山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初2078号原告：武剑，女，1983年5月5日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：石水柱,山东铭星律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人:刘建全,山东铭星律师事务所律师。特别授权。被告：杨向向，女，1989年12月20日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：陈如丽，山东兰友轩律师事务所律师。特别授权。原告武剑与被告杨向向房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武剑的委托诉讼代理人石水柱，被告杨向向及其委托诉讼代理人陈如丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告武剑向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告之间房屋租赁合同；2.依法判决被告退还剩余租金及押金等共计8926.9元及利息；3.本案诉讼费用由被告支付。事实和理由：2019年9月1日原、被告签订房屋租赁合同，原告租赁被告位于河东区开元阳光水岸10-2-2001房屋，租期为2019年10月1日-2020年9月30日，合同约定月租金959元，年租金11500元，押金1500元。租赁期内因被告装修改变水路原因导致房屋渗水无法正常居住，原告于2020年3月1日书面通知被告解除租赁合同，被告于2020年3月3日验收房屋并出具验收单。合同解除后原告多次要求被告退还剩余租金、押金等款项，被告以各种理由拒绝。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告杨向向辩称，1.原告所诉不属实，原告存在违约行为。签订租赁合同时被告在微信中明确告知原告租赁期限为一年，若原告中途解除合同，则剩余房租不退。若被告中途解除合同，剩余房租退还给原告。本案中，原告存在根本违约，在租赁合同未到期时，明确提出想要搬走属于原告违约，故剩余房租不予退还；2.合同约定有押金，为了保证室内物品完好无损，但在原告租赁期间，原告在未告知被告的情况下，私自安装指纹锁，导致对被告房屋门的损坏，所以根据双方合同的约定该押金不应退还；3.在原告租赁期间，被告进行过装修，在疫情期间，原告私自进入室内，由于使用不当，导致楼下漏水，将第三人油烟机损坏，因此在原告租赁期间造成第三人物品损坏的，应由原告承担赔偿责任；4.根据合同的第3条第7款的约定，原告提出解除租赁合同的，剩余房租和押金是不退的。原告武剑围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.租赁合同一份，欲证实原、被告租赁事实；2.解除租赁交接单一份，欲证实解除租赁合同并办理完房屋交接手续，剩余房租和其他费用未退还原告的事实；3.解除房屋租赁通知书照片2张，欲证实被告同意解除合同并收到通知书的事实。被告杨向向质证称，对证据1无异议；对证据2真实性有异议，是原告方写好模板让被告丈夫张笑龙照抄的，不是被告方的真实意思表示，房屋渗水不是合同终止的原因，并且被告方要求修理好渗水问题但是原告阻止不让修理并要求解除合同停止租赁，因此写出模板让被告丈夫照抄；对证据3的合法性、真实性、关联性均有异议，是原告方违约行为，通知被告解除合同，被告同意解除租赁合同但根据双方合同第7条约定，我方不退还剩余房租等。被告杨向向依法提交了以下证据：1.被告身份证复印件，欲证实被告的身份；2.水费缴费查询照片1份，欲证实现存的水费为126.80元，这个可以退给原告；3.原被告微信聊天记录5张，欲证实原告提出解除租赁合同是原告不想租了，被告同意解除租赁合同但明确提出合同可以解除但依合同约定剩余租金及押金不予退还，该聊天记录还显示被告要求修理水管并让修水师傅去室内查看修理，原告不同意并陈述“就这样吧，我们也谈不拢”，综上证实，租赁合同完全可以继续履行，只是原告单方想要解除，是合同不能履行的根本原因。4.房屋损坏照片一张，欲证实租赁期间原告私自安装指纹锁，后来原告退租又将指纹锁弄走了对入户门进行损坏，入户门原锁上方有个洞。原告武剑质证称，对证据1无异议；对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，被告丈夫的验收自认说明水电气已经结算完毕；对证据3原告并未认可租金不退也可以看出涉案房屋存在渗水等严重影响居住的问题，结合被告丈夫认可的房东装修问题于2020年2月25日停水导致原告无法居住，这属于被告根本违约；对证据4中门洞的造成和维修与被告未达成一致认可。本院经审理认定事实如下：2019年9月1日原告武剑（乙方）与被告杨向向（甲方）签订房屋出租合同一份，合同约定：“甲方将坐落于开元阳光水岸10-2-2001房屋出租给乙方武剑使用，租房从2019年10月1日起至2020年9月30日止；月租金为959元，缴租为一年支付一次，人民币（大写）壹万壹仟伍佰元（￥11500元）押金壹仟伍佰元整。下次交租日期2020年9月1日。合同第三条第1款约定：乙方正式入住时，应及时的更换房门锁，若发生因门锁问题的意外与甲方无关；第3款约定：如因乙方……；若因甲方房屋建造装修质量出现问题的，由甲方自行承担；第4款约定：乙方应遵守……。退房时乙方需交清水、电、气、物业管理等费用，屋内设施家具、家电无损坏，下水管道厕所无堵漏；甲方如数退还保证金。如果所租屋内的所有设备有损坏，乙方负责修复或甲方在保证金内扣除相应赔偿金额；第7款约定：租期未到期乙方要求退租，需与甲方协商一致，剩余租金不退还乙方；租期未到期甲方要求退租，需与乙方协商一致，剩余租金如数退还乙方。”合同签订后，武剑缴纳2019年10月1日至2020年9月30日期间的房租11500元及押金1500元。在原告武剑租赁期间，被告杨向向对房屋进行了装修，后因装修问题导致厨房渗水并于2020年2月25日停水。2020年3月1日，武剑向杨向向发出解除房租租赁合同通知书，由杨向向丈夫张笑龙接收，原告武剑搬离开元阳光水岸10-2-2001房屋。同年3月3日，被告丈夫张笑龙收房，经双方结算，电费274.90元、水费194元、燃气费164元未退还原告武剑，原告武剑欠租赁期间的物业费206元未支付。本院认为，原告武剑与被告杨向向签订的房屋出租合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定内容履行合同义务。合同签订后，双方均按照约定履行了义务，杨向向将涉案房屋交由武剑使用，武剑按照约定向杨向向缴纳房租及押金。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，因原告武剑在租赁房屋期间被告杨向向装修房屋，因装修问题造成厨房渗水并于2020年2月25日停水。结合2020年春节前后因受新型冠状病毒疫情的影响，很多行业暂停营业，居民居家隔离，此时的房屋渗水及停水给原告武剑的日常生活带来极大不便。原告武剑已于2020年3月1日搬离开元阳光水岸10-2-2001房屋，被告丈夫张笑龙也于同年3月3日收房，租赁合同目的已无法实现，故本院根据案件实际情况认定涉案合同于2020年3月3日解除。关于退还房屋租赁费问题，虽然房屋出租合同第三条第7款约定：“租期未到期乙方要求退租，需与甲方协商一致，剩余租金不予退还乙方；租期未到期甲方要求退租，需与乙方协商一致，剩余租金如数退还乙方”，但因被告杨向向对涉案房屋装修导致厨房渗水并于2020年2月25日停水，结合2020年春节前后新型冠状病毒疫情的原因，给原告武剑的日常生活带来极大不便。双方对于房屋出租合同不能继续履行都存在一定过错，故对剩余房租费6629.78元（11500元÷366天×211天）本院认为退还原告武剑3314.89元为宜。关于原告主张的利息，因双方签订的合同未约定，故自原告主张权利之日即2020年5月8日起按照年利率6%计算上述利息为宜。2020年3月3日，张笑龙收房时确认“屋内设备家电家具无损坏，下水管道厕所无堵漏”，虽然被告杨向向提出系原告武剑提供模板张笑龙照抄，但未提供证据予以证实，故对被告杨向向该主张不予采信，且依照双方签订的合同第三条第4款约定：“屋内设施家具、家电无损坏，下水管道厕所无堵漏，甲方如数退还保证金”系双方真实意思表示，故对原告武剑要求退还押金1500元本院予以支持。针对原告武剑租赁房屋期间水、电、燃气及物业相关费用，根据张笑龙于2020年3月3日收房时确认的电费余额为274.90元，水费余额194元，燃气费余额164元，物业费欠206元，上述费用相互折抵后余426.90元。被告杨向向主张水费余额为126.80元并提供临沂凤凰水业有限公司-在线缴费查询其水费结余126.80元的截图，但不能证实该截图中水费结余的具体时间，故本院对被告的该主张不予采信。关于被告杨向向主张的原告武剑租赁房屋期间在入户门上安装指纹锁，搬离租赁房屋后将指纹锁移走造成房门损坏要求赔偿损失。根据双方签订的合同第三条第1款：“乙方正式入住时，应及时的更换房门锁，若发生因门锁问题的意外与甲方无关”，该条款约定了原告武剑正式入住时应更换房门锁，但未具体明确约定更换方式，故武剑安装指纹锁符合该条约定。双方在合同中并未对更换的房门锁归属进行约定，在原告武剑搬离租赁房屋后将指纹锁移走是对其个人财产的处置，且被告杨向向未提交证据证实移走指纹锁对房门造成损失的具体数额，故对被告杨向向该主张本院不予采信。对于被告杨向向辩称的在疫情期间，原告武剑私自进入室内，由于使用不当导致楼下漏水将第三人油烟机损坏应承担赔偿责任，因被告杨向向未提交证据证实已赔偿第三人油烟机损失，故对被告杨向向该辩称不予采信。综上所述，原告武剑的部分诉讼请求本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十二条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告武剑与被告杨向向于2019年9月1日签订的《房屋出租合同》于2020年3月3日解除。二、被告杨向向于本判决生效之日起十日内返还原告武剑房屋租赁费3314.89元及利息（利息以3314.89元为基数，自2020年5月8日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。三、被告杨向向于本判决生效之日起十日内返还原告武剑租赁费押金1500元。四、被告杨向向于本判决生效后十日内返还原告武剑租赁房屋期间预交水、电、燃气费折抵所欠物业费后剩余款项426.90元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告武剑的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告武剑负担10元，被告杨向向负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  蒋大伟二〇二〇年八月七日书记员  侯 丽