海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1284号 上诉人（原审被告）：澄迈裕生置业有限公司，住所地海南省澄迈县老城镇澄江路西侧。 法定代表人：许福生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邵宇力，广东广成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴健林，广东广成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱新花，女，1971年1月10日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：郑佳佳，海南以宽律师事务所律师。 上诉人澄迈裕生置业有限公司（以下简称裕生公司）因与被上诉人朱新花商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕生公司上诉请求：1.撤销海南省澄迈县人民法院(2019)琼9023民初1636号民事判决第二项(即被告澄迈裕生置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱新花支付逾期交房违约金124560元)，改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金124560元的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人未能提交相关证明证实逾期交房属政府原因所致；对上诉人提交的部分相关证据三性及证明内容不予认可；认定上诉人提交的证据未能形成完整证据链来证实逾期交房属政府原因所致。属于对事实认定错误。上诉人提交的证据足以充分证明逾期交房为政府原因所致，且属不可抗力，上诉人不应承担民事责任，上诉人对延误交房无任何过错。案涉银海天城一期商品房为上诉人办理了合法开发建设手续，并进行预售的。按照工程建设工期，约定2017年8月前完工验收并交付买受人使用。但由于市政配套工程城市基础设施污水管网、消防通道基地边坡支防工程迟迟未能完工，导致银海天城项目一期一直未能竣工验收。上诉人于2016年通过书面《关于帮助解决“银海天诚”建设项目市政配套设施的请示》(澄裕[2016]008号)、2017年《关于解决“银海天诚”建设项目(1-2期)污水排放市政配套设施的请示》(澄裕[2017]012号)催促老城经济开发区管理委员会尽快解决,《老城经济开发区管理委员会复函》(海城管函[2017]49号)和《项目会议纪要》([2017]第19次)形式明确相关部门尽快落实，保障项目早日验收。其中《项目会议纪要》第一大点第(一)项明确说明了因为政府未能协调好相关部门进行规划验收事宜，导致案涉项目无法办理后续验收手续。规划验收属政府职权，由于政府相关职能部门长期未能协调好其工作，导致项目规划验收上的拖延，这完全属于政府原因所致，不能归责于上诉人；(二)城市基础设施污水管网未到位，污水排放无接入口。城市污水管网属政府公共设施范畴，是政府所必须履行的职责。房地产项目验收中，接入城市基础设施管网是通过验收的必要条件，因政府相关部门不及时进行城市基础公共设施建设导致项目暂无法验收，显然是政府原因所致；(三)消防通道基地边坡支防工程因群众阻挠施工所致，消防工程暂无法顺利实施。消防通道基地边坡支防工程之所以出现群众阻挠，是因为政府在前期征地过程中到位，出现历史遗留问题。而征地拆迁属于政府工作，与上诉人没有任何关系，因政府工作不到位而导致项目消防通道基地边坡不能够及时完成同样属于政府原因所致，不能苛责于上诉人去处理政府的征收安置遗留工作；在《项目会议纪要》第二大点“关于项目涉及的征地和搬迁安置问题”中明确提到：“由于征地及安置房等遗留问题”导致项目周边群众阻挠而使得项目不能够及时推进验收，征收补偿安置属于政府部门行为，企业不能够作为征收主体介入。因政府征收补偿工作不到位导致项目不能够进行验收，确定无疑属于政府原因所致在《项目会议纪要》第四大点中明确了案涉项目中包含了历史文物，政府要求须等待政府有关部门进行对接处理，按照相关文物保护法规规定，上诉人作为房地产开发商无权独立作出的文物古迹进行处置的决定。《项目会议纪要》和《老城经济开发区管理委员会复函》属于政府部门盖章确认的文件，证据来源合法，具有充分的证明力。上述证据充分证明了逾期交房完全属于政府原因所致，事实清楚，上述事由至今未能消除是导致项目不能够验收的根本原因。而一审判决对此事实视而不见，超出常理，显然属于事实认定错误。2.上诉人提交的关于逾期交房属政府原因所致的证据充分、符合证据规则，足以形成完整的证据链上诉人为证明逾期交房为政府原因所致，上诉人提交了《关于帮助解决“银海天诚”建设项目市政配套设施的请示》(澄裕[2016]008号)、《关于解决“银海天诚”建设项目(1-2期)污水排放市政配套设施的请示》(澄裕[2017]012号)，老城经济开发区管理委员会通过复函(海城管函[2017]49号)和项目会议纪要([2017]第19次)形式要求相关部门尽快对接，推进项目验收。上述证据上诉人已申请一审法院调取，在政府会议纪要及复函中明确说明了政府自身原因导致案涉项目暂无法办理相关验收手续，足以能完整的、独立的证明上诉人逾期交房属政府原因所致。同时上诉人提交了上诉人的员工使用自己的手机拍摄的案涉项目施工现场照片，为证明拍摄时间，上诉人也提交了与照片相对应的2019年7月8日《海南特区报》的原件。这也足以证明案涉项目市政工程尚在建设中，形成完整的证据链来证明案涉项目逾期验收属政府原因所致。而一审法院判决认定上诉人未能提交相关政府部门证明予以证实，认为上述证据不足以形成完整证据链来证明逾期交房系政府原因所致，也不认可上诉人提交的现场照片三性，是违背常理，令人匪夷所思，也没有任何法律依据的。而上述证据足以证明，这些政府原因是上诉人在开发建设案涉项目时不能够预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，不属于上诉人责任。二、上诉人与案涉工程承建方就工程款、工程质量问题是案涉项目中商业部分纠纷，并不涉及到项目中住宅部分产生的纠纷。一审法院认定该纠纷致诉讼不属于不能预见、不能避免其不能克服的客观情况，不属于不可抗力，属于适用法律的错误上诉人针对施工方龙元公司拒不配合办理案涉房地产的验收手续一事，已于2018年向海南省高级人民法院起诉，但案件尚未有结果。在案涉房地产未办理验收手续及未有生效裁判的情况下，上诉人不能违反法律禁止性规定向被上诉人交房，但上诉人一直在积极地通过法律途径解决验收交房问题，上述问题是上诉人在签订案涉合同时无法预见的重大变化，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十七条关于不可抗力之规定。且上诉人与案涉工程承建方就工程款、工程质量问题是案涉项目中商业部分纠纷，并不涉及到项目中住宅部分产生的纠纷。审法院认定上诉人与案涉工程承建方就工程款、工程质量问题产生的纠纷不属于情事变更，不符合法律规定，属于适用法律错误。综上所述，一审判决认定上诉人未能提交相关证明证实逾期交房属政府原因所致；对上诉人提交的部分相关证据三性及证明内容不予认可；认定上诉人提交的证据未能形成完整证据链来证实逾期交房属政府原因所致，属于事实认定错误。认定上诉人与案涉工程承建方就工程款、工程质量问题产生的纠纷并导致诉讼不属于不能预见、不能避免其不能克服的客观情况，不属于不可抗力，不适用情势变更，属于适用法律的错误。恳请贵院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。 朱新花答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。1.上诉人违约的事实清楚，故依法应向被上诉人支付逾期交房违约金。依据上诉人与被上诉人于2017年4月29日签订的《澄迈县商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条的约定，上诉人应当在2017年8月31日前将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付被上诉人使用。但至今为止上诉人仍未向被上诉人交付案涉房屋，也未提供案涉房屋完成规划验收和专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的证据，因此上诉人违约的事实清楚，依法应向被上诉人支付逾期交房违约金。2.上诉人主张未按期交房系政府原因导致，属于不可抗力，缺乏事实和法律依据。第一，污水管道是否接入市政污水管道是不影响工程的竣工验收的。这一点在上诉人一审阶段提交的证据十一中是得到印证的，因为该证据中陈述案涉房屋已经满足竣工验收的条件。第二，上诉人并没有证据证明逾期交房是政府原因导致，上诉人所提交的证据仅能证明他们曾发函请求政府“帮助”或者“协调”解决这个事情，并不代表说这个事情是归咎于政府的原因。所谓的政府原因应该是在上诉人与被上诉人签订合同之后，政府曾经承诺在某一个明确的时间要完成污水管道的接入问题而没有完成，但本案并不存在这样的情形。第三，依据合同法第一百一十七条规定“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。而上诉人在一审阶段提交的证据一《关于帮助解决“银海天城”建设项目市政设施配套的请示》的最后一个自然段中载明，上诉人于2013年1月就已经行文请求开发区管委会解决污水排放的问题，而上诉人与被上诉人签订合同的时间是2017年4月，也就是说，上诉人在与被上诉人签订合同时，就已经清楚地知道案涉商品房存在污水排放尚未解决的问题，主观上是明知的，因此并不符合上述法律所规定的签订合同时不能预见的客观情况。退一步而言，即使符合不可抗力，根据合同第八条的约定，上诉人也应当在事实发生之日起60日内告知被上诉人才能够免责。3.上诉人在一审阶段提交的证据已经自认逾期交房系因为施工方的原因，而非政府原因导致。上诉人在一审阶段提交的证据十一《关于应当支持澄迈裕生置业有限公司先行判决申请的法律意见书》中明确，案涉13#楼具备办理消防工程竣工验收和单位工程竣工验收的条件，可以办理相关竣工验收备案手续。但因案外人龙元公司一直拒不配合提供竣工验收资料，拒不配合盖章并办理竣工验收手续，导致相关竣工验收备案手续迄今不能办理完毕。也就是说，案涉房屋是具备办理竣工验收备案手续的，而不能办理并非系因为政府原因，而是因为施工方的原因。该证据系上诉人自己提交的，系上诉人的自认，足以证明案涉房屋逾期交房并非系政府原因，而是第三方的原因。而对于第三方原因所导致的逾期交房，上诉人在支付被上诉人的逾期交房违约金之后，完全可以基于其与第三方的合同，要求第三方赔偿其损失，依据合同的相对性原则上诉人不能以此为理由拒绝向被上诉人支付逾期交房违约金。综上，上诉人逾期交房的事实清楚，上诉人主张逾期交房系政府原因和第三方的原因，属于不可抗力和情势变更的理由，缺乏事实和法律依据。请求法院查明事实，正确适用法律，依法驳回上诉，维持原判。 朱新花向一审法院起诉请求:1.判决原告与被告于2017年4月29日签订的《合同》有效；2.判决被告向原告支付逾期交房违约金暂计114840元（违约金以600000元为本金，按日万分之三标准计，从2017年8月31日起计至被告向原告交房之日止，暂计至2019年5月30日为114840元）；3.被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年4月29日，原、被告签订了《合同》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于澄迈县老城镇澄江路西侧银海天城（一期）13号楼（幢）27层13A-2702房，房屋总价款600000元。《合同》第五条约定合同签订当日，买受人一次性支付总房款600000元。第八条约定，出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的。2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能向出卖人支付全额（含银行按揭款）及相关应缴纳款项（包括违约金、税费等）。3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。《合同》附件七第六条第七款约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：商品房未按合同约定交付日期交付的：买受人同意不退房，由出卖人按买受已付房价款日万分之三的标准向买受人支付违约金。合同还对房屋交接、风险责任转移、规划设计变更等事项做出了约定。合同签订后，原告于当日向被告支付了全部购房款600000元。截至一审辩论终结前，被告尚未向原告交付案涉房屋。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、案涉合同是否合法有效；二、被告是否承担逾期交房的违约责任及违约金应如何计算。关于第一个争议焦点。原、被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且案涉房屋所在项目已取得商品房预售许可证，《合同》应属合法有效，原告请求确认《合同》合法有效，予以支持。关于第二个争议焦点。原、被告双方签订的《合同》系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。《合同》约定被告应于2017年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房。原告已依约支付了全部购房款，被告应按合同约定向原告交付符合合同约定的案涉房屋。被告抗辩称，案涉房屋至今未能办理交付，是因政府市政配套设施未完成，主张系政府原因应予免责。同时被告还以施工单位恶意不配合办理工程竣工验收备案手续，属于情势变更为由，主张不应承担违约责任。一审法院认为，第一，被告虽辩称逾期交房系政府原因导致，但未能提交相关政府部门证明予以证实，且根据被告提交的证据及庭审陈述，案涉房屋所在的项目尚未办理消防工程竣工验收和单位工程竣工验收备案手续，亦是未能交付房屋的原因。第二，合同法第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在商品房买卖合同履行过程中，被告与案涉工程的承建方就工程款、工程质量问题产生纠纷并导致诉讼，不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不属于不可抗力，亦不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的可适用情势变更的情形。综上，对被告的抗辩理由，不予采纳。被告未按合同约定向原告交付符合交房条件的房屋，应承担违约责任，被告应以原告已付房款600000元为基数，按每日万分之三的标准，向原告支付自2017年9月1日起至2019年7月25日（一审法庭辩论终结前）的逾期交房违约金124560元（600000元×0.3‰×692天）。之后的2019年7月26日起至被告实际向原告交付房屋之日止的违约金，原告可待违约事实实际发生后再另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告朱新花与被告澄迈裕生置业有限公司于2017年4月29日签订的《澄迈县商品房买卖合同》合法有效；二、被告澄迈裕生置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱新花支付逾期交房违约金124560元；三、驳回原告朱新花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2597元，由被告澄迈裕生置业有限公司负担（原告已预交）。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。《合同》约定上诉人应在2017年8月31日前向被上诉人交付符合合同约定的商品房，但上诉人至今完成交付，已构成逾期交房。上诉人主张逾期交房系因政府原因所致，属于不可抗力，不应承担违约责任。首先，从本案现有证据来看，上诉人在一审中提交的《老城经济开发区管理委员会复函》和《项目会议纪要》中，老城经济开发区管理委员会已经对上诉人提出的市政配套设施问题作出了相应的解决方案，且市政配套设施问题在上诉人与被上诉人签订《合同》之前已经存在，不属于不可抗力。且上诉人亦未能提供证据证明除了市政配套污水管网工程未完工影响综合验收外，其他专项验收已完成，而尚未办理消防工程竣工验收和建设工程竣工验收备案手续也是未能交付房屋的原因，均不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不属于不可抗力。上诉人提交的证据不足以证明其主张，故其此项上诉理由不成立，本院不予支持。其次，上诉人主张因与案外人承建方就工程款和工程质量问题发生纠纷，承建方不配合办理建设工程竣工验收备案手续，导致其不能按期向被上诉人交付房屋，不应由其承担违约责任。从本案现有证据和查明的事实来看，上诉人逾期交房是事实，应承担相应的违约责任，如因案外人的原因所致，上诉人可向案外人就因此产生的损失主张权利，而不应免除上诉人应向被上诉人承担的违约责任。故上诉人的此项上诉理由亦不成立，本院不予支持。上诉人在二审中对一审判决确认的违约金计算标准及金额并无异议，一审判决认定上诉人逾期交房，应承担违约责任，并确认自2017年9月1日起至2019年7月25日（一审法庭辩论终结前）的逾期交房违约金数额并无错误，本院予以维持。 综上所述，裕生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2791.2元，由上诉人澄迈裕生置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 林芝静 审 判 员 吴罗南 审 判 员 李凌燕 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 梁 莹 书 记 员 何桂茹 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。