广东省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤民终2730号上诉人（原审被告）：惠州怡海房地产开发有限公司。住所地：广东省惠东县梁化镇大岭十二托地段。诉讼代表人：广东伟伦律师事务所，惠州怡海房地产开发有限公司管理人。负责人：马静涛。委托诉讼代理人：陈帝帆。委托诉讼代理人：李宏华，广东君信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭圣翠，女，汉族，1967年8月15日出生，住广东省深圳市罗湖区。上诉人惠州怡海房地产开发有限公司（下称怡海公司）因与被上诉人郭圣翠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院(2018)粤13民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案受理，并依法组成合议庭审理了本案。怡海公司委托诉讼代理人陈帝帆、李宏华，郭圣翠，到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。怡海公司提出上诉请求：1、撤销惠州市中级人民法院(2018)粤13民初51号民事判决，改判驳回郭圣翠在一审的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由郭圣翠承担。事实与理由如下：（一）原审判决对本案的基础法律关系认定为商品房买卖有误，本案基础法律关系应为民间借贷。原审判决中归纳的本案争议焦点第一即为“原被告之间的基础法律关系是借款还是商品房买卖？”原审法院认定为商品房买卖属法律适用错误，应予纠正。怡海公司与郭圣翠于2013年10月1日订立标的物为案涉两套房产的《商品房买卖合同》。一审查明2014年1月2日，邱x举代表怡海公司向郭圣翠出具《承诺书》，该承诺书本意是为相关700万元借款本息设立担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，因此本案应按民间借贷法律关系审理。（二）本案自始至终不存在“以房抵债”协议。郭圣翠一审诉讼请求缺乏事实依据，并且不符合逻辑。首先，案涉两套房产的《商品房买卖合同》订立在先，《承诺书》出具在后，原审法院以在后出具的《承诺书》来认定郭圣翠与怡海公司在先签的《商品房买卖合同》具有双方达成“以房抵债”的合意是明显因果颠倒，不合逻辑的。其次，《承诺书》是怡海公司为借款设立担保，是民法理论中的单方允诺行为，正是因为该设立担保的行为对郭圣翠来讲是纯获利益的，不明示反对即可认为接受，成立非典型的担保合同，从合同的目的、性质上不可能与“以房抵债”合同共存。最后，《承诺书》设立担保后，郭圣翠并没有提交证据证明在承诺书约定的期限届满后双方就《承诺书》的第三点两项选择中的哪一项达成合意。（三）本案所涉两套房产未完成建设，在事实上也不具备交付给郭圣翠的可能，两份《商品房买卖合同》已无存在的事实基础。怡海公司因经营困难，该两套房产至今处于未完成状态。2016年10月14日，原审法院裁定受理了怡海公司的破产重整申请。案涉两套房产未完成建设，在事实上不具备交付给郭圣翠的可能，管理人也有权解除相关协议，郭圣翠可就原基础法律关系向破产管理人申报权利和损失。郭圣翠在签订《借款合同》时，郭耀名为保证人，怡海公司也以《承诺书》的形式补充担保，但没有正式的抵押合同以及办理抵押登记，以该案涉两套房产优先受偿其债权没有法律依据也欠缺公平。（四）原审法院仅以怡海公司将案涉两套房产备案登记在郭圣翠名下就认定双方签订的《商品房买卖合同》继续履行缺乏法律依据。如前所述，本案的基础法律关系为民间借贷法律关系，怡海公司作为借款人为其借款行为提供担保而与出借人郭圣翠签订的《商品房买卖合同》只是作为借贷担保的一种方式，虽然该合同有效，但不可实际实施，否则有同意“流押”之嫌。《商品房买卖合同》也因出借人未支付购房款而没有实际履行完毕。商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，借贷双方办理的房屋预售备案登记并不产生登记请求权的物权效力。怡海公司管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，解除合同并确认郭圣翠借款和利息为其破产债权符合法律规定。二审法庭调查期间，怡海公司提交《补充上述意见》称以该补充上诉意见为准，请求：1、撤销原审判决，改判并驳回郭圣翠的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由郭圣翠承担。理由如下：（一）双方的基础法律关系应为借贷关系，原审判决以双方未否认案涉两份《广东省商品房买卖合同》的真实性，且双方当事人签订案涉两份《广东省商品房买卖合同》的时间均在借款到期之后，不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定为由，认定双方之间的基础法律关系是商品房买卖，属于认定事实及适用法律错误。1、双方是为了妥善解决借款合同履行过程中出现的问题，才签订案涉两份《广东省商品房买卖合同》，双方的基础法律关系应为借贷法律关系。郭圣翠曾以人民币470万元的价格购买怡海公司开发的陶xxx小区3-Cx3号房，后因故双方经协商一致达成《退房协议》，双方同意解除编号为001xx08《商品房买卖合同》，怡海公司退还郭圣翠购房款人民币470万元并支付补偿款人民币50万元，合计支付人民币520万元。20x2年7月3日，怡海公司与郭圣翠签订《借款合同》，约定郭圣翠向怡海公司提供借款共计人民币700万元整，上述人民币520万元退房款及补偿金自20x2年7月5日起作为郭圣翠向怡海公司的第一笔借款；郭圣翠在20x2年7月5日前，向怡海公司发放第二笔款项共计人民币180万元。借款期限为一年，自20x2年7月5日至2013年7月4日。事实上，郭圣翠亦已在其诉状中承认：“在借款合同履行过程中，怡海公司常常拖欠利息……，为此，双方于2013年10月1日签订了二份《广东省商品房买卖合同》”。综上，双方正是为了妥善解决借款合同履行过程中出现的问题，双方才签订案涉两份《广东省商品房买卖合同》，因此双方的基础法律关系应为借贷法律关系。2、双方已变更《借款合同》，将借款期限予以延长并约定了展期期间的利率。(1)双方已就延长借款期限以及展期期间的利率达成合意。郭圣翠提供的2014年1月2日邱x举基于怡海公司授权向郭圣翠出具的《承诺书》第三条约定：“我方在交付房屋前，按之前承诺的月利率2.5%计算借款利息；在房屋实际交付前，您可以选择：拿回借款700万元本金加利息退还房屋，或者是本金加利息扣除房款700万元，我方交付5-Ax7和5-Bx7房屋。”《借款合同》第四条约定，借款原利率为月利率2%。据此，双方已对《借款合同》变更达成合意，将借款期限延长至交付房屋之日，展期期间的利率从原来的月利率2%增加至月利率2.5%。需要指出的是，展期期间的利息不是借款逾期后的违约金或者罚息，《借款合同》并未对逾期还款的违约金或者罚息作约定。怡海公司作为一间商业机构，不可能在自身出现资金困难而逾期还款，且原贷款利率已经达到法定保护的民间借贷利率上限的情况下，还就《借款合同》未曾约定的违约金或者罚息特意向郭圣翠补充作出额外附加承诺，这不符合基本的商业逻辑和常理。双方在原借款期限届满后就延长贷款期限及展期期间利率所作的安排，是互为对价且不可分割的一个整体性的商业安排，是双方协商后的结果。事实上，郭圣翠对于延长借款期限亦已明确承认：“700万元借款计利息到交房日；借款本息和房款在交房日作最终结算”。(2)双方已对展期后的借款合同予以实际履行。在双方就延长借款期限以及展期期间的利率达成合意之后，怡海公司已在借款展期期间，从2013年7月5日起，按照月利率2.5%的标准以全额本金700万元为基数向郭圣翠支付展期期间利息，实际支付至2014年3月31日，共计支付展期期间的利息157.5万元。事实上，怡海公司已承认双方对展期后的借款合同已预约实际履行，只不过是对于展期期间的利息实际支付的截止日有不同的意见而已，郭圣翠认为怡海公司在展期期间“实际支付利息至2013年10月31日，最后一笔利息支付的时间为2014年3月31日，对应的利息截止日为2013年10月31日”。3、案涉两份《广东省商品房买卖合同》是借款展期期间签订的，而不是在借款期限届满之后，原审判决认定事实错误。双方已对《借款合同》进行变更，将借款期限延长至交付房屋之日。郭圣翠已在借款展期期间，从2013年7月5日起，按照月利率2.5%的标准以全额本金700万元为基数向郭圣翠支付展期期间利息，实际支付至2014年3月31日。而案涉两份《广东省商品房买卖合同》签订时间是2013年10月1日，毫无疑问处于借款展期期间，因此原审判决认定案涉两份《广东省商品房买卖合同》签订时间均在借款到期之后，属于认定事实错误。（二）双方从未达成以物抵债协议，案涉两份《广东省商品房买卖合同》及《承诺书》仅系针对展期债权的一个非法定担保类型的增信安排，依法既不具有以物抵债的效力，也不构成有效担保，郭圣翠的诉讼请求依法应予驳回，其只能根据双方之间的借贷关系依法主张权利。1、双方从未达成以物抵债协议。双方从未就案涉两份《广东省商品房买卖合同》项下房产与《借款合同》项下债务达成以物抵债协议。对此，郭圣翠亦已承认：“关于以房抵债的约定文件，我第一次接到管理人的电话时就声明：正式抵债协议因为债务人的原因一直没有完成”。而《承诺书》明确约定是针对借款事宜出具承诺，且相应的《授权书》亦明确是授权邱x举签署借款所需的《承诺书》。就《承诺书》的内容而言，涵盖了延长借款期限、展期期间的利息，以及赋予郭圣翠可在将来选择所谓“以物抵债”的远期选择权等内容，不属于对双方于2013年10月1日签订的案涉两份《广东省商品房买卖合同》构成以物抵债协议的确认。郭圣翠在向管理人进行债权申报时，既进行了700万元债权本金及利息的全额债权申报，也进行了要求交付案涉两份《商品房买卖合同》项下房产同时将购房款从700万元债权本金及利息中冲抵的债权申报。如后所述，这两者在事实与法律上是不可并存的。显然，直至申报债权之时，郭圣翠仍未就选择行使所谓的“以物抵债”作出最终的决定，其亦已承认“郭圣翠保留了单方选择权”，故双方实际上从未达成以物抵债协议。2、案涉两份《广东省商品房买卖合同》及《承诺书》仅系针对展期债权的增信安排。虽然《承诺书》第一条约定“公司承诺于2014年6月30日之前，将两套房，分别是：5-Ax7和5-Bx7销售并登记到您名下，用于抵债”，但这只是怡海公司对于履行《商品房买卖合同》第二十四条约定的销售备案登记义务的承诺，销售备案登记并不是法定的物权登记，不具备设立及变更物权的效力。双方是否已达成以物抵债协议，应当结合《承诺书》的上下文的约定以及其他证据的相互印证方可准确判定。《承诺书》第三条约定：“我方在交付房屋前，按之前承诺的月利率2.5%计算借款利息；在房屋实际交付前，您可以选择：拿回借款700万元本金加利息退还房屋，或者是本金加利息扣除房款700万元，我方交付5-Ax7和5-Bx7房屋”。《承诺书》第二条约定：“5-Ax7和5-Bx7房的房款，在房屋交付时，一次性从您的债权700万本金及利息冲抵；房屋交付时，我司将向您出具房款付清的收据和房产销售发票。”鉴于以物抵债协议属于诺成合同，自双方签订之日即成立生效，因此如果认定双方达成以物抵债协议，则案涉两份《广东省商品房买卖合同》的签订之日（2013年10月1日）即为达成以物抵债协议之日。又由于怡海公司已足额支付原贷款期限（自20x2年7月5日起至2013年7月4日止）的全部利息共计168万元，并已足额支付展期期间从2013年7月5日起至2014年3月31日止的利息共计157.5万元，故在案涉两份《广东省商品房买卖合同》的签订之日（2013年10月1日），不存在欠付利息的问题，冲抵购房款的只能是700万元借款本金。综上，如果认定双方已达成以物抵债协议，则在案涉两份《广东省商品房买卖合同》的签订之日，700万元的债权本金即已在当日同时冲抵购房款而归于消灭，不可能在此之后还对已消灭的债权本金重复继续计息至房屋交付之日，并约定购房款在房屋交付时，一次性从债权700万元本金及利息冲抵。换言之，郭圣翠有关双方已达成以物抵债协议的主张，与其债权为700万元本金及以此为基准全额计算至交付房屋之日的利息的主张，二者在事实与法律上均不能并存，非此即彼。郭圣翠直至20x7年针对管理人债权审核结论提出异议时，仍反复声明其申报的债权包括700万元本金以及以此为基准全额计算的利息。并且，如前所述，郭圣翠亦已承认：“700万元借款计利息到交房日；借款本息和房款在交房日作最终结算”。据此，郭圣翠的真实意思表示从来不是以物抵债，双方从未达成以物抵债的合意。3、案涉两份《广东省商品房买卖合同》及《承诺书》既不具有以物抵债的效力，也不构成有效的担保，郭圣翠的诉讼请求依法应予驳回，其只能根据双方之间的借贷关系依法主张权利。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条规定：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”鉴于如前所述，案涉两份《广东省商品房买卖合同》是借款展期期间签订的，而非在债务履行期届满之后，并且案涉两份《广东省商品房买卖合同》项下的房产属于在建房屋，迄今为止尚未交付，亦未办理产权过户登记，因此根据上述规定，案涉两份《广东省商品房买卖合同》是否在实质上构成以物抵债协议，依法均不具备以物抵债的效力，亦不构成有效的担保，郭圣翠既无权要求怡海公司继续履行案涉两份《广东省商品房买卖合同》并交付房屋，亦对案涉房屋不享有优先受偿权，其诉讼请求依法应予驳回，郭圣翠只能根据双方之间的基础法律关系即借贷关系主张权利。（三）案涉两份《广东省商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，管理人解除合同符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，案涉两份《广东省商品房买卖合同》据此已依法解除，原审判决认定郭圣翠已履行完毕支付购房款的义务，并据此认定管理人解除合同不符合法律的规定而归于无效，属于认定事实与适用法律错误。原审判决以双方已达成以物抵债安排，因此视为郭圣翠已实际支付案涉两份《广东省商品房买卖合同》项下房屋的购房款，且案涉房屋已办理销售备案登记为由，认定案涉两份《广东省商品房买卖合同》不属于双方均未履行完毕的合同，不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的管理人有权决定解除合同的情形，故判决管理人解除案涉两份《广东省商品房买卖合同》的行为无效，属于认定事实与适用法律错误。首先，如前所述，双方并未达成以物抵债协议，所谓“以物抵债”的约定，只不过是双方针对展期后的借款，约定赋予郭圣翠一个远期的选择权。因此，只有当郭圣翠实际行使远期的“以物抵债”选择权，才存在购房款冲抵债务的问题，但是直至申报债权之时，郭圣翠仍未就行使“以物抵债”作出最终的决定，当然也就不存在以购房款冲抵债务的情况，故不能据此视为郭圣翠已支付购房款。再者，即便郭圣翠决定行使远期的“以物抵债”选择权，按照《承诺书》第二条约定有关“5-Ax7和5-Bx7房的房款，在房屋交付时，一次性从您的债权700万本金及利息冲抵；房屋交付时，我司将向您出具房款付清的收据和房产销售发票”的约定，购房款是在房屋交付时才一次性冲抵，鉴于案涉房屋截至目前并未交付，约定的冲抵时间并未届至，因此购房款冲抵债务并未实际发生，不能视为郭圣翠已支付购房款。综上，鉴于郭圣翠并未支付案涉购房款，而案涉房屋属于在建房屋，且截至目前并未交付，故案涉两份《广东省商品房买卖合同》双方均未履行完毕，因此管理人解除合同符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，案涉两份《广东省商品房买卖合同》据此已依法解除，原审判决认定郭圣翠已履行完毕支付购房款的义务，并据此认定管理人解除合同不符合法律的规定而归于无效，属于认定事实与适用法律错误。（四）即便不能依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定解除案涉两份《广东省商品房买卖合同》，鉴于案涉房屋属于在建房屋，在怡海公司破产的情况下，构成在事实或者法律上的履行不能，依法应允许管理人解除案涉两份《广东省商品房买卖合同》。鉴于怡海公司已破产重整，而案涉房屋目前仍属于在建房屋，根据最高人民法院民事审判第二庭编著的《理解与适用》，“如果抵债物是在建房屋，在债务人企业破产的情况下，可以事实或者法律上的履行不能为由，允许管理人解除合同。”据此，姑且不论案涉两份《广东省商品房买卖合同》能否依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定解除，即便不能据此解除，鉴于怡海公司已破产重整，且案涉房屋属于在建房屋，因此构成在事实或者法律上的履行不能，依法应允许管理人解除案涉两份《广东省商品房买卖合同》。（五）即便案涉两份《广东省商品房买卖合同》不能解除，郭圣翠亦无权要求继续履行合同，其诉请依法应予驳回，并转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。针对在债务人破产情况下不能解除的以物抵债协议，《理解与适用》亦同时明确，即便“管理人不能解除合同，并不意味着债权人就有权请求继续履行合同。因为一旦允许债权人有权请求债务人继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。因此，即便债权人请求继续履行合同，人民法院也要将其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。”如前所述，双方的基础法律关系为借贷关系，其债权性质为没有财产担保的普通债权，故根据上述规定，即便案涉两份《广东省商品房买卖合同》不能解除，在怡海公司破产的情况下，郭圣翠依法亦无权要求继续履行合同，否则无异于使郭圣翠的债权据此享有了物权性质的权利，这不符合破产程序公平受偿的原则，因此其诉请依法应予驳回，并转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。郭圣翠答辩称：（一）原审判决认定事实清楚，法律关系判定准确。郭圣翠和怡海公司之间的关系开始于房屋买卖关系。1、郭圣翠于2011年4月29日与怡海公司签订陶xxx小区项目3-x3号房的《认购协议》。2、因怡海公司违约不能按照合同约定交付房屋，郭圣翠不得已将原购房款暂时借给怡海公司使用，同时口头约定等二期建成，由郭圣翠任意挑选合心意物业再次购买。3、二期开售后，怡海公司主动安排与郭圣翠先后签订本案两份《广东省商品房买卖合同》和一份陶xxx小区6-Dx2房编号为NO.214xx25的《楼宇认购书》。4、郭圣翠等到2014年5月，才得知自己最想买的、且怡海公司一再承诺协调老板的朋友让出的6-Dx2号房已登记在他人名下。应怡海公司的请求，郭圣翠不得不同意接受5-Ax7和5-Bx7以房抵债，双方同意履行2013年10月1日签订的两份《商品房买卖合同》，并于2014年5月15日到政府主管部门办理了房产预售登记。（二）原审判决适用法律正确。本案双方以物抵债的协议安排是双方真实意思的表示，没有违反国家法律规定，也没有损害任何第三方的利益，在本案诉讼前，怡海公司从未提出异议，且完善了政府职能部门的合同备案登记手续。无论从哪个角度讲，本案以物抵债的协议及其履行都应得到法律的支持与保护，符合最高人民法院相关的司法实践指引。最高人民法院民二庭20x7年第4次法官会议纪要中的裁判意见明确指出：以物抵债协议根据《中华人民共和国合同法》第25条规定“承诺生效时合同成立”。当事人对合同成立无特别约定的情况下，以物抵债协议应当认定为诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人领受抵债物为合同成立要件[代表性指导案例(20x7)最高法民申x28号]。综上，请求二审法院驳回怡海公司的上诉。郭圣翠向原审法院提出诉讼请求：1、确认郭圣翠和怡海公司签订的No.0x76xx1和No.0x7xxx95《广东省商品房买卖合同》合法有效，判令怡海公司继续履行No.0x76xx1和No.0x7xxx95合同；2、判令怡海公司承担本案件受理费。事实和理由如下：2011年4月29日，郭圣翠与怡海公司签订了怡海公司开发的陶xxx小区项目3-Cx3号房的《认购协议》，约定：以人民币470万元的价格向怡海公司购买前述项目3-Cx3号房产。后由于该房屋存在严重的缺陷（该小区的变压器安装在3-Cx3号房的花园内），经双方协商一致达成《退房协议》，怡海公司退还郭圣翠购房款470万元并补偿郭圣翠人民币50万元损失。怡海公司因为资金紧张，通过郭圣翠和怡海公司实际控制人郭耀名的共同朋友方先生向郭圣翠提出，请求郭圣翠将前述退房款借给怡海公司使用一年。郭圣翠与怡海公司在20x2年7月3日签订3-Cx3号房《退房协议》的同时，郭耀名作为担保人签订了一份《借款合同》，根据三方约定：1、郭圣翠将前述3-Cx3号房520万元的退房款自20x2年7月5日起借给怡海公司使用；2、郭圣翠另外向怡海公司提供180万元的借款，该笔借款于20x2年7月9日汇入怡海公司账户；3、前述合计700万元的借款期限至2013年7月4日，借款利息为月利率2%；4、怡海公司应在借款期限届满(2013年7月4日)后3日内一次性归还本金700万元；5、郭耀名自愿为该笔700万元的借款还本付息提供连带担保。前述合同签订后，郭圣翠履行了全部借款义务，怡海公司和担保人未能在2013年7月7日按期还款。因为逾期还款，怡海公司主动提出将逾期后的借款利息按月息2.5%支付。在借款合同履行过程中，怡海公司常常拖欠利息，多次提出以房抵债，为此，郭圣翠、怡海公司于2013年10月1日签订了二份《广东省商品房买卖合同》：郭圣翠分别以人民币300万元、400万元（两套房价款相加即怡海公司借款的本金总额700万元）购买怡海公司开发的陶xxx小区三期5-Ax7号、5-Bx7号房屋，付款方式为：2013年10月1日前一次性支付全部房款。2014年1月2日，怡海公司授权代理人邱x举向郭圣翠出具书面《承诺书》，承诺：1、2014年6月30日前将两套房5-Ax7和5-Bx7销售并登记到您名下，用于抵债；2、5-Ax7和5-Bx7的房款，在房屋交付时，一次性从您的债权700万元本金及利息冲抵；3、在房屋实际交付前，您可以选择：拿回借款700万元加利息退还房产，或者是本金加利息扣除房款700万元，我方交付5-Ax7和5-Bx7房屋。2014年5月15日，怡海公司将前述二份商品房预售合同在产权登记机关办理了登记备案，由政府相关部门确认合同有效，怡海公司完成了以房抵债的承诺以及销售（以房抵债的形式载体）必经的政府备案程序；郭圣翠保留了单方选择权，即“在房屋实际交付前，可以选择，拿回借款700万元加利息退还房屋；或者是本金加利息扣除房款700万元，接受5-Ax7和5-Bx7号房屋。”郭圣翠保留借款利息但放弃追究怡海公司延迟交付房屋的赔偿责任。郭圣翠上述的债权、以房抵债的事实以及对以房抵债的单方选择权清晰合法，没有损害任何他人的利益；房屋还未实际交付是因为怡海公司经营不善，楼盘烂尾所致，并不是郭圣翠、怡海公司双方对履行协议有任何异议。但怡海公司管理人竟然以郭圣翠未能提供“5-Ax7和5-Bx7号的以房抵债协议和银行转账凭证等付款证明”为由，否定郭圣翠对两套房屋无可辩驳的优先、选择拥有的权益。郭圣翠特请求法院判定：在怡海公司欠付郭圣翠借款本息高达1000多万元的情形下，在怡海公司有着明确以房抵债承诺的情况下，双方所签房屋买卖合同经政府职能部门备案的情况下，郭圣翠为何还要提供一个支付购房款的“银行转账凭证等付款证明”和怎样的“以房抵债协议”？郭圣翠在过去一年多的时间里，多次与怡海公司管理人进行沟通，还找到资深破产管理专家到怡海公司管理人办公室当面解释和讨论，希望怡海公司管理人尊重事实，依法做出合理结论，避免不必要的诉讼，浪费社会资源，但郭圣翠在2018年1月27日拿到了《关于债权审查结论异议书的答复》，被逼诉讼，特请求判如所请。怡海公司一审辩称：（一）郭圣翠与怡海公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但该房产实质上是作为借款合同的担保，双方的基础法律关系是债权法律关系。根据郭圣翠向破产管理人提交的资料：郭圣翠与怡海公司签订了700万元的《借款合同》并以怡海公司的两套房产作为该借款的担保。怡海公司并于2013年8月19日和2014年1月2日出具两份《承诺书》，承诺按时还本付息，且不影响债权人的担保权利。虽在破产申报后期，郭圣翠另行提供了一份《授权委托书》和《承诺书》，要求怡海公司管理人确认其以房抵债的权益，但无法提供原件予以供核对。在怡海公司破产重整案的债权申报阶段，郭圣翠不仅就700万元的借款和利息申报了债权，也同时就两套房产申报了以房抵债物权，属于重复申报。因此，怡海公司管理人仅对郭圣翠的700万元借款和利息4326000元，债权总额合计11326000元作出了债权确认，驳回了郭圣翠的以房抵债申请。（二）郭圣翠不享有物权，其请求确认物权权属并要求办理权属证书无事实和法律依据。根据惠东县房产管理局查询的房产登记信息及房产现状，郭圣翠仅与怡海公司签订《商品房买卖合同》，未办理预告登记，也未办理产权过户手续，郭圣翠不享有案涉房产的物权。（三）郭圣翠与怡海公司签订的《商品房买卖合同》为双方均未履行完毕的合同，怡海公司管理人依据《中华人民共和国企业破产法》的规定解除合同符合法律规定，郭圣翠请求过户房产并办理权属证书没有依据。1、怡海公司已于2016年10月14日被原审法院裁定破产重整，本案应适用《中华人民共和国破产法》的相关规定进行审理。2、虽然郭圣翠与怡海公司签订的是《商品房买卖合同》，但本案郭圣翠并未提供证据证明其已经向怡海公司支付全部购房款项，其主张的以房抵债事实也缺乏有效证明。截至目前为止，怡海公司也没有向郭圣翠交付房产。因此，本案涉诉合同属于双方均未履行完毕的合同，怡海公司管理人根据《中华人民共和国破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”的规定解除合同，符合法律规定。3、案涉房产未移交给怡海公司，在目前状况下（破产重整）也不具备交付给郭圣翠并办证的可能，即使存在以房抵债的情形，怡海公司管理人也有权解除相关协议，郭圣翠可就原基础法律关系向破产管理人申报权利和损失。以房抵债的目的在于用它来抵偿原来的债务，该抵债行为并不能改变原债的同一性，因此只有在抵债物的物权已经转移给郭圣翠后，原来的债务才得以消灭，故以物抵债协议应系实践性合同，在抵债一方即怡海公司并未实际履行交付抵债物之前，抵债的目的未能实现，原债务并未消灭。实践性合同除了双方意思表示一致，还需要交付标的物才能成立。目前，涉诉房产未完成建设，不具备交房的条件。怡海公司管理人在怡海公司进入破产程序后作出解除合同的决定，完全符合法律规定。在怡海公司管理人依法解除合同后，郭圣翠可就原债权债务关系向破产管理人申报权利和损失。郭圣翠要求怡海公司继续履行合同的诉讼请求应不予以支持。原审法院查明事实如下：郭圣翠曾以人民币470万元的价格购买怡海公司开发的陶xxx小区3-Ｃx3号房，后因故经双方协商一致达成《退房协议》，双方同意解除《商品房买卖合同》（编号为001xx08），怡海公司退还郭圣翠购房款470万元并补偿郭圣翠人民币50万元损失。随后双方签订借款合同，上述退房款520万元转为借款，郭圣翠再向怡海公司出借人民币180万元，借款总额合计人民币700万元，借款期限至2013年7月4日，期限为一年。2013年10月1日，郭圣翠与怡海公司签订了两份《广东省商品房买卖合同》（编号为ＮＯ.0x76xx1和ＮＯ.0x7xxx95），约定郭圣翠分别以300万元、400万元购买怡海公司陶xxx小区5-Ａx7号、5-Ｂx7号房。2014年1月2日怡海公司出具《授权委托书》授权邱x举出具承诺书。郭圣翠、怡海公司各向原审法院提交了一份怡海公司于2014年1月2日同一天出具的内容不同的承诺书复印件，由此可以推断怡海公司于2014年1月2日出具承诺书的事实为真。郭圣翠、怡海公司提交的承诺书均为复印件，双方均对对方提交的承诺书不予确认，但郭圣翠提交的承诺书复印件显示除了邱x举于2014年1月2日当日有签名外，另有邱x举于20x7年5月9日签注“以上内容属实，本人根据公司授权作以上承诺”，怡海公司对此仅以“邱x举签名时间的当时怡海公司已经进入破产程序，因此邱x举签名无效”进行反驳，未对签名真实性及签注内容提出异议，而怡海公司提交的承诺书复印件显示仅有邱x举于2014年1月2日当日签名，怡海公司对两份承诺书本有可能提供原件或对其真实性进行鉴别，也未提交其他证据进行反驳，故原审法院认定郭圣翠提交的承诺书具有较高的证明力，并对该承诺书载明的内容予以确认。根据惠东县不动产档案馆2016年11月21日和2018年5月16日查询结果显示，陶xxx小区5-Ａx7号、5-Ｂx7号房备案登记在郭圣翠名下，没有查封、抵押。20x7年5月3日，怡海公司管理人向郭圣翠出具编号为怡海债审字第006号、怡海房债审字第××号两份《债权审查结论通知书》，确认郭圣翠债权本金700万元，利息4326000元，债权总额11326000元，债权性质为普通债权，对郭圣翠申报继续履行案涉两份购房合同的请求不予确认。郭圣翠不服，申请复核。2018年1月24日，怡海公司管理人向郭圣翠出具两份《关于的答复》，对郭圣翠的复核请求均不予认可，并维持原审查结论。2018年2月8日，郭圣翠向原审法院提起诉讼。另查，2016年10月14日，原审法院裁定受理了怡海公司的破产重整申请。2016年11月7日，原审法院指定广东伟伦律师事务所担任怡海公司管理人。原审法院认为，根据郭圣翠与怡海公司的诉辩意见及庭审情况，本案争议焦点为：郭圣翠与怡海公司之间的基础法律关系是借款还是商品房买卖？案涉商品房买卖合同是否双方均未履行完毕？原审法院分析认定如下：关于郭圣翠与怡海公司之间的基础法律关系的问题。郭圣翠主张双方的基础法律关系是商品房买卖，并提交了案涉商品房买卖合同为据，怡海公司辩称双方之间为借款法律关系，但未否认案涉商品房买卖合同的真实性，且双方签订两份商品房买卖合同的时间均在借款到期之后，不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定，故原审法院依法认定本案郭圣翠与怡海公司之间的基础法律关系是商品房买卖，案由为商品房买卖合同纠纷。关于案涉商品房买卖合同是否双方均未履行完毕的问题。根据案涉商品房买卖合同的约定，郭圣翠作为买受人的主要义务是按约支付案涉房屋的购房款，怡海公司作为出卖人的主要义务是按约交付案涉房屋、办理产权登记。本案中，郭圣翠签订案涉两份商品房买卖合同后虽未按照合同约定的时间、方式支付购房款，但在双方签订的借款合同到期怡海公司没有偿还借款后，怡海公司书面承诺将陶xxx小区5-Ax7、5-Bx7用于抵偿所欠案郭圣翠700万元，郭圣翠接受，随后怡海公司将陶xxx小区5-Ax7、5-Bx7备案登记在郭圣翠名下，通过这种交易安排来实现双方权利义务平衡系当事人真实意思表示，并未违反《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条关于民事法律行为无效的规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，该“以房抵账”的交易安排具有法律效力，据此可以视为郭圣翠已实际支付案涉陶xxx小区5-Ax7、5-Bx7两套房屋的购房款。根据前述分析，郭圣翠已经履行了支付购房款的主要义务，且案涉房屋已备案登记在郭圣翠名下，双方签订的两份《商品房买卖合同》（编号为NO.0x76xx1、NO.0x7xxx95）不属于双方均未履行完毕的合同，不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的管理人有权决定解除合同的情形，怡海公司管理人解除案涉两份商品房买卖合同的行为无效。综上，郭圣翠诉请确认其和怡海公司签订的No.0x76xx1、No.0x7xxx95《广东省商品房买卖合同》合法有效，判令怡海公司继续履行应当予以支持。2019年8月22日，原审法院作出（2018）粤13民初51号民事判决：郭圣翠和怡海公司签订的NO.0x76xx1、NO.0x7xxx95《广东省商品房买卖合同》合法有效，双方继续履行。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审法庭调查期间，怡海公司提交三组新证据：1、涉案房产所在小区的照片，拟证明涉案房产的现状属于在建房屋。2、怡海公司向郭圣翠出具的借款收据、《退房协议》、《借款合同》。3、怡海公司向郭圣翠支付利息的明细，拟证明怡海公司向郭圣翠支付了157.5万元的展期利息，已足额支付相关利息。郭圣翠对上述三组证据的质证意见是：对第1组证据真实性无异议，关联性有异议，不予认可；本人实地看过，涉案房产已建成仅未装修，空调已装好，装修材料也放在房屋内。对第2组证据的真实性无异议，关联性有异议；该证据也说明涉案房产的房款已付清。对第3组证据的真实性无异议，关联性有异议，正好说明怡海公司一直欠付利息。本院认为，根据上诉人怡海公司上诉请求及理由，本案二审审理焦点问题是：本案诉讼应当认定的基础法律关系如何确定；涉案商品房买卖合同继续履行是否符合法律规定的情形。关于本案诉讼的基础法律关系问题。经查，20x2年7月3日，郭圣翠与怡海公司签订《退房协议》，约定解除《商品房买卖合同》（编号为001xx08），怡海公司向郭圣翠退还已支付的购房款470万元，并补偿50万元。同日，郭圣翠与怡海公司签订《借款合同》，约定：上述退房款共520万元转为借款，郭圣翠再向怡海公司出借180万元，合计700万元；借款期限至2013年7月4日，期限为一年；借款利息为月利率2%。20x2年7月9日，郭圣翠向怡海公司的银行账户转账180万元。2013年10月1日，郭圣翠与怡海公司签订两份《广东省商品房买卖合同》（编号为NO.0x76xx1和NO.0x7xxx95），约定：郭圣翠分别以300万元、400万元一次性付款购买怡海公司陶xxx小区5-Ax7号、5-Bx7号房；怡海公司应于2014年x2月31日前将上述两商品房交付郭圣翠使用；怡海公司逾期交付的（逾期不超过180日）自2014年x2月31日第二天起至实际交付之日止按日向郭圣翠支付已交付房款万分之二的违约金、怡海公司逾期交付的（逾期超过180日）自2014年x2月31日第二天起至实际交付之日止按日向郭圣翠支付已交付房款万分之三的违约金或郭圣翠有权解除合同；……等。从以上事实看，郭圣翠与怡海公司之间原存在借款合同关系，借款期限届满后经协商并签订《商品房买卖合同》，将原借款本金700万元作为商品房的购房款一次性付清。之后双方到房产管理部门办理了预售备案登记手续。参照最高人民法院指导案例72号案件的审判指引，本案双方当事人将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，所签订的《商品房买卖合同》约定的商品房基本状况、商品房总价款、单价、付款方式及时间、交付使用条件及日期等，具备商品房买卖合同的必要条款。该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。因此，本案双方当事人之间的基础法律关系为商品房买卖合同关系。怡海公司主张本案的基础法律关系为借款合同关系，与事实不符。怡海公司认为该《商品房买卖合同》违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。但经查涉案《借款合同》及《商品房买卖合同》中并就涉案两套房产设定抵押担保，并不涉及《中华人民共和国担保法》关于“流质契约禁止”的情形。故怡海公司的上述主张缺乏法律依据。原审判决认定郭圣翠与怡海公司之间的基础法律关系是商品房买卖关系，依据充分，并无不当，本院予以支持。关于涉案商品房买卖合同继续履行的问题。本案中，怡海公司与郭圣翠共同确认郭圣翠的借款本金700万元作为购房款已一次性向怡海公司支付，即郭圣翠已履行了《商品房买卖合同》的义务。而且《商品房买卖合同》对郭圣翠购买的房产有明确具体的约定，即陶xxx小区5-Ax7号及5-Bx7号房。该房产符合特定物的特征。依照《最高人民法院关于审理企业破产若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已经完全支付对价的特定物；……”郭圣翠在本案中所购买的涉案两套房产不属于破产财产。而从怡海公司提交的涉案房产现状照片看，涉案房产主体工程已经竣工，而且人民法院已于20x7年8月31日裁定批准怡海公司重整计划，终止怡海公司重整程序。涉案房产不存在交付不能的情形，相关合同并无事实上或者法律上履行不能的情形。因此，郭圣翠要求怡海公司继续履行涉案《商品房买卖合同》，依据充分，本院予以支持。怡海公司主张涉案《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，管理人解除该合同符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定。对此，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”但本案中郭圣翠将借款本金700万元作为购房款支付给怡海公司，怡海公司也予以明确的确认。因此，郭圣翠就涉案《商品房买卖合同》约定的义务已经履行完毕。怡海公司主张涉案《商品房买卖合同》已依法解除，与上述法律规定不符，对此主张本院不予采纳。原审判决认定涉案两份《商品房买卖合同》不属于双方当事人均为履行完毕的合同，确认怡海公司解除上述合同的行为无效，并无不当。综上，怡海公司上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理企业破产若干问题的规定》第七十一条第（五）项、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费608005元，由惠州怡海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  熊 忭二〇二〇年八月十七日书记员  黄凯容