襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初222号原告：襄阳市居美企业管理有限公司（曾用名：襄阳市居美物业管理有限公司），住所地：襄阳市樊城区春园路**。法定代表人：何国云，该公司经理。委托诉讼代理人：鲍磊，湖北思扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：关岱宗，湖北思扬律师事务所律师。被告：姚勇，男，1969年10月1日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。被告：黄艳，女，1969年7月29日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市。系被告姚勇的妻子。以上二被告共同委托诉讼代理人：宋新生,湖北春园律师事务所律师。原告襄阳市居美企业管理有限公司（以下简称居美管理公司）与被告姚勇、黄艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告居美管理公司的委托诉讼代理人关岱宗，被告姚勇、黄艳的委托诉讼代理人宋新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居美管理公司提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付合同期内欠付的物业费485066元，及2019年9月1日起租赁商铺腾退之日止的物业费（截止起诉之日止合同期外的物业费暂计32476元）；2.请求法院判令被告承担违约金155332.6元（以上1-2项费用合计672864.6元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年9月1日起至2018年8月31日止，先后签订了多份《物业管理服务合同》，约定原告为被告使用的物业提供管理和服务，将其位于襄阳市××区××路××装饰建材城××楼大厅商铺、后厅商铺、××楼××区××、××、××、××、××商铺、××楼××区××、××、××号等等多间商铺出租给被告使用。租赁合同就租金标准分别进行了约定，租赁期限截止时间为2019年8月31日，合同就物业费标准等做了详细约定。同时，上述合同第十条还约定了逾期付款的违约金计算方式，即“违约金的计算从应付日起到实付时止，每日按欠费总额的5‰计算、收取”。上述合同签订后，原告按时履行向被告提供物业服务，而被告在合同期间却未按时足额的向原告支付物业费用。时至今日，双方的合同关系早已到期，被告却未能向原告付清全部的费用，该商铺系二被告于夫妻关系期间共同经营，截止到起诉之日，二被告共计拖欠原告物业费517542元，原告为维护自身合法权益，特将被告诉至贵院，望判如所请。被告姚勇、黄艳辩称，1.原告将被告黄艳列入被告不符合法律规定，原告不能证明姚勇经营的店用于夫妻共同生活；2.原告起诉的事实不清，起诉欠付物业服务费依据不足、金额不属实，被告姚勇目前不欠原告分文物业服务费；3.2016年1月12日，被告姚勇与案外人肖锋签订了公司合作协议书，开始合作经营，本案应追加肖锋作为共同被告；4.原告的实际控制人湖北领秀中原装饰建材有限公司（以下简称领秀建材公司）尚欠被告姚勇工程款100余万元。同时原告尚欠被告姚勇货款11万元，应当予以抵减；5.物业服务管理费过高，原告没有相应证据证明该收费标准。本院经审理认定事实如下：被告姚勇与领秀装饰公司签订了《领秀中原装饰建材城商铺租赁合同》，约定姚勇租用领秀建材公司的大厅、后厅、4F-C-401、402AB、403AB、405AB、406、407AB、408AB、409号商铺等。原告居美管理公司具有物业服务企业资质，其作为甲方，被告姚勇作为乙方，双方签订了多份《物业管理服务合同》，约定：乙方租用的物业（房屋）位于襄阳市××号领秀中原装饰建材城区域内，甲方为乙方使用物业提供管理和服务，实行综合计费、按月收取、提前交纳，乙方必须每月交纳物业费，如过期不交，每超期一天，甲方可按应交费用总额加收5‰的滞纳金，超期半月不缴，甲方有权终止本合同，追究乙方违约责任等。《物业管理服务合同》包括：一、编号为大厅号，共1间房屋，面积71.5平方米。双方于2015年9月1日、2016年9月1日、2017年9月1日、2018年9月1日签订四份合同，期限分别为2015年11月1日至2016年8月31日、2016年9月1日至2017年8月31日、2017年9月1日至2018年8月31日、2018年9月1日至2019年8月31日；乙方交纳物业费每月每平方米分别为30元、31元、31.2元、31.6元，按乙方租用的面积合计每月物业费分别为2145元、2202元、2231元、2259元等。二、编号为后厅号，共1间房屋，面积153.34平方米。双方于2017年5月1日、2018年9月1日签订两份合同，期限分别为2017年5月1日至2018年8月31日、2018年9月1日至2019年8月31日；乙方交纳物业费每月每平方米均为21.2元，按乙方租用的面积合计每月物业费均为3251元等。三、编号为4F-C-407AB、408AB号，共4间房屋，面积230.07平方米。双方于2015年9月1日签订合同，期限为2015年9月1日至2016年8月31日；乙方交纳物业费每月每平方米18元，按乙方租用的面积合计每月物业费均为4141元等。编号为4F-C-409号，共1间房屋，面积71.32平方米。双方于2016年5月1日签订合同，期限为2016年5月1日至2016年8月31日；乙方交纳物业费每月每平方米18元，按乙方租用的面积合计每月物业费均为1284元等。编号为4F-C-407AB、408AB、4F-C-409号，共5间房屋，面积301.39平方米。双方于2016年9月1日、2017年9月1日、2018年9月1日签订三份合同，期限分别为2016年9月1日至2017年8月31日、2017年9月1日至2018年8月31日、2018年9月1日至2019年8月31日；乙方交纳物业费每月每平方米分别为18元、18.8元、19.2元，按乙方租用的面积合计每月物业费分别为5546元、5666元、5787元等。四、编号为4F-C-401、402AB、403AB、405AB、406号，共8间房屋，面积500平方米。双方于2015年9月1日、2016年9月1日、2017年9月1日、2018年9月1日签订四份合同，期限分别为2015年9月1日至2016年8月31日、2016年9月1日至2017年8月31日、2017年9月1日至2018年8月31日、2018年9月1日至2019年8月31日；乙方交纳物业费每月每平方米分别为14元、14元、14元、14.4元，按乙方租用的面积合计每月物业费分别为7000元、6800元、7000元、7200元等。合同签订后，原告居美管理公司依约提供了物业服务。被告姚勇仅交纳了编号为后厅的房屋2018年4月1日至6月30日的物业费9753元，2018年7月1日至8月31日的部分管理费4600元，2019年4月1日至6月30日的管理费9753元，2019年7月1日至8月31日的管理费6502元；交纳了编号为大厅的房屋2018年4月1日至6月30日的管理费6692.4元，2018年7月1日至8月31日的部分管理费3218元；交纳了编号为4F-C-407AB、408AB、4F-C-409号房屋的2018年4月1日至8月31日的管理费63330元，2019年4月1日至8月31日的管理费64935元。原告居美管理公司多次对被告姚勇进行了催交。另查明，2002年1月17日，被告姚勇与黄艳登记结婚。湖北山河卓品装饰建材设计有限公司，法定代表人姚勇，，注册地址位于襄阳市××装饰建材城××号股东包括姚勇和黄艳。襄阳市乐美佳灯饰卖场，负责人黄艳，注册地址位于领秀中原建材城**。2016年1月12日，姚勇与肖锋签订《公司合作协议书（拟定版）》，约定双方共同投资设立公司，经营住所位于领秀中原建材城**等。襄阳风吟楚韵文化传媒有限公司，法定代表人肖锋，成立日期为2016年4月11日，注册地址位于领秀中原装饰建材城**乐美家灯饰，股东包括肖锋和姚勇。上述事实，有双方当事人的陈述，原告居美管理公司提交的《领袖中原装饰建材商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》，原告自书欠费明细，企业信用报告；被告姚勇、黄艳提交的结婚证复印件，《商品房买卖合同》，《公司合作协议书（拟定版）》等证据在卷证实。本院认为，原告居美管理公司与被告姚勇在平等、自愿的基础上签订的《物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告居美管理公司已按合同约定向被告姚勇提供了物业管理服务，被告姚勇在原告居美管理公司催交后仍未按合同约定交纳物业费，应当承担相应的民事责任。被告姚勇辩称，被告姚勇与案外人肖锋签订了合作协议书，本案应追加肖锋作为共同被告。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，签订合同的双方是原告居美管理公司和被告姚勇，被告姚勇与肖锋是否存在合作关系与本案无关，且原告居美管理公司也不申请追加肖锋作为本案被告，故对被告姚勇的该辩解意见本院不予采纳。被告姚勇辩称，物业费过高，原告没有相应证据证明该收费标准。本院认为，双方在《物业管理服务合同》中明确约定了各商铺的物业费，收费标准明确具体，被告姚勇认为收费标准过高，但未提供证据证明，故对其该辩解意见本院不予采纳。被告姚勇辩称，原告居美管理公司起诉的事实不清、证据不足，被告姚勇不欠物业服务费；原告居美管理公司尚欠被告姚勇货款11万元，应当扣减。本院认为，被告姚勇反驳原告诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，被告姚勇未能提供证据，应当承担举证不能的法律后果，故对其该辩解意见本院不予采纳。被告姚勇辩称，原告居美管理公司的实际控制人为领秀建材公司，领秀建材公司尚欠被告姚勇工程款100余万元，应当予以抵减。本院认为，被告姚勇未能举证证明领秀建材公司欠其工程款，且原告居美管理公司与领秀建材公司是两个不同的民事主体，被告姚勇不能以领秀建材公司欠其工程款主张抵销其欠原告居美管理公司的物业费。被告姚勇、黄艳辩称，原告居美管理公司将黄艳列入被告不符合法律规定，原告不能证明被告姚勇经营的店用于夫妻共同生活。本院认为，湖北山河卓品装饰建材设计有限公司的股东包括被告姚勇和黄艳，襄阳市乐美佳灯饰卖场的负责人为被告黄艳，，经营地址均位于襄阳市××装饰建材城××楼足以认定案涉物业费为被告姚勇、黄艳共同经营所负，应当认定为夫妻共同债务，故对被告姚勇、黄艳的该辩解意见本院不予采纳，对原告居美管理公司要求被告姚勇、黄艳共同支付物业费的诉讼请求本院予以支持。经计算，被告姚勇、黄艳共欠原告居美管理公司物业费634222.6元（详见附件1），原告居美管理公司要求被告姚勇、黄艳支付物业费485066元不超过合同约定，本院予以支持。原告居美管理公司要求被告姚勇、黄艳支付合同约定外即2019年9月1日起至商铺腾退之日止的物业费。本院认为，原告居美管理公司对自己诉讼请求依据的事实应当提供证据证明，但原告居美管理公司未能提供证据证明被告在合同约定期限外继续使用房屋，原告居美管理公司在合同约定期限外继续提供物业服务，对该部分事实本院无法查清，故对原告居美管理公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。原告居美管理公司要求被告姚勇、黄艳支付违约金155332.6元。本院认为，《物业管理服务合同》约定“必须每月交纳物业费，如过期不交，每超期一天，按应交费用总额加收5‰的滞纳金”，该违约金约定过高，本院酌情支持违约金5万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姚勇、黄艳向原告襄阳市居美企业管理有限公司支付截至2019年8月31日的物业费485066元；二、被告姚勇、黄艳向原告襄阳市居美企业管理有限公司支付违约金5万元；三、驳回原告襄阳市居美企业管理有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10529元，由被告姚勇、黄艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  周传慧人民陪审员  周 英人民陪审员  杨 敏二〇二〇年八月二十七日法官助理段绪娟书记员张梓潇