四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初889号 原告（反诉被告）：罗帅，男，1981年9月19日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：李大伟，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐锡康，男，1975年12月2日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：赵文江，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尤子谦，四川亚峰律师事务所律师。 原告罗帅与被告徐锡康租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。徐锡康于2020年5月6日向本院提起对罗帅的反诉，本院依法予以受理，并依法合并进行审理。罗帅及其委托诉讼代理人李大伟、徐锡康及委托诉讼代理人赵文江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗帅向本院提出诉讼请求：1.请求判令徐锡康支付因其违约而导致的损失863492元；2.诉讼过程中产生的各项费用由徐锡康承担。事实与理由：2018年12月7日，罗帅就租赁徐锡康位于崇州市办公楼及厂房与徐锡康签订了《厂房租赁合同书》，并约定：租赁物的功能为生产厂房及办公使用，同时约定徐锡康保证罗帅营业执照、环评手续齐全、正常生产经营等。2019年12月13日罗帅以徐锡康违约并导致前述租赁合同目的无法实现为由解除了双方的租赁关系。但徐锡康的违约给罗帅已造成极大的经济损失。现罗帅为维护自身的合法权益，故提起诉讼。 徐锡康辩称,1.本案诉争租赁标的物，没有取得建设工程规划的许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，罗帅与徐锡康所签订的厂房租赁合同书，为无效合同，无效合同自始对当事人，不发生法律约束力，因此罗帅要求徐锡康承担违约损害赔偿的请求权缺乏事实基础；2.即便厂房租赁合同书为无效合同，但根据司法解释第五条第一款之规定，罗帅应当参照案涉租赁厂房合同书的租金标准，向徐锡康支付厂房使用占有费，因此罗帅要求徐锡康返还已支付房屋占有使用费的请求权却缺乏法律基础；3.合同无效后，基于缔约过失责任，向对方当事人要求损失赔偿，所认定的赔偿范围以新的利益为限，合同无效后的损失赔偿，其待证的要件事实为信赖利益损失，超出信赖利益部分的损失请求都丧失请求权基础；4.依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条之规定，合同无效双方当事人都存在过错的，应当由双方当事人各自承担相应的责任，因此即便罗帅主张的损失成立情况下，也应当由其自行承担自身损失。综上，罗帅的诉讼请求权，缺乏事实基础和法律依据，请求驳回罗帅的诉讼请求。 徐锡康向本院提出反诉请求：1.判令罗帅向徐锡康支付地坪恢复费用200,000元；2.判令罗帅向徐锡康支付遗留建筑垃圾清运费用2000元；3.判令罗帅向徐锡康支付租金损失125,000元；4.本案反讼费、鉴定费等相关费用由罗帅承担。事实及理由：罗帅对案涉厂房的使用期不合理的调整，导致整体高度不一致，且在生产经营过程中，在厂房内部使用重型叉车，对地平造成多出坑洼不平，罗帅在未与徐锡康对租赁标的物进行交接的情况下，搬离生产器械及产品，并在厂房室内和室外遗留大量建筑垃圾，客观上严重影响了案涉厂房的再次使用，导致徐锡康不能及时对外出租，因此罗帅应当支付徐锡康的全部损失。 罗帅辩称，关于地平的恢复费用，首先，徐锡康对地平是否有恢复的必要以及并无相关费用支出，即便是应该恢复，这笔费用也不应当有罗帅支付，现在没有证据，罗帅对地平的调整也是徐锡康同意过的，他应当预见相应的后果，同时在整个租赁期内徐锡康也并未对地面的调整提出相应的异议，因此徐锡康的诉讼请求是不符合事实的，租金没有相应的事实，请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2018年12月7日徐锡康作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的罗帅签订一份《厂房租赁合同书》，主要约定：一、租赁物位置、面积、功能及用途1.甲方将位于祟州市办公楼及厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。2.本租赁物的功能为生产厂房及办公使用，包租给乙方使用（进大门右手边厂房2800㎡，空坝为5000㎡，共计8000㎡左右，外加办公楼及住宿楼一栋）乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意。3.本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限1.租赁期限从2019年2月18日至2021年2月18日止（租金不变）.2.租赁期满，乙方如需续租，需提前3个月提出，经甲方同意后，甲乙双方重新签订合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第三条关于租金的支付租金为有效租期内包干价32万元。只限第一年，鉴于乙方在2019年2月18日入驻，甲乙双方协议签定后，乙方需先付五万元作为定金，余下的租金在乙方入驻后一次性付清余款，不得拖欠。否则甲方有权拒绝乙方入驻。第二年每年租金30万元，每两年递增5%。第二年租金分两次付清，每半年付一次。第四条协议签订后，乙方在自己的场地范围内打围、建房，必须达到甲方要求，不允许存在脏乱差现象，影响甲方整体形象规划。第五条甲方对房屋产权的承诺1.甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明。在交易时该房屋没有产权纠纷：除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务，税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。2.如遇国家政策拆迁等，甲方需提前告知乙方，甲方如数退还乙方己支付剩余租金。第六条专用设施、场地的维修、保养1.甲方应负责厂房设施的维护、保养，并保证在本合同终止时厂房设施以可靠运行状态。2.乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。3.乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。第七条合法经营、防火安全4.甲方保证乙方营业执照、环评手续齐全、正常生产经营，不能给乙方造成经济损失。 合同签订的当日罗帅的妻子段虹通过招商银行向徐锡康转款5万元，2019年2月2日转款20万元、7万元给徐锡康。合同签订之后至2019年7月期间罗帅对租赁厂房车间的地皮进行固化处理，并搭建了彩钢棚和购买了相应的生产设备。 2019年5月19日徐锡康通过微信通知罗帅下周停一周，中央环保督察组到崇州了。6月29日罗帅通过微信问徐锡康：不会停吧徐锡康：不是喊停，有证的喊限产，具体的你可以问一下王强，还有厂门随时要关好。关于办证的事，估计下半年有希望。7月29日徐锡康：罗总刚接到通知，29号至8月5日，成都市环保督查组重点检查道明镇，早上9点至下午5点前，必须把大门锁了，不能生产，理解一下，请马上通知你的工人。罗帅：好，这么整起好恼火。徐锡康：罗总检查的出来了，问一下门关没，一定要重视。罗帅：好。8月21日罗帅：徐总，现在都八月下旬了，环保证多久能办的下来，这样弄起，活都不敢接哦徐锡康：姜总在办，你和他联系。 10月22日、11月6日罗帅拨打徐锡康电话，内容为罗帅催促徐锡康办环评手续事项。 12月13日罗帅通过微信向徐锡康发送《解除租赁关系告知书》，载明：“2018年12月7日，告知人罗帅（承租方）就租赁贵方位于崇州市办公楼及厂房与贵方签订了《厂房租赁合同书》，并约定：租赁物的功能为生产厂房及办公使用，同时约定贵方保证告知人营业执照、环评手续齐全、正常生产经营等。但截至出具本告知书之日止贵方仍不能办理相应的环评手续并导致告知人至今无法正常生产经营，《厂房租赁合同书》目的无法实现。基于此：告知人特向贵方告知自本告知书送达之日双方签订的《厂房租赁合同书》因贵方违约并导致合同目的无法实现而解除。至于因贵方违约而导致的告知人相应经济损失，告知人将依法维护合法权益。”。 2019年12月18日罗帅申请崇州市公证处对租赁物的现状进行证据保全，所拍摄的照片显示租赁物内有生产设备等。 2019年12月28日罗帅将所租赁厂房的钥匙交还给徐锡康。 2020年5月25日本案第一次庭审后，承办法官组织双方到现场进行勘察，但罗帅未到场，经查看，租赁物场地内没有生产设备，只有一个彩钢棚、原材料和部分产品存在。 上述事实，有双方签订的《厂房租赁合同书》、结婚证，身份证复印件，情况说明，银行转账流水、微信截屏，光盘录音、文字笔录、解除租赁关系告知书等在案佐证。 本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，案涉厂房在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，故罗帅与徐锡康签订的《厂房租赁合同书》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。 关于合同无效后的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，对于罗帅主张徐锡康支付因其违约而导致的损失863,492元的诉请，因案涉合同被认定为无效，罗帅坚持主张徐锡康违约造成的损失已无依据，故罗帅的该项主张于法无据，本院不予支持。 对本案的反诉请求本院评判如下： 一、关于罗帅是否应该向徐锡康支付地坪恢复费用200,000元问题。 本院认为罗帅为了生产需要将厂房的地皮固化，事先征得了徐锡康同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，对徐锡康的该反诉请求本院不予支持。 二、关于罗帅是否向徐锡康支付遗留建筑垃圾清运费用2000元问题。 本院认为，经现场查看确有少部分生产原料堆放在场地内，但是清运费需要2000元，徐锡康未提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对徐锡康的该反诉请求本院不予支持。 三、关于罗帅是否应该向徐锡康支付租金损失125,000元的问题。 罗帅已在2019年12月28日将案涉厂房的钥匙交给了徐锡康，且生产设备全部移除，仅遗留少部分生产原料和产品，不影响整个厂房的使用，故徐锡康再要求给付租金损失无任何事实依据，对该请求本院也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回罗帅的诉讼请求； 二、驳回徐锡康的反诉请求。 本诉案件受理费6217元，由罗帅负担；反诉案件受理费3103元，由徐锡康负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 健 二〇二〇年八月五日 书记员 康诗娇