上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初39544号原告：郑尧，男，1985年12月30日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。委托诉讼代理人：郑金玉(系郑尧之父)，男，1949年6月27日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。委托诉讼代理人：陈洁，上海市光大律师事务所律师。被告：上海途腾置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：胡杰，总经理。委托诉讼代理人：葛伟，上海国创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。原告郑尧与被告上海途腾置业有限公司(以下简称途腾公司)委托合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，于2019年12月12日、2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告郑尧及委托诉讼代理人陈洁、被告委托诉讼代理人葛伟到庭参加两次庭审，原告委托诉讼代理人郑金玉参加了第二次庭审，被告委托诉讼代理人王曙东参加了第一次庭审。审理中，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告郑尧向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年11月29日至2019年8月28日的租金76,338元和保证金52,800元；2.判令被告根据房产证恢复原告的商铺位置和面积；3.判令被告承担因本案纠纷产生的公证费5,000元。事实和理由：原告于2004年5月购买位于上海市市南京西路XXX号附楼128室的商铺(以下简称系争商铺)，产证套内面积为15.3平方米，分摊公用面积为15.42平方米。2017年9月7日，原告与被告签订《委托经营协议》，写明不得与他人商铺合并而须单一出租，协议还约定“在签订商铺租赁合同之后,被告在收到房租和履约保证金后15个工作日内,扣除税收后,将房租和履约保证金的80%支付给原告”。2018年11月29日，被告与承租人费烨明签订了店铺租赁合同，合同上原告的商铺被标号为：116-b。原告直到起诉前不久才知道,被告背着原告与承租人签订了两份合同,一份以“建筑面积”32.32平方米，月租金为13,000元,另一份合同为“将原有公共面积划为商铺,而产生的计租面积”是116-b的“公共面积”，月租金9,000元。原告所知的仅是租金为13,000元的合同，该合同的租金被告仅支付部分，且未交付完税凭证。保证金和剩余的租金，被告一直未支付。而原告真正的公摊公共面积被其另外出租了,自商场开始运营后,原告至今也没有拿到这部分租金。经公证处实地测量116-b商铺,套内面积为11.64平方米，比产证面积足足少了3.66平方米，本应属于原告的另一小部分套内面积被被告租给隔壁商铺了。被告的行为严重损害了原告的合法利益，原告遂起诉来院。被告途腾公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。系争商铺所在的商场由静安区商务委指定被告进行统一招商、统一经营、统一管理，属于原告的租金收益已经全部支付完毕。关于保证金，应由被告进行保管，不应支付给原告。商铺系统一经营、管理，在统一管理中存在将几名业主商铺出租给同一个第三方，第三方承租时可能出现退租等情况，被告实际承担了出租方的义务，保证金由被告保管有利于维护经营秩序。被告经营系争商铺之前，系争商铺的经营者因为将所有的保证金均支付给小业主，后需要将保证金返还承租方出现障碍。被告已经将系争商铺出租给第三方，无法恢复其位置及面积。被告在经营中并未有违约行为，并未损害原告的利益，因此公证费不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争商铺产权人系郑尧，房地产权证记载的建筑面积为30.72平方米。2003年12月19日，郑尧与上海仲安房地产发展有限公司签订《上海市商品房出售合同》，约定郑尧购买系争商铺，建筑面积30.72平方米，套内面积为15.30平方米，公用分摊建筑面积为15.42平方米。2017年9月7日，郑尧(甲方、业主)与途腾公司(乙方、经营管理公司)签订《委托经营管理协议》，约定按照相关主管部门关于南京西路XXX号统一经营、统一管理、统一招商的“三统一”原则，郑尧委托途腾公司管理系争商铺，建筑面积30.72平方米；委托期限自协议签署之日起至2028年12月31日止；乙方对包含甲方商铺在内的商场进行统一招商、负责出租、发布招商广告、信息，决定对包含甲方商铺在内的商场的主体商业业态、商业布局、商铺布局等经营方案，决定对包含甲方商铺在内的商场进行单一或者整体或者若干商铺合并、拆分招商，代为对商铺管理、维护、签署协议，代为对承租人进行管理、服务、收取租金、开具发票、分配租金等，代为行使除商铺产权、甲方租金收益权外的有关商铺的其他权利。商铺租赁合同中，将采用不低于“付三押三”的收款方式，在签订商铺租赁合同之后，乙方于收到房租和履约保证金后15个工作日内，按本协议约定的分享比例，扣除税收后，将房租和履约保证金的80%通过银行转账的方式，直接转入甲方授权的收款账号，在商铺租赁合同期限内，履约保证金的20%由乙方负责保管，并由甲方监督；乙方以商铺第一年的租金价格作为今后十年乙方收取运营管理费的基准价，乙方按商铺租赁合同约定的租金的20%作为乙方的运营管理费；关于商场的公共面积以及其他相关的公共设施收益，乙方在不影响整个商场租金回报的前提下，将相关的公共收益，在扣除20%作为乙方运营管理费后，按照甲方商铺租金在整个商场总租金中的百分比，分配给甲方；合同还就其他事宜进行了约定。途腾公司(甲方、出租方)与费烨明(乙方、承租方)签订《店铺租赁合同》(合同编号：HT060)，约定甲方将上海市静安区南京西路XXX号铺号116-b店铺租赁给乙方，用于经营“小幸胡”品牌，建筑面积为32.32平方米，乙方同意并承认建筑面积可能与该店铺产证上列明的面积不同；合同期内第一个租赁年度(自2018年11月29日起至2020年11月28日止)月租金为13,000元;在合同期内，租金按三个月为一期支付，为避免异议，租金起算日以甲方书面通知/公告的开业日为准。途腾公司(甲方、出租方)与费烨明(乙方、承租方)还签订了一份《店铺租赁合同》(合同编号：HT160)，约定，甲乙双方已就铺号116-b签署了编号为HT060的店铺租赁合同，双方确认，该店铺区域占用商场公共面积，甲方将上海市静安区南京西路XXX号，铺号116-b公共面积的店铺租赁给乙方；双方确认本合同项下铺位(铺号116-b公共面积)，是本商场因整体改造，将原有公共面积划为商铺，而产生的计租面积，该面积产生的增值部分租金为南京西路580商场业主集体所有；合同期内第一个租赁年度(自2018年11月29日起至2020年11月28日止)月租金为9,000元；在合同期内，租金按三个月为一期支付，为避免异议，租金起算日以甲方书面通知/公告的开业日为准。系争商铺所在的商场于2018年12月24日开业，费烨明支付租金自2018年12月24日起算。2019年5月26日，郑尧向费烨明出具了免除2019年4月至6月使用原告商铺期间的租金说明。2019年3月18日及7月19日，中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)上海分所向郑尧发送的收益及费用情况告知的通知中载明，系争商铺80%面积属于“小幸胡”经营，20%面积划为公共面积；公共收益的分配：现已出租的商铺租金的80%扣除产证面积应当分配给业主的租金外，先行补足商场因重新规划为公摊部分的业主的租金后的公共收益，以及公共部位广告位出租、临时摊位出租及场地活动出租后的收益的80%，属于全体业主所有。但是目前商场处于刚开业运营状态，暂不能得到准确数据，需待2019年度终了经审计确定，鉴于此，事务所将于2019年度终结后对2018-2019年度的公共收益进行审计，按业主与途腾公司约定的计算方式，分别计算每位业主的公共面积收益。2019年3月份对外租赁的收益为25,584元(3个月一期)。2019年6月份对外租赁的收益在本期(2019年3月24日至2019年6月23日)不分配。2019年5月24日，途腾公司向郑尧支付25,584元。2019年10月9日，途腾公司及中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)上海分所向郑尧发送函件，载明，会计师事务所工作人员将数据登录进Excel表格时失误，导致第一期租金少计算了4,071元。途腾公司于同日向原告支付了4,071元。后途腾公司又向郑尧支付租金21,546元，总计支付租金51,201元。另查，郑尧为测量小幸胡店铺的套内面积向上海市新虹桥公证处支付公证费5,020元。郑尧提供购买系争商铺时的图纸认为系争商铺购买时有内隔墙和玻璃门。本院认为，郑尧、途腾公司之间签订的《委托经营管理协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于郑尧的诉讼请求，分析如下：一、关于系争商铺对应的租金问题，途腾公司表示，途腾公司对商场进行了整体升级改造，改变了原先业主购买商铺时的格局，提高了可用于出租面积的比率，对于新增的面积作为公共收益的一部分，归属于全体业主。系争商铺80%面积为“小幸胡”所用，20%划为了公共部位。因此系争商铺的租金单价按照途腾公司与费烨明签订116-b商铺的租赁合同租金13,000元/月计算得出；郑尧认为，“小幸胡”的套内面积比系争商铺的套内面积小，系争商铺的一部分套内面积被划给其他商铺，郑尧所有的公摊面积被另外出租，郑尧认为途腾公司与费烨明就铺号116-b公共面积的部分签订的租赁合同中租金的80%应由郑尧所有。本院分析如下，从途腾公司经营管理的模式来看，途腾公司为了更好地经营商场对外出租并提高租金收益率，对商场内的格局进行调整属于合理的经营行为。《委托经营管理协议》约定郑尧所有的店铺为建筑面积30.72平方米，不区分套内面积与分摊面积，系争商铺的《房地产权证》亦只登记建筑面积30.72平方米，途腾公司按照建筑面积结算郑尧所应分得的租金并无不当。途腾公司按照13,000元/月租金计算租金单价为13.22元/平方米尚属合理，并按照系争商铺的建筑面积计算郑尧每月可得的租金，未损害郑尧的利益。业主对共有部分享有共有权，郑尧因自行测量的“小幸胡”店铺的套内面积比郑尧购房合同上记载的套内面积小，以此就认为铺号116-b公共面积的店铺租金80%亦应向郑尧支付，并无依据，公共部分应归属于全体业主，并非郑尧单独享有，应根据整个商场所有的公共收益及每个业主所拥有的面积计算得出，途腾公司亦认可公共收益还应向全体业主分配，在年度结算进行审计后计算得出每个业主应得的公共收益部分。故郑尧要求取得铺号116-b公共面积的店铺租金80%并无依据，郑尧可在途腾公司分配公共收益不足的情况下，在明确具体数额及计算方式后再行主张。系争商铺对应建筑面积的月租金为13,000元÷32.32×30.72×0.8即9,885元，租金的起算日为商场开业日即2018年12月24日。由于郑尧已经对费烨明免除了2019年4月起至6月的租金，对该期间的租金郑尧不应再分配，2018年12月24日起至2019年8月28日期间，途腾公司应支付租金的天数为155天，途腾公司总计应支付郑尧租金9,885元×12/365×155即50,372.90元，途腾公司实际向郑尧支付租金51,201元，已足额支付，并未欠付系争商铺的租金。故对于郑尧要求途腾公司支付欠付租金的诉讼请求，不予支持。二、关于租赁保证金，合同中约定了途腾公司收取租赁保证金后应将80%支付给郑尧，另20%由途腾公司保管，该约定对双方具有效力，途腾公司所称租赁保证金在途腾公司处便于更好的经营并不构成不向郑尧支付租赁保证金的理由，故途腾公司应向郑尧支付13,000×3×80%即31,200元。如途腾公司签署租赁合同的后续处理涉及租赁保证金，郑尧应积极配合退还或者与其他应付款项进行抵扣。三、关于是否要恢复系争商铺，郑尧虽然为系争商铺的所有人，其购买时有内隔墙和玻璃门，但该商铺因面积较小，亦无法单独出租，由途腾公司统一经营管理方能发挥其商业价值。途腾公司出租时，原有的商铺格局并不一定符合租户的要求，为保证物业整体功能的充分发挥，所有人行使权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。目前途腾公司接受委托管理后，对系争商铺在内的各商铺进行统一改造，并已经取得了租金收益，客观上也使包括本案郑尧在内的业主获得了利益。目前系争商铺已经被重新分割后出租给他人用以经营，若要重新分割势必对整体格局造成影响，亦可能损害大多数业主的利益，不利于商场内商业的稳定，故系争商铺不宜恢复原来的状态，郑尧要求恢复系争商铺的位置和面积的诉讼请求，本院不予支持。关于公证费，并非本案必要产生的费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，判决如下：一、被告上海途腾置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑尧已收取的租赁保证金80%即31,200元；二、原告郑尧的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,982.80元，由原告郑尧负担2,289元，被告上海途腾置业有限公司负担693.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沈伟俊审 判 员  卓蕾蕾人民陪审员  高 倩二〇二〇年八月十四日法官 助理  潘 云书 记 员  乔续宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。