广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1995号原告：潘文波，男，1969年8月9日出生，汉族，住广东省佛冈县*****************1*****，身份证号码：441***19**********。委托诉讼代理人：黄婉怡，女，住广东省佛冈县*****************，推荐社区：佛冈县********民委员会。被告：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县***************，统一社会信用代码：914***********569N。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗诗琪，女，该公司人事专员。委托诉讼代理人：詹景辉，男，该公司总经理。原告潘文波与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告潘文波的委托诉讼代理人黄婉怡，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗诗琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘文波向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证的违约金共48603元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年3月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201********6827，以下简称“买卖合同”），约定被告以总价人民币623123元将位于清远市佛冈县******2********3*1*****出售给原告，并约定该商品房总价为623123元，交楼时间为2016年3月31日前。同时双方签订了附件四《合同补充协议》，其中第七条约定“买卖双方同意将《商品房买卖合同》第十五条修改为出卖人应在商品房全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在商品房确权后120天办理《房地产权证》、若买受人未能在规定的期限内取得《房地产权证》，则出卖人应按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》”。买卖合同签订后，原告已如约支付了全额房款并缴纳了相关税款，被告亦于2016年3月28日开具了总发票给原告。然而被告并未按照合同约定如期交楼及办证，直至2016年7月28日被告才将该房屋交付给原告使用，直至2020年6月22日才为原告办妥了《房地产权证》。按照《合同补充协议》约定时间计算，被告应于实际交楼之日即2016年7月28日后的360个工作日内即2018年1月4日前向产权登记机关申请并取得确权；在确权后120天内即2018年5月4日前向产权登记机关备案办理《房地产权证》。故自办证期限届满的次日即2018年5月5日起计算至该房产权登记之日即2020年6月22日止，被告已逾期办证共780天，被告应按日计算向原告支付逾期办证违约金共48603元（总房价623123元*0.0001*780天）。综上所述，原告认为被告违约事实明确，逾期办证损害了原告的合法权益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照买卖合同的约定承担违约责任。原告曾要求被告支付违约金，但无果，无奈提起诉讼，为维护原告的合法权益，请求法院判如诉请。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司辩称，一、协议第七条第一款真实意思表述是：出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权……，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。以上内容为合同补充协议的原文述，并非被答辩人所表述的每日万分之一，其表述意思是与双方当初签订的《商品房买卖合同》中的约定相违背的，违反合同精神。二、答辩人认为被答辩人作为一名完全民事行为能力人，双方在平等自愿的基础上签订协议，系双方真实意思的表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。协议第七条第一款是已明确约定答辩人需要承担违约责任的条款，若答辩人违约，答辩人亦须按约定向房屋买受人支付违约金，即协议第七条第一款没有免除答辩人责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形存在，属于有效条款。三、逾期办证违约金的起算时间：根据协议第七条第一款的约定“出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权……”，案涉商品房项目在2020年3月11日完成办理竣工验收备案手续，并已通知被答辩人提交关于办理《不动产权证书》的手续材料，对被答辩人未造成损失。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回。原告潘文波围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证；证据二、《广东省商品房买卖合同》；证据三、《广东省商品房买卖合同》补充协议；证据四、银联POS签购单、广东省地方税收通用发票、完税证明；证据五、收楼通知书、收楼意见书；证据六、不动产权证、查询证明。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司向本院提交了：证据一、《竣工验收备案表》；证据二、EMS快递寄出关于提交办理《不动产权证书》手续资料的通知书回单；证据三、收楼意见书。原、被告对上述证据的真实性合法性关联性均无异议，对当事人没有异议的证据，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：2015年3月13日，原告潘文波与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告以总价人民币623123元将位于佛冈县******2********3*1*****出售给原告，房屋交付时间为2016年3月31日，出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。合同签订后，原告已如约支付全额房款及契税，并于2017年7月28日办理了收楼手续。涉案商品房所在的项目在2020年3月11日取得《竣工验收备案表》，被告通过EMS邮寄关于提交办理《不动产权证书》手续资料的通知书给原告。涉案房屋于2020年6月22日在佛冈县*******办理了不动产权登记，产权证号为粤（2020）佛冈县不动产权第0007118号（不动产单元号：441821101006GB00344F00010008）。原告认为被告逾期办证应承担支付违约金的违约责任，《合同补充协议》约定逾期办证违约金按已付房价款的万分之一计算，但《广东省商品房买卖合同》中约定逾期付款及逾期交房的违约金都是按已付房价款每日万分之一计算，逾期办证违约金却按已付房价款的万分之一计算，明显过低且显失公平，主张按已付房价款每日万分之一计算。被告认为《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，应该按照合同的约定计算违约金。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告潘文波与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是当事人自愿签订的，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。《广东省商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年3月31日，被告本应在约定的交房时间前将符合交付条件的房屋交付给原告，涉案商品房所在的项目于2020年3月11日取得《竣工验收备案表》，因被告的原因导致迟延取得《竣工验收备案表》继而影响商品房项目确权及产权转移登记，被告应承担逾期办证的违约责任。本案争议的焦点为：一、逾期办证违约金应从何时开始计算；二、关于合同约定的逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整的问题。一、逾期办证违约金应从何时开始计算。根据《合同补充协议》的约定，被告应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，确权后120天内将办理产权转移登记手续的资料报产权登记机关办理《房地产权证》，被告向产权登记机关申请确权是在该商品房项目全部交付使用后360个工作日，因原告购买的只是项目中的某一套商品房，对于其他商品房何时交付使用是不能控制的，整个项目中某些商品房可能受多种因素的影响迟迟不能交付使用的，按照该约定被告需要履行的确权及办证义务的期限将遥遥无期，而被告却不需要承担责任，这对原告来说显然是不公平的，因此，本院认为被告向产权登记机关申请确权的期限应该是从原告收楼后360个工作日，360个工作日是一个足够被告向产权登记机关申请并取得确权的合理期限，因此，在原告收楼后360个工作日内被告应取得项目的确权，确权后120日天内将办理产权转移登记手续的资料报产权登记机关办理《房地产权证》。原告于2016年7月28日办理了收楼手续，被告应该在原告收楼后的360个工作日内即2018年1月5日前向产权登记机关申请并取得确权，在2018年5月5日前（确权后120天内）向产权登记机关提交资料办理《房地产权证》，被告在办理期限届满后仍未履行办证义务的，应自约定的办理期限届满次日起（即2018年5月6日）承担逾期办证的违约责任。二、关于合同约定的逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整的问题。《合同补充协议》约定逾期办证的违约金按照已付房款的万分之一计算，该违约金为固定金额，在出卖人长期不履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。而且，买受人已经依约足额支付了全部购房款，而出卖人却未依约履行办证的义务，导致买受人长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。故买受人以违约金过低为由请求法院调整，应予准许。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。鉴于原告在本案中并未举证证明其实际损失，其要求按已付房价款每日万分之一计算违约金没有依据。本院综合考虑合同的履行情况，酌情调整为每年按已付房款数额的2%支付违约金。因涉案房屋于2020年6月22日在佛冈县*******办理了不动产权登记，逾期办证违约金应从2018年5月6日起以总房价款623123元为基数，按年利率2%的标准计至2020年6月22日（779天）为26597.96元（623123元×2%÷365天×779天）。对被告认为应该按照《合同补充协议》的约定计算逾期办证违约金的辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛冈煌盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金26597.96元给原告潘文波；二、驳回原告潘文波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016元，减半收取计508元，由原告潘文波负担230元，由被告佛冈煌盛房地产开发有限公司负担278元，原告潘文波预交的受理费508元，可以在本判决生效后向本院申请退回278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄丽仪二〇二〇年八月二十五日书记员  黄银英附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。