江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初11231号 原告：苏州创凯自动化设备有限公司，住所地常熟市联丰路**，统一社会信用代码913205810551523193。 法定代表人：黄伏兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾雨挺，江苏正盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦瑜培，江苏正盛律师事务所律师。 被告：常熟兰生和腾工业地产开发有限公司，，住所地常熟市联丰路**统一社会信用代码91320581MA1MFG0N28。 法定代表人：陆建芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尤卫忠，江苏泰实律师事务所律师。 原告苏州创凯自动化设备有限公司与被告常熟兰生和腾工业地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序并公开开庭进行审理。原告苏州创凯自动化设备有限公司的委托诉讼代理人顾雨挺、秦瑜培、被告常熟兰生和腾工业地产开发有限公司的委托诉讼代理人尤卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州创凯自动化设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告无偿为原告维修常熟市高新区联丰路68号创元产业园24栋厂房出现的梁体部位及地坪的多处裂缝；2、判令被告按每天770元支付第三层的空置费至实际维修结束之日，暂计从2019年3月18日至2019年8月21日起诉之日共计117810元。3、诉讼费用、保全费用均由被告承担。事实和理由：2019年2月20日，原告与被告签订合同编号CYZR2018003《工业厂房转让合同》，购买被告开发建设的厂房，该厂房共三层，建筑面积2777.25平方米，每层面积为925.75平方米。2019年3月18日，被告将房屋交付给原告，并同时提供了《工业厂房质量保证书》。2019年3月20日，原告对于该厂房开始装修，装修的顺序为2楼、1楼、3楼，2019年4月12日开始3楼装修，在装修当天发现整层楼面有不同宽度、深度的裂缝。故4月13日停止施工，4月15日以书面通知被告。被告接到书面通知后经双方多次沟通，被告均以涉案厂房楼面的裂缝并非是本身质量问题引起而推脱责任，不履行维修义务。由于此楼层存在严重的质量问题无法进行装修且存在重大的安全隐患，原告已将此楼层空置。故对于空置的第三层楼产生的空置费用，则按照同地段的房租每天770元计算。综上所述，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告常熟兰生和腾工业地产开发有限公司辩称，一、被告根据双方所签订的《工业厂房转让合同》，将符合质量要求的房屋按期交付给原告，已履行了合同义务，房屋交付时，根据合同约定，被告通知了原告验收房屋，原告指定人员张文华验收房屋过程中，并未对“地;地面&rdquo否存在问题提出任何异议，并在相关验收表上签字确认。二、原告接收房屋后未按照合同和客户手册的规定正确使用房屋，而是在未经相关审批手续的情况下进行野蛮装修，直接造成房屋发生裂缝。具体如下：1、原告违反相关合同和手册，存在有损房屋结构的情况。双方合同和手册的约定情况如下：（1）合同第14条“该厂房使用期间不得擅自改变建筑主体结构、承重结构和用途”；（2）合同附件《工业厂房使用说明书》使用注意事项对主体结构使用的规定“主体结构和钢筋混凝土梁、板、柱、墙不能开凿、拆除”；（3）客户手册-装饰装修管理规定第15条“客户在未获得物业公司的书面特别批准下，不得挖槽、切割、砍凿地板、柱和结构墙”，第25条“所有因客户的装修工程及其以后的使用所造成的破坏、操作及其影响等，完全由客户负责赔偿”；（4）客户手册-产业园管理规定-八、楼宇使用及维护管理规定-2、客户使用房屋不得有下列行为：“对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、扶手、屋面、玻璃等处进行凿、拆、搭占等损坏行为”。根据上述约定和规定，原告应清楚知悉使用重型机械对楼板进行打磨是严重损坏楼板结构的行为，在此情况下仍采纳上述操作方式，直接导致楼板层等相关部位发生损坏，原告应自行负责。2、原告所委托的装修工程存在不规范的情形。原告在装修之初，未按相关方面的要求对装修工程进行报建，其所委托的装修企业也不具备必要的装修资质，因此导致施工操作不规范。3、原告所委托的装修企业所使用的磨光机在楼层上打磨楼面，造成大量反复载荷，又减少了楼面厚度，直接破坏了房屋结构，是造成裂缝的直接原因。三、原告因野蛮施工造成的房屋维修，根据双方合同约定，被告本不承担责任（根据合同第12条）。经法院委托鉴定，鉴定机构认为原告使用设备打磨地面的对导致裂缝有一定原因，被告认为，由于鉴定人员未对相关设备进行调查，导致对设备的实际致损原因估计不足，涉案房屋与该房地产项目上其他房屋是由一家施工单位施工的，其他房屋均未发生楼面开裂的情况，足以证明原告的装修行为对损害后果的影响是很大的。四、关于原告要求被告对房屋进行修复的诉请，因被告虽系项目开发单位，但无施工资质，也不具备修复能力，且经被告与原施工单位联系，原施工单位表示现在因公司另有项目，无法组织人员到场施工，因此，代理人认为，为避免判决修复后无法执行，建议由法院直接判决以经济补偿方式处理，由原告另行委托其他具有施工资质和修复能力的施工单位进行修复。五、关于原告所称房屋未能出租，导致空置损失的诉请，因原告未能向法院提供相关损失的证据，该诉请不应支持。综上，请求法院根据相关事实和法律，作出公正判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月20日，原告（受让方）与被告（出让方）签订一份合同编号为CYZR2018003号的《工业厂房转让合同》，约定被告将案涉厂房（位于常熟市联丰路**，面积2777.25平方米，框架结构，总建筑层数3层）出售给原告，厂房总价款为12290000元……保修责任：厂房自交付使用之日起，按照《厂房使用说明及保修责任书》承诺的内容承担相应的保险责任。在厂房保修期限内发生质量问题，出让方应当履行保修义务。因不可抗力或者非出让方原因造成的损坏，出让方不承担责任，但可协助维修，维修费用由受让方承担……交付标准为：外墙：涂料；内墙、顶棚、地、地面生间：毛坯；门窗：外部门窗安装到位；电梯：预留电梯井道；其他：……内部需二次装修自行完善。楼梯：毛坯，护栏安装到位。照明：有基本照明，生产区无照明需二次装修安装……此后，被告依约交付厂房（含客户手册、工业厂房使用说明书），原告接收房屋并依约支付相应对价及费用。2019年3月20日，原告开始对案涉厂房进行装修。2019年4月15日，原告向被告发出《告知函》，内容为：“我方向贵司常熟高新区联丰路68号创元产业园购买的24栋厂房，目前处于装修状态，发现楼层有质量问题，存在非常严重的安全隐患，质量问题如下：1、西面楼梯间南北面出现墙体斜向45°整条裂缝；2、一楼发现梁体部位下沉，出现裂痕，地，地面其它地方高于梁体部位疑桩基不牢；3、三楼楼面所有梁体部位有很多纵向裂纹，目前最宽的已达2mm，并贯穿整个楼层，楼面下沉比梁体部分低2到3公分左右。估计楼顶层也存在质量问题（相关照片文件如附件）。基于以上安全隐患问题，我方认为二三楼存在严重安全隐患，不适合入驻，现已经贴好安全警告标语，请贵司尽快处理”。被告收到原告的《告知函》后于2019年4月19日复函称：“贵公司2019年4月15日及2019年4月17日来函收悉。经我公司及施工总承包单位振华集团（昆山）建设工程股份有限公司共同现场勘察认为：我公司2019年2月28日交付给贵公司的常熟市联丰路68号24幢厂房为验收合格厂房。贵公司反映的情况是贵公司聘请的装修施工单位不规范施工造成，应由贵公司自行承担相应损失，与我公司无关。特此函复”。 诉讼过程中，原告提交房屋工程质量鉴定申请书，申请事项为：1、对位于常熟市高新区联丰路68号创元产业园24栋厂房二楼、三楼出现的梁体部位及地坪裂缝的形成原因进行鉴定；2、对应上述所产生的裂缝是否可以修复；如若可以修复，出具修复的实施方案。本院依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2019年11月26日出具第SF201911204号鉴定报告，载明：五、裂缝原因分析及鉴定意见：根据上述针对性现场检查、检测结果，依据国家相关规范、标准的规定，对常熟市高新区联丰路68号创元产业园24栋厂房梁板裂缝原因分析及鉴定意见如下：1、涉案房屋楼板及梁表面存在粉刷层裂缝，其产生主要系材料温度收缩变形所致。2、根据涉案房屋混凝土构件上裂缝的形态分布，结合检测数据分析：（1）三层及屋面梁混凝土裂缝、二层和屋面层楼板混凝土裂缝主要系材料温度、收缩变形所致；与混凝土施工工序施工质量控制不当有一定关系；（2）三层楼板混凝土裂缝主要与混凝土施工工序施工质量控制不当有关。3、后期装修施工地面打磨机械振动等对二层、三层粉刷层及混凝土裂缝的产生（或发展）也存在一定的不利影响。六、修复方案：6.1修复原则：根据法院委托，依据国家有关标准，对涉案房屋存在的裂缝指定维修方案。6.2修复方案6.2.1板底和梁表面粉刷层裂缝修复范围：详见附件1和表4-1中所列出的粉刷层裂缝。修复方法：沿裂缝两侧各50mm铲除现有粉刷层，按原建造要求恢复粉刷层。6.2.2板底和梁表面混凝土表面裂缝修复范围：详见附件1和表4-1中所列出板底和梁表面混凝土表面裂缝。注：板底和梁表面混凝土表面裂缝需待板底和梁表面粉刷层铲除后进一步确认范围。修复方法：1、用钢丝刷等工具清除混凝土裂缝表面的灰尘、浮渣及松散等污物，并对裂缝表面清理干净；2、采用压力注射法将高强度的裂缝修补胶注入到裂缝腔内。3、按原设计原建造要求恢复粉刷层。6.2.3三层板面裂缝修复范围：详见附件1所列出三层版面裂缝①板面支座位置处，修复方法：见该鉴定报告示意图。②其余位置处修复方法：1、用钢丝刷等工具清除混凝土裂缝表面的灰尘、浮渣及松散等污物，并对裂缝表面清理干净；2、采用压力注射法将高强度的裂缝修补胶注入到裂缝腔内。6.2.4二层板面裂缝修复范围：详见附件1所列出二层板面裂缝，修复方式：1、用钢丝刷等工具清除混凝土裂缝表面的灰尘、浮渣及松散等污物，并对裂缝表面清理干净；2、采用压力注射法将高强度的裂缝修补胶注入到裂缝腔内。原告为此花费鉴定费60000元。原告因对上述鉴定结论有异议，申请鉴定人员出庭接受质询，为此花费鉴定人员出庭交通费、出庭费等1500元。 原告在对鉴定人员质询后再次提出房屋工程质量补充鉴定申请，事项为：1、对第SF201911204号《鉴定报告》中表4-1梁开裂现状检查结果中第17-18、20-26、28、30-31项中粉刷层开裂再进一步打开粉刷层对其混凝土表面是否开裂进行补充鉴定。2、《鉴定报告》附件中第13页、14页中下方标注：未注明处均为粉刷层表面裂缝，现需进一步确认是否均为混凝土本体裂缝或贯穿性裂缝进行补充鉴定。3、《鉴定报告》修复方案中，修复方法采用压力注射法将高强度的裂缝修补胶注入到裂缝腔内，以及结构性裂缝修复方案工艺的时效性及后期楼板承载是否安全有效需进一步确认。本院依法再次委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2020年4月1日出具第SF202004037号鉴定报告，载明：四、修复方案：4.1修复原则根据法院委托要求，依据国家有关标准，对涉案房屋存在的裂缝制定维修方案。4.2修复方案根据上述针对性的检查结果，结合裂缝出现部位、长度及宽度，以上梁板表面混凝土裂缝主要系材料温度、收缩变形所致，修复方法如下：1、用钢丝刷等工具清除混凝土裂缝表面的灰尘、浮渣及松散等污物，并对裂缝表面清理干净；2、采用压力注射法将高强度的裂缝修补胶注入到裂缝腔内；3、按原设计原建造要求恢复粉刷层。原告为此花费鉴定费20000元。 诉讼过程中，原告申请对第SF201911204号《鉴定报告》中修复方案之工程造价进行鉴定，本院依法委托华建工程咨询（苏州）有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2020年5月22日出具造价鉴定报告（征求意见稿），原告随后对第SF201911204号《鉴定报告》、第SF202004037号《鉴定报告》中，附件中所标注的二层楼板裂缝、三层楼板板面裂缝、楼板板底裂缝、屋面层楼板板底裂缝分布示意图中裂缝条数的数量是否和现场实际测量、检查的条数数量一致，是否为1:1比例请鉴定机构给予书面说明，如若缺少及时书面补正。南京东南建设工程安全鉴定有限公司对此出具异议答复函，答复如下：1、因涉案工程三层板面裂缝开裂较为严重，因此对该处裂缝修复方式为凿除局部范围内全部混凝土，故第一份SF201911204号报告中该部分区域裂缝长度标注为示意裂缝位置，不涉及到裂缝长度对后续造价影响。2、为判断钢筋混凝土构件表面是否有裂缝，需要当事人配合铲除钢筋混凝土构件表面粉刷，我们现场勘查时告知当事人，并要求当事人将其认为有疑问的粉刷缝均铲除判断是否存在混凝土裂缝，因此在第二份SF202004037号补充鉴定报告中，对涉案房屋中的部分混凝土结构表面裂缝是根据现场申请方所铲除表面粉刷后实际情况进行逐一记录的，且现场检查内容已经过当事人书面签字确认。华建工程咨询（苏州）有限公司于2020年6月24日出具造价鉴定报告，鉴定结论为：经鉴定，根据南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的第SF201911204号、第SF202004037号鉴定报告中的修复方案计算，鉴定造价为174816.61元。原告为此花费鉴定费3000元。 诉讼过程中，原告确认2019年4月12日开始对案涉厂房的三楼进行装修，4月13日停止施工，截至庭审之日，案涉厂房的一楼、二楼由原告自行使用，三楼仍是毛坯状态，准备出租，但未招租也未实际出租，对于诉请中要求按照每天770元计算的空置费的依据是根据同地段的房屋租金每月每平25元，三楼共计925.75平方米计算得出。 以上事实，有营业执照、工业厂房转让合同、工业厂房质量保证书、收据、告知函、工程备案资料、房屋验收表、客户手册、工业厂房使用说明书、承诺书、函、常熟市自然资源和规划局关于土地使用权转让的审查意见、南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的鉴定报告及发票、出庭人员费用发票、南京东南建设工程安全鉴定有限公司的异议答复函、华建工程咨询（苏州）有限公司的造价鉴定报告、当事人陈述及本案的庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，原、被告双方均系法人，双方之间签订的《工业厂房转让合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律或社会公共利益，应具有法律效力，对双方当事人均产生法律约束力。被告交付案涉厂房时，原告虽进行了验收，但并不必然免除被告在本案中出现的厂房问题所应承担的责任。另根据鉴定报告，原告在案涉厂房所出现的问题中亦存在一定过错，本院综合判断，酌定原告自行承担20%的责任。案涉厂房修复所花费的造价费用经原告申请，已经专业机构进行鉴定，造价为174816.61元，按责任比例由原告自担34963.32元。原告要求被告无偿为其维修案涉厂房出现的梁体部位及地坪的多处裂缝，因该厂房已实际处于原告控制中，修复造价亦已进行评估，被告虽是出售方，但不是建造方，实际由原告自行修复更为有利，故本院认定由原告对案涉厂房出现的问题自行修复，被告给付修复造价的80%即139853.29元。对于原告要求被告支付每天按770元计算的自2019年3月18日起至实际维修结束之日止的第三层楼的空置费（暂计算至2019年8月21日为117810元）的主张，因案涉厂房第三层对外出租系原告自行陈述，其并未提供证据证明该事实，故对原告的该项主张不予支持，但原告在维修期间确系无法实际使用，对于该部分的合理损失可待实际发生后另行主张。综上，原告诉请中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、、位于常熟市高新区联丰路**创元产业园**（公安编号**厂房出现的案涉问题由原告苏州创凯自动化设备有限公司自行修复。 二、被告常熟兰生和腾工业地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州创凯自动化设备有限公司因维修上述第一项厂房问题产生的费用139853.29元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或汇入常熟市人民法院后转交，常熟市人民法院开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××63）。 三、驳回原告苏州创凯自动化设备有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2656元、鉴定费用（含鉴定人员出庭费用）84500元（已由苏州创凯自动化设备有限公司交纳），合计诉讼费87156元，由原告苏州创凯自动化设备有限公司负担12031元（含鉴定费用11500元），由被告常熟兰生和腾工业地产开发有限公司负担75125元（原告同意其预交的诉讼费中的剩余部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76。 审 判 长  赵丹丹 人民陪审员  张建康 人民陪审员  龚士文 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  胡 钢