湖北省竹溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0324民初873号原告：刘贤运，男，1984年2月21日出生，汉族，住湖北省竹山县。被告：湖北佳兆置业有限公司。住所地：竹溪县城关镇光明西路**。统一社会信用代码：914203245683034349。法定代表人：王义龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：王义武，男，该公司总经理。其代理权限为代为承认、反驳诉讼请求，进行和解或参加调解，提起上诉，代收法律文书。委托诉讼代理人：王娟，女，该公司经理。其代理权限为一般代理。原告刘贤运与被告湖北佳兆置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告刘贤运，被告湖北佳兆置业有限公司的委托诉讼代理人王义武、王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘贤运向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告交付房屋不动产权证书；2、依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第二项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”无效；3、判令被告按已付房价款300000.00元每年6%的标准自2014年10月1日起向原告支付违约金，直至被告交付房屋不动产权书日止，截止起诉日违约金为90000.00元；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的竹溪县观音阁“竹溪县中央绿谷城”住宅小区3号楼1单元2002号，建筑面积104.61平方米商品房一套，合同约定该商品房总价300000.00元，并由被告于2014年3月20日之前将商品房交付给原告，同时，还约定被告应当在交付使用后180日内为原告交付不动产权证。合同签订后，原告于2014年3月向被告支付了所有购房款300000.00元，于2014年10月4日支付了水电报装费6000.00元，房屋维修基金5550.00元，契税6300.00元等各项费用，同日，被告将商品房交付给原告。在原告已付清房款及不动产权证办证等所有费用的情况下，被告至今没有为原告办理房屋产权证书，原告多次敦促被告为原告办理房屋不动产权证书，但被告一直以种种原因拖延推诿。原告现在要出售该房屋一直也过不了户，没超过5年税收也相应增加，给原告造成了损失。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告履行了付款义务后，依法依约被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。被告应当立即向原告交付房屋不动产权证并支付违约金。同时被告约定的逾期办证违约金为3%过低，为开发商免除或限制自己责任的为无效格式条款，应按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。为维护原告合法权益，特具状起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告湖北佳兆置业有限公司答辩意见综合如下：答辩人已经履行了通知和协助办理不动产权证的义务，根本不存在违反《商品房买卖合同》的情况，相反原告不按合同约定履行，构成根本性违约。1、答辩人已于2013年12月13日在产权登记机关办理了购房合同备案，并于2015年6月2日提交了土地登记申请书，2015年7月27日竹溪县国土资源局颁发了原告的土地证；2、根据《商品房买卖合同》约定，按照房产管理局测绘机构测绘面积，据实结算房屋价款，如出现面积减少的，出卖方面积确定之日起七日内将减少面积房屋价款退还给买受人，如出现实际面积超过合同约定面积，买受人须在七日内将所欠余款交付出让人；3、双方签订的《预购商品房（抵押权）预告登记约定》约定预告登记面积为预测面积，购房款以房屋竣工验收后实测面积据实结算；4、在2015年6月2日与原告共同递交的《土地使用权证变更登记申请书》上原告已签字认可使用权面积111.3平方米，购房款319185.00元。根据合同约定，原告应补缴购房款19185.00元，答辩人从2014年3月开始多次催缴此房款，可被告以种种理由拒绝支付。根据《商品房买卖合同》附件四及合同补充协议第2条规定，买受人在合同约定交房时间未付清房款，出卖人有权在买受人付清房款后再对该房屋进行交付。原告申请先交房后补缴房款，可交房入住后，原告以各种理由拒不配合，也不到不动产中心当面签字确认，非让答辩人先把不动产权证交给原告后再付款，使答辩人无法办理相关手续。原告刘贤运围绕其诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同》一份、购房款票据两份及房产登记信息查询证明、契税和房屋维修资金复印件、水电报装复印件、房产办证费用原件、贷款合同复印件和转账流水打印件各一份。被告湖北佳兆置业有限公司为支持其抗辩意见向本院提交了商品房买卖合同复印件、购房合同备案证明复印件、土地证复印件、预购商品房（抵押权）预告登记约定复印件、土地登记申请书复印件、刘贤运房屋平面图复印件、房地产抵押贷款合同书复印件、绿谷中央城住宅交接流程表各一份。本院组织当事人对上述证据进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认证如下：被告湖北佳兆置业有限公司对原告提交的房产登记信息查询证明的证明目的提出异议。认为被告于2013年12月13日在竹溪县房地产管理局综合股已办理备案手续。本院认为，被告当庭提交证据证明其已办理登记备案手续，且原告对被告提交的该证据无异议，故本院对原告该证据的证明目的不予采信。原告对被告提交的绿谷中央城住宅交接流程表提出异议。认为其没有看过该流程表，且其没有签字确认。本院认为被告提交的该流程表上无原告签字，不能证明被告在交房时通知了原告补交房屋差价款的事实，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月11日，原告刘贤运与被告湖北佳兆置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的竹溪县观音阁“竹溪县中央绿谷城”住宅小区3号楼1单元2002号，建筑面积104.61平方米商品房一套，该商品房总价300000.00元，并由被告于2014年3月20日之前将商品房交付给原告。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后综合验收180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下例第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%赔偿买受人损失。合同签订后，原告于2013年11月11日和2014年4月9日分别向被告支付房款90000.00元和210000.00元，共计支付购房款300000.00元。2014年10月4日，被告将该商品房交付给原告，同日，被告向原告代收了房屋维修基金、契税等办证费用13211.00元。被告于2013年12月13日对将该商品房在竹溪县房地产管理局办理了登记备案手续，2015年6月2日，原、被告向竹溪县国土资源局申请办理土地使用权变更登记，2015年7月27日取得国有土地使用权证。现原告以已付清房款及办理不动产权证办证等所有费用，被告至今没有为原告办理房屋产权证书为由诉至本院。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中原告刘贤运与被告湖北佳兆置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。双方在《商品房买卖合同》约定了在产权登记机关办证期限，被告虽在产权登记机关办理了涉案商品房登记备案手续，被告也已经履行了合同约定的交付房屋的义务，被告还应当按照合同约定，履行协助为原告办理房屋不动产证的义务，同时被告作为房屋出卖人，已向原告代收了办理产权证的费用，应当承担代办产权证的责任。被告虽在产权登记机关办理了涉案商品房登记备案手续，但未在合同约定的期限内协助原告办理并取得房地产权属证书，已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对原告主张被告为原告交付不动产权证书的诉讼请求应予支持；被告虽提出目前未办理不动产权证的责任不在被告方，是原告拒不补缴房款及不配合到不动产中心签字的原因造成。因双方在《商品房买卖合同》中对于办理房屋产权证并未设立附加条件，原告是否缴纳房屋面积差价款，不影响双方对于产权登记的约定，且被告也未提供在办证期限内原告不配合办证的证据，应承担不利的后果，至于原告尚未支付的房屋面积差价款，被告可另行主张权利，故本院对被告该辩解意见不予支持；原告主张确认双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第二项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”无效的诉请，于法无据，本院不予支持；双方当事人在《商品房买卖合同》中已经明确约定了违约金的标准，现原告虽主张被告以已付房价款按年利率6%支付违约金，因被告已交付涉案商品房，原告也实际入住，且原告也未提供其因被告延迟办证而遭受的实际损失明显高于约定违约金的证据，故本院对原告该诉讼请求不予支持，违约金应按双方约定的按已付房价款的3%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：：一、湖北佳兆置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助刘贤运办理涉案房屋的不动产权证；二、湖北佳兆置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付刘贤运违约金9000.00元；三、驳回刘贤运的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150.00元，减半收取计1075.00元，由刘贤运负担375.00元，由湖北佳兆置业有限公司负担700.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  任大成二〇二〇年八月二十四日书记员  叶 红本案适用的相关法律依据：1．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下例期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果