福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初1100号 原告：张漩，女，汉族，1985年8月7日生，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：柯伟锋，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟嘉，福建瀛坤律师事务所实习律师。 被告：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所。 法定代表人：林庆明，总经理。 委托诉讼代理人：温锦标，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致律师事务所律师。 原告张漩与被告惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。张漩之委托诉讼代理人柯伟锋，惠元公司之委托诉讼代理人温锦标、吴建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张漩向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付逾期交房违约金15422元（以1274545元为基数，自2019年11月16日起按每日万分之一暂计算至2020年3月15日，具体计算至案涉房产符合交房条件且被告实际交付之日止）；二、被告立即向原告支付逾期交车位违约金21261元（以190000元为基数，自2018年1月1日起按每日万分之一计算180天至2018年6月29日为3420元，自2018年6月30日起按每日万分之一点五暂计算至2020年3月15日17841元，具体计算至案涉车位符合交付条件且被告实际交付之日止）；三、被告如未在生效判决书规定履行期限内向原告支付逾期的违约金，则应以未支付违约金总金额为基数，按年利率6%向原告支付利息损失。四、被告承担本案的诉讼费（保全费、诉讼财产保险费、担保费等）。后张漩向本院申请撤回第二项、第三项诉求。 事实与理由：2014年11月14日，原被告双方签订了一份《厦门市商品房买卖合同》（合同编号：×××43）。合同约定：（1）被告将其开发的位于同安区××村××层××室商品房出售给原告，建筑面积共127.48平方米，总价款为人民币1274545元；（2）被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付原告使用；（3）本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件6），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由被告承担的责任，或加重原告责任，排除原告主要权利的内容。合同签订后，原告依约向被告支付首付款，并办理按揭贷款，而被告却始终怠于履行己方义务，迟迟未按合同约定履行交房等相关义务。（4）2018年原告向贵院提起诉讼，之后双方达成和解协议：若被告在2019年11月15日之前未能按商品房买卖合同约定的交付条件通知原告交房，则被告应于2019年11月16日之日起按合同总价款的日万分之一向原告支付逾期交房违约金，每季度最后一天通过转账的形式支付违约金，至交房为止。若被告未按前述约定支付违约金，则原告有权另案起诉。 2017年2月17日，原被告双方签订了一份《厦门市商品房买卖合同》。合同约定：（1）被告将其开发的位于同安区××村××室××层××号车位出售给原告，建筑面积共58.78平方米，总价款为人民币190000元；（2）被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付原告使用；（3）本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件6），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由被告承担的责任，或加重原告责任，排除原告主要权利的内容。（4）被告逾期交房，逾期超过180日，合同继续履行，逾期时间在180日以内（含180日），被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，逾期时间超过180日的部分，则被告按日向原告支付已付购房款万分之一点五的违约金。现原告在保留解除权的前提下，有权要求被告支付逾期交房违约金。 惠元公司辩称：一、对于车位合同，惠元公司存在可以据实延期交房的合理事由。（一）出现合同约定的天气顺延因素。自案涉合同签订日至约定交房日2017年12月31日，厦门地区出现24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）天数为91天，惠元公司可据实延期交房，在顺延期间再次发生天气因素的顺延事由计29天。（二）因线路检修、政府管制等因素影响工期。其中停电一天，因厦门金砖会议期间停工五天。（三）因供电部门选址、增设电房专用通道等要求影响了工期，供电部门提出的新要求，属于惠元公司不能控制的因素，应予合理顺延工期。二、案涉房产已具备合同约定的交房条件，惠元公司已通知原告2020年3月21日办理收房手续，原告请求违约金计至实际交付之日不当。三、2019-nCoV疫情属于不可抗力，福建省启动突发公共卫生事件一级响应期间，各方当事人均应遵守疫情防控要求，避免聚集性疫情，商品房未能交付的责任不能归咎于惠元公司，受疫情影响延迟30多天交房，惠元公司不应承担责任。四、原告的第三项诉讼请求于法无据。五、本案将住宅和车位一并起诉，两个《商品房合同》是不同的法律关系，约定的违约金标准不同，不能合并审理。 经审理查明：2014年11月14日，张漩与惠元公司签订一份合同编号为×××43的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及合同补充协议（以下简称附件六）。合同第三条约定，张漩购买惠元公司在厦门市同安区××层××室商品房，建筑面积127.48平方米。合同第四条约定，该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米9998元，总金额为1274545元。同时合同第八条第一款约定，出卖人应当在2017年12月31日前将符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用，后因惠元公司未能在合同约定期限内交房，张漩于2018年9月14日向本院提起诉讼，要求惠元公司支付逾期交房违约金，后双方达成和解，惠元公司同意支付张漩补偿金30617元，同时惠元公司承诺，若在2019年11月15日之前未能按商品房买卖合同约定的交付条件通知张漩交房，则自2019年11月16日起按合同总价款的日万分之一向张漩支付逾期交房违约金，每季度最后一天通过转账的形式支付违约金，至交房为止。若惠元公司未按前述约定支付违约金，则张漩有权另案起诉。后惠元公司依约支付张漩补偿金30617元，但未能在2019年11月15日之前交房，亦未向张漩支付后续逾期交房违约金，张漩遂于2020年4月9日向本院提起诉讼。 另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区（原星海湾高层区1#、2#楼），于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全身玻璃幕墙安全防护工作的意见》。期间，惠元公司和谐天下一、二区幕墙工程施工图交由设计单位进行整改，2016年7月11日经福建省建筑工程技术中心审查合格。2018年5月起，惠元公司因变压器、配电站选址等问题被国网（厦门）供电有限公司要求整改。后案涉商品房于2020年1月14日经过消防验收合格，2020年1月20日，经五方验收合格，至此案涉商品房及车位具备法定交付条件。 2020年3月8日，惠元公司向张漩发出交房通知书，通知其于2020年3月16日至2020年3月24日办理交房，其所购买的案涉商品房所在和涛阁具体交房时间为2020年3月21日，同时说明若其事务繁忙，可在集中交楼时间过后（即2020年3月24日之后）另行预约收房时间，但是惠元公司不承担前述通知交房期限之后的逾期交房违约责任。张漩于2020年3月10日收到该交房通知书后，拒绝与惠元公司办理交房手续。截止至本庭开庭前，双方尚未办理交房手续。 庭审中，惠元公司表示认可双方之前对于逾期交房违约金的约定，同时提出其交房有受到新冠疫情的影响，应酌情予以扣减。 上述事实，有张漩提交的《商品房买卖合同》、合同补充协议、不动产统一发票、补充合同、询问笔录等，以及双方当事人的陈述等证据证实。以上证据经双方当事人质证和本院审查核实，相应的证明力本院确认并在卷佐证。 本院认为，双方对于逾期交房违约金达成的和解约定系双方真实的意思表示，并违反法律的强制性规定，本院予以确认。惠元公司未能在约定的时限内向张漩交付讼争商品房，理应按照约定向张漩支付逾期交房违约金。同时案涉商品房等已于2020年1月20日具备交房条件，2020年3月8日惠元公司通知张漩办理收房手续，最迟办理时间为2020年3月24日，张漩于2020年3月10日收到该通知却未前往办理，故本院依法认定收房时间为2020年3月24日，惠元公司应向张漩支付2019年11月16日至2020年3月24日的逾期交房违约金。因双方合同约定的交房时间系2017年12月31日，和解约定的最后交房时间为2019年11月15日，新冠肺炎疫情发生在2020年1月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任......当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故对该事由本院不予考虑延期。惠元公司应付逾期交房违约金为16569.1元（1274545元×0.0001×130天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告惠元（厦门）房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张漩支付逾期交房违约金计人民币16569.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币214元，适用简易程序减半收取107元，由惠元（厦门）房地产发展有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 李 金 森 二〇二〇年八月十日 法官助理 康珊良子 书 记 员 康 丽 凤 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 窗体底端 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。