海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1336号 上诉人（原审被告）：海南塔岭旅业开发有限公司，住所地海南省定安县塔岭开发区。 法定代表人：罗东升，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许后生，海南天皓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何某，男，2007年3月15日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：陈俊鹏，海南大兴天泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亚，海南大兴天泰律师事务所律师。 上诉人海南塔岭旅业开发有限公司（以下简称塔岭公司）因与被上诉人何某商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2019）琼9021民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人塔岭公司上诉请求：1.请求撤销定安县人民法院(2019)琼9021民初1526号民事判决书第一、二项判决，依法驳回被上诉人何某的所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人何某负担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人逾期交房没有事实依据，依法应予改判。上诉人与被上诉人虽未签订书面《住房委托装修及委托经营合同》，但上诉人统一装修经营酒店后（包括涉案Cl-2-802房），因被上诉人拒不支付装修款，故上诉人也未向被上诉人支付返租租金。2019年9月1日，上诉人委托其关联企业海南东宏物业公司（乙方）与被上诉人（甲方）就装修费、前期租金、办理产权证等事项达成一致并签署《协议》，约定：1.甲乙双方自本协议签订后不再因房屋Cl-2-802装修费用和2018年12月底前租金引起争议。乙方在甲方购房款和办理产权证税费交清情况下尽快办理产权证。2.乙方一次性补偿给甲方人民币伍仟元整，并减免2019年1月1日至2021年12月31日的三年物业管理费用。据此，虽然双方未签订《住房委托装修及委托经营合同》，但被上诉人实际已经收取了上诉人支付的房屋返租收益，说明被上诉人对返租事实是知情和认可的，被上诉人称六年来其毫不知情没有事实依据。另，被上诉人与上诉人就办证事宜重新达成一致，即“在甲方购房款和办理产权证税费交清情况下”。因此，在上诉人对涉案房屋直接进行装修和经营的情况下，应当视为上诉人已履行房屋交付义务。至于《酒店返租房交接情况表》中的收房日期应是指委托经营期满后，上诉人将涉案房屋交还给被上诉人的具体日期。二、一审判决认定上诉人逾期办证没有事实依据，依法应予改判。1.根据上诉人与被上诉人签订的《定安县商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第六条约定：买受人未于出卖人交房书面通知规定的交房日期前付清该商品房所有应付款项（包括但不限于该商品房所有应付房款（包括面积补差额）、首期住宅专项维修基金、违约金和／或赔偿款、税费（契税、印花税）等应由买受人承担的费用），出卖人有权拒绝于本合同约定期限内交付商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期付款按揭贷款的情形），并不承担合同约定的逾期交付的责任。应当注意，该条约定是“书面通知”是指交房书面通知，并非指书面通知缴纳所有应付款项。本案中，被上诉人与上诉人就办证事宜重新达成一致，即在“被上诉人购房款和办理产权证税费交清情况下”。事实上被上诉人实际拖延至2019年9月4日才缴纳契税，9月10日才缴纳住宅专项维修基金。因此，从合同约定层面，上诉人有权按照该补充协议第六条约定，拒绝履行交付商品房或履行合同约定的其他义务，上诉人不受办证期限的约束。2.《中华人民共和国契税暂行条例》第一条第二款规定：“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”《海南省地方税务局关于调整契税申报缴款期限的公告》也有“先缴纳契税，后办理产权证”的规定。因此，从法律和规范性文件规定的层面，被上诉人作为房屋契税的纳税义务人，未及时缴纳房屋契税、住宅专项维修基金导致房产证未能按时办理，该原因不可归责于上诉人，被上诉人关于逾期办证的诉讼请求没有法律依据。3.一审原告委托代理人何建国于2019年7月29日签署《自愿委托办证证明书》，明确将办证期限变更为“自缴费期356天内出证”。上诉人认为，一审法院关于“被告已经逾期违约交房、违约办证在先，故该证明书不能视为对办证期限的变更”的认定是错误的。目前并无法律规定，一方当事人违约后，双方不能对合同内容进行变更（相反，在实践中此类情形较为常见，比如借款合同中，约定的还款时间逾期后，经双方协商，仍可继续展期）。值得注意的是，一审法院在办理(2019)琼9021民初1527号张昊烽诉我公司房屋买卖合同一案中，作出了自相矛盾的认定。该判决第15页认为，“证明书中‘办证期限为自缴费期365天内出证’的内容，应视为双方对办证期限的重新约定，该日期尚未届满”。同一个法院、同一个法官对同样的事实，却作出自相矛盾的认定意见。本案实际情况是，双方本着解决问题的立场互谅互让，被上诉人同意委托上诉人代办权属证书，并协商一致约定“办证期限为自缴费期356天内出证”。被上诉人2019年9月4日缴纳契税，9月10日缴纳住宅专项维修基金，故办证期间应顺延至2020年9月10日。一审法院认定原告办证逾期没有事实依据。三、因政府职能调整导致涉案商品房房产证未能及时办理，该事由不可归责于上诉人，应相应扣除856天。1.2016年3月29日，定安县不动产登记中心成立，统一由不动产登记中心受理申请后办理不动产权证，原房管局和土地局不再办理房产证和土地证。因新机构成立，需理顺工作流程，不动产登记中心直到2016年9月18日发布公告，通知受理办证事宜。2.2016年3月29日，不动产登记中心成立后，原国土局土地测量分摊的方法与不动产登记中心测量分摊的方法发生改变，另外对定安县城内所有跨宗的建设工程土地分摊测量没有统一的测量依据。2017年8月18日，政府形成会议纪要，对跨宗建设工程土地分摊作出明确规定。本案中，涉案房地产项目由两宗地块合并报建，属于此类合宗土地测量分摊范围。因此需要按照不动产登记中心的要求对土地合宗后，再对土地进行测量分摊。在政府明确作出规定后，上诉人与相关测绘公司签订测绘合同，原本约定一个月完成测绘，但由于前期定安积累了大量的测量工作，因此测绘公司用了将近一年时间，才于2018年8月2日完成测量。该测量成果报告是不动产登记中心成立以来第一份土地分摊测量报告。因此，因政府职能调整导致涉案商品房房产证未能及时办理，该事由不可归责于上诉人，应从2016年3月29日至2018年8月2日，累计扣除856天。四、即便法院认定上诉人存在逾期办证的违约行为，人民法院能够支持的违约期限仅限于三年之内。一审法院一方面认为，本案按日计算的逾期交房违约金债权属于继续性债权，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个“个体债权”，每个“个体债权”在法律上具有相对独立性，可分别适用诉讼时效。因《民法总则》规定的诉讼时效为三年，故判断是否超过诉讼时效，应当从权利人主张权利之日倒推三年，在三年之内的违约金未超过诉讼时效，应予以支持；三年之外的则超过诉讼时效，不予支持。另一方面在确定违约金计算方式时，认定的违约期限超过三年，明显自相矛盾。五、一审判决书中关于案件受理费的处理存在错误，具体为：1.关于数额问题。一审原告提出的诉讼请求主要有三项：（1）被告协助原告办理位于海南省定安县塔岭开发区北路海南天籁谷休闲养生会馆C1十二层商住楼二单元8层C1-802号房屋的不动产权证书；（2）被告向原告支付逾期交房违约金43514元（计算方法：以实际购房款218227元的日万分之二计算，自2016年11月1日起计至2019年7月26日止）；（3）被告向原告支付逾期办证违约金15035.84元。据此诉求，结合《诉讼费缴纳办法》相关规定，一审法院应当向原告预收案件受理费5451.65元，简易程序减半收取2725.825元。2.关于分担问题。该案最终一审法院判决：1.被告海南塔岭旅业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何某支付逾期交房的违约金43514元；2.被告海南塔岭旅业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何某支付逾期办证的违约金15035.84元；3.驳回原告何某的其他诉讼请求。据此判决金额，结合《诉讼费缴纳办法》《民事诉讼法》相关规定，一审被告海南塔岭旅业开发有限公司应承担的诉讼费金额为1263.75元，简易程序减半收取金额为631.875元。一审判决判定“案件受理费2724.11元，由被告海南塔岭旅业开发有限公司负担，限被告于本判决生效之日起十日内向本院缴纳”实属错误。基于以上事实，一审原告在提起本案上诉时，已按一审判决判定金额的两倍即5448.22元缴纳上诉费，请求二审法院依法纠正一审法院对于案件受理费的处理错误，避免上诉人的财产权益受损。 被上诉人何某辩称，一审判决认定上诉人逾期交房构成违约，应向被上诉人支付逾期交房违约金，事实清楚，适用法律正确。根据被上诉人一审提交的证据《酒店返租房交接情况表》和上诉人一审提交的补充证据《公证书（罗永红）》、《公证书（李随宇）》中的聊天记录证实，在双方签订《定安县商品房买卖合同》后的6年时间内上诉人未告知被上诉人任何房屋状况，在未经被上诉人同意的情况下，私自装修被上诉人的房屋并进行经营，被上诉人2019年7月26日前往上诉人处收房时发现此事并要求按照何致远《住宅委托装修及委托经营合同》的标准支付房屋收益款25000元，但上诉人不同意该解决方案，双方未对追认《住宅委托装修及委托经营合同》及支付房屋收益款达成一致意见。最后，双方签订《协议》，由被上诉人委托的物业公司一次性支付5000元补偿并减免3年的物业管理费（2019年1月1日至2021年12月31日），而5000元补偿和减免3年的物业管理费并非上诉人私自装修经营期间支付给被上诉人的房屋收益，而是赔偿款的性质。因此，一审判决认定上诉人在被上诉人不知情的情况下私自装修长达6年，且从未告知过被上诉人，直至2019年7月26日才交接涉案房屋，其应向被上诉人支付逾期交房违约金，事实清楚，适用法律正确。二、一审判决认定上诉人逾期办证构成违约，应向被上诉人支付逾期办证违约金，事实清楚，适用法律正确。（一）上诉人未依照《定安县商品房买卖合同》附件七中第六条的约定履行书面交房通知义务，不能以该条约定来抗辩不承担违约责任。在被上诉人未收到书面交房通知的情况下，被上诉人可以不予付清面积补差款、住宅维修基金、税费等费用，并且这些费用的性质对于被上诉人来说是不明确的且交纳时间并没有严格限制。被上诉人认为，根据合同附件七中第六条的约定，首先，被上诉人应该向上诉人发出书面交房通知，但是在本案中，上诉人并未向被上诉人发出书面交房通知。因此，在被上诉人未收到书面交房通知的情况下，要求被上诉人履行一项既不明确金额，又不明确交费时间的义务，明显不具备可行性。关于面积补差款的问题，需上诉人所建之房屋完成测绘，方可计算出补面积款，但是上诉人在2017年10月11日才完成涉案房屋实际面积的测绘工作，并且被上诉人已根据上诉人要求在办理不动产权证书前及时支付了面积补差款，不存在因被上诉人未及时付清房款而延误办证的情形。关于缴纳税费的问题，房屋契税缴款期限不是民法调整的范围，并非双方意思自治的范畴，应该适用税收相关的法律规定。根据现有法律和政策规定，纳税人自行申报契税缴纳房屋权属转移契税的，纳税期限为自纳税义务发生之日起至纳税人办理房产证之日止。因此，被上诉人将契税委托给上诉人办理之前，被上诉人自行申报的可以在办理房屋权属转移登记前的任意时刻去缴纳，只要不因拖延缴纳税费导致上诉人延误办理房屋权属转移登记的，都应视为被上诉人恰当地履行了协助办证的附随义务，这也并不违背“先缴纳契税，后办理产权证”的政策精神。在被上诉人将契税委托给上诉人办理之后，依照政策规定，上诉人应在代收契税之日的次月15日前，按照房屋买卖成交价格的30%计算预缴契税税款，剩余税款凭房屋实测面积报告及其他相关资料计算缴纳。因此，涉案房屋于2017年10月11日完成了实际面积的测绘工作，上诉人于2019年7月29日收到被上诉人支付的契税和房屋维修基金等办证费用共计6248元，那么上诉人是因其自身原因延迟代缴税款的，在缴纳税款这一环节中，被上诉人未有任何迟延支付税费的情形，并且恰当及时履行了缴纳税费、协助办证的合同义务。若本案房屋已达到办证条件，因被上诉人未缴清上述费用而导致延期办证，上诉人可以此抗辩，但是本案中，上诉人一直未办理好不动产权证书是因其自身原因导致，在天籁谷小区的业主群中，上诉人工作人员郑兰琼向业主表示，涉案小区的C1和C2栋是由于消防验收不合格导致未及时完成不动产首次登记。据上，上诉人以被上诉人没有缴纳上述费用为由抗辩不承担违约责任，没有事实和法律依据。（二）双方未就办证期限达成新的合意，《自愿委托办证证明书》不能视为对办证期限的变更。上诉人根据被上诉人出具的《自愿委托办证证明书》，主张双方已就办证期限达成新的合意，被上诉人认为，双方未就办证期限达成新的合意，《自愿委托办证证明书》不能作为免除追究上诉人逾期办证违约责任的依据，不能视为对办证期限的变更。理由如下：①从性质和内容上来说，该证明书与《定安县商品房买卖合同》是两个不同的法律关系，前者为有偿代理关系，后者为房屋买卖合同关系。该证明书仅能证明被上诉人在2019年7月29日委托上诉人公司的办事人员代为办理缴费及办证相关事宜。证明书所载明的365天，为被上诉人委托上诉人的办事人员办理房产证的时间，仅能证明上诉人办事人员在此期限内有代办的权限，与涉案合同约定的办证期限并无关联，并且被上诉人无法控制房屋的出证时间，不能将该份证明书视为被上诉人免除追究上诉人逾期办证违约责任的意思表示。②该证明书虽然为被上诉人签署，但是文本是上诉人提供的。根据《合同法》第41条和125条的规定，对格式条款的理解存在分歧，应该以不利于提供文本的一方为解释原则，并综合文本语句、签署目的、诚实信用原则确定条款真实意思。被上诉人签署该证明书，仅为办证时出示给主管机关所用，并非变更原商品房买卖合同约定内容的意思表示。③上诉人在逾期交房、逾期办证的情况下，让被上诉人签署该证明书，目的是规避违约责任，其行为应当受到法律的负面评价。（三）张昊烽案中一审法院对《自愿委托办证证明书》相关事实的错误认定不应作为认定本案事实的依据。在（2019）琼9021民初1527号民事判决书（张昊烽案）中，一审法院错误解读张昊烽案合同附件七第八条约定，并适用已废止的《海南省地方税务局关于调整契税申报缴款期限的公告》[2012]第8号，认定张昊烽未及时缴纳税费，塔岭公司有权依据涉案合同及附件七的约定不予办证，属于事实认定错误，适用法律错误。理由如下：第一，张昊烽案中，站在一审法院的角度去分析，其之所以会作出与本案不一样的事实认定是因为，张昊烽案中的商品房买卖合同附件七第八条约定与本案的商品房买卖合同附件七第六条约定不一致，一审法院错误解读张昊烽案合同附件七第八条约定，该条款约定为：“房产权属登记在买受人交清房屋总款后，由出卖人负责办理，买受人应配合其办理相关手续。出卖人承诺在房屋交付之日起365日内，为买受人办理完毕房屋所有权证书，但下列情形出现时，出卖人不受办证期限的约束：（1）买受人未在约定期限内付清该房产的相关房款、税费以及物管费其他一切应由买受人支付的款项……”，那么这里指的“房产权属登记”是指不动产的权属变更登记，因此对该条款的正确理解应是塔岭公司已完成了涉案房屋的不动产首次登记，房屋已经具备了转移登记的条件，若张昊烽未交清房屋相关款项导致塔岭公司受损或阻碍了办理房屋转移登记的，塔岭公司可以不受办证期限的约束。第二，关于契税缴纳的问题，一审判决适用了已经废止的2012年第8号文，而未适用最新有效的2015年第1号文，明显属于适用法律错误。具体理由见上述分析，不再赘述。第三，同理，一审判决以张昊烽未完成缴纳全部款项的义务，塔岭公司有权不予交房为由，错误认定塔岭公司不构成违约交房。并且，一审判决在论述实际交房时间时认定该案的交房日为2015年2月10日，但在论述办证期限时认定塔岭公司交房时间为2019年7月26日，前后认定的交房日期相互矛盾，最后导致错误认定办证期限尚未届满，不构成违约办证，属于事实认定错误。张昊烽因不服上述一审判决提起上诉，但因上诉费高，张昊烽未缴纳上诉费，该案按撤回上诉处理（二审案号：（2020）琼96民终1237号）。二、上诉人逾期办证是因其自身原因导致，上诉人主张因政府职能调整导致涉案房产证未能及时办理，应相应扣除2016年3月29日至2018年8月2日这一期间856天，没有事实和法律依据。第一，根据2016年9月12日定安县人民政府发布的《关于在定安县实施不动产统一登记的公告》证实，自2016年9月18日起，定安县国土局和定安县房管局才停止受理土地和房产登记，并非上诉人所称2016年3月29日定安县不动产登记中心成立后就不再由定安县国土局和定安县房管局办理土地和房产登记，上诉人主张从2016年3月29日开始扣除免责期间没有事实依据。第二，根据《测绘合同书》、《不动产土地分摊数据检验报告》、证实，上诉人于2017年7月28日与测绘公司签订《测绘合同书》，2018年8月2日，定安县国土信息与测绘服务中心出具天籁谷项目（不含三期）的《不动产土地分摊数据检验报告》。另《“研究解决不动产统一登记若干问题”会议纪要》证实，2017年8月18日，定安县政府形成会议纪要，是对跨宗地房屋对应分摊土地使用年限问题作出规定，并非上诉人所称对跨宗建设工程土地分摊测绘作出规定。涉案C1栋不属于涉案小区的跨宗建筑物，无需经宗地合并便可办理不动产登记，只有当地块规划中一幢建筑物跨越了两宗地，才需经有关部门批准申请合并两块宗地后再进行不动产登记，在此种情况下，才会产生跨宗地房屋对应分摊土地使用年限问题。此外，上述会议纪要形成时间在上诉人委托测绘公司时间之后，也并非上诉人所称，会议纪要作出明确规定后，上诉人才与测绘公司签订测绘合同。上诉人称系测绘公司花了1年的时间于2018年8月2日完成测量，而实际上根据被上诉人的《不动产权证书》后附的《房产分户图》和《宗地分户图》可以证实，测绘公司2017年10月11日便完成了测绘及审核工作，2018年8月2日，是定安县国土信息与测绘服务中心对涉案小区一期、二期所有的楼房所涉土地分摊测绘的复核，并非测绘公司完成测量的时间，上诉人主张从2016年3月29日至2018年8月2日为免责期间没有事实依据。上诉人提交的上述证据不能证实在2016年3月29日至2018年8月2日期间，测绘公司的测绘工作因为定安县不动产登记中心的设立和跨宗建设工程土地分摊方法发生改变而导致延误办证。第三，上诉人一直未办理好不动产权证书是因其自身原因导致，在天籁谷小区的业主群中，上诉人工作人员郑兰琼向业主表示，涉案小区的C1和C2栋是由于消防验收不合格导致未及时完成不动产首次登记。退一万步来讲，即使上诉人在一定期限内受政府职能调整延误了办证，那么上诉人需举证其在受政府因素影响时已具备其他办证条件，没有其他逾期办证的事实。若上诉人存在多个逾期办证原因，那么上诉人无权以政府因素来主张免责。综上所述，二审法院在查明本案事实的基础上，依法驳回上诉人的上诉请求，以维护被上诉人的合法权益。 何某向一审法院起诉请求：1.被告协助原告办理海南省定安县塔岭开发区塔北路海南天籁谷休闲养生会馆C1十二层商住楼二单元8层C1-802号房屋的不动产权证书；2.被告向原告支付逾期交房违约金43514元（计算方法：以实际购房款218227元的日万分之二计算，自2016年11月1日起至2019年7月26日）；3.被告向原告支付逾期办证违约金15035.84元；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月4日，原告父亲何华强代原告（买受人）与被告塔岭公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。约定：出卖人将其开发的位于定安县塔岭新区的海南天籁谷休闲养生会馆C1十二层商住楼（幢）二单元8层C1-802号房出售给买受人。该房建筑面积41.19平方米，套内面积33.82平方米，公摊面积7.37平方米。最终以产权登记机关登记面积为准，单价不变，据实结算房款，多退少补。房屋价款为每平方米5193.4元，按建筑面积计价，总价款213916元，买受人于合同签订之日一次性付清全部房款。关于交付的期限，第八条约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起10日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同以外，出卖人可据实予以延期。关于房屋的交接，第九条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当在合同约定的交付日10日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应当在收到该通知之日起10日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。如果买受人因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理。关于出卖人逾期交房的违约责任，第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。关于产权登记，第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用证登记需要由买受人提供的证件、资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。关于税款缴纳的约定，双方同意买受人委托出卖人代交相关税款及买受人自行向税务机关缴纳相关税款两种方式。关于物业专项维修资金的约定，买受人应当按照60元/㎡进行缴纳，应缴金额为2471.4元。双方未约定税款及物业专项维修基金的缴纳期限。合同附件七补充协议第六条约定：“买受人未于出卖人交房书面通知规定的交房日期前付清该商品房所有应付房款（包括但不限于：该商品房所有应付房款（包括面积补差额）、首期住宅专项维修基金、违约金和/或赔偿、税费（契税、印花税）等应由买受人承担的费用，出卖人有权拒绝于本合同约定期限内交付商品房或履行合同约定的其他义务，并不承担合同约定的逾期交付的责任”。2013年3月22日，被告向原告开具了面积为41.19平方米、购房款为213916元的发票。2015年2月10日，涉案房屋所在项目取得了《海南省建筑工程竣工验收备案证》。2019年7月26日，向原告开具了房款差价4311元的发票，补差面积为42.02平方米。同日，原告代理人何建国与被告签署《酒店返租房交接情况表》，载明：“未签订返租协议，私自装修经营，要求开发商修复并按协议予以补偿”。2019年7月29日，徐晨代原告向被告支付了办证的费用6248元。同日，何建国代原告签署《自愿委托办证证明书》。该证明书载明：“因本人自身原因无法亲自到场办理不动产权证书，特委托塔岭公司办事人员，代为办理不动产权证书的所有手续，并自愿承担办理不动产权证书过程中除去相关税费外，交由办事人员的额外费用。办证期限为自缴费期365天内出证”。2019年9月4日，税务机关出具了涉案房屋的《税收完税证明》。2019年9月10日，定安县住房保障与房产管理局出具了涉案房屋已缴纳住宅专项维修基金的收据。2019年11月20日，原告取得了涉案房屋的不动产权证书。另查明，涉案房屋已交付，原告未经被告同意即对该房屋进行了装修经营，并且长达六年未告知。再查明，被告在法庭辩论阶段抗辩原告主张2013年11月1日至2016年10月31日期间的逾期交房违约金诉讼时效已过，但原告主张的违约金期间为2016年11月1日至2019年7月26日。 一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应全面履行。双方的争议焦点主要是：1、被告是否逾期交房，原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效；2、被告是否存在逾期办证，被告协助办理涉案房屋不动产权证的期限是否已到；3、被告若存在逾期交房、逾期办证，应否归责于被告。对此，一审法院评析如下：第一，关于是否存在逾期交房以及逾期交房违约金的诉讼时效问题。在探讨诉讼时效之前，应首先确认被告是否存在逾期交房。关于交房的时间，原告称2019年7月26日，被告称2013年6月30日。根据被告提交的证据《酒店方租房交接情况表》及罗永红、李随宇的《公证书》可以看出，原告从未同意被告进行装修经营，被告在原告不知情的情况下私自装修经营长达六年，且从未告知过原告，直到2019年7月26日才交接涉案房屋。故被告的交房时间并非2013年6月30日，应为2019年7月26日。合同附件七《补充协议》第六条补充约定了交房的条件：第一步被告应书面通知原告交房具体日期等事宜；第二步原告收到该通知后，应在通知规定的交房日之前付清房款（包括面积补差额）、住宅专项维修基金、税费等费用；第三步原告缴清上述费用后，被告予以交房。虽然双方约定了把交清上述费用作为交付房屋的条件，但这并不意味着被告不受合同约定的交房时间的约束。合同与补充协议的约定并不矛盾，更不能只以后者为准。结合两项约定，正确的理解应是：被告须在合同约定的交房日2013年10月31日前通知原告交房，并且通知的具体交房时间也应在该日期之前，原告应在交房通知规定的交房日前交清房款、住宅专项维修基金、税费等。相关费用交清后，被告方可交付房屋。若被告在2013年10月31日之前通知了原告交房（前提须是房屋达到了合同约定的交房条件），原告未按约缴纳上述费用或者存在其他不配合交房行为，从而致使被告无法按期交房的，不视为被告违约。若被告在2013年10月31日之后才书面通知原告交房或者根本就没有通知的，除非有不可抗力因素，都应认定为被告逾期违约交房。本案中，被告并未在2013年10月31日前通知过原告交房，亦无证据证明其在该日期之后书面通知过原告交房。故因被告为书面通知交房导致在具体交房日期不明确的情况下，原告缴纳上述相关款项的期限也就无法明确。被告以原告逾期缴纳款项抗辩其不予交房，理由不成立，一审法院不予采纳。综上，被告逾期交房，已经违约，自2013年11月1日起产生违约金。关于诉讼时效，合同约定按日计算逾期交房违约金。按日计算的逾期交房违约金债权属于继续性债权，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个“个体债权”，每个“个体债权”在法律上具有相对独立性，可分别适用诉讼时效。意思就是，每一日的违约金都是一个独立的债权，每一日均独立计算诉讼时效，而不能当作一个整体债权整体计算。《民法总则》规定的诉讼时效为三年，故判断是否超过诉讼时效，应当从权利人主张权利之日倒推三年，在三年之内的违约金未超过诉讼时效，应予以支持；三年之外的则超过诉讼时效，不予支持。存在诉讼时效中断、中止情形的，依法处理。原告无证据证明其向一审法院起诉之前向被告主张过逾期交房的违约金，故本案中应以其向一审法院起诉之日即2019年10月31日作为其主张违约金权利之日，起诉日往前倒推三年即2016年10月31日，该日期之后的违约金可以支持。现原告主张的是2016年11月1日至2019年7月26日的违约金，在诉讼时效范围内，依法应予支持。违约金数额为218227元×万分之2×998天＝43558元。原告主张43514元，是对其自身权利的处置，一审法院予以照准。第二，关于是否存在逾期办证以及逾期办证的违约金及协助办证的期限问题。根据合同约定的交房日期可以推算，被告应在2014年10月31日之前为原告办理房屋权属证书，2015年10月31日前为原告办理土地使用权证。根据合同附件七《补充协议》第六条的约定，原告付清房款（包括差价）、住宅专项维修基金、税费等费用后，被告再予以交房或履行其他义务。“其他义务”应理解为包含协助办证的义务。根据前述分析，被告从未通知过何时交房，也就不存在原告必须在所谓的“通知的交房日”之前缴纳相关款项。故原告缴纳相关款项的时间早晚过错不在原告，被告以此抗辩不履行办证义务的观点，一审法院不予采纳。虽然原告代理人何建国于2019年7月29日签署了《自愿委托办证证明书》，但该证明书发生在被告应履行办证义务期限届满之后，被告已经逾期违约交房、违约办证在先，故该证明书不能视为对办证期限的变更，只能视为双方对办证期限的继续要求。原告请求被告按合同约定的计算方式支付自2016年2月11日起逾期办证的违约金，应予以支持，但截止日期应为2019年11月20日。违约金数额为218227元×万分之0.5×1379天＝15046元。原告主张15035.84元，是对其自身权利的处置，一审法院予以照准。另，原告已于本判决作出之前取得了涉案房屋的不动产权，故其第一项诉讼请求予以驳回。综上，原告的第一项诉讼请求事实基础已不存在，第二、三项诉讼请求证据充足、理由充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、被告海南塔岭旅业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何某支付逾期交房的违约金43514元；二、被告海南塔岭旅业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何某支付逾期办证的违约金15035.84元；三、驳回原告何某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限内履行判决确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2724.11元，由被告海南塔岭旅业开发有限公司负担，限被告于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。 二审中，上诉人塔岭公司围绕上诉请求，依法提交以下新证据：1.关于在定安县实施不动产统一登记的公告；2.定安县不动产登记局及不动产登记中心正式挂牌；3.不动产土地分摊数据检验报告；4.测绘合同书；5.“研究解决不动产统一登记若干问题”-定安县不动产统一登记联席工作领导小组会议纪要（2017年第2期），证据1-5证明因政府职能调整导致涉案商品房的房产证未能及时办理，该事由不可归责于上诉人，逾期天数应相应扣除856天。6.2019琼90**民初1527号民事判决书（张昊烽诉塔岭公司房屋买卖合同纠纷案），该判决第15页认为，“证明书中‘办证期限为自缴费期365天内出证’的内容，应视为双方对办证期限的重新约定，该日期尚未届满”，同一个法院、同一个法官对同样的事实，却作出自相矛盾的认定意见。7.定安县公安局消防大队《建设工程竣工验收消防备案检查告知书》（定安公消验告字【2015】第0005号），证明涉案项目于2015年1月30日通过消防验收，检验结果为合格，上诉人对逾期交房不承担相关责任。 被上诉人何某质证认为，1.对证据1-5的三性及证明内容均不予认可。上诉人提交的上述证据不能证实在2016年3月29日至2018年8月2日期间，测绘公司的测绘工作因为定安县不动产登记中心的设立和跨宗建设工程土地分摊方法发生改变而导致延误办证。2.对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议。（2019）琼9021民初1527号张昊烽案中的商品房买卖合同附件七第八条约定与本案的商品房买卖合同附件七第六条约定不一致，一审法院错误解读张昊烽案中合同附件七第八条约定，适用已废止的《海南省地方税务局关于调整契税申报缴款期限的公告》（[2012]第8号），导致错误认定塔岭公司不构成违约交房、违约办证和办证期限尚未届满等事实。3.证据7的三性没有异议，对证明内容有异议，上诉人2015年1月30日经消防验收合格，但仍未办理房屋初始登记，导致逾期办证原因在于其自身，该证据不能体现上诉人在逾期办证的事实中不存在过错，根据何某案一审被上诉人提供的“天籁谷业主群聊天记录”，证实涉案的C1、C2栋是返租房，这两栋楼一楼是酒店大厅，一楼以上是酒店公寓，上诉人工作人员表示是因酒店大厅占用消防通道导致没有验收成功，无法办理初始登记，所以逾期办证的原因还是在于上诉人自身。 关于上诉人提供的证据,本院认证认为:证据1-5，对其真实性予以确认，对其证明内容不予采纳，理由在本院认为部分再作阐述。证据6对本案争议焦点不具有证明意义,本院不予采纳。证据7，该证据仅能证明涉案项目2015年1月30日通过消防验收。 被上诉人何某未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人应否承担逾期交房的违约责任；2.上诉人应否承担逾期办证的违约责任。 一、关于上诉人应否承担逾期交房违约责任的问题。双方当事人对交房时间有异议。上诉人认为，在上诉人对涉案房屋直接进行装修和经营的情况下，应视为上诉人已经于2013年6月30日完成交房义务。被上诉人则主张是上诉人在其不知情的情况下私自装修长达六年，且从未告知被上诉人，至2019年7月26日才交接涉案房屋。经查，被上诉人提供的《酒店返租房交接情况表》可证明双方并未签订返祖协议，上诉人系私自装修涉案房屋并用于经营，因此上诉人主张以经营期限开始时间2013年6月30日作为交房时间，于法无据，应不予支持。一审根据《酒店返租房交接情况表》记载的内容，确定交房时间为2019年7月26日，符合本案的实际情况。一审根据涉案合同约定，确定从2013年11月1日产生违约金，并根据诉讼时效的相关规定，判令上诉人承担从2016年11月1日至2019年7月26日的违约金，于法有据，应予维持。 二、关于上诉人应否承担逾期办证违约责任的问题。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书；买受人取得房屋权属证书后，出卖人应在365日内向土地登记机关申请办理土地使用权证。上诉人系于2019年7月26日向被上诉人交付涉案房屋，被上诉人系于2019年11月20日取得涉案房屋不动产权证书，故上诉人系按合同约定的期限内履行了协助办证义务，不应承担逾期办证违约责任。一审判决上诉人承担逾期办证违约责任没有事实根据和法律依据，本院予以纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、维持海南省定安县人民法院（2019）琼9021民初1526号民事判决第一项； 二、撤销海南省定安县人民法院（2019）琼9021民初1526号民事判决第二项、第三项； 三、驳回被上诉人何某的其他诉讼请求。 一审案件受理费2724.11元，由海南塔岭旅业开发有限公司负担1634.47元，由何某负担1089.64元；二审案件受理费5448.22元，由海南塔岭旅业开发有限公司负担3268.93元，由何某负担2179.29元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李凌燕 审 判 员 林芝静 审 判 员 吴罗南 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 杨 宇 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。