重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初6105号原告：重庆苏宁小店销售有限公司，地址重庆市九龙坡区谢家湾正街**（建设大厦），统一社会信用代码91500107MA5YPYFQ44。法定代表人：刘其志，总经理。委托代理人：徐斌（特别授权），重庆康实律师事务所律师。被告：胡梦秋，女，汉族，1992年2月9日出生，，住所地重庆市南岸区委托代理人：胡建均（特别授权），男，汉族，1967年9月18日出生，，住所地重庆市南岸区被告：冯明，男，汉族，1976年10月10日出生，，住所地重庆市云阳县原告重庆苏宁小店销售有限公司（以下简称“苏宁小店”）与被告胡梦秋、冯明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理，依法由审判员邓小晶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏宁小店的委托代理人徐斌、被告胡梦秋的委托代理人胡建均、被告冯明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁小店向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的租赁合同及补充协议已于2020年1月27日解除；二、二被告立即向原告返还2020年1月28日至9月9日期间已支付未使用的租金219406.38元（年度租金352790元÷365天×227天），并自2020年1月28日起至前述欠付费用全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算资金占用损失。事实及理由：2018年9月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租其位于重庆市南岸区福民路39号附8号的商铺，租赁期限自2018年9月10日至2023年9月9日，租赁费用先付后租，每年支付一次，以及约定原告有权提前解除合同，但应当提前30日书面通知被告，自解除合同通知到达被告之日起满30日之次日作为合同解除日，原告已支付的租赁保证金作为违约金，除此之外，不再承担其他责任。合同签订后，原告按约向被告支付了租赁费、保证金及装修保证金，双方办理房屋交接手续。后由于市场环境变化，向被告寄送了解除合同的通知函，同时原告工作人员与被告沟通签订解约协议，但被告拒绝并表示不愿意退还原告已付未用的租金。原告认为，根据租赁合同约定，原告已于2019年12月27日将书面的解除通知书送达给被告，该租赁合同已于2020年1月27日正式解除。同时原告亦已按照合同约定，在腾退期内将房屋腾空并已将钥匙返还给被告，承担了合同约定的违约责任。故合同解除后，被告应当向原告退还原告未使用房屋期间的租金。被告胡梦秋辩称：原告单方解除租赁合同，是原告违约，应承担违约责任，原告已经支付的租金不予退还，不同意支付资金占用损失。原告计算退还的租金计算方式有误，被告已经向原告开具了含税发票，故不应再按照含税价格计算。原告没有和我方沟通解除合同。我方认可合同解除时间为2020年5月1日。原、被告曾口头约定增容费平摊至每月租金500元，增容费加人工费大约为30000元，现原告仅租赁一年时间就要求解除租赁合同，导致被告损失了增容费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告冯明辩称：同意被告胡梦秋的答辩意见。我方收到原告解除合同的通知书后，原告并未将租赁物业交付于我方。经审理查明：二被告系位于重庆市南岸区福民路**附**商服用房的所有权人。2018年9月8日，原告作为承租方乙方与被告胡梦秋、冯明作为出租方甲方签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于重庆市南岸区福民路39号附8号房屋，计租面积为124.3平方米；甲方为乙方提供进水口直径不少于2.5CM的用水量和不少于40KW的用电量（现有电量20KW,需增加20KW）,甲方负责增容费。乙方按水：5元每吨、电1元度的单价向甲方指定的物业公司支付水电费；租赁期限为5年，自2018年9月10日至2023年9月9日，首个租赁年度租赁费用为35.95万元，自第二个租赁年度起，每个租赁年度的租赁费用标准在上一个租赁年度的基础上每年递增5%，2018年9月10日至2019年9月9日12个月的租赁费用为35.95万元，2019年9月10日至2020年9月9日12个月的租赁费用为40万元，租金均为含税价，以此类推；租赁费用采取先付后租方式，首期租赁费用35.95万元，乙方应于2018年9月20日向甲方支付定金38.95万元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用35.95万元和履约保证金3万元，此后正常每年租赁费用支付日为8月25日，支付如期如遇节假日、双休日顺延；乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，甲方有权不退还乙方履约保证金作为违约金；租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后五个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用，乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物等。上述合同签订后，二被告将租赁物业交付于原告使用。同年9月18日，原告向被告冯明支付保证金及第一年度租金389500元、水电保证金5000元。二被告向涉案房屋所属的物业公司中海物业重庆中海海悦府管理处支付了16000元增容费。2019年5月23日，原告作为乙方与二被告作为甲方签订《补充协议》，约定租赁费用调整为2018年9月10日至2019年9月9日，租赁费用（不含税）31.3484万元、租赁费用（含税）35.9500万元；2019年9月10日至2020年9月9日，租赁费用（不含税）32.9540万元、租赁费用（含税）35.2790万元；2020年9月10日至2021年9月9日，租赁费用（不含税）34.5651万元、租赁费用（含税）36.9988万元等内容。2019年9月2日，原告向被告冯明支付第二年度租金352790元，二被告向原告交付了该金额的增值税发票，并办理了完税证明。2019年12月26日，原告向被告冯明邮寄“关于解除重庆市南岸区福民路39号附8号租赁合同的通知函”，并告知二被告根据合同第十三条的规定，于2020年1月27日解除双方签订的租赁合同及补充协议，二被告于收到该函件满30日之次日，正式解除租赁合同及补充协议，原告将解除租赁合同返还租赁物，要求被告按时办理交接手续，否则视为原告已按约将租赁物交还被告。被告冯明于2019年12月27日收到上述解除通知函。原告自述于2019年12月27日搬离涉案房屋，但并未与二被告办理房屋移交手续，同时原告否认曾与二被告口头约定过关于增容费平摊至每月租金500元事宜。二被告自述已于2020年5月1日将涉案房屋出租，故认可双方租赁合同解除时间为2020年5月1日。以上事实，有《租赁合同》、《补充协议》、发票、照片、EMS快递单及回执、建设银行专用回单、房地产权证等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，并经法庭认证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与二被告签订的《租赁合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，该合同及协议均没有违反法律、法规禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照上述合同及协议的内容严格履行合同义务。上述租赁合同中明确约定了原告作为承租人享有单方提前解除租赁合同的权利。原告于2019年12月26日向被告冯明书面邮寄要求解除租赁合同的通知函，被告冯明于2019年12月27日收到上述通知函，则根据租赁合同约定，租赁合同于解除通知函到达被告冯明之日起满30日之次日即2020年1月27日解除。原告请求确认于2020年1月27日解除与二被告签订的《租赁合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于双方的租赁合同已解除，原告要求二被告返还已支付未使用的租金，本院予以支持，但返还的租金金额，应参照双方租赁合同的约定、并结合本案的实际情况综合予以认定。原告向二被告支付第二年度租金（含税）352790元后，二被告已按约向原告交付了增值税发票，并完成税收完税，二被告已承担相应税金，则租金金额以租赁合同中约定的不含税价格329540元/年标准退还更符合客观实际。上述租赁合同解除后，原告并未按照租赁合同的约定及时将租赁房屋返还于被告，及与原告办理房屋交接手续，致使租赁房屋空置长达约3个月左右，对此原告负有一定的过错，对于房屋空置期间所产生的损失，应承担相应责任。二被告在双方租赁合同解除后，亦未采取相应的措施来防止损失的扩大，对此，亦负有一定的过错。二被告对于房屋空置期间所产生的损失，应承担相应责任。结合本案的实际情况，对于原告请求二被告返还2020年1月28日至9月9日期间的已支付未使用的租金为219406.38元，本院酌情予以支持160707.18元【329540元/年÷365天×178天（2020年3月16日至9月9日）】，对原告请求超过部分，不予支持。二被告逾期向原告退还租金势必造成原告资金占用损失，故对原告请求的资金占用损失，本院予以支持，但计算方式酌情调整为以160707.18元为基数，从2020年3月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告重庆苏宁小店销售有限公司与被告胡梦秋、冯明于2018年9月8日签订的《租赁合同》及2019年5月23日签订的《补充协议》于2020年1月27日解除；二、被告胡梦秋、冯明于本判决生效之日起十日内退还原告重庆苏宁小店销售有限公司租金160707.18元，并支付原告重庆苏宁小店销售有限公司资金占用损失（以160707.18元为基数，从2020年3月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时为止）；三、驳回原告重庆苏宁小店销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2309元，由原告重庆苏宁小店销售有限公司负担552元（已缴纳），由被告胡梦秋、冯明负担1757元（此款原告重庆苏宁小店销售有限公司已垫付，被告胡梦秋、冯明于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆苏宁小店销售有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审判员  邓小晶二〇二〇年八月三日书记员  蒋 姝