广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民终43号上诉人（一审原告）：珠海市楚星物业代理有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区。法定代表人：梁小红。委托诉讼代理人：蔡涛，广东方源律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋玉才，广东国鼎律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市天河区。负责人：蓝晓寒。委托诉讼代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。一审第三人：珠海鸿帆有色金属化工有限公司。住所地：广东省珠海市。法定代表人：颜铁军。委托诉讼代理人：冼春芬，该公司员工。一审第三人：鸿帆控股有限公司。住所地：广东省珠海市。法定代表人：颜铁军。委托诉讼代理人：冼春芬，该公司员工。上诉人珠海市楚星物业代理有限公司（以下简称楚星公司）因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（下称信达广东分公司）、一审第三人珠海鸿帆有色金属化工有限公司（以下简称鸿帆金属）、鸿帆控股有限公司（以下简称鸿帆控股）案外人执行异议之诉一案，不服广东省珠海市中级人民法院（以下简称珠海中院）（2017）粤04民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案，并依法组成合议庭审理了本案。楚星公司委托诉讼代理人蔡涛、宋玉才，信达广东分公司委托诉讼代理人王美智到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。楚星公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持楚星公司的诉请；2.本案一、二审诉讼费用均由信达广东分公司承担。事实与理由如下：（一）原审判决认定楚星公司并未享有涉案商铺合法租赁权，该认定为主观臆断而明显错误。涉案房产分别由鸿帆控股、鸿帆金属与楚星公司签订《房屋租赁合同》出租给楚星公司，系合同当事人真实意思表示，楚星公司对涉案商铺享有合法租赁权。原审法院认为：一是两份《房屋租赁合同》缔约主体为关联公司；二是出租价格严重低于市场价格、与常理不符；三是在楚星公司与鸿帆控股、鸿帆金属在未至租金支付日期时于2012年12月30日签订《债务抵消协议》，将后五年租金以抵偿债务方式支付，此举有违常理；四是《房屋租赁合同》明确约定了租金支付标准及租金支付时间，楚星公司并未依照上述约定支付租金，而是主张鸿帆控股、鸿帆金属拖欠珠海市华楚置业有限公司（以下简称华楚公司）债务，以华楚公司对鸿帆控股、鸿帆金属之间债权冲抵楚星公司应付租金理据不足。原审法院基于上述情形而驳回楚星公司的诉讼请求完全属于主观臆断，认定事实不清。首先，法律并未规定关联公司之间不得出（承）租房产。其次，《房屋租赁合同》租赁价格低于市场价格属于合同当事人的意思自治，并未违法。第三，楚星公司与两第三人鸿帆控股、鸿帆金属在未至租金支付日期时于2012年12月30日签订《债务抵消协议》，将后五年租金以抵偿债务方式支付并不违背常理。第四，关于对楚星公司主张租金支付方式是鸿帆控股、鸿帆金属拖欠华楚公司债务，以华楚公司对鸿帆控股、鸿帆金属之间债权冲抵楚星公司应付租金理据不足的认定，原审法院超出审理范围，华楚公司与两第三人往来款项的性质并非本案审理范围。（二）楚星公司是本案的适格当事人，对涉案租金享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应判决不得执行该执行标的。第一，楚星公司对本案涉案商铺享有租赁权，对相应的租金享有收益权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条的规定和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定，楚星公司是本案适格的原告。第二，楚星公司的原审请求符合法律的规定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定：案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。楚星公司在原审中请求判决不得提取、执行涉案租金收益权、确认对涉案房屋全部租金收入享有收益权的诉讼请求于法有据，应得到支持。信达广东分公司答辩称:楚星公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回楚星公司的上诉请求。事实和理由如下：（一）楚星公司并未提供其实际占有案涉房屋的有效证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述规定可以得出结论，以租赁权可以对抗人民法院对执行标的房屋的执行，必须符合两个前提条件：一是在法院查封前已经签订合法有效的书面租赁合同，二是承租人已经占有使用该不动产，同时符合上述两个条件的承租人才能对抗法院的执行。本案中，并没有案涉房屋的产权人鸿帆金属向楚星公司交付房产的证据，也没有楚星公司再将房屋出租给其他承租人实际占有使用的证据，楚星公司提交的《解除合同通知书》根本无法证明案涉房屋被实际占有使用；在二审中提交的两份《租赁合同书》，其中与承租人阮国文签订的租赁合同更是在法院查封案涉房产之后。退一步说，即便楚星公司主张的《债务抵消协议》是真实的，则也明显是第三人鸿帆控股与楚星公司之间的以租抵债协议。而楚星公司并未提交自2011年7月31日以后其是否对案涉房屋实际占有的证据，若仅仅签订了以租抵债的合同而没有实际占有租赁物，则应视为租赁合同尚未成立，不得对抗法院的强制执行。另外，如果租赁物已交付占有的，则以法院的查封时间为界限，对查封之前已经抵偿的部分可以认定已经实际履行完毕，但查封之后应视为自动冻结不动产的租金收益，以租抵债的合同自此终止。租赁物被查封后债务人仍以该租赁物的租金抵偿债务的行为，实质上是以未来的租金收益个别清偿其他债务的行为，直接损害执行案件中经裁判确定的债权人的合法债权。（二）鸿帆金属以明显不合理的低价将案涉房产出租给楚星公司属于明文规定法院不予支持的事项。《执行异议和复议规定》第三十一条第一款规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”连楚星公司自己都认可20元／平方米／月的租金明显低于市值租金，且签订案涉《房屋租赁合同》和《补充协议》时，楚星公司与鸿帆金属存在复杂的关联关系，因此一审法院不支持楚星公司的执行异议请求有充分的法律依据。鸿帆金属、鸿帆控股未作答辩。楚星公司向一审法院起诉请求：1、不得提取、执行鸿帆金属、鸿帆控股名下位于珠海市的全部租金收入；2、请求确认楚星公司对珠海市的全部租金收入享有收益权，暂按2781360元计算。一审法院查明，该院（2016）粤04执异163号执行裁定查明如下事实：一审法院依据已经发生法律效力的（2014）珠中法民二初字第4号民事调解书及（2014）珠中法民二初字第7、29、30、31、32、33、34、35、36号民事判决书，受理了建行珠海分行申请执行鸿帆金属、鸿帆控股、颜铁军、梁金枝、娄底市一帆投资有限公司、珠海华鑫金属能源有限公司、颜红军、颜海军、涟源市建乐房地产开发有限公司、中吴西部铝工业控股有限公司借款合同纠纷十案。上述生效法律文书判令：一、鸿帆金属向建行珠海分行偿还人民币35485万元及相应利息；二、鸿帆控股、颜铁军、梁金枝、娄底市一帆投资有限公司、珠海华鑫金属能源有限公司、颜红军、颜海军对鸿帆金属的上述债务承担连带清偿责任。因鸿帆金属、鸿帆控股、颜铁军、梁金枝、娄底市一帆投资有限公司、珠海华鑫金属能源有限公司、颜红军、颜海军、涟源市建乐房地产开发有限公司、中昊西部铝工业控股有限公司未自觉履行生效法律文书确定的义务，建行珠海分行向一审法院申请强制执行，一审法院立案受理，案号为（2016）粤04执238-247号，2016年10月19日一审法院作出（2016）粤04执238-247号执行裁定，裁定查封、冻结、扣押、扣划鸿帆金属、鸿帆控股、颜铁军、梁金枝、娄底市一帆投资有限公司、珠海华鑫金属能源有限公司、颜红军、颜海军、涟源市建乐房地产开发有限公司、中昊西部铝工业控股有限公司名下的动产、不动产、银行存款及其他财产权益。查封、冻结、扣押、扣划的金额以人民币600000000元为限。之后，一审法院向珠海市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了鸿帆控股名下位于珠海市吉大路2号国际会议中心9Ａ（粤房地权证珠字第**）、9Ｂ（粤房房地权证珠字第**）9Ｃ（粤房地房地权证珠字第**）Ｄ（粤房地权房地权证珠字第**）（粤房地权证房地权证珠字第**）粤房地权证珠房地权证珠字第**）房地权证珠字房地权证珠字第**）地权证珠字第房地权证珠字第**）中心十层房产（粤房地权证珠字第×房地权证珠字第**）属名下位于珠海市吉大路2号国际会议中心8Ｄ（粤房地权证珠字第××房地权证珠字第**）珠字第××号房地权证珠字第**）16年11月18日作出《查封公告》，拟对上述房地产委托评估、拍卖。又查明，一审法院于2016年11月18日向珠海市众德财电商有限公司、8Ａ租户、8Ｂ租户、珠海市楚星置业有限公司发出（2016）粤04执238-247号之三十四、三十五、三十六、三十七、三十八《协助执行通知书》，提取鸿帆金属、鸿帆控股名下位于珠海市的全部租金收入。在一审法院组织的听证中，一审法院询问楚星公司是否向鸿帆控股支付租金，楚星公司称没有付款，鸿帆金属欠华楚公司1000多万元款，鸿帆金属为了抵债，将物业租给华楚公司的子公司楚星公司。之后华楚公司将楚星公司卖给黄睿瑾，珠海天凯投资有限公司又从黄睿瑾处买了楚星公司，楚星公司承接了所有的租赁关系。楚星公司称可在庭后补充相关证据。建行珠海分行对楚星公司的陈述不予认可，亦不同意再行质证。鸿帆金属公司、鸿帆控股公司对租赁事实表示认可。楚星公司主张其与鸿帆控股于2011年6月26日签订《房屋租赁合同》，约定鸿帆控股（甲方）将其所有的珠海市吉大路2号国际会议中心等物业出租给楚星公司（乙方）；租赁期限自2011年6月30日起至2026年9月29日止；自租赁期限开始后3个月为免租期，免租期满后，乙方应在约定期限内支付完毕十年即2011年9月30日至2021年9月29日租金人民币1076.4624万元，免租期满后一年内支付完毕。后五年租金即2021年9月30日至2026年9月29日租金总额为人民币538.2312万元，双方可以根据当时的租赁情况调整该租金总额，但调整的幅度不能超过前述租金总额的15%，双方确定租金总额后，乙方应在半年内支付完毕上述五年的租金。如双方不能就前述租金总额达成一致意见的，乙方有权单方终止本租赁合同，租赁添置物归甲方所有，乙方不得有异议。如乙方选择继续履行合同的，鉴于乙方前十年已为租赁物的增值投入了巨额成本，因此后五年的租金总额最高不得超过人民币800万元，甲方不得以租金过低或者显失公平等理由终止合同，等等。楚星公司主张其与鸿帆金属于2011年7月26日签订《房屋租赁合同》，约定鸿帆金属（甲方）将其所有的珠海市吉大路2号国际会议中心写字楼等物业出租给楚星公司（乙方）；租赁期限自2011年7月31日起至2026年10月30日止；自租赁期限开始后3个月为免租期，免租期满后，乙方应在约定期限内支付完毕十年即2011年10月31日至2021年10月30日租金人民币1854240元，免租期满后三个工作日内支付完毕。后五年租金即2021年10月31日至2026年10月30日租金总额为人民币927120元，双方可以根据当时的租赁情况调整该租金总额，但调整的幅度不能超过前述租金总额的15%，双方确定租金总额后，乙方应在半年内支付完毕上述五年的租金。如双方不能就前述租金总额达成一致意见的，乙方有权单方终止本租赁合同，租赁添置物归甲方所有，乙方不得有异议。如乙方选择继续履行合同的，鉴于乙方前十年已为租赁物的增值投入了巨额成本，因此后五年的租金总额最高不得超过人民币100万元，甲方不得以租金过低或者显失公平等理由终止合同，等等。2011年8月26日，鸿帆金属（甲方）与楚星公司（乙方）签订《补充协议》，针对双方2011年7月26日签订《房屋租赁合同》补充如下事宜：1、由于乙方承租价格为每月20元每平方米，低于市场价三折优惠，现约定给甲方自签约之日起免费使用办公场所5年；2、5年免费使用后（即2016年7月31日起）甲方需支付乙方每月每平方米60元的租金，按设计使用面积计算；3、如甲方五年试用期后不再使用乙方承租部分物业，甲方应提前2个月书面通知乙方，由乙方自行管理。同日，鸿帆控股（甲方）与楚星公司（乙方）签订《补充协议》，针对双方2011年6月26日签订《房屋租赁合同》补充如下事宜：1、由于乙方承租价格为每月20元每平方米，低于市场价三折优惠，现约定给甲方自签约之日起免费使用办公场所5年；2、5年免费使用后（即2016年6月31日起）甲方需支付乙方每月每平方米60元的租金，按设计使用面积计算；3、如甲方五年试用期后不再使用乙方承租部分物业，甲方应提前2个月书面通知乙方，由乙方自行管理。2011年7月31日，华楚公司（甲方）与楚星公司（乙方）、鸿帆控股（丙方）、鸿帆金属（丁方）签订《债务抵消协议》，约定甲方华楚公司是乙方楚星公司的控股股东，丙方鸿帆控股是丁方鸿帆金属的控股股东，鉴于以上关系，做以下债务抵消协议。截止2011年7月31日止，丁方鸿帆金属欠甲方华楚公司往来款人民币13476723.6元，乙方楚星公司欠丙方鸿帆控股租金10764624元，欠鸿帆金属租金1854240元。经四方协商一致，抵销丁方鸿帆金属欠甲方华楚公司往来款12618864元，丁方鸿帆金属剩余欠款金额继续挂账，四方财务据此协议做账务处理。2012年12月30日，华楚公司（甲方）与楚星公司（乙方）、鸿帆控股（丙方）、鸿帆金属（丁方）签订《债务抵消协议》，约定甲方华楚公司是乙方楚星公司的控股股东，丙方鸿帆控股是丁方鸿帆金属的控股股东，鉴于以上关系，做以下债务抵消协议。截止2012年9月30日止，丁方鸿帆金属欠甲方华楚公司往来款人民币15857859.6元，乙方楚星公司欠丙方鸿帆控股租金5382312元，欠鸿帆金属租金927120元。经四方协商一致，抵消丁方鸿帆金属欠甲方华楚公司往来款6309432元，丁方鸿帆金属剩余欠款金额继续挂账，四方财务据此协议做账务处理。另查明，楚星公司提交三份支票存根及进账单，主张华楚公司与鸿帆金属之间存在2900万元往来款，至于往来款具体内容楚星公司表示不清楚。目前，楚星公司将涉案房产出租他人使用，收取租金。再查明，楚星公司于2010年11月16日成立，成立时股东为华楚公司，2014年1月8日，股东由华楚公司变更为黄睿瑾，现投资者为珠海天凯投资有限公司。华楚公司于2010年9月7日成立，股东为颜海军、珠海华宇投资有限公司。珠海华宇投资有限公司股东为颜红军、颜海军。鸿帆控股、鸿帆金属法定代表人均为颜海军。鸿帆金属股东为鸿帆控股。一审法院查明其他事实与(2016)粤04执异163号《执行裁定书》认定事实一致。一审法院认为，楚星公司针对一审法院提取涉案房屋租金执行行为提出异议，以涉案房屋已被鸿帆控股、鸿帆金属出租为由排除一审法院实施上述执行行为，因此本案案由应为案外人执行异议之诉。根据《执行异议和复议规定》第二十四条规定：“案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，楚星公司主张涉案房产查封前已由鸿帆控股、鸿帆金属出租给其使用且租金已经由鸿帆控股、鸿帆金属拖欠华楚公司债务冲抵，因此楚星公司有权使用涉案房产，法院无权提取涉案房产租金，因此本案审查焦点问题为：楚星公司与鸿帆控股、鸿帆金属之间租赁关系是否真实以及楚星公司所主张由鸿帆控股、鸿帆金属拖欠华楚公司债务冲抵涉案房产租金是否属实。对此一审法院分析如下：其一、根据工商查询登记资料显示，两份《房屋租赁合同》签订时，楚星公司股东为华楚公司，而华楚公司股东为颜海军，鸿帆控股、鸿帆金属法定代表人为颜海军，因此两份《房屋租赁合同》缔约主体为关联公司。其二、根据《房屋租赁合同》及《补充协议》显示楚星公司承租涉案房屋租金单价为20元，但根据楚星公司庭审陈述涉案房产现租金单价为50、60元左右，由此印证鸿帆控股、鸿帆金属将涉案房产出租给楚星公司价格确实严重低于市场价格，与常理不符。其三、根据《房屋租赁合同》约定，后五年租金双方可以根据实际情况调整，且支付租金日期为2021年，但四方在未至租金支付日期时于2012年12月30日签订《债务抵销协议》，将后五年租金以抵偿债务方式支付，此举有违常理。其四、虽然楚星公司与鸿帆控股、鸿帆金属签订租赁合同，但认定租赁关系是否真实还需审查租赁合同履行情况以及租赁行为是否符合客观事实。楚星公司与鸿帆控股、鸿帆金属签订租赁合同明确约定租金支付标准以及租金支付时间，楚星公司并未依照上述约定支付租金。楚星公司主张租金具体支付方式是鸿帆控股、鸿帆金属拖欠华楚公司债务，以华楚公司对鸿帆控股、鸿帆金属之间债权冲抵楚星公司应付租金，对此一审法院认为华楚公司与鸿帆控股、鸿帆金属之间为关联公司，对于关联公司之间各种款项往来，一审法院应当进行严格审查。楚星公司仅提交2011年7月31日、2012年12月30日《债务抵消协议》，并未提交证据证实华楚公司与鸿帆控股、鸿帆金属之间债权债务发生基础法律依据、华楚公司与鸿帆控股、鸿帆金属为关联公司，双方之间进行款项往来均标注“往来款”，并未有证据证实款项发生依据为何，楚星公司亦无法解释“往来款”具体内涵，其应当承担举证不能之不利后果。楚星公司提交鸿帆金属与华楚公司往来款项单据，证实鸿帆金属与华楚公司存有2900万元往来款，一审法院认为上述银行转账单据仅能证实双方之间存在2900万元款项往来，但无法证实2900万元具体用途，亦无法证实该2900万元系《债务抵消协议》抵消债务数额，因此仅凭《债务抵消协议》及往来款项单据无法证实华楚公司与鸿帆控股、鸿帆金属存在真实债务关系以及楚星公司主张以债务抵偿租金之事实，楚星公司据此主张有权收取涉案房产租金，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，楚星公司提交证据不能证实其承租涉案房屋以及利用由鸿帆控股、鸿帆金属拖欠华楚公司债务冲抵涉案房产租金之事实，楚星公司并未享有涉案商铺合法租赁权，一审法院对涉案房产实施提取租金执行行为，符合法律规定。楚星公司诉请要求法院不得提取涉案房产租金并确认其享有租金收益权，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条，《执行异议和复议规定》第二十四条之规定，一审法院判决驳回楚星公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币29050.88元，由楚星公司负担。经审理，本院对一审法院查明的事实均予以确认。二审中，信达广东分公司提交了一份广东省珠海市中级人民法院（2016）粤04执238-247号之二《执行裁定书》，以证明涉案当事人中国建设银行股份有限公司珠海市分行已变更为信达广东分公司，同时向本院提交了《变更诉讼主体申请书》，申请将本案的被上诉人中国建设银行股份有限公司珠海市分行变更为信达广东分公司。经本院对上述裁定的审查，予以确认。本院认为：因一审法院已查明楚星公司的股东是华楚公司，华楚公司股东为颜海军，鸿帆控股和鸿帆金属的法定代表人均为颜海军，涉案两份《房屋租赁合同》缔约主体存在关联，实质上为关联公司的事实。根据人们的日常生活经验和民事诉讼证据司法解释等法律规定，对于关联公司之间的交易事实，在涉及到第三人利益的情况下，应以更高的证明标准予以证实。就涉案两份《房屋租赁合同》对涉案房产是否真实存在租赁事实的问题，在本案中，楚星公司未能提供出无利害关系包括公证、登记等部门在内的第三方对合同真实性的确认，而两份《房屋租赁合同》又涉及到包括信达广东分公司在内的第三人的利益，因第三人信达广东分公司就此存有异议，故仅以楚星公司、鸿帆控股和鸿帆金属为关联公司所形成的涉案两份《房屋租赁合同》，认定房产租赁存在事实的可信度不高，不能排除三方当事人串通、伪造签订上述合同的可能。基于此，本院认为一审法院所作分析的理由并无不妥。楚星公司主张一审法院认定其未享有涉案房产合法租赁权为主观臆断而明显错误，理据不足，本院不予支持。对于涉案两份《债务抵销协议》,从协议的内容看，既违反了合同履行中不得以第三人的债权（即使取得第三人同意）进行抵销的基本法理，也与我国公司法中公司财产独立和公司控股股东不得损害公司利益原则相悖，应认定为无效。同样基于楚星公司与华楚公司、鸿帆控股和鸿帆金属存在关联性的缘由，在现有的证据下，应当认为楚星公司仍不足以证明两份《债务抵销协议》有着抵销的事实，一审法院就此所作出的认定和处理并无不当，本院予以维持。综上所述，楚星公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共29050.88元，由珠海市楚星物业代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  刘涵平二〇二〇年八月××日书记员  黄凯容