贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6606号 原告：贵州创和物业有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办东城印象****房屋，统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。 法定代表人：赵雄杰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：阳东海（特别授权）。 被告：袁永义，男，汉族，1989年1月1日出生，住贵州省大方县，现住毕节市七星关区。 原告贵州创和物业有限责任公司（下称：创和物业）与被告袁永义物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创和物业的委托诉讼代理人阳东海，被告袁永义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告创和物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付（2017年8月1日至2020年7月31日）的物业服务费4,715.00元；2、判令被告向原告支付欠费时间段资金占用同期银行贷款利息;3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由:2017年7月6日，原告与被告所居住小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）住宅：1.1元/平方米/月，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。被告所购房屋面积：119.09平方米，被告应于2020年7月31日所欠物业服务费。截止目前，经原告多次催收，被告未缴任何款项。原告认为，根据双方签订的《物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付，被告的不缴纳行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，特向贵院起诉，恳请依法判如所诉! 被告袁永义答辩称：根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，原告贵州创和物业有限责任公司与被告物业服务合同纠纷一案，被告人针对原告提出的诉讼理由发表如下代理意见：一、2020年3月19日，经七星关区房产局证实，瑞丰铭城第一届业委会档案袋内是空的，无任何法定备案文件，不符合《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》规定的程序与条件。原告2017年7月6日与该业委会签订的物业服务合同，因该业委会未备案，不具备代表业主签订合同主体资格，对被告不发生效力。原告未提供证据证明该业委会主体资格，要求被告履行该合同义务，于法无据。二、2018年8月15日，业委会向原告发函，正式解除双方于2017年7月6日签订的物业服务合同（附后第1号证据）。但是，原告不办理移交，拖延至今，长达两年时间。在这个时段里原告一直隐瞒合同解除事实，使用废弃合同蒙蔽被告。三、原告称其为被告提供了事实服务。被告认为，原告强卖服务逼迫被告强买服务，显然侵害被告自愿选择服务的权利。况且，原告强卖服务，质价不相对等，例如（1）原告私自使用属于小区业主共有场地，将1号楼与2号楼之间、3号楼与4号楼之间两块约800平米场地出租给汽车经销商，每年租金12万元，三年36万元；将16部电梯间、小区进出口出租给广告商，每年租金约20万元；地下；地下车库300多个停车位每个每月250元每月75000元全年约75万元，地面约300个停车位每车每月50元每月15000元全年约15万元第2组证据，大部分收入证据由原告持有，但一直拒绝提供），另外还有对外营业，估计取得收入共约100多万元，未公布账目，未交小区业主处分；（2）小区共有16部电梯，关停现象经常发生，未公开第三方检验报告，其中，2号楼客梯一次性关停时间长达半年多，直到今年春节开通几天后又再次关停，造成业主生活困难，3号楼因两部电梯停运导致业主走消防通道摔倒受伤，电视台曾做过报道；（3）前物业原在小区8个单元楼分别设置了8个保安值班室，原告进入小区，尚未办理交接手续，就强行拆除这8个保安值班室，保安措施远远不如前物业；（4）区域花园长期停放废弃摩托车10多辆和垃圾（附后第3组证据）；（5）区域内1号楼、5号楼外垃圾成堆（附后第4组证据）（6）全部单元楼的消防设施受损（附后第5号证据）。（7）区域内的大龙坡已经被开荒，2018年曾经发生过滑坡，汽车被埋，存在严重地质灾害隐患（附后第6号证据）；（8）小区600多户业主签名给予原告差评（附后第7组证据）。如此等等，举不胜举。综合上述，2017年7月6日至2018年8月15日期间，原告不能举证证明瑞丰铭城小区业委会具有合同主体资格。第二个时段，2018年8月15日至今，原告认为合法的业委会已经发函解除合同，原告不办理移交，继续使用废弃合同蒙蔽被告，挟带律师函、短信以及电话轰炸收费，霸占小区强制交易质价不对等的物业服务，情节严重，并且侵占业主公共收益，数额巨大。被告向法庭请求：1、依法判决2017年7月16日产生的《瑞丰铭城小区物业服务合同》因甲方业主委员会未备案，不具备代表业主签订服务合同主体资格，对被告无约束力：2、确认原告认为合法的业委会2018年8月15日发函解除合同事实，至今，原告与被告不存在合同关系。3、驳回原告诉讼请求，原告应当承担强制交易违法代价。 庭审中，经向被告释明，被告明确上述意见仅作为答辩意见使用。 本院经审理查明：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所在小区碧阳街道办事处流仓村瑞丰铭城小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修，养护和管理服务，具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.1元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点、地点向原告缴纳同期限为四年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务至今。 被告袁永义系居住在瑞丰铭城小区1-C-504室的业主，住房建筑面积为119.09平方米，属于原告创和物业服务管理区域内的业主。经核算，从2017年8月1日至2020年7月31日期间，被告袁永义应交纳的物业服务费为4,715.96元（119.09平方米×1.1元/月/平方米×36个月）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区车辆停放管理不规范、小区绿化养护不到位等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：瑞丰铭城小区业主委员会与原告创和物业签订《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。被告袁永义作为居住在瑞丰铭城小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告袁永义具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区车辆停放管理不规范、小区绿化养护不到位等问题根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为4,715.96元×70%=3,301.17元。对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，且双方在合同中也无约定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。 对于被告称双方不存在合同关系及原告与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》已经解除的抗辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被告提供的证据不能证明原告与涉案小区业主委员会签订的《物业服务合同》已经解除，原告与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》仍在合同履行期限内，且原告现在仍为该小区提供物业服务，故，被告的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告袁永义于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费3,301.17元。 二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由原告原告贵州创和物业有限责任公司负担7.00元，被告袁永义负担18.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月六日 书记员  葛红霞