河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初1895号 原告：河北骏源房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区上庄龙泉花园**30-1-903，统一社会信用代码：91130108347958832K。 法定代表人：杨建光，职务：总经理。 委托诉讼代理人：韩拥政，河北和融兴律师事务所律师。 被告：郭尚，女，1974年11月21日出生，汉族，住河北省辛集市。 委托诉讼代理人：郭俊良，河北侯凤梅律师事务所律师。 原告河北骏源房地产开发有限公司（以下简称骏源房地产公司）与被告郭尚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北骏源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩拥政、被告郭尚及委托诉讼代理人郭俊良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北骏源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告所签订的《购房协议》（协议编号201600603101）；2、诉讼费用被告承担。事实和理由：原被告于2016年3月1日签订《购房协议》（协议编号：201600603101），约定被告购买原告开发建设的位于鹿泉区，该房屋建筑面积113.47平方米，合同总价款为569392元。被告缴纳定金10000元，首付169392元，余款办理银行按揭手续（甲方电话通知7日内交付所有贷款需要的资料及办理贷款需要的手续）。协议第七条第2项约定：乙方如为银行按揭贷款客户，甲方（书面或电话）通知后7日内到甲方售楼部或甲方指定地点提供银行贷款所需要的一切证明文件及资料，如未能在规定期限内向甲方提供贷款所需资料，逾期三日后甲方有权将本协议指向的房屋另行出售而无需通知乙方，乙方无异议。协议第七条第3项约定：乙方在接到甲方（书面或电话）通知后5日内到甲方售楼部或甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及有关文件，逾期将视为乙方自愿放弃对该房屋的购买权，甲方有权另行出售该房屋而无需通知乙方，乙方无异议。原告在取得该项目的商品房预售许可证后，多次通知被告签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续，但被告未按协议约定执行。被告行为损害了原告的合法权益，为了维护原告合法权益，依据原告与被告所签订的《购房协议》有关约定，特诉至贵院，请求判令所请。 郭尚辩称，本案不满足合同解除的条件，原告无权要求解除合同，其应继续履行《购房协议》约定的义务，与答辩人签订正式商品房买卖合同、交付房屋并办理产权登记手续。 1、本案《购房协议》第七条明显属于免除原告责任、加重答辩人责任、排除答辩人主要权利的格式条款，依法应属于无效条款，原告无权以此条款要求解除《购房协议》。 2、本案也不满足约定的解除条件，原告无权解除《购房协议》。1、对于原告落款为2019年11月7日的《通知函》，答辩人已经按约定前往原告处办理手续，同时进行了沟通协商并达成一致意见，答辩人不存在逾期行为。2、从原告发出的落款为2020年2月1日的《致函》的邮寄时间和内容可知，原告明显是故意而为，其目的正是为了造成答辩人逾期违约，并以此为由解除《购房协议》，但答辩人也不存在逾期的违约情形。 3、本案不满足法定的解除条件，原告无权解除《购房协议》。本案诉争房屋已具备商品房预售证书，具备销售条件，答辩人也已经准备好房款及按揭贷款资料，因此合同目的可以实现，而且答辩人也在积极按照约定履行义务，故不满足法定的解除条件，原告无权要求解除《购房协议》。 4、本案原告早已违约达两年半之久，答辩人尚未追究原告的违约责任，但原告却以种种手段意欲造成答辩人逾期的法律后果，并与以此解除《购房协议》，其目的明显是因房价上涨，意图收回房屋另售高价。 骏源房地产公司提交证据： 1、2016年3月1日双方签订的购房协议。证明双方签订涉案房屋1-1-704购房协议。 2、收据两张。证明被告缴纳房款情况，被告缴纳了1万元定金和169392元首付款。 3、2019年11月7日原告给被告发送的通知函。证明原告告知被告签订正式合同及办理银行按揭手续，同时也说明如果不按期签订合同，由此带来的损失由被告承担。 4、邮寄材料。证明被告签收了通知函。 5、2020年2月1日致函。证明原告再次告知被告签订正式合同及办理银行按揭手续及逾期签订所需要承担的法律责任，即原告将解除与被告签订的购房协议。 6、邮寄材料。证明被告签收了致函。 7、商品房预售许可证。证明房屋具备预售许可，能够签订正式的商品房买卖合同。 郭尚质证认为，证据1真实性认可，对原告的证明目的不认可，首先该份协议本身存在诸多不公平之处，如第6条，相当于每月才有万分之一，第7条约定乙方逾期超过三日甲方就可以另售，甚至无须通知乙方，本身就存在不公平，第7条也明显是格式条款，免去原告通知责任，排除被告提出异议的权利，该条款无效，原告无权以此条款行使解除权。证据2真实性认可，可以证明被告已缴纳了共计179392元房款，被告积极履行了付款义务。证据3、4真实性认可，虽邮寄资料中被告签字非本人签字，但被告确实收到了该通知函，对原告的证明目的不认可，根据资料显示，邮寄时间为2019年11月14日，被告收到后已于2019年11月19日前往原告处并办理了更换收据手续，有被告提交的收款收据为证。同时与原告约定增加缴纳部分首付款，被告积极履行了合同的义务，不存在逾期。证据5、6真实性认可，对证明目的不认可，致函的性质属于催告，并非解除通知，原告无权以此要求解除购房协议。其次，致函发出去的时间为2020年2月1日，正值疫情高峰期，原告也未复工，根本不具有办理任何手续的条件，而且原告的工作人员任少波也没有上班，可以看出原告根本就没有为被告办理手续的打算。再次，从函的内容可知，原告的目的正是为了促成被告逾期违约，以方便其解除合同。最后，函中提到资料需要“收入证明”，而被告工作单位辛集市第一中学在2020年6月1日前未复学复课，无法办理收入证明，因此并非被告逾期。证据7真实性认可，从预售证可以看出2016年12月诉争房屋便具备了预售条件，但原告一直未交付房屋，其违约已久，而且诉争的购房协议具备继续履行的条件，双方应继续履行，签订正式买卖合同并办理登记手续。 郭尚提交证据： 1、购房协议。证明双方房屋认购情况及权利义务，从该协议第6条、第7条可以证明协议本身条款存在不公平性，且第7条属于免除其责任，排除被告权利的格式条款，应属无效。 2、2019年11月19日收款收据，系原告将2016年2月29日1万元定金收据和169392元的首付款收据收回后另行合并出具的收据，根据该收据的时间可以显示出被告已经在原告发出通知函规定的时间内前往原告处办理了相关业务。 3、2020年5月24日被告与原告工作人员任少波的录音。证明被告收到原告通知函后积极与原告做了沟通，并约定再增加缴纳一部分首付款，并回家筹钱，此期间原告从未再催促被告，也未提出任何异议。 4、微信截图两份。证明任少波的身份。 5、张古庄镇村委会证明两份，证明被告筹款期间父亲及外祖母去世，原告未联系被告，被告也因料理家事无暇与原告联系，原告未提出任何异议。 6、通话记录截屏。 7、2020年5月19日录音。 证据6、7证明被告受到原告2020年2月1日函之后，立即与原告联系，并达成疫情稳定后办理手续的一致意见。 8、发票。 9、通话记录。 10、中国人民银行辛集市支行电话。 证据9、10证明被告受到原告2020年2月1日函之后，积极与贷款银行联系，沟通贷款办理事宜。 11、借记卡账户历史明细清单，证明被告按照与原告的协商内容，将所有资金集中起来，以便疫情稳定后第一时间缴纳增加部分的房款。 12、关于各个各类学校复学复课时间的公告。 13、辛集市第一中学疫情防控期间校园安全管理制度。 14、证明。 证据12-14证明因新冠疫情原因，2020年6月1日前，被告工作单位辛集市第一中学未正常复学复课，无法为原告出具办理贷款手续需要的《收入证明》。 15、收入证明，被告已于辛集市第一中学正式复学复课后立即开具了《收入证明》，被告在积极履行购房协议中的义务。 以上证据综合证明被告收到原告的通知函和致函后，一直积极与原告协商，并达成一致意见，被告也在积极按照约定履行义务，不存在任何逾期违约的行为。 骏源房地产公司质证认为，证据1真实有效，不存在被告所述的情况。证据2真实性无异议，在2019年11月19日被告确实到原告处更换了收款收据，但是被告没有按照通知函的要求去办理银行按揭贷款手续及签订正式的购房合同，这一点恰恰证明了被告没有按照协议约定履约。证据3，因原告的设备无法播放，并且被告提供的文字系截录，无法证明其完整性，因此对证据3不予认可，同时也显示其录音时间为2020年5月24日，已经是原告起诉之后，所以对其合法性不予认可。同时该录音的内容是由于被告的亲属过世及生病导致其没有办理手续，对与本案的关联性有异议，因为上述情况不影响被告的履约。证据4，如果仅仅是证明任少波是原告公司的工作人员，对这一点无异议。证据5真实性请法庭核实，对关联性不认可。证据6，被告确实经常到原告处转悠，但始终没有真实的实质性的履约。证据7，该录音发生在2020年5月19日，已经在诉讼之后，在进入诉讼阶段后任少波已经没有权利再代表公司做出任何行为。证据8无异议。证据9、10真实性请法庭核实，对证明目的不认可，人行不是商业银行，跟人行沟通没有任何意义。没有任何证据表明被告所提供的与人行沟通系与本案有关。如果要沟通，应当是跟本案涉案房屋的按揭银行沟通，而不是跟辛集的银行沟通。证据11真实性请法庭核实，该证据所体现出来的被告账户的流水恰恰与其庭审中所述的案件事实是有矛盾之处的，按照庭审所述，被告应当在2019年11月份要筹措资金，而不是在2020年2月份才筹措资金。就本案而言，该账户的流水也不能显示与本案有任何的关联性，因为被告的违约行为表现在不签订正式的合同，不去准备要办理银行按揭的相关征信、打印流水等行为，所以账户流水的变动与本案没有任何关联性。证据12、13、14真实性认可，对关联性有异议，不能复学复课不等于被告不去工作，也不等于被告不能够按照购房协议的要求履行相关的行为，被告可以打印征信，也可以打印银行流水，而且该内容只是禁止校外人员，并不是说学校老师不能去学校工作。证据15真实性请法庭核实，收入证明是在诉讼期间开具的，被告是在原告诉讼之后才去采取一些措施，这一点不能否认在原告诉讼之前被告确实没有履行合同约定的行为。 本院经审理认定事实如下：2016年3月1日骏源房地产公司（甲方）与被告郭尚（乙方）签订《购房协议》。协议约定：买受人购买1幢1单元704号房。第二条、付款方式：按揭贷款：首付30%,总房款为569392元，乙方于2016年2月29日付定金10000元整；于2016年3月1日支付首付款余额169392元整，余款办理银行按揭。甲方电话通知7日内交付贷款需要的资料及办理贷款需要的相关手续。第三条、甲方暂定于2017年12月31日前将房产交付乙方，由于不可抗力因素致使建设周期延长的，交房时间自动顺延。具体交房时间以双方签订的正式《石家庄市商品房买卖合同》为准。第七条、乙方如为银行按揭贷款客户，甲方（书面或电话）通知后7日内到甲方售楼部或甲方指定地点提供银行贷款所需要的一切证明文件及资料，如未能在规定期限内向甲方提供贷款所需资料，逾期三日后甲方有权将本协议指向的房屋另行出售而无需通知乙方，乙方无异议。乙方在接到甲方（书面或电话）通知后5日内到甲方售楼部或甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及有关文件，逾期将视为乙方自愿放弃对该房屋的购买权，甲方有权另行出售该房屋而无需通知乙方，乙方无异议。协议还约定其他内容。落款由骏源房地产公司加盖印章，郭尚签字。 协议签订后郭尚于2016年2月29日交纳中山尚城1-1-704房屋定金及首付款共计179392元。2016年12月1日中山尚城1-7#住宅楼办理房屋预售许可证。 2019年11月7日骏源房地产公司向郭尚出具《通知函》，通知函载明：中山尚城项目已具备办理按揭条件，现通知您签订《商品房买卖合同》，请您携带必要的按揭资料及您个人的征信报告于7日内交于我公司，避免贷款政策变更等系列问题引起的对您利益的损害，按照合同予以履行，由此带来的损失由您本人负责。附需准备的按揭贷款资料。2019年11月14日骏源房地产公司将上述通知函以特快专递方式邮寄给郭尚，郭尚当日签收该函件。收到函件后郭尚2019年11月19日到被告处，骏源房地产公司将交款两张收据重新开具为一张收据。2019年12月份郭尚亲属去世后未再与原告工作人员联系。 2020年2月1日骏源房地产公司致函郭尚。函件载明：鉴于我司与贵方签订一份《购房协议》，约定贵方购买我司开发建设的中山尚城1-1-704房屋，付款方式采用银行按揭方式付款；该项目已经具备签订正式《商品房买卖合同》条件，我司已经于2017年5月28日至今多次向贵方发出通知要求携带必要的按揭资料到我司售楼中心办理签订《商品房买卖合同》有关手续，但贵方未按照通知要求办理；现再次通知如下：请在收到本函之日起7日内携带您的银行征信报告及必要的按揭资料到中山尚城售楼中心办理签订《商品房买卖合同》的手续。如未按照前述要求办理，我公司将按照与您所签订的《购房协议》有关约定执行，解除与您所签订的《购房协议》，由此所产生的全部法律责任将由您全部承担。当日骏源房地产公司将上述函件以特快专递方式邮寄给郭尚，郭尚于2020年2月2日签收该函件。至今双方未签订《商品房卖合同》。 2020年5月29日原告诉至本院要求解除双方签订的《购房协议》。 本院认为，2016年3月1日骏源房地产公司与被告郭尚就涉案房屋的相关认购事宜签订的《购房协议》，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，性质属于预约合同。双方签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反相关法律法规等无效情形，自当事人签字盖章之日起成立，对各方当事人具有法律约束力，受法律保护。双方应当遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。 一、关于《购房协议》第七条效力问题。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案协议第七条中约定“有权另行出售该房屋而无需通知乙方”，该约定约定解除条件，并未排除买受人对解除合同提出异议权利，被告辩称该条款无效，不予支持。 二、关于协议应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人约定解除合同，必须符合解除合同的条件，即约定解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权。《购房协议》第七条约定乙方如为银行按揭贷款客户，甲方（书面或电话）通知后7日内到甲方售楼部或甲方指定地点提供银行贷款所需要的一切证明文件及资料，如未能在规定期限内向甲方提供贷款所需资料，逾期三日后甲方有权将本协议指向的房屋另行出售而无需通知乙方，乙方无异议。乙方在接到甲方（书面或电话）通知后5日内到甲方售楼部或甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及有关文件，逾期将视为乙方自愿放弃对该房屋的购买权，甲方有权另行出售该房屋而无需通知乙方，乙方无异议。表明双方约定了合同解除的条件。原告两次通知被告办理贷款和签订商品房买卖合同，双方未能在约定期限内签订商品房买卖合同，责任在被告，双方约定合同解除的条件已经成就。据此，骏源房地产公司有权解除合同。第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案原告通知被告按照约定时间提供贷款资料和签订商品房买卖合同。后原告向被告致函被告，该致函一方面通知被告继续提供贷款资料和签订商品房买卖合同，表达不能按期提供贷款资料和签订商品房买卖合同要求解除合同的意思表示。该通知到达被告时购房协议已解除。被告如对解除购房协议通知有异议，可以请求法院或仲裁机构确认解除购房协议效力。原告发送解除购房协议通知没有约定异议期间，被告未在法定的期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除认购书的效力。虽然处在疫情期间，但网上立案开放，被告可以行使确认解除购房协议效力的诉权。被告在异议期满后对解除购房协议效力再提出异议，本院不予支持。 三、协议予以解除法律后果问题。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。在庭审时法庭向被告释明告知其可以提出返还请求。被告提出如解除合同按照目前的市场价退还房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”。本案是因为被告未能按时提供贷款资料和签订商品房买卖合同造成协议被解除，故被告主张解除协议后赔偿损失请求不予支持，但原告应将被告交纳购房款179392元予以返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告河北骏源房地产开发有限公司与被告郭尚2016年3月1日签订《购房协议》（编号为201600603101）。 二、原告河北骏源房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还被告郭尚购房款179392元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3888元，减半收取计1944元，由原告河北骏源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向石家庄市中级人民法院预交案件受理费（户名：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交的依法处理。 审判员  姬文鹏 二〇二〇年八月十九日 书记员  李丹阳