福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0803民初1363号 原告：永定区百佳房产中介服务部，住所地龙岩市永定区凤城街道南通路烟草公司后门**，统一社会信用代码92350822MA2XTDAH70。 经营者：张禄先，男，1972年8月18日生，汉族，住龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：刘腾荣，福建力涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江秀枚，女，1971年11月9日生，汉族，住龙岩市永定区，系经营者张禄先之妻。 被告：廖繁书，男，1973年12月09日生，汉族，教师，住龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：张中良，福建永宏律师事务所律师。 被告：胡芳玲，女，1964年8月2日生，汉族，住龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：温蕙源，女，1987年5月27日生，汉族，住龙岩市新罗区，系胡芳玲之女。 原告永定区百佳房产中介服务部（以下简称为百佳中介）与被告廖繁书、胡芳玲居间合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告经营者委托诉讼代理人刘腾荣、江秀枚、被告廖繁书及其委托诉讼代理人张中良、被告胡芳玲及其委托诉讼代理人温蕙源到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 百佳中介向本院提出诉讼请求：1、判决被告廖繁书支付原告永定区百佳房产中介服务部中介服务费30000元；2、判令被告胡芳玲对前述第一条债务承担共同付款责任；3、案件诉讼费由二被告承担。事实与理由：2020年6月15日，被告胡芳玲将其所有的位于永定区××街道××街××广场××幢××层××号店面（以下简称案涉店面）委托甲方销售。 2020年6月16日，被告廖繁书到原告店铺，提出想购买店面，原告工作人员江秀枚根据被告廖繁书的要求，向廖繁书推荐了房源信息，之后，被告廖繁书与原告签订《客户看房协议》。 当天下午，江秀枚先后带领被告廖繁书查看案涉店面，以及位于南门街店面。 之后，被告廖繁书提出想购买案涉店面，之后，经过江秀枚与胡芳玲、廖繁书多次沟通，最终双方同意以150万元价格成交，并约定第二天十点办理店面买卖手续。 2020年6月17日9点多，江秀枚与被告廖繁书联系，廖繁书说待会请假到原告店里办理手续，之后，江秀枚再次与廖繁书联系，发现电话一直打不通，江秀枚的电话已被廖繁书拉黑。 之后，江秀枚发现被告廖繁书已在绿景房产中介办理案涉店面买卖手续，并已办理店面过户手续。 原告认为，原告与被告廖繁书签订《客户看房协议》，原告为廖繁书提供房产信息来源、带领廖繁书看房产、与所有权人胡芳玲洽谈房产价格等服务，但廖繁书在原告为双方洽谈好房产交易价格后，绕开原告，另行委托其它房产中介成交该店面，违反了《客户看房协议》约定的内容，损害了原告的合法权益。根据《客户看房协议》约定，廖繁书“不但要支付买房价1%的中介费，还要承担卖房产方的中介费（总房价的1%），即要付出总房价的2%的费用”。被告胡芳玲配合被告廖繁书绕开原告，在其它房产中介成交案涉店面。为此，被告应向原告承担共同付款责任。 为此，为维护原告合法权益，原告现向贵院提起诉讼，请求贵院依据事实与法律，支持原告的诉讼请求。 廖繁书辩称：一、答辩人购买永定区××街道××广场××幢××层××号店面（以下简称为案涉店面）的经过。 答辩人因妻子开诊所经营需要购买店在，便于2020年6月13日傍晚云南门桥旁的永定区丽景房产中介所（以下简称案涉店面）咨询店面出售房源，并签订了委托协议和留下了联系电话。6月14日下午该中介的葛福英便带答辩人妻子赖某娣看了文化路一排要出售的好几家店铺包括房东胡芳玲的案涉店面（现为星悦餐馆），葛福英同时也向答辩人妻子解释了该房源是和永定区金诺房产中介服务部（以下简称为金诺中介）共享合作的。答辩人妻子看完涉案店面后，经与答辩人商议后便向葛福英表态决定购买案涉店面，6月14日晚，葛福英打电话和发短信告知答辩人称案涉店面的售价已同房东胡芳玲谈到了145万，并约定第二天（6月15日）下午2：40到南通路丽景中介、金诺中介和对方房东见面或交定金。当晚葛福英还和答辩人电话交流了评估贷款等一些事宜。6月15日下午3：00，答辩人夫妇俩、金诺中介廖凤蓉老板、房东胡芳玲、葛福英等五人在南通路丽景中介见面商谈，答辩人夫妇提供了身份证，房东胡芳玲出示了房产证土地证原件。原计划是交定金和签合同，但因房东胡芳玲丈夫工作值班未归，为表示尊重，房东胡芳玲表示需等丈夫回家后再商议决定。答辩人和房东胡芳玲分别向葛福英提供了身份证、房产证等复复印件，同时就房东胡芳玲提议，葛福英带答辩人夫妻俩进星悦餐馆看店并上了店铺阁楼，还去人民银行打了征信报告。 6月16日上行，葛福英告诉答辩人说房东胡芳玲的丈夫嫌价钱太低，不同意卖。答辩人叫葛福英继续同房东谈价钱，同时也明确告诉葛福英不能高于150万。6月16日中午13：00，答辩人夫妻俩商量永定那么多中介，到别的中介看看有没有更称心的房源，因中午时分，看到的中介都关门了，偶然间在南通路百佳房产关起的玻璃门正中贴着九一街店面、50平方、2.3万每平方米的房源吸引了答辩人，13：20答辩人拨通了房源上的手机号，对方老板（即江秀枚）回应可立即带答辩人去看该店铺，几分钟后江秀枚来到，把答辩人引进百佳中介店里立即拿出所有空格均未填的看房协议，并且什么也没解释就叫答辩人写上姓名和手机号，称只有签字了才能带答辩人去看店铺。答辩人不清楚中介的行规秘密，便写下了姓名和手机号，江秀枚自己什么字也没写就把看房好后叫答辩人用摩托车载她去看店铺（答辩人根本就不知道该看房协议中的空白空格是在什么时候被谁补上的）。半路上，江秀枚说50平方米的那间店年前已经卖掉了，然后改带答辩人去看文化路70平方米的。答辩人顺口问是不是房东胡芳玲的，江秀枚回答说不知道。当答辩人在文化路停下车，江秀枚打电话问清哪间店，当说是星悦餐馆的案涉店面时，答辩人立刻回答那间店答辩人已经进店看过，不要再看了，于是答辩人没有进去就马上走了。然后江秀枚同答辩人一起到答辩人爱人在环城路开的诊所。在诊所，江秀枚吹捧她谈价钱很厉害，称案涉店面1.8万或1.9万每平方米可买下。 6月16日下午15：03、17：45、16：21江秀枚一共打了三个电话给答辩人，回复案涉店面2.3万每平方米大概160多万不能少，还推荐答辩人购买其它的如红叶宾馆沈屋的店、旁边的鱼骨粉店、步行街店等，但答辩人均一一拒绝了。电话里江秀枚还教答辩人，一要说房东胡芳玲和答辩人互不相识，二要说以前没有人带答辩人去看过70平方米的那间店。答辩人听到后也根本不知道江秀枚有什么含义。 6月16日傍晚19：23答辩人打电话告诉江秀枚，案涉店面超过150万就不要了，明天要买过别的店铺了，江秀枚还问答辩人想买哪间店，答辩人告诉她答辩人自己会划算。 6月16日晚8：05分，葛福英电话通知答辩人爱人案涉店面150万成交，明天上午10点到丽景、金诺中介签合同。同时当晚8：31江秀枚也电话通知答辩人案涉店面150万成交，前天上午10点到百佳中介签合同。答辩人夫妻经商量后决定到先洽谈购买案涉店面、办事更周全、先通知答辩人签合同的丽景和金诺中介处办理房产交易。2020年6月17日下午，答辩人夫妻即在丽景中介处与房东胡芳玲夫妇签订了《房地产转让合同》，购买了案涉店面。 二、从上述事实表明，房东胡芳玲是将案涉店面通过金诺中介和原告等多家中介机构挂牌出售，买方对此如果通过正当途径获得同一房源信息，则依法有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。本案中，首先是与金诺中介共享丽景中介先向答辩人提供案涉店面的房源信息的，丽景中介同时也还先向答辩人提供了带领答辩人看案涉店面、与房东胡芳玲洽谈房产价格、咨询贷款事宜、了解征信等服务，并也是先与房东胡芳玲谈妥了答辩人意定的150万元的购买价格。虽然原告之后也有向答辩人提供了案涉店面的部分中介服务，但对此答辩人有权根据提供服务的时间先后和服务质量等方面在丽景中介和原告之间做出选择。同时房东胡芳玲也同样是选择了金诺中介和丽景中介进行交易。答辩人并没有利用了原告的单一信息来源和服务后又故意绕开原告而与丽景中介交易的违约“跳单”情况，其所诉称的均为片面事实。因此，原告称答辩人违约并要求答辩人承担违约责任没有任何事实和法律依据，其诉请依法不能成立。故请法庭依法驳回原告的无理之诉请，以维护答辩人的合法权益。 胡芳玲辩称：一、答辩人有口头委托原告代为出售案涉房产，但双方没有签订书面委托协议及约定违约责任，更没有委托原告独家代理出售房产。 2020年6月15日，原告工作人员江秀枚电话联系答辩人，问询答辩人是否要出售案涉房产，答辩人口头同意原告代为出售，但仅仅就约定出售，并未约定由原告独家代理，亦未约定违约责任等事项。因此答辩人完全有权利同时委托他家中介代为出售案涉房产，更何况答辩人已于2020年6月14日委托永定区金诺房产中介服务部代理出售案涉房产，而且在委托原告代为出售案涉房产之前，永定区金诺房产中介服务部就案涉房产的信息介绍给了廖繁书夫妇，就购房事宜也进行了磋商。2020年6月17日，答辩人与永定区金诺房产中介服务部、永定区丽景房产中介所签订《房地产转让合同》，将案涉房产以150万元价格出售给廖繁书、赖某娣，在此之前答辩人并不认识买受人，更不清楚原告与买受人是具体如何约定中介服务，答辩人也未知原告所述是配合廖繁书绕开原告出售房产。 二、原告诉请要求答辩人承担连带责任没有法律依据。根据《合同法》、《民法总则》以及即将颁布的《民法典》等法律规定，连带责任应由法律规定或者由当事人约定，在既无“约定”又无“法律规定”的情形，当事人无需承担连带责任。而本案原告与答辩人并未约定答辩人将案涉房产交由其他中介出售的情况下答辩人应承担连带责任，更没有法律规定答辩人对此承担连带责任。 综上，原告诉请要求答辩人承担连带责任，没有事实和法律依据，依法应当驳回原告要求答辩人承担连带责任的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证。 百佳中介提供的证据：1、委托销售登记单、房产证、土地证各一份，以此证明胡芳玲将其所有的位于永定区××街道××街××广场××幢××层××号店面委托原告销售的事实。经廖繁书质证真实性无异议，胡芳玲在之前已经将房产委托金诺中介和金诺共享房源的丽景中介在6月14日先行带廖繁书看了房产。经胡芳玲质证无异议。2、客户看房协议一份，以此证明（1）廖繁书绕开原告，另行委托其它房产中介成交该店面，违反了《客户看房协议》约定的内容。廖繁书“不但要支付给乙方总房价1%的中介费，还要承担卖房产方的中介费（总房价的1%），即要付出总房价的2%的费用”。经廖繁书质证认为签名真实性无异议，不能证明原告的主张，廖繁书在签字的时候是空白的，也没有填写案涉房产的任何内容，内容是原告事后补上的；（2）原告带廖繁书去看店铺的时候，到店门口的时候廖繁书表示已经看过了，实际上廖繁书未进入店里面去看。经胡芳玲质证无异议。3、百佳中介员工江秀枚与廖繁书、胡芳玲通话录音及文字，以此证明原告百佳中介为廖繁书与胡芳玲的房产交易提供了服务，谈成了交易价格，原本约好6月17日上午办理交易手续，廖繁书同意支付原告服务费的事实。经廖繁书质证通话的真实性无异议，但原告并没有把通话内容全部整理成文字，原告只是截取了对自己有利的部分提交给法庭，而且也是在成交之后原告故意套被告的话；从整理的内容可以看出都是江秀枚在说，被告没有确认什么事实；廖繁书在通话当中同意支付1000元是基于酬谢费，并不是支付房产中介费。经胡芳玲质证认为录音没有提供完整，胡芳玲并不知道廖繁书与百佳中介接洽，也不知道廖繁书未选择原告作为中介，房产中介服务过程中选择哪家中介服务是买受人个人的意愿，事实上胡芳玲并未配合廖繁书跳单。4、微信聊天记录一份，以此证明江秀枚与胡芳玲沟通房屋的情况的事实。经廖繁书质证真实性无异议，只能证明原告发送房产证的事实，并不能证明有沟通的事实。经胡芳玲质证认为在6月14日已经把房源发送给金诺，原告在6月16日说找到了客户需要房产其才发送给原告的。 廖繁书提供的证据：1、丽景房产买房委托协议一份，以此证明（1）廖繁书于2020年6月13日委托丽景中介提供房产中介服务；（2）丽景中介先于原告在6月14日便带答辩人、妻子对案涉店面进行了看房的事实。经百佳中介质证认为真实性、证明内容有异议，丽景房产虽然不是本案的当事人，但与本案有利害关系。经胡芳玲质证没有意见，有委托金诺房产挂牌，而且丽景与金诺是共享房源信息。2、聊天记录截屏，以此证明（1）丽景中介和金诺中介共享案涉店面的房源信息并将该房源信息推荐给了廖繁书夫妇；（2）6月15日下午，廖繁书夫妇、金诺中介、丽景中介和房东胡芳玲相约在丽景中介见面商谈购买案涉店面；（3）金诺中介和房东胡芳玲商讨出售案涉店面；（4）丽景中介通知廖繁书于6月17日上午签订购买案涉店面的事实。经百佳中介质证认为中介群里的内容没有异议，对于其他的聊天的真实性有异议。经胡芳玲质证无异议。3、手机短信截屏，以此证明6月14日晚，丽景中介葛福英发短信告知廖繁书称案涉店面的售价已同房东胡芳玲谈到了145万并请求与廖繁书互加微信联络的事实。经百佳中介质证认为真实性有异议，葛福英虽然不是本案的当事人，但与本案有利害关系。经胡芳玲质证无异议。4、手机通话记录截屏，以此证明（1）为促成案涉店面的交易，金诺中介与房东胡芳玲、丽景中介与廖繁书妻子之间于6月14日至16日间频繁通话进行商讨；（2）廖繁书是在6月16日中午才与原告中介的江秀枚联系，江秀枚也是在当晚的20：31分打电话给廖繁书称案涉店面可以150万成交的事实。经百佳中介质证真实性无异议，对于证明内容有异议，被告提供的证据只能证明双方之间有沟通，不能证明沟通的内容，恰恰证明廖繁书与原告之间的聊天记录可以证明双方在6月16日、6月17日均有过沟通，说明原告为二被告之间的房产交易做出了服务。经胡芳玲质证无异议。5、手机通话录音及文字整理，以此证明金诺中介与房东胡芳玲就案涉店面于6月16日晚商讨确定了150万的交易价格，之后丽景中介随即在当晚的20：05打电话通知廖繁书夫妇称案涉店面已以150万成交，且于第二天办理交易手续的事实。经百佳中介质证真实性有异议，丽景中介与本案有利害关系。经胡芳玲质证无异议。6、手机通话录音及文字整理，以证明（1）原告一直无法谈妥案涉店面的交易价格；（2）事后因本案纠纷的交涉过程中，原告方也确认看房协议的空白内容是江秀枚事后补上去、廖繁书6月16日中午没有进店看案涉店面、案涉店面的交易价格也是后面才谈下来的事实。经百佳中介质证真实无异议，证明内容有异议。（1）廖繁书提供的录音，只能证明6月16日当天下午没有谈成，但交易价格是在晚上谈成的；（2）看房协议的内容是看房后当场补上去的，这也符合房产中介行业的习惯，不能因此来否定廖繁书应承担的相应的法律责任。经胡芳玲质证无异议。7、房地产转让合同、收条、身份证复印件，以此证明廖繁书夫妻于2020年6月17日在丽景中介处与房东胡芳玲夫妇签订了《房地产转让合同》，购买了案涉店面，并向丽景中介支付了15,000元的中介费的事实。经百佳中介质证真实性有异议，原告没有参与，但两被告之间有成交房产转让的事实原告予确认，其他情况不清楚。经胡芳玲质证无异议。没有意见。 上述证据经对方当事人质证后无异议，或虽有异议，但未提供相反证据予以反驳。上述证据来源、形式合法，内容真实，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：早前，原房屋产权人胡芳玲委托百佳中介、丽景中介（与金诺是共享房源信息）挂牌销售位于永定区××街道××街××广场××幢××层××号店面房一间（建筑面积70.86平方米、挂牌价2.3万元／平方米、总价款161万元）。廖繁书（甲方）因想购买一间二手店面房，于2020年6月13日与丽景中介（乙方）签订《丽景房产买房委托协议》一份，甲方委托乙方寻找合适房源并协助促成，协议约定：若乙方带看或者提供的房屋交易成功，买卖合同签订生效后，乙方应一次性付清中介佣金，中介佣金为购房款价的1%；甲方不得与乙方介绍的买房者进行私下交易或者到其它中介交易，如发生此情况，乙方有权依法向当地人民法院提起诉讼，甲方应向乙方支付总房款的2%作为中介佣金。次日，丽景中介员工带廖繁书看了该涉案房屋。2020年6月16日又与百佳中介签订《客户看房协议》一份，约定：中介费按乙方中介所购买房地产总价的2%收取，甲方承担1%，其余由卖方承担；甲方经乙方介绍服务，到房地产所在地察看房源地产，然后避开乙方私自和房东发生买卖，或转介绍他们购买，作出乙方付出劳动而不能收取所得，经乙方查实，甲方不但要支付给乙方总房价1%的中介费，还要承担卖房产方的中介费（总房价的1%），即要付出总房价的2%的费用。二份协议签订后，百佳中介、丽景中介为买卖双方促成涉案房屋买卖均有联系沟通。丽景中介积极与卖方胡芳玲协商价格，2020年6月17日，廖繁书夫妇与原房屋业主胡芳玲夫妇在丽景中介、金诺中介居间下，签订《房地产买卖合同》一份，涉案房屋以150万元成交。廖繁书向丽景中介支付佣金15000元。 本院认为，百佳中介与廖繁书签订的《客户看房协议》属于居间合同性质，其合同中“甲方经乙方介绍服务，到房地产所在地察看房源地产，然后避开乙方私自和房东发生买卖，或转介绍他们购买，作出乙方付出劳动而不能收取所得，经乙方查实，甲方不但要支付给乙方总房价1%的中介费，还要承担卖房产方的中介费（总房价的1%），即要付出总房价的2%的费用。”的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其中本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否利用了该中介公司提供的信息、机会等条件，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择合意的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，廖繁书及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，廖繁书、胡芳玲并没有利用百佳中介的信息、机会，绕开百佳中介直接订立合同，故不构成违约，对百佳中介的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回永定区百佳房产中介服务部的诉讼请求。 案件受理费550元，减半收取275元，由永定区百佳房产中介服务部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 戴 庆 福 二〇二〇年八月四日 书记员 李娇（代） 附注： 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。