湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初3292号原告：湖北怡清雅筑房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区马池路8号，统一社会信用代码914200007987600324。法定代表人：孔德恒，总经理。委托诉讼代理人：杨幸，公司员工。被告：严林，男，1986年4月18日出生，汉族，住四川省剑阁县，第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市江汉区支行，营业场所武汉市江岸区香港路151号，统一社会信用代码914201006791429284。负责人：李芳。原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司（以下简称怡清雅筑公司）与被告严林、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市江汉区支行（以下简称邮政银行江汉区支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告怡清雅筑公司的委托诉讼代理人杨幸到庭参加了诉讼，被告严林、第三人邮政银行江汉区支行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡清雅筑公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东130406122）已解除；2、被告配合原告办理上述商品房买卖合同解除备案等相关手续；3、案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月6日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：被告严林购买原告所开发的武汉恒大城36-2-3301房屋，付款方式为按揭付款，合同签订同时付清首付款182,881元，并向第三人申请按揭贷款425,000元，将取得的按揭贷款全部一次性转付原告指定的账户，房屋总价款为607,881元。在《房地产权证》办理完毕前，被告严林未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除本《武汉市商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时被告严林必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。之后，原、被告与第三人签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，约定被告为购买案涉房屋向第三人申请按揭贷款425,000元，原告为上述贷款的履行承担阶段性连带责任保证。因被告严林未依照《个人购房/购车借款及担保合同》偿还贷款本息，导致原告承担了合同项下的阶段性连带责任保证。2018年6月4日，原告向被告严林送达解除合同通知书。综上，依照合同相关约定及有关法律规定，原告在承担阶段性连带责任保证后享有合同约定的解除权，从合同解除之日起，被告严林有义务配合原告办理案涉商品房买卖合同的解除备案手续。被告严林、第三人邮政银行江汉区支行未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告怡清雅筑公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了《武汉市商品房买卖合同》、记账凭证、工作联系函、银行转账客户回单、解除合同通知书、EMS邮单、代偿证明等。经审查，原告提交的上述证据能够相互印证，形成证据链，本院均予以采信。被告及第三人在举证期限内未向本院提交证据。根据庭审中出示的证据及当事人陈述，综合认定本案主要事实如下：2015年5月6日，怡清雅筑公司（出卖人）与严林（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东130406122），约定买受人购买出卖人开发的位于东西湖区金银湖街环湖中路东、柏环二路北的怡清雅筑二期商品房，所购商品房为上述项目中的第36号楼2单元33层1号房，约定建筑面积为91.16平方米，单价为每平方米6,668.29元，总金额607,881元。关于付款方式约定，买受人应于2015年5月6日前，一次性存入商品房首付款182,881元，其余价款办理贷款。此外，合同还对逾期付款违约责任、面积确认及面积差异处理、交房期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任等进行了约定。合同附件六，即合同补充协议第二条第二款第5项约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理以买受人为产权人的房地产权证，并无须承担任何责任。合同签订后，因严林逾期支付购房按揭款，贷款银行邮政银行江汉区支行多次向怡清雅筑公司发函，要求其履行保证责任，怡清雅筑公司依约向邮政银行江汉区支行转账支付按揭款本金及罚息。2018年6月5日，怡清雅筑公司向严林提供的通讯地址邮寄送达解除合同函（通知书），通知书载明：“……因阁下（买受人）未按银行合同规定期限偿还贷款，导致我司（出卖人）承担了担保责任，我司有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房。现我司解除与你签订的《商品房买卖合同》，请阁下于收到函件后3日内协同我司到房管局办理有关解除合同的手续”。审理中，怡清雅筑公司确认，严林已付清购房首付款，并收到房屋按揭款，《武汉市商品房买卖合同》所涉房屋购房款已付清。另查明，截至2019年11月13日，怡清雅筑公司作为贷款保证人向邮政银行江汉区支行履行保证责任，累计代严林偿还银行按揭款本息合计117,747.36元。还查明，严林因涉及其他经济纠纷，案涉房屋已被执行拍卖。本院认为，原告怡清雅筑公司与被告严林签订《武汉市商品房买卖合同》，双方之间成立商品房买卖合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、法规禁止性规定的情形，应为有效，双方应恪守履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六即补充协议第二条第二款第5项明确约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”，被告严林在合同履行过程中未按约定偿还银行贷款，导致原告怡清雅筑公司承担了保证责任，原告有权依照上述约定行使合同解除权。结合本院查明的事实，原告已于2018年6月5日向被告邮寄送达了解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同解除权属于形成权，合同自通知到达对方时解除。综上，对于原告请求确认原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东130406122）已解除的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告配合办理上述商品房买卖合同解除备案等相关手续的诉讼请求，符合合同约定，且属于合同解除后被告应负义务，但鉴于案涉房产涉及其他经济纠纷，已被执行拍卖，解除合同备案无法实际执行，故原告该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司与被告严林于2015年5月6日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东130406122）已解除；二、驳回原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9,878元、公告费750元，合计10,628元（原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司已预交），由被告严林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜树山人民陪审员  张 俊人民陪审员  彭 刚二〇二〇年八月十二日书 记 员  匡 颖