上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初4948号原告：上海滨樱置业中心，住所地上海市青浦区。法定代表人：金土良，总经理。委托诉讼代理人：朱仪，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：柴发年，男，1968年12月11日出生，汉族，户籍地安徽省。被告：上海串峰餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。原告上海滨樱置业中心(以下简称滨樱中心)与被告柴发年、被告上海串峰餐饮管理有限公司(以下简称串峰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年7月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人朱仪到庭参加诉讼。被告柴发年、被告串峰公司经公告送达开庭传票等应诉材料后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告滨樱中心向本院提出诉讼请求：1、判令确认2019年4月5日租赁合同解除；2、判令两被告支付解除合同违约金人民币(以下币种均为人民币)185,440元；3、判令两被告支付免租期内租金41,280元；4、判令两被告支付2019年1月1日至2019年4月4日的租金64,672元、管理费26,946.67元，2019年4月6日至2019年6月11日的房屋占有使用费128,656元，合计220,274.67元；5、判令两被告支付逾期付款违约金(按本金29,240元之日0.5%标准，自2018年12月21日起算至付清日止；按本金3,898.67元之日0.5%标准，自2019年3月21日起算至付清日止)；6、判令两被告支付恢复上海市青浦区盈港路XXX弄一号楼4F-411室店铺原状的费用51,468元；7、判令两被告注销租赁房屋内工商注册、税务注册等各类许可证件及证照；8、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月20日，被告串峰公司与案外人上海莫颖置业有限公司(以下简称莫颖公司)签订《店铺租赁合同》，由被告串峰公司承租青浦区盈港路XXX弄XXX号楼4F-411室店铺。2018年9月12日，莫颖公司、被告串峰公司、被告柴发年、原告滨樱中心签订《租赁房屋之补充协议》，约定原告滨樱中心替代莫颖公司作为出租人、被告柴发年替代被告串峰公司作为承租人，被告串峰公司为被告柴发年履行原合同承担连带责任。但此后，两被告未按约支付租金及物业费。2019年4月3日，原告滨樱中心发出解除合同告知函。2019年6月12日，为防止损失扩大保护合法权益，原告滨樱中心采取自救措施，收回了房屋。为此原告滨樱中心诉至法院，作如上诉请。被告柴发年、串峰公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月20日，莫颖公司(甲方)与串峰公司(乙方)签订《店铺租赁合同》，约定：第四条第4款第1项租金支付方式：乙方向甲方支付租金,采用先付后用的原则。乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期租金,之后于上期租期届满前10日内预支付下期租金,支付日期不得晚于支付月的20日，首期交租日不是自然月的应根据该月的实际租赁天数计算租金并在第一期租金里补齐。第四条第5款第2项管理费从租赁起始日开始计付,采用先付后用原则,乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期管理费,之后于上期租期届满前5日内预支付下期管理费,支付日期不得晚于支付月的20日，首期交租日不是自然月的应根据该月的实际租赁天数计算租金并在第一期管理费中补齐。第十一条第2款交还要求及装修和附属设施/设备的归属：1)因为解约、期限届满等任何原因使得本合同终结时起,乙方应当在合同解除或期间届满之日将自己所有之物全部搬出,费用自己负担；开店铺位内经过加工、改建的部位,按照附件《交房确认单》中所表明店铺状况予以原状恢复,并在甲方的检查后进行交还；如果为了返还所进行的施工活动,需要由甲方指定施工者的话,所需费用由甲方算定,乙方承担；2)如果该店铺交还时之状况不符合前项规定,甲方有权要求乙方采取一切措施或甲方自行恢复原状的,使得该店铺之状况符合前项规定,由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。第十三条第6款乙方违反本合同的有关约定导致甲方行使合同解除权的，甲方除有权要求支付相关违约金外还有权：2)乙方应向甲方支付的租金、管理费、违约金等费用，甲方有权从乙方支付的保证金中先予扣除，不足部分可以继续向乙方主张。第十三条第7款所有免租金期系甲方考虑乙方能够完整履行合同而给予的优惠，如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租金期，乙方应支付免租期的租金(按首期租金的日租金标准*免租期天数计算)。第十五条乙方违约责任：1.迟延支付违约金，乙方应付的租金、管理费、其它费用以及保证金等所欠甲方的债务,未及时交付的情况,对未交纳部分,每天加收0.5%的迟延支付违约金直至交付。2.合同解约违约金，营业开始日后,乙方要求解约的、因为乙方违反本合同规定使得甲方解除合同的、乙方根据破产法等法律法规解除本合同的、因为乙方的责任使得本合同提前终止的情况下,乙方应当向甲方支付相当于该店铺三个月的租金和管理费以及相当于保证金数额的违约金,乙方还须赔偿甲方的全部损失。附件一开店条件书：青浦区盈港路1666弄富绅时代广场1号楼4F-411店铺，建筑面积141.37平方米，合同期限2018年2月1日至2022年1月31日，装修免租期2017年12月1日至2018年1月31日,计租日2018年2月1日；用途餐饮，店铺名称“签约”品牌麻辣料理；履约保证金87,720元，公共事业保证金10,000元；租金按20,640元/月，每2年递增6%，3个月为一个交租期，首次交租金2个月41,280元；管理服务费8,600元/月，3个月为一个交付期，首次交管理费2个月17,200元；装修押金7,068.50元、装修管理费500元。合同另对其他内容进行了约定。2017年11月15日，莫颖公司将系争房屋交付给串峰公司，后由串峰公司在上述房屋内装修并实际开设“签约”品牌麻辣料理餐饮店经营。2018年9月12日，莫颖公司(甲方)、串峰公司(乙方)、柴发年(丙方)和滨樱中心(丁方)签订《富绅时代广场店铺租赁合同之补充协议》，约定：一、原租赁合同仍于2022年1月31日到期。二、自2018年9月1日起，由丁方替代甲方履行原租赁合同出租人的权利义务……乙方、丙方不持异议。三、各方同意，2018年9月1日，乙方将原租赁合同中关于承租人的所有权利义务转让给丙方，由丙方继受承担承租人权利义务，继续履行原租赁合同。乙方为丙方履行租赁合同向出租方丁方承担连带担保责任……四、如原租赁合同提前解除或到期终止，乙方、丙方应负连带责任，共同负责按合同约定时间向丁方对系争商铺恢复成毛坯房原状(恢复原状的标准按照如图一房一图)，向丁方交还房屋，如未进行恢复的，则应由乙方和丙方共同负担向丁方赔偿原状恢复费。协议另对其他内容进行了约定。柴发年、串峰公司实际已支付2018年2月1日至2018年12月31日止的租金及管理费，另支付了履约保证金87,720元及公共事业保证金10,000元、装修押金7,068.50元。因柴发年拖欠租金等费用，经催讨后仍未支付。2019年4月5日，滨樱中心向柴发年发送《解除合同通告函》，因柴发年根本违约，因此书面告知解除双方租赁合同，并要求：1、对系争店铺恢复成毛坯原状在合同约定的日期前归还房屋，如未进行恢复的则赔偿房屋恢复的费用；2、支付全部欠付租金、管理费及逾期付款违约金；3、支付免租期租金；4、支付合同解除违约金。2019年6月12日，滨樱中心为避免损失扩大，自行收回房屋。此后，滨樱中心与案外人上海富声建设工程有限公司(以下简称富声公司)签订《工程承包合同》，约定由富声公司以51,468元价格承包系争房屋恢复原样工程，工程暂定为2019年6月15日至2019年6月30日。2020年7月29日滨樱中心向富声公司转账支付51,468元，富声公司出具了相应的收据。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。滨樱中心与柴发年签订的《店铺租赁合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，亦未违反有关法律法规的效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自义务。柴发年有使用系争房屋，其应按约支付房屋租金。现滨樱中心提供的证据可以证明，柴发年在合同履行期间存在拖欠租金行为，已构成合同违约。据此，滨樱中心主张合同解除，符合合同约定，本院予以采纳。合同解除日期，以滨樱中心向柴发年送达解除合同通知日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。滨樱中心依据合同约定要求柴发年支付欠付租金、管理费、免租期租金及逾期支付租金的违约金及解约违约金，与法有据，本院予以支持。对于柴发年已经支付的租赁保证金及公共事业保证金、装修押金合计104,788.50元，用于冲抵上述柴发年应当承担付款及违约责任，不足部分由柴发年履行补足支付义务。合同解除后，按约柴发年应当及时将房屋恢复至交付时状态；现柴发年未履行恢复原状义务，滨樱中心代为履行并实际支付了恢复原状的费用，柴发年理应按实支付该些费用。在滨樱中心已经主张解除合同违约金、免租期租金、逾期付款违约金及恢复原状费用的基础上，柴发年此前逾期未交还房屋给滨樱中心造成的实际损失即主要为房屋的租金损失，因此本院根据客观、公平及合理、补损的原则，将2019年4月6日至2019年6月11日期间的房屋占用费调整为租金及管理费标准计算。同时兼顾补偿守约方和惩罚违约方为原则，酌情将解约违约金之标准予以调整。串峰公司应当按约为柴发年上述义务承担连带担保责任。对于滨樱中心要求柴发年注销以涉讼房屋为注册地的工商登记、税务注册等手续的诉请，因工商税务登记注销事宜涉及相关行政管理部门的审查及审批，应属相关行政管理部门权限范围，并不属于民事法律调整的范畴，故本院对此不予审处。柴发年、串峰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海滨樱置业中心与被告柴发年、被告上海串峰餐饮管理有限公司签订的《店铺租赁合同》、《店铺租赁合同之补充协议》于2019年4月5日解除；二、被告柴发年应于本判决生效之日起十日内支付原告上海滨樱置业中心解约违约金人民币87,720元；三、被告柴发年应于本判决生效之日起十日内支付原告上海滨樱置业中心免租期租金人民币41,280元；四、被告柴发年应于本判决生效之日起十日内支付原告上海滨樱置业中心2019年1月1日至2019年4月5日租金人民币64,672元、管理费人民币26,946.67元；五、被告柴发年应于本判决生效之日起十日内支付原告上海滨樱置业中心2019年4月6日至2019年6月11日房屋占有费人民币64,328元；六、被告柴发年应于本判决生效之日起十日内支付原告上海滨樱置业中心逾期付款违约金(以人民币29,240元为本金，按0.5%/日标准，自2018年12月21日起算止实际付清日止；以人民币3,898.67元为本金，按0.5%日标准，自2019年3月21日起算至实际付清日止)；七、被告柴发年应于本判决生效之日起十日内支付原告上海滨樱置业中心房屋恢复原状费用人民币51,468元；八、被告上海串峰餐饮管理有限公司对被告柴发年的上述债务承担连带清偿责任；九、原告上海滨樱置业中心其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,754.90元，减半收取人民币4,377.45元，由原告上海滨樱置业中心负担人民币1,204.34元，由被告柴发年、上海串峰餐饮管理有限公司负担人民币3,173.11元。公告费人民币560元，由被告柴发年、上海串峰餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇二〇年八月十七日书记员  朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。