北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53357号原告：沈秀玲。委托诉讼代理人：刘思佳。被告：文筑。原告沈秀玲与被告文筑排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈秀玲及其委托诉讼代理人刘思佳、被告文筑到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。沈秀玲向本院提出诉讼请求：1、文筑支付房屋装修损失及家具损失14万元；2、文筑支付2019年7月8日至房屋装修完毕之日的租金损失（按照每月9300元的标准计算）及提前退租损失9300元；3、文筑支付差旅费5100元及律师费2万元。事实和理由：沈秀玲于2004年购买位于北京市朝阳区建国门外大街**号*号楼2311号房屋（以下简称“2311号房屋”），该房屋于2005年12月27日登记在沈秀玲名下。文筑为位于北京市朝阳区建国门外大街**号*号楼2511号房屋（以下简称“2511号房屋”）业主。2019年4月14日，沈秀玲发现2511号房屋漏水导致2311号房屋天花板、墙壁、橱柜、门均出现浸泡、裂纹、脱落等现象，遂找到小区物业和文筑协商，物业经过勘察确认是2511号房屋漏水所致，文筑亦认可，但未采取任何实际行动排除妨害。现沈秀玲依法提起诉讼，请求法院依据事实和法律，支持沈秀玲的诉讼请求。文筑答辩称，2019年4月16日文筑已与案外人签订房屋买卖合同，2511的产权人已经变更为王某和廖某某，文筑将房屋出卖后仍继续租住房屋。沈秀玲说我没有做防水，真实原因是厨房下面的管道长期腐蚀导致漏水，物业告知我没有做工作，没有排除隐患的陈述不属实，2019年4月20日左右，物业公司工作人员来文筑家，打开厨房柜门，检查厨房橱柜内的管道，并且到卫生间内，通过肉眼观察检查洗水池下面和淋浴处是否存在管道漏水的情况，物业来检查后，说是卫生间的防水没有做好，但和厨房管道没有关系，物业建议我重做防水，文筑在2019年4月26日自行找到做管道检查和防水的公司，通过仪器检测管道，说管道没有问题，并建议观察是否是卫生间防水有问题，建议卫生间不用水，于是文筑停止用水，但停止用水后沈秀玲家还是出现漏水情况，物业坚持是文筑家防水有问题，文筑又委托防水公司重做卫生间防水，2019年5月21日新的防水做好了，该公司告知文筑三天不用水，以保证效果，防水做好后询问沈秀玲是否漏水，沈秀玲说还在漏水，防水公司解释说可能是以前的存水，但隔了一个星期，还是漏水，物业说是文筑的防水质量有问题，必须刨砖重做卫生间防水，文筑希望物业能帮找一个工程队，但物业拒绝为文筑寻找工程队，又表示工程队花费高。后物业公司找到警察，警察建议文筑关掉热水管和冷水管，2019年6月21日，文筑关掉了冷热管总阀，6月25日文筑询问物业楼下是否漏水，物业说沈秀玲家不漏水了，物业让文筑自己看，6月28日文筑又另行找到维修师傅进屋排查哪里漏水，维修师傅说厨房橱柜的水管时间久远已经腐蚀。7月1日，维修师傅于是在橱柜外面和卫生间接了一根明管，文筑询问物业沈秀玲家是否漏水，物业表示沈秀玲家里没人，不清楚是否漏水，后文筑通过物业得知原告家不再漏水了。文筑已经彻底修复了管道，之后房屋未再出现漏水的情况，不会影响沈秀玲房屋的使用。针对沈秀玲的2311号房屋是否出租，无法核实，该房屋为住宅，并非商业用房，文筑不同意赔偿沈秀玲的租金损失。另外沈秀玲的租户在2019年7月退租，是在漏水修复后退租，可见退租与漏水没有关联，且文筑对于沈秀玲提供的租赁合同是否真实存疑。综上，请求法院采纳文筑的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区建国门外大街**号*号楼2311号房屋的所有权人为沈秀玲，文筑原系北京市朝阳区建国门外大街**号*号楼2511号房屋所有权人，文筑表示其在2019年4月16日与案外人签署了房屋买卖合同，后将2511号房屋过户至案外人名下，但一直持续租用2511号房屋至2019年10月5日。2019年4月14日，2311号房屋的厨房天花板发生漏水，沈秀玲表示经物业公司入户检查，未发现2311号房屋存在漏点，怀疑漏水系由于2511号房屋导致。后续沈秀玲多次发现厨房漏水。2019年6月21日至6月25日期间，文筑关闭家中冷热水管，漏水现象停止。7月1日，文筑将橱柜下与卫生间的水管改接为明管，不再使用地下暗管走水。沈秀玲自述7月份之后，未再出现漏水情况。庭审中，沈秀玲申请对2511号房屋漏水给其房屋造成的损失费用进行评估，并预交了鉴定费15200元。2020年1月5日，北京富川房地产土地资产评估有限公司作出富川评报字（2019）第184号资产评估报告书，报告显示评估基准日为2019年12月25日，评估结论因漏水导致的财产损失为5600元。资产评估具体如下：1、石膏板吊顶（新作）、石膏板吊顶（拆除）；2、铝扣板天棚吊顶（新作）、铝扣板天棚吊顶（拆除）；3、墙砖（新作）、墙砖（拆除）；4、门（新作）、门（拆除）；5、橱柜；6洗手池柜（有争议）。估报告出具后，沈秀玲对于评估提出异议并申请申请重新评估，异议的内容如下：一、评估人员未充分考虑2311房屋被楼上漏水长达80天的事实。二、评估机构作出的结论与现实中的市场价格严重不符，损害了申请人的合法利益。三、评估机构仅对2311号房屋财产损失进行了评估，未对装修损失进行评估，遗漏了评估事项。四、对于评估报告中文筑提出的异议不认可。五、请求法院与评估机构沟通，对2311号房屋按照整体重新装修专修的标准进行评估，以达到恢复房屋原状的目的。六、评估机构收取评估费的程序不合法，评估费过高。评估机构对其异议予以回复。本院认为不符合重新评估的情况，对沈秀玲提出的重新鉴定未准许。对于异议项目洗手池柜，本院认为文筑未进行举证，对异议不予采纳。针对沈秀玲主张的房屋租金损失和押金损失，其向本庭提交了其与案外人高晓辉的《房屋租赁合同》《续租合同》《解除协议书》、付款凭证以及高晓辉于2019年7月4日的书面陈述，在《解除协议书》载明房屋租金每月9300元，同时约定了沈秀玲退还房屋押金18000元及剩余房租12400元，补偿租户一个月的租金损失9300元，在高晓辉书面意见中写明其终止租赁2311号房屋的理由系由于房屋从2019年4月份开始漏水。本院认为：依据我国《侵权责任法》的规定，侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。本案中，由于在文筑所有2511号房屋期间房屋内漏水，导致沈秀玲所有的2311号的房屋及屋内设施受损，文筑作为当时2511号房屋的所有权人，应对沈秀玲承担相应的赔偿责任。针对沈秀玲主张的财产损失，评估机构列出的具体评估项目，与受损项目相符，具体赔偿金额以评估机构的评估价格为准。针对沈秀玲主张的租金损失，2511号房屋的漏水确实导致了2311号房屋部分受损，影响了沈秀玲正常出租使用，但从庭审查明的情况可知，2019年7月之前，2311号房屋尚处于出租状态，7月之后，房屋漏水现象已经停止，不影响房屋的基本使用，沈秀玲空置房屋的损失不应全部由文筑承担。关于租赁押金属于租赁合同终止后应退还的租户的费用，不属于其损失。结合上述情况，故本院酌情判处文筑赔偿沈秀玲租房损失18600元。针对沈秀玲主张的差旅费和律师费，并非漏水直接导致的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条条之规定，判决如下：一、被告文筑于本判决生效之日起十日赔偿原告沈秀玲财产损失五千六百元；二、被告文筑于本判决生效之日起十日赔偿原告沈秀玲租金损失一万八千六百元；三、驳回原告沈秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3788元，鉴定费15200元，保全费1474元，由原告沈秀玲负担10983元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告文筑负担13005元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 杨 阳审判员 蒙 镭审判员 张玉倩二〇二〇年八月三十一日书记员 杨 琳