四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初2449号 原告：钟义，男，汉族，1971年2月11日出生，住四川省简阳市。 原告：谢轮芬，女，汉族，1970年5月16日出生，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：张**，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷，四川公生明律师事务所律师。 被告：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市河东新区香山和苑**楼，统一社会信用代码91512081660251681D。 法定代表人：朱君，董事长。 委托诉讼代理人：任志强，四川亚峰律师事务所律师。 原告钟义、谢轮芬诉被告简阳市宏馨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月5日公开开庭进行审理，原告钟义、谢轮芬的委托诉讼代理人李婷婷，被告简阳市宏馨房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟义、谢轮芬向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付未按合同约定交付房屋的违约金4,886.5元；2、判令被告立即向原告支付未按合同约定办理初始登记的违约金3,909.20元；3、判令被告以390,920元为基数，按照年利率3.65%从2018年12月31日起向原告支付未按合同约定办理转移登记的违约金至取得房屋产权证之日止。诉讼中，钟义、谢轮芬将第三项请求的计算截止时间确定为2020年8月5日止。事实及理由：2015年3月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告钟义、谢轮芬购买由被告开发的简城镇夜月洞街“夜月春晓”2号楼9-1号房屋，总价款为380,432元。该《商品房买卖合同》第十条约定逾期付款违约金为逾期应付款的万分之五。第十一条第一款约定：2016年12月30日前交付该商品房。第十三条约定未按期交房，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金比率应当不小于第十条（1）项中的比率，即万分之五。第二十条约定：产权登记：“（一）初始登记，出卖人应当在2018年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房的，出卖人按支付款的1%向买受人支付违约金。（二）转移登记，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。” 原告于2015年2月15日向被告交付“夜月春晓”2-9-1号房购房定金2万元，2015年2月25日向被告交付“夜月春晓”2-9-1号房购房款224,767元，2015年8月26日向被告交付“夜月春晓”2-9-1号房购房款135,665元，共计支付购房款380,432元。2017年1月24日，被告将房屋交付给原告，超过合同约定的交房期限。此后，被告一直没有办理初始登记的消息，也没有通知原告办理房屋产权转移登记。 原告认为，被告的行为已经违约，除承担继续履行义务外，还应按照合同约定向原告支付逾期交房、逾期办理初始登记以及产权转移登记的违约金。原被告双方合同第十三条约定逾期交房的违约金利率应不低于合同第十条第一项约定，因此，逾期交房的违约金应按日利率万分之五计算。 简阳市宏馨房地产开发有限公司辩称，对原被告签订购房合同的内容以及原告按约支付价款，被告交房的时间，至今未办理房屋楼栋初始登记和原告购买房屋的产权登记等事实均无异议。原告主张逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，不应保护；被告未能按约定时间办理初始登记和转移登记系因政府行为影响，属于不可抗力，应当免除被告的责任。即使应当承担违约金，两项违约金计付时间段重叠期间不应重复计算，且起算日期应从实际交房之日计。 本院经审理认定事实如下：2015年3月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告钟义、谢轮芬购买由被告开发的简城镇夜月洞街“夜月春晓”2号楼9-1号房屋，总价款为380,432元。该款原告已按合同约定全部支付。合同约定被告应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，实际交房时间为2017年1月24日。合同第二十条约定：“产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2018年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房的，出卖人按支付款的1%向买受人支付违约金。（二）转移登记，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。”但被告至今未按约定办理初始登记和房屋产权转移登记。 另查明，2005年8月，简阳市人民政府出让位于简阳市建设西路（夜月洞）两宗地共计14,778.06㎡给朱亮兴（原宏馨公司法定代表人），土地使用年限40年。2007年5月，简阳市人民政府批准同意朱亮兴将其中14,291.35㎡转让给宏馨公司（朱亮兴以土地使用权作价出资设立宏馨公司）。宏馨公司拟开发“夜月春晓”项目，该项目分一期1号楼，二期2、3、4号楼。 宏馨公司于2007年9月取得建设用地规划许可证，于2007年11月30日取得建设工程施工许可证，于2008年1月29日取得建设工程规划许可证。 在第一期施工建设过程中，因该项目占地范围内有一小块地使用权属于简阳市阳晨房地产开发有限公司，加上涉及绛溪河滨江路市政配套设施建设等因素，经简阳市住房和城乡规划建设局多次协调，2010年12月9日，宏馨公司与简阳市阳晨房地产开发有限公司签订《土地使用权置换合同》，约定双方互换部分土地。之后，根据相关合同约定及文件精神，宏馨公司分别于2014年5月30日、2014年8月22日办理了2、4、5号楼的建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。 2015年7月13日，宏馨公司取得简阳市房地产管理局批准的150853号商品房预售许可证。 宏馨公司开发的“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目在土地置换协议签订后均按照调整后的规划进行了建设，但双方至今未办理土地使用权变更登记，导致宏馨公司目前持有的土地使用权证书载明的内容与实际建设的规划图不一致，相关行政机关无法为宏馨公司办理“夜月春晓”2号楼的初始登记。 因本案涉及的房屋买卖合同发生纠纷，原告于2020年6月2日向本院申请诉前财产保全，本院依法作出了（2020）川0180财保25号民事裁定书。原告未提交证据证明在2020年1月24日前有导致诉讼时效中断、中止、延长的事实。 以上事实，有钟义、谢轮芬向本院提交的原告身份信息、被告工商登记信息、《商品房买卖合同》、购房款收据、《个人购房借款/担保合同》、收据；宏馨公司提交的竞买须知、拍卖成交确认书、民事裁定书、川拖小区控制性详细规划图、补办国有土地使用权出让合同、简阳市人民政府关于出让国有土地使用权给朱亮兴使用的通知、房地产转让协议书、简阳市人民政府关于同意转让国有土地权给简阳市宏馨房地产开发有限公司使用的通知、国有土地使用证，“夜月春晓”规划红线图、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、简阳市政府会议纪要（2008年2月21日）、夜月春晓小区总平面图、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，简阳市住房和城乡规划建设局《关于“夜月雅居”工程建设相关问题的紧急请示》（简住建【2010】338号）、简阳市人民政府《请示、报告批签单》（1335号）、土地使用权置换合同、简阳市城乡规划委员会三届十八次会议纪要、夜月春晓工程规划总平面图、建设工程规划许可证（宏馨公司）、建设工程规划许可证（阳晨公司两份及图纸）、简阳市国土资源局《关于“夜月春晓”与“阳晨丽都”土地纠纷问题的报告》，《关于加快办理夜月春晓不动产权证的请求》、简阳市房屋征收补偿局《关于鄢芝信访事项（22195）号的回复》等证据为佐证，本院予以确认。 本院认为，宏馨公司作为房地产开发企业，依法取得土地并办理了规划、施工许可证后进行“夜月春晓”项目建设施工，在取得商品房预售许可证后与钟义、谢轮芬签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当全面履行合同。 关于宏馨公司主张存在“不可抗力”和“政府行为”影响等免责情形的问题。首先，宏馨公司开发的“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目进行土地置换，从本质上讲，属于企业间的经营行为，土地置换后重新对土地使用权作登记是双方履行合同的应有之义，迟迟不作变更登记本就是合同双方自己漠视自己的权益，与政府相关部门履行职责无关。其次，土地置换发生在2010年12月9日，宏馨公司也据此分别于2014年5月30日、2014年8月22日重新办理了2、4、5号楼的建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。第三，原被告签订买卖合同的时间也在土地置换等相关行为之后、宏馨公司有充足的时间处理土地置换的问题，也应当预见到不及时办理置换土地登记的后果。但宏馨公司未采取积极、有效的司法救济途径，及时解决建设用地的权属问题，导致至今未办理初始登记的结果。本案情形既不符合“政府行为”影响，也不属于“不能预见”、“不能克服”、“不能避免”的情形。故宏馨公司以不可抗力和政府行为免责的抗辩理由本院不予支持。 关于原告主张的逾期交房违约金问题。被告违反合同约定，逾期交房是事实。但从2017年1月24日交房至今已经三年多，原告未提交证据证明在2020年1月24日前存在导致诉讼时效中断、中止、延长的事实，被告抗辩诉讼时效已经超过的理由成立。原告该项主张本院不予支持。 关于被告逾期办理楼栋初始登记和房屋转移登记的违约责任问题。原被告在合同中约定“出卖人应当在2018年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”被告违反该约定，应当承担违约责任，即支付违约金3,909.20元（390,920元×1%）；被告未能在约定的“商品房交付之日起730日内”（即2019年2017年1月24日前）为原告办理房屋所有权证书，现原告主张从2018年12月31日起计算违约金，本院认为应从2019年1月24日起按日计算违约金。该项违约金与被告办理房屋所在楼栋初始登记的违约金并不存在计算时间的重合，被告要求扣除重叠期间无事实依据，本院不予支持。即被告逾期为原告办证的违约金为390,920元×3.65%/年×560日（2019年1月24日起至2020年8月5日）=21,891.50元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、简阳市宏馨房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付钟义、谢轮芬逾期办理楼栋初始登记的违约金3,909.20元； 二、简阳市宏馨房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付钟义、谢轮芬逾期办理房屋转移登记的违约金21,891.50元； 三、驳回钟义、谢轮芬的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计282元，由简阳市宏馨房地产开发有限公司负担232元，钟义、谢轮芬负担50元。 本判决为终审判决。 审判员  凌俊杰 二〇二〇年八月二十日 书记员  裴莹盈