广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4256号上诉人(原审原告、反诉被告)：罗早生，男，汉族，1967年11月6日出生，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：杨浩辉，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎佩，广东熊何律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：郑某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张慧敏，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：关毅华，男，汉族，1984年2月14日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张慧敏，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。上诉人罗早生因与被上诉人关毅华、佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司（以下简称合晟创晖公司）租赁合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗早生上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判合晟创晖公司向罗早生支付装修补偿款36153元，酌定停业损失20000元；3、改判驳回合晟创晖公司、关毅华全部诉讼请求；4、改判关毅华承担连带责任；5、一、二审诉讼费用由合晟创晖公司、关毅华共同负担。事实和理由：2019年6月30日，关毅华、合晟创晖公司通过财务(郑某)微信告知罗早生租赁物即将被拆迁，催促罗早生尽快搬离。罗早生此后了解得知关毅华、合晟创晖公司并非租赁物实际所有人，关毅华、合晟创晖公司向佛山市南海区桂城街某经济联合社（以下简称某联合社）承租后再转租给罗早生。关毅华、合晟创晖公司与某联合社之间的租赁合同已到期，并无法续约，导致罗早生被迫搬迁。本案在合同无效的情况下，应当按照涉案租赁场地的装修现值确认其价值，现值是指附合装饰装修物的现存价值，需要结合物品的成新率予以确定，一般通过鉴定确认。鉴于涉案租赁场地由合晟创晖公司、关毅强一审时强拆导致无法鉴定确认装修现值，但仍可依据有关鉴定规则大致认定。依据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准(2013)年》中规定：“宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修使用年限为5年”,本案也可大致推算成新率从2017年9月计算到2019年6月：(5年-1.75年)÷5×100%=65%，即成新率为65%。按照重置价格55620元×成新率65%=36153元，即装修现值为36153元。关毅华、合晟创晖公司对合同无效、无法鉴定存在全部过错。关毅华、合晟创晖公司与某联合社的租赁期间远短于与罗早生的租赁期间，导致拆迁无法产生任何补偿，被迫接受拆迁事实。罗早生在遭受欺瞒的情况下，投入本案装修费用，本以为投入的装修费用能够长期使用，若罗早生知道此种情况是不可能与关毅华、合晟创晖公司建立租赁关系的。关毅华、合晟创晖公司在涉案租赁场地涉诉的情况下，将其强行拆除，导致无法鉴定装修残余价值，无法衡量罗早生的损失。2019年6月，关毅华、合晟创晖公司通知罗早生，涉案租赁场地因拆迁，导致无法继续出租，要求罗早生在7月31日前搬离(实际在7月31日前搬离)。这一个月时间，实际是关毅华、合晟创晖公司给予罗早生的搬迁期，罗早生对涉案租赁场地并未实际进行任何经营使用，把能够搬走、拆除的东西搬离，并未恶意占用，不应当计算任何占用费。涉案租赁场地是待拆迁场地，在罗早生归还后便会进行拆迁，不会产生任何其他租赁收益，未给任何人造成任何损失。罗早生每月水电支出平均为200余元，关毅华、合晟创晖公司并未举证产生任何水电支出，结合7月实际都在搬迁，并未进行任何经营使用，一审法院酌定一个月水电费用为800多元，有失偏颇。且罗早生实际占有的是某联合社的场地，未给关毅华、合晟创晖公司造成任何损失，即使产生占用费、水电费也不应向关毅华、合晟创晖公司支付。关毅华、合晟创晖公司对于合同无效存有主要过错，其导致罗早生停产停业，于2019年5、6月开始无法经营约4个月，造成巨大经济损失，关毅华、合晟创晖公司理应参考罗早生的营业损失(4万元)、租金损失(约1.1万元)，酌定赔偿罗早生停产停业损失。关毅华、合晟创晖公司辩称,合晟创晖公司与罗早生签订租赁合同，在合同履行过程中，均由合晟创晖公司与罗早生对接，租金由合晟创晖公司收取，关毅华是代表合晟创晖公司履行职务行为，关毅华无需承担责任。罗早生未能提供充分证据证明其装修支出，罗早生应该提供支付凭证。罗早生清晰知道涉案场地由南海区人民政府主导进行三旧改造，拆迁主体是当地行政机关及村委会，罗早生没有证据证明是合晟创晖公司拆除了租赁物，故不能鉴定的责任不应由合晟创晖公司承担。罗早生没有证据否定一审法院酌定的赔偿金额，亦无证据证明其停业损失，合晟创晖公司需向某联合社交付租金及水电费，一审判决罗早生支付租金及水电费正确。罗早生向一审法院起诉请求判令：1.确认场地租赁合同无效；2.合晟创晖公司、关毅华返还罗早生合同保证金11000元；3.合晟创晖公司、关毅华赔偿罗早生场地装修费55620元；4.合晟创晖公司、关毅华赔偿罗早生因搬迁导致无法正常经营的租金损失11000元；5.合晟创晖公司、关毅华赔偿罗早生因搬迁导致无法正常经营的营业损失40000元；6.合晟创晖公司、关毅华承担本案的全部诉讼费用。合晟创晖公司向一审法院反诉请求判令：1.罗早生立即搬迁腾空租赁场地；2.罗早生立即向合晟创晖公司、关毅华支付拖欠的2019年7月至2019年9月的租金共16500元，并自2019年10月起继续按照《场地租赁合同》约定的租金标准计付至搬迁腾空租赁场地之日止(详见附表：租金、水电费明细)；3.罗早生立即向合晟创晖公司支付2019年6月1日至2019年11月12日拖欠的水电费1187.48元，并按照《场地租赁合同》约定的水电费标准支付自2019年11月13日至搬迁腾空租赁场地之日止的水电费；4.罗早生承担反诉的诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年8月23日，关毅华(出租方、甲方)与罗早生(承租方、乙方)签订《场地租赁合同》(以下简称涉讼合同)，约定甲方将位于佛山市南海区(以下简称涉讼租赁物)出租予乙方，出租场地面积约140平方米；租赁期限为2017年9月10日起至2020年9月9日止；该场地用于汽车修理、维护和美容；租金单价为5500元/月，在租赁期内，场地租金在上一年租金的基础上每年递增10%，若按时于每月10日前按约定方式准时交租，则场地租金在上一年的基础上每年递增5%；乙方缴纳两个月的租金11000元给甲方作合同保证金；水电费按实际发生数量按月收取，收取标准为电费1.4元/度，水费3.36元/吨；租金、水电费每月10日前一次性付清给甲方，如逾期，每延期一日，按拖欠总额的千分之三交纳滞纳金，但逾期不得超过30天，否则甲方有权终止合同，收回场地使用权，保证金不予退还给乙方；合同期限届满后，合同自行终止，甲方收回使用场地，在结清乙方应付款项后，乙方所交的保证金余额不计息退还乙方，乙方在使用场地内所有建筑物、装修、固定材料、增加的水电设施等归甲方所有；因租赁场地的所在地政府(包括佛山市、南海区、桂城街道等各级政府)征收拆迁，合同需要提前终止时，本合同自动失效并解除，乙方在收到通知后30天内无条件撤离租赁场所，并将租赁物完好交给甲方，甲方已收取的保证金按对应剩余月份折算金额后不计息退还乙方，其他不作任何补偿和赔偿；等等。同日，经手人郑某出具收据，确认收到罗早生合同保证金11000元。罗早生提交郑某出具予罗早生的缴款通知单，其上载明2019年4至6月的租金标准为5775元，4月电费268.8元、水费26.9元，5月电费210元，水费10元、6月电费365.4元，水费20.2元。上述2019年4至6月的费用，罗早生均微信转账支付予郑某。2019年6月30日，郑某通过微信联系罗早生：“罗生，我们块地准备要拆了，你要尽快找地方搬走了”；罗早生：“我的都还没到期，搬哪去”；郑某：“没办法，政府征地，我们也控制不了，也去争取过了，某村委说这块地都移交给桂城街道了，通知我们让你们尽快搬离，否则他们拆起来，你们都没时间搬了”。2019年7月10日，郑某微信联系罗早生：“罗生，我地度就来拆了，你找好位置就尽快搬走了，否则造成的损失，我们概不负责”。2019年8月2日，郑某微信联系罗早生：“罗生，你铺头搬完未村通知话停水电了喔”；罗早生：“还有一点点，明天不下雨就可以搬完了”。合晟创晖公司于2019年7月1日曾向罗早生发出搬迁通知，要求罗早生于2019年7月31日前搬离，逾期不搬迁视为放弃物品的所有权，由合晟创晖公司、关毅华自行处置。诉讼中，合晟创晖公司、关毅华述称涉讼租赁物的框架为合晟创晖公司、关毅华所建，由罗早生进行装修；涉讼租赁物未办理规划报建手续；涉讼租赁物已纳入三旧改造拆迁范围。罗早生述称承租后对涉讼租赁物进行了简易装修，装修项目为对墙体刷油漆、用木板建了分层隔成两层、重新铺设水电、平整地面和墙体、加建铁楼梯；罗早生已于2019年7月31日搬离涉讼租赁物，搬离时没有加锁只是关了门，涉讼租赁物内已没有罗早生物品。罗早生、关毅华和合晟创晖公司均确认罗早生已支付至2019年6月的使用费。另查明，合晟创晖公司成立于2017年8月22日，法定代表人为郑某，股东为郑某、温焕芬和关毅华。一审法院认为，关于涉讼合同的合同主体。罗早生主张涉讼合同相对方为罗早生和合晟创晖公司、关毅华，合晟创晖公司、关毅华主张涉讼合同为罗早生和合晟创晖公司，关毅华系作为合晟创晖公司的股东签订涉讼合同，属于职务行为。经审查，罗早生交纳保证金的收据开具主体及使用费收取主体均为合晟创晖公司的法定代表人郑某，罗早生就租赁物搬迁事宜沟通的对象亦为郑某，结合涉讼合同签订时间和合晟创晖公司成立日期相近，关毅华称代表合晟创晖公司签订涉讼合同也符合经济交易惯例，合晟创晖公司对此亦予以确认，一审法院认定涉讼合同形成的租赁关系相对方为罗早生和合晟创晖公司，相应权利义务亦应由罗早生和合晟创晖公司享有和承担。《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为租赁合同纠纷，罗早生和合晟创晖公司均未能提供涉讼租赁物的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，合晟创晖公司也自认涉讼租赁物未办理规划报建，就租赁涉讼租赁物订立的涉讼合同依法无效。无效合同自始没有法律约束力，罗早生主张确认涉讼合同无效，一审法院予以支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。罗早生已交纳合同保证金11000元，合晟创晖公司应退还予罗早生，对罗早生该项诉请，一审法院予以照准。合晟创晖公司主张罗早生返还涉讼租赁物，但双方均确认涉讼租赁物已于2019年11月拆除，返还租赁物已无履行可能性，对合晟创晖公司、关毅华该项反诉请求不再处理。涉讼合同虽为无效合同，但双方仍应对合同进行清理结算。合晟创晖公司作为出租方负有提供符合条件租赁物的义务；而罗早生作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解涉讼租赁物情况，故双方对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。一审法院结合双方过错和合同履行情况对涉讼合同结算如下：1.关于占有使用费。根据罗早生与合晟创晖公司的法定代表人郑某的微信聊天可反映合晟创晖公司限期罗早生于2019年7月31日前搬离，罗早生也于2019年8月2日告知合晟创晖公司已基本搬离，合晟创晖公司理应在合理期限内查看涉讼租赁物并及时收回租赁物，减少损失的扩大，否则合晟创晖公司对扩大的损失应自行承担责任。综合罗早生、关毅华和合晟创晖公司的陈述及举证，一审法院酌定罗早生应按每月5775元支付2019年7月1日至2019年8月10日的标准占有使用费予合晟创晖公司，经核算为7638元(5775元+5775元÷31天×10天)，合晟创晖公司、关毅华主张超出部分，一审法院不予支持。2.关于水电费。郑某曾于2019年8月2日通知罗早生业主准备停水停电，庭审中合晟创晖公司未提交充分有效证据反映罗早生至一审法院酌定使用费计付截止日期的水电费使用情况，也未提交相关付款凭据，但鉴于水电费为罗早生实际使用涉讼租赁物期间必然产生的费用，故一审法院结合罗早生之前水电费使用情况及日常水电消费规律，一审法院酌定罗早生应支付2019年6月1日至2019年8月10日的水电费800元予合晟创晖公司，合晟创晖公司、关毅华主张超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。3.关于罗早生的租金损失和营业损失。鉴于涉讼合同无效，涉讼租赁物并不适租，罗早生对涉讼合同无效也存在过错，罗早生主张该些损失由合晟创晖公司承担，理据不足，一审法院不予支持。4.关于装修费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”罗早生按照合同约定用途对涉讼租赁物进行装修，合晟创晖公司、关毅华庭审中亦对罗早生该装修事实予以确认，合晟创晖公司、关毅华未举证曾就此在罗早生承租期间提出过异议，可推定罗早生装修经合晟创晖公司、关毅华同意。现合同无效，双方应对罗早生装修部分的损失按照过错共同承担责任。罗早生举证证明装修花费55620元，该费用与罗早生主张的装修项目所需装修费用基本相当。但罗早生主张的装修费用并不等同于现值，经过一定的时间及使用后价值存在贬损；且合同约定租赁期从2017年9月10日起至2020年9月9日止，合同终止时建筑物及附属设施无偿归合晟创晖公司所有，预期投入在约定期限内摊销完毕。罗早生自2017年9月10日起使用涉讼租赁物，至2019年8月10日搬离，一审法院结合剩余期限及约定期限比例、罗早生装修投入折算添附部分现值为18500元。如前所述，致合同无效双方均存在过错，一审法院酌定双方应按各50%比例分担装修附合物损失，故合晟创晖公司应补偿9250元(18500元×50%)予罗早生，罗早生请求超出部分，一审法院不予支持。如前所述，涉讼合同形成的租赁关系相对方为罗早生和合晟创晖公司，对罗早生向关毅华提出的诉请及关毅华对罗早生提起的反诉请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认罗早生与关毅华于2017年8月23日签订的《场地租赁合同》无效；二、合晟创晖公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金11000元予罗早生；三、合晟创晖公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款9250元予罗早生；四、罗早生应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费7638元予合晟创晖公司；五、罗早生应于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费合计800元予合晟创晖公司；六、驳回罗早生的其他诉讼请求；七、驳回合晟创晖公司的其他反诉请求；八、驳回关毅华的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1326.2元(罗早生已预交)，由罗早生负担1173.07元，由合晟创晖公司负担153.13元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。罗早生多预交的案件受理费153.13元，在判决发生法律效力后，经罗早生书面申请予以退还。反诉受理费减半收取121.09元(合晟创晖公司、关毅华已预交)，由合晟创晖公司、关毅华负担96.09元，由罗早生负担25元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予合晟创晖公司，一审法院不另收退。二审期间，罗早生围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对罗早生提交的证据经审查认定：罗早生提交的证据与待证事实没有关联性，不应作为本案的定案依据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。另查明，关毅华与某联合社签订的涉案土地的租赁合同约定的租赁期限于2019年5月7日届满。本院认为，本案为租赁合同纠纷，当事人在二审争议的焦点为：一、一审法院酌定合晟创晖公司向罗早生赔偿的装修补偿款数额是否正确；二、合晟创晖公司是否应当赔偿罗早生停业损失；三、罗早生是否应当向合晟创晖公司支付占用费及水电费；四、关毅华是否应对合晟创晖公司的债务承担连带责任。一、一审法院酌定合晟创晖公司向罗早生赔偿的装修补偿款数额是否正确在本案中，关毅华与罗早生签订的租赁合同约定租赁期满后，建筑物及附属设施归关毅华，故罗早生在经营中必然充分考虑租赁期内的投入产出的关系，一审法院认定罗早生投入的装修成本预期在租赁期内应摊销完毕，并据此认定罗早生搬离时的装修物的残值为18500元并无不当。本案建筑物未取得建设工程规划许可证，罗早生对此亦未尽注意义务，一审法院认定双方应按各50%比例分担装修附合物损失亦无不当，关毅华与罗早生签订的租赁合同约定的租赁期限虽然长于合晟创晖公司取得案涉土地的租赁期限，但该事实不影响对于合晟创晖应承担的赔偿责任比例的划分，故本院对一审法院判令的装修补偿数额予以维持。二、合晟创晖公司是否应当赔偿罗早生停业损失鉴于本案租赁物并不适租，罗早生应当知道将影响其正常经营，其对因自己过错造成的损失应自行承担，且罗早生在本案没有充分证据证明其损失数额，故其由合晟创晖公司赔偿停业损失的理由不成立，一审法院不予支持正确，本院予以维持。三、罗早生是否应当向合晟创晖公司支付占用费及水电费案涉建筑物由合晟创晖公司的股东建造，由合晟创晖公司交付给罗早生使用，故罗早生在使用期间应当参照合同约定的租金标准向合晟创晖公司支付占有使用费。罗早生认为其不应支付占有使用费的理由不成立，本院不予采纳。在罗早生使用案涉物业期间，亦必然使用水电，故一审法院结合罗早生之前水电费使用情况及日常水电消费规律，酌定罗早生支付2019年6月1日至2019年8月10日的水电费800元予合晟创晖公司亦无明显不当，本院对此予以维持。四、关毅华是否应对合晟创晖公司的债务承担连带责任关毅华虽然以个人名义与罗早生签订租赁合同，但关毅华为合晟创晖公司的股东，且罗早生在合同签订后，向合晟创晖公司的法定代表人交付保证金及合同约定的租金，此后亦由合晟创晖公司的法定代表人与罗早生处理搬迁问题，罗早生对此没有提出异议，据此可以证明罗早生知道关毅华代表合晟创晖公司与其签订租赁合同，故一审法院为此认定关毅华签订涉讼合同属于职务行为，相应权利义务亦应由罗早生和合晟创晖公司享有和承担正确。故罗早生认为应由关毅华对合晟创晖公司的债务承担连带责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，罗早生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1183.53元，由罗早生负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年八月五日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪