河北省沧州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀09民申96号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：庞静，女，1986年8月28日出生，汉族，住沧州市新华区。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王海滨，男，1980年2月6日出生，汉族，住沧州市新华区。 二再审申请人委托诉讼代理人:毛迎东,河北铭鉴(盐山）律师事务所律师。 二再审申请人委托诉讼代理人:赵建东，河北铭鉴(盐山）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘文雅，女，1985年6月28日出生，汉族，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人:王荣涛，河北子帅律师事务所律师。 再审申请人王海滨、庞静因与被申请人刘文雅房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）冀09民终6387号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 再审申请人王海滨、庞静申请再审称，本案系房屋买卖合同纠纷，根据申请人与被申请人提交的证据以及二审中查明的 —2— 事实已经足以表明欲与被申请人签订房屋买卖合同的主体为申请人庞静，本案申请人王海滨对该行为始终没有追认，本案所涉房屋为申请人王海滨婚前购买，所有权证也登记为申请人王海滨个人所有，申请人庞静作为其配偶对该房屋并不享有所有权，因此其处分行为属于无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第51条之规定无权处分的人处分他人之财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效，本案中申请人庞静与被申请人刘文雅仅仅通过微信聊天对涉案房屋的买卖进行了商议，整个过程并没有申请人王海滨的参与，且整个过程申请人王海滨也没有对庞静的行为进行追认，且刘文雅与庞静的聊天记录显示刘文雅对该房屋的权属情况是知情的，并不符合善意第三人的条件，因此庞静与刘文雅之间就房屋买卖所进行的所有行为是无效的。二审法院在仅有被申请人提供的部分聊天记录没有其他任何证据的情况下认定征得王海滨同意，缺乏事实和法律依据。被申请人刘文雅居住期间申请人并没有提出异议是因为该房屋处于对外租赁期间，被申请人赶走原承租人后搬入，王海滨对此并不知情。没有证据证明申请人王海滨存在指示交付的行为，被申请人主张申请人是因为房价上涨，巨大利益诱惑才否认房屋买卖与事实不符，房屋是2009年从开发商处485200元购买的，而且贷款300000元，此房为新婚用房，新房装修加家具、家电总计又花费30万，在不计算升值的情形下，到2015年申请人在这个房屋上总的花费80多万，加上银行贷款，远超过被申请人所说的60万，申请人不可能以这么低廉的价格，赔钱将房子转让给被申请人，这完全不符合常理。显然被申请人的主张与事实不符。 —3— 事实是申请人的妻子庞静与被申请人就房屋价格一直未能达成一致。庞静将房屋相关票据交付被申请人的行为，一方面未征得申请人同意，申请人不知情；另一方面，这样只能证明庞静个人确实想促成房屋交易，但因价格问题未能达成一致，直到2015年6月29日，被申请人刘文雅发邮件给庞静，要签署协议，但被拒绝。也证实了双方就房屋买卖事宜始终未能达成一致意见，因此双方的房屋买卖始终未成立。综上所述，二审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，申请人请求依法撤销沧州市中级人民法院（2018）冀09民终6387号民事判决，依法改判。 被申请人刘文雅提交意见称，一、从房屋买卖合同的洽谈，被申请人向再审申请人陆续支付购房款以及再审申请人将购房合同、购房发票、电卡、燃气卡交付交被申请人，特别是2015年6月16日再审申请人将房屋交付被申请人入住这一系列行为，均确认被申请人与王海滨、庞静之间的房屋买卖合同成立并生效，买方为被申请人，卖方为二再审申请人。被申请人与再审申请人庞静是同学关系，双方及另外几个同学走的很近，经常在一起玩。2015年4月初，被申请人去庞静家串门，无意中说出想买一套二手房的意向，庞静当即表示，他们家有一套房正准备卖掉，这样，双方就涉案房屋的买卖达成初步意向，从后续的一系列交付房款、交房、缴纳维修基金等行为证实王海滨对庞静的卖房行为是明知的，也是其夫妻双方协商一致的结果。2015年4月12日至2015年6月8日，在敲定房款及储藏间价款64万元的前提下，被申请人陆续向二再审申请人支付房款36.8万元，余款双方同意待房屋过户到被申请人名下 —4— 后，用房屋抵押贷款支付；该36.8万元中的11.8万元按照二再审申请人的指令打入王海滨账户。2015年6月初，王海滨、庞静在与涉案房屋的原承租人解除租赁合同，并将涉案房屋的购房合同、购房发票、房屋钥匙、出入小区的门禁扣、电卡、燃气卡等交付被申请人，2015年6月16日，将涉案房屋交付被申请人入住。以上事实充分证明双方就涉案房屋买卖合同己经达成一致意见，并就付款方式、交付、办证、抵押贷款交纳剩余房款等都作了协商约定，将涉案房屋出卖给被申请人是再审申请人夫妇二人合意的结果。故本案所涉房屋买卖合同成立并生效，卖方为再审申请人夫妻二人。退一步说，即使按再审申请人庞静、王海滨主张的庞静出售房屋的行为未经王海滨的同意，被申请人有充足理由相信庞静是有代理权的，该代理行为有效。理由1、基于二再审申请人是夫妻关系，被申请人与庞静的聊天记录记载跟卖房有关的事情庞静都是征得王海滨同意后，再跟被申请人确定合同内容。2、被申请人按庞静的要求给王海滨直接打款118000元，王海滨欣然接受，并认可这是房款的一部分。同时直接打款给庞静25万元。3、被申请人在2015年6月16日搬入到涉案房屋之前，该房屋由二再审申请人对外出租，是二再审申请人对原承租人讲因该房卖出而与其解除租赁合同。4、被申请人自2015年4月至2015年6月8日，向二再审申请人陆续支付部分房款，双方商定剩余房款待下来房证办理过户按揭贷款后付清，2015年6月16日，被申请人搬入该房居住，至起诉时己近三年时间。在被申请人起诉要求二再审申请人办理过户之前，王海滨从未向被申请人提出过庞静卖房其不知情也不追认的情况。5、2016年10月，涉案 —5— 房屋需要缴纳维修基金，是二再审申请人通知的被申请人，被申请人才交纳的维修基金。6、在被申请人提起诉讼前，被申请人多次与二再审申请人联系过户事宜，庞静从未否认王海滨不同意她出售涉案房屋的问题，只是说“不是的，我就是催他催得紧。他没主见。”该案正式立案前，运河法院曾进行庭前调解，调解人员给双方调解时，王海滨、庞静向调解人员的调解意见是“房子就是不卖了，我把钱退给她，多赔一点。”（见一审法院卷021页）7、被申请人购买涉案房屋善意且无过失，对庞静出售王海滨婚前购买的房屋进行出售，也尽到了应有的谨慎义务。没有王海滨的同意，王海滨不会收被申请人的房款；没有王海滨的同意，其购房合同、发票、房屋钥匙、出入小区的门禁扣、电卡、燃气卡不会交到被申请人手中，没有王海滨的同意，被申请人不能在此房屋居住至今达四年之久，没有王海滨的同意，他不会通知被申请人去缴纳房屋维修基金，同时被申请人与二再审申请人确定的房价款数额60万元，符合涉案房屋当时的市场价。以上事实证明，客观上被申请人作为善意第三人有相信庞静作为家庭成员有出售涉案房屋代理权的事实；在主观上被申请人是善意无过失的。二、本案所涉房屋买卖合同已实际履行，被申请人按照约定向二再审申请人支付了前期的房款，二申请人也按照约定向被申请人交付了房屋、房屋买卖合同、购房发票、电卡、燃气卡等相关凭证，被申请人自2015年6月16日就在申请人交付房屋后入住涉案房屋。三、被申请人有权要求二再审申请人继续履行合同即办理产权过户记手续。根据双方合同约定，剩余房款被申请人是在房产证下来后，通过抵押房屋按揭贷款的方式支付给二再审申请 —6— 人，但二人违反合同约定，将产权证直接落在王海滨名下后，拒不不配合被申请人办理过户手续，被申请人不能通过房贷方式支付剩余房款，故被申请人有权要求其继续履行合同办理产权过户手续。四、庞静、王海滨主张的“将涉案房屋借给被申请人使用，双方不是房屋买卖合同关系”的陈述不是事实，该主张没有任何证据支持，也不符合交易习惯。二再审申请人进行虚假陈述的目的就是因涉案房屋在2017年初房屋价格大幅上涨后的毁约行为。综上所述，再审申请人王海滨、庞静的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。 本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第九条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案中，首先，从合同订立过程，庞静与刘文雅系同学关系，双方虽然未签订书面房屋买卖合同，但根据刘文雅与庞静微信往来记录，能够确定买卖合同双方当事人、标的、价款、履行方式等合同内容。其次，从合同履行情况，买卖双方已经实际履行合同。刘文雅一方于2015年4月12日至6月26日通过银行转账方式向庞静一方支付368000元，其中2015年6月8日刘文雅一方将118000元打入王海滨银行账户，王海滨予以接收。庞静将涉案房屋的商品房买卖合同、购房发票、房屋钥匙、出入小区的门禁扣、电卡、燃气卡等交付刘文雅。再次，刘文雅已经合法占有涉案房屋。2015年6月份，庞静、王海滨与原承租人解除租赁合同，刘文雅入住涉案房屋，2015年10月21日，刘文雅缴纳涉案房屋专项维修基金9704元。最后，本院复查期间组织听证，庞静认可在和刘文雅卖房的过程中和王海滨说过，在第二次打款的时候因为经商需要资金周转，和王海滨说过将 —7— 房卖给刘文雅的事情。王海滨认可知道庞静和刘文雅之间卖房的事情，亦认可收到2015年6月8日刘文雅一方打入其账户的118000元。王海滨、庞静在听证时的陈述表明庞静出卖涉案房屋，王海滨是知情且认可的。庞静、王海滨申请再审关于涉案房屋是王海滨婚前个人财产，庞静无权处分，王海滨对庞静处分行为没有进行追认的主张，缺乏事实与法律依据。二审认定双方之间的房屋买卖合同成立并生效，并无不当。二审认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人王海滨、庞静的申请再审理由不成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回王海滨、庞静的再审申请。 审判长  朱婧红 审判员  石春玲 审判员  张 珍 二〇二〇年八月三十一日 书记员  王 旭