山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9098号 原告：高娅楠，女，1986年9月30日出生，户籍地济南市天桥区。 委托诉讼代理人：卢圣龙，山东统河律师事务所律师。 被告：张英，女，1973年8月19日出生，户籍地山东省临邑县。 第三人：济南中海城房地产开发有限公司，住所地济南市历城区将军路**，实际经营地济南市市中区二环南路**中海广场写字楼**，统一社会信用代码：91370112076155033K。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：仲涛，国浩律师（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘嘉颖，国浩律师（济南）律师事务所实习律师。 原告高娅楠与被告张英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，于2019年12月10日依法适用简易程序进行了审理，原告高娅楠及其委托诉讼代理人卢圣龙，被告张英到庭参加诉讼。案件审理中，原告高娅楠申请对涉案房屋装修损失鉴定。2020年5月8日，济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海城公司）以本案的审理结果与其有利害关系为由申请作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。鉴定结论作出后，本院于2020年6月10日依法适用普通程序，实行独任审理，原告高娅楠及其委托诉讼代理人卢圣龙，被告张英，第三人中海城公司的委托诉讼代理人仲涛、刘嘉颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高娅楠向本院提出诉讼请求：1.判令张英返还租金19287元（2019年10月13日至2020年4月6日）及房屋押金5000元；2.判令张英赔偿租金损失14904元（2019年5月29日至2019年10月12日），赔偿装修费5万元、返还物业费2104元及电费896元；3.诉讼费由张英承担。后变更第2项诉讼请求中的赔偿装修费金额为20201.8元，要求张英承担鉴定费3000元。事实与理由：2019年4月，张英与高娅楠签订《商品房租赁合同》，租赁房屋位于济南华山珑城*商铺，面积100.24平方米，租期一年，自2019年4月6日至2020年4月6日，租金4万元，合同签订后，高娅楠按合同约定支付了一年租金及房屋使用押金共计4.5万元，交付使用后一月有余，房屋出现严重的质量问题，墙体出现大面积开裂，墙体变形严重，导致高娅楠经营的店铺无法营业，继续使用将严重危及高娅楠及顾客安全及健康，高娅楠于2019年10月13日向张英发出正式的解除租赁合同的通知。据了解，因涉案商铺及周边的房屋存在房屋质量问题，且比较严重，涉案商铺以及周边其他商铺已被中海城公司通知搬离。为此，诉至法院。 张英辩称，1.《商品房租赁合同》有效，合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当按照诚信原则履行合同，高娅楠单方解除合同，没有合同及法律依据；高娅楠所诉与事实不符，墙体开裂、墙体变形均不属于解除合同的原因，是高娅楠自己经营不善致使歇业，房屋的墙体开裂是其旁边的工地施工导致，与其无关。2.高娅楠所主张赔偿装修费、物业费过高，与事实不符，且合同约定物业费、水电费由高娅楠负担；其租赁给高娅楠的房屋已经装修好，高娅楠只是贴了壁纸。3.高娅楠所述“涉案商铺以及周边其他商铺已被第三人通知搬离，因涉案商铺及周边的房屋存在房屋质量问题”与事实不符，要求暂停营业是为了对房屋的地基进行维修，减少对房屋造成的损害。4.涉案房屋的损坏系因中海城公司违法施工所致，应当由中海城公司承担赔偿责任，其不存在过错。综上，请求驳回高娅楠的诉讼请求。 中海城公司述称，1.高娅楠主张房屋租赁合同已于2019年10月13日解除没有依据，高娅楠擅自退房系单方严重违约，应承担不利法律后果。2.在高娅楠单方违约的前提下，要求张英返还租金并赔偿租金损失没有事实和法律依据。3.高娅楠无法证明涉案房屋装修费损失金额，亦无法证明装修费损失与墙体裂缝具有因果关系，故其要求赔偿装修损失费无事实和法律依据。4.高娅楠要求张英赔偿物业费2104元及电费896元没有依据。综上请求法院驳回高娅楠的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 2016年3月9日，张英购买中海城公司开发的位于济南市历城区君授路588号中海华山珑城*的商铺一套，房产证号为：*。2019年4月，张英将该房屋出租给高娅楠用于经营“水月服饰”童装店，并签订《商品房租赁合同》一份，约定：张英将*商铺出租给高娅楠使用，租赁期1年，自2019年4月6日至2020年4月6日，水电费由高娅楠自行缴纳，物业费由高娅楠缴纳张英，房屋使用押金5000元，年租金4万元，由高娅楠在4月6日交纳张英，高娅楠在租赁期内中途退房，应提前1个月向张英提出，经张英同意后，高娅楠需交清应缴费用。房屋如因不可抗拒的原因导致毁损或造成高娅楠损失，双方互不承担责任。上述合同签订后，高娅楠于2019年4月6日通过手机银行转账方式支付张英45000元（租金4万元+押金5000元）。 2019年5月29日，高娅楠发现其所租赁的涉案房屋墙面、梁端出现不同程度裂缝，遂通过微信向张英发墙面裂缝等视频，并发送信息“姐，商铺的墙裂了，这一排商铺都有这个问题，咱家和隔壁的裂缝都能对起来，你要不要过来看看怎么处理？”高娅楠陈述，其承租的房屋分上下两层，为招揽生意，在二楼建儿童乐园一处，因墙皮开裂脱落，不敢让孩子们玩耍，2019年6月7日高娅楠再次通过微信给张英发送视频，并附信息“这是二楼，最近几天已经不敢让孩子们玩了”“半个月的时间发展成这样有点吓人，对面工地还在施工，这个速度发展后果不敢想，得尽快解决”“听说西边已经有商铺给修了，但修好后又裂了”；张英回复“好的知道了”“我又给物业说了，告诉他情况了”。 2019年6月21日，中海城公司委托山东建大工程鉴定加固研究院对涉案商铺所在的中海济南华山北区C地块1#、2#住宅楼配套商业区的安全性进行了鉴定，鉴定报告载明：中海济南华山北区*住宅楼配套商业区于2016年12月竣工，投入使用至今，2018年11月至2019年*住宅楼配套商业区墙体出现微小裂缝，2019年5月1日至5月20日裂缝发展严重，鉴定结论为：经现场检测检查及综合分析，1.中海济南华山北区*住宅楼配套商业区上部承重结构安全性等级评定为Au级；2.中海济南华山北区*住宅楼配套商业区整体倾斜、地基承载地、地基承载地均满足规范和设计要求，地基基础现状安全进入稳定阶段，建议按照JGJ8-2016《建筑变形测量规范》要求加强感测；3.墙体产生裂缝原因：1*住宅楼配套商业区采用独立基础，相应主楼为桩筏基础，建筑物本身存在差异沉降；2.D2地块项目基坑南侧第一排锚索伸入声音去基底下约6.5mm，旋喷锚索施工对基底下土层产生挠动和变形；3.*住宅楼配套商业区周边地下水水位下降，导致地基不均匀沉降；4.目前情况下，现有裂缝不影响结构安全，但影响正常使用，应进行维修处理。 2019年6月24日，高娅楠给张英发送微信“姐，物业给答复了吗？墙裂的这么严重，已经严重影响到生意了，二楼现在大半个月不能用了，之前来玩的孩子也不少，现在已经没人来了，一楼墙皮也空鼓，刚装修好的花了不少钱，还不到一个月就这样了”，“我是打谱长期在这扎住，装修都是装的好的”“你说交一年房租我们没二话就交了，还想着多签两年合同，是真的想在这里干起来，现在这种情况是没想到的”“我是想着能尽快解决尽量不换地方，但是到现在没有解决的办法而且生意一落千丈所以才找您商量办法”“下半年物业费交了，电费充上不少，装修花了好几万，能不走我尽量不走，但如果一直拖着，二楼没法用，生意没好转，我就呆不下去了，前期盈利感觉还好，最近这个小半月明显不行了，费用赚不出来了”；张英回复信息“理解你做生意不容易，房子修复期间我会尽量照顾一下你的感受，我们耐心等待一下”“上边想办法处理了，我们再等等吧”“看看上边怎么回复，这个问题是暂时的”。 2019年7月10日，高娅楠给张英发送微信“有处理方案了吗”，张英回复微信“还没出台政策，现在让上报诉求”。 2019年10月13日，在涉案房屋没有修复的情况下，高娅楠通过微信向张英发送解除房屋租赁合同的通知“你好张英姐，自今年5月29日所租你的房屋发生严重的墙体开裂、变形等质量问题后，该商品房已经无法正常使用，现于2019年10月13日特通知你以下事项：1.我高娅楠单方面解除与你签订的商品房租赁合同；2.请你收到本条微信后尽快收回房屋，并返还我支付的租金及押金4.5万元，并赔偿我的装修损失5万元”。张英于当日回复“上午有事，你先耐心等待吧，中海正积极解决问题，我也是受害者”。此后张英一直未与高娅楠联系接收房屋，高娅楠遂诉至本院，形成本案诉讼。案件审理中，本院于2019年12月10日组织双方当事人到涉案商铺查看现场，张英因故未到场，经查看，商铺内物品已全部清空。2019年12月16日本院向张英转交涉案房屋钥匙。 另查明，高娅楠承租涉案房屋后，向物业公司交纳3000元的装修保证金，2019年6月18日高娅楠要求退还保证金时，物业公司将该款项转为2019年6月1日至12月31日的物业费2104.08元，剩余部分转为预交电费895.92元。 高娅楠为证明其装修费用损失，申请对涉案房屋装修费用进行鉴定，本院依法委托滨州正信鉴定评估认证有限公司进行了资产评估，滨州正信鉴定评估认证有限公司于2020年4月29日出具正信鉴字（2020）第1080号《资产评估报告》，鉴定结论：委托评估的位于济南市历城区君授路588号中海华山珑城*房屋的装修费用的市场价格为20201.80元，具体包括：一楼：原吊顶、烟囱、隔断拆除金额1800元、吊顶4108.75元、隔断地面444元、石膏板吊顶隔断174.25元、楼梯下隔断416.5元、墙面基层处理3321.25元、墙面壁纸1500元、海绵壁纸22.5元、楼梯踏步刷漆300.3元、灯具375元、消防箱贴纸13元、电路改造540元；二楼：海绵壁纸312元、壁纸1821.25元、窗户改造240元、消防箱贴纸13元；室外店招灯箱4000元；垃圾清运800元。高娅楠为此支出鉴定费用3000元。经质证，张英及中海城公司对鉴定报告均未提出异议，但张英认为涉案房屋交付高娅楠时，房屋已经装修完毕，高娅楠只是在原有装修好的墙面上贴了壁纸，其他地方系高娅楠自愿装修，与其无关。中海城公司认为评估报告不能排除包含张英前期装修所支出的费用，不能证明装修损失与墙体裂缝等受损情况具有因果关系；张英仅同意高娅楠拆除原有厨房用作试衣间，并未同意对其他部分装修，因此，高娅楠无权要求张英赔偿损失，还应当依法将涉案房屋恢复原状。本院认为，《资产评估报告》系在鉴定人员进入涉案房屋进行现场调查和勘验后，根据房屋内外现存的装修装饰所作出的，客观真实有效，对该评估报告张英及第三人也未申请重新鉴定，故本院对该评估报告的证据效力予以采信。 本案审理过程中，2020年7月10日，中海城公司向本院提交中止审理申请书，认为现有44个群诉案件与本案存在重大关联性，尚未审结，本案需以上述群诉案件的审理结果为依据。本院经审查认为，中海城所述群诉案件，系因中海济南华山北区*住宅楼配套商业区墙体裂缝等质量问题导致业主向中海城公司主张赔偿，与本案并非同一法律关系，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条所规定的中止情形，本院对其申请不予准许。 本院认为，高娅楠与张英签订的《商品房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，为有效合同。双方当事人争议的焦点为：一、高娅楠能否主张解除《商品房租赁合同》；二、如《商品房租赁合同》解除，应退还的租金、押金及物业费、水电费的金额；三、高娅楠主张的租金损失及装修损失能否成立。 关于焦点一。山东建大工程鉴定加固研究院作出的《鉴定报告》证实：2018年11月至2019年2月，*住宅楼配套商业区墙体开始出现微小裂缝，至2019年5月1日至5月20日，裂缝发展严重，虽现有裂缝不影响结构安全，但影响正常使用，应进行维修处理；目前沉降尚未进入稳定阶段，观测工作尚未结束，无法确保是否会继续沉降。本案中，高娅楠在发现涉案商铺出现墙体开裂后，即于2019年5月29日向张英反映，未得到解决后，又多次通过微信要求张英尽快处理，但张英均以需要等待中海城公司维修等理由答复，一直未有效解决问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；第九十六条规定，当事人依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本院认为，高娅楠租赁涉案房屋系用于经营儿童服装店，现因张英出租的房屋出现地基沉降导致墙体开裂，且沉降尚未进入稳定阶段，一直未有效解决，对商铺的经营者及顾客的人身形成安全隐患，已经影响高娅楠的正常经营，无法达到租赁合同的目的，因此高娅楠有权依据上述法律规定，主张解除《商品房租赁合同》；高娅楠于2019年10月13日通过微信向张英发送解除合同的通知，并要求张英前来办理房屋交接手续，张英在收到高娅楠发出的解除合同通知后，虽有异议，但未依法请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，也未及时与高娅楠办理房屋交接，故本院确认高娅楠与张英所签订《商品房租赁合同》于2019年10月13日解除。 关于焦点二。《商品房租赁合同》于2019年10月13日解除后，张英理应返还高娅楠合同未履行部分的租金及房屋押金，本院对高娅楠要求张英返还2019年10月13日至2020年4月6日期间的租金19287元（176天×109.589元/天）及押金5000元的诉讼请求予以支持。关于物业费及水电费，张英认可高娅楠交纳了2019年6月1日至2019年12月31日期间的物业费2104元，故合同解除后（2019年10月14日至2019年12月31日）的物业费1327元[（2104元/214天）×135天]应当返还高娅楠；高娅楠在2019年6月预交电费895.92元，在张英收回涉案房屋钥匙（2019年12月16日）之前产生的电费应当由高娅楠负担，如有剩余电费应当返还高娅楠，张英认可截至2019年12月16日电费余额为125.74元，对此高娅楠未提异议，故张英应返还高娅楠电费123.74元。 关于焦点三。高娅楠主张自2019年5月29日至2019年10月12日期间的租金损失14904元（136天*105.589元/天）。本院认为涉案房屋出现墙体开裂后，虽对高娅楠的经营产生影响，但现有证据无法证实高娅楠在此期间停止店铺经营，故本院对高娅楠主张2019年5月29日至2019年10月12日期间的租金损失不予支持。关于高娅楠主张的装修损失20201.8元，本院认为，根据《资产评估报告》及高娅楠提交的相关证据，能够证实高娅楠在承租涉案房屋后进行装修并支出费用20201.80元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，高娅楠租赁涉案房屋用于经营童装，必然要对房屋进行装修并支出费用，张英明知且未禁止，事后亦未提出反对意见，视为默许高娅楠的装饰装修行为。从《资产评估报告》的清单可看出，此次鉴定评估仅限于已形成附合的装饰装修物。张英提供的房屋出现质量问题导致合同解除，高娅楠有权依据上述规定要求装修残值损失。综合考虑租赁合同的期限、合同的解除时间，本院酌定高娅楠的装修残值损失为装修费用的50%即10100.9元（20201.80元*50%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张英于本判决生效之日起十日内退还高娅楠租金19287元及房屋使用押金5000元； 二、张英于本判决生效之日起十日内赔偿高娅楠装修残值损失10100.9元； 三、张英于本判决生效之日起十日内返还高娅楠物业费1327元及电费125.74元； 四、驳回高娅楠的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1435元，由高娅楠负担583元，张英负担852元；鉴定费3000元由张英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵翠竹 二〇二〇年八月十日 书记员  袁 萌