上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10910号原告：赵爱华，女，1978年12月8日出生，汉族，户籍所在地安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：尤洋，上海汉勤律师事务所律师。被告：梁新英，女，1981年10月27日出生，汉族，户籍所在地河南省新密市。原告赵爱华诉被告梁新英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年7月3日第一次公开开庭进行审理，原告赵爱华及其委托诉讼代理人尤洋、被告梁新英到庭参加诉讼。本案于2020年7月28日第二次公开开庭进行审理，原告赵爱华及其委托诉讼代理人尤洋、被告梁新英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵爱华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年8月25日至2019年10月31日期间及2020年2月1日至2020年3月8日期间的租金共计人民币(以下币种均为人民币)15,225元；2、判令被告赔偿损失15,700元。审理中，原告明确诉讼请求为1、判令被告支付2020年2月1日至2020年3月8日期间的租金5,510元；2、判令被告支付违约金25,415元。事实与理由：2019年8月25日，原告与被告签订房屋租赁合同一份。合同约定原告将位于青浦区赵巷镇崧泉路XXX号XXX室房屋出租给被告用作居住使用，租赁期限自2019年11月1日起至2024年10月31日止，前三年每月租金4,350元，后两年每月租金4,450元，2019年8月25日将房屋交付使用。合同履行过程中，被告将房屋转租给案外人，并长期拒付租金。经原告多次催讨，被告不予理睬。原告为了避免损失扩大，只能根据约定委托律师发函，于2020年3月8日解除房屋租赁合同。合同解除后，被告仍不予理睬。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告梁新英辩称：原告从未向被告提出解除合同，原告在被告不知情的情况下就案涉房屋与他人签订合同。被告实际已支付租金至2020年1月底，被告在原告处有1个月租金的租赁保证金，原告已直接向被告的房客收取租金，被告并不欠付原告租金。经开庭审理查明：2019年8月25日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于青浦区盈港东路1185弄414室房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为62.55平方米，乙方向甲方承诺承租该房屋用作居住使用；租赁期限自2019年11月1日起至2024年10月31日止，甲方于2019年8月25日前将房屋交付给乙方；该房屋前三年月租金4,350元，后两年月租金4,450元；押一付三，其后房屋租金应在前一期租金到期日前7天内支付；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金4,350元，本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；租赁期间，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，应事先征得甲方的书面同意；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失，1、乙方擅自改变房屋居住用途的；2、因乙方原因造成房屋结构损坏的；3、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租房屋的；4、乙方擅自增加居住使用人，且人均居住面积低于本市规定标准的；5、乙方利用承租的居住房屋从事违法违规活动的；6、乙方逾期支付租金累计超过10日的；7、乙方欠缴应承担的费用累计超过1,450元的；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的20倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。合同另行约定了其他事项。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告按约向原告支付2020年2月1日之前的租金，并向原告支付房屋租赁保证金4,350元。2020年3月4日，上海汉勤律师事务所接受原告委托向被告发出律师函，函告如下：1、你与我委托人的房屋租赁合同于2020年3月8日解除；2、限你于2020年3月8日前返还房屋，逾期返还视为放弃房屋内你所遗留物品的所有权，我委托人有权任意处置；3、支付我委托人2020年2月1日至3月8日的房屋租金5,510元；4、支付我委托人2019年8月25日-2019年10月31日期间的租金9,715元；5、赔偿我委托人损失暂计1万元(房屋空置费、交通费、律师费等费用)；6、结清房屋返还前的水、电、气、通讯、有线电视等费用。为妥善解决纠纷，维护委托人合法权益，同时避免给你带来负面影响，请你于2020年3月8日前返还房屋，将上述款项支付给我委托人。如你既不回复此函也不履行返还房屋和支付房租，本所将保留以法律手段主张委托人的合法权益的权利。之后，被告既未回复，也未向原告支付欠付租金。2020年3月8日，原告与次承租人签订了房屋租赁合同，由次承租人向原告支付租金。另查明：2016年9月22日，原告与上海康睿房地产发展有限公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告购买青浦区赵巷镇崧泉路XXX号XXX室房屋。合同签订后，原告按约支付了购房款，并取得案涉房屋。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、房屋租赁合同、律师函、商品房预售合同、房屋交接书、发票等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告之间所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金。由于被告未按合同约定向原告支付租金，且将案涉房屋擅自转租，故原告按约有权行使合同解除权，现双方一致确认合同已解除，本院予以确认。合同解除后，原告理应将房屋租赁保证金退还给被告。原告要求被告支付2020年3月8日之前欠付的租金，于法有据，本院予以支持。原告按合同约定向被告主张违约金，因被告并不存在合同约定应支付违约金的情形，故该请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁新英应于本判决生效之日起十日内支付原告赵爱华2020年2月1日至2020年3月7日期间的房屋租金人民币5,365元；二、原告赵爱华应于本判决生效之日起十日内退还被告梁新英房屋租赁保证金人民币4,350元；三、驳回原告赵爱华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币573.10元，减半收取计人民币286.55元，由原告赵爱华负担人民币236.55元，被告梁新英负担人民币50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙佑正二〇二〇年八月二十四日书记员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。