贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初981号原告：林香，女，汉族，住贵州省遵义市汇川区。原告：向伦宏，男，汉族，住址同上。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****。法定代表人：于国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：饶娇，女，住贵州省遵义市汇川区。该公司员工。原告林香、向伦宏诉被告贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林香及向伦宏、被告聚银公司的委托诉讼代理人饶娇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即向原告交付位于遵义市汇川区商铺（面积21.85平方米）；二、判决由被告向原告承担迟延交付商铺的违约金（违约金以购房款403972.00元为基数，从2018年12月31日起每天按购房款的万分之0.5支付违约金至实际交房之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。后二原告于2020年5月6日增加了诉讼请求：判令被告支付逾期办理商品房产权转移登记的违约金12341.35元，其中2019年4月1日至2019年6月30日的违约金20.2元，2019年7月1日起之后的违约金以我们实际交付的购房款为基数，按照每日万分之一计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止，暂计算至2020年5月1日）。事实及理由：2017年4月2日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买遵义市汇川区温州路的“遵义奥特莱斯城市广场”项目D区1层128号商铺（建筑面积21.85平方米），并一次性支付了全部购房款403972.00元，但被告未按合同约定于2018年12月31日前交付房屋、于2019年3月31日前办理商品房转移登记，原告多次与被告协商未果，原告为维护其合法权益，特诉至法院。被告聚银公司辩称:1、原告第一项诉请要求交付其购买商铺（面积28.72平方米），该商铺所在的项目二期工程目前没有完工，也未竣工验收，达不到交付条件，暂时无法交付。如果原告执意要求交付，也可以交付，产生的质量后果由被告自行承担。2、认可逾期交房的事实，但合同约定逾期交房违约金应从约定交房日期的次日起算，本案约定的交房时间为2018年12月31日前，故本案逾期交房违约金的起算时间应为2019年1月1日；对合同约定的按已付购房款每日万分之0.5的违约金计算标准无异议，但因目前实际交房之日无法确认，我公司同意支付已经实际产生的交房违约金，逾期交房违约金从2019年1月1日计算至2019年6月30日为止，因为被告和信本奥特莱斯签订的委托经营合同，是从2019年7月1日开始起算收益金，被告开始收取收益金视为交房。3、对增加的诉讼请求要求驳回。4、对诉讼费要求法院判决承担。本院经审理认定事实如下：2017年4月2日，原告林香、向伦宏（买受人）与被告聚银公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》,合同约定：买受人购买遵义市奥特莱斯城市广场第1号地块1号楼及地下室1层1-128号商品房（建筑面积21.85平方米），房屋总价款为416596.00元。付款方式为贷款方式付款。2017年6月17日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，变更付款方式为一次性付款，房款总价调整为403972.00元。《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同还约定了其他内容。由于被告聚银公司至今未向原告交付房屋，原告遂提起本案诉讼。另查明，原告已一次性支付被告全部购房款403972.00元，另支付房屋维修基金1573元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应严格履行各自义务。原告按约向被告聚银公司履行了支付房款义务，但被告未按约向原告履行交房和办理商品房转移登记义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，被告应承担逾期交房和办理商品房转移登记的违约责任。依据合同约定，被告逾期交房超过90日，从约定交付期限届满次日起按日向买受人支付全部已付款的万分之0.5的违约金；被告逾期办理商品房转移登记超过90日，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。被告认为：1、对原告计算的逾期交房违约金数额无异议，但是违约金支付时间坚持房屋实际交付30日内进行支付；2、逾期办证违约金约定按照每日万分之1计算标准过高，建议按照已付房款的日万分之0.3计算，但我方承担了逾期交房的违约责任，就不应该再支付原告逾期办证违约金，所以我方不同意支付逾期办证违约金。对此，本院认为，合同约定“商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，因本案商品房交付时间不确定，故支付违约金的时间也不能确定，该约定应属履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”规定，原被告就本案多次协商未果，故原告可以随时要求被告支付逾期交房违约金，现原告主张支付从2019年1月1日起至2019年6月30日止的逾期交房违约金3655.94元，予以支持；被告称承担了逾期交房的违约责任，就不应该再支付原告逾期办证违约金，无法律依据，不予采信。被告辩称违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，因本案原告实际损失无证据证明，依据违约金以补偿为主、惩罚为辅的基本原则，结合本案被告实际情况，本院酌情调减逾期办理商品房转移登记违约金，逾期办理商品房转移登记违约金调整为自2019年4月1日起按已付购房款403972.00元的每日万分之0.5计付至2020年5月1日止为7998.65元（403972.00元×万分之0.5×396天=7998.65元）。另原告要求被告交付房屋、由被告向原告提供增值税发票办理不动产权证，因涉案房屋至今处于未完工状态，房屋未达到交付条件，被告实际不能履行上述义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”之规定，对原告这一主张，本院不予支持。综上，原告合理的诉请，依法予以支持，被告的部分抗辩，予以采纳。为保护当事人的合法权益，判决如下：一、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告林香、向伦宏（从2019年1月1日起至2019年6月30日止）逾期交房违约金3655.94元；二、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告林香、向伦宏（从2019年4月1日起至2020年5月1日止）逾期办理商品房转移登记违约金7998.65元；三、驳回原告林香、向伦宏的其余诉讼请求。案件受理费80元（依法减半收取），由被告贵州聚银投资置业有限公司承担。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  胡书义二〇二〇年八月三十一日书记员  刘丹丹