广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民终401号上诉人（原审被告）：章广芝，男，1972年11月8日出生，汉族，住潮州市湘桥区**************，公民身份号码：440************330。委托诉讼代理人：苏树礼，广东潮之州律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯烁，广东潮之州律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邱欣旭，男，1958年12月23日出生，汉族，住潮州市潮安区*************，公民身份号码：440************158。委托诉讼代理人：洪生铧,广东粤之铧律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢力力,广东粤之铧律师事务所实习律师。上诉人章广芝因与被上诉人邱欣旭房屋买卖合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2019）粤5102民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人章广芝及其委托诉讼代理人苏树礼，被上诉人邱欣旭的委托诉讼代理人洪生铧、谢力力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章广芝上诉请求：1.撤销（2019）粤5102民初1299号民事判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实错误。一、上诉人与被上诉人已经在房屋产权买卖合同中明确约定，余款220万元在双方办妥房产的权属转让手续10个工作日内付清，可见办妥房产的权属转让手续是余款220万元交付的前置条件。“办妥房产的权属转让手续”不能等同于“办妥房产的过户手续”，涉讼门市已经依三旧改造的要求拆除，虽已不具备产权过户登记的条件，但不等于标的物消失，在涉讼门市已列入三旧改造范围后，“办妥房产的权属转让手续”也被赋予新的内容。根据潮州市鸿桦房地产开发有限公司与潮州市湘桥区****办事处签订的“三旧”改造项目协议书第三条、第四条约定，最迟在合同签订后的24个月后15个自然日内，承包人应提供对应的拆迁补偿凭证，对合同额进行抵扣，按“三旧”改造项目协议的约定，拆迁补偿凭证由承包人与“三旧”改造范围内的原产权人进行协商后出具。在涉讼门市拆迁前，由于该门市的土地权属不清，无法办理房产的过户手续，故现在被拆迁门市的所有权人仍然是被上诉人，因此“三旧”改造拆迁补偿的对象是被上诉人，离开被上诉人的配合，上诉人在拆迁赔偿上将寸步难行。如果上诉人按原审判决付还余款220万元，那么上诉人的权利如何得以保障?所以，“办妥房产的权属转让手续”应理解为被上诉人配合上诉人办妥涉案房产的拆迁补偿手续。二、从上诉人与被上诉人签订的买卖合同可以看出，上诉人之所以以720万元受让涉案门市，是基于该门市可以办理权属转让的过户手续，即是说，涉案门市必须权属清晰，但经上诉人委托有合法资质的公司对涉案房产的权籍进行调查，该受让门市的用地权籍不清，无法办理过户手续。据上诉人了解，该用地系集体土地，这与上诉人原认为的是国有出让土地相差甚远，按“三旧”改造的赔偿政策，集体划拨土地因必须缴纳出让金，在赔偿上与国有出让土地将有较明显的差距，故被上诉人应当赔偿上诉人两者拆迁赔偿标准不同的差价，所以余款220万元，应当在“三旧”扣除差价后，在办妥拆迁赔偿相关事宜后，再行处理。综上，一审法院在作出判决时没有权衡上诉人与被上诉人之间的权利、义务，并片面理解“办妥房产的权属转让手续”为“办理过户手续”，故而作出错误的判决，严重侵害上诉人的合法权益，请二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。邱欣旭辩称：一审法院裁判正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。一、双方签订的《房屋产权买卖合同》合法有效。上诉人应当继续履行合同义务，支付余款220万元。双方2017年9月26日签订的《房屋产权买卖合同》约定上诉人在合同签订之日起30个工作日内付给被上诉人500万元，余款220万元在双方办妥该房产的权属转让手续10个工作日内付清。由于涉案门市已由上诉人自行拆除作为埕地使用，标的物已消失，已不具备产权过户登记的条件，支付余款220万元的前置条件已不存在，因此，上诉人应当继续履行合同，支付余款220万元。二、上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据。（一）涉案门市自被上诉人交付给上诉人一个多月后，已由上诉人拆除作为蓝玥湾小区的埕地使用。1.涉案门市拆除时间早于潮州市鸿桦房地产开发有限公司（法定代表人章广芝即为上诉人）的承包工程时间（2019年11月8日），因此并非由于三旧改造项目拆除，所导致的过户不能，应由上诉人承担责任。2.被上诉人于2017年11月9日将房产的权属证明材料交付给上诉人，但是上诉人拒不办理过户手续，属于恶意拖延时间、逃避支付过户手续费用的行为。3.上诉人称“受让门市的用地权籍不清、无法办理过户手续”是缺乏依据的。涉案四处房产权属清晰，房地产权证是在2003年2月27日由潮州市房地产管理局依法出具的，被上诉人对涉案门市拥有物权。从《凤新街道潮枫路东侧岭南大厦片区“三旧”改造有关事项公告》所附的现场用地勘测定界图可见，涉案门市的土地是可以测量界址坐标、坐落位置、宗地面积的。潮州市城区具备开展不动产权籍调查资质的单位有多家，一家之言不能作为上诉人无法办理过户的借口。上诉人可以委托其他单位进行调查，上诉人并未尽全力履行义务。（二）三旧改造项目与被上诉人并无关联，“办妥房产的权属转让手续”不因三旧改造项目赋予新内容。潮州市鸿桦房地产开发有限公司与潮州市湘桥区****办事处于2019年11月8日签订了《湘桥区凤新街道潮枫路东侧岭南大厦片区“三旧”改造项目公开确定房屋拆迁及土地使用权益人协议书》（以下简称“《承包协议书》”）。而一审法院是在2019年10月8日立案受理本案，上诉人所签订的《承包协议书》晚于案件立案受理时间，《承包协议书》的内容极有可能是为了逃避过户、逃避支付余款、拖延时间所签订的。三旧改造项目是独立于本案之外的法律问题，其赔偿问题与涉案房屋买卖合同是两个不同的法律关系。上诉人将本案与三旧改造项目拆迁赔偿问题混为一谈，明显是为了拖延时间。《承包协议书》约定：“由承包人凭市公共资源交易中心出具的《中标通知书》，按三旧改造有关规定和程序直接申请办理土地协议出让手续，并按建设用地规划条件进行建设，依法依规实施改造建设”。也就是说，涉案门市因列入三旧改造范围内，已无办妥房产的权属转让手续的需要，所以上诉人直接按三旧改造有关规定和程序办理土地协议出让手续即可。（三）上诉人认为被上诉人应当赔偿拆迁赔偿标准的差价、余款220万元应当在三旧扣除差价后，在办妥拆迁赔偿相关事宜后再行处理是无依据的。涉案门市房地产权证书是2003年2月27日由潮州市房地产管理局依法出具的，其上注明“土地使用权来源：转让”、“土地使用权性质：国有”。被上诉人在出售涉案门市时对三旧改造项目并不知情，并不需要承担三旧改造项目的任何风险。上诉人不能因赔偿差价要求减少房屋买卖合同的数额。邱欣旭向一审法院起诉请求：1.依法确认《房屋产权买卖合同》合法有效；2.判令章广芝继续履行《房屋产权买卖合同》的义务，限期办理过户手续并支付余款人民币220万元；3.本案的诉讼费用由章广芝承担。一审法院认定事实：2017年9月26日，邱欣旭与章广芝签订一份《房屋产权买卖合同》，约定的主要内容是：邱欣旭将位于潮州市***金龙毛绒织造厂经营部1至4号门市（证号：粤房地证字第C1405200、1405199、1405198、1405197号，建筑面积合计179.24平方米）以720万元的价格转让给章广芝；合同签订之日起30个工作日内，章广芝付给邱欣旭500万元，余款220万元在双方办妥该房产的权属转让手续10个工作日内付清；邱欣旭必须在收到章广芝交付商铺款500万元的20个工作日内将该房产的权属证明等所有资料交付给章广芝；邱欣旭应无条件配合章广芝办理该房产的权属转让过户手续，不承担涉及转让过户手续的一切经济费用和相关责任；章广芝应在合同约定的时间内付清所有款项，负责办理过户手续并承担转让过户手续的一切经济费用等。《房屋产权买卖合同》签订后，章广芝支付给邱欣旭门市转让款500万元，邱欣旭于2017年11月9日将1至4号门市的产权证交付给章广芝。尔后，邱欣旭要求章广芝办理上述门市的过户登记及付还门市转让余款220万元未果，遂于2019年10月8日向法院起诉。一审庭审时章广芝提出位于潮州市***金龙毛绒织造厂经营部1至4号门市系因用地无界址坐标、坐落位置、宗地面积而无法进行不动产的权籍测量，致无法办理过户登记，并非其不作为。另查明：位于潮州市***金龙毛绒织造厂经营部1至4号门市产权登记的权属人为邱欣旭。章广芝通过向邱欣旭购买接收上述门市后，已于2018年底根据政府三旧改造的要求将1至4号门市拆除作为“蓝月湾二期住宅区”的埕地使用。一审法院认为：位于潮州市***金龙毛绒织造厂经营部1至4号门市产权登记的权属人为邱欣旭事实清楚。邱欣旭与章广芝于2017年9月26日签订的《房屋产权买卖合同》其内容并不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该《房屋产权买卖合同》应确认有效，受法律保护。合同虽约定章广芝在合同签订之日起30个工作日内付给邱欣旭500万元，余款220万元在双方办妥该房产的权属转让手续10个工作日内付清，但由于上述门市已由章广芝于2018年底根据政府三旧改造的要求拆除作为“蓝月湾二期住宅区”的埕地使用，标的物已消失，已不具备产权过户登记的条件，因此，邱欣旭请求章广芝支付剩余门市转让款220万元理由成立，可予支持。至于章广芝今后如需对上述门市办理拆迁补偿或者确权登记等手续需由邱欣旭协助办理的，邱欣旭应予协助。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《中华人民共和国共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、邱欣旭与章广芝于2017年9月26日签订的《房屋产权买卖合同》有效；二、章广芝应于判决发生法律效力之日起10内付还邱欣旭门市转让款220万元；三、驳回邱欣旭的其他诉讼请求。本案受理费24400元，由章广芝负担。二审期间，上诉人向本院提供了五份证据：1.《市政府工作会议纪要》（潮府办纪[2018]64号）、（潮府办纪[2018]90号）复印件；2.《中标通知书》复印件；3.《湘桥区凤新街道潮枫路东侧岭南大厦片区“三旧”改造项目公开确定房屋拆迁及土地使用权益人协议书》复印件；4.《凤新街道潮枫路东侧岭南大厦片区“三旧”改造有关事项公告》复印件。以上四份证据拟共同证明涉诉门市已列入“三旧”改造的范围，被上诉人作为涉诉门市登记所有权人，是房屋拆迁及补偿安置的相对人，拆迁及补偿的相关手续应由被上诉人签署办理。证据5.“潮府规[2018]19”号、“潮府规[2018]20号”政府文件复印件，拟证明集体土地与国有出让土地拆迁、改造后在赔偿上将有较明显的差距。本院依法组织当事人进行了质证。对上诉人提供的上述证据，将结合本案争议焦点及相关案件事实进行综合分析认定。二审经审理查明，除上诉人和被上诉人主张案涉门市的拆除时间存在争议，而双方又均未能提供证据加以证明外，对一审查明的案件基本事实，本院予以确认。另查明，章广芝是潮州市鸿桦房地产开发有限公司的法定代表人，2019年11月8日，潮州市鸿桦房地产开发有限公司与潮州市****办事处签订了《湘桥区凤新街道潮枫路东侧岭南大厦片区“三旧”改造项目公开确定房屋拆迁及土地使用权益人协议书》，约定潮州市鸿桦房地产开发有限公司作为项目承包人，负责潮州市湘桥区********侧岭南大厦片区“三旧”改造项目房屋拆迁及补偿安置、改造等工作。案涉门市在上述协议签订前被章广芝拆除。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：原审判决章广芝向邱欣旭支付门市转让款220万元是否正确？邱欣旭与章广芝于2017年9月26日签订《房屋产权买卖合同》，约定邱欣旭将位于潮州市***金龙毛绒织造厂经营部1至4号门市（证号：粤房地证字第C1405200、1405199、1405198、1405197号，建筑面积合计179.24平方米）以720万元的价格转让给章广芝。合同签订后，章广芝已支付购房款500万元，现双方对尚欠的220万元购房款应何时支付的问题存在争议。审理认为，案涉房屋产权买卖合同约定余款220万元在双方办妥该房产的权属转让手续10个工作日内付清，但因上述房屋在交付给章广芝之后已由章广芝自行拆除作为埕地使用，房屋已不复存在，也不再具备办理产权转让手续的条件。章广芝上诉主张“办妥房产的权属转让手续”不能等同于“办妥房产的过户手续”，在涉讼门市已列入三旧改造范围之后，“办妥房产的权属转让手续”也被赋予新的内容。对此，应结合合同的具体内容综合分析，双方《房屋产权买卖合同》于2017年9月签订，其中第四条、第五条对双方的责任作了约定：甲方（邱欣旭）应无条件配合乙方（章广芝）办理该房产的权属转让过户手续，不承担涉及转让过户手续的一切经济费用和相关责任。甲方在本次交易前应自行办妥本次交易标的的权属归属手续。乙方（章广芝）应在合同约定的时间内付清所有款项，负责办理过户手续并承担转让过户的一切经济费用。除上述条款外，双方合同中并没有其他有关房产权属转让手续的约定，因此，合同第二条有关“房产的权属转让手续”的约定指向于房产权属转让过户手续的意思是明确的，章广芝作为房屋买受人在未全额支付购房款的情况下将房屋拆除，所涉场地作为蓝月湾小区埕地使用，房产已不再具备办理转让过户手续的条件，因此，邱欣旭有权请求章广芝支付剩余购房款220万元，一审法院判决对邱欣旭的请求予以支持，处理正确。由于双方签订的房屋产权买卖合同中并未涉及“三旧”改造以及房屋是否取得赔偿款、赔偿款的多少对房屋价款是否存在影响的问题，现上诉人主张余款220万元应在扣除“三旧”改造土地赔偿款差价并办妥拆迁赔偿相关事宜后再行处理，缺乏事实依据，本院不予支持。而至于章广芝今后如在办理案涉房屋拆迁补偿或者确权登记等手续时需由邱欣旭协助办理的，邱欣旭也应予协助。综上所述，上诉人章广芝的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由上诉人章广芝负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 海审 判 员  朱 萍审 判 员  李照雄二〇二〇年八月三十一日法官助理  张晓霞书 记 员  苏 薇