福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申2126号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司，住所地福建省周宁县狮城镇名仕时代广场**楼**。 负责人：阮恒毅，该分公司经理。 委托诉讼代理人：王伟，湖南弘一律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：福建省荣基伟业投资发展有限公司，住所地福建省周宁县狮城镇名仕时代广场。 法定代表人：李成富，该公司总经理。 再审申请人宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司（以下简称宏昌公司）因与被申请人福建省荣基伟业投资发展有限公司（以下简称荣基公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省宁德市中级人民法院（2019）闽09民终1493号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 宏昌公司申请再审请求：撤销一、二审判决，改判荣基公司向宏昌公司支付2016年5月1日至2019年4月30日的物业服务费851475.38元，并从2019年6月12日起以851475.38元为基数按每日万分之一支付违约金至实际还清之日。事实和理由：（一）一审判决认定宏昌公司未能提供证据证明物业移交购房人时间不予支持部分房屋物业费是错误的。交房时间应以开发商发出的交房通知书为准，而交房通知书由开发商和业主持有，荣基公司对房屋交付时间有异议，应当提供证据证明。物业服务企业只知晓业主入住时间，只要举证依据物业服务合同有权收取物业费即可。一审举证责任分配不合理。二审判决遗漏审理且未支持宏昌公司对一审未支持部分房屋物业费的上诉请求。（二）二审判决认定《补充协议》对宏昌公司具有约束力是错误的。1.《补充协议》是伪造的，没有经办人签名，未经双方主要负责人签字确认，加盖的公章系仿冒的，不是荣基公司与周宁县祥和物业管理有限公司（以下简称祥和公司）合法有效的真实意思表示，不能作为定案依据。2.二审判决依据阮某同属宏昌公司和祥和公司的股东以及祥和公司现法定代表人马美玉与阮某系母子关系，推定宏昌公司应当知晓《补充协议》的存在，严重违反公司法及相关司法解释关于公司人格独立和股东权利行使的规定。阮某不是祥和公司的实际控制人和经营管理人，在荣基公司提交《补充协议》前完全不知晓。《补充协议》于2015年1月就已签订，马美玉于2016年4月才新增成为祥和公司的股东，其对《补充协议》根本无法知情。《前期物业管理合同》《名仕时代广场前期物业管理合同补充协议》没有体现《补充协议》内容。3.即便宏昌公司的股东知晓《补充协议》内容，但根据法律规定，公司对外独立行使民事权利和承担民事义务，结合合同相对性原则，《补充协议》只能约束荣基公司与祥和公司。（三）二审判决适用法律错误。即便《补充协议》真实有效，也只能约束荣基公司和祥和公司。1.《补充协议》是独立的债务免除协议，不是荣基公司与祥和公司签订的《前期物业管理合同》的从合同。《补充协议》约定“案涉项目所有房屋、店面出售后的物业管理服务费均由祥和公司与业主直接签订物业管理合同，与荣基公司无关”“出售前不存在物业管理服务费用”，表明祥和公司与业主的权利义务关系另行约定，《补充协议》是独立的费用结算协议。2.《前期物业管理合同》和《补充协议》约束对象不同，效力不同步。《前期物业管理合同》约束祥和公司和全体业主及荣基公司，而《补充协议》对全体业主没有约束力，因此不是《前期物业管理合同》的组成部分。3.根据《物业管理条例》第41条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故该笔物业费是物业企业对项目服务享有的法定债权，除非物业服务企业书面同意，否则不能免除。从荣基公司与宏昌公司签订的《前期物业管理合同》《名仕时代广场前期物业管理合同补充协议》内容来看，双方并未约定免除空置房物业费。综上，请求对本案进行再审。 荣基公司提交意见称，双方签订《前期物业管理合同》仅是合同主体变更的意思表示，宏昌公司在三方签订协议时知晓《补充协议》的存在，《补充协议》作为《前期物业管理合同》不可分割的一部分一并转移。宏昌公司申请再审的理由不能成立，应予驳回。 本院经审查认为，2014年7月24日荣基公司与祥和公司签订《前期物业管理合同》约定荣基公司按合同支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费，2015年1月1日双方签订《补充协议》约定案涉房产出售前不存在物业管理服务费，应认定《补充协议》变更了《前期物业管理合同》中对尚未出售房屋收取物业费相关条款的约定，《补充协议》是《前期物业管理合同》的组成部分。2016年1月10日荣基公司、祥和公司与宏昌公司三方签订《名仕时代广场前期物业管理合同补充协议》（以下简称《三方补充协议》），约定由宏昌公司承续履行原前期物业管理合同未履行完的任务及约定的内容，应视为荣基公司同意祥和公司将《前期物业管理合同》项下的权利义务全部转移给宏昌公司。宏昌公司主张《三方补充协议》没有体现《补充协议》的内容，故《补充协议》对其没有约束力。从三方缔约过程来看，2015年1月1日荣基公司与祥和公司签订《补充协议》时，阮某是祥和公司的股东并担任监事。2016年1月10日《三方补充协议》签订时，阮某既是祥和公司的股东，也是宏昌公司的股东。阮某及其母亲马美玉分别代表宏昌公司和祥和公司在《三方补充协议》上签名、签章，故宏昌公司对其承继的合同项下的权利义务内容应当知晓。2016年1月10日荣基公司与宏昌公司签订的《前期物业管理合同》其内容与2014年7月24日荣基公司与祥和公司签订的《前期物业管理合同》内容相同，合同签订时间亦倒签至2014年7月24日，结合《三方补充协议》并未明确约定《补充协议》作废，宏昌公司亦未举证自2016年5月1日进驻名仕时代广场提供物业服务后在合理期限内就空置房物业费向荣基公司提出异议，基于以上事实，二审判决认定宏昌公司在签订《三方补充协议》时应当知悉《补充协议》存在，宏昌公司承继祥和公司的权利义务，《补充协议》应一并承继，并无不当。宏昌公司主张《补充协议》是伪造的，是荣基公司与祥和公司之间独立的债务免除协议，对其不具有约束力，缺乏依据，理由不能成立。 综上所述，宏昌公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司的再审申请。 审 判 长 卢     椰     枫 审 判 员 陈           曦 审 判 员 黄           挺 法官助理 二〇二〇年八月二十七日杨静 书 记 员 陈     思     航 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。