江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终595号上诉人（原审原告）：刘江**，男，1971年7月10日生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：邹江平，江西新青年律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖娟，江西新青年律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海绿地集团江西申江置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷滩中心区B-6地块。法定代表人：李景斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕淑萍，国浩律师（南昌）事务所律师。上诉人刘江**因与被上诉人上海绿地集团江西申江置业有限公司（以下简称绿地公司）买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民初211号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭于2020年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人刘江**及其委托诉讼代理人邹江平、肖娟，被上诉人绿地公司的委托诉讼代理人吕淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘江**上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持刘江**的全部请求即：判令解除双方于2012年12月7日签订的合同编号为1000324266、1000324272的《南昌市商品房买卖合同》，绿地公司返还购房款10421546元并赔偿损失104215.46元；2.一、二审诉讼费由绿地公司承担。事实与理由：一、绿地公司逾期交房事实清楚，一审法院以刘江**逾期付款认定绿地公司有权不交付房屋无事实与法律依据。案涉合同对房屋位置、房屋价款、付款方式、房屋交付时间、权属证书办理时间与违约责任等进行了约定。合同签订后，刘江**按照约定办理了银行按揭贷款，按揭贷款发放时间为2012年12月21日。《个人房屋抵押借款合同》约定刘江**已缴付总房价款50.04%（2203房屋）与50.01%（2204房屋），绿地公司已签字盖章确认收到房款,认可刘江**的购房款由其垫付,故不存在逾期交付购房款的问题。合同约定案涉房屋的交付时间为2014年12月31日，而绿地公司在2019年6月26日交付房屋，逾期交房时间长达4年半，属严重违约。退一万步讲，刘江**存在逾期交付购房款，而案涉合同约定逾期交付购房款，绿地公司有权解除合同，其未在约定的期限履行解除权，继续履行的，可以主张违约责任。绿地公司未向刘江**主张逾期交付购房款的违约责任，证明购房款何时交付完毕，绿地公司是同意并认可的，是其对自身权利的处分。一审判决以刘江**作为先履行义务一方，在未履行支付全部购房款义务前，绿地公司有权不交付房屋，属认定事实不清。二、绿地公司未按合同约定办理权属登记证书，构成违约。刘江**在2012年12月21日就已经支付了案涉房屋的购房款，而绿地公司在2019年6月26日交付房屋，刘江**直到2019年7月才收益房租。在长达将近7年的时间，绿地公司既不积极交付房屋，在严重逾期交付房屋的情况下，又不办理权属登记证书，显然违约。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，绿地公司应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。并没有约定前提是刘江**应当提交申请，即便所需的资料需要刘江**提供，也就要绿地公司告知刘江**需提供什么材料，且办证所需的材料刘江**在购房时实际上已经提供。涉案房屋的测绘报告于2014年12月30日就出来了，按理就应缴纳税款并开具税务发票，而绿地公司于2020年5月18日才开具涉案2203、2204号房的增值税发票。而契税等费用需绿地公司缴纳税款开具发票后，刘江**才能缴纳契税。所谓180天提交登记材料，绿地公司根本没有全部完成，一审法院在绿地公司违约的情况下，不追究其违约责任，反而将办理权属证书的责任推给刘江**，不以事实为依据，偏袒绿地公司，侵犯了刘江**的合法权益，有失公允。事实上，绿地公司一直都没有缴纳税款开具发票，没能收集办证材料，未能办理权属登记证书的违约行为属实。三、一审判决合同约定延期办理权属证书，买方行使单方解除合同的，应在卖方逾期180天后起30天内以书面形式提出，否则视为放弃该项权利，该条款不能成立。案涉合同系绿地公司提供的格式合同，其在签订合同时未向刘江**说明合同附件四第十条关于解除合同约定的内容，该约定明显加重了购房者的义务，而开发商并未尽到提请注意的义务，对刘江**的权利救济非常不利，也不公平，依法应认定该条款无效。刘江**在绿地公司没有明确提请购房人注意向购房人释明该条款内容的情况下，不会注意到交房后逾期180天后30天这样的时间节点。如若该条款有效，那么绿地公司不管逾期多久办证，对刘江**来说没有救济途径可言，明显不公平。绿地公司在一审中没有以该条款主张刘江**已放弃解除权，可知绿地公司没有对刘江**进行明示，一审判决主动适用该条款损害刘江**的合法权益，有失公平公正。绿地公司答辩称，一、刘江**逾期付款事实清楚。刘江**未缴清全部房款情况下，绿地公司有权待刘江**缴清全部款项后再行交付。案涉合同约定，刘江**应在2012年12月31日前付清所购房屋的全部价款，但其直至2019年6月26日才缴清2204室购房款缴清，且至该日2203室购房款仍差31万元。可见，刘江**在支付购房款事宜上，构成严重违约。根据案涉合同附件四补充协议的约定，在刘江**未付清全部房款及其他与购房相关的由买方支付的款项前，绿地公司交房期限可相应推迟。可见，对于刘江**付款和绿地公司交付事宜，有着明确的履行顺序先后的约定，绿地公司在刘江**未付清全部款项前，绿地公司有权推迟交付。二、绿地公司已在合同约定的期限内完成初始登记备案，履行完毕产权登记中应由出卖人履行的义务。刘江**未能取得权属证书系因其多年未付清购房款及未提交办证材料所致，而非因绿地公司原因。根据案涉合同第十五条的约定，对于产权登记，绿地公司作为出卖人的义务为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。绿地公司所提供的A2#办公楼初始登记办理的《收件收据》及《领证确认单》可以看出，绿地公司早在2015年6月30日就已完成涉案房屋所在楼栋的初始登记备案，履行了在产权登记环节应由出卖人履行的义务。根据补充协议第八条约定，办理房屋所有权的时间应从买受人办理交付并提交所需资料和办理完相关手续之日起计算，因买受人原因导致产权登记迟延的，由买受人自行承担相应责任。本案中，刘江**因其自身拖欠购房款未缴清而未能办理交付手续，且在2019年6月26日绿地公司向其提前交付涉案房屋后至本案一审前，刘江**既未补缴2203室尚欠的31万元购房款，也未明示是否将2209室退款转为2203室房款，导致涉案房屋始终处于欠款状态而无法开出发票，且刘江**未提交过任何权属办理所需的资料。可见，刘江**未能取得权属证书系其自身原因所致。三、涉案房屋权属办理不存在任何障碍，且刘江**未结清购房款前就出租案涉房屋，至今由承租方正常使用。案涉房屋所在楼栋内房屋的权属办理本身并不存在任何障碍，从该楼栋部分房屋有在2016年即已办妥产权证书即可证实。刘江**在起诉状中明示并认可将2209室31万元退款转为2203室房款，绿地公司才据此操作转款平账，并在本案一审开庭审理前将发票开出，刘江**领取发票后，按照产权登记机关要求提交办证材料及缴纳相关费用后即可办理权属登记，不存在障碍。此外，涉案房屋早在2019年就已由刘江**用于对外出租，目前承租方阳光保险在正常使用涉案房屋，且尚余4年租期未满。综上，请求驳回上诉，维持原判。刘江**向一审法院起诉请求：1.调解或者判决解除双方于2012年12月7日签订的合同编号为1000324266、1000324272的《南昌市商品房买卖合同》；2.调解或判令绿地公司向刘江**退还已付购房款10421546元；3.调解或者判令绿地公司赔偿刘江**损失104215.46元；4.本案诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定事实：2012年12月7日，刘江**与绿地公司签订两份《南昌市商品房买卖合同》，合同约定刘江**购买绿地公司开发的位于南昌市红谷滩新区房屋，该房屋为写字楼，钢筋混凝土结构，层高4.1米，该两房屋的建筑面积均为260.83平方米，公摊面积为107.77平方米。其中2203号房屋单价为18646.62元／平方米，总价为4863580元，2204房屋单价为19938.96元／平方米，总价为5200679元。买受人应当在2012年12月26日之前支付2203号房购房款2433580元，剩余购房款应当于2012年12月31日前付清。2204号房购房款在2012年12月26日之前应当付清2600679元，剩余购房款应当于2012年12月31日前付清。刘江**作为买受人如未按照合同约定时间内支付相应款项，如果逾期时间在30日之内，则应当支付万分之一违约金，合同继续履行。如果超过30日，绿地公司作为出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当支付0.5%的违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同可以继续履行，但是买受人应当按照万分之一比率支付违约金。出卖人绿地公司应当在2014年12月31日前，按照规定交付房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日将已经支付的房价款退还买受人，并按照已支付房款的1%赔偿买受人损失。双方之间发生争议的，依法向人民法院起诉。合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。该合同补充协议（买卖合同附件4）第八条规定，出卖人办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，买受人协助办理房屋所有权证，办证所需相关税费，由双方各自依照国家规定承担。办理房屋所有权证的时间，从买受人办理房屋交付并提交所需资料和办理完相关手续之日起计算，如因买受人原因导致未在出卖人指定的期限内向出卖人支付应当由买受人承担的相关费用并提交相关资料，使产权登记手续超过本条第一款约定期限延迟办理的，由买受人自行承担相应责任。同时出卖人有权按照合同约定总价款的日万分之一要求支付违约金。如因南昌市政府有关主管机关办理程序或者政策发生变化，或者因为买受人原因导致无法在约定时间办妥产权证的，出卖人不承担相应违约责任。补充协议第十条第三款同时约定，买受人根据房屋买卖合同第十五条行使单方面解除合同的，应当在出卖方逾期180天起30天内以书面形式提出，否则视作买受人放弃该项权利。房屋买卖合同及补充协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，刘江**与华夏银行股份有限公司南昌分行签订了个人房屋抵押借款合同二份，刘江**以案涉2203、2204房屋为抵押，由华夏银行股份有限公司南昌分行发放抵押贷款243万元、260万元，该款项已于2012年12月21日由华夏银行股份有限公司南昌分行支付给绿地公司。刘江**分别于2012年10月26日支付案涉2203房屋购房款87.5万元、2013年7月31支付20万元、2014年5月30日支付40万元、2016年9月5日支付12.5万元。绿地公司分别于2016年8月9日、2013年7月31日、2016年8月30日、2016年9月5日向刘江**开具案涉2203号房购房款收据87.5万元、20万元、40万元、12.5万元。刘江**分别于2012年10月26日支付案涉2204房购房款87.5万元、2016年9月5日支付12.5万元。绿地公司于2016年8月9日向刘江**开具案涉2204号房购房款87.5万元、12.5万元收据二张。2019年6月26日，刘江**以银行汇款的方式向绿地公司支付2081556元，用途中载明“付南昌绿地中央广场A2.2203、2204购房尾款总和。”绿地公司向刘江**开具两张收据，载明刘江**以转账方式于2019年6月26日支付绿地中央广场A2-2203、2204房款分别为502999元、1578547元。刘江**同时购买了绿地公司开发的绿地中央广场2209号房屋，后因为房屋面积误差超过3%，双方协商于2019年6月26日办理了退房手续并解除了备案登记。绿地公司称由于刘江**一直未来办理31万元退款手续，也没有指示将该款项转为2203、2204房屋购房款，故一直未开具购房款发票，直至刘江**提起诉讼明确才开具购房款发票。又查明，绿地公司开发的位于南昌市红谷滩新区办公楼已于2014年12月经过竣工验收备案，并在房屋管理部门进行了登记。该办公楼部分房产已在2016年之前经办理并领取了相应的房产权属证明。刘江**向一审法院提起诉讼后，绿地公司于2020年5月18日开具案涉2203、2204号房的增值税发票。另查明，刘江**与2019年4月25日与案外人阳光一家家庭综合保险销售服务有限公司签订房屋租赁合同，约定刘江**将其所有的位于南昌市红谷滩新区房屋出租给该公司，租赁期限为5年，用于商务办公，第一个年度为租金50万元，以后按年增加。承租人一次性缴纳租赁保证金8万元。2019年6月1日，刘江**从绿地公司接收了房产，缴纳了物业管理费，并将相关房产移交给案外承租人使用。后因为延迟交房等原因，承租主体变更为案外人阳光一家家庭综合保险销售服务有限公司江西分公司。截至法庭辩论终结，案涉2203、2204房屋仍由刘江**收取租金，租赁合同尚未解除，案外人阳光一家家庭综合保险销售服务有限公司江西分公司仍然承租使用该房产。一审法院认为，本案争议焦点为案涉2203号、2204号房屋商品房买卖合同是否应当解除、绿地公司是否应当返还购房款并赔偿损失及具体金额的问题。刘江**与绿地公司于2012年12月7日签订的位于南昌市红谷滩新区房屋的两份《南昌市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自身应当承担的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，刘江**作为房产购买人，应当按照合同的约定在2012年12月31日之前履行全部付款义务，但是刘江**并未在合同约定期限内支付全部款项，直到2019年6月26日才支付完毕。根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》之约定，绿地公司有权解除相应合同，其未在规定期限履行解除权并愿意继续履行合同系对自身权利处分，但两份购房合同约定仍然合法有效，对双方仍具有约束力，刘江**仍然有义务支付购房款。刘江**称根据另行签订的《个人房屋抵押借款合同》第一章第3条约定，款项已经全部支付完毕，双方属于借贷关系，刘江**对此应当承担举证证明责任，否则应当承担举证不利的后果。且按揭合同中的约定与客观实际不符的，仍然应当以客观事实为准。审理过程中，刘江**未能提供2019年之前全部购房款项支付完毕的凭证，也未提供双方之间关于借贷关系的约定，绿地公司对此亦予以否认，而且刘江**于2019年6月26日才以银行汇款的方式向绿地公司支付剩余2081556元，用途中明确载明系“付南昌绿地中央广场A2.2203、2204购房尾款总和”，并非注明归还借贷款项，表明刘江**本人也不认可双方之间存在实际借贷关系，而是认可购房款未支付完毕的事实。刘江**作为先履行义务一方，在未履行支付全部购房款义务前，绿地公司有权不交付房屋，刘江**据此主张绿地公司延迟交房，应当解除案涉二份《南昌市商品房买卖合同》，显然没有事实和法律依据，不应支持。关于办理房屋权属登记证书延迟的问题。案涉两套房屋于2019年6月26日才缴纳剩余购房款，同时双方还存在对31万款项用途的争议，绿地公司最早也是2019年12月26日前有义务办理完权属证书，但前提条件是刘江**提出了办理权属证书的申请并缴清全部费用，刘江**在审理过程中，并未提供充分证据证明其提出申请的具体日期，也未交清全部办理权属证书的费用，相应的责任不应当由绿地公司承担。且根据双方签订的商品房买卖合同之约定，即使绿地公司存在延期办理权属证书的情形，刘江**也应当在1个月内书面向绿地公司提出解除申请，否则无权行使解除合同权利。审理中，刘江**并未提供充分证据证明其是在1个月内行使的解除权，应当自行承担不利后果。另一方面，刘江**在已经接收了案涉房产并对外出租（租赁期限为5年，尚余4年租期未满），且案涉房产在一审辩论终结前已经能够办理权属证书情形下，以办理权属证书的迟延为由要求解除合同，明显不符合双方约定及法律规定，也不符合诚实信用、鼓励交易的原则，一审法院对其请求不予支持。综上，刘江**的请求不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘江**全部诉讼请求。案件受理费84955元，由刘江**负担。二审期间，刘江**提交了微信聊天记录及增值税普通发票2张，以证明2020年5月18日，绿地公司才交纳涉案房屋的增值税，开具增值税发票，未能按期办理产权证书的责任在于绿地公司。绿地公司质证后对上述证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。由于刘江**在绿地公司处购买了三套房屋，涉及其中一套房屋退房退款。另外两套存在款项逾期情况。刘江**在办理退房退款的时候没有明确指示将这个退房款转化到另外欠付房款的房屋名下。直到刘江**向一审法院提起诉讼，并在诉状中明确了将退房款转化为其他房屋的房价款。绿地公司才于2020年5月18日开具案涉房屋的购房款发票，并非绿地公司恶意或者有过错。本院认为，因双方对上述证据的真实性、合法性无异议，予以确认，至于关联性结合本案其他证据综合认定。二审查明，案涉合同附件四（合同补充协议）约定，买卖双方经平等协商，一致同意订立的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同未尽事宜及合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立书面变更协议进行约定。补充协议第十条关于解除合同约定的内容为：1、卖方根据本合同第七条行使单方面解除合同的，应书面告知买方，买方应支付卖方本合同金额的0.5%的解除合同违约金，及逾期应付款金额的日万分之一的逾期违约金。2、买方根据本合同第九条（指所购房屋延期交付）行使单方面解除合同的，应当在卖方逾期交房30天后起30日内以书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利。3、买方根据本合同第十五条（指卖方原因导致买方所购房屋权属登记逾期）行使单方面解除合同的，应当在卖方逾期180天后起30日内以书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利。绿地公司于2020年5月8日就案涉房屋向刘江**开具购房款发票。其他事实与一审认定的一致。本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。绿地公司及刘江**应按照合同的约定全面履行各自应当承担的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘江**认为绿地公司存在逾期交房及逾期办证的违约行为，主张解除案涉合同并要求退还购房款以及赔偿损失。对于绿地公司是否逾期交房的问题。本院认为，根据案涉合同约定，刘江**作为房产购买人，应当在2012年12月31日之前履行全部付款义务，绿地公司应按照合同约定在2014年12月31日前依照有关规定交付房屋。补充协议约定“卖方应在付清全部房款及其他与购房相关的由买方支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则卖方交房期可相应推迟，卖方执行本款时，需在交付时向买方出具收款凭证。”本案中，刘江**于2019年6月26日以银行汇款的方式向绿地公司支付剩余购房款2081556元，用途中明确载明系“付南昌绿地中央广场A2.2203、2204购房尾款总和”，说明刘江**在2019年6月26日前未付清全部购房款，因此，绿地公司根据合同约定，可在2019年6月26日前拒绝交付房屋，而绿地公司实际于2019年6月1日向刘江**交付了房产，不存在逾期交房违约行为。刘江**称根据另行签订的《个人房屋抵押借款合同》的约定，其购房款项已经全部支付完毕，其与绿地公司之间属于借贷关系，但其未提供证据证明其与绿地公司存在借贷关系及在2019年之前全部购房款项支付完毕的凭证，故其认为绿地公司延迟交房的理由不成立。对于绿地公司是否存在延迟办理房屋权属登记证书的问题。本院认为，首先，案涉房屋于2019年6月26日缴纳剩余购房款，且存在其他退房款是否可以直接充抵案涉房款的争议，故绿地公司按照约定最早也是2019年12月26日前有义务办理完权属登记。根据补充协议中“出卖人办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，买受人协助办理房屋所有权证，办证所需相关税费，由双方各自依照国家规定承担。办理房屋所有权证的时间，从买受人办理房屋交付并提交所需资料和办理完相关手续之日起计算，如因买受人原因导致未在出卖人指定的期限内向出卖人支付应当由买受人承担的相关费用并提交相关资料，使产权登记手续超过本条第一款约定期限延迟办理的，由买受人自行承担相应责任”的约定，刘江**应向绿地公司提出了办理权属证书的申请并缴清全部费用，但其未提供充分证据证明其提出申请的具体日期，也未交清全部办理权属证书的费用。其次，补充协议的约定，买受人行使单方面解除合同的，应当在出卖方逾期180天起30天内以书面形式提出，否则视作买受人放弃该项权利。刘江**主张案涉合同系绿地公司提供的格式合同，而上述条款的约定加重了购房者的义务，绿地公司也未尽到提请注意的义务，该条款无效。本院认为，补充协议明确约定补充条款系经双方平等协商，一致同意订立的，其中解除合同的约定，也包括了出卖人解除权的约定，故其主张无效的理由不成立。本案中，刘江**未提供证据证明其是在1个月内行使的解除权，因此，即使绿地公司存在延期办理权属证书的情形，其也无权行使解除合同权利，故其主张绿地公司逾期办证而解除合同的理由不成立。最后，刘江**已经于2019年6月1日接收了案涉房产并对外出租，收取了相应的租金，故其主张赔偿损失的理由也不成立。综上，刘江**的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85454.30元，由刘江**负担。本判决为终审判决。审判长  彭海鹏审判员  郭卫斌审判员  肖童亮二〇二〇年八月二十四日法官助理王兵书记员叶若苏文附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。