贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初559号原告：贵州南商天地投资有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区中央商务区**地块群升世纪广场********。法定代表人：李彪，总经理。委托诉讼代理人：张敏，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鸣，贵州舸林律师事务所律师。被告：覃华，女，1973年11月06日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：孙征康，贵州北斗星律师事务所律师。原告贵州南商天地投资有限责任公司(以下简称贵州南商天公司）与被告覃华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告贵州南商天地投资有限责任公司的委托诉讼代理人张敏,被告覃华及其委托诉讼代理人孙征康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州南商天公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年2月起至5月的房屋租金60000元；2.被告支付违约金9000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于贵阳市云岩区（现新添大道南段125号）顺兴大厦3楼面积为403.52平方米的商业房出租给被告。租赁期自2017年7月1日起至2022年6月30日止，该房屋租金为每平方米37.172元，月租金15000元。自2020年2月至今被告未缴纳租金，在未告知原告的情况下，擅自搬离房屋。原告为维护合法权益，诉至本院。被告覃华辩称，在1月25日至3月25日，因新冠疫情影响停止堂食属于不可抗力，导致无法营业，3月26日至5月1日，尽管堂食开启，但因不可抗力疫情的延续，生意惨淡。覃华已经在4月底告知贵州南商天公司经营情况，以及自己退场的意愿，覃华于2020年5月10日搬离，5月11日通过电话告知贵州南商天公司已搬离，相关义务已经全部履行。根据双方《房屋租赁合同》第八条免责条款及相关规定，原告因不可抗力不能履行合同，部分或者全部免除责任，应当免除1月25日至3月25日2个月不能营业期间租金责任，3月26日至4月31日，可以营业期间，应当免除一半租金责任，不承担合同违约责任0.9万元，并返还部分押金（押金为1.5万元），以实际计算为准。经审理查明，2017年6月26日贵州南商天公司（甲方、出租人）和覃华（乙方、承租人）《房屋租赁合同》约定：甲方将所有的位于贵阳市云岩区（现新添大道南段125号）顺兴大厦3楼，建筑面积为403.52平方米的商业用房出租给乙方；租赁期共60个月，自2017年7月1日起至2022年6月30日止，租赁期满后，按三年一签；租金为37.172元／平方米／月，月租金15000元，合同签订之日起5日内交付第一期租金及押金15000元；乙方向甲方交纳一个租金为押金，合同期届满，乙方交清水电费以后，甲方应按时退还；合同第五条合同的变更、解除与终止第一款中约定：甲方有以下行为的，乙方有权解除合同，甲方承担违约责任：（1）不能按时移交房屋，严重影响乙方入驻的；（2）甲方无正当理由终止房屋合同的；合同第七条违约责任中约定，租赁期间，双方有违约行为的，另一方有权终止合同，违约方应按照合同年租金的5%支付违约金；在租赁期内乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同年租金5%的额度向甲方支付违约金；第八条免责条款，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或因国家政策需要拆除或改造租赁的房屋造成的损失，甲、乙双方互不承担责任（不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况）。合同签订后，覃华向贵州南商天公司缴纳租金15000元。覃华使用房屋经营三脚一锅香贵乌店（火锅店），房屋租金缴纳至2020年1月31日，之后未再支付租金，遂成本诉。另查明，2020年1月31日，覃华向其自述为原告公司员工“小王”发语言微信称一楼上锁导致无法开门营业，2月份房租怎么处理要求小王向公司反映，小王回复微信称“我给领导汇报一下，你不要着急”。4月14日，小王微信通知覃华称“何会长只同意减免一个月房租”。4月9日覃华向小王发语音短信称“因疫情生意没法做，实在不行就把东西清理后把房子还给你们，开门也没有生意”，小王回复“好的，我给领导说一下”。4月30日，小王向覃华询问三楼房子考虑得怎么样，覃华回复称“小王，你再给我几天时间，我有几个朋友要来看，看他们怎么讲”。5月10日覃华向小王发微信称公司把门面锁了，要求退转让费。原告贵州南商天公司自述：6月初的时候原、被告已经到法院和私下都有协商，原告已明确知道被告从6月份起不承租该房屋。所以原告才将该房屋收回并于2020年6月中旬将房屋租赁给第三人。到现在为止，被告都没有将房屋钥匙正式交给原告，因为贵州南商天公司有备用钥匙，所以于2020年6月份打开涉案房屋，原告方并未主张6月份的房租于已将涉案房屋。另查明，涉案房屋产权证号为筑房权证云岩字第**、01××73号、01××43号、01××49号、01××69号，所有人为贵州南商天公司。2020年1月26日零时起贵阳市对部分公共场所和公共活动实行管控，2020年3月25日贵州省应对新冠肺炎疫情防控领导小组发布通告，自2020年3月25日起各类堂食全面开放。上述上述事实，有原、被告当庭陈述笔录，《房屋租赁合同》、微信记录、产权证、贵阳市、贵州省政府通告、工商信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性及强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。关于欠付房屋租金计算截止时间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定,主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。被告覃华作为承租人，向出租人返还租赁物是其应履行的合同义务，覃华对于2020年5月10日已返还涉案房屋或贵州南商天公司收回房屋这一事实，负有举证责任。覃华提供一份未拍摄到上锁人面部的电梯监控证明贵州南商天公司于2020年5月10日派人对涉案房屋上锁，因该证据被告予以否且该证据的的关联性无法查证，本院不予认可。对被告提供的陈贵华证人证言录像，证人未出庭,证人身份无法核实,本院对该证据的真实性不予认定。覃华主张于2020年5月10日搬离，5月11日通知贵州南商天公司的意见，证据不足,应当承担举证不能的不利后果。关于欠付房屋租金起止时间，本院结合原告自述：6月初的时候原、被告已经协商，原告已明确知道被告从6月份起不承租该房屋。所以原告才将该房屋收回并于2020年6月中旬将房屋租赁给第三人。到现在为止，被告都没有将房屋钥匙正式交给原告，因为原告有备用钥匙，所以于2020年6月份打开涉案房屋，原告方并未主张6月份的房租的情况认定双方合同于2020年5月31日解除，覃华实际欠付租金期间为2020年2月1日起至5月31日止。关于房屋租金计算问题，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条规定,承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营,受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业,请求出租人免除一定期限内租金的,人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营,受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。2020年1月24日0时起贵州省人民政府就新型冠状病毒肺炎疫情启动公共卫生事件一级响应,2020年2月24日将全省新冠肺炎疫情防控响应级别由一级调整为三级，2020年3月25日全面开放餐饮业的堂食。因原告贵州南商天公司所出租的房屋并非国有房屋,被告覃华要求免除1月25日至3月25日2个月不能营业期间租金，3月26日至4月31日，免除一半租金,原告贵州南商天公司不同意全免租金,从合同双方当事人之间的利益均衡考虑,全免2个月租金会导致这一重大突发公共卫生事件引发的不可抗力的后果完全由原告贵州南商天公司分担,会导致利益失衡,因此被告覃华要求免2个月租金的抗辩理由,本院不予采纳。原告贵州南商天公司要求被告覃华全额支付租金的诉讼请求,因存在不可抗力的因素,本院仅支持原告贵州南商天公司的部分诉讼请求。结合疫情防控措施限制及时间本院酌情认定2020年2月1日至2020年3月31日期间房屋租金按15000元/月×50%=7500元/月计取，4月1日至5月31日按15000月/月全额支付租金。覃华应向贵州南商天公司支付自2020年2月1日起至5月31日止房屋租金7500元/月×2月+15000元×2月=45000元，扣除覃华已缴纳的15000元押金，覃华还应向贵州南商天公司支付租金30000元。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，认定新冠肺炎引发的疫情是否构成不可抗力的免责事由，需结合合同预期、合同期限、疫情影响程度等多方面综合考虑。本案中，覃华没有按约定支付2020年2月起至5月的租金与新冠疫情这一不可抗力因素有关,故覃华无需承担合同约定的延期支付租金违约责任。但2020年3月25日贵阳市餐饮业全面恢复堂食后，新冠肺炎引发的疫情虽对租赁合同造成一定影响，但尚未达到不能令合同目的实现的程度，原、被告双方租赁合同还有两年多租期尚未履行，即便疫情期间因政府管控导致合同不能履行，政府管控解除后，双方签订的合同是能够履行的,覃华主张疫情影响导致客流下降，不符合不可抗力的法定要件,被告覃华提前解除合同，构成违约，覃华主张不可抗力不能履行合同，要求部分或者全部免除责任的意见，本院不予采纳。原告贵州南商天公司诉请被告按合同约定，以同年租金的5%支付违约金9000元，不违反法律及合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条规定，判决如下：一、被告覃华于本判决生效之日起十日内支付原告贵州南商天地投资有限责任公司自2020年2月1日起至2020年5月30日房屋租金30000元，违约金9000元，合计39000元；二、驳回原告贵州南商天地投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1526元，减半收取计763元，由原告贵州南商天地投资有限责任公司负担332元，被告覃华负担431元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年八月十日法官助理徐洁书记员杨丽