广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3811号原告：刘红娟，女，1972年6月6日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：葛文秀，广东律成定邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁思充，广东律成定邦律师事务所律师。被告：增城香江房地产有限公司，住所地广州市增城区新塘陈家林锦绣香江翡翠绿洲商业街****。法定代表人：翟栋梁，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢培标，该公司员工。原告刘红娟诉被告增城香江房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红娟的委托诉讼代理人葛文秀、梁思充，被告增城香江房地产有限公司的委托诉讼代理人卢培标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘红娟诉讼请求为:1.请求判令被告免除原告二十三号铺在新冠××疫情不可抗力期间（2020年2月1日-2020年5月31日）所产生的租金99913.60元，物业管理费4909.76元、空调费6137.20元；2.请求判令按情势变更原则变更原《商铺租赁合同》，在政策允许开业后的6个月内租金、物业管理费、空调费减半，也即从2020年6月1日至2020年11月30日租金、物业管理费、空调费按50%收取，其中租金减免75932.50元，物业管理费减免3682.32元，空调费减免4602.90元；3.请求判令被告返还2020年1月24日-1月31日期间因新冠××疫情不可抗力期间多交的租金6446.30元，物业管理费316.75元，空调费395.94元，合计7158.99元；4.请求判令被告赔偿原告恶意拖欠21994.59元的装修押金共逾期224天的违约金14780.23元（本应2019年6月1日返还，实际于2020年1月11日才返还）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年12月10日签署《商铺租赁合同》，约定将被告位于增城区新塘镇××号商铺租赁给原告，租期为2018年12月10日至2021年12月9日，租赁用途为经营商场里的室内婴儿游泳馆，合同签订后，原告按约向被告支付相关费用，积极履行合同义务，租金和物业管理费等相关费用已交付至2020年1月31日。2020年1月24日，受新型冠状病毒感染的××疫情影响，根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月14日国务院应对新型冠状病毒××疫情联防联控机制综合组《关于印发新型冠状病毒××流行期间商场和超市卫生防护指南的通知》【××机制综发〔2020〕60号】规定“暂停商场内的母婴室、儿童游乐场所、室内娱乐场所服务”。《广州市增城区关于做好复工复产工作方案的通知》，原告所经营的行业复工时间延迟，未有新的通知之前，不得复工！2020年2月11日、3月5日，3月17日原告和属地管辖的相关部门多次沟通，被告知仍未能复业，2020年4月3日，原告再次致电管辖地指导复工复产的政府部门，告知室内游泳馆仍不得复工。2020年4月12日，原告和商场的管理人员沟通，被告知婴儿游泳馆仍未能复工。也就是说自2020年1月24日起，因政府强制的行政命令，原告所经营的“香港3861国际母婴生活馆”商铺至今仍未能营业。在此种情况下，原告于2020年2月初即向商场管理方提出口头申请，按国家相关规定合情合理理减免相应租金，直到2020年3月23日，从原告发出请求近2个月，被告才迟迟告知，商场方只可给原告15天的租金减免，且必须于2020年3月31日前缴清以前所欠的所有费用，包括一些不合理的费用，且完全没有商量的余地。而双方合同约定：租赁期间，如遇战争、自然灾害、国家法律法规政策变化、政府征用等不可抗力因素，造成本合同不能履行或造成损失的，三方均不作违约，所承担各自损失租金，物业服务费及其他相关费用按日计算结清。依据2020年2月10日全国人大常委会法工委表示，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫商事案件若干问指引粵高法【2020】26号明确指出：确因疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施（以下简称疫情或者防控措施)影响导致合同不能履行，当事人主张造成不可抗力并请求部分或全部免除责任的，就结合疫情发生的时间，政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度、当事人是否及时履行了通知义务等因素综合因素判断，并依照民法总则第一百八十条，合同法第一百一十七条、第一百一十八条等规定处理，当事人一方主张因不可抗力不能履行合同的，依照合同法第一百一十八条之规定：负有通知和证明义务，债务人举证证明其采取形式通知了债权人，并在合理期限内提交了对合同履行产生实质影响的政府或者有关部门出台的疫情防控措施文件，可视为其完成了通知证明义务。现原告因疫情影响不能开业，导致合同根本无法履行，被告由始至终都因在疫情期初本来商铺也租不出，属于空窗期而在故意拖延。被告更无视国家的法律法规，不顾当初合同的约定，自定规则只减免原告15天的租金，完全没有契约精神。综上所述，为维护原告自身的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告增城香江房地产有限公司答辩称：一、原告的商铺并非新冠疫情防控措施的限制对象。根据《商铺租赁合同》，原告的经营范围为母婴生活馆，从原告提交的照片来看，原告的实际经营情况也是销售母婴用品。而国家及省市区级得新冠疫情防控措施并未对销售母婴用品的商铺实施限制。而且实际上，众多销售母婴用品的店铺在新冠疫情期间也可以开门营业，所以，原告不能开门营业并非是新冠疫情的影响，而是其自身行为决定的。二、正是由于原告缺乏合法理由拒不支付租金，被告已经依法解除涉案合同，并将继续追究原告的违约责任。因此，原告除应支付租金、违约金以及其他各项费用外，还应当支付租赁合同解除后至商铺实际交还之日的占用费，同时，被告有权依约没收保证金。本院经审理认定事实如下：2018年10月23日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定如下内容：“……1.1乙方向甲方租用的商铺位于增城区新塘镇××之二十三（以下简称“商铺”），商铺计租面积为153.43平方米。1.2经营范围：乙方租赁商铺的用途是经营母婴生活馆(经营范围），经营品牌为香港3861。乙方如要改变上述约定的经营项目或修改营运商店的名称或擅自改变品牌的，须征得甲方书面同意。乙方还须办理工商登记及合法经营所需的所有手续，并在国家工商行政管理部门批准的经营范围内依法经营……3.1租赁期限为从2018年11月1日起至2021年10月31日止，从商铺交付使用之日起计算。3.2甲方给予乙方61天(月历日）的装修期，装修期自商铺交付之日起开始计算。本合同约定的租金总额己包含装修期的租金，但装修期的物业服务费、水电费及其他费用由乙方承担……4.1.1商铺从2019-01-01到2019-10-31的租金为人民币￥155.00元/平方米/月，即月租金为人民币￥23781.70元；从2019-11-01到2020-10-31的租金为人民币￥162.80元/平方米/月，即月租金为人民币￥24978.40元；从2020-11-01到2021-10-31的租金为人民币￥175.80元/平方米/月，即月租金为人民币￥26973.00元；4.1.2乙方须在每月五日前向甲方缴纳当月应付租金。4.2租赁保证金4.2.1在本合同签订时，乙方向甲方支付租赁保证金笔47563.4元……本合同终止及《物业服务合同》终止时，乙方无任何违约行为的，甲方在乙方退出租赁商铺、交清各项费用并将租赁商铺按照本合同约定经甲方验收合格交还甲方及将注册的经营主体变更登记地址或注销后三十日内，将租赁保证金无息退还乙方。4.3物业服务费4.3.1为乙方能够正常使用商铺经营，甲方己按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘广州香江物业管理有限公司(以下简称物业公司）对该商铺实行统一的综合性物业服务，于2020年12月31日前的物业管理费标准按8折收取，（即每平方8元），2021年后恢复原价（即每平方10元）。乙方对此无异议并同意每月按该商铺的建筑面积人民币10元/平方米/月向物业公司缴纳物业服务费，即每月人民币1534.30元。物业服务费从本合同约定的商铺交付之日起计收……商铺水费、电费按表另行计收……4.3.3乙方须于每月五日前向物业公司缴纳当月物业服务费及上月水、电费。……第九条违约责任9.2乙方擅自终止或解除合同的应提前60天书面通知甲方，乙方所交的租赁保证金不予退还，并且装修期取消，乙方应于合同解除当天按本合同第四条约定的租金标准支付装修期的全部租金，同时乙方应按照合同期限内剩余未履行期间租金总额的10%支付违约金给甲方。……9.8乙方违约甲方按照本合同相关条款约定解除租赁合同的，甲方通过书面通知的方式通知乙方单方解除合同，自书面通知送达乙方之日起，租赁合同正式解除，乙方保证在甲方通知乙方租赁合同解除时将租赁房屋交还给甲方。……第十一条免责条件租赁期间，如遇战争、自然灾害、国家法律法规政策变化、政府征用等不可抗力因素，造成本合同不能履行或造成损失的，三方均不作违约，所承担各自损失租金、物业服务费及其他相关费用按日计算结清。……”。合同后附《商铺交付确认书》，确认原告于2018年11月10日接收租赁商铺。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月18日、2020年3月2日、2020年3月24日，原告向被告的招商部发出《开心哈乐和香港3861租金减免申请》、《受新型冠状病毒疫情影响房租及物业管理费用减免的申请书》2020年2月25日，广东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。同日，广东省新冠××防控指挥办疫情防控组颁布《广东省新冠××防控指挥办疫情防控组关于印发广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引的通知》（粤卫疾控函[2020]24号），载明“……在我省应对新型冠状病毒××疫情应急响应结束前，酒吧、舞厅、电影院、电子游戏厅、KTV、网吧、演出场所（馆）、洗浴中心、拍卖、大型会展等人员密集区域暂缓开放；商场暂停母婴室、儿童游乐场、室内娱乐场所服务；无法暂时关闭的，必须对全部公共设施进行消毒后开放……”。2020年3月29日，原告向被告发出律师函，载明因疫情原因，原告承租的23、25、26号铺所经营的开心哈乐和香港3861母婴生活馆至今未能营业，故要求与被告协商减免租金事宜。2020年3月30日，被告向原告发出《温馨通知》，载明，受新冠××影响，被告通知原告可享受2020年2月份租金减半的租金减免政策，该减免政策于2020年3月31日前到期，若超过该限定时间缴纳，则不再享受减免政策。2020年4月3日，被告向原告发出《催款函》，要求原告支付欠付租金49956.80元及违约金。2020年4月25日，被告向原告发出《解除租赁合同的通知》，载明因原告拖欠租金、管理费、空调费、水电费等，故依约解除合同、没收保证金，并要求原告七日内办理退租手续等内容。并附《商铺欠费明细表》，载明租金、违约金、管理费、电费、空调费、管理费违约金等，并附被告银行账户用于支付租金，广州香江物业管理有限公司银行账户用于支付管理费和水电费。2020年5月9日，广东省新冠××疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年5月14日，广州市增城区新型冠状病毒××疫情防控工作领导小组发出《关于全区商务文化旅游等娱乐休闲等行业采取预约、限流方式复工开业的通告》，载明“全区会议、会展等商务活动，公园、旅游景点、运动场所（含游泳场馆、健身场所）、图书馆、博物馆、文化馆、美术馆等文化旅游活动，歌舞、游艺、网吧（网咖）、酒吧、电影院、演出场所、洗浴中心（含沐足场所）等娱乐休闲活动的相关行业从即日其采取预约、限流等方式复工开业”。同日，广州市增城区新型冠状病毒××疫情防控工作领导小组文化旅游组发出《增城区文化旅游体育行业复工复业常态化防控工作指引》，载明广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应，故推进娱乐文化旅游等复工复业，但需强化人流管控。2020年5月15日，原告向沙村派出所报案。2020年5月20日，原告向被告发出《香港3861国际母婴生活馆复工复业告知书》，要求被告恢复涉案商铺供电、解开门锁、协助其复工复业。为证明其诉讼请求，原告另举证如下：1.涉案商铺照片，拟证明涉案商铺用于经营婴儿游泳馆，以及其商铺在欠租后被被告加锁的事实。被告质证称其并未对原告的商铺加锁。2.原告和香江招商负责人刘锡宏的微信聊天记录，载明2018年11月28日原告向其支付21994.59元款项的事实；3.原告和香江物业管理员陈婉君的微信聊天记录截图打印件，载明1月12日对方陈述押金已退等；4月3日对方发出催费函，并告知因为防止火灾故2020年4月4日将对涉案商铺进行断电；4月16日对方称原告欠费已经停电、锁门走解约流程，店铺中的设备和商品由对方抵扣欠费，原告无需再交其他费用等，同时原告向该工作人员询问是否可以复工，该工作人员称公司说不可以营业，就算可以营业，原告属于欠费，已经停电走解约流程；以及原告询问该工作人员，其商铺蓝色的锁是否是对方锁上的，对方确认。被告对原告提交的微信聊天记录均因无法确认对方身份而不予确认。被告另举证：涉案商铺于2020年6月18日、6月21日、6月24日、6月25日的现场照片，拟证明原告已经开业。原告对此不予确认，原告陈述其是在2020年6月21日在被告许可下开业的。庭询中，关于本案事实，双方当事人作出如下陈述：一、关于涉案商铺情况。双方确认涉案商铺为商场内商铺，整个商场由物业公司进行管理，商场设有四个出入通道，通道有设置玻璃门，被告并提交了商场平面图打印件，原告对此无异议。原告主张，疫情一开始，被告即关闭了三个通道，仅留一个通道供物业公司的工作人员出入，后因疫情持续时间较长，物业公司即进行停电来限制开业。被告主张，其与物业公司均未采取过任何限制开业的措施。二、关于涉案合同履行情况，原告陈述，其经营的是婴儿游泳馆，该商铺于2020年1月21日停业，原告交租至2020年1月31日，2020年4月13日被告断水断电，2020年5月13日被告锁门，2020年5月15日原告报警，2020年5月29日锯门，2020年6月21日开业；原告愿意继续履行合同，关于交租事宜原告已经在起诉状中明确了交租方案，现在虽然可以开业，但属于限制性的开业，仍然会影响其经营。被告陈述，涉案商铺是被告开发并登记产权在被告名下；原告经营的是母婴生活馆和销售母婴用品，原告交租至2020年1月31日，被告没有锁原告的门，没有断水断电；无论原告的经营是否受到疫情影响，但2020年5月14日以后政策已经允许开业，原告仍欠租，已经违反合同约定，被告坚持要求解除合同并返还商铺。二、关于原告主张的第四项诉讼请求的装修押金问题，原告陈述是物业管理处收取的，当时承诺装修完毕验收合格就返还押金，但装修押金于2020年1月11日才退还，故主张逾期返还违约金。被告陈述，装修押金不是其收取的，其不清楚。三、关于涉案商铺的租金、物业管理费、空调费等的支付问题，原告确认是按照被告提交的《商铺欠费明细表》中载明的账户转账支付的；被告对此认为，租金是其收取的，物业管理费和空调费是广州香江物业管理有限公司收取的。四、被告陈述，因公司运营需要，涉案商铺已经办理抵押手续，为此被告每月需要偿还贷款，故被告在疫情期间的成本支出包含贷款利息、员工用人成本、消杀病毒的人力和材料成本、电费和空调费成本等。本院认为，原告与被告于2018年10月23日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方亦按约履行合同至2020年1月31日，原告自2020年2月份开始欠租至今。关于原告要求免租的诉讼请求能否支持问题。原告主张因新冠××疫情期间属于不可抗力，应免除2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金、物业管理费、空调费。被告抗辩认为，原告承租涉案商铺的用途是销售母婴产品，并非原告所主张的政策限制开业的范围，且无论原告的经营是否受到疫情影响，但2020年5月14日以后政策已经允许开业，原告仍欠租，已经违反合同约定，被告坚持要求解除合同并返还商铺。对此，本院认为：首先，因新冠××疫情的影响，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，并要求暂停开放人员密集的公共服务场所直至疫情结束，室内外有关人员密集的活动如非必要一律停办，暂停举办各类课外教育培训活动等；2020年2月25日，广东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并逐步推进复工复业；2020年2月25日广东省发布的《广东省新冠××防控指挥办疫情防控组关于印发广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引的通知》仍要求室内娱乐服务场所暂缓开业；2020年5月9日，广东省新冠××疫情防控应急响应级别调整为三级响应；2020年5月14日，增城区发布的《关于全区商务文化旅游等娱乐休闲等行业采取预约、限流方式复工开业的通告》和《增城区文化旅游体育行业复工复业常态化防控工作指引》，准许休闲文化娱乐场所限制性开业。其次，对于原告的经营范围，根据《商铺租赁合同》约定原告的经营范围为母婴生活馆，又根据双方提交的照片显示，原告实际经营用途应为婴儿游泳馆和销售母婴产品，属于政策限制开业的范畴，确会因新冠××疫情及相关政策而影响其营业，尤其是婴儿游泳馆作为室内休闲娱乐场所，至2019年5月仍为限流式开业。对于原告主张被告对原告的商铺断电、锁门等，原告仅提交微信记录、照片、报警回执等予以证明，再无其他证据佐证，而上述证据并不能证明断电、锁门的具体时间和时段。另一方面，原告所主张的锁门、断电期间，亦属原告被疫情政策限制营业期间。因此，综合上文所述，原告确因疫情或疫情防控措施被限制其营业，但被告运营商铺亦需支出成本，且原告仍在继续使用涉案商铺，双方应本着风险共担来继续履行合同，故原告主张要求免除2020年2月1日至2020年5月31日期间全部租金，本院不予支持，但可将租金数额予以调整。本院结合商场情况、原告的实际营业范围、双方当事人的过错程度、疫情和疫情防控措施对原告营业的影响程度以及有利于双方继续履行合同等，酌定将原告向被告支付的租金数额按合同约定的租金数额每月24978.40元按比例调整如下：2020年2月期间的租金减少支付50%，即12489.20元；2020年3月、4月期间的租金减少支付40%，即9991.36元/月；2020年5月份的租金减少支付30%，即7493.52元。经核算，上述期间被告宜免除的租金数额合计为39965.44元。对于原告主张要求免除的物业管理费、空调费等，该费用并非被告所收取，故原告要求被告对此予以免除，没有依据，本院不予支持。对于被告主张原告因欠租违约要求解除合同的抗辩，因原告欠租行为发生在疫情期间，原告也与被告对疫情期间的减租进行协商，故不宜将原告的欠租行为视为违约，故对被告的上述抗辩本院不予采纳。至于原告主张要求从2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金、物业费、空调费减半，依据不足，本院不予支持。对于原告主张要求返还2020年1月24日至1月31日期间的租金、物业费、空调费等，上述期间虽属于疫情期间，但原告已经支付了租金，该期间的合同义务已经履行完毕，并不属于不能履行或履行困难的情况，原告主张要求返还该期间的租金，本院不予支持。对于原告主张要求被告赔偿拖欠装修押金的违约金问题，因该装修押金并非被告收取，原告要求被告承担违约责任，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告增城香江房地产有限公司免除原告刘红娟承租的位于广州市增城区新塘镇陈家林路63号之二十三号铺于2020年2月1日至2020年5月31日期间应付租金39965.44元；二、驳回原告刘红娟的其他诉讼请求。案件受理费2278元，由原告刘红娟负担1859元，由被告增城香江房地产有限公司负担419元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年八月十八日书记员  李慧芳罗嘉怡