广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初6309号原告：叶伟鉴，男，1963年5月15日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。被告：刘妙涓，女，1986年9月7日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。原告叶伟鉴与被告刘妙涓土地租赁合同纠纷一案,原告叶伟鉴于2020年4月14日向本院提起诉讼，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行审理。原告叶伟鉴的委托诉讼代理人罗月薇，被告刘妙娟及其委托诉讼代理人王启星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶伟鉴向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付土地租金共计90737元（包括2015年剩余租金10041元、2016年至2017年租金共计20082元、2018年至2020年租金共计52614元）以及对应的违约金18147元（违约金按照欠付租金总额90737元的20%计算）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年11月30日签订《农村土地租赁合同》，由被告向原告承租位于广州市花都区狮岭镇南昌里村面积约2.22亩的耕地。双方在合同中约定租赁期限为2011年1月1日至2020年12月31日，被告应在每年1月1日前向原告交纳本年度的租金，合同并约定了第1～4年租金（即2011年至2014年）每年租金为12210元；第5～7年每年租金为14041元（即2015年至2018年）；第8～10年每年租金为17538元（即2019～2020年）。合同签订后，被告一直占有使用涉案土地至今，但其仅支付了2011年至2014年的租金以及2015年的部分租金（4000元）。经原告多次催促，被告均不予理会，亦未再向原告支付土地租金。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告刘妙娟辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、原告起诉已超过诉讼时效。二、原告依据《农村土地租赁合同》主张租赁关系，该合同属于无效合同。原告是以家庭承包方式承包涉案土地，但却流转他人获取利益，该行为未经过民主大会表决，其流转程序违法。三、被告不曾使用涉案土地，原告亦从未向被告交付场地，被告也没有缴纳过租金，且涉案场地根本不具备交付使用的条件，不但水电不通，也没有道路供通行。四、被告从未收到原告催讨租金的通知。本院经审理认定事实如下：叶伟鉴一家向广州市花都区花城街东边村昌一经济合作社以家庭承包的方式承包包括涉案土地在内的地块，并办理了《农村土地承包经营权证》。2010年11月30日，原告叶伟鉴作为甲方，被告刘妙娟作为乙方，双方签订《农村土地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市花都区狮岭镇南昌里村面积2.22亩的农用耕地转让给乙方使用，土地用途为农业科技园艺开发、推广、培训、服务、根艺加工、农业种植，转让形式为个人转让经营；土地转让经营期限为10年，自2011年1月1日至2020年12月31日止。合同第五条：该土地的租金为第1至4年租金每年12210元，第5至7年租金每年14041元，第8至10年租金每年17538元；每年1月1日前，乙方向甲方全额交纳本年度的租金。第八条：本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除，经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。第九条：在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定视为违约，违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的转让金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。合同尾部落款处，案外人陈国志、叶国兴作为见证人进行签名确认。诉讼中，原告陈述陈国志为其朋友，至于陈国志与被告的关系，其并不清楚；叶国兴是原告同村的村民，现已去世。原告并陈述，合同签订后，其将涉案土地交付给被告使用，被告用于种植一种叫金花的花卉；被告使用涉案土地至2016年年初，之后由于经营不善荒废，但被告并未将涉案土地交还给原告，也未通过任何方式与原告协商解除合同；被告已经支付2011年至2014年的租金及2015年的部分租金，其后的租金未付；所有租金均由陈国志以现金方式代为支付给原告，原告现已无法联系到陈国志本人。被告陈述其基于陈国志的介绍而签订涉案合同，其承租涉案土地是计划用于种植花草，但因该土地未通水电及道路而无法使用，一直处于空置状态。诉讼中，原告向本院提供139××××****的号码，表示该号码为陈国志的电话号码。本院工作人员致电该号码，对方自称其为陈国志本人，并表示：《农村土地租赁合同》是叶伟鉴与刘妙涓很久之前签订的，这是该二人之间的事情，其与刘妙涓已经多年没有联系了，其也不知道刘妙涓是什么情况。陈述完上述意见后自称陈国志的人就挂断电话，之后就无法再联系到该人员。原、被告双方均未进一步向法院提供陈国志的身份信息。庭审中，为减少双方损失，原告同意自开庭当日开始收回涉案土地自行处置；被告认为其从未实际使用涉案土地，但如果法院认为其应当支付土地占用费，基于减损考虑，其同意原告自开庭当日开始收回涉案土地。本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条规定，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。该法第五十三条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。涉案《农村土地租赁合同》为签约双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。涉案合同约定，“本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同”。合同签订至今已近十年，被告主张其从未使用涉案土地，但其从未与原告协商履行合同或解除合同事宜，被告的行为明显不符常理，也违反上述合同约定。本院认定被告未按时支付土地租金，已构成违约。被告抗辩原告的主张已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据《农村土地租赁合同》约定，每年租金应在当年1月1日前支付，即2017年的租金应在2017年1月1日前支付，原告未提交其在本案诉讼前已向被告主张权利的证据，其于2020年4月14日提起本案诉讼，因此原告对2018年之前租金的主张已超过诉讼时效，本院不予支持。关于2018年之后的租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告主张其于2015年即未收齐当年租金，涉案土地自2016年年初开始就被荒废。对此，原告应在合理期限内及时主张权利防止损失的扩大，原告在土地被荒废四年多时间后才向被告主张权利，其应对扩大的损失部分自行承担责任。结合双方的过错程度，本院酌定被告按照2016年度的租金标准向原告支付6个月的租金7020.5元（14041元÷2），对超出部分，不予支持。同上述理由，对违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘妙娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶伟鉴支付租金7020.5元；二、驳回原告叶伟鉴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1197元，由原告叶伟鉴负担1117元，被告刘妙娟负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年八月十二日书记员  陈少颖王呈