广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初584号原告：李梦莉，女，汉族，1987年8月28日出生，公民身份号码440************547，住址广东省廉江市*************。委托诉讼代理人：崔巍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市******有限公司，住所地广州市番禺区************（7栋）617房。法定代表人：洪某1。被告：洪某1，男，汉族，1985年9月8日出生，公民身份号码440************375，住址广东省湛江市麻章区***************。原告李梦莉与被告广州市******有限公司（以下简称菲梵公司）、洪某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，洪某1向本院提出反诉，本院依法受理并适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告李梦莉及其委托诉讼代理人崔巍到庭参加诉讼，被告菲梵公司、洪某1经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。对本诉本院依法缺席审理，对反诉本院依法按洪某1撤诉处理。本案现已审理终结。李梦莉向本院提出诉讼请求：1.两被告赔偿因其单方面提前解约而给原告造成的经济损失，即退还原告已支付给两被告用于购买家具家电的款项21800元，并支付从2018年6月18日起至2018年9月17日至共三个月免租期的租金损失7500元给原告；2.两被告支付拖欠的房屋租金至实际腾房返还之日止（从2020年1月19日起，暂计至2020年2月19日拖欠的租金为2500元），并从逾期付款之日（即2020年2月19日）其按照拖欠租金每日千分之一的标准计付逾期付款违约金；3.两被告赔偿合同保证金的三倍（即三个月租金合计7500元）给原告，作为两被告单方面解除合同的违约金；4.本案的受理费、财产保全费和其他一切诉讼费用由两被告承担。庭审中，李梦莉变更诉求第2项为“两被告支付拖欠的房屋租金至实际腾房返还之日止（从2020年1月19日起，暂计至2020年2月24日拖欠的租金为2916元），并从逾期付款之日（即2020年2月19日）其按照拖欠租金每日千分之一的标准计付逾期付款违约金”。事实和理由：被告菲梵公司长期在湛江万达广场从事公寓长短期出租业务，被告洪某1是被告菲梵公司的法定代表人及实际控制人。2018年6月18日，原告李梦莉经被告洪某1游说，与被告菲梵公司签订了一份《房屋经营托管合同》，该合同约定原告李梦莉将其本人名下位于湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场5号楼3604号的公寓出租给被告菲梵公司用于其对外出租作为长短租公寓使用，该租赁房屋建筑面积为66平方米，月租金为2500元。另外，原告与被告还约定，基于双方签订履行至少三年租约的前提条件，原告给予被告从2018年6月18日起至2018年9月17日止三个月免租期的优惠，并支付21800元给被告用于购买家具家电使用。签约当天，原告即把涉案房屋交付给两被告使用，并于当日通过其父亲李太礼名下的中国农业银行账户(账号:622*************770)转汇了21800元到被告洪某1名下的中国工商银行账户内(账号:621************0717)。被告洪某1次日即更换了涉案房屋的门锁，开始将涉案房屋用于被告菲梵公司的对外租赁经营活动。至2018年9月18日三个月免租期满，被告菲梵公司支付了一个月房租2500元作为合同保证金给原告，此后两被告均是在当月18日左右支付当月月租。在两被告使用该房屋的过程中，两被告不仅没有兑现业主每年可免费入住6日的口头承诺，甚至在2019年4月20日还以“生意不好”为由试图单方面降低租赁房屋的租金，但原告拒绝了两被告的无理要求，一直坚持双方应当依约办事。2020年1月19日，被告菲梵公司最后一次交租给原告。从2020年1月27日起，两被告开始以“疫情影响生意”为由强行要求原告无条件免租五个月。但原告认为政府部门并未发文禁止两被告开展公寓经营业务，两被告依然可以正常对外出租，客流量减少属于正常的商业风险，疫情并没有导致租赁合同无法履行；且两被告要求免租五个月的时间过长，只是两被告逃避给付租金义务的借口，因此原告拒绝了两被告的要求。2020年2月19日，两被告通过微信联系原告，单方面解除了租赁合同，并通知原告前去收房。至此，两被告的单方面违约行为给原告造成了多重经济损失，原告给予两被告三个月免租期的优惠，以及支付21800元给两被告购买家具家电，均是基于双方会依约履行完毕至少三年的租约;现两被告单方面提前解约，依法应当赔偿原告的上述经济损失，并根据《房屋经营托管合同》第九条第2款:“无特殊原因且未经甲方(原告)同意，乙方(被告一退延支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应支付延迟之日起应付金额千分之一的滞纳金”和第十三条第5款:“违约方需要向守约方支付与合同保证金等额的3倍违约金”之约定，足额付清拖欠的租金及滞纳金给原告，并按照合同保证金的三倍(即三个月租金合计7500元)向原告支付解约违约金。而本案被告菲梵公司为一人有限责任公司，其唯一股东及实际控制人为被告洪某1。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告洪某1应当对被告菲梵公司的债务承担连带清偿的责任。综上所述，原、被告双方之间存在房屋租赁合同关系，两被告应当依约按时支付租金。两被告拒不支付租金并单方面提出解约的行为，给原告造成了多重经济损失，已严重侵害了原告的合法债权。因此，为维护自身的合法权益，原告特根据双方签订的《房屋经营托管合同》第十条解决争议的方式:“甲、乙双方就本合同发生的纠纷，应通过协商或调解解决;协商或调解解决不成的，可提请本合同签署地的人民提起诉讼”之约定，依法具状向本案合同签署地及合同履行地的湛江经济技术开发区人民法院起诉，恳请法院判如原告所请。洪某1反诉答辩称，菲梵公司与被答辩人根据《中华人民共和国合同法》在双方平等、自愿的基础上，经协商一致，签订《房屋经营托管合同》，被答辩人就其位于广东省湛江市********************及其各种相关设施、设备，委托菲梵公司提供在线租赁服务及相关增值服务。合作期限为5年，自2018年6月18日起至2023年6月17日止(其中免租期2018年6月18日起至2018年9月18日止)。双方同意对委托物业取得的租赁及服务收益作分配。其中合同第九条第5点遇不可抗力因素导致乙方无法继续提供在线租赁服务及增值服务，则乙方无违约责任。第十一条不可抗力第1点由于不可抗力导致本合同不能如期履行的，各方不承担责任。不可抗力指以下事实:1.1本合同各方不能预见、不能避兔、不可克服的。第2点如发生不可抗力事件，各方应立刻互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度;如因不可抗力事件而须解除合同的，则各方应根据合同的具体情况，由各方友好协商解决并处理事宜。另外，被答辩人同意自交房之日2018年6月18日起至2018年9月17日止三个月整备期，以便为此项目开业经营进行筹备，整理准备工作包括但不限于装饰装修、家私、家电购买配置、营业执照等必备证照的办理、设备设施安装调试等相关事项。经双方协商一致筹建整备期内，无需支付租金。另被答辩人同意委托菲梵公司代为购置所有的家私家电，购置费总额为21800元，购置费用由被答辩人承担。菲梵公司于2018年9月18日支付被答辩人2500元作为保证金，由于被答辩人在微信明确回复不用保证金后，菲梵公司于2018年9月18日提前支付被答辩人第一个月2018年9月18日至2018年10月18日租金2500元。此后每月都是在每月18日左右支付当月租。合同条款并无业主每年可免费入住6天的相关约定。2020年开年之际，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，多地先后启动重大突发公共卫生事件响应机制。这次新冠疫情属于不能预见、不能避免及不能克服的不可抗力事件，符合了情势变更原则关于无法预见的不属于商业风险的重大变化。新冠疫情对于各行各业的生产经营产生了重大影响，其中餐饮、娱乐、旅游业、房屋租赁等行业尤为明显。由于疫情影响万达广场多数门店已歇业，尽管菲梵公司仍在苦苦支撑在线租凭营业服务，但也面临着客流与营业额骤减的危机。疫情持续发展，面对房屋租金、人力成本、办公费、网络通信费、物业管理费、水电分摊费、垃圾清运费、市场推广费用等必要投入，菲梵公司举步维艰，营业基本没法维持正常运转，业务处于严重亏损状态。结合我国合同法第一百一十七条的规定，新冠肺炎疫情属于突发性传染病，不可预见，凭一人之力无法避免和克服。由于疫情防控需要限制人群集中、流动，酒店娱乐场所必须关闭不得营业，因而导致菲梵公司难以正常在线租赁房屋进行经营活动，相应地也就无法取得收益，在因疫情致使无法取得收益的的情况下继续履行合同中“租金”义务，明显是不公平的。基此菲梵公司2020年1月7日起曾多次同被答辩人商量，针对新冠疫情对菲梵公司在线租赁房屋经营影响，提出免2020年2月份房租，3月、4月减兑一半房租，5份后看疫情好转后再按原合同执行。如果李梦莉不同意，双方商量解除合同事谊。双方本应积极协商解决问题，共渡时艰，共同促成合同目的的实现。但被答辩人却不愿意双方共同承担风险，态度强硬，在新冠肺炎定性为不可抗力的客观事实面前，不承认新冠肺炎对合同造成的客观影响，将本应双方共同承担风险独自转嫁到菲梵公司一方承担，明显不公平。后经双方商定于2020年2月24日上午就双方解除合同事谊作出解决方案，但菲梵公司在约定地点独自等了一个上午没见李梦莉出现的情况下，不得已离开去处理自己事务。下午，被答辩人因急于将该处房屋租给另外一个承租人，在不通知菲梵公司情况下就擅自叫人来将门锁撬开换上自己新锁，并通知答辩人拿回自己的被子等物品。答辩人到场后认为既然被答辩人都过来收房，要求其签署双方解除合同的书面协议书，其又不同意。答辩人对被答辩人在没有经过双方签署解除合同的书面协议书情况下，粗暴私自撬开门锁违法的行为表示愤慨，要求被答辩人按价赔偿门锁，恢复原状。双方没法协调后，报警处理，警方处理意见:既然双方都同意解除合同，双方签定一份书面合同解除合同协议书是必要的，答辩人都同意了，建议被答辩人签定一份书面合同解除合同协议书，通过合法的手续拿回自己房屋。但遭到被答辩人拒绝。答辩人认为在新冠肺炎定性为不可抗力的客观事实面前，营业受到严重影响下，市场风险双方有共同承担的责任，提出减免租金是合情合理，而且根据合同第九条第6点及第十一条规定，答辩人在新冠肺炎发生对营业产生影响第一时间通知被答辩人以寻求公平解决办法，其后多次向其提出协商减负租金，共同承担风险，但都遭到被答辩人一一回绝。目前疫情不知何时是拐点，即便疫情得控制，但其造成的影响远远一时不能够消除，答辩人在新冠肺炎发生对营业产生影响时极面对，同时向被答辩人协商公平解决办法，但被答辩人都是以种种消极理由不以面对，没有半点协商余地。如果被答辩人能积极面对疫情，适当减兔租金，双方是可共渡难关，继续履行合同;而恰恰相反被答辩人对于这次属于不可抗力新冠疫情对房屋租赁影响如此的消极、冷漠、不作为态度及随后擅自粗暴私自开门锁换上自己新锁的种种做法，是构成最终毁约根本原因。而根据合同第九条第6点及第十一条明确规定遇到不可抗力因素导致乙方无法继续提拱在线租赁服务及增值服务、合同不能按期履行的，乙方无违约责任。据此，答辩人在不可抗力没有消除即新冠肺炎疫情还没消除的情况下是不应当负违约责任的。本案根据菲梵公司与被答辩人所签《房屋经营托管合同》，双方是委托与被委托关系，菲梵公司只提供托管服务，收取服务费，菲梵公司实际并没有租被答辩人房屋，因而不存在房屋合同中的出租方与承租方关系。至于双方之间实际利润分成则按:甲方占6成，乙方占4成，为省却计算、核对，双方商定将被反诉人所享有的收益固定下来，即被反诉人所享有固定收益:2018年9月18日到2021年9月18日，每月支付2500元;2021年9月18日到2022年9月17日，每月支付2700元;2022年9月18日到2023年9月17日，每月支付20916元。菲梵公司向被答辩人人支付的房租，严格意义上讲是向被答辩人每月所获得利润分成，也即菲梵公司为被答辩人房屋提供线上租赁服务的收入租金的一部分，双方之间将这部分利润习惯上称之为“房租”，关于这点从合同第五点经营收入分成及支付方式相关内容可证实。被答辩人提供被托管房屋由菲梵公司托管并提供在线租赁服务，双方之间为《房屋经营托管合同》的托管与被托管关系。关于用于购买家具家电款项21800元，及2020年6月18日起至2018年2月19日止共计三个月免租期租金损失7500元。合同里并没有就以上两项相关违约作出赔偿约定。而且本案中，合同的违约方是被答辩人人，是其租暴私自开门锁违法行为所致。至于疫情其间2019年1月18日起曾多次向被答辩人提出减租不成，提出双方商议解除合同，但被答辩人都不愿商量，菲梵公司于2019年1月19日交最后一次房租(租期为2019年1月18日至2019年2月19日)，2019年2月19日要求解除合同，当属于答辩人已经提前一个月通知被答辩人解除合同，不存在违约。其次本次新冠肺炎疫情为不可抗力，按合同约定答辩人无需承责任。另外需要强调，双方所签《房屋经营托管合同》，是充分协商、公平、自愿基础上签定，被答辩人所购的物业房屋目的是用来出租换取投资回报，没有必要的房屋家电配置难以出租。在自己物业装修配置必要家私家电这笔费用理所当然是由房主自已承担，而且这笔费用投入是被答辩人房屋出租所必须的前期投入，且在委托菲梵公司购买后得到被答辩人签字确认。被答辩人如果将房屋对外出租，对于租方与承租方的关系，租方需提供房屋(包括家私、家电)，承租方只是租房屋(包括家私、家电)，与租方房内家私、家电购置费的承担没有任何关系。至于提前解约被答辩人提出所谓的房内家私、家电购置费要求承租方的赔偿更是无理取闹。本案菲梵公司只为被答辩人的房屋(包括家私、家电)提供在线租赁服务，不应存在因房屋租期提前解约而要求被委托人或承租人担家私、家电购置连带赔偿责任。如果合同有以上约定，菲梵公司肯定绝对不会签署合同。显然合约解除与否不是答辩人赔偿其用于购买家具家电款项21800元的基本理由。而本案最终导致合同没法履行是完全由被答辩人擅自粗暴私自撬开门锁换上自己新锁所致。由此可见，被答辩人认为基于双方会依约履行完毕至少三年的租约，才委托反诉人并支付21800元用于购买家具家电款项这种讲法更是强词夺理。答辩人认为本案中涉案合同的签订、涉案房屋家私、电器的购置都是在协商、公平、自愿基础上签定，涉案房物家私、家电的购置清单都罗列非常详细，都是经过被答辩人一一审核同意之后才签订相关购置物品委托书的，被答辩人对那些不必要配置完全有权提出删减要求，同样如果被答辩人人认为以上购置费过高是完全可不签合同。本案中屋内所有物品配置本应由被答辩人自己购置，其委托答辩人购置是为其尽可能节省投入成本、节省时间、以便更快投入营运做准备，而配置的价格经慎重考虑在其合理心理预期范围内，才同意委托菲梵公司购置，其对签订合同的权力和义务应该清楚，对合同履行中某些因素可能导致中途解除是应该知道，基于此，《房屋经营托管合同》中，双方没有就提前解约，要对被答辩人所投入家私、家电的购置费要承担赔偿责任的约定，且即使解约，这些物品的所有权归属是被答辩人。本案是被答辩人私自损门锁、所有的设施设备完好无损交还被答辩人的情况下，被答辩人提出对以上相关费用赔偿非常不合理。同理，2018年6月18日起至2018年9月18日为免租期，菲梵公司无需支付租金。三个月的免租期是包括基于对屋内家私家电购置，以及试业和进行开业经营前筹备准备所需的时间。不存在被答辩人所称三个月免租期是基于所谓双方至少履行三年租约的前提下的解释，合同里根本就没此约定。被答辩人不承认新冠疫情对菲梵公司在线租赁营业影响，无视菲梵公司多次提出商议减免房租，共同承担风险，共渡难关的合理请求，消极面对，无视合同规定不可抗力新冠疫情菲梵公司无需负担违约责任的约定，擅自粗暴私自撬开门锁换上自己新锁是构成最终毁约根本原因。在此，被答辩人提出如此无理要求，不合法理，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，对有原件核对无异的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月18日，李梦莉（作为甲方）与菲梵公司（作为乙方）签订《房屋经营托管合同》（固定收益），合同约定：甲方就其位于广东省湛江市******************6房（李梦莉称此处为笔误，应为“3604房”）及其各种设施/设备委托乙方提供在线租赁服务及相关增值服务；合作期限为5年（不包括免租期），自2018年6月18日起至2023年6月17日止；甲方同意乙方代为购置所有家私家电，费用总额为21800元，由甲方承担；甲方承担房产税、租赁税等政府税费及其滞纳金、罚款，乙方承担水电燃气热水费、有线电视费、网络通信费、房间清洁费、垃圾清运费、布草洗涤费、易耗品消耗、服务团队人工成本、办公费、市场推广费、日常维修费、物业管理费、公共水电分摊费；双方约定甲方享有固定收益，其中2018年9月18日至2021年9月17日每月2500元，每月5日前支付下月的固定收益，乙方享有扣除甲方固定收益后的租赁收入。合同第六条双方权利与义务其中乙方的权利与义务第11点约定：因不可归责于乙方的事由致使该托管物业或相连的公共区域乙方无法经营使用的，乙方有权解除合同。合同第九条违约责任及合同终止约定：一方未全面且适当地履行其约定义务的即构成违约，需向对方支付违约金；无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付外，还应支付延迟之日起应付金额千分之一的滞纳金，超过30日，甲方有权解除合同；任何一方因单方退出委托关系造成其他方损失，应承担因此造成的损失费用；如遇政府部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的法律法规及相关规定，双方无条件解约，无需支付违约金，遇不可抗力因素导致乙方无法继续提供在线租赁服务及增值服务，乙方无违约责任；除本合同约定以及法律规定的解除合同情形外，甲方提前终止合同的，须提前一个月书面通知乙方同时符合相关情形。合同第十一条不可抗力约定：由于不可抗力导致合同不能按期履行的，各方不承担违约责任，合同项下“不可抗力”指各方不能预见、不能避免、不能克服的，导致合同不能履行的自然灾害、战争等，由于该托管物业楼栋因城市建筑需要被依法纳入房屋拆迁范围的；由于政府执法部门干涉导致合同无法继续履行的，乙方将不承担违约责任。合同第十三条合同生效约定：双方均需遵守合同约定，任何一方违约时，守约方有权解约，违约方需要向守约方支付与合同保证金等额的3倍违约金并退还押金。合同签订当日，李梦莉通过案外人李太礼账户向菲梵公司法定代表人洪某1个人账户转账21800元并依约交付物业，菲梵公司依约经营并自2018年9月18日起按月缴付租金至2020年1月19日。租赁过程中，双方微信往来显示：2018年9月18日11:06李梦莉称“算了，不用押一付三了，每个月按时给房租就可以了”；2019年4月20日，菲梵公司向李梦莉提出调整降低租金，李梦莉不同意；2020年1月22日，菲梵公司向李梦莉发出通告，请求减免2020年2、3、4、5、6月共5个月房租，李梦莉回复不同意减免但可以延后交租，菲梵公司不同意；2020年1月27日，菲梵公司以疫情为不可抗力造成酒店不能正常营业、订单取消为由提出下月停止交租，李梦莉不同意，表示其物业也要向银行还贷；2020年2月18日，李梦莉向菲梵公司催要租金，菲梵公司于次日在微信上向李梦莉发出《退租通知书》，通知李梦莉于2020年2月20日18点前来办理解除租赁合同手续，李梦莉要求菲梵公司提交书面并加盖公司公章的退租申请；2020年2月23日21:35李梦莉微信告知菲梵公司将于明天早上前往检查房子，菲梵公司微信回复下午4点回到；2020年2月24日菲梵公司于11:01询问“到了吗、我在门口、等着”，李梦莉回复“在路上”，并于12:58询问“在吗”，菲梵公司回复“1”，李梦莉于13:40告知“被子你拿回去”，菲梵公司于17:18回复“您好3604业主：由于你不经过我方同意私自非法撬锁入室，已经严重损害我方财产利益，你单方面非正常程序强制收回房屋，造成我方一切财产损失，我方保持追究赔偿责任”。再查明，李梦莉于庭审中确认已于2020年2月24日拿回涉案房屋；洪某1于反诉状中亦确认李梦莉于2020年2月24日撬锁、换锁，拿回涉案房屋。另查明，结合广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，又于2020年2月24日9时起将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。此外，诉讼过程中，李梦莉向本院申请财产保全并提供了保函。经审查，原告的申请符合法律规定，本院依法裁定冻结菲梵公司、洪某1名下的银行存款或查封菲梵公司、洪某1名下的其他财产，冻结存款与查封财产合计以39300元为限。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。李梦莉与菲梵公司签订的《房屋经营托管合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。该合同名为托管合同，实际双方就房屋约定的租赁合同关系，故本案案由为房屋租赁合同纠纷。关于合同解除及解除后的租金等问题。李梦莉主张菲梵公司于2020年2月19日单方通知解约，双方于该日解约。从本案事实来看，菲梵公司虽于2020年2月19日提出解约，但李梦莉于当日回复须查验房屋且于2020年2月24日方去查验并通过自行换锁拿回了房屋，故双方解约合意最终达成时间应为2020年2月24日。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在合同中约定菲梵公司可单方解约的条款为第六条第（二）第11点、第九条第5点、第十一条第4点、第十三条第5点，菲梵公司单方通知解约的情形虽不符合上述可以行使单方解约的情形，但双方对解约的意向是一致的，本院确认双方签订的《房屋经营托管合同》于2020年2月24日解除。菲梵公司于2020年1月19日缴交的租金，按双方合同约定，应为2020年1月18日至2月17日的租金；2020年2月18日至合同解除日2020年2月24日的租金，按双方合同约定，按实际天数按比例计得为603.4元（2500元÷29天×7天）。菲梵公司、洪某1抗辩疫情不可抗力导致合同不能履行，并未就不可抗力直接导致其义务不能履行的事实进行举证，应承担举证不利后果。基于双方合同约定对于不可抗力导致不能按期履行的，不承担违约责任。新冠肺炎疫情确属不可抗力事件，故对李梦莉主张租金2916元及相应逾期付款违约金的主张，本院仅予支持603.4元。李梦莉还主张合同解除后菲梵公司退还其支付的购买家具家电的21800元及支付三个月免租期租金7500元。基于双方合同并未对合同解除后购买家具家电款项及追讨免租期租金有约定，而实际该21800元已购买了相关家具家电且放置于出租房屋中，现由李梦莉占有及支配，李梦莉的主张，于法于理无据，本院不予支持。关于违约责任的问题。李梦莉主张菲梵公司、洪某1因菲梵公司单方解约对其赔偿合同保证金三倍作为解约违约金；菲梵公司、洪某1抗辩合同基于约定及法定的不可抗力情形解除，不承担违约责任。从时间点来看，广东省基于新冠肺炎疫情启动一级响应在2020年1月23日，于2020年2月24日9时起调整为二级响应。菲梵公司在2019年4月20日已提出减租，后于2020年1月22日再次提出减免未来5个月租金的请求，又于2020年2月19日以疫情为由提出解约，李梦莉回复可以延期交租。新冠肺炎疫情确属不可抗力事件。根据双方合同第十一条约定，合同因不可抗力不能按期履行的，各方不承担违约责任。本案菲梵公司以疫情为由提出免除履行义务，李梦莉回复可以延期履行，这个是符合双方合同约定的；菲梵公司不同意延期履行继而以疫情为由单方提出解除合同，该解除并不符合双方合同约定。且从合同事实来看，涉案合同期长达五年，疫情在广东的一级响应期间为一个月，之后疫情的后续影响固然持续，但显然不至于影响长达五年，菲梵公司以疫情为不可抗力导致不能履行合同为由解除合同，也并未就不可抗力直接导致其义务不能履行的事实进行举证，故并不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定可以免除责任的情形，对其抗辩意见，不予采纳。菲梵公司应承担违约解除合同的责任。李梦莉主张合同保证金三倍即7500元（2500元×3）作为解约违约金，符合双方合同第十三条第5点约定。虽然双方对保证金数额没有在合同具体约定，李梦莉也未实际收取保证金，但结合洪某1反诉状陈述“支付2500元作为保证金”及双方微信记录“押一付三”的说法，保证金的标准为一个月的租金即2500元是符合双方本意及租赁合同的交易惯例的。故《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，对李梦莉的该主张，本院予以支持。关于洪某1应否共同承担责任的问题。基于菲梵公司为洪某1投资的一人有限责任公司，菲梵公司以洪某1个人账户收取李梦莉款项，而洪某1作为菲梵公司的唯一股东，未能向法院举证证明菲梵公司的财产独立于其个人财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，应对公司债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告广州市******有限公司、洪某1于本判决生效之日起十日内支付原告李梦莉租金603.4元；二、被告广州市******有限公司、洪某1于本判决生效之日起十日内支付原告李梦莉违约金7500元；三、驳回原告李梦莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782.5元，保全申请费413元，合计1195.5元，由被告广州市******有限公司负担71.7元，被告洪某1付连带责任，原告李梦莉负担1123.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 陈 华人民陪审员 薛 莹人民陪审员 袁春焕二〇二〇年八月二十日书 记 员 陈思贤附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。