山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1323民初3410号 原告：何照香，女，1971年4月15日出生，汉族，居民，住临沂市北城新区。 委托诉讼代理人：刘明，山东临正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许艳，山东临正律师事务所实习律师。 被告：刘召强，男，1987年1月14日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：徐以东，山东旭志律师事务所律师。 第三人：邵鲲，男，1987年5月6日出生，汉族，居民，住沂水县。 原告何照香诉被告刘召强、第三人邵鲲申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月20日立案受理，依法适用普通程序，于2020年08月12日公开开庭进行了审理。原告何照香委托诉讼代理人刘明、许艳、被告刘召强及其委托诉讼代理人徐以东、第三人邵鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何照香向本院提出诉讼请求：1、请求判令对沂水县××小区××号楼××楼××室的房屋继续执行。2、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与第三人邵鲲因借款纠纷诉至贵院，原告申请诉前财产保全，贵院作出（2019）鲁1323财保1号民事裁定书，查封了第三人所有的沂水县××小区××号楼××楼××室房屋。后经贵院调解达成（2019）鲁1323民初388号民事调解书，该调解书确认第三人邵鲲于2019年3月31日前偿还原告何照香借款本金2万元，于2019年5月31日前偿还原告何照香借款本金3万元，于2019年9月13日前偿还原告何照香借款本金46200元。第三人将上述款项汇至原告何照香的指定账户，第三人邵鲲按期支付上述款项后，原告何照香自愿放弃利息，本案结清。若任一批次不按上述期限偿还，原告有权向法院申请强制执行第三人剩余借款及利息（自2019年1月21日起至付清之日止，按月利率7.25‰计算）。因第三人邵鲲未曾履行上述调解书所确定的义务，原告向贵院申请强制执行。被告刘召强得知后，对涉案房产的查封提出异议，贵院于2020年6月22日作出（2020）鲁1323执异18号民事裁定书裁定中止对沂水县××小区××号楼××楼××室房屋的执行。但被告所述情形不符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定情形，被告未支付全部价款，也未在仅支付部分价款的情况下将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且被告并非善意购房人，应承担涉案房产涉诉引起的物权变动的风险和后果。涉案房屋未能办理过户登记非政策原因和不可抗力，被告对此存在过错，系自身原因导致。综上，原告认为被告的异议不符合法律规定，依法不应得到支持，请求贵院支持原告的诉请。 被告刘召强辩称，一、被告拥有排除强制执行的实体权益，被告的情形符合最高院关于执行异议和复议的相关法律规定，被告与第三人于2018年1月16日签订房屋买卖合同进行房屋款项的过付，后期按时偿还银行按揭贷款支付相关的物业费、水电费，一直合法占有使用涉案房产；二、原告的债权是2018年2月14日实际发生的，其晚于我方购买房屋的时间，我方购买房屋的价格符合市场的价格，购买房屋时不能预见第三人在后期是否有债权债务关系的发生，所以被告主观上不存在恶意；三、涉案房产未能办理过户登记的原因是一方面涉案房屋不符合房屋登记的条件，另一方面是第三人至今没有办理房屋登记导致被告无法进行房屋过户，所以过错并不在被告。综上，在执行程序中不动产受让人进行优先保护的基础是基于买受人物权期待权的保护，在被告符合相关法律规定及上述答辩意见的情况下被告享有物权期待权，所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人邵鲲述称，我当时干装修，用的原告的装修材料，与原告之间不是借的钱，当时没有打欠条打的借条。原告诉我借款纠纷一案后我自己去的法院，与原告达成了调解协议，偿还这些钱没有经济实力，当时没有过多的考虑就签了这个调解协议。我做生意失败为了偿还别人的款项就把房子卖给了被告刘召强。因为小区没有开始办房产证，通过第三方中介公司对该房屋进行的买卖，被告刘召强说的都是事实。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、对被告提供的证据一《鲁盟地产房屋买卖合同》及《补充协议》、证据二《鲁盟地产经纪连锁有效公司保管单》，该合同及补充协议均系原件，有被告及第三人的签字捺印以及中介方沂水鲁盟房地产营销策划有限公司的盖章，该证据一具备真实性、合法性，与待证事实具有关联性，可以作为合法有效证据使用，该证据一可以证明2018年1月16日，第三人将其与丰丽丽共同共有的位于沂水东泰.河东岸小区12号楼1单元202室房屋出卖给被告刘召强，证据二可以证明涉案房屋编号YS0015597的房屋买卖合同复印件由中介方代为保管；2、对被告提供的证据三中国银行个人客户境内人民币汇款申请书及中国银行国内汇款付款通知单各一份，可以证明2018年1月26日，被告刘召强将涉案房屋首付款175000元汇入第三人之妻丰丽丽的银行账户；3、对被告提供的证据四山东福泽物业服务有限公司出具的证明，上有山东福泽物业服务有限公司的盖章、法定代表人及经办人的签字，符合单位出具证明的形式要件，对该证据本院予以采信；4、对被告提供的证据五天然气本及燃气保险告知书各一份，时间为2018年7月27日，可以证明涉案房屋天然气使用人为被告刘召强；5、对被告提供的证据六中国农业银行打款小票还款凭证一宗，还款凭证上均为刘召强签字，该组证据可以证明被告刘召强自2018年2月至2020年8月向邵鲲的贷款卡号每月按期偿还房贷；6、对被告提供的证据七物业管理费、水电费缴费凭证一宗，缴费期间为自2019年1月1日至2020年12月31日，业主名称均登记为刘召强，该组证据可以证明被告刘召强缴纳了涉案房屋以上期间的物业管理费、水电费等；7、对原告提供的证据八中国农业银行个人购房担保借款合同，可以证明第三人邵鲲于2014年1月28日为购买涉案房屋在中国农业银行贷款269000元，贷款期限为240个月；8、对被告提供的证据九实际为单位出具的证明，该笔录上有沂水鲁盟房地产营销策划有限公司的盖章、经办人及负责人签字，对该证据本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 何照香诉邵鲲民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理，案号为（2019）鲁1323民初388号。经本院主持调解，何照香与邵鲲达成如下调解协议：一、被告邵鲲于2019年3月31日前偿还原告何照香借款本金20000元，于2019年5月31日前偿还原告何照香借款本金30000元，于2019年9月13日前偿还原告何照香借款本金46200元。被告邵鲲将上述款项汇至原告何照香的账户，开户行：中国邮政储蓄银行，账户：6217××××2424。被告邵鲲按期支付上述款项后，原告何照香自愿放弃利息，本案结清。若任一批次不按上述期限偿还，原告有权向法院申请强制执行被告剩余借款及利息（自2019年1月21日起至付清之日止，按月利率7.25‰计算）。二、原告何照香自愿放弃其余诉讼请求。案件受理费2205元，减半收取1102.5元，财产保全申请费1020元，保全保险费500元，共计2622.5元，由被告邵鲲负担。 在何照香诉邵鲲民间借贷纠纷审理之前，何照香于2019年1月2日向本院申请诉前财产保全，本院于2019年1月2日作出（2019）鲁1323财保1号民事裁定书，裁定查封被申请人邵鲲所有的在沂水县××小区××号楼××单元××室房产，查封期限为三年，自2019年1月7日至2022年1月6日，保全价值10万元。 2020年6月12日，本案被告刘召强作为案外人对本院（2019）鲁1323财保1号民事裁定书查封邵鲲所有的在沂水县××小区××号楼××单元××室房产提出异议，认为第三人邵鲲及其妻丰丽丽已将被查封的房产出卖给案外人刘召强，刘召强已支付房屋首付款并按期偿还银行贷款，且已实际入住，请求解除查封、停止执行。本院于2020年6月22日作出（2020）鲁1323执异18号执行裁定书，裁定撤销本院（2019）鲁1323财保1号民事裁定书对邵鲲名下的沂水县××小区××号楼××单元××室房产的执行。 申请执行人何照香对（2020）鲁1323执异18号执行裁定书不服，于2020年7月20日向本院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，2018年1月16日，被告刘召强（作为乙方、买方）与第三人邵鲲及邵鲲之妻丰丽丽（作为甲方、卖方）在中介方沂水鲁盟房地产营销策划有限公司的参与下，签订了《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，邵鲲、丰丽丽将其坐落在沂水县东泰.河东岸小区12号楼1单元202室房产出卖给被告刘召强，合同约定房屋交易价格为411000元，在合同签订10日内，乙方支付首期付款175000元给甲方，剩余房款236000元在甲方出证并过完户乙方银行付款交给甲方时交给甲方，甲方应于收到乙方首期房款之日起3日内将交易的房产腾房并交付给乙方，并在交房当日将水电、煤气、供暖、维修、物业等费用结清。同日，被告刘召强（作为乙方）与第三人邵鲲及邵鲲之妻丰丽丽（作为甲方）签订《补充协议》一份，甲乙双方商定：乙方于2018年1月26日前付甲方房款175000元，甲方于2018年1月26日将房屋交给乙方居住、装修。同日，被告刘召强将房屋首付款175000元通过其中国银行账户6217××××9947汇入丰丽丽中国银行账户6013××××2240中，完成房屋首付款175000元的支付。自2018年2月至2020年8月，被告刘召强通过银行柜台存入或者向第三人邵鲲的房屋贷款合约号15884157900001796汇入房屋贷款的方式，每月按期偿还涉案房屋银行贷款1775.58元或1775.94元。自房屋买卖合同签订后，第三人邵鲲将房屋交付给被告刘召强居住、使用至今，被告刘召强提供的证据显示自2019年1月1日至2020年12月31日的物业费、水电费、取暖费等费用由被告刘召强实际支付。 另，第三人邵鲲向原告何照香出具借条的时间为2018年2月14日。 本院认为，本案的争议焦点为：被告刘召强是否享有足以排除涉案房屋强制执行的民事权益。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在2018年1月16日，被告刘召强与第三人邵鲲及其妻在中介方沂水鲁盟房地产营销策划有限公司参与下，签订了书面的房屋买卖合同及补充协议，该合同为双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告刘召强已按照合同约定将房屋首付款175000元支付给邵鲲之妻丰丽丽，并自2018年2月起每月按期偿还该房屋在中国农业银行的贷款，该房屋买卖合同及补补充协议已经实际履行。且自房屋买卖合同签订后涉案房屋完成交付，被告刘召强即在涉案房屋内居住、使用至今，涉案房屋的物业费、水电费、取暖费等费用均由被告刘召强实际支付。该房屋虽未办理过户，但涉案房屋未办理过户的原因在于涉案房屋所在的东泰.河东岸小区不具备办理产权条件，不在被告刘召强，因此涉案房屋未能办理过户被告刘召强不存在过错。综上，被告刘召强的异议请求成立，刘召强对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第六条、第十二条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告何照香的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告何照香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  戚淑昌 审 判 员  张传文 人民陪审员  王会德 二〇二〇年八月二十五日 法官 助理  高 云 书 记 员  王赢政