云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云O1**民初279号原告（反诉被告）侯政，男，汉族，1969年5月13日生，身份证住址湖南省衡东县，现住昆明市官渡区。委托代理人邹治国，云南衡律律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）徐堃，男，汉族，1981年6月5日生，身份证住址昆明市官渡区。被告刘纯，女，汉族，1988年8月1日生，身份证住址同上。两被告共同委托代理人蒋让，云南振润律师事务所律师。特别授权代理。原告侯政诉被告徐堃、刘纯租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，被告徐堃在提出答辩状期间针对本诉部分提起反诉。本院依法适用普通程序，由审判员王恒刚独任审判，于2020年7月22日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告侯政及其委托代理人、被告徐堃、刘纯的特别授权委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯政诉称：两被告系夫妻关系。2013年11月24日，原告与被告徐堃签订《厂房、场地转让协议书》，约定以2,350,000元的价格将约5900平方米厂房、住房及2800平方米空地转让给原告使用25年（自2014年3月31日至2039年3月30日）。合同签订后，原告支付了转让金2215850元（因被告未能及时交房给原告，余款134150元双方一致同意折抵逾期交房的租金），被告将厂房、场地交付原告使用。协议约定“如在协议期前六年内遇拆除乙方所转让的厂房、场地又没有补偿时，甲方须退还尚未到期的转让金”。原告支付第二笔款1,650,000元后，听闻该厂房属于违章建筑，找被告协商，被告提交了一份长水社区居委会盖章的产权证明和罚款依据给原告，证明被告拥有该房屋所有权、不属于擅自建盖、私搭乱建等情况，说国土局已经处罚过，可以正常使用。2015年及2016年，因厂房用电需要，原告投资约700,000元，安装了两台变压器及其他配电设施。2019年3月10日，张家坡村组织开拆迁通知会，要求在3月30日前拆除完厂房。原告到国土部门咨询，才得知2013年6月16日昆明市国土资源局官渡分局就决定限期拆除建筑物和其他设施。被告明知该厂房属于违章建筑，而故意隐瞒事实真相，以高额的价款长期出租给原告，现厂房已拆除合同无法履行，同时原告安装了两台变压器无法继续使用造成巨大损失。诉请解除双方签订的《厂房、场地转让协议书》，判令被告退还剩余20年的转让金1,880,000元，判令被告赔偿原告安装两台变压器的经济损失485,000元。原告针对其诉讼主张提交如下证据材料：1、原、被告身份证复印件，欲证实原、被告的身份信息；2、转让协议、收条及付款流水，欲证实原、被告双方签订《厂房、场地转让协议书》约定的权利义务及原告付款的情形；3、产权证明、罚款收据，欲证实原告曾告知被告可以正常使用厂房及空地的事实；4、照片、行政处罚决定书、询问调查通知书、责令限期改正通知书、责令改正国土资源违法行为通知书，欲证实涉案厂房等建筑物已两次被行政部门责令拆除，现厂房已经拆除，合同无法继续履行的事实；5、录音资料及租赁合同，欲证实原告承租后将厂房转租他人，收取的租金仅为3.9元/平方米和3.28元/平方米，转租并未获取太多利益，以及本案《厂房、场地转让协议书》约定的租金水平正常。被告徐堃、刘纯质证、答辩并提出反诉称：双方签订的《厂房、场地租赁转让合同》系买卖合同，而非原告主张的租赁合同。请求确认原、被告双方签订的《厂房、场地转让协议书》无效，判令被告返还自2014年3月31日至今的厂房、场地占用使用费约188万元。被告徐堃、刘纯针对其答辩及反诉，提交卫星云图一份，欲证实涉案房屋仅有部分被认定为违章建筑。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实：原告侯政与被告徐堃于2013年11月24日签订《厂房、场地转让协议书》一份，约定甲方徐堃转让给乙方侯政的厂房和场地坐落在昆明市大板桥街道办事处张家坡小组鲁家凹山顶厂房（上台部分），土地属甲方自留地，地面建筑物由甲方独资建设，厂房、住房建筑面积约5900平方米，空地面积约2800平方米，该厂房及场地在协议期内，由乙方全权自行管理，享有使用、转让出租、改装建设权。转让期限为25年，即从2014年3月31日起至2039年3月30日止，协议期满后，乙方必须无理由退给甲方，转让金25年总计2,350,000元。协议期间内，如因政府建设需拆除甲方厂房、场地时，拆迁方补偿给甲方的款项，甲方须全额支付给属于乙方部分的补偿，作为乙方未到期的在厂房内的改造、建设、维修的补偿。如在协议前六年内遇拆除乙方所转让的厂房、场地如又没有补偿时，甲方须退还尚未到期的转让金。合同签订后，原告侯政于协议签订当日向被告徐堃支付转让金2,215,850元后入场经营，并投资建设315KVA变压器安装工程及变压器增容250KVA工程。两项工程投资额共计485000元。涉案张家坡小组（空港二号路旁）面积13000平方米的场地系由徐堃向昆明市官渡区长水社区村（居）委会承租而来，使用期限为2010年3月至2040年3月。2013年6月16日，双方订立《厂房、场地转让协议书》之前，昆明市国土资源局官渡分局曾以徐堃在占用其中的3051.04平方米建盖家具厂，造成非法占地的违法事实为由，作出昆官国土行执字2013第（074）号土地行政处罚决定书，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处以罚款61020.8元。2019年12月25日，昆明市国土资源局空港经济区分局因涉案场地上建盖大棚的行为，作出恢复土地原状予以改正国土资源违法行的通知。后原告侯政退出承租的场地，但未与被告徐堃办理交接手续。该场地空置至今。本院认为：一、从本案原告侯政与被告徐堃签订的《厂房、场地转让协议书》约定的权利义务分析，该转让为有期、期满后买受人侯政将其投资改建添附的厂房等退还出卖人徐堃的内容，本案所涉协议名为转让，实为租赁合同；二、本案租赁合同所涉租赁场地因使用人未取得建设工程规划许可证、未办理建房批建手续，被行政机关作出行政处罚决定，但造成违建被行政处罚，有双方签订合同时被告徐堃交付的厂房即存在违建的情形，亦有原告侯政于2016年1月重建厂房的情形。同时，原告侯政在签订协议时，该场地的地上建筑物无合法批建手续，故对造成合同无效，双方当事人均应承担缔约过失；三、原告侯政主张退还的转让金实为租金。因双方未办理交接手续，本院以原告侯政提起诉讼的2020年1月6日为租赁合同终止履行的时间点。双方签订的租赁合同虽然无效，但原告侯政仍应支付于2014年3月31日至2020年1月6日实际占用5年零9个月期间的租金540,500元。其余已交付尚未使用的租金1,675,350元，应由出租人徐堃予以退还；四、原告侯政于2015年4月投资320000元用于315KVA变压器安装工程，于2016年11月投资165000元用于变压器增容250KVA工程。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条之规定，“飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备的，为10年”的计算折旧最低年限，截止本案审理期间，本院确认315KVA变压器安装工程折旧后的残值为160000元，变压器增容250KVA工程折旧后的残值为66000元。原告侯政的上述两项投资客观上增加了涉案租赁场地的价值和使用价值，但因双方均有缔约过失，且涉案租赁物只有大棚涉及行政违法，且处罚结论系恢复原状，而本案租赁合同涉及的租赁物除了大棚外，还有厂房、住房、空地等内容未违反法律的禁止性规定，应为有效，原告侯政现退出承租场地，系解除有效合同的行为，故应承担相应的违约责任。对变压器工程的残值，根据上述案件综合事实，由被告徐堃给予70%的补偿，计币158,200元；五、反诉原告徐堃要求按市场价格扣减反诉被告侯政实际使用期间的租金，因双方达成的协议实为租赁协议，其约定的转让金实为租金，故本院认为，反诉原告徐堃的此项请求与合同约定相悖，故对此诉讼主张以及反诉原告徐堃要求对租金标准予以评估的申请，均不予支持；六、本案被告徐堃与刘纯虽系夫妻，但刘纯并未作为共同出租人在合同上签字，故刘纯并非本案适格的合同签订与履行的主体，在本案中不承担合同的权利义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、原告侯政与被告徐堃于2013年11月24日签订的《厂房、场地转让协议书》中涉及到厂房及2034年3月31日之后的部分无效；二、被告徐堃于判决生效之日起一次性退还原告侯政已支付未使用期间的租金1,675,350元，补偿原告侯政变压器投资残值158,200元，上述合计1,833,550元；三、原告侯政的其他诉讼请求不予支持；四、反诉原告徐堃的反诉请求不予支持。本诉案件受理费30295元，由原告侯政承担10,295元，被告徐堃承担20,000元，反诉案件受理费10,860元，由反诉原告徐堃自行承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为判决生效后两年。审判员  王恒刚二〇二〇年八月二十五日书记员  于 晶