广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初5166号原告：广州安地物业管理有限公司，住所地广州市天河区车陂路**办公楼**708（仅限办公）。法定代表人：刘仕儒，总经理。委托诉讼代理人：林仕军、陈汝曦，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：黄伟健，男，1977年1月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州安地物业管理有限公司与被告黄伟健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州安地物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈汝曦以及被告黄伟健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州安地物业管理有限公司向本院提出诉讼请求判令：1．被告向原告支付自2012年7月1日起至2020年2月29日的物业管理费3128元及上述物业管理费逾期支付的滞纳金（滞纳金以每日应交管理费，按日万分之三的标准从逾期之日起计算至实际清偿之日止，滞纳金总额以拖欠物业管理费的本金为限）；2．被告向原告支付自2014年5月1日起至2020年2月29日止的垃圾处理费350元；3．被告向原告支付自2015年7月1日起至2020年2月29日止的停车费14560元；4．被告向原告支付自来水管维修分摊费用35元；5．被告支付自起诉之日起至实际支付之日止的利息（以人民币14910元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）6．被告承担案件受理费。事实和理由：2012年6月30日，原告与新景花苑业主管理委员会签订《物业管理委托服务合同》约定，新景花苑业主管理委员会同意将新景花苑委托原告提供物业管理服务，双方约定委托物业管理事项、物业管理期限、物业管理服务质量标准、物业管理费用（其中约定住宅业主自住物业按建筑面积计算物业管理费，标准为0.5元/平方米/月，逾期缴纳的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之三缴纳滞纳金等）、小区停车管理服务费、有关部门收取的政策性费用等。2012年12月22日，原告与新景花苑业主管理委员会签订了《新景花苑物业维修合同补充协议》，对小区物业管理公共设施的维护等进行了补充约定。2015年6月13日，原告向新景花苑业主发出停车费价格调整征询函结果公示，即自2015年7月1日起，非车棚停车位费用从200元，月上调为260元/月。自2012年7月1日起，原告对新景花苑进行物业管理后，被告作为新景花苑9梯504房业主，并且把粵AVIP30号牌车停放在小区内，享受了原告依约提供的物业管理、垃圾处理和停车服务，同时被告也应负有支付物业管理费、垃圾处理费、停车费的义务。2018年10月，被告房屋所属的9梯因维修自来水管，产生自来水管维修分摊费用。然而，被告却对以上费用有不同程度的拖欠，期间虽经原告多次催告，仍拒不缴纳，故成讼。被告黄伟健辩称：2012年7月1日、12月22日，原告与新景花苑业主管理委员会签订的合同无效，该业主委员会不合法、不存在，相关印章也是伪造的，原告签订该合同时也未征得过半数业主同意，违反《中华人民共和国物权法》的规定，该合同对原告无法律约束力，原告要求被告支付物业管理费、停车费等，缺乏事实依据，应予驳回。经审理查明：原告系成立于2011年3月22日，经营范围为物业管理。被告系广州市白云区齐富路新景花苑小区业主。2012年7月1日，原告（乙方）与新景花苑业主管理委员会（甲方）签订《新景花苑物业服务委托合同》约定，第一条，甲方同意将新景花苑委托乙方对其提供物业管理服务。第十七条，委托管理期限为3年，自2012年7月1日至2015年6月30日止。如果本合同期限届满三个月，任何一方未提出异议，则本合同有限期至本小区物业所有权人委托甲方与乙方签订下一份合同生效之日止。第二十条，乙方须按下列约定，实现目标管理：公共环境干净整洁、美观舒适；交通秩序标志明显、畅通有序、停放整齐；安排专门人员指挥停放车辆，并做好车辆的防损防盗的保管工作；等等。第二十一条，业主自主物业由乙方按建筑面积每月按每平方米0.5元向业主收取。业主和物业的使用人逾期未缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交的管理费的万分之三交纳滞纳金。非政府原因，乙方在合同期内不能提供物业服务费。第二十二条，车位使用及车辆保管费由乙方按照下标准向车位使用人收取，根据市场调价经业主委员会同意后调整，物业公司不得擅自调整车位保管费。露天车位200-300元/每月（业主车位收200元/月）。2012年12月22日，原告（乙方）与新景花苑业主管理委员会（甲方）签订《新景花苑物业维修合同补充协议》约定，小区公共设施的日常维修费，500元以下费用由物业公司承担，超出500元以上费用由受益业主承担，乙方先垫资按照相关标准完成，按质量符合使用要求，业委会协助工作，由相关业主将费用支付乙方。现时住宅大楼的门禁系统不能正常使用，为保障业主住宅安全，便于公司有序管理，由乙方出资更换小区的门禁设备，甲方同意原物业管理委托合同期限自2015年6月30日顺延2年，即合同期自2015年7月1日起至2017年6月30日止，在管理期限内，甲方提供101房给乙方代管经营，经营所产生的收益用于小区门禁系统维护。2015年6月13日，原告出示《关于停车费价格调整征询函结果公示》，汽车停车费在原基础上增加60元/月，由原来的200元/月上调为260元/月。征询意见结果为业主户数、面积双过半数同意，可以调整车价。如对上述公示的结果有任何异议可到管理处查询，否则7月1日起会实施新的停车收费标准。原告主张被告欠付2012年7月1日至2020年2月29日的物业管理费3128元；2014年5月1日至2020年2月29日的垃圾处理费350元；2015年7月1日至2020年2月29日的停车费14560元。被告确认2012年7月之后没有交付过物业管理费；2015年7月之后在小区内停车，无支付停车费。原告主张被告所住9号梯因为自来水管维修支出800元，该9号楼总共有9层，每层有4户，故被告应分摊自来水装修分摊费用35元。为此，原告提交案外人钟国良于2018年10月1日出具《收据》载明，新景花园9号梯楼顶更换自来水管包工料800元。被告主张原新景花苑业主管理委员会系非法成立的，《新景花苑物业服务委托合同》《新景花苑物业维修合同补充协议》违反《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应属无效。为此，原告提交了《成立业主大会申请书》《送达回证》《关于公示首次业主大会筹备组成员名单通知》《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》《刻章申请书》《刻章许可证》《表决同意由黄伟健成员担任筹备组资料保管员的确认书》《新景花苑筹备组资料移交表》等证据证明，2015年9月14日新景花苑业主自发向街道办事处首次申请成立业主大会；2015年12月15日经街道办事处审核批准成立广州市白云区新景花苑业主大会筹备组；2016年1月18日公安机关批准依法刻制了筹备组印章；原新景花苑业主管理委员会根本不存在，从未依法成立。原告对上述证据质证认为，上述证据的真实性、合法性由法院认定，但是关联性不予认可，并不能证明涉案物业合同无效。被告提交报警回执及小区日常管理照片及视频，证明2016年3月11日，被告车辆停放在小区内被人划损；小区管理不规范，卫生安全环境比较差，安保人员不尽职等等。原告质证认为，该报警回执的真实性认可，但不能证明该小车是在小区内被划损的；其他照片及视频的真实性、合法性、关联性不予认可，原告对老旧小区已经做了很多改进工作。以上事实，有《新景花苑物业服务委托合同》《新景花苑物业维修合同补充协议》《关于停车费价格调整征询函结果公示》《成立业主大会申请书》《送达回证》《关于公示首次业主大会筹备组成员名单通知》《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》《刻章申请书》《刻章许可证》《表决同意由黄伟健成员担任筹备组资料保管员的确认书》《新景花苑筹备组资料移交表》以及当事人陈述等证据证明。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为，一是《新景花苑物业服务委托合同》《新景花苑物业维修合同补充协议》是否无效；二是被告是否应支付尚欠费用。关于涉案合同的效力问题。原告主张原业主委员会并非合法产生，其无权与原告签订物业服务合同；涉案物业服务合同未经过半数业主的同意，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，故《新景花苑物业服务委托合同》《新景花苑物业维修合同补充协议》应属无效。首先，虽然被告提供的证据证明经街道办事处同意成立业主委员会的筹备组，但是没有证据证明原业主委员会的成立程序违反有关规定，且原告作为物业服务提供方，无审核业主委员会是否合法之义务，被告以该项理由主张服务合同无效，缺乏法律依据。其次，《中华人民共和国物权法》第七十六条要求选聘物业服务企业应该经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。没有证据证明原业主委员会选聘原告时没有满足上述条件，且该条款规定了选聘物业服务企业的程序，属于管理性强制性规定，并不必然导致涉案合同无效。最后，虽然《新景花苑物业服务委托合同》《新景花苑物业维修合同补充协议》约定的物业期限已经届满，但是原告一直在该小区提供物业服务，其他小区业主也接受了相应的物业服务，应视为双方以实际行动延长了物业服务的期限。综上，《新景花苑物业服务委托合同》《新景花苑物业维修合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的规定，内容合法有效，应恪守履行。关于被告应支付费用数额的问题。第一，物业管理费3128元。如上所述，虽然《新景花苑物业服务委托合同》《新景花苑物业维修合同补充协议》期限已经届满，但是双方以实际行动延长合同期限。在双方无证据证明就物业管理费收取标准形成新的一致意见的情况下，原告按照《新景花苑物业服务委托合同》约定，主张被告支付2012年7月1日起至2020年2月29日的物业管理费3128元，理由充分，本院予以支持。《新景花苑物业服务委托合同》约定了逾期支付物业管理费的滞纳金支付标准，但结合小区服务管理情况，原告主张滞纳金标准过高，本院酌情调整滞纳金的标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算。因为物业管理费以月为单位交纳，原告主张按日计收滞纳金缺乏依据，且双方也没有约定管理费支付的时间，本院酌情判令每月物业管理费的滞纳金以当月应缴物业管理费为基数分别自当月25日起算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限。第二，垃圾处理费350元。虽然涉案物业服务合同无约定收取垃圾处理费，但是原告主张该费用系代街道办事处收取的陈述合情合理，本院依法予以支持。第三，自来水维修分摊费用35元。《新景花苑物业维修合同补充协议》约定超过500元的维修费用由受益业主分摊，原告提交的《收据》证明支出该项费用，原告要求被告分摊该35元，理由充分，本院予以支持。第四，停车费14560元。《新景花苑物业服务委托合同》《关于停车费价格调整征询函结果公示》约定被告每月应支付停车费260元，故原告主张被告支付2015年7月1日至2020年2月29日的停车费14560元，理由充分，本院予以支持。第五，垃圾费、停车费、维修分摊费的利息方面。涉案物业服务合同无约定被告应支付利息，原告该项主张缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告黄伟健向原告广州安地物业管理有限公司支付2012年7月1日至2020年2月29日的物业管理费3128元及滞纳金（自2012年7月开始，每月滞纳金均以当月应缴物业管理费为本金分别自当月25日起算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限，滞纳金标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、于本判决生效之日起五日内，被告黄伟健向原告广州安地物业管理有限公司支付2014年5月1日至2020年2月29日的垃圾处理费350元；三、于本判决生效之日起五日内，被告黄伟健向原告广州安地物业管理有限公司支付2015年7月1日至2020年2月29日的停车费14560元；四、于本判决生效之日起五日内，被告黄伟健向原告广州安地物业管理有限公司支付自来水维修分摊费用35元；五、驳回原告广州安地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元（原告已预交），由被告黄伟健负担，并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张剑文人民陪审员  蔡广俊人民陪审员  林钦松二〇二〇年八月二十日书 记 员  黄静怡胡嘉文