广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终13350号上诉人（原审被告）：曹锬银，男，1988年10月21日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）：吴艳红，女，1981年10月27日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人曹锬银因与被上诉人吴艳红房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初19279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曹锬银上诉请求：一、撤销深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初19279号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审。二、涉诉一二审费用全部由吴艳红承担。上诉事实与理由：吴艳红诉曹锬银房屋租赁合同纠纷一案，业经深圳市南山区人民法院做出一审判决，该判决在未确认吴艳红提供的房屋租赁合同是否合法有效的情况下，违法裁决依法应予撤销，改判或者发回重审。理由如下：吴艳红提供的房屋租赁合同是一份虚构的，无效的合同。曹锬银与刘莉签订了合法有效的房屋租赁合同，交付了租金和押金。在曹锬银与刘莉的合同有效期内，因刘莉不能继续履约的情况下，未与曹锬银协商、也未作出合同的协商中止或解除的情况下，刘莉与吴艳红私下协议，由吴艳红借用刘莉所承租的物业，并由吴艳红向曹锬银索要押金。吴艳红与刘莉的私下协议是在曹锬银未知情的情形下作出的，吴艳红在明知曹锬银与刘莉的房屋租赁合同尚在有效期内，虚构了一份房屋租赁合同，内容由吴艳红随意涂改，日期也属于编造。自始至终曹锬银只收到刘莉转账的租房押金。没有收到过吴艳红转账的押金。依据《中华人民共和国合同法》，吴艳红在明知曹锬银与刘莉的合同尚未解除，因刘莉需要违约，吴艳红故而虚构合同关系从而逃避违约的责任，隐瞒事实真相，扰乱社会秩序。一审法院应依法撤销吴艳红提供的合同。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，为曹锬银主持公道，依法纠正一审错误且不公正的判决，从维护法律的尊严，维护曹锬银的合法权益，还法律以公正、公平，还曹锬银公道！吴艳红答辩表示，一审法院认定事实清楚、证据充分、应予维持。一、曹锬银提到的吴艳红提供的房屋租赁合同，我方在一审起诉状已写明，该合同是经双方协商，将租赁合同重签，但月租、押金金额、租期、签署日期均与上份合同一致。曹锬银认可其签名。二、关于两份收据。1、押金收据亦有曹锬银本人亲笔签名和红手印，因为是重签，事情原因和相关证据已在第一点中阐述清楚。2、没有转账记录是因为合同是重签，也经刘莉同意，此押金转为吴艳红名下押金。3、中介佣金收据开据日期是2019年6月25日，是因为曹锬银一直将本人押金扣留至今，致使本人经济紧张，东拼西凑才把佣金凑齐付给中介方。4、佣金收据公章真实有效，不然曹锬银也不会查到该公章对应的公司地址。5、两份收据是曹锬银亲自所写，所以真实有效。三、吴艳红提供的和刘莉的协议书，是经吴艳红和曹锬银协商后，重签合同，吴艳红与刘莉双方就押金事宜签订的协议。吴艳红一审诉讼请求：1、判令曹锬银赔偿吴艳红两个月租金共38000元作为违约金；2、判令曹锬银赔偿吴艳红8500元的中介费；3、判令曹锬银退还吴艳红押金38000元及利息（以38000元为基数，自2019年4月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月12日，即38000×4.75%÷360×103＝516.43元）；4、判令曹锬银承担因本案产生的诉讼费等一切费用。原审认定,2018年9月1日，吴艳红（承租方、乙方）与曹锬银（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区（涉案房产）出租给乙方使用，建筑面积为175平方米；租赁期限2年，自2018年9月1日起至2020年8月31日止；乙方每月向甲方缴纳租金19000元，当月的5日前付清；合同签订之日，乙方应向甲方交付38000元作为押金；乙方必须依约交付租金，如有拖欠，每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达5天以上的，甲方可提前解除合约，并有权追回所欠租金和滞纳金，及没收全部押金；及其他内容。吴艳红提交了由曹锬银出具的收款收据，载明其收到吴艳红押金38000元，时间为2018年8月26日。曹锬银确认其于租赁合同、收款收据上签字，但不认可上述证据的真实性，曹锬银称签订租赁合同是为办理租赁登记。2018年11月9日，吴艳红（乙方）与刘莉（甲方）签订《协议书》，约定：甲方将从曹锬银处租赁的涉案房产，经过曹锬银同意，转租给乙方（转租起算日期为2018年11月19日）；乙方和曹锬银另行签署房屋租赁合同，租金及租赁期限与之前甲方与曹锬银所签合同保持不变；甲方把之前支付给曹锬银的押金38000元的所有权转至乙方名下，曹锬银重开押金条给乙方，以重开押金条为准。曹锬银称吴艳红与刘莉签订该协议书并未经过曹锬银的同意。吴艳红提交了深圳市懿升物业管理有限公司出具的收款收据，载明收到吴艳红中介佣金8500元，时间为2019年6月25日。庭审中，曹锬银称仅收到过刘莉支付的押金，并确认刘莉支付的押金未退还；曹锬银于2019年3月通知吴艳红搬离涉案房产；曹锬银与涉案房产业主签订的合同于2019年3月底到期，未进行续约。原审认为，曹锬银承租涉案房产的租赁期限至2019年3月底，租赁期内曹锬银将涉案房产转租给吴艳红，转租期限超过了上述租赁期限，因此，吴艳红与曹锬银签订的《房屋租赁合同》，未超过曹锬银承租期限的约定有效，超过的约定无效。曹锬银辩称其与吴艳红签订《房屋租赁合同》仅是为办理房屋租赁登记，理由不充分，不予采信。吴艳红主张退还押金38000元，并提交了收款收据、与案外人刘莉签订的《协议书》，曹锬银亦确认未向刘莉退还押金，现吴艳红已按曹锬银要求于2019年3月31日将涉案房产返还给曹锬银，曹锬银应向吴艳红退还押金，曹锬银逾期退还押金还应支付利息。利息以38000元为基数，自2019年4月1日起计至原审法院确定的付款之日止，其中2019年4月1日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。曹锬银与业主的租赁合同先于双方之间的租赁合同到期，系造成吴艳红无法继续占有、使用涉案房产的原因。对于吴艳红与涉案房产业主另行签订租赁合同产生的中介费，曹锬银因存在过错，须承担相应的赔偿责任。同时，即便吴艳红使用涉案房产至合同约定的届满之日，其再行承租涉案房屋亦可能会产生相应中介费，故根据公平和诚实信用原则，结合考虑双方之间租赁合同约定的剩余租期，酌情判令曹锬银向吴艳红赔偿中介费损失6000元。吴艳红主张违约金38000元，缺乏合同依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、曹锬银于判决生效之日起十日内向吴艳红退还押金38000元，并支付押金利息（以38000元为基数，自2019年4月1日起计至法院确定的付款之日止，其中2019年4月1日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、曹锬银于判决生效之日起十日内向吴艳红赔偿中介费损失6000元；三、驳回吴艳红的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费962.71元，吴艳红已预交，由吴艳红负担461.42元，曹锬银负担501.29元。本院经审理查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中，双方争议的焦点问题是曹锬银应否退还吴艳红押金及支付利息，应否赔偿吴艳红中介费损失。曹锬银主张其与吴艳红签订的房屋租赁合同是虚构的，实际上是刘莉私自转租。本案一审中，吴艳红提供了房屋租赁合同、押金收款收据、协议书等证据，房屋租赁合同系吴艳红和曹锬银签订，押金收款收据系曹锬银开具，曹锬银认可签名系其本人所签，却否认房屋租赁合同和押金收款收据的真实性，理由不能成立。吴艳红对房屋租赁合同、押金收款收据的落款日期作了解释，即其经过曹锬银同意，从刘莉处接手租赁该房屋，刘莉交给曹锬银的押金38000元，亦转给吴艳红，因此房屋租赁合同和押金收款收据，仍按原日期，由曹锬银重新开具。吴艳红提交的协议书系其与刘莉签订，协议书内容包括双方同意将刘莉从曹锬银处租赁的房屋，转给吴艳红，刘莉交给曹锬银的押金，亦转给吴艳红。上述证据相互印证，形成了完整的证据链条，能够证实吴艳红的主张，即其从刘莉处转租房屋，系经过曹锬银同意，并由其与曹锬银重新签订了房屋租赁合同，刘莉交给曹锬银的押金，亦转到吴艳红名下。因此，吴艳红虽未直接向曹锬银交押金，但刘莉交的押金，已转至其名下，吴艳红享有收回押金的权利。因此，曹锬银应当退还吴艳红押金并支付利息。曹锬银与吴艳红签订的房屋租赁合同，期限超出了曹锬银与房屋业主签订的租赁合同期限，导致合同部分无效，此后吴艳红与房屋业主另行签订租赁合同产生中介费，曹锬银存在过错，应当承担相应的赔偿责任。原审法院根据案件的实际情况，酌定由曹锬银赔偿吴艳红6000元，本院认为适当，予以维持。曹锬银的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1925.41元，由上诉人曹锬银负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 彭  安  明二〇二〇年八月六日书记员 李紫娟(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……