山东省五莲县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1121民初2376号原告：冯展鹏，男，1990年12月16日出生，汉族，住五莲县。委托诉讼代理人：李洋，山东竞天律师事务所律师。被告：日照永泰置业有限公司，住所地日照市莒县店子集镇宝珠山路莒县高新技术产业园北100米。法定代表人：陈修峰，经理。委托诉讼代理人：倪运田，山东文心正律师事务所律师。委托诉讼代理人：周涛，男，系该单位职工。原告冯展鹏与被告日照永泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯展鹏及其委托诉讼代理人李洋、被告日照永泰置业有限公司委托诉讼代理人倪运田、周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告协助原告办理位于五莲县的不动产证书；2.依法判决被告向原告支付自2018年9月1日至2020年7月1日的逾期办证违约金45739.32元；3.依法判决被告向原告支付自2020年7月2日起至涉案不动产权证书办理完毕之日的逾期办证违约金（以购房款415812元为基数，按照年利率6%计算）；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年1月9日，原告与被告签订山东省新建商品房买卖合同（预售），约定原告购买被告位于五莲县。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告却违反合同约定，至今未协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。被告的行为严重损害了原告的合法权益。被告辩称，被告没有收到原告办理不动产登记手续的通知，也未收到原告要求被告协助办理不动产登记通知，故对原告诉求不应该支持，应当驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1.山东省新建商品房买卖合同（预售），证实原告购买被告涉案房屋的事实，根据合同第二十条第二款的约定，被告应当在商品房交付之日起90日内协助原告办理房屋所有权登记手续，提供必要的证明文件。被告在合同第十一条约定的交付时间2018年5月30日起的90日内没有履行协助原告办理产权登记提供必要证明文件的义务，自此已构成逾期办证的违约。2.交纳房款收据，证实原告已向被告足额交纳购房款。3.入住缴费明细单及该清列明的费用收取收据，证实被告于2018年5月12日通知原告入住并交纳住房专项维修基金等相关费用，原告已按被告要求足额交纳。4.2019鲁11民终1519号生效民事判决书，证实逾期办理违约金的计算方式是按照年利率6%计算。被告针对原告提交的证据质证：1.对原告提供的前3份证据真实性无异议，但对原告主张的证据一证明内容有异议，该商品房买卖合同中关于不动产登记规定第二十条，是买受人即原告自商品房交付之日起90日内，办理产权登记手续，出卖人应当协助买受人办理不动产权转移登记手续，该条规定的是买受人必须90天内办理，并不是出售人，约定的义务是买受人。对于出售人的义务是在该条的第三项中进行的约定，因出卖人的原因买受人未能在商品房交付之日起720日内取得商品房房屋产权证的，双方同意协商解决。2.对判决书的真实性无异议，但是该判决书的事实与本案并不一致，同时我们国家也不实行判例，而且判决书中的违约责任也与本案不同，因此该证据与本案没有关联性，不应当采纳。本院经审理认定事实如下：2018年1月9日原告与被告签订山东省新建商品房买卖合同（预售），合同约定原告购买被告开发的位于长青路以西育才路以南御景园三区以北的永泰星河湾小区15号楼2单元2层2-201号楼房及附房。原告分三次共计交纳房屋总价款415812元。合同第十一条约定“交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房…”，第二十条约定“房屋（不动产登记）（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移手续。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日内），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第2种方式处理。…2.双方协商解决。”2018年5月12日被告告知原告涉案商品房具备交房、入住条件，通知原告办理入住手续，同日，原告交纳住房维修专项基金14664元、管道天然气初装费2660元、暖气初装费6896元、有线电视开口费450元、装修垃圾清运费400元、日常垃圾清运费120元。本院认为，原告以被告未按合同约定自房屋交付使用90日内协助原告办证违约为由，主张要求被告履行协助办证义务、并承担逾期办证违约金。被告抗辩称90天约定的办证义务人系原告，对被告义务的约定系合同第二十条第三款，即因被告原因，原告未能在房屋交付之日起720日内取得不动产证，双方协商解决。因原告与被告签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）系由被告提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该合同第二十条中对原告办证期限即90天的约定和被告履行协助义务期限即720天的约定，明显属于限缩被告义务责任、双方间权利义务不公平的条款约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。故本案中，新建商品房买卖合同（预售）第二十条第三款的约定违反公平、对等原则应系无效条款。故对被告提出其依照合同第二十条第三款约定未违反合同义务的抗辩，本院不予采纳。庭审中，被告自认至庭审时未对涉案房屋进行初始登记、未履行协助原告办理不动产证的义务，同时抗辩未履行相关协助义务是因未收到原告办证申请。《商品房销售管理办法》第三十四条规定“商品房开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；…”同时依照公平和对等原则，参照涉案合同第二十条第二项对原告自商品房交付使用之日90天内（不超过90日内）办理不动产登记的约定，结合原告主张，本院确定被告提交涉案房屋办证资料并履行协助办证义务的履行期间为涉案商品房交付之日起90天之内（不超过90日内）。涉案商品房交付时间系2018年5月12日，被告至庭审时未履行协助办证义务，已远远超过法定和约定义务履行期限，系对法定和约定协助办证义务的违反，故对原告要求被告协助两原告办理位于五莲县的不动产证书的诉讼请求，本院予以支持。因法律规定和涉案合同均未对被告上述提交资料及协助办证义务的履行附加条件，故对被告提出因未收到原告办证申请而未履行提交办证资料和协助义务的抗辩，本院不予采纳。对于逾期办证违约金。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（2）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本案中，双方对逾期办证违约金未进行约定，且对逾期办证的损失难以确定，故对原告提出以总房款415812元为基数，按照年利率6%计算逾期办证违约金的计算主张，符合法律规定，本院予以支持。关于起算时间，涉案商品房交付时间为2018年5月12日，推后90天即2018年8月10日。原告主张自2018年9月1日起算，系对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。综上，原告逾期办证违约金自2018年9月1日至2020年7月1日，以购房款415812为基数，按照年利率6%计算，违约金为45739.32元。同时，对此后逾期办证违约金，原告主张以购房款415812元为基数，自2020年7月2日起按照年利率6%计算至被告履行完毕协助办证义务之日，该主张符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、被告日照永泰置业有限公司于本判决生效后十五日内协助原告冯展鹏办理位于五莲县的不动产证书；二、被告日照永泰置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告冯展鹏支付自2018年9月1日至2020年7月1日的逾期办证违约金45739.32元及此后的逾期办证违约金（以415812元为基数，自2020年7月2日按年利率6%计算至被告日照永泰置业有限公司履行完毕协助原告冯展鹏办证义务为止）。案件受理费472元，由被告日照永泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  郑成军二〇二〇年八月十三日法官助理刘函利书记员李秉阳