甘肃省正宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1025民初811号 原告：郭伟伟（曾用名郭亚伟），男，正宁县人。 被告：郭小宁，男，正宁县人。 委托诉讼代理人：左政乾，甘肃三清律师事务所律师。 第三人：郭峰鸣（曾用名郭峰民、郭伟伟之父），男，正宁县人。 原告郭伟伟与被告郭小宁、第三人郭峰鸣确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭伟伟、被告郭小宁及其委托诉讼代理人左政乾、第三人郭峰鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭伟伟向本院提出诉讼请求：1依法确认被告与第三人达成转让属于原告宅基地的口头协议无效；2.责令被告立即停止对原告宅基地的侵占，并对该宅基地的损害及堆放物恢复原状；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1995年原告父亲郭峰鸣向原告所在南邑村申请宅基地1院，同年10月22日，南邑村委会书面通知南邑村岘二组给原告名下批宅基地1院，后时任岘二组组长郭刚民给原告划拨了涉案宅基地0.5亩，原告一直占用该宅基地。2010年原告外出打工，原告父亲未征得原告同意私自将该宅基地使用权以5500元转让给被告郭小宁，2012年原告回家后才得知此事，自后原告与父亲多次向被告索要宅基地未果。2020年5月14日，原告发现被告在该宅基地开挖根基修建房屋，原告向正宁县公安局五顷塬派出所报警，次日派出所、乡司法所、南邑村委会、南邑村岘二组召集原、被告开了座谈会，会后被告仍强修房屋墙体，现修建墙体2米多高。原告为农业户口，涉案宅基地是南邑村委会给原告所批，原告与父亲分家另过时分给了原告，原告父亲越权与被告达成转让原告宅基地的行为无效，故要求法院支持原告的诉讼请求。 郭小宁辩称，2010年2月被告与原告郭伟伟父亲郭峰鸣口头达成协议，以5500元取得涉案宅基地的使用权。1995年郭峰鸣申请该宅基地时，原告13周岁，系未成年人，不能作为权利主体拥有该宅基地的使用权，且原正宁县土地管理局于1996年下发的关于农户宅基地批准文件南邑村花名册中有郭峰鸣名字，故该宅基地从最初批准的使用权人就是郭峰鸣，原告对该宅基地没有合法使用权；被告虽然在取得该宅基地时系正宁县运输公司职工（后下岗），但被告前妻赵晓艳当时是南邑村岘**村民，被告代理前妻取得郭峰鸣宅基地的使用权不违反法律规定。原告现在五顷塬街道购买了住宅楼房，第三人也在南邑村申请了新农村住宅居住，被告弟媳及孩子系南邑村岘**村民，在村上无宅基地，被告现与弟弟合建住房准备居住。2020年5月被告已将二层楼房根基建好后原告报警，经五顷塬派出所、司法所等组织协调，查明2010年第三人将宅基地使用权转让给了被告；考虑被告已将房基建好，为避免大雨伤及邻居房屋根基，派出所等组织同意让被告继续建房。综上，原告对争议的宅基地无使用权，被告从第三人处取得涉案宅基地使用权有事实和法律依据，原告的诉讼请求应予驳回。 郭峰鸣述称，其原为上海宝钢公司职工，妻子、儿女系五顷塬回族乡南邑村岘**村民，1999年其下岗后回到老家与妻儿共同生活。1995年其妻向政府申请宅基地1院，南邑村委会出具给岘二组的批准宅基地通知中是其长子郭伟伟小名“郭亚伟”，1996年12月以其名义缴纳520元土地占用税。2005年郭伟伟在五顷塬街道购买了临街门面房2层4间居住，其与郭伟伟分家另过时将涉案宅基地分给了郭伟伟，现与次子郭磊在南邑村新农村居住。2010年郭伟伟夫妻外出打工，郭小宁有意取得涉案宅基地，经亲戚安孝坤说和，其以5500元将郭伟伟宅基地使用权转让给了郭小宁，当时打电话告知了郭伟伟妻子杨媚。2012年郭伟伟得知此事后不同意转让，杨媚才说郭伟伟不知道转让宅基地之事。后其与郭伟伟多次找郭小宁协商解决未果，直至2020年5月14日郭小宁在该宅基地里建房杨媚才报警的。郭伟伟现居住的临街门面房无法律保障，一旦拆迁郭伟伟在南邑村岘二组无宅基地建房。涉案宅基地是南邑村委会给郭伟伟审批的，其在未征得郭伟伟同意的情况下越权转让了该宅基地，其与郭小宁达成的买卖转让郭伟伟宅基地的口头协议无效，现要求郭小宁将该宅基地恢复原状后返还给郭伟伟，其退还郭小宁55**元购地款。 郭伟伟围绕诉讼请求依法提交正宁县五顷塬回族乡人民政府收款收据、南邑村委会书面通知、证明、南邑九年制小学证明各1份，用以证明南邑村委会给郭伟伟审批宅基地1院、及郭伟伟小名叫“郭亚伟”的事实。 郭小宁提交其与前妻户口本、身份证复印件、离婚协议书，用以证明其系非农业户口，其前妻赵晓艳于2009年5月26日将户口从陕西省西安市长安区东大镇清镇村南三街迁回南邑村岘**的事实。 法庭依职权调取原正宁县土地管理局正发土管（1996）40号文件、正宁县公安局五顷塬派出所对郭峰鸣、杨媚、安孝坤询问笔录、座谈会记录各1份，争议宅基地现状照片5张。另调取赵晓艳2009年将户口从西安市迁回正宁县五顷塬回族乡南邑村岘**的证明材料。 以上证据经当事人质证、认证，并在卷予以佐证。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原告郭伟伟及其母亲（已故）、其弟同系五顷塬回族乡南邑村岘**村民，1995年原告与母亲、弟妹在南邑村岘二组居住生活，其父郭峰鸣当时系上海宝钢公司职工，后下岗。同年10月22日，南邑村委会给岘二组出具书面通知1份，注明：“岘子二组：现将你组郭亚伟庄基一院，占地0.5亩，特此通知。南邑村委会95年10月22日”，并加盖南邑村委会印章。后时任岘二组组长郭刚民（现任南邑村支书）给原告家划拨了涉案宅基地。1996年12月20日，五顷塬回族乡人民政府收取郭峰鸣（郭峰民）土地占用税520元，同年12月31日，原正宁县土地管理局下发正土管发（1996）40号“关于五顷塬乡农民建宅用地的批复”文件，该文件中南邑村14户建宅农民名单中载有“郭峰民”名字，后原告家圈墙占用该宅基地。被告郭小宁系原正宁县运输公司职工，后下岗，2010年春节后，经五顷塬回族乡西头村村民安孝坤说和，郭小宁与郭峰鸣达成口头转让涉案宅基地协议，郭小宁通过安孝坤给付郭峰鸣5500元，取得了该宅基地使用权，郭小宁占用该宅基地至今。在转让涉案宅基地及后续发生争议，郭峰鸣、郭小宁均未给南邑村委会、南邑村岘二组打过招呼。2020年5月，郭小宁在该宅基地回填根基准备建房，5月14日，郭伟伟之妻杨媚向五顷塬派出所报案，称郭小宁侵占其宅基地建房，次日，五顷塬派出所、乡司法所、南邑村委会、岘二组召集原、被告双方召开座谈会，征询了双方意见，后调解未果，郭小宁继续砌墙建房，现郭小宁修建的座东面西4间房屋墙体约2米高，本案受理后，郭小宁已停工。 另查明，郭小宁为原正宁县运输公司职工，后下岗，为非农业户口,郭小宁与赵晓艳于2009年4月10日在正宁县山河镇人民政府登记结婚，2009年5月26日赵晓艳将其户口从陕西省西安市长安区东大镇清镇村南三街**迁回南邑村岘**，为农业户口，并于2010年11月29日办理了住址为甘肃省正宁县五顷塬乡南邑村岘二组的居民身份证，2011年10月20日赵晓艳办理农转非户口，将户户口从南邑村岘**迁至正宁县公安局城关派出所,016年郭小宁与赵晓艳离婚。 本院认为，本案争议的焦点：一、涉案宅基地转让协议主体是否适格；二、涉案宅基地转让协议是否有效。 本案原告之父郭峰鸣将涉案宅基地使用权以5500元转让给郭小宁，原告主张该转让行为无效，并要求由此无效行为产生的法律后果即恢复宅基地原状。可见本案双方争议的实质是该转让行为的法律效力问题，本案立案案由为宅基地使用权纠纷不当，案由应确定为合同无效纠纷。 关于焦点：一、涉案宅基地转让协议主体是否适格。 宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”即宅基地使用权一户一宅，也就是以家庭为单位。1995年，郭伟伟时年13周岁，与其母亲、弟妹同系南邑村岘**村民，该家庭依法有权在本集体经济组织获得宅基地使用权。五顷塬回族乡南邑村委会出具给南邑村岘二组批准宅基地通知中系郭伟伟（郭亚伟），郭伟伟当时系限制民事行为能力人，1996年12月五顷塬回族乡人民政府土地占用税（宅基地占用费）收款收据及原正宁县土地管理局“关于五顷塬乡农民建宅用地的批复”文件上均是郭伟伟父亲郭峰鸣（郭峰民），郭峰鸣当时虽然是上海宝钢公司职工，属非农业户口，但其妻子、儿女系南邑村岘**村民，在南邑村岘二组居住生活。原告诉状中主张是郭峰鸣申请的涉案宅基地，郭峰鸣主张是其妻子申请的，而南邑村委会、五顷塬回族乡人民政府、原正宁县土地管理局出具的文件中关于涉案宅基地使用权人名字不一致，由此可见，涉案宅基地是审批给郭峰鸣这一户的，与哪一个家庭成员名字无关。故原告主张涉案宅基地使用权归其所有不符合事实与法律规定。 二、涉案宅基地转让协议是否有效。 涉案宅基地使用权归郭峰鸣这一户所有，郭峰鸣1999年下岗后回到南邑村岘二组生活，同年其妻病故。2010年2月，郭峰鸣与郭小宁达成口头转让涉案宅基地协议时，郭小宁系原正宁县运输公司职工，也是非农业户口，但其前妻赵晓艳系南邑村岘**村民，有权在南邑村岘二组获得宅基地使用权。故涉案宅基地转让协议主体家庭成员都是同一集体经济组织南邑村岘**村民。 1.我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转。土地管理法第六十二条第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”可以看出土地管理法并不禁止农民的宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。物权法确立宅基地使用权的用益物权地位，如果宅基地使用权人为取得其他财产而自愿放弃宅基地使用权，当然应被法律允许。《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”这一规定实际上示明农村宅基地使用权可以转让。 2.涉案宅基地转让协议具备有效合同的全部要件。 《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该法第五十二条规定了合同无效的情形。人民法院确认合同无效的，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，从协议订立阶段来看，郭峰鸣与郭小宁配偶、子女均为五顷塬回族乡南邑村岘二组这一同集体经济组织内成员，郭小宁可受让郭峰鸣的宅基地。双方当事人处于平等民事主体地位，达成的口头转让宅基地的协议系双方真实意思表示。法律、行政法规也未规定此类合同应当办理批准、登记等手续后生效；从协议履行阶段来看，双方转让宅基地款项已经结清，郭小宁占用该宅基地已经10余年，协议已经履行完毕，现郭小宁在涉案宅基地上建房，墙体已建2米多高，涉案宅基地的使用用途并未改变。该交易行为在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，没有违反相关法律法规。该转让协议也不涉及相关法律规定的合同无效的其他情形。综上，涉案宅基地转让协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应确认有效。 3.涉案宅基地转让协议不受物权登记、无权处分的影响。涉案宅基地转让协议达成时，双方均未向南邑村委会报备，至今未办理宅基地使用权变更登记。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立，变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本案中，双方签订的转让宅基地协议属于债权行为，涉案宅基地使用权的转移是一种物权变动行为，因此涉案宅基地使用权是否发生权属变更并不影响当事人就宅基地转让事宜达成的一致的意思自治的效力。有关行政管理机关是否已经对涉案宅基地使用权变更登记，不影响涉案宅基地转让协议的效力。 郭伟伟主张其父亲郭峰鸣转让宅基地时并未征得其同意，要求确认转让协议无效。庭审中郭小宁提出双方达成协议当晚郭峰鸣电话告知了郭伟伟转让宅基地之事，郭伟伟表示同意。郭峰鸣陈述其在当晚将转让宅基地一事电话告知了郭伟伟妻子杨媚，直至2012年郭伟伟回家后不同意出售宅基地，其才知道杨嵋没有告知郭伟伟。杨嵋一直与郭伟伟共同生活，郭峰鸣、郭伟伟关于此事陈述不符合生活常理；即使郭峰鸣属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”可见，郭峰鸣是否征得郭伟伟同意不影响涉案宅基地转让协议的效力。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第五款、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下： 郭小宁与郭峰鸣口头转让宅基地的协议有效。 案件受理费200元，由郭伟伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 曹红霞人民陪审员赵铁刚人民陪审员魏雄 二〇二〇年八月十九日 书记员 秦         红         丹