江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初1819号原告：江波，男，1985年11月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告：陈兴云，女，1988年1月6日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：江波，系原告陈兴云丈夫。被告：江苏沭阳南部新城置业有限公司，统一社会信用代码91321322091542795B，住所地沭阳县学院路智慧大厦**。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾爱国，该公司法务。原告江波、陈兴云与被告江苏沭阳南部新城置业有限公司（下简称“南部新城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日受理后，依法适用简易程序于2020年4月2日公开开庭进行了审理。后因案情需要转为普通程序组成合议庭第二次公开开庭进行了审理。原告江波、被告南部新城公司委托诉讼代理人贾爱国两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江波、陈兴云向本院提出诉讼请求：判令被告南部新城公司向原告江波、陈兴云支付逾期交房违约金（以784559元为基数，从2019年7月1日起按日万分之一计算至2020年5月28日）。事实和理由：2017年7月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的慧居某第5幢2003室房屋，价款为784559元。合同约定被告应于2019年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告使用，否则按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。被告于2019年4月15日向原告发出书面交房通知，但由于房屋存在空鼓问题，经协商维修，被告直至2020年5月28日才将质量合格的商品房交付原告使用，应当承担逾期交房的违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告南部新城公司辩称：原、被告签订合同后在未交付遇到了国家有关消防验收职责部门法律法规的调整，根据合同附件四补充协议第17条第2款的约定，被告可以据时延期六个月。2020年1月24日至2月24日，由于受到新冠××疫情，江苏省启动了一级响应，导致验收延期一个月。根据合同约定，原告应在合同签订后60日内向原告支付剩余购房款，原告存在逾期付款行为，交房日期应作相应顺延。被告向原告交付的房屋符合合同约定标准，并未同意将交房日期延期至2020年5月28日，原告的陈述不属实。综上，被告认为交房日期可以据时延期，被告不应承担逾期交房的违约责任。本案经审理查明事实如下：2017年7月1日，原、被告签订商品房买卖合同，约定江波、陈兴云向被告南部新城公司购买边城慧居某第5幢2003号房屋，建筑面积122.91平方米，其中套内面积92.99平方米，总金额784559元。合同约定：第六条付款方式及期限:签订合同7日内办理银行按揭，乙方于60日内支付剩余按揭贷款。商业贷款420000.00元，首付364559元。第八条交付期限：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……3、遇到不可抗力、不能避免和克服的行政行为、气候异常等原因导致停工的，实际停工时长应当顺延交付日期，买受人违反本合同付款约定逾期支付部分或全部合同款项的，出卖人可顺延交房日期。出卖人选择顺延交付日期的不再收取对应期间逾期付款违约金，实际收取逾期违约金对应日期计算方式：差额日期=每期合同约定应付款延期天数之和-交房顺延天数。此差额日期为负数时，由出卖人承担此日期对应的延期交付责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同房屋验收合格并已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告向被告支付了首付款，并于2017年6月26日前向昆山农商银行提交了贷款申请，于2017年7月15日签订个人购房借款合同。2020年4月15日，被告向原告发出书面交房通知，2020年5月28日，原、被告办理了房屋交接手续。现原、被告因案涉房屋逾期交房事宜产生纠纷，原告诉至本院请求处理。另查明，边城·慧居某5号楼于2019年2月18日经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2019年11月15日经建设工程消防验收合格，于2020年4月3日取得竣工验收备案表。本案在审理过程中，为了查明被告申报消防验收情况，本院向沭阳县住房和城乡建设局建筑工程质量检测服务中心调查，其工作人员称南部新城公司于2019年7月10日向住建部门提交了边城·慧居某小区5#、10#楼的消防验收申请，此前两部门之间已经完成了消防验收衔接的过渡，且南部新城公司并未向住建部门提交符合消防验收申请的材料。受理被告的消防验收申请材料后，沭阳住建部门于2019年10月25日对案涉5号楼组织验收，于11月15日颁发的验收合格证。再查明，2020年1月24日，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，同年2月25日，江苏将疫情防控一级响应调整为二级响应。本案的争议焦点为：南部新城公司逾期交房期间应否扣除消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作过渡期以及江苏省启动突发公共卫生事件一级响应期间。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告购买涉案房屋，且已向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付原告使用。截止合同约定的交房时间，案涉房屋尚未取得竣工验收备案表，不符合约定的交付条件，故南部新城公司应按照合同第九条约定向江波、陈兴云承担合同约定交付日期次日起至案涉房屋取得竣工验收备案表并向原告发出书面交房通知确定的交付之日期间逾期交房的违约责任。被告于2020年4月15日向原告发出书面交房通知，且此时案涉房屋已经具备合同约定的交付条件，为有效通知，逾期交房的违约金应计算至2020年4月15日。原告主张双方因案涉房屋存在质量问题协商一致延期交付，逾期交房违约金应计算至实际交房之日止，被告予以否认，原告并未对该部分事实以及被告交付的房屋存在质量问题导致其有权拒收房屋予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，本院不予支持。关于南部新城公司主张逾期交房期间应扣除消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作过渡期的抗辩理由。本院认为，虽然南部新城公司开发的5#、10#楼于2019年2月18日经单体验收合格，但单体验收合格并不意味着即具备申请建设工程消防验收的条件。再者，被告并未举证证明其在2019年6月30日（合同约定的交房日期）之前已向申报消防验收所需的全部材料以及其已经符合申报消防验收条件的证明，应承担举证不能的法律后果，故被告不应免除此期间的逾期交房违约责任。关于被告要求扣除新冠××疫情防控期间，本院认为，原、被告约定的房屋交付时间是2019年6月30日，而江苏省启动突发公共卫生事件一级响应的期间是2020年1月24日至同年2月25日，疫情发生于南部新城公司迟延履行期间，南部新城公司主张不可抗力免责，本院依法不予支持。关于南部新城公司抗辩原告存在逾期付款行为，应扣除逾期交房期间，本院认为，合同第六条约定“签订合同7日内办理银行按揭，乙方于60日内支付剩余按揭贷款”，本院认为，及时支付购房款是买受人应履行的最基本义务，原告应在合同签订之日起七日内办理按揭贷款手续，否则构成违约。合同中关于“60日内付款”的约定，原告在向提供商业贷款的银行提交了办理贷款需由其提供的资料，银行同时受理其贷款申请时即履行了合同义务，银行关于贷款的审批流程期间，被告在签署合同时应有合理预期，至于贷款何时发放并不在买受人的可控制范围内，要求买受人于60日内支付剩余按揭贷款的约定显然加重了买受人的义务，不具有法律约束力，故南部新城公司主张合同签订后第61天至贷款到账日期间的逾期付款违约责任于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江波、陈兴云支付逾期交房违约金22673.76元（以784559元为基数，从2019年7月1日起按日万分之一计算至2020年4月15日）；二、驳回原告江波、陈兴云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，由被告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费332元。审 判 长  于在会人民陪审员  章安武人民陪审员  顾凤军二〇二〇年八月四日书 记 员  马艳秀书 记 员  王海林附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××72（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。