西安市雁塔区人民法院民 事 裁 定 书（2020）陕0113民初5913号原告：吴国瑞，男，汉族，1992年3月25日出生，籍住西安市雁塔区，现住西安市。委托诉讼代理人：赵栋奎，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：叶改红，女，汉族，1982年9月21日出生，籍住陕西省延安市宝塔区，现住西安市曲江新区。被告：刘小军，男，汉族，1974年1月1日出生，籍住陕西省延安市宝塔区，现住西安市曲江新区。共同委托诉讼代理人：高峰，北京市惠诚（西安）律师事务所律师。第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人：杨帅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李季袁，男，汉族，1992年5月15日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工。委托诉讼代理人：王博，男，汉族，1993年9月1日出生，住陕西省XX城县，系该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司西安曲江支行。住所地：陕西省西安市曲江新区。负责人：张婉文，该支行行长。委托诉讼代理人：戴琛，男，汉族，1987年7月25日出生，住西安市碑林区，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨帆，男，汉族，1987年8月17日出生，住西安市碑林区，系该公司员工。第三人：西安中冶建研置业有限公司。住所地：西安曲江新区曲江行政商务区。法定代表人：李美林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李盛鑫，男，汉族，1987年5月25日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工。委托诉讼代理人：郭絮，女，汉族，1987年3月10日出生，住西安市新城区，系该公司员工。原告吴国瑞与被告叶改红、刘小军、第三人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称：新环境公司）、第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行（以下简称：建行曲江支行）、第三人西安中冶建研置业有限公司（以下简称：中冶公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴国瑞及其委托诉讼代理人赵栋奎，被告刘小军及其与被告叶改红共同委托诉讼代理人高峰，第三人新环境公司委托诉讼代理人王博，第三人建行曲江支行委托诉讼代理人戴琛，第三人中冶公司委托诉讼代理人郭絮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴国瑞诉称，两被告系夫妻关系。2017年4月23日，原告作为买受方、乙方，两被告作为出售方、甲方，陕西新环境房地产经纪有限公司作为丙方、居间方共同签署合同专用纸编号为《XHJS0264316《的《房屋买卖合同》依据《房屋买卖合同》约定，原告购买两被告共同共有的、位于西安市曲江新区********房屋（商品房买卖合同编号：Y14125683）（下称出售房屋）、房屋总售价1520000元；两被告最迟于2017年12月31日前为出售房屋办理完毕解除抵押登记手续；两被告应于2017年4月24日将出售房屋交付原告使用；两被告在签署合同后200日内将办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构。《房屋买卖合同》签署后，原告依照合同约定积极履行自身义务，按时向两被告缴纳购房定金、购房款，并于2017年4月24日接收出售房屋。但是，两被告人无视合同约定，至今未为出售房屋办理解除抵押登记手续，也未将办理出售房屋过户、贷款所需的资料提交相关部门，更为严重的是，两被告于2018年3月31日悍然纠结多人强行将原告从出售房屋中赶出，严重侵害了原告合法权益。现原告已向西安市雁塔区人民法院申请诉讼保全，请求法院查封出售房屋并被受理。西安市雁塔区人民法院通过（2018）陕0113财保220号民事裁定书、（2018）陕0113财保220号协助执行通知已预查封出售房屋，查封期限为2018年7月10日至2021年7月9日。原、被告经多次协商未果，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、二被告继续全面履行双方签订的《房屋买卖合同》，于判决生效之日起三十日内向原告交付符合合同约定的房屋，为房屋办理完毕解除抵押登记手续，并将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋过户手续；2、二被告向原告支付逾期办理出售房屋解除抵押登记违约金21900元（自2018年1月1日暂计算至起诉之日2018年8月7日，实际要求支付至被告办理出售房屋解除抵押登记之日）；3、二被告向原告支付逾期交房违约金12900元（自2018年3月31日暂计算至起诉之日2018年8月7日，实际要求支付至被告向原告交付房屋之日）；4、二被告支付逾期提交房屋过户、贷款材料违约金27100元（自2017年11月9日暂计算至起诉之日2018年8月5日，实际要求支付至被告向原告交付房屋之日）；5、二被告向原告支付为实现债权支付的律师代理费10000元、保全费用13250元，合计23250元；6、本案的全部保全费用由二被告承担。被告叶改红、刘小军辩称，因第三人新环境公司的居间介绍，原、被告签订房屋买卖合同，但在合同签订时原告及第三人新环境公司均明知被告房屋未办理不动产权登记证，在房屋买卖时房屋还未取得不动产权登记证，所签订的合同无履行可能。合同签订后，被告按照约定将本案所涉房屋交于原告居住，依照合同约定，办理过户登记的时间为合同签订200日内，因房屋一直无法办理初始登记，从而无法办理过户登记，房屋自合同签订后由原告居住使用，但房屋的银行按揭贷款一直由被告自行偿还，自合同签订后，原告在被告的房屋内无偿居住一年，被告于2018年3月31日将原告从房屋中请出，也是保护自己的房屋不受侵害。第三人建行曲江支行仅是房屋的抵押权人，第三人中冶公司仅是房屋的开发商，本案是房屋买卖合同，依据合同相对性，原告追加银行及开发商无事实及法律依据，明显滥用诉讼权利，本案所涉合同不能履行，过错不在被告，故不同意原告的诉讼请求。第三人新环境公司述称，不同意原告的诉清，望贵院予以驳回。1.涉案合同签订时，涉案房屋尚未办理初始登记，不符合西安市XX房XX市场规定的可交易条件，原告明知上述情形仍与被告及第三人签订涉案合同，应当就其过错承担相应责任。2.根据涉案合同约定，解押与支付首付款是同时履行义务，原告并未支付相应首付款，也未联系被告及第三人开设第三方银行监管，并不足以说明其具备履约意图及履约行为。被告为原告交付了涉案房屋，也按月在归还涉案房屋抵押贷款，并无相应违约行为。4.根据西安市不动产登记相应政策与流程，房屋自开发商名下的初始登记办理至原始购买人处的首次转移登记时，一般以小区楼栋为单位成批提交资料至不动产登记局办理，且应将房屋上设立的预告登记应当转为他项权利登记，整个流程需要六个月左右时间。涉案房屋系2018年5月28日办理了初始登记，在尚未首次转移登记至被告名下时，原告已于2018年6月13日申请将涉案房屋查封，查封后的房屋无法办理首次转移登记，故是原告申请的保全导致涉案房屋无法办证，原告在履约过程中显然存在过错。5.因涉案房屋始终未办理不动产初始登记，涉案合同目的也无法实现，被告已于2018年5月18日与原告协商解除了涉案合同，解除时涉案合同仍未具备履行条件，原告也已在涉案房屋中无偿居住一年，并无任何损失。6.原告诉请无事实及法律基础，首先，原告仅支付了购房定金，未支付剩余购房款，并未全面履行合同义务；其次，涉案房屋现仍登记在开发商名下，根据《物权法》第十四条规定，不动产物权经登记生效，且涉案房屋设有银行的抵押登记，故被告并无为原告办理涉案房屋过户手续的权利；再次，涉案房屋办理所有权证是被告与开发商之间的《商品房买卖合同》关系，原告并非合同当事人，无法突破合同相对性，且房屋现已被查封，无法办理首次转移登记至被告名下。最后，若将房屋直接自开发商处过户至原告名下，将导致税务部门漏收契税、个税、增值税，有悖管理性规定及公序良俗。第三人建行曲江支行述称，与其无关。第三人中冶公司述称，其仅有配合二被告办理房产证的义务，其余与其无关。经审理查明，2017年4月23日，原告吴国瑞（买受方、乙方）与被告叶改红、刘小军（出售方、甲方）在第三人新环境公司（居间方、丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》一份。第一条约定：甲方自愿将坐落于西安市曲江新区XX栋XX单元XX房出售给乙方，甲方承诺对该房屋有完全处置权；房屋已设抵押，甲方应于2017年12月31日前办理完毕解除抵押登记手续，提前还贷产生的利息和费用由甲方承担；房屋总售价包括现有装饰和配套设施，家电家具。第二条约定：房屋总售价为152万元，甲乙双方一致同意并委托第三方银行托管交易资金；乙方于2017年4月24日支付甲方购房定金20万元，乙方在产权过户进窗后缴税前手续办理之时支付甲方购房首付款26万元，选定的手续甲乙双方最迟应于2017年12月31日之前办理，乙方通过银行贷款向甲方支付购房款106万元。第三条约定：本合同签订当日乙方应支付丙方居间服务费4.1万元。第四条约定：甲方在签订本合同后200日内将办理房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构，乙方在签订本合同后200日内将办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构。第五条约定：本次交易应缴纳的所有税费由乙方承担，甲乙双方交房的时间为2017年4月24日。第六条约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日，违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间20个工作日的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。2017年4月24日，原告向被告叶改红支付购房定金20万元，并向新环境公司支付中介费1万元。同日，二被告将案涉房屋交付给原告居住使用直至2018年3月31日。案涉房屋于2018年5月28日办理初始登记，登记至开发商中冶公司名下，截至庭审当日尚未办理转移登记，尚未取得房产证。截至庭审当日，案涉房屋尚有按揭贷款没有结清。原告在签订合同时对房屋产权情况系属明知。以上事实，有《房屋买卖合同》、收款收据、不动产登记簿等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告吴国瑞与被告叶改红、刘小军签订的《房屋买卖合同》，系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。案涉房屋尚未办理房产证，产权没有转移登记至被告名下，而办理产权转移登记需被告递交相关资料给开发商中冶公司，如被告拒不配合递交相关资料，则房产证无法办理。原告仅支付了20万元的定金，剩余购房款没有支付，原告亦未举证证明其具有一次性支付剩余购房款的能力。双方合同中约定的撤押时间、交付首付款的时间以及产权过户手续办理时间均为2017年12月31日，而此时案涉房屋的初始登记尚未办理，合同约定条款自身存在履行不能的问题。案涉房屋的银行按揭贷款尚未还清，存在预抵押。被告没有按照合同约定撤押，原告也没有按约支付首付款，且原、被告在签订合同时对房屋产权状况均属明知，双方对此均存在一定程度的过错。鉴于以上情况，本院经审查认定原、被告签订的《房屋买卖合同》因具有现实履行障碍，合同不能继续履行，经本院向原告释明，原告拒不变更诉讼请求，故本院裁定驳回原告起诉。原告可另行起诉解除合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告吴国瑞的起诉。本案案件受理费16993元，于本裁定生效之日起全额退还原告吴国瑞。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  孟元元人民陪审员  张清月人民陪审员  马红利二〇二〇年八月十三日书 记 员  邢彤丹打印：相丽华校对：李湘湘20**年月日送达1