海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9003民初2140号 原告：儋州信恒旅游开发有限公司。 法定代表人：章某。 委托诉讼代理人：张某，该公司法务。 委托诉讼代理人：陈某，该公司法务。 被告：吴某，住江苏省苏州市。。 委托诉讼代理人：钟某，海南万理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢某，海南万理律师事务所律师。 原告儋州信恒旅游开发有限公司（以下简称信恒公司）诉被告吴某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信恒公司的委托诉讼代理人陈某，被告吴某及其委托诉讼代理人钟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金220285.5元；3.判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年7月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买中国海南海花岛2号岛310#楼（幢）6（层）602（房号），房屋总价629387元，付款方式为分期付款。《商品房买卖合同》约定被告须于2017年7月31日前向原告支付首期房款94408元房款，于2018年1月29日前向原告支付94408元房款，于2018年7月29日前向原告支付125877元房款，于2019年1月29日前向原告支付125878元房款，于2019年7月29日前向原告支付188816元房款。被告支付前四期房款共计440571元后，被告应于2019年7月29日支付到期款项188816元，但至今逾期已超过180天，被告仍未支付。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，各方均应全面履行协议约定的义务。该合同附件七《本合同补充协议》第三条第1款第（2）项约定，被告逾期付款超过180天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按已付房款的50%向原告支付违约金。截至原告起诉之日，被告逾期付款时间远超180天，原告有权依约解除合同并追究被告的违约责任。比起逾期付款利息、原告已支付的销售佣金和第三人推荐购房奖励、经营费用、营销费用、广告费用等经济损失，按合同约定已付房款的50%的违约金显然不高且合理。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告吴某辩称，1.原告未在合同中提供收款账号，也未安排人员交办收款事项，导致被告无法按期支付最后一笔购房款，应对此自行承担全部责任。2.原告的起诉属于恶意诉讼。受2020年初新冠疫情影响，被告无法前来海南向原告付款，至2020年4月海南的疫情防控工作稍微松动一点时，被告就立即来到海南省儋州市案涉楼盘所在处交涉，经原告公司员工提供银行账户后，转入剩余房款188816元。但原告在收到房款后依旧提起诉讼，造成诉讼负累。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于原告信恒公司提供的证据1.《商品房买卖合同》及补充协议，证明被告向原告购买中国海南海花岛2号岛310#楼（幢）6（层）602（房号），合同第五条约定被告应于2019年7月29日前支付楼款188816元，合同附件七《本合同补充协议》第三条第一款第（2）项约定，被告逾期付款超过180天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按照已付房款款的50%向原告支付违约金；2.《律师函》、3.《邮寄凭证》，证明原告向被告催告的事实；4.通知、邮寄凭证、物流信息截图、短信通知截图，证明原告按合同约定多次催促被告支付房款，被告逾期支付房款达到180天，仍未支付，原告可以解除合同。 被告吴某对原告提供的证据1《商品房买卖合同》及补充协议真实性、合法性、关联性和第一项证明内容无异议，对第二项证明内容有异议，整个购房合同都没有载明原告的收款账号和指定联系人，也没有提及原告应当帮助被告履行付款义务的责任条款，该违约条款一刀切认定只要逾期付款就是买受人的责任，显失公平，同时没有涉及要求违约方承担诉讼费和律师费；对证据2《律师函》的声明的真实性和关联性无异议，对合法性和证明内容有异议。1.该《律师函》上载明的在原告解除涉案合同后被告需支付的违约金金额为总购房款的10%，属于变更涉案合同违约金条款的行为，但起诉状要求的违约金却又变成已支付购房款的50%，属于单方面补充涉案合同违约条款的行为；2.该《律师函》虽然限期被告支付购房尾款，却没有载明原告的收款账号，被告因此无法给原告转款，属于无效的催告内容；对证据3《邮寄凭证》三性无异议，对证明内容有异议。该证据只能证明原告给被告寄过律师函，是否是有效的催告内容应以律师函内容为准；对证据4真实性无法认定，特别是手机短信没有显示时间及收收人具体信息。本院认为证据1《商品房买卖合同》及补充协议、证据2《律师函》、证据3《邮寄凭证》、证据4通知、邮寄凭证、物流信息截图、短信通知截图内容真实，来源合法且与本案有关联，故予以确认。 对于被告吴某提交证据1.《被告支付购房款的刷卡回执单》，证明被告通过华夏银行POS账号给原告支付购房款的事实；证据2.《被告支付购房款的农业银行流水》，证明经银行确认，在打印的该部分流水中，原告收款人名称为儋州信恒房地产开发有限公司和儋州信恒旅游开发有限公司，显示的收款人POS机账号也不同；证据3.《被告支付最后一笔购房款的兴业银行付款回单》，证明被告在外地访琼隔离措施解除后来到海南，在案涉楼盘财务人员提供原告收款账号后支付了最后一笔购房款的事实，表明原告接受了被告支付最后一笔购房款的事实；以上三组证据结合起来共同证明：在原告认可被告前四期购房款按时支付的前提下，结合被告提交的部分支付购房款的凭证可以得出原告存在使用多个收款人和多个收款账号的事实，从而证明在原告未明确提供收款账号的情况下，被告无法直接支付购房款的事实。 原告对于证据1《被告支付购房款的刷卡回执单》、证据2《被告支付购房款的农业银行流水》、证据3《被告支付最后一笔购房款的兴业银行付款回单》真实性予以认可，认为证据3是被告单方行为，不予认可。本院认为被告提供的三份证据内容真实，来源合法且与本案有关联，故予以确认。 经审理查明：原、被告双方于2017年7月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买中国海南海花岛2号岛310#楼（幢）6（层）602（房号），房屋总价629387元，付款方式为分期付款。《商品房买卖合同》约定被告须于2017年7月31日前向原告支付首期房款94408元房款，于2018年1月29日前向原告支付94408元房款，于2018年7月29日前向原告支付125877元房款，于2019年1月29日前向原告支付125878元房款，于2019年7月29日前向原告支付188816元房款。被告支付前四期房款共计440571元，且属于直接前往上海市698广场一楼恒大文化旅游城展厅刷卡支付。2019年9月，位于上海市时尚698广场恒大文化旅游城展厅撤离，原、被告失去联系，被告应于2019年7月29日支付到期款项188816元，但未按期支付。2019年9月4日，原告向被告出具《律师函》告知被告逾期付款的法律风险。被告于2020年4月28日支付70000元购房款，于2020年4月30日支付35000元购房款，于2020年4月29日支付45000元购房款，于2020年5月2日支付44100元购房款，共计194100元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，为双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。 关于合同是否解除的问题。根据法律规定，合同解除权有法定及约定之情形。本案中，被告应按照《商品房买卖合同》约定，分期向原告支付相应的购房款，但被告从2019年7月29日开始未按约支付到期购房款，至原告起诉之日已超过180日。被告辩称原告未在合同中提供收款账号及2019年9月左右上海市时尚698广场恒大文化旅游城展厅突然撤离未及时通知被告，后面又加上新冠疫情的影响，导致被告没有及时支付购房尾款。本院认为，2019年9月4日，原告向被告出具《律师函》告知被告逾期付款的法律风险，《律师函》上面有联系方式及联系地址，被告有足够的时间通过其它方式来联系原告，但被告直至2020年4月28日才支付70000元购房款、于2020年4月30日支付35000元购房款、于2020年4月29日支付45000元购房款、于2020年5月2日支付44100元购房款，共计194100元，已构成违约。至于违约是否超过了180天，考虑到新冠疫情的影响，被告违约并未超过180天，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4款：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”的规定，加上被告已经完全支付完购房款，履行了合同的主要义务，合同应继续履行，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。 关于是否支付违约金的问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告本应在2019年7月29日支付房款188816元，但其在2020年4月28日才支付70000元购房款、于2020年4月30日支付35000元购房款，于2020年4月29日支付45000元购房款，于2020年5月2日支付44100元购房款，共计194100元，已构成违约，应按照《补充协议附件七》第三条第（1）款约定逾期在180天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。考虑到新冠疫情的影响，被告应支付2019年7月30日至2020年1月23日的违约金，以188816元为本金按照每日万分之一计付，合计178天×18.88元＝3360.6元，故原告要求被告支付220285.5元违约金，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4款的规定，判决如下： 一、被告吴某应在本判决生效五日内向原告儋州信恒旅游开发有限公司支付违约金3360.6元； 二、驳回原告儋州信恒旅游开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费5046.9元（原告已预缴），由被告吴某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  柴志军 二〇二〇年八月二十四日 书记员  李 超 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。