广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0118执异363号 案外人：廖蓉蓉，女，1985年12月24日出生，汉族，住广东省英德市。 委托代理人：曾成文，广东浈阳律师事务所律师。 申请执行人：西子西奥电梯有限公司，住所地：广东省广州市增城区新城大道**新城总部中心**楼101。 法定代表人：谢立为。 被执行人：英德市华星房地产开发有限公司，住所，住所地：广东省清远市英德市英城教育路**金华大厦******div> 法定代表人：黄莉萍。 本院在执行申请执行人西子西奥电梯有限公司（以下简称西子西奥公司）申请执行被执行人英德市华星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）买卖合同纠纷一案中，案外人廖蓉蓉对本院查封登记在华星公司名下的房产提出异议，请求中止对该房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人廖蓉蓉称，2019年7月5日，法院依据（2018）粤0118执4924号案查封了原案被执行人名下位于英德市英红镇×#的房产（以下简称涉案房产）。廖蓉蓉认为法院查封错误，应当予以解封，理由如下：2010年12月18日，廖蓉蓉分两次向原案被执行人支付了涉案商品房的购房定金，合计1万元。2010年12月31日，廖蓉蓉与原案被执行人签订了一份《广东省商品房买卖合同》，上述合同约定将涉案房产卖予廖蓉蓉，并于当日办理了该房产的备案登记手续。2010年12月26日，廖蓉蓉向原案被执行人支付了房屋首期款47846元以及物业专项维修资金2078元。2011年1月10日，廖蓉蓉到英德市地方税务局英城税务分局缴纳了契税。2011年1月26日，廖蓉蓉、原案被执行人于中国建设银行股份有限公司英德支行签订了《个人购房担保借款合同》。借款合同签订后，中国建设银行股份有限公司英德支行将购房尾款12万元支付给原案被执行人。2011年12月3日，廖蓉蓉向原案被执行人支付了水电安装材料费3000元，办理出入证40元，对讲机220元，垃圾清运费200元以及装修保证金2000元。2012年3月16日，原案被执行人将涉案房产交付给廖蓉蓉使用，廖蓉蓉使用至今。由于原案被执行人一直未将涉案房产过户至廖蓉蓉名下，因此廖蓉蓉诉至法院，英德市人民法院于2019年3月1日作出《民事调解书》，原案被执行人自愿为廖蓉蓉办理涉案房产的产权变更至廖蓉蓉名下，并将该房屋产权证交付给廖蓉蓉。但原案件被执行人未按上述调解书执行，因此廖蓉蓉向英德市人民法院申请强制执行，执行案号为（2020）粤1881执2314号。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，廖蓉蓉于2010年12月31日办理涉案房产的备案登记手续，并且已经向原案被执行人支付了所有购房款，且实际居住至今。虽然至今没有办理过户手续，但廖蓉蓉对此并没有过错。所以，法院应依法解除对涉案房产的查封。综上所述，廖蓉蓉认为，法院对涉案房产的查封行为错误，损害了廖蓉蓉的合法权益，廖蓉蓉特提出异议，请求法院依法解除对涉案房产的查封。 廖蓉蓉向本院提交下列证据：1、签订于2010年12月31日的《商品房买卖合同》；2、收据七张（NO.1844402、NO.1844403、NO.1844498、NO.1844452、NO.1844503、NO.7051281、NO.7051282）（包含支付购房款收据及专项维修资金、装修保证金、水电安装材料费等收据）；3、契税完税证；4、廖蓉蓉与中国建设银行股份有限公司英德市支行签订的《个人购房担保借款合同》；5、个人贷款支付凭证；6、收楼通知书；7、房产信息查询证明及英德市不动产权信息查询证明；8、（2019）粤1881民初426号《民事调解书》及《民事裁定书》；9、（2020）粤1881执2314号《案件受理通知书》；10、（2018）粤0118执4924号《执行裁定书》；11、（2018）粤0118民初803号《民事判决书》；12、2012年8月至2020年5月电费清单、广东电网短信截图及自来水收费单。 申请执行人西子西奥公司未提出答辩意见，亦未提交证据。 被执行人华星公司为提出答辩意见，亦未提交证据。 本院查明，申请执行人西子西奥公司申请执行被执行人华星公司买卖合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2018）粤0118民初803号《民事判决书》。该案判决：“一、被告英德市华星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告西子西奥电梯有限公司支付货款1351000元及违约金324240元。二、驳回原告西子西奥电梯有限公司的其他诉讼请求。” 由于华星公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，西子西奥公司向法院申请强制执行。本院立案受理，案号为：（2018）粤0118执4924号。在该案执行过程中，本院于2019年3月8日作出(2018)粤0118执4924号《执行裁定书》，裁定查封包括涉案房屋在内登记在被执行人西子西奥公司名下的15项财产，其中第九项裁决：查封被执行人英德市华星房地产开发有限公司位于英德市华星房地产开发有限公司位于英德市英红镇###的房屋（证书号：）。廖蓉蓉不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明，廖蓉蓉举证的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、收据、个人贷款支付凭证、房产信息查询证明、契税完税证、收楼通知书、电费清单、自来水收费单等显示：廖蓉蓉与华星公司于2010年12月31日签订《商品房买卖合同》，约定廖蓉蓉买受涉案房产，总金额177846元，付款方式为首期57846元于2010年12月26日付清，余款120000元办理个人购房按揭贷款壹拾年整，交付期限为2011年3月31日前；上述合同在英德市住房和城乡建设局进行了商品房合同登记备案；上述合同签订后，廖蓉蓉按约定期限支付了57846元，于2011年1月26日与中国建设银行股份有限公司英德市支行签订了《个人购房担保借款合同》，并于2011年3月15日将余款120000元支付给华星公司；廖蓉蓉向华星公司支付了专项维修资金、装修保证金、水电安装材料费等费用，华星公司于2012年3月16日向廖蓉蓉发出《收楼通知书》，广东电网有限责任公司清远英德分公司2012年8月至2020年5月的电费清单显示用户名为廖蓉蓉，自来水收费单显示客户名称为廖蓉蓉。 再查明，《英德市不动产权信息查询证明》显示：英德市英红镇##产权证号为，不动产权属人为华星公司。因涉案房产预售合同纠纷，廖蓉蓉起诉至英德市人民法院，请求将涉案房产不动产权证书办理到廖蓉蓉名下，英德市人民法院于2019年3月1日作出（2019）粤1881民初426号《民事调解书》，该调解书确定华星公司在2019年3月31日前为廖蓉蓉办理涉案房产的产权变更至廖蓉蓉名下，并将该房屋产权证交付给廖蓉蓉。因华星公司未履行上述生效调解书确定义务，廖蓉蓉申请强制执行，英德市人民法院于2020年4月21日以（2020）粤1881执2314号立案受理。 本院认为：廖蓉蓉对涉案房屋主张所有权，请求本院中止对该房屋的执行，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于廖蓉蓉的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，华星公司依照（2018）粤0118民初803号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，本院在2019年3月8日查封涉案房屋，华星公司与廖蓉蓉在2010年12月31日签订《商品房买卖合同》，可以认定双方在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，约定将需要办理过户登记的房产出卖给廖蓉蓉。其次，根据廖蓉蓉举证的支付房款的收据、个人贷款支付凭证、税收缴款书，以及收楼通知书及为使用该房屋而支付水电费的单据及发票等证据，可以证明廖蓉蓉已支付了合同约定的购买涉案房产的全部价款，且廖蓉蓉已实际占有使用涉案房屋。最后，按常理分析，廖蓉蓉作为买受人，理应希望尽快将涉案房产的权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。由于华星公司一直未将涉案房产过户至廖蓉蓉名下，廖蓉蓉起诉至英德市人民法院请求办理过户登记，英德市人民法院作出《民事调解书》确定华星公司为廖蓉蓉办理涉案房产的产权变更登记至廖蓉蓉名下，又因华星公司逾期未履行生效民事调解书确定义务，廖蓉蓉向英德市人民法院申请强制执行。据此可以认定廖蓉蓉对涉案房产未办理过户登记手续并无过错。综合以上事实，本院认为廖蓉蓉与华星公司之间签订及履行商品房买卖合同的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，故廖蓉蓉的异议理由成立。 综上所述，廖蓉蓉的异议理由成立，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，故本院对其异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，本院裁定如下： 中止广东省广州市增城区人民法院作出的(2018)粤0118执4924号《执行裁定书》第九项裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 审 判 长  马桂容 人民陪审员  周伟权 人民陪审员  杨秀珍 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  陈月玲