广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3965号原告（反诉被告）：杜顺华，男，1964年11月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫圣玮，广东穗南律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁周松，男，1967年10月1日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳明霞，广东格士律师事务所律师。原告杜顺华与被告丁周松租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，丁周松于2019年6月4日提出反诉，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。杜顺华的委托诉讼代理人张学仪、莫圣玮，丁周松及委托诉讼代理人丁子塔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜顺华向本院提出诉讼请求：1、解除杜顺华与丁周松于2017年6月14日签订的《租赁协议》；2、丁周松支付2019年1月至2019年6月25日租金7万元及滞纳金，滞纳金每日按当月租金总额1%的标准计算；3、杜顺华无需退还保证金24000元；4、丁周松承担本案诉讼费用。事实和理由：丁周松于2019年6月25日将涉案房屋交还给我方。丁周松应支付2019年1月至2019年6月25日租金及滞纳金，且不能取回保证金。丁周松向本院提出反诉请求：1、确认杜顺华与丁周松签订的《租赁协议》无效；2、杜顺华返还丁周松已交付的租金216000元；3、杜顺华返还丁周松租赁保证金24000元；4、杜顺华赔偿丁周松装修租赁物所产生的经济损失188000元；5、反诉受理费由杜顺华承担。事实和理由：杜顺华明知租赁物为违章建筑仍出租，且拒绝提供房产证，导致我方无法办理营业执照。双方签订的《租赁协议》应认定为无效。杜顺华存在严重过错，应返还我方已交付的租金、租赁保证金，并赔偿我方装修租赁物所产生的经济损失。本院经审理认定事实如下：广州市集体土地房产证（穗集地证字第**）载明，芳村区山村洞企石新巷13号权属人为杜顺华，砖木结构壹层，建基面积45.09平方米，其中扩大建基10.9平方米违章建筑。2019年5月7日，广州市公安局荔湾区分局石围塘派出所证明，为方便管理，编制门牌为洞企石路新巷临时27号。2017年6月14日，杜顺华（甲方）与丁周松（乙方）签订了《租赁协议》。该协议主要内容是，甲方同意将洞企石路新巷临时27号租给乙方经营使用，首层使用面积为60平方米，二层使用面积共为120平方米；租赁期限为60个月，自2017年7月1日起至2022年6月30日止；乙方预交2个月租金24000元作保证金；乙方中途违约，则保证金不予退回，归甲方所有；乙方每月十日前交纳当月租金，第一年至第三年月租为12000元；租金不得拖欠，超期三天不缴清者，每超一天按当月租金总额的10%支付滞纳金；如超期30天不缴纳，则作乙方违反协议处理，全部保证金归甲方所有；协议期内乙方不得将商铺抵押、分租、转让、转租、转包给他人经营使用及改变商铺的使用性质，否则作为乙方违约，全部保证金不予退回等。签订协议后，杜顺华将涉案房屋交给丁周松使用。丁周松交付了保证金24000元，对涉案房屋进行了装修。2018年7月，丁周松将涉案房屋交给案外人接管，案外人要求重签订合同，办理执照未果。丁周松自2019年1月起没有交租，于2019年6月25日将涉案房屋交还给杜顺华。在诉讼期间，本院对涉案房屋进行了现场勘验。对于涉案房屋的装修项目，双方无争议的装修项目为首层招牌、首层全层吊灯、首层琉璃大门、首层全层油墙漆、首层前部分地砖，首层后部分厨房门、厨房天花、厨房贴墙瓷片、厕所门、厕所洗手盘、厕所地砖、厕所与厅的间板墙，首层后部分楼梯加固装饰面板，二楼前部分电线及开关，二楼前部分的地砖、油墙漆、吸顶灯、排气扇、电箱、双制面板、二楼楼梯洗手盘、二楼前部分木门；双方有争议的装修项目为首层后部分地砖、首层后部分蹲厕、首层后部分扶手楼梯，二楼后部分地砖、二楼后部分油墙漆。在诉讼期间，杜顺华申请对涉案房屋的装修工程净值进行评估。2020年8月4日，广州市安衡价格事务所有限公司出具了《关于广州市荔湾区洞企石路新巷13号（临27号）房屋首层、二层有争议的装修项目的装修工程净值价格评估结论书》，价格评估结论为：广州市荔湾区洞企石路新巷13号（临27号）房屋首层、二层有争议的装修项目、无争议的装修项目的装修工程净值价格为66766元，其中无争议部分装修工程净值为44420元，有争议部分装修工程净值为16346元。本院认为：杜顺华与丁周松于2017年6月14日签订了《租赁协议》。丁周松于2019年6月25日将涉案房屋交还给杜顺华。对此事实，双方没有异议，本院予以确认。关于《租赁协议》的效力问题。《租赁协议》约定首层使用面积为60平方米，二层使用面积共为120平方米。但房产证记载砖木结构壹层，建基面积45.09平方米，其中扩大建基10.9平方米违章建筑。对于二层房屋，杜顺华未取得建设工程规划许可证。因此，《租赁协议》中租赁建基面积45.09平方米有效，有效部分约占37.5%；租赁扩大建基10.9平方米违章建筑以及二层使用面积无效，无效部分约占62.5%。双方确认丁周松于2019年6月25日将涉案房屋交还给杜顺华。本院据此认定有效租赁协议于2019年6月25日解除；无效租赁协议，自始无效。关于租金及房屋占有使用费问题。2019年1月至2019年6月25日期间，丁周松占有使用了涉案房屋，依法需向杜顺华支付费用。丁周松并非因违章建筑而不能使用涉案房屋，其以租赁协议无效为由请求返还已交付的租金216000元，理由不能成立，本院不予支持。对于有效租赁协议，按《租赁协议》约定交纳租金；对于无效租赁协议，参照《租赁协议》约定的租金标准支付房屋占有使用费。杜顺华请求丁周松支付上述期间的租金及房屋占有使用费合计7万元（12000元×5个月＋12000元÷30天×25天），于法有据，本院予以支持。关于滞纳金问题。杜顺华主张的滞纳金，实为违约金。杜顺华请求每日违约金的标准过高，本院依法予以调整，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%执行。2019年1月至2019年6月25日，每月违约金的本金为12000元，自当月14日起至当月租金及房屋占有使用费清偿之日止，且每月违约金以不超出当月本金为限。违约金计算标准分段执行，其中2019年1月14日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日至付清租金及房屋占有使用费之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。关于装修费损失问题。对于有争议的装修项目，杜顺华主张不属于丁周松的装修项目。因现场勘验时涉案房屋首层前后部分地砖的颜色、规格明显不一致，故本院采信杜顺华该主张。对于无争议的装修项目，经评估装修工程净值价格为44420元。有效租赁协议的装修工程净值损失按比例计算为16657.5元（44420元×37.5%）；无效租赁协议装修工程净值损失按比例计算为27762.5元（44420元×62.5%）。丁周松自2019年1月起拖欠费用，是双方解除租赁协议的主要原因。这与双方确认的微信内容是互相印证的。因此，对于有效租赁协议的装修工程净值损失16657.5元，杜顺华无须承担赔偿责任。杜顺华明知涉案房屋存在违章建筑仍然出租，存有过错。丁周松拖欠费用，亦有过错。丁周松非因违章建筑而不能使用涉案房屋。结合本案实际情况，由杜顺华赔偿无效租赁协议的装修工程净值损失的30%即8328.75元（27762.5元×30%）。关于保证金问题。有效租赁协议的保证金按比例计算为9000元（24000元×37.5%）。丁周松超期30天不缴纳租金及房屋占有使用费，其行为构成违约。有效租赁协议的保证金9000元依约不予退回。无效租赁协议的保证金按比例计算为15000元（24000元×62.5%）。无效租赁协议自始无效，杜顺华应返还无效租赁协议的保证金15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、确认杜顺华与丁周松2017年6月14日签订的《租赁协议》中建基面积45.09平方米租赁协议有效，扩大建基10.9平方米违章建筑以及二层使用面积租赁协议无效；二、确认杜顺华与丁周松2017年6月14日签订的《租赁协议》中有效租赁协议于2019年6月25日解除；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，丁周松向杜顺华支付2019年1月至2019年6月25日期间的租金及房屋占有使用费7万元及违约金；每月违约金的本金为12000元，自当月14日起至当月租金及房屋占有使用费清偿之日止，且每月违约金以不超出当月本金为限。违约金计算标准分段执行，其中2019年1月14日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日至付清租金及房屋占有使用费之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，杜顺华向丁周松返还无效租赁协议的保证金15000元；有效租赁协议的保证金9000元归杜顺华所有；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，杜顺华向丁周松返还无效租赁协议的装修工程净值损失8328.75元；六、驳回杜顺华的其他诉讼请求；七、驳回丁周松的其他反诉请求。本诉受理费1072元，由杜顺华负担139元，丁周松负担933元；反诉受理费3860元，由杜顺华负担193元，丁周松负担3667元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  彭卫群二〇二〇年八月三十一日书记员  黄嘉琪钟细妹