河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5662号上诉人（原审被告）：侯红霞，女，汉族，1961年2月20日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：尤士虎，河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕亚伟，河南诚然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄瑞喜，女，汉族，1976年8月21日出生，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：刘红军，河南经源律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：洛阳福海置业有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河区邙麓街****。法定代表人：张高。被上诉人（原审第三人）：张高，男，汉族，1957年7月15日出生，住河南省洛阳市瀍河区。上诉人侯红霞因与被上诉人黄瑞喜、洛阳福海置业有限公司（以下简称福海公司）、张高执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2020)豫0304民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月10日对当事人进行了询问。上诉人侯红霞的委托诉讼代理人尤士虎、吕亚伟，被上诉人黄瑞喜的委托诉讼代理人刘红军，被上诉人福海公司的法定代表人张高到庭参加了询问。本案现已审理终结。侯红霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄瑞喜的一审诉求或者发回重审；2.案件一、二审诉讼费由黄瑞喜、福海公司、张高承担。事实与理由：一、一审法院审理执行该案，程序不当。侯红霞与福海公司、张高的民间借贷合同纠纷一案，福海公司委托了常西明代理诉讼，原先是由洛阳市老城区人民法院审理执行，不知为何，移交到瀍河法院执行，而常西明属于瀍河区人民法院的正式退休工作人员，依据《法官法》第三十六条：法官从人民法院离任后两年内，不得以律师身份担任诉讼代理人或者辩护人。法官从人民法院离任后，不得担任原任职法院办理案件的诉讼代理人或者辩护人。因此，瀍河区法院执行、审理本案件存在程序问题，存在被其它因素干扰的可能性。二、一审法院查明事实错误，认定事实与张高、福海公司的答辩意见相互矛盾。原判决书第4页，一审法院审理中张高、福海公司答辩意见为：在老城法院的时候，问过侯红霞，侯红霞说他不要房子，我就把房子卖给了黄瑞喜，刚开始房子的手续不全，现在房子手续齐全了，我把房子卖给了黄瑞喜。而侯红霞与张高、福海公司的纠纷在洛阳市老城区人民法院诉讼开始是2017年，原判决书又认定黄瑞喜与福海公司签订的《福海花园购房合同》是在2015年3月7日，因此，一审法院查明的事实与认定的事实相互矛盾。三、黄瑞喜提供的转账流水与合同不具有关系，且未交付给福海公司，无法证实款项与合同相互关联。黄瑞喜主张2014年12月开始向张飞转账购房款，而张飞收款不能代表福海公司收款，且张飞是否取得房屋所有权也并未查明。张飞并未到庭，因张高及福海公司的意见多次更改，仅凭张高及福海公司的认可不能证明张飞与本案相关。四、《福海花园购房合同》内容不符合法律规定，不属于合法有效的合同。且该房屋不具备办证条件，不能对外售卖。《福海花园购房合同》的合同内容不符合法律规定。根据《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；(四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；(七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。具体到本合同第六至十三款，在合同中未写明，合同不属于合法有效的合同。原审法院认定合同有效错误。一审法院在生效（2018）豫0304民初786号判决书中，认定合同属于无效合同，且房屋不具备办证条件，不符合对外售卖情形。五、黄瑞喜在合理期限内并未提出过异议。涉案房屋早在2017年3月13日已经被老城法院采取保全措施，2018年9月曾经作出拟予拍卖的执行裁定，张高曾对保全提出异议，老城法院对经核实已出卖的部分房屋作出了解封处理，但不涉及本案涉案房屋，黄瑞喜自称在2015年入住，具备了解上述情况的条件，从未提出过异议。六、侯红霞不应承担诉讼费。本案的起因是福海公司及张高错误在法院查封之后，故意隐瞒情况，导致本次诉讼纠纷，侯红霞在执行维护合法债权不具有过错，不应承担诉讼费。综上，请求二审法院查明事实，纠正一审法院判决。黄瑞喜辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿，应依法维持一审判决。福海公司、张高辩称，我房子的买卖都是合法的，五证齐全。黄瑞喜向一审法院起诉请求：1.要求依法撤销对洛阳市××区南××与环城北路交叉口福海花园1幢商住楼3305号房屋的查封；2.依法确认异议人对洛阳市××区南××与环城北路交叉口福海花园1幢商住楼3305号房屋享有所有权。一审法院认定事实：一、黄瑞喜提交张飞的中国邮政储蓄银行账户（62×××57）流水。2014年12月15日由巨野县独山营业所转入张飞账户10万元。2015年1月10日由巨野县独山营业所转入张飞账户20万元。2015年5月27日巨野县青年路支行向张飞账户转款5万元。黄瑞喜称，张飞账户是福海公司售楼部提供的指定账户；上述转款均为自己缴纳的购房款，余款以现金形式交付。福海公司、张高认可张飞账户的转款系福海公司收到的购房款。侯红霞认为，黄瑞喜的上述款项并未实际支付至福海公司账户内，不能认定为购房款。2015年3月7日福海公司与黄瑞喜签订《福海花园购房合同》，合同约定黄瑞喜购买福海花园1号楼3305室，房屋价款368876元，合同余款应于2015年12月31日付清。2015年3月16日，福海公司向黄瑞喜出具拾伍万元房款收据一张。2015年12月8日福海公司向黄瑞喜出具贰拾壹万陆仟捌佰柒拾陆元整的收据一张。二、为证明对房屋的实际控制，黄瑞喜提交了2015年12月28日其与龙秀物业管理公司的《装修管理协议》、2015年12月28日龙秀公司出具的装修押金收据。黄瑞喜还提交有部分装修费用票据；2016年1月30日龙秀物业公司出具的水电费收据；2016年1月30日龙秀物业公司出具的的物业费、装修管理费、垃圾费收据；2017年至2020年的物业费、垃圾费收据；以及部分装修材料发货单。三、为证明自己仅有涉诉房产一套房屋。黄瑞喜提交个人房屋信息查询情况表一份，截止到2020年4月16日黄瑞喜名下没有其他房产。四、洛阳市老城区人民法院作出（2017）豫0302民初232号裁定书，裁定内容为：冻结被申请人福海公司、张高的银行存款365万元或查封、扣押同等价值的其他财产。2017年3月13日，老城区人民法院向洛阳市不动产登记中心出具协助执行通知书，查封包括涉案房屋在内的19套房产，查封期限自2017年3月13日至2020年3月12日。2017年6月28日洛阳市老城区人民法院作出（2017）豫0302民初232号民事判决（以下简称232号判决），判令福海公司、张高于判决生效后十日内共同偿还侯红霞借款250万元及利息（从2015年3月9日起按月利率2分支付至实际履行之日止，已经支付的20万元利息从应付利息中予以扣除）。2018年2月28日，侯红霞依据232号判决申请执行。侯红霞提交2018年8月23日老城区法院询问笔录一份，证明：张高曾自认老城法院查封的15套房屋均为空房，没有出售，没有人居住。黄瑞喜不认可该证据。但原审第三人认可上述证据。2018年9月5日，洛阳市老城区人民法院作出（2018）豫0302执298号之一执行裁定，拍卖福海公司福海花园1＃楼3004、702、705、1305、2005、2802、2805、2905、3102、3105、3106、3202、3205、3302、3305号房产。洛阳市中级人法院2019年4月4日作出（2019）豫03执他7号执行裁定，以老城区法院报请指令执行，指令该案由一审法院执行。一审法院2019年6月25日作出（2019）豫0304执317号执行裁定，冻结、划拨福海公司、张高存款或扣留、提取应当履行义务部分的收入4742482.00元及利息。执行期间黄瑞喜向一审法院申请执行异议。一审法院依法作出（2019）豫0304执异62号民事裁定书，驳回黄瑞喜的异议请求。一审法院认为，黄瑞喜提交的与福海公司2015年4月5日签订的《福海花园购房合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且在人民法院查封之前签订，该合同合法有效。转账凭证金额超过约定房款50%。且目前黄瑞喜名下无其他用于居住的房屋。黄瑞喜持有的2015年、2016年的物业公司的收据、装修管理协议、水电费收据，可以证明黄瑞喜在人民法院查封保全之前已经实际占有了该房屋。故黄瑞喜的第一项诉讼请求于法有据，予以支持。第二项诉讼请求因涉诉房屋尚不具备办证条件，故不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，经合议，判决：一、停止执行对坐落在洛阳市××区南××与环城北路交叉口福海花园1幢商住楼1-3305室的强制措施；二、驳回黄瑞喜的其他诉讼请求。案件受理费6803元，由侯红霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因当事人二审提交的证据不影响对本案基本事实的认定，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，黄瑞喜作为案外人提交了其与福海公司签订的房屋买卖合同，该合同虽未经备案，但黄瑞喜同时提交了证明其于法院查封涉案房产前向福海公司法定代表人张高女儿张飞转账支付房款的银行转款记录，以及加盖福海公司财务专用章确认收到黄瑞喜368876元房款的收据，结合黄瑞喜提交的其在法院查封涉案房产前已经实际装修并交纳水电及物业费的证据，应当认定黄瑞喜在涉案房产被查封前已合法购买并实际占有涉案房产的事实。洛阳市不动产中心出具的个人房屋信息查询情况表显示，黄瑞喜在洛阳市区名下没有房产。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。据此，一审法院认为黄瑞喜所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，并判令停止执行涉案房产，处理并无不当。黄瑞喜提交的证据能够证实其对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，张高在庭审中对相关问题未能作出清楚准确的回答，其相关陈述不足以推翻黄瑞喜提交书面证据所证明的事实。侯红霞关于一审程序不当、购房合同不属于合法有效合同及黄瑞喜未在合理期限提出异议的上诉意见，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，侯红霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6803元，由洛阳福海置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年八月十九日书记员 荣向珂