浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初2020号 原告：宁波文化广场投资发展有限公司(统一社会信用代码为91330200668465641N)。住所地：宁波市鄞州区宁穿路**。 法定代表人：陈远栋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩伏利,宁波红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈栋斌,宁波红邦律师事务所律师。 被告：宁波合帷迦科技有限公司（统一社会信用代码为91330204MA282E8830）。住所。住所地：宁波市鄞州区中山东路****（1-1）**div> 法定代表人：刘彦燊，该公司总经理。 原告宁波文化广场投资发展有限公司为与被告宁波合帷迦科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员赖伟适用简易程序独任审判。后因被告下落不明，本院依法转为适用普通程序进行了书面审理。原告以被告欠付租金为由，诉请（变更后）：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年1月3日解除；2.被告支付违约金（按第三租赁年月租金标准计算三个月）45747元；3.被告已支付的保证金29382.50元归原告所有；4.被告立即腾退A1-102-1、A1-102-2、A1-102-3商铺并恢复原状，支付自2020年1月4日起至实际腾退之日止参照租金标准计算的占有使用费；5.被告支付自2019年12月26日起至实际腾退日止的水费、电费73元。本案现已审理终结。 被告宁波合帷迦科技有限公司未作答辩。 本院经审理认定以下事实： 2017年4月17日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：被告承租原告所有的位于宁波文化广场A1-102-1、A1-102-2号商铺，租赁面积为230平方米;合同租期为9年4月14天,自2017年4月17日起至2026年8月31日止；2017年4月17日至2017年5月16日为装修免租期,店铺开业日为2017年5月17日;租金标准采用保底租金方式，不含抽成比例；第一租赁年(2017年5月17日-2018年4月16日)租金为1.05元/平方米/日,第二租赁年(2018年4月17日-2019年4月16日)租金为2.1元/平方米/日,第三租赁年(2019年4月17日-2020年4月16日)租金为2.21元/平方米/日,第四租赁年(2020年4月17日-2021年4月16日)租金为2.32元/平方米/日,……；租金支付期限为每2个月为一个计租期,第一个计租期租金在免租期届满前一个月15号前支付,其后计租期租金应在每个计租期结束前一个月15号前支付下一计租期的租金;被告自行承担租赁期限内该商铺发生的水、电等能源费用（实行分户计量），并应在每月15日前将上一个月的能源费用交原告或指定的管理公司；被告应在本合同签订同时向原告一次性交纳保证金29382.50元，如被告未能如约交纳各款项、费用时，原告有权从保证金中直接予以扣抵或扣罚；被告延期交纳其应付款项或费用（包括但不限于租金、保证金、物业管理费、能源费、宣传推广费等），则原告有权向被告收取迟延履约金，该违约金以迟延应付款项或者费用金额日千分之三计算；因被告违约导致合同解除的,原告有权不返还保证金及被告已交纳的其他款项，并有权要求被告赔偿不低于相当于该租赁年三个月租金的违约金，违约金在合同解除后10日内支付；因原告违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，物业管理费、能源费等据实结算，被告有权要求原告赔偿不低于相当于该租赁年三个月租金的违约金，违约金在合同解除后10日内支付；本合同提前解除或终止后的10日内，被告应当在保护该商铺墙面、天棚、地面装修完整性的前、地面装修完整性的前提下告交接商铺时的状态（正常使用及时间因素损耗除外）。 上述合同签订后,被告依约向原告交纳保证金29382.50元，并开始租赁使用涉案商铺。2019年1月15日，原、被告又签订《宁波文化广场临时商铺租赁合同》一份，约定：被告承租原告所有的位于宁波文化广场A1-102-3号商铺，租赁面积为107.12平方米;合同租期为1年,自2019年1月15日起至2020年1月14日止；临时商铺租金为1元/平方米/天；合同解除后，被告必须将临时商铺恢复原样，临时租赁区域内的物品及设备需在10日内清除完毕，逾期不清除或留有物品视为自动放弃所有权利，原告有权作为废弃物品清除处理，包括加以变卖等。后被告开始租用该商铺。 2019年12月31日，被告向原告出具《商户申请函》一份，载明：“受整体经济环境和宁波市场对企业经营情况的影响，我们近2个月多次与贵司沟通与协商，向贵司提供几种解决方案，但最终我们双方依然没能达成共识。所以我们不得不非常遗憾的正式通知贵司，由于企业自身发展的战略调整，以及宁波公司的财务情况等诸多综合因素的影响，我们将于最晚2020年1月3日下午关停宁波文化广场空间，为此带来的不便，我们深表歉意”。2020年1月3日，被告再次向原告发出函件，载明：“我司已于2019年12月31日向贵司告知项目提前终止的申请。至此，我们再次正式通知贵司，我们将于2020年1月3日4点关停宁波文化广场项目，现已清退全部租户，并将项目按现状退还给贵司全权接管。由于我司目前已经出现了巨额亏损，且已无办承担其他任何费用，故无法承担后续项目的拆除恢复工作，为此给贵司带来的不便，我们深表歉意。我司的押金已经全额扣除，鉴于过往我们的良好合作，也希望贵司领导能理解我司的困难，也希望得到贵司的体量。从2020年1月4日起，我司不再承担后续的租金、物业费、滞纳金等相关的费用”。后被告于2020年1月3日离场，部分桌椅仍留存在涉案租赁房屋内。 以上事实由原告提供的房产证、《商铺租赁合同》、《宁波文化广场临时商铺租赁合同》、汇款凭证、照片、《商户申请函》、函件，以及原告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》、《宁波文化广场临时商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。被告在租赁期间要求提前终止合同，并向原告出具《商户申请函》申请于2020年1月3日退租，被告以自已的行为表示不再履行合同，原告现诉请要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年1月3日解除，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于违约金，根据涉案《商铺租赁合同》的约定，因被告违约导致合同解除的,原告有权不返还保证金及被告已交纳的其他款项，并有权要求被告赔偿不低于相当于该租赁年三个月租金的违约金，故原告有权要求被告支付违约金45747元（2.21元×230平方米×90天）。关于保证金，被告在2020年1月3日出具的函件中确认保证金已被全额扣除，且原告扣收保证金亦符合上述合同条款的约定，故本院对原告主张的保证金29382.50元归原告所有的诉请予以支持。鉴于被告的违约行为导致合同提前终止，且涉案房屋至本判决作出之日仍然空置，原告要求被告承担上述违约责任并不高于其实际损失，本院依法予以支持。关于腾退房屋及房屋占有使用费，被告在提前退租时向原告两次提出申请，明确载明已清退全部租户，将房屋按现状退还原告，且被告已按申请中载明的内容将房屋内人员全部撤离，仅遗留部分桌椅等物品，原告已完全可以据此清理现场，再行出租，故能够认定被告已腾空涉案房屋，原告无需再行向法院主张；合同解除后，被告已未再占用涉案房屋，故无需再行支付占有使用费。关于恢复房屋原状，涉案《商铺租赁合同》、《宁波文化广场临时商铺租赁合同》明确约定，合同解除后，被告应当在保护该商铺墙面、天棚、地面装修完整性的前、地面装修完整性的前提下告交接商铺时的状态，被告据此应承担恢复原状的相关义务。关于水电费，被告仅拖欠水电费73元，且合同中约定拖欠的水电费从保证金中直接抵扣，原告据此可以从扣收的保证金中予以支付，故本院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波文化广场投资发展有限公司与被告宁波合帷迦科技有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年1月3日解除； 二、被告宁波合帷迦科技有限公司支付原告宁波文化广场投资发展有限公司违约金45747元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告宁波合帷迦科技有限公司已交纳的保证金29382.50归原告宁波文化广场投资发展有限公司所有； 四、被告宁波合帷迦科技有限公司将其租赁的位于宁波文化广场A1-102-1、A1-102-2、A1-102-3号商铺恢复至交付商铺时的状态，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 五、驳回原告宁波文化广场投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费944元，由原告宁波文化广场投资发展有限公司负担139元，由被告宁波合帷迦科技有限公司负担805元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  赖 伟 二〇二〇年八月七日 代书记员  孔文静