海南省文昌市人民法院执 行 裁 定 书(2020)琼9005执异70号异议人（案外人）：高皓程，男，1980年6月8日出生，身份证号码：4600221981********，汉族，住海南省文昌市文城镇。申请执行人:张良，男，1963年4月7日出生，汉族，现住海南省文昌市文城镇。被执行人:陈如庄，男，1968年12月30日出生，汉族，现住海南省文昌市文城镇。本院执行申请执行人张良与被执行人陈如庄民间借贷纠纷一案，案号为（2020）琼9005执29号，在执行过程中，于2020年1月8日作出（2020）琼9005执29号《执行裁定书》，查封了登记在被执行人陈如庄名下、位于文昌市文城镇某花园第某幢某号的房产，查封期限为三年。此后，案外人高皓程于2020年7月30日向本院提出执行异议，请求本院依法停止对上述房产的执行并解除对该房产的查封。本院于2020年7月31日受理本案后，于2020年8月3日将异议人（案外人）高皓程提交的执行异议申请书和相关证据材料分别邮寄送达申请执行人张良和被执行人陈如庄。但至今为止，本院未收到申请执行人张良和被执行人陈如庄的答辩和相关证据材料。为此，本院依法组成合议庭，进行书面审查，现已审查终结。异议人（案外人）高皓程称：依据《民法典》、《民法通则》、《合同法》关于善意取得应受到法律保护的规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，认为案涉房产系异议人合法所有，异议人的权利能够排除执行，具体事由如下：1、异议人通过签订并实际全面履行《套间房转让合同书》，善意取得案涉房产。2016年9月12日，异议人与被执行人陈如庄签订《套间房转让合同书》，约定的价款符合当时的市价，并已经全部实际支付，支付方式为现金及债务承担（详见证据“收据”及还款回单）；2、在法院查封前，异议人已实际占有、使用案涉房屋达4年之久，案涉房屋于2020年1月8日被文昌市人民法院查封，2016年9月之后，异议人已实际入住案涉房屋，已对案涉房屋缴纳物业管理费、电费（详见物业管理费收据）。2017年6月18日，异议人向文昌昆仑燃气公司申请入网，并电装换表（详见专用收据）；3、案涉房屋未办理过户登记并非异议人自身原因导致。案涉房屋性质特殊，我们文昌市这类房屋均因开发商等各方面拖延的原因未能办理房屋产权证发证手续，进而导致无法过户登记，并非异议人自身原因未办理过户登记；4、异议人4、5年来长期对案涉房屋实际占有、使用、收益、管理维护，这一状况事实上已经彰显该房屋的所有者是异议人，申请执行人知道或者应当知道对于被执行人陈如庄而言，其名下没有此财产；5、异议人名下再无其他住房，若对异议人的唯一住房贸然违法采取强制执行措施，不但不公平，而且必然危害异议人的基本生存权利，加剧社会矛盾。综上所述，异议人所提异议符合善意取得及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案涉房屋的实际所有权人为异议人，且异议人名下再无其他住房。文昌市人民法院（2020）琼9005执29号执行裁定书侵犯了异议人的合法权益，异议人遂提出执行异议，请求法院依法解除对案涉房屋的查封。经本院查明：本院依据已经发生法律效力的本院（2019）琼9005民初413号民事判决书，受理申请执行人张良与被执行人陈如庄民间借贷纠纷执行一案，根据上述生效裁判文书，被执行人陈如庄应于上述判决生效之日起十日内一次性向本案申请执行人张良偿还借款本金人民币10万元及相应利息（待算，详见判决书）。但被执行人陈如庄在法律规定的支付期满，仍未依法履行上述生效法律文书确定的付款义务。本院依据本案申请执行人张良的执行申请，立案执行，案号为（2020）琼9005执29号，并于2020年1月8日依法查封了被执行人陈如庄名下的上述房产。在该案的执行过程中，异议人（案外人）高皓程于2020年7月30日向本院书面提出执行异议请求，并向本院提交了以下证据材料：1、2020年1月8日，本院作出的（2020）琼9005执29号《执行裁定书》，内容：查封登记在被执行人陈如庄名下上述房产，查封期限为三年。证实：被执行人陈如庄未依法履行法院生效判决，在执行过程中，本院依法查封了登记在被执行人陈如庄名下的上述房产。2、2016年9月12日，异议人高皓程与被执行人陈如庄签订的《套间房转让合同书》，内容：陈如庄将其名下位于文昌市文城镇某花园第某幢某号面积为135.3平米（含公摊面积）的保障性住房以人民币488888元的价格转让给高皓程。证实：被执行人陈如庄与本案异议人高皓程于2016年9月12日已签订保障性住房转让合同。3、2016年9月12日和2017年1月15日，被执行人陈如庄分别出具的两份《收据》，内容：分别收到高皓程交来购房款人民币20万元和50200元。说明：异议人高皓程在2017年1月15日前已将部分购房款付给出让人陈如庄。4、2018年3月5日和2020年3月6日，文昌市工商银行出具的《现金存款凭条》7份，内容：分别收到陈如庄交来的7笔还款。说明：异议人高皓程购得被执行人陈如庄的套间房后，已按协议约定，分期将部分购房款以偿还陈如庄公积金贷款的方式予以支付，并实际履行了公积金还款义务。5、海南银通国际物业管理有限公司（异议人现居住的小区物业公司）出具的11张22期《物业管理收费收据》和文昌市昆仑燃气有限公司出具的1张《燃气缴费专用收据》。说明：异议人高皓程购得被执行人陈如庄的套间房后，已实际占有该房产，并在该套间房内居住生活。本院在本案的异议审查过程中，在法院信息管理系统调取了该执行案件的执行依据，即本院于2019年8月27日作出的（2019）琼9005民初413号《民事判决书》。说明：异议人（申请执行人）张良与本案被执行人陈如庄的其他合同纠纷执行一案，是根据上述生效裁判文书确定“被执行人陈如庄应于上述判决生效之日起十日内一次性向本案申请执行人张良支付借款本金人民币10万元及相应利息（自2017年6月8日始按年利率6％计付至实际付清日止）”。本院认为，异议人（案外人）高皓程与被执行人陈如庄之间的上述套间房转让协议，系双方真实意思表示，但协议的合法性却是本案异议需要审查的要点。自2016年9月至今，异议人高皓程对该套间房已进行装修并入住，异议人实际占有上述房产。异议人认为，其依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，其善意购买被执行人的上述套间房，符合下列情形且其权利能够排除法院强制执行，即：在法院查封之前，其已合法占有该不动产；其已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按约定交由异议人分期承付；非因买受人自身原因未办理过户登记。其善意取得被执行人的上述房产，可以排除法院强制执行。但根据上述《规定》第1条之内容：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。对异议人购买上述房产的合法性，据此，需要审查核实。如果异议人购买相应套间房符合上述《规定》全部5条内容之规定，可以据此依法中止本案的强制执行。根据《海南省保障性住房管理暂行办法》之规定，异议人高皓程与被执行人陈如庄之间转让的套间房，系文昌市政府向被执行人陈如庄提供的具有保障性质住房，该保障性住房，属于经济适用类住房。依据该《暂行办法》第35条之规定，购买保障性经济适用房在取得房屋所有权证5年内不得上市交易，确需转让的，由政府指定的专门机构进行回购；满5年上市转让的，政府指定的专门机构可优先回购。异议人高皓程在2016年9月购买被执行人的上述保障性套间房，被执行人对该套间房仅取得相关房产的预权证，并没有办理房产权证，为此，不符合该《暂行办法》“取得房屋所有权证5年内不得上市转让的规定”。依据《合同法》第52条第1款第（5）项“合同无效的情形：违反法律、行政法规的强制性规定”应属无效合同。为此，2016年9月，异议人高皓程与被执行人陈如庄签订的《套间房转让合同书》属于无效合同。《合同法》第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。异议人高皓程与被执行人陈如庄签订的《套间房转让合同书》自始亦没有法律约束力，非善意取得，不能对抗本院在本案中的强制查封执行。异议人高皓程的上述执行异议，依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人高皓程的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于景艳审判员  彭晓志审判员  李 博二〇二〇年八月十三日书记员  黄菲菲附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。