苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初5159号原告：江苏静远建设工程有限公司，住所地无锡市宜兴经济技术开发区庆源大道**景苑128创新产业园**。法定代表人：许仕华。委托诉讼代理人：吴敬远，江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洲平，江苏谋盛律师事务所律师。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地苏，住所地苏州市吴江区松陵镇小园弄**v>法定代表人：史国新。委托代理人：张念亲，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。原告江苏静远建设工程有限公司（以下简称静远公司）与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告静远公司的委托诉讼代理人吴洲平，被告安富公司的委托诉讼代理张念亲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告静远公司向本院提出的诉讼请求：1.解除静远公司与安富公签订的8份《商品房买卖合同》；2.安富公司返还以工程款折抵的房款4254320元及其利息(按年利率6%计算利息，从2018年11月2日起计算至付清时止)，并赔偿损失400万元。事实和理由：2017年9月13日，静远公司与安富签订施工合同，约定由静远公司为安富公司的吴江正翔广场内部装饰工程进行装饰装修，之后静远公司按约履行并于2018年4月25日经竣工验收完毕，后经最终审定工程款为6752256元。当时因安富公司支付困难，要求以房抵债，2018年11月2日，双方商定以安富公司开发的芗槟商业广场8套商品房(含装潢)折抵包括结欠静远公司正翔广场装饰工程款在内工程款计4254320元。现因芗槟商业广场土地已被安富公司抵押给银行，所涉房屋因此被一并抵押，导致商品房买卖合同目的不能实现，即静远公司无法取得房屋，因此静远公司有权解除合同，并要求安富公司返还以工程款折抵的房款及其利息、赔偿损失。此外，房屋买卖合同第八条约定，交房日期为2018年9月30日；根据合同第九条约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。安富公司已逾期交房，静远公司也有权解除合同。被告安富公司辩称：1.静远公司并没有向安富公司支付案涉8套商品房购房款。安富公司以案涉房屋抵付欠静远公司的工程款，由于房屋没有办理转移登记，因此以房抵款不成立，安富公司也不同意以房抵款，对静远公司要求解除合同没有异议。2.静远公司要求返还4254320元、支付利息、赔偿损失的诉讼请求应当驳回，该部分争议，应以双方之间的基础法律关系另行处理。经审理查明：2017年9月，安富公司（发包人、甲方）与静远公司（承包人、乙方）签订了《吴江正翔广场装饰工程施工合同》。合同约定，安富公司将该工程发包给静远公司施工，合同总价447万元。关于付款方式，合同约定：1.施工完成工程量的60%时，支付已完成工程量的30%；2.全部完工验收合格，支付已完成工程量的50%；3.通过审计6个月支付至审计价的80%；4.甲方正常使用一年后支付至审计价的95%；5.剩余5%工程款作为保修金，满两年后支付。合同签订后，静远公司进行施工，该工程于2018年4月进行竣工验收。2019年12月，该工程经结算审核，工程造价为6752256元。2018年11月2日，安富公司（出卖人）与静远公司（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》8份。合同约定，静远公司向安富公司购买安富公司开发的芗槟商业广场1幢501号、502号、503号、504号、505号、506号、507号、508号共计8套房屋，合同约定的价款总计3342680元，付款方式为“折抵工程款”。关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。同日，苏州香槟街物业管理有限公司向静远公出具收据，金额911640元，并注明：吴江公寓1-501至1-508装潢款抵吴江正翔广场改造装修款。2018年11月2日，静远公司向安富公司出具情况说明一份，载明：今收到安富公司的《商品房买卖合同》八份，总价3342680元，以及香槟街物业管理有限公司装潢收据911640元，以上款项共计4254320元。此款项用于抵扣静远公司承包安富公司的工程款：宜兴香槟街夏朵酒店、A1、A2装修工程款159500元，无锡售楼处装修工程款502795元，正翔广场内装饰工程款3592025元。另查明：案涉房屋所在的建设用地使用权于2016年8月设定了最高额抵押。案涉房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备交付条件。以上事实，有装饰工程施工合同、验收单、工程造价咨询报告书、工程结算审定单、吴江市商品房买卖合同、情况说明、收据以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，关于案涉房屋买卖合同的效力问题。案涉房屋买卖合同约定，以静远公司对安富公司享有的工程款折抵购房款，该房屋买卖合同实为以物抵债协议。安富公司与静远公司签订的正翔广场装饰施工合同约定，工程全部完工并验收合格后，安富公司应当支付已完成工程量的50%工程款；案涉工程价款于2019年12月审核完成，根据合同约定，安富公司应当在6个月内支付至审核价的80%。案涉房屋买卖合同签订时，静远公司施工的正翔广场装饰工程已经完工，安富公司并无证据证明该工程质量不合格，故安富公司应当支付50%的工程价款，该部分工程价款履行期限已经届满。案涉房屋买卖合同签订时，正翔广场装饰工程虽未完成审核结算，但双方基于工程已经竣工的事实，对于部分工程价款支付方式达成一致意见，应当认定双方协商一致变更工程款的付款时间、付款方式，在此情况下，应当认定该部分工程价款履行期限已经届满。此外，并无证据证明双方达成的上述以物抵债协议损害了第三人的合法权益。综上，案涉房屋买卖合同实为以物抵债协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。静远公司要求解除案涉8份房屋买卖合同，因案涉房屋至今不具备交付条件，安富公司对合同解除也没有异议，故本院认定双方签订的案涉8份房屋买卖合同已经解除。房屋买卖合同解除后，安富公司应返还静远公司4254320元，并赔偿利息损失（以4254320元为基数，自2018年11月2日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于安富公司是否应当赔偿400万元损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被注销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，首先，案涉建设用地使用权虽已设定抵押，但设定抵押时，案涉房屋尚未建成，案涉房屋并未被设定抵押；其次，案涉建设用地使用权设定抵押影响的是房屋交付之后的产权登记，而案涉房屋尚未进行交付合同就已经解除，合同解除与案涉建设用地使用权设定抵押并无关联。综上，静远公司要求安富公司赔偿不超过已付购房款一倍损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二百条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项之规定，判决如下：一、原告江苏静远建设工程有限公司与被告吴江安富置业发展有限公司于2018年11月2日签订的8份《吴江市商品房买卖合同》已解除。二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告江苏静远建设工程有限公司4254320元，并赔偿利息损失（以4254320元为基数，自2018年11月2日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告江苏静远建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取34790元、保全费5000元，合计39790元，由原告江苏静远建设工程有限公司承担元14373元；由被告吴江安富置业发展有限公司负担25417元，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告江苏静远建设工程有限公司预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二〇年八月十日书记员  万 珍附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。