广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初776号原告（反诉被告）：杨岳，男，苗族，1983年2月15日出生，住云浮市云城区，现住云浮市云城区。被告（反诉原告）：云浮市南方房地产开发有限公司。住所地：云浮市区府前路市府广场东侧云浮恒晖苑**首层)。法定代表人：梁爱平。委托诉讼代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓娴，广东百润律师事务所实习律师。原告杨岳与被告云浮市南方房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案在审理过程中，被告云浮市南方房地产开发有限公司对原告杨岳提出反诉，本院依法决定合并审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序并依法组成合议庭，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告杨岳，被告云浮市南方房地产开发有限公司（以下简称“南方公司”）的委托诉讼代理人罗泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨岳向本院提出诉讼请求：1.判决被告违约并承担全部违约责任，向原告支付违约金20000元、应赠送的物业管理费7288.13元、计至2020年2月的商品房价格上涨损失55974元，以上合计83262.13元；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年10月8日，原、被告签订《云浮恒晖苑认购房屋登记表》，并向被告交纳20000元的会员金，约定原告可在被告开发建设的商品房正式对外销售时选购其商品房并享受10000元优惠，20000元会员金转为购房首付款。2018年3月11日，被告开发建设商品房正式对外销售，原、被告签署《云浮恒辉苑楼宇认购书》，认购商品房云浮恒辉苑8栋1104号房，地址位于云浮市云城区世纪大道中路**，并将原告2017年10月8日向被告支付的20000元会员金转为购房定金。协议约定以按揭付款方式付款，定于2018年3月31日前交首付款并签署商品房买卖合同，若原告未能按约定时间交付首付款并签署商品房买卖合同，逾期15天视为原告单方解除认购协议。同时约定原告于2018年4月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，若银行审批的贷款低于申请金额，该差额部分原告在银行最终审批之日起5日内付清。2018年3月30日，原告因在外地出差，通过电话与被告销售人员协商定于4月2日交首付款和签订商品房买卖合同。2018年4月2日，原告按约定时间前往被告的销售中心交付首付款时，被告的工作人员表示需将购房人信用报告交银行审核，并私自带原告的个人信用报告前往农业银行云浮城区支行交由该行工作人员审查后，向原告表示因原告信用报告存在瑕疵不能贷款，要求全款付清或解除认购协议。2018年4月4日，为了解银行对个人信用报告审核有关情况，原告与被告的销售人员梁思仪前往农业银行云浮城区支行咨询，该行工作人员审阅原告的信用报告后明确表示可以贷款，原告也向被告明确要求按认购协议执行，若银行审批贷款低于申请数额，原告按协议约定补足购房款，被告仍拒绝履行认购协议。原、被告签订的《云浮恒晖苑认购房屋登记表》和《云浮恒辉苑楼宇认购书》依法成立，应受法律保护，原告多次督促被告履行认购协议，于2018年4月8日向主管部门云浮市住房和城乡建设局投诉请求督促被告履行协议，被告仍拒绝履行，并擅自将案涉房屋出售予他人。原告已于2018年7月5日向云浮市云城区人民法院提起诉讼请求解决该纠纷，因起诉当时未知被告已将涉案房屋转让他人而使合同已经履行不能，原告在一审中提出“依法判决被告履行《云浮恒晖苑楼宇认购书》义务”的诉讼请求未得到法院支持，一审判决书(2018)粤5302民初1280号认为双方违约，原告遂向云浮市中级人民法院提起上诉请求撤销原一审判决，并请求判令被上诉人即被告承担违约责任，赔偿原告损失83262.13元。二审法院经审理作出(2019)粤53民终214号判决，认为因合同已履行不能，一审判决驳回原告诉讼请求正确，但一审判决认为“双方违约，合同目的无法实现，合同应予以解除”的理由错误，并予以纠正。但鉴于原告在二审提出因“合同已履行不能，主张被告承担违约赔偿责任”的请求超出一审起诉范围，且被告不同意对该诉讼请求一并处理，而未审理该赔偿诉讼请求，告知原告另循法律途径解决，二审遂判决驳回上诉，维持原判。综上，被告违约的事实清楚，原告已按约定请求与被告履行与其签订《云浮恒辉苑楼宇认购书》，请求支付购房首付款和签订《商品房买卖合同》，被告却无故拒不履行其义务，应承担全部违约责任。当时原告因不知涉案房屋已售出、合同已履行不能而提出判令被告履行合同的诉讼请求未得到法院支持，现请求法院判决被告违约并承担全部违约责任，按合同法和双方协议约定，向原告支付违约金及损失83262.13元。其中，一是尚未双倍返还的定金20000元；二是承诺赠送的物业管理费合计7288.13元(云浮恒辉苑栋1104房114.9平方米2年物管费共4412.16元，A702房149.79平方米1年物管费共2875.97元)；三是根据合同法第113条、114条相关规定，赔偿原告因2018年3月至2020年2月期间商品房销售价格上涨的损失50211.3元(云浮市住房和城乡建设局官方网站公布数据，城区商品住房交易均价2018年3月份为5824元/平方米，2020年2月为6261元/平方米)。被告南方公司辩称，原告的诉讼请求毫无理据，而其在诉状陈述的事实也是歪曲真相，被告根本没有违约行为，只有原告存在违约行为，原告没有在约定期间内交付首期款，也没有与被告签订商品房买卖合同，本案的违约责任应在原告。原告认为其信用情况不影响贷款，实际上在签订认购书之前，原告没有确认其具有贷款按揭的资格。在被告要求原告支付首付款和签订合同时就要求原告提供征信记录到银行核实，结果银行工作人员表示其不具备按揭资格。对于原告是否具有按揭资格的举证责任在原告，其应提供其征信记录和银行的证明。在发现原告没有贷款资格后，被告要求原告一次性付款，原告也予以拒绝。在这种情况下，被告才将房子转售他人。原告杨岳为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告身份证（原件），证明原告主体资格；2、认购书（原件）、收据（原件）、POS机签购单（原件）、认购房屋登记表（原件），证明原告与被告签订认购书，并向被告支付定金20000元，被告向原告赠送物管费共计7288.13元；3、云浮市住房和城乡建设局《群众来访登记表》，证明原告按认购协议主动要求履约，被告拒绝履行其义务。登记表中杨先生为原告，开发商联系电话为被告工作人员梁思仪手机号码；4、《情况说明》，被告向云浮市住房和城乡建设局出具,证明原告按认购协议主动要求履约，被告拒绝履行其义务；5、2018年3月、2020年2月云浮市城区房地产市场交易月度报表，证明2018年3月至2020年2月，云城区商品房交易均价上涨437元/平方米；6、恒晖苑702号房、1104号房信息，证明涉案房屋702号房建筑面积为149.79平方米，1104号房建筑面积114.9平方米，物业费为每月1.6元/平方米。被告南方公司为证明其抗辩，向本院提交以下证据：1、营业执照、证明、身份证，证明被告的主体资格；2、《广东省云浮市商品房预售许可证》（原件），证明云浮市住房和城乡建设局向被告核发了《广东省云浮市商品房预售许可证》（编号：云建房预字第2017019号）；3、《云浮恒晖苑楼宇认购书》（原件），证明原、被告签订的认购书第二条约定原告选择按揭付款，须于2018年3月31日前支付首期房款215000元（含定金），同时签署《商品房买卖合同》。原告应在签署认购书之前确定其贷款资质，若因自身贷款资质问题而影响贷款，原告应承担由此引起的全部责任；4、《情况说明》（原件）、《退款申请书》（原件）、银行转账单（原件），证明被告于2018年4月11日、2018日6月25日分别到云浮市住房和城乡建设局提出《情况说明》，明确本案是原告没有按照协议约定在2018年3月31日前支付首期款（含定金）215000元，已经构成违约，并且其个人征信报告达不到银行办理按揭条件的事实；虽然原告违约，被告按理完全可以没收其定金，但被告还是在2018年4月18日通过银行转账的方式将购房款定金20000元退回给原告原刷卡的银行卡上；5、《商品房买卖合同（预售）》（原件）、《广东增值税普通发票》（原件）、不动产权属证书，证明由于原告未能按照《云浮市恒晖苑楼宇认购书》约定的时间支付购房款及签署《商品房买卖合同》，被告有权无需通知而另行销售该房屋；2018年6月21日，被告与陈仲庭、黄亚英（买受人）就云浮恒晖苑8幢1104号房屋的买卖事宜签订了《商品房买卖合同（预售）》，云浮市自然资源局于2019年10月29日向陈仲庭、黄亚英核发了粤XX号《不动产权属证书》；由于原告违约导致被告损失房款15000元；6、两份《民事判决书》（原件），证明原告杨岳与被告此前房屋买卖合同纠纷案件的相关情况。反诉原告南方公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告杨岳违约并承担全部违约责任，向反诉原告支付云浮恒晖苑8幢1104号商品房的价格损失15000元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月11日，反诉被告杨岳（乙方、买受人）自愿认购云浮恒晖苑8幢1104号房与反诉原告南方公司（甲方、出卖人）签订了《云浮恒晖苑楼宇认购书》。其中认购书约定：商品房总金额为715000元。反诉被告选择按揭付款，须于2018年3月31日前支付首期房款215000元（含定金），同时签署《商品房买卖合同》。反诉被告在签署认购书之前须确定其贷款资质，若因自身贷款资质问题而影响贷款，反诉被告应承担由此引起的全部责任。但反诉被告并没有按照约定的时间交付房款，而且因其自身原因银行告知无法进行贷款，最终导致无法履行的责任在反诉被告。2018年4月18日，反诉原告通过银行转账的方式将20000元退回了反诉被告的账户上。2018年6月21日，反诉原告与陈仲庭、黄亚英（买受人）就云浮恒晖苑8幢1104号房屋的买卖事宜签订了《商品房买卖合同（预售）》，其中第三章第六条计价方式与价款约定：按照套计算，该商品房总价款为700000元。云浮市自然资源局于2019年10月29日向陈仲庭、黄亚英核发了粤XX号《不动产权属证书》。反诉原告认为，反诉被告违约导致云浮恒晖苑8幢1104号商品房的最终销售价格损失了15000元，依照《云浮恒晖苑楼宇认购书》的约定，反诉原告有权没收反诉被告20000元定金。反诉被告杨岳辩称，反诉原告的诉请理由断章取义。根据涉案认购书第三条约定，反诉原告只取了后半句。坚持反诉被告在本诉起诉状的意见。如果银行审批的贷款金额低于反诉被告的申请金额，反诉被告会补足差额。所谓的贷款资质无关紧要，只要办过按揭贷款或其他贷款业务都清楚，实际上银行的贷款不会完全不批准。如果信用很差，银行可能会只批一部分。反诉原告所依据的事实和理由一是原告的信用差，二是提出要反诉被告全额付款，无非是反诉原告故意刁难反诉被告的理由，协议既无约定，按惯例也没有这样的做法。按照一般常识都知道反诉原告这样是想一房多卖，或者是后来有其他的关系户想买涉案房屋，故以此为由故意刁难反诉被告。反诉原告的事实理由没有任何证据。反诉原告为证实其主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、证明、身份证，证明被告的主体资格；2、《云浮恒晖苑楼宇认购书》（原件），证明原、被告签订的认购书第二条约定原告选择按揭付款，须于2018年3月31日前支付首期房款215000元（含定金），同时签署《商品房买卖合同》。原告应在签署认购书之前确定其贷款资质，若因自身贷款资质问题而影响贷款，原告应承担由此引起的全部责任；3、《商品房买卖合同（预售）》（原件）、《广东增值税普通发票》（原件），证明由于原告未能按照《云浮市恒晖苑楼宇认购书》约定的时间支付购房款及签署《商品房买卖合同》，被告有权无需通知而另行销售该房屋；2018年6月21日，被告南方房地产公司与陈仲庭、黄亚英（买受人）就云浮恒晖苑8幢1104号房屋的买卖事宜签订了《商品房买卖合同（预售）》，云浮市自然资源局于2019年10月29日向陈仲庭、黄亚英核发了粤XX号《不动产权属证书》；由于原告违约导致被告损失房款15000元。反诉被告杨岳提供的反诉证据与本诉提供的证据一致。经审理查明：2017年10月8日，原告与被告签订《云浮恒晖苑认购房屋登记表》意向认购被告位于云浮恒晖苑H幢9层905号房，并向被告支付了20000元购房会员金。2018年3月11日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《云浮恒晖苑楼宇认购书》，认购书约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购云浮恒晖苑8幢1104号房。该商品房建筑面积114.9㎡，单价为6223元/㎡，总金额为715000元。一、乙方同意签署本认购书时支付20000元作为定金（定金在签定商品房买卖合同后自动转入房款）。二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款：乙方须于2018年3月31日前支付首期房款215000元（含定金），同时签署《商品房买卖合同》。若乙方未能按双方约定的付款方式和期限到云浮恒晖苑销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，则不能享受相应的优惠，逾期15天的视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。余款50万元乙方需在2018年4月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。三、实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行审批的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起5日内付清。乙方在签署认购书之前须确定其贷款资质，若因自身贷款资质问题而影响贷款，乙方应承担由此引起的全部责任。……认购书还对各方的其他权利、义务作了详细约定。双方当事人均在合同上盖章或签名捺印确认。上述认购书签订后，原、被告双方没有按照约定于2018年3月31日前签订《商品房买卖合同》，原告也没有支付首期款。原告主张因其在外地出差，经与被告方销售人员沟通定于2018年4月2日前往交付首期款并签订合同，但当日前往却被被告方工作人员告知因信用报告有瑕疵不能办理按揭贷款，要求解除认购协议，因而原告属于付款不能。对此，被告予以否认，认为其经口头咨询银行，银行表明原告的征信不能办理按揭贷款，被告要求原告变更付款方式，但其不同意变更，双方因而未能签订合同。双方均确认原告仅向被告提交了银行信用报告。另查明：双方均确认涉案房屋已转让他人，被告举证一份XX号权属证书，显示云浮市市区世纪大道中路8号云浮恒晖苑8号楼第十一层1104号房已经登记在案外人陈仲庭、黄亚英名下。被告于2018年4月18日将定金20000元退回给原告。2018年7月5日，原告将被告起诉至本院，要求判令被告履行《云浮恒晖苑楼宇认购书》义务，与原告签订涉案云浮恒晖苑8栋1104号房的商品房买卖合同。本院于2018年9月30日作出（2018）粤5302民初1280号民事判决，认定“原告并未按照约定于签署认购书前确定其贷款资质，且至《商品房买卖合同》约定的签订之日仍未能确定，已构成违约；被告未按约定在期限内与原告签订《商品房买卖合同》，并于2018年4月18日将定金20000元退回给原告，亦已构成违约。鉴于双方的违约行为，且双方均已确认涉案房屋转让他人，故《云浮恒晖苑楼宇认购书》的合同目的已无法实现，应予解除。因此，原告请求被告继续履行《云浮恒晖苑楼宇认购书》义务并签订《商品房买卖合同》，理由不成立，本院不予支持”，故判决驳回原告杨岳的诉讼请求。原告不服一审判决，向云浮市中级人民法院提出上诉，云浮市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）粤53民终214号民事判决，认定“上诉人与被上诉人签订的《云浮恒晖苑楼宇认购书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四条规定：‘当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预’。虽然上诉人与被上诉人签订的《云浮恒晖苑楼宇认购书》约定，双方在约定的条件成就后签订《商品房买卖合同》，但因根据上述法律规定，当事人是在自愿的基础上签订合同，现被上诉人已将涉案房屋出售给第三人，以自己的行为明确表示不愿意履行上述合同，故上诉人上诉要求法院判令被上诉人与其签订商品房买卖合同违反上述法律规定，本院不予采纳。……一审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持，但一审判决认为双方违约，合同目的无法实现，合同应予以解除的理由错误，本院予以纠正”，故判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案是房地产商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷，属商品房预约合同纠纷。原告杨岳与被告南方公司签订的《云浮恒晖苑楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。虽然原、被告签订的《云浮恒晖苑楼宇认购书》约定，双方在约定的条件成就后签订《商品房买卖合同》，但因根据上述法律规定，当事人是在自愿的基础上签订合同，现被告已将涉案房屋出售给第三人，以自己的行为明确表示不愿意履行上述合同，并未违反上述法律规定。且云浮市中级人民法院于2019年5月27日作出的（2019）粤53民终214号民事判决认定“一审判决认为双方违约，合同目的无法实现，合同应予以解除的理由错误，本院予以纠正”，故本案中并不存在原、被告双方违约的情形。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因本案中并不存在原、被告双方违约的情形，属不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，被告依法应向原告返还已收取的定金20000元，且被告已于2018年4月18日将定金20000元退回给原告。现原告杨岳主张被告违约，要求双倍返还定金2000元及赔偿物业费损失、房屋涨价损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，反诉原告南方公司主张反诉被告杨岳违约要求赔偿房款损失15000元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告杨岳的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告云浮市南方房地产开发有公司的反诉诉讼请求。本案本诉受理费1882元（该款原告已预交941元），由原告杨岳负担。反诉费88元（该款反诉原告已预交175元，退87元），由反诉原告云浮市南方房地产开发有公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  吴桂桃人民陪审员  李辉煌人民陪审员  孔哲惠二〇二〇年七月二十七日书 记 员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。