河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3491号上诉人（原审原告）：宋全勇，男，1976年9月25日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：王新友，河南御典律师事务所律师被上诉人（原审被告）：崔建民，男，1968年9月5日出生，汉族，住延津县。被上诉人（原审被告）：延津县东屯镇兴达学校，住所地：延津县东屯镇东屯村新滑线路南。法定代表人：余朝千，任校长。委托诉讼代理人：冯超方，河南力超律师事务所律师。上诉人宋全勇因与被上诉人崔建民、延津县东屯镇兴达学校（以下简称兴达学校）租赁合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（2020）豫0726民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋全勇及其委托诉讼代理人王新友，被上诉人崔建民、兴达学校的余朝千及委托诉讼代理人冯超方到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宋全勇上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、宋全勇与崔建民系租赁合同关系，崔建民违约，不是与兴达学校形成租赁关系，兴达学校不构成违约。2、一审判决不应适用公司法判决。3、合同期限30年超过法律规定。4、崔建民转让兴达学校及幼儿园未经宋全勇同意，改变原先协议土地用途，系无效协。宋全勇与余朝千另行签订的租地合同与本案无关。兴达学校辩称：应驳回上诉，维持原判。1、宋全勇称崔建民转租没有经其同意，请求解除合同不能成立。一审法院从两个方面认定解除合同请求是不成立的。一是从案涉土地的最终使用者是这个学校，无论是法人的变更是给谁？最终学这种土地的使用者是这个学校。从这方面论证，宋全勇称没有经其同意，理由不能成立。另外一方面是从构成转租这个情况，从然后宋全勇与余朝千签订了这个合同的时间来讲的话，宋全勇是对转租合同是是知情，因此即便当时崔建民与余超千签订转租合同，当时未经其同意，但是事后根据法律的规定，宋全勇已经默认转租合同是成立的，从这方面来认定的话，请求解除合同也是不成立了。2、租赁合同约定的期限，虽然约定了是30年，按照法律规定租赁合同期限20年，超过的部分无效。但是本案案涉土地的性质比较特殊，是用于教育事业，已经举办了兴达学校和小天使幼儿园，因此即便是合同到期，也应当是考虑合同继续履行的问题，而不是说解除合同的问题。3、宋全勇要求返还案涉租赁土地，仅仅是因为单方涨租金的目的，没有达成而要求解除合同。4、适用法律问题。我方认为这是宋全勇对法律适用的误解。虽然本案案涉学校属于民办非企业单位，但是如果是其他组织出现类似于公司法的相关规定，是可以参照公司法的。因此一审法院的部分事实认定参照了公司法的相关规定，原用到本案，然后也是合理的。我方强调一点是虽然签订合同都是个人出现，包括崔建民跟宋全勇、余朝千个人之间签订怎样的合同，最终的案涉土地的使用者是学校。宋全勇向一审法院起诉请求：1、判令解除宋全勇与崔建民于2014年6月17日签订的租赁合同；2、判令崔建民支付租赁费30000元，并按每月5000元的标准自2019年12月17日起支付租赁费至租赁物交付宋全勇之日止；3、判令崔建民、兴达学校归还宋全勇的租赁物（宋全勇预制厂）；4.本案诉讼费由崔建民、兴达学校承担。一审法院认定事实：宋全勇作为甲方，崔建民作为乙方，于2014年6月17日签订合同书1份。合同约定：甲方同意将其位于东屯社区新滑线南、东屯屠宰场路东的原预制厂（包括院内所有土地、房屋）承包给乙方用于小学建设。承包期为30年，自2014年6月17日起至2044年6月17日止；承包费每年6万元，前三年承包费18万元于签订合同时一次性付清，三年后承包费为一交两年，依次类推。乙方需在原预制厂内盖教学楼，在合同期内如因土地手续纠纷引发违章拆迁，由此造成损失甲乙双方各承担50%（损失数额以建筑商计算的损失为准）；因甲方个人土地纠纷引起的损失甲方应全部承担。非因不可抗力双方不得终止合同，如一方无故终止合同，应赔偿给另一方造成的一切经济损失，承包期内甲方不得提高承包费。承包期满后如乙方需继续使用，同等条件下乙方享有优先承包权，如双方不能达成承包协议，乙方有权单独处理由乙方建设的房屋及设施。双方还约定了其他事项。兴达学校于2015年5月20日成立，法定代表人为崔建民，住所地位于延津县新滑线路南。延津县小天使幼儿园（下称小天使幼儿园）于2017年9月20日成立，法定代表人为崔建民，住所地为延津县新滑线路南。2018年9月18日兴达学校、小天使幼儿园与余朝千签订《延津县兴达学校及延津县小天使幼儿园转让协议》。双方约定，甲方崔建民即转让方将其拥有的延津县的兴达学校及小天使幼儿园学校及幼儿园土地使用权，甲方以建的3000平方教学楼，与附属设施设备与所有有效文件整体作价700万元转让给乙方余朝千；保证协调小学及幼儿园土地租赁合同过户到乙方，2018年甲方已交过的土地租金，乙方不予退还；转让价格700万元，其中包括风险基金、房租押金、土地租金、校车费用；签订合同之日起乙方应当在当日支付甲方100万元作为定金，学校及幼儿园法人变更到乙方后，当日支付甲方100万元，剩余尾款在2019年9月1日-3日内全部付清；协议还约定了其他事项。后兴达学校、小天使幼儿园分别于2019年5月13日、2019年7月5日变更法定代表人为余朝千。期间，宋全勇作为甲方，余朝千作为乙方，分别签订房屋转让合同及土地转让合同各1份。其中房屋转让合同约定，甲方同意将兴达学校北楼西北角，赵景庄路路东四间平房转让给余朝千，费用一次性交清4万元，房屋一次性转让；等。土地转让合同约定，甲方同意将位于东屯社区新滑线南，兴达学校门前北全部土地1.5亩租给余朝千办学使用；费用为一次性付清16万元；等。2019年3月11日宋全勇收到余朝千给付的房屋转让费4万元及土地转让费16万元。审理中，宋全勇称涉案土地共6亩，之前分别为宋全勇、陈江、张之印三家的耕地，2007年已变更为建设用地；知道崔建民租地系用于建校，当时有一层北屋六七间南屋，还有一大敞篷，地面硬化一大部分，后经宋全勇同意，崔建民将原来的房屋均已拆除，新建两栋教学楼，一栋3层，一栋2层；依约崔建民应在2019年6月17日交纳第三次承包费，但其拒绝交纳，已违反合同义务，属根本违约，致合同无法继续履行，宋全勇有权解除；且崔建民转租未征得宋全勇同意，违反法律规定，请求法院解除合同；另宋全勇未向崔建民要过钱，兴达学校支付李秀荣的钱与宋全勇无关，宋全勇也不欠兴达学校9600元，即便宋全勇与李秀荣存在租赁关系，也与兴达学校无关，兴达学校所谓代宋全勇支付9600元也未经宋全勇同意，兴达学校因厕所扩建与李秀荣发生租赁关系，其向李秀荣支付费用与宋全勇无关；宋全勇孩子上学已交学费，若欠学费应由学校催要，与本案非同一法律关系。崔建民称建学校时已完成相关审批；在涉案土地范围内其新增教学楼两座，新增的第三座教学楼系租赁的他人的土地，余朝千接手学校后，将涉案土地范围内原二层教学楼改为三层；学校股东有4人，4人均以现金方式出资，租赁费按照入股比例由4股东出资，已计入支出，崔建民系大股东，故由其出面签订租赁合同，第一期、第三期租赁费均由宋全勇在兴达学校领取，由宋全勇为兴达学校出具手续，同时记入学校账上，第二期租赁费未到期时，宋全勇着急用钱拿崔建民10万元说要抵租赁费；2018年9月18日将学校卖给了余朝千，但费用未付清，其还参与经营。宋全勇对此称宋全勇在兴达学校共领取租赁费30万元，并为兴达学校出具收条；没有崔建民所述的10万的事，崔建民说的内容合伙关系宋全勇也不知情。被达学校称其曾代为清偿宋全勇租金，但宋全勇拒绝接受，才导致宋全勇未收到租金，且兴达学校已向崔建民支付了2019年第三期租赁费；另宋全勇在知道承租人转租人后六个月内无异议，其无权解除合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，宋全勇与崔建民于2014年6月17日签订的合同书，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行所负义务。结合诉辩双方意见可知，诉辩双方的争议主要集中在以下三个方面，一是宋全勇所称崔建民未其同意转租是否成立，宋全勇能否据此请求解除合同；二是宋全勇所称崔建民未支付租赁费用是否构成根本违约，宋全勇能否据此请求解除合同；三是宋全勇主张的租赁费应如何处理，宋全勇要求返还租赁物应付支持。关于第一个方面，一审法院认为，崔建民、兴达学校之间不存在转租行为，宋全勇据此请求解除合同，依据不足。理由如下：首先，宋全勇与崔建民签订的租赁合同明确载明崔建民租赁涉案土地用于小学建设，且审理中，宋全勇也自认其对此明知。据此可知，宋全勇与崔建民签订租赁合同时已明知租赁用途，同时也应明知涉案土地将由崔建民创办的学校而非崔建民个人使用。宋全勇与崔建民于2014年6月17日签订涉案合同，其时兴达学校尚未成立，自不能以兴达学校的名义或由兴达学校与宋全勇签订租赁合同。兴达学校成立后，由崔建民担任法定代表人。审理中，宋全勇及崔建民均认可租赁费由宋全勇在兴达学校领取，由宋全勇为兴达学校出具了收条，崔建民提交的相关证据也对此加以证实。进言之，涉案合同虽由宋全勇与崔建民所签，但实际使用涉案土地的并非崔建民个人，而系兴达学校，承担支付租赁费用义务的也非崔建民个人，亦系兴达学校。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”参照上述规定，本案中，就涉案土地，建立租赁合同关系的实为宋全勇与兴达学校，而非宋全勇与崔建民，即实际应由兴达学校作为租赁合同的一方当事人享有合同权利，履行合同义务。其次，宋全勇称崔建民将兴达学校转让给余朝千，而从崔建民提交的相关证据来看，似是如此，但实则不然。经查可知，兴达学校目前仍然存在，只是法定代表人由崔建民变更为余朝千。据此可知，实际上，崔建民只是将其对兴达学校享有的财产权利转让于余朝千，余朝千由此而成为兴达学校的举办者。在这一过程中，兴达学校并未终止，其法人人格并未消亡，其独立于任何举办者存在的民事主体地位并未因此而受影响，兴达学校仍为涉案租赁合同关系的一方当事人。故崔建民与余朝千签订转让协议，并未构成转租，因为租赁使用涉案土地的始终为兴达学校，而非崔建民或余朝千个人。据此，宋全勇以崔建民未经其同意转租为由要求解除租赁合同，依据不足，一审法院不予支持。退言之，即便如宋全勇所称崔建民构成转租，宋全勇要求据此解除租赁合同，也缺乏依据。理由如下：审理中，兴达学校提交的余朝千与宋全勇签订的房屋转让合同显示，宋全勇同意将兴达学校北楼西北角四间平房转让给余朝千；而宋全勇与余朝千签订的土地转让合同则显示，宋全勇同意将兴达学校门前北全部土地1.5亩租给余朝千办学使用。从上述两份转让合同可知，所涉房屋及土地均在兴达学校附近，而土地转让合同更明确租给余朝千的土地作为余朝千办学使用。结合两份转让合同所涉房屋及土地的地理位置，余朝千作为办学使用，在其附近并无其他学校存在的情况下，也只能解释为作为余朝千举办兴达学校使用。如果将崔建民与余朝千之间的转让行为及宋全勇与余朝千之间的转让行为均理解为其各人的个人行为的话。那么，在宋全勇与余朝千签订转让合同时，宋全勇应当已经明知崔建民已将涉案土地转租给余朝千使用。否则，该种转让则不合常理。其时，宋全勇既已知晓所谓的崔建民转租，亦未表示反对，反而将兴达学校附近的房屋及土地转让或租赁给余朝千使用，应当视为宋全勇对其所谓的崔建民转租的行为默示同意。现宋全勇再以崔建民转租未经其同意为由请求解除合同，有违诚实信用的原则，不予采纳。关于第二个方面，宋全勇称崔建民未按期缴纳租赁费用构成根本违约，要求据此解除合同，理由不能成立，不予支持。理由如下：在此，一审法院需要首先指出的是，兴达学校称其已将租赁费用支付崔建民，但崔建民未受权代收，故不能视为兴达学校向宋全勇履行给付租赁费的义务。兴达学校未依约及时支付宋全勇租赁费用，确已构成违约，对此一审法院给予否定性评价，兴达学校也应承担相应的违约责任。但一审法院还需指出的是，崔建民与宋全勇签订租赁合同后，在涉案土地上举办了兴达学校和小天使幼儿园，此后建设了教学楼，配备了相应设备设施。余朝千在接手兴达学校后，又新增了教学楼，扩充了校地面积。整体上已投入了较大的人力、物力和财力。且民间力量举办学校辐射惠及周围群众，有利于发展和兴旺我国教育事业。同时，现在尚有学生在校上课。如果仅因兴达学校一时欠付租赁费用，就解除租赁合同，不仅会有损当地教育事业的发展，扰乱正常稳定的教育教学秩序，还会造成财物的更大损失和浪费，有违民事活动应遵循的公平原则。基于此，兴达学校未及时缴纳租赁费用尚不构成根本违约，宋全勇据此要求解除涉案租赁合同，不予支持。关于第三个方面，根据目前查明的情况可知，兴达学校已支付宋全勇2014年6月17日-2019年6月16日的租赁费30万元。依据涉案租赁合同约定，第三期租赁费即2019年6月17日至2021年6月16日的租赁费12万元，应于2019年6月17日缴纳。目前，兴达学校尚未支付，已属违约，兴达学校应当支付。宋全勇要求崔建民支付，依据不足，不予支持。又因宋全勇未向兴达学校提出请求，一审法院无法超越宋全勇请求作出裁判。宋全勇要求崔建民、兴达学校返还租赁物，亦缺乏依据，不予支持。关于兴达学校所称李秀荣费用的问题。审理中，兴达学校提交的证据尚不足证实该费用应由宋全勇支付兴达学校。且兴达学校称已将第三期租赁费12万元支付崔建民，说明兴达学校并未将其所称的李秀荣的相关费用扣除，视为其自愿支付，也可以进一步说明双方对此已有约定，故一审法院对其的意见不予采纳。关于崔建民所称的宋全勇孩子未交学费的问题。一者证据不足，二者即便宋全勇确实未为孩子交纳学费，亦属其与兴达学校之间的纠纷，与崔建民个人无涉，其无权提出相关主张。关于崔建民所称宋全勇拿其10万元抵扣租赁费用的问题。审理中崔建民未就此加以举证，且宋全勇亦不认可，不予采信。在此，一审法院希望兴达学校在判决生效后，秉持最大诚信原则，积极履行涉案租赁合同所负义务，避免双方权利义务一再失衡。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：驳回宋全勇的诉讼请求。案件受理费550元，由兴达学校负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，宋全勇提出上诉，本院仅围绕宋全勇的上诉请求进行审理。关于宋全勇的上诉请求，宋全勇与崔建民签订的租赁合同，实际上系宋全勇与兴达学校履行双方合同关系，一审判决参照公司法规定，较为详细地论述了本案，宋全勇与兴达学校形成事实上的租赁关系并无不当。兴达学校变更法定代表人并不影响该学校与宋全勇建立的租赁关系，并不需要经宋全勇同意。租赁合同期限超过20年部分的为无效约定，目前双方仍在租赁期限内，解除合同的条件并不具备。宋全勇将其与预制件厂租赁给崔建民开办兴达学校，在该院内建设学校、幼儿园进行建设，是兴达学校租赁预制件厂的合同目的，如果不能建设学校，崔建民签订的合同将不能达到租赁目的，因此，兴达学校在案涉土地上建设学校，符合双方租赁合同约定和目的，有合同依据。宋全勇与余朝千另行签订租赁协议，与本案无关。综上，宋全勇的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，宋全勇负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年八月二十五日书记员  王 淼