安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0123民初3477号 原告:叶慧华，女，汉族，1962年9月20日生，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：苌勇，北京德恒(合肥)律师事务所律师。 被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路1111号，统一社会信用代码91340123584567077L。 法定代表人：邱晓宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：江诗敏，公司员工。 被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路1111号，统一社会信用代码9134012369739861XX。 法定代表人：朱晓仲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：委托代理人：李海燕，公司员工。 叶慧华与安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）、安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苌勇、被告慎独公司委托诉讼代理人江诗敏、用世公司委托诉讼代理人李海燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 叶慧华向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告安徽慎独商业经营管理有限公司一次性向原告给付自2016年11月1日起至2020年10月31日止欠付的租金163782.68元，并支付违约金28748.79元（详见附表），合计192531，47元，此后违约金按照合同约定计算至租金实际支付完毕之日止；2.依法判决被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3.本案案件受理费由两被告负担。事实与理由：2013年5月12日，原告与被告二签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告二开发的位于合肥市肥西县的用世生活城5号馆3层3240号商品房，总价款为人民币468000.13元；同日，原告与被告一就上述商铺签订《用世•生活城委托经营管理合同》，原告接受被告一作为该商铺的经营管理方，委托经营管理期限自2013年11月1日至2023年10月31日止，共10年，原告与被告二约定的交房日期和该合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行。前三年原告免收租金，自第四年起至第八年（即2016年11月1日至2021年10月31日止）的年租金收益按照原告与被告二签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由被告一向原告支付，若在此期间实际租金超出甲方和被告二签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%的部分，则双方按实际租金超出的部分9:1分成，原告占90%，被告一占10%。被告一承诺第四年起至第八年（即2016年11月1日至2021年10月31日止）每隔半个经营年度向原告支付租金，第一次租金于2016年11月1日前支付给原告，以此类推。其他约定详见合同。按合同约定，被告一应于2016年11月1日、2017年4月30日、2017年11月1日、2018年4月30日、2018年11月1日、2019年4月30日、2019年11月1日、2020年4月30日前向原告支付每半个经营年度的租金收益24640.21元，合计197121.68元。但被告一仅于2016年12月15日、2017年1月20日、2017年9月1日分别向原告支付租金4415元、17886元、11038元，合计33339元。且上述租金收益的支付均已逾期，按合同约定，被告一就其逾期支付的年租金收益，应按照拖欠租金的日万分之三向原告支付违约金。 由于被告一拖欠租金，包括原告在内的用世。生活城业主多次向被告一催要欠付租金，2018年1月29日，被告二制作了多份承诺函放置于用世生活城售楼部大厅桌面上，供前来催要欠付租金收益的业主自行拿取。被告二在承诺函中承诺:被告一不履行租金义务时，由被告二以其价值2.5亿元的公司资产为担保资产抵偿欠付租金。被告一自愿出具的承诺函未约定保证方式，应视为连带责任保证，故被告二应对被告一履行上述债务承担连带保证责任。 原告为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，望判如所请。 慎独公司、用世公司辩称，一、原告与慎独公司为委托代理关系，而非房屋租赁合同关系，原告因其商铺未被出租，所以没有租金收益，故原告的有关租金和违约金的诉请不符合双方的法律关系规定，且明显有失公平，其诉请不应被支持。二、原告诉请用世公司对慎独公司与原告之间的《用世生活城委托经营管理合同》承担连带担保责任没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2013年5月12日，叶慧华作为买受人与用世公司签订《商品房买卖合同》一份，约定叶慧华以总价468000.13元购买用世公司开发的位于金寨南路1111号用世•生活城5号馆3层3240商铺，合同约定面积为37.26平方米，叶慧华按照合同约定向被告用世公司支付房屋价款，用途为商业。 2011年12月14日，叶慧华（甲方）与慎独公司（乙方）就上述商铺签订《用世•生活城委托经营管理合同》，叶慧华接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同第二条委托方式约定：1.甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2.乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限约定：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2013年11月1日起至2023年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定，经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2016年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与房屋开发商签订《商品房买卖合同》中约定的实际签约总计10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2021年11月1日起至2023年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。 慎独公司分别于2016年12月15日支付4415元、2017年1月20日支付17886元、2017年9月1日支付11038元，共计向叶慧华支付33339元，后续租金慎独公司未再支付。 2018年1月29日，用世公司向用世•生活城全体业主发出《承诺函》，承诺“安徽用世商业房地产开发有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《用世•生活城委托经营管理合同》、慎独公司向叶慧华支付租金银行回单、用世公司承诺函及双方的陈述等证据附卷佐证。 本院认为，叶慧华与慎独公司所签订的《用世•生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同内容来看，实为租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。慎独公司既自愿承诺管理经营叶慧华所购商铺，理应按约定时间及标准支付到期的租金。案涉《用世•生活城委托经营管理合同》系叶慧华与慎独公司双方真实意思的表达，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。叶慧华已经依据合同约定将房屋交付给慎独公司，慎独公司未按照合同约定及时足额支付叶慧华租金，违反了合同约定，应当承担违约责任，故叶慧华请求慎独公司向其支付租金，符合法律规定，本院依法予以支持。 慎独公司辩称叶慧华的商铺因未被出租，所以其不应当支付叶慧华租金。首先，本案中，叶慧华与慎独公司之间的合同系租赁合同关系，且该合同并未将商铺实际出租给“最终租户”作为慎独公司向叶慧华支付租金的必要条件加以约定。其次在合同的实际履行过程中，被告慎独公司在叶慧华房屋未被出租的情况下，分三笔共计向叶慧华支付租金33339元，也印证了慎独公司在未将商铺实际出租给“最终租户”的情况下仍应向叶慧华支付租金是符合双方约定的。故慎独公司上述辩称，没有事实依据，不符合双方之间的合同约定，本院不予采信。 根据叶慧华与慎独公司之间的合同约定，自2016年11月1日起，慎独公司应按叶慧华与开发商即用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%（超出部分则由甲乙双方按照实际租金超出的部分9:1分成）向叶慧华支付年租金，每隔半个经营年度支付一次，第一次租金于2016年11月1日前支付。叶慧华与用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的总价为468000.13元（合同面积为37.26平方米），《用世•生活城委托经营管理合同》第一条约定，标的物最终面积以政府实测为准，故应以实测面积37.09平方米计算租金，即每个支付节点的租金（半年租金）为24527.79元（37.09平方米×12560.39元/平方米×10.53%÷2）。因慎独公司未按照合同约定及时足额支付叶慧华租金，应当按约定支付下剩房屋租金及承担违约责任。现叶慧华要求慎独公司按日万分之三支付逾期付款违约金符合合同约定，且不超过法律规定的最高限额，本院予以支持。另，叶慧华主张合同约定的、尚未到期（本案庭审辩论结束之日以后）的节点租金及违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。基于上述本院认定的年租金标准，截止至起诉之日共计7个租金计算周期及68天，扣除被告已付租金33339元，现被告慎独公司应支付原告2016年11月1日至20年月日期间的下剩租金147494.65元（24527.79元/周期×7周期+49055.57元/365天×68天-33339元）。结合双方约定的支付时间段及慎独公司已付房屋租金情况，分段计算慎独公司应付违约金（详见附1）。 关于慎独公司辩称的如果法院判决慎独公司应当向叶慧华支付租金收益，应当扣除慎独公司为业主代缴的10%税款问题。因慎独公司与原告在合同中并无约定由慎独公司代扣代缴相关税款，且慎独公司未能举证证明该公司已为叶慧华代缴了租金收益的税款，故慎独公司上述意见，缺乏依据，本院不予采纳。 关于用世公司应承担的保证责任问题。用世公司在其向叶慧华出具的《承诺函》（2018年1月29日）中明确表示“安徽用世商业房地产开发有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。该承诺函明确用世公司的担保方式为连带保证责任，且盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示，故叶慧华主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽慎独商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向叶慧华给付租金147494.65元，并按照日万分之三支付逾期付款违约金（计算方法见附1）至实际给付之日止； 二、被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司对上述租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任； 三、驳回原告叶慧华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4151元，减半后收取2075.5元，由安徽慎独商业经营管理有限公司和安徽用世商业房地产开发投资有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  贺书贵 二〇二〇年八月十四日 法官助理方亚驰 书记员张雅芳 附1：逾期付款违约金计算方法 从原告主张的欠付租金节点之日，按合同约定欠付租金总额的日万分之三利率累进计算： （六个月付款期每个节点租金：468000.13元×10.53%÷2=24527.79元） 1.以24527.79元为基数，从2016年11月1日计至2016年12月14日； 2.以20112.79元（24527.79元-4415元）为基数，从2016年12月15日计至2017年1月19日； 3.以2226.79元（20112.79元-17886元）为基数，从2017年1月20日计至2017年4月30日； 4.以26754.58元（2226.79元+24527.79元）为基数，从2017年5月1日计至2017年8月31日； 5.以15716.58元（26754.58元-11038元）为基数，从2017年9月1日计至2017年10月31日； 6.以40244.37元（15716.58元+24527.79元）为基数，从2017年11月1日计至2018年4月30日； 7.以64772.16元（40244.37元+24527.79元）为基数，从2018年5月1日计至2018年10月31日； 8.以89299.95元（64772.16元+24527.79元）为基数，从2018年11月1日计至2019年4月30日； 9.以113827.74元（89299.95元+24527.79元）为基数，从2019年5月1日计至2019年10月31日； 10.以138355.53元（113827.74元+24527.79元）为基数，从2019年11月1日计至2020年4月30日； 11.以147494.65元（138355.53元+9139.12元）为基数，从2020年5月1日计至款清之日。 （租金计算至2020年7月7日） 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。