四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初7146号 原告：龚璟，女，1976年5月21日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：于健，四川公生明律师事务所律师。 原告龚璟与被告成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称名人酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚璟、被告名人酒店公司的委托诉讼代理人于健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龚璟向本院提出诉讼请求：1.判令名人酒店公司支付2016年8月至12月拖欠的租金21,570元、2017年1月至判决之日止拖欠的租金126,180元（暂计36个月）及违约金100,000元；2.判令解除龚璟与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》；3.本案诉讼费用由名人酒店公司承担。事实和理由：2013年11月24日，龚璟与名人酒店公司签订《委托经营管理合同》及其附件。合同签订后，龚璟依约履行了合同义务。但名人酒店公司从2016年8月起未足额向龚璟支付租金，其行为已构成违约，故诉至法院。 名人酒店公司辩称，龚璟主张的租金金额不符合双方的约定，且合同并未约定违约金。因龚璟将案涉房屋委托给名人酒店公司进行经营管理，名人酒店公司将龚璟的案涉房屋交由第三方统一进行打造经营，若龚璟解除合同则会影响其他业主的权益，故龚璟对双方签订的《委托经营管理合同》并不具有法定解除权。 本院经审理认定事实如下：2013年11月24日，龚璟与成都零壹名人酒店管理有限公司（后更名为名人酒店公司）签订《委托经营管理合同》，约定：1.龚璟将其位于成都市高新区中航·名人酒店（项目名称：中航·国际交流中心）X栋X楼X号（精装修）房，委托给名人酒店公司进行经营管理，名人酒店公司经营管理期间无论盈亏均与龚璟无关；2.委托经营管理期限从2014年1月1日至2028年12月31日止；3.龚璟从2014年1月1日起开始收取经营管理费；4.名人酒店公司开始向龚璟支付经营管理费时，应于每月的10日前向龚璟支付当月经营管理费；5.该房屋经营管理费：2014年1月1日至2018年12月31日为5554元/月，2019年1月1日至2023年12月31日为5924元/月，2024年1月1日至2028年12月31日为6295元/月；6.如名人酒店公司未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，名人酒店公司应向龚璟按每天未付款的万分之五支付违约金，逾期超过60天，龚璟有权单方面终止合同并收回房屋。同日，龚璟出具《授权委托书》，载明：中航·名人酒店2栋1单元28层6号业主龚璟授权委托成都零壹名人酒店管理有限公司行使业主权利（包含但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续、装修装饰工程的管理等业主权利）。授权委托书有效期从授权人签字之日起至委托经营管理期满止。 名人酒店公司自2016年8月至2016年12月每月向龚璟支付租金1078元，2017年1月至2019年7月每月向龚璟支付租金1887元。庭审中，龚璟陈述，其每月应收租金为5392元。 另查明，名人酒店公司将案涉房屋与其他业主的房屋统一装修、打造后出租予案外人用于开展经营活动，现租约未到期，案涉项目整体处于正常经营状态中。 上述事实，有《委托经营管理合同》《授权委托书》、业务凭证/客户回单及当事人的当庭陈述等证据予以证明，上述证据具有真实性、关联性和合法性，本院予以确认。 本院认为，龚璟与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。龚璟将案涉房屋交付给名人酒店公司使用，名人酒店公司从2016年8月至2019年7月未按约足额支付租金，故名人酒店公司应当向龚璟支付租金130,225元。对于2019年8月起的租金，因龚璟并未提供证据予以证明，故本院不予支持。 关于违约金的问题。按照双方合同约定，名人酒店公司应于每月的10日前支付当月租金，如未按期支付租金，每逾期一天按未付款的万分之五支付违约金。名人酒店公司未按合同约定足额支付租金，已构成违约。故名人酒店公司应当向龚璟支付违约金，但违约金应以每月欠付的租金为基数，分别从应付租金当月11日起按日万分之五的标准计算至付清之日止。 关于解除《委托经营管理合同》的问题。名人酒店公司长期未能按合同约定足额按时支付租金，根据合同约定，龚璟有权提出解除合同的主张。而解除合同后，势必涉及返还案涉房屋的问题，但案涉房屋面积较小，在空间形式上具有特定物理属性，龚璟的房屋由名人酒店公司进行统一装修、整体打造后，由名人酒店公司出租予案外人用于经营，现案外人的经营仍在继续。故案涉合同是否应当解除须根据实际情况进行评判。第一，从案涉物业的客观情况分析。因解除合同势必涉及返还房屋的问题，案涉房屋与其他业主的房屋紧密相连，经统一打造、统一经营后房屋物理形态上呈现混同状态。如单独解除某一户或某几户的合同，存在无法区分或即便区分亦不能单独分割腾退的情形，解除合同以及解除后的腾退房屋存在客观障碍。第二，从物业效用分析。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，龚璟虽享有案涉房屋的所有权，其对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其作为业主行使权利不得损害其他业主的合法权利。龚璟与名人酒店公司签订合同后，名人酒店公司将房屋与其他业主的房屋统一打造、装修后出租予案外人，案外人现仍处于经营状态。单独房屋的使用已通过统一经营之模式成为整体，整体经营的模式决定了该类型房屋不能绝对等同于独立房屋。若单独解除合同、返还其中个别业主的房屋，势必会影响案涉房屋所在楼层及项目整体功能的发挥，导致其他保持现有经营模式的业主权利受损。据此，本院认为龚璟行使权利应当受到相应的限制，其应与其他多数业主一并表达整体意志，现无相关证据显示案涉项目众业主有共同行权的意思表示，故本院对龚璟关于解除合同的诉讼请求，暂不予支持。如果以后案涉项目确实由于某种原因不能继续经营、该案涉房屋的返还已不存在任何障碍或达到一定比例的绝对多数房屋业主均要求解除合同，对于案涉合同的解除甚至房屋返还再作统一处理。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚璟支付2016年8月至2019年7月拖欠的租金130,225元； 二、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚璟支付违约金（违约金以每月欠付租金为基数，自欠租当月11日起按每日万分之五的标准计算至实际付清之日止，欠付明细如下：2016年8月至2016年12月期间每月欠租4314元，2017年1月至2019年7月期间每月欠租3505元）； 三、驳回原告龚璟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7649元，由原告龚璟负担2000元，被告成都上层名人酒店管理有限公司负担5649元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓双双 二〇二〇年八月六日 书记员  罗 文