成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初5900号 原告：四川省国嘉物业服务有限公司，住所地：成都市浆洗街**国嘉南苑**。 法定代表人：李小龙。 委托诉讼代理人：洪云忠，男，1993年8月5日出生，汉族，住四川省新津县。 被告：邓平，男，1967年6月6日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人:赵熙良,四川经川律师事务所律师。 原告四川省国嘉物业服务有限公司（以下简称国嘉公司）诉被告邓平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年6月29日本案第一次开庭原告委托诉讼代理人洪云忠到庭参加诉讼，被告邓平经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。2020年7月23日本案第二次开庭原告国嘉公司委托诉讼代理人洪云忠，被告邓平委托诉讼代理人赵熙良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国嘉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的物业管理费88490.6元及违约金72191.36元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年5月20日成都众怡房地产开发有限公司（以下简称众怡公司）与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，自原告进入小区服务以来，被告未按照约定缴纳物业管理费用，拖欠自2014年1月1日至2020年3月31日的物业管理费用88490.6元，截至2020年3月31日已产生违约金人民币72191.36元，原告多次催收无果。审理中，原告以被告在2017年9月30日对案涉房屋进行了转售，故物业费欠费起止时间主张为2014年1月1日至2017年9月30日，对第1项诉讼请求减少主张为物业管理费51948元以及违约金51202.03元。 被告邓平辩称，1.原告所举物业服务合同不能达到起诉被告的目的，合同效力不能及于邓平，且该物业合同经过10年仍未终止不合情理；2.原告所举证据不能确切证明其主张的起止时间、邓平收房时间、欠费情况及催收情况；3.违约金的约定是格式条款无效，对邓平无约束力等。 经审理查明，2010年5月20日，众怡公司（甲方）与原告国嘉公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定：1.（服务对象）由国嘉公司对位于成都市双流区××街××路××段的城南逸家（一、二期）小区提供物业服务；2.（物业服务内容）包括物业共有部位及设施设备的管理维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、公共区域的秩序维护、物业使用禁止性行为的监督、综合服务等；3.（物业服务费）按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，收费标准为：独栋和联排别墅为4.2元／月·平方米，叠拼别墅为4元／月·平方米；4.（物业服务费的交纳）业主按季预先交纳，逾期交纳物业服务费用的，业主须承担违约责任，每逾期一日按应交纳总金额的千分之八支付违约金；5.（合同期限）从2010年5月20日起至业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时止；6.（其他约定）该合同还对双方其他相关权利义务、豁免事由以及违约责任进行了规定。 前述合同签订后，国嘉公司即于当年6月30日进入案涉小区提供物业服务至今。 又查明，前述案涉小区位于成都市双流区××街道××路××段××号，该小区××栋××单元××楼××号的房屋建筑面积为288.61平方米，该房屋所有权2013年2月6日登记于邓平名下，2017年9月26日该房屋所有权人变更登记为谭小姣。根据原告审理中提交的业主服务信息表显示：案涉房屋于2013年1月27日填写有邓平的业主服务信息，填写产权人为邓平，常住家族成员有其女朋友李亚、姐姐邓利等；谭小姣于2017年9月26日接收案涉房屋。 审理中，原告表示：1.国嘉公司入驻案涉小区提供服务的时间是2012年6月30日；2.邓平房屋系按4元/月·平方米计交物业服务费，邓平已经缴纳2013年1月27日到当年12月31日期间的物业费，故主张从2014年1月1日起的费用；3.案涉小区已成立业主委员会，但尚未另行选聘物业服务公司，国嘉公司至今在为该小区提供服务；4.我方主张违约金是依据物业合同第10条、第29条的约定，并主动自愿降低计算标准为每日万分之六；5.因邓平房屋所有权权属于2017年9月26日转移，同意扣除当年9月26日到9月30日的物业服务费；6.从被告入住至今我方不断催收，邓平一直拒缴，因其在小区有很多熟人，考虑到对邓平关系的维护，故一直在协商未起诉处理。被告则表示：1.邓平大约是在2014年至2015年间拿到了案涉房屋的钥匙；2.邓平出卖案涉房屋前通过邓平本人提前验收过房屋的；3.经法庭询问被告方未明确其确切的实际接收案涉房屋时间。 以上事实有当事人当庭陈述，身份信息、企业信息，房屋信息摘要、前期物业服务合同业主服务信息表、房产证复印件、庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为，依据《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与建设单位所签《前期物业服务合同》合法有效，在被告作为案涉房屋业主期间对被告具有法律约束力。案中无有效证据证明该合同已达到约定的终止条件，本院认定该合同于原告主张的本案物业服务费计算终止时间仍为合法有效，在原告在已向被告所在小区按约提供了相应的物业服务的情况下，被告应按约向被告支付相应的物业服务费用。被告应向原告支付的物业服务费为：1.起算时间：按案中原告提交的物业服务合同、业主服务信息表，结合被告事实上接收了案涉房屋并已将案涉房屋出售交付他人、被告经法庭反复询问仍未明确确切的交房时间且称其大约于2014-2015年间取得房屋钥匙、被告未举有效证据反驳原告所举业主服务信息表载明的内容等情况，本院综合认定在原告主张的物业服务费起算时间2014年1月1日时被告已实际接收案涉房屋，被告未举证证明在原告主张的欠费期间其已交纳物业服务费，故原告主张的该起算时间本院予以确认；2.终止时间：原告审理中已明确主张的欠费截止时间为案涉房屋产权变更之日即2017年9月26日止，本院予以确认；3.被告应支付的物业服务费计算为：288.61平方米×4元/平方米·月×44.86月=51788.18元。关于原告主张的违约金，因原告在审理中明确表示其因考虑到对被告关系的维护，双方一直在协商中未起诉处理，即双方因物业服务费的缴纳问题产生争议，双方一直处于协商处理中，故被告未按约定时间缴纳应视为事出有因，不宜认定其逾期未缴纳的行为构成违约，但原告向本院起诉后本院向被告送达相关诉讼文书后，被告应在合理期限内依法依约向原告缴纳应付费用，该合同期间本院酌情认定为本院送达诉讼文书后至本案第二次开庭审理时即2020年7月23日期间，被告应从2020年7月24日起承担逾期支付的违约金责任。关于违约金标准，原告自愿调低约定标准主张按每日万分之六计算，折合年利率为21.6%，因被告在庭审中对违约金提出了相应的抗辩，应视为其对计算标准亦进行了抗辩，故本院参照民间借贷利息保护相关司法解释的规定，酌情确定按年利率15%的标准计算违约金；3.据此，被告应以实际欠付物业服务费金额为基数、按年利率15%的标准向原告计付自2020年7月24日起至全部欠付物业服务费付清之日止的违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条等规定，判决如下： 一、邓平于本判决生效之日起十日内向四川省国嘉物业服务有限公司支付物业服务费51788.18元，同时以实际欠付物业服务费金额为基数、按年利率15%的标准向四川省国嘉物业服务有限公司计付自2020年7月24日起至全部物业服务费付清之日止的违约金。 二、驳回四川省国嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1757元，由四川省国嘉物业服务有限公司负担1000元，邓平负担757元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢中山 二〇二〇年八月二十六日 书记员  张珑馨