苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初13706号原告：苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司，统一社会信用代码91320594726547144C，住所地苏州工业园区翠薇街**月亮湾国际商务中心。法定代表人：余国华，董事长。委托诉讼代理人：陈尚，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：项晓媛，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州工业园区永利盛会娱乐有限公司湖西分公司，统一社会信用代码91320594323755264J，住所地苏州工业园区苏华路白领广场**楼A1-A3。法定代表人：姚玉辉。委托诉讼代理人：胡刚，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐磊，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告：苏州工业园区永利盛会娱乐有限公司，统一社会信用代码91320594550215559G，住所地苏州工业园区金鸡湖商业广场E102。法定代表人：谢永国。原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司（以下简称“兆润公司”）与被告苏州工业园区永利盛会娱乐有限公司（以下简称“永利公司湖西分公司公司”）、苏州工业园区永利盛会娱乐有限公司（以下简称“永利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月10日受理后，本案依法适用普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈尚、项晓媛，被告永利公司湖西分公司公司人委托诉讼代理人胡刚到庭参加诉讼，被告永利公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兆润公司提出诉讼请求为：1、请求判令被告永利公司湖西分公司立即向原告支付房屋使用费人民币7686317.61元及逾期付款利息损失（以人民币7686317.61元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自起诉之日起即2019年11月25日计算至实际付款之日止）；2、请求判令被告永利公司湖西分公司立即向原告支付因催讨房屋使用费所产生的律师费人民币30000元；3、请求判令被告永利公司对上述第一、二项诉讼请求中被告永利公司湖西分公司的债务向原告承担清偿责任。4、请求判令两被告承担本案的诉讼费用。后原告的诉讼请求变更为：1、请求判令被告永利公司湖西分公司立即向原告支付房屋使用费人民币7686317.61元及逾期付款利息损失（以人民币7686317.61元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自起诉之日起即2019年11月25日计算至实际付款之日止）；2、请求判令被告永利公司湖西分公司立即向原告支付因催讨房屋使用费所产生的律师费人民币30000元；3、请求判令被告永利公司对上述第一、二项诉讼请求中被告永利公司湖西分公司的债务向原告承担清偿责任。4、请求判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年原告与被告永利公司湖西分公司签订《广场临时商业用房租赁合同》，约定被告承租白领广场商业街编号4号楼的商业用房，作为经营餐饮服务使用，原告向被告下达通知函，要求被告搬离，被告出具保证书，现被告已经搬离，对于拖欠的房屋使用费未付，原告诉至法院。被告永利公司湖西分公司辩称：一，原告非涉案房屋地块的权利人，无权向被告要求支付上述费用。本案所涉房屋地块原权利人为苏州工业园区股份有限公司（以下简称股份公司），与原告是不同主体。现不动产、土地使用权于2017年8月31日收回注销登记。原告非土地使用权利人，原告在本案中无诉讼主体资格。二，本案所涉土地使用权收回国有，原告无权收取收益，上述土地使用权于2016年10月11日到期，此后权利人未办理续期，也未支付土地使用权出让金，故自2016年10月11日起所涉房屋及土地使用权已与本案相关人等无任何关系，并且苏州工业园区国土环保局在此种情形下于2017年8月31日收回注销登记。故自2016年10月11日起被告无须再向原告支付租金和房屋使用费。而被告实际租金支付到2016年12月31日，原告应就多收租金部分全额返还给被告，就该多收取的费用被告不另行提出反诉。且被告方承租上述房屋多年，多次对于房屋进行装修，支出了较大金额的装修费用，请求法院在判决中对于被告方所产生的装修损失予以考虑。另对于该装修损失我方不提反诉，因案涉房屋在拆除过程中，现装修已拆除，客观上无法对装修残值进行评估，对此我方不申请鉴定。三、案涉房屋为临时建筑，早已超过临时建筑的使用年限，截止原告起诉前与被告之前订立的租赁合同自始无效。根据苏州市规划局关于临时建筑建设管理暂行规定，临时建筑使用期限不超过两年，期满必须自行拆除，需延长使用期限应在期满之日的30日前向规划部门提出申请，延长期限不得超过一年。案涉房屋为临时建筑，即使如原告所称2011年取得产权证明，截止要求被告支付房租时间早已超过三年及房屋使用时间。故事实上已成为一个违法违章建筑。案涉房屋合同无效，过错在原告。被告无须向其支付任何租金。原告还需要向被告赔偿在临时建筑上添附损失（包括装修等）。且根据苏州市规划局关于临时建筑建设管理暂行规定临时建筑不得办理产权登记，苏州工业园区房地产交易管理中心出具临时产权证明有违法行为，综上，请求法院驳回原告全部诉请。被告永利公司未答辩。本院经审理认定事实如下：兆润公司（甲方、出租人）与永利公司湖西分公司（乙方、承租人）签订《广场临时商业用房租赁合同》，甲方就白领广场商业街的商业用房编号为4号楼出租给乙方，租赁期限2016年4月1日至2016年12月31日，上述期间每月租金399122.02元，该租金不含物业管理费和承租人所使用的水、电、气、电话等费用，合同到期1个月前双方不能就续租达成一致意见（未协商视为未达成），甲方有权将房屋自行选择出租或不出租，或者出租给任何其他第三方。乙方须在承租期（包括装修免租期）内向甲方或其委托的管理机构缴付物业管理费用为每月每平方米建筑面积5元。租金、物业管理费每三个月支付一次，其他费用如水电气等于每个日历月的第五个工作日前缴付。若乙方欠付租金、物业管理费或其他费用达到14天时，甲方有权在保证金中扣减欠款和延期付款违约金外，若乙方拖欠上述费用达30天，则甲方有权中断承租场所水、电等的供应并可终止本合同，此外甲方有权没收乙方支付的保证金，并向乙方追究由此造成的损失。承租保证金：本合同项下乙方需向甲方支付的承租保证金金额同甲乙双方于2005年7月签订的原租赁合同之保证金金额，上述合同项下保证金直接转作本合同保证金。关于合同终止及承租场所的归还，合同约定：除非本合同有约定或者甲、乙双方另行协商达成书面协议，在承租期满之前，任何一方不得无故终止本合同，当本合同被提前终止或者承租期满时，乙方须将承租场所及其设施恢复至交付使用时的原貌（自然老化及合理损耗外），保存完好无损，并交还甲方，甲乙双方亦可同意保留在承租场所内的任何内部装修、装饰或附属物，但甲方无须向乙方支付任何补偿或赔偿。乙方未能在承租期满或之前或在本合同被提前终止后三十天内将承租场所恢复原貌（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物者除外）及交回承租场所，每逾期一天，乙方须向甲方缴纳滞留金。此外乙方将被视为自动放弃承租场所内的设施或装修的所有权，包括所有的设备和物品，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议，乙方须向甲方赔偿任何上述物件的开支及费用，乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修或添置设施等而支出的各种费用，不得要求甲方收购承租场所内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费、搬离费或拆除费等。在清场之前，乙方必须结清所有本合同项下尚未清缴的款项。清场结束后，经甲方验收合格，并提出书面证明后，甲方将按本合同退还乙方在扣除各项应付款项及质量保证金后的承租保证金（不计利息）。乙方应对在承租期间由于其违约行为、过失或者过错而对甲方造成的一切损失承担赔偿责任，乙方须赔偿甲方就乙方违反合同的任何条款或声明及保证而造成的所有损失。关于法律责任，乙方应对在租赁期间由于其包括但不限于乙方的雇员及授权人士违约行为、过失或者过错对甲方造成的一切损失（包括但不限于租金、出租场所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或者仲裁费用、律师费）等承担责任。乙方需赔偿甲方就乙方违反本合同的任何条款或者声明及保证而造成的所有损失。另，经原被告确认，被告交付案涉房屋的租房保证金303626.9元。另就该款项，原告自愿于被告欠付的租金中予以折抵。落款日期2018年2月9日，兆润公司发出通知函，言明：租赁期限已到期，截至目前未将租赁房屋归还。请按照合同约定清空并搬离承租房屋，将承租房屋恢复至交付状态交还原告，同时按照租赁合同中的租金、物业费标准付清2017年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费。如在2018年2月28日停业，在2018年3月15日前搬离的减免3个月的房屋使用费，在2018年3月15日停业，在2018年3月31日之前搬离的减免1.5个月的房屋使用费。如未按上述要求履行，原告于2018年3月31日下午17：00对承租场所采取停水停电的措施，造成的损失由被告承担。落款日期2018年2月9日，原告向被告发出通知函，要求被告支付拖欠的房屋使用费，并且限期搬离租赁房屋；被告向原告出具保证书，承诺会在2018年8月8日搬离。被告永利公司湖西分公司认为于2018年8月前搬离，对此无证据。原告认为被告于承诺函中载明2018年8月8日搬离，对于被告搬离时间原告无证据。原告委托上海市协力（苏州）律师事务所代理本案并签订《法律服务委托合同》，合同言明包括本案在内的五个案件律师代理费合计130000元，其中本案代理费30000元，合同签订后10个工作日内支付60%，一审案件终结后10个工作日内支付40%，就包括本案在内的五个案件开具了合计为78000元的律师费票据。就案涉地块的权属，被告提交查询的不动产登记簿，显示登记权利人为股份公司，用途商服用地、住宅用地，使用期限40年、70年，产权证书号苏工园国用（2006）第01130号。对此，原告陈述案涉土地是通过授权经营的方式授权给原告使用经营，是登记在股份公司名下，但已经授权原告经营。为此原告提交产权证书复印件显示，2003年地产公司就案涉土地取得土地使用权，载明使用权类型为授权经营，终止日期：商业2043年12月21日，住宅2073年12月21日。另苏州工业园区土地储备中心与股份公司于2008年5月30日签订的收购合同，言明案涉房屋的土地使用权、地上建筑物、地下空间及设施设由土地储备中心向股份公司收回并给予补偿。2008年6月10日，土地储备中心出具授权委托书，言明：其委托地产公司全权处理储备中心收购的有关原股份公司的白领广场及玲珑会所地面临建商业设施管理运营事宜。苏州工业园区房地产交易管理中心于2011年8月19日出具的临时建筑产权证明显示，案涉宗地号63006号土地使用权人为地产公司，经规划批准并通过竣工验收的房屋属地产公司所有。又查，地产公司于2014年12月31日将企业名称变更为兆润公司。落款日期2017年8月22日，苏州工业园区国土环保局发出苏园国土（2017）76号通知，言明：关于案涉地块63006号宗地的退地报告已收悉，你方通过授权经营方式取得该宗地的国有建设用地使用权，并已登记发证，现因园区规划建设需要，决定收回你单位63006号宗地15826.17平方米的国有土地使用权，并请你方于收到通知之日起15日内，办理案涉使用权注销登记。案涉地块土地使用权于2017年8月31日注销登记。2019年7月11日苏州工业园区土地储备中心出具关于白领广场地面临建商业设施管理事宜的情况说明，证明2017年8月土地证办理了收回注销登记，但并未对原告的授权管理做出撤销。以上事实，由广场临时商业用房租赁合同、函、通知、不动产登记簿等证据及原被告庭审陈述予以证实，本院对此予以确认。本院认为，当事人对其主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实应当提供证据加以证实。本案的争议焦点为：原告能否作为权利主体，主张被告支付相应费用。原被告签订的《广场临时商业用房租赁合同》已经于2016年12月31日到期，并无证据证明上述合同有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应被认定有效，被告辩称上述合同无效的意见本院碍难采纳。被告业已将截至2016年12月31日的租金、物业管理费支付完毕，针对原告主张后续费用的诉请，本院认为，结合国土环保部门登记的权属材料及原告提供的相应证据，可以认定原告取得相应授权经营出租案涉房屋，且事实上被告也与原告签订了相应租赁合同，并交付了相应租金，本案原告主张的费用产生于房屋租赁合同到期后，虽双方之间无书面房屋租赁合同，然现有证据表明，被告仍实际占有使用案涉房屋，案涉地块土地使用权于2017年8月31日注销登记，故原告作为授权经营人有权主张截至注销之日的占有使用费。土地使用权注销后，被告出具保证书，承诺于2018年8月8日完成搬迁工作，虽被告辩称于2018年8月前即搬离，但被告未就此举证证实且现亦无证据表明被告于该日前搬离，故本院对原告主张被告于2018年8月8日搬离予以确认。自案涉土地使用权注销至被告搬离期间，虽土地使用权被注销，但被告仍实际占有使用该地块房屋且原告取得国土登记部门出具的说明，未对原告的授权管理做出撤销。故原告主张被告支付截至被告搬离之日的占有使用费，具有相应依据，经核算，本院对原告主张的上述期间的占有使用费7686317.61元予以确认，原被告一致确认被告尚余保证金303626.9元，就该款项原告自愿折抵占有使用费，经核算，本院对占有使用费7382690.71(7686317.61-303626.9）元予以确认。被告未支付占有使用费，对原告主张的以上述占有使用费7382690.71元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍自起诉之日算至被告付款之日的利息予以支持。关于律师费，该律师费系基于先前原被告的租赁关系而产生，双方于租赁合同中对此也做出约定，故原告主张律师费据有相应依据，结合实际发生的金额，本院酌定律师费18000元。根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，被告永利公司湖西分公司系被告永利公司依法设立的不具法人资格的企业，永利公司应对被告永利公司湖西分公司资产不足以清偿上述债务的部分，承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州工业园区永利盛会娱乐有限公司湖西分公司于本判决生效之日起十日内支付苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司占有使用费7382690.71元及逾期付款利息（逾期利息计算方式：以7382690.71元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年11月25日起计算至实际支付之日止）；二、被告苏州工业园区永利盛会娱乐有限公司湖西分公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司律师费18000元；三、被告苏州工业园区永利盛会娱乐有限公司对被告苏州工业园区永利盛会娱乐有限公司湖西分公司的资产不足以清偿上述第一、二项付款义务的部分承担补充清偿责任；四、驳回原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65814元，公告费690元，两项合计66504元，由被告苏州工业园区永利盛会娱乐有限公司湖西分公司、苏州工业园区永利盛会娱乐有限公司负担63766元，原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司负担2738元，被告应负担的上述款项已由原告预交，本院予以退还，被告于本判决生效之日起十日内支付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 贞人民陪审员  钱尔卓人民陪审员  金兴梅二〇二〇年八月二十五日书 记 员  姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。