上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初6091号原告：徐骏，男，1966年1月12日出生，回族，住上海市徐汇区。被告：于秋阳，男，1986年10月29日出生，汉族，户籍所在地河南省洛阳市。委托诉讼代理人：张誉，上海明伦律师事务所律师。原告徐骏与被告于秋阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐骏、被告于秋阳的委托诉讼代理人张誉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐骏向本院提出诉讼请求：1.被告一次性赔偿原告修复费人民币9361.2元(以下币种为人民币)，取证费500元。共计9861.2元;2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2016年6月2日向原告租赁上海市普陀区白兰路XXX弄XXX号楼(A楼)1504室房屋(以下简称“系争房屋”)作为办公使用，租期为三年，合同到期后双方续签房屋续租合同，租期为一年，合同于2020年6月14日到期。被告于2019年11月上旬来微信告知将提前退房，原告即告知被告要按照合同约定处理。结果被告微信留言要继续租下去。2019年12月2日，已过了合同约定付款期，原告催被告付房租，被告称在出差。12月10日左右，原告多次联系被告，被告直到12月14日才同意退房。原告要求被告本人过来当面交接，但被告不予理睬。原告于2019年12月14日中午联合中介代表、物业代表、吕嵘，在系争房屋外找到钥匙，打开大门并全程录像。发现房屋污秽不堪，空调不见，墙面镜子、家具被砸碎、地板拿走、地面多处破坏，被告的行为构成恶意违约，按合同应当支付违约金，该违约金已收到，还应就恶意破坏造成的损失给予赔偿。系争房屋现已修复完毕，共支付了9861.2元，被告不付该款，故原告诉至法院请求判如所请。被告于秋阳辩称，不同意原告的诉请，被告承租房屋时，本来就没有任何家具和装修，只有两台空调，后续退房时候，原告为再行出租所作的装修和被告无关。被告搬走时确实遗留了部分垃圾，认可垃圾清理费200元。但是原告也扣除了被告交付的8500元押金，所以原告的损失足以得到偿付，无需另行支付。被告已经实际承租房屋超过三年，必然导致房屋自然损耗，但是并未故意破坏房屋，即使需要计算空调等财产的赔偿，也应当折旧计算。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2016年6月2日，原告徐骏作为出租方(甲方)与被告于秋阳作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；乙方承诺租赁系争房屋仅作为办公使用；租期为3年，自2016年6月15日起至2019年6月14日止；月租金为8500元，首期支付12个月，另付押金8500元，以后按每12个月结算一次，提前七天支付下次房租，若乙方无故拖延支付下次房租金7日则作为乙方违约责任，合同解约，押金由甲方作为违约金扣除；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金8500元；甲方可提供空调2台；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若一方违约，则甲方有权不退还押金；补充条款约定硬装不拆除，特别照明大门要保留。上述合同到期后，原告徐骏作为出租方与被告于秋阳作为承租方签订《房屋续租合同》，约定：租期为2019年6月15日至2020年6月14日；月租金为9000元；支付方式等其他条款同原合同，原合同为该续租合同不可分割的一部分等。原告按约交付了系争房屋，被告支付租金至2019年12月14日。被告向原告支付押金8500元。2019年12月10日，被告结清相应水、电费费用。被告将系争房屋钥匙置于门外，未当面与原告办理房屋交接手续。2019年12月14日，原告因被告未当面交接房屋报警，并与物业人员、中介人员进入系争房屋收房并全程录像。审理中，被告提供2019年11月6日的微信聊天记录，证明被告曾于2019年11月6日向原告提前一个月告知要于12月15日搬走，希望退还押金8500元，原告表示不同意，如果提前搬走构成违约要承担违约金。原告认可聊天记录真实性，但认为有部分内容被告并未截取，当庭提供微信聊天记录原始载体，以证明被告曾回复“那我继续租吧”，被告认为此为被告的气话，被告是做好了退租准备的。关于房屋损坏状况，原告表示，房屋污秽不堪、墙面镜子摔碎、空调不见、地板拿走，原告已经进行重新修复，擦掉墙面污损、修复地板，房屋空置两个月之后另行出租，且租金只有8000每月。被告不认可房屋存在破坏，地板系原来用的样子，垃圾确实没有清理，镜子是被告安装的，只是没有拆除，原告提供的两台空调很旧，有一台坏了原告不修理，是被告自行购买了新的空调，后来带走的。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》和《房屋续租合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行各自义务并对违约行为承担法律责任。本案中，被告于秋阳提前解除租赁合同关系，构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告现均确认双方的租赁合同关系于2019年12月14日解除，并无不妥，本院予以确认。被告应当就提前解除租赁合同承担违约责任，原、被告均同意原告扣除被告支付的押金8500元作为被告支付的违约金的意见，符合合同约定，本院予以认可。至于原告在扣除8500元的违约金之外，要求被告承担修复费用和取证费用9861.2元的意见，本院认为：一方面，为避免合同风险，出租方在收回租赁物前，有权要求承租方配合对租赁物及其附属进行清点、检验，以便于发现并固定财产损害或灭失的现状而进一步主张赔偿。本案中，在被告并未履行交还房屋相应义务时，由原告于2019年12月14日根据被告留下的钥匙自行收回房屋，这一行为可能在租赁物的价值贬损方面为原告带来风险，但也可能在及时回收租赁物方面为原告赢得更大的收益，故应视为原告经利益权衡后作出的理性选择，既然如此，其于收回房屋后、扣除押金之后再要求被告赔偿具体房屋的损失，应承担相应的诉讼风险。另一方面，关于房屋修复费用的情况，原、被告之间并无双方确认的房屋原状，双方对房屋地板原状也存在争议，加之房屋正常使用的折旧情况、被告已重新将系争房屋装修等因素，故原告主张的费用金额缺乏依据，考虑到原告因被告违约遭受的预期利益的损失，被告违约的过错程度，加之被告对镜子未拆除、垃圾未清扫、废旧空调一台替换的情况的陈述，综合已经扣除的押金因素，本院对原告主张被告赔偿相应费用的损失金额酌定为人民币为2500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告于秋阳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐骏损失人民币2500元；二、对原告徐骏的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告于秋阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年八月二十一日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。