广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12860号原告：广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社，住所地广州市白云区京溪街京溪村白灰场。负责人：张国栋，社长。委托诉讼代理人：冯志成，国信信扬律师事务所律师。被告：曾应均，男，1970年6月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。原告广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社（以下简称白灰场经济合作社）诉被告曾应均租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员王丽美独任审理。原告白灰场经济合作社的委托诉讼代理人冯志成，被告曾应均的委托诉讼代理人熊氢玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白灰场经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年6月1日至2017年12月31日场地使用费234828元，并以234828元为基数从2018年1月1日起至付清之日止按人民银行同期贷款利率支付利息，暂计算至2019年11月24日为19780元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告于2012年11月8日委托京溪村物管单位广州市京溪物业管理有限公司京华分公司与被告签订了《房屋场地租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区广州大道北白灰场南路1号京隆大厦10楼出租给被告，租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日，被告须缴纳保证金30万，每月租金加管理费为68000元，第三年起每年递增6%，每月10日前支付当月租金。合同签订后，双方均依约履行，但被告从2017年6月开始即拖欠租金，单月租金为76404元，直至双方合同期结束，共拖欠租金534828元，年底结算时被告的履约保证金30万抵扣租金后，被告仍欠租金合计234828元，至今未予支付。故诉至法院，请求判如所请。被告曾应均辩称：我与原告确实签订了《场地租赁合同》，租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日，原告主张我从2017年6月开始至合同结束共拖欠租金534828元，但被告从2017年6月至2017年12月期间已通过邓某向原告每月缴纳租金48000元，合计缴纳租金336000元。但邓某因搬迁导致缴纳租金的发票遗失，故我拖欠原告的租金应为198828元。原告年底结算时以我的履约保证金30万元抵扣租金，履约保证金抵扣租金后还结余金额为101172元，该保证金余额原告应返还给我。因此我不存在拖欠原告租金的情况，反而是原告拖欠我保证金结余金额未还。原告不顾案件事实，恶意提起本案诉讼，明显有悖诚信。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的民事判决书、《房屋场地租赁合同书》，被告提交的银行交易明细予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2012年11月8日，白灰场经济合作社作为出租方（甲方），曾应均作为承租方（乙方），双方签署了《房屋场地租赁合同书》，约定：甲方提供位于广州大道北白灰场南路1号京隆大厦10楼（以下简称案涉租赁物）给乙方用于办公用途，建筑面积约1500平方米。续租期5年，甲方从2013年1月1日起将出租房屋交付给乙方使用，至2017年12月31日收回。房屋租金每月34000元，管理费每月34000元，合计68000元，第三年起每年递增6%。计租、费时间从2013年1月1日开始，乙方应于每月10日前到甲方收费地点：广州市同和镇京溪村白灰场经济合作社财务室缴清当月租金、费用。自本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方交纳30万元保证金。合同期满，乙方在交回所租赁的房屋及附属设施和交清各项费用后，凭保证金单据、合同书到甲方领回保证金，如保证金单据丢失，其保证金一律不退。等等。该合同甲方处加盖广州市京溪物业管理有限公司京华分公司的公章，未加盖白灰场经济合作社的公章。曾应均对出租方为白灰场经济合作社并无异议。白灰场经济合作社确认已收取了曾应均保证金30万元。曾应均主张其于2017年6月至2017年12月期间通过邓某向白灰场经济合作社每月缴纳租金48000元，为证明其主张，曾应均申请证人邓某到庭作证。证人邓某在庭上陈述：我的姐夫黄胜学在京隆大厦有一个场地做健身房，因为他赚不到钱，所以2010年的时候他就将健身房给我做，这个场地实际上是曾应均向物业公司承租了十楼整层，其中一半由我来经营健身房，另一半是办公室由其他人使用，具体谁用我不清楚。我从2010年10月开始向物业公司交租直到2017年12月，我一直在交租，因为我跟物业公司关系好，有时拖一个月租金也没有问题。租金标准一直在上涨，我记得最后一期租金是34000元/月，物业公司有开收据，但是收据很多年了我现在找不到了，当年可能有开发票，我一般是让物业公司开发票后送到十楼的前台。2017年6月1日至2017年12月31日的租金我都有缴纳，部分是转账交的，部分是微信转账，还有部分是现金，标准都是34000元/月，我是向张梓莹微信转账支付房租，因为张梓莹是京隆大厦物业公司的经理所以我向她交租。我跟物业公司没有签订过任何租赁合同，也没有与其他人签订租赁合同。曾应均还提交了邓某的银行账户交易明细（2017年1月1日至2018年3月1日），该交易明细显示，2017年8月4日，邓某的个人账户向广州市京溪物业管理有限公司京华分公司转账支付34000元，转账摘要为房租；2017年10月25日，邓某的个人账户向张梓莹的个人账户转账支付34000元；2017年10月30日，邓某的个人账户向张梓莹的个人账户转账支付22000元。白灰场经济合作社对上述证据的质证意见为：确认张梓莹是我社员工，并确认邓某向张梓莹账户转账的两笔款项为租金，确认张梓莹收取邓某款项的行为是代理我社职务行为，但张梓莹所收取的租金并非案涉租赁物的租金，由于间隔时间比较久，人员更替较多，现在我社也没有办法确定邓某是因为承租哪一块物业而缴纳的租金；确认广州市京溪物业管理有限公司京华分公司是我社委托管理案涉租赁物的物业公司。对于曾应均和证人邓某主张的2017年6月1日至2017年12月31日期间除了转账的款项外，还以现金方式向我社支付过租金的事实我社不予确认。另查明，本院于2018年8月20日作出（2018）粤0111民初7016号民事判决书（已生效）中查明，被告（白灰场经济合作社）“出具《场地证明》一份，内容为：兹有白灰场经济社物业京隆大厦，位于广州大道北白灰场路**，因历史问题，错标为白灰场南路1号，现我社将其更正。该大厦原宅基地证地址为京溪村白灰场自然村**，两者为同一物业。广州市白云区京溪街白灰场社区居民委员会和广州市公安局白云区分局京溪派出所在该《场地证明》上标准‘情况属实’并加盖公章。被告（白灰场经济合作社）提交的加盖广州市房地产档案馆查阅资料专用章的编号为穗同字第0022663号《农村（墟镇）宅基地使用证》（存根）显示，位于京溪村白灰场自然村××号的房屋，建筑层数为**，建筑面积7497平方米。涉案租赁物位于京隆大厦10楼，被告（白灰场经济合作社）确认案涉租赁物系在上述宅基地上扩建，未办理规划报建手续”。白灰场经济合作社于2020年5月14日向本院递交诉状，提起本案诉讼。本院认为：案涉租赁物位于京隆大厦10楼，属于未办理规划报建手续的建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，白灰场经济合作社与曾应均于2012年11月8日签署的《房屋场地租赁合同书》应为无效合同。根据上述司法解释第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故白灰场经济合作社有权要求曾应均参照双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。涉案《房屋场地租赁合同书》约定每月租金34000元，管理费34000元，合计68000元，第三年起每年递增6%，上述合同约定的租金和管理费均为曾应均使用案涉租赁物的对价，根据上述约定，白灰场经济合作社主张本案争议租赁期间的房屋占有使用费的标准应为76404元/月并未超过双方约定，本院予以支持，故2017年6月1日至2017年12月31日期间的曾应均应支付的房屋占有使用费为534828元（76404元/月×7月）。本案中，曾应均主张其于2017年6月至2017年12月期间通过邓某向白灰场经济合作社每月缴纳租金48000元，其为证明该主张申请了证人邓某出庭作证，并提交了邓某的银行账户交易明细，该明细显示邓某个人账户于2017年8月4日向广州市京溪物业管理有限公司京华分公司转账支付34000元(转账摘要为房租)；于2017年10月25日向张梓莹的个人账户转账支付34000元；于2017年10月30日向张梓莹的个人账户转账支付22000元。白灰场经济合作社确认广州市京溪物业管理有限公司京华分公司系其委托的物业公司，张梓莹系代其收取租金，但否认邓某所支付的上述三笔款项系支付案涉租赁物的租金。鉴于白灰场经济合作社未能提供证据证实上述三笔款项系邓某基于其他租赁场地所支付的租金，故本院对曾应均主张上述三笔款项系邓某代其支付的租金的事实予以确认。至于曾应均主张邓某在2017年6月1日至2017年12月31日还通过现金等方式，每月均已代其交纳租金34000元，因曾应均未能提交转账凭证，也未能提供收款收据，白灰场经济合作社对此亦予以否认，故仅凭邓某的证言并不足以证实上述主张，本院对曾应均的该项抗辩意见不予采纳。曾应均应当就此承担举证不能的不利后果，本院仅确认曾应均支付了2017年6月1日至2017年12月31日的租金90000元，即曾应均还应当向白灰场经济合作社支付房屋占有使用费444828元，在与曾应均交纳的30万元保证金相互抵扣后，曾应均实际还应当向白灰场经济合作社支付房屋占有使用费144828元。白灰场经济合作社主张的超出部分本院不予支持。对于白灰场经济合作社主张的房屋占有使用费的利息，本院酌情支持以144828元为本金，从白灰场经济合作社提起本案诉讼之日即2020年5月14日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告曾应均向原告广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社支付房屋占有使用费144828元及利息（利息以144828元为本金，自2020年5月14日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；二、驳回原告广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5119元，由原告广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社负担1908元，被告曾应均负担3211元（上述受理费5119元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年八月十二日书记员  林嘉仪