安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4961号 上诉人（原审被告）：段运利，女，汉族，1983年2月12日出生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：高健，北京海町蓝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张伟，男，汉族，1996年2月25日出生，住安徽省霍山县。 委托诉讼代理人：刘军，上海市信本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈秋月，上海市信本律师事务所律师。 上诉人段运利因与被上诉人张伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初4307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 段运利上诉请求:撤销一审判决，改判驳回张伟一审的诉讼请求，案件受理费全部由张伟负担。 事实与理由:一、一审对案涉的两份《存量房买卖合同》效力认定有误，案涉房屋总价款应为110万元。 本案存在两份《存量房买卖合同》，分别是2016年3月4日的合同和一份无签订日期的合同。3月4日合同之房价为110万元，附有四个附件与一份《补充协议》。无日期合同除了写有房价为100万元之外，再无其他约定和补充。3月4日合同及补充协议是买卖双方的真实意思表示，也是双方已经实际履行的。无日期合同仅是为了避税而作，缺乏合同履行的必要条款(付款期限、贷款期限、交房时间、过户时间、家具家电清单、水电费解结算、车位转让），它必须依靠3月4日的合同条款及补充协议才能完成交易。段运利认可这两份合同都是与张伟签订的，但主张3月4日合同是真实的交易合同，而无日期合同是应张伟“可以少交点税”的提议签订的虚假履行的合同。司法实践中称此为“阴阳”合同。一审判决对此基本事实没有查明，没有查明3月4日合同与无日期合同的性质以及两合同之间的关联性关系，只是把两合同作为“当事人对同一事实分别提出相反的证据”进行对比、判断哪一个证明力强、有效。本案中的无签订日期合同即是网签备案合同，是阳合同，是纳税依据合同。双方出于避税目的(买方避税受益大于卖方）故意把交易价格写成100万元，此与3月4日合同房价款110万元少了10万元。张伟提起诉讼主张100万元的合同有效，意在推导出其支付的110万元中有10万元是车位转让费。对此类纠纷情况，上述最高法院和北京市高院具有审判指导和参考意义的意见是：避税价格条款无效。而一审是以纳税金额确定房屋买卖金额，忽视了真实意思表示是民事法律行为的核心要素，有失偏颇。本案房屋买卖的房价款应当是110万元，100万元的合同不是真实交易价格。 二、一审把段运利与张伟之间车位转让行为视为车位租赁关系有误，且不符合房屋交易习惯。 案涉的2016年3月4日《存量房买卖合同》补充协议第4条：需要约定的其他事项之2载明“甲方确保地下车位194号转让给乙方，车位费用包含在总房款壹佰壹拾万内。在房屋交接时由甲方将车位转让手续办理给乙方。此车位无产权，无需过户。”这段文字语法规范，用词简练，正常解读应当是：1.段运利出售房屋一并转让车位，并确保成功；2.车位费用已经计入主合同110万元总房款内，不得另外收费；3.段运利交房的同时交车位手续，车位无产权，无需过户。这段文字明确无误的意思表示是权利转让，没有段运利作为出租方将车位出租给张伟的意思。合同法第79条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）依照当事人约定不得转让；（三）依据法律规定不得转让。本案房屋买卖双方协议转让车位符合上述法律规定。 此前，段运利购买合肥景荣公司的房屋并签订了《车位使用权租赁协议》，后段运利将该房屋与车位一并转让给张伟。单就车位转让来说，段运利将其享有的车位使用权(或租赁权)转让给张伟以后，该《车位使用权租赁协议》原当事人之间的权利义务关系消失，由新的权利人取而代之。换句话说，合同的转让是合同主体的变更。段运利让出使用权(或租赁权）后即退出合同关系，张伟受让后替代段运利继续履行与合肥景荣公司的原合同，张伟与段运利之间并无建立新的租赁关系。一审把合同转让视为转租，认为二人之间存在租赁关系，缺乏法律依据，明显有误。一审视合同转让为转租，由此判决所产生的恶果是把简单法律关系复杂化，加重合同当事人负担，使得转让人和受让人与原合同的主体存在不能终结的连带责任法律关系。在此法律关系下合肥景荣公司是出租人，段运利是承租人兼转租人，张伟是段运利的承租人；且张伟只取得了20年的车位使用权，2031年4月以后张伟无权再使用该车位，还得再次要求段运利转让使用权并且再次计费；而段运利一直是并且2031年4月以后仍然是该车位的使用权人，可以再次有偿转租车位；这期间如产生车位使用权租赁合同纠纷三方当事人均免不了诉累。如此判决有违立法精神，不符合司法为民的宗旨，也不符合房屋交易习惯。 三、一审判决超出了当事人涉案合同及诉讼请求范围，依法应当撤销。 “民不告，官不理”是民事诉讼的一项原则，体现司法不主动干预民事活动的法律理念。张伟一审以段运利对转让的车位无处分权为由诉求转让条款无效。一审已经查明其理由不成立，不予支持。到此，本应当判决驳回起诉。可是，一审节外生枝，转而对合肥景荣公司与段运利签订的《车位使用权租赁协议》的效力进行审查，认为该协议载明段运利对车位享有与所购房屋土地使用权同等年限的使用，段运利与张伟的车位转让条款对租赁期限无约定，应视为段运利已将剩余租期向张伟转让。法律规定租赁期限不得超过二十年，合肥景荣公司与段运利的车位使用权租赁期限违反法律强制性规定，2031年4月29日之后租赁期限的约定无效。而张伟与段运利之间关于2031年4月30日之后进行租赁的约定，亦属无效。段运利应向张伟返还租金73530.4元(判决书第9-10页）。这样裁判明显超出了案涉合同审理范围，超出了当事人的诉讼请求。合肥景荣公司与段运利之间的合同没有纠纷，公司也非当事人，无需审查其效力。段运利与张伟之间的转让合同与被转让的合同租赁期限无关，转让合同自身的履行期限明确约定交房时办理转让手续。转让合同无须对车位租期作出约定。法律尊重合同当事人意思自治。一审判决随意采取“视为”的方法，改变当事人的意思自治，从案外合同演算、推理本合同的车位转让年限和转让金额，填充、弥补当事人合同无须约定事项，这样裁判，缺乏法律依据。合同法第六十一条规定合同主要条款约定不明，可以协议补充；不能达成补充协议，按合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定合同履行期限不明，可以随时履行。 四、张伟自受让后一直享有车位使用权利，其诉讼请求不应当受到法律支持。 张伟买下房屋及车位后，自2016年到2018年期间，张伟将房屋及车位出租给他人收取租金。2018年下半年张伟自己出面使用车位，与物业管理人员发生误会，经段运利出面解释说明，张伟得以继续使用车位。一审判决后经调查，管理员证明张伟为方便停车已经用194号车位与其它车位调换使用。张伟向法庭隐瞒实情，违背诚信原则，不应当得到法律支持。 张伟辩称，不同意上诉请求，请求法院驳回段运利上诉请求。上诉状并未指明一审判决认定事实及法律适用错在何处，不利于二审审理。段运利认为存量房买卖合同价款是110万，并不属实。段运利并未提供证据证明是为了避税而签订的100万的合同。按照通常情况双方会签订另一份合同来载明双方真实交易价款和避税后价款。并且10万元的房款也只能避税1000元左右，没有必要。段运利和景荣公司签订的是租赁合同，转让的也只能是承租权，所以是转租关系。一审法院认定正确。 张伟向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年3月4日签订的补充协议中段运利将地下车位194号转让给张伟的约定无效；2.判令段运利返还张伟10万元车位转让款；3.判令段运利赔偿张伟利息损失，按照同期银行贷款基准利率计算至实际付清10万元车位转让款之日止。 一审法院认定事实：2016年3月4日，张伟与段运利就购买位于合肥市瑶海区房屋签订《存量房买卖合同》，该合同中出卖人（甲方）为段运利，买受人（乙方）为张伟，双方约定：“（一）存量房坐落在合肥市瑶海区，权属证号为：合产320473……（三）建筑面积147.8平方米……”、“第三条，甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币计：壹佰万元……”。同日，段运利、张伟签订《补充协议》，约定：“甲、乙双方就其签订的关于合肥市站前路景荣花园7＃704室存量房屋买卖合同，经协商达成如下补充协议”、“乙方自本协议生效之日向甲方支付定金贰万元整……”、“甲方确保地下车位194号转让给乙方，车位费用包含在总房款查佰壹拾万内。在房屋交接时由甲方将车位转让手续办理给乙方。此车位无产权，无须过户...…”。2016年3月4日，段运利出具《收条》，确认其已收到张伟所支付购房定金20000元。2016年3月22日，合肥市地方税务局瑶海区分局就景荣花园7幢704室房屋买卖开具金额为1000000元的发票一张，张伟、段运利各自缴纳了契税与个人所得税。2016年4月15日，段运利出具《收条》，确认其已收到张伟所支付购房款90000元。2016年4月8日，段运利、张伟双方签订《存量房资金托管协议》，约定由合肥市存量房资金托管中心瑶海分中心对景荣花园7幢704室房屋买卖进行资金托管，该协议“资金托管情况”一项载明：“合同金额1000000元，其中：托管金额990000元［现金人民币290000元……金融贷款人民币700000元……订金10000元］”。同日，张伟向双方约定的资金托管账户存入290000元。以上合同签订后，张伟就景荣花园7幢704室房屋买卖办理了按揭手续并依照约定向段运利支付了700000元，该房屋现已转移登记至张伟名下。 一审另查明，2006年10月26日，段运利向合肥景荣置业有限公司缴纳了案涉第194号地下人防车位租金20000元。2011年4月30日，合肥景荣置业有限公司与段运利签订《车位使用权租赁协议》，该合同中合肥景荣置业有限公司为甲方，段运利为乙方，双方约定：“甲方开发的景荣花园项目位于合肥市角，车位194号，供乙方停放轿车装小型车辆”、“…租赁该车位使用权的总价为人民币贰万元整.……”、“乙方享有与房屋使用权同等年限的使用权”。《存量房买卖合同》签订后，段运利向张伟交付《车位使用权租赁协议》合同。 一审法院认为，本案争议焦点有二：一、张伟与段运利之间就案涉合肥市景荣花园小区第194号地下人防车位是否存在租赁合同关系；二、《补充协议》中关于案涉车位租赁的相关条款是否无效。 关于争议焦点一：张伟与段运利对双方因买卖合肥市景荣花园7幢704室房屋签订《存量房买卖合同》及张伟实际已向段运利支付1100000元的事实均无异议，该院予以确认。庭审中张伟向该院提交《存量房买卖合同》、发票、契税完税凭证、个税完税凭证、《存量房资金托管协议》，证明其与段运利之间就合肥市瑶海区房屋买卖所约定价款应为1000000元，其向段运利实际缴纳的1100000元中有100000元应为双方根据《补充协议》中就租赁案涉车位所支付价款。段运利则辩称双方之间就景荣花园7幢704室房屋所约定价款应为1100000元，案涉车位系其在该房屋买卖过程中向张伟无偿转让，张伟并未就案涉车位转让支付对价，并提交转让价款为1100000元的《存量房买卖合同》及《房地产经纪合同》以支持其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款：“双方当事人对同一事实分别提出相反的证据，但是都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”。因张伟、段运利就双方于景荣花园7幢704室房屋买卖过程中关于房屋总价款所达成的相关约定分别向该院提交两份均由张伟、段运利签名确认但内容不同的《存量房买卖合同》，且就对方所主张的房屋转让价款均不予认可，该院结合双方提交的其他证据以确定其各自提交的证据证明力大小，通过合同实际执行过程中可确定的有关事实，综合认定双方就景荣花园7幢704室房屋买卖所约定的真实价款。 经审查，张伟张伟所提交的《存量房买卖合同》中双方所约定的该房屋价款及合肥市地方税务局就张伟、段运利之间就房屋买卖所开具的发票所载明金额均为1000000元，《存量房资金托管协议》所载明金额亦为1000000元，双方实际已按购房款1000000元为标准办理资金托管手续并缴纳税款。段运利提交的《房地产经纪合同》系其与案外人安徽中皖辉达房产代理销售有限公司签订，并无张伟签名，与本案并无关联，该院不予采信。在景荣花园7幢704室房屋买卖过程中，张伟、段运利实际以1000000元作为缴纳税款及办理资金托管之依据，双方亦自愿签署《存量房资金托管协议》并办理有关手续，应视为双方对以此金额作为该房屋买卖价款均无异议。段运利提出的因配合张伟办理贷款以完成交易之辩称无证据证明，该院不予采纳，其应自行承担举证不能的法律后果。张伟、段运利之间就买卖景荣花园7幢704室房屋所约定的房屋总价款应按张伟张伟向该院振交的《存量房买卖合同》所载明的1000000元确定。因张伟、段运利之间签订的《补充协议》未能体现段运利所辩称的双方已达成无偿转让案涉车位之合意，且双方已在该合同中明确案涉车位费用包含在总房款范围内，结合张伟在双方已约定的房屋价款1000000元之外另向段运利支付100000元的事实，该《补充协议》中关于车位转让之条款应视为关于案涉车位转租的约定，张伟应已就案涉车位租赁向段运利支付租金100000元。综上所述，该院对张伟、段运利之间存在车位租赁合同关系的事实予以确认。 关于争议焦点二：庭审中张伟主张段运利对景荣花园第194号地下人防车位并无处分权利，张伟、段运利之间就案涉车位所达成租赁合同应为无效。因段运利与合肥景荣置业有限公司之间已签订《车位使用权租赁协议》并缴纳费用，双方存在真实有效的租赁合同关系，张伟以段运利对案涉车位并无处分权利为由提出的张伟、段运利之间的租赁合同无效之主张并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，该院不予支持。审理中查明段运利与合肥景荣置业有限公司之间签订的《车位使用权租赁协议》已载明乙方享有所购房屋土地使用权同等年限的使用权，张伟、段运利就案涉车位的租赁期限亦无其他约定，《存量房买卖合同》签订后段运利向张伟交付《车位使用权租赁协议》之行为应视其已将案涉车位剩余租赁期限内的有关权利向张伟转让。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，合肥景荣置业有限公司与段运利就案涉车位租赁所成立的租赁合同关系自《车位使用权租赁协议》签订之日，即2011年4月30日起算，因双方关于案涉车位租赁期限的约定违反法律的强制性规定，该合同中关于2031年4月29日之后租赁期限的约定无效。而在张伟、段运利之间的租赁合同关系中，段运利转租景荣花园第194号地下人防车位而成立的合同的租赁起始时间自该条款签订之日，即2016年3月4日起算，已查明景荣花园7幢704室房屋土地使用年限至2073年5月截止，张伟实际已向段运利支付《补充协议》签订之日，即2016年3月4日至2073年5月期间（共计20907天）的案涉车位的租金100000元。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过的部分无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，因张伟、段运利之间关于2031年4月30日之后进行租赁的约定已超出案涉车位出租人应享有租赁权利的期限，亦属无效，段运利应向张伟返还其已支付的2031年4月30日至2073年5月期间（共计15373天）的租金73530.4元(100000元×15373天/20907天）。因张伟、段运利之间就案涉车位转租所订立的合同的租赁期限明显超出法律规定，张伟在此合同的磋商过程中亦有过错，该院对其提出的要求段运利向其支付利息的诉讼请求不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款之规定，判决：一、段运利于判决生效之日起十日内向张伟返还车位租金73530.4元；二、驳回张伟的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由张伟负担310元，段运利负担840元。 二审中，段运利提交证明一份，证明张伟对转让的车位一直能正常使用，权利没有收到侵害。张伟质证意见为：该证据属于证人证言，证人应当出庭作证。该证据的真实性无法确认，证明人的身份与合肥景荣置业有限公司的关于无法确认。对该证据的证明目的、关联性均不予认可。本院认证如下：段运利二审提交的《证明》实质上属于证人证言，但是段运利并未申请证人出庭作证，并接受当事人及法庭的质询。因此，段运利二审提交的该份证据不符合证据形式，本院对其证据效力不予认定。但是对于段运利二审中主张的事实，即张伟一直有车位正常使用，因张伟对该事实予以认可，本院予以确认。 本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案首要争议焦点为张伟与段运利签订的哪一份《存量房买卖合同》系双方真实履行的合同，双方就车位使用权转让有无约定转让价款。首先，从双方签订的合同的文义来看，2016年3月4日《补充协议》中约定“甲方确保地下车位194号转让给乙方，车位费用包含在总房款壹佰壹拾万内”。按照一般人的理解，由此得出的合同文义解释为：双方约定的总房款价款为110万元。车位费只是包含在该总房款内。如果按照张伟的主张，按照常理，双方可明确约定车位转让费10万元，而非作出“车位费包含在总房款内”这样的约定。其次，从双方提交的合同的形式及内容综合来看。段运利提交的2016年3月4日双方签订的《存量房买卖合同》对双方的权利义务进行了明确约定，合同内容完整，双方均签署有姓名及日期，且与2016年3月4日的《补充协议》相互印证，《补充协议》中载明的合同编号与落款2016年3月4日的《存量房买卖合同》相一致。而张伟提交的《存量房买卖合同》无签署日期，仅在合同第一条、第二条中对房屋坐落、权属证号、面积及转让价款进行了约定，其余关于房屋交易细节的内容均为空白。按照一般生活常理，如果双方当事人对合同的重要条款即合同价款合意变更，双方应当进行明确约定，而非签署内容更加简化的合同。且从本院前述认定，段运利提交的《存量房买卖合同》与《补充协议》系同一天签订，内容相互印证，也没有前后矛盾之处，其内容的明确及前后一致的特征更符合存量房交易市场合同签订的常态。而张伟提交的《存量房买卖合同》既不能证明签署时间，内容上也与其同时提交的《补充协议》存在前后约定模糊不清的地方。张伟并未否认段运利提交的合同的真实性，仅仅是认为其提交的合同是在双方过户时对车位10万元进行了明确，该陈述并不符合常理。如果双方是对车位转让价款进行了明确，则按常理对此进行明确约定即可，而非通过在过户交易当天对合同总价款进行变更的方式对车位价款进行间接的推定。因此，综合以上，张伟提交的合同更符合双方进行产权转移登记时进行备案及资金托管的用途，而非双方真实意思的表现，而段运利提交的合同则更符合双方真实履行的合同的特征。一审对此节事实认定有误，本院予以纠正。 从本院认定的双方真实履行的合同的内容来看，双方约定的房屋总价款为110万元，而车位费包含在该房价内。双方均明知转让的车位无产权，无需过户。因此，段运利转让的应为车位使用权。双方就该车位使用权转让的约定并未违反法律法规强制性规定，不存在合同无效的法定情形。因此，张伟主张车位转让的约定无效的理由不能成立，法律依据不足，本院不予支持。依照合同约定，段运利确保张伟有车位使用，即完成了合同义务。且从合同实际履行来看，段运利在《存量房买卖合同》签订后，将其与合肥荣景置业有限公司签订的《车位使用权租赁协议》交付给张伟，表明其积极配合张伟办理车位使用权转移。根据双方当事人陈述，张伟有可能在使用车位的过程中与车位管理方产生了误会，但是段运利积极进行了协调，张伟现亦认可其已能正常使用车位。张伟的权益并受到侵害。因此，张伟提起本案诉讼，要求确认车位转让约定无效，并要求段运利返还车位转让款，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，段运利的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初4307号民事判决； 二、驳回张伟的诉讼请求。 一审案件受理费1150元，二审案件受理费2300元，均由张伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年八月六日 书记员  孟 成 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。