湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂民申1700号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李世远，男，1964年7月29日出生，汉族，住湖北省武汉东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：黄仁春，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王轶梦，北京大成（武汉）律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李秋菊，女，1967年11月5日出生，汉族，住湖北省武汉东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：黄仁春，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王轶梦，北京大成（武汉）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：钟瑾，女，1981年8月9日出生，汉族，住湖北省武汉东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：余云，湖北江衡律师事务所律师。一审第三人：武汉新业商品砼有限责任公司破产管理人。住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区九峰乡建强村特**。法定代表人：杨洪，该公司执行董事兼总经理。破产管理负责人：夏少林，国浩律师（武汉）事务所主任。一审第三人：李红，女，1971年10月15日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。再审申请人李世远、李秋菊因与钟瑾及一审第三人李红、武汉新业商品砼有限责任公司（以下简称新业公司）物权保护纠纷一案。不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终7239号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李世远、李秋菊申请再审称，钟瑾不是案涉房屋善意取得第三人，也不是有权占有人，不是案涉房屋物权权利人，无权要求物权保护。再审申请人作为案涉房屋物权权利人，有权将案涉房屋转让给第三人李红。（一）案涉两个房屋买卖关系是相互独立的，两者不存在对应关系，不存在关联性。钟瑾与再审申请人之间并不存在房屋买卖关系。钟瑾与新业公司的房屋买卖关系同再审申请人与新业公司的房屋买卖关系是相互独立的，两者不存在对应关系，不存在关联性。两者签约时间不同;两者房屋标的不同;两者房屋面积不同;两者交房时间不同。再审申请人与钟瑾事前不相识、未就买房事宜进行过接触，对钟瑾与新业公司之间签订协议，将案涉房屋交付给钟瑾的行为事前不知情，事后也不追认。（二）钟瑾未全额支付案涉房屋购房款；新业公司已支付的480万元购房款所对应的4套房屋中，并不包括案涉房屋；李世远并未将案涉房屋交付给新业公司，新业公司也未取得案涉房屋。（三）在再审申请人将案涉房屋转让给第三人李红前，一直是案涉房屋的物权权利人。在新业公司违约不支付案涉房屋购房款的情况下，再审申请人有权不向新业公司交付案涉房屋，再审申请人仍是案涉房屋的物权权利人。（四）钟瑾不是案涉房屋的物权权利人，无权要求物权保护。钟瑾不是善意取得第三人，并未取得案涉房屋所有权；钟瑾对案涉房屋的占有系无权占有，不享有占有的权利。同时再审申请人作为案涉房屋权利人有权收回案涉房屋。1.一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条认定钟瑾系善意取得第三人，适用法律错误。①钟瑾在受让案涉房屋时并无善意。在履行协议过程中，新业公司在未付清案涉房屋房价款的情况下，违背“一手交钱一手交房”的约定，擅自将案涉房屋看房钥匙交付给钟瑾。钟瑾明知案涉房屋不是新业公司所有，在未与房屋所有权人确认，未按规定与房屋所有权人共同到物业管理部门办理房屋装修手续的情况下，擅自对房屋进行装修，存在明显恶意。故，钟瑾在履行协议过程中并无善意。在诉讼过程中，钟瑾与新业公司恶意串通，于2018年8月在购房协议上加盖新业公司印章，不正当地促成合同生效条件成就。故，钟瑾在诉讼过程中也不存在善意。②如前所述，钟瑾未全额支付案涉房屋购房款。③案涉房产并未办理权属变更登记，也没有到物业办理更名手续。综合以上三点可以看出，钟瑾不是善意取得第三人，未取得案涉房屋所有权。且，钟瑾在起诉中也仅主张其是案涉房屋的“合法占有人”，并未主张是案涉房屋的“所有权人”。故，一审判决法律适用错误。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，再审申请人作为案涉房屋权利人，有权收回案涉房屋。2.钟瑾仅凭其与新业公司之间的房屋买卖协议（本权），擅自占有李秋菊的案涉房屋，属于无权占有，同时也不享有占有的权利。同时，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定李秋菊作为案涉房屋权利人，有权要求无权占有人钟瑾返还原物，有权收回案涉房屋。3.钟瑾与新业公司签订《关于购买关山村优价期房的协议》后，即使该协议已成立并生效，钟瑾依据该协议仅对新业公司享有债权，并非物权。同时，钟瑾对李秋菊不享有任何权利。（五）武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115破2-4号民事裁定已确认钟瑾对新业公司享有55万元债权，钟瑾不能就该55万元款项同时向再审申请人主张物权。钟瑾申报债权的行为，说明其放弃了对案涉房屋买卖合同所享有的权利，放弃了对案涉房屋所享有的权利，钟瑾对案涉房屋并不享有物权。故，钟瑾应该且只能向新业公司主张债权并索赔。（六）原审判决对案涉房屋价格上涨部分金额计算有误，应以再审申请人的两次房屋转让价格差额计算。（七）钟瑾提供的证据不能证明装修款是78000元。1.装修合同：（1）该合同尾部“合同签订日期2015年12月20日”部分，明显看到“2015”是由“2017”改过来的。（2）合同是2015年12月20日签订的，但钟瑾在2015年12月18日就向对方付款20000元，与常理不符。2.转账付款总金额66500元与杨景桥证明所述总金额68500元不一致，且没有相应的装修发票。3.相关证人未出庭作证，接受法院及各方当事人质证。（八）钟瑾在一审时的诉讼请求是赔偿损失130万元，损失计算方法为再审申请人将案涉房屋转让给李红的价格130万元。原审判决却判决再审申请人向钟瑾“返还购房房款55万元”、“返还房屋装修款78000元”、“返还房屋上涨价款403200元”，超过了钟瑾的诉讼请求范围，违反了法定程序。（九）二审法院违反法律规定，不允许再审申请人当庭发表意见，剥夺当事人辩论权利，严重违反法定程序。（十）原审判决损害了再审申请人合法权益。再审申请人本是案涉房屋的物权权利人，拥有价值130万元的案涉房屋。但根据原审判决结果，再审申请人损失了1031200元。按原审判决，再审申请人应向新业公司主张该债权。但新业公司已进入破产清算程序，已无清偿可能。另一方面，钟瑾在未付清购房款情况下得到的补偿总金额达到了1582100元。综上，根据《中华共和国民事诉讼法》第二百条第（六）、第（九）、第（十一）项的规定申请再审。本院经审查认为，钟瑾与新业公司签订《关于购买关山村优价期房的协议》并依约支付购房款，新业公司将其从李世远、李秋菊处收购的案涉还建房交付钟瑾装修并居住一段时间，嗣后，李世远、李秋菊强行收回案涉房屋并出售给第三人李红居住。各方当事人对本案上述基本事实并无异议。钟瑾认为李世远、李秋菊的行为侵犯钟瑾的合法占有权，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十五条的规定，请求李世远、李秋菊赔偿损失130万元。故，本案为物权保护纠纷案由下的财产损害赔偿纠纷。根据各方当事人的主张，本案争议的焦点问题是：1、钟瑾对案涉房屋是否享有合法的占有、使用权；2、李世远、李秋菊强行收回房屋并出售给李红的行为是否造成钟瑾的财产损失。本院评述如下：关于钟瑾对案涉房屋是否享有合法的占有、使用权的问题。本院认为，首先，李世远、李秋菊主张再审申请人为案涉房屋的物权权利人，其陈述的内容实质是主张对案涉房屋享有所有权。《中华人民共和国物权法》确定了物权权能分为所有权、他物权和占有等制度，占有制度的确立，调整了占有人与非占有人之间因财产的占有利用而发生的财产关系。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”根据上述规定，本案中，即使李世远、李秋菊系案涉房屋所有权人，也不必然排除他人依据有效的合同主张合法占有。2011年11月4日，钟瑾与新业公司法定代表人杨洪签订案涉购买期房协议，虽然新业公司当时并未加盖公章，但本案审理期间，钟瑾出具了新业公司加盖公章的协议书，新业公司予以认可，则可以认定该协议系钟瑾与新业公司的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，在钟瑾与新业公司之间构成房屋买卖合同关系，对双方当事人均产生法律约束力。为履行上述合同，新业公司与李世远、李秋菊口头约定，新业公司委托李世远、李秋菊收购拆迁还建房8套，该合同亦系新业公司及李世远、李秋菊的真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，在李世远、李秋菊与新业公司之间产生法律约束力。嗣后，新业公司支付了购房款480万元，李世远、李秋菊将案涉房屋钥匙交付给新业公司，新业公司向钟瑾履行了案涉房屋的交付手续，钟瑾对案涉房屋进行装修并居住一段时间。虽然李世远、李秋菊主张其与新业公司约定“付清一套房屋价款就交付一套房屋、办理一套房屋装修手续、办理一套房屋的更名手续”，但目前并未提交证据予以证明，且没有得到新业公司的确认，则李世远、李秋菊的该项主张无事实和法律依据，则无论新业公司是否清偿全部购房款、钟瑾是否付清全部购房款以及是否向物业变更业主登记，上述两次交付行为完成后，钟瑾也已依法享有对案涉房屋的合法占有、使用的权利。李世远、李秋菊嗣后未经钟瑾允许，撬开房门更换门锁，并将钟瑾已装修、居住的案涉房屋转售给第三人李红，显然侵犯了钟瑾合法享有的占有权。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条关于“占有的不动产或者动产被侵占的，……因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的相关规定，李世远、李秋菊应对侵权所造成的钟瑾的财产损失承担赔偿责任。关于钟瑾的财产损失问题，本院认为，李世远、李秋菊的上述侵权行为，已造成钟瑾的案涉房屋购房款损失、装修损失以及房屋溢价损失。关于购房款损失部分，虽然钟瑾在新业公司破产清算程序中申报了债权，但目前无证据证明钟瑾已获得赔偿，原审判决鉴于新业公司无清偿债务的可能而认定购房款损失为55万元并无不当。关于装修损失的部分，李世远、李秋菊对钟瑾已将房屋装修的事实并无异议，且将房屋及装修部分一并出售，已从中获得利益，目前李世远、李秋菊未提交充分证据证明钟瑾支付的装修费为7.8万元不真实，则原审判决关于装修损失为7.8万元的认定并无不当。关于房屋溢价部分，钟瑾出资55万元购买期房，房屋市场价格上涨系其可获得的期待利益，李世远、李秋菊以130万元的价格将案涉房屋出售给第三人李红，可以认定其出售时的市场价格为130万元，则原审判决以两次购房款之间的差额为基数认定为案涉房屋的溢价损失并无不当。关于原审判决是否超过钟瑾的诉讼请求的问题，本院审查期间，钟瑾明确说明其主张的损失130万元，以案涉房屋的现值为计算标准，即李世远将案涉房屋卖给李红的总价款130万元。本院认为，李世远向李红出售案涉房屋时，因房屋系经钟瑾装修并可使用的状态，故其转让款中应包括装修在内的市场价格，则钟瑾主张的损失款项中不仅包括购房款55万元，还包括装修费及房屋的溢价部分，对上述损失，二审法院已作出评判，在此不予赘述。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，实体处理并无不当。李世远、李秋菊的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，申请再审的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回李世远、李秋菊的再审申请。审判长  万海莉审判员  吴爱华审判员  张 炎二〇二〇年八月十日书记员  镇 姣