云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初12530号原告（反诉被告）云南盐业服务中心。法定代表人李树忠，总经理。住所昆明市盘龙区。委托代理人张学宁、宋学朋，云南勤业律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司。法定代表人满锦花，总经理。住所昆明市盘龙区。委托代理人刘飞，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人郭茜，云南八谦律师事务所实习律师。特别授权代理。原告（反诉被告）云南盐业服务中心（以下简称“原告盐业中心”）诉被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司（以下简称“被告润丰酒店”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，被告润丰酒店在提出答辩状期间，针对本诉部分提起反诉，本院依法适用普通程序，由审判员朱蓉独任审判，于2020年5月13日、7月28日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告盐业中心的特别授权委托代理人、被告润丰酒店的法定代表人及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐业中心本诉称：原告根据产权单位云南博源实业有限公司的授权经营，与被告于2018年6月20日签订编号为ＹＦＺＸ-2018-044号的《场地租赁合同》，将原告享有经营权的场地出租给被告，租期自2018年7月1日起至2023年6月30日止，第一年租金为380000元，以后年度租金在上一年基础上增长3%，租金每半年支付一次，提前一个月支付。被告逾期支付租金达30日，原告有权单方解除合同，并要求被告按当年租金总额的20%支付违约金。事实上，被告仅向原告支付了2018年7月1日至2018年12月31日的租金190000元，但又实际占有、使用租赁物，欠付2019年1月1日起的租金。诉请判令：1、解除原、被告于2018年6月20日签订的编号为ＹＦＺＸ-2018-044号的《场地租赁合同》；2、被告向原告返还位于官渡区盐业大院内老1幢以南，老3幢以北，老2幢以东，绿化隔离带到博源公司车库正面一线以西的场地（不含大院后面及道路、老1幢正面道路）及地上建筑物；3、被告向原告支付自2019年1月1日至2019年6月30日的租金190000元，支付违约金77140元，并自2019年7月1日起按每年391400元、2020年7月1日起按每年403142元、2021年7月1日起按每年415236元的标准向原告支付2019年7月1日起至实际返还租赁物之日止的租赁物使用费。原告盐业中心针对其本诉向本院提交如下证据材料：1、资产委托管理协议、房屋所有权证、房屋信息查询摘抄表，欲证实原告是适格的出租人；2、房屋场地租赁合同及安全消防环保管理协议，欲证实原、被告之间的权利义务关系；3、申请，欲证实被告曾于2018年6月21日向租赁物权利人云南博源实业有限公司申请延期支付押金50,000元，被告一直欠付租金；4、关于支付租金的通知及文件签收表，欲证实原告向被告发出解除租赁合同的通知。被告润丰酒店针对本诉质证、答辩并提出反诉称：原告盐业中心直至2018年10月13日才将租赁物全部移交给被告润丰酒店。被告接受租赁标的物后，根据租赁物的用途出资购买了门禁系统、监控系统、值班岗亭、新建厕所，并对地上建筑物进行装修，将原有的黄土地板换成水泥地板等，共投入资金83,000元。此外，原告承诺在合同履行过程中给予被告降租，但原告拖延处理。请求驳回原告盐业中心的诉讼请求。同时，诉请判令：1、解除原、被告于2018年6月20日签订的编号为YFZX-2018-044号的《场地租赁合同》；2、原告赔偿被告场地上地上建筑物投入损失83,000元，返还押金50,000元，支付违约金77,140元。被告针对其本诉答辩及反诉主张向本院提交如下证据材料：1、房屋场地租赁合同，欲证实双方签订租赁合同约定的权利义务，以及被告支付押金190,000元的情形；2、移交通知，欲证实原告向被告实际移交停车场的时间为2018年9月，但是从2018年6月开始收取租金，应该扣除停车场三个月的租金95,000.01元；3、解除合同通知、快递签收信息、快递费收据、监控室图片、关于移送场地函、录音材料、降租申请书，欲证实停车场地租金严重高于市场价格，原告承诺给予降租，但迟迟不予答复，被告遂于2019年11月25日向原告送达《场地租赁合同》解除通知，并于2020年1月8日向原告移送停车场，原告未及时接收，被告一直看管至今；4、鉴定意见书及鉴定费发票，欲证实被告垫付鉴定费用15,000元及经鉴定被告为经营停车场投入装修的装修残值为32,000元。原告盐业中心针对反诉质证并答辩称：根据双方于2018年6月20日签订的《场地租赁合同》约定，本合同租期届满或本合同无论何种原因被解除时，乙方应于租期届满或合同被解除后7日内，将租赁物及其附属设施（含乙方自建自用）设备打扫干净后交还甲方；合同解除终止后，乙方装修改造、维修租赁有关设施全部无偿归甲方所有（可整体移动的除外），甲方不承担任何费用，导致本案租赁合同解除的原因是被告拒付延付租金，故对被告主张的装修损失，不存在补偿或赔偿。至于装修押金，则存在重复主张的情形。综上所述，请求驳回被告的反诉请求。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实：原告盐业中心与被告润丰酒店于2018年6月20日签订《场地租赁合同》，约定由甲方（原告盐业中心）将云南博源实业有限公司授权经营的官渡区盐业大院内老1幢以南，老3幢以北，老2幢以东，绿化隔离带到博源公司车库正面一线以西的场地（不含大院后门及道路、老1幢正面道路）及地上建筑物（详见附图）出租给乙方（被告润丰酒店）经营使用。乙方已经实地考察了租赁物，对租赁物现状（包括法律和事实上的状态）完全知晓并认可，乙方租赁上述租赁物应开展与其业务相关的经营活动，具体为停车、洗车业务。租赁期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止。第一年全年租金（含税）为380000元，以后年度租金（含税）在上年租金基础上增长3%。合同签订后三日内一次性支付第一年半年租金190000元，以后年度租金（含税）每半年支付一次，提前一月收取；收取押金50000元。乙方如需在场内搭建建筑物或设施，需得到甲方书面同意，其设计规范、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后，并报政府相关部门批准后方可施工，费用由乙方承担。对于乙方搭建、装修的部分，租赁期满后或本合同履行过程中解除、终止的，按来建去丢的原则处理，乙方装修、改造、维修租赁有关设施全部无偿归甲方所有，乙方不得随意拆除。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁物并要求乙方按照当年年租金总额的20%向甲方支付违约金：……拖欠租金、押金超过约定应付租金、押金时间30日，或不按时交纳相关费用累计达3次以上的。……合同签订后，被告润丰酒店向原告盐业中心支付首期租金190000元。原告盐业中心于2018年9月14日将案涉租赁场地移交被告润丰酒店。在合同履行过程中，被告润丰酒店曾提出降租申请，但双方未就降租达成一致意见。被告润丰酒店亦于2019年11月25日向原告盐业中心发出移交房屋场地的函件，但至今被告润丰酒店仍未向原告盐业中心支付租金，原告盐业中心亦未接收涉案租赁场地，仍由被告润丰酒店经营管理。根据上述查明事实，扣减原告盐业中心实际移交的日期少于合同约定76天，其间的租金应为79123.29元。本案在审理过程中，委托云南怡成资产评估有限公司对涉案位于官渡区盐业大院内的值班岗亭、厕所、水泥地坪的残值进行鉴定，鉴定结论为：以2020年3月19日为鉴定基准日，以合同约定的租赁期限5年计算尚可使用期限39个月，成新率为65%，鉴定意见为装修残值为32000元，其中停车系统申请方提供的收据金额为47500元，值班岗亭经查询市场报价为1250元，简易卫生间经查询市场报价为800元。本院认为，原告盐业中心与被告润丰酒店于2018年6月20日签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效且实际履行。被告润丰酒店在承租期间无正当理由不履行承租人义务，未按照租赁合同约定的期限及金额向出租人原告盐业中心支付租金，已构成违约，应承担违约责任。原告盐业中心未按合同约定的期限向承租人交付租赁物，亦构成违约，但其违约程度尚不足以解除合同，本院综合考虑，以实际移交租赁物的时间为第一年租金起算的时间，即被告润丰酒店欠付2018年9月14日至2019年9月13日的租金190,000元，欠付2019年9月14日至2020年9月13日的租金391,400元，以此金额与合同约定的差额79,123.29元作为原告盐业中心承担违约责任的方式。被告润丰酒店主张原告承诺降租而未以践诺构成违约的观点不能成立，本院不予支持。对于被告润丰酒店主张其添附地上附着物的残值，原告盐业中心以合同约定“合同解除、终止后，乙方装修、改造、维修租赁有关设施全部无偿归甲方所有（可整体移动的除外），甲方不承担任何费用”作为拒绝补偿的理由，本院认为，虽因被告润丰酒店的欠租行为导致解约，但被告润丰酒店添附的值班岗亭、简易卫生间、水泥地坪客观上提高了租赁物的价值，原告盐业中心系此部分添附投入的最终受益人，应对投资人给予适当补偿，同时，因停车系统系被告润丰酒店的正常经营投入，故对此部分损失主张系正常商业交易风险，应由被告润丰酒店自行承担。被告润丰酒店主张的押金50,000元及鉴定费已在本院（2019）云0111民初12531号案件中处理，故不在本案重复裁决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）云南盐业服务中心与被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司于2018年6月20日签订的《场地租赁合同》；二、被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司于本判决生效之日十日内起将承租的位于官渡区盐业大院内老1幢以南，老3幢以北，老2幢以东，绿化隔离带到博源公司车库正面一线以西的场地（不含大院后面及道路、老1幢正面道路）及地上建筑物腾还原告（反诉被告）云南盐业服务中心；三、被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）云南盐业服务中心租金581,400元，违约金77,140元，并自2020年9月14日起按照每年403,142元的标准计付实际占用费至实际腾还租赁物之日止；四、原告（反诉被告）云南盐业服务中心于本判决生效之日起十日内一次性赔偿被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司装修残值1332.5元；五、原告（反诉被告）云南盐业服务中心的其他诉讼请求不予支持；六、被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6286元，反诉案件受理费4452元，合计10,738元，由原告（反诉被告）云南盐业服务中心承担1738元，由被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司承担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审判员  朱蓉二〇二〇年八月十七日书记员  于晶