甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初10852号原告：贺某，陕西省西安市人，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：马某，系北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏某，系北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：张掖市星泓置业有限公司。统一社会信用代码：9162070235783784XN。法定代表人：李某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某，系甘肃金彤律师事务所律师。原告贺某与被告张掖市星泓置业有限公司（以下简称：星泓置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺某及其委托诉讼代理人马某、苏某，被告星泓置业公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《张掖红星广场商铺定购协议》（编号：0001423）、《张掖红星广场商铺定购协议》（编号：0001428）及《补充协议》；2.判令被告返还原告购房款2002800元及资金占用费（以2002800为本金，按银行同期贷款利息，从2019年4月19日开始起至实际支付之日止，截止2019年12月12日，暂计为57355.18元）；3.判令被告双倍返还购房定金1000000元；4.判令被告赔偿损失50000元；5.判令由被告承担本案诉讼费及保全费5000元。以上合计3115155元。事实和理由：2018年9月12日，原、被告签订《张掖红星广场商铺定购协议》（编号：0001423），约定原告购买被告位于张掖红星广场一层B059、A001、A002、A003、A004、A005；二层A406、A407、A408、A409、A410的商铺。2018年9月23日，原、被告又签订了《张掖红星广场商铺定购协议》（编号：0001428），约定原告购买被告位于张掖红星广场二层2A001、2A002、2A003、2A005、2A059、2A055、2A056、2A057、2A058、2A060、2A405的商铺。2019年4月13日，原、被告双方又签订了《补充协议》，对上述商铺的购买进行了进一步的明确。上述协议签订后，原告依约支付了定金、首期购房款并依约提供了办理按揭贷款所需资料，但被告既未依约为原告办理按揭，也未依约为原告办理合同备案登记。原告于2019年11月11日曾致函被告，要求其于合理期限内为原告办理按揭贷款及购房合同备案登记，但被告仍未办理。原告遂于2019年11月21日致函被告解除了双方的上述协议。综上，被告的行为已构成严重违约，请法院支持原告的诉讼请求。被告星泓置业公司辩称，原告诉称双方于2018年9月12日签订商铺定购协议，2019年4月13日签订补充协议以及原告付清了案涉房屋的购房定金50万元的事实属实。但原告诉称的以下事实不属实：1.原告诉称依约支付了首期购房款不是事实。根据双方于2019年4月13日签订的《补充协议》第2条、第3条的约定，原告所购房屋中，一层的首付款为2502800元，二层的首付款为1788247.5元，合计4291047.5元。但原告向被告支付的房款为2002800元，加定金500000元，总共为2502800元，原告并没有按约定支付全部首付款。2.原告诉称被告未按照约定给其办理房屋按揭贷款和合同备案登记不是事实。首先，根据双方于2019年4月13日签订的《补充协议》第1条约定，原告交完一楼商铺的首付款2502800元，并向被告提交相关按揭贷款资料后，被告办理按揭，原告需配合办理相关手续，但实际上原告仅向被告交纳了一楼商铺首付款1461000元，并未付清全部首付款，办理按揭的条件未成就，且原告也没有给被告提供办理按揭的手续。其次，根据《补充协议》第2条约定，二楼商铺由原告先支付首付1788247.5元，暂不办理按揭，但原告仅向被告交纳二层商铺首付款541800元。因此，并不是被告没有给原告办理按揭，而是原告没有按约定先履行支付首付款的合同义务。因原告没有按约定交纳购房首付款，双方没有签订正式的购房合同，故没有办理合同备案登记。综上，未办理按揭贷款和合同备案登记的过错在于原告自己，被告不存在违约行为。基于上述原因，原告要求解除商铺定购协议及补充协议、返还购房款及利息、双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求均不能成立。4.原告不但违约没有按时交清购房款，反而诉讼要求解除合同并赔偿损失，并在诉请保全被告银行账户资金及商铺，导致被告账户内100余万元资金无法使用，商铺无法正常销售，给被告造成了巨大的经济损失，故被告要求原告继续履行合同，支付剩余购房款，并赔偿因错误保全给被告造成的全部经济损失。本院经审理认定事实如下：2018年9月12日，原告贺某作为乙方（定购人），被告星泓置业公司作为甲方（出卖人），双方签订《张掖红星广场商铺定购协议》（编号：0001423）一份，约定乙方定购位于张掖红星广场一楼铺位编号为B059、A001、A002、A003、A005号的五间商铺以及二楼铺位编号为A406、A407、A408、A409、A410号的五间商铺，建筑面积为495.05平方米；商铺成交总价款为6417060元；乙方应在签订本协议的同时，向甲方交纳定金20万元，在签署《商品房买卖合同》后，该定金直接转为该商铺的房款；乙方选择以按揭方式付款的，在交付完首付款后五日内交齐办理按揭所需的材料，乙方了解到办理贷款的相关要求，符合办理贷款的条件，于签订《商品房买卖合同》五日内，主动将办理贷款手续所需签署和提交的相关文件和相关费用交给贷款银行和相关单位，乙方需配合银行等相关单位办理贷款申请、审批等手续。乙方逾期不按本协议约定的时间及金额付款的，视为乙方放弃订购协议，甲方有权解除本协议。协议还约定了双方的其他权利义务。2018年9月23日，原告贺某作为乙方（定购人），被告星泓置业公司作为甲方（出卖人），双方又签订了《张掖红星广场商铺定购协议》（编号：0001428）一份，约定乙方定购位于张掖红星广场二层铺位编号为2A001、2A002、2A003、2A005、2A059、2A055、2A056、2A057、2A058、2A060、2A405号商铺；商铺成交总价款为294万元；乙方应在签订本协议的同时，向甲方交纳定金30万元，在签署《商品房买卖合同》后，该定金直接转为该商铺的房款。协议还约定了双方的其他权利义务。2018年9月26日，被告星泓置业公司作为甲方，原告贺某作为乙方，双方就乙方购买商铺款项支付、按揭贷款、房产证办理、经营收入分配等事宜签订《补充协议》一份，约定乙方意愿购买商铺位于甲方一二层商铺495.05平方米，商铺编号为1B059、1A001、1A002、1A003、1A005以及二楼2A406、2A407、2A408、2A409、2A410号，合同价款为620万元，乙方缴纳每个商铺2万元定金，甲方同意给予乙方优惠，乙方实际支付总价款为485万元，多出实际价款部分，乙方按10%补交税款。乙方商铺购房款分2次支付，第一次支付至合同价款50%，第二次支付至485万元；乙方另行购买二层商铺，编号为2A001、2A002、2A003、2A005、2A055、2A056、2A057、2A058、2A059、2A060、2A405，以上合计总面积为366.69平方米，总价款为294万元。乙方先行缴纳30万元定金，乙方按一次性付款或办理按揭贷款方式进行购买；若乙方顺利申请按揭并银行审批通过，银行所拨付款项，甲方在收到款项后，在约定时间内分批支付约定款项给第三方作为进场经营的装补，后将合同金额以外的剩余款项，退还给乙方，甲方和第三方另行签订协议。乙方房产证办理根据正常的销售流程进行办理。非经甲方同意乙方购买的一楼商铺在2年内不得转让交易。此外，该协议还约定乙方同意将所购商铺委托给甲方或甲方指定张掖星泓商业管理公司管理，管理期限为9年。2019年4月13日，原告星泓置业公司作为甲方，被告贺某作为乙方，双方就乙方购买商铺款项支付、按揭贷款、房产证办理等事宜又签订《补充协议》一份，约定一楼的商铺（铺位号：1A001、1A002、1A003、1A005、1B059总面积：311.30平方米）实际成交价为每平方米10000元，实际房款总计3113000元；乙方交完合同房款首付，并提交相关按揭贷款资料后，甲方负责办理按揭，乙方须配合办理相关手续。甲方在收到乙方按揭后，2日内将该商铺交接给乙方；乙方购买的一楼商铺在按揭办理完成后可进行销售，后续返租按照张掖星泓商业管理有限公司补充协议执行；二楼的商铺（铺位号：2A001、2A002、2A003、2A005、2A055、2A056、2A057、2A058、2A059、2A060、2A405、2A406、2A407、2A408、2A409、2A410，总计：550.23平方米）全部按照单价每平米6500元计算，总计3576495元；乙方先行交付首付，首付金额累计为总价款的50%，暂不办理按揭。二楼所有商铺的租金乙方不再享有收益，给第三方的返租由甲方负责；现甲方接受乙方委托，甲方负责以自己的名义重新对外销售二楼16个商铺，销售期限为6个月。该协议还约定付款方式为本协议签订后支付一层首付款约为2502800元，实际金额以银行要求为准，剩余款项约871695元在本协议签订后一月内支付，前期所支付50万元定金计入首付金额；违约责任为若甲乙双方任何一方在本协议或者购房协议项下违约，则由违约方承担给守约方带来的所有损失且赔偿守约方合同金额每日千分之五的罚金。该补充协议具有优先适用性，即如甲、乙双方签订的其他文件与补充协议约定内容有冲突时，则以本协议约定的内容优先适用。本协议签订之日起7日内双方须共同办理相关购房手续，若任何一方拖延，则视为违约，违约责任见第5条。上述合同签订后，原告陆续向被告支付购房定金500000元，购房款2002800元，合计2502800元，具体支付情况如下：1.2018年9月21日支付200000元；2.2018年9月29日分两次分别支付100000元、200000元，合计300000元；3.2019年4月16日分五次分别支付200000元、200000元、200000元、200000元、200000元，合计1000000元；4.2019年4月17日分三次分别支付180000元、180000元、142800元，合计502800元；5.2019年4月19日分四次分别支付70000元、180000元、170000元、80000元，合计500000元。被告就上述支付款项共向原告出具收据35份，具体情况如下：1.2018年9月21日出具金额均为20000元的收据10份，该10份收据备注部分分别载有“2A410定金”、“1A001定金”、“2A409定金”、“2A408定金”、“2A407定金”、“2A406定金”、“1B059定金”、“1A005定金”、“1A003定金”、“1A002定金”的字样；2.2018年9月23日出具金额均为25000元的收据5份，该5份收据备注部分分别载有“2A055定金”、“2A056定金”、“2A003定金”、“2A005定金”、“2A002定金”的字样；3.2018年9月25日分别出具金额为50000元的收据1份、金额均为25000元的收据5份，该6份收据备注部分分别载有“2A405定金”、“2A057定金”、“2A058定金”、“2A060定金”、“2A059定金”、“2A001定金”的字样；4.2019年4月16日分别出具金额为451900元（备注：1A001房款）、金额为111200元（备注：1A002房款）、金额为159500元（备注：1A003房款）、金额为277400元（备注：1A005房款）收据各1份；5.2019年4月17日分别出具金额为311600元（备注：1B059房款）、金额为149400元（备注：1A005房款）、金额为41800元（备注：2A001房款）的收据各1份；6.2019年4月19日分别出具金额为54955元（备注：2A056房款）、金额为19260元（备注：2A057房款）、金额为77475元（备注：2A005房款）、金额为104205元（备注：2A055房款）、金额为78775元（备注：2A003房款）、金额为78775元（备注：2A002房款）、金额为86555元（备注：2A001房款）收据各1份。此后，原、被告双方因剩余购房款支付、办理按揭贷款、办理合同备案登记问题未能达成一致。2019年10月21日，被告委托甘肃森瑞律师事务所向原告发出律师催告函一份，称剩余房款的支付方式由原来约定的商业贷款方式变更为一次性付清，预期则按照合同约定视为放弃认购权，双方签订的21份《商品房买卖合同（预售）》将自行解除，对双方不再有约束力。原告收到了上述律师催告函。2019年11月11日，原告委托北京市盈科（西安）律师事务所向被告致律师函一份，要求被告办理商品房预售合同登记备案手续，并将《商品房买卖合同（预售）》交付原告。2019年11月21日，原告再次委托北京市盈科（西安）律师事务所向被告致律师函一份，告知被告在收到本函之日，原、被告签订的涉及买卖张掖红星广场商铺的所有《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》即告解除，并要求被告向原告返还已支付的全部款项、支付相应的资金占用费，承担相应的违约责任。庭审中，被告称并未收到原告上述二份律师函，且对该二份律师函的内容不予认可。原、被告双方至今未签订正式的购房合同，亦未办理合同备案登记。上述合同签订后，被告将原告购买的所有商铺交付给了案外人张掖星泓商业管理有限公司进行管理，且部分商铺已被出租。同时查明，2019年4月13日，原告贺某作为甲方，案外人张掖星泓商业管理有限公司作为乙方，双方签订《补充协议》一份，约定甲方将所购张掖市星天地购物中心商铺委托给乙方管理。乙方与第三方蒂加纳（北京）国际贸易有限公司签订《合作协议》将张掖市星天地购物中心商铺出租给第三方适用，租赁期限5年。2019年10月23日，案外人张掖星泓商业管理有限公司与案外人蒂加纳（北京）国际贸易有限公司因房屋租赁合同发生纠纷，并起诉至本院要求解除双方签订的《店铺租赁合同》，返还装修补助费1200000元，承担违约金360000元以及律师代理费30000元。该案经审理，本院于2019年12月4日作出（2019）甘0702民初9228号民事判决书，判决：解除张掖星泓商业管理有限公司与蒂加纳（北京）国际贸易有限公司于2018年10月20日签订的《店铺租赁合同》以及2019年4月20日签订的《补充协议》；蒂加纳（北京）国际贸易有限公司退还张掖星泓商业管理有限公司装修补助款1200000元，扣除已经交纳的装修保证金10000元，蒂加纳（北京）国际贸易有限公司还应支付张掖星泓商业管理有限公司1190000元；蒂加纳（北京）国际贸易有限公司将位于张掖市××区商场中约500平方米的涉案场地腾空；驳回张掖星泓商业管理有限公司的其他诉讼请求。另查明，2019年12月18日，原告向本案申请诉前财产保全，请求：1.对被告星泓置业公司在兰州银行股份有限公司张掖分行账号：×××内资金1000000元予以冻结；2.对被告星泓置业公司在甘肃银行股份有限公司张掖分行账号：×××内资金1000000元予以冻结；3.对被告星泓置业公司在张掖红星广场一层B059、A001、A002号商铺予以查封。原告以天安财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险提供担保。本院经审查于2019年12月18日作出（2019）甘0702财保356号民事裁定书，裁定：一、冻结被告星泓公司在兰州银行股份有限公司张掖分行账号：×××内资金1000000元；二、冻结被告星泓公司在甘肃银行股份有限公司张掖分行账号：×××内资金1000000元；三、查封被告星泓公司在张掖红星广场一层B059、A001、A002号商铺。期限至2022年12月18日。为此，原告支付保全费5000元。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提交的《张掖红星广场商铺定购协议》二份、《补充协议》三份、（2019）甘0702民初9228号民事判决书一份、（2019）甘0702财保356号民事裁定书一份、保全费票据一份、收据三十五，张、银行流水三张、聊天记录截图二张、律师催告函二份、照片六张，被告提交的20196年4月13日签订的《补充协议》一份等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的二份《张掖红星广场商铺定购协议》及二份《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。关于原告要求解除与被告签订的《张掖红星广场商铺定购协议》（编号：0001423）、《张掖红星广场商铺定购协议》（编号：0001428）、2018年9月26日签订的《补充协议》及2019年4月13日签订的《补充协议》的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”根据上述法律规定,合同解除系合同双方权利义务的终止,必须经双方协商一致或符合双方约定或者法律规定的情形。本案中，原、被告双方在订购协议中约定了原告享有的解除权。2019年10月21日，被告向原告所致的律师函中明确反映出了解除合同的意思表示。2019年11月21日，原告向被告所致的律师函也反映出了要解除合同的意思表示。但双方均对上述律师函提出异议，并未就解除合同达成一致的意思表示，且被告在庭审中表示不同意解除合同，故原告要求解除合同应符合上述解除合同的法定事由。关于解除合同的理由，本院认为，首先，根据原、被告当庭陈述及原告提交的转账凭证、收款收据，可以证实原告已向被告交清所购商铺的所有定金500000元以及交付被告购房首付款2002800元的事实。原告向被告交付的购房首付款共计2502800元是在补充协议约定的交付期限内交付的，符合协议约定的交付时间、交付金额。至于被告收到原告交付的定金及首付款后将协议约定的一层商铺的首付款分别开具到一层、二层商铺名下，系被告个人出具收据的行为造成，并不影响原告按协议约定的时间、金额付款的事实。且该收据内容与双方无异议的转账凭证载明的金额、时间均不一致。被告认为原告交付的首付款应按照收据载明的商铺号、价格来认定，明显不符合常理，故应认定原告按照补充协议约定的付款方式、时间交付了一层商铺的首付款及所有商铺定金。其次，本案原、被告在2019年3月14日签订的《补充协议》中约定7日内须办理相关购房手续，但双方至今未签订正式购房合同，亦没有办理合同备案登记。原、被告双方均认为是对方原因致使未签订正式购房合同、办理合同备案登记。被告是正式购房合同的提供方，其具有签订合同的控制权以及对合同行为进行处置的便利，且双方并未约定办理按揭贷款系签订正式购房合同的前提条件，被告亦未提供证据证实双方至今未签订正式购房合同的责任在于原告，故双方至今未签订正式购房合同、办理合同备案登记手续的违约责任应由被告承担。本院对被告关于未能签订正式购房合同、办理合同备案登记的过错在于原告，被告不构成违约的辩解理由，亦不予采纳。综上，原、被告签订的二份《张掖红星广场商铺定购协议》及二份《补充协议》是为将来签订房屋买卖合同而签订的预约合同。上述协议签订后，原告已经按约向被告支付了购房首付款及定金共计2502800元，而被告至今未能与原告签订正式的购房合同、办理备案登记，致使原告的签订合同的目的无法实现，原告要求解除合同的理由，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定的法定解除条件，本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告返还购房款2002800元及资金占用费的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告之间的商铺订购协议及补充协议解除后，双方的权利义务终止，被告应返还原告已支付的购房款，并按照银行同期贷款利率支付资金占用使用费至实际付款之日止的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张要求被告双倍返还定金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案原、被告未能签订正式的购房合同，如前文所述，违约责任在于被告，且原、被告均在庭审中认可500000元系购房定金，现案涉合同已经解除，合同目的已经无法实现，故原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张要求被告赔偿损失50000元的诉讼请求，因原告未提供证据予以证实，应承担举证不利的法律后果。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的保全费5000元，系原告为主张其权利支出的合理必要费用，且该笔保全费的票据经被告质证后对其真实性无异议，故对原告要求被告承担保全费5000元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、解除原告贺某与被告张掖市星泓置业有限公司于2018年9月12日签订的《张掖红星广场商铺定购协议》（编号：0001423）、于2018年9月23日签订的《张掖红星广场商铺定购协议》（编号：0001428）、于2018年9月26日签订的《补充协议》及2019年4月13日签订的《补充协议》；二、被告张掖市星泓置业有限公司返还原告贺某购房款2002800元，于本判决生效后三十日内一次性付清，并按照本金2002800元、银行同期贷款年利率4.35%，支付自2019年4月19日至实际支付之日止的资金占用期间的占用费；三、被告张掖市星泓置业有限公司向原告贺某双倍返还定金1000000元，于本判决生效后三十日内一次性付清；四、驳回原告贺某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31721元，减半收取15860.5元，由原告贺某负担255元，被告张掖市星泓置业有限公司负担15605.5元。保全费5000元，由被告张掖市星泓置业有限公司负担。原告已预交，被告负担的案件受理费、保全费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费15860.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 于菊瑛二〇二〇年八月二十日（法官助理 高芙蓉书记员 谢晨辉