北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初4667号原告：北京恒远华友商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张建强，总经理。委托诉讼代理人：贾荳，女，1983年6月13日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：秦小璐，北京清律律师事务所律师。被告：泉水（北京）国际教育科技有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：吴顺源，经理。原告北京恒远华友商业管理有限公司与被告泉水（北京）国际教育科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告北京恒远华友商业管理有限公司的委托诉讼代理人秦小璐到庭参加了诉讼，被告泉水（北京）国际教育科技有限公司经合法传唤，未申明理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京恒远华友商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付免租期租金148416.73元；2、判令被告支付提前单方解除合同的违约金890500.38元；3、判令原告无需向被告退还履约保证金494707.89元。事实和理由：原、被告于2017年8月25日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告北京市东城区东水井胡同X号楼X层X号和X号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2017年11月22日至2022年11月21日。免租期为2017年11月22日至2017年12月21日，及2022年10月8日至2022年11月21日。租赁期内如承租人逾期支付租金或单方解除合同，则承租人不享受前述免租期。同时合同约定承租人提前单方解除合同，履行期不满二年的，承租人应向出租人支付相当于6个月租金的违约金。合同履行期间，被告于2019年9月11日前向原告申请退租，表示自2019年9月22日起不再承租涉案房屋，并于2019年10月9日搬离。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告泉水（北京）国际教育科技有限公司经本院依法传唤未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经审理，本院认定事实如下：坐落于北京东城区东水井胡同X号楼X层X号、X号系原告所有。2017年8月25日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定原告同意将涉案房屋出租予被告经营教育培训业务。租赁期限自2017年11月22日至2022年11月21日。出租人同意向承租人提供75天免租期，免租期自2017年11月22日至2017年12月21日，及2022年10月8日至2022年11月21日。免租期内，承租人无需向出租人支付租金，租赁期内如承租人逾期支付租金或违反约定单方解除合同或因承租人违约导致出租人单方解除合同，承租人不享受前述75天免租期。承租人应在出租人要求的期限内按本合同约定的第一期租金标准向出租人补交该期间租金。租金按照实测建筑面积计算，每建筑平方米/天8.88元。月租金148416.73元，上述租金标准在合同期内从第三个租赁年度开始做递增调整。租金三个月为一期，采取上付方式，承租人应于每期到期前的5天之前向出租人支付下期租金。为保证合同履行，承租人需向出租人支付履约保证金494707.89元，合同终止后，经出租人确认承租人全面履行了合同义务，无客户索赔、投诉等问题，承租人完全撤出租赁标的、双方办理完毕场地交接手续后45个工作日内，出租人将履约保证金返还承租人。租赁期限内承租人违反约定单方解除合同或因承租人违约导致出租人提前解除合同，承租人应承担违约责任，履约保证金不予退还，同时承租人还应承担合同第十九条第2款及第十九条第5款约定的违约金和滞纳金责任。双方一致同意履约保证金不得抵扣租赁期内任何时间所拖欠的租金、物业管理费和能源费用等相关费用。合同第十九条违约责任第2款约定承租人提前单方解除合同，或由于承租人违约行为导致出租人单方行使权利解除本合同的，承租人应承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时承租人应按下列标准向出租人支付违约金……（2）本合同履行期不满二年解除合同的，承租人向出租人支付违约金标准为6个月租金。合同履行期间，被告于2019年9月11日向原告提交《退租申请书》，载明因原告规定合同期内自第三租赁年度租金开始做递增调整，被告经研究决定自2019年9月22日起，不再租用原告房屋。经双方协商同意原告不追究被告退租房屋的违约金；被告放弃租赁押金494707.89元。对于该退租申请书，原告表示，申请书系被告单方出具，双方并未就退租事宜达成一致意见，对于被告所述内容不予认可。2019年9月12日，原、被告及物业公司签署租户退租确认单，2019年9月18日，物业公司向被告开具《北京I**物业出门凭证》，注明出门原因为退租。原告表示上述单据中租户一栏签字为被告，开发商一栏实为业主，即原告。被告向原告提出退租后，双方于次日对租赁房屋情况进行确认，并签署退租确认单，2019年9月18日，被告搬出物品，当时原告认为被告只是搬出办公物品，双方对解除合同承担违约责任一事并未协商一致，但之后原告就无法联系被告了，自被告搬离涉案房屋后，涉案房屋一直空置，此后受疫情影响，至今尚未出租。另查，2017年8月25日，原、被告曾签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告“北京I**”项目二组团一层X、X和二层X、X号。租赁期限自2017年8月22日至2022年8月21日。履约保证金491134.89元。2017年11月20日，原、被告签订解除协议，载明双方于2017年8月25日签订的房屋租赁合同于2017年11月20日解除，被告另行租赁涉案房屋，租期自2017年11月22日至2022年11月21日。双方确定，被告支付的履约保证金491134.89元原告无需返还，转为被告涉案房屋履约保证金的一部分。庭审中，原告提交记账凭证显示，被告共交纳履约保证金494707.89元。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告泉水（北京）国际教育科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。按照合同约定，租赁期内如承租人违反约定单方解除合同，承租人不享受免租期。承租人还应按第一期租金标准向出租人补交免租期租金。现被告提前提出解除合同，应当支付免租期租金，故原告要求被告支付免租期租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同另约定，履行期不满二年，承租人违反约定单方解除合同的，履约保证金不予退还，承租人应向出租人支付相当于6个月租金的违约金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。但鉴于合同约定的违约金标准过高，本院结合合同履行情况、被告违约行为、原告损失等情况，按照公平原则依法予以确定。被告交纳的履约保证金应予抵扣上述免租期租金及应予承担的违约责任。另鉴于虽然退租申请书中载明，双方协商一致，原告不追究被告违约责任，被告放弃租赁押金，但退租申请书系被告单方出具，被告无正当理由未到庭应诉，亦未向法庭提交证据，原告并不认可双方就此达成一致，被告应当承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告泉水（北京）国际教育科技有限公司于本判决生效后七日内向原告北京恒远华友商业管理有限公司支付免租期租金148416.73元；二、被告泉水（北京）国际教育科技有限公司于本判决生效后七日内向原告北京恒远华友商业管理有限公司支付违约金593666.92元（履约保证金494707.89予以抵扣，剩余98959.03元应予支付）；三、驳回原告北京恒远华友商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18603元由原告北京恒远华友商业管理有限公司负担12002（已交纳），由被告泉水（北京）国际教育科技有限公司负担6601元（于本判决生效后7日内交纳），公告费560元，由被告泉水（北京）国际教育科技有限公司交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年八月二十七日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟