广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初12589号原告（反诉被告）：许中杰。委托诉讼代理人：熊丽萍，与原告系夫妻关系。被告（反诉原告）：周敏。委托诉讼代理人：林其山，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪莹，广东星辰律师事务所律师。原告许中杰与被告周敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，被告周敏于2020年7月22日提起反诉，本院依法合并适用简易程序，公开开庭进行审理。原告许中杰，被告周敏的委托诉讼代理人林其山、李雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许中杰向本院提出诉讼请求：1.判令终止租房合同，周敏返还许中杰租房押金9600元（人民币，下同）及应付利息（利息从2019年11月5日计至结案）；2.判令周敏补偿许中杰及其家人11600元；3.判令本案诉讼费用由周敏承担。事实和理由：房子于2019年11月14日租期到期，到期前已应周敏要求请清洁工进行打扫，清洁工人由周敏请来，费用由许中杰支付，且卫生已完成验收。房屋的地板胶的清理已完成，由许中杰支付费用1500元。周敏私自更换门锁，未进行结算和交接，当天即出租给他人，此后周敏不回复电话和微信，通过中介协调无效。周敏恶意侵占租房押金，谩骂、诬陷许中杰及其家人，给许中杰及其家人造成了伤害。且周敏惯常侵占租客押金。鉴于周敏违约且给租客造成伤害，故要求2个月房租11600元作为补偿。被告周敏辩称，一、双方签订的合同依法成立，合法有效，周敏依约向许中杰交付了房屋，履行了合同义务，不存在违约行为。2017年11月5日，许中杰与周敏签订《房屋租赁合同》，约定周敏向许中杰出租其位于深圳市南山区某栋某号的房屋，租期为2017年11月15日至2019年11月14日。2018年11月4日，双方重新签订《房屋租赁合同》，租金由4800元调整为5800元，合同约定的租期为2018年11月15日至2019年11月14日。合同第五条第1款约定，“租赁期间，甲方如发现乙方对该物业及设施造成损毁，乙方应照原质修缮和恢复原状或赔偿经济损失”。合同第五条第5款约定，“……如乙方未到期退房，视为违约，甲方有权没收乙方租赁保证金人民币伍仟捌佰元，双方均无异议”。双方于2018年11月4日重新签订的租赁合同第七条还明确约定，租赁期间，租户保证房屋结构不能改动条件下，房屋家私电器更换必须告知业主同意下方可处理。家私电器自然损坏由业主维修，故意损坏则由乙方负责维修。双方签订的房屋租赁合同依法成立，合法有效，双方均应遵照合同约定严格履行合同义务。合同签订后，周敏依约向许中杰交付了房屋，并在合同约定的租赁期限到期时按时验收房屋，周敏依约履行义务，不存在违约行为。二、租赁期间内许中杰未经周敏同意擅自对案涉房屋进行装修，存在拖欠水电、物业费的行为，且未能按照合同约定在租期届满时向周敏交付房屋，其行为已构成严重违约，周敏有权没收合同租赁保证金，许中杰关于返还租赁保证金及利息的主张，没有事实和法律依据，应当予以驳回。（一）租赁期内许中杰未经周敏同意擅自对房屋进行装修装饰，且清除过程残留了大量难以清理的胶水，并对房屋的木质家私造成了损毁。2019年11月14日租赁合同到期，周敏前往案涉房屋进行收楼，收楼时发现许中杰在未与周敏沟通的情况下对房屋进行了装修，包括但不限于在三扇门上粘贴了胶纸，改变门的颜色，在全屋地板上粘贴了木色地板胶，在周敏的要求下，许中杰对房屋的装饰物进行清除，但清除后仍残留大面积难以清洗的胶水痕迹，并且清除胶水的过程导致房屋内部的木质家私有不同程度的损毁。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。周敏认为，承租人对房屋进行装饰装修需要得到出租人的同意，在未经周敏同意的情况下，许中杰对案涉房屋进行了大幅度的装饰、装修，且在清除装饰物的过程中产生了大面积的胶水痕迹，对家私造成了损毁，其行为已构成违约。（二）租赁合同第三条明确约定，许中杰作为承租方应当按时支付物业的管理费、卫生费、电话费、煤气费、水电费等一切因使用该物业所产生的费用，但在房屋交付后周敏经查询得知，该物业在许中杰使用过程中仍欠付物业管理费30.9元，电费34.1元，燃气费59.43元，税费163.23元，其他费用101.01元，许中杰欠缴水电物业费等费用的行为已构成违约，周敏有权没收其租赁保证金，对于许中杰拖欠的相关费用，周敏已在本案中提起反诉请求法院判令许中杰缴纳。（三）租赁合同到期后，许中杰未能按约如期向周敏交房，其行为构成违约。2019年11月15日，周敏再次前往案涉房屋进行收楼，发现许中杰粘贴在案涉房屋的地板胶难以清除，且发现在清洁过程中全屋地板因泡水和打磨对案涉房屋的地板、家具造成了损坏。截至目前，仍有粘贴地板胶的浇水残留在全屋地面上。在无法联系许中杰的情况下，周敏报警并联系换锁公司上门更换了门锁。周敏认为，许中杰在约定的交房日期未将房屋恢复原状，且逾期向周敏交付房屋，其行为已构成违约，根据合同约定，周敏有权没收租赁保证金并要求许中杰将房屋恢复原状。三、许中杰要求周敏补偿许中杰及其家人11600元，没有事实和法律依据，应当予以驳回。本案中，许中杰在未与周敏提前沟通的情况下擅自对案涉房屋进行装修装饰，清除过程对案涉房屋造成了损坏，且未能在双方约定的交房时间交付房屋，其行为已构成违约，周敏有权按照合同约定没收合同租赁保证金。许中杰以与本案无关且未经法院认定的其他事实作为周敏应向其及其家人补偿的根据，没有法律依据，依法应当予以驳回。据此，请求法院驳回许中杰全部诉讼请求，维护周敏的合法权益。被告周敏向本院提出反诉请求：一、许中杰将深圳市南山区某栋某号房恢复原状；二、许中杰向周敏支付其拖欠的物业管理费、电费、燃气费、水费合计388.67元；三、许中杰向周敏支付换锁费用220元；四、许中杰向周敏支付律师费1000元；五、反诉诉讼费由许中杰承担。事实和理由：2017年11月5日，许中杰与周敏签订《房地产租赁合同》（编号：0889005），约定周敏向许中杰出租深圳市南山区某栋某号房屋；租赁期间为2017年11月15日至2019年11月14日，月租金为4800元。2018年11月4日，双方重新签订《房地产租赁合同》（编号：0889554），约定周敏向许中杰出租涉案房屋，租赁期间为2018年11月15日至2019年11月14日，月租金为5800元。2019年11月14日，房屋租期届满，周敏前往涉案房屋收楼发现许中杰未告知周敏的情况下，擅自在全屋地板上粘贴了木色地板，并在入户大门、厨房门、主卧门上粘贴了胶纸。因许中杰擅自对涉案房屋进行装修致使房屋不符合交付标准，且其无法在2019年11月14日前将房屋清理干净、恢复原状，周敏未能如期收楼。2019年11月15日，周敏再次前往涉案房屋收楼，发现地板残留大量难以清理的地板胶水，且部分家具在许中杰清除地板胶的过程中受到浸水、磨损的破坏，联系许中杰未果后，周敏报警后更换了门锁，更换门锁支出费用220元。另截至目前，许中杰仍然欠缴物业管理费30.9元，电费34.10元，燃气费59.43元，水费163.23元，其他费用101.01元，合计388.67元。周敏为应诉及提起反诉，支出律师费1000元。根据《房地产租赁合同》（编号：0889554）第三条第1款：“同时乙方须按时支付该物业的管理费、卫生费、电话费、煤气费、水电费、有线电视费等一切因使用该物业所产生的费用”，第五条第一款：“租赁期间，甲方如发现乙方对该物业及设施造成损毁，乙方应照原质修缮和恢复原状或赔偿经济损失”，第五条第6款：“甲乙双方，任何一方违约导致纠纷，违约方除承担合同规定的赔偿责任外，还要承担对方或其委托代理人为解决该纠纷所产生的交通费、误工费（劳务费）、律师费等意外支出”的约定，许中杰对涉案房屋进行擅自装修装饰并在清理装饰物时对涉案物业造成损坏，且欠缴水电费等费用的行为构成违约，许中杰应将房屋恢复原状，并向周敏支付其欠缴的水、电、燃气、物业费用，以及换锁费用共计608.67元，并承担周敏为此支出的律师费1000元。原告许中杰辩称：我方提供的证据表明2019年11月14日晚上进行房屋验收，并且同意第二天进行交接，因此我方没有违约行为。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月5日，原告许中杰（承租方，乙方）与被告周敏（出租方，甲方）、案外人（经纪方、丙方）深圳市鑫泽房地产经纪有限公司订立了《房地产租赁合同》，合同约定由许中杰承租深圳市南山区某栋某号房屋，建筑面积78平方米，租期自2017年11月15日至2019年11月14日止，每月租金为4800元，租赁押金为9600元，每月16日前支付租金。2018年11月4日，原告许中杰（承租方，乙方）与被告周敏（出租方，甲方）、案外人（经纪方、丙方）深圳市鑫泽房地产经纪有限公司订立了《房地产租赁合同》，合同约定由许中杰承租深圳市南山区某栋某号房屋，建筑面积78平方米，租期自2018年11月15日至2019年11月14日止，每月租金为5800元；租赁押金9600元原合同已收，本合同不再收取；每月16日前支付租金，乙方须按时支付该物业的管理费、卫生费、电话费、煤气费、水电费、有线电视费等一切因使用该物业所产生的费用；租赁期间，甲方如发现乙方对该物业及设施造成损毁，乙方应照原质修缮和恢复原状或赔偿经济损失;承租期内，甲方如需收回此房，应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方违约金（等同租赁保证金）5800元，同时退还乙方所交的租赁保证金9600元，如乙方未到期退房，视为违约，甲方有权没收乙方租赁保证金5800元；甲乙双方，任何一方违约导致纠纷，违约方除承担合同规定的赔偿责任外，还要承担对方或其委托代理人为解决该纠纷所产生的交通费、误工费（劳务费）、律师费等意外支出;房屋内设施设备家私电器如下：4台空调，3张床连床垫，3排衣柜、一大一小真皮沙发、餐台连4椅、1个热水器、电视柜1个；及其他条款。2017年11月5日，许中杰向周敏支付了租房押金9600元。原告许中杰提供了《松坪村6-503退租清洁费说明》，该说明载明：“2018年承租的松坪村6-503于2019.11.14退租，经房东周敏联系的清洁师傅已完成清洁工作，于2019.11.14晚20点左右，在地产中介人员在场见证下，房东周敏确认验收，同意支付清洁费用，租客许中杰于微信转账支付清洁费1000元”，该说明下方有许中杰、清洁师傅、地产中介签名，落款日期为2020年5月10日，拟证明许中杰支付了房屋清洁费，退租时许中杰与周敏及中介、清洁工在场，周敏已确认清洁验收；周敏对该证据的质证意见为：因该文件出处不明，无法确认真实性，即使该说明的出处明确也无法证明周敏在2019年11月14日对房屋进行了验收，且该说明所明确的清洁费为房屋清洁费而非地板清洁费，即使房屋卫生清扫完成不代表地板也已经清理完毕，更何况是否通过验收并不能单凭一份日期后签且出租人未签字的说明来证明。原告许中杰提供了其与“欣馨环境”的微信转账记录，转账日期为2019年11月15日，拟证明其已支付了地板清理费1500元，房屋已经验收；周敏对该证据的质证意见为：确认真实性，但该证据恰好证明2019年11月14日许中杰还未完成地板的清理，许中杰于2019年11月15日才将地板清理费用支付给清洁师傅，证明清洁师傅于2019年11月15日才完成地板的清理。原告许中杰提供了照片、案外人孟某的报警回执及诉求、案外人谢某出具的关于周敏恶意侵占其押金的说明，拟证明周敏一直存在拖欠押金的行为；周敏对该证据的质证意见为：真实性、合法性、关联性均不予确认，以上证据与本案无关，周敏与谢某、孟某均不存在租赁合同关系。被告周敏提供了涉案房屋照片，拟证明2019年11月14日周敏前往案涉房屋进行收楼时，发现许中杰在未提前与周敏沟通的情况下，在全屋地板上进行了装修装饰,许中杰在搬离时未清除干净,同日，在周敏多次要求许中杰清除干净房屋且恢复房屋原状的情况下，许中杰自行聘请清洁人员对案涉房屋地板胶进行清洁，但当天未能清理干净房屋，房屋遗留了大面积地板胶，且清理过程对房屋家具造成了不同程度的损毁；许中杰对该证据的质证意见为：许中杰不在现场，无法确认。被告周敏提供了收据及收款收据，拟证明周敏为更换门锁、出入证支出费用220元；许中杰对上述证据的质证意见为：不予确认，是房东自行更换的。被告周敏提供了委托代理合同、深圳增值税普通发票，拟证明周敏为本案支出律师费1000元；许中杰对上述证据的质证意见为：真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可该费用应由许中杰支付。庭审中，原告许中杰认可其未退还涉案房屋钥匙，并同意支付物业管理费、电费、燃气费、水费、其他费用等合计388.67元；被告周敏认可其主张的因许中杰而损坏的家具其已全部更换，明确其要求许中杰将涉案房屋恢复原状的诉讼请求具体为：许中杰另行购买租赁合同中约定的二手家私用于赔偿，修缮其贴胶纸的三道门并对地板胶进行彻底清除。以上事实，有原告提供的租房合同、租房押金收据、微信聊天记录、电话记录、第三方中介协调记录、微信转账记录、松坪村退租清洁费说明、微信转账记录、欠上届租客押金照片、案外人孟某的报警回执及其出具的诉求、案外人谢某出具的关于被告恶意侵占其押金的说明；被告提供的收款收据、涉案房屋照片、深圳市公安局南山分局报警回执、中国光大银行对私活期账户对账单、电费单、电表照片、燃气费单、燃气表照片、管道气收费项目价格公示表、水表照片、收据、收款收据、委托代理合同、深圳增值税普通发票、证人张某的证人证言等证据予以证明，结合当事人陈述，足资认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告许中杰与被告周敏订立的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。对于许中杰要求周敏退还押金9600元的问题，本院认为，涉案租赁合同已于2019年11月14日到期终止，周敏亦认可其于2019年11月15日换锁收回涉案房屋，故周敏收取的房屋租赁押金应退还给许中杰。因许中杰擅自对涉案房屋进行装饰装修，周敏提供的照片显示涉案房屋内存在残留地胶，部分家具存在损坏，且因清理地板贴纸导致周敏延迟一天收回房屋，因此，许中杰应向周敏支付恢复原状的费用、赔偿家具损坏损失及延迟收房损失，因原、周敏双方均未提供证据证明该费用数额，故本院酌定上述费用数额为2000元，该款项周敏可从应退押金中扣除，抵扣后，周敏应向许中杰退还押金的数额为7600元。对于周敏提出其可没收押金的抗辩主张，本院认为，许中杰的行为不符合双方合同中约定的可没收押金的情形，周敏该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于许中杰要求周敏承担迟延返还押金的违约责任的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。本案中，周敏在合同到期终止后未向许中杰返还押金，虽双方未约定逾期返还押金的违约金或者该违约金的计算方法，但周敏依法应向许中杰赔偿逾期退款损失，因此，周敏应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年11月16日起向许中杰支付至款项实际付清之日止的逾期退款损失，计算基数为应返还押金数额7600元。关于许中杰要求周敏补偿11600元的问题，本院认为，周敏延迟退还押金对许中杰造成的资金占用损失本院已予以支持，许中杰未举证证明周敏延迟退还押金对其造成的其他实际损失，故许中杰该诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。许中杰认可其应支付物业管理费、电费、燃气费、水费、其他费用等合计388.67元，故对周敏该反诉请求，本院予以支持。许中杰认可其未退还涉案房屋钥匙，故周敏更换门锁的费用220元，许中杰应予支付给周敏，故对周敏该反诉请求，本院予以支持。关于周敏要求许中杰支付律师费1000元的问题，本案原、被告双方约定，违约方除承担合同规定的赔偿责任外，还要承担对方或其委托代理人为解决该纠纷所产生的交通费、误工费（劳务费）、律师费等意外支出。周敏提交了《委托代理协议》及发票证明周敏因委托律师代理本案诉讼需支出律师费1000元，该费用标准符合法律规定，故周敏反诉许中杰支付该费用，有事实依据，本院予以支持。对于周敏要求许中杰将涉案房屋恢复原状的问题，对于家具的损坏的违约责任的承担包含修理、更换等方式，因周敏认可其已将合同中约定的家具已全部更换，已不存在修理的可能，其证据亦不足以证明合同中约定的家私电器均已损坏不能使用，且本院在周敏应向许中杰退还押金的数额中已扣除许中杰应支付的损害赔偿数额，故对于周敏该反诉请求，本院不予支持。综上所述，原告许中杰的诉讼请求部分成立，被告周敏的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：一、被告周敏应于本判决生效之日起十日内向原告许中杰退还押金人民币7600元并赔偿逾期退款损失（逾期退款损失以人民币7600元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年11月16日起计算至款项实际付清之日止）；二、原告许中杰应于本判决生效之日起十日内向被告周敏支付拖欠的物业管理费、电费、燃气费、水费共计人民币388.67元；三、原告许中杰应于本判决生效之日起十日内向被告周敏支付换锁费用人民币220元；四、原告许中杰应于本判决生效之日起十日内向被告周敏支付律师费人民币1000元；五、驳回原告许中杰的其他诉讼请求；六、驳回被告周敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币165元，由原告许中杰负担105.85元,由被告周敏负担59.15元；反诉受理费12.5元，由原告许中杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  邓理哲二〇二〇年八月二十七日书记员  徐伟昇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。