河南省西平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1721民初4235号原告（案外人）：杨贺**，男，1989年2月14日出生，汉族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：徐斯佳，河南伦宸律师事务所律师。被告（申请执行人）：于红坡，男，1968年3月22日出生，汉族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：刘旭辉，河南柏国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦阳，河南柏国律师事务所律师。被告（被执行人）：朱美丽，女，1974年7月26日出生，汉族，住河南省西平县。原告杨贺**与被告于红坡、朱美丽案外人执行异议之诉一案，原由本院作出（2018）豫1721民初3080号民事判决，杨贺**不服该判决，上诉至驻马店市中级人民法院。2019年7月31日，驻马店市中级人民法院作出（2019）豫17民终1311号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由，撤销了（2018）豫1721民初3080号民事判决并发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨贺**及其委托诉讼代理人徐斯佳、被告于红坡及其委托诉讼代理人刘旭辉、李梦阳到庭参加了诉讼。被告朱美丽经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨贺**向本院提出诉讼请求：1.请求判令西房权证柏城字第**房屋归原告所有；2.请求停止对该房屋的执行；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：经中间人黄奇介绍，原告于2017年4月20日从朱美丽处购买了案涉房产，并于当日用现金支付了全部房款。自2017年7月20日开始，原告及其家属一直在该房屋居住，并办理了电力及自来水过户登记。从购房至今，原告多次催促朱美丽办理房产登记过户手续，均被朱美丽以各种理由拖延不办。前几日法院及评估人员前往该房处时，原告才得知该房被查封并进入执行评估环节，经查询了解到，2017年10月27日法院在于红坡与朱美丽民间借贷一案中，作出了（2017）豫1721民初3563号民事裁定书，查封了案涉房产。该裁定书并未在该房附近张贴，更未向原告进行告知。原告于2018年6月13日提出执行异议，法院于2018年6月22日作出（2017）豫1721执异18号裁定，驳回了原告的异议申请。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告购买房屋情况完全符合该规定，原告对执行标的具有足以排除执行的民事权益。请求依法支持其诉讼请求。被告于红坡辩称：1.原告在其执行异议申请被驳回后，应在执行异议裁定书送达之日起15日内提起执行异议之诉，而原告该案立案时间为2018年7月20日，超出了法定起诉时间；2.原告购买房屋的价格与法院委托评估的价格相差悬殊，明显属于不合理低价。被告朱美丽辩称：1.其并没有收到杨贺**购房款，实际情况是其于2016年借黄奇15万元，月息5分，其将房屋抵押给黄奇。后因其无力还款，黄奇介绍杨贺**转押，杨贺**代还15万元钱给黄奇，另代还黄奇3万元利息，共计18万元；2.因之前其借黄奇款时，已把房屋手续、钥匙交给了黄奇，黄奇又把手续交给了杨贺**，杨贺**才住进了其房屋；3.其向杨贺**出具的房屋买卖合同、收条其实是抵押担保手续，其与杨贺**之间的基础法律关系是民间借贷，而非房屋买卖，这也是其迟迟不愿过户的原因。经审理查明：2017年4月20日，原告杨贺**与朱美丽签订“二手房屋买卖合同”一份，载明：朱美丽（卖方）将其坐落在西平县护城河路北段路东南楼东单元3楼东户、建筑面积100平方米、房产所有权证为西房房权证柏城字第**屋出卖给杨贺**（买方），成交价为18万元，双方同意自合同签订之日起30日内办理房屋权属转移登记手续。证明人：黄奇。同日朱美丽向杨贺**出具收条一份，载明：今收到杨贺**现金购房款180000.00元（壹拾捌万元整）立此为据。2017年7月20日、7月24日，杨贺**将房屋水费、电费用户名变更到自己名下，随后在房屋内居住。在于红坡与朱美丽民间借贷纠纷一案中，经于红坡申请，本院于2017年10月27日作出了（2017）豫1721民初3563号民事裁定，查封了该争议房屋。案件在执行过程中，杨贺**于2018年6月13日就执行标的物即案涉房屋向本院提出书面执行异议，本院于6月22日作出（2017）豫1721执异18号裁定，驳回了杨贺**的异议请求。7月2日，杨贺**以于红坡为被告、朱美丽为第三人向本院提起执行异议之诉，本院以杨贺**提供的朱美丽地址查无此人、案件文书无法送达，视为原告提起诉讼没有明确被告为由，于7月10日作出（2018）豫1721民初2710号裁定，驳回了杨贺**起诉。7月20日，杨贺**又向本院提起执行异议之诉。另查明：1.杨贺**通过微信等方式要求朱美丽协助办理房屋过户手续，朱美丽未予同意，房屋至今未办理过户手续；2.本案发回重审期间，经杨贺**申请，本院委托驻马店振兴资产评估事务所对案涉房屋以杨贺**与朱美丽签订房屋买卖合同时间为评估基准日的市场价格进行评估，评估价格为27万元人民币。上述事实，有原、被告陈述，西房权证柏城字第**房产证、二手房买卖合同、收条、水卡电卡变更户名材料、（2017）豫1721民初3563号民事裁定书、（2017）豫1721执异18号裁定书、（2018）豫1721民初2710号裁定书、评估报告。本院认为，根据原、被告诉辩意见，本案的争议焦点为：1.原告的起诉是否已超过法定期限；2.原告的执行异议是否成立。关于焦点1，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行标的异议裁定不服的，可以自裁定书送达之日起15日内向人民法院起诉。本案中，本院于2018年6月22日作出（2017）豫1721执异18号裁定，驳回了杨贺**的异议请求，7月2日，杨贺**即以于红坡为被告、朱美丽为第三人向本院提起执行异议之诉，在人民法院以原告提起诉讼没有明确被告为由驳回其起诉后，其又于7月20日提起诉讼，未超过法定起诉期限。关于焦点2，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨贺**与朱美丽签订案涉房屋买卖合同及占有房屋均在法院查封之前，房屋未办理过户登记亦非杨贺**自身原因所致。判断杨贺**执行异议是否成立，主要针对杨贺**与朱美丽签订的房屋买卖合同是否合法、有效，杨贺**是否按照合同约定支付了全部购房价款。朱美丽主张并未收到杨贺**购房款，但根据朱美丽辩称意见，朱美丽认可杨贺**代其偿还了其所欠黄奇借款，并由其出具收到条予以确认，收到条明确载明收到杨贺**现金购房款180000.00元，应视为杨贺**已支付了购房款。杨贺**与朱美丽转让房屋价款为18万元，交易时的房屋评估价款为27万元，转让价款达不到交易时正常交易价款的百分之七十，被告于红坡认为转让为明显不合理低价的意见，符合法律规定。但交易价款不合理并非合同无效的情形。该房屋买卖合同非经法定程序撤销或变更前，合法有效。朱美丽认为其向杨贺**出具的房屋买卖合同、收条其实是抵押担保手续，其与杨贺**之间的基础法律关系是民间借贷，而非房屋买卖的辩称意见，缺乏事实依据，理由不足，本院不予支持。综上，原告杨贺**请求排除对执行标的执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。其请求判令西房权房权证柏城字第**归其所有，本院不予处理，原告可另行主张权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，经审判委员会讨论决定判决如下：一、不得执行西房权证房权证柏城字第**二、驳回原告杨贺**的其他诉讼请求。本案受理费3900元，由被告于红坡、朱美丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  刘金良审判员  苏 伟审判员  葛爱莹二〇二〇年八月二十八日法官助理王倩书记员黄迪