甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2020）甘10民终630号上诉人（原审原告）：袁某，甘肃省庆阳市人，住甘肃省庆阳市。被上诉人（原审被告）：庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司住所地：甘肃省庆阳市西峰区被大街**。法定代表人：金某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：张某，甘肃省合水县人，，住甘肃省庆阳市被上诉人（原审被告）：李某，甘肃省庆阳市人，，住甘肃省庆阳市上诉人袁某因与被上诉人庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称：恒泰公司）、张某、李某排除妨害纠纷一案，不服甘肃省西峰区人民法院（2019）甘1002民初3985号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁某上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认上诉人与被上诉人庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司及张某之间于2017年12月2日签订的××园《商品房买卖合同》有效；被上诉人之间签订的××园《商品房买卖合同》无效；3、判决被上诉人庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司及张某立即在产权登记机关将该套楼房备案登记在上诉人名下；4、判决被上诉人李某立即从其现非法占用的××园搬出并由被上诉人李某、张某及庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司向上诉人支付被上诉人李某自2018年11月20日非法占用之日至实际搬离之日每月的占用费1500元。理由：原审认定事实不清，程序违法，判决错误，原审对上诉人在原审请求确认“袁某与庆阳恒泰房地产开发有限责任公司及张某之间于2017年12月2日签订的××园《商品房买卖合同》的效力”请求，没有进行审理，将因被上诉人庆阳恒泰房地产开发有限责任公司、张某、韩学成对于一套楼房的“一房二卖”行为直接驳回购买人的诉讼请求本身就是错误的，其应当根据上诉人的诉讼请求依法裁判，对二份合同的效力确认后，再依法向当事人进行释明，之后进行裁判。庆阳恒泰房地产开发有限责任公司、张某、李某未答辩。袁某向一审法院起诉请求：1、确认袁某与庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司及张某之间于2017年12月2日签订的××园《商品房买卖合同》有效，庆阳恒泰房地产开发有限责任公司、张某、李某之间签订的××园《商品房买卖合同》无效；2、判决庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司及张某立即在产权登记机关将该套楼房备案登记登记在袁某名下；3、判决李某立即从其现非法占用的××园搬出，由李某、张某及庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司向袁某支付李某自2018年11月20日非法占用之日至实际搬离之日每月的占用费1500元（至起诉之日为9000元）；4、本案诉讼费用由庆阳恒泰房地产开发有限责任公司、张某、李某承担。一审法院认定的事实：联建花园项目，由王万林（已去世）、王军林、韩学成、左万民合伙挂靠恒泰公司资质开发建设。2009年10月21日，王万林以恒泰公司联建花园项目部负责人的名义与李某签订了一份《商品房预定合同》，约定由李某订购联建花园2幢2单元262号房，面积101.95平方米，单价1960元，共计199822元。该合同尾部出卖人处加盖的印章为“庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园合同专用章”，法定代表人处签名为王万林。随后，李某向王万林、韩学成交付房款及其他款项共计224000元。后联建花园在施工过程中，王万林去世，王军林因涉嫌合同诈骗被司法机关逮捕，致使该项目停工待建。2013年11月18日，王军林出具《委托书》，授权张某协调王涛处理联建花园项目开发进展中存在的债务纠纷，委托张某、韩学成负责处理、调解项目外界事宜。王军林于2013年12月1日与唐梅会、张某、王小兵、韩学成签订《联建花园商住楼项目续建合作协议书》，约定由唐梅会、张某、王小兵、韩学成4人负责处理联建花园续建有关事宜。上述协议在履行过程中，又有人员变动，并签订了新的补充协议，最后只有张某、韩学成在按照协议内容履行授权职责。在续建过程中，由于材料费、人工费等的上涨，张某、韩学成经与李某协商，要求李某再交付92045元，双方签订商品房买卖合同，李某同意后，2014年1月21日，张某以恒泰公司联建花园项目部名义（出卖人）与李某（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定由买受人购买联建花园2幢2单元262号房，面积101.95平方米，单价3100元，共计316045元，已付楼款224000元，剩余楼款92045元于2014年3月31日前一次性付清，出卖人于2014年8月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。该合同尾部出卖人处加盖的印章为“庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园合同专用章”，委托代理人处签名为张某。2014年3月16日，李某向恒泰公司联建花园项目部交付房款92045元，该项目部给李某出具了收据，载明系交来联建花园2号楼2单元262号房款，该收据上由韩学成签名。随后该项目部于2015年3月向李某交付了该楼房钥匙，李某对该房屋进行了简单的装修。后韩学成离开，该项目实际由张某负责。2017年12月2日，袁某（买受人）与庆阳市联建花园（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同载明的出卖人为庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司，买受人为袁某，购买的房屋为联建花园第2幢2单元602室，建筑面积101.95平方米，每平方米单价3600元，总金额40万元，出卖人于2014年8月31日向买受人交付房屋。该合同签订后，袁某于2017年12月2日向张某转账支付楼款20万元，于2018年1月23日经手机微信向张某转款20000元，于2018年2月14日转账支付楼款50000元，于2018年8月29日经手机微信向联建花园吴浩转款17000元并交付了部分现金，同日，庆阳市联建花园给袁某出具了收到××楼房款39万元的收款收据，并给袁某交付了该楼房的钥匙。袁某随后即进行装修，李某于2018年10月发现该房袁某装修后，即进行阻挡并入住该房，袁某经与李某协商无果，要求张某解决问题亦无果，于2019年6月20日向本院起诉。另查明，该套楼房现未办理产权证。原审法院审理认为，袁某提交的证据不能证明张某以恒泰公司联建花园项目部名义与李某签订的《商品房买卖合同》有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故其要求确认该合同无效的诉讼请求不成立，本院不予支持；《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此规定，2017年12月2日，袁某与庆阳市联建花园签订的《商品房买卖合同》自成立时合法有效，但袁某并未进行依法登记取得该房屋的物权，其只有依据买卖合同享有债的请求权，无物权请求权。2014年1月21日张某以恒泰公司联建花园项目部名义与李某签订了联建花园第2幢2单元602室的《商品房买卖合同》，并已向李某交付，袁某提交的证据不能证明李某对该套楼房的占有为非法占有，系对其财产权益的侵害，故其要求李某立即搬出该套楼房并支付占用费的诉讼请求亦不成立，本院亦不予支持；联建花园第2幢2单元602室楼房是否具备备案登记条件，是否应备案登记在袁某名下，均应由房地产管理机构审查决定，该事项不属人民法院主管，双方签订的《商品房买卖合同》对该事项亦无约定，袁某的该项请求亦无合同依据，故对袁某的该项诉讼请求本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十四条、第三十五条、第三十九条之规定，判决如下：驳回袁某的诉讼请求。案件受理费150元，由袁某承担。二审中双方均未提交新证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。2017年12月2日，袁某与恒泰公司联建花园签订《商品房买卖合同》时，该楼房未取得商品房预售许可证明，且该楼房至今仍未取得商品房预售许可证明，故上诉人袁某与王万林签订的《商品房预定合同》为无效合同，袁某可依据合同无效主张权利。该合同无效后，袁某只对合同相对方享有债权，对案涉的楼房不享有物权请求权，故其不是李某与王万林签订的《商品房预定合同》有利害关系的第三人，无权提起确认该合同无效的诉讼请求，原审判决认定袁某与恒泰公司联建花园签订《商品房买卖合同》为有效合同系适用法律错误，但判决驳回上诉人袁某诉讼请求予法有效，应予维持。综上所述，上诉人上诉人袁某的上诉理由不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，判处正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人上诉人袁某负担。本判决为终审判决。审判长 胡光远审判员 吴容芳审判员 贾九龙二○二○年八月四日书记员 文 晨