山东省临朐县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0724民初2276号 原告：刘玉凤，女，1983年12月15日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：李健，男，1984年5月12日出生，汉族，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：褚燕海，山东瀚晖律师事务所律师。 被告：尹兴玲，女，1967年8月5日出生，汉族，住临朐县。 委托诉讼代理人：曾凡忠，山东惠诺律师事务所律师。 第三人：潍坊嘉瑞建筑工程有限公司，住所地潍坊市高新区新城街道玉龙社区李家朱茂工业园综合办公楼****。 法定代表人：谭博，经理。 原告刘玉凤与被告尹兴玲、第三人潍坊嘉瑞建筑工程有限公司（以下简称嘉瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李健、褚燕海、被告尹兴玲及其委托诉讼代理人曾凡忠到庭参加诉讼，第三人嘉瑞公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 刘玉凤向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》为无效合同；2.判令被告返还原告购房款及转让费共计33万元及利息；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年3月31日原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告购买被告位于潍坊市高新区兰溪××小区××号楼××单元××室期房××，被告保证房产的合法性，并约定在房价每平方米5500米基础上，原告支付被告转让费18万元，加上被告已交房款15万元，共计33万元。原告在协议签订之日交给被告押金2万元，在更名时一次性向被告交清了剩余房款31万元。后被告让原告与第三人嘉瑞公司签订了房屋订购合同。后在原告到开发商潍坊大川置业有限公司（以下简称大川公司）协商变更合同并办理预售登记时，大川公司明确表示嘉瑞公司对涉案房屋的订购及收取款项的行为未经大川公司授权，属于无效行为，并拒绝与原告办理合同变更及预售登记。第三人嘉瑞公司现在也否认曾收到涉案房产的购房款。因此，第三人嘉瑞公司无权就涉案房产进行订购及收取款项且被告亦对涉案房屋不享有任何处置权利。被告与原告签署房屋买卖协议的目的无法实现。诉讼中原告变更诉讼请求为1.解除刘玉凤与尹兴玲签订的《房屋买卖协议书》；2.判令被告返还原告购房款及转让费共计33万元及利息；3.被告支付原告违约金4万元；4.诉讼费用由被告负担。 尹兴玲辩称，原告请求解除合同无事实和法律依据，双方未约定合同解除条款，被告未收到原告解除合同的书面通知。根据法律规定，解除合同一是协商解除，二是达不到合同目的时催告解除，催告的合理期限为3个月。本案原告要求解除合同也已经超过3个月的除斥期限。本案原告已经与开发商签订房屋购买合同并取得涉案房屋。至于预付款未抵顶房款是大川公司与嘉瑞公司、原告三方的合同关系。被告与原告房屋订购转让合同是债权转让，该合同已经履行完毕，被告已经退出与嘉瑞公司之间存在的债权债务关系，原告与嘉瑞公司形成新的债权债务关系。根据合同相对性，原告权利得不到实现时，应列合同相对人嘉瑞公司为被告。因此原告的请求不成立，请驳回原告的诉讼请求。 嘉瑞公司未提供陈述意见。 本院经审理认定事实如下： 嘉瑞公司曾借用其他公司资质建设大川公司潍坊兰溪学府小区内的部分建设工程，兰溪学府小区的部分房屋用于抵顶工程款。尹兴玲与嘉瑞公司签订房屋订购合同，约定尹兴玲订购嘉瑞公司的潍坊市高新区兰溪学府小区13号楼1单元1501室房产。 2018年3月31日，尹兴玲（甲方）与刘玉凤（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：一、乙方自愿购买甲方订购的潍坊市高新区兰溪××小区××号楼××单元××室（为期房）。二、甲方保证该楼房的合法性，并协助乙方办理房产更名手续。更名手续费由甲方承担（更名后房屋再产生的任何费用由乙方自负）。三、乙方于2018年3月31日交给甲方房屋押金2万元。四、双方约定原房价5500元的基础上，乙方在付给甲方转让费18万元，加上原已交房定金15万元，共计33万元。五、双方在更名同时一次性交清剩余房款：31万元。六、甲方以尽快短的时间内办理更名手续。七、甲乙双方不得违约，若违约由违约方承担全部责任，即甲方违约返回两倍押金，若乙方违约押金甲方不退。协议签订后，刘玉凤支付尹兴玲房屋押金2万元。 2018年4月19日，刘玉凤转账支付给尹兴玲31万元。同日，尹兴玲、刘玉凤在第三人嘉瑞公司办理了更名手续，嘉瑞公司将其与尹兴玲签订的房屋订购合同及15万元的收款收据收回作废，将房屋单价由5500元调整为5800元，尹兴玲补交46500元房款，嘉瑞公司给刘玉凤出具19.65万元的收款收据，并与刘玉凤签订房屋订购合同，约定嘉瑞公司将涉案房屋出售给刘玉凤，房屋单价5800元/平方米。当房屋达到预售条件（预售证下发）后，刘玉凤在30日内交付完该房屋全款或办理贷款，首付款为总房款的40%；当嘉瑞公司具备从开发商处支取工程款时，应优先保证为该房屋办理出开发商开具的收据（刘玉凤已交付的资金），最迟不低于该房屋预售证下发之日。 2019年2月2日，刘玉凤与大川公司签订兰溪学府13号楼专用商品房订购协议书，约定刘玉凤购买兰溪学府小区13号楼1单元1501室房产，单价为每平方米5800元。协议中另说明，2018年4月19日刘玉凤和嘉瑞公司签订潍坊兰溪学府房屋订购合同，并取得嘉瑞公司19.65万元的定金收据，但不能提供转账给嘉瑞公司的银行转账流水，故刘玉凤向大川公司承诺由其本人索赔，不再将债权转让给大川公司、不再就此事信访等。大川公司是兰溪学府小区的开发商，嘉瑞公司的定购及收取款项的行为未经大川公司授权，属于无效行为。因刘玉凤等集体向有关部门及大川公司提出要求和主张，且大川公司同意与刘玉凤另行签订本协议。故根据国家房地产法律、法规有关规定，在平等、协商一致的基础上签订本认购书。刘玉凤另行向大川公司支付首付款及车位款，2019年4月4日大川公司给刘玉凤出具收款收据，其余房款办理按揭贷款。 涉案房屋已在潍坊市××房××商品房预售登记，登记买受人为刘玉凤。 关于尹兴玲向嘉瑞公司支付19.65万元购房款的情况，尹兴玲称：2017年6月6日尹兴玲给冷祚臣现金3万元及银行转账12万元，然后冷祚臣给了嘉瑞公司，嘉瑞公司出具了15万元的订购金收款收据。嘉瑞公司与潍坊嘉泓工程咨询有限公司是关联公司，都是窦俊忠投资成立。尹兴玲与刘玉凤签订转让协议更名时，窦俊忠要求每平方米再加300元，要求再交46500元及1万元的更名费。其中36500元是尹兴玲的丈夫用支付宝转账给嘉瑞公司的财务人员刘文卿，2万元是冷祚臣通过微信转给窦俊忠。尹兴玲提供以下证据：2017年6月6日银行交易明细一份，冷祚臣转账支付给潍坊嘉泓工程咨询有限公司12万元；2018年4月19日支付宝电子客户回单一份，尹兴玲的丈夫转账支付给刘文卿36500元；微信转账2万元微信交易截屏。 本院认为，本案原告刘玉凤与被告尹兴玲签订《房屋转让协议书》，协议内容是对涉案房屋订购权利转让、房屋更名。协议签订后2018年4月19日，原、被告双方在第三人嘉瑞公司办理了房屋更名手续，尹兴玲将购买涉案房屋的权利转让给刘玉凤，刘玉凤与第三人签订房屋订购合同，第三人将收取尹兴玲房款的收据收回并为刘玉凤出具收款收据，原、被告签订的上述《房屋转让协议书》已履行完毕。2019年2月2日，刘玉凤与大川公司签订兰溪学府13号楼专用商品房订购协议书，约定刘玉凤购买兰溪学府小区13号楼1单元1501室房产，单价为每平方米5800元，与刘玉凤与嘉瑞公司签订的房屋订购合同购买的房屋相同，价格也相同，该价格远低于当时的市场价。大川公司虽对嘉瑞公司出具的19.65万元收款收据不予认可，但案涉房屋系刘玉凤从尹兴玲处，通过更名取得了购买权并与嘉瑞公司签订了订购协议书，取得了房屋的买受资格，而后刘玉凤与大川公司签订订购协议书，购买涉案房屋。涉案房屋已办理了商品房预售登记，登记买受人为刘玉凤。因此，刘玉凤与尹兴玲签订《房屋转让协议书》的合同目的已经实现，其请求解除原、被告双方签订的《房屋转让协议书》不符合合同解除的条件，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，没有依据，本院不予支持。 关于大川公司不认可的嘉瑞公司收取刘玉凤19.65万元，该款项原为被告尹兴玲支付，尹兴玲与刘玉凤签订房屋转让协议后在第三人嘉瑞公司办理更名时，嘉瑞公司已将尹兴玲的收款收据收回另行为刘玉凤出具收款收据，该款项已成为刘玉凤的债权，刘玉凤可另行主张权利。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告刘玉凤的诉讼请求。 案件受理费减半收取3125元，由原告刘玉凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  谷长江 二〇二〇年八月十日 书记员  郭 杰