河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终4948号上诉人（原审被告）：张信娣，女，汉族，1964年10月29日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：金保庆，系张信娣丈夫。委托诉讼代理人：孟庆明，河南君友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹进才，男，汉族，1955年6月2日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：郎新生，河南九都律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢莹光，河南九都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市龙居房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市涧**太原路**。法定代表人：王灵周。上诉人张信娣与被上诉人曹进才、洛阳市龙居房地产开发有限公司（以下简称龙居房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院(2019)豫0302民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年7月24日对当事人进行了询问，上诉人张信娣的委托诉讼代理人金保庆、孟庆明，被上诉人曹进才及其委托诉讼代理人郎新生、卢莹光到庭参加询问。本案现已审理终结。张信娣的上诉请求：1.依法撤销洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初1630号民事判决书，并驳回曹进才的诉讼请求。2.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在审理过程中，对案件事实认定错误，适用法律错误，判决结果严重损害了张信娣的合法权益。首先，2015年5月17日，曹进才与龙居房地产公司签订了编号为YS0070865的《商品房预购合同》，约定曹进才一次性付款购买莲花居1幢4单元2-201号房屋，并且龙居公司在2010年4月6日给曹进才出具的两张购房款收据也明确显示：收取的购房款是4单元2-201号的房款。在双方对该合同没有解除、没有变更，购房款收据也没有更改的情况下，在同日又签订了编号为YS007092的《商品房预购合同》，约定曹进才一次性付款购买莲花居1幢2单元2-201号房屋。因上述两份购房合同的合同编号不一样、建筑面积不一样、标的物位置不一样、价款不一样。所以，上述两份合同应当分别是两份不同的购房合同。一审认定：在合同履行过程中，被上诉人双方经协商一致对合同涉及的标的物进行了变更等，没有任何证据予以支持。由于曹进才不能提供已经支付莲花居1幢2单元2-201号房屋价款，所以，其执行异议不能阻却人民法院对该房屋依法执行。其次，退一步讲，即使曹进才与龙居房地产公司签订的两份《商品房预购合同》有效，但是，因其在法定的时间内既均没有依法办理商品房预售登记，也没有依法办理过户登记。根据物权法第九条之规定，案涉房产并没有发生物权的变动，即该房产的所有人仍然属于龙居房地产公司所有，而不是曹进才所有。所以，曹进才的执行异议根本不能阻却一审法院依法对龙居房地产公司财产的执行。再次，由于一审判决对本案事实认定错误，势必导致了其适用法律的错误，从而严重地损害了张信娣的合法权益。综上，为依法维护张信娣的合法权益不受侵犯，请依法明察公判。曹进才辩称，一审法院案件事实认定正确，不存在事实认定错误：1.针对张信娣所提出的曹进才与龙居房地产公司签订的YS0070865《商品房预售合同》及YS0070792《商品房预售合同》问题。曹进才签订两份《商品房预售合同》系因龙居房地产公司在与曹进才签订YS0070865《商品房预售合同》后又将该房屋出售给他人，后经双方协商一致，对合同涉及的标的物进行了变更，并签订YS0070792《商品房预售合同》。YS0070865《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违背相关法律规定，为有效合同，在合同履行的过程中，双方经协商一致对合同涉及的标的物进行了变更，并签订了YS0070792《商品房预售合同》，亦不违背相关法律规定，为有效合同。曹进才已经按照合同约定支付了全部的购房款。上述事实均由一审法院予以确定。2.针对张信娣所提出的未办理商品房预售登记及办理过户登记的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，经一审人民法院审查，曹进才已符合该规定所需的全部要件，而该法条也并未要求买受人对被执行的房屋一定要拥有所有权，曹进才已充分举证证明符合规定情形且其权利能够排除执行，人民法院应当支持曹进才提出的请求。综合所述，张信娣的上诉事由理据不足，一审判决应当予以维持。曹进才向一审法院起诉请求，1.依法确认位于洛阳市老城区××莲花××号房屋归曹进才所有；2.请求依法解除对洛阳市老城区××莲花××号房屋的查封并停止对该房屋的执行；3.案件诉讼费由张信娣、龙居房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年3月30日龙居房地产公司取得洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》，许可其预售洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居住宅楼2单元至4单元（3-201、4-201、202不在预售范围之内），但该住宅楼实际建造为4个单元。2010年4月6日，曹进才为购买莲花居住宅楼4单元201号住宅向龙居房地产公司支付365，862元，同日为购买莲花居住宅楼4单元东地下室向龙居房地产公司支付24，138元。2010年5月17日，龙居房地产公司作为出卖人，曹进才作为买受人，双方签订了编号为YS0070865的《商品房预售合同》，约定曹进才一次性付款购买莲花居1幢4单元2-201号房屋，预测建筑面积118.02平方米，每平方米3100元，房款总额为365，862元等内容。后因龙居房地产公司将该房屋出售他人，经曹进才与龙居房地产公司协商，双方又签订了编号为YS0070792的《商品房预售合同》，约定曹进才一次性付款购买莲花居1幢2单元2-201号房屋，预测建筑面积80.83平方米，每平方米3100元，房款总额为250，573元等内容，该份合同落款时间仍为2010年5月17日。后龙居房地产公司将莲花居1幢2单元2-201号房屋交付曹进才，2012年曹进才对房屋进行装修后由其儿子曹聚辉居住至今，但未办理房屋过户登记。2016年9月6日，张信娣为与梁彬、龙居房地产公司民间借贷纠纷一案向一审法院提起诉讼，并申请财产保全。2016年9月23日，一审法院作出（2016）豫0302民初1403号民事裁定，裁定冻结、查封、扣押梁彬、龙居房地产公司价值60万元的财产，并于2016年11月30日实际查封龙居房地产公司开发的莲花居1幢2-102、2-201号房屋。2017年8月25日，一审法院作出（2016）豫0302民初1403号民事判决，判决龙居房地产公司偿还张信娣借款本金40万元及利息（按照月利率2%计算，自2014年9月1日起至实际履行之日止）。该判决发生法律效力后，龙居房地产公司未自动履行，张信娣于2018年2月28日向一审法院申请强制执行。2018年6月23日，一审法院作出（2018）豫0302执309号之一执行裁定，裁定拍卖龙居房地产公司所有的洛阳市老城区××莲花××、2-201两套房屋。2018年7月31日，曹进才向一审法院提出执行异议，要求解除对莲花居1幢2-201号房屋的查封，并停止对该房屋的执行。2018年8月10日，一审法院作出（2018）豫0302执异24号执行裁定，裁定驳回曹进才的异议请求。曹进才不服，于2018年8月27日向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，曹进才与龙居房地产公司签订的编号为YS0070865的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律规定，为有效合同，予以确认。在合同履行过程中，双方经协商一致对合同涉及的标的物进行了变更，并签订了编号为YS0070792的《商品房预售合同》，亦不违背相关法律规定，为有效合同，予以确认。合同各方当事人均应按照合同约定履行义务，曹进才交纳了购房款，龙居房地产公司除负有依照合同约定交付房屋的义务外，还应及时办理房屋过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，物权的变更未经登记的，不发生效力。故曹进才要求确认莲花居1幢2-201号房屋归其所有，于法无据。曹进才可依据其与龙居房地产公司签订的《商品房预售合同》，要求龙居房地产公司履行合同义务，协助办理房屋过户登记。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议要求排除执行的，人民法院应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查是否符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封涉案房屋的时间是2016年11月30日，曹进才与龙居房地产公司签订《商品房预售合同》的时间、曹进才合法占有涉案房屋的时间，均在查封涉案房屋之前，曹进才也依照合同的约定向龙居房地产公司支付了全部购房价款，且从龙居房地产公司取得的洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》看，龙居房地产公司存在超建情况，涉案房屋未办理过户登记的原因不在曹进才。故曹进才对涉案房屋享有的权利能够排除执行。关于张信娣提出的曹进才未取得涉案房屋所有权，要求解除对涉案房屋查封并停止执行没有事实和法律依据的抗辩主张，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债务执行中的排除执行，并非要求买受人对被执行的房屋一定要拥有所有权，在其能够举证证明符合规定情形且其权利能够排除执行时，人民法院即应支持其提出的异议。至于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应适用于尚未交付房屋的期房情形，在本案中应排除适用。故张信娣的上述抗辩主张，不予采信。综上所述，曹进才要求确认洛阳市老城区××莲花××号房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持；要求解除对洛阳市老城区××莲花××号房屋查封并停止对该房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：一、不得执行洛阳市老城区××莲花××号房屋；二、驳回曹进才其他诉讼请求。案件受理费5059元，由曹进才负担4959元，张信娣负担100元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2020年4月13日，洛阳市不动产登记中心出具的《个人房屋信息查询情况表》显示，曹进才在洛阳市名下没有房产登记信息。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身的原因未办理过户手续”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”在房地产企业作为被执行人的案件中，既可以参照适用上述规定第二十八条也可以参照适用第二十九条。在本案中，曹进才提交了两份《商品房预售合同》，结合曹进才的陈述、证人证言及购房款、物业费、水某、燃气费收据，可以认定曹进才在涉案房产被查封前已签订合法有效的商品房买卖合同、支付购房款及占有涉案房产的事实。根据本案证据，也不能认定曹进才对涉案房屋未办理过户登记存在过错。同时，根据洛阳市不动产登记中心出具的查询证明，曹进才在洛阳市名下没有其他用于居住的房屋。据此，曹进才所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，其对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。一审法院判决不得执行涉案房产，符合法律规定，处理并无不当。张信娣关于一审判决认定事实错误，适用法律错误的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张信娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5059元，由上诉人张信娣承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年八月十二日书记员 荣向珂