广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5322民初1250号原告：郁南县连滩镇庆丰美食城，住所地：郁南县********昌垌开发区I区。经营者：杨秀惠，女，1971年9月16日出生，汉族，公民身份号码：442************941，住广东省郁南县**************。委托诉讼代理人：肖大庚，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：郁南县锦新明房地产开发有限公司，住所地：郁南县*************。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：钟润强，男，1974年4月17日出生，住广东省深圳市宝安区*****************。是该公司员工。原告郁南县连滩镇庆丰美食城与被告郁南县锦新明房地产开发有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情需要转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告郁南县连滩镇庆丰美食城的经营者杨秀惠及其委托诉讼代理人肖大庚、被告郁南县锦新明房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钟润强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即赔偿装修损失352416.49元；2、判令被告向原告立即赔偿重新租赁土地的价差损失31920元；3、判令被告向原告立即赔偿搬迁费损失41200元；4、判令被告向原告立即赔偿水电安装费损失53406元；5、判令被告向原告立即赔偿员工工资损失50000元；上述合计：528942.49元。6、被告承担本案诉讼相关费用。事实和理由：2017年7月31日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定租赁期限自2017年8月1日至2021年1月31日止，租金条款及按时缴租等。签约后，原告投入50多万元左右兴建装修后进行餐饮经营行为。原告依约按时足额缴纳租金。云浮市云安区人民法院于2019年5月6日发出(2018)粤5303执304号公告，限令郁南县********昌垌开发区I区土地上的租户在2019年6月30日前迁出，至此原告才知道所租赁的土地已经被拍卖。2019年7月1日，原告向云浮市云安区人民法院对(2018)粤5303执304号提出异议，云安区人民法院于2019年8月13日作出(2019)粤5303执异20号执行裁定书，以本案被告抵押在先为由驳回了原告的异议。至此，原告才知道被告与原告签订《土地租赁合同》时已经将该幅土地抵押出去并办理了抵押登记。由于被告的欺瞒行为导致了原告的各项损失巨大，现根据相关法律规定诉诸法院，望判如所请。被告郁南县锦新明房地产开发有限公司答辩认为：一、被答辩人于2018年7月后已经没向答辩人缴纳租金的行为已构成违约，答辩人土地于2018年9月29日被拍卖成功。根据《土地租赁合同》约定：“如不按时缴纳租金，甲方有权收回该土地使用权。”根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条；“（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”二、事实上，答辩人与被答辩人有友好关系，答辩人从2015年1月到2017年7月31日出租土地给被答辩人的价格都远低于市场价格，即使是2017年7月31日的租金都只是6元每平米。被答辩人所提供的傅先生出租***浦东大道空地租金也要8元每平米，且傅先生的空地位置远没有答辩人位于***昌垌开发I区优越。答辩人认为即使按傅先生位于***浦东大道空地租金8元每平方米，而答辩人出租给被答辩人仅6元每平米。答辩人每月己为被答辩人省下近1120元（答辩人每月仅收3360元租金），一年省下13440元。答辩人如从2015年1月30日计算至2019年6月30日三年半时间，答辩人为被答辩人省下47040元。而被答辩人要求答辩人赔偿重新租赁土地的价差损失31920元更属离谱之事。三、答辩人认为被答辩人提供的2016年的装修合同及相关资料证明被答辩人装修损失而要求答辩人赔偿352416.49元与事实不符。事实是，被答辩人从2015年1月1日开始租用答辩人土地作餐饮生意，根据被答辩人工商登记信息显示，被答辩人已于2015年开始营业，不可能于2016年再次装修。答辩人不认可被答辩人主张的装修损失赔偿。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：“……（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；……”被答辩人的装修费用已基本折旧完毕。被答辩人自己搬迁超过3年半的固定资产基本属于无价值资产，不应该要求答辩人承担搬迁费用41200元、水电安装费损失53406元、员工工资损失50000元。综上，由于是被答辩人违约在先，答辩人以低于每月6元平方米友好优惠价格出租给被答辩人三年半，为被答辩人省下近5万费用，足以赔付被答辩人的全部损失。答辩人在尊重事实且出于解决问题的情况下，愿意补偿被答辩人两个月租金（即6720元）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并进行了质证，相关证据在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告从2015年1月起租赁被告所有的位于***大昌开发区I区的地块经营餐饮业。2017年7月31日，杨秀惠（乙方）与被告郁南县锦新明房地产开发有限公司（甲方）重新签订《土地租赁合同》，约定一、甲方将在***昌垌开发区I区内土地面积560㎡出租给乙方作餐饮场所，租赁期限从2017年8月1日至2021年1月31日，租金3360元/月（每月每平方米6元），签订合同后即支付2017年8月1日至2017年8月31日的租金，以后每个月支付一次租金，租金必须提前1个月支付。二、乙方必须遵守合同的原则，按时缴交租金，如不按时缴纳租金，甲方有权收回该土地使用权。乙方未经甲方同意不得转租他人，不得随意改变租地用途，如搭建建筑物须征得甲方同意；租赁期满后必须将租赁地方作土地平整，否则请人清理，乙方负担其费用。在租赁期内，甲方不得以任何理由终止合同。如因不可抗拒的非人为或政策性原因而终止合同，乙方所有损失由乙方承担。2018年9月10日，云浮市云安区人民法院在执行云浮市云安区**信用合作联社与郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平金融借款合同纠纷一案中，依法对被执行人郁南县锦新明房地产开发有限公司郁南县***昌垌开发区的五宗土地使用权及地上建筑物进行公开拍卖。2019年5月6日，云浮市云安区人民法院对拍卖情况发布公告，载明：一、位于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区**的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第0464号]已由买受人郁南县永杰房地产开发有限公司以最高价竞得；二、位于云浮市郁南县********昌垌开发区B区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第***号]已由买受人曾志华、曾桂华、曾国雄以最高价竞得；三、位于***昌垌开发区J1区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第0***号]、位于连滩镇大昌垌的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2006）第0***7号]已以物抵债给云浮市云安区**信用合作联社。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，限令***昌垌开发区I区[土地使用权证号：郁府国用（2005）第0***4号]、***昌垌开发区B区[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04***号]、***昌垌开发区J1区[土地使用权证号：郁府国用（2005）第0***8号]、大昌垌[土地使用权证号：郁府国用（2006）第0***7号]国有土地上的租户及相关人员在2019年6月30日前迁出，交由相应的买受人或抵债人使用。郁南县连滩镇庆丰美食城于2019年7月1日向云浮市云安区人民法院对其承租的位于郁南县********昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第0464号]提出执行异议。云浮市云安区人民法院于2019年8月13日作出（2019）粤5303执异20号执行裁定书，裁定驳回郁南县连滩镇庆丰美食城的异议请求。原告于2019年9月17日向本院提起民事诉讼，要求被告赔偿相关损失，从而引发本案纠纷。另查明，原告向被告交纳租金至2018年7月。到目前为止,原告仍在正常营业，也没有向被告交纳租金。原告向本院提交诉讼财产保全申请，要求查封冻结被告位于郁南县***开发区E2地块[产权证号：郁府国用（2005）第0***0号]，本院于2019年11月8日作出（2019）粤5322民初1250号之一民事裁定书，裁定对被告郁南县锦新明房地产开发有限公司位于郁南县***开发区E2地块在云浮市云城区**信用合作联社抵押价值范围外的部分在500000元范围内查封。查封期限为三年，自2019年11月8日至2022年11月7日止。未经本院许可，不得解封。本案在审理过程中，原告向本院申请对郁南县连滩镇庆丰美食城的地基、建筑物、装饰装修进行价值评估，经摇珠，本院委托广州市华盟价格事务所有限公司对郁南县连滩镇庆丰美食城的建筑物、装饰装修的现值进行价格评估，评定郁南县连滩镇庆丰美食城的建筑物现值为160162元，装修装饰现值为186576元，总价格为346738元。本院认为，本案属土地租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”所谓赔偿损失，是指合同当事人由于不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方当事人造成损失时，由违约一方当事人以其财产赔偿对方当事人所遭受的损失的一种责任形式。承担违约赔偿损失责任，其构成要件包括：一是有违约行为，即当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定；二是有损失后果，即违约行为给另一方当事人造成了损失；三是违约行为与损失之间存在因果关系，即违约行为是损失的原因，损失是违约行为的后果；四是违约人有过错，或者虽无过错但依法应当承担赔偿责任。本案《土地租赁合同》在履行过程中，因涉案土地被依法拍卖，包括原告在内的涉案土地上的租户被要求在2019年6月30日前迁出，但在接到法院要求搬迁的公告后，原告到目前为止仍没有搬迁，仍在正常营业，因此，被告的违约行为到目前为止并没有给原告造成相关实际的损失，故对原告要求被告赔偿损失的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告郁南县连滩镇庆丰美食城的诉讼请求。案件受理费9089.42元，财产保全费3020元，评估费21000元，合共33109.42元，由原告郁南县连滩镇庆丰美食城负担（原告已预交受理费9089.42元、财产保全费3020元、评估费21000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  谭振标人民陪审员  黄锦梅人民陪审员  赵艳飞二〇二〇年八月十日书 记 员  邱 环卢恩婷