广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初22076号原告：宇龙计算机通信科技（深圳）有限公司。法定代表人：陈家俊。委托诉讼代理人：黄俊斌，公司员工。委托诉讼代理人：江雪，公司员工。被告：铂顿云创（深圳）管理有限公司。法定代表人：张正国。委托诉讼代理人：刘**，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怿，北京市京师（深圳）律师事务所律师。原告宇龙计算机通信科技（深圳）有限公司诉被告铂顿云创（深圳）管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄俊斌、被告的委托诉讼代理人刘怿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金873180元（人民币，下同）、管理费166050元、水电费35286.65元，共计1074516.65元；2、被告支付违约金903825元；3、被告承担本案的受理费、保全费等相关费用。事实与理由：2018年5月31日，原被告双方签订《房屋转租合同》，原告将涉案房屋（位于深圳市南山区）转租给被告，租赁期限为2018年5月1日至2020年1月31日，租金为每月144450元，经营管理费为每月27675元，水电费根据实际使用量支付。具体支付方式为5月底缴纳6月的租金、管理费和5月的水电费。水电费用由原告的出租方“深圳市万科产业地产运营管理有限公司”向原告发函收取后，原告再向被告收取。以上每月的所有费用原告都会以“交款通知单”的形式，通过邮件或者微信的方式发送给被告，之后原告再开具相应发票，被告收到发票后付款。2019年1月1日，原被告双方签订《补充协议》，重新约定：2019年1月1日起，租金变更为每月141750元；从原协议租期满一年后，房租在原基础上递增8%，即从2019年5月开始，租金涨为153090元。自双方签订租房协议伊始，原被告一直合作愉快，被告每月都能按时缴纳租金等各种费用，但自从2019年1月开始，被告就开始拖欠租金等费用，截至2019年7月份，被告共拖欠2019年1月至6月份的租金、管理费和2018年12月至2019年6月份的水电费，原告多次向被告催讨，被告都以各种理由搪塞，原告迫于无奈，于2019年7月9日向被告发出催款函，并在函件中告知被告如七日内未支付拖欠款项，双方间合同将自动解除，一切不利后果由被告承担。被告收到函件后也没有向原告支付相应拖欠款项，遂原告依约、依法将被告诉至贵院，恳望贵院判令如所请。被告辩称：一、被告未能及时足额支付租金的原因在于原告未能兑现其承诺，隐瞒其没有转租权的重要信息，导致原告无法正常经营。原告从×××承租三层房屋用于办公，但原告只使用其中两层，其中一层（九楼）闲置。当时的原告高管人员（已离职）与被告高管人员系曾是同事关系，为了减少原告的空租损失，原告的高管人员与被告股东等人商量，由被告股东注册成立物业租赁公司，将原告空置的九楼承租下来经营。因涉案物业租赁期短，2018年5月1日至2020年1月31日只有一年半，因此出租经营非常困难。为了让被告下决心承租，当时原告承诺会介绍推荐其上下游合作企业入驻，允许被告经营一楼711便利店以补贴运营等措施支持被告，因此被告才同意承租经营。被告于2018年4月26日注册登记，原、被告租赁关系从2018年5月1日开始，可见被告公司就是为了承租涉案物业而设立。被告承租后，原告也确实推荐了几家企业洽谈合作，但因原告从业主手中承租时没有转租权，因此招商工作非常困难。原告原高管离职后，原告更是不管被告经营招商问题，不兑现当初承诺。另一方面，原告自身进驻办公的员工人数也远远未达到承诺的600人，只有200人左右，导致被告不仅无法通过711便利店补贴运营，更是因开设便利店而损失30多万元。原告种种虚假承诺，导致被告陷于进退两难的地步，因此被告未能及时足额支付租金的责任应当由原告承担。二、被告转租给下游两家租客，共计拖欠被告租金70余万元，其中一家已经提起诉讼回款，被告并非故意拖欠。三、原告起诉的租金及违约金计算方式有误。被告未能及时缴纳租金原因在于原告，请求法院驳回原告关于违约金的诉求。且违约金计算错误，合同13条约定的3‰计算标准也过高，即使需要支付违约金，请求法院按照银行同期存款利率计算违约金。被告2019年6月1日提出退出租赁关系，要求原告回收房屋，被告认为租金只能计算到2019年6月1日（即只需要交5月租金）。四、原告2018年3月份交了15万元订金当作预付租金在原告处，请求法院在计算租金时予以抵扣。因双方建立租赁关系时，双方合作较好，因此原告并未按照合同约定向被告收取两个月租金作为保证金。但被告交了15万订金当作预付租金，应当予以抵扣。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月31日，原告（出租方、甲方）与承租方（承租方、乙方）签订《房屋转租合同》，约定：甲方转租乙方的房屋坐落在深圳市南山区的房屋（涉案房屋），租赁面积1350平方米；租赁期限自2018年5月1日至2020年1月31日；装修免租期自2018年5月1日至2018年6月30日，经营免租期自2019年12月1日至2020年1月31日，装修免租期、经营免租期期间乙方不需支付基础月租金，但应承担本合同约定的日经营管理费、水电费等费用；月租金由基础月租金＋经营管理费构成，基础月租金按建筑面积每月每平方米107元计算，每月144450元，经营管理费按租赁面积每月每平方米25元计算，每月17675元；基础月租金从租期起始日的第二个自然年开始递增，每年基础月租金在一年基础月租金的基础上递增百分之八，至合同期满；租赁保证金288900元；乙方可在履行期满10个月租期，即2019年2月31日后，在提前6个月书面通知甲方的情况下提前解除租赁关系而不承担违约责任，但乙方提前退租日期不得早于2019年8月1日，如乙方退租日期早于2019年8月1日的，应依租赁合同的约定承担违约责任；乙方逾期支付租金超过一个月并在收到甲方书面催告后7日内仍未付款的，甲方有权解除本合同，乙方应在本合同解除之日起十五日内向甲方支付所有应支付的费用，甲方解除本合同前乙方已支付但未实际发生的租金和经营管理费应予以退还，乙方应向甲方支付相当于五个月租金和经营管理费总额的违约金；及其他内容。2019年1月1日，双方签订《补充协议》，约定：自2019年1月1日起，基础月租金为每平方米105元，每月141750元；基础月租金从租期起始日的第二年开始递增，每年基础月租金在一年基础月租金的基础上递增百分之八，至合同期满；及其他内容。为证明被告拖欠2019年1月至6月的租金及2019年12月至2019年5月的水电费，原告向法庭提交了缴款通知单、发票予以证明。被告认为双方租赁关系已于2019年6月1日终止。为证明原告一直通过微信群及邮件向被告送达交费通知单，被告一直以各种理由拖欠费用，原告向法庭提交了双方往来邮件记录、微信聊天记录予以证明。被告对该证据不予认可，认为聊天记录反映的是下游租客没有按时交纳租金，并非被告无理由拖欠。为证明原告于2019年7月9日向被告发出催款函，被告于2019年7月10日收到，被告没有依约按支付拖欠费用，涉案合同及补充协议已经解除，原告向法庭提交了催款函、快递单、快递查询记录予以证明。被告对前述证据的证明目的不予认可。为证明租金拖欠并非被告因其，原告并未对被告反应的问题予以解除，被告向法庭提交了《关于××大厦物业经营问题沟通函》予以证明。原告对该函件真实性予以认可，关联性不予认可，原告并未同意6月1日解除租赁合同。为证明被告于2018年3月23日向原告支付了15万元订金，被告向法庭提交了支付记录予以证明。原告确认收到该款项，但认为该15万元实际系租赁保证金的一部分，原告并未支付合同约定的租赁保证金。庭审中，原告主张虽被告于2019年7月10日收到催款函，但为了计算方便，原告主张合同于2019年7月1日解除，费用主张至2019年6月30日；被告主张合同已于2019年6月1日解除，因被告在沟通函中已提出解除合同且该函件已经寄给原告。庭审中，被告主张其支付的15万元订金已用于冲抵租金。本院认为，原、被告双方签订的《房屋转租合同》及《补充协议》系双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告自2019年1月起未按约定向原告支付租金、经营管理费、水电费，构成根本违约。被告辩称因原告未兑现承诺、隐瞒没有转租权的信息导致原告无法正常经营以及下游租客欠租导致被告欠租，但被告未能举证证明其抗辩，且其下游租客欠租并非原告可拖欠租金的合法理由，故被告的抗辩没有事实及合同依据，不能成立。被告虽于沟通函向原告提出自2019年6月1日退租，但被告该退租申请并未符合合同约定，亦不符合行使合同单方解除权的法律规定，被告辩称涉案合同于2019年6月1日解除且其无需支付2019年6月的租金于法依约无据，本院不予采纳。故原告主张被告向其主张2019年1月1日至2019年6月30日的租金、经营管理费及2018年12月至2019年5月的水电费有事实及合同依据，根据原告提交的交费通知单计算，被告需向原告支付租金上述期间的租金873180元（141750×4＋141750×1.08×2）、经营管理费166050元（27675×6）、水电费35286.65元，共1074516.65元。关于被告辩称其支付的15万元订金应于抵扣，被告已于庭审中确认该订金已用于冲抵租金，其再主张抵扣没有依据。涉案合同约定，乙方逾期支付租金超过一个月并在收到甲方书面催告后7日内仍未付款的，甲方有权解除本合同，乙方应在本合同解除之日起十五日内向甲方支付所有应支付的费用，乙方应向甲方支付相当于五个月租金和经营管理费总额的违约金。本案中，被告自2019年1月起拖欠租金等费用至今未付，原告主张违约金有事实及合同依据，但违约金旨在弥补守约方的损失，原告并未举证证明其实际损失与其主张的违约金相当，综合涉案合同的履行情况以及被告的违约程度，本院酌情判令被告向原告支付相当于两个月租金及经营管理费的违约金共361530元（141750×1.08×2＋27675×2）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告铂顿云创（深圳）管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宇龙计算机通信科技（深圳）有限公司支付2019年1月至2019年6月的租金873180元、经营管理费166050元以及2018年12月至2019年5月的水电费35286.65元；二、被告铂顿云创（深圳）管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宇龙计算机通信科技（深圳）有限公司支付违约金361530元；三、驳回宇龙计算机通信科技（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22605.07元，由原告负担4880.65元，由被告负担17724.42元；保全费5000元，由原告负担1050元，由被告负担3950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  林陈纯人民陪审员  尹新中人民陪审员  巫 江二〇二〇年八月十七日书 记 员  梁惠雅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。