云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初2701号原告：王毅，男，1963年10月21日出生，汉族，身份证住址天津市河**。原告：王媛媛，女，1981年11月3日出生，汉族，身份证住址天津市河**。二原告共同委托诉讼代理人：李毅，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。被告：张振堂，男，1970年2月14日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告：杜瑞芝，女，1967年1月4日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住景洪市。原告王毅、王媛媛与被告张振堂、杜瑞芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李毅、被告杜瑞芝到庭参加诉讼，被告张振堂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王毅、王媛媛向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与二被告于2017年5月18日签署的《房屋租赁合同》；2.判令二被告立即将房屋交付给二原告；3.判令二被告向二原告支付违约金10000元；4.判令二被告支付自2020年5月18日起至二被告将房屋交付给二原告时止的房屋租金（第四年年租金40425元，折算每日租金116.29元，暂计算至2020年5月28日止的租金为1162.90元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月18日，二原告委托案外人王翼飞将二原告位于景洪市被告使用，约定第1年租金为35000元，第2年租金在第1年的基础上增加5%的租金，第3年租金在第2年的基础上增加5%，第4年第5年在第3年的租金基础上增加10%，还约定了租金的交付方式及房屋未征得二原告的同意下不得转租等相关约定。被告杜瑞芝于2019年12月17日在未征得二原告及二原告的委托人王翼飞的同意的情况下私自将该房屋的院子转租给第三人，也未按照约定向原告支付第4年的租金，原告认为被告已构成违约，故起诉至人民法院。被告张振堂未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩状。被告杜瑞芝辩称，1.租赁合同虽系二被告与原告签订，但实际由被告杜瑞芝经营且被告张振堂已与被告杜瑞芝协议离婚，不应再由被告张振堂来承担责任。2.2018年2月，被告通过与前租户张鹏及王翼飞的同意签订租赁合同。2019年受登革热的影响一直没有生意，店铺出于亏损状态，于是被告杜瑞芝将房屋边上排水沟铺上模板出租给茶晶美使用，但被告向茶晶美出租的位置未包含在原告房屋产权之内，后这个地方已经被物业维修地沟拆掉了，故被告杜瑞芝不应该承担违约责任。3.2020年4月21日王翼飞打电话催交租金，被告杜瑞芝告知其因为疫情原因一直没有营业，希望推迟两个月再交或转租他人，王翼飞表示同意。但其在4月27日就在微信中告知被告说要解除合同且押金20000元不予退还，并要求将茶晶美的租金也交给他，被告杜瑞芝拒绝后其多次在微信中恐吓被告。被告不存在违约的情形，原告应向被告退还押金20000元。4.被告杜瑞芝同意解除租赁合同，但因原告原因导致被告自2019年4月29日起便一直未再经营使用房屋，故租金不应计算至房屋实际返还之日。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其主张向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，被告张振堂未到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证的权利。原告提交的证据1《云南省二手房买卖合同》、房屋所有权证；证据2委托书、《房屋租赁合同》；证据3《房屋外院租赁合同》均印鉴齐全，真实性本院予以采信。被告提交的证据微信聊天记录截图、照片真实性原告予以认可，本院予以采信；收条与本案争议事实无关，本院不予采信。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2017年5月18日，原告王毅、王媛媛委托王翼飞作为甲方（出租方）与被告张振堂（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方就位于西双版纳景洪市房屋出租给乙方使用，租赁期限自2017年5月18日至2022年5月17日，年租金为35000元，按年计算，每年到期15日前乙方向甲方一次性支付房租，自第二年开始递增，递增为每年5%，租期第四年、第五年递增10%。乙方租赁期间，税费、电费、物业费以及其他由乙方产生的费用由乙方自行承担，和甲方无关，在承租期间，在征得甲方同意下，乙方可以转租房屋，押金人民币20000元，如乙方毁约，押金不予退还。该合同还约定了其他内容。合同签订后，被告依约向原告支付了押金20000元，并支付了2020年5月18日前的房屋租金。现原告以被告未经原告同意即将房屋外院出租给其他人及未按时支付2020年5月18日之后的租金为由起诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金......”之规定，本案原告主张解除合同，被告杜瑞芝作为店铺实际经营者亦同意解除合同，故本院对原告主张解除合同的诉讼请求予以支持，合同解除后，二被告理应向原告返还租赁房屋。对于房屋租金，根据《房屋租赁合同》中“年租金为35000元，按年计算，每年到期15日前乙方向甲方一次性支付房租，自第二年开始递增，递增为每年5%，租期第四年、第五年递增10%”的内容，对于2020年5月18日起至二被告实际返还房屋止的租金二被告应当按38500元/年的标准向原告予以支付，原告主张按40425元/年的租金标准支付租金无事实依据，对于超过部分本院不予支持。原告对于其收取了被告支付的20000元押金的事实无异议并表示愿意以押金抵销房租，但因二被告实际返还房屋的时间尚未能确认，不能明确应抵销的具体金额，故本院对此不予抵销。被告杜瑞芝辩称已从2019年4月29日开始就没有经营使用租赁房屋，但鉴于双方此时并未解除租赁关系且被告也尚未向原告返还房屋，故被告杜瑞芝提出的租金仅应计算至2019年4月29日的辩解本院不予采纳。被告杜瑞芝虽辩称与被告张振堂已经解除夫妻关系且双方协议约定由被告杜瑞芝使用租赁房屋，故被告张振堂不应对本案承担责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。”的规定，被告杜瑞芝的该答辩意见本院不予采纳。关于原告主张的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，本案依据原告未经同意转租为由主张被告违约，却未能向本院提交被告向外出租的水沟部分系包含在原告所持的房屋所有权证的范围或者原、被告双方签订的租赁合同的范围以内，原告以此主张被告违约本院不予采纳。鉴于被告迟延支付租金系双方应转租房屋产生争议所导致且在《房屋租赁合同》中也并未约定违约金的内容，故原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王毅、王媛媛与被告张振堂于2017年5月18日签署的《房屋租赁合同》；二、被告张振堂、杜瑞芝于本判决生效之日起三十日内向原告王毅、王媛媛返还位于西双版纳州景洪市告庄景兰寨21-101号房屋并按38500元/年的标准支付2020年5月18日起至商铺实际返还之日止的租金；三、驳回原告王毅、王媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费40元（实收），由被告张振堂、杜瑞芝负担。应由被告负担的受理费本院不予清退，由被告直接迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人，可在本判决书确定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年八月三十一日法官助理杨秀芳书记员刀启娜