湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0112民初1686号原告（反诉被告）：易文辉。原告（反诉被告）：欧赛红。被告（反诉原告）：胡建。委托诉讼代理人：罗勤，湖北乙千律师事务所律师。委托诉讼代理人：单琦琪，湖北乙千律师事务所实习律师。原告易文辉、欧赛红与被告胡建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案。被告胡建在答辩期限内向本院提起反诉，本院受理后合并审理，并适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易文辉、欧赛红，被告（反诉原告）胡建的委托诉讼代理人罗勤、单琦琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。易文辉、欧赛红提出诉讼请求，判令胡建支付2020年3月22日至2020年7月4日期间的房屋租金117000元及迟延支付租金的滞纳金23400元，以上共计140400元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月21日，胡建租赁位于武汉市东西湖区常青花园八号地块B区*栋*层（*号）商铺，根据约定胡建应于2020年3月25日前支付本年度4-6月租金。经二原告多次催告，胡建无正当理由一直拒不向二原告支付租金117000元及延迟支付租金的滞纳金23400元，共计140400元。二原告为维护其合法权益，特具诉状，望判如所请。胡建辩称，2020年2月28日商铺实际使用人周某某已告知欧赛红解除合同，周某某还告知欧赛红可提前招租，欧赛红在电话中并未表示反对，双方的租赁合同即已解除。且胡建已经支付房屋租赁费至2020年3月22日，不需再支付之后的房屋租赁费。另外，2020年4月13日欧赛红和其姐姐将出租房屋已上锁，其实际收回出租房屋，故二原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。胡建提出诉讼请求，判令易文辉、欧赛红：1、返还2020年1月23日至3月22日期间的房屋租金78000元；2、退还房屋保证金78000元；3、承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月21日，胡建租赁位于武汉市东西湖区常青花园八号地块B区*栋*层（*号）商铺，租期为5年，并已支付合同签订之日至2020年3月22日期间的商铺租金。后因新冠疫情爆发，2020年1月23日武汉封城，胡建关闭商铺，承租房屋已经无法正常使用，胡建与出租人积极沟通，协商提前终止合同，并告知其将于3月中旬搬离。搬离时间到期后因疫情武汉未解封无法搬离。4月13日胡建准备搬离腾退房屋时，发现出租人私自给店铺上锁，导致无法搬离。双方再次协商，胡建于4月17日搬离承租房屋，并要求易文辉、欧赛红退还租金，其拒绝。胡建诉至法院，请求依法裁决。易文辉、欧赛红辩称，胡建主张退还2020年1月23日至3月22日期间房租的请求无事实和法律依据。房租的支付主体并非胡建，而是张某和周某某，其分别是武汉某某皮肤病专科门诊有限公司的会计和法定代表人，胡建如将承租房屋转租，其无权要求我们返还他人支付的租金。双方在协商过程中，承租人向我们的回函中只是要求不支付3月22日后的租金，并未要求返还之前已支付的租金。在此期间，胡建实际占有承租房屋，且双方合同并未解除，因此不存在退还租金的情形。胡建主张返还押金的请求亦无事实和法律依据。双方签订的合同中约定因承租人的原因导致合同终止的，出租人不退还押金，胡建没有按时支付租金，且单方于2020年4月17日搬离出租房屋，提前解除合同，直至7月4日才退还商铺钥匙，出租人不予退还租金。在疫情严重时，承租人能承租房屋，反而在武汉解封后经营活动日趋正常，承租人完全可以实现合同目的时要求解除合同，承租人显然构成违约。综上，请求驳回胡建的反诉请求。本院经审理认定如下事实：位于武汉市东西湖区常青花园**地块***栋*层商*号商铺（以下简称涉案房屋）的所有权人为易文辉、欧赛红。2016年4月21日，欧赛红（甲方）与胡建（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限五年，自2016年4月22日至2021年4月22日，2016年4月22日至2016年6月22日止二个月为免租期；每月租金39000元，租金每三个月交一次，必须提前15天交清，即乙方最晚在上次租金涵盖时间最后15天前交后续三个月租金，如拖欠租金，甲方每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，超过10天甲方有权追回乙方所欠租金并提前解除合同收回商铺；为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订合同之日一次性交纳三个月的租金117000元，并交纳78000元作为房屋使用保证金，待合同期满或双方同意提前终止合同时，在乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方将保证金78000元不计利息全额退还给乙方；乙方原因造成合同终止已交付的所有租金和保证金都由甲方没收，不得找任何理由要求退回……胡建签订上述《商铺租赁合同》后，依约支付了78000元保证金，将涉案房屋交由武汉某某皮肤病专科门诊有限公司（以下简称某某皮肤门诊）使用。周某某系某某皮肤门诊的法定代表人。涉案房屋的租金一直由周某某或某某皮肤门诊的会计张某向易文辉支付。2019年12月20日，周某某向易文辉支付了2019年12月22日至2020年3月21日期间的租金。2020年2月28日，周某某致电欧赛红，以新冠疫情爆发，某某门诊无法经营为由要求其减免租金，并通知欧赛红解除合同，原计划于2020年3月20日前搬离涉案房屋，因疫情导致无法按计划搬离，待武汉解封后立刻搬离涉案房屋，同时告知欧赛红可发布招租信息。2020年4月17日，胡建腾退涉案房屋。2020年5月18日，易文辉、欧赛红向胡建发出《关于解除的通知》，以胡建未按期缴纳2020年4月-6月租金为由，解除合同并没收保证金，并要求胡建于2020年5月20日前付清全部租金和相应滞纳金，交还商铺，清理物品。2020年5月19日，某某门诊向易文辉、欧赛红回函，称胡建原系某某门诊的职工，某某门诊已支付租金至2020年3月22日。在新冠疫情爆发期间，其多次就解除合同与易文辉、欧赛红协商无果，2020年4月13日，易文辉、欧赛红将商铺上锁，致其无法搬离。某某门诊已于2020年4月17日搬离涉案房屋，并以微信方式通知欧赛红要求其收房，同时因不可抗力解除合同，某某门诊不同意支付2020年3月22日之后的租金，并要求易文辉、欧赛红退还保证金。双方因此发生争议，分别诉至法院，要求如各自诉称，双方意见分歧较大，致本案不能调解。另，2020年7月4日，某某门诊向欧赛红邮寄涉案房屋的钥匙和电卡。本院认为，易文辉、欧赛红与胡建签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。虽然涉案房屋由某某门诊实际使用，租金亦由某某门诊支付，但某某门诊对胡建签订合同的事实予以确认，易文辉、欧赛红亦对胡建将涉案房屋交由某某门诊实际使用的事实予以认可，因此，签订合同和履行合同的双方仍应视为胡建与易文辉、欧赛红。关于解除合同的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条的规定，因武汉市爆发新冠疫情致使胡建承租房屋用于某某门诊经营的合同目的不是实现，胡建据此要求解除合同符合法律规定。2020年2月28日，某某门诊的法定代表人周某某以电话通知的方式已告知欧赛红解除合同，双方的租赁合同于此时解除。易文辉、欧赛红虽辩称其并未同意解除合同，但解除合同的通知只需到达对方合同即已解除，不以对方是否同意为生效要件，对易文辉、欧赛红的该项辩称意见本院不予支持。双方的租赁合同于2020年2月28日已解除。关于支付租金的请求。双方均确认胡建于2020年4月17日搬离承租房屋，其租金已支付至2020年3月21日，易文辉、欧赛红要求胡建支付租金至2020年7月4日无事实依据，本院不予支持。虽然双方的租赁合同于2020年2月28日已解除，但胡建实际占用房屋至2020年4月17日，而承租房屋属于易文辉、欧赛红的私人财产，对于是否减免疫情期间的租金需出租人与承租人协商确定，在易文辉、欧赛红不同意减免租金的情况下，对胡建主张返还3个月租金的请求本院不予支持。2020年3月22日至2020年4月17日期间，胡建实际占有承租房屋，应当支付房屋占有使用费，参照租金标准，其应当支付的占有使用费为35100元（39000元/月÷30天×27天）。关于支付滞纳金的请求。胡建于2020年2月28日已通知欧赛红解除合同，并告知其因疫情不能及时腾退房屋，此后双方因合同解除发生争议，胡建未及时支付占用房屋期间的使用费不构成违约，对易文辉、欧赛红主张胡建承担违约责任的请求本院不予支持。关于返还保证金的请求。如前所述，双方的租赁合同因不可抗力解除，双方均不存在过错。易文辉、欧赛红为保证合同履行，收取胡建的保证金，该保证金应为履约保证金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，易文辉、欧赛红已收取的履约保证金应予以退还，对胡建的该项诉讼请求本院予以支持。易文辉、欧赛红主张合同因胡建的原因提前解除不返还保证金的意见本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡建于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）易文辉、欧赛红支付2020年3月22日至2020年4月17日期间的房屋占有使用费35100元；二、原告（反诉被告）易文辉、欧赛红于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）胡建保证金78000元；三、驳回原告（反诉被告）易文辉、欧赛红的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）胡建的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1554元（已减半收取，原告易文辉、欧赛红已预缴），反诉费1710元（反诉原告胡建已预缴），以上共计3264元，由原告（反诉被告）易文辉、欧赛红负担2022元，由被告（反诉原告）胡建负担1242元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  殷璇二〇二〇年八月二十四日书记员  胡琼