湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0111民初194号原告：李佰春，男，1967年6月29日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区,委托诉讼代理人：关欣、庄波，湖北金卫律师事务所律师。一般授权代理。被告：李杰，男，1983年5月10日出生，回族，住甘肃省张家川回族自治县,原告李佰春诉被告李杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员瞿汉春担任审判长，审判员成婧文、人民陪审员吴小蕊参加的合议庭，于2020年7月6日公开审理了本案。原告李佰春及其委托诉讼代理人关欣、被告李杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李佰春向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2018年1月至2019年12月期间共计204000元的房屋占有使用费;2、请求判令被告将武汉市洪山区武珞路692-4房屋腾退并还给原告；3、请求判令被告按照月8500元的标准向原告支付自2020年1月至房屋实际腾退之日期间的房屋占有使用费用；4、本案的诉讼费用由被告支付。事实与理由：2015年1月7日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，租赁了第三人位于武汉市洪山区武珞路692房屋中的一个自然间（编号：692-4），面积约27.22平方米。2016年12月31日租期届满，第三人要求收回房屋，原告及其他承租户集体与第三人协商继续承租事宜，在此期间，原告将该门面临时出租给被告使用，双方签订了门面短租合同，合同约定：“单位要收回门面，李杰无条件退出。门面短期出租时间为2017年4月1号-2017年4月30号止。单位在2017年4月份不收，退后一个月至2017年5月30号止。单位在2017年5月份不收，退后一个月至2017年6月30号止。租金每月8500元，每个月1号付房租。”因众租户与第三人的续租事宜最终未能协商一致，第三人将包括原告在内的多名承租户起诉至贵院要求腾退房屋并支付相应的房屋占有使用费。第三人与原告之间的租赁合同纠纷己审结。贵院判决原告向第三人腾退上述租赁房屋并按每月8500元的标准支付自2017年2月至实际腾退之日的房屋占有使用费。在贵院执行程序中，原告已按每月8500元的标准向第三人履行了自2017年2月至2019年12月期间的房屋占有使用费297500元。原告多次要求被告腾退房屋，甚至报警，但被告仍拒不腾退，致使原告无法向第三人履行腾退义务。此外，被告自2018年1月至2019年12月期间的房屋占有使用费分文未向原告支付，严重侵犯了原告的权益。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，请求依法判如诉请。被告李杰辩称，对于原告的起诉资格有异议，其次原告在未经过被告的同意之下约定了8500元每月的房租标准，高价出租给被告，被告不能接受。原告是非法出租给我，原告对此应当承担责任，在2016年原告与殡仪馆的房屋出租合同已经终止了，但是原告仍旧非法出租给我。本院组织双方当事人进行了举证质证，对双方当事人无异议的证据：（2017）鄂0111民初5692号民事判决书、报警材料，本院依法予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据：执行通知书、结算票据，该证据系武汉市洪山区人民法院出具的具有法律效力的文书及结算凭证，与已采信的民事判决书相一致，对该证据予以采信。原、被告之间的短租合同，结合原（2017）鄂0111民初5692号民事判决查明事实，且被告在庭上并未提出相反证据否定该证据，本院对该证据予以采信。本院经审理查明，2015年1月7日，原告与案外人武昌殡仪馆签订《房屋租赁合同》，租赁了武昌殡仪馆位于武汉市洪山区武珞路692房屋中的一个自然间（编号：692-4），面积约27.22平方米。2016年12月31日租期届满，武昌殡仪馆要求收回房屋，在此期间，原告将该门面临时出租给被告使用，双方签订了《武珞路692号门面短期出租》合同约定：“单位要收回门面，李杰无条件退出。门面短期出租时间为2017年4月1号-2017年4月30号止。单位在2017年4月份不收，退后一个月至2017年5月30号止。单位在2017年5月份不收，退后一个月至2017年6月30号止。租金每月8500元，每个月1号付房租。”因与武昌殡仪馆的续租事宜未能协商一致，武昌殡仪馆将原告起诉至武汉市洪山区人民法院，要求腾退房屋并支付相应的房屋占有使用费。经武汉市洪山区人民法院作出（2017）鄂0111民初5692号民事判决确认，该案涉门店原告李佰春未经武昌殡仪馆同意出租给被告李杰的事实，并判令本案原告向案外人腾退上述租赁房屋并按每月8500元的标准支付自2017年2月至实际腾退之日的房屋占有使用费。在执行程序中，原告已按每月8500元的标准向案外人武昌殡仪馆履行了自2017年2月至2019年12月期间的房屋占有使用费297500元。被告自2018年1月至2019年12月期间的房屋占有使用费分文未向原告支付，原告多次要求被告腾退房屋，双方未达成一致，原告诉至法院。本院认为，本案的争议焦点在于双方签订的租赁合同是否有效；原告主张的租赁及占用费是否应得到支持。针对争议焦点1，在经武汉市洪山区人民法院作出（2017）鄂0111民初5692号民事判决确认，该案涉门店原告李佰春与案外人武昌殡仪馆的租赁期限至2016年12月31日届满，且未续租；原告未经武昌殡仪馆同意且出租给被告李杰的事实，案外人武昌殡仪馆要求原告腾退房屋并支付租金及占有费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”及第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”案涉合同虽未约定租赁期限为不定期租赁合同，但原告与案外人武昌殡仪馆的租赁合同已于2016年12月31日期满，且武昌殡仪馆并未同意原告转租，案涉转租合同应属无效。针对争议焦点2，案涉转租合同已认定无效，但被告李杰一直占有该房屋，属于无权占有，被告作为实际占有人，负有腾退义务。自2018年1月1日至今均未向原告支付占用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾退占有使用费的，人民法院应予以支持。”该占有使用费出租人可基于物上请求权或租赁合同关系向本案原告或被告主张，武昌殡仪馆在另案中，基于与原告李佰春的租赁合同关系已向本案原告主张，且原告已向出租人武昌殡仪馆支付自2017年2月至2019年12月31日期间的房屋占有使用费297500元，但该房屋实际由被告李杰占有，李杰作为负有腾退义务的次承租人，应当支付无权占有期间的房屋占有使用费，因原告已代被告李杰向出租人支付，原告李佰春有权向被告李杰进行追偿。被告自2018年1月1日至2019年12月31日期间的占有使用费为204000元（8500元×24个月=204000元）。故对原告主张的204000元予以支持。关于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，经武汉市洪山区人民法院的作出（2017）鄂0111民初5692号民事判决确认，案涉房屋原告应腾退还至武昌殡仪馆,并支付至实际腾退之日期间的占有使用费。因被告一直无权占有案涉房屋，致使原告无法向出租人武昌殡仪馆腾退，故对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告按月8500元的标准支付2020年1月至实际腾退之日期间的占有使用费的主张，因原告自2017年1月1日即已丧失对该房屋合法占有的法律基础，双方签订的租赁合同无效，且该部分占有使用费已有生效判决确认，被告在明知房屋已由案外人武昌殡仪馆收回情形下至今仍拒不腾退，存在恶意占有，且不能适用该房屋租金6个月减半的相关规定，被告应按每月8500元的标准向原告支付自2020年1月1日至实际腾退之日期间的占有使用费。对原告的该项主张予以支持。另被告在庭审中辩称，案涉合同的8500元租金标准远高于原租赁合同，且原告系非法出租，应承担被告装修损失的责任，本院认为，案涉租赁合同的租金标准系当事人协商一致达成，即便其高于原租赁合同亦是市场行为。原告租赁期限届满，仍出租给被告，与被告签订不定期合同，合同内容亦对门面收回及若不收回门面租期及租金如何计算，即双方对该门面的收回是有预期的，被告亦清楚，故原告虽存在非法转租，但被告明知仍与其签订合同，均有过错，且被告辩称其存在装修损失，亦未举证，应承担举证不能的法律后果，对于被告的装修损失的抗辩，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条，判决如下：一、被告李杰于本判决生效之日起十日内将位于武汉市洪山区武珞路692房屋中的一个自然间（编号：692-4）腾退返还给原告李佰春；二、被告李杰于本判决生效之日起十日内向原告李佰春支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费204000元；2020年1月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费按每月8500元计算；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4260元整，由被告李杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  瞿汉春审 判 员  成婧文人民陪审员  吴小蕊二〇二〇年八月十五日法官助理董曼书记员董琦