西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初2510号原告：郭明发，男，汉族，1968年6月28日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王志贤，陕西林麓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维，陕西林麓律师事务所律师。被告：西安索沃国际汽车有限公司，统一社会信用代码：916101137578221451，住所地：陕西省西咸新区。法定代表人：马振宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：靳红霞，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐飞，男，汉族，1982年9月13日出生，住西安市未央区，系该公司员工。原告郭明发与被告西安索沃国际汽车有限公司（以下简称“索沃公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张丽华独任公开开庭进行了审理。原告郭明发委托的诉讼代理人王志贤、王维，被告西安索沃国际汽车有限公司委托的诉讼代理人靳红霞、齐飞均到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告郭明发诉称，2016年8月20日，原告与被告就租赁原告厂房达成《补充协议》，该协议约定租金为50万/年，租期为2016年6月28日至2022年6月27日。按照协议约定，被告如实履行了第一年度（即2016年10月28日至2017年10月27日）的租金，但第二年度（即2017年10月28日至2018年10月27日）被告仅付给原告34万元，截止2018年11月，被告拖欠租金为20.16万元。原告多次向被告索要拖欠租金，被告以各种理由拒绝付款。根据《合同法》第227条之规定，被告应按照约定向原告付清全部款项。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：1.判令被告向原告支付房租20.16万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由详见起诉书。被告索沃公司辩称，2006年6月18日,郭明发与东晁村村委会签署《土地租赁协议》，将位于东晁村，北邻立元电气、西邻三环路、南邻王斌、东邻考场共计16亩地，合同期限为2006年7月1日至2036年7月1日，郭明发自筹资金建设建筑和生产设备，生产经营权归郭明发，在合同期内遇国家征地，合同自然终止。郭明发与答辩人就上述土地租赁于2007年3月28日签订《土地租赁协议》，约定租期为2007年6月28日至2017年6月28日，第六条第四款约定租期内如遇市政行为征地或收回土地所有权，郭明发应向答辩人退还未发生的租金，答辩人所投资建设的地面厂房拆迁赔偿权及所获费用归答辩人，该协议被东晁村村委会予以确认，并同意答辩人进行投资、经营发展业务，后双方又签署了《土地联合开发协议》及二份《补充协议》用于完善《土地租赁协议》，答辩人主要经营沃尔沃汽车销售及维修等业务。答辩人在租期内从未欠过租金。2013年12月31日陕西省人民政府颁布《关于西安市高新区2013年度第二批统一征收集体建设用地的批复》陕政土批（2013）123号，包括涉案房屋及场地在内的东晁村列为被征收之列。2014年5月26日西安市新区鱼化区域征地拆迁工作领导小组办公室（下称“领导小组办公室”）对涉案房屋进行了初评，该领导小组办公室2014年7月1日发布《拆迁公告》，拆迁范围为139亩地上的所有建筑物、构筑物、附属物等，在拆迁期间暂停办理房屋及附属物的新建、改建、扩建行为。答辩人认为双方签署的《补充协议》无效，收取的租金应当予以返还，涉案房屋及土地已经属于被列为拆迁之列，郭明发与东晁村村委会所签署的《土地租赁协议》已经自然终止，也就是说在拆迁公告发布之日起，郭明发就失去了对该涉案土地及房屋的使用权，因此也就没有租赁该土地及房屋的主体资格。但郭明发又于2016年8月20日和答辩人签署了《补充协议》，因长时间搁置已无法作为经营场所使用，答辩人又重新进行了装修，花费39.68万元，但在2018年11月26日涉案房屋又被断水断电，答辩人又一次被迫迁出，答辩人经询问得知涉案房屋及地块从未有过不再拆迁的文件，给答辩人造成的损失，原告应当承担相应的责任。综上所述，答辩人不应交付租金20.16万元，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2007年3月28日，原告郭明发（甲方）与被告索沃公司（乙方）签订《土地联合开发协议》，约定：位于西安市东晁村（北临中航科技公司、西临三环路、南临王斌、东临考场）属甲方所有区域的水、电、路等硬件设施设备的办公厂房及场地，占地约计8亩土地及厂房以入股的形式与乙方进行合作开发；联合开发期限为10年，自2007年6月28日起至2017年6月28日止。关于利益分配方面约定：双方同意甲方入股的土地和厂房在合作期前五年，乙方每年向甲方支付联合开发的红利为每年460000元，后五年的红利为510000元；甲方除有权收取上述红利外，乙方企业的任何债权、债务及设备投资、人员管理等包括但不限于乙方企业正常的企业经营活动及收益均与甲方无关，并由乙方单独享有和承担，甲方均不得以任何理由进行干涉……。关于违约责任双方约定：合同期内，任何一方违约给对方造成经济损失，应予以赔偿……4、如遇市政行为征地或收回土地所有权时，按国家相关法律，甲方应向乙方退还未发生的红利，凡乙方投资建设的地面厂房拆迁赔偿权及所获费用归乙方所有……。同日，原告郭明发（甲方）与被告索沃公司（乙方）签订《土地租赁协议》将涉案办公厂房及场地以出租形式租赁给被告索沃公司，该协议内容与《土地联合开发协议》租金及违约责任等内容一致。2007年5月31日，原被告双方签订《土地联合开发补充协议》，因郭明发交付办公楼及厂地硬化工程，经双方验收认为工程符合要求，双方约定将合作期提前至2007年6月1日，同时备注该协议作为双方验收工程交付手续用。2014年7月1日，西安高新鱼化区域征地拆迁工作领导小组办公室发布《拆迁公告》，告知东晁村三环东约139亩集体土地范围内的被拆迁人在公告期内自行腾空、搬离房屋；拆迁期间，暂停办理房屋及其附属物的新建、改建、扩建及改变房屋的使用性质等手续并停止新建、改建、扩建行为；暂停核发营业执照。另查明，2016年8月20日，原、被告双方再次签订《补充协议》，该协议在2007年3月28日签订的协议基础上，达成补充协议，约定租赁期限调整为自2016年6月28日起至2022年6月27日止。从2016年10月28日起，租金调整为每年50万元，鉴于甲乙双方多年的友好合作，因乙方租用甲方的标的有甲方与该土地拥有者东晁村村委会签署的合作协议，且该土地的性质已发生变化，双方同意，如遇政府继续征用该土地，则由甲方负责与东晁村村委会协商联络，乙方负责与其上级机关包括西安高新区管委会等部门的联系，以一致行动人的名义开展土地及厂房、误工等范畴内的拆迁补偿谈判工作……，因第三方原因的影响，甲方在合作期内的2016年8月20日至2016年10月28日期间，免收乙方的任何租金费用……。再查明，2018年11月2日，郭明发向被告负责人齐总发短信称：“刚才拆迁办来人通知，明天拆迁人员进场开始拆房，请尽快搬离现场，实在没办法抗不过去了，他们将我办公楼一扒，害怕明天就断水了，鱼化寨拆迁办10月8日通知我，我就通知了张总马总和齐总，没办法政府限时拆迁我们也很无奈”。2018年11月29日，威某某（西安）仓储设备有限公司向被告索沃公司发函，称：“……2018年11月1日至11月26日水费、电费、门卫费共计4920元，请于2018年12月1日结清，备注2018年11月26日供电局断电，双方单位均已确认”。原告对威某某公司函件认可，亦认可截止2018年11月26日前被告的电费已结清。庭审中，原、被告双方均认可2014年因政府发布拆迁公告，被告于2015年上半年期间搬走，双方就不可拆卸物资补偿达成协议，但后来因为政府没有实施拆迁行为，被告又再次搬回来，双方达成《补充协议》。双方认可被告已支付2017年10月28日至2018年10月27日期间的租金340000元。上述事实，有《土地租赁协议》、《土地联合开发协议》、《拆迁公告》、《补充协议》、短信截图等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《土地租赁协议》、《土地联合开发协议》系双方真实意思表示，内容合法，未违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定享受权利、履行义务。对于被告辩称，涉案房屋及土地已经属于被列为拆迁之列，郭明发与东晁村村委会所签署的《土地租赁协议》已经自然终止，郭明发失去了对该涉案土地及房屋的使用权，因此也就没有租赁该土地及房屋的主体资格，双方签订的《补充协议》无效的意见，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定，本案原、被告之间签订的《补充协议》不存在上述规定载明的情形，虽西安高新鱼化区域征地拆迁工作领导小组办公室于2014年7月1日发布《拆迁公告》，告知对东晁村三环东约139亩集体土地范围内进行拆迁，但具体的征拆实施工作以及原告郭明发是否对被拆迁厂房及土地享有所有权，应当以政府拆迁工作领导小组具体工作安排以及与被拆迁人签订安置补偿协议为准。本案现无证据显示原告郭明发在签订《补充协议》时已签订拆迁安置协议或获得安置补偿，故在政府具体实施拆迁行为前，原告郭明发对涉案土地及厂房仍具有相应权利。因此，本院认为原、被告双方就涉案土地租赁又达成《补充协议》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，协议对双方具有法律约束力。在租赁期内，被告作为承租人应当向原告支付租金，现原、被告双方庭审中均认可被告已支付2017年10月28日至2018年10月27日期间的租金340000元，故被告应当向原告支付租赁期内剩余租金。关于租金数额一节，原告主张租金截止2018年11月底为201600元，经查，原告于2018年11月2日向被告负责人齐总发短信称拆迁办人明天进场开始拆房，让被告尽快搬离现场，2018年11月29日，威某某（西安）仓储设备有限公司向被告索沃公司发函索要2018年11月1日至11月26日水费、电费、门卫费并确认2018年11月26日供电局断电，原、被告对此均无异议。因此原告主张房屋租金计算至11月底的事实充分，于法有据，对于原告主张被告支付房租201600元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：被告西安索沃国际汽车有限公司于本判决生效后十日内向原告郭明发支付租金201600元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4324元，由被告西安索沃国际汽车有限公司负担。因原告已预交，被告在履行上述付款义务时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  张丽华二〇二〇年八月四日书记员  王景涵打印：王博闻校对：王景涵2020年月日送达1