贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初7118号原告：朱绍海，男，汉族，1983年12月2日出生，住贵州省赫章县。原告：徐维燕，女，汉族，1983年12月28日出生，住贵州省赫章县。二原告委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），系贵州神兽律师事务所律师。执业证号：15205201911107125。被告：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**。统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：向芸娇（特别授权代理），四川达宽（成都）律师事务所律师。执业证号：15101201811069414。原告朱绍海、徐维燕与被告毕节万晟置业有限公司（下称：万晟置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱绍海、徐维燕委托诉讼代理人吴发琴，被告万晟置业委托诉讼代理人向芸娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱绍海、徐维燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办证违约金18057.62元，违约金以总房款392557元为基数从2017年12月31日起，按日万分之一计算至2019年4月4日;二、判令被告退还原告各项开户费3080元;三、判令被告退还原告面积差异房价款2313元（3792.45×0.61）；四、本案诉讼费用由被告承担。2015年10月1日，原告与被告签订编号为WSZYAZ260604的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款392557.00元购买被告开发的毕节市七星关区徳溪街道办事处后河村“万晟阳光城”第A26幢二单元6层4号房商品房，建筑面积132.8平方米。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款及相关税费已全部付清。按约定，被告在2016年12月30日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告后，应在90日内办理初始登记文书，并在2017年12月31日把办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但由于被告的原因，涉案房屋直到2019年4月4日才办理到不动产权证书。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条之约定，该房屋于交付后，原告已经将所有办证费用支付给被告，但被告未按约定取得初始登记，未向原告或办证部门提交办理涉案房屋的产权转移登记手续并通知原告，已构成违约，应当承担支付逾期办证违约金的责任。此外，被告重复收取原告的各项开户费没有法律依据，应当予以退还。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢!被告万晟置业书面辩称，一、被答辩人部分诉讼请求已过诉讼时效，三通费诉求已过诉讼时效。依据:《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定:“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于已不利的事实的，适用前款规定。”《民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”二、合同有约定供暖、燃气费用并不包含在房价款中。双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同第十二条是约定了交房条件，约定的是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、，4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。补充协议约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费(商业部分800元，住宅部分380元)，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，需要客户另行交纳。三、答辩人没有逾期交付相关文书，不应承担逾期办证违约责任。(一)不动产统一登记后，事实上也无法单独办理房屋产权证，答辩人并未逾期交付。按照合同约定，答辩人应取得初始登记、协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，2016年9月30日起、毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，答辩人在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了答辩人的合同义务。综上，原告已取得案涉房屋的不动产权证书，答辩人不存在因其原因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。(二)即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1.产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且被答辩人并无实际损失。2.因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应承担责任。违约金终止时间，应截止到答辩人取得不动产初始登记之日或提交资料时间之日。《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定:“纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”第十一条规定:“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”2017年9月18日，《贵州省国家税务局贵州省地方税务局关于推行实名办税的公告》也明确要求由纳税人自行缴纳契税。因此，被答辩人未能及时缴纳契税的，答辩人无法为其办理不动产登记证书。此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定:“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记的相关水、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时。买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费；因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任。”双方在合同中已经明确约定，答辩人代被答辩人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被答辩人原因不能办理房屋产权证书，答辩人不应该承担违约责任。双方合同约定答辩人申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，故逾期办证违约金的止算日应以答辩人申请商品房大产权初始登记之日为宜。对于因业主未缴纳契税、身份证过期等自身原因导致答辩人因缺少办证必要资料,即使在已取得商品房大产权初始登记时也无法为业主办理不动产权证书的，不应由答辩人承担责任，即使承担，何路、陈玉婷违约金的截止日期也只能计算至答辩人取得初始登记之日。四、原告面积差异款已经退还，其诉求无依据。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益为谢!本院经审理认定事实如下：2015年10月1日，原告朱绍海、徐维燕作为买受人与被告万晟置业作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，房号：Ａ26＃604；建筑面积132.8平方米，套内建筑面积103.51平方米；该商品房总价款为392557.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款82557.00元，余款310000.00元以公积金贷款支付；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳下列费用：专项维修基金、契税、电开户费、智能水表安装费、天然气初装费等；面积差异处理：实测面积与第三条预测面积发生误差时，根据第七条按照建筑面积计价的约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；实测套内面积小于预测套内面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户；天燃气2016年12月31日达到管道入户；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款390244.00元。2017年1月10日，被告将涉案房屋交付给原告使用，被告向原告收取了燃气入户费2500.00元、有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元，共计3080.00元。同日，被告向原告出具了《收房交款明细表》，该表记载：面积增补款为-2313.00元。2019年4月1日，被告将办证资料提交给办证部门。2019年4月4日，原告的不动产权证书已经办理完毕。原告诉至本院，请求判如所诉。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告也应当按合同约定履行自己的义务。被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按约定期限履行，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告诉请的违约金，合同中约定被告应于2017年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至2019年4月1日才将办证资料提交到办证部门，构成违约，应按约定向原告支付违约金。因被告违约已超过90日，故违约金以原告已付购房款390,244.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从约定日期之次日，即2018年1月1日起计算。对于该违约金的截止时间，原告同意委托被告办证，则被告没有将办理转移登记的有关文书交付原告的必要，但被告在具备办理转移登记的条件后还负有向原告履行披露的义务。被告虽未举证证明涉案房屋何时具备办证条件及通知原告，但被告于2019年4月1日向办证部门提交办证资料，而涉案不动产权属证书已经办理完毕，表明被告至迟于2019年4月1日已尽到了披露义务，故该违约金计算至2019年4月1日。即原告诉请的违约金，以原告已付购房款390,244.00元为基数，按日万分之一的标准，从2018年1月1日起计算至2019年3月25日止（456天），具体计算为390,244.00元×0.01%×456天=17,795.10元。对于原告要求被告返还三通费3,080.00元的诉讼请求，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取三通费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回,原告于2020年5月12日向本院提起诉讼，本案并未超过诉讼时效。对于原告要求被告退还面积差异款的诉讼请求，因双方在《收房交款明细表》注明“面积增补款为-2313.00元”，表明双方在交房时已对该款项进行了结算并抵扣，故此诉讼请求因无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱绍海、徐维燕支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金17,795.10元。二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告朱绍海、徐维燕三通费3,080.00元。三、驳回原告朱绍海、徐维燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币193.00元（已减半收取），由原告朱绍海、徐维燕负担21.00元，被告毕节万晟置业有限公司负担172.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年八月十二日书记员  王 贵