盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初1500号原告：盘锦东方银座购物广场有限公司，住所地：盘锦市兴隆台区石油大街**东方银座购物中心。法定代表人：冯四龙，该公司副总经理。委托诉讼代理人：梁兵，该公司员工。被告：张光恒，男，1985年6月28日生，满族，辽宁省凤城市人，无业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：刘星雨，辽宁双兴律师事务所律师。原告盘锦东方银座购物广场有限公司与被告张光恒租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁兵、被告张光恒及其委托诉讼代理人刘星雨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告当庭变更诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠缴的商铺租金37,942.00元、管理费9284.20元,以上共计人民币47,226.20元；2.判决被告按照每次欠缴金额日百分之二的标准支付滞纳金；3.判决被告以每次欠缴金额为基数赔偿实际损失；(赔偿标准：2019年8月20日之前利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率，计算至2019年8月19日止；2019年8月20日之后利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）；4.判决被告承担本案受理费、保全费等全部费用。事实和理由：原告作为商业经营机构，所经营的物业是东方银座集团投资兴建的商业综合体，命名为盘锦东方银座购物广场。2017年5月19日，原、被告签订《铺位租赁合同书》。合同第一条、第二条约定：乙方承租外街54号商铺，商铺计租面积122㎡，租赁期限5年（2017年5月19日—2022年5月18日）。第三条约定了租金、管理费标准：租金为月交（每月25日前）；管理费为月交（3元/月/㎡),每月366元。合同第三条第4款约定：水费5.5元每立方米；电费1.3元每度。合同第五条第3款约定：如乙方逾期缴纳本合同约定的任一费用，每逾期一日加收未交费用百分之二的滞纳金。原告认为：双方签订的租赁合同没有违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，双方均应本着诚实信用原则履行合同义务。现原告已经依约履行了交付商铺义务，被告拒不履行交费义务，严重违反合同义务，并给原告造成实际损失。由于原告主要收入源自于向承租商户收取租金、管理费等，被告及其他一些商户的拖欠行为对原告合法权益造成重大损害，致使原告发生严重经营困难。经原告多次催收和协商，始终无果，现特诉至贵院，以切实维护原告合法权益。被告庭审辩称：答辩人不同意按照被答辩人的诉讼请求足额缴纳商网租赁费用，因为被答辩人既没有按照合同约定履行自己的责任和义务，也没有为小镇的运营提供过管理服务。本案的涉案商铺，也就是被答辩人招商的商铺，当初是以打造“沉香养生文化小镇”为卖点，以沉香文化为依托，打造集文化、艺术、旅游、人文为一体的沉香文化集散地。答辩人正是看中了招商环境的这一点，想做沉香文化产业才跟被答辩人签约，租赁其商铺。合同第四条也明确了甲方（即被答辩人）的义务，尽力为乙方提供良好的经营，做好营业场所公共区域的安保工作，维护市场秩序和经营秩序。可事实是双方签约之后，负责运营小镇的沉香养生文化小镇管委会，未经业主同意悄悄撤场。小镇目前无运营团队，小镇开业之初招商来的商家纷纷撤离。由于没有运营管理，目前整个小镇几乎没有客流量，许多商家处于关门停业状态，这对整个小镇目前开业经营的商家造成了很多不利影响。另外被答辩人诉请的管理费，沉香小镇没有提供任何的管理服务，小镇卫生状态极差，经营业态混乱，当初招商室主打沉香养生文化，但是实际上对于小镇的业主经营范围，没有任何规划，甚至在小镇上出现了卖纸钱、经营白事的商家，还有做餐饮的商家，这都是对其他业主权益的损害，损害了小镇的文化氛围。综上，答辩人是因为想做沉香文化产品才到小镇租赁商铺，签订租赁合同。被答辩人作为小镇的招商及管理者，既没有做到自己应尽的打造、经营、维护沉香小镇的义务，也没有尽到管理小镇保障业主经营权益的职责，导致小镇难以形成商业氛围，更无法形成沉香文化聚集地，答辩人的合同目的无法实现，故此恳请法庭依法驳回被答辩人的诉讼请。经审理查明：2017年5月19日，原、被告签订《盘锦东方银座沉香养生文化小镇铺位租赁合同书》。合同第一条约定：乙方租赁经营的商铺，位于盘锦东方铺位。一楼面积为61平方米，二楼面积为61平方米，铺位总面积为122平方米。乙方负责该商铺的具体经营活动，经营范围仅限于现代文创、艺术类。如乙方因经营需要对经营范围进行调整，必须经甲方书面同意，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同。乙方保证在承租经营经营期内遵守有关法律、法规和甲方的经营管理制度及有关规定，否则按违约处理。第二条约定：乙方承租经营商铺的期限为5年，自2017年5月19日至2022年5月18日止。第三条约定：租金费用如下，乙方每月25日前向甲方一次性缴纳下一个月的租金。第一年、第二年免租金；第三年月租金2745元、年租金32,940.00元；第四年月租金3660元、年租金43,920.00元；第五年月租金4575元、年租金54,900.00元。第三条第3款约定：从租赁期起，管理费免收期自2017年5月19日至2018年5月18日止，此后，乙方每月向甲方交纳管理费，管理费按每月每平方米人民币3元计算，即管理费每月人民币366元计收。第三条第4款约定：乙方商铺内所涉水电费、供暖费、税收、电话网络费、刷卡手续费等其他乙方应缴费由乙方承担，其中水费每立方米收取5.5元；电费单价在供电部门的单价基础上加收电损费用，每度按1.3元收取。第三条第5款约定：乙方向甲方支付的租金，不包含乙方根据法律法规向政府有关部门支付的一切税费；乙方需自行负责向有关部门取得一切营业执照、批准或登记及承担有关费用，以作合法经营。第四条甲方权利和义务约定：1.负责营业场所经营设施的维护和更新改造，保证水、电的正常供应，尽力为乙方提供良好的经营环境。2.做好营业场所公共区域的安保工作，维护市场治安秩序和经营秩序。3.甲方为进一步改善市场的经营环境，如对场地、设备等进行装修、维修、维护，甲方应提前通知乙方，避免对乙方的经营造成影响。第五条第3款约定：乙方须按时缴纳租金管理费及其他应缴费用。如乙方逾期缴纳本合同约定的任一费用，甲方有权向乙方收取滞纳金，每逾期一日加收未交费用百分之二的滞纳金。合同签订后，原告将案涉商铺交付被告使用。依据合同约定，被告应自2019年5月19日起交付租金，自2018年5月19日起交付管理费，但被告一直未履行交付租金和管理费义务。上述事实，有原告提交的《盘锦东方银座沉香养生文化小镇铺位租赁合同书》复印件、《消防安全检查合格证》复印件以及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。对于被告提交的光盘及照片八张不能反映案涉商业区的整体状况，不足以证明原告提供的管理服务与合同约定存在明显差距，故对被告主张原告未履行维护、管理义务，影响商户经营的证明目的本院不予采信。对于被告提交的政府扶持政策通知复印件，对案涉合同双方不具有合同约束力，本院不予采信。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定履行各自义务。原告已将案涉商铺交付被告使用，被告亦应按照合同约定支付租赁费及管理费。按照合同约定，被告应自2019年5月19日起交付租金，截至2020年6月29日共计拖欠13个月租金，考虑新冠状病毒疫情对整体商业经营环境影响，本院酌定减免1个月租金，被告应缴纳租金为32,940.00元（2745元×12个月＋3660元－3660元）。被告应自2018年5月19日起交纳管理费，管理费标准为每月366元，同样酌情减免1个月管理费，截至2020年6月29日被告应缴纳管理费为8784元（366元×24个月）。关于原告要求被告支付滞纳金及赔偿损失的诉请，考虑被告经营确受到新冠状病毒疫情客观影响，非恶意拖欠租金及管理费，对原告该诉请本院不予支持。被告在答辩中提出原告存在没有按照合同约定履行自己的责任和义务，也没有为小镇的运营提供过管理服务等违约行为，本案原、被告在合同中对甲方即原告所应履行的管理服务内容进行了约定，包括“经营设施的维护和更新改造，尽力提供良好的经营环境，保证水、电正常供应，做好安保工作，维护市场治安秩序和经营秩序等。”并未对“如何进行商业运营”作出明确约定，同时被告提供的证据不足以证明上述违约行为的存在，故对该抗辩主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张光恒于本判决生效后十日内给付原告盘锦东方银座购物广场有限公司商铺租金32,940.00元（2019年5月19日至2020年6月29日），管理费8784元（2018年5月19日至2020年6月29日），以上共计41,724.00元。二、驳回原告盘锦东方银座购物广场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费796元，减半收取398元，由被告张光恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  卜薇薇二〇二〇年八月十七日书记员  蔡婷婷