上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24563号原告：上海市徐汇区尊园业主委员会，住所地上海市徐汇区。负责人：王徐平、阮一鸣，主任、副主任。委托诉讼代理人：杨绍刚，上海绍刚律师事务所律师。被告：上海凯源投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：赵东旺。被告：苏州市濠吉建设发展有限公司，住所地江苏省苏州市。法定代表人：张志成。被告：孟宪玲，男，1955年8月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：于文强，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳艺，上海瀛东律师事务所律师。原告上海市徐汇区尊园业主委员会(以下简称尊园业委会)与被告上海凯源投资管理有限公司(以下简称凯源公司)、苏州市濠吉建设发展有限公司(以下简称濠吉公司)、孟宪玲所有权确认纠纷一案，本院于2019年11月1日立案。本院依法适用普通程序组成合议庭，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告尊园业委会的委托诉讼代理人杨绍刚、被告孟宪玲的委托诉讼代理人于文强到庭参加诉讼。被告凯源公司、濠吉公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尊园业委会向本院提出诉讼请求：请求法院确认上海市徐汇区漕溪北路XXX弄尊园小区“门卫、物业综合楼”产权归上海市徐汇区尊园小区全体业主共有。事实和理由：上海市徐汇区漕溪北路99弄尊园小区“门卫、物业综合楼”属物业管理用房，虽以大产证形式由开发商上海吉发投资有限公司代持，但根据相关法律规定属全体业主共有。原徐汇区房产交易中心主任章某某接受贿赂，擅自将涉案房屋性质变更为“办公综合楼”归属开发商所有。2008年4月，章某某再次违规审批，确认开发商将房屋出售给了孟宪玲，转让价为365万元。后章某某因犯受贿罪判刑。尊园业委会依法就上海市不动产登记局于2008年4月3日核发孟宪玲的房地产全幢的错误性质行为，要求上海市人民政府复议。经复议，上海市人民政府撤销了上述房地产权证的具体行政行为，目前房屋已重新恢复至开发商名下。2019年1月29日，上海市徐汇区不动产登记事务中心回复称：“登记机构已撤销006044的《房地产权证》，但要变更至全体业主共有，需要通过法律确权程序后，登记机构才能办理转移登记”。为此，尊园业委会向法院提起确权之诉。凯源公司、濠吉公司未作答辩。孟宪玲辩称，尊园业委会的诉讼请求是错误的，这个错误不是指法律关系，而是指的涉案房屋的具体位置，因为民诉法规定所有的诉请应该具体明确，而实际当中是不存在所谓的徐汇区漕溪北路99弄尊园小区、门卫、物业综合楼，这样一个房屋是不存在的。我们提交了一个不动产的登记说明，其实房屋的坐落应该是具体明确，以不动产登记为准，房产交易中心登记的是漕溪北路XXX弄综合楼，这是法定的合法的物业地址。第二点，从尊园业委会的诉状来看，他的事实和理由依据和基础完全不合法。因为受到物权的所有权归属，物权法非常明确规定不动产登记薄是权属的根据，所有东西一定是以不动产权属登记薄为准。其他的任何有争议的或者其他任何机关作出的，不是经依法确权的认定物业权属的都是属于错误的和违法的。而本案当中一个是涉案物业性质，从法律上来讲是没有任何一个法律规定是属于业主共有。另外尊园业委会的法律依据，自始至终都没有讲得非常明确，所以我们认为他是没有事实和法律依据基础的。本院认定事实如下：上海吉发投资有限公司(以下简称上海吉发)系漕溪北路XXX弄尊园小区房屋的开发商。2003年11月28日，市规划管理部门向上海吉发签发《建筑工程规划许可证》(沪规建[2003]334号)，准予建设门卫、物业综合楼303平方米，垃圾房30平方米，建设项目名称为“配套用房”，建设位置为漕溪北路99弄。2004年6月15日，3幢304.76平方米门卫、物业用房初始登记于上海吉发名下。2005年11月2日，市规划管理部门出具《关于同意更改有关内容的函》(沪规查[2005]987号)，同意调整《建筑工程规划许可证》的内容，将“门卫、物业综合楼”更改为“办公配套用房”。2006年1月，经上海吉发申请，徐汇登记处进行了门卫、物业综合楼房屋的用途变更登记。2008年，孟宪玲与上海吉发签订房屋买卖合同，购买涉案房屋。同年4月3日，涉案房屋登记至孟宪玲名下。不动产登记簿记载：房屋坐落漕溪北路99弄综合楼，建筑面积304.76平方米，房屋用途特种用途，权利人孟宪玲，房地产权证号徐XXXXXXXXXX，备注：综合楼304.76平方米为办公配套用房。2017年，尊园业委会向上海市人民政府提起行政复议，要求撤销核发涉案房屋《房地产权证》的行政行为。2018年11月30日，上海市人民政府决定撤销上海市不动产登记局于2008年4月3日核发《房地产权证》(编号：沪房地徐字(2008)第006044号)的行政行为。2018年12月24日，根据上海市人民政府的复议决定，涉案房屋恢复登记至上海吉发名下，房地产权证号沪(2018)徐字不动产权第0192**，备注记载：综合楼304.76平方米为办公配套用房，原房地产权证号徐XXXXXXXXXX，原登记日2006年2月21日，2018年12月24日更正。2019年2月，上海市第三中级人民法院受理了孟宪玲起诉上海市人民政府的行政诉讼，案号为(2019)沪03行初12号，孟宪玲要求撤销上海市人民政府的前述行政复议决定。该案仍在审理中，目前处于中止阶段。另查明，上海吉发于2011年9月9日注销，其股东为凯源公司和大连吉连房地产开发有限公司(以下简称大连吉连)。大连吉连于2016年2月4日注销，其股东为濠吉公司与孟宪玲。本院认为，尊园业委会提起本案所有权确认之诉，必须基于涉案房屋登记于开发商即上海吉发名下的事实。只有在该事实成立的前提下，法院才能根据相关法律规定判断涉案房屋最终应归属于全体业主还是由开发商上海吉发自有。该事实得以成立，要么通过行政途径撤销原孟宪玲的登记，要么通过民事诉讼否定孟宪玲取得涉案房屋物权的基础法律关系，即需通过民事诉讼否定孟宪玲与上海吉发的房屋买卖合同效力。就行政途径而言，目前虽然涉案房屋经行政复议决定已恢复登记至上海吉发名下，但因孟宪玲提起行政诉讼，使得涉案房屋目前恢复登记至上海吉发名下的事实并非处于终局性的状态，无法排除通过行政诉讼撤销原复议决定的可能。若本院仅就目前行政复议决定确定的事实作出裁判，等同于本案民事诉讼间接对行政复议决定作出了法律评价，有违法律程序，也使得行政诉讼变得没有意义。另一方面，就民事途径而言，孟宪玲作为自然人取得涉案房屋物权的基础即其与上海吉发的买卖合同效力尚未得到法律评价。本案系所有权确认之诉，上海吉发与孟宪玲就涉案房屋买卖合同关系与本案不属同一法律关系，本案中无法就涉案房屋买卖合同的效力作出认定。所有权确认之诉具有终局性的效力，一旦本院就涉案房屋作出确权裁判并生效，那么涉案房屋的归属就已确定，未经正当民事诉讼程序而剥夺孟宪玲作为自然人的物权权利，有违程序正义原则。因此，在行政途径尚未终局，民事途径尚未经历，关键事实处于不明朗和不确定的情形下，本院无法就涉案房屋的权利归属作出认定，尊园业委会的确权诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第六十四条第一款规定，判决如下：驳回上海市徐汇区尊园业主委员会的诉讼请求。案件受理费111,800元，由上海市徐汇区尊园业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲审 判 员  杨 锋人民陪审员  曲新美二〇二〇年八月二十八日法官 助理  陆 磊书 记 员  李 蕴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第八条民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……