广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初7073号原告：广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社，住所地广州市黄埔区夏港街墩头基社区西基育才大街**。法定代表人：梁耀名。委托诉讼代理人：李明时，广东金桥百信律师（黄埔）事务所律师。委托诉讼代理人：方琪琦，广东金桥百信律师（黄埔）事务所律师。被告：广州羊城管桩有限公司，住所地广州经济技术开发区夏园路**。法定代表人：梁锡强。委托诉讼代理人：刘涛，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。原告广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社（以下简称夏港墩头社区第一合作社）诉被告广州羊城管桩有限公司（以下简称羊城公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏港墩头社区第一合作社的委托诉讼代理人李明时、方琪琦及被告羊城公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏港墩头社区第一合作社向本院提出诉讼请求：1.判令夏港墩头社区第一合作社与羊城公司签订的《土地租赁合同》至2019年9月30日后的租赁期限无效;2.判令羊城公司将其占用的30380平方米土地交还给夏港墩头社区第一合作社管理使用；3.本案的诉讼费用、律师费由羊城公司承担。夏港墩头社区第一合作社明确第二项诉讼请求需交还的30380平方米的四至为《土地租赁合同》中写明的编号为DJ-4-2地块中，东南面的土地，该土地东至夏园路，西至夏园西路，南至志诚大道，北至东成路。羊城公司对该四至范围也予以确认。同时，夏港墩头社区第一合作社明确其要求羊城公司按现状腾空并交还土地。事实和理由：夏港墩头社区第一合作社与羊城公司的筹备单位于1992年8月15日签订了《土地租赁合同》，约定由羊城公司租赁夏港墩头社区第一合作社位于开发区东基工业区30380平方米及相连岸线2000平方米、编号为0J-4-4的地块用于兴办工业企业。租赁期限为30年，自1992年9月1日至2022年8月31日止。期间，因河涌整治的需要，双方经人民调解，由羊城公司退还了连岸线2000平方米的土地给夏港墩头社区第一合作社。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”夏港墩头社区第一合作社与羊城公司签订的《土地租赁合同》的时间是1992年8月15日，约定租赁期限30年，当时的法律未对租赁合同的租赁期限作出约定。租赁期限即为租赁合同的履行期限。根据上述司法解释，本租赁合同适用《合同法》的有关固规定。《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，夏港墩头社区第一合作社与羊城公司约定租赁期限超过20年的部分无效。夏港墩头社区第一合作社起诉时租赁期限已超过20年，羊城公司仍继续使用，但双方没有重新约定延长租赁期，夏港墩头社区第一合作社可以随时解除租赁合同。为响应黄埔区委区政府的工作要求，夏港墩头社区第一合作社所在社区进行升级改造，需要夏港墩头社区第一合作社整合土地并配合响应的建设项目。为此，夏港墩头社区第一合作社于2019年4月10日向羊城公司发出了《终止土地租赁合同通知》，要求羊城公司腾空土地并退还给夏港墩头社区第一合作社，但羊城公司一直拒绝返还。夏港墩头社区第一合作社于2019年7月13日再次向羊城公司发出通知，要求羊城公司在2019年7月31日前腾空土地并交还土地，羊城公司仍然拒绝。夏港墩头社区第一合作社因配合发展需要，并给予了羊城公司充足的准备时间，但其一直拒绝交还，因此夏港墩头社区第一合作社诉至法院，请求判如所请。被告羊城公司辩称，羊城公司保留因夏港墩头社区第一合作社违法解除合同给羊城公司造成损失的赔偿权利。双方签订的租赁合同合法有效，夏港墩头社区第一合作社无权单方解除，应继续履行至合同期满。造成目前现状，羊城公司将选择继续履行合同或要求违约赔偿，待确定后再进行。根据合同法解释规定，合同法实施前起诉的合同诉至法院，除本解释规定以外，适用当时的法律规定，而当时适用的是中华人民共和国经济合同法，根据该法律第23条，财产租赁合同应明确规定租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限，租赁财产维修保养的责任、违约责等条款。租赁双方应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交给承租方使用。若出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。本案涉及的财产租赁在当时已有明确规定，出租方有义务按照规定时间和标准，将该财产交给承租方使用，而非没有法律规定。夏港墩头社区第一合作社援引的合同法解释一第二条，都是合同约定不明、履行抗辩、代位、撤销等内容，都没对合同期限的相关内容，更无对合同期限的限制，其内容无法适用。羊城公司与夏港墩头社区第一合作社是在1992年签订合同的，当时合同法并未限制租赁合同的最长年限，即该租赁合同合法。1991年10月1日实施新合同法，即先行的合同法规定了租赁合同最长年限不得超过20年，超过部分无效。双方续订合同实际履行也能超过20年。2013年夏港墩头社区第一合作社提出增加租金20万元/年，羊城公司也同意并双方签订补充协议，羊城公司按主合同与补充协议都准时缴纳租金，从未违约。且从投资角度来看，合同年限越长，投资额度也越大，夏港墩头社区第一合作社在合同约定的期限内违法单方解除合同，显失公平。本院经审理认定事实如下：1992年8月13日，广州市黄埔区南岗镇南基村第十经济合作社（出租方）与羊城公司（承租方）签订《土地租赁合同》，约定出租方同意将其位于广州经济技术开发区东基工业区，编号为0J-4-2面积为30380㎡的土地以及相连岸线2000㎡共32380㎡土地租赁给承租方使用。租赁期限为30年，出租方自1992年9月1日起将本合同第一条所列土地交给承租方使用至2022年8月31日收回。双方另约定了租金计付方式，并约定租金按年度交付。第五条约定租赁的土地只能用于兴办工业企业，承租方应按照开发区基建规划办《穗开用地字［1991］01号》文件的要求，对所租赁的土地进行开发使用，不得擅自改变规划用途。第六条约定租赁土地合同期满或因法定程序终止，承租方应当在合同期满或法定终止日起后三个月内将租赁土地上的建筑物、构筑物、机器设备及其他所有附着物除办公楼、供水、排水设施、供电设施外，必须拆除、搬迁完毕，将土地交回出租方。如果承租方不能届时完成拆除、搬迁工作，可以酌情延长拆除、搬迁期限。但延长期不能超过三个月。延长期间，承租方应按照合同终止前一年的租金标准，向出租方交付租金，如果在延长期内承租方仍不能完成拆除、搬迁工作，或不进行拆除搬迁的，自延长期满之日起，视为承租方自动放弃一切地上物的所有权。至此，出租方有权对其进行任何方式的处分。出租方因处分承租方地上物而支付的费用由承租方负担。2010年12月21日，夏港墩头社区第一合作社与羊城公司、广州市萝岗区夏港街道办事处签订《人民调解协议书》［萝调字（2010）第016号]，载明：羊城公司于1992年8月13日与夏港墩头社区第一合作社签订了一份土地租赁合同，该合同约定租赁面积30380平方米土地及相连岸线2000平方米，其中2000平方米的用地因靠近西基河涌，羊城公司遂自资在河堤上建造码头，用于装卸砂石等原材料。2009年9月，由于“一河两岸”整治工程开始施工，码头用地被围蔽施工，导致羊城公司在厂区内无法正常装卸砂石，该从东江码头装卸后用汽车转运该厂，导致码头功能丧失，生产成本增加。羊城公司拒付租金，并向河涌整治单位提出了2500多万的经营损失的索赔，为此到萝岗区人民调解委员会要求调解，萝岗区人民调解委员会组织各方调解达成以下协议，内容如下：1.夏港墩头社区第一合作社同意与羊城公司于2011年元月1日解除连岸线2000平方米的租赁合同，其他条件不变；2.羊城公司同意保留1800平方米场地的铁皮棚及周边的围墙给夏港墩头社区第一合作社无偿使用。该场地上的其他设施由羊城公司在2011年2月1日前自行拆除处理；3.羊城公司同意签订协议后一次性支付全年的厂区租金和1800平方米的租金，合计1252665.92元，夏港墩头社区第一合作社必须出具相同数额的发票；4.因墩头涌整治所受影响，夏港墩头社区第一合作社同意一次性补助羊城公司人民币150万元，所需资金在基建立项计划中的河涌整治专项经费解决；5.协议履行完毕后，羊城公司不得再因河涌整治的原因向萝岗区府及相关部门提出任何的索赔要求；6.协议履行部分。2019年4月10日，夏港墩头社区第一合作社向羊城公司送达《终止土地租赁合同的通知》，要求羊城公司在2019年4月28日前腾空并交还场地。2019年7月12日，夏港墩头社区第一合作社再次向羊城公司送达《再次告知解除租赁合同及催收租金通知书》，要求羊城公司于2019年7月31日前搬离和清理财务，交还土地。羊城公司承租案涉场地后建了洗石场、给排水工程、围墙、生产厂房、综合楼及附属工程等，夏港墩头社区第一合作社提交广州市黄埔区夏港街道办事处委托的评估公司就案涉构建筑物进行评估，评估范围包括办公楼（其中有报建部分是2918平方米）、生产车间（有报建部分是3990平方米）、没有报建手续的建构筑物面积为6960.04平方米。羊城公司明确若本案审理认为合同超出期限部分无效，关于无效的法律后果不再本案中主张。另查明，根据穗开用地字［1991］01号《同意使用土地通知书》载明，根据广州经济技术开发区建设开发总公司受开发区管委会委托，与黄埔区南岗镇南基村民委员会于1988年9月签订的《征地补偿协议书》，及穗开管字［1988］29号文《批转建设开发总公司关于落实东、西基征地协议有关问题的请示的批复》，同意将开发区东基小区DJ-4-2地段30380平方米土地划给南基村。土地规划用途为二类工业用地，用于建设对环境影响不大的生产厂房、库房和附属设施。上述事实，有《土地租赁合同》《终止土地租赁合同的通知》《人民调解协议书》《同意使用土地通知书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案争议焦点为土地租赁合同是否适用《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的强制性规定，即本案租赁合同跨越《中华人民共和国合同法》实施前后两个阶段，如何判断1992年签订的土地租赁合同租赁期限为30年这一约定的效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”案涉《土地租赁合同》于《中华人民共和国合同法》实施之日即1999年10月1日前成立，当时的法律对租赁期限没有规定，故依照上述司法解释规定，可以适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。但因为涉案《土地租赁合同》约定的租赁期限跨越《中华人民共和国合同法》实施之日，根据法不溯及既往的原则，应当认定案涉《土地租赁合同》约定的1999年10月1日前的30380平方米及相连岸线2000平方米的土地租赁有效；对于《土地租赁合同》约定的1999年10月1日之后的土地租赁部分，则应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定自从1999年10月1日所余期限超过20年的部分无效，即案涉《土地租赁合同》约定的2019年10月2日起至2022年8月31日止的上述土地租赁部分无效。关于涉案土地租赁合同部分无效的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。羊城公司继续占用案涉30380平方米土地缺乏依据，夏港墩头社区第一合作社要求羊城公司返还案涉土地合法有据，本院予以支持。涉案土地上的上盖建筑物客观上无法与涉案土地分离，基于“房随地走”原则，羊城公司应将涉案土地及上盖物腾空一并交还夏港墩头社区第一合作社。至于合同超出期限部分无效的其他法律后果，羊城公司未在本案中主张，双方可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社与被告广州羊城管桩有限公司于1992年8月13日签订的《土地租赁合同》关于30380平方米及相连岸线2000平方米土地的租赁期限在2019年10月2日至2022年8月31日的部分无效；二、被告广州羊城管桩有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将涉案《土地租赁合同》项下的30380平方米土地（四至为东至夏园路，西至夏园西路，南至志诚大道，北至东成路）及其上盖建筑物腾空交还给原告广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社；三、驳回原告广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告广州羊城管桩有限公司负担（本案受理费已由原告广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社预交，被告广州羊城管桩有限公司应负担的受理费在履行本判决时向原告广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社迳付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张淳淳二〇二〇年八月二十七日书记员  邹 忻