江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初17472号原告（反诉被告）：昆山通用电气成套设备有限公司，住所地昆山市桃花江路**，统一社会信用代码9132058362841994XY。法定代表人：潘敬根，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：昆山亚太兴精密机械有限公司，住所地昆山市玉山镇环庆路****房，统一社会信用代码91320583314069836G。法定代表人：翟华权，该公司经理。委托诉讼代理人：钱斌，上海市树声（昆山）律师事务所律师。原告昆山通用电气成套设备有限公司（以下简称通用电器设备公司）与被告昆山亚太兴精密机械有限公司（以下简称亚太兴机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日作出的(2018)苏0583民初6377号民事判决、(2018)苏0583民初6377号民事裁定，后被告不服该判决及裁定，提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）苏05民终2954号民事裁定，撤销（2018）苏0583民初6377号民事判决、（2018）苏0583民初6377号民事裁定，发回本院重审。后本院依法另行组成合议庭将本诉及反诉一并进行了审理，原告委托诉讼代理人王晓义、被告的委托诉讼代理人钱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通用电器设备公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告支付违约金30万元（已付10万元定金已冲抵部分违约金），并判令被告支付拖欠的租金153917.8元（自2018年1月1日起至2018年2月23日，以年租金106万元计算）；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3月，被告与原告协商，就原告将昆山市开发区盛希路XXX号的厂房出租给被告使用事宜，达成租赁协议，双方合同就租赁标的、租赁金额、租赁目的、租赁价款、违约责任等均进行了约定。合同限定厂房由被告使用，被告仅能将部分厂房转租给配套的企业，而不能转租给其他企业。2017年7月份，原告己按约履行并多次催促被告进场使用厂房，被告一直因自己不用厂房拒不进场，在经原告与被告法定代表人沟通中得知被告意图整体或变相全部转租，存在欺诈。为此原告三次发函给被告要求设备进场自用或协商解除合同，被告仍未进场，依法不影响租金的结算。现被告未按约支付原告拖欠的第二期租金，达到合同约定的合同解除条件。为此，原告在2018年2月23日向被告发出解除合同通知书，通知自送达被告时己生效。依据双方的租赁合同及法律规定，被告存在拖欠房租壹个月以上的情况，违反了双方租赁合同第2.1条第二项规定，原告有权单方终止合同，收回出租房并视为被告违约。原告认为：原被告之间的租赁合同合法有效，被告拖欠租金，达到合同约定的解除条件，出租方有权解除合同。在解除合同通知送达后，合同己终止，由于被告违约，应当支付违约金（己付定金冲抵违约金后，应当再支付30万元违约金）并支付拖欠房租。为维护原告合法权益，特诉请贵院，请求判令如前所请。被告亚太兴机械公司辩称，原、被告签订租赁合同以后，被告按照合同约定交付了保证金和第一期租金，但是原告未向被告交付厂房，租赁合同所约定的义务除了厂房本身，还包括各种用于经营的证件。我们认为原告没有履行合同义务，这是严重的违约，所以原告的请求应当驳回。同时被告本院提出反诉请求：1.返还定金10万元，租金53万元，赔偿反诉原告实际损失9741312元（含合同约定的违约金318万元），共计10371312元；2.判令反诉费用由反诉被告承担。反诉被告昆山通用电气成套设备有限公司辩称，反诉原告违反了诚实信用原则，在我方多次通知接收房屋的情况下拒绝接收，反诉被告无法将房屋提存或搬给反诉原告，应由反诉原告承担不利的法律后果，二审判决也认为厂房的交付完成必须要承租方的配合，因为承租方知道无法转租拒不配合不接收房屋，其行为是明显恶意，按照合同出租房逾期交付房屋租赁期顺延，但出租房已准备好房屋承租方拒绝接收的，并没有规定租赁期顺延一年，根据过错责任原则，过错在于承租方，租赁期也不应顺延，损失应由承租方承担。承租方应承担相应租金，其拖欠租金，符合合同解除条件。我方在2008年就因厂房火灾起诉过华达利，当时昆山及中级法院明确出租房应当即使避免损失扩大，所以在本次诉讼中面对承租方长期拖延不接收房屋，我方必须及时采取措施，避免损失过度扩大，事实也证明我方的行为是及时的，否则案件诉讼至今已有两年，损失两三百万元，到诉讼结束估计还要一到两年，所以原告解除合同避免损失扩大是合法合理的，也属于诚信履行合同的行为，承租方的行为属于恶意拒不履行，承租方的注册资本仅有50万元左右，长期拖延，承租方的资金也不够赔偿我方的损失，我方也享有抗辩权。反诉原告的诉请无事实及法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2017年3月13日，亚太兴机械公司（承租方、乙方）与通用电气设备公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同书》一份，第一条约定：甲方将位于昆山市开发区厂房租赁给乙方使用，甲方与乙方签订本合同时，须提供厂房产权所有证件原件及复印件（包括但不限于土地证、房产证、消防等级证、排水证等），必须承诺此厂房为甲方所属、手续证件齐全之不动产，如因甲方未完工、未验收、证件不全或产权债务导致乙方不能正常按期使用的，均视为甲方违约，由甲方承担处罚和赔偿责任；第二条约定：租赁期限为2017年7月1日至2029年6月30日，甲方于2017年5月30日前向乙方交付厂房，乙方可进厂进行厂房装修等准备措施，电缆通到车间后，甲方给予乙方30天的装修期，自甲方给予30天装修期后起正式起算租金，甲方如逾期交付厂房给乙方，租赁期顺延，第三条约定：厂房前三年每年年租金106万元，甲方须无条件配合乙方及乙方的配套企业提供注册公司的相关资料，厂房租金支付方式为先付后用，第一期租金为六个月一付，后每六个月支付一次、每次租金需提前10天支付，自甲乙双方签订合同后，乙方支付甲方10万元作为租房定金，支付第一期租金时，定金转为租赁保证金及租金，甲方同意乙方可将租赁物的部分面积转租给其配套企业，但转租的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，亚太兴机械公司支付通用电气设备公司定金10万元。2017年5月4日、5月8日，亚太兴机械公司共计支付通用电气设备公司六个月租金53万元。合同签订后，通用电气设备公司向亚太兴机械公司提供涉案厂房的房屋权属证书复印件。2017年7月19日，通用电气设备公司向亚太兴机械公司发送《要求设备进厂自用或协议解除合同的函》，载明“2017年3月13日，贵司与我公司签订厂房租赁合同书，约定我公司出租名下位于昆山市开发区厂房给贵司使用，合同限定厂房仅能贵司使用，贵司仅能将部分厂房转租给配套的企业，而不能转租给其他任何企业。合同签订后，我公司按约履行，多次催促贵司进场使用厂房，但贵司一直未进场。后经与贵司法定代表人面谈，方知贵司不想使用我公司厂房，而意图将厂房整体或变相全部转租。为明确责任，减少双方损失，特来函通知贵司：本公司不同意贵司将厂房整体或变相全部转租，也不同意贵司将厂房转租给非配套企业，厂房仅限贵司生产使用。即使要有部分配套企业入驻，也须在贵司入驻生产的同时或之后再引进配套企业，入驻企业须签订承诺书，承诺为贵司的配套企业，否则视为违约，我公司有权责令立即迁出并承担违约责任。如贵司明确不使用厂房，也请尽快至我司友好协商，退回相关的租金押金。再次明确，本公司厂房早已符合交房条件，也早已通知交付给你方，已视同交付，厂房正式计算租金。贵司拖延使用，也应计算租金，请贵司尽快设备进厂、正式自己使用厂房，否则造成的空置租金，仍按原合同计算。空置超过二个月以上的，为避免损失扩大，出租方有权解除合同。另针对贵司隐瞒事实，与中介相互串通，损害我公司利益的情况，我公司保留追诉的权利”。亚太兴机械公司收到《要求设备进厂自用或协议解除合同的函》后，于2017年7月21日向通用电气设备公司发送《回函》，载明“贵司来函声称‘合同限定厂房仅能贵司使用’是没有合同依据的。贵司来函随意增加合同以外的内容，扩大合同约定的范围，增加我司额外的义务，我司是不能容忍的。贵司混淆黑白的目的，无非是因为租金上涨而意欲解除合同，才在脱离合同约定的基础上信口胡说。关于贵司声称‘多次催促贵司进场使用厂房，但贵司一直未进场’也没有任何事实依据。双方合同约定在2017年5月30日将厂房交付予我司。贵司给予我司30天的装修期。但是达到交房的时间后，贵司一直不把厂房交于我司，一直打电话给我司意欲提高租金重新签订合同。增加租金的请求被我司拒绝后，贵司一直不予交房，导致我司—直无法进场。至于贵司所说我司意图整体转租，是贵司无根据的猜测，贵司的房子都没交，怎么知道我司整体转租呢？贵司所说的‘即使要有配套企业入驻，也须在贵司入驻生产的同时或之后再引进配套企业，入驻企业须签订承诺书，否则视为违约，我司有权责令立即迁出并承担违约责任’也是没有任何根据的。不知贵司在函中随意增加合同之外的内容是何意图？贵司恶意制造证据的企图不得而知。总之，贵司的上述说法没有任何的事实与合同依据，属于信口胡说，我司不能接受，也不会接受。关于租金，房租正式起算日期为2017年7月1日，租期为2017年7月1日至2029年6月30日。我司在2017年5月4日支付贵司房租款50万元，在2017年5月8日支付贵司房租款3万元，半年房租已付清。在此之前我司还付过10万元定金。我司的义务已经履行，也曾多次催告贵司交房，贵司却处处设置障碍不予交房。当然由于贵司的原因不能交房，根据合同2.3条租金计算时间应当顺延，贵司还要承担违约交房责任，赔偿损失。至于贵司所说“空置超过二个月以上，出租方有权解除合同”就更加让人啼笑皆非了。合同解除的条件，要么有法律的规定，要么有双方的约定，不是贵司单方面说解除就可以解除的。关于贵司陈述我司与中介方相互串通损害公司利益之事，希望贵司在没有任何事实的情况下不要诽谤我司及工作人员，根据事态发展，我司保留追究贵司及相关人员法律责任的权利。贵司发函恶意制造证据意欲解除合同，其根本目的是因为房租上涨。贵司应当本着诚信合作的态度积极履行合同，不要为了些许利益铤而走险。最后，我司郑重声明，要求贵司在接到本函之日起立即交房，提供注册公司所需的相关材料（包含但不限于房产证、土地证、消防等级证、排水证等），否则我司将追究贵司的法律责任”。通用电气设备公司收到《回函》后，于2017年7月24日向亚太兴机械公司发送《再次要求设备进厂自用或协商解除合同的函》，载明“2017年3月13日，贵司与我公司签订厂房租赁合同书，约定我公司出租名下位于昆山市开发区厂房给贵司使用，合同限定厂房仅能贵司使用，贵司仅能将部分厂房转租给配套的企业，而不能转租给其他任何企业。合同签订后，我公司按约履行，多次催促贵司进场使用厂房，单贵司一直未进场。后经与贵司法定代表人面谈，方知贵司不想使用我公司厂房，而意图将厂房整体或变相全部转租。以上事实有双方录音及短信往来等证据为证，来函附上厂房早已清空的照片，作为我司已将厂房交付贵司的证据。为明确责任，减少双方损失，特来函再次通知贵司：本公司不同意贵司将厂房整体或变相全部转租，也不同意贵司将厂房转租给非配套企业。厂房仅限贵司生产使用，否则视为贵司违约，我方有权解除合同。再次明确，本公司厂房早已符合交房条件，也早已通知交付给你方，已视同交付至你方，厂房已正式计算租金。贵司拖延使用，也应计算并支付租金。请贵司尽快设备进厂、正式自己使用厂房，否则造成空置租金及其他损失。仍由贵司承担，请贵司慎思并尽快协商处理。且贵司逾期不进厂、有其他证据证明贵司意图将厂房整体或变相全部转租的，视同贵司预期违约，我公司有权依法解除合同”。亚太兴机械公司收到《再次要求设备进厂自用或协商解除合同的函》后，向通用电气设备公司发送《回函》，载明“首先，贵司来函声称‘合同厂房仅能贵司使用’没有合同依据。另外贵司一会说‘厂房仅能贵司使用’，一会又说‘仅能将部分厂房转租给配套企业’，贵司自相矛盾的说法不仅不能变更双方最初的合同约定，而且也不会额外增加我司义务。租赁双方应当严格按照合同约定行使权利、履行义务。其次，贵司一直强调多次催促我司进场，但是贵司一直不把厂房的钥匙、相关的注册公司所需的相关材料（包含但不限于房产证、土地证、消防等级证、排水证以及厂房所属公司的盖章的营业执照复印件三份等）交于我司，导致我司实际上无法使用厂房。此次贵司来函强调‘厂房没有上锁，随时可进出’，此种说法即是不想交房的托词。厂房交接怎么可能‘不论是何人随时可以进出使用即为交房呢？贵司恶意编造催交厂房的证据不利于双方问题的解决。何况《厂房租赁合同》2.2条、2.3条明确载明‘甲方于2017年5月30日前向乙方交付厂房，如逾期交付，租赁期顺延’。可以看出，贵司早该交房而没有交房，贵司恶意不履行合同导致不交房，租赁期也只能顺延。再次，贵司来函强调‘贵司如需进场，只要确认自用、签订相应的承诺可随时进场’。此句话也说明贵司没有交房，且恶意不交房。因为‘确认自用、签订相应的承诺’均是贵司在合同之外强加给我司的额外义务，不具备法律效力。如贵司所言，贵司强加给我司的额外义务如果我司不接受，贵司即不交房，贵司恶意不交房的企图显而易见。第四，关于提供注册公司资料问题，贵司强调‘只针对具体的企业提供，并至现场书面确认自用，在资料每页注明仅限…使用，领取材料也需写承诺，相应的配套企业一并至本公司等’，贵司所说的这些内容，均属于合同之外，贵司强加给我司的义务不仅无用，而且贵司慌不择言的说法更证明贵司对严格履行合同的恐惧。基于以上，定于贵司接到本函的第二天上午十点在租赁物所在地进行厂房与相关资料的交接。希望贵司依据双方的约定，所交厂房应当完全符合合同约定的要求，并且在交房的当天把厂房的钥匙、相关的注册公司所需的相关材料（包含但不限于房产证、土地证、消防等级证、排水证、厂房所属公司的营业执照盖章的复印件三份等）交于我司。如交房与资料的时间有变化，请致电159××××****翟总，协商确定时间。如果贵司没有按照时间去交房与资料，或者贵司故意给我司设置合同约定之外的义务，我司将视为贵司不予交房与资科，视为贵司严重违约，我司将立即追究贵司的法律责任，希望贵司诚意履行合同”。通用电气设备公司收到《回函》后，向亚太兴机械公司发送《要求签订安全生产协议、不得转租非配套生产企业、希望尽快设备进厂自用的函》，载明“2017年3月13日，贵司与我公司签订厂房租赁合同书，约定我公司出租名下位于昆山市开发区厂房给贵司使用，合同限定厂房仅能贵司使用，贵司仅能将部分厂房转租给配套的企业，而不能转租给其他任何企业。合同签订后，我公司按约履行，多次催促贵司进场使用厂房，但贵司一直未进场，后经与贵司法定代表人面谈，方知贵司不想使用我公司厂房，而意图将厂房整体或变相全部转租。现我司有证据证明贵司想恶意转租，违反合同约定，这是双方不允许的。贵司如需要设备进场自用，请依据《中华人民共和国安全生产法》的规定，签订安全生产协议书。另公司厂房已空置，没有上锁，随时可进出，物业由保安看守，贵司如需要场，只要确认是自用，签订相应的承诺及安全生产协议，可随时进场，请直接与大门口的保安联系。关于贵司要求提供注册公司的资料问题，我公司只针对具体的企业提供，如贵司要自用进场，请至现场书面确认自用并签订安全生产协议书，我司可提供相应的公司变更资料给贵司，但会在每页上注明“仅限……公司注册使用，其他使用视为违约，租赁合同自动解除”，贵司领取材料也须写承诺。如贵司欲给配套企业使用，请相应配套企业一并至本公司，与行政徐先生联系，由贵司及第三方企业书面承诺是贵司的配套企业，不存在私下转租及非配套企业的情况，不存在隐瞒或欺诈，否则视为根本违约。在确认无误的情况下，本公司可出具注明仅限具体企业使用的书面材料，且会在每页上注明“仅限……公司注册使用，其他使用视为违约，租赁合同自动解除”。亚太兴机械公司收到《要求签订安全生产协议、不得转租非配套生产企业、希望尽快设备进厂自用的函》后，于2017年7月27日（笔误，应为2017年8月2日）向通用电气设备公司发送《回函》，载明“贵司来函收悉！2017年3月13日，贵司将位于昆山市开发区厂房租赁给我司使用。房产证编号：XXXXX，产证厂房总面积为4832.12平方米，年租金106万元。双方约定我司可以将厂房部分转租。贵司来函声称‘合同厂房仅能贵司使用’是没有合同依据的。租赁双方应当严格按照合同约定行使权利、履行义务，不是单凭贵司发函就可以增加我司义务的。其次，贵司一直强调多次催促我司进场，但是贵司一直不把厂房的钥匙、相关的注册公司所需的相关材料（包含但不限于房产证、土地证、消防等级证、排水证以及厂房所属公司的盖章的营业执照复印件三份等）交于我司，导致我司实际上无法使用厂房。贵司蓄意制造催交厂房的证据不利于双方协商解决。再次，贵司清空厂房的照片不代表贵司打算交房。贵司函中提到还有录音及短信，更加说明贵司蓄谋己久不想交房、制造证据以达到不履行合同的目的。第四，关于租金，由于贵司的恶意不想履行合同导致不交房，租金只能顺延。第五，贵司函中多次提到解除合同，也可以看出贵司恶意不想履行合同而故意多次提及。相关法律规定，合同解除是守约方的权利，贵司作为违约方无权解除合同。最后，既然贵司有诚意交房，定于贵司接郅本函的第二天上午十点在租赁物所在地进行厂房交接。希望贵司依据双方的约定，所交厂房应当完全符合合同约定的要求，并且在交房的当天把厂房的钥匙、相关的注册公司所需的相关材料（包含但不限于房产证、土地证、消防等级证、排水证、厂房所属公司的营业执照盖章的复印件三份等）交于我司。如交房的时间有变化，请致电15XXX66翟总，协商确交房的时间。如果贵司没有按照时间去交房，视为贵司违约，我司将追究贵司的法律责任”。2018年2月23日，通用电器设备公司向亚太兴机械公司发出《解除合同通知书》，载明，通用电器设备公司多次通知亚太兴机械公司入驻，亚太兴机械公司未入驻使用，根据合同约定，第二期房租应从2017年12月21日前支付。现已拖欠二个月以上未支付房租，违反了合同第2.1条第二项规定，公司有权解除合同，自合同解除通知送达之日生效。2018年3月28日，通用电器设备公司再次发函，告知，通用电器设备公司已解除了房屋租赁合同，合同已解除，对双方不具有效力。2018年4月底，通用电器设备公司已将涉案厂房另行出租。以上事实由厂房租赁合同、房产证、联系函、解除合同通知、通知、（2018）苏05民终4255号民事判决、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，通用电器设备公司、亚太兴机械公司签订的《厂房租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行。根据合同约定，通用电器设备公司应当在2017年5月30日前交付涉案厂房，通用电器设备公司有无按照约定时间交付房产，双方曾多次以函件方式进行交涉，从函件内容看，通用电器设备公司认为厂房已经具备交付使用条件，亚太兴机械公司随时可以接收厂房，亚太兴机械公司没有证据证明其接收厂房时受到通用电器设备公司的阻扰，也没有证据证明涉案厂房不符合合同约定或不具备使用条件。亚太兴机械公司抗辩通用电器设备公司没有交付证照构成其接收厂房的障碍没有依据，但是这与厂房交付义务并不构成不可分割的整体，故本院对亚太兴机械公司的该项抗辩不予采信。在合同有效期内，亚太兴机械公司应继续按合同约定支付租金，其停止支付租金于法无据，通用电器设备公司要求解除合同符合合同约定。亚太兴机械公司租金付至2017年12月31日，后2018年4月底通用电器设备公司将厂房另行出租，通用电器设备公司主张亚太兴机械公司按合同标准支付2018年1月1日至2018年2月23日租金153917.8元，本院依法予以支持。对于违约金，本院认为，接收厂房以及交付证照以便实际使用厂房属于不同概念范畴，合同虽未约定证照具体交付时间，但在函件中，亚太兴机械公司亦表明了证照交付的必要性以及交付的时间，通用电器设备公司未配合交付，亦存在违约。但是本院认为，在合同履行中，支付租金是合同的主要义务，整个交涉过程中，案涉厂房未能交付，通用电器设备公司已经提供证据证明其做好厂房交付准备并多次催促，亚太兴机械公司没有证据证明其不接收房屋有合理合法的事由，故厂房未能交付的责任应由亚太兴机械公司承担。本院已支持厂房未能交付期间的租金，而后损失为合同解除的空置损失。因亚太兴机械公司并未实际占有使用涉案厂房，合同解除后至再次出租之间的租金损失，因双方均未按照合同约定交接房屋，根据双方的过错程度，本院酌情支持100000元，亚太兴机械公司已缴纳的定金100000元可予以抵扣。反诉部分。因亚太兴机械公司违反了合同主义务，合同解除的主要原因在于该公司，故本院对于通用电器设备公司主张返还定金、租金、支付违约损失依法不予支持。据此，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告昆山亚太兴精密机械有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山通用电气成套设备有限公司租金153917.8元；二、被告昆山亚太兴精密机械有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山通用电气成套设备有限公司违约金100000元（押金100000元抵扣）。三、驳回反诉原告昆山亚太兴精密机械有限公司的反诉请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告昆山通用电气成套设备有限公司指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526046261）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费8108元，由昆山通用电气成套设备有限公司负担3000元，由昆山亚太兴精密机械有限公司负担5108元。反诉案件受理费42014元，由反诉原告昆山亚太兴精密机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  孙嘉莲人民陪审员  杨莉亚二〇二〇年八月二十四日书 记 员  张俊宇