福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1071号 上诉人（原审原告）：厦门博莘贸易有限公司，住所地厦门市集美区高浦村北门路**之一。 法定代表人：林鹭波，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方志雄，福建磊达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟水旺，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心，住所地厦门市集美区杏林南路**。 法定代表人：胡松岩，该中心主任。 委托诉讼代理人：李志鹏，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝丽英，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人厦门博莘贸易有限公司（以下简称博莘公司）与上诉人中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心（以下简称全总中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人博莘公司的委托诉讼代理人方志雄、钟水旺，上诉人全总中心的委托诉讼代理人李志鹏、蓝丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博莘公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持博莘公司的诉讼请求（不服金额4061314.72元）。事实和理由：第一，本案《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》的租赁标的是ＫＴＶ和足浴，是经营权的租赁，一审判决认定为“房屋租赁合同纠纷”是错误的。1.《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》的下列条款证实本案为ＫＴＶ及足浴租赁，而非房屋租赁：①《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》的名称开宗明义为“ＫＴＶ及足浴租赁”，非房屋租赁。②《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》第一条写明“甲方将位于厦门市集美区××路××号内的××号楼（康体楼）二层ＫＴＶ和足浴租赁给乙方经营使用”，而不是“甲方将位于厦门市集美区××路××号内的××号楼（康体楼）二层租赁给乙方经营使用”。③案涉经营场地的面积为2406平方米，平均下来，每平方米租金为76.2元，也远远高于同期同层的房屋租赁价格，也可以看出是经营权的租赁，而非房屋租赁。④《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》第三条第（二）款约定，“如乙方未能按时缴清，甲方按未交纳总金额每日千分之三向乙方收取滞纳金并暂停乙方挂账返款”，“挂账返款”证实为“ＫＴＶ和足浴租赁”，非房屋租赁。⑤《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》第六条第（一）款约定，“乙方享有依据本合同在ＫＴＶ和足浴场所内及甲方允许的场地内进行合法经营活动的权利”，根据该约定，全总中心授权博莘公司享有开展合法经营活动的权利。⑥《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》第五条第（二）款约定，“乙方对租赁场所的装修改造方案应征得甲方的同意”，证实是装修改造，而非初始装修，证实在租赁给博莘公司之前，全总中心就将其装修为ＫＴＶ及足浴，本案是ＫＴＶ及足浴租赁，而非房屋租赁。⑦《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》第六条第（三）款约定，“乙方在经营过程中……不得擅自改变经营范围和品牌”，证实在租赁给博莘公司之前，全总公司就已经投入使用，本案是ＫＴＶ及足浴租赁，而非房屋租赁。2.《移交清单》证实移交物品包括ＫＴＶ及足浴的设施设备，证明本案为ＫＴＶ及足浴租赁，而非房屋租赁。第二，下列证据证明全总中心是案涉ＫＴＶ及足浴的设立主体，应当保障案涉ＫＴＶ及足浴具有合法经营手续，一审判决对此没有认定是错误的。1.《厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书（厦公消验［2013］第0652号）。该意见书于2013年12月10日由厦门市公安消防支队向全总中心作出，其抬头的行文对象是全总中心，其中的第三点意见为：“三、该工程ＫＴＶ桑拿用房等公众聚集场所在投入使用前应依法向公安消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用。”2.《福建省建设项目环境影响报告表》。在该表中的《负责审批的环境保护行政主管部门审批意见》由厦门市环境保护局集美分局于2015年7月28日向全总中心作出，证实全总中心为案涉ＫＴＶ及足浴项目报送环境保护审批的责任主体，而环境保护审批是办理ＫＴＶ及足浴的必备条件。3.《情况说明函》。全总中心于2016年1月20日提交该《情况说明函》，明确陈述，“讼争场地在出租给厦门博莘贸易有限公司之前，是我方内设场所，未对外经营。”证实全总中心为案涉ＫＴＶ及足浴的设立主体，以及在租赁给博莘公司之前，案涉ＫＴＶ及足浴已经投入使用。第三，全总中心作为案涉ＫＴＶ及足浴的设立主体，其将未取得行政许可的案涉ＫＴＶ及足浴投入使用，之后又租赁给博莘公司经营，违反法律规定，缔约时主观上存在过错，一审判决对此没有认定是错误的。1.2006年1月18日颁布实施的《娱乐场所管理条例》第九条规定，“设立娱乐场所，应当向所在地县级人民政府文化主管部门提出申请”。全总中心未申请而投入使用，并租赁给博莘公司经营，是违法的。2.《福建省建设项目环境影响报告表》记载，“建设单位已于2015年5月开始申请劳动模范技能交流学校、两岸工会交流基地的竣工验收的工作。”证实2015年5月之前涉案租赁场所未经竣工验收。全总中心将未经竣工验收的工程投入使用，存在违法情形。3.《建设工程消防验收意见书》（2013年12月10日作出）指出，“该工程ＫＴＶ桑拿用房等公众聚集场所在投入使用前应依法向公安消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用。”以及2014年5月7日，公安消防部门下达《不同意投入使用、营业决定书》，均证实全总中心将案涉ＫＴＶ及足浴投入使用，之后又租赁给博莘公司经营，存在违法情形。4.2015年7月28日《负责审批的环境保护行政主管部门审批意见》证实在该日之前全总中心将案涉ＫＴＶ及足浴投入使用，之后又租赁给博莘公司经营，存在违法情形。第四，全总中心不能因违法行为而获利，故应退还博莘公司缴纳的全部租金和押金1464639.12元。一审判决认定博莘公司应当向全总中心交纳自2014年3月10日起至2014年11月18日止的租金，与事实不符，且于法不符，是错误的。1.全总中心于2015年11月25日才取得《娱乐场所经营许可证》，其在2013年8月30日与博莘公司签订《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》，将ＫＴＶ及足浴娱乐场所租赁给博莘公司经营的行为违法，全总中心不能因为违法行为而获利，应退还博莘公司缴纳的全部租金和押金。2.博莘公司现金支付给全总中心10万元，虽没有凭证，但是时间、、地点人物均明确具体，应依法予以认定。3.双方在《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》第二条约定，“入场装修时间为2013年9月1日起至2013年12月31日止，此期间为乙方装修时间，不计租金。”显然，双方对于装修改造的不计租金的期限为4个月的约定是明确的。全总中心于2014年1月10日才将ＫＴＶ及足浴交给博莘公司装修改造。故，若需要计算租金，则应从入场装修起4个月后起算，即从2014年4月10日起算。一审判决认定“双方在讼争合同中，关于首年租金的约定，一方面约定免租期为4个月，另一方面又约定第一年租金含免租期为200万元，存在矛盾，且双方均无法合理说明，双方应承担不利的法律后果，本院结合双方过错，酌情认定免租期为2个月，从2014年1月10日实际交付案涉房屋，到2014年11月18日被停业整顿，扣除2个月免租期，博莘公司应支付的租金为200万元÷12个月×8.27个月＝1378333.33元，博莘公司实际支付的租金及押金为1364639.72元，低于其应实际支付的租金。现博莘公司主张退还其支付的租金及押金，于法无据，依法不予支持”是错误的。第五，全总中心应当赔偿博莘公司全部装修改造费用损失2921850元，一审判决全总中心支付博莘公司装饰装修、附属物及设备补偿费用325175元是错误的。1.全总中心违法将未经依法设立的ＫＴＶ及足浴出租给博莘公司经营使用，在主观上具有过错，是造成博莘公司投入资金装修改造费用损失的唯一的直接原因，应当承担博莘公司的全部装修改造费用损失。一审判决全总中心仅承担50%的装修改造费用是错误的。《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》第六条约定博莘公司享有根据《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》在案涉ＫＴＶ及足浴场所及全总中心指定的场地合法经营的权利。事实上，因全总中心未依法设立，未取得ＫＴＶ及足浴经营许可证，在《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》签订2年半以后，全总中心才于2015年11月25日取得《娱乐场所经营许可证》。从而导致案涉ＫＴＶ及足浴在2014年11月18日被公安部门责令停业整顿。全总中心存在违法出租ＫＴＶ的过错，是造成博莘公司为了履行合同而投入装修改造费用损失的唯一直接原因，全总中心依法应予全部赔偿。2.博莘公司的装修改造费用损失为2921850元，一审判决认定为650350元是错误的。①博莘公司投入的装修改造费用为2921850元，该事实有装修合同、装修费用转账凭证等一系列证据予以证实，证据确实充分。②一审法院同意博莘公司的申请启动重新鉴定程序证明一审法院亦认定原来的鉴定有误，应当重新进行鉴定。不能因为鉴定机构退件而放弃对真实情况的审查，而采用一审法院认为有误的鉴定结论。故，本案应当重新选定鉴定机构进行鉴定，请求二审法院委托重新鉴定。 全总中心辩称，博莘公司的上诉请求及理由不成立。一、案涉场所经营证照申办主体也是法定的，不存在可约定或推定的情形，经营证照不可能出租或出借。（一）公司登记管理条例第五十九条规定：“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照”；第七十一条规定：“伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由公司登记机关处以1万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照”。《娱乐场所管理条例》第九条规定：“娱乐场所申请从事娱乐场所经营活动，应当向所在地县级人民政府文化主管部门提出申请。”；第十二条规定“娱乐场所改建、扩建营业场所或者变更场地、主要设施设备、投资人员，或者变更娱乐经营许可证载明的事项的，应当向原发证机关申请重新核发娱乐经营许可证，并向公安部门备案；需要办理变更登记的，应当依法向工商行政管理部门办理变更登记”依据前述行政法规规定可见，娱乐场所的经营证照是“谁经营、谁申请、谁使用”的原则，不得转让，也不得出租，即使经营期间发生投资人等变更，也应办理变更手续，经营主体及证照主体必须一致，否则仍然应当重新办理。可见，娱乐场所的经营证照的申办主体是法定的，不能约定或推定。博莘公司各种推定应由全总中心申办都是错误的，一审法院关于双方对申办主体约定不明的认定也是错误的。（二）从《KTV及足浴租赁合同书》的合同条款约定上来看。合同第一条为“租赁场地及用途”，这就将合同定性为场地租赁合同，KTV和足浴仅是约定的场地用途而非租赁内容。从合同其他条款约定也同样可明确判断合同的内容为场所租赁。（三）从双方合同的实际履行情况来看。《KTV及足浴租赁合同书》签订后，博莘公司的负责人林鹭波为了经营涉案场所的KTV和足浴，在涉案租赁场所上专门注册了厦门京悦酒店管理有限公司（以下简称京悦公司）。可见，博莘公司及林鹭波清楚、明确租赁的标的仅为场地，要对外经营必须自己另行注册经营主体，办理相关的经营许可。二、案涉场地原规划就是作为KTV和足浴场所，拟作为全总中心疗休养中心的配套设施，在出租给博莘公司之前仅是按KTV和足浴的标准进行装修，在未使用和经营的情况下将场地出租给博莘公司。可见，双方约定出租的标的是场所和设备。博莘公司承租案涉场地后自行注册成立了京悦公司并以“京悦娱乐”的名义对外经营KTV及足浴项目，依照前述规定，“京悦娱乐”经营相关的证件、手续均应当由经营者博莘公司自行负责。三、关于是否退还租金及押金问题，一审法院判决无需退还是正确，但在租金计算期限和水电费用认定方面有误。四、关于装修损失的问题，博莘公司没有充分证据证明其装修损失的具体金额，即使存在装修损失也是其违法、违约行为造成的，应当由其自行承担。 全总中心上诉请求：维持一审判决第一、三项，撤销一审判决第二项。事实和理由：一审判决在关于租金支付期限以及装修损失责任承担主体等方面认定错误。一、一审判决全总中心无需退还博莘公司租金及押金是正确的，但其在认定具体的租金支付期限存在认定错误。（一）如一审判决所认定，全总中心与博莘公司之间系房屋租赁关系，全总中心出租的仅仅是案涉场所及相关设备，并不涉及办理相关经营证照等，博莘公司以全总中心无法办理相关手续、案涉场所未取得竣工验收合格等为由提出解除合同的理由不成立，属违约解除。依据双方《KTV及足浴租赁合同书》第九条第（三）款约定：“除本合同有特别约定外，因乙方原因违反本合同约定导致提前解除或终止合同的，乙方已向甲方交纳的各款项（含押金），甲方有权不退还乙方……”的约定，博莘公司违约解除合同，全总中心有权不退还其已交付的押金等款项，一审法院将押金冲抵租金是错误的。（二）一审法院关于租金的起止时间认定有误。关于租金起算时间应按合同约定时间计算，双方在租赁合同签订后，全总中心已向博莘公司移交了租赁场所，租金起算点应为2014年1月1日。关于租金的计算终止日应为合同解除之日。案涉租赁合同合法生效，双方均应按合同履行各自义务，合同解除前，向全总中心支付租金是博莘公司的合同义务，一审法院认定双方解除合同的时间是2016年4月26日，所以租金计算期限应计算至合同解除日。且本案租赁合同在博莘公司违约提出解除后，并未向全总中心归还案涉场所，案涉场所一直闲置，合同解除后至实际归还场所之日止的租金损失，博莘公司也应承担。（三）博莘公司对案涉场所进行了装修改造和试营运了一段时间，已经产生相关的水电费等，博莘公司已支付的款项中还包含其实际使用案涉场所产生的水电费用，一审中全总中心已经提供博莘公司人员签字的相关单据证明，一审法院在博莘公司已支付的款项中并未将水电费用扣除是错误的。本案中即使不考虑《KTV及足浴租赁合同书》第九条第（三）款全总中心有权没收押金的约定，博莘公司所交纳的金额远不足以支付应支付的租金，全总中心无需退还。二、关于博莘公司主张的装修损失的问题。博莘公司未依照法律规定及合同约定合规经营，在怠于申办经营场所相关营业证照的情况下擅自进行装修并开业经营，造成的后果应当由其自行承担。（一）全总中心与博莘公司之间仅仅是房屋租赁关系，案涉场所经营相关的证照均应当由博莘公司自行负责办理。1.案涉KTV及足浴项目属于政府特许经营的行业，必须经过相关部门的审批才可经营，经营许可的申办主体是法定的，经营权也依法不得转让，依照娱乐场所管理条例第十二条规定：“娱乐场所、改建、扩建营业场所或者变更场地，主要设施设备、投资人员，或者变更娱乐经营许可证载明的事项的，应当向原发证机关申请重新核发娱乐经营许可证，并向公安部门备案”。从该规定可知：其一，娱乐业的经营许可是谁经营谁申办的原则；其二，即使双方协议转让经营权，也是无效，博莘公司仍应当重新申请办理相关经营许可资质。所以本案中不存在约定经营权出租的问题。2.博莘公司是明知应自行办理经营许可而怠于办理。不管是合同条款的约定还是双方实际的履行行为，都表明全总中心出租的仅仅是租赁场所及设备，不涉及经营权的问题。博莘公司承租后，为了经营KTV项目及足浴项目，其负责人林鹭波专门注册设立了京悦公司，在工商登记部门的保证书中也承诺涉及需资质审批的，自行办理。此外，涉案租赁现场的前台及户外广告牌均使用“京悦娱乐”，公安部门出具的《检查记录》上载明的单位名称系“京悦娱乐”，这些事实都说明，涉案KTV及足浴项目以京悦公司的名义对外经营。博莘公司和主要负责人林鹭波以京悦公司名义对外经营的事实至少可以说明两点问题：其一，博莘公司和林鹭波意思表示明确，只租场地和设备，不租经营主体和资质；其二，博莘公司和林鹭波在租赁合同签订后已立即办理相关经营主体和资质，只是后期怠于继续办理才被责令停业整顿。3.从双方签订的《KTV及足浴租赁合同书》约定租赁的是经营场地，并不存在约定不明的问题：（1）合同开头明确“双方就租赁经营场地事宜达成如下协议”；（2）合同第一条约定租赁场地及用途；（3）第四条第一款约定全总中心保证对租赁场地享有合法出租权，签约时应提供工商营业执照、税务登记证、企业代码证以及租赁场地的相关产权或出租、转租权属证明。（4）第五条第一款约定如博莘公司擅自转租，甲方有权终止本合同并收回KTV和足浴场所；（5）第十条第三款约定合同期满后如果博莘公司愿意继续租赁KTV和足浴场所，双方另行签订新的租赁合同，未续约的需办理交接手续后将场地按现状交还给全总中心，等等。（二）博莘公司的装修损失是其违法、违约行为造成的，与全总中心无关，一审法院要求全总中心承担一半责任缺乏事实和法律依据。1.如上所述，博莘公司违法经营，应自行承担所有损失，包括装修损失。2.《KTV及足浴租赁合同书》第五条第（二）款约定：“乙方对租赁场所的装修改造方案应征得甲方的同意……”。博莘公司在未征得全总中心同意的情况下擅自改造租赁场所，也应自行承担责任。3.全总中心不存在未尽足够协助义务的情况。博莘公司从未请求全总中心协助任何事项，也从未向全总中心索要办理经营许可所需的基础资料，不存在全总中心未尽协助义务的情况。本案的事实是，博莘公司先是未经全总中心同意，便进行装修改造，后在未办理任何经营许可的情况下直接开业经营，在被相关部门责令停业的情况下便将经营场所弃之不顾。因此，不是全总中心未尽协助义务，而是博莘公司找借口弥补损失。4.双方签订租赁合同前，博莘公司的负责人林鹭波亦到现场考察了解，对于租赁场所已经过详细核实，案涉租赁合同已经过双方充分磋商，并不存在合同条款不明确的问题。即使存在该问题，合同条款是双方协商一致的结果，并非全总中心的过错。5.退一步讲，即使全总中心应承担补偿责任，一审法院直接以厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司在2017年5月3日出具的大学评估[2017]ZB0120号《评估报告书》的鉴定金额作为补偿金额的依据也是错误的：（1）《评估报告》十二条评估报告使用限制说明第2点中明确“根据现行有关规定，本资产评估报告有效期通常为一年，自评估基准日2016年8月12日起计算至2017年8月11日止……，超过一年或虽未超过一年，但被评估资产的价格标准出现较大波动，需要重新进行资产评估。”该份《评估报告》已经超过其有效使用期限，不应当作为补偿金额的认定依据。因此本案中，博莘公司并举证证明装修损失金额，依法应当承担举证不能的责任。（2）即使采用《评估报告》的鉴定金额，《评估报告》对涉案场所的评估内容分为两部分：一部分是有争议部分，一部分为无争议部分。有争议部分是双方对该部分是否为博莘公司装修存在争议，一审法院在未进一步查明事实的情况下便作为补偿依据是错误的；无争议部分均为可移动物品，博莘公司可以在合同解除后根据合同约定取走，不存在损失。综上所述，一审判决部分事实认定不清，法律适用错误，任意适用公平原则，导致判决错误，显示公平。 博莘公司辩称，第一，双方之间是KTV及足浴的租赁，究其实质是承包关系，也就是全总公司将已经开业经营了一段时间的KTV和足浴租赁给博莘公司经营。全总中心称是房屋租赁，与事实不符，也与合同约定不符。从全总中心提交的《情况说明函》可以证实，在KTV及足浴交给博莘公司经营之前，全总中心就已经设立，并且经营一段时间。全总中心本身就是一家酒店，其KTV及足浴对酒店的入住客人开放并经营，其在《情况说明函》中辩称KTV及足浴“只是其内设机构，没有对外经营”的说法与事实不符。从双方的《移交清单》可以看出，移交的设备就是经营KTV及足浴的设备，证实在KTV及足浴交给博莘公司经营之前，全总中心已经设立并投入经营。从《KTV及足浴租赁合同书》的合同文本可以看出，双方的租赁标的是KTV及足浴，其实就是KTV及足浴的承包经营，而不是房屋租赁。的确，博莘公司在向全总中心租赁KTV及足浴后，成立一家公司作为经营主体，而且，博莘公司也没有对经营许可进行变更。但是，首先，公安部门责令KTV及足浴停止经营的理由是KTV及足浴没有经营许可，而不是没有变更经营许可。没有经营许可的责任在发包方也就是全总中心。其次，既然全总中心没有办理经营许可手续，就不存在博莘公司变更经营手续的前提。其三，假设全总中心有办理经营许可的手续，而全总中心没有办理变更经营手续，那么KTV及足浴就不至于被公安部门责令停止经营，其法律后果只是责令博莘公司办理变更经营手续而已，不会有任何损失。显然，本案的相关损失都是全总中心未办理经营手续造成的，应当由全总中心承担，全总中心提出由博莘公司承担责任的说法不能成立。此外，本案是KTV及足浴的租赁经营，也就是承包经营，全总中心在上诉状创设了一个名词，将其称为“经营权的转让”，也是错误的。第二，一审判决认定双方移交KTV及足浴的时间以及缴交租金（如果需要缴交租金）的终止时间是正确的，但一审判决认定免租期两个月是错误的，与合同约定不符，合同约定免租期为4个月。双方在2014年1月10日才移交KTV及足浴，该事实有双方签字的《移交清单》为证。一审判决对此的认定是正确的。全总中心称是在2014年1月1日移交，与事实不符。2014年11月18日，KTV及足浴就被公安机关责令停止经营，此后博莘中心不再使用KTV及足浴，全总中心就控制了KTV及足浴。所以如果计算租金，就仅能计算到2014年11月18日。一审判决对此的认定是正确的。全总中心称租金应该计算到2016年4月26日合同解除，是错误的，理由如下：其一，本案是KTV及足浴的租赁经营，也就是KTV及足浴的承包经营，而不是房屋租赁。其二，在2014年11月18日以后，KTV及足浴也由全总中心实际控制。显然，如果计算租金，只能计算到2014年11月18日。第三，实际上，全总中心不能因为违法行为而获利，也就是说，全总中心所收取的租金和押金应该全额如数返还给博莘公司。全总中心在未取得环评许可的情况下将酒店（其中包括KTV及足浴）投入经营，是违法的。全总中心于2015年6月18日才编制相关的环评报告，却在2011年就将酒店（其中包括KTV及足浴）投入经营，显然是违法的。此外，全总中心未取得KTV以及足浴的经营许可，就投入经营，也是违法的。显然，全总中心又将KTV及足浴转手租赁给博莘公司经营，也是违法的。第四，全总中心应当全额如数赔偿博莘公司的装修损失。博莘公司投入巨额资金进行装修，是基于对全总中心发包给自己的KTV与足浴具有合法经营权的一种信赖。而且，在《KTV及足浴租赁合同书》第六条第（一）款约规定，“乙方享有依据本合同在KTV和足浴场所内及甲方允许的场地内进行合法经营活动的权利”。而事实上，全总中心并没有合法经营的行政许可，直接导致博莘公司在经营四个月以后被责令停止经营，投入的装修无法利用，造成巨额损失。该等损失是由全总中心的违约、违法行为造成的，理应由全总中心承担赔偿责任。第五，全总中心未提交其装修的图纸及资料，导致本案无法进行重新鉴定，本案应当根据博莘公司提交的相关装修合同及支付装修费用的银行流水，来认定博莘公司的装修费用损失2921850元。综上，全总中心的上诉请求及其所依据的事实和理由均不能成立，请求依法驳回全总中心的上诉请求，支持博莘公司的上诉请求。 博莘公司向一审法院起诉请求：1.判令解除博莘公司与全总中心于2013年8月30日签订的《KTV及足浴租赁合同书》，解除时间为2014年11月18日；2.判令全总中心返还博莘公司已支付的押金及租金1464639.72元；3.判令全总中心赔偿博莘公司损失2921850元。全总中心承担本案的诉讼费、鉴定费19511元等一切诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年8月30日，以全总中心为出租方（甲方）、博莘公司为承租方（乙方），双方签定一份《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》（以下简称讼争合同），约定如下：“甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，特就乙方向甲方租赁经营场地事宜达成如下协议:一、租赁场地及用途：（一）甲方将位于厦门市集美区××路××号内的8号楼（康体楼）二层（以下简称案涉房屋）ＫＴＶ和足浴租赁给乙方经营使用。（二）用途：经营量贩ＫＴＶ和足浴。二、租赁期限：乙方的租赁期限自2013年9月1日起至2021年8月31日止（上述期限中，除不满一个月的零头天数按实际天数计算外，其它均按照自然月天数计算，一年按十二个月计算，下同）；入场装修时间为2013年9月1日起至2013年12月31日止，此期间为乙方装修时间，不计租金。三、租金及付款方式：（一）甲、乙双方同意租赁期内（共8年）租金计算如下：第一年（含免租期）租金为200万元；第二年租金，按第一年租金递增3%；第三年至第五年租金，按上一年度租金递增6%；第六年至第八年租金，按上一年租金递增10%。（二）租金支付按押三付二形式，及先付费后使用的原则；首期租金（五个月）乙方应在签订本租赁合同当日向甲方支付；以后每两个月支付一次，乙方须于当期第二个月25日前将下两个月租金交纳给甲方；如乙方未能按时缴清，甲方按未缴纳总额每日千分之三向乙方收取滞纳金并暂停乙方挂账返款；如超过15日仍未缴清，则甲方有权解除租赁合同。（三）水电费由乙方支付：单价按本地规定的商业收费标准（与甲方标准一样）；如该标准变化，按新标准执行：乙方需每月26日前缴纳上月费用；（四）中央空调使用费按该层ＫＴＶ和足浴场地的实际面积乘6元／平方米／月的标准按月交给甲方酒店、如果电费发生变化、另行按照实际费用分摊；（五）其他应由乙方付费的项目，由乙方自行承担，如通讯费、电话费、网络费等等。四、双方须提供的资料和文件：（一）甲方保证对租赁场地享有合法的出租权，签约时应提供工商营业执照、税务登记证、企业代码证，及租赁场地的相关产权或出租、转租权属证明；（二）乙方签约时，应提供工商营业执照、税务登记证、企业代码证。签订本合同时，乙方应由其法人代表签字；若是代理人签字，必须有法人及法人代表的授权委托书，并加盖乙方公司公章。五、甲方的权利与义务：（一）甲方对出租场地享有合法的出租权，未经甲方书面许可，乙方不得以任何形式转租。若乙方擅自转租，甲方有权终止本合同并收回ＫＴＶ和足浴场所，由此产生的责任与损失均由乙方承担，甲方有权追究乙方违约责任；（二）乙方对租赁场所的装修改造方案应征得甲方的同意，且不得违反消防、环保、安全等政策法规的要求。乙方装修改造投入由乙方全部负责，在本合同终止或解除后，乙方自行购买且可移动的设施设备可由乙方撤走，但乙方对房屋进行的装饰和装修即归甲方拥有，乙方不得擅自破坏和拆除；（三）甲方享有按前述约定收取租金及相关费用的权利；（四）在乙方合法经营且不影响甲方其他项目运营的情况下，甲方不干涉乙方的经营；若甲方提出合理化建议和合理要求时，乙方需及时给予答复，避免互相推诿；甲方严禁其工作人员以工作权利之便对乙方进行索贿或提出其他不正当的要求；（五）甲方应按前述约定将ＫＴＶ和足浴场所及时交付给乙方使用；（六）甲方享有每年20万元的免费内部招待，超额部分甲方可享受6折优惠。六、乙方的权利与义务：（一）乙方享有依据本合同在ＫＴＶ和足浴场所内及甲方允许的场地进行合法经营活动的权利；（二）乙方在合同租赁期内应遵纪守法，自主经营，自负盈亏，按时交纳租金、水电费、及其他费用，并承担经营中所涉及的一切经济和法律责任；（三）乙方在经营过程中，未经甲方书面同意，不得擅自转借、转让、转租，不得擅自改变经营范围和品牌，否则将视为乙方单方违约，且甲方有权提前终止合同；（四）乙方须自觉遵守国家的各项政策法规、合法经营、自觉纳税；因乙方经营违法或经营场所中有违法行为，乙方承担一切经济和法律责任，并赔偿对甲方造成的一切损失；（五）乙方必须和乙方的员工签订合法的劳动合同，由此产生的一切纠纷或赔偿，全部由乙方负责；（六）如因乙方违反本合同约定或违反政策、法律、法规规定，给甲方造成损失的，甲方均有权要求乙方赔偿。七、经营管理：为了维护甲方声誉和整体形象，甲方对在租赁场地经营的全体商户（含乙方）的经营等活动进行统一的监督和管理，并制定和执行相关管理制度；对此，乙方应予遵守执行。（一）经营场地管理：乙方在租赁期内要严格在本协议约定的租赁场地面积范围内进行经营活动。（二）如乙方要求提前解约，甲方有权扣除乙方向甲方缴纳的合同履约保证金（押金）。乙方在没有拖欠应缴租金和任何费用的前提下，提前三十天向甲方提出书面解约申请；经甲方批准且乙方在甲方办理完财务结算后，乙方方可撤场，否则甲方均有权按照本合同约定向乙方计收租金；但甲方在接到乙方书面解约申请后，可随时要求乙方提前撤场，乙方必须无条件服从；（三）在履行本合同过程中，甲方不得干涉乙方的正常经营，也不得以任何借口影响乙方的正常经营；但乙方违反本合同约定或恶意经营、恶性竞争和违法经营及政府有关主管部门干涉的情况除外；（四）装修管理：乙方装修需符合甲方装修风格的整体形象，装修期内不得影响甲方其他经营项目；另乙方要求的拆除、装修及施工等需经甲方同意并与甲方签订工程施工安全协议书；（五）人员及物品管理：乙方工作人员需统一着装，按甲方规定进出甲方经营场地；乙方搬进或搬出物品时，需按甲方规定执行；（六）卫生管理：乙方应爱护公共卫生，将废物、垃圾倒在甲方指定的地点，不得向公共场地乱丢杂物；乙方对甲方公共设施的安全防护和维修保养以及二层公共场所的卫生负责；（七）经营环境管理：乙方广告、装饰物等的摆放应与甲方的统一规划相协调，不得妨碍通道、通风和采光，不得堵塞消防通道，不得破坏整体视觉效果。如发生争议时，应接受甲方的协调并及时整改。八、其它约定事项：（一）乙方经营过程中，违反法律法规，包括与消费者、其他商家或政府管理部门、组织发生的纠纷，由乙方负责承担法律责任和经济责任；以及由此造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；（二）如甲、乙双方在合同履行过程中发生争议时，应由双方协商解决。如双方未能达成一致，甲、乙双方均可向人民法院提出诉讼。本合同诉讼管辖地为合同签订地的人民法院；（三）租赁期内，如遇不可抗力的因素，造成合同不能履行或造成损失的，应由各方自行承担，双方按有关规定办理合同终止手续；（四）因装修改造后涉及的消防、安全等事项，甲方可协助乙方解决，但所产生的任何责任需由乙方自行负责；（五）如政府有关主管部门要求办理有关租赁合同办案事宜，相关租赁合同备案费用由乙方承担。九、违约责任：（一）甲、乙双方必须全面履行合同各项条款，保证本合同条款内容的严格执行；（二）除本合同有特别约定外，若因甲方根本违约导致乙方要求提前解除或终止合同，甲方同意并办理相关手续后，应免息退还合同未履行完期间的预交租金并给予乙方等同于一个月租金的违约金赔偿；（三）除本合同有特别约定外，因乙方原因违反本合同约定导致提前解除或终止合同的，乙方已向甲方交纳的各款项（含押金）,甲方有权不退还乙方，给甲方带来其他损失的，甲方有权追索，乙方赔偿甲方损失不得低于一个月租金，如乙方赔偿金不足时，甲方有权暂扣乙方商品且甲方有权对乙方暂扣商品进行处理，处理款额超出部分，甲方退还乙方。十、合同的解除及终止：（一）如乙方有下列情形的，视为乙方违约，甲方有权提前解除合同：①乙方逾期向甲方支付租金、水电费及其他费用等连续或累计超过15日或出现2次逾期支付前述款项的；②乙方未经甲方同意擅自转租、转让、转借或许可他人承包经营承租场所的；③因乙方原因被新闻媒体曝光影响甲方商誉，或因此引发消费者起诉要求甲方承担连带责任或直接起诉甲方的；④违反工商、物价、税务、治安、消防、卫生等法规，经有关部门或甲方书面警告后仍不纠正的；⑤不妥善使用、维护甲方设施，造成甲方财产损失达10万元以上的；⑥乙方及其雇员与顾客吵架、打架，或者有其他严重侮辱顾客行为影响甲方声誉的；⑦乙方违反本合同第七条约定的经营管理要求，经甲方通知仍不整改的；⑧乙方经营不善出现连续或累计六个月不能正常经营的；⑨本合同其他条款约定甲方有权提前解除合同的。（二）有下列情形之一的，甲方可免除责任且不承担任何违约赔偿：①因不可抗力的事由导致本合同不能全部或部分履行的：②因政府有关部门的管理性行为的；③根据法律规定的其他免责事由。（三）合同的终止及租赁场地的返还：本合同期满后，如乙方愿意继续租赁ＫＴＶ和足浴场所，双方应另行签订新的租赁合同；合同正常履行到期终止双方未续约的，乙方须于到期日当日或之前结清相关费用、办理合同约定的其他交接事项并将其商品清理完毕后将场地按现状交还给甲方；（四）乙方在租赁期限届满或因乙方原因导致的租赁合同解除后，乙方仍在场地内遗留的设施、设备或商品等物品，经甲方书面通知仍拒不搬离前述物品的，则前述物品视为乙方抛弃物，甲方即取得前述物品所有权，且甲方有权自行决定利用或拆除、处理，相应收益归甲方所有；（五）乙方特别承诺：乙方未按本合同约定如期支付租金及其他费用等乙方单方面的原因导致甲方解除合同时，乙方自愿将ＫＴＶ和足浴场所内所属乙方的物品让与甲方所有，并授权甲方自行处置；（六）本合同解除或终止后，乙方场地内、外的所有固定的装饰物品归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无须为此支付任何费用；若乙方擅自拆除、破坏上述装饰、装修的，甲方有权要求乙方全额赔偿。十一、合同生效及其它：（一）本合同自双方签字或盖章之日起生效。如有未尽事宜，双方另行协商，并达成补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力；（二）本合同正本一式肆份，甲方执三份、乙方执一份；如有附件，附件作为本合同的补充，与本合同具有同等的法律效力，甲、乙双方必须遵守；（三）本合同及其附件构成各方就本合同标的达成的完整协议，将取代各方就本合同标的所达成的所有口头或书面的协议、意向书以及其他协议和文件。” 讼争合同签订之后，博莘公司的法定代表人林鹭波及其儿子林元莘共计向全总中心转账支付1364639.72元。 2011年12月27日，厦门市集美区公安消防大队出具一份《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，载明：“中华全国总工会劳动模范技能交流学校筹建办公室：你单位陈绍在于2011年11月9日经网上备案受理系统进行了中华全国总工会劳动模范技能交流学校、两岸工会交流基地及海外联谊中心工程竣工验收消防备案，备案号：350000ＷＹＳ110014795。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程已被确定为抽查对象。已被确定为抽查对象的，请于5个工作日内向集美区消防大队（地址：厦门市集美区××路××号，电话：0592-621××××）提供下列材料，并接受检查：1、工程竣工验收报告；2、消防产品质量合格证明文件；3、有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证；4、消防设施、电气防火技术检测合格证明文件；5、施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件。对逾期不提供材料或者提供材料不全的，将依法责令停止使用。”2011年12月27日，厦门市集美区公安消防大队在上述《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》上加盖“厦门市集美区公安消防大队抽查合格章。”2013年10月22日，厦门市集美区公安消防大队出具一份《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，载明：“中华全国总工会劳动模范技能交流学校筹建办：你单位陈绍在于2013年6月13日经网上备案受理系统进行了中华全国总工会劳动模范技能交流学校、两岸工会交流基地及海外联谊中心工程竣工验收消防备案，备案号：35××。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程已被确定为抽查对象。已被确定为抽查对象的，请于5个工作日内向集美区消防大队（地址：厦门市集美区××路××号，电话：0592-621××××）提供下列材料，并接受检查：1、工程竣工验收报告；2、消防产品质量合格证明文件；3、有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证；4、消防设施、电气防火技术检测合格证明文件；5、施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件。对逾期不提供材料或者提供材料不全的，将依法责令停止使用。”2013年10月28日，厦门市集美区公安消防大队在上述《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》上加盖“厦门市集美区公安消防大队抽查合格章。”2013年12月2日，厦门市消防支队出具《厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（厦公消验［2013］第0652号），载明：“中华全国总工会劳动模范技能交流学校筹建办公室：我队对你单位申报的中华全国总工会劳动模范技能交流学校室内运动馆建设（含室内装修）工程{受理凭证文号为厦公消验凭字［2013］第0655号，工程位于集美区××生活区，建筑地下1层，，地上**，地下**为设备用房、后勤办公室及库房，地上**为大堂、健身房、乒乓球室台球室及游泳池，2层为ＫＴＶ（设有24个包间）和桑拿用房，3层为球类活动场馆等，建筑高度23.5ｍ，占地面积3800ｍ2,建筑面积15285ｍ2，其中地下建筑面积3799ｍ2，属多层民用建筑}根据消防验收意见书‘厦公消验［2013］第0488号’进行消防验收（复验），经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定本工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完好有效。三、该工程ＫＴＶ、桑拿用房等公众聚集场所在投入使用前应依法向公安消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格方可投入使用。四、本工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法重新申报消防设计审核或备案。” 2014年5月7日，厦门市公安消防支队出具一份《不同意投入使用、营业决定书》（厦公消安不字［2014］第0006号），载明：“中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心：根据你单位（场所）关于中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心ＫＴＶ、足浴（地址：福建省厦门市集美区××路××号）投入使用、营业前消防安全检查的申请，我支队于2014年5月5日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1.场所使用易燃可燃装修材料达不到消防技术标准要求。2.测试火灾自动报警系统无法联动启动应急照明、声音或视像警报。3.消火栓启泵按钮故障。4.场所消防安全标志不完整；未设置安全疏散指示图。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意收入使用、营业。如不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内依法向厦门市公安局或厦门市人民政府申请行政复议，或者在三个月内依法向厦门市思明区人民法院提起行政诉讼。”2014年7月18日，厦门市公安消防支队颁发《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明：“场所名称：中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心，消防安全责任人：胡松岩，，地址：厦门市集美区杏林南路**使用性质：公共娱乐场所，场所所在建筑名称：中华全国总工会××学校室内运动馆，场所所在层数：建筑-1至3层，场所位于××，设ＫＴＶ包厢××间、足浴包厢××间。”2014年11月18日，厦门市公安局集美分局治安大队出具一份《检查记录》，载明：“单位名称：京悦娱乐，地址：集美区××路××号，法人代表：姓名：林鹭波，性别：男，被检查单位存在问题：2014年11月18日9时许，民警到京悦娱乐检查时，发现该场所未经消防安全检查、未取得娱乐、环保、工商等部门审核，未到公安机关报备，擅自经营ＫＴＶ，存在重大治安隐患。处理意见：责令立即停业整顿，待消防、文化、环保、工商等部门审核通过，并到当地公安机关报备后方可开业，以确保场所生命、财产安全。”2014年12月15日，厦门市集美区文体广电出版旅游局出具一份《证明》，载明：“我单位于2014年12月10日收到林元莘提出的办理厦门市京悦酒店管理有限公司ＫＴＶ娱乐场所的申请，地点位于××街道××路××号，法人林元莘。经查，该场所环评没有验收，无法取得《排污许可证》。故我局无法为其办理《娱乐场所经营许可证》，特此证明。” 2014年11月18日被停业整顿至今，案涉房屋已不再经营。 在（2015）集民初字第3151号案件审理过程中，博莘公司提出评估申请，申请对案涉房屋ＫＴＶ及足浴的装修装饰、附属物及设备等的价值进行评估。一审法院依法委托厦门金科信资产评估有限责任公司、厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司进行评估，2016年6月16日，厦门金科信资产评估有限责任公司、厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司出具一份《退件函》，载明：“接贵院（2016）集法鉴字第89号委托书，对厦门市集美区××路××号内的××号楼（康体楼）二层ＫＴＶ及足浴店装饰装修、附属物及设备等进行价值评估。从评估技术规范要求：1、无法对拆除灭失部分装修价值估价；2、隐藏工程部分的材料、工程量无法核实及测算；3、整体属于改造装修，对于评估对象的范围存在争议因素；综上所述对最终评估价值有较大影响，故我司将该委托退回贵院。”一审法院依法另行委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，2017年5月3日，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司出具一份《厦门市集美区人民法院案件审理涉及的厦门市集美区××路××号内8号楼（康体楼）二层ＫＴＶ及足浴店装饰装修、附属物及设备评估报告书》（大学评估［2017］ＺＢ120号］，评估结果如下：“经评估，在评估基准日2016年8月12日，在公开市场和持续使用前提下，在本报告有关假设条件下，在本报告特别事项说明和使用限制下，并基于公开市场的价值类型，经本报告程序和方法，纳入本次评估范围的厦门市集美区人民法院委托评估的厦门市集美区××路××号内8号楼（康体楼）二层ＫＴＶ及足浴店装饰装修、附属物及设备的评估价值为：人民币陆拾伍万零叁佰伍拾元整（ＲＭＢ￥650350.00）［其中有争议部分（装饰装修、附属物）评估价值为人民币伍拾伍万贰仟贰佰肆拾元整（ＲＭＢ￥552240.00），无争议部分（设备）评估价值为人民币玖万捌仟壹佰壹拾元整（ＲＭＢ￥98110.00）］。评估结果详细情况见评估明细表。本评估报告使用人在应用本评估报告结果时应当充分考虑和判断评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明以及期后重大事项对评估结果的影响。”2017年6月2日，博莘公司提出《关于对评估报告书的异议书》，要求进行重新复核评估。2017年6月30日，一审法院依法向厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司发出《复核函》，要求其书面向法院作出答复。2017年7月17日，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司出具《关于（（2016）集法司法综鉴字第89号）的复函》，载明：“经认真复核，我司认为本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，可以为本次案件审理提供价值参考。”2017年6月1日，博莘公司向厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司支付评估费19511元。 本案审理过程中，博莘公司申请对案涉房屋ＫＴＶ及足浴店装饰装修、附属物及设备的价值进行重新评估。一审法院依法委托厦门立信德恒资产评估有限公司进行鉴定。2019年4月15日，厦门立信德恒资产评估有限公司出具一份《鉴定受托函》，载明：我司已被厦门泰恒业房地产评估有限公司吸收合并，虽厦门泰恒业房地产评估有限公司承继厦门立信德恒资产评估有限公司的资产评估资格、经营业绩、设立时间、资产评估业务、执业责任，但相关合并手续正在进行中，厦门市财政局、厦门市中级人民法院尚未核准。综上，我司目前暂无法承接法院相关业务，预计5月中旬即可恢复正常承接。同时退回贵院的委托资料。厦门立信德恒资产评估有限公司退鉴后，一审法院依法重新委托厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司进行鉴定。2019年4月29日，厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司出具《退件函》，载明：我司于2019年4月22日收到贵院的司法鉴定委托书（2019）集法司法综鉴字第62号，委托我司对厦门市集美区××路××号内8号楼（康体楼）二层ＫＴＶ及足浴店装饰装修、附属物及设备的价值进行重新鉴定，鉴定基准日为2014年11月18日。由于要求鉴定的基准日与现在间隔时间较长，委估对象的重置价格难以确定，且无法准确判断委估对象于基准日的成新状况，评估工作难以进行，故我司申请退件。 一审法院另查明，在（2015）集民初字第3151号案件审理过程中，博莘公司于2016年4月26日，申请变更该案的诉求为：依法解除博莘公司与全总中心于2013年8月30日签订的《KTV及足浴租赁合同书》。 一审法院认定双方争议的事实和证据为： 一、博莘公司实际已向全总中心支付的押金及租金是多少。博莘公司主张，其实际支付的押金及租金为1464639.72元，其中转账支付1364639.72元，现金支付10万元。全总中心抗辩，其对转账1324619.72元无异议，对博莘公司主张的10万元现金支付不认可，其没有收到10万元现金。博莘公司向全总中心的转账中，有40020元系挂账消费，具体消费签单人员为博莘公司员工，并提供消费挂账单予以证明。一审法院认为，双方对1324619.72元无异议，依法予以确认。当事人对自己的主张，有责任提供证据。博莘公司主张其支付10万元现金，但未能提供证据予以证明，对其该项主张不予认可。全总中心主张40020元系挂账消费，但其提供的消费挂账单没有博莘公司盖章或法定代表人签字，无法证明40020元系博莘公司挂账消费，故对全总中心的该项抗辩不予认可。综上，依法认定博莘公司已经支付的押金及租金为1364639.72元。 二、案涉房屋何时交付。博莘公司主张，全总中心于2014年1月10日才将案涉房屋全部移交，故该日为案涉房屋交付之日。博莘公司并提供移交清单予以证明。全总中心抗辩，实际移交时间是合同约定时间2013年9月1日，2014年1月10日是书面移交时间，应以实际移交时间为准。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。博莘公司主张移交时间为2014年1月10日，并有移交清单可以佐证，依法认定案涉房屋交付时间为2014年1月10日。全总中心的抗辩，没有相应证据予以证明，依法不予采纳。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，博莘公司的各项诉求是否具有事实及法律依据，逐项分析如下： 一、关于讼争合同的解除问题。首先，博莘公司与全总中心签订的讼争合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，双方当事人均应按照该合同的约定履行各自的义务。现双方因合同的履行产生争议，博莘公司要求解除讼争合同，全总中心亦同意解除，故对于博莘公司要求解除合同的诉求予以支持。其次，关于讼争合同的解除时间问题。博莘公司主张2014年11月18日博莘公司被责令停业整顿，故该日为讼争合同的解除时间。全总中心抗辩，博莘公司被停业整顿后，并未提出解除讼争合同，而是在2016年4月26日才变更诉求要求解除讼争合同，故2016年4月26日为讼争合同的解除时间。法院认为，依照合同法第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除应通知对方。本案讼争合同履行过程中，博莘公司在2016年4月26日才主张解除讼争合同，全总中心同意解除讼争合同，且对该时间无异议，故本案讼争合同的解除时间为2016年4月26日。 二、关于退还租金及押金问题。根据前述认定事实，案涉房屋于2014年1月10日交付，故租金起算点应按案涉房屋实际交付时间起算。双方在讼争合同中，关于租金及押金，约定如下：1.入场装修时间为2013年9月1日起至2013年12月31日止，此期间为乙方装修时间，不计租金。2.第一年（含免租期）租金为人民币200万元。3.租金支付按押三付二，先付费后使用。双方在讼争合同中，关于首年租金的约定，一方面约定免租期为4个月，另一方面又约定第一年租金含免租期为200万元，存在矛盾，且双方均无法合理说明，双方应承担不利的法律后果，结合双方过错，酌情认定免租期为2个月。从2014年1月10日实际交付案涉房屋，到2014年11月18日被停业整顿，扣除2个月免租期，博莘公司应支付的租金为：200万元÷12个月×8.27个月=1378333.33元。博莘公司实际支付的租金及押金为1364639.72元，低于其应实际支付的租金。现博莘公司主张退还其支付的租金及押金，于法无据，依法不予支持。 三、关于博莘公司主张的经济损失问题。本案博莘公司租赁案涉房屋用于开办KTV及足浴，不管是经营权转让，还是场所的租赁，在讼争合同中，双方并未明确约定。另外，本案租赁案涉房屋系用来开办KTV及足浴，应依法办理相应的手续，因双方签订的讼争合同中对于相关手续的办理应由谁负责并未进行明确的约定，博莘公司在未对承租的标的物进行详细核实的情况下贸然进行装修，其对损失的产生具有一定的过错，全总中心作为出租方，其应当积极协助博莘公司办理相应的手续，但全总中心在合同的履行过程中亦未尽到足够的协助义务，且其作为出租方未能在明确合同条款的情况下，贸然出租案涉房屋，其对损失的产生亦具有一定的过错，在本案合同解除的情况下，由此造成的损失应由双方根据公平合理的原则各自承担相应的责任。本案中，博莘公司有在案涉房屋装修，全总中心也认可博莘公司有装修的事实，讼争场地的装饰装修、附属物及设备的价值经委托评估，评估价值为650350元，根据本案合同的约定、履行情况、双方的过错程度以及本案的具体情况，酌定由博莘公司、全总中心双方对上述装饰装修、附属物及设备各分担50%，全总中心应当补偿给博莘公司装饰装修、附属物及设备损失325175元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条规定，判决：一、解除厦门博莘贸易有限公司与中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心于2013年8月30日签订的《KTV及足浴租赁合同书》，解除时间为2016年4月26日；二、中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心应于本判决生效之日起十日内支付厦门博莘贸易有限公司装饰装修、附属物及设备补偿费用325175元；三、驳回厦门博莘贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41892元，由博莘公司负担38787元，全总中心负担3105元。评估费19511元，由博莘公司、全总中心各负担9755.5元，因博莘公司已向评估机构缴纳评估费，故全总中心应于本判决生效之日起十日内向博莘公司支付评估费9755.5元。 二审中，当事人没有提交证据。 庭审中，双方当事人对一审法院认定的事实，除了对上诉状和答辩状中提及的事实有异议，以及博莘公司认为遗漏查明杏林湾酒店何时开业，KTV和足浴发包给博莘公司是在开业状态，二层KTV和足浴也是接待，杏林湾酒店在2011年底到2012年初就已在经营外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕博莘公司和全总中心的上诉请求进行审理。根据双方争议焦点及诉辩意见，本院分析认定如下： 一、博莘公司与全总中心签订的《ＫＴＶ及足浴租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定履行。合同首部“甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，特就乙方向甲方租赁经营场地事宜达成如下协议”合同第一条租赁场地及用途约定“甲方将位于厦门市集美区××路××号内的××号楼（康体楼）二层ＫＴＶ和足浴租赁给乙方经营使用。”第二条租赁期、第三条租金及付款方式的约定，第四条第（一）款约定“甲方保证对租赁场地享有合法的出租权，签约时应提供工商商业执照、税务登记证、企业代码证，及租赁场地的相关产权或出租、转租权属证明”。第五条甲方的权利与义务约定“（一）甲方对出租场地享有合法的出租权，未经甲方书面许可，乙方不得以任何形式转租。若乙方擅自转租，甲方有权终止本合同并收回ＫＴＶ和足浴场所，……。（二）乙方对租赁场所的装修改造方案应征得甲方的同意，且不得违反消防、环保、安全等政策法规的要求。……”。合同第十条第（三）款合同的终止及租赁场所的返还约定“本合同期满后，如乙方愿意继续租赁ＫＴＶ和足浴场所，双方应另行签订新租赁合同。合同正常履行到期终止双方未续约的，乙方须于到期当日或之前结清相关费用、办理合同约定的其它交接事项并将其商品清理完毕后将场地按现状交还给甲方……”。可见，双方约定的是租赁场地，一审案由定性为房屋租赁合同纠纷，符合本案法律关系。博莘公司上诉称双方是经营权的租赁，非房屋租赁，不符合合同约定，也与其于2016年4月26日申请对案涉房屋的装修损失进行评估的理由中陈述的“为确定原告关于租赁房屋的装修损失金额，请求贵院将位于厦门市集美区××路××号内的××号楼（康体楼）二层ＫＴＶ及足浴的装修装饰、附属物及设备等的价值委托鉴定机构进行评估”以及博莘公司在设立京悦公司时将案涉租赁房屋登记作为该公司住所（经营场所），企业基本信息记载“住所产权：租赁”等行为相矛盾。二、合同第一条租赁场地及用途约定……。（二）用途：经营量贩ＫＴＶ和足浴。根据《娱乐场所管理条例》第九条、第十二条规定，娱乐业的经营许可是谁经营谁申办的原则。且博莘公司承租后，其法定代表人林鹭波为申请设立登记京悦公司，在工商登记的“住所（经营场所）承诺书”中承诺“……；4、如依照法律、法规的规定，本商事主体在该地址从事的生产经营活动应当取得规划、环保、公安、消防、文化、卫生和其他相关行政许可机关批准的，本商事主体将依法向相关行政许可机关提出申请，并经批准后方才开展相应的经营活动。”博莘公司上诉主张全总中心是案涉ＫＴＶ及足浴的设立主体，与上述法规和合同约定不符，有违其承诺。三、博莘公司使用案涉场地，应当支付相应费用。根据博莘公司原一审提供的其与厦门居家福装饰工程有限公司于2013年8月30日签订的《装饰工程施工合同》用于证明厦门居家福装饰工程有限公司承包租赁场地的装修工程,该施工合同约定开工日期2013年9月1日，竣工日期2014年1月1日，合同工期总日历天数120天。以及博莘公司提交的厦门居家福装饰工程有限公司工程预算日期显示：2013年11月，收款收据日期填写有2013年12月1日、2014年1月1日、2014年2月1日、2014年4月28日。根据合同约定，博莘公司装修时间为2013年9月1日起至2013年12月31日，不计租金。第一年（含免租期）租金为200万元，因此，博莘公司应自2014年1月1日起支付第一年租金。根据查明事实，博莘公司交纳的金额不足以其应支付的租金。博莘公司上诉要求全总中心退还其缴纳的租金和押金，不符合合同约定。博莘公司没有证据证明其还支付现金10万元。四、根据合同第五条第二款约定，博莘公司没有证据证明其装修改造方案征得全总中心的同意，理应自行承担责任。一审法院基于博莘公司申请重新评估，再行委托评估公司进行鉴定而被退件，导致重新鉴定不能的后果，应由博莘公司承担，博莘公司上诉要求二审委托重新鉴定的理由不成立，本院不予准许。因此，鉴于装修存在添附于案涉场地，拆除可能损害房屋结构，一审法院依据博莘公司的申请委托鉴定，并根据查明事实，酌定双方对装饰装修、附属物及设备各分担50%，并无不当。同理，全总中心对一审判决其承担装修损失一半责任提出异议的理由不予采纳。博莘公司对一审法院认定事实提出的异议，不影响本案二审处理结果。 综上所述，博莘公司、全总公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回博莘公司、全总公司的上诉，维持原判。 二审案件受理费41892元，由博莘公司负担38787元，全总公司负担3105元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （林巧玲） 审 判 员 （胡林蓉） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年八月二十六日 代书记员（ 朱巧 婷） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。