福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初11774号 原告：厦门琸泰置业有限公司，住所地厦门市海沧区阳泰路**（**楼）****，统一社会信用代码91350200MA2XNELY6K。 法定代表人：杨冠天，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄辰，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董巧妙，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：丁志龙，男，2000年2月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门琸泰置业有限公司（以下简称琸泰置业公司）与被告丁志龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告琸泰置业公司的委托诉讼代理人黄辰、董巧妙，被告丁志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 琸泰置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认琸泰置业公司与丁志龙于2019年1月13日签订的编号为06087595《商品房买卖合同》（预售）（含《补充协议》及其他相关附件）已于2020年5月29日解除；2.丁志龙向琸泰置业公司支付合同解除违约金564842.6元（按总购房款5648426元的10%计算）；3.丁志龙向琸泰置业公司支付因解除合同而实际产生的律师费用10000元；4.丁志龙配合琸泰置业公司按房地产主管部门要求办理购房合同的解除备案登记和预告登记手续；5.对于丁志龙前述应付款项，琸泰置业公司有权从丁志龙已向琸泰置业公司支付的购房款中直接抵扣。事实及理由：2019年1月13日，琸泰置业公司与丁志龙签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》及其他相关附件（以下合称“购房合同”）。购房合同及补充协议约定：丁志龙向琸泰置业公司购买琸泰置业公司所开发建设的“海沧区龙湖马銮湾H2015P05地块3号地块3号楼C梯5跃6层502”；总购房款计5648426元，其中丁志龙应于2018年12月29日前支付首期房价款1698426元，剩余款项计3950000元采用向银行申请按揭贷款方式在合同签订之日起90日内向琸泰置业公司支付，丁志龙未能获得贷款或所获贷款不足以支付剩余购房款时，丁志龙应以一次性付款或其他经琸泰置业公司同意的方式支付剩余购房款；丁志龙逾期支付购房款超过90日的，琸泰置业公司有权解除购房合同；购房合同解除后，丁志龙应按总购房款10%的比例向琸泰置业公司支付违约金；除前述违约责任外，丁志龙还要承担购房合同约定的其他违约责任；另，丁志龙须在琸泰置业公司发出书面解除通知之日起10日内配合琸泰置业公司按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等，否则，丁志龙除应支付合同约定的解除合同的违约金外，每逾一日，还应支付相当于总房款万分之五的逾期履行违约金，超过30日的，买受人除应支付合同约定的违约金外，还应按总购房款的10%向琸泰置业公司增加支付违约金；同时，若合同因买受人违约而解除的，则买受人已支付的税费及相关款项不予退还，并承担出卖人因行使解除权而产生的全部费用，具体包括但不限于差旅费、律师费等；前述丁志龙应付或应承担款项，琸泰置业公司均有权从丁志龙已支付且应退的购房款中直接抵扣。购房合同签订后，琸泰置业公司已依约履行了包括办理购房合同备案登记手续等义务，但丁志龙仅向琸泰置业公司支付了购房款共285000元，剩余款项5363426元均未支付，且经琸泰置业公司多次催告后仍未能履行付款义务。鉴于前述事宜，琸泰置业公司于2020年5月22日通过邮寄方式向丁志龙送达解除通知，购房合同及补充协议已于2020年5月29日解除。综上，丁志龙的行为，损害了琸泰置业公司的合法权益。 丁志龙辩称，其因特殊原因导致未按时支付购房款，因工程及疫情原因导致资金周转不过来。 审理中，双方均确认讼争房屋未办理抵押登记手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月13日，琸泰置业公司（出卖人）与丁志龙（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人将厦门市海沧区龙湖马銮湾H2015P05地块3号地块3号楼C梯5跃6层502室出售给买受人，总价款为5648426元；合同签订前，买受人已向出卖人支付定金10万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人应当于2018年12月29日前支付首期购房款1698426元，余款395万元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人和买受人保证本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式通知对方，在出卖人和买受人任何一方根据合同或本协议的约定行使解除权时，合同和本协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；合同解除后，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门的要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续；买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除合同或以行为表示拒绝继续履行合同，出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除，不足部分有权向买受人追索；买受人支付的款项不足以偿还全部应付款的，出卖人有权将所支付的款项优先偿还违约金；若合同因买受人违约而解除的，买受人应依约承担合同约定的违约责任，并承担出卖人因行使解除权而产生的全部费用包括律师费、差旅费等；买受人的有效送达地址以合同中写明的联系地址为准，双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效，双方确认通知以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日。 合同签订后，丁志龙向琸泰置业公司支付285000元后再未支付购房款。2019年1月24日，讼争房屋办理了商品房买卖合同备案。 2020年5月19日，琸泰置业公司向丁志龙寄送一封《律师函》，要求丁志龙于接函之日起7日内支付剩余购房款5363426元及违约金，否则将于接函之日起第8日解除合同。 本院认为，琸泰置业公司和丁志龙签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。丁志龙未依约支付购房款，琸泰置业公司有权解除合同、解除备案并要求其承担违约责任。鉴于琸泰置业公司未能证明丁志龙是否收到其合同解除通知，故本院根据双方关于以邮件发出后第7日为送达日的约定，结合律师函给予的宽限期，认定合同解除之日为2020年6月3日。双方虽约定解约违约金为合同总价款的10%，但该约定标准过高，且琸泰置业公司亦未证明其损失，故本院酌情调整为3%即169453元（5648426元×3%），琸泰置业公司有权就上述款项直接从丁志龙已缴纳的购房款中予以扣除。琸泰置业公司未能举证其律师费实际发生，故对其该项诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门琸泰置业有限公司司与丁志龙签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年6月3日解除； 二、丁志龙于本判决生效之日起十五日内向厦门琸泰置业有限公司支付违约金169453元并配合厦门琸泰置业有限公司办理购房合同的解除备案登记和预告登记手续； 三、厦门琸泰置业有限公司有权就丁志龙已支付的购房款中扣除丁志龙应承担的上述违约金； 四、驳回厦门琸泰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51339元，减半收取25670元，由厦门琸泰置业有限公司负担100元，由丁志龙负担25570元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知，违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年八月二十八日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。