江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0585民初951号原告：太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇牌九路9号，统一社会信用代码55320585554672677L。法定代表人：顾海兵，该社区居民委员会主任。委托诉讼代理人：黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。被告：陆定秋，女，1960年2月7日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：吴保华，江苏华保律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷，江苏华保律师事务所实习律师。原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会与被告陆定秋土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。2020年3月26日、2020年7月28日两次开庭，原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会的委托诉讼代理人黄丽华、被告陆定秋的委托诉讼代理人吴保华、张婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1.要求被告陆定秋腾退原二化厂土地12亩（具体位置见太仓市国土资源局港区国土资源分局出具的航拍示意图中的红线范围）。2.判令被告陆定秋支付原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会租金及占有使用费(自2019年1月1日起至实际腾退之日止，按10000元/年/亩，计算12亩)。事实与理由：2012年1月1日原、被告签订租赁合同一份，原告将位于原二化厂12亩土地出租给乙方有偿使用，租期5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，租金12720元，租金每年调整一次，实行先付后用的原则。现双方租赁期限已满，原告明确告知不再续租，多次要求被告腾退，但是被告不予腾退。另根据浮政发（2017）24号文件，对浮桥镇集体资产管理的租金标准进行了统一，并自2017年9月起租金全面调价至土地租金不低于10000元/年/亩。综上，原告认为，双方租赁合同已经到期，原告有权收回土地，根据相关法律规定，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告陆定秋辩称：1.被告陆定秋并非本案的适格被告，被告陆定秋实际是代表太仓市苏隆实业有限公司（以下简称苏隆公司）租用原告的土地，并与原告签订租赁合同。被告是苏隆公司的股东，其所经营的企业只有苏隆公司一家，被告与原告签订合同时，原告明知被告履行的是职务行为。2.原告要求被告腾退土地没有事实和法律依据。主要理由为：（1）苏隆公司转制时，苏隆公司的股东与原告签订的转制协议以及太仓市浮桥镇人民政府所作出的有关苏隆化工厂转制的批复中都已经明确表明，企业转制以后所占用的土地继续实行租赁，无形资产也继续租用，由此可见，本案原告与被告所代表的苏隆公司签订的租赁协议是当时转制的必然要求，是在特殊历史条件下与转制密不可分的行为，而不是单纯意义上的租赁关系。因此2012年1月1日双方签订的租赁合同中所约定的租赁期间不应当理解为双方的实际租赁期间，而是形式上的租赁期间。实际应当理解为长期租赁，而长期租赁的期限是20年，本案的租期显然没有到期。（2）本案中所涉的土地是转制时苏隆公司所实际占用的土地，首先，苏隆公司的前身是太仓市金埝实业总公司，涉案土地上原来经营的克碑林项目，从苏隆公司的工商登记资料当中也可以反映出该经营项目是在苏隆公司的经营范围之内。另外，涉案土地上的所有房屋等资产在苏隆公司转制之前已经由本案被告购买取得，而且转制后交由苏隆公司经营使用。（3）本案被告是从案外人丁利华处通过签订资产转让协议而合法取得涉案土地上的房屋等资产，而丁利华又是从该资产的原所有权人以及该资产所涉土地的原使用权人太仓市染料化工总厂手中合法取得，根据物权法第147条地随房走的规定，原告也无权收回涉案土地的使用权，否则将造成房地分离的荒唐局面。3.关于租金或者占有使用费的问题。双方实际上是一种长期租赁关系，被告同意按照原告主张的租金标准支付土地租金。关于2019年的租金被告一直是同意支付的，只是原告拒绝收取，现被告明确2019年租金随时都能支付；对于2020年的租金被告认为应在2020年底前支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件相关事实认定如下：一、涉案租赁合同相关事宜2012年1月1日，太仓市浮桥镇牌楼村村民委员会（合同甲方，现更名为太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会）与被告陆定秋签订《租赁合同》一份，约定：我村依据2005年5月28日，由浏家港镇农工商总公司同丁利华签订的《资产转让偿还协议》相关协定，以及目前丁利华转让给陆定秋经营，根据以上情况，我村本着不让集体土地流失……订立如下租赁合同：甲方将位于原二化厂部分土地租赁给乙方有偿使用，占地面积（包括公用地分摊数）12亩；土地租期5年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止；年租金12720元，租金每年调整一次，实行先付后用的原则。上述租赁期满后，被告继续使用涉案土地，并于2017年12月25日支付2017年土地租金16200元，于2018年12月27日支付2018年资源占用费120000元（按12亩、10000元/年/亩计算）。二、涉案土地由来及地上物情况本案所涉被告承租的土地位于原太仓市砖瓦厂地块，四至范围大致为：北至原苏隆公司承租土地（现已另案判决腾退），东至花圃河，南至通道，西至太仓金燕钢结构有限公司，面积约为12亩，土地性质为集体建设用地。（一）涉案土地的历史由来情况1.该地块原系牌楼乡第二砖瓦厂使用，根据1988年10月牌楼乡第二砖瓦厂的土地登记申请书及审批表显示：牌楼乡第二砖瓦厂的单位性质为乡办集体；土地权属性质为集体（乡）；批准机关为太仓县土地管理局，批准日期、文号为1987年12月17日《关于牌楼乡第二砖瓦厂补办使用土地的批复》（太地补[1987]字第673号）；土地总面积为55881.91平方米，其中建筑占地5600.97平方米；地上物属本单位所有。2.1991年7月29日，太仓县土地管理局又出具《关于变更集体土地使用权的批复》，同意将牌楼乡第二砖瓦厂使用的部分集体土地壹拾壹亩另捌厘变更划拨给太仓县染料化工厂使用。原告称，后牌楼乡第二砖瓦厂关停后，其所有土地均由太仓县染料化工厂使用，并于1992年1月14日设立太仓县染料化工厂二分厂（即本案所涉租赁合同中所称的“二化厂”）。3.牌楼乡第二砖瓦厂和太仓县染料化工厂二分厂的主管部门均为太仓县牌楼镇人民政府，后因行政区划发生变更，牌楼镇并入浏家港镇，后又并入浮桥镇。太仓市浮桥镇人民政府出具证明一份，称因浮桥镇政府对土地、房屋实行属地管理，涉案地块在原告社区范围内，故涉案地块由太仓市浮桥镇人民政府委托原告进行出租、管理。（二）涉案土地的地上物情况2002年5月28日，太仓市染料化工总厂（合同甲方、原太仓县染料化工厂）与案外人丁利华（合同乙方）签订《资产转让（偿还）协议》，约定：乙方在98年3月1日到99年6月期间，租赁甲方部分房屋和经营场地，共投资60万元建造了生产“克稗灵”产品车间。因种种原因，造成该产品无法生产，车间关闭。后经几方协商处理，资产分割结算，乙方拥有22万元的甲方资产所有权。但甲方经营不善，无法偿还乙方该部分资产。双方协商签订如下协议：一、甲方同意将现有存量资产：厂房价值227544.8元（详见建设所房屋测量评估清单和附图所示，不包括土地）。作价22万元转让抵给乙方所有。二、乙方取得该部分资产后，甲方所欠乙方22万元资产所有权作结清偿还处理。三、乙方可利用该22万元资产在甲方厂区内进行合法的生产经营活动。当乙方发生出租、出让、招商引资等经营时，要支付给甲方土地占用费（土地费用根据实际情况另定）。四、本协议经甲、乙双方代表签章，当地镇农工商总公司盖章后生效，具有法律效力。五、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，浏家港农工商总公司执一份备案。该协议下方由太仓市染料化工总厂盖章、丁利华签字、太仓市浏家港镇农工商总公司代表签字并盖章。该协议另附太仓市浏家港镇建设管理所出具的地上厂房面积及评估清单（附平面图）。2002年8月8日，案外人丁利华（合同甲方）与被告陆定秋（合同乙方）签订《资产转让协议书》一份，约定：甲方将原染化总厂厂区内转让给甲方个人所有的这部分厂房资产（详见转让协议、建设所房屋测量评估清单和附图所示位置）作价全部转让给乙方。乙方应支付甲方转让金共人民币200万元整，以此这些资产全部归乙方所有，乙方可以进行合法经营活动。被告陆定秋称，其受让上述资产后就交由转制后的太仓市苏隆实业有限公司（转制时间为2005年6月30日）经营使用，被告陆定秋系该公司的股东之一。上述事实，有原告提供的租赁合同、航拍示意图、太仓市人民政府关于浮桥镇部分村（居）行政区划调整的批复（太政复[2012]72号）、浮桥镇集体资产管理方案（试行）（浮政发[2017]24号）、关于牌楼乡第二砖瓦厂补办使用土地的批复（太地补[1987]字第673号）、土地登记申请书、审批表、关于变更集体土地使用权的批复、企业工商信息、证明，被告提供的资产转让（偿还）协议、资产转让协议书、太仓市农村合作经济组织内部结算凭证、关于同意“太仓市苏隆化工厂”转制的批复、转制协议及公证书等，以及原、被告陈述证据在卷佐证。本案的争议焦点为：1.被告陆定秋主体资格是否适格？2.被告陆定秋是否应腾退涉案土地？关于争议焦点1：被告认为涉案土地的实际租用人为苏隆公司，被告签订合同系履行职务行为，故合同相对方应为苏隆公司。对此，本院注意到：1.涉案合同中所列的承租方为陆定秋，落款处也由陆定秋个人签字；2.涉案土地地上房屋的受让人为被告陆定秋，并非苏隆公司；3.原告开具的租金收据的付款方为陆定秋个人。综合以上事实，本院认为涉案合同的相对方应为被告陆定秋，原告起诉被告陆定秋主体资格适格。关于争议焦点2：本院注意到：涉案土地上的房屋原为牌楼乡第二砖瓦厂、后变更为太仓县染料化工厂二分厂的集体资产，该两厂的主管部门均为太仓县牌楼镇人民政府，牌楼镇先后并入浏家港镇、浮桥镇。后太仓市染料化工总厂出面将上述集体资产出卖给案外人丁利华，并经太仓市浏家港镇农工商总公司盖章确认。后经再次买卖，现上述房屋属被告所有。本院认为，太仓县牌楼镇人民政府（现并入太仓市浮桥镇人民政府）作为上述原集体资产的主管部门理应遵守诚信原则，不应在出卖该些资产后要求现权利人拆房腾退。同时被告在购买上述资产时支付了相应的对价并实际占有受让房屋，亦应享有涉案土地的使用权。原告作为太仓市浮桥镇人民政府委托的涉案土地的管理、出租人，也应遵从诚信原则。虽然原、被告按惯例以附期限的短期租赁形式签订土地租赁合同，但被告购入房屋，其目的应为长期使用，而非短期的租赁协议到期后即腾退。综上，本院认为，原告无权以土地租赁合同到期为由要求被告腾退。原告应允许被告继续使用涉案土地，同时享有对已到期土地租金（占有使用费）的收取权利。现被告对原告主张的租金标准（120000元/年）没有异议，本院按照该标准来认定自2019年1月1日起至判决生效之日止的土地占有使用费，之后双方可参照政府公布的标准另行签订土地租赁合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陆定秋于本判决生效之日起10日内支付原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会土地占有使用费（占有使用费的计算方式：按120000元/年的标准，自2019年1月1日起计算至本判决生效之日止）。二、驳回原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会的其他诉讼请求。原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会确认如下账户为上述款项的接收账户：户名太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会，开户行太仓农村商业银行牌楼支行，账号70×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4460元，由原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会负担2230元，被告陆定秋负担2230元。原告同意其预交的案件受理费2230元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在履行本判决的同时直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  朱旖雯二〇二〇年八月二十五日书记员  陈寒艳