海南省琼中黎族苗族自治县人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）琼9030行初11号 原告杨某，男，1971年8月24日出生，汉族，系广东省惠州市惠阳区淡水居委会人。 被告琼中黎族苗族自治县住房和城乡建设局。住所地：海南省琼中县营根镇虎头路**。 法定代表人梁某，该局局长。 委托代理人吴某，海南云联律师事务所律师。 委托代理人姜某，该局办事员。 原告杨某不服被告琼中黎族苗族自治县住房和城乡建设局（以下简称琼中县住建局）作出的琼中XXXX号《房屋所有权证》，以及对被告作出与琼中富豪酒店实业有限公司相关的10笔房屋预售备案登记，认为登记错误。于2020年3月30日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2020年4月10日向被告琼中县住建局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭审理了本案。原告杨某，被告琼中县住建局的委托代理人吴某、姜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2011年6月30日，琼中富豪酒店实业有限公司经被告琼中县住建局登记取得琼中富豪大酒店地块上的《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》证号为琼中XXXX号，琼中富豪酒店实业有限公司共办理房屋出售备案10笔。 原告杨某诉称，其诉讼请求：1.判令被告纠正琼中XXXX号《房屋所有权证》错误登记，并依照生效法律文书配合琼中县不动产登记中心将上述房产转移登记给原告杨某；2.判令被告撤销琼中富豪酒店实业有限公司与“琼中富豪大酒店”项目相关的10笔房屋预售备案登记。事实和理由：2009年3月28日，原告出资500万元购买琼中富豪大酒店项目。根据海南省第一中级人民法院（2010）海南一中民初字第21号、海南省高级人民法院的相关生效法律文书（2011）琼民三终字第14号《民事调解书》，以及《关于上诉人海南金辉房地产开发公司、张志良、朱柏卿与被上诉人杨某项目转让合同纠纷调解情况说明的函》，杨某已经履行付款义务，相关上诉人、当事人均已收到付款，琼中县房管局应当配合海南金辉房地产公司，将其“琼中富豪大酒店”的琼中国用（2007）第XXXX号土地及项目房产过户给杨某，但至今没能办理过户手续。政府机构改革后，房管局归属被告职能部门、土地和房产登记划归不动产登记中心统一归口管理。2019年，原告依据生效法律文书再次提出变更登记申请，被告以该土地存在查封权、以及被告复函房产证档案原件被公安机关查扣等为由，回复不能配合琼中县不动产中心办理过户登记、更正登记和异议登记。据查，公安机关并没有查扣《房屋所有权证》档案原件资料；根据海南高院的（2018）琼刑终56号《刑事判决书》明确认定，住建局所指10笔出售备案系“名为买卖实为抵押”，不是买卖也就不存在一房多卖问题；琼中富豪酒店实业有限公司未取得土地就办理了房屋产权证、预售许可证和预售登记备案，属错误登记。一、土地使用权人“琼中富豪大酒店”是未经工商登记的项目名，该项目所有权主体属于金辉公司。琼中国用（2007）第XXXX号国有土地使用权证系“琼中富豪大酒店”名下土地和项目房产，权利人并非案外人琼中富豪酒店实业有限公司，其无权处分该物权。二、琼中XXXX号《房屋所有权证》是在没有取得土地所有权的情况下颁发的所有权证，属于错误登记。该证违反了《物权法》第三十九条、第四十条的规定，不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二条“房屋与其所依附的土地一并登记，保持权利主体一致”的强制性规定，登记机关应当将上述产权更正登记到真实权利人名下。三、《物权法》第十六条、第十七条规定，在房屋权属争议中，当房产证证明的事实与不动产登记和生效法律文书证明的事实发生冲突，后者证据的证明力明显大于房产证的证明力。因此，按照优势证据的原则，以优势证据可以确定富豪大酒店地块及项目房屋的权属归原告所有。综上，原告依照海南省高院的生效法律文书（2011）琼民三终字第14号《民事调解书》已全部履行付款义务，已对本案土地和项目房产享有物权，原告的权利应当依法受到保护。房管部门作为被告内设机构，在办理上述登记时未尽审查义务，违法错误登记致使登记的权利人与真实权利人不一致，故应当予以撤销和更正。为了维护原告作为利害关系人的合法权益，现依照生效法律文书裁定并根据相关法律法规条款提起行政诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 原告杨某向本院提交了以下证据、依据：1.琼中县住建局出具的《关于的回复意见》，证明被告不作出支持《关于依法撤销房屋预售许可备案申请书》的行政决定。 2.海南金辉房地产开发公司的《国有土地使用证》、琼中富豪大酒店的《国有土地使用证》，证明两份证号相同的《国有土地使用证》土地使用权人却不相同，但均不属于琼中富豪酒店实业有限公司。 3.琼中县市场监督管理局出具的《证明》，证明琼中富豪大酒店不具备市场主体资格，琼中富豪大酒店并不是琼中富豪酒店实业有限公司，案外人琼中富豪酒店实业有限公司没有取得该土地的所有权。 4.规划、报建手续和预售许可证，证明项目报建权利人与预售许可证权利人不一致，预售许可不合法。 5.《房屋产权证》复印件，证明该房屋产权证与土地证的权利人不一致。 6.海南省第一中级人民法院（2010）海南一中民初字第21号《民事判决书》，证明“琼中富豪大酒店”是海南金辉房地产开发公司在琼中设立项目机构名称，应当配合杨某过户。 7.海南省高级人民法院（2011）琼民三终字14号《民事调解书》和付款凭证，证明杨某的权利人身份和履约凭证。 8.琼中县税务局《完税证明》，证明杨某已履行民事调解书的完税义务，该税金并非案外人琼中富豪酒店实业有限公司缴纳的。 9.海南省高级人民法院《关于上诉人海南金辉房地产开发公司、张志良、朱柏卿与被上诉人杨某项目转让合同纠纷一案调解情况说明的函》，证明确认杨某通过购买对琼中富豪名下大酒店琼中国用（2007）第XXXX号地块和房产依法享有使用权和所有权。 10.海南金辉房地产开发公司的营业执照、杨某的身份证复印件，证明《民事调解书》所指权利人身份证明。 11.琼中县不动产登记中心《关于申请办理琼中国用（2007）第XXXX号地块和琼中XXXX号房屋异议登记的复函》，证明被告单位以办证资料缺失、涉嫌一房多卖和原件资料被琼中县公安机关查扣为由不能配合办理相关转移登记；另，琼中富豪酒店实业有限公司共办理房屋出售备案10笔。 12.琼中县自然资源和规划局作出的《关于琼中富豪大酒店登记发证有关情况的函》（琼中自然资函[2019]609号），证明当时涉案土地存在瑕疵，这是没法及时办理土地使用权过户的一个问题。 被告琼中县住建局辩称，2010年9月23日，琼中县住建局下属单位原琼中县住房保障和房产管理局（以下简称琼中县房管局），根据案外人琼中富豪酒店实业有限公司的申请，向其核发了《琼中县房产预售许可证》（2010琼房预字003号），有效期至2012年12月20日。其后，案外人与多人签订了房屋买卖合同，并向琼中县房管局申请办理房屋预售备案登记。2011年6月11日，经案外人申请，琼中县房管局向其颁发了涉案不动产项目的房屋权属证书。2013年12月5日，琼中县公安局以涉案不动产涉嫌犯罪为由，将不动产权属证书等材料要求琼中县房管局移交至今。2016年8月31日起，琼中县不动产统一登记工作由琼中县国土资源局负责实施，琼中县不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务。被告认为，一、琼中县房管局根据案外人的申请办理了涉案不动产权属证书。原告如认为其和案外人达成和解协议，受让不动产权属，则提出变更登记而非异议登记。二、琼中县不动产登记业务已转为琼中县不动产登记中心具体负责办理，原告应向琼中县不动产登记中心提出或者以其作为被告提起诉讼，不应起诉被告。三、琼中县房管局作出的房屋预售备案登记行为，只是一项行政管理行为，并不产生物权意义上的权利，对当事人的权利义务不产生实际影响。因此，本案涉诉的商品房预售合同登记备案不具有可诉性。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。 被告琼中县住建局向本院提交了以下证据、依据：1.琼中县人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》，证明本案涉及的行政行为不是被告的职权行为，被告不是适格的诉讼主体。2016年8月31日后，琼中县的不动产登记业务均归由琼中县国土资源局来负责实施，所以被告不是本案适格的诉讼主体。 2.《关于XXXX号房屋权属有关问题的回复意见》、琼中县商品房预售合同登记备案申请表、商品房买卖合同，以上证据共同证明本案涉及的房产已被权属登记人琼中富豪酒店实业有限公司与案外多人签订了买卖合同，并登记备案。 3.移交单，证明本案涉及的琼中XXXX号房屋所有权证，由于公安局认为涉嫌犯罪，所以责令被告把包括权属证书等相关材料要在2013年12月5日移交给琼中县公安局暂管，因此，被告已于2013年12月5日移交给琼中县公安局暂管至今都没有返还。 经庭审质证，原告对被告提交的证据1的三性没有异议，但是对它的证明力有异议。因为虽然政府下达了统一由不动产中心管理相关的产权事项，但本案涉及的诉求主要是要求被告移交上述的房产资料，由于被告没有将以上相关的产权证资料移交给不动产中心，所以导致不动产中心不能作出相应的行政行为。对证据2是关于预售许可和登记备案，因为本案涉及的房屋事实上是以房屋买卖的形式作为借款担保，并非实际的房屋买卖，该备案登记和预售许可证本身就存在着错误，理应撤销，所以对该证据的合法性不予认可。对于证据3，本案涉及的琼中房权证字XX**《房屋所有权证》原件和相关的办证资料原件已经移交给了琼中县公安局，对其真实性和关联性没有异议，但是对其合法性和证明力有异议，因为作为政府的职能部门，相关的办证资料在调取给其他单位时，不可能将原件交给调证的相关人，也只能是调取复印件并加盖单位的印章，所以说将原件交给了公安机关不可信，也不合法。 被告对原告提交的证据1的三性均予以认可，所要证明的内容也认可，被告确实做出了不支持其撤销房屋备案的答复意见。对证据2的真实性和合法性认可，但对其关联性不认可。因为被告认为与其是否作出该行政行为没有关联。对证据3的真实性和合法性也认可，其关联性不认可，和本案无关。对证据4，对其三性均予以认可，但对其证明目的不认可。因为所谓的权利人不一致的话，其实是案外人的主体名称的变动，但是它的实体没有发生变化。这一个事实在原告的证据6当中法院查明部分也有提到。对证据5的三性予以认可。质证意见和证据4的质证意见一致。对证据6的三性均予以认可，对其证明目的被告认为应以法院的查实为准。对证据7、证据8的真实性和合法性予以认可，但对其关联性不认可。对证据9的三性均予以认可，但是原告没有向被告的下属琼中县房管局提供相关的资料，所以没有能够按照其主张来进行变更登记。对证据10的三性均予以认可，证明内容也认可。对证据11的三性均予以认可，但对其证明内容不认可。因为不动产中心回函当中的内容确实是由于证件的不齐，包括被琼中县公安局予以暂管，所以其所提出来的登记内容也与事实不符。因为其应该提起的是变更登记，而不能提起异议登记，所以琼中县不动产中心的回复是合法的。对证据12的真实性和合法性予以认可，但对其关联性不认可。因为本案的诉请是对于001247号房屋所有权证的行政行为提起诉讼，而该份证据是土地证的办理情况的说明，所以我们认为没有关联。 本院对上述证据认证如下：对原告向法庭提交的证据1至证据12，其来源合法，客观真实，且与待证事实具有关联性，本院予以采信。对被告提交的证据1至证据3，其来源合法，客观真实，且与待证事实具有关联性，本院亦予以采信。 经审理查明，1993年4月22日，海南省工商行政管理局批准设立海南金辉房地产开发公司，注册资本为288万美元，张志良任该公司董事长。1995年5月13日，琼中县计划委员会批准海南金辉房地产开发公司《关于独资兴建“富豪大酒店”项目立项报告》，同意富豪大酒店项目立项。同年9月5日，海南金辉房地产开发公司以“琼中富豪大酒店”的名义办理坐落于琼中县营根镇政府入口处6390.18㎡的土地使用权证[国有土地使用权证号为：琼中国用（批）字第XXXX号]。2007年8月8日，海南金辉房地产开发公司致函琼中县国土环境资源局称，该国有土地使用权证被烧毁，要求补发，琼中县国土环境资源局于2007年12月23日按原登记土地使用权人“琼中富豪大酒店”，补发国有土地使用权证[国有土地使用权证号为：琼中国用（2007）第XXXX号]。2007年10月19日，海南金辉房地产开发公司与海南东平建筑工程有限公司签订《建筑装饰工程承包合同》，约定由海南东平建筑工程有限公司承建“富豪大酒店”，包括土建工程（1-5楼主体及砌砖、抹灰工程），工程造价为529.655322万元。该楼五层主体土建工程封顶时停工。2008年4月1日，海南金辉房地产开发公司的股东之一朱柏卿申请在“琼中富豪大酒店”;地块设立个体工商户&ldquo琼中营根富豪大酒店”，经营饮食服务，经海南省琼中县工商行政管理局批准同意，颁发《个体工商户营业执照》，经营者为朱柏卿，该个体工商户尚未开业。2009年3月18日，朱柏卿、张志良以“琼中营根富豪大酒店”（甲方）名义与原告杨某（乙方）签订《酒店项目股权转让合同书》，合同主要约定：1.甲方就“琼中营根富豪大酒店”自有产权的琼中富豪大酒店土地、、地面建筑设施及其它地面附着物连同&ldquo琼中营根富豪大酒店”全部股权，以人民币500万元的价款出让给乙方。琼中富豪大酒店项目用地6390.18㎡合9.585亩，土地证号为琼中国用（2007）第XX**，项目现状为富豪大酒店五层原建筑框架和项目地块空地。2.乙方分五期向甲方支付酒店项目股权转让款总额人民币500万元，该款项不计利息。3.合同生效后，乙方向甲方提供项目的所有地块原始资料（含项目宗地图、规划图、施工报批资料等复印件），撤出现场项目看护和其他人员，移交项目现场管理资料、门锁及其它相关物料，乙方即取得项目延续建设权并开始进场施工，一切施工费用由乙方负责，与甲方无关。4.本合同生效后三日内，甲方负责当地有影响的报纸公告通知申报债权债务，甲方自行承担本合同签订前的项目权利主张人的一切债务责任，并保证乙方对项目的开发不受源自甲方任何因素的干扰。甲方无条件协助乙方向有关政府部门申请增加项目经营范围及相关报建手续，所有成本及费用由乙方负责，申请期间，不影响本合同条款的执行。5.若乙方未能按合同约定时限支付任何阶段性款项给甲方指定账户，乙方即属违约，乙方则属自动放弃本合同属乙方的权益和乙方投入在项目场地的所有资金及支付给甲方的所有款项，乙方不得向甲方收回，所有权利全部还给甲方，并且将该项目场地所有资料和其他相关物料交还给甲方，乙方并无条件即时自动撤离本项目场地。 合同签订后，朱柏卿于2009年3月23日和31日收到杨某支付的琼中富豪大酒店项目股权第一期和第二期转让款各5万元。5月23日又收到杨某支付琼中富豪大酒店项目股权第三期转让款10万元。2009年3月26日，朱柏卿在《海南日报》上刊登《债权登记公告》称，琼中营根富豪大酒店项目开发业务重组，通知债权人前往项目地办理债权登记相关事宜。朱柏卿于2009年4月2日以需要申请企业法人营业执照为由，申请注销“琼中营根富豪大酒店”营业执照，经海南省琼中工商行政管理局批准同意注销该《个体工商户营业执照》。同年4月3日，朱柏卿退出工地并将琼中富豪大酒店项目土地和附属物及相关资料移交给原告杨某接管。2009年8月7日，琼中县建设局以“琼中富豪大酒店”为建设单位颁发琼建规地（2009）XXXX号《建设用地规划许可证》和琼中临规建（2009）XXXX号《临时建设工程规划许可证》，2009年8月13日，颁发第XXXX号《建筑工程施工许可证》，原告对该酒店主楼继续投资建设，至今该酒店主楼七层工程已经完成，整体酒店项目进入全面装修阶段。 又查明，2009年5月26日，原告杨某以受让的房地产作为住所地成立“琼中富豪大酒店实业有限公司”，并以该公司的名义在受让的地块上新建商城（含地下停车场和四层框架楼房）及附楼。原告因涉案项目转让合同与朱柏卿、张志良以及海南金辉房地产开发公司发生纠纷，遂起诉至本院，本院于2010年2月4日受理后，于同年3月3日移送海南省第一中级人民法院审理，海南省第一中级人民法院作出（2010）海南一中民初字第21号民事判决书，海南金辉房地产开发公司不服向海南省高级人民法院提出上诉，省高级人民法院于2011年4月20日作出（2011）琼民三终字第14号民事调解书，协议：一、杨某与张志良、朱柏卿履行《酒店项目股权转让合同书》中所约定的富豪大酒店（土土地证号为：琼中国用（2007）第XX**的资产转让事宜，金辉公司的其他股权及资产不在该合同转让范围内。但金辉公司应根据杨某的书面要求配合办理琼中富豪大酒店土地及项目的过户手续。二、杨某在本调解协议签订之日起15个工作日内向海南省高级人民法院账户汇款650万元。其中：朱柏卿、张志良取得500万元，金辉公司取得150万元。杨某在法院调解书生效后3个工作日内向金辉公司提供土地项目过户的材料清单，金辉公司必须在2个工作日内配合杨某盖章办理或出具该项目的相关手续，金辉公司凭盖章办理完后的该项目手续向法院申请解付。该款项解付完后，如需金辉公司盖章及配合提供该项目的相关材料，金辉公司承诺无条件配合。如杨某未在上述期限内付款，《酒店项目股权转让合同书》自动终止，合同自动解除。杨某已付给张志良、朱柏卿的120万元不予以退还，杨某另外赔偿金辉公司120万元。海南恒信房地产投资开发有限公司与张志良签订的《项目股权转让合同书》及补充协议继续有效履行。三、琼中富豪大酒店土地及项目过户所发生的一切税费（包括转让方及受让方应纳税费，以及张志良、朱柏卿因本调解协议可能产生的个人所得税）均由杨某负担，金辉公司不承担任何税费。以后富豪大酒店所有事务及税费均与张志良、朱柏卿无关。该项目转让原已缴纳的税费维持原状。四、张志良因履行转让金辉公司琼山县110亩土地的权益所签订的《项目权益股权转让协议书》所约定共管的400万元归金辉公司所有。张志良应在杨某汇款650万元到海南省高级人民法院账户且调解书生效后7日内配合办理该400万元的解付手续，并根据金辉公司的指示汇至指定帐户，同时海南恒信房地产投资开发有限公司交回50万元借据给张志良。原金辉公司在股权项目转让前的一切债权债务均由张志良拥有和承担。五、张志良2007年经营琼中富豪大酒店期间因交通事故应承担的责任，由其直接向林明昌、卓甫伟、郭贯夫的家属处理。但如金辉公司因此被追究责任的，有权向张志良追究责任。原金辉公司与卓著签订的《关于原灵山林昌村征地合作协议》所发生的债权债务由张志良承担并负责向卓著处理。张志良应当向金辉公司交付20万元保证金。如上述家属及卓著在法定年限内未起诉的，该款项应当返还给张志良。但如上述家属及卓著起诉金辉公司，金辉公司应在接到应诉通知书后及时通知张志良（以邮寄特快邮件至张志良身份证上的地址）并向法院提供张志良的联系电话及通讯地址，委托张志良出庭处理，若张志良不出庭解决处理，张志良自愿同意由金辉公司自行处理解决；若法院处理结果超过张志良放在金辉公司账户上的20万元的保证金时，金辉公司有权向张志良、朱柏卿索赔。 2011年，海南省高级人民法院向琼中县住房保障与房产管理局出具了《关于上诉人海南金辉房地产开发公司、张志良、朱柏卿与被上诉人杨某项目转让合同纠纷一案调解情况说明的函》，函告内容如下：海南省高级人民法院已于2011年4月20日作出（2011）琼民三终字第14号民事调解书对调解协议的效力予以确认。该调解书确认了海南金辉房地产开发公司根据杨某的书面要求配合办理琼中富豪大酒店土地及项目的过户手续的义务，也确认了杨某向朱柏卿、张志良及金辉公司付款650万元的义务。该调解书已生效，杨某也按要求履行完毕付款义务，张志良、朱柏卿及海南金辉房地产开发公司已收到付款，现杨某向该局申请办理过户，请按相关规定予以配合。 为了进一步查明案件事实，本院依职权调取了海南省高级人民法院于2018年6月12日作出的（2018）琼刑终56号刑事判决书，认定琼中富豪实业有限公司从成立到刑事案发，杨某实质上是该公司的唯一股东及实际控制人。该公司是为开发建设富豪酒店和富豪商城而设立的项目公司，虽然设有总经理、会计、出纳等岗位，但公司的经营、管理、决策等均由杨某一人决定，没有召开股东会等相关会议讨论决定公司重大事项，即使在琼中富豪实业有限公司股东、法定代表人变更为曾少言后，杨某未经任何公司决策程序，仍对外以琼中富豪实业有限公司名义签订“商品房买卖合同”。从琼中富豪实业有限公司的财产状况看，该公司的财产与杨某个人财产相互混同，无法理清和划分。 再查明，原告杨某向被告琼中县住建局提交《关于依法撤销房屋预售许可备案申请书》，被告琼中县住建局于2020年1月2日向原告作出《关于的回复意见》，内容主要为：经核查，2010年9月13日，由被告下属单位原县住房保障和房产管理局，向琼中富豪酒店实业有限公司核发《琼中县房产预售许可证》（[2010]琼房预字XXXX号），证载建筑面积为9886.72平方米、土地使用面积为6390.18平方米，有效期至2012年12月20日。预售有效期间，原县住房保障和房产管理局根据邬清伟等购房人的申请办理预售备案登记，除此以外，该局未接到任何相关权利人提出撤销预售许可或备案登记的申请。现该证已于2012年12月20日过期且该公司未申请延期；同时，该项目因各类纠纷先后被查封，申请提及的预售许可证已期限届至而自动失效，不具备撤销的基础。故被告暂不支持原告提出的撤销房屋预售许可及备案申请事项。 2020年，原告杨某向琼中县不动产登记中心提交《不动产异议登记申请书》，琼中县不动产登记中心于2020年3月6日，向原告作出《关于申请办理琼中国用（2007）第XXXX号地块以及琼中XXXX号房屋异议登记的复函》，函复内容如下：经调查了解，根据琼中县住建局《关于琼中XXXX号房屋权属有关问题的回复意见》，琼中XXXX号房屋所有权证于2011年6月由原时任琼中县住房保障与房产管理局局长审批（相关办证资料缺失），并且涉嫌一房多卖等问题，该《房屋所有权证》原件等资料已经被琼中县公安局查扣，因此，目前没有相关原始办证档案材料。同时，根据琼中县住建局的回复意见，琼中富豪酒店实业有限公司共办理房屋出售备案10笔；琼中富豪大酒店于2007年12月23日经登记取得位于营根镇海榆路营根镇政府入口处的国有土地使用权，面积为6390.18平方米，《国有土地使用证》编号为琼中国用（2007）第XXXX号。原告向该中心申请办理该宗地国有土地使用权异议登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，原告向该中心提供材料不属于证实对登记的不动产权利有利害关系的材料，以及不属于证实不动产登记簿记载的事项错误的材料，因此，原告申请办理该宗地国有土地使用权异议登记不符合此规定，综上，琼中县不动产登记中心暂时不予以受理办理原告申请办理营根镇海榆路营根镇政府入口处的国有土地使用权以及房屋所有权异议登记（证书编号为琼中国用（2007）第XXXX号和琼中XXXX号）。 另查明，2007年，琼中富豪大酒店因保管不善，将其《国有土地使用证》丢失，于2007年8月12日在《海南日报》上刊登遗失琼中富豪大酒店国有土地使用证的声明。海南金辉房地产开发公司于2007年12月23日补办了国有土地使用证，土地权利人为琼中富豪大酒店，土地土地证号为琼中国用（2007）第XX**地号为XXXX，土地识别码为：XXXX，其他登记信息不变，原证书识别码为XXXX、土地权利人为海南金辉房地产开发公司的“琼中国有（2007）第XXXX号”《国有土地使用证》已经作废。2016年8月31日起，琼中县不动产登记中心成立后，已将琼中县涉及不动产权利登记的职责进行整合并统一划转给原琼中县国土环境资源局负责行使。机构改革后，原琼中县国土环境资源局已合并为琼中县自然资源和规划局。2019年11月20日，琼中县市场监督管理局作出《证明》，内容为：经查询海南市场监管综合业务管理系统，截至2019年11月20日，该登记机关未注册登记名称为琼中富豪大酒店的市场主体。 本院认为，本案的争议焦点为：一是被告能否作为纠正琼中XXXX号《房屋所有权证》错误登记，并依照生效法律文书配合琼中县不动产登记中心将上述房产转移登记给原告杨某的诉讼主体；二是是否应予撤销被告对琼中富豪酒店实业有限公司与“琼中富豪大酒店”项目相关的10笔房屋作出的预售备案登记的问题。 一、关于被告能否作为纠正琼中XXXX号《房屋所有权证》错误登记，并依照生效法律文书配合琼中县不动产登记中心将上述房产转移登记给原告杨某的诉讼主体的问题。根据本院查明的事实可见，2016年8月31日起，琼中县不动产登记中心成立后，已将琼中县涉及不动产权利登记的职责进行整合并统一划转给原琼中县国土环境资源局负责行使。机构改革后，原琼中县国土环境资源局已合并为琼中县自然资源和规划局。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，行政机关职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，被告原不动产登记职能已经转给了琼中县自然资源和规划局，那么，原告向本院请求判令被告纠正琼中XXXX号《房屋所有权证》错误登记，并依照生效法律文书配合琼中县不动产登记中心将上述房产转移登记给原告杨某，本案该项主张涉及到的是不动产登记的职能，原告以琼中县住建局作为被告，主体不适格，应予以驳回起诉。 二、关于是否应予撤销被告对琼中富豪酒店实业有限公司与“琼中富豪大酒店”项目相关的10笔房屋作出的预售备案登记的问题。本案中，为了进一步查明案件事实，本院依职权调取了海南省高级人民法院于2018年6月12日作出的（2018）琼刑终56号刑事判决书，该判决书认定琼中富豪实业有限公司从成立到刑事案发，杨某实质上是该公司的唯一股东及实际控制人。该公司是为开发建设富豪酒店和富豪商城而设立的项目公司，虽然设有总经理、会计、出纳等岗位，但公司的经营、管理、决策等均由杨某一人决定，没有召开股东会等相关会议讨论决定公司重大事项，即使在琼中富豪实业有限公司股东、法定代表人变更为曾少言后，杨某未经任何公司决策程序，仍对外以琼中富豪实业有限公司名义签订“商品房买卖合同”。而在2010年9月13日，由被告下属单位原县住房保障和房产管理局，向琼中富豪酒店实业有限公司办理了商品房预售合同登记备案，且该登记备案已于2012年12月20日过期且该公司未申请延期。本院认为，从本院依职权调取的海南省高级人民法院于2018年6月12日作出的（2018）琼刑终56号刑事判决书可见，琼中富豪实业有限公司的财产与杨某个人财产相互混同，无法理清和划分，原告杨某对外以琼中富豪实业有限公司名义签订“商品房买卖合同”，并向相关行政机关申请商品房预售合同登记备案。现原告杨某又以被告对该公司办理的商品房预售合同登记备案登记错误为由向本院提起行政诉讼，请求撤销该登记备案的行政行为，原告的行为前后矛盾，从被告对涉案商品房买卖合同备案的行为性质看，不涉及原告的合法权益。另，从被告于2020年1月2日向原告作出《关于的回复意见》来看，该登记备案已于2012年12月20日过期且该公司未申请延期。又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条第一、二款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”根据上述法律规定，商品房买卖合同备案登记是一种基于对房地产市场宏观掌控需要，有买卖的双方将合同上报房管部门并进行公示的行为。备案行为本身不具有确权、登记对抗、排除物上抵押权等效力。因此，从被告对涉案商品房买卖合同备案的行为而言，对原告杨某的权利不产生实际影响。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第十项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼受案范围。综上，被诉登记备案行为并未对原告的权利义务产生实际影响，故不属于行政诉讼的受案范围。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款，《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（十）项、第六十九条第一款第（八）项的规定，裁定如下： 驳回原告杨某的起诉。 案件受理费50元（原告已预交），由原告杨某负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 邓雪玲 审 判 员 谭丽丹 审 判 员 王凌霞 二〇二〇年八月十四日 法官助理 谭晓芳 书 记 员 王珊珊 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十六条第六款行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第一条公民、法人或者其他组织对行政机关及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。 下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围： （一）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为； （二）调解行为以及法律规定的仲裁行为； （三）行政指导行为； （四）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为； （五）行政机关作出的不产生外部法律效力的行为； （六）行政机关为作出行政行为而实施的准备、论证、研究、层报、咨询等过程性行为； （七）行政机关根据人民法院的生效裁判、协助执行通知书作出的执行行为，但行政机关扩大执行范围或者采取违法方式实施的除外； （八）上级行政机关基于内部层级监督关系对下级行政机关作出的听取报告、执法检查、督促履责等行为； （九）行政机关针对信访事项作出的登记、受理、交办、转送、复查、复核意见等行为； （十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。