广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初12663号原告：东莞市家盛物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市******************。法定代表人：邓某1。委托代理人：黎文伟，广东众坚律师事务所律师。委托代理人：叶少芸，广东众坚律师事务所律师。被告：陈诗文，女，汉族，1980年8月9日出生，住广东省东莞市*****************1502，身份证号码：441************049。委托代理人：李芳云，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：杨雁萍，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告东莞市家盛物业服务有限公司诉被告陈诗文物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶少芸，被告陈诗文及其委托代理人李芳云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付拖欠原告2015年01月01日至2020年3月30日的物业管理费14301元，及2015年02月11日至实际支付之日止的违约金（违约金从次月11日起至付清之日止，按1‰/日计算）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告受东莞市富盈房地产开发有限公司的委托，为位于东莞市***********的业主和物业使用人提供物业管理服务。根据原告与东莞市富盈房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》和原、被告双方签订的《前期物业服务协议》的相关约定，原告有权向物业的业主和物业使用人收取物业管理费，且在业主和物业使用人逾期交纳上述费用时，原告有权按所欠款的千分之三/日计收逾期违约金。被告是东莞市*****************1502的业主，拖欠2015年01月01日至2020年3月30日的物业管理费14301元及上述费用产生的违约金。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，1、原告诉请被告支付2015年1月1日至2020年1月1日的物业管理费无事实和法律依据。2014年12月15日，被告居所被盗，原告的物业服务人员向被告确认，用免除被告五年物业服务管理费的方式，弥补被告居所被盗的损失，因此被告自2015年1月1日起未交纳管理费，原告自2015年1月1日起也未向被告催收过管理费。2、原告诉请被告支付违约金无法律依据。原告未与被告签订任何协议，亦未有其他形式约定违约金的事实。原告与建设单位签订的前期物业服务协议的期限至2016年12月31日，期限届满后，原告未知会全体业主或未征求业主委员会、业主大会的意见，擅自再与建设单位签订《前期物业服务协议》。即以合同的方式处分业主的权利，违背合同相对性原则，对被告无法律约束力。3、原告在2020年3月起诉，原告主张的2015年1月1日至2017年2月28日之间的物业管理费已过诉讼时效，原告的部分诉请依法丧失胜诉权。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告为东莞市************＃公寓楼1单元1502房的权属人，该房屋的建筑面积为128.01平方米。2007年9月10日，案外人孙红伟（案涉房屋的前手业主）与东莞市富盈物业管理有限公司签订盈翠豪庭前期物业管理服务协议，约定由东莞市富盈物业管理有限公司对石碣镇盈翠豪庭进行物业服务，管理费收费标准为1.8元/平方米/月，业主需于每月1～10日交纳，如不按约定交纳有关费用的，东莞市富盈物业管理有限公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议另就其它事项进行了约定。2011年3月1日，东莞市富盈物业服务有限公司经工商登记变更名称为东莞市家盛物业服务有限公司即本案原告。2011年12月1日，原告与东莞市富盈房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为富盈花园实施前期物业管理服务事宜。2017年4月14日，原告再次与东莞市富盈房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为富盈花园提供前期物业管理服务。庭审中，双方确认被告每月物业服务费为227元，被告未向原告支付2015年1月1日至2020年3月30日的物业服务费。被告主张，2015年1月1日至2017年2月28日期间的物业服务费已过诉讼时效，2017年3月1日至2020年1月1日期间的物业服务费则应予以扣除原告承诺免除的金额；因为2014年12月15日被告因家中被盗报警，原告的物业经理张玉红及其助手洪佩珊到被告家中协商，确认免除被告5年的物业管理费以作为赔偿被告被盗的损失；被告应原告的要求到东莞市公安局石碣分局唐洪派出所开具了被盗损失为96315元的证明；张玉红口头答应被告减免5年物业管理费，后来被告得知张玉红离职，被告为了确认原告减免5年物业管理费的事实，被告的配偶庄晓文于2018年3月14日到案涉小区的物业管理中心，和张玉红的助手洪佩珊沟通并进行了录音，部分录音内容如下：“庄：张经理说OK，可以的了，张经理说总部给5年，我说10年吧，他说回去和总部谈一下，那次谈完之后还去盈翠豪苑找了他，他说可以的了，你不用交了。洪：是啊，他有跟我说过你不用交。庄：是啊，他说不用交的，所以我就一直没交。洪：所以你都知道我一直都没有催你。庄：是啊，但是无端端搞出这样的事情出来。洪：但是今年公司要将所有的烂账都收回来。庄：那时候答应我们的就按照答应我们的处理啊。洪：我明天跟公司说一下。”被告提交了报警回执、录音、派出所证明等证据证明。原告对报警回执、派出所证明、录音的真实性均予以确认，但认为被告未经洪佩珊的允许私自录音，洪佩珊是客服部的助理，张玉红有交待洪佩珊不要发缴费单给被告，所以洪佩珊从来没有催过被告。庭审后，被告补充提交了缴纳2020年1月1日至2020年7月31日物业管理费的收据和发票。原告确认被告支付了2020年1月1日至2020年7月31日物业管理费，但主张被告逾期支付物业费，应当承担逾期支付的违约责任。以上事实，有原告提交的前期物业服务协议、房产证、收楼通知书、前期物业服务合同、物业费备案复函、核准变更登记通知书，被告提交的报警回执、录音及文字说明、证明、结婚证，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。据此，原告与东莞市富盈盈房地产开发有限公司之间签订的物业管理委托合同，对被告具有法律约束力，被告应当按照前期物业服务合同的约定向原告支付物业服务费。被告已于庭审后向原告缴纳了2020年1月1日至2020年7月31日的物业管理费，结合双方的证据及庭审意见，本案的争议焦点为：被告是否应支付原告2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及相应违约金。一、关于2015年1月1日至2017年4月8日期间的物业服务费及相应违约金问题。被告主张该期间的物业服务费已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。双方已在案涉协议中约定每月物业服务费的支付时间为每月1～10日，而原告向本院递交资料提起诉讼的时间为2020年4月9日，故从原告知道被告逾期交纳该期间的物业管理服务费之日起到提起诉讼之日已经超过三年，且原告并未举证证明就上述期间的物业服务费曾向被告主张过权利，因此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告已经丧失了胜诉权，本院采纳被告关于上述期间的物业服务费已超过诉讼时效期间的抗辩意见，故原告诉求2015年1月1日至2017年4月8日期间的物业服务费及相应的违约金，本院不予支持。二、关于2017年4月9日至2019年12月31日期间的物业服务费及违约金问题。被告主张，2014年12月15日，被告居住被盗，原告的经理张玉红同意免除被告5年的物业服务费，被告应原告的要求到东莞市公安局石碣分局唐洪派出所开具了被盗损失为96315元的证明。被告就上述主张提交了报警回执、录音、派出所证明等证据证明，庭审中原告也确认物业经理张玉红交待助手洪佩珊不要发缴费单给被告，这些证据可形成完整的证据链。原告主张从2015年开始有通过发催收单、发信息的方式向被告催收物业管理费，但并未提供任何证据证明。被告的陈述，提交了充分的证据予以证明。故对被告的上述主张，本院予以采信，即双方已协商一致，原告同意免除被告5年（从2015年1月1日至2019年12月31日）的物业服务费。被告抗辩该期间物业服务费无需支付的意见，本院予以采纳。原告诉求2017年4月9日至2019年12月31日期间的物业管理服务费及相应的违约金，本院予以驳回。三、关于2020年1月1日至2020年3月30日期间的物业服务费及违约金问题。庭审后，被告已向原告支付了2020年1月1日至2020年7月31日的物业服务费，原告对此亦予确认。至于原告诉请的违约金，由于原告与东莞市富盈房地产开发有限公司签订的两份《前期物业服务合同》并未约定违约金的事宜，故原告诉请的违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市家盛物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费207元，已由原告预缴，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  曾明珠二〇二〇年八月十一日书记员  王思敏许宝銮