福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2136号 原告：赖钟靖，男，汉族，1985年11月21日生，住三明市梅列区。 原告：陈冰，女，汉族，1989年1月15日生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：赖钟靖，系陈冰丈夫即本案另一原告。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告赖钟靖、陈冰与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告赖钟靖即陈冰的委托诉讼代理人唐滟帆，被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖钟靖、陈冰向本院提出诉讼请求判令：1.碧桂园立即向赖钟靖、陈冰支付逾期办理商品房权属登记违约金22350元；2.本案的诉讼费用由碧桂园负担。事实与理由：2015年5月23日，赖钟靖、陈冰与碧桂园签订《商品房买卖合同》一份，约定：赖钟靖、陈冰向碧桂园购买位于三明市梅列区成套住宅，建筑面积249.93平方米，单价为每平方米10774.22，总价款2692800元，以银行按揭分期付款方式支付；碧桂园应在2015年12月30日前将该房屋交付给赖钟靖、陈冰使用；如因碧桂园原因，赖钟靖、陈冰不能在该房屋交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天，碧桂园应向赖钟靖、陈冰支付违约金50元。合同签订后，赖钟靖、陈冰依约支付了全部房款。碧桂园虽于2016年4月10日向赖钟靖、陈冰交付了该房屋，但因碧桂园原因致使赖钟靖、陈冰至2017年9月29日才取得房屋权属证书,逾期447天。综上，碧桂园已构成违约金，应当依照合同约定向赖钟靖、陈冰支付违约金22350元。赖钟靖、陈冰要求碧桂园承担违约金责任，但碧桂园无理拒绝，遂诉至法院。 碧桂园辩称，一、商品房买卖合同履行过程中，证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园承担。理由如下：1.碧桂园出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。碧桂园与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，三明市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园需按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进展缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定的是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，碧桂园只能按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 二、即使碧桂园需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中赖钟靖、陈冰主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减。理由：1.本案讼争房屋楼幢于2018年1月4日完成首次登记，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在碧桂园完成讼争商品房首次登记后，碧桂园的合同义务即已完成。此后碧桂园再次通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园完成讼争商品房楼幢的首次登记后，买受人于行使其自身义务，加重出卖人即碧桂园责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园承担讼争商品房首次登记后的责任。2.由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。综上，讼争违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）起满90日之次日起计算至涉讼房屋所在楼栋首次登记之日止，并扣除30日。 三、赖钟靖、陈冰所诉已经超过诉讼时效。本案诉讼时效起诉点应从赖钟靖、陈冰起诉日2017年7月7日其往前3年起算，即从2017年7月7日起算，2017年7月7日以前均已超过诉讼时效。根据福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第二十一条，问：买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算?答，买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。 综上，讼争商品房违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）届满90日的次日开始起算计算至讼争房屋所在楼幢首次登记之日的前一日止，并扣除30日。现赖钟靖、陈冰所诉时段已超过诉讼时效的，应予驳回其起诉。 本院经审理认定事实如下：2015年5月23日，赖钟靖、陈冰与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定赖钟靖、陈冰向碧桂园购买位于三明市梅列区房产；购房总价款为2692800元；碧桂园应于2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给赖钟靖、陈冰使用；因碧桂园原因，赖钟靖、陈冰未能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园应向赖钟靖、陈冰支付违约金50元。赖钟靖、陈冰已依合同约定全额支付购房款。碧桂园于2016年4月10日将案涉商品房交付给赖钟靖、陈冰使用。碧桂园于2017年7月18日书面通知赖钟靖、陈冰办证。当事人双方对上述事实及案涉合同文本内容均无异议，本院予以确认。 对本案争议，本院作如下分析认定： 碧桂园逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任 本院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2015年12月30日前，实际交房实际为2016年4月10日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案合同义务履行期限届满前，碧桂园有充分履行时间。碧桂园以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，本院不予采纳。赖钟靖、陈冰与碧桂园签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。因碧桂园的原因导致赖钟靖、陈冰未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应依合同约定承担违约责任。 碧桂园逾期履行合同义务的期间如何确定问题 本院认为，《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元违约金。碧桂园于2016年4月10日向赖钟靖、陈冰交付商品房。依合同约定碧桂园应于交房日之次日起第91日起按合同约定向赖钟靖、陈冰计付违约金。碧桂园于2017年7月18日书面通知赖钟靖、陈冰办证，至此碧桂园已尽相应合同义务。由此，本案违约金计算至碧桂园通知赖钟靖、陈冰领取办证所需资料前一日为宜，即2016年7月10日计算至2017年7月17日止。 关于赖钟靖、陈冰提出诉请，是否诉讼时效是否届满的问题 赖钟靖、陈冰认为，1.根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应知道权利受到损害以及义务人之日起计算。碧桂园于2017年7月18日向赖钟靖、陈冰移交办证所需资料，诉讼时效应从该日起诉。由此，赖钟靖、陈冰于2020年7月7日提起诉讼并未超过诉讼时效。2.《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；……。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。根据2020年4月16日最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第六条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因疫情或者疫情防控措施不能行使请求权，权利人依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条第一款第一项规定主张诉讼时效中止的，人民法院应予以支持。2020年1月20日，国家卫健委经国务院批准发布2020年1号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。疫情起始时间以该公告为准，疫情结束的时间届时以国家有关部门宣布疫情结束为准。根据前述1号公告的内容可以证实，2020年1月20日为新型冠状病毒肺炎疫情的起始时间。在赖钟靖、陈冰在诉讼时效期间的最后六个月内，受疫情以及疫情防控的影响。导致不能行使请求权，属于中华人民共和国民法总则》第一百九十四条规定“不可抗力”情形，至中止时效原因消除之日（以国家有关部门宣布疫情结束之日）起满六个月，诉讼时效才届满。由于目前国家有关部门尚未宣布疫情结束，由此赖钟靖、陈冰所诉未超过诉讼时效。 碧桂园认为， 本院认为，1.案涉合同约定，因碧桂园原因，赖钟靖、陈冰未能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园应向赖钟靖、陈冰支付违约金50元。可见，双方约定逾期办理房屋权属证书的违约金是以日为计算单位的，即逾期1日碧桂园应支付违约金50元，违约金的总额与每日产生违约金相对独立。由此，碧桂园逾期履行合同义务之日起每日产生的违约金，诉讼时效从产生之次日起计算。基此，碧桂园主张，诉讼时效分段计算，从赖钟靖、陈冰起算之日起倒推，确定诉讼时效是否届满的诉讼主张，本院予以采纳。2.根据《中华人民共和国民法总则》第二百零三条期间的最后一日是法定休假日的，以法定休假日结束的次日为期间的最后一日。2020年1月24日至2020年1月30日为国家法定节假日，诉讼时效期间在前述期间为最后一日的，顺延至2020年1月31日。3.2020年1月下旬，突如其来的新冠病毒，来势汹汹，严重影响了人民正常生产和生活。福建省于2020年1月24日起执行突发公共卫生事件一级响应，并采取了相应防控措施，至2020年2月26日将突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠肺炎疫情防控省级二级响应，将低风险区调整为新冠肺炎疫情防控省级三级响应。由此，赖钟靖、陈冰主张其前述期间因疫情影响其权利行使，诉讼时效应中止的诉讼意见，本院予以采纳。即2020年1月31日（2020年1月24日至2020年1月30为法定节假日，前述期间为诉讼时效最后一日的，顺延至2020年1月31日）在至2020年2月26日，案涉违约金的前述期间届满的，应从2020年2月27日起满六个月时方认定为诉讼时效届满。赖钟靖、陈冰于2020年7月7日向本院递交起算状，2020年2月27日至2020年7月7日未超过六个月。 综上，确定赖钟靖、陈冰所主张的违约金是否超过诉讼时效，应从2020年1月24日往前倒推三年进行确定，即2017年1月23日前产生的违约金，诉讼时效届满。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同双方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。碧桂园未按期履行合同义务，导致赖钟靖、陈冰未能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，构成违约，依法应当承担相应违约责任。赖钟靖、陈冰要求碧桂园支付2017年1月24日起至2017年7月17日止（共175日），按每日50元向赖钟靖、陈冰支付违约金的诉请，合法有据，本院予以支持，赖钟靖、陈冰提出的其他诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条第一款第一项和第二款、第二百零三条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向赖钟靖、陈冰支付违约金8750元； 二、驳回赖钟靖、陈冰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费359元，因适用简易程序审理，减半收取180元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担25元，由赖钟靖、陈冰负担155元，案件受理费未预交的应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇二〇年八月二十八日 书记员  李晓芳 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十四条在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止： （一）不可抗力； （二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权； （三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人； （四）权利人被义务人或者其他人控制； （五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。 自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。 第二百零三条期间的最后一日是法定休假日的，以法定休假日结束的次日为期间的最后一日。 期间的最后一日的截止时间为二十四时；有业务时间的，停止业务活动的时间为截止时间。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。