吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初256号原告（申请执行人）：吉林市第一建筑工程股份有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：宋军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李萌，该公司经营经理。委托诉讼代理人：吕琪，该公司法务。被告（案外人）：芦仁龙，男，1996年2月6日出生，汉族，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：占玉娟，吉林衡久律师事务所律师。第三人（被执行人）：吉林市泰安房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：田士华，该公司董事长。原告吉林市第一建筑工程股份有限公司（以下简称一建公司）与被告芦仁龙、第三人吉林市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一建公司的委托诉讼代理人李萌、吕琪，被告芦仁龙的委托诉讼代理人占玉娟到庭参加诉讼。第三人泰安公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一建公司向本院提出诉讼请求：一、撤销（2020）吉02执异61号执行裁定书，继续执行案涉房屋；二、本案案件受理费由芦仁龙负担。事实和理由：一建公司与泰安公司建设工程施工合同纠纷的（2018）吉02民初222号民事判决书于2018年11月27日生效，一建公司申请强制执行。吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）作出（2019）吉02执11号之一执行裁定书，裁定查封泰安公司名下案涉56套房屋，其中包含本案争议的房屋。一建公司于2020年5月14日收到吉林中院作出的（2020）吉02执异61号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋执行。一建公司不服该裁定，依法向吉林中院提起执行异议之诉，具体理由如下：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，应当签订“合法有效的书面买卖合同并支付大部分房款，且名下无其他住房”，芦仁龙未签订合法有效的买卖合同，无法证明其已经交纳了足额房款且芦仁龙的交款收据明显涉嫌伪造，同时本案争议房屋并非芦仁龙唯一住房，其购房及交房款事实明显不真实。因此，芦仁龙不是执行异议权利的享有人。不动产权属归属应以备案登记为准，争议房屋在查封时没有任何预告（或备案）登记，因此，芦仁龙对争议房屋不享有所有权。争议房屋系泰安公司开发建设，已具备预售备案登记条件，且曾有住户进行备案登记，芦仁龙未备案是其自身原因造成。综上所述，芦仁龙不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求支持一建公司的诉讼请求。芦仁龙辩称，一、（2020）吉02执异61号执行裁定书结论正确，应当予以维持。二、一建公司所称的多项事实及理由既没有事实根据，也没有法律依据，不应予以采信，理由如下：1.涉案房屋最初是由泰安公司抵账给吉林市楚坤商贸有限公司（以下简称楚坤公司），而芦仁龙系通过中介公司从楚坤公司购买而来。在（2019）吉02民初250号判决书中，楚坤公司已经承认了该项事实，人民法院也认定了该项事实，故芦仁龙已经签订了合法有效的买卖合同，且支付了全部房款的一半价格，一建公司称芦仁龙的交款收据涉嫌伪造、购房及交款事实不清，属于主观臆断，没有任何事实依据。2.在人民法院于2019年1月31日作出（2019）吉02执11号之一执行裁定书，查封本案诉争的房产之前，楚坤公司与泰安公司已经就债权债务事宜达成了以物抵债协议，该协议表明楚坤公司已经就案涉房屋向泰安公司支付了全部价款，从而获得了房屋的所有权，而芦仁龙从楚坤公司合法购买后取得了前述房屋的所有权。至于芦仁龙向楚坤公司支付了多少房款，均与泰安公司无关，前述房屋早已不再是泰安公司所有，一建公司也无权认定房屋系泰安公司所有而要求人民法院强制执行。综上所述，芦仁龙购买房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除人民法院的强制执行。请求驳回一建公司的全部诉讼请求，判令立即停止对芦仁龙所有的案涉房屋的执行。泰安公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：一建公司与泰安公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年11月23日作出（2018）吉02民初222号民事判决书，判决：一、泰安公司于判决生效后立即给付一建公司欠付工程款9,178,081.41元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中：自2016年10月14日起至2017年12月24日止，计息基数为5,510,884.46元；自2017年12月25日起至实际给付之日止，计息基数为9,178,081.41元）；二、泰安公司于判决生效后立即给付一建公司索赔费用63万元；三、泰安公司于判决生效后立即返还一建公司履约保证金5万元；四、驳回一建公司的其他诉讼请求。该判决生效后，泰安公司未履行生效判决确定的金钱给付义务，一建公司向本院申请执行。本院于2019年1月31日作出（2019）吉02执11号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人泰安公司名下案涉56套房屋（含本案争议的三套房屋）。查封期限三年，自2019年1月31日至2022年1月30日。2020年4月7日，芦仁龙对执行标的向本院提出书面执行异议。2020年5月11日本院作出（2020）吉02执异61号执行裁定书，支持了芦仁龙的异议请求，中止对案涉三套房屋的执行。一建公司不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。另查明，吉林仲裁委员会于2018年7月31日作出（2018）吉仲调字第0022号调解书，内容如下：一、泰安公司对已到期的贷款本息于调解生效后七日内偿还楚坤公司9,400万元（包括本金6,000万元，其余为欠付利息）；蓝宁对泰安公司的上述还款义务承担连带清偿责任；二、楚坤公司仲裁请求的剩余债权因还款未到期，双方另行协商处理；三、仲裁费40万元，由泰安公司负担。该调解书生效后，由于泰安公司未履行调解书确定的义务，楚坤公司向本院申请执行。在执行过程中，楚坤公司与泰安公司于2018年12月3日达成的执行和解协议，内容为：一、楚坤公司申请强制执行泰安公司名下9,440万元存款，人民法院于2018年10月15日扣划了泰安公司名下4,643,395元存款，另收首付款3,632,999元，截至本协议约定签订之日，泰安公司尚欠楚坤公司86,123,606元债务未履行。二、泰安公司同意将剩余86,123,606元债务按如下方式向楚坤公司履行：1.泰安公司于2019年6月30日之前向楚坤公司支付3,000万元；2.泰安公司于2019年12月30日前向楚坤公司支付3,000万元；3.泰安公司与2020年6月30日前向楚坤公司支付剩余26,123,606元。三、如泰安公司未按约定方式向楚坤公司支付欠款，楚坤公司将依法向人民法院恢复申请对（2018）吉仲调字第0022号调解书的强制执行。因和解履行时间较长，楚坤公司向本院出具书面申请终结执行，本院于2018年12月21日作出（2018）吉02执233号执行裁定书，裁定：本院（2018）吉02执233号执行案件终结执行。如被执行人不履行和解协议时，申请执行人可申请恢复执行。再查明，一建公司因与泰安公司建设工程施工合同纠纷一案向本院申请执行，本院作出（2019）吉02执11号之一执行裁定书，查封了泰安公司名下56套房屋，楚坤公司作为执行案外人就本案争议三套房屋在内的26套房屋向本院提出执行异议，本院于2019年4月29日作出（2019）吉02执异205号执行裁定，驳回其异议请求。后楚坤公司向本院提出案外人执行异议之诉，本院于2019年9月2日作出（2019）吉02民初250号民事判决书，认为“……楚坤公司对已经出售的房屋没有实际占有使用，其对上述已经出售的房屋已经不享有权利，故该5套房屋应由实际占有人主张权利。关于涉案的其他21套房屋，……可以对抗一建公司的执行。”判决：一、不得执行案涉房屋（明细附后）；二、驳回楚坤公司的其他诉讼请求。后一建公司对该判决不服，上诉至吉林省高级人民法院。吉林省高级人民法院于2020年4月30日作出（2019）吉民终496号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年7月21日，楚坤公司与泰安公司签订了关于涉案三套房屋在内的26份《商品房买卖合同（预售）》。2018年12月25日，楚坤公司与泰安公司签订《以物抵债协议书》，约定泰安公司以包含涉案三套房屋在内的149套房屋以及152个车位使用权，作价52,691,543元，抵付给楚坤公司用于偿还借款。楚坤公司在（2019）吉02民初250号案件庭审中陈述已经将涉案的房屋出售给芦仁龙。2018年8月21日、8月26日，芦仁龙三套房屋50%的购房款374,755元。2018年9月至10月，芦仁龙陆续办理了涉案三套房屋的入住手续，并交纳了物业费、水电费、垃圾清运费等各项入住费用。2019年8月9日泰安公司出具《情况说明》，写明：泰安公司开发的案涉项目，于2014年施工完毕，2015年全部交付使用。该项目的开发手续《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》都是完备的，项目也竣工验收完毕。但目前部分施工单位，以尚欠部分工程款为由，施工建设手续未提交完整，所以无法到主管部门办理竣工备案，导致不动产登记证尚未办理。认定上述事实的证据有：委托支付房款协议、邮政储蓄银行交易明细、收款收据、入住费一览表、物业费缴费票据、照片、《情况说明》、（2019）吉02执异205号执行裁定书、（2019）吉02民初250号民事判决书、（2019）吉民终496号民事判决书等在卷为凭。本院认为，本案争议的焦点问题是芦仁龙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，泰安公司与案外人楚坤公司签订的《以物抵债协议书》、楚坤公司与芦仁龙之间形成的房屋买卖协议，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。楚坤公司在其与泰安公司签订的《以物抵债协议书》履行过程中，将其基于《以物抵债协议书》而合法享有的对涉案房屋的占有、使用权，以及请求泰安公司办理房屋所有权登记、转移房屋所有权的物权期待权，一并转让给芦仁龙。该转让已经通知泰安公司，泰安公司认可楚坤公司向芦仁龙转让交付涉案房屋，并为芦仁龙更换了购房款收据。上述行为全部发生在涉案房屋被查封之前。芦仁龙虽尚未与泰安公司办理商品房买卖网上签约及预售合同备案登记，尚未取得涉案房产的所有权，但并不影响其对涉案房产享有合法的居住权和物权期待权。泰安公司在涉案房屋被查封之前已经收到全部房屋价款，并将房屋交付给购房人，涉案房屋早已脱离泰安公司的管理和控制，且购房人对未能办理产权过户登记手续并无过错，因此，涉案房屋不属于泰安公司的可供执行财产。综上，芦仁龙对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对一建公司继续执行涉案房屋的诉讼请求本院不予支持。综上所述，一建公司的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回吉林市第一建筑工程股份有限公司的诉讼请求。案件受理费11,295元，由吉林市第一建筑工程股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  高忠华审判员  王 东审判员  李亚妮二〇二〇年八月二十四日书记员  李晓楠