文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初3359号原告：唐连庆，男，汉族，1982年2月25日出生，住重庆市云阳县。原告：向小芳，女，汉族，1982年11月10日出生，住重庆市云阳县。上列二原告共同委托诉讼代理人：唐云，重庆洲同律师事务所律师。特别授权。被告：重庆中超房地产开发有限责任公司，住所地重庆市云阳县双江镇大雁路**，统一社会信用代码91500235750065938H。法定代表人：冯小刚。委托诉讼代理人：邹超，重庆龙脊律师事务所律师。特别授权。原告唐连庆、向小芳与被告重庆中超房地产开发有限责任公司（以下简称“中超公司”房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐连庆、向小芳的委托诉讼代理人唐云、被告中超公司的委托诉讼代理人邹超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐连庆、向小芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合办理云阳县青龙街道云江大道A房屋《不动产登记证》；2.判令被告从2013年3月2日起以312785元为基数按日息万分之0.5支付原告违约金至被告实际取得不动产登记中心出具的登记受理单之日止；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年12月31日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于云阳县青龙街道云江大道A房屋卖给原告。合同第七条第二款约定，甲方应当在2012年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条第二款约定，在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。时至今日，原告所购房屋一直未办理产权证，系因被告一直未取得该商品房的竣工综合验收。原告多次向被告协商无果，为维护原告的合同权益，诉至法院，望判如所请。被告中超公司辩称，原告购买被告所开发的房屋属实。原告诉称其2012年12月31日已经接房并入住，说明被告已经履行交房义务，无违法交房行为。原告诉称被告违约办理登记，因原告已入住多年并无实质性损害，且未办证原因系政府导致，非被告所为，被告不应当承担违约责任。本院经审理认定事实如下：原告qq系夫妻。2011年12月31日，原告唐连庆、向小芳（乙方、买方）与被告中超公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：YS0002642），约定原告方购买被告开发的尚城·柳岸A房屋住房一套（位于重庆市云阳县青龙街道云江大道**），建筑面积99.37㎡，总成交金额312785元，建筑面积单价3147元/㎡，首付112785元，贷款200000元。该合同第七条约定：“交房期限及交付条件：2、属预售商品房，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”；第十二条约定：“1、预售商品房的，自本合签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；第十三条关于办理产权登记的约定：“1、……。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）…；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。…。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第二十二条约定：“本商品房买卖所产生的规费和税费应当由甲乙双方按规定各自承担”。截止2011年12月31日，原告向被告付清首付款112785元，同日，被告将该房屋交付原告使用至今。2012年4月27日，云阳县国土资源和房屋管理局出具重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，证明本案房屋已按《重庆市城镇房地产交易管理条例》的相关规定，在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。2018年9月19日，中超尚城·柳岸住宅楼竣工，于2018年9月26日办理重庆市建设工程竣工验收备案登记证（云阳县建竣备字（2018）0009号）。因中超公司尚城·柳岸住宅楼项目所使用的土地面积共计2329.52㎡，其中调整补偿的1480.87㎡地块无权属证明，至今未办理土地产权证，致使该项目所售商品房无法办理产权登记。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的身份信息、重庆市商品房买卖合同、收款收据，被告提交的备案登记证、局党组会议议题申报表、不动产登记中心档案查询结果等证据在卷佐证，本院予以采信。上述证据客观真实，对其证明上述事实的部分，本院依法予以确认。本院认为，根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告诉请被告中超公司办理房屋产权证明的诉讼请求能否得到法院支持；二、被告中超公司是否应当承担逾期办证的违约责任。对此，本院评析如下：关于原告诉请被告中超公司办理房屋产权证的问题。本院认为，被告中超公司尚城·柳岸住宅楼项目所使用的土地至今未取得权属证明，尚不符合办理房屋产权证明的条件，故原告的该项诉讼请求本院不予支持，待被告实际符合办理房屋产权的条件，可另案主张。关于被告中超公司是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。根据原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，如因中超公司的责任，未能按期向登记机构提交办理房产证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求中超公司继续履行合同并支付违约金。虽然被告辩称未取得登记机构出具的登记受理单是由于政府未将该地块土地权属解决所造成的，但该原因不是免除被告违约责任的法定事由。原、被告在签订《重庆市商品房买卖合同》时，被告应当取得该地块土地权属，但被告至今未取得该地块权属，致无法办理商品房产权证明，责任在被告，被告中超公司应当承担逾期办证的违约责任。同时，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，被告中超公司应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。基于此约定，原告主张的逾期违约金的诉讼时效应当从实际取得登记受理单之日起30日后起算。本案中，被告至今未取得该受理单，因此原告提出逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。同时，竣工验收备案登记是办理房屋产权登记的必备条件，在竣工验收备案登记之前，被告不具有办理房屋产权登记的能力。本院认为，本案逾期办证违约金的起算日应为取得建设工程竣工验收备案登记证之日（2018年9月26日）起60日的次日，即2018年11月26日。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止”，因被告至今未取得登记受理单，故逾期办证违约金应计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。原告已通过银行按揭贷款方式向被告支付了全部购房款，逾期办证违约金应当以全部购房款312785元为基数按日万分之0.5计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。经计算，截止2020年6月1日，被告应支付原告违约金为8647.51元（312785元×0.00005×553天）。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆中超房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告唐连庆、向小芳截止2020年6月1日的逾期办证违约金8647.51元，并从2020年6月2日起至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止以312785元为基数按日万分之0.5的标准支付违约金；二、驳回原告唐连庆、向小芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告重庆中超房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 覃仕斌二〇二〇年八月十七日法官助理 王久江书 记 员 彭玲玲