广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4793号原告：章蓉蓉，女，1993年1月15日出生，汉族，住湖北省监利县，委托诉讼代理人：董军，广东中泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖燕妃，广东华宪律师事务所律师。被告：广州鸿枫景物业管理有限公司，住所地广州市白云区机场路****，统一社会信用代码91440111MA59DJNG4U。法定代表人：刘文色。被告：广州市鸿福物业管理有限公司，住所地广州市花，住所地广州市花都区九潭南路**之**码91440101MA5CMJ5B00。法定代表人：李新强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。原告章蓉蓉与被告广州鸿枫景物业管理有限公司（以下简称鸿枫景公司）、广州市鸿福物业管理有限公司（以下简称鸿福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告章蓉蓉及其委托诉讼代理人董军、廖燕妃，被告鸿福公司的委托诉讼代理人杜健君到庭参加诉讼，被告鸿枫景公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告章蓉蓉向本院提出诉讼请求：1.判令解除章蓉蓉与鸿枫景公司签订的《商铺租赁合同》及《物业管理服务协议》；2.判令鸿枫景公司、鸿福公司退回已收取的保证金及首月租金30000元、进场费20000元、装修押金7000元，共计57000元；3.判令鸿枫景公司、鸿福公司赔偿章蓉蓉因装修所支出的费用58230元、营业执照代办费1700元、消防验收代办费3000元，共计62930元；4.判令鸿枫景公司、鸿福公司退回章蓉蓉购买的被锁于店铺内的3个服装模特；5.判令由鸿枫景公司、鸿福公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月1日，章蓉蓉与鸿枫景公司签订了好名显花城广场《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》、《消防安全责任书》。案涉商铺位于广州市花都区xx号，租赁面积83平方米，租期自2018年9月1日至2021年8月31日。2019年4月1日，鸿枫景公司及鸿福公司共同向茶园商业楼全体商户发出《告知函》，表明：鸿枫景公司与鸿福公司就广州市花都区茶园路15号茶园商业楼权益整体转让事宜达成一致意见，由鸿福公司接替鸿枫景公司曾为案涉商业楼的经营方及管理方，并承诺将与全体商户沿用原租赁合同的约定与各商户重新签订租赁合同或三方合同。章蓉蓉依约缴纳了保证金、进场费、装修押金等相关费用，并于2018年8月份开始装修案涉商铺。但鸿枫景公司、鸿福公司违反合同约定，至今未取得案涉商铺的消防验收合格意见书，未能向章蓉蓉交付合格的商铺，导致章蓉蓉至今未能正常营业，造成重大经济损失。案涉商铺于2019年7月份被停水、停电，章蓉蓉至今无法使用案涉商铺。鉴于鸿枫景公司、鸿福公司至今未能向章蓉蓉交付经消防验收合格的商铺，章蓉蓉无法正常营业，合同目的无法实现，章蓉蓉要求解除案涉合同，并要求鸿枫景公司、鸿福公司赔偿经济损失。望法院依法查明案件事实，判如所请！被告鸿福公司辩称，请求驳回要求我方承担责任的诉讼请求。一、我方并非涉案租赁合同的合同相对人，对本案债务不负任何责任；二、我方没有收取本案任何费用，故不应由我方承担本案债务；三、我方虽然是涉案物业的管理公司，但对鸿枫景公司管理涉案租赁物期间产生的债务不负有任何责任。被告鸿枫景公司未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都xx号商铺。2018年8月1日，鸿枫景公司（甲方）与章蓉蓉（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将涉案商铺租赁给乙方使用，乙方租赁该商铺建筑面积为83平方米，实用面积50平方米，乙方承租该商铺经营男装。租赁期限2018年9月1日至2021年8月31日，2018年9月1日至2019年8月31日，月租10000元，甲方试营业至甲方开业前月租2905元，2019年9月1日至2020年8月31日，月租10600元，2020年9月1日至2021年8月31日，月租11236元。以上甲乙双方协定租赁期内的每月租金中包含物业管理费。乙方在签订本合同时，须向甲方交纳首月租金包含管理费10000元并同时交纳租赁保证金20000元，共计30000元。期满后，如乙方无任何违约行为和欠费的，甲方在乙方交还商铺后的十个工作日内将保证金无息如数退还乙方。合同期限届满时，如乙方有欠费行为的，甲方可在保证金中扣除乙方应付款项，剩余部分在乙方交还商铺后的十个工作日内将保证金无息如数退还乙方。乙方需每月向甲方缴交物业管理费，物业管理费包含好名显花城广场内的保安、清洁、与保安清洁有关的管理及好名显花城广场内公共设施设备使用、维护等费用。甲方初定将于签订本合同之日起至开业当天前通知乙方进场，乙方在收到甲方的进场通知后当日应到甲方处办理进场手续，办理、领取有关的资料。逾期未按甲方要求办理进场相关手续，视为甲方已交付商铺，租金仍按合同约定的租期开始计算，乙方应缴交租金、物业管理费等费用。租赁期间，乙方如需进行装修应先提交书面申请及有关施工装修方案给甲方，待征得甲方的书面同意，并交付装修押金，方可进行装修，装修押金为7000元/间。合同并对其他权利义务进行了约定。同日，鸿枫景公司（甲方）与章蓉蓉（乙方）签订《好名显广场物业管理服务协议》，就甲方为乙方提供物业管理服务达成的协议进行了约定。合同签订后，章蓉蓉支付了装修押金7000元、首月租金10000元、工程分摊费20000元、租赁保证金20000元，鸿枫景公司分别出具收据对上述款项予以确认。2018年8月6日，鸿枫景公司将租赁物交给章蓉蓉进行装修，2018年9月21日，章蓉蓉开始试营业。章蓉蓉陈述，其将销售服装搬至涉案租赁物内销售了一天，后商铺处于空置状态由章蓉蓉占有使用，2019年5月份、6月份期间，章蓉蓉前往涉案商铺发现其装饰装修物已经不存在，原来隔开的商铺也被全部推平。鸿福公司陈述，2019年4月1日之前不清楚章蓉蓉使用商铺情况，2019年4月1日之后章蓉蓉仍然使用商铺，其发现商铺一直处于空置状态，经联络，章蓉蓉说她不管了，鸿福公司于2019年11月份、12月份期间自行收回商铺，收回时商铺内没有章蓉蓉的物品。本院询问章蓉蓉有何证据证明商铺内有3个服装模特，章蓉蓉陈述其没有证据。庭审中，章蓉蓉陈述，工程分摊费就是进场费，是对承租资格的对价。依照合同约定，甲方需要协助乙方办理营业执照，营业执照由乙方负责，2018年8月3日章蓉蓉向鸿枫景公司介绍的可以办理营业执照的人员通过微信支付1700元营业执照代办费，2018年8月29日章蓉蓉向鸿枫景公司介绍的可以办理营业执照的人员微信支付3000元消防验收代办费。章蓉蓉认为其因装修商铺支出了58230元费用。章蓉蓉提交其与广东津安建设工程有限公司签订的《施工合同》、章蓉蓉的微信支付账单拟证明其上述陈述。《施工合同》显示，工程地点为花都区好名显花城广场，合同总价6000元包含办证报建费用、材料检测费用、工程施工安装费用。章蓉蓉陈述关于上述施工合同，其仅支付了3000元，还有3000元没有支付，根据章蓉蓉举证显示该3000元是消防验收代办费。微信支付账单显示了章蓉蓉于2018年8月份至2018年10月份通过微信支付款项的情况。另查，（2018）粤0114民初10468号案中本院发函向广州市花都区国土资源和规划局询问广州市花都区茶园南路15号好名显花城广场规划报建的情况，该局向本院复函称，由于贵院未能提供来文所述建筑及其所在地块的《国有土地使用证》《规划用地许可证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等相关信息资料，我局根据贵院提供的地理位置，经初步核查，未查询到来函所述“广州市花都区茶园南路15号（好名显花城广场）”办理《建设工程规划许可证》及《临时建筑工程规划许可证》的记录。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，章蓉蓉与鸿枫景公司之间签订的《商铺租赁合同》中有关租赁合同关系的条款无效。因本案案由为房屋租赁合同纠纷，章蓉蓉与鸿枫景公司之间的《商铺租赁合同》中有关物业管理费用的条款及《物业管理服务协议》属于物业服务法律关系，故对章蓉蓉主张解除《好名显花城广场物业管理服务协议》的请求，不属于本案的处理范围，本院不予处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，双方在签订合同时均具有审慎义务，对此后果均应承担相应责任，根据合同相对性原则，《商铺租赁合同》签订双方为章蓉蓉与鸿枫景公司，收取款项为鸿枫景公司，因此，章蓉蓉主张鸿枫景公司向其退还租赁保证金20000元、工程分摊费20000元及装修押金7000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。章蓉蓉要求解除《商铺租赁合同》，本院不予支持。虽然涉案租赁合同无效，章蓉蓉仍应当支付其占有使用商铺期间的占有使用费，章蓉蓉确认其于2018年9月份试营业，并确认商铺在2019年5月份仍在其占有控制之下，故章蓉蓉要求鸿枫景公司返还一个月的租金，本院不予支持。关于营业执照代办费和消防验收代办费，根据章蓉蓉的陈述及举证，该两笔费用的收款主体并非鸿枫景公司，故章蓉蓉主张鸿枫景公司返还该两笔费用，依据不足，本院不予支持。章蓉蓉请求鸿枫景公司向其赔偿装修支付的费用58230元，但章蓉蓉提交的微信支付账单中仅能显示章蓉蓉支付了费用，无法显示章蓉蓉所支出费用的用途是涉案商铺的装修，章蓉蓉虽提交了《施工合同》，但关于《施工合同》中的款项仅支付了3000元，且据章蓉蓉陈述及举证，该3000元是其支出的消防代办费用并非消防工程装修费用，故章蓉蓉既未能提交充分证据证明其确实装修了涉案商铺，又未能提交充分证据证明其为涉案商铺装修支出的费用如何，章蓉蓉要求鸿枫景公司赔偿装修费用58230元，依据不足，本院不予支持。章蓉蓉未能举证证明涉案商铺内存在3个服装模特，故章蓉蓉要求鸿枫景公司、鸿福公司返还3个服装模特，本院不予支持。因鸿福公司并非《商铺租赁合同》的合同相对方，也未收取相应款项，故对章蓉蓉向鸿福公司提出的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。因此，章蓉蓉诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。被告鸿枫景公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州鸿枫景物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告章蓉蓉返还保证金20000元、工程分摊费20000元、装修押金7000元；驳回原告章蓉蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1349元，由原告章蓉蓉负担820元，由被告广州鸿枫景物业管理有限公司负担529元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年八月三日法官助理李诗琪书记员孙诗韵