山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0923民初2114号 原告：王庆红，女，1982年6月13日出生，汉族，住东平县。 被告：山东省东平县榕侨房地产开发有限公司，住所地：山东省泰安市东平县城宿昌路以东、汶河街以南（祥和佳苑沿街楼）。统一社会信用代码：91370923573901113M。 法定代表人：林焰志，总经理。 委托诉讼代理人：薛金彪，该公司办公室主任。 原告王庆红与被告山东省东平县榕侨房地产开发有限公司（以下简称东平榕侨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王庆红、被告东平县榕侨公司委托诉讼代理人薛金彪均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王庆红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告因逾期交房向原告支付违约金115,210元（违约金从合同约定的交房之日即2015年10月31日按照合同约定的购房款总价款的日万分之二计算到2020年4月30日）；2、本案一切费用均由被告承担。事实和理由：原告于2014年7月1日与被告东平榕侨公司签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告开发的位东平县东榕侨国际公馆8号楼2单元507号商品房（房屋代码为61302），建筑面积100.18平方米，房屋总价351,269元。合同签订后，原告按照合同约定将全部购房款交给被告。按照双方签订的《商品房预售合同》第八条规定，被告应于2015年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合建筑工程竣工标准的商品房交付原告使用。同时，合同第九条规定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二违约金。直到2015年12月23日，被告找到原告再次签订《延期交房承诺书》，再次向原告承诺将交房时间延至2016年5月30日前，并承诺违约赔偿从原购房合同交房之日至延期交房之日止，按原合同签订的赔偿方式进行赔偿。截至起诉之日，被告仍未向原告交房，也未向原告说明无法按期交房的原因，原告所购房屋一直处于停工状态，被告已经严重损害原告的利益。根据《合同法》相关规定以及原、被告双方签订的商品房预售合同第八条、第九条的规定，依法判令被告立即履行该合同规定的交房义务，截止起诉之日被告已经违约1640天，按照已付房款的日万分之二的比率，累计应支付原告违约金115210元。据此，原告无奈诉至法院，请法院依法作出公正判决。 被告东平榕侨公司辩称，1有关延期交房支付偿违约金具体情况参照购房合同第九条出卖人逾期交房违约责任。第一条逾期时间分别处理即出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二（该比例不应小于第（1）项的比例）的违约金，出卖人向买受人支付的违约金累计不超过已交房款的2%。这就是讲延期交房最高赔偿在合同中已锁定为最高的赔偿为已交房款的2%；2、原告购房款351，269元，在本次诉讼中却要求赔偿延期交房违约金115，210元，按比例达到32.8%，已超过合同约定的赔偿额的30.8%，这种计算方式极其不合理有违合同约定的精神，榕桥公司绝对不能接受这一诉讼请求。退一步讲，现在国际公馆如果按目前以400户计算，预计要赔偿4000多万元，这现实可能吗？能办得到吗？3、到目前为止，国际公馆在政府及县职能部门帮助指导监督下，在绝大数业主用实际行动支持下，业主自建组在榕桥公司的配合下，克服重重困难，几经周折，现在小区里已通电、通水、通电梯、通燃气，达到了当初国际公馆业主委员会筹备小组所制定的最低交房标准。国际公馆扫尾工程除消防工程外，其他已接近尾声，今年下半年重点筹款完成消防工程各项设施、设备；4、国际公馆经全体业主共同努力，已有近400余户（包括西面回迁户商铺）已办理了收房手续。有近300户进行了装修，有200余户住进了小区，常住的也有**以上（包括原告本人2018年也是7月10日缴纳了自建金，并于当年装修住进了小区）；5、泰安市中级人民法院（2016）鲁09民初54号判决书判定榕侨公司在10日内支付海厦分公司3077万元工程款、案件受理费196，965元，海厦公司作为国际公馆在建设项目上的第一债权人，拥有优先受偿权。因为榕侨公司实际已处于企业破产状态，没有任何资产可以执行，所以海厦公司至今没有执行到一分钱。另外，榕侨公司仍欠不锈钢护栏楼梯扶手、门窗、防护门、消防工程、电梯、商铺玻璃门等施工项目近600余万元，按《合同法》相关规定在建工程欠款作为第一债权人都享有优先受偿权；6、国际公馆你取得现在这样的效果，全靠全体业主的理解和共同努力，靠政府大力帮助和支持。但后面的阶段性工作仍然困难重重，仍然离不开全体业主团结一致、真诚支持，希望大家充分发挥正能量，配合自建组尽快尽早的把国际公馆后阶段各项工作早日完成。综上所述，被告榕侨公司在此请求法庭根据本案的实际情况、国际公馆的目前实际状况及本案的特殊性，请求法庭以事实为依据，以法律为准则作出公平公正的判断。 原告王庆红为证实其主张，提供了如下证据：1、提交《商品房预售合同》一份，证明原、被告之间存在商品房买卖关系； 2.《延期交房承诺书》一份，证实被告延期交房后达成承诺书，但是现在被告仍旧没有按照承诺书的约定交房，而且剩余违约金也没有按期给付；3、被告给原告出具的收款收据2张，证明原告按照合同约定已经交付了购房款351，269元，以及原告自建费15，027元。被告东平榕侨公司对原告提供的上述证据无异议；被告东平榕侨公司为证实其主张，提供了原、被告双方签订的《商品房预售合同》中第九条中的违约责任2页，证实双方合同约定的最高赔偿违约金限度为已交房款总额的2%；原告王庆红质证认为，对被告提交的该证据的真实性无异议，但是对其主张有异议，认为合同中的这项规定，显失公平，限制了买方的权利，属于霸王条款，不应该认定。双方当事人对对方提供的证据的真实性无异议，与本案有关联，本院予以认定并在案佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月1日，原告王庆红与被告东平榕侨公司签订《商品房预售合同》（合同编号为YS00010852）一份，被告东平榕侨公司将其公司开发的国际公馆8号楼2单元507号商品房（房屋代码为61302）出卖给原告王庆红，房屋建筑面积为100.18平方米，楼房单价3506.38元/平方米，房屋总价款351，269元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合建筑工程竣工标准的商品房交付原告使用。同时，上述合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二违约金，出卖人向买受人支付的违约金累计不超过已交房价款的百分之贰。合同签订后，原告王庆红按照合同约定向被告东平榕侨公司缴纳了全部购房款。被告东平榕侨公司未按合同约定的期限向原告王庆红交付涉案房屋。2015年12月23日原、被告经协商签订《延期交房承诺书》一份，承诺书内容为：1、榕桥国际公馆需在2016年1月1日开工建设，业主有权监督工程进度；2、经业主与榕桥房地产开发有限公司商议交房最终期限在2016年5月30日前；3、违约赔偿从原购房合同交房之日起至延期交房之日止，按照原合同签订的赔偿方式进行赔偿。榕桥房地产开发有限公司于2016年3月30日支付国际公馆业主一个月的违约金（现金支付），剩余违约金于2016年5月30日一次性付清。房屋建筑面积根据房管局实测面积并结合已备案的购房合同，多退少补；4、榕侨房地产开发有限公司在向国际公馆业主交付所售房产时水、电、暖、气开通正常使用及相关配套设施完善，并出具主管部门验收证明材料；5、若到2016年5月30日不能如期交房，业主有权退房，退款方式按原购房合同执行。后被告榕侨公司亦未按《延期交房承诺书》的约定期限履行交房义务。直到2018年7月10日原告向业主委员会缴纳了自建金，进行装修后原告于2019年2月10日入住涉案楼房。截至目前，涉案房屋仍未竣工验收，也未取得房屋所有权证。 本院认为，本案争议焦点如下：1、被告东平榕侨公司是否违约；2、原告主张的违约金计算是否符合法律规定。根据上述事实，被告东平榕侨公司未按照《商品房预售合同》约定的内容在约定的时间内向原告王庆红交付涉案房屋，构成违约，应承担违约责任。同时，原告王庆红与被告东平榕侨公司签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS00010852）第九条中约定了出卖方违约时违约金支付方式和支付期限，即逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之贰违约金，出卖人向买受人支付的违约金累计不超过已交房款价款的百分之贰。上述约定中“出卖人向买受人支付的违约金累计不超过已交房款价款的百分之贰”的约定，属于格式条款，其约定的目的在于被告公司故意逃避其公司因逾期交房的违约行为给买受人造成的经济损失违约责任，加重了买受人的经济负担，排除了买受人的主要权利，该条款亦未对买受人进行明确提示、说明或标注，系霸王条款，为无效条款。其它条款的约定系双方当事人真实意思的表示、不违反法律规定，被告东平榕侨公司应依约向原告王庆红按日支付相应违约金。原告要求被告从延期交房之日起至原告于2019年2月10日入住之日止按日支付已付房款万分之贰的违约金是诉讼请求，本院予以支持，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告山东省东平县榕侨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王庆红逾期交房违约金84，023.54元（以原告已缴购房款351，269元为基数按日万分之贰从2015年11月1日逾期交房之日起计算至2019年2月10日止即：351，269元×0.0002×1196天）（户名：东平县人民法院，账号：62×××68，开户行：中国农业银行股份有限公司东平东原支行）； 二、驳回原告王庆红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2604元，由原告王庆红负担704元，被告山东省东平县榕侨房地产开发有限公司负担1900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  刘 晖 人民陪审员  张瑞云 人民陪审员  张翠翠 二〇二〇年八月十四日 书 记 员  郭冰杰