安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4245号 上诉人（原审原告）：合肥暖虎公寓管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区金寨南路**中辰假日广场**。 法定代表人：陈万**，总经理。 委托诉讼代理人：李玉双，江苏正大求实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪犁，江苏正大求实律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：王海棠，女，1973年6月14日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人合肥暖虎公寓管理有限公司（以下简称暖虎公司）因与被上诉人王海棠房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初7799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 暖虎公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除暖虎公司与王海棠签订的《合肥市房屋出租委托合同》，改判王海棠退还暖虎公司租金10800元、王海棠赔偿10282元、鉴定费1500元，中介费850元，合计23432元；2.一、二审诉讼费用双方按诉讼标的承担。事实和理由：1.一审判决查明事实错误。一审查明王海棠参与协调，街道及派出所均提出“以原设计为最小出租单元，租户信息备案，必须出租至有身份的人等”建议，这些建议并不能解决小区业主应对于“绿阳苑20幢402室非法群租房的认定”。一审法院认定暖虎公司不认可处理建议，实际上是，小区业主采用暴力方式打伤带租客来看房的暖虎公司员工（有报警记录为证），导致暖虎公司无法出租房屋。也被定义为非法群租房的绿阳苑20幢202室并非暖虎公司承租，而是其他公司在暖虎公司承租约半年前承租的。202室房屋出租一直遭到绿阳苑业主的投诉，纠纷一直持续至暖虎公司承租402室房屋时。暖虎公司作为租客不可能知道小区业主对群租房的反对，但王海棠作为小区业主应当知道。王海棠在签订合同时并未告知本小区存在群租房纠纷，其主观上存在过错，至少是过失。一审法院称王海棠提出先行返还房屋，但并未说明王海婷提出先行返还房屋的时间及相关证据。2.一审法院存在程序错误，在判决中就鉴定费没有作出处理。3.一审法院称街道及派出所提出的建议并未禁止对外出租，而绿阳苑业主不认可这些建议。小区业主坚称绿阳苑20幢402室为非法群租房，继续投诉干扰，甚至暴力相加，这才是导致合同不能继续履行的关键。根据双方签订的《合肥市房屋出租委托合同》第六条第（三）款第5项、第6项规定，暖虎公司是可以行使合同约定的解除权的。合同解除后双方应当按照各自的过错承担相应的责任。 王海棠辩称，1.就暖虎公司的出租是否合法合规，王海棠在出租房屋时就询问过暖虎公司，暖虎公司回复称其是专业做房屋出租的，是合法合规的。2.暖虎公司当时说好只优化两间房屋，但到现场才知道在原来三房的基础上变更成六个房间。3.案涉房屋王海棠一直是对外出租的，签订租房合同时才会去一下案涉房屋。当时和中介签订合同时，根本无法预见邻里干扰的情况，而且在邻里投诉后也积极配合处理。当时小区物业和街道、派出所也都明确提出整改指导建议及要求手续备案等，并非处理无果。但暖虎公司并不接受整改建议，不配合整改，当场让王海棠退房租，王海棠也答应商量处理。但暖虎公司一直说王海棠违约，要求租金之外的装修款也全部退还，所以协商未成。4.一审诉讼期间，王海棠提出返还房屋，但暖虎公司拒绝。一审判决作出后，王海棠又联系暖虎公司返还房屋，但暖虎公司还是不同意。5.王海棠不构成违约，不可能赔偿装修款。且暖虎公司提出的装修款与实际鉴定结果差异很大。6.小区业主干扰也必须在合法合规的范围内，租客如果整改得当，备案齐全，小区业主也没有办法。7.橱柜是王海棠付钱装修的。8.合同中约定的优化两个房间，所谓的优化指的是隔墙。发生纠纷协商的时候也谈到房屋内暖虎公司添置的物品能搬的都可以搬离。到目前仍要求暖虎公司返还房屋，但是暖虎公司一直没有返还，导致王海棠巨大损失。关于租金王海棠可能会另案起诉。 暖虎公司向一审法院起诉请求：1.判决王海棠违反合同约定，合同解除并支付暖虎公司违约金7200元；2.判决王海棠返还暖虎公司已支付的租金10800元；3.判决王海棠赔偿暖虎公司装修损失费40000元；⒋判决王海棠赔偿暖虎公司中介费1700元；⒌王海棠承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年4月1日，暖虎公司员工魏鹏成（乙方）与王海棠（甲方）、安徽众邦房地产营销策划有限责任公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于合肥市包河区出租给乙方，乙方支付丙方中介费1700元。暖虎公司认可魏鹏成行为系职务行为。同时，暖虎公司（乙方）与王海棠（甲方）又签订《房屋出租委托合同》，即甲方将位于合肥市包河区房屋委托乙方进行管理，并同意乙方进行房屋出租；该合同对租赁期限、租金标准、支付方式及违约责任等内容作出明确约定，且均有别于王海棠与魏鹏成签订的《房屋租赁合同》；主要内容为：1.甲方授权乙方的委托期限自2019年4月1日至2024年8月31日，共计5年5个月；自2019年4月1日至2019年6月30日为第1年免租期，自2020年7月1日至2020年8月31日为第2年免租期，甲方在免租期内不收取乙方租金。2.甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新家具、物品；也同意乙方在屋内增设优化间2个，合同期满后，如甲方需要乙方拆除优化间，乙方需免费给予拆除。3.乙方按季向甲方支付租金，第一年、第二年租金标准为每月3600元，等等。⒋如因甲方亲属、邻里、物业的行为或纠纷影响乙方装修、对外出租或承租人居住，乙方无过错，甲方不配合处理或处理无果的，乙方均有权单方解除合同，等等。⒌双方如有违约，均按照月租金的两倍支付违约金，并赔偿相应的装修损失。 2019年4月1日，王海棠将案涉房屋交付于暖虎公司，暖虎公司也给付了租金10800元（三个月租金），并简单装修、增设1个优化间。此后，案涉房屋所在小区业主向物业、社居委等单位投诉“绿阳苑20幢202、402室非法群租房”，王海棠参与协调，街道及派出所均提出“以原设计单元为最小出租单元、租户信息备案、必须出租至有身份的人等”建议。但暖虎公司不认可处理结果，遂提起诉讼。在诉讼过程中，双方当事人均同意解除合同；为避免增加双方损失，王海棠提出先行返还案涉房屋，但遭到暖虎公司拒绝。 另查明，在暖虎公司申请下，受一审法院委托的安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对案涉房屋室内装修及物品的市场价值进行评估，并作出（2019）鉴字第0654号价格评估结论意见书，评估结果为：装修成本为5697元、管理费为171元、家具物品为2690元，共计8558元。经双方当事人质证后，双方均同意返还家具物品及密码锁；同时双方均认可密码锁价值仅为700元（评估价值1600元）、防盗窗安装仅为300元（评估价值为609元）、也不存在税金470.36元。故，双方认可装修价值为3488.64元（不包括密码锁700元）。 一审法院认为，针对案涉房屋，王海棠在与暖虎公司员工魏鹏成签订《房屋租赁合同》的同时，又与暖虎公司协商变更租赁期限、租金标准、支付方式等内容，双方再次签订一份《房屋出租委托合同》，同时均按照《房屋出租委托合同》履行各自权利义务；因此《房屋出租委托合同》为暖虎公司、王海棠真实意思表示，应为合法有效，现双方当事人均同意解除《房屋出租委托合同》，一审法院予以支持。 关于王海棠是否构成违约的问题。暖虎公司在对外出租房屋过程中虽存在邻里投诉的干扰，但街道、派出所等单位对于投诉提出了“以原设计单元为最小出租单元、必须出租至有身份的人、租户信息备案等”建议，并未禁止对外出租，而暖虎公司不接受整改建议，直接提出解除合同；同时，房屋出租本身受市场、价格等因素影响，邻里干扰并不必然导致房屋无法对外出租；再者，王海棠在签订合同时不能预见邻里干扰事实的发生，在发生邻里投诉后也已经积极配合处理，相关部门也有明确建议，并非处理无果；因此，王海棠不构成违约，不应承担违约责任。 关于暖虎公司提出王海棠返还租金的诉请。自2019年4月1日起，暖虎公司占有使用案涉房屋至今。在诉讼期间，王海棠提出先行返还房屋的意见也遭到暖虎公司的拒绝。故暖虎公司应当按照合同约定支付租金，其要求返还已支付的租金10800元的诉请，一审法院不予以支持。 关于暖虎公司要求王海棠赔偿装修损失40000元的诉请。虽然双方均同意返还家具物品及密码锁，且装修价值在评估后双方认可仅为3488.64元（不包括密码锁），但王海棠不构成违约，按照合同约定不应赔偿暖虎公司的装修损失。 关于暖虎公司要求王海棠支付中介费1700元的诉请，既无合同约定，也无法律规定，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回暖虎公寓管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1293元，减半收取646.5元，由暖虎公寓管理有限公司承担。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，暖虎公司与王海棠签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。在履行过程中，暖虎公司主张王海棠未事先告知案涉房屋所在小区有群租房纠纷，存在《房屋出租委托合同》第六条第（三）款第5项、第6项约定的情形，故暖虎公司有权依据上述约定解除合同并向王海棠主张违约责任。对此本院认为，双方合同中并未约定王海棠有此项告知义务，且暖虎公司作为承租人也应尽到合理使用案涉房屋的义务。故暖虎公司以此为由要求解除合同并向王海棠主张违约责任缺乏事实和法律依据，不能成立。但鉴于一审庭审中王海棠虽不同意暖虎公司提出的解除合同的理由，但对解除合同本身同意，一审法院据此确认双方均同意解除，本院亦予以确认。就合同解除后的法律后果，守约方可另行主张。 综上，暖虎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费1293元，减半收取646.5元，鉴定费3000元，由暖虎公寓管理有限公司承担；二审案件受理费386元，由暖虎公寓管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年八月五日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。