苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初5679号原告（案外人）：艾禹辰，男，1985年10月12日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。被告（申请执行人）：江苏常熟农村商业银行股份有限公司苏州分行，统一社会信用代码91320594MA1P8B7D6Q，住所地江苏省苏州工业园区钟园路710号1幢102室、202室、701室。负责人：孟炯，行长。委托诉讼代理人：朱培培，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：刘颖恒，国浩律师（苏州）事务所律师。第三人（被申请人）：孙时长，男，1974年3月21日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。第三人（被申请人）：许桂芳，女，1975年2月22日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。原告艾禹辰诉被告江苏常熟农村商业银行股份有限公司苏州分行（以下简称“常熟农商行苏州分行”）及第三人孙时长、许桂芳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月12日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告艾禹辰,被告常熟农商行苏州分行的委托诉讼代理人朱培培、刘颖恒，第三人孙时长、许桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾禹辰向本院提出诉讼请求：1.判令撤销(2020)苏0591执234号之一《执行裁定书》，停止对位于昆山市房租的强制执行，并解除查封；2.判令法院确认昆山市房产归原告所有；3.依法判决孙时长、许桂芳协助艾禹辰办理昆山市巴城镇的房屋过户手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月16日，原告与第三人孙时长、许桂芳就讼争房产的买卖达成合意，并签署《房屋买卖合同》，并通过银行转账支付了房款40万元，第三人将该房款用于偿付盐城市大丰区人民法院的执行款，解除该法院对房产的查封。2019年6月10日，依据购房协议，原告支付了第二笔房款60万元，第三人将第二笔房款用于偿还该房产的银行和小贷公司的抵押贷款，并解除了抵押。2019年7月1日，第三人依据购房协议书的约定向原告交付了涉案房屋。2019年6月28日，原告与第三人于房产解除抵押后，向昆山市房产局提交了《昆山市存量房买卖合同网上签约申请书》，该申请于2019年7月1日通过。生效后，原告与第三人排号预约于2019年7月10日前往房产交易市场办理房产过户手续。在办理房产过户时，因被告常熟农商行苏州分行于2019年7月5日对讼争房产申请了查封，致使原告未能成功办理过户。2019年9月23日，苏州工业园区人民法院作出(2019)苏0591民初7716号民事裁定书，裁定第三人承担还款义务共计175000元。并于2020年3月9日作出(2020)苏0591执234号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人孙时长、许桂芳名下位于昆山市的不动产。原告得知该裁定后，立即向苏州工业园区法院提出了执行异议申请，但2020年4月28日，该院作出(2020)苏0591执异70号执行裁定书，并驳回了原告的异议申请。综上，原告在涉案房产查封前，已经对该房产享有合法权利，并且足以排除对该财产的执行。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告常熟农商行苏州分行答辩称：原告诉请停止执行，依据不足，具体原因如下：第一，原告在涉案房屋查封前，并未签订有效的书面房屋买卖合同。涉案房屋被查封的时间为2019年7月5日，原告主张其在2019年5月16日即已签订了房屋买卖合同，该陈述有悖事实。2020年4月28日，在涉案执行异议的听证程序中，原告仅提供了2019年7月11日签署的《昆山市存量房买卖合同》，并在听证中自认由于涉案房屋被盐城法院另案查封，故未在查封前签署书面合同。而原告现提交了落款时间为2019年5月16日的房屋买卖合同，该合同与其在听证中所举证据及陈述明细明显不符，违反了禁止反言原则；第二，原告艾禹辰未能在查封之前合法占有涉案房屋。涉案房屋查封时间为2019年7月5日，但原告并未能提供在查封前已经实际占有房屋的客观证据；第三，关于价款支付问题，本案中，原告提交的购房收据、银行转账凭证等，可以证明原告并未按照合同约定的支付方式一次性支付房屋价款，并且也未全部付清；第四，原告对于未办理过户登记存在过错，原告作为买受人购买涉案房屋，系因帮助第三人孙时长偿还另案债务。原告艾禹辰应当已经充分知晓涉案房屋已被抵押且查封的事实。在此前提下，原告更应注意到出卖人的失信问题，但其仍然以低于市场价30%的价格购买涉案房屋，且在未能签订房屋买卖合同前，未办理资金托管情况下，直接将房款转账给第三人。艾禹辰并未尽到最基本的注意义务，也不符合房屋买卖的交易习惯。涉案房屋因被告与第三人之间的纠纷，在解封后又被查封，由此双方未能办理过户手续，原告对此存在过错。综上，应驳回原告的诉讼请求。第三人孙时长、许桂芳答辩称：第一，我方与艾禹辰协商之后出售的该房屋。关于房屋出售价格低于一般市场价的情况，当时因为我方需要资金，所以和艾禹辰协商要一次性付款，因此，价格会低于市场价格，对此我是知晓也是同意的。第二，房屋买卖合同是在2019年5月就签订的，但是在双方去办理过户之前，并不知道房屋被查封掉的情况。2019年7月1日之前就预约了网签，约的时间是2019年7月11日，2019年7月11日当天去过户的时候已经发现被查封。另外，涉案房屋的绝大部分房款已经付完，一次付了40万，第二次付了60万，共计100万元。另外，涉案房屋我方和艾禹辰是在2019年6月30日进行的交接，我方搬出来了并且把钥匙交给艾禹辰。本院经审理认定的事实如下：2019年9月23日，本院对常熟农商行苏州分行诉孙时长、许桂芳金融借款合同纠纷一案作出（2019）苏0591民初7716号民事判决书，判决结果为：一、被告孙时长、许桂芳应于判决生效之日起十日内归还原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司苏州分行贷款本金157557.66元，及至2019年9月11日的利息5555.32元、罚息6991.13元、复利140.53元，以及自2019年9月12日起至被告实际还款之日止以《个人借款合同》约定计算的利息、罚息、复利。二、被告孙时长、许桂芳应于判决生效之日起十日内赔付原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司苏州分行律师费10842元。2019年7月3日，本院根据常熟农商行苏州分行的申请，作出（2019）苏0591民初7716号民事裁定书，裁定冻结孙时长、许桂芳银行账户存款人民币17.5万元或查封、扣押其相应价值的财产。依据该民事裁定书，本院查封了孙时长、许桂芳名下位于昆山市的房屋，查封日期自2019年7月5日起至2022年7月4日止。根据常熟农商行苏州分行申请，本院于2020年2月17日立案强制执行，案号为（2020）苏0591执234号。在本案执行过程中，本院于2020年2月17日作出（2020）苏0591执234号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人孙时长、许桂芳银行存款183702.64元；二、银行存款不足之数，查封、冻结被执行人名下相应价值的其他财产。2020年3月9日，本院作出（2020）苏0591执234号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人孙时长、许桂芳名下位于昆山市的不动产[苏（2017）昆山市不动产权第0079924号，苏（2017）昆山市不动产权第0079925号]。另查明：2020年4月，艾禹辰向本院提出执行异议，称其已与被执行人孙时长、许桂芳签订了《昆山市存量房买卖合同》，并支付了购房款100万元，双方于2019年7月11日进行产权变更时发现案涉房屋已被查封。故请求法院撤销对昆山市房屋的拍卖决定，并对该不动产解除查封，认定该不动产归艾禹辰所有。本院以（2020）苏0591执异70号案件予以立案受理，经审查后于2020年4月28日作出异议裁定书，裁定结果为：驳回艾禹辰的异议请求。原告艾禹辰对该裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。再查明：诉讼中，原告艾禹辰提交了《房屋买卖合同》一份，该合同的落款时间为2019年5月16日，出售方（甲方）为许桂芳、孙时长，购买方（乙方）为艾禹辰，居间方（丙方）为昆山市弘兴缘房产咨询有限公司。合同约定，艾禹辰向孙时长、许桂芳购买昆山市，面积为91.81平方米，出售价格为1009910元。第13条约定：合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金40万元，并在2019年6月10日前向甲方支付购房款60万元，余款9910元过户当天付清。原告艾禹辰还提交了落款时间为2019年7月11日的《昆山市存量房买卖合同》一份。该合同显示备案日期为2019年7月1日，出售方为孙时长、许桂芳，购买方为艾禹辰，出售的房屋为昆山市，交易价格为1009910元。原告艾禹辰及第三人孙时长、许桂芳称，该合同为2019年5月16日所签《房屋买卖合同》的网签合同，是在办理涉案房屋过户时签订的。另查明：原告艾禹辰还提交了银行转账回单、收据用于证明其分别于2019年5月16日向孙时长、许桂芳支付40万元，于2019年6月10日支付60万元，以上共计支付房款100万元。庭审中，第三人孙时长、许桂芳亦确认收到上述100万元款项。另外，原告艾禹辰还提交了落款时间为2019年6月30日的《弘兴缘房产房屋买卖物品交接单》，该单据显示：双方于该日进行了房屋物品的交接，原告称孙时长、许桂芳已于该日将房屋向其进行了交付。诉讼中，艾禹辰申请了昆山市弘兴缘房产咨询有限公司的工作人员尹某,4出庭作证，其陈述的主要内容有：我是昆山市弘兴缘房产咨询有限公司的店长。2019年5月16日，艾禹辰与孙时长、许桂芳在我们店签订了《房屋买卖合同》，由艾禹辰向许桂芳、孙时长购买昆山市房屋。合同签订后，艾禹辰支付了约定的房款，双方在2019年6月30日办理了交房手续，当时房东是把钥匙还有一些东西清点了给艾禹辰的。该房屋交易是在2019年6月底做的网签申请，2019年7月1日网签申请通过。买卖双方实际签订网签合同的时间为2019年7月11日，当时双方要办理过户，但发现房子已被查封，因此过户不了。以上事实有民事判决书、执行裁定书、《弘兴缘房产房屋买卖物品交接单》、《昆山市存量房买卖合同》等证据及当事人的庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则应承担相应的不利后果。根据最高人民法院司法解释的相关规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合以下条件：1、在人民法院查封之前已经与该不动产所有权人签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已向该不动产所有权人支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案的昆山市目前仍登记在孙时长、许桂芳名下，因此对于本案所涉房屋执行异议的处理，应当按照上述规定予以判定。结合上述条件，本院逐一分析如下：首先，关于房屋买卖合同的签订时间。根据原告艾禹辰所提交的《房屋买卖合同》及《昆山市存量房买卖合同》，其中《房屋买卖合同》的落款时间为2019年5月16日，《昆山市存量房买卖合同》的落款时间为2019年7月11日。而结合该两份合同的内容及房屋交易的惯例，该两份合同实际系针对同一房产交易，且《昆山市存量房买卖合同》实际为网签合同，是房屋交易流程的相应环节。庭审中，原告艾禹辰申请了昆山市弘兴缘房产咨询有限公司的工作人员尹某,4出庭作证，该证人陈述，艾禹辰与孙时长、许桂芳确于2019年5月16日签订了上述房屋买卖合同。且根据《昆山市存量房买卖合同》的内容可见，该合同实际在2019年7月1日即已通过网签审核，该内容亦与证人的相关陈述能够相互印证。综合上述情况，本院认为，《房屋买卖合同》系在2019年5月16日签订，也即在本院对涉案房屋进行查封（查封时间2019年7月5日）前原告艾禹辰即与孙时长、许桂芳签订了《房屋买卖合同》。其次，关于涉案房屋的交付占有问题。就此，原告称该房屋在2019年6月30日即已实际交付，并提交了《弘兴缘房产房屋买卖物品交接单》予以佐证，第三人孙时长、许桂芳亦认可该情况。另外，证人尹某,4亦陈述房屋买卖双方在2019年6月30日即已进行了交付，并由房东将钥匙及相关物品交给了原告艾禹辰。被告江苏常熟农村商业银行股份有限公司苏州分行虽对此存有异议，但并未提交证据予以佐证，且上述证据与证人证言间能够相互印证。综上，本院对于该房屋交付的事实，亦予以认可。最后，关于购房款项的支付。本案中，根据原告提交的银行交易凭证及收条等，原告于2019年5月16日向第三人支付房款40万元，于2019年6月10日支付房款60万元，以上共计支付100万元。合同约定的房款总价为1009910元，合同载明余款在房屋过户时支付，涉案房屋因查封而未能实际过户，故剩余9910款项目前还未支付，但原告艾禹辰明确表示同意在过户时予以支付，或者依照法院要求缴纳至相应账户。因此，涉案房屋交易中原告艾禹辰已实际依约支付绝大部分房款，履行了相应付款义务。综合上述情况，本院认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于昆山市，原告艾禹辰所提异议符合法定条件，对于该套房屋应予以停止执行。关于原告主张确认昆山市所有权的诉请，因原告与第三人孙时长、许桂芳间系房屋买卖关系而非权属争议，故对于该部分诉请本案中不予支持。关于原告主张第三人协助其办理涉案房屋过户手续的诉请，因该诉请系双方买卖合同争议的内容，并非本案审理范围，对此原告可另案主张，本案不予理涉。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行(2020)苏0591执234号案件查封的昆山市房屋；二、驳回原告艾禹辰的其余诉请。案件受理费13889元，由被告江苏常熟农村商业银行股份有限公司苏州分行负担10000元，由第三人孙时长、许桂芳负担3889元。上述费用已由原告艾禹辰预交，本院不再退回，被告江苏常熟农村商业银行股份有限公司苏州分行负担的10000元及第三人孙时长负担的3889元均在本判决生效后十日内直接给付原告艾禹辰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  金 杰人民陪审员  金建明二〇二〇年八月二十八日书 记 员  宋迎迎