上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初2394号原告：那蒙，男，1980年9月9日出生，满族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。被告：上海远运投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：冯新彦，总经理。委托诉讼代理人：刘勇。被告：重庆协信远达商业投资发展有限公司，住所地重庆市。法定代表人：邹淑媛。原告那蒙与被告上海远运投资管理有限公司(以下简称远运公司)、重庆协信远达商业投资发展有限公司(以下简称协信公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告那蒙委托诉讼代理人郝洋，被告远运公司委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。被告协信公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告那蒙向本院提出诉讼请求：1、解除那蒙与远运公司签署的《上海市商品房出售合同》，解除日为诉状副本送达之日2020年5月18日；2、远运公司、协信公司连带向那蒙退还购房款19,670,000元，并支付自2018年9月28日起至退还上述购房款之日止的同期银行存款利息；3、远运公司、协信公司连带向那蒙赔偿违约金共计2,065,350元(包括逾期未办理房地产权证的违约金、合同解除的违约金，两项违约金相加即总房款10.5%)。事实和理由如下：2018年3月26日，那蒙与远运公司签署《上海市商品房出售合同》(以下简称《买卖合同》)，远运公司出售上海市静安区江场路1228弄1、2号3层303室房屋(以下简称系争房屋)给那蒙，房价为19,670,000元。合同约定，因远运公司原因，那蒙未能于2018年11月30日前取得房地产权证，远运公司应当承担违约责任，违约金为总房价款的0.5%；2018年12月31日之日起90日内，那蒙仍无法取得房地产权证，则那蒙有权单方面解除合同。那蒙单方面解除合同的，远运公司应将已付房款及同期银行存款利息全部退还那蒙，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10%计算。嗣后，那蒙按约支付了全部房价款。至2019年3月31日，远运公司未能涤除其在系争房屋内的抵押，导致那蒙无法办理房地产权证，那蒙依据法律规定主张双方合同解除。远运公司违约，除退还那蒙支付的全部款项外，远运公司还应当承担违约赔偿责任。2019年4月3日，那蒙向远运公司函告行使解除权并要求退款、赔偿，双方未能协商一致。那蒙认为，协信公司为远运公司的唯一股东，双方法定代表人和办公地址相同，两公司的财产及人格混同，为防止股东滥用地位，利用公司独立人格逃避债务，侵害债权人合法权益，协信公司应对远运公司的付款义务承担连带清偿责任。为维护那蒙的合法权益，那蒙诉讼至法院，望法院判如所请。被告远运公司辩称，系争房屋已交付，未办理产证不影响使用，所以远运公司不同意解除《买卖合同》。那蒙主张的两项违约金只能择一，若合同继续履行，那蒙应当主张逾期过户的违约责任；若合同解除，那蒙应当主张合同解除违约金。并且，远运公司认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。被告协信公司未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，远运公司(甲方，卖方)与那蒙(乙方，买方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为547.76平方米；乙方购买该房屋的总价款为19,670,000元(不包含房屋全装修价格)。甲方向乙方保证在交付该房屋时，甲方未设定抵押权或已清除原由甲方设定的抵押权。如交付房屋后发生与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担相应违约责任。该房屋交付的标志为钥匙交付。甲、乙双方商定，2018年10月31日前，由甲乙双方共同向静安区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。因甲方原因，乙方无法在2018年11月30日前取得房地产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总价房价款的0.5%；2018年12月31日之日起的90日内，乙方仍无法取得房地产权证，则乙方有权单方面解除合同。乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。附件四，房屋权属情况(产权、抵押、租赁)记明，江场路XXX弄XXX号XXX室等(详见清单)被持证抵押，权利人为四川信托有限公司，债权金额为1,750,000,000元。合同签订后，那蒙全额支付了房款。2018年10月5日，系争房屋交付给那蒙。那蒙收房后对房屋进行了装修。2019年4月25日，那蒙诉讼至本院，要求解除与远运公司的房屋买卖合同，归还购房款并支付违约金。2019年8月，那蒙申请撤诉。本院书面裁定予以准许。另查，《上海市不动产登记簿》登记的系争房屋权利人为远运公司，抵押权人为四川信托有限公司。《企业信用信息公示报告》记载，协信公司系远运公司唯一股东。远运公司于审理中提供2016年度远运公司与协信公司的《审计报告》，并称协信公司没有实际经营业务和员工，属于空壳公司，但与远运公司不存在财产混同。协信公司对两份报告予以认可，自认两公司的注册地址、实际经营地址、法定代表人及其他主要人员信息完全不同，故两公司不存在财产混同，其不应当对远运公司的债务承担连带责任。那蒙认为，根据远运公司的《审计报告》记载，2015年9月，协信公司将其持有的远运公司100%股权转让给案外人，又于2016年5月重新获得前述股权，所以远运公司的《审计报告》中涉及协信公司的只有半年多，该报告不具有任何参考性。并且，结合两份《审计报告》，远运公司与协信公司用往来款的方式处理资金，未依法按照所有者权益结算，分清投资关系，所以两公司的财产并不独立。工商的年检报告显示，远运公司与协信公司的联系地址、电话完全相同，两公司的法定代表人曾经均为邹淑媛，故那蒙认为两公司的经营高度混同，协信公司应对远运公司的债务承担连带责任。此外，那蒙提供装修家具合同、租赁合同、造价咨询合同、室内装饰设计合同等一系列证据，证明包括系争房屋在内的八套房屋遭受实际损失共计14,966,292元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《买卖合同》系那蒙与远运公司真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。那蒙依约支付房款，远运公司应与那蒙共同办理房屋产权过户手续。由于系争房屋存在抵押，那蒙无法取得房地产权证，《买卖合同》的目的无法实现，那蒙主张《买卖合同》于2020年5月18日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，远运公司应当退还那蒙购房款19,670,000元，那蒙应即时将房屋返还给远运公司。至于购房款的利息，《买卖合同》没有约定利息的起算时间。在《买卖合同》解除之前，远运公司依照合同占有房款，那蒙依照合同占有房屋，远运公司并无支付利息的义务。且本院已确认远运公司应当退还购房款，若远运公司不履行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，可以加倍计算迟延履行期间的债务利息，所以那蒙的利息损失已由法律予以保障，那蒙的该项主张本院不予支持。远运公司没有涤除抵押，造成合同解除，应当承担合同解除的违约责任。远运公司认为违约金标准过高，要求本院予以调整。本院考虑到违约金兼具惩罚与补偿性质，结合合同的履行情况、远运公司的过错程度、那蒙的实际损失后认为，解除合同违约金的标准尚属合理，远运公司应当支付解约违约金1,967,000元。系争房屋无法过户导致合同解除，必然存在逾期办理房屋产权证这一情形。那蒙在本案中要求解除合同，本院已对解约违约金进行了支持，故本院对逾期办理房产证违约金的诉讼请求不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。协信公司为远运公司唯一股东，虽然远运公司提供2016年度《审计报告》、协信公司自认两公司不存在财产混同，但上述材料、陈述均不足以证明协信公司的财产独立于远运公司，且两公司在工商年检报告披露的地址、联系方式一致，故两公司存在高度混同，协信公司应对远运公司的债务承担连带责任。协信公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本案作缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告那蒙与被告上海远运投资管理有限公司就上海市静安区江场路1228弄1、2号3层303室房屋签订的《上海市商品房出售合同》于2020年5月18日解除；二、原告那蒙应于本判决生效之日起十日内将上址房屋返还被告上海远运投资管理有限公司；三、被告上海远运投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告那蒙购房款19,670,000元；四、被告上海远运投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告那蒙解除合同违约金1,967,000元；五、被告重庆协信远达商业投资发展有限公司对被告上海远运投资管理有限公司上述付款义务承担连带责任；六、原告那蒙其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告上海远运投资管理有限公司、重庆协信远达商业投资发展有限公司共同负担。案件受理费150,476.80元，由原告那蒙负担680元，被告上海远运投资管理有限公司、重庆协信远达商业投资发展有限公司共同负担149,796.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏人民陪审员  陈名玲人民陪审员  吴春林二〇二〇年八月十四日法官 助理  严骐安书 记 员  向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。