河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1322民初3596号原告：邵雨，男，1958年5月5日生，汉族，住方城县，现住方城县。原告：刘克藏（邵雨之妻），女，汉族，1962年11月15日生，汉族，住址同上。二原告委托诉讼代理人：翟大祥，河南省方城县邦盛法律服务所法律工作者。被告：樊益军，男，1974年11月4日生，汉族，住河南省方城县。被告：南阳市舒家乐房地产开发责任有限公司。法定代表人：董新艳（系樊益军之妻）。统一社会信用代码；91411322731331372T。住所地：方城县城关镇人民路**。委托诉讼代理人：马幼改，女，1966年11月15日生，汉族，住，住方城县该公司职工。原告邵雨、刘克藏与被告樊益军、南阳市舒家乐房地产开发责任有限公司为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告邵雨、刘克藏委托诉讼代理人翟大祥，被告南阳市舒家乐房地产开发责任有限公司委托诉讼代理人马幼改到庭参加了诉讼；被告樊益军经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邵雨、刘克藏向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告向原告补偿房屋置换缺少的面积，共计25.23平方米，（或按市场价补偿给原告100920元；2、依法赔偿相应的违约金共计50000元；3、依法给予相应的拆迁补偿共计68640元；4、判令被诉人承担本案诉讼费、律师费等费用。事实与理由：2010年9月17日，原告与被告双方签订了（协议书），约定原告应于2010年9月30日之前将房屋腾空交给被告，被告在原告原房屋相邻所建的商品房第二层单元房与原告进行房屋置换。2010年9月，被告带测量队对原告房屋进行测量，原告房屋的土地面积为78.75平方米，房屋地上两层的六间居住屋内使用面积共143平方米。原告原房屋为地上三层建筑共计158平方米（第三层为楼梯帽15平方米），因原告连同土地一起转让，并且原告原房屋处有树木、自打水井等设施，经协商被告决定按房间使用面积1:1面积互换的基础上多给原告30平方米，原商议如原告置换房屋的面积超出该面积，按市场价购买，如互换面积减少，被告按市场价补偿给原告。因当时被告口头承诺兑换的单元房屋按1:1兑换屋内居住面积，因此，在签订协议时原告原房屋的出路、屋檐、楼梯帽等面积均未测量，用来弥补到时新房的公摊面积。但在房产证下发后，原告发现房屋套内使用面积与原约定严重不符，房屋用来居住的面积仅120.77平方米，车库面积仅24平方米，缺少25.23平方米。原告发现后多次与被告协调，被告恶语相向，并拉黑原告的电话。2014年7月交房时，被告以原约定房屋已卖为由，在原屋主刚做完手术，身体极为不是的状态下，连哄带吓，把原商议好的，在其原房屋相邻位置所建的商品房，置换为地理位置较差的临街1栋1单元302号，但被告至今并未对其违约支付违约金共计50000元和诉请的各项费用计款219560元（含违约金50000元）均未给付原告。原告请求除以上给付款外应承担诉讼费和律师代理费。原告为支持其诉讼请求及事实理由的成立向法庭提交如下证据材料：1、二原告身份证复印件各一份；2、协议书复印件一份；3、方房权证字第**复印件一份；4、方城县房产分层分户图复印件一份。被告樊益军经合法传唤未到庭，庭前无答辩、未举证。被告南阳市舒家乐房地产开发责任有限公司辩称：原告起诉与客观事实不符，明显错误，且错列樊益军为被告，樊益军只是职务行为。理由为：（1）、二原告在2010年9月17日与答辩公司签订了房产置换协议书（详见2010年9月17日协议书）。协议签订后，因有变化双方又在2011年7月1日重新签订了房屋置换协议书（详见2011年7月1日协议书）。另外，樊益军是我公司的经纪人，是职务行为，不应是被告人。（2）、2011年第二个协议签订后，双方均按上述内容执行，答辩公司交付了房屋和车库及差价款6000元，原告也收了房屋、车库和差价款6000元。但由于房产部门的原因，在房屋测量中出现了失误。第一次预测量1栋1单元302号房建筑面积是139.31平方米，第二次最终测量颁发房产证时的测量建筑面积是132.75平方米，相差6.56平方米（详见二次测量数字）。而原告在诉状中隐瞒了第二次重新签订协议的事实，以及双方是商定建筑面积，而不是套内面积的事实，恶意将面积误差6.56扩大为25.23平方米。（3）、第一次2010年9月17日协议书约定有违约金50000元，2011年7月1日重新签订的协议书未约定违约金，如按2010年协议内容，原告至今未向答辩公司提供房产证和土地证原件（详间协议第七条），导致土地无法及时过户，经我方核实原告就未申领到土地证和房产证，所以至今未交付，原告也存在严重违约行为，依法也应承担违约金及违约给我公司造成的损失。正是因为原告未交付房产证和土地证，才导致相差的几个平方米的补偿款未在房产证下发后支付，依法我公司有现行抗辩权。（4）、原告引用郑州市2014年10月9日191号文件，明显对此案不适用。首先方城县不是郑州市；其次，原被告是民事行为房屋互换，不是行政拆迁补偿的行政行为。引用此文件向答辩人主张权利，要求赔偿68640元无事实和法律依据。综上，原告诉请无事实根据，诉请不能成立，依法应予驳回原告诉请。被告南阳市舒家乐房地产开发有限责任公司为其辩称的理由成立向法庭提交如下证据材料:一、1、公司营业执照复印件一份；2、法定代表人资格证明及授权委托书各一份、身份证复印件各一份。二1、2010年9月17日协议书一份；2、2011年7月1日房屋置换协议和原告邵雨收到交换补偿相差2.3平方米合款6000元条据复印件各一份；3、原告邵雨收到被告支付2010年10月至2012年7月房租过渡费条据8张复印件（合款5700元）。三、1、买卖房产合同书，2、测量房产根据（证明二次测量房屋出现误差）。根据当事人的陈述及当庭出示的证据，本院确认如下事实：2010年9月17日被告南阳市舒家乐房地产开发责任有限公司与原告邵雨、刘克藏签订协议书，该协议书显示：“协议书甲方：南阳市舒家乐房地产开发责任有限公司乙方：邵雨、刘克藏根据双方多次自愿协商，双方达成以下房屋互换协议条款，以便双方共同执行。1、乙方用其所有的房地产一处（位于方城县城关镇原方城县检察院南边），该房的面积为143平方米，2层6间。以房产证为准；该土地使用面积为东西长10.50米，南北宽7.5米，合143平方米，以土地使用证为准，转让给甲方所有。2、甲方以其在原相邻所建的商品房第二层单位房按1:1的面积互换给乙方，另外，甲方在互换的基础上多给乙方30平方，如乙方超出单元房的面积，按市场价购买，如乙方减少互换面积，甲方按市场价补偿乙方。3、乙方房屋搬迁完毕交给甲方后，甲方按每月150元的标准补偿给乙方，到甲方交付新房之日，以便乙方租房生活。4、乙方保证在2010年9月30日以前将房屋腾空交给甲方，以便甲方拆除建房。否则，按违约办理。5、双方以便按上述约定执行，如乙方违约，赔偿对方违约金50000元。6、本协议未尽事项，双方友好协商，协商不成的，依照法律政策办理。7本协议签订之日，乙方将房产证、土地证原件交给甲方，以便甲方报批。8、本协三、1、买卖房产合同书，2、测量房产根据（证明二次测量房屋出现误差）。该协议一式二份，自双方签字盖章生效。甲方：樊益军中人：杨迎春、杨义安乙方：邵雨、刘克藏20**年9月17日”；2011年7月1日原被告又签订了一份房屋置换协议，该协议上显示：“房屋置换协议甲方(××)：南阳市舒家乐房地产开发责任有限公司法人代表：樊益军联系电话：6725****乙方（被××）：邵雨、刘克藏联系电话：152××******根据双方多次自愿协商，双方达成如下协议：一、乙方在位于方城县城关镇原方城县检察院南边有一处房屋，该房的面积为143平方，2层6间（以房产证为准），该土地使用面积为东西长10.50米南北宽7米（以土地使用证为准），今自愿转让给甲方所有。二、甲方以舒家苑1栋1单元302号房，建筑面积为139.31平米及二栋04号车库，建筑面积为31.38平米，以上单位按1:1的面积互换给乙方，（注：乙方按173平米计算）,因置换建筑面积少于原拆迁建筑面积2.31平米，甲方补偿乙方6000元（人民币）。三、甲方必须于2012年5月31日前将本合同约定的物业交付乙方使用。四、乙方不得擅自改变房屋的主体结构及承重结构。五、本合同未尽事宜，双方友好协商，协商不成的，依照法律政策办理。六、本协议一式两份，具有同等法律效益，自签订之日生效。甲方（××）：樊益军乙方（被××）：邵雨、刘克藏20**年7月1日”。以上两份协议中虽有瑕疵（如：2010年9月17日协议书中被告房地产开发责任有限公司虽签章，但法定代表人空白未填写，落款甲方位置应填写法人董新艳，却是其丈夫樊益军；2011年7月1日协议书中被告南阳市舒家乐房地产开发责任有限公司为签章，法人代表和落款位置均是樊益军。）为双方自愿签订的自认协议书，不违反相关法律。（注：原告只向法庭提交2010年9月17日的双方协议，2011年7月1日双方重新签订的协议系被告向法庭提交的。依照2011年7月1日的协议，被告已履行完毕并于2014年5月底交房。）依据以上两份协议（原告未向被告公司交付房产证和土地证），被告均已按协议履行。原告提出对车库进行勘验，法庭组织双方到车库现场进行了丈量勘验，双方对勘验丈量草图签字后原告反悔，但要求鉴定了解了需交鉴定费用又不书面申请配合，并说是被告的原因造成的应由被告申请鉴定，法庭与被告协商后，被告同意并提交了书面申请，履行了鉴定程序。但最终因鉴定费高而放弃，要求现场勘验的申请。综上，本院认为：原被告双方签订的两份协议书虽有瑕疵，但是是双方真实意思表示，2011年7月1日签订的协议书应是最终商定的协议结果。按照该协议被告已履行了协议中的项目内容，原告诉请争议车库面积与事实不符，要求现场勘验，勘验签字后又反悔，提出依法鉴定又不书面申请配合，原告诉请的证据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告邵雨、刘克藏的诉讼请求。案件受理费4593元，由原告邵雨、刘克藏负担。如不服本判决，可在判决书送达至日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  靳显宏审 判 员  麻俊鹏人民陪审员  王 雪二〇二〇年八月二十六日书 记 员  张萌萌