贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初5580号 原告：彭译河，女，汉族，1956年10月26日生，住贵阳市南明区。 原告：谢天贵，男，汉族，1952年5月19日出生，住贵阳市南明区。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，该公司员工，住贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：刘依，女，汉族，1989年11月6日出生，该公司员工，住贵阳市观山湖区。 第三人：贵阳银行股份有限公司中南支行，住所，住所地贵阳市南明区中华南路**div> 负责人：赵莉，该支行副行长。 委托诉讼代理人：李海，男，汉族，1977年9月17日生，该支行员工，住贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：田渊，男，汉族，1965年8月24日生，该支行员工，住贵阳市南明区。 第三人：贵阳市住房和城乡建设局，住所地，住所地贵阳市观山湖区中天会展城办公区**iv> 法定代表人：李红卫，局长。 委托诉讼代理人：章根香，国浩（贵阳）律师事务所律师。 原告彭译河、谢天贵诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、第三人贵阳银行股份有限公司中南支行（以下简称贵阳银行中南支行）、贵阳市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭译河，谢天贵、被告宏益公司的委托诉讼代理人王莉、刘依，第三人市住建局的委托诉讼代理人章根香到庭参加诉讼。第三人贵阳银行中南支行经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭译河、谢天贵向本院提出诉讼请求：1.判决被告宏益公司违法销售，解除原告于2013年12月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号135924）及补充协议；2.判决被告退还原告与第三人贵阳银行中南支行于2014年6月27日签订的《个人商业用房贷款合同》（编号Ｊ11712014062763）贷款600000元，原告已向第三人支付所产生利息107844.22元；3.判决被告退还原告房款1209215元、代收费983元、预告登记费550元、专项维修基金12092元，合计1222840元；违约金按照同期银行存款利率即5.8%支付原告利息；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：一、2013年12月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于南明区房屋，建筑面积172.24平方米，总价款1209215元。原告按约全额支付了被告购房款1209215元。1.合同第七条第一款约定：按照套内建筑面积计算，该商品房每平方单价9970.44元，总价款1209215元。以总价款除以每平方米的单价套内面积应为121.28平方米，根据“贵阳市不动产产权情况记载”，实际套内面积为114.27平方米，差7.01平方米。根据合同第十五条第一款第2项约定“套内面积误差比绝对值超出3%时买受人有权利退房”，现套内实际面积误差比绝对值已超出6.13%，原告依合同条款选择退房。2.被告应按约于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按时将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，且已逾180日，依据双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项约定“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。”原告要求被告支付电表开户费，有限电视开户费983元，预告登记费550元，专项维修金（12092元），由于该费用系被告违约导致合同解除给原告造成的损失，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。”的规定，因被告没有缴纳该地块土地出让金就违法起，按（商业）银行存款年利率5.8%计算赔偿；二、2013年12月10日，原被告签订《商品房买卖合同》后，在第三人贵阳银行中南支行贷款600000元，2014年6月27日放款。借款利率按年利率8.515%。原告已向第三人支付所产生的利息107844.22元；三、2019年12月12日向贵阳市财政局申请公开原告购买该房地块出让金的政府信息，2020年1月14日贵阳市财政局对原告回复“经检索，我局没有根据你所称的“花果园彭家湾花果园项目Ｍ区，总土地面积为885542平方米，编号为市政府筑地字（2012）56号，合同编号是贵阳市（2012）筑建批字第037号”。《政府信息公开条例》第三十六条“对政府信息公开申请，行政机关根据下列情况分别作出答复第（四）款；经检索没有所申请公开信息的，告知申请人该政府信息不存在规定”，将上述情况告诉于你。根据《商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。原告2013年12月10日以每平方米6980元的单价购买涉案房屋，面积172.24平方米，合同内容注明：总土地面积为885542平方米，编号为市政府筑地字（2012）56号的地块建设用地使用，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是建设用地批准书，合同编号是贵阳市（2012）筑建批字第037号出卖人经批准，在上述地块建设商品房，［建设项目名称、现定名、暂定名］为花果园项目Ｍ区。购买方合同注明；土地价款已全部付清，市住建局违法颁发给被告《预售许可证号为筑商房预字第××号》，原告向市住建局申请公开商品房预售许可证的政府信息，至今都未提供。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，由当事人的诉讼权利义务。因花果园Ｍ区的《商品房预售许可证》是市住建局违法颁发的，原告和该局有利害关系，遂将市住建局列为第三人，并连带承担赔偿原告经济上的损失。综上，被告及第三人的违约行为已严重损害原告的合法权益，为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干解释（二）》第二十九条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规之规定诉至法院，望依法判如所诉。 被告宏益公司辩称：1.根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月31日前取得案涉房屋的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定期限180日后，原告有权退房。即自2018年6月30日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权。而截至2019年6月29日原告未以任何形式行使解除权，其解除权已消灭，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同。原告于2020年4月22日向法院提起解除之诉时，其依据合同约定所享有的解除权行使期限已经超过1年除斥期间，原告的解除权已经消灭，原告要求解除合同的诉请不应该得到支持。2.被告虽存在未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，但被告已于2019年5月15日取得案涉房屋的《商品房现房备案证明》，2019年5月24日取得案涉房屋首次登记的《不动产权属证书》，案涉房屋已可办理房屋权属转移登记。另原告已办理接房并通过委托贵州恒祥置业有限公司（以下简称恒祥公司）经营管理的方式将案涉房屋对外出租，并持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，故被告逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求。3.如法院仍判决解除合同，则应按照同期银行活期存款利率支付利息。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获得的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为交房之日，且原告因将房屋恢复成交付状态还给被告。4.案涉房屋维修基金已交至住建部门，如判决解除合同，被告不承担返还责任，原告可凭相关票据到住建部门办理维修基金退还手续。又因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如判令解除合同，被告在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的预告登记费、代收费等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担。5.根据合同附件十二20.2条之规定，如判决解除合同，则原告因配合被告办理备案登记、预告登记、预抵押登记注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。 第三人贵阳银行中南支行提交书面意见称：原告已于2017年9月30日结清了我行贷款本息，共偿还贷款本息合计707844.22元，其中本金600000元，利息107844.22。 第三人市住建局述称：本案是原、被告之间的商品房买卖合同纠纷，住建局作为一个行政管理部门，与被告是行政法律关系，应该由行政法律关系调整。原告将商品房买卖关系，行政法律关系及与银行的借贷法律关系一并起诉，在一个案件中不应该同时主张，且行政法律关系应由观山湖区法院受理，原告主张住建局承担责任没有任何事实和依据。原告诉状中第四项诉请已经撤销，住建局就不应该作为本案当事人或者第三人，政府行政职能部门不能对房开公司民事销售行为，民事商品房购销行为承担连带责任。所以，原告将住建局列为第三人错误，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：被告取得位于贵阳市南明区，总土地面积为885542平方米、编号为“市政府筑地字（2012）56号”的地块建设用地使用权，于2012年7月16日取得建设工程规划许可证，2012年8月15日取得建筑工程施工许可证后，在该地块建设商品房。2013年12月10日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：135924），约定：原告购买被告在上述地块开发修建的位于贵阳市南明区办公用房，建筑面积为173.24平方米，套内建筑面积121.28平方米。按照套内建筑面积计算总价款为1209215元；付款方式及期限为：贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订向出卖人交付首期房款609215元，余款600000元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十五条“面积差异处理”约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1钟方式处理。1.根据第七条按照套内面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：①套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。合同第二十二条“房屋登记”约定：双方约定申请预告登记。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。合同签订当日，二原告向被告支付首期购房款609215元及预告登记费550元。2014年6月27日，二原告与第三人贵阳银行中南支行签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，通过向该中南支行贷款于2014年7月5日向被告支付购房款600000元。苍穹数码技术股份有限公司受被告委托对涉案房屋所在3栋房屋进行房产面积实测，并于2016年9月1日出具《房屋面积测绘报告》。2017年1月20日，涉案房屋所在工程办公部分在第三人市住建局进行了竣工验收备案。2017年2月18日，二原告与被告签订《房屋交付验收表》，二原告确认自2017年1月20日起涉案房屋被告交付给原告。同日，二原告向贵州宏立城物业服务有限公司交纳有限电视开户费、电表开户费共计983元，该公司在向二原告出具的《代收费收据》上注明：此费用为代收代缴费用。2017年3月9日，二原告向第三人交纳涉案房屋维修基金12092元。2019年5月15日，被告取得案涉房屋所在3栋第3-40层办公用房商品房现房备案证明。2019年5月24日，被告取得案涉房屋所在3栋第3-40层办公用房所有权属证书。 另查明：原告与恒祥公司签订《委托管理协议》，将案涉房屋委托恒祥公司对外招租管理，管理期为《商品房买卖合同》约定的交付期限届满第二日起36个月，自2016年1月1日起算，恒祥公司确保原告在管理期限内的租赁收益。恒祥公司已支付原告36个月租金收益共计374198.4元。 上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《商业用房贷款借款（抵押）合同》、《房屋面积测绘报告》、《房屋交付验收表》、收据、商品房现房备案证、房屋所有权证书等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。 本院认为，首先，关于原告以涉案房屋套内面积误差比绝对值超过3%为由诉请解除双方所签《商品房买卖合同》及补充协议的主张。因被告按合同约定委托有资质的房产测绘机构对涉案房屋所在3栋房屋进行房产面积实测并出具了《房屋面积测绘报告》。同时，涉案房屋所在工程办公部分向第三人市住建局提交竣工验收合格表，进行了竣工验收备案，具备了合同约定的交付条件后，于2017年2月18日与二原告签订《房屋交付验收表》，二原告确认自2017年1月20日起涉案房屋被告交付给原告时，二原告未对涉案房屋面积误差提出异议并拒绝接收房屋，而是选择接收涉案房屋并委托恒祥公司对外招租管理收取租金收益，应视为二原告按合同第十五条“面积差异处理”约定选择不退房。故对二原告的该主张，本院不予支持。 其次，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已将购房款1209215元支付给原告，履行了自身义务。被告未在约定的期限即2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，构成违约，本院予以确认。 关于原告以被告逾期交付转移登记相关文书为由诉请解除双方所签《商品房买卖合同》及补充协议的主张。本院认为，首先，被告超过180日仍不能将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付给原告，按照合同约定，原告于2018年6月30日即取得解除《商品房买卖合同》的权利，但原告并未在取得解除权利后及时行使该解除权，而是依据与恒祥公司签订的为期36个月的《委托管理合同》继续获取案涉房屋产生的租金收益。其次，被告已分别于2019年5月15日、5月24日取得案涉房屋商品房现房备案证明及房屋所有权属证书，即案涉房屋已取得初始登记。办理案涉房屋权属转移登记的障碍已经消除，案涉房屋已具备办理产权登记至原告名下的条件。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方取得房屋所有权的合同目的已能够实现，故只要在一审辩论终结前被告已取得初始登记，具备办理产权转移登记至原告名下的条件，说明被告已采取了补救措施，使合同具备继续履行的条件，阻却原告合同目的实现的情形已消失，原告获得房屋所有权的合同目的已能够得到实现，原告受损害的权益可得到救济，不影响原告处分权的实现，原告如认为被告逾期办证造成其损失可另诉主张被告承担违约责任；故在合同完全具备履行条件的情况下，以原告的合同目的能够实现为前提，从维护合同稳定性的角度考虑，原告诉请解除合同不符合双方合同约定的“出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的”约定解除条件。再次，因被告已具备办证条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的法定解除条件。综上，对于原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退还购房款、贷款本息、并支付维修基金、违约金等诉讼请求系基于解除合同的请求权而提出，现合同并未解除，本院亦不予支持。考虑到本案纠纷根本上系被告的违约行为引起，故本院酌情认定案件受理费由被告承担，本院在此予以说明。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告彭译河、谢天贵的全部诉讼请求。 案件受理费16776元，减半收取8388元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告彭译河、谢天贵已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告彭译河、谢天贵）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡双全 二〇二〇年八月二十七日 书记员  谭博文