苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初13541号原告：苏州翡翠国际社区置业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区苏虹西路**。法定代表人：吴嘉毓，总经理。委托诉讼代理人：许伟，上海镇霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈烨，女，1990年9月21日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：苏州优尼科物业管理有限公司，住，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路**天隆大楼**/div>法定代表人：陈霞，总经理。委托诉讼代理人：王晓兰，江苏博事达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐强，江苏博事达（苏州）律师事务所实习律师。原告苏州翡翠国际社区置业有限公司（以下简称翡翠置业公司）与被告苏州优尼科物业管理有限公司（以下简称优尼科物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告翡翠置业公司的委托诉讼代理人陈烨、许伟，被告优尼科物业公司的委托诉讼代理人王晓兰、徐强（原委托诉讼代理人陈丽洁参加第一次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翡翠置业公司提出诉讼请求：1.优尼科物业公司停止侵害、排除妨害翡翠置业公司正常进出及使用车库的行为，停止阻止翡翠置业公司依法销售车位行为；2.优尼科物业公司赔偿其经济损失暂计200万元（自2017年1月1日起，计算至实际支付之日止，费用参考目前实际被侵占车位租赁标准）；3.诉讼费用由优尼科物业公司承担。诉讼中，原告翡翠置业公司变更诉请为：1.优尼科物业公司停止将苏州工业园区九华路19号99幢的车位擅自出租的侵权行为；2.排除优尼科物业公司对其占有、使用、销售苏州工业园区九华路19号99幢的车位的妨害；3.优尼科物业公司赔偿其经济损失3122280元（自2017年1月1日起，按708个车位计算150元/月的租金标准，考虑到可能存在的空租率，自愿按照70%比例计算至2020年6月30日）；4.诉讼费用由优尼科物业公司承担。原告翡翠置业公司说明，本案其主张的系侵权责任而非不当得利返还义务，计算侵权赔偿金额本来完全可以以全部车位被侵占计算，现按70%比例主张已属合理，至于2020年7月1日至停止侵权之日止期间的侵权赔偿责任，其保留另行依法主张的权利。事实和理由：原告系九华路19号项目翡翠国际社区开发商，2014年9月1日，原告获得由苏州工业园区国土房产局颁发的《商品房屋登记注册证》，即获取苏州工业园区九华路19号99幢地下车库的所有权(产权)，涉及非人防车位708个。因物业公司长期霸占原告上述车位，一直拒不配合原告车位销售事宜，致使项目在2018年前都未能启动销售工作。因多轮谈判无效，又迫于销售压力，原告于2019年6月26日自行重新启动销售工作。在销售过程中，被告以未得到业委会授权等各种理由，实际阻挠原告及原告委托的第三方代理公司进入小区进行查验、宣传、业主通知及车位销售工作，严重侵犯了原告作为地库产权人的合法权益，极大影响了小区车位的销售。另，被告长期以来霸占使用原告车位、侵占全部车位使用收益，恶劣侵犯了原告的法定权利。根据目前被告对业主实际收取的租赁费用计算，被告已实际至少侵占原告车位使用费用200万元，应当立刻予以赔偿。时至今日，被告仍在以各种方式侵犯原告的合法权利。根据物权法、侵权责任法等，恳请支持原告诉请。被告优尼科物业公司辩称：被告是基于业委会的合同及特别授权管理小区包括车库，至于原告所述被告阻止其进入小区管理车位的行为，是因为被告一直没有看到原告所谓的地下车库的产权证明，而业委会一直督促被告要按照合同和委托书的要求履行被告义务，所以被告在无法得知原告产权状况的情况下，基于合同和授权，履行自己的义务，并非侵害原告的权利。业委会与原告就地下车库之间的纠纷，应当由原告与业委会交涉，与被告无关。如需承担法律责任，应由业委会承担。据了解，原告已售车位已在100个车位以上，且被告实际收取的租金有实际明细，不能简单以一个比例酌定被告侵占并赔偿的责任。经审理查明，2014年9月1日，苏州工业园区国土房产局颁发《商品房屋登记注册证》，反映苏州工业园区九华路19号99幢房屋注册单位为翡翠置业公司，建筑面积21825.82平方米。该幢地下车位708个，均为非人防车位。2016年10月，苏州工业园区翡翠国际社区业主委员会（甲方，以下简称业委会）与优尼科物业公司（乙方）签订《苏州市物业服务合同》一份，约定：甲方将翡翠国际社区委托乙方提供物业服务，期限暂定2016年11月1日至2019年12月31日。第一条部分约定：四至范围：总建筑面积90579平方米，其中住宅90157.3平方米，停车场（库）面积处空白。物业构成见附件一。第六条部分约定：甲方下列物业资料在乙方处保管：……（三）业主档案资料及……。第十一条部分约定：停车场（库）的车位使用费归停车场（库）的权利人所有。附件一反映，物业构成为：小高层11幢，786套，建筑面积90579平方米，无商业用房、车库、会所、其他用房。2016年10月30日，业委会出具《委托书》一份，内容为：因开发商未书面通知本业委会其取得地下车位权证；因本小区景观水池漏水等质量问题、物业用房迟延交付问题、人防车位等问题迄今为止均未能解决，遭受巨大损失；且为了小区地下车位统一、有序管理，为了保护全体业主的合法权益，特委托优尼科物业公司收取地下停车位租赁费，此委托书长期有效。2019年6月10日，业委会出具《授权书》一份，内容为：翡翠国际社区业主委员会授权翡翠国际物业服务中心，因开发商苏州翡翠国际社区置业有限公司前期遗留问题没有解决，私自出售车位造成小区秩序动荡和混乱，为保持小区安定、和谐、稳定的局面，现授权翡翠国际物业服务中心在开发商未解决小区遗留问题前，不得准许开发商进入翡翠国际小区，以免打扰全体业主的生活秩序，侵犯业主的合法权益。2019年7月3日，优尼科物业公司收到翡翠置业公司《告知函》一份，内容为：苏州翡翠国际社区(以下简称“该小区”)系我司投资开发建设的小区，该小区全部地下车位均为我司资产，我司为车位的合法所有权人，根据《中华人民共和国物权法》的规定我司对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。小区楼盘自售罄以后，车位一直未对外销售。为满足广大业主的车位购买需求，我公司决定于2019年6月26日进驻小区，通过安装道闸、监控等设备，给小区业主一个有序整洁的停车环境。后期我司也将安排租售人员进驻小区，向业主宣传车位租售事宜，开展车位租售工作。望贵公司配合我方做好上述工作。2019年11月12日，苏州市公安局苏州工业园区分局湖东派出所出具《情况说明》，内容为：2019年07月22日11时31分许，我所接汤卫左(320503196712111517，133××××****)电话报警称：物业不让其(业主)进入小区地库检查，双方有纠纷。诉讼中，优尼科物业公司认可每个车位出租收取使用费的标准为150元/月，其自2017年1月1日起确实在出租案涉车位并收取租金。翡翠置业公司确认，2019年11月12日《情况说明》中的报警人汤卫左系其委托的销售单位工作人员。诉讼中，翡翠置业公司提交视频资料若干，并陈述：其将出售车位事宜告知优尼科物业公司后，优尼科物业公司仍长期阻拦其进出案涉地下车库，阻拦其正常销售，其多次报警亦未解决。优尼科物业公司陈述：直至本案起诉前，其从未见过翡翠置业公司的《商品房屋登记注册证》。翡翠置业公司进出小区本不受限制，但因涉及车位销售，业委会一直以合同及授权的理由要求其履行自己的义务。诉讼中，翡翠置业公司提交车库照片若干及58户业主租赁收据或付款凭证，并陈述：优尼科物业公司长期侵占使用其车位，将其车位出租收费。优尼科物业公司陈述：其系基于与业委会之间的合同关系合法管理车位，所有管理行为均基于合同，并非侵占。上述事实，由商品房屋登记注册证、房产测量成果、苏州市物业服务合同、委托书、授权书、告知函及邮寄凭证、情况说明、视频资料、照片、收据或付款凭证等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。诉讼中，翡翠置业公司认为：物业服务合同中反映优尼科物业公司保管着业主档案资料，而其也是产权人，优尼科物业公司对车位的权属应当知晓。且2019年已有业主办理了车位小产证，优尼科物业公司不可能不知道车位的权属。物业服务合同中约定车位使用费归停车场（库）的权利人所有，优尼科物业公司仅有权收取相关管理服务费用。物业服务合同及附件一的内容表明，优尼科物业公司的管理范围不包括案涉车位。委托书的真实性无法确定，且内容虚假，地下车位权，地下车位权证在2014年9月1日已注册登记公开可查，优尼科物业公司作为专业的物业服务单位，应有审慎查明义务，且在进场时明显已对车位争议有所了解，更应及时查明，不应以不清楚产权为由多年来无故侵占。授权书的真实性无法确定，内容也不合法，侵犯其合法权益，其与业委会遗留问题，优尼科物业公司不应参与，不能以业委会作挡箭牌而损害其合法权益。优尼科物业公司说明：其的确未见到车位产权书面证明，未见到翡翠置业公司业主档案。业委会表示当时房屋套数786套，对车位费用进行了分摊，所以其认为是全体业主共同所有，所以业委会就车库管理工作，依然委托给其。其并未参与业委会与翡翠置业公司之间的历史遗留问题，一系列行为是业委会督促其实施的，因为业委会有更换物业公司的权利，所以其根据合同应积极配合业委会相关行为。翡翠置业公司说明：其于2018年左右开始出售车位，截至2020年5月21日，已售车位110个。因为其不能到小区里销售，所以其采取各种散售方式，如以租赁的车子在小区门口摆摊等。优尼科物业公司对其占有、使用、销售车位的妨害是持续性的，即不让其及销售人员进出。本案系侵权纠纷而非不当得利纠纷，其完全可以按全部车位被侵占主张优尼科物业公司全额赔偿，当然，不包括已售车位，其按70%主张实际上系基于其诚意旨在及时尽快解决纠纷减少损失，故希望优尼科物业公司在之后的解决过程中能表达出更多诚意。优尼科物业公司提交：1.小区设施修缮申请付款函及相关电子回单；2.业主车辆赔偿证明材料；3.除湿机发票；4.地下车位费支出明细；5.地下车位收费明细，其中部分为原件，部分为复印件，据以主张：1.由于翡翠置业公司原因，小区内多处设施出现严重质量问题，业委会与其花费巨资修缮；2.由于翡翠置业公司原因，地下车库墙，地下车库墙壁脱落损，业委会与其出资赔偿；3.基于修缮需要，业委会与其出资购买设备；4.其支出2384264元的明细，用于修缮与赔偿；5.收费情况，其中2017年度收取的费用777247元，2018年度收取的费用950211元，2019年度收取的费用918444元，三年度合计2645902元。翡翠置业公司质证意见如下：证据大多为复印件。从内容上看：证据1，付款及回复内容发生在优尼科物业公司与业委会之间，两者本就有利害关系；在优尼科物业公司违法侵权的基础上产生的任何获益或损失，都不应得到法律维护；付款未经其同意；反而证明优尼科物业公司侵权。证据2，其对该情况完全不清楚，同样，基于违法行为，不可以进行财产处分。证据3，意见同证据1、2。证据4、5，系优尼科物业公司单方制作，不认可。此外，如需维修，费用也可能从维修基金中支出。本院认为，《商品房屋登记注册证》能够证明，案涉708个车位系翡翠置业公司的产权车位，在销售之前，占有、使用、收益、处分的权利由翡翠置业公司享有。优尼科物业公司自2017年1月1日起将案涉车位出租并收取车位使用费，构成了对翡翠置业公司物权的侵犯。现翡翠置业公司诉请优尼科物业公司停止擅自出租其车位的侵权行为，有事实和法律依据，本院予以支持。优尼科物业公司的出租收费行为违法无疑，起因在所不问。翡翠置业公司本身作为案涉车位的产权人，有权占有、使用、销售尚未出售的车位，优尼科物业公司阻碍翡翠置业公司及其销售人员出入小区的行为，构成了对翡翠置业公司物权行使的妨碍。现翡翠置业公司诉请优尼科物业公司排除对其占有、使用、销售其车位的妨碍，有事实和法律依据，本院予以支持。优尼科物业公司的妨碍行为违法无疑，起因在所不问。优尼科物业公司的出租收费行为造成了翡翠置业公司的经济损失，翡翠置业公司诉请优尼科物业公司赔偿于法有据。优尼科物业公司出租收费标准为每个车位150元/月，而案涉车位共708个，已有小部分销售完毕，考虑到车位难免存在一定期间的空置，综合翡翠置业公司自认的已售车位情况及优尼科物业公司自认的前三年度收取费用情况等各种因素，翡翠置业公司诉请优尼科物业公司赔偿按708个车位的70%、150元/月/个的收费标准、自2017年1月1日起计算至2020年6月30日的损失3122280元，有事实和法律依据，本院予以支持。优尼科物业公司的侵权范围覆盖全部708个车位，翡翠置业公司主张的系侵权赔偿责任而非不当得利返还义务，故赔偿计算不以优尼科物业公司的实际出租获益金额为限，翡翠置业公司既然按70%的比例主张，已属合情合理。优尼科物业公司系侵权行为的实施者，理当承担侵权赔偿责任，翡翠置业公司追究其侵权责任，于法有据，至于侵权起因则在所不问。至于业委会与翡翠置业公司之间是否存在以及存在何种纠纷，与本案无涉，而优尼科物业公司举证涉及的若干支出明细，既存在翡翠置业公司提出的证据瑕疵，且花费决策涉及业委会，亦不足以对抗翡翠置业公司的本案诉讼主张，故同样与本案无涉。而关于2020年7月1日至停止侵权之日止期间的侵权赔偿责任，因翡翠置业公司保留另行依法主张的权利，故本案亦不予理涉。综上所述，翡翠置业公司的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告苏州优尼科物业管理有限公司立即停止将原告苏州翡翠国际社区置业有限公司所有的苏州工业园区九华路19号99幢地下车位出租的侵权行为；二、被告苏州优尼科物业管理有限公司立即停止对原告苏州翡翠国际社区置业有限公司占有、使用、销售其苏州工业园区九华路19号99幢地下车位的妨碍；三、被告苏州优尼科物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州翡翠国际社区置业有限公司赔偿损失3122280元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31778元、保全费5000元，合计36778元，由被告苏州优尼科物业管理有限公司负担。此款原告苏州翡翠国际社区置业有限公司已预交，本院不予退还，由被告苏州优尼科物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州翡翠国际社区置业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审 判 员  刘洋二〇二〇年八月三十一日见习书记员  金琰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。