云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1297号上诉人（原审原告）：红河州青源农工贸连锁有限公司。住所地：个旧市建设路**。法定代表人：温德荣，该公司执行董事兼经理。上诉人（原审被告）：个旧市南天汽车半轴有限公司。。住所地：个旧市建设路**法定代表人：章许明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宗彦，女，1982年5月10日生，彝族，住个旧市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：普天竹，云南明泽律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人红河州青源农工贸连锁有限公司（以下简称“青源公司”）因与上诉人个旧市南天汽车半轴有限公司（以下简称“南天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南个旧市人民法院（2020）云2501民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。青源公司上诉请求：撤销原判，除改判支持上诉人一审诉讼请求外，请求判令南天公司排除再次对13一2商铺造成的安全隐患，不再租给经营餐饮的租户。主要理由为：南天公司有意隐瞒安全隐患，诈骗上诉人租用存在安全隐患的房屋，利用租赁合同第八条约定等待上诉人排除安全隐患，就强占上诉人维修加固成果；明知上诉人租用商铺是经营农药，还将紧相邻的1号租给他人经营餐饮，导致上诉人租用的商铺不能经营农药，给上诉人造成维修加固的经济损失。一审判决于情、于理、于法明显失公平公正，请二审支持上诉人上诉请求。南天公司上诉请求：撤销原判第二、四项，改判支持上诉人一审反诉请求。主要事实和理由为：上诉人租给青源公司的只有55平方米一楼商铺，但青源公司租商铺后未经上诉人同意，擅自拆除封闭的二楼楼梯口，将未出租的二楼改造使用，造成上诉人租金损失11220元，引发本案纠纷。青源公司扩大租赁面积的违约事实清楚。一审判决无视该事实，判决上诉人支付违约金错误，请二审支持上诉人一审反诉请求。青源公司一审诉讼请求：1.判令被告赔偿原告各项实际经济损失6万元；2.判令被告支付原告违约金1万元；3.解除双方签订的《租赁合同》；4.本案诉讼费由被告承担。南天公司一审反诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.判决反诉被告恢复涉案房屋原状；3.判决反诉被告赔偿违约金1万元；4.诉讼费用由反诉被告承担。一审法院审理查明的事实：原、被告于2018年9月11日成立房屋租赁合同关系，租期一年，2019年10月17日双方续签《租赁合同》，原告（反诉被告）青源公司以法定代表人温德荣名义继续承租被告（反诉原告）南天公司13-2号、55㎡库房一间，准备经营农药，租期仍为一年，即从2019年11月1日起至2020年10月31日止，每月每平方米租金17元，一年合计11220元。青源公司于2019年10月22日向南天公司交付了全年租金11220元，南天公司于2018年即将房屋交付青源公司使用至今。交付前，原租户在房屋2/3高处用简易材料进行了装修封顶，仅留一楼梯口，由此，将13-2分隔出一层阁楼，房屋交付时楼梯口已被封闭，双方未对阁楼的使用问题作出约定。青源公司承租房屋后，在房屋约1/2进深处又拱建阁楼，再从自建阁楼上搭一简易木梯通往顶层阁楼，用于办公。南天公司知道后，于2020年1月10日，以其出租的仅为第一层55㎡面积，但青源公司未经允许私自占用铺面第二层55㎡为由，书面通知青源公司撤离第二层，双方由此发生争议。一审法院审理认为，原、被告之间的房屋租赁合同成立有效，双方均应全面履行合同义务。青源公司诉请解除合同，南天公司反诉解除合同，本院尊重双方当事人意愿，予以解除。众所周知，房屋面积以长宽计算，不计高，承租人对租赁房屋的使用面积应包括建筑物墙体内的整体空间，故南天公司在合同未约定禁止使用阁楼空间的情况下，主张争议阁楼不在合同范围，绝对禁止青源公司使用，构成违约，应按《租赁合同》第五条第（9）项：“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金壹万元，如甲方租期内无故收回房屋违约，甲方负责赔偿违约金壹万元”之约定，由南天公司承担1万元违约金。承租人应按照租赁物的性质使用租赁物，本案案涉争议阁楼为原租户对房屋顶面的简单装饰形成，青源公司明知经其简单加固的阁楼尚不具备载人载物的承重条件，仍向内放置办公桌椅，入驻办公，存在过错。青源公司若有需要，应在征得南天公司许可的前提下拆除重装，或在不破坏原有设施的基础上合理加固使用。根据双方签订的《租赁合同》第五条第8项：“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构，无偿移交甲方物管”之约定，出租房的装修及修缮由青源公司负责，双方结束合同，已装修部分及房屋架构应无偿移交南天公司。故，青源公司要求南天公司赔偿其各项装修、修缮的实际经济损失6万元的诉讼主张，既不符合双方合同约定，又无证据证实其实际损失是多少，且其应对自己的损失承担相应的过错责任，故，本院不予支持。由于合同约定已装修部分及房屋架构无偿移交，故对南天公司要求青源公司恢复房屋原状的反诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）红河州青源农工贸连锁有限公司以温德荣名义与被告（反诉原告）个旧市南天汽车半轴有限公司于2019年10月17日签订的《租赁合同》。二、由被告（反诉原告）个旧市南天汽车半轴有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）红河州青源农工贸连锁有限公司支付违约金10000元。三、驳回原告（反诉被告）红河州青源农工贸连锁有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）个旧市南天汽车半轴有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费388元，由原告（反诉被告）红河州青源农工贸连锁有限公司负担。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）个旧市南天汽车半轴有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。经征询当事人对一审判决查明事实的意见，青源公司认为：1、一审判决查明青源公司未经允许私自占用铺面第二层55平方米错误，是第二层通道漏雨，才打开查看并维修加固，只是临时使用了一段时间。2、一审判决漏认青源公司维修加固的事实及费用。此外，青源公司对一审判决查明的其他事实无异议。南天公司认为：1、一审判决认定青源公司租赁55平米库房一间，准备经营农药错误。不是库房，是临街商铺。没在商铺内经营农药，是用来办证。2、一审判决认定将商铺分隔出一层阁楼错误。不是阁楼，是第二层楼房。此外，南天公司对一审判决查明的其他事实无异议。针对青源公司所提异议，南天公司质证认为：1、商铺二层楼梯口是封闭的，如房顶漏雨，青源公司可通知我司专门人员维修，但青源公司打开二楼，并改造成办公室使用，因此被我司制止引发纠纷。2、青源公司所谓维修加固就是一审认定一层商铺内二分之一拱建阁楼部分，是青源公司擅自做的，与我司无关。针对南天公司所提异议，青源公司质证认为：1、是临街铺面。从租该铺面后至今未实际经营过农药。2、商铺是第一层，还有第二层。综合当事人所提异议及各方质证意见，二审查验现场后认证为：1、双方签订的租赁合同约定租赁面积55平方米，第一层商铺就是55平方米，青源公司也认可租时商铺内第一层项与第二层楼梯口是封闭的，是其以漏雨为名修缮后使用商铺第二层房间的事实。一审判决对该事实的认定符合事实。二审予以支持。2、青源公司认可使用过商铺第二层，一审判决表述为阁楼不当，二审变更为商铺第二层。青源公司认可从租用商铺至今在租赁商铺内未实际经营过农药，青源公司为准备经营农药的意思表示清楚，一审判决认定准备经营农药并无不当。综上认证，本案二审查明的事实，除一审判决查明“55平米库房”变更为“55平米商铺”和“再从自建阁楼上搭一简易木梯通往顶层阁楼”变更为通往“商铺第二层楼”外，其余二审查明的事实与一审判决查明事实相同，二审予以确认。二审还另查明：青源公司从2018年9月11日起租赁该商铺至今，从未在该商铺内经营过农药。南天公司同意青源公司可拆走商铺内二分之一处内搭建的阁楼。本院认为：上诉人青源公司与南天公司对一审判决解除双方2019年10月17日签订的《租赁合同》均无异议，二审予以支持。依据《租赁合同》第八条第五项约定“租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构，无偿移交甲方物管”的约定，青源公司应维持商铺现状移交南天公司。鉴于南天公司同意青源公司可拆走商铺内二分之一处内搭建的阁楼，青源公司移交13一2号商铺时，可拆走所搭建的阁楼。一审判决解除合同后未判明解除合同后果错误，二审因此予以改判。双方2019年10月17日签订的《租赁合同》第二条租金计算费用交纳方式约定为55㎡×17元（每平方米）×12个月≈11220元。其中55㎡指租赁商铺面积，青源公司也认可第一层商铺是55㎡，并认可租赁时第一层商铺到第二层楼面所留的楼梯口是封闭的。众所周知，房间因楼板隔断形成了两个独立的空间，本案商铺是两层，第一层面积所形成的空间因楼板隔断，形成第一层与第二层两个独立的房间，据此可认定青源公司租赁的商铺仅指第一层，并不包含第二层楼的房间。一审判决认定房屋面积以长宽计算，不计高，承租人对租赁房屋的使用面积应包括建筑物墙体空间的理解不当，由此导致认定南天公司违约、支付青源公司约定1万元违约金错误。本案没有证据证明南天公司违约，相反，青源公司超出租赁面积使用第二层楼违约，应承担约定的违约责任，即支付南天公司1万元违约金。南天公司对该部分的上诉理由成立，二审予以支持。青源公司认可其从租房至今未在所租商铺内经营农药，其在所租商铺二分之一处又搭建阁楼、打开该商铺第二层房间维修后使用都是为在该商铺内经营农药作准备，二审因此认定青源公司搭建商铺内阁楼、维修商铺第二层房间所进行的投资属经营农药的投资。青源公司未经营农药不是南天公司造成的，因此青源公司为经营农药造成的投资损失与南天公司将13一1号商铺另租他人经营餐饮无关，二审不予支持青源公司主张应由南天公司赔偿其投资损失。同理，青源公司并未在所租商铺内经营农药，其主张南天公司于2020年初将13一1号商铺又租他人经营餐饮，不符合餐饮经营商铺与经营农药商铺应保持一定安全距离，给青源公司造成安全隐患而违约的上诉理由也不能成立，二审不予支持。一审判决认定南天公司违约错误，未处理解除租赁合同后果错误，二审因此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条规定，判决如下：一、撤销云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初263号民事判决。二、解除红河州青源农工贸连锁有限公司以温德荣名义与个旧市南天汽车半轴有限公司于2019年10月17日签订的《租赁合同》。三、红河州青源农工贸连锁有限公司于判决生效后十日内搬走放置在租赁房南天公司13-2号内的物品，拆走在13一2号铺面内约1/2进深处拱建阁楼。如不愿拆除，将13一2号商铺连同搭建的阁楼交还个旧市南天汽车半轴有限公司。四、由个旧市南天汽车半轴有限公司于红河州青源农工贸连锁有限公司交还13一2号商铺后，返还租赁期限未届满的租金。五、由红河州青源农工贸连锁有限公司于判决生效后十日内支付个旧市南天汽车半轴有限公司违约金10000元。六、驳回红河州青源农工贸连锁有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费388元，反诉受理费25元，由红河州青源农工贸连锁有限公司承担。二审案件受理费775元，由红河州青源农工贸连锁有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 何玉琼审判员 陆 斌二〇二〇年八月二十七日书记员 钱则功