广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初960号原告：庄文古，男，1983年10月16日出生，汉族，住湛江市市辖区**************。公民身份号码：440************637。委托诉讼代理人：赵旭，广东法博律师事务所律师。被告：湛江市鼎业房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区****************2811-2812房。统一社会信用代码：914************354。法定代表人：曾那壮，总经理。委托诉讼代理人：陈海萍，广东韬宇律师事务所律师。被告：陈观武，男，1964年2月8日出生，汉族，住深圳市南山区*********方鼎华庭鼎盛阁1803。公民身份号码：440************235。委托诉讼代理人：陈海萍，广东韬宇律师事务所律师。原告庄文古与被告湛江市鼎业房地产开发有限公司（以下简称：鼎业公司）、陈观武民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵旭，二被告的共同委托诉讼代理人陈海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄文古起诉时向本院提出诉讼请求：一、请求被告鼎业公司返还购房意向金100万元及利息175000元（按月利率2%计到2020年4月28日，还应按月利率2%计至被告还清之日止），合计：1175000元；二、请求被告陈观武对上述本息承担连带清偿责任；三、案件受理费由二被告承担。事实与理由：2019年10月29日，被告鼎业公司以开发位于湛江开发区乐山西路的鼎盛时代楼盘为由，收取了原告9号楼第二十五、二十六层两套房的购房意向金100万元，并同意按月利率3.5%计算利息，每月初付息，被告陈观武提供了担保。当日原告通过银行转账100万元给被告鼎业公司。可被告鼎业公司却未按月付息，况且被告鼎业公司现楼盘还没有建设，没有理由出售，应予以返还。双方约定的月利率3.5%过高，按月利率2%计算到2020年4月28日的利息为175000元，还应按此利率计到被告还清时止。被告陈观武提供了担保，应承担连带清偿责任。经追索无果，特向法院起诉，请求法院判允原告的诉讼请求。2020年6月11日原告增加一项诉讼请求：请求确认原告庄文古与被告鼎业公司之间约定的商品房预售合同无效。事实与理由：被告鼎业公司于2019年10月29日出具的《收据》可以确认是双方约定了商品房预售合同，现鼎业公司未出示商品房预售许可证明，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第二条的规定，应当认定无效。为此，特向贵院申请增加诉讼请求，请予准许。被告鼎业公司、陈观武共同辩称，一、涉案的房屋买卖合同属于附期限合同，该附期限未到，且原告未明确提出主张解除与被告鼎业公司的房屋买卖合同，而直接请求鼎业公司返还100万元购房意向金，是没有事实与法律依据。根据双方的约定，该100万元款项是购房意向金，且到开盘时转为鼎盛时代9号楼第二十五、二十六层两套房的购房款。根据二被告提供的鼎盛时代9号楼施工现场图片，鼎盛时代9号楼正在开工建设，而非原告称的还没有建设。由于鼎盛时代9号楼未达到办理商品房预售条件，未取得政府相关部门颁发的商品房预售许可证，导致无法与原告签订《商品房买卖合同》，因此原告向被告鼎业公司支付的100万元购房意向金无法转为鼎盛时代9号楼第二十五、二十六层两套房的购房款，被告鼎业公司并没有违约行为。如果出现鼎盛时代9号楼具备办理商品房预售条件，被告公司不按约定将原告所交付的100万元购房意向金转为鼎盛时代9号楼第二十五、二十六层两套房的购房情形，原告可依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，待上述情形出现之日再另案起诉处理。二、因原告在起诉状中明确100万元的购房意向金的月利率按2%计算，依照有关法律规定，原告向被告鼎业公司支付100万元的购房意向金的月利率按2%计算，而非月利率3.5%计算。原告在民事起诉状明确，双方约定的月利率3.5%过高，应按月利率2%计至被告还清之日止。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，原告向鼎业公司支付100万元购房意向金的月利率按2%计算，而非月利率3.5%计算。三、被告陈观武已代鼎业公司向原告支付100万元购房意向金的利息14万元，被告鼎业公司不存在违约行为。自2019年10月29日，原告向被告鼎业公司支付100万元购房意向金，被告陈观武已代鼎业公司向原告支付14万元利息。按照原告在起诉状中明确100万元的购房意向金的月利率按2%计算，以100万元的购房意向金为基数，按月利率2%计算，截止2020年5月28日利息为14万元。被告鼎业公司应向原告支付的利息已付清，不存在违约行为。四、原告请求被告陈观武承担连带清偿责任，没有事实与法律依据。涉案的房屋买卖合同属于附期限合同，该附期限未到，且原告未明确提出主张解除与被告鼎业公司的房屋买卖合同，而直接要求鼎业公司返还100万元的购房意向金，是没有事实与法律依据。依据《中和人民共和国担保法》第十八条的规定，因涉案的房屋买卖合同属于附期限合同，该期限未到，原告主张被告鼎业公司返还100万元的购房意向金不符合约定的情形，即主合同规定的债务履行期未届满，原告请求被告陈观武承担连带清偿责任，没有事实与法律依据。五、对于涉案的收据是否定性为商品房预售合同，原告主张确认于被告之间的商品房预售合同是否无效有法律依据的问题。商品房预售合同具备房屋买卖合同属性，应具备合同主体、商品房地点、名称、购买房屋基本情况、销售方式、价款、付款方式、房屋交付条件及日期、违约责任等内容，能够依据商品房预售合同的约定直接履行。涉案《收据》暂不具备《商品房销售管理办法》第十六条之规定的商品房销售合同的全部实质要件，存在直接履行的事实或法律上的障碍。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，上述《收据》依法不应认定为商品房预售合同。涉案的收据不具备商品房预售合同的实质要件，因此原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定来主张，是没有任何事实与法律依据的。六、如人民法院认定涉案的《收据》为商品房预售合同，认定无效应如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条之规定，涉案的《收据》自始没有法律约束力，被告鼎业公司只需返还购房意向金100万元，无需按购房诚意金100万元为基数按月利率3.5%计算利息支付给原告。综上，涉案的房屋买卖合同属于附期限合同，该附期限未到，且原告在附期限合同未解除或被确认无效的情况下，而直接请求鼎业公司返还100万元购房意向金，是没有事实与法律依据。为维护交易安全及被告鼎业公司、陈观武的合法权益，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明，认定事实如下，2019年10月29日，被告鼎业公司以收取原告庄文古购房意向金为名，向庄文古借款100万元，被告陈观武提供担保。被告鼎业公司、陈观武共同出具一份《收据》，载明：“今收到庄文古（身份证号码：440************637）人民币壹佰万元（1,000,000.00元）为购房意向金，月利率按3.5%计算利息，每月初付息。款项到开盘时转为鼎盛时代9号楼第二十五、二十六层两套房的购房款（房价按开盘价九折计算）。此据。收款人名称：湛江市鼎业房地产开发有限公司收款人账号：811*************882开户行：中信银行湛江分行经营部湛江市鼎业房地产开发有限公司（盖章）担保人：陈观武（签字）身份证号码：440************235日期：2019年10月29日”。同日，庄文古向鼎业公司的中信银行湛江分行账户（账号：811*************882）转账1000000元。另查明，《收据》上载明的：“鼎盛时代”属被告鼎业公司开发的新楼盘，目前处于建设中，尚未取得商品房预售许可证，未开盘销售。再查明，庄文古与陈观武、广东鼎盛市场经营管理有限公司民间借贷纠纷一案在湛江经济技术开发区人民法院审理，案号为：（2020）粤0891民初1141号，该案是因陈观武向庄文古立下《借据》借款290万元而产生的纠纷。湛江经济技术开发区人民法院于2020年7月17日作出（2020）粤0891民初1141号民事判决，该民事判决在本院认为部分认定：“陈观武于2019年12月7日支付的5万元、2020年3月16日支付的3万元、2020年3月23日支付2万元、2020年3月25日支付4万元，共计14万元，陈观武认为是向庄文古偿还另案购房的诚意金100万元的利息，已在另案中冲抵，但庄文古对此不予认可，陈观武也没有提供冲抵的相关证据，故对陈观武的上述意见，不予采纳”。湛江经济技术开发区人民法院在该案中已将上述14万元作冲抵该案的借款利息认定。但该民事判决尚未发生法律效力。根据原告的申请，本院于2020年5月12日作出（2020）粤0803民初960号民事裁定书，查封二被告名下相应的财产。因原告用作担保的房屋已被法院查封以及查封上述被告的土地使用权已经满足本案的诉讼标的，本院于2020年5月27日作出（2020）粤0803民初960号之一民事裁定书，对原告提供的担保物作出保全变更，对被告鼎业公司的部分财产予以解除保全措施。2020年6月11日，被告鼎业公司向本院申请置换查封财产，经审查后，本院于2020年6月15日作出（2020）粤0803民初960号之二民事裁定书，裁定置换查封相应财产。本院认为，关于本案的法律关系问题。首先，被告鼎业公司虽以购房意向金为名收取原告庄文古100万元，但双方约定了占用资金期间的利息，且被告陈观武也在《收据》上作为担保人签名，符合民间借贷的法律特征，不符合购房意向金的法律特征。其次，双方虽然约定了款项自楼盘开盘时转为购房款，但实际上约定的是楼盘开盘时双方由民间借贷关系转为预约合同关系，即楼盘开盘时视为借款期限届满，借款转为预约购房款。再次，原告的诉讼请求主要是请求被告返还已支付的款项，并支付占用期间的利息，符合民间借贷还本付息的法律特征。综上，本案应属民间借贷关系。关于原告庄文古主张合同无效的问题。庄文古主张本案属商品房预售合同，因被告鼎业公司尚没有取得商品房预售许可证，应属无效合同。被告鼎业公司认为双方的合同不属于商品房预售合同，不符合商品房预售合同的的全部实质要件，应为一般附期限的合同。本院认为，首先，双方的法律关系属民间借贷关系，二被告向原告出具的《收据》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。其次，双方虽约定了待被告开发的“鼎盛时代”楼盘开盘销售时，双方的借款转为购房款，但双方并未明确购买具体的房产，仅是约定了购买鼎盛时代9号楼第二十五、二十六层两套房，应视为预约条款，即将借款转为预约购房款项。该预约条款应视为合同的一部分。再者，涉案的《收据》也仅是二被告向原告出具，原告并没有在上面签字确认，也不符合商品房预售合同的特征。综上，原告主张该合同属商品房预售合同，请求确认合同无效，没有法律与事实依据，本院不予支持。被告抗辩本案属附期限的商品房买卖合同，合同期限未到。因附期限合同指的是双方对合同的效力约定附期限，而本案的借贷关系已经成立生效，转为购房款仅属预约条款，该条款是否生效不影响原告提出还本付息的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，对被告该抗辩不予采纳。被告鼎业公司向原告庄文古借款100万元，庄文古已通过银行转账的方式向被告鼎业公司交付，鼎业公司也向原告出具《收据》确认，且鼎业公司对原告向其交付100万元也没有异议，本院予以确认。借款后，被告没有按照约定支付利息，显属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担相应的违约责任。被告抗辩陈观武已向原告支付利息14万元，不存在违约支付利息的问题。但根据湛江经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤0891民初1141号民事判决书的认定，陈观武支付的14万元已在该案中作为陈观武向庄文古的借款予以冲抵利息，且该案借款的时间及约定的借款期限均发生于本案借款之前。而本案是属于鼎业公司向庄文古借款，陈观武只是作为担保人，原告庄文古对陈观武主张该14万元是偿还本案借款也不予认可，故对被告该抗辩不予采纳。关于借款利息的问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，双方约定的借款利息月利率为3.5%超过了法律的规定，原告请求被告鼎业公司以1000000元为基数从借款之日起即2019年10月29日起至还清之日止向其支付按照年利率24%计算的利息，符合法律的规定，本院予以支持。关于被告陈观武的保证责任的问题。陈观武为被告鼎业公司的借款作为保证人作出保证行为，并在《收据》上担保人处签字，当事人之间的保证合同依法成立，并合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条以及第二十一条的规定，陈观武应对鼎业公司的上述债务承担连带清偿的保证责任。又根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，陈观武在承担连带清偿责任后，有权向鼎业公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百九十六条、二百零六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，判决如下：一、被告湛江市鼎业房地产开发有限公司限于本判决发生法律效力之日起十日内偿还给原告庄文古借款本金1000000元及从2019年10月29日起，以借款本金1000000元为基数，按照年利率24%计算至还清借款之日止的利息；二、被告陈观武对上述第一判项确定的债务承担连带清偿责任，被告陈观武在承担连带清偿责任后，对被告湛江市鼎业房地产开发有限公司享有追偿权；三、驳回原告庄文古的其他诉讼请求；如果被告未按照判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费15375元，申请费5000元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  余文晓人民陪审员  张开美人民陪审员  秦安安二〇二〇年八月二十七日法官 助理  陈华盛书 记 员  唐鸿谋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。