河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终4940号上诉人（原审被告）：张信娣，女，汉族，1964年10月29日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：金保庆，系张信娣丈夫。委托诉讼代理人：孟庆明，河南君友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩永会，男，汉族，1967年11月2日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：郎新生，河南九都律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢莹光，河南九都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市龙居房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市涧**太原路**。法定代表人：王灵周。上诉人张信娣与被上诉人韩永会、洛阳市龙居房地产开发有限公司（以下简称龙居房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院(2019)豫0302民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月24日对当事人进行了询问，上诉人张信娣的委托诉讼代理人金保庆、孟庆明，被上诉人韩永会及其委托诉讼代理人郎新生、卢莹光到庭参加询问。本案现已审理终结。张信娣的上诉请求：1.依法撤销洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初1632号民事判决书，并驳回韩永会的诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由韩永会、龙居房地产公司承担。事实和理由：一审法院在审理过程中，对案件事实认定错误，适用法律错误，判决结果严重损害了张信娣的合法权益。首先，2011年9月9日、2011年11月10日，韩永会虽然与龙居房地产公司签订了两份购房协议，但是，其在法定的时间内均没有依法办理商品房预售登记，也没有依法办理过户登记。根据物权法第九条的规定，涉案房产并没有发生物权的变动，即该房产的所有人仍然属于龙居房地产公司所有，而不是韩永会所有。所以，韩永会的执行异议根本不能阻却一审法院依法对龙居房地产公司财产的执行，更何况，韩永会购买案涉房屋只是用于出租，而不是自己居住，其本人还有其他房屋可供居住。其次，从韩永会与龙居房地产公司签订的两份购房协议可知：韩永会不仅购买了老城区莲花寺街40号1-2-102号房屋，同时也购买了该房屋下的储藏室。但是，龙居房地产公司只是在2011年11月11日给韩永会出具了一张购房款收据，即（莲花居住宅楼2-102室）420316元。一审庭审过程中，张信娣向来没有见到韩永会支付储藏室价款129328元的收据，一审判决判定：不得对洛阳市老城区××莲花××号房屋执行，是判定结果不明。再次，由于一审判决对本案事实认定错误，势必导致了其适用法律的错误，从而严重地损害了张信娣的合法权益。综上，为依法维护张信娣的合法权益不受侵犯，请依法明察公判。韩永会辩称，1.针对张信娣所提出的韩永会未办理商品房预售登记及办理过户登记的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，经一审人民法院审查，韩永会已符合该规定所需的全部要件，而该法条也并未要求买受人对被执行的房屋一定要拥有所有权，韩永会已充分举证证明符合规定情形且其权利能够排除执行，人民法院应当支持韩永会提出的请求。2.针对张信娣所提出的韩永会购买的老城区莲花寺街40号1-2-102号房屋及该房屋下的储藏室问题。其一，一审法院经过举证、质证等，已查明韩永会向龙居房地产公司支付了全部购房款（包含地上房屋及地下储藏室），并由龙居房地产公司向韩永会出具了收据；其二，本案中，张信娣仅是对老城区莲花寺街40号1-2-102号房屋进行的执行拍卖，根据物权法的相关规定，，地下储藏室与地上房屋是两个独立的物权客体权利人可以对它们分别行使权利，张信娣的执行拍卖行为本就不及于地下储藏室，故张信娣所说的一审判定结果不明没有任何的法律依据。综合所述，张信娣的上诉事由理据不足，一审判决应当予以维持。韩永会向一审法院起诉请求，1.依法解除对位于洛阳市老城区××莲花××号房屋的查封并停止对该房屋的执行；2.依法确认位于洛阳市老城区××莲花××号房屋归韩永会所有。一审法院认定事实：2010年3月30日龙居房地产公司取得洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》，许可其预售洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居住宅楼2单元至4单元（3-201、4-201、202不在预售范围之内），但该住宅楼实际建造为4个单元。2011年9月9日，龙居房地产公司与韩永会签订一份购房协议书，约定韩永会购买龙居房地产公司位于老城区××莲花××室及下方地下室，面积均为80.83平方米，2-102室每平方米价格5200元，房款420316元，，地下室每平方米价格1600元房款129328元，总房款合计549644元，韩永会已了解所购房屋性质，首付32万元作为购房定金，签订本协议，剩余房款于2011年11月10日以前付清等内容。签订购房协议书当日，韩永会向龙居房地产公司支付购房款30万元，2011年10月26日，又支付购房款23万元。2011年11月11日，龙居房地产公司向韩永会出具收据，载明“今收到韩永会交来购房款（莲花居住宅楼2-102室）人民币（大写）肆拾贰万零叁佰壹拾陆元”，收据上加盖龙居房地产公司财务专用章，辛乾辉在会计处签字。后龙居房地产公司将莲花居1幢2-102号房屋交付韩永会，2012年韩永会对房屋进行装修后入住，2016年9月出租给许继峰使用。但一直未办理房屋过户登记。2016年9月6日，张信娣为与梁彬、龙居房地产公司民间借贷纠纷一案向一审法院提起诉讼，并申请财产保全。2016年9月23日，一审法院作出（2016）豫0302民初1403号民事裁定，裁定冻结、查封、扣押梁彬、龙居房地产公司价值60万元的财产，并于2016年11月30日实际查封龙居房地产公司开发的莲花居1幢2-102、2-201号房屋。2017年8月25日，一审法院作出（2016）豫0302民初1403号民事判决，判决龙居房地产公司偿还张信娣借款本金40万元及利息（按照月利率2％计算，自2014年9月1日起至实际履行之日止）。该判决发生法律效力后，龙居房地产公司未自动履行，张信娣于2018年2月28日向一审法院申请强制执行。2018年6月23日，一审法院作出（2018）豫0302执309号之一执行裁定，裁定拍卖龙居房地产公司所有的洛阳市老城区××莲花××、2-201两套房屋。2018年7月31日，韩永会向一审法院提出执行异议，要求解除对莲花居1幢2-102号房屋的查封，并停止对该房屋的执行。2018年8月10日，一审法院作出（2018）豫0302执异23号执行裁定，裁定驳回韩永会的异议请求。韩永会不服，于2018年8月27日向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为：韩永会与龙居房地产公司签订的购房协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律规定，为有效合同，予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，韩永会与龙居房地产公司签订莲花居1幢2-102室买卖合同，已经支付了购房款，并实际占有该涉案房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记，韩永会依据买卖合同享有请求龙居房地产公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对涉案房屋并不享有所有权，故韩永会要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院查封莲花居1幢2-102室的时间是2016年11月30日，韩永会与龙居房地产公司签订购房协议书的时间、韩永会合法占有涉案房屋的时间，均在查封涉案房屋之前，韩永会也依照合同的约定向龙居房地产公司支付了全部购房价款。至于涉案房屋未及时办理过户登记，从龙居房地产公司取得的洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》看，龙居房地产公司存在超建情况，涉案房屋未办理过户登记的原因不在韩永会。综上，韩永会的执行异议具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，韩永会对莲花居1幢2-102室享有的实体权利足以排除执行，故韩永会要求解除对莲花居1幢2-102室的查封并停止执行的诉讼请求，合法有据，予以支持。至于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应适用于尚未交付房屋的期房情形，在本案中应排除适用。故张信娣的上述抗辩主张，不予采信。综上所述，韩永会请求确认洛阳市老城区××莲花××号房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持；要求解除对洛阳市老城区××莲花××号房屋查封并停止对该房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：一、不得对洛阳市老城区××莲花××号房屋执行；二、驳回韩永会其他诉讼请求。案件受理费6100元，由韩永会负担6000元，张信娣负担100元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身的原因未办理过户手续”。本案中，韩永会提交了《商品房买卖合同》、《购房协议书》，结合韩永会的陈述、证人证言及银行转款凭证、购房款、水电、燃气费收据等，可以认定韩永会在涉案房产被查封前已签订合法有效的商品房买卖合同、支付购房款及占有涉案房产的事实。根据本案证据，也不能认定韩永会对涉案房屋未办理过户登记存在过错。韩永会所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。一审法院判决不得执行涉案房产，符合法律规定，处理并无不当。张信娣关于一审判决认定事实错误，适用法律错误的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张信娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人张信娣承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年八月十二日书记员 荣向珂