西安市高陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0117民初1042号 原告：全亚娟，女，1980年5月16日出生，汉族，住西安市高陵区。 委托诉讼代理人：郭甲，陕西国友律师事务所律师。 被告：孙方，男，1979年7月2日出生，汉族，户籍地西安市高陵区，现住西安市高陵区。 委托诉讼代理人：周维龙，西安市高陵区148法律服务所法律工作者。 被告：苗芳芳，女，1983年7月20日出生，汉族，住西安市高陵区。 委托诉讼代理人：张诗敏，西安市高陵区148法律服务所法律工作者。 第三人：陕西平安融资担保有限公司，地址西安市碑林区建国路****。统一社会信用代码：91610000684761512Q。 法定代表人：白悦龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：白悦云，男，1963年8月23日出生，汉族，住西安市莲湖区。该公司经理。 委托诉讼代理人：曲宇鑫，男，1983年5月19日出生，汉族，住西安市碑林区。该公司员工。 第三人：中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行，地，地址西安市高陵区南街**一社会信用代码：91610117921122619R。 法定代表人：佘俊，该支行行长。 委托诉讼代理人：李旭鸽，女，1993年11月18日出生，汉族，住西安市高陵区。该公司员工。 原告全亚娟与被告孙方、苗芳芳，第三人陕西平安融资担保有限公司、中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月14日组织质证，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告全亚娟的委托代理人郭甲，被告孙方的委托代理人周维龙，苗芳芳的委托代理人张诗敏到庭参加了诉讼。第三人陕西平安融资担保有限公司的委托代理人白悦云、曲宇鑫，中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行委托代理人李旭鸽参加质证并发表答辩意见，经本院依法传唤，未参加庭审。本案现已审理终结。 原告全亚娟向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、确认原告与被告孙方签订的《房屋转让协议》有效，二被告继续履行《房屋转让协议》，为原告办理房屋产权过户手续；2、原告代被告偿还在第三人中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行处购买西安市××小区××室房屋的剩余贷款（具体金额以银行实际核算为准）；3、第三人中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行在收到原告剩余贷款后与二被告、第三人陕西平安融资担保有限公司配合原告办理房屋的解除抵押手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月8日，被告孙方与苗芳芳在高陵区民政局婚姻登记处协议离婚，离婚协议书明确约定：位于西安市××小区××室房屋归被告孙方所有。2017年10月7日，原告全亚娟与被告孙方签订《房屋转让协议》，原告购买被告孙方位于西安市××小区××室房屋一套，协议约定：房屋总价400000元，被告向原告交付房屋时，原告向被告支付200000元，剩余房款待被告孙方将房屋产权过户到原告名下时支付。2017年10月9日，原告向被告支付购房款50000元，2017年10月28日，原告支付购房款150000元，被告向原告交付房屋。2018年1月11日，被告称准备办理房屋产权手续，让原告先支付部分房款用于还贷。为了尽快办理过户手续，原告无奈超出合同约定支付购房款100000元。至此，原告已先后向被告支付购房款共计300000元。此后，原告多次向被告催问办理房屋产权过户事宜，被告总以各种理由推脱。原告入住该房屋并一直居住至今，房屋一直由原告全亚娟使用和占有。2019年7月8日，被告孙方故意隐瞒其已离婚的事实，以作废的结婚证将被告苗芳芳登记为共有人，办理了不动产产权登记证书。原告认为，被告故意隐瞒其已离婚的事实，用作废了的结婚证将其前妻登记为不动产产权共有人，其目的在与恶意阻止房屋交易，属于双方恶意串通危害第三人利益的行为。被告苗芳芳不是善意取得该不动产，依法应当承担履行原告《房屋买卖合同》的义务。由于原告孙方购房时在银行有借款，并将房屋抵押。原告愿意先期偿付银行借款余额，解除房屋抵押。综上，为维护原告合法权益，请人民法院支持原告诉请。 被告孙方辩称，本案的基础法律关系是借款。2019年8月6日的庭审中，原告方质证陈述称起初被告是向原告借钱。并且双方的聊天内容中，原告也表示只要被告按正常，把房子先给原告，到时被告要缓过来，要想再要，哪怕原价再给被告。以上均表明在签订合同之后，原告已明确表示房屋买卖仅是形式上的买卖，实为借贷关系。结合所谓合同对价为400000元，被告收到300000元，及房屋买卖付款的交易习惯，一般应约定明确，而原告的付款次数存在三次间隔长达3个月，且仅存在300000元的事实，也印证了上述事实，足以表明原被告之间系借贷关系，而非房屋买卖关系，依据民事法律关系处理的基本原则，应按照借贷关系处理。根据相关法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。原、被告签订买卖房屋协议时，该房并未取得权属登记，不具备出让条件，违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第四、六款之规定，未领取房产证书的房屋不得转让。孙方与苗芳芳的离婚协议中房屋虽归男方孙方所有，但孙方未履行自己的权利依法登记领取权属证书，或依法过户，即未取得物权。买卖合同系原被告非真实意思表示，合同签订时房屋为孙方、苗芳芳共同所有，买卖合同没有苗芳芳的签字。被告取得权属登记证书后，已发生物权效力，并与房屋实际共同出资人共同所有，具有物权意义上的独占和排他性。所以原告的合同之诉，即债权之诉无法对抗物权，原告的诉讼不能成立。被告与第三人陕西平安融资担保有限公司签订的《抵押担保合同》中双方明确约定“经双方协商，上述房地产由抵押人按合同约定占用和管理，未经保证人书面同意，抵押人不得以出售、赠与、转让、分割、交换、出租、重复抵押、抵偿债务等任何形式处分抵押房地产。”因该涉案房屋现处于抵押状态，不能买卖，故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告的起诉违反合同相对性原则，原告的请求二属于另一法律关系；诉讼请求三，原告请求二被告、第三人配合原告办理房屋的解除抵押手续，是本案中又一法律关系，他同时存在于买卖合同、担保合同中，违背民事诉讼的一案一事一理原则，更是故意避开借贷关系的事实，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告苗芳芳辩称，对于孙方与原告处理房屋的事情本人不知情，案件的情况是事后才知道的，房屋是离婚时给孩子的，孩子随孙方，由孙方代管房屋，并且该房屋还要交房款。第三人陕西平安融资担保有限公司述称，孙方、苗芳芳于2011年12月22日与中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行和陕西平安融资担保有限公司签订了《西安个人住房公积金借款合同》贷款金额220000元整用于购买高陵区东二环三泰茗居第3座5单元1层101号房屋，2012年1月4日在高陵区房管所办理了抵押登记备案，抵押期二十年，本公司为抵押权人。孙方、苗芳芳所签订的《西安个人住房公积金借款合同》仍在合同抵押期，依据高陵区房管所规定，未经抵押权人同意不得转让。根据《中华人民共和国担保法》第三章第三节抵押的效力第四十九条规定以及《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律规定，在抵押期间，未经抵押权人同意不得转让，转让行为无效。对原告诉请，本公司认为依法应予驳回。如果原告愿意替被告代偿房款，那是他们双方之间的事，本公司不参与。如果原告拿到银行的结清证明和法院的判决，本公司可以办理解除抵押的手续。 第三人中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行述称，由哪一方承担还款责任，本公司没有意见，如果被告还款，那就按照正常还款程序继续履行，如果原告还款，最好有人民法院的判决书。 经审理查明，被告孙方与苗芳芳于2006年6月12日登记结婚，2017年6月8日办理离婚登记手续，两人离婚协议中约定购买位于三泰茗居小区3号楼5单元101室的单位房归男方孙方所有，双方婚后所有的债权债务由孙方承担。关于案涉房产权属。2011年10月19日孙方作为买受人，与出卖方陕西东方红日置业有限公司签订《商品房买卖合同》。2011年12月22日，孙方作为借款人，与贷款人中国建设银行股份有限公司高陵县支行及保证人陕西平安住房置业担保有限公司（抵押权人）签订《西安个人住房公积金借款合同》，该借款合同约定贷款用于购买位于高陵县××××东侧三泰茗居第3幢5单元1层101号房，合同抵押条款约定“抵押期间，未经保证人书面同意，抵押人不得以出售、赠与、转让……等任何形式处分抵押房地产，抵押人擅自处理或处分抵押房地产的，其行为无效，造成保证人及第三人损失的，由抵押人予以赔偿。”该合同附件《抵押房地产清单》抵押人签名为孙方，抵押人配偶栏签名为苗芳芳。2019年7月8日孙方、苗芳芳向西安市高陵区不动产登记局申请不动产登记，经相关程序后，西安市高陵区不动产登记向孙方、苗芳芳颁发证号为陕（2019）高陵区不动产权第××号房屋产权登记证书。该证书载明的权利人为孙方、苗芳芳，共有情况为共同共有。 交易过程。原告全亚娟与被告孙方原系同事关系，2017年被告孙方曾向原告全亚娟提出借款事宜，原告未借，后原告表示想买房，随后双方于2017年10月7日签订《房屋转让协议》。2019年8月6日的庭审中，原告表示“起初被告是向我借钱，后来因为钱不够被告提出要卖房子，正好我也想买一套房子，就和被告谈好房子卖给我，如果说被告只借一两个月，我也同意把房子退给他，但是被告一直没有提过还钱，房子我也已经住了两年多了”。原、被告聊天内容有“你最好别给家里人说，房子卖给我了，就说一个朋友！我姐那，你别去解释，免得越描越黑。你只按正常，把房子先给我，到时你要缓过来，要想再要，哪怕原价再给你，目前，多一事不如少一事。”。双方签订的房屋买卖协议第二条转让价格“载明双方商定该房屋转让价格为400000元（人民币）整”，第三条付款方式“双方一致同意购房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时，乙方应支付购房款贰拾万元，剩余房款200000元在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具收据。”第四条房屋交付“甲方应于本合同生效之日起30日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使”。2017年10月9日、2017年10月28日、2018年1月11日原告先后向被告孙方付款50000元、150000元、100000元，被告孙方分别向原告出具三份收条，三份收条均载明“收到房款”。付款期间的2017年10月28日，被告孙方向原告交付房屋。上 上述事实，有原告诉状、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，本案焦点有以下几个：一、关于案涉房屋交易性质是买卖还是让与担保问题；二、如属于房屋买卖纠纷，其效力如何；三、合同后续如何履行问题。 一、关于案涉房屋交易性质是买卖还是让与担保问题。现行法律对让与担保未有明确规定。让与担保,是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人,从而使担保权人在不超过担保之目的范围内,于债务清偿后,担保标的物返还给债务人或第三人,债务不履行时,担保权人可以就该标的物受偿的权利。就本案而言，首先，原告与被告之间签订的房屋转让协议中约定了房屋基本情况、购房总价款、付款方式和时间、交房条件及期限、办理产权登记、逾期付款违约金等要素,其内容清晰明确，具备房屋买卖合同的主要内容；其次，被告三次收款出具的收条均载明“收到房款”而非借款，不具有让与担保对债务作担保的要件；再次，原告已于2017年10月28日实际收房并占用使用至今；第四，被告欲主张构成让与担保，举证责任在被告一方。从2019年8月6日的庭审笔录和微信聊天记录，不能明确得出双方有设立让与担保的意思表示。被告就本案举证不足，应承担不利后果。结合以上四点，本院认为，原、被告之间应系房屋买卖合同关系。二、关于案涉房屋买卖合同的效力问题。 被告及第三人辩称，被告与第三人陕西平安融资担保有限公司签订的《抵押担保合同》中约定“未经保证人书面同意，抵押人不得以出售、赠与、转让、分割、交换、出租、重复抵押、抵偿债务等任何形式处分抵押房地产。”本院认为，当事人违反合同约定处分房产与合同效力认定不具有关联性。合同效力之认定属于人民法院依职权作出，而非当事人意思自治的范畴，即当事人无权对合同效力进行约定，即使约定，亦属无效。 被告及第三人还辩称，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，被告在未经抵押权人同意将涉案房屋转让给原告行为无效。本院认为，被告及第三人辩解不能成立。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。该规定属于合同履行不能的法定情形，但该规定并不影响房屋买卖合同的效力。况且本案原告同意代为清偿债务消灭抵押权。《中华人民共和国物权法》颁布后，《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条存在冲突，根据新法优于旧法的原则，应适用新法。 被告辩称，原、被告签订买卖房屋协议时，该房并未取得权属登记，违反《房地产管理法》第三十八条第四、六款之规定，未领取房产证书的房屋不得转让。合同签订时房屋为孙方、苗芳芳共同所有，买卖合同没有苗芳芳的签字。本院认为,被告辩解同样不能成立。《房地产管理法》第三十八条“未依法取得权属证书”房屋不能转让的规定，在性质上属于管理性规定，而非效力性规定，不能作为认定合同效力的依据。孙方、苗芳芳离婚时已协议案涉房产归孙方所有，孙方有权处分房产。退一步讲，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。即便案涉房产属于夫妻共同财产，被告擅自处分夫妻共同财产，并不当然导致合同无效。 综上，被告虽未经过抵押权人同意与原告签订案涉合同处分房屋，但是原告自愿代被告向抵押权人清偿债务，因此，原、被告签订的房屋买卖合同不违反法律法规的禁止性规定,系各方当事人的真实意思表示,应为合法有效的合同。各方均应当按合同全面履行义务。 三、合同后续如何履行问题。 案涉房屋尚处于抵押状态，原告自愿代被告向第三人清偿债务，案涉买卖合同存在继续履行的可行性。对原告请求判令其代被告向第三人偿还案涉房屋的剩余贷款,由被告及第三人协助其办理房屋的抵押权注销登记手续的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，本院亦予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告与被告孙方签订的《房屋转让协议》有效； 二、原告于本判决生效后十五日内代被告孙方向第三人中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行清偿位于西安市高陵区三泰茗居小区3-5-101室房屋的剩余贷款（具体金额以银行实际核算为准）； 三、第三人中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行在收到原告剩余贷款后与被告孙方、苗芳芳、第三人陕西平安融资担保有限公司协助原告办理房屋的解除抵押手续； 四、被告孙方、苗芳芳于解除抵押登记手续后十日内协助原告办理位于西安市高陵区三泰茗居小区3-5-101室房屋的产权转移登记手续，登记至原告名下。 本案案件受理费7300元，由被告孙方承担（被告孙方在本判决生效后直接支付原告7300元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 王 敏 审判员 王 泽 审判员 肖 涛 二〇二〇年八月十九日 书记员 黄晓庆