广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初9014号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路**。法定代表人：金定华，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群、梁秀莹，均是原告的员工。被告（反诉原告）：方红梅，女，1971年出生，汉族，住广州市黄埔区。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称“利合物业”）与被告（反诉原告）方红梅物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、方红梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费14933.45元及违约金（物业服务费从2016年6月1日至2019年4月30日止,按每月426.67元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳,违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令被告向原告支付拖欠的公摊水费3.35元及经济损失（公摊水费从2016年3月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5%交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令被告向原告支付拖欠的公摊电费1663.98元及经济损失（公摊电费从2015年12月10日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5%交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉2座3层302单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2015年12月31日前。被告与原告于2015年12月9日签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2015年12月10日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公摊水电费用。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告方红梅答辩称，我不同意原告的诉讼请求，具体以我反诉状中所陈述的内容为准，原告提供不达标的服务，我于在2015年10月购买涉案房屋，但是原告到2017年才取得一级资质。卧室外的商铺空调产生的问题，严重影响我们业主的生活，对此我们也拨打12345进行投诉，但是原告一直没有处理好。反诉原告方红梅向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《物业临时规约》和《前期物业服务协议》无效；2.判令物业服务费按照五级标准1.08元/平方米/月计算；3.判令利合物业返还方红梅收楼时所预交3个月物业服务费及2016年3月至2016年5月多交部分；4.判令利合物业做好天誉楼下钱大妈等对着我家卧室多家商铺空调室外机和冰柜室外机噪音的隔音工作；5.判令利合物业赔偿我方的人身损害2万元；6.判令利合物业明确并公开物业服务的具体作业标准及人员设施配置情况；7.判令本案全部诉讼费由被反诉人承担；8.判令利合物业向方红梅支付光盘采购费及刻录复印费用共计150元；9.判令方红梅还原1-13座楼天台窗花玻璃造型;10.判令利合物业还原每座楼一楼门口天花造型；11.判令利合物业还原十一座后面网球场；12.判令利合物业主动向业主展示公用电部分的设施、线路及用电情况，并重新计算过高的公摊电费，并停止违法使用业主公共用电；13.判令利合物业将小区内所有广告商业经营收入返还给全体业主；14.判令利合物业重新与方红梅签订前期物业服务协议。事实和理由：一、被反诉人违约的事实及责任。本人于2015年12月10日与利合物业签署《前期物业服务协议》，并于同日缴齐了2015年12月10日-2016年2月29日物业服务费，该协议约定的物业服务费为2.8元/平方米/月，之后正式入住后，还继续交了2016年3月-5月的物业管理费。根据穗发改[2016]992号《广州市住宅物业服务收费参考标准》（以下称《参考标准》），本人确认利合物业未能提供2.8元/平方米/月（一级标准）的服务，构成违约，因此本人于2016年6月开始暂停支付物业服务费。本人及委托邻居多次主动与利合物业沟通物业服务标准的问题，表达了本人愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费，但利合物业均不做出回复。2018年2月25日的物业经理接待日，本人虽未能亲自到现场，但同样让去的邻居向利合物业明确提出物业服务未达标准，并留下记录。2018年5月25日，邻居到利合物业孟永提经理办公室沟通物业服务问题，表达了业主愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费。2018年12月28日，利合物业孟永提经理上邻居家门催收物业服务费，邻居继续发出业主们的声音,表达了愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费。综上所述，利合物业不但违约在先，并且只会不断派人上门催收服务费，却完全无视业主的任何意见和提议，也不愿就服务水平质价不符的问题与业主沟通，导致很多业主无法按实际服务水平支付服务费，故包括我本人在内的众多业主未能够支付物业服务费的责任完全在于利合物业。同时，由于利合物业违约，所以本人不需要履行在《前期物业服务协议》《临时管理规约》及业主承诺书中所记载义务和承诺。二、利合物业服务未能达到《参考标准》的一级收费标准及违反《前期物业服务协议》的条款的具体情况。物业共用部位和共用设施设备维护方面，每次下雨之后，小区路面都会到处积水；利合物业只是更新了消防设施检查时间，并不对实物进行检查，2019年4月24日邻居发现小区里有的消防设施的检查日期为2019年1月3日，已经连续3个月未进行过检查。2019年4月24日邻居发现小区负一层车库消防设施检查日期造假，检查日期几乎全都写着2019年5月4日。邻居2019年5月25日投诉后，在利合物业整改之后，消防设施检查日期变成了2019年4月2日，早于整改日期，说明检查日期再次造假。小区防火门多数破损，缺乏定期维护，2018年11月在业主投诉且收到消防部门责令后，物业才进行整改。保洁服务方面，2楼以上每层楼均没有设置垃圾收集点，利合物业长期将负二层车库作为垃圾存放处。直到业主们向12345平台投诉，平台责令利合物业清理后，利合物业才开始处理掉垃圾，电梯长期处于脏污和外观破旧的状态。公共秩序维护服务基本服务方面，闲杂人员随意进出，岗亭形同虚设，业主的生命财产安全得不到保障，多次发生业主锁被破坏、车辆轮胎被扎等影响业主生命财产安全的事、小区外广告推销人员在楼内发小广告的行为更是常事。绿化养护服务基本服务方面，不满足无枯枝、缺枝要求和第3点草坪明显枯死的要求。综合管理服务方面，利合物业存在电费公摊算错、业主违约金算错，管理费算错等错误，特别是关于有邻居的物业所谓滞纳金的计算前后相差3215.42元之多，是有力的证据，亦不满足对业主使用人的求助、咨询处理，对来主或使用人的投诉在24小时业答复的规定。利合物业每平2.8元的管理费已相当充足，不需要另外补充，故需将小区内所有广告商业经营收入返还给全体业主。根据以上事实，利合物业的服务仅达到《参考标准》四级水平，应当按1.08元/平方米/月收费。二、协议所记载每日千分之五的违约金，过分高于逾期交纳物业服务费造成的损失，也过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，本人认为该违约金率应由双方重新协定。三、关于天誉小区原始设计，如楼顶天台窗花、每座一楼门口天花以及11座后面的网球场，被反诉方在未经全体业主同意的情况下，也未作任何公示就改变原有设计，必须恢复！四、利合物业作为物业管理方必须严格履行自己的管理职责，提供相关的管理服务，而不是只管收费。在本人入住天誉小区以来，由于利合物业责任导致本人无法按时缴物业费，且利合物业的服务明显不符合《参考标准》关于一级收费标准的规定，其服务水平与收费水平不匹配，特提起反诉，请人民法院查明情况，判如所求。反诉被告广州利合物业管理有限公司辩称，我方不同意被告方的反诉请求。对于2.8元/平方米/月的物业服务费的标准是有政府收费的文件支持的。根据税价2013100政府指导价的通知，还有2016年政府出了一个指导价物业服务管理最高价是2.8元/平方米/月。双方协议约定的2.8元/平方米/月是得到业主的同意并签订合同。业主买房签订的商品房买卖合同里面，第五条有约定物业服务费是2.8元/平方米/月的标准。因此这个2.8元/平方米/月的标准是符合政府的指导价，并得到双方签订认可的，而且我方也提供相应的服务管理。2016年之前该业主也是按照2.8元/平方米/月的标准交物业服务费的。我们是按照约定和按照标准履行我方的物业服务的。对于空调的整改问题，我方也一直跟商铺有做协调沟通，对于业主投诉说空调噪音造成损害，业主应当另行诉讼其他主体，与我方无关。对于反诉诉讼请求中对于人员、配置的问题，我们在前台已经公示了。对于反诉请求的空调噪音问题，并不是我方造成的，与我方无关，不应该作为拖欠物业服务费为理由，所以被告拖欠物业服务费是自己的故意行为，按照合同法违约责任的相关规定，业主没有缴纳物业服务费，应当承担违约责任。关于5‰的违约金是双方的意思自治，我方同类诉讼请求在另案判决中已经得到法院的支持。而且本案的违约金并没有超过所欠费用，所以我方的违约金是有效合法的。对于光盘采购费及刻录复印费用共计150元的损失，并没有双方约定，其中光盘采购费及刻录复印费用共计150元没有明确的发票可以提供；我方也有起诉业主，其中的资料费用损失、车费损失等，我方也没有主张。天台的损坏是由台风造成，拆下后是因为考虑到安全隐患。对于网球场的问题，我方没有整改过，并且与本案无关。对于公摊水电费我方已公示了。我们在公共经营过程中，没有侵占业主的费用。对于广告费的收益是根据前期服务合同第9条有约定，我方有权收取；剔除经营成本以后，剩余收益用在园区的维护设施等开支上，根据区住建局要求收益是单独设账。对于前期物业服务协议，是双方签订的，我方也履行了该合同的义务，恳请支持我方的诉讼请求，驳回被告方的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合认定的证据及当事人的开庭称述，本院查明事实如下：利合物业是广州亚运城项目铁中路3号第一组团前期物业管理的中标单位，为天誉二期提供前期物业管理服务。2015年9月26日，方红梅与案外人广州利合房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订《商品房（一手现房）买卖合同》购买了位于上述项目的番禺区石楼镇铁中路3号2座302房（以下简称“涉案物业”），面积是152.3835平方米，约定物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，开发商应当于2015年12月31日前交付涉案物业。2015年12月9日，方红梅与利合物业签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定由利合物业为方红梅提供物业管理服务，方红梅应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业，均应按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。乙方（利合物业）以甲方（方红梅）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（方红梅）送达一切文件。包括但不限于水、电、…污水处理等费用…如有需要，有关单位可以委托利合物业代收代交，方红梅或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。收楼后，方红梅共向原告支付物业服务费至2016年5月份，后方红梅发现利合物业提供的物业服务并未达到协议约定的标准，遂暂停交纳物业服务费。方红梅的房屋位于3楼，2017年5月30日，方红梅向利合物业反映房屋南面商店的空调、冷柜的室外机噪音大，严重影响生活质量，希望利合物业从中协调，但至今未协调好。2018年10月9日，有业主举报天誉小区负二层堆放大量建筑垃圾未清运，经政府介入，利合物业聘请清洁公司于当晚清走13车建筑废料。2019年5月份，有业主发现天誉消防设施检查日期造假，经番禺区消防部门介入后，利合物业对相关人员进行处罚，消防民警亦对利合物业进行警告教育处理。…庭审中，方红梅认为利合物业主张的公摊水费和公摊电费并不一定用于业主，因此不予确认。双方矛盾无法自行解决，遂向本院提出本诉与反诉。本院认为，利合物业与方红梅2015年12月9日签订的《广州亚运城前期物业服务协议》（以下简称“协议”），主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，利合物业与方红梅应当严格遵守并按照合同约定履行义务。物业服务费按照2.8元/平方米/月计算不仅是本案双方约定的内容，也适用于小区其他业主，具有一定的全局性。物业服务是一个动态、连续、长期的过程，利合物业的服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多方面，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，在此过程中出现问题在所难免；另外利合物业也提供了大量的照片，证明了其工作情况和工作荣誉。因此，针对物业服务中存在的问题，利合物业应当及时改正，并不断改进工作方式，提高物业服务质量；而方红梅要求降低物业服务费标准至1.08元/平方米/月的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，本院认定方红梅尚欠利合物业2016年6月1日至2019年4月30日的物业服务费共计14933.45元。关于利合物业主张的公摊水费3.35元、公摊电费1663.98元，有其提交的欠费明细表、天誉公共水费分摊一览表、天誉公共电费分摊一览表、天誉2座公共用水分摊公示、天誉2座公共用电分摊公示、水费发票、电费发票予以证实，本院予以确认；方红梅对公摊水、电的去向存在疑虑，但无证据证实，本院不予采信。方红梅是涉案物业的业主，实际享受了物业服务，亦使用了公摊水电，利合物业主张方红梅支付2016年6月1日至2019年4月30日的物业服务费14933.45元、2016年3月1日至2019年1月31日的公摊水费3.35元、2015年12月10日至2019年1月31日的公摊电费1663.98元，符合法律规定，本院予以支持。方红梅于2016年6月1日起暂停交纳物业服务费，本应承担相应的违约责任，但综合考虑利合物业在服务中存在的各种问题和瑕疵，以及方红梅反映卧室对面空调、冷柜外机噪音一直未得到利合物业从中妥善协调等情况，本院统一以免除方红梅物业服务费违约金和公摊水电费利息损失的方式作为平衡，利合物业主张的物业服务费违约金和公摊水电费利息损失本院亦不予支持。方红梅主张协议及有关内容无效的请求，没有事实依据，本院不予支持，其亦未在法定期间内行使撤销权。方红梅所称受到的身体伤害并非由利合物业造成，其向利合物业主张2万元损失，本院不予支持。方红梅请求利合物业明确并公开物业服务的具体作业标准及人员设施配置情况，没有事实基础和合同约定，本院不予支持。方红梅要求利合物业向业主展示公用电部分的设施、线路及用电情况，并重新计算过高的公摊电费，并停止违法使用业主公共用电，缺少事实和法律依据，本院不予支持。方红梅要求利合物业赔偿光盘采购费、刻录费、复印费合计150元，未提交证据证实，本院不予支持。方红梅请求利合物业将小区广告收益返还全体业主，因双方在服务协议中约定了利合物业可对共用部位、共用设施设备进行经营，且该问题涉及建筑物区分所有权，因此本案不作调处。方红梅要求利合物业还原1-13座楼天台窗花玻璃造型、还原每座楼一楼门口天花造型、还原十一座后面网球场，该问题涉及建筑物区分所有权，本案亦不作调处。方红梅要求与利合物业重新签订物业服务协议的诉求，属于民事主体意思自治，本院不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、方红梅应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2016年6月1日至2019年4月30日期间的物业服务费14933.45元；二、方红梅应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2016年3月1日至2019年1月31日期间的公摊水费3.35元、2015年12月10日至2019年1月31日期间的公摊电费1663.98元；三、驳回广州利合物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回方红梅的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费215元、反诉受理费300元（按减半收取计）,由广州利合物业管理有限公司负担15元、方红梅负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  刘晓磊审判员  何俊燊审判员  王宏平二〇二〇年八月十二日书记员  黄淑仪