广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2938号原告：范淑霞，女，汉族，户籍地广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲秋璇，广东广和律师事务所实习律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所**。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：何翠珊，系该公司员工。原告范淑霞与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告范淑霞的委托诉讼代理人吴春生、蒲秋璇，被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范淑霞向本院提出诉讼请求：一、被告支付逾期办理不动产权证的违约金137875.93元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2017年6月26日暂计算至2019年6月28日为137875.93元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币1883551元，商品房用途为住宅，其中第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。另外，第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2016年6月30日之前交付商品房，按照约定，被告于2016年6月30日之前向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告必须于交付房屋时间2016年6月30日起360日内（即在2017年6月25日之前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。此外，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定计算违约金。综上所述，为保障原告的合法权益，请求依法审理，支持原告的诉讼请求。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，一、答辩人只承担答辩人的原因导致逾期办证的责任，答辩人承担协助办理产权证的义务，只有在因答辩人原因导致逾期办证才承担逾期违约责任，换言之如果因原告或者政府办证部门原因导致的逾期办证，不能苛责答辩人。答辩人仅能控制自己在收齐办证资料的情况下在合理的时间内向政府部门提交办证资料，而无法控制原告配合办证义务的时间或政府出证的时间，本案答辩人已向原告寄发了办证通知，而截止至今原告均未履行相关办证义务，包括缴交契税和办理面签。二、被答辩人同样作为办理产权义务的主体，应该根据规则对自己的主张承担举证责任。不动产登记暂行条例实施细则第15条规定的不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应对以下内容进行查验包括完税或者缴费凭证是否齐全，该部分材料是需要原告配合提供的。另根据谁主张谁举证原则，原告应举证证明已经将办证需要的资料寄给被告，并举证递交材料的时间是符合办证的时间的。三、涉案商品房在办理权属证书时，遇到了政策调整，从而导致的逾期办证，延长时间应依法扣减2017年年中惠东县开始实施的不动产登记改革，商品房的产权登记机构，申请办证流程权属证明等方面都发生了重大的变化。首先登记机构是由房产管理部门更改为国土资源管理部门，即现在的自然资源管理部门。其次，登记手续增加了权籍调查等环节。因此，其办理时限不应纳入计算在不动产登记的时效内，故向法院申请扣减政府部门履行上述工作的时间。四、补充协议已经对买卖合同的部分条款进行了修改，且实际履行也是按照补充协议来执行，因此违约办证责任应该按照补充协议第十一条的约定来确认，原告并未提供证据证明其损失的事实，无权要求调整违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告范淑霞（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2015年12月28日签订了编号为HTxxx的《商品房买卖合同》，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城xxx号房，约定于2016年6月30日前交付，总楼款为1883551元。商品房买卖合同第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”，该条款同时约定“在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若因买受人不能在30天内提供完备办证资料并配合办理相关手续的，或其他非出卖人原因的，则视为出卖人的协助义务已完成，不用承担任何违约责任。”原、被告确认原告已经支付完毕楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间将房屋交付原告。被告主张通过书面方式通知原告履行办理权属证明的相关义务，提交了寄件日期分别为2019年5月23日、2019年12月10日的EMS快递邮单。原告主张逾期办证违约金的截止日期应以办出房产证的时间为准，对于提交齐全办证材料的时间以惠东县自然资源局复函中所记载的“何时办理不动产转移登记”为准；并确认已收到上述通知，并提交了税收缴款书，记载案涉房产的契税缴纳日期为2019年6月3日，但未明确是否已进行面签。被告主张受不动产登记改革的政策原因影响，提交了惠东县人民政府于2016年6月28日作出的《惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告》，原告对此三性予以认可。另查明，本院就案涉房产的办证节点向惠东县自然资源局函询，该局回复：案涉房产的初始登记阶段不动产权及调查受理日期为2018年8月8日，初始登记阶段不动产权籍调查完成日期为2019年3月15日，初始登记的申请日期为2019年3月25日，初始登记完成日期为2019年3月29日，转移登记阶段申请出具权籍调查成果日期为2019年5月14日，转移登记阶段出具权籍调查成果日期为2019年5月15日，预收件的日期为“未送件”，办理不动产转移登记的日期、办理完毕不动产转移登记日期均为空白；批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理。本院就本案如不选择开发商代为办理产权证则具体办证流程如何等问题向惠东县自然资源局函询，该局回复“一、根据《不动产登记操作规范》（试行）第9条第3点规定，国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应由当事人双方共同申请。申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。二、经查，我局于2019年7月11日批量预收案涉房产转移登记材料。三、因纸质档案未完成数字化扫描，暂无法提供面签材料……”。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.补充协议中关于逾期办证违约金条款效力问题；2.是否存在政策原因影响权属转移登记进程；3.原告对于迟延办证是否存在过错；4.本案如何处理。关于第一个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，被告履行办证义务的截止时间点为房屋实际交付之日起的360天即2017年6月25日，该时间在当地政府部门实际启动不动产登记时间之后，实施不动产登记后，不动产首次登记及转移登记申请前均需要办理权籍调查，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间更符合公平原则，故本院对初始登记、转移登记权籍调查时间在逾期办理权属证明中的时间中予以扣除，即扣除2018年8月8日至2019年3月15日计219天的初始登记权籍调查时间和2019年5月14日至2019年5月15日计1天的转移登记权籍调查时间。关于第三个焦点，被告主张因原告迟延履行其自身所附的办证义务导致迟延办证，原告对此不予认可。根据本院查明，被告分别于2019年5月23日、2019年12月10日向原告发送办理不动产权证的通知，原告于2019年6月3日缴纳契税，但产权机关尚未收到案涉房产的办证资料，且根据自然资源局的复函可知，转移登记前需要申请人或其代理人到不动产登记机构接受询问，也即面签，而结合原告未举证是否已面签和具体的面签日期的事实，故本院认定原告对于逾期办证存在一定的过错，对于系原告原因造成逾期办证的时间段应予以扣除。关于如何扣减问题，因被告于2019年5月23日向原告寄送办证通知时已取得案涉房产的转移登记权籍调查结果，结合司法审判实践，如向产权登记机关提交有效的、齐全的资料系可办理出案涉房屋的产权证，故本院酌定该通知后的一个月内即2019年6月22日前为原告履行自身应负的办证义务的合理期间，如前所述，因原告自身原因怠于履行办证义务所导致的迟延办证期间不应计算违约金，即被告应承担的逾期办证违约金的截止日期应为2019年6月22日。关于第四个焦点，本案逾期办证违约金的起算点为房屋交付之日起的360日之次日即2017年6月26日，终止日期为2019年6月22日，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间合计220天，故违约金为以总楼款1883551元为基数从2017年6月26日起至2019年6月22日止，违约天数为726天，扣减220天的权籍调查期间后按每日万分之一计算合计为95307.68元（已四舍五入）。鉴于从惠东县自然资源局可知，被告尚未就案涉房产的转移登记向产权部门进行递件，被告在承担逾期办证违约责任的同时，应积极履行办证义务，避免损失的扩大。如原告在履行完毕自身应付的办证义务后，被告怠于履行相关办证义务，原告可另循法律途径解决。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告范淑霞支付逾期办理不动产权证的违约金95307.68元。二、驳回原告范淑霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3058元，由原告范淑霞负担944元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担2114元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  钟海雄人民陪审员  林伟良二〇二〇年八月十九日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬