江西省安义县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0123民初1084号原告（反诉被告）：李玉芫，女，1983年5月16日出生，汉族，住江西省九江市永修县。委托诉讼代理人：王晓波，男，系安义县法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨文斌，男，系江西潦安师事务所律师。被告（反诉原告）：黄子英，女，1974年1月18日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：袁鹏，男，系江西赣辉律师事务所律师。原告李玉芫与被告黄子英房屋租赁合同纠纷、反诉原告黄子英与反诉被告李玉芫房屋租赁合同纠纷案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告李玉芫（反诉被告）及其委托诉讼代理人杨文斌、被告（反诉原告）黄子英的委托诉讼代理人袁鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李玉芫向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告押金人民币10000元；2.要求被告返还原告存放在店铺内的空调三台；3.要求被告拆除并返还原告门店外欧派衣柜的招牌装修；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月28日，原告与被告签订租赁合同一份，约定由原告承租被告位于盛世桃园2栋107-B、207-B、201-C、207-D、207-E的五间商铺，该商铺建筑面积共计81/305平方米；商铺租赁用途为经营欧派衣柜；租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日，共计36个月；租金为每年102360元；签订合同时原告须即时向被告一次性缴纳10000元的履约保证金，被告应在租赁期满，原告清缴完毕应由原告缴纳的所有费用后，收回保证金收据将保证金无息退回原告。2016年10月8日，原告向被告支付押金10000元，被告向原告出具收条一份。租赁到期后，原告向被告催讨押金，被告一直说过几天会给，但至今未退还原告。另原告要求被告返还放在店铺内的由原告购买的空调三台、拆除并返还室外欧派衣柜的招牌装修，被告也一直承诺返还，但一直拖延，拒不履行。综上，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望依法判准原告诉请。被告黄子英辩称，原告在本房屋租赁合同履行过程中已严重违约，无权要求被告退还履行保证金；原告并未实际归还商铺，商铺仍处于原告的控制之中，原告应当支付占有使用费，无权要求被告退还履约保证金；原告主张被告拒绝返还存放在店铺内的三台空调与事实不符，该空调系安装在墙体内未形成附着的装饰装修物，应当由其自行处理；原告要求被告拆除并返还门店外欧派衣柜招牌装修不符合法律规定和合同约定，被告不应承担该项义务；原告对被告的商铺造成了破坏，并至今未予修复，无权要求被告退还履约保证金。反诉原告黄子英向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告履行对本案出租商铺恢复原状的义务，并承担相应费用；2.判决反诉被告支付延期归还商铺产生的占有使用费34120元（以年租金102360元计算至实际归还商铺止，暂计算4个月为34120元）；3.判决反诉被告立即支付违约金10236元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年9月28日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定由反诉被告承租反诉原告商铺。租赁合同第七条第2、3款约定，合同终止后，反诉被告应当恢复原状，租赁期间，反诉被告未经反诉原告同意多次对商铺进行擅自改装，租赁期限届满后拒不恢复原状，致使反诉原告迟迟不能将商铺重新出租，造成损失。租赁期限届满后，反诉被告未将商铺全部钥匙返还反诉原告，也未搬离商铺内各类器具、柜架等物品，未对商铺内的装饰装修物进行拆除和搬离，商铺仍处于反诉被告的实际占用之中，反诉被告在租赁期间还对楼梯、玻璃、墙面等区域造成了损毁和破坏，致使屋顶漏水且一直未予修复。综上所述，反诉被告拒不履行《租赁合同》恢复原状的义务，拒绝归还商铺，致使反诉原告至今无法对商铺出租或销售，已构成违约，侵犯了反诉原告的合法权益，现反诉原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，反诉至贵院，恳请人民法院判如所请。反诉被告李玉芫辩称，一、反诉原告的诉请没有事实根据和法律依据，反诉被告已于2020年4月30日将商铺所有钥匙交付给了反诉原告，反诉被告与反诉原告约定楼梯不需要拆除，留在原地，留给反诉原告租给他人使用，反诉被告交付房屋时房屋都是完好无损的，空调及门店招牌是由于反诉被告客观上不能进入该店铺无法拿走并拆除；二、反诉被告已于2020年4月30日将承租房屋交付了给了反诉原告，不存在占用商铺产生的占有使用费，且交房时无任何违约行为，不存在损坏商铺的情形，也不存在违约；三、反诉被告对商铺进行改装都是经过了反诉原告的同意，且改装设计发生在2016年，反诉原告如果不同意改装，当年就应当与反诉被告进行协商或者向法院起诉，反诉被告已将平开玻璃门的钥匙返还给反诉原告，反诉原告在反诉状中陈述的理由不真实。本院经审理认定事实如下：2016年9月28日，原告李玉芫与被告黄子英签订一份《租赁合同》，约定由被告黄子英将其位于盛世桃园2栋107-B及207-B、C、D、E建筑面积81/305平方米的5间商铺出租给原告李玉芫使用。《租赁合同》约定，该商铺用途为经营欧派衣柜，除双方另有约定外，原告不得任意改变商铺用途；租赁期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止，共计36个月；租金每年人民币102360元，按每半年缴纳一次，上半年租金原告李玉芫需在每年的1月11日前缴纳，下半年的租金应于每年的7月11日前缴纳，如需被告黄子英提供税票，费用由原告李玉芫承担；签订本合同时，原告李玉芫须即时向被告黄子英一次性缴纳人民币10000元的履约保证金，被告黄子英应在租赁期满，原告李玉芫清缴完毕应由原告李玉芫缴纳的所有费用、原告李玉芫无任何违约行为且该商铺无任何损坏情况下收回保证金收据，将保证金无息退回原告李玉芫，如因原告李玉芫原因丢失保证金收据的，被告黄子英有权不退回保证金给原告李玉芫；因原告李玉芫使用商铺产生的水电费、管理费、有线电视费、电话费、宽带上网费以及在租赁期间发生的政府有关部门征收本合同未列出项目但与该商铺有关的费用均由原告李玉芫承担；租赁期内，原告李玉芫无任何违约的情况下，被告黄子英需提前解除合同的应事前征得原告李玉芫同意，租赁期届满需收回出租商铺的，被告黄子英可随时通知原告李玉芫，如该商铺继续出租的，原告李玉芫可在同等条件下享有优先承租权；租赁期满或合同解除、终止合同，原告李玉芫应交还原承租商铺给被告黄子英，如需继续承租的应提前2个月与被告黄子英协商，经被告黄子英同意，双方另签订合同，租赁期内，原告李玉芫需提前解除合同的，应事前征得被告黄子英同意；租赁期届满或解除、终止合同的，双方应共同检查交接商铺和设备，如发现有损害的，由原告李玉芫负责赔偿或修复，一切嵌装在商铺墙体内的装修，被告黄子英不要求拆除的，原告李玉芫不得拆走，被告黄子英不予以任何补偿，如原告李玉芫曾更改商铺结构的，被告黄子英要求恢复原状的，原告李玉芫应将商铺还原到租赁前的结构；因使用不当或者人为造成商铺损坏的，由此发生的费用及造成的损失由原告李玉芫负责，因原告李玉芫管理不善，使用不当造成商铺及相连设备损害的，相应的损失和维修费用由原告李玉芫承担并负责赔偿损失；原告李玉芫不得随意损坏商铺设施，商铺外墙一律不能改变，因使用需要时，商铺内部结构进行扩、加、改建（含改变间隔），须经被告黄子英书面同意后，在不改变商铺结构（安全）的前提下，原告李玉芫可对室内装修自行施工，但需符合消防规定，费用由原告李玉芫承担，退租时，除另有约定外，被告黄子英有权要求原告李玉芫恢复商铺原状或向被告黄子英交纳恢复工程所需费用；租赁期届满，双方未续签合同，原告李玉芫逾期不交还承租商铺，被告黄子英除限期促其迁出和补交占用期间租金外，还有权按占用期间月租金总额的30%收取违约金；如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方互免承担违约责任。合同签订后，被告黄子英按约将未经装修的毛坯商铺交由原告李玉芫承租，原告李玉芫亦按双方约定的租赁用途经营欧派衣柜，并按约向被告黄子英交付租金和履约保证10000元。被告黄子英收到原告李玉芫交付的保证金后于2016年10月8日向原告李玉芫出具了一份收据，收据注明租户离场时需按原样恢复2楼的楼梯。原告李玉芫在承租商铺后对商铺内二楼的楼梯进行了装修。原告李玉芫承租商铺亦按约缴纳了其承租期间的水电费及物业管理费。租赁期间届满后，原、被告双方虽未续签租赁合同，但经原、被告双方微信协商，被告黄子英同意原告李玉芫继续承租至2020年4月30日止，至该日止的租金及物业费共计36436元，原告李玉芫亦将该款汇至被告黄子英指定的其在建行开设的账户。原告李玉芫离开承租商铺后将承租商铺钥匙交还给了被告黄子英，并将其承租期间的水电费缴清，但未将商铺内二楼楼梯恢复原样，亦未拆走安装在承租商铺内的三台空调及店铺门外的欧派衣柜装修招牌。2020年5月9日，原告李玉芫通过微信方式要求被告黄子英退还履约保证金，但被告黄子英一直未予退还。本院认为，原告李玉芫租赁被告黄子英商铺经营欧派衣柜系双方真实意思表示，双方之间的租赁合同关系有原告李玉芫提供的租赁合同证实，被告黄子英对该合同的真实性、合法性不持异议，且双方之间签订的租赁合同不违反法律强制性规定，故原、被告之间的租赁合同关系依法成立，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。合同履行期限届满后，原、被告双方虽未续签租赁合同，但被告黄子英已通过微信聊天方式同意原告李玉芫续租至2020年4月30日止，并收取原告李玉芫交纳的租金和物业管理费，该事实有原告李玉芫提供的其与被告黄子英的微信聊天记录证实，被告黄子英对收取租金及物业管理费的事实亦不持异议，应予认定，应视为双方同意继续按原合同履行义务。原告李玉芫称在2020年4月30日租赁期满后已将商铺钥匙交还给被告黄子英，被告黄子英虽予以否认，但结合原告李玉芫提供的其与被告黄子英的微信聊天记录、张贴有被告黄子英电话的商铺出租广告的商铺门面照片及其与被告黄子英母亲的通话录音可以认定该事实，另根据被告黄子英提供的商铺照片，其自认系在本案起诉后拍摄的，其所称照片系在换了商铺钥匙后进入商铺拍摄的，未提供证据证明，亦可佐证该事实，本院对原告李玉芫在租赁期满后已按约交还商铺钥匙的事实予以认定。原告李玉芫承租被告黄子英商铺期间已按约给付被告黄子英租金及物业管理费，并缴清水电费，被告黄子英对该事实并无异议，应予以认定。原告李玉芫在离开商铺后未将商铺内二楼楼梯恢复原样、未拆走安装在商铺内的三台空调及店门外欧派衣柜的装修招牌，双方对该事实不持异议，亦应予认定。反诉被告李玉芫辩称系反诉原告黄子英要求不拆走空调及恢复楼梯原样的，未提供相应证据证明，不予采信。根据原、被告双方约定，反诉被告李玉芫在离场时需按原样恢复二楼楼梯，反诉被告李玉芫应将商铺二楼楼梯恢复至毛坯原状，被告黄子英应按约退还原告李玉芫保证金10000元并返还原告李玉芫安装在承租商铺内的三台空调和店门外的欧派衣柜装修招牌。反诉原告黄子英称反诉被告李玉芫承租商铺后剪除了钢筋、砸碎了外墙干挂、拆除了墙角立柱、导致房顶漏水，虽提供了照片证明，但反诉被告李玉芫持有异议，反诉原告黄子英未能提供证据证明系反诉被告李玉芫所为或由反诉被告李玉芫的行为所致，不予采信。反诉原告黄子英称反诉被告李玉芫未经其同意多次对商铺进行擅自改装，未提供证据证明反诉被告李玉芫存在擅自改装商铺的行为，亦未能提供证据证明其曾就此事责令反诉被告李玉芫停止改装，与客观事实不符，不予认定。反诉被告李玉芫在离开承租商铺后完全可以拆除安装在商铺的空调及欧派衣柜装修招牌，其因客观原因不能进入承租商铺拆除空调及招牌的时间应以其提供的与反诉原告黄子英母亲的通话录音时间即2020年6月1日为依据尽管反诉原告黄子英对该通话录音持有异议，但因通话对方为其母亲，与其存有利害关系，其持有异议，亦未申请鉴定，通话内容客观真实，予以认定。此间一个月的租金损失可因反诉原告黄子英拒不返还反诉被告李玉芫保证金，反诉被告拒不恢复楼梯原状、拒不拆走空调及招牌的原因导致，亦不排除新冠××疫情影响商铺出租情形所致，双方均存在过错，应由双方各承担50%的责任，反诉被告李玉芫应赔偿反诉原告黄子英租金损失4265元（计算方式为102360元／年÷12月／年×50%＝4265元）。此后商铺是否出租，有否造成损失，不属反诉被告李玉芫原因造成，不应由反诉被告李玉芫承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第九条、第十条之规定，判决如下：一、被告黄子英于本判决生效之日起十五日内返还原告李玉芫履约保证金人民币10000元。二、被告黄子英于本判决生效之日起十五日内返还原告李玉芫在承租商铺内安装的三台空调及承租店门外安装的欧派衣柜招牌，空调、招牌由原告李玉芫自行拆除，拆除费用由原告李玉芫自行承担，被告黄子英予以配合。三、反诉被告李玉芫于本判决生效之日起十五日内恢复承租商铺内二楼楼梯至毛坯交付时的原状，反诉原告黄子英予以配合。四、反诉被告李玉芫于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告黄子英损失人民币4265元。五、驳回原告李玉芫、反诉原告黄子英的其他诉讼请求。如被告黄子英、反诉被告李玉芫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费908元，减半收取454元，共计479元，由原告李玉芫负担100元，被告黄子英负担379元，于上述给付时间一并给付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  付忠良二〇二〇年八月十八日法官助理肖晶书记员张俏