云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初2210号原告：玉溪汇海物业服务有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区玉湖路**磊山大厦**。统一社会信用代码：915304026908907400。法定代表人：周海燕，执行董事。委托诉讼代理人：张伟，云南干城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：张静静，女，1982年5月2日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，现住云南省玉溪市红塔区。被告：王**，男，1976年4月18日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，现住云南省玉溪市红塔区。原告玉溪汇海物业服务有限公司与被告张静静、王**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉溪汇海物业服务有限公司的委托诉讼代理人张伟、被告张静静和王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉溪汇海物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付住宅物业费5042元（2015年5月1日至2017年12月31日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由，被告系玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区业主，其房屋位于该大厦第14层，房号1404室，房屋面积134.68平方米。云南汇海（集团）房地产开发有限公司与原告于2009年4月10日签订《小区物业管理委托合同》，约定自2009年4月10日起至2019年4月9日止，由原告向玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区提供前期物业服务管理，物业收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，车位每年按400元收取，空置房屋的管理服务按全额收取。原告接受委托后向小区提供物业管理并收取物业费。但被告自2015年5月1日起至2017年12月31日止的住宅物业费一直不予交纳，原告多次催收仍拖欠不交。原告为维护自身合法权益，特起诉到法院，请依法判决。被告张静静、王**辩称，一、答辩人不认可原告在起诉状中所称“原告多次催收仍拖欠不交”，理由如下：（一）原告举证于2018年电话向答辩人催收物业费，因时隔两年，答辩人无法回忆起是否接听过此电话，就算接听过，也不记得说的什么内容了，如果原告说是催收物业费，请原告拿出证据来。（二）原告举证于2019年4月在磊山大厦门口张贴催收函，根据最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业向业主追索物业费的请求前提是经书面催缴，同时，物业服务企业还必须有证据证明已将该书面通知送达给了业主，只有在联系不到业主的前提下，才能采用发公告的方式。而答辩人于2017年5月就搬至盛世尚居居住至今，从未见过原告张贴的所谓“催收函”。（三）原告提供的《磊山大厦物业管理费欠款明细表》出现了收费时间为“13月”以及拖欠物业费的日期与起诉状拖欠日期不同等严重错误。二、答辩人不认可云南汇海（集团）房地产开发有限公司与玉溪汇海物业服务有限公司2009年4月10日签订的《小区物业管理委托合同》第四章第1条“住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.2元向业主或物业使用人收取”的内容，理由如下：（一）根据答辩人于2009年11月28日向原告缴纳2010年5月1日至2011年4月30日物业费的发票可以证明物业费是按0.8元/每平米（建筑面积）收取，且是先收费后服务。根据民法总则关于诉讼时效的规定，原告所述2015年5月1日至2017年12月31日物业费，仅有2017年11月1日至2017年12月31日物业费在诉讼时效内，因其是于当年11月收取明年5月1日至次年4月30日的费用，先收费后服务。综上所述，请求法院判决：1.原告关于催缴物业费的举证无效，仅有2017年11月1日至2017年12月31日物业费在诉讼时效内；2.物业费按0.8元/每平米（建筑面积）收取。在本案审理过程中，原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、原告营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件。证明：原告具有诉讼主体资格。二、被告房屋信息查询结果。证明：被告系玉溪市玉湖路26号（磊山大厦）1404号原业主。三、红塔区人民法院（2020）云0402民初548号判决书、小区物业管理委托合同、通话清单、云南干城律师事务所催收物业费律师函。证明：1.原告是玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区的前期物业服务管理公司（2009年4月10日至2019年4月9日）；2.原告的物业服务于2017年12月31日终止；3.原告于2018年2月以电话方式、2019年4月以张贴通知方式向欠费业主催收物业费。四、磊山大厦物业费欠款明细表。证明：被告未交物业费5042元。五、被告2011年5月1日-2012年4月3日缴纳物业费的税务发票。证明：物业费收费标准不是按照0.8元/平方米/月计算，而是按照1.17元/平方米/月计算。六、玉溪市中级人民法院（2020）云04民终163号民事判决书、红塔区人民法院（2020）云0402民初1104号民事判决书、原告开具发票记载的物业费收费记录。证明：14层的业主物业费收费标准是1.17元/平方米/月。经质证，二被告对以上证据的三性均无异议。被告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、磊山大厦房产证复印件。证明：被告在磊山大厦的房屋面积是134.68平方米，且被告没有买过车位。二、2010年5月1日-2011年4月30日缴纳物业费的发票。证明：原告在2010年5月1日-2011年4月30日期间的物业费收费标准是0.8元/平方米/月，且是先收费后服务。三、盛世尚居物业服务中心出具的证明。证明：被告于2017年5月就搬至盛世尚居居住至今。经质证，原告对证据一无异议。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不足以证明原告按0.8元/平方米/月收物业费的标准现在还适用。对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告并不知道被告已经搬离了磊山大厦，被告虽然搬走了，但还是磊山大厦的业主。上述证据经本院依法审查，综合评判如下：对原告提交的证据，因被告对六组证据的三性均未提出异议，本院对六组证据予以确认。对被告提交的证据，本院对证据一予以确认，对证据二、三的真实性、合法性予以确认，但证据二只能证明发票所载期间的物业费收费标准，证据三并不能推翻二被告在2015年5月1日起至2017年12月31日期间是磊山大厦的业主。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认如下案件事实：2009年4月10日，原告（乙方）与云南汇海（集团）房地产开发有限公司（甲方）签订《小区物业管理委托合同》，其中主要约定：甲方将玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区委托于原告实行物业管理；委托管理期限为10年，自2009年4月10日起至2019年4月9日止；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.2元向业主或物业使用人收取；车位每年按400元一个收取。玉溪市玉湖路26号磊山大厦14层1404号建筑面积为134.68平方米的房屋系二被告所有（该房屋于2011年8月4日登记于二被告名下）。原告为磊山大厦小区提供的物业服务于2017年12月31日终止。被告未向原告交纳上述房屋2015年5月1日至2017年12月31日期间的物业费。原告系按年度收取物业费。原告于2018年2月以电话方式、2019年4月29日以在磊山大厦小区门口张贴通知的方式向小区欠费业主催缴过物业费。结合原、被告双方的诉辩主张及举证情况，本案存在以下争议焦点：一、原告对磊山大厦实行物业管理期间，业主缴纳物业费的时间应如何认定？二、案涉物业费的单价应如何认定？三、本案是否超过诉讼时效？针对以上争议焦点，本院认为：关于争议焦点一，虽然原告与云南汇海（集团）房地产开发有限公司签订的《小区物业管理委托合同》未约定业主交纳物业费的时间及周期，但根据原告提交的交费单据及本院审理的同类案件查明的情况，原告对磊山大厦实行物业管理期间是按年向业主收费，即2015年5月1日至2016年4月30日的费用交纳时间为2015年12月30日以前，2016年4月30日至2017年5月1日的费用交纳时间为2016年12月30日以前。关于争议焦点二，虽然原告提交的发票显示其在2010年5月1日至2011年4月30日期间的物业费是按0.8元/平方米/月的标准交纳的，但此发票只能证明发票所载期间的单价，而原告在本案中诉请的物业费所属期间与上述发票所载期间已时隔数年，且原告主张按每月平方米1.15元的标准计收物业费并未超过其与云南汇海（集团）房地产开发有限公司签订的《小区物业管理委托合同》约定每月每平方1.2元的收费标准，故本院对原告主张的案涉物业费计价标准予以采信。关于争议焦点三，根据本院对争议焦点一的评判，2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业费应当自2015年12月31日开始起算诉讼时效，2016年5月1日至2017年4月30日的费用应当自2016年12月31日开始起算诉讼时效，2017年5月1日至2017年12月31日的费用应当自2017年12月31日开始起算诉讼时效，而《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日开始实施，此法实施之日案涉物业费拖欠时间尚未超过二年，故本案诉争的物业费应适用民法总则关于三年时效的规定。根据原告提交的证据材料，原告曾于2018年2月7日电话向被告张静静催收过物管费，另还于2019年4月29日在磊山大厦小区门口张贴过催收通知，原告实施的上述催收行为，均构成诉讼时效中断的情形，故本案并未超过诉讼时效。综上所述，原告与云南汇海（集团）房地产开发有限公司签订的《小区物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。被告作为案涉小区的业主，系接受原告提供物业服务的直接受益者，理应向原告履行支付物业费的义务。被告在庭审过程中主张其已交纳了本案诉争的物业费，但未提供相关证据证实，其应对该主张承担不利后果。对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：由被告张静静、王**于本判决生效之日起十日内共同向原告玉溪汇海物业服务有限公司支付2015年5月1日至2017年12月31日期间的物业费5042元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  周青二〇二〇年八月七日书记员  郭凡