四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初2134号 原告：万长寿，男，1970年10月29日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 原告：陈会容，女，1972年2月4日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 二原告共同委托诉讼代理人：彭星华，四川铸法律师事务所律师。 被告：朱加玉，男，1970年6月11日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：杨德君，四川致高律师事务所律师。 原告万长寿、陈会容与被告朱加玉确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法由审判员杨利花适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告陈会容及二原告的共同委托诉讼代理人彭星华，被告朱加玉的委托诉讼代理人杨德君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万长寿、陈会容向本院提出诉讼请求：1．确认二原告与被告之间的农村房屋买卖及集体土地使用权转让行为无效；2．本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，二原告明确对其第一项诉讼请求为：确认二原告与被告之间的农村房屋买卖及集体土地使用权转让行为（含2013年4月28日双方签订的《房屋及其宅基地转让协议》和相邻处的六层砖混结构楼房的转让行为）无效。事实和理由：二原告系夫妻关系，其家庭人口为5人，分别为二原告、女儿万敏及原告万长寿的父母万青山和温淑英。因原告自家承包责任田位于仁寿县旁，符合依托国道或集镇发展第三产业的地理优势，原告遂萌生在国道213线旁修建宜居宜商房屋的打算。2002年12月6日，原告以住房紧张为由向仁寿县公路路政管理大队申请在国道213线1156ＫＭ＋100ｍ处建房，并获得批准。在建房手续获批后，原告在自己责任田建成楼房约260平方米、彩钢瓦房约450平方米。2011年左右，原告紧邻上述房屋再次修建共计六层的砖混结构的楼房一幢，总面积约1700平方米（其中一二层为营业房，三至六层每层两套住房）。2013年4月28日，二原告与被告朱加玉达成《房屋及其宅基地转让协议》，约定：原告将位于仁寿县地转让给被告，楼房建筑面积约260平方米，彩钢瓦面积约450平方米，宅基地及院坝总面积约600平方米，转让费共计800000元。后原告又将告相邻的六层砖混结构的楼房以2000000元的价格卖给被告，被告将该楼房出租他人开立医院，即仁寿安康医院。一直以来，被告以《房屋及其宅基地转让协议》约定“乙方（被告）需对该房屋进行改建，改建房屋所需手续甲方（原告）负责办理”为由拒绝支付原告尾款400000元。而原告并非怠于履行约定义务，而是涉案房屋及农村集体土地使用权转让有悖于我国法律规定，故原告履行不能。综上，原告将两起房屋及相应的土地使用权转让给非本村集体经济组织成员的被告，违反了我国土地管理法等相关规定，其转让行为无效，二原告遂提起本次诉讼。 被告朱加玉辩称，原、被告双方于2013年4月28日签订的《房屋及其宅基地转让协议》是双方当事人的真实意思表示，二原告已将涉案房屋及相关土地使用权证交予被告，而被告也支付相应价款，故该转让协议是合法、有效的。 原告万长寿、陈会容围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．二原告提供的《仁寿县农村村民建住宅用地审批表》原件1份；本院认为，被告经质证后对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信； 2．二原告提供的《四川省公路路政管理审批表》复印件1份；本院认为，该组证据虽为复印件，但不存在对原告有利、对被告不利的情形，且该组证据与其他证据、事实相互印证，故本院对其真实性予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告万长寿与原告陈会容系夫妻关系，二人均系仁寿县视高镇河心村**村民。而被告朱加玉系仁寿县视高镇桂花村**村民，即被告朱加玉非视高镇河心村集体经济组织成员。 2002年10月3日，仁寿县原视高乡人民政府审查通过《仁寿县农村村民建住宅用地审批表》，同意万长寿家庭户共计5人在新村规划占地100平方米建楼房。2002年12月6日，原告万长寿向仁寿县公路路政管理大队申报在国道213线1156KM＋100m处建房三间；该队审核意见为：情况特殊，同意水（边）沟外7米建房，保持设施完好……。 二原告自称，在建房手续获批后，原告在位于仁寿县，含楼房约260平方米、耳房上搭彩钢瓦房约450平方米以及宅基地、院坝约600平方米；2011年左右，二原告紧邻上述房屋再次修建共计六层的砖混结构的楼房一幢，其中一楼四个门面，总面积约1000余平方米（具体面积以实际丈量为准）。 2013年前后，原告将上述六层的砖混结构的楼房一幢卖于被告，并签订相关书面转让协议，协议约定合同转让总价款为2,060,000元；后原告将前述房屋交付被告，被告亦将转让款全额支付原告。但原告当庭不能提供相关的书面转让协议，称已遗失。 2013年4月28日，二原告（卖方）与被告朱加玉（买方）再次签订《房屋及其宅基地转让协议》，约定：甲方将位于仁寿县地转让给乙方，楼房建筑面积约260平方米，彩钢瓦面积约450平方米，宅基地及院坝总面积约600平方米；2．甲方名下的用水户头、用电户头及电视收视户头一并转让给乙方，甲方必须保证对该房产由绝对的所有权和处理权；如因该房屋的所有权而产生的一切问题由甲方负责；3．乙方需对该房屋进行改建，改建房屋所需手续甲方负责办理；如因手续未能办理，使乙方不能顺利的改建该房，甲方属违约，则由甲方承担违约金责任；4．该房产的转让费合计为800000元；5．付款方式为：甲方搬出该房完整的交付给乙方后，乙方支付400000元；待甲方协助乙方将改建房屋修至第四层后，乙方付清其余尾款400000元；甲方在收到尾款后出具相应收具（据）……；协议还对其他事项作了约定。 协议签订后，原告按约搬出上述房屋，被告亦如约支付首期款400,000元。后被告在改建过程中，因原告未能获得改建手续，被告至今未支付原告尾款400,000元。现原告认为，该两宗房屋及其之下土地的转让行为因违反国家相关法律法规的强制性规定，转让行为应为无效，遂提起本次诉讼。 另查明，本院当庭拨打被告朱加玉本人电话，其表示：1．原告确实先将六层的砖混结构的楼房一幢（没有1700平方米，实际约1200平方米）以2,060,000元的价格卖于被告，被告已全额支付该款，双方为此签订了书面转让协议；2．协议在家里，但不一定能找到；若找到，被告将于两周内向法院提交（注：最后被告并未向本院提供该转让协议）；3．后原告又于2013年4月28日将其名下的两楼一底的砖混结构的楼房（含彩钢瓦房、宅基地、院坝等）以800,000元价格转让给被告，被告实际支付400,000元；双方为此签订书面转让协议；4．两起房屋之下的土地应该是集体性质，没有被国家征用或改变性质。原告当庭对六层楼房的转让款为2,060,000元，且被告已全额支付原告等事实无异议。 再查明，六层的砖混结构的楼房一幢，目前已出租他人，用于经营“安康综合医院”。 本院认为，首先，关于六层楼房的转让行为，虽然原告自称协议遗失，未提供相应的转让合同，但被告本人对转让一事予以认可，故原、被告双方之间就六层楼房的转让行为不因协议遗失或不存在等而被否定；其次，原告提供《仁寿县农村村民建住宅用地审批表》等证据证明涉案房屋之下的土地为农村宅基地性质，属于集体所有；被告对涉案房屋之下的土地也认可其集体所有的性质。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”、第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”和《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”之规定，买卖宅基地上所建房屋的行为实质造成了房屋之下的宅基地的转让，故农村买卖房屋应依法在该房屋所在宅基地的集体经济组织成员之间进行。本案中，涉案两起房屋的转让发生在该房屋所在宅基地的集体经济组织成员与非集体经济组织成员之间，两起房屋的转让行为违反了现行法律规定，涉案两起房屋的转让行为（或协议）应是无效的。故二原告主张确认其与被告之间的两起农村房屋及之下宅基地的转让行为系无效的请求，因事实和理由充分，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下： 一、确认原告万长寿、陈会容与被告朱加玉之间关于位于仁寿县视高镇河心村6组的国道213线1156KM＋100m、距边沟7米处的六层的砖混结构的楼房一幢的转让行为（或协议）无效； 二、确认原告万长寿、陈会容与被告朱加玉之间于2013年4月28日签订的关于位于仁寿县视高镇河心村6组的国道213线1156KM＋100m、距边沟7米处的二楼一底的砖混结构的楼房（含彩钢瓦房、宅基地、院坝等）的《房屋及其宅基地转让协议》无效。 本案受理费减半收取计50元，由被告朱加玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇二〇年八月十九日 书记员  周永佳