广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初4972号原告（反诉被告）：陈汉宜，男，1969年1月13日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，委托诉讼代理人：罗子文，广东友铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市白云区同和街同和经济联合社，住所地广州市白云区同和街同和村。法定代表人：陈文峰。委托诉讼代理人：张曦，广东金桥百信律师事务所律师。原告陈汉宜（反诉被告，以下简称原告）与被告广州市白云区同和街同和经济联合社（反诉原告，以下简称被告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈汉宜的委托诉讼代理人罗子文，被告广州市白云区同和街同和经济联合社的委托诉讼代理人张曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈汉宜向本院提出诉讼请求：1.被告向我退还场地费1822626元和保证金100万元并支付利息（其中以场地费100万元为基数，从2016年2月27日开始计至付清之日止；以822626为基数，从2018年5月31日起计至付清之日止；以保证金100万元为基数，从2016年2月27日起计至付清之日止。上述利息均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。）；2.被告我赔偿支付的青苗及附着物补偿款20万元、地块平整和排污工程款799905.27元和设计费138000元；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2015年11月19日，被告在广州白云产权经纪有限公司和白云区集体资产交易中心发布《广州白云区新庄板窿地块竞价招租公告》和《交易规则》，拟通过公开招标方式拍卖新庄板窿地块使用权，地块面积57333平方米，出租用途为体育运动场地或园林绿化场地，交易低价每月每平方米1.5元，交易保证金200万元，合同履行保证金100万元。我缴纳了交易保证金，并参与地块竞拍，最终拍得该地块使用权。2015年11月30日，被告向我发出《成交确认书》，并于2015年12月28日，双方签订《场地租赁合同》，约定：场地的位置、面积及用途：被告把白云区新庄板窿地块，面积57333平方米，出租给我使用，租赁期为5年，从2016年1月1日至2020年12月31日止，场地费每月85999.5元，我交纳的交易保证金转为合同履行保证金100万元和预交场地费100万元。我交齐上述费用后自行进场，我应按招标文件内容的条件使用租赁场地等。另合同还约定了违约责任、合同终止或解除、合同生效和纠纷解决等条款。2016年2月26日，被告向我出具收据，确认收到我支付的保证金和预交场地费。我进场后，向地块内村民赔偿了青苗和附着物补偿款，其中范伟良20万元，还赔偿其他村民损失。另，我还与施工人邓晓星签订《施工合同》，着手进行地块平整和建设排污工程，我向邓晓星支付了工程款799905.27元，同时，我请设计院专家对地块进行规划和设计，设计院完成了《白云区同和运动场规划方案》，我支付了设计费138000元。正当我大力推进运动场建设时，我的建设工程被同和街道叫停，同和街道认为该地块性质为农用地，不能进行非农建设。为此，被告于2016年12月13日向同和街道党工委和办事处呈报《关于板窿地块的请示》，申报在地块建设6个露天足球场，并允许对地块实施前期平整等工作。由于同和街道办认为地块性质为农业用地，且地块不宜建设开发，不同意被告的申请。我遂介绍广州善泰医疗养老有限公司与被告合作，拟通过国家支持鼓励发展项目，扩大用地面积，把包括上述地块在内的土地，包装为优质养老养生项目，借此变更上述地块性质为非农建设用地。为此，于2017年1月5日，被告和广州善泰医疗养老有限公司签订了《合作意向书》，经过一年多的运作，也没有能够把上述地块变为非农建设用地。我继续开展平整场地和建设排污工程，在整修场地交通设施时，广州市国土资源和规划委员会叫停了我的开发建设。2017年4月1日，该委员会作出《土地违法案件行政处罚决定书》，我进一步调查土地性质后，才知道地块规划作体育用地面积仅为100多平方米，地块其他面积为林地、草地等农用地，甚至地块不小部分为限建区域，被告拍卖的地块不能开发建设体育设施，但被告一直欺骗我，宣称可以改变用地性质，合同期可顺延，我无奈之下，于2018年5月30日，继续向被告交纳场地费822626元。2019年，经多方了解后，认为由于土地性质，不可能进行开发和建设体育设施，遂于2019年10月10日，向被告发出《律师函》，要求解除合同并赔偿损失。我认为，双方签订的《场地租赁合同》因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，而应认定为无效。由于被告隐瞒上述地块性质，进行虚假宣传拍卖，合同无效的责任在于被告，因此，被告应赔偿我一切损失，综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告广州市白云区同和街同和经济联合社的反诉，原告陈汉宜辩称，双方签订的《场地租赁合同》应为无效，且被告存在严重过错。我的建设被叫停以后未使用过出租场地。因上述租赁合同无效，被告要求我支付违约金没有依据，反而应向我退还已收的租金和保证金。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。被告广州市白云区同和街同和经济联合社辩称，我方认为原告的诉讼请求不合理，理由如下：1.双方签订的合同是在三资平台自愿订立的，应受合同约束。对于租赁场地不能进行非农建设的问题，因招租公告中对土地的情况有详细的告知，列清楚了项目的历史状况，招租的价格等。我方认为是原告没有按照土地的约定用途来使用。2.对于土地无法建设的问题，我方也曾经配合原告作了一些努力，试图把该场地转变为一个养老项目，但未果。我方认为我们已经尽到了协同努力去促成合同的义务。3.关于排污和青苗补助费，因原告是了解土地现状的，按正常的商业惯例和履行合同的方式，我方认为应该由原告承担。另因原告自行管理场地后，从2017年11月起拒绝缴纳土地租赁费用，该行为已严重违反合同约定，我方依约有权单方解除合同，同时要求原告支付拖欠的土地租赁场地费，并没收保证金和向其收取延期支付租赁费用的滞纳金230万元。综上，为维护我方的合法权益，现提出如下反诉请求：1.解除我方与原告签订的《场地租赁合同》，原告向我方交还涉案租赁场地；2.原告向我方支付拖欠的租赁场地费（从2017年10月计至实际返还场地之日止）；3.原告向我方支付上述所欠本金的滞纳金230万元；4.本案本诉、反诉费用全部由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月19日，白云区集体资产交易中心广州白云区产权经纪有限公司发出《广州市白云区新庄板窿地块竞价招租公告》，主要内容为：项目名称：广州市白云区新庄板窿地块竞价招租项目；招租单位：广州市白云区同和街同和经济联合社；物业概况：广州市白云区同和街新庄板窿地块，总面积约为57333平方米，出租用途为体育运动场或园林绿化场地；出租期限：租赁期限为5年，无免租期；招租方式：场地费按月收取，承租方须在签订《场地租赁合同》当日向出租方缴纳首月场地费（以实际成交价格为准），并在签订《场地租赁合同》后10日内缴纳预付场地费100万元。预付场地费按月扣除直至扣除完毕，扣除完毕后承租方须于每月5日前向出租方足额缴纳当月场地费；交易底价：每月每平方米1.5元；交易保证金：200万元；合同履约金100万元等。上述招租公告发布的当日，白云区集体资产交易中心广州白云区产权经纪有限公司还发布了相应的《交易规则》及附件：1.租赁合同样本。2.成交确认书。2015年11月30日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《成交确认书》，主要内容为：本竞价人完全同意《交易规则》、《场地租赁合同》的各项承租条件及相关要求，并确认以首年每月每平方米场地费1.5元/月/平方米承租位于广州市白云区新庄板窿地块，计租面积57333平方米，租赁期为5年。2015年12月28日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区新庄板窿，面积57333平方米，出租给乙方使用（见附件）；租赁期为5年，即从2016年1月1日起甲方将场地交付乙方使用，至2020年12月31日收回；乙方向甲方交纳场地费为每月85999.5元；在签订合同之后7日内，乙方向广州白云产权经纪有限公司缴纳的交易保证金200万元整应划转至甲方指定账户，其中100万元为保证金，保证金不计利息，在租赁期满乙方付清各项费用后七天内返还乙方。另外100万元转为预缴场地费，预缴期间为2016年1-11月，自2016年12月起，在补齐当月场地费31994元后，按合同约定按时正常缴交场地费；场地交接及场地等费用支付的时间即方式：1.乙方交齐保证金和当月场地费后，自行进场。2.乙方必须在当月5号前向甲方缴交当月全部场地费以及按水电部门的要求按时缴付水电等费用；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，没收保证金，收回场地。场地内属乙方的设备设施无偿归甲方所有，乙方经甲方通知后10天内搬迁，如乙方逾期不搬迁，视为乙方同意放弃场地内的物品，甲方有权采取中断水电等措施，同时，甲方有权处置乙方拒不搬迁的财物，乙方不得要求返还及索取赔偿，因此造成的乙方的损失由乙方自行承担，乙方还应赔偿甲方因此遭受的一切经济损失：……乙方拖欠场地费等逾期15天仍不交场地费、管理费、水电费等费用的；乙方应按招标文件内容的条件使用租赁场地；乙方未按本合同约定支付场地费、水电费等相关费用，甲方每日拖欠场地费、水电费等相关费用的1%收取滞纳金，逾期15天仍不交清场地费，水电费等相关费用，乙方除应如数补交拖欠场地费、水电费等相关费用及滞纳金外，甲方有权解除合同，没收保证金，收回租赁物等。2016年2月26日，被告向原告出具收据，主要内容为收到原告缴纳的保证金100万元和预收场地费100万元。后原告为涉案租赁场地的三通一平向案外人范伟良支付了青苗及附着物补偿款20万元，并拟着手将涉案租赁场地建设成露天足球场。2016年12月13日，被告向同和街道党工委、办事处提交《关于板窿地块的请示》，主要内容为：我社有一地块位于广州大道北同和村与大源村交界，土名板窿（约100亩）权属我社无争议。由于该地块较为偏僻，长期闲置，现状为一些闲杂人员搭建了一些铁皮屋居住和堆放大量垃圾，污水横流，不但环境卫生差还存在着大量的安全隐患问题。根据目前的实际情况，经我联社班子会议多次研究后，拟在该闲置地块建设六个7人制露天足球场，如该方案能实施将为我社区带来几个好处：一、可以闲地利用，根治脏、乱、差现象；二、让广大村民有个强身健体的有氧运动场所；三、可以响应国家振兴足球的政策，培训更多的足球人才；四、可作营业，增加收入。为此，我社恳请街道党工委、办事处能批准我社先行对该地块工地平整等前期工作。2017年4月10日，广州市国土资源和规划委员会向被告发出云国土行处[2017]12号《土地违法案件行政处罚决定书》，主要内容为：经查，被处罚单位广州市白云区同和街同和经济联合社未经国土管理部门批准，擅自于2016年3月在白云区同和街同太路老庄与板窿间地块处建设一座桥，违法用地面积653.58平方米。根据《白云综合服务功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）》，被占用的地块为建设用地（城镇用地225.21平方米，特殊用地131.17平方米），未利用地（自然保留地297.2平方米）。根据2015年土地利用现状、该地块为建设用地（289.2平方米）、其他草地（364.5平方米）。被处罚单位的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条有关规定……决定处罚如下：一、责令广州市白云区同和街同和经济联合社退还在白云区同和街同太路老庄与板窿间地块处非法占用的653.58平方米土地；二、责令广州市白云区同和街同和经济联合社限期恢复297.2平方米规划为未利用地的土地原状；三、没收广州市白云区同和街同和经济联合社在白云区同和街同太路老庄与板窿地块处非法占用的356.38平方米规划为建设用地上新建的建筑物及其他设施；四、对广州市白云区同和街同和经济联合社非法占用653.58平方米现状为建设用地和未利用地（其他草地）的土地处以每平方米10元罚款，罚款金额为6535.8元。2017年11月14日，被告向原告发出《关于催收场地费的函》，通知被告补交拖欠的2016年12月至2017年11月期间的场地费。2018年5月30日，原告向被告支付涉案租赁场地的场地费822626元。后被告又于2018年7月13日至2019年9月29日期间陆续9次向原告发出《关于场地费催缴函》。2019年10月10日，原告委托广东友铭律师事务所律师向被告发出《律师函》，主要内容为：本所委托人进场后，立即动工兴建体育运动馆，投入资金300多万元。正当本所委托人加紧动工建设时，白云区同和街道办事处叫停本所委托人动工建设，至今仍不允许本所委托人复工，本所委托人窝工至今，无法实现合同目的。并通知在收到律师函后5天内，与本所委托人协商解除《场地租赁合同》，退还本所委托人保证金和预缴场地费及利息损失，并承担相应的违约责任。2019年10月18日，被告委托广东金桥百信律师事务所律师向原告发出《律师函》，主要内容为：自2017年10月7日，陈先生不根据《场地租赁合同》约定按时支付场地费，委托人同和联社已多次发函催收场地费，陈先生不予理睬，仍不按时支付场地费和付清拖欠的费用，实属违约，已造成委托人严重的经济损失。并通知尽快和同和联社联系，商谈支付场地费和付清拖欠的费用等事宜。诉讼中，原告表示其在着手建设过程中对涉案租赁场地进行了设计和规划，并对租赁场地进行了土地平整和排污工程建设。原告提交1.《白云区同和村运动场规划方案》，银行电子回单、收据拟证明其为场地设计和规划支出款项138000元。2.与案外人邓晓星于2015年12月18日签订的《施工合同》、邓晓星分别于2015年12月21日、2016年1月31日、2017年6月28日开具的收取原告支付款项共计799905.27元的收据三份拟证明其对涉案租赁场地进行了土地平整和排污工程建设。被告确认通过现场能够反映原告确实实施过排污工程，但对于具支出费用的数额不清楚，故对上述证据均表示无法确认。另原告在2020年3月9日的庭审中表示，因涉案租赁场地一直处于空置状态，且没有围栏，被告是随时可以进入的，其亦未在场地内使用，场地内亦无其物品，被告可自行控制场地。被告表示愿意直接收回涉案场地。另原告向本院提出对其在涉案租赁场地实施的排污管工程造价进行评估。本院依原告申请委托广州市新誉工程咨询有限公司（以下简称新誉公司）对上述标的物进行评估。2020年6月12日，新誉公司出具《广州市白云区同和街新庄板窿地块排污管工程造价咨询报告书》（以下简称《报告书》），该报告书记载：经现场勘查，当年施工的混凝土管被挖掘出来经双方确认有34根，其他工程量被告不予确认，经现场勘查也无法计算。根据法院要求，按双方确认工程量和被告不确认工程量，按评估基准日的广东省定额标准分别评估造价，其中双方确认工程量造价45448.73元。被告不确认工程量造价593699.14元。原告因此次评估预付评估费10670元。原告对上述报告书的三性无异议，但认为被告只认可少部分工程，不符合实际情况。被告对上述报告书的三性无异议，并坚持认为不应采纳其未认可的数额。本院就涉案租赁地块的权属、性质、总体规划和控制性详细规划用途、土地利用现状、是否已办理农转用批复及建设用地批准书等情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函核查，该局于2020年3月23日向本院发出《关于协助调查函的复函》，主要内容为：一、土地及权属情况：根据所附影像图及示意范围，经查，拟调查地块现行土地利用现状含农用地（水浇地、果园、有林地、灌木林地、农村道路）、建设用地及未利用地；该地块未办理农用地转用审批手续，部分取得建设用地规划许可，证号为穗城规北片地字[1994]第92号；该地块部分取得《集体土地所有权证》，证号为穗集有（2012）第10006156号，权利人为广州市白云区同和街同和经济联合社农民集体。二、相关规划情况：根据所附影像图及示意范围，经查，拟调查地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中，大部分规划为农用地（耕地、林地、其他农用地），小部分规划为建设用地、其他土地；在《广州市城市总体规划（2011-2020年）》中控制为限建区和适建区，中心城区用地规划为水域、体育用地、文化娱乐用地、道路用地；在现行控规中控制为体育用地、公园绿地、防护绿地、道路用地。原被告双方对上述证据的真实性予以确认。另被告表示，其之所以在涉案租赁场地为农用地的情况下将场地进行公告招租，是因土地一直闲置，村民有意见，考虑到按照之前的经验，有些地块可以通过向政府申请转变土地用途，故先进行了招租。在履行合同过程中，其已尽力协助原告沟通解决土地性质转换问题，但解决不了。本院认为，根据广州市规划和自然资源局白云区分局的复函显示，涉案租赁场地总体规划大部分为农用地，且未办理农用地转用审批手续，双方签订的《场地租赁合同》也未明确约定被告承租场地后对场地的建设需要办理合法的规划报建手续，现原被告就涉案场地签订《场地租赁合同》用于运动场地建设，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应属无效。现被告反诉要求确认解除双方签订的《场地租赁合同》予以解除于法无据，本院不予支持。合同无效，双方因该合同取得的财产应予以返还。原告向被告支付的保证金100万元属于保证合同履行的费用，现合同无效，被告应当退回原告。故原告要求被告退还已支付保证金100万元有据，本院予以支持。原告要求被告支付保证金100万元的利息缺乏依据，本院不予支持。合同签订后，原告已进入租赁场地进行建设，后至今未与被告办理将场地交回给被告的手续，现原告负有向被告交回场地的义务，被告要求原告返还租赁场地有据，本院予以支持。关于原告要求被告退还场地费问题。虽涉案合同无效，但因上述合同签订后，原告已进场进行建设，故应向被告支付占用场地期间的占用费，现原告要求被告退还预付场地费和支付利息缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿青苗及附着物补偿款、地块平整和排污工程款、设计费损失的问题。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（一）关于原告主张实际损失的认定。（1）因被告确认原告在签订合同后，为建设涉案场地，实际向案外人支付青苗及附着物补偿款20万元的事实，故本院对原告主张实际支出青苗及附着物补偿款20万元的意见予以采信。（2）原告提交设计和规划方案图、收据、转账凭证证明其支出设计费138000元，虽被告表示无法确认，但因上述证据发生的时间、内容与涉案租赁合同签订的时间相互对应，且上述证据之间也能够相互印证，故本院对原告主张支出设计费138000元的意见予以采信。（3）对于原告主张的地块平整和排污工程款数额。新誉公司结合现场勘查的情况、被告确认部分工程量及原告提交的材料得出了确定评估金额为639147.87元。被告虽对其中593699.14元的工程量造价不认可，但因原告已在评估期间提交了相应的收据、照片、预算表等材料，被告在不认可上述工程量的情况下，未能指出《报告书》中各项目工程量不符合客观合理性的表现及理由，亦未能提供反证证明工程量的实际数额，故本院对新誉公司评估确定的工程造价639147.87元予以采信。（二）关于双方过错责任的认定。被告将总体规划为农用地，且尚未办理农用地转用手续审批手续的场地进行招租用于体育用地，原告作为承租人在未全面核实租赁场地的性质、规划用途的情况下仍愿意承租该场地，双方对涉案租赁合同无效均存在过错，据此本院认定被告应对原告的实际损失承担50%的过错责任。经核算，原告要求被告赔偿青苗及附着物补偿款、设计费、地块平整和排污工程款损失共计977147.87元×50%=488574元有据，本院予以支持。驳回原告主张多出上述数额的诉请。关于被告要求原告支付拖欠租赁场地费的问题。如前所述，虽涉案合同无效，但因上述合同签订后，原告已进场进行建设，故被告有权要求原告支付场地占用费。现被告在扣除原告已支付的占用费后要求原告支付2017年10月（其中10月欠付69363元）至原告实际交还场地之日的场地占用费。（一）从双方的举证可反映，合同履行期间，双方一直有就试图转变租赁土地规划继续履行合同作努力，直至2019年10月10日，原告才向被告发出解除通知的律师函，要求在收回律师函后5天内协商解除合同，表明在涉案租赁土地性质和规划无法改变的情况下，此时双方的合同已无法达到目的，故本院对被告主张要求原告参照合同约定的85999.5元/月的标准支付2019年10月15日之前的场地占用费予以支持。（二）原告在因合同目的无法实现而提出解除合同的情况下，应及时履行向被告交还涉案场地的义务，但原告却未履行交还场地的义务。故应继续向被告支付2019年10月16日起的场地占用费。原告在2020年3月9日的庭审中，明确其未使用涉案场地，且场地内无其物品，被告可进场控制，被告也表示愿意直接受惠涉案场地，故场地占用费应计算至该日。对于2019年10月16日起至2020年3月9日期间的场地占用费，考虑到被告在明知涉案租赁土地已无法转变性质和用途，且原告已明确要求解除合同的情况下，应本着及时止损的原则尽快与原告办理场地交接手续，但被告并未主动要求收回，故本院认定对上述期间的场地占用费按合同约定85999.5元/月的50%，即42999.75元/月计算。综上，经核算，被告要求原告支付2017年10月至2020年3月9日期间的场地占用费共计为2296750元有据，本院予以支持。驳回被告主张多出上述数额和期间占用费的诉请。关于被告要求原告支付欠付费用滞纳金的问题。因合同无效，故被告要求原告支付欠付费用的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区同和街同和经济联合社向原告陈汉宜退还保证金100万元；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区同和街同和经济联合社向原告陈汉宜赔偿青苗及附着物补偿款损失、地块平整和排污工程损失、设计费损失共计488574元；三、本判决生效之日起五日内，原告陈汉宜向被告广州市白云区同和街同和经济联合社支付2017年10月至2020年3月9日期间的场地占用费共计为2296750元；四、驳回原告陈汉宜的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市白云区同和街同和经济联合社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费20964元，由原告陈汉宜负担11865元，被告广州市白云区同和街同和经济联合社负担9099元；反诉受理费22679元，由原告陈汉宜负担12587元，被告广州市白云区同和街同和经济联合社负担10092元。由陈汉宜负担的反诉受理费和被告广州市白云区同和街同和经济联合社负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年八月十一日书记员  陈玉梅