甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1102民初211号原告（反诉被告）：定西和盟房地产开发有限公司，住所地：定西市安定区南川开发区。法定代表人：周钊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张爱东，系甘肃实诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹婷，系甘肃实诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：定西和盟西部汽车城经营管理有限公司，住所地：定西市安定区南川开发区。法定代表人：张淑范，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王**晖，系甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：支海蕴，男，汉族，1981年4月6日生，该公司职员，住定西市安定区。原告（反诉被告）定西和盟房地产开发有限公司与被告（反诉原告）定西和盟西部汽车城经营管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）定西和盟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张爱东、曹婷，被告（反诉原告）定西和盟西部汽车城经营管理有限公司的委托诉讼代理人王**晖、支海蕴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。定西和盟房地产开发有限公司（简称和盟房地产公司）向本院提出诉讼请求：1、判决由定西和盟西部汽车城经营管理有限公司（简称和盟经营公司）向其支付2017年4月12日至2019年7月31日期间出租的中国（定西）西部汽车城商铺的租金4585122.07元；2、本案诉讼费，审计费20000元均由和盟经营公司承担。事实与理由：位于定西市安定区南川开发区的中国（定西）西部汽车城系其开发，有商铺333间，建筑面积34292.77平方米。2017年4月12日，双方签订《中国（定西）西部汽车城运营管理委托合同》，合同约定：其将西部汽车城中除二手车市场外所有可出租的物业委托给和盟经营公司经营，所有租金由和盟经营公司代为收取并向其按时足额缴付；由和盟经营公司制定经营方案和管理标准，合理确定商铺租金。合同同时约定：2017年底出租空置率不得高于25%，2018年不得高于20%，2019年不得高于15%。合同签订后，和盟经营公司与商户直接签订商铺租赁合同，约定具体的租金标准，并收取承租户的租金。根据双方签订的委托合同第二章第4.2条等条款约定的内容来看，应为应收租金。且不论是租金的确定还是后期的诉讼均是由和盟经营公司全权办理，其不是租赁合同的任何一方，也并不持有全部租赁合同，无法知晓和盟经营公司的实收租金情况，如按实收租金支付，有违委托合同的初衷，致使其完全处于不利地位，无法维护其合法权益。故和盟经营公司按应收部分交纳租金，而非实收租金交纳。2017年4月12日至2019年7月31日期间，和盟经营公司应收租金5572424.67元，但其仅收到201928元，其公司自行收取租金785374.6元，仍有租金4585122.07元和盟经营公司未能向其缴付。针对反诉请求的答辩意见，1、关于盟经营公司反诉的前期补贴费用及运营管理费，按委托合同约定处理。2、关于推广宣传费用由其承担的反诉请求，因和盟经营公司提交的付款证据不具有合法性，真实性无法确认。委托合同明确约定，其承担的前提是双方进行协商，事实双方未进行协商，且反诉请求的该项费用是否属于双方约定的前期广告费用补贴之外，没有明确；3、关于反诉物业费的主张在委托合同中无明确具体约定，相反，其与甘肃铭正物业服务有限公司签订的合同将其自用的物业委托于该公司管理，而该公司未经其同意将物业管理转给和盟经营公司无效，故和盟经营公司无权收取物业费。和盟经营公司辩称及反诉称：2017年4月12日，双方签订了《中国（定西）西部汽车城运营管理委托合同》1份，双方约定由和盟房地产公司委托其对“中国（定西）西部汽车城项目”进行整体运营和管理，由其负责运营管理、物业管理、项目推广、招商租赁等业务，享有管理权及收益权。根据双方签订的委托合同第二章第4.2条、第五章第十三条约定，其向和盟房地产公司支付的费用应当是其实际收到的租金，而不是应收租金。反诉事实与理由：双方约定2017年度至2018年度按季度，和盟房地产公司应向其支付1000000元作为必要的前期费用，同时如举行推广宣传活动，和盟房地产公司再另行补贴。其在所有租金收益的基础上，从中抽取10%作为运营管理费。而截止2019年7月31日，该市场共产生租金合计3248746.09元，其中324874.61元属于其合同约定的应当抽取的运营管理费用。合同履行过程中，和盟房地产公司并未向其补贴前期费用，经商议后推广宣传活动所产生的费用464510元也未支付。据此，现反诉请求1、判令和盟房地产公司向其支付前期费用1000000元；2、判令和盟房地产公司向其支付因市场推广宣传产生的费用464510元；3、判令和盟房地产公司向其支付欠付的物业费611441.33元；4、判令和盟房地产公司向其支付租金中提取的运营管理费324874.61元；合计2400825.94元；5、本案全部诉讼费，审计费15000元均由和盟房地产公司承担。和盟房地产公司围绕诉讼请求提交以下证据：1、2017年4月12日签订的《中国（定西）西部汽车城运营管理委托合同》复印件1份；2、租金统计表13张，和盟经营公司与商户签订的租赁合同复印件119份；3、其与甘肃铭正物业服务有限公司于2015年9月6日签订的《中国（定西）西部汽车城项目物业管理委托合同》复印件1份；4、和盟经营公司的反诉状复印件1份；5、统计表及统计表说明各2份，领条及借条各1份；6、审计报告1份，发票复印件2联。和盟经营公司为证明其主张提交以下证据：1、《中国（定西）西部汽车城运营管理委托合同》1份；2、双方会议纪要3份，其与项目推广公司签订的协议4份，发票17份，复印件3份，费用报销单及转帐凭证，收据各1份，照片11张；3、定西××安定区发改局关于物业费标准复函复印件1份，定西市安定区人民法院的判决书复印件1份，安定区不动产交易中心出具的和盟房地产公司自己使用的第八幢楼的房屋产权清册复印件1份，物业服务转包委托合同复印件1份；4、（2019）甘1102民初5154号判决书复印件1份；5、合同台帐1份，租金统计表2份，租金收入统计表3份，商户明细表1份；6、企业信用信息公示报告1份；7、收据及转帐凭证1份；8、市场管理公告，民事调解书复印件，裁定书复印件；9、租赁协议及租赁合同费用明细；10、审计报告1份，审计发票1联。上述证据，经举证、质证，结合双方的陈述，经本院审查后综合认证如下：和盟经营公司提交的证据2中的会议记要3份系其单方制作，无和盟房地产公司签字确认，且庭审中和盟房地产公司也不予认可；证据2中的“西部汽车杯”内官营镇文化艺术节及“惠民活动”，和盟经营公司与定西方寸广告设计有限公司签订的推广合作协议，而开具的发票及收据的公司并不是定西方寸广告设计有限公司，且部分发票及收据未提交相应的付款凭证；“西部汽车杯”第四届原创节目大赛活动提交的发票及收据也未提交相应的付款凭证；因证据2的证据不能相互印证，故对该证据中除照片11张外的证据不予采信。上述其他证据具有真实性、合法性、关联性，应予确认。本院经审理认定事实如下：位于定西市安定区南川开发区的中国（定西）西部汽车城由和盟房地产公司开发，有商铺333间，建筑面积34292.77平方米。2017年4月12日，和盟房地产公司与和盟经营公司签订《中国（定西）西部汽车城运营管理委托合同》，合同对委托管理事项约定：和盟房地产公司将西部汽车城中除二手车市场外所有可出租的物业委托给和盟经营公司出租并排他性进行经营管理，所有租金由和盟经营公司代为收取并向和盟房地产公司按时足额缴付；由和盟经营公司对“中国（定西）西部汽车城项目”进行整体运营管理、物业管理、项目推广、招商租赁等业务，享有管理权及收益权。由和盟经营公司制定经营方案和管理标准，合理确定商铺租金。和盟经营公司从租赁商铺的租金收益中提取10%的运营管理费……。合同对必要的前期费用约定：为保证和盟经营公司顺利接管并进行运营管理，和盟房地产公司提供必要的前期费用。双方约定2017年度，和盟房地产公司按季度向和盟经营公司补贴15万元作为必要的前期费用；2018年度和盟房地产公司按季度向和盟经营公司补贴10万元作为必要的前期费用……。如市场确需举行推广宣传活动，则由双方商议后确定补贴金额。……合同对双方的权利、义务及违约责任等内容进行了约定。合同履行过程中，和盟房地产公司并未向和盟经营公司补贴前期费用，也未支付应当抽取的运营管理费。在本案审理中，经和盟房地产公司申请并经本院委托，甘肃鸿峰会计师事务所就定西西部汽车城除二手车市场外所有可出租的场地、商铺2017年4月12日至2019年7月31日期间已出租123户商户的应收租金进行了审计，应收租金为5572424.67元，其中和盟房地产公司直接收取租金785374.60。和盟经营公司已向和盟房地产公司支付2017年4月12日至2019年7月31日期间的租金201928元。和盟房地产公司支付审计费20000元。经和盟经营公司申请并经本院委托，甘肃鸿峰会计师事务所就定西西部汽车城除二手车市场外所有可出租的场地、商铺自2017年4月12日至2019年7月31日期间已出租123户商户的实收租金进行了审计，和盟经营公司实收租金为1324241.05元。和盟经营公司支付审计费15000元。本院认为，双方签订的《中国（定西）西部汽车城运营管理委托合同》，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。关于本案双方争议的涉案商铺租金是按应收租金还是按和盟经营公司实际收取的租金支付。双方签订的委托合同对争议的上述问题未明确约定，本案双方签订的是委托合同，并根据委托合同的内容，以实际收取的租金认定支付。对和盟房地产公司主张以应收租金的诉讼请求，不予支持。关于反诉部分，上述合同明确约定了和盟房地产公司向和盟经营公司补贴前期费用的时间和金额，故对和盟经营公司主张补贴前期费用1000000元的反诉请求，符合法律规定，予以支持。关于和盟经营公司反诉请求由和盟房地产公司向其支付物业费611441.33元，因该请求事项与本案委托合同不是同一法律关系，故本案对该反诉请求事项不予处理。关于和盟经营公司反诉请求由和盟房地产公司向其支付租金中提取的运营管理费问题，2017年4月12日至2019年7月31日期间的实收租金情况，由和盟经营公司实收租金1324241.05元，由和盟房地产公司直接收取租金785374.60元，合计2109615.65元。该部分实收租金虽有部分合同由和盟房地产公司与商户签订，但自2017年4月12日签订委托合同后，由和盟经营公司整体经营管理，故和盟经营公司对该期间的租金按委托合同约定享有提取运营管理费210961.56元。关于和盟经营公司反诉请求的市场推广宣传产生的费用464510元，因其提交的证据不足以证明其主张，其应承担举证不能的法律后果，故对其该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）定西和盟西部汽车城经营管理有限公司于本判决生效后30日内向原告（反诉被告）定西和盟房地产开发有限公司支付2017年4月12日至2019年7月31日期间实收租金1122313.05元（实收租金1324241.05元减去已支付的租金201928元）；二、由原告（反诉被告）定西和盟房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向被告（反诉原告）定西和盟西部汽车城经营管理有限公司支付前期费用1000000元；三、由原告（反诉被告）定西和盟房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向被告（反诉原告）定西和盟西部汽车城经营管理有限公司支付2017年4月12日至2019年7月31日期间运营管理费210961.56元；上述一、二、三项折抵后由原告（反诉被告）定西和盟房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向被告（反诉原告）定西和盟西部汽车城经营管理有限公司支付88648.51元。四、驳回原告（反诉被告）定西和盟房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）定西和盟西部汽车城经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43930元，由原告（反诉被告）定西和盟房地产开发有限公司负担33308元，由被告（反诉原告）定西和盟西部汽车城经营管理有限公司负担10622元。反诉费13004元，由原告（反诉被告）定西和盟房地产开发有限公司负担7221元，由被告（反诉原告）定西和盟西部汽车城经营管理有限公司负担5783元。审计费35000元，由原告（反诉被告）定西和盟房地产开发有限公司负担20000元，由被告（反诉原告）定西和盟西部汽车城经营管理有限公司负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审 判 长  李凤林人民陪审员  牟亚平人民陪审员  王彩玲二〇二〇年八月二十八日书 记 员  郜 婷