福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初4322号 原告刘建华，男，汉族，1978年10月8号出生，住福建省莆田市秀屿区。 委托代理人陈晶晶，福建云格律师事务所执业律师。 委托代理人姚美钦，福建云格律师事务所执业律师。 被告刘智杰，男，1983年12月5日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托代理人吴金武，福建骁腾律师事务所执业律师。 被告陈祖源，男，汉族，1985年1月3日出生，住福建省莆田市涵江区。 被告刘凤宇，女，汉族，1983年6月20日出生，住福建省莆田市涵江区。 原告刘建华与被告刘智杰、陈祖源、刘凤宇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建华及其委托诉讼代理人陈晶晶、被告刘智杰的委托诉讼代理人吴金武均到庭参加诉讼，陈祖源、刘凤宇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘建华向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于莆田市涵江区兴涵水都片区A2地块“天澜城”（兴涵水都二期A2地块）4＃2107室的房产，并解除对上述房产的查封；2.判决刘建华于2018年1月5日与陈祖源、刘凤宇签订的《房屋买卖合同》合法有效，位于莆田市涵江区兴涵水都片区A2地块“天澜城”（兴涵水都二期A2地块）4＃幢2107室房产归刘建华所有。事实与理由：刘建华与陈祖源、刘凤宇所签订的房屋买卖合同书合法有效，刘建华已依约支付价款并合法占有及使用该房产，刘建华对诉争房产的权利足以排除执行。2018年1月5日，刘建华作为受让人通过中介与陈祖源、刘凤宇夫妻就位于莆田市涵江区兴涵水都片区A2地块“天澜城”(兴涵水都二期A2地块)4#2107室房产签订房屋买卖合同书，合同中陈祖源、刘凤宇并未对该房产保留所有权，且刘建华已依约向陈祖源、刘凤宇支付购房款共计324279.88元，并至今仍在履行着对该房产按揭贷款的还款义务。同时，陈祖源、刘凤宇夫妻已于2018年1月7日将房屋以及全套钥匙等全部交付给刘建华，双方不房屋交付事宜办理了确认书，且刘建华已在上述房产归属物业中心登记办理了业主变更为刘建华等手续，刘建华也对房产予以实际占有并使用，且自2018年1月7日起累计向伯思物业天澜城服务中心如数缴纳了上述房产所产生的物业费、水电费等共计人民币3880元，已缴纳的费用期间直至2019年12月31日。只是，刘建华购买涉案房产后，系因陈祖源、刘凤宇及开发商等原因暂未办理相应的产权证明，故而影响后续的过户手续办理，刘建华并不存在任何过错，刘建华这种无过错的在先的合法权益应该得到法院的充分保护，足以排除在后的涉及陈祖源债务的执行。刘建华现请求继续履行合同，支付剩余价款，请求法院支持有足够的法律根据。刘智杰与陈祖源因民间借贷纠纷一案涉诉，涵江区人民法院于2018年8月2日作出(2018)闽0303执保80号裁定书，裁定将刘建华购买的位于莆田市涵江区兴涵水都片区A2地块“天澜城”(兴涵水都二期A2地块)4#幢2107室房产予以查封，即查封行为是发生在陈祖源夫妻将该处房产转让给刘建华的近八个月之后，这种查封，明显损害了刘建华在先的合法权益。根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理·······足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”的规定，刘建华作为第三人要求继续履行合同并交付全部余款，请求法院裁定解除查封。还根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“符合中下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：……已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，本原告的请求应该得到法院的支持。综上，刘建华在先的合法权益应该得到保护，如今自愿继续履行合同而付清全部价款交法院处理，法律依据充足，恳望法院支持本案诉求。 刘智杰辩称，本案诉争房屋至今无法办理产权过户，刘建华存在主客观过错。从刘建华提供的证据足以证明房产处以抵押状态，至今尚有按揭贷款30多万元未还清。刘建华在购房时没有履行合理注意义务，导致所购房屋存在抵押无法过户，其主观存在过错。另本案诉争房屋在今年6月已经可以办理不动产权证，但至今刘建华仍未全部还清贷款，客观上无法办理过户手续，即因刘建华未及时还清贷款的过错导致无法满足办理房屋的全部条件。刘建华提供的证据不能证明其合法占有诉争房屋。刘建华要求法院解除查封缺乏事实依据法律依据。刘建华提供的证据无法证明已合法占有房屋，且在房屋未办理过户登记上存在明显过错，故其要求解封的诉求缺乏事实及法律依据。 陈祖源、刘凤宇未作述辩。 刘建华围绕其诉讼请求依法提交如下证据： 一、刘建华身份证复印件，拟证明刘建华诉讼主体适格； 二、（2019）闽0303执异26号裁定书，拟证明刘建华于2019年7月份向涵江人民法院提起执行异议申请，并被裁定驳回； 三、商品房买卖合同，拟证明：1、原执行案被执行人陈祖源及其妻刘凤宇于2017年6月7日与莆田华永至盛房地产有限公司就异议房产签订商品房买卖合同，陈祖源及其妻刘凤宇对该房屋享有合法权利。2、证明开发商应于2018年8月30日之前办理并交付房屋产权证，但至今仍未办理，导致无法办理证件过户； 四、房屋买卖合同，拟证明：1、刘建华与原执行案被执行人陈祖源及其妻刘凤宇于2018年1月5日签订房屋买卖合同，而法院查封系在2018年8月2日，上述房产买卖系发生在房产被查封一年半之前。2、证明房产交易系通过房产中介即莆田市骊房房地产代理有限公司进行的，房产总价款为人民币626650元，其中银行按揭贷款为人民币386666元，由刘建华自2018年1月15日起支付本息，且合同约定银行按揭贷款余款由刘建华一次性还清系以产权证已办理为前提，但直至今日因产权证仍未办理，刘建华仍在依约履行支付银行贷款本息的义务。3、证明开发商仍未办理出异议房产的产权证，产权无法办理过户非因异议人原因，刘建华不存在过错； 五、收据、借条、付款明细以及银行流水凭证，拟证明：1、证明刘建华已依约累计向原执行案被执行人陈祖源及其妻刘凤宇支付购房款项共计人民币324279.88元，原执行案被执行人陈祖源及其妻刘凤宇已收到上述相应款项。2、证明刘建华已支付2018年1月至12月的物业费、水电费等共计人民币1940元； 六、房屋交接确认书，拟证明原执行案被执行人陈祖源及其妻刘凤宇已于2018年1月7日将房屋交付给刘建华； 七、收款收据，拟证明：1、异议人于2019年7月17日向房产所在物业即佰思物业支付2019年1月－12月的物业及水电等费用。2、刘建华已于2018年1月5日向房产所在物业进行业主登记备案，刘建华已实际占有该房产并已使用至今。 刘智杰对刘建华提供的上述证据质证意见如下：证据一，身份证复印件真实性、合法性、关联性都没异议。证据二，真实性、合法性、关联性没有异议。证据三、商品房买卖合同真实性、合法性、关联性没有异议的，但对证明内容有异议。该商品房买卖合同里面明确显示诉争房屋是存在银行抵押贷款的。但刘建华在明知房屋有抵押贷存在抵押贷款的情况下，仍然去购买房子，且在房屋产权证办理之前被法院查封。所以刘建华存在过错的。证据四、房屋买卖合同三性没有异议，但是对证明对象有异议。从该房屋买卖合同，可以证实，诉争房屋是存在银行抵押贷款的，而且至今尚欠银行的抵押贷款未还清。所以刘建华对诉争房屋无法办理产权登记过户是存在过错的。第五组三性没有异议的，这三性没有异议的，但对借条真实性由法庭审查，这个借条不能证明刘建华支付1万元购房款这个事实。证据六银行流水凭证三性没有异议，但是可以证明刘建华对诉争房屋尚欠银行的按揭贷款尚未还清这个事实。房屋交接确认书，真实性有异议，这是刘建华与陈祖源、刘凤宇双方签字签订的。证据七收款收据真实性没有异议，但对证明对象有异议。一、收款收据是被告在2019年7月19号补交之前补交。2019年8月1号到2019年12月份的物业费。但该诉争房屋买卖是发生在2018年1月5号2018年的物业费。刘建华都是没有交的，这只是因为产生了这起官司，所以刘建华是否去补交的，不能证明刘建华已经实际占有该房诉争房屋这个事实。二、收款收据上所写的，备注的文字。书写人签名不知道是何人所写。这段文字的来源都不清楚。所以真实性、合法性都有问题，不能证明刘建华所要证实证明的对象。 陈祖源及刘凤宇未提供证据。 本院经审查认为，陈祖源、刘凤宇经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,又未书面提出异议和提供证据，视为自愿放弃诉讼权利;刘智杰对刘建华提供的身份证、（2019）闽0303执异26号裁定书、商品房买卖合同、房屋买卖合同、收据、付款明细以及银行流水凭证、收款收据真实性无异议，予以采信。对刘建华提供的房屋交接确认书，可以证明房屋交接情况，予以采信；对物业收款收据，可以证明刘建华缴纳物业费用等相关情况，予以采信。 根据上述认定采信的证据，并经审理查明，刘建华与陈祖源、刘凤宇于2018年1月5日签订《房屋买卖合同书》，协议主要约定：“陈祖源、刘凤宇（甲方）将坐落莆田市涵江区兴涵水都片区A2地块“天澜城”（兴涵水都二期A2地块）4#幢2107室房产出售给刘建华（乙方），房屋成交总价款为626650元。甲方应在开发商办出不动产权证书且通知甲方领证后10日内通知乙方，乙方在收到甲方通知30日内，乙方负责出资全部提起还清本房屋在银行的按揭贷款欠款余额，甲方负责按银行和政府规定时间工作日办理注销抵押登记手续，注销后2个工作日内办理不动产权过户手续，任何一方逾期按违约处理。房屋交付时间为：在甲方合计收到购房款219984元后，甲方将房屋交付给乙方，交房之日其的物业管理费用由乙方负责承担。2018年1月7日，陈祖源、刘凤宇向刘建华出具收条两份，确认收到购房定金30000元及购房款189984元。同日，陈祖源于刘建华签订房屋交接确认书一份，确认将案涉房产交付刘建华，尔后刘建华按月支付相应款项至陈祖源账户用于归还房屋按揭贷款并向案涉房产物业公司缴纳物业费用。刘智杰与陈祖源民间借贷一案，本院于2018年7月30日立案，刘智杰与2018年8月2日向本院申请诉讼保全，本院于同日作出（2018）闽0303执保80号民事裁定，查封陈祖源与刘凤宇共同购买的坐落莆田市涵江区兴涵水都片区A2地块天澜城（兴涵水都二期A2地块）4幢2107号房屋（合同号：H201704106）,查封价值以16万元为限，查封期限二年。后双方当事人达成调解协议，本院于2018年8月28日作出（2018）闽0303民初2992号民事调解书，双方确认截止协议签订之日，陈祖源还需归还刘智杰借款总额计23万元，陈祖源同意分期归还，…若陈祖源未按协议约定如期足额还款，则剩余未还借款应一次性还清并支付该款自2018年7月30日起至还清之日止按月利率2%计算的利息，刘智杰有权就未归还借款总额及利息一次性向法院申请强制执行；陈祖源案协议约定还清借款后，刘智杰应在10日内向法院申请解除诉讼保全措施。上述调解书生效后，陈祖源未按生效法律文书向刘智杰履行义务，刘智杰遂于2018年11月1日向本院申请强制执行，本院于2018年11月5日予以执行立案。尔后，刘建华向本院提出书面异议，本院于2019年9月27日作出（2019）闽0303执异26号执行裁定书，裁定驳回刘建华的执行异议，故刘建华遂于2019年10月11日向本院提起诉讼。 本院认为，案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利,而请求法院对该实体上法律关系进行裁判,阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案的争议焦点为：刘建华对执行标的物是否享有排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产的;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。从审理查明的事实可知,刘建华在讼争房屋被查封(查封裁定时间2018年8月2日)之前已经签订书面买卖合同,且已按照合同约定支付相应价款并同意将剩余价款交付法院执行。购买后未办理过户手续的原因，在客观方面，确实存在若房产开发商未办理陈祖源、刘凤宇的不动产权证明，房产无法过户的情形；在主观方面，刘建华购房时明知涉案房屋尚未办理产权登记，而据《商品房买卖合同（预售）》约定，开发商应于该房产交付之日起360日内办理房屋所有权证书，且陈祖源、刘凤宇在《房屋买卖合同书》中明确告知刘建华房产存在银行抵押的情况,刘建华在购置房屋这一重大添置财产行为时理应负审慎审查义务，应当考虑在其购买后至取得产权登记前可能存在的法律风险。但刘建华明知办理过户登记存在风险,仍忽视相应交易、法律风险,案涉房产不能过户存在刘建华的自身原因。刘建华亦未举示有效证据证明其在购房后曾积极行使权利。故刘建华对执行标的物不享有排除强制执行的民事权益。 综上所述,刘建华要求确认其权属、排除对涉案房屋属强制执行的诉请,于法无据,本院不予支持。陈祖源、刘凤宇经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定,判决如下: 驳回刘建华的诉讼请求。 案件受理费10067元,由刘建华负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林永洲 人民陪审员  黄文华 人民陪审员  郑元明 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  詹云卿 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容: (一)案外人是否系权利人; (二)该权利的合法性与真实性; (三)该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人: (一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断; (二)已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产,按照相关管理部门的登记判断;未登记的特定动产和其他动产,按照实际占有情况判断; (三)银行存款和存管在金融机构的有价证券,按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断;有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的,按照该机构登记的实际投资人账户名称判断; (四)股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断; (五)其他财产和权利,有登记的,按照登记机构的登记判断;无登记的,按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议,该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的,依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产的; (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。