湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初489号原告（反诉被告）：徐佳，男，1981年9月22日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：赖远（特别授权代理），湖北楚尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋诚静（特别授权代理），湖北楚尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉腾海天商业管理有限公司，住所地武汉市江岸区发展大道**晟蓝花园****商1。法定代表人：周长松，董事长。委托诉讼代理人：陈妍迎（一般授权代理），系周长松之女。委托诉讼代理人：吴晓青（一般授权代理），北京大成（武汉）律师事务所律师。第三人：武汉云浩晏商业管理有限公司，住，住所地武汉市江岸区三阳路与解放大道交汇处融科天城****商**房/div>法定代表人：章近法。委托诉讼代理人：吴晓青（特别授权代理），北京大成（武汉）律师事务所律师。第三人：武汉市燃气热力集团有限公司，住所，住所地武汉市江汉区台北路**div>法定代表人：汪志勇，董事长。委托诉讼代理人：周治国（一般授权代理），湖北珞珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈雨思（一般授权代理），湖北珞珈律师事务所实习律师。原告徐佳诉被告武汉腾海天商业管理有限公司（以下简称腾海天公司）以及第三人武汉云浩晏商业管理有限公司（以下简称云浩晏公司）、武汉市燃气热力集团有限公司（以下简称燃气热力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院根据原告徐佳的财产保全申请，依法作出（2020）鄂0102民初489号民事裁定，冻结被告腾海天公司的银行存款310,000元（人民币，下同）或查封、扣押相应价值的其他财产。本案审理中，腾海天公司提出反诉。经审查，本院依法予以受理并与本诉合并进行审理。根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》《武汉市中级人民法院完善简易程序规则实施细则（试行）》等规定，本案继续适用简易程序并于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐佳及其委托诉讼代理人赖远、被告（反诉原告）滕海天公司的委托诉讼代理人陈妍迎、吴晓青以及第三人云浩晏公司的委托诉讼代理人吴晓青、第三人燃气热力公司的委托诉讼代理人周治国、沈雨思到庭参加诉讼。证人吴某出庭接受质询。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐佳向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告在2020年5月18日签订的《商铺租赁合同》及《地下室租赁合同》。2．判令被告向原告返还履约保证金114,720元。3．判令被告向原告返还已支付的租金185,280元。4．判令被告向原告支付维权产生的律师代理费10,000元。5．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月18日，徐佳因经营生鲜市场需要，与腾海天公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：腾海天公司将武汉市江岸区发展大道519号晟蓝花园B栋内商铺号为A1005的商铺出租给徐佳，租赁期限自2020年7月15日至2025年9月14日止，同时约定了租金等其他条款。同日，徐佳与腾海天公司签订《地下室租赁合同》，合同约定：腾海天公司将武汉市江岸区发展大道519号晟蓝花园B栋地下室出租给徐佳，租赁期限自2020年7月15日至2025年9月14日止，同时约定了租金等其他条款。2020年5月18日，徐佳为表示承租的诚意，于签订合同当日委托案外人吴某向腾海天公司指定的收款人陈俐希转账支付了履约保证金和部分租金共计300,000元，腾海天公司向徐佳出具了收据。合同签订后，由于生鲜市场经营属于特殊行业，徐佳需要去工商部门和消防部门办理经营生鲜的营业执照，便要求腾海天公司按照《商铺租赁合同》和《地下室租赁合同》的约定，提供涉案租赁房屋的产权证书、武汉市公安局消防验收通过的审核意见书，但腾海天公司一直不予提供，导致徐佳至今无法办理生鲜市场的营业执照，从而无法经营。腾海天公司存在违约行为：一方面腾海天公司既没有取得武汉市江岸区发展大道519号晟蓝花园B栋内商铺号A1005的商铺所有权、经营权及出租权，也未能提供该商铺的产权证书、武汉市公安局消防验收通过的审核意见书。另一方面，2015年9月29日，燃气热力公司将涉案晟蓝花园B栋内商铺出租给云浩晏公司，租赁期限自2015年9月15日至2025年9月14日止，并注明仅用于茶叶市场经营使用，不准整体转租他人。2015年11月12日，云浩晏公司在未取得燃气热力公司同意的前提下将涉案商铺产业市场经营的代理经营权限授权给腾海天公司。2020年5月18日，腾海天公司明知涉案商铺不能用于生鲜市场经营，仍然隐瞒该事实将涉案商铺及地下室违法出租给徐佳。基于腾海天公司存在以上违约行为，徐佳多次与腾海天公司协商解除涉案的租赁合同，要求腾海天公司返还已经缴纳的保证金和租金，但是腾海天公司态度恶劣。2020年5月30日，徐佳以手机短信的形式，向腾海天公司指定的联系人章近法发出解除两份租赁合同的通知。徐佳认为，腾海天公司的行为已经构成违约，致使租赁合同的目的无法实现，徐佳没有继续履行该租赁合同的必要性，腾海天公司应全数返还收取的履约保证金及租金。综上所述，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）腾海天公司辩称，1．腾海天公司与燃气电力公司签订有《房屋租赁合同》，拥有涉案房屋合法的使用权，能合法的对该房屋进行转租。2．徐佳以腾海天公司与燃气电力公司所签合同中约定“租赁房屋仅用于茶叶市场的经营，不准整体转租他人”的条款作为要求解除合同的理由不成立。徐佳所租赁的房屋仅占腾海天公司与燃气热力公司合同中所租赁房屋中不到四分之一的面积，不属于合同中所述的“整体转租”。腾海天茶叶批发市场是一个多元化的商业市场，除茶叶销售商铺外也有其他业务类型商铺，且将商铺租赁给其他人进行茶叶销售之外其他商业用途经过了燃气热力公司的同意。3．徐佳应自行承担未办理营业执照的全部责任。（1）根据双方所签合同第一条第3款，徐佳对租赁房屋的现状已进行了充分的了解，并自愿同意在现状下租赁该房屋，可见徐佳对房屋的情况已经经过了全面的了解，并通过自己专业的判断，认定该房屋是可以作为生鲜市场的场地，并可以办理营业执照。（2）腾海天公司已经按照合同的要求向徐佳提供了办理工商、税务登记等合法经营所需的相关材料，腾海天公司仅负有提供相关材料的义务，腾海天公司已经履行完规定的义务，徐佳是否能办理营业执照与腾海天公司无关。且营业执照未能办理的原因是因为徐佳在腾海天公司不知情的情况下在其它地点租赁房屋，为解除合同，故意未出力办理营业执照。4．腾海天公司为了双方顺利履行合同，根据合同中的排他条款，与负一楼海鲜冻库、一楼经营土特产与农副产品的商户解除合同，停车场月卡续费车辆未续签，同时支付了招商人员的工资。徐佳违约解除合同，给腾海天公司造成不可挽回的损失。5．根据合同约定，徐佳应支付欠付租金及违约金等费用。综上，腾海天公司不存在违约行为，请求法院依法驳回徐佳的全部诉讼请求。第三人云浩晏公司述称，同意腾海天公司的答辩意见。第三人燃气热力公司述称，1．腾海天公司具有商铺的出租权，燃气热力公司已将地下室以及一、二、三层整体出租给腾海天公司，腾海天公司可以将其转租。2．徐佳所述商铺只能经营茶叶市场，腾海天公司承诺只经营茶叶，但因市场原因，经营困难，腾海天公司在承租后也转租给其他租户从事其它行业，燃气热力公司是同意的。至于徐佳要求腾海天公司提交产权证书及消防审核书，燃气热力公司不清楚，没有人向燃气热力公司要求提供该证件。3．徐佳提供的证据材料显示，徐佳向腾海天公司支付租金至个人账户，而不是公司开立的基本户，因为燃气热力公司与腾海天公司的租赁合同纠纷案已进入执行阶段，腾海天公司收取的租户租金并没有进入本公司账户而是个人账户，该行为视为拒绝执行债务，必要时燃气热力公司会请求法院予以移送。被告（反诉原告）腾海天公司向本院提出反诉请求：1．判令解除腾海天公司与徐佳于2020年5月18日签订的《商铺租赁合同》及《地下室租赁合同》。2．判令徐佳向腾海天公司支付拖欠的租金180,000元。3．判令徐佳赔偿腾海天公司因签订合同，致使负一楼海鲜冻库、一楼经营土特产和农副产品商铺、停车场月卡续费车辆等可续签而未续签合同的损失100,000元。4．判令徐佳向腾海天公司支付违约金229,440元。5．判令徐佳向腾海天公司支付维权产生的律师费5,000元。6．判令本案诉讼所产生的费用全部由徐佳承担。事实及理由：2020年4月复工复产以后，徐佳因需要经营生鲜市场多次来腾海天公司的市场考察洽谈，提出了平面设计图，于2020年5月18日与腾海天公司签订了《商铺租赁合同》及《地下室租赁合同》，约定租赁涉案商铺和地下室，租期均为2020年7月15日至2025年9月14日，并约定了租金等其他条款，因合同具有排他条款，为使合同的顺利履行，致使负一楼海鲜冻库、一楼经营土特产和农副产品商铺、停车场月卡续费车辆等可续签合同未续签。徐佳与腾海天公司签订合同后至今，仅向腾海天公司支付了履约保证金和租金共计300,000元。依据双方签订的《商铺租赁合同》第十条第3款约定以及《地下室租赁合同》第十条第3款约定，徐佳有下列情形之一的，腾海天公司可以单方合法解除合同，徐佳除交清全部欠款、履约保证金不退、承担装修免租期的租金、停车费、中央空调电费外，还应当额外补偿4个月租金作为违约金，本合同自动终止：……未经腾海天公司同意而单方终止合同擅自停业超过3天、中途撤场的……故腾海天公司提起反诉，望法院查清事实，依法支持腾海天公司的反诉请求。原告（反诉被告）徐佳辩称，1．腾海天公司故意隐瞒涉案商铺以及地下室的真实情况，致使徐佳租赁合同目的无法实现，构成重大违约，涉案合同应当予以解除。2．腾海天公司收取的本案租金和保证金300,000元应当全额返还给徐佳。经审理查明：2020年4月底5月初，徐佳等人经朋友介绍到腾海天公司处考察涉案商铺及地下室。经与腾海天公司负责人等多次洽谈后，徐佳等人拟承租涉案商铺及地下室开办生鲜市场。2020年5月18日，甲方腾海天公司（出租方）与乙方徐佳（承租方）签订《商铺租赁合同》一份。双方约定，甲方将位于武汉市江岸区发展大道519号晟蓝花园B栋楼，且已经取得房屋经营权及出租权的房屋对外租赁。甲方出租的房屋位置为：武汉市江岸区发展大道519号晟蓝花园B栋内，具体为第壹层楼（商铺号A1005）。双方一致认可的租赁面积为177平方米（包含净面积和公摊面积）。乙方租赁该房屋用于商业经营，其具体用途为：生鲜市场经营。乙方对租赁房屋的现状已进行了充分的了解，并自愿同意在现状下租赁该房屋。房屋租赁期限为五年，自2020年7月15日起至2025年9月14日止。租金标准：第一期的月租金为每平方80元，合计每月总租金为14,160元。租金支付方式：租金每陆个月支付一次（一次性付清），采取先支付租金后使用房屋的原则。甲方另外向乙方收取每间铺面壹万元作为履约保证金，此款乙方于签订本合同当日向甲方一次性付清，作为乙方履行本合同各项条款的保证金。租赁期间内，乙方不得将保证金冲抵租金和本合同规定的各项费用，不得将保证金作为债权转让给第三者和用于债务的担保。该保证金于合同终止且乙方腾退交还房屋之日将履约保证金无息退还给乙方。若乙方违反本协议约定，甲方有权扣除部分或全部保证金，若保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权对不足部分向乙方追偿。合同还约定了甲乙双方的权利和义务：1．按照本合同的约定时间及方式收取租金。2．甲方保证对本合同涉及的房屋具有合法的出租权，不存在因未取得合法的出租权而导致乙方不能按本合同的约定使用租赁房屋的情形。3．协调乙方对该经营场所的治安、消防安全预防和周边关系，保障水、电、停车场地等配套设施的完善。4．依法向乙方提供办理工商、税务登记等合法经营所需的证照资料的义务……乙方应当于约定日期之前付清本合同项下全部应付费用，包括按时交清房屋租金以及其他各项费用，不得拖欠。关于合同的终止与解除：……2．在合同期限内，乙方如有正当充分的理由需中途提前解除本合同，应提前4个月提出书面申请，并交清全部的欠款、履约保证金不退、承担装修免租期的租金、停车费、中央空调电费等所有费用，经甲方书面同意后方能解除合同，同时，双方签订书面解除合同协议书。3．乙方有下列情形之一的，甲方可以单方合法解除本合同，收回房屋，乙方除交清全部的欠款、履约保证金不退、承担装修免租期的租金、停车费、中央空调电费外，并且还应当额外补偿甲方4个月的租金作为违约金，本合同自动终止：……未按时足额支付租金或其他费用超过15天的……8．本协议签订后，乙方在5天内，没有进行实质性的装修或进店经营的，甲方有权解除本合同。同时，甲方有权另行发租，所收取乙方的履约保证金和租金不予退还，并且，有权参照本合同租金收取乙方的闲置占用费。合同中还约定了双方的违约责任：乙方逾期支付租金及其他各项费用的，乙方除支付相应租金及各项费用外，还应按逾期支付费用总额的日千分之三的比例向甲方支付违约金，违约金的计算自乙方应付款之日起至乙方违约行为终止之日止。违约方还应承担守约方为维权产生的各项费用，包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费、拍卖费、查询费、律师代理费、公证费等。补充约定收取履约保证金28,320元。同日，甲方腾海天公司（出租方）与乙方徐佳（承租方）还签订《地下室租赁合同》一份。双方约定，甲方将位于武汉市江岸区发展大道519号晟蓝花园B栋楼的地下室租于乙方经营菜市场，甲方出租的房屋位置为：武汉市江岸区发展大道519号晟蓝花园B栋地下室，双方一致认可的租赁面积为2400平方米（包含净面积和公摊面积）。乙方租赁该房屋用于菜市场，其具体经营范围为：生鲜市场经营。甲方不得招租乙方的经营范围内的商户，前期续存商户到期不再续签。乙方对租赁房屋的现状已进行了充分的了解，并自愿同意在现状下租赁该房屋。房屋租赁期限为五年，自2020年7月15日起至2025年9月14日止。装修免租期为2个月。租金标准：第一期的月租金为每平方18元，合计每月总租金为43,200元。租金支付方式：租金每陆个月支付一次（一次性付清），采取先支付租金后使用房屋的原则。约定收取履约保证金86,400元。合同其它条款同《商铺租赁合同》。合同签订当日，徐佳在腾海天公司领取办理营业执照资料一套，并在登记表格上签字确认。案外人吴某代徐佳向腾海天公司指定的收款人陈俐希转账300,000元，腾海天公司出具收据，载明：收到徐佳交款叁拾万元整，收款事由“租金和保证金合计458,880元，欠158,880元于5月19日支付，款付清再开明细收据”。该收据加盖腾海天公司财务专用章。上述合同签订后，腾海天公司即开始为履行合同做准备。2020年5月30日，徐佳向腾海天公司指定联系人章近法发送短信，内容为“章总你好！我是徐佳，我与腾海天商业公司签订的两份租赁合同，由于你们没有转租权，涉案的房屋也无法用于办理营业执照，导致我无法经营。现在我提出解出（除）两份租赁合同，要求贵公司七日内返还已交纳的30万元。”因对房屋租金、履约保证金是否退还发生争议，徐佳于2020年6月4日诉至法院。为此，徐佳与湖北楚尚律师事务所签订《委托合同》，委托该律所代理本次诉讼，徐佳支付法律服务费10,000元。本案审理过程中，腾海天公司于2020年6月24日提出反诉，并与北京大成（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律所代理本次诉讼，并支付法律服务费5,000元。另查明，坐落于武汉市江岸区发展大道**晟蓝花园****车库（3）（建筑面积2870.35㎡）的所有权人为武汉市蓝焰房地产开发有限公司。武汉市蓝焰房地产开发有限公司系燃气热力公司的全资子公司，已于2016年9月注销。2015年9月29日，出租方燃气热力公司（甲方）与承租方云浩晏公司（乙方）签订《房地产租赁合同》。双方约定，甲方出租给乙方的房屋位于武汉市江岸区发展大道519号晟蓝花园B栋1层商1室、B栋2层商1室、B栋3层商1室、B栋负1层。房屋所有权证号：武房权证市字第**、武房房权证市字第**、房权房权证市字第**、权证房权证市字第**，筑面积13841.34平方米（证载面积13841.34平方米，其中一层3561.45平方米、二层3704.77平方米、三层3704.77平方米、负一层2870.35平方米）。乙方承诺承租资产仅作为本方茶叶市场经营使用，乙方不准整体转租他人。因经营需要确需分租，乙方可签订分租合同，应向甲方报备存档。房屋租赁期共拾年，自2015年9月15日起至2025年9月14日止。2015年11月12日，云浩晏公司（授权人）出具授权委托书，授权腾海天公司（被授权人）“就茶叶市场的经营管理事宜，委托腾海天公司代理行使管理。委托全权为：代理经营管理、以该公司名义签订相关的经营合同及财务首付款项等全权”。经双方确认，徐佳已付费用包括商铺履约保证金28,320元，地下室履，地下室履约保证金86。租金185,280元。本院认为：燃气热力公司享有涉案商铺及地下室的权利。燃气热力公司将涉案商铺及地下室出租给云浩晏公司后，云浩晏公司又委托腾海天公司可以“腾海天公司”的名义就涉案商铺及地下室对外签订合同。燃气热力公司亦认可腾海天公司具有转租权，故徐佳与腾海天公司签订的《商铺租赁合同》及《地下室租赁合同》属有效合同。现徐佳与腾海天公司均主张解除上述合同，可视为双方协商一致解除合同，本院予以照准。本案开庭审理之日（2020年6月28日）为合同解除之日。关于违约责任。徐佳在合同签订前已对涉案商铺及地下室进行过考察，也与腾海天公司多次磋商。租赁合同是双方在平等、自愿的基础上签订，其中已明确徐佳对租赁商铺及地下室的现状进行过充分了解，且租赁合同签订后，腾海天公司向徐佳提供了办理营业执照的资料。燃气热力公司亦对腾海天公司的出租行为予以认可。故，徐佳以腾海天公司不具备转租权，涉案商铺及地下室无法办理营业执照为由解除合同，缺乏合同依据。徐佳在约定期限内未足额支付租金，属违约行为，应承担相应的违约责任。关于租金和履约保证金。1．对于涉案商铺及地下室是否已交付，双方各执一词。根据民事诉讼法及相关司法解释的规定，履行义务一方如未提交已履行的证据，应承担不利的后果。腾海天公司未提交证据证明已向徐佳交付涉案商铺及地下室，本院认定涉案商铺及地下室未交付。租赁合同签订后，涉案商铺及地下室并未现实交付使用，亦不存在装修等情形。故，腾海天公司已收取的租金185,280元应返还给徐佳。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行。腾海天公司主张徐佳支付拖欠租金180,000元的请求，本院不予支持。2．《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”双方约定的履约保证金系徐佳为履行合同义务所作的金钱担保，若徐佳违反约定，腾海天公司有权扣除部分或全部保证金。根据查明的事实，徐佳在约定的期限内未足额支付租金，且在租金支付宽限期15天内以腾海天公司不具备转租权，涉案商铺及地下室无法办理营业执照为由解除合同，有违诚信。依双方约定，徐佳主张腾海天公司返还履约保证金的请求，本院不予支持。关于违约金和赔偿损失。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。腾海天公司主张违约金是认为徐佳擅自解除合同，主张赔偿损失是认为因签订合同后，致使负一楼海鲜冻库、一楼经营土特产和农副产品商铺、停车场月卡续费车辆等可续签而未续签合同。根据现行法律规定，违约金制度和合同解除效力条款的设立目的是为弥补守约方所遭受的损失，同时兼顾对违约方的惩罚。本案中，徐佳向腾海天公司支付的履约保证金114,720元为涉案商铺及地下室两个月租金的合计，对应的正好是合同约定的“2个月装修免租期”。自合同签订之日至本院确定合同解除之日为1个月零10天（2020年5月18日至2020年6月28日）。腾海天公司反诉主张解除合同时，同样应采取适当措施防止损失的扩大。因此，徐佳已支付的履约保证金114,720元足以弥补腾海天公司所遭受的损失。故，腾海天公司主张徐佳支付违约金和赔偿损失的请求，本院不予支持。关于律师代理费（法律服务费）。合同约定“违约方还应承担守约方为维权产生的各项费用，包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费、拍卖费、查询费、律师代理费、公证费等。”徐佳系违约方，腾海天公司因租赁合同纠纷提出反诉而支付法律服务费5,000元，应由徐佳承担。腾海天公司不存在违约行为，不应承担律师代理费。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐佳与被告（反诉原告）武汉腾海天商业管理有限公司在2020年5月18日签订的《商铺租赁合同》及《地下室租赁合同》；二、被告（反诉原告）武汉腾海天商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐佳返还租金185,280元；三、驳回原告（反诉被告）徐佳的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）徐佳于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉腾海天商业管理有限公司赔偿法律服务费5,000元；五、驳回被告（反诉原告）武汉腾海天商业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5,950元、保全费2,070元，合计8,020元，由原告（反诉被告）徐佳负担3,208元，被告（反诉原告）武汉腾海天商业管理有限公司负担4,812元。案件反诉受理费4,472元（已减半），由原告（反诉被告）徐佳负担50元，被告（反诉原告）武汉腾海天商业管理有限公司负担4,422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二〇年八月三十一日书记员  梁芸