西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0112民初11745号 原告：于海波。 委托诉讼代理人：陈院，陕西众致律师事务所律师。 被告：西安经发物业管理有限责任公司。 委托诉讼代理人：李梦颖。 被告：西安曲江大明宫置业有限公司。 委托诉讼代理人：王挺，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳琳，陕西丰瑞律师事务所律师。 原告于海波诉被告西安曲江大明宫置业有限公司（以下简称西安大明宫置业公司）、西安经发物业管理有限责任公司（以下简称西安经发物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于海波的委托诉讼代理人陈院，被告西安大明宫置业公司的委托诉讼代理人王挺，被告西安经发物业公司的委托诉讼代理人李梦颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告于海波向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告西安大明宫置业公司在三十日内对其所购商铺的屋面防水工程进行返工处理，处理后需满足原告的正常使用要求，逾期修复被告应向其支付修复费用340880.43元；2、判令被告西安大明宫置业公司在三十日内恢复位于二层墙F-G/8处的防火门作为安全疏散通道使用；3、判令被告西安大明宫置业公司及西安经发物业公司共同向其支付截止2020年5月31日前租金损失共计1016182.55元；自2020年6月1日起，按照月租金21018.55元标准计算至涉案房屋屋面工程满足正常使用要求且恢复位于二层墙F-G/8处的防火门作为安全疏散通道使用之日止；4、判令二被告向其支付前期维修费用3800元；5、判令二被告向其支付鉴定费用18万元；6、判令诉讼费由二被告承担。事实及理由：2014年11月13日，其购买了被告西安大明宫置业公司位于西安市未央区XXX层XX号商铺一套。收房时其发现该商铺多处存在质量问题，被告同意进行维修后其办理了房屋交接手续。此后，被告未能彻底解决房屋质量问题，该商铺已然存在渗漏情况，严重影响使用。其多次报修，二被告均不能彻底解决。被告西安大明宫置业公司交付的商铺因不符合消防验收规定，不能通过公安消防部门验收，导致其无法正常经营。综上，故诉至法院请求如前所述。 被告西安大明宫置业公司辩称，第一、XX区X区X号楼已经竣工验收，工程质量合格。鉴定机构并未对漏水的真实原因进行鉴定，通过漏水点位置认定XX小区X号楼X单元XX号商铺防水层存在质量缺陷依据不充分；第二，涉案商铺实际仅二层存在渗漏，根据原告购房面积，二层房顶面积约214平方米，陕西环宇建设工程项目管理有限公司出具的鉴定报告评估维修953.87平方米所需的费用，超出了实际所需维修的工程量，并且，楼上业主装修导致防水层破坏，不应由其维修或承担责任。第三，原告向施工队支付的维修费用应向施工队主张，无权要求其承担；第四，涉案商铺一层目前正在营业，原告无权要求赔偿一二层商铺的租金损失；第五，其对涉案商铺消防通道设置符合法律规定，且相邻商铺已经出售，原告无权要求对封堵消防门的墙体进行拆除。综上，其交付原告的商铺房屋质量合格，符合消防验收规范，原告所述没有事实依据，恳请法院依法裁判。 被告西安经发物业公司辩称，第一，原告起诉时房屋还在保修期内，由出卖人承担维修责任，现在保修期已过；根据西安市住宅专项维修资金管理办法第21条规定，维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备。保修期满后，应用专项维修资金进行维修。根据物业收费管理办法的规定，专项维修资金的费用不得计入物业服务成本，因此原告要求其公司承担维修责任于法无据；第二，其已经充分履行了物业服务合同中的义务。其公司工作人员多次前往8-XXX室帮助业主查看漏水原因，并多次向西安大明宫置业公司反映涉案房屋漏水情况，但一直未收到回复，也未派人维修。其公司已充分履行了物业服务合同的义务，不应承担原告的经济损失，也无义务对房屋进行维修至消防验收合格。其公司与西安大明宫置业公司签订文景小区前期物业服务合同约定，物业公司对小区共有部位、共有设施设备承担维修、养护责任，而业主于海波户内自有产权漏水不属于物业公司责任范围。 经审理查明，2014年11月13日，原告于海波与被告西安大明宫置业公司签订商品房买卖合同约定，原告购买被告西安大明宫置业公司开发的位于西安市XX区西X区第X幢X单元X1层XX号房屋一套，建筑面积428.95平方米；出卖人应在2014年11月30日之前将涉案房屋交付买受人使用；买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担等。签订合同当天，被告西安大明宫置业公司将涉案房屋交付原告使用。2014年11月4日，原告与杨建彬签订文景XX街XX坊接管验收表载明，二层顶上漏水（主楼卫生间）等。原告收房后，发现二楼顶层漏水面积不断扩大，逐渐严重。原告称2015年5、6月份被告西安大明宫置业公司曾进行维修，但维修后仍在漏水，他们也未找到漏水原因，2018年3月，其找人维修了一楼，二楼漏水太严重无法维修，一楼好一点，有些可以出租，目前还在漏水。被告西安大明宫置业公司不予认可，称交房时卫生间确实漏水，是因为上层住户卫生间防水损坏，后来上层住户重新做了防水后就不漏水了，除卫生间外，其他部分不存在漏水，有验收单为证，2018年3月，原告确实维修过，其公司并未给原告维修。被告西安经发物业公司称交房时是大明宫物业公司，其公司接手小区物业时房屋已经交接完毕。 庭审中，原告称房屋存在漏水是因房屋质量造成，被告西安大明宫置业公司不予认可。原告遂申请对涉案房屋质量缺陷进行鉴定，经西安市中级人民法院委托，陕西省建筑工程质量检测中心有限公司出具的司法鉴定书认定，涉案房屋防水工程存在缺陷，不能满足正常使用要求；该房屋内楼梯作为二层的疏散通道使用，不符合原规范及现行规范要求，产生鉴定费8万元。原告还申请对漏水造成的修复费用进行鉴定，经西安市中级人民法院委托，陕西环宇建设工程项目管理有限公司对涉案房屋修复费用评估为340880.43元，其中涉案商铺屋面防水返工处理费用317767.92元，涉案商铺二层顶板裂缝碳纤维布加固处理费23112.51元，产生鉴定费8万元；原告还申请对涉案房屋自2014年11月13日至2019年7月26日期间因房屋质量缺陷给其造成的租金损失进行评估，经西安市中级人民法院委托，陕西新兰特资产评估有限责任公司作出的追溯性资产评估报告评定，涉案商铺2014年12月31日的月租金为27元/平方米，2015年12月31日的月租金为31元/平方米，2016年12月31日的月租金为26元/平方米，2017年12月31日的月租金为26元/平方米，2018年12月31日的月租金为45元/平方米，2019年12月2日的月租金为49元/平方米，产生评估费2万元。原告明确其主张的租金为从2015年1月1日计算至实际修复之日。 再查，原、被告均认可涉案商铺法定保修期最少5年。对于原告诉称涉案商铺二层墙F-G/8处防火门封堵的问题，原告称交房时该防火门已经被西安大明宫置业公司封堵为墙体，要求疏通。被告西安大明宫置业公司不予认可，称不是其公司封堵，竣工时留有防火门，消防验收也是合格的，交房时是谁封堵不清楚，还提供西安市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份予以证明。该消防验收意见书载明，5-11号商住楼消防验收合格。原告并未提供证据证明涉案商铺二层墙F-G/8处防火门为被告西安大明宫置业公司封堵。对于涉案商铺目前的现状，被告西安大明宫置业公司提供照片一份，证明涉案商铺一层6间正常出租，不存在租金损失；原告对照片的真实性、证明目的均不认可，称二层整体闲置，一楼共4间门面房，出租了3间，因漏水给一层造成了影响，所以并未收取租金，承租人仅交纳物业费。对于原告是要求被告返工修复还是要求赔偿，原告当庭明确要求被告赔偿。再有，漏水发生后，原告自行进行维修产生维修费3800元，并提供收据一份，二被告均不予认可。经现场勘查，涉案房屋二楼漏水严重，一楼正常出租，二楼消防门处于东边墙上，已经封闭，墙面东边是另外一家业主。本院依法主持调解，原、被告各持己见，致使调解未果。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、涉案房屋漏水照片、视频、楼梯设置情况、收款收据、房屋租赁合同、司法鉴定意见书等，被告西安大明宫置业公司提交的检测报告、评估报告、竣工验收报告、验收备案书、消防验收意见书等，被告经发物业公司提供的前期物业服务合同、照片等，以及当事人陈述附卷佐证。 本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，被告西安大明宫置业公司出售给原告于海波的房屋，经鉴定涉案房屋防水工程存在缺陷，不能满足正常使用要求，故涉案房屋存在质量问题。原告在保修期内提起诉讼，被告西安大明宫置业公司作为出卖人，应依法承担修复或赔偿责任。原告明确主张修复返工费用，返工费用经鉴定为340880.43元，由被告西安大明宫置业公司赔付原告。对于原告主张的疏通涉案商铺二层墙F-G/8处防火门的问题，原告称该防火门系被告西安大明宫置业公司封堵，原告未提供证据证明。被告西安大明宫置业公司提供的消防验收意见书可证明涉案商铺消防验收合格，故原告无证据证明该防火门系被告西安大明宫置业公司封堵，况且原消防门位置东边为另一家业主，无法疏通，故原告请求疏通证据不足，与事实不符，不予支持。对于原告主张的租金损失一节，被告西安大明宫置业公司出售给原告的房屋漏水严重，原告无法经营使用，给原告造成了损失，被告西安大明宫置业公司应承担相应的赔偿责任。经现场勘查，涉案商铺一楼处于正常出租状态，二楼漏水严重无法使用，故应赔偿二楼的租金费用。经计算，2015年的租金为214.475㎡×31元/月/㎡×12个月，计79784.7元，2016年的租金为214.475㎡×26元/月/㎡×12个月，计66916.2元，2017年的租金为214.475㎡×26元/月/㎡×12个月，计66916.2元，2018年的租金为214.475㎡×45元/月/㎡×12个月，计115816.5元，2019年的租金为214.475㎡×49元/月/㎡×12个月，计126111.3元，以上共计455544.9元。2020年的租金按照每月每平方米49元计算至本判决确定给付之日。原告前期修理产生的3800元亦由被告西安大明宫置业公司平赔付原告。鉴定费18万元由被告西安大明宫置业公司赔付原告。原告要求被告西安经发物业公司承担责任于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告西安曲江大明宫置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告于海波房屋修复返工费用340880.43元，前期维修费用3800元，共计344680.43元。 二、被告西安曲江大明宫置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告于海波2015年至2019年的房屋租金损失计455544.9元，并赔付2020年的房屋租金损失（以二楼面积214.475㎡为基数，按照每月每平方米49元为标准，从2020年1月1日计算至本判决确定给付之日）。 三、被告西安曲江大明宫置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告于海波鉴定费18万元。 四、驳回原告于海波其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费18757元（原告已预交），由被告西安曲江大明宫置业有限公司负担13129元，原告于海波负担5628元，被告西安曲江大明宫置业有限公司负担部分于本判决生效后十日内支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  杨怀周 审 判 员  杨金翠 人民陪审员  满选利 二〇二〇年八月十一日 法官 助理  黄 颖 书 记 员  黄 颖