上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初93083号原告王大同，男，1958年6月2日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人周华，上海市广海律师事务所律师。被告上海中福置业控股集团有限公司(曾用名：上海中福地产置业有限公司)，住所地上海市黄浦区。法定代表人胡培毅。委托代理人陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。原告王大同诉被告上海中福置业控股集团有限公司(以下简称：中福集团)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月16日以(2018)沪0115民初78400号案件立案受理，于2019年1月28日作出一审判决。原告王大同不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉，2019年11月9日，上海市第一中级人民法院以基本事实不清为由，作出(2019)沪01民终7108号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2019年11月18日立案，依法适用普通程序，于2019年12月30日、2020年4月27日两次公开开庭进行了审理。原告王大同及其委托代理人周华、被告中福集团的委托代理人陈雁君均两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王大同诉称，2009年12月15日，原告及家人与被告签署上海市陆家浜路XXX弄XXX号房屋的拆迁补偿安置协议。该协议约定，被告作为拆迁人，对原告家庭的房屋安置方案为居住房屋8套，商铺1套，原告户于2009年12月22日前搬离原址，商铺交房期为3年，谅解期为3个月，逾期按人民币(以下币种相同)30,000元/月补贴。双方签订协议后，原告户按约履行，被告亦向原告户交付了8套居住房屋，然被告至今未能向原告户交付商铺，故请求判令：1、被告按市场价折价补偿原告商铺的价款，暂计为2,600,000元；2、被告支付原告逾期交房补贴(自2013年3月22日起算，至判决生效日止，按30,000元/月计算)。被告中福集团辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告双方签订的补偿安置协议中约定的是被告向原告交付商铺，双方并未商议折价补偿，被告可以交付商铺。由于拆迁基地规划变更的客观原因导致逾期交房，原告请求支付逾期交房补贴的条件并不具备。经本院审理查明，被告取得沪黄房地拆许字(2006)第7号房屋拆迁许可证，系拆迁人。经审批，拆迁许可期限延续至2014年12月31日。2006年7月20日，被告制发《告居民书》，载明拆迁项目全面启动，“拆迁范围”载明：“国货路XXX弄-XXX号(单)包括61弄2支弄、3支弄全部。海潮路XXX号-XXX号(单)包括147弄、159弄、175弄189弄全部。草鞋湾路XXX号-XXX号(连)，包括134号、53弄、105弄、119弄、127弄、133弄、151弄全部。顾家町路XXX号、XXX号。大德路全部(含弄全部)。南京街支路全部。南京街全部(含弄全部)。中山南路XXX号-XXX号(双)，包括1312弄全部、1328弄全部。陆家浜路XXX号-XXX号(双)，包括256弄全部、278弄全部。”属原告所有的房屋座落在陆家浜路XXX弄XXX号，列入拆迁范围。2009年12月15日，被告(作为“甲方”、“拆迁人”)与王根宝等户、王大同(个体经营者)签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称：《协议》)一份，该《协议》第一条约定：“乙方所有的房屋座落在陆家浜路XXX弄XXX号，房屋类型为简屋，房屋性质为私，建筑面积22.70平方米，阁8.20平方米。”第二条约定：“乙方选择《实施细则》第三十九条规定的面积标准房屋调换的补偿安置方式，并同意支付超出应安置面积的部分的房地产市场价。”对系争的商铺，第五条约定：“……《中福花苑》二期临编商铺E10，建面17.53平方米。”第七条约定：“乙方应在签订本协议后7日内，即2009年12月22日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。”第十三条第5款约定：“商铺交房期3年(叁年)，谅解期叁个月，逾期按叁万元/月补贴。乙方如需转让他人，甲方有优先收购权。”双方签订上述《协议》后，原告实际于2009年12月15日向被告交付了被拆迁房屋。再查明，原告系上海黄浦区王鑫杂货店的经营者，该店铺于2010年2月3日注销。王根宝于2009年4月28日、王兰英于2012年11月29日报死亡。案外人王芝华、王芝萍、王大明、王龙娣、王芝香、王来娣、洪雅琴均表示安置商铺归原告所有。2013年11月7日，被告由原名称“上海中福地产置业有限公司”变更为现名称。被告于2017年7月28日取得中山南路XXX弄XXX号-XXX号、海潮路XXX号上海市不动产登记簿。本案审理以及原审期间，被告向原告提供座落于上海市黄浦区海潮路XXX号1067室作为安置商铺，建筑面积为31.82平方米，原告当庭表示拒绝。被告可供安置的房源还有海潮路XXX号1167室等。因原告申请，本院委托上海信衡房地产估价有限公司以2018年10月为时点，对上海市黄浦区海潮路XXX号地上一层单元平面图范围内商铺的市场单价进行评估。上海信衡房地产估价有限公司经与原被告双方当事人沟通后，无法就具体部位达成一致意见，依据估价规范无法评估，故不再接受委托，并将评估材料退回本院。以上事实，由原、被告的各自陈述，以及个体工商户档案机读材料及其附件、声明、户籍证明、《协议》、房屋腾空单、告居民书、房屋拆迁许可证及其延长许可通知、《关于核发中福花苑二期建设项目意见书的通知》《关于中福花苑二期方案的审核意见》《关于黄浦区209地块、“中福花苑”二期等项目有关问题协调事宜》《黄浦区规划和土地管理局关于中福花苑二期建设项目规划调整的通知》《关于中福花苑二期建设工程规划设计方案的审核意见》、上海市不动产登记薄、房屋土地权属调查报告书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《协议》系原、被告双方当事人真实意思表示并依法成立的合同，对双方均具有约束力，双方理应恪守,并应当按照约定全面履行自己的义务。针对原告的第一项诉讼请求，原告系以被告无法交付安置房屋为事实依据，而被告提出确有可供安置的商铺，同时亦表示可以提供多套商铺供原告选择。综合全案事实，本院认为，第一，双方在《协议》中约定了被告提供商铺予以安置原告，被告现有足够数量的商铺供原告选择，且上海市黄浦区海潮路XXX号地上一层单元平面图范围内的商铺市场单价依据估价规范无法评估，本着有约定从约定的原则，原告要求折价补偿的请求不予采纳；第二，双方在《协议》中关于安置商铺的编号或者座落(位置)等约定不甚明确，导致后期交付发生争议，双方都有相应的责任。被告在调解方案中表明最多赠送原告商铺面积差10平方米，但被告作为拆迁人责任更大，据此，在安置商铺发生面积差结算时，被告应减少甚至不再结算差价款。综上，为了尽快妥善解决当事人的争议，本院准予被告向原告交付本市黄浦区海潮路XXX号内地上一层商场编号1067号商铺(建筑面积31.82平方米)，原被告双方不再结算与《协议》约定的17.53平方米之间的面积差价款。针对原告的第二项诉讼请求，原告认为《协议》中约定交房期为三年，谅解期为三个月，被告至迟应在原告搬离原址三年三个月后交付安置商铺，故从2013年3月22日起算支付逾期交房补贴。被告则认为应自安置商铺具备交付条件后开始起算交房期限，且逾期交房补贴过高，请求减少。对此，本院认为，根据《协议》的约定，可以认为原告关于逾期交房的起算时间点更为合理。至于是否按原告所主张的每月30,000元予以计算逾期交房补贴，本院认为，第一，《协议》中关于逾期交房补贴的约定可以认定是关于违约金的约定；第二，在约定的违约金过分高于造成的损失时，一方当事人可以请求予以适当减少，以对当事人造成的损失为给付标准；第三，依照公平原则和诚实信用原则，根据案件的具体情形，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，本院认为，根据现实交易习惯，商铺往往成套招租，可以参照同地段同类房屋不同年份的租金标准及每平方租金价格确定损失。综上，因被告逾期交付安置房屋，应由被告支付原告补贴款。虽租金在多年间有所波动，但本案不再分段计算损失，被告应自2013年3月起按每月4,500元的标准支付原告补贴款，直至交付安置房屋之月。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、由被告上海中福置业控股集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王大同交付本市黄浦区海潮路XXX号地上一层商场编号1067号商铺(建筑面积31.82平方米)，原被告双方不再结算与《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》约定的17.53平方米之间的面积差价款。二、由被告上海中福置业控股集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王大同支付逾期交房补贴(自2013年3月起按每月人民币4,500元的标准支付，直至交付安置房屋之月)。三、驳回原告王大同的其他诉讼请求。案件受理费人民币80元，由被告上海中福置业控股集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  赵忠元审 判 员  陈**龙人民陪审员  徐爱华二〇二〇年八月二十六日法官 助理  李梦媛书 记 员  朱 芬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。