呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初58号原告:南维林，女，住呼和浩特市。原告：刘燕茜，女，汉族，住呼和浩特市。（系南维林之女）原告:刘燕萍，女，住呼和浩特市。（系南维林之女）原告:刘亚洲，男，住呼和浩特市。（系南维林之子）原告：刘勇，男，住呼和浩特市。（系南维林之孙，与刘郝英系兄妹关系）原告:刘郝英，女，住呼和浩特市。（系南维林之孙）六原告委托诉讼代理人：温寓婷，内蒙古陀力律师事务所律师。六原告委托诉讼代理人：于婷，内蒙古陀力律师事务所律师。被告:刘晓东，男,汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：金鑫，内蒙古启伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：段春和，内蒙古启伦律师事务所律师。被告：周桂敏，女，住安徽省淮南市。委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝彩虹，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。原告南维林、刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲、刘勇、刘郝英与被告刘晓东、周桂敏确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲、刘勇、刘郝英及委托诉讼代理人温寓婷、于婷，被告刘晓东及其委托诉讼代理人金鑫、段春和，被告周桂敏的委托诉讼代理人王佳琦、郝彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认两被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；从领取房证之日起,被告支付原告应得收益,每年伍拾万元整。2.依法判令本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：刘玉林系原告南维林的丈夫,育有刘复兴、刘晓东、刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲,刘复兴育有刘勇、刘郝英,刘玉林及刘复兴已去世,故本案的原告南维林及被告刘晓东、原告刘燕茜、原告刘燕萍、原告刘亚洲为刘玉林遗产的法定继承人,因刘复兴已去世,故其子女即原告刘勇、原告刘郝英享有刘玉林遗产的代位继承权。1978年刘玉林、南维林夫妻二人利用自有房产新城南街16号院从事个体经营,先后开办新城旅馆和新城区砂锅居饭庄,并领取了个体工商户营业执照。1989年,政府征收拆迁新城南街16号院,夫妻二人共同出资购买了位于水源街的四处院落以砂锅居饭庄的名义报建房屋。报批获准后,刘玉林和原告南维林与内蒙古自治区基建物资配套承包公司合作各自出资,刘玉林盖了6层楼一栋,承包公司盖了五层楼一栋,总面积3210平方米。根据双方约定,东侧水源街2号位置上除了一楼北侧锅炉房30平方米以外的1140.39平方米的房屋归刘玉林和原告南维林所有,西侧2246.46平米的房屋以及锅炉房30平方米归基建物资公司所有。1991年5月30日呼和浩特市人民政府向砂锅居饭庄颁发了水源街2、3、4号的房产证,证号为:呼字第02515号。2009年10月27日,刘玉林因病去世未留遗嘱,该房产的所有权根据法定继承的规定已变为配偶南维林与子女、孙子女事实上的共同共有。2018年8月22日,呼和浩特市新城区人民法院(2018)内0102民初3639号民事判决书裁判结果为:被继承人刘玉林位于呼和浩特市××区、3、4号上1131.58平方米的房产的50%的产权,由原告南维林、被告刘晓东、被告刘燕茜、被告刘燕萍、被告刘亚洲各继承8.3%的份额,被告刘勇、被告刘郝英各继承4.25%的份额。今年,原告依据此已发生法律效力的判决书到登记机构办理了产权变更登记手续,不动产登记证书上明确载明该房产为按份共有,共有情况为:南维林所占比例为58.3%;刘晓东所占比例为8.3%;刘燕茜所占比例为8.3%;刘燕萍所占比8.3%;刘亚洲所占比例为8.3%;刘勇所占比例为4.25%;刘郝英所占比例为4.25%。由上述事实可知,房屋共有人之一的被告刘晓东在未取得其他房屋共有人授权的情况下,以自己的名义独自与被告周桂敏签订了《房屋租赁合同》,并且将原告应得的房屋出租收益收归已有。原告既享有该房产的所有权,更有权利取得该房屋相应份额产生的收益,而被告刘晓东以不合理的低价擅自签订长达18年租赁合同的行为严重侵害了原告的合法权益,依据我国《物权法》第九十七条的规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”被告刘晓东未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,擅自出租共有房产并独占全部租金,而原告明确表示拒绝追认的,两被告签订的《房屋租赁合同》自始无效。综上,原告为维护自身合法利益,特向呼和浩特市新城区人民法院提起诉讼,望贵院查清事实支持原告的诉讼请求。被告刘晓东辩称：原告所称的确认无效没有法律规定的合同无效的情形，恶意串通原告没有相应证据。被告周桂敏辩称：周桂敏已尽到自己的义务，查看房本，产生的纠纷与周桂敏无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘玉林系原告南维林的丈夫,育有子女刘复兴、刘晓东、刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲；刘复兴育有子女刘勇、刘郝英，刘复兴于1999年3月15日去世，刘玉林于2009年10月22日去世，故本案的原告南维林及被告刘晓东、原告刘燕茜、原告刘燕萍、原告刘亚洲为刘玉林遗产的法定继承人,因刘复兴已去世,故其子女即原告刘勇、原告刘郝英享有刘玉林遗产的代位继承权。1991年5月30日，呼和浩特市城镇土地经营房屋产权监理所填发呼字第02515号房屋所有权证，所有权人：砂锅居饭庄；所有权性质：私有；房屋坐落：新城区水源街2、3、4号房屋。被告刘晓东为被继承人刘玉林去世后砂锅居饭庄的实际经营人，其提供营业执照，本院予以采信。根据2018年8月22日呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3639判决，刘玉林位于呼和浩特市××区、3、4号上1131.58平方米的房产的50%的产权，由南维林、刘晓东、刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲各继承8.3%的份额，刘勇、刘郝英各继承4.25%的份额。2016年11月1日，被告刘晓东（甲方）与被告周桂敏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋呼和浩特市新城区老缸房街39号，包括一楼至六楼出租给乙方，房屋租赁期限为18年，自2016年11月1日至2034年11月1日止，每年租金为180000元/年。租金均由被告刘晓东收取。蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0047787号登记簿显示，坐落于新城区水源街2、3、4号1层101号等房屋，属于按份共有，其中南维林所占比例为58.3%；刘燕茜所占比例为8.3%；刘燕萍所占比例为8.3%；刘晓东所占比例为8.3%；刘亚洲所占比例为8.3%;刘郝英所占比例为4.25%；刘勇所占比例为4.25%。本院认为：本案争议的焦点是，被告刘晓东与被告周桂敏签订的《房屋租赁合同》是否有效？一、被告是否有权单独处分案涉房屋？本案的房屋租赁合同签订于2016年11月1日，虽然当时房屋登记的所有权人为砂锅居饭庄，但刘玉林作为个体劳动者已经去世，可认定该房产系刘玉林与原告南维林夫妻关系存续期间取得的财产，被告刘晓东只是刘玉林去世后砂锅居饭庄的实际经营人，且并非该房产的唯一继承人。本案诉争的房屋系原告六人与被告以按份共有的形式共有的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的动产或者不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”故被告刘晓东在没有经原告同意、处分诉争房屋的行为，属于无权处分行为。二、2016年11月1日，被告刘晓东与被告周桂敏签订的《房屋租赁合同》，因被告刘晓东无权处分而无效。被告作为诉争房屋多年的承租方，明知该房屋系诸原告与被告按份共有的财产，在未征得原告同意的情况下，一次性签订租金固定为18万/年、租期为18年的房屋租赁合同，违反交易惯例，属于恶意串通损害原告的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”之规定，被告刘晓东与被告周桂敏签订的《房屋租赁合同》无效。对于被告无权处分给原告造成的损失，各原告可向被告主张赔偿，故本院酌定，被告刘晓东按照房产登记簿所有权份额向各原告支付从蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0047787号登记簿填写之日起18万/年的占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：一、确认被告刘晓东与被告周桂敏签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告刘晓东于判决生效后十日内按照房产登记簿所有权份额向各原告支付从蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0047787号登记簿填写之日起18万/年的占有使用费。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元（原告已预交），由被告刘晓东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 王采生人民陪审员 甄丽英人民陪审员 孟丽旌二〇二〇年八月一日书记员 徐晓华