广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初269号原告：广州市一建房地产咨询有限公司，住所地广州市海珠区新港西路****,统一社会信用代码91440105565992035E。法定代表人：贺新伟，董事长。被告：李岩岩，男，1988年7月5日出生，汉族，住所地，住所地河南省鹤壁市淇滨区iv>委托代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。原告广州市一建房地产咨询有限公司（简称一建公司）诉被告李岩岩租赁合同纠纷一案，本院受理后依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人贺新伟，被告委托代理人罗鹏远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告承租原告位于广州市海珠区新港西路181号程控楼首层自编2号铺之二，但未按约定支付2016年8月至12月期间的租金及水电。原告多次催促，被告久拖不结算，故起诉要求：1、被告向原告支付120000元及滞纳金54000元；2、被告向原告支付水电费17500元（按照月平均3500元的标准计算）及滞纳金7875元；3、被告租赁保证金48000元不退还；4、被告承担本案诉讼费。在法庭调查中，原告变更诉请为：1.判令被告向原告支付租金75600元；2.判令被告按年利率15%支付逾期支付租金的滞纳金；3.判令被告支付水电费19828元；4.判令被告支付按年利率15%支付逾期支付水电费的滞纳金；5.被告的保证金48000元不予退还；6.本次诉讼费由被告承担。被告辩称：租赁合同约定交纳租金的时间为每月5日前。原告本案主张的租金是2016年10月-12月，而提起诉讼时间为2019年12月25日，故原告主张的租金及滞纳金超过了3年的诉讼时效。被告已支付了2016年8月-9月的租金。原告提供的证据可以证明因原告的原因导致被告无法在剩余的合同期限内使用案涉场地，故原告无权要求滞纳金和没收保证金。经审理查明：2015年4月8日，原告（甲方）与被告李岩岩、广州市海珠区友记美食店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将海珠区新港西路181号程控楼首层自编2号铺之二房屋出租给乙方做餐饮使用；2.租金标准为2015年4月8日至2016年4月30日24000元/月，2016年5月1日至2017年4月30日25200元/月，2017年5月1日至2018年4月30日26460元/月。租金在每月5日前缴纳；3.乙方向甲方交纳保证金48000元，租赁期满或解除合同之后的15天内将保证金不计利息退回乙方；4.逾期交付租金和水电费的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.3%向甲方支付违约金；等等。合同签订后，被告依约向原告缴纳了保证金48000元，且已付清2016年9月30日前的租金及2016年8月份的水电费4957元。广州市海珠区友记美食店是李岩岩投资设立的个人独资企业，因投资人决定解散，于2017年3月3日被核准注销登记。另查明：2016年9月29日，广州城市职业学院（以下简称为城市学院）因与广州市一建房地产咨询有限公司、广东花城工商技工学校（简称中为学校）产生租赁合同纠纷而将二者及一建公司法定代表人贺新伟诉至本院，案号为（2016）粤0105民初7989号。（2016）粤0105民初7989号民事判决书判决一建公司向城市学院支付2015年9月15日至2016年12月31日期间的使用费3864651元、2016年3月至2016年12月期间的水电费223679.92元。因城市学院不服一审判决而提起上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终5705号民事判决维持一审判决，驳回上诉。该案查明如下事实：2009年12月30日，广州城市职业学院与案外人广东中为工商技工学校签订《房屋租赁合同》，约定中为学校承租城市学院位于广州市海珠区新港西路181号程控楼五层（面积约4875.36平方米），租期自2010年1月1日至2014年12月31日。之后，双方又签订《补充协议》将租期延至2015年9月14日。2014年10月7日，中为学校及原告向城市学院发出《关于程控楼租赁使用权转让的请示》，告知其由于中为学校即将转让，根据《广州城市职业学院同意广东中为工商技工学校分租（即转租）的证明》，该学校现将该场地租赁使用权的责任、权利、义务完全转让到原告直至2015年9月14日合同期满，租赁期内由原告向城市学院支付租金，期间发生的一切法律和经济纠纷，都由原告承担等内容。2014年10月15日、2014年11月12日，中为学校及一建公司共同向程控楼各租赁客户发出《关于程控楼各租赁客户租金和水电变更缴费银行账户的函》，要求各租赁客户的租金和水电费变更缴费至一建公司的账户，并告知中为学校已将涉案场地租赁使用权完全转让给一建公司直至合同期满，合同到期后，由一建公司负责清退保证金；等。2016年9月，城市学院向广州市海珠区友记美食店（简称友记美食店，使用场地海珠区新港西路181号程控楼首层自编2号商铺之二）等发出《律师函》，认为中为学校违法占用城市职业学院场地，各分租户与城市学院不存在租赁合同关系，要求各租户收到函件后30天内搬离使用场地并归还给城市学院。城市学院确认友记美食店于2017年1月初交还使用场地给城市学院并办理了交接手续。在庭审中，原、被告均未能提供2016年9月至12月水电费金额。原告主张按照2016年8月水电费4957元计算2016年9月至12月水电费。被告认为由法院酌定2016年9月至12月水电费金额，被告没有缴纳租金是因业主强行收回，导致被告无法使用场地。关于诉讼时效问题。被告抗辩原告诉请已超过3年的诉讼时效。原告认为其曾向被告主张过租金等，并提交了其法定代表人贺新伟与被告的微信聊天记录为证。微信聊天记录部分内容如下：1.2017年12月28日，贺新伟说“法院判决已经出来，我公司和广州城市职业学院的有效不定期租赁关系到2016年12月31日，因此我司要补齐城市学院的租金，你也应该补齐12月底的租金给我”，被告回复“贺生，你和城市学院的合同签到2016年，为什么和我的合同签到2018年呢？名师的官司打完了吗”；2.2018年1月4日，贺新伟说“我们协商一下折中处理，我也不会提过分要求，目前我尚未正式提出起诉”，被告回复“怎么协商？如何折中处理？你如果没有诚意，我们也没有协商的必要了，我们各自做我们该做的事情吧”。经质证，被告对微信聊天记录的真实性、合法性认可，认为原告与业主的租赁合同截止时间为2015年9月，而原告与被告的租赁合同期限至2018年，故原告存在严重过错，无权要求没收保证金和滞纳金。本院认为：本案为租赁合同纠纷。广州市海珠区友记美食店是被告个人投资的个人独资企业，已于2017年3月3日注销，广州市海珠区友记美食店的债务承担由被告承担清偿责任。被告向原告承租涉案场地，理应支付使用场地期间的租金和水电费。被告抗辩原告的诉请超过诉讼时效，但原告已举证证明其与2017年12月28日、2018年1月4日向被告主张过租金等，诉讼时效中断并重新计算。至原告提起本案诉讼之日2019年12月25日，并未超过三年的诉讼时效。鉴于此，被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。原、被告双方确认被告没有缴纳2016年10月至12月的租金共75600元（25200元/月×3个月）及2016年9月至12月的水电费，故原告诉请被告支付租金75600元及2016年9月至12月水电费合法有据，本院予以支持。关于水电费金额，原、被告双方均确认不能提供被告实际用水、用电情况，原告主张按照2016年8月的水电费金额4957元计算2016年9月至12月的水电费，被告认为由法院酌情具体水电费金额。本院认为被告正常使用案涉房屋，必然产生水电费，而通常情况下每年6至10月广州天气炎热，一般商铺需要开启空调，电费较高；11月至12月气温相对舒适，无需或可减少开启空调。鉴于此，本院酌定2016年9月、10月的水电费按照8月份水电费金额计算，11月、12月水电费金额按照8月份金额的70%计算，即2016年9月至12月水电费金额为16853.8元（4957元+4957元+4957元×70%+4957元×70%）。关于违约金、保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据已查明的事实可知，城市学院于2016年9月13日委托律师事务所向被告邮寄《律师函》，告知其与原告之间的纠纷并要求被告搬离案涉房屋，2016年9月29日，城市学院与原告因租赁合同纠纷诉至本院，城市学院与原告之间的租赁合同纠纷，确实会导致被告不知应向哪一方缴纳租金及水电费的可能，同时也影响到被告对讼争房屋的使用，责任在于原告，故关于原告要求被告支付租金、水电费的滞纳金及没收租赁保证金的诉请，本院不予支持；此外，被告已向原告支付租金保证金48000元，被告提出该笔款项应在拖欠费用中予以抵扣，本院予以采纳。综上，被告李岩岩应向原告支付拖欠费用的金额为44453.8元（75600元+16853.8元-48000元）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起10日内，被告李岩岩向原告广州市一建房地产咨询有限公司支付2016年10月至12月期间的租金及2016年9月至12月期间的水电费共计44453.8元；二、驳回原告广州市一建房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4288元，由原告负担3332元，由被告负担956元。原告预交的受理费本院不予退回，被告在本判决生效之日10日内将所负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二〇年八月二十五日书记员  徐文慧谭颖诗