北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初2689号原告：杨福兰,女,1983年7月5日出生，汉族，山东省人。原告：张敬冻，男，1984年12月8日出生，汉族，山东省人。二原告之共同委托诉讼代理人：王英夫，北京市致知律师事务所律师。被告：崔永宏，男，1958年2月15日出生，满族，北京市顺义区人。委托诉讼代理人：杨军，北京市东泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文玉，北京市东泽律师事务所实习律师。原告杨福兰、张敬冻与被告崔永宏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨福兰、张敬冻共同向本院提出诉讼请求：1．要求被告赔偿原告改造扩建费用46万元、搬家费用及损失16万元、误工费14．756万元；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月21日,原告与被告签署《房屋租赁合同》,约定被告将其位于北京市顺义区××村崔永宏大院的房屋出租给原告,租赁期限为2017年1月1日至2029年12月31日。合同签署后,原告共支付给被告43万元租金。被告承诺该院内的房屋可以用于办公、经营,并承诺原告可以在院内进行扩建。原告进场后发现,涉诉院内的电路无法满足经营使用。为进行正常的经营,原告投资进行了扩建和改电,共计花费46万元。2017年9月,××镇政府对该院下发了停业通知书,禁止在该院内进行经营。2019年初,该院落因系违建被全部强制拆除。房屋被强拆后,原告了解到涉诉院落所在土地为养殖用地,不能用于建设。被告对外出租的房屋院落为违法建筑,故涉诉合同为无效合同。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错，应当各自承担相应责任。涉诉《房屋租赁合同》系因被告的过错导致的无效,被告明知自己院落系违建,仍隐瞒真相出租给原告,并签署租期长达15年的合同,原告基于长期使用该地块的预期,投资进行了改造、扩建,但建成后尚未使用即被通知停业,所投资建设的厂房也已被强制拆除,被告对此应承担相应的赔偿责任。在涉诉院落被停止营业后,原告只能另行租地经营,期间花费搬家费和搬家损失16万元,另因停业导致营业误工损失30万元,被告应对上述费用承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告崔永宏辩称：我方不同意原告的诉讼请求。合同第6条双方约定了如果原告方要扩建一定要取得被告方的书面同意，否则原告擅自扩建的责任由原告自行承担。合同第3条约定了按照涉案院落现状进行出租。原告违反了《环保法》第41条、第42条，所以在2017年9月收到了停业通知。原告被强拆也是因为他扩建了500平米，是因为原告他违建了。养殖地出租是合法的。原告理由不能成立，请求法院依法驳回。经审理查明：原、被告双方于2016年11月21日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市顺义区××村崔永宏大院内的房屋出租给二原告，每年租金为32万元，租期自2017年1月1日至2029年12月31日止。合同签订后，被告占有使用涉诉宅院内5间房屋，二原告支付部分租金并对涉诉宅院进行改造扩建。2019年1月16日涉诉院落被北京市顺义区××镇人民政府以拆除违建通知书形式告知要求其一星期内拆除。2019年2月19日，二原告搬离涉诉宅院。2019年2月20日，涉诉宅院内全部房屋被北京市顺义区××镇人民政府以违法建筑予以强制拆除。2019年本案被告崔永宏诉至本院，要求本案二原告杨福兰、张敬冻支付尚欠租赁费253835．62元。2019年12月，本院作出（2019）京0113民初27308号民事判决书，判决主要内容为：一、双方签订的《房屋租赁合同》无效；二、杨福兰、张敬冻支付崔永宏占有使用费一万一千三百元，于本判决生效之日起七日内履行。后崔永宏不服该案判决，上诉至北京市第三中级人民法院。2020年4月，北京市第三中级人民法院作出终审判决（2020）京03民终1711号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现本案二原告杨福兰、张敬冻要求被告赔偿改造扩建费用、搬家损失费用、误工费，被告对此不予同意。审理中，双方均认可：改扩建时，在宅院最东侧建了一个彩钢棚，长38米、宽12．5米。进西门的北侧建了一个展厅大概长26米、宽7．5米，之前这里有被告的一个老房子，二原告进行了改造。最南侧的厂房中的电路、外墙、粉刷二原告都给被告做了。最北侧二原告做了办公室墙面整体粉刷、室内装修，中间垒墙了，分割生活区。就各项损失，二原告称：合同签订后，原告方对涉诉租赁房屋进行改建和建设，在收到政府拆违通知后，原告方不得不搬离，为此支出搬家费用，产生了误工费用。我方按照3次搬家的分项费用合计计算，2016年发生搬家费7．5万，2017年发生搬家费4．5万，2019年发生搬家费用4万元。2016年预付2万，2017年是1．5万，2019年是1．7万元。搬家费用是不固定的，先预付，之后再补差价。误工费我们是按照3次搬家来算的，按照天数乘以工人的每天的工资。2016年12月16日到2017年1月13日是误工期，收据上面的日期，一共是28天，我方只按12天计算，因为最开始搬家的时候不影响工人干活，后期才断电，所以就计算进去了。大工每人每天360元，小工每人每天180元。2017年9月9日到2017年10月7日工人工资一天是3000元，按27天计算。2019年按2900元每天计算。为此原告方提交合同、收据、照片、视频以证明。被告对此称：不认可证据真实性。根据双方合同的第6条约定，原告要对房屋进行改造，要征得被告的书面同意才可以施工，对原告的改建建设所谓损失我方不同意赔偿。第8条、第12条约定因政策需要拆除涉诉院落，原告应当无条件搬出，相应损失自行承担，拆除就是跟被告没有关系。不同意支付误工费，与我方无关。原告方又称：被告使用涉诉场院内自己占用的几间房屋，几乎天天到这里来，目睹我们的改造扩建并没有提出任何的异议。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、收据、照片、（2019）京0113民初27308号民事判决书、（2020）京03民终1711号民事判决书和庭审笔录在案佐证。本院认为：根据生效判决，双方签订的《房屋租赁合同》是无效的，无须赘述。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《房屋租赁合同》无效，导致双方关于改造扩建的约定也一并无效，原告方在非建设用地上大肆建造扩建，从未取得相应建造批准手续，原告自身对此也应负有责任。同时，被告在此处自己留有房屋使用，其对被告在涉诉场地内大肆建造扩建未有阻止损失扩大行为措施，故被告对此负有责任。故本院对原告主张的改造扩建费用予以支持，但其主张金额过高，且证据不充分，该项金额由本院根据上案（2019）京0113民初27308号民事判决书确定的责任比例酌减。原告主张的搬家费用与《房屋租赁合同》无效后法律后果直接相关，对此项本院予以支持，但原告方主张金额过高，且证据不充分，本院同时根据上案（2019）京0113民初27308号民事判决书确定的责任比例予以酌减该项金额。对原告方主张的其他费用，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告崔永宏给付原告杨福兰、张敬冻改造扩建费用及搬家费用共计十九万八千元，于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回原告杨福兰、张敬冻其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5738元（原告杨福兰、张敬冻已全部预交），由原告杨福兰、张敬冻负担3838元；由被告崔永宏负担1900元，于本判决生效之日起七日内直付原告杨福兰、张敬冻。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘飞虎二〇二〇年八月二十七日书记员  荣 幸