宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2020）宁0121民初2296号原告:严某，住址宁夏回族自治区中卫市中宁县。委托诉讼代理人:王某，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司。法定代表人:金某。委托诉讼代理人：路某。原告严某与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严某的委托诉讼代理人王某、被告金色阳光公司的委托诉讼代理人路某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告承担逾期交房违约责任,对逾期交房违约金依法调增至万分之二,向原告支付自2015年2月1日起计算至涉案房屋取得竣工备案表之日止的违约金,违约金暂计算为2102.19元（从2015年2月1日计算至2015年7月6日，计算155天，按照每日万分之0.5计算）；2、请求法院判令被告承担逾期办理产权登记证的违约责任,向原告支付违约金，以房屋总价为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,从2015年5月1日计算至完成产权登记日止,违约金暂计算为97784.44元（从2015年5月1日计算至2020年6月30日，计算1887天，按照银行逾期贷款年利率6.8775%计算）;3、请求法院判令被告从起诉日的次日起至商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项每隔三个月向原告支付相应期间的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年10月12日，原告与被告签订了《银川市商品房买卖合同》,原告购买蓝山俊园A-6-25号住房,面积50.39平方米,房屋总价款271089元。合同第九条约定:2015年1月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用;第十七条约定被告应当在合同约定的交房日期后90日内办理房屋产权登记;合同第十一条、第十二条、第十四条等条款对涉案房屋交接、房屋质量、配套设施做了约定。合同签订后,原告依约定一次付清所有房款。被告应在2015年1月31日前向原告交付房屋,并在房屋交付使用后90日内办理权属证书。但被告至今没有取得竣工备案表,无法完成消防验收,无法按照《建筑法》61条、《建筑工程质量管理条例》16条、《城市房地产管理法》27条等规定及合同约定完成交付,原告至今无法取得房屋产权证书,致使原告不能完全行使所购房屋的占有、使用、收益、处分等权利，且被告在合同中约定万分之零点五的违约金属于约定过低,与同期银行贷款利率相差较大(同期银行贷款年利率6.8775%,约为万分之二)。原告根据《合同法》、《合同法解释二》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,申请法院对逾期交房违约金调整至万分之二,对逾期办证违约金依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”进行计算。原告认为，被告行为违背合同义务,损害了原告的合法权益,请求法院依法判决。被告金色阳光公司辩称，一、被告承担逾期交房违约责任的问题。1.原告起诉已过诉讼时效，依据《民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”购房合同第九条约定交房日期为2015年1月31日,原告在2015年2月1日起就应当知道按时交房的权利受到损害,但是原告的起诉日期为2020年6月30日,原告以延期交房为由要求被告承担逾期交房违约责任明显超过了诉讼时效的规定；2.就算未过起诉时效,被告是否违约延期交房,也应当以“实际交付房屋”为依据,而非取得竣工备案表。双方签订的《银川市商品房买卖合同》第十条约定:如出卖人未按合同约定的期限向买受人交付房屋,买受人要求继续履行合同的,则出卖人按照已付款日万分之0.5承担违约金。根据上述约定，被告应承担自2015年2月1日起至实际交房日止已付款日万分之0.5的违约金。因此，原告的第一项诉讼请求没有事实及法律依据；二、原告要求被告承担逾期办理产权登记证的违约责任，并参照银行贷款利息计算违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。按照合同第十七条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的原因造成买受人不能办理权属证书，且买受人不退房继续履行合同的,自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金”。该条明确约定作为被告如违约应承担违约金的计算方式，因此，不应当适用相关司法解释予以调整；三、原告的第三项诉讼请求没有事实和法律依据，涉案商品房权属登记证书的办理属于原告的权利，被告仅负有协助办理的义务。合同第十条、第十七条均约定了违约金的计算方式，原告要求被告承担未来的违约责任，不符合事实和法律规定；四、被告不应当承担合同未按约履行的主要责任，涉案小区延迟交房和至今未予办理权属证书的问题是涉及上千户居民的群体性事件。在2016年永宁县委协调俊园项目善后问题的处理过程中一直指定由肖奕的宁夏蓝山置地集团公司负责完善，在此过程中，由于肖奕及蓝山公司不能以及拖延履行，才最终导致权属证书不能办理；五、因受疫情影响，政府部门在2020年4月1日之后才陆续恢复正常办公,办证事宜更是被推迟至2020年6月份以后才开始启动,这两项违约金虽符合合同相对性原则,但是违背了公平原则,导致违约的原因是第三人即工程承包人将被告的工程款挪作他用所致。《商品房买卖合同》第十七条第3款约定“上述约定不应归责出卖人的原因除外”。房屋权属证书至原告起诉之日没有办理虽属事实,但是未办理权属证书的原因是第三人导致。因此，被告不应当承担所有的违约责任；六、原告诉请违约金的计算时间问题。原告主张的违约交房期间为2015年2月1日至2015年7月6日，迟延办理产权登记证的违约责任期间为2015年5月1日至2020年6月30日，有重复计算，也未按照合同第十七条约定给予被告90天的登记期限。因此，重复计算的期限及90天的除斥期间不应当计算违约金。综上,请求驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《银川市商品房买卖合同》一份，证明原告与被告签订该合同，合同约定了房屋交付条件、交付时间、完成房屋产权登记时间，同时证明被告延期交房、延期办理房屋产权登记的行为违反合同约定；二、销售不动产统一发票一份，证明原告已付清全部房款271250元的事实；三、《个人一手住房贷款合同》及附件一份，证明原告已经通过贷款方式付清全部房款，贷款利息为年利率6.8775%，原告因贷款而产生利息负担的事实；四、《房屋备案信息查询单》一份，证明原告所购房屋仅做了合同备案登记，未办理产权登记的事实；五、《物业维修资金缴存凭证》一份、《收据》三份，证明被告于2015年6月12日交付了涉案房屋的钥匙，虽然该房屋不具备交付条件，但原告为了减少损失，对该房屋进行了简单装饰并已经入住。经本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的上述证据的质证意见是：对证据一的三性没有异议，合同中明确约定了逾期交房及逾期办理产权登记证的违约责任；对证据二、证据三的三性及证明目的没有异议；对证据四的三性没有异议，认为房屋至今未办理产权登记证书的根本原因是第三人导致的；对证据五的三性无异议，认为被告已经于2015年6月12日将涉案房屋交付原告。经本院审查认为，原告提交的上述证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交了以下证据：一、《银川市商品房买卖合同》一份，证明合同第十七条第三款约定：“上述约定不应归责出卖人的原因除外。”二、宁夏高级人民法院（2016）宁民初14号民事判决书（复印件）一份，原件存于永宁县法院（2017）执字389号卷宗中，证明涉案小区的实际投资人为被告、肖奕本人及其控制的公司，涉案小区的工程施工截止2016年9月26日仍然由承包方宁夏恒东建筑工程有限公司继续履行，涉案房屋未按合同约定时间交付及办理产权证书，被告不应承担全部违约责任；三、永宁县人民政府专题会议纪要（复印件）二份、永宁县信访督办局文件（复印件）一份，证明涉案房屋未按合同约定时间交付及办理权属证书是因为投资人及建设承包方抽逃资金和失联等原因造成的，并非被告刻意违约，为了维护永宁县的社会稳定及保障购房业主的合法权益，永宁县政府多次协调，被告也积极履行合同义务，违约责任不应全部由被告承担。经本院组织当事人质证，原告对被告提交的上述证据的质证意见是：对证据一的三性没有异议；对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关；对证据三的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该组证据不能排除被告按照合同约定交付房屋和办理产权登记证的合同义务。经本院审查认为，被告提交的证据一的真实性、合法性、关联性，原告没有异议，本院予以确认，但是，被告提交的证据一，并不能证明被告对逾期交房和逾期未办理房屋权属证书没有责任，被告的证明目的不能成立，本院不予采纳；被告提交的证据二的证明目的，违反合同相对性原则，该证据不能成为被告对逾期交房和逾期未办理房屋权属证书的免责或减轻违约责任的依据，对被告的证明目的，本院不予采纳。被告提交的证据三，只能证明因被告逾期交房和逾期未办理房屋权属证书等问题，经永宁县政府多次进行协调处理的事实，但是，该证据不能成为被告免责或减轻违约责任的依据，对被告的证明目的，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2013年10月12日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的××县住宅房屋，层高5.4米，建筑面积50.39平方米，房屋单价每平方米5379.82元,房屋总价271089元，付款方式为原告于2013年10月12日付首付款111089元，剩余16万元由原告向银行按揭贷款支付，并于本合同备案后3个工作日内按照银行要求提供全部贷款资料并办理完按揭手续，若因个人原因导致2个月内银行未放款，由原告按照本合同第八条承担逾期付款违约责任；被告应在2015年1月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；住宅房交付使用条件是取得《银川市新建住宅交付使用证》，全款清，交钥匙。非住宅交付使用条件是取得《建设工程竣工验收备案表》，全款清，交钥匙；被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书，如果合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按照合同约定给被告支付了购房首付款，剩余购房款16万元，由原告于2014年6月26日向中国银行股份有限公司银川市西城支行富宁街支行申请按揭贷款支付，原告提供涉案房屋作抵押，并由被告为原告的借款提供阶段性连带责任保证担保。双方签订《个人一手住房贷款合同》后，银行于2014年6月26日向原告发放贷款16万元，并按照原告的授权将16万元购房款直接转入被告提供的账户。原告按照合同约定交清了购房款，被告于2015年6月12日给原告出具了271250元的购房款发票（按照建筑面积50.42平方米计算）。被告于2013年11月7日在永宁县房屋交易管理部门对《银川市商品房买卖合同》进行备案登记。后被告未能按照合同约定的交房期限在2015年1月31日向原告交付房屋。直到2015年6月12日被告才向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告也于2015年6月12日给宁夏蓝山之家物业服务有限公司交纳了物业专项维修资金、电梯保养费、物业服务费、装修保证金、垃圾清运费等费用，同时，原告向花间墅售楼中心交纳了办理房屋产权登记证的契税、登记费、代办费等费用。原告接收房屋后，对涉案房屋进行了装修并居住使用，视为被告已经向原告交付了涉案房屋。涉案房屋现在没有竣工验收备案手续。被告至今也没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书。本院认为，原被告签订的《银川市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定给被告交清了全部购房款，被告未能按照合同约定的期限给原告交付房屋并办理不动产权证书，虽然被告已经于2015年6月12日给原告交付了房屋钥匙，但是，因涉案房屋至今没有竣工验收备案手续，即使被告已实际给原告交付了房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件。被告的行为已经构成违约，应当按照商品房买卖合同的约定承担逾期交房和逾期办理不动产权证书的违约责任。原告要求对合同约定的逾期交房违约金从每日万分之0.5增加至每日万分之二的诉讼请求，因为原告没有提供因被告逾期交房给原告造成实际损失的相关证据，同时，原告的该项诉讼请求也不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。原告要求被告支付逾期交房违约金2102.19元以及从2015年7月6日至房屋取得竣工验收备案表之日止违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告承担的逾期交房违约金应当按照合同约定的已付购房款每日万分之0.5计算，期限自2015年2月1日起计算至2015年6月12日被告给原告实际交付房屋钥匙为止，违约金为1776.69元（271250元×每日万分之0.5×131天）；原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金97784.44元（房屋价款271250元，按照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率6.8775%计算，从2015年5月1日起暂计算至2020年6月30日，并要求计算至完成房屋产权登记日止）的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告逾期没有给原告办理房屋产权证书的违约金应当按照合同约定的已付购房款每日万分之0.5计算，期限应当从2015年6月12日被告实际给原告交付房屋后90日的次日开始计算，即从2015年9月11日起计算至2020年6月30日，违约金为23788.63元（271250元×每日万分之0.5×1754天）；原告要求被告支付违约金至完成房屋产权登记日止的诉讼请求，因涉案房屋现在还不具备办理房屋产权证书的条件，办理房屋产权证书的具体时间也无法确定，所以，原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。原告要求本院判令被告从起诉日的次日起至商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项每隔三个月向原告支付相应期间违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告提出涉案房屋已经竣工验收的主张，因被告没有提交证据证实自己的主张，本院不予采纳。被告提出原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效的主张，虽然被告于2015年6月12日向原告交付了涉案房屋的钥匙，但是，房屋至今没有竣工验收备案手续，即使被告已实际给原告交付了房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件，被告至今也没有给原告办理房屋产权登记手续，被告的违约行为一直处于连续状态，同时，被告提交的永宁县人民政府专题会议纪要、永宁县信访督办局文件等证据也证实包括原告在内的涉案小区的业主多次向政府有关部门反映上述问题，向被告主张权利。所以，被告的上述主张，不符合本案事实和法律规定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严某支付逾期交房违约金1776.69元；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严某支付逾期未办理房屋产权证书的违约金23788.63元；三、驳回原告严某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2297元，减半收取计1149元，由原告严某负担929元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担220元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 安金虎 二〇二〇年八月十日书记员 王灵娟附：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。