安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3186号 上诉人（原审原告）：江苏江都建设集团有限公司，住所地江苏省扬州市江都区新区舜天路。 法定代表人：钱春余，总经理。 委托诉讼代理人：李动，安徽华慧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥庐州化工有限责任公司，住所地安徽省合肥市濉溪东路**。 法定代表人：汤大广，总经理。 委托诉讼代理人：牛火平，安徽江淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王远征，安徽江淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽恒厦房地产开发有限公司，住，住所地安徽省合肥市砀山路**/div> 诉讼代表人：北京盈科（合肥）律师事务所，安徽恒厦房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：唐贵明，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐成军，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 上诉人江苏江都建设集团有限公司（以下简称江都公司）因与被上诉人合肥庐州化工有限责任公司（以下简称庐化公司）、安徽恒厦房地产开发有限公司（以下简称恒厦公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江都公司上诉请求：撤销（2019）皖0102民初32号民事判决，改判庐化公司支付江都公司剩余售房款231976.71元并承担自2011年2月1日起按同期银行五年期贷款利率支付以上购房款的利息（计算至款清息止），本案一、二审诉讼费用由庐化公司、恒厦公司承担。事实和理由：一、一审判决将“物管用房和物管启用资金”从庐化公司应当支付拖欠江都公司的26万元售房款中扣除20万元是错误的。1、庐化公司在本案中提出“物管用房和物管启用资金由江都公司承担20万元”的主张及依据系另一案件中已被法院生效判决否定的同一事实及依据。在另一案件中，作为原告的庐化公司依据补充协议第五条约定请求江都公司支付物业管理用房或赔偿的诉请，已被安徽省合肥市瑶海区人民法院（2011）瑶民一初字第03261号民事判决书、安徽省合肥市中级人民法院（2012）合民一终字第1318号民事判决书驳回。以上生效判决在未被撤销以及庐化公司未提供新的证据情形下，基于同一事实及依据而直接在本案中从庐化公司应支付江都公司的剩余售房款中扣除20万元物管用房和物管启用资金，既无事实和法律依据，又违背了民事诉讼法的有关规定。2、庐化公司在本案中提出的物管用房和物管启用资金由江都公司承担的依据即补充协议第五条约定，该补充协议无庐化公司的签章或负责人的签名，其并非补充协议的主体。更为重要的是庐化公司也未提供已履行代扣代缴20万元物管启动资金的任何证据。3、本案中直接从庐化公司应当支付拖欠江都公司的26万元售房款中扣付20万元，将导致江都公司获得的逾期付款利息遭受严重损失。 二、一审判决认定庐化公司支付逾期付款利息的时间自2017年12月25日开始计算是错误的。5#楼1202室购房人陈静于2009年元月就已缴纳该房屋的首付款，尾款需用房产证抵押银行才放款。2011年2月份该房产权证放在庐化公司留守处，江都公司多次催促要求其及时配合过户收取尾款。但因庐化公司一直将代扣的税款未缴纳导致无法开票和办理产权过户手续，延误了该房屋的尾款放款时间（见江都公司一审提供的陈静的说明）。由此可见，正是由于庐化公司违约怠于缴纳税款，才导致江都公司对该房屋尾款的利息及收取买方延期付款滞纳金遭受损失，故逾期付款利息的开始计算时间应为2011年2月1日。 三、一审判决认定剩余售房款由江都公司和恒厦公司共同所有，显失公平公正，剩余购房款应当归江都公司所有。江都公司和恒厦公司虽然名义上是共同投资方，但实际上垫付工程款方是江都公司合肥工程处，尤其是在恒厦公司当时的法定代表人钱钧私刻庐化公司印章销售房屋截留售房款外逃后，恒厦公司对庐化公司应承担的315000元债务也是江都公司实际替其清偿的[见合肥市瑶海区人民法院（2012）瑶执字第01654号执行裁定书、（2012）瑶执字第01654号协助扣划存款通知书、转账凭证]。这些已被法院查明的事实足以证明5#楼工程实际上是由江都公司垫资承建并承担责任的，故涉案剩余购房款应当归江都公司所有。 四、案涉房屋对外开发商虽是庐化公司，但物业是江都公司自己在管理，所以物管启动资金也不应扣除。 庐化公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：一、一审判决认定从本案诉争的剩余售房款中扣付江都公司应承担的物管用房和物管资金20万元，有事实与法律依据，依法应予以维持。庐化公司、恒厦公司与江都公司就合作建设5#楼除于2006年7月18日签订《协议书》之外，2006年7月20日庐化公司与恒厦公司又签订了《合作开发协议书》。此后，江都公司与恒厦公司于2007年2月2日又签订《补充协议》并于2007年12月24日出具《承诺书》。在公安机关对恒厦公司负责人钱钧进行侦查期间，江都公司与恒厦公司于2009年7月21日又签订了《补充协议书》并于2009年7月27日向庐化公司出具书面承诺。根据三方在合作过程中形成的一系列合作协议以及承诺函的约定，江都公司及恒厦公司应承担项目所需的物业管理用房以及物业管理启动资金20万元。江都公司上诉称庐化公司在本案中提出的“物管用房和物管启动资金由江都公司承担20万元”的主张及依据系另案生效判决所否认的同一事实及依据，与证据不符。合肥市瑶海区人民法院（2011）瑶民一初字第903261号民事判决书和合肥市中级人民法院（2012）合民一终字第1318号民事判决书并没有涉及物管用房和物管启动资金由江都公司承担20万元并从江都公司应得5#楼售房款中扣除这一案件事实与诉讼请求，本案一审判决是基于2009年7月27日江都公司与恒厦公司向庐化公司出具的书面承诺函，不存在基于同一事实及依据做出不同判决的情形。该承诺函是江都公司与恒厦公司在签订2009年7月21日《补充协议书》的基础上向庐化公司出具的，庐化公司是否盖章并不影响该承诺函的效力。 二、案涉5#楼1202室一直未办理房产权证，是江都公司与恒厦公司造成的。庐化公司不是5#楼1202室的出售方，也没有与5#楼1202室的购买者陈静签订《商品房买卖合同》，在办证前陈静的购房款也并未支付给庐化公司，不存在庐化公司不履行代扣代缴税款义务、怠于缴纳税款的情形。为解决历史遗留问题，庐化公司在购房户陈静的一直请求下协助办证，在该套房屋办证过程中，庐化公司按照房产局和税务局的要求支付评估费1200元及缴纳各项税款26823.29元，陈静在办证后才支付了剩余的购房款。江都公司上诉称庐化公司违约怠于缴纳税款导致其利益受损这一说法，缺乏证据证明。《合作开发协议书》中明确约定对外销售、缴纳税款的义务属于恒夏公司，而非庐化公司。同时，江都公司一审中提交的2017年11月28日关于要求返还房款的报告也可以证实，购房者陈静未能支付购房款是因恒厦公司原因造成，并非庐化公司怠于缴纳税款造成。江都公司上诉要求从2011年2月1日计算利息，没有事实依据。 三、关于江都公司上诉称剩余售房款应全部归于江都公司，系其与恒厦公司之间的关系，庐化公司不答辩。 恒厦公司辩称，一审查明剩余售房款由江都公司与恒厦公司共有符合事实。 江都公司向一审法院起诉请求：判令庐化公司支付江都公司售房款260000元及自2011年2月1日起按同期银行五五年期贷款利率支付以上购房款的利息75000元至款清息止（以上合计335000元），本案诉讼费用由庐化公司承担。 一审法院认定事实如下：2006年7月18日，庐化公司（甲方）与恒厦公司（乙方）、江都公司合肥工程处（乙方）签订一份《协议书》，约定甲方与乙方合作建设5＃楼，由乙方出资建设，甲方从5＃楼中无偿取得48套房；5＃楼除分给甲方48套房屋外，剩余的面积由乙方负责处置；甲方附条件将公司内一处约10亩的土地使用权转让给乙方用于开发，乙方通过竞拍的方式取得该土地的使用权。 2006年7月20日，庐化公司（甲方）与恒厦公司（乙方）签订《合作开发协议书》一份，约定甲方报请市有关部门和新站管委会批准，同意将5＃楼由多层变更为18层，与乙方合作开发职工集资5＃楼工程；甲方负责办理5＃楼规划变更手续，从5＃楼项目中无偿分得48套住房，乙方有权将剩余套房对外销售，甲方负责在1个月内将房屋预售证办到乙方名下。其中该协议第二条第5款约定，乙方先全额垫资建设5＃楼工程以及该工程范围内的配套、附属设施、绿化、道路、小品等。合肥市包河区经济贸易委员会作为鉴证单位在《合作开发协议书》上盖章。2007年12月24日，三方签订《承诺书》一份：5号楼房屋出售资金回笼由庐化公司代收代付，首先付给江都公司工程建设资金。 上述两份协议签订后，江都公司合肥工程处作为承建方实际垫资建设了5＃楼。2008年10月8日，5＃楼经勘察、设计、施工、建设单位联合验收合格。庐化公司按约取得48套房屋，后为48套房屋垫付了配套费212000元、水增容费24000元，另支付消防栓费用12000元。 因恒厦公司未能按约定取得房屋预售许可证，该公司当时的法定代表人钱钧私刻了庐化公司的印章，以庐化公司的名义向外销售房屋并截留了售房款。江都公司合肥工程处因垫付的工程款得不到支持，其负责人朱顺吉得知钱钧私刻公章销售房屋后向公安机关报案。公安机关在对钱钧刑事侦查期间，恒厦公司（甲方）和江都公司合肥工程处（乙方）于2009年7月21日达成一份《补充协议书》，约定：一、为保护庐化公司职工利益，双方协商在签字之日起3日内乙方立即复工，2009年10月30日竣工。二、乙方承担自身企业所得税，以实际产生并经税务部门确认后的利润甲方承担65％，乙方承担35％，由庐化公司从账上代扣代缴。三、双方同意庐化公司按照法律规定扣除建筑工程质量保证金，按工程总造价的3％扣留，其中土建一年、水电三年、防水五年，甲乙双方按照6：5的比例承担（甲方5、乙方6）。四、该项目的城市建设配套费用由恒厦公司承担。五、该项目所需的物业管理用房及所有物业管理启动资金由江都公司承担20万元，其他由甲方承担。九、已销售可以收回的房屋和未销售的房屋计24套，由瑶海公安分局经侦大队负责办理在房产局和银行撤销查封的手续，由庐化公司负责办理一切房屋销售手续和银行按揭手续。十、庐化公司前期支付48套房的配套费、水增容费212000元和24000元，另消防栓12000元。根据与庐化公司的协议，应纳入成本并支付给庐化公司，由甲方承担65％，乙方承担35％。十一、施工过程中，由庐化公司垫付的水、电费用2万余元和材料费（波纹管）应纳入成本并支付给庐化公司，由甲方承担65％，乙方承担35％。十四、恒厦公司与江都公司协议决定将首批共计8套房屋的产权证办至江都公司名下。十五、本协议三份，甲乙双方各执一份，另交一份至庐化公司备案。作为甲乙双方向庐化公司承诺的附件。 2009年7月27日，恒厦公司、江都公司合肥工程处共同向庐化公司出具一份《承诺书》，内容为：1、承诺5＃楼自复工之日起至2009年10月30日前全部竣工，如不能按时完工，每延期一天，赔偿损失1700元，直至交付为止。2、承诺按2006年7月18日协议，所有多余套房（扣除经庐化公司确认已售房屋）对外销售房款，由庐化公司设立专门账户统一收取。3、承诺所得税、营业税、大配套资金、物管启动资金及设施、质量保证金等按相关政策规定，由庐化公司从售房款中代扣代交。4、门面房占用土地及2006年7月18日协议规定工程竣工工期问题和后期施工中发生问题待今后协商解决。根据《补充协议》和《承诺书》的内容，庐化公司协助办理了《补充协议》第十四条约定的8套房过户给江都公司的手续。 2011年9月，庐化公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.恒厦公司、江苏江都公司继续履行《协议书》、《补充协议书》等，完成5#楼剩余的零星工程；2.立即支付庐化公司垫付的5#楼费用41.6314万元及质保金66.3万元；3、江都公司、恒厦公司提供物业管理用房60平方米或赔偿损失24万元等。经过二审，合肥市中级人民法院于2012年6月5日判决恒厦公司、江都公司支付庐化公司垫付款268000元（配套费212000元、水增容费24000元、消防栓12000元、水电费20000元）。2014年1月2日，一审法院在对生效判决执行过程中从江都公司扣款315000元。 2017年3月7日，合肥市中级人民法院作出（2017）皖01破7号民事裁定书，受理申请人费祥兵等人对恒厦公司的破产清算申请。 2017年11月28日，江都公司向庐化公司出具《关于要求返还房款的报告》，载明“2012年庐化公司因恒厦公司、江都公司按合同交完48套房后，部分基建损坏，起诉两开发商，完善部分损失项目，后经法院判定两开发商给庐化公司268000元。当时恒厦公司法定代表人钱钧已出逃加拿大，江都公司提出拿1202房款（当时欠26万加5年未交房款的损失费）抵给庐化公司。因当时1202房款未结算，庐化公司不同意抵款，多次催法院执行，法院于2014年元月执行江都公司一家，银行扣划合计31.5万元。因为当时法院判定两家开发商付款，而恒厦公司法人代表钱钧出逃加拿大，无法执行，只执行江都公司一家，此款由江都公司合肥分公司朱顺吉个人承担了。现1202房已经交完房款，办理完房产登记手续，此房款理应退还给江都公司”。2017年12月25日，庐化公司法定代表人汤大广出具证明一份：“庐化公司5#楼1202房尾款已交到庐化公司账上，本房款按协议规定属开发商所有，特此证明，汤大广，2017年12月25日。”后因庐化公司未将1202室剩余房款支付给江都公司、恒厦公司，江都公司、恒厦公司提起诉讼。 一审法院另查明，2009年1月，案涉5#楼1202室（48套房以外的房屋）被出售给陈静，陈静支付了114569元后因房产证未办理剩余房款26万元未支付。2014年1月，陈静出具情况说明，承诺办证后及时支付剩余房款26万元。2015年7月27日，庐化公司对案涉5#楼1202室委托安徽金瑞安房地产估价事务所有限公司进行价格评估支付了评估费1200元。2016年11月18日，因需要为买房人陈静办理产权证，需要作为二手房销售，庐化公司支付税费合计26823.29元。2016年12月，陈静将房款26万元交给庐化公司留守人员，2017年3月留守人员在办证后将房款26万元交到庐化公司账户。庭审中，江都公司和恒厦公司对扣付评估费1200元和办证税费26823.29元无异议。 2017年7月，庐化公司与安徽舜禹水务股份有限公司签订《庐州小区泵房改造项目采购合同》，约定对庐州小区泵房进行改造，合同价款为164000元。该工程施工完成后，庐化公司已支付了工程价款。2018年7月31日，庐化公司与安徽省准通机电工程有限公司签订《合同协议书》，约定对庐州小区5#楼消防改造（三次），合同价款26万元。该工程施工完成后，庐化公司已支付工程款221000元。 一审法院认为，根据双方当事人的陈述，庐化公司对案涉庐州小区5#楼1202室的剩余房款26万元属于江都公司和恒厦公司应得房屋的销售款无异议，江都公司和恒厦公司对扣付庐化公司支付的评估费1200元和办证税费26823.29元也无异议，但双方对于剩余房款231976.71元是否应支付及应支付给谁存在争议。 关于庐化公司辩称该剩余售房款应依据合作协议及承诺函的约定应抵扣5#楼工程质量保证金以及物管用房和物管启用资金问题。一审法院认为，双方虽在合同中约定5#楼工程质量保证金从售房款中扣除，但双方未对缺陷责任期进行约定，且涉案工程已经交付使用多年，也已超过质保期，故庐化公司主张剩余售房款抵扣质保金的辩称不能成立。根据2009年7月21日恒厦公司和江都公司签订的《补充协议书》约定“案涉项目所需的物业管理用房及所有物业管理启动资金由江都公司承担20万元，其他由恒厦公司承担”，以及恒厦公司和江都公司于2009年7月27日出具的《承诺书》的约定“物管启动资金及设施由庐州化工公司从售房款中代扣代交”，庐化公司从售房款中扣付物管用房和物管启用资金符合合同约定和法律规定，应予采纳。对于扣付的金额，一审法院认为合同中对江都公司承担20万元是明确的，对其他费用因不明确，且庐化公司未提供证据证明所需物管用房的面积和物管启用资金的具体数额，故一审法院确定扣付的金额为20万元。 关于庐化公司辩称该剩余房款应抵扣5#楼的消防和供水并网工程改造费问题。一审法院认为，庐化公司提供的《庐州小区泵房改造项目采购合同》、《合同协议书》仅能证明其对庐州小区泵房和消防进行了改造，不能证明江都公司和恒厦公司应按合同约定对庐州小区泵房和消防进行改造项目承担合同责任，故对其该辩称主张不予采纳。 关于案涉剩余售房款31976.71元应向谁支付的问题。一审法院认为，江都公司主张涉案房屋所得售房款按照合同约定应首先支付其投入建设资金，但其并无证据证明其投入建设资金未收回，故对其该主张不予采信。恒厦公司和江都公司是案涉项目的共同投资方，庐化公司应将案涉剩余售房款31976.71元支付给恒厦公司和江都公司。 关于案涉剩余购房款的逾期付款利息问题。一审法院认为，因双方在合同中对支付购房款的时间没有约定，且购房人未能支付该购房款是因恒厦公司原因造成，故对于购房款支付的时间应自江都公司向庐化公司主张权利开始计算。2017年11月28日江都公司向庐化公司出具《关于要求返还房款的报告》，汤大广签署收到的时间是2017年12月25日，一审法院确定该时间为购房款支付的时间。庐化公司逾期支付购房款，构成合同违约，应按中国人民银行同期贷款基准利率标准向恒厦公司和江都公司支付逾期付款利息损失至款清之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、庐化公司于判决生效后十日内支付江都公司、恒厦公司售房款31976.71元及利息损失（自2017年12月25日开始按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至款清之日止）；二、驳回江都公司、恒厦公司的其他诉讼请求。案件受理费6330元，由庐化公司负担780元，江都公司、恒厦公司负担5550元；公告费400元，由江都公司、恒厦公司负担。 江都公司二审提交证据：电梯维保合同两份，证明5#楼物业是江都公司自己在管理，与庐化公司无关，所以物管启动资金不应扣除。庐化公司质证认为，证据的三性和证明目的均有异议，合同上看不出是庐化公司印章，也看不出与江都公司有关，一审期间庐化公司提供了泵房改造合同、消防合同，能够证明5#楼物业一直是由庐化公司负责，并非江都公司负责。恒厦公司质证，同意江都公司的证明目的。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，江都公司与恒厦公司于2009年7月21日签订《补充协议书》约定“该项目所需的物业管理用房及所有物业管理启动资金由江都公司承担20万元，其他由恒厦公司承担”，该20万元数额系在江都公司与恒厦公司之间的约定，江都公司与恒厦公司虽约定将此协议书作为向庐化公司承诺的附件，但从双方于2009年7月27日向庐化公司出具的《承诺书》内容来看，江都公司与恒厦公司向庐化公司明确承诺的是物管启动资金及设施由庐化公司从售房款中代扣代交，并非是确定由江都公司直接向庐化公司承担20万元的支付责任。此外，根据江都公司与恒厦公司之间的约定，江都公司承担的20万元包含物业管理用房及所有物业管理启动资金，庐化公司之前在起诉江都公司、恒厦公司一案中，提出诉请要求江都公司、恒厦公司提供物业管理用房，并未提及其有垫付物业管理启动资金的事实，且其要求提供物业管理用房的诉请亦被驳回。现庐化公司在本案中又提出应当在江都公司主张的剩余售房款中扣除物业管理启动资金20万元，但从其一审提交的证据来看，并不足以证明其垫付了相关的物业管理启动资金及其具体数额，故庐化公司关于本案应在江都公司主张的剩余售房款中扣除物业管理启动资金20万元的主张，依据不足，本院不予采信。江都公司关于此节上诉理由成立，本院予以支持。因各方当事人对一审判决认定的剩余购房款数额为231976.71元均不持异议，本院对此予以确认。 江都公司虽是案涉5#楼工程的实际承建方，但因江都公司与恒厦公司系作为共同主体与庐化公司成立合资合作开发房地产合同关系，故一审法院判令庐化公司将剩余售房款支付给江都公司和恒厦公司，并无不当。江都公司与恒厦公司对于庐化公司支付的剩余售房款应由双方之间进行处分，本案中不予处理。 江都公司、恒厦公司与庐化公司虽约定售房款由庐化公司代收代付，但并未明确支付的具体时间，就本案争议的5#楼1202室的售房款，庐化公司也是于2017年12月25日才确认全部交完。江都公司上诉主张庐化公司在收款过程中存在过错，依据并不充分，其上诉主张逾期利息损失应自2011年2月1日起计算，本院不予支持。 综上，江都公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初32号民事判决； 二、合肥庐州化工有限责任公司于本判决生效后十日内支付江苏江都建设集团有限公司、安徽恒厦房地产开发有限公司售房款231976.71元及利息损失（以231976.71元为基数，自2017年12月25日开始按中国人民银行同期贷款基准利率标准，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计算至款清之日止）； 三、驳回江苏江都建设集团有限公司、安徽恒厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6330元，由合肥庐州化工有限责任公司负担1947元，江苏江都建设集团有限公司、安徽恒厦房地产开发有限公司负担4383元；公告费400元，由江苏江都建设集团有限公司、安徽恒厦房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5425元，由合肥庐州化工有限责任公司负担3945元，江苏江都建设集团有限公司、安徽恒厦房地产开发有限公司负担1480元。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年八月五日 书记员 罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。