广东省广州市从化区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0117执异153号 案外人:吴慧燕，女，1975年1月28日出生，汉族，住广东省清远市清城区。 申请执行人：朱启达，男，1975年11月12日出生，汉族，住江西省赣州市大余县。 申请执行人：杨红云，女，1980年3月26日出生，汉族，住江西省赣州市大余县。 被执行人：广州市盛唐房地产开发有限公司，住所地广州市从化区。 法定代表人：杨耀光。 本院在执行朱启达、杨红云申请执行广州市盛唐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案〔案号：（2014）穗从法执字第428号〕过程中，案外人吴慧燕对本院执行提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人吴慧燕称，案外人于2012年10月7日与被执行人签署翰林国际公馆认购协议书，购买广州市从化市街口街××号翰林国际公馆三期自编5号楼1302房，现公安地址为广州市从化区街口街福泉街89号（翰林国际）8栋1301房。案外人于当日缴纳购房定金5万元；按照合同约定，案外人于2012年11月30日前分三笔转账至被执行人指定银行账户，连同定金共缴纳购房款570434元，占房款的60%；剩余尾款40%共计37万元整，双方约定由被执行人负责为案外人办理按揭贷款手续，并于2013年3月21日办理了广州市商品房（预售）买卖合同（合同编号：201303209564）。之后由于被执行人原因，被执行人一直未履行合同义务，办理预售登记备案及银行按揭等手续，导致案外人的该房屋多次被法院查封。因此，案外人请求法院解除（2014）穗从法执字第428号之十五、（2019）粤0117执1440、1441、1442号之一对上述房屋的查封措施。 本院查明，关于原告朱启达、杨红云诉被告广州市盛唐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月14日作出（2013）穗从法房初字第47号民事判决书，判决如下：一、解除原告朱启达、杨红云与被告广州市盛唐房地产开发有限公司于2011年2月21日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》。二、被告广州市盛唐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内返还购房款840865元和契税及其他费用12813元共计853678元给原告朱启达、杨红云。三、被告广州市盛唐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内支付违约金168173元给原告朱启达、杨红云。四、被告广州市盛唐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内支付交通费、误工费1500元给原告朱启达、杨红云。五、驳回原告朱启达、杨红云的其他诉讼请求。朱启达、杨红云不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2014年3月14日作出（2014）穗中法民五终字第28号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 判决生效后，因广州市盛唐房地产开发有限公司未履行上述生效法律文书确定的义务，朱启达、杨红云于2014年3月24日向本院申请强制执行，本院以（2014）穗从法执字第428号立案强制执行。后本院经穷尽财产执行措施，于2014年9月12日作出（2014）穗从法执字第428号执行裁定书，裁定本院（2014）穗从法执字第428号案终结本次执行程序。2018年7月12日，本院作出（2014）穗从法执字第428号之十五执行裁定书，裁定查封被执行人广州市盛唐房地产开发有限公司所有的包括位于从化市街口街××号翰林国际公馆（自编号5号楼）1302房在内的多处房产。 另查，吴慧燕与广州市盛唐房地产开发有限公司于2012年10月7日签订《【翰林国际公馆】认购协议书》，约定吴慧燕以940434元购买位于翰林国际公馆-三期-5号楼-1302房，并约定定金50000元于签署该认购书时付清。2013年3月21日，吴慧燕与广州市盛唐房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：201303209564），约定吴慧燕以940434元购买位于从化市街口街××号（自××楼）1302房，并约定吴慧燕于该预售合同网上签订之日起5日内支付全部房价款的60.66%（570434元），剩余房款370000元按照按揭方式付款。广州市盛唐房地产开发有限公司于2012年10月7日向吴慧燕开具收款金额为50000元的收款收据一张，内容为“翰林国际公馆-三期-5号楼-1302房定金”；于2012年10月12日、同年11月12日、同年12月3日向吴慧燕开具收款金额分别为150000元、90434元、280000元的收款收据共三张，内容均为“翰林国际公馆-三期-5号楼-1302房首期”。 根据广州市规划和自然资源局于2020年7月7日出具的《房屋信息》，位于从××区街口街××房【翰林国际公馆自编5号楼、6号楼街口街福泉街89号8栋（自编5号楼）13层1301房】开发企业为广州市盛唐房地产开发有限公司，成交价格为940434元，备案的合同编号为201303209564，姓名为吴慧燕，于2015年6月29日被广州市天河区人民法院以（2015）穗天法执字第448号查封，于2017年1月4日解封；于2019年1月24日被本院以（2014）穗从法执字第428号之十五查封；于2019年7月12日被本院（2019）粤0117执1440、1441、1442号之一轮候查封。 根据广州市房地产档案馆于2020年7月24日打印的《个人名下房地产登记情况查询证明》，吴慧燕名下登记了一套房产，地址为位于从××区街口街××房，房屋用途为住宅，登记字号为201303209564。 本院认为，案外人吴慧燕提出对涉案房产的异议请求，是基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定按案外人异议进行审查。 首先，根据广州市规划和自然资源局出具的《房屋信息》、吴慧燕提供的《商品房预售合同》中的合同编号、房屋价格等信息，可知位于翰林国际公馆-三期-5号楼-1302房、位于从化市街口街××号（自××楼）1302房、位于从化市街口街××号翰林国际公馆（自编5号楼）1302房、位于从××区街口街××房实际为同一房产。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。因涉案房屋仍登记在开发企业广州市盛唐房地产开发有限公司名下，未办理过户手续，故本院对涉案房产予以执行符合法律规定。 最后，吴慧燕于涉案房产被查封前已签订涉案房产的买卖合同并支付房款共计570434元，占总房价的60.66%；吴慧燕名下除涉案房产外无其他房产可供居住，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的情形。因此，吴慧燕对涉案房产享有足以排除执行的实体权利，对案外人请求解除本院（2014）穗从法执字第428号案对涉案房产查封的异议请求，本院依法予以支持；由于（2019）粤0117执1440、1441、1442号案对涉案房产采取的查封措施为轮候查封，即本院在该案中采取的查封措施尚未产生效力，故对于案外人请求解除该案对涉案房产查封的异议，本院不予审查。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止对位于从化市街口街新村北路52-56号翰林国际公馆（自编5号楼）1302房（现地址为从化区街口街福泉街89号8栋1301房）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  李志文 审判员  颜 丽 审判员  李洁贞 二〇二〇年八月十二日 书记员  郑奕蕴