江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初4061号原告（反诉被告）：靖江市西来镇封家村第十五村民小组。负责人：陈晓峰，组长。委托诉讼代理人：韩**国,江苏楚汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴灿宏，男，1960年6月6日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：曹芳，江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。被告：吴灿坤，男，1956年6月18日生，汉族，住靖江市。原告靖江市西来镇封家村第十五村民小组与被告吴灿宏、吴灿坤为土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月28日作出（2018）苏1282民初2473号民事判决,原告不服该判决，向江苏省泰州市中级人民法院提出上诉，该院于2019年5月20日作出（2019）苏12民终756号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2019年6月5日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，审理过程中，被告吴灿宏提起反诉。原告负责人及其委托诉讼代理人韩**国，被告吴灿宏委托诉讼代理人曹芳，被告吴灿坤第二次庭审时到庭参加诉讼，其余两次庭审未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的土地租赁关系，两被告从承租的土地上迁出，并将该土地返还给原告；2、判令两被告支付土地租金（自2016年1月起至实际迁出之日止按年租金25000元的标准计算）；3、案件受理费由两被告负担。事实和理由：两被告租赁原告土地、房屋，双方没有签订书面租赁协议。2016年起原告要求两被告及时支付租金，但两被告一直拖欠至今，双方未能就租赁事宜达成一致。被告开办的企业严重污染周边环境，不能实现原告出租集体资产造福全体村民的目的。为维护全体村民的合法权益，原告于2018年1月9日提起诉讼，要求被告支付租金，但被告至今没有支付。基于以上事实，原告有权随时解除双方之间的租赁关系，要求被告恢复原状，返还土地、房屋，支付租金。请求依法支持原告的诉请。原告提供了2017年5月3日靖江市环境保护局行政处罚决定书（载明投资人为吴灿宏的靖江市宏炜辐条厂建设的辐条加工项目需配套建设的环境保护设施未建成已正式投入生产，靖江市环境保护局决定对该单位罚款2万元）、关于对西来镇封家村七队财务收支清理情况的报告、靖江市西来镇封家村村委会出具的情况说明以及调取自靖江市自然资源和规划局的土地登记申请书、审批表、地籍调查表等证据为证。被告吴灿宏辩称，1、原告未提供案涉土地属于其所有的依据，其提供的土地登记申请书、审批表上没有关于案涉土地的具体说明，且审批表上的土地所有人是封家村村委会，与原告无关。村委会可以授权原告就近管理，但诉讼主体是法律赋予当事人的权利和义务，任何组织不能授权。退一步讲，如果法院判决解除双方租赁合同，会涉及返还及过错赔偿问题，村民小组无独立财产权，没有承担相应民事责任的条件，故无论是否经过民主议定程序，原告都不具备诉讼主体资格。2、原、被告于2002年1月6日签订了《协议书》，该《协议书》是时任队长肖留荣和被告签订的，印章也是肖留荣加盖的，《协议书》上也有村民代表签名，该《协议书》当时是生产队打印的，打印日期是2002年1月6日，因为改制问题双方有点争议，实际签字时间是2002年11月24日。《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，与被告提供的肖留荣出具的证明等证据可以互相印证，且已履行十几年，所有村民都知晓，没有任何人提出异议，现在原告要涨租金提出没有经过村民同意是站不住脚的。退一步讲，即使没有经过村民讨论，但《协议书》上有代表签字和村民小组盖章，被告没有注意义务。本案双方存在租赁协议，不管基于什么法律或事实关系，原告所称的基于口头租赁关系都不能成立。双方在协议中约定只要被告提出续租，就可以延期履行协议，即赋予被告单方无条件续租权，被告现要求继续租赁土地合理合法。被告通过资产出售和花费巨额资金在案涉土地上建造厂房、办公楼等，合同目的并非仅用十五年，原告违背当时约定，在被告已明确提出继续租赁的情况下，要求解除合同，不具备公平合理性。案涉土地上南面的八间厂房，其中四间是原来吴灿坤出售给吴灿宏的，其余四间及南面八间彩钢瓦结构房屋都是吴灿宏自己扩建的，东面两间两层楼房原来是一层，该一层房屋是吴灿坤出售给吴灿宏的，后来吴灿宏拆了重建了两间两层楼房。如法院判决被告从案涉土地上迁出，则要求原告进行相关赔偿和补偿。3、原告主张的年租金25000元缺乏依据，不应得到支持。被告租金已经足额支付至2015年年底，自2016年1月起的租金因为双方有争议，吴灿宏只是缴纳了路灯的照明费用，其他费用去村里缴，当时的队长刘晓明称暂时不收，因为村民要求涨价到50000元，等研究决定后再收。4、原告称被告的企业存在污染问题，但污染问题已经得到相关部门处理，且被告现在已经不再加工污染项目，仅仅是从事相关的包装业务，不存在污染问题。被告吴灿坤辩称，我1997年开始办小工厂，当时生产队没有钱，都是我拿的钱，生产队的费用杂工钱都是我给的，每年包括房租在内给生产队5000元。后来查账，队里差我4万多元，队里说把这个地方给我，债权债务我来承担。土地租赁费我不是不给，我现在不在用这个地方，土地上的房子都是吴灿宏在用。案涉土地上厂房门朝东，西面一排中间倒塌的房屋、北边一排房子和棚子、南面一排砖混结构的厂房都是当时生产队给我的，南面彩钢瓦钢结构房子、大门口的两间两层楼房是吴灿宏后来建造的，门口的小屋大约四间是我的，其余都是吴灿宏的。我不同意原告的诉讼请求。两被告提供了双方于2002年1月6日签订的《协议书》、2018年5月20日肖留荣出具的证明（主要内容：2001年行政村合并，我任西来镇封家村经联社主任兼封家村原七组组长，生产队欠外债四万七千余元，在无法还债的情况下，经生产队社员讨论同意，将本队工业园地2.26亩进行改制，所有债权债务划归原土地租用人吴灿坤、吴灿宏承担，于2002年1月6日将该组土地2.26亩承包给吴灿坤、吴灿坤办厂，承包期15年，每年交土地租金2200元，根据合同规定，在承包期内可以扩建厂房，吴灿宏在2003年扩建了厂房两底两层楼房及车间五百六十多平方米。在土地改制前，生产队没有收到一分钱租金）等证据为证；被告吴灿宏提供了电费发票为证（吴灿宏认为该款应作为土地租金的上交款）。反诉原告吴灿宏向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告因建设厂房、办公楼等所产生的损失159342元；2.反诉费、鉴定费由反诉被告承担。事实和理由：2002年1月6日，反诉被告与吴灿宏、吴灿坤签订《协议书》一份，约定反诉被告将其工业园区面积2.26亩土地出租给吴灿宏、吴灿坤使用，每年分别向反诉被告支付租金1600元、600元，协议期暂定15年，自2002年1月6日至2017年1月6日止，期满后，吴灿宏、吴灿坤需继续承包，可延期履行本协议，且约定反诉原告可以扩建厂房。协议签订后，反诉被告将案涉土地交付反诉原告经营使用，反诉原告对该土地进行了平整、修建围墙、厂门，并在该土地上建造了两间两层办公楼、八间厂房、八间小屋，共花费四十余万元。反诉原告在案涉土地上建厂后即投入生产，并已支付至2016年的租金。后反诉被告拒绝收取反诉原告的租金并要求将原协议的租金上涨10倍，在反诉原告拒绝其无理要求并明确提出按原协议继续履行后，反诉被告提出解除合同并要求反诉原告从案涉土地上迁出。反诉原告认为，反诉被告无视双方约定，违约解除租赁合同，应赔偿反诉原告的损失。针对被告的答辩及吴灿宏的反诉，原告补充陈述并辩称，被告提供的《协议书》违反了村委会组织法第二十四条和第二十八条的规定，属于恶意串通损害集体利益、违反法律强制性规定的无效行为，在《协议书》上签名的两名村民毛振国、吴玲凤已申明他们无权代表全体村民签署该协议，故应认定《协议书》无效。退一步讲，假设《协议书》成立生效，其对延期租赁的租期也没有约定，现双方无法协商一致，依法属于不定期租赁，原告有权随时解除租赁合同。《协议书》中零资产改制以及处分租赁土地房屋的内容系个人私自处分集体资产，不具有合法性，该《协议书》从未向村民公示过，在诉讼过程中被告向法庭出示后村民才知晓，故原告是基于口头的不定期租赁主张权利。肖留荣确实在2002年担任过队长，被告提供的肖留荣出具的证明属于证人证言，证人未到庭作证，对该证明内容的真实性无法确认。对被告吴灿宏提供的水电费发票真实性无异议，但该发票户名是吴灿坤，刘晓明书写“宏炜厂预支，抵上交款”只能说明是宏炜厂帮吴灿坤预支，即便按被告所言是租金，也说明被告应向原告缴纳租金。案涉土地档案资料证明案涉土地非农用地系建设用地，土地上所有厂房都未经过改制，应属原告所有，南边的彩钢瓦结构房屋及东边两间两层楼房均是吴灿宏在拆除原房屋的基础上翻建的，但没有得到任何批准。根据相关司法解释规定，在租赁房屋上进行新的添附，在没有经过出租人同意的情况下，出租人要求承租人恢复原状应予支持。原告经过全体村民讨论决定要求被告拆除土地上新增房屋、恢复原状、不给予任何补偿或赔偿。被告无论是新建还是改建、扩建都没有得到原告同意，相应的建筑也没有取得合法手续，属于违法违章建筑，原告不存在任何过错，吴灿宏应该承担自身过错行为造成的所有损失。本院经审理认定事实如下：本院于2018年1月9日受理了原告与被告吴灿宏、吴灿坤为租赁合同纠纷一案，原告诉请解除双方之间的租赁关系，被告从案涉土地迁出并支付相应租金，同年4月8日本院作出（2018）苏1282民初276号民事裁定书，以原告未举证证实事前已依法履行民主议定程序为由，驳回原告的起诉。2018年4月，原告向本院提交会议记录和决议，同意推选陈晓峰为封家村第十五村民小组组长；同意以吴灿坤、吴灿宏拖欠租金、生产影响环境、土地租赁不定期等原因，解除与他们的土地租赁关系，要求他们腾让返还土地、支付欠缴租金等；同意以封家村第十五村民小组为诉讼当事人、以小组长作为主要负责人提起诉讼解决与吴灿坤、吴灿宏土地租赁纠纷。同年4月26日，本院受理了原告与被告吴灿坤、吴灿宏为租赁合同纠纷一案，即（2018）苏1282民初2473号案件。西来镇封家村七组村民代表（甲方）、吴灿坤（乙方）、吴灿宏（丙方）形成落款时间为2002年1月6日的《协议书》一份，主要内容：甲方将本组原工业厂区承包给乙方和丙方使用，甲方有工业园区面积2.26亩，本着有偿使用原则，每年应交租金2200元，其中乙方每年应交租金600元，丙方每年应交租金1600元，于每年12月30日前必须交清，如哪一方不按时交清，厂房即归甲方所有；甲方因将本组工业园区零资产出售给乙方，甲方原有的债权债务归乙方负责，甲方概不承担；乙方和丙方在承包期内不得建住宅房，只能扩建厂房；乙、丙双方承包期暂定15年，自2002年元月6日至2017年元月6日止，如不续包，即可将土地归还给甲方处理，如承包期满后，需继续承包，可延期履行本协议。该《协议书》上方“甲方：西来镇封家村七组村民代表”处加盖有“靖江市西来镇封家村第十五村民小组”印章，吴玲凤、毛振国在该《协议书》下方甲方代表后签名，吴灿坤、吴灿宏分别在乙方、丙方后签名。协议签订后，被告已支付原告租金至2015年年底。2018年6月19日，靖江市西来镇封家村村民委员会出具情况说明一份，主要内容：吴灿宏开办的靖江市宏炜辐条厂使用的土地由吴灿宏、吴灿坤向本村第十五村民小组租赁，该土地四址：东至村中心路西边，南至六圩埭后河北边，西至吴灿银责任田东边，北至土长路南河南边，占地面积2.6亩。上述土地系我村与本村第十五村民小组共同所有，为方便土地使用管理，我村均采用“就近就地管理模式、谁管理谁收益原则”对土地进行管理使用。上述土地因在本村第十五村民小组范围内，故对土地日常管理系由本村第十五村民小组行使管理权，含对外出租等，上述土地收益也归本村第十五村民小组全体组员享有。上述事实有原、被告举证及其陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。审理中，经吴灿宏申请，本院委托江苏振兴工程咨询管理有限公司对靖江市西来镇封家村第十五村民小组土地上建造的坐西朝东两间两层办公楼一栋、坐南朝北厂房八间（彩钢瓦钢架房）的房屋及装修、平整土地、围墙、厂门等附属工程进行建造费用鉴定。2020年5月15日，江苏振兴工程咨询管理有限公司出具鉴定报告，鉴定意见为靖江市西来镇封家村第十五村民小组土地上建造的坐西朝东两间两层办公楼一栋、坐南朝北厂房八间（彩钢瓦钢架房）的房屋及装修、平整土地、围墙、厂门等附属工程造价159342元，本鉴定价格为2002年度建造费用未考虑房屋自身价值升值以及折旧因素的影响。吴灿宏对上述鉴定报告无异议，原告认为鉴定程序违法，报告内容错误，方法、标准不符合实际，结论错误，不应是全新的重置价，应当是现在的折旧价。本院认为，原告已提供其事前经过民主议定程序而提起本案诉讼的依据，且现有证据表明案涉土地所有人为封家村村委会，根据该村委会出具的情况说明，其已授权原告对该土地进行管理和收益，原告也实际收取了被告支付的土地租赁费用，故原告有权以租赁关系相对人身份提起本案诉讼。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，村民委员会向村民会议、村民代表会议负责并报告工作，村民会议、村民代表会议由村民委员会召集。由此可见，若案涉《协议书》的签订违反民主议定程序，其责任不在被告，现该《协议书》已实际履行多年，原告作为缔约主体又以《协议书》未经过民主议定程序为由主张合同无效，有违诚信公平，本院不予支持。此外，原告所称上述《协议书》的签订涉及恶意串通、损害集体利益的情形，但未提交有效证据加以证明，本院亦不予采信。故案涉《协议书》应认定为有效，在该协议有效的前提下，原、被告约定的租赁到期日为2017年1月6日，在租赁期限届满后，双方未续签合同，被告继续占有使用案涉土地，原告亦未明确提出异议的情况下，可按原合同内容继续履行，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。案涉《协议书》中虽有“如承包期满后，需继续承包，可延期履行本协议”的约定，但被告如继续租赁案涉土地应与原告协商一致，原告已于2018年1月9日向本院提起诉讼要求解除双方之间的租赁关系，故双方之间的租赁关系自该日起解除。合同解除后，被告继续占有使用案涉土地已无法律依据，其应将案涉土地返还给原告。被告辩称原告赋予其单方无条件续租权，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因案涉土地至今仍由被告占有使用，但被告仅支付租金至2015年年底，故被告应向原告支付自2016年1月起至租赁关系解除之日止的租金以及自解除次日起至被告实际迁出之日止的占有使用费，标准参照双方协议约定的租金标准确定。被告吴灿宏提供的电费发票能够反映其为原告垫付了部分电费，该部分费用在租金中予以扣减。原告要求被告按照每年25000元的标准支付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在原、被告合同履行过程中，吴灿宏在案涉土地上未经有权部门审批扩建了彩钢瓦机构厂房和两间两层办公楼，根据双方《协议书》中关于“乙方和丙方在承包期内不得建住宅房，只能扩建厂房”的约定，原告对吴灿宏扩建厂房应当是明知和同意的，而双方对扩建的相关费用没有约定，现双方租赁关系已解除，且扩建的房屋未办理合法建设手续，原告亦要求被告拆除新增房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用应由双方按照过错分担。本案中，吴灿宏作为承租方应当知道建设房屋应办理相应审批手续，其未办理相关手续即实施建房行为，且未能考虑租期合理确定和控制投资规模，其对损失的发生存在过错。原告作为出租方同意被告扩建厂房，在吴灿宏建房时亦未提出异议，也存在过错。综合案件事实及过错程度，本院认为由原告承担40%的责任为宜。江苏振兴工程咨询管理有限公司出具的鉴定报告系本院根据吴灿宏的申请依法定程序作出，原告虽对此提出异议，但未能提供证据证明存在异议成立的情形，本院对此不予采信。根据鉴定意见，吴灿宏在案涉土地上建造的坐西朝东两间两层办公楼一栋、坐南朝北厂房八间（彩钢瓦钢架房）的房屋及装修、平整土地、围墙、厂门等附属工程造价为159342元。本院根据房屋使用周期及折旧因素按照80%计算房屋造价费用为127473.6元，再结合双方过错程度，原告应支付吴灿宏造价费用50989元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、原告靖江市西来镇封家村第十五村民小组与被告吴灿宏、吴灿坤之间的不定期租赁关系自2018年1月9日起解除。二、被告吴灿宏、吴灿坤于本判决生效后十日内从其向原告靖江市西来镇封家村第十五村民小组租赁的案涉土地（东至村中心路西边，南至六圩埭后河北边，西至吴灿银责任田东边，北至土长路南河南边）上迁出，并支付原告靖江市西来镇封家村第十五村民小组租金及占有使用费（自2016年1月起至实际迁出之日止，吴灿宏、吴灿坤分别按每年1600元、600元的标准支付，吴灿宏已垫付的436元电费予以扣减）。三、被告吴灿宏于本判决生效后二十日内拆除其在租赁原告靖江市西来镇封家村第十五村民小组土地上建造的坐西朝东两间两层办公楼一栋、坐南朝北厂房八间（彩钢瓦钢架房）。四、反诉被告靖江市西来镇封家村第十五村民小组于本判决生效后三十日内支付反诉原告吴灿宏造价费用50989元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1676元、反诉案件受理费1650元，由靖江市西来镇封家村第十五村民小组负担1663元，吴灿宏负担1425元，吴灿坤负担238元。靖江市西来镇封家村第十五村民小组、吴灿坤在本判决生效后十日内分别向本院交纳825元、238元，吴灿宏负担的剩余部分225元由本院退回。反诉案件鉴定费9200元由靖江市西来镇封家村第十五村民小组负担3680元，吴灿宏负担5520元（该款吴灿宏已交纳，靖江市西来镇封家村第十五村民小组于本判决生效后十日内给付吴灿宏3680元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  曹永清审 判 员  韩 萌人民陪审员  朱 兴二〇二〇年八月二十七日书 记 员  孙 莉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。