云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初3204号 原告：范康捷（曾用名：范元杰），男，1978年3月13日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 被告：保山后街文化传播有限公司，住所地云南省保山市隆阳区兰城街道保岫西路马里商业中心****，统一社会信用代码：91530502587374123Q。 法定代表人：邹林宏，总经理。 委托诉讼代理人：夏光生，男，1987年2月14日生，汉族，保山市隆阳区人，代理权限为特别授权。 原告范康捷与被告保山后街文化传播有限公司（以下简称：后街文化传播公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范康捷，被告后街文化传播公司委托诉讼代理人夏光生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范康捷向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金共计14672.70元（即2018年度和2019年度的递增租金46.58㎡×5元／㎡×22月=5123.80元及2020年1月1日至2020年6月1日的租金46.58㎡×41元／㎡×5月=9548.90元）及利息1445.16元（2018年度的2794.80元×29月×年利率6%=405.25元；2019年度的2329元×17月×年利率6%=197.97元；2020年度的9548.90元×5月×年利率6%=238.72元），合计16117.86元，且利息计算到租金全部清偿为止；2、判令被告支付违约金11458.68元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系保山市隆阳区马里商业中心四楼A33号商铺的业主，经招商部介绍和被告相识，经友好协商，被告承租原告的上述铺面房，于2015年11月30日正式签订《租房合同》，合同约定租期6年，即从2016年1月1日至2021年12月31日。每月每平米租金为人民币31元。于每年的1月15日前付清当年租金，同时还约定每两年每平方每月递增五元租金。合同第五条约定任何一方不得单方面解除本合同。合同第六条约定若乙方违约，支付半年租金给甲方。合同签订后被告分别支付了2016年度、2017年度、2018年度、2019年度单价为每月每平方31元的租金，但约定的每两年递增租金一直没有支付，2019年被告提出生意不好，要求原告减少租金，原告同意后免了被告2个月租金即3353.76元，但2020年，被告单方面解除合同，已经构成违约。原告不同意解除合同，除非被告支付递增租金及利息、支付原告同意解除合同前的租金及利息以及违约金，但被告拒绝支付，为此双方发生纠纷，现原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告以累加错误为由，将诉讼请求第一项的利息1445.16元变更为841.94元，第一项诉讼请求变更为“支付租金和利息合计15514.64元及利息计算到租金全部清偿为止”。 被告后街文化传播公司辩称，我们只同意按照31元／㎡支付2020年1月至4月的租金，2019年及之前的租金被告已经支付完毕。原告要求支付租金差额和租金损失没有法律依据，不应当得到支持。因疫情影响导致合同目的不能实现，被告已经依法解除与原告的租赁合同关系，其余类似案件已经采用该方式协商解除完毕。本案原告不同意协商才产生纠纷，被告没有违约，不同意支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 原告范康捷为证明自己的主张，向本院提交以下证据材料： 1、租房合同。欲证实：原被告签订租房合同，为期六年即2016年1月1日至2021年12月31日，且约定每两年每平方米每月上涨租金5元，2018年和2019年的租金应为36元/㎡，2020年和2021年的租金应为41元/㎡，被告2018年、2019年、2020年均只按照31元/㎡的价格支付租金，且合同第六条规定了违约责任，双方任何一方违约，都应该支付年租金的50%，租金递增的内容在合同第二条第三款，原合同没有因不可抗力就可以擅自解约的说法。 2、解除租赁合同通知书。欲证实：被告单方面解约，原告没有同意。 3、银行卡交易明细。欲证实：2018年、2019年被告只是按31元的单价支付租金，没有履行合同中关于每两年递增5元的承诺。 经质证，被告对证据1无异议，并认为对2018年、2019年的租金与原告口头协商过，房租不递增，原告也同意，之后我们才支付了租金。证据2是我公司下发的，无异议。证据3关于支付租金，是与原告口头协商不递增租金，原告同意后我们公司才打款的。 本院认为，原告提交的证据来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，被告无异议，本院予以采信，但对证据1证实违约金为50%的证明目的，本院不予采信。 被告后街文化传播公司向本院提交以下证据：《房屋补充协议》，证明2019年房租减免2个月，租金按每平方米31元计算，2019年11月至12月份免租。 经质证，原告对证据无异议，但是认为存在理解不同，原告认为虽然2019年减免两个月房租，但是单价应该是按原合同约定的即每月每平方米36元计算。 本院认为，被告提交的证据来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，原告无异议，本院予以采信。因无其他证据相互印证被告的证明目的，故本院不予采信该证据的证明目的。 经审理查明：原告与被告于2015年11月30日签订《租房合同》，双方约定被告向原告承租位于隆阳区，商铺面积为46.58㎡，租金为每月31元／㎡，租期从2016年1月1日至2021年12月31日止。《租房合同》第二条第3点约定“签订租房合同之日起，按每貳年方式每平方递增伍元。”第五条第1点约定“本协议生效后，任何一方不得单方面变更或解除本协议。甲乙双方协商一致后方可变更或解除本协议。”第六条约定违约责任“甲乙双方必须严格履行本协议约定义务，如乙方违约，支付给甲方一年租金的50%，如甲方违约，甲方应支付乙方年租金50%，乙方逾期超过60日未支付租金的，甲方有权利解除合同。”合同签订后，被告即在案涉商铺开展经营，并支付给原告2016年、2017年租金及支付2018年租金17327.8元、2019年租金14439.8元。2020年4月30日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，内容为“因今年的新冠肺炎疫情致使我公司不能正常经营。新冠肺炎疫情属不可抗力事件，双方的房屋租赁合同无法继续履行下去，疫情使合同目的不能实现。因此，特通知您解除双方签署的房屋租赁合同。”原告大约于2020年5月4日收到《解除租赁合同通知书》，原告以被告未付清租金为由，不同意解除合同。被告于2020年6月中旬将放置于案涉商铺内的经营设备搬离，并将案涉商铺钥匙交给马里商业中心物业管理公司。现原告以被告未支付租金为由，向法院提起诉讼，要求被告：1、判令被告支付租金共计14672.70元（即2018年度和2019年度的递增租金46.58㎡×5元／㎡×22月＝5123.80元及2020年1月1日至2020年6月1日的租金46.58㎡×41元／㎡×22月＝9548.90元）及利息841.94（2018年度的2794.80元×29月×年利率6%＝405.25元；2019年度的2329元×17月×年利率6%＝197.97元；2020年度的9548.90元×5月×年利率6%＝238.72元），合计15514.64元，且利息计算到租金全部清偿为止；2、判令被告支付违约金11458.68元。庭审中，原告明确诉讼请求为：要求被告支付2018年、2019年、2020年1至5月所欠租金、利息合计为15514.64元及支付至清偿完毕之日止的利息；违约金以2020年的租金单价每月41元／㎡的标准，按全年的租金的50%主张违约金11458.68元。 另查明，被告同时向原告及其他商铺业主承租商铺，《租房补充协议》由被告打印好，通知原告在协议上签字。《租房补充协议》约定“乙方对甲方位于保山官房马里商业中心的四层购物广场事情商铺，因经济下行，经营困难经双方协商乙方同意2019年房租免租二个月，租金按每平方31元计算。”原告对协议内容无异议，但认为“租金按每平方31元计算”只是针对2019年的租金。 再查明，庭审中被告明确表示愿意按每月31元／㎡支付1至4月租金。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。根据原告的诉讼请求、被告的辩称及审理查明的事实，本案的争议焦点为： 一、被告是否存在违约行为及原告主张的违约金金额是否有依据。原告以被告单方解除合同为由，主张被告违约，并要求承担违约责任。被告认为其解除合同是因为新冠肺炎疫情致合同目的不能实现，属不可抗力，其不存在违约行为。本院认为，根据原、被告双方签订的《租房合同》第五条的约定，任何一方不得单方面变更或解除本协议，解除合同须双方协商后方可解除。《租房合同》系原、被告的真实意思表示，对双方当事人均有拘束力，违反合同约定即存在违约行为，因原告不同意解除合同，根据合同的约定，被告单方解除合同即违约。故对原告主张被告存在违约行为的主张，本院予以采纳。关于原告要求被告支付2020年全年租金的50%的违约金的诉讼请求，本院认为，原告主张的违约金系被告违反合同约定单方解除合同的违约解除合同违约金，双方当事人在《租房合同》中虽约定了违约金的计算方式，但其约定的是“一年租金的50%”，因双方对租金的约定是呈递增的，故双方对违约金的约定属约定不明确。现原告以2020年的租金标准即每月41元／㎡主张的违约金无事实依据，综上，本院按原、被告签订的《租房合同》约定的每月31元／㎡的租金标准计算6个月的租金8663.88元支持原告主张的违约金。关于被告提出其解除合同因新冠肺炎疫情，属于不可抗力，故被告不存在违约行为。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有提交证据的义务，如举证不能，则承担相应不利后果。本案被告主张其不存在违约行为是因新冠肺炎疫情导致公司不能正常经营，属于不可抗力，导致合同目的不能实现，其应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。但被告未提交证据证实该主张符合不可抗力的构成要件，被告应承担举证不能的不利后果，故对被告的抗辩，本院不予采纳。 二、本案被告未付租金的金额是多少。原告主张被告应支付租金共计14672.70元（即2018年度和2019年度的递增租金46.58㎡×5元／㎡×22月=5123.80元及2020年1月1日至2020年6月1日的租金46.58㎡×41元／㎡×5月=9548.90元）。被告认为2018年、2019年的租金已经全部支付，现同意支付按每月31元／㎡支付2020年1至4月的租金。本院认为，被告是否存在拖欠租金首要解决的是租金的标准是多少。根据原、被告签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同已经成立并生效，各方当事人均应按合同约定履行义务。《租房合同》第二条第3点约定，租金按每两年每平方米递增5元，被告承租案涉商铺的时间为2016年，故2018年、2019年的租金标准为每月36元／㎡，2020年为每月41元／㎡。被告认为，根据《租房补充协议》租金均应按每月31元／㎡计算。本院认为，《租房补充协议》系被告打印好后交由原告签名，现双方当事人对“租金按每平方31元计算”是指全部租金还是指2019年的租金标准的理解产生争议。因该补充协议系被告针对其所有承租商铺的业主所使用的打印好的合同，当合同约定不明且双方不能达成一致意见时，根据《合同法》第一百二十五条的规定，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因原、被告在《租金补充协议》约定的内容为“乙方对甲方位于保山官房马里商业中心的四层购物广场事情商铺，因经济下行，经营困难经双方协商乙方同意2019年房租免租二个月，租金按每平方31元计算”，本院认为，《租金补充协议》解决的是2019年的租金问题，对双方约定的“租金按每平方31元计算”是指2019年租金标准。故原告主张的2018年租金的差额即2794.80元（46.58㎡×5元／㎡×12月），本院予以支持。关于2019年租金差额，因原告同意减免被告2个月的租金且租金按每月31元／㎡计算，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。原告要求2020年租金按每月41元／㎡计算5个月租金的主张，本院认为，根据查明的事实，被告将其经营设备从案涉商铺搬走，并将钥匙交付给物管公司的时间为2020年6月中旬，现原告主张1至5月的租金，系原告自行处分其权益，该处分行为未违反法律法规的规定，故本院予以准许。故对原告主张2020年租金9548.90元（46.58㎡×41元／㎡×5月）的诉讼请求，本院予以支持。 三、原告要求的利息是否应该得到支持。关于原告提出的利息诉请，本院认为，原告未提交证据证实原、被告对利息进行约定，其要求无法律依据，也没有合同约定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告保山后街文化传播有限公司于本判决生效后二十日内一次性支付给原告范康捷2018年商铺租金差额2794.80元、2020年1至5月租金9548.90元，合计12343.70元； 二、由被告保山后街文化传播有限公司于本判决生效后二十日内一次性支付给原告范康捷违约金8663.88元； 三、驳回原告范康捷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费490元，减半收取计245元，由被告保山后街文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  杨幸丽 二〇二〇年八月十七日 书记员  李婷婷