安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初10748号 原告：陈正亮，男，1972年9月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告：段晶，女，1981年10月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 两原告共同委托诉讼代理人：方阔，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：刘海洋，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告:傅金华，男，1982年5月3日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。 被告：林素华，女，1982年7月12日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 原告陈正亮、段晶与被告傅金华、林素华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈正亮、段晶的委托诉讼代理人刘海洋到庭参加诉讼，被告傅金华、林素华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈正亮、段晶向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除。二、判令两被告立即向原告支付拖欠的房屋租金141533.00元(自2019年10月至2020年4月13日,月租金为22000元,计算方式为141533-22000/30*193)。三、判令两被告立即向原告支付拖欠的物业费22742.4元、电费用19232.6元及水费8613.5元合计50588.5元。四、判令两被告立即向原告支付房屋占有使用费用36667元(占有使用费按租金标准计算,占有使用费自2020年4月14日起暂计至2020年6月5日,实际计至被告将房屋恢复原样时止。计算方式为:36667-22000/30*50)。五、判令两被告立即将租赁房屋恢复原状。六、判令两被告立即将北京丰素古祥轩餐饮管理有限公司合肥分公司注册地(工商登记)迁离出案涉房屋。七、判令两被告立即支付违约金132000元。八、本案诉讼费、保全费、担保费由两被告承担。 事实与理由：被告傅金华与林素华系夫妻关系,2017年5月23日,两原告将位于合肥市滨湖区房屋出租给两被告经营商业（餐饮）使用,为此原告陈正亮与被告傅金华签订《房屋租赁合同》一份。合同第五条约定租赁期限五年即2017年5月23日起至2022年5月22日止;第六条约定租金前两年每月合计为2万元,自第三年起每年递增10%;租金每三个月支付一次,于租期开始一个月前支付,先付后使用;第四条约定合同解除,可拆除部分装饰及设施设备由被告拆除,若对房屋造成损坏的,要承担赔偿损失或者修复的义务。另双方在合同第十二、第十三条还就合同解除及违约责任进行了约定。根据该约定,若迟延支付租金,原告有权解除合同,被告除应及时补交租金外,还应承担违约金（年度租金50%）等。合同签订后,两被告根据其经营需要,对房屋进行了装修改造。合同履行中,由于被告一直未能按约定时间足额支付租金、物业及水电等费用,后经多次催要无果,其行为显然已构成对租赁合同的严重违约。为此,原告已于2020年4月13日向被告送达了《解除租赁合同通知书》,被告已收到并承诺立即搬离恢复缴清款项（截止目前拖欠物业费22742.4元、电费19232.6元、水费8613.5元,截止2020年4月13日拖欠房屋租金141533.00元,截止目前占用使用费36667元）,但之后两被告拒接电话,联系不上。另,两被告于2017年6月8日成立北京丰素古祥轩餐饮管理有限公司合肥分公司,将案涉的房屋登记设立为该分公司的工商注册地,现原被告双方合同已解除,两被告应该将公司注册地从房屋位置上迁出,事已至此,但两被告拒不执行,无奈原告只有依法诉诸法律以维护合法权益。 傅金华、林素华未答辩，亦未提交证据。 经审理查明：陈正亮、段晶系位于合肥市滨湖区房屋的所有权人。2017年5月23日,陈正亮（甲方）与傅金华（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方用于商业经营,合同终止、解除或租赁届满双方不能达成续租协议乙方按使用房屋后的实际状况返还房屋，可拆除部分装饰装修及设施设备由乙方自行拆除，或经协商一致折价给甲方；房屋租赁期限自2017年5月23日起至2022年5月22日止;免租装修期自2017年5月23日起至6月22日止，免租期内乙方除自用水、电费及物业费外，无需向甲方支付租金及其他任何费用；房屋租金三个月支付一次，于租期开始一个月前支付,甲方为乙方单独安装水、电计量装置，乙方按照本地政府部门核定的价格标准交纳；第一年、第二年房租为2万元／月，自第三年起房租每年递增10%；乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金或水电等费用超过15日的，在收到甲方书面催缴通知后5日内仍未支付的甲方有权解除合同，违约一方应向另一方支付年度租金的50%作为违约金。 合同签订后，陈正亮将案涉房屋交与傅金华使用。截至2020年4月1日，傅金华最后一次缴纳租金时，傅金华欠付租金241600元。2020年4月13日，陈正亮向傅金华送达《解除租赁合同通知书》，傅金华予以签收，后傅金华未再使用租赁房屋。 截至2020年5月31日，案涉房屋共产生水费8613.5元、电费19232.6元。陈正亮欠缴2018年7月1日至2020年5月30日期间的物业管理费合计22742.4元。 另查明，2017年6月8日，傅金华妻子林素华以承租房屋为营业场所，注册成立北京丰素古祥轩餐饮管理有限公司合肥分公司，公司负责人为林素华。 上述事实，除陈正亮、段晶的当庭陈述外，还有其提供的当事人身份信息、房产登记信息、《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、缴费通知单、告知函、快递查询单、企业公示信息等证据在卷佐证。 本院认为：陈正亮与傅金华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，陈正亮依约向傅金华交付了案涉房屋，傅金华亦应按合同约定向陈正亮支付租金，但自2020年4月起，傅金华未再缴纳欠付的租金，陈正亮依据合同约定，向傅金华送达解除合同通知书，该通知书自送达傅金华时，租赁合同解除，现陈正亮主张确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除，符合法律规定，应予采信。 法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同于2020年4月13日解除后，傅金华不应再承担租赁合同解除后的房屋租金，但如傅金华继续占有案涉房屋，则应按租赁合同约定的租金标准支付占用使用费。庭审中，因陈正亮不能确定傅金华返还房屋的具体时间，本院根据傅金华在解除合同后不再经营的现实状况以及搬离房屋所需时间，酌情确定傅金华搬离期限为2020年4月30日，在此期间，傅金华应按合同约定支付占用使用费。陈正亮主张傅金华承担截至房屋恢复原样时止的占用使用费，与租赁合同约定的“解除时按使用房屋后的实际状况返还房屋”不符，不予准许。2020年1月底，新冠××疫情爆发，综合考虑傅金华承租房屋系从事餐饮服务，此次疫情对其正常经营存在一定影响，依据公平原则，酌定减半傅金华自2020年1月25日至4月24日期间应付的租金。经计算，傅金华应支付欠付陈正亮租金及占用使用费合计为229867元。 关于陈正亮主张的水、电、物业费问题，依据合同“甲方为乙方单独安装水、电计量装置，乙方按照本地政府部门核定的价格标准交纳”的约定，傅金华承租案涉房屋期间共产生水费8613.5元、电费19232.6元未缴纳，对此傅金华应承担继续支付责任。由于租赁合同未明确约定傅金华承担租赁期内的物业费，故陈正亮关于物业费的主张，不予支持。 关于陈正亮主张的租赁房屋恢复原状及将北京丰素古祥轩餐饮管理有限公司合肥分公司注册地(工商登记)迁离的问题，由于傅金华承租案涉房屋后进行装饰装修系经陈正亮允许，同时租赁合同也约定了“解除时按使用房屋后的实际状况返还”，故对陈正亮诉请将租赁房屋恢复原状不予支持。傅金华在租赁合同解除并搬离案涉房屋后，应及时将注册成立的公司从租赁房屋处迁出，由于陈正亮诉请傅金华将公司注册地从租赁房屋迁出不属于法院受理民事案件的范围，故陈正亮该项诉请，不予支持。 关于陈正亮主张傅金华支付违约金132000元问题，由于违约金的主要功能是填补守约方的损失，而对于房屋租赁合同来说，承租方违约给出租方造成的损失主要是空租期的租金损失，考虑到当前疫情对商业地产的影响及租赁市场租金价格具有不确定等因素，本院酌定以租赁合同约定的违约金标准调减50%后，由傅金华承担。 案涉租赁合同由陈正亮与傅金华签订，傅金华是履行租赁合同的义务人，虽然傅金华之妻林素华以该租赁房屋地址注册成立了公司，但林素华与陈正亮之间并无合同关系，同时租赁合同也未约定由注册成立的公司、林素华承担合同义务，故陈正亮与傅金华签订的租赁合同仅对傅金华发生法律约束力，与林素华无关，现陈正亮主张林素华承担合同义务，不应准许。 段晶系案涉房屋的共同共有人，依法对该房屋产生的债权享有权利。 傅金华、林素华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃行使答辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈正亮、段晶与被告傅金华于2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除； 二、被告傅金华于本判决生效之日起十日内支付原告陈正亮、段晶租金及占用使用费229867元； 三、被告傅金华于本判决生效之日起十日内支付原告陈正亮、段晶水费8613.5元、电费19232.6元； 四、被告傅金华于本判决生效之日起十日内支付原告陈正亮、段晶违约金66000元； 五、驳回原告陈正亮、段晶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3356元，财产保全费2324元，合计5680元，由原告陈正亮、段晶负担463元，被告傅金华负担5217元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇二〇年八月二十六日 书记员  汪 觅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。