广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初4361号原告：广州市景诚纺织服装有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇工业加工区甘湖工业村（厂房）。法定代表人：秦力生。委托诉讼代理人：郑兵，广东民诚众信律师事务所律师。被告：深圳市兴顺物业管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区福永街道天福路水禾田大楼**北面。法定代表人：赖云春。被告：深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司，住所地广东省东莞市长安镇涌头德政东路**之三。负责人：赖云春。两被告共同委托诉讼代理人：舒欢喜，广东科岸律师事务所律师。原告广州市景诚纺织服装有限公司（以下简称景诚公司）诉被告深圳市兴顺物业管理有限公司（以下简称兴顺公司）、深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司（以下简称兴顺公司长安分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景诚公司的委托诉讼代理人郑兵以及被告兴顺公司、兴顺公司长安分公司的共同委托诉讼代理人舒欢喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景诚公司向本院提出诉讼请求：一、原告与被告兴顺公司长安分公司2018年1月29日签订的《厂房租赁合同》及2018年11月13日签订的《补充协议》自起诉之日解除，两被告向原告赔偿违约金456000元。二、两被告向原告支付截自2020年4月拖欠的租金2522696元并按每天欠交租金的1‰支付违约金计至起诉之日违约金为356447.77元。三、被告在判决生效之日起10日内立即搬离并交回《厂房租赁合同》项下全部场地及租赁物给原告。四、两被告向原告从合同解除之日起按照合同约定金额（每月456000元）支付场地占用费，直至清场交付之日止。五、两被告支付原告律师费168000元。六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月29日，原告与被告兴顺公司长安分公司签订《厂房租赁合同》，合同约定原告将位于广州市增城区新塘镇工业加工区甘湖工业村的建筑物及配套设施出租给被告兴顺公司长安分公司，合同约定了租金交付、违约责任等内容。2018年11月13日，双方签订《补充协议》并对租金的交付进行了核算。截止起诉之日被告兴顺公司长安分公司已拖欠原告租金超过2522696元未支付，已经严重违约。为此原告诉至法院，请求判如所请。被告兴顺公司、兴顺公司长安分公司共同辩称：原、被告双方签订《厂房租赁合同》、《补充协议》。根据《补充协议》第四条第2款约定，从2019年1月1日至2019年12月31日期间，兴顺公司长安分公司每月支付10万元租金给景诚公司，系兴顺公司长安分公司应向景诚公司支付2020年1月1日至2020年12月31日期间租金的一部分，只是提前支付，因此即使兴顺公司长安分公司需要向景诚公司支付2020年1月至4月的租金，租金也应为1722696元（456000元/月×4个月+198696元-300000元）。因钜溢（广东）投资发展有限公司与景诚公司、秦力生、秦绮云借款合同纠纷一案，景诚公司未履行还款义务，广州市天河区人民法院裁定拍卖案涉房屋，该院于2019年4月1日向所有租户发出搬迁《公告》，要求实际使用人在2019年4月10日前迁出并腾空上述房产。至此兴顺公司长安分公司无法正常使用案涉租赁物，部分厂房及宿舍无法出租，部分房屋空置期间租金达1544632元，该笔租金损失完全是因为景诚公司的过错造成，兴顺公司长安分公司为避免损失进一步扩大，停止支付租金，而且要求房屋空置期间租金1544632元在应付租金1722696元中予以扣减。案涉房屋租赁合同无法继续履行完全系景诚公司的过错造成，兴顺公司长安分公司不存在任何违约行为。综上所述，景诚公司故意隐瞒案涉租赁物办理抵押登记并被人民法院查封的重要事实，兴顺公司长安分公司在不知情的情况下签订案涉租赁合同，现广州市天河区人民法院要求兴顺公司长安分公司迁出，导致案涉租赁合同无法继续履行，景诚公司应当承担兴顺公司长安分公司、兴顺公司的所有损失。经审理查明：2018年1月29日，景诚公司（甲方）与兴顺公司长安分公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定“……第一条租赁物位置、面积及用途1、甲方将其位于广州市增城区新塘镇工业加工区甘湖工业村广州市景诚纺织服装有限公司的建筑物及配套设施(简称：租赁物)出租给乙方，面积28500平方米,土地证号：增国用（2011）第GY0000**，用途：工业。……第二条租赁期限及免租期1、租赁期限：壹拾捌年，从2018年4月1日至2035年3月31日止。……第三条租赁物的交付……3、甲方应提供该租赁物的土地使用证、房产证复印件给乙方办理相关手续，甲方须确保厂房能正常使用，完善厂区道路。……第四条租金、保证金及税费1、本合同所有金额的计算单位均为‘人民币’，起租租金按实际建筑面积为准，每平方米：16元/月，合计每月租金：456000元(实收价)，……2、履约保证金：人民币叁佰万元整，乙方在签订租赁合同时付清履约保证金给甲方，此保证金不能用于抵扣租赁期间的租金。……第五条租金的支付1、交接该物业时，乙方向甲方预付租金人民币贰佰万元整，此预付的租金用于抵乙方每月应交的租金，抵完后，剩余应交的租金按月支付，乙方应于每月10日前支付当月租金，……2、若乙方逾期支付租金，应按每天向甲方支付1‰违约金；若乙方拖欠租金超过30天的，视作乙方违约，甲方有权单方面终止合同并收回租赁物，同时乙方缴纳的履约保证金及预付租金不予退还，归甲方所有。……第十一条合同的终止和解除……3、甲方有权解除，乙方须向甲方赔偿相当于壹个月租金的违约金：（1）乙方违反合同规定欠租金30天以上；……4、乙方有权解除，甲方须向乙方赔偿相当于壹个月租金的违约金：（1）如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，且书面通知甲方30天内未解决的，乙方有权解除本合同。……5、本合同终止或解除时，除甲方书面同意外，乙方在租赁土地上的临时建筑、临时性建筑物、构筑物、设备设施应当拆除搬走，清理场地后交回甲方。第十二条其他约定……7、任何一方在履行本合同过程中产生违约行为，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、评估费、律师费等合理费用。……第十三条责任条款……5、合同期内，甲方有权出售、抵押此租赁物，乙方享有同等条件优先购买权，如卖给第三方，第三方须继续履行此合同。……”。2018年11月13日，景诚公司（甲方、出租方）与兴顺公司长安分公司（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定“鉴于2018年1月29日签订的《厂房租赁合同书》，甲方将位于广州市增城区新塘镇工业加工区甘湖工业村厂房、办公楼及宿舍的租赁物出租给乙方使用。现双方协商一致，就交付问题、租金问题达成如下变更，以资共同遵守：一、租金数额经过双方协商一致，租金为16元/㎡，按建筑物面积28500㎡计算（含临时建筑物面积），则每月租金为456000元。乙方已支付的押金300万元和租金200万全部作为租金按上述标准直接减扣。二、返租事宜由于甲方与第三方签订的租赁合同未到期导致无法将厂房二楼、三楼、四楼，宿舍四楼、五楼（16间）、六楼(36间)交付给乙方使用，因此由乙方每月以22元／㎡，面积为12583㎡，共计261328元返租给甲方。乙方可直接在租金内抵扣直至甲方把上述租赁物交付给乙方。三、代收租金事宜由于甲方与第三方签订的租赁合同未到期，甲方委托乙方代为收取租金，若第三方延迟或拒付交至乙方，由甲方、乙方共同进行协调，协调不成，则乙方有权向甲方收取或直接减扣给予甲方的租金，第三方的信息如下：1、王娟（厂房二楼、三楼、宿舍五楼、六搂）租赁期至2020年2月4日到期，租金为8万元，押金18万元。2、米鑫杰(厂房四楼)租货期至2019年12月到期，租金为36470元，押金9万元。四、根据上述事实直接抵扣核算，双方确认如下（计算方式详见附表）：1、在2018年7月1日至2018年12月31日租赁期，乙方已全部将租金支付给甲方，因此在期间乙方无需向甲方支付其他任何费用。2、从2019年1月1日至2019年12月31日期间，乙方每月支付10万元租金给甲方；从2020年1月1日至2020年12月31日期间，乙方每月支付356000元租金给甲方。……7、甲方在2020年1月31日之前将租赁物（即返租部分）全部交付给乙方使用时，则乙方向甲方支付租金尾款198696元。……本协议与原《厂房租赁合同书》不一致之处，按本协议为准，本协议未约定事宜继续按原合同履行。……附表：根据广州市景诚纺织服装有限公司与深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司签订的《补充协议》双方确认如下：1、2018年7月至2019年12月，兴顺应交给景诚的租金费用：456000×18个月=8208000元。2、2018年7月至2019年12月，景诚返租应交给兴顺的租金费用：（261328-80000-36470）×18个月=2607444元(其中80000元为二、三楼租金，36470元为四楼租金)。3、上述相减扣，则为兴顺应付给景诚的租金费用：8208000-2607444=5600556-（80000×3）=5360556元。4、景诚应付兴顺水电费（2018年7月至2018年11月）为：161860.89元。5、截止到2019年12月31日止，上述相减扣，则兴顺应付给景诚的尾款费用：5360556-161860.89-5000000（己付的租金）=198695.11元。……”。2020年5月8日，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执20625号《通知》，载明“关于钜溢（广东）投资发展有限公司（原权利人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行）申请执行景诚公司、广州景邦纺织服装有限公司、秦力生、秦绮云借款合同纠纷一案，本院已裁定拍卖被执行人景诚公司位于增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（厂房）、增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（办公楼）、增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（宿舍）及无产权登记建筑物部分，并已于2019年4月1日现场张贴搬迁《公告》，责令被执行人或其他实际使用人在2019年4月10日前迁出并腾空上述房产，将上述房产交本院处理或向本院申报权利。现案外人王娟、兴顺公司长安分公司执行异议已被依法驳回，亦无其他实际使用人向本院申报权利，本院再次责令王娟、兴顺公司长安分公司或其他实际使用人在本《通知》张贴之日起10日内自行腾退上述房产，逾期本院将依法强制执行清场……”。2020年6月8日，景诚公司与广东民诚众信律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定景诚公司因与兴顺公司长安分公司房屋租赁合同纠纷事宜，聘请广东民诚众信律师事务所的律师作为委托代理人，律师费168000元，合同签订时支付20000元，案件开庭前支付剩余148000元。2020年6月8日、2020年7月20日，广东民诚众信律师事务所开具三张发票，载明律师费20000元、48000元、100000元。另查明，一、被告兴顺公司长安分公司系其他有限责任公司分公司，隶属企业：被告兴顺公司。被告兴顺公司系有限责任公司。二、证号为增国用（2011）第GY000001号的土地座落新塘镇工业加工区甘湖工业村，面积13091.67㎡。位于增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（厂房）的房屋，产权人为景诚公司，面积17395.31㎡。位于增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（办公楼）的房屋，产权人为景诚公司，面积2910.29㎡。位于增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（宿舍）的房屋，产权人为景诚公司，面积6209.04㎡。上述房屋于2012年6月29日设定抵押，权利人为上海浦东发展银行股份有限公司广州盘福支行。三、经本院庭审释明，原告坚持诉讼请求，主张由法院依法认定。审理中，一、景诚公司、兴顺公司、兴顺公司长安分公司共同确认如下事实：1、有证的三栋房屋是整体全部出租给兴顺公司长安分公司。2、（2018）粤0106执20625号《通知》所涉建筑物包含本案的租赁物。3、《补充协议》第四条第2点约定的每月10万元兴顺公司长安分公司支付至2019年3月。二、景诚公司陈述如下内容：1、涉案租赁物，除了有房产证部分，其余没有证的房屋是没有报批报建手续。2、《补充协议》第四条第2点约定的每月10万元不是预先支付2020年的租金，而是有条件的对200万元租金和300万元押金进行的抵扣，并对2020年的租金进行了变更。3、签订租赁合同时涉案租赁物是有抵押、查封，2012年7月19日向浦发银行设立抵押权，2015年7月29日被增城法院因另案查封。签订合同时有告知兴顺公司长安分公司。4、景诚公司主张违约金的依据是合同第十一条第3点。5、景诚公司主张租金的期间是2019年4月至起诉之日，其中2019年4月至12月，每月10万元，共90万元；2020年1月起每月356000元，共1424000元；2020年1月31日前支付租金尾款198696元；共计2522696元。6、兴顺公司与兴顺公司长安分公司是总公司、分公司的关系，分公司不具有独立法人资质，要求兴顺公司、兴顺公司长安分公司承担连带清偿责任。7、涉案租赁物截至庭审之日，没有被法院进行拍卖。三、兴顺公司、兴顺公司长安分公司陈述如下内容：1、由于2019年4月天河法院向兴顺公司长安分公司下达搬迁通知，故关于《补充协议》第四条第2点约定的每月10万元之后就没有再支付，该条约定的2019年每月支付的10万元其实是对2020年每月租金的预先支付。是因为景诚公司的法定代表人提出资金紧张，故预先支付，前提是保证兴顺公司长安分公司正常使用厂房18年。2、签订合同时景诚公司没有告知涉案租赁物已经抵押、查封的事实。3、涉案租赁物现在由兴顺公司长安分公司使用，但是不能正常使用，因为天河法院下发了搬迁通知。兴顺公司长安分公司于2019年4月提出执行异议被驳回。本院认为：关于景诚公司与兴顺公司长安分公司签订的《厂房租赁合同》的效力问题。根据合同约定内容，涉案租赁物的面积为28500平方米，现根据景诚公司提供的房产证所载面积为26514.64平方米，而景诚公司自认其余部分房产无报批报建手续，故《厂房租赁合同》中关于26514.64平方米的租赁内容有效，关于1985.36平方米的租赁内容无效。对于《厂房租赁合同》中的无效部分，景诚公司、兴顺公司长安分公司均有过错，应各自对自己的过错承担相应的责任。因《厂房租赁合同》部分有效，部分无效，关于无效部分，依据合同无效的法律规定处理。而有效部分，本院仍需分析在履行过程中哪一方存在违约的问题：现景诚公司主张兴顺公司长安分公司未依照《厂房租赁合同》及《补充协议》的约定支付租金（占用费）构成违约。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”的规定，景诚公司并无证据证明签订合同时已书面告知兴顺公司长安分公司涉案租赁物已抵押、查封，现因景诚公司与案外人的借款合同纠纷致使涉案租赁物被广州市天河区人民法院于2019年4月1日张贴搬迁《公告》，并于2020年5月8日作出（2018）粤0106执20625号《通知》责令兴顺公司长安分公司腾退涉案租赁物，故涉案合同无法继续履行的过错在于景诚公司，构成违约。故景诚公司主张兴顺公司长安分公司赔偿违约金456000元及律师费，理据不足，本院不予支持。至于兴顺公司长安分公司在收到广州市天河区人民法院2019年4月1日张贴的搬迁《公告》后，如何搬迁，并非本案处理范围。关于《厂房租赁合同》有效部分的解除问题。由于景诚公司作为违约方，其要求起诉之日解除合同并无依据。但现《厂房租赁合同》无法继续履行，有效部分，本院判决予以解除。关于景诚公司主张解除《补充协议》的诉讼请求。该《补充协议》系双方对2019年12月31日之前租金、水电费等的清结协议，为双方真实意思表示。现因双方之间《厂房租赁合同》已经解除，故上述《补充协议》作为《厂房租赁合同》补充协议，也应予以解除。但解除并不影响《补充协议》中对于2019年12月31日之前租金、水电费等的结算效力。关于景诚公司主张兴顺公司长安分公司支付截至2020年4月尚欠的租金（占用费）2522696元的诉讼请求。根据庭审陈述，涉案租赁物至今仍由兴顺公司长安分公司使用，故其应支付相应的租金（占用费）。至于兴顺公司长安分公司辩称因搬迁公告无法正常使用案涉租赁物，导致部分房屋空置期间租金损失1544632元应予扣减，对于该损失兴顺公司长安分公司并无证据证明，本院不予采信。关于租金（占用费）的标准和数额问题，景诚公司主张根据《补充协议》第四条第2点，2019年4月至12月，兴顺公司长安分公司每月应付10万元，共90万元，兴顺公司长安分公司辩称该点约定的每月10万元是对2020年每月租金的预付，综合《补充协议》附表第1点可知，2018年7月至2019年12月的每月租金为456000元，并不包含景诚公司所主张的10万元，且景诚公司亦以每月456000元的标准主张合同解除之后的占用费，故对于兴顺公司长安分公司上述辩称，本院予以采信。经核算，截至2020年4月，兴顺公司长安分公司尚欠租金（占用费）的金额为1722695.11元（456000元/月×4个月-100000元/月×3个月+198695.11元），景诚公司主张超过上述金额部分，本院不予支持。因广州市天河区人民法院于2019年4月1日张贴搬迁《公告》，兴顺公司长安分公司不存在拖欠租金（占用费）的恶意，故对于景诚公司主张的逾期付款违约金，本院不予支持。关于景诚公司请求兴顺公司、兴顺公司长安分公司搬离涉案租赁物并交回场地的诉讼请求。根据广州市天河区人民法院作出的（2018）粤0106执20625号《通知》所载“责令王娟、兴顺公司长安分公司或其他实际使用人在本《通知》张贴之日起10日内自行腾退上述房产，逾期本院将依法强制执行清场”，在该案中对于腾退涉案租赁物已经作出处理，本院对此不予处理。至于景诚公司主张兴顺公司长安分公司支付从合同解除之日至场地交付之日止的占用费，因本案所涉及的租赁物被告广州市天河区人民法院强制执行，在此期间，可能涉及到拍卖后租赁物所有权人变更的事实，在所有权变更的情况下，将影响到景诚公司能否继续享有作为涉案租赁物租金（占用费）的收取主体问题。因此，本院不宜在此直接处理兴顺公司长安分公司至实际腾退之日止的租金（占用费）问题。景诚公司可待上述问题明晰之后，再行主张权利。关于景诚公司主张兴顺公司与兴顺公司长安分公司承担连带清偿责任的问题。兴顺公司长安分公司作为分公司，其在不能清偿上述债务时，应由作为总公司的兴顺公司承担补充清偿责任。景诚公司主张承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告广州市景诚纺织服装有限公司与被告深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司于2018年1月29日签订的《厂房租赁合同》中26514.64平方米有权属证明部分的租赁关系及于2018年11月13日签订的《补充协议》；二、确认原告广州市景诚纺织服装有限公司与被告深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司于2018年1月29日签订的《厂房租赁合同》中26514.64平方米有权属证明部分外未取得报批报建手续房产租赁关系无效；三、被告深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市景诚纺织服装有限公司支付拖欠的租金（占用费）1722695.11元；四、被告深圳市兴顺物业管理有限公司在被告深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司不能清偿上述第三项债务时，对被告深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司上述不能清偿部分债务承担补充清偿责任；五、驳回原告广州市景诚纺织服装有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17413元，由原告广州市景诚纺织服装有限公司负担8850元，被告深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司负担8563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年八月十二日书记员  赖蓝婷