文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初3013号原告：重庆宏蔚物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**-2，统一社会信用代码91500106671040644B。法定代表人：李同敏，重庆宏蔚物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘桢，重庆大兮律师事务所律师。被告：张兴明，男，1958年11月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆宏蔚物业管理有限公司与被告张兴明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆宏蔚物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘桢，被告张兴明到庭参加了诉讼。庭审中，原、被告向本院申请庭外和解。本案现已审理终结。原告重庆宏蔚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2017年1月-2018年8月的物业服务费1378元，公摊费160元，共计1538元，并支付从欠费之日起至付清之日止的违约金（以所欠费用为基数按日千分之三的标准计算）；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2011年7月9日原告重庆宏蔚物业管理有限责任公司与重庆新升物业发展有限公司签订了《新升·南园前期物业服务合同》，约定由原告对新升·南溪园小区提供物业服务。按照合同约定，物业服务费收费标准为住宅：1元/月·㎡，合同约定公摊费据实分摊，实际按照8元/月/户定额收取。合同第十八条约定业主或物业使用人未按时如数缴纳物业服务费的，按日3‰的标准向原告支付违约金。被告为该小区***的业主，该房屋面积为68.88平方米，在原告提供物业服务期间，被告未向原告缴纳2017年1月-2018年8月的物业服务费1378元，公摊费160元，共计欠费1538元，另产生相应违约金。经过原告多次催收，被告仍拒绝支付相关费用，现原告为了维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告张兴明辩称，第一，2012年12月18日，原、被告之间签订的《前期物业服务协议》是合法的。双方应共同遵守协议条款的约定。原告违反了协议约定的据实分摊公共能源费的规定，强行收取每户每月8元的能源费。广大业主及被告多次与原告交涉，指出原告的违法行为，但原告却坚持不改，造成广大业主及被告本人拒付部分物业费，更无理由支付违约金。第二，渝价〔2015〕68号文规定，物业服务费实行“一费制”，不得另行约定收取电梯费和公摊水电能源费。原、被告之间签订的“前期物业服务协议”第九条违反了该文件的规定。第三，原告强占业主合法权益，原告将小区内属于业主共有的道路及公共活动场所等划为停车位，并收取每月每车150元的停车费，从2014年至2018年8月近五年时间，原告共非法收取80多万元占为己有。小区内20部电梯的广告费收入被原告占有，收费情况并未向业主公示。第四，原告违反前期物业服务协议约定，对小区内公用配套设施、设备疏于维护和管理，特别是消防系统未进行常规的维护和保养，从2012年12月业主入住小区至2018年8月消防系统一直无水。2015年4月20日，在全体业主及业委会不知情的情况下，原告借口修复消防系统擅自动用专项维修基金78760.69元，但消防系统仍无水，至今消防系统处于瘫痪状态。综上，被告要求原告提供2012年12月至2018年8月电力局及供水公司的收费收据，并按照前期物业服务协议规定，据实分摊予以公示，多退少补。请求法院驳回原告的诉讼请求，并由原告承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：2012年12月8日，原告与被告张兴明签订《前期物业管理服务协议》，协议约定被告张兴明委托原告对坐落于沙坪坝区房屋进行自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理，住宅物业服务费按建筑面积计算为1元/平方米•月；业主应于每月5日前交纳当月物业服务费用；据实分摊的公共能源费（含公共用水、用电费、绿化用水能耗费、公共能源损耗等）由业主/用户分摊；被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期日起按欠费额每日3‰交纳违约金。2012年11月1日至2018年8月31日期间，原告为新升南溪园小区提供物业服务。被告张兴明系重庆市沙坪坝区业主，该房屋建筑面积68.88平方米。被告张兴明未支付原告2017年1日至2018年8月期间的物业费。原告书面催收未果，提起本案诉讼。另查明，2016年9月8日，原告（乙方）与沙坪坝区井口镇新升南溪园业主委员会（甲方）签订《新升•南溪园小区物业服务合同》约定，委托原告对“新升•南园”小区进行物业服务，合同期限为3年，自2016年9月8日起至2019年9月8日止；住宅物业服务费按建筑面积计算为1元/平方米•月（含电梯费），公共能耗费每月每户按8元向乙方交纳；每月1-15日期间交纳当月物业管理服务费；如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权从逾期日起按每天应交管理服务费的3‰交纳滞纳金。2017年1月10日，新升•南溪园业主奚金昌、王东以沙坪坝区井口镇新升南溪园业主委员会为被告，起诉业主撤销权纠纷一案，请求法院撤销沙坪坝区井口镇新升南溪园业主委员会作出的与重庆宏蔚物业管理有限公司签订物业服务合同的决定。2017年3月10日，本院作出（2017）渝0106民初978号民事判决书，判决：撤销被告沙坪坝区井口镇新升南溪园业主委员会作出的与重庆宏蔚物业管理有限公司签订物业服务合同的决定。原告围绕诉讼请求依法提交了《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》、消防工程保养合同、重庆市电梯日常维护保养合同、重庆市建筑消防设施维护保养记录、报价函、业委会对业主的告知书、会议纪要、照片、收据、重庆市沙坪坝区不动产登记中心档案调查结果、催收单、邮寄函、律师函等作为证据，被告依法提交了《前期物业管理服务协议》、（2017）渝0106民初978号民事判决书作为证据。上述证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告与被告张兴明于2012年12月8日签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对原被告双方均具有约束力。因此，原告有权要求被告张兴明按照《前期物业管理服务协议》约定支付物业服务费。庭审中原被告双方均认可被告张兴明支付物业服务费至2016年12月，故被告张兴明应按协议约定支付原告自2017年1月至2018年8月的物业服务费1377.60元（68.88元/月×20个月）。原告自愿放弃公摊费160元（8元/月×20个月），系对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。对于原告要求被告张兴明支付从欠费之日起至付清之日止，以所欠费用为基数按每日3‰的标准向原告支付违约金的诉讼请求，被告张兴明辩称不应当支付违约金。本院认为，尽管原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中第十条第四项约定，违约金按照每日3‰的标准支付，但被告已经对违约金提出抗辩，故本院对原告主张的违约金，酌情调整至按年利率6%计算。关于违约金起算的时间，因、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定，每月5日前缴纳当月物业管理服务费，故应当在当月6日以后缴纳的视为逾期缴纳，应支付违约金。故被告应以2017年1月至2018年8月期间每月应交的物业服务费为基数，按照年利率6%的标准，从当月6日起计算至该月物业费付清之日止，向原告缴纳违约金。本案系物业服务合同纠纷，被告张兴明在答辩状中辩称原告侵占业主公共部分收益，要求将该收益支付至全体业主公共账户，对此被告可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张兴明于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆宏蔚物业管理有限公司2017年1月至2018年8月期间的物业服务费1377.60元；二、被告张兴明于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆宏蔚物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以2017年1月至2018年8月期间每月应交物业服务费为基数，按年利率6%的标准，从当月6日起计算至该月物业服务费付清之日止；三、驳回原告重庆宏蔚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张兴明负担。本判决为终审判决。审 判 员 胡宇音二〇二〇年八月二十日法官助理 任培锋书 记 员 王庆红