广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初22158号原告：杨献荣，男，1950年3月8日出生，汉族，身份证住址广东省电白县，委托诉讼代理人：陈世军，广东强邦律师事务所律师。被告：王凯，男，1984年5月3日出生，汉族，身份证住址安徽省淮北市社集区，原告杨献荣诉被告王凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杨献荣的委托诉讼代理人陈世军，被告王凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨献荣向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告2019年5月16日签订的《合同》已解除；2.判令原告没收被告押金3200元；3、判令被告向原告支付租金1700元（租金暂计算至2020年5月31日为1700元）和场地使用费1700元（按每月1700元的标准，从2020年6月1日开始计算至2020年6月22日）；逾期租金滞纳金从2020年5月1日起至还清之日止，以拖欠租金为计算基数，按照年利率24%支付；4.判令被告向原告支付电费854.65元，物业管理费913.3元（包含2019年10月18日至2020年4月16日水费57.30元、2019年6月1日至2020年5月31日的垃圾处理费60元、2019年6月1日至2020年5月31日的物业管理费480元、2019年6月1日至2020年5月31日的维修分摊费111元）；5.判令被告支付卷闸门修复费1800元、档口铁门修复费700元、卫生间热水器修复费400元；6.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2018年5月12日，原告与被告签订《合同》，合同约定原告将位于广州市白云区京溪山庄A10栋101铺出租给被告使用，租期自2018年6月1日至2019年5月31日。合同到期后，原被告在原合同基础上续约，约定租期延期一年，期限为2019年6月1日至2020年5月31日，租金每月1700元。合同到期后，被告仍占用涉案房屋，并拖欠原告租金、物管费等费用，原告多次催收未果。2020年6月12日原告以向被告发送《律师函》的形式催告被告支付租金，办理交还手续，但被告不予理睬。故诉至法院，请求判如所请。被告王凯辩称：确认我未向原告缴纳2020年4月份和5月份的租金。虽然双方合同于2020年5月31日到期，但原告的儿子同意我6月份找到新的房子再搬，所以我也向原告支付了2020年6月份的租金。6月份我只租到6月12日，6月12日我有通过微信告知原告过来交接，但原告迟迟不来交接，由此造成的损失由原告承担。我同意6月份的场地使用费计算到6月15日，不同意原告要求没收押金的诉讼请求，原告在2020年5月底的结算书中明确同意押金来抵扣欠款，当时结算时电表显示的费用为585元，但原告要求我按照1590元结算，双方存在异议才未能完成结算。原告将涉案的房屋自行分割为两层进行出租，我使用的只是一层，原告自行将阁楼出租给他人使用，电费和物业管理费等由阁楼的租户与我分摊。2018年9月份左右，阁楼的租户跑了，原告还责怪我没有看住租户。我现在对原告主张的电费854.65元和水费57.30元的金额我没有异议，但该费用应当由我与阁楼的租户按照实际使用情况分摊。物业管理费、垃圾处理费、维修分摊费的金额没有异议，我要求与阁楼的租户各负担一半。涉案房屋的卷闸门是之前的租户曾孝龙自行花费1600元安装的，我接手后向之前的租户支付了1600元受让了该卷闸门，并且我搬离时没有将门拆走，6月20日我将卷闸门的钥匙给了原告，原告在现场试了下锁没有坏。原告从未将铁门的钥匙交给我，我也没有使用过铁门，现场可以看到我平时也没有用过这道铁门。热水器是我自行花费100元购买的二手热水器，原告交给我的时候房屋内是没有家具家电的，这个从双方签署的合同中家具家电清单处是空白的也可以看出来。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《合同》、《农村（墟镇）宅基地使用证》、物业费发票、维修分摊费收据、水费和垃圾处理费收据、电费缴费单、律师函予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：杨献荣提交的《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，京溪村山庄A10栋01铺的登记产权人为杨献荣，建筑面积为29平方米。2018年5月12日，杨献荣（甲方、出租方）与王凯（乙方，承租方）签订《合同》，约定：甲方将广州市白云区京溪山庄A10栋101铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，租期自2018年6月1日至2019年5月31日，租金每月1600元，合同签订时乙方另需交3200元为押金给甲方。乙方应在每月1日前交租金给甲方，逾期7天不交租视为违约，甲方可收回房屋，并没收押金，乙方无条件撤离。如因乙方违约而导致甲方解除合同，或合同租赁期届满，乙方应在接到甲方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用。双方期限满一方需要解除合同时须提前一个月通知对方，押金不能抵租金，期满退房时超出一天按15天计租，超出15天按一个月租金计房租。该合同第十三条为房屋内家具家电清单中为空白。该条款后手写“乙方已损坏卷闸门和铁门，退房前修好交还甲方使用”。该手写内容处没有双方签名，王凯认为该条款系杨献荣自行添加的内容。该合同下部手写内容“从2019年6月1日起至2020年5月31日止，租期延续1年，租金每月1700元，押金不变，管理费、卫生费、维修分摊费由乙方支付，本合同其他条款不变。承租签约人：王凯。日期：2019年5月16日”。上述合同签订后，王凯向杨献荣支付了押金3200元，杨献荣将涉案商铺交付给王凯使用。2020年4月和2020年5月，王凯未向杨献荣支付租金。2020年5月底，杨献荣要求王凯在2020年5月31日交还房屋，王凯则表示其希望在6月份找到新的地方后再搬。杨献荣并向王凯出示《房款和结算单》一份，该结算单中杨献荣同意以押金抵扣王凯所欠付的租金及各项费用，后双方因电费等产生争议，未能就结算达成一致意见。2020年5月31日，王凯向杨献荣转账1700元，王凯主张其支付该笔款项系用于支付2020年6月的租金，杨献荣认为由于王凯拖欠2020年4、5月的租金，故该笔款项系用于支付2020年4月份的租金。2020年6月12日，杨献荣委托律师给王凯发送《律师函》，主要内容为王凯拖欠2019年4、5月的租金构成严重违约，王凯提出以保证金抵扣拖欠的租金没有依据。希望王凯及时在收到本函件三日内向出租人支付拖欠的租金，如王凯不继续租赁，应及时办理交还房屋的手续，否则租金按合同约定继续计收。杨献荣将上述《律师函》通过微信发送给王凯，王凯收到《律师函》后，通知杨献荣过来交接房屋。杨献荣主张其于2020年6月20日收回涉案商铺。王凯提交《收款收据》一张，拟证明其于2017年6月17日向二手电气行花费100元购买二手燃气热水器一台。杨献荣对该《收款收据》不予确认。杨献荣确认其将京溪山庄A10栋101铺分隔为两层进行出租，双方确认阁楼租户于2019年9月份左右搬离后一直空置。本院认为：杨献荣与王凯于2018年5月12日签订的《合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的第一年租赁期于2019年5月31日到期后又续约至2020年5月31日，租赁期于2020年5月31日届满后，因双方未能就续租达成一致意见，故双方租赁合同于2020年5月31日因期满而终止。虽然王凯存在逾期支付租金的事实，但杨献荣并未在合同期满终止前向王凯主张解除合同，双方合同履行到期满而终止，故本案并不存在合同提前解除的事实，因此杨献荣要求确认双方《合同》已经解除缺乏事实依据，本院不予支持。根据《合同》约定，因王凯存在逾期支付租金或提前退房、私自转租，杨献荣行使合同解除的权利，而解除合同的情况下，杨献荣可没收押金。本案中并不存在杨献荣行使合同解除权提前解除合同的情况，故杨献荣要求没收王凯支付的押金3200元的诉讼请求也不符合双方合同的约定，本院对杨献荣的该项的诉讼请求本院不予支持。合同期满后，王凯应当及时将涉案商铺交还给杨献荣。根据本案查明的事实，王凯在收到杨献荣委托的律师发出的《律师函》后，已于2020年6月12日通知杨献荣来交接涉案商铺，由于杨献荣在接到上述通知后并未及时于王凯办理商铺交接手续，故本院确认王凯使用涉案商铺至2020年6月12日，现王凯同意支付使用费至2020年6月15日符合双方约定。另王凯确认拖欠2020年4月和5月的租金，据此，王凯还应当向杨献荣支付租金和场地占有使用费2550元（3400元+1700元÷2-1700元）。对于杨献荣主张的逾期支付租金的滞纳金，因双方合同对此并无约定，故本院不予支持。对于杨献荣主张的电费854.65元和水费57.30元，由于杨献荣主张的用水、用电期间阁楼租户已经搬离，故上述水费、电费应当由王凯承担。对于杨献荣主张的垃圾处理费、物业管理费和维修分摊费，王凯主张上述费用应当由其与阁楼均摊处理合理，本院予以支持，据此，王凯应当向杨献荣支付垃圾处理费30元、物业管理费240元、维修分摊费55.5元。对于杨献荣要求王凯支付卷闸门修复费1800元和档口铁门修复费700元的诉讼请求，因杨献荣未能举证证明《合同》第十三条后手写“乙方已损坏卷闸门和铁门，退房前修好交还甲方使用”为双方协商后一致同意添加的内容，现杨献荣未能举证证明卷闸门、铁门受损的程度，也未举证证实卷闸门和铁门系王凯使用不当造成损害，更未能提供证据证实其实际支付卷闸门和铁门的维修费用及金额，故本院对杨献荣要求王凯支付卷闸门和铁门修复费用的诉讼请求不予支持。《合同》中家具家电清单处为空白，现并无证据证实杨献荣向王凯交付涉案商铺时商铺内安装有热水器，故杨献荣要求王凯向其支付热水器修复费用400元本院不予支持。综上，王凯合计应当向杨献荣支付租金及房屋占有使用费2550元，电费854.65元、水费57.30元、垃圾处理费30元、物业管理费240元、维修分摊费55.5元。同时，由于本院对杨献荣要求没收王凯押金3200元的诉讼请求不予支持，故杨献荣应当将押金3200元退还给王凯，双方可在履行本判决时抵扣结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告王凯向原告杨献荣支付租金及房屋占有使用费2550元；二、在本判决生效之日起三日内，被告王凯向原告杨献荣支付电费854.65元、水费57.30元、垃圾处理费30元、物业管理费240元、维修分摊费55.5元，以上合计1237.45元；三、驳回原告杨献荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费40元，由原告杨献荣负担15元，被告王凯负担25元（上述受理费40元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。本判决为终审判决。审判员  王丽美二〇二〇年八月二十七日书记员  林嘉仪