甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终818号 上诉人（原审被告）：张掖市万豪房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91620702091196968K。 法定代表人：朱某。 上诉人（原审被告）：王某，甘肃省张掖市人，住甘州。公民身份号码：×××。 二上诉人委托诉讼代理人：李某，甘肃雪山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘某，甘肃省张掖市人，住甘州。公民身份号码：×××。 被上诉人（原审原告）：赵某1，甘肃省张掖市人，住甘州。公民身份号码：×××。 二被上诉人委托诉讼代理人：杨某，甘肃德言盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周某，甘肃省张掖市人，住甘州。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：姚某，甘肃金厦律师事务所律师。 原审第三人：赵某2，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。 上诉人张掖市万豪房地产开发有限公司（以下简称：万豪房地产公司）、王某因与被上诉人刘某、赵某1、周某、原审第三人赵某2房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院(2020)甘0702民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万豪房地产公司、王某上诉请求：撤销甘州区人民法院（2020）甘0702民初725号民事判决书，将本案改判或者发回重审；2、要求被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、上诉人万豪房地产公司与被上诉人刘某、赵某1无房屋买卖合同关系。上诉人王某与被上诉人周某签订《账务处理协议书》，周某将该《账务处理协议书》中所涉房屋抵顶了刘某、赵某1的工程款。但因该《账务处理协议书》签订人王某无权处置万豪房地产公司财产，且该《账务处理协议书》是在周某的胁迫下签订的，故上诉人万豪房地产公司并未与被上诉人刘某、赵某1形成房屋买卖合同法律关系。在周某、刘某、赵某1与上诉人协商房屋买卖过程中，上诉人万豪房地产公司认识到被上诉人周某通过威逼胁迫手段强拿硬要上诉人财产是涉嫌触犯《刑法》的行为，上诉人已经向甘州区公安局报案，现公安机关仍然在调查中，至今并未对上诉人的举报作出否定的答复。2、虽然上诉人与被上诉人签订过《商品房买卖合同（预售）》，但被上诉人周某通过威逼手段签订的《账务处理协议书》应属无效。被上诉人刘某、赵某1在未支付房款的情况下，上诉人有权撤回商品房预售合同。 刘某、赵某1辩称：1、上诉人与被上诉人刘某、赵某1的房屋买卖合同合法、有效；2、上诉人与周某签订的账务处理协议也是有效协议；3、上诉人已将涉案房屋交付给刘某和赵某1，并由他们实际占有。综上，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 周某辩称：1、被上诉人周某与王某于2017年7月4日签订的《账务处理协议书》真实合法有效，并且双方已经实际履行，不存在上诉人王某抗辩的系违反真实意思表示、存在胁迫，系无效协议的情形。理由是，根据一审时万豪房地产公司代理人王智的陈述，该份协议是在万豪房地产公司办公室内签订的，并且协议内容是被告万豪房地产公司起草撰写的，签署该协议时，万豪房地产公司法定代表人朱某在场，同时，王某与朱某系母子关系，王某实际上也是万豪房地产公司实际负责人兼总经理，所以王某抗辩万豪房地产公司未追认《账务处理协议书》，实属对该协议违约的表现。相反的，被上诉人周某与王某在签订该协议后，双方通过一系列法律行为已经实际履行了该协议。2、万豪房地产公司、王某认为被上诉人周某胁迫、威逼王某签订协议以及已经触犯《刑法》的情形是不存在的。王某与被上诉人周某签订的《账务处理协议书》是在平等自愿的情形签订的，至于王某将被上诉人举报至“扫黑办”，其实是企图以刑事立案阻断民事程序的进行，属于干扰正常的民事诉讼行为，而事实上，经过被上诉人周某询查，公安局“扫黑办”并没有被上诉人涉嫌犯罪的任何线索，故请求法庭对王某恶意举报的行为予以处罚。3、万豪房地产公司与被上诉人刘某、赵某1已经形成了房屋买卖合同法律关系，万豪房地产公司作为房屋出卖方无权单方面撤销与原告签订的商品房预售合同，其撤回网签合同的行为并非行使合同撤销权。相反的，万豪房地产公司单方面删除不动产登记管理局的网签信息，属于“毁灭证据”的情形，理应受到法院的司法处罚。4、万豪房地产公司与被上诉人刘某、赵某1签订的《商品房（预售）买卖合同》真实有效，不存在效力瑕疵，万豪房地产公司应继续履行合同，即为被上诉人刘某、赵某1办理房产过户手续。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 赵某2述称：上诉人和周某之间签订的账务处理协议与其无关，刘某、赵某1与上诉人签订商品房买卖合同是有效的。周某已经将万豪房地产公司抵顶给他的房子以协议的方式抵顶给了被上诉人刘某和赵某1，并签订了房屋买卖合同，所以应协助办理产权登记手续。 刘某、赵某1向一审法院起诉请求：1、要求被告万豪房地产公司继续履行《商品房买卖合同》；如不能履行则要求被告周某退还原告现金123.6万元（206㎡×6000元）；2、要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：原告刘某、赵某1系夫妻关系，第三人赵某2系原告赵某1父亲。被告万豪房地产公司法定代表人朱某与被告王某系母子关系，二人均系万豪房地产公司股东，王兴昌（已故）系被告王某父亲。涉案的位于张掖市××层商铺系被告万豪房地产公司开发建设。2017年7月4日，被告王某与周某以及见证人韩兴龙签订一份《账务处理协议书》，协议约定内容如下：经三方协商，就王某父亲王兴昌（已故）与周某经济往来账务事宜达成如下协议：1.据周某口述，其于2016年1月14日让韩兴龙经办向王兴昌中国银行的账户进账43万元（进账单为证），经协商，该款本金及利息王某以新港城2号商住楼二层商铺A轴线至H轴线、26轴线向西9.3米、建筑面积共计约200.3平方米（产权面积以房产局实测面积为准，含公摊面积）的商铺抵顶给周某（商铺为符合出售条件的全毛坯商铺），此商铺由王某将产权直接办理在周某名下（于办理好预售许可证可以签订房屋买卖合同时签订合同），所产生的维修基金、契税、印花税、测绘费、产权证费用由周某承担，此协议签订后立即生效并作为王某给周某办理该商铺产权的唯一证据。此后双方再无任何经济纠纷，各自按协议约定履行义务，周某再不得以任何条件、条据及理由向已故人王兴昌及其妻朱某、儿子王某索要任何费用，亦不能给其造成任何生活及社会影响，否则周某向王某支付违约金100万元，并不得提出任何抗辩理由；2.韩兴龙仅系见证人，与王某之间无任何经济纠纷，其不得以任何条件、条据及理由向已故人王兴昌及其妻朱某、儿子王某索要任何费用，亦不能给其造成任何生活及社会影响，否则韩兴龙向王某支付违约金100万元，并不得提出任何抗辩理由；3.本协议签订时，周某将原进账单条据原件交付王某留存备查，王某在今后的查询及账务核实中如发现进账款项系虚构或伪造，可向公安机关报案并追究周某、韩兴龙的法律责任；4.该协议一式三份，三方各持一份并签字捺印后生效；后附三方身份证复印件、商铺平面图、原进账条据复印件。2019年1月30日，被告周某作为甲方，第三人赵某2作为乙方，原告刘某、赵某1作为丙方，三方经协商就商铺抵顶事宜达成协议并签订《商铺顶账协议》，协议内容约定如下：1.甲乙双方依据2019年1月9日签订的甘肃嘉信农副产品综合批发市场工程项目清算结算协议及2019年1月29日张掖市公证处的公证书，甲方欠付乙方工程款2705306.83元；2.乙方及丙方（丙方刘某为赵某2女婿、丙方赵某1为赵某2女儿）在甘肃嘉信农副产品综合批发市场工程项目清算结算协议签订之后，双方提出甲方在张掖市××层商铺（属万豪房地产公司开发建设）用于抵顶欠付工程款；3.此协议签订后，甲方与乙丙双方之间根据万豪房地产公司实测的面积，以每平方米6000元的价格向乙丙双方抵顶协议第一条中约定的工程款；该商铺为符合出售条件的全毛坯房，甲方配合办理万豪房地产公司预售许可证范围内乙丙双方与万豪房地产公司签订的房屋买卖合同；办理房屋交易、登记等手续中所产生的维修基金、契税、印花税、测绘费、产权证费用由乙丙双方自行承担；4.此协议签订后任何一方不得反悔，共同履行各自责任，乙丙双方不得以任何理由退回该商铺；如有任何一方违约，应承担该房屋总价的30%的违约金，并承担相应的法律责任和损失。同日，第三人赵某2出具证明一份，除载明达成的商铺抵顶协议内容外，还载明“本人赵某2认可周某拖欠赵某2工程款2705306.83元，包括刘某的人工费123.6万元，其他刘某的人工费不足部分由刘某与赵某2另行协商”。被告周某向被告万豪房地产公司出具了一份内容为“本人周某（身份证号码：×××），现有贵公司开发的张掖市××区商铺，转让给赵某2用于抵顶工程款，该商铺的产权及所有权归赵某2（身份证号码：×××），赵某2本人同意该商铺合同及产权证明均签署到赵某1（赵某2之女）”的商铺转让证明，同时由韩兴龙、赵某2签字确认。2018年10月31日，被告周某向被告万豪房地产公司委托的张掖市乐家物业管理有限公司缴纳了张掖市新港城小区2号商住楼二楼201商铺2018年的暖气费5989元；2019年3月10日，被告周某按被告万豪房地产公司的要求通过向王兴昌为经营者的“甘州区万豪小百货零售部”POS机刷卡的方式，补交了张掖市新港城小区2号商住楼二楼201商铺的差价13997元。2019年3月17日，被告万豪房地产公司与原告赵某1签订一份合同编号为201903170003的商品房买卖合同（预售），涉案的上述“账务处理协议书”、“商铺抵顶协议”、“商铺转让证明”、“证明”原件均交给被告万豪房地产公司。原告取得涉案商铺的钥匙，并进行了简单的粉刷。该案二审期间，经张掖市中级人民法院向张掖市城市综合开发办公室进行查询，涉案房屋的买受人为原告赵某1，合同面积为200.96㎡，合同金额为441997元，201903170003号商品房买卖合同（预售）处于已签约状态，被告万豪房地产公司副总经理亦即本案被告万豪房地产公司的委托诉讼代理人王智于2019年12月11日15时删除了编号为201903170003号的商品房买卖合同（预售）的备案信息。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案中，被告周某与被告王某就王某父亲王兴昌生前的账务达成了以涉案商铺抵顶债务的协议，被告周某以上述涉案商铺又与原告、第三人之间达成抵顶工程款的协议，被告万豪房地产公司基于上述抵顶协议与原告赵某1签订了《商品房买卖合同（预售）》，在合同履行过程中，被告万豪房地产公司、王某对涉案的账务处理协议书以及《商品房买卖合同（预售）》提出异议，认为账务处理协议书是在受到原告的胁迫后签订，且签订该协议书时被告万豪房地产公司未授权被告王某，事后亦未追认，被告王某无权处分公司财产，该协议书及商品房买卖合同均无效。根据诉辩双方意见及审理查明的事实，一审法院对原、被告双方争议的焦点问题进行如下评判分析。 一、关于本案所涉《账务处理协议书》的效力认定问题。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告王某就其父亲王兴昌生前与被告周某之间的账务往来达成了账务处理协议，约定以被告万豪房地产开发的张掖市××层商铺抵顶债务，被告王某作为被告万豪房地产公司股东，又与被告万豪房地产公司法定代表人朱某系母子关系，基于这种特殊的身份关系，另外根据万豪房地产公司员工王智的陈述，双方商谈时朱某在场，协议亦由其根据商谈内容拟定，在此情况下签订了债务处理协议。在履行该协议过程中，被告万豪房地产公司向被告周某收取了涉案房屋的暖气费、房屋面积差价等，并依据债务处理协议以及被告周某和原告、第三人的商铺抵顶协议与原告赵某1签订了《商品房买卖合同》，上述行为应认定为被告万豪房地产公司对被告王某与周某签订账务处理协议书行为的追认，该账务处理协议对被告万豪房地产公司发生效力。被告王某辩称该协议是受胁迫签订，但并未提供证据予以证明，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“......一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”以及第五十五条第（一）项“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，被胁迫属于合同可撤销的情形，该撤销权自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使而消灭，被告王某至今并未行使撤销权，且各方已按协议内容履行至被告万豪房地产公司与原告赵某1签订商品房买卖合同阶段，该账务处理协议书不存在合同法第五十二条规定的无效情形，被告王某亦未在法定期限内行使撤销权，故应认定该协议合法有效。 二、涉案房屋买卖合同的成立与效力认定问题。被告万豪房地产公司辩称其与原告之间不存在房屋买卖合同法律关系，原告亦没有向被告万豪房地产公司支付购房款，双方签订的《商品房买卖合同》中的价格明显低于市场价格，该合同并未生效。本案所涉《商品房买卖合同（预售）》是被告万豪房地产公司基于其追认的账务处理协议以及被告周某与原告、第三人之间的商铺抵顶协议而与原告赵某1签订，订约当事人已经通过要约和承诺方式就合同条款达成合意，应认定原告赵某1与被告万豪房地产公司之间的房屋买卖合同已经成立。签订涉案房屋买卖合同的买受人虽系赵某1，但原告赵某1、刘某系夫妻关系，二人又共同主张权利，应视为夫妻共同行为。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效......”第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告万豪房地产公司与原告赵某1、刘某形成房屋买卖合同关系均是基于各方当事人的意思自治，被告万豪房地产公司虽辩称合同价款明显低于市场价格，但该合同价格是基于履行账务处理协议约定，而原告赵某1、刘某实际抵顶的房屋价款是123.6万元，因此被告万豪房地产公司与原告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。 三、关于原告主张的诉讼请求。合同法第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告刘某、赵某1与被告万豪房地产公司形成的房屋买卖合同合法有效，原告已经按商铺抵顶协议的约定履行了房屋买卖合同的义务，被告万豪房地产公司应继续履行合同，原告要求被告万豪房地产公司继续履行合同的诉讼请求依法成立，予以支持。被告万豪房地产公司辩称该合同未生效并删除系统中备案的商品房合同信息，上述主张及行为并不影响合同已经发生的法律效力，对其辩解理由不予采信。根据合同相对性原则，被告万豪房地产作为与原告签订《商品房买卖合同》的出卖人，负有协助受让人即原告赵某1、刘某办理相关登记手续的义务，被告周某并非房屋买卖合同的相对方，不负有协助原告办理过户手续的义务。另外，原告认为如其与被告万豪房地产公司之间的合同不能履行，则要求被告周某退还抵顶的工程款123.6万元，对于原告非此即彼的主张，应属不同的法律关系和不同的责任主体，原告在同一案件中主张明显不当。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告张掖市万豪房地产开发有限公司继续履行与原告赵某1签订的《商品房买卖合同》，并于本判决生效后一月内协助原告刘某、赵某1办理位于××区房屋的产权登记手续；二、被告王某在本案中不承担责任；三、被告周某在本案中不承担责任；四、第三人赵某2在本案中不承担责任。案件受理费15924元，由张掖市万豪房地产开发有限公司负担。原告已交纳，被告张掖市万豪房地产开发有限公司直接给付原告，一审法院不再向原告退还案件受理费。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，二审中，双方争议的焦点仍是上诉人王某与被上诉人周某签订的《账务处理协议书》的效力认定问题。合同的一般生效要件应当包括以下几项：1、合同当事人具备相应的缔约能力；2、意思表示真实；3、不违反法律和公序良俗；4、符合特定形式要求。上诉人上诉认为王某是在被周某胁迫的情况下签订了上述协议，即上诉人王某在签订协议时受到外部因素影响，作出了违背其内心真实意思的意思表示。该类基于不自由的意思表示成立的合同，属于可撤销的合同，但在当事人予以撤销之前，此类合同为有效合同。撤销权应当在法定期限内行使，超过法定的除斥期间，撤销权将归于消灭。上诉人王某与被上诉人周某于2017年7月4日签订《账务处理协议书》，同意将涉案商铺抵顶给周某，以消灭其父亲王兴昌与周某之间的债权债务关系。2018年10月31日万豪房地产公司指示张掖市乐家物业管理有限公司收取了该商铺2018年的采暖费，2019年3月10日，周某又向万豪房地产公司交纳了该商铺的差价。上述事实证明，上诉人王某不但在一年的除斥期间内没有请求撤销协议，反而万豪房地产公司认可了王某所签协议的效力，积极要求周某履行买受人义务。现上诉人王某以向公安机关举报周某涉嫌黑恶势力为由，认为双方签订协议时周某的行为可能触犯《刑法》，但不能提交公安机关立案受理或相关证明材料予以证明。庭审中，上诉人又认为双方签订的协议以合法形式掩盖非法目的，故协议无效，该主张与上诉人认为受胁迫签订合同的效力问题相互矛盾。综上，上诉人王某在法定期限内未行使撤销权，现又不能举证证明合同自始无效，且协议已实际履行，故上诉人认为《账务处理协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人周某在处理其与被上诉人刘某、赵某1及原审第三人赵某2的债权债务时，将依据《账务处理协议书》取得的商铺又抵顶给被上诉人刘某、赵某1，上诉人万豪房地产公司依据被上诉人周某出具商铺转让证明，与赵某1签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同自成立时生效，并不需要经过房管部门的审批才能生效，上诉人于2019年12月11日15时删除的编号为201903170003号的商品房买卖合同（预售）的备案信息中载明的“未生效业务”，并非是未生效的合同，万豪房地产公司撤回网签合同的行为亦非行使合同撤销权。上诉人万豪房地产公司在签订合同后，收回了所涉当事人两次债务抵顶时形成的所有协议及证明文件，现又以买受人赵某1未实际支付房款为由主张未与赵某1形成房屋买卖合同关系，该上诉理由与本案查明的事实不符，本院不予支持。 综上，上诉人万豪房地产公司、王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15924元，由上诉人张掖市万豪房地产开发有限公司、王某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇二〇年八月十四日 书记员 张孜瑾 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。