云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初637号原告（反诉被告）：玉溪市一佳汽车销售有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区明珠路。法定代表人：朱仕祥。委托诉讼代理人：郭文俊，云南铭众律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：玉溪鑫宏达汽车贸易有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区明珠路**。法定代表人：杨青。委托诉讼代理人：杨正良，云南孙文东律师事务所律师，特别授权代理。第三人：赵微，女，汉族，1986年8月8日生，住云南省玉溪市红塔区。第三人：姚应海，男，汉族，1988年9月9日生，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。原告玉溪市一佳汽车销售有限公司（以下简称一佳公司）与被告玉溪鑫宏达汽车贸易有限公司（以下简称鑫宏达公司）房屋租赁合同纠纷一案，一佳公司于2020年2月20日向本院提起诉讼。本院受理后依法适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行审理，庭审中鑫宏达公司口头提出反诉，诉请：要求一佳公司退还合同约定的承租面积5.5亩与鑫宏达公司实际承租面积差额部分（5.5亩-3109.06平方米）的租金。本院予以准许，并将本诉、反诉合并审理。2020年4月9日，一佳公司提交《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：一、解除一佳公司与鑫宏达公司之间的《场地租赁合同》和《场地租赁合同补充协议》，判令鑫宏达公司将租赁场地退还一佳公司；二、判令鑫宏达公司支付一佳公司自2020年1月1日起至合同解除之日的场地租金（其中2020年1月1日起至2020年4月1日期间租金为151250元）；三、判令鑫宏达公司支付一佳公司违约金500000元。2020年6月17日，一佳公司提交《追加第三人及其变更诉讼请求申请书》，要求追加赵微、姚应海为本案第三人，并变更诉讼请求为：一、解除一佳公司与鑫宏达公司之间的《场地租赁合同》和《场地租赁合同补充协议》，判令鑫宏达公司将租赁场地退还一佳公司，第三人赵微、姚应海协助履行腾房义务；二、判令鑫宏达公司支付一佳公司自2020年1月1日起至合同解除之日的场地租金，以及合同解除后至实际腾房之日的房屋占有使用费（以每年租金605000元按实际天数计算）；三、判令鑫宏达公司支付一佳公司违约金500000元。本院予以准许，之后适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行审理，一佳公司委托诉讼代理人郭文俊、鑫宏达公司委托诉讼代理人杨正良到庭参加诉讼，第三人赵微、姚应海经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。经审理认定，2011年6月10日，一佳公司（曾用名玉溪恒强汽车销售有限公司）与红塔区玉带路街道办事处冯井社区居委会十一组签订《租赁合同》，合同内容为红塔区玉带路街道办事处冯井社区居委会十一组将位于玉溪市亩的土地租给一佳公司使用，租期10年，自2011年1月1日至2020年12月31日止。2011年7月29日，一佳公司与案外人玉溪凯盛汽车销售服务有限责任公司（以下简称凯盛公司）签订《场地租赁合同》，约定一佳公司将位于玉溪市原玉溪汇众汽车商贸有限公司使用的全部场地面积约5.5亩（含10间门面，系一佳公司向红塔区玉带路街道办事处冯井社区居委会十一组承租场地中的一部分，以下简称涉案场地）租给凯盛公司使用，租期自2011年8月1日至2020年12月31日，共计9年5个月，其中2016年1月1日至2020年12月31日期间每年租金为605000元，每年12月15日前一次性交清下一年度的租金，还约定一方违约应支付守约方违约金500000元。2012年6月21日，凯盛公司与鑫宏达公司签订《场地租赁合同》，约定凯盛公司将玉溪市明珠路127-10号汽车修理车间场地一个面积约2600平方米租给鑫宏达公司使用，租期自2012年7月1日至2020年12月31日，共计8年6个月。2012年9月30日，凯盛公司与鑫宏达公司签订《场地租赁合同》，约定凯盛公司将玉溪市汽车销售场地一个面积约900平方米租给鑫宏达公司使用，租期自2012年10月1日至2020年12月31日，共计8年3个月。2015年10月30日，凯盛公司与鑫宏达公司签订《资产转让协议》，约定凯盛公司将资产转移给鑫宏达公司，其中包括凯盛公司的房屋建筑物及内部装修、凯盛公司和一佳公司签订的场地租赁合同，转让款为700000元，交割日为2015年5月9日。2015年11月12日，凯盛公司（甲方）、鑫宏达公司（乙方）、一佳公司（丙方）签订《场地租赁合同补充协议》，约定“鉴于甲方资产已全部转让给乙方，经甲乙丙三方共同协商，原甲方和丙方于2011年7月29日签订的场地租赁合同，现由乙方和丙方继续履行该合同，并由乙方按合同标的金额承担税费。自2016年1月1日起，乙方的场地租赁费及相应税费直接交给丙方，并由丙方履行与冯井11组签订的租赁合同。当甲方、乙方提供给丙方双方签订的合法转让手续后，由乙方和丙方继续执行2011年7月29日签订的场地租赁合同”。该份补充协议签订后，鑫宏达公司按照2011年7月29日一佳公司与凯盛公司签订的《场地租赁合同》约定向一佳公司支付了截止2019年12月31日的租金。鑫宏达公司未按约在2019年12月15日前向一佳公司支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金605000元，经多次催要，鑫宏达公司至今未付。2019年12月30日，鑫宏达公司的杨康明与第三人姚应海签订《房屋租赁协议》，杨康明将鑫宏达公司从一佳公司承租场地中的一部分转租给姚应海，租期自2020年2月1日至2020年12月31日。2019年7月17日，鑫宏达公司的杨康明与第三人赵微签订《房屋租赁合同》，杨康明将鑫宏达公司从一佳公司承租场地中的一部分（修理部房屋）转租给赵微，租期自2019年7月17日至鑫宏达公司房屋整体到期为止。鑫宏达公司向姚应海、赵微收取了租金。本案受理后，鑫宏达公司申请对其承租的场地面积等进行测量鉴定，本院予以准许并委托云南弘力房地产土地资产评估有限公司鉴定，云南弘力房地产土地资产评估有限公司出具《玉溪市红塔区明珠路127-12号（玉溪鑫宏达汽车贸易有限公司）占地面积测绘工作报告》，载明“六、测绘结果1、玉溪鑫宏达汽车贸易有限公司使用的全部占地面积共计3526.74平方米，由三部分构成。其中共用通道93.27平方米、公共部分306.99平方米、建筑占地面积3126.48平方米。2、建筑占地面积包括：卫1（14.68平方米）、卫2（17.42平方米）、厨房（60.46平方米）、展厅及修理厂（3033.92平方米）；3、建筑物内框（内墙至内墙）占地面积：3058.12平方米3、建筑物外框（外墙至外墙）占地面积：3109.06平方米”。鑫宏达公司支出鉴定费12000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，2011年7月29日一佳公司与案外人凯盛公司签订租赁合同，凯盛公司向一佳公司承租涉案场地，2015年11月12日，一佳公司、凯盛公司、鑫宏达公司三方签订《场地租赁合同补充协议》，约定由鑫宏达公司作为承租方与一佳公司继续履行2011年7月29日的租赁合同，之后一佳公司、鑫宏达公司履行2011年7月29日的租赁合同至今，一佳公司、鑫宏达公司建立了租赁合同关系，该租赁关系系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，一佳公司、鑫宏达公司应当严格按照合同约定履行各自的义务。鑫宏达公司未按约定在2019年12月15日前向一佳公司支付2020年度的租金，经多次催要至今仍未支付，已经严重违约，对于一佳公司要求解除双方2011年7月29日《场地租赁合同》及2015年11月12日《场地租赁合同补充协议》并由鑫宏达公司返还涉案场地的诉请，符合法律规定，本院予以支持，双方之间的《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》于鑫宏达公司收到一佳公司的《变更诉讼请求申请书》之日（2020年4月13日）解除，鑫宏达公司应将涉案场地返还一佳公司，第三人赵微、姚应海作为次承租人应履行协助腾退义务。因一佳公司、鑫宏达公司均认可2011年7月29日一佳公司与凯盛公司所签租赁合同上的“10间门面”现在已经不复存在，因此该“10间门面”不在腾还范围之内。对于鑫宏达公司依据2015年10月30日与凯盛公司所签《资产转让协议》转让而来的建筑物及内部装修，因一佳公司不同意利用，该部分建筑物及内部装修由鑫宏达公司自行处理。鑫宏达公司应支付2020年1月1日至2020年4月13日的租金，经计算为170726元（605000元÷365天×103日），自2020年4月14日起的房屋占用使用费按每日1658元（605000元÷365天）计算至鑫宏达公司实际腾退场地之日。关于一佳公司提出由鑫宏达公司支付违约金500000元的诉请，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本案租赁合同的履行情况、鑫宏达公司的违约情况及2019年年末至今新型冠状病毒疫情对于经济的影响等因素，本院确定由鑫宏达公司支付一佳公司违约金50000元。关于鑫宏达公司的反诉请求，2011年7月29日《场地租赁合同》载明的涉案场地面积为约5.5亩，经云南弘力房地产土地资产评估有限公司测绘，鑫宏达公司承租场地面积为3203.33平方米（建筑占地面积3109.06平方米及共用通道93.27平方米），合同载明的面积与实际面积存在差距，但是2011年7月29日《场地租赁合同》对涉案场地面积的表述是“约5.5亩”，并非以精确的面积（平方米）作为租金的计算依据，而是将承租场地作为一个整体确定租金。鑫宏达公司2012年6月21日、2012年9月30日分两次从凯盛公司承租部分涉案场地的合同上对面积的表述也是“约2600平方米”、“约900平方米”，鑫宏达公司未向凯盛公司提出异议。2015年11月12日，一佳公司、鑫宏达公司、凯盛公司三方签订补充协议后，鑫宏达公司与一佳公司履行合同至今已有四五年时间，鑫宏达公司也未向一佳公司提出异议，在一佳公司诉至本案后，鑫宏达公司对涉案场地面积提出异议，并据此提出反诉，有违诚实信用原则，因此，对鑫宏达公司提出一佳公司交付的场地面积不符合合同约定、一佳公司违约在先的意见，本院不予采信，对鑫宏达公司据此提出的反诉请求，本院不予支持。鑫宏达公司支出的测绘费12000元由其自行承担。第三人姚应海、赵微经传唤未到庭参加诉讼，举证质证及答辩等不利诉讼后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）玉溪市一佳汽车销售有限公司与被告（反诉原告）玉溪鑫宏达汽车贸易有限公司之间2011年7月29日的《场地租赁合同》、2015年11月12日的《场地租赁合同补充协议》于2020年4月13日解除，被告（反诉原告）玉溪鑫宏达汽车贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于玉溪市原玉溪汇众汽车商贸有限公司使用的全部场地（面积约5.5亩）腾还原告（反诉被告）玉溪市一佳汽车销售有限公司，第三人赵微、姚应海应履行协助义务；二、由被告（反诉原告）玉溪鑫宏达汽车贸易有限公司于本判决生效之日起三十内支付原告（反诉被告）玉溪市一佳汽车销售有限公司自2020年1月1日起至2020年4月13日的租金170726元，并按每日1658元的标准支付自2020年4月14日起至实际腾还场地之日的房屋占用使用费；三、由被告（反诉原告）玉溪鑫宏达汽车贸易有限公司于本判决生效之日起三十内支付原告（反诉被告）玉溪市一佳汽车销售有限公司违约金50000元；四、驳回被告（反诉原告）玉溪鑫宏达汽车贸易有限公司的反诉请求。本诉案件受理费9910元，减半收取4955元，反诉案件受理费7900元，减半收取3950元，测绘费12000元，三项合计20905元，由被告（反诉原告）玉溪鑫宏达汽车贸易有限公司负担。本判决中货币单位均为人民币。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  谢雪魁二〇二〇年八月十七日书记员  徐 妍