文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初3215号原告：潘景明，男，汉族，1964年9月5日出生，住太仓市。委托诉讼代理人：张亚南，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杨，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。被告：太仓顺龙房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132058574731450XK，住所地太仓市浏河镇中心南街53号101室。法定代表人：沈秀龙，执行董事。第三人：丁增安，男，汉族，1969年7月14日出生，住太仓市。原告潘景明与被告太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙公司）、第三人丁增安商品房销售合同纠纷一案，本院在2020年6月4日立案后，依法适用简易程序在2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告潘景明的委托诉讼代理人张亚南与被告顺龙公司的法定代表人沈秀龙到庭参加诉讼，第三人丁增安未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘景明向本院提出诉讼请求：1.被告顺龙公司将坐落在太仓市的景秀江南12幢705室商品房交付给原告潘景明，并协助原告潘景明办理不动产权证；2.被告顺龙公司向原告潘景明开具金额为462142元的增值税普通发票；3.被告顺龙公司赔偿原告潘景明逾期交房违约金（以房款462142元为基数，按照日万分之二自2016年1月1日计算至实际交房之日）。事实和理由：被告顺龙公司在太仓市开发景秀江南二期商品房，第三人丁增安是建设工程的实际施工人，第三人丁增安将防水工程分包给原告潘景明。由于被告顺龙公司欠第三人丁增安工程款，第三人丁增安又欠原告潘景明工程款，三方达成以商品房抵工程款协议。2014年5月28日，被告顺龙公司与第三人丁增安达成协议，约定顺龙公司以景秀江南12幢705室抵丁增安的工程款，购房人是潘景明。2014年6月6日，原告潘景明与被告顺龙公司签订《商品房买卖合同》，约定：潘景明向顺龙公司购买景秀江南12幢705室，价款是462142元；付款方式是房屋抵工程款，房款在工程款中扣除；顺龙公司在2015年12月30日前向潘景明交付商品房，逾期交付时顺龙公司按日计算向潘景明支付已付全部房款万分之二的违约金。被告顺龙公司在2018年6月15日办理了涉案商品房的初始登记，早已具备转移登记条件。但是被告顺龙公司至今未向原告潘景明交付商品房，也未协助原告潘景明办理转移登记手续。被告顺龙公司辩称：1.由于原告潘景明未与第三人丁增安结算完毕工程款，第三人丁增安不同意被告顺龙公司交付商品房给原告潘景明，故此被告顺龙公司不能按期交房。因此，被告顺龙公司不应承担逾期交房的违约责任。2.如果第三人丁增安同意交房给原告潘景明，被告顺龙公司则按照《商品房买卖合同》约定向原告潘景明交付涉案商品房，并在交房后三个月内协助原告潘景明办理不动产权证。第三人丁增安述称：1.第三人丁增安挂靠在太仓市明熙建筑工程有限公司承揽被告顺龙公司的景秀江南土建工程，其将防水工程又分包给原告潘景明。被告顺龙公司将景秀江南12幢705室折抵工程款给第三人丁增安，第三人丁增安又将该商品房折抵工程款给原告潘景明，并由原告潘景明与被告顺龙公司直接签订《商品房买卖合同》。2.第三人丁增安与被告顺龙公司已经结算工程款，被告顺龙公司还欠第三人丁增安工程款近100万元。第三人丁增安同意被告顺龙公司协助原告潘景明办理该商品房的转移登记手续。本院经审查认定以下事实：第三人丁增安承揽被告顺龙公司开发的景秀江南二期项目的土建工程，然后将防水工程分包给原告潘景明。由于被告顺龙公司结欠第三人丁增安工程款，第三人丁增安又欠原告潘景明工程款，故此被告顺龙公司与第三人丁增安在2014年5月28日签订房屋折抵工程款协议，约定：顺龙公司以景秀江南12幢705室折抵工程款给工程实际施工人丁增安，单价是4820元/平方米，购房人是潘景明；工程结束后，顺龙公司与施工单位结算工程款，房产公司需开具发票并按相关规定办理房产证等手续，领证费用由实际购房者承担，与房产公司、施工单位无关。2014年6月6日，被告顺龙公司与原告潘景明签订《商品房买卖合同》，约定：潘景明向顺龙公司购买坐落在太仓市，建筑面积是95.88平方米，单价是4820元/平方米，总价是462142元；付款方式是此房屋折抵工程款，房款在工程款中扣除，具体见协议；顺龙公司在2015年12月30日前向潘景明交付商品房，逾期交房时顺龙公司按日计算向潘景明支付已付全部房款万分之二的违约金；顺龙公司在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。该合同还约定了其他事项。2018年6月15日，被告顺龙公司在不动产登记机构办理涉案商品房的初始登记，权证号是太（2018）Z00800157号。诉讼中，原告潘景明出示第三人丁增安在2019年10月18日签署的联系函一份，该联系函的主要内容是通知被告顺龙公司自己与潘景明的账目已清，手续已办理，请顺龙公司将12幢705室的房屋产权证交付潘景明。上述事实，由原告潘景明提供的《商品房买卖合同》、联系函以及原、被告当庭陈述等证据证实。本院认为：被告顺龙公司因欠第三人丁增安工程款，将景秀江南12幢705室折抵工程款给第三人丁增安。第三人丁增安因欠原告潘景明工程款，其又将景秀江南12幢705室折抵工程款给原告潘景明。为减少交易环节，三方同意由原告潘景明与被告顺龙公司直接签订《商品房买卖合同》。经审查，《商品房买卖合同》是原、被告的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。原告潘景明已经结清被告顺龙公司房款，被告顺龙公司应当按期向原告潘景明交付商品房，并协助原告潘景明办理权属证书。被告顺龙公司无正当理由未在2015年12月30日前交房构成违约，应当承担违约责任。因此，原告潘景明请求被告顺龙公司交付涉案商品房，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，被告顺龙公司应在交房后90日内协助原告潘景明办理产权登记手续，现涉案商品房具备转移登记条件，故被告顺龙公司应在交房后90日内协助原告潘景明办理不动产权证。被告顺龙公司未在2015年12月30日前交房，原告潘景明有权请求被告顺龙公司赔偿以房款462142元为基数，按照每日万分之二自2016年1月1日起计算的违约金。原告潘景明主张逾期交房违约金计算至实际交房之日显然过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，参照民间借贷利率上限标准确定违约金最高不得超过已付房款的24%。因此，本院认定被告顺龙公司赔偿原告潘景明逾期交房违约金110914元。房地产开发企业负有向购房者开具发票的法定义务，第三人丁增安与被告顺龙公司也在2014年5月28日约定被告顺龙公司需要开具发票。因此，原告潘景明请求被告顺龙公司开具金额为462142元的购房发票，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、被告太仓顺龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将坐落在太仓市的景秀江南12幢705室商品房交付给原告潘景明；二、被告太仓顺龙房地产开发有限公司履行本判决第一项义务之后90日内，协助原告潘景明办理上述商品房的不动产权证；三、被告太仓顺龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告潘景明开具金额为462142元的购房发票；四、被告太仓顺龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告潘景明逾期交房违约金110914元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金。案件受理费3540元，减半收取计1770元，由原告潘景明负担430元，被告顺龙公司负担1340元。此款原告潘景明已预交，本院不再退还，被告顺龙公司在本判决生效后十日内将应负担部分一并支付原告潘景明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  郭玉昆二〇二〇年八月三日书记员  邵 诚