贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初4774号原告（反诉被告）：李明初，男，1971年5月26日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。委托代理人：罗璐璐，贵州新长征律师事务所律师。被告（反诉原告）：遵义市荣欣房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区澳门路**澳港商贸城（3-3-1）号。统一社会信用代码：915203017309781314。法定代表人：王小会，总经理。委托代理人：梁康，贵州舸林律师事务律师（特别授权）。委托代理人：向庆菲，贵州舸林律师事务所实习律师。原告李明初诉被告遵义市荣欣房地产开发有限公司（以下简称荣欣房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，荣欣房开公司提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李明初及其委托代理人罗璐璐、被告荣欣房开公司委托代理人梁康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李明初向本院提出诉讼请求：一、判令被告以22000.00元/㎡的市场价向原告赔偿损失总计827442.00元（以实际评估价格为准）；二、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2006年8月9日签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定原告将其总建筑面积为472.22㎡的房屋交付给被告拆除，被告根据《龙坑镇桂花社区老街改造房屋拆迁安置补偿方案》按拆一还一的标准向原告补偿住宅房屋三套，总建筑面积258.3㎡，该补偿未达到拆一还一。2006年8月13日，双方达成口头协议约定被告多补偿原告一间37.611㎡的门面房，但须原告支付一定对价。2007年1月16日，在龙坑镇政府的调解下，双方达成合意，签订《收条》，约定：被告收取原告20000.00元，用于购买被告在盛世豪庭项目4号楼门面房一间，面积为37.611㎡，该门面房交付时，原告一次性付清剩余尾款。但之后经年累月，被告未履行该协议。荣欣房开公司辩称：一、原、被告双方未签订房屋拆迁安置补偿协议，所以原告主张拆迁补偿的请求不能成立。2007年1月16日，我公司出具《收条》，载明我公司收取原告20000.00元用于原告购买我公司盛世豪庭项目4号楼面积为37.611㎡的门面一间，并表示该门面交付前一次性付清余款，同时办理购房合同。但原告从2007年1月16日至今一直未交清余款，也未到我公司办理购房合同，双方不成立拆迁补偿及买卖关系；《收条》只是为签订正式合同做准备，只能认定为认购书，不能认定为房屋拆迁补偿协议，也不能认定为房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，原告负有先付款的义务，我公司有权拒绝交付房屋、拒绝办理购房合同。二、原告要求补偿其827442.00元请求不成立。首先，双方不存在拆迁补偿协议及房屋买卖关系；其次，原告要求按市场价22000.00元/㎡的价格赔偿损失不成立，该请求缺乏相应证据。荣欣房开公司向本院提出反诉请求：一、解除反诉人与被反诉人于2007年1月16日签订的商业房认购书；二、本诉及反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2007年1月16日，双方签订商业房认购协议书，约定李明初预购荣欣房开公司盛世豪庭项目4号楼门面一间，面积为37.611㎡，总价56416.50元，李明初预交20000.00元，剩余款项36416.50元，并约定该门面交付前一次性付清余款，同时办理购房合同。但李明初至今未支付余款、未到荣欣房开公司办理购房合同。综上，房屋认购书只是为签订正式房屋买卖合同作准备或担保，故双方之间的房屋买卖关系不成立。对荣欣房开公司的反诉，李明初辩称：双方签订的《收条》并非认购协议书而是作为房屋拆迁安置补偿协议的补充协议，我方多次与荣欣房开公司协商，但因房屋价格上涨，荣欣房开公司一直拒不履行。本院经审理认定事实如下：2006年8月9日，荣欣房开公司（拆迁人）与李明初、李明正（被拆迁人）签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定因桂花桥老街改造，荣欣房开公司拆迁李明初、李明正的面积为472.22㎡的房屋，荣欣房开公司安置给李明初、李明正三套房屋及46620.00元补偿款。2007年1月17日，荣欣房开公司向李明初出具《收条》一份，载明：“今收到李明初购买遵义市改造工程盛世豪庭项目4号楼门面一间（见附图红线内）预交款人民币贰万元正（20000.00元）。该门面面积为11.94×3.15＝37.611㎡，价共计：37.611㎡×1500元／㎡＝56416.00元（大写：伍万陆仟肆佰壹拾陆元伍角正），剩余未交款项为56416.50元-20000.00元＝36416.50元（大写：叁万陆仟肆佰壹拾陆元伍角正）。该剩余未交款项待该门面交付前一次性付清，同时收回该收条，办理购房合同。注：以上门面面积最后以房管部门认定为准”。出具《收条》同时，荣欣房开公司向李明初出具购买门面的附图，并在附图上用红线画出门面房屋及注明“红线内、李明初”。后荣欣房开公司调整房屋修建规划，李明初购买的房屋未能实际修建，荣欣房开公司一直未通知李明初支付余款及办理购房合同、交付房屋等。李明初与荣欣房开公司多次协商未果，向本院提出诉讼。本案审理中，因争议房屋并未实际修建，荣欣房开公司不能交付房屋，李明初申请对相同地段相同面积的门面房屋价值进行评估，经本院委托，重庆铂码房地产土地资产评估有限公司于2020年4月16日作出《房地产估价报告》（铂码［2020］房法（评）黔第0005号），评估结果为：57.92万元（单价为15400.00元／平方米）。李明初支付了评估费6892.00元。上述事实，有荣欣房开公司与李明初、李明正于2006年8月9日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，荣欣房开公司于2007年1月16日出具的《收条》及附图，重庆铂码房地产土地资产评估有限公司于2020年4月16日作出《房地产估价报告》（铂码[2020]房法（评）黔第0005号）等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。本院认为，李明初与荣欣房开公司虽未签订《商品房买卖合同》，但荣欣房开公司于2007年1月16日出具的《收条》已经载明了购买房屋的具体位置、面积、价款、房款支付时间等，双方之间房屋买卖关系成立。李明初所举证据不能证明《收条》系与荣欣房开公司签订的房屋拆迁安置补偿协议的补充协议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，李明初所持与荣欣房开公司系房屋拆迁安置补偿协议关系，不予支持。李明初向荣欣房开公司支付20000.00元预付款后，因荣欣房开公司修建房屋规划改变导致李明初购买房屋未修建，但该房屋未实际修建系荣欣房开公司原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，李明初请求由荣欣房开公司赔偿损失，予以支持；双方约定房屋总价款为56416.50元，李明初向荣欣房开公司支付了20000.00元后，余款36416.50元未支付，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，为公平保护双方当事人权利，本院酌情由荣欣房开公司按照李明初支付房屋款项的比例赔偿损失，即35.45%（20000.00元÷56416.50元）；经评估，相同地段、相同面积的门面房价值579200.00元，由荣欣房开公司赔偿李明初205326.40元（579200.00元×35.45%）。因荣欣房开公司、李明初并未签订商业房认购书，故荣欣房开公司请求解除双方于2007年1月16日签订的商业房认购书的请求无事实基础，不予支持。综上，为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：限遵义市荣欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿李明初损失205326.40元。驳回李明初的其余诉讼请求。驳回遵义市荣欣房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6022.00元、反诉费30.00元（减半收取）、评估费6892.00元，合计12944.00元，由遵义市荣欣房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行人财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审判员  周辉围二〇二〇年八月八日法官助理向炫静书记员黄瑀