河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民初44号原告（申请执行人）：夏邑县农村信用合作联社，住所地河南省夏邑县县府路东段北侧，统一社会信用代码91411426665966141N。法定代表人：倪凯光，该联社理事长。委托诉讼代理人：陈建海,该公司员工。委托诉讼代理人：王文龙，河南宇言律师事务所律师。被告（案外人）：牛心富，男，汉族，1973年9月14日出生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：李凤霞，河南文开律师事务所律师。被告（被执行人）：信阳市上浦置业有限公司，住所地河南省信阳市平桥区大别山商场**楼副楼**，统一社会信用代码91411500775116893B。法定代表人：朱顽强，该公司执行董事兼总经理。被告（被执行人）：河南恒喆实业有限公司(原河南省雷硕照明电器有限公司)，，住所地河南自贸实验区郑州片区（郑东）商务外环路******统一社会信用代码91410100563700369L。法定代表人：张建功，该公司总经理。原告夏邑县农村信用合作联社（以下简称夏邑农信社）与被告牛心富、信阳市上浦置业有限公司（以下简称上浦置业公司）、河南恒喆实业有限公司（以下简称恒喆实业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。夏邑农信社之委托诉讼代理人王文龙、陈建海、牛心富之委托诉讼代理人李凤霞到庭参加诉讼，上浦置业公司、恒喆实业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。夏邑农信社向本院提出诉讼请求：一、准许对信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9号楼3单元405号房产的执行。二、本案的诉讼费由牛心富、上浦置业公司、恒喆实业公司承担。事实和理由：夏邑农信社与河南恒喆实业有限公司、信阳币上浦置业有限公司金融借款合同纠纷一案，商丘市中级人民法院2017年6月5日作出(2017)豫14民初14号民事判决，判定河南恒喆实业有限公司偿还夏邑县农村信用联社借款本金1.3亿元及利息、律师代理费若干；夏邑县农村信用合作联社对信阳市上浦置业有限公司提供抵押担保的信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9、18、19、21、22号楼房地产享有优先受偿权。河南省高级人民法院于2017年12月1日作出（2017)豫民终881号民事判决而维持原判。本案在执行过程中，案外人牛心富提起书面执行异议，商丘市中级人民法院于2020年03月25日作出（2020)豫14执异34号执行异议裁定：中止对信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9号楼3单元405号房产的执行。夏邑农信社认为，商丘市中级人民法院在上述裁定中查明《商品房买卖合同》签订于2013年6月7日，后购房人由刘威改为牛心富，更改处并加盖有信阳市上浦置业有限公司印章。信阳市上浦置业有限公司2015年3月30日为刘威开出578368元收据时收回了此前的收据。也既是牛心富并非本案原始权利人，其合同的继受及入住行为均发生在夏邑农信社2013年办理抵押登记之后。上述行为并未经作为抵押权人的夏邑农信社的同意，其《房屋买卖合同》的继受及占有均无合法依据。其在签订买卖合同前，未查阅不动产登记簿，导致未能及时发现房屋之上存在已设立的抵押权，其对未办理过户登记存在严重过错。上述情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行情形。综上，夏邑农信社对执行标的依法享有对抗案外人的抵押权及优先受偿权，案外人牛心富的情形不足以排除夏邑农信社的执行。牛心富辩称，牛心富作为房屋买卖合同的善意受让人，支付了对价，享有房屋出让人（刘威）应当享有的权利，且在2013年6月7日，该案涉房屋的出让人刘威同牛心富上浦置业公司签订了《商品房买卖合同》，并在房屋办理抵押登记前支付了大部分购房款，在查封公告发出前支付了全部购房款。上浦置业公司将位于大别山农贸市场9号楼3单元405号房屋交付给其居住、使用至今，且该涉案房屋系牛心富名下的唯一住房。浦置业公司一直以房产手续不完善为由拒绝给牛心富办理产权登记，牛心富对于房屋所有权未能办理过户登记不存在过错。2013年12月12日，上浦置业公司同夏邑农信社签订抵押担保合同将归牛心富所有的楼房进行抵押担保，该行为系无权处分行为，己严重侵犯了牛心富的合法权益。对于上浦置业公司用位于信阳市中心大道东侧大别山农贸市场9、18、19、21、22号楼为河南恒喆实业有限公司的贷款提供担保，并办理了抵押登记的认定，不具有真实性、合法性。并且，牛心富与上浦置业公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，上浦置业公司应当协助牛心富办理产权登记。况且，牛心富已依合同支付了全部购房款并占有标的物至今。夏邑农信社称牛心富依据《房屋买卖合同》的继受及占有无合法依据于事实于法律均不符合，牛心富依据与刘威及上浦置业公司之间《房屋买卖合同》占有该房屋系合法占有，《房屋买卖合同》、购房收款收据、增值税发票及银行转账记录己经足以证明牛心富是该房屋的实际合法所有权人。上浦置业公司的加章行为已经确认双方房屋买卖合同成立并生效，至于是否事后补开开具正式发票，不影响双方交易的完成，更不影响合同的成立、生效，且上浦置业公司的所有发票均是后来补开的，牛心富不存在任何过错，牛心富是在查封公告发出前己经实际占有并使用了该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释｛2015}10号）（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前己合法占有该不动产；3、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。牛心富对该涉案房屋完全符合此规定相关条文，同时所享有的准所有权足以排除上浦置业公司因借贷关系产生的金钱债权对标的物的强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，是基于消费者生存权这一更高价值的保护需要，而赋予消费者对买受房屋之物权期待权以排除执行，该条并非是要限制房屋消费者权利，而是要对房屋消费者的权利进行更周全的救济与保护，因此，在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条，应当对房屋消费者权利进行保护的情况下，不存在参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条而不支持保护房屋消费者权益的情况，否则，将与法律保护房屋消费者生存利益的立法宗旨相违背。所以，在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可参照适用第二十九条。《中华人民共和国宪法》第三十九条之规定：中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。如果对于牛心富的合法权益不能够切实加以维护的同时，又纵容上浦置业公司与夏邑农信社恶意串通的不法行为。恒喆实业公司、上浦置业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院分析认定如下：夏邑农信社为支持其诉讼请求，提交如下证据：1、夏邑农信社的营业执照、法人代表证明以及工商登记信息；证明夏邑农信社主体资格适格。2、(2017)豫14民初14号、（2017)豫民终881号民事判决。牛心富对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。牛心富为支持其答辩意见，提交如证据：证据1商品房买卖合同、水电费交费票据、领取房屋钥匙通知单、与物业公司签订的入住合同、商品房预售许可证等原件。证据2银行转账记录、户口本、上浦公司出具的增值税发票、原始收据原件各一份。通过对原购房人刘威的调查询问，刘威亦认可是其母亲杨金萍代购涉案房屋并交付房款，且均抵押登记和查封之前，因为其母亲杨金萍看病将涉案房屋转卖牛心富，本院对证据1－2予以采信；证据3河南省高院（2019）豫民终973号民事判决书及商丘市中院（2018）豫14民初450号民事判决书。证据4大别山住户申请解封人员名单、100户业主签名情况说明、商丘市中级人民法院分别于2018年7月11日及2018年12月25日发出的（2018）豫14执66号查封公告及开庭公告。证据5信阳市房管局出具的无房证明。证据3－5中对法院及有权依法作出的判决和证据，本院予以采信。对申请解封人员名单、100户业主签名情况说明对本案有关联性，本院予以采信；证据6执行和解协议及上浦公司出具的通报各一份，牛心富未提供证据证明该执行和解协议已履行，本院对其证明目的不予采信。本院依职权传唤涉案房屋原购买人刘威到庭接受询问并通过视频向其母亲杨金萍询问，夏邑农信社对刘威、杨金萍的意见无异议，本院予以采信。根据夏邑农信社、牛心富双方提交的有效证据及本院制作的询问笔录以及双方当事人的陈述，本院查明本案如下事实：2013年6月7日，刘威与上浦置业公司签订《商品房买卖合同》，购买上浦置业公司其位于信阳市××中心大道东侧××农贸市场××楼××单元××号房屋，当日，付房款5万元，于2013年6月18日付房款30万元，于2015年年3月30日付清了房款，并于2016年12月15日开具了发票。刘威于2015年下半年装修后入住。刘威在2016年3、4月份为其母亲看病筹钱将涉案房屋转卖给了牛心富，直接在原合同上进行了变更，上浦置业公司于2018年7月30日为牛心富开具了发票，且涉案房屋系牛心富唯一住房。本院另查明，2013年12月12日，恒喆实业公司因向夏邑农信社借款1.3亿元未偿还（同日上浦置业公司为该笔借款用其位于信阳市××中心大道东侧××农贸市场××、××、××、××、××楼提供抵押担保，并办理了抵押登记），夏邑农信社于2017年1月24日向本院提起诉讼，本院于2017年6月5日作出（2017）豫14民初14号民事判决，该判决第三项判令：夏邑农信社对被告上浦置业公司提供抵押担保的位于信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9、18、19、21、22号楼房地产享有折价、拍卖或变卖价款的优先受偿权。恒喆实业公司不服该判决提起上诉，河南省高级人民法院审理后于2017年12月1日作出“驳回上诉，维持原判”的（2017）豫民终881号民事终审判决。因恒喆实业公司、上浦置业公司未履行该生效判决确定的义务，夏邑农信社向本院申请强制执行，本院于2018年3月20日以（2018）豫14执66号执行案件立案执行。执行过程中查封了上浦置业公司提供抵押担保的上述房地产[2018年5月11日作出（2018）豫14执66号之一执行裁定]，并于2018年7月11日发布（2018）豫14执66号查封公告。在执行过程中，牛心富提起书面执行异议，商丘市中级人民法院于2020年03月25日作出（2020)豫14执异34号执行异议裁定：中止对信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9号楼3单元405号房产的执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条应当属于第二十七条规定的但书情形，其之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买的居住等权利。因此，房屋购买人对房屋的所有权产生期待，这是一种特种债权，具有物权的优先效力。而作为执行程序中的普通金钱债权人，只享有对债务人责任财产的一般期待权，并不能产生对特定财产的期待。并且，房屋购买人对房屋所拥有的期待权利，往往涉及生存利益，与申请执行人对房屋的金钱债权相比，权利层级更高，更有保护的优先性。本案牛心富所购买的涉案房屋在本院对其查封之前即2013年12月12日案涉借款抵押担保合同签订之前原房屋购买人刘威已与信阳上浦置业公司签订《商品房买卖合同》，交付了房款，入住使用，并于涉案房屋查封之前即2018年3月20日本院作出（2018）豫14执66号执行案件立即执行，执行过程中，查封上浦置业公司之前原房屋购买人刘威将房屋转卖给牛心富，且牛心富于2016年交付全部房款并占有使用，又系牛心富唯一住房，同时，涉案房屋不能进行权属登记的原因系信阳上浦公司在未告知原购房人刘威的情况下擅自设置抵押所致，刘威并不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，牛心富购买刘威的房产，其享有原购房人刘威的权利对房屋的物权期待权优先于夏邑农信社的抵押权，牛心富对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，夏邑农信社主张执行涉案房屋的诉请，不具有事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告夏邑县农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费9583元，由夏邑县农村信用合作联社负担。如不服本判决，可以在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  文志林审判员  白中哲审判员  段智明二〇二〇年八月六日法官助理乔珍妮书记员王军会