上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初19174号原告：赵娜，女，1983年6月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：季明，上海市高信德律师事务所律师。被告：上海南园房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：高幸奇，总经理。委托诉讼代理人：倪轶敏，上海市中天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王罗杰，上海市中天阳律师事务所律师。原告赵娜与被告上海南园房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理，原告赵娜的委托诉讼代理人季明、被告上海南园房地产有限公司的委托诉讼代理人倪轶敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵娜向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即协助原告办理上海市浦东新区惠南镇人民东路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)小产证；二、判令被告支付原告逾期办证违约金(以人民币3,023,535元为基数，2018年4月4日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，2019年8月20日至实际办出小产证之日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算);三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告申请撤回第一项诉讼请求，并明确要求第二项诉讼请求中逾期办证违约金计算至购房款发票开具之日即2019年11月7日止。事实和理由：2016年3月25日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋。原告已按约付清了全部房价款。合同约定被告应于2017年12月31日前交房，但被告于2018年1月3日才向原告交付了系争房屋，且被告交房后迟迟办不出该项目的大产证，直至2019年9月4日方办出大产证。原告认为根据相关规定，被告应当于交房后90天内(2018年4月3日前)协助原告办理房屋权属证书，被告的拖延行为显属违约，故应承担违约责任。原告为此诉至法院，要求判如所请。被告上海南园房地产有限公司辩称，逾期办证非被告原因导致，故原告的诉请缺乏事实及法律依据。根据预售合同第十条及补充条款一第六条约定，原告接收房屋，视为原告对大产证办理时间变更的同意。如果认定被告存在违约，对原告主张的违约金起算时间有异议，根据预售合同约定应当自2018年7月31日往后推97天，对截止时间如计算至原告起诉之日即2019年10月30日无异议，但不认可计算至购房款发票开具之日即2019年11月7日；原告主张的违约金计算标准过高，原告未举证存在损失。本院经审理认定事实如下：2016年3月25日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,061,530元；乙方若未按合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同；甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，甲方如未按合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之一计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过30天，乙方有权单方面解除合同；甲方承诺于2018年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得大产证，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除合同；双方于甲方取得大产证后7日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件，双方在签署《房屋交接书》之日起90日内向上海市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领小产证等等；双方另在补充条款一第六条中约定：如房屋未达到第十条约定交付条件，但乙方选择接收该房屋的，视为双方对该房屋交付条件的变更等等。原告已向被告付清购房款，被告已向原告交付系争房屋。2019年9月4日，被告取得大产证。2019年9月9日，原、被告签署《房屋交接书》，双方确认系争房屋实际总房价款为3,023,535元。2020年4月，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供购房款发票共计四张(其中三张发票开具日期为2019年11月7日)，主张被告晚开发票且未及时通知原告，故要求逾期办证违约金计算至购房款发票开具之日即2019年11月7日止。被告对发票真实性无异议，但认为晚开发票不一定是被告原因所致。审理中，被告提供一份《关于惠南东城区B5-5地块靖海苑二期项目开竣工时间情况的函》，其上主要内容为：被告于2004年取得系争房屋在内的项目地块国有土地使用权，于2007年取得房屋拆迁许可证，于2014年6月30日取得项目建筑工程施工许可证。由于项目地块内存在违法建筑，而房产公司(即本案被告)无法与当事人协商自行拆除；2014年12月2日执法部门开具《限期拆除决定书》后，经行政复议，行政判决，法院一、二审，催告，强制拆除决定等，2016年8月经执法部门对违法建筑实施强制拆除，该地块达到净地；因地块动迁未形成净地(非企业主观原因)，致使上述项目开竣工延期。被告以政府部门认定项目开竣工延期非被告原因导致为由，主张不应由被告承担相应责任。原告对真实性无异议，但认为即便存在违法建筑，被告在签订合同前应当预见，故不利后果应由被告承担。上述事实，由上海市商品房预售合同，发票，房屋交接书，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效。根据上述预售合同约定，被告应于2018年7月31日前办出系争房屋的大产证，取得大产证后7日内双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起90日内办理小产证。经查被告实际至2019年9月4日方办出大产证，被告虽抗辩办证延误并非被告原因所致，但双方签订预售合同时系争房屋所在地块已存在违法建筑，被告对逾期办证风险应有预见，且此后原告选择接收房屋的行为亦不能免除被告的违约责任，故对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。根据预售合同约定推算，被告应至迟于2018年11月5日配合原告办理小产证，故逾期办理小产证的违约金应自2018年11月6日起算。对于截止日期，鉴于被告直至2019年11月7日方完成开具购房款发票的义务，故对于原告要求违约金计算至购房款发票开具之日即2019年11月7日止予以支持。双方对违约金按照实际总房价款为基数并无争议，本院对此予以确认。庭审中被告对于原告提出的违约金计算标准持有异议，认为原告未举证存在损失，计算标准过高。本院综合本案实际情况、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，酌情予以调整。审理中，原告申请撤回第一项诉讼请求，系在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海南园房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵娜逾期办证违约金(以3,023,535元为基数，自2018年11月6日起至2019年8月19日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率标准计算；以3,023,535元为基数，自2019年8月20日起至2019年11月7日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,452元，减半收取计3,226元，由原告赵娜负担1,741元，被告上海南园房地产有限公司负担1,485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇二〇年八月二十日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。