江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1283民初2655号 原告：李美霞，女，1966年1月14日出生，汉族，住通州市。 委托诉讼代理人：叶希志，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。 被告：尤德山，男，1965年10月20日出生，住泰兴市县。 委托诉讼代理人：任筱燕（系被告之妻），女，1967年9月25日出生，汉族，住泰兴市县。 委托诉讼代理人：卞双庆，江苏福坤律师事务所律师。 原告李美霞与被告尤德山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李美霞的委托诉讼代理人叶希志、被告尤德山及其委托诉讼代理人任筱燕、卞双庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李美霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出长征路一侧门面房由南向北第三、四、五、六及第七间隔出现部分（面积约170平方米）；2、判令被告赔偿原告租金损失28166.67元（暂算至2020年5月20日，按33.8万元/年的标准计算）；3、判令被告承担304200元的违约金；4、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将第2项诉讼请求变更为要求被告赔偿原告租金损失（从2020年4月17日起至实际交付房屋止按年租金284000元的标准进行计算）。事实与理由：周星宇是案涉第三间门面房的所有人，周星宇的父亲周国邦于2010年8月16日将该门面房和原告签订了房屋租赁合同，2017年5月24日起将该门面房继续出租给原告，双方再次签订了房屋租赁合同。原告取得该门面房的使用权及转租权，使用期限自2017年6月1日至2022年5月31日。唐建芬是案涉第四、第五间门面房的所有人，唐建芬于2010年7月15日将该门面房出租给原告使用。2017年5月24日唐建芬的丈夫戴余生继续将该门面房出租给原告，双方签订了房屋租赁合同。原告取得该门面房的使用权及转租，使用期限自2017年6月1日至2022年5月31日。原告是案涉第六间和第七间隔出现部分门面房的所有人。原告拥有案涉门面房的使用权及转租权后，于2017年4月11日将案涉门面房出租给被告，租赁期限自2017年4月18日至2020年4月17日止，租金每年为叁拾叁万捌仟元。2019年5月3日双方签订了补充协议，将其中一间房屋租赁费调整为伍万元整。被告也将房屋租赁费付至2020年4月19日。原告于2020年4月8日书面告知被告，房屋不再续租。被告接到通知后拒不迁让房屋。原告继续等到合同到期后，被告拒不交还房屋。现原告根据房屋租赁合同中第十条第一款的约定“租赁期满，甲方（原告）房屋不再续租，乙方（被告）必须在租赁期满的10天内搬清物品向甲方交还房屋”，认为被告没有按时将房屋交还给原告构成违约。根据补充协议中第五条的约定“如有任何一方发生毁约、违约行为，则要按上述原《房屋租赁合同》所定租赁总金额的30%作为违约金赔付给守约方”，本案的合同到期，被告拒不交付房屋的行为就是严重违约，故应当承担违约金即304200元。综上，被告拒不交还房屋的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告依法提起诉讼，恳请法院查清案件事实，判准原告之诉请。 被告尤德山辩称，本案不符合民事诉讼法规定的起诉条件，原告的诉讼请求依法不能成立，李美霞不是本案适格原告，与本案没有直接利害关系，主要理由是：第一，被告在案涉房屋已租赁九年，从未见过李美霞本人，也不认识李美霞；第二，原告提供的证据材料多份房屋租赁合同中李美霞的签字有好几种，笔迹均不一致；第三，原告提供的与被告的租赁合同也没有李美霞本人签字。对于原告的第一项诉讼请求，被告认为不应当立即迁出，主要是因为：第一，2019年5月3日双方签订补充协议时，原告的丈夫张振华及文峰负责人周新华均承诺到期后继续租赁给被告；第二，2020年4月8日，张振华主动打电话约被告到文峰中心办公室商谈房屋如何续租的问题，因被告向其提出长征路自2019年8月开始修路及今年的疫情，对被告的经营造成较大影响，要求其延长租期。原告在4月9日发出解约通知，4月18日案涉房屋所有权人戴余生、唐建芬组织双方协调时，案涉房屋所有权人实际是同意将房屋续租给被告的，主要还是因为文峰中心及张振华从中作梗；第三，原被告之间就租赁房屋尚有未了结的事情没有处理，案涉租赁房屋之外有60多平方米的门面房屋是由被告出资建造的，双方至今未能达成解决方案，所以被告不可能立即迁出。对于第二项诉讼请求，原告根本不存在租金损失，反而是疫情给被告经营造成损失，加上门前长征路自去年8月起至今一直在修路，同样给被告经营带来重大影响，被告提出延长租期的要求是合情合理的，也符合省高院及最高院关于疫情期间民事案件指导意见等法律规定，原告应当依法为被告延长租期，所以原告该项诉讼请求依法不能成立。对于第三项诉讼请求，被告认为原告理应按相关法律规定延长被告的租期，并对被告投资建造的房屋与被告协商，达成一致处理意见，被告不存在违约行为，因为目前状况也完全是由原告造成的；合同约定百分之三十的违约金约定高的离谱，没有法律依据，被告作为承租人主要的合同义务时按时缴纳租金，被告在案涉房屋已租赁九年，从未欠付过租金，何来违约行为？综上所述，原告诉讼请求不能成立，请求法庭驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下：周星宇、唐建芬和原告李美霞分别是位于泰兴市济川街道长征路荣泰1号楼南数第三间、第四、五间和拐角处1、2层（即原告陈述的南数第六间及第七间隔出部分）门面房的业主，均持有各自的房产证。周星宇、唐建芬或其家人分别与原告签订房屋租赁合同，将其各自所有的案涉门面房出租给原告，实际履行的合同约定租赁期间均为2017年6月1日至2022年5月31日。 原告以自己的名义将案涉房屋出租给被告多年。2017年4月11日，原告的代表人肖建国以原告的名义作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份,合同约定：甲方因经营结构调整，实施部分经营场地对外招租，现房招租。乙方在对甲方招租场地进行全面了解后自愿要求租赁此场地。经甲乙双方协商一致，将鼓楼西路与长征路交汇处荣泰1号楼（现文峰服饰购物中心）属甲方产权或使用权的门面房分割一部分租赁给乙方，现达成如下房屋租赁协议：一、租赁房屋、地址、面积乙方续租甲方位于长征路一侧门面房租用位置由南向北第三、四、五、六（第七间隔出现部分）间，合计面积约170平方米。二、租赁期限租赁期为3年，从2017年4月18日至2020年4月17日止。期满不再续租（期满后原房东不再租与甲方，则甲方不再续租。如原房东租与甲方，乙方再续租，同等条件下乙方优先，但需提前六个月通知甲方）。三、租金与保证金付款方式1、每年租金位叁拾叁万捌仟元。第一租赁年度租金在签定（订）本合同时一次性付清，今后年度租金于每年3月25日前一次性缴给甲方。…四、乙方承租房屋后，可根据自身经营的需要，在不影响房屋主体结构的前提下进行内外部装修，费用自行承担。如因乙方对房屋使用不当或管理不当而造成该租赁房屋损坏应负责维护、恢复原状或赔偿损失。…六、租赁期间，乙方不得随意转租或部分转租租赁房屋，如确因特殊情况，需转租必须于甲方协商，征得同意后方可转租，但不得超过本租赁期。否则属违约行为，甲方有权收回租赁房屋，产生的一切后果由乙方承担。…九、合同终止条件、违约责任1、该租赁房屋因不可抗力的因素（如地震、政府拆迁等）导致本合同无法继续履行时，本合同自行终止，甲方不赔偿乙方任何费用。…4、乙方拖欠甲方租金或应缴费用超过15天视为违约，甲方有权解除合同，收回房屋。十、其他约定1、租赁期满，甲方房屋不再续租，乙方必须在租赁期满的10天内搬清物品向甲方交还房屋。2、本合同未尽事宜，经甲乙双方协商可签订补充协议，补充协议及有关附件与本合同具有同等法律效力，如双方发生纠纷或未尽事宜，协商不成可向泰兴市人民法院提起诉讼。3、乙方所租房屋到期，必须无条件搬清乙方可移动物品，不得拆除或损坏甲方房屋现状结构，保证完整交付，如有损坏必须按市场价赔偿。2019年5月3日，原告夫妇作为甲方、被告夫妇作为乙方、案外人黄晓樱作为丙方签订《补充协议书》一份，其内容为：由于市场形势变化，导致经营困难效益下滑，故乙方、丙方于2019年4月向甲方提出要求，将荣泰1号楼由南向北第三间租赁房屋（原乙方向甲方租赁的房屋，后转租给丙方）退还给甲方，并要求适当降低其他租赁房屋的租金。向经过调解协商后达成协议如下：一、甲方同意将原租赁协议所定房屋年租金由每间捌万元，调整为每间柒万贰仟元整（降低每间捌仟元）。二、乙、丙方要求退租的一间房屋，经甲、乙、丙三方协商，不予退租，但考虑到丙方已花费将其改造单独隔出，甲方同意将本租赁合同期内这一间的年租金调整为伍万元整（其租金由乙、丙两方共同承担）。…四、本协议签字当天，乙、丙两方必须按原协议和本协议商定后的租金额，缴足全部租金。五、本协议作为原2017年4月11日甲乙双方和原2017年4月13日甲丙双方签定（订）的《房屋租赁合同》的补充，与原《房屋租赁合同》具有同等的法律效率（力），今后三方如有任何一方发生毁约、违约的行为，则要按上述原《房屋租赁合同》所定房屋租赁总金额的30%作为违约金赔付给守约方。…据此，原、被告将案涉房屋的年租金标准调整为284000元，原告已收取了2020年4月17日前的租金284000元（其中被告交付259000元，黄晓樱交付25000元）。2020年3月16日，唐建芬之夫戴余生与原告签订解除房屋租赁合同协议书，协议约定提前终止双方之间的房屋租赁关系，解除房屋租赁合同，原告必须在2020年5月31日前腾空所租房屋。原告于2020年4月8日向被告发出《租赁期满解约通知书》，其内容为“尤德山（房屋承租人）：根据2017年4月11日你与我签订的《房屋租赁合同》和2019年5月3日签订的《补充协议书》，我们之间的房屋租赁关系于2020年4月17日期满，因种种原因我方不再与你续租。望接此通知后抓紧做好退交房屋准备，按期交还房屋。特此通知”。租期届满后，原告多次催促被告腾让房屋迁出，双方协商未果，原告遂诉来本院。 另查明，被告在承租期间未办理审批手续出资在案涉房屋外侧搭建了部分建筑用于经营，被告陈述该搭建部分建筑面积约60平方米，诉讼中其已腾让房产证载明的承租房屋部分，现仍占据搭建部分继续经营。 又查明，案涉房屋门前的长征路自2019年8月起进行施工改造，后又因出现新冠××疫情，给被告的经营活动造成了影响。 庭审中，本院依法行使释明权，要求原、被告对本案的处理提出解决方案。原告提出：第一，被告立即将本案所涉房屋交付给原告；第二，考虑到长征路的改造及新冠疫情的影响，原告同意减免其一个月的租金损失，超出一个月的部分被告应当赔偿原告的租金损失；第三，如果调解成功，关于违约金的部分原告可以放弃，但是被告应当承担本案诉讼费用。被告提出：一、因为造路及疫情影响，被告要求原告减免四个月的租金损失；二、关于违章搭建部分，征求原告意见，如果原告接受就补贴被告20万元，如果原告不接受请求法院判决拆除违章搭建部分；三、事实上被告已将原告及其他房东房产证范围之内的房屋部分腾空了，现在仅在搭建部分进行经营，如果原告同意上述意见，被告可以及时退出。由于双方意见分歧较大，致使调解未果。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告之间已经存在多年的房屋租赁合同关系，原告将自己所有的房屋连同其向他人承租的房屋一并出租给被告经营使用，此前并未发生争议，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行权利和义务。在租期届满前原告已向被告《租赁期满解约通知书》，明确提出不再与被告续租，要求被告退交房屋准备，按期交还房屋。被告理应及时将案涉房屋返还给原告，至于承租期间内外部装修部分，应按照双方的合同约定处理。由于租赁期满后，被告未按时将房屋返还给原告，构成违约，应当给付期满后实际占有房屋期间的租金至返还房屋之日止。虽然在诉讼中被告已腾让了部分房屋，但是仍然占据门面进行经营，而案涉房屋属于商业用房，被告的行为导致原告实际无法使用房屋，由于该租金损失因被告故意返还房屋而形成，系原告合理必要的损失，本院依法予以支持。因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。案涉合同履行过程中，因发生新冠××疫情这一不能预见的突发情况以及政府部门采取疫情防控措施等客观原因，构成不可抗力，加之案涉房屋门前的长征路施工改造等因素，客观上给被告的经营活动造成一定的影响，本院认为，相关损失应由当事人合理分担，结合具体案情可酌情减免被告一个半月的租金即35500元。原告可以要求被告按照《补充协议书》的约定承担违约金，但原告主张以双方往来的租金费用总额为基数计算违约金并不合理，其数额明显过高，应予调整，基于上述分析和说理，本院从平衡双方当事人利益的角度，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确认被告按照调整后年租金标准284000元的15%承担违约金42600元。至于被告提出其在承租期间出资搭建的所谓“违章建筑”问题，本院认为，当事人可以依合法途径另行向有权部门反映要求处理，本案不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告尤德山于本判决生效之日起十日内迁出位于泰兴市济川街道长征路荣泰1号楼南数第三间、第四、五间和拐角处1、2层（即原告陈述的南数第六间及第七间隔出部分）的门面房，将案涉房屋返还给原告李美霞； 二、被告尤德山于本判决生效之日起十日内给付原告李美霞租金损失（自2020年4月18日起，按年租金284000元的标准计算至实际返还案涉房屋之日止，减免的租金35500元予以相应扣减）及违约金42600元； 三、驳回原告李美霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6286元，减半收取3143元，原告李美霞负担2513元，被告尤德山负担630元（此款原告已经垫付，被告尤德山于履行上述义务时一并加付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判员  薛永江 二〇二〇年八月三日 书记员  吕 佳