广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初4309号原告：深圳市幸福庭园物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区宝城48区理想居A栋902，统一社会信用代码：91440300311755224F。法定代表人：陈文裕。委托诉讼代理人：胡振华，广东方格律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘攀，广东方格律师事务所实习律师。被告：叶孟娟，女，汉族，1970年10月8日出生，身份证住址：河南省西华县，委托诉讼代理人：王赟，广东闻天律师事务所律师。原告深圳市幸福庭园物业管理有限公司与被告叶孟娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张晓光独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月22日，原告与深圳市龙华区煜丰泽花园广场业主委员会签订了《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》，约定自2015年3月26日开始由原告为龙华煜丰泽花园广场公共区域提供物业服务。合同第九条第一项中约定了住宅区物业管理服务费按0.8元/月/平方米，本体维修基金0.15元/月/平方米收取，当月的管理费应于次月的20日前交清，最多可延长一个月，逾期未交清的按每日千分之三计收滞纳金。合同签订后原告按时进驻小区履行合同义务。被告是深圳市龙华区煜丰泽花园广场C6-301房的业主，其房产建筑面积为111.3平方米，每月应缴物业管理服务费为89元、本体维修基金为16.7元，但被告从2016年1月1日开始至今未缴纳物业管理服务费和本体维修基金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2016年1月1日暂计至2016年11月30日期间物业管理费979.44元及违约金979.44元（违约金自逾期之日起计即每月应缴物业管理费的次次月20日起按日千分之三计至清偿之日止，违约金超出部分不计）；2、被告支付原告自2016年1月1日暂计至2016年11月30日期间本体维修基金183.7元及违约金183.7元（违约金自逾期之日起计即每月应缴本体维修基金的次次月20日起按日千分之三计至清偿之日止，违约金超出部分不计）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，第一，涉案物业管理服务合同是虚假合同，合同上的业主会公章是业委会个别人员指使他人利用业委会正常盖章事项夹带盖章形成，业委会根本没有开会讨论引进原告进行物业管理，该合同上业委会的盖章不是业委会真实意思表示。第二，原告与业委会签订涉案物业管理服务合同后，原告并未进行相应物业管理服务，涉案小区花园的物业管理在陆港公司退出后一直由业委会及临时代表团进行管理，原告提起的诉讼为虚假诉讼。第三，2015年8月14日深圳市龙华新区龙华办事处物业管理办公室向业委会下达责令整改通知书，限其于2015年8月15日17：00前将涉及原告的人员、物资等全部撤出涉案小区花园。2015年8月18日，业委会公告全体业主，原告退出小区物业管理，业委会将重新选聘新的物业公司。由此，根据最高院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释第10条第2款的规定，原告起诉业主支付合同权利义务终止后的物业管理费等诉请不能予以支持。第四，我国民法总则2017年10月1日起实行，在此之前实行的是2年的诉讼时效，原告起诉超过了法律规定的诉讼时效。综上，原告是以非法手段骗取涉案物业服务合同的签订，原告取得的物业管理权利始终没有产生法律效力，原告以虚假事实向法院提起虚假诉讼，损害了社会公共利益和他人的合法权益，也妨害了司法秩序、浪费司法资源，请求法院查明本案事实，对原告的虚假诉讼行为给予司法制裁。经审理查明，被告系深圳市龙华区龙观路南侧煜丰泽花园广场1栋C6座301房的业主，建筑面积为111.3平方米。2015年3月22日，甲方深圳市龙华新区龙华煜丰泽花园广场业主委员会（以下简称煜丰泽花园广场业主委员会）、乙方幸福庭园物业公司签订《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》，约定由甲方委托乙方对深圳市龙华煜丰泽花园广场物业实行物业管理服务，合同期限五年，自2016年1月1日起至2020年3月25日止，物业服务费住宅区0.8元/平方米/月，物业维修基金0.15元/平方米/月，当月物业管理费、物业维修基金应于次月的20日之前付清，最多顺延一月，逾期未交清的有权按照日千分之三计收滞纳金。原告主张其依据该合同进驻小区物业提供管理服务；被告则辩称原告在签订合同后，并未入驻小区或真正参与管理，2015年末至2016年10月期间小区处于无人管理的状态，业主们也于2016年10月成立了“临时业主代表团”，此后小区一直由该代表团进行自管。另查，根据本院前往深圳市龙华新区龙华办事处物业管理办公室调取的材料显示，2015年8月14日，龙华办事处物业管理办公室已经向煜丰泽花园广场业主委员会发出《责令整改通知书》，“经查，你会并无召开业主大会，私自与深圳市幸福庭园物业管理有限公司签订《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》的行为是违反有关规定的。请你会立即停止违规行为，限你会于2015年8月15日17:00前将涉及幸福庭园物业公司的人员、物资等全部撤出拟小区……”。龙华煜丰泽花园广场业主委员会（成员陈启、戴子红、吴振华等人签名）也于2015年8月22日提交了事情经过，确认选聘深圳市幸福庭园物业管理有限公司进入小区未召开业主大会，《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》也是与其他材料（自来水管及消防管改造材料）混在一起加盖了业委会公章。2016年1月28日，龙华办事处物业管理办公室向龙华新区城市建设局提交了《关于煜丰泽花园广场业主委员会违规引进物业公司的报告》，该报告称煜丰泽花园广场业主委员会没有召开业主大会，私自违规引进深圳市幸福庭园物业管理有限公司，并与其签订了物业服务合同，已限其于2015年8月15日17:00前撤出该小区，但该物业公司仍然对小区实施管理，并继续向小区住户实施收费，请贵局撤销业主委员会的决定，并责令其限期改正。2016年5月19日，该办公室向龙华新区物业管理中心提交了《关于深圳市幸福庭园物业管理有限公司继续违规管理煜丰泽花园广场的报告》，该报告称深圳市幸福庭园物业管理有限公司拒不整改，小区管理处仍有一位自称是深圳市幸福庭园物业管理有限公司的员工，负责小区日常物业事务，并继续向小区住户实施收费。2016年10月11日，深圳市龙华新区龙华办事处向新区城市建设局发出了一份《龙华办事处关于处罚深圳市幸福庭园物业管理有限公司违规管理煜丰泽花园广场的函》，该函称煜丰泽花园广场业主委员会及深圳市幸福庭园物业管理有限公司拒不整改，煜丰泽花园广场业委会已于2015年10月9日届满到期，届满前未完成换届选举工作，目前该小区没有业主委员会，请新区城市建设局责令幸福庭园物业公司限期改正并退出小区物业，同时对应当负责的业主委员会进行处罚。2016年10月20日，深圳市龙华新区城市建设局发出复函，称按照有关规定，业主大会、业主委员会作出的决定涉嫌违反法律、法规规定的，由物业所在街道办事处负责调查，要求龙华办事处提供证明煜丰泽花园广场业主委员会存在没有召开业主大会的情况下擅自采用协议方式宣判物业服务企业等行为，且调查取证程序符合相关法律、法规规定的相关调查取证资料原件，该局将依法进行处理。本院认为，本案的争议焦点有四个：一是原告与深圳市龙华新区龙华煜丰泽花园广场业主委员会于2015年3月22日签订的《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》是否有效；二是原告有无进驻龙华煜丰泽花园广场提供物业服务；三是原告有无退出涉案小区的物业管理；四是原告主张的物业管理费是否已经超过了诉讼时效。针对第一个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据本院前往深圳市龙华新区龙华办事处物业管理办公室调取的材料显示，深圳市龙华新区龙华办事处已经认定2015年3月22日签订的《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》并未召开业主大会,原被告双方对上述证据均无异议，足以认定。本案《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》并未召开业主大会讨论决定，在本案起诉前也未取得业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数且总人数半数以上的业主追认，因此签订的上述合同无效。针对第二个争议焦点。首先，从本院前往深圳市龙华新区龙华办事处物业管理办公室调取的材料显示本案原告存在违规进驻涉案小区管理的事实，已经认定原告进驻了涉案小区提供了物业服务。其次，涉案小区A3701的业主亦确认因下水管堵塞导致屋顶漏水，原告出具收据确认抵扣2016年1月之前的欠交原告的物业管理费。第三，从被告提供的公告来看，亦显示要求原告从2015年8月18日前退出小区管理，可见原告实际已经进驻了该小区。综上，对被告抗辩原告并未实际进驻及提供物业服务，本院不予采纳。针对第三个争议焦点。首先，被告辩称因业委会解散以后自2015年末至2016年10月小区处于无人管理的状态，因而业主共同推选热心业主管理小区，成立了临时业主代表团对涉案小区进行管理，包括小区自来水改造工程及消防地下管道维修改造费用的支付（2017年1月）、与深圳市公安局龙城派出所签订《消防安全责任书》（2016年12月19日、2017年11月14日）、停车场交通设施安装（2016年11月17日）、涉案小区3楼防盗门安装（2016年12月10日）、煜丰泽花园广场门禁及监控安装（2016年11月23日付定金，2017年1月15日付清款项，证实临时业主代表团已从2016年11月开始对小区进行实际管理。其次，原告主张其一直对涉案小区进行管理，但并未提供任何证据佐证其从2016年12月1日起对涉案小区实际管理的证据，且从本院到该小区现场勘查来看，该小区入口没有物业人员或安保人员，该小区内也没有物业公司的办公室。第三，原告主张的物业管理费和本体维修金的期间也是截至2016年11月30日，且被告也提供2016年12月之后缴纳该小区的水电费缴费发票等予以佐证原告已经退出了涉案小区的物业管理。综上，结合深圳市龙华区住房和建设局在2018年7月25日所发的通报中亦确认系涉案小区属于业主自管，原告主张至今仍对涉案小区提供物业服务，本院不予采纳，从被告提供的上述费用的发生时间以及本案的具体情况，故本院认定原告实际已于2016年12月1日起并未实际提供物业服务，故其无权要求2016年12月1日起的物业管理费。原告诉请2015年7月1日至2016年11月30日期间的物业管理费，本院予以支持，其要求被告支付上述费用的滞纳金，于法无据，本院不予支持。本体维修基金属于全体业主，原告仅系代收本体维修金，现原告已经退出了涉案小区的物业管理，故原告无权要求被告支付2016年1月1日至2016年11月30日期间的本体维修金及滞纳金。被告抗辩称2015年8月18日业主委员会曾发出公告，要求原告退出涉案小区物业管理，根据最高院的司法解释，原告无权再收取之后的物业管理费和本体维修金，对此提供了《关于煜丰泽花园广场第一届业主委员会做出重新选聘新的物业公司的公告》，但并未提供该公告的原件，原告对此也予以否认，主张该公告并无原件，且原告也没有退出涉案小区管理。本院依法前往深圳市龙华区龙华街道物业管理办公室调查，该办公室亦称没有上述公告的原件，仅有纸质复印件，且该办公室发出的《责令整改通知书》在2015年8月14日送达给了涉案小区业主委员会及在该小区进行公示，并由业主委员会通知幸福庭园物业公司，亦未记载直接向原告送达了《责令整改通知书》。因此，被告未能提供有效证据证实涉案小区业主委员会向原告送达了退出小区物业管理的公告，且原告直至2016年11月30日未退出涉案小区的物业管理，故被告抗辩原告无权收取2015年8月18日之后的物业管理费，本院不予采纳。关于第四个争议焦点。《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定，本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。虽然涉案的物业服务合同无效，但原告诉请被告支付物业管理费，属于行使债权请求权，应适用诉讼时效的规定。本案中原告于2019年1月15日诉请被告支付2016年1月1日至2016年11月30日期间的物业管理费，未超过诉讼时效，本院予以支持。因涉案物业服务合同无效，结合本案的具体情况，本院酌定物业管理费参照《深圳市住宅物业服务收费指导标准》中多层建筑五级标准0.6元/平方米/月计算，则2016年1月1日至2016年11月30日期间的物业管理费为734.58元。因涉案物业服务合同无效，原告诉请被告支付物业管理费的滞纳金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：一、被告叶孟娟应于本判决生效之日起十日内原告深圳市幸福庭园物业管理有限公司支付2016年1月1日至2016年11月30日期间的物业服务费734.58元；二、驳回原告深圳市幸福庭园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告承担8元，由原告承担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张  晓  光二〇二〇年八月二十日书记员 温子略（兼）书记员 吴    雪附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。