甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终896号上诉人（原审被告）：唐致海委托诉讼代理人：唐致福（系唐致海之兄）。委托诉讼代理人：王涛，酒泉阳关律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢磊，酒泉阳关律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：酒泉市公安局肃州分局。负责人：杨建斌。委托诉讼代理人：李志军，甘肃长治律师事务所律师。上诉人唐致海因与被上诉人酒泉市公安局肃州分局（以下简称肃州公安分局）租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐致海上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判上诉人不承担支付租金的义务。事实和理由：1.一审法院将上诉人2019年4月22日交纳的32000元认定为2017年4月1日至2018年4月1日的租金错误。2.上诉人是从周某、景某处转租案涉房屋的，周某、景某与被上诉人的租赁期限自2001年9月1日至2018年1月20日，所以2017年4月1日至2018年1月20日期间的租金，被上诉人应向周某、景某主张。3.2018年1月20日,被上诉人从周某、景某处收回案涉房屋后由上诉人继续租用，双方未签订租赁合同，2019年被上诉人一次性收取了房租32000元，租金凭证上未载明租赁期限是因为被上诉人会随时收回房屋，所以该笔32000元是2018年1月20日至房屋收回前的全部租金，即2018年1月20日至2020年3月31日的租金上诉人已付清，上诉人不应再向被上诉人交纳租金。4.一审中，上诉人提交了2017年4月1日向景某支付租金的收据，一审法院以该证据与本案无关为由予以驳回，程序违法。肃州公安分局辩称，上诉人在一审中只提交了32000元的收据，没有转账凭证，不能认定该收据与本案有关。即使与本案有关，也是上诉人交的2016年至2017年的租金，不是2017年至2018年的租金。一审判决认定事实清楚，证据充分，二审应驳回上诉人的上诉请求。肃州公安分局向一审法院起诉请求：1.被告返还原告房屋；2.被告支付租赁费64000元（2018年4月1日-2020年3月31日，每年32000元）；3.被告承担涉诉费用。一审法院认定事实：案外人景某、周某承租原告位于××区房屋，租赁期限自2001年9月1日至2018年1月20日。2016年4月1日，承租人景某、周某与被告签订房屋租赁合同，将房屋转租给被告。2018年1月20日，景某、周某将租赁房屋交还原告，被告继续承租。2019年4月22日，被告向原告交清2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金32000元，并开具甘肃省非税收入一般缴款书。一审法院认为，案外人景某、周某将案涉房屋交还原告后，被告继续租赁案涉房屋，原、被告之间虽未签订书面的租赁合同，但租赁关系成立，形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”2019年10月19日，原告通知被告腾退房屋，已履行“在合理期限之前通知承租人”的义务，被告理应及时腾退占用的房屋，并交付原告。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”被告占用案涉房屋至今，应支付2020年3月31日租赁期限届满时所欠租金64000元。2020年1月至3月正处于新冠疫情防控关键时期，营业门店禁止营业，应当予以扣减租金，年租金32000元，月租金为2667元，三个月免租金8000元。综上所述，原告的诉讼请求合法合理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、被告唐致海腾退位于酒泉市××区的房屋，并交还原告酒泉市公安局肃州分局，于本判决生效后十日内履行；二、被告唐致海支付原告酒泉市公安局肃州分局租金56000元（64000元-8000元），于本判决生效后十日内履行；三、驳回原告酒泉市公安局肃州分局的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计700元，由被告唐致海承担。本院二审期间，上诉人唐致海提交了收据一张，拟证明其于2017年4月1日向景某支付了2017年4月1日至2018年4月1日期间的房屋租金32000元。经质证，被上诉人对该收据的真实性有异议，认为收据的部分内容有涂改痕迹，备注的时间明显是他人添加的，不是景某的字迹。因肃州公安分局对该收据的真实性不认可，唐致海既未提交付款凭证印证也未申请景某到庭核实，该收据的真实性无法确定，本院对该收据不予采信。被上诉人肃州公安分局未提交新证据。二审查明：2001年9月1日，案外人景某、周某承租了被上诉人肃州公安分局位于××区的房屋26间，租赁期限至2017年9月30日。2016年4月1日，景某、周某与上诉人唐致海签订房屋租赁合同，将上述房屋中的1间转租给唐致海，约定租赁期限为2016年4月1日至2017年4月1日，年租金26000元。2017年4月1日，景某、周某与唐致海续签房屋租赁合同，约定租赁期限自2017年4月1日至2018年4月1日，年租金为32000元。景某、周某与肃州公安分局的合同期满后，因景某、周某未返还房屋也未交清房屋租金，肃州公安分局将景某、周某起诉至一审法院。一审法院审理该案期间，景某、周某于2018年1月20日将除本案所涉房屋外的其他房屋交还给被上诉人，经一、二审法院审理，判由景某、周某向肃州公安分局支付26间房屋2018年1月20日前的租金，该判决已生效。此后，本案所涉房屋由唐致海继续使用，但唐致海未与肃州公安分局签订房屋租赁合同。2019年4月22日，唐致海向肃州公安分局交纳了房屋租金32000元。本院认为，景某、周某在其租赁期内将案涉房屋转租给唐致海，肃州公安分局未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，景某、周某与唐致海签订的《房屋租赁合同》在未超过景某、周某与肃州公安分局租赁期限的部分应为有效。2016年4月1日至2018年1月20日，唐致海作为次承租人没有向出租人肃州公安分局支付租金的义务，且本院已生效的（2018）甘09民终819号民事判决已判由景某、周某向肃州公安分局支付租金至2018年1月20日，故肃州公安分局无权向唐致海主张2018年1月20日前的租金。因唐致海提交的收据的真实性无法确认，不能认定唐致海已向景某支付了2018年4月1日前的租金，故唐致海应自2018年1月21日起向肃州公安分局支付租金。根据以上分析，唐致海2019年4月22日向肃州公安分局交纳的32000元应为2018年1月以后的租金，一审判决认定为是2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金错误，应予纠正。双方当事人对唐致海使用本案所涉房屋未签订书面合同，对租金标准也未达成一致的口头协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”的规定，唐致海应当按照双方之间的租赁关系成立时即2018年的市场价格向肃州公安分局支付租金。2017年，唐致海按照每年32000元向景某支付租金，表明该房屋租金的市场价格为每年32000元，此后，唐致海仍应按照此标准向肃州公安分局支付租金，故唐致海2019年4月22日向肃州公安分局支付的32000元应为2018年1月21日至2019年1月20日的租金。现肃州公安分局主张唐致海支付2020年3月31日前的租金，唐致海应支付2019年1月21日至2020年3月31日期间的房屋租金。二审中，双方当事人对一审判决扣除新冠疫情防控期间三个月的租金8000元均未提出异议，二审予以确认，故唐致海还应向肃州公安分局支付租金30137元（32000元÷365天×435天-8000元）。唐致海主张一审法院对其提交的2017年4月1日向景某支付32000元租金的收据未予认定，程序违法。本院认为，对证据的采信与认定属于对案件事实认定的范畴，不属于程序性事项，唐致海的该项上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人唐致海的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决认定事实错误，判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初1472号民事判决第一项；二、撤销酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初1472号民事判决第二、三项；三、上诉人唐致海于本判决生效后10日内向被上诉人酒泉市公安局肃州分局支付租金30137元；四、驳回被上诉人酒泉市公安局肃州分局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，二审案件受理费1200元，合计1900元，由上诉人唐致海负担895元，被上诉人酒泉市公安局肃州分局负担1005元。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 张小青审判员 郑 杰二〇二〇年八月七日书记员 高菊芳