广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终7441号上诉人（原审被告）：李海林，男，1980年5月17日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：王小平，广东君一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈劲柏，男，1976年6月22日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：李楚，广东深楚华律师事务所律师。委托诉讼代理人：时金凤，广东深楚华律师事务所律师。上诉人李海林与被上诉人陈劲柏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初9446号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。主要事实和理由：1、被上诉人不是本案适格主体，案涉租赁房屋登记产权人为陈维生，2012年首次租赁时是上诉人与被上诉人的父亲陈维生签订的，合同到期后续签因陈维生身体原因打电话给上诉人说，由其儿子即被上诉人代表他签字续签合同后，案涉租赁物的租金，上诉人都是直接转账给陈维生而不是交给被上诉人，而且陈维生有多位子女，并非只有被上诉人一人，所以被上诉人不是本案适格主体，应当予以驳回；2、本案被上诉人的目的不正当。被上诉人听说其父亲陈维生的房子所在地要拆迁，因为其中一栋为住宅用地，所以被上诉人想将住宅用地一栋收回改建成公寓以获取更大的拆迁利益。上诉人不同意提前收回，故被上诉人才无端生有找借口收回房子；3、上诉人承租案涉租赁物后没有加建和违建行为，而且在2019年2月27日，双方就案涉租赁物签订过一份补充协议，达成过一致意见。被上诉人提起本案诉讼，也属于违约行为。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予以维持。陈劲柏一审诉讼请求：1、判令李海林拆除租赁房屋（深圳市龙岗区厂房和宿舍、铁皮房）上的加建和改建的建筑物，并恢复原状；2、判令李海林承担本案诉讼费用。一审庭审中，陈劲柏明确第一项诉请的具体拆除项目：1、将Ａ栋厂房一楼墙上自行加建的两扇门拆除后，恢复原状，将自行改造的三间小加工厂恢复成一间大通间；2、将Ｂ栋厂房后方围墙上加建的一扇窗户拆除后，恢复原状；3、将两栋厂房后方临近围墙位置自行加建的卫生间拆除后，恢复原状；4、将靠近Ａ栋厂房的围墙上自行加建的一扇门拆除后，恢复原状。一审法院认定事实：2016年8月10日，陈劲柏作为出租方（甲方），李海林作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将深圳市龙岗区两栋厂房（两间小店除外）租赁给乙方使用。乙方租用该厂房期限为6年，即自2016年12月1日至2022年11月30止。甲方将厂房出租给乙方作生产用途使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途手续，并保证符合国家有关消防安全规定。乙方应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施。如因乙方使用不当造成厂房和宿舍损坏、破灭等责任，由乙方负责维修和赔偿。根据陈劲柏提供的手机拍摄照片显示，位于**厂房临街一侧在2018年9月18日原为并列的三扇窗户，2019年4月4日已被改造为两边各一扇门，中间一扇窗户。位于两栋厂房后方中间靠近围墙的位置在2019年1月时为空地，用于停放车辆，2019年3月7日该位置处于建造卫生间的施工状态中。位于**厂房旁边的围墙处在2018年10月12日原为一扇门和一扇窗户，2019年1月22日该扇窗户已被改建为一扇门。2019年3月7日，位于**厂房后方的围墙上有一扇尚未加装窗框的窗户，且现场堆放有施工所需的水泥、砖头等。2019年2月27日，双方当事人签订《附加协议书》，约定双方于2019年1月11日友好协商，达成以下附加协议：李海林同意将深圳市龙岗区Ａ栋（面向大门左面）的房屋在2年内或提前还原为原使用用途（宿舍或写字楼）；李海林答应保留茂兴路23号Ａ楼原使用途（宿舍或写字楼），不能擅自更改，如李海林再次违反本协议上述规定，陈劲柏就立刻终止深圳市龙岗区房产合同，并要求李海林恢复原状，赔偿损失。2019年4月8日，陈劲柏向李海林发函要求其自收到本函之日起十日内将擅自改建、加建的部分恢复原状。李海林拒绝签收该函且仍拒绝恢复原状，故陈劲柏诉至一审法院，提出上列诉请。在庭审及庭后询问中，李海林确认位于B栋厂房后方围墙上的窗户是其在2018年就改建的，但是一直放在那里没有继续装修，直到2019年4月才重新装修加装了窗框；确认两栋厂房后方的卫生间是其加建，但均是在事先征得陈劲柏父亲的口头许可后才加建的；不认可A栋厂房一楼的大门以及三间加工厂、靠近A栋厂房后方围墙上的大门系其改建、加建。诉讼中，陈劲柏提交由宝安县横岗镇村镇建设办公室于1991年出具的两份共四张的《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》，该两份证件分别记载用地单位为四联村（陈慧斯）、四联村（陈劲柏），用地项目名称均为住宅楼，用地位置均为四联村，位于城市规划区内。一审法院对陈劲柏提交的《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》审查后，认为该《建设工程规划许可证》仅加盖了“宝安县横岗镇村镇建设办公室”的公章，未经宝安县人民政府城市规划行政主管部门批准，应认定涉案房屋未经城市规划行政主管部门依法批准建造，违反了城市规划法的规定，且陈劲柏未能举证证明该证件所记载的用地位置即为涉案租赁厂房的用地位置，因此在陈劲柏未能提供其他证据证明涉案租赁厂房已取得合法报建手续的情况下，一审法院认为涉案房屋租赁合同无效。一审法院依法向陈劲柏行使释明权，陈劲柏仍坚持涉案租赁合同为有效合同，坚持不变更诉请，仅诉请要求李海林拆除擅自加建、改建部分并恢复原状。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈劲柏所提交的《建设用地规划许可证》显示用地位置所占土地位于城市规划区内。根据当时施行的《城市规划法》第九条规定，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。陈劲柏提交的《建设工程规划许可证》仅加盖了“宝安县横岗镇村镇建设办公室”的公章，未经宝安县人民政府城市规划行政主管部门批准，应认定涉案房屋未经城市规划行政主管部门依法批准建造，违反了城市规划法的规定，且陈劲柏亦未提交该《建设工程规划许可证》所载明的具体位置即为涉案租赁房屋的用地位置，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同。虽然涉案租赁合同无效，但根据《中华人民共和国合同法》第223条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。因此，陈劲柏作为出租人有权依据法律规定要求承租人将擅自改建、加建部分恢复原状。本案的争议焦点为李海林作为承租人是否存在擅自改建、加建的行为，如存在该行为，是否有经过出租人即陈劲柏的许可。首先，根据陈劲柏提供的对比照片以及李海林的庭审自认证实，位于**厂房临街一侧原为并列的三扇窗户被李海林改造为两边各一扇门，中间一扇窗户；位于两栋厂房后方中间靠近围墙的空地被李海林用来建造卫生间；位于**厂房旁边的围墙上的一扇窗户被李海林改建为一扇门；位于**厂房后方的围墙上被李海林加建一扇窗户。其次，李海林对涉案租赁厂房改建、加建时应当征得陈劲柏的同意，现陈劲柏主张李海林未经其同意擅自改建、加建，李海林此时负有证明其事先已征得陈劲柏同意的举证义务，但截至一审判决终结前，李海林并未提供任何证据证明其已事先征得陈劲柏同意，因此一审法院采信陈劲柏主张，认定李海林改建、加建前未征得陈劲柏同意。综上，李海林在未征得陈劲柏同意的情况下擅自改建、加建租赁物，陈劲柏有权要求李海林将涉案租赁厂房恢复原状，李海林恢复原状的具体内容为：将A栋厂房临街一侧两边各一扇门，中间一扇窗户的格局恢复为并列的三扇窗户格局；将位于两栋厂房后方靠近围墙加建的卫生间拆除后，恢复原状；将位于A栋厂房旁边围墙上改建的大门恢复为窗户；将位于B栋厂房后方围墙上加建的一扇窗户拆除后，恢复原状。关于陈劲柏主张李海林将A栋厂房一楼的大通间改造成三间独立房屋，因陈劲柏未能提供A栋厂房一楼最初租赁给李海林时的内部原貌，证据不足，故一审法院无法认定李海林存在将一楼大通间改造成三间独立房屋的改建行为，陈劲柏的该部分诉请，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、李海林于判决生效之日起十五日内将位于深圳市龙岗区两栋厂房擅自改建、加建的建筑物拆除后，恢复原状（具体恢复内容为包括：将Ａ栋厂房临街一侧两边各一扇门，中间一扇窗户的格局恢复为并列的三扇窗户格局；将位于两栋厂房后方靠近围墙加建的卫生间拆除后，恢复原状；将位于Ａ栋厂房旁边围墙上改建的大门恢复为窗户；将位于Ｂ栋厂房后方围墙上加建的一扇窗户拆除后，恢复原状）；二、驳回陈劲柏的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由李海林负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审的争议焦点为：一是陈劲柏是否系本案适格的原告；二是陈劲柏是否有权要求李海林恢复原状。对于上述争议焦点，本院具体分析认定如下：对于争议焦点一，陈劲柏的父亲陈维生与李海林虽此前签订过房屋租赁合同，但已履行完毕并无争议。此后，陈劲柏与李海林续签了《厂房租赁合同》及《附加协议书》，双方在履行上述合同过程中发生纠纷，根据合同相对性原则，陈劲柏作为出租人有权提起本案诉讼要求承租人李海林承担违约责任，是本案适格的原告。对于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，陈劲柏向一审法院提交了现场照片等证据证明李海林在承租期间对案涉房产的门窗、卫生间等进行改建、加建，李海林在一审庭审及庭后询问中也确认其存在改建、加建情况，但未能举证证明事先已征得陈劲柏同意。因此，陈劲柏有权要求李海林恢复原状，一审判决予以支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人李海林负担。本判决为终审判决。审判长 梁  乐  乐审判员 李    原审判员 许  海  锚二〇二〇年八月十日书记员 谢靖颖(兼)附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。