阜新蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0921民初1050号 原告：阜新蒙古族自治县京都物业管理有限公司。地址：阜新蒙古族自治县京都商城。 法定代表人：薛勇，系公司经理。 委托代理人：李嘉欣，系辽宁方祥律师事务所律师。 被告：孟祥柳，女，1985年11月25日生，汉族，个体，现住阜蒙县城区。 委托代理人：刘宏艳，系辽宁桐鹊律师事务所律师。 委托代理人韩智勇，男，1987年7月13日生，蒙古族，个体，现住阜蒙县。 原告阜新蒙古族自治县京都物业管理有限公司诉被告孟祥柳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日作出（2019）辽0921民初549号民事判决。宣判后，被告孟祥柳不服，提出上诉。阜新市中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）辽09民终1510号民事裁定，撤销本院2019年8月9日作出的（2019）辽0921民初549号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阜新蒙古族自治县京都物业管理有限公司委托代理人李嘉欣，被告委托代理人刘宏艳、韩智勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阜新蒙古族自治县京都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告给付2016年5月1日—2019年1月31日物业费、滞纳金合计16809.11元。事实与理由：被告系阜蒙县京都商城4A62号商铺的业主，商铺面积为19.89平方米。原告接手京都商城运营一段时间后，发现以前老京都商场所定的物业费收费标准远远低于商城实际运营成本，在这种情种下，原告不得已只能调整收费标准为每年346.70元/平方米，滞纳金按每月2%计算，以确保商场的正常运行，并通知到被告方，被告无理由拒绝缴纳。 被告孟祥柳辩称，一、原告要求被告给付2016年5月至2017年8月31日物业费的诉讼请求无事实根据。被告于2014年8月29日购买商铺时开发商曾经许诺免收3年物业费，对此被告予以接受。且该协议已经履行至2016年5月。原告于2016年5月开始从前物业公司受让物业服务合同的权利义务后，应当受到3年免收物业费协议的约束。因此原告要求被告给付2016年5月至2017年8月31日物业费的诉讼请求无事实根据。 二、原告要求被告按照346.7元/平方米的标准给付2018年9月1日至2019年9月1日的物业管理费，无法律根据。2015年7月1日京都房地产开发有限公司与京都物业管理有限公司签订了《京都国际广场前期物业管理委托合同》，双方约定京都物业管理有限公司为京都国际广场提供物业服务，期限为2年。2年期限届满后京都物业管理有限公司在未与业主委员会协商签订新的物业服务合同的情况下继续为业主提供物业服务，业主予以接受。双方的行为表明，双方是想按照前一个物业服务合同确定的权利义务继续履行合同，只是该合同的期限不确定。 物业服务合同属于无名合同，按照《合同法》的规定，无名合同参照适用最相类似的有名合同的规定处理。物业服务合同属于继续性合同，《合同法》分则规定的租赁合同也属于继续性合同，二者在该问题上的属性相同。因此对合同期限届满后，一方作出继续履行合同的行为，另一方没有提出异议的合同，可以参照《合同法》租赁合同的规定处理。《合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 京都物业管理有限公司在前期物业服务合同届满后继续为业主提供物业服务，业主未提出异议，因此京都物业管理有限公司与业主间的前期物业服务合同继续有效，该合同的期限是不定期。简言之京都物业管理有限公司与业主间存在合法有效的物业服务合同。其合同的内容与前一个物业服务合同的内容相同。 京都物业管理有限公司在与业主存在合法有效合同的情况下，合同双方应当按照该合同确定的权利义务履行合同。合同的任何一方不能擅自变更合同的内容。《物业管理条例》和《住建部业主大会和业主委员会指导规则》规定，物业费的收费方案应当经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数业主的同意。 京都物业管理公司接受涉案的物业后，认为老京都物业收取的物业费远远低于运营成本，所以京都物业管理公司贴出告示将物业费从每平方米2元变更为每平方米220元，京都物业管理公司的行为属于变更物业费的要约。尽管部分业主按照京都物业管理公司的要约按照每平方米220元的标准向京都物业管理公司给付了物业费，但按照220元标准交纳物业费的业主只是600多业主中的极少数，远远未达到专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数业主同意的要求。因此京都物业管理公司与业主未能达成每平方米220元的物业服务合同。京都物业管理公司要求以每平方米220元的标准给付物业费的诉讼请求，没有事实和法律根据。 三、基层法院、中级法院无权以物业费过低、显失公平为由，根据市场价格或鉴定价格行使审判权变更物业服务合同。合同就是用来让一方为不太公平买单的制度。合同的任何一方不能因合同不太公平而随意变更合同。《民法总则》颁布后，将可撤销可变更的合同，规定为只能撤销不能变更，因此，根据现行法律，对显失公平的合同，合同一方可以行使变更权的情形应当且仅当只有一种情况，就是情势变更。情势变更适用的条件是：1、情势的异常变动不属于不可抗力或商业风险；2、当事人对情势变更缔约时无法预见；3继续履行合同显失公平；4、适用情势变更判决的案件，应当经高级人民法院审核，必要时应当报最高人民法院审核。从《民法总则》和情势变更适用的条件可知，法律、司法解释对基层法院和中级法院的合同变更的自由裁量权予以了限制，基层人民法院和中级人民法院对不公平的合同及显失公平的合同没有独立的强制变更权。京都物业管理公司作为物业管理的专业公司，其与京都房地产开发有限公司缔约时应当预见到随着社会经济的发展每平方米2元的物业费是否与其提供的物业服务形成对价。京都物业管理公司在明知的情况下，当前期物业服务合同期满后，仍继续为业主提供物业服务，京都物业管理公司行使情势变更权的主观条件不具备。本案属于正常的商业风险，不属于适用情势变更的情形。据此对原告的诉讼请求应当予以驳回。 退一步讲，即使本案符合情势变更的适用条件，基层法院也无权在未经高级人民法院审核同意的情况下，依照其自身的意志判决变更物业费的收取标准。京都物业服务管理公司作为从事物业服务的专业性管理公司，于2016年受让涉案的物业服务合同时，应当非常清晰的知悉当时提供物业服务的市场价格。京都物业服务管理公司在明知物业服务市场价格的情况下，于2016年仍受让涉案的物业服务合同。京都物业服务管理公司的该行为表明，其已充分考虑了公司运行中的成本核算。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守诚信。原告从老京都受让涉案的物业服务合同后就提出，物业费过低，要求涨价，原告的行为违反了我国法律规定的诚信原则。 综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，原告阜新蒙古族自治县京都物业管理有限公司系为阜蒙县京都商城提供实际物业服务的物业公司，但尚未与业主委员会签订物业服务合同。被告系阜蒙县京都商城东楼4A62商铺的业主，商铺面积为19.89平方米，2014年8月29日其与其他业主一道开始营业。被告购买商铺前，开发商曾发布过“商铺自营免三年物业费”的广告。2017年9月20日京都商场的业主在京都商场（张贴）公示，声明全体业主暂停（接受）物业服务，从2017年8月29日起“京都物业”产生的一切管理费用与京都商城全体业主无关。阜新蒙古族自治县京都物业管理有限公司在经营期间曾与阜新蒙古族自治县供销集团有限公司达成股权转让意向书，但京都物业法人名称未变更。阜新蒙古族自治县京都物业管理有限公司分别于2017年12月12日、2018年5月5日以张贴通知的方式向东楼各业主催缴物业费。经阜新民盛达资产评估有限责任公司评估，京都商场东楼（建筑面积13047.32平方米）年物业费用评估价值为人民币509.69万元，即每平方米年物业费用390.65元。2017年度至2018年度京都商场的部分业主已按原告要求的交费标准每平方米每年220元向原告交纳了物业费。本案被告孟祥柳自购买商铺至今未曾交纳物业费用。 本院所确认的上述事实，有当事人陈述笔录，原告提供的照片、缴费通知、股权转让意向书、资产评估报告，孟祥柳提供的协议书，阜蒙县京都国际广场前期物业管理委托合同等在案为凭，这些证明材料已经本院庭审质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，交纳物业管理费用是保障全体业主正常经营秩序和公用设施正常使用的必要前提，也是每个业主应履行的义务。原告在为被告等京都商场的业主提供物业服务期间，虽未与京都商场业主委员会签订物业服务合同，但京都商场在营业期间一直由阜新蒙古族自治县京都物业管理有限公司为其提供物业服务，双方之间存在事实物业服务关系。虽然京都商场的部分业主曾于2017年9月20日（张贴）公示声明全体业主暂停物业服务，但此公示内容并非业主大会或业主委员会作出的决议，不具有法律约束力。因此，被告提出的京都物业的请求无事实和法律依据的辩解意见不能成立，本院不予采纳，被告应当交纳相应的物业管理费。被告购买商铺前，开产商曾发布过“商铺自营免三年物业费”的广告，此广告系开发商单方允诺，具有法律约束力，对被告提出的对此期间的物业费被告不应予以承担的辩解意见，本院予以采纳。2017年至2018年度京都物业以每平方米每年220元标准向业主收取物业管理费，其中部分业主已按此标准交纳，此收费标准未超过市场价格，被告应按同等收费标准予以交纳此年度的物业管理费；京都物业主张2018年度至2019年度的收费标准为每平方米每年346.7元，该收费标准基本符合京都物业管理成本和市场价格，该标准未超过阜新民盛达资产评估有限责任公司评估的390.65元/平方米标准，被告应按此标准自2018年9月1起交纳物业管理费用。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因其未提供可采信的证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条一款、第六十条一款、第六十一条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告孟祥柳向原告阜新蒙古族自治县京都物业管理有限公司支付2017年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费4375.80元；支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业管理费6895.86元，合计11271.66元。 二、驳回原告阜新蒙古族自治县京都物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费220元，由原告阜新蒙古族自治县京都物业管理有限公司负担72.47元，由被告孟祥柳负担147.53元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。 审判长 吴 雪 审判员 王一兵 审判员 韩万涛 二〇二〇年八月二十日 法官助理宋春雨 书记员张海娣