广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7823号上诉人（原审被告）：蛇口巴黎美织造厂有限公司。住所地：广东省深圳市南山区后海工业村**轻工厂房。统一社会信用代码：91440300618815228W。法定代表人：童港成，该公司董事长。委托诉讼代理人：何继成，广东国晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：旋都时装（深圳）有限公司。。住所地：广东省深圳市南山区粤海街道后海工业小区****统一社会信用代码：91440300618854390Q。法定代表人：陈孟冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁建华，广东深翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊港平，广东深翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:深圳市蛇口后海实业股份有限公司。住所。住所地：广东省深圳市南山区后海路名苑居后海办公楼**社会信用代码：91440300192441889T。法定代表人：陈合财，该公司董事长。委托诉讼代理人：王作辉，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐祥全，广东宽和律师事务所律师。原审被告：深圳市蛇口星拓港航运输工程有限公司。住所地：广东省深。住所地：广东省深圳市福田区福保街道保税区长平大厦**：91440300192441125G。法定代表人：龚南。原审第三人：蛇口海达五金汽车修配厂。住所地：广东省深圳市南。住所地：广东省深圳市南山区蛇口后海南油**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：邓照全。上诉人蛇口巴黎美织造厂有限公司（以下简称巴黎美公司）、旋都时装（深圳）有限公司（以下简称旋都公司）因与被上诉人深圳市蛇口后海实业股份有限公司（以下简称蛇口后海公司）、深圳市蛇口星拓港航运输工程有限公司（以下简称星拓公司）、原审第三人蛇口海达五金汽车修配厂（以下简称海达五金厂）返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人巴黎美公司上诉请求判令：一、撤销一审判决第一项由巴黎美公司将涉案土地返还给蛇口后海公司及第二、四项，改判驳回蛇口后海公司对巴黎美公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决以《物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物的规定为依据判决巴黎美公司返还涉案土地和厂房，那么一审判决首先应当证明蛇口后海公司是涉案房地产的权利人，现一审判决的证据不足以证明蛇口后海公司是涉案房地产的权利人，一审判决认定蛇口后海公司是涉案房地产的权利人的事实不清。（一）巴黎美公司与星拓公司签订《关于深圳市转让合同》后继受取得了涉案厂房，并依法取得《深圳市人民政府房产所有证》，是涉案厂房的所有权人。根据《城市房地产管理法》第三十二条“地随房走”的规定，巴黎美公司依照法律的规定原始取得涉案土地使用权，是土地使用权人，即巴黎美公司是涉案房地产的权利人。（二）涉案房地产是不动产，不动产的权利人以公示登记为准，蛇口后海公司没有涉案土地权利证书，又没有涉案厂房权利证书，一审判决认定蛇口后海公司是涉案房地产的权利人的事实不清。二、一审判决认定“《关于〈关于确认后海村红线图历史用地的申请〉的复函》（以下简称《复函》）所附经规划国土部门确认的用地红线图（以下简称附图）显示，涉案后海工业区九号厂房位于后海股份公司统征留地范围内”的基本事实不清。（一）附图是一个缩略图，各坐标位置基本上无法查清，能够查清的坐标位置并没有显示包含了涉案土地的坐标位置，即没有坐标位置证明涉案土地位于红线图内。（二）附图中没有“后海工业区九号厂房”或类似的文字标注，即没有文字证明涉案土地位于红线图内。（三）红线图土地编号是D94-13,涉案土地编号是194-10，土地编号不能证明涉案土地位于红线图内。（四）涉案土地用地号是“蛇市政字8807”，红线图没有该证号，即用地证号不能证明涉案土地位于红线图内。三、即使“涉案后海工业区九号厂房位于后海股份公司统征留地范围内”，一审判决根据《复函》认定蛇口后海公司具有涉案土地使用权的基本事实也是错误的。（一）根据深府（2011）198号《深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知》第二条规定：本规定所称非农建设用地和征地返还用地是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地，具体包括：（一）根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。（二）政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地的规定，“征地返还用地”是指政府先“征收”后再返还的土地，而涉案土地是“转让”而“转化”性质的土地，因此，涉案土地不属于“征地返还用地”或“统征留地用地”的范畴，《复函》认定的“统征留地用地权属清楚”中的“统征留用地”与涉案土地无关。（二）涉案土地的集体土地所有权如果没有发生过变动，蛇口后海公司因是集体土地所有权人而具有使用权是可能的，而事实并非如此，蛇口后海公司与星拓公司签订《合作兴建工业厂房与住宅楼协议书》前，涉案土地是海达五金厂分得的土地，是“集体土地”；之后，蛇口后海公司与星拓公司根据《合作兴建工业厂房与住宅楼协议书》的约定对建成的房屋采取分成的方式行使权利，权属发生了变动，根据《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》的相关规定，涉案土地转为国有，星拓公司将分成取得的厂房部分出售给巴黎美公司，其实质是将国有土地上的建筑物出售给巴黎美公司，巴黎美公司于1990年9月10日取得涉案厂房的房产证，根据“地随房走”原则，自1990年9月10日起到土地使用期25年届满止（假设土地使用期是25年的事实成立），涉案土地的使用权人是巴黎美公司。深圳市政府将关内全部集体土地转为国有土地的时间是1992年起，即蛇口后海公司取得“统征留用地或征地返还用地”只能是1992年后，而1992年后到涉案土地使用期届满前，涉案土地使用权人是巴黎美公司，深圳市政府无权也不可能将权属为巴黎美公司的土地以“统征留用地或征地返还用地”分配给蛇口后海公司。（三）《复函》标题的文意可以证明蛇口后海公司申请的标的是确认红线图内的土地是历史用地，是对土地成因进行核实，不是严格法律意义上的土地确权行为。如果《复函》是土地确权，一审判决没有证据证明巴黎美公司知道确权一事而放弃权利和蛇口后海公司将星拓公司、巴黎美公司作为利害关系人列为被申请人或第三人，一审判决也没有证据证明蛇口后海公司向规土委提交了其与星拓公司合作建房并将建成的房屋按照40%:60%的比例分成和星拓公司将涉案厂房出售给了巴黎美公司的相关证据，因此，如果是确权行为，应当认定因蛇口后海公司隐瞒了涉案土地变动的事由，导致权利主体没有参加确权活动和行政部门没有按照土地确权的法定程序裁决，确权的决定无效，即《复函》的确权无效，不能作为认定案件事实的证据。（四）如果《复函》仅是民事证据而不是土地确权的依据、如果《复函》的“统征留地用地权属清楚”是指涉案土地权属清楚，那么，涉案《合作兴建工业厂房与住宅楼协议书》可以推翻《复函》认定的事实。1、星拓公司根据《合作兴建工业厂房与住宅楼协议书》“三、厂房与住宅是由乙方投资建设，并按照建筑面积建成后甲方得60%的使用面积……”的约定取得涉案厂房，根据《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第三条合作建房并产权分成……的行为均为房地产转让行为的规定，蛇口后海公司将涉案厂房分成给星拓公司的行为，即是将涉案房地产转让给星拓公司的行为，又根据《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第十三条农村集体经济组织可将农村规划红线内的工商用地与地方进行合作建房，建成的房地产可以自用或出租。需转让的，所占用的集体所有的土地自转让之日起转为国家所有的规定，星拓公司取得涉案土地，同时，涉案土地已经由集体土地转为国有土地，根据《合作兴建工业厂房与住宅楼协议书》第十条本合同自双方盖章、签字后即生效，盖章签字后面的落款日期是1988年12月21日，因此，涉案土地自1988年12月21日转为国有。虽然，蛇口后海公司没有对涉案土地按照深圳市地方法规办理转为国有土地的相关手续，但并不影响涉案土地性质由集体土地变更为国有土地的法律事实。根据《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第十七条本规定自公布之日起实施，深圳市国土局1991年8月17日发布，即该规定实施日是1991年8月17日，那么，1992年开始特区内农村集体土地全部转为国有时，涉案土地早已是国有的，不存在再转为国有，也就不可能再被核准保留使用部分土地，即统征留地或征地返还用地。当然，如果蛇口后海公司当年依据《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第十四条本规定颁布前未经批准已签订合作建房合同或协议，且未经市国土局批准的，按下列规定处理（一）合同未实际履行的，合作双方可以自行解除合同，或申请人民法院判决解除合同的规定行使了解除权，涉案土地是有被核准为统征留地或征地返还用地的可能性，事实上，蛇口后海公司没有行使解除与星拓公司签订的《合作兴建工业厂房与住宅楼协议书》，视为继续履行合作建房合同，蛇口后海公司应当按照《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第十四条（二）合同正在履行的，可以继续履行，但须按第四、六、七、八条有关规定的程序补办手续，按1991年协议地价标准补交地价，并按《中华人民共和国土地管理实施条例》有关规定处以罚款的规定处理，即蛇口后海公司除依法补办手续、补缴地价的义务外，对涉案土地不再有所有权和使用权。四、即使涉案土地权属清楚，基于合作建房分成的行为导致蛇口后海公司将涉案土地使用权让渡给了星拓公司，星拓公司再将土地使用权转让给巴黎美公司，一审判决认定巴黎美公司返还涉案土地给蛇口后海公司的基本事实不清。根据《合作兴建工业厂房与住宅楼协议书》，厂房土地使用25年，乙方如需继续使用需与甲方另行续约，协议书并没有约定土地使用期届满蛇口后海公司可以收回土地，基于签订该合同时，涉案土地是集体所有土地，应当根据法律规定来判断是否可以收回涉案土地，一审判决没有证据证明涉案土地出现了《土地管理法》第六十五条下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的规定可以收回土地的情形，因此，在巴黎美公司不改变土地用途需要继续使用的情况下，蛇口后海公司有义务续签土地合同，不能收回土地，当然就谈不上返还土地。五、涉案土地的用途是工业用地，使用期是50年而不是25年。巴黎美公司与星拓公司签订的《关于深圳市转让合同》没有对土地使用期进行约定，其中第十条甲乙双方均应继续履行深圳市有关房地产的各项政策、法令，即该兜底条款约定了双方不仅要履行签订合同时的既有的深圳市各项政策、法令，还要履行合同签订后深圳市新制定的各项政策、法令。根据《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》（1996年）的规定，“工业用地五十年……其土地使用年期……自（土地）出让合同规定的起始日期推算”，由于涉案土地是工业用地，因此，其土地使用期是50年，又由于蛇口后海公司与星拓公司或巴黎美公司未依法同规划国土局签订《土地使用权出让合同书》，导致涉案土地的使用年期、是否届满的事实不清，一审判决以房产证签发日期作为土地使用期起点没有法律依据。需要说明的是，签订《土地使用权出让合同书》是星拓公司履行《关于深圳市转让合同》的后义务，是另外一个法律关系，巴黎美公司将依法寻求其他救济途径解决此纠纷，但没有签订《土地使用权出让合同书》并不影响巴黎美公司依法享有土地使用期50年的权利。六、一审判决巴黎美公司返还涉案厂房给蛇口后海公司的事实不清。（一）巴黎美公司依法取得了涉案厂房的《深圳市人民政府房产所有证》（房产证号：深蛇房字第**），现该房产证没有被注销，也没有被相关部门收回，根据《不动产登记暂行条例》第三十三条本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效的规定，该房产证有效，即巴黎美公司对涉案厂房具有所有权。（二）房产证没有标注涉案厂房25年使用期满后返还给蛇口后海公司。（三）巴黎美公司取得涉案厂房的基础合同是《关于深圳市转让合同》，该合同没有约定期满后将涉案厂房返还给蛇口后海公司。（四）《关于深圳市转让合同》没有约定土地使用期届满后涉案厂房的归属，根据《物权法》第一百四十九条第二款非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理的规定，即使土地使用期届满，涉案厂房的归属应当按照法律、行政法规的规定办理，而法律、行政法规并没有规定将涉案厂房返还给蛇口后海公司。（五）涉案公证材料中蛇口后海公司、海达五金厂的“产权使用期25年，25年后厂房产权归还后海村”的意思表示的效力不及于巴黎美公司。1、该意思表示是蛇口后海公司、海达五金厂单方行为，不是与巴黎美公司的合约行为，对巴黎美公司不产生合同上约束力。2、巴黎美公司并不知道有该意思表示，如果知道，是绝对不会购买涉案厂房的，因为按照当时的购买价格，在同等地段完全可以购买到不附时间条件产权的任何其他厂房。3、巴黎美公司购买涉案厂房是善意取得。在星拓公司没有告知或征得巴黎美公司同意的情况下，其私自与蛇口后海公司签订的一切协议或承诺对巴黎美公司没有法律效力。七、一审判决认定“本案非因涉案土地界址不清或权利主体不清晰……引发的土地权属争议”的基本事实错误。基于前述理由，涉案土地界址是否在蛇口后海公司统征留地红线图内、是否属于统征留地等不能确定。在合作建房前，土地的性质是什么，土地所有权和使用权变动的效力以及变动后土地的性质和权利主体是谁等，本案的实质是土地使用权的争议纠纷，这些事项均需人民政府先行处理，一审判决认定这些事项不符合《土地管理法》第十六条第一款规定先行处理原则的基本事实错误。八、基于上述理由，一审判决认定巴黎美公司赔偿蛇口后海公司租金损失的事实不清。九、本案审判程序严重违法，并且导致了不公平判决。（一）严重超期审判。本案立案受理日期是2017年2月24日，一审判决落款日期是2018年9月28日，送达巴黎美公司的时间是2018年11月26日，即使扣除公告60天送达期间，审判期限也达1年7个月，审判严重超期，且出判决书后近两个月才将判决书发送巴黎美公司。（二）将不同法律关系作为同一案件审判不符合审判程序。巴黎美公司与旋都公司不是同一公司，也不是关联公司，不是同一主体。双方分别与星拓公司签订了两个不同的厂房买卖合同，且合同的主要内容不同。蛇口后海公司诉请巴黎美公司返还涉案房地产一、二、三楼，诉请旋都公司返还涉案房地产四、五层楼，不是必要共同诉讼。案由是返还原物纠纷，属于侵权之诉，巴黎美公司与旋都公司不是共同侵权人，蛇口后海公司诉请巴黎美公司返还厂房一、二、三层与诉请旋都公司返还厂房四、五层没有牵连关系。在巴黎美公司不同意将不同法律关系作为一个案件审理后，一审判决强行审判，违反审判法定程序，从而可能导致判决不公和错误，事实证明也确实如此。（三）将立案案由占有物返还纠纷在判决书中径行变更为返还原物纠纷，没有在审判过程中告知巴黎美公司，剥夺了巴黎美公司对返还原物纠纷的辩论权。上诉人巴黎美公司补充以下事实与理由：一、蛇口后海公司诉求的案由为占有物返还纠纷，巴黎美公司提供了产权归属于巴黎美公司涉案房产的房产证，证明巴黎美公司是有权占有，蛇口后海公司没有提供相反证据予以反驳应当承担举证不能的法律后果，即一审判决应当判决驳回蛇口后海公司的返还占有物的请求。二、一审判决变更案由为返还原物纠纷。巴黎美公司认为一审判决可以改变案由但应在法庭上释明，征求蛇口后海公司的意见，如蛇口后海公司坚持不变更，应当判决驳回其诉讼请求；如果蛇口后海公司同意变更，应当告知巴黎美公司提供证据和抗辩理由，一审判决径行改变案由判决，违了不告不理的原则，也剥夺了巴黎美公司的一审抗辩权，是审判程序严重违法的行为。三、根据物权区分原则，蛇口后海公司与星拓公司、海达五金厂的合同行为是物权变动的原因，是债权行为，基于其没有取得涉案房产证，没有形成物权变动的结果，而巴黎美公司取得了涉案房产的房产证，巴黎美公司对涉案房产享有物权，现蛇口后海公司以对星拓公司、海达五金厂的债权对人权抗辩巴黎美公司享有物权的对世权没有法律依据。四、蛇口后海公司以“征地返还用地”为由认为取得了涉案土地使用权，巴黎美公司以“地随房走”为由认为取得了使用权，即双方对涉案土地的使用权发生争议，根据《土地管理法》第十六条第一款规定，属于人民政府先行处理事项，蛇口后海公司径行向人民法院起诉，应当裁定驳回其返还土地的起诉。虽然，蛇口后海公司在立案后增加返还涉案房产以规避法律，但并不影响涉案土地使用权应当先行处理的原则。上诉人旋都公司上诉请求判令：1、撤销一审判决第一项、第三项、第五项，驳回蛇口后海公司对旋都公司的全部诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费用由蛇口后海公司承担。事实与理由：一、一审判决认定“被告旋都公司前身为深圳市蛇口渔工贸发展总公司旋都服装来料加工厂，于1992年3月28日经深圳市人民政府深府外复【1992】南28号文件批准转型为中外合资经营企业‘深圳蛇口旋都时装有限公司’”，系认定事实错误。（一）深圳市人民政府深府外复【1992】南28号文件是“关于合资经营深圳蛇口旋都时装有限公司合同书的批复”，该批复只是同意深圳市蛇口渔工贸总公司和香港旋都有限公司合资经营深圳蛇口旋都时装有限公司，并没有提到深圳市蛇口渔工贸发展总公司旋都服装来料加工厂与新成立的深圳蛇口旋都时装有限公司之间的法律关系问题，甚至也没有提到转型的问题。（二）从蛇口后海公司提交的“关于‘深圳蛇口旋都服装有限公司’的场地使用证明”也可以看出，尽管深圳市蛇口渔工贸总公司和香港旋都有限公司提到企业转型问题，但是显然这种转型不是法律意义上的公司变更，新成立的深圳蛇口旋都服装有限公司与深圳市蛇口渔工贸发展总公司旋都服装来料加工厂之间没有承继关系。所谓转型，实际上是对原深圳市蛇口渔工贸发展总公司旋都服装来料工厂对应的实体工厂进行升级转型。原深圳市蛇口渔工贸发展总公司旋都服装来料工厂并没有注销，只是将其实体工厂剥离出来注入到新成立的深圳蛇口旋都服装有限公司。（三）正因为深圳市蛇口渔工贸发展总公司旋都服装来料工厂并没有注销，所以旋都公司尽管事实上在使用9号厂房4、5层的房屋，但没有办法通过所有权人名称变更的方式将9号厂房4、5层的房屋变更为旋都公司所有。这也是为什么（2016）粤03行终166号案件，旋都公司无法作为9号厂房4、5层的房屋的所有权人提出申请和提起行政诉讼，只能由深圳市蛇口渔工贸发展总公司旋都服装来料工厂提出申请和提起行政诉讼。二、一审判决认为“根据规划国土部门作出的深国房函第HQO501285号《关于＜关于确认后海村红线图历史用地的申请＞的复函》以及深规土函【2015】956号《市规划国土委关于对深规土二局【2015】348号文复查意见的函》的内容，可以认定原告系涉案厂房所在土地的合法土地使用权人”没有任何事实和法律依据。（一）根据规划国土部门作出的深国房函第HQO501285号《关于的复函》以及深规土函【2015】956号《市规划国土委关于对深规土二局【2015】348号文复查意见的函》的内容，根本不能认定蛇口后海公司系涉案厂房所在地的合法使用权人。该两份文件都只是对于涉案厂房所在地是蛇口后海公司的“统征留地”、“后海村征地返还用地”这一性质进行认定，并且说明需要蛇口后海公司办理用地手续，并没有认定涉案厂房的合法使用权人是蛇口后海公司，更没有认定巴黎美公司和深圳市蛇口渔工贸发展总公司旋都服装来料工厂不是涉案厂房的合法使用权人。同时这两份文件都不是对涉案厂房所在地的合法使用权人进行确认的正式文件。一审判决以这两份文件作为认定土地合法使用权人的标准是错误的。实际是旋都公司、蛇口后海公司对于涉案厂房所在地是蛇口后海公司的“统征留地”、“后海村征地返还用地”这一性质本来就没有争议。现在的关键问题是在发生涉案厂房流转及土地使用权期限到期的情况下，谁是涉案厂房所在地的合法使用权人。（二）一审法院笼统的认定谁是涉案厂房所在土地的合法土地使用权人本身认定方法就是错误的。这一认定方法遮蔽了土地使用权随厂房所有权流转，以及土地使用权到期后如何确定归属的重大问题。旋都公司认为应当根据土地使用权的流转情况来分段认定谁是合法使用权人。在星拓公司未取得涉案厂房所有权之前，蛇口后海公司显然是涉案厂房所在土地的合法使用权人。但是在星拓公司取得涉案厂房所有权之后，根据“房地一体原则”，涉案厂房所在土地的合法使用权人应变为星拓公司。而在巴黎美公司和深圳市所有权的情况下，巴黎美公司和深圳市蛇口渔工贸发展总公司旋都服装来料工厂成为涉案厂房所在土地的共同合法使用权人。(三)在涉案厂房和土地使用权期限届满的情况下，涉案厂房所在土地的合法使用权人存在主体不明的情况，应由涉案厂房所在土地的所有人来确定新的合法使用权人。这种情况下，一审判决将涉案厂房所在土地的使用权自动归属给蛇口后海公司，没有任何法律依据。显然蛇口后海公司希望成为新的土地使用权人应通过行政途径申请重新成为合法土地使用权人。在本案中，法院无权在涉案厂房所在地的使用期到期后，越过行政机关将蛇口后海公司认定为土地合法使用权人。三、一审判决认为“政府部门系以星拓公司对该厂房产权及使用期为25年、到期后产权应归还后海村委会为前提，才将厂房的产权办理登记至星拓公司名下”没有任何事实和法律依据。（一）没有任何证据表明政府部门以星拓公司对该厂房产权及使用期为25年、到期后产权应归还后海村委会为前提，才将厂房的产权办理登记至星拓公司名下。尤其是“经后海村委会、海达五金厂向公证部门表示同意产权归星拓公司，星拓公司可以出售（但同时厂房使用期限为25年，25年后厂房产权归还后海村委会）”中提到的这一文件仅仅有海村委会、海达五金厂的盖章，没有星拓公司的盖章，不能约束星拓公司。更合理的推断是，蛇口后海公司是希望以星拓公司对该厂房产权及使用期为25年、到期后产权应归还后海村委会为前提，才将厂房的产权办理登记至星拓公司名下。政府部门并没有将此作为条件，政府部门只是将土地使用权期限限制在25年。（二）一审判决认为政府将涉案厂房到期后产权应归还后海村委会作为转让前提也不合常理。政府部门只要限制土地使用权期限就可以达到对土地进行行政管理的目的，至于到期后厂房产权归属完全可以由村委会和厂房产权人到期后协商解决，没有必要干预厂房到期后的归属问题，政府完全没有必要设定这一前提。四、一审判决认为“任何主体从星拓公司受让该厂房时，无论是否存在明确约定，都应受限于上述厂房、土地使用期限25年和到期后产权应归还给后海村委会这一房产办证的前提”没有任何事实和法律依据。一审判决完全没有解释为什么受让主体要受限于上述厂房、土地使用期限25年和到期后产权应归还给后海村委会这一房产办证的前提。首先，土地使用期限25年并不是前提问题，是房产证里面有明确载明，必须以房产证的载明为准。其次，即便“到期后产权应归还给后海村委会”算是一个前提，只是个负担性（债权性）的约定，那么就只能约束合同当事人，不可能约束所有人。而这一句话明显是一个债权性的约定，只能约束星拓公司，约束不了巴黎美公司和深圳市蛇口渔工贸发展总公司旋都服装来料工厂。五、一审判决完全忽视了“为涉案厂房所有权设定期限”这一法律行为的性质。但该法律行为的定性直接影响到涉案厂房的所有权归属问题。根据物权法的基本原则，所有权本身是没有期限的。为所有权设定期限的法律行为也不可能是物权行为，否则就会产生一种有期限限制的所有权，显然会违背物权法定的原则，也违背所有权的本质属性。那么这种为所有权设定期限的法律行为只能是一种债权行为。这种债权行为只能约束债务人，不能对抗其他人，期限到期后也只产生债权请求权，而不能直接使所有权发生变动。同时这种债权请求权还需要经受是否无效的考量。具体到本案，即便该约定有效，蛇口后海公司也仅有权向星拓公司主张涉案厂房到期后的返还请求权。这种返还请求权并不是物权请求权，而是基于合同的债权请求权。只有在星拓公司履行完合同义务后，即将涉案厂房过户给蛇口后海公司后，蛇口后海公司才能取得所有权。而星拓公司在涉案厂房到期后并没有主张返还请求权。考虑到这个情况，如果蛇口后海公司与星拓公司之间的合同无法继续履行的，蛇口后海公司也只能请求违约赔偿。可见，蛇口后海公司既不是涉案厂房所在土地的合法土地使用权人，更不是涉案厂房的所有权人，无权提起本案返还原物纠纷。蛇口后海公司基于合同请求权也无权直接起诉蛇口后海公司。由于涉案土地使用权使用期限到期后权利主体不清晰，应由人民政府先行处理。被上诉人蛇口后海公司答辩称：一、蛇口后海公司及原后海村委自始至终是涉案土地的合法使用权人，有权要求巴黎美公司和旋都公司返还涉案土地。涉案土地原为后海村世代耕作的农村土地，属集体土地。深圳经济特区建立后，根据原深圳市人民政府蛇口区管理局市政办于1988年4月29日批准确认的涉案土地红线坐标图，涉案土地被批准用于工业厂房建设，使用年限25年。该红线坐标图清楚注明涉案土地为“蛇口镇后海村用地”。1992年6月18日，深圳市委、市政府印发《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，对深圳经济特区执行城市化统征工作，特区内农村的土地成为国有；同时规定，已划给原农村的集体工业企业用地和私人宅基地，使用权仍属原使用者。根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》第二条的规定，政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地，为征地返还用地（统征留地）。故上述1992年深圳经济特区农村城市化统征安排为原农村集体经济组织保留使用的土地，同样属于征地返还用地。根据原深圳市国土资源和房产管理局2005年8月18日作出的深国房函第ＨＱ0501385号复函和原深圳市规划和国土资源委员会2015年5月19日作出的深规土函【2015】956号函，涉案土地在1992年深圳经济特区农村城市化后，被规划国土部门核准为蛇口后海公司的征地返还用地（统征留地）。因此，正如ＨＱ0501385号复函所言，涉案土地“用地权属清楚”，其使用权人为蛇口后海公司。旋都公司认为“征地返还用地”、“统征留地”仅仅是对土地性质的描述，不能据此认定涉案土地的使用权人为蛇口后海公司，显然错误。由上可见，涉案土地原为集体土地，其所有权、使用权均属于后海村。后海村委虽然就涉案土地于1989年与海达五金厂、星拓公司进行合作建房，并且所建厂房于1990、1991年由星拓公司分别转让给了巴黎美公司和旋都公司，但无论是合作建房，还是之后的厂房转让，涉案土地的所有权、使用权均未发生变更，包括巴黎美公司和旋都公司均仅取得涉案厂房的所有权，涉案土地的所有权人和使用权人仍然为后海村委。1992年深圳经济特区农村城市化后，该土地转为了国有土地，其所有权由后海村集体所有变为国家所有，但其作为蛇口后海公司的征地返还用地，仍由蛇口后海公司使用，使用权人未发生变化。巴黎美公司、旋都公司主张涉案土地使用权因合作建房而转移至星拓公司名下，又因星拓公司将涉案厂房转让给该两公司，因而该土地使用权也已随之转移，没有任何依据。需要说明的是，巴黎美公司援引的《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》实施日期为1991年8月17日，故该规定并不适用于本案。且即使根据其援引的该规定的相关条款，也不能得出涉案土地使用权人已经发生变化的结论。鉴于原后海村委与星拓公司合作时约定的土地使用期为25年，星拓公司将涉案厂房转让给巴黎美公司、旋都公司时约定的厂房使用期为25年，巴黎美公司、旋都公司持有的房产所有权证记载的涉案土地使用期也为25年，均早已到期，因此，蛇口后海公司有权要求巴黎美公司、旋都公司返还涉案土地，两公司继续占有使用涉案土地没有依据。二、星拓公司得以办理涉案厂房房产所有权证的前提，是涉案厂房25年使用期满后产权应归后海村委，作为涉案厂房受让方的巴黎美公司、旋都公司有义务遵守这一前提，将涉案厂房交还蛇口后海公司。根据后海村委、海达五金厂与星拓公司于1988年12月21日签订的《合作兴建工业厂房与住宅楼协议书》（以下简称“《合作建房协议》”）的约定，以及根据星拓公司为办理涉案厂房产权登记所需公证时，向公证部门提交的由后海村委、海达五金厂于1990年8月4日出具的声明（以下简称《声明》），涉案合作建房是有条件的合作建房，作为出资一方的星拓公司，其对所建厂房仅享有25年的产权；25年到期后，该厂房产权必须归还后海村委。《声明》系星拓公司在申请办理涉案厂房产权登记所必需的公证材料时提交，由此也就意味着，该《声明》虽然是后海村委、海达五金厂单方作出，但其内容已经得到星拓公司的认可和同意。不仅如此，房产登记部门也正是依据该《声明》，才将涉案厂房的所有权全部登记在星拓公司名下。否则，如果根据《合作建房协议》的约定，星拓公司只享有涉案厂房60%的权利，如果根据涉案厂房的《建筑许可证》的记载，涉案厂房的兴建单位为后海村委，房产登记部门不可能将涉案厂房所有权全部登记在星拓公司名下。上述事实充分表明，《声明》关于涉案厂房产权及使用期为25年的内容，不仅在合作建房各方之间有法律效力，而且得到了房产登记部门的确认和认可，是涉案厂房所有权得以办理到星拓公司名下的前提条件，其已经成为涉案厂房所有权证包含的内容。作为涉案厂房受让方的巴黎美公司、旋都公司，自然受到该等内容的限制，有义务对此予以遵守。另一方面，正是基于上述原因，星拓公司将涉案厂房转让给巴黎美公司和旋都公司时，才会明确约定涉案房产的使用期为25年，其中星拓公司与旋都公司签订的转让合同里，更进一步确认25年期满后该厂房产权归星拓公司。根据逻辑和日常生活经验，在没有任何规定限制房产使用期限的情形下，巴黎美公司、旋都公司之所以同意签署房产使用期为25年的转让合同，显然只能是因为两公司也清楚知道星拓公司所转让的厂房使用期只有25年，到期后必须归还给土地使用权人后海村委。因此，无论是根据涉案厂房本身所包含的内容限制，还是根据巴黎美公司、旋都公司与星拓公司签订的相关转让合同的约定，巴黎美公司、旋都公司都不拥有对涉案厂房的永久使用期。在涉案厂房25年使用期期满后，两公司对涉案厂房已不享有任何权利，而应将其交还给蛇口后海公司。巴黎美公司主张根据《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，“涉案土地用途为工业用地，使用期限为50年”，该主张没有事实和法律依据，因为深圳市政府发布的该公告明确规定，其适用的前提是“与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》”。本案中，星拓公司在兴建涉案厂房时，并非通过签订《土地使用权出让合同书》来取得土地使用权，其是基于与后海村委的合作而取得涉案土地25年的使用权，故其对涉案土地享有使用权的期限应受限于《合作建房协议》，而不能依据该公告延长至50年。三、后海村委和蛇口后海公司一直为涉案土地的合法使用权人，在涉案土地与涉案厂房的权属人不一致的情形下，涉案厂房应归蛇口后海公司所有。土地为地上建筑物的基础及核心，土地与地上建筑物的关系，在民法上为主物和从物的关系，自罗马法以来，法律即奉行土地吸收地上物的原则，建筑物属于土地的成分，必须附属于土地。这是民法的基本原理，也为包括我国在内的世界上大多数国家所遵守。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条明确：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”取得土地使用权的权利人，对该土地使用权上的建筑物享有合法权利；如果不享有土地使用权，则无权在该土地上建造建筑物。此种情形下，即使建筑物不是由土地使用权人建造，建筑物所有权也归土地使用权人，而不归建造方。同时，如果土地使用权期限届满，建筑物所有权就失去了存在的基础权源，转归土地所有权人所有。涉案土地和涉案厂房的权属因历史原因分属不同的权利主体，但本案存在两个毋庸置疑的基本事实，一是后海村委及蛇口后海公司对涉案土地自始至终享有合法的使用权，且从未发生变更；二是巴黎美公司、旋都公司持有的房产所有证所记载的土地使用期限已经届满，且厂房使用期也已届满。显然，在涉案土地和厂房的使用期均已到期后，巴黎美公司、旋都公司已经丧失了对涉案厂房主张所有权的基础权源，根据以上所述土地和地上建筑物的关系，该厂房所有权应归作为土地使用权人的蛇口后海公司所有，这也符合“房地一体”的基本原则。巴黎美公司、旋都公司虽然取得了涉案厂房的房产所有证，但该证仅仅只能证明两公司对涉案厂房享有所有权，而对涉案土地不享有所有权；并且该等所有权既应受到上述《声明》内容的约束，也应受到涉案厂房转让合同的约束，同时在其载明的25年土地使用期早已到期的情形下，其所有权的基础也已丧失，已经失去法律效力。四、原审判决主体适格，不违反法定程序。1、旋都公司是本案的适格主体，且其一直实际占用涉案厂房，蛇口后海公司有权要求其交还涉案厂房。蛇口后海公司曾向工商部门申请查阅深圳市蛇口渔工贸发展总公司旋都服装来料加工厂的工商登记资料，但根本查询不到该加工厂的任何工商登记资料。旋都来料加工厂为三来一补企业，香港旋都有限公司为来料方，深圳市蛇口渔工贸发展总公司为中方合作方，而香港旋都有限公司、深圳市蛇口渔工贸发展总公司在1992年4月1日向深圳市工商行政管理局出具的《关于“深圳蛇口旋都服装有限公司”的场地使用证明》中，明确表示旋都来料加工厂已经根据深圳市人民政府深府外复（1002）南第28号文的批准，转型升级为旋都公司。旋都公司在2015年3月5日发出的《回函》中，也表示系旋都公司购买了涉案厂房。因此，旋都公司作为旋都来料加工厂转型升级后的主体，承接了该加工厂的权利义务，是本案的适格主体。旋都公司与旋都来料加工厂的实际控制方都是香港旋都公司，法定代表人都是陈孟冬，如果旋都公司认为旋都来料加工厂仍继续存在，其有能力、也有义务对此加以举证证明。此外，本案为返还原物纠纷，旋都公司对其实际占有和使用涉案厂房第4-5层的事实并不否认，退而言之，无论旋都公司是否由旋都来料加工厂转型升级而来，在涉案土地及厂房的使用期满后，蛇口后海公司都有权要求旋都公司予以返还，旋都公司都负有返还义务。2、本案为必要共同诉讼，法院应当合并审理。本案中蛇口后海公司的诉讼请求包括返还涉案土地，而该土地由巴黎美公司和旋都公司共同占用使用，两公司均负有返还义务，因此蛇口后海公司的诉讼标的是同一的，无法进行区分，法院必须对两公司合并审理。3、法院有权依职权变更案由并根据实际情况作出裁判。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》第二条规定：“当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。”据此可知，法院在审理案件时不能以案由确定审理范围，如果认为当事人主张的案由与实际不符的，其有权根据实际法律关系审理并作出相应判决，原审判决对本案案由的认定和变更处理并无不当。涉案土地原为后海村祖祖辈辈辛勤耕作之地，后海村委虽然同意让渡该土地的一定使用期限用于合作建房，但期待的是到期后能收回土地和厂房，为此对该土地和所建厂房的使用期限作出了特别限制。巴黎美公司、旋都公司从购买涉案厂房之日起，即清楚知道其对该厂房的使用期和涉案土地使用期均为25年。25年来，两公司通过自用及出租涉案厂房，所得收益早已远远大于其购买成本。因此，两公司理应遵守相关约定和法律规定，遵循“尊重历史、实事求是”的原则，将涉案厂房及土地交还给蛇口后海公司。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，两公司的上诉请求无任何事实和法律依据，应依法予以驳回。针对旋都公司的上诉，巴黎美公司答辩称：与我方一致的我方认可，与我方不一致的不予评论。针对巴黎美公司的上诉，旋都公司答辩称：与我方一致的我方认可，与我方不一致的不予评论。星拓公司、海达五金厂未答辩。蛇口后海公司向一审法院起诉请求：1、星拓公司、巴黎美公司、旋都公司立即将位于深圳市南山区的土地返还给蛇口后海公司；2、巴黎美公司向蛇口后海公司赔偿损失2326848元（人民币,下同）（暂计算至2017年1月9日）；判令旋都公司向蛇口后海公司赔偿损失988720元（暂计算至2017年1月3日）；3、本案全部诉讼费用由三原审被告承担。在本案审理过程中，蛇口后海公司增加了以下诉讼请求：1、判令星拓公司、巴黎美公司立即将深圳市南山区第1、2、3层交给蛇口后海公司；2、判令星拓公司、旋都公司立即将深圳市南山区第4、5层交给蛇口后海公司。一审法院查明事实：1988年12月21日，后海村委会、深圳蛇口海达实业公司（原审第三人前身）作为甲方，深圳市星拓（蛇口）有限公司（星拓公司原名）作为乙方，双方签订一份《合作兴建工业厂房与住宅楼协议书》，主要约定内容包括：一、甲方同意与乙方合作在后海村的建设厂房用地、住宅用地（具体面积等见所附红线图）上共同兴建工业厂房与民用住宅。厂房用地年限为25年，住宅用地年限为50年（按市政办红线批文为准）。乙方如需继续使用需与甲方另行续约，并向甲方交纳房租，甲方按时价的20%-30%给予优惠；二、甲方应提供红线图内的土地详细资料和文件给乙方，施工前应将土地三通一平后提供给乙方并负责相关费用，乙方负责投资建设厂房与住宅，双方按照建筑面积建成后按甲方40%、乙方60%的比例对使用面积进行分成，甲方留成部分自行支配，乙方部分只能自用和租用。上述合同签订后，后海村委会、海达五金厂及星拓公司各自按约履行了自身义务。1989年7月，深圳市人民政府蛇口区管理局市政办公室就涉案后海工业区九号厂房向后海村委会核发《蛇口区建筑许可证》，批准建设九号厂房一栋五层，建筑面积4600平方米。1990年2月，深圳市人民政府蛇口区管理局市政办公室对后海工业区九号厂房核发《工程验收合格证》，确认工程验收合格，准予使用。1990年8月4日，后海村委会、海达五金厂向深圳市蛇口公证处致函称，后海村委会、海达五金厂与星拓公司合作兴建了后海九号厂房，原后海村委会、海达五金厂分得部分面积，后根据后海村委会、海达五金厂要求星拓公司给予适当的补偿，现后海村委会、海达五金厂同意由星拓公司前来办理该厂房的全部产权，产权归星拓公司，以后星拓公司可以自用、出租、出售，海村委会、海达五金厂并不加干涉。产权使用25年，25年后厂房产权归还后海村。1990年8月17日，深圳市蛇口公证处作出（90）粤深蛇证字第1931号《公证书》，证明星拓公司于1989年3月12日至1990年2月自建后海村第九号厂房一栋，位置坐落于蛇口××××工业区内，建筑面积4886平方米。1990年9月5日，星拓公司与巴黎美公司签订《关于深圳市转让合同》，约定星拓公司将蛇口后海工业区第一、二、三层总计2908.56平方米（含分摊公用部位面积，第一层面积为930.74平方米、第二、三层面积均为988.91平方米）房产转让给巴黎美公司，转让价款共计人民币3280856元，厂房使用期限为25年及其他相关内容。深圳市蛇口公证处于1990年9月8日作出（90）粤深蛇证字第2092号《公证书》，对上述合同签订情况予以公证。此后，巴黎美公司取得上述后海工业区九号厂房第一至三层房产的深深蛇房字第**深圳市人民政府房产所有证》，其中载明土地使用期为25年，办理机关为招商局蛇口工业区物业产权登记处，签发机关为深圳市人民政府蛇口区管理局，签发日期为1990年9月10日。1991年2月23日，星拓公司与深圳市蛇口渔工贸发展总公司旋都服装来料加工厂（旋都公司前身，以下简称旋都加工厂）签订一份《关于深圳市蛇口后海工业小区九号厂房第四、五层转让合同》，约定星拓公司将蛇口后海工业区第四层和第五层总计1977.44平方米（含分摊公用部位面积，第四、五层面积均为988.91平方米）房产转让给旋都加工厂，转让价款共计人民币2135635元；厂房使用期限为25年，期满后房屋产权归星拓公司所有，若旋都加工厂仍需继续使用以双方另订合同为准及其他相关内容。深圳市蛇口公证处于1991年2月27日作出（91）粤深蛇证字第265号《公证书》，对上述合同签订情况予以公证。此后，旋都加工厂取得上述后海工业区九号厂房第四、五层房产的深蛇深蛇房字第**圳市人民政府房产所有证》，其中载明土地使用期为25年，办理机关为招商局蛇口工业区物业产权登记处，签发机关为深圳市人民政府蛇口区管理局，签发日期为1991年3月4日。2005年8月10日，深圳市国土资源和房产管理局向蛇口后海公司作出深国房函第HQ0501385号《关于的复函》，称后海股份公司申请确认权属的地块D94-13（S1、S2、S3）为后海股份公司的统征留地，用地权属清楚，待该片区的规划批准后，再向该局申办有关用地手续。上述复函所附经规划国土部门确认的用地红线图显示，涉案后海工业区九号厂房位于后海股份公司统征留地范围内。2011年6月28日，巴黎美公司向原深圳市房地产权登记中心（现更名为深圳市不动产登记中心）申请换领后海工业区九号厂房第一至三层房产的房地产证。深圳市房地产权登记中心于2012年8月29日作出《退文通知书》，称《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》第十条规定，已发房屋所有权证或者房地产代用证的，完善初始登记后，方可换发房地产证。上述房地产尚未完善初始登记，请巴黎美公司完善初始登记后再申请办理换证事宜。2014年12月，蛇口后海公司向巴黎美公司、旋都公司发出《告知函》，称：依《合作兴建工业厂房与住宅楼协议书》所明确的厂房起始使用期，即1988年12月15日至2013年12月14日的二十五年期限届满，蛇口后海公司决定不再续约，收回所有权并要求使用承租单位办理相关使用手续。2015年5月19日，深圳市规划和国土资源委员会向巴黎美公司、旋都公司作出深规土函[2015]956号《市规划国土委关于对深规土二局函[2015]348号文复查意见的函》，称后海工业区九号厂房所在用地为后海村征地返还用地，该厂房属于《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》［深府（2010）66号］规定的处理对象，应由合作开发建设单位海达公司、后海村村委与星拓公司作为申请主体申请补办用地文件等相关手续。如对履行上述工业厂房合作建房协议、转让合同有异议，建议循司法途径解决。2015年8月13日，旋都公司向原深圳市房地产权登记中心申请换领后海工业区九号厂房第四、五层房产的房地产证。深圳市房地产权登记中心于2015年9月16日向旋都公司送达《退文通知书》，以上述房地产尚未完善初始登记为由作出退文处理，并告知旋都公司完善初始登记后再申请办理换证事宜。旋都公司对此不服提起行政诉讼，经一审法院于2016年5月30日作出（2016）粤03行终166号行政判决，终审判决维持了一审法院关于撤销深圳市不动产登记中心作出的退文处理决定、深圳市不动产登记中心应对旋都公司申请重新作出处理的判决内容。另查明，1992年11月，蛇口后海公司经深圳市南山区人民政府批准成立，系由原后海村集体企业法人、后海村委会和后海村民集资的资产共同组成的集体所有制股份有限公司。星拓公司原名称为“深圳市星拓（蛇口）有限公司”，并于1989年10月16日变更后现名称。旋都公司前身为深圳市蛇口渔工贸发展总公司旋都服装来料加工厂，于1992年3月28日经深圳市人民政府深府外复[1992]南28号文批准转型为中外合资经营企业“深圳蛇口旋都时装有限公司”，并于1996年10月7日变更为现名称。海达五金厂前身为蛇口海达实业公司，后于1998年11月5日因未申报年检被工商部门吊销营业执照。再查，涉案厂房所在深圳市南山区粤海街道后海村厂房2015年下半年指导租金标准为一楼每平方米25元/月，二楼以上每平方米20元/月。自2016年起政府部门未再公示该地段厂房的指导租金标准。一审法院认为：本案争议焦点在于：一、本案案由应当如何定性？本案纠纷是否应当经人民政府先行处理？二、蛇口后海公司能否认定为涉案后海工业区九号厂房所在土地的合法土地使用权人？三、巴黎美公司、旋都公司能否以各自持有的房产所有证对抗蛇口后海公司的权利主张？四、巴黎美公司、旋都公司应否就其持续占有涉案房产的行为向蛇口后海公司承担赔偿责任。关于第一个焦点问题，蛇口后海公司以其为合法的土地使用权人及合作建房方的身份主张各原审被告无权占有涉案土地及地上厂房并应承担返还责任，实际系依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定行使返还原物请求权，因此本案应定性为返还原物纠纷。同时，本案并非因涉案土地界址不明或权利主体不清晰导致蛇口后海公司及各原审被告均主张自身为涉案土地合法权利人而引发的土地权属争议，故巴黎美公司关于本案应依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定由人民政府先行处理的答辩理由不成立，一审法院不予采纳。关于第二个焦点问题，蛇口后海公司作为原后海村委会的集体经济组织继受单位，可以在深圳市1992年开始的特区内原农村集体土地全部征转为国有的过程中，依据特区法规及政府政策规定经政府规划国土部门核准保留使用部分土地，即统征留地或征地返还用地。根据规划国土部门作出的深国房函第HQ0501385号《关于的复函》以及深规土函[2015]956号《市规划国土委关于对深规土二局函[2015]348号文复查意见的函》内容，可以认定蛇口后海公司系涉案厂房所在土地的合法土地使用权人。原审被告辩称蛇口后海公司对涉案土地不享有合法权利的主张没有依据，一审法院不予支持。关于第三个焦点问题，涉案厂房系后海村委会、海达五金厂及星拓公司合作兴建，在当时的历史条件下，经后海村委会、海达五金厂向公证部门表示同意产权归星拓公司、星拓公司可以出售（但同时厂房使用期限为25年，25年后厂房产权应归还后海村委会）后，星拓公司才得以办理该厂房的房产所有证。换言之，政府部门系以星拓公司对该厂房产权及使用期为25年、到期后产权应归还后海村委会为前提，才将该厂房的产权办理登记至星拓公司名下。星拓公司正是在此基础上，才得以取得该厂房的产权，并得以通过签署公证转让合同的方式将该厂房转让给巴黎美公司与旋都公司，由巴黎美公司与旋都公司取得了政府部门核发的房产所有证。因此，任何主体从星拓公司受让该厂房时，无论是否存在明确约定，都应受限于上述厂房、土地使用期限25年和到期后产权应归还给后海村委会这一房产办证的前提。后海村委会、海达五金厂与星拓公司之间的《合作兴建工业厂房与住宅楼协议书》所约定的厂房用地使用期限、星拓公司与巴黎美公司、旋都公司之间的厂房转让合同约定厂房使用期限、巴黎美公司、旋都公司所领取的房产所有证载明的土地使用期限相互吻合，均为25年，也足以表明各方当事人均清楚涉案厂房及土地的权利行使期限的限制，并同意受到该期限的法律约束。巴黎美公司、旋都公司虽均曾在该期限届满前向产权登记部门申请换领新房产证以延展上述期限，但并未得到相关部门审核同意。因此，在上述期限届满后，巴黎美公司、旋都公司主张继续依照房产所有证享有涉案厂房及其所依附的土地的合法权利，已无充分依据，一审法院对此不予支持。蛇口后海公司主张巴黎美公司、旋都公司将涉案土地及厂房返还给蛇口后海公司合法有据，一审法院予以支持。另一方面，蛇口后海公司为涉案土地的合法权利人，在涉案土地应返还给蛇口后海公司的情形下，虽然星拓公司与巴黎美公司签署的涉案厂房转让合同未明确约定25年期限届满后涉案房厂房即归蛇口后海公司所有，但按照我国物权法所确立的“房地一体”原则，涉案厂房作为建筑物应随所依附的土地在25年期限届满后一并返还给土地权利人。综上，蛇口后海公司诉请巴黎美公司、旋都公司返还涉案土地及涉案一至五层共计4886平方米厂房，一审法院予以照准。关于第四个焦点问题，巴黎美公司、旋都公司所持有的房产所有证载明的土地使用期限应自签发当日计算，经过25年后届满之日分别为2015年9月9日和2016年3月3日，届满后巴黎美公司、旋都公司即应将涉案厂房及土地返还给蛇口后海公司。因巴黎美公司、旋都公司无权占有涉案厂房及土地期间给蛇口后海公司所造成的损失，巴黎美公司、旋都公司应承担相应的赔偿责任。一审法院参照涉案厂房及土地所在地段的指导租金标准，暂计至蛇口后海公司所主张的2017年1月9日和2017年1月3日，巴黎美公司、旋都公司应分别向蛇口后海公司支付赔偿款人民币1005198.4元、395488元。蛇口后海公司该项诉请部分成立，对超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十七条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、巴黎美公司、旋都公司应于判决生效之日起十日内将位于深圳市南山区厂房所在土地返还给蛇口后海公司；二、巴黎美公司应于判决生效之日起十日内将位于深圳市南山区返还给蛇口后海公司；三、旋都公司应于判决生效之日起十日内将位于深圳市南山区返还给蛇口后海公司；四、巴黎美公司应于判决生效之日起十日内向蛇口后海公司赔偿1005198.4元；五、旋都公司应于判决生效之日起十日内向蛇口后海公司赔偿395488元；六、驳回蛇口后海公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币33324.54元，由蛇口后海公司负担12244.29元、巴黎美公司负担13846.79元、旋都公司负担7233.46元。本院二审查明：2016年6月17日，巴黎美公司向深圳市规划和国土资源委员会南山管理局（以下简称市规土委南山管理局）请求确认其对案涉厂房第一、二、三层占用的土地具有使用权。2016年8月5日，市规土委南山管理局作出《复函》，称：关于巴黎美公司申请办理土地确权事宜，以深圳市规土委作出的深规土函【2015】956号复查意见为准，并将该复查意见作为附件一并送达巴黎美公司。巴黎美公司不服该《复函》，向深圳市规土委申请行政复议，深圳市规土委对该复议申请决定不予受理。巴黎美公司认为，市规土委南山管理局没有依法作出土地使用权确权决定书，属于不履行法定职责，遂向深圳市盐田区人民法院提起行政诉讼，要求判令市规土委南山管理局作出土地使用权确权决定。深圳市盐田区人民法院作出（2016）粤0308行初1760号行政判决书，认为市规土委南山管理局所作《复函》，不违反国家的法律法规，不存在怠于履行法定职责的情形，遂判决驳回巴黎美公司的诉讼请求。巴黎美公司确认对该判决没有提起上诉，该判决已发生法律效力。除以上事实外，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：各方对本案适用中华人民共和国法律为准据法均无异议，本院予以确认。对本案争议，本院评判如下：一、关于本案案由。蛇口后海公司主张根据其对案涉土地的使用权和关于案涉厂房所有权的约定，起诉要求返还案涉土地、厂房并赔偿损失，一审法院在庭审中围绕此争议进行了调查，当事人亦对此争议进行了发问及辩论，一审法院根据查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，将本案案由确定为返还原物纠纷，符合《最高人民法院关于印发修改后的规定的通知》第三条第五项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，并无不当。二、关于本案是否应由人民政府处理。《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”本案并非土地所有权和使用权权属不清引发的争议，而是因为《合作兴建工业厂房与住宅楼协议书》（以下简称合作建房协议）及厂房转让合同引发的平等主体之间的民事争议，属于人民法院受理范围。三、关于巴黎美公司、旋都公司是否应返还案涉土地及厂房。（一）案涉合作建房协议约定在后海村的建设厂房用地上合作建设工业厂房，用地期限为25年，并注明按“市政办红线批文”为准，一审期间蛇口后海公司提交了1988年4月29日的经市政办批准的“蛇口镇后海村用地红线坐标图”，市政办批准红线内作工业厂房建设用地，巴黎美公司与旋都公司一审期间对该红线坐标图均予以认可。合作建房协议原来约定的是合作双方对厂房建筑面积按照约定比例分成，之后后海村委会、海达五金厂向深圳市蛇口公证处出函，同意在星拓公司给予适当补偿后，放弃后海村委会、海达五金厂分得的部分建筑面积，将全部厂房产权办理在星拓公司名下，但约定产权使用25年，25年后厂房产权归还后海村。厂房系在后海村的集体土地上建设，并约定了分成比例，如果星拓公司未同意前述函件的内容，则深圳市蛇口公证处不可能出具公证书证明星拓公司自建案涉厂房及公证案涉厂房转让合同，房产登记部门也不可能办理后续房产登记手续。在当时的历史条件下，我国法律尚不健全，函件表述存在不规范之处，但该函件约定厂房产权25年后归后海村委会所有，是当事人的真实意思表示，合法有效。（二）由于深圳经济特区于1992年启动了城市化进程，蛇口后海公司成立并继承了后海村委会的权利、义务，同时，特区内原农村集体土地全部征转为国有。根据《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》（1992年6月18日）第九条及《深圳市人民政府关于处理深圳经济特区地产权属遗留问题的若干规定》（1993年11月9日）第三条，经深圳市政府划定的原农村用地红线范围内的工商用地，土地所有权转为国家所有，原农村集体经济组织所属企业拥有土地使用权，但并未对该土地使用权设定期限。又根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地、土地使用权交易若干规定》第二条，非农建设用地和征地返还用地，是指为了保障原农村集体经济组织生产活动需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地，包括政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。深圳市国土主管部门于2005年及2015年，两次发函确认案涉厂房所在用地为后海村统征留地或者征地返还用地。根据合作建房协议约定及前述分析，厂房产权25年后属于蛇口后海公司，厂房所在土地应一并返还给蛇口后海公司，但厂房所在土地的所有权属于国家。（三）关于巴黎美公司、旋都公司能否依据与星拓公司之间厂房转让合同及取得的房产证，对抗后海村委会的本案主张。本院认为，第一，旋都公司系三来一补厂旋都加工厂转型而来，旋都公司主张不是本案适格主体的理由不成立。旋都加工厂与星拓公司的案涉厂房第四、五层转让合同约定厂房使用期限为25年，期满后房屋产权归星拓公司所有，而房产证载明土地使用期为25年，根据房地一体原则，旋都加工厂在25年期满后应将第四、五层厂房及案涉土地返还给星拓公司，同时根据星拓公司与后海村委会的约定，故本案应由旋都公司直接向蛇口后海公司返还第四、五层厂房及案涉土地。第二，巴黎美公司与星拓公司签订的案涉厂房第一、二、三层转让合同载明厂房使用期为25年，房产证载明土地使用期为25年。该厂房使用期为25年的约定与一般房地产转让合同中取得永久房产所有权的约定明显不同，而深圳市当时亦不存在工业用地使用期限为25年的规定。同时，深圳市蛇口公证处出具的关于案涉厂房系星拓公司自建的公证书并未对土地使用期限或者厂房使用期限作出限制，故可以推断巴黎美公司在房地产交易时，应当向星拓公司及深圳市蛇口公证处核实确认了所购厂房权属及土地使用期限，由于案涉厂房系在后海村的集体土地上兴建，任何一个理性的购买者亦不可能不向后海村委会了解厂房权属及土地使用期限以保障自己的权利。并且，巴黎美公司与旋都公司同样是按照星拓公司合作建房时的实际投资造价支付厂房转让款，而旋都公司购买的四、五层厂房产权在25年期满后归星拓公司所有。综合前述分析，可以判断巴黎美公司在签订合同时清楚知道案涉厂房使用25年后产权归后海村委会所有，所以在厂房转让合同明确约定厂房使用期为25年，在房产证载明土地使用期为25年，故巴黎美公司应在厂房使用25年期满后向蛇口后海公司返还第一、二、三层厂房。巴黎美公司主张合作建房后案涉土地使用权属国有，但根据房地一体原则，案涉土地亦应与厂房一并返还蛇口后海公司。第三，蛇口后海公司要求巴黎美公司、旋都公司共同返还案涉土地，故本案巴黎美公司与旋都公司为必要共同诉讼当事人，应在一案中进行审理。综上，巴黎美公司、旋都公司的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币共计21079.11元，由上诉人蛇口巴黎美织造厂有限公司负担人民币13846.79元，由上诉人旋都时装（深圳）有限公司负担人民币7232.32元。本判决为终审判决。审判长 梁 乐 乐审判员 石   磊审判员 刘   月二〇二〇年八月二十日书记员 吴佳（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。