广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初17270号原告：苏伟信，男，1971年4月16日出生，汉族，住广东省中山市***************。委托诉讼代理人：陈金兰，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：章晓冬，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：何秀琴，女，1985年3月4日出生，汉族，住广东省乐昌市************8*。原告苏伟信与被告何秀琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，因疫情原因，本院于2020年2月3日口头裁定中止本案的审理，后于2020年4月2日恢复审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏伟信的委托诉讼代理人陈金兰两次到庭参加诉讼，被告何秀琴第一次庭审时到庭参加诉讼，第二次庭审时经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。苏伟信向本院提出诉讼请求：1.判令解除苏伟信与何秀琴签订的《东安灯饰城租赁合同》及《优惠方案保密协议》，何秀琴于判决生效后5日内将租赁场所内的所有货物、物品搬离；2.何秀琴向苏伟信支付2019年5月至实际返还租赁物期间的租金及违约金（租金暂计至2019年11月为128667元，违约金暂按128667元为基数，按月利率2%计算，自起诉之日计至实际清偿之日止）；3.何秀琴支付2019年6月至同年11月份的水电费4960元及违约金（以4960元为基数，按月利率2%计算，自起诉之日起至实际清偿之日止）；4.何秀琴支付2019年6月至同年11月份的租赁税4068元（月租赁税678元）及利息（以4068元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起计至实际清偿之日止）。诉讼过程中，苏伟信增加一项诉讼请求为:要求何秀琴支付其律师费2000元;明确其第2项诉讼请求为：判令何秀琴向苏伟信支付2019年5月1日至实际返还租赁物之日的租金及违约金（其中租金自2019年5月1日起至2019年11月30日期间为128667元，自2019年12月1日起按19833元/月计算；违约金2019年5月1日至同年11月30日期间租金违约金以128667元为基数自起诉之日起至清偿之日止按月利率2%计算，2019年12月1日至2019年12月31日期间租金的违约金以19833元为基数自2020年1月1日起计算）。事实和理由：苏伟信与何秀琴于2018年3月15日签订一份《东安灯饰城租赁合同》，约定何秀琴租赁东安灯饰城1层101单元用于灯饰经营。租期为2018年4月1日起至2020年3月31日，保证金为59500元，月租金为19833元，按季支付，每季提前10日前支付下季租金，水电费、租赁税及其他的营运费用由何秀琴承担。何秀琴如逾期不交纳租金或交租不足额的，每逾期一天，按相应交租金额的1%加付逾期付款违约金；逾期超过5天的，苏伟信可以采取包括停水、停电的追收方式和相应的法律措施；逾期超过15天的，作何秀琴违约处理，苏伟信有权单方解除租赁合同，收回租赁商铺且不退还何秀琴所缴交的保证金。同日，双方又签订一份《优惠方案保密协议》，约定将第一年租金调整为200000元，第二年递增为238000元，保证金调整为50000元。合同签订后，苏伟信如期交付租赁物，何秀琴亦依约交付保证金50000元及第一年租金200000元，即2018年4月1日至2019年3月31日租金，但自2019年4月开始，何秀琴开始逾期支付第二年第一季租金；2019年6月开始拖欠水电费及租赁税。截至起诉之日，何秀琴仍拖欠2019年5月至同年11月租金合计128667元，2019年6月至同年11月水电费合计4960元及租赁税4068元。苏伟信多次催促被告支付租金、水电费及租赁税，但何秀琴均置之不理，故，苏伟信诉至法院，请求判如所请。何秀琴辩称，其方同意解除合同，同意支付2019年5月至同年7月的费用，何秀琴从2019年8月已经搬离涉案租赁物，不同意支付2019年8月至同年11月的费用，不同意支付律师费。本院经审理认定事实如下：涉案物业位于中山市***********[东安灯饰城]1层101单元分摊面积115平方，该物业由苏伟信从中山市******民委员会受让土地后自行开发建设，未办理产权登记，但已取得报建所需资料即其提交的《古镇镇建筑楼房报建证》及《进场施工许可证》。2018年3月15日，出租方（甲方）苏伟信与承租方（乙方）何秀琴签订一份《东安灯饰城租赁合同》，约定甲方将位于中山市***********[东安灯饰城]1层101单元分摊面积115平方出租给乙方经营灯饰使用，租赁期限自2018年4月1日起至2020年3月31日止；乙方应在签署本合同之日向甲方交纳租赁保证金59500元，租赁期满，乙方没有违约，将商铺交还给甲方并办理完成退场手续后，甲方将上述保证金一次性一个月内无息退还给乙方；如乙方出现违约行为，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述商铺的使用权，如甲方违约，全额返还保证金，不计利息。每月租金19833元，每季度租金59500元，交纳方式为每季10日前支付当季租金，先交租后使用；因租赁产生的税费全部由乙方承担并交纳。如乙方超过约定期限仍不交纳租金或交租不足额的，每逾期一天按照应交租金数额的1％加付逾期付款违约金，逾期超过5天的，甲方可以采取包括停水、停电的追收方式和相应的法律措施，由此产生的后果由乙方承担，逾期达到15天，作乙方违约处理，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁上述商铺，因此产生的一切费用由乙方承担；租赁单元的电费及其他营运费用由乙方承担；整座物业电总表以产权人名义开户，由甲方代缴电费。乙方承租单元设置独立分电表，考虑到损耗及代收成本等原因，乙方同意每期电费（含公摊电费）使用量加收15%作为电损向甲方支付电费；公共区域水、电费以每月实际总用量按租户承租面积进行公摊；水、电费每月交付一期，如乙方超过约定期限仍不交费或虽交费但不足额的，甲方可以按照逾期交租的约定加收违约金并作相应处理；合同期满后，双方不再续约的，乙方应该将自有的可移动的电器、家具、货物等搬离租赁场所，逾期不搬离的，视为乙方放弃产权，归甲方所有；乙方没有按照约定期限交纳租金、电费及其他营运费用或者不足额交纳上述费用等，超过15天的，甲方有权解除本合同且不退还乙方所缴交的租赁保证金；甲方解除合同的，有关合同解除后的事宜，严格按照本合同约定的合同期满双方不再续约后的情况处理；乙方应承担甲方为实现债权而支付的包括诉讼费、律师费、差旅费等在内的一切费用。合同还约定了其他内容。其后，苏伟信（甲方）与何秀琴（乙方）又签订《优惠方案保密协议》，协议约定乙方承租甲方东安灯饰城1F01商铺，甲方以低于市场优惠价出租给乙方，优惠方案为第一年租金200000元，交付方式为100000元现金，支票100000元45天的，第二年递增238000元一年，按季度交，租期为2018年4月1日至2020年3月31日，实际保证金为50000元，以收据为准。保密义务人违反协议中的保密义务，应承担违约责任，应按原价补交租金差价并支付50000元违约金等。租赁合同签订后，何秀琴按时支付租金至2019年3月，2019年4月至同年6月的租金何秀琴仅支付30000元，其后再未支付,何秀琴亦未支付2019年6月及以后的水电费及租赁税。何秀琴称其于2019年4月与苏伟信处的负责人苏小姐口头协商2019年4月之后的租金按2018年同期租金计算，苏伟信对此不予确认，称双方商议的是如果何秀琴按期支付租金，则按2018年签订的优惠方案计算租金，但何秀琴并未按期支付2019年4月至同年6月租金，故其方未执行该优惠，仍按原合同计算租金。何秀琴先主张其方已于2019年8月份搬离涉案租赁物，其后又称涉案商铺已被苏伟信上锁，其方物品还在涉案商铺，但其提交的微信聊天记录与U盘均未提交原始介质，苏伟信对何秀琴与阿贞及与红旗国际照明、亮煌达的微信聊天记录及U盘也不确认，上述聊天记录也无法反映聊天的完整信息，无法判断聊天的真实意思；何秀琴与苏小姐的微信聊天记录苏伟信予以确认，但该聊天内容无法证实何秀琴的主张。何秀琴在第一次庭审中同意于2020年1月3日之前搬离并办理好商铺交接手续，苏伟信第二次庭审时确认双方于2019年1月3日已办理交接手续。苏伟信与何秀琴约定每月15日前缴纳上月的水电费。苏伟信称何秀琴拖欠其2019年6月至同年11月的水电费4960元（其中6月水电费975元）及租赁税4068元并提交2019年6月至同年11月的电费发票、水电费交费通知单及租赁税通知单拟予证实。2019年6月至同年11月的电费发票显示苏伟信已缴纳位于广东省中山市************的2019年6月1日至同年7月1日的电费54217.41元、同年7月1日至同年8月1日的电费54171.87元、同年8月1日至同年9月1日的电费57512.10元、同年9月1日至同年9月30日的电费52835.78元、同年10月1日至同年10月31日的电费47204.14元、同年11月1日至同年11月30日的电费32627.38元。水电费交费通知单反映中山市古镇东安灯饰城通知何秀琴应缴纳2019年6月1日至同月30日的水电费975元、同年7月1日至同月31日的水电费1033元、同年8月1日至同月31日的水电费904元、同年9月1日至同月30日期间的水电费合计795元、同年10月1日至同月31日期间的水电费648元、同年11月1日至同30日期间的水电费429元，相关通知单下方注明交费通知单于每月5日派发，如有异议者请在3天内向客服中心进行咨询确认，否则视为确认按本通知所示数额交费。上述通知单无何秀琴签收。租赁税通知单系苏伟信单方制作，亦无何秀琴签名确认，苏伟信庭审中称庭后5天内提交租赁税发票，逾期提交视为不提交，但其未在上述期限内向本院提交租赁税发票。何秀琴确认其自2019年6月份开始未缴纳水电费，对苏伟信主张的2019年6月份的水电费数额及单据确认，对其他的水电费数额不确认，对租赁税数额不确认且不同意支付。2019年8月6日，苏伟信委托广东广瀚律师事务所通过EMS向何秀琴发送律师函，告知何秀琴拖欠2019年4月1日至同年6月30日的租金20000元、2019年7月1日至同年9月30日租金59500元、6月份水电费975元、租赁税678元、7月份水电费1033元、租赁税678元，总共82864元，请何秀琴在收到本函之日起3日内与苏伟信联系并立即支付拖欠的租金、水电费，否则苏伟信将按照合同约定解除与何秀琴的租赁关系，没收保证金并收回物业等。该快递于2019年8月9日被签收。苏伟信为追讨上述债务于2019年11月29日与广东广瀚律师事务所签订民事委托代理合同，委托广东广瀚律师事务所指派其所律师作为其与何秀琴房屋租赁合同纠纷的一审程序中的代理人，代理费2000元等内容。2019年12月6日，广东广瀚律师事务所向苏伟信出具2000元的律师费增值税发票。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案物业经主管部门批准建设，苏伟信依法享有出租的权利，其将涉案物业出租给何秀琴，未违反法律和行政法规的强制性规定，故双方签订的《东安灯饰城租赁合同》《优惠方案保密协议》合法有效，双方均应恪守履行。何秀琴称其于2019年4月与苏伟信处的负责人苏小姐口头协商2019年4月之后的租金按2018年同期租金计算，但何秀琴未提交依据予以证实，苏伟信对此不予确认，故本院对何秀琴的主张不予采信。何秀琴称涉案商铺已于之前被苏伟信上锁，但其提交的证据不足以证实其主张，故本院对何秀琴的该主张亦不予采信。《东安灯饰城租赁合同》、《优惠方案保密协议》约定2019年4月1日至2020年3月31日租金为238000元一年，按季度交，每季10日前支付当季租金。何秀琴仅支付2019年4月至同年6月的租金30000元，其后再未支付,依据上述约定，何秀琴已构成违约，应承担相应的付款责任和违约责任，苏伟信有权要求解除合同、搬离租赁物场所内的货物、物品并要求何秀琴支付2019年5月至实际返还租赁物之日起的租金。鉴于何秀琴于第一次庭审中已表示同意解除涉案合同，故涉案合同已于第一次庭审时即2019年12月30日解除，双方亦于2020年1月3日就涉案商铺搬离交接手续，故本院对苏伟信诉求解除合同且要求何秀琴搬离涉案租赁物内的货物、物品不予支持，对苏伟信诉求何秀琴支付其2019年5月1日至返还之日即2020年1月3日止的租金、占用费及违约金予以支持。关于租金、占用费的数额，依据涉案租赁合同及保密协议的约定，2019年4月1日至2020年1月3日的租金、占用费为180419元（238000元/年÷12个月/年×9个月+238000元/年÷12个月/年÷31天×3天），扣减2019年4月至同年6月期间已支付的30000元，故何秀琴仍应支付苏伟信2019年5月1日至2020年1月3日期间的租金、占用费150419元。关于违约金的计算，何秀琴未按约支付租金，依据涉案租赁合同的约定，苏伟信可自逾期之日起按应缴租金的1%计收违约金，鉴于该约定的计算标准过高，苏伟信自行调整为按月利率2%计算较为合理，本院予以支持。根据租赁合同的约定，何秀琴应于2019年4月10日前支付2019年4月至同年6月的租金，于2019年7月10日前支付同年7月至同年9月的租金，于2019年10月10日前支付同年10月至同年12月的租金，现苏伟信自愿调整为违约金以2019年5月1日至同年11月30日期间的租金128667元的为基数自起诉之日即2019年12月9日起、以2019年12月1日至2019年12月31日期间的租金19833元为基数自2020年1月1日起均计算至清偿之日止于法有据，本院予以支持。关于水电费，苏伟信虽提交2019年6月至同年11月其方缴纳电费的发票，但该电费发票显示电费为整个东安灯饰城的电费，并非何秀琴个人的电费，其提交的水电费通知单为其单方制作，无何秀琴签名确认，其亦未提交依据证实其已将上述水电费通知单发送给何秀琴，何秀琴仅确认2019年6月的水电费数额，对其余不确认，故本院对苏伟信主张的2019年6月水电费数额予以采信，对其他水电费数额不予采信。租赁合同约定，电费每月交付一期，若何秀琴逾期缴纳电费或交费不足额的，按逾期交租的约定即逾期一天按应交数额的1%计算逾期付款违约金，鉴于该约定的计算标准过高，苏伟信自行调整为按月利率2%计算较为合理，本院予以支持。故本院对苏伟信诉求何秀琴支付其2019年6月的水电费975元及违约金（以975元为基数，自2019年12月9日计至实际清偿之日止按月利率2%计算）予以支持，超出部分不予支持。关于租赁税，涉案租赁合同虽然约定租赁税费由何秀琴承担，但苏伟信未提供证据证明其主张的租赁税的计算方式，也未提供证据证明其已垫付了相关的租赁税，故对其要求何秀琴支付租赁税及利息的诉讼请求，本院不予支持。苏伟信为追讨涉案债务，委托律师向本院提起诉讼，并为此支付律师费2000元，依据涉案租赁合同约定，何秀琴应承担该费用，故本院对苏伟信诉求何秀琴支付其律师费2000元予以支持。何秀琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对苏伟信的诉讼请求和事实理由抗辩的权利，不影响本院对本案的依法审理，本院依法作缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、何秀琴于本判决生效之日起五日内向苏伟信支付2019年5月1日至2020月1月3日期间的租金、占用费150419元及违约金（以128667元为基数自2019年12月9日起、以19833元为基数自2020年1月1日起，均按月利率2%计算至实际清偿之日止）；二、何秀琴于本判决生效之日起五日内向苏伟信支付2019年6月的水电费975元及违约金（以975元为基数，自2019年12月9日起至实际清偿之日止按月利率2%计算）；三、何秀琴于本判决生效之日起五日内向苏伟信支付律师费2000元；四、驳回苏伟信的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3094元，减半收取计1547元，由苏伟信负担155元，何秀琴负担1392元（该款苏伟信已预交，其同意由何秀琴直接向其支付，何秀琴于支付上述款项时迳付苏伟信，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年七月八日书记员  钟厚仁书记员  石光灵