吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2403民初1786号原告：敦化市惠某房地产开发有限公司，住所地吉林省敦化市翰章北大街新华委**。法定代表人：吕宝利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：田玉玲，系该公司职员。委托诉讼代理人：胡春江，吉林冠宁律师事务所律师。被告：敦化市阳光木业有限公司，住所地吉林省敦化市经济开发区康平大街**。法定代表人：刘延云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑晓萍，系该公司职员。第三人：敦化市中小企业信用融资担保有限责任公司，住所地吉林省敦化市翰章大街**。法定代表人：程绍才，系该公司总经理。委托诉讼代理人：文娜，系该公司职员。委托诉讼代理人：吉林尊理律师事务所律师。原告敦化市惠某房地产开发有限公司（以下简称惠某房地产公司）与被告敦化市阳光木业有限公司（以下简称阳光木业公司）及第三人敦化市中小企业信用融资担保有限责任公司（以下简称中小企业融资担保公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠某房地产公司的法定代表人吕宝利及其委托诉讼代理人田玉玲、胡春江，被告阳光木业公司的委托诉讼代理人郑晓萍，第三人中小企业融资担保公司的委托诉讼代理人文娜、王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠某房地产公司向本院提出诉讼主张：1.依法判决停止对阳光木业公司名下的位于敦化市××街，所有权证号0XXXX，丘地号22-104-96-1，建筑面积为1127.28平方米房屋的执行；2.依法判决原告与阳光木业公司就上述房屋签订的买卖《协议书》合法、有效；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2020年1月4日，原告与阳光木业公司签订房屋及土地使用权转让协议书，协议约定：“甲方（原告），乙方（被告），根据2017年11月10日签订的增额借款协议约定，因乙方无法偿还银行500万元用甲方名义增额借款的本息，经协商乙方同意将位于敦化市××街，丘地号22-104-96-1原抵押借款的阳光木业老厂区及办公楼（敦房权证城0XXXX号）及该房屋所属土地使用权国有租赁土地面积15608.7平方米转让给甲方”。付款方式：自2017年至今由原告代支付的阳光木业公司承担的500万元银行借款发生的全部费用，共计2.576.861.00元，原告根据阳光木业公司支付指令一次性支出的3.600.000.00元，合计人民币6.176.861.00元，其中250万元作为原告购买阳光木业公司房屋的转让款。该房屋于2017年由原告作为开发房屋的销售用房使用至今，房屋过户交易手续正在办理过程中。因阳光木业公司与第三人中小企业融资担保公司借款合同纠纷一案，敦化市人民法院查封了原告购买的涉案房屋。原告依法提出执行异议，敦化市人民法院作出（2020）吉2403执异22号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为，阳光木业公司拖欠中小企业融资担保公司的债务为250万元，而贵院同时还查封了被执行人阳光木业公司的另外4500.8平方米、250.6平方米、261.6平方米的三处房屋，法院查封严重超标的。同时，2018年，中小企业融资担保公司还申请法院查封了阳光木业公司生产的成品及半成品地板，价值500余万元。2020年5月22日，敦化市人民法院作出（2018）吉2403执309之二裁定，对上述地板进行了续扣。原告认为，原告的买卖在先，敦化市人民法院的查封在后，原告的权利应受法律保护。贵院查封严重超标的，且侵害了申请人对涉案房屋的买卖合法权利。故请求敦化市人民法院依法判决原告与阳光木业公司签订的房屋买卖合同合法、有效。停止对原告购买的阳光木业公司名下的位于敦化市××街，所有权证号0XXXX号，丘地号22-104-96-1，建筑面积为1127.28平方米房屋的执行。阳光木业公司辩称：我公司对惠某房地产公司的起诉没有异议，要求敦化市人民法院终止对我公司财产的冻结、查封。中小企业融资担保公司辩称：第一，惠某房地产公司请求解除阳光木业公司名下位于敦化市××街，所有权证号0XXXX，丘地号22-104-96-1，建筑面积为1127.28平方米房屋的查封并停止对该房屋的执行，无事实及法律依据。2017年11月23日，我公司与阳光木业公司之间委托担保合同纠纷一案，贵院作出（2017）吉2403民初3873号民事调解书，当日向双方当事人送达法律文书，即发生法律效力。但被执行人阳光木业公司未履行生效法律文书确定的义务，我公司于2018年1月29日向贵院申请执行立案。经查，被执行人阳光木业公司名下有房屋，2020年5月17日，贵院作出（2018）吉2403执309号之一执行裁定书，查封被执行人阳光木业公司名下位于敦化市××街，所有权证号0XXXX，丘地号22-104-96-1，建筑面积为1127.28平方米的房屋，并无不当。第二，惠某房地产公司提出买卖房屋在先，贵院查封在后的理由，不能依法成立。惠某房地产公司称于2020年1月4日与阳光木业签订了书面的房屋及土地使用权转让协议书，但该房地产处于银行贷款抵押期间，故未经抵押权人同意不得转让，属于无效合同。更未依法办理房地产转移登记，惠某房地产公司非属该房地产的物权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第二款第（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”之规定精神，涉案房地产登记于被执行人阳光木业公司名下，贵院查封该房地产并无不当。第三，惠某房地产公司认为，贵院的查封严重超标的，侵害其合法权益的理由不成立。惠某房地产公司既不是涉案被执行人，也非被查封房地产的法定权利人。因此，惠某房地产公司提出的请求，不能依法成立，应裁定驳回其请求，以维护我公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审进行证据交换和质证。惠某房地产公司提供的证据敦房权证城字第XX**房屋所有权证、国有土地使用证、（2018）吉2403执309号之一执行裁定书、（2018）吉2403执309号之二执行裁定书、（2018）吉2403执异22号执行裁定书、敦化市房屋产权管理中心出具的档案信息、放款通知书两份、担保函两份、借款申请审批表两份、支付通知书两份、贷款凭证两份、延边东北仁食品有限公司营业执照、借款反担保合同、抵押反担保合同、外商投资企业变更登记审核表、敦化市阳光木业有限公司章程、吉林敦化农村商业银行股份有限公司出具的存款明细账2张，各方当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据认定如下：惠某房地产公司提供的证据2020年1月4日协议书、对账确认单,与贷款凭证、借款反担保合同、抵押反担保合同相互矛盾，不能作为本案定案的依据，不予采信。付款通知书、张志刚收条、吉林敦化农村商业银行个人储蓄凭证，不能证明惠某房地产公司欲证明的问题，不予采信。交接单，阳光木业公司根据2020年1月4日的协议书将涉案房屋所有权证及土地使用权证书交付给惠某房地产公司，但惠某房地产公司未能举证证明该公司与阳光木业公司之间存在债权债务关系，该证据不能证明惠某房地产公司欲证明的问题，不予采信。照片4张，惠某房地产公司陈述从2017年开始占有使用涉案房屋，但双方签订以物抵债协议时间为2020年1月4日，故该证据不能证明阳光木业公司基于买卖合同早在2017年将涉案房屋交付给惠某房地产公司使用，故该证据不能证明惠某房地产公司欲证明的问题，不予采信。房屋评估计算、评估费收据、敦化经济开发区国土资源局通用票据3张、借据一张，与贷款凭证、借款反担保合同、抵押反担保合同相互矛盾，不能证明惠某房地产公司欲证明的问题，不予采信。延边东北仁食品有限公司出具的证明，不能推翻贷款凭证、借款反担保合同、抵押反担保合同，故不予采信。不动产登记证明，真实性、合法性，予以采信。李涵的视频及说明材料、股东会决议两份，不能证明惠某房地产公司欲证明的问题，不予采信。2017年11月10日协议书，与贷款凭证、借款反担保合同以及抵押反担保合同相互矛盾，不能证明惠某房地产公司欲证明的问题，不予采信。证人张某的证言，证明2016年、2017年，延边东北仁食品有限公司向吉林敦化农村商业银行股份有限公司申请贷款，并由阳光木业公司提供反担保，该事实与贷款凭证、借款反担保合同以及抵押反担保合同相吻合，予以采信，其余证明内容无相关证据，不予采信。张华的证言，欠缺客观真实性，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月，中小企业融资担保公司以保证合同纠纷起诉阳光木业公司，本院于2017年11月23日作出（2017）吉2403民初3873号民事调解书，确定阳光木业公司于2017年12月31日前给付中小企业融资担保公司担保费145万元。本院调解后，因阳光木业公司未履行生效法律文书确定的给付义务，中小企业融资担保公司于2018年1月30日向本院申请执行，案号为（2018）吉2403执309号。该案执行过程中，2020年3月17日，本院作出（2018）吉2403执309号之一执行裁定书，查封被执行人阳光木业公司所有的位于敦化市××街，产权证号0XXXX，丘地号22-104-96-1，建筑面积为1127.28平方米的房屋。本院查封后，惠某房地产公司作为案外人提出执行异议。2020年6月15日，本院作出（2018）吉2403执异22号执行裁定书，驳回案外人惠某房地产公司的异议申请。惠某房地产公司对（2018）吉2403执异22号执行裁定不服向本院提起本案诉讼。阳光木业公司所有的位于敦化市××街，产权证号0XXXX，丘地号22-104-96-1，建筑面积为1127.28平方米的房屋，除了2020年3月17日，本院作出（2018）吉2403执309号之一执行裁定书查封之外，2020年6月16日本院作出（2020）吉2403执保68号裁定书查封涉案的房屋；2020年7月23日，长春市绿园区人民法院作出（2007）绿民执字第712号裁定书查封涉案的房屋。另查明，2016年12月12日，由吉林省良诚担保投资有限公司担保，延边东北仁食品有限公司向吉林敦化农村商业银行股份有限公司贷款1500万元，贷款到期日为2017年12月11日。2017年12月14日，延边东北仁食品有限公司再次向吉林敦化农村商业银行股份有限公司申请贷款2000万元，贷款到期日为2018年12月13日。针对延边东北仁食品有限公司的贷款2000万元，阳光木业公司与吉林省良诚担保投资有限公司签订抵押反担保合同，阳光木业公司将涉案房屋包括在内的12套房屋所有权证及土地使用证作为抵押物向吉林省良诚担保投资有限公司提供反担保。2019年12月24日，延边东北仁食品有限公司偿还吉林敦化农村商业银行股份有限公司贷款18995763元。延边东北仁食品有限公司类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人吕志明。再查，惠某房地产公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人吕宝利。2020年1月4日，惠某房地产公司与阳光木业公司签订协议书，协议内容为：“甲方：惠某房地产公司，乙方阳光木业公司。甲乙双方根据2017年11月10日签订的增额借款协议约定，因乙方无法偿还银行500万元用甲方名义增额借款的本息，经协商乙方同意将位于敦化市××街，丘（地）号22-104-96-1原抵押借款的阳光木业老产区及办公楼（敦房权证城0XXXX）转让给甲方，双方协议如下：1.转让标的物位置：乙方将阳光木业位于渤海街铁东路二胡同2号开发区城区结合部老厂区办公楼1127.28平方米的建筑物，该房屋所属土地使用权国有租赁土地面积15608.7平方米，转让给甲方。2.转让价格：乙方通过甲方名义向银行借款本息及费用共计6176861元，根据甲乙双方2017年11月10日协议约定，乙方到期不能偿还银行借款本息，由甲方负责偿还该笔借款，同时房屋该产权及所属土地使用权面积15608.7平方米，即归甲方所有，双方商定办公楼面积1127.28平方米及土地面积15608.7平方米，转让价格为250万元，银行借款期间发生的全部费用由甲方承担。2.自2017年至今由甲方代支付的乙方承担的500万元银行借款发生的全部费用共计2576861元，甲方根据乙方支付指令一次支出的360万元，合计人民币6176861元，其中250万元，作为甲方购买乙方该财产的转让款，截止本协议签订之日甲方为乙方垫付资金部分（超出乙方500万之外）达1176861元，本转让协议甲方应承担的转让费用之外，乙方尚欠甲方为乙方垫付的租金110万元整，欠款部分甲乙双方另行签订还款协议。3.协议生效后，乙方应即刻将标的物产权证交付给甲方，同时乙方应自行将阳光木业老厂区废弃厂房进行灭籍处理，旧厂房甲方负责拆除。4.本次买卖所发生的全部税费由甲方承担，在办理产权过户的过程当中，乙方有义务全力配合甲方版咯过户手续。5.自协议签订之日起，协议即刻生效。”本院认为，惠某房地产公司对（2020）吉2403执异22号执行裁定书不服提起案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中应审查惠某房地产公司的房屋买卖行为是否符合上述法律规定，以确定惠某房地产公司的诉讼请求应否予以支持。关于人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题：本院执行局于2020年3月17日作出（2018）吉2403执309号之一执行裁定书，查封被执行人阳光木业公司所有的位于敦化市××街，产权证号0XXXX，丘地号22-104-96-1，建筑面积为1127.28平方米的房屋。惠某房地产公司向本院提供该公司与阳光木业公司于2020年1月4日签订的以物抵债协议书主张，2017年惠某房地产公司以自己的名义为阳光木业公司增资贷款500万元，阳光木业公司将涉案的房屋以250万元的价款转让给惠某房地产公司，而惠某房地产公司所举的证据证明，2016年12月12日，延边东北仁食品有限公司向吉林敦化农村商业银行股份有限公司申请贷款1500万元，贷款到期日为2017年12月11日；2017年12月14日，延边东北仁食品有限公司再次向吉林敦化农村商业银行股份有限公司申请贷款2000万元，贷款到期日为2018年12月13日。针对延边东北仁食品有限公司的贷款2000万元，阳光木业公司与吉林省良诚担保投资有限公司签订抵押反担保合同，将涉案的房屋包括在内的12套房屋作为抵押物向吉林省良诚担保投资有限公司提供反担保，并在2019年12月24日，由延边东北仁食品有限公司偿还吉林敦化农村商业银行股份有限公司贷款18995763元。延边东北仁食品有限公司与惠某房地产公司分别为独立注册登记的有限责任公司，并非同一个公司，惠某房地产公司也未能提供相关证据证明该公司以自己的名义为阳光木业公司增资贷款500万元，故惠某房地产公司与阳光木业公司于2020年1月4日签订的以物抵债协议书，不能证明惠某房地产公司与阳光木业公司之间形成房屋买卖合同关系；关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题：惠某房地产公司主张2017年以来一直由该公司占有使用涉案房屋，但惠某房地产公司与阳光木业公司签订以物抵债协议时间为2020年1月4日，故惠某房地产公司主张双方之间基于房屋买卖关系将涉案房屋交付给惠某房地产公司使用至今的抗辩理由不成立；关于是否已支付全部价款的问题：2017年12月14日，延边东北仁食品有限公司向吉林敦化农村商业银行股份有限公司申请贷款2000万元，2019年12月24日，由延边东北仁食品有限公司偿还吉林敦化农村商业银行股份有限公司贷款18995763元，因此惠某房地产公司提供的证据亦无法证明，在人民法院查封之前惠某房地产公司向阳光木业公司已支付全部的价款；关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题：惠某房地产公司与阳光木业公司签订的协议书系以物抵债协议，惠某房地产公司所举的证据均不能证明该公司以自己的名义为阳光木业公司贷款500万元，而且套取金融机构贷款转贷的行为，不受法律保护，故惠某房地产公司主张非因买受人自身原因未办理过户登记，依据不足，本院不予认定。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，不动产物权的转让未经变更登记，不具有对抗第三人的法律效力。涉案房屋所有权证登记的房屋所有权人为阳光木业公司，因此惠某房地产公司并非涉案房屋的权利人，惠某房地产公司的诉讼主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，故惠某房地产公司对涉案争议的房屋不足以排除强制执行的民事权益。综上所述，惠某房地产公司的各项诉讼主张，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回敦化市惠某房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由敦化市惠某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  朴文姬人民陪审员  张 利人民陪审员  姜先华二〇二〇年八月二十七日书 记 员  赵梓琪