河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终4485号上诉人（原审被告）：李建锋，男，汉族，1980年10月16日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李红波，河南帝都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚飞，河南义同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马文学，男，汉族，1958年9月10日出生，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：吕幸乐，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王许可，河南南云律师事务所律师。原审第三人：洛宁紫竹房地产开发有限公司，住所地河南省洛宁县城永宁大道北侧。法定代表人：张利国。原审第三人：张超献，男，汉族，1962年11月20日出生，住河南省洛宁县。上诉人李建锋诉被上诉人马文学、原审第三人洛宁紫竹房地产开发有限公司（以下简称紫竹公司）、张超献执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院(2019)豫0303民初5441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月9日对当事人进行了询问，上诉人李建锋的委托诉讼代理人李红波、李亚飞，被上诉人马文学的委托诉讼代理人吕幸乐、王许可到庭参加了询问，本案现已审理终结。李建锋上诉请求：1.请求依法撤销洛阳市西工区人民法院(2019)豫0303民初5441号民事判决书，发回重审或依法改判李建锋可以执行河南省洛宁县紫竹王城小区6号楼1801号房屋；2.二审诉讼费由马文学承担。事实和理由：一审法院认定马文学执行异议诉讼请求成立系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，但李建锋认为一审法院在适用法律的过程中，存在明显的事实认定与法律适用错误问题，具体如下：一、李建锋对涉案房产享有合法他项权而非仅是执行查封。依据宁房2014他字第13150号房屋他项权证所记载，李建锋对于涉案房屋具有合法他项权，而且目前涉案房产仍登记在紫竹公司名下，马文学并没有办理商品房预售登记手续。一审法院适用的上述司法解释中并未提及登记在房地产开发企业名下的商品房是否牵涉到抵押担保的情况，一审法院直接适用该解释是对法条不合理的扩大解释，严重侵犯了李建锋依据国家法律规定办理的合法他项权，上述司法解释的适用情况应当仅限于房屋登记在房地产开发企业名下，且房地产开发企业对房屋所有权无瑕疵，否则便会与《中华人民共和国担保法》的规定相矛盾，依据上位法优于下位法原则，由最高人民法院制订的司法解释，不应当与全国人民代表大会制定的担保法相矛盾，因此，一审法院的判决侵犯了李建锋的合法他项权，与担保法相矛盾，适用法律明显错误。二、马文学提交的买卖合同签订时间存疑。马文学向一审法院提交的《商品房买卖合同》与其在一审法院执行局提交执行异议时所提交的《商品房买卖合同》内容基本一致，不同之处为马文学在法院执行局提出执行异议时所提交的证据中合同签订时间处均为空白。一审法院以签订合同时签订多份合同，有的书写了时间，有的没写时间，符合市场交易习惯为由采纳了该合同真实性，该解释不能成立。马文学提交的《商品房买卖合同》中第二十二条写明，本合同一式三份，出卖人一份，买受人一份，洛宁县房地产管理所一份，马文学手中仅有一份买卖合同，剩余的两份合同理应不在马文学手中，因此，两次诉讼两份合同内容不同，系马文学在后期自行填写的可能性更大，该合同签订时间存疑，一审法院认定事实不清，适用法律结果当然错误。三、马文学名下无其他用于居住的房屋存疑。马文学系洛宁县城郊乡寨礼村村民，年过60岁，有自己的家庭与孩子，依据我国有关法律规定其必定拥有自己的农村宅基地。马文学在一审庭审中提交的洛宁县不动产登记中心不动产（房屋）查询证明，仅能证明2018年12月18日之前马文学在河南省洛宁县没有房屋登记信息，并不包含其本人及其配偶子女所拥有的农村宅基地、商铺以及其他市县房屋。依据举证规则，马文学若想证明其名下无其他用于居住的房屋，还应当提交例如其所在乡村村委会的无居住地证明，以及常年租房居住的房屋租赁合同等一系列证据。因此一审法院忽略了该证据的片面性，用一份证明力不足的证据，认定马文学名下无其他用于居住的房屋，因而认定马文学生存权优于李建锋的物权，属认定事实不清。四、一审法院认定马文学已实际占有房屋与事实不符。马文学向人民法院提起执行异议时，涉案房屋尚未竣工且已经被人民法院依法查封，并不具备居住条件，马文学对此十分清楚，对于已经被查封并进入法院执行程序的不动产，马文学称其合法占有，与事实相违背。对于在施工阶段就被人民法院依法查封的不动产，根本不具备合法交付的条件，无论马文学是如何从房地产开发企业处获得的房屋钥匙，均不属于合法交付行为，马文学即使拿到了房屋钥匙，也不能以此认定其已经实际占有房屋，因此，一审法院认定事实明显错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，其判决结果严重侵犯了李建锋的合法物权，应当依法予以撤销，请求二审法院依法查清案件事实，维护李建锋的合法权益。马文学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、马文学就所涉房产的民事权益优先于李建锋享有的抵押权以及对涉案房产的执行。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并没有区分申请执行人是否享有抵押权，也就是说无论申请执行人是否享有抵押权该条均可适用，与担保法的规定并不矛盾，且在该类执行异议之诉案件中法院都依据的是该条规定，一审法院适用法律正确。其次，不动产买受人的物权期待权具有排除执行等物权效力，应对不动产买受人在执行程序中予以优先保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照该批复所确定的权利保护顺位，己经交付全部或大部分购房款消费者的权利优先于建设工程价款，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，即购房消费者的权利应当优先于抵押权得到保护，本案中李建锋称其对涉案房屋享有抵押权，但马文学作为购房消费者的权利更优先，具有排除李建锋执行的效力。二、马文学己对购房合同的签订日期问题提交了充分的证据予以证明，事实清楚。在有多份合同的情况下，某份合同未签日期在市场交易中是一种非常普遍的现象，签订日期的那份合同就可据此作为认定事实的依据，并且实际购房日期不仅要以合同上反映的日期为准，事实购房合同的成立时间更重要的是以交款收据上的日期为准，马文学一审中不仅提交了购房合同，同时提交了与购房日期相一致的交款当天的收据。李建锋不能因为两份合同均在马文学手中就否认合同的真实性。李建锋在没有证据证明的情况下，就认为购房合同日期系马文学在后期自行填写，这种纯属猜测的言论系对马文学的恶意中伤。一审判决认定购房合同与收据的日期一致形成了完整的证据链，从而作出购房日期的认定，已经查清了事实。三、根据执行异议和复议案件规定第二十九条第二款规定的可排除执行的条件之一为：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。马文学提交的洛宁县不动产登记中心不动产查询证明就是对该项最好的证明，已足以证明马文学名下无其他用于居住的房屋，马文学己经完成了己方的举证责任。李建锋在上诉状中所称的马文学在农村应有宅基地及房屋等纯属李建锋的主观臆断，加重马文学举证责任，对其说法应不予采纳。四、马文学已实际占有涉案房屋的事实清楚。马文学一审中己经举证了拿到涉案房屋钥匙的证据、缴纳暖气入户材料费、天然气工程建设费等票据的证明，足以证明马文学己经实际入住。另外是否具备交房条件与实际交付占有使用是两码事，李建锋不能以不具备交房条件否认马文学实际占有使用这一事实，一审法院认定马文学已实际占有涉案房屋与事实相符。综上所述，本案中马文学以居住为目的购买涉案房屋，己经交付全部的购房款并已经实际占有使用该房屋，且并非自身过错导致房屋尚未办理产权登记，完全符合执行异议和复议案件规定第二十九条及相关司法解释的规定，享有排除执行的权利，一审法院据此认定不得执行涉案房屋，事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。马文学向一审法院起诉请求：1.解除对河南省洛宁县紫竹王城小区6幢1单元1801号房屋的查封；2.本案诉讼费由李建锋承担。一审法院认定事实：李建锋就其与张超献、紫竹公司等借款合同纠纷向一审法院提起诉讼，该院于2015年8月10日作出（2014）西民二初字第497号民事判决书，判令张超献归还借款本金300万元及利息，紫竹公司承担连带清偿责任。该判决生效后，李建锋向该院申请执行，该院于2016年1月6日作出（2015）西执字第1056号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取、扣押、拍卖、变卖被执行人相应价值的财产。该院于2016年1月7日查封了涉案房屋（坐落：河南省洛宁县紫竹王城小区6号楼1801号）。在执行涉案财产过程中，马文学提出书面异议，要求解除对上述房产的查封和扣押。该院于2019年6月10日作出（2019）豫0303执异26号执行裁定书，驳回马文学的异议请求。马文学不服该裁定，遂引发了本案纠纷。马文学就其主张向该院提交了商品房买卖合同、取款凭条、收据、不动产（房屋）查询证明，显示：2013年9月3日，马文学与紫竹公司签订了《商品房买卖合同》，约定马文学购买的商品房为紫竹王城6幢1单元19A层01号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共136.83平方米，单价每平方米2653.9元，总金额363133元。买受人于签合同之日一次性付清房款。马文学称因18层不好听，故合同签订时写的19A，19A01就是1801。取款凭条显示马文学于2013年9月2日、3日共取款607173元，其于2013年9月3日以现金形式交付了房款。紫竹公司出具了收据，显示马文学于2012年8月8日交纳诚意金伍万元，于2013年9月3日交纳购房款374173元、商铺款72240元；马文学称当时房屋和商铺一起购买有优惠，开票时写的购房款374173元包含了部分商铺款，实际房款为363133元，商铺款为133280元。洛宁县不动产登记中心出具了不动产（房屋）查询证明，显示“马文学截止到2018年12月18日在我中心业务范围内无登记信息”。2019年1月27日，紫竹公司向马文学交付了涉案房屋钥匙，并出具了收据。马文学称未能办理过户登记手续的责任在紫竹公司，其隐瞒了用紫竹王城6号楼部分房屋作担保的事实。李建锋提交了宁房2014他字第130150号他项权证，显示：房屋所有权人为紫竹公司，房屋坐落于洛宁县××大道紫竹王城6号楼401、501、701、901、1101、1201、1501、1701、1801、1901、2001、2101、2201、2401、2501、2601、2701、2801、2901、3001、3201、3301号，房屋他项权人为李建锋。另，其提交了一份马文学与紫竹公司签订的《商品房买卖合同》，内容同马文学提交的《商品房买卖合同》，区别为未书写签订时间。一审法院认为，在审理执行异议之诉案件中,主要审查提起执行异议之诉的案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是专门针对房地产开发企业为被执行人而规定的特别条款,房地产开发企业作为被执行人的案件中,既可以适用特别条款也可以适用普通条款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。审理这类案件的指导思想和裁判思路是遵循物权优于债权、生存利益优先原则。具体到本案中,马文学与紫竹公司在一审法院查封前签订有商品房买卖合同,并支付了全部购房款,其购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，马文学现已实际占有了涉案房屋。李建锋对马文学与紫竹公司之间的商品房买卖合同签订时间的真实性质疑,马文学称是因当时签订了多份合同，有的书写了时间，有的没写时间，该解释符合市场交易习惯，且其提交的商品房买卖合同与取款凭条、交房款的收据相互印证，能够形成完整的证据链，故予以采信。马文学是交付全款的消费者购房人，基于生存利益至上的考虑，其权利优先于抵押权，与抵押权设定在出售之前还是出售之后无关。依据相关法律规定,马文学在未办理不动产过户登记的情况下,虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权,但其享有排除一审法院对坐落于河南省洛宁县紫竹王城小区6号楼1801号房产执行的民事权益，对其诉求予以支持。综上，经该院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行河南省洛宁县紫竹王城小区6号楼1801号房屋。案件受理费6747元，由紫竹公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年5月20日，紫竹公司的法定代表人由宋小鹏变更为祁峰伟。洛宁县人民法院作出的（2016）豫0328民初466号民事判决查明，紫竹公司尾号为7866的公章于2013年12月23日交付使用。因此，一审判决认定2013年9月3日马文学与紫竹公司签订《商品房买卖合同》的依据不足。本院对一审审理查明的其他事实予以确认。本院认为，关于李建锋所提的一审判决适用法律错误的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定系对消费者买房人的物权期待权的规定。结合上述两个条文及《最高人民法院关于建设工程优先权问题的批复》的精神，只有消费者买房人享有的物权期待权，能够优先于法定担保物权。故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于第二十七条但书条款规定的内容，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定处理本案并无不当。李建锋的该上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。关于李建锋所提马文学提交的买卖合同签订时间存疑的问题，马文学提交的两份《商品房买卖合同》加盖的公章使用时间为2013年12月23日，一份合同没有签订时间，一份合同上落款日期为2013年9月3日。在我院办理的其他涉及紫竹公司案件中，紫竹公司存在经营行为不规范的情况，存在将已出售房产进行抵押融资，甚至导致购房户、拆迁户通过上访反映问题。根据《商品房买卖合同》上显示的法定代表人的身份为宋小鹏、交房日期为2014年12月31日，及马文学交付购房款的时间等，可以认定马文学与紫竹公司《商品房买卖合同》签订于2014年12月31日之前。马文学提交的证据可以证明其与紫竹公司签订购房合同及交付购房款的事实。关于涉案房产是否系马文学名下唯一房产的问题，在一审中马文学提交了洛宁县不动产登记中心出具的房产登记查询告知单，显示马文学在该中心业务范围内无登记信息。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。马文学提交的证据可以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。马文学所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。一审法院认定马文学系交付全款的消费者购房人，并判决不得执行涉案房产，处理并无不当。李建锋关于一审判决认定事实错误，适用法律错误的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李建锋的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6747元，由洛宁紫竹房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年八月二十七日书记员 荣向珂