重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初23485号 原告：张丹丹，女，汉族，1983年1月18日出生，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：陈希圣，重庆合友律师事务所律师。 被告：李世辉，男，汉族，1963年1月11日出生，住重庆市渝**。 被告：吴传英，女，汉族，1967年12月6日出生，住重庆市渝**。 被告：重庆冉姐房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝**龙山街道松石北路**附**燕城大厦**14-1，统一社会信用代码91500112MA5YRHU527。 法定代表人：冉桂华，经理。 原告张丹丹与被告李世辉、吴传英、重庆冉姐房地产经纪有限公司（以下简称冉姐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦梅组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张丹丹及其委托诉讼代理人陈希圣、被告吴传英、被告冉姐公司的法定代表人冉桂华到庭参加了诉讼。被告李世辉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张丹丹向本院提出诉讼请求：1.判决解除张丹丹与李世辉、吴传英于2018年7月15日签订的《协议》；2.判决李世辉、吴传英返还张丹丹购房款70000元（含首付款30000元、定金40000元）、赔偿10500元按揭损失、承担违约金40000元（即双倍返还定金责任中一倍的定金）、律师费5000元,合计125500元，以上款项由被告冉姐公司承担连带责任；本案诉讼费由李世辉、吴传英、冉姐公司承担。事实及理由：李世辉与张丹丹于2018年6月14日签订《存量房买卖合同》，约定李世辉将其位于渝北区龙溪街道×路×号附×号×幢的房屋（以下简称案涉房屋）出售给张丹丹，总成交金额为1330000元。合同签订当日张丹丹向李世辉支付定金40000元，后又于2018年6月30日向李世辉支付首付款30000元。此外，张丹丹在冉姐公司要求下支付按揭费10500元，并于2018年6月30日向银行申请700000元的按揭贷款。此后，张丹丹发现李世辉出售的房屋一直处于法院查封状态，根本无法过户，于是张丹丹与李世辉、吴传英又于2018年7月15日签订补充协议，约定若李世辉、吴传英于2018年8月1日自行办理解押及司法查封事宜，并将该房屋过户至张丹丹名下，则张丹丹不追究李世辉、吴传英的违约责任；若李世辉、吴传英不能在2018年8月1日前将房屋过户至张丹丹名下，则应赔偿返还张丹丹定金及首付款110000元（含双倍返还的定金），并从2018年8月1日按月利息2%计收利息，直至款项付清之日止。现李世辉、吴传英在约定的时间未把房屋产权证办下来，该房屋仍被法院查封，导致合同无法履行。冉姐公司作为中介方，应对房屋产权的真实性、完整性负有审查义务。因房屋所有权人及中介方的过失导致房屋无法过户，故张丹丹提起本案诉讼。 被告李世辉未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 被告吴传英辩称，同意解除《协议》，不同意张丹丹的其他诉讼请求。在房屋买卖合同签订后，张丹丹与李世辉、吴传英三次前往江北区法院调解，李世辉、吴传英提出1250000元卖给张丹丹，但张丹丹不同意，后来张丹丹让李世辉、吴传英搬离案涉房屋，李世辉、吴传英也搬出来让张丹丹入住，因此李世辉、吴传英不存在违约行为。张丹丹已经支付的房款70000元，在房屋被拍卖后同意退给张丹丹，现李世辉、吴传英没有钱，其他各项赔偿不同意支付。 被告冉姐公司辩称，签订房屋买卖合同时来不及打产调，冉姐公司询问了李世辉，李世辉称房屋没有问题，并没有说房子有查封，李世辉还说不需要张丹丹解押，他自己出钱解押取证。本来约定签订合同后第二天打产调，但因为需要李世辉自己拿身份证去打，李世辉称自己忙，还称房子肯定没问题，就一直没有打，后来张丹丹的银行按揭贷款也通过了。2018年7月初，申请查封李世辉房子的人给冉姐公司打电话，询问冉姐公司是否知道房屋的真实情况，冉姐公司才知道这个人之前就知道李世辉出卖房屋给张丹丹的事实，他想知道张丹丹的银行按揭审批是否通过，因为最终房款要给申请查封的人，冉姐公司此时才知道房屋被查封。冉姐公司没有收取任何中介费，按揭费10500元也支付给了银行相关办事人员，因此，不同意张丹丹的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋登记在李世辉名下，房屋建筑面积121.39平方米，套内面积104.91平方米。 2018年6月，以李世辉为出售人（卖方），张丹丹为买受人（买方），冉姐公司为居间方，三方签订《存量房买卖合同》。合同约定：卖方自愿将案涉房屋以1330000元净收金额出售给买方；买方应于签约当日支付定金40000元，于过户当日支付除定金及交房保证金之外的剩余首期款580000元，剩余700000元向银行申请按揭贷款；为保证按约定如期交付该房产并结清该房产的水、电、煤气、有线电视、物业管理等所有费用，买卖双方协商同意从房产成交价中预留10000元作为交房保证金，该款项在卖方完成产权转移登记后，移交房产时，由买方支付；卖方收到买方的银行按揭款之后在5日内将该房产正式交给买方；在银行审批通过后10个工作日内，双方持有效证件共同到房屋登记机构申请办理房屋权属登记手续。合同第十一条约定：卖方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务纠纷概由卖方负责，如因此造成合同履行障碍，视为违约。合同第十二条约定：自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之十向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；若卖方违约，则卖方除应将买方购房定金退还之外，还应向买方双倍赔付定金；违约方必须支付居间服务费、佣金，以及交易过程所产生的其他一切费用（因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等）。合同第二十条特别约定：卖方承诺产权清晰，无经济纠纷；卖方自行解押。 2018年6月4日，张丹丹向李世辉支付定金40000元。 2018年6月12日，案外人唐某出具收据一张，载明收到张丹丹支付的“按揭服务费”10500元。张丹丹称不清楚唐某的具体身份，是冉姐公司介绍的。冉姐公司称唐某是专门在银行办理按揭贷款的人。 2018年6月29日，李世辉通过冉姐公司要求张丹丹再支付30000元，张丹丹向冉姐公司法定代表人冉桂华支付30000元，后冉桂华将该30000元退还给张丹丹，张丹丹又将30000元直接支付给了李世辉。李世辉向张丹丹出具收条一张，载明收到张丹丹首付款30000元，其后又在该收条下方书写“余下首付款56万元用于提前解押拿房产证，2018年7月6日前取证，当日到房交所办理过户手续”。张丹丹认可前述李世辉书写的内容是三方协商一致的结果。 2018年7月15日，以李世辉、吴传英为甲方，张丹丹为乙方，双方签订《协议》一份。协议载明：“鉴于：甲、乙双方在2018年6月4号签订存量房买卖合同……乙方向银行申请贷款柒拾万元整于2018年6月25号审批通过，并已通知了甲方，按照双方约定甲方应在2018年7月6号之前将房屋过户在乙方名下。由于甲方隐瞒了该房屋被法院查封的事实导致房屋不能在约定期限内过户，甲方已违约。现经双方协商一致，达成如下条款：1、若甲方于2018年8月1日前自行办理完毕该房屋的解押及解除司法查封的事宜，并将该房屋过户予乙方名下，则乙方不追究甲方的违约责任。2、若甲方不能在2018年8月1日前将房屋过户至乙方名下，则甲方应双倍返还乙方定金及首付款合计壹拾壹万元整（小写：110000元）并从2018年8月1日起按月息2%计收利息，直至付清所有款项之日止。3、为保障甲方履行还款义务，自2018年8月1日起，甲方自愿将房屋租赁给乙方，乙方租赁期间所产生的房屋租赁费由甲方应返还给乙方的款项（壹拾壹万元）的利息予以冲抵，乙方不另行支付租赁费。4、甲方在付清应支付给乙方的本金及利息后，乙方应将房屋交还给甲方……8、乙方在本协议履行期间，可随时解除本协议并要求甲方在协议解除后3日内一次性付清所欠款项的本金及截止协议解除时应支付给乙方的利息。9、若因甲方原因导致本协议不能履行（包括但不限于房屋被司法拍卖等）甲方应一次性付清所欠乙方的本金及利息外，还应赔偿乙方房屋增值部分的损失（损失的具体金额以双方协商或司法鉴定予以确认）。10、甲方因违反本协议约定，导致乙方需经过司法程序维护自身权益的，甲方还应承担乙方实现债权的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费等。……。” 2019年9月5日，张丹丹与重庆合友律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定张丹丹委托该所就与李世辉、吴传英、冉姐公司的房屋买卖合同纠纷提供法律服务，律师服务费金额为5000元。该所向张丹丹开具了金额为5000元的发票。 2020年1月13日，本院向李世辉、吴传英公告送达了原告的起诉状副本等。 庭审中，张丹丹明确其主张的违约金40000元是双倍返还定金中的一倍的意思，明确其要求冉姐公司承担连带责任是因为冉姐公司没有及时披露完整的房屋信息，且相关费用是在冉姐公司的指引安排下支付的。张丹丹陈述：签订《存量房买卖合同》时没有打产调，因为冉姐公司说房子没有问题；由于冉姐公司通知银行按揭审批通过后没几天就告诉张丹丹案涉房屋有查封，所以收条上写的560000元解押款的事宜就没有再继续，此后在2018年7月15日形成了《协议》；又过了一个多月后，李世辉、吴传英的债权人通知张丹丹到江北区人民法院调解，该债权人提出让张丹丹把所有款项支付到法院账户，到了法院后法官说不能保证房屋能过户，后没有调解成功；2018年8月，李世辉和吴传英将案涉房屋的钥匙交给了张丹丹，张丹丹隔了一个星期后去开门发现门打不开，2019年的时候房屋已经贴上了封条。 吴传英陈述：案涉房屋系其与李世辉的夫妻共有财产，《存量房买卖合同》是李世辉代吴传英签订的，现二人已离婚；不清楚李世辉有没有告诉张丹丹房屋有查封，后来张丹丹不知什么原因不同意支付首付款解押；债权人刘某确实给冉姐公司打了电话，因为卖房子的时候也通知了债权人；买卖双方去过法院调解，当时什么条件都答应了张丹丹，但张丹丹不同意；2018年8月李世辉和吴传英将房屋钥匙交给了张丹丹，此后没有试过能否打开房门，也不清楚房子有没有贴封条，现在房屋已经被拍卖了。 冉姐公司陈述：案涉房屋虽然存在抵押和查封，但是平安银行的按揭贷款不需要解封就可以通过；因为按揭贷款通过后没几天就听说房屋被查封，所以收条上560000元解押款的事宜没有再继续。 上述事实，有当事人的陈述、房地产权证、存量房买卖合同、收条、收据、协议、法律事务委托合同、发票等证据在案为证，足以认定。 本院认为，《存量房买卖合同》虽系李世辉所签，但吴传英当时与李世辉系夫妻，二人在此后共同作为出卖方与张丹丹签订了补充的《协议》，吴传英亦认可《存量房买卖合同》是李世辉代吴传英所签，故本院认定《存量房买卖合同》中的出卖方实为李世辉及吴传英二人。李世辉、吴传英与张丹丹在《存量房买卖合同》中的房屋买卖合同关系及双方签订的《协议》均为双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。现案涉房屋因存在司法查封无法办理后续的过户等手续，《存量房买卖合同》及《协议》的合同目的已无法实现。根据《协议》第8条的约定，张丹丹可随时解除《协议》。张丹丹向本院起诉时提出要求解除《协议》的诉讼请求，本院于2020年1月13日向李世辉、吴传英送达张丹丹的起诉状副本，故《协议》于2020年1月13日解除。 张丹丹要求李世辉、吴传英返还购房款70000元并支付一倍定金40000元的诉讼请求实为要求二人返还首付款30000元及双倍返还定金80000元。根据《协议》的约定，李世辉、吴传英应将该首付款30000元及定金40000元返还给张丹丹。吴传英关于该案涉房屋被拍卖后再支付该70000元的主张缺乏合同及法律依据，本院不予支持。《协议》第2条约定，若李世辉、吴传英不能在2018年8月1日前将房屋过户至张丹丹名下，则李世辉、吴传英应双倍返还张丹丹定金及首付款110000元，并从2018年8月1日起按月息2%计收利息。张丹丹自愿仅按双倍返还定金主张权利符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因此，李世辉、吴传英应返还张丹丹首付款30000元，并双倍返还张丹丹定金80000元（40000元×2倍）。 关于张丹丹要求李世辉、吴传英赔偿10500元按揭费损失的诉讼请求。《存量方买卖合同》第十二条约定，违约方应支付居间服务费、佣金，以及交易过程所产生的其他一切费用（因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等）。由张丹丹举示的收据及冉姐公司的陈述可知。张丹丹产生了10500元的按揭费损失。张丹丹已自愿放弃要求按月息2%计收房款利息的权利，综合合同约定及张丹丹的实际损失大小，本院对张丹丹要求李世辉、吴传英赔偿按揭费损失10500元的诉讼请求予以支持。 关于律师费5000元。《协议》第10条约定，李世辉、吴传英因违反本协议约定，导致张丹丹需经过司法程序维护自身权益的，李世辉、吴传英应承担张丹丹实现债权的律师费等费用。张丹丹支付了律师费5000元，其要求李世辉、吴传英赔偿该部分款项符合合同约定，本院予以支持。 关于张丹丹要求冉姐公司承担连带责任的诉讼请求。冉姐公司系居间方，张丹丹关于冉姐公司未尽披露义务且所有款项系在冉姐公司引导下付款的主张系基于居间法律关系，而本案张丹丹系基于房屋买卖合同关系提起诉讼，故本院对张丹丹要求冉姐公司承担连带责任的诉讼请求不予处理。 被告李世辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不能答辩、举证、质证、辩论的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告张丹丹与被告李世辉、吴传英签订的《协议》于2020年1月13日解除； 二、被告李世辉、吴传英于本判决生效后五日内返还原告张丹丹首付款30000元，并双倍返还原告张丹丹定金80000元，本项合计110000元； 三、被告李世辉、吴传英于本判决生效后五日内赔偿原告张丹丹按揭费损失10500元； 四、被告李世辉、吴传英于本判决生效后五日内赔偿原告张丹丹律师费5000元； 五、驳回原告张丹丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2810元，由被告李世辉、吴传英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  万园薇 人民陪审员  王先容 人民陪审员  彭钦梅 二〇二〇年八月二十五日 法官 助理  余文沁 书 记 员  潘文洁