广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初22443号原告：周子珍，女，汉族，1979年10月7日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：肖林安，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘康泰，广东信科律师事务所实习律师。被告：深圳市聚友诚通物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖街道山厦社区平龙西路**顺平大厦**202，统一社会信用代码：9144030059186247X9。法定代表人：吴明峰。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。原告周子珍诉被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖林安、被告委托诉讼代理人唐武平到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求是：1、被告向原告返还租赁保证金116400元（人民币，下同）；2、被告向原告返还进场费8万元；3、被告赔偿违约金116400元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：被告享有深圳市龙岗区平湖街道平龙西路75号的顺平大厦第一层43-46号商铺及附后铁皮房的转租权，该商铺及附后铁皮房的所有权××深圳市顺平达实业有限公司（以下称“业主”）。2019年8月3日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定：（1)被告将座落于深圳市龙岗区平湖街道平龙西路75号的顺平大厦第一层43-46号商铺及附后铁皮房（赠送）出租给原告经营中餐店使用；（2)租赁期限共6年，自2019年8月1日至2025年7月30日止；（3)从2019年9月20日起开始计算租金；（4)出租商铺的月租金为38800元,租金每两年递增8%,每月5号前交租；（5)三个月租金数额的租赁保证金116400元；（6)—方不履行合同所定的义务，给对方造成损失的，应向对方支付违约金116400元。另按照原、被告双方的口头约定，原告向被告以银行转账的方式支付了进场费80000元。签订合同后，被告将商铺及附后铁皮房交付给原告，原告按照合同约定履行支付租金、租赁押金、进场费等费用。（以上费用原告分别以银行转账、微信转账的方式支付给被告的指定联系人方松城。）2020年2月7日，被告给业主发《顺平商业城因“新冠疫情”解除合同联系函》，通知业主根据合同约定不可抗力条款进行解除合同。2020年2月25日，被告给业主发函，通知业主在三天内（2020年2月28曰前）派人对接。2020年3月3曰，原告收到了业主的《告知书》，要求原告与被告尽快终结租赁关系，并办理新的租赁手续。目前业主已经实际接管顺达平商业城，原告与被告的租赁合同无法继续履行。基于上述事实，原告于2020年3月30日向被告发《律师函》催促被告三日内与原告协商租赁合同相关事宜，否则将行使解除权，被告于2020年3月31曰收到《律师函》，置之不理。2020年4月15曰，原告根据《合同法》第九十四条第二项规定行使解除权，再次向被告发《律师函》，解除与被告于2019年8月3曰签订的《商铺租赁合同》，并且要求被告赔偿一切经济损失。被告于2020年4月16曰收到《律师函》，仍置之不理，也未退还租赁保证金及进场费等相关费用，已造成原告经济损失。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，提出上述诉讼请求。被告答辩称，一、被告并无任何违约行为，自始至终未违反签订的房屋租赁合同的任何条款，不存在向原告支付违约金的任何义务，相反原告擅自拖欠租金且单方与案外人就涉案场地建立租赁关系，违反了双方的协议，被告有权依据双方协议的约定，扣留原告保证金并追究其违约责任；二、被告不仅不存在违约，且根据合同约定，原告应于每月5日前支付当月租金及水电费等，但原告截至目前仍未支付自2月起的租金及1月的水电费，被告有权扣押其保证金；另，被告从未就涉案合同的履行向原告发出过任何通知，被告与第三方之间的沟通不影响原被告之间的租赁合同，被告不存在违约。三、因原告自身违约被告本无退还保证金义务，但考虑疫情情况，被告将在另案纠纷解决后与原告协商分担相关款项。经审理查明，2019年8月3日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定：被告将坐落于深圳市龙岗区平湖街道平龙西路75号的顺平大厦第一层43-46号商铺及附后铁皮房（赠送）出租给原告作中餐店使用，租赁期限共6年，从2019年8月1日至2025年7月30日止，从2019年9月20日起开始计算租金，租金每月38800元，每两年递增8%；被告交付商铺时可向原告收取3个月租金金额的租赁保证金共计116400元；一方不履行本合同所定的义务，违约造成对方损失的，应向对方支付违约金116400元。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金116400元，并支付租金至2020年1月，支付水电费至2019年12月份。涉案商铺系被告从案外人深圳市顺平达实业有限公司处承租。2020年2月至3月期间，因新冠××导致大部分商铺无法正常经营、未按时缴纳租金，被告与案外人深圳市顺平达实业有限公司协商租金减免及合同解除的相关事宜。2020年3月3日，案外人深圳市顺平达实业有限公司发布告知书，内容是因被告聚友诚通公司于2020年2月25日单方提出解除合同并要求撤场，要求各商户在2020年3月8日前与被告终结租赁关系并结清相关费用，与深圳市顺平达实业有限公司签订新的租赁合同并交纳押金。2020年3月12日，案外人深圳市顺平达实业有限公司向各租户发送《租户通知函》，内容是要求租户与深圳市顺平达实业有限公司重新签订租赁合同，并对租户2020年3月份的租金予以减免。从2020年3月份起，原告开始向案外人深圳市顺平达实业有限公司交纳房租和水电费。另查，原告主张被告收取其进场费8万元，被告确认收到原告的支付的8万元，但称该款项是现场可利用物及装修的补偿款。原告提交的《深圳农村商业银行活期对账单》显示其中6万元转账款备注为“进场费尾款6万已付2万（微信）”。再查，被告向深圳市顺平达实业有限公司承租的顺平商业城所涉房屋，原来均作了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报。2010年12月21日深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室向深圳市顺平达实业有限公司出具《深圳市龙岗区历史遗留生产经营性违法建筑处理证明书》，确认其中的1#厂房（3层，建筑面积3128.88平方米，基底面积1007.58平方米）、2#宿舍（4层，建筑面积617.42平方米，基底面积152.18平方米）、3#办公楼、宿舍（6层，建筑面积8380.86平方米，基底面积1265.7平方米）等生产经营性违法建筑已按《深圳市龙岗区实施的办法》处理完结，业主可持本证明作为土地房产权属来源文件和相关资料到国土房产部门办理产权登记手续。2011年2月15日深圳市顺平达实业有限公司分别取得了1#厂房、2#宿舍、3#办公楼、宿舍的房地产权登记，登记的产权证书编号分别为：深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第**。原、被告确认原告承租的商铺在顺平商业城E栋，经本院向深圳市不动产登记中心调查，深圳市不动产登记中心向本院作出深不动产登函【2020】491号复函，根据该复函内容以及所附的宗地图，本案所涉的商铺不在已取得产权的物业范围内。本院审理的（2020）粤0307民初11024、12527号案件，本院曾向市规划和自然资源龙岗管理局发函，了解顺平商业城地块的报建情况，该局回复称顺平商业城E栋地块涉及G04212-6号宗地，该地块未核查到相关报建信息。上述事实，有当事人提供的证据以及庭审陈述为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案商铺所在的房屋为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，尚未取得产权证书，且没有证据显示涉案商铺所在的物业已取得建设工程规划许可证,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”的规定,本院依法认定原、被告签订的《商铺租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告因房屋租赁合同收取的原告租赁保证金116400元、进场费8万元，应当返还给原告。被告称原告支付的8万元为现场可利用物及装修的补偿款，而非进场费，但未能提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，而原告提交的《深圳农村商业银行活期对账单》显示其中6万元转账款备注为“进场费尾款6万已付2万（微信）”，能证明该款项为进场费，故本院采信原告的主张。原告要求被告支付违约金，因双方签订的租赁合同无效，违约金条款对双方不存在拘束力，合同当事人只承担缔约过失责任，不承担违约责任，且原告也未就其因合同无效存在损失提供证据，对于原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周子珍租赁保证金116400元。二、被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周子珍进场费8万元。三、驳回原告周子珍的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费2996元,由原告承担1115元，由被告承担1881元。原告已预交2996元，多预交的1881元由法院退还。被告应在本判决生效之日起7日内向本院缴纳案件受理费1881元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，各方当事人可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  曾海林二〇二〇年八月十八日书记员  廖庭婷