福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初448号 原告：沙县春天物业管理有限公司，住所地三明市沙县新城中路审计大楼**，统一社会信用代码91350427066584600G。 法定代表人：李伟杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪丽萍，福建商通律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨义明，福建商通律师事务所实习律师。 被告：肖先禄，男，1979年2月2日出生，汉族，住沙县。 被告：张丽珍，女，1983年1月20日出生，汉族，住沙县。 委托诉讼代理人：温剑雄，福建万融律师事务所执业律师。 原告沙县春天物业管理有限公司（以下简称春天物业）与被告肖先禄、张丽珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序。审理中，肖先禄、张丽珍于2020年6月11日向本院书面提出回避申请，后又撤回回避申请。本院分别于2020年7月16日、8月20日公开开庭进行了审理。原告春天物业的法定代表人李伟杰、委托诉讼代理人洪丽萍、杨义明，被告肖先禄、张丽珍的委托诉讼代理人温剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 春天物业向本院提出诉讼请求：1.判令肖先禄、张丽珍支付从2018年4月1日至2019年11月30日的物业服务费2747元（114.471㎡×1.20元／㎡／月×20月）；2.判令肖先禄、张丽珍支付违约金1659.19元（2747元×0.001元／日×604日）；3.判令肖先禄、张丽珍支付公共水电、电梯年检、维保分摊费379.68元（1529.68元-预收1150元）；以上合计4785.87元；4.本案的诉讼费用由肖先禄、张丽珍负担。诉讼中，春天物业变更第2项诉讼请求为：判令肖先禄、张丽珍支付违约金602.25元（2747元×0.0003元／日×609日）。事实与理由：2015年9月29日，春天物业与沙县恒大房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，并依据合同约定为恒大华府小区提供2015年9月2日起至2019年11月30日止的物业服务。肖先禄、张丽珍系沙县业主，交房入住后，缴纳了2016年4月1日至2018年3月31日止的物业费，第3-4年就以种种借口拒交物业费。经春天物业多次电话催缴、张贴《催缴物业服务费通知》、寄催缴物业服务费通知等，肖先禄、张丽珍仍未缴纳物业费，春天物业遂诉至本院。 春天物业为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《营业执照》、《物业服务企业资质证书》；2.《沙县恒大华府前期物业服务合同》、《前期物业服务合同其备案情况说明》；3.业主身份证复印件、《不动产档案查询结果证明》；4.《业主收楼证明》、《恒大华府前期物业管理服务合同》、《承诺书》、《交房通知书》；5.《恒大华府小区业主缴交物业服务费（电梯年检维保、公共用水电、分摊费）清单》、《业主公共弱电、水、二次水加压电、消防消控电、电梯年检维保费分摊总表》、2016年至2019年《恒大华府1-7幢业主公共设施设备、电梯、景观照明、梯灯、绿化用电用水、电梯年检分摊表》及总汇表、《恒大华府1-7幢业主公共电梯维保费月份分摊年汇表》《沙县恒大华府业主应交费内容》；6.电梯年检费发票，电梯维保费发票，2幢电梯、地下室动力设备、加压供水设备、消控室、小区会所、小区路灯用电明细表，小区会所、地下室人防、消防水池、景观、地下室垃圾站用水明细表，《电梯维护保养合同书》；7.《业主委员会备案证明》、《关于沙县恒大华府物业服务终止及相关交接工作通知函》、沙县恒大华府小区所有材料等移交表、物业服务照片；8.《物业服务费催缴通知书（2019年12月30日）》及其张贴照片、《物业服务费催缴通知书（2019年12月26日）》及其EMS邮政特快专递回执；9.《沙县人民政府关于授予沙县机关事务中心等27家单位（企业）为节水型先进单位（企业）称号的通知》、荣誉证书、公司评比材料等证据。 肖先禄、张丽珍辩称：1.春天物业未按合同约定的一级服务标准提供服务，仅提供三级标准服务，存在重大瑕疵，应当扣减50%物业费；2.电梯年检费和电梯维保费，虽然合同约定不包含在物业费中，但实际履行中是包含在物业费中，不应当支付；3.公摊费的计算依据和方式标准未按合同约定按建筑面积计算，且未进行每月公示也未每月收取；4.春天物业违约在先，主张违约金没有法律和事实依据，请求驳回春天物业不合理的诉讼请求。 肖先禄、张丽珍为证实其辩解，向本院提交了下列证据：1.《物业服务费催缴通知书》；2.《沙县恒大华府前期物业服务合同》（含附件）；3.小区图片、黄德枢出具的《证明》；4.（2019）闽0427民初1455号、（2019）闽0427民初1456号、（2019）闽0427民初1714号、（2020）闽0427民初216号民事判决书；5.收款收据；6.《三明市城市管理局关于2019年度全市住宅小区物业服务工作考评情况的说明》。 双方对对方举证的证据质证意见如下： 肖先禄、张丽珍对春天物业提供的证据5真实性有异议，认为是春天物业单方制作，公摊计算标准不符合约定，也未按约定对公摊费用予以公示；对其他证据真实性均无异议。但认为证据2中《沙县恒大华府前期物业服务合同》不完整，缺少合同附件，合同约定物业服务标准为一级服务标准，且物业共用部分及共用设施设备用水、用电等费用应由相关业主按照建筑面积分摊；证据4中《恒大华府前期物业管理服务合同》，认为提供的服务存在重大瑕疵，且电梯年检费和维保费包含在物业费中；证据6中商业用水、东侧商业用水不应计算在分摊费用中，且地下室垃圾站从未产生水费可以看出卫生方面物业服务存在瑕疵；证据7中物业服务照片存在摆拍嫌疑；证据8中《物业服务费催缴通知书》并未收到；证据9中荣誉证书、公司评比材料等与本案无关。 春天物业对肖先禄、张丽珍提供的证据3真实性有异议，无法证明是否拍摄于春天物业服务期间，无法判断与本案有无关联，也无法证明春天物业提供服务存在重大瑕疵；对其他证据真实性均无异议。但认为证据1中物业服务费含电梯维保费的书写是工作人员笔误，且在后期重新发的催缴通知书明确列明物业费不含电梯维保费；证据2事实上说明春天物业按一级服务标准提供服务，但只收取三级服务的收费；证据4中春天物业起诉时没有要求支付电梯年检费和维保费，但不能推论这两项包含在物业服务费中；证据5中预收的装修电梯电维费其实就是电梯年检费和维保费；证据6不能证明春天物业在服务质量上没达到服务标准。 对双方当事人无异议的证据，本院予以采信；对于春天物业提供的证据5，本院认为，虽是春天物业单方制作，但其计算依据与证据6能相印证，计算方式符合《恒大华府前期物业管理服务合同》约定，符合证据三性，本院予以采信；对于肖先禄，张丽珍提供的证据3，因无法直接证明与春天物业提供服务有关联性，本院不予采信。 根据双方当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 1.春天物业系依法登记设立的物业管理企业。2015年9月29日，甲方沙县恒大房地产开发有限公司与乙方春天物业签订《沙县恒大华府前期物业服务合同》，合同约定：乙方为甲方的沙县恒大华府商住小区提供前期物业管理服务，期限自2015年9月2日起至业主委员会成立之日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同的计费方式实行包干制，物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电分摊费和电梯保养和年检费用），高层住宅按每月每平方米1.2元计算；乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；物业服务费从物业交付买受人之日起按半年收取，业主应于每半年第一个月5日前向乙方支付下半年物业服务费；甲方、业主违反本合同物业服务费的标准和收取办法、车位使用费及停放服务费的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当每日按照千分之三标准向乙方支付违约金等。该合同附件五中约定了一级基础服务标准、清洁卫生标准、秩序维护标准、房屋公共部位管理标准、公共设施设备运行、保养维修及公共区域绿化日常养护服务标准等。该合同经沙县城市管理局备案。春天物业依据合同约定进入该小区从事物业管理服务。 2.肖先禄、张丽珍系沙县的业主。产权登记部门登记的房屋建筑面积为115.26平方米。 3.2016年2月13日，肖先禄作对沙县房屋收楼，并在物业管理《承诺书》上签字。同日，甲方肖先禄与乙方春天物业签订《恒大华府前期物业管理服务合同》，约定物业管理服务费以建筑面积为准缴纳，小区内住宅按每月每平方米1.2元计算；小区共用水电费、电梯电费、弱电能耗分摊费按月按实际用量平均向全体业主分摊收取；甲方不按本合同规定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权从逾期之日起按甲方应交费用金额每天按千分之三向甲方收取违约金；双方对各自权利义务、违约责任等做了约定。肖先禄、张丽珍向春天物业预交装修电梯电维费、公共水电费、楼道粉刷费共计1150元。 4.2019年8月23日，春天物业（恒大华府）被沙县人民政府授予“2018年度节水型先进企业”称号。 5.2019年6月30日，沙县恒大华府小区业主委员会成立，并向沙县城市管理局备案。 6.2019年10月31日，春天物业向沙县恒大华府业主委员会发出《关于沙县恒大华府物业服务终止及相关交接工作通知函》，决定于2019年11月30日零时正式撤离恒大华府小区。春天物业已向沙县恒大华府小区业主委员会完成该小区材料移交。 7.春天物业分别通过门口张贴、EMS快递邮寄方式向肖先禄、张丽珍送达《物业服务费结算缴交通知书》，催收物业服务费2747元，公共水电、电梯年检、维保分摊费379.68元。 8.春天物业在提供物业服务过程中，对公摊费用公示及电梯维保费催收等存在一定瑕疵。肖先禄、张丽珍遂以上述理由拒缴2018年4月1日起至2019年11月30日止的物业服务费2747元（114.471㎡×1.20元/㎡/月×20月）及至2019年11月30日止的公共水电、电梯年检、维保分摊费379.68元（1529.68元-预交1150元）。 本案争议焦点：1.物业服务的标准及服务质量问题；2.公摊费用计算标准问题；3.电梯年检费与维保费是否包含在物业服务费中的问题；4.违约金问题。 1.关于物业服务的标准及服务质量问题。其一，物业服务标准是在物业服务合同中由双方予以约定，而物业服务企业资质只能限定物业服务企业接管物业服务项目的建筑面积，两者没有必然联系。春天物业与沙县恒大房地产开发有限公司签订《沙县恒大华府前期物业服务合同》时具备三级资质，经双方协商一致约定提供一级服务标准且在合同附件五中对具体服务标准予以明确，该合同经沙县城市管理局备案，不违反法律规定，合法有效。其二，肖先禄、张丽珍提出春天物业仅提供了三级服务标准的服务，但其提供的证据，仅能证明春天物业在公摊费用公示、催收物业服务费等费用时存在瑕疵，未能充分证明春天物业在提供的服务质量上明显存在不符合一级服务标准的重大瑕疵，且从长期来看，拖欠物业费直接影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，最终损害的是全体业主的合法权益，而春天物业为小区提供了物业服务，业主不交纳物业费对春天物业亦不公平。据此，春天物业向沙县恒大华府小区提供物业服务基本符合合同约定的标准和质量。 2.关于电梯年检费与维保费是否包含在物业服务费中的问题。其一，《沙县恒大华府前期物业服务合同》第七条第（一）项第2点明确约定物业服务费收费标准不含公共水电分摊费和电梯保养和年检费用，对此，2016年6月1日起执行的《三明市物业服务收费实施办法(试行)》第十六条明确规定，电梯的专业保养费、年度安全检测费属于应由业主分摊的费用，具体分摊办法有物业服务企业与业主在物业服务合同中约定。该约定符合该规定，且肖先禄、张丽珍提供的收款收据中已有预交电梯维保费的内容，属明知物业服务费不包含电梯维保费。春天物业与业主未按《三明市物业服务收费实施办法(试行)》第十六条的规定就电梯专业保养费、年度安全检测费的具体分摊办法进行约定，存在一定瑕疵，但按户数分摊相关费用具有合理性、符合公平原则，春天物业向包括肖先禄、张丽珍在内的业主收取电梯专业保养费、年度安全检测费合法有据。其二，春天物业在催费通知中写明物业服务费含电梯维保费，属笔误，且在2019年12月26日、12月30日催费通知中写明电梯维保费属于分摊费内容，已予以更正。据此，本案中的物业服务费并不包含电梯年检费和维保费。 3.关于公摊费用计算标准问题。其一，《沙县恒大华府前期物业服务合同》第七条第（一）向第3点约定物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；之后《恒大华府前期物业管理服务合同》第五项第3点约定小区共用水电费等按月实际用量平均向全体业主分摊收取，该合同对原合同作出了变更，肖先禄予以确认并签字。春天物业按小区总户数平均分摊计算公共水电费，符合变更后合同约定。其二，肖先禄、张丽珍作为业主，在物业管理服务过程中，享有知情权，公摊费用计算标准问题属于知情权范围，肖先禄、张丽珍可依法行使知情权，但在春天物业服务期间及收到物业费催收通知后至起诉前，肖先禄、张丽珍均未对分摊标准提出异议。据此，春天物业对分摊费用的计算标准并无不当。 4.关于违约金问题。根据《沙县恒大华府前期物业服务合同》第七条第（三）项，第十四条第（二）项、《恒大华府前期物业管理服务合同》第六条第5点约定，业主应于每半年的第一个月5日前支付下半年物业费及违约金支付标准。肖先禄、张丽珍虽未按约定按时交纳物业服务费等费用，但鉴于春天物业在向恒大华府小区提供物业服务时在公摊费用公示、催收物业服务费等方面存在一定瑕疵，未尽到全面履行物业服务合同的义务，据此，双方在履行合同过程中均存在一定过错。 本院认为，沙县恒大房地产开发有限公司、肖先禄分别与春天物业签订的《沙县恒大华府前期物业服务合同》、《恒大华府前期物业管理服务合同》主体合法，合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。春天物业作为物业管理企业，为肖先禄、张丽珍所居住的住宅小区提供了基本符合合同约定的标准和质量的服务，肖先禄、张丽珍作为物业管理受益人，理应履行缴纳物业服务费的义务。现春天物业要求肖先禄、张丽珍支付尚欠物业服务费2747元及公共水电、电梯年检、维保的分摊费379.68元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持；肖先禄、张丽珍以春天物业仅提供三级服务标准的小区服务且存在重大瑕疵为由要求扣减50%物业服务费、物业服务费包括电梯年检费与维保费及应按照原合同约定按建筑面积计算公摊费用的辩解，证据不足，本院不予采纳。春天物业要求肖先禄、张丽珍支付违约金的诉讼请求，因春天物业未尽到全面履行物业服务合同的义务，根据公平原则，本院不予支持；对肖先禄、张丽珍提出驳回春天物业要求支付违约金的诉讼请求的辩解，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、肖先禄、张丽珍应于本判决生效之日起十日内向沙县春天物业管理有限公司支付自2018年4月1日至2019年11月30日止的物业服务费2747元。 二、肖先禄、张丽珍应于本判决生效之日起十日内向沙县春天物业管理有限公司支付至2019年11月30日止的公共水电、电梯年检、维保分摊费379.68元。 三、驳回沙县春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由肖先禄、张丽珍负担。肖先禄、张丽珍负担的受理费应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  颜福妹 审 判 员  叶小燕 人民陪审员  胡振铿 二〇二〇年八月二十日 法官 助理  官 泓 书 记 员  林联禄 附：一、本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。