广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终2055号上诉人（原审被告）：邓伟林，男，1979年4月13日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：邓国盛，广东圣禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖军生，男，1977年1月2日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：黄庆华，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁静雯，广东格林律师事务所律师。上诉人邓伟林因与被上诉人肖军生租赁合同纠纷一案，不服广东省肇庆市中级人民法院（2019）粤12民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邓伟林的委托诉讼代理人邓国盛，被上诉人肖军生的委托诉讼代理人黄庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓伟林上诉请求：依法改判一审判决第二项为，邓伟林向肖军生退还剩余租金76,548.49元，并判令肖军生承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、案涉租赁物被部分拆除以及政府文件规定禁养生猪并将对包括案涉猪栏在内予以拆除处理的事由，不必然导致双方签订的三份《猪栏租赁协议》的合同目的无法实现。邓伟林与肖军生签订案涉三份《猪栏租赁协议》的时间是2017年12月22日，而于2017年11月3日四会市人民政府办公室已发出《关于印发〈四会市农业污染源（畜禽养殖）整治行动清拆栏舍补偿资金管理暂行办法〉的通知》，肖军生于2017年10月18日已经知道四会市人民政府关于畜禽禁养区的公告，仍发微信给邓伟林称可以养猪，并与邓伟林签订案涉三份《猪栏租赁协议》。可见，政府文件规定并不能阻却肖军生正常使用案涉猪栏。本案中，案涉第一份《猪栏租赁协议》(19间)其中有6间猪栏顶棚于2018年4月22日被拆除，但该拆除行为是经过养殖户同意，而且在拆除前肖军生的养殖户已将在该6间猪栏的生猪搬迁至了旁边属邓伟林所有的红砖墙猪栏（16间）进行养殖，双方就拆除顶棚的6间猪栏已实际达成了口头置换的协议。二、关于案涉三份《猪栏租赁协议》的解除时间及肖军生何时退出并交还租赁物给上诉人的问题。1.案涉其中一份有6间猪栏顶棚于2018年4月22日被拆除的《猪栏租赁协议》(19间)，但不能因该6间猪栏顶栏的拆除而致使该合同目的无法实现，该份《猪栏租赁协议》(19间)不能认定为于2018年4月23日解除，从邓伟林提供的视频亦可以充分证明了在拆除6间猪栏顶棚后，该份《猪栏租赁协议》（19间）中尚未拆除的13间猪栏仍由肖军生继续使用养殖生猪，肖军生尚未将案涉猪栏退出并交给邓伟林，因此，一审判决仅以2018年4月22日被拆除部分顶棚而认定该合同于2018年4月23日解除不符合事实。2。其余两份《猪栏租赁协议》，邓伟林在诉讼中根本没有确认过肖军生通过微信告知解除合同并交还涉案租赁物的事实。恰恰相反，从本案中双方的微信聊天记录可知，2018年8月30日，肖军生仍发微信给邓伟林称有朋友来看猪栏并准备进猪。3.肖军生直至2019年1月4日才退出并交还案涉猪栏给邓伟林。肖军生的养殖户肖飞与邓伟林的堂哥邓锦伦联系及处理退场事宜，此事实有肖飞与邓伟林的微信聊天记录予以证实。因此，案涉三份《猪栏租赁协议》的解除时间应为2019年1月4日。三、关于租金、押金退还以及是否计付资金占用费的问题。案涉三份《猪栏租赁协议》的解除时间应为2019年1月4日，肖军生支付给邓伟林的租金应计算至2019年1月4日止，剩余租金才退还给肖军生。该剩余租金是由于肖军生的原因才一直留置在邓伟林处，况且双方既没有约定资金占用费问题，也没有约定按年利率6%进行计算资金占用费，因此肖军生主张资金占用费且按年利率6%计算没有任何依据。同时，肖军生退场并非邓伟林无法继续提供案涉猪栏所致，而是肖军生单方提出后双方同意在2019年1月4日解除合同，故邓伟林无需退回押金，否则有违公平合理原则。肖军生答辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。肖军生向一审法院提出诉讼请求：1.解除肖军生与邓伟林于2017年10月12日启动的《猪栏租赁协议》(19间猪栏)、于2018年1月l日启动的《猪栏租赁协议》(32间猪栏)、于2018年2月1日启动的《猪栏租赁协议》(22间猪栏)。2.邓伟林向肖军生退还《猪栏租赁协议》(19间猪栏)合同目的无法实现后的剩余租金44,892元及赔付占用资金利息3017元(自2017年10月12日至2018年4月22日，共使用191日，己使用租金金额15908元，已交付两年租金60,800元，剩余租金金额44,892元;利息自合同目的无法实现之日2018年4月23日起，以44,892元为基数按年利息6%计算，计算至本金利息偿清之日止，暂计至2019年6月4日，共408日，44,892元×6%÷365日×408日=3017元)。3.邓伟林向肖军生退还《猪栏租赁协议》(32间猪栏)合同目的无法实现后的剩余租金69,436元及赔付占用资金利息3253元(自2018年1月1日至2018年8月23日，共使用235日，己使用租金金额32,964元，已交付两年租金102,400元，剩余租金金额69,436元;利息自合同目的无法实现之日2018年8月23日起，以69,436元为基数按年利息6%计算，计算至本金利息偿清之日止暂计至2019年6月4日，共285日，69,436元×6%÷365日×285日=3253元)。4.邓伟林向肖军生退还《猪栏租赁协议》(22间猪栏)合同目的无法实现后的剩余租金15,438元及赔付占用资金利息723元(自2018年2月1日至2018年8月23日，共使用204日，已使用租金余额19562元，已交付一年租金35,000元，剩余租金金额15,438元;利息自合同目的无法实现之日2018年8月23日起，以15,438元为基数按年利息6%计算，计算至本金利息偿清之日止，暂计至2019年6月4日，共285日，15,438元×6%÷365日×285日=723元)。5.邓伟林向肖军生退还押金15,000元及赔付占用资金利息、703元(利息自合同目的无法实现之日2018年8月23日起，以15,000元为基数按年利息6%计算，计算至本金利息偿清之日止，暂计至2019年6月4日，共285日，15,000元×6%÷365日÷285日=703元)；以上诉请金额合计:152,462元。6.本案全部诉讼费由邓伟林承担。一审法院认定事实：2017年12月22日，邓伟林（甲方）与肖军生（乙方）分别签订三份《猪栏租赁协议》，第一份（注：实际履行时间为2017年10月12日，该租赁协议为事后补签）约定，甲方将19间猪栏租给乙方养猪，租期为2年，从2017年10月12日至2019年10月21日止。合同签订后，肖军生向邓伟林支付了2年的租金60,800元。第二份约定，甲方将22间猪栏租给乙方养猪，租期为2年，从2018年2月1日至2020年2月1日止。合同签订后，肖军生向邓伟林支付了1年的租金35,000元，押金15,000元，合共5万元。第三份约定，甲方将32间猪栏租给乙方养猪，租期为2年，从2018年1月1日至2020年1月1日止。合同签订后，肖军生向邓伟林支付了2年的租金102,400元。同时，上述三份《猪栏租赁协议》还约定以下内容：5.合同期间，甲方不得对以任何借口中途终止合同（政府行为除外）否则退还乙方所剩租期的双倍租金。6.如遇政府征收和环保干涉，甲方出面配合整治处理，如处理不当，甲方必须在7天内退回剩余的租金给乙方，政府强行搬迁生猪时，补助搬迁费归乙方所得。7.如遇自然灾害，所造成的猪栏损坏，由甲方负责维修，若无法维修乙方有权终止合同，甲方退还乙方所剩租金。另查明，2017年11月3日，四会市人民政府办公室发出《关于印发〈四会市农业污染源（畜禽养殖）整治行动清拆栏舍补偿资金管理暂行方法〉的通知》（四府办[2017]33号）文件，该文件载明：现禁养区范围内的畜禽养殖场（户）要在2017年11月30日前全部清理拆迁完毕；全市范围内范围有关法律法规的养殖场（户），对其依法进行查处，并在2018年1月31日前全部清理清拆完毕。2017年11月9日，邓伟林在《四会市城中街道畜禽污染整治自愿清拆栏舍申报表》上签名并记载以下内容：存栏量1500头，占地面积5000m2，申请清拆时间2017年11月3日。2018年3月13日，四会市城中街道办事处发出《限期整改告知书》，载明：现告知你场（户）要在2018年3月25日前清理养殖场内的生猪，停止进猪。如果能在2018年3月30日前实施停养，清栏并自愿签订清拆栏舍承诺书的，栏舍可按照每平米100元的标准予以补偿。还查明，从双方的微信聊天记录可知，肖军生于2017年10月18日时已经知道四会市人民政府关于畜禽禁养区的公告（征求意见稿）的信息；于2017年11月16日知道人民政府的整治工作方案；于2017年12月6日知道《限期拆除违法违规畜禽养殖栏舍告知书》。但肖军生认为该征求意见稿不是正式文件，19间猪栏的租赁时间在2017年10月12日，早于该文件的发出时间，而该《猪栏租赁协议》为补签的，另外两份《猪栏租赁协议》在2017年12月22日租赁的。邓伟林则认为其于2017年11月30日已在《四会市城中街道畜禽污染整治自愿清拆栏舍申报表》签名同意拆除猪栏，但由于肖军生不同意邓伟林在政府发放补贴后才退回定金，坚持不同意拆除，并认为养两批猪便可回本，因此双方随即签订了上述合同。双方当事人在诉讼中均一致确认，肖军生通过微信聊天方式告知了邓伟林解除合同并交还案涉租赁物的事实，但双方并未办理过相关交接手续。再查明，邓伟林为香港特别行政区居民。一审法院认为，本案是因租赁合同而发生纠纷，且由于邓伟林为香港特别行政区居民，故应认定本案为涉港租赁合同纠纷，应当参照适用涉外法律的规定。由于本案的租赁行为均发生在肇庆市辖区内，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，一审法院作为具有涉外、涉港澳台案件集中管辖权的法院，对本案有管辖权。由于本案租赁合同行为均发生在肇庆市辖区内即我国内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，诉讼中，双方当事人对本案纠纷选择我国内地法律作为准据法，因此，解决本案纠纷的准据法应适用租赁合同行为发生地的法律，即我国内地法律。本案的争议焦点为：1.案涉合同应否解除；2.邓伟林应否退还剩余租金、押金与资金占用费。关于案涉合同应否解除的问题。案涉三份《猪栏租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务和享受相应的权利。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”合同法规定了法定解除和约定解除两种解除的情形。本案中，三份案涉《猪栏租赁协议》并未规定合同解除的事由。在履行案涉《猪栏租赁协议》中出现了政府行为致使案涉租赁物已经被政府拆除一部分，其余部分已由政府文件规定无法再进行正常使用，将会被依法拆除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此，案涉三份《猪栏租赁协议》的合同目的已不能实现，出现了法定解除事由，应予解除。肖军生诉请解除案涉三份《猪栏租赁协议》理据充分，一审法院予以支持。至于案涉三份《猪栏租赁协议》的解除时间如何认定的问题。因第一份《猪栏租赁协议》（19间）于2018年4月22日被拆除部分顶棚，因此，该合同于2018年4月23日解除。其余两份《猪栏租赁协议》，肖军生主张其于2018年8月23日已经退出并交还案涉租赁物。尽管双方并未就交接事宜办理书面手续，但双方在诉讼中均一致确认，肖军生通过微信聊天方式告知了邓伟林解除合同交还案涉租赁物的事实。因此，对肖军生的主张于2018年8月23日已经退出并交还案涉租赁物，一审法院予以支持，即第二、三份《猪栏租赁协议》于2018年8月23日解除。关于邓伟林应否退还剩余租金、押金与资金占用费的问题。在租赁关系中,出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人,承租人最主要的义务是按照约定交付租金。尽管肖军生与邓伟林在签订案涉三份《猪栏租赁协议》时已经知道或应当知道政府禁养生猪并将对包括案涉猪栏在内予以拆除处理，但双方当事人基于放任及过于自信等心态签订上述租赁协议，造成案涉租赁协议无法履行被解除的责任在于双方当事人。肖军生与邓伟林在案涉三份《猪栏租赁协议》中均明确约定，如遇政府征收和环保干涉，甲方出面配合整治处理，如处理不当，甲方必须在7天内退回剩余的租金给乙方，政府强行搬迁生猪时，补助搬迁费归乙方所得。因此，租赁协议对遇政府征收行为致使不能履行合同应在7天内退还剩余租金已经作出明确约定，邓伟林应当依约履行该约定对租赁协议解除后7天内退还剩余租金给肖军生。邓伟林未能在7天内依约退还剩余租金的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。但双方当事人在租赁协议并未对逾期退还剩余租金的违约责任进行约定。从常理上分析，造成肖军生利息上的损失，邓伟林应予以赔偿。肖军生主张按年利率6%计算资金占用期间的利息损失理据充分，一审法院予以支持。即剩余租金和占用费具体计算如下：1.第一份《猪栏租赁协议》(19间猪栏)剩余租金为44,892元=60,800元-60,800元÷2年÷365天×191天，占用资金利息自2018年4月23日起，以44,892元为基数按年利息6%计算，计算至本金利息偿清之日止；2.第二份《猪栏租赁协议》(32间猪栏)剩余租金为69,436元=102,400元-102,400元÷2年÷365天×235天，占用资金利息自2018年8月23日起，以69,436元为基数按年利息6%计算，计算至本金利息偿清之日止；3.第三份《猪栏租赁协议》(22间猪栏)剩余租金15,438元=35,000元-35,000元÷365天×204天，占用资金利息自2018年8月23日起，以15438元为基数按年利息6%计算，计算至本金利息偿清之日止。至于押金问题。第二份租赁协议签订后肖军生支付了押金15,000元，该租赁协议并未约定押金的收、退和没收事宜。因出现法定解除事由，邓伟林应向肖军生退还押金15,000元及赔付占用资金利息（自2018年8月23日起，以15,000元为基数按年利息6%计算，计算至本金利息偿清之日止）。综上，肖军生主张邓伟林退还剩余租金、押金及赔付资金占用期间的利息损失理据充分，一审法院予以支持。综上所述，肖军生请求解除合同及邓伟林退还剩余租金、押金和资金占用期间的利息损失理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十四条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，一审法院判决：一、解除肖军生与邓伟林分别于2017年12月22日签订的《猪栏租赁协议》(19间猪栏)、《猪栏租赁协议》(32间猪栏)、《猪栏租赁协议》(22间猪栏)；二、邓伟林应在判决发生法律效力之日起十日内向肖军生退还剩余租金129,766元、押金15,000元及相应的资金占用期间的利息损失（1.以44,892元为基数按年利息6%计算，自2018年4月23日起计算至本金利息偿清之日止；2.以69,436元为基数按年利息6%计算，自2018年8月23日起计算至本金利息偿清之日止；3.以15,438元为基数按年利息6%计算，自2018年8月23日起计算至本金利息偿清之日止；4.以15,000元为基数按年利息6%计算，自2018年8月23日起计算至本金利息偿清之日止）。一审案件受理费3094元，由邓伟林负担。一审查明的事实有相关的证据予以证明，本院予以确认。邓伟林二审中提交以下证据：1.猪栏现场照片和光盘，拟证明虽然猪栏顶棚于2018年4月22日被部分拆除，但邓伟林已经提供其他猪舍给肖军生继续正常使用；2.邓伟林与肖军生、肖飞的微信聊天记录以及证人邓某的证人证言，拟证明肖军生将案涉猪栏转租给肖飞，肖飞直至2019年1月4日才退场。肖军生对邓伟林提供的第1组证据不予认可，不确认有继续使用邓伟林的猪栏；对第2组证据中邓伟林与肖军生微信聊天记录的真实性予以认可，对邓伟林与肖飞的聊天记录的真实性不予认可。经查，肖军生与邓伟林的微信聊天记录中，2018年8月23日，肖军生将合同发给邓伟林进行协商，但邓伟林未予回应；8月30日，肖军生发微信给邓伟林称：“老邓怎么打你电话都不听”“我刚才有个朋友来看猪栏，他准备进猪，你那个铁门锁了，有没有时间去看一下”“我怎么打你电话也不听呢，也不回来，我那边有人去看猪场，你这边又说没钱退，我只有转租给人家”。邓伟林与肖飞的聊天记录显示肖飞于2018年8月19日请求邓伟林添加好友，请邓伟林协助联系钩机车；于1月份的聊天记录中，邓伟林提供电话号码给肖飞，让他去搬东西时联系他堂哥，由他堂哥开铁门。邓某出庭陈述证言称，肖军生在案涉猪栏养猪大概到2018年9月份左右，邓伟林去香港前把猪栏钥匙交给他，由他负责开门。肖军生自己有钥匙，但他把猪栏转租给其他人养猪，养猪的人来搬东西找他开门。一审法庭调查中，肖军生主张其在2018年8月份撤场，邓伟林已经对猪栏进行换锁，邓伟林回应：“没有换锁，对方没有交还钥匙，也没有接管猪场，只是微信通知，没有办理任何交接手续，现在猪场没人管理。”二审法庭调查过程中，邓伟林确认对合同解除、租金的标准、应退还合同解除后的租金和押金没有异议，但认为肖军生直至2019年1月4日才全部搬离，故租金应当计算至2019年1月4日。本院认为，邓伟林为香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷。双方当事人在二审中对本案法律适用未提出异议，本院予以确认。邓伟林对案涉租赁合同解除、租金的标准和利息计算等问题均未提出异议，仅对合同解除时间提出异议，故本案二审的争议焦点为案涉三份猪栏租赁合同的解除时间。关于第一份《猪栏租赁协议》（19间），邓伟林主张19间猪栏中的部分猪舍被拆除的同日邓伟林另提供了其他猪舍供肖军生使用，并提供了光盘及照片，但从光盘及照片看，仅能显示猪栏附近另有其他建筑物，不能证明该建筑物是否为邓伟林所有，以及其是否在当时提供给肖军生作为履行案涉租赁合同的替代猪舍，故对其主张不予采信，一审判决认定该合同应于猪舍被拆除次日即2018年4月23日解除并无不当。根据相关的政府文件要求，另外两份《猪栏租赁协议》亦不能再正常履行，肖军生主张其于2018年8月23日退出，虽然双方没有签订书面交接协议，但从邓伟林二审提交的微信聊天记录看，肖军生确实于2018年8月23日向邓伟林提出解除合同，在8月30日，肖军生已经无法开锁进去猪场。从邓某的证言看，要进入猪场必须找其拿钥匙，也能与这一事实相互印证。邓伟林主张其未接管猪栏缺乏依据，不能成立，一审判决认定该两份合同于2018年8月23日解除亦无不当。根据双方签订的租赁协议，因政府整治原因导致合同解除的，邓伟林应将剩余的租金和押金返还给肖军生，邓伟林未按照约定在合同解除后及时将剩余租金和押金返还给肖军生，已经构成违约。一审判决邓伟林向肖军生返还剩余租金和押金，并按照年利率6%计付资金占用期间的利息损失，没有明显不合理，本院予以维持。综上，邓伟林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1713.7元，由上诉人邓伟林负担。本判决为终审判决。审判长  李洪堂审判员  辜恩臻审判员  张怡音二〇二〇年八月三十一日法官助理高静书记员潘万琴