广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终6069号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘清。委托诉讼代理人：刘翠香，广东盟凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈振良。委托诉讼代理人：纪泽凡，广东国晖律师事务所律师。上诉人刘清因与被上诉人陈振良房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院作出的（2017)粵0306民初23346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。刘清上诉请求：1.撤销一审判决书，并将判决书第二项改判为：判令陈振良向刘清赔偿擅自处理属于刘清的私人财产和经营设备所造成的损失15万元；2.一、二审诉讼费由陈振良承担。事实和理由：一、根据陈振良一审提交的证据《承诺书》和《郑重声明》可以看出，刘清与陈振良合意的终止《楼宇租赁合同》的日期为2017年4月30日，《承诺书》约定的支付3个月押金和一个月租金33200元的日期也是4月30日前，而陈振良在双方合意的终止日期未到期之前，就于4月24日擅自将属于刘清的店铺上锁，显然是一种严重的违约行为。并且，刘清所交的押金24900元，扣除陈振良代为垫付的四名离职员工的工资12894元及2017年4月份的房租7800元、水电费216元之后，还剩余有3000多元。二、正是由于陈振良的擅自上锁以及陈振良夫妻外出旅游不能及时开门的严重违约行为才导致刘清与管某的店铺转让行为失败，继而导致管某没有将《承诺书》约定的33200元打入陈振良的账户。因而，一审判决认定有误，“2017年4月24日陈振良擅自将店铺上锁”与“管某未按《承诺书》转款”有直接的因果联系。因为管某受让刘清的店铺，其受让价格当中最主要的部分就是刘清店铺现有的装修及经营设备。所以，管某在确定了转店意向后，还需要对店铺内的物品与刘清进行详细的盘点，并制作相应的物品交接清单。而陈振良擅自上锁的行为，则导致刘清无法与管某进行盘点交接，进而导致转店失败。三、抛开以上原因不作分析，即便陈振良在4月30日前没有收到33200元，陈振良也不应随意处置刘清的财产，因为刘清的财产价值远远高于《承诺书》约定的支付金额33200元。四、一审判决认定“刘清已按《承诺书》对店内装修和财产予以弃置，陈振良可自行处理”明显是错误的，根据刘清一审时提交的证据16、17、18、19可以看出，刘清的店铺被陈振良上锁封闭之后，刘清及案外人田某多次找陈振良索要店内物品，并且还报警2次。因此，刘清一直都在积极地索要自己的物品，并没有弃置，而陈振良执意要按照《承诺书》强行扣留并擅自变卖价值远远超过《承诺书》约定支付金额的刘清装修及物品，属于侵权行为。五、根据2017年4月24日《承诺书》的约定，支付33200元的前提是店铺转让成功，而本案中由于陈振良的原因，店铺最终没有转让给管某。这也说明受让人管某无需再支付33200元的三个月押金及租金。而刘清与陈振良之间的《楼宇租赁合同》根据证据《郑重声明》所记载双方已协商一致同意于2017年4月30日终止。租金也已从最开始刘清所支付的押金当中予以抵扣该月份的租金，且尚多出3000元，陈振良还应返还给刘清。所以于情于理，陈振良也不应当再扣押变卖刘清店内的物品。而经过刘清多次催要并报警，陈振良均不予返还并擅自变卖的情况下，陈振良应当赔偿刘清的损失。陈振良答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，2017年4月30日未支付33200元系刘清对其民事权利的处分。刘清向一审法院提出以下诉讼请求：1.陈振良向刘清退还剩余租赁押金3000元;2.陈振良向刘清退还或赔偿非法侵占及擅自处理属于刘清的折算价值共计25万元的私人财产和经营设备；3.陈振良承担本案的所有诉讼费用。陈振良反诉请求:1.刘清赔偿陈振良定金（数额为三个月的租金)损失24900元；2.刘清赔偿陈振良2017年4月1日至2017年6月1日租金损失15600元;3.刘清承担反诉诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2015年12月1日，刘清、陈振良双方与田某某（本名田某，以下称田某）签订《楼宇租赁合同》，约定由陈振良将位于宝安区出租给刘清及田某使用，租赁期间从2015年12月1日起至2016年12月1日止，月租金6800元，租赁保证金20400元。合同签订后，田某于涉案场地经营“X专业足道店”，并于2016年6月1日将该店铺转让给刘清，转让费30万元，包括店铺内装修装饰及部分经营设备，同时田某自留物品估价23300元暂放置于商铺内。2016年12月1日，刘清与陈振良重新签订《楼宇租赁合同》，约定租赁期限从2016年12月1日起至2018年11月30日止，其中2016年12月1日至2017年11月30日期间租金7800元，2017年12月1日至2018年11月30日期间租金8300元。刘清另需支付押金24900元，如中途退租，押金不予退还，租赁期满，押金无息退回，可作最后租期的租金处理。上述商铺先后由案外人沈浪、黄秀萍承包。因黄秀萍经营亏损，拖欠工人工资及水电，2017年4月23日，刘清与案外人管某协商由其承接“X专业足道店”。2017年4月24日，在宝安区福永劳动站的调解下，陈振良从已收取的押金24900元中拿出12894元用以支付“X专业足道店”四名离职职工工资，刘清主张剩余押金已用于抵扣2017年4月房租7800元、管理费216元及水电费，剩余款项3000元应由陈振良退还。同时，刘清于劳动站出具《承诺书》及《郑重声明》，载明上述店铺准备转让给管某，现将3个月押金和一个月租金33200元打入业主账户，如4月30日前不到账，店内装修和财产由业主处理，并声明上述店铺与刘清租赁合同于4月30日前已终止，刘清的劳资纠纷和欠债，一切与店铺房东无关，刘清主张上述33200元即为管某与陈振良达成的租金及押金金额，由管某直接向陈振良支付。当日，陈振良将上述“X专业足道店”上锁，管某仅于2017年5月1日向陈振良支付2000元，后店内物品由陈振良自行请人搬走，现涉案场地进行重新出租，重新装修，刘清主张店内物品损失共计25万元，其中包括装修损失3万元。另查，涉案租赁物房地产产权证书编号为深房地字**，权利人陈伟星与陈振良系父子关系，陈振良主张房产租赁事宜一直由其处理，刘清对此并无异议。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷，刘清、陈振良双方存在租赁合同关系的事实清楚，一审法院予以确认。但根据证人管某的证言，其已与刘清、陈振良协商由其承接涉案商店，可视为刘清、陈振良已协商一致终止双方的《楼宇租赁合同》，且陈振良于2017年4月26日将涉案房屋上锁，刘清事实上已未能继续使用该商铺，一审法院确认双方合同已于2017年4月26日因双方协商一致终止，不属于刘清中途退租，陈振良主张没收刘清押金24900元没有依据，但刘清仍应按合同约定租金7800元／月支付2017年4月份使用租赁物业期间的租金。关于返还押金及未付租金，陈振良虽主张押金已全部用于支付涉案商铺处经营店铺拖欠的工人工资，但其并未能出具有效凭证予以证明，故刘清主张该押金可抵扣陈振良代为支付的职工工资12894元，一审法院予以支持。同时，因刘清同意自押金中扣除2017年4月租金及水电费9006元，扣除该部分费用，陈振良尚应退还刘清押金3000元。另，刘清未清退房屋是因陈振良将涉案商铺上锁导致，且刘清已以押金冲抵2017年4月的房租、水电，陈振良要求刘清另行支付2017年4月以及涉案商铺由其控制后的租金损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于店内物品及装修损失，刘清已于2017年4月24日出具《承诺书》载明“如4月30日前未支付业主3个月押金及1个月租金33200元，店内装修和财产由业主处理”，管某仅于2017年4月25日向陈振良支付2000元，可视为刘清已放弃店内装修和财产的处置，虽陈振良于2017年4月24日将商店上锁，但该行为与刘清或管某未按《承诺书》转款并无必然因果关系，一审法院认定刘清已按《承诺书》对店内装修和财产予以弃置，陈振良可自行处理，故对刘清要求陈振良支付损失25万元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈振良于判决生效之日起三日向刘清返还剩余租赁押金3000元；二、驳回刘清其他诉讼请求；三、驳回陈振良的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审本诉受理费2548元，反诉受理费406.25元，共计2954.25元，由刘清负担25元，陈振良负担2929.25元。本院认定事实：双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审调查询问时，陈振良称其基于刘清已迟延支付24天的租金，于2017年4月24日将门上锁，但并未阻止管某前往查看店铺。双方当事人均同意本案诉讼费由败诉方径付胜诉方。本院认为：本案为涉港房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：陈振良是否因处理刘清在涉案房屋内的财产而应当向刘清赔偿损失。刘清于2017年4月24日出具的《承诺书》写明“如4月30日前未支付业主3个月押金及1个月租金33200元，店内装修和财产由业主处理”。刘清称应由新的承租人管某支付上述款项。本院认为，不论刘清所述是否成立，刘清出具该《承诺书》后，刘清及管某均未在2017年4月30日前支付上述款项，应由刘清承担法律后果，视为刘清已同意陈振良处理店内装修和财产。虽然陈振良于2017年4月24日将商店上锁，但该行为与刘清或管某未按《承诺书》转款并无必然因果关系。一审法院未支持刘清要求陈振良支付损失25万元的诉讼请求，并无不当。综上，刘清上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币3300元（上诉人刘清已预交），由上诉人刘清负担。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二〇年八月三日书记员 陈永雪（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。