上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初605号之一原告(反诉被告)：李海栋，男，1975年3月29日出生，汉族，户籍地上海市普陀区真北路******。委托诉讼代理人：薛丽，上海集善律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海申巧生态园林工程发展有限公司，住所地上海市青浦区朱家角镇康业路************。法定代表人：叶甲甲，总经理。委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。原告李海栋诉被告上海申巧生态园林工程发展有限公司(以下简称“申巧公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法适用简易程序。审理中，被告申巧公司向本院提出反诉申请本院予以受理。本案公开开庭进行了审理，李海栋的法定代表人吴云祥及委托诉讼代理人薛丽、申巧公司的委托诉讼代理人马继杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海栋向本院提出诉讼请求：1、确认李海栋与申巧公司签订的《大棚场地租赁合同书》无效；2、申巧公司退还李海栋租金人民币151,830.40元；3、申巧公司退还李海栋预收水电费1,900元；4、申巧公司赔偿李海栋律师费6,000元。事实和理由：2019年5月13日，双方签订《大棚和空地租赁经营书》，约定：李海栋向申巧公司承租位于上海市青浦区沈砖公路XXX号靠近青天路口(上海申巧花木城)场内A08、A09号大棚场地(以下简称“系争大棚”)，经营多肉、多肉盆、小盆景，免租期3个月，首年租金为201,830.40元。合同签订后，李海栋依约预付申巧公司租金151,830.40元、水电费1,900元，于2019年8月4日进场，于月底认购了大批植物，但是听说申巧公司场地无法经营，申巧公司不予答复，李海栋找信访办和新胜村反映问题，相关领导答复，该场地租给申巧公司用于种植，不能作为经营场地。李海栋认为系争大棚土地性质为灌溉水田，而李海栋租赁用途为经营盆栽绿化，故本案租赁合同应为无效。申巧公司辩称：诉请1，由法院决定。诉请2，不同意，系争大棚已交付李海栋使用，李海栋应当按照租金标准支付占有使用费。诉请3，李海栋应支付电费0.38元(0.31度，每度1.221元)，水费4元(0.8吨，每吨5元)，预收的1,900元应扣除上述费用后返还。诉请4，不同意，合同没有约定，应由李海栋自行承担。申巧公司提出如下反诉请求：1、李海栋支付申巧公司占有使用费(按每年201,830.40元的标准，自2019年8月4日起至办理退场交接手续之日2020年5月15日止)；2、李海栋腾退系争大棚返还申巧公司。后申巧公司撤回第二项反诉请求。事实与理由：申巧公司按约向李海栋交付系争大棚，李海栋应按合同约定的标准支付占有使用费。李海栋不愿继续履行合同，应将大棚恢复原状后返还申巧公司。双方已于2020年5月15日办理了大棚交接手续。李海栋针对反诉辩称：2019年9月24日，申巧公司将申巧花木城的道路挖坏掉，2019年10月18日将道路覆盖上厚厚的土，造成道路无法通行。2019年10月，土地管理部门领导、新胜村村委会和王金村村委会领导分别来到申巧花木城，明确告知租客系争土地是灌溉水田，不能经营。李海栋无法经营，不能实现合同目的，故不应承担占有使用费。即使需要支付，也应计算至2019年9月24日止。至于腾退，李海栋未实际使用大棚，也没有放置物品，无需腾退。系争大棚内所铺设的地布、搭建的小屋是原先租客尹正付的，李海栋接收大棚后向尹正付购买了地布，李海栋不愿购买小木屋。李海栋于2019年10月撤走了地布，尹正付于2020年5月12日拆除了小木屋。2020年5月15日，李海栋要求申巧公司验收交接，但申巧公司要求将小木屋写成是李海栋的，李海栋不同意，故双方未办理书面交接手续。经开庭审理查明，系争大棚所在地块位于青浦区朱家角镇沈砖公路XXX号(近青天路口)，地块位于朱家角，地块位于朱家角镇新胜村及王金村集体，用途为灌溉水田。2019年5月13日，申巧公司(甲方)与李海栋(乙方)签订《大棚场地租赁合同书》，约定李海栋向申巧公司承租系争大棚，大棚面积约576平方米；经营类别为多肉、多肉盆、小盆景；租期3年，自2019年5月18日至2022年5月17日；正式交付日期为2019年5月18日；乙方于签订当日支付甲方首年租金201,830.40元。合同另约定其他事项。合同签订当天，李海栋支付申巧公司租金151,830.40元、水电费1,900元。2019年8月4日，申巧公司已将系争大棚交付李海栋。系争大棚在主路边上。系争大棚的电表设在大棚内，水表设在他人租用大棚外，申巧公司、李海栋均未采取措施将水接通至系争大棚内。截至2020年5月15日，案涉电表读数为0.31度，案涉水表读数为0.8吨。2019年9月24日，申巧公司拆除了申巧花木城中的辅路和部分主路，并在辅路上覆盖渣土，以应对土地管理部门的巡查。本案审理过程中，申巧公司将部分辅路上的渣土移走部分，使该部分辅路路面与主路(水泥路)高度大致持平。另查明，李海栋为本案诉讼聘请律师，支付律师费6,000元。以上查明的事实，由以下证据证明：李海栋、申巧公司的陈述，李海栋提供的合同书、收据、交接书、规划和自然资源局回复、现场视频、现场照片、律师费发票，申巧公司出示的现场照片、现场视频，本院出示的现场勘查笔录、现场照片，上述证据并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，李海栋称，当初申巧交付系争大棚时，大棚里已由尹正付铺设了地布、搭建了小木屋。之后李海栋未正式使用系争大棚，故不应支付占有使用费，不应支付水电费。为此，李海栋提供尹正付电话录音及整理资料1份，以证明2020年5月12日尹正付将小木屋移至尹正付自己租用的大棚里。申巧公司对证据不予认可，即使是真实的，也是尹正付与李海栋之间的事情，与申巧公司无关。申巧公司对小木屋不知情。申巧公司称，申巧公司已将系争大棚交付李海栋，李海栋应支付占有使用费。系争大棚在主路旁，辅路盖土并不影响系争大棚的使用。李海栋使用了水电，应当支付水电费。为此，申巧公司提供：1、花木城通知1份，以证明申巧公司曾通知李海栋电费标准每度1.45元、水费每吨5元；2、水电费发票1组，其中电费峰值电价分别为每度0.894元、0.853元、0.825元，谷值电价分别为每度0.417元、0.423元、0.396元，水费标准每吨5元，以证明申巧公司实付的水电费标准。李海栋对证据1不予认可，认为是申巧公司自行制作，李海栋没有收到过；对证据2不予认可，与李海栋无关，李海栋没有用过水电，表上的读数是试水试电时产生的。本院认证如下：1、对尹正付电话录音及文字整理资料，该证据属证人证言，证人未到庭接受质询，不符合证据形式要件，申巧公司不予认可，本院难以采信；2、关于花木城通知，系申巧公司自行制作，申巧公司未进一步证明李海栋对该标准予以认可，本院难以采信；3、关于水电费发票，李海栋对真实性未提出异议，本院予以采信。根据庭审查明的事实，本院认为：系争土地性质为灌溉水田，而本案租赁合同中约定的用途为多肉、多肉盆、小盆景，该用途违反土地性质，故本案租赁合同应属无效。根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方对合同无效均有过错，其中申巧公司的过错大于李海栋，应当各自承担相应的责任。现双方确认李海栋已将大棚返还申巧公司，本院予以确认。关于占有使用费，尽管申巧公司于2019年8月4日交付李海栋系争大棚，根据现场情况，李海栋未实际使用大棚，但是也未及时明确要求申巧公司接收大棚。本院参考双方过错及实际履行情况，酌情确认李海栋应支付申巧公司占有使用费100,000元，故申巧公司应退还李海栋51,830.40元。关于水电费，根据读数，该读数应系安装水电表后试用所产生，李海栋未实际使用，故申巧公司应全额退还预收水电费。李海栋主张的律师费无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条之相关规定，判决如下：一、原告李海栋与被告上海申巧生态园林工程发展有限公司于2019年5月13日签订的《大棚场地租赁合同书》无效；二、被告上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李海栋预付租金51,830.40元；三、被告上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李海栋预付水电费1,900元；四、驳回原告李海栋其余诉讼请求；五、驳回上海申巧生态园林工程发展有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,446元，减半收取计2,223元，由李海栋负担1,000元，由上海申巧生态园林工程发展有限公司负担1,223元，反诉受理费2,163.70元，减半收取计1,081.85元，由上海申巧生态园林工程发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年八月二十八日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。