广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终32499号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶青，女，汉族，1968年1月2日出生，身份证住址广东省海丰县。委托诉讼代理人：黄建勇，广东慈正律师事务所律师。委托诉讼代理人：林士虹，广东慈正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市福田区政府物业管理中心，住所地深圳市福田区新沙路国防大厦**。法定代表人：叶有励。委托诉讼代理人：黄权辉，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春伟，北京市京都（深圳）律师事务所律师。上诉人叶青因与被上诉人深圳市福田区政府物业管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2019)粤0304民初11079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。叶青上诉请求：1.撤销原审判决;2.改判或者发回重审；3.一、二审诉讼费用由深圳市福田区政府物业管理中心承担。事实与理由：一、原判决仅凭吴某单方在公安机关的供述，在没有租赁合同等其他证据佐证下，错误认定“上诉人叶青在2017年底将‘×鱼××’餐厅转让给其前夫即吴某经营”。涉诉房屋一直是由叶青承租，用于经营“深圳市福田区×鱼××川菜馆”，原审法院在没有转租合同或者其他证据予以证明的情况下，仅仅根据餐厅管理者暨叶青前夫吴某在公安机关的询问笔录，就认定叶青将涉诉房屋非法转租给吴某，完全是事实认定错误。首先，根据《民事证据规则的若干规定》第六十九条的规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言。”吴某作为叶青的前夫和叶青餐厅的管理经营人，其在公安机关的询问笔录中提到叶青将餐厅转让给他，不排除是为了避免牵涉到叶青而做的陈述，其证言的真实性难以确定，不能单独作为认定案件事实的依据，原审法院认定事实错误。其次，“深圳市福田区×鱼××川菜馆”的法定代表人一直都是叶青，属于叶青经营，吴某只是帮忙管理经营，双方并不存在转让餐厅和非法转租的事实。最后，涉诉店铺的租金均是由叶青的大儿子吴灶林负责转账给深圳市福田区政府物业管理中心，而吴某与叶青和深圳市福田区政府物业管理中心之间没有任何有关租金的资金往来，因此不存在叶青将涉诉房屋非法转租给吴某的事实。二、原判决故意扭曲事实，断章取义错误认定：“吴某在接手‘×鱼××’餐厅后利用该餐厅从事外围六合彩的赌博活动”。吴某实质仅是利用个人手机投注外围六合彩，并没有利用餐厅进行违法犯罪活动，是个人犯罪行为。叶青餐厅的员工吴某利用其个人手机赌外围六合彩涉嫌赌博罪而被公安机关拘留调查，纯属其个人的违法犯罪行为，既然不是因职务行为进行违法犯罪，必然与其工作单位没有任何关系；叶青作为租赁合同的当事人，既无违法犯罪的事实，也没有利用租赁房屋进行非法活动，而是用于正常经营餐厅，根据《合同法》中的合同相对性原则，深圳市福田区政府物业管理中心要求单方解除合同没有任何事实依据和法律依据。三、由于原判决错误认定“上诉人叶青在2017年底将‘×鱼××’餐厅转让给其前夫即吴某经营”和错误认定:“吴某在接手‘×鱼××’餐厅后利用该餐厅从事外围六合彩的赌博活动”的事实，原判决故意混淆视听，将管理者个人犯罪违法行为等同于承租人利用租赁房屋进行非法活动，导致原判决错误适用法律。根据2018年6月8日双方签订的《房屋租赁合同》第十八条的约定：...（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或他人利益...”。作为叶青的乙方，既无违法犯罪的事实，也没有利用租赁房屋进行非法活动，更谈不上损害公共利益或他人利益。四、叶青与吴某之间不存在转租合同关系，叶青与吴某原来是夫妻，在10年左右从上一家承租人以转让费20多万元承租了该商铺，2013年登记了“深圳市福田区×鱼××川菜馆”，叶青和吴某一起经营管理该川菜馆。吴某作为川菜馆的管理人员，一直对川菜馆进行管理。2013年时吴某为了取得香港户籍与叶青假离婚，后来一直都是由吴某在管理涉案店铺，主营是川菜馆。店铺经营了10多年，根本不存在转租问题，也不存在利用商铺进行违法犯罪活动，这是吴某个人的犯罪，并非是叶青本人的犯罪问题。叶青本人并没有存在转租行为，也不存在利用餐厅进行违法犯罪活动。深圳市福田区政府物业管理中心辩称,一审查明事实清楚，适用法律正确。叶青的上诉没有事实和法律依据，请求法庭驳回上诉，维持原判。深圳市福田区政府物业管理中心向一审法院起诉请求：1、叶青立即清空并向深圳市福田区政府物业管理中心返还深圳市×××6栋A107号房屋，结清应由叶青承担的各项费用；2、叶青自2018年10月1日起按双倍租金标准向深圳市福田区政府物业管理中心支付赔偿金32825.91元（暂计至2018年11月15日，直至叶青向深圳市福田区政府物业管理中心返还租赁房屋之日止）；3、确认深圳市福田区政府物业管理中心无需向叶青退还租赁保证金21883.94元；4、叶青承担本案的诉讼费用。叶青向本院提起反诉请求：1、深圳市福田区政府物业管理中心继续履行《房屋租赁合同》；2、叶青自2018年9月14日开始无需支付租金，直至深圳市福田区政府物业管理中心开锁并将商铺交付叶青正常使用为止；3、深圳市福田区政府物业管理中心赔偿叶青经济损失（暂按每月1万元，自2018年9月14日起计至深圳市福田区政府物业管理中心开锁并将商铺交付叶青使用为止）；4、深圳市福田区政府物业管理中心承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：叶青于2012年4月18日向深圳市住房和建设局承租了位于深圳市福田区×××6栋负一层A107房屋（以下简称案涉物业），租赁期限至2013年8月31日。2013年9月4日，叶青与深圳市住房和建设局又签署《过渡期商业用房租赁合同》，将租赁期限延长至2016年8月31日，约定的租赁保证金为20684.70元。租赁期限届满后，叶青仍继续承租案涉房屋，双方未继续签署租赁合同。2017年12月26日，叶青与深圳市福田区政府物业管理中心及深圳市住房和建设局签署《商业用房或服务用房租赁合同和安全生产责任书主体变更三方协议书》，深圳市住房和建设局将其与叶青之间的租赁合同中的权利义务全部转让给了深圳市福田区政府物业管理中心享有和承担。2018年6月8日，深圳市福田区政府物业管理中心（甲方）与叶青（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定深圳市福田区政府物业管理中心将案涉房屋继续出租给叶青使用，租赁用途为商铺（餐饮），租赁期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止，月租金总额为10941.97元，年递增3%，即2019年6月1日至2020年5月31日期间的月租金为11270.23元。租赁合同第九条约定：甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币21883.94元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。租赁合同第十二条约定：乙方应合理使用租赁房屋及其附属设施，并不得利用租赁房屋从事违法行为；对乙方正常、合理使用租赁房屋，甲方不得干扰或者妨碍。第十五条约定：租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租给他人。租赁合同第十八条约定，出现下列情形之一的，甲方可就因此造成的损失向乙方要求损害赔偿并不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达30天以上；（二）……（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；……（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的……。租赁合同第二十条约定：本合同终止后，乙方应于十日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权采取停水、停电等措施依法收回房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。2013年3月5日，叶青在承租的案涉物业上注册经营“×鱼××”川菜馆。2018年9月6日，案外人吴某在案涉租赁物业内从事外围六合彩的赌博活动被公安机关抓获，案涉房屋随即被公安机关查封。2018年9月14日，深圳市福田区政府物业管理中心向叶青送达《解除租赁合同通知》，称叶青在租赁物业内从事违法活动，已被公安机关查处中，现根据双方签订租赁合同的约定，即日起解除双方的租赁合同，请你方在收到解除合同的通知后十日内，清空并交还租赁物业。叶青不认可深圳市福田区政府物业管理中心解除合同并不同意签收解除合同的通知。2018年11月9日，公安机关解除了案涉物业的查封，但案涉物业在公安机关解除查封后深圳市福田区政府物业管理中心上锁予以控制，并未交还给叶青继续经营。案外人吴某于2018年9月6日被抓获，2018年9月29日被逮捕，2018年11月30日，检察机关将吴某诉至原审法院，案号为：（2018）粤0304刑初1774号，原审法院经审理查明：2018年4月底至2018年9月6日期间的每周二、四、六，被告人吴某在本市福田区下梅林×××“×鱼××”菜馆以做庄赌外围六合彩的方式招揽赌客参与赌博，案涉赌资共计有数万元人民币。2018年12月11日原审法院作出一审判决：判决吴某犯开设赌场罪，判处有期徒刑六个月，并处罚金5000元。原审法院于诉讼期间根据深圳市福田区政府物业管理中心的申请调取了吴某的刑事卷宗。公安机关曾询问吴某，福田区×××6栋A107何时开设租用？吴某称：从2017年年底开始租用，房东是深圳市住建局，我前妻叶青跟深圳市住建局签订租赁合同。公安机关询问叶青有无参与经营餐厅和外围六合彩赌博业务？吴某称：“业主在很久以前就开始租赁福田区×××6栋A107经营餐厅，到了2017年底叶青把餐厅转让给我之后她就没有再参与经营餐厅了。公安机关继续询问：“为什么我们调取的深圳市房屋租赁资料反映在2018年6月8日叶青又跟深圳市福田区物业管理中心签订了租赁合同？”吴某回答：“因为之前的合同是叶青签的，已经到期了，所以我要求叶青帮我跟物业管理中心续签了合同，但实际叶青在转让后跟餐厅的经营没有关系。”在公安机关检查笔录中记载：民警在该麻将馆前台抽屉内查获疑似外围六合彩下单本若干。原审法院在庭审中曾询问叶青“×鱼××”餐厅是叶青经营还是吴某在经营？叶青称餐厅是叶青在经营，叶青没有将物业转租给他人。上述事实，有双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。一审法院认为：双方于2018年6月8日所签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，原审法院予以确认。在租赁合同履行过程中，公安机关发现案涉租赁物业内存在外围六合彩的赌博违法行为，随即被公安机关立案侦查并查封案涉租赁物业，深圳市福田区政府物业管理中心在公安机关查封后即向叶青发送解除合同的通知，现双方争议的焦点是深圳市福田区政府物业管理中心是否享有合同解除权？租赁合同第十二条约定：叶青应合理使用租赁房屋及其附属设施，并不得利用租赁房屋从事违法行为。第十五条约定：租赁期间，叶青不得将租赁房屋全部或部分转租给他人。该两条约定表明叶青不享有租赁物的转租权利，同时叶青应保证租赁物使用用途合法。根据公安机关的询问笔录及检查笔录可以看出，叶青在2017年底就将“×鱼××”餐厅转让给其前夫即吴某经营，而吴某在接手“×鱼××”餐厅后利用该餐厅从事外围六合彩的赌博活动，叶青的上述行为不但违反了不得转租的合同约定，而且还导致租赁场所被吴某从事违法活动，叶青违约转租和未能保证租赁场所合法使用用途的结果已违反了租赁合同第十八条的约定，深圳市福田区政府物业管理中心依照合同约定解除双方之间的租赁合同属于深圳市福田区政府物业管理中心依法行使合同解除权，原审法院予以确认。叶青反诉主张继续履行合同，没有事实依据，原审法院不予支持。租赁物业在公安机关解除查封后由深圳市福田区政府物业管理中心上锁控制，但租赁物业里面的物品属于叶青经营管理的物品，故叶青应将租赁物业内的物品予以搬离，深圳市福田区政府物业管理中心对此应予以必要的配合。叶青自2018年10月1日起就未向深圳市福田区政府物业管理中心支付租金，因租赁物业被查封的原因是叶青自身原因引起，故叶青仍应向深圳市福田区政府物业管理中心支付就公安机关查封期间的租金，对于公安机关解除查封之后的租金，因深圳市福田区政府物业管理中心已对租赁物业上锁控制，叶青未能正常使用，故叶青无需向深圳市福田区政府物业管理中心支付2018年11月9日之后的租金。深圳市福田区政府物业管理中心主张叶青按租赁合同的约定双倍支付其租金损失，因深圳市福田区政府物业管理中心解除租赁合同之后是因公安机关查封而导致叶青客观上不能移交租赁物业，而在公安机关解除查封之后，深圳市福田区政府物业管理中心自行上锁予以控制，叶青也无法进场清理物品进行移交，叶青对于未能移交场地不存在过错，故深圳市福田区政府物业管理中心主张双倍支付租金，没有事实依据，原审法院不予支持。叶青应支付深圳市福田区政府物业管理中心的租金期间为2018年10月1日至2018年11月9日，应支付的租金为14224.56元。关于租赁保证金的问题。因是叶青违约而导致租赁合同解除，根据租赁合同的约定，深圳市福田区政府物业管理中心有权没收租赁保证金，深圳市福田区政府物业管理中心起诉请求无需向叶青退还租赁保证金，原审法院予以支持。关于叶青反诉主张的经济损失，因租赁合同已被深圳市福田区政府物业管理中心合法解除，故深圳市福田区政府物业管理中心无需向叶青赔偿任何损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告叶青应于判决发生法律效力之日起十日内将租赁物业内的物品清理搬离，原告深圳市福田区政府物业管理中心对此予以必要的协助；二、被告叶青应于判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福田区政府物业管理中心支付2018年10月1日至2018年11月9日的租金14224.56元；三、原告深圳市福田区政府物业管理中心无需向被告叶青退还租赁保证金21883.94元；四、驳回原告深圳市福田区政府物业管理中心的其他诉讼请求；五、驳回被告叶青的反诉请求。如果当事人未按照判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费1168元（已由深圳市福田区政府物业管理中心预交），由深圳市福田区政府物业管理中心负担397元，叶青负担771元；反诉案件受理费1025元（已由叶青预交），由叶青负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审期间的争议焦点为：深圳市福田区政府物业管理中心是否有权解除双方之间的房屋租赁合同。根据公安机关的询问笔录可知，叶青在2017年底就将“×鱼××”餐厅转让给其前夫即吴某经营。根据已生效的广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304刑初1774号判决查明的事实，而吴某在接手“×鱼××”餐厅后利用该餐厅从事外围六合彩的赌博活动，并导致案涉租赁物业被公安机关查封。叶青虽对上述事实不予认可，但未能提交充分、有效的证据予以反驳。原审对上述事实予以确认，并认定叶青违约转租和未能保证租赁场所合法使用用途已违反了租赁合同第十八条的约定，深圳市福田区政府物业管理中心有权依照合同约定解除双方之间的租赁合同，处理恰当，本院予以维持。叶青关于深圳市福田区政府物业管理中心违法解除双方之间房屋租赁合同的主张没有事实依据，不能成立。综上所述,叶青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费703元,由上诉人叶青负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 陈**峰二〇二〇年八月二十七日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。