广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13809号原告（反诉被告）：广州市越秀区北京街道社区服务中心，住所地广州市惠福东路龙藏街17号三楼。法定代表人：马华美。委托诉讼代理人：陈怡毅，广东宏安信律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨志敏，女，1966年10月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州全辉饮食有限公司，住所地广州市越秀区XX路XX号首层及阁楼。法定代表人：陆依云。原告广州市越秀区北京街道社区服务中心与被告杨志敏，第三人广州全辉饮食有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈怡毅，被告的委托诉讼代理人曹强华、杨宇，第三人广州全辉饮食有限公司的法定代表人陆依云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告的不定期租赁关系已于2019年3月10日解除。2、判令被告及第三人立即腾退并向原告交回位于广州市越秀区XX路XX号首层及阁楼的商铺。3、判令被告及第三人连带向原告支付房屋占用费（每月以20525元为标准，自2020年2月1日起计至被告及第三人交回商铺为止）。事实和理由：位于广州市越秀区XX路XX号首层及阁楼的商铺为广州市越秀区人民政府北京街道办事处向广州市越秀区第一房屋管理所承租的合法租赁商铺，而原告作为广州市越秀区人民政府北京街道办事处的下属单位，有权依照职能对案涉商铺进行管理、使用。2014年7月11日，原告与被告杨志敏签订《场地租赁合同》，双方约定：原告将案涉商铺租给被告作经营使用，租赁期限为三年(从2014年7月1日起至2017年6月30日止），每月场地租金为20525元，从次年七月份每年场地租金按年复式递增5%计算（即2016年7月1日至2017年6月30日每月租金为22629元，以上租金计算未含房管部门调增的租金）。租赁合同签订后，原告依约履行了交付租赁物的义务，被告也按时交纳租金。双方的合同租赁期限届满后，原告与被告未续签书面租赁合同，被告继续使用商铺，双方形成不定期租赁关系。2019年3月1日，广州市越秀区第一房屋管理所书面向广州市越秀区北京街道办事处发出《关于收回房屋的通知》，决定终止合同，于2019年3月30日前收回房屋。依据原、被告签订的《场地租赁合同》第三条明确约定：因本场地为甲方（原告）承租房管部门的物业，租赁期内若因房管部门调增该租赁物业的租金，则所调增的租金全部由乙方负责，如房管部门不与我方（甲方）签续租合同，要收回场地，本《场地租赁合同》即时无条件解除，乙方（被告）必须在收到甲方书面通知的15日内无条件退出并将场地交回给甲方。原告收到广州市越秀区第一房屋管理所发出的收回房屋的通知后，于2019年3月10日书面向杨志敏发出《收回物业通知书》，告知被告解除双方存在的不定期房屋租赁关系，并要求被告于收到原告书面通知后的15日内无条件退出场地并将场地交回原告……原告作为案涉商铺的合法使用权人，有权随时与被告解除之间的不定期租赁合同，现原告己于2019年3月10日书面向被告送达《收回物业通知书》，被告己于当日签收，双方的不定期租赁合同于2019年3月10日已经解除。原告多次要求被告腾退房屋，但被告至今仍拒绝腾退和交回商铺，严重违反合同约定和法律规定，被告构成严重违约，故原告提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的全部诉请，请求法院予以驳回。我方与原告之间实际为承租公房性质，基于这种公房性质，当时我方承租涉讼房屋时，原告是承诺可以持续性给予我方承租使用。由于2018年年初期间，越秀区政府有相关文件对于这种公房的出租要进行网络上的招投标。为此，原告没有与我方续签租赁合同。因此不能签订租赁合同后果的责任不在我方，我方已依照合同约定每月依时支付租金，没有拖欠，故我方没有任何违约行为。涉案房屋是用来作为经营饮食使用，有实际经营人，故房屋的搬迁必须有相应的时间进行过度，否则会引起社会维稳，涉及到员工的遣散，以及原有供货客户的协调。原告并非涉讼场地的产权人，原告提出要求被告搬迁是违反物权法的相关规定。根据物权法相关规定，只有物权人才有占用、处置房屋的权利。原告无权提出本案起诉，原告没有诉讼主体资格。由于疫情原因和政府对房屋所在地段围蔽施工，涉案商铺的经营收到影响，故租金应免收至2020年9月。第三人述称，不同意原告全部诉请。涉讼商铺不是我方向原告或被告承租，是向案外人王X承租的。从2016年4月21日起至2021年4月20日止期间我方都是向王X交租，从来没有向原被告交租。涉讼商铺现由我方使用。不清楚王X与原、被告之间有何关系。被告向本院提起反诉请求：1、判令原告立即向被告返还押金43660元。2、判令原告支付XX路××号装修费152330元。事实和理由：签订合同后，被告按时向原告支付租金和押金，现原告无视合同，胡乱编排理由要求与被告解除租赁合同。由于涉案房屋一直由被告承租且出资装修修缮多达数十万元，现原告违约无故解除租赁合同对被告的利益造成极大损害，故提起反诉。原告对被告的反诉请求辩称，我方不同意被告的全部反诉请求。双方的场地租赁合同是真实意思表示，是合法有效的。我方作为涉讼商铺的合法使用权人，按照法律规定和合同约定，有权随时与被告解除双方之间的不定期租赁合同。而双方的租赁关系已于2019年3月10日依法解除，双方签订的场地租赁合同约定的租赁期限是3年，从2014年7月1日起至2017年6月30日止。在双方租赁期限届满之后，原被告均没有续签书面的租赁合同，被告继续使用商铺，双方形成了不定期租赁关系，依据合同法232条规定，原告有权随时解除合同。因此原告于2019年3月10日书面向被告发出收回物业通知书，告知解除租赁关系，并要求被告收到通知后15日内无条件退回场地，被告于当日签收了该收回物业通知书，因此双方的不定期租赁关系、租赁合同在2019年3月10日已经解除。原告在合理的期限内提前15日书面通知被告，履行了告知义务，符合合同解除的条件，双方所签订的租赁合同明确第十三条约定，被告应在合同期满时，即2017年6月30日无偿将场地、装修、固定设施拆除和破坏，无偿给原告使用。而被告现要求原告支付2015年期间的装修费用依法无据，且与合同约定相违背，应予以依法驳回。涉讼商铺是我方从广州市越秀区第一房屋管理所租赁，然后转租给被告使用的。第一房屋管理所于2019年12月27日向贵院提起房屋租赁合同纠纷，要求我方腾空交还涉讼商铺。经审理查明：2019年3月21日，广州市越秀区人民政府北京街道办事处出具《委托声明》，内容为：兹广州市越秀区人民政府北京街道办事处（以下简称“北京街道办事处”）自愿将向广州市越秀区第一房屋管理所承租的位于广州市越秀区XX路××号、189号首层及阁楼两物业，委托广州市越秀区北京街道社区服务中心以自己名义与杨志敏（租户）签订《场地租赁合同》以及其他有关此两物业出租的事宜，包括但不仅限于全权代理北京街道办事处与杨志敏（租户）订立、中止、解除租赁合同，收取租金，办理与出租有关的文件登记备案手续，代理监督承租方合理使用房屋及其附属设施，并对房屋进行日常维护保养。2014年7月11日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将座落在广州市越秀区XX路XX号首层及阁楼的商铺，建筑面积为108.71平方米（其中阁楼面积为53.16平方米作办公使用）的场地租给乙方作经营使用。二、租赁期限为叁年（从2014年7月1日起至2017年6月30日止）。三、因本场地为甲方承租房管部门的物业，租赁期内若因房管部门调增物业的租金，则所调增的租金全部由乙方负责，如房管部门不与我方（甲方）签续租合同，要收回场地，本《场地租赁合同》即时无条件解除，乙方必须在收到甲方书面通知的15日内无条件退出并将场地交回给甲方。四、每月场地租金为20525元，从次年七月份起每年场地租金按年复式递增5%计算。五、场地租金的交付方式：乙方应在每月的五日前向甲方缴交当月的场地租金。逾期不缴交的，则每逾期一天，按应缴金额的1%向甲方缴交滞纳金。如果超过十五天不缴交的，则视作乙方违约，甲方有权提前终止合同，并立即收回场地。乙方应在收到甲方发出“收回场地通知”的三天内，将使用场地内的所有物品清理完毕，否则视为乙方对使用场地内全部物品所有权的完全放弃。乙方必须在限期内无条件退出使用场地，乙方所有损失由其自负(包括装修费用等)。甲方保留向乙方追讨一切损失之权利。六、乙方在签订协议的五天内须向甲方交付61575元作保证金（不计息），期满时扣除应付的费用后凭发票返还乙方（如乙方遗失发票，该发票的所有税费由乙方承担）；若乙方在租赁期间违约，保证金作赔偿，不予退回，乙方所有损失（包括装修费用等）由其自负。十一、租赁期内，甲乙双方应严格遵守协议。如其中一方违约，则由违约的一方按三个月的租金赔偿给对方。十二、如协议期满，一方决定不再续约，应在协议期满前十五天前以书面形式通知对方，使其有充分时间处理好有关事宜。乙方须在期满前三天内将使用场地内的所有物品清理完毕，否则视为乙方对使用场地内全部物品所有权的完全放弃。乙方必须在限期内无条件退出使用场地，乙方所有损失由其自负(包括装修费用等)。甲方保留向乙方追讨一切损失之权利。十三、租赁期将届满时，乙方应做好退场工作，按时将场地交还甲方。场地的装修、固定设施不得拆除、破坏，应完好无偿留给甲方使用，场内的垃圾杂物卫生要清扫(除)干净，否则照价赔偿或修复。赔偿金或修复费用用保证金扣减，保证金不足于赔偿的，乙方必须按实际损失价值补足赔偿。被告向原告交纳了43660元租赁保证金。据广州全辉饮食有限公司的登记时间为2020年5月15日的营业执照显示，该公司成立日期为2015年10月16日，经营范围为餐饮业，住所为XX路××号首层及阁楼。据《准予变更登记（备案）通知书》显示，该公司于2019年11月14日将原法定代表人王X变更为陆依云，原股东王X、杨志敏变更为陆依云，原有限责任公司（自然人投资或控股）的企业类型变更为有限责任公司（自然人独资）；2020年5月15日将原股东陆依云变更为陆依云、徐XX，原有限责任公司（自然人独资）的企业类型变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。原告为证明其主张，提交了：1、广州市越秀区第一房屋管理所于2019年3月1日向广州市越秀区北京街道办事处发出的《关于收回房屋的通知》，内容为该所发现涉案房屋转租使用，决定终止合同、收回房屋，并按2017年广州市房屋租金参考价标准收取房屋使用费。2、原告于2019年3月10日向被告发出的《收回物业通知书》，内容为要求解除《场地租赁合同》，要求被告在收到通知的15日内无条件退出并交回场地。该通知书尾页空白处有“杨志敏”签名。被告对上述证据的真实性合法性予以确认，关联性不予确认，认为被告是与原告签订租赁合同，并不是与房屋管理所签订合同，故房屋管理所的决定与被告无关。被告为证明其投入装修的情况，提交了商铺装修协议、工程预算项目清单、收款收据、销售保修单。原告对上述证据均不予确认，其中XX号铺所签订的商铺装修协议是2015年6月23日，被告与巫强签订，189号铺所签订的装修协议是2017年6月24日，与巫茂强签订。两个商铺的装修协议工程预算项目清单收据均是不同的商铺，一份是2015年一份是2017年签订，但是两份不一样的文件，里面的内容完全一致的。因此，不排除被告为了诉讼而单方制作的协议，且上述材料存在诸多与正常交易习惯不合理的地方，因此不能作为合法有效证实涉讼商铺装修费用的证据使用。被告为证明其与王X之间存在合作关系，提交了被告（为甲方）与王X（为乙方）签订的《合作协议》，约定：甲方愿意将向广州市越秀区北京街社区服务中心（该协议中简称北京街）承租的XX路××号首层及阁楼的商铺与乙方合作经营，甲方提供场地、协助乙方领取营业执照、定期巡查、协调乙方经营过程须对外与政府、税务部门的工作，乙方利用其具有饮食经营的经验负责档口的经营，乙方自行承担经营过程中的投入、管理，所得收入先行支付本协议项下乙方应付款项；在合作期间，如房管局、北京街因发还等原因不与甲方签续租合同或在收到北京街书面通知撤场的15天内，乙方需无条件退回场地，该协议无条件解除；合作期限为20个月（从2015年9月20日起至2017年6月30日）；乙方每月的第5日前支付22000元给甲方用于向北京街支付的场地使用费等；乙方每月的第5日前支付6000元给甲方作为当月协助管理费用等。原告质证称，对该证据不予认可，即使真实，被告也违反了与原告签订的租赁合同中关于不得转租的约定。第三人质证表示对该协议不清楚。第三人提交了以下证据：1.2016年4月9日王X（为甲方）与陆依云（为乙方）签订的《联营合同》，约定甲方将XX路××号首层及阁楼的商铺与乙方合作经营，建筑面积为108.71平方米（其中阁楼面积为53.16平方米作为办公室）的场地租给乙方作经营使用，租期从2016年4月21日至2021年4月20日，第一年租金为每月32000元，第二年租金为每月32000元；出租方的租金递增幅度按街道办事处的递增金额而递增计算等。2、王X收到陆依云交纳的物业顶手费（转让费）45000元的收据。3、王X收到陆依云交纳的押金64000元的收据。原告质证称对上述证据不予认可。被告质证称其对上述证据不清楚，由法院审查。原告为证明房管部门经多次沟通，均不同意免、减免涉讼商铺租金，提交了广州市越秀区房屋管理局所出具的2020年2月至5月份的租金发票。被告质证称，对该证据的真实性确认，关联性不认可，原告没有就2月的疫情以及北京路围蔽工程的影响提出免租或者减免租的请求，是其对自己的权利放弃，与我方无关。原告与越秀区房管局均属于政府部门，其之间交付租金的行为其实就是一个整体的政府内部走账行为，此种支付租金的方式等同于整体两单位之间支付租金的走账。所以该证据不能证明原告有权向我方收取租金的依据。第三人质证称对该证据真实性无异议，但认为房管局收取原告租金的行为违反相关的政策及相关指导意见。被告为证明自2020年2月至9月30日止的租金都应免收，提交了照片及视频（拍摄时间为2019年9月至2020年4月），并表示：被告2019年11月12日收到通告，后再收到《关于开展北京路步行片区改造提升项目工作》的公告，整个北京路步行街包括涉讼商铺施工时间为2020年4月14日至2020年9月30日，被告在2020年1月底发生疫情之前，已经受到北京路步行街整体改造的围蔽工程的直接影响，无法正常使用涉讼商铺，在1月23日广州市颁布疫情的1号令以后，持续到3月底，基本上难以正常经营，4月份又出具上述公告，整个场地是无法进行正常使用，即使按照疫情后续减半租，但就围蔽工程的发生我方也不应交租。原告质证称：根据2020年5月1日新修订的《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》63条，故意作虚假陈述，妨碍人民法院审理可以请求依法处罚。本案于2019年10月25日曾到现场进行勘察，2020年4月22日的庭审时，涉讼商铺均没有进行围蔽施工，涉讼商铺真正围蔽施工的时间大约为2020年5月或6月份起，目前处于围蔽状态。2019年11月12日该公告因疫情原因并未真正实施，真正实施应该是2020年3、4月份开始，而且该围蔽施工是北京路步行街里面，并非涉讼商铺，所以被告代理人当庭陈述2019年9月份涉讼商铺已经围蔽施工，为虚假陈述。被告称围蔽施工期间我方无权收租，但双方签订的租赁合同已经在2019年3月10日依法解除，我方也通知其于2019年3月30日交回涉讼商铺。且我方于2019年4月4日向越秀法院立案请求被告交回商铺。至今为止，被告仍然以各种理由不履行其应当腾空交回商铺的义务。所谓的疫情或围蔽施工均是发生于2020年2月后，并非双方2019年3月份解除合同之时，或租赁期间所发生。原告已全额向房管部门缴纳2020年2月至6月份的租金，并没有减免。因此被告辩称以疫情原因或围蔽施工原因或其他所谓的政府文件均不是针对涉讼商铺所出具，对涉讼商铺没有法律约束力。围蔽工程是政府的民生工程，虽然对涉讼商铺有短暂性的不便，但合同目的依然可以实现。且第二次庭审时，被告当庭确认涉讼商铺已于2020年3月份起正常营业，并不受疫情影响。诉讼过程中，被告向本院申请对涉案房屋的装修价值进行评估。本院经摇珠确认广东高迪评估咨询有限公司对上述项目进行评估。广东高迪评估咨询有限公司于2020年1月8日作出《价格评估结论书》，载明装修工程价值为152330元。被告预付了3450元评估费。原告质证称：该《价格评估结论书》不能客观反映2015年8月涉案房屋的装修现状、货架、设备的数量，且被告本应于合同期满时即2017年6月30日将涉案房屋交还给原告，场地的装修、固定设施不得拆除、破坏，应完好无偿留给原告使用，因此，被告租赁期内因经营需要而进行的装修应由被告自行承担。被告质证称：对该《价格评估结论书》的真实性予以确认，不确认合法性和关联性，评估的价值过低，结果过于片面，不能完全体现被告的全部装修支出。原告表示：被告一直称经营困难，故双方协商不递增租金；确认被告对于2019年5月至2019年12月的租金均是每月支付，2020年1月租金是2020年4月28日支付。被告表示：由于2月份疫情关系与原告协商租金问题，故2020年1月租金在2020年4月28日才支付；2月初由于疫情原因停业，3月底才开始营业。第三人表示：2019年11月4日至2020年1月24日由于围蔽施工搭棚架，虽然有开业，但经营受到严重影响。2020年2、3月因疫情防控全面停业，4月份才开始经营，在2020年2、3月没有向王X交租，我方曾向王X提出了减免租金，王X称街道不同意。本院认为：原告与被告签订的《场地租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该《场地租赁合同》约定的租赁期限至2017年6月30日，期满后双方没有续签租赁合同，被告此后继续使用涉案房屋并向原告交租，故双方形成不定期租赁关系，原告依据法律规定可随时解除租赁关系。原告已于2019年3月10日向被告发出《收回物业通知书》要求解除合同和收回场地，被告亦已签收。因此，原告要求确认双方的租赁关系于2019年3月10日解除合法有理，本院予以支持。根据《场地租赁合同》约定，“乙方应在收到甲方发出‘收回场地通知’的三天内，将使用场地内的所有物品清理完毕……乙方必须在限期内无条件退出使用场地”，据此，原告现要求被告搬出涉案房屋符合上述约定，本院予以支持。因涉案房屋现由第三人实际使用，第三人负有与被告共同交还涉案房屋的义务。关于房屋使用费问题，被告自2020年2月起没有继续支付使用费给原告，并以疫情及施工围蔽为由要求免除2020年9月前的租金，根据本案查明事实，原、被告签订的租赁合同已于2017年6月30日期满，原告曾于2019年3月向被告发出《收回物业通知书》且被告已签收，在此情况下，被告仍继续占用涉案房屋拒不搬出，其行为已侵犯原告的权利，被告以疫情和围蔽施工为由要求免除租金缺乏依据，本院不予接纳。被告应按每月20525元的标准向原告支付自2020年2月1日起的房屋使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”原告要求第三人共同承担上述房屋使用费合法有理，本院予以支持。关于租赁保证金问题，合同约定租赁保证金在“期满时扣除应付的费用后凭发票返还乙方（如乙方遗失发票，该发票的所有税费由乙方承担）；若乙方在租赁期间违约，保证金作赔偿，不予退回，乙方所有损失（包括装修费用等）由其自负”。被告在合同租赁期间均按月支付房屋使用费，不存在拖欠的事由，故被告要求原告退还租赁保证金的反诉请求本院予以支持。关于装修费问题，租赁合同中已对租期届满时的装修和固定设施如何处理进行了明确约定：“租赁期将届满时，乙方应做好退场工作，按时将场地交还甲方。场地的装修、固定设施不得拆除、破坏，应完好无偿留给甲方使用”，因此，在双方不定期租赁关系解除后，被告仍应按此约定履行。被告要求原告支付装修赔偿款的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条判决如下：一、确认原告广州市越秀区北京街道社区服务中心与被告杨志敏就广州市越秀区XX路XX号首层及阁楼商铺的租赁关系于2019年3月10日解除；二、被告杨志敏和第三人广州全辉饮食有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向原告广州市越秀区北京街道社区服务中心腾空交还广州市越秀区XX路XX号首层及阁楼的商铺；三、被告杨志敏和第三人广州全辉饮食有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区北京街道社区服务中心支付自2020年2月1日起的房屋使用费（按每月20525元的标准）；四、原告广州市越秀区北京街道社区服务中心应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告杨志敏退还租赁保证金43660元；五、驳回原告广州市越秀区北京街道社区服务中心的其他诉讼请求；六、驳回被告杨志敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理313.12元，由被告杨志敏负担；反诉受理费2110元，由原告广州市越秀区北京街道社区服务中心负担892元，被告杨志敏负担1218元。评估费3450元，由被告杨志敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二〇二〇年八月二十四日书 记 员  徐浩龙