北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初16124号原告：孙玉梅，女，1969年11月17日出生，汉族，北京同方凌汛科技有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：曲桂珍，北京百朗律师事务所律师。被告：北京龙鑫房地产开发集团有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇魏窑村南合木山庄****。法定代表人：李晓明，执行董事。委托诉讼代理人：李梓健，男，1993年4月29日出生，汉族，龙鑫房地产公司职员。委托诉讼代理人：曹凌，北京市尚公律师事务所律师。原告孙玉梅与被告北京龙鑫房地产开发集团有限公司（以下简称龙鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王磊担任审判长，与人民陪审员赵凯民、陈利霞组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告孙玉梅及其委托诉讼代理人曲桂珍、被告龙鑫房地产公司的委托诉讼代理人李梓健和曹凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙玉梅向本院提出诉讼请求：被告为原告办理坐落于北京市昌平区东小口镇天鑫家园××号楼××单元××房屋的房产证。事实和理由：1998年10月23日，孙玉梅与北京中地科技经济贸易开发总公司（以下简称中地开发公司）签订了《北京市中地小区房屋买卖契约》（以下简称《买卖契约》）。该《买卖契约》约定孙玉梅购买位于北京市昌平区东小口镇霍营村中地小区的房屋一套，房号为××号楼××单元××号。并于1999年1月4日在昌平公证处上该《买卖契约》进行了公证。2000年3月7日，原告办理了入住手续，但中地开发公司一直未给原告办理房产证。后因中地开发公司不具备房地产开发资质，龙鑫房地产公司接手该项目。2013年2月1日，被告发布通知，要求购房者于当月8日前将办证所需材料交至物业。原告递交了办证材料，但时至今日，被告仍未为原告办理房产证。被告龙鑫房地产公司辩称，龙鑫房地产公司与孙玉梅之间没有合同关系，其要求龙鑫房地产公司为其办理房屋所有权转移登记手续没有法律依据。龙鑫房地产公司系从中地开发公司的债权人处合法有偿受让而取得的中地项目相关权益，并非从中地开发公司处接盘，双方之间没有承接关系。孙玉梅未能提供原中地开发公司给其出具的原始购房收据，因此直接导致其不能办理产权证。其主张已将办证材料交给龙鑫房地产公司，纯属无稽之谈。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年12月23日，孙玉梅（买方）与中地开发公司（卖方）签订的《北京市中地小区房屋买卖契约》（以下简称《买卖契约》）。该《买卖契约》主要约定：买方购买坐落于北京市昌平县内霍营乡霍营村中地小区××号楼××单元××号房屋，卖方为该房屋的合法所有人；该房屋按建筑面积每平方米1800元人民币计算，该房屋建筑面积为107．54平方米，购置价款合计193752元；上述面积为暂测面积，实测面积以房地产管理部门实际测量面积为准，按国家有关规定，误差超过正负0．5%，多退少补，反之不另行计算；在该契约签订之日，买方向卖方交纳总购置房价款的50%，即96786元；买方自1998年12月底至2000年12月的24个月内交付总购价款的40%，即77429元；买方付足总购置价款，同时卖方交付买方所购房使用后，由卖方为买方到房地产管理局的有关部门办理所购房屋产权证，8至10个月内由卖方交付买方；10%的尾款，即19357元，由买方领证时付清；及其他合同条款。2000年3月，龙鑫房地产公司与中地开发公司签有销售代理合同，由龙鑫房地产公司作为销售代理商代理销售中地小区的房屋。中地开发公司将未收取的卖房款转让给北京北方建筑安装总公司、北京市昌平县第二建筑工程公司直属施工公司等债权人抵偿债务。2000年12月，北京市昌平县第二建筑工程公司直属施工公司（甲方）与龙鑫房地产公司（乙方）签订资产转让协议书，该协议书约定：甲方将依法取得的原中地小区内中地公司已售房屋未收的二期房款5990906元债权转让给乙方所有并收取，乙方负责为甲方转让给其的53套房屋及5990906元二期房款所涉及的房屋统一办理房地产开发手续和房产证，并负责交纳相关费用；原属甲方的房屋和二期房款所涉及的房屋归乙方所有，由乙方负责管理。2000年12月，北京北方建筑安装总公司（甲方）与龙鑫房地产公司（乙方）签订资产转让协议书，该协议书约定：甲方将依法取得的原中地小区内中地公司已售房屋未收的二期房款4135573元债权转让给乙方所有并收取，乙方负责为甲方转让给其的69套房屋及4135577元二期房款所涉及的房屋统一办理房地产开发手续和房产证，并负责交纳相关费用；原属甲方的房屋和二期房款所涉及的房屋归乙方所有，由乙方负责管理。之后，龙鑫房地产公司由中地开发公司的数位债权人处接收了中地开发公司用于抵偿债务的房屋和二期购房款，并交纳了土地出让金及罚款，将该项目重新进行了审批，龙鑫房地产公司以此成为该项目的合法所有人。2001年3月，北京市发展计划委员会、北京市建设委员会发出《关于补办北京中地住宅小区项目建议书立项的批复》：……经研究，同意补办北京中地住宅小区的立项手续，即该项目由北京龙鑫房地产开发有限公司开发建设，位于昌平区东小口镇霍营村，总建筑面积59211平方米……。2001年1月13日，龙鑫房地产公司办公室向中地小区购房户发出《公告》称：“北京龙鑫房地产开发有限公司正处在接管中地总公司过程当中，办理房产证所需的各项手续，龙鑫房地产公司正在办理、变更。您所持的与中地公司签订的购房合同龙鑫房地产公司均认可。各项手续办理完毕后，龙鑫房地产公司将与您重新签订《购房契约》。龙鑫房地产公司办理各项手续需要一大笔数额资金，您所欠的二期款已到交费日期，为了您能及早拿到房产证，望您配合公司按期交付二期房款。龙鑫房地产公司承诺2002年6月30日之前给您办理完产权证。”但，龙鑫房地产公司并未与孙玉梅就前述涉案房屋另行签订《购房契约》，亦未为其办理该涉案房屋的所有权转移登记手续。2004年6月，北京市国土资源和房屋管理局向龙鑫房地产公司下发京国土房管权函【2004】123号《关于“天鑫家园”中的“中地客户”办理房产登记有关问题的批复》称：“一、你公司可以参照与购房人签订房屋买卖合同中的相关内容，与原北京中地科技贸易开发总公司售房时的购房人协商，签订房屋买卖合同的补充合同；二、你公司与原北京中地科技贸易开发总公司售房时的售房人签订补充合同后，可按你公司销售房屋的方式办理房屋交易、产权登记手续。”庭审中，孙玉梅提交《通知》一份，其上载明：“业主你好，经天鑫物业与开发商联系，现接到开发商通知，统一办理房产证事宜，请于2013年2月8日之前到天鑫物业办公室交办证所需材料（1）购房人身份证复印件；（2）购房合同原件；（3）购房发票原件。逾期将不再办理，后果自负。”该通知签发日期为2013年2月1日，孙玉梅签收日期为2013年2月6日。龙鑫房地产公司对此《通知》的真实性不予认可。孙玉梅另提交收据两份，证明其依约向中地开发公司交纳了90%的购房款。龙鑫房地产公司对于收据真实性未提出异议。现坐落于北京市昌平区东小口镇天鑫家园××号楼××单元××室房屋由孙玉梅及其家人居住使用。本院认为，本案中，孙玉梅与中地开发公司签订《买卖契约》，购买涉案房屋，系双方的真实意思表示，双方就买卖涉案房屋达成合意。就本案的诉讼焦点为“龙鑫房地产公司是否对孙玉梅负有办理房屋所有权证的义务”，本院分析如下：虽然，中地开发公司在签约时未办妥相关的开发建设手续，但是龙鑫房地产公司已将该小区的开发手续补办完毕。房屋过户完成前，龙鑫房地产公司获得了包括涉案房屋在内的原中地小区内中地开发公司已售房屋未收的二期房款，并已将该小区房屋初始登记至该公司名下。在这种情况下，该小区的所有购房户欲办理房屋所有权证，就必须经龙鑫房地产公司协助。并且，龙鑫房地产公司亦向中地小区购房户发出《公告》，承诺与其重新签订《购房契约》并办理产权证。同时，根据相关部门的批复意见，由龙鑫房地产公司补办北京中地住宅小区的立项手续时，即赋予了龙鑫房地产公司对已售房屋配合办理转移登记手续的义务。现龙鑫房地产公司已经办理了涉案房屋的初始登记，孙玉梅亦同意补齐房款、并在办理产权转移登记过程中配合办理相关手续及支付相关费用。故龙鑫房地产公司应当协助孙玉梅办理其所购房屋的所有权转移登记手续。本案中，孙玉梅同意将剩余购房尾款支付给龙鑫房地产公司。对于未收取的房屋价款，龙鑫房地产公司未提出相应请求，亦不属于同一合同法律关系，本案不予处理，双方可自行协商或另行诉讼解决。综上所述，龙鑫房地产公司应当协助孙玉梅办理其所购房屋的所有权转移登记手续。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条之规定，判决如下：北京龙鑫房地产开发集团有限公司协助孙玉梅办理坐落于北京市昌平区东小口镇天鑫家园××号楼××单元××房屋的房屋所有权转移登记手续，将该房屋的所有权转移登记至孙玉梅名下。案件受理费70元，由被告北京龙鑫房地产开发集团有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  陈利霞人民陪审员  赵凯民二〇二〇年八月三十一日书 记 员  李峥艳