河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5170号上诉人（原审被告、反诉原告）：张占克，男，1973年6月25日生，汉族，住河南省伊川县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市南府店房地产开发有限公司，住所地洛阳市伊川县城关镇人民东路**，统一社会信用代码91410329690560776。法定代表人：郭庭武，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯丹，河南绿洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟中永，系洛阳市府店房地产开发有限公司销售经理。上诉人张占克因与被上诉人洛阳市南府店房地产开发有限公司（以下简称南府店房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2019）豫0329民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭进行了审理，上诉人张占克、被上诉人南府店房产公司委托诉讼代理人冯丹、翟中永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张占克上诉请求：1、撤销原判，发回重新审理或依法撤销该判决第二项，改判上诉人不承担任何责任。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人从2019年1月1日后违约并判令承担滞纳金，属认定事实错误，依法应当纠正。首先，被上诉人同意上诉人配偶户口办下来后办理贷款，但在2019年2月1日上诉人配偶户口办下来后却遭拒绝办理贷款，被上诉人存在严重违约行为。直至2019年2月1日户口才办理完毕，客观上不能提供材料的过错不能归咎于上诉人，本案就属于客观不能提供的情况。二、一审审理程序违反法律规定已经严重超过法律规定的期限，同时一审判决上诉人承担的滞纳金从2019年1月1日计算至本判决确定的上诉人支付房款期限届满之日止，因为审理期限严重超期，导致上诉人承担的滞纳金也随着审理期限的延长而增加，严重损害了上诉人的利益，应当依法撤销一审判决。南府店房产公司辩称：一审事实认定清楚，确实是因为上诉人当地的派出所将上诉人配偶的户口办理出错，导致不能提交其配偶的户口本，进而导致房款按揭不能正常办理。第二、一审程序正当本案因为案情复杂，确实时间有点长，但是中间我方已经提交了延期审理的申请书，因此程序上不存在任何的问题。一审适用法律正当，请法庭维持原判本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。南府店房产公司一审诉讼请求：一、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号LHY-2-095），并按每天29800（未交房款）的1%向原告支付滞纳金，暂定128,000元；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。张占克一审反诉请求：1．判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）；2．判令反诉被告配合为反诉原告办理《商品房买卖合同》中约定房屋的按揭、交付等手续；3．判令反诉被告支付反诉原告逾期交房违约金24,381元（暂从2014年5月1日计算至2019年8月1日，每日按照129,000元的万分之一。共计63个月，合计24,381元）；4．本案诉讼费用等由反诉被告承担。一审法院认定的事实：南府店房产公司与张占克于2013年11月12日签订《商品房买卖合同》约定：“南府店房产公司将其开发的位于伊川县城关镇人民东路南新鹏路东的龙瑞·祥和苑的2幢1501号房产（建筑面积143.62元，总金额427,000元）出卖给张占克，付款方式为按揭贷款，首付129,000元，剩余房款298,000元办理二十年银行按揭贷款”。因被告张占克的配偶未办理户籍登记，不符合按揭贷款条件，原告、被告默认由张占克尽早办理好配偶户籍登记，然后办理购房按揭贷款。后双方签订《合同补充协议》约定：“1．买受人除按原合同规定付给出卖人购房款外，尚需承担因办理按揭款而增加的全部费用。因买受人提供按揭贷款材料不实，按揭贷款批不下来，按揭产生的费用也由买受人承担，同时，所购标的物不退，转为分期付款或一次性付款。2．本协议签订之日起10日内买受人应将银行要求的全部资料提交出卖人，由出卖人代向银行报送，如银行要求增加或重新提交按揭资料，买受人应于出卖人或银行通知送达之日起7日内提供。买受人提供的按揭贷款所需资料是否完整，以银行审核认定为准。如逾期不提供，按未付房款的1%每日计算滞纳金。……4．在银行按揭手续未办妥之前，出卖人有权拒绝履行原合同规定的交付房屋义务，即使超出了原合同约定的交付期也不构成违约。5．本商品房买卖合同第八条所述的交付期限，是以买受人已按原合同及本协议的规定交付了全部应付款项，办妥按揭手续为前提，如买受人逾期支付应付款项或未按约定办理按揭相关手续，则出卖人交付商品房的期限顺延，且出卖人无须承担延期交房责任……”合同签订时，张占克已按要求向南府店房产公司交纳首付款129,000元。2018年下半年，原告仍同意为被告办理按揭贷款，但被告仍未办理好配偶户籍登记。2019年2月1日，被告办理了妻子的户口登记，2019年4月被告欲办理按揭贷款支付房款余额，但遭到原告拒绝。一审法院认为，买卖合同双方依法应当履行合同约定义务。本案中，原告洛阳市南府店房地产开发有限公司与被告张占克于2013年11月12日签订《商品房买卖合同》并已预售备案，合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同成立且有效。被告张占克依约交纳首付款129,000元，履行了部分合同义务。后双方签订《合同补充协议》约定：“……所购标的物不退，转为分期付款或一次性付款。”该《合同补充协议》依法成立，合法有效。根据此约定，该房屋买卖合同应为不可解除合同，因此对于原告南府店房产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉求违背双方的约定，本院不予支持，双方应当依合同约定继续履行合同义务。关于原告诉求滞纳金问题，因双方对付款期限约定不明，且原告同意了被告逾期办理按揭贷款的请求，原告、被告均未能提供另行约定付款期限的证据，但根据被告提供的自己与原告业务员电话通话录音，可以确定原告在2018年下半年仍认可被告的迟延付款（办理按揭贷款），故原告诉求的2018年12月31日前的滞纳金缺乏事实依据，本院不予支持；2019年1月1日后的滞纳金依法予以确定，并由被告支付。因双方在《商品房买卖合同》、《合同补充协议》中均约定了迟延付款的违约责任，且内容不同，依常理《合同补充协议》应为在后约定，故应按《合同补充协议》约定的违约金内容确定，但该违约金“按未付房款的每日1%（即每月30%）计算滞纳金”明显过高，本院依法酌定按民间借贷合法标准月利率2%计算违约金。本案被告张占克反诉请求洛阳南府店房产公司支付逾期交房违约金24,381元，由于双方签订的《合同补充协议》约定：“4．在银行按揭手续未办妥之前，出卖人有权拒绝履行原合同规定的交付房屋义务，即使超出了原合同约定的交付期也不构成违约。5．本商品房买卖合同第八条所述的交付期限，是以买受人已按原合同及本协议的规定交付了全部应付款项，办妥按揭手续为前提，如买受人逾期支付应付款项或未按约定办理按揭相关手续，则出卖人交付商品房的期限顺延，且出卖人无须承担延期交房责任……”因此，对于张占克该项反诉请求依法不予支持。关于被告反诉要求原告配合办理房屋按揭贷款，因按揭贷款主体并非原告，原告在被告无基础借贷时无法配合，且原告与提供按揭贷款银行的合作期限已届满，故被告的该项反诉请求不能成立，本院不予支持。被告反诉要求继续支付房款以购得房屋，该反诉请求符合法律规定及合同约定，应予支持，被告应按自己在诉讼中的承诺按期一次支付剩余房款，相应地原告也应向被告交付房屋。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、原告洛阳市南府店房地产开发有限公司与被告张占克应继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），其中支付和交付义务部分：被告张占克于本判决生效之日起三十日内向原告支付房款余额298,000元，原告收到该房款次日向被告张占克交付伊川县龙瑞·祥和苑第2幢1501号房屋；二、被告张占克在本判决生效之日起十日内向原告洛阳市南府店房地产开发有限公司支付滞纳金（以未付房款298,000元为基数按月利率2%自2019年1月1日起计算至本判决确定的被告付款298,000元的期限届满之日止）；三、驳回原告洛阳市南府店房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张占克的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1,430元，反诉受理费205元，共计1,635元，由原告洛阳市南府店房地产开发有限公司负担1,000元，由被告张占克承担635元。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：张占克与南府店房产公司于2013年11月12日签订的《商品房买卖合同》中约定，张占克购买房屋的方式为按揭贷款，因张占克配偶的户籍登记问题，造成按揭贷款未能成功，至2019年2月1日，张占克配偶的户籍登记得到解决。关于张占克的上诉请求，经审查，张占克在其配偶的户籍登记问题解决后，应当及时履行双方的合同，依据双方在《商品房买卖合同》、《合同补充协议》中约定的迟延付款的违约责任，一审法院已经根据双方合同约定及法律规定适当调整了违约金标准，张占克上诉请求证据不足，本院不予支持。关于一审的程序问题，由于本案一审中存在本诉与反诉，经过多次审理与调解，张占克上诉理由不能成立。综上所述，张占克的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2326元，由张占克负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二〇年八月二十五日书记员  王 淅