河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初2565号原告：王志同，男，汉族，1968年10月9日生，住洛阳市涧西区。委托代理人：房明明，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳康鑫置业有限公司，住所地：洛阳市伊滨区科技大道66号，统一社会信用代码：91410300588589046F。法定代表人：王海区，系该公司董事长。委托代理人：麻伟波，河南乐观律师事务所律师，特别授权。委托代理人：张丽静，河南乐观律师事务所（实习）律师，一般代理。原告王志同诉被告洛阳康鑫置业有限公司商品房预售合同责任纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志同的委托代理人房明明，被告洛阳康鑫置业有限公司的委托代理人麻伟波、张丽静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王志同向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房预售合同》编号为YS0356607，确认该房产（房屋代码1018245）归原告所有，并立即配合原告办理房产权属登记手续。2、判令被告向原告支付逾期交房、逾期办证的违约金计352181.248元（暂计算至2020年5月8日，逾期办证违约金以1803841元为基数，按日万分之0.2计算至办证之日止）。3、本案诉讼所有费用由被告承担。事实与理由：2016年6月25日，原告与被告洛阳康鑫置业有限公司签订的《商品房预售合同》编号为YS0356607，约定原告购买被告所开发新希望组团多层住宅第2幢2单元2-202号房，房屋面积257.64m2，单价7001.4元/m2，总价1803841元，原告一次性支付了1803841元的全部购房款。合同约定，被告康鑫置业公司应于2016年6月30日交房，但被告直到2017年6月10日才交房，已逾期交房近340天。更过分的是，原告多次要求办理房屋产权证，原告为此多次找被告协商并多次发送《催款函》，但被告不予理会。现特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告洛阳康鑫置业有限公司辩称：关于被答辩人要求继续履行《商品房预售合同》，确认房产（房屋代码1018245）归被答辩人所有，并配合被答辩人办理房产权属登记手续，答辩人进行如下答辩：答辩人已按双方签订的《商品房预售合同》将合同所约定的2幢2单元2-202号房实际交付给了被答辩人。关于该房屋产权登记手续的办理，并非因答辩人的原因不给予办理，而是由于市政规划的变更等特殊原因导致该房屋的产权登记无法办理。答辩人针对上述情况提供洛阳市自然资源和规划局向洛阳市人民政府提交的《洛阳市自然资源和规划局关于香堤河畔项目规划建设情况的报告》，该报告中明确指出，答辩人所开发的香堤河畔项目规划方案于2014年2月，经原新区改革发展规划局批准。但该规划项目与上位规划冲突，洛阳市自然资源和规划局争取在新一轮国土空间总体规划中对该项目用地进行调整，规划获批后，方可依法完善手续。答辩人同时并提供《关于问题楼盘处置会议备忘录》一份，其中第九条中系关于答辩人所开发项目的处置意见，该条第1、2、4、5项中明确答辩人开发的项目原来已经洛阳市城乡一体化示范区管委会批过，为化解矛盾维护稳定，由市自然资源和规划局牵头将该项目纳入洛阳市国土空间总体规划范围，并对答辩人所完工的6栋楼完善规划手续，对该项目已销售的29栋284户购房户入住问题，由市自然资源和规划局负责对该项目进行规划核实，市住建局负责进行消防验收和竣工验收，待各项前置手续办理到位后，由市不动产中心进行不动产登记办证。综上，并非答辩人不为被答辩人办理产权登记手续，而是由于政府的规划导致该产权登记无法办理。关于被答辩人所要求的逾期交房、办证的违约金问题，答辩人进行如下答辩：双方所签订的《商品房预售合同》第九条中，虽对逾期交房的违约责任进行约定，但该合同中第八条又明确约定的除外责任，而答辩人逾期交房的除外责任正是由于市政规划的变更所致。2013至2015年众所周知国家相关部门变更了伊滨区整体城市规划，区域内水电气暖等城市基础配套等政府部门配建不到位，被告的项目建设也是非被告原因不得以暂缓，属于不可抗力。除上述原因外，答辩人需再次进行明释，因答辩人在对房产项目进行开发过程中，发现该项目地下存在温泉水，答辩人考虑到业主的后期利益，所以又投入巨资将原来的水网管线进行了重新的设计与改进，将温泉水管另行引入业主户内，答辩人并没有要求业主对答辩人进行的该项工程进行补偿，同时，答辩人也将该项福利作为逾期交房对业主进行了补偿。关于逾期办证的问题，上述情况已经详细介绍，在此不再阐述。关于被答辩人要求逾期交房违约金按日万分之二进行计算违约金明显违反了合同的约定，日万分之二是关于解除合同支付违约金的约定。请法院在查明案件事实后依法予以驳回。关于被答辩人要求的逾期办证违约金，因造成房屋产权登记无法办理的原因系因政府规划的变更所致，并非答辩人违约所致，故请求法院依法驳回被答辩人的该项诉求。另外，被答辩人所要求的违约金已超出诉讼时效，根据《商品房预售合同》该违约金按日计算，每一日都产生一个独立的个体违约金债权，其诉讼时效应分别计算、逐日届满。退一步说，按被答辩人诉状中逾期交房天数计算时间自2016年6月30日起至2017年6月10日止，最初一日与最后一日之间即2016年6月30日至2017年6月10日产生的数个独立个体违约金债权，计算2年诉讼时效期间分别至2018年6月30日止及至2019年6月10日止，被答辩人于2020年05月11日提起诉讼，且被答辩就以上诉讼时效期间的违约金请求权未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故被答辩人的诉讼请求显然已超过诉讼时效。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过庭审，本院认定事实如下：2016年6月25日，原告王志同与被告洛阳康鑫置业有限公司签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0356607，房屋代码：1018245，出卖人为洛阳康鑫置业有限公司，买受人为王志同，合同对付款方式及期限、违约责任等进行了约定，合同约定买受人向出卖人购买位于伊滨区××生态××城乡××区域××路以北用地界以东“新希望组团一期多层住宅”第2幢2单元2-202号房，房屋代码为1018245，商品房预测建筑面积共,257.64平方米，其中套内建筑面积218.88平方米，公共部位与公用房屋分摊面积38.76平方米，该商品房层高为3米，建筑层数地上5层，地下1层，有5个阳台。双方约定的付款方式为：买受人王志同于2015年1月20日前一次性付清全部房款1803841元。双方就交付期限作了约定：出卖人在2016年6月30日前，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、五方（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在消除之日起30日内告知买受人的；2、由于相关政策、法律、法规调整，建设过程中遇到文物需挖掘清理或者设计变更规划变更等原因影响交房的，日期相应顺延。3、由于市政规划变更，市政公用设施（水电暖、消防工程）等配套设施的安装和验收超出现有工期的，交房时间相应顺延；突发性公共事件导致施工受阻或拖延，以及商品房建设工程的政府批文延期的，买受人逾期付款后未按照本合同承担违约责任的，交房日期相应顺延。合同另就出卖人逾期交房的违约责任作出如下约定：1、逾期不超过330日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过330日（2017年5月30日）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，自付清全部房款之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。本案中，原告已实际交纳购房款1803841元。被告的实际交房日期为2017年6月10日。关于涉案房屋产权登记办理问题，庭审中，被告向法庭提交洛阳市自然资源和规划局向洛阳市人民政府提交的《洛阳市自然资源和规划局关于香堤河畔项目规划建设情况的报告》一份及《关于问题楼盘处置会议备忘录》一份，证明导致延期交房及办理该房屋的产权登记系政府的规划行为所致，属不可抗力。该案件由于双方意见分歧较大，致调解不能。本院认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效。双方应依据诚实信用原则，认真履行合同所约定的义务。（一）、关于原告的第一项诉讼请求：判令被告继续履行《商品房预售合同》编号为YS0356607，确认该房产（房屋代码1018245）归原告所有，并立即配合原告办理房产权属登记手续。因原告已经按照约定交纳了购房款，被告已经于2017年6月10日将涉案房屋交付给了原告，涉案房屋已经在房屋管理部门进行了备案并进行了预告登记，涉案房屋按照法律规定理应归原告所有，现原、被告双方均未要求解除合同，合同理应继续履行；至于配合办理房屋权属登记手续将在第二项诉讼请求的办证违约金中一并处理说明。（二）、关于原告的第二项诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房、逾期办证违约金以1803841元为基数，按日万分之0.2计算至办证之日止）及配合办理房屋权属登记手续的问题。一、逾期交房违约金：原告已按约定交纳购房款1803841元，而被告未按约定期限交付原告所购房屋，并迟于2017年6月10日才将涉案房屋交于原告，按合同约定已构成交房违约338天（2016年7月2日至2017年6月10日）。合同约定：1、逾期不超过330日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。但是在第二款约定：逾期超过330日（2017年5月30日）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，自付清全部房款之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。该条款只是对于解除合同时，买受人要求解除合同时的违约金进行了约定；对于买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的情形没有约定。本案中，逾期交房超过了330天，原告要求按日万分之二计算，因原告没有要求解除合同，故该要求不符合法律规定；结合该合同的第一款和第二款的本意，从公平出发，本院酌定330天内的违约金按日万分之一计算，超过330天的部分按同期人民银行贷款利率计算。二、逾期办证违约金及配合办理房屋权属登记手续的问题：根据庭审调查情况，该涉案房屋已经至洛阳市房屋管理局登记备案，因为该项目与上位规划相冲突，涉案房产证的办理已被政府政策纳入规划，并非被告所能控制，该项属于合同中约定的不可抗力，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：原告王志同与被告洛阳康鑫置业有限公司所签订的编号为YS0356607《商品房预售合同》继续履行，被告洛阳康鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王志同逾期交房违约金（以1803841元为基数，按日万分之一，从2016年7月2日计算至2017年6月2日为330日，以1803841元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年6月3日计算至2017年6月10日为8日）。驳回原告王志同的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3291元（已减半），由原告王志同承担2500元，由被告洛阳康鑫置业有限公司承担791元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张宏二〇二〇年八月十日书记员  王婷