太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初4771号原告：徐文杰，男，1975年9月28日出生，汉族，住山西省朔州市。委托诉讼代理人：孙盼盼，山西乾宁律师所事务所律师。委托诉讼代理人：郭琪，山西乾宁律师事务所律师律师。被告：山西永丰昌房地产开发有限公司，住所地太原市小店区并州南路**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：邓学峰，执行董事。委托诉讼代理人：岳宇峰，山西弘韬（阳曲）律师事务所律师。原告徐文杰与被告山西永丰昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐文杰委托诉讼代理人孙盼盼、郭琪，被告山西永丰昌房地产开发有限公司委托诉讼代理人岳宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐文杰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2011年7月8日签订的《太原市存量房买卖合同》；2、请求依法判令被告返还原告已支付的购房款11303835元；3、依法判令被告承担违约金5651917.5元，以上两项共计为16955752.5元)；4、请求判令被告返还原告已支付的房屋过户相关税费80万元及该款自2011年6月29日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用期间的利息损失；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月8日，原、被告签订了《太原市存量房买卖合同》,合同约定原告购买被告所有的位于太原市并州南路427号第1幢第三层部分(建筑面积为1438.51平方米，房屋所有权证号为：房权证并字第0**22394），房屋总价款为11303835元。原告已向被告支付了全部的购房款及过户费，但被告至今仍未向原告交付该房屋,也没有将该房屋户至原告名下。因被告的违约行为已使原告签订合同的目的不能实现，故原告诉至法院，请求判如所请。被告山西永丰昌房地产开发有限公司辩称，同意解除原、被告于2011年7月8日签订的《太原市存量房买卖合同》。原告应当将涉案房屋出售登记信息恢复原始状态，不得妨碍房屋的使用及出售，房屋仍然归被告所有。被告同意返还原告购房款，但是被告现在经济困难，无法及时返还该笔购房款。被告认为原告主张的违约金过高，并且未提供实际的损失证明，请求人民法院对违约金进行减少，被告同意按照购房款金额的25%支付原告违约金。被告同意返还原告过户费用80万元，但是不同意支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于太原市小店区并州南路**第**第**房屋(建筑面积为1438.51平方米，房屋所有权证号:房权证并字第**）所有权人为被告，该房屋于2003年12月10日取得房屋所有权证。2009年，原告经朋友介绍向被告购买上述房屋，双方达成一致意见后，原告于2009年12月至2011年6月期间付清了包括其他两层房屋购房款在内的全部购房款及过户费共计3200万元，具体为：2009年12月4日，原告存入被告法定代表人邓学峰银行账户1500万元，被告于当日向原告出具了收到购房款1500万元的收据；2009年12月11日，原告通过其父亲徐步升银行账户向被告法定代表人邓学峰银行账户分别汇款300万、346万，2009年12月11日、12月12日，原告分别存入被告法定代表人邓学峰银行账户485万元、169万元，以上原告共计支付购房款1300万元，被告于2009年12月11日向原告出具了收到购房款1300万元的收据；2011年6月29日，原告通过其父亲徐步升银行卡向被告工作人员张磊转账汇款400万元，同日被告向原告出具了收到购房款400万元的收据。原告向被告共计支付3200万元，其中，案涉第三层房屋购房款为11303835元，第一层房屋购房款为8592330元，第二层房屋购房款为11303835元，过户手续费为80万元。被告认可原告支付购房款及过户费用共计3200万元。2011年7月8日，原、被告就案涉第三层房屋的买卖事宜在房地产管理部门签订一份《太原市存量房买卖合同》，约定被告自愿将坐落在太原市并州南路427号第一幢第三层部分的房屋出售给原告，房屋价款为11303835元。合同中还约定，原告于2004年12月31日前将购房款一次性付清被告，被告于2005年1月10日将房产交付原告。庭审中，原、被告均陈述当时是原告与被告公司员工去房地产管理部门签署合同的，合同中约定的付款时间及交房时间写错了，但原、被告至起诉前一直未发现，实际应为2014年12月31日前付清房款，2015年1月10日前交付房屋。合同还约定了违约责任：原告不能按期付清购房款或被告不能按期交付房屋的，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的违约金。上述合同签订后至今，被告一直未向原告交付房屋，也未办理过户手续。现原告主张解除合同，返还案涉房屋购房款11303835元、过户费用80万元及利息，并陈述按照合同约定的日千分之三计算违约金过高，要求被告按照购房款11303835元的一半支付违约金5651917.5元。被告同意解除合同并返还购房款及过户费用，但是认为不应当支付利息，且原告主张的违约金过高，请求法院调整为按照购房款总价的25%支付违约金。以上事实有《太原市存量房买卖合同》、房屋所有权证、银行存款凭条、转账凭证、收据及庭审笔录为凭，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，原、被告签订的《太原市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告在付清购房款后，被告作为出卖人未按合同约定履行交付房屋及办理过户的义务，已经构成根本违约，合同目的已不能实现。现原告主张解除原、被告于2011年7月8日签订的《太原市存量房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告已经支付的购房款11303835元及过户费用80万元。关于原告要求被告支付80万元过户费用的利息的诉讼请求，被告占有该笔款项给原告造成了损失，应当支付利息，因合同约定被告应于2015年1月10日前交付房屋但未约定办理过户的期限，本院酌定被告应自交付房屋后三个月的合理期限内为原告办理过户手续，故被告应支付该款自2015年4月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。被告违反合同约定应当承担违约责任。案涉合同约定了违约金按照购房款的日千分之三计算，被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少，本院酌定被告按照购房款总价的30%支付原告违约金3391150.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告徐文杰与被告山西永丰昌房地产开发有限公司于2011年7月8日签订的《太原市存量房买卖合同》；二、被告山西永丰昌房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告徐文杰购房款11303835元；三、被告山西永丰昌房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告徐文杰违约金3391150.5元；四、被告山西永丰昌房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告徐文杰过户费用80万元并支付该款自2015年4月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；五、驳回原告徐文杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取61817元、财产保全费5000元，（原告已预交），由原告徐文杰负担8686元，被告山西永丰昌房地产开发有限公司负担58131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 杨俊生 二〇二〇年八月五日法官助理 杜兴荣书 记 员 尹慧丽