吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0602民初976号 原告：王明顺，男，1963年4月14日生，汉族，无固定职业，住白山市浑江区。电话号码：15××××××886。 被告：尹立波，女，1971年4月12日生，汉族，无固定职业，住白山市浑江区。电话号码：13××××××659。 委托诉讼代理人：罗洪涛，男，1964年2月2日生，汉族，白山市江源区社会医疗保险管理局职工，住白山市浑江区。电话号码：13××××××195。（与尹立波系夫妻关系） 被告：刘延平，男，1965年1月8日生，汉族，无固定职业，住白山市浑江区。 被告：于桂娜，女，1971年7月2日生，汉族，无固定职业，住白山市浑江区。 原告王明顺与被告尹立波、刘延平、于桂娜执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王明顺、被告尹立波到庭参加诉讼。被告刘延平、于桂娜经本院公告送达后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王明顺向本院提出诉讼请求：1、依法终止执行（2019）吉0602执480号之一执行裁定书；2、依法确认馨苑小区B16号门市1605号、面积158.88平方米的房屋所有权归原告所有。事实及理由：2013年5月18日，原告与刘延平协商，刘延平将其名下的坐落于浑江区馨苑小区B16号一门市1605号、面积158.88平方米的房屋出售给原告，双方约定该房屋总价款50万元。当天，原告交给刘延平2万元定金，并签订了房屋买卖协议书。原告在2013年5月23日将房屋余款48万元通过银行转帐给刘延平，刘延平将房屋所有手续和该房屋钥匙交给原告，该房屋归原告所有。因开发商原因，该房屋至今未办理产权证照，所以刘延平至今未按合同约定将该房屋过户给原告。原告接收房屋后，将该房屋租给陈昱光作为库房使用至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条，原告与被告之间签订了合法有效的房屋买卖合同，并已全部支付了房款，在法院查封之前已经合法占有该房屋，未办理产权变更手续原因不在原告本身，而是房产管理中心无法变名及办理房照。现为了维护原告的合法权益，根据《民法总则》、《合同法》及《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起异议之诉，望法院支持原告的诉讼请求。 尹立波辩称，一、王明顺与刘延平签订房屋买卖协议时，刘延平尚未取得案涉房屋的房产证，根据《城市房地产管理法》第38条第一款第六项之规定，未取得房产证的房屋不得转让。王明顺明知该房屋没有产权证，存在过户登记障碍，仍与刘延平签订房屋买卖协议，因此可以认定案涉房屋不能办理过户登记是王明顺的过错原因。【案例索引（2020）最高法民申1100号】二、案涉房屋尚未登记在被执行人刘延平名下，本案王明顺作为案外人提起执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议”的前提规定。案例索引辽宁省高级人民法院（2018）辽民终347号。三、异议人提交的房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，应为违法和无效。被执行人刘延平与于桂娜于2017年3月1日协议离婚，离婚协议上载明:“门市房158平方米，位于通沟馨苑小区****门市，该门市房产权归男方所有。”由此表明，涉案房屋在2017年3月还作为被执行人刘延平和于桂娜夫妻共同财产进行分配，又怎么可能在2013年出售此房。因此，被执行人与异议人是虚构房屋买卖关系，其目的就是为了阻止法院执行，侵害申请执行人的合法权益，该买卖协议违法无效。四、异议人提交的证据银行转账凭条不能证明该款项是购房款，不排除该款项是其借给被执行人的。异议人自认的交付给被执行人所谓的20,000元定金没有相关凭证。异议人也没有提供其资金来源，与被执行人账户资金往来等相关佐证。五、异议人没有占有房屋的证据。异议人不能提交其交纳物业费、水电费等证明其占有的有关证据。综上所述，异议人提出的执行异议之诉，不符合法律规定的可以排除强制执行的法定条件,所以不能成立,应依法驳回。 刘延平、于桂娜未出庭，未答辩。 经审理查明：尹立波与刘延平、于桂娜买卖合同纠纷一案，2018年12月27日,本院作出（2018）吉0602民初1785号民事判决书,判决内容为:“一、刘延平、于桂娜于本判决发生法律效力之日起五日内共同向尹立波返还购买商铺款35万元,并自2016年9月30日起至35万元款项付清之日止以未清偿款项为基数按中国人民银行同期贷款利率向尹立波支付利息。二、刘延平于本判决发生法律效力之日起五日内向尹立波支付赔偿款36万元。”判决生效后,尹立波向本院提出强制执行申请,本院立案受理,执行案号为(2019)吉0602执480号。2019年5月23日,本院作出（2019）吉0602执480号之一执行裁定书,裁定内容为“查封刘延平位于白山市浑江区通沟B1区6号楼1605号,面积158.88平方米的房屋,查封期限三年。”王明顺以其在上述房屋查封前已经购买该案涉房屋为由，向本院提出执行异议。本院作出（2019）吉0602执异133号执行裁定书，裁定驳回了王明顺的异议。王明顺不服，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2013年4月28日，白山中天置业有限公司(以下简称中天公司)出具的收据载明：收到王开本（刘延平）购买B1区6号1605房款794,400元。同日，白山市中天物业服务有限公司向刘延平出具了房屋维修资金、物业费发票、物业服务合同，白山市城市建设开发有限公司出具了住宅使用说明书，案涉房屋入户手续已办理在刘延平名下。2013年5月18日，王明顺与刘延平签订房屋买卖协议书,协议约定刘延平将馨苑小区B1区6号一门市1605号,面积158.88平方米的房屋出售给王明顺,房屋总价款50万元。当日，刘延平出具了收到王明顺定金2万元的收据。2013年5月23日，王明顺通过中国建设银行转给刘延平48万元，刘延平出具了收到王明顺B1区6号1605房款48万元的收据。上述案涉房屋维修资金、物业费发票、物业服务合同，住宅使用说明书原件均在王明顺处。2014年3月1日，王明顺将房屋出租陈昱光使用至今。刘延平向王明顺出具承诺书一份，内容为：馨苑小区1605门市此房以50万价格卖给王明顺，房产证下来之后，再给王明顺办理过户手续，此房只要一套手续，已交王明顺，钥匙已交给王明顺，没有第二把钥匙。 2017年3月，刘延平与于桂娜离婚时约定案涉房屋归刘延平所有。 以上案件事实，有房屋买卖协议书、收据、转账凭条、房屋维修资金发票、物业服务合同、住宅使用说明书、租赁协议、（2019）吉0602执480号之一执行裁定书、（2019）吉0602执异133号执行裁定书、当事人陈述、庭审笔录等在卷为凭。 本院认为，案涉房屋为中天公司开发所有，刘延平已办理入户，王明顺以买受人主张案涉房屋为其所有，要求排除强制执行，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，需要满足上述法律规定的四个条件排除强制执行。就本案，本院查封前，王明顺与刘延平已于2013年签订有效书面房屋买卖合同，尹立波主张2017年刘延平与于桂娜离婚时将案涉房屋分割给刘延平，不能当然否定房屋买卖合同的有效性，刘延平对案涉房屋具有处分权利，其主张缺乏依据，本院不予支持。王明顺按买卖合同约定合法占有房屋至今，并向刘延平交付了全部购房款50万元，虽然王明顺未办理产权过户登记，但未办理的原因是开发商未办理产权登记，并非属于王明顺自身过错导致。因此，王明顺以房屋买受人权利主张排除强制执行，符合上述法律规定的全部情形，本院予以支持。关于王明顺主张案涉房屋归其所有，因案涉房屋未依法办理产权变更登记，不发生效力，故王明顺的该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”及第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下： 一、不得执行坐落于白山市浑江区通沟B1区6号楼1605号、面积158.88平方米的房屋； 二、驳回王明顺的其他诉讼请求。 案件受理费8,800元，由王明顺负担4,400元，尹立波负担4,400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审 判 长  李亚华 人民陪审员  尹传勇 人民陪审员  王养萍 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  张**宇