湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0106民初15140号原告（反诉被告）：湖北省省直机关综合服务中心，住所地湖北省武汉市武昌区洪山路**。法定代表人：涂阳生，主任。委托诉讼代理人：游峰、邹春芳，湖北首义律师事务所律师。被告（反诉原告）：张飚，男，1970年8月16日出生，汉族，居民身份证住址湖北省十堰市茅箭区，委托诉讼代理人：张翅翔，湖北今天律师事务所律师。第三人：湖北和淳商贸有限公司，住所，住所地武汉市武昌区水果湖洪山侧路张家湾小区**（省直机关四食堂**）div>法定代表人：张飚。原告湖北省省直机关综合服务中心(以下简称省直机关服务中心)与被告张飚房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月6日立案,张飚于2019年10月22日向本院提起反诉,并申请对租赁房屋装修及设备残值进行评估。本院将两诉合并,依法适用普通程序,由审判员钟小培担任审判长,与人民陪审员郭虹、黄谊丽组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。庭审中，本院依职权追加湖北和淳商贸有限公司（以下简称和淳公司）为本案第三人，和淳公司经询问放弃答辩期、举证期。省直机关服务中心委托诉讼代理人游峰、邹春芳，张飚及其委托诉讼代理人张翅翔、第三人和淳公司法定代表人张飚（同被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告省直机关服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的房屋租赁关系（解除时间为张飚收到起诉状之日）；2、判令被告向原告支付截止租赁关系解除之日欠缴的房屋租金（暂计算至2020年6月15日590,004元），及逾期支付租金的违约金（暂计算至2019年5月15日为5,103.03元）；3、判令被告立即腾退租赁房屋；4、判令被告按1,200元/天的标准向原告支付自租赁关系解除之日起至实际腾退之日止的房屋占用费；5、本案诉讼费由被告承担。庭审之日，原告新增“判令被告支付水电费15,468.90元”的诉讼请求。事实与理由：2012年10月16日，原、被告签订《省直机关四食堂二楼出租管理合同》，约定由被告租赁使用省直机关四食堂二楼房屋，房屋面积约为500平方米，用途为餐饮服务经营；租赁期限为8年，自2012年10月16日起至2020年10月15日止；房屋租金按年计算，逐年递增；租金按季交纳，被告应在每季度第一个月的5日前向原告交纳当季度租金；水电、暖气、燃气和电话费由原告依据相关部门收费标准（附加损耗费）、交费时间、时限，据实向被告收取。同时约定，如被告拖欠应交费用过30天时，视为违约，原告有权单方终止合同，被告接到终止合同通知后，需于10日内将房屋交给原告。逾期不交，按每天1,200元收取房屋占用费。自2018年5月起，被告一直拖欠租金拒不支付。原告为维护自身权益，诉至法院。被告张飚辩称，钥匙已于2019年12月9日交给原告，双方实际解除了合同，不存在腾退问题；双方一直在协商调解，被告没有经营，故不存在欠缴租金的事实；根据合同有关约定，在合同期满或合同解除不交还房屋，才需要支付占有使用费，本案情形不符，不需支付该费用，且按1,200元/天计算明显高于市场标准，请求法院调整。反诉原告张飚向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告损失200万元；2、判令本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告投入大量资金对租赁房屋进行了装修。2017年8月，反诉原告征得反诉被告同意后，增加了经营超市和外卖项目。随后，反诉原告与中百超市签订了为期5年的《中百超市加盟店特许经营合同》，并对准备做超市的部分进行了装修。2018年4月17日，反诉被告拆除了反诉原告的招牌（好邦中百超市1318），但无法提供官方文件。中百超市认为反诉原告恶意篡改招牌标识，解除了经营合同。反诉原告只得停止该超市的经营项目。此次违法拆除行为给反诉原告带来了300余万元的损失，含装修费用、设备损失、加盟损失、经营收入损失及应返还的合同保证金5万元，考虑折旧因素，共计主张赔偿200万元。反诉被告省直机关服务中心辩称，1、张飚并非中百“好邦”的经营主体，无权就中百“好邦”的损失提出任何主张。2、中百广告牌拆除与省直机关服务中心无关，省直机关服务中心不应承担任何责任。中百广告牌不属于租赁标的物。中百广告牌拆除系政府行为，张飚拒绝与政府指定的施工单位协商新的广告牌方案，也拒绝省直机关服务中心居间与中百沟通恢复经营的善意，损失系张飚自行造成。合同保证金5万元可以折抵违约金。综上，张飚要求省直机关服务中心赔偿损失没有任何事实与法律依据，请求法院驳回张飚的全部反诉请求。第三人和淳公司承认和同意张飚的诉辩意见。省直机关服务中心为支持其诉讼请求、反驳张飚反诉请求，依法向本院提交了证据一事业单位法人证书（湖北省省直机关第四食堂）、《省编办关于省机关事务管理局及所属事业单位调整规范和分类有关事项的批复》、事业单位法人证书（湖北省省直机关综合服务中心）、被告身份证复印件，证据二《房屋产权证明》、《省直机关四食堂二楼出租管理合同》、租金支付银行流水、照片1张，证据三《责令四食堂二楼承租方按期缴纳房租的通知》（2018年8月10日）、《关于催缴房屋租金的通知》（2018年12月3日），证据四《关于印发的通知》（2017年8月22日）、《区建委关于水果湖片区门面招牌整治工程项目建议书的批复》（武昌建审字[2017]147号，2017年10月17日）、《协议书》及2附件（武汉市宏建基础设施建设有限公司与武汉佳艺建筑装饰工程有限公司2017年12月18日签订），证据五照片3张。张飚为支持其反诉请求、反驳省直机关服务中心诉讼请求，依法向本院提交了证据一《证明》（省直机关服务中心2018年5月8日出具）、照片5张（3页），证据二《中百超市有限公司中百超市加盟店特许经营合同》（张飚与中百超市有限公司签订，合同期限2017年11月21日起至2022年11月20日）、《中百好邦加盟店违规经营通知书》（2018年4月26日）、《合同违约通知书》（2018年5月3日），证据三张飚损失清单，证据四《省直机关四食堂二楼出租管理合同》（2012年10月16日）。第三人和淳公司未提交证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院结合相关案件事实，依法综合认定。本院认定事实如下：湖北省省直机关第四食堂（以下简称省直机关四食堂）原为事业单位法人。2014年7月21日，湖北省机构编制委员会办公室发文，合并“湖北省机关事务管理局生活管理科（省直机关第二、三、四食堂）”、“湖北省机关事务管理局综合服务科”，组建“湖北省省直机关综合服务中心”。武汉市武昌区水果湖张家湾小区58号房，为湖北省机关事务管理局所有，长期由省直机关服务中心管理使用。2012年10月16日，省直机关四食堂（甲方）与张飚（乙方）签订《省直机关四食堂二楼出租管理合同》，约定：1、甲方将甲方所在地二楼、总面积约为500平方米的房屋出租给乙方经营餐饮服务。租期8年，自2012年10月16日至2020年10月15日。2、租金按年计算，逐年递增，即第一、第二年年租金为24万元，从第三年起，每年租金增加1万元，以此类推。租赁合同签订后，前三个月为装修期，租金按月计算，优惠价每月1万元。经营保证金5万元，仅限用于乙方拖欠部分租金及其他应缴费用，若无其他情况发生，合同期满后，由甲方如数退还。租金按季度交纳，乙方须在每季度的第一个月5日前向甲方交纳本季度租金。甲方有偿为乙方提供水电、暖气、燃气和机关内部使用电话一部，并依据相关部门收费标准（附加损耗费），交费时间、时限，向乙方收费。3、乙方根据经营所需，在不破坏原房屋主体结构，确保安全、环保、美观、实用的情况下，制订出可行性设计施工方案和报价凭证清单，依照甲乙双方签订的《装修合同》约定的事项进行装修，购置安装设备设施和餐厨具，其费用全由乙方承担。4、甲方在中途需将此房改作他用，单方终止合同时，需对乙方实行经济补偿。补偿办法从执行日起，依据乙方出具的实物，有效购物凭证，装饰装修凭证、额度，在物、证、金额相符的情况下，再按使用年限逐步削减的办法折算，证据不足的采取资产评估的办法。前五年依次往后按投资总额的90%、70%、50%、30%、20%折算，由于设备、设施、餐厨具属使用损耗物品。后3年只对装饰装修部分按20%、10%、5%计算。乙方在收领到补偿金的同时，将房屋及设备完好无损如实交给甲方。此条款只对第一次投资。5、乙方在中途向甲方提出终止合同时，按违约给甲方予以经济补偿，补偿额度以当年年租金的四分之一。对装饰装修部分不得破坏、拆除，不计价，无偿完好地交给甲方。对由乙方出资购买的可移动物品归乙方自行处理。6、乙方拖欠甲方应交费用达30天时，将视为违约，甲方有权单方面终止合同，乙方接到终止合同通知后，需于10日内将房屋交给甲方。逾期不交时，由甲方向其收取房屋占用费。7、合同期满，解除合同时，乙方必须将向甲方应交费用一次性与甲方结清。将房屋及由甲方提供的设施完好无损地交给甲方，原装修部分不计价，无补偿。限于10日之内向甲方交房。否则每超过1天，甲方按1,200元/天收取房屋占用费。合同还对其他事项进行了约定。张飚向省直机关服务中心交纳了合同保证金5万元。2015年6月，湖北和正酒店管理有限公司成立，法定代表人张飚拥有100%的股权。2017年12月7日，该公司名称变更为和淳公司。张飚代表湖北和正酒店管理有限公司与中百超市有限公司签订《中百超市有限公司中百超市加盟店特许经营合同》，在案涉房屋内部分场所经营中百好邦超市，合同期限2017年11月21日至2022年11月20日。依据该合同，加盟店需采用中百统一标识。2017年10月16日至2018年10月15日，张飚共计支付租金18万元，欠付租金10万元。之后租金未付。2018年4月，案涉房屋上的中百好邦门面招牌被拆除。省直机关服务中心认为，此系行政机关为迎接军运会采取的市容整治措施。张飚认为，省直机关服务中心应对门面拆除负责。2018年4月26日，中百超市有限公司合作项目部向张飚发出违规经营通告书，要求还原招牌。2018年5月4日，中百超市有限公司合作项目部向张飚发出合同违约通知书，要求其承担违约责任。随后，张飚停止经营至今。2018年8月10日、2018年12月3日，省直机关服务中心书面催促张飚支付欠付租金及水电费。2019年8月，省直机关服务中心诉至本院，2019年9月24日，张飚签收诉状副本等材料。2019年10月25日，张飚提起反诉，向本院提出“对省直机关四食堂二楼好邦超市的装修及设备进行造价评估”的鉴定申请。中德华建（北京）工程技术有限公司湖北分公司、武汉中康正资产评估有限公司接受本院委托后，通知张飚缴纳鉴定申请费，因张飚未在规定的时间缴纳评估费用，两公司对该案鉴定评估作退案处理。张飚向本院申请鉴定评估费75,000元由省直机关服务中心垫付，庭审中，省直机关服务中心表示不同意垫付。2019年12月9日，张飚向省直机关服务中心移交了租赁房屋钥匙一把，但其物品未搬出，张飚留人在内居住看守物品。本院认为，省直机关四食堂与张飚于2012年10月16日签订的《省直机关四食堂二楼出租管理合同》是双方真实意思表示，合法有效。省直机关服务中心、张飚应按照该合同约定行使权利、履行义务。关于合同解除的时间。省直机关服务中心主张双方合同于2019年9月24日即起诉状送达张飚之日解除，张飚主张双方合同于2019年12月9日张飚将钥匙交还省直机关服务中心之日解除。关于合同解除的原因。省直机关服务中心主张合同解除系因张飚欠租所致，省直机关服务中心是依照合同约定行使单方解除权。张飚认为合同解除是因招牌拆除致使其经营不能。本院认为，张飚因招牌拆除，导致与中百超市有限公司的加盟合作受阻，经营活动产生一定的影响，但其未证明招牌拆除系省直机关服务中心所为，也未证明拆除行为的非法性，故招牌拆除不能成为其拒不支付租金的理由，合同解除的违约责任归属于张飚。双方合同约定了省直机关服务中心在张飚欠租超30日的情况下的合同解除权，因张飚事实上欠租超30日，合同解除条件成就，本院确认，双方2012年10月16日签订的《省直机关四食堂二楼出租管理合同》于2019年9月24日解除。关于欠付租金。2017年10月16日至2018年10月15日，张飚共欠付租金10万元。按照合同约定，第七年年度租金为29万元，2018年10月16日至2019年9月24日，张飚共欠付租金273,083.10元（290000-24167÷30×21=273,083.10）。2017年10月16日至2019年9月24日，张飚合计欠付租金373,083.10元。关于逾期支付违约金。双方合同并无逾期支付租金的违约金计算标准的约定，但张飚逾期付款给省直机关服务中心造成了资金占用的实际损失，张飚应向省直机关服务中心支付欠付租金利息。利息的计算标准为：以欠付租金373,083.10元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月25日起计算至租金实际付清之日止。关于房屋的腾退。案涉房屋租赁合同已解除，张飚应将其自有物品搬离案涉房屋，将房屋交还省直机关服务中心。关于房屋占用费。1、2019年9月25日至2019年12月9日期间的占用费。在此期间内，张飚实际占用该房屋，即使其未在此处从事生产经营活动，其占用行为实质上也使省直机关服务中心无法通过出租获得收益。因此，张飚应向省直机关服务中心支付占用费。省直机关服务中心主张的占用费标准过高，本院酌情支持以25,000元/月的租金标准为标准计算占用费，此期间占用费总计62,500元（25,000×2+25,000×15÷30=62,500）。2、2019年12月10日至张飚腾退之日的占用费。自张飚交还钥匙起，张飚及省直机关服务中心对案涉房屋为共同管理状态，张飚虽有交还房屋管理权的意思，但其物品实际占用案涉房屋空间，因此，张飚仍需向省直机关服务中心支付占用费，鉴于2020年存在疫情可以减免部分租金的因素，占用费的标准调整为12,500元/月。如张飚在本判决指定期间仍未腾退，则占用费计算标准恢复为25,000元/月。关于水电费，省直机关服务中心与张飚均同意据实结算，但未提交对账结果，省直机关服务中心有证据可另行主张。关于张飚的经济损失。和淳公司对张飚以个人名义提起反诉无异议，本院确认张飚作为反诉原告主体适格。对于合同保证金5万元，省直机关服务中心愿意抵扣，本院照准。对于张飚主张的其他损失，缺乏证据证明，本院不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认湖北省省直机关综合服务中心与张飚签订的《省直机关四食堂二楼出租管理合同》已于2019年9月24日解除；二、张飚应于本判决生效之日起七日内向湖北省省直机关综合服务中心支付租金373,083.10元及利息（利息的计算标准为：以欠付租金373,083.10元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月25日起计算至租金实际付清之日止）；三、张飚应于本判决生效之日起七日内从武汉市武昌区水果湖张家湾小区58号省直机关四食堂二楼房屋腾退；四、张飚应于本判决生效之日起七日内向湖北省省直机关综合服务中心支付房屋占用费，其中2019年9月25日至2019年12月9日期间的占用费为62,500元，2019年12月10日至实际腾退之日，如实际腾退之日早于2020年9月9日，则占用费标准为12,500元/月，如实际腾退之日晚于2020年9月9日，则自2020年9月10日起，恢复以25,000元/月标准计算占用费；五、湖北省省直机关综合服务中心应于本判决生效之日起七日内退还张飚合同保证金5万元；六、驳回湖北省省直机关综合服务中心的其他诉讼请求。七、驳回张飚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,905元，由湖北省省直机关综合服务中心负担4,405元，由张飚负担5,000元；反诉费11,400元，由张飚负担10,875元，湖北省省直机关综合服务中心负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  钟小培人民陪审员  郭 虹人民陪审员  黄谊丽二〇二〇年八月二十六日书 记 员  周烨岚