吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民初32号 原告（申请执行人）：张福仁，男，1968年8月11日生，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。 委托诉讼代理人：解文亮，吉林万秋律师事务所律师。 被告（案外人）：胡俊鹏，男，1972年1月17日生，汉族，中国工商银行股份有限公司白山分行职员，住吉林省白山市浑江区。 委托诉讼代理人：胡俊峰，男，1972年10月7日生，汉族，住吉林省白山市浑江区。 委托诉讼代理人：蒋永彬，吉林连星律师事务所律师。 被告（被执行人）：白山市顺翔房地产开发有限公司，住所地吉林省白山市浑江区通江路****。 法定代表人：赵雪岚，经理。 委托诉讼代理人：徐公市，吉林长白山律师事务所律师。 被告（被执行人）：白山市浑江区阳康敬老院，住所地吉林省，住所地吉林省白山市浑江区七道江镇黑沟村（开发区） 负责人：赵雪岚，经理。 委托诉讼代理人：徐公市，吉林长白山律师事务所律师。 被告（被执行人）：赵雪岚，女，1968年9月19日生，汉族，白山市顺翔房地产开发有限公司经理，现羁押于白山市看守所。 委托诉讼代理人：徐公市，吉林长白山律师事务所律师。 原告张福仁与被告胡俊鹏、被告白山市顺翔房地产开发有限公司（以下简称顺翔公司）、白山市浑江区阳康敬老院（以下简称阳康敬老院）、赵雪岚申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告张福仁及其委托诉讼代理人解文亮，被告胡俊鹏的委托诉讼代理人胡俊峰、蒋永彬，被告顺翔公司、阳康敬老院、赵雪岚的委托诉讼代理人徐公市到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张福仁向本院提出诉讼请求：1.准予对白山市南岭街顺翔花园1号楼5号门市（丘地号04-0028-0431-0151）的执行；2.诉讼费由胡俊鹏、顺翔公司、阳康敬老院、赵雪岚承担。事实与理由：2014年7月26日，经白山市中级人民法院调解，张福仁与顺翔公司、阳康敬老院、赵雪岚达成调解协议，并由白山市中级人民法院作出（2016）吉06民初35号民事调解书。调解协议如下：一、顺翔公司、赵雪岚偿还张福仁本金970.44万元及2013年6月12日至2016年7月12日的利息679.56万元，本息合计为1650万元。其中2016年10月21日前偿还张福仁利息300万元，2016年12月31日前偿还张福仁利息379.56万元，本金120万元，2017年5月1日前偿还张福仁本金850.44万元。二、如顺翔公司、赵雪岚未按上述约定的时间还款，则顺翔公司、赵雪岚应自违约之日起立即偿还张福仁尚欠本金及相应利息（利息自2013年6月12日起至还清之日止以实欠本金为基数按月息2分计算，扣除已还利息）。三、阳康敬老院对上述款项承担连带还款责任。调解生效后，顺翔公司、阳康敬老院、赵雪岚没有按照生效调解书履行义务，白山市中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）吉06执90号执行裁定书，将顺翔公司开发的白山市南岭街顺翔花园小区（煤矿棚户区改造项目）79户房产予以查封，查封期限为三年。2019年12月6日，案外人胡俊鹏对执行标的79户房产中的“白山市南岭街顺翔花园1号楼5号门市（丘地号04-0028-0431-0151）”提出书面异议。白山市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）吉06执异48号执行裁定书，裁定中止对顺翔公司开发的白山市南岭街顺翔花园1号楼5号门市（丘地号04-0028-0431-0151）的执行。张福仁不服，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”胡俊鹏在2019年12月6日向白山市中级人民法院提出执行异议，但是顺翔公司在诉前并没有取得案涉房屋的商品房预售许可证明，所以该房屋买卖合同法定无效。胡俊鹏的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中的全部条件，不应中止对案涉房屋的执行。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请法院依法支持张福仁的诉讼请求。 胡俊鹏辩称：张福仁的诉请无理，应予驳回。1.胡俊鹏取得房屋系依据其与顺翔公司合法的借贷关系而产生的债权债务进行的抵顶，双方依法签订了房屋买卖合同，张福仁并没有任何证据证明顺翔公司没有销售的资质，实质顺翔小区已经销售了8、9年，小区里所有的房屋都进行了销售，且购买人都已经实际入住8、9年，根本不存在没有资格销售的问题，只是因其没有办理首次登记而无法办理不动产证，在2020年5月8日受市政府委托，省质检部门对顺翔小区楼房进行了质量检测，如果没有质量问题政府将依法颁发房照。2.本案争议的是胡俊鹏的房屋是否可以执行的问题，如果按张福仁所述，没有预售许可的房屋是无效的，是可以执行的，本身就存在互相矛盾的地方，如果该房屋不可以进行销售，那么就更不能执行，否则整个顺翔小区房屋都将陷入被执行的境地，这明显与法律相悖。综上，张福仁的诉请无理，请予驳回。 顺翔公司、阳康敬老院、赵雪岚辩称：同意胡俊鹏的答辩意见，张福仁的诉讼请求不能成立。因本案是属于执行异议之诉，张福仁在事实和理由部分认为胡俊鹏和顺翔之间所签订的商品房买卖合同无效，两者之间相互矛盾，合同是否无效不是异议之诉的范围，况且胡俊鹏与顺翔公司之间所签订的商品房买卖合同是基于双方债权债务关系由顺翔公司将该涉案房屋抵顶用于偿还给胡俊鹏的债务，以房抵债行为并非是房屋买卖关系，双方签订房屋买卖合同是顺翔公司为抵顶债务所出具的使胡俊鹏能够办理产权登记的手续，顺翔公司用房屋抵顶债务是以自己的资产进行处分，并不受是否取得商品房预售许可的限制，所以张福仁依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定主张权利是错误的，属于适用法律不当，其诉讼请求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据当事人的诉辩、举证、质证、陈述，本院认定事实如下：2014年4月6日，甲方胡俊峰与乙方胡立伟签订借款协议约定，经甲乙双方充分协商，特签订如下借款协议：一、甲方借款给乙方使用，借款金额为壹拾万元整。二、借款期限为自2014年4月6日到2014年6月5日止。三、乙方借款为月息，利息以农村信用社计算，如乙方不按时交月息违约一天，违约金承担3%。四、如乙方不按规定的时间内连本带利还不上款，甲方在规定时间收取乙方房屋或抵押物，乙方要积极配合甲方办理一切过户手续。2014年4月11日，甲方胡俊峰与乙方郭丽华签订借款协议约定，经甲、乙双方充分协商，特签订如下借款协议：一、甲方借款给乙方使用，借款金额为叁拾万元整。二、借款期限为自2014年4月11日到2014年7月10日止。三、乙方借款为月息，利息以农村信用社计算，如乙方不按时交月息、违约一天，违约金承担3%。四、如乙方不按规定的时间内连本带利还不上款，甲方在规定时间收取乙方房屋或抵押物，乙方要积极配合甲方办理一切过户手续。2014年12月11日，顺翔公司给胡俊峰出具借据，载明金额为186310元。该186310元中的310元，胡俊鹏的委托诉讼代理人胡俊峰陈述系其给胡立伟垫付的烟钱，顺翔公司的老总清楚此事。账号×××、户名为胡留柱的个人账户载明，2014年3月6日，现取9万元，2014年4月10日，现取3万元，2014年4月11日，现取2万元。卡号×××户名为朱晶的账户载明，2014年4月11日，转存30万元，现取27万元。账号×××户名为朱晶的账户载明，2014年7月14日，取现24万元。以上款项胡俊鹏的委托诉讼代理人胡俊峰陈述均系支取现金交付给借款人。顺翔公司认可胡立伟、郭丽华均系顺翔公司财务人员。2015年5月6日，出卖人顺翔公司与买受人胡俊鹏签订《商品房买卖合同》，约定顺翔公司将其开发的顺翔花园第1幢3单元101+2+3号房屋出售给胡俊鹏，该商品房的用途为门市，建筑层数地上三层。该商品房单价为每平方米4500元，总金额949500元整。2015年至2018年期间，案涉房屋热费增值税发票中载明名称为胡俊峰、房屋面积总计211.74平方米。审理过程中，胡俊鹏陈述对案涉房屋进行了装修并自2015年入住至今。 案涉房屋至今未取得预（销）售许可证，无法办理不动产产权登记。 朱晶与胡俊鹏系夫妻。庭审中胡俊鹏的委托诉讼代理人胡俊峰陈述，胡留柱系胡俊峰、胡俊鹏的父亲，胡俊峰是胡俊鹏的弟弟。胡俊峰提交的其母亲的干部履历表中（用以证明胡俊峰与胡俊鹏系亲属关系）载明长子胡俊峰、次子胡俊鹏。 张福仁与顺翔公司、阳康敬老院、赵雪岚民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月26日作出(2016)吉06民初35号民事调解书。顺翔公司、赵雪岚、阳康敬老院未按调解协议约定履行义务，张福仁向本院申请强制执行。本院于2019年10月24日作出(2019)吉06执90号执行裁定书，裁定查封包含涉案房屋(220.25平方米)的79户房产。2019年11月26日，本院作出(2019)吉06执90号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。胡俊鹏向本院提出执行异议，本院于2019年12月20日作出(2019)吉06执异48号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。故张福仁提起申请执行人执行异议之诉。 本院认为，胡俊鹏主张案涉房屋系顺翔公司抵顶借款而交付给胡俊鹏，胡俊鹏对其主张提供了胡俊峰与顺翔公司签订的两份借款协议、一份借据、取款凭证及《商品房买卖合同》，顺翔公司对此予以认可。胡俊峰主张其出借给顺翔公司的借款，是其父亲胡留柱和胡俊鹏的钱，顺翔公司未向胡俊峰偿还借款，胡俊峰也没有向胡俊鹏偿还该款，胡俊峰将顺翔公司顶账的房屋给了胡俊鹏，顺翔公司对案涉房屋抵顶给胡俊鹏亦没有异议，故可以认定胡俊鹏与顺翔公司存在债权债务关系，债权数额为586000元（扣除310元烟钱）。胡俊鹏与顺翔公司于2015年5月6日签订《商品房买卖合同》，顺翔公司以案涉房屋抵顶给胡俊鹏，用于偿还欠款，是双方当事人真实意思表示，本案无证据证明胡俊鹏与顺翔公司之间的债权债务关系虚假或恶意串通隐匿财产，故以物抵债的事实客观存在。胡俊鹏与顺翔公司之间的《商品房买卖合同》系在法院查封案涉房屋之前签订，顺翔公司已将房屋交付给胡俊鹏，双方之间的以物抵债已履行完毕。胡俊鹏自2015年至今一直实际占有该房屋，胡俊鹏未办理产权登记非自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，胡俊鹏要求阻却执行具有法律依据，本院予以支持。张福仁申请本院调取胡俊鹏名下的所有房产信息，与本案无关，本院不予准许。 综上，经本院审判委员会研究决定，张福仁的主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回张福仁的诉讼请求。 案件受理费13295元，由张福仁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  刘巍丹 审判员  杨文华 审判员  丛金海 二〇二〇年八月十日 书记员  宋 晗