湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6699号原告：长沙奕彦酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区梓园路**大财门公寓**。法定代表人：钟胜勇，总经理。委托诉讼代理人：戴卓，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志远，湖南言顺律师事务所律师。被告:王辉宇，男，1968年5月31日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：韩冲，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周锋，湖南天楚律师事务所实习律师。原告长沙奕彦酒店有限公司（以下简称原告）与被告王辉宇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人戴卓、刘志远，被告的委托诉讼代理人韩冲、周锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告签订的《物业租赁合同》于2020年6月17日解除；2.请求法院判令被告减免原告2020年2月、3月、4月份的租金45000元；3.请求法院判令被告向原告退还2020年6月份剩余未到期的部分租金6500元（15000元／月÷30天×13天）；4.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年10月1日,原告与被告签订了《物业租赁合同》,原告作为承租方,被告作为出租方,租赁物业位于长沙市雨花区门面,租赁用途为原告用于摆放其所经营酒店开房用的机器。签订合同后,原告依约向被告支付了押金15000元,2019年底,原告向被告转账支付了一个季度的租金45000元。2020年1月25日,恰遇全国疫情,应政府要求,原告经营酒店全面停业经营,租赁的1004号门面也停止使用,直到2020年4月24日才复工。2020年5月12日,原告向被告送达了《声明函》,因疫情原因导致原告无法正常使用租赁物业场地,依据湖南省高院有关规定恳请被告免除2020年2月、3月、4月的租金,原告已交纳的2020年一季度租金则计算为交纳了2020年1月、5月、6月的租金。而从2020年5月19日起,被告单方停止向原告租赁场地供电,致使原告无法正常使用租赁场地,无法达到原告租赁该物业部分的租赁目的,其行为已经构成根本违约。2020年5月29日,被告以长沙辉宇酒店管理有限公司的名义向原告发送通知,停止原告使用前厅物业,并停止在前厅开展一切与经营相关的事务。原告因无法正常使用租赁的物业场地,于2020年6月16日向被告邮寄送达《合同解除函》,被迫解除《物业租赁合同》,并于被告收到函件后撤离了租赁场地。综上所述,原告作为承租方,且租赁物业从事商业经营目的,因疫情原因导致原告经营产生巨大影响,并遭受了较大的经济损失。原告为维护自身的合法权益,现特向本院提出诉讼,请求本院依法支持原告的诉讼请求,依法予以判决。被告辩称，原告的请求事项没有事实和法律的依据，依法应当予以驳回。理由分述如下：一、原告与被告签订的《物业租赁合同》已于2020年6月24日解除，原告应当按照合同约定向被告支付占有使用费并承担违约责任。2019年10月1日，原告与被告签订《物业租赁合同》，合同约定：原告承租被告所有的长沙市雨花区门面，租金15000元／月，租金须按季度提前交纳，若原告逾期支付租金超过一个月，被告有权单方解除合同。按照合同约定，原告应当在2020年4月1日前向被告支付第二季度的租金，但是原告以疫情影响经营为由拒绝支付。2020年6月24日，被告依据合同约定向原告发送律师函，行使合同的约定解除权，并要求原告腾空租赁物业、承担相应的违约责任。但是，原告至今占有承租物业。因此，本案的租赁合同已于2020年6月24日解除。原告应当向被告支付第二季度的租金45000元，并按照15000元／月的标准支付占有使用费直至完全腾空房屋、拆除招牌，且应承担相应的违约责任。二、原告请求被告减免2月、3月、4月份的租金没有事实和法律的依据，依法应当予以驳回。1.2020年2月、3月份的租金，原告已在疫情爆发前支付，不能因疫情爆发而要求被告返还。2019年12月31日，原告按照双方租赁合同的约定向被告缴纳了2020年第一季度的租金，即原告在疫情爆发前已支付了第一季度的租金。疫情爆发导致原告无法经营，之前已经支付的租金变为损失，该损失属于商业风险，应当由原告自行承担，不能再要求被告返还；2.原告没有理由要求减免4月份的租金。（1）依据双方合同约定，原告应当在2020年4月1日前向被告支付第二季度的租金，此时疫情已经好转，且餐饮、住宿类经营已经开始营业。原告仍占有、使用租赁房屋，理应向被告支付租金。（2）没有任何法律明确规定，若发生疫情，出租人必须免收租金，租金损失由出租人个人承担。因此，原告应当向被告支付4月份的租金。三、原告请求被告退还6月份的剩余租金没有事实和法律的依据，依法应当予以驳回。原告没有向被告支付6月份租金，要求被告退还剩余租金没有事实依据。综上所述，原告的请求没有事实和法律的依据，依法应当予以驳回。经审理查明，2019年10月1日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订的《物业租赁合同》约定：甲方出租给乙方的物业的具体位置位于湖南省长沙市雨花区门面进门左边，该位置长约4.3米，宽约1.9米，面积约8.2平方米，包含机器摆放及操作空间。租赁用途：乙方租赁该物业用于摆放其所经营酒店开房用机器两台。乙方租赁该物业的期限为12年，自2019年10月1日至2031年9月30日止。租金、物业管理费及其他费用均按本合同第一条约定的建筑面积进行计算。双方协商合计月租金按15000元计算，租金含物业管理费、水电费。租金按先交租后使用的原则，每季度交纳一次，每次交纳一个季度的租金。乙方应在本租赁合同约定的租赁起始日之前向甲方支付第一季度的租金。以后的租金乙方应在每个季度前10日内将本季度应付租金转至甲方指定的账户（节假日相应顺延）。逾期支付的，每日按逾期金额的千分之五向甲方支付延期付款的违约金。租金起算日为2020年1月ｌ日，自第三年起每年租金在上一年租金的基础上递增3%。乙方应在签订本租赁合同时向甲方支付相当于1个月的租金的租赁保证金（即押金），共计15000元。甲方收取租赁保证金后，应向乙方开具收据。租赁期满，甲方收取的物业租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用和违约金外，剩余部分甲方在乙方交还租赁物业后30天内无息归还乙方。甲方应于2019年10月1日将该物业交付给乙方使用，甲方如迟于上述时间交付该物业的，本租赁合同的租赁期限相应延长，顺延期间，以甲方实际延迟交付时间为准。本租赁合同有效期内，发生下列情形之一的视为乙方严重违约，甲方有权单方立即解除本租赁合同。乙方己交纳的租赁保证金不予退还，并且甲方有权根据所遭受的损失要求乙方赔偿。1.……；2.……；3.拖欠甲方租金和／或物业管理费等各项费用达到一个月的；……；9.租赁期内，因乙方自身原因需要提前退租的；……。本租赁合同经双方协商一致，可以变更或解除。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担违约赔偿责任。合同签订后，原告向被告交纳了押金15000元，被告按照合同约定将涉案房屋交由原告使用。2019年12月31日，原告交纳了2020年第一季度租金45000元，之后，原告以“新冠”疫情影响经营为由要求减免租金，并要求顺延支付第二季度的租金。2020年5月11日，被告向原告发出《催款函》载明：“根据你公司与本人签订的《物业租赁合同》第三条第二款，你公司应于2020年4月10日之前向本人支付2020年第二季度租金共计45000元，然而虽经本人多次催缴，你公司至今尚未支付。请你公司于2020年5月18日之前将应付本人租金45000元及滞纳金6750元，以上共计51750元支付至本人在《物业租赁合同》中所约定的收款账户。否则，本人将按照《物业租赁合同》的相关条款采取措施！”次日，原告向被告发出《声明函》载明：“本公司于1月初交纳租金人民币一个季度租金45000元，突发疫情，政府强制要求于1月25日一楼大堂关闭使用，直至4月25日才恢复使用。期间我司酒店遭受巨大打击，入不敷出，一度无法维持正常运营真，我司多次向贵方申请开始营业，均未得到贵方同意。根据省高院关于疫情期间未使用部分的租金减免的政策，因此我司恳请负除2、3、4月的租金应免除。因此，我司1月支付的季度租金，是2020年1、5、6月的租金。”2020年5月29日，被告以长沙辉宇酒店管理有限公司名义向原告发出《关于停止使用前厅物业的通知》载明：“根据贵司与我司签订的《物业租赁合同》，2020年第二季度的物业租金：共计45000元，应于第二季度的前十日内缴清。自第二季度以来，我司通过多次发函、约谈等多种方式联系贵司，催缴物业租金，并考虑到贵我双方的长期友好合作，以及疫情冲击的影响，我司以免除滞纳金等方式向贵司表达了友好诚意。然而截止目前，我司仍未收到贵司的物业租金。据我司了解，贵司前厅物业目前仍处于使用状态，尚有人员在前台开展相关业务。根据贵我双方签订的《物业租赁合同》第九条‘违约责任’的3-（3）条‘拖欠甲方租金和/或物业管理费等各项费用达到一个月的，即视为违约。’现我司正式通知贵司：在物业租金未缴纳之前，停止使用前厅物业，并停止在前厅开展一切与经营相关的事务。”2020年6月16日，原告向被告发出《合同解除函》，并于次日送达给被告；之后，被告向原告进行了《复函》。2020年6月23日，原告撤离了租赁场地。双方经协商未达成一致，原告向本院提起诉讼，请求裁决。另查明，（一）原告与长沙奕柚酒店管理有限公司、长沙奕欢酒店管理有限公司均使用了“酉氧酒店”的品牌，使用原告承租了被告的场地。（二）2020年6月22日，被告依据合同约定向原告发送《律师函》载明：依合同的约定行使解除权，并要求原告腾空租赁物业、承担相应的违约责任。该函原告于2020年6月24日签收。上述事实，有《物业租赁合同》《催款函》《声明函》《律师函》及邮寄回单、现场照片、《证明》、押金转账截图、租金转账截图、《关于停止使用前厅物业的通知》、现场停电视频、《合同解除函》、快递邮寄、签收通知截图、复函、退场交付录像、退场后现状照片，以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。被告已根据合同约定将涉案场地交付给原告使用，原告应当按约向被告支付租金。原告应于2020年4月10日前支付二季度租金45000元；原告主张因“新冠”疫情已向被告提出减免租金，交本期租金的时间应相应顺延，但双方就此并未达成一致，故原告的主张，本院不予采纳。原告于2020年6月16日向被告发出《合同解除函》，并于次日送达给原告，故《物业租赁合同》于2020年6月17日解除。因“新冠”疫情的发生导致原告的经营活动不能完全正常进行，致使原告遭受了一定的经济损失，故根据公平原则，结合本案的实际情况，酌定减免原告1个月租金为宜；原告主张因“新冠”疫情原因，被告应减免原告3个月的租金，本院不予支持；故原告要求被告退还2020年6月份剩余未到期的部分租金，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告长沙奕彦酒店有限公司与被告王辉宇签订的《物业租赁合同》于2020年6月17日解除；二、驳回原告长沙奕彦酒店有限公司的其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取计544元，由原告长沙奕彦酒店有限公司负担272元，由被告王辉宇负担272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖述华二〇二〇年八月二十日书记员  刘晓宇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。