广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初17995号原告：付达，男，汉族，1995年2月15日出生，住广东省深圳市福田区，被告：仲伟亮，男，汉族，1976年4月15日出生，住江苏省宿迁市沭阳县，上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2019年2月28日，原告（承租方）与被告（出租方）在中介方深圳裕丰房地产销售代理有限公司居间协调下签订了《房屋租赁合同》（合同编号：7001018），约定被告将博伦花园3栋505房屋出租予原告，正式租期自2019年9月30日至2022年9月29日，免租期为2019年9月1日至2019年9月30日，在免租期内，原告无需支付租金且可对房屋进行装修。押金为15600元，租金每月7800元。同日，双方签订《补充协议》，约定租金变更为每月7000元，水电煤气及管理费由出租方承担，租金及水电煤气管理费等总额超过7000元部分则由出租方补交。原告已于2019年8月27日通过微信转账支付被告中介费3000元及押金15600元，并于2019年8月28日及2019年8月30日通过微信及支付宝转账支付被告一年租金共计84000元。2019年9月18日，原告共花费26000元将房屋装修完毕，并准备入住，但由于被告拖欠博伦花园物业管理处租金，导致自2019年9月19日起原告所承租房屋被物业断水断电。此后，被告一直怠于支付租金及物业费用，并以支付租金为由向原告处借款7500元，但房屋仍处于停水停电状态。2019年10月12日，原告与博伦花园物业管理处员工交谈后得知，博伦花园物业管理处将博伦花园3栋505房出租于被告作为员工宿舍，租赁期限为2019年2月1日至2020年1月31日。在租赁期间被告多次拖欠租金，并违反租赁协议私下转租房屋于第三人，博伦花园物业管理处已于当日向其发函解除租赁关系。原告与被告签订的合同系房屋转租合同，现由于原租赁合同己被解除，导致转租合同履行不能，原告请求解除与被告之间的房屋租赁合同，并要求被告返还押金、已付租金、中介费及装修代垫费，并支付相应违约金。为维护原告合法权益，据此，诉至本院请求判令：1、被告返还原告押金15600元及己支付租金84000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息两个月共788元；2、被告赔偿原告中介费损失3000元、装修损失26000元、代垫房租3000元；3、判令被告支付违约金15600元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告庭审时撤回诉讼请求第二项中对中介费3000元、代垫房租3000元的主张，并明确诉讼请求第一项中利息以押金和租金的总额996000元（考虑到实际损失以10万元为基数），按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年10月1日起算至实际支付之日止。被告未作答辩，庭审缺席。经审理查明，2019年8月28日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告位于博伦花园3栋505物业（以下简称涉案物业），租期自2019年9月30日至2022年9月29日止，免租期为2019年9月1日至2019年9月30日，免租期内承租方无需支付租金但需承担物业管理费、水电煤气费等实际发生的费用。押金15600元，租金7800元每月，租金支付方式为月付，合同签订时承租方向出租方支付押金15600元及首期租金7800元。物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用由承租方按实际发生支付。第六条违约责任约定除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同。否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同。守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金。除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务超过十五日，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金。违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿。双方还对其他的权利义务进行了约定。同日，原被告双方签订补充协议，协议载明租金变更为每月7000元，水电煤气费及管理费由出租方支付，超过7000元的部分则由承租方支付。原被告均在该协议上签字捺印。原告于2019年8月27日向被告通过微信转账的方式向被告支付押金15600元，2019年8月28日向被告转账自2019年9月30日至2020年9月29日的房租84000元，以上转账均有被告开具的收款收据为证。原告主张，合同签订后，被告于2019年9月6日将涉案物业钥匙交给原告，但涉案物业中仍留有被告物品未搬离，直至庭审之日其与被告未进行交接。在其花费26000元装修费（包含人工费、材料费、家具购置费等）对涉案物业进行装修后于2019年9月18日入住涉案物业，此后居住至今。2019年10月18日，案外人深圳市安华信物业管理有限公司博伦花园物业管理处出具情况说明。该情况说明载明：我方将博伦花园3栋505房出租给被告仲伟亮做员工宿舍使用，租赁期限为2019年2月1日至2020年1月31日。在租期内被告仲伟亮无故多次拖延交租甚至超期不交租金，并违反租赁协议，私下将此房屋出租给第三方使用。我方于2019年10月12日发函给仲伟亮正式解除租赁关系。现由实际使用人原告付达承接此房产租约至2020年1月31日。由原告付达支付了10月1日-30日房租给了博伦花园三栋三单元505房业主（即我方），并承诺每月25日支付下一个月房租给我方。2020年1月11日，深圳市安华信物业管理有限公司博伦花园物业管理处（甲方）与原告（乙方）签订《租赁房屋协议书》，约定乙方租赁甲方福田区福民路86号博伦花园3栋505房物业，每月租金8000元，租赁期从2020年2月1日至2021年1月31日。租赁押金为一个月租金8000元，水电费押金1000元。该协议书上有深圳市安华信物业管理有限公司博伦花园物业管理处公章及原告签字确认。庭审时，原告称其已代被告向业主缴纳2019年10月份租金7500元并提交案外人深圳市安华信物业管理有限公司出具的收款收据予以佐证。庭审时，原告陈述在被告与业主发生纠纷后，其曾与被告联系要求被告履行合同义务向业主交付房租，但被告拒绝称没有钱支付。再查，原告除支付本案案件受理费外，未产生其他诉讼费用。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依照合同约定严格履行各自义务。关于租金和押金。从查明事实可知，被告拖欠案外人深圳市安华信物业管理有限公司博伦花园物业管理处租金且未经其同意将涉案物业转租给原告，导致深圳市安华信物业管理有限公司博伦花园物业管理处与被告解除租赁合同，从而使被告与原告之间的房屋租赁合同履行不能，因此作为守约方的原告有权利选择解除合同或继续履行合同。本案中，原告主张其于2019年9月18日入住涉案物业，从2019年9月19日起被断水断电，但未能提交相应证据证明，结合案外人深圳市安华信物业管理有限公司博伦花园物业管理处出具的说明中关于2019年10月12日向被告发函解除租赁合同的事实，在被告未举证证明其与业主解除合同时间的情况下，本院认定被告自2019年10月12日起无法向原告提供适租房屋履行合同交付义务。由于原被告约定2019年9月1日至2019年9月30日为免租期，因此应从2019年10月1日计租，在扣除2019年10月1日至2019年10月12日间的房屋租金2800元（7000元/30*12天）后剩余租金81200元应予以返还，超出部分本院不予支持。此外，在没有证据显示原告就涉案合同履行存在违约的情况下，对于原告要求被告返还租赁押金15600元的请求，予以支持。至于原告向案外人深圳市安华信物业管理有限公司博伦花园物业管理处缴纳2019年10月1日至2019年10月30日的租金在本案中原告未主张，如原告认为属于被告造成的损失，应另寻途径解决。关于原告主张的利息，实际应为资金占用损失。原告有权要求被告向其支付资金占用损失，即以应返还金额96800元为基数，自满足返还条件的次日即2019年10月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，对原告主张的利息超出部分，本院不予支持。关于装修损失。因原告自2019年9月18日入住涉案物业至今仍在其中居住，原告所主张的装修装饰物也仍由原告继续使用，故本院认为，原告并未产生相应损失，故对于原告主张装修损失，本院不予支持。关于违约金，原被告之间签订的《房屋租赁合同》仅就一方提前解除合同及逾期履行合同义务时守约方选择解除合同后违约方的赔付责任进行约定，而本案中被告的违约行为在于因与业主之间的租赁关系解除，无法继续向原告交付适租房屋导致合同履行不能，合同中的违约金的条款不适用本案。在未作约定的情形下违约金以填补损失为原则，除前述资金占用损失外原告并未就被告违约造成的损失进行举证，因此对原告的违约金主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条之规定，判决如下：一、被告仲伟亮应于本判决生效之日起十日内向原告付达返还押金15600元、租金81200元并支付利息（利息以96800元为基数，自2019年10月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告付达的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3259.76元（已由原告预交），因原告减少诉讼请求而相对应的案件受理费120元，由本院直接退还原告；剩余案件受理费3139.76元，由原告负担981.76元、被告负担2158元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 戴 京 鸣人民陪审员 井   梅二〇二〇年八月十一日书 记 员 李妍（代）