襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0602民初1023号原告：秦林，男，1984年7月10日出生，汉族，住宜城市。委托诉讼代理人：夏冬云，湖北三顾律师事务所律师。被告：湖北凯地企业管理有限公司。住所地：襄阳市襄城区檀溪路中段溪园大厦。统一社会信用代码：91420600075492441F。法定代表人：刘小云，湖北凯地企业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：蔡军，男，1979年4月20日出生，汉族，住襄阳市樊城区。湖北凯地企业管理有限公司员工。原告秦林与被告湖北凯地企业管理有限公司（以下简称凯地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦林及其委托诉讼代理人夏冬云、被告凯地公司的委托诉讼代理人蔡军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦林向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告缴纳的保证金24000元、装修押金5000元；2、判令被告减免原告2020年1月24日至2020年4月26日的租金，退还已付租金49278元（2020年2月1日至2020年3月31日租金）；3、判令被告赔偿原告装修费的损失约20000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年3月2日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告于2019年3月15日起承租被告位于襄阳市襄城区檀溪路中段溪园大厦3楼A3-3号商铺，从事教育培训机构，租期为五年，租金每月按每平方米43元支付，面积为571平方米。合同签订后，原告于2019年3月15日开始装修，装修约花费40多万元。原告按期将2019年4月1日至2020年3月31日的租金全部交清。2020年1月23日湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应，原告积极响应党和政府的抗议号召，自觉服从抗疫大局，自2020年1月23日起关闭培训机构，暂停营业至被告通知解除房屋租赁合同之日止。2020年4月初，随着疫情的有效控制，各小区不再封闭管理后，原告多次找被告协商减免租金一事，双方一直未能协商成功。被告于2020年4月26日，直接给原告下发了解除《房屋租赁合同》的通知书，于2020年4月16日被告已将原告承租的商铺水、电设施等全部关闭，并强行收回租赁房屋。原告在无奈之下将承租房内部分可移动的设备搬出，存放到临时租用的房屋内，对无法移动的装修部分留存，导致原告损失了可用五年的装修费用，可合同仅履行了一年，装修费损失巨大。因为新型冠状病毒的疫情，教育培训机构不得复工复产，而被告还强行解除了双方签订的租赁合同，原告也是此次疫情的直接受害者，并不存在违约行为。综上，根据《合同法》第117条之规定，因不可抗力导致合同一方无法履行，遭受不可抗力影响一方有权要求免除或部分免除责任。为此，请求人民法院依法支持原告的各项诉求。被告凯地公司辩称，一、被答辩人已支付的履约保证金不应退还。首先，依据被答辩人与答辩人2019年3月2日签订的《房屋租赁合同》第三条及第五条约定，被答辩人应于2020年3月1日前向答辩人支付2020年4月1日至9月30日的租金及物业管理费。但是，截止2020年4月26日，经答辩人多次催要，被答辩人仍然分文未付。期间，答辩人依据法律规定及合同约定，先后向被答辩人送达了《关于疫情防控期间租金支付的说明》及《关于履行租金支付义务的通知》，最终被迫做出《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》。因此，被答辩人违约在先，答辩人依据双方约定解除合同，根据《房屋租赁合同》第四条第7款约定，因乙方违约或其他原因，导致本合同提前解除或终止，该项履约保证金不予退还。其次，依据《房屋租赁合同》第十一条第四款约定，被答辩人应在合同终止之日起六日内，将承租场所完好交还给答辩人，否则，答辩人有权扣除被答辩人已支付的保证金。被答辩人在收到《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》后，对租赁房屋内部分装修进行拆除，且至今仍占用租赁房屋，对被答辩人缴纳的保证金，答辩人有权不予退还。二、被答辩人已支付的租金不应减免及退还。首先，《房屋租赁合同》约定的租赁房屋并非国有资产，目前国家并未对该类资产的租金减免作出强制性规定，被答辩人请求的租金减免无法律依据；其次，被答辩人至今仍未依据《房屋租赁合同》约定将租赁房屋完好交还答辩人，仍由被答辩人占用，租金仍在发生，被答辩人占用租赁房屋期间仍应向答辩人支付租金。被答辩人请求的退还租金，无法律及事实依据。三、被答辩人的装修损失应由其自行承担。依据《房屋租赁合同》第九条第五款约定，因乙方违约导致合同解除或者合同正常终止，乙方装修及固定资产投入损失自行承担。答辩人与被答辩人房屋租赁合同解除系被答辩人违约造成。所以，被答辩人请求答辩人赔偿装修损失，无法律及合同依据。综上所述，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月2日，秦林与凯地公司签订《房屋租赁合同》，约定凯地公司将襄阳市襄城区檀溪路中段溪园大厦3楼A3-3号商铺（建筑面积571平方米）租赁给秦林用于经营教育培训，租赁期限自2019年3月15日至2024年3月14日，免租装修期至2019年3月31日。租金按照建筑面积计算，租金标准为每月43元/平方米，租金前两年不变。物业费自2020年4月1日起按2元/平方米/月计算，月物业管理费为1142元，后期根据市场行情而调整。还约定秦林应向凯地公司支付24000元保证金，作为履行合同项下的义务和责任的担保。如秦林违约或其他秦林方面的原因，导致合同提前解除或终止，该项履约保证金不予退还。对于租金的支付，双方约定第一年每三个月支付一次租金及物业管理费。自2020年4月1日起，每六个月为一个交租期，租金及物业管理费应于该交租期开始30个自然日前预付。双方还约定秦林逾期支付租金超过10天，凯地公司可以单方解除合同，收回租赁物。租赁期满或合同提前解除后，秦林应在6日内返还房屋及其附属设施（即交还期）。如秦林逾期交接，视为违约，并自交还期届满之日的次日起向甲方支付违约金，每日违约金标准为乙方租赁合同终止时日租金标准的二倍和日物业服务费的二倍之和，直至交还该物业为止。如因秦林违约导致合同解除或者合同正常终止，秦林装修及固定资产投入损失自行承担，不得以其装修等固定资产投入为理由要求冲减抵扣任何费用，更不得以此作为拒绝交还租赁物的理由。该合同签订后，秦林即开始使用租赁房屋，并按照合同约定向凯地公司支付保证金24000元、装修押金5000元。在租赁过程中，秦林按照合同约定的租金标准向凯地公司支付租金至2020年3月31日。2020年4月26日，凯地公司向秦林发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，内容为：“秦林：贵我双方于2019年3月2日就襄阳市襄城区檀溪路中段溪园大厦（今凯地广场）三楼A3-3商铺签订《房屋租赁合同》（以下简称“该合同”）。根据该合同的约定，你方应在2020年3月1日前向我方支付2020年4月1日至2020年9月30日的房屋租金及物业费合计人民币壹拾伍万肆仟壹佰柒拾元整（￥154170元），经我方多次催告，你方仍未支付。为此，我方于2020年4月21日已向你发出《关于履行租金支付义务的通知》，你方在该通知要求的期限仍未支付。根据该合同第九条第十一条约定，现书面告知你方：即日起，我方单方面解除该合同并终止该合同约定的租赁场所的能源、通讯等设施的使用。请在收到本通知后六日内，将该租赁场所完好交还我方并付清所有租金、违约金、滞纳金及相应费用。逾期，视为你方自愿放弃租赁场所内财产所有权，我方将自行收回租赁房屋并处置其内财产”。秦林收到该通知后，搬离了部分物品，但就房屋押金及租金减免事宜，双方未达成一致意见，遂引起本案诉讼。2020年5月18日，凯地公司更换了案涉房屋的门锁。本案审理过程中，凯地公司认可案涉房屋由其租赁后转租给秦林，凯地公司同时认可出租方为其减免了2020年2月、3月、4月的租金。本院认为，秦林与凯地公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行过程中，受疫情及疫情防控措施的影响，秦林使用承租房屋开展教育培训经营的目的确实受阻，但疫情原因尚不能导致《房屋租赁合同》不能履行。《房屋租赁合同》约定秦林应该于2020年3月1日前支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金，秦林未按期支付，按照《房屋租赁合同》约定属于违约，符合《房屋租赁合同》约定的解除条件，凯地公司解除《房屋租赁合同》有事实依据。凯地公司于2020年4月26日向秦林发出解除租赁合同通知，双方之间的《房屋租赁合同》于2020年4月26日已解除。该合同解除后，凯地公司收取的装修押金5000元，应当退还给秦林。秦林请求凯地公司减免2020年2月1日至2020年4月26日的租金并退还2020年2月1日至2020年3月31日的租金49106元，秦林已经交纳了2020年2月、3月的租金，因新冠疫情因素及疫情防控措施导致秦林在此期间不能使用租赁房屋或者不能开展正常经营，加之凯地公司的出租方也为凯地公司免除了2020年2月、3月、4月的租金，出于公平考虑，本院酌定支持免除2020年2月、3月的租金，已收取的2月、3月租金予以返还，4月1日至4月26日的租金按照50%进行支付，相互抵扣后由凯地公司返还秦林租金38466.37元。《房屋租赁合同》解除后，秦林负有及时将租赁房屋返还给凯地公司的义务，《房屋租赁合同》约定秦林应该在6日内将房屋返还给凯地公司，秦林未按期返还，应当承担房屋占有使用费，自逾期返还之日即2020年5月3日起至2020年5月18日凯地公司更换门锁之日止，占有使用费为12672.52元。自2020年1月23日至租赁合同解除之日即2020年4月26日，秦林所经营的教育培训业务未能复工复产，疫情及疫情防控措施确实对其经营活动产生了重大影响，本院酌情减轻秦林的违约责任，考虑到秦林还存在逾期腾房的情形，本院酌定由秦林承担违约金12000元，该违约金从保证金中扣除，剩余12000元保证金由凯地公司返还给秦林。上述应返还装修押金、保证金、租金合计55466.37元（5000元+12000元+38466.37元），扣除占有使用费12672.52元后剩余42793.85元，由凯地公司返还给秦林。《房屋租赁合同》因秦林违约导致解除，秦林请求凯地公司赔偿装修费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，判决如下：一、被告湖北凯地企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告秦林返还42793.85元；二、驳回原告秦林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1128元，由原告秦林负担564元，由被告湖北凯地企业管理有限公司负担564元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  孙同江二〇二〇年八月十日书记员  黄梦莹