湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初6848号原告：武汉峰靖物业管理有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区九峰街景源里社区**门面。法定代表人：池诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙志强，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：王恒雨，男，1963年1月27日出生，汉族，住湖北省武汉市，委托诉讼代理人：向世琦，湖北千湖律师事务所律师。原告武汉峰靖物业管理有限公司（以下简称：峰靖物业）诉被告王恒雨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审判，适用简易程序（小额诉讼），于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告峰靖物业的委托诉讼代理人孙志强，被告王恒雨的委托诉讼代理人向世琦，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告峰靖物业诉称：原告峰靖物业通过合法程序取得景源里社区的物业管理资格，并于2015年1月28日与开发单位签订了《景源里前期物业管理服务协议》，被告于2012年12月19日取得景源里社区的房产两处，房号为：景源里东苑6栋1单元602室（以下简称：6-1-102房屋），并与原告于2012年12月22日签订了《前期物业服务管理协议》，《前期物业服务管理协议》第四条明确约定：“乙方交纳费用期间：从《入伙通知书》的规定入伙次日起，向甲方交纳物业管理费，物业管理费周期为一年一次。交纳标准：住宅1.20元/㎡/月（按建筑面积收取），每次交纳时间：每一年度末前一个月”。同时第十一条约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰—3‰交纳违约金；连续三个月未缴纳物业管理服务费等费用的。物业管理有限公司有权采取相应的催缴措施，直至向人民法院提起诉讼”。被告2014年12月31日之前的物业管理费已交，但是被告从2015年1月1日起至2018年12月31日期间未能再如期缴纳本应承担的物业管理服务费，且欠费之间长达四年之久。在此期间，原告已多次向被告催缴所欠物业管理费，被告均不予履约。根据双方签订的《前期物业管理协议》约定“物业费缴费标准为1.20元/㎡/月，违约金标准为每天1‰—3‰”，原告本次诉讼主张按照0.70元/㎡/月，违约金按照1‰计算，故被告应向原告支付该期间产生的物业服务费1680元及拖欠物业费期间产生的违约金613.20元，共计2293.20元。故诉至法院，请求判令：1、请求判令被告王恒雨向原告武汉峰靖物业管理有限公司一次性支付2015年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费1680元及拖欠物业费期间产生的违约金613.20元，共计2293.20元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用及其他费用。诉讼中，原告表示放弃2015年1月1日至2015年1月31日期间的物业费。被告王恒雨辩称：一、原告诉状所称的6-1-102房屋不是本案被告王恒雨所有，二、原被告之间没有订立过物业服务相关协议，且我们与原物业方订立的协议中明确约定了不能将物业整体管理责任转让给第三方；三、在整个物业服务过程中，没有任何人与业主进行沟通，告知物业公司已经转为第三人，也未与第三人签订任何协议。经审理查明：被告王恒雨系武汉东湖新技术开发区九峰街·景源里社区东苑12栋2单元102室（以下简称：12-2-102房屋），房屋建筑面积均为50平方米，性质为住宅，系农村还建房。2012年12月19日，被告王恒雨就12-2-102房屋与武汉谷丰宏泰物业管理有限公司（以下简称：谷丰宏泰公司）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定谷丰宏泰公司为该房屋所在小区提供物业管理服务，住宅按建筑面积每平方米每月缴纳物业管理服务费1.20元，物业管理服务费按一年收取，每次交纳时间为每一年度末前一个月。2015年1月28日，原告峰靖物业与武汉东湖新技术开发区九峰街道办事处社区服务中心（以下简称：社区服务中心）签订《物业服务承包合同》一份，约定：峰靖物业为被告王恒雨所居住的景源里社区提供物业管理服务，案涉房屋的物业管理服务费为每平方米每月1.20元，其中每平方米每月向业主收取0.70元，其余每平方米每月0.50元由社区服务中心向峰靖物业支付；合同期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；等内容。2015年3月17日，社区服务中心与谷丰宏泰公司签订《景源里社区物业移交协议书》一份，约定：谷丰宏泰公司于2015年1月31日不再与社区服务中心续约；物资及财产交接以交接清单为准，双方签字确认后有效；往来账项、经营事项及清单所列债权债务以交接清单为准，双方签字确认后转由社区服务中心承担负责，未列入清单的债权债务由宏泰公司负责处理；等内容。2015年1月25日，武汉东湖新技术开发区九峰街道办事处社区居民委员会发布公告：“2012年12月1日至2015年1月31日景源里社区物业服务工作由武汉谷丰宏泰峰靖物业负责，现合同即将期满交由武汉峰靖物业管理有限公司接管，经两家公司协商，武汉谷丰宏泰峰靖物业在景源里社区提供物业服务期间的所有债权债务全部转移至武汉峰靖物业管理有限公司，特此公告。”2019年4月28日，武汉东湖新技术开发区九峰街道办事处出具情况说明：“九峰街道办事处景源里社区物业服务2012年12月1日到2015年1月31日由武汉谷丰宏泰公司负责。合同期满后，2015年2月1日起由武汉峰靖物业管理有限公司接管景源里社区物业服务工作至今。”原告峰靖物业根据上述合同的约定为案涉房屋所在的景源里社区提供物业管理服务至今。因被告王恒雨未及时向原告峰靖物业交纳物业管理服务费，经原告峰靖物业催要后，被告王恒雨仍未交纳物业费，故原告峰靖物业诉至本院，要求判如所请。本院认为：案涉小区在成立业主大会业主委员会前，由九峰街办事处社区服务中心与原告签订《物业承包合同》，该签订合同的行为系属为了案涉小区业主利益，不存在侵害业主利益的情形，合法有效。上述合同签订后，原告峰靖物业已为被告王恒雨在内的小区业主提供了物业服务。就被告王恒雨提出的未与原告峰靖物业签订协议，不存在物业服务合同关系的抗辩理由，本院不予支持。关于被告王恒雨提出的原告诉状记载的房屋6-1-102房屋不是本案被告王恒雨所有，原告起诉主体错误的抗辩意见，结合原告诉状所记载的被告身份信息，以及提交的证据《分房确认书》、《前期物业服务协议》等记载的内容，可以印证原告起诉的主体即为本案被告王恒雨，主张的欠费房屋为12-2-102房屋，对被告此项抗辩理由，本院不予支持。关于原告峰靖物业主张的物业费计算时间问题。原告当庭表示放弃2015年1月1日至2015年1月31日期间的物业费，根据原告峰靖物业提交的交接协议书、情况说明等证据材料，可以确定原告峰靖物业于2015年2月1日正式进入案涉小区提供物业服务，故其主张的物业服务费应从2015年2月1日起算。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告峰靖物业为案涉房屋所在的景源里社区提供物业管理服务，与被告王恒雨之间形成了物业管理服务合同关系，被告王恒雨应根据前述合同向原告峰靖物业支付物业管理服务费，被告方在经计算12-2-102房屋自2015年2月1日至2018年12月31日之间共计47个月的物业管理服务费1645元（50平方米×0.70元/月每平方米×47月）。关于原告峰靖物业主张支付违约金的诉讼请求，本院综合合同约定、履约情况及基本事实，酌情免除被告王恒雨支付逾期交纳物业服务费违约金的义务。综上，为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王恒雨于本判决生效之日起十日内向原告武汉峰靖物业管理有限公司支付2015年2月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费1645元；二、驳回原告武汉峰靖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告王恒雨承担。（此款原告武汉峰靖物业管理有限公司已预交，被告王恒雨于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉峰靖物业管理有限公司支付案件受理费25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇二〇年八月十八日书记员  颜晓霞