河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民再1号 原审原告：闫颖杰，女，1976年9月2日出生，汉族，现住保定市莲池区。 原审被告：刘俊杰，男，1993年9月8日出生，汉族，无业，现住高阳县。 委托诉讼代理人安冬玮，河北厚丰律师事务所律师。 原审原告闫颖杰与原审被告刘俊杰确认合同无效纠纷一案，河北省保定市中级人民法院作出（2019）冀06民再24号民事裁定，撤销河北省保定市中级人民法院（2018）冀06民终656号民事判决及本院（2017）冀0606民初3480号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告闫颖杰、原审被告刘俊杰的委托诉讼代理人安冬玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告闫颖杰诉称，原告与徐朝辉于2001年7月12日登记结婚，婚姻存续期间于2006年购买坐落在保定市住房一套，有房屋确权证书。2015年9月29日徐朝辉发生交通事故死亡，上述房产一直由原告居住至今。但是2017年5月原告发现上述房产的确权证书过户到了被告刘俊杰名下。刘俊杰系徐朝辉妹妹徐梅娜的丈夫刘路民的亲侄子，原告对转让房产事宜一概不知。原告多次找被告交涉此事，被告讲上述房产系刘路民为其出钱购买，原告又与刘路民、徐梅娜交涉，二人置之不理借故推脱。原告认为上述房产系夫妻共同财产，2015年原告与徐朝辉经常发生矛盾，一度闹到要离婚的程度，徐朝辉是害怕离婚时夫妻均分房产才与徐梅娜、刘路民合谋拟定虚假买卖合同，将房产过户到被告刘俊杰名下。这种虚假买卖、擅自单方转让过户房产的行为应属无效行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共同财产的，一般认定为无效。”被告并未实际出资购买房屋，属于与第三人徐梅娜、刘路民及原告丈夫恶意串通损害原告合法权益，应当认定合同无效。诉讼请求1、判决徐朝辉与刘俊杰的房屋买卖合同无效；2、判决被告刘俊杰协助原告将房屋过户到原告名下；3、诉讼费和律师费由被告承担。 原审被告刘俊杰辩称，根据合同法第五十二条的规定，本案不存在合同无效的事实及法律基础，原告主张徐朝辉与被告之间为虚假合同没有事实和法律依据，原告主张案外人被告刘俊杰的叔叔刘路民及婶婶徐梅娜串通购买诉争房屋的主张无事实和证据证实。原告起诉状中所依据的民法通则意见第八十九条已被修改，不能作为支持原告请求的法律依据。被告刘俊杰与徐朝辉无血缘关系，被告以合理价格购买徐朝辉单独所有的房屋，并在产权确认机构办理完毕产权变更手续，被告购买房屋行为是善意取得，原告要求被告返还房屋无法律及事实依据。 原审原告举证：(1)结婚证。证实原告与徐朝辉于2001年7月12日登记结婚，诉争房屋为夫妻共同财产。 (2)保定市先锋物业管理有限公司出具的证明。内容是：徐朝辉于2006年-2007年购买保定市乐凯南大街2940号29-1-602住房一套。证实诉争房屋是婚后购买属夫妻共同财产。 (3)个人住房租房合同。出租方为原告。证实诉争房屋一直由原告控制使用，被告并没有实际购买房屋。 (4)微信转账账单。承租方向原告支付房租的凭证。证实诉争房屋一直由原告控制使用，被告称购买该房产并非事实。 (5)徐朝辉2015年5月18日书写的字条。内容是：“我和闫颖杰离婚后，闫颖杰可居住在原处，我以后不再婚，如再婚，财产一半归闫颖杰。”证实诉争房屋过户前，原告与徐朝辉夫妻矛盾已升级到离婚程度，房屋交易实质是转移财产，并非真正出售。 (6)道路交通事故认定书。2015年9月29日徐朝辉驾驶货车发生交通事故死亡。证实徐朝辉当时有工作和收入，出售诉争房屋并非生活需要。 (7)2017年5月31日原告与被告的父亲刘忠民电话通话录音。主要内容是，时隔两年刘忠民不知道唯一的未婚儿子被告购买本案房产一事，被告告诉刘忠民是用叔叔刘路民家28万元购买的诉争房产，刘忠民刚刚花费65万元在高阳县为被告买房，被告定居在高阳县。证实被告家不缺钱，在保定没有购房需求，被告和其叔叔刘路民恶意串通，被告称用叔叔28万元购买诉争房产纯属谎言，并非善意。 (8)2015年6月3日《保定市存量房买卖合同》。主要内容是：卖方徐朝辉，买方刘俊杰，房屋座落乐凯南大街2940号29-1-602号（房屋所有权号0200905620，建筑面积88.33平方米住宅），成交价110000元，产权过户完成后正式交付该房屋。证实该房屋议定价格11万元远低于当时市场价75%以上，过户后没有正式交房，直至三个月后徐朝辉身故，被告都没有提及购房收房一事，到原告发现之时，被告也从未踏进该房屋一次。该合同为虚假合同，并非真正的买卖交易，说明买卖双方恶意串通损害房屋共有人权益。 (9)2015年6月1日保定市永盛房地产评估有限公司《房地产估价报告》。内容是：徐朝辉委托对乐凯南大街2940号29-1-602号房产估价，估价结果是该房产在估价时间点2015年6月1日的评估价值为423984元。证实该房产在2015年6月1日的价值高于买卖合同双方议价的11万元，双方的议价不是合理对价。 (10)2015年7月16日《房屋买卖合同》。位于诉争房屋楼下的乐凯南大街****房屋的买卖成交总价是50万元。证实诉争房屋同一小区同时间段的市场价格情况。 (11)2015年8月5日保定市明和信房地产估价有限公司《房地产抵押估价报告书》。位于诉争房屋楼下的。位于诉争房屋楼下的乐凯南大街****房产在2015年8月5日价值时点的估价结果是438028元屋价值应在40万元至50万元之间，合同议定价格与之相差悬殊，系不合理对价。 原审被告的质证意见：(1)对结婚证无异议。(2)对证明有异议，无经办人和负责人签字，物业公司不是房屋购买时间的证明单位。(3)(4)对租房合同和微信转账记录有异议，该房屋由原告掌控使用与被告是房屋产权人无关联，应以产权确认证书为准。（5）对字条有异议，内容多处修改，徐朝辉转移财产只是原告猜测，不是本案事实。（6）对交通事故认定书有异议，无关联性，是复印件，但被告认可徐朝辉死亡事实和时间。（7）对通话录音有异议，原告未提交原始录音载体，通话对象是否为被告的父亲不能核实。（8）对存量房买卖合同的真实性、合法性无异议，合同约定的11万元是为了避税，实际成交价28万元，原告提交的证据8通话录音中也能证实确实28万元购买，该合同由政府机关留存，不是虚假合同，不存在恶意串通事实。（9）对房屋估价报告有异议，报告仅有两页，没有评估公司及评估人员相关资质，也没有徐朝辉的签字，不能达到原告的证明目的。（10）（11）对楼下502号房屋买卖合同和评估报告有异议，是复印件，真实性、合法性不认可，不能证实诉争房屋的价值。 原审被告举证：（1）《保定市存量房买卖合同》。内容同原告举证(8)，证明被告与徐朝辉依法达成房屋买卖合同，该合同有效。 （2）徐朝辉的房屋所有权证。内容是：房屋所有权人徐朝辉，共有情况单独所有，房屋坐落乐凯南大街2940号29-1-602号，登记时间2009年5月13日，建筑面积88.33平方米。证明该房产登记为徐朝辉个人所有。 （3）被告购房缴费票据5张。证明被告购买房屋依法缴纳相关费用并办理了产权登记。 （4）被告的房屋所有权证。内容是：房屋所有权人刘俊杰，房屋坐落乐凯南大街2940号29-1-602，登记时间2015年6月3日。证明被告购买房屋产权的变更情况。 （5）借条。内容是：今借到刘路民现金叁拾万元整（￥300000.00），借款人刘俊杰，2015年6月3日。证明被告因购买该房屋借款300000元的事实，结合原告提交的证据录音资料内容，证实被告支付280000元购房款的事实，连同购房过户相关费用，被告借款300000元符合购房花费事实。 6、河北省保定市中级人民法院（2018）冀06民终656号民事判决书。内容中有认定原告举证楼下502号房屋估价报告和买卖合同与本案无关联性。证明原告提交的该组证据与本案无关。 7、刘路民身份证复印件、农业银行个人客户关联合约信息。证明刘路民在农业银行的开户情况。 8、刘路民的农业银行账户2015年1月至2015年6月交易对账单。证明刘路民在2015年上半年有近百万元大额收入，有能力向被告出借30万元借款。 原审原告的质证意见：（1）对存量房买卖合同无异议，与原告举证一致，合同中的联系电话机主不是被告而是刘路民。（2）对徐朝辉房产证无异议，该房屋是对内职工出售，房本都写单独所有，原告小区28号楼和29号楼都是这样写，结婚时间是2001年，房本登记时间是2009年，房屋是婚后购买。（3）对购房缴费票据无异议，但不能证明实际缴费人是谁。（4）对被告的房产证无异议，但过户不能代表真正所有权属于被告。（5）对借条有异议，借据可以后补，没有相关转账凭证和收条，不能证明实际发生借款。（6）对中级法院判决书有异议，该判决书已经被撤销。（7）对刘路民身份证无异议，开户信息有异议。（8）对刘路民的对账单有异议，刘路民是宝硕集团的销售，月工资3000元至4000元，其个人收入达不到百万元，该证据不能证实被告的证明目的。 对以上双方当事人举示的证据，本院审查认证如下: 原审原告举示的证据，（1）结婚证，被告无异议，本院予以采信。（2）物业公司的证明，被告的异议理由成立，对原告的主张没有证明力。（3）（4）租房合同和租金转账记录，能够证明房屋由原告实际控制和出租的事实，本院予以采信。（5）徐朝辉字条，因徐朝辉已死亡，字条真实性无法确定，不予采信。（6）交通事故认定书，虽为复印件，但是被告对徐朝辉因交通事故死亡的事实和时间没有异议，该证据对徐朝辉因交通事故死亡的事实有证明力。（7）通话录音，原告未提供原始载体，不能确定该证据真实性，不予采信。（8）存量房买卖合同，被告没有异议，本院予以采信。（9）房屋估价报告，该证据原件存于河北省高级人民法院（2018）冀民申5970号卷宗内，虽然该证据缺少评估公司和评估人员资质情况，被告提出异议但没有足以反驳的相反证据，因此本院确认该证据有证明力。（10）（11）诉争房屋楼下502号房屋买卖合同和评估报告，在原审终审的保定市中级人民法院（2018）冀06民终656号案件庭审中，原告出示了该证据原件并经被告质证，本院确认该证据具有证明力，予以采信。 原审被告举示的证据，（1）存量房买卖合同，（2）徐朝辉的房产证，（3）购房缴费票据，（4）被告的房产证，原告质证没有异议，本院予以采信。（5）借条，刘路民与被告为亲属关系，仅有借条不足以证实双方存在真实的借贷关系且借贷款项用于购买本案诉争房屋，本院确认该证据无证明力。（6）河北省保定市中级人民法院（2018）冀06民终656号民事判决书，虽然已经被撤销，但真实性本院予以确认。（7）刘路民身份证，原告没有异议，本院采信；刘路民的开户信息本院予以采信。（8）刘路民的对账单，真实性本院确认，但是其内容不足以证明刘路民有能力向被告出借现金30万元用于购房的事实。 根据以上本院确认的证据和双方当事人的陈述，围绕当事人的再审请求，本院对再审查明的事实认定如下：原审原告闫颖杰与徐朝辉是夫妻关系，原审被告刘俊杰是徐朝辉的妹夫刘路民的侄子。原告闫颖杰和徐朝辉于2001年7月12日登记结婚，婚后购买了坐落于保定市房屋，2009年5月13日办理了房屋所有权证（编号为保定市房权证字第××号），所有权人登记在徐朝辉名下，共有情况登记为单独所有，建筑面积88.33平方米。2015年6月3日徐朝辉与被告刘俊杰签订《保定市存量房买卖合同》，约定徐朝辉将保定市房屋出售给刘俊杰，合同中约定房屋成交价为110000元，产权过户完成后交付房屋。合同签订同日，买卖双方办理了房屋过户手续，刘俊杰取得保定市房屋的所有权证。原告述称房屋交易时原告不知情，认为是合同双方恶意串通虚假出售，被告并未实际支付对价。被告述称买卖房屋时被告不曾通知原告，徐朝辉是否告知过原告，被告不清楚，房屋买卖的实际成交价是280000元，房款已经全部以现金方式交付给徐朝辉，房款和过户交易费用共计300000元的资金来源是向其叔叔刘路民借贷。 又查明，2015年6月1日，徐朝辉委托保定市永盛房地产评估有限公司对保定市房屋估价，估价结果是该房产在2015年6月1日的评估价值为人民币423984元。同年7月16日，该房屋同一单元同等面积的29-1-502号房屋出售，房屋买卖合同约定成交价500000元，在2015年8月5日价值时点的委托评估价值为人民币438028元。 再查明，诉争房屋过户后，徐朝辉并未向刘俊杰交付房屋。2015年9月29日，徐朝辉驾驶车辆途中发生交通事故死亡。徐朝辉的法定继承人有配偶闫颖杰、父亲徐志博、母亲史桂荣、儿子徐泽宇。徐朝辉死亡后，保定市房屋由原审原告闫颖杰出租并收取租金，原审被告刘俊杰至今未实际占有该房屋。 本院再审认为，原审原告闫颖杰与徐朝辉2001年7月12日登记结婚，婚后购买了本案诉争的保定市房屋，2009年5月13日办理房屋所有权登记，虽然房屋登记在徐朝辉名下，共有情况登记为单独所有，但是该房屋是夫妻关系存续期间购买并取得所有权，应当认定该房屋属于闫颖杰和徐朝辉的夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 （一）关于房屋买卖合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。根据上述法律和司法解释的规定，未经配偶同意单方出售夫妻共有房屋的房屋买卖合同，认定为有效需同时具备以下几个条件：第一，买受人属于善意购买，而非与出卖人恶意串通损害配偶的利益；第二，买受人支付了合理对价；第三，买受人已经办理了产权登记手续。本案中，徐朝辉生前未经配偶原审原告闫颖杰同意而擅自处分夫妻共有的房屋，与原审被告刘俊杰签订房屋买卖合同，并将房屋过户至刘俊杰名下，确定双方买卖合同是否有效取决于刘俊杰是否构成善意取得。（一）闫颖杰提交了徐朝辉生前对诉争房屋的委托估价报告，又提交了与诉争房屋同一单元同等面积的502号房屋买卖合同及估价报告书，均显示诉争房屋市场价格在42万元以上。无论是保定市房地产交易中心档案中留存的《保定市存量房买卖合同》中约定的房屋成交价110000元，还是被告刘俊杰主张的房屋实际成交价280000元，均明显低于该房屋的市场价格。（二）刘俊杰主张购房款及过户费用共计300000元全部是向其叔叔刘路民借贷现金并已交付给徐朝辉，但是没有提交相应的付款凭证和取款凭证等证据加以佐证，所提交的证据也不足以证实被告这一主张。因此，本院认为被告刘俊杰购买诉争房屋未支付合理对价，虽然办理了房屋过户登记手续，但刘俊杰作为买受人不能构成善意取得，由此本院认定徐朝辉与刘俊杰关于保定市房屋的买卖合同无效，原审原告请求判决徐朝辉与被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求本院予以支持。 （二）关于合同被认定无效后的返还问题。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，房屋买卖合同无效后，刘俊杰应当将保定市房屋所有权返还给对方，对方同时应当将购房款返还给刘俊杰。该房屋原登记在徐朝辉名下，现徐朝辉已经死亡，其法定继承人对被告返还的财产均享有继承权，现继承人各自继承财产的份额尚未确定。原告闫颖杰只是徐朝辉的法定继承人之一，原告请求判决被告协助将诉争房屋登记在原告名下，没有事实和法律依据，本院不予支持。徐朝辉的法定继承人继承权利的同时，也应当在所继承的遗产范围内按所继承的权利份额承担被继承人的生前债务。因原被告双方对购房款金额争议较大，且徐朝辉的法定继承人尚未确定继承份额，双方返还财产的范围在本案中确实难以确定，因此对于合同无效后的返还部分，本案中不作处理，双方当事人可以待法定继承人的继承份额确定后另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条的规定，判决如下： 一、徐朝辉与原审被告刘俊杰之间关于坐落在保定市房屋的买卖合同无效。 二、驳回原审原告闫颖杰请求判令被告刘俊杰协助原告将房屋过户到原告名下的诉讼请求。 案件受理费80元，由原审被告刘俊杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  王 红 审 判 员  徐 军 人民陪审员  王若兮 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  孙浩然