广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0113民初3940号原告：广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂，住所地广州市番禺区洛浦街西一村工业路**。负责人：叶锦标。委托诉讼代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人:康中明，广东百健律师事务所律师。被告：广州市番禺区洛浦街南浦西一村股份合作经济社，住，住所地广州市番禺区洛浦街南浦西一村西华路**/div>法定代表人：林坤贤，职务理事长。委托诉讼代理人：别亮，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人:凌礼辉，广东华誉品智律师事务所律师。原告广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂（以下简称兴达石粉厂）与被告广州市番禺区洛浦街南浦西一村股份合作经济社（以下简称西一村合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂的负责人叶锦标及委托诉讼代理人林繁祺，被告广州市番禺区洛浦街南浦西一村股份合作经济社的法定代表人林坤贤及委托诉讼代理人凌礼辉、别亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴达石粉厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告补偿原告于广州市番禺区××西××村石角围地段土地上的建设价值约人民币500万元（具体以评估鉴定结论为准）；2、请求法院判令被告方承担本案全部诉讼费用及鉴定费用8万元、测量费19675.5元。原告在庭审中将第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告补偿原告于广州市番禺区××西××村石角围地段土地上的建设价值约人民币3682853元。事实和理由：1993年3月和1998年8月，原告与被告分别签订了两份《租赁土地合同》（下称“涉案合同”），由被告将位于番禺区××西××村石角围地段提供约4218平方米及1239.9平方米的荒地（下称“土地”，注：1995年1月1日，因广州供电局假设高压线征用石角围土地，土地面积调整为3503平方米）出租给原告作为兴建厂房和堆存货物用地使用。原告可按照自己的需要规划和建设。土地的填砂填土由原告负责。租赁期限至2008年3月31日，双方约定了在期满后可优先续约。合同签订以后，原告斥巨资聘请工程队对土地进行吹沙填土，兴建码头、厂房仓库、宿舍楼和办公楼，购置大量机器设备（包括吊机、研磨机、制砂设备）创办了石粉厂。并且，原告还在番禺电力局的支持下，出资架设了高压线，建设了380KV电房，在自己用电的同时也帮助村民用电。合同期满后，双方商定了续订租赁合同的事宜，原告已续签好了租赁合同，村委负责人也多次向原告承诺会续约，但具体负责人却一直以某些借口拖延在新合同上签字盖章，怠于协助处理续约一事，懒政不作为。但是鉴于原告企业完全符合村民集体利益所在，因此双方仍一直按照原合同约定维持租赁关系多年。而在双方实际维持租赁关系期间，原告一直以来亦按时足额支付租金，被告亦予以接受。换言之，双方之间一直存在事实租赁关系，仅系因为村委负责人个人原因一直拖延签约而未能签订形式上的合同，但双方之间权利义务关系并没有任何改变，原租赁合同继续有效。后来，被告在未经与原告协商的情况下，突然将仍存在租赁关系的土地进行公投，严重阻碍了原告的正常生产经营，给原告造成了巨大的经济损失。而且，被告还在不对原告作任何补偿的情况下终止涉案租赁关系，要求原告无条件撤场。上述石粉厂是叶锦标用了毕生积蓄，投资了数千万元建设经营的企业，是其个人合法财产，任何组织及个人均无权剥夺。而且，石粉厂一直以来不仅交租纳税，而且还吸收了众多劳动力，提供了不少工作岗位，为村乃至社会经济发展贡献了力量。2017年8月16日，广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第1066号《民事判决书》以涉案合同期满后双方之间转为不定期租赁关系，双方均可随时解除合同为由，判决原告将土地交还给被告管业。2017年12月5日，广州市中级人民法院（2017）粤01民终20977号《民事判决书》认定，关于原告所提出的添附物补偿问题，原告有权另循法律途径解决。原告认为，即使涉案租赁关系要终止，叶锦标在租赁期间在征得被告同意的情况下在土地上吹沙填土，建设码头、厂房和办公楼等行为，已经形成添附。由于原告投资巨大，总价值数千万元，若拆除石粉厂及有关附属设施则完全不符合保存价值、鼓励创造价值的原则，在经济上是严重不合理的。由于添附价值十分重大，被告终止租赁关系收回土地的，依法应当对原告予以合理折价补偿。造成原告损失的，还应当赔偿损失。鉴于本案实际情况，故请求被告对原告在涉案土地上的建设价值予以补偿，具体数额以双方经法院主持进行的评估鉴定结论为准。被告西一村合作社辩称：1、请法庭依法驳回原告的诉讼请求，由于诉争土地上的建筑物，系原告临时建筑的简易厂房，未履行报建手续，依法属于违章建筑，而法院本身是不受理关于建筑物权属内容的行政处理，应由行政部门予以规定，根据省高院审理建设用地使用权纠纷案件的处理意见，当事人应向行政机关处理违章建筑并裁定驳回起诉；2、根据原告在涉案土地上的实际情况，他是租赁农村集体土地做了非农业的建设，如搭建简易厂房，及做相应的催沙固化等，也是属于没有办理相应的手续前就进行了非农建设，也需要裁定驳回起诉并告知当事人向行政主管部门申请进行处理；3、虽然双方在租赁土地期间协议中允许承租人兴建厂房，但是承租人也需要遵守法律的规定履行报建手续和义务，出租人并没有允许承租人去建设违章建筑，对违章建筑的责任仍然由承租人承担相应责任。二、关于原告提出的建设价值500万元的补偿，其中第一个原告提出的电房的问题，早在1995年的时候电房部分已经被征收国有了，电房不属于村集体了，其他的包括厂房，属于原告自行搭建的，在这种没有约定财产的租赁合同到期后是按照合同法和民法通则的意见是可以拆除的，这些厂房也年代久远，在土地租赁案件一审判决后我们实际去考察了，这些厂房也属于安全隐患突出，建议拆除的，现在再去做回收也是价值不大，所以我方认为无需浪费司法资源另行评估，且出租人也不需要这些违章建筑，根据合同约定，原告提出的吹沙填土问题，在合同有约定，吹沙的费用是原告自行承担的。综上，原告所提出的这些建设的建筑物其实其存续期间和合同使用时间也接近20年，贯穿整个租赁合同的期限，换言之，合同有效期内其建筑价值已经使用完毕，且出租人依据合同是无需赔偿的，因此按照公平原则，出租人也不需进行补偿，对原告提出的动产，这些应属于动产之类，应在收到出租人的解除合同通知时应移走，对这些设备提出补偿是没有事实和法律依据的，所以我方认为现有建筑从时间跨度及安全角度出发是不值得保留的，更没有评估鉴定价值。兴达石粉厂及西一村合作社围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：关于涉案土地租赁合同纠纷，广州市番禺区洛浦街南浦西一村股份合作经济社曾于2015年9月8日向本院起诉广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂【案号为：（2015)穗番法民三初字第1066号】，在该案中，西一村合作社提出诉讼请求：1、被告即日起将其向原告承租的约3503平方米的土地清理完好交还给原告；2、被告向原告支付拖欠的租金18018.14元，计至2015年1月31日止；3、被告向原告支付土地占用费，按每平方米50元/每月计算，直至土地交还原告时止；（暂计至2015年5月31日为700600元）；4、本案诉讼费由被告承担。兴达石粉厂同时向本院提出反诉，反诉请求为：1、维持反诉人与被反诉人之间关于广州市番禺区××西××村石角围地段土地使用权的租赁关系；2、本案的诉讼费用由被反诉人承担。本院于2017年8月16日作出（2015）穗番法民三初字第1066号《民事判决书》，判决：一、被告广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂应于本判决生效之日起十日内将位于广州市番禺区××西××村石角围的面积为3503平方米的涉案土地交还给原告广州市番禺区洛浦街南浦西一村股份合作经济社管业；二、被告广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂应于本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区洛浦街南浦西一村股份合作经济社支付涉案土地的租金18018.84元；三、被告广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂应于本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区洛浦街南浦西一村股份合作经济社支付土地占用费，该费用按每月38533元的标准，自2015年2月起计至被告交还土地之日止；四、驳回原告广州市番禺区洛浦街南浦西一村股份合作经济社的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂的反诉请求。兴达石粉厂不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2017年12月5日作出（2017）粤01民终20977号《民事判决书》，认定“本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认”，并作出终审判决：驳回上诉，维持原判。本院（2015）穗番法民三初字第1066号《民事判决书》中查明的案件事实如下：位于广州市番禺区洛浦街南浦西一村的总面积为88.6903公顷的土地所有权人为广州市番禺区洛浦街南浦西一村股份合作经济社农民集体，地，地号为440113013001JA00001号为穗集有（2012）第02002211号。1993年3月，西一村合作社作为甲方，与兴达石粉厂作为乙方签订《租赁土地合同》，约定甲方将西一村石角围（地（地名）地段约4218平方米土地出租给乙方为兴建工业厂房和堆存货物用地，乙方可按照自己的需要规划和建设；租赁期限为15年，自1993年4月1日起至2008年3月31日止，期满后双方协商可再续订；双方确定每平方米土地面积每月租金为1.1元计算，第四年至第六年每月按第三年基数递增百分之十计算收费，以后每三年递增百分之十计算收费，由此类推；每月二十八日收取当月租金，两个月内不交租金，按拖欠部分的款项递增百分之五十收取租金；租赁土地填砂款由乙方支付，村不作任何补偿；如遇国家征用，双方必须服从，不作违约处理。1995年1月1日，因广州供电局架设高压电线征用西一村石角围的1954.8平方米土地，故经西一村同意将承租方的租地面积减小1954.8平方米。1998年8月28日，西一村合作社作为甲方，与兴达石粉厂作为乙方签订《租赁土地合同》，约定甲方将西一村石角围（地（地名）地段约1239平方米的土地出租给乙方作为堆存货物用地，乙方可按照自己的需要规划，并按营业执照经营范围内开展业务；租赁期限为10年，自1999年1月1日起至2008年3月31日止，期满后双方协商可再续订；双方确定每平方米土地面积每月租金为1.1元计算，第四年至第六年每月按第三年基数递增百分之十计算收费，以后每三年递增百分之十计算收费，由此类推；每月二十八日收取当月租金，两个月内不交租金，按拖欠部分的款项递增百分之五十收取租金；租赁土地填砂款由乙方支付，村不作任何补偿；如遇国家征用，双方必须服从，不作违约处理和补偿。2014年12月5日，西一村合作社委托广东华誉律师事务所向兴达石粉厂寄发《律师函》，称双方于1993年3月及1998年8月签订的《租赁土地合同》期限已届满，西一村已依法通过公开招投标程序将土地出租给第三方，故通知兴达石粉厂自2015年1月31日起解除双方就西一村石角围地段的土地的租赁关系，兴达石粉厂应于上述期限前自行清理完毕上述土地，如不能在2015年2月1日交还土地的，应按西一村土地竞价投标文件规定的条件向西一村支付土地占用费。另查明，西一村合作社曾向兴达石粉厂发出《租赁土地合同到期通知书》，称双方签订的《租赁土地合同》已过期，因村股份合作经济社厂房、土地等物业的租赁要依据《广州市番禺区农村集体经济组织“三资”管理办法》需要递交“三资”交易平台公开投标，故要求兴达石粉厂在接到本通知书起3个月内搬出厂房/地块上的物品，如期交还厂房或地块。广州市中级人民法院（2017）粤01民终20977号《民事判决书》发生效力后，兴达石粉厂没有履行该判决确定的义务，西一村合作社在向本院申请强制执行（执行案号：2018粤01**执字第219号），西一村合作社在庭审中陈述，兴达石粉厂没有将涉案土地交回给西一村合作社管业，也没有支付土地租金。兴达石粉厂在本案中主张其在涉案土地上投资建设，并以此要求被告西一村合作社对建设项目予以补偿。建设项目包括：吹沙填土平整涉案土地、投资安装制沙设备（包括研磨机四套及基础、制砂机设备两套及基础、码头吊机两台及基础）、办公楼一座（约180平方，三层）、宿舍楼一座（160平方左右，两层）、厂房仓库（约1300平方，一层）、电房一座（30平方，包含380千伏的电压器、架设了一公里的高压线）。原告在庭审中也确认涉案土地建设的上述厂房、办公楼、宿舍、码头等建筑物、构筑物没有办理建设工程规划许可证，也没有办理政府建设部门相关审批手续。原告向本院申请对其在涉案土地上投资的建设项目价值进行评估鉴定，本院经过摇珠确定评估机构为广州市华盟价格事务所有限公司。由于涉案土地上建设的厂房、办公楼、宿舍没有办理房产证，兴达石粉厂委托广州全成多维信息技术有限公司对涉案土地进行测绘，测绘范围及工作内容包括：l：500地形图修补测、地、地上建筑物着物、控制测量、地、地籍调查等测量达石粉厂由此支付了测量费19675.50元。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年4月13日作出穗华价估[2020]094号《评估结论书》，并在附表《广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂投建的12项建筑物、构筑物、设施设备等建设设施残值价格评估明细表》中列明各项评估价格，包括：l、办公楼一座；2、宿舍楼一座；3、厂房仓库；4、380KV电房一座；5、高压电线架、高压电线、工场电线路；6、破碎输送生产线一条；7、磨粉机四套及其基础；8、制砂设备两套及其基础；9、吊机两台及其基础；10、地、地块吹沙填土工程价值1、地、地块平整设水泥地面硬化工程价值；12、码头的建设残值。12项评估价格合计为3682853元。兴达石粉厂支付了评估费80000元。原告对《评估结论书》质证认为，确认《评估结论书》的真实性、合法性和关联性。被告质证认为，原告诉请投入建筑物的残值，必须在租赁期限内才能处理残值的问题，而现有的租赁期早已到期，我方又不同意接受和利用该建筑物，报告人使用的重置成本的评估方法有误，该评估的方法不适用于本案，原告20多年前投资建造的建筑物和构造物等在建造完后，其价值就只会随着时间的流逝，价值逐渐消亡殆尽。报告书所载明的建筑物体与现场客观实际情况不符。对现场建筑物体等实体的描述不客观不完整，且没有针对性的实物编号和对应的照片，影响标的物价格和成新率判断。报告书对于涉案评估标的物的重置价格时应当结合建造实际和使用情况，不应再考虑税费、管理费等。对于报告书对建筑物使用认定的基准日有异议，原被告双方的土地租赁合同案件早已终结，原告长期以来并没有履行生效判决，长期霸占涉案土地达5年之久。被告不同意接受违章的建筑物和构筑物，涉案的土地租期早已届满的情况下不应当进行评估。原告确认宿舍楼在评估时候是已经全部拆除，《评估结论书》附表的第九项棚架在评估人员勘查现场时候还没拆，勘查现场后被拆除。以上事实有兴达石粉厂及西一村合作社提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：西一村合作社与兴达石粉厂于1993年3月及1998年8月28日签订的两份《租赁土地合同》约定西一村合作社将涉案地块出租给兴达石粉厂使用，租赁期限均至2008年3月31日止。在两份《租赁土地合同》租赁期限届满之后，双方确认兴达石粉厂继续使用涉案地块并缴交租金至2014年10月，但并未再就续订事宜另行签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。西一村合作社与兴达石粉厂之间的租赁合同关系在2008年3月31日后就涉案地块形成了不定期租赁关系。本院（2015）穗番法民三初字第1066号《民事判决书》以及广州市中级人民法院（2017）粤01民终20977号生效《民事判决书》已经判定双方之间关于涉案地块的租赁关系已经解除，并判令兴达石粉厂将涉案土地交还给西一村合作社管业。兴达石粉厂在本案中主张其在涉案土地上投资建设，并以此要求被告西一村合作社对建设项目予以补偿。建设项目包括：l、办公楼—座；2、宿舍楼一座；3、厂房仓库；4、380KV电房一座；5、高压电线架、高压电线、工场电线路；6、破碎输送生产线一条；7、磨粉机四套及其基础；8、制砂设备两套及其基础；9、吊机两台及其基础；10、地、地块吹沙填土工程价值1、地、地块平整设水泥地面硬化工程价值；12、码头的建设残值。上述建设项目包括了建筑物、构筑物和设施设备。西一村合作社与兴达石粉厂在1993年3月签订的《租赁土地合同》中约定，“甲方将西一村石角围（地（地名）地段约4218平方米土地出租给乙方为兴建工业厂房和堆存货物用地，乙方可按照自己的需要规划和建设；租赁土地填砂款由乙方支付，村不作任何补偿”，以及1998年8月28日签订的《租赁土地合同》中约定，“甲方将西一村石角围（地（地名）地段约1239平方米的土地出租给乙方作为堆存货物用地，乙方可按照自己的需要规划，并按营业执照经营范围内开展业务；租赁土地填砂款由乙方支付，村不作任何补偿”。除此之外，合同中并未约定兴达石粉厂应具体投资建设项目名称、面积和数量等，也未约定租赁期届满或合同解除后投资项目的权利归属、是否应当补偿以及如何补偿。对于兴达石粉厂在涉案土地上建设的建筑物、构筑物，原告在庭审中确认涉案土地建设的上述厂房、办公楼、宿舍、码头等建筑物、构筑物没有办理建设工程规划许可证，也没有办理政府建设部门相关审批手续，被告也未提供证据证明地上建筑物、构筑物已履行合法的报建手续。鉴于上述建筑物、构筑物的性质无法确认，对于涉讼土地上盖建筑物、构筑物是否保留使用、是否拆除，应由相关行政机关先行作出处理决定，故在行政机关未作出处理决定前，原告要求被告对这部分建筑物、构筑物予以赔偿的诉请，不属于人民法院受理范围。对于兴达石粉厂在涉案土地上投资的机器设备方面，该部分应属于动产，原、被告签订的土地租赁合同中未约定合同期届满后的归属问题，被告也明确不接收上述机器设备，广州市中级人民法院（2017）粤01民终20977号生效《民事判决书》已经判定双方之间关于涉案地块的租赁关系已经解除，并判令兴达石粉厂将涉案土地交还给西一村合作社管业，兴达石粉厂应履行生效法律文书确定的义务，拆除在涉案土地上的上述机器设备，兴达石粉厂不但不主动履行交还土地的义务，反而以此要求被告西一村合作社进行补偿，该诉讼请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。对于兴达石粉厂的其他诉讼请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂的诉讼请求。案件诉讼费36263元，测量费19675.50元，评估费80000元，均由原告广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  曾 强人民陪审员  许广威人民陪审员  付小俐二〇二〇年八月十日书 记 员  罗筱笛