广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初8195号原告：潘锦辉，男，1970年3月3日出生，汉族，住广东省佛山市***********委托诉讼代理人：邱昌亮，广东容桂律师事务所律师。被告：广东爱卡电器科技有限公司，住所地广东省中山市***********之一。法定代表人：徐某1。原告潘锦辉与被告广东爱卡电器科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了第一次审理，原告潘锦辉的委托诉讼代理人邱昌亮到庭参加诉讼。被告广东爱卡电器科技有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2019年7月6日至2019年12月7日期间共五个月租金150000元；2.判决被告向原告交付的90000元按金归原告所有。事实和理由：2016年12月6日，原告与被告签订《租赁合同》，双方约定由原告将位于中山市*********约3100平方米的厂房及空地出租给被告经营五金之用，合同期限从2016年12月6日起至2021年12月5日止，每月租金为30000元，按金为90000元，被告需于每月15日前缴纳当月租金，如被告提前终止合同，所交的全部按金不用退还。合同签订后，原告按约定将厂房交付被告使用，被告却未按约定支付租金。2019年12月初，被告提出提前终止合同，并于2019年12月7日从上述厂房全部搬离，对于拖欠的租金，被告口头承诺分期偿还，但却一直未予兑现。截止2019年12月7日，被告拖欠原告厂房租金的数额为150000元。上述款项经原告多次催收无果，被告上述行为已构成违约，依法应承担继续履行、赔偿损失的法律责任；被告在合同期限届满前终止租赁合同，其行为亦属违约，依照《租赁合同》约定，其所交按金应归原告所有。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。诉讼过程中，原告撤销第2项诉讼请求，并明确第1项诉请为房屋占有使用费，即被告参照合同约定向原告支付2019年7月6日至2019年12月7日期间共5个月房屋占有使用费150000元。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：中山市爱卡电器有限公司系于2014年7月23日成立的有限责任公司，股东为黎伟文、徐某1，于2018年6月6日变更企业名称为广东爱卡电器有限公司，于2019年6月27日变更股东为徐某1、徐小桃。原告提交的土地使用证[中府集用（2003）第021795号]显示，位于中山市******的土地使用权人为中山市******第二十二经济合作社，面积为1万平方米。落款日期为2003年11月8日的土地租赁合同反映，中山市******第二十二经济合作社将位于中山市南头镇升辉北工业区内的将军村第二十二经济合作社土地（详见四至图）租给乙方办厂，租赁期为30年（从2004年4月1日至2034年3月30日止）。落款日期为2016年12月6日的租赁合同反映，合同开端主体信息部分载明了出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为“中山市爱卡电器有限公司”其中“中山市爱卡电器有限公司”为手写，落款的出租方处有“胡结萍”的签名及捺有指模，承租方处有签名及捺有指模，签名可见姓氏为“黄”，但具体名字难以辨认。主要约定：甲方将位于中山市*********内的约2300平方米的星棚及空地约900平方厂房出租给乙方经营五金之用，合同期限从2016年12月6日起至2021年12月5日止，每月租金为30000元，按金为90000元，甲方需于每月15日前缴纳当月租金；如乙方中途终止合同要一次性缴交当月租金和全部按金不用退还。备注还注明了附工商营业执照和法定代表人身份证复印件，收款账号622********07974、顺德农商行、收款人胡结萍。原告提交的营业执照复印件较为模糊，登记机关为中山市工商行政管理局，并有“此营业执照只限办理厂房租赁合同之用，不作其他任何用途。”签字字样，该字样旁加盖有电器科技有限公司公章，但未能清晰看清公司全称。胡结萍于2020年4月16日出具声明称，本人与原告系夫妻关系，双方于1997年4月2日登记结婚，2016年12月6日，本人在原告作为出租房（甲方），中山市爱卡电器科技有限公司作为承租方（乙方）的租赁合同尾部出租方一栏中签名捺印，该行为是受原告委托所实施，其法律后果由原告承担，本人对于原告依照上述租赁合同约定内容主张权利无任何异议。结婚登记证反映原告与胡结萍于1997年4月2日登记结婚。电子银行业务回单反映，徐可朋于2018年8月3日、2018年8月29日、2018年9月25日、2018年10月24日、2018年11月29日、2019年2月27日、2019年3月13日、2019年5月13日均通过网上银行方式向胡结萍转款30000元，其中2018年8月3日转账时附言“爱卡7月份租金”2018年8月29日转账时附言“爱卡8月租金”微信聊天记录、微信账户信息截图反映，原告与“南头租客黄生澳仕达深度中源”（昵称为深度中，源微信号为HZy26249831）于2019年11月29日至2019年12月7日期间对催收租金以及退租的等事宜进行沟通，其中2019年11月29日“南头租客黄生澳仕达深度中源”向原告称“早晨，昨天和老板说了你要求12月支付20天的租金，他说只可以支付10天的”2019年12月2日，“南头租客黄生澳仕达深度中源”向原告发送厂房退租协议照片一张，协议主要约定：广东爱卡电器有限公司2016年12月1日租赁中山市************厂房（房东潘锦辉），期限为2016年12月6日至2021年12月5日止，租期共5年，租赁押金9万元；2019年12月1日起广东爱卡退出租赁厂房，原租赁合同协议即日终止；广东爱卡租赁押金9万用于抵扣6月至11月，共6个月的租金18万元，其中不足部分由广东爱卡另行支付；此作为双方协议解除中山市************厂房（房东：潘锦辉）厂房租赁合同协议。同年12月3日，“南头租客黄生澳仕达深度中源”向原告称“潘生，这份协议可以吗？”同年12月7日，“南头租客黄生澳仕达深度中源”向原告称“车间、办公室已经搬空了，都锁了，钥匙可以给你”原告对此询问“外面个租客怎样？”“南头租客黄生澳仕达深度中源”回应“不是告诉你15号”“有空过来交了钥匙给你，星期一吧”“厂房交给你，费用方面你直接和财务对接就好了”原告当庭述称，涉案租赁物没有取得产权证或者办理报建手续；租赁合同上抬头乙方是中山市爱卡电器有限公司，落款签名是中山市爱卡电器有限公司的经理，姓黄，具体名字不清楚，但是一直是这位姓黄的经理与原告进行对接；涉案租赁物是通过中介介绍给被告，当时原告与被告一共签订2份合同，因为被告当时委托姓黄的经理与原告进行对接房屋租赁的事项，故当时合同乙方的落款方是由黄经理亲笔签署；签订合同后，被告每月都有缴纳租金，但是经常会迟几天或10几天，从2019年7月份开始，被告开始拖欠租金不付，至2019年12月开始，被告就提出终止合同，被告也是在12月7号从原告厂房搬离；被告于2019年12月2号通过语音向原告发出解除合同以及厂房退租协议，原告当时是没有同意，因为厂房退租约定的租金只计算至2019年12月1号，故原告要求租金应交付至实际退租之日，故原告没有同意该份退租协议；被告在原告没有同意之下就擅自把东西搬离了厂房，于2019年12月7号就将被告自己承租部分搬走了，被告转租给其他人部分于2019年12月20日搬走。本院认为，原告主张其与被告就之间涉案厂房签订租赁合同，并提供租赁合同、结婚证、声明等证据拟予证实。根据原告提交的租赁合同可见合同的出租方为原告，承租方为“中山市爱卡电器有限公司”，原告配偶胡结萍在落款出的出租方签名确认，并出具声明表示其签名行为是受原告所托，故该合同的出租方应为原告；但承租方处落款签名处未显示有被告印章或法定代表人签名，致使本院对该租赁合同的承租方是否为被告的事实存疑。原告对此表示落款签名是中山市爱卡电器有限公司的经理，姓黄，一直是这位姓黄的经理与原告进行对接，因为被告当时委托姓黄的经理与原告进行对接房屋租赁的事项，故当时合同的落款方是由黄经理亲笔签署，并提供了电子银行业务回单、微信聊天记录、微信账户信息截图等证据予以佐证。首先，根据电子银行业务回单反映，被告的法定代表人徐某1于2018年8月3日至2019年5月13日期间向原告配偶胡结萍转款的金额均为30000元，与租赁合同中约定的租金相符，且部分转款中明确附言为爱卡租金，该租金的支付时间亦与上述租赁合同约定的租赁期间相符。因此，在未有其他证据表明该转账款项为其他用途的情况下，可初步印证被告向原告转账支付的租金即为上述租赁合同租赁期间的租金，该租赁合同的承租方为被告。其次，虽原告提交的微信聊天记录未能反映聊天对象的准确身份信息，但根据微信聊天记录反映的聊天内容，原告与该微信用户一直有就涉案租赁合同进行协商沟通，该微信用户向原告发送的厂房退租协议约定的内容亦能与涉案租赁合同相对应，可进一步佐证涉案租赁合同的承租方为被告，而非其他人。最后，根据一般生活常理，若涉案租赁合同的相对方为原告与租赁合同落款签名的对象，应由该对象向原告履行支付租金的义务，而非被告。故，结合被告向原告支付涉案租赁合同租金的事实，原告主张合同签名的人员是被告方代表与常理相符，本院予以采信。综上，本院采信原告主张，认定原告与被告签订了涉案租赁合同的事实。因原告起诉主张的被告租赁涉案厂房至2019年12月7日以及被告尚拖欠其2019年7月6日至同年12月7日的事实以及原告当庭就双方履行合同的相关事实所在陈述有上述土地租赁合同、租赁合同、微信聊天记录等证据佐证，故在被告未到庭提出相反的抗辩意见，且原告当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。原、被告签订商铺租赁合同，约定由被告向原告承租涉案厂房，双方由此形成房屋租赁合同关系。因原告自认涉案厂房的建设未取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条有关“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方合同应认定无效。双方合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告已搬离厂房，原告亦应返还被告已交纳的履行合同保证金90000元。原告诉讼过程中，请求撤回将该90000元保证金归其所有的诉讼请求，本院予以准许。虽然双方合同被认定为无效合同，但因双方已实际履行合同，被告已实际使用涉案厂房，故根据《解释》第五条第一款规定，原告仍然有权请求参照双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，原告诉讼请求被告按每月30000元的租金标准支付未付的自2019年7月6日至2019年12月7日期间共5个月房屋占有使用费150000元有理，本院予以支持。对于原告应返还的履行合同保证金90000元，虽然被告未到庭提出反诉请求返还，但为免讼累，本院认定直接从被告应付的房屋占有使用费中扣除。被告尚需向原告支付未付房屋占有使用费60000元（150000元-90000元）。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，缺席判决如下：一、被告广东爱卡电器科技有限公司应于本判决生效之日向原告潘锦辉支付未付的房屋占有使用费60000元；二、驳回原告潘锦辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取计2450元，由原告潘锦辉负担1837元（原告已付），由被告广东爱卡电器科技有限公司负担613元（该款原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并迳付原告，本院不再另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  方振华二〇二〇年八月二十七日书记员  张 洋书记员  卢秋平