广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2645号原告（反诉被告）：广州嵘泰物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区江南大道中**109铺。法定代表人：李昌华，职务：执行董事。委托诉讼代理人：余婉吟，广东法海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昌全，广东法海律师事务所律师。被告（反诉原告）：齐齐旺（广州）投资发展有限公司，住，住所地：广州市荔湾区下九路****铺/div>法定代表人：莫立万，职务：经理。委托诉讼代理人：蓝妙怡，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：白健忠，男，1963年6月17日出生，汉族，联系地址，系该司职员。第三人：广州市和众盛商业管理有限责任公司，住所地：广，住所地：广州市荔湾区文昌南路****>法定代表人：骆海贤，职务：经理。委托诉讼代理人：沈洁，广东君之杰律师事务所律师。原告广州嵘泰物业管理有限公司（简称“嵘泰公司”）与被告齐齐旺（广州）投资发展有限公司（简称“齐齐旺公司”）、第三人广州市和众盛商业管理有限责任公司（简称“和众盛公司”）合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李庆伟独任审理。原告的委托诉讼代理人余婉吟、李昌全、被告委托诉讼代理人蓝妙怡、白健忠、第三人委托诉讼代理人沈洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嵘泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按2019年8月3日第一条第二条和同年10月24日公告协议约定向原告移交广州市荔湾区文昌南路103-107商场公共设备资料及商场二、三层全部办公用房；2、判令被告向原告支付商铺出租保证金人民币240000元及延付利息（延付利息以240000元为本金，按照全国银行间同业拆借利率计算，自2020年1月10日起算，暂计算至起诉之日，延付利息暂计5000元，总额计算至本金结清为止）；3、判令被告向原告交付被告盖公章确认的商场第二、三层商场承租商户租赁合同复印件备案；4、判令被告向原告支付商场管理费暂计人民币32000元及延付违约金（自2020年1月10日起算，按延付金额每日千分之一计算，暂计10000元，总额计算至本金结清为止）；5、判令被告向原告支付违约金，计算至违约状态停止之日止（违约金为每日人民币3000元，自2020年1月10日起算起诉之日，暂计算为159000元）；6、判令被告承担皇城国际珠宝玉器城商场分管协议及补充协议约定的本案诉讼金额百分之三十的律师费用，暂计至起诉之日为人民币133800元；7、判令被告承担本案所产生的所有诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2019年8月3日签订了《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议》、《皇城国际珠宝玉器城双方合作协议》后续又签订了前述合同的补充协议若干份。双方约定了被告将涉案商场的公共设施及商场管理的管理权移交给原告，并将商场管理所需的全部资料（包括公用设施状况、商户合同、联系清册、竣工验收资料等）。除上述条款外，双方还详细地约定了双方的权利义务、履行合同的方式、违约责任等。自合同签后，被告一直未按照《分管协议》及其补充的约定，向原告交付约定的资料，原告多次找到被告协商均无果。而且被告自2019年11月后，至今也未按照约定支付管理费。后原告于2019年12月25日向被告发函催告，被告依旧不予处理。原告认为，被告拒不履行合同义务，已构成违约。为维护原告权益，特诉至贵院，请求查明事实，判如所请。补充案涉合同签订背景：涉案商场属于格子铺商场，被告利用自己的商场管理优势地位，大幅打压商场小业主的租金，强迫小业主低价出租，因此大部分业主拒绝与被告签约，不同意低价出租，商场因此一直未有盘活，大部分商铺处于关闭状态。2018年底商场业主代表找到我方，我方具有多年的格子铺商场运营管理经验，因此与第三人签订了相关意向性合同，业主代表也组织了数百名业主与原告签约，委托原告经营管理商铺。至双方发生争议之前，与原告签约的业主及签约商铺的面积均已过半，原告享有对商场的部分管理权，但被告却故意将商场入口的商铺承租，选择性地布置钉子户的格局，为难阻扰原告盘活涉案商场，在此情况下原告为了维护广大业主利益，并在征询第三人及业主同意下，与被告签订了相应的分管协议及补充协议，但在履约过程中被告与第三人见原告可能在该项目中获得相应的收益，便见利忘义、恶意串通，寻找各种借口在微信群中恶意诽谤原告，鼓舞业主与原告违约等多种途径将原告剔除出局。且被告在合同签订后，仅履行了三个月便违约，多次催告仍不履行，因此构成本案诉讼。整个过程中原告是经过自己的多重努力与相关业主签约，并付出了巨大的成本方拿下该商场二三楼的经营管理权。被告齐齐旺公司答辩及反诉称：不同意原告的所有诉讼请求。理由：一、原告主观上故意与被告签订阴阳合同，欺诈第三人、业主，未经第三人、业主同意转委托，原告超越代理权、滥用代理权，损害第三人、业主利益，第三人、业主不予追认，导致原被告双方签订的协议事实上已无法继续履行，原告构成根本违约，应承担违约责任。双方签订的协议应予以解除。原被告双方在2019年8月3日签订两份补充协议，协议内容互相矛盾，其中一份是虚假协议，包括10月24日公告约定的内容也是虚假的，同日签订的协议才是原被告双方真实履行的协议，也就是原告转委托被告对涉案商场第二三层招商管理，有效期四年。因原告违反与第三人、业主签订的《委托独家招商及经营管理合同》商铺委托经营管理的条款，大部分业主及第三人已行使合同解除权。同时第三人已确认涉案商场的经营管理权由被告享有，基于原被告之间的协议已无法履行，应予以解除。二、因原告与被告签订阴阳合同的行为有违合同忠诚义务，广大业主对原告已失去信任，截止2020年6月12日，合计有178个业主向原告发出解除合同通知书，目前陆续有业主与被告签订经营管理合同，对该部分商铺原告已不享有经营管理权。原告取得第三人、业主授权委托后，其与被告签订了所有协议，约定的出租条件等权利义务均是无第三人、业主确认，因合同约定的条件未成就，业主不予追认，原告无权转委托，原被告签订的所有协议均不发生法律效力，原告构成根本违约。所以被告无需向原告移交广州市荔湾区文昌南路103-107号商场公共设备资料及商场办公用房，无需向原告交付盖公章确认的二三层承租商户租赁合同复印件给原告备案，无需承担违约责任、支付违约金。三、因原告根本违约，原被告双方签订的协议已无法实际履行，被告不应向原告支付24万元的商铺出租保证金及延付利息。四、大部分业主与原告的合同已解除，原告与第三人签订的委托合同也已解除，被告无义务再向原告支付管理费。因为原告与第三人签订《委托独家招商及经营管理合同》后，因原告未按合同约定履行招商经营管理义务，对涉案商场从未实际履行经营管理权，构成根本违约，被告不应再按协议约定向原告支付管理费。另一方面，被告将支付给原告的管理费回赠给业主，将租金每平方提高3元，因此原告主张被告承担按延付金额每日千分之一的违约金，没有事实依据，且协议约定的违约金也超出其实际损失30%，违约金约定过高，不应得到支持。五、本案是基于原告的重大过错、违约在先的行为发生纠纷，其主张违约金及律师费，没有事实和法律依据。原告也没有提交任何证据证明产生了实际的律师费，原告代理人李昌全是原告的股东，其本身就是执业律师，无需委托代理人。六、若原告主张诉讼请求1中的协议及公告合法有效，视为对相反的约定，分管协议及补充协议是虚假合同的自认，在合同不成立的情况下，被告无需履行虚假合同的义务，也就是原告诉讼请求2-8没有法律依据。被告齐齐旺公司向本院提出反诉请求：1、确认解除反诉人与被反诉人2019年8月3日签订的《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议》、2019年8月3日签订的《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议》及补充协议、2019年8月12日签订的《皇城国际珠宝玉器城双方合作协议》、2019年10月11日签订的《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议补充协议》、2019年10月24日签订的《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议补充协议》；2、判令被反诉人返还反诉人已支付的租金管理费40000元；3、判令被反诉人向反诉人赔偿损失270000元；4、本案所有诉讼费用（本诉、反诉）均由被反诉人承担。事实和理由：2019年12月14日，我方收到第三人送达的《通知书》，特通知我方终止履行我方与被反诉人签订的所有协议及补充协议。按照第三人与被反诉人签订的《委托独家招商及经营管理合同》第五条、第八条及业主与被反诉人签订的《商铺委托经营管理合同（第层集体合同）》第四条可知，被反诉人于我方签订的分管协议、合作协议、补充协议，是未经第三人审核确认同意。依据《合同法》第四十七条、第三百九十九条、第四百一十条规定，超越代理权行使相关法律行为，委托人不予追认，合同不成立。另，被反诉人取得第三人、业主授权委托后，其与反诉人签订的所有协议约定的出租条件等权利义务均是无第三人、业主确认，因合同约定条件未成就，被反诉人无权转委托，其与反诉人签订的所有协议均不发生法律效力。综上所述，被反诉人存在恶意诉讼，虚假诉讼的嫌疑，反诉人保留追究相关责任的权利，为了维护我方的合法权益，我方特向贵院提出反诉请求。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求，请求法庭予以全部驳回。理由：一、原被告双方签订的协议及补充协议均是双方真实意思表示，合法有效，双方应当本着诚实信用原则予以遵守，不存在任何履行障碍及法律规定可以解除的情形。二、其主张解除的理由不能成立，原告不存在任何阴阳合同、欺诈、隐瞒等情形，签订协议之前，双方经过了充分的磋商及资料的交换，达成一致意见方予以签订，也不存在任何超越代理权的情形，依据商铺委托经营管理合同第4条第2款约定，原告享有与第三方签订经营合作合同的委托权限，而被告与原告签订的正是有利于业主利益、统一管理商场所做的合作经营合同，并未超越业主的授权。阴阳合同更是不能成立，原告与被告签订的合同原本主体双方就是原被告双方，不存在阴阳之说。原告也并未与被告串通，制造阴阳合同，损害业主利益。我方证据可以显示经过原告介入后，商场的租金从原有的二楼50元/平方米/月，三楼40元/平方米/月，增加至二楼70元/平方米/月，三楼60元/平方米/月。从10月11日签订的补充协议第5条约定，三楼按70元/平方米/月计算租金（含管理费）；第6条约定二楼支付租金70元/平方米/月；第9条被告将租金支付给业主；10月24日签订的补充协议第2条约定，自2019年10月23日起，被告及其关联与二三楼小业主签署的商铺租赁条件应与原告约定的条件一致，否则被告与委托原告出租的所有小业主出租条件将按有利于小业主的租赁条件执行。表明原告非常关注小业主利益，如果被告及关联提高出租条件，所有与原告签约的所有业主的出租条件均按提高的出租条件执行，防止被告与第三方变更出租条件损害业主利益。以上条款均是从保护业主利益的角度出发，从未制造阴阳合同，降低租金。三楼约定的租金，协议中显示的是包含了管理费，事实上原告放弃了自己管理费的利益，保障业主都能有保底租金的收入，也即计算方式是60元的租金+4元物业管理费+3元业主代表收取的费用+3元管理费，而不是原告收取了63元的租金，详见10月11日签订的合同第5条，因此其主张的阴阳合同的事实和理由均不能成立。三、原告从未超越授权，而只是在相应的授权范围内与被告进行经营合作，是对于其自身经营管理权的处理，也从未影响业主的利益，也符合与业主签订的保底条款的约定，租金的收取与支付是否存在差价与原告没有任何关系，原告仅仅是收取自己微薄的经营管理费，而第三人与被告及关联公司恶意串通，损害原告的利益，恶意违约，因此应当承担相应的违约责任，不应解除该协议。四、目前协议仍具有可行性，原告与业主所签订的协议虽然在被告的鼓舞下，与原告发送了解除通知书，但原告从未同意解除协议，也并未经过法庭认可判决解除协议，因此原告与业主的协议仍然合法有效。业主发送解约通知书的数额也未达到过半，因此合同履行不存在障碍。原告仍然在履行招商、维护业主关系等各项义务，也并非将整个合同委托给被告。第三人和众盛公司述称：一、第三人是业主方，为招商盘活商铺而设立的公司，其经业主同意和认可，与原告签订了《委托独家招商及经营管理合同》，原告履行了交付保证金的义务，第三人也履行了协助原告与业主签订合同的义务，该《委托独家招商及经营管理合同》合法有效，应当受法律保护。二、原告违反了与第三人及业主签订的《委托独家招商及经营管理合同》、商铺委托经营管理合同、广州市房屋租赁合同的约定，超越代理权、滥用代理权，未经同意转委托，通过签订阴阳合同的方式给予被告9个月的免租期，私自收取租金差价，严重损害了业主利益，因原告违背诚实信用原则，且构成根本违约，业主及第三人有权解除合同。原告的违约行为表现为：1、原告未经第三人及业主同意，转委托经营管理权给被告，而原告明知第三人及业主的目的，如原告自述的为了赶走被告，隐瞒该事实与被告签订阴阳合同。2、原告未经同意，任意给予被告9个月的免租期、展销期。3、依据原告与业主、第三人签订的商铺委托经营管理合同、广州市房屋租赁合同的约定，二楼的保底价格为70元/平方米/月，三楼的保底价格为60元/平方米/月，经营管理费为30.8元/平方米/月，原告通过转委托的方式与被告约定了三楼的租金70元/月，扣除4元管理费给业主3元管理费，仍然有3元/平方米/月的租金差价。原告是无权获取该租金差价的，但是原告通过与被告在2019年10月24日签订的皇城国际珠宝玉器商场分管协议及补充协议约定了不得向第三方泄露该协议，隐瞒了其收取租金差价的事实，按照原告与业主、第三人签订的商铺委托经营管理合同、广州市房屋租赁合同的约定，原告仅能获取经营管理费，无权获取租金，原告该行为严重损害了业主及第三人的利益，其超越代理权、滥用代理权，也未尽如实告知受托人的义务，构成根本违约。事后也未经业主及第三人追认，业主及第三人均享有解除合同的权利。因原告违背业主及第三人的合同目的，损害业主及第三人的利益，其转委托经营管理权给被告，并与被告签订的分管协议及补充协议一系列合同均属于无效合同，合同自始无效。案涉分管协议及其补充协议应无效，不发生法律效力，故原告的诉求没有事实和法律依据，应当予以全部驳回。本诉原告无权超越代理权，在违背第三人与业主利益的情况下，与本诉被告签订分管协议及补充协议，因此分管协议与补充协议应属无效合同。反诉原告要求合同解除，我方认可。经审理查明：2019年3月16日，和众盛公司（甲方）与嵘泰公司（乙方）签订《委托独家招商及经营管理合同》，约定：甲乙双方就广州市荔湾区文昌南路103-107号，项目招商及经营管理事宜达成合同条款。项目名称：广州市荔湾区文昌南路107号皇城国际珠宝城；委托范围：甲方获得广州市荔湾区文昌南路107号商场业主授权的商铺范围，一至三楼共约8500平方米。租期、租金的递增由商家与甲方、乙方三方最后确定为准。商场委托管理期8年，如果乙方引进的商家的租赁期延长或续约，则乙方的委托经营管理期限也相应顺延，最多不超过3年。乙方向甲方承诺：严禁乙方有和承租方（商铺的租户）以签订阴阳合同方式直接或间接降低项目商场业主租金的行为，如发生上述行为，甲方有权立即终止本合同，乙方不得有异议，乙方承担项目商场业主的损失，且保证金不予退还。甲方须提交相关业主的授权书的复印件及保证其真实性；甲方负责组织业主与乙方签约并办理街道租赁备案手续，全力配合协助乙方进驻商场及接管商场公共设备设施；如果在签约之日起3个月内，签约商铺达不到200个，则可能是招商方案或其他原因，导致签约数不足，则双方需重新调整招商方案、采取措施，签订补充协议，此时双方的任何一方也有权提出不再合作，则双方合作终止。乙方制定招商策略、公关推广等活动，并协助商家进行经营；乙方全面负责招商工作，完成相应的有效招商目标并承担因招商而产生的费用；乙方负责涉及商场的所有法律实务；当乙方与业主签约铺数达到320个铺后，乙方立即进场招商，甲方应予以协助；乙方每次引进商家过来谈判出租事宜，甲方应在承租意向书上签字或盖章确认。本合同签约之日起三日内，乙方向甲方指定账户支付10万元作为本合同履约保证金，甲方提供一位自然人（账户名：骆海贤，中国银行广州高尔夫支行6217857000083547271）接受保证金，并作为还款连带保证人；甲方在乙方委托管理关系结束后7个工作日内将保证金无息全额退回给乙方；如在委托期内因乙方单方违约提出解除合同的，则甲方不退还所有保证金；如因合同约定、法定原因解除合同的，甲方在7个工作日内将全额保证金无息退回给乙方。乙方负责每月将已出租商铺面积按3元/平方米/月的标准计算费用，并转账至甲方指定账户，由甲方自行支配等等。在前述合同签订前，和众盛公司与嵘泰公司在《委托独家招商及经营管理合同》附加协议中约定：双方一致认同，本附加协议内容作为本合同不可分割的部分，共同执行：1.当个体业主同意支付一个月租金作为招商佣金的，商铺首次成功出租后7个工作日内，乙方将这一个月租金佣金转账给甲方作为履行本合同上述义务的佣金（如果甲方委托第三方招商，则本条约定作废）；2.乙方实际进驻商场后，前3个月按利润分成，甲方占40%，乙方占60%，乙方实际进驻商场满3个月，由双方按实际收入另行协商分成比例。《委托独家招商及经营管理合同》签订后，和众盛公司依约定协助嵘泰公司与皇城国际珠宝城部分业主签订《商铺委托经营管理合同》。此后，嵘泰公司作为乙方，齐齐旺公司作为甲方，双方签订系列协议，就皇城国际珠宝玉器城商场的分管及收益进行约定，具体所签协议如下：一、2019年8月3日，《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议》（简称分管协议一）约定：一、甲方同意将皇城国际珠宝城商场二、三层管理权移交给乙方，甲方负责首层管理；二、甲方提供皇城国际珠宝城商场公共设备以下资料：1、垂直电梯资料；2、手扶电梯资料;3、消防监控资料；4、中央空调资料；5、水电房；6、用电度数；7、用水度数；8、拖欠管理费商户名单及管理合同；9、二、三层业主联系清册；10、工程完成后的竣工验收备秦资料；11、所有设备按商场总面积分摊费用；三、商场二、三层移交时间2019年8月18日。同日，嵘泰公司（乙方）与齐齐旺公司（甲方）再签另一《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议》（简称分管协议二），该协议除分管协议一内容（不包含具体的皇城国际珠宝城商场公共设备资料明细）外，还包括“补充协议”如下：一、乙方授权甲方第二、三层招商及管理（有效期为4年，2019年8月18日至2023年8月18日止），招商及管理条件按双方约定；二、第二、三层产生的水电分摊、安保、机电维护、消防、监控、清洁等费用，由甲方承担；三、管理费预扣4元（雅物）、3元（业委）后按6：4原则拆分，乙方占60%，甲方占40%（按实际已出租铺为准）；五、非房产证面积收入，乙方和甲方各占50%；六、本协议有效期为8年，从2019年8月18日至2027年8月18日止；七、如有出现重复签约，以甲方租赁合同签约为准；八、第二、三层业主已签甲方的，会列出一份清单给乙方；九、分管协议以补充协议为准等等。二、2019年8月12日，《皇城国际珠宝玉器城双方合作协议》约定：1、首次开发三楼建筑面积2000平方米以内的商铺，甲方向乙方按每平方米70元租金支付给乙方，甲方支付给乙方租金的商铺按乙方已经与该铺业主签署《商铺委托经营管理合同》并向甲方提供该合同复印件为准；2、甲方向乙方支付的70元/平方米租金包含支付给雅居乐4元/平方米的物业管理费；3、乙方向甲方提供前期三个月展销期，还有6个月免租期（共9个月免租期）；4、甲方向乙方支付首期租金押金（首期押金相当于一个月租金）按实际出租面积计算，第二期租金押金在三个月免租期后向乙方支付（二期押金相当于一个月租金）；5、乙方同意局部装修及中央空调改造费用由甲方承担负责等等。三、2019年10月11日，《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议补充协议》（简称补充协议一）约定：二、二楼建筑面积1469平方米，三楼建筑面积4619平方米，最终以业主房产证登记建筑面积为准；三、甲方按协议管理期间自2019年8月1日起计算应承担商场小业主向小区物业管理有限公司支付4元/平方米/月的物业管理费用。四、商场管理费基准标准：30.8元/平方米/月（按房产证建筑面积计算），甲乙双方的分成方式：扣除4元/平方米/月的物业管理费用及扣除了3元/平方米/月的业主代表费用后，剩余数额甲乙双方各占50%，所有管理成本由甲方承担，纳入甲方所占份额。五、三楼2000平方米以内，按70元/平方米/月计算租金含管理费，自2019年8月1日起计算三年，其后要恢复按商场管理费基准标准：30.8元/平方米/月收取商场管理费（分成方式按本补充协议第四条执行）；甲方应于2019年10月30日前向乙方指定账户支付三楼2000平方米（按房产证建筑面积计算）商铺业主首期押金月付转方式700平方米×60元=42000元，第二期押金2020年1月30日1300平方米×60元=78000元，第三期120000元于2020年4月30日前支付保证金给乙方指定账户，超过2000平方米以外实付。六、二楼从2019年11月1日起五年内，乙方每月实收商场管理费12000元，其余本协议所约定需交纳的费用由甲方承担，二楼展销期从2019年11月1日至2020年6月30日前，租金从2020年7月1日开始向二楼业主支付租金70元，每年递增6%，租期5年管理费20元，从2020年6月30日至2025年1月30日租期5年。七、本协议甲方需缴纳给乙方的管理费分成及租金分成支付时间为每月7号之前，逾期需按每日千分之一支付违约金。八、甲方或甲方指定的承包商户与商户签订的租赁合同应给乙方备案一份复印件，并盖上甲方公章，以担保租赁内容的真实性。九、乙方委托甲方向乙方签约的业主支付租金，三楼2000平方米（按房产证建筑面积）内商铺支付租金时间为2020年6月1日开始，如因乙方与业主代表公司不确认该免租期时间，需要将租期变更为珠宝玉器展销期则甲方需要配合乙方。十、甲乙双方所签约的商铺都有协助对方对外招商出租的义务，乙方委托甲方出租及管理与乙方签约的商铺，并向甲方提交商铺业主房产证、身份证、签约租赁合同、管理合同、业主银行账号的复印件，同时保证上述文件的真实性。十二、在管理费未统计清晰前，甲方每月预先支20000元管理费汇入乙方的对公银行账户，后续统计管理费清楚后多除少补。十三、违约责任：如果发生协议纠纷，甲乙双方书面通知对方之日起15日内是友好协商期，如果不能达成一致，友好协商期届满，违约方应向守约方承担每日人民币3000元惩罚性违约金直至违约状态停止；如果发生诉讼，违约方应承担守约方不超过诉讼金额百分之三十的律师费。十五、本补充协议一式六份，甲乙双方各执三份，签字或盖章生效，甲乙双方不得对第三方泄露本补充协议的内容等等。四、2019年10月24日《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议补充协议》（简称补充协议二）约定：一、甲乙双方达成分管及委托管理及招商协议，自2019年10月23日起，甲方应不再和二、三楼小业主签署商场委托管理合同等性质的合同，甲方向乙方提供二、三楼仍未签约业主名单和铺号附表，并盖章确认。二、自2019年10月23日起，甲方或其关联方与二、三楼小业主签署商铺租赁条件应与乙方约定的条件一致，否则，甲方与委托乙方出租的所有小业主出租条件将按有利于小业主的租赁条件执行，但与乙方商量及书面同意的个别小业主达成的出租条件除外。三、皇城国际珠宝玉器城商场分管协议的所有补充协议均不得向第三方泄露。四、甲方可以灵活调整出租条件：如果三楼小业主出租价格下调10元/平方米/月，免租期可以调整为三个月，二楼小业主出租价格下调10元/平方米/月，免租期可以调整为三个月。五、补充协议违约责任均按2019年10月11日签署的补充协议执行等等。分管协议及补充协议签订后，齐齐旺公司向嵘泰公司分别支付2019年8月、9月管理费10000元及10月管理费20000元，一共向嵘泰公司支付管理费40000元。齐齐旺公司在案涉二、三楼分别有一个大办公室、小办公室用于办公使用。2020年4月12日，和众盛公司向嵘泰公司发出《解除合同通知书》，表示因接到业主及业主代表举报嵘泰公司私下签订协议即阴阳合同，经核实属实，和众盛公司依合同约定自通知送达之日起解除与嵘泰公司签订的《委托独家招商及经营管理合同》，10万元保证金不予退还。嵘泰公司于2020年4月14日收到前述《解除合同通知书》。2020年5月7日，嵘泰公司向本院起诉请求：1.确认和众盛公司2020年4月12日发出的解除合同通知书无效；2.确认解除嵘泰公司与和众盛公司之间的《委托独家招商及经营管理合同》；等等。和众盛公司答辩同意解除《委托独家招商及经营管理合同》。2020年7月28日，本院作出（2020）粤0103民初4758号民事判决书，判决：一、确认广州嵘泰物业管理有限公司与广州市和众盛商业管理有限责任公司签订的《委托独家招商及经营管理合同》于2020年4月14日解除；二、驳回广州嵘泰物业管理有限公司的其它诉讼请求。2020年6月16日的庭审中，齐齐旺公司明确其原反诉要求确认分管协议及补充协议、合作协议无效，变更为要求确认解除分管协议及补充协议、合作协议；庭审中嵘泰公司确认其诉讼请求4管理费为2019年11月起算至实际支付之日止的管理费，32000元是一个月的管理费，暂计至立案之月为160000元。另陈述称：原告进场之前商场1楼出租了大部分商铺，2、3楼是关闭的，当时1楼由被告管理。2018年12月业主与业委会与被告产生纠纷，引进原告。原告2019年8月3日进场，双方协商商铺联合出租及中央空调启动运行，约2019年9月1日，被告及关联公司珍艺斋公司就向原告发出已经出租商铺的铺号，原告也进驻三楼的办公室，协调业主过来咨询、平息纷争，进场后1楼由被告管理，2-3楼同意让被告暂时管理公共设备4年。2-3楼的商铺招商、出租由原被告共同管理。现被告违约，原告不再同意由其管理，要求交回设备资料；齐齐旺公司陈述称：原被告双方8月3日签订了2份协议，原告进场前由被告一直管理1-3层，2、3楼也有几十户商铺营业。三楼原告使用的办公室其实是由被告借给原告使用。原被告签订协议后，原告从未进场过，也没有派遣工作人员进驻，所以双方签订的协议从未履行，也无法继续履行。商铺的招商都是由被告招来的，商铺的管理也一直是被告进行管理；和众盛公司陈述称：商场的经营管理一直由被告做的，原告从未履行合同约定的招商和管理义务。且通过签订阴阳合同，欺骗业主其已取得2-3层的经营管理权。本院认为：原被告签订的分管协议一、分管协议二（含补充协议）、《皇城国际珠宝玉器城双方合作协议》、补充协议一、补充协议二，是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，虽分管协议约定案涉商场二、三层管理权应于2019年8月18日移交给嵘泰公司，齐齐旺公司负责首层管理，但双方在补充协议中却约定嵘泰公司授权齐齐旺公司对第二、三层招商及管理（有效期为4年，2019年8月18日至2023年8月18日止），以及由齐齐旺公司承担案涉商场二、三层水电分摊、安保、机电维护、消防、监控、清洁及物业管理费等费用，由齐齐旺公司每月向嵘泰公司支付管理费。齐齐旺公司实际亦支付了部分管理费。由此可见，嵘泰公司实质为通过与齐齐旺公司签订协议将与和众盛公司签订的《委托独家招商及经营管理合同》所涉的事项交由齐齐旺公司处理，并从中收取费用、获得收益。现《委托独家招商及经营管理合同》已解除，原被告所签协议的履行基础已不存在，且原被告亦缺乏互信，继续履行合同已无必要，故本院确认原被告签订的分管协议一、分管协议二（含补充协议）、《皇城国际珠宝玉器城双方合作协议》、补充协议一、补充协议二解除。因齐齐旺公司在2020年6月16日的庭审中才明确要求解除协议，解除时间为2020年6月16日。因协议解除，原告要求被告移交案涉商场二、三层公共设备资料、办公用房、承租商户租赁合同及支付保证金均不予支持。原被告对协议解除的过错问题。因原被告明知与和众盛公司签订的《委托独家招商及经营管理合同》不允许嵘泰公司将案涉商场二、三层招商及经营权转委托第三方，原被告为规避《委托独家招商及经营管理合同》的约束，签订相互矛盾的分管协议与补充协议，因此，原被告对协议的解除均存在过错，因协议解除造成的损失由原被告各自承担。故原告主张的延付违约金、违约金、律师费，本院不予支持。被告反诉主张的损失赔偿，本院不予支持。至于管理费的返还及支付问题。对被告已付的管理费是原告基于合同约定而收取的，并无不当，被告反诉要求返还依据不足，本院不予支持。对原告主张按每月32000元收取管理费的诉请，因协议只明确约定从2019年11月1日起原告每月实收二楼商场管理费12000元，而20000元为每月预支管理费，同时，综合考虑原告在协议解除中的过错，酌情支持原告按每月12000元的标准收取管理费至协议解除之日。超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：一、原告广州嵘泰物业管理有限公司与被告齐齐旺（广州）投资发展有限公司于2019年8月3日签订的《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议》、2019年8月3日签订的《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议》及补充协议、2019年8月12日签订的《皇城国际珠宝玉器城双方合作协议》、2019年10月11日签订的《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议补充协议》、2019年10月24日签订的《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议补充协议》于2020年6月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告齐齐旺（广州）投资发展有限公司按每月12000元标准向原告广州嵘泰物业管理有限公司支付自2019年11月1日至2020年6月16日的管理费。三、驳回原告广州嵘泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告齐齐旺（广州）投资发展有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12458元，原告广州嵘泰物业管理有限公司负担11402元，由被告齐齐旺（广州）投资发展有限公司负担1056元;本案反诉受理费2975元，原告广州嵘泰物业管理有限公司负担50元，由被告齐齐旺（广州）投资发展有限公司负担2925元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年八月二十七日书记员  吴 帆姚晓丹