山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终3647号上诉人（原审被告）：济宁鸿鑫置业有限公司，住所地山东省泗水县经济开发区圣康路，统一社会信用代码913708316980570160。法定代表人：付元良，董事长。委托诉讼代理人：俞学飞，男，1974年11月20日出生，汉族，该公司总经理。委托诉讼代理人：王霞，山东品誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：司展，男，1993年6月23日出生，汉族，住山东省泗水县。委托诉讼代理人：司金玉（系司展之父），1967年10月6日出生，汉族，住山东省泗水县。委托诉讼代理人：张皓，山东泗水滨律师事务所律师。上诉人济宁鸿鑫置业有限公司因与被上诉人司展商品房销售合同纠纷一案，不服山东省泗水县人民法院（2020）鲁0831民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济宁鸿鑫置业有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人与被上诉人存在商品房买卖合同关系，被上诉人依约支付全部购房款，判决上诉人返还被上诉人购房款177765.84元，属认定事实错误。1、上诉人与被上诉人不具有真实的商品房买卖合同关系，上诉人不是真实的商品房买卖合同的卖方。涉案商品房系被上诉人购买的案外人金正的二手房，被上诉人与案外人金正为节省二手房买卖的相关费用，上诉人才在被上诉人和金正的要求下，为配合被上诉人与金正之间的二手房买卖，为被上诉人办理了商品房买卖的更名手续，才与被上诉人签订了商品房买卖合同。从被上诉人举证的两份收据记载的收款事由明确注明金正抵，能够证明被上诉人系购买的案外人金正抵账的二手房，被上诉人与金正之间存在二手房买卖的客观事实。由此可见，上诉人与被上诉人之间不具有真实的商品房买卖合同关系，上诉人不是真实的商品房买卖合同的卖方。2、被上诉人从未向上诉人支付任何购房款项，上诉人没有义务向被上诉人返还购房款。在变更商品房买卖合同更名过程中，被上诉人从未向上诉人支付任何购房款项。被上诉人在庭审中陈述购房款60来万是直接交给售楼处财务的现金，被上诉人的这一陈述明显与客观事实不符，系虚假陈述。且被上诉人举证的其父亲司金玉的银行卡交易记录，其账户余额仅为332138.09元，与上诉人陈述的一次性交纳购房款现金63万余元明显不符。被上诉人之父司金玉在2017年10月11日的银行卡交易记录余额，不能证明被上诉人于2017年11月15日向上诉人交纳购房款一事，并且被上诉人之父于2017年10月11日向其亲属利害关系人王利书写的借条既不能证明借款的真实性也不能证明系向上诉人交纳的购房款。被上诉人举证的证据之间以及被上诉人举证的证据与被上诉人的陈述之间均存在矛盾，不能证明被上诉人主张的系向上诉人一次性以现金交纳购房款的事实。根据以上事实可见，上诉人与被上诉人之间不具有真实的商品房买卖合同关系，被上诉人从未向上诉人支付任何购房款项，上诉人没有义务向被上诉人返还购房款。司展辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，济宁鸿鑫置业有限公司上诉理由不成立，应依法驳回济宁鸿鑫置业有限公司的上诉请求，维持一审判决；本案一二审诉讼费用由济宁鸿鑫置业有限公司承担。一、济宁鸿鑫置业有限公司与司展签订的《商品房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。《合同法》五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案司展同济宁鸿鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同各方既无恶意串通，也无损害国家、集体的利益，更未违反法律的禁止性规定，而且均是各方的真实意思表示。本案的《商品房买卖合同》明显不符合该条的规定，不属于无效合同。司展向济宁鸿鑫置业有限公司购买商品房并订立《商品房屋买卖合同》，签订的合同属于范文本。合同的双方主体系司展与济宁鸿鑫置业有限公司，合同合法有效。司展举证的两份收据中记载的收款事由并不能说明济宁鸿鑫置业有限公司与案外人金正的关系及与本案的关联。济宁鸿鑫置业有限公司的异议理由缺乏事实依据，并与商品房买卖合同关系的真实性没有任何关系。二、司展已向济宁鸿鑫置业有限公司支付购房款项。司展与济宁鸿鑫置业有限公司双方约定于2017年11月15日前一次性付款方式支付全部购房款，司展依约支付全部购房款。司展在一审举证的两张收据，有济宁鸿鑫置业有限公司盖的真实、合法的合同专用章。司展亦向法庭提交了商品房买卖合同、原告交房款收据、物业费等证据，证实了司展已向济宁鸿鑫置业有限公司支付购房款项，事实清楚，证据充分。济宁鸿鑫置业有限公司以司展提交的银行存款记录不是全部购房款，其理由不能成立，司展为买房子交付部分现金合情合理，作为管理正规的济宁鸿鑫置业有限公司，对于其自己出具的收款收据的异议不能成立。三、司展要求赔偿的金额合法有据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》、双方签订的《商品房买卖合同》第五章第十三条，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。一审判决已经查明，济宁鸿鑫置业有限公司交付的涉案房屋建筑面积比合同中约定的建筑面积少27.24平方米。司展向济宁鸿鑫置业有限公司要求赔偿的房价款177765.84元合法有据。司展向一审法院起诉请求：1、依法判决被告返还原告面积差异房款177840元，赔偿原告实际损失50000元，合计227840元；2、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月15日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的泗水县盛世名门C区0038幢01单元1-1101号楼，双方约定，该商品房预测建筑面积共170.02平方米，单价为每平米为3600元，总价款为612072元，并约定于2017年11月15日前采取一次性付款方式支付全部购房款。原告依约支付全部购房款，而被告向原告交付的该房屋的建筑面积为142.78平米，比合同约定面积少了27.24平米。故原告诉至本院，要求被告返还面积差异款并赔偿原告实际损失。一审法院认为，本案中，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告按照合同约定付清购房款后，被告交付的涉案房屋建筑面积比合同中约定的建筑面积少27.24平方米，依照双方签订的购房合同第十三条第2项中的约定，实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故被告应当返还原告的房价款为：170.02×3%×3600=18362.16元，加上（27.24-5.1006）×3600×2=159403.68元，以上共计177765.84元。原告要求被告赔偿实际损失50000元，不符合双方合同约定及法律规定，本院依法不予认定。被告辩称其与原告不具有真实的商品房买卖合同关系，未提供证据证实，本院依法不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、被告济宁鸿鑫置业有限公司返还原告司展购房款177765.84元，限被告于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告司展的其他诉讼请求。案件受理费4718元，减半收取2359元，由被告负担。二审中，济宁鸿鑫置业有限公司提交新证据，本院依法组织双方当事人对证据进行了质证。济宁鸿鑫置业有限公司提交金正出具的情况说明、金正的银行账户对账单和金正的身份证复印件各一份。拟证明因金正与济宁鸿鑫置业有限公司存在债权债务关系，2017年3月1日济宁鸿鑫置业有限公司以房抵债，济宁鸿鑫置业有限公司将包含涉案房产在内的两套房抵债给金正，金正通过二手房中介张海肖将涉案房产卖给司展，房款系司展通过张海肖打给金正，金正与司展之间具有真实的商品房买卖合同关系。同时可以证明济宁鸿鑫置业有限公司与司展之间不具有真实的商品房销售买卖合同关系。司展也未向济宁鸿鑫置业有限公司支付任何购房款。济宁鸿鑫置业有限公司没有义务向司展返还购房款。司展质证认为，该证据不符合法定的证据形式，证人应出庭作证，该证据不属于新证据，不能证实济宁鸿鑫置业有限公司所主张的金正与司展存在买卖合同关系，司展与金正之间并不存在房屋买卖关系，资金情况与本案无关。本院认为，金正出具的情况说明系证人证言，但金正并未出庭作证，对该证人证言本院不予采信。金正的银行账户对账单仅显示张海肖向其转账，仅凭该转账不能证实系司展向金正支付的案涉房屋购房款。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：司展与济宁鸿鑫置业有限公司之间是否存在涉案商品房销售合同关系，济宁鸿鑫置业有限公司是否应向司展返还涉案购房款。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，济宁鸿鑫置业有限公司对于与司展签订的案涉商品房买卖合同的真实性并无异议，且在案涉商品房买卖合同签订后，济宁鸿鑫置业有限公司向司展出具了涉案房屋全款的收据，并在房产管理部门将案涉房屋备案在司展名下。由此可见，济宁鸿鑫置业有限公司和司展系案涉商品房买卖合同的合同主体，该合同依法成立并生效，合同约定系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定享受权利、履行义务。济宁鸿鑫置业有限公司主张案涉商品房系其以房抵债给金正后，由金正售与司展，其并非案涉商品房买卖合同的真实卖方，但其提交的证据不足以证实其主张，本院不予采信。退一步讲，即使案涉商品房系济宁鸿鑫置业有限公司以房抵债给金正，由金正售与司展，但济宁鸿鑫置业有限公司与司展签订案涉商品房买卖合同的行为，亦代表济宁鸿鑫置业公司同意在司展向金正支付案涉房屋购房款后，代替济宁鸿鑫置业公司偿还了欠付金正的债务，司展取代金正获得了对济宁鸿鑫置业公司的债权，司展以其取得的对济宁鸿鑫置业有限公司的债权抵消了应向济宁鸿鑫置业有限公司支付案涉商品房购房款的债务，故案涉商品房买卖合同的内容亦是济宁鸿鑫置业有限公司的真实意思表示。综上，案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，一审法院按照合同约定，判决济宁鸿鑫置业有限公司向司展返还涉案购房款，并无不当。综上所述，济宁鸿鑫置业有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3855元，由济宁鸿鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年八月十日法官助理刘洪信书记员计涵