贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初1721号原告：贵州竞阳物业服务有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区川硐教育园区麒龙国际******。法定代表人：孔丽娟，系公司执行董事。委托诉讼代理人：谭珊珊，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。被告:贵州铜城物业服务有限公司，住所地：贵，住所地：贵州省铜仁市碧江区凉水井路**>法定代表人：张琴，系公司执行董事兼总经理委托诉讼代理人：杨琴，女，1980年4月14日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区，特别授权。委托诉讼代理人：刘用兵，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。原告贵州竞阳物业服务有限公司（以下简称“竞阳公司”）与被告贵州铜城物业服务有限公司（以下简称“铜城公司”）合同纠纷一案，本院于2020年05月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭珊珊、杨林，被告委托诉讼代理人杨琴、刘用兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《公司转让合同》，并判令被告退还原告转让费100000元；2、判令被告支付原告违约金24000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月31日，铜城公司与竞阳公司签订《物业公司转让合同》，该合同约定：1、转让费按照分期支付方式支付，竞阳公司于合同签订之日起五日内支付铜城公司一期转让费100000元，第二期费用于公司法人、股份（股份暂时转让51%，待付清余款后变更全部股份）变更后支付100000元，余款（折价物业费-监管费100000元）于2019年12月31日前付清；2、铜城公司对名城世家一期、二期物业项目经营管理期于2019年3月31日之后应确保名城世家一期、二期物业项目管理平安过渡，并配合竞阳公司完成法定代表人及股权变更手续，并保证2019年3月31日将资产、税费、债权债务清算完毕，将名城世家一期、二期档案管理及物业欠缴资料清单及相关凭证转交给竞阳公司；3、铜城公司保证无债权债务纠纷，如有债务的，由铜城公司承担；4、乙方（铜城公司）违约的，竞阳公司可解除合同，并有权请求以实际已付款为基数，按照月利率2%计算违约金。上述合同签订后，竞阳公司向铜城公司支付了一期转让费100000元，并多次催促铜城公司及时履行上述义务。但时至今日，铜城公司不仅没有完成法定代表人及股权转让手续、法人变更手续、物业管理档案交接手续、资产清算结算手续。2019年6月10日，且经名城世家业主委员会全体会议决议，终止了名城世家与铜城公司的物业服务关系，致使竞阳公司无法接收名城世家物业项目的管理，本合同目的无法实现。基于此，竞阳公司多次催促铜城公司退还一期转让费100000元，始终置之不理。综上，原告认为，被告的行为已严重违反了合同约定，违反了诚实信用原则，分割了原告合法权益，请求人民法院支持原告的诉求。被告辩称，一、原告要求解除合同无事实和法律依据，其不具有解除权。《物业公司转让合同》是原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，对双方具有约束力。合同中双方未约定解除的条件，且该案也不存在《合同法》第94条所规定的法定解除情形。本案未完成法定代表人变更和办理转让股权手续，完全是原告的原因。根据《公司转让合同》的约定“甲乙双方对物业费用核算清楚”，但原告拒绝核算，以致于无法办理法定代表人变更和股权变更。根据合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，而本案中的原告在被告催告后拒绝核算，不仅如此，更为甚的是原告在2019年6月1日连管理人员都撤走了，甩下物业拍拍屁股走人了。此时，被告不得已接手继续管理。原告无故终止合同，给被告造成了巨大的损失，对此，被告保留相应诉权。二、原告要求被告退还转让费100000元并支付违约金24000元，无事实和法律依据，应予驳回。本案中，被告没有违约的情形，相反是原告违约。原告经营管理不到2个月便拒绝对物业费进行核算清算，刚好2个月时，擅自终止合同撒手走人，置物业服务、员工于不顾，耍起了无赖，此后，竟恶人先告状，要求退还转让费和支付金。原告主张的违约金也明显过高，且被告不存在违约。三、鉴于本案原告擅自终止合同，被告为了防止损失的扩大，在不得已的情况下于2019年6月1日实际接手管理公司物业，并且被告于2019年6月15日代原告支付了2019年5月份的员工工资63688元，水费943.25元、电费13262.57元。2019年4至5月是原告实际经营管理物业公司，因此，根据合同法119条规定，被告为了防止损失扩大，而接手管理物业公司，因此而产生的前述费用应由原告承担。四、鉴于案涉合同已经实际终止履行，且原告也经营了2019年的4月和5月，那么，原告应当提供该期间的全部收入情况，根据合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告将物业服务扔给被告，这于法于理说不过去。因此，原告经营期间的收入应当归被告所有，同时，给被告造成的损失由原告承担。庭审中，原告出示了下列证据：1、营业执照复印件及相关证明，证明原告基本身份信息及诉讼主体资格。经质证，被告无异议，本院予以确认；2、被告的工商登记信息表，证明被告基本身份信息。经质证，被告没有意见，本院已当庭予以确认；3、《物业公司转让合同》，证明：⑴、原告应于合同签订之日起五日内支付被告一期转让费100000元，第二期费用于公司法人、股份变更后支付100000元，余款于2019年12月31日前付清；⑵、被告应确保名城世家一期、二期物业项目管理平安过渡。于2019年3月31日前将名城世家一期、二期档案管理及物业欠缴资料清单及相关凭证转交给原告；⑶、被告保证无债务债权纠纷，如有债务的，由被告承担；⑷、乙方（被告）违约的，竞阳公司可解除合同，并有权请求以实际已付款为基数，按照月利率2%计算违约金。经质证，被告对三性没有意见，但认为达不到原告的证明目的，因为在合同中第三大点第2小点约定双方应该对物业费用进行核算，由于原告拒绝与被告进行清算以至于没有办理法人及股权变更，所以应该承担违约责任的是原告而不是被告。本院认为，合同中的约定是原、被告双方的真实意思表示，属有效约定，本院予以确认，至于被告认为原告没有与被告核算构成了违约，针对这一问题，经核查，原、被告双方签订转让合同的时间是2019年3月31日，按照约定，被告应当在合同签订之日将名城世家一期、二期项目的物业管理档案资料（包括业主或房屋租赁户所欠被告的物业管理费、水费、电费等资料）附清单移交给原告，原告应当在合同签订后的5日内支付给被告第一笔转让费100000元。合同签订后，原告于2019年4月22日将第一笔转让费100000元支付给了被告，原告拖延了17天时间，但被告没有在此之前提出不履行《物业公司转让合同》的异议，相反，被告在2019年4月22日接收了原告转让的第一笔转让费100000元后就应视为其对原告前期违约行为的谅解。按照权利义务一致的原则，原告的履约行为延期至2019年4月22日，被告也应当在2019年4月22日将名城世家一期、二期项目的物业管理档案资料（包括业主或房屋租赁户所欠被告的物业管理费、水费、电费等资料）附清单移交给原告，然而本案证据材料中没有显示被告有移交档案资料的事实，因此，主要违约责任还是在被告，被告提出的违约责任在原告的辩解理由不能成立，本院不予采纳；4、银行账户交易明细（复印件），证明原告向被告支付一期转让费100000元的事实。（原件需要等法定代表人不被关押之后才能提供）。经质证，被告认为根据合同约定第一期支付款应该在签订合同5天内支付，但是原告超过5天才支付，所以证明了原告存在违约的行为。本院认为，原告在超出约定的5天支付转让费，被告没有提出异议且接收了该笔转让款，因此，被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳；5、名城世家水电缴纳支出凭证，证明原告在接管期内支出水电费共计14803.59元的事实。经质证，被告对真实性合法性没有意见，对关联性有意见，认为这是原告实际经营期间产生的费用，本来就应该是原告缴纳的费用，与被告无关。本院认为，上述费用系原告转让后经营期间的支付，与被告无关，因此，本院对被告的质证意见予以采纳；6、电梯维修费缴纳通知单及转账凭证（复印件），证明原告在接管期内，支出电梯维修费15510元的事实（原件需要等法定代表人不被关押之后才能提供）。经质证，被告的意见与第5组证据的质证意见一致。本院认为，上述费用是原告接受转让后的经营支付，属于其自身应当承担的费用，因此，被告的质证意见有理，本院予以采纳；7、退装修费押金转账凭证（复印件），证明原告在接管期内，退还名城世家小区业主装修押金（保证金）共计7523元的事实（原件需要等法定代表人不被关押之后才能提供）。经质证，被告对三性均有意见，无原件核实，无正规票据，其他质证意见同第5组、第6组证据的质证意见一致。本院认为，上述费用没有原件核对其真实性，也没有其它证据佐证，本院不予采信，支持被告的质证意见；8、工资表，证明原告在接管期内共计支出工人工资56128元的事实（注：上述费用共计92064.59元）。经质证，被告对三性没有意见，但认为达不到原告的证明目的，理由是原告支付的是2019年4月1日至4月30日期间的员工工资，这是原告经营期间产生的费用应该由原告自行承担。本院认为，被告的质证意见有理，本院予以采纳，理由同上；9、《名城世家二期终止前期物业服务告知函》，证明经名城世家业主委员会全体会议决议，终止了名城世家与铜城公司的物业服务关系，致使竞阳公司无法接收名城世家物业项目的管理，本合同目的无法实现的事实（原件需要等法定代表人不被关押之后才能提供）。经质证，被告对三性均有意见，但提出该证据无原件，与本案无关，该公告的时间是2019年6月10日，原告实际经营终止时间是2019年5月31日，所以与被告无关。本院认为，庭审中，双方对业主终止与铜城物业公司的服务合同的事实没有异议，本院予以确认，至于是业主在2019年6月10日与被告终止合同，还是原告在2019年5月31日撤离物管现场，原、被告双方签订的物业转让合同的目的已不能实现，导致该结果的出现主要责任应在被告，因此，本院对原告的证明目的予以采纳。被告出示下列证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格基本情况。经质证原告没有意见，本院予以确认；2、《物业公司转让合同》，证明：⑴、原、被告双方于2019年3月31日签订公司转让合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，根据合同约定，原告方应于5日内支付被告第一笔转让款100000元，但原告未在约定时间内支付，此为原告违约；⑵、根据合同约定，原、被告双方应对物业服务费用核算清楚，但原告未依约进行核算，且在双方会计初步核算后，经被告催告依然未进行核算，径直退场，原告明显违约。经质证，原告对真实性关联性没有意见，对证明目的有意见，合同中约定了，原告方支付被告100000元，该条款约束的是双方支付转让费的时间，不能以该条款作为被告拒绝履行股权登记的理由；根据合同第4条第3款约定被告应该将一、二期的物业管理资料移交给原告，但是原告至今没有收到被告移交的任何资料；根据合同第6条对甲乙双方的权利义务的约定，权利义务具有相对性，如果原告违反本合同约定乙方可以解除并请求承担违约责任，反之，如果被告违反本合同约定甲方可以解除并请求承担违约责任，因此原告享有解除合同的权利。本院认为，合同是双方当事人的真实意思表示，是有效合同，这是原、被告均认可的事实，但合同约定在5日内支付第一笔款项，这是合同生效的附加条件，在原告尚未履行第一笔应付款项时该合同并未实际生效，合同实际生效时间应当是2019年4月22日，原告在合同签订之日起5日内没有支付第一笔款，已违约，但合同实际尚未生效，且被告在收到第一笔款后也没有提出异议，即在收到第一笔款项之前没有主张合同无效，应视为被告已免除了原告的违约责任，因此，对被告认为原告迟延支付第一笔转让款构成违约的事实，本院不予认可；3、李会计微信聊天记录，证明原告方与被告方未进行书面核算，径直退场的事实；5月30日原告已经撤走的事实。经质证，原告认为微信聊天记录有删除功能，存在断章取义的可能，对真实性有意见；该聊天记录系被告公司工作人员的聊天记录，他们的言语没有表明原、被告之间的合同已经解除，也没有表明原告已经撤离现场的事实；被告公司内部员工所讨论的并不是实际的事实，存在主观性，不是事实当事人，因此达不到被告的证明目的。本院认为，员工与员工之间的聊天情况，没有证据证明参与聊天的员工是公司的委托行为，因此，员工的聊天记录不能直接证明系公司行为，即，不能证明被告已将相关合同约定的档案等资料移交给原告的事实，无其他证据佐证原告退场的基本情况，本院对微信聊天记录所要证明的事实不予采信；4、被告与原告经理张文军聊天记录，证明原告方在未与被告方达成解除合同的合意下，实际退场的事实。经质证，原告认为微信聊天记录有删除功能，存在断章取义的可能，对真实性有意见；微信聊天记录备注为竞阳经理张文军，张文军的身份证代理人下去核实，但是备注是可以改的；聊天记录中说到李总违约，但是竞阳公司的法定代表人是孔总不是李总，所以该聊天记录不是被告公司员工与原告公司员工的聊天记录。本院认为，原、被告间是公司与公司的关系，不是个人与个人间的关系，在没有证据证明聊天对象代表公司行为的情况下，原告不予认可是有道理的，本院对被告该组证据的证明目的不予认可；5、工资表、付款单、发票、微信缴费记录，证明：⑴被告代原告支付员工2019年5月份工资63688元的事实，且该工资应当由原告承担；⑵、被告代原告支付水费943.25元、电费13262.57元的事实；⑶、贵州增值税发票的开户名称是名城房开，计费的时段是2019年5月8日至6月6日，这是原告经营的期间。经质证，原告认为工资表系被告单方制作，其内容原告不予认可，与原告无关；付款单系被告单方制作，里面的数据是否付款存在异议，是否用于名城世家物业管理也存在异议；该组证据的发票日期是2019年6月25日，因此，该组证据的水费系支付的是6月份的水费，电费也是支付6月份的电费并不是5月份的，2019年6月原告接到解除合同的通知后，就已经退场，因此6月份的水电应该由被告承担。对最后一个证明目的质证意见同之前的质证意见一致。本院认为，原告的质证意见有理有据，本院予以采纳；6、名城世家收据交接清册、收款收据交接单、收款情况交接单，证明：该8本收据由原告到被告处领取；交接单合计收入金额是37965元的事实，交款人是原告公司员工，收款人是林萍，经交人孔华英是原告公司的会计；被告在4、5月经营期间的收入情况。经质证，原告认为该交接清册既没有原告公司公章也没有法定代表人签字，因此，对真实性不予认可，即便原告公司领取了8组收据但是内容是空白的，不能达到被告的证明目的；对收款收据交接单质证意见同上，同时，该交接单是被告自己单方制作，对真实性不予认可；对收款情况交接单质证意见同上，不能证明被告履行了合同第4条1、2、3、4、5款的约定。本院认为，原、被告之间是公司与公司间的物业转让，不是个人与个人间转让行为，其交接手续应当经公司确认并加盖公司印章，因此，原告的质证意见本院予以采纳；7、电话录音光盘，证明原告违约，擅自终止合同的事实。经质证，原告提出张文军是否是原告公司员工有待核实；该录音中张文军说搬东西是由于该项目用不到，以后要用再搬过来是一样的，由此，可以证明原告并没有擅自撤场；该通话记录中一直是女方以她编造的事实对张文军进行引导，由张文军进行道德评价，但是合同是否解除，原告是否擅自撤场从该组证据中并没有体现，一直是女方在引导男方进行。本院认为，结合庭审情况，原告撤离名城世家没有与被告协商达成合意是事实，对名城世家解除与被告的服务合同关系有一定的过错。8、证人出庭作证证言：⑴证人宋某证明：被告铜城公司向竞阳公司移交了物业管理清单及公司公章、领取发票以及现金的交接，4月26日移交了资金，当时有原告公司的会计、出纳及被告的会计和我四个人一起进行的。⑵、证人杨某证明：我是4月12日到名城世家来上班，上班过后我知道原告公司是5月30日撤走的。4月份的工资是竞阳公司发放的现金。5月份的工资是铜城物业代发的。经质证，原告对宋某的证人证言的意见是：Ａ、刚才在宋某的陈述中说到原、被告双方有交接清册，并且有孔、李签字，但是被告没有任何一份证据证明签字；Ｂ、证人说他参与了整个过程，但是又说原告公司进场后就没有在那里上班了，而且陈述中有很多不确定性词语，所以对宋某的陈述有一定的异议；对杨某的证言的意见：杨某没有与原告公司签订合同所以杨某不是原告公司员工，被告向杨某发放过工资，因此杨某应该是被告公司的员工，如果杨某真的是原告的员工，为什么原告公司撤走后还在铜城物业公司上班，并且是铜城公司在给她发工资，所以杨某应该是铜城公司的员工，因此，杨某的证人证言是不可信的。经审查，被告没有书面证据证明有公司负责人签字确认并加盖公司印章的移交通知书或者移交清册，因此，本院对公司移交相关手续的事实不予采信，但对原告公司于4月1日进场到5月31日将管理人员撤走后名城世家的物业处于无人管理的状态的事实予以采信。至于原告在经营期间是否收入28000多元的问题，是否应当由原告支出而没有支付等问题，由于双方没有按照合同履行约定的义务，导致没有结算，双方对此均存在过错，因此，本院认为，应当由双方另行解决，本院对此没有审计的权利和义务。本院经审理认定事实如下：2019年3月31日，铜城公司与竞阳公司签订《物业公司转让合同》，约定转让费为被告前期物业投入100000元（合同签订后5日内支付）、前期尚未收取的物业费折算后总额的一部分100000元（股权转让后支付）、余款（折价物业服务总金额－房开监管及现收超出物业服务费用－上述第2条付款100000元），于2019年12月31日前付清。同时约定：被告配合原告完成工作交接，确保名城世家一期、二期物业项目管理平稳过渡；被告配合原告完成法定代表人及股权变更及转让；被告将名城世家一期、二期项目物业管理档案资料（包括业主或房屋租赁户所欠被告的物业管理费、水费、电费等资料）移交给原告并附清单；被告对名城世家一期、二期项目在2019年3月31日前应缴纳的水电费进行缴纳，将缴纳凭证及复印件移交给原告；被告在2019年3月31日前将资产、税费、债权债务清算完毕并结清；原告要按合同约定时间向被告支付转让费用；自2019年4月1日进场服务管理，要确保名城世家一期、二期项目在服务期间，提升服务能力、服务水平、依法管理；原告因物业管理向名城世家一期、二期项目业主（或房屋租赁户）收取的物业管理费标准，按被告与名城世家一期、二期项目业主签订的《物业管理合同》约定的标准执行。非经合法程序，原告不得擅自提高物业管理收费标准；业主达到退还保证金的条件时，原告不得以任何理由拒绝和推迟退款，若由此产生的矛盾纠纷由原告负责。等等。合同签订后，原告于2019年4月1日在原、被告双方没有正式交接的情况下就进入名城世家开始物业管理，2019年4月22日向被告支付了转让费100000元，2019年5月31日同样在原、被告双方没有交接的情况下原告撤离名城世家。2019年5月名城世家正式成立业主委员会，并于2019年6月9日通过会议决议，自2019年6月10日起终止与被告的《前期物业服务合同》。本院认为，原、被告于2019年3月31日签订的《物业公司转让合同》后，原告于2019年4月1日进入名城世家进行物业管理，同年5月，名城世家业主正式成立业主委员会，同年5月31日，原告撤离名城世家放弃物业管理，同年6月9日业主委员会才开会决定终止与被告即铜城公司的《前期物业服务合同》，显然，原告撤离名城世家，没有与被告形成书面的意见或尽到通知义务，属于擅自撤离。但由于原、被告签订《物业公司转让合同》是基于被告与名城世家的房开商签订的《前期物业服务合同》，而名城世家的业主委员会在2019年的6月9日正式决定终止了《前期物业服务合同》，《物业公司转让合同》就失去了履行基础，对原告而言，合同目的因不可抗力已不能实现，因此，原告要求解除《物业公司转让合同》，符合我国合同法第九十四条的规定，本院予以支持，合同解除后，被告应当返还原告因签订转让合同而支付的转让费100000元。关于违约责任问题，原告在名城世家业主委员会正式成立后尚未接到撤离通知之前，在没有尽到告知义务的情况下就撤出了名城世家，使名城世家的物业失控，必然给业主造成一定的损失，给被告再次管理带来困难及经济损失，对此，原告存在一定的过错，应当承担相应的责任；被告在原告进入名城世家开始物业管理前后，均没有按照转让合同约定与原告进行正式的交接和办理法人转让登记手续，使原告不能以自己公司的名义进行物业管理，会给原告的正常管理带来一定的困难，也可能是导致业主终止《前期物业服务合同》的原因，这是被告的违约责任造成，对此被告应当承担相应的违约责任。总之，原、被告在本案中，对造成转让合同目的不能实现均存在过错，且责任相当，因此，原告要求被告承担违约金的诉求，本院不予支持。至于原、被告在经营管理期间的物业收支问题，属于账目结算或审计的问题，不属于本案解决的纠纷，双方可另行解决。综上所述，原、被告在履行合同过程中，违背了诚实信用原则，对造成转让合同目的不能实现的后果均存在过错，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）、（四）项、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告贵州竞阳物业服务有限公司与被告贵州铜城物业服务有限公司于2019年3月31日签订的《物业公司转让合同》；二、由被告贵州铜城物业服务有限公司返还原告贵州竞阳物业服务有限公司转让费100000元；三、驳回原告贵州竞阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。以上有履行内容的款项限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1390元，由原告贵州竞阳物业服务有限公司负担390元，被告贵州铜城物业服务有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  黄建荣二〇二〇年八月十八日法官助理徐华书记员李国蓉