广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初6553号原告：陈羽，男，汉族，1990年7月10日出生，身份证住址：广东省雷州市。委托诉讼代理人：邹湘雩，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：谢学鑫，男，汉族，1964年11月28日出生，身份证住址：广东省雷州市。被告：黄由兰，女，汉族，1967年11月10日出生，身份证住址：广东省湛江市麻章区。委托诉讼代理人：陈志康，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜斌，广东南国德赛律师事务所律师。原告陈羽诉被告谢学鑫、黄由兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹湘雩、被告谢学鑫、被告黄由兰的委托诉讼代理人陈志康、杜斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈羽向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告谢学鑫签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求判令被告谢学鑫向原告退还进场费40000.00元；3.请求判令被告谢学鑫退还原告代为支付的收铺违约金35000.00元；4.请求判令被告谢学鑫赔偿原告因合同无效造成的如下损失：（1）装修损失143000.00元；（2）2018年12月5日至2019年2月4日期间的空置期租金损失66000.00元；5.被告黄由兰对被告谢学鑫应承担的上述所有债务承担连带责任；6.本案诉讼费、保全费、公告费等所有法律费用均由被告谢学鑫、被告黄由兰共同承担。事实与理由：2018年5月18日，原告就承租被告谢学鑫位于深圳市南山区房屋（简称“案涉房屋”）用于经营场地事宜与被告谢学鑫进行洽谈磋商，被告谢学鑫称案涉房屋系其从房屋所有权人深圳市群泰物业管理有限公司处承租用于经营“深圳市南山区大灯笼狗羊鸡鹅煲”，至今已有十余年，对案涉房屋的情况及周边商铺的经营状况均了如指掌，并向原告一再保证案涉房屋不属于违法建筑，并已取得规划与国土、消防、环保等政府部门的各类批准及许可文件.同时被告谢学鑫为将案涉房屋能够顺利以33000元／月的租金标准出租给原告,告知原告可以在代为支付35000元的违约金后，被告谢学鑫可以将已出租给“臭豆腐商铺”的位于案涉房屋门口铺位收回并作为整体一并出租给原告，并且承诺确保租期至少四年.基于被告谢学鑫的上述保证及承诺，原告遂与被告谢学鑫共同签署了《房屋租赁合同》，约定由被告谢学鑫将案涉房屋转租给原告，由原告代为向“臭豆腐商铺”支付35000元违约金后，原告可承租面积为128平米，月租金为33000元／月，租赁保证金为66000元，进场费为40000元，租赁期限自2018年5月23日至2019年10月31日。另合同第十三条明确约定，案涉房屋不属于违法建筑，并已取得规划和国土、住房和建设、消防、环保等部门的批准、许可及验收文件，符合安全使用的标准和条件.否则被告谢学鑫应向原告支付违约金人民币30万元，违约金不足以弥补因此给原告造成的经济损失的，被告谢学鑫还应承担赔偿责任.合同签署后，原告如约向被告谢学鑫支付了租赁保证金66000元、进场费40000元并将代为支付的收铺违约金35000元均全部径行支付给了被告谢学鑫，但被告谢学鑫实际直至2018年5月31日才将案涉房屋完整交付给原告。合同期间，原告自始至终诚信履约，每月按时向被告谢学鑫支付租金及水电等相关费用。2018年8月26日，原告将案涉房屋的大部分面积以28000元／月的租金标准分租给了案外人孔玫用于经营餐饮，然而2018年12月4日，案外人孔玫却突然以案涉房屋属于违法建筑为由，将案涉房屋径行退回给原告，并随后以此为由向深圳市南山区人民法院诉请合同无效并向原告索赔，而案涉房屋也因被突然退回无法在短时间内对外出租，加之临近年关，案涉房屋几乎无人问津，原告为避免与被告谢学鑫之间的《房屋租赁合同》违约，无奈仍需以33000元／月的租金标准向被告谢学鑫承担空置期间2个月的租金直至2019年2月4日，原告最终因无力承担高昂的房屋租金成本而不得不在结清房租、水电等所有费用后将案涉房屋整体、完好退还给被告谢学鑫。2019年7月17日，深圳市南山区人民法院就案外人孔玫诉请合同无效一案作出一审判决，确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，以违反法律、行政法规强制性规定为由判决原告与案外人孔玫签署的房屋租赁合同无效.2020年2月17日，深圳市中级人民法院同样以案涉房屋没有取得报批报建手续,认定原告与案外人孔玫的租赁合同无效并作出了终审判决，驳回了原告的上诉请求。原告认为，被告谢学鑫明知案涉房屋为违法建筑仍出租给原告，并故意向原告隐瞒案涉房屋属于违法建筑的事实，根据相关法律规定，案涉房屋租赁合同应属合同无效，被告谢学鑫应当向原告退还包含进场费、租赁保证金、收铺违约金在内的相关费用，同时被告谢学鑫应当承担合同无效的全部责任并赔偿原告包含装修损失及空置期租金损失等所有损失，而被告黄由兰作为被告谢学鑫的配偶，亦作为个体工商户“深圳市南山区大灯笼狗羊鸡鹅煲”的经营者，应当对被告谢学鑫在婚姻存续期间应当承担的所有债务承担连带责任。为此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《中华人民共和国婚姻法》等法律、司法解释的规定，特具此状，恳请贵院秉公审理、判如所请。被告谢学鑫辩称：案涉房屋是2018年出租给原告的，合同内写的非常清楚租赁期间不能转租转让，但是他跟我说他是找人合租不是转让，当时他让我退押金6.6万元，就说合同解除，我答应他了，我把押金退还给他了，签署了一份合同解除书双方都签了字，我让他把原来的租赁合同拿给我，他说没带，回家在撕毁合同，我同意，我也相信他，我是在家务农的，我没有什么钱，不知道为什么还会有纠纷，我以为我们的纠纷已经解决了。被告黄由兰辩称：1.被告黄由兰并非房屋租赁合同的相对方，也不需要承担任何责任，被告黄由兰不同意被告谢学鑫将涉案房屋进行转租，原告与被告谢学鑫未将租赁合同和承诺书拿给被告黄由兰签字，被告黄由兰未在租赁合同和承诺书上签字，因此也不是该合同的相对方，租赁合同和承诺书中仅有被告谢学鑫签字，深圳市南山区大灯笼狗羊鸡鹅煲未对租赁合同书进行盖章确认，被告谢学鑫将涉案房屋租赁给原告是其个人行为，本案发生前被告黄由兰未与原告有过沟通和联系，也没有原告的任何联系方式，被告谢学鑫和被告黄由兰并非夫妻关系，仅是商业合作伙伴；2.原告主张退还相应费用的主张不应得到支持，关于其主张的两个月的房屋空置期的占用费，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用案件若干问题的解释第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，本案中原告于2019年2月4日因无力承担房租，在结清房租水电费后将涉案房屋退还被告谢学鑫，因此在2018年12月5日至2019年2月4日之间原告实际占有涉案房屋，应承担房屋的占有费，无权要求被告退还，被告黄由兰对此也无需承担责任；3.关于装修损失，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第9条第2款的规定，对于附合的装修物，出租人不同意利用的由承租人和出租人按照无效合同的过错分担现实损失，被告黄由兰未参与涉案合同的订立，该合同生效或者无效均与被告黄由兰无关，被告黄由兰不存在过错，不应承担有关装修的赔偿责任，原告提供的装修费存在较多瑕疵，不能证明其支付的具体装修款，并且根据最高院的司法解释对于装修费用的赔偿也只能在装修价值现值范围内进行赔偿，原告未对装修部分进行评估的前提下要求被告进行全额退还无任何法律和事实依据，即使被告需要赔偿装修也应按照原告的承租期限与其使用期限的比例，按照评估价值的相应比例进行赔偿；4.关于进场费4万元和收铺违约金3.5万元，根据原告起诉状，原告于2019年2月4日因无力承担租金在结清房租和水电费后将涉案房屋退还被告谢学鑫，根据该内容，原告已于2019年2月与被告谢学鑫提前解除合同，该合同已履行完毕，并且被告谢学鑫也确认在该时间已于原告解除房屋租赁合同，在合同解除前被告谢学鑫已按照合同约定将涉案房屋交给原告使用，并为原告经营提供了协助不存在违约行为，根据双方订立的房屋租赁合同的意思表示进场费和收铺违约金实际为原告为订立房屋租赁合同而支付的对价，该对价是原告在承租房屋时自愿支付的成分，同时根据原告提交的民事判决书第46页的内容，原告也确认了进场费为包含在租金（占用费）中的费用，该费用应视为租金的一部分，原告实际占有了涉案房屋，对于该部分占用费原告无权要求返还；5.收铺违约金为原告承租涉案房屋，原告自愿向第三方承租人“臭豆腐商铺”支付的违约金，该违约金实为原告付给“臭豆腐商铺”的款项，对于该笔款项的用途在协议和承诺书中已经提及，被告谢学鑫及被告黄由兰均未收取该费用，也未取得任何收益，原告要求两被告返还没有任何法律和事实依据，纵观原告和被告谢学鑫签订的租赁合同没有关于合同到期后返还进场费用的约定，该部分费用包含在租金中不应退还，因此对于进场费和收铺违约金被告黄由兰不应该承担任何责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，被告谢学鑫（出租方，甲方）与原告（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲乙将位于深圳市南山区房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，其中乙方承租面积为128平方米，基于甲方需向租赁房地产门口铺位原承租人“臭豆腐商铺”支付人民币35000元违约金并收回该铺位作为本合同乙方承租面积的一部分的事实，乙方同意代为向“臭豆腐商铺”承租人支付上述违约金，若甲方未能在交付本合同案涉房屋之前收回“臭豆腐商铺”，甲方应将乙方代为支付的违约金返还乙方，且甲方与“臭豆腐商铺”之间的纠纷与乙方无关，由甲方自行处理；若甲方成功收回“臭豆腐商铺”，乙方则应于每月五号向甲方交付案涉房屋当月租金33000元／月，否则月租金为22000元／月。房租租赁期限为1.5年，自2018年5月23日至2019年10月31日。乙方应于本合同签署后三个工作日内向甲方交付首期租金33000元，同时交付相当于两个月租金的租赁保证金66000元，进场费40000元。甲方承诺确保乙方可承租本合同租赁房地产至少四年，否则甲方愿意将进场费全部退还，并双倍赔付租赁保证金，乙方有权单方解除合同。出现以下情形之一的，甲方应在事件发生时或收到乙方口头或书面请求时双倍向乙方支付租赁保证金：甲方因违反本合同第八条规定，租赁房地产的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定或因甲方与租赁房地产所有人或其他利害关系人之间的纠纷而影响了乙方的正常经营、使用房屋的；甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，或者甲方未能兑现让乙方承租至少四年承诺的。甲方向乙方保证，甲方出租给乙方的房屋不属于违法建筑，并已取得规划和国土、住房和建设、消防、环保等部门的审批、许可及验收文件，符合安全使用的标准和条件。租赁房地产未取得规划和国土、住房和建设、消防、环保等部门的审批、许可或验收文件的，或者因租赁房地产或甲方原因导致乙方遭受行政处罚、处分的，甲方应向乙方支付违约金人民币30万元，上述违约金不足以弥补因此给乙方造成的损失的，甲方还应承担赔偿责任。租赁期间，乙方可径直将租赁房地产部分转租他人，但未经甲方同意，乙方不得将租赁房地产整体转让、转租给他人（与他人合租除外），否则乙方应向甲方支付违约金100万元。本合同有效期内，允许任何乙方无条件解除或变更本合同且不视为任何一方违约，甲方应在事件发生时或收到乙方口头或书面请求时双倍向乙方支付租赁保证金：甲乙双方协商一致解除或变更合同；合同期满，乙方不再续租，已结清所有费用的。2018年5月19日，原告向被告谢学鑫转账35000元，被告谢学鑫签署承诺书，表示其向原告收取35000元，用于其向案外人陈跃飞支付提前收铺费35000元作为违约金代价换取其提前退租。若未能及时收回则愿意承担相应违约责任。被告黄由兰对该转账记录认为与被告黄由兰无关，被告黄由兰未收取过任何款项，也没有与原告有任何接洽或联系。2018年5月20日，原告向被告谢学鑫转账66000元，说明为腾飞苑106租赁保证金。被告黄由兰对该转账记录认为与被告黄由兰无关，被告黄由兰未收取过任何款项，也没有与原告有任何接洽或联系。2018年5月10日，原告向被告谢学鑫转账30000元，说明为承租腾飞苑106店铺定金。2018年5月18日，原告向被告谢学鑫转账43000元，说明为西丽腾飞苑106号剩余进场费和首期租金。2019年1月16日，被告谢学鑫（出租方，甲方）与原告（承租方、乙方）、案外人彭顺（次承租人，丙方）签署《解除房屋租赁协议》，约定鉴于2018年5月18日甲方将案涉房屋转租给乙方经营，甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》（简称合同A），以及2018年10月21日，乙方将案涉房屋部分分租给丙方，乙方与丙方签订的《房屋租赁合同》（简称合同B），约定由丙方承租乙方位于案涉房屋门口店铺朝人行道右侧隔间（约3.46平方米）用于经营“毛记秘制烤鸭肠”热食小吃，月租金15000元，租金保证金30000元，无进场费等，现三方经协商达成协议，甲乙双方经协商一致合同A于2019年2月4日解除，乙丙经协商一致合同B于2019年2月4日解除，甲方同意于本协议签署当日与丙方签署《房屋租赁合同》(合同C)，由甲方承接乙方在合同B中的权利义务，合同C与合同B内容一致，合同C的合同期限自2019年2月5日至2019年10月21日。因甲方已收取乙方租赁保证金66000元，乙方已收取丙方的租赁保证金30000元，三方经协商一致，由甲方将丙方应付给甲方的租赁保证金30000元，径行由甲方从应退给乙方的租赁保证金中予以扣除后，甲方实际于本协议签署之日向乙方一次性退还租赁保证金36000元。丙方不得追究乙方任何违约或赔偿责任。乙方最迟应于2019年2月4日将房地产内的自有财产腾空搬离，租赁房地产的钥匙已与合同B签署时由乙方交付给了丙方，甲方确认原有的甲方设备均保留在租赁房地产内完好无损。三方履行完毕本协议后，各方债权债务均一并了结；及其他内容。谢学鑫在合同上签署载明水电等费用均已结清，房屋已完好归还，乙方陈羽已搬离自有财产。被告黄由兰对此协议的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为与其无关。原告提交的工商信息显示，深圳市南山区大灯笼狗羊鸡鹅煲的经营者为被告黄由兰，经营场所为案涉房屋所在地址，注册日期为2009年3月26日，登记状态为存续，类型为个体工商户。被告黄由兰承认其系该店的经营者，是与被告谢学鑫合作经营的，当时因被告谢学鑫不方便作为经营者，因此由被告黄由兰登记为该店的经营者，在被告谢学鑫将案涉房屋租赁给原告前双方已停止合作经营该店，但未对该店进行注销。原告提交的2018年5月10日的《送货单》显示，今收到租老雷州店定金30000元，落款为被告谢学鑫，并加盖了南山区雷州狗羊鸡鹅煲的公章。被告黄由兰认为，被告谢学鑫与被告黄由兰在2018年年初就已经不再合作，当时这个店铺没有注销，公章由被告谢学鑫掌控，因此盖章是被告谢学鑫的单方行为。为证明原告曾委托装修公司对案涉房屋进行装修，原告提交了室内装修合同及报价表、增加部分工程报价表予以证明。合同约定自2018年6月4日开工至2018年6月20日竣工，工程包干价78000元。《增加部分工程表》显示增加项目费用为65000元。被告谢学鑫对该些证据的真实性均不予以认可。被告黄由兰对该些证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可，认为该合同由原告与第三方签订，且从被告黄由兰提供的证据深圳市兴龙装修公司于2018年6月27日更名为深圳市兴龙建设工程有限公司，2018年7月27日再次更名为深圳市兴龙建设集团有限公司，而原告提交的收据显示收款单位仍为深圳市兴龙装修有限公司，该两份的收据真实性存疑，由此原告与该公司签署的装修合同以及付款记录真实性均存疑。为证明原告向案外人支付装修款143000元，原告提供了转账记录及收据予以证明。被告谢学鑫对该些证据的真实性均不予以认可。被告黄由兰对该些证据的真实性不予认可，因原告提交的装修款转账记录收款人均为自然人吴海华，并非装修公司，原告也未提供吴海华代装修公司收款的证明，不能证明装修公司实际收到了装修款，且2018年7月2日的收款31200元，原告未提供相应的转账记录。被告黄由兰提交的深圳市兴龙建设集团有限公司企业信用信息公示报告显示，深圳市兴龙装饰设计工程有限公司于2018年6月27日更名为深圳市兴龙建设工程有限公司。原告对此认为，该装修公司在装修期间有进行名称上的变更，但并不能否认装修的事实和客观上的真实性，也并不能影响原告与装修公司装修合同的有效性，且该公司的公章是否在名称变更后有进行及时的更新及备案并不清楚。（2019）粤03民终31756号民事判决显示，法院经审理查明，深圳市南山区西丽街道新围社区工作站证实案涉房屋进行过历史遗留违法建筑的申报。案外人刘玫（承租方、乙方）与原告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市南山区店铺除一楼吧台之外的部分出租给乙方使用，租期自2018年8月26日至2019年10月31日止，每月租金28000元，乙方应向甲方交纳保证金56000元，并一次性向甲方支付进场费400000元，乙方明确该进场费为乙方基于占据优势商业地段而根据商业惯例向甲方一次性支付的费用，甲方无须返还。庭审中，刘玫和原告共同确认刘玫于2018年12月4日搬离案涉房屋。庭审中，原、被告双方确认原告已收到被告退回的66000元租赁保证金，被告确认其收取了40000元进场费，后其清空搬离，把店铺给原告使用。原告表示因案涉房屋不具备评估条件，不申请装饰装修损失评估。庭审后，为证明被告黄由兰与被告谢学鑫是夫妻关系、装修费的花费等，原告提供了通话录音和微信聊天记录予以证明。两被告对此不予认可，认为无法证明通话主体和婚姻关系。为证明案涉房屋的空置损失，原告提交了视频为证。被告黄由兰对此不予认可，认为无法证明该视频的拍摄时间和空置损失由原告造成，并且视频中能看出案涉房屋还在营业，不存在空置的情形。本院认为，另案中已查明深圳市南山区西丽街道新围社区工作站亦证实案涉房屋进行过历史遗留违法建筑的申报，本案中原、被告均未能提供案涉房屋已取得报批报建手续的证据，可见涉案房产并未取得报批报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告签订的租赁合同及补充协议应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，双方签订案涉房屋的租赁合同后，经协商一致又解除了合同，已就租赁保证金的返还、案涉房屋利用与交接等事项进行了约定，是双方真实的意思表示，应予以尊重。对于原告主张的合同无效造成的装修损失，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，应由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。因该装饰装修不具备评估条件，案涉房屋未取得相关建设工程规划许可，原告亦未提供证据证明未取得相关建设工程规划许可对其经营造成了影响，故本院酌定装饰装修现值为60000元，原告应承担30000元，被告应承担30000元。关于空置期损失，原告与被告谢学鑫在签订《解除房屋租赁协议》时对《房屋租赁合同》履行过程中是否存在空置期都应知悉，且协议已有一定安排，双方已按约定履行，再者原告主张存在空置期的证据不足，本院不予支持。关于收铺违约金35000元，双方确认是原告为承租案涉房屋，自愿负担的被告谢学鑫与案外人提前解除合同以使用案涉房屋的违约费用，亦为原告真实意思表示，原告要求返还缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于进场费40000元，被告谢学鑫对此未能作出收取费用的合理解释，应当承担不利后果，故该笔费用应予退还。关于原告请求被告黄由兰承担连带责任，原告主张被告黄由兰与被告谢学鑫为夫妻关系，被告谢学鑫和被告黄由兰均对此予以否认，且原告提供的证据不足以证明，故本院对此不予支持。原告主张被告谢学鑫提供的案涉房屋的定金收据加盖了南山区雷州狗羊鸡鹅煲的公章，因此被告黄由兰作为该店的经营者，应对相关承担连带责任，本院认为，合同具有相对性，原告与被告谢学鑫之间签订的合同仅有两人签名，未有被告黄由兰的签名。租金收取和后期双方确认合同解除等亦未有被告黄由兰亦未曾参与，单一的定金收据难以推断出被告黄由兰作为南山区雷州狗羊鸡鹅煲经营者加入合同关系的意思表示，故本院对原告的该项主张不予采纳，被告黄由兰无须对被告谢学鑫的债务承担连带责任。综上，原告的主张部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈羽与被告谢学鑫2018年5月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告谢学鑫于本判决生效之日起十日内向原告陈羽退还进场费40000元；三、被告谢学鑫于本判决生效之日起十日内向原告陈羽赔偿装饰装修损失30000元；四、驳回原告陈羽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2780元，由原告负担2388.45元，被告负担391.55元。保全费1940元，由原告负担1666.76元，被告负担273.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 钟 雯二〇二〇年八月二十七日书记员 陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。