苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初11627号原告：苏州谐和房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码913205083238724799，住所地江苏省苏州市西北街**。法定代表人：张军，总经理。委托诉讼代理人：孙海辉，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬星晨，江苏简文律师事务所实习律师。被告：苏州乾宁置业有限公司，统一社会信用代码9132059475273244XH,住所,住所地江苏省苏州工业园区星港街******div>法定代表人：杨休，董事长。委托诉讼代理人：张科为，男，1971年10月8日生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区。系公司员工。委托诉讼代理人：伏洁，女，1984年6月14日生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。系公司员工。第三人：华美搜侯（北京）置地有限公司，统一社会信用代码91110228MA01EDW03K，住所地北京市密，住所地北京市密云区鼓楼东大街**山水大厦****2644（云创谷经济开发中心集中办公区）div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：周鹏里，执行董事。委托诉讼代理人：刘天甫，北京市京师律师事务所律师。第三人：卞钰锋，男，1986年2月14日生，汉族，住所地江苏省苏州市，住所地江苏省苏州市吴中区v id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告苏州谐和房地产营销策划有限公司（以下简称谐和房产）与被告苏州乾宁置业有限公司（以下简称乾宁置业）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。因华美搜侯（北京）置地有限公司（以下简称华美公司）、卞钰锋与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人。原告谐和房产的委托诉讼代理人孙海辉、邬星辰、被告乾宁置业的委托诉讼代理人张科为、伏洁、第三人华美公司的委托诉讼代理人刘天甫、第三人卞钰锋到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告谐和房产向本院提出的诉讼请求：1、被告向原告支付佣金521200元；2、被告向原告支付逾期付款利息（从2019年6月1日起按照同期银行贷款利率计算至实际清偿之日之日止，暂计算至2019年8月31日为5668元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告作为被告的房产销售代理商，代理销售被告房产。原、被告于2018年11月签订《【东方之门】项目分销代理合同(公司)》，对于委托项目、销售价格、责任与义务、客户确认、代理佣金等条款进行约定。2019年1月，原、被告双方签订《【东方之门】项目分销代理合同之佣金变更补充协议》，对代理合同的佣金进行了变更调整。2019年3月，原告发展意向购买客户卞钰锋，原告按代理合同的约定向被告办理了相应的报备手续并带领卞钰锋看房，之后跟进服务。后因卞钰锋未确定购买原告推销的被告房产，此单业务搁置。2019年8月份，原告得知卞钰锋已在2019年3月28日与被告签订《商品房买卖合同》，由卞钰锋实际购买了房屋。原告与被告沟通索要佣金，被告以该客户并非原告发展为由拒绝，原告故此起诉至法院。被告乾宁置业辩称：2019年3月，第三人华美公司带领客户卞林元即卞钰锋的父亲在被告处签订认购协议并全额支付购房款，后2019年8月由卞钰锋与被告签订商品房买卖合同。签订买卖合同时，被告查询与所有其他代理商合同约定的条款中并无违反合同约定的事项出现，也即在保护期内没有最终签订商品房买卖合同的当事人的信息登记，故被告同意客户将姓名变更为最终的签订人即卞钰锋。后被告根据约定将佣金支付给华美公司。综上，被告不存在违反合同约定的情形，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人华美公司述称：1、被告与第三人之间存在合作协议，第三人依据合同约定有权获得销售佣金；2、华美公司于2018年12月26日与卞林元取得联系，2019年3月27日，华美公司邀请卞林元夫妇到达现场查看房屋，当日二人支付定金并签订了认购书，后支付了全部房款。期间卞林元询问学区房的使用问题。2019年8月12日，卞钰锋添加了华美公司销售人员宋新月的微信咨询房屋变更事宜办理手续；3、卞钰锋属于华美公司的客户，华美公司报备客户及客户支付房款等行为，均符合乾宁置业与华美公司签订合作协议的约定，乾宁置业向华美公司支付佣金也符合约定；4、原告诉请缺乏法律依据，根据约定，原告要求被告支付佣金，依据应当是卞钰锋与乾宁置业签订商品房买卖合同的行为符合双方签订代理合同及补充协议中关于佣金的约定，但从联系时间、房款支付、房屋登记人变更等行为看，时间均已超出原被告合同约定20天的保护期间。原告与卞钰锋联系看房时，卞钰锋明确表示不再考虑涉案项目，卞钰锋登记买房也是为了子女上学，故并非由原告促成交易。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人卞钰锋述称：当时看房屋时，最开始是本人亲戚说有认识的人，我就联系谐和房产的人员说可以带看，但是房屋预算过高，就不想买了。2019年5月的时候，父亲卞林元及母亲顾建文告诉自己买了房子，才知道也是买的这个楼盘，但不是之前我看的那一套。父母买了本来想给孙子读书，后来因为知道房屋登记在父母名下不能直接给孙子用，就改成由卞钰锋购买，之前对父母看房并不知道。经审理查明：2018年11月，乾宁置业（委托人、甲方）与谐和房产（代理人、乙方）签订《【东方之门】项目分销代理合同(公司)》，由甲方将其位于苏州工业园区星港街199号东方之门项目委托乙方进行非独家分销代理，委托期限自2018年11月8日至2019年12月31日止。委托项目及方式约定为：甲方委托乙方在委托期内为属于甲方苏州行政区域内非独家分销代理,甲方同意在委托期内，甲方【东方之门】项目(甲方特定房源除外)之分销单位，乙方有分销代理权，可在除甲方书面指定限制外的苏州城市区域范围内推广销售。具体项目的销售价格、优惠折扣、付款方式等销售政策由甲方拟定，并经甲方加盖公章后方生效执行。在销售过程中，所有的折让、条款之让步须在甲方的书面明确规定下方可执行。甲方于东方之门等楼盘现场提供专门的对接人配合乙方工作，甲方将严格考核该对接人服务乙方工作的流程，内容，做到良好的合作；负责与认购者签订《商品房买卖合同》并办理该合同在相关政府部门的登记备案手续；负责办理物业交收手续；负责办理产权证等一系列售后服务工作。乙方负责与客户洽谈并指导客户缴交定金；负责协助认购者签署《认购书》，协助甲方与认购者签署《商品房买卖合同》，并协助甲方对购房合同条款向认购者作出合理及合法解释；乙方应指定本项目之负责人，确保与甲方指定负责人进行即时无缝对接，双方各需配备一名专职联络经办人即时通报乙方策划、销售等相关信息。关于客户确认，双方约定为：乙方的客户初次前来销售现场看房的，须详细填写《客户确认单》，并由甲方销售经理在《客户确认单》上签字确认或盖章确认，并交给乙方带看人员或拍照保存，由甲方销售经理签字的《客户确认单》将作为乙方结算销售佣金的凭证。客户报备保护期为1小时，当出现重客情况时，以报备先后为认定客户归属标准；当客户来访不在报备保护期内，以第三方中介或代理人带看认定客户归属标准。自前述客户确认为乙方客户之日起，乙方即享有20日的客户保护期，第三方中介或代理人新带之重复客户甲方不予认可。超过客户保护期，该客户由第三方中介或代理人带看现场的，不再认定为乙方客户。超过客户保护期，但无第三方中介或代理人带看的，仍视为乙方客户。经甲方确认的乙方客户在协议终止之日起的10天内与甲方签订《认购书》并支付了定金或部分购房款的，甲方仍按协议约定佣金比例向乙方支付销售佣金。项目代理佣金及奖励计算标准约定为：委托期内，乙方免收东方之门策划费，甲方同意由乙方推介客户经确认且成功签订东方之门《商品房买卖合同》的物业均计入乙方销售业绩，其中华府（住宅）佣金点数为销售额的2.2%、北楼酒店式公寓、写字楼及公寓式酒店佣金点数为销售额的1.2%。按照销售额每个自然月累计计算一次，以确定相对应的佣金点数。成功认购标准约定为委托期内乙方拓展客户签订《商品房买卖合同》并支付定金时，该物业视为销售成交并计入乙方销售代理业绩范围内。本合同到期前乙方推荐客户成交的签约房源，跨越本合同委托期而符合成交及佣金结算及奖励条件的，皆计入本合同代理佣金范围。客户无论何种原因退房，甲方已结算乙方的佣金，乙方需退还甲方或在未结算佣金中扣除。上述协议签订后，谐和房产与乾宁置业另签订变更补充协议，对部分房源佣金的支付标准及方式进行变更。补充协议约定为原合同不可分割部分，具有同等法律效力。诉讼中，原告谐和房产提交部分微信聊天记录。其中，谐和房产的工作人员陈家岭（简称陈）与卞钰锋（简称卞）在2019年的部分微信聊天记录如下：3月17日。陈家岭与卞钰锋互加微信好友。3月18日。陈：（推荐湖畔花园的房屋）。3月22日。卞：下午我们过来看看。陈：好的卞先生，你们大概几点到。卞：估计2点左右。陈：好的，我提前在东方之门售楼处等……3月23日。陈：明天有空带家人看看东方之门吗？卞：明天没空，我妈有事。陈：好的，那我们后面再约。3月26日。陈：卞先生明天有空吗，要不要带阿姨去看看东方之门？4月28日。陈：（推荐东方之门一套房屋）。卞：暂时不考虑了。对了，我市里的房子还是要卖，你那能卖吗？陈：可以的……8月24日。陈：卞先生，您房子卖掉了吗？卞：没，转给我爸妈了……谐和房产的工作人员曹姐（简称曹）与乾宁置业的人员厉天艾（简称厉）的微信聊天记录包括：3月17日。曹：东方之门项目报备，客户姓名：卞先生；带看公司：谐和房产；带看人：陈家岭；预计带看时间：下午……厉：收到。下午过来提前说声哈，因为这边客户是轮接的……曹：好的，开发商那边报备好请回复。3月22日。曹：小妹，那就安排下午2点带看。厉：好的，报备下啊。曹：（报备卞钰锋的信息），800万左右预算。厉：收到。另查明：2018年10月19日，乾宁置业（甲方）与华美公司（乙方）签订《苏州东方之门项目销售代理合作协议》，约定甲方就东方之门项目委托乙方销售，销售期限自双方签署协议之日起至2019年12月31日为首个销售期限。乙方以甲方同每套房屋销售基价表中的价格作为销售基价，并作为计算乙方溢价分成佣金的基价标准。乙方接盘日期为2018年10月23日，销售任务分为2018年度和2019年度，甲方承诺在2019年1月31日之前不再签约其他代理公司进驻案场，若乙方未完成2019年1月31日之前的销售指标任务，或乙方任何一个月完成任务未达到该月销售指标任务额的50%，或乙方连续两个月未完成销售指标任务，甲方有权增加其他代理公司进驻案场销售所有房屋，且无需乙方同意，但乙方应予配合。下一合同年度双方达成续约意向的，在2019年11月底前，双方根据实际销售完成情况共同制定2020年度销售任务。购房者与甲方就本协议项下某套房屋签订商品房销售合同或草签合同并支付了符合政府相关规定且具备购房资格的首付房款（或经甲方同意分期付款方式的最低首付款），即视为乙方销售完该套房屋，甲方即应按本协议之约定按照客户实际到账款项乙方核算该套房屋应计取的销售酬金。诉讼中，乾宁置业提交以下材料：1、顾建文于3月28日与乾宁置业签订的《东方之门商品房认购书》，约定顾建文认购1幢7202室房屋，面积为352.48平方米，价款合计1460万元。顾建文需于2019年4月1日前支付定金50万元、2019年4月15日前付清全款；2、转账记录，由顾建文于2019年3月27日转账支付50万元；3、顾建文另向乾宁置业转账支付500万元、800万元、110万元的记录，用途均备注为“7202房款”；4、报备记录，证明2019年3月27日乾宁置业以“顾女士”登记为约访对象，接待人员为宋新月；5、申请表，内容为顾建文申请自动放弃2019年3月27日认购东方之门1-7202房屋产权，更名为其儿子卞钰锋、儿媳徐韵。诉讼中，华美公司提交其销售人员刘新月（以下简称刘）与卞林元的部分微信聊天记录，包括：2018年12月26日。刘新月与卞林元相互添加微信。2019年1月19日。卞林元：今天在上班吗？下午我过来。2019年3月27日。刘：您定位到东方之门南楼一层销售大厅。2019年3月31日。刘：您明天过来刷卡还是转账啊。卞林元：都可以。刘：这是账号，然后您转的时候备注一下7202的房款就可以了，然后转好了我去给您开收据，回头我给您送过去或者您过来拿都行。2019年4月1日。刘：转账的时候记得备注7202房款哦。卞钰锋对于交易过程出具的书面情况说明如下：本人为东方之门1幢7202号购买人之一，目前房屋在本人与配偶名下。2019年3月，卞钰锋与姐夫聊起园区购房事宜，刚好其姐夫看到谐和房产发布的推广信息，就联系谐和房产的人员在3月22日带其看房，因为房屋面积与价格高出预算很多，而且本人名下三套房产名额已满，经过与配偶商量后不想买了。2019年5月，顾建文告诉自己，2018年年底有华美公司的人员联系并推荐东方之门的房屋作为投资，顾建文名下还有购房名额。因为顾建文想让卞钰锋的女儿就读星海学校，考虑以后使用学区，经与销售沟通，就决定将房屋挂在卞钰锋名下，卞钰锋也出售一套房屋。因为没有找到买家，卞钰锋在2019年8月将其名下一套房屋过户至顾建文名下，同时双方在华美公司销售带领下去东方之门签订商品房买卖合同并办理房屋网签手续。以上事实，由销售代理合作协议、认购书、转账记录等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原告谐和房产与被告乾宁置业签订的《【东方之门】项目分销代理合同(公司)》以及被告乾宁置业与第三人华美公司签订的《苏州东方之门项目销售合作协议》均为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效，合同相对方分别据此构成居间服务关系，均应受到所签合同的约束。根据乾宁置业与谐和房产签订的代理合同，谐和房产的客户现场看房的须详细填写《客户确认单》、由乾宁置业的销售经理签字确认或盖章确认并交由谐和房产带看人员或拍照保存，并以乾宁置业销售人员签字的《客户确认单》作为谐和房产结算销售佣金的凭证；自前述客户确认之日起，谐和房产即享有20天的客户保护期，第三方中介或代理人所带之重复客户不予认可，超过保护期的，该客户由第三方中介或代理人带看现场的，不再认定为谐和房产的客户，超过保护期但无第三方中介或代理人带看的，仍视为谐和房产的客户；此外，委托期限内谐和房产拓展的客户签订《商品房买卖合同》并支付定金的，该物业视为销售成交并计入业绩范围。综合上述约定，首先，卞钰锋作为谐和房产的意向客户，其现场看房后并未同意认购，而谐和房产也未能按照与乾宁置业签订合作协议约定签订《客户确认单》并由乾宁置业确认，故即便谐和房产带卞钰锋看房以及乾宁置业已将卞钰锋在系统内报备，谐和房产向卞钰锋提供的服务程度以及上述备案流程均不符合乾宁置业向谐和房产支付销售佣金的条件，卞钰锋也不符合合同对“确认客户”的约定；其次，华美公司的客户系顾建文而非卞钰锋，根据现有证据，顾建文在华美公司人员的带看下签署认购书、支付房款并与乾宁置业签订《商品房销售合同》，顾建文据此与华美公司形成完整的居间服务关系、与乾宁置业形成完整的房屋买卖关系。同时，上述行为符合乾宁置业对于华美公司佣金支付条件的约定，乾宁置业也举证向华美公司支付佣金。鉴于华美公司的工作人员与卞林元相识的时间在先，故并无证据表明华美公司存在抢占客户或乾宁置业存在逃避佣金等情形。再次，卞钰锋并非通过直接的买卖行为取得房屋，系由顾建文将所购房屋以变更购买者的形式转让给卞钰锋。一方面，顾建元购买房屋与卞钰锋购买房屋并不必然为同一行为，而上述更名也未违反法律、行政法规的强制性规定，另一方面，现有证据表明购房款系由顾建文全额支付，且更名行为发生于房款全额支付之后，故也难以证明双方之间存在串通行为。综上，谐和房产为乾宁置业提供的本次居间服务不符合双方之间关于佣金结算的约定标准，谐和房产据此主张按约支付佣金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州谐和房地产营销策划有限公司的全部诉讼请求。案件受理费收取9068元，由原告苏州谐和房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  沈宗全人民陪审员  吴根元二〇二〇年八月二十八日书 记 员  刘 肖