北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初35408号原告：张赫，女，1987年10月23日出生，汉族，国家烟草专卖局职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨伟伟，北京安翔律师事务所律师。被告：庞境怡，女，1988年12月17日出生，汉族，北大医学部助理研究员，住北京市朝阳区原告张赫（以下简称原告）与被告庞境怡（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的代理人杨伟伟及被告通过北京法院云法庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付迟延付款违约金267750元（共分两段计算，第一段以成交总价款510万元为基数，按日万分之五计算，从2020年1月31日起，计算至2020年4月14日止，计算75天，违约金为191250元，第二段，以成交总价款510万元为基数，按日万分之五计算，从2020年5月12日起至2020年6月11日，共计30天，违约金为76500元。）事实和理由：2019年12月3日，原被告签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定被告购买原告所有的位于北京市朝阳区北苑家园莲葩园x号楼x层x号房屋（以下简称涉案房屋），总价款510万元。双方约定被告应于2020年1月31日前支付第二笔购房款139万元并办理缴税过户手续，但被告拖延至2020年4月15日才办理完毕。原告在2020年4月30日即已将房屋上现存的户口迁出，但直至2020年6月11日，被告才将10万元户口迁出保证金支付给原告。故此请求判如所请。被告辩称，被告原本定于2月3日回北京的，但是因为疫情影响无法回北京，就无法按照原约定办理过户手续以及支付金额。在台州市公布的疫情防控通知后，我在2月2日也已经通知中介了，这属于不可抗力的因素。被告在4月份回到北京后，配合原告办理了过户手续。在签订买卖合同后，又签订了变更协议，是因为降低原告的监管金。因为原告拖延，直至2020年1月20日才签订需要办理贷款的材料。10万元户口保证金，被告在6月1日接到拿房本的通知，6月4日拿到房本，不清楚原告户口是否迁走。原告没有跟我说户口的事情，因为没有房本，所以无法核实。本院经审理认定事实如下：2019年12月3日，原告作为出卖人与被告作为买受人在中介居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容约定如下：被告购买原告所有的涉案房屋，总价款510万元，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人应当自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。房屋现有户籍为3人，出卖人于办理房屋不动产转移登记之日起150日将所有户籍迁出。因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。同日，双方签订《补充协议》，约定定金50万元，其中关于首付款时间的约定为被告于2020年1月15日之前将第一笔首付款100万元以第三方担保支付给原告；被告于过户前3个工作日将第二笔首付款102万元以理房通支付的方式支付给原告，拟贷款金额245万元，双方在不动产转移后150日共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，被告从房屋成交总价中留存10万元作为户口迁出保证金，于过户前3个工作日以理房通支付的方式支付原告。2019年12月9日，双方签订《变更协议书》，约定将定金变更为100万元，于2019年12月15日前支付完毕，将首付款变更为152万元，于2019年12月15日前支付第一笔33万元，于过户前3个工作日支付第二笔119万元。2020年1月15日，双方签订《变更协议书》，约定将拟贷款金额变更为235万元，并将过户前3个工作日支付的第二笔首付款金额变更为129万元。2020年2月2日，浙江省台州市黄岩区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《关于在全区实施出行管控的通告》，该通报中规定严格控制出行，市民除生病就医、疫情防控工作需要和在保障公共事业运行、群众生活及其他涉及重要国计民生的重要岗位上班外，原则上不得外出。2020年2月3日，浙江省台州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布通告10号，规定从严控制出行，从严实施村居（社区）管理，所有城区小区实行封闭式管理。2020年2月22日，被告单位微信群中发布信息如下：“各位老师好，根据北京市委的要求，各单位一定要管好自己的人，在外地的教师学生一定不要返京。……如有返京的一定要按照北京市的要求去做……”2020年2月27日，浙江省新冠肺炎信息发布平台发布的信息显示台州市全部县区为低风险地区。当日，黄岩区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布第50号通告，全部村（小区）全部解除。2020年3月10日，中介向被告发微信询问回京时间，以便继续房屋买卖流程，被告回复称“拿出腾房诚意来才能谈下一步”。被告称其原定2020年2月3日G58次车票，自台州返回北京，后受疫情影响，实际于2020年3月28日回到北京，隔离14天之后办理的过户手续。2020年4月15日，原告将涉案房屋过户至被告名下，被告向原告支付了购房款139万元。当日原告（甲方）与被告（乙方）与北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订了《理房通履约支付服务协议》，协议中户口迁出保证金10万元划转的条件为（1）双方完成过户，被告取得不动产权证书，并向丙方提交复印件；（2）甲方迁出全部户口后，甲乙双方应立即签署《户口迁出确认书》，并立即向丙方提交复印件或原件；（4）甲乙双方任何一方不签署《户口迁出确认书》，但经甲方或乙方申请，由丙方核实房屋户口已迁出或未迁出的，丙方有权根据甲方或乙方支付指令将户口迁出保证金退还乙方或划转至甲方。2020年4月30日，原告将涉案房屋上的三个户口迁出，并在当日通知了中介，中介回复称“银行还没有联系客户去取房本，客户取房本以后就去派出所查下，然后签字就可以解冻了”。2020年5月6日，被告询问中介何时可以拿房本，中介称已预约5月8日早上取房本。2020年5月12日，中介催促被告取房本，被告回复“好啊，我没有拖啊”。庭审中被告称6月4日拿到房本，原告没有说过户口已迁走，但中介告诉过说户口已迁走。2020年6月11日，被告向原告支付户口迁出保证金10万元。另查，2020年2月10日，北京发布疫情防控通告，要求严格落实小区（村）封闭式管理，严格抵京人员登记，严格核实登记小区往来人员、车辆。2020年2月14日，北京新型冠状病毒肺炎疫情工作领导小组发布通告，自即日起，所有返京人员到京后，均应居家或集中观察14天。2020年4月29日，北京召开疫情防控新闻发布会，宣布自2020年4月30日起，低风险地区进京人员不再要求隔离14天。庭审中，本院向被告释明是否认为违约金过高并请求法庭酌减，被告称其没有违约，不申请酌减违约金。上述事实有双方当事人的陈述、双方提交的相关证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告双方就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份变更协议书均是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议的焦点在于被告是否可以不可抗力免责。《中华人民共和国民法总则》规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。2020年1月下旬以来爆发的新型冠状病毒感染的肺炎疫情是突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。本案双方房屋买卖合同发生在新型冠状病毒感染的肺炎疫情期间，双方的合同履行不可避免的要受到疫情防控措施的影响，且双方买卖合同中明确约定受不可抗力影响的可以部分或全部免除责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，合同案件中，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。故认定被告是否免责应当综合考虑合同履行过程中双方所在地区的疫情风险等级、疫情防控措施与合同不能继续履行之间的因果关系和原因力大小等因素。就原告主张的逾期支付139万元购房款的违约金，本院认为，本案双方原定于2020年2月4日办理缴税过户手续，但在2020年2月4日之前新冠肺炎疫情已发生，被告此时在外地，被告有义务遵守当地限制出行的疫情防控措施未能继续履行合同既是保护自身安全也是为了公共卫生防疫措施的需要，故其暂时不回京办理缴税过户手续应当认定为是受不可抗力的影响，可以免除在此期间的责任，但在疫情风险降低且疫情管控措施解除之后双方应当积极履行合同义务。浙江省新冠肺炎信息发布平台的信息显示台州市全部县区在2020年2月27日之后已降为低风险地区，被告所处的黄岩区已于当日全部解除人员流动的限制措施，且在此之前北京地区并未有限制入京的管控措施，此时两地之间的疫情防控措施并未对被告履行合同造成障碍，但被告在此之后并未积极履行合同义务，故按照合同约定应当承担违约责任。按照浙江省台州市的疫情防控措施规定，被告自2020年2月27日之后已具备回京的条件，按照北京市疫情防控政策，被告需在入京后自行或集中隔离14天，在被告14天隔离期满后双方具备继续履行合同的条件。被告称其单位内部规定要求不准回京，但被告单位内部规定的效力并不及于原告，考察疫情防控措施对合同履行产生的影响应当以双方需共同遵守的疫情防控措施要求为限，被告以其内部规定为由拒绝继续履行合同的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告主张的逾期支付第二笔购房款的违约金应当从2020年3月16日起计算至2020年4月10日止，按照合同约定成交总价款每日万分之五的标准计算共计66300元。就原告主张的第二笔逾期支付户口迁出保证金的违约金，本院认为，被告辩称双方买卖合同约定的“不动产转移后150日共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况”，但该约定中并未有被告可以在原告户口迁出之后的150日内支付保证金的意思表示。本院认为，户口迁出保证金是为敦促出卖人积极履行涉案房屋户口迁出的义务，通常情况下，买受人应当在出卖人履行户口迁出义务后立即向出卖人支付该笔款项，且双方签订的《理房通履约支付服务协议》亦对此予以明确约定，故在被告知晓并核实原告确实已将户口迁出之日应立即将户口迁出保证金支付给原告。本案中，原告在迁出户口当日即告知中介，中介此后告知了被告并告知被告2020年5月8日即可领取房屋产权证书并进行核实，但被告直至本案开庭审理之后才履行了核实义务，将10万元支付原告，被告怠于履行合同义务的行为已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。但被告在过户支付的139万元购房款中已包含了户口迁出违约金，故不应以合同约定房屋总价款为基数计算违约金，而应以10万元为基数，按日万分之五的标准，从2020年5月12日起计算至2020年6月11日之日止，共计1500元。对于违约金的数额，本院认为合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，经本院释明，被告方明确表示不申请法院减少违约金，故原告主张被告上述两项违约行为按照合同约定标准计算的违约金共计67800元，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》之规定，判决如下：一、被告庞境怡于本判决生效之日起十日内向原告张赫支付违约金67800元；二、驳回原告张赫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2653元，由原告负担1247元，由被告负担1406元（原告已交纳，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 禹 雷二〇二〇年八月二十七日书记员 李思桐