贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0521民初3628号 原告：潘玲，女，1982年9月17日出生，彝族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 委托诉讼代理人：文开香，系潘玲之母。 委托诉讼代理人：刘斌，贵州创驰律师事务所律师。 被告：贵州华屹房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路**，统一社会信用代码：91520102755362325F。 法定代表人：谭存佚，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：高可，重庆绮惠律师事务所律师。 原告潘玲与被告贵州华屹房地产开发有限公司（以下简称华屹房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审中，原告撤回对贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司的起诉，系其民事权利的处分，本院依法予以准许。原告委托代理人文开香、刘斌，被告华屹房开公司委托诉讼代理人高可到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告潘玲提出如下诉讼请求：1、判决被告给付原告其应承担的物业管理费5840.00元；2、判令被告返还已收原告800.00元装修保证金；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年8月18日，原告和贵州华屹房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，原告买华屹公司开发的卫浴大方县住房，并按约支付了首付款83678.00元，余款原告通过按揭的方式向工商银行大方支行申请按揭贷款，大方支行于2011年8月24日将按揭款19.3万元支付在华屹公司的账上，由于华屹公司出售给原告的上述住房质量有问题，2015年4月20日原告与华屹公司达成了《华屹锦城整改项目部施工维修费用折合方案书》，约定：华屹公司支付原告8520.00元，由原告自行整改；减免原告十年的物业管理费（从2013年4月1日起至2023年3月31日止），于2015年8月14日华屹公司向原告出具了两张物管费减免表，之后在办理该管理费事宜时遭到物管公司拒绝，于2020年3月经贵院组织调解，原告向物管公司支付了2013年4月1日至2020年12月31日的物管费共计4360.00元，2021年1月1日至2023年3月31日共计27个月物管费1480.00元，也应由被告承担，并且原告向被告下属的御景物管公司交纳800.00元装修保证金被告也未退还。故原告诉至本院，请求人民法院判如所诉。 被告华屹房开公司辩称：1、原告作为涉案房屋的业主，物业公司为业主提供了物业管理服务，缴纳物业费是业主对物业公司的义务，被告作为开发商，物业费不应由被告承担，根据目前我公司查询的情况，未查询到原告提的物业费减免表，我方未作出相应的意思表示，需要原告提供证据进行证明；2、本案系追偿权纠纷，可追偿的范围应限于实际已经产生的费，原告主张的2020年1月1日至2023年3月31日的物管费尚未产生，原告无权追偿；3、装修保证金系原告向案外人御景物管公司交纳的费用，被告与案外人御景物管公司系两个法律主体，相互独立，原告向案外人装修的保证金与被告无关，与本案也不属于同一法律关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的第一组证据，身份证复印件、被告企业登记信息，证明原被告双方的身份情况及主体资格适格。被告质证认为，对于原被告双方身份信息真实性予以认可，但是证明目的不予认可，身份信息不能证明被告的主体资格是否适格，需要根据后续举证情况进行综合认定。根据庭审举证质证的情况，被告未能提供合法有效的证据证明原告主体不适格，应当承担不利的法律后果，而原告出示的身份信息与双方签订的《商品房买卖合同》能相互印证，本院以此认定原告主体适格。2、原告提供的第二组证据，《华屹锦城物业管理费减免表》、《华屹锦城整改项目部施工维修费用折合方案书》、《商品房买卖合同》及首付款收据、《按揭贷款合同》及工行大方分行按揭贷款发放凭证，一是证明原告与华屹公司约定华屹公司支付原告整改费，由原告自行整改；二是证明由被告需为原告代交十年物业管理费；三是证明原告已与华屹公司签订正式《商品房买卖合同》并且银行贷款已发放，华屹公司为原告代交十年物管费的条件成立并生效。被告质证认为，对减免表的三性不予认可，对于两张物业管理费减免表，该项证据盖章是由华屹公司项目部加盖的公章并非华屹公司的公章为合同专用装，项目部的职权为项目开发建设及管理，项目建设后就不存在项目部了，出具该项减免表超越了项目部的职权范围，被告对该意思表示不予追认，两张减免表出具时间是同一天，减免年限不能累加计算；对于商品房买卖合同、按揭合同、首付款收据以及按揭款的三性予以认可，证明目的不予认可；对于折合方案书三性不予认可，该方案书未加盖被告公司的公章，被告不认可其真实性。本院认为，贵州华屹房地产开发有限公司华屹锦城项目部是华屹房开公司在大方开发华屹锦城项目设置的临时机构，不具有法人资格，本质上属于被告的内部机构，其具有组织、实施、协调内外关系、对项目质量负责等职能，因开发大方华屹锦城项目所实施的相关法律责任，对外均由被告承担，对被告主张的减免表超越了项目部的职权范围，属于被告内部的事，不能对抗善意的第三人，同时被告也无证据证明，原告知道或应当知道项目部已超越其职权范围，故对被告的主张，本院不予采纳；另外，对被告提出“两张减免表出具时间是同一天，减免年限不能累加计算”的主张，本院认为，两张减免表虽然出具时间相同，但备注内容与签名不一样，故对被告提出的该项主张本院不予采纳；综上，本院认为，对原告提出的该项证据可以作为定案依据。3、原告提供的第三组证据，民事起诉状、传票、重庆普华公司代收款收据、装修保证金收据，证明原告将被告出具的两张《物业管理费减免表》到重庆普华物业管理有限公司大方分公司办理减免十年物业管理费的事宜，遭到物管公司拒绝法律事实，以及原告向物管公司支付了2013年4月1日至2020年12月31日的物管费共计4360.00元，说明被告应给付原告已交及未交的物管费共计5840.00元；被告应返还装修保证金800.00元给原告。被告质证认为，对起诉状的三性不予认可；对于法院传票的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，也不认可其证明目的，不能证明原告向物业公司支付物业费的事实；对于普发物业公司2020年6月4日出具的收据三性不予认可；对于2012年2月12日御景物业公司出具的收据三性不予认可，且装修保证金与本案无关。本院认为，该组证据能证明被告未按约定代交物管费，原告已向普发物业公司交纳2013年4月1日至2020年12月31日的物管费共计4360.00元的事实，但原告主张的800.00元装修保证金，与本案不属于同一法律关系，原告应向案外人御景物管公司主张。故本院认为，对原告提供的民事起诉状、传票及重庆普华公司代收款收据，可以作为本案的定案依据，对其提供的装修保证金收据，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：原告向被告华屹房开公司购买被告开发的位于大方县住房一套，双方并于2011年8月18日签订《商品房买卖合同》，合同第九章第二十三条第二款载明：“物业服务费收费价格为0.5元每月＊平方米（建筑面积）”。房屋交付后，原告发现住房出现质量问题，双方进行协调后于2015年4月20日签订了《华屹锦城整改项目部施工维修费用折合方案书》，方案书载明“甲方：华屹锦城整改项目部；乙方：潘玲；大方县华屹锦城3-4＃-3-502号房维修施工费用共计8520.00元，由甲方按上述金额给付乙方后，由乙方自行整改；如乙方将本方案书的内容及欠条泄露，将视为乙方主动放弃甲方给付乙方的物业管理费。”，2015年8月14日，被告华屹房开公司向原告潘玲出具了两张物管费减免表，减免表载明“为答谢各位业主，推出物业减免活动，业主姓名：潘玲，身份证：5224221982××××××××。购房号：Ⅲ-4＃-3-502，奖励为：由开发商代缴五年物业管理费。”。之后，被告未按约定履行代缴物管费的义务。原告也因未主动缴纳物业管理费，重庆普华物业管理有限公司大方分公司于2020年3月12日将本案原告潘玲诉至大方县人民法院，要求其缴纳2013年4月1日起未缴纳的物管费，2020年6月4日，原告潘玲向重庆普华物业管理有限公司大方分公司缴纳了2013年4月1日起至2020年6月4日的物管费4360.00元。为此，潘玲认为自己付了应由华屹房开公司代付的物管费，随后于2020年6月9日将华屹房开公司诉至法院，请求法院判决如诉。 以上事实，有原告的身份证复印件、购房合同复印件、购房首付款凭证、按揭贷款凭证、物业管理费减免表、维修费用折合方案、（2020）黔0521民初1687号开庭传票、物管费缴费凭证，被告的营业执照复印件、法定代表人身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，这是一起因被告向原告出售的商品房存在质量缺陷所引发的商品房买卖合同纠纷。华屹房开公司与潘玲《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按约定全面履行合同义务。本案中，被告华屹房开公司向原告交付的房屋客厅、主卧、客卧、卫生间等不同地方的墙体出现裂痕的事实存在，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，结合双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。被告华屹房开公司应当赔偿原告因房屋存在质量缺陷而产生的损失，而被告通过与原告签订整改方案，并向原告发放物业管理费减免表的行为，系其赔偿原告因房屋质量缺陷而产生的损失的真实意思表示，被告应当全面履行为原告代缴物管费的义务，但被告未为原告向重庆普华物业管理有限公司大方分公司代缴物管费，已构成违约，故原告要求被告向其支付10年的物管费5840.00元（已交4360.00元＋未交1480元）的请求，本院予以支持。对原告提出“要求被告返还已收原告800.00元装修保证金”的请求，因其800.00元的装修保证金是向御景物管公司交纳，原告也未提供有效证据证明御景物管公司与被告之间的关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应当承担不利的法律后果，对原告的该诉求本院不予支持。 为此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州华屹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘玲5840.00元； 二、驳回原告潘玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25.00元，由被告贵州华屹房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。 本判决生效后，如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期届满之起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审判员  刘平 二〇二〇年八月二十四日 书记员  高倩