上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20160号原告：上海新华联房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李金宝，董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：李煜，男，1983年8月6日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市长宁区。委托诉讼代理人：耿慧萍(系被告李煜之母)，女，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：周旋律，上海道朋律师事务所律师。第三人：上海钦臣资产管理有限公司，住所地上海市金山区山阳镇卫清东路******。法定代表人：高林，执行董事。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海新华联房地产开发有限公司(以下简称新华联公司)与被告李煜商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案。期间，因案情需要，本院依职权追加上海钦臣资产管理有限公司(以下简称钦臣公司)作为本案第三人参加诉讼，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告新华联公司的委托诉讼代理人蔡国强、朱柳，被告李煜的委托诉讼代理人周旋律，第三人钦臣公司的委托诉讼代理人戴佐江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华联公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付上海市闵行区申滨路519弄新华联国际中心18号1层1-2室商铺的购房余款3,540,000元及逾期付款违约金828,360元(暂算至2019年7月20日)以及自2019年7月21日起至实际付清之日止的逾期付款违约金(以应付购房余款3,540,000元为基数,按每日万分之三计算)；2.判令被告立即支付第二期购房款2,133,472元(已扣除面积退差金额)的逾期付款违约金3,840.25元。事实与理由：原告新华联公司与第三人钦臣公司于2016年5月5日签署“上海新华联国际中心店铺整体销售(预售)合同”，约定由钦臣公司整体购买包括本案案涉店铺在内原告持有“用于销售”的全部店铺，但钦臣公司有权要求暂不进行上海市网上房地产签约备案确认。钦臣合同还约定该公司可要求每套店铺变更购房人一次，届时新华联公司根据钦臣公司的要求与钦臣公司指定的关联方(或第三方)重新签订正式《上海市商品房预售合同》，但此时该套店铺应立即办理上海市网上房地产签约备案手续。后根据钦臣公司的更名申请，原、被告于2017年2月14日订立上海市商品房预售合同，约定由被告购买位于上海市闵行区申滨路519弄新华联国际中心18号1层1-2室商铺。根据该预售合同附件一“付款方式和付款期限”的约定，被告应于2017年5月31日支付房屋余款3,540,000元，但被告至今仍未支付上述房款。该预售合同第七条还约定“未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之三计算。”暂算至2019年7月20日，被告该笔款项共逾期780天，应支付逾期付款违约金3,540,000*779*3/10,000=828,360元。另被告第二期购房款2,351,872元应于2017年3月31日支付，但被告实际于2017年4月6日支付，共逾期6天，被告应支付逾期付款违约金2,133,472*6*3/10,000=3,840.25元。被告迟延付款的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告遂诉诸法院要求判如所请。被告李煜辩称，针对原告的诉请1，截止到目前为止，被告尚欠房款2,400,240元，并非原告的诉请金额。被告尚欠房款的原因，并非原告诉称的被告构成逾期支付，而是原告未依照房地产买卖合同约定在2016年11月30日前向被告交付涉案房屋，且涉案房屋至今仍未交付。另本案争议的部分未支付房款，依照合同约定，是以银行贷款方式向原告支付，贷款银行是由原告向被告提供的，贷款至今未能核准发放的原因在于原告。在此基础上，被告始终积极配合原告向贷款银行提供指定的贷款文件并办理相关手续。在原告指定的贷款银行无法批复贷款的情况下，被告还积极努力找寻其他替代银行，为早日取得相应的银行贷款。因此逾期支付2,400,240元房款余额的责任不在被告，被告也不应就此向原告承担违约责任及支付违约金。退一万步讲，即使被告需要承担违约责任，原告在本案中所主张的违约金计算标准也过高。根据现有司法实践，应当按照新版LPR的利率标准进行计算，据此恳请法院予以调整。针对原告的诉请2，被告认为被告非但没有逾期支付，相反超数额、超比例支付了，具体支付方式由被告向原告所委托的房地产销售机构也就是本案的第三人钦臣公司支付，既然已经足额乃至超额支付，原告提出的第二期房款的逾期付款违约金没有法律依据。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。第三人钦臣公司则称，本案原告与第三人钦臣公司根据之前一系列相关的案件查明的事实，第三人钦臣公司是原告公司的销售代理公司，当时原告考虑到房屋销售困难，由第三人钦臣公司整体包销98套房屋，本案房屋也包括在该98套房屋之内。因此，原告与第三人钦臣公司建立了包销关系。本案涉案房屋的买卖过程为：2017年1月4日，被告与第三人钦臣公司签署了《新华联国际中心认购书》，约定由被告购买本案涉案房屋，单价为6.5万元/每平米，建筑面积为126.64平方米，总价为8,231,600元。签订认购书后，被告支付了5万元定金，并且约定在2017年1月31日前签署商品房预售合同。在签署预售合同前，被告按照认购书的约定以及关于付款的承诺，将1,139,760元款项支付给了第三人钦臣公司，按照5.6万元/每平方米的单价，与原告签订预售合同，预售合同总价是7,310,240元。强调一下，当时产证没有出来，不能签署出售合同，只能签预售合同，所以与原告签署的预售合同还是按照预测的面积130.54平方米来签署的，但是给钦臣公司支付的款项包括认购房屋的对价，是按照实测面积126.64平方米来计算的。被告按照预售合同约定，支付了房屋首付款，贷款部分为354万元。根据第三人钦臣公司了解的事实，该部分的款项被告没有支付。原告新华联公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1.《上海市商品房预售合同》1份，以此证明原、被告订立商品房预售合同，约定支付房款的期限及违约责任等。2.客户回单1份，以此证明被告于2017年2月14日支付首期房款1,418,368元，于2017年4月6日支付第二期房款2,133,472元(已扣除面积退差款)，逾期6天。3.《关于要求立即支付全部房款等事项的函》以及EMS面单各1份，以此证明原告于2018年5月2日向被告发出信函，要求被告履行付款义务，但被告至今仍未支付房屋尾款。4.《商铺整体销售(预售)合同》1份，以此证明原告与第三人钦臣公司就包括涉案商铺在内房屋整体销售的相关约定。5.钦臣公司更名申请1份，以此证明原告根据第三人钦臣公司更名申请，与被告签署了预售合同。经庭审质证，被告对原告提供证据1的三性均表示无异议，但认为，证据第10页即合同第10条已约定涉案房屋的交付日期；证据第16页即预售合同附件一第5条，没有明确约定由被告去寻找贷款银行，而且被告作为普通购房者，没有能力认识那么多金融机构，所以是原告提供指定银行予以发放贷款。对于证据2的三性均表示无异议，但认为被告向原告支付房款，不仅仅包括有这两笔，还有其他的金额。对于证据3的真实性表示有异议，认为原告向法院提供的证据复印件与原告在法庭提供的原件不一致，所以该份证据不具备民事诉讼法规定的证明效力，与本案不具有任何关联性。对于证据4，被告在购房过程乃至现在都不知晓有这份店铺整体销售合同的存在，整体销售预售合同当中所对应的标的物在房管部门备案销售的价格是56,000元/平方米，是在合同当中有明确约定的，原告也是基于备案价格与本案被告签署预售合同的。第三人钦臣公司与被告签订的认购合同中所约定的65,000元单价是否符合有关的法律行政法规的要求，是否与本案中经过备案登记具有公示效应、对世效力的预售合同存在冲突和不一致？如果存在冲突和不一致，乃至于违反有关的强制性法律法规的规定，则第三人钦臣公司将要出示的可能作为本案定案依据的65,000元单价的认购合同就应当被认定为无效。对于证据5，被告对此不知情，应该是原告与第三人钦臣公司之间内部流转的一个问题，本案被告从来没有看到过上面李煜的两处书写，也不是本案被告本人所写。经庭审质证，第三人钦臣公司对于原告提供证据1、2、4的三性均表示无异议；对于证据3的真实性表示无法确认，认为函件不是发给第三人钦臣公司的，与第三人钦臣公司无关；对于证据5的真实性表示无异议。被告李煜为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：1．《上海市商品房预售合同》1份，以此证明：第一，2017年2月14日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告出售位于上海市闵行区申滨路519弄新华联国际中心18号1层1-2室商铺；第二，根据该合同第3条，合同总价为7,310,240元，因实测面积与暂测面积不一致，故扣除面积退差金额之后，合同实际总价应为7,091,840元；第三，合同第11条约定，原告应于2016年11月30日交房，双方均认可该条款，即签订合同时涉诉房屋应是现房，但原告直至2017年12月20日才取得房地产权证，且一直未向被告交付涉诉房屋，故被告基于不安抗辩权，未支付剩余房款2,400,240元。2.收据1份；3.收款收据1份；4.POS签购单1份；5.银行对账单1组；上述证据2-5旨在证明原告累计已支付房款4,691,600元，其中第一期、第二期款(扣除面积退差金额后为2,133,472元)已按期足额支付完毕，第三期款已按期支付1,139,760元，未付金额为2,400,240元。6.收入证明1份；7.征信授权书1份；8.个人信用报告1份；上述证据6-8旨在证明被告作为主贷人，其母亲耿慧萍作为参贷人，一直积极配合原告向银行申请贷款以支付剩余房款。贷款至今未发放的原因不在被告。9.上海市不动产登记簿1份，以此证明原告于2017年12月20日取得涉诉房屋房地产权证即大产证。经庭审质证，原告对被告提供证据1的真实性、合法性表示无异议，但不认可其证明内容，第一，关于房屋交付双方进行了补充约定，而且合同签署于2017年2月14日，从逻辑上讲不可能在2016年11月30日交付，未交房的原因是因为被告没有支付清全部的房款；第二，被告陈述是基于不安抗辩权才未支付剩余房款2,400,240元，这与刚才被告陈述的内容完全不符，被告刚才称是因为原告的原因致使贷款无法发放，才导致了迟延付款，甚至没有付款，但被告要证明的目的是基于不安抗辩权，根据合同法第68条，不安抗辩权只有在经营状况严重恶化、转移资产等情形才可以适用，本案原告均不符合被告所称的不安抗辩权的对象；另外，合同法第69条明确规定，一方行使不安抗辩权的应当及时通知另外一方，但是我们从来没有收到过被告行使不安抗辩权的主张，所以该证据的证明内容是不成立的。对于证据2-5，被告提供证据的第37页中2,133,472元及1,418,368元是支付给原告的，原告确认收到该笔款项，其余款项是支付给第三人的，原告无法确认。对于证据6-8，第一，关于两张收入证明，一张是李煜的，另外一张是耿慧萍的，原告认为耿慧萍与本案无关，仅对被告收入证明质证，这份收入证明是一家叫上海诚信电子材料有限公司出具给上海浦东发展银行的，主要证明李煜系该单位的副总，收入为3万元，该证据的真实性无法确认，但与本案有关联性，反而证明李煜的经济收入是3万元，但是其每月应当偿还的贷款是35,147元，已经超过了被告的偿付能力，所以本案的房屋贷款任何一家银行都批不下来的，如果他作为主贷人的话。该收入证明也明确，凡出具虚假收入证明或者有虚假内容的，由此产生的一切后果由贵单位自行承担，经过工商查询，原告获知李煜在这家诚信电子材料有限公司担任监事的职务，根据公司法的规定，监事是不能担任公司的高级管理人员的。第二，关于征信授权书，是李煜以及耿慧萍出具给北京银行上海分行的，对该证据的真实性无法确认。第三，关于个人信用报告，该证据上没盖章，对其真实性无法确认，根据其内容，被告提供证据的第47页即个人信用报告的第2页，已经明确李煜于2016年12月29日获得了665万元的贷款，每月还款金额35,147元，本案中的贷款是任何一家银行都无法获批的，而且被告还存在信用卡逾期的情况，可见本案贷款未能获批的责任根本不在原告，而在于被告自身，根据该信用报告的第3页，被告住房公积金参缴记录显示每月缴存额为596元，缴存比例是7%，可以倒推出被告个人的收入为8,540元，所以被告出具给银行的3万元收入是虚假的，不符合贷款要求。关于耿慧萍的个人信用报告，认为其与本案无关。对于证据9的三性表示没有异议，也证明本案商铺的大产证于2017年12月20日取得。经庭审质证，第三人对被告提供证据1的真实性、合法性表示没有异议，但是不认可其证明内容，本案系争房屋的购买价格除了预售合同约定的价格以外，还应当包括支付给第三人的金额，也就是应当按照认购书的约定来确定被告购买系争房屋所应支付的房款总额为8,231,600元。对于证据2-5，被告支付给第三人的款项金额，第三人确认为1,139,760元，对于该组证据中支付给第三人的POS签购单以及银行的转账凭证记录之真实性予以确认。对于证据6-8的质证意见同原告。对于证据9的三性表示没有异议。第三人钦臣公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1.《上海市新华联国际中心店铺整体销售(预售)合同》1份，以此证明原告与第三人就“新华联国际中心”项目98套店铺的包销事宜签订合同，约定了双方的权利和义务；2.《情况说明》1份，以此证明由第三人对外销售“新华联国际中心”项目98套店铺，由原告与买受人签订预售合同、协助买受人办理贷款、办理产证等；3.《新华联国际中心认购书》1份；4.《房款付款时间表》；上述证据3-4旨在证明2017年1月4日被告以8,231,600元认购本案系争房屋。经庭审质证，原告对第三人提供证据1-2的三性表示没有异议；对于证据3，认为该认购书是第三人出具给被告的，对于该认购书描述的内容原告不清楚，根据贵院作出的其他判决，第三人陈述的交易模式即被告先签订认购书，约定房屋总价，将一部分的款项以管理费名义支付给第三人，原告根据第三人的申请，与被告签订商品房预售合同。根据贵院的生效判决，对于该模式原告予以认可。对于证据4，认为该证据是第三人出具给被告的，原告无法确认其真实性，但该房款付款时间表已经明确贷款金额为354万元，这与本案的预售合同是一致的，能够相互印证。经庭审质证，被告对第三人提供证据1的真实性表示无法判断，被告不知情；对于证据2，被告从未见过，真实性无法判断；对于证据3-4，被告认为与本案系争事实无关，因为涉案房屋在房管部门核发的销售价是56,000元/平方米，没有任何权限将相同房屋以65,000元/平方米的价格出售给被告，否则违反相应的法律行政法规，违背房地产限价控价备案制的政策要求，该认购书是附带有履行期限的，明确约定乙方即本案被告应在2017年1月31日前签署预售合同，逾期视作乙方自动放弃认购，换言之，如果被告与原告签署的预售合同，早于2017年1月31日之前所签署的，第三人所主张的65,000元的单价，或许存在可以讨论的空间，但事实上被告与原告之间预售合同签署的日期是2017年2月10日，那么基于认购书的原约定，就理应视同为被告已经放弃了以65,000元的价格购买涉案房屋，而被告又作出了另外一个意思表示与原告达成了合意，即本案系争房屋的预售合同单价是56,000元，完全符合事物发展以及房管部门所核准的销售价格。另第三人所提供的房款付款时间表与本案不具有关联性。本院结合原告、被告及第三人对各自证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为三方所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合各方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2017年1月4日，被告李煜(作为定购人，签约乙方)与第三人钦臣公司(作为受托人，签约甲方)签订《新华联国际中心认购书》(附《房款付款时间表》)1份，约定由乙方认购甲方位于闵行区申滨路XXX弄XXX号商铺，建筑面积约为126.64平方米，土地用途为商业用地，单价为65,000元/平方米，总价为8,231,600元，约定定金为50,000元。付款方式为按揭付款，并约定乙方应在2017年1月31日前主动前往本项目售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》并办理相关手续。该认购书尾部还约定如下内容：签署本认购书前，乙方已获得拟签署之正式《上海市商品房预售合同》(含补充条款)样本，该合同样本在签订本认购书时已经公示于甲方售楼处。乙方对该合同样本所有条款之约定清楚、明了无异议，并愿意按时根据该合同样本及本认购书的约定(包括但不限于认购单元相关情况、价款、付款方式等)与甲方签署正式《上海市商品房预售合同》(含补充条款)。上述《房款付款时间表》还对具体付款时间进行了约定。载明：本人李煜于2017年1月4日购买了上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号商铺，该房屋面积为126.64平方米，购买总价为8,231,600元；本人已于2017年1月4日支付了购房定金计50,000元，余下购房款案下列时间表支付：本人于2017年1月31日签订上述房屋的《上海市商品房预售合同》并支付首付款(含定金)计2,558,128元，且同时办理相关贷款手续(若有)。该付款时间表下方手写补充条款：1.2017年1月4号定金5万；2.2017年1月6号补足定金500,000元；3.2017年1月31日补款2,558,125元(签约含定金)；4.2017年3月31日前补款2,133,472元；5.贷款3,540,000元；6.如不购买定金退还。2017年2月14日，第三人钦臣公司出具《商铺变更购买方申请》1份，载明：钦臣公司于2016年5月5日与新华联公司签订新华联国际中心部分商铺购买协议书。钦臣公司申请将原购买协议书中以下商铺(具体地址位于：上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号)购买方名称变更为：李煜；证件号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。钦臣公司将继续履行与新华联公司签订的购买协议书中的所有义务，同时新华联公司不承担与李煜的其他任何法律责任。同日，原告新华联公司(作为卖方，签约甲方)与被告李煜(作为买方，签约乙方)签订《上海市商品房预售合同》1份，约定乙方向甲方购买申滨路519弄《新华联国际中心》18号1-2室店铺，暂测建筑面积为130.54平方米，其中套内建筑面积为113.02平方米，公用分摊建筑面积为17.52平方米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为56,000元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为7,310,240.00元。该合同第7条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总价房款的10%。甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除权的，应当书面通知乙方。该合同第10条约定，该房屋的交付必须符合取得建设工程竣工验收报告。该合同第十一条约定，甲方定于2016年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。该合同第13条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方领取该房屋的钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件。因该房屋用途为店铺用房。甲方应向乙方提供《无质量保证书》和《无使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。该合同第14条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。上述预售合同的附件一付款方式和付款期限约定：1.在签署《上海市商品房预售合同》的当日或之前，乙方向甲方按照合同确定的总房价款的20%支付首期款项计1,418,368元。如乙方在签署合同之前已向甲方支付定金，则首期款项中包含已支付相应比例的定金。2.在2017年3月31日前，乙方应按照合同确定的总房价款32%向甲方支付房款，计2,351,872.00元。3.余款3,540,000.00元整于2017年5月31日之前以银行按揭方式由乙方向甲方支付。4.乙方未按上述约定按时、足额付款的，应根据合同第七条相关约定承担逾期付款的违约责任。5.乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因(含国家调整按揭政策等)导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余房款，否则视为乙方付款违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方应按本补充协议约定承担违约责任。上述预售合同的补充条款一第7条房屋交付的补充约定：1.房屋交付具体时间以甲方交付通知载明的交房时间为准，乙方对此无异议。乙方应于甲方的交付通知中所规定的交接期限内到甲方指定的地点与甲方办理该商品房的交接手续。……5.如乙方发生下列情形之一，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房，在此情况下甲方不承担延期交房的违约责任，但自甲方交付通知规定的交付期间届满之日起第二日开始，该商品房毁损、灭失的风险转移至乙方，因管理、维护该商品房所发生的一切费用(包括但不限于物业管理费)也由乙方承担，且该商品房的保修期开始计算：(1)未能付清已到期的购房价款、超面积放款、违约金和其他应付费用：(2)未能按临时管理规约的约定交付物业服务费用及其他服务费用及其他相关费用/或未能与物业服务企业签署有关物业服务文件；(3)乙方未能向甲方支付该商品房的专项维修基金；(4)采用贷款方式购买商品房的乙方未能缴纳该商品房立契过户手续所需交纳的契税。上述合同对双方的其他权利义务都作了约定。上述合同签订后,被告李煜之母耿慧萍于2017年1月4日代李煜向第三人钦臣公司分3笔支付50,000元，于2017年1月6日支付450,000元，于2017年2月14日支付639,760元。第三人钦臣公司为此出具了金额为1,139,760元的收据，收据中载明交款单位为李煜，收款方式为刷卡，收款事项为闵行区申滨路XXX弄XXX号服务费(2017年3月31日前换取发票)，并注明“签约当天，收据换发票”。2017年2月14日，被告李煜之母耿慧萍还代李煜向原告支付房款1,418,368元，于2017年4月6日支付房款2,133,472元，原告分别就上述房款出具了收款收据。上述款项合计为3,551,840元。加上被告向第三人钦臣公司支付的1,139,760元款项，被告共计支付购房款合计4,691,600元。2017年3月6日，被告李煜为向上海浦东发展银行申请办理按揭贷款,由案外人上海晨信电子材料有限公司向上海浦东发展银行出具收入证明，载明被告李煜在上海诚信电子材料有限公司担任副总职务，平均税后月收入为30,000元。截止2017年5月31日,因被告李煜未在银行成功办理按揭贷款手续,故未能于2017年5月31日之前以银行按揭方式向原告支付房款3,540,000元。2018年5月2日，原告通过EMS快递方式向被告李煜发送《关于要求立即支付全部房款等事项的函》1份，其主要内容为：您向我司购买位于上海市申滨路519弄新华联国际中心18号1层1-2室一套，该房屋建筑面积为130.54平方米(实测面积为126.64平方米)，每平方米房屋建筑面积单价为56,000元，“该房屋”总房价款共计7,091,840元。“预售合同”约定，您应当于2017年5月31日前支付完毕全部购房款并办理交房手续。但您仅于2017年2月14日支付首付款1,418,368元、2017年4月6日支付房款2,133,472元，截止至2018年4月28日，您仍余购房款3,540,000元未支付。……鉴于此，我司正式要求如下：1.请您于本函发出之日起5日内(该期限仅为督促履行义务，不应视为同意延长原定付款期限)，立即向我司支付上述剩余房价款共计3,540,000元；我司保留按照“预售合同”的约定，要求您承担自2017年6月1日起按逾期未付款的日万分之三向我司支付违约金的权利，违约金计算至全部房款付清之日止。2.我司保留通过包括诉讼等法律允许的一切方式要求贵司承担违约责任并追偿上述债务及其他损害赔偿责任的权利，您将承担由此造成的费用、损失等全部法律后果。2018年9月25日，被告李煜向北京银行股份有限公司上海分行出具《征信授权书》。同年10月8日，中国人民银行征信中心出具的《个人信用报告》显示，被告李煜有1笔未结清贷款，合同总额为6,650,000元，余额为6,428,188元，最近6个月平均应还数为35,147元。该报告另显示被告李煜的住房公积金参缴记录为每月缴存596元，个人与单位的缴存比例分别为7%。现原告认为，根据该预售合同附件一“付款方式和付款期限”的约定，被告应于2017年5月31日支付房屋余款3,540,000元，但被告至今仍未支付上述房款。该预售合同第七条还约定“未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之三计算。”暂算至2019年7月20日，被告该笔款项共逾期780天，应支付逾期付款违约金3,540,000*780*3/10,000=828,360元。另被告第二期购房款2,351,872元应于2017年3月31日支付，但被告实际于2017年4月6日支付，共逾期6天，被告应支付逾期付款违约金2,133,472*6*3/10,000=3,840.25元。被告迟延付款的违约行为已严重侵犯其合法权益，遂成讼。另查明，2016年5月5日，原告新华联公司(作为卖方，签约甲方)与第三人钦臣公司(作为买方，签约乙方)签订《上海新华联国际中心店铺整体销售(预售)合同》1份，约定：一、交易标的：乙方向甲方购买的店铺为：上海市商品房预售许可证[闵行房管(2016)预备字000087号]所登记记载的备案类型为“用于销售”的全部店铺(备案类型为“用于租赁”以及其他非“用于销售”的店铺不在本次交易范围内)，总建筑面积暂测为14,137.75平方米。具体室号详见附件一：《上海市商品房预售许可证》[闵行房管(2016)预备字000087号]；二、总房价款：1.乙方购买上述房屋，每平方米房屋建筑面积单价为56,000元；2.根据上海市闵行区住房保障和房屋管理局预测的房屋建筑面积，乙方购买上述房屋的总房价款暂定为：791,714,000元；三、交易方式：1.乙方应于2016年5月10日前完成签署上述全部店铺的分户的正式《上海市商品房预售合同》，但乙方有权要求在2016年10月31日之前暂不进行上海市网上房地产签约备案确认；2.甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店铺变更购房人一次(未经甲方同意，乙方不得出现同一套商品房两次申请变更购房人的情况)，届时甲方根据乙方的要求与乙方指定的关联人(或第三方)按照甲乙双方签署的《上海市商品房预售合同》版本重新签订正式《上海市商品房预售合同》(但此时该套店铺应立即办理上海市网上房地产签约备案手续)，更名后的购房合同的房屋面积单价不变，必须仍然按照每平方米房屋建筑面积单价56,000元执行；2016年10月31日届满时，甲方有权将全部乙方已经签署但尚未申请将购房人变更为指定关联人(或第三方)的正式《上海市商品房预售合同》立即办理上海市网上房地产签约备案手续，乙方应无条件予以配合；四、付款方式之2.特别约定：(1)如本交易的《上海市商品房预售合同》网签累计金额高于上述第1款双方约定之付款节点应支付金额时，乙方应按实际网签合同累计金额支付购房款：(2)乙方申请由其指定的关联人(或者第三方)签署购房协议的，视为乙方完成的签约：但该关联人(或者第三方)应向甲方直接支付《上海市商品房预售合同》约定的房价款，该款项可以视为乙方完成的购房进度款，甲方所收取的乙方和乙方指定的关联人(或者第三方)的总房价款在最终结算时不得高于甲、乙双方约定的总房价款，高出的部分在双方进行总体结算后应及时返还乙方。2016年5月26日，原告向钦臣公司出具《情况说明》，载明：根据新华联公司与钦臣公司于2016年5月5日签订的《上海新华联国际中心店铺整体销售(预售)合同》约定，新华联公司将其开发并取得预售证[闵行房管(2016)预备字000087号]用于销售的98套商铺整体出售给钦臣公司。具体门牌号：(省略)根据《上海新华联国际中心店铺整体销售(预售)合同》，新华联公司积极配合钦臣公司出售转让该商铺，包括：现场销售、客户签约、贷款、办理产证等手续。2017年12月20日，原告新华联公司取得了涉案商铺的不动产权证(大产证)。本院认为，涉案《新华联国际中心认购书》及《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应信守并依约履行。本案中，被告李煜作为买受方，向作为出卖方的原告按时、足额支付相应购房款系其基本的合同义务，现被告在支付了部分购房款后未再向原告继续履行全部的付款义务。本案的争议焦点在于：(一)被告李煜应当支付的购房款总额是多少？(二)被告李煜未能支付剩余购房款的原因及责任归属。关于争议焦点(一)，按照第三人钦臣公司在庭审中的陈述，第三人钦臣公司系作为原告新华联公司的受托人，与被告李煜这样的购房人签署了认购书，该认购书中对于总的房价款金额已有明确记载，即单价65,000元/每平米，建筑面积126.64平方米，总价8,231,600元。而后续的预售合同的签订、向第三人钦臣公司支付的“服务费”、向原告新华联公司支付的购房款，均是被告李煜这样的购房人履行正式的预售合同并支付相应购房款的具体行为，对于被告李煜这样的购房人而言，其支付给第三人钦臣公司的所谓“服务费”就是全部购房款的一部分。另根据原告向被告李煜发送的《关于要求立即支付全部房款等事项的函》所载，涉案房屋以实际面积计算的总房价款为7,091,840元，该数额加上第三人钦臣公司所收取的“服务费”1,139,760元就是涉案认购书所载明的房款金额，即8,231,600元，同时也可反映出被告李煜向第三人钦臣公司支付的款项虽名为“服务费”，实际就是其支付的部分房款，故本院认为应当按照认购书约定的金额来确定涉案房屋的购房款总额。至于被告李煜主张认购书中所约定的65,000元/平方米的单价与备案登记价格不符之抗辩，以及2017年1月31日之后签署预售合同则视为被告已经放弃原认购约定之主张。对此本院认为，其一，被告虽然声称涉案房屋的单价应当符合房地产限价备案制度的要求，但并未向本院提供相关证据用以证明涉案房屋具体的限价标准，也无法证明认购书约定的涉案房屋单价超过了房地产限价标准，因此本院对被告所作之抗辩理由难以采信。其二，根据被告李煜与第三人钦臣公司签署的《新华联国际中心认购书》所载明的内容，被告李煜应在2017年1月31日前主动前往本项目售楼处与钦臣公司签订《上海市商品房预售合同》并办理相关手续。若李煜未前来签订或拒绝签订《上海市商品房预售合同》的，则视作李煜自动放弃认购该房产的权利，钦臣公司有权单方面解除本认购书，有权没收李煜已支付的定金及其他款项，并有权在不事先通知李煜的情况下，单方面将上述房产另行出售，而不再对李煜做任何补偿。究其文义，是在一定期限条件下，若李煜未前来签订或拒绝签订《上海市商品房预售合同》的，钦臣公司有权单方面解除《新华联国际中心认购书》，此约定并不意味着李煜在该期限经过之后便有权放弃其原意思表示，因此不能将在2017年1月31日之后、于2017年2月14日签订的《上海市商品房预售合同》视为其变更涉案房屋总价款的意思表示。综上，被告李煜所作的上述抗辩，本院亦不予采纳。关于争议焦点(二)，被告李煜抗辩称，涉案未付房款是以银行贷款的方式向原告支付，原告向被告提供了贷款银行，但银行未将贷款核准发放，因此认为被告未能付清剩余房款的原因在于原告。根据原告与被告李煜订立的《上海市商品房预售合同》附件一第5条约定，被告承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因(含国家调整按揭政策等)导致被告未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，被告应在本补充协议约定的期限内向原告付清全部剩余房款，否则视为被告付款违约，原告有权解除本合同，并要求被告应按本补充协议约定承担违约责任。从上述约定可知，被告需自行向银行办理按揭贷款，且被告应对自己具备按揭贷款的条件负责，被告如因未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足导致未在约定的期限内付清全部剩余房款，则视为被告付款违约，须承担相应违约责任。本案中，根据当事人提供的证据及庭审陈述，被告虽然向银行申请过按揭贷款，但是都未能申请成功，且都是由于被告的自身原因所致，而原告既没有向被告指定贷款银行，也没有为被告申请按揭贷款提供担保，故原告对被告未能成功办理银行按揭贷款这一事实不应承担责任，即被告李煜因未成功办理银行按揭贷款、致使其未能按约向原告支付剩余购房款的原因不能归责于原告，本院对被告对此所作抗辩理由均不予采信。鉴于涉案房屋的总房价款为8,231,600元，现被告李煜已经支付4,691,600元(3,551,840元+1,139,760元)，故还应向原告继续履行付款义务，即支付剩余房价款3,540,000元。根据预售合同第7条之约定，被告若未按合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。上述预售合同附件一又约定，余款3,540,000元于2017年5月31日之前以银行按揭方式由被告向原告支付；被告未按上述约定按时、足额付款的，应根据合同第七条相关约定承担逾期付款的违约责任。故原告要求被告支付购房款余款3,540,000元，并按日万分之三计，自2017年6月1日起至被告实际付清之日止的逾期付款违约金之诉请，于法有据，本院予以支持。另外，根据预售合同附件一之约定，在2017年3月31日前，被告应按照合同确定的总房价款32%向原告支付房款，计2,351,872.00元(该期购房款后扣除面积退差金额，计2,133,472元)……被告未按上述约定按时、足额付款的，应根据合同第七条相关约定承担逾期付款的违约责任。经查，上述2,133,472元之款项由被告李煜之母耿慧萍于2017年4月6日代被告李煜向原告支付，但已构成逾期付款。现原告要求被告支付以2,133,472元为本金，按日万分之三计，自2017年4月1日起至2017年4月6日止的逾期付款违约金3,840.25元之诉请，并无不当，本院亦予支持。被告关于原告在本案中所主张的违约金计算标准过高，要求按照新版LPR的利率标准进行计算之抗辩意见。对此本院认为，涉案预售合同约定，违约金按逾期未付款额的日万分之三的计算标准，尚在合理范围之内，并不构成过高标准，本院对此不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告李煜支付原告上海新华联房地产开发有限公司剩余购房款3,540,000元。二、被告李煜支付原告上海新华联房地产开发有限公司以3,540,000元为本金，自2017年6月1日起至被告李煜实际付清之日止，按照日万分之三计算的逾期付款违约金。三、被告李煜支付原告上海新华联房地产开发有限公司以2,133,472元为本金，自2017年4月1日起至2017年4月6日止，按照日万分之三计算的逾期付款违约金3,840.25元。上述第一至第三条款的履行期限均为本判决生效之日起的十日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计22,328.87元，由被告李煜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈春芳二〇二〇年八月十二日法官助理 陶思延书 记 员 周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。