广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初821号原告：罗金华，男，1969年11月2日出生，汉族，身份证住址广东省佛冈县，委托代理人：潘梓航，广东合誉律师事务所律师。被告：广州百明商贸有限公司，住所地广州市白云区人和镇方华路自编****。法定代表人：黄赞明。被告：黄赞明，男，1978年8月22日出生，汉族，户籍住址广州市白云区，被告：黄鉴明，男，1975年1月1日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区，原告罗金华诉被告广州百明商贸有限公司（以下简称百明公司）、黄赞明、黄鉴明房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年1月6日受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，依法由审判员关则深适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗金华的委托代理人潘梓航到庭参加诉讼。被告广州百明商贸有限公司、黄赞明、黄鉴明经本院依法传唤，均无到庭应诉。本案现已审理终结。原告罗金华提出诉请：1、百明公司向原告退还购房款及补偿款560000元；2、黄赞明对上述第一项诉请承担连带责任；3、黄鉴明对上述第一项诉请承担补充清偿责任；4、本案受理费由三被告负担。事实和理由：2013年11月18日，原告与百明公司签订《合作建房合同》，约定原告出资850000元参与兴建百明公司位于人和镇鸦湖村聚贤街南段西侧的百明花园项目，并选定了6号楼六层A、B、F单元房。协议签订后，原告于2014年11月24日向黄赞明交付了850000元合作建房款，百明公司于当天向原告出具了收据。协议履行过程中，项目因故无法继续开发，经协商，双方于2019年6月2日签订《协议书》，百明公司除向原告退还已支付的合作建房款之外，另向原告给予100000元补偿。协议明确截至2019年5月31日，百明公司已经退还350000元，百明公司承诺于同年6月30日前退还300000元，于同年7月30日前退还300000元。但截至2019年10月31日，百明公司仅退还了40000元，尚欠560000元至今未付。黄赞明和黄鉴明作为百明公司的股东，两人认缴出资分别为2500000元，两人抽逃出资，至今未履行出资义务，还以股东身份收取公司款项，与公司存在混同，应承担补充责任。被告广州百明商贸有限公司、黄赞明、黄鉴明均无答辩。经审理查明：2013年11月18日，原告与百明公司（由黄赞明作为签约代表）签订《合作建房合同》，载明百明公司于2010年4月2日与广州市白云区人和镇鸦湖村海边经济合作社签订了人和镇鸦湖村聚贤街南段西侧（土名为:园脚大布）规划余下的21.85亩空置用地兴建“百明花园”的协议，现原告自愿参与该楼房的合作建设；原告参与合作建房选定在第6号楼6层A、B、F单元，建筑面积约340平方米，该楼房为框架结构，地上共**；该合作建房单元价款按建筑面积计算，单价为每平方米2500元，总金额为850000元正，最终总金额以实测面积乘以单价，对已收款项多退少补；在签订本合同十日内原告支付总金额850000元；百明公司应在2016年6月30日前将经质量验收合格的楼房交付原告使用，如遇不可抗力，百明公司可据实予以延期交付并及时通知原告；合同还就违约责任等权利义务进行了约定。2014年11月24日，原告向黄赞明交付850000元，百明公司于当天出具收据予以确认，经手人亦为黄赞明。原告主张，案涉项目因故无法继续开发，百明公司至今也未按合同约定向原告交付房屋。经双方协商，原告（由其儿子罗光辉作为代理人）与百明公司于2019年6月2日签订《协议书》，百明公司在协议书中确认收取了原告案涉房屋合作建房款850000元，百明公司同意多退予100000元作为补偿，共计950000元，双方确认百明公司于2019年5月31日前已经退还350000元，百明公司承诺于2019年6月30日前退还300000元，于同年7月30日前退还300000元，案涉合同予以取消。原告主张，百明公司签订协议后仅退还了40000元，尚余560000元至今未退。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局调取有关百明花园项目的建设工程规划许可证及相应用地规划证照，百明花园项目已经办理穗规建证〔2015〕**、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》，其中1215号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇新兴经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦A区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”（土名），建设规模为1幢、、地上**、51987平方米；；地下**1265平方米；总建筑面积6463.7平方米；1217号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇凤和经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦B区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段，建设规模为1幢、、地上**、122793平方米；；地下**4356平方米；总建筑面积16635.3平方米。另查，百明公司是自然人投资的有限责任公司，黄赞明、黄鉴明是该公司股东，实缴出资时间为2009年3月11日，黄赞明担任该司法定代表人，该司经营范围经营范围不包括房地产开发，不具备房地产开发资质。以上事实，有《合作建房合同》、收据、汇款凭证、《协议书》、工商登记资料、广州市规划和自然资源局复函和当事人陈述等证据可以证实。本院认为：原告与百明公司签订了《合作建房合同》，从该合同载明的内容来看，原告按固定面积和单价向百明公司交付货币，待涉案房屋建成后取得房屋，但并不参与房屋的具体建造，也不承担房产开发的经营风险，从《合作建房合同》的权利义务来看，该合同实为房屋买卖合同。原告实际是与百明公司直接签订房屋买卖合同，虽然价款是由黄赞明直接收取，但并不影响原告与百明公司订立房屋买卖合同的事实。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款的规定，在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施，影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。案涉百明花园项目虽然已经办理了建设工程规划许可证，但相关证照中所列的建设单位分别为案外人广州市白云区人和镇新兴经济联合社、广州市白云区人和镇凤和经济联合社，原告所购的房屋位于6号楼，且合同约定该楼地上共十二层，与建设工程规划许可证所列的内容并不一致，故案涉合同所涉房屋是否违法建设，是否具备出售条件，涉案合同能否实际履行等事宜，均应先由相关行政部门处理后方能认定。在此之后，原告对涉案《合作建房协议》的效力等事宜仍有纠纷的，可再循法律途径解决。关于原告要求被告退还购房款560000元的诉请。鉴于原告与百明公司于2019年6月2日签订了《协议书》，百明公司同意向原告退还600000元房屋价款和补偿款，该协议应视为双方就解决购房款退还纠纷所订立的协议，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定。双方在协议中约定案涉合同予以取消，亦即不再继续履行案涉合同，本院亦予以确认。现原告主张百明公司仅退还了40000元，百明公司没有提交证据证明其已经依约退还剩余款项，原告要求百明公司退还余款560000元符合双方约定，本院予以支持。百明公司是自然人投资的有限责任公司，黄赞明是百明公司的法定代表人和股东，黄鉴明也是该司股东，两人均已实缴出资，现有证据亦不足以认定黄赞明及黄鉴明与百明公司混同，原告要求黄赞明承担连带责任，要求黄鉴明承担补充清偿责任均缺乏理据，本院不予支持。三被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起十日内，被告广州百明商贸有限公司向原告罗金华退还购房款560000元；二、驳回原告罗金华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9400元，由被告广州百明商贸有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇二〇年八月二十四日书记员  周家怡