广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书(2020）粤1324民初714号原告（反诉被告，以下统称原告）：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：刘臻，执行董事。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生（身份证号码：360************848），汉族，住湖北省蕲春县*******，系该公司员工。被告（反诉原告，以下统称被告）：苏春燕，女，1982年7月1日出生（身份证号码：440************54X），汉族，住广东省高州市***********。委托诉讼代理人：林巾莉，广东明揆律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛德明，广东明揆律师事务所律师。原告龙门富力房地产开发有限公司与被告苏春燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，通过广东法院诉讼服务网网络视频的方式公开开庭进行了审理。原告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞，被告苏春燕的委托诉讼代理人林巾莉、薛德明参与视频开庭。本案现已审理终结。原告龙门富力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议，并协助原告注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金687289.4元；3.判令被告承担解除合同的一切费用；4.本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月10日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2018)10005991】及补充协议，约定被告购买原告开发的龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷L3区第17栋06房，房屋价款共计3436447元。《商品房买卖合同》附件四约定“被告选择付款方式为商业贷款，签署合同前支付定金100000元，2018年11月10日前支付第一期房款595513元，2018年12月10日前支付第二期房款687289元，2019年2月8日前支付第三期房款343645元。买受人须于2018年11月10日前，办理购房抵押借款1710000元，若因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2019年4月7日前一次性直接支付至指定账号。”被告迄今未支付全部房款，拖欠原告房款共计1710000元（即按揭款）。由于被告个人原因，按揭贷款无法办理，原告又与被告签订了《补充协议》，约定被告于2019年12月30日前支付171万房款及手续费，但被告仍旧未支付。《商品房买卖合同》第八条约定“如买受人未按约定支付房价款，每日应按应付款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天，出卖人有权单方面解除合同，出卖人解除合同的，买受人应支付总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用”，原告向被告多次催收无果，被告逾期不支付房款的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。为此，特提出起诉，请予支持！被告苏春燕辩称，一、关于解除《商品房买卖合同》及其补充协议和注销商品房备案登记手续。被告同意原告的该项诉讼请求。但是，对原告主张解除的理由不予认可，被告未支付剩余房款171万元，是原告违约造成的，过错不在于被告，被告没有违约，具体理由详见答辩状第二点。二、关于原告主张被告支付违约金687289.4元和承担解除合同的一切费用，没有依据，不应支持。l、被告不存在逾期付款，没有违约，不应支付违约金和承担解除合同的一切费用。根据《商品房买卖合同》第11条第1款，原告应在2019年9月30日前向被告交付房屋。根据《补充协议》双方将171万元的付款期限变更至2019年12月30日。因此，在被告支付171万元前，原告应先将房屋交付被告。原告至今未向被告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第67条规定，被告享有先履行抗辩权，不得以此认定被告逾期付款和构成违约。2、退一步讲，若认定被告逾期付款，原告按总房款的20%主张违约金，也明显过高，应予以调低。理由是：(1）附件11补充协议第5条关于逾期付款的违约责任条款为格式条款，应认定无效。该附件为原告提供，是原告为了重复使用而预先拟定的，不允许被告协商改动。另外，根据该附件第2条和第5条，原告逾期交房的违约赔偿责任总金额最高不超过被告已付房款的1%，而被告逾期付款的违约责任为总房款的20%并承担解除合同的所有费用，且原告有权没收定金并不予退还已交税费。该项格式条款违反了《中华人民共和国合同法》第39条关于提供格式条款的一方应遵循公平原则确定双方权利义务的规定，极大地减轻原告的违约责任，加重被告的违约责任，且没有采取合理的方式提醒被告注意。根据《中华人民共和国合同法》第40条的规定，该条款应认定无效，不得依据该条款主张违约金。(2）解除合同对原告没有造成损失，原告也没有提供任何证据证明其因解除合同遭受了损失及损失的金额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条，商品房买卖合同没有约定违约金数额，逾期付款的，可按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，即使认定被告逾期付款，违约金也应调低至该标准。3、原告主张被告承担解除合同的一切费用，没有具体明确的项目和金额，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定。另外，原告也没有任何证据证明该费用实际产生。被告苏春燕向本院提出反诉请求:1.判令反诉被告立即向反诉原告退还已支付的购房款1726447元，并自反诉之日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；2.判令反诉被告立即向反诉原告退还已支付的维修资金6209元，并自反诉之日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；3.判令反诉被告自2019年10月1日起至2020年5月14日止，以1726447元为基数，按日万分之五向反诉原告支付违约金，违约金为195088元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。以上金额合计1927744元。事实和理由：2018年11月10日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》及相关附件（以下简称合同），主要约定如下：反诉原告向反诉被告购买位于龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷L3区第17栋06号房屋，总价款为3436447元；签订合同前，反诉原告已向反诉被告支付定金10万元，该定金于支付首付款时抵作商品房价款；第一期房款595513元于2018年11月10日前支付；第二期房款687289元于2018年12月10日前支付；第三期房款343645元于2019年2月8日前支付；反诉原告于2018年11月10日前前往反诉被告指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》和《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还余款171万元，如因反诉原告原因未办妥，余款171万元于2019年4月7日前支付；反诉被告应于2019年9月30日前向反诉原告交付房屋，逾期交楼超过180日后，反诉原告有权从逾期超过180日之日起15日内解除合同，否则双方继续履行合同，自最后交付期限的第二天起至实际交楼之日止，反诉被告按日向反诉原告支付已付房款万分之五的违约金。反诉原告向反诉被告累计支付房款1726447元，具体明细如下：2018年7月4日，支付定金10万元；2018年11月9日，支付595513元；2019年4月30日，支付343645元；2019年6月26日，支付687289元。2018年11月10日，反诉原告向反诉被告支付维修资金6209元。合同签订后，因未能办理按揭贷款，双方协商一致将余款171万元的付款期限延长至2019年12月30日。合同约定的房屋交付期限已届满，但是反诉被告至今未向反诉原告交付房屋。基于以上事实，反诉原告认为：l、反诉被告主张解除合同和补充协议，反诉原告同意其主张。根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，已经履行的，可以要求恢复原状。因此，反诉被告应立即向反诉原告退还已支付的全部款项，包括购房款和维修资金。2、反诉被告本应于2019年9月30日前向反诉原告交付房屋，但至今未能交付，已构成违约，应承担违约责任。反诉原告主张自交付期限届满的次日起至反诉被告主张解除合同之日止，每天按已付房款的万分之五支付违约金，不违反合同约定，合情合理，应予支持。因此，反诉原告依法提起反诉，请依法判决如反诉请求，以维护反诉原告的合法权益。原告龙门富力房地产开发有限公司辩称，原告已完成交付及通知责任，被告应当支付剩余房款，是被告逾期支付房款导致，原告不存在违约行为，或承担违约责任。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年11月10日签订《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2018)10005991】及补充协议，双方主要约定，1、被告购买原告开发建设的位于龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷L3区第17栋06房，该商品房建筑面积124.17平方米，套内建筑面积119平方米，商品房价款按套内建筑面积计算，商品房单价为每平方米28877.71元，总价款为3436447元；2、商品房价款的付款方式为：(1）认购定金100000元，已于本合同签署之前付清，定金将在交付首付款时抵作商品房价款。（2）第一期楼款须于2018年11月10日前缴付，即人民币595513元。（3）第二期楼款须于2018年12月10日前缴付，即人民币687289元。（4）第三期楼款须于2019年2月8日前缴付，即人民币343645元。（5）买受人须于2018年11月10日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币171万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2019年4月7日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；3、逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用；4、逾期交楼的违约责任：逾期交楼不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交楼超过180日后，买受人有权从逾期超过180日之日起15日内解除合同，否则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%;5、原告应在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。6、送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其以外快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。被告苏春燕于2018年7月4日向原告支付定金100000元，于2018年11月9日向原告支付了第一期购房款595513元，剩余购房款2740934元未付，原告于2019年4月12日按照被告填写的通讯地址向被告邮寄发出律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款等，于2019年4月15日签收该律师函。2019年4月30日，被告向原告支付购房款343645元，2019年6月26日被告向原告支付购房款687289元，剩余1710000元购房款未付。另被告于2018年11月12日向原告交付涉案房屋维修资金6209元。由于被告无法办理按揭贷款，原、被告双方达成补充协议，约定苏春燕购买龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷L3区第17栋06号房，因个人原因按揭贷款无法办理，付款方式由银行按揭转为分期付款，具体付款时间及金额如下：付款基数为1710000元，付款时间为2019年12月30日，操作方式为支付房屋尾款1710000元，支付手续费64392元，小计1774392元。2020年4月、5月原告的员工多次通过微信聊天的方式向被告催收剩余房款，但被告至今未付。2019年9月18日，原告向被告邮寄楼宇交付使用通知书，载明“您购买我公司的龙门富力南昆山温泉养生谷L3区第17栋06号房经验收现可交付使用，请在2019年9月30日前办理好房款、维修基金等缴交事宜，物业服务中心将于2019年9月30日起开始办理收楼手续，届时请备齐本《楼宇交付使用通知书》、《商品房买卖合同》原件、《致物业管理处的收楼通知》，并以现金方式预交三个月管理费。截止至2019年9月5日，您已缴纳的房款及税费（转账）：楼价款1726447元；维修资金6209元，您目前尚未缴纳的款项：楼价款1710000元；滞纳金81960元”，被告本人于2019年9月19日签收该通知书。涉案房产已办理商品房预售合同备案登记及竣工验收手续，尚未实际交付给被告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2018)10005991】及补充协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，合同签订之后，被告未能按照合同及补充协议约定的付款方式付清剩余购房款。原告按照本合同中记载的通讯地址向被告邮寄律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款以及通过微信方式向被告进行催收，经原告催告后，被告至今仍未支付剩余房款1710000元，其行为已经构成违约。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及由被告协助办理注销商品房备案登记手续有事实和法律依据，且被告也同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，本院予以支持。被告抗辩原告未按合同约定在2019年9月30日前交楼，该行为违约，被告未支付剩余购房款1710000元是履行先履行抗辩权，但本院查明原告已于2019年9月18日向被告邮寄《楼宇交付使用通知书》，书面通知了被告收楼事宜，且该函件已经被告本人签收，原告已履行合同约定的义务。故对被告上述抗辩，本院不予采纳。被告苏春燕反诉请求原告支付逾期交楼违约金，不予支持。《商品房买卖合同》被解除的过错在于被告，故被告应支付原告违约金。诉讼过程中被告抗辩违约金过高，请求法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，补充协议第五条约定了逾期付款的违约责任：如买受人未按约定支付房价款的，买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款的20%的违约金。本案中，原告未提供证据证明其所受损失的实际情况，本院认为双方约定按房价总款的20%计算违约金过分高于造成的损失，予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。因此，被告应向原告支付违约金343644.70元(3436447元×10%）。被告已经支付了原告购房款1726447元、房屋维修基金6209元，扣除343644.70元违约金后，原告应退回购房款1382802.30元（1726447元－343644.70元）、房屋维修基金6209元给被告，对被告反诉请求超出部分，不予支持。原告起诉要求被告承担解除合同的一切费用，该请求不明确，本院不予支持；原告请求被告承担本案的公告费，该费用无实际产生，本院不予支持。被告反诉请求原告支付已付购房款1726447元以及涉案房屋维修资金6209元的利息，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告龙门富力房地产开发有限公司与被告苏春燕于2018年11月10日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2018)10005991】及补充协议；被告苏春燕协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷L3区第17栋06房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、被告苏春燕支付违约金343644.70元给原告龙门富力房地产开发有限公司，此款在被告苏春燕已支付给原告龙门富力房地产开发有限公司的1726447元购房款中扣除。三、反诉被告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回购房款1382802.30元及房屋维修基金6209元给反诉原告苏春燕。四、驳回原告龙门富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告苏春燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10672元（原告已预缴），由原告龙门富力房地产开发有限公司负担5336元，被告苏春燕负担5336元；反诉费11074.85元（反诉原告苏春燕已预缴），由反诉原告苏春燕负担3094.85元，反诉被告龙门富力房地产开发有限公司负担7980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗秋燕人民陪审员  谭俊华人民陪审员  姜娟娟二〇二〇年八月三日法官 助理  梁丽丹书 记 员  丘明杰（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十二条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。