广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤06民终7814号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖世华，男，汉族，1973年12月9日出生，住广东省高州市。委托诉讼代理人：乔毅韧，广东国慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：范建基，男，汉族，1981年10月31日出生，住广东省佛山市南海区。上诉人廖世华因与被上诉人范建基租赁合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2972号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。廖世华上诉请求：一、撤销一审裁定；二、指令一审法院进行实体审理；三、诉讼费用由范建基负担。事实和理由：本案应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理双方的赔偿事宜，不应以案涉建筑物的行政处理结果作为是否处理赔偿事宜的基础。范建基未作答辩。廖世华向一审法院起诉请求判令：1.范建基双倍返还廖世华建造房屋投资的费用800000元；2.范建基赔偿廖世华2018年12月29日至2019年12月9日的租金损失120000元；3.本案的诉讼费由范建基承担。范建基向一审法院提出反诉请求判令：1.廖世华向范建基支付2018年10月1日至2018年12月28日的租金6801元，并向范建基支付自2018年10月31日至上述租金付清之日止按日千分之一计算的违约金；2.本案的诉讼费由廖世华承担。一审法院认定的事实：2012年5月30日，廖世华（承租方，乙方）与范某1（出租方，甲方）签订《土地租赁合同》约定：乙方向甲方承租土地名“后屋基围边宅基地”所持有面积约458平方米土地使用权。该土地位于后屋基围道路旁，即村中巷1号以东，路五巷3号以南。出租期限共18年，即从2012年10月1日至2030年10月1日止。1-5年租金4.5元/月/平方米，6-10年4.95元/月/平方米，11-15年租金5.4元/月/平方米，16-18年5.85元/月/平方米。乙方必须在每季度第一个月30日前向甲方支付该土地本季度的租金。甲方收取乙方支付的租金后开具收据作为凭证。乙方使用土地，用途主要是自建厂房及相关配套设施。双方并就其他权利义务进行了约定。范建基向廖世华发送《解除租赁土地合同通知书》写明廖世华欠付2018年7月1日之后的租金，并要求解除涉讼《土地租赁合同》及要求廖世华在收到本通知后7日内（最迟在2018年12月28日前）搬出涉讼土地。《解除租赁土地合同通知书》的落款日期为2018年12月15日。另一，范某1于2018年11月28日去世。范某1的父母均已先于其去世。范某1的配偶为范某2，范某1有3个儿子，分别是范建基、范某3、范某4。范某2、范某3、范某4均同意涉讼土地由范建基一人继承，涉讼《土地租赁合同》由范建基继承。另二，一审法院在诉讼中就涉讼土地及上盖建筑物的性质发函区查治办，佛山市南海区里水国土资源管理所复函：涉讼土地属佛山市南海区里水镇某股份合作经济社集体所有，暂未查询到该宗地相关不动产权籍信息。该宗地在南海区2010-2020年土地利用总体规划中属城镇建设用地区，在2018年土地利用现状地类中属建设用地。从影像分析，该宗地上建筑物在2013年建成。里水镇国土城建和水务局复函：未查到涉讼土地的建筑物的相关报建信息。诉讼中，廖世华与范建基均确认：涉讼土地未办理土地使用权登记手续，涉讼土地上的建筑物由廖世华兴建，并未办理规划报建手续。涉讼土地上有两栋建筑物，一栋为一层建筑物，占地面积约380平方米、另一栋为两层建筑物，占地面积约为100平方米。一层建筑物由廖世华出租予案外人使用，现仍由案外人使用用于存放物品。廖世华腾退二层建筑物后对二层建筑物进行了上锁。诉讼中，廖世华述称：廖世华于2019年1月7日前腾退两层建筑物。廖世华不同意将涉讼土地及两栋建筑物返还范建基。诉讼中，范建基述称：范建基只是对涉讼租赁物停水停电，停水停电一个星期左右廖世华搬离二层建筑物，2019年1月7日涉讼二层建筑物已经腾空，至今仍未恢复对涉讼租赁物的供电。一审法院经审查认为，本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条第一款规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同、载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。由此可见，法律对农用地转为建设用地实行严格的限制和审批制度。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。因此，农业用地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中，涉讼土地未办理土地使用权登记，本院确认涉讼土地为农业用地。范某1出租给廖世华的土地为集体农业用地，廖世华承租土地后在该土地上兴建房屋作非农业用途，双方所签订的《土地租赁合同》因违反法律强制性规定而为无效合同。涉讼土地已被用于非农业建设，且各当事人均未举证证明依法履行相应的用地手续及规划报建手续，涉讼土地上盖建筑物性质如何认定，是否应予拆除，应由双方当事人向行政主管部门申请处理。在行政主管部门对涉讼土地及其地上建构筑物进行处理后，当事人可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。为此，一审法院驳回廖世华请求范建基返还建造房屋投资的费用、支付租金损失的起诉及范建基请求廖世华支付占有使用费及违约金的反诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项及第二款之规定，裁定：??一、驳回廖世华的起诉;二、驳回范建基的反诉。本案无须缴纳案件受理费。廖世华预交的案件受理费6500元，在裁定生效后经廖世华书面申请，一审法院予以退还。范建基预交的反诉费28.11元，在裁定生效后经范建基书面申请，一审法院予以退还。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”针对廖世华在本案一审中提出的诉讼请求，本院作出如下分析：第一，廖世华请求范建基赔偿2018年12月29日至2019年12月9日的租金损失120000元属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院应当对廖世华的该项诉请进行实体审理后作出判决。一审法院以当事人应向行政主管部门申请处理为由，驳回廖世华该请求的起诉，处理不当，本院予以纠正。第二，廖世华请求范建基双倍返还建造涉讼房屋投资800000元。本院认为，涉讼房屋没有办理相关报建手续，其性质应如何认定以及是否应当拆除处理，均不属于人民法院受理民事诉讼的范围，当事人应向相关行政主管部门申请处理，相关行政主管部门处理后再就相关损失赔偿问题向人民法院起诉。一审法院驳回该相关起诉，处理正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、维持佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2972号民事裁定第一项中驳回廖世华请求范建基双倍返还建造涉讼房屋投资800000元的起诉的部分；二、维持佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2972号民事裁定第二项；三、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2972号民事裁定第一项中驳回廖世华请求范建基赔偿2018年12月29日至2019年12月9日的租金损失120000元的起诉的部分；四、本案指令广东省佛山市南海区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年八月二十八日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪