福建省三明市梅列区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0402执异73号 案外人（异议人）：朱丽珍，女，1976年7月5日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司三明市分行，住所地福建省三明市梅列区。 主要负责人：侯宗鸿，行长。 被执行人：三明市亨得利眼镜有限公司，住所地福建省三明市梅列区。 法定代表人：金宁灼，总经理。 被执行人：金宁灼，男，1962年12月1日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被执行人：金昌南，男，1935年11月29日出生，汉族，住福建省福州市闽侯县。 被告：卢秀钦，女，1962年3月28日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 本院在执行申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司三明市分行（以下简称邮储三明分行）与三明市亨得利眼镜有限公司（以下简称亨得利公司）、金宁灼、金昌南、卢秀钦金融借贷纠纷一案中（﹝2018﹞闽04**执1140号）中，案外人朱丽珍对三明市梅列区人民法院执行三明市梅列区××村××幢××号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 朱丽珍称，异议人原在亨得利公司工作，知道眼镜市场在三明市有很大发展空间，于是决定自立门户，自行创业。并于2014年8月1日与金宁铭、金宁灼兄弟签订《租赁合同》，将三明市梅列区××村××幢××号房产租赁使用，使用期限2014年8月1日至2034年7月31日。因为眼镜市场是长期生意，顾客都希望老品牌亨得利眼镜店地址不变，以便于长期为客户提供优质的服务。根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条的规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，异议人与金宁铭、金宁灼兄弟签订《租赁合同》是依法有效的，应予以保护。综上所述，为维护异议人的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出书面异议，请求贵院中止对该财产涤除租赁拍卖的执行。 本院查明以下事实： 1.2014年8月1日，金宁铭、金宁灼与朱丽珍签订《租赁合同》，合同约定：（1）金宁铭、金宁灼将其所有的位于三明市梅列区××村××幢××号店面租给朱丽珍使用；（2）租期为20年，即从2014年8月1日起至2034年7月31日止。店面于本合同签章之日交付朱丽珍使用。租期届满，在同等条件下，朱丽珍有优先续租权；（3）年租金为74820元，一年一次性支付，即每年8月5日前，朱丽珍应一次性付清下一年度租金给金宁铭、金宁灼；（4）租赁期间，金宁铭、金宁灼同意朱丽珍使用“亨得利眼镜”的字号。使用期间，朱丽珍每年应交给金宁铭、金宁灼商标使用费20000元，于每年8月5日前一次性付清当年使用费；（5）租赁期间，朱丽珍应全部承担水、电、税金、工商、卫生等费用；（6）租赁期间，朱丽珍应向金宁铭、金宁灼交付履约保证金25000元，保证金应于本合同签章之日一次性交付金宁铭、金宁灼，合同届满，朱丽珍如无违约，金宁铭、金宁灼应于合同届满之日后三日内一次性付还朱丽珍，保证金不计利息。租赁期间，除不可抗力因素、拆除，双方不得违约。合同签订后，金宁铭、卢秀钦先后收到朱丽珍支付的2014年、2015年、2016年、2017年、2018年度的租金各74820元。上述事实有本院调取的《租赁合同》1份，《收款收据》5份予以证明。 2.2016年11月8日，邮储三明分行与亨得利公司签订《小企业授信额度合同》，约定邮储三明分行向亨得利公司提供授信额度3000000元，有效期为2016年11月8日至2020年11月7日，担保方式为双方于同日签订的《小企业最高额保证合同》、《小企业最高额抵押合同》，由金宁灼、金宁铭、卢秀钦提供的三明市梅列区××村××幢××号作抵押担保，担保范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等。同日，邮储三明分行与亨得利公司签订《小企业流动资金借款合同》，约定贷款额度为3000000元，借款期限为12个月，贷款利率为中国人民银行的同期同档次人民币基准利率上浮50%。借款发生逾期的，罚息利率为合同约定贷款利率的1.5倍，按罚息利率计收复利，罚息利率按在本合同约定的利率基础上加收50%确定。如发生合同约定的违约情况，应承担因此而产生的罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等。合同签订后，亨得利公司于2016年11月8日向邮储三明分行申请借款3000000元，借款期限12个月，借款年利率为6.525%。因亨得利公司并未按借款合同约定按时足额偿还借款本息，邮储三明分行于2018年1月19日向本院起诉。本院于2018年5月25日作出（2018）闽0402民初19号民事判决书，判决如下：（1）亨得利公司应于本判决生效之日起五日内返还邮储三明分行借款本金2999999.17元及支付利息、罚息、复利45634.01元（该利息、罚息、复利计至2018年1月1日，此后按案涉合同约定的利率计至款项清偿之日止）；（2）亨得利公司应于本判决生效之日起五日内支付邮储三明分行为实现本案债权支付的律师代理费15000元；（3）邮储三明分行对坐落于三明市梅列区××村××幢××号房产（房屋产权证号：明房权证字第1××0号）拍卖或变卖后所得价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权；（4）金宁灼、卢秀钦对本判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任；（5）金昌南、卢秀钦在继承金宁铭遗产范围内对本判决第一、二项确定的债权承担连带清偿责任；（6）驳回邮储三明分行其他诉讼请求。另查明，金宁铭于2017年3月8日死亡，其法定继承人为长女金铃、长子金纯、妻子卢秀钦、父亲金昌南。金铃、金纯提交《申明》，自愿放弃对父亲金宁铭遗产的继承权。以上事实有本院的（2018）闽0402民初19号民事判决书予以证明。 3.2018年7月3日，邮储三明分行向本院申请强制执行，要求：（1）亨得利公司立即偿还邮储三明分行借款本金2999999.17元及支付利息、罚息、复利45634.01元（该利息、罚息、复利计至2018年1月1日，此后按案涉合同约定的利率计至款项清偿之日止）；（2）亨得利公司立即支付邮储三明分行为实现本案债权支付的律师代理费15000元；（3）金宁灼、卢秀钦对上述债务承担连带清偿责任；（4）金昌南对上述债务在继承金宁铭遗产范围内承担连带清偿责任；（5）邮储三明分行对坐落于三明市梅列区××村××幢××号房产（房屋产权证号：明房权证字第1××0号）拍卖或变卖后所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；（6）本案执行费由各被申请人负担。本院立案后，于2018年7月5日分别向亨得利公司、金宁灼、金昌南、卢秀钦发出执行通知书，责令履行下列义务：（1）履行（2018）闽0402民初19号民事判决书确定的义务；（2）向申请执行人加倍支付迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金；（3）负担申请执行费32550元。在执行期间，案外人朱丽珍向本院提交租赁合同，载明金宁铭、金宁灼于2014年8月1日将抵押物租赁给其使用，租赁合同到期日为2034年7月31日，并主张该租赁合同时间早于抵押时间。上述事实有本院调取的《租赁合同》1份、执行案件立案登记表1份、申请执行书1份、执行通知书3份，执行笔录3份予以证明。邮储三明分行认为该租赁合同为虚假租约，并提供抵押物《未租赁情况声明》（适用于自然人），朱丽珍办理邮储信用卡的收入证明及《中国邮政储蓄银行人民币信用卡（个人申请表）》等证据。 本院认为，从现有的证据材料，尚不足以证明金宁铭、金宁灼与朱丽珍之间签订《租赁合同》存在违背双方真实意思表示，违反国家法律、行政法规的强制性规定和金宁铭、金宁灼与朱丽珍恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据等情形，故双方签订的《房屋租赁合同》的效力予以认定。因金宁铭、金宁灼与朱丽珍所签订的《房屋租赁合同》及朱丽珍在合同签订后实际占有、使用三明市梅列区××村××幢××号房产均发生于金宁铭、金宁灼将该房产抵押给邮储三明分行用于贷款之前，故朱丽珍取得该房屋的不动产租赁权，其合法性和真实性予以认定。所以，朱丽珍所取得的合法不动产租赁权，对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的执行异议的理由成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下： 中止对三明市梅列区××村××幢××号房产涤除租赁的拍卖的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  林志忠 人民陪审员  张美华 人民陪审员  吴雪珍 二〇二〇年八月五日 书 记 员  施 磊 附本案适用的法律条文： 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。