山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初2005号原告：郑鑫，男，1978年出生，汉族，泰安市公交公司员工，住泰安市泰山区。被告：张继文，男，1957年出生，汉族，泰安市纺织品贸易总公司退休职工，住泰安市泰山区。被告：泰山风景名胜区心馨电脑工作室，住所地泰安市校园街**小区**楼****沿街房储藏室。经营者：朱海霞，女，1976年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：岳涛，男，1974年出生，汉族，住泰山区，系朱海霞之夫。原告郑鑫与被告张继文、泰山风景名胜区心馨电脑工作室物权保护纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑鑫，被告张继文，被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室经营者朱海霞及其委托诉讼代理人岳涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑鑫向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告配房一间；2.被告将配房一间恢复原状；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年3月10日，原告与周传水签订房屋买卖契约，双方约定周传水将位于泰安市泰山区万元的价格出售给原告，并办理了房产过户登记。因被告张继文与原房主周传水均系泰安市纺织品站职工，也均为下岗工人，而且周传水出售给原告的配房一间紧挨着路边，在出售该房产时被告也利用该配房开办了一间早餐小吃店。因双方都是邻居，原告购置的房产也无需马上入住只是对外出租，被告张继文又是一名下岗工人，开始了一间早餐小吃店生活也不容易，原告也没有催促被告张继文腾退该配房一间。2017年10月，被告张继文不再开办早餐小吃店，而是将该配房又出租给他人使用，原告曾多次催促被告将该配房的隔断重新垒砌起来交付给原告，但被告却声称“这么简单啊？”，让原告拿10万元钱就把配房的隔断重新垒砌起来。原告在与周传水签订房屋买卖契约时，合同上明确书写注明附着物为“配房壹间”，而且周传水也未明确告知原告此配方已经出售给了被告张继文。双方就没有必要在房屋买卖契约上特别书写注明附着物为“配方壹间”。在原告领取的不动产证书上也明确注明了配房壹间，就因为被告使用至今就“不这么简单”了吗？被告始终没有给个明确的说法。是周传水卖给被告还是长期租给被告，都应该有个字据，假设周传水承诺给了被告张继文，那在原告与周传水签订房屋买卖契约时，就不应该明确注明附着物为配房壹间。因被告张继文将该配方出租给朱海霞经营的泰山风景名胜区心馨电脑工作室。为此，原告诉至法院，请求判如所诉。被告张继文辩称，我和郑鑫的父亲是同事，2003年郑鑫的母亲到我家去，正好那天周传水给我打电话，我不在家，是我对象接的电话，周传水打电话说要把校园街1号楼1单元202室卖了，郑鑫的母亲就说他要买这个房子。我们就去找周传水，商量买房子的事儿，当时周传水想把房子卖给他表哥，经过我说和，就把房子卖给原告的父亲了，当时原告的父母就问我储藏室怎么办，我当时就给他们说了，我已经买了储藏室，我是2002年买的，他父母就说以后再说吧。我是2002年花2000元买的这个储藏室。后来我就一直用着，原告和其父母也没来和我要。被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室辩称，一、原告起诉状中原告郑鑫与被告张继文的住所地均为校园街**，不动产权证书及原告事实陈述中却是校园街**，两个不同的地址如何指向同一配房？二、原告起诉状中称被告张继文2017年10月停止自用将配房出租，然而朱海霞是2017年1月转租该配房并与张继文签订合同，转租人马某在此也曾经营数年，所以原告的陈述与事实不符，其诉讼请求超过民法总则规定的三年诉讼时效。三、根据物权法第二条规定，物权包括所有权、用益物权和担保物权，原告所提供的证据仅能证实其可能是该配房的所有权人，起诉状的陈述表明原告与被告张继文就该配房的所有权存在纠纷，不涉及配房的用益物权，因此其请求返还的只能是所有权，不包括用益物权。四、答辩人是通过前转租人马某与房主张继文签订的房屋租赁合同，签订合同时张继文出示的不动产权证书上注明“配房一间”，没有具体面积，答辩人接手时就是完整的一间房屋，从未对房屋结构进行任何改变。三年多来，马某、张继文以及住在离配房不到10米的原告从来都没有告知该配房存在除张继文之外的其他房主。朱海霞承租该配房是为了照顾在泰安二中上学的女儿，并且房租、水电均不低于正常的市场价格，根据《物权法》第106条和最高人民法院关于物权法解释（一）第15条的规定，答辩人属于善意第三人，合法取得该配房的用益物权，任何单位和个人都不得对抗善意第三人。五、答辩人与张继文签订租房合同时，各种信息表明张继文就是该配房的房主，具有合法的出租人身份，即使原告为真正的房主，但其十四年多对配房不闻不问，任由张继文自用和反复出租，根据合同法第49条和民法总则第172条的规定，张继文的出租行为是有效的。六、答辩人与张继文签订的租房合同真实有效，不存在法定无效情形，理应受到法律的保护。七、根据物权法第117条、第120条和第241条的规定，答辩人作为善意第三人，基于合法有效的合同取得的用益物权受法律保护，所有权人不得干涉用益物权人行使权利。八、根据合同法第229条的规定，在原告与张继文的配房所有权纠纷中，答辩人合法的用益物权不受配房所有权的变更与否的影响，即“买卖不破租赁”原则。九、根据物权法第245条的规定，答辩人对该配房的用益物权享有法律规定的占有保护。十、张继文在2002年取得该配房一直占有并实际控制至今，原告郑鑫2006年购买202室但并没有实际收到该配房，张继文及其租户实际占用该配房已十八年，根据物权法第245条的规定，原告要求返还原物占有的请求权已远超一年的法定时效，早已经消灭，答辩人为现时的用益物权人，也是合法占有人。十一、根据物权法第106条及最高法对合同法的解释（二）第13条的规定，原告郑鑫可能有权向张继文请求赔偿损失，而不是非法对抗善意第三人。请求法庭确认答辩人作为善意第三人在合同期内对该配房所拥有的用益物权，消除对答辩人合法行使用益物权妨害的因素。原告郑鑫或张继文如果想取得该配房的用益物权，答辩人依据占有保护和租赁合同之规定请求不少于18万元的损害赔偿金或违约金赔偿金。答辩人不承担本案诉讼费。本院经审理认定事实如下：2006年3月10日，原告郑鑫（乙方/承买人）与案外人周传水（甲方/出卖人）签订《房屋买卖契约》一份，约定甲方将坐落在校园街10号1#-1-202户的房地产（房屋建筑面积55.37平方米，附着物配房壹间）出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）柒万元￥70000元，价款已付清；双方同意于2006年3月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；双方约定的其他事项：房屋已交付，双方无异议。原告称实际购房价款为80000元，房屋买卖契约中记载成交价格70000元系为了少交税。2006年3月23日，泰安市房产管理局向原告郑鑫发放房屋产权证书，房产证号为泰房权证泰字第**，登记房屋所有权人为郑鑫，房屋坐落校园街10号1#-1单元-202，建筑面积55.37平方米，房产证附记部分载明配房壹间。原告主张其对校园街10号1#-1-202户房产的配房壹间享有物权，要求被告返还该配房。被告张继文称其自2002年之前就从周传水处租赁该储藏室，每月租金50元，2002年其向周传水提出购买该储藏室，于是就以2000元的价格购买了该储藏室，至2016年该储藏室一直由其使用，2016年将储藏室租赁给他人使用。被告张继文为证实其以上陈述，提交周传水于2002年2月18日出具的收到条一份，该收到条载明：“今收到张继文2000贰仟元整（储藏室壹间）”。被告还提交周传水之妻王秀清签字的证明一份，内容为：“关于2002年2月18日张继文购买周传水位于校园街10号1号楼3单元202室的储藏室（配房）一间，此时知悉。并有张继文与周传水收据为证。2020年5月8日注：王秀清与周传水为夫妻关系”。原告郑鑫对上述证据不予认可，并称被告提交的收条仅能证实周传水收到了2000元，无法证实是购买还是租赁该配房，且王秀清的证明系现在形成的，无法证实当时的情况。庭审中，被告张继文陈述原告郑鑫在2006年从周传水处购买房屋时就知道周传水已将涉案配房出售给了其，自原告购买房屋后，一直未向其要求返还该配房。原告对此不予认可，并称其在购买房屋时并不知道被告张继文购买了该配房，当时考虑到与被告张继文是邻居，张继文在该配房内从事早餐经营，也不容易，就一直未主张交付该配房。另查明，2017年1月14日，被告张继文与朱海霞签订《房屋租赁合同》，约定张继文将其拥有所有权的位于出租给朱海霞使用，租赁期自2017年4月15日起。2019年4月16日，张继文与朱海霞又签订《房屋租赁合同》一份，约定张继文将其拥有所有权的位于校园街10号小区2号楼三单元201室的沿街房储藏室出租给朱海霞使用，租赁期自2019年4月15日起。上述租赁合同中记载的储藏室是被告张继文所有的房屋配房。被告张继文称因配房与本案诉争的配房相邻，其将中间的墙打通后，一并租赁给朱海霞。还查明，朱海霞系泰山风景名胜区心馨电脑工作室的经营者。现被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室在诉争配房内经营。原告称因涉案配房与被告张继文的配房相邻，被告张继文为了使用方便，将两间配房中间的墙拆除，将两间配房打通，现要求被告张继文将该配房恢复原状，即将两间配房中间的墙垒砌起来。本院认为，原告郑鑫与案外人周传水于2006年3月10日签订《房屋买卖契约》，购买位于校园街10号1#-1-202户的房产，该《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，系合法有效的合同。在双方签订的房屋买卖契约中明确写明“附着物配房壹间”，且就涉案房屋原告已办理了产权登记，产权登记证书中亦记载有配房壹间。因此，原告郑鑫对位于校园街10号1#-1-202户的房产及相应配房一间享有所有权。被告张继文虽主张其自周传水处购买涉案配房，并提交周传水收据予以证实，但因该配房系位于校园街10号1#-1-202户房产的附属物，应随主物的所有权一并转移，不能单独转让，因此，即使被告张继文系从周传水处购买涉案配房，亦无法取得该配房的物权。被告张继文将涉案配房出租给被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室使用，如上所述，被告张继文对涉案配房不具有所有权，无权将配房对外出租。对于被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室辩称的其对涉案配房享有用益物权，系善意第三人，应适用善意取得，因被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室对涉案配房的占有使用系基于其与被告张继文之间签订的《房屋租赁合同》，其享有的是租赁权，是一种债权，而非物权，因此不适用善意取得制度；对于被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室辩称的“买卖不破租赁”，因原告于2006年即购买涉案房屋及配房并取得所有权，被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室自2017年开始租赁涉案配房，并非系在租赁期间发生的所有权变动，故亦不适用“买卖不破租赁”的原则；对于被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室辩称的原告起诉已超诉讼时效，因原告郑鑫基于物权要求被告返还原物，故物权请求权并不适用诉讼时效的规定；综上，本院对于被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室的上述辩称均不予采纳。《中华人民共和国物权法》第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十四条规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。因此，原告要求两被告返还位于校园街10号1#-1-202户的房产的配房一间的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告张继文将配房恢复原状的主张，被告张继文在使用涉案配房的过程中将配房一边的墙壁拆除，原告要求被告将该墙壁重新垒砌起来恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十四条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张继文、泰山风景名胜区心馨电脑工作室于本判决生效之日起十五日内将位于泰安市产的配房一间腾空，返还给原告郑鑫；二、被告张继文于本判决生效之日起十五日内将位于泰安市产的配房恢复原状，即将拆除的配房墙壁重新垒砌。案件受理费100元，由被告张继文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并照按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  文蕊二〇二〇年八月十二日法官助理楚金敏书记员孙芹