云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0502民初3687号 原告：张晓琪，女，1989年1月10日生，汉族，保山市隆阳区人，原住隆阳区蒲缥镇茨菇塘村委会大茨菇塘****，现住隆阳区。 委托诉讼代理人：李加伟，云南金曦律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：陈松燕，女，1965年11月15日生，汉族，云南省龙陵县人，，住龙陵县 委托诉讼代理人：赵东庆、王伟（实习），云南晨宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告张晓琪与被告陈松燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张晓琪及其委托诉讼代理人李加伟，被告陈松燕及其委托诉讼代理人赵东庆、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓琪向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告签订的《房地产转让协议》；2、请求人民法院依法判令被告返还原告支付的购房款50万元;3、请求人民法院依法判令被告承担违约责任，按照房屋成交价64万×20%＝12.8万元违约金；4、请求人民法院依法判令因买房产所导致原告支付的中介费6400元。上述三项费用总合计：634400元人民币；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月21日，被告将坐落于隆阳区奥新体育城一期257号商铺出让给原告，因被告向原告介绍的房产实际使用面积是45.99㎡，原告才以64万元购买该房产。双方约定分三次付款：1、首付款20万元于2018年3月21日前支付；2、2018年4月31日前支付30万元；3、两证过户到原告名下后支付14万元尾款。前两次款项原告已经向被告支付完毕，但至今被告未将两证办理下来过户到原告名下。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该房产的使用面积与被告所述不符，导致原告产生重大误解。本案中，原告已经履行完付款义务，但是被告在长达两年多的时间未将两证办理到原告名下，故被告存在根本违约。经原、被告协商无果，故原告提起诉讼。 被告陈松燕辩称，原告的诉求缺乏事实和法律依据，既不合理也不合法。2017年3月29日，被告向云南奥新产业建设发展集团有限公司、云南胜之鑫房地产经纪有限公司合法购买了位于保山市隆阳区。后被告将房屋交给隆阳区信源房地产信息服务部对外转让。经过信息部中介，原、被告在公平自愿的基础上达成一致，于2018年3月21日双方签订房地产转让协议，被告将上述房地产转让给原告，并对双方权利义务进行了约定。当日被告将商铺认购书、商铺认购告知书各一份交给了原告，随后将商铺交付给了原告。原、被告在交易过程中完全平等自愿，双方不存在任何误解和欺诈、隐瞒。现原告提出要求解除房屋买卖协议，并要求被告承担违约责任的诉求，被告不同意。根据《合同法》规定，解除合同有约定解除，法定解除两种方式，现被告不同意解除故约定解除无法实现。法定解除必须具备相应的法定条件，原、被告之间签订的房地产转让协议以及后续的履行不符合法定解除的法定条件。综上，被告认为，双方在公平自愿的基础上，合法地签订了房地产转让协议，且协议中转让的标的物早在2018年4月已交付原告使用至今，双方应严格遵守诚实守信原则履行协议。故被告要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 原告张晓琪针对其诉讼请求向本院提交下列证据： 第一组：《房地产转让协议》。欲证明：1、原告自愿向被告购买商铺；2、协议约定当事人双方权利义务关系；3、协议约定双方违约责任是房屋成交价格的20%。 第二组：《录音光盘》。欲证明：1、被告自认在出卖该商铺时其不清楚所出售的45.99㎡是否是实际使用面积；2、房地产转让协议中约定的第一次、第二次付款原告已经向被告支付完毕，被告对原告所支付的50万元无异议。 第三组：《微信聊天记录》一份。欲证明原、被告经协商无法达成一致。 经质证，被告对原告提交的第一组证据房地产转让协议的真实性、合法性、关联性不持异议，对证明目的有异议，理由是被告是按照协议中约定的内容来履行，并没有违反合同。对第二组证据录音光盘真实性不持异议，但对录音的合法性及证明目的有异议，录音光盘内容明显存在诱导，达不到原告的证明目的；对第2个证明目的无异议，被告确实收到过原告给付的房款50万元。对第三组证据微信聊天记录的真实性不持异议，对证明目的有异议，理由是原告提交的微信聊天记录不完整，无法证明原告的证明目的。 本院认为，原告提交的证据能够证明本案案件事实，本院予以采信。 被告陈松燕针对其答辩主张向本院提交下列证据： 第一组：房屋认购协议书一份、收据两份、银行转账回执单一份。欲证明被告于2017年3月29日和云南奥新产业建设发展集团有限公司认购了商铺一间，并按约定支付了相应款项，被告把房屋转让给原告没有任何瑕疵和过错。 第二组：《收条》一份。欲证明2018年3月21日，原告知晓被告和云南奥新产业建设发展集团有限公司认购房屋的具体情况及合同约定，原告不存在重大误解的情形，被告不存在恶意拖延办证的事实。 第三组：隆阳区信源信息服务中心证明一份。欲证明原、被告房屋交易是双方真实意思表示，在公平自愿的基础上发生的，原告不存在重大误解，且在交易当天被告就将房屋交付给原告使用。 第四组：微信截图一份。欲证明原、被告房屋交易时原告未隐瞒任何事实，原告不存在重大误解情形，被告不存在任何过错。 经质证，原告对被告提交的第一、二组证据的真实性、合法性不持异议，但对证明目的不认可，该组证据不能证明被告把房屋转让给原告没有任何瑕疵和过错。对第三组证据信息服务中心的证明不认可，因为该证明出具人陈松玉与被告陈松燕是亲戚关系，具有利害关系。对第四组证据的真实性、合法性、关联性三性认可，对证明目的不认可。 本院认为，被告提交的证据能够证明本案案件事实，本院予以采信。 经庭审、举证、质证、认证及当事人陈述，本院确认本案案件事实如下： 2017年3月29日，被告向云南奥新产业建设发展集团有限公司、云南胜之鑫房地产经纪有限公司购买了位于保山市隆阳区。2018年3月21日，经隆阳区信源房地产信息服务部中间介绍，原、被告签订《房地产转让协议》，被告将“奥新体育城”一期257号商铺出让给原告，协议载明商铺建筑面积45.99㎡，占地面积30.21㎡，成交价为64万元，分三次付款：1、首付款20万元于2018年3月21日前支付；2、2018年4月31日前支付30万；3、两证过户到原告名下后支付尾款14万元。协议签订后，原告分两次向被告支付了50万元，余款未支付。2018年4月被告将商铺交付原告使用至今。案涉商铺非因原、被告原因至今未办理相关产权证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告签订《房地产转让协议》后，双方均按照约定履行了相关义务，原告使用案涉商铺至今已满两年，原告提交的证据不能证明被告有违约行为。原告诉称因被告原因致使其对商铺使用面积产生重大误解，从《房地产转让协议》中载明的内容和交易习惯看，均不能证明被告对原告进行了误导导致原告产生重大误解。关于办证问题，原告未提交证据证明因被告怠于履行义务导致产权证未办理，本院采信被告对未办理产权证系开发商原因导致的解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是解决房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人而产生的纠纷，该司法解释规定的办证期在本案中并不适用。本院查明的事实不符合合同法第九十四条规定的法定解除条件，故原告要求解除原、被告签订的《房地产转让协议》的诉讼请求，本院不予支持。原告的其它诉讼请求均基于第1项诉讼请求，故本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告张晓琪的诉讼请求。 案件受理费减半收取计5072元，由原告张晓琪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  张明高 二〇二〇年八月二十六日 书记员  杨丽波