湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初468号原告：余广林，男，1968年12月1日出生，汉族，住武汉市东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：何红霞，上海建纬（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨哲文，上海建纬（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉工程大学，住所地：武汉市东湖新技术开发区光谷一路**。法定代表人：王存文，系该校校长。被告：武汉博天置业有限公司，住，住所地：武汉市洪山区关山街卓刀泉******/div>法定代表人：付凯，系该公司总经理。被告共同委托诉讼代理人：吴灿江，湖北瀛楚（东湖新技术开发区）律师事务所律师，特别授权代理。被告共同委托诉讼代理人：刘国强，湖北瀛楚（东湖新技术开发区）律师事务所律师，特别授权代理。原告余广林诉被告武汉工程大学（以下简称工程大学）、武汉博天置业有限公司（以下简称博天公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何红霞、杨哲文，被告的共同委托诉讼代理人吴灿江、刘国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余广林向本院提出诉讼请求：1.请求确认案涉协议约定的“拆一还一，超出面积按照综合成本价补足”中综合成本价为2000元/平方米。（暂估为2000元/平方米，以房屋改建过程中实际形成的“学校不赚一分钱，但也绝不贴一分钱”综合成本价为准）2、判令被告继续履行案涉协议：按“学校不赚一分钱，但也绝不贴一分钱”的综合成本价计收超面积的房款，同时办理产权证并承担相关费用。3、判令被告承担本案与诉讼相关的案件受理费、鉴定费用等费用。案件审理过程中，原告请求变更诉讼请求第1、2项为：1、请求确认《房屋拆迁产权调换安置协议书》合法有效。2、请求判令被告工程大学继续履行涉案《房屋拆迁产权调换安置协议书》，两被告共同将涉案不动产权证书办理至原告名下并承担相应费用。事实与理由：2009年7月17日，被告工程大学在武昌校区第三教学楼3101教室召开教职员工会议，传达关于工程大学1、2栋教工住宅改造拆迁安置工作的决定。被告明确：此次的拆迁，学校要做“民心工程”，“就地还建、拆一还一、超出面积部分按综合成本价补足”，“学校不赚一分钱、但也绝不贴一分钱”。2009年8月，原告与被告工程大学签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定原告被拆除的房屋由被告原址还建；同时约定“拆一还一，超出面积按综合成本价”。还约定了被告在还建原告房屋6个月内应办理好房产、土地权证，并承担相关费用。2014年10月28日下午3：00，在东湖高新管委会会议室，规划局领导、被告及原告以现场签名的《会议纪要》共同确认：还建房超出面积部分的单价还是“学校不赚一分钱、但也绝不贴一分钱”的综合成本价；并确认了两项冲减降低综合成本价的项目内容；同时原告要求被告公布建筑成本的项目及金额，剔除不合理的综合成本价的计价项目内容，但被告违背拆迁补偿的原则决定和约定，执意要求原告对超出面积部分按照商品房的价格补足，并拒绝履行办证义务。现原告认为原、被告之间系拆迁还建法律关系，办理不动产权证是合同约定被告的义务，且合同约定的办证条件已具备，要求二被告共同办理涉案房屋不动产权证至原告名下。被告工程大学、博天公司辩称：1、2009年8月工程大学与员工陆续签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定员工被拆除的房屋由武汉工程大学原址还建；同时约定“拆一还一，超出面积按综合成本价”由员工补足房屋差额，还约定工程大学在还建拆除员工房屋6个月内应办理好房产、土地权证，并承担相关费用。2012年4月，原被告双方又签订了《商品房认购协议》，协议中对还建的商品房约定了住房单价为6860元每平米左右(根据楼层、朝向不同微调)，员工也是依据此协议的约定对不同房号的房屋进行了占有、使用。现原告既取得房屋的所有权，又不认可协议约定的价格，没有法律依据。且被告从未否认《房屋拆迁产权调换安置协议书》的效力，原告第一项诉讼请求不具有诉的利益，不应予以审理2、对每套房屋价格的认定符合综合成本价的认定原则。被告对综合成本价的认定原则是“不赚一分钱，不贴一分钱”，即学校为此房产支付的所有费用都应该在房价中得到体现。在和员工签订《商品房认购协议》前，被告专门对项目成本进行了测算，总成本为15128.02万元，建筑面积为21284.21平米(已扣除还建部分)，单位成本为7100元/平方米，经工程大学教职工代表大会主席团会议讨论并通过，被告提出了均价为“6860元/平方米”。上述测算是2012年的测算，因房屋并没有销售完成，商铺部分因原告的阻挠不能正常销售，博天公司的人员只能安排员工继续维护，成本还在持续增加。截止到2018年12月31日，博天公司的亏损为45221432.68元。3、申请办理不动产权证书除被告提供资料外，还需要原告予以配合缴纳房款，开具发票、缴纳契税、签署商品房合同等行政管理部门要求的资料和行为，才能办理。案涉房屋不能办理房屋不动产权证书是因原告未交清房款等自身原因造成，与被告无关，不应由被告承担责任。不动产权利证书办理过程中还需要审核购房人的购房资格，根据购房人的条件确定契税等各项税费均和原告个人具有人身关系，其费用应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2007年5月9日工程大学向湖北省教育厅请示，以扩大建筑面积、以房养房的方式在校内重建宿舍，即通过开发商在工程大学武昌校区1栋、2栋家属宿舍楼的地面上开发商品住宅，由开发商承担改造危房的费用，还建教职工住宅面积，……。2007年6月1日湖北省教育厅以鄂教发【2007】13号文批复：……原则同意你校对1号、2号住宅楼进行土地出让、开发还建的危房改造方案，……。2008年3月6日，工程大学（甲方）与博天公司（乙方）、丙方（张启社、李文驰和徐伟）签订《合作开发商居楼协议书》，协议第三条合作方式约定：（一）乙方将其法定代表人更换为工程大学工作人员，所有博天公司原股东丙方均同意将其股份有偿转让给甲方指定的工作人员，以明晰乙方博天公司股权在本项目开始至结束期间为工程大学所独有。在此项目完工并办理完毕相关售房手续后由甲方将股权转让给丙方。（二）……甲乙丙三方共同确认该项目的开发商为甲方注资后的博天公司，甲方注资后的博天公司与原博天公司无债权债务关系。……（三）……合作开发商居楼完成后甲方享有完全的收益权，经甲方注资后的博天公司另立银行账号，其公司的法人印章、行政印章、财务印章、合同印章均由甲方指定的相关人员掌管。该项目经甲丙双方确认全部完成，财务账目经过审计，债权、债务全部清理完结后，甲方两周内将该项目的账目（正本）与行政印章、合同印章、财务印章全部移交给丙方，并将股权变更为丙方人员。……第四条管理方式约定：（一）公司实行“工程大学1、2号住宅楼改造工作领导小组”领导下的公司总经理负责制。具体事宜由学校资产与后勤管理处负责协调，领导小组其他成员单位积极配合……（四）公司总经理由甲方派人担任，……会计由甲方派人担任，……工资由派出方支付。2009年8月，原告（乙方）与被告工程大学（甲方）签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定甲方拆迁范围内乙方有房屋建筑面积59.79平方米，其中住宅房屋59.79平方米；乙方同意甲方按产权调换方式进行，还建期限30个月；还建地点：武昌校区1、2栋原地址处；同时约定拆一还一，超出面积按综合成本价，价格不高于同时期同地段的商品房均价；还约定甲方在还建乙方产权调换房屋6（待定）个月内应办理好房产、土地权证，并承担相关费用；对于期房安置结算约定：在甲方偿还房竣工验收后由有资格的评估机构对偿还房单价进行评估确定，乙方对评估结果有异议可依法申请鉴定。2009年9月25日，武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局向工程大学颁发拆许字（2009）第002号《房屋拆迁许可证》，并于2009年9月27日发布武新拆公字（2009）第002号《拆迁公告》。2012年4月17日，原告与被告工程大学签订《“工大雅苑”商品房认购预付款协议书》，对房屋坐落、面积、总房款及单价等事项进行了约定。2012年5月26日，被告工程大学在武昌校区第三教学楼3101教室召开教职员工会议，传达关于工程大学1、2栋教工住宅改造拆迁安置工作的决定，被告工程大学明确：此次的拆迁，学校要做“民心工程”；“就地还建、拆一还一、超出面积部分按综合成本价补足”；“学校不赚一分钱，但也绝不贴一分钱”。另查明，2012年5月18日，武汉市住房保障和房屋管理局就东湖开发区雄楚大街693号工程大学内工大雅苑项目，向博天公司颁发《武汉市商品房预售许可证》（编号：武房开预售[2012]180号）。载明：项目总建筑面积26013.05平方米。核准预售范围和面积为，1#、2#楼住宅建筑面积21128.33平方米及营业用房建筑面积1161.58平方米（所有住宅由武汉工程大学团购，不向第三方销售）。2016年8月9日，涉案“工大雅苑”项目取得由武汉市城乡建设委员会发放的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号：15-16-372）。2017年3月23日，涉案商品房项目办理房屋不动产初始登记，所有权登记在博天公司名下。被告在庭审过程中，对涉案工大雅苑2号楼19层1902号房屋于2014年交付的事实予以确认。以上事实，有原告提供的《武汉工程大学关于出让家属区宿舍一、二栋土地和拆迁“百乐门”等商业网点的请示》（校资后[2007]2号）、《省教育厅关于武汉工程大学1号、2号住宅楼改建方案和拆迁商业网点的批复》（鄂教发[2007]13）、《“工大雅苑”商品房认购预付款协议书》、《武汉市不动产权登记信息查询单》、《房屋拆迁产权调换安置协议书》、2014年10月28日的谈话纪要、《会议纪要》（[2013]第1号），被告提交的《房屋拆迁许可证》（拆许字[2009]第002号）、《拆迁公告》（武新拆公字[2009]第002号）、《合作开发商业居楼协议书》、《公司股东会关于变更法人代表、股东的决议》（博天置业[2008]2号）、《武汉市商品房预售许可证》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号：15-16-372）及开庭笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告工程大学签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效。本案的争议焦点为，涉案房屋办理房屋权属证书的条件是否成就及办证义务由谁承担的问题。本院认为，庭审中被告工程大学认可原告实际于2014年入住涉案商品房，并确认涉案商品房已经实际交付原告余广林。案涉“工大雅苑”项目取得了武汉市城乡建设委员会出具的《湖北省房屋建设工程和市政基础设施工程竣工案备案证明书》，符合法定交房条件。涉案商品房项目也办理了商品房初始登记，现可以为业主办理房屋权属登记。原、被告签订的合同约定偿还房交付六（待定）个月内办理两证，虽然注明了“待定”二字，但双方此后并未对待定的内容予以明确，办证期限应认定为交房后六个月，且涉案商品房交付已经超过六年之久，早已逾期办理，对原告要求办理不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。关于办证的主体的问题，因被告工程大学为《房屋拆迁产权调换安置协议书》约定的履行办证义务人，应履行此项义务。被告博天公司是涉案商品房项目的开发商，具体负责商品房的建设、销售、交付、办证等事项，有义务协助原告办理不动产权属证书。关于被告认为其未办证的原因是因为原告未缴纳超面积的购房款所致，因《房屋拆迁产权调换安置协议书》未约定支付超面积购房款是办证的前提，且至今被告工程大学一直未按合同约定履行评估确定需缴纳的超面积房款单价的义务，其抗辩理由不成立。另，关于被告认为《商品房认购预付款协议书》中已变更超面积购房款的单价为7170元/平方米的抗辩理由，因《商品房认购预付款协议书》仅约定房屋面积、位置、总房款及单价等，而原告被拆迁的房屋约定为产权调换方式，对还建的房屋仅支付超面积购房款，约定按照综合成本价计算，新增面积及综合成本价的具体数字并未明确，但该份协议也没有关于拆迁户还建房新增面积及价格的约定，该协议约定的单价7170元/平方米，不能视为对房屋拆迁产权调换安置协议书中的新增面积及价格的补充约定。此协议的作用主要是还建房特定化，对被告工程大学的抗辩理由，本院不予支持。综上，本院对原告要求确认原告与被告签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告工程大学、被告博天公司办理工大雅苑2号楼19层1902号房屋不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告余广林与被告武汉工程大学签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》有效；二、被告武汉工程大学、武汉博天置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告余广林将工大雅苑2号楼19层1902号房屋产权转移登记至余广林名下。案件受理费4660元，由被告武汉工程大学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  王俐审判员  杨洁审判员  庞峰二〇二〇年八月十三日法官助理蔡叶书记员高娜