湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初7827号原告（反诉被告）：欧阳剑，女，1980年5月24日出生，汉族，住长沙市雨花区委托诉讼代理人：陈景，湖南湘旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周龙，湖南湘旭律师事务所律师。被告（反诉原告）：张积树，男，1984年3月1日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：黄梦山。委托诉讼代理人：王艳秀，女，1983年3月2日出生，汉族，住湖南省隆回县，系张积树的配偶。第三人：长沙鑫城物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路**鑫天佳园内。法定代表人：陈清明。委托诉讼代理人：李思贤，湖南环楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶意根，湖南环楚律师事务所实习律师。原告（反诉被告）欧阳剑诉被告（反诉原告）张积树、第三人长沙鑫城物业管理有限公司（以下简称鑫城公司）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧阳剑的委托代理人陈景，被告（反诉原告）张积树及其委托代理人黄梦山、王艳秀，第三人鑫城公司的委托代理人李思贤、叶意根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告欧阳剑请求判令：一、张积树赔偿因漏水造成的各项损失15万元；第三人鑫城公司承担连带责任；二、本案全部诉讼费用由张积树承担。本诉被告张积树辩称：一、张积树于2016年购买了格林香山4栋2601房，至今是毛坯房，没有开通水、电、气，在查验房屋后，张积树关闭了水、电总阀，回到老家居住，至今未安排任何亲友入住该房屋。二、因欧阳剑自己的过错造成本案损失，因欧阳剑所有的格林香山4栋2501房装修，为检验楼上2601房厨房、卫生间是否存在漏水及检修问题，欧阳剑在我方不知情的情况下从物业公司领取备用钥匙进入2601房，其将厨房、卫生间的地漏、下水道全部堵塞，离开时没有关闭入户水管总阀，导致2601房因厨房水管爆裂，积水无法正常排放，从而导致2501房财产受损。综上，请求驳回欧阳剑的全部诉讼请求。反诉原告张积树诉称：2016年，张积树购买了格林香山4栋2601房，至今没有装修或安排亲友入住。2018年，因欧阳剑所有的格林香山4栋2501房装修，为检验楼上2601房厨房、卫生间是否存在漏水及检修问题，欧阳剑在我方不知情的情况下从物业公司数次领取备用钥匙进入2601房，对2601房进行漏水检测、修复，在检测和修复过程中，对房屋厨房水龙头造成了一定程度的损坏，加之欧阳剑离开时没有关闭2601房入户水管总阀，厨房下水道堵塞，导致2601房因厨房水管爆裂，积水无法正常排放，从而导致2501房财产受损。请求判令：一、欧阳剑赔偿张积树各项损失4823元（水费1838元+交通费985元+误工费2000元）；二、欧阳剑承担本案一切诉讼费。反诉被告欧阳剑辩称：张积树诉欧阳剑侵权损失合理合法。张积树主张水费等损失，其形成及产生与欧阳剑无关。第三人鑫城公司陈述意见：一、本诉部分，欧阳剑家漏水是因张积树的厨房水管破裂，属于房屋专有部分，不属于鑫城物业应当维护的范围。且在接到电话报修处理后，鑫城物业及时采取了补救措施，尽到了物业管理服务义务，不应当承担任何责任。本案因相邻关系引起的纠纷，张积树作为物业使用人，未对其专有部分尽到管理义务，应当承担侵权责任。二、反诉部分：张积树并未要求物业公司承担责任，这是欧阳剑与张积树之间的纠纷，与其司无关。庭审中，欧阳剑提交证据一、物业公司情况说明、视频、漏水照片（事发当晚）、照片（事发后半个月），证明漏水情况；涉案房屋出现霉变等状况。证据二、微信聊天记录，证明渗水发生后，欧阳剑与物业公司及邻居等清除积水情况；证据三、装修材料及人工费票据，证明因房屋渗漏造成的损失15万元。张积树质证意见如下：对证据一、物业公司情况说明真实性合法性无异议，证明目的及关联性有异议；水管总阀没有关闭。对视频三性有异议；2501房出现起皮等情况，而照片形成时间在2019年6月22日。依常理可推知。欧阳剑家具不可能遇水就起皮、起鼓、相对变形等，恰证明欧阳剑通过诉讼获得不当利益；对证据二、真实性合法性无异议，证明目的及关联性有异议；2019年6月22日，张积树未在长沙。对证据三、三性有异议；2501房屋2018年装修，已经过一年多时间的使用，应有折旧，没有证据证明装修材料就是购买的材料。鑫城公司质证意见如下：对证据一、情况说明三性无异议；该证据是由其司出具，且提供了欧阳剑代签情况属实的该证据；恰说明欧阳剑在电话报修后，其司及时采取了补救措施，且该纠纷是因张积树家厨房水管破裂造成，属于房屋专有部分，我司履行了义务，对欧阳剑损失不应承担责任。2501漏水视频、图片关联性有异议；达不到证明目的；只能说明2601厨房水管破裂漏水，有大量积水。但因漏水导致住房损失情况无法证明。对证据二、三性无异议，该证据说明我司在接到欧阳剑通知后立即派人将被告房间积水排除，履行了物业管理服务义务；不应承担任何责任。对第三组，装修组证据，三性有异议，没有转账记录和发票，以上票据不能证明是否实际支出。张积树提交证据一、物业公司证明2份、备用钥匙照片、图片、录音光盘，张虎情况说明1份，图片2张，证明张积树所有的2601是毛坯房，欧阳剑在物业公司处领取钥匙进入2601，离开时未关闭2601水管总阀，检测漏水过程中造成水龙头损坏。欧阳剑遗留塑料袋等造成厨房下水道不能正常排水；欧阳剑将2601厨房下水道进行了堵塞。故欧阳剑造成自己损失，自行承担责任。证据二、缴费记录及水表图片、车票、火车订票记录、结婚证、王艳秀身份证及工商信息，证明张积树缴纳水费1838元的事实；为处理纠纷支付火车票985元。补充第三点，水龙头需要物业公司专用工具才能打开。一户两开关。开关在每一户的水表附近，有一个龙头是可以直接拧开，有一个是要专门的工具，是物业公司控制欠水费的措施。水表在消防通道那里。欧阳剑质证意见如下：对2019年6月24日物业公司证明无异议；欧阳剑进入张积树房间是在物业工程部人员陪同下做的试水检测。漏水经开发商整改，与欧阳剑无关。2019年8月17日物业公司证明，三性有异议；其司应到庭。房屋内杂物、异物三性有异议；与漏水及欧阳剑无关联，非欧阳剑带入，是否因异物导致漏水不知；达不到证明目的。录音光盘三性有异议；不能证明与欧阳剑丈夫对话；3月14日备用钥匙照片、图片，三性有异议，没有欧阳剑签字确认；维修记录三性有异议，系物业检修，与欧阳剑无关。张虎情况说明，三性有异议；达不到证明目的；即便堵塞也与欧阳剑无关。恰能看出2601漏水原因为塑料水龙头爆断。对水费、火车票收据真实性合法性无异议；关联性有异议，与欧阳剑无关。对结婚证、王艳秀身份证三性无异议。营业执照关联性有异议，与本案无关。鑫城公司质证意见如下：对物业公司证明2份，真实性合法性无异议，关联性有异议；欧阳剑家进行装修去到张积树家厨房、卫生间检测漏水是正常的程序，其厨房水龙头是张积树房屋专有部分，其应当尽到审慎注意的义务；仅凭以上证据不能证明欧阳剑遗留在2601的塑料垃圾导致下水道堵塞的后果，其司已尽到服务管理义务。对于反诉证据，与第三人无关。水龙头需要物业公司专用工具才能打开，没有证据证明。是一个公用产品。对张积树提交的情况说明，已经表明是因2501房屋装修未检测2601房屋是否漏水，因此需要做试水检测；该程序是房屋装修的正常程序。提到对于2601漏水现象，已通知开发商整改完成；说明物业公司尽到了物业服务的义务；在合理合法的程序上，做了相关的试水检测。正是其司作为物业服务企业履行了义务。鑫城公司提交证据一、情况说明，证明欧阳剑家漏水是因张积树的厨房水管破裂，属于房屋专有部分，不属于鑫城物业应当维护的范围。且在接到电话报修处理后，鑫城物业及时采取了补救措施，尽到了物业管理服务义务；证据二、鑫天格林香山小区临时管理规约，证明物业公司对专有部分不存在保管义务。欧阳剑质证意见如下：对证据一、二，三性无异议；证明目的有异议。物业公司是否有责任，请求法院认定。张积树质证意见如下：对证据一、二，真实性无异议，合法性关联性有异议，物业公司和欧阳剑进入张积树房屋时，没有通知张积树，是他们打开了总开关；张积树尽到了妥善管理义务，我们至今没有签订装修管理协议，一直是毛坯。临时规约签字无异议，但张积树手上无合同。本院对欧阳剑提交的证据一、证据二的三性予以认可，对证据三，结合鉴定意见综合确定。对张积树提交的证据一的真实性、合法性予以认可，关联性综合全案确定；对证据二水费、车费、结婚证、营业执照的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。对鑫城公司提交的证据一、二的真实性、合法性予以认可，关联性综合全案确定。经审理查明：欧阳剑系长沙市天心区暮云镇鑫天格林香山4栋2501房（以下简称2501房）业主，张积树系长沙市天心区暮云镇鑫天格林香山4栋2601（以下简称2601房）业主。经欧阳剑申请，本院委托，湖南省建设工程质量检测中心就2501房装饰装修损坏、家具变形的原因进行鉴定，结论如下：因2601房厨房水龙头被冲掉，导致2601房地面积水，引发正下方2501房顶板发生渗漏现象。顶板渗漏以及地面积水，使得上述房间吊顶和墙布产生起皮、发霉、鼓包或变色现象，以及各卧室的衣柜门及书柜门因吸水膨胀而不能正常开闭或不能灵活开闭。欧阳剑为本次鉴定垫付鉴定费10000元。经湖南省建设工程质量检测中心现场查勘，房屋受损情况如下：书房吊顶有水印、发霉迹象，墙布局部有起泡，书柜们不能正常开闭；墙体死角的墙布有起皮现象；客厅电视机背景墙对应位置的吊顶有开裂现象；靠客厅一侧墙体的墙布顶部有变色、水印...(略)。湖南中勤资产评估有限公司就2501房装饰装修、家具家电等资产损失进行评估，评估值为62300元。欧阳剑为本次评估垫付鉴定费8328元。以上鉴定费合计18328元（10000元+8328元）。另查明，关于漏水情况。欧阳剑陈述2018年2、3月左右开始装修2501房，其是在物业的组织下去2601房试水，应该有两次，具体时间不清楚。2019年6月22日，其发现漏水，就打电话给鑫城公司，公司来人后，就一起去2601房，发现是2601房漏水，就一直在排水。当时积水有十多公分，全房基本有积水，2501房各个房间有渗漏。欧阳剑的房屋装修后没有正常入住，偶尔住一下，事发后无人居住，当时是住在对面的欧阳剑妹妹发现漏水。张积树陈述，欧阳剑老公打电话给张积树，才知道2601房漏水。欧阳剑说去过我们房间三次试水，没给我们打电话。漏水第二天去现场，发现水印有30公分高，现场遗漏不知来历的塑料袋及用于堵塞下水管道的塞子。当时去了2501房查看，没看到什么受损的情况。上述事实，有当事人身份信息、鑫天格林香山小区临时管理规约、湖南省建设工程质量检测中心司法鉴定意见书、湖南中勤资产评估有限公司资产评估报告及评估报告修正说明、物业公司情况说明、视频、照片、微信聊天记录、票据、缴费记录及水表图片、车票、火车订票记录、结婚证、当事人庭审陈述等予以证实，足以认定。本院认为：本案应为侵权责任纠纷。本案的争议焦点有二：一是漏水原因及损失范围；二是责任承担。关于漏水原因及损失范围。本案中，欧阳剑与张积树的两套房屋为同一户型上下楼关系，经鉴定，因2601房厨房水龙头被冲掉，导致2601房地面积水，引发正下方2501房顶板发生渗漏现象。这是2501房产生损失的直接原因。2501房装饰装修、家具家电等资产损失进行评估为62300元。本案鉴定程序合法，鉴定人员具备相应资质，鉴定意见亦无明显依据不足，本院对两次鉴定结论，均予以采信。关于责任承担。就2501房损失引发的责任承担，欧阳剑、张积树、鑫城公司各执一词，根据查明的事实，张积树所有的2601房交付两年有余，未装修入住；漏水事故发生前，因欧阳剑所有的2501房装修需要，欧阳剑在鑫城公司的协助下，共同进入2601房，对张积树所有的2601房进行漏水检测；发现漏水情况当天，欧阳剑、张积树均不在场，均认可积水较深。张积树系2601房所有人，因该房屋厨房水龙头被冲掉，且屋内排水不畅，直接导致2501房屋顶发生渗漏，造成2501房损失，张积树未尽到管理义务，应当承担赔偿责任，其抗辩不能成立。鑫城公司辩称其公司在接到电话后派人协助处理漏水事故，尽到了物业公司的服务责任。鑫城公司系涉案房屋所在楼栋的管理人，且张积树将房屋钥匙托管给鑫城公司，鑫城公司亦曾带领2501房业主欧阳剑前往2601房进行漏水检测并进行了相应的维修，在此期间鑫城公司对房屋内的水管、房屋外的总水阀等设施也负有相应的管理义务。综合本案具体案情，2601房漏水是发生在鑫城公司进行漏水检测并整改之后，且2601房的钥匙仍在其公司托管中，鑫城公司未履行合理的管理义务，对2601房屋漏水造成2501房屋损失，应承担相应的赔偿责任。同时，欧阳剑与张积树均认可2601房屋漏水导致积水较深，可见积水并非短时间内形成，漏水持续时间较长，欧阳剑系2501房所有人，但长时间疏于对自己房屋的管理，未及时发现漏水情况，对其自身房屋损失，也存在过错。本案中，2501房装饰装修、家具家电等资产损失为62300元、欧阳剑累计垫付鉴定费18328元，因鉴定费系必要发生的费用，本院一并进行处理，上述费用合计80628元（62300元+18328元）。综合本案案情，本院酌情认定张积树承担60%的责任即48376.8元（80628元×60%）、鑫城公司承担30%的责任即24188.4元（80628元×30%）、欧阳剑承担10%的责任即8062.8元（80628元×10%）。关于张积树诉请要求欧阳剑赔偿各项损失4823元（水费1838元+交通费985元+误工费2000元），本案漏水事故的直接原因是张积树家水龙头被冲掉，其自身疏于管理自己的房屋，关于水费、交通费及误工费损失，并非欧阳剑的过错，张积树主张欧阳剑赔偿上述费用，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）张积树在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）欧阳剑支付48376.8元；二、限第三人长沙鑫城物业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）欧阳剑支付24188.4元；三、驳回原告（反诉被告）欧阳剑的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张积树的全部诉讼请求。本案本诉受理费3300元，减半收取1650元，由原告（反诉被告）欧阳剑负担165元，被告（反诉原告）张积树承担990元，第三人长沙鑫城物业管理有限公司负担495元。本案反诉受理费25元，由被告（反诉原告）张积树负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  李亚飞二〇二〇年八月三日书记员  余银春附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。