广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初3834号原告：林计荣，男，1987年6月25日生，汉族，户籍地址：广东省阳江市江城区****************，现住广东省阳江市江城区**********************，确认的送达地址：阳江市江城区*******，公民身份号码：441************257。委托代理人：陈仪，阳江市江城区****法律服务所法律工作者。委托代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所：阳江市******，确认的送达地址：阳江市江城区*******，统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow（江力行）,该公司总经理。委托代理人：赵雪婷，公民身份号码：441************749，该公司员工。原告林计荣与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林计荣的委托诉讼代理人黎珊珊到庭参加了诉讼，被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林计荣向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告立即出具房价款总金额为591161元的发票给原告；二、请求判决被告支付逾期交房违约金99610.63元给原告；三、请求判决被告支付逾期办证违约金2955.81元给原告；四、请求判决被告返还办证税费26792元及利息（以26792元为基数，从2019年4月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告还清该款之日止，计至2020年5月6日应付利息为2301.62元）给原告；五、请求判决被告协助原告到阳江市*******办理位于阳江市江城区**********************的不动产权证书；六、请求判决本案受理费全部由被告承担。事实及理由：2017年9月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（预售），约定“买受人（原告）购买出卖人（被告）预售的位于阳江市江城区**********************；该商品房建筑面积共112.86平方米，其中套内建筑面积95.18平方米，分摊共有建筑面积17.68平方米；按照套内面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6210.98元，总价款为591161元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按合同约定的时间将该商品房交付买受人的：（1）逾期在60日之内（合同约定的交房期满之次日即2019年1月1日起至实际交付之日止），出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万之3的违约金；（2）逾期超过60日后（即从2019年3月1日起）买受有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；……（具体内容详见《商品房买卖合同》）。合同签订后，原告按合约全部付清了房价款591161元给被告，并被告还另行收取了原告办证税费26792元。但被告收到原告所有房价款后，一直至今都未出具相应的发票给原告。此外，被告一直逾期未能交房，逾期至2019年10月29日才通知原告收房。另，按合同约定，被告应在约定的交房期满后90日内（即2019年3月31日前）为原告上述商品房缴税及办证，但被告一直拖延不履行该义务，并占用原告办证税费至今。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，根据上述合同约定及相关法律规定，被告应立即出具上述房价款总金额为591161元的发票、支付逾期交房违约金99610.63元【（全部房价款591161元×万分之3×逾期60日）+（全部房价款591161元×万分之5×逾期301日）】、支付逾期办证违约金2955.81元（全部房价款591161元×0.5%）、返还办证税费26792元及占用该资金的利息（以26792元为基数，从2019年4月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告还清该款之日止，计至2020年5月6日共402日应付利息为2301.62元）给原告。另，被告还应无条件协助原告到阳江市*******办理原告上述商品房的不动产权证书。现原告为维护自己的合法权益，持相关证据，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，希判如诉请。被告丰怡房地产公司提交书面答辩状辩称：一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在阳江丰怡公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。对此，丰怡房地产公司表示歉意。二、丰怡房地产公司新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow)的手续。本着对公司及广大购房人认真负责的态度，新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，丰怡房地产公司在2018年12月15日前已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼己完成工程竣工验收备案手续。阳江丰怡公司于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括已经通知林计荣，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。丰怡房地产公司已经在2019年10月29日通过合同约定的送达地址向林计荣送达了《交付通知书》，林计荣于2019年11月18日前来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达林计荣后，即使林计荣没有按期前来办理收楼手续，视为出售人已经交房。四、就原告提出的诉讼请求，丰怡房地产公司意见如下：1、关于购房款发票，丰怡房地产公司将在税务部门同意申领后向原告提供。2、关于原告要求丰怡房地产公司支付逾期交付房屋违约金问题，虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，丰怡房地产公司应在2018年12月31日前交付林计荣购买的丰怡豪庭。但，基于上述第一二条的原因，丰怡房地产公司希望林计荣够谅解丰怡房地产公司迟延交楼的客观原因。同时，虽然买卖合同对逾期交楼违约金有规定，但丰怡房地产公司认为林计荣诉请的逾期交楼违约金标准仍旧过高，请求法院予以调低，便于今后共同经营管理好丰怡豪庭。对于逾期交楼，丰怡房地产公司正在考虑相关经济补偿方案，并愿意与业主协商解决。3、由于2020年春节假期及受武汉肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，丰怡房地产公司暂时未能替原告办理不动产权证，但不应视为丰怡房地产公司单方面违约。丰怡房地产公司将在相关不可抗力因素消除后，尽快协助原告办理不动产权证。4、另外，如果原告要求丰怡房地产公司协助办理不动产权证，就不应该提出要求丰怡房地产公司退还其缴交的办证费及索要办证费利息。否则，丰怡房地产公司同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。5、对于原告要求支付办证费占用利息问颗，由于办证费是丰怡房地产公司为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，丰怡房地产公司认为原告提出的该项请求没有依据，丰怡房地产公司不同意按照原告诉请支付办证费利息。经审理查明：2017年9月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区**********************出售给原告，预测建筑面积共112.86平方米；该商品房为预售商品房，总价款为591161元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年9月18日前支付首期房价款240161元，余款351000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付。第九条关于商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当天，原告支付了代收代缴办证税费共26792元给被告，此后，按合同约定付清了购房款591161元给被告。双方于2019年11月18日签订《房屋交接确认书》，其中载明：自2019年11月18日起，原告开始承担该房屋的一切损毁、灭失的风险，以及与该房屋有关的物业管理费、电费及其他相关费用。至此，原告认为被告逾期交房、办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。在诉讼中，被告提交了《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），拟证明涉案房屋已竣工验收合格。被告提交寄信单及《商品房交付通知书》为证明已通过邮政全球特快专递的形式通知原告收楼且原告于2019年10月31日收楼。该通知书载明：林计荣先生惠鉴：承蒙台端购买丰怡豪庭，该房屋已经具备合同约定的交付条件。请台端携带以下资料，于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续。落款为丰怡房地产公司，日期为2019年10月29日。诉讼中原告主张涉案房屋的实际交付时间为2019年11月18日。原告于2019年11月18日在《房屋交接确认书》上签名。被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折复印件，拟证明其代原告缴交了物业维修资金9057元。庭审中，原告对被告代缴的物业维修资金没有异议，主张被告应退还17735元。以上事实，有原、被告提供的身份证、企业机读档案登记资料、商品房买卖合同、房价款收款收据、个人贷款支付凭证、个人购房按揭借款合同、办证税费收款收据、寄信卡、商品房交付通知书、建设工程规划条件核实合格证、单位工程竣工验收报告、竣工验收备案表、同意备案通知书、房屋交接确认书、物业维修资金存折等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。签订合同后，原告已依约支付了全部购房款591161元给被告，现原告请求被告出具房价款总金额为591161元的发票，合理合法，本院予以支持。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记的条件，属法律上不能履行的情形，现原告请求被告协助原告到阳江市*******办理该房屋的不动产权证书，本院不予支持，原告可在具备房屋所有权转移登记条件时另行主张。关于逾期交房违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告为证明涉案商品房已竣工验收合格所提交的《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》及《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），原告认为被告提供的证据也能证明被告逾期交房，根据合同第九条约定，房屋交付条件为房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而被告于2020年1月20日才取得建设工程竣工验收同意备案通知书，即使被告通知业主收楼也是不符合合同约定的，被告仍要承担逾期交房的违约责任，本院对原告的质证意见予以采纳。被告主张其于2019年10月29日向原告邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房于当时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果。原告在诉讼中确认涉案商品房于2019年11月18日交付使用，被告已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金应按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过60日后，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金。现原告请求被告支付逾期交房违约金99610.63元【（全部房价款591161元×万分之3×逾期60日）+（全部房价款591161元×万分之5×逾期301日）】，被告辩称该违约金过高请求予以调低，本院酌情调整为按日万分之2.5计算。逾期交房期间2019年1月1日起计至2019年11月18日止共322天，故被告应支付逾期交房违约金47588.46元（591161元×0.00025×322天）给原告。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，在房屋交付后90日内因被告的原因，原告未能取得该商品房的房屋所有权证书，被告承担违约责任。被告在2019年11月18日将房屋交付给原告，未能按合同约定协助原告办理房屋所有权证书，被告以受新冠肺炎疫情影响为由不能办理，但现已全面复工复产，被告却至今未能提供已着手办理房屋产权登记的相关证据，因此，本院对被告的抗辩不予采纳。被告已构成违约，原告请求被告按合同约定的按已付房价款的0.5%支付违约金，本院予以支持。故被告应向原告支付逾期办证违约金2955.81元（591161元×0.5%）。关于退还代缴办证税费及利息问题。由于被告至今为止未能履行办证义务，现原告主张被告退还代缴办证税费，并无不妥，本院予以支持。被告已代原告缴交了房屋维修基金9057元，故被告应退还办证费用17735元（26792元-9057元）给原告。对该款利息，根据合同约定，被告应在2018年12月31日交房后的90天内，即2019年3月31日前为原告办好房地产权证。原告自愿将办证费交予被告在该期间内办证，但被告未能按时履行交房和办证义务，根据公平原则和诚实信用原则，被告应自2019年4月1日起以17735元为基数支付利息给原告，其中：2019年4月1日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告丰怡房地产公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内出具购房款金额为591161元的发票给原告林计荣；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金47588.46元给原告林计荣；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2955.81元给原告林计荣；四、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费17735元及该款利息（自2019年4月1日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告林计荣；五、驳回原告林计荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1466元（原告已预交），由原告林计荣负担706元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  姚水椋二〇二〇年八月四日书记员  黄欣瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。