广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10019号原告（反诉被告）：朱欢欢，女，1989年11月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄筱波，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭子颖，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告）：幸灏睿，男，1989年4月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：周剑威，广东广信君达（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈运健，广东广信君达（白云）律师事务所实习人员。第三人：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥光明北路**（北城所）。负责人：赖定军。原告朱欢欢与被告幸灏睿、第三人中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称工行番禺支行）共有纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱欢欢的委托诉讼代理人黄筱波、彭子颖，被告幸灏睿及其委托诉讼代理人周剑威、陈运健到庭参加诉讼，第三人工行番禺支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱欢欢向本院提出诉讼请求：1.位于广州市番禺区东环街××房的所有权归朱欢欢所有；2.朱欢欢按上述房屋市场评估总价，减去已还贷本息，所得余款的50%向幸灏睿进行补偿；3.判决生效之月起，由朱欢欢向工行番禺支行偿还上述房屋剩余的贷款本息；4.朱欢欢还清上述贷款后十日内，幸灏睿协助朱欢欢办理上述房屋过户登记手续，将上述房屋过户至朱欢欢名下；5.幸灏睿于判决生效之日起十五日内移交上述房屋的使用权予朱欢欢；6.本案诉讼费由幸灏睿承担。事实和理由：朱欢欢与幸灏睿曾经是一对谈婚论嫁的男女朋友。2015年4月10日，双方以婚后共同居住为目的，共同购买了位于番禺区东环街××房的住宅，建筑面积为86.5平方米，总金额为1375415元。双方以共同贷款人的名义与工行番禺支行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定向第三人借款77万元，贷款期限为30年。《不动产权证书》显示，涉案房屋由双方共同共有。后因幸灏睿背叛朱欢欢，导致朱欢欢被迫与其分手。作为涉讼房屋的共同共有人，朱欢欢与幸灏睿终止恋爱关系后，需要分割共有物。朱欢欢多次要求分割，幸灏睿仍拒绝协商沟通。朱欢欢为维护自身的合法财产权益，特向法院提起诉讼。幸灏睿辩称，不同意朱欢欢的要求将涉讼房屋的所有权归其所有的诉请。购买涉讼房屋时我方与朱欢欢是情侣关系，分手也非我方背叛。购房是我方的意愿，当时是朱欢欢吵着要求将其登记为房屋所有权人。涉讼房屋的首付款及相应费用、还贷期间归还银行的贷款本息均是不对等的，主要由我方支付，因此朱欢欢诉请要求判令涉讼房屋的所有权归其所有没有事实及法律依据，其主张按市场评估总价减去已还贷款本息的50%向我方进行赔偿，与双方购置该房屋所出资的金额比例不符，我方主张按照各自出资比例进行涉讼房屋的分割。幸灏睿向本院提起反诉请求：1.确认幸灏睿对位于广州市番禺区东环街××房的房屋享有84.99%的产权份额；2.上述房屋的所有权、使用权归幸灏睿，剩余贷款由幸灏睿清偿；3.幸灏睿按上述房屋市场评估价值扣减银行贷款本金后，向朱欢欢给付15.01%的房屋产权对应的现金补偿（已包含朱欢欢支付的总费用125000元）；4.幸灏睿清偿完毕上述房屋贷款之日起10天内，朱欢欢协助办理上述房屋的产权登记过户手续；5.本案诉讼费由朱欢欢承担。事实和理由：幸灏睿与朱欢欢原本相识且是恋爱关系，2015年4月10日，双方并非以结婚为目的，而是属于共同投资购置了位于番禺区东环街××房的物业，幸灏睿与朱欢欢作为贷款人与第三人工行番禺支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款期限为30年。后来，幸灏睿与朱欢欢感情破裂分手，双方已失去共同共有涉讼房屋的基础关系，幸灏睿曾多次找过朱欢欢协商按各自出资比例分割房屋产权，但无奈房屋产权还未办理未能分割。自购置涉讼房屋以来，涉讼房屋的大部分首付以及后续贷款部分基本由幸灏睿承担，涉讼房屋也一直由幸灏睿合法占有使用。因涉讼房屋每月需偿还贷款本息，截止至2019年8月15日幸灏睿合计支付707986.66元，朱欢欢合计支付125000元，故应按双方就涉讼房屋的出资比例分割，即确认幸灏睿对涉讼房屋享有84.99%的产权份额。综上所述，为维护自身的合法权益，幸灏睿依法提出上述反诉请求，恳请法院依法予以支持。朱欢欢对幸灏睿的反诉辩称，一、该反诉请求属于重复起诉，应当依法予以驳回。2018年10月幸灏睿就以涉讼房屋共有纠纷为由起诉我方，案号为（2018）粤0113民初8077号，诉讼请求如下：1.确认幸灏睿对编号为201504139370的《广州市商品房买卖合同（预售）》项下的债权请求权享有84.32%的份额；2.确认幸灏睿对位于番禺区东环街××房的房屋享有84.32%的产权份额；3.位于番禺区东环街××房的房屋归幸灏睿所有，幸灏睿向朱欢欢补偿125000元。【（首付阶段总费用+还贷阶段总费用）×15.68%】；4.朱欢欢协助幸灏睿办理上述房屋的业主变更及房产过户手续；5.在上述房屋全部份额过户到幸灏睿所有之前，朱欢欢应于每月20日前按“每月银行应还贷款金额×15.68%”的款项转账到幸灏睿的银行账户；6.本案诉讼费用由朱欢欢承担。2019年2月20日法院已经驳回了幸灏睿的全部诉讼请求，且该判决书已经生效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第247条的规定，现幸灏睿在本案中又以相同当事人、相同诉讼标的、以及相同诉讼请求向法院提起反诉，构成重复起诉，法院应当依法裁定驳回起诉。二、幸灏睿主张其享有84.99%的产权份额缺乏事实及法律依据，应当依法予以驳回。根据涉讼房屋的不动产登记，涉讼房屋是双方共同共有，《中华人民共和国物权法》第14条明确规定以不动产登记为准，即自2019年6月14日双方依法成为涉讼房屋的共同共有人，共同共有权依法应受法律保护。且双方并未就幸灏睿对涉讼房屋的房产份额进行约定，也未签订任何协议，相反双方签订的购房合同、贷款合同均明确约定双方对涉讼房屋是共同共有，而不是幸灏睿所称的按份共有，因此幸灏睿主张的按84.99%的份额分割房屋缺乏事实依据。第三人工行番禺支行对朱欢欢的本诉及幸灏睿的反诉均未答辩，亦未向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2015年4月10日，广州市番禺建邺项目投资顾问有限公司作为甲方（卖方）与幸灏睿、朱欢欢共同作为乙方（买方）签订编号为201504139370的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于番禺区东环街××房（以下简称涉讼房屋）；该商品房以套出售，总金额为1375415元；乙方采用按揭贷款方式付款，自合同签订之日起5日内支付全部房价款的44.02%即605415元，除首期款外，剩余房款77万元须于2015年10月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；等等。2.2015年5月15日，幸灏睿、朱欢欢共同作为借款人（抵押人）与工行番禺支行作为贷款人、广州市番禺建邺项目投资顾问有限公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款人向贷款人申请77万元贷款用于购买涉讼房屋；等等。3.2018年8月24日，幸灏睿向本院提起诉讼，要求确认其对涉讼房屋享有84.32%的产权份额等，案号为（2018）粤0113民初8077号，本院于2019年2月20日作出该案民事判决书，判决驳回幸灏睿的全部诉讼请求。4.2018年9月21日，朱欢欢向本院提起诉讼，要求幸灏睿协助其申报涉讼房屋的契税及办理房地产登记手续，案号为（2018）粤0113民初9324号，本院于2019年4月4日作出该案民事判决书，支持了朱欢欢的诉讼请求。该民事判决书已查明，在该案庭审过程中，朱欢欢与幸灏睿均确认涉讼房屋的首付款为605415元，其中朱欢欢支付了首付款100000元，幸灏睿支付了首付款505415元。5.2019年4月25日，幸灏睿、朱欢欢共同向国家税务总局广州市番禺区税务局第一税务所缴交了涉讼房屋的契税6877.08元。6.2019年6月24日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的《不动产权证书》，其上载明涉讼房屋登记权属人为幸灏睿、朱欢欢，共有情况为共同共有。同日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的《不动产登记证明》，其上载明证明权利或事项为抵押权，权利人为工行番禺支行，义务人为幸灏睿、朱欢欢，抵押范围为全部，债权数额为77万元。7.2019年8月8日，朱欢欢提起本案诉讼。8.庭审过程中，朱欢欢与幸灏睿均确认（2018）粤0113民初8077号及（2018）粤0113民初9324号案庭审中双方所发表的意见在本案中同样适用。9.截至2020年7月17日，朱欢欢、幸灏睿共向工行番禺支行偿还贷款本息合共249094.87元（其中朱欢欢支付25000元，幸灏睿支付224094.87元），尚欠贷款本金701900元。现朱欢欢与幸灏睿主要就涉讼房屋的共有方式及享有份额产生争议。朱欢欢主张双方并未就涉讼房屋的共有方式及产权份额签订过任何协议，而在《广州市商品房买卖合同（预售）》及《个人购房借款/担保合同》中均明确双方对涉讼房屋为共同共有，且涉讼房屋的产权登记亦显示为双方共同共有，物权法规定不动产的物权以登记为准，故涉讼房屋为双方共同共有，根据共同共有等份原则，其享有涉讼房屋50%的产权份额。幸灏睿则认为，在购买涉讼房屋时，双方并未就涉讼房屋的共有方式进行约定，《广州市商品房买卖合同（预售）》系由开发商提供的格式合同，其上载的共同共有并非双方的真实意思表示，根据物权法第一百零三条的规定，因双方不具有家庭身份关系，故涉讼房屋应视为按份共有，根据其对涉讼房屋的首付款及已偿还贷款的出资比例，其应享有涉讼房屋84.99%的产权份额。诉讼中，朱欢欢与幸灏睿均同意以竞价方式对涉讼房屋进行分割，并表示可一次性提前偿还尚欠的贷款本息。竞价细则为：第一、竞价分割的是涉讼房屋及其附属装修物在本案中进行处理的价值，该价值由双方以价高者得的方式竞投，价高者取得涉讼房屋的所有权，并对另外一方按产权份额进行经济补偿，竞价确认的房屋价格将作为本案处理房屋所有权和确认房款补偿的依据；第二、由于朱欢欢与幸灏睿购买涉讼房屋时曾向工行番禺支行抵押贷款，涉讼房屋尚存在抵押给工行番禺支行的情况，因此双方在竞价中提出的价格应包括尚欠工行番禺支行截止至2020年7月17日的贷款本金701900元在内，竞得房屋的一方应负责清偿尚欠工行番禺支行的上述债务，至于清偿该债务过程中所产生的利息等其他费用，一概由竞得一方自行承担；竞得房屋一方应还清所欠工行番禺支行的抵押贷款之后，才可办理涉讼房屋的权属过户登记手续；竞得房屋价格扣除尚欠工行番禺支行的贷款本金之后，剩余部分按双方各占涉讼房屋份额比例由竞得一方对对方进行经济补偿。在以上竞价细则的前提下，经本院主持，朱欢欢最高出价为292万元，幸灏睿最高出价为294万元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”涉讼房屋登记产权人为朱欢欢、幸灏睿，两人共同共有，该登记具有对外公示的效力，且双方亦未提供证据推翻该登记效力，因此涉讼房屋应为朱欢欢与幸灏睿共同共有。关于对涉讼房屋析产分割的问题。因涉讼房屋为朱欢欢、幸灏睿共同共有，双方终止恋爱关系丧失了共有基础，且审理过程中双方均同意对涉讼房屋进行析产，故本院确认双方对涉讼房屋各享有50%的份额。依照《中华人民共和国物权法》第一百条第一款关于“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，现双方均同意对涉讼房屋进行折价分割。关于涉讼房屋价值的确定问题，朱欢欢与幸灏睿均同意以竞价的方式确定涉讼房屋的价值，是双方当事人的真实意思表示，符合公平合理的原则，本院予以准许。本案诉讼中，经本院主持竞价，朱欢欢对涉讼房屋出价292万元，幸灏睿对涉讼房屋出价294万元，朱欢欢的出价少于幸灏睿的出价，根据价高者得的竞价原则，本院确认涉讼房屋由幸灏睿取得。鉴于上述出价金额包含了尚欠工行番禺支行的截止至2020年7月17日的贷款本金701900元在内，故扣除该部分贷款本金，朱欢欢与幸灏睿在该房屋中应分割的价值为2238100元（2940000元-701900元）。如上所述，朱欢欢与幸灏睿对涉讼房屋各享有50%的份额，故幸灏睿应向朱欢欢支付补偿款1119050元（2238100元×50%）。对于朱欢欢与幸灏睿就涉讼房屋已支付的首付款及按揭款本息的金额应否在补偿款中扣抵的问题。鉴于双方各享有涉讼房屋50%份额，故双方均应当承担上述费用的50%。根据已查明的事实，首付款为605415元，已付按揭款本息为249094.87元，基于公平合理原则，上述款项朱欢欢应承担427254.94元【（605415元+249094.87元）÷2】。现朱欢欢实际支付了首付款100000元及按揭本息25000元，故应由朱欢欢承担而未承担的部分，即302254.94元（427254.94元-100000元-25000元），可在补偿款中进行抵扣。经抵扣后，幸灏睿应向朱欢欢支付的款项为816795.06元（1119050元-302254.94元）。鉴于涉讼房屋现仍存在因按揭贷款尚未还清而抵押给工行番禺支行的情况，因此幸灏睿在清偿完毕就涉讼房屋向工行番禺支行所贷的全部贷款本息后，朱欢欢、工行番禺支行应配合幸灏睿办理贷款抵押登记的涂销手续，并且朱欢欢作为登记权属人应协助幸灏睿办理涉讼房屋的产权过户登记手续，将涉讼房屋过户至幸灏睿名下。第三人工行番禺支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第一百条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、位于番禺区东环街××房的全部产权归幸灏睿所有；二、幸灏睿应于本判决发生法律效力之日起十五日内向朱欢欢支付816795.06元；三、幸灏睿应于本判决发生法律效力之日起三十日内向中国工商银行股份有限公司广州番禺支行清偿上述房屋的全部贷款本息（具体金额以中国工商银行股份有限公司广州番禺支行出具的贷款明细清单为准）；四、在幸灏睿清偿上述贷款本息后十五日内，朱欢欢、中国工商银行股份有限公司广州番禺支行应协助幸灏睿办理贷款抵押登记的涂销手续；五、在抵押贷款涂销后三十日内，朱欢欢应协助幸灏睿办理上述房屋的过户登记手续，将该房屋过户至幸灏睿名下；六、驳回朱欢欢的其余诉讼请求；七、驳回幸灏睿的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22800元，反诉受理费8589元，由朱欢欢负担本诉受理费11400元，幸灏睿负担本诉受理费11400元、反诉受理费8589元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  张俊民人民陪审员  黄智鸿二〇二〇年八月三十日书 记 员  凌绮珊