济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初4279号原告：泰安点石资产管理有限公司，住所地山东省泰安市。法定代表人：孙宝龙，董事长。委托诉讼代理人：唐萍，山东舜翔（泰安）律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司山东省分行，住所地济南市。负责人：徐效强，行长。委托诉讼代理人:唐向东，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人:于越，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告泰安点石资产管理有限公司（以下简称点石公司）与被告中国银行股份有限公司山东省分行（以下简称中行山东省分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告点石公司的委托诉讼代理人唐萍，被告中行山东省分行的委托诉讼代理人唐向东、于越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。点石公司向本院提出诉讼请求：1.判令中行山东省分行偿还点石公司所拖欠的房屋租金1227096.17元；2.判令中行山东省分行支付点石公司违约金（以2019至2020年度年租金1726626.51元为基数，自2019年8月16日起至付清租金之日止，按每日万分之一计算）；3.本案案件受理费由中行山东省分行承担。事实和理由：2012年6月，董硕硕与中行山东省分行（原中国银行股份有限公司济南分行，以下简称中行济南分行）签订《房屋租赁合同》，合同约定：董硕硕将其名下坐落在济南市历下区省府前街东侧红尚坊的房屋出租给中行山东省分行使用，租赁期限自2012年6月16日起至2022年6月15日止，年租金为1668000元，从第二个租赁年度起，年租金按照3%递增，如逾期支付租金，每逾期一日需按年租金的万分之一支付违约金。合同同时约定：因承租方营业机构增减、合并或根据上级行的要求调整、扩大、变更营业场所的，应提前三个月通知，并在实际租赁期限的基础上多支付三个月的租金。2016年12月15日，因点石公司与董硕硕实现抵押权纠纷一案，法院作出（2014）历执字第1025号执行裁定书（送达给点石公司的日期为2016年12月27日）,裁定将董硕硕名下坐落在济南市历下区省府前街东侧红尚坊的房产作价3711.56万元，支付点石公司抵偿债务。2019年1月16日，中行山东省分行因调整、变更营业场所与点石公司提前解除合同，并将房屋腾退交还点石公司，但中行山东省分行应当支付点石公司的2016年12月27日至2017年6月5日、2019年1月1日至2019年1月16日的租金以及按照合同约定应当支付的三个月租金经点石公司多次催要，中行山东省分行一直没有支付。中行山东省分行辩称，一、中行山东省分行并不拖欠点石公司租金。根据点石公司起诉状内容，点石公司起诉中行山东省分行主张租金共包含三部分，分别是2016年12月27日至2017年6月15日、2019年1月1日至2019年1月16日以及按照合同约定多支付三个月租金。（一）针对2016年12月27日至2017年6月15日租金。2016年7月1日，法院向中行山东省分行送达(2013)历执字第774号执行裁定书，并要求提取中行山东省分行应当向原房东董硕硕支付的2016年6月16日至2017年6月15日房租1579287.67元。中行山东省分行依照法院出具的执行裁定书与提取通知书内容配合法院的执行工作。2016年12月15日，法院作出(2014)历执字第1025号民事裁定书，裁定将原董硕硕名下的房屋济南市历下区省府前街东侧红尚坊房屋，交付给点石公司抵偿债务，所有权自裁定送达申请执行人点石公司时起转移。由上述事实可以看出，在点石公司取得租赁房屋所有权之前，中行山东省分行基于法院执行文书的要求将2016年6月16日至2017年6月15日的租金支付至法院，中行山东省分行无任何过错。点石公司向中行山东省分行主张权利，无法律及合同依据，应当予以驳回。（二）针对2019年1月1日至2019年1月16日租金。点石公司与中行山东省分行之间协商的终止租赁合同日期为2018年12月31日，中行山东省分行已经在2018年12月31日前，完成所有搬迁工作并通知点石公司于2018年12月31日交接钥匙。但点石公司因自身原因一直未履行交接手续，在中行山东省分行多次催告下才于2019年1月16日办理交接。中行山东省分行遵守双方合意，按时履行搬迁义务，由于点石公司不积极履行交接义务，原中行山东省分行之间才于2019年1月16日做交接。造成延迟的责任在于点石公司，而非中行山东省分行。故点石公司应当自行承担不积极履行义务所造成的损失。点石公司向中行山东省分行主张2019年1月1日至2019年1月16日租金的请求，无法律及合同依据且违反公平原则，应当予以驳回。（三）针对按照合同约定多支付三个月租金。1．点石公司主张三个月的房租补偿没有合同依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。这就说明，房屋所有权发生变化后，承租人需要请求新房东继续履行租赁合同；同时说明，房屋所有权发生变化后，新房东并非自然成为原租赁合同的一方当事人，原租赁合同的权利义务关系需经变更后才能够直接约束承租人和新房东。在本案中，虽然中行山东省分行向点石公司支付过租赁费，但仅能表明中行山东省分行承认存在租赁关系，并不代表着点石公司自然替代原房东成为租赁合同的另一方当事人，租赁合同中的条款不能当然适用于点石公司。因此，点石公司主张多支付三个月的房租没有合同依据。2.退一步讲，即使点石公司得以适用原租赁合同的全部条款，中行山东省分行也不承担支付该三个月房租的义务。理由之一：租赁合同当中针对此问题存在冲突约定，应当视为对该问题未达成合意，对该部分不发生合同效力，中行山东省分行也没有支付三个月房租的合同责任。《房屋租赁合同》第8-3条的约定：因乙方营业机构增减、合并或根据上级行的要求调整、扩大、变更营业场所的，乙方提前三个月通知甲方解除合同。并在实际租赁期限的基础上多支付三个月的房租给甲方。而《房屋租赁合同》3-3条又明确约定：如果甲方或乙方提前终止合同的，乙方仅需要交纳实际需要履行本合同期间的租金。即便无视合同终止与合同解除的区别，那么针对同一份合同当中的冲突条款，应当视为合同双方对该问题没有达成一致，没有形成合意，应当推定该部分无效或者没有约定。根据公平原则，点石公司向中行山东省分行主张额外三个月租金，不能成立。点石公司主张该三个月房租，没有合同依据。理由之二：中行山东省分行终止合同，是基于所租赁房屋已经因抵押而被变现。在此情形下，双方互不负违约责任，中行山东省分行按实际使用时间结算房租。针对本案情况，应当适用租赁合同第八条8-1的约定：甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任……（五）甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押并可能于租赁期限内被处分或被查封，现被处分的。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。中行山东省分行终止合同，正是基于所租赁房屋已经因抵押而被变现。在此情形下，双方互不负违约责任，中行山东省分行按实际使用时间结算房租。点石公司要求中行山东省分行多支付三个月房租的诉求没有合同依据。综上，点石公司向中行山东省分行主张支付租金的请求，不能成立，应当驳回。如果法院最终认定点石公司成为租赁合同的一方当事人，根据租赁合同1-1的约定：如因实现抵押权问题引起上述房屋被处置，甲方除应补偿乙方的装修损失、影响乙方正常营业损失和已支付租金的直接损失外，还应赔偿乙方因合同解除另行寻找其他营业地而支付的额外费用，包括同等地段租金涨幅的情况等其他间接损失，并承担乙方新迁址营业场所装修的全部费用。中行山东省分行将另行提起诉讼，要求点石公司赔偿损失。二、中行山东省分行不应向点石公司支付违约金。（一）中行山东省分行在履行本协议过程中没有违约行为，不应承担违约责任。（二）退一步讲，即便中行山东省分行应支付部分租金，该租金的支付也应按租赁合同3-2、3-4条的约定执行。该条款明确约定付款前提，甲方向乙方开具符合法律规定的租金发票，甲方开立发票自行承担相关税费支出。租赁合同3-4条约定：因甲方原因延迟交纳完税发票导致乙方逾期支付租金的情况，乙方无需支付违约金。由于点石公司未向中行山东省分行开具并交纳发票，故点石公司向中行山东省分行要求支付违约金，亦无法律及合同依据，应当予以驳回。综上所述，点石公司向中行山东省分行要求支付租金和违约金的要求，不能成立，请求贵院依法驳回点石公司全部诉讼请求，维护公平正义。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月15日，董硕硕（甲方，出租方）与中行济南分行（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，载明：甲方将坐落在济南市历下区省府前街东侧红尚坊房屋出租给乙方。建筑面积共计约585.89平方米，房屋性质为商业用房，结构为框架结构；双方约定，甲方于2012年6月15日前向乙方交付给房屋，租赁日期自2012年6月16日起至2022年6月15日止，其中2012年6月16日至2012年8月15日为免税期，在此期间，甲方不收取乙方租金；鉴于目前该房产尚未办理房产证，建筑面积尚未最终明确，甲、乙双方约定该房屋定额年租金总计为1668000万元，从第二个租赁年度起（租赁年度：每年6月16日起至次年6月15日止），年租金按照3%递增；乙方应于在收到甲方正式发票之日起30日内向甲方支付本租赁年度租金，如果甲方或乙方提前终止合同的，乙方仅需要交纳实际需要履行本合同期间的租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日乙方需按年租金的万分之一支付违约金，因甲方原因迟延交纳完税发票导致乙方逾期支付租金的情况，乙方无需支付违约金；双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任……（五）甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押并可能于租赁期限内被处分或被查封，现被处分的。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算；因乙方营业机构增减、合并或根据上级行的要求调整、扩大、变更营业场所的，乙方提前三个月通知甲方解除合同,并在实际租赁期限的基础上多支付三个月的房租给甲方；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的10%向甲方支付违约金。同时赔偿甲方因此产生的直接和间接损失，赔偿范围包括且不限于律师费、诉讼费等。2015年5月20日，山东贵恒信房地产土地评估经济有限公司作出房地产评估报告，该报告对济南市历下区省府前街东侧红尚坊房地产的价值进行了评估，评估结果为：评估单价44293.89元/平方米，市场总价为3711.56万元。2016年7月1日，本院向中行济南分行送达(2013)历执字第774号执行裁定书，并要求提取济南分行应当向董硕硕支付的2016年6月16日至2017年6月15日房租1579287.67元。中行济南分行依照本院出具的执行裁定书与提取通知书内容配合法院的执行工作。2016年12月15日，本院作出（2014）历执字第1025号执行裁定书，裁定将董硕硕名下坐落于济南市历下区省府前街东侧红尚坊房屋作价3711.56万元，交付点石公司抵偿债务，所有权自本裁定送达点石公司时转移。2017年5月24日，点石公司委托山东东岳泰山律师事务所向中行山东省分行发送律师函，督促中行山东省分行积极履行义务。2018年12月23日，中行山东省分行通过账号向点石公司账号交付1626666.3元，摘要和附加信息显示为房租。2019年1月16日，中行山东省分行（交出单位）与明石诚投资建设有限公司（接收单位）、点石公司（接收单位）共同出具房屋钥匙交接说明，载明：经三方友好协商，中行山东省分行将位于济南市历下区省府前街红尚坊所在房间钥匙分别交与明石诚投资建设有限公司、点石公司。2019年3月15日，中行山东省分行通过账号向点石公司的账号交付913473.4元，摘要和附加信息显示为：支付省府前街支行2018.6.16-2018.12.31租金。2019年8月1日，点石公司向中行山东省分行发送督促函，督促中行山东省分行积极履行义务。另查明，2016年3月31日中行济南分行升格变更为中行山东省分行本院认为，原董硕硕名下济南市历下区省府前街东侧红尚坊的房屋，已经本院（2014）历执字第1025号执行裁定给点石公司抵偿债务。所有权自本裁定送达点石公司时转移。点石公司取得上述房屋所有权之前，中行省山东分行基于法院执行文书已将2016年6月16日至2017年6月15日的租金支付至法院。点石公司主张的2016年12月27日至2017年6月15日的租金，中行山东省分行已予以支付，点石公司向中行山东分行主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。点石公司要求中行山东省分行支付2019年1月1日至2019年1月16日租金，中行山东分行虽向点石公司履行交接义务，但在此期间，房屋未交接给点石公司，仍然被中行山东省分行实际占用。点石公司要求中行山东省分行支付该期间的房屋租金的请求，本院予以支持。点石公司要求中行山东省分行多支付三个月租金，因点石公司租赁房屋所有权自2016年12月27日取得，承继原董硕硕与中行济南分行签订的房屋租赁合同确立的租赁关系。中行山东省分行提前解除租赁关系，应按照租赁合同第8-3条，在实际租赁期限的基础上多支付三个月的房租。故本院予以支持。关于违约金的支付，按租赁合同的约定如逾期支付租金，每逾期一日需按年租金的万分之一支付违约金。因点石公司已按合同约定向中行山东省分行主张如提前解除合同，需在实际租赁期限的基础上多支付三个月的租金，故点石公司再要求中行山东分行支付违约金，有违公平原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条规定，判决如下：一、被告中国银行股份有限公司山东省分行于本判决生效之日起十日内向原告泰安点石资产管理有限公司支付租金486573.77元；二、驳回原告泰安点石资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16022元，减半收取8011元，由原告泰安点石资产管理有限公司负担3124元，由被告中国银行股份有限公司山东省分行负担4887元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曹凤玲二〇二〇年八月十七日书记员  朱家亮