山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0684民初857号原告(被告）：蓬莱市登州街道东关社区居民委员会，住所地蓬莱市。法定代表人：吕志强，任主任。委托诉讼代理人：罗世灿，山东宸来律师事务所律师。委托诉讼代理人：许华超，山东宸来律师事务所实习律师。被告（原告）：蓬莱市居佳投资置业有限公司，住所地蓬莱市。法定代表人：罗志军，任董事长。委托诉讼代理人：高景言，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾开欣，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。原告蓬莱市登州街道东关社区居民委员会（以下简称东关居委会）与被告蓬莱市居佳投资置业有限公司（以下简称居佳公司）土地使用权转让合同纠纷一案，及原告居佳公司与东关居委会土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，将两案予以合并，公开开庭进行了审理。东关居委会的委托诉讼代理人罗世灿、居佳公司的委托诉讼代理人高景言、曾开欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东关居委会向本院提出诉讼请求：1.判令居佳公司交付一期946.26平方米的门市房；2.判令居佳公司按门市房总价款日万分之四给付违约金6170134.36元(从2018年6月1日至2019年12月31日，以17000*946.26为基数，按日万分之四计算；从2019年7月1日至2019年12月31日，以17000*1953.74为基数，按日万分之四计算)；3.判令居佳公司承担律师费20万元；4.诉讼费由居佳公司承担。事实与理由：2015年6月30日，原、被告签订《土地使用权兑换门市房合同》，约定东关居委会用6250平方米的商业用地兑换居佳公司开发的居佳领海项目商业门市房2900平方米；第一批门市房面积为946.26平方米，最迟应在2017年12月31日前交付，二期1953.74平方米最迟于2019年6月30日前交付……居佳公司逾期，按门市房总价款的日万分之四承担违约金；如诉讼，东关居委会律师费由居佳公司承担(详见合同)。因居佳公司拒不交付门市房和违约金，法院以(2019)鲁06民终4406号判决令居佳公司承担违约金(一期先计算至2018年5月30日)。现被告一期房屋已达到交付条件却仍不交付；二期尚未建成。特此诉讼。居佳公司辩称，一、双方之间签订的《土地使用权兑换门市房合同》属于无效合同，该合同实际是东关居委会利用土地兑换的形式变相减少向国家缴纳税金的目的，此作法严重损害国家利益和社会公共利益，应属于无效合同，(2019)鲁06民终4406号判决认定合同有效是无视国家利益和社会公共利益，是错误的，我公司现针对此案已提起申诉，现申请法院中止对本案的继续审理，等待申诉结果出来后再继续审理本案。二、我公司系由新疆兵团水利水电工程集团有限公司控股的国有资产公司，《土地使用权兑换门市房合同》即使签订了也应经过国有资产管理部门的批准，现该合同未经过国有资产管理部门的批准，应属于无效合同。三、东关居委会的6250平方米的土地价值是商业性质停车场用途，禁止建设，且使用权至2042年，仅剩24年，该土地经评估价值为568.75万元，而我公司的2900平方米的门市房价值在2320万元，二者相差1751.25万元，我公司如果履行该合同将导致严重的不公平，因此该合同也应属于撤销的合同。四、东关居委会请求交付的门市房至今未验收，不具备交付条件，其请求不应支持。居佳公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销双方签订的《土地使用权兑换门市房合同》、《国有建设用地土地使用权转让合同》；2、判令由东关居委会承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年6月30日，原告与被告签订了《土地使用权兑换门市房合同》，双方就东关居委会拥有的一宗坐落于蓬莱市、地号为01290028的商业用地使用权兑换居佳公司开发建设的位于该块土地旁边的领海项目商业门市房及拟在兑换土地上开发建设的商业门市房进行了约定。合同主要内容为：东关居委会用6250平米的商业用地使用权兑换居佳公司开发的领海项目商业门市房2900平米，其中一期946平米、二期1954平米。二期1954平米拟建设在兑换的东关居委会01290028的商业用地上。合同还对交房时间、违约责任做了约定。2017年3月1日，为兑换土地过户，双方又签订了《国有建设用地土地使用权转让合同》，国有建设用地土地使用权余期至2042年1月5日。合同签订后，双方到土地局办理了过户，现居佳公司持有的不动产登记证书，载明土地用途为“商服用地”，不动产登记证书号为鲁(2017)蓬莱市不动产权第0006707号。2020年3月12日、16日，原告派人到蓬莱市自然资源和规划局国土空间用途管制和规划管理科就兑换来的土地拟开发事宜进行咨询，以便递交申请材料。但被告知，这块土地的规划用途是停车场建设，不能用于商服用途开发，并称原土地使用权人是了解的。我公司为此得到了烟台市政府《关于蓬莱市登州街道办事处东关村完善用地手续请示的批复》、《国有土地使用权出让合同》《地籍调查表》、《土地登记申请书》、《土地登记审批表》等材料复印件。规划科人员称这些资料上手写的“11商业用地”，就是停车场商业用地。我公司认为，与东关居委会签订《土地使用权兑换门市房合同》、《国有建设用地土地使用权转让合同》，是为了在该地块上进行商业开发，因此才会拿出2900平米的商业房进行置换，并还要承担土地过户等相关费用，代价巨大。其时，并不了解该地块“商业用地”规划用途为停车场建设，东关居委会也未告知，使居佳公司产生重大误解。现政府土地规划部门明确告知不得用于商业开发。根据申请法院调取的东关居委会领取的涉案土地建设用地规划许可证明确载明用地项目名称为东关小货车停车场，其他材料也写明东关社区申请的涉案地块用途为小货车停车场，由于原告隐瞒土地的规划用途，采取欺诈手段致使居佳置业公司对兑换土地的地块性质、用途的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成重大损失，请求法院以受欺诈、重大误解为由，对双方签订的合同予以撤销，以维护居佳公司的合法权益。东关居委会辩称，不同意居佳公司的诉讼请求。东关居委会是将6250平方米的商业用地兑换给居佳公司，居佳公司在兑换之前对该地块多次进行调查。在自然资源局留有多次调查原始档案的调查记录，居佳公司完全知道该土地属于商业用地，停车场是商业用地的用途之一。该商业用地居佳公司统一划入自己的建设规划范围内，取得城市建设规划的许可，完全可以进行房地产开发建设，没有任何影响。居佳公司作为专业的房地产开发公司，具有相当多的专业知识，对土地和房地产开发各方面的政策了解相当透彻，东关居委会从来没有欺骗居佳公司，所以不存在欺诈。根据民法总则，如果存在欺诈嫌疑，也应当在一年内行使，超过一年就丧失撤销权。居佳公司调查在先，而且做了小区房地产规划，该规划也经过规划部门的批准，如果有欺诈也应该在双方签订合同也就是2015年6月30日以后一年内起诉，超出时间就不应该撤销。东关居委会提出反诉请求，要求居佳公司承担律师代理费20万元。事实和理由：根据双方兑换门市房合同约定，东关居委会聘请律师的费用，居佳公司应承担。居佳公司辩称，东关居委会提起反诉不符合反诉的构成要件，应予驳回，对兑换合同第十一条的理解应为如果居佳公司因兑换土地建设对外发生纠纷，牵连到东关居委会，经过审理后，没有居委会的责任，居委会聘请律师的费用，由居佳公司承担。东关居委会隐瞒、欺诈居佳公司签订土地兑换合同，获取巨大利益，却还主张律师费毫无道理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年6月30日，东关居委会（甲方、出让方）与居佳公司（乙方、受让方）签订《土地使用权兑换门市房合同》，约定甲方用6250平方米的商业用地兑换乙方2900平方米门市房，第一批门市房必须座落在乙方开发的居佳领海项目的南关路路南、回门朝北，第二批门市房必须座落在原东关地块商业楼内临南关路、海市门市，回门朝北、朝东；若双方兑换的门市房面积大于或者小于双方约定的兑换面积，双方按8000元/平方米互找差价；兑换给甲方的门市房面积按各门市房的轴线内面积计算，为扣除公共楼梯间、电梯间、过道及一层门厅的公摊面积后的面积；乙方兑换给甲方的门市房，第一批位于5#、9#、12#楼内，面积为946.26平方米，最迟应在2017年12月31日前交付甲方，第二批位于原东关地块商业楼内，面积为1953.74平方米，最迟应在2019年6月30日前交付甲方，否则乙方应承担违约金；兑换土地所需的一切费用及税金等甲方不承担；乙方若没按合同约定的时间交付门市房、办理门市房房产证手续，每逾期一日，按门市房总价款的万分之四承担违约金；乙方若发生纠纷，可协商解决，也可以向蓬莱市人民法院起诉，经审判，若非甲方责任的，甲方聘请的律师费用，乙方必须依法承担；等等。同日，双方签署《第一批门市房兑换位置、面积详表》，确定了所兑换门市房的楼号、轴线位置、面积。涉案土地使用权系东关居委会受让而来，2001年12月13日，东关居委会办理了含涉案土地在内的位于蓬莱市小汽改厂东北角的13714.8平方米的建设用地规划许可证，用地项目名称为东关小货车停车场，建设用地项目呈报材料“一书四方案”的供地方案中记载功能分区为停车场，设定用途为商业。2001年12月29日烟台市人民政府向蓬莱市人民政府出具《关于蓬莱市登州街道办事处东关村完善用地手续请示的批复》，记载蓬莱市登州街道办事处东关村1988年未经批准，擅自占用土地建理石厂，后改为小货车停车场，违反了土地管理法的有关规定，鉴于用地单位已写出检查，蓬莱市国土资源局已对其处罚，同意蓬莱市国土资源局补办征用蓬莱市登州街道办事处东关村未利用地13715平方米，并将其中的6250平方米的国有土地使用权出让给蓬莱市登州街道办事处东关村使用40年，其余土地为交通规划预留用地。同日，东关居委会与蓬莱市土地管理局签订国有土地使用权出让合同，约定出让涉案土地，用途为商业用地。2002年4月24日，东关居委会办理了涉案土地的土地使用权证，记载座落东关路南、小汽改厂东，用途为商业用地。2016年，居佳公司委托烟台浩正房地产评估有限公司对涉案土地使用权价格进行评估，估价结果为单位面积地价910元/平方米，总地价为568.75万元，报告中附有烟台市人民政府《关于蓬莱市登州街道办事处东关村完善用地手续请示的批复》。2017年3月1日东关居委会与居佳公司签订了国有建设用地使用权转让合同，约定将涉案土地及地上建筑物、附着物（办公室、理石车间、单坡房车间）转让给居佳公司。2017年居佳公司办理了涉案土地的不动产权证，记载坐落蓬莱市，权利类型国有建设用地使用权，用途商服用地。对土地评估报告东关居委会不认可，认为该报告是居佳公司单方委托，为降低兑换成本而策划低价转让方案；对土地使用权转让合同东关居委会认为其是履行兑换合同的附随义务而签订。对烟台市人民政府《关于蓬莱市登州街道办事处东关村完善用地手续请示的批复》，居佳公司同时作为证据提交，以证明涉案土地系小货车停车场，无法进行商业开发建设。居佳公司称受让涉案土地系为了建设一栋商业综合体，下面建商业门市房，上面建设公寓，但涉案土地是停车场用地，不能用于房地产开发。居佳公司提交设计草图，证明拟在涉案土地上进行商业开发，上面是公寓，下面是商业房，东关居委会不认可，认为该图与签订兑换合同时出示给其的规划图不一致。东关居委会提交居佳公司交给其的规划图一份及5#、9#、12#楼结构图，规划图显示涉案土地的位置为综合楼，楼层19F、20F，结构图显示轴线位置、楼号、面积，居佳公司称该图不是最后定稿的图。居佳公司提交结算票据一份，证明其通过登州街道办事处支付给理石厂拆除补偿款1661637元，东关居委会称其未得到该补偿款。居佳公司提交完税证明，证明其为办理涉案土地过户登记缴纳税款情况，东关居委会认可，并称根据兑换合同的约定该税费应由东关居委会承担。居佳公司提交《蓬莱市人民政府办公室关于公布蓬莱市城区土地级别与基准地价更新成果的通知》，证明涉案土地属于商服用地二级地，基准地价为每亩94万元，证明居佳公司付出了比基准地价接近三倍的价格取得该块土地。关于签订兑换合同时所交接的材料，东关居委会称向居佳公司交付了土地使用权证原件，居佳公司称只交给其复印件，原件是在过户时交给土地部门。居佳公司称其在2020年3月到自然资源局规划科了解第二期开发办证情况时，才得知涉案土地是停车场用地不能进行商业开发，其认为东关居委会隐瞒土地的规划用途，采取欺诈手段致使居佳公司对兑换土地的性质、用途产生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成重大损失，法院应以其受欺诈、重大误解为由对双方签订的合同予以撤销。东关居委会认为，涉案土地当时是停车场用地，还有东关理石厂，是众所周知的事实，土地证上登记的用途为商业用地，其没有欺诈，且居佳公司是专业的房地产开发公司，对商业用地分什么类别，该怎么规划使用完全知悉，不存在受欺诈。2018年东关居委会将居佳公司诉至本院，要求判令居佳公司立即交付房屋并办理网络签约手续（签订商品房买卖合同并办理商品房买卖合同预售备案登记）、给付违约金831834元、承担律师费400000元，本院作出（2018）鲁0684民初1268号民事判决，判令居佳公司支付道东关居委会逾期交房违约金454204.8元（自2018年1月1日计算至2018年5月30日）、律师费12363元、驳回东关居委会的其他诉讼请求。东关居委会不服该判决提起上诉，烟台市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。现双方兑换合同中约定的第一批门市房已经验收备案，居佳公司称其已将房屋出租。根据东关居委会的申请，本院调取了涉案门市房的实测面积，5#楼101的套内面积为149.4平方米，106的套内面积为156.04平方米，9#楼101的套内面积为150.52平方米，12#楼101的套内面积为222.845平方米，102的套内面积为216.905平方米，上述套内面积共计895.71平方米，建设总面积为956.3平方米。东关居委会提交委托代理合同书两份、山东增值税电子普通发票四份，证明东关居委会为本案各支出20万元代理费，共计40万元。居佳公司对上述证据真实性没有异议，但认为与其公司无关。本院认为，关于《土地使用权兑换门市房合同》、《国有建设用地土地使用权转让合同》是否应予撤销问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”居佳公司以其受东关居委会欺诈致其对土地性质、用途产生重大误解，请求撤销涉案合同，而居佳公司为从事房地产开发经营的企业，理应具备房地产开发领域相关的专业知识，包括对土地用途、土地分类的级别及含义等方面，其应知晓商业用地只是一个大分类，在其项下还有各种具体分类；即使双方在签订兑换合同时，居佳公司不知道涉案土地系停车场用地，但当时地上存在的建筑物、附着物为办公室、理石车间、单坡房车间，而居佳公司对土地所要进行的是开发多层高楼，用途并非一致，涉案合同标的价值上千万，对如此大额的交易，居佳公司更应持审慎的态度，对土地市场进行调查、向土地部门了解土地利用方面的资料；再者，2016年办理土地评估时，居佳公司已经知道烟台市人民政府《关于蓬莱市登州街道办事处东关村完善用地手续请示的批复》，且在2017年办理了涉案土地的不动产权证，在此过程中，居佳公司应当已经知道涉案土地的用途，而其直到现在才提出撤销双方的合同，其权利已经消灭，本院依法不予支持。关于东关居委会要求居佳公司交付一期946.26平方米的门市房问题，因双方的兑换合同已经生效判决确认为有效合同，合同中约定交付的第一批位于居佳领海小区5#、9#、12#楼内的门市房已经验收合格，居佳公司应依照合同约定交付给东关居委会。关于东关居委会要求居佳公司按门市房总价款日万分之四给付违约金6170134.36元的问题，其要求按照每平方米17000元计算违约金基数，兑换合同约定按门市房总价款的万分之四承担违约金，且约定若双方兑换的门市房面积大于或者小于双方约定的兑换面积，双方按8000元/平方米互找差价，此处“门市房总价款”不应理解为可根据市场价格浮动，结合合同的上述约定及已经生效判决确定的标准，本院认为应以每平方米8000元计算违约金基数为宜，居佳公司未按合同约定向东关居委会交付两批门市房，应按照合同的约定支付违约金。关于东关居委会主张的律师费用，东关居委会虽提交了委托代理合同及代理费发票，但未提交证据证明其已实际支付律师费，不能证实该费用实际发生，故其要求居佳公司承担律师费40万元，本院依法不予支持，东关居委会可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、蓬莱市居佳投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付蓬莱市登州街道东关社区居民委员会逾期交房违约金2894312.64元。二、蓬莱市居佳投资置业有限公司于本判决生效后三十日内向蓬莱市登州街道东关社区居民委员会交付居佳领海小区5#楼101号、106号、9#楼101号、12#楼101号、102号门市房。三、驳回蓬莱市登州街道东关社区居民委员会的其他诉讼请求。四、驳回蓬莱市居佳投资置业有限公司的诉讼请求。如果蓬莱市居佳投资置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由蓬莱市居佳投资置业有限公司负担。案件受理费54991元，由蓬莱市登州街道东关社区居民委员会负担25036元，蓬莱市居佳投资置业有限公司负担29955元。案件受理费100元，由蓬莱市居佳投资置业有限公司负担。反诉案件受理费2150元，由蓬莱市登州街道东关社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王丽娜人民陪审员  梁惠英人民陪审员  李 鸣二〇二〇年八月三日书 记 员  范思怡