广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6678号上诉人（原审原告）：陈尧辉，男，1969年12月28日出生，汉族，住广东省东莞市南城区**********，公民身份号码为442************710。委托诉讼代理人：张雄尧，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈肖明，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁志华，男，1973年8月25日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区********委会十七组，公民身份号码为432************237。委托诉讼代理人：邓铁柱，广东国律律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢爱明，广东国律律师事务所辅助人员。上诉人陈尧辉因与被上诉人梁志华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈尧辉向本院提出上诉请求：1.撤销东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初2955号民事判决第二项，改判梁志华须向陈尧辉支付占有使用费18万元;2.本案诉讼费用由梁志华承担。主要理由有：一审法院认定梁志华停缴三个月租金后陈尧辉应当知道梁志华搬离了案涉房屋无证据予以支持。1.本案中，陈尧辉前往案涉房屋发现案涉房屋被梁志华破坏后报警处理才发现梁志华已搬离，无法律规定陈尧辉须定期前往案涉房屋查看使用情况。2.梁志华在2019年10月17日前没有向陈尧辉作出不再使用案涉房屋之意思表示，也没有向陈尧辉作出任何交接手续之意思表示及行为，梁志华未将案涉房屋交还陈尧辉即占用案涉房屋，理应支付占有使用费直至陈尧辉接收案涉房屋之日。3.梁志华为二手房东，其使用案涉房屋的目的是对外转租或分租获利，梁志华的招租行为是其使用案涉房屋的具体表现，案涉物业是否产生水电费不能表明梁志华是否曾使用案涉房屋。梁志华拒绝交付占有使用费的同时拒绝交还案涉房屋继续对外招租以减损或获利。4.陈尧辉并非漠视自身的合法权益，陈尧辉曾向梁志华提出交还案涉房屋的要求。梁志华认为其已对案涉房屋作出了投入，若陈尧辉收回案涉房屋，则应赔偿其预期收益。陈尧辉因梁志华拒绝交还案涉房屋而无法占有使用案涉房屋。5.本案缺乏梁志华搬离案涉房屋、交还案涉房屋的证据，缺乏陈尧辉应当在梁志华停止缴纳占有使用费三个月之时即可收回案涉房屋的法律规定，缺乏陈尧辉应当知道梁志华何时搬离的事实与理由。梁志华二审辩称，一审法院的判决事实认定清楚，法律适用正确，请维持原判。陈尧辉向一审法院起诉请求：1.判决解除《厂房租赁合同》；2.判令梁志华向陈尧辉支付厂房占有使用费200000元（20000元/月×12个月-40000元）；3.判令梁志华向陈尧辉支付水费1639.1元及电费2290元；4.判令梁志华向陈尧辉赔偿损害厂房附属设施而导致的经济损失30000元；5.本案诉讼费由梁志华承担。主要理由有：陈尧辉、梁志华签订《厂房租赁合同》，因梁志华自2018年11月份开始拖欠租金，陈尧辉于2019年10月17日前往租赁物催促梁志华交租时，发现梁志华将租赁物内的物品搬空并将水电设施破坏，梁志华长期拖欠租金且在未告知陈尧辉的情况下擅自退租及破坏租赁物等行为已构成了严重违约，应依法承担相应的法律责任。一审法院认定事实:一、合同签订情况：2018年5月28日，陈尧辉、梁志华签订《厂房租赁合同》，约定陈尧辉将东莞市大朗镇犀牛陂村井水尾二区***厂房出租给梁志华作为生产使用；租期10年，从2018年8月1日起至2028年7月30日止，前20天为免租期；租金为20000元/月，每3年递增8%，于每月5日前支付；梁志华应向陈尧辉支付保证金60000元；水电费由梁志华按时足额缴纳。二、房屋的办证情况：双方确认案涉房屋至本案庭审日未取得建设工程规划许可证。三、押金的支付情况：2018年5月28日，陈尧辉向梁志华出具收据，确认收到梁志华支付的押金60000元。陈尧辉、梁志华均同意上述押金抵充梁志华应支付给陈尧辉的占有使用费。四、房屋的交付情况：2018年6月30日，梁志华向陈尧辉出具收据，确认收到陈尧辉交付的犀牛陂井水尾二区86号厂房，电度底数二相45505度，三相10087度。梁志华确认收据的真实性，但主张收据只是双方预备履行合同的前置手续，在2018年8月1日前，厂房由原租客使用，故收据不能证明陈尧辉于2018年6月30日将厂房交付给梁志华。一审法院认为，因收据已经清晰载明梁志华收到案涉房屋，且载明了交付房屋时的电箱读数，故该院对梁志华的抗辩意见不予采纳，认定案涉房屋已于2018年6月30日由陈尧辉交付给梁志华。五、租金的支付情况：1.梁志华提交的收据显示陈尧辉于2018年5月28日收取了梁志华支付的8月份租金20000元。梁志华主张这20000元为押金，与前述60000元押金共计为80000元。陈尧辉不予认可。因收据已经清晰载明这20000元为8月份的租金，且梁志华支付80000元押金与《厂房租赁合同》约定的押金数额不符，故一审法院不采信梁志华的主张，认定这20000元为2018年8月的租金。2.2018年8月2日，梁志华向陈尧辉转账5000元。陈尧辉主张这是2018年7月份扣除20天免租期后的租金。梁志华则主张这是2018年8月份扣除20天免租期的租金。由于2018年6月30日的收据已经显示陈尧辉于当日将房屋交付给梁志华，故自此开始计算免租期并无不当。梁志华主张上述5000元为2018年8月扣除20天免租期的租金，与2018年5月28日收据反映的陈尧辉已收取2018年8月整月租金20000元的事实亦相矛盾，故一审法院采信陈尧辉的主张，认定上述5000元为2018年7月扣除20天免租期后的租金。3.2018年9月6日，梁志华向陈尧辉转账20000元，双方确认是2018年9月的租金。4.2018年10月13日，梁志华向陈尧辉转账20000元，双方确认是2018年10月的租金。综上，梁志华已经向陈尧辉付清了2018年10月及之前的租金，自2018年11月起未交租。无证据证明陈尧辉在2018年11月之后至本案起诉前曾催告梁志华交租。六、房屋的使用情况：1.水电费：梁志华主张其承租房屋后未曾实际使用过房屋，未支付过任何水电费。陈尧辉提交的历月用水明细表未加盖任何印章，显示2018年6月25日至2018年8月25日的实际用水量为9度、水费为17.6元、污水费为10.9元，自此之后的实际用水量、水费、污水费均为0；2018年6月25日至2019年4月24日的垃圾费为每两个月240元，自此以后的垃圾费均为0元。以上共计为1228.5元，陈尧辉主张为梁志华承租房屋后产生的水费（以陈尧辉庭后提交的情况说明为准）。至于电费，陈尧辉庭前提交的查询截图（不能出示原始查询记录）显示总电量为158度，电费为93.35元，未载明用电单位及用电时间。梁志华不予认可。陈尧辉庭后提交的两份用电表格（梁志华表示无需质证）未加盖任何印章，显示其中一电表2018年7月的计费电量为2132度，2018年9月的计费电量为158度，2018年11月及12月的计费电量均为0；另一电表2018年7月的计费电量为139度，2018年8月的计费电量为42度，2018年9-12的计费电量均为0。两份表格显示的应收电费共计为1820.18元，陈尧辉主张为梁志华承租房屋后产生的电费（以陈尧辉庭后提交的情况说明为准）。陈尧辉不能提交水电部门出具的收费凭证，理由是已经丢失。2.房屋损失：陈尧辉于2019年10月17日向公安部门报案，主张案涉房屋的电线及门窗被盗，门被破坏，损失约30000元，怀疑是梁志华所为。陈尧辉确认至本案庭审时公安部门尚未有处理结果。本案中，陈尧辉在起诉状中主张梁志华破坏房屋的水电设施，损失约30000元，要求梁志华予以赔偿。梁志华否认其有相应侵权行为。七、房屋的返还情况：梁志华主张其于2018年10月电话通知陈尧辉不再承租房屋，因陈尧辉未将房屋钥匙交付给梁志华，故梁志华未与陈尧辉办理返还房屋的交接手续。陈尧辉否认梁志华的上述主张，并主张其于2019年10月17日前往案涉房屋催收租金时，才发现梁志华已经搬离了案涉房屋且房内设备被破坏。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对于合同效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦无证据证明已经主管部门批准建设，故根据上述规定，陈尧辉、梁志华签订的《厂房租赁合同》为无效合同。陈尧辉要求判令解除《厂房租赁合同》，因解除合同以合同有效为前提，故一审法院对陈尧辉该项诉讼请求不予支持。对于占有使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据前文查明的事实可知，陈尧辉于2018年6月30日向梁志华交付房屋，梁志华已经向陈尧辉付清了2018年10月及之前的租金，自2018年11月起未交租。关于房屋返还时间，梁志华作为返还义务人，应承担举证责任。现梁志华主张其曾于2018年10月份电话通知陈尧辉不再承租案涉房屋，但除其陈述外，未提交其他证据，且陈尧辉不予认可，故一审法院不予采信。考虑到梁志华自2018年11月起未交租，《厂房租赁合同》约定每月租金于当月5日前支付，故在梁志华长时间欠租的情况下，陈尧辉应采取必要措施减少损失，否则造成损失扩大的部分，应由陈尧辉自行承担。现无证据证明陈尧辉自2018年11月起至本案起诉前曾催告梁志华交租或收回房屋遭到梁志华拒绝，而结合陈尧辉提交的历月用水明细表、用电表格可知，案涉房屋约于2018年8、9月起未产生水电费，现有证据不足以证明水电设施被破坏，故可认定梁志华约于2018年8、9月起未实际占有使用案涉房屋，陈尧辉收回房屋不存在障碍。因此，一审法院认定陈尧辉于梁志华停缴租金三个月后应当知道梁志华搬离了案涉房屋，此时陈尧辉应及时收回房屋。占有使用费应从2018年11月计算至2019年1月，共计为：20000元/月×3个月=60000元。梁志华已向陈尧辉支付了60000元押金，双方同意用押金抵充梁志华应支付给陈尧辉的占有使用费，抵充后，梁志华无需再向陈尧辉支付占有使用费，陈尧辉亦无需向梁志华返还押金。对于水电费，虽然陈尧辉未能提交水电部门出具的收费票据，陈尧辉提交的历月用水明细表及用电表格未加盖任何印章，电费查询截图不能出示原始信息，不足以证明陈尧辉为梁志华垫付的水电费情况。但鉴于陈尧辉确实曾将案涉房屋交付给梁志华使用，梁志华自认未缴纳任何水电费，故应认定陈尧辉为梁志华垫付了水电费。对于垫付的数额，一审法院酌定为2000元。对陈尧辉超出该范围的诉讼请求，一审法院不予支持。对于经济损失，陈尧辉提交的报警回执及询问笔录仅能证明陈尧辉曾向公安部门报案称案涉房屋内的设备被破坏，不能证明报称事实属实，也不能证明与梁志华有关，陈尧辉亦未能提供其他证据，故陈尧辉要求梁志华赔偿30000元，一审法院不予支持。一审法院依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、限梁志华在判决发生法律效力之日起三日内向陈尧辉支付水电费2000元；二、驳回陈尧辉的其他诉讼请求。二审期间，本案各当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对陈尧辉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：陈尧辉诉请梁志华支付180000元占有使用费的理由是否成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”案涉房屋未取得建设工程规划许可证，陈尧辉亦无证据证明该房屋已经规划主管部门批准建设，故陈尧辉、梁志华签订的案涉《厂房租赁合同》为无效合同。根据陈尧辉、梁志华一审期间的陈述，双方确认自签订《厂房租赁合同》后，梁志华已向陈尧辉付清了2018年10月之前的租金，梁志华自2018年11月起没有向陈尧辉支付租金。对此，梁志华主张其于2018年10月通过电话通知陈尧辉不再承租案涉房屋，但未提交相应的证据予以证明，陈尧辉亦不予认可，依法不予采信。而《厂房租赁合同》约定每月5日前支付当月租金，在梁志华长期欠租的情况下，陈尧辉应采取相应措施减少损失，否则造成扩大的损失部分应自行承担。陈尧辉主张梁志华停止交租后，其没有收回厂房的原因是梁志华对其进行敲诈勒索从而不肯交回厂房，但陈尧辉并未能提供相应的证据予以证明。且陈尧辉在本案中提交了历月用水明细表、用电表格，拟证明梁志华承租案涉房屋后有实际使用案涉房屋的事实，但根据前述列表，案涉房屋在2018年10月后并未产生水电费，即本案现有证据不足以证明在梁志华停缴租金后，陈尧辉收回房屋存在现实的障碍。综合本案证据以及双方的陈述，一审法院酌情认定陈尧辉在梁志华停缴租金三个月后应及时收回房屋以减少损失的理由成立。一审法院认定梁志华还需参照双方约定的租金标准向陈尧辉支付3个月占有使用费，与梁志华已向陈尧辉支付60000元押金充抵后，梁志华无需向陈尧辉支付占有使用费，并无不当。综上所述，陈尧辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人陈尧辉负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  赵五宝审判员  何 飞审判员  叶俏珠二〇二〇年八月二十八日书记员  叶肖萍附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。