汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2020)陕0702民初2844号 原告瞿毅，男，汉族，1991年1月9日出生，住汉中市汉台区，公民身份号码：61230XXXX10109276。被告汉中泽顺房地产开发有限公司，住所地汉中市汉台区楼XX。统一社会信用代码：91610700776971939X。法定代表人张顺军，董事长。委托代理人邓婕，女，公司员工。原告瞿毅与被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瞿毅，被告泽顺房产公司委托代理人邓婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瞿毅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权的违约金29502元；3、请求判令被告在约定之内为原告办理产权证，如若未办理，则退还原告契税、维修基金等费用20650元，并按照银行贷款利率进行赔偿2100元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年6月7日，原告向被告支付461888元，用于购买汉中市汉台区XX路XX小区XX号楼XX室住房一套，原告于2016年2月1日收房并向被告支付该房屋的维修基金和契税等合计20650元，之后，被告一直未办理房产证，期间原告多次催促被告早日办理，但时至今日，被告仍以各种借口拖延。综上所述，被告作为商品房的出售方，在原告交付购房款履行付款义务后，被告应在365日内办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条，《城市房地产开发经营管理条例》第33条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金；按照商品房预售合同的规定，出卖人应当在商品房交付后365日内办理房屋的产权证，否则，买受人不退房，出卖人每日按已交房款的0.005%向买受人支付违约金29502元。被告预收了原告的契税及维修基金，应按银行贷款利率计算进行赔偿。被告泽顺房产公司辩称，一、被答辩人起诉与事实不符。二、涉案房屋的房产证办理行为并未约定于答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》中，而系另一委托代办合同关系，答辩人在取得委托之后及时履行了代办义务，因此并无责任。被答辩人依据合同第十六条中的“如因出卖人的责任，买卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理”来认定答辩人如违约金承担的具体违约责任并无事实依据。三、被答辩人请求判处逾期办理房产证的违约金无事实与法律依据。四、被答辩人诉请支付代收费用按贷款利率赔偿无事实及法律依据。原告瞿毅为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《商品房预售合同》一份，证明双方签订的合同合法有效，双方应该按照合同约定履行责任；2、契税及维修基金收据一份，证明我们已经向被告缴纳了契税和维修基金；3、2019.1.21收条一份，证明不动产发票2张已交付给被告。被告泽顺房产公司质证认为：对证据1的真实性没有异议，但证明目的不予认可，合同是已经生效的合同，且经双方签字捺印，合同第八条约定的是逾期付款责任，对应的是第10条逾期交房责任，双方在违约责任上是均等的，而第16条是关于产权的约定，和前面的条款义务并不相同，其独立的违约责任的约定也是合理的，合同已签字生效，双方应该依据合同遵守合同的约定履行义务。对证据2的真实性没有异议。对证据3的真实性没有异议，证明目的无异议，手续资料是2019年1月21日才向我们交纳相关的资料。被告泽顺房产公司为支持其辩解意见，提交以下证据：1、《商品房预售合同》，证明合同经双方签字确认，并按照合同约定履行义务。2、陕（2017）汉台区XX号产权证（大证），原告于2017年1月11日已办理了产权证，履行了16条的约定的登记备案义务。3、接房通知书，证明被告以依照合同约定向原告交付涉案房屋，接房通知书中提示了应带的资料和证件，购房合同、户口本原件、业主身份证、缴款的各类收据、发票原件，证明被告已履行了通知义务，而原告2019年1月21日才交齐办证资料，逾期办证的责任应由原告承担。原告瞿毅质证认为：对证据1、2真实性无异议；对证据3真实性不认可，开发公司口头通知我们收房，我们没有收到接房通知书，我们接房时间为2016年2月1日，和缴纳契税同一天；关于购房不动产发票,我们在交房时,原告只是让我们缴纳契税和基金，等到2019年1日才通知我们去提交发票，所以我们才在2019年1月21日才将购房发票交给被告。上述证据，经庭审质证，双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认。本院审理查明，2015年6月7日，原告瞿毅与被告泽顺房产公司签订《商品房预售合同》一份（合同编号：YS0079200，房屋代码：212400），合同主要约定：1、原告瞿毅购买被告开发建设的“建昌·卡斯迪亚”小区29号楼2101室住房一套；2、房屋建筑面积131.21㎡，销售单价3520.22元/㎡，总价款人民币461888元；3、房屋交付约定，出卖人应当在2015年1月30日前将具备下列第1、5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房验收合格……，(5)、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用；3、买受人逾期付款的违约责任约定，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后出卖人有权解除合同……买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。4、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……(2)、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.005%向买受人支付违约金。合同对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款461888元。2016年2月1日，被告向原告交付了房屋，并在当日收取了原告的契税、维修基金、测绘费、工本费等费用。涉案的29号楼在2017年1月11日办理了房屋（整体）的所有权证。之后，原告入住该房屋至今。因被告在收取小区业主的契税、维修基金后，未能向房屋管理部门按规定交纳上述费用，导致原告未能按期取得房屋权属证书。为此，双方发生争执，协商未果后，原告诉至本院。上述事实，有原、被告提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，履行了合同义务，被告应当按照约定，向原告交付房屋，并协助原告办理房屋权属证书。被告虽然于2016年2月1日向原告交付了房屋，但因其至今没有按照合同第十六条的约定将需由被告提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，并向相关部门缴纳原告预交的大修基金、契税等费用，致使原告无法办理房屋权属登记证书，鉴于案涉29号楼的权属证书已经办理，本院酌定由被告在判决书生效后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用向相关部门缴纳），并协助原告办理好房屋权属登记手续。关于迟延办证违约金，首先，泽顺公司于2016年2月1日向原告瞿毅交付了房屋，根据案涉《商品房预售合同》第十六条之规定，泽顺公司最迟应当于2017年1月31日将建昌卡斯迪亚小区29号楼办理权属证书的相关资料报房产部门登记备案，从而达到为原告办理其所购买的29号楼2101室房屋权属证书的前置条件，而本案中，泽顺公司于2017年1月11日取得建昌卡斯迪亚29号楼的权属证书（证号：陕（2017）汉台区XX号）；其次，案涉《商品房预售合同》虽未明确约定瞿毅的房屋产权证是否由泽顺公司代办，但明确约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”及“维修基金”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门缴纳的费用，泽顺公司收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证，泽顺公司收取该项费用后，在能够为住户办理房屋产权证时，理应通知住户及时前来办理委托代办事宜，告知委托办证应当提交的相关资料，但是泽顺公司在2017年1月11日取得建昌·卡斯迪亚32号楼的权属证书后，并未通知原告瞿毅，亦未在小区内张贴公告告知住户办理相关委托办证手续，故泽顺公司对于迟延办证具有过错，其理应按照合同约定承担延迟办证的违约责任；第三，关于违约金的计算方式及标准，双方对于合同第十六第2项约定的“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金的约定，各执一词。结合《商品房预售合同》第八条约定“买受人逾期付款，自逾期之日起按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”，根据公平原则，本院酌情确定，按已付房款每日万分之0.5计算违约金。最后，关于迟延办理权属证书期间及承担违约责任的方式。本院审查认为，从2017年1月11日之后，被告泽顺公司理应及时着手履行为住户办理房产证的义务，明确告知住户委托办证还需交纳的相关材料，但被告泽顺公司并未履行通知及告知义务，直至业主多次催促、通过诉讼维权后才陆续为住户办理房产证。而原告瞿毅作为购房者，疏于与被告之间的配合与协调，亦存在一定的过错，故本院确认2017年1月31日至被告汉中泽顺房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止，向原告瞿毅支付逾期办理房屋权属证书的违约金应由双方各自承担50%，即被告应当按照已付房价款的0.0025%，按日支付违约金。原告要求被告支付缴纳的契税、维修基金等费用的利息损失，无合同依据，本院不予支持。被告泽顺公司辩称，原告的起诉超诉讼时效，但是没有提供证据证明其在达到为原告办理房产证的条件时曾向原告瞿毅履行了通知和告知义务，无法证明瞿毅从何时起知道其权利受到了侵害，而被告违约行为仍持续发生，故对被告的该辩解理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十八条的规定，判决如下：一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用向相关部门缴纳），协助原告瞿毅办理“建昌·卡斯迪亚”小区29号楼2101室房屋权属证书。二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后三十日内，以购房款461888元为基数，自2017年1月31日起，按照每日0.0025%的标准计算，向原告瞿毅支付逾期办理房屋权属证书的违约金至被告汉中泽顺房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止。三、驳回原告瞿毅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1206元，减半收取603元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。   审  判  员   宋庆元                              二〇二〇年八月二十六日                                      书 记 员 张丽莎     20190702284419911926861230XXXX101092763432916107007769719392020721229502320650210042015674618882921012016212065036560331836500052950221232019121211016232019121122017000090320171111632019121123201621201912019121201567007920021240012921012131213520224618883201513015153300590054365220005461888201621292017111201621292016212017131292921012017111292017000090320171113220005050520171112017112500002529210146188820171120002512066032020070228441991010929210161230XXXX10109277691610700776971939202007021206001