贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终344号上诉人（原审原告、案外人）：贵州裕泰房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道金龙路。法定代表人：周亚君，该公司经理。委托诉讼代理人：刘凯，贵州黔鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：贵阳银行股份有限公司中北支行，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路**。负责人：赖开建，该支行行长。委托诉讼代理人：解小龙、袁丽文，该支行员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：周政昌，男，侗族，1977年6月12日生，住贵州省芩巩县。原审第三人：任兰兰，女，汉族，1982年9月25日生，住贵州省岑巩县。原审第三人：周继勇，男，侗族，1981年12月29日生，住贵州省万山特区。上诉人贵州裕泰房地产开发有限公司（以下简称裕泰房开）因与被上诉人贵阳银行股份有限公司中北支行（以下简称贵阳银行中北支行）、周政昌案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。裕泰房开上诉请求：1.请求依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院关于上诉人退还被上诉人周政昌款项仅为140543.69元的认定不符合事实。上诉人在与被上诉人周政昌解除房屋买卖合同后，向周政昌本人退还了首付款和按揭款共计人民币140543.69元；同时，截止本案一审诉讼时，上诉人代被上诉人周政昌向银行偿还了按揭贷款人民币109296.00元。因此，上诉人实际退还给被上诉人周政昌的购房款为349836.96元。相对于408180.00元的总房价，上诉人巳经退还了绝大部分房款；2.案涉房屋未能办理变更登记的责任不在上诉人。根据上诉人与被上诉人周政昌签订的《解除〈商品房买卖合同〉协议书》约定，被上诉人周政昌有义务自房屋买卖合同解除后，及时将所欠银行按揭贷款偿还完毕，并解除与按揭银行之间抵押，然后上诉人再在2016年8月22日前将解除抵押的房屋进行出售。但被上诉人周政昌一直未向按揭银行偿还购房贷款，导致案涉房屋未能解除抵押，上诉人无法再行出售房屋，此责任在于被上诉人周政昌而非上诉人；3.一审法院忽略了案涉房屋已经实际为上诉人占有的事实。根据一审庭审质证，案涉房屋自上诉人与被上诉人解除房屋买卖合同以后，上诉人就巳经收回房屋并实际占有。上诉人与被上诉人周政昌解除房屋买卖合同的时间为2016年2月2日，而人民法院采取保全措施的时间为2017年2月，这足以说明上诉人取得案涉房屋的所有权是在人民法院采取相应保全措施之前。综上，上诉人的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条之规定，依法应予支持。贵阳银行中北支行辩称：一审法院认定事实及适用法律正确，上诉人为周政昌偿还银行按揭贷款系其他债权债务关系，与本案无关。请求二审驳回上诉，维持原判。裕泰房开向一审法院起诉请求：1.判决不得执行位于贵州省龙里县房屋，并撤销相应的执行、保全措施；2.确认贵州省龙里县房屋的所有权人为原告；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一审法院在审理贵阳银行中北支行与周政昌、任兰兰、周继勇金融借款合同纠纷一案中，于2017年2月14日作出（2017）黔0103民初353号民事裁定书，依法查封了备案登记在周政昌名下位于贵州省龙里县房屋。该案执行过程中，裕泰房开提出异议，该院于2018年12月27日作出（2018）黔0103执异86号执行裁定书，驳回裕泰房开异议请求，裕泰房开遂提起本案诉讼。一审另查明：裕泰房开与周政昌于2013年7月2日签订《商品房买卖合同》一份，约定周政昌以总价款408180元购买该公司位于贵州省龙里县房屋，建筑面积136.06平方米，套内面积121.82平方米，首付款123180元，余款285000元以银行按揭方式支付。2013年9月2日，周政昌作为借款人、抵押人，龙里县农村信用合作联社作为贷款人，裕泰房开作为保证人，签订《个人住房抵押借款合同》，约定周政昌贷款285000元并由龙里县农村信用社以转帐方式划入裕泰房开帐户。2016年2月2日，裕泰房开（甲方）与周政昌（乙方）签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》，约定：“1.双方同意解除2013年7月2日签订的《商品房买卖合同》；2.甲方同意莱茵堡小区第Ａ栋五单元2–3号房的业主（乙方）退房，乙方退回的商品房仍按每平方米3000元（人民币）退还给甲方；3.甲方退还给乙方的款项包括乙方交的购房首付款和银行按揭款本金（甲方为乙方垫付部分除外）；4.所有银行按揭款（包括甲方垫付的按揭款）除本金外的利息费用由甲、乙双方按50%比例承担；甲方为乙方垫付的首付款以及按揭款，乙方需按银行同期贷款利率支付利息给甲方，甲方直接从退款中扣除甲方为乙方垫付的首付款、按揭款和利息；5.甲方自此《协议书》签订之日起，立即开始将房屋完善后予以出售，乙方须全面做好房屋出售相关配合工作。在该房未出售给他人之前，乙方必须继续向银行偿还房屋按揭贷款，偿还期限至房屋售出止，最长不超过2016年8月22日，否则所造成的损失由乙方自行承担。在此期间，在银行产生的除按揭款本金外的其他费，甲、乙双方仍然按50%比例承担；6.房屋维修基金由乙方自行向房管局申请办理退款手续；7.双方在签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》后，由甲方在2016年2月7日前向乙方预付退房款壹万元（打入乙方指定账户），但乙方未偿还房屋按揭贷款超过3个月以上及首付款向甲方借款的除外；”2016年8月31日、2016年10月26日，裕泰房开分两次向周政昌转帐共计140543.69万元。从2016年9月裕泰房开开始以周政昌名义向龙里县农村信用合作联社支付按揭款，至2019年6月，共计支付109296元。一审法院认为，原告裕泰房开要求判决不得执行案涉房屋并确认该房屋归其所有，依据不足，不予支持。理由如下：1.原告与周政昌签订的《解除〈商品房买卖合同〉协议书》明确约定原告应退还周政昌的款项包括购房首付款和银行按揭款本金，而至今原告退还周政昌的款项只有140543.69元，远低于周政昌因购房支付给原告的价款，原告并未完全履行《解除〈商品房买卖合同〉协议书》约定的支付义务；2.《解除〈商品房买卖合同〉协议书》约定裕泰公司应将房屋完善后予以出售，最长不超过2016年8月22日，原告与周政昌签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》后，作为周政昌与龙里县农村信用合作联社《个人住房抵押借款合同》的保证人，并未及时通知房屋担保权人龙里县农村信用合作联社，或解除与龙里县农村信用合作联社签订的《个人住房抵押借款合同》，而法院2017年2月对房屋进行查封，系发生在原告与周政昌协议约定原告将房屋完善出售的期限之后，原告对于房屋未及时变更登记负有责任；3.案涉房屋至今仍登记在周政昌名下，根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”的规定，法院对案涉房屋进行查封并无不当。综上，对原告要求停止案涉房屋的执行及确认该房屋归其所有的诉讼请求均不予支持。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回贵州裕泰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由贵州裕泰房地产开发有限公司承担。二审期间，当事人未提交新证据。依据当事人在一审中提交的相应证据，本院二审补充查明：自2016年1月起，案涉房屋所在地莱茵堡小区的部分业主因裕泰房开延期交房等问题多次到龙里县政府、黔南布依族苗族自治州进行群体信访，经龙里县政府相关部门组织裕泰房开及小区业主多轮磋商，双方同意解除原签订的房屋买卖合同，并就合同解除后的购房款返还、银行按揭贷款支付等问题达成一致。本院二审查明其余事实与一审一致，故对一审认定事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，首先，裕泰房开与周政昌于2013年7月2日签订《商品房买卖合同》，约定由周政昌以总价款408180元购买案涉房屋。因案涉房屋所在小区业主多次信访并经龙里县政府相关部门组织协调，裕泰房开与周政昌又于2016年2月2日签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》，解除了双方针对案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，裕泰房开同意周政昌退房并向其返还相应购房款。前述《解除〈商品房买卖合同〉协议书》签订后，裕泰房开向周政昌返还购房款140543.69元（含首付款）。后因周政昌未按合同约定继续支付房屋按揭贷款，裕泰房开遂代周政昌归还银行按揭贷款至今。在双方协议解除商品房买卖合同及裕泰房开退还周政昌购房首付款后，周政昌已不再是案涉房屋的买受人，即使该房屋仍备案登记在周政昌名下，但周政昌针对案涉房屋办理的商品房预售合同备案登记并不是一种物权意义上的登记备案，其法律价值只在于通过该行政管理手段，以防止开发商的一房多卖，保护交易安全，并不会对合同之外的第三人产生物权公示效力，亦不是判断物权归属的依据。因裕泰房开与周政昌解除商品房买卖合同并返还购房首付款发生在前，人民法院查封在后，故在人民法院查封以前，周政昌针对案涉房屋已不再享有物权期待权，该房屋不再成为周政昌实际可供执行的责任财产；其次，案涉房屋系按揭房，周政昌仅向裕泰房开支付了该房屋的首付款123180元，余款285000元系通过银行按揭贷款支付。故在房屋买卖合同解除后，裕泰房开退还了周政昌实际缴纳的房屋首付款，并代周政昌向银行偿还按揭贷款，应视为裕泰房开已经退还了房屋全部购房款。综上，案涉房屋系裕泰房开依法开发建设，在裕泰房开与周政昌协商解除该房屋商品房买卖合同并返还周政昌缴纳的购房款后，周政昌已不再是该房屋的买受人，其针对该房屋不享有期待物权，该房屋不再成为周政昌可供执行的责任财产。裕泰房开系案涉房屋的实际权利人，其针对该房屋享有足以排除普通债权人强制执行的民事权益。故其所提不得执行案涉房屋之诉请成立，依法应予支持。关于裕泰房开所提确认案涉房屋归其所有并撤销相应执行、保全措施的诉讼请求。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”之规定，不动产物权以登记为准。本案中，因案涉房屋至今未办理产权证，故依法不能直接确认归属于上诉人所有，上诉人可基于其开发建设案涉房屋的事实及与周政昌签订的《解除〈商品房买卖合同〉协议书》的约定另行主张相应权利；至于解除查封措施的问题，应在执行程序中予以解决，不属于本案审查处理范围。故对上诉人所提该两项诉请不予支持。综上所述，上诉人裕泰房开针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其所提上诉请求部分成立，本院对其成立部分依法予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初1552号民事判决；二、不得执行贵州省龙里县房屋；三、驳回贵州裕泰房地产开发有限公司的其余上诉请求。一审案件受理费60元，由贵州裕泰房地产开发有限公司负担30元，由周政昌负担30元；二审案件受理费60元，由贵州裕泰房地产开发有限公司负担30元，由周政昌负担30元。本判决为终审判决。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇二〇年八月二十五日法官助理戴蔚书记员龙真扬