苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6082号原告：朱秋英，女，1979年7月12日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：周宝春，男，1977年2月18日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。俩原告共同委托诉讼代理人项伟东,江苏筹胜律师事务所律师。被告：沈晓琴，女，1988年11月22日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人郭显祥，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告朱秋英、周宝春与被告苏州陈博士信息咨询有限公司（以下简称陈博士公司）、沈晓琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理，依法由审判员肖仁刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱秋英、周宝春及其委托诉讼代理人项伟东，被告陈博士公司委托诉讼代理人周敏到庭参加诉讼。被告沈晓琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。审理中，原告申请撤回对陈博士公司的起诉，本院口头裁定予以准许。后本案裁定转为普通程序公开开庭进行审理。原告周宝春，被告沈晓琴委托诉讼代理人郭显祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱秋英、周宝春向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈博士公司支付违约金13.4万元；2、判令被告沈晓琴支付实际损失16万元。事实和理由：2018年1月21日，原告与陈博士公司签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定原告将位于苏州吴中经济开发区房屋以268万元的价格委托陈博士公司居间出售。2018年3月陈博士公司以290万元的价格将上述房屋与被告沈晓琴达成《房屋买卖（居间）合同》。同时原告与沈晓琴的房屋过户手续及贷款手续均委托陈博士公司全权代理。2018年4月，陈博士公司以办理上述房产必须先偿还原先房屋的抵押贷款为由，找来陈博士公司相识的出资第三方苏州君弘投资顾问有限公司（以下简称君弘公司），由君弘公司出借162万元给原告先行归还房屋的抵押贷款，待房屋出卖后取得售房款后归还第三方，为此原告与陈博士公司、君弘公司签订《三方补充协议》以明确各自的权利义务，协议约定2018年5月15日之前将出售房屋的房款交给原告。归还原先的房屋抵押贷款后，原告与沈晓琴正式签订《存量房交易资金托管协议》及《存量房交易信息确认书》，沈晓琴的贷款手续也全权委托陈博士公司办理。可是到了约定的时间，陈博士公司未办理完成相关的房屋贷款手续，需要变更贷款银行到2018年6月底办理完成贷款。至2018年6月底，陈博士公司又告知原告，沈晓琴不想买房了，贷款无法继续办理。在沈晓琴违约不再购房的情况下，原告多次要求陈博士公司重新寻找买家，不然原告为了归还原先房屋而向第三方的借款将无法归还，可陈博士公司也无法寻找买家，继续履行《房屋买卖（居间）合同》。2018年11月，君弘公司起诉原告及陈博士公司要求归还借款162万元并要求原告承担律师费、诉讼费、利息等损失。原告与陈博士公司签订《房屋买卖（居间）合同》，陈博士公司应当按合同履行。陈博士公司无法继续履行合同应当按合同约定向原告支付违约金。被告沈晓琴在房屋买卖合同过程中，擅自违约应当承担原告因此所受的损失。故原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告沈晓琴辩称，其与原告已达成和解，双方于吴中区房产交易中心撤销了涉案房屋买卖的资金托管手续，沈晓琴与俩原告就案涉房屋买卖纠纷已经达成和解，互不追究责任。双方已撤销了房屋买卖相应的资金托管手续，并在房产交易中心就后续事宜进行了明确的说明。故原告没有理由追究沈晓琴相应的责任。沈晓琴并非违约方而是受害人，其也被垫资公司起诉。沈晓琴购房是通过中介周和签订买卖合同，前期已向周和交付了各种费用15万元，当时沈晓琴将购房贷款手续全权委托给周和办理，周和承诺一定能够办下贷款，但最后却不能够办理，故根本原因在于周和。目前，周和介绍向沈晓琴出借购房首付款的案外人也在姑苏法院起诉沈晓琴，并索要高额利息，故沈晓琴在花费几十万的情况下，不仅没有买到房屋，甚至还要再支付利息，其实质是受害方。而且周和低收高卖也超出了一般居间人的范畴，并向买卖双方作不切实际的承诺，故周和理应就其行为承担相应的责任。陈博士公司以268万元价格向原告购买房屋，后以290万元价格出卖给沈晓琴，本案相应的违约责任及损失均与其无关，对原告的损失不予认可，也并未明确发生，不应由其承担，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告朱秋英、周宝春系夫妻关系，位于苏州吴中经济开发区房屋（以下简称案涉房屋）为原告朱秋英、周宝春共同共有，不动产权证号为苏房权证吴中字第**，建筑面积为243.39平方米。案涉房屋于2015年8月18日登记设立抵押权，抵押权人为民生银行苏州分行，被担保主债权数额为168万元。2018年1月21日，原告朱秋英、周宝春（售房人，甲方）与周和（居间方，丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，该份合同的购房人（乙方）处空白，合同约定原告以268万元的价格出售案涉房屋，过户时产生的个税、营业税、契税由丙方承担，中介费未作约定，付款约定中写明：乙方于2018年1月21日交付定金5万元，房东只承担3万元，多余的丙方承担，时间3月底-4月初，如违约双方解除。合同第九条其他条款中还手写以下内容：1、甲方及共有人知晓并同意丙方做高评贷款，甲方最终按合同价格拿钱268万元，多余房款为无条件退还给丙方。2、银行按揭贷款由丙方去做；3、…甲方知晓并同意丙方网签姓名改为其认可的自然人。该份合同的甲方处由俩原告签名，丙方处盖有陈博士公章，并由公司法定代表人周和签名，乙方处空白。上述合同签订后，陈博士公司向原告支付了5万元。2018年4月2日，朱秋英与苏州君弘投资顾问有限公司（以下简称君弘公司）签订合同一份，合同的甲方（出借人）处盖有君弘公司合同专用章，乙方（借款人）处由朱秋英签名，合同约定乙方自愿出售案涉房屋，网签价为423万元，乙方原向民生银行相城支行贷款用该房产抵押，目前贷款尚未还清，抵押权还未注销，为了实现交易，乙方向甲方借款赎出该房产。乙方向甲方借款162万元，借款期限自具体借款日起30天内，月利率为3%，超过一个月，按每天千分之一收取利息，利息随本金一起还清。2018年4月3日，纪蓓（君弘公司股东）分两笔向朱秋英转账合计162万元，此后原告偿还了其在民生银行相城支行的房贷。2018年4月6日，朱秋英、陈博士公司、君弘公司签订《三方补充协议》一份，协议中载明：朱秋英委托陈博士公司居间出售案涉房屋，双方于2018年1月21日签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定2018年3月底-4月初由乙方办理房产过户贷款手续，现由丙方负责出资垫付上述房产的贷款，为此三方签订如下补充协议：1、由陈博士公司负责办理案涉房屋的贷款手续，现上述房产的贷款162万元由君弘公司负责垫资，朱秋英与君弘公司签订的借款合同约定利息为月息3%（即4.8万元），借期为一个月，但朱秋英只承担该利息中的3万元，多余利息由陈博士公司负责承担，与朱秋英无关。2、陈博士公司从2018年4月2日起办理该房产的贷款手续，如一个月内（即2018年4月30日前）其无法办理网签合同的贷款，导致朱秋英在2018年5月10日左右未收到房款，则朱秋英有权解除《房屋买卖（居间）合同》，并不退还已收取的5万元定金。如陈博士公司在朱秋英提出解除居间合同的情况下，拖延或者拒绝办理解除手续，则陈博士公司应向朱秋英支付违约金20万元。3、如果一个月内陈博士公司无法办理贷款手续，君弘公司已垫资的162万元款项的逾期利息由陈博士公司承担，君弘公司不得向朱秋英主张利息。所垫资的162万元在以后朱秋英出售该房产的房款中归还给君弘公司。2018年4月9日，朱秋英、周宝春与沈晓琴至苏州市吴中区房产交易中心签订存量房交易信息确认书，载明出卖人为朱秋英（共有人周宝春），买受人为沈晓琴，房屋坐落于苏州市吴中经济开发区，不动产所有权证编号为00××66，产权登记建筑面积为243.39平方米，房屋价款为423万元，支付方式为贷款支付。当天，双方还签订《存量房交易资金托管协议》，甲方（卖方）为朱秋英，乙方（买方）为沈晓琴，丙方为苏州市吴中区房产交易中心，主要内容为：甲方与乙方在2018年4月9日签订《存量房交易信息确认书》，甲方将坐落苏州市吴中经济开发区出售给乙方，成交价格为423万元，甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方苏州市吴中区房产交易中心管理，乙方将购房款423万元存入托管账户，同时甲、乙双方各自在指定银行开设结算账户。买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入第二条规定的资金托管账户。因该房屋不具备登记条件或甲、乙双方约定终止交易的，经甲、乙双方协商一致，同时凭《苏州市区存量房交易资金托管协议》、身份证、银行卡，填写《苏州市区撤销托管协议申请表》，办理托管资金领款手续。由丙方审核后出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，买方到托管银行办理托管资金转账手续。甲、乙双方保证因房屋买卖产生的任何纠纷与本协议无关，不影响本协议履行。一方要求支取或退回托管资金时，另一方有异议的，在未解决纠纷之前，丙方暂停支付托管资金。2018年4月18日，沈晓琴向上述托管账户存入126.9万元。2019年4月17日，朱秋英、周宝春与沈晓琴至苏州市吴中区房产交易中心办理了案涉房屋的存量房买卖契约撤销申请，明确交易取消。当天，沈晓琴从托管账户支取了126.9万元及相应利息。另查明，2018年9月14日，本院受理了纪蓓诉朱秋英、周宝春及第三人陈博士公司民间借贷一案［（2018）苏0506民初8364号］，纪蓓要求朱秋英、周宝春归还借款162万元，并支付相应利息、逾期利息、违约金及律师费等。该案庭审中，朱秋英、周宝春认为，纪蓓虽然向其转账162万元，但并不是实际借款人，其是与君弘公司签订借款合同，出借方应为君弘公司，君弘公司是陈博士公司介绍的。房子已经网签了，但现在买方与中介有矛盾，买方把30%首付款打入账户，这些款项也是陈博士公司帮买方找来的，但贷款下不来就一直停在那里。其实房屋是由中介以260万元价格一次性买断的，中介卖出去多少中间的差价都归中介。纪蓓称，朱秋英、周宝春因为要出售房产，通过中介陈博士公司出售，房子上有银行贷款，需要注销他项权证才能出售，通过陈博士公司找到原告垫资162万，借期一个月。2018年11月13日，纪蓓向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。2018年11月28日，本院受理了君弘公司诉朱秋英、周宝春、陈博士公司民间借贷纠纷一案［（2018）苏0506民初10468号］。君弘公司诉称，2018年4月2日，朱秋英、周宝春因归还房屋银行贷款，经陈博士公司介绍，其与朱秋英、周宝春签订了借款合同，约定朱秋英、周宝春向其借款162万元，借期30天，借款月利率3%，还约定了违约责任等。2018年4月3日，其将借款162万元转账至朱秋英银行卡。2018年4月6日左右，其与朱秋英、陈博士公司签订《三方补充协议》，对其出借款项利息的承担进行了补充约定，陈博士公司自愿共同承担借款利息及逾期利息。2018年5月2日借款到期，因朱秋英、周宝春分文未还，故其提起诉讼，要求朱秋英、周宝春共同归还君弘公司借款162万元、律师费7万元；朱秋英、周宝春和陈博士公司共同支付自2018年4月4日起按照月利率2%标准计算至借款本金实际付清之日的利息、逾期利息。朱秋英、周宝春在该案中共同辩称，借款属实，律师费过高。根据三方协议其只承担借款本金162万元和一个月利息3万元，因贷款办理期限为一个月，贷款办理方为陈博士公司，如陈博士公司在一个月内无法办理贷款，所产生的逾期利息均应由陈博士公司承担，其借款无法归还主要责任是陈博士公司及沈晓琴，其在整个房屋买卖过程中并无任何违约行为，不应承担逾期利息。陈博士公司辩称，其作为居间方，已经履行了协助办理贷款手续的义务，并且兴业银行苏州分行已经同意审批购房人沈晓琴的个人二手住房贷款，故其无需承担利息。朱秋英明知其应偿还162万元，也知道履行期限为一个月，因朱秋英违约，造成逾期利息的不断扩大，该逾期利息应由朱秋英承担。且原告方在本案之前就此事已经提起诉讼，朱秋英当时即应偿还本金，不应扩大利息损失。朱秋英、周宝春在该案中还陈述，其委托陈博士公司出售房屋，以268万元价格卖给陈博士公司，由其与中介方签订居间合同，然后中介方找到了沈晓琴买房子，沈晓琴与陈博士公司签订了合同，其又经陈博士公司安排与沈晓琴签订了案涉房屋的网签合同，网签合同价格虽然是423万元，但其拿到手就是268万元。案涉房屋交易就签了网签，其只收到定金5万元，没有收到首付款，也没有收到剩余房款，首付款还在托管账户里。其不清楚房屋交易为何没有继续进行下去。该房屋上没有抵押贷款了，网签合同未签，只有一个资金托管协议，其与陈博士公司之间的居间合同未解除。至于贷款是什么原因没有办下来，所有责任均应由陈博士公司承担。其借款目的就是用于归还案涉房屋上的银行贷款。签订《三方补充协议》的目的就是不管贷款多少时间办下来，其只承担3万元利息。陈博士公司作为一个房产专业中介，在办理案涉房屋的抵押贷款偿还时，一般都是先审批后面的贷款，等银行基本同意批贷以后才找垫资方去归还原来的抵押贷款，这样能够节约垫资的费用，也能缩短贷款办理时间。本案中，2018年6月4日才启动贷款的申请，其实之前陈博士公司从2018年4月起已经向其他2家银行申请过贷款，但其他2家银行都一直没有同意审批，所以才在2018年6月又向民生银行申请。该次申请为何被撤销，其不清楚。但如果后面贷款审批下来的情况下，根本不需要去归还原来的抵押贷款，也是陈博士公司催他们提前偿还原来抵押贷款的，陈博士公司要求其提前偿还时明确一个月内肯定能办下来，其是相信了陈博士公司才向原告借了资金去归还抵押贷款，本案发展到这个结果是因为陈博士公司在整个买卖合同中的不专业造成的。陈博士公司陈述，朱秋英找其说要卖房子，是拿到手268万元，房子并不是卖给其的，客户也不是其找的，是别人找了买方和卖方来找其做贷款。沈晓琴实际给其15万元作为定金，其给了朱秋英。案涉房屋做了网签，首付款八九十万元在托管账户。银行贷款批了，但不知道什么原因没有放下来。后又称，银行审核没有通过，因为沈晓琴的负债过多，还是单身，批是批过了，但是没有放款。该案中，陈博士公司提供兴业银行苏州分行信用项目审批通知书照片一张和沈晓琴贷款审批流程表一份，证明其已经履行了协助办理贷款手续的义务，兴业银行已经审批同意购房人沈晓琴的贷款，贷款审批时间是2018年6月4日，申请是在一个月内提交的，但审批时间其无法控制，最后是因为沈晓琴退回贷款导致贷款没有办下来。2019年7月26日，经本院主持调解，双方当事人达成如下协议：一、朱秋英、周宝春于2019年8月31日前支付君弘公司借款本金162万元、利息3万元，律师费7万元，合计人民币172万元。二、陈博士公司确认结欠君弘公司利息11万元，此款陈博士公司于2019年8月31日前支付君弘公司5万元，余款6万元陈博士公司于2019年9月30日前付清。如陈博士公司任有一期未按约足额履行，需支付君弘公司违约金人民币30万元，君弘公司可按11万元就陈博士公司未付部分及违约金30万元一并向法院申请执行。三、君弘公司放弃其他诉讼请求。四、双方就本案再无其他纠葛。五、案件受理费减半收取人民币11172元，财产保全费人民币5000元，合计人民币16172元，由被告朱秋英、周宝春负担。后朱秋英、周宝春未按上述调解协议履行，君权公司向本院申请执行，本院于2019年9月17日立案执行。还查明，苏州市姑苏区人民法院于2018年12月4日立案受理纪蓓与沈晓琴民间借贷纠纷一案，该案中，纪蓓诉称，2018年4月18日，沈晓琴因资金周转需要向其借款126万元，借期届满后未能如约还款，故要求判令沈晓琴归还借款本金126万元，并支付相应利息、律师费。该案庭审中，纪蓓陈述，沈晓琴需要在苏州购买房屋，没有钱支付首付，故通过房屋中介进行借款，其从事二手房中介工作，主要办理房屋贷款、过户等相关手续，和沈晓琴的房屋中介认识，因为沈晓琴的房屋中介找到其请求借款给沈晓琴。沈晓琴在该案中陈述，对于转账汇款事实予以认可，但其是在借条签订后办理的收款账号银行卡，该银行卡办理后即交给了中介周和，后被告知款项已经到达该银行卡，便到银行办理了相应的房屋网签托管手续，其自始至终没有实际控制过该卡，更不可能知道该借款是向原告所借。原告是职业放贷人，相应借款合同应为无效。2019年8月27日，苏州市姑苏区人民法院作出（2018）苏0508民初8180号民事判决，判决沈晓琴归还纪蓓借款本金126万元，并支付资金占用使用费用；驳回纪蓓的其他诉讼请求。本案审理中，原告朱秋英、周宝春陈述，陈博士公司先以268万元价格购买案涉房屋，暂时不办理过户手续，由陈博士公司找到买受人后再由原告和实际买受人办理网签、资金托管及过户。如果交易成功的话，资金托管账户上的钱，其只拿268万元，其他的钱要转给周和。签订合同后，陈博士公司支付其5万元。当时还没有确定买受人，陈博士公司也未披露买房人是沈晓琴。后陈博士公司以290万元的价格出卖给沈晓琴，但陈博士公司从未告知原告其出售的价格，只是通知其办理过户手续。陈博士公司找到实际买受人沈晓琴，可以办理过户手续及银行贷款手续，要求原告先把案涉房屋上的抵押贷款162万元归还银行，并由陈博士公司找了出资方君弘公司由该公司出借给原告162万元，并对借款期限、利息做了三方约定，原告借款后已经归还了案涉房屋上的银行贷款。《存量房交易资金托管协议》、《交易信息确认书》，证明原告和沈晓琴进行了交易备案及资金托管，托管协议上之所以写423万元，是陈博士公司和沈晓琴达成协议，把房屋价格做高一点可以多贷款，基本不用自己拿钱出来。沈晓琴交了30%首付款，其他款项需要贷款支付。但之后因为沈晓琴的原因其终止贷款手续的继续进行，导致房屋交易无法进行下去。原告与沈晓琴之间没有建立合同关系，双方除签订资金托管协议和确认书外未直接签订合同，其之前不认识沈晓琴，直到网签去办理托管的时候，陈博士公司委托的苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司工作人员把沈晓琴带过来，其才知道陈博士公司把房屋卖给了沈晓琴。其除了办理资金托管时见过沈晓琴，其他时间没有见过沈晓琴，据陈博士公司称，在办理银行贷款过程中，因沈晓琴原因违约不准备继续办理房屋贷款故交易无法进行下去。其与陈博士公司签订的合同约定2018年3月底、4月初要拿到房款，到期后其一直催周和，周和说银行贷款马上下来了。原告主张，其与陈博士签订的《房屋买卖（居间）合同》约定5%作为违约金，268万的5%为134000元，故该笔违约金其向陈博士公司主张；其主张的第二项诉请即实际损失160000元，包括出借资金归还贷款的利息损失、律师费、法院的诉讼费、保全费。16万元的构成为：君弘公司诉朱秋英、周宝春、陈博士公司民间借贷纠纷一案调解协议中确认其需承担支付给君弘公司的利息3万元、律师费7万元及1万元诉讼费（原告凑整数），原告自己因该案聘请律师产生律师费4万元，因本案聘请律师产生律师费1万元，上述损失合计16万元。该案调解后，其没有能力履行，执行中案涉房屋被法院拍卖了，拍卖成交价260万元，还产生房屋差价损失、税费7.8万元及执行费19762元。沈晓琴是房屋买家，也是造成本次交易无法完成的主要责任方，应当承担原告为本次交易付出的实际损失，该部分实际损失16万其向被告沈晓琴主张。第一次庭审中，俩原告提供如下证据材料：1、2018年3月，陈博士公司（居间方，丙方）与沈晓琴（购房人，乙方）签订的《房屋买卖（居间）合同》复印件一份，该份合同上的甲方（售房人）处空白，合同中约定：甲方将仁泰花园（权证号：00××**）出售给乙方，成交价格为290万元，乙方交付定金5万元。合同第八条约定其他事宜中手写以下内容：乙方在购房期间，全权委托丙方办理银行贷款事宜，在贷款期间不得擅自办理任何银行贷款。如果乙方原因，乙方承担全部责任。丙方在办理期间如办理不下全部退还乙方定金。该份《房屋买卖（居间）合同》上甲方处空白，乙方处由沈晓琴签名，丙方处盖有陈博士公司公章及周和签名。原告称，该份合同是陈博士公司拍照后发送给她的，证明陈博士公司以290万元的价格将案涉房屋出卖给了被告沈晓琴。2、朱秋英、周宝春与沈晓琴共同出具的《情况说明》一份，载明：卖方周宝春、朱秋英于2018年1月31日与卖方沈晓琴签订买卖协议，因买方违约，取消案涉房屋买卖合同，因时间过长，资金托管协议与交易确认书原件丢失，本次交易取消经买卖双方协商一致后决定。《情况说明》上有原、被告签名，并盖有苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司公章。原告称，《情况说明》是其与沈晓琴办理解除资金托管手续时所做的说明，证明整个交易无法进行是因为买方违约。沈晓琴为购房支付了房屋交易价格423万元的30%即126.9万元的首付款，打入了资金托管账户。沈晓琴找到其，称不想交易了，要求其协助解除资金托管协议，将资金账户中的126.9万元取走。沈晓琴认可其违约，出具了该份《情况说明》，其考虑到沈晓琴的资金在托管账户时间过长，在其认可违约责任的情况下同意撤销资金托管，但对违约责任如何处理双方没有达成意见。《情况说明》上盖了苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司公章，是因为陈博士公司没有备案资质，陈博士公司就找了苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司作为在住建部门备案的中介公司。经质证，陈博士公司对其与沈晓琴签订的《房屋买卖（居间）合同》复印件之真实性无异议，但认为其只是中介方，并不是案涉房屋的买方，原告委托其以268万元的价格出售，沈晓琴愿意以290万元的价格购买。原告是委托其寻找买家，并明确说到手只要286万元，其他的个税、契税等都不承担，中间的差价扣除契税、个税、营业税等各项税费以外作为支付给其的中介费。原告和沈晓琴虽然没有签订房屋买卖合同，但已经存在事实的房屋买卖合同，也办理了交易确认和资金托管。《情况说明》的真实性由法院核实，但说明是沈晓琴的违约导致房屋买卖无法进行。出资方君弘公司并非其找的，而是朱秋英自愿和君弘公司签订了借款合同。因为沈晓琴的违约行为造成房屋买卖无法进行，责任在于沈晓琴。陈博士公司为此提供了兴业银行贷款记录，证明其已经帮沈晓琴从兴业银行苏州分行申请贷款，银行已经同意放贷，贷款记录反映2018年6月5日有贷后退回贷款，证明沈晓琴自己找到银行不贷款了，所以最后银行没有实际放贷。据周和称，沈晓琴不需要贷款原因是其不满意案涉房屋故不想买了。其已履行协助办理贷款手续义务，没有任何违约，无需承担违约责任。第一次庭审后，原告与陈博士公司达成和解，陈博士公司以其对原告朱秋英弟弟朱永岗的93600元债权作为抵偿其应支付给原告的违约金，原告申请撤回对陈博士公司的起诉，但对于实际损失共计16万元，其仍要向沈晓琴追究违约责任。第二次庭审中，被告沈晓琴陈述，其与陈博士公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，原件已经在纪蓓起诉其民间借贷纠纷一案中提供给苏州市姑苏区人民法院了，签订该份合同时其还不认识原告，其和周和约定，由周和全权代理办理贷款手续，周和告诉其不用花一分钱就可以买到房屋，只要返还银行贷款利息，首付款是通过周和介绍向纪蓓借了126万元，后其按周和的要求将房屋价格估高到490万元，周和称只要将房屋价值估高就可以从银行贷到更多金额，足以偿还借的首付款及相应的购房款，周和也承诺贷款由其办下来，其也是生意人需要资金周转，就轻信了周和，但最终各银行均拒绝放贷，主要原因是房屋价格虚高导致贷款无法办理，合同无法履行的所有责任在于周和。对于情况说明，房产交易中心对撤销房屋买卖均要求出具相应的说明文件，说明撤销房屋买卖的具体原因，当时因为纪蓓起诉沈晓琴要求偿还126万元垫资款和利息，时间拖得很长，沈晓琴想要尽快拿回资金托管账户上的款项归还纪蓓，故在该情况说明上签字，这不表示沈晓琴认可其自身违约，因为其自始至终都是愿意购房的，但由于全权委托周和办理贷款，周和最终无法办理贷款，故其不得不取消了房屋交易，当时其通过银行内部了解到这种贷款方式银行是无法放贷的，而且当时沈晓琴也及时通知了周和，但周和一直拖延。双方是协商去撤销的，也达成和解互不追究责任了。以上事实，由原告提供的房屋所有权证、《房屋买卖（居间）合同》、《借款合同》、《三方补充协议》、《存量房交易资金托管协议》、存量房交易信息确认书、情况说明、聘请律师合同、（2018）苏0506民初10468号民事调解书，本院调取的撤销存量房买卖契约申请表、监管资金存款、支付记录、（2018）苏0506民初8364号、（2018）苏0506民初10468号案卷材料及庭审笔录予以证实。本院认为，首先，原告主张案涉房屋由陈博士公司以268万元向其购买，双方约定暂时不办理过户手续，等陈博士公司找到买受人后再由原告和实际买受人办理网签、资金托管及过户手续，原告也确认其与被告沈晓琴之间未成立合同关系，因此俩原告主张被告沈晓琴构成违约缺乏合同基础。其次，根据原告朱秋英、陈博士公司与君弘公司签订的《三方补充协议》，陈博士公司负责办理案涉房屋的贷款手续，如2018年4月30日前其无法办理网签合同的贷款，导致朱秋英在2018年5月10日左右未收到房款，朱秋英有权解除《房屋买卖（居间）合同》，另从沈晓琴与陈博士公司签订的《房屋买卖（居间）合同》中也可印证陈博士公司为沈晓琴负责办理银行贷款之事实，但在沈晓琴通过借款将首付款支付至资金托管账户后，陈博士公司未能按照承诺帮助沈晓琴完成银行贷款，导致俩原告在《三方补充协议》约定的期限内未能取得房款，此种情形属于陈博士违约，俩原告有权与陈博士公司解除合同。同时，根据沈晓琴与陈博士公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，陈博士公司构成对沈晓琴的违约，在沈晓琴借126万元高利贷用以支付首付款的情况下，其也有权与陈博士公司解除合同。因此本案中并无证据证明被告沈晓琴在合同期内拒绝履行义务，也无法认定沈晓琴对于案涉房屋最终未能完成交易具有过错。2019年4月17日，俩原告与沈晓琴共同至房产交易部门办理案涉房屋的存量房买卖契约撤销申请，明确交易取消，当时沈晓琴的首付款126.9万元已在资金托管账户存放一年之久，且原、被告分别被君弘公司和纪蓓起诉要求归还借款本息等，因此俩原告取消交易协助被告提取托管账户上款项的行为应当视为是双方协商一致的结果，被告沈晓琴对此也无过错。最后，俩原告与陈博士公司签订合同后，为归还案涉房屋上的银行贷款而通过陈博士公司介绍向君弘公司借款162万元，俩原告借款后才与沈晓琴至房产交易部门办理存量房交易资金托管手续，原告也确认办理资金托管手续时才知道陈博士公司将案涉房屋出卖给了沈晓琴，因此原告向君弘公司借款归还房贷与沈晓琴无任何关系。原告在前案中也陈述是陈博士公司在后手贷款尚未审批下来的情况下催其提前偿还原抵押贷款，并承诺一个月内可以办理下来，其相信陈博士公司才向君弘公司借款去归还抵押贷款，其被君弘公司起诉的结果也是陈博士公司在整个房屋买卖合同中的不专业造成的。因此，原告在本案中要求被告承担实际损失16万元，其中15万元均系君弘公司起诉俩原告及陈博士公司民间借贷纠纷一案中发生，该案经调解俩原告除归还借款本金外还承担利息3万元、律师费7万元及诉讼费16172元，原告聘请律师也支出律师费4万元，上述款项均是俩原告因未按约向君弘公司归还借款而产生，与被告无关，另原告主张本案中其聘请律师产生1万元律师费，其要求被告承担该笔律师费的诉讼请求亦缺乏合同依据，故本院对于俩原告要求沈晓琴赔偿实际损失16万元的诉讼请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱秋英、周宝春的全部诉讼请求。案件受理费5710元，公告费300元，合计人民币6010元，由原告朱秋英、周宝春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  肖仁刚人民陪审员  邹才根人民陪审员  陈亦薇二〇二〇年八月二十四日书 记 员  朱 婷