黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1084民初1706号 原告（申请执行人）：中城投集团第六工程局有限公司，住所地安徽省蚌埠市经济开发区。 法定代表人：周海瑞，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马腾溪，黑龙江高盛律师集团事务所律师。 被告（案外人）：柏冬慧，女，1973年12月15日出生，汉族，个体工商户，住穆棱市八面通镇。 被告（被执行人）：黑龙江省安宏房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区。 法定代表人：张海龙，经理。 原告中城投集团第六工程局有限公司（以下简称中城投公司）与被告柏冬慧、黑龙江省安宏房地产开发有限公司（以下简称安宏公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中城投公司的委托诉讼代理人马腾溪。被告安宏公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。被告柏冬慧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中城投公司向本院提出诉讼请求：1.请求准许执行黑龙江省安宏房地产开发有限公司开发的位于穆棱市八面通镇XXX、建筑面积126.2平方米商铺(价值757200元)；2.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：安宏公司开发的位于穆棱市八面通镇XXX铺是由原告承建的，根据牡丹江市中级人民法院（2013）牡民初字第XX号民事判决书，原告对本案诉争之房折价或拍卖的价款享有优先受偿权。被告柏冬慧并没有实际购买本案诉争之房，更没有交付给安宏公司购房款，无权主张争议房屋。另外，该房产是抵押房产不能交易买卖。 被告柏冬慧、安宏公司未答辩。 根据原告的陈述意见，归纳本案审理重点为：一、被告柏冬慧对争议标的是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、原告要求继续执行该争议房屋是否符合法律规定。 原告中城投公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 证据1.牡丹江市中级人民法院（2013）牡民初字第XX号民事判决书及31-1号保全裁定书（复印件）、宁安市人民法院（2014）宁法执字第XXX号执行裁定书各一份；证据2.登记核准通知书一份；证据3.宁安市人民法院（2019）黑1084执异XX号执行裁定书、宁安市人民法院（2014）宁法执字第XXX号之一执行裁定书各一份；证据4.宁安市人民法院（2019）黑1084执异XX号裁定书一份。本院认为，以上证据能够证明原告中城投公司与被告安宏公司因建设工程施工合同纠纷一案，向牡丹江市中级人民法院提起了诉讼，并申请了财产保全。法律文书发生法律效力后，中城投公司申请执行，法院查封了本案诉争房屋以及经过续查封，后经又经过执行异议审查的事实。2017年4月12日，原告单位名称由“中城建第六工程局集团有限公司”更名为本案原告公司名称。该案在执行过程中，穆棱市农村信用合作联社作为案外人提出执行异议，但被驳回了异议请求。 为查清本案事实，本院调取了相关证据，经本院认定如下： 证据1.黑龙江省安宏房地产开发有限公司工商档案一份、吊销营业执照备案表一页。本院认为，该组证据能够证明安宏公司的企业状态，本院予以采信。 证据２.黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司工商档案一份。本院认为，该证据可以证明穆棱分公司的企业状态。 证据3.建设工程施工许可证一份。本院认为，本案争议房产的建设单位为黑龙江安宏房地产开发有限公司，工程名称平安小区二期工程。本院对该证据予以采信。 证据4.在宁安市人民法院（2019）执恢XX号卷宗中保存的《房地产开发管理协议》一份。本院认为，该证据能够证明安宏公司同意关呈利对外以安宏公司穆棱市平安小区二期房地产开发项目部从事经营活动。时间自2012年1月15日起，至2013年12月30日止，实施穆棱市平安小区二期房地产项目开发，由关呈利自筹资金、自主经营、自负盈亏，包括项目立项，工程发包施工，工程质量，房屋交付及相关合同约定的义务，均由关呈利承担。安宏公司给关呈利提供全套安宏公司的原始证件，在穆棱市工商局注册穆棱分公司。穆棱分公司享有独立基本账户、公章及分公司法人等管理资历质等级。关呈利可以以穆棱分公司对外销售房屋，由关呈利自主定价，自主销售。 证据5.在宁安市人民法院（2019）黑1084执异XX号异议人穆棱市农村信用合作联社与申请执行人中城投集团第六工程局有限公司、被执行人黑龙江省安宏房地产开发有限公司执行异议卷宗中，李忠存抵押房产被查封明细（证据卷第一页，附表4）、穆房预市区字第XXX号房屋预售登记证（第123页）、穆房预市区字第XXX号抵押预告登记证（第132页）各一份。本院认为，该组证据能够证明争议房产于2012年12月25日在穆棱市房地产管理处做了预售商品房的预告登记，预告登记的权利人为李忠存，于2012年12月28日在穆棱市房地产管理处做了抵押权预告登记，用争议房产设定抵押，预告登记的权利人为穆棱市农村信用合作联社营业部。 证据6.在宁安市人民法院（2019）黑1084执异XX号执行卷宗中被告柏冬慧出示的证据：商品房买卖协议、收据、附加费用收据、物业费收据、平安小区二期楼销售楼房产权确认表、确认书各一份。本院认为，以上证据能够证明柏冬慧与黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司（以下简称穆棱分公司）于2012年10月13日签订关于本案争议房产的商品房买卖协议，穆棱分公司将平安小区二期7号楼2号门市房以757200元的价格出售给柏冬慧，并为柏冬慧出具收据。穆棱分公司为柏冬慧出具收取电费400元及物业费3024元的票据各一份。2014年4月30日，穆棱分公司为柏冬慧出具了平安家园二期购房人预告登记申请确认书。 被告安宏公司未向法庭提供证据。 根据当事人当庭陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 被告安宏公司成立于2006年。2012年1月15日，安宏公司与关呈利签订《房地产开发管理协议》，约定：安宏公司同意关呈利对外以安宏公司穆棱市平安小区二期房地产开发项目部从事经营活动。时间自2012年1月15日起，至2013年12月30日止，实施穆棱市平安小区二期房地产项目开发，由关呈利自筹资金、自主经营、自负盈亏，包括项目立项，工程发包施工，工程质量，房屋交付及相关合同约定的义务，均由关呈利承担。安宏公司给关呈利提供全套安宏公司的原始证件，在穆棱市工商局注册穆棱分公司，穆棱分公司享有独立基本账户、公章及分公司法人等管理资历质等级。关呈利可以以穆棱分公司对外销售房屋，由关呈利自主定价，自主销售。2012年1月17日，穆棱分公司在穆棱工商部门登记成立。2012年8月21日，安宏公司取得平安小区二期工程建设施工许可证，许可证注明合同开工日期为2018年8月15日，合同竣工日期为2012年11月3日。2012年12月25日，穆棱市房地产管理处作出穆房预市区字第XXX号房屋预售登记证，预告登记权利人为李忠存，预告登记义务人为穆棱分公司，房屋坐落为农拥委平安小区二期XXX，预告登记业务种类为预售商品房预告登记。2012年12月28日，穆棱市房地产管理处作出穆房预市区字第XXX号抵押预告登记证预告登记权利人为穆棱市农村信用合作联社营业部，预告登记义务人为李忠存，房屋坐落为农拥委平安小区二期XXX，预告登记业务种类为抵押权预期告登记、预期购商品房设定抵押。 2019年3月29日，哈尔滨市道外区市场监督管理局依法吊销被告安宏公司的营业执照， 另查明，2012年10月13日，被告柏冬慧与被告安宏公司签订《商品房买卖协议》，协议约定：柏冬慧购买穆棱分公司7号楼2号商铺，面积126.6平方米，价款757200元。同日穆棱分公司为柏冬慧出具757200元的收据、电费400元及物业费3024元的票据各一份。2014年4月30日，穆棱分公司为柏冬慧出具了平安家园二期购房人预告登记申请确认书。 再查明，原告中城建第六工程局集团有限公司（于2017年4月12日更名为中城投集团第六工程局有限公司，本案简称中城投公司）与被告安宏公司、穆棱分公司建设工程施工合同纠纷一案，牡丹江市中级人民法院于2014年2月23日作出（2013）牡民初字第XX号民事判决书，判决：一、被告安宏公司于判决生效后十日内给付原告中城投公司工程款17281467元；二、被告安宏公司未按上述期限给付原告中城投公司工程款，原告中需投公司有权在1500万元工程款的范围内，以其施工的建设工程折款或者拍卖的价款优先受偿；三、驳回二原告的其他诉讼请求。被告安宏公司没有履行（2013）牡民初字第XX号民事判决书中的给付义务，原告中城投公司向法院申请强制执行。2014年10月26日，宁安市人民法院作出（2014）宁法执字第XX号执行裁定书，查封了位于穆棱市八面通镇平安家园小区的房屋，其中包括本案诉争的XXX号商铺。2016年9月20日，宁安市人民法院作出（2014）宁法执字第XX号之一执行裁定书，续查封了位于穆棱市八面通镇平安家园小区的房屋，其中包括本案诉争的7号楼0102号商铺。 被告柏冬慧对宁安市人民法院作出（2014）宁法执字第XX号、（2014）宁法执字第XX号之一执行裁定书不服，向本院提出执行异议，要求解除位于穆棱市八面通镇平安家园小区XX号商铺的查封。本院于2019年6月20日作出（2019）黑1084执异XX号执行裁定书，裁定：中止对穆棱市八面通镇平安家园小区XXX商铺的执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，争议的穆棱市八面通镇平安家园小区XX号商铺系被告安宏公司所开发的。被告柏冬慧与被告安宏公司的授权的穆棱分公司于2012年10月13日签订了《商品房买卖协议》。2012年12月25日，该商铺预告登记在李忠存名下，预告登记义务人为穆棱分公司。2012年12月28日，该商铺又抵押预告登记在穆棱市农村信用合作联社营业部名下。虽未完成不动产变更登记手续，但柏冬慧在签订买卖协议时已尽到善意第三人的谨慎注意义务。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本条是关于善意取得制度的规定。善意取得制度的目的在于保护占有的公信力，保护交易安全，鼓励交易，维护商品交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展。保护交易当事人的信赖利益，实际上就是保护交易安全。善意取得的构成要件：一是受让人受让该财产时是善意的，财产的取得以受让人的善意为条件。本案中，柏冬慧购买房屋时该房屋不存在争议，原告不能举证证明受让人柏冬慧具有恶意，本院应认定被告购买该房屋是善意的，为善意取得；二是以合理的价格转让，善意取得以有偿取得为前提。本案中，柏冬慧为购买房屋已支付了757200元的购房款给穆棱分公司，属合理的价款价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中,穆棱公司开发的平安小区二期工程因特殊原因不能办理房屋所有权证书，不是柏冬慧的过错。柏冬慧自购买案涉房屋后一直占有和使用至今。因此，柏冬慧符合善意取得的构成要件，为善意取得。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者应优先保护”的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，非用于经营，采取的判断标准是以案外人购买房屋的性质进行界定，即案外人所购房屋的性质为居住用房，则认定为消费者；如果所购房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。与上述原理相同，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对房屋消费者物权期待权的保护条件作出规定，能够排除执行的情形之一为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，虽将具有居住功能的商住两用住房视为用于居住的房屋，但却将写字楼、门市房等商服房屋界定为经营性用房。本案中，《商品房买卖协议》已明确约定案涉房屋“用途为商服”“仅作商服使用”，不属于前述司法解释规定的能够排除执行的情形。 综上所述，柏冬慧对本案诉争的穆棱市八面通镇平安家园小区7号楼0102号商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行宁安市人民法院（2014）宁法执字第XXX号之一执行裁定书，续查封位于穆棱市八面通镇平安家园小区的房屋中XXX号商铺。 案件受理费2300元，公告费560元，由被告黑龙江省安宏房地产开发有限公司、柏冬慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 本院（2019）黑1084执异XX号执行异议裁定于本判决生效 时自动失效。 审 判 长  关春学 审 判 员  关向英 人民陪审员  庞琳琳 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  穆春雨