广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1422民初816号原告：李云象，男，汉族，1968年3月26日出生，住址：广东省大埔县。原告：丘玉萍，女，汉族，1970年10月23日出生，住址：广东省大埔县。两原告共同委托代理人：黄长云、黄静芬，广东粤梅律师事务所律师。被告：大埔县辉华实业有限公司，统一社会信用代码91441422056837221A，住所大埔县湖寮镇畹香大道奉礼堂万丰楼。法定代表人：汪德城。委托代理人：凌传平、曾小燕，广东博商律师事务所律师。原告李云象、丘玉萍与被告大埔县辉华实业有限公司（下称辉华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李云象、丘玉萍的委托代理人黄静芬、被告辉华公司的委托代理人曾小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云象、丘玉萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告辉华公司因逾期交房向两原告赔偿损失人民币29321.10元（此损失以购房款总额按年利率6%计算，自2019年6月30日暂计至2020年4月30日止，之后至交房之日止的损失继续计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告于2018年1月27日与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定，两原告向被告购买位于大埔县*****************房，商品房总价款为人民币586422元，被告应于2019年6月30日前向两原告交付该商品房。该合同未对逾期交房的违约责任作明确规定。因向被告购买上述商品房，两原告于2018年1月27日向被告支付了购房首付款人民币286422元，两原告申请按揭的贷款于2018年8月21日到达被告银行账户。两原告认为，被告至今未将符合约定条件的商品房交付两原告使用，已构成违约，依法应承担违约责任。被告辉华公司辩称：李云象、丘玉萍诉辉华公司商品房预售合同纠纷一案，两原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，依法应予全部驳回。具体答辩如下:一、被告未能按约定时间交房是因部分小区业主要求增加电梯并向政府部门投诉以及环城大道施工等诸多因素影响导致工程延期，应免除被告责任。退一步讲，即便法院认定被告构成延期交房，则鉴于新冠病毒疫情防控的影响，涉案项目不能按计划复工复产，导致工程继续延期，该期间属于法律规定的不可抗力期间，应当依法扣除该期间的违约金；同时，原告主张按年利率6%主张违约金，无任何法律依据，应当依法予以驳回其诉讼请求。1.涉案房产未能按约定时间交付的主要原因是小区业主对涉案楼盘的电梯、车位等问题向住建、消防、信访等部门投诉，使得工程受到影响未能如期验收，相关部门在接到投诉后召开了协调会，并形成了一致意见：第一，项目经过审查合格；第二，政府多部门现场核对建设情况，项目建设与设计图纸相符，项目按图施工，符合消防安全规定；另外停车位已按规定设计配置。因此，小区业主的投诉不成立。2017年10月13日，调研会上十九大督察组也认为，该项目设计图纸合理，且按图施工符合法定程序，应予大力支持。被告从考虑业主角度出发，在依法依规的情况下征求各政府部门的意见，愿意加设一个观光电梯。基于此，因业主的无端投诉，在投诉处理期间涉案各项工程不能正常施工，均受到不同程度的影响，造成工程延期；而且，被告额外加设观光电梯，需要额外增加相应的时间（如另行办理规划、设计变更手续、额外采购电梯设备、安装设备等），变更了规划和设计使得施工进度受到影响，导致了竣工验收时间的延迟。2.涉案房屋在施工期间恰遇楼盘旁的大埔县****提升改造工程施工，严重影响被告材料进场，常常造成被告工程处于半停工状态，直接影响被告房屋施工进度。同时，施工期间如遇高、中考，政府大型活动等，政府主管部门一个电话就要求被告暂停施工，这些都是造成工期延迟的原因。3.众所周知，今年因新冠肺炎疫情的影响，导致工程项目在四五月份才陆续复工，因此，从2020年1月至2020年4月属于不可抗力期间。存在不可抗力情形而致被告不能按期交房的，应免除被告相应的责任，扣除不可抗力期间的责任。4.如法院认定被告的行为构成逾期交房，两原告按年利率6%作为计算延期交房的违约金标准无法律依据。按年利率6%支付资金占用期间的利息属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项中的规定，该规定适用的案由系民间借贷纠纷，而非本案商品房预售合同纠纷，故，两原告主张的违约金标准无任何依据，依法应予驳回两原告的诉讼请求。鉴于两原告购买涉案房产是为了解决居住问题，因延期交房给两原告造成的影响也仅仅是迟延入住。因涉案买卖合同原、被告双方对于延期交房的责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，应以大埔县人民政府公布的同地段同类房屋的指导租金或评估机构评估的租金标准作为延期交房计算违约金的依据。而在大埔县人民政府未公布指导租金、原告亦未提交评估的租金标准情况下，且按合同约定，被告交付的房屋是毛坯房，非装修房或可拎包入住房屋，参照大埔县人民政府于2015年12月18日公布的《大埔县城城东三旧改造项目征收补偿安置方案的通知》第五条房屋征收补偿之①临迁方式“以每月7元/㎡”的标准支付临时安置补助费”的租金标准计算较为合理。因此，在未约定延期交房违约金计算标准情况下，法律、法规、司法解释并无规定应接照年利率6%的标准支付违约金，故，原告主张年利率6%，无任何法律依据，依法应予驳回其诉讼请求。综上所述，被告认为未按期交付房屋存在诸多客观原因，退一步讲，即便构成逾期交房，则首先应当扣除变更规划设计、政府要求停工和不可抗力期间的违约责任；其次，两原告诉请的租金标准年利率6%无法律依据，应予驳回，至多参照大埔县人民政府公布的每月7元/㎡的临时安置补助费的标准支付违约金。本院经审理认定事实如下：2018年1月27日，原告李云象、丘玉萍与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将其开发的位于大埔县*****************房出售给两原告，总房款586422元，建筑面积124.1平方米。同时该合同第九条约定：“出卖人交付商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年6月30日前交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。若达到该房交付日期而买受人应支付的购房款未全额实际交到出卖人账户上则出卖人有权将交房时间延期至该房款全额交清至出卖人账户后10日内。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条的约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”该合同十二条未约定逾期交房违约金计算方式。合同附件十一《补充协议》第四条约定：“出卖人已具备交房条件且正式发出（收楼通知书）后，买受人单方面认为房屋存在质量问题影响其入住的，应提前30天提交政府权威部门出具的正式的检验报告，否则视为出卖人已按期交付房屋，若买受人不按规定办房屋交接手续，买受人应按日向出卖人支付总房款的万分之五的违约金。另外双方明确规定该房屋易经交付即视为买受人验收合格。”第八条约定：“双方同意该商品房的唯一交付标准为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》。”合同签订后，两原告已向被告交清了房款586422元。另查明，被告于2020年6月18日取得了涉案工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告于2020年6月23日向两原告的手机号码发送了收楼通知的短信。两原告称被告以短信形式发出的收楼通知不符合约定，且被告拒绝提供竣工验收备案资料等原件进行核对，故当时未收楼，后原告于2020年7月28日收楼。两原告以被告逾期交房为由提起本案诉讼，要求被告向原告赔偿以购房款总额按年利率6%计算的损失和返还房屋评估费，并提交中国银监会的答复和业主到贷款银行咨询的录音，证明涉案商品房办理按揭贷款手续不存在需要进行评估的情况。被告提交龙湾国际小区主入口平面设计图、大埔县住房和城乡规划建设局《关于龙湾国际有关问题的情况汇报》（2017年10月13日）、《关于大埔县房屋建筑和市政工程推迟开工、复工及暂停商品房促销的通知》（2020年1月29日）、《广东省住房和城乡建设厅转发》（2020年4月30日）,并主张被告是因业主要求变更设计、环城大道施工、中、高考期间政府要求暂停施工、新冠疫情防控期间停工等原因而造成延期交房，应免除被告责任；如认定其延期交房，应扣除因新冠疫情停工期间以及政府要求其暂停施工的时间，另外，违约金应参照大埔县人民政府于2015年12月18日公布的《大埔县城城东三旧改造项目征收补偿安置方案的通知》第五条房屋征收补偿之①临迁方式“以每月7元/㎡的标准支付临时安置补助费”的租金标准计算。本案审理过程中，本院向大埔县住房和城乡建设局了解了被告在涉案楼盘建设施工过程中，相关部门是否有发文要求其暂停施工的相关文件，大埔县住房和城乡建设局向本院提供了《关于我县普通高考、高中学业水平考试期间暂停施工的通知》、《关于高考期间县城在建工地暂停施工的通知》、《关于我县中考及举办乡村复兴论坛•大埔峰会期间暂停施工的通知》。被告认为上述文件规定的暂停施工的期间，应当免除被告的责任。两原告认为：1.被告在施工期间会出现一些事件（例如上述中、高考、高中学业水平考试及乡村复兴论坛•大埔峰会）影响施工属于正常的商业风险的范畴，如果是因为第三方的原因造成被告方应向第三方主张权利，不影响原告在本案中主张被告承担违约责任;2.新冠疫情发生在合同约定的交房时间之后，不能减免被告的责任。另，本院向大埔县公有房屋和保障性住房服务中心发送《征询函》，征询涉案楼盘（龙湾国际）地段的租金价格是否有政府部门出具的指导价作为参考。大埔县公有房屋和保障性住房服务中心复函回复：“我单位未有政府部门出具的地段租金指导价。”以上事实，有原告、被告在举证期内提交的证据《商品房买卖合同（预售）》、广东增值税普通发票、还款记录表、商品房预售许可证、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《关于印发大埔县城城东“三旧”改造项目征收补偿安置方案的通知》、大埔县住房和城乡规划建设局《关于龙湾国际有关问题情况汇报》、《关于大埔县房屋建筑和市政工程推迟开工、复工及暂停商品房促销的通知》、《广东省住房和城乡建设厅转发》、龙湾国际小区业主入口平面设计图、《房屋预评估表》复印件、收楼通知短信截图、《收房证明》、视频录音光碟、原告身份证复印件、被告营业执照副本复印件、本院调取的大埔县住房和城乡建设局《关于我县普通高考、高中学业水平考试期间暂停施工的通知》、《关于高考期间县城在建工地暂停施工的通知》、《关于我县中考及举办乡村复兴论坛•大埔峰会期间暂停施工的通知》、本院《征询函》、大埔县共有房屋和保障性住房服务中心出具的《复函》以及庭审中当事人的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，将本案争议焦点归纳如下：一、被告是否存在逾期交房的事实；二、若逾期交房，被告主张的免责事由是否成立；三、若逾期交房，逾期交房违约金的计算方法。根据原、被告提供的证据及庭审查明的事实，本院认定如下：一、被告是否存在逾期交房的事实。《商品房买卖合同（预售）》合同第十一条约定被告应于2019年6月30日前将符合涉案合同第九条、第十条约定的交付条件的商品房交付给原告；附件十一《补充协议》第八条约定涉案商品房的唯一交付标准为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》。涉案房屋于2020年6月18日才通过工程竣工验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故涉案房屋于2020年6月18日才符合合同约定的交付条件。被告于2020年6月23日才通知原告收楼，故被告未按合同约定条件、期限向原告交付房屋，存在逾期交房的行为。被告没有按照合同的约定在2019年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。二、被告主张的免责事由是否成立。被告抗辩称其迟延交楼受诸多因素影响，如应业主要求增设电梯、涉案楼盘旁边的环城大道提升改造工程施工、中考、高考、高中学业水平考试期间政府通知暂停施工等应免除被告责任的抗辩，因前述事由均不属法定免责情形，故本院认为上述事件均不能免除被告逾期交房的违约责任。至于新冠肺炎疫情或政府有关部门采取疫情防控措施，是本案被告合同约定交房时间后才发生，根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第六条第二款“当事人主张的不可抗力事由在合同订立前已经发生或者迟延履行后发生，违约方以该事由主张减免责任的，一般不予支持”的规定，故被告以新冠肺炎疫情或政府有关部门采取疫情防控措施属不可抗力情形应扣除疫情期间的违约责任的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。三、逾期交房违约金的计算。被告于2020年6月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2020年6月23日通知原告3天内收楼，原告于2020年7月28日收楼。故按照附件十一《补充协议》第四条、第八条的约定，被告逾期交房违约金应从2019年7月1日计算至2020年6月26日，共计362天。涉案合同未约定被告逾期交房的违约金数额或者损失赔偿额计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案的违约金数额或者损失赔偿额按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告主张以购房款总额按年利率6%计算损失赔偿额，于法无据，本院不予支持。根据大埔县共有房屋和保障性住房服务中心的复函，涉案楼盘地段无政府部门出具的租金指导价，被告主张参照《大埔县城城东三旧改造项目征收补偿安置方案的通知》中“每月7元/㎡的标准支付临时安置补助费”的租金标准计算，合理有据，本院予以支持。综上，被告应向原告支付的逾期交房违约金为7元/㎡/月×124.1㎡×362天=10482.31元，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持，依法应予驳回。综上所述，根据本案实际，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大埔县辉华实业有限公司应在本判决发生法律效力后10日内向原告李云象、丘玉萍支付逾期交房违约金10482.31元；二、驳回原告李云象、丘玉萍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费267元，由原告李云象、丘玉萍负担236元；被告大埔县辉华实业有限公司负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 林德胜二〇二〇年八月二十八日法官助理 刘 妍书 记 员 饶永慧