上海市崇明区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0151执异54号案外人：焦某某，男，1974年2月26日生，汉族，户籍地江苏省泰兴市张桥镇焦堡村东焦****。委托诉讼代理人：施卫良，上海市致真律师事务所律师。申请执行人：倪锡涛，男，1950年2月11日生，汉族，住江苏省启东市。被执行人：陆金，男，1985年4月3日生，汉族，住上海市崇明区。利害关系人：陆品道，男，1958年12月17日生，汉族，户籍地上海市崇明区长兴镇长明村**，现住上海市崇明区长兴镇金淼路******。利害关系人：杜云芳，女，1961年11月22日生，汉族，住上海市崇明区长兴镇长明村**，现住上海市，现住上海市崇明区长兴镇金淼路******>本院依据(2014)崇民一(民)初字第1239号民事判决书执行倪锡涛与陆金民间借贷纠纷一案，执行案号(2016)沪0230执2726号。案外人焦某某提出书面异议，要求撤销本院对位于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室房屋的司法查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人焦某某称，涉案房屋由崇明法院执行局于2017年3月27日予以司法查封，后于2020年3月31日续封。崇明法院查封涉案房屋系因倪锡涛根据其与陆金民间借贷纠纷一案(2014)崇民一(民)初字第1239号民事判决书申请强制执行而采取的执行措施。但是，利害关系人陆品道、杜云芳与焦某某就涉案房屋早在2014年1月24日签订房屋买卖合同，早于法院查封日期。涉案房屋已于同日交付给了焦某某，并由焦某某一直实际占有使用至今。焦某某已依据房屋买卖合同约定，支付了房屋价款700000元，尾款50000元焦某某也同意支付。另外，涉案房屋未能办理过户手续，是因涉案房屋系动迁安置房五年内不能交易，在可以办理过户手续时已被崇明法院司法查封而无法过户，并非因案外人焦某某自身原因未办理过户手续。综上，焦某某请求撤销对涉案房屋的司法查封。为证明其主张，案外人焦某某向本院提交了(2020)沪0151民初275号民事判决书及庭审笔录、房屋买卖协议合同、上海市不动产登记簿、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议及配套商品房供应单、中国邮政储蓄银行转账凭证及收条、(2017)沪0151民初6870号民事判决书等。申请执行人倪锡涛未作答辩，未提供证据。被执行人陆金未作答辩，未提供证据。利害关系人陆品道、杜云芳称，涉案房屋确于2014年1月24日份出售给焦某某；焦某某支付了除少部分尾款外的购房款，尾款双方约定过户后支付；涉案房屋已经交付焦某某占有并使用；涉案房屋未办理房屋过户手续是因为房屋性质系动迁安置房，按政策在一定年限内不能办理过户手续，之后能办理过户手续时，涉案房屋已被法院查封。本院查明，2014年6月9日，本院作出(2014)崇民一(民)初字第1239号民事判决书，判决：陆金于本判决生效之日起十日内归还倪锡涛借款本金人民币1,200,000元、借款利息(以1,200,000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算三个月)以及逾期还款利息(以1,200,000元为本金自2013年12月11日起至本判决指定履行期限届满之日止按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算)。执行过程中，本院向陆金发出执行通知书，责令其履行义务，被执行人未履行生效法律文书确定的义务。本院于2017年1月5日作出(2016)沪0230执2726号执行裁定书，裁定：冻结或划拨被执行人陆金银行存款人民币XXXXXXX元；银行存款如有不足，查封、扣押或冻结被执行人陆金所有的相当价值的财产或钱款；并扣留或提取被执行人陆金所有的相当价值的收入(含股权及收益)。本院于2017年3月27日依据(2016)沪0130执2726号执行裁定书对涉案房屋予以预查封，期限2017年3月27日至2020年3月27日止。2020年3月31日，本院依据(2016)沪0230执2726号之一裁定书对涉案房屋再次预查封，期限2020年3月31日至2023年3月31日止。另查明，利害关系人陆品道、杜云芳系夫妻关系，被执行人陆金系其儿子，陆金育有一子陆翊恺。陆品道、杜云芳、陆金原共同居住于上海市崇明区长兴镇长明村XXX号。后因该地块被拆迁，陆品道代表该户与上海长兴海洋装备产业基地开发有限公司于2010年5月10日签订了上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议，该协议明确陆品道户被核定的安置面积为281.6平方米。陆品道户在该次拆迁中被核定的安置人口分别为陆品道、杜云芳和陆金。2013年9月，陆品道户选购了坐落于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积为79.86平方米)、131号902室(建筑面积为120.58平方米)及金淼路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积为99.92平方米)的安置房三套。同年9月11日，陆品道以申请人的身份在动拆迁相关部门填写了增加户名申请表，分别确认坐落于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有人为其陆品道，金淼路XXX号XXX室房屋的所有人为陆品道、杜云芳和陆翊恺，金淼路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有人为陆品道和杜云芳。再查明，2014年1月19日，案外人与利害关系人陆品道通过上海市吉臣房地产经纪事务所达成买卖房屋的合意，并签订购房意向书(意向金收据)及支付意向金壹万元整，同年1月24日，在上海市恒远律师事务所的见证下双方签订了《房屋买卖协议合同》一份，合同约定：陆品道将位于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房出售给焦某某，房屋总价款为750000元，并约定焦某某先支付房款700000，剩余房款50000元待房产过户时一次性支付清，陆品道将房屋交付给丁海霞使用后一切需要支付的费用和产权过户时所需要交纳的一切税费均由焦某某负担。同日，案外人通过中国邮政储蓄银行向陆品道、杜云芳转账购房款690000元，陆品道、杜云芳出具收条，收条载明“今收到焦某某购899弄60号501室房款柒拾万元整(含定金壹万元整)”，陆品道、杜云芳签字确认；陆品道同日将涉案房屋及钥匙交付给焦某某，焦某某在涉案房屋内实际居住至今。本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，排除相关执行程序应当符合相关法定情形且其权利能够排除执行。本案中，案外人焦某某与利害关系人陆品道、杜云芳的房屋买卖合同早于本院对该涉案房屋的查封日期订立、支付房款，并完成了房屋交付，案外人焦某某未办理过户手续的原因系涉案房屋性质为动迁安置房，不满足过户条件，故暂未办理过户手续，而涉案房屋满足过户条件后，已被本院查封，即未办理房屋过户手续非因案外人自身原因所致，故案外人焦某某的异议请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：解除对坐落于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 黄菲菲审 判 员 贺宇红审 判 员 刘 凯二〇二〇年八月二十日法官助理 郑小宇书 记 员 郑小宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。