广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终10519号上诉人（原审原告）：中原（中国）房地产代理有限公司，住所地广东省深圳市南山区创业路**海信南方大厦**。法定代表人：黎明楷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱烨。被上诉人（原审被告）：深圳市中房联投资开发有限公司，住所地广东省，住所地广东省深圳市福田区莲花街道新闻路**英龙商务中心2402-3法定代表人：朱**义。上诉人中原（中国）房地产代理有限公司因与被上诉人深圳市中房联投资开发有限公司居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初4221号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人中原（中国）房地产代理有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付违约金3386812元整。二、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。其上诉理由是：一、根据《佣金承诺书（买方）》约定的违约责任，被上诉人违约应向上诉人支付相当于买卖双方总佣金的违约金，这是《佣金承诺书（买方）》明确约定的内容，并非损害赔偿，上诉人无须证明实际损失。合同法第114条约定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在《佣金承诺书（买方）》中已经约定在被上诉人违约的情形下被上诉人应向上诉人支付买卖双方总佣金金额的违约金，该承诺书是被上诉人的真实意思表示、合法有效且承诺书已经对违约责任做出了具体约定，被上诉人应当按照约定向上诉人支付全额违约金，上诉人无须再证明实际损失。二、合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《佣金承诺书（买方）》中约定的违约金金额正好就是上诉人“在合同履行后可以获得的利益”，合法合理。根据上诉人与案外人佛山市居者乐房地产代理有限公司签署的《碧桂园·荣汇尾盘商铺销售代理合同》，如果被上诉人如约履行合同，则上诉人可以收到案外人佛山市居者乐房地产代理有限公司支付的佣金；然而事实是由于被上诉人的违约，导致案外人佛山市居者乐房地产代理有限公司未支付任何佣金给上诉人，实际上已经造成上诉人“期待利益”的损失，若被上诉人不违约，按照交易流程及惯例，上诉人得到3386812元的佣金，但因被上诉人的根本违约，导致上诉人损失了该笔佣金，所以被上诉人应全额支付违约金。三、本案中上诉人的多个业务员己为此次交易前前后后付出了大量劳动力，带领被上诉人前往涉案物业项目地进行考察，为被上诉人提供了详细的投资评估材料，居中斡旋被上诉人与卖方房屋成交价格、付款时间，为被上诉人争取更长的资金周转时间，且已成功促成被上诉人与卖方就涉案房产签署了《碧桂园荣汇项目商铺认购协议》及补充协议，该协议不仅对当事人名称、标的、数额三大合同成立的要素作出了约定，还对履行期限、地点和方式、、地点和方式了详尽的约定，合同已成立，上诉人已完成了居间方最主要、最核心的义务。根据“谁主张谁举证”的原则，被上诉人若主张违约金过分高于实际造成的损失，被上诉人理应举证证明。但在本案中，被上诉人经一审法院合法传唤未到庭，亦未提交任何的答辩及证据。被上诉人深圳市中房联投资开发有限公司未到庭亦未作答辩。中原（中国）房地产代理有限公司向一审法院起诉请求判令：1、被告向原告支付违约金3386812元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月1日，原告接受案外人佛山市居者乐房地产代理有限公司（以下简称佛山居者乐公司）的委托代理销售深圳市茂兴置业有限公司（以下简称茂兴公司）所有的位于深圳，原告与佛山居者乐公司约定，双方在签署代理合同后第61-90个自然日成交，佛山居者乐公司应向原告支付代理费为成交总金额的2%。后通过原告介绍，被告与涉案商铺的所有权人茂兴公司签订了认购意向书，于2018年9月3日签订碧桂园荣汇项目商铺认购协议，于2018年10月15日签订碧桂园荣汇项目商铺认购协议补充协议（一）。双方约定了涉案14套商铺的总价款为67736250元,定金为2000000元，双方在补充协议中约定被告在2018年10月29日前向茂兴公司支付总房款的10%（含定金），被告在2018年12月10日前向茂兴公司支付总房款的10%,被告在2019年3月3日前向茂兴公司支付总房款的30%，被告在2019年9月3日前向茂兴公司支付总房款的50%。被告与茂兴公司签订认购协议及补充协议后，同时向原告出具佣金承诺书，确认涉案商铺转让成交价为67736250元，被告应向原告支付佣金2032087元，并约定若因被告过错或违约，导致交易双方未能签订深圳市二手房买卖合同，被告仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。一审法院认为，本案为居间合同纠纷，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在原告的居间下，被告与茂兴公司签订碧桂园荣汇项目商铺认购协议及补充协议，以及在协议的履行过程中，原告提供了相应的居间服务，被告向原告出具佣金承诺书，原、被告之间成立了合法有效的居间合同关系。根据原告提交的证据，可以证明原告主张案外人深圳市茂兴置业有限公司与被告之间的买卖合同因被告违约导致解除的事实。根据双方约定，原告要求被告支付违约金，有事实及合同依据，本院予以支持。但约定的违约金金额明显过高，且原告未提交证据证明其实际损失的金额，故综合本案实际情况，根据公平原则，酌定按照总佣金金额的20%计算违约金，经核算，违约金为677362.4元，对原告请求超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、被告深圳市中房联投资开发有限公司应于判决生效之日起三日内向原告中原（中国）房地产代理有限公司支付违约金677362.4元；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费33894元、公告费500元，共计34394元，由被告负担6879元，原告负担27515元。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，上诉人为被上诉人购买房屋提供居间服务，双方由此建立居间合同关系。被上诉人经上诉人提供信息及促成交易的服务从而与案外人茂兴公司签订碧桂园荣汇项目商铺认购协议，上诉人已提供居间服务。根据本案查明的事实，被上诉人与茂兴公司签订的商铺认购协议因被上诉人违约而解除，根据上诉人与被上诉人约定，因被上诉人违约导致未能签订房屋买卖合同，被上诉人应向上诉人支付违约金。上诉人与被上诉人约定违约金相当于房屋买卖双方向上诉人支付总佣金金额的违约金，上诉人在本案中并未提交证据证明其因履行合同已产生的实际损失状况，上述约定的违约金可确定的数额过高，应予以调整。一审酌定按照总佣金金额的20%计算违约金，违约金为677362.4元，该数额在合理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费28476元，由上诉人中原（中国）房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 陈**峰二〇二〇年八月七日书记员 管雨桐附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。