安徽省合肥市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖01民终4108号 上诉人（原审被告）：安徽瑶海钢构建设集团股份有限公司，住所地合肥市瑶海区工业园当涂北路与天水路交口处。 法定代表人：凌红兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周明洋，安徽国运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方益伟，安徽国运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽鑫盟企业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路**华邦光明世家****。（已注销） 法定代表人：王光香，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛松林，男，系安徽鑫盟企业管理有限公司股东。 委托诉讼代理人：唐金华，男，系安徽鑫盟企业管理有限公司股东。 上诉人安徽瑶海钢构建设集团股份有限公司（以下简称瑶海钢构公司）因与被上诉人安徽鑫盟企业管理有限公司（以下简称鑫盟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初7625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑶海钢构公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鑫盟公司全部诉讼请求，鑫盟公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定鑫盟公司20万元经济损失证据不足，认定瑶海钢构公司应退还20万元保证金证据不足。且一审判决前鑫盟公司已经注销，丧失诉讼主体资格，本案应当发回重审。 原鑫盟公司股东薛松林辩称，鑫盟公司确实已经注销了，不同意瑶海钢构公司的上诉请求。 鑫盟公司向一审法院起诉请求：1．判令解除瑶海钢构公司与鑫盟公司签署的《厂房租赁合同》；2．判令瑶海钢构公司支付鑫盟公司各项损失共计3,578,613元（详见损失计算明细表）；3．判令瑶海钢构公司立即开具并交付鑫盟公司已支付的1,358万元的租金发票。4．判令瑶海钢构公司立即返还鑫盟公司20万元保证金；5．判令瑶海钢构公司支付鑫盟公司违约金195,200元（违约金以822,470元为基数从2017年7月19日以月2%的标准计算暂计算至2018年7月9日，直至瑶海钢构公司支付款清为止）；6．判令瑶海钢构公司承担本案全部诉讼费及其他费用。 一审法院认定事实：2015年4月21日，出租人瑶海钢构公司（甲方）与承租人合肥恒路物流有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定，瑶海钢构公司将位于合肥市物流有限公司作为仓储、物流使用，租赁面积共计约25590㎡，包括2＃厂房、次构车间、彩板车间、油漆车间，租赁期限暂定三年，另免费给予一个月装修期，合计期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止，其中2015年5月1日至2015年5月31日为装修期限；瑶海钢构公司保证合肥恒路物流有限公司租赁期限满三年，三年后如瑶海钢构公司无（包括但不限于）商业开发或土地出让等影响租赁的客观情况，本合同自动顺延两年，顺延期满后，合肥恒路物流有限公司享有优先承租权；租赁期满前15天，双方应就租赁期满后是否续租通知对方；厂房租金为每月17元／平方米，租金半年一付，先付后用；合同签订之日3日内，合肥恒路物流有限公司应支付20万元作为保证金，租赁期满15日内，在合肥恒路物流有限公司无违约行为情况下无息退还，如合肥恒路物流有限公司在租赁期间解除合同，已交租金和保证金不予退还；租赁期内，如租赁房屋自然损坏，瑶海钢构公司应予维修，维修费用由瑶海钢构公司承担，如为合肥恒路物流有限公司损坏，由合肥恒路物流有限公司维修并承担费用；合同期满如不再续租或未按时支付租金，合肥恒路物流有限公司应在期满或逾期后5日内搬出并将房屋交给瑶海钢构公司，否则瑶海钢构公司有权自行或委托他人收回房屋，保证金不予退还；厂房南北空地作为通道由合肥恒路物流有限公司免费使用，道路硬化由合肥恒路物流有限公司负责；合肥恒路物流有限公司在租赁期内搭建临时建筑须经瑶海钢构公司同意并办理相关手续，否则自行承担造成的后果；合肥恒路物流有限公司若对房屋、场地进行装饰装修，合同解除或终止后瑶海钢构公司不给予任何补偿；租赁期内，合肥恒路物流有限公司必须按约支付租金，租金每逾期一日支付500元违约金，超过5天的瑶海钢构公司有权解除合同，合肥恒路物流有限公司在3日内清场退出，保证金不予退还等；合同还约定了其他事项。 2015年11月24日，瑶海钢构公司（甲方）、合肥恒路物流有限公司（乙方）、鑫盟公司（丙方）三方签订《厂房租赁合同》，内容为：甲乙双方于2015年4月21日签订《厂房租赁合同》，2015年6月25日签订《2#厂房补偿协议》，现就相关事宜，补充约定如下：原瑶海钢构公司与合肥恒路物流有限公司签订的上述合同及协议相关权利义务转由瑶海钢构公司与鑫盟公司享有、承担，瑶海钢构公司对合肥恒路物流有限公司在本补充协议签订日前的招商行为均予以认可并继续实施；现将租赁期限、面积、价格、金额明确如下：2015年7月1日起租2#厂房一期，租赁面积12948平方米，17元每平方，半年租金1,320,696元；2015年10月25日起租2#厂房剩余部分、次构车间、彩板车间、油漆车间，租赁面积12636平方米，17元每平方，半年租金1,288,872元；以上房租以各自起租日为准，半年一交，先付后用；厂房租赁其他事宜三方仍按原合同执行。该合同还约定了其他事项。 合同签订之后，鑫盟公司对租赁的厂房进行装修，道路进行硬化及搭建活动板房，并对厂房墙体进行了开窗、切割及下水道改造等。2016年7月21日，安徽国强会计师事务所根据鑫盟公司的委托作出皖国强审核［2016］004号《安徽鑫盟企业管理有限公司2015年6月至2016年6月财务收支审核报告》，该报告在（二）公司各资产负债项目明细余额如下：5、在建工程中列出工程改造费、板房费、道路改造等项目合计1,633,999.40元。 租赁期间，鑫盟公司依约向瑶海钢构公司支付租金，截至2018年1月18日止，鑫盟公司计向瑶海钢构公司支付租金1,358万元，瑶海钢构公司出具了收据。 2018年3月9日，本院立案受理了瑶海钢构公司诉鑫盟公司房屋租赁合同纠纷一案［（2018）皖0102民初2596号］，请求：1、判令解除瑶海钢构公司、鑫盟公司《厂房租赁合同》；2、判令鑫盟公司向瑶海钢构公司支付2#厂房租赁费用740,696元、空地租赁费用756,000元；3、判令鑫盟公司向瑶海钢构公司支付逾期违约金505,000元（暂算至2018年3月8日，直至付清之日止）；4、判令鑫盟公司向瑶海钢构公司支付水费4,580.6元、电费94,657.5元；5、判令鑫盟公司向瑶海钢构公司支付2#厂房墙板恢复原状费用410,400元、2#厂房通风窗恢复原状费用112,500元；6、判令鑫盟公司向瑶海钢构公司支付违约金200,000元。 2018年3月30日，瑶海钢构公司发出通知函，内容为：“物流园各分租户（散户）：因鑫盟公司欠付我司租金、水电费近100万元未付，我司已正式与鑫盟公司解除《厂房租赁合同》，自2018年3月30日，我司正式接管鑫盟公司分租的所有物流档口。为保证物流园各项工作正常、有序开展，确保各分租户不因本次接管事宜遭受经济损失，现我司将相关事宜通知如下：请各分租户停止向鑫盟公司支付租金及水电费等费用，2018年3月30日以后所有费用及前期欠付的所有费用统一由我司收取，因统一收费产生的法律责任由我司承担。为避免各分租户合法利益受损，请积极予以配合，我司将车辆物业公司全盘规范管理，为各分租户提供更多优质服务保障。物业公司联系电话：138××××2434王主席151××××1389钟经理189××××6832刘经理。”当日，鑫盟公司管理人员即离开租赁现场。 2018年7月31日鑫盟公司提起本案诉讼。鑫盟公司提供租赁期间因租赁厂房内发生地面进水在2016年8月25日、11月20日、2017年3月25日、4月20日、9月20日、11月15日分别向其分租户赔偿的收条、证明，其中合肥新站区天顺货物配载部80000元、小唐货物配载部90000元、合肥金兴源货物运输有限公司144900元、安徽省安东物流有限公司200000元、合肥市瑶海区新联想货物配载服务部89000元、合肥瑶海区中天货物配置部赔偿222470元，赔偿的原因系因房顶漏水、下水道不通致使货物受损。2018年9月27日，多名分租户联名“证明”：从鑫盟公司租赁瑶海钢构公司物流园的房屋，租赁期间，2016年8月、2017年8月因房屋漏水，下水道不通导致承租仓库变成水库，造成物流货物严重损失及租赁期间存在多次停水停电的情形。鑫盟公司财务记账报销凭证，鑫盟公司在2016年4月28日至10月11日间发生维修费46987元，其中8月12日Ｃ区下水开挖工程27200元、9月27日北大荒下水地面17500元。鑫盟公司的唐金华、薛松林与瑶海钢构公司的钟成好经理（手机号码：151××××1389）往来短信，反映出租厂房进水后，双方多次协商处理。2018年4月28日，钟成好经理回复的短信内容为：…上次就告诉你，我上面已经有新的物业分管领导，我现在只是陪同及做账而已，再来我以前就提醒过你们安东赔偿的事到合同到期时采用不加租金方式来解决，另外谈判时是我说服老板从赔偿的3万到20万之内，毕竟大家都想平安经营，和气生财，但你们依然不同意，…。 瑶海钢构公司提供鑫盟公司法定代表人王光香于2018年9月5日向瑶海钢构公司出具的“情况说明”：“瑶海钢构公司：2015年，鑫盟公司与贵司签订房屋租赁合同，合同签订后，贵司按约向我司交付合格厂房，我司开始进行招商，并积极对承租厂房、场地进行改造。1．承租中我方对承租使用的空地（4200平方米）进行了部分硬化改造；2．承租中为经营物流及改善采光，我方对2号厂房墙体进行了开窗、切割改造；3．承租中我方在园区、物流房屋内搭建了活动板房，但消防、城管要求拆除、罚款，与贵司无关；4．承租中我方对厂房下水道进行了改造，改造后如存在问题与贵司无关。双方友好协商解决上述事宜，尽量避免矛盾恶化。说明人：王光香。” 本案审理中，一审法院向鑫盟公司释明，其主张的《厂房租赁合同》解除问题，与该院受理在先的（2018）皖0102民初2596号一案中瑶海钢构公司的诉请相同，依法该请求应纳入此案处理，鑫盟公司表示坚持诉请。鑫盟公司、瑶海钢构公司双方均认可2016年8月、2017年8月出租厂房进水的事实，但对原因和责任各执一词。鑫盟公司称向分租户的赔偿款全部以抵付租金方式支付。瑶海钢构公司认可2015年4月30日所具收据载明收到王光香的押金20万元按合同应为鑫盟公司支付；2015年4月17日所具收据载明收到王光香的定金50万元已转为租金，并包含在鑫盟公司支付的1,358万元租金之内。 一审法院认为，瑶海钢构公司与合肥恒路物流有限公司于2015年4月21日签订的《厂房租赁合同》，瑶海钢构公司、鑫盟公司、合肥恒路物流有限公司于2015年11月24日签订的《厂房租赁合同》，均系各方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。 关于解除《厂房租赁合同》问题。鑫盟公司、瑶海钢构公司分别依案涉《厂房租赁合同》先后在本院提起诉讼，并均诉请解除该合同，鉴于本院立案在先的（2018）皖0102民初2596号瑶海钢构公司诉鑫盟公司房屋租赁合同纠纷一案已作出解除双方《厂房租赁合同》的判决，对此本案不再处理。 根据鑫盟公司、瑶海钢构公司诉辩称，本案争议焦点如下： 一、租赁厂房进水原因及责任。对进水原因，鑫盟公司诉称是瑶海钢构公司出租的厂房漏水、下水道不通所致；瑶海钢构公司辩称是鑫盟公司承租后对下水道改造和厂房墙体开窗、切割所致；双方均认为责任在对方。但双方均没有对各自的主张提供充分有效的证据证明，根据双方在本案中提供的现有证据难以判定厂房进水的原因是瑶海钢构公司出租厂房自身瑕疵，还是鑫盟公司改造行为引起，进而无法归责。 二、鑫盟公司主张的各项损失计3,578,613元及违约金195,200元。 1．关于已垫付赔偿承租租户损失822,470元及违约金195,200元。鑫盟公司虽提供了合肥新站区天顺货物配载部、小唐货物配载部、合肥金兴源货物运输有限公司、合肥市瑶海区新联想货物配载服务部、合肥瑶海区中天货物配置部等分租户赔偿的收条、证明，但鑫盟公司未提供该等分租户因进水造成货物损失的相应证据，也未提供其与分租户达成赔偿合意前后通知过瑶海钢构公司参与确认进水损坏物品的品种、数量及价值的证据，且瑶海钢构公司当庭亦不予认可。现鑫盟公司要求瑶海钢构公司按照其与分租户达成的赔偿内容支付赔偿款及以该赔偿款为基数计算的违约金，缺乏法律依据，不予支持。至于安徽省安东物流有限公司的20万元赔偿款，根据瑶海钢构公司钟成好经理短信内容反映，瑶海钢构公司就安徽省安东物流有限公司的损害事实是清楚的，且愿意在20万元之内给予赔偿。鑫盟公司在与瑶海钢构公司未最终达成一致意见的情况下，先行赔偿安徽省安东物流有限公司20万元属合理范畴，应是客观真实的。综合本案其他证据及实际情况，对鑫盟公司请求瑶海钢构公司支付其先行赔偿给安徽省安东物流有限公司20万元的主张，予以支持。鑫盟公司请求的该部赔偿款的违约金，缺乏法律依据，不予支持。 2．关于下水道维修、修复费用46,987元。鑫盟公司虽提供其2016年的财务记账报销凭证，但无证据证明下水道开挖及下水地面处理等的原因是瑶海钢构公司出租厂房下水道瑕疵所致，故该请求不予支持。 3．关于承租范围的修整投入1,633,999.4元/5年=326,800元＊2.17年（未使用的2年2月）=709,156元。首先，依安徽国强会计师事务所的皖国强审核［2016］004号《安徽鑫盟企业管理有限公司2015年6月至2016年6月财务收支审核报告》，该1,633,999.40元包括工程改造费、板房费、道路改造等多项费用。其次，双方在案涉《厂房租赁合同》中虽有“瑶海钢构公司保证鑫盟公司租赁期限满三年，三年后如瑶海钢构公司无（包括但不限于）商业开发或土地出让等影响租赁的客观情况，本合同自动顺延两年”的约定，但在三年租赁期限届满前双方即发生纠纷诉至法院，并且双方均同意解除不再履行合同。根据《厂房租赁合同》中“鑫盟公司若对房屋、场地进行装饰装修，合同解除或终止后瑶海钢构公司不给予任何补偿”的约定，鑫盟公司该部赔偿的请求不成立。 4．关于经营损失200万元。鑫盟公司主张该损失的理由是瑶海钢构公司的出租厂房漏水导致分租户相继流失，且在合同未到期驱赶我方离场等原因，造成的间接损失200万元。但未提供充分证据及有效合法的计算依据，鑫盟公司仅凭估算要求瑶海钢构公司赔偿200万元间接损失的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。 三、瑶海钢构公司应否开具交付1,358万元租金发票。双方在《厂房租赁合同》中没有明确约定瑶海钢构公司要提供租金发票，开具发票不是瑶海钢构公司的合同义务，鑫盟公司支付租金后，瑶海钢构公司应开具交付发票，是税法上的义务。鑫盟公司依据合同主张瑶海钢构公司开具交付发票缺乏依据，不予支持。 四、瑶海钢构公司应否返还鑫盟公司20万元保证金。根据本案查明事实，2018年1月18日前，鑫盟公司尚能如约支付租金，之后未能足额支付租金是因双方就维修赔偿等协商未果和瑶海钢构公司提起诉讼等原因，鑫盟公司未足额支付租金非无故有意的行为，不能构成瑶海钢构公司不退还保证金的条件，故鑫盟公司要求瑶海钢构公司退还20万元保证金的请求予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽瑶海钢构建设集团股份有限公司于判决生效后十日内支付安徽鑫盟企业管理有限公司20万元赔偿款；二、安徽瑶海钢构建设集团股份有限公司于判决生效后十日内退还安徽鑫盟企业管理有限公司20万元保证金；三、驳回安徽鑫盟企业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费38,590元，由安徽鑫盟企业管理有限公司负担31,290元，安徽瑶海钢构建设集团股份有限公司负担7,300元。 二审中，本院查明，鑫盟公司已于2019年2月11日予以核准注销登记。 本院认为，鑫盟公司因房屋租赁合同纠纷向瑶海钢构公司主张违约金及赔偿损失等诉请，但鑫盟公司在一审法庭辩论终结前即已注销，丧失了当事人诉讼主体资格，已然不具备起诉条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初7625号民事判决； 二、驳回安徽鑫盟企业管理有限公司的起诉。 一审案件受理费38,590元予以退还；上诉人安徽瑶海钢构建设集团股份有限公司预交的二审案件受理费38,590元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年八月二十五日 书记员  金琬莹 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条，起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。