湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初4939号原告：宁乡杰胜房地产经纪服务有限公司，住所宁乡市玉潭街道一环西路富豪山庄****。法定代表人：李亮，系公司总经理。委托诉讼代理人：夏文利，湖南光阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗仲黎，男，1983年10月20日出生，汉族，住，，住，系公司员工div>被告：姜波，男，1986年1月27日出生，汉族，住江，住江西省樟树市div>原告宁乡杰胜房地产经纪服务有限公司（以下简称杰胜公司）与被告姜波居间合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杰胜公司的委托代理人夏文利、罗仲黎及被告姜波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杰胜公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金30760元；2、请求判令被告支付原告预期利益损失15380元；3、请求判令被告支付原告律师代理费用3000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年3月29日，原告业务员罗仲黎获知盛翠豪庭12栋702房对外出售，便于当日在自己的微信朋友圈中发放房屋图片和信息进行推广。被告在朋友圈中看到后便主动和原告业务员联系并约30日下午去看房。看房后被告到原告处喝茶谈价，当时谈价1550000元左右并签订了《看房协议书》。后被告认为购买此房屋超过预算太多，便告知原告不再考虑此房屋并要原告业务员继续推广别的房屋。原告业务员继续向他推介中源凝香华都等处的房屋，但被告均不予以回复。2020年5月12日，原告得知被告已购买盛翠豪庭12栋702房并办理了不动产权证。原告认为，被告与原告签订了《看房协议书》，理应遵守协议的约定，被告从原告处获得房源信息后私自成交的行为明显侵犯了原告所享有的正当权利。被告姜波辩称：一、答辩人2020年3月30日当时登记填写的协议有明显的涂改痕迹；二、被答辩人自行修改看房协议；三、答辩人购买的房屋与被答辩人毫无关系。本院经审理认定事实如下：原告杰胜公司系2019年5月29日登记成立的有限责任公司。经营范围为房地产中介、经纪、咨询、居间代理服务等。2020年3月29日，原告的业务员罗仲黎得知位于宁乡市盛翠豪庭小区12栋702室的房屋需对外出售，便在自己的微信朋友圈中发放了该房屋的相关信息。被告姜波看到后便与罗仲黎联系，双方约定次日下午去看房。2020年3月30日，被告姜波（甲方）与原告（乙方）签订了《宁乡杰胜房地产经纪服务有限公司看房协议书》（以下简称《看房协议书》）。协议书主要约定：甲方因购房需求，特委托乙方提供信息服务，通过双方协商自愿达成以下协议：1．乙方为甲方介绍，并实地视察的物业为：2020年3月30日盛翠豪庭12栋702盛翠豪庭14栋1401;2．乙方服务内容：为甲方提供中介服务。包括提供相关信息咨询服务，陪同甲方看房，协助甲方与业主洽谈，目的为甲方提供满意的房源并服务好促成交易;3．乙方收费标准：甲方与业主签字合同付定金时，按以下标准向乙方一次性交纳佣金服务费。售：按房屋实际成交合同价格的1%收取佣金服务费;4．甲乙双方约定：甲乙不得直接或者间接与上述物业的权利人购买或租赁上述物业。若甲方违反本条款，甲方应向乙方支付双倍佣金作为违约金，并承担相应的法律责任。甲方承诺在本协议有效期内，甲方亲友，甲方所属公司购买或租赁上述物业，等同于甲方购买或租赁，甲方仍需向乙方支付本协议约定的佣金。如甲方未按协议支付乙方佣金，则双方约定由宁乡县人民法院管辖。乙方为催收和实现上述佣金所产生的一切费用均由甲方承担，该费用包括但不限于：诉讼费、调查费2000元、乙方聘请律师费（律师费不得高于诉讼费的4%）、通知费、催告费等所有费用。原告在该协议上签字盖章，被告姜波则错在该协议落款处原告“经纪人”一栏签字，后原告业务员罗仲黎在被告姜波签名处标注箭头，指向甲方签名落款处。另外被告姜波在看房物业处“客户签名”一栏内签名。但该协议上“物业地址”第一处原本原告业务员罗仲黎填写的为“盛翠豪庭14栋702”，后罗仲黎私自将其改为“盛翠豪庭12栋702”。由于协议约定的房源不属于原告，后原告业务员罗仲黎与提供房源信息的其他中介公司业务员一起带被告姜波先后实地查看了上述协议载明的盛翠豪庭小区14栋1401房、12栋702房。看房后，被告姜波就实体考察的上述两套房屋的价格与原告业务员罗仲黎进行了沟通，罗仲黎也另外向被告姜波推荐了其他房屋。罗仲黎向被告姜波通报了房主要求的价格后，被告表示价格过高还需要考虑。2020年5月11日，被告姜波（乙方）与盛翠豪庭12栋702房的业主王在飞、刘飞（甲方）签订《宁乡市二手房买卖合同》。合同约定甲方将盛翠豪庭12栋702号房屋以850000元的价格卖给乙方。双方选定了宁乡县志诚房产中介服务部作为经纪机构办理房屋过户等手续。被告姜波支付购房款后，2020年5月12日，上述盛翠豪庭12栋702号房屋变更登记至被告姜波名下。同日，原告业务员罗仲黎通过微信询问被告姜波购买的盛翠豪庭12栋702号房屋成交价格，被告姜波回复“153.8”。后原告认为被告姜波违反了签订的《看房协议书》，应当承担违约责任。双方协商未果，原告遂诉至本院。为此，原告与湖南光阳律师事务所签订《委托代理合同》并支付律师费3000元。上述事实，有原告提交的《宁乡杰胜房地产经纪服务有限公司看房协议书》、微信聊天记录、《宁乡市二手房买卖合同》、看房视频、《委托代理合同》、《宁乡市自然资源局不动产登记信息表》、律师费增值税发票及到庭当事人的当庭陈述等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案原告与被告姜波签订了《看房协议书》，约定原告为被告姜波提供中介服务，陪同姜波看房，协助姜波与业主洽谈，提供满意的房源并促成交易。双方对收费标准及违约责任亦作了明确约定。该协议未违反法律的强制性规定与公序良俗，未损害社会公共利益，合法有效，双方均应按协议内容履行各自义务。虽然协议书上被告姜波在落款处的签名错签在原告“经纪人”一栏，且原告业务员将“盛翠豪庭14栋702”笔误私自更改为“盛翠豪庭12栋702”，但结合原告作为居间人确实带领姜波实地查看了盛翠豪庭12栋702室的事实，被告姜波在协议书上签名位置错签并不影响被告姜波对《看房协议书》的认可。庭审中，被告姜波对原告业务员带其看了盛翠豪庭12栋702室并无异议，但认为房屋的购买是自己通过朋友直接跟房主协商的结果，与原告没有关系，故不属于违约，不应支付相关中介费用。本院认为，从姜波与原告签订的《看房协议书》的内容来看，原告为姜波介绍房源后，应协助姜波与业主洽谈并促成交易。事实上原告在带被告看了盛翠豪庭小区14栋1401房、12栋702房屋后，就房屋的报价与房主进行了沟通。虽然原告未参与房屋交易的后续环节，但并非原告不愿参与，而是被告姜波与盛翠豪庭小区12栋702房屋房主未通知原告参与并另行选定其他房产中介公司办理了相关手续。故被告的行为确实违反了《看房协议书》中“不得直接或者间接与物业的权利人购买或租赁上述物业”的约定，应承担相应的违约责任。本案原告主张按照被告在与原告业务员微信聊天中所称房屋成交价1538000元计算违约金及预期利益损失，而被告姜波的购房合同载明房屋成交价格为850000元。本院综合原告的实际参与度及所花费的人力、物力情况，酌情支持违约金15000元。因原、被告双方未就预期利益损失进行约定，故本院在已支持违约金的情形下，不再另行计算预期利益损失。关于原告要求被告支付律师费3000元的诉讼请求。因《看房协议书》中有相关约定且原告委托律师到庭参加了诉讼，有律师代理费用的实际支出，且该费用未超过湖南省发展和改革委员会、湖南省司法厅规定的基层法律服务所收费范围和标准，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、被告姜波于本判决生效之日起十日内支付原告宁乡杰胜房地产经纪服务有限公司违约金15000元；二、被告姜波于本判决生效之日起十日内支付原告宁乡杰胜房地产经纪服务有限公司律师费3000元；三、驳回原告宁乡杰胜房地产经纪服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1028元，减半收取514元，由被告姜波负188担元，由原告宁乡杰胜房地产经纪服务有限公司负担326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  林利二〇二〇年八月四日法官助理文鑫书记员杨晓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。