西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初10260号原告：西安瞻宇房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区房。法定代表人：刘晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鑫涛，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐丹，陕西菲格律师事务所律师。被告：苏青，女，1988年3月15日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李旭鸽，陕西润亚律师事务所律师。被告：周进裕，男，1976年8月25日出生，汉族，住江苏省海安县。被告：储开兰，女，1979年2月19日出生，汉族，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：周心如，女，2000年6月19日出生，汉族，住江苏省海安县，系被告女儿。原告西安瞻宇房地产营销策划有限公司（以下简称瞻宇公司）与被告苏青、周进裕、储开兰居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瞻宇公司的委托诉讼代理人陈鑫涛，被告苏青的委托诉讼代理人李旭鸽，被告周进裕，被告储开兰的委托诉讼代理人周心如均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告瞻宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告苏青向原告支付佣金28500元；2、判令被告周进裕、储开兰向原告支付佣金28500；3、判令三被告向原告支付违约金28500元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年3月16日，经原告积极促成，原告及三被告签订《房屋买卖三方合同》，上述合同约定被告周进裕、储开兰将其所有的位于西安市雁塔区XX路XX栋XX单元XX号房屋出售给被告苏青，房屋成交价格为95万元。上述合同签订后，原告积极履行合同义务，于2018年6月7日协助三被告办理了网签及资金监管手续，并于当日签订了《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》。由于被告拒绝配合办理过户手续，并于2018年6月23日向原告送达了《关于解除合同律师函》，拒绝继续履行。故被告苏青将被告周进裕、储开兰诉至法院，经雁塔区法院审理后判决，被告周进裕、储开兰继续协助被告苏青办理过户手续。现涉案房屋已经登记在被告苏青名下。原告已经履行完毕居间服务，促成了双方的交易，被告应当按照合同约定向原告支付居间报酬，但被告至今未履行其付款义务，故原告诉至法院，望判如所请。被告苏青辩称，其已向原告支付居间费5000元，剩余金额23500元未支付是因为原告提供的居间服务存在瑕疵，未按照约定全面履行合同义务，原告不应向原告支付剩余23500元居间费。二被告在原告的居间介绍下，原告与二被告签订了《房屋买卖三方合同》，被告依约向原告支付了居间中介费5000元，但在二被告办理屋买卖合同网签时，查出涉案房屋并不具备符合政府政策的出售条件（该房屋网签未满五年不能交易办理过户手续），原告作为专业的中介服务机构应对房屋是否可以出售进行严格审核，提供真实、有效的房产交易信息是其最基本的义务，其还负有积极调查并据实报告的义务。但因原告未尽职尽责导致被告未按照《房屋买卖三方合同》约定时间网签、过户，给被告造成经济损失。因此，被告认为原告在提供居间服务时存在瑕疵，不应全额收取居间费。被告之所以能购买、网签、过户涉案房屋，是因为其与被告周进裕、储开兰通过向贵院诉讼，胜诉后，依据判决才办理了完整网签、过户手续。原告并未按照《房屋买卖三方合同》第九条提供相应服务，并未完全履行合同，不应向被告主张全部居间费用。被告认为因为原告及被告周进裕、储开兰的过错，给被告造成时间、精力及经济上的损失，被告不应承担居间费。故请求驳回原告的诉请。被告周进裕、储开兰共同辩称，一、涉诉居间合同明确约定周进裕、储开兰作为本房屋的卖方，并不承担居间费用。首先，本案涉诉合同第七条第一款明确约定中介费总计28500元，其中二被告不支付中介费。被告苏青支付中介费28500元。由合同约定可见，二被告从始自终从未有向原告支付中介费的义务，原告向法院提起诉讼要求二被告支付中介费无任何事实依据。其次，从原告的起诉状中可以看出，原告的诉讼请求不清且存在重复。原告的诉讼请求是什么？究竟是28500元还是57000元还是85500元?三被告是独立的责任还是连带责任?从本案诉讼请求中完全无法明晰。也就是说原告作为诉讼发起的主体，连自身的请求权基础都没有明确，又如何请求法院支持自己的主张?以上两点结合，原告将二被告列为被告，纯属滥用诉讼权利。二、本案涉诉合同居间方存在重大过错，本案被告不应承担居间费用。纵观本案，原告并未尽到居间义务，首先原告作为居间方，并未督促或者实际发生合同丙方按照合同约定的时间付款，客观导致二被告资金未按时收回，造成了二被告的实际损失。居间合同造成买卖双方诉讼，应该属于居间人的重大过错。虽然法院最终判决买卖合同继续履行，但该判决是基于西安市中级法院为保护西安市房价迅速增值期间合同交易稳定的审判思想而做出的，并不能掩饰居间方未尽到居间义务的过错。根据合同法解释二第二十四条的规定，原告应在解除通知到达之日起三个月内向人民法院提起诉讼。在三个月后起诉的，人民法院不予支持。因此，法院应驳回原告的诉讼请求。综上，二被告不应承担本案的第二、第三项诉讼请求。请求法院予以驳回。经审理查明，2018年3月16日，原告瞻宇公司（丙方、居间方）与被告苏青（乙方、买方）、被告周进裕、储开兰（甲方、卖方）签订了《房屋买卖三方合同》。合同约定，甲方将其位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋出卖给乙方。甲方应在2018年5月10日前办理完毕抵押注销手续。关于居间报酬及支付的约定：丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同的签订即视为丙方已促成买卖交易且居间服务已经完成。甲乙双方同意于本合同签订的同时，乙方向丙方支付居间费28500元。本合同签订后丙方的居间服务完成。甲方或乙方不按时支付丙方中介费的，每逾期一日，应按未付费用的3%向丙方加付违约金，本合同签订后，甲乙双方未付清居间报酬而私下成交，或通过第三方成交，应共同向丙方承担双方居间报酬。合同中约定丙方的责任：1、为甲乙双方提供订立合同的中介服务；2、在甲乙双方权属过户、申请按揭贷款中，为甲乙双方办理房屋交易及按揭贷款等相关事项提供咨询服务。根据约定为甲乙双方联系玛雅房屋旗下[全通公司]签订代办按揭贷款、担保、资金监管义务、房屋产权过户等相关协议，费用另行约定；3、协助甲乙双方办理物业交割手续事宜。合同签订后，被告苏青向原告支付5000元。被告周进裕、储开兰及被告苏青因买卖合同履行问题分别将对方诉至本院，本院（2018）陕0113民初12338号民事判决书查明，2018年5月23日，被告周进裕办理解押担保手续后，买卖双方前往西安市房屋登记主管部门申请二手房购审、网签及办理资金监管申请。但在办理备案查询时显示原合同网签日期为2013年5月23日，登记备案日期为2013年6月6日，截止2018年6月6日该房屋网签满五年才能交易办理过户手续。故双方于2018年6月7日才签订《西安市存量房买卖合同(经纪机构版）》及《二手房交易结算资金监管协议》。同日原告苏青签订《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》。2018年6月20日，被告周进裕委托陕西国友律师事务所向苏青及原告西安瞻宇公司发送《关于解除合同的律师函》载：“…自本合同约定最迟付款日6月10日至今，您已经逾期付款十日，并经催告仍拒不付款，本合同第十二条特别约定：乙方最迟应于2018年6月10日付款，本合同第八条违约责任第二款第一项约定：自约定的应付款期限届满之日次日起，逾期超过7日后甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按房屋合同总价款的20%承担违约金。本合同第八条第三款第五项约定：乙方违约，甲方不予退还全部定金。依照本合同约定、依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，周进裕先生特此通知苏青女士（您)解除合同，结合合同第八条第三款第五项，您所付定金不予退还。并依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到贵方时解除。请您在接到此函后3日内积极配合撤销网签，积极减少因您违约给周进裕先生带来的损失。并周进裕先生视您的减损配合情况保留向您主张合同价款20%的违约责任及第八条第三款第六项要求您承担律师费、诉讼费及其他费用的权利。”2018年6月23日，原告苏青将首付款350000元存入中国银行西安西大街支行资金监管账户，同月25日，银行放贷资金600000元全部打入资金监管账户。根据上述查明的事实，最终判决买卖双方的合同继续履行，被告周进裕、储开兰配合原告办理涉案房屋的过户登记手续。原被告双方均陈述上述判决已经生效，且双方已经按照判决履行了各自义务。审理中，原告瞻宇公司及被告周进裕、储开兰均陈述，两次签订网签合同及资金监管协议均在由被告瞻宇公司提供相应的居间服务。但被告苏青对此不认可。上述事实，有《房屋买卖三方合同》、付款记录、民事判决书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖三方合同》系各方当事人真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。被告瞻宇公司作为买卖双方的居间方，已经促成了买卖双方交易的达成。并且在被告周进裕办理完毕抵押登记手续后，继续促成买卖双方签订二手房买卖备案合同及相应的资金监管协议。虽然原被告双方因买卖合同的履行问题将对方起诉至法院，但二被告对买卖合同的履行并不影响原告瞻宇公司作为居间方促成双方交易形成的事实。因此，被告瞻宇公司按照合同约定已经完成了居间服务，按照合同约定，作为买方的被告苏青应当按照合同约定向原告支付居间服务费。原告要求被告周进裕、储开兰支付居间服务费用，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张违约金一节，根据合同约定，居间服务费的违约责任承担主体是有支付该费用义务的主体即被告苏青。被告苏青是否应当承担违约责任，如何承担违约责任。原告作为居间方，在提供服务时未能及时审查涉案房屋交易的时间，导致买卖双方签订履行两次手续，导致买卖双方对于买卖合同中履行条款产生争议而进行诉讼。其在提供居间服务过程中亦存在一定的瑕疵。故其主张违约金本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏青应于本判决生效之日起十日内向原告西安瞻宇房地产营销策划有限公司支付居间服务费23500元。二、驳回原告西安瞻宇房地产营销策划有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1870元，减半后935元，由原告西安瞻宇房地产营销策划有限公司及被告苏青各自承担467.5元。因原告已全部预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 秦 冰二〇二〇年八月十三日书记员 王心羽打印：相丽华校对：吕颖2020年月日送达1