山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民再114号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：于虹，女，汉族，1960年2月18日出生，住大同市城区。委托诉讼代理人：石欣磊，山西九论律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：大同市当代房地产有限责任公司。负责人:赵朋飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：计振东，天津唐徽律师事务所律师。原审第三人：程龙，男，汉族，1990年6月13日出生，住北京市丰台区。再审申请人于虹因与被申请人大同市当代房地产有限责任公司（以下简称当代公司）及原审第三人程龙房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市中级人民法院（2019）晋02民终555号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月30日作出（2019）晋民申2995号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭进行了审理。再审申请人于虹的委托诉讼代理人石欣磊，被申请人当代公司的委托诉讼代理人计振东到庭参加诉讼，原审第三人程龙通过远程视频参加诉讼。本案现已审理终结。于虹申请再审称：（一）本案有新证据，足以推翻原判决。1.第一份证据为山西省大同市城区人民法院（2015）城民初字第1926号民事判决和合同编号为YS0022112号的《商品房买卖合同》。从该新证据可以得出：一是被申请人对自己出卖的一批商铺及房屋，在对方起诉要求交房或者赔偿后，均是以“名为买卖实为借贷”抗辩。二是被申请人提出的“名为买卖实为借贷”并无证据予以证明。三是被申请人以“名为买卖实为借贷”来辩解，理由均是价格低于市场价、约定房屋交付时间早于合同签订时间和出具收据时间。但同样证明：第一，被申请人出卖该批房屋的价格全部都不是市场价；第二，被申请人提供的合同全部是格式合同，交房时间全部打印成2011年12月31日前，这个时间是被申请人《建设工程施工合同》约定的竣工日期2011年11月30日之后的一个月，可见交房日期是统一打印，《商品房买卖合同》的落款时间是签订的具体买卖房屋当天的日期。2.第二份证据为中国农业银行个人结算业务申请书及银行卡业务回单。该证据证明另案再审申请人于腾云（另案当事人、于虹之母）和本案再审申请人于虹从被申请人处购买的商铺共计六套，总计人民币355万元，60万是现金支付，剩余295万元款项是根据被申请人的要求，再审申请人向案外人许丽强和郭夫汇房款即可。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。首先，关于商铺的价格，被申请人找到再审申请人时说急于回笼资金，有便宜商铺出售，故价格低于市场价格是正常，加之商铺地处偏僻，所以双方协商价格4000元/㎡，合情合理。其次，被申请人提供的房屋买卖合同是格式合同，不能以合同中约定交房时间和收据早于签订时间和收据时间的表象来认定不符合常理。最后，再审申请人的购房款是经被申请人指定汇给案外人许丽强和郭夫账户，汇款后由被申请人向再审申请人出具收据，收据加盖被申请人财务专用章，被申请人对收据的真实性是予以认可的。被申请人主张是借贷，但并未提供任何证据予以证明借贷关系的合法存在。被申请人向再审申请人交付的钥匙可以证明房屋已经交付，在房屋交付后，再审申请人准备装修的时候才发现房屋已被第三人占有，且门锁已更换。（三）原判决适用法律确有错误。再审申请人提供了已经网签备案的真实合法有效的《商品房买卖合同》及双方都认可的加盖被申请人财务专用章的真实收据，对自己的主张提供了充足的证据。二审撤销一审判决属于适用法律错误。请求：1.撤销山西省大同市中级人民法院（2019）晋02民终555号民事判决。2.改判解除双方签订的《商品房买卖合同》，并返还再审申请人购房款810320元及支付资金占用期间的利息234857.27元（从2014年1月23日计算至2018年11月13日，按照银行同期贷款利率6％计算，直至偿清为止），被申请人承担810320元的赔偿款。3.诉讼费用由被申请人承担。当代公司辩称：于虹要求我方双倍返还购房款以及赔偿的前提是双方有真实的商品房买卖关系。本案的事实是案外人陶光明承诺给我方贷款，并且在贷款之前先用于虹、于腾云身份信息办理房屋买卖手续及收款收据，我方照办后陶光明并未给付款项，并且拒不撤销房屋买卖合同及收据，故本案系虚假诉讼，不存在商品房买卖关系，属于名为买卖实为借贷。上述情况可以从本案合同价款明显低于市场价，交付时间早于签订合同数年，于虹没有任何使用痕迹，没有天然气、物业等票据，再审申请人与被申请人都知晓诉争的商铺并非真实买卖关系，只是为了借贷而出具一份形式上的手续，故才如此不严谨。由于陶光明未给付贷款，作为借贷担保自始不发生效力，请求驳回于虹的全部再审申请。程龙述称，本案双方的诉争与我无关，我实际购买了诉争房屋，并已经实际占有。于虹起诉请求：1.判令解除于虹与当代公司商品房买卖合同;2.判令当代公司返还于虹购房款810320元，并支付资金占期间的利息237018.60元（从2014年1月23日计算至2018年11月13日，按照银行同期贷款利率6%计算，直至偿清为止）;3.判令当代公司承担810320元的赔偿款。4.本案诉讼费由当代公司承担。山西省大同市平城区人民法院一审认定的事实：于虹与当代公司签订《商品房买卖合同》，约定于虹向当代公司购买当代公司金地福苑9号楼3层26号商铺，建筑面积202.58平方米，总价款为810320元。该合同在房产部门进行了网签登记。2014年1月23日，当代公司为于虹出具收取9号楼3号三层（202.58㎡）房款810320元的收款收据。2014年1月29日，当代公司与第三人签订《商品房买卖合同》，约定第三人向当代公司购买金地福苑9号楼02号商铺三层，03号商铺一、二、三层、04号商铺一、二、三层，建筑面积共1619.5平方米，房款总计9000000元。此后当代公司向第三人交付所购房屋。当代公司认可第三人所购房屋包含于虹所购房屋。一审法院认为，于虹与当代公司及当代公司与第三人签订的《商品房买卖合同》均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，均为有效合同。现当代公司已将诉争房屋另行出售给第三人并交付使用，致使于虹和当代公司的合同目的无法实现,于虹主张解除合同，当代公司亦已同意解除，法院予以支持。因当代公司一房二卖，于虹主张返还已付购房款810320元，并赔偿利息损失237018.6元，并请求当代公司承担一倍购房款810320元的赔偿责任，符合法律规定，但利息计算有误，从2014年1月23日至2018年1月13日，按年利率6%计算，利息应为234857.27元，法院予以确认。当代公司称双方为民间借贷关系而非买卖合同关系，无据为证，对其抗辩，法院不予采信。一审法院判决：一、解除于虹与当代公司签订的合同编号为YS0022113的《商品房买卖合同》;二、当代公司在判决生效后十五日内向于虹返还购房款810320元,支付利息234857.27（计算至2018年11月23日），合计1045177.27元，并利随本清;三、当代公司在判决生效后十五日内向于虹赔偿损失810320元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当代公司上诉请求：1.撤销大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2982号民事判决第二、三项，改判驳回我方返还于虹购房款、利息、赔偿金的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由于虹承担。大同市中级人民法院二审查明的案件事实与一审查明的一致。二审法院认为，于虹请求当代公司返还双倍购房款的前提是双方有真实的买卖合同关系。当代公司主张其与于虹之间的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，是名为买卖实为借贷。于虹虽提供了商品房买卖合同和收据，但商品房买卖合同约定的商铺价格明显低于同类市场价格，约定房屋交付时间早于合同签订时间及出具收据时间，不合常理。于虹主张购房款810320元全为现金支付，当代公司否认收到该款项，于虹并没有提供相应的资金流水。且于虹并未提供证据证实诉争房屋已经交付、其合法占有了房屋。故二审法院对该商品房买卖合同的效力不予确认。当代公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2982号民事判决；二、驳回于虹的诉讼请求。一审案件受理费21619元，二审案件受理费21499元，均由于虹负担。本案再审期间，于虹向本院提供以下证据：1.山西省大同市城区人民法院（2015）城民初字1926号民事判决书和合同编号YS0022112号商品房买卖合同。证明内容：2014年1月23日案外人张俊林与当代公司签订房屋买卖合同，合同约定的交付日期也是2011年。当代公司的商品房买卖合同是格式合同，故为何约定的房屋交付时间早于合同签订时间应当由当代公司证明。在张俊林一案的判决书中显示，当代公司的抗辩理由也是名为房屋买卖实为民间借贷。2.两张银行汇款业务单。2014年1月23日从陶光明的帐户转入郭夫账户200万元、转入许丽强账户95万元。证明目的：这两笔转账是当代公司时任法定代表人仝喜财要求于虹和于腾云把购房款转入郭夫和许丽强名下，并表示这些钱就是购房款，当代公司给于虹出具了购房款收据。当代公司质证意见：对证据1的真实性认可，证明目的不认可。该判决书并非新证据，本案第一次一审时于虹曾经提交过该证据，法院也进行了质证和审理。当时的情况是当代公司资金周转困难急于向社会借款，以商铺作为担保去借款。当代公司想和与于虹有亲属关系的陶光明借款，但陶光明并未支付借款，所以借贷关系并未生效和实施。对证据2的真实性无异议（当庭于虹出具复印件，庭后出具原件，当代公司代理人认可）。对证明事项不予认可，此次再审之前的多次庭审过程中于虹均表示钱由自己全款支付，现在的说法有所矛盾。案外人许丽强、郭夫并非我方的相关工作人员，也没有授权，所以该款项即使通过银行支付给上述二人均与我方无关。第三人程龙对上列证据不予质证。本院认证认为，当代公司对证据1、证据2的真实性均予以认可，本院对其真实性予以认定。对该两份证据的证明目的，本院将结合其他证据一并加以论证。根据以上证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院另查明，2014年1月23日案外人张俊林与当代公司签订的房屋买卖合同中约定的交付日期是2011年，早于合同签订日。2014年1月23日，于虹与当代公司签订房屋买卖合同的当天，陶光明的卡号为×××的农业银行账户转入许丽强账户95万元、转入郭夫账户200万元整。本院认为，于虹与当代公司在2014年1月23日签订了《商品房买卖合同》，该合同在房产部门进行了网签登记，且在同一日有陶光明给许丽强、郭夫的转款证明，有当代公司给于虹出具的收款收据，收款收据金额与《商品房买卖合同金额》一致。三份证据均能够从不同侧面证明部分案件事实，各个证据能够互相印证并形成完成的证据链，经本院审查并结合当事人当庭陈述，能够确信于虹购买当代公司涉案房产的事实存在具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，应当认定该事实存在。当代公司主张所签订的《商品房买卖合同》是基于民间借贷关系的担保合同，其主要理由是①合同价款明显低于市场价格。②约定的交付时间早于合同签订时间。③于虹无使用房屋痕迹。针对此抗辩理由，本院分述如下：第一，关于房屋交易价格问题，于虹所购房屋面积202.58平方米，单价4000元。在大同市城区人民法院（2017）晋0202民初1737号案中，程龙述称，2014年1月29日，程龙与当代公司签订《商品房买卖合同》，程龙购买建筑面积1619.5平方米，房款总计900万，单价为5557元每平米。因程龙购买的商铺商铺为02号商铺三层、03号商铺1、2、3层、04号商铺1、2、3层，综合考量其购买商铺的位置优于于虹的商铺位置，故其所购商铺的平均价格高于于虹的商铺价格亦属正常。通过比较同时期与当代公司交易的程龙、于虹两者的交易价格、所购商铺的经营环境位置，无法得出于虹和当代公司签订的《商品房买卖合同》约定的商铺价格明显低于同类市场价格的结论。第二，关于合同约定交房时间早于合同签订时间的问题。于虹与当代公司所签合同系当代公司提供的格式合同，当代公司对合同条款负有解释的义务。再者，另案处理的张俊林2014年1月23日与当代公司签订的《商品房买卖合同》（预售合同），交房时间同样为“2011年12月31日”。与于虹所签合同的时间为同一天，交房时间均为打印的2011年12月31日。（2019）晋02民终555号判决没有要求当代公司对该问题作出解释，而是径行认定“不合常理”，缺乏依据。第三，关于于虹无使用房屋痕迹的抗辩理由。当代公司自认其以两个不同的房号将涉案商铺分别出售给于虹和程龙，2014年1月23日与于虹签订合同，同年同月29日即与程龙签订合同。且程龙已经实际占有了涉案商铺，当代公司要求于虹提供使用房屋的证据，不合常理。本案中，代替于虹付款的陶光明与当代公司之间确实有过经济往来，但是无法得出于虹与当代公司之间的买卖行为系名为买卖法律关系实为借贷法律关系的结论。首先，假如借贷的法律关系存在，关于借款本金、借款期限、利息约定这三个借贷关系基本要素如何构成，当代公司仅仅提出了口头抗辩，既未提供证据，又未向法庭作出任何解释和说明。当代公司抗辩认为本案系先抵押后借贷，如属于此种情形，当代公司无法合理解释其为于虹开具收据的行为（其对收据的真实性无异议），也无法合理解释在于虹没有履行出借义务的情形下其依然为该份商品房买卖合同在房产部门办理网签登记。故本院认为于虹与当代公司签订商品房买卖合同时双方的真实意思表示均为房屋买卖。当代公司在2014年1月26日将和于虹签订的商品房买卖合同做了备案登记，备案以后该房号已经向社会公示，当代公司在2014年1月29日又将于虹所购房屋伪造房号出卖给程龙并交付使用，具有重大过错。综上，当代公司关于双方系民间借贷关系而非买卖合同关系的抗辩无据为证，本院不予采信。当代公司一房二卖的行为导致于虹的合同目的无法实现。于虹要求解除合同、返还已购房款及利息、赔偿损失的再审请求成立,应予支持。一审判决并无不当。根据《诉讼费用交纳办法》第九条、第三十二条之规定，于虹应交纳再审案件受理费21499元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销山西省大同市中级人民法院（2019）晋02民终555号民事判决；二、维持山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2982号民事判决;二审案件受理费21499元由大同市当代房地产有限责任公司负担，再审案件受理费21499元由于虹负担。本判决为终审判决。审判长 王 东审判员 许文杰审判员 赵 凯二〇二〇年八月十一日书记员 赵星河