宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2503号原告：闫某，宁夏回族自治区吴忠市人，现住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：尤某，宁夏言成律师事务所律师。被告：杨某，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：海某，宁夏清之清律师事务所律师。第三人：张某，黑龙江省鸡西市人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告闫某与被告杨某、第三人张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，原告闫某于2020年8月11日向本院申请撤回对第三人张某的起诉，本院于同日作出（2020）宁0122民初2503号民事裁定书准许原告闫某撤回对第三人张某的起诉，并追加张某作为本案第三人参加诉讼，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告闫某诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决被告退还原告租金50000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。被告杨某答辩要点：原告诉讼没有事实和法律依据，根据原告诉状中所陈述的事实，造成原告无法正常使用涉案房屋的原因是原告与第三人之间的合伙纠纷，被告不存在任何过错，原告要求被告退还房屋租金没有事实和法律依据，应当予以驳回。第三人张某陈述要点：原、被告之间签订的房屋租赁合同已经解除。原告诉请退还租金我方不同意，房屋租金是由案外人周某支付的，后我与周某达成协议，并向周某退还了部分房屋租金。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2020年4月2日，原告闫某与第三人张某（承租方/乙方）为合伙经营烧烤店，共同与被告杨某（出租方/甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于宏基花园营业房1-S-2-K营业房一间，租期自2020年4月2日至2023年4月1日。每年租金约定为5万元，合同还约定“二、租金及付款方式2、付款方式每年租金分一次付清。第一年交房屋租赁费时间为合同签订后三日之内付清……三、权利和义务8、租赁期内，乙方提前退租时，甲方不退乙方已交的房租费”。同日，案外人周某向被告杨某转账5万元用于支付房租，被告杨某向原告闫某与第三人张某交付租赁房屋。原告闫某与第三人张某共同使用案涉租赁房屋经营阿欣烤吧至2020年5月10日。2020年5月14日，原告闫某通过微信要求第三人张某将上述签署的《房屋租赁合同》作废。2020年5月15日，第三人张某（承租方/乙方）与被告杨某（出租方/甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方位于宏基花园营业房1-S-2-K营业房一间，该合同内容均与本案原、被告三方于2020年4月2日签订的合同内容一致，被告与第三人在合同落款处仍将签订时间写为2020年4月2日。第三人张某未再向被告杨某支付房屋租金。判决的理由与结果本院认为，案涉签订的两份《房屋租赁合同》均系各方真实意思表示，且合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于原告与被告签订的第一份《房屋租赁合同》是否已经解除以及被告是否应当向原告返还房屋租金。一、关于原告与被告签订的第一份《房屋租赁合同》是否已经解除。本案原告与第三人张某以合伙经营烤吧为目的共同向被告杨某租赁案涉房屋，根据第三人张某提交的微信聊天记录可以证实原告与第三人张某协商一致解除与被告杨某签订的租赁合同，且聊天记录能够反映原告实际上授权第三人张某处理该事项。而后，第三人张某与被告协商于2020年5月15日由第三人张某另行与被告杨某签订了内容一致的《房屋租赁合同》，即在被告杨某与第三人张某另行签订合同时双方均已知晓原告闫某要求解除合同的意思表示，并以实际行为作出回应，案涉原告与被告签订的第一份《房屋租赁合同》自被告与第三人张某知晓并同意原告解除合同的意思表示时已经解除，故案涉原告闫某与被告签订的《房屋租赁合同》已经于2020年5月15日解除，本院对此予以确认。二、关于被告是否应当向原告返还房屋租金。本案中，被告杨某收到案外人周某于2020年4月2日转账支付的房屋租金5万元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉第一份房屋租赁合同经相对方一致同意于2020年5月15日解除后，被告杨某应当向合同相对方即原告及第三人张某返还相应房屋租金。但同时被告杨某又与第三人张某另行签订了内容相同、落款时间补签至2020年4月2日的房屋租赁合同一份，根据第三人张某陈述，二人实际意思表示为以被告杨某应当退还给张某、闫某的房屋租金5万元抵销第三人张某另行签订房屋租赁合同后需要支付的房屋租金5万元。被告杨某亦表示其与第三人张某签订两份租赁合同所出租的系一套房屋，不会收取两份租金，即其亦接受双方之间互负到期债务相互抵销。虽然原告闫某主张涉案房屋租金实际由其从案外人周某处借款支付且其对上述债务抵销行为不知情，被告应当向其返还房屋租金，但综合原、被告及第三人均认可租赁房屋时被告杨某对二人合伙租房用于经营的事实知情，且案涉房屋租金系通过案外人周某账户转账支付给被告杨某，原告方提交证据不足以证实其以明确方式使被告杨某确信应当将涉案房屋租金退还给原告闫某一人，且原告闫某与第三人张某作为合伙人，对外的债权债务比例不应由被告杨某承担区分义务，被告杨某已经通过其与第三人张某的债务抵销行为退还完毕涉案房屋租金，不应继续承担返还房屋租金的义务。原告闫某如认为被告杨某与第三人张某的债务抵销行为侵害了其权益，亦属于其与第三人张某合伙而产生的纠纷，不应在本案房屋租赁合同纠纷中予以处理，应当另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告闫某与被告杨某、第三人张某于2020年4月2日共同签订的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；二、驳回原告闫某的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告闫某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 祁 玮人民陪审员 金光生人民陪审员 庞学燕 二〇二〇年八月三十日（法官助理 金 路书记员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《中华人民共和国民法通则》第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。