四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1403民初1466号 原告（反诉被告）：四川金川农饲料有限公司，住所地四川省眉山市彭山区龙门桥村**。 法定代表人：毛富全，总经理。 委托诉讼代理人：陈茂庆，江西赣翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡端方，江西赣翔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：眉山市彭山区丰美饲料有限公司，住所地四川省眉山市彭山区龙门桥村****。 法定代表人：谢开文，总经理。 委托诉讼代理人：杨高，四川本真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江波，男，生于1962年6月15日，汉族，住四川省新津县，系该公司工作人员。 原告四川金川农饲料有限公司（以下简称金川农公司）与被告眉山市彭山区丰美饲料有限公司（以下简称丰美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，被告丰美公司提起反诉，本院已予受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）金川农公司的委托诉讼代理人陈茂庆、被告（反诉原告）丰美公司的委托诉讼代理人杨高、江波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）金川农公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租赁保证金人民币200000元并支付逾期利息6000元（以200000元为基数，自2019年1月29日起，按年息6%计算至2019年7月28日），之后的利息按年息6%计算至实际清偿之日；2、判令被告向原告返还生产设备（双轴超能高效粉碎机系统、油脂后添加系统、天然气蒸汽锅炉系统各一套）或折价赔偿生产设备损失435000元；3、判令被告支付原告违约金300000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年11月16日，原、被告双方签订《财产租赁合同》，约定原告租赁被告位于彭山县龙门桥6社的饲料厂，租赁期限为5年（从2013年12月1日到2018年11月30日），租赁期满前一年经双方协商一致同意后，可以延长，年租金2400000元（其中办公用房、厂房600000元，生产设备、锅炉、水电气设施1800000元），租赁保证金200000元，待租赁期满后2个月内由被告退还原告，任何一方违反本合同的约定义务，应向对方承担违约金，违约金依据年租金数额的50%计算。合同履行过程中，原告经被告同意投资新建生产设备（双轴超能高效粉粹机系统、油脂后添加系统、天然气蒸汽锅炉系统各一套），根据合同约定，此设备所有权归原告。2017年5月16日，双方达成《财产租赁补充协议》，将年租金由2400000元降至600000元。合同到期后，原、被告未续签租赁合同，原告多次要求被告返还租赁保证金200000元，以及归还租赁期间原告增添的生产设备，但被告拒不返还。原告为维护其合法权益，提起诉讼。 被告丰美公司辩称，1、因原告至今没有按照合同约定将租赁物返还被告，被告依法行使先履行抗辩权，故原告现无权要求被告退还租赁保证金；2、原告增添的设备被告从来都无意占有，原告应在剔除其增添的设备后，向被告交还全部租赁物；3、被告没有违约行为，相反是原告故意违约，因此原告要求被告支付违约金300000元的诉讼请求没有事实依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）丰美公司向本院提出反诉请求：1、解除原、被告签订的《财产租赁合同》及补充协议；2、判令反诉被告金川农公司立即按照“租赁财产清册”向反诉原告丰美公司交付所租赁财产；3、判令反诉被告金川农公司赔偿反诉原告丰美公司因违约造成的损失600000元；4、本诉及反诉费用由反诉被告金川农公司负担。事实和理由：丰美公司与金川农公司于2013年11月16日签订《财产租赁合同》，建立租赁合同关系。合同约定丰美公司将其位于彭山区的饲料厂整体出租给金川农公司使用，租赁财产的名称、数量、用途、质量等以合同附件“租赁财产清册”记载为准。合同还约定了租期5年，即从2013年12月1日到2018年11月30日，年租金2400000元，租赁期满后，依“租赁财产清册”所载明的财产交还等内容。合同签订后履行至2016年，因金川农公司经济困难，双方于2016年11月14日达成《财产租赁增补协议》，将年租金降低至1200000元。2017年5月16日，双方再次达成《财产租赁补充协议》，将年租金降低至600000元。租赁期满前，原告多次通知被告，要求被告在期满后按照约定向丰美公司交付租赁财产，但金川农公司一直未交付，致使丰美公司不能正常使用租赁物，给丰美公司造成巨大损失，故丰美公司提起反诉。 反诉被告金川农公司辩称，1、租赁合同到期后，双方未再续签租赁合同，故不存在要求法院判决解除合同的事实依据；2、合同到期后，双方未续签合同，租赁合同已终止，金川农公司已将租赁的厂房和设备全部交付给了丰美公司，不存在金川农公司占有租赁财产的事实，故丰美公司请求返还租赁财产的诉求无事实和法律依据；3、合同期满后，丰美公司拒不退还租赁押金200000元，也不允许金川农公司搬出其新增添的设备，因此，违约方系丰美公司而非金川农公司。综上，请求驳回丰美公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 丰美公司原名为彭山县丰美饲料有限公司，后于2017年11月16日更名为眉山市彭山区丰美饲料有限公司。金川农公司因需租赁厂房进行生产，于2013年11月16日与丰美公司签订《财产租赁合同》一份，其中第一条“财产租赁”载明：“1.1甲方（即丰美公司）将位于彭山县6社的饲料厂整体出租给乙方（即金川农公司），甲方出租的财产包括：厂区内的全部土地、厂房设备、相关配套设备、办公设施及生活设施等。租赁财产的名称、数量、用途、质量等详见本合同附件租赁财产清册，该附件为本合同不可分割的一部分；1.2租赁期限为5年（从2013年12月1日到2018年11月30日），租赁期满前1年经双方协商一致同意后，可以延长。”；第二条“租金及其支付”载明：“2.1租赁费：年租金2400000元（其中办公用房、厂房等600000元，生产设备、锅炉、水电气设施1800000元），租赁保证金200000元，待租赁期满后2个月内由甲方退还乙方。2.2支付方式：租金每半年支付一次，第一次付款包含租赁保证金时间为2013年12月15日之前，第二次付款时间为2014年6月15日之前，之后各期租金支付按此时间执行。”；第三条“财产的交接及维护”载明：“3.4租赁期满后，依合同附件租赁财产清册所载明的财产，剔除乙方投资更换、改造、大修、新增的财产，乙方向甲方交还。”；第四条“转让及租赁期满乙方新增资产的处置”载明：“4.4在租赁期内，乙方自筹资金所形成的资产所有权归乙方。”；第九条：“违约与争议”载明：“9.1甲乙双方任何一方违反本合同的约定义务，应向对方承担违约金，违约金依据年租金数额的50%计算……”。合同签订后，丰美公司交付了租赁物，并制作了《租赁财产清册》，双方均在该清册上加盖了公章，金川农公司也于2013年12月26日支付了租赁保证金200000元及租金500000元。 2016年11月14日，双方又签订《财产租赁增补协议》，约定年租金由2400000元变更为年租金1200000元，原协议的其余部分完全继续有效。2017年5月16日，双方再次签订《财产租赁补充协议》，约定将年租金降低至600000元，并约定丰美公司希望金川农公司能履约到2013年11月16日约定时间，否则违约将按2013年11月16日签订的《财产租赁合同》违约责任执行。 2018年10月10日，丰美公司向金川农公司发出《通知函》一份，载明：“因合同即将到期，特通知贵公司：贵公司如需续租，请于2018年10月30日前到我公司洽谈续租事宜；如不再续租，请于原合同到期前持合同附件（固定资产及家具、用具移交清单）到我公司办理相关交接手续。”。同年11月21日，丰美公司再次向金川农公司发出《通知函》一份，通知金川农公司《财产租赁合同》到期后，双方不再存续租赁合同关系，并要求金川农公司按照原“固定资产及家具、用具移交清单”的内容并将生产线设备恢复到正常生产状态后向丰美公司办理移交手续，否则将承担丰美公司的损失。为此，丰美公司提交了两次邮件快递单，以证明其已向金川农公司送达了《通知函》，但金川农公司否认收到《通知函》。合同到期后，金川农公司未再使用租赁物。现双方为租赁发生纠纷，金川农公司起诉来院。 庭审中，金川农公司为证明合同履行期间，其在租赁场地内增添了粉碎系统、蒸汽锅炉及油脂后添加系统（喷油设备），并在征得丰美公司同意后对车间机组进行了改造，提交了《购销合同》、销售方说明及《关于对车间机组改造的说明》，但丰美公司以金川农公司提交的均系复印件为由，不予认可。而丰美公司对其反诉主张的违约金明确表示为2018年12月、2019年1月、2月的租金损失。另外，丰美公司申请的证人王某出庭证实，金川农公司租用丰美公司厂区后，其作为金川农公司所聘请的门卫，在租赁合同到期后，丰美公司并未阻拦金川农公司的工作人员进出厂区，且在2019年2月或者3月的时候，金川农公司的工作人员曾将厂里的变压器拖出去维修。 诉讼过程中，经本院向丰美公司询问，其陈述为减少损失，已于2019年4月16日将上述租赁物即位于彭山县6社的丰美饲料厂全部出租给了四川手握手饲料有限公司，租赁期限为10年，双方同样制作了《租赁财产清册》。为此，丰美公司提供了其与四川手握手饲料有限公司签订的《租赁合同》的影印件。 以上事实有原告金川农公司的营业执照复印件、被告丰美公司的营业执照复印件、工商变更信息、《财产租赁合同》、《财产租赁增补协议》、《财产租赁补充协议》、租赁押金单、转款单、《粉碎机设备销售合同》、《油脂后添加系统合同》、《锅炉产品购销售合同》、《关于对车间机组改造的说明》、设备厂家出具的《说明》、《通知函》、申通快递单、证人证言、丰美公司与四川手握手饲料有限公司签订的《租赁合同》影印件及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，原告金川农公司与被告丰美公司在自愿、平等、协商一致的基础上订立的《财产租赁合同》、《财产租赁增补协议》、《财产租赁补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当遵守。结合双方所举证据及陈述，本案形成如下争议焦点：一、合同应否解除？二、合同履行过程中，是否存在违约行为？即本诉请求与反诉请求应否获得支持？ 对于焦点一，《财产租赁合同》第1.2条明确约定“租赁期限为5年（从2013年12月1日到2018年11月30日）”，现合同期限已届满，双方未签订新的租赁合同，且金川农公司也未再继续使用租赁物，故合同因期满而终止，双方的租赁合同关系已实际解除，而丰美公司要求解除合同的主张已无现实意义，故丰美公司要求解除《财产租赁合同》及补充协议，本院依法不予支持。 对于焦点二，从《财产租赁合同》第1.1条内容来看，“租赁财产清册”系该合同不可分割的一部分，租赁财产的名称、数量等也需以财产清册的形式予以确定。本案中，原告金川农公司并未提交“租赁财产清册”，而被告丰美公司虽提交的系复印件，但符合合同的约定，且原告金川农公司也未提交证据予以否定，故被告丰美公司提交的“租赁财产清册”本院依法予以确认。又根据该合同第3.4条的约定，租赁期满后，金川农公司应依“租赁财产清册”载明的财产向丰美公司进行交还，从双方所举证据来看，在丰美公司向金川农公司发出《通知函》后，金川农公司并未按照约定与丰美公司办理相关租赁物的交接手续，但相关租赁物均在丰美公司所有的饲料厂内，而丰美公司又在2019年4月16日将上述租赁物出租给了四川手握手饲料有限公司，应视为丰美公司对金川农公司所承租租赁物的确认和收回，故丰美公司要求金川农公司按照“租赁财产清册”向丰美公司交付租赁财产的主张，因其转租行为已无必要，且丰美公司也未提交证据证明部分租赁物存在损毁、灭失情形，本院依法对该主张不予支持。即使存在部分租赁物损毁、灭失情形，丰美公司也可在收集证据后，依据《财产租赁合同》第3.4条的约定，另行向金川农公司主张赔偿。 对于丰美公司反诉主张的违约金600000元，因其在庭审中已明确表示并非违约金，而是2018年12月、2019年1月、2月三个月的租金损失。根据《财产租赁合同》第3.4条的约定，在租赁期满后，金川农公司作为承租人有义务将所占有、使用的租赁物返还丰美公司，并与之办理财产交接手续，但金川农公司并未履行该义务，导致丰美公司不能及时对外再次出租，金川农公司已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然丰美公司已于2019年4月16日将租赁物转租他人，但在此之前的租金损失应由金川农公司承担，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，丰美公司主张2018年12月、2019年1月、2月三个月的租金损失，本院依法予以支持。又因双方在2017年5月16日签订《财产租赁补充协议》时，经协商一致已将年租金降低至600000元，即每月租金为50000元，故2018年12月、2019年1月、2月三个月的租金损失为150000元，此款应由金川农公司赔偿丰美公司。丰美公司主张损失600000元，与补充协议约定不符，本院依法不予支持。 因金川农公司在履行租赁合同时向丰美公司支付了200000元押金，而该押金的作用之一即为保障丰美公司的租赁物的完好，但丰美公司未提交证据证明租赁物存在损毁、灭失情形，故在租赁期届满后，丰美公司理应将押金200000元退还金川农公司。又因合同期满后，金川农公司未按照合同约定及时与丰美公司办理租赁物移交手续，导致丰美公司以此为由未退还200000元押金，其责任并不在丰美公司，故金川农公司要求丰美公司支付200000元押金的利息及违约金300000元，与合同约定不符，也于法无据，本院依法不予支持。 对于金川农公司主张丰美公司返还其添加的生产设备或折价赔偿435000元，因金川农公司未提交证据证明丰美公司曾阻拦其按照合同约定撤走添加的生产设备，对此，金川农公司所聘请的门卫王某也予以了证实，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金川农公司的该项主张，因证据不足，本院依法不予支持。 综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告眉山市彭山区丰美饲料有限公司返还原告四川金川农饲料有限公司押金200000元；反诉被告四川金川农饲料有限公司给付反诉原告眉山市彭山区丰美饲料有限公司租金损失150000元。经品迭后，由眉山市彭山区丰美饲料有限公司于本判决生效之日起十日内，给付四川金川农饲料有限公司50000元。 二、驳回原告四川金川农饲料有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告眉山市彭山区丰美饲料有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6575元、反诉案件受理费4900元，合计11475元，由四川金川农饲料有限公司负担6403元，眉山市彭山区丰美饲料有限公司负担5072元（眉山市彭山区丰美饲料有限公司尚欠付的172元，四川金川农饲料有限公司已垫付，眉山市彭山区丰美饲料有限公司在给付上述款项时一并支付四川金川农饲料有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 聂 晶 二〇二〇年八月三十一日 书记员 徐玲瑶