上海市静安区人民法院民 事 裁 定 书（2020）沪0106民初14565号之一原告：上海其越置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：任志坚，董事长。委托诉讼代理人：王秀玲，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶燕燕，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：上海树惠资产管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：罗国耀，执行董事。第三人：黄炎，男，1990年8月10日出生，汉族，户籍地上海市宝山区宝钢一村****。原告上海其越置业有限公司(以下简称其越公司)与被告上海树惠资产管理有限公司(以下简称树惠公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，本院根据其越公司的申请，依法追加黄炎作为第三人参加诉讼。原告其越公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除原、被告签订的《上海市商品房出售合同》(以下简称出售合同)；2.被告将上海市静安区曲沃路XXX弄XXX号XXX层1_2层房屋(以下简称系争房屋)恢复登记至原告名下；3.被告腾空并向原告返还系争房屋；4.被告支付违约金529,873.23元；5.被告向原告支付恢复原状费用86,900元。事实与理由：2016年11月7日，原、被告双方签订《定金合同》及《定金合同补充协议》，约定原告将位于曲沃路96弄的“闻喜华庭”5、6、7幢共26套商铺房屋整体出售给被告，并同时就商铺的总房款及付款方式等进行了明确约定。之后，双方又签订《补充协议》，确定被告为房屋产权登记及其他自身原因所需，就整体出售协议所约定的26套商铺房屋将以被告名义以及被告指定的投资人名义分别与原告签署房屋出售合同，并由被告承担出售合同项下所有法律责任。基于此，原、被告于2017年6月16日就系争房屋签订出售合同，约定系争房屋建筑面积为107.70平方米，房屋总价款为5,298,732.30元。出售合同签订后，原告向被告交付系争房屋并将房屋产权过户至被告名下。根据原、被告双方签署的补充协议之约定，被告承诺于2017年10月31日前付清25套商铺房屋的全部房款，如在2019年3月31日前仍不能付清房款的，原告有权单方面解除双方签订的全部合同、协议。然而，被告至今未支付完毕26套房屋的全部房价款。原告认为，被告未依照合同约定在期限内付清相关商铺房屋的全部房款，已构成根本违约，并给原告造成了重大经济损失，故提起诉讼，要求判如所请。本院经审查查明以下事实：系争房屋所在的闻喜华庭为其越公司开发的楼盘。2016年11月7日，其越公司(卖方)与树惠公司(预购方)签有《定金合同》一份，主要内容为：树惠公司预订闻喜华庭5、6、7幢商铺(详细楼室号见附件)，树惠公司在签订本合同十日内支付定金1,000万元作为双方订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，支付的定金转为房价款；双方商定预订期待其越公司短信或者挂号信通知，到闻喜路XXX号签订《上海市商品房出售合同》；该合同还对其它相关内容进行了约定。同日，其越公司(甲方)与树惠公司(乙方)签订有《定金合同补充协议》，约定：乙方拒绝签订出售合同或逾期不支付首期房价款的，视为乙方放弃定金合同项下的所有权益，甲方除有权没收乙方已支付的定金外，并有权将定金合同下的房屋依甲方之意愿自行处理(包括转售他人)，且无需另行通知乙方，定金合同自动终止；未经甲方同意，乙方不得将定金合同及补充协议项下的权益转让他人，亦不得变更或增减乙方的姓名，否则甲方有权视之为乙方不依定金合同及本补充协议签署出售合同，并有权依据定金合同处理；乙方同意在取得商铺小产证后一年内不得对外散售，必须持有经营，否则甲方有权按出售合同约定追究乙方相关违约责任；定金合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。其间，其越公司与树惠公司签署《补充协议》一份，主要内容如下：1.其越公司允许树惠公司或树惠公司指定出资人或投资人，以树惠公司自身、或树惠公司指定出资人或投资人的名义，同其越公司在《商铺定金合同》所约定的商铺范围内，签署网上出售合同，该网签合同的内容树惠公司已经事先确认。2.上述房款发票以树惠公司及其指定的出资人或投资人名义开具，发票抬头与网签合同的购房人相一致，树惠公司承诺于2017年10月底前完成上述房款的全款支付，若届时银行贷款无法到账，由树惠公司负责一次性补足《商铺定金合同》所涉全部房屋的剩余房款。3.树惠公司承诺对《商铺定金合同》所涉全部房屋统一管理运营，而不论该房屋的网签合同购房人是否是树惠公司。同时树惠公司应确保指定出资人或投资人将不会对商铺统一运营管理造成障碍，否则由树惠公司承担全部责任。4.其余事项按原约定执行。2017年6月16日，其越公司(甲方、卖方)与树惠公司(乙方、买方)就系争房屋签订出售合同，约定房屋总价5,298,732.30元，双方于2017年12月31日前共同申请过户手续。2017年7月18日，系争房屋产权变更至树惠公司名下。2017年8月2日，系争房屋设定第三人黄炎的抵押(债权数额5,170,000元)。期间，其越公司(甲方)与树惠公司(乙方)签订有一份《补充协议书》，载明：甲乙双方就甲方开发的闻喜华庭商铺已经签订了《定金合同》、《定金合同补充协议》、《补充协议》，且甲方与乙方及乙方指定的个人签订了26套商铺的《预售合同》，且该26套商铺已经实际交付；乙方此前承诺在2017年10月31日前付清全部房款，但目前仍欠付55,815,534元房款；因政府维稳因素及小区业主不理性投诉等原因，甲方目前无法继续安装商铺上方的排烟管道。为解决上述问题，甲乙双方经协商一致，就房款支付问题达成本补充协议如下：1.乙方承诺，最迟在2018年12月31日前将该26套商铺的全部款项支付给甲方，甲方同意因烟道原因给予延迟支付违约金相应免除。否则甲方有权不予违约金免除，违约金按照55,815,534元为本金，以日万分之三标准按日计取，从2017年10月31日起算，直至计算到乙方付清全部所欠房款之日。2.乙方进一步承诺，如在2019年3月31日前，仍不能付清26套商铺的全部房款，则(1)甲方有权单方解除甲乙双方之间此前签订的全部合同、协议，乙方应配合甲方至房产交易中心办理26套商铺预售合同的解除手续；(2)乙方应在26套商铺全部返还甲方并承担恢复房屋原状的全部成本，如乙方不能及时交付的，甲方有权按照每套商铺不低于86,900元的施工成本向乙方追索恢复费用；(3)甲方有权按照总价款10%追加乙方不能履行合同的违约金，并将乙方已付房款扣除违约金后剩余部分在乙方归还房屋后退还。3.乙方确认，上述违约金、恢复费用等是双方对于因乙方不能及时付款给甲方造成实际损失的最小程度的预估，乙方在任何情况下无权要求争议解决机构减少、调整该违约金、恢复费用的金额。同时，该26套房屋返还甲方前的物业管理费、水电煤话网等费用均由乙方承担。4.由乙方自行负责安装烟道，费用由乙方自付，乙方不再就此提出延期付款或其他索赔要求。5.本补充协议是双方对烟道影响、延期付款的最终解决方案，双方此前的任何合同、协议如与本补充协议有冲突的，以本协议为准。2019年11月6日，系争房屋被本院正式查封(案号：(2019)沪0106执10369号)。2019年12月17日，系争房屋被本院轮候查封(案号：(2019)沪0106财保52号)。2020年3月，其越公司提起本案诉讼，本院根据其越公司的申请再次对系争房屋予以轮候查封。本院认为，因树惠公司的其他债务，系争房屋上现设有他人抵押及多起案件的司法查封，在系争房屋上的抵押及司法查封未解除的情况下，无法办理产权变更手续，故原告要求解除合同，并将系争房屋恢复登记等诉讼请求不应当予以受理，已受理的，应驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告上海其越置业有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新二〇二〇年八月二十八日书记员  李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条……立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。