文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初4461号原告（反诉被告）：刘志芳，女，汉族，1971年1月17日，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：谭梦，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉龙，重庆君策律师事务所律师。被告（反诉原告）：匡楸妍，女，汉族，1992年10月28日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：张贵军（系匡楸妍丈夫），男，汉族，1993年1月17日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：杨小雨，重庆索源律师事务所律师。原告刘志芳（反诉被告）与被告匡楸妍（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法由审判员邱世轩适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告刘志芳的委托诉讼代理人谭梦及赵玉龙、被告匡楸妍及其委托诉讼代理人张贵军及杨小雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘志芳（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金443000元；2、判令被告向原告支付违约金暂定600000元（以443000元为基数，自2018年4月1日起，按日租金50%标准至付清租金之日止）；3、判令被告向原告支付租赁期间欠付的物业电费、水费、气费及各项滞纳金共47498.07元（32196.1元＋8815.17元＋5486.8元＋1000元，以向各单位交付款项时，各单位收取为准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月16日，原告刘志芳与被告匡楸妍签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁位于重庆市江津区几江环城南路迷你星座天秤座（B幢）的四套房屋。同时双方对房屋租金及支付期限方式、租赁期间相关费用承担、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告匡楸妍未按约定履行合同义务，原告多次催收无果，遂起诉来院提出前述诉讼请求。被告匡楸妍（反诉原告）辩称：原告所述双方租赁合同关系属实，认可欠付原告租金408000元。被告不存在违约行为，不应支付违约金，若需支付违约金，合同约定违约金过高，请求违约责任减免。原被告合同于2019年11月7日解除，之后产生的物业电费、水费等相关费用不应由被告承担。原被告双方合同解除，原告具有重大过错应承担过错责任。原告擅自处理被告租赁房屋中的物品，应赔偿损失。被告支付了押金48000元，应予以返还，被告方同意在欠付租金中予以抵扣。反诉原告匡楸妍向本院提出反诉请求：1、判令原告刘志芳（反诉被告）赔偿被告匡楸妍（反诉原告）租赁房屋内的财产损失885000元；2、反诉费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：原被告签订房屋租赁合同后，被告添置设施、设备、物品等共花费885000元。后双方的房屋租赁合同于2019年11月7日解除，原告在被告离场后更换钥匙并扣留被告此前购置的设施、设备、物品等，造成被告损失885000元，故要求原告赔偿相应损失。反诉被告刘志芳对匡楸妍的反诉辩称：原被告合同解除到被告归还钥匙期间，被告有充足时间处理其物品，原告并未对被告造成损失。被告反诉理由不成立，不同意被告的反诉请求。原告刘志芳（反诉被告）为了证明自己的主张举示了以下证据:一、《房屋租赁合同》。拟证明：原被告之间于2018年16日签订《房屋租赁合同》及双方在合同中对租期、租金、违约金等的约定。二、执行笔录四份、协助执行通知书、罚款决定书、拘留决定书、被告支付租金明细表。拟证明：被告在法院执行笔录中自认租金支付到了2019年2月，且2月7日之前的租金最后个月也只支付了37000元，还欠11000元，同时证明被告一直以来都没有按照合同约定的时间支付租金，都存在迟延支付的情况。三、《公证书》、房产证。拟证明：原告是受涉案房屋所有权人委托对外出租房屋。四、《房屋租赁解除协议》。拟证明：因被告拖欠各项费用、未按时支付租金等才导致原被告双方解除合同。五、自来水公司出具的欠费信息表一份（载明了从2019年3月-11月每月欠费金额及违约金金额，共计欠费9288.93元。其中11月份的欠费金额是142.73元）、天燃气公司出具的用户4100189262的收费情况表（其中扣除账户余额2087.56元后，欠费及违约金计8413.57元。其中11月份的天燃气费是498.80元、违约金为282.82元，共计781.62元）、迷你星座物业管理处出具的电费、电损、消防维保费统计表两份，其中一份是2017年12月31日至2019年6月30日的电费、电损费用计17523.4元；另一份是2019年9月1日至2019年11月30日的电费、电损、消防维保费计16757.5元（其中2019年10月31日-11月30日的商业电费510.2元、电损113.8元，2019年11月1日-2019年11月30日的商业物管费602.8元、消防维保费84元，以上共计1310.8元）。拟证明：被告在租赁房屋期间欠水费9288.93元；欠天然气费10501.13元，扣除账户余额2087.56元，尚欠8413.57元；欠电费、消防维保费、电损共计34280.9元。被告匡楸妍（反诉原告）质证认为：对第一组证据《房屋租赁合同》的三性均予以认可，但是合同约定的违约金过高，应该予以减免。对另外，原告依据合同约定收取了被告押金48000元，解除合同后应该退还被告，被告同意此款抵扣房租。根据合同中关于原告如果没有经营到一年，被告就赔偿原告30万元装修费的约定，证明原告承认被告装修费发生了40万元。对第二组证据的三性予以认可，但是认为造成原被告双方解除租赁合同的原因是因为被告租赁的房屋受到了法院的查封和拍卖，责任在原告。对第三组证据的三性予以认可。对第四组证据的三性予以认可，但是认为不能达到原告的证明目的。对第五组证据中自来水公司出具的欠费信息表和天燃气公司出具的收费情况表的三性予以认可，但是认为，原被告之间的租赁合同于2019年11月7日已经解除，因此解除后的费用不应该由被告承担。对迷你星座物业管理处出具的电费、电损、消防维保费统计表金额为16757.5元那份的三性予以认可，但是同样对统计时间有异议。另一份电费、电损费统计表的真实性不予认可。被告匡楸妍（反诉原告）为了证明自己的主张举示了以下证据:一、《房屋租赁合同》。拟证明：租赁房屋的位置、租金、租赁期限、交押金48000元、租赁房屋内设备设施的购买。二、2018年1月16日原告出具给被告的《收条》。拟证明，原告在签合同时收取了被告押金48000元。三、（2018）渝0116执3235号-2执行裁定书、《房屋租赁解除协议》。拟证明：因原告涉案房屋被人民法院强制拍卖，在执行局的协调下被告被迫与原告解除协议。四、被告匡楸妍丈夫张贵军与涉案房屋产权人之一刘志兰的四段电话录音。拟证明：原被告双方在解除协议时，原告不允许被告搬租赁房屋内的相关物品，而原告却在2019年12月26日前将被告留存在租赁房屋内的所有物品出售转卖。五、齐齐火锅前期开支记账单18页、收据5张、中国建设银行交易明细2页、微信支付4页、沈杨收条一张、网上购买部分用品说明并附微信转账支付20页、餐馆经营时出租房屋照片5张、手机短信4段。拟证明：原告擅自处理被告出租屋内物品即装修共计价值885000元。六、证人黄文均的证言。证明的主要内容：黄文均2018年至2019年10月“齐齐火锅”停业之前在“齐齐火锅”任厨师长，并证明在其工作期间看到了房屋内的设备设施，同时提交了一份事先准备好的物品清单，该清单中载明的物品有66项，且每项都有明确的个数。另外黄文均还证明2019年11月中旬去“齐齐火锅”要求要拖欠的工资，看到了有人在房屋通道内卖东西。七、证人谢志强的证言。证明主要内容：证人谢志强是在“齐齐火锅”消费时被告认识的朋友，2019年12月路过“齐齐火锅”时看到有二楼在处理物品的广告，还用手机拍了6张图片，但是不知道是哪个在处理。其中一张图片是广告牌，其广告内容“好消息特大喜讯原名齐齐火锅店不做了，处理店里所有物品、火锅桌椅、厨房设备厨房设备、厨房用具、电视、电脑、冰箱、冰柜、洗衣机、空调、音响等......”。八、证人黄沁的证言。证明的主要内容：被告系证人黄沁姑妈的女儿，大概在2019年12月底路过“齐齐火锅”时看到在处理变卖物品，包括冰箱4台、各类厨具、电脑、液晶电视、桌椅板凳等。原告刘志芳（反诉被告）质证认为：对第一组证据的三性予以认可，同时认为原被告双方对设施设备有书面交接清单的习惯。对第二组证据的三性予以认可。对第三组证据真实性予以认可，但是对其证明目的不予认可。法院执行过程中并未说要拍卖房屋，只是要求被告将房租支付到指定的账户。对第四组证据的真实性不予认可，即便是真实的，刘志兰在通话过程中也只是说在卖自己的物品，且双方于2019年11月7日解除协议，二被告是11月中旬将房屋钥匙交还给原告，在此期间被告有足够的时间把属于自己的物品搬离出租屋。被告将钥匙交还原告时，房屋内尚存被告的酒水没有搬走，至今酒水还在出租屋内。对第五组证据的三性均不予认可。对第六组证据证人黄文均的证言的真实性不予认可。对第七组证据的真实性认可，但是认为原告是在处理自己的物品，该组证据与本案无关联。对第八组证据关于处理物品的证明的真实性予以认可，但是对其证明的数量不予认可。同样认为原告是在处理自己的物品，该组证据与本案无关联。本院经审理认定事实如下：2018年1月4日，经重庆市渝信公证处公证，由刘琪、刘志洪、刘志玲、刘志兰委托刘志芳办理位于江津区几江街道环城南迷你星座天秤座B座第一夹层2-1号、江津区几江街道环城南迷你星座天秤座B座第一夹层2-2号、江津区几江街道环城南迷你星座天秤座B座第一夹层2-3号三套房屋的出租事宜，刘志久、刘志洪、刘志玲、刘志兰委托刘志芳办理位于江津区几江环城南路迷你星座天秤座（B幢）夹1-1号房屋的出租事宜。2018年1月16日，原告刘志芳（甲方）与被告匡楸妍（乙方）签订编号为CQ20180001的《房屋租赁合同》，约定被告租赁位于江津区几江环城南路迷你星座天秤座（B幢）夹1-1号、江津区几江街道环城南迷你星座天秤座B座第一夹层2-3号、江津区几江街道环城南迷你星座天秤座B座第一夹层2-2号、江津区几江街道环城南迷你星座天秤座B座第一夹层2-1号的四套房屋，租赁期限自2018年1月8日起至2023年1月7日止共计五年。合同第三条“甲方的声明与保证：1、甲方保证向乙方出租的标的房屋系本人所有或享有处分权......；2、甲方向乙方出租的标的房屋已抵押与银行，乙方已知晓，甲方保证不会影响到乙方正常经营使用。甲方保证乙方在承租期内，不会因银行等债权人对出租房屋行使抵押权而导致乙方不能继续经营、使用房屋......；4、甲方保证向乙方出租的标的房屋在出租前未被人民法院依法查封”。第五条“租金及支付期限、方式：1、在合同期内自2018年1月8日起至2021年1月7日止每月租金固定为¥48000.00元（肆万捌仟元整）；2、支付期限及支付方式：每三个月（季度）支付一次，至2021年1月7日止每三个月租金共计¥144000.00（壹拾肆万肆仟元整）......先支付租金后用房，首次与甲方交付房屋日支付（定金折抵转让金），以后每次于到期日前15日内支付。押金为¥48000.00（肆万捌仟元整）”。第六条第2项约定“乙方应交纳的费用、因承担的费用及责任：（1）乙方应按时交纳自己使用的水电气、物业、网络、有线电视、环保垃圾处置费用等因租赁及经营而产生的费用；....”。第九条第3项约定“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（2）欠付当期租金持续达15日以上的。（3）利用承租房屋存放危险物品或进行违法、犯罪活动”。第十二条“乙方违约责任：1、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定租金的，每逾期一天，则应按日租金50%支付给甲方迟延履行违约金......”。第十三条“免责条件：......；3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补”。第十六条“其他约定事项：1、合同签订时乙方向甲方交付押金48000元（肆万捌仟元整）。甲方收到押金后给乙方开具收据；2、租赁期满后或合同解除（终止），乙方交还符合正常使用状态下的房屋，并付清房租及物业、水电气、有线电视等费用后，甲方应立即将押金无息退还乙方；......4、特别约定条款：鉴于甲方出租房内有乙方经营餐饮所需的设施、设备，故双方协商，甲方将所有设施、设备（具体详见附件：设施设备清单）以买卖方式让予乙方，转让价款（转让费）共计100000.00元（壹拾万元），甲方于交付出租房屋时一并交付上述设施、设备。（本条为独立条款）”。原告及被告分别在该合同尾部签字按印，同日原告收取了被告48000元押金并出示收条。合同签订后，被告将租赁房屋用于经营火锅店，取名“齐齐火锅店”。被告于2018年1月8日向原告支付转让费100000元、租金144000元，于同月16日支付保证金48000元。此后每季度的租金被告均迟延支付。合同履行过程中，因涉案房屋所有权人刘志久、刘志兰、刘志洪、刘志玲、刘志芳、郭太平与重庆农村商业银行股份有限公司江津支行借款合同纠纷，重庆市江津区人民法院于2019年6月25日以（2018）渝0116执3235号之二执行裁定书裁定：“将被执行人刘志久、刘志兰、刘志洪、刘志玲、刘志芳在“齐齐火锅”的收入2000000元提取至重庆市江津区人民法院账户，每月提取48000元至提取完毕为止”。2019年11月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁解除协议》，其中载明：“经甲、乙双方协商，因乙方经营不善，连续亏损，无法继续经营。一致同意2019年11月7日解除甲、已双方在2018年所签订江津区迷你星座天秤座2楼（夹1-1号，第一夹层2-1号、2-2号、2-3号）的租赁合同。甲方因乙方未按时交纳租金，现甲方解除租赁合同”。该协议尾部有双方签字并按印。2019年12月，原告于涉案房屋原址处理物品并投放广告，载明：原名齐齐火锅店不做了，处理店里所有物品，火锅桌椅、厨房设备、厨房用具、电视、电脑、冰箱、空调、冰柜、洗衣机、空调、音响等。原告陈述其处理的系自身物品，被告并不认可。庭审过程中，原被告对以下内容一致认可：2019年11月中旬，被告向原告归还钥匙。被告租金支付至2019年2月，2019年1月8日至2019年2月7日应付租金48000元，已付租金37000元，尚欠11000元。以上事实，有各方当事人在庭审中的陈述、《公证书》、《房屋租赁合同》、渝01**执3235号之二执行裁定书、《收条》、《房屋租赁解除协议》、自来水公司出具的欠费信息表、天然气公司出具的收费情况表、投放广告照片、证人证言等，并经庭审质证在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘志芳、匡楸妍双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人在平等、自愿基础上签订的，且系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合同经双方签字后生效，对原被告双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点问题：一、被告尚欠租金金额问题；二、原告主张的违约金是否该主张或减免的问题；三、“齐齐火锅”尚欠的水电气费是否该由被告足额支付的问题；四、被告反诉退还押金48000元或抵扣租金的问题；五、被告反诉的损失是否该主张的问题。一、被告尚欠租金金额问题。通过庭审足以认定被告租金支付到了2019年2月，但是应付48000元，只支付了37000元，欠11000元。那么2019年2月8日至11月7日的租金共计应该还欠443000元（2019年2月8日-11月7日，共计9个月，48000*9+11000=443000）。二、原告主张的违约金是否该主张或减免的问题。根据双方签订的《房屋租赁解除协议》以及被告支付租金的银行流水明细看，确因被告未按约支付租金违约导致双方解除合同，因此被告应该承担违约责任。按照租赁合同约定被告应该每三个月支付一次租金，而且是先支付后使用，每次都应该在前一个支付周期到期前15日内支付下一个周期的租金。从原告举示的租金支付明细看，被告于2019年3月13日才开始支付2018年12月8日-2019年1月7日的租金，而且之后每期迟延支付。合同约定“在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定租金的，每逾期一天，则应按日租金50%支付给甲方迟延履行违约金”，按照该约定逾期一天的违约金是800元。庭审中被告辩称该约定过高，要求减免。本院认为，被告现欠原告房租443000元是累计计算的最后欠租总金额，合同约定逾期每天违约金800元明显过高，本院酌定予以调减45000元。三、“齐齐火锅”尚欠的水、电、气费是否该由被告足额支付的问题。庭审中被告对原告出示的欠天然气8413.57元、水费9288.93元、电费16757.5元的证据真实性予以认可，但是认为这几份证据载明的费用截止时间都是2019年11月，而原被告于2019年11月7日解除合同了，那么解除合同后发生的费用不应该由被告承担。本院认为，庭审中原被告双方均认可被告在解除合同后于2019年11月中旬将钥匙交还给了原告，因此，在被告将钥匙交还原告后涉案房屋产生的水电气费应该由原告承担，该费用由原被告各承担一半为宜。审理查明2019年11月涉案房屋产生的水费142.73元、天燃气费及违约金781.62元、物管费及消防维保费及电费1310.8元，三项计2235.15元，减半金额为1117.58元。综上，涉案房屋尚欠的水、电、气费共计34460元，由被告承担33342.42元（34460元-1117.58元），其余由原告承担。另外对原告举示17523.4元电费的证据认定问题，该证据载明的是2017年12月31日至2019年6月30日“齐齐火锅”应收电费17523.4元。而庭审中被告对该证据的真实性不予认可。本院认为，该份证据，虽然有“迷你星座物业管理处”的签章，但是没有相关负责人或者经办人的签名，而且上面只是载明应收款，不能认定该款就是“齐齐火锅”欠款。该证据不能作为本案认定案件事实的依据。四、被告反诉退还押金48000元或抵扣租金的问题。本院认为，双方在合同中约定的48000元的押金即风险保证金，在被告不履行合同义务时原告可以在押金中予以抵扣。庭审中被告表示愿意以此押金抵扣部分租金，符合法律规定，本院予以准许。原告辩称退还押金条件尚未成就，不同意抵扣租金的意见，于法无据，本院不予采纳。即上述第一项认定的被告欠原告租金443000元，抵扣押金48000元后，由被告支付原告租金395000元。五、被告反诉的损失是否应予主张的问题。被告反诉称对涉案房屋进行装修、购置设施设备、购买物品等共计损失885000元，但是被告举示购买物品的证据基本都是自己记的流水账，同时也不能证明其所购买的物品就用于“齐齐火锅”，本院认为被告提供的证据不足以证明其为“齐齐火锅”投资了885000元。关于证人证言部分，虽然证人黄文均、黄沁、谢志强均证明“齐齐火锅”处理物品的的情况，但是三个证人证明的物品、种类、数量均不相同。其中证人黄文均用庭前准备好书面材料证明物品的种类和数量，按照证据规则该证据不能作为认定案件事实的依据。证人黄沁是被告的表兄，其证言的可性度不强。且证人证言不足以认定原告处理变卖的物品就是被告遗留在“齐齐火锅”内的物品，更不能证明处理物品的相应价值。关于被告丈夫与原告的家人刘志兰（房屋产权人之一）的通话记录，庭审中原告没有认可其真实性，即便通话是真实的，但是刘志兰也说的是在处理自己的物品。该证据也不足以证明原告变卖了被告的物品及价值。关于《租赁合同》中约定被告10万元购买原告设施设备的问题，虽然该约定能够证明双方在签订合同时有相应的物品，但是不能以此推定在双方解除合同时这些物品还在。综上本院认为，原被告双方解除合同是在2019年11月7日，而被告是11月中旬才将涉案房屋钥匙交给原告，原告是在同年12月才开始处理变卖物品，在双方解除合同至被告交还钥匙期间，被告也有足够的时间将属于自己的物品搬走。被告没有充分证据证明原告在“齐齐火锅”处理变卖的物品是属于被告所有，同时也没有充分证据证明其损失的具体金额。因此，被告反诉要求被告赔偿损失的证据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告匡楸妍（反诉原告）支付原告刘志芳（反诉被告）租金395000元。二、由被告匡楸妍（反诉原告）支付原告刘志芳（反诉被告）违约金45000元。三、由被告匡楸妍（反诉原告）支付原告刘志芳（反诉被告）水、电、气费33342.42元。四、驳回原告刘志芳（反诉被告）的其他诉讼请求。五、驳回被告匡楸妍（反诉原告）的其他诉讼请求。上述款项，限被告匡楸妍（反诉原告）于本判决生效后一月内支付原告刘志芳（反诉被告）。本诉案件受理费6325元，反诉案件受理费7308元,共计13633元，由原告刘志芳（反诉被告）负担3633元、被告匡楸妍（反诉原告）负担10000元。【此款原告刘志芳（反诉被告）已向本院预付6325元，除去其应该负担的3633元，应退其2692元，该款由被告匡楸妍（反诉原告）在履行上述义务时一并支付给原告刘志芳（反诉被告）】如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 邱世轩二〇二〇年八月十日法官助理 蔡欣桐书 记 员 秦朝君