山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0281民初2447号 原告：刘佳奇，男，1995年11月27日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘惠民，男，1963年12月30日出生，汉族，住山东省青岛市市**，系原告父亲。 被告：青岛金岭实业股份有限公司胶州分公司，住所地山东省青岛市胶州市兰州东路**，统一社会信用代码：91370281561189130Y。 法定代表人：王俊强，职务：经理。 委托诉讼代理人：郑清明，北京市易理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱永刚，山东康元律师事务所律师。 被告：康船海，男，1981年11月12日出生，汉族，住河北省邯郸市涉县。 原告刘佳奇与被告青岛金岭实业股份有限公司胶州分公司（以下简称金岭公司胶州分公司）、康船海商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告刘佳奇及其委托诉讼代理人刘惠民，被告青岛金岭实业股份有限公司胶州分公司的委托诉讼代理人郑清明、邱永刚，被告康船海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘佳奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告1依法向原告交付胶州市兰州东路570号《金岭.湖尚一品》14号楼2单元101户和赠送的F层房屋；2.判令被告1申领并向原告交付胶州市兰州东路570号《金岭.湖尚一品》14号楼2单元101户房屋的房地产权证；3.判令被告1赔偿原告至2020年1月14日因违约逾期交房损失84235.64元及自2020年1月15日起至实际依法交房日止按购房款1494865元和年利率5.635%计算的损失；4.判令被告1支付原告至2020年1月14日的逾期申领房地产权证违约金146999.22元，及自2020年1月15日起至实际申领房地产权证日止按购房款1494865元和年利率8.4525%计算的违约金；5.判令被告2对上述债务承担连带责任；6.判令被告2赔偿原告至2020年1月14日因违约逾期交房损失4508元，及自2020年1月15日起至实际依法交房日止按购房款80000元和年利率5.635%计算的损失；7.判令被告2支付原告至2020年1月14日的逾期申领房地产权证违约金10393.1元，及自2020年1月15日起至实际申领房地产权证日止按购房款80000元和年利率8.4525%计算的违约金；8.案件受理费由二被告负担。 事实与理由：2015年5月上旬，被告2将其从被告1处定购的胶州市兰州东路570号《金岭.湖尚一品小区》14号楼2单元101户买一送一的房屋加价80000元卖给原告，为保证房屋买卖顺利进行、维护双方合法权益，约定定金40000元。2018年5月15日，原告给付被告2定金40000元；2018年5月15日，原告给付被告2定金40000元；2018年5月24日，原告将已抵做购房款的被告2已付被告1的定金20000元给付被告2（见原告证据3）。2018年5月24日，原告与被告1签订了《青岛市商品房出售合同》，约定了双方的权利义务（见原告证据1）。购房过程中，两被告有以下违约、违法行为，应承担法律责任：一、关于交房时间违约及责任，合同第七条约定：被告1在收到原告全部房价款之日起30天内，向原告交付该房屋。被告1已经在2018年12月14日收到全部房款1494865元（见原告证据2），因此，应在2019年1月14日前向原告交付该房屋，但被告1至今未依法按照合同约定交付该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，被告1应依法向原告交付胶州市兰州东路570号《金岭.湖尚一品小区》14号楼2单元101户和赠送的F层房屋；赔偿原告至2020年1月14日1年的损失84235.64（1494865*5.635%=84235.64）元，及自2020年1月15日起至实际依法交房之日止按购房款1494865元和年利率5.635%计算的损失。二、关于申领房地产权证时间违约及责任，合同第十九条约定：2018年6月30日前，由被告1向胶州市房地产管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证，但被告1至今未申领该房屋房地产权证。根据《合同法》第一百一十四套，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告1应申领并向原告交付胶州市市兰州东路570号《金岭.湖尚一品小区》14号楼2单元101户房屋的房地产权证；支付原告至2020年1月14日的逾期申领房地产权证1年零196天违约金146999.22（454865*8.4525%*196/365+1494865 *8.4525%）元，及自2020年1月15日起至实际申领房地产权证日止按购房款1494865元和年利率8.4525%计算违约金。三、关于被告2的法律责任，被告2作为涉案房屋的出售人之一，应当对涉案房屋质量瑕疵和房屋按时交付、房地产权证按时取得承担担保责任，因此被告2对被告1的以上债务承担连带责任。另外，被告2还应单独承担以下责任：1.赔偿原告至2020年1月14日一年的逾期交房损失4508元（80000*5.635%），及自2020年1月15日起至实际依法交房日止按购房款80000元和年利率5.635%计算的损失；2.支付原告至2020年1月14日的逾期申领房地产权证违约金10393.1(80000*8.4525%*196/365+80000*8.4525%)元，及自2020年1月15日起至实际申领房地产权证日止按购房款80000元和年利率8.4525%计算的违约金。四、案件受理费由二被告承担。综上所述，由于二被告没有依照法律规定和合同约定履行房屋出售人的义务，且原告多次协商未果（见原告证据4），严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。 被告金岭公司胶州分公司辩称，原告诉被告一为法人分支机构，根据法律规定不具备独立承担民事责任的主体资格，所以，原告仅诉被告一不符合法律的相关规定。第一，被答辩人违反合同约定无理拒收房屋，才导致本案纠纷的发生。首先，本案被答辩人购买的涉案房屋是现房，双方签订购房合同前被答辩人已经对所要购买的房屋状况及质量等问题作了全面、充分的了解，之后双方签订了《青岛市商品房出售合同》。合同第一条明确约定该房屋已竣工，并办理了房屋初始登记。第八条约定，答辩人向被答辩人保证在交付该房屋时：（一）该房屋没有产权纠纷和财务纠纷；（二）答辩人未设定抵押权或已清除原由答辩人设定的抵押权；（三）已缴纳答辩人应缴纳的房屋维修基金，并且，第九条规定该房屋交付时答辩人应向被答辩人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《前期物业管理服务合同》。这说明涉案房屋在签订商品房出售合同时各方面均符合要求，已经完全具备交付条件，只是对房屋交付时答辩人的保证义务和提交的资料作了相应的约定。同时，答辩人在与被答辩人签订商品房出售合时涉案房屋已经办理了工程竣工验收备案，涉案房屋的整个开发项目也办理了竣工综合验收备案。这更进一步说明答辩人与被答辩人签订商品房出售合同时涉案房屋就完全具备交付条件，房屋质量合格，不存在不能交付的情况，也不存在被答辩人所谓的质量问题。而被答辩人在2019年3月16日办理交付时故意以所谓质量问题为借口，拖延收房，没有任何合同依据和法律依据，被答辩人拒收房屋实际上是为了达到少交物业费等目的。并且，退一步讲，即使房屋存在一些瑕疵，那么根据合同补充条款第六条第1项规定，除下列情况外，被答辩人拒绝接受房屋，答辩人不承担任何责任：（1）房屋主体结构质量不合格；（2）答辩人未达到约定的交付条件；（3）答辩人未提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。第2项规定，被答辩人不得以保修范围内的问题拒绝办理交接手续。如果被答辩人无理拒收，答辩人不承担责任。也就是说，即便房屋存在瑕疵，被答辩人也无权拒收房屋。其次，被答辩人违约在先。依据双方签订的商品房出售合同附件一的约定，被答辩人应当在2018年6月30日前付清全部房款。但是，被答辩人直至2018年12月14日才付清，逾期167天。依据合同第五条的约定，被答辩人应当向答辩人支付逾期未付款的日万分之一的违约金，即17368元（104万元×167天×0.0001）。被答辩人至今未支付答辩人违约金，答辩人保留追究其法律责任的权利。同时，依据合同补充条款第六条的约定，被答辩人未缴纳全部房款和其他费用的，答辩人不承担延期交付的责任。这既是合同约定的、也是法定的答辩人享有的先履行抗辩权。再次，为了维护客户关系，答辩人在没有放弃针对被答辩人违约行为所享有的各项权利的前提下，仍然在2018年12月17日即通知被答辩人收房，但被答辩人直至2019年3月16日才到现场收房，并且违反合同约定，以所谓的房屋的瑕疵，无理拒绝收房。综上，被答辩人违反合同约定拒收房屋，并拒绝履行合同约定的义务，答辩人不存在所谓的违约行为。退一万步讲，即便答辩人违约，被答辩人所主张的赔偿损失也是错误的。其所谓的损失实际主要是贷款的利息，而该利息是被答辩人按照与银行的贷款合同应当承担的，答辩人是否违约，房屋是否交付，均不影响该利息的产生与承担，即，该利息与交房没有因果关系。 第二，被答辩人违约在先，答辩人没有义务、也不能为被答辩人办理房产证。首先，虽然合同第十九条约定了在2018年6月30日前由答辩人向胶州市房产局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。但是，补充条款第四条约定，答辩人在房屋交付后180天之内取得房地产权属登记证明，并按合同约定办理房屋过户的相关手续。合同第二十五条规定补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。所以，按补充条款的约定以及被答辩人认为的房屋未交付，那么就不产生办理过户办证的问题。其次，如前所述，被答辩人严重违反合同约定，无理拒收房屋，拒绝支付答辩人款项，房屋未过户办证的原因在于被答辩人违约。而且，在被答辩人支付答辩人全部款项前，答辩人享有先履行抗辩权。再次，依据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定；“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”被答辩人故意曲解了合同的约定，如果是答辩人单方面申请过户，则该约定因违反登记条例，不具有可执行性。况且，从实务操作角度，办理房屋过户，需要被答辩人提供身份证明、合同、发票以及缴纳税费等等，被答辩人不但拒绝收房，也未将各种资料、文件、款项交给答辩人，又如何让答辩人办理过户呢？最后，由于被答辩人违反合同约定拒绝收房、拖延办理过户办证，导致答辩人为被答辩人在银行贷款时提供的保证担保迟迟无法解除，依据补充条款第四条第3项的约定，被答辩人应当向答辩人支付合同总价款日万分之五的违约金计336344.63元（1494865×0.0005×450天=336344.63，从2018年6月30日起，暂计至2020年6月9日），答辩人保留向被答辩人追究违约责任的权利。另外，被答辩人以贷款利率作为计算违约金的依据有误。最高法院商品房买卖合同解释第十八条明确规定当事人的特殊约定优先于该司法解释的规定，而且，只有特定情况下才可按贷款利率计算。本案合同第十九条约定的违约金为零（因为在答辩人与被答辩人签订商品房出售合同时涉案房屋已经具备办证条件，并且同小区其他业主已经办理了产权证，不存在因答辩人原因无法在约定时间取得产权证的情形，所以，双方约定因答辩人原因无法办证的违约金为总房价款的0%），并非合同没有约定违约金。所以，即便是答辩人违约了，也不能适用该司法解释规定的参照贷款利率的标准。而且，被答辩人援引的是其与贷款银行工商银行签订的贷款合同中约定的基准利率上浮15%之后再上浮50%的逾期利率，根本就是被答辩人与其贷款银行双方之间基于合同的约定，与最高法院司法解释所说的中国人民银行的逾期贷款利率的规定完全是两码事。 综上，被答辩人违反合同约定，无理拒收房屋，致使本案纠纷发生，拒绝支付答辩人巨额违约金等款项合计353712.63元，其应当承担全部法律责任，被答辩人请求贵院驳回被答辩人全部诉讼请求。 被告康船海辩称，本案案由为商品房买卖合同纠纷，被告康船海并非涉案房屋出售人，非商品房买卖主体，根据合同的相对性，对延期交房及房屋质量问题，被告康船海不应承担连带责任。第一，被告康船海在2017年9月，通过大量的走访调查，对涉案房屋附近的房屋进行研判，和开发商反复沟通后，被告康船海于2018年2月向被告一缴纳2万元购房金，选定涉案房屋，后原告看被告康船海购买的房屋便提出将涉案房屋转让给原告购买，原告于2018年5月6日第一次亲自去查看涉案房屋现状，并于2018年5月7日中午宴请被告二商量购房事宜，基于友情，被告康船海同意原告的请求，但因被告康船海前期花费大量时间和精力，且房屋涨幅较大，被告康船海要求原告支付先前缴纳的2万元外，额外支付8万的劳务费用，原告同意。2018年5月13日上午，原告第二次到涉案房屋现场，查看后确认购买，并于2018年5月24日将约定的8万元转账，被告康船海转让行为基于双方真实的意思表达，不违反法律禁止性规定，合法合理，当时原告购买房屋的价格为8996元每平方米，被告二在价格上加价8万，是市场上价格最便宜的，现房价因疫情下跌，原告违反诚实守信原则，请求法院依法驳回原告对被告康船海的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2018年5月24日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《青岛市商品房出售合同》，合同约定：第一条，甲方依法取得胶州市370281007226GB00022地块土地使用权（出让合同编号：胶土合字（2005）003号），投资建造的《金岭.湖尚一品小区》商品房已竣工，并办理了房屋初始登记。第二条，乙方向甲方购买胶州市兰州东路570号《金岭.湖尚一品小区》14号楼2单元1层101户（以下简称该房屋），据胶州市房产局认定的测绘机构测量该房屋建筑面积为166.17平方米，其中套内建筑面积为148.70平方米、公用分摊建筑面积为17.47平方米，另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑层高为2.9米。第三条，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥8996元，根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）为人民币￥1494865元。第六条，乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条，甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。第十一条，如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按照约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。第十三条，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同，如乙方继续履行合同，乙方有权向甲方要求按已支付房款的万分之零点一的违约金。第十九条，甲、乙双方商定，2018年06月30日前，由甲方向胶州市房产管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。 合同附件一约定：付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款。1、乙方于2018年5月24日与甲方签约，并付首付房款计人民币454865元；2、乙方于2018年6月30日前应支付房款计人民币1040000元。 合同补充条款约定：六、房屋交接，1。如乙方未按“入住通知书”约定的期限办理交付该商品房的交接手续，则自甲方交付通知确定的房屋交付之日起，视为该商品房已实际交付。除下列情况外，乙方拒绝接受房屋，甲方不承担任何责任：（1）房屋主体结构质量不合格；（2）甲方未达到合同约定的交付条件；（3）甲方未提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。2.乙方不得以属于保修范围内的问题、甲方拒绝其现行进入装修以及乙方拒绝与前期物业管理的公司办理相关手续等事由拒绝办理交接手续，否则以甲方书面通知指定的期限届满日为交接日。3.因项目分期开发，有关配套设施按照国家及地方有关规定及甲方建设进度进行建设和开通，房屋交付时，部分配套可能尚未开通，乙方确认不得以此为由而拒绝接收房屋交付，且甲方不承担违约责任。 二、2018年5月23日，原告向被告支付首付房款456965.61元，被告金岭公司胶州分公司于2018年5月28日为原告开具了购房款454865元的青岛增值税普通发票。2018年7月5日，原告与中国工商银行股份有限公司胶州支行签订个人借款/担保合同，被告青岛金岭实业股份有限公司胶州分公司作为保证人在合同上加盖公章。2018年12月14日，中国工商银行股份有限公司胶州支行发放原告个人一手房购置贷款1040000元到被告金岭公司胶州分公司账户，至此原告缴清全部购房款。被告金岭公司胶州分公司于2018年12月25日为原告开具了购房款1040000元的青岛增值税普通发票。 三、涉案房屋所在小区金岭.湖尚一品小区已于2017年6月23日取得胶房开发综验字××号青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案证；于2017年11月20日取得鲁（2017）胶州市不动产权第××号房地产权属登记证明。 四、2017年10月26日，被告金岭公司胶州分公司缴纳涉案房屋住宅专项维修资金22100.61元；2018年6月11日，胶州市房产管理局房屋专项维修资金管理中心为原告出具胶州市房屋专项维修资金过户通知单，将该维修资金22100.61元过户至原告名下。 五、2019年3月16日，原告收到青岛森源洁物业管理有限公司业主手册。原告之母王鲁清填写了业主手册中业主信息登记表，原告在业主须知、物业服务协议、临时管理规约、装修承诺书、消防安全责任书、门禁卡保管承诺书、物品及钥匙签收单、商品住宅使用说明书、商品房屋住宅工程质量保证书上代原告签字确认。但原告未签署房屋验收单，拒绝收房。 本院认为，原告与被告金岭公司胶州分公司签订的《青岛市商品房出售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于交付涉案房屋的诉讼请求。因被告金岭公司胶州分公司于2018年12月14日收到原告全部购房款，故被告金岭公司胶州分公司应按照双方签订的《青岛市商品房出售合同》第七条约定，于2019年1月13日前将涉案房屋交付给原告。庭审中，被告金岭公司胶州分公司提交2018年12月份交钥匙明细复印件一份，欲证明其于2018年12月17日通知原告收房，原告因不在青岛而未收房。本院认为，被告金岭公司胶州分公司称其于2018年12月17日通知原告收房，原告系自身原因未收房，但被告金岭公司胶州分公司并未按照双方签订的《青岛市商品房出售合同》第十一条约定，向原告发出书面催告，且交钥匙明细上亦没有原告签字确认，本院对被告金岭公司胶州分公司提交的交钥匙明细不予采信。经查明，涉案房屋于2017年6月23日取得青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案证；于2017年11月20日取得房地产权属登记证明；原告于2019年3月16日签署《商品住宅使用说明书》、《商品房屋住宅工程质量保证书》，涉案房屋已符合合同约定及法定交付条件，原告也实际于2019年3月16日到达现场验收房屋，现原告以该房屋存在质量问题为由拒绝接收，但原告并未举证证明其主张的质量问题属于房屋主体结构质量问题，亦不能证明属于严重影响其使用的重大质量问题，原告以房屋存在质量问题拒收房屋并不是拒收房屋的法定和约定事由。按照双方合同约定，应视为涉案房屋已在2019年3月16日完成交付。故，对原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。但因涉案房屋原告因质量问题未实际领取钥匙，故在实际交付钥匙时，被告仍需配合。 关于逾期交房违约金。按照双方合同约定，被告应于2019年1月13日交付涉案房屋，虽本院已经认定涉案房屋于2019年3月16日视为完成交付，但被告仍存在逾期交付的情形，根据双方签订的《青岛市商品房出售合同》第十三条约定，被告金岭公司胶州分公司应支付原告逾期交房违约金912元（61天×房价款1494865元×0.001%）。 关于逾期办证违约金。原告与被告金岭公司胶州分公司就涉案房屋签订《青岛市商品房出售合同》时，涉案房屋已取得初始登记。虽该合同第十九条约定，2018年6月30日前，由被告金岭公司胶州分公司向胶州市房产管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证，但原告至2019年12月14日才付清全部购房款，随后以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，显然无法配合被告金岭公司胶州分公司办理房地产权证，而原告亦未提交证据证实存在要求被告办理产权证书，被告拒不予以办理的情形，故涉案房屋至今未办理房地产权证书原因不在被告，本院对原告要求被告金岭公司胶州分公司承担逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。 另，因原告系与被告金岭公司胶州分公司之间签订的《青岛市商品房出售合同》，其与被告康船海之间不存在涉案房屋买卖合同关系，原告刘佳奇在本案中向被告康船海主张权利，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告青岛金岭实业股份有限公司胶州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘佳奇逾期交房违约金912元； 二、驳回原告刘佳奇对被告康船海的诉讼请求； 三、驳回原告刘佳奇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4992元，因适用简易程序，减半收取计2496元，由原告负担2471元，由被告负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  孙超 二〇二〇年八月十日 法官助理梁岩 书记员段晓敏