成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初2184号 原告：陈黎，男，1987年3月29日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李世隆，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：四川隆阳房地产开发有限公司，住所地：成都市龙泉驿区西河镇广场路**城市家园******。 法定代表人：姚秉江，执行董事。 委托诉讼代理人：赵胜华，男，公司员工。 第三人：成都艺联营销策划有限公司，住，住所地：成都市高新区阳光街**/div> 法定代表人：卢福春。 第三人：成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司，住所地，住所地成都市成华区二仙桥北二路********iv> 法定代表人：周媛媛。 原告陈黎与被告四川隆阳房地产开发有限公司(以下简称“隆阳公司”)第三人成都艺联营销策划有限公司（以下简称“艺联公司”）、成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司（以下简称“盛禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈黎及其委托诉讼代理人李世隆，被告隆阳公司委托诉讼代理人赵胜华到庭参加诉讼。第三人艺联公司、盛禾公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈黎向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房（预售）买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款680000元，并分别以580000元为基数，自2017年10月28日起计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的计算；以100000元为基数，自2018年7月21日起计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的计算。3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告对主张的利息损失释明为：国家贷款基准利率标准取消后，按国家公布的同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：2017年10月13日，原告陈黎就购买被告开发的位于龙泉驿区房屋交付定金100000元，同时被告向原告出具《客户交款确认单》，确认单载明：认购总价为1060000元，网签合同总价972477元，避税87523元，首付580000元，商贷480000元。同年10月27日，原、被告双方签订《商品房（预售）买卖合同》，约定房屋总价款为972477元，付款方式为：原告于2017年10月27日前支付首期房价款492477元，余款480000元向中国银行申请贷款支付，期限为10年。同日，原告向被告交付房款480000元。合同签订后，原告向被告提交了符合银行规定的按揭资料。2017年12月，被告告知原告按揭贷款未能审批通过，同时要求原告增加首付款以获得按揭贷款。2018年6、7月，原告向被告交付房款共计100000元。同年11月19日，被告出具“催告函”，载明：务必于2018年11月30日前亲临隆阳公司售楼处提交符合银行规定的按揭贷款资料，办理贷款手续。其后，原告在约定时间内再次向被告提交了符合银行规定的按揭贷款资料，但截至2019年9月，案涉楼盘交房时，原告的按揭申请仍然没有被银行审批通过。2019年11月23日，原、被告双方就合同的履行未能达成一致意见。 隆阳公司辩称：1、原告诉请解除《商品房（预售）买卖合同》以及补充协议没有事实和法律依据。首先，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，合同应属合法、有效，双方应该按照合同履行其义务；其次，被告没有违约行为，本案中应是原告违约。原告无法办理贷款并非出卖人原因，且双方在合同中也约定了贷款不能的处理方式。原告应当对其已经向被告及贷款银行提供办理银行按揭贷款资料提供证据证明。2、原告请求判令被告向原告返还购房款680000元及其利息的主张没有事实和法律依据。原告仅向被告支付购房款592477元。就算解除合同，被告也应该按照合同及补充协议的约定，在扣除违约金后退还房款。 艺联公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。在本案诉讼过程中，艺联公司向本院递交了追加第三人申请书，申请追加盛禾公司为本案第三人参加诉讼。该申请书主要载明：艺联公司与本案无利害关系，艺联公司为盛禾公司的代收款人，真正收款人为盛禾公司，其相应权利义务均应由盛禾公司承担。 盛禾公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。在本案诉讼过程中，盛禾公司向本院递交了第三人参加诉讼申请书。申请书载明：1.本案陈黎主张的诉请包含了盛禾公司委托艺联公司向原告陈黎收取的87523元；2.收取该87523元的主体是盛禾公司，艺联公司仅为代收款主体；3.盛禾公司与隆阳公司签订有《渠道分销合作合同》，双方约定盛禾公司作为隆阳公司开发的“铂悦城”项目进行宣传并招募会员，会员购买“铂悦城”项目的，可享受优惠待遇，但应当向盛禾公司支付会员费。4.盛禾公司收取的会员费本质系居间费，居间服务已完成，故盛禾公司收取的费用不应退付。 本院经审理认定事实如下：2017年10月13日，原告就购买被告开发的房号为1-209的商铺交付定金100000元，同时被告向原告出具《客户交款确认单》，载明：认购总价为1060000元，网签合同总价972477元，付款方式为商贷。该确认单下方注明：成交价1060000元，合同价972477元，避税87523元，首付580000元（492477元＋87523元），贷款480000元。2017年10月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同约定：1.原告购买被告开发的位于成都市龙泉驿区。房屋总价款为972477元，付款方式为：买受人于2017年10月27日前支付首期房价款492477元，余款480000元向中国银行股份有限公司成都蜀都大道支行申请贷款支付，期限为10年；2.因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同后，出卖人退还买受人已付的购房款本金及利息或定金……。3.补充协议约定：买卖合同及本协议签订前，买受人应当向出卖人选定的银行、公积金管理中心详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），以确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付款比例增加或不能贷款的，风险及责任由买受人自行承担；买卖合同及本协议签订后，买受人应向出卖人选定的贷款机构申请贷款，买受人向贷款机构申请贷款的额度、利率及年限、放款日期等均以贷款机构的审批为准；如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或授信额度不足的，买受人应采取增信措施，提高首付比例或另行筹资付清剩余房款；如非出卖人原因导致买受人应付的剩余房款于买卖合同网签备案后满60日仍未能到账的，出卖人可单方面解除买卖合同及本协议，如系买受人自身原因导致未能于前述期限到账的，出卖人还有权向买受人收取商品房总价款20%的违约金。 签订合同后，原告向被告交付房款492477元，并按被告的要求提交了按揭资料。2017年12月，被告代理销售公司工作人员尹某告知原告按揭贷款未能审批通过，同时要求原告增加首付款或是提高还款能力以获得按揭贷款。尹某称：我们合作的银行就一家，办呢肯定办得下来，主要是看啷个办，有可能会让你提高首付，或者是让你提高还款的能力嘛……。其后，原告按照被告的要求提交了收入高一点的证明材料。2018年6月30日和7月20日，原告又按照被告的要求，向被告交付了增加的首付款100000元。其后，被告向原告发出催款函，双方因贷款购房问题协商未果。 另查明：艺联公司代盛禾公司在2017年10月27日向原告陈黎收款87523元。盛禾公司系被告隆阳公司的代理销售公司。 上述事实，有原告提交的客户交款确认单、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、POS票据、专用收据、聊天记录、录音视频及文字整理资料，被告提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、POS票据、收据、催款函及送达回证以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案为证，本院予以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《四川省商品房（预售）买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。针对双方争议的焦点问题，本院评析如下： 一、关于合同解除问题。根据双方合同约定，因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。本案中，原告按照被告的要求，已经积极履行其办理贷款义务，在首次申请贷款未果后，按照合同约定将首付款提高，但是最终非因双方的原因未能办理贷款，导致合同不能继续履行。故，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉请，本院予以支持。另，《补充协议》系合同的部分，也随合同一并解除。 二、关于返还款项问题。庭审结束后，原告向本院递交了情况说明，自愿放弃了占用资金利息损失，本院予以确认。合同解除后，被告应当返还原告已付的购房款。被告认为，被告收取购房款为592477元，根据合同约定，盛禾公司无权代被告收费。盛禾公司陈述称，收取该款为居间费。本院认为，盛禾公司为被告的委托代理销售商，原告作为房屋买受人，按照销售人员的要求交付了定金，销售人员也向原告出具了客户交款确认单，该确认单载明了总房款1060000元的构成情况，其中包括房款87523元也作了说明。双方签订合同后，原告也是按照销售人员的要求将部分房款87523元交付到指定账户，并非盛禾公司陈述的系居间费，也并非原告擅自错误地将款项转付他人。综上，原告主张被告返还购房款共计680000元（592477元+87523元），有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，原告诉请应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告陈黎与被告四川隆阳房地产开发有限公司于2017年10月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》； 二、被告四川隆阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈黎返还购房款680000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11329元，减半收取计5664.5元，由被告负担（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴皓常 二〇二〇年八月二十日 书记员  陈 姣