安徽省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)皖民申3477号 再审申请人(一审被告、二审上诉人):安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道明珠广场**. 法定代表人：张茂卜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏海峰，该公司员工 被申请人（一审原告，二审上诉人）:蔡莉，女，1973年12月27日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被申请人（一审原告，二审上诉人）:洪久安，男，1968年6月14日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 再审申请人安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）因与被申请人蔡莉、洪久安合同纠纷一案，不服安徽省淮南市中级人民法院(2019)皖04民终1512号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 旭日公司申请再审称:一、一、二审查明的商铺铺数、业主人数及签订《业主确认单》的人数与事实情况不符。一审法院根据之前审理的同类型案件认定，案涉家乐福时代广场商铺铺数为717铺、业主人数为603人及签订《业主确认单》人数为255人，与实际情况并不相符。根据淮南市房地产测绘队于2010年6月8日出具的《房屋建筑面积测量报告》显示，案涉家乐福时代广场实际负一层共有244间商铺、一层225间商铺、二层244间商铺，负一层、一层、二层总计商铺数量为713铺。因层1131A、1132A、1135A、1137A四间商铺未被纳入测绘范围，因此实际商铺铺数应当为717铺，与一、二审查明事实并不一致。与此同时，因一层商铺中的85间商铺为沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域等使用的商铺，该部分商铺自家乐福时代广场成立以来一直为其他业主自营部分，因此并不属于由旭日公司统一经营管理部分，对于该部分商铺应当予以扣除计算。在此基础之上，家乐福时代广场实际由旭日公司进行统一经营管理的商铺铺数应为632铺，其中业主委托592铺，旭日公司自有商铺40铺。因部分商铺为同一业主购买，经扣除重复业主名单后统计，对应632铺商铺的业主人数为负一层208人、层113人、二层223人，总计业主人数最终为542人。截至到2019年10月24日，已签署《业主确认单》的铺数为346铺、业主人数约265人，均已超过半数。二、关于收益点位支付应当执行比例的认定与事实情况不符。2019年2月26日，家乐福时代广场一楼、二楼业主理事会及负一楼业主理事会已明确向旭日公司复函，载明经过其多次协调磋商，通过在《新安晚报》发布公告、在QQ群中进行通知公告等方式，就下一阶段经营方案的确认取得了大部分业主的同意，即按照:“1、同意继续委托贵公司对淮南时代广场负一、一二层商场进行统一经营管理，为期三年，即2018年2月9日起至2021年2月8日止。在此三年经营期内，第一年支付业主收益0.8%，第二年支付业主收益1.0%，第三年支付业主收益1.2%。2、本轮委托期满时，贵方需提前三个月再行同业主及理事会协商商场后续经营的相关问题”的复函内容履行。基于此，业主理事会实际上代表业主的共同利益，已就管理收益的支付点位与旭日公司间达成了一致约定，即按照0.8%的标准支付。这一约定既出于旭日公司与业主理事会的真实意思表示，同时也是基于2019年期间的实际经营情况作出的。而一审法院对此，据以参考的却是2016年期间签订的相关协议，作出认定经营收益点位按照1.5%比例支付的判决严重脱离了案涉家乐福时代广场的实际经营情况与测算结果，与事实情况相悖。三、业主理事会与旭日公司间达成的约定应当对业主之一即蔡莉、洪久安产生约束力。案涉家乐福时代广场系一处统一运营、管理的整体性商铺，由众多商铺形成统一的整体，各产权独立商铺之间并未进行物理分隔。为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人在行使权利时应符合其他商铺业主的整体意志。在获得过半数业主认可的情况下，应当被视为前述符合大部分业主利益的安排。由此，亦应当对作为业主之一的蔡莉、洪久安产生约束力。综上，案涉家乐福广场业主理事会与旭日公司间已就收益支付点位达成明确约定，该安排符合大多数业务利益，同时亦与市场实际情况相符。本案一、二审法院在事实认定上存在错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项之规定，申请再审。 本院经审查认为，蔡莉、洪久安与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限，在2018年2月8日再次到期后，双方没有协商一致继续签订租赁合同，但旭日公司继续使用蔡莉、洪久安的商铺，蔡莉、洪久安系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付蔡莉、洪久安相应费用。关于支付费用的标准。旭日公司主张应按照总房款的0.8%支付经营收益，但旭日公司申请再审时，提供的证据不能证明本案一审判决时，按照总房款的0.8%支付经营收益已获得过半数业主认可，亦不能证明按照总房款0.8%的标准支付收益符合多数业主的整体利益和案件事实。合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。故一审结合同类案件近年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付，该认定并无不当。综上，旭日公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项之规定的应当再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回安徽省旭日房地产开发有限公司的再审申请。 审判长 洪 平 审判员 卢玉和 审判员 方 慧 二〇二〇年八月二十七日 法官助理赵晓利 书记员陈秋霞 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。