青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初2687号原告：王书海（公民身份号码：×××），男，1963年9月24日出生，汉族，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：杨海峰，城西区铮诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：申斌昌，城西区铮诚法律服务所法律工作者。被告：西宁金座房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91630100710441927A），住所地：青海省西宁市城**西川南路**。法定代表人：洪金界，董事长。委托诉讼代理人：许宁，青海宁辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁金辉，青海宁辉律师事务所律师。原告王书海与被告西宁金座房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王书海及其委托诉讼代理人申斌昌，被告西宁金座房地产开发有限公司委托诉讼代理人许宁、祁金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王书海向本院提出诉讼请求：1.被告立即协助原告办理不动产产权登记手续；2.被告给付原告违约金6613.5元（629858元×0.35％×3年=6613.5元）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年12月10日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于青海省西宁市××区房屋，建筑面积141.86平方米，总价款629858元，被告于2016年12月30日前向原告交付房屋。合同还对产权登记进行了约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项规定，被告应当自房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书。迄今为止，被告已交付房屋36个月，但原告依然无法办理房屋权属证书。西宁金座房地产开发有限公司辩称，原告的诉求无事实和法律依据，不能成立。第一，原、被告签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定房屋产权登记事项，自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。第二，合同签订后，被告依约于2016年12月30日前交付房屋，于2020年5月14日在西宁市行政审批服务局进行竣工登记备案，完成该小区全部房屋的竣工验收工作，于2020年7月29日向西宁市不动产登记服务中心申请初始登记。被告是在合同约定的条件下即房屋建成并竣工验收后的90日内申请办理初始登记，不存在违约行为。现案涉房屋正在办理初始登记过程中，合同约定的办证条件尚未成就，待西宁市不动产登记服务中心完成初始登记工作后，被告即可协助原告办理相关产权登记。第三，合同已明确约定办证的条件和时间，被告依约履行合同，无违约行为，不应承担违约金赔偿责任。双方无争议事实为：2014年12月10日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0212557，房屋代码：613937），合同约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于青海省西宁市××区房屋，建筑面积141.86平方米，总价款629858元。买受人于2014年12月10日向出卖人支付首付款429858元，余款200000元以银行按揭贷款方式支付。无论是由买受人办理贷款手续，还是出卖人代办贷款手续，如买受人在首付后两个月（以60日计）内贷款银行未将银行按揭贷款放至出卖人，视为买受人贷款不能，买受人同意在首付款支付后三个月内（以90日计）以现款方式一次性付清所购房屋的全部余款。出卖人应于2016年12月30日前交付商品房。出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。出卖人完成初始登记后，由买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，按下列1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将已付房款退还买受人，并按已付房款1%赔偿买受人；2.买受人不退房，出卖人按已付房款同期活期存款利息支付违约金；3.因买受人未全额付清房款及相关配套费用或未能提供完备的产权登记所需资料导致产权登记不能如期办理，出卖人不承担赔偿责任。合同签订后，原告按约支付全部房款629858元，被告按约交付房屋，但案涉房屋至今未办理《房屋所有权证》。2020年5月14日，含案涉房屋在内的金座雅园二期7#、8、#、9#、10#楼及地下车库在西宁市行政审批服务局备案。2020年7月29日，在西宁市不动产登记服务中心办理初始登记。以上事实有原告提交的《商品房预售合同》、收据，被告提交的《商品房预售合同》、竣工验收备案表、西宁市不动产登记受理单等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同中对办理产权登记时间约定为出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。本案争议焦点为：被告于2020年7月29日申请办理初始登记是否构成违约。被告提交的竣工验收备案表中载明竣工验收日期为2016年6月30日，则被告应于2016年9月28日前申请办理初始登记，被告于2020年7月29日申请办理初始登记构成违约。被告辩称，竣工验收日期不仅包括工程质量竣工验收，还包括规划审批验收、环保审批验收、消防验收等，故竣工验收日期应为综合竣工日期，西宁市行政审批服务局盖章日期2020年5月14日为最终的竣工验收日期。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”由此可知，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理单位即可完成，无需规划、公安消防、环保等部门的审批手续，竣工验收及形成验收报告是报建设行政主管部门备案的前置程序，不等同于备案，综上，对被告主张报建设行政主管部门备案日是竣工验收日，从而欲证明其未超过竣工验收90日办理初始登记的答辩意见不予采纳。被告逾期办理初始登记，原告按合同约定要求被告按已付房款同期活期存款利息支付违约金，该约定不违反法律规定，本院予以支持，以此计算违约金为：已付房款629858元×2016年中国人民银行活期存款年利率0.35%×3年（被告逾期时间超过3年，原告主张3年，是对权利的自由处分，本院予以确认）≈6613元。原告要求被告立即协助办理不动产登记手续，鉴于案涉房屋已在初始登记审批中，尚无证据证明被告怠于协助办理《房屋所有权证》，对原告该诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条规定，判决如下：一、被告西宁金座房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王书海逾期办理初始登记违约金6613元；二、驳回原告王书海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由西宁金座房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 李 妍 二〇二〇年八月五日书记员 张晓丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。