云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初2913号原告（反诉被告）：可元春，男，汉族，1979年1月30日生，住址：云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：徐景春，男，云南周林律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：张已久，女，系本诉原告可元春的妻子，特别授权代理。被告（反诉原告）：张世贤，男，汉族，1984年12月3日生，住址云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人:周楠，云南溪南律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李家雄，云南溪南律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）可元春诉被告（反诉原告）张世贤房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月14日受理后，依法适用简易程序，审理期间张世贤于2020年8月3日提起反诉，本院经审查予以受理，于2020年8月7日合并公开开庭进行了审理。可元春诉及其委托诉讼代理人徐景春、张已久，张世贤及其委托诉讼代理人周楠、李家雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告可元春提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的《房屋买卖协议》;二、判决被告承担违约责任,返还原告所付房款60万元，支付违约金70万元（按总房款350万的20%计），合计130万元。三、判决被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求，要求一并撤销双方签订的《房屋出售补充协议》和《租房协议》；要求变更第二项诉讼请求，只要求返还房款60万元，不要求张世贤支付违约金70万元。事实与理由：其与张世贤于2019年6月17日签订《房屋买卖协议》购买张世贤名下证号为：云红塔区不动产权证第0000746号和云红塔区不动产权证第0000747号的房产用于生产经营。其按照合同约定于2019年6月18日转帐30万元到张世贤指定的其母亲倪萍账号作为购房款，其后又于2019年7月14日转帐10万到倪萍账户，2019年9月9日转帐20万元到倪萍账户，合计支付了60万元。2020年春节前，其向房产中介咨询房屋买卖的相关手续后，向张世贤提出再支付40万元，将购房款总额支付达到100万元，中介协助双方办理二手房买卖手续，由其通过二手房银行按揭贷款200万，将房款支付到300万元，完成房屋过户交易。因春节后发生疫情，双方直到5月2日才一起到张世贤指定的家佳房产中介沟通交流办理房屋买卖交易的相关手续。交谈中得知所售房产的不动产权证为张世贤的母亲担保贷款抵押在银行，原告前期支付的购房款被告也没有用于归还贷款，中介无法办理相关业务。之后原告多次催促被告向银行赎回产权证，进行房屋买卖交易，被告均以无法偿还贷款为由拒绝。同时，按照银行和中介公司的解释，原告欲贷的二手房按揭贷款，所贷购房款须全部转入张世贤个人帐户，前期所付款房款也需重新走一次流水，然而被告不予配合办理。原告在房产交易过程中才逐步了解到被告将不动产证抵押在银行，收取原告支付的购房款不还贷款，不赎回产权证，原告要办理二手房买卖按揭贷款，需要将首付款和贷款均通过银行指定账户转给被告，须被告配合办理，但被告拒不配合，严重危及原告购房资金安全。为维护原告合法权利，肯请贵院查清事实，秉公办理。本诉被告张世贤答辩称：原告可元春所诉无事实及法律依据，被告同意解除双方签订的三份合同，但被告不存在违约行为，请求人民法院在查明本案事实基础上就违约责任及相关损失作出公正判决。理由如下：1、案涉出售房产虽存在抵押，但被告并未对原告进行隐瞒，原告商谈购房时已经了解此情况；2、双方约定的是在原告付款至300万元时，被告才负有办理房产过户登记的义务，被告收到原告支付的购房款60万元时，并不负有将房产过户的义务，因此原告要求被告提前办理房产过户提前结清贷款与合同约定不符；3、原告仅支付60万元购房款即已占有被告的房产，因此并不存在其所谓的影响购房资金安全问题；4.本案原告2020年1月25日前应当支付被告40万元购房款，但未依约履行付款义务，是原告违约，不是被告违约，原告应当承担合同不能履行的违约责任。反诉原告张世贤提出诉讼请求：一、判令解除其与反诉被告可元春签订的《房屋买卖协议》、《房屋出售补充协议》和《租房协议》，并由被告向原告赔偿违约金350000元；二、判令被告立即将房屋腾还原告，并承担房屋占用费86667元（房屋占用费按照80000元/年，暂计算2019年6月18日至2020年7月19日，共计13个月），同时判令被告按6667元/月标准向原告支付2020年7月20日至房屋归还之日止的房屋占用费。三、判令将被告已支付的购房款折抵上诉第一、二项反诉请求，折抵部分原告无需返还被告；四、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：其与反诉被告可元春2019年6月17日签订《房屋买卖协议》，约定原告将本案争议涉及的房屋出卖给被告，房屋总价款为350万元，被告于2019年8月31日前累计支付60万元，2020年1月25日前支付40万元，2021年2月12日前再支付200万元，原告将房屋产权过户给被告，剩余50万元被告于过户后半年内付清。合同还约定了其他事项。协议签订后，原告就将房屋交付给被告占有使用，并将房屋产权证复印件交付给被告，被告支付了原告购房款40万元。至2019年8月31日，被告本应累计支付购房款至60万元，但被告却提出要与原告签补充协议，要求变更违约责任为“若甲方（张世贤）违约导致无法交易将房屋买卖变更为房屋租赁，购房款转为租金”，双方因此签订了《房屋出售补充协议》和《租房协议》。2020年1月25日，被告本应再支付原告购房款40万元，但被告没有按期付款。新冠疫情稳定后，双方共同到中介机构询问办理房屋买卖手续的相关事宜，被告在明知合同目的能够实现的情况下，以原告出卖的房产存在抵押为由，向法院起诉要求解除合同。鉴于被告的种种无理行为，原告也认为双方的合同已无继续履行的基础，且导致合同解除的责任在被告，为此特提出反诉，望判如所请。反诉被告可元春答辩称，1、双方签订买卖协议时候，原告张世贤并未告知房屋抵押的情况，被告是签订协议以后才知道，并且没有告知贷款的具体金额，协议是在原告隐瞒上述情况下签订的；2、现在的房屋并不具备使用的条件，被告没有获得任何利益，不存在支付原告房屋占用费的理由。请人民法院法院驳回反诉原告的诉讼请求。本案审理过程中，本诉原告可元春提供了以下证据：一、《房屋买卖协议》，证明本案属于房屋买卖合同纠纷；二、双方的身份证复印件，证明双方的身份信息；三、收据复印件，证明被告已经收到了原告支付的60万元购房款；四、银行交易明细，证明原告已经按被告要求把钱汇入被告母亲的账户。五、装修房屋的清单及房屋现状的照片一组，证明被告已将将房屋交付给原告，原告经被告同意已经做了部分装修工作。经质证，被告张世贤对第一组证据三性无异议，但认为该证据可看出原告应当在2020年1月25日前累计支付购房款100万元，2021年2月12日前累计支付购房款至300万元，此时被告才负有办理房屋产权过户的义务，而原告至今仅支付购房款60万元，存在违约行为。对第二组、第三组和第四组证据三性无异议，承认收到过原告支付的60万元购房款，只是说明原告2019年9月9日支付20万元购房款的时间本身已经超过了合同约定的时间节点。对第五组证据中照片的三性无异议，该组证据恰好能证明原告已经实际占有使用案涉房屋，在其占用使用房屋的情况下提起诉讼理由不能成立。对装修清单三性不予认可，根据双方《房屋出售补充协议》，对于原告装修改造费用被告不需要进行补偿。反诉原告张世贤提供了以下证据：一、身份证复印件，证明双方的身份信息；二、《房屋买卖协议》、《房屋出售补充协议》、《租房协议》证明：1、双方签订了《房屋买卖协议》，约定总价款为350万元，分期支付，其中2019年8月31日累计支付至60万元，2020年1月25日前累计支付至100万元，至2021年2月12日前累计支付300万元时，原告将房屋产权过户给被告。2、被告未按协议约定的时间节点支付相应购房款，双方协商签订《房屋出售补充协议》和《租房协议》，再次明确了付款时间和方式，被告的违约责任等依照《房屋买卖协议》履行，若原告张世贤违约则将房屋买卖变更为房屋租赁。3、双方约定的房屋产权过户时间为2021年2月12日前付款至300万元时，被告要求原告提前过户无事实根据。三、银行转账记录，证明根据合同的约定被告本应在2019年8月31日前支付购房款至60万元，但至2019年9月9日才支付，被告已经构成违约。四、不动产权证、房屋照片、全国企业信用信息系统查询表、电话录音及录音文字整理，证明：1、双方签订《房屋买卖协议》时张世贤如实告知了案涉房屋的贷款抵押等相关信息，并将不动产权证复印件交给被告，被告自始至终均明确知晓案涉房屋存在银行抵押贷款的情况。当时是王存明与被告一起来买，后面王存明退出。2、案涉房屋于2019年6月17日交付于被告后，被告占有使用至今。3、案涉房屋解除抵押后能够办理按揭贷款并进行产权过户，双方的合同目的都能够得到实现。五、《房屋租赁合同》，证明案涉房屋周边一同建盖、面积相同的房屋租赁价格，从而证明原告主张的租金损失系参照当地市场情况确定。六、申请银行贷款材料、电话录音及录音文字整理，证明：1.被告从始至终都是知晓案涉房屋存在抵押贷款等相关信息；2.被告向房屋中介提供材料并由中介交予银行审核后已经可以进行后续的房屋贷款等相关流程，双方合同目的能实现的情况下，被告因自身的原因一直不能履行协议约定的付款义务，存在违约的事实。经质证，反诉被告可元春对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。但说明原告没有告知被告抵押期限、贷款数额等具体情况，没有履行告知义务，也没有告知抵押权人出卖房屋的情况，故双方签订的买卖协议无效，这些证据均不能证明反诉原告的主张。本院当庭电话询问了邮政储蓄银行为反诉原告张世贤办理抵押贷款的经办人，该工作人员表示只要客户提出申请，提前还清贷款，解除贷款的相关手续，可以办理过户手续，如果买房人有需要，也可以向该银行申请贷款。如果要办二手房买卖按揭贷款也是可以的。双方对该情况无异议。本院认为，双方当事人提供的证据对方对真实性均认可无异议，本院予以采信。但反诉原告张世贤提供的第五组证据《房屋租赁合同》，不能单独作为认定原告主张的租金损失的依据。根据上述证据，结合当事人陈述，本院认定本案法律事实如下：位于玉溪市红塔区房屋的登记产权人为本诉被告（反诉原告）张世贤，不动产登记号为云红塔区不动产权证第0000746号和云红塔区不动产权证第0000747号。2019年6月17日，本诉原告（反诉被告）可元春与张世贤签订《房屋买卖协议》，约定张世贤将上述房屋出卖给可元春，房屋总价款为350万元，购买过程中产生的费用由可元春承担，购房款支付方式为：签订协议时支付30万元，2019年8月31日前累计支付60万元，2020年1月25日前支付40万元，累计支付至100万元，2021年2月12日（春节）前支付200万元，累计支付至300万元，张世贤将房屋产权过户给可元春及可元春指定的人名下，剩余尾款50万元在开始办理过户手续后半年内付清。可元春支付第一笔30万元后，可对房屋进行装修。合同还约定了违约责任其他事项，若可元春未按照约定的时间节点支付购房款，未支付部分须承担张世贤获得贷款的同期利率。如因可元春的原因放弃购买，张世贤扣除购房款总价的10%，剩余部分退还，张世贤不承担可元春的房屋装修等费用。可元春未按约定时间节点支付购房款超过半年，视为放弃购买。如因张世贤原因造成不能买卖该房屋，张世贤全额退还可元春已付购房款，并支付购房总价350万元的20%作为赔偿。如因自然灾害、不可抗力等因素造成不能买卖该房屋，张世贤全额退还可元春已付购房款，并支付购房总价350万元的10%作为赔偿。协议签订后，可元春于2019年6月18日支付了张世贤购房款30万元，张世贤将房屋不动产登记证书复印件交付给可元春。该复印件上盖有邮政储蓄银行的印章。2019年7月14日，可元春又支付了10万元，张世贤同意可元春可以对房屋进行占用使用，双方于2019年8月1日开通了水电。由于张世贤出卖给可元春的房屋已经在邮政储蓄银行办理了抵押担保贷款，可元春担心张世贤不将其支付的购房款赔还银行，到时不能按约办理房屋过户登记手续，双方经协商于2019年9月10日签订了《房屋出售补充协议》，约定：原支付方式改变为本补充协议签订时已经支付的40万元作为购房定金，张世贤收款后出具收款证明；付款时间及方式不变，2021年2月12日（春节）前累计支付购房款300万元，张世贤将房屋产权过户给可元春或可元春指定的人名下，剩余尾款50万元在开始办理过户手续后半年内付清；在2021年2月12日（春节）付款前可元春具备付款条件可向张世贤提出交易请求，张世贤配合交易，具体情况到时双方再协商；由于可元春的责任造成无法交易违约的情况之下执行双方2019年6月19日签订的合同中的第5条（张世贤扣除购房款总价的10%，剩余部分退还，张世贤不承担可元春的房屋装修等费用）。应退款项张世贤在三个月内全额退还，但不负责可元春对房屋场地的装修改造费。可元春可按照市场价向张世贤租赁房屋场地。可元春在同等条件下享有优先承租权。由于张世贤的责任造成无法交易违约的情况，双方不再执行双方在2019年6月19日签订的合同中的第7条（张世贤全额退还可元春已付定金40万元，并另行支付可元春购房总价350万元的20%作为违约金），改为可元春已付定金40万元作为租金，租用张世贤该房屋，租赁期限为15年，自2019年9月10日至2034年9月10日止。同日，双方还签订了一份《租房协议》，约定：张世贤将上述房屋及屋后空地使用权出租给可元春使用，租赁期限15年，从2019年6月17日至2034年6月17日。房屋现为毛坯，水电只通到表箱，可元春可根据需要自行改建使用。租金交纳期限和方式为一次性支付人民币40万元。协议还对房屋装修、水电费支付做了约定，另外还约定本租房协议在双方2019年6月17日签订的《房屋买卖协议》及2019年9月10日签订的《房屋出售补充协议》张世贤违约条件下自行生效。按买卖协议约定，可元春应该于2020年1月25日前再支付40万元购房款，但可元春未按时支付，提出在对合同做进一步补充完善。之后发生了新冠疫情，双方直到2020年5月2日才一起到家佳房产中介咨询和协商房屋买卖的具体事宜。经协商，双方对办理房屋买卖、过户、贷款、付款等事宜的具体细节有争议，一直无法达成一致，双方因此诉至本院，均要求解除《房屋买卖协议》、《房屋出售补充协议》和《租房协议》。本案审理期间，经调解双方均表示愿意继续履行买卖合同，但对如何继续履行的相关细节，特别是付款问题达不成一致意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案张世贤与可元春签订的2019年6月17日签订的《房屋买卖协议》，2019年9月10日签订的《房屋出售补充协议》和《租房协议》均不违反法律的强制性禁止性规定，虽然双方买卖的房屋已经在邮政储蓄银行代理了抵押担保，但双方当事人及抵押权人均表示本案交易涉及的房屋虽然办理了抵押登记，但并不影响双方合同目的实现。实践中，在当事人提前清偿贷款涤除抵押权的情况下进行二手房买卖没有任何障碍。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《九民会议纪要》第14条明确“该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。”因此，双方的买卖合同关系合法有效，可元春的代理人认为买卖协议无效的理由不能成立。双方均应该全面履行自己的义务。本案双方当事人在合同履行中因许多问题合同约定不明需要补充和完善，而双方经多次协商无法达成一致意见，本案审理过程中又多次组织协商也无法达成一致，双方均向本院请求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院准予双方解除合同的诉讼请求。《房屋出售补充协议》和《租房协议》实为《房屋买卖协议》的补充，是对一定条件下双方权利义务关系的变更，租赁关系的约定也是对出卖方张世贤违约导致交易不能完成时违约责任承担的一种变通处理。合同履行过程中，可元春作为买受人因担心出卖人张世贤不能按约办理房屋过户登记等原因，没有按约定的时间节点于2020年1月25日前支付购房款40万元。本案中，可元春没有充分证据证明存在其可以按照《中华人民共和国合同法》第六十八条规定行使不安抗辩权的法律事实，其主张的张世贤可能不能按约完成房屋过户手续，给其造成资金支付风险。张世贤故意隐瞒房屋已经办理抵押贷款担保均没有相应证据证实，故可元春不按约履行合同义务已经构成违约，应承担违约责任。因租赁关系的约定是对出卖方张世贤违约导致交易不能完成时违约责任承担的一种变通处理，本案庭审后可元春要求变更诉讼请求，请求解除买卖合同关系，但维持和继续履行租赁合同关系，既没有事实依据，又不符合法律程序，本院不予采纳。本案《房屋买卖协议》和《房屋出售补充协议》的乙方只有可元春的姓名和签字，但《租房协议》也有张已久的签字，经本院询问，可元春和张已久表示本案由可元春作为当事人，张已久作为代理人参加诉讼，本院予以尊重。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案可元春违约未按时间节点支付40万购房款，是因为可元春在签订合同时对自己的资金情况缺乏准确判断，也没有清楚了解二手房买卖的相关政策，没有对买卖的房屋情况进行深入了解，签订合同时对房屋抵押权的涤除、二手房按揭贷款等相关细节缺乏明确约定，导致履行过程中对许多问题产生担忧，许多合同履行中的问题需要进一步补充和完善，特别是需要办理二手房按揭贷款，需要出卖方张世贤配合修改和完善合同内容，但双方一直不能在相关细节问题上达成一致意见，导致合同不能继续履行。诉讼期间可元春还多次申请调解，希望继续履行合同，但均因可元春无足够的资金支付，张世贤坚持要求改变尾款50万元的支付方式，一次性付清全部购房款而未果。故可元春虽有违约，但是一般违约，违约程度轻微，并不是恶意毁约，根本违约。另外，双方买卖协议第5条约定的是因可元春原因放弃购买的违约责任，与本案情况不相符，故反诉原告张世贤要求可元春按买卖协议第5条约定承担总房价10%的违约责任的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。考虑到可元春已经支付了张世贤购房款60万元，张世贤占用该部分资金获得了一定占有利益，而且可元春对房屋进行了一部分装修，受到了部分损失，而张世贤获得了一定利益。违约金的主要功能是损失填补，即补偿守约方损失。违约金的确定应当遵循补偿为主，惩罚为辅的原则，不应因一方违约使守约方获得严重超出损失的巨额赔偿。故本院根据公平合理的原则酌情确定在合同解除的情况下，由可元春赔偿张世贤违约金6万元。买卖协议签订后，可元春支付了部分购房款，张世贤根据合同约定自愿将房屋交付给可元春占有使用，可元春属于有权占有。占有期间可元春投资对房屋进行了部分装修。双方买卖协议约定可元春放弃购买，张世贤不承担可元春对房屋的装修费用，该约定对双方均具有约束力。本案可元春虽不是根本违约，但确实存在违约行为，且对纠纷的发生应负主要责任，故对已经作为房屋附属物的装饰装修部分不能拆走、不能破坏，归张世贤所有，但张世贤要求可元春按每年8万元支付占用房屋期间的费用（租金）也没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除本案当事人张世贤与可元春2019年6月17日签订的《房屋买卖协议》、2019年9月10日签订的《房屋出售补充协议》和《租房协议》；二、由可元春于本判决生效之日起三日内赔偿张世贤违约金6万元；三、可元春于本判决生效后三日内将放置在本案争议涉及的房屋内的财产拉走，将房屋返还张世贤。已进行的装饰装修不得拆走，不得损坏。本判决确定的时间内不拉走的，视为放弃，由张世贤自行处置；四、张世贤于本判决生效后三日内返还可元春已经支付的购房款60万元；五、驳回本诉原告可元春的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张世贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元，减半征收4900元，由原告可元春承担3000元，被告张世贤承担1900元。反诉案件受理费3920元，由反诉原告张世贤承担2020元，反诉被告可元春承担1900元。如不本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  滕永金二〇二〇年八月十六日书记员  邓剀丽