海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初540号   海南省文昌市人民法院   民事判决书   (2020)琼9005民初540号   原告（反诉被告）：鲍人勤，男，1973年10月1日出生，汉族，住所地浙江省临海市，现住海南省文昌市文城镇。   委托诉讼代理人：华敏，文昌市和平法律事务所法律工作者。   被告（反诉原告）：文昌腾胜房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市文城镇。   法定代表人：符国胜，经理。   原告鲍人勤与被告文昌腾胜房地产开发有限公司（以下简称文昌腾胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，被告文昌腾胜公司提出反诉，本院合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲍人勤及其委托诉讼代理人华敏、被告文昌腾胜公司法定代表人符国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告鲍人勤向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方于2013年3月18日订立的《文昌市商品房买卖合同》，判令被告返还已付的购房款410,000元，承担占用资金期间的利息损失184,500元，并依已付购房款一倍承担赔偿责任即410,000元，以上各项合计1004,500元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：座落于文昌市文城镇华建路商住综合楼，系被告文昌腾胜房地产开发有限公司开发的项目，在该商住综合楼建设工程中被告“腾胜公司”将该商住楼部分装饰装修工程发包给原告承领，该工程项目竣工结算后，被告腾胜公司对原告实际装修工程进行结算，由于“腾胜公司”没有支付装修款的履行能力，便提出以房抵债的方式来履行付款义务，原告权衡利弊便接受其条件。为明确各方权责，双方于2013年3月18日订立《文昌市商品房买卖合同》，由被告腾胜公司将涉案房屋即该商住综合楼项目906号房屋转让给原告，合同约定房屋总价款为471,400元，付款方式为分期支付，签订上述合同时抵装修工程款41万元，余款61,400元于2个月内付清。原告自2013年5月交接涉案房屋后一直居住管理至今。2017年4月20日，文昌市人民法院以(2017)琼9005民初937号民事裁定书查封了上述涉案房产。查封理由是：第三人林丹凤与腾胜公司于2013年8月5日签订《文昌市商品房买卖合同》，由腾胜公司将涉案房产906号房作价586,893元出让给第三人林丹凤，付款方式为林丹凤首付款186,893元，余款400,000元作银行按揭支付。2013年9月10日，林丹凤与工行文昌支行签订《个人购房价款/担保合同》，以上述涉案房产作为抵押贷款人民币410,000元，贷款用途为购买上述涉案房产，被告腾胜公司自愿作为借款担保人提供连带责任保证。由于林丹凤未依约履行还款义务，工行文昌支行于2017年4月5日诉至文昌市人民法院，请求判决对林丹凤还借款及工行文昌支行对涉案房产享有优先受偿权等。文昌市人民法院受理该案后，于2017年12月27日作出(2017)琼9005民初937号民事判决书，判令第三人林丹凤向工行文昌支行偿还借款本金396,797.11元及利息；如林丹凤不履行还款义务，工行文昌支行在上述给付义务金融范围内对林丹凤提供抵押的涉案906号房产折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；腾胜公司对林丹凤的上述债务承担连带清偿责任。因林丹凤未履行生效判决确定的付款义务，工行文昌支行于2019年2月11日向文昌市人民法院申请强制执行。在执行过程中，原告才得悉自己购买居住将近六年的房产已被腾胜公司转卖给他人，且即将被执行拍卖。为此，原告以案外人的名义对执行标的(即涉案906号房产)向文昌市人民法院提出书面异议，经审查，文昌市人民法院以(2019)琼9005执异8号《执行裁定书》裁定驳回原告的异议，并告知原告如不服该裁定，可以在该裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告据此向文昌市人民法院提起案外人执行异议之诉，案经审理，文昌市人民法院以(2019)琼9005民初1387号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告认为涉案房产系原告通过对价受让的财产，且为了明确各自的权利义务关系，双方于2013年3月18日订立《文昌市商品房买卖合同》，对各自的权利、义务及违约责任据以确认。而被告为了私利，无视其已将涉案房屋转让给原告的客观事实，于2013年8月5日与第三人林丹凤订立《文昌市商品房买卖合同》，将该涉案房产又转让给林丹凤，其双方订立上述合同后于2013年8月9日到文昌市住房和城乡建设局办理了商品房买卖合同备案登记，被告与第三人林丹凤的买卖合同关系从程序上来说已经合法，因而原告与被告订立合同的目的已经不能实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”第(二)款“商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。”根据上述司法解释第八条规定，原、被告方之间的合同关系恰好符合该条第(二)款情形，则双方之间所订立的《文昌市商品房买卖合同》依法应当予以解除，被告应将所收取的购房款410,000元予以返还，并以410,000元为本金依年率6%自2013年3月18日起计算至付清所有款项之日期间的占用资金期间利息损失184,500元(注：暂计算至2020年9月17日止，7年半时间)。除外之外，被告还应承担向原告支付已付购房款一倍即410,000元的赔偿责任，以上各项合计人民币1004,500元。综上，为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，特向贵院提出上述诉讼请求，恳望贵院依法判如所请。   被告文昌腾胜公司辩称，经朋友介绍被告是有发包“商住综合楼”三套样板（501房117㎡，502房118㎡，204房143㎡）给原告装修，三套房面积117㎡＋118㎡＋143㎡=378㎡。装修合同价包工包料是每平方550元，三套房的装修款共378㎡×550元/㎡=207,900元。样板房装修好后原告有找被告提出支付装修款，当时被告没有能力支付，原告是开装修公司的，有很多工人都是家里亲戚朋友，原告平常都是租房给他们居住，经双方协商，被告同意把906房给原告的工人居住，作为欠原告工程款的补偿，等被告支付原告工程款后搬走，于是就有了与原告2013年3月18日签订的《文昌市商品房买卖合同》，签订这个合同的目的是方便原告开通水电，交物业费，免交房租。原告另外主要目的是以后好拿来作为要被告支付工程款的砝码（具体说了就是你不给工程款我就不搬走）。《文昌市商品房买卖合同》第五条第2款分期付款（签订合同时抵装修工程款41万）明显和被告欠原告工程款（207,900元）差距很大。原告主张的装修装饰费238,600元与被告无关，不应该用于抵扣购房款，原告的主张是不合理的。原告从未开过发票到被告办理结算，被告从未收到原告一分钱购房款。906房到现在还没装修，一直还是原告的工人在居住。签订《文昌市商品房买卖合同》不是原告与被告双方的真实意愿。被告曾多次找原告协商付工程款搬出的事宜，但原告不同意，主要原因是文昌的房子涨价。   反诉原告文昌腾胜公司向本院提出反诉请求：判决撤销文昌腾胜公司与鲍人勤于2013年3月18日签订《文昌市商品房买卖合同》。事实和理由：鲍人勤主张装修装饰工程款238,600元不应当当作房屋买卖合同的购房款，理由是这部分装修涉及的房屋不是本公司的房屋，与本公司无关，该房屋买卖合同中约定装修装饰工程款41万元为已付购房款不是真实的。因此，请求予以撤销该房屋买卖合同。   反诉被告鲍人勤对反诉原告文昌腾胜公司的反诉辩称，文昌腾胜公司提起的反诉，违反了法律规定，应当予以驳回，理由如下：1、根据民诉法及最高院关于民事诉讼证据的若干规定，当事人提出反诉，应当在举证期限届满前提出。本案本诉立案时间是2020年3月2日，向文昌腾胜公司送达最迟的时间应该是在3月10日，本案的举证期限是15天，文昌腾胜公司提出反诉应当在2020年3月25日之前提出，其现在提出反诉违反了法律规定；2、文昌腾胜公司请求撤销双方签订的房屋买卖合同，也不符合法律规定，因为撤销之诉应自合同签订之日起一年之内提起，本案涉案合同是2013年3月18日签订的，文昌腾胜公司现在提出撤销之诉违反了法律规定。综上，请求法院依法驳回文昌腾胜公司的反诉请求。另，文昌腾胜公司提出装修装饰工程款238,600元不应当作为房屋买卖合同的购房款的理由与事实不相符，因为原告装修该房子也是根据文昌腾胜公司的指派进行装修的，装修的价款也是经过双方确认的，由于文昌腾胜公司没有支付工程价款的能力，通过双方协商，以涉讼房子折价冲抵装修价款，在双方达成协议后，双方于2013年3月18日订立《文昌市商品房买卖合同》约定出让涉案房屋。可以说以装修款冲抵购房款的行为是得到文昌腾胜公司确认的，所以双方签订的《文昌市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，相关条款并没有违反法律的强制性规定，该商品房买卖合同真实合法有效。请求法院驳回文昌腾胜公司的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：鲍人勤提供的《腾盛公寓水、电专用收据》20张、《腾盛公寓物业管理费用》6张、《缴费通知书》15张，文昌市人民法院（2019）琼9005民初1387号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。   对有争议的证据，本院认定如下：鲍人勤提供证据1.鲍人勤与林道贵20**年5月1日、2012年8月12日、2012年9月28日订立的《装饰装修工程施工合同》三份，用以证明文昌腾胜公司开发的位于文城镇华建街商住综合楼项目时，将部分装饰装修工程以包工包料的方式发包给鲍人勤承领，以工程款抵购房款的事实客观存在。鲍人勤提供证据2.《文昌市商品房买卖合同》，用以证明2013年3月18日其与文昌腾胜公司订立该合同，由文昌腾胜公司将涉案房产出让给其本人，合同总价款为471,400元，付款方式为订立合同时抵装修工程款410,000元，余款61,400元于两个月内付清的事实。经当庭举证质证，文昌腾胜公司质证称，林道贵是其公司的实际操控人（非公司人员），在2013年至2015年间，法定代表人因身体原因一直在广州疗养，上述3份《装饰装修工程施工合同》和《文昌市商品房买卖合同》均由林道贵经手签订，3份《装饰装修工程施工合同》上未加盖法人公章，而在《文昌市商品房买卖合同》上加盖法人公章和法定代表人印章也是林道贵的行为。对林道贵与鲍人勤2012年5月1日签订的《装饰装修工程施工合同》和2012年8月12日签订的《装饰装修工程施工合同》予以认可，没有异议；对林道贵与鲍人勤2012年9月28日签订的《装饰装修工程施工合同》有异议，认为该合同约定装修的房屋非其公司房屋，与其公司无关；对《文昌市商品房买卖合同》的真实性无异议，认为该合同的形成不合法。文昌腾胜公司未提交证据。本院认为，鲍人勤提供的上述3份《装饰装修工程施工合同》和《文昌市商品房买卖合同》，已在本院审理的原告鲍人勤与被告中国工商银行股份有限公司文昌支行及第三人林丹凤、文昌腾胜公司案外人执行异议之诉一案中当庭举证质证，本院作出的(2019)琼9005民初1387号民事判决中对上述证据已作出有效确认，并认定相应的事实。本案中，文昌腾胜公司虽然对林道贵与鲍人勤2012年9月28日签订的《装饰装修工程施工合同》有异议，但没有提供证据加以证明，其抗辩理由没有依据。本院对鲍人勤提供的证据1、证据2的真实性、关联性、合法性予以认定，可以作为本案认定事实的依据。   根据当事人陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：文昌腾胜公司与鲍人勤2012年5月1日签订《装饰装修工程施工合同》，合同约定，由鲍人勤装饰装修文昌腾胜公司的腾胜公寓楼东边204房、502房，装修工程预算总造价为117,000元，于2012年12月31日前付清全部工程款；文昌腾胜公司与鲍人勤2012年8月12日签订《装饰装修工程施工合同》，合同约定，由鲍人勤装饰装修腾胜公寓楼东边501房，工程预算总造价为52,200元，于2012年12月31日前付清全部工程款；文昌腾胜公司与鲍人勤2012年9月28日签订的《装饰装修工程施工合同》，合同约定，由鲍人勤装饰装修胜林公寓附室楼902房，工程预算总造价为238,600元，于2012年12月31日前付清全部工程款。文昌腾胜公司与鲍人勤于2013年3月18日签订买卖坐落于文城镇华建路地段商住综合楼项目906号房屋《文昌市商品房买卖合同》，该合同盖有文昌腾胜公司法人公章和法定代表人个人印章，以及鲍人勤的签名，合同依法成立。该合同约定，出卖人为文昌腾胜公司，买受人为鲍人勤，买受人购买的商品房为预售商品房，建筑面积117.85㎡，房屋总价款为471,400元，付款方式及期限为分期付款：签订合同时抵装修工程款41万元，余款61,400元2个月内付清（5月18日之前）。双方签订该合同后，未在文昌市住房和城乡建设局办理商品房买卖合同备案登记。鲍人勤至今未向文昌腾胜公司支付余款61,400元。2013年5月，文昌腾胜公司移交案涉房屋给鲍人勤使用至今。   另查明，本院在审理原告中国工商银行股份有限公司文昌支行与被告林丹凤、文昌腾胜公司金融借款合同纠纷一案中，于2017年4月20日作出(2017)琼9005民初937号民事裁定书，查封位于文昌市文城镇华建路地段商住综合楼项目906号房屋（案涉房产）。在本院作出的判决生效后，原告中国工商银行股份有限公司文昌支行向本院申请强制执行，在执行过程中，鲍人勤作为案外人提出执行异议，本院于2019年3月11日作出(2019)琼9005执异8号执行裁定，驳回鲍人勤的异议。之后，鲍人勤向本院提起与被告中国工商银行股份有限公司文昌支行及第三人林丹凤、文昌腾胜公司案外人执行异议之诉的诉讼，请求排除执行及主张确认案涉房屋归其所有。本院于2019年11月25日作出(2019)琼9005民初1387号民事判决，驳回案外人鲍人勤的诉讼请求，该判决已发生法律效力。   本院认为，《城市商品房预售管理办法》第二条规定“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为”、第三条规定“本办法适用于城市商品房预售的管理”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。根据上述规定，商品房预售不能包含抵债行为。本案中，案涉商品房预售合同的订立系基于鲍人勤与文昌腾胜公司之间的装饰装修工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭鲍人勤对文昌腾胜公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且案涉商品房预售合同没有办理备案登记手续，债权人只有债权请求权，而非物权。   本案的争议焦点是：1、案涉商品房预售合同是否应当撤销或解除；2、是否应以装饰装修工程款238,600元抵充购房价款；3、文昌腾胜公司是否应向鲍人勤退还购房款410,000元及支付购房款利息184,500元，并按照已付购房款一倍即410,000元予以赔偿。   一、关于案涉商品房预售合同是否应当撤销或解除的问题。本案中，鲍人勤请求解除合同，文昌腾胜公司提出反诉，以该房屋买卖合同中约定装修装饰工程款410,000元转化为已付购房款非其真实意思表示为由进行抗辩，请求撤销合同，但没有提供相应的证据证明其主张，应不予认定。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的规定，撤销权应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，对撤销事由文昌腾胜公司在签订房屋买卖合同时已知道，但从双方签订房屋买卖合同至本案诉讼，中间历时六年多，明显超过法定期限，其撤销权已消灭。鉴于文昌腾胜公司已将案涉房屋转售案外人，且案涉房屋已被本院另案强制执行，该以房抵债协议无法实现，鲍人勤主张解除合同，予以支持。   二、关于是否应以装饰装修工程款238,600元抵充购房价款的问题。基于本案的事实和证据，本院认为在案证据足以形成证据链条，证明鲍人勤与文昌腾胜公司存在建设工程合同关系，债权债务关系明确，足以认定该争议工程价款238,600元是形成以房抵债协议的前提依据。   三、关于文昌腾胜公司是否应向鲍人勤退还购房款410,000元及支付购房款利息184,500元，并按照已付购房款一倍即410,000元予以赔偿的问题。本案中鲍人勤只有债权请求权，其以物权期待权寻求救济途径不当。鉴于文昌腾胜公司私下转售抵债房屋的行为，造成无法将案涉房屋交易过户抵债，文昌腾胜公司应对涉案原债务进行偿还，并应依法给付相应的利息。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下：   一、原告鲍人勤与被告文昌腾胜房地产开发有限公司于2013年3月18日签订买卖坐落于文城镇华建路地段商住综合楼项目906号房屋《文昌市商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；   二、被告文昌腾胜房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告鲍人勤支付装饰装修工程价款410,000元及利息，利息以410,000元为基数，自2013年3月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至清偿之日止；   三、驳回原告鲍人勤的其他诉讼请求；   四、驳回反诉原告文昌腾胜房地产开发有限公司的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费13,840.50元，由原告鲍人勤负担5,832.78元，被告文昌腾胜房地产开发有限公司负担8,007.72元；反诉案件受理费6,920.25元，由反诉原告文昌腾胜房地产开发有限公司负担。本诉案件受理费原告鲍人勤已预交，其中8,007.72元在本判决生效后予以退回，被告文昌腾胜房地产开发有限公司按本院通知缴纳。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 云惟阳   人民陪审员 郑在茂   人民陪审员 许环波      二〇二〇年八月十八日   法官助理 吴燕静   书记员 陈日隆   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。   第十八条利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：   （一）建设工程已实际交付的，为交付之日；   （二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；   （三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文   书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。