浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终800号 上诉人（原审原告）：陈文素，女，1975年1月20日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：林上志，浙江耀杰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：玉环县泓威房地产开发有限公司。住所地：玉环市玉城街道石井居城中路**。 法定代表人：董长春，执行董事。 委托诉讼代理人：周曾贵，浙江星汇律师事务所律师。 上诉人陈文素因与被上诉人玉环县泓威房地产开发有限公司（以下简称泓威公司）合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初5932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈文素上诉请求：撤销（2019）浙1021民初5932号民事判决第三项和第四项，并改判令泓威公司赔付陈文素135000元。事实和理由如下： 上诉人对原审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项的规定，而不适用《消费者权益保护法》第55条的规定，有不同看法。上诉人认为原审法院这一法律适用不当。上述司法解释系最高院做出的司法解释，是对法律的明晰和进一步阐述，该解释于2003年3月24日通过并实施。而《消费者权益保护法》系全国人大常委会（立法机关）作出的法律规定，其虽在1993年颁布，但有关三倍赔偿等内容是在2014年3月15日被修正后施行的。因此，在规定明确的情况下，无论从制法机关的级别上还是根据新法优于旧法的原则，同时考量最大限度保护消费者合法权益的角度出发，原审法院都应当适用《消费者权益保护法》第55条，而不是参照上述司法解释。 退一步讲，即使原审法院适用法律正确，但原审法院只判决赔偿一倍已付款项的赔偿款4.5万元，也不准确，因为在原审法院参照的司法解释中，被上诉人一方应支付的赔偿款项不单指一倍的惩罚性赔偿款。上诉人的诉请要求赔偿135000元，并无明确单指惩罚性赔偿，而该金额又明显大于4.5万元的一倍赔偿款。故原审法院在未明确、未释明的情况下，只判决赔付一倍的赔偿款（4.5万元）对上诉人也是有失公允的。综上，原审法院判决部分适用法律不当，部分判决错误，请求二审法院依法撤销错误部分，并改判。 泓威公司上诉请求：1、撤销玉环市人民法院作出的（2019）浙1021民初5932号民事判决第一、二、三项判决，并依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、判令陈文素承担本案一、二审的全部案件受理费。事实和理由如下： （一）一审判决遗漏重要事实 1、遗漏涉诉的13号地面停车泊位系“建筑区划内规划用于停放汽车的车位”。玉环县住房和建设规划局2012年8月8日作出的编号为玉建规审字（2012）049号的《玉环县建设项目规划/建设方案审查意见书》载明：停车泊位，机动车153辆（（地上54辆、地下99辆；2012年11月8日的建字（2012）0195号《建设工程规划许可证》的附图图纸显示“;地面停车位54辆&rdquo。涉诉的“13号车位”属不属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，对该车位的权属归属将产生重大影响。 2、遗漏上诉人与被上诉人双方2014年11月4日签订的合同编号为201411049979的《商品房买卖合同》是在浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局于2008年12月8日公布的示范文本（浙F1-2008-1）基础上形成的，其中第四条约定“下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋属于业主共有。1、停车位所有权归出卖人所有……”。这与示范文本的内容一致。该事实对认定泓威公司是否构成欺诈有重大影响。 （二）“13号车位”所有权依法属于上诉人 1、包含“13号车位”在内的小区其他车位均属于建筑区划内的规划用于停放汽车的车位。 2、包含“13号车位”在内的小区规划内的其他地面停车位均属于《物权法》第六章所称的专有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）第二条第一款对如何区分专有部分作出了规定。从地面停车位来看，该车位由四条线为基础组成了一个立体空间，具有构造上的独立性也能够与另一车位构成的彼空间区分，同时也具有利用上的独立性、排他性。目前因具体规定不一致导致全国各地对地面停车位能否进行产权登记做法不一，在含玉环在内的绝大多数地区此类车位目前是无法登记取得产权的，但这并不是说今后不能登记。正由于考虑到此种情况，《建筑物区分所有权司法解释》第二条第一款第三项使用了“能够”二字。（详见《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》最高人民法院民一庭编著第53-54页） 3、包含“13号车位”在内的小区规划内的其他地面停车位权属不属于包含陈文素在内的业主共有。根据《物权法》第七十三条、第七十四条第三款和《建筑物区分所有权司法解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场所增设的车位才属于业主共有。具体到本案，小区规划内的其他地面停车位（含13号车位在内）不仅不符合上述规定，同时既没有计入到公摊面积中，也没有占用绿地面积，故而不属于业主共有。 4、包含“13号车位”在内的小区规划内的其他地面停车位权属属于开发商即上诉人。《物权法》第七十四条是关于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归属的规定，从规定的第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”看，《物权法》采用的是“约定归属”观点。本案中上诉人与被上诉人双方签订合同编号为201411049979的《商品房买卖合同》第四条对“车位”权属作了明确约定，停车位所有权归上诉人。该约定符合《物权法》第七十四条的规定。一审判决以“;地随房走&rdquo“房随地走”为原则从而认定未计入容积率的建筑区划内规划的地面停车位随着主建筑物的转移而转移给业主，采用的是“业主所有”观点，这既违背了立法原则和立法本意，也违背了法律规定。（详见《物权法条文理解与适用》，黄松有主编，第237-240页；《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民一庭编著，第53-54页、第99-100页） （三）上诉人与被上诉人签订的《泓威·锦绣花园停车位使用权出让协议》（以下简称《停车位出让协议》）没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效 1、上诉人有权向被上诉人等业主出售建筑区划内规划的地上车位。上诉人作为建筑区划内规划车位的所有权人通过书面协议的方式向作为业主方的陈文素出售建筑区划内的规划用于汽车泊车的“13号车位”，符合《物权法》第七十四条第一款和《建筑物区分所有权司法解释》第五条的规定，且意思表示真实。 2、双方转让车位的行为合法有效。虽然《物权法》第九条规定要求不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记后才发生效力，但事实上包含玉环在内的绝大多数地方的登记机关都不对与“13号车位”同类的地上车位进行权属登记，其原因是目前因相关规定不明确、对规定理解不一致，因此目前登记机关实际上无法登记权属。具体到本案，非因上诉人与被上诉人原因导致无法进行权属登记的，《停车位出让协议》是否生效应当依照协议第三条第6款的约定判断更为妥当，不应归责于当事人。 3、《停车位出让协议》没有违反法律、法规强制性规定，合同有效。一审判决依据“不动产权一体化原则”认为房地产权属应一并处分，从而认定地面停车位因没有取得商品房预售许可而销售，违反了法律、法规的强制性规定，该无效认定是错误的。上诉人依照《城市商品房预售管理办法》的规定于2014年10月20日取得了玉环县住房和城乡建设规划局颁发的售许字（2014）第18号《商品房预售证》，该证上有载明境内预售建筑面积：其他（实为地下停车位）1244平方米，该《商品房预售证》上确无地上车位建筑面积记载，原因实际上与地上车位无法办理权属登记一样：法律法规规定不明确、各地理解不一致，使得在预售登记时不将地面规划车位列入预售的建筑面积非常普遍，从而也导致了后续无法办理权属登记。就本案来说，上诉人所在的玉环市，建筑区划内规划的如“13号车位”同类的地面停车位因规定不明确导致登记机关不可能为其办理预售登记是无法回避的客观情况，非因上诉人原因无法办理地面停车位的预售登记也是不争的事实。故此上诉人认为，因行政机关无法登记产生的后果，不应认定为违反法律、法规强制性规定。 上诉人认为，《停车位出让协议》意思表示真实，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，一审判决依据《城市商品房预售管理办法》第六条、《合同法》第五十二条第五项认定《停车位出让协议》无效是错误的。 （四）上诉人向被上诉人出售“13号车位”的行为不构成欺诈 1、上诉人未实施任何欺诈行为。上诉人在销售商品房过程中，对建设工程规划许可证、商品房预售许可证等资料和证件依法进行了公开，并在与被上诉人签订的商品房买卖合同第一、二条中都作了明确约定。上诉人不存在任何隐瞒事实行为，被上诉人也未提交证据证明上诉人存在上述行为。 2、上诉人不存在欺诈的主观故意。上诉人就“13号车位”的权属先与被上诉人在《商品房买卖合同》第四条中依法作出了约定，该合同是当时浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局发布的示范文本，合同第四条与示范文本一致，该条款对车位归属的约定完全符合《物权法》的规定。然后上诉人再依法与被上诉人签订了《停车位出让协议》，整个过程不存在欺诈的主观故意。 3、上诉人的行为符合法律规定。一审判决认为“上诉人具有相应的专业知识和能力，却以合同格式条款的形式自我设定停车位所有权，违反了物权法定原则，上诉人出售车位的行为导致被上诉人陷入错误认识并因此作出意思表示”。事实上，导致双方发生争议的原因实际上并非事实方面而是对法律规定的理解不一致，即对“13号车位的权属所有人是谁”双方认知不同。从司法实践来看，就地面停车位权属归属问题也存在很大争议，更何况非法律职业的上诉人，但时至如今上诉人坚持认为“13号车位”转让前的所有权人依法是上诉人，而非包括被上诉人在内的业主，所以《商品房买卖合同》第四条的约定符合法律规定。 4、作为所有权人的上诉人与被上诉人签订的《车位转让协议》意思表示真实，也符合法律规定，被上诉人并不存在因上诉人的行为“陷于错误而作出意思表示”。 综上，上诉人认为双方签订的《停车位出让协议》意思表示真实、合法有效，上诉人不存在欺诈，也无须返还被上诉人购车位款4.5万元，更无须支付赔偿款4.5万元；一审判决遗漏关键事实，适用法律错误，依法应当撤销该判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。 陈文素向一审法院起诉请求：1、确认双方于2014年11月4日签订的《停车位出让协议》无效；2、被告返还原告停车位价款4.5万元；3、被告向原告支付赔偿款13.5万元。 一审法院认定事实：2014年11月4日，原告陈文素与被告泓威公司在编号201411049979商品房买卖合同的第四条中约定，停车位所有权归出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租。同日，双方又签订泓威·锦绣花园停车位使用权出让协议。该协议约定：泓威公司以价4.5万元向陈文素转让泓威·锦绣花园编号13号的地面停车位1个，陈文素在签订协议时付清车位款后，享有该车位的使用权、出租权，使用年限与土地的使用年限相同；出让的车位仅作为车辆停泊专用；陈文素除将住房和车位一并转让他人以外，无权将该车位使用权转让或赠与该小区其他业主，也不能将该车位使用权单独转让给除本小区外的其他人使用。原告陈文素于当日向被告泓威公司支付车位款4.5万元。 玉环市楚门镇锦绣花园（案涉商品房项目）小区业主委员会要求泓威公司返还给小区全体业主已售出的三个停车位，一并纳入小区地面停车位统一物业管理。遂致本案讼争。 另查明，2009年11月1日，玉环县建设规划局出具的楚门镇龙攻门综合区01地块规划条件说明，01地块位于楚门镇龙攻门综合区北部，建设用地面积10006.57㎡（以实测为准且不作为土地结算依据，以下指标按建设用地面积计算）。用地使用强度，容积率：1.0～2.2，建筑面积计算方法按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》（浙建房[2007]51号）执行；其中地下建筑面积不计入容积率，但地下建筑面积≤7500㎡。停车泊位，按居住建筑面积标准配置机动车停车泊位，90㎡≤户均建筑面积＜144㎡的1.0停车位/户，户均建筑面积＜90㎡的0.3停车位/户。环卫设施，须配建公厕一处。 2011年12月30日，受让人泓威公司与出让人玉环县国土资源局签订编号3310212011A21024国有建设用地使用权出让合同，以出让价3000万元取得坐落在玉环县楚门镇龙攻门综合区北部01地块。出让宗地面积10007㎡，用途为住宅用地（普通商品房住房用地）。约定建筑总面积10007～22015.40㎡，建筑容积率1.0≤～≤2.20，其他土地利用要求地下建筑面积≤7500㎡。 2012年8月8日，玉环县住房和城乡建设规划局作出编号玉建规审字[2012]049号玉环县建设项目规划/建筑方案审查意见书，经审查同意，案涉房地产项目的地上总建筑面积22014㎡（即住宅21860㎡+物业154㎡），建设用地面积10006.57㎡，容积率2.2。 2012年9月，建筑施工图设计说明载写，“泓威·锦绣花园”项目总建筑面积28202㎡（包括地下室面积6188.2㎡）。第九项室外及其他工程做法，第十一项地下室。玉环楚门泓威·锦绣花园总平面图载明，规划用地面积10006.57㎡，，地上建筑面积220138㎡（即住宅21805㎡+物业171.5㎡+公厕37.3㎡），容积率2.2。。地下建筑面积607971㎡，，地下停车泊位98辆、地面停车位55辆 受泓威公司委托，玉环县房地产测量队于2012年10月12日作出玉建房测字（2012）第009号房屋建筑面积测绘成果报告书。该测绘报告书是申请测绘房地产现状的书面真实反映，是申请房屋所有权登记、确认房屋结构、层数、建筑面积的法定依据。“泓威·锦绣花园”项目总建筑面积28156.47㎡（（地上建筑面积2201375㎡+地下建筑面积6142.72㎡）。。地上建筑面积2201375㎡【住宅（3636.76㎡+18136.22㎡）+物业（81.99㎡+89.61㎡）+消控室31.79㎡+卫生间37.38㎡】。住宅建筑面积21772.98㎡（41套≤90㎡的面积3636.76㎡+133套＞90㎡的面积18136.22㎡）。。地下建筑面积614272㎡（人防地下室3191.25㎡+普通地下室2951.47㎡）。机动车位面积（人防地下车位48㎡+地下车位50只）。 2012年11月8日，建字第（2012）0195号建设工程规划许可证载明，“泓威·锦绣花园”项目总建筑面积28093.6㎡【地上建筑面积22013.89㎡（住宅21804.91㎡+物业171.6㎡+卫生间37.38㎡）+地下建筑面积6079.71㎡（其中人防面积3039.66㎡）】。 2014年8月21日，玉环县房地产管理处对泓威公司申报的“泓威·锦绣花园”小区（公寓）车位商品房楼盘表进行确认：：地下室车位50个售价7万元/个。 2014年10月20日，玉环县住房和城乡建设规划局颁发的售许字（2014）第18号商品房预售证载写，“泓威·锦绣花园”项目预售商品房普通住宅建筑面积21772.98㎡（即41套≤90㎡的面积3636.76㎡+133套＞90㎡的面积18136.22㎡）、其他（（地下停车位建筑面积1244㎡。 再查明，2014年11月4日，原告陈文素与被告泓威公司签订合同编号201411049979商品房买卖合同，载明：泓威公司以出让的方式取得案涉位于楚门镇龙攻门综合区01地块，编号：3310212011A21024国有建设用地使用权出让合同，土地面积为10007㎡。建设工程规划许可证号：建字第（2012）0195号。商品房预售许可证号：售许字第（2014）第18号。原告所购的“泓威·锦绣花园”1幢2单元201室，建筑面积128.31㎡（即套内面积104.53㎡+分摊面积23.78㎡），价款80万元。合同第四条约定，停车位所有权归出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租。 一审法院认为，原告陈文素与被告泓威公司签订商品房买卖合同与停车位使用权出让协议以及履行的事实，双方没有争议，一审法院予以确认。经庭审，讼争焦点集中在双方签订的停车位转让协议是否有效，及泓威公司出售停车位的行为是否构成欺诈。 停车位为区分所有建筑物的配套设施，其功能定位主要为配合主建筑物功能的发挥，满足小区业主的需要。《物权法》第74条第1款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要”与第2款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售等方式约定”，其实质上是允许车位在满足业主需要的基础上，可以出售处分予业主以外的人。《建筑物区分所有权司法解释》第5条第1款“建设单位按照配置比例将车位以出售等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”与第2款“前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位与房屋套数的比例”，允许停车位可以作为专有部分，可以通过自由约定的形式确定权属。基于经济生活中平等性与互换性的丧失实际，为实现实质正义与社会妥当性，对不公平条款的控制以矫正不平等的交易双方的法律地位是司法的重要内容，合同自由总受到某种程度的限制。以约定来确定停车位权利的归属，在表面上体现了合同目的、意思自治的原则，但停车位为稀缺的配套设施资源，为现今大多数人生活所必需，应考虑业主的公平利用问题，不能离开土地使用权出让合同约定及施工图设计文件和《建设工程规划许可证》等所确定的停车位权属、类别、四至和坐标、数量、处分等事项的房地产项目开发前提条件而无视停车位资源配置的合理性。 容积率是计算地价的重要依据，只有计算容积率的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。开发商虽在建造商品房小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但由于停车位属于区分所有建筑物的配套设施，对于不计算建筑容积率的停车位，因未参与宗地面积的分摊，无须向国家交纳地价，并不拥有宗地的持分权。随着住宅小区商品房等在地上的其他计入容积率的建筑物转让，由于宗地内的土地份额之遵循“;地随房走&rdquo的原则同时转让，建筑区划内的土地使用权也相应随之转移，未计入容积率的车位也应遵循“房随地走”的原则转移予其他计入容积率的建筑物的受让人。建设完成后，开发商占有的全部土地使用权一并转移给业主，必然推导出依附在土地上的一切建筑物也随之而转移给业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有的应有之义。故房地产开发商在销售商品房时，应当遵循房地一体的基本原则归全体建筑物区分所有权人共有，，地面停车位随着主建筑物的转移而转移不能单独保留停车位的所有权或使用权，或将其另行销售。根据审理查明的事实，土地使用权出让合同、建设工程规划许可证等均载明，“泓威·锦绣花园”项目的地上建筑面积22013.89㎡（住宅21804.91㎡+物业171.6㎡+卫生间37.38㎡），建设用地面积10006.57㎡，其容积率为22013.89㎡/10006.57㎡＜2.2，并没有将讼争的地面停车位计算容积率。更何况，商品房预售实行许可制度，《城市商品房预售管理办法》第六条规定“开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。本案中，根据原告陈文素提供的证据“泓威·锦绣花园”小区（公寓）车位商品房楼盘表以及一审法院调取的证据——售许字（2014）第18号商品房预售证，均未载写案涉讼争地面停车位准许销售。另建筑施工图设计说明、房屋建筑面积测绘成果报告书同样也没体现。 物权法定不仅体现在物权类型的法定，还包括权利义务内容的法定，且从不动产的自然属性考虑，赋予土地使用权和地上建筑物一并处分的规定以强制性效力，有利于物权关系的简单明确和定纷止争，有关房地产权属一并处分的法律法规应当认定系效力性强制性规定。《城市商品房预售管理办法》第十三条规定“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款”。无疑地宣示房地产开发企业进行商品房上市销售必须要依法取得商品房预售许可证，是效力性强制性规定，如违反自当无效。本案双方约定不计算容积率停车位产权归属与某一当事人的商品房买卖合同条款以及买卖不计算容积率的停车位使用权出让协议，均因违反不动产权利一体化原则的效力性强制性规定而无效。同样道理，案涉讼争地面停车位的销售因没有取得商品房预售许可要件而无效。更何况，不动产登记采取权利登记模式，具有确定力及公信力，只有登记的权利才是法律认可并保护的正确交易。登记了的房地产的权利属于登记名义人，建筑区划内不能办理不动产权登记成为特定业主所有权客体的地面停车位等特定空间，不能成为专有部分。原、被告双方在庭审中一致认可涉讼地面停车位不能取得不动产权属登记。一审法院认为，建筑区划内的车位等特定空间，不能够登记成为特定业主所有权的客体，不应当认定为物权法意义上的专有部分。诚如被告泓威公司所辩，，地上建筑物部分的分摊面积并没有将车位等面积分摊在内。一审法院认为，该辩称意见反倒进而证明案涉地面停车位在事实上不能成为专有部分。故被告泓威公司的辩称意见，缺乏事实与法律依据，一审法院不予采纳。 另被告泓威公司辩称，案涉建设工程的地下建筑面积6142.72㎡不计入容积率，而行政管理部门却确认商品房楼盘表中的50个地下室车位（售价7万元/个）。一审法院认为，这其中或疑与建设工程要按标准配置机动车停车泊位有关，但与本案讼争的地面停车位并无必然关联性，不具有参照意义，对此不作评判。故原告陈文素诉称与被告泓威公司的停车位使用权出让协议无效的主张，于法有据，一审法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告泓威公司应当向原告陈文素返还案涉购车位款4.5万元，而讼争车位使用权本系小区业主共有，自当复归应然状态。 对于被告泓威公司在出售讼争的地面停车位时是否构成欺诈。一审法院认为，民法意义上的欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示之行为，简而言之，是以使人发生错误认识为目的的故意行为，其行为违反了民法贯彻的民事主体应当诚实信用原则，构成意思决定自由权之侵害。欺诈的构成通常需要以下要件：（一）欺诈行为。一方当事人告知对方虚假情况或者隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示，可以认定为欺诈行为。（二）欺诈的故意。欺诈的构成以行为人欺诈的故意为必要，须有使相对人陷于错误的故意，须有使相对人因其错误而为一定意思表示的故意。（三）因果关系。相对人因欺诈行为而陷于错误，并且因该错误而作出意思表示。（四）欺诈的违法性。欺诈须违反法律的规定，欺诈行为的成立要以达到违反交易上要求的诚信为必要，必须是达到社会生活上不能容许的程度。 根据审理查明的事实，原告陈文素与被告泓威公司签订的商品房买卖合同第四条约定“停车位所有权归出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租”。泓威公司系房地产开发公司，具有相应的商品房开发、销售等方面的专业知识与能力，却以合同格式条款的形式自我设定停车位所有权，违反了物权法定原则，明显有悖诚实信用，当予否定性评价。身为小区业主的原告陈文素按被告泓威公司的要求，与其签订协议并交付钱款购买取得案涉地面停车位，讼争缘由为小区业主委员会要对地面停车位统一物业管理而引起。一审法院认为，本案证据足以认定陈文素出资购买地面停车位是基于泓威公司出售车位的行为“导致其陷入错误认识并因此而作出意思表示”之原因，故原告陈文素诉称泓威公司在出售讼争的地面停车位时构成欺诈的意见，与法有据，一审法院予以采纳。 补偿性是合同损害赔偿的一项一般原则，但《合同法》第113条第2款规定“经营者对消费者提供商品有欺诈行为的，依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”，而《消费者权益保护法》第55条规定“经营者提供商品有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款的三倍。”这是《民法总则》第179条第2款规定“法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。”所承认的对于一般原则存在例外。这一规则引入惩罚性赔偿，就其规范目的而言，应为一种对于公共政策的私人执行。所谓惩罚性赔偿，是依据法律的规定由违约、侵权或其他不法行为人向受害人支付一定数量的金钱。在消费合同场合，法律通常要求经营者向消费者提供各种真实的信息，以便使之在缔约前作出基于告知的决定。根据《消费者权益保护法》第55条规定，消费者惩罚性损害赔偿请求权的发生须具备两个条件：（一）须是消费合同。一方须为消费者，为生活消费需要购买、使用商品的自然人；另一方当事人是其所从事活动须是以营利为目的的经营者。（二）须有欺诈行为。在特别法没有规定的场合，应当适用一般法及相关司法解释。关于欺诈行为的认定，按《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条之规定，欺诈行为的构成，不仅要有客观的告知对方虚假情况或者隐瞒真实情况，而且要有主观的故意，还要有诱使对方当事人作出错误意思表示。 根据审理查明的事实，原告陈文素购买地面停车位系因自用，没有证据证明其购买该车位用于经营或其他非生活消费，故属于生活消费需要。被告泓威公司系从事房地产开发的企业，其将房地产项目开发地块范围之内的地面停车位用于销售，且实际已售出三个，一审法院在前述中已阐明泓威公司构成欺诈，在此不再赘述。故原告陈文素诉称被告泓威公司在出售讼争地面停车位时构成欺诈，要求惩罚性赔偿的诉请，与法有据，一审法院予以支持。但基于案涉讼争地面停车位于房地产开发区划地块范围内的项目的特殊情形，亦即与商品房买卖关系在事实上具有整体和配套等属性，故结合本案事实，宜参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之与《消费者权益保护法》对而言具有特别法意义的司法解释规定适用更为恰当，被告泓威公司应当向原告陈文素增加赔偿其受到的损失4.5万元（即4.5万元×1倍）。 至于被告泓威公司辩称，原告陈文素诉请的是合同无效，却又以欺诈为由要求惩罚性赔偿，故应当按照《合同法》第54条行使合同撤销权，并受撤销权5年不变期限的限制。一审法院认为，合同当事人一方为消费者而另一方是经营者的消费合同，本身是一种平等主体之间的民事合同，应当适用《合同法》和《消费者权益保护法》。作为《合同法》的特别法《消费者权益保护法》中关于消费合同的规则，在适用上处于优先地位，应当优先考虑对消费者权益的特殊保护，亦即对经营者一方私法自治合同自由的介入某种程度的国家规制。尽管《合同法》第113条第2款规定在第七章“违约责任”项下，这是对法律适用的指引，揭示《消费者权益保护法》惩罚性赔偿责任是一种特别的违约责任，而在此后的《民法总则》则明示惩罚性赔偿的独立性，与其他承担民事责任的方式既可以单独适用，也可以合并适用。退而言之，举重以明轻，无效合同之法定责任，其不法程度显而易见高于有效合同之违约责任，更何况，合同效力本是案件审理的首要内容。故被告之辩称意见，与法无据，一审法院不予采纳。 综上，依照《物权法》第九条第一款、第七十三条，《合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《建筑物区分所有权司法解释》第二条第一款第三项和参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项之规定，判决：一、确认原告陈文素与被告泓威公司在2014年11月4日签订的《停车位出让协议》无效。二、限被告泓威公司于判决生效后三日内向原告陈文素返还购车位款4.5万元。三、限被告泓威公司于判决生效后三日内向原告陈文素支付赔偿款4.5万元。四、驳回原告陈文素的其他诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告陈文素负担975元，被告泓威公司负担975元（此款于判决生效后七日内向一审法院缴纳）。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：1、上诉人泓威公司与上诉人陈文素双方签订的《停车位出让协议》是否有效？2、上诉人泓威公司出售地面停车位行为是否构成欺诈、是否要承担赔偿责任？ 对于争议焦点1，上诉人泓威公司与上诉人陈文素双方签订的《停车位出让协议》是否有效？上诉人泓威公司主张，上诉人依法取得了《商品房预售证》，包含“13号车位”在内的小区规划内的其他地面停车位均属于《物权法》第六章所称的专有部分。一审认定上诉人没有取得商品房预售许可而销售地面停车位有违不动产权一体化原则，是错误的。《停车位出让协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合同有效。上诉人陈文素则主张，泓威公司将属于全体业主共有的地面停车位以4.5万元价向陈文素出售，属于欺诈行为，合同无效。 本院认为，《建筑物区分所有权司法解释》第二条第一款规定“建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。本案中，上诉人泓威公司与出让人玉环县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让案涉地面停车位所在宗地（楚门龙攻门综合区01地块）的国有建设用地使用权，约11个月后玉环县住房和城乡建设规划局发给泓威公司建设工程规划许可证。上诉人泓威公司在开发建设泓威·锦绣花园小区时系该地块的建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随着小区内专有部分房产的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移。在小区工程竣工后办理相应的权属证书，是取得地面停车位的所有权或使用权的必要前提条件。在本案一、二审期间，上诉人泓威公司并未出示案涉地面停车位的土地使用权权属登记证书。上诉人泓威公司称包含“13号车位”在内的小区规划内的其他地面停车位均属于《物权法》第六章所称的专有部分，没有事实和法律依据，本院不予采信。 本案泓威·锦绣花园小区地面停车位是由开发商（上诉人泓威公司）依照行政规划建设的物业附属设施，不能办理产权登记，其在本质上应属于土地使用权的范围。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让时，转让人和受让人应在转让合同签订之日起的一定期限内，按规定办理过户登记。上诉人泓威公司隐瞒案涉地面停车位的权属情况，在与买受人签《商品房买卖合同》的同一天又与买受人签订《停车位出让协议》，买受人在签订《停车位出让协议》时无法作出真实意思表示，一审法院认定上诉人泓威公司与上诉人陈文素双方签订的《停车位出让协议》无效，并无不当。故泓威公司关于本案《停车位出让协议》系双方意思表示真实，没有违反法律、法规强制性规定，合同有效的上诉意见，于法无据，本院不予支持。 对于争议焦点2，上诉人泓威公司出售地面停车位的行为是否构成欺诈、是否要承担赔偿责任？上诉人陈文素主张，《消费者权益保护法》有关三倍赔偿等规定明确，从制法机关的级别上还是根据新法优于旧法的原则、从最大限度保护消费者合法权益的角度出发，原审法院都应当适用《消费者权益保护法》第55条。原审法院只判决赔偿一倍已付款项的赔偿款（4.5万元），对上诉人是有失公允的。上诉人泓威公司则主张，上诉人在销售商品房过程中，对建设工程规划许可证、商品房预售许可证等资料和证件依法进行了公开，并在与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第一、二条中都作了明确约定。上诉人不存在任何隐瞒事实行为，向陈文素出售“13号车位”的行为不构成欺诈。 本院认为，上诉人泓威公司在其提供的《商品房买卖合同》（格式合同）第四条中约定“停车位所有权归出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租”。基于该合同，上诉人陈文素与上诉人泓威公司签订了《停车位出让协议》。《城市房地产管理法》（2009）规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《土地管理法》规定城市市区的土地属于国家所有。上诉人泓威公司在没有取得地面停车位预售许可证明的情况下，未向购买人公开相关事实，以所有权人的名义出售地面停车位，买受人陈文素基于本案合同无效可以请求出卖人返还已付购房款，并可以要求出卖人承担赔偿损失责任。一审法院认定泓威公司在出售案涉地面停车位时存在隐瞒行为，是造成本案合同无效的过错方，限令泓威公司在向陈文素返还购车位款4.5万元的同时另外赔付4.5万元，该处理结果基本得当。上诉人陈文素称上诉人泓威公司隐瞒与购买方有重大利害关系的信息误导消费者，属于欺诈行为，要求根据《消费者权益保护法》的规定由泓威公司作出三倍赔偿，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，陈文素、泓威公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人陈文素和上诉人玉环县泓威房地产开发有限公司各负担1950元。 本判决为终审判决。 审 判 长 童明强 审 判 员 陈永领 审 判 员 徐黎明 二〇二〇年八月二十五日 代书记员 王钟音