广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初817号 原告：黎浩贤，男，1988年5月6日出生，汉族，住址广西梧州市龙圩区。 原告：梁婀妮，女，1988年11月15日出生，壮族，住址广西梧州市龙圩区。 二原告共同委托诉讼代理人：谢明宏，广西桂江律师事务所律师。 被告：广西梧州市万国房地产开发有限公司，住所地梧州市大学路****楼****，统一社会信用代码：9145040008360890X1。 法定代表人：朱楠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，该公司员工。 第三人：中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行，住所地梧州，住所地梧州市新兴一路**用代码：91450403899126890C。 负责人：徐维，该行行长。 委托诉讼代理人：谢绍恩，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴远雄，该公司员工。 第三人：梧州市住房公积金管理中心，住所地梧州市，住所地梧州市新兴二路**惠民小区**楼代码：12450400756517819D。 法定代表人：黎海荣，该中心主任。 委托诉讼代理人：陈桂涛，该中心法律顾问。 原告黎浩贤、梁婀妮与被告广西梧州市万国房地产开发有限公司（以下简称万国公司），第三人中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行（以下简称工行河西支行）、梧州市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭审理了本案。原告梁婀妮及二原告共同委托诉讼代理人谢明宏，被告万国公司委托诉讼代理人马云飞，第三人工行河西支行委托诉讼代理人谢绍恩，第三人公积金中心委托诉讼代理人陈桂涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎浩贤、梁婀妮向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告黎浩贤、梁婀妮与被告万国公司签订的编号为ＷＺ2019114549《商品房买卖合同》，被告退还原告购房款613257元;二、请求解除梧州市枣冲路88号第XXX号房屋备案登记，并且被告无条件协助原告办理购房契税、房屋维修基金和房屋保险费退费手续;三、判令被告支付原告向工行河西支行、公积金中心贷款期间的贷款利息4020.85及提前偿还借款的违约金;四、判令被告支付原告从主张解除退房之日起的利息2223.06元（利息以613257元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率，从2020年3月28日开始计算至被告全部返还购房款之日止，暂计算到2020年4月28日为2223.06元）；五、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年8月30日，原、被告签订恒大山水城楼盘XXX号房认购书;同日，双方签订了《无理由退房协议书》，该退房协议书中约定：一、如乙方（原告）按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定己履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲、乙双方办理完毕有关手续）甲（被告）方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务己全部履行完毕;同年9月5日，双方签订编号为ＷＺ2019114549《商品房买卖合同》，合同中约定：原告购买梧州市万秀区，户型为三房二厅二卫，该商品房的用途为住宅，建筑面积共120.9平方米，其中套内建筑面积98.2平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5072.43元，总金额613257元；付款方式及期限：原告2019年9月2日前支付首期房款193257元；余款420000元须原告在2019年9月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续;此外约定房屋交付期限为2020年3月30日前。2019年9月10日,原告支付了维修基金10881元；同日原告支付了契税8760.8元；2019年12月29日原告购买了商品住房综合保险，保险费2247元；原告向第三人工行河西支行、公积金中心贷款后共向工行河西支行偿还了本金412.77元、利息1735.74元；向公积金中心偿还了本金1582.26元、利息2595.69元;原告在履行《认购书》、《无理由退房协议书》、《商品房买卖合同》过程中并无任何违约行为，原告于2020年3月28日开始按照《无理由退房协议书》约定向被告提出解除《商品房买卖合同》并退还全部购房款，被告同意解除《商品房买卖合同》，但被告提出前提是需要原告先把第三人工行河西支行、公积金中心的借款全部还清后才同意与原告解除《商品房买卖合同》并退还全部购房款，之后原告向被告邮寄了书面的退房申请，被告没有答复原告；原告认为被告不予办理退房的行为违反《无理由退房协议书》的约定，损害了原告的合法权益；故为了维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，望贵院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条的规定判如所请。 原告黎浩贤、梁婀妮对其陈述事实提供的证据有（均为复印件）：1.原告身份证、被告、第三人工商登记信息表，拟证明原、被告及第三人身份信息；2.商品房认购书、无理由退房协议书、购房合同，拟证明原、被告存在商品房买卖合同关系，同时证明原告可以无理由退房等事实；3.案涉房屋购房发票、房屋转账凭证、契税发票、维修基金发票、房屋保险费发票、退房申请及邮单，拟证明原告按照购房合同的约定支付了全部房款及缴纳了全部费税的事实；4.住房公积金借款合同、个人购房借款合同，拟证明原告分别向公积金中心借款32万元及向第三人工行河西支行借款10万元用于向被告购房的事实；5.贷款还款记录，拟证明原告向第三人借款后，已偿还了部分借款的事实。补充提交证据6.宅急送邮寄查询单，拟证明被告在2020年3月29日已经收到我方寄出的退房申请书； 被告万国公司辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告诉求。本案履行合同的过程中被告不存在违约，本案即使要解除合同也应当是根据公平对等原则，相互退还合同对价。原告通过向第三人申请贷款是原告与第三人之间的法律关系，原告诉请由被告承担贷款缺乏事实和法律依据，针对原告提出的诉讼请求第四项，双方履行合同过程中，被告也按照合同约定建设并交付房屋，不存在被告单方面占用合同价款的情况，所以被告不应支付占用利息。 被告万国公司未向法庭提供证据。 第三人工行河西支行述称，我方只是要求双方按合同履行还款义务。 第三人工行河西支行未向法庭提供证据。 第三人公积金中心述称，原、被告双方的买卖行为与我方没有直接关系，我方主要是看原、被告双方的最终结果，如果双方买卖成立就按合同履行，请依法处理。 第三人公积金中心未向法庭提供证据。 经开庭质证，被告万国公司对原告黎浩贤、梁婀妮提交的证据意见为：对证据1真实性、合法性、关联性无异议；对证据2真实性、合法性无异议，对证明内容不认可，认为被告在合同履行过程中不存在违约行为，无理由退房协议中约定即使双方解除合同也仅限于退还本金而不应承担利息；对证据3真实性、合法性、关联性无异议，原告所支付的契税房屋保险费支付的主体不是被告，这是原告履行购房应支付的金额，不应该由被告退还；对证据4真实性、合法性、关联性无异议，该证据是原告与第三人签订的合同，为原告承担保证责任，如解除前提是原告自行和第三人解除，并解除被告的保证责任之后才支付相应房款；对证据5真实性、合法性、关联性无异议；对证据6真实性、合法性、关联性无异议。 第三人工行河西支行对原告黎浩贤、梁婀妮提交的证据意见为：对证据4无异议，对其他证据不清楚，不发表意见。因为我们跟原告签订了借款合同，双方达成退房协议不得损害我方权益。 第三人公积金中心对原告黎浩贤、梁婀妮提交的证据意见为：对证据4无异议；对其余证据由法院认定。 结合双方当事人的举证、质证意见，本院认证如下：对原告提供的上述证据真实性予以确认，至于上述证据能否证明原告拟证明的事实，本院将作综合分析认定。 经法庭调查并结合全案证据，本院确认以下法律事实：2019年8月30日，原告黎浩贤、梁婀妮（乙方）与被告万国公司（甲方）签订《梧州恒大山水城商品房认购书》。2019年9月5日，原、被告双方签订《梧州市商品房买卖合同》，约定二原告购买位于枣冲路××房，建筑面积共120.9平方米，其中套内建筑面积98.2平方米；该商品房单价为人民币每平方米5072.43元，总金额人民币613257元。原、被告双方签订《无理由退房协议书》，约定：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。四、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具有同等法律效力。乙方签署案涉《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。之后，原告支付购房首期款193257元，缴纳房屋买卖契税8760.80元，交存住宅专项维修资金10881元。2019年12月6日，原告黎浩贤、梁婀妮（借款人、抵押物所有权人）与第三人公积金中心（贷款委托人）、第三人工行河西支行（贷款受托人）签订《住房公积金借款合同》，借款金额为叁拾贰万元整，借款用于购买枣冲路××房，借款期限为叁佰陆拾个月。合同约定：“第八条提前归还贷款。借款人提前归还贷款，应当事先向贷款委托人提出申请。具体按下列约定：（一）贷款期限在一年（含）以内的，不允许提前还款。（二）贷款期限在一年（不含）以上的，贷款人应当向贷款委托人提出提前还款申请，经贷款委托人审核同意，可提前偿还部分或全部借款……第十四条抵押条款……（六）抵押权存续期间，抵押人无论以任何方式处分抵押物的，均应事先征得抵押权人的书面同意，抵押权人对于处分抵押物所得价款同意按照第十四条第一款第十一项的约定处理……”。2019年12月16日，原告黎浩贤（借款人、抵押人）、梁婀妮（抵押人）与被告万国公司（保证人）、第三人工行河西支行（贷款人）《个人购房借款／合同》（2019年版），合同约定：“第七条提前还款。7.1借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交申请，在获得贷款人审批同意后办理提前还款……第十八条抵押物……18.5本合同签订后，抵押权设立前，抵押人出租抵押物的，应当经贷款人书面同意；抵押权存续期间，抵押人出租抵押物的，应当通知贷款人并将抵押事实告知承租人，且出租期限不得长于贷款期限。本合同签订后，抵押人转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员。由此取得的收益，按照第18.9条的约定处理”。2020年3月29日，原告向被告发出《退房申请》，要求解除案涉商品房买卖合同。庭审中，原、被告认可案涉房屋办理网签登记，没有办理房产证。 本院认为，民事合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；依法成立的合同,对合同双方具有法律约束力。本案中，二原告与被告签订《无理由退房协议书》后，原告支付了总房款30%，在办理入住手续前提出无理由退房申请。原告主张其满足协议书的要求，可以行使无理由退房的权利，故要求解除合同，退还总房款等。而被告则主张原告签订协议书后，与第三人签订借款合同，如果要解除商品房买卖合同原告也应先与第三人办清提前还款、解除预抵押等手续，再就案涉房屋与被告办理解除事宜。围绕双方上述主张，争议焦点在于是否应解除案涉商品房买卖合同。首先，二原告在签订《梧州市商品房买卖合同》后，分别与第三人公积金中心、工行河西支行签订借款合同，上述借款合同均约定原告提前归还贷款，应当事先向第三人提出申请，且抵押权存续期间，抵押人无论以任何方式处分抵押物的，均应事先征得抵押权人的书面同意。原告并未提交证据证明其向第三人提出书面申请及获得书面同意；其次，庭审中，第三人公积金中心、工行河西支行均明确表示原告与被告之间签订的协议，不得损害第三人的权益。故二原告虽与被告签订《无理由退房协议书》，但其在签订上述协议书后与第三人签订借款合同，并办理预抵押等手续，在二原告未与第三人就借款合同约定内容办理完毕相关手续前，其提出解除案涉商品房买卖合同，无事实和法律依据，本院依法不予支持；对于二原告基于解除案涉商品房买卖合同提出的退还购房款、违约金等诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告黎浩贤、梁婀妮的诉讼请求。 本案案件受理费9932元，减半收取为4966元（原告已预交），全部由原告黎浩贤、梁婀妮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  赵婷婷 二〇二〇年八月十七日 书记员  梁轩乾 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第六十条： 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。