江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初4670号原告（反诉被告）：潘志梅，女，1973年2月1日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市湖北路体育馆行政中心**。法定代表人：王业林，该公司经理。委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。原告（反诉被告）潘志梅与被告（反诉原告）徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称“国恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因案情需要，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘志梅的委托诉讼代理人张娜，被告（反诉原告）国恒公司的委托诉讼代理人叶文娟、赵丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘志梅与向本院提出本诉请求：1、被告向原告支付逾期上房违约金36070.37元(计算至2016年11月8日)；2、被告国恒公司按原告已付购房款的日万分之一违约标准支付违约金至被告符合合同约定的上房条件止；3、被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于徐州市老教育学院地块的商品房，合同约定付款方式为一次性付款，出卖人应当于2015年12月31日前将取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用，出卖人逾期交房将承担已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清全部购房款1152408元，但被告未能按照合同约定时间向原告交付符合商品房住宅交付使用批准文件的房屋。现涉案房屋小区的东门主干道至今未开通，被告交付的房屋明显与合同约定的上房条件不符，系违约行为，应当向原告承担违约责任。经多次与被告协商未果，原告遂诉至法院。审理中，原告撤回了第2项诉讼请求。被告国恒公司辩称，1、由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》被废止后，即2015年11月1日以后，徐州市房管局印制的《商品房买卖合同》已删除“住房交付批准文件”，仅规定验收竣工备案为交付房屋的合法条件，2015年12月21日被告承建的涉案房屋分别符合规划、排水、小区道路、绿化、燃气、物业管理、电力供应、社区用房、小区安全等规定，经验收合格并进行了竣工验收备案，符合商品房交付条件。2015年12月25日被告向建设局申请办理住房交付使用通知书，由于政策法规及行政命令改变，已不需要办理住房交付批准文件。根据《房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条及第四十九条规定，被告涉案商品房经验收合格并进行竣工验收备案，符合商品房交付条件。2、2015年12月29日，被告按照商品房买卖合同附件四第十二条规定，以公告形式通知金域华庭业主集中办理上房手续，并于2015年12月28日以挂号信方式向原告邮寄了上房通知书，被告已履行通知义务，基于以上事实，被告不存在违约行为，原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。反诉原告国恒公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付违约金8490元；2、案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：2012年10月29日，反诉原告与反诉被告签订了商品房买卖合同，约定反诉被告所欠的购房余款在2012年11月22日前付清，逾期反诉被告按日向反诉原告支付逾期应付款万分之一的违约金。但反诉被告违约，未按合同约定日期支付所欠购房款，故提起反诉。反诉被告潘志梅辩称，其在缴纳最后一笔房款至今的期间，反诉原告均未向其主张过逾期违约金，其主张已超诉讼时效，应依法驳回反诉原告的诉请。对逾期支付违约金的计算时间及数额均无异议。本院经审理认定事实如下：被告国恒公司系涉案的金域华庭小区的开发企业。2012年10月29日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于徐州市，建筑面积共98.03平方米，总价为1156656元。付款方式：买受人于2012年10月28日付首付款人民币356656元整，余款800000元整，买受人办理银行桉揭于2012年11月22日前付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后根据涉案商品房实际建筑面积97.67平方米，双方将房屋总价调整为1152408元。原告在购买涉案商品房时，被告通过规划设计图和销售沙盘均显示该小区的东侧入口为主入口，但该入口并未开通。2015年12月29日，被告在报纸上刊登上房公告，告知已购买金域华庭商品房的业主于2015年12月30日至31日集中办理上房手续，2015年12月28日以挂号信的方式向原告邮寄了上房通知书。2016年10月26日，本院就王飞诉国恒公司商品房销售合同纠纷一案作出（2016）苏0311民初589号民事判决书。该案在审理过程中，金域华庭小区业主向徐州市城乡建设局提出了“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的问题”。经该局调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了1#-7#号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《商品房建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。对该案本院认为，双方在《商品房买卖合同》第八条约定“将取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用”，该约定明确了交付标准，虽然114号令已经废止，但根据作为办理交付使用批准文件主管行政机构的徐州市城乡建设局已经对金域华庭业主反映问题的答复意见中明确，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下可为其办理住宅项目交付使用手续，故国恒公司未按合同约定履行商品房交付义务应属违约，其关于政策性变化属于不可抗力因而应免除其责任的抗辩意见也缺乏事实和法律依据。根据双方合同第九条约定，自2016年1月1日至2016年1月20日，以已付房款1742230元按日万分之一计算20日，计款3484.46元，遂判决国恒公司向王飞支付逾期上房违约金3484.46元。该案一审判决后，国恒公司不服向徐州市中级人民法院提起上诉，二审在审理过程中查明，2015年12月17日徐州市规划局向国恒公司颁发编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》。该证明认定涉案小区金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求。2016年5月19日，徐州市规划局向国恒公司颁发编号为建字第320300201601110号的建设工程规划许可证，认定涉案小区金域华庭A1-A8住宅楼、商业楼、配电室、地下车库符合规划要求。二审认为，2015年11月28日国恒公司通知王飞上房时，涉案小区金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库虽然获得了《建设工程竣工规划核实证明》并通过了各项分项验收，但该核实证明并不具有双方合同约定的商品房住宅交付使用批准文件的效力，故一审认定涉案商品房不具备上房条件并无不当，遂于2018年10月23日作出（2016）苏03民终6628号终审判决，驳回上诉，维持原判。2016年6月22日，王飞以徐州市规划局为国恒公司出具建设工程竣工规划核实合格证并为国恒公司换发了建设工程规划许可证（正本）行为违法为由，诉至徐州市铁路运输法院，请求撤销徐州市规划局于2016年5月19日颁发给国恒公司的建字第320300201601110号《建设工程规划许可证（正本）》，该院于2016年12月30日作出（2016）苏8601行初269号行政判决，驳回王飞的诉讼请求。王飞对上述行政判决不服上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院审理后于2018年12月6日作出（2017）苏03行终108号行政判决，认为根据《中华人民共和国城乡规划法》《江苏省城乡规划条例》《徐州市城乡规划条例》规定，作出建设工程竣工规划核实是被上诉人的法定职责，且建设工程必须经过规划核实方可进行竣工验收。本案中，徐州市规划局于2012年5月3日为国恒公司颁发建设工程规划许可证（副本），注明“建设工程规划许可证副本仅为工程前期工作的证明文件，不得领取商品房产权证。工程竣工经验收合格后，凭此副本换领正本，再凭正本领取商品房产权证”;“本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力”等。通过比对，该许可证副本建设规模记载内容与所附规划定点图载明的内容存在差异，附图中明确标注小区东出口，规划880平方米，有绿化带及临时停车场等。2015年12月17日徐州市规划局的验收工作人员曾因规划条件中东出口条件未完成对该小区作出部分项目核实验收。之后，在小区东出口规划条件仍未完成的情况下，徐州市规划局于2016年5月19日为国恒公司出具徐建规核字（2015）050号建设工程竣工规划核实合格证，同日为国恒公司换发了建设工程规划许可证（正本）。故，徐州市规划局为国恒公司出具建设工程竣工规划核实合格证、换发建设工程规划许可证（正本）的证据不足，采取局部核实方式不当，与上述规定相悖，依法应当予以撤销。但鉴于该小区几百户居民已经上房，部分居民已经办理了商品房权属登记，且目前东出口问题短期内尚不能解决，如果判决撤销，则会引发新的社会矛盾，因此本案采取确认违法不撤销的判决方式。综上，遂判决：撤销徐州铁路运输法院作出的（2016）苏8601行初269号行政判决；确认被上诉人徐州市规划局为国恒公司出具建设工程竣工规划核实合格证并换发建设工程规划许可证（正本）行为违法。另查明，国恒公司在2016年6月20日取得了土地分割转让证，在2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明。原告于2016年2月25日办理上房手续，2016年7月8日办理了案涉房产房屋产权证。再查明，原告向被告支付购房首付款后，于2013年2月2日支付500000元，于2013年2月20日支付房款300000元。本案的争议焦点在于：1、被告就交付涉案商品房是否存在违约行为？应否承担相应的违约责任？2、逾期上房违约金计算的起止时间？3、反诉原告向反诉被告主张逾期付款违约金是否已超过诉讼时效？争议焦点一，被告就交付涉案商品房是否存在违约行为？应否承担相应的违约责任？该争议焦点关键在于涉案商品房交付条件如何确定的问题。根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，被告应当在2015年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告。被告认为，在徐州市人民政府废止了114号令后，即从2015年11月1日之后，不再强制要求开发商必须办理《交付使用通知书》，其以商品房通过竣工验收备案作为交付条件并于2015年12月31日前通知原告上房，不存在逾期上房违约行为。本院认为，被告的该抗辩主张不能成立。理由如下：首先，以通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了商品房交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了购房人的预期利益。114号令第十二条规定，开发商申请《交付使用通知书》应提交：1、市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；2、市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；3、市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；等等，9项证明。住宅项目的功能是满足购房人的生活需要，除了建筑物本身质量符合安全要求外，水、电、绿化、出行等亦为生活之必须。现开发商国恒公司主张以通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了商品房交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了购房人的预期利益。其次，双方当事人约定的商品房交付条件，被告并非客观不具备履行条件。交付符合约定的商品房，为被告的合同义务，被告应当积极全面履行合同义务。114号令虽然被废止，但为了保障合同的履行，对于买卖合同约定以取得商品住宅交付使用批准文件作为交付条件的，已经具备114号令规定的交付使用条件或者取得相应的批准文件、证明的，经开发商自愿申请，市建设行政主管部门亦为开发商办理交付使用手续。即政策虽发生变化，被告在不增加负担的情况下，亦能取得合同约定的商品住宅交付使用批准文件。最后，即便住宅交付使用批准文件，被告客观上已不能取得，交付具备办理交付使用批准文件的商品房应为双方当事人合同约定的应有之义。根据双方当事人的约定，商品房交付条件为取得商品住宅交付使用批准文件，在该批准文件客观不能取得的情况下，将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，并不违反当事人的真实意思表示，既不加重被告的合同义务，也满足当事人的预期利益。据此，被告未以约定交付条件在约定时限内向原告交付涉案商品房，存在逾期交付商品房的违约行为，应承担相应的违约责任。争议焦点二，逾期上房违约金计算的起止时间。涉案商品房逾期上房时间起算时间应自2016年1月1日（商品房买卖合同约定的交房日期之次日），而截止时间应为实际上房的2016年2月25日。理由如下：首先，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第1项第（2）目关于逾期交房违约责任的约定：“逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该约定虽为格式条款，但该条约定的逾期交房违约责任程度与该合同第七条买受人逾期付款违约责任程度相当，且未违反法律的强制性规定，应为合法有效，被告若以上述约定承担相应违约责任，并不产生减轻责任的后果，故逾期上房的起始时间应为约定的交房期限之次日，终止时间应为实际交付之日。其次，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署商品房交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”在交接涉案商品房时，作为买受人有权以无商品房交付使用批准文件为由拒绝受领。如前所述，被告在2015年12月31日前通知原告上房时，涉案商品房并不具备交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律效力，原告彼时予以拒绝，符合法律规定。但2016年2月25日，被告将涉案房屋实际交付给原告时，彼时涉案房屋仍未取得商品房使用批准文件，原告属于明知涉案房屋不具备约定交付条件仍同意接收房屋，遂后又以房屋不具备约定交付条件为由主张实际交房之后的逾期上房违约金，不仅有悖合同约定，而且缺乏法律依据。本案应以实际交付商品房时间作为逾期上房违约金终止时间为宜。据此，本案逾期上房违约金计算的起始时间应为合同约定的交房日期之次日（即2016年1月1日），终止时间应为实际交付商品房时间（即2016年2月25日）。经核算，自2016年1月1日至2016年2月25日为55天，以已付房款1152408元为基数按日万分之一计算，被告应支付给原告逾期上房违约金6338.24元（1152408元×0.0001×55天）。争议焦点三，反诉原告向反诉被告主张逾期付款违约金是否已超过诉讼时效？反诉被告对反诉原告主张逾期付款违约金计算的起止时间及数额无异议，但对反诉原告诉请的诉讼时效提出抗辩，认为其主张已超过诉讼时效。对反诉被告以上抗辩主张，本院认为，双方在《商品房买卖合同》约定，购房余款800000元整，买受人办理银行按揭于2012年11月22日前付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，双方合同如继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。因反诉被告逾期交纳购房余款，反诉原告依据该条约定提起反诉，符合双方合同约定，应依法予以支持。对于反诉被告提出反诉原告诉请已超过诉讼时效，本院认为，双方纠纷始于被告通知交付房屋之时，反诉原告陈述其曾向反诉被告主张逾期付款违约金，反诉被告均以交房条件不具备予以拒绝，反诉原告虽未提交充足证据，但考虑到双方纠纷长期存在，反诉原告的陈述具有一定的合理性，故反诉被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告潘志梅支付逾期上房违约金6338.24元；二、反诉被告潘志梅于本判决生效后十日内向反诉原告徐州国恒房地产开发有限公司支付逾期付款8490元；三、驳回原告潘志梅的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费700元，由被告徐州国恒房地产开发有限公司负担；反诉受理费25元，由原告潘志梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 张 璟人民陪审员 高 明人民陪审员 朱洪华二〇二〇年八月三日法官 助理 朱兴叶书 记 员 杨淑彭