苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1757号原告：曹守功，男，1982年5月24日生，汉族，住洪泽县。原告：严永平，女，1982年1月9日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：曹守功，1982年5月24日生，汉族，住洪泽县。被告：苏州九天文化发展有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金枫路**（东创科技园**）。法定代表人：邢彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：芦涛、陆敏彪，江苏五洲信友律师事务所律师。原告曹守功、严永平诉被告苏州九天文化发展有限公司（以下简称九天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹守功、严永平，被告九天公司的委托诉讼代理人芦涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹守功、严永平向本院提出的诉讼请求：1.判令被告九天公司支付逾期交房违约金人民币58962.233元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，其于2016年7月15日按合同约定购买苏州市吴中区木渎镇X幢XXX室房屋，总价款514060元。合同约定，出卖人于2017年6月30日前交房，据其了解，涉讼房屋直到2018年2月14日才取得商品房交付使用通知书，即该日才具备交付条件，根据约定被告应按逾期一天支付房屋总价款万分之五的标准向其支付逾期交房违约金。被告九天公司辩称，1，双方签订的《苏州市商品房买卖合同》第十六条、第十八条约定了涉讼房屋交付标准、条件，而双方在2017年6月28日签署《房屋交接确认书》时，涉讼房屋未达到合同约定的交付条件即出示《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，对此原告明知，且原告也得到相应的补偿即提前收租，在此情形下，原告同意接收房屋，系对自身权利的处分。现主张逾期交房违约责任，法院不应予以支持。即使法院认定其需要支付违约金，也应以实际损失即租金为限，而原告目前主张的违约金远远超过其实际损失的30%，明显过高，应当对原告主张的违约金予以酌减。本院经审理认定如下事实：2016年7月25日，出卖人九天公司与买受人曹守功、严永平签订《苏州市商品房买卖合同》。合同载明：出卖人依法取得苏州市吴中区木渎镇金山南路388号国有土地使用权，在该地块建设熙金时尚娱乐广场。买受人向出卖人购买苏州市吴中区木渎镇X幢XXX室房屋（毛坯房），房屋用途为非住宅，总房款514060元。出卖人定于2017年6月30日前将房屋交付买受人，房屋交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。合同第二十条约定，出卖人逾期交房超过15日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。两原告系夫妻关系。同日，业主曹守功、严永平（甲方）与苏州熙金商业管理有限公司（乙方，以下简称熙金商管公司）签订《业主委托租赁经营管理合同》，合同约定两原告将其拥有的涉案房屋产权物业全部经营管理权委托给乙方以熙金时尚娱乐广场名义进行合法经营。自该商铺商品房买卖合同约定的交付之日起，乙方即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户该房屋进行装修，无须得到甲方确认。委托期限为5年，自甲方完成商铺交付之日起至2022年6月30日。双方还对商铺租金支付的起始日、支付标准及双方其他权利义务进行了约定。2017年6月28日，业主曹守功、严永平（甲方）与熙金商管公司（乙方）又达成《补充协议》，协议载明：甲方与乙方已签订《业主委托租赁经营管理合同》约定甲方将其购买的位于苏州市吴中区房屋委托乙方统一经营管理。为保证该项目顺利开业运营，尽快实现甲方的投资目的。现双方经友好协商，甲方同意办理收房事宜，相关事宜达成如下补充协议：1、甲方于2017年6月28日办理确认收房相关手续，并同意直接由乙方对该房屋进行二次装修改造；2、乙方另将主合同第四条第三款约定的自商铺交付之日起第三年开始实施的“9:1分成”的政策提前至入驻商户计租日开始实施。即甲方自入驻商户计租日开始，即可享受入驻商户缴纳租金的90%的投资回报收益。3、房屋面积补差等相关费用，待办理产权证时另行结算。4、本补充协议作为主合同有效组成部分，与主合同具有同等法律效力。本补充协议与主合同冲突事项，以本补充协议为准，本补充协议未约定事项，仍按主合同执行。落款甲方由曹守功、严永平签名、捺印，熙金商管公司亦加盖公章。当日，原告曹守功、严永平签署房屋交接确认书。该确认书载明：业主曹守功、严永平购买的九天公司开发的苏州熙金时尚娱乐广场2-328号房屋已经完工，经双方检查，将该房屋移交给业主，由业主接受确认。请业主特别注意：本确认书签署后，即视为业主和九天公司均已经完成了《苏州市商品房买卖合同》约定的交房、收房事宜，业主已经正式接收该房屋，并移交熙金商管公司进行二次装修改造，因二次装修改造及房屋质量问题，由熙金商管公司统一进行维护修缮。该确认书落款房屋移交人处盖有熙金商管公司合同专用章，业主处有曹守功、严永平签名捺印。当日，原告曹守功、严永平出具《承诺书》，承诺书载明：本人曹守功、严永平于2016年7月25日购得九天公司开发的、位于苏州市吴中区房屋。依据本人与出卖人签署的《苏州市商品房买卖合同》第十七条约定，本人所购房屋收房使用日期为2017年6月30日前。由于本人已全权委托熙金商管公司对本人所购房屋进行经营管理，且熙金商管公司在2017年6月30日前启动对所购房屋的装修改造工作，因此本人就提前办理收房事宜承诺如下：1、本人已按照熙金商管公司通知的时间对所购房屋进行收房确认，并办理相关房屋交接手续。2、房屋交接手续办理完成后，出卖人即完成了《苏州市商品房买卖合同》相关约定的收房义务及相关其他责任，本人不再向出卖人提出对所购房屋进行验收、自行改造等主张。3、按熙金商管公司要求办理交房后续事宜，并按合同约定、法律规定和政府部门要求支付相关费用。4、以上文字本人已经仔细阅读，并予以承诺。承诺人处曹守功、严永平签名、捺印。另查，涉讼房屋所属工程于2018年2月14日通过苏州市吴中区住房和城乡建设局验收备案。以上事实，由当事人提供的《苏州市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋交接确认书、房屋交接确认书、《业主委托租赁经营管理合同》补充协议、承诺书、及本案庭审笔录等予以证实。审理中，两原告表示，其于2017年6月28日去签字时，涉案楼盘外部围挡没有拆除，其是看不到现场的，房屋内部的情况其不清楚。熙金商管公司表示涉案房屋要二次改造，其急于收房出租，就在上述材料上签字了，签字时其没有看具体内容。本院认为，九天公司与曹守功、严永平签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《苏州市商品房买卖合同》约定九天公司应于2017年6月30日前将房屋交付给曹守功、严永平，如九天公司未按约交付房屋应承担相应违约责任。但，2017年6月28日曹守功、严永平与熙金商管公司签订《补充协议》，确定将原约定的从商铺交付之日起第三年开始实施的9:1分成政策提前至入住商户计租日开始实施，作为其提前办理收房事宜的条件。同日曹守功、严永平亦签署房屋交接确认书并出具承诺书，承诺房屋交接手续办理完成后，出卖人即完成了《苏州市商品房买卖合同》相关约定的收房义务及相关其他责任，曹守功、严永平不再向出卖人提出对所购房屋进行验收、自行改造等主张。案涉房屋当时尚未满足交房条件，而两原告亦表示当日在现场签字时涉案楼盘外部围档未拆除，其并未现场验房，其亦是想早日出租涉案房屋才在上述材料签字，鉴于以上情况应系两原告以承诺方式变更交房条件及逾期交房违约责任的约定，该承诺对两原告亦具有约束力。根据两原告在上述补充协议、房屋交接确认书、承诺书的承诺，结合《业主委托租赁经营管理合同》及补充协议对两原告享有利益的前后约定，可以认定两原告基于熙金商管公司自愿在收房租金分成政策方面给予更有利于其的较大幅度优惠调整，同意提前收房、放弃向九天公司主张迟延交房的违约责任。故对于两原告要求九天公司支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告曹守功、严永平的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币637元，由原告曹守功、严永平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审 判 员 吴宁剑二〇二〇年八月三日法官助理 姚 伊书 记 员 李 萍