中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终611号 上诉人（一审被告）：中房京贸房地产开发有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路产业基地办公楼**-61。 法定代表人：童云英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张世国，北京市东卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐瑜，北京市东卫律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：中国电子进出口有限公司，住，住所地北京市海淀区复兴路****(**)/div> 法定代表人：朱以明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱华芳，北京市天同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭佑宁，北京天同(三亚)律师事务所律师。 上诉人中房京贸房地产开发有限公司（以下简称中房京贸公司）因与被上诉人中国电子进出口有限公司（以下简称电子公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2018）京民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。中房京贸公司的委托诉讼代理人张世国、唐瑜，电子公司的委托诉讼代理人朱华芳、郭佑宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中房京贸公司上诉请求：1.撤销（2018）京民初85号民事判决；2.驳回电子公司的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用全部由电子公司承担。事实与理由:1.缴纳专项维修资金是办理房产登记手续的必要前提。依照《北京市住宅专项维修资金管理办法》第十三条之规定，电子公司应当缴纳专项维修资金，否则房屋登记部门不办理房屋登记手续。中房京贸公司和电子公司签订的《北京市商品房预售合同》第十五条也对专项维修资金的交纳有明确约定。截至2019年12月20日，电子公司作为涉案房产的购买人仍未缴纳专项维修资金。电子公司未缴纳专项维修资金是中房京贸公司无法协助其办理涉案房产登记手续的根本原因，其应承担未能办理涉案房产转移登记手续的后果。一审判决认定电子公司不缴纳专项维修资金虽有违约情节，但属于履行瑕疵，进而认定中房京贸公司应当承担逾期协助电子公司办理涉案房产转移登记的违约责任错误。2.中房京贸公司已充分履行应尽的协助义务。2010年3月4日，中房京贸公司向电子公司发出的《入住通知书》明确要求电子公司在办理房屋交接时应缴纳公共维修基金。2011年3月24日，双方就相关事宜签署《备忘录》，中房京贸公司再次提出，为不影响中房京贸公司按时为电子公司办理A座写字楼权属证明，电子公司应在入住时一并缴纳契税、公共维修基金。3.一审判决提及的《专项维修资金交款通知》系本案一审诉讼提出后北京市人民政府对缴纳专项维修资金事项提出的新要求，不能作为解决涉案房产争议的依据，不适用于本案。4.中房京贸公司一直在积极申请涉案房屋权属初始登记，未能取得涉案房屋权属证书及逾期为电子公司办理权属转移登记系政府行为所致，系不可抗力，中房京贸公司并无过错，不应承担逾期办证的违约责任。中房京贸公司于2012年2月9日向北京市海淀区房管局递交了涉案房屋权属登记相关材料。中房京贸公司于2013年7月10日向北京市住房与城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）请求办理国海中心项目A座、D座权属登记，但北京市住建委于2014年7月3日作出的《关于海淀区国海中心项目办理房屋登记有关问题的批复》通知暂停为中房京贸公司办理国海中心项目除D座以外的房屋初始登记，待中房京贸公司与北京一商集团有限责任公司（以下简称一商集团）之间的诉讼结束后，依据法院判决及其他材料再行办理房屋登记手续。目前中房京贸公司与一商集团之间的诉讼尚无结果。5.电子公司并未因权属证书办理问题造成任何损失，一审法院判决违约金明显过高。即若认为中房京贸公司应承担迟延办证的违约责任，但如此高额的违约金是中房京贸公司订立合同时根本不可能预见到的，一审判决有违《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定可预见规则。6.本案已过诉讼时效，一审判决认定未过诉讼时效错误。一审判决认定，电子公司要求中房京贸公司协助其办理涉案房产转移登记请求权的诉讼时效期间自2011年3月16日起算。电子公司于2012年2月10日、2014年3月11日、2016年2月22日、2018年1月15日分别致函中房京贸公司。故诉讼时效并未发生中断，应于2013年3月16日届满。 电子公司答辩称：1.涉案房产未办理登记的原因并非未交存专项维修资金或者政府原因，而中房京贸公司恶意制造与案外人一商集团的产品纠纷。一审判决认定中房京贸公司应当承担逾期登记办证的责任正确。2.现行政策明确规定办理不动产登记不以交存专项维修资金为条件，涉案房产完全具备登记条件，中房京贸公司应当依法办理涉案房产的首次登记并为电子公司办理转移登记与不动产权证书。3.本案违约金标准合理，数额较高完全是中房京贸公司违约近十年所致，且一审判决已大幅调减，中房京贸公司上诉主张还应调减违约金，于法无据。4.一审判决认定电子公司起诉未经过诉讼时效正确。综上，请求依法驳回中房京贸公司的全部上诉请求，维持一审判决并依法对一审判决错误分担诉讼费用部分予以纠正。 电子公司向一审法院起诉请求：1.中房京贸公司办理北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层18套房屋（以下简称涉案房产）所有权首次登记并为电子公司办理涉案房产的转移登记和不动产权证书；2.中房京贸公司向电子公司支付逾期办理涉案房产不动产权证书的违约金（截至2018年4月30日的违约金数额为545829224.4元，此后的违约金计算方式为：以701603173元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年5月1日计算至电子公司实际取得涉案房产不动产权证书之日止）；3.本案诉讼费用由中房京贸公司承担。 一审法院认定事实：中房京贸公司（出卖人）与电子公司（买受人）于2008年6月24日签订《北京市商品房预售合同》（编号：Y639109），同日进行了预告登记。约定电子公司购买中房京贸公司开发建设的北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层房屋18套。其中：第十一条交付条件，第（一）项约定“出卖人应当在2008年12月31日前向买受人交付商品房”；第十五条第(五)项第3款约定“买受人自行向有关单位缴纳专项维修资金、契税”；第二十四条约定的物业服务费用、供暖费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第二十一条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在2009年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并根据已付房款按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍向买受人支付利息。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的双方同意买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并根据已付房款按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍向买受人支付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 合同附件五约定付款方式及期限，1.A座写字楼商品房交易价格为：建筑面积17465元/平方米，总价款约739413260元，实际购房款以最终测绘面积为准，多退少补。以上交易价款除房屋产权、土地使用权过户依法应当由买受人交纳的税费外，买受人不再承担任何费用和税金。 2008年6月26日，中房京贸公司与电子公司签订《〈北京市商品房预售合同〉之补充合同书》（编号：（2008）京中房预购补充字第A-001号）。第四十条约定：验收交接后，买受人应当按照有关规定，交纳专项维修资金，并将该基金按照比例分别存入房地产管理机关登记备案的国海中心项目和A座写字楼共用部位共用设施设备维修基金专用账户，并在房产验收交接后二周内将缴费凭证复印件提交出卖人。由于买受人未能按期提交缴费凭证，而导致出卖人不能按时为其办理A座写字楼房地权属证件的，出卖人不承担此期间延期办理房地产权证的责任。 第十七章房地产权属登记，对涉案房产权属首次登记及转移登记的相关事宜进行了进一步确认：出卖人应当在2009年12月31日前进行首次登记，取得涉案房产的权属证明；转移登记应自涉案房产交付使用后，双方依据法定程序向房地产权属登记机关申请办理。如因出卖人原因，买受人未能在涉案房产交付之日起一年内取得房地权属证件的，自补充合同约定买受人应当取得全部房地产权属证书的期限届满之次日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人以买受人已付全部款项为基数按每日万分之三的比例向买受人支付违约金，并于买受人实际全部取得房地产权属证书之日起15日内付清。 2010年3月4日，中房京贸公司出具中房京贸字[2010]030号入住通知书写明：电子公司需携带《入住通知书》……公共维修基金等相关文件、费用，在2010年3月10日办理涉案房产的入住手续。 2011年3月24日，中房京贸公司与电子公司签订《备忘录》，载明依据《北京市商品房预售合同》，中房京贸公司应当在2008年12月31日交付涉案房产。双方均认可涉案房产实际交付日期为2010年3月15日并确认中房京贸公司逾期交房天数至多为332天。其中第一部分写明，大楼实测面积比预测面积多84.35平方米，每平方米17456元，电子公司应支付的面积差额为1473173元；第二部分代收代缴费用写明，电子公司应在入住时一并交纳契税24482593元、公共维修基金8777274元，合计33259767元。 诉讼中，双方确认：1.电子公司已向中房京贸公司支付涉案房产全部购房款701603173元；2.涉案房产的交付时间为2010年3月15日。 2012年2月10日，电子公司致中房京贸公司《函》，催告中房京贸公司办理涉案房产的产权登记等。中房京贸公司主张其未收到该函件。 2014年3月11日，电子公司致中房京贸公司《关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函》，要求中房京贸公司支付逾期交房及逾期办证的违约金等。 2014年3月19日，中房京贸公司致电子公司《〈关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函〉的回复函》，电子公司以此主张中房京贸公司已收悉2014年3月11日《关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函》。 北京市住建委于2014年7月3日作出《北京市住房和城乡建设委员会关于海淀区国海中心项目办理房屋登记有关问题的批复》，明确通知暂停为中房京贸公司办理国海中心项目除D座以外的房屋首次登记。 电子公司分别于2016年2月22日、2018年1月15日致函中房京贸公司，要求中房京贸公司协助电子公司办理涉案房产的转移登记，并支付合同约定逾期办证违约金，电子公司以此证明其曾多次催告中房京贸公司配合办理涉案房产不动产权证书并支付逾期办证违约金，并提供了相应的快递单记录及邮寄公证予以证明中房京贸公司已接收上述函件。中房京贸公司主张其未收到以上函件。 中房京贸公司主张在中房京贸字[2010]030号入住通知书及双方于2011年3月24日签订的《备忘录》中均提及了电子公司需缴纳公共维修基金的事宜，一审法院查明两份文件提及的“公共维修基金”与“专项维修资金”系同一概念，双方均认可两份文件，故电子公司知道或应当知道其应当缴纳专项维修资。 审理中，电子公司表示同意交纳专项维修资金，中房京贸公司亦表示同意配合电子公司一同交纳专项维修资金的相关事宜。中房京贸公司直至2019年8月才申领了涉案房产《专项维修资金交款通知》，且至2019年10月时仍未向电子公司提供《专项维修资金交款通知》。截止2019年12月25日，双方仍在办理交纳专项维修资金的事宜，双方确认涉案房产的专项维修资金为8467226元。 一审法院认为：中房京贸公司（出卖人）与电子公司（买受人）签订的《北京市商品房预售合同》（编号：Y639109）、《〈北京市商品房预售合同〉之补充合同书》【编号：（2008）京中房预购补充字第A-001号】、《备忘录》是双方真实意思表示，合法有效。办理涉案房产的首次登记系作为开发商中房京贸公司的法定义务。双方签订的合同中明确约定，中房京贸公司应当在2009年12月31日前完成涉案房产所在楼栋的首次登记。 一审法院认为本案的争议焦点：1.中房京贸公司是否应当协助电子公司办理涉案房产转移登记；2.中房京贸公司是否应当承担逾期办理涉案房产转移登记的违约责任；3.若中房京贸公司应当承担逾期办理涉案房产转移登记的违约责任，违约金如何确定。 关于中房京贸公司是否应当协助电子公司办理涉案房产的转移登记一节。电子公司已依据《北京市商品房预售合同》及其补充合同之约定向中房京贸公司累计支付涉案房产购房款701603173元，完成了其主要合同义务。依据电子公司与中房京贸公司签订《北京市商品房预售合同》及其补充合同，在涉案房产交付之日起365天内中房京贸公司应当协助电子公司办理涉案房产的转移登记。涉案房产于2010年3月15日已交付电子公司，中房京贸公司应当于2011年3月16日前协助电子公司办理完毕涉案房产转移登记。依据《北京市商品房预售合同》第十五条第（五）项第3款及补充合同第四十条之约定，电子公司应当在涉案房产验收交接后交纳专项维修资金，并将该基金按照比例分别存入房地产管理机关登记备案的国海中心项目和A座写字楼共用部位共用设施设备维修基金专用账户，并在房屋验收交付后二周内将缴费凭证复印件提交中房京贸公司，电子公司至2019年12月20日止并未缴纳。根据政府部门规定和公示的专项维修资金交存流程规定，购房人自行交存的，应由开发企业打印《专项维修资金交款通知》交给购房人，购房人持交款通知向银行交存资金。本案中，中房京贸公司在2019年8月向政府部门申领了涉案房产的《专项维修资金交款通知》，但该交款通知原件至2019年10月时仍未向电子公司提供。中房京贸公司怠于履行应由开发企业承担的协助办理专项维修资金交存手续，是电子公司无法自行交存专项维修资金的原因之一。2018年8月28日出台的《简化不动产登记程序的通知》第一条规定，“当事人申请办理不动产登记，不再提交住宅专项维修资金交讫证明”。现阶段，缴纳专项维修资金不是办理不动产登记的必要条件。故中房京贸公司应当协助电子公司办理涉案房产的转移登记。 关于中房京贸公司是否应当承担逾期办理涉案房产转移登记的违约责任一节。一审法院认为，依照规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。中房京贸公司一直未能办理涉案房产的首次登记，是导致电子公司不能办理涉案房产转移登记的主要原因。中房京贸公司称未能依约完成首次登记系因北京市住建委不予批准，且与案外人一商集团就含涉案房产的项目权属问题存在纠纷，并非中房京贸公司不积极履行合同义务，中房京贸公司不存在过错，不应对电子公司承担违约责任。一审法院认为，办理涉案房产的首次登记及协助办理转移登记系中房京贸公司对电子公司的主要合同义务，行政机关不予办理涉案房产首次登记，系因中房京贸公司与案外人一商集团纠纷所致，不属于中房京贸公司辩称的不可抗力情形。 《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）第十三条规定，“商品住宅的业主、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人；预售商品住宅的建设单位、售后公有住房的业主和售房单位未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋登记部门不予办理房屋登记手续”。电子公司违反《北京市商品房预售合同》第十五条第（五）项第3款及补充合同第四十条之约定，未及时交纳专项维修资金，电子公司有违约情节，但属于履行瑕疵。自中房京贸公司将涉案房产交付电子公司起，至北京市住建委明确通知暂停为中房京贸公司办理房屋首次登记期间，电子公司多次致函中房京贸公司要求其承担逾期办理产权转移登记的违约责任、支付逾期办证违约金，同时亦在催促中房京贸公司协助其向政府部门申领涉案房产的《专项维修资金交款通知》，取得交纳专项维修资金凭证。一审法院认为，中房京贸公司应当承担逾期协助电子公司办理涉案房产转移登记的违约责任。 中房京贸公司以电子公司主张的违约金已过诉讼时效为抗辩理由，因当事人双方确认的涉案房产交付时间为2010年3月15日，故依约中房京贸公司应在2011年3月16日前协助电子公司办理涉案房产的转移登记。中房京贸公司主张其向电子公司于2010年10月22日出具了《关于尽快办理收楼手续并缴纳相关费用的函》、于2015年12月8日出具了《关于尽快缴纳初始登记办理相关费用的函》两份函件，催告电子公司尽快缴纳包括但不限于专项维修资金的费用。电子公司辩称从未收到上述函件。因以上文件只有中房京贸公司一方盖章，中房京贸公司未提供其他证据证明电子公司已收到上述函件，故一审法院对中房京贸公司该证据不予采信。2014年3月11日，电子公司致中房京贸公司《关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函》，要求中房京贸公司支付逾期交房及逾期办证的违约金等。中房京贸公司于2014年3月19日致电子公司《〈关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函〉的回复函》。本院对电子公司于2014年3月11日致函中房京贸公司，要求中房京贸公司支付逾期交房及逾期办证的违约金的事实予以采信。电子公司要求中房京贸公司协助其办理涉案房产转移登记请求权的诉讼时效期间自2011年3月16日起算。而电子公司多次要求中房京贸公司协助其办理涉案房产转移登记，其中于2012年2月10日、2014年3月11日、2016年2月22日、2018年1月15日分别致函中房京贸公司，要求其承担逾期办理涉案房产产权转移登记的违约责任，支付逾期办证违约金，以上时间节点均产生诉讼时效期间中断，重新计算的法律后果。故电子公司要求中房京贸公司协助其办理涉案房产转移登记请求权诉讼时效期间起算时间为2018年1月15日，至电子公司于2018年5月21日起诉时并未超过诉讼时效期间，故一审法院认为，中房京贸公司以电子公司主张的违约金已过诉讼时效为抗辩不能成立。 关于确定中房京贸公司应当向电子公司支付违约金的数额一节。依据《合同法》一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，并参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第50条会议精神。一审法院认为，违约方主张约定的违约金过高请求予以减少的，应当承担违约金过分高于损失的举证证明责任。当违约方履行了相应的证明义务，法院认定其减少违约金的请求具有一定合理性时，若守约方主张违约金合理，应当承担相应的举证证明责任。 依据《北京市商品房预售合同》及其补充合同约定，如因中房京贸公司的原因，电子公司未能办理涉案房产转移登记的，自电子公司应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，中房京贸公司按日计算向电子公司支付全部已付款万分之三的违约金，并于电子公司实际取得房屋所有权证书之日起30日内由中房京贸公司支付。即中房京贸公司向电子公司支付逾期办理涉案房产不动产权证书的违约金，若以701603173元为基数，按照每日万分之三的标准计算，自2011年3月16日至2018年4月30日止的违约金数额已然达到545829224.4元。诉讼中，中房京贸公司主张即使其应当支付违约金，因电子公司已入住涉案房产，并无实际损失，故违约金约定过高，要求予以酌减。电子公司称因未能取得涉案房产的所有权证，导致电子公司无法进行抵押贷款或融资，给其经营投资造成损失，但未提供充分证据证明。 本案中，中房京贸公司承担逾期协助办理涉案房产转移登记的主要责任，电子公司对未及时交纳专项维修资金有其自身原因亦存在违约情节。且电子公司涉案房产为自住，未提供证据证明发生其他贷款不能等情形，未能证明存在实际损失的数额。一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金数额分为两阶段予以酌定。其中，第一阶段自2011年3月16日起至2019年12月31日止，违约金酌定为100000000元。第二阶段自2020年1月1日起至中房京贸公司办理完毕北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层房屋所有权首次登记之日止，为了更好的督促中房京贸公司积极履行判决，尽快办理完毕首次登记，并且对第一阶段酌定的违约金已经考虑到了与第二阶段违约金整体上的衡平问题，对第二阶段违约金酌定为以701603173元为基数，按照每日万分之一的标准计算；又为了便于执行，第二阶段违约金在第一次支付后，应每隔六个月时，双方即进行清算并支付，或申请强制执行。 关于办理完毕首次登记后至办理完毕转移登记期间的违约金。因目前无法预估该阶段未办理转移登记系出卖人或买受人原因，故对办理完毕首次登记后至办理完毕转移登记期间的纠纷，双方应另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、中房京贸公司于本判决生效后六个月内办理完毕涉案房产（具体房产明细见附件）的首次登记；二、中房京贸公司自办理完毕首次登记之日起90日内，协助电子公司将涉案房产（具体房产明细见附件）所有权转移登记至电子公司名下；三、中房京贸公司于本判决生效后30日内，向电子公司支付逾期协助办理涉案房产转移登记的违约金，自2011年3月16日起至2019年12月31日止，共计100000000元；四、中房京贸公司于本判决生效后30日内，向电子公司支付逾期办理涉案房产转移登记的违约金（本项违约金以701603173元为基数，按照每日万分之一的标准，自2020年1月1日起至中房京贸公司办理完毕涉案房产所有权首次登记之日止计算；本项违约金在第一次支付后，每六个月进行清算并支付违约金）；五、驳回中国电子进出口有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6443012元，由中房京贸公司负担2000000元（于本判决生效后七日内交纳），由电子公司负担4443012元（已交纳）。财产保全费5000元，由中房京贸公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 经审查，对一审法院查明的事实予以确认。 二审中，中房京贸公司提交了三份新的证据：1.《关于尽快缴纳国海中心A座房屋6-23层18套房屋专项维修资金以便具备办理房屋首次登记条件的函》。2.寄送第一份证据的快递单。3.《中央国际机关不动产登记“一书一函”服务指南》。三份证据的证明目的：截止到2020年7月20日，电子公司未按照国家机关事务管理局要求提供办理首次登记所必备的“一书一函”，也未缴纳专项维修资金，提供缴纳凭证。“一书一函”和专项维修资金维纳凭证都是办理首次登记的必备文件。中房京贸公司再次发函催告电子公司办理，中房京贸公司享有先履行抗辨权，不应承担违约责任。 电子公司经质证后认为，按照一审中中房京贸公司提交的北京市规土委、住建委和住房资金管理中心印发的关于简化不动产登记程序的通知，提交住宅专项维修资金交讫证明不是办理不动产登记的条件；缴纳住宅维修资金不是电子公司对中房京贸公司的合同义务，中房京贸公司主张先履行抗辩权没有法律依据；中房京贸公司不是中央国家机关，不适用中央国家机关不动产登记“一书一函”服务指南，而且该指南亦未明确开发商办理首次登记须提供买房人缴纳专项维修资金证明。故对三份证据的真实性无异议，但不认可中房京贸公司的证明目的。经审查，中房京贸公司二审中提交的三份证据不能作为本案依据。 综合上诉人的上诉和被上诉人的答辩，本案二审的争议焦点为：（一）中房京贸公司应否承担逾期办理涉案房产转移登记的违约责任；（二）若中房京贸公司应当承担逾期办理涉案房产转移登记的违约责任，违约金应当如何确定。 本院认为，中房京贸公司与电子公司签订的案件涉《北京市商品房预售合同》及其补充合同、《备忘录》皆是双方真实意思表示，合法有效。中房京贸公司应当协助电子公司办理涉案房产的转移登记。电子公司已依约向中房京贸公司支付涉案房产购房款701603173元，履行了其主要合同义务。按照双方约定，在涉案房产交付之日起365天内中房京贸公司应当协助电子公司办理涉案房产的转移登记。涉案房产于2010年3月15日交付电子公司，中房京贸公司应当于2011年3月16日前协助电子公司办理完毕涉案房产转移登记。中房京贸公司逾期办理涉案房产转移登记应当承担违约责任。具体分析如下：（一）依据《北京市商品房预售合同》及补充合同相关约定，电子公司应当在涉案房产验收交接后交纳专项维修资金，并将该资金按照比例分别存入房地产管理机关登记备案的国海中心项目和A座写字楼共用部位共用设施设备维修基金专用账户，并在房屋验收交付后二周内将缴费凭证复印件提交中房京贸公司，电子公司至2019年12月20日并未缴纳。根据政府部门规定和公示的专项维修资金交存流程规定，购房人自行交存的，应由开发企业打印《专项维修资金交款通知》交给购房人，购房人持交款通知向银行交存资金。本案中，中房京贸公司在2019年8月向政府部门申领了涉案房产的《专项维修资金交款通知》，但该交款通知原件至2019年10月时仍未向电子公司提供。中房京贸公司怠于履行应由开发企业承担的协助办理专项维修资金交存手续，是电子公司无法自行交存专项维修资金的原因之一。2018年8月28日北京规划和国土资源管理委员会、北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房资金管理中心下发的《关于简化不动产登记程序推动住宅专项维修资金监管创新的通知》规定，“当事人申请办理不动产登记，不再提交住宅专项维修资金交讫证明”。现阶段，缴纳专项维修资金不是办理不动产登记的必要条件。（二）中房京贸公司上诉称未能取得涉案房屋权属证书及逾期为电子公司办理权属转移登记系政府行为所致，系不可抗力，中房京贸公司并无过错，不应承担逾期办证的违约责任。然而，根据《中华人民共和国物权法》和《不动产登记暂行条例》的规定，中房京贸公司作为涉案房产的开发商，负有办理涉案房产首次登记的义务。依照规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。中房京贸公司一直未能办理涉案房产的首次登记，是导致电子公司不能办理涉案房产转移登记的主要原因。协助办理转移登记系中房京贸公司对电子公司的主要合同义务。北京市住建委不予办理涉案房产首次登记，系因中房京贸公司与案外人一商集团纠纷所致，不属于不可抗力。根据约定，中房京贸公司应当在2011年3月16日前协助电子公司办理涉案房产的转移登记，而中房京贸公司于2013年7月10日才向北京市住建委提出申请，该委2014年7月3日作出《关于海淀区国海中心项目办理房屋登记有关问题的批复》通知暂停为中房京贸公司办理国海中心项目除D座以外的房屋首次登记。因而北京市住建委作出不予办理涉案房产首次登记的批复前，中房京贸公司即已违约。（三）《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）第十三条规定，“商品住宅的业主、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人；预售商品住宅的建设单位、售后公有住房的业主和售房单位未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋登记部门不予办理房屋登记手续”。自中房京贸公司将涉案房产交付电子公司起，至北京市住建委明确通知暂停为中房京贸公司办理房屋首次登记期间，电子公司多次致函中房京贸公司要求其承担逾期办理产权转移登记的违约责任、支付逾期办证违约金，同时亦在催促中房京贸公司协助其向政府部门申领涉案房产的《专项维修资金交款通知》，取得交纳专项维修资金凭证。（四）中房京贸公司以电子公司主张的违约金已过诉讼时效的上诉理由不能成立。因涉案房产交付时间为2010年3月15日，中房京贸公司依约应在2011年3月16日前协助电子公司办理涉案房产的转移登记。故电子公司要求中房京贸公司协助其办理涉案房产转移登记请求权的诉讼时效期间自2011年3月16日起算。而电子公司多次要求中房京贸公司协助其办理涉案房产转移登记，其中于2012年2月10日、2014年3月11日、2016年2月22日、2018年1月15日分别致函中房京贸公司，要求其承担逾期办理涉案房产产权转移登记的违约责任，支付逾期办证违约金，考虑到本案中逾期办证违约金系按日计算，应视为继续性债权，以上时间节点均产生诉讼时效期间中断并重新计算的法律后果。电子公司要求中房京贸公司协助其办理涉案房产转移登记请求权诉讼时效期间起算时间为2018年1月15日，电子公司于2018年5月21日起诉时并未超过诉讼时效期间。 中房京贸公司承担的逾期办理涉案房产转移登记的违约责任应当根据双方约定及实际履行情况等因素综合确定。依据双方当事人的约定，如因中房京贸公司的原因，电子公司未能办理涉案房产转移登记的，自电子公司应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，中房京贸公司按日计算向电子公司支付全部已付款万分之三的违约金，并于电子公司实际取得房屋所有权证书之日起30日内由中房京贸公司支付。由于按照当事人约定的标准计算出的违约金数额巨大，一审判决综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额分为两阶段予以酌定。其中，第一阶段自2011年3月16日起至2019年12月31日止，违约金酌定为100000000元。第二阶段自2020年1月1日起至中房京贸公司办理完毕涉案房屋所有权首次登记之日止违约金酌定为以701603173元为基数，按照每日万分之一的标准计算。一审判决符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定。 综上所述，中房京贸公司上诉理由及请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4238866.3元，由中房京贸房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪治平 审判员  刘银春 审判员  赵风暴 二〇二〇年八月三十一日 书记员  李雪薇