江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1002民初7143号原告：曹宽平，男，1962年8月4日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：吴国强，江苏吴国强律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛高红，江苏吴国强律师事务所律师。被告：江苏汇银乐虎商业连锁有限公司，住所地扬州市文昌中路**。法定代表人：孙乐久，执行董事。委托诉讼代理人：张维，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾杰，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。被告：扬州汇银科技集团有限公司，住，住所地扬州市高新区纵一路开发大厦**/div>法定代表人：孙乐久，高级副总裁。委托诉讼代理人：张维，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳云，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。原告曹宽平与被告江苏汇银乐虎商业连锁有限公司（以下简称汇银乐虎公司）、扬州汇银科技集团有限公司（以下简称汇银集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告曹宽平向本院提出诉讼请求：1.被告汇银乐虎公司支付租金287.24万元、违约金57.448万元、逾期利息40.6167万元(自2018年1月19日分段计算至实际给付之日），被告汇银集团公司承担连带责任；2.本案诉讼费、保全费、诉讼保险费均由被告承担。事实和理由：2016年4月20日，原告曹宽平与被告汇银乐虎公司签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将位于扬州市文昌中路277号汇银大厦部分房屋租赁给被告汇银乐虎公司，租期为三年，每年租金367.24万元，租金每季度支付一次，同时约定逾期付款90日，则自愿按年租金的20%支付违约金。合同签订后，原告按约向被告汇银乐虎公司交付了租赁房屋，但被告汇银乐虎公司自2018年1月18日至2019年1月19日租赁期间，仅支付租金80万元，尚欠房屋租金287.24万元，该款经原告多次催要未果。另被告汇银集团公司系涉案房屋的实际使用人，属于债务加入，且两被告人员混同、财务混同，应当对此承担连带责任。综上，原告为维护自身合法权益，依照法律规定，向法院提起诉讼。被告汇银乐虎公司辩称，1.签订合同后原告未向被告汇银乐虎公司交付租赁合同项下第一层2-3轴的房屋，该房屋由原告实际出租给案外人从事服装生意，后又改为苹果手机店，因此原告违约在先，鉴于原告未交付的房屋位于文昌路和淮海路的交叉口，属于整栋建筑物位置最好的店面，房屋租金的价格也是最高的，因此对于未交付部分的房屋的租金应当参照市场价格在租金中予以扣减。2.被告汇银乐虎公司不存在违约行为，原告违约在先，被告汇银乐虎公司根据合同法享有履行的抗辩权，因此不存在逾期支付租金的情形，原告主张违约金没有事实法律依据。3.原告同时主张违约金和逾期利息，没有事实和法律依据。4.原告主张的违约金标准过高，请求法庭调减。5.若法院认为可以支持原告的违约金，则鉴于原告同样存在违约行为，原告应当向被告承担的违约责任在租金中直接予以扣减。6.本案租赁房屋的主体和实际使用主体均是被告汇银乐虎公司，汇银集团公司并非整个租赁房屋的实际使用人。综上，请求驳回原告的诉请。被告汇银集团公司辩称，汇银集团公司既不是租赁合同的相对方也不是该租赁物的实际使用人，汇银集团公司虽然曾经在汇银大厦办公，但是原告只是汇银大厦第1-6轴房屋的所有权人，汇银集团公司在此办公并未使用原告的房屋，汇银大厦第6-10轴房屋所有权人为汇银乐虎公司，该公司是汇银集团公司的子公司，汇银集团公司使用子公司名下的房屋办公，与原告无关。原告对汇银集团公司的诉请没有法律和事实依据，请求法庭驳回原告诉请。其他同汇银乐虎公司的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年4月20日，曹宽平（出租人、甲方）与汇银乐虎公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于扬州市文昌中路277号汇银大厦第1层1-6轴、第2层1-6轴、第3层1-6轴、第4层1-6轴、第5层1-6轴（不括租赁予扬州汇德电器营销有限公司使用的约占70平方米的部分）、第6位层1-6轴和第七层1-6轴，建筑面积约为3611平方米出租给乙方使用，乙方承诺该房屋1-3层作为商铺使用，4-7层作为办公使用。房屋租赁期限限自2016年1月20日至2019年1月19日，共计3年，甲方已于2016年1月19日前将房屋按约定条件交付给乙方；乙方继续承租的，应提前二个月向甲方提出书面续租要求，经协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金每年367.24万元，以转账支票及/或银行汇款方式支付甲方，租金按季度支付，于每季度提前5天支付（实行先交租金后使用的原则）。第八条第四款乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按约定支付租金达90日的，2······。乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同还约定了其他事项。原告陈述租赁期前两年，被告都如约将租金支付给原告，但租赁期第三年，被告至今仅支付了80万元。被告对第三年的已付租金金额无异议。2018年12月5日，曹宽平向被告发出《催缴租金、租赁合同到期通知书》，告知《房屋租赁合同》于2019年1月19日到期，贵司所欠本人租金合计287.24万元一直未付，本人提前通知贵司，该租赁合同到期终止后，贵司如继续承租，请在接到本通知10日内于本人签订续约合同；如不续约，请在接到本通知10日内书面告知本人。贵司欠本人租金请在接到本通知10日内付清等。2018年12月6日，汇银乐虎公司向原告发出《不再续租通知书》，告知《房屋租赁合同》即将于2019年1月19日到期，因经营需要，拟合同期满终止后，不再续租，望届时做好房屋交接工作。对有争议的事实和证据，本院认定如下：关于原告有无将租赁房屋中第一层第2-3轴交付被告汇银乐虎公司，汇银乐虎公司辩称于2019年1月向该部分房屋的实际使用人发送通知函，要求其支付租金1149750元及电费、保洁费等，但该实际使用人称系从原告处租赁而来，且租金交给了原告妻子；原告表示《房屋租赁合同》租赁期间没有将该部分房屋出租或转租给第三方。《房屋租赁合同》载明“甲方已于2016年1月19日前将房屋按约定条件交付给乙方”，乙方盖章予以确认，说明其对交付的租赁房屋的位置、面积、现状是认可接受的；若原告未将该部分房屋交付汇银乐虎公司，其应当在合理期限内及早提出异议，相反其仍按照合同约定支付前二年全部租金，明显有悖常理，而其在原告催要第三年剩余租金且租赁期限即将届满时提出该意见，有刻意阻却原告要求其支付租金之嫌；汇银乐虎公司提供的证据并不能证明原告与案外人就上述部分房屋签订了租赁协议并收取了租金从而影响了汇银乐虎公司的权利，且汇银乐虎公司亦发通知要求案外人向其交付租金等，故汇银乐虎公司提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。《房屋租赁合同》约定“租金按季度支付，于每季度提前5天支付（实行先交租金后使用的原则）”，而第三年租期被告汇银乐虎公司仅支付了租金80万元，经原告催要后仍未支付，汇银乐虎公司亦无正当合法理由拒付租金，其应当承担违约责任，故对原告要求其支付剩余租金287.24万元的请求予以支持。《房屋租赁合同》约定“乙方不按约定支付租金达90日的，应按年租金的20%向甲方支付违约金”，汇银乐虎公司未按约支付租金超过90日，故应当向原告支付违约金。综合考虑违约金数额、原告的实际损失、合同的履行情况等，对原告主张的违约金予以适当减少，酌定为45万元。原告已经主张了违约金，还主张逾期支付租金的利息，《房屋租赁合同》亦未作出约定，原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的诉讼保险费，该款项系原告为实现债权所产生的费用，但《房屋租赁合同》并未作出特别约定，原告要求被告承担缺乏事实依据，本院不予支持。原告提供的证据不足以证明汇银集团公司为案涉租赁房屋的实际使用人，其要求汇银集团公司承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告江苏汇银乐虎商业连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向原告曹宽平支付租金287.24万元、违约金45万元；二、驳回原告曹宽平其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37624元，财产保全费5000元，合计42624元，由原告负担5180元，由被告江苏汇银乐虎商业连锁有限公司负担37444元（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 涛人民陪审员  张爱国人民陪审员  曾国贵二〇二〇年八月十日法官 助理  康 冰书 记 员  郭 伟