湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9321号上诉人（原审原告）：湖南中晟基业物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区双湾路**双湾国际******。法定代表人：陆小军，总经理。委托诉讼代理人：宋垠娜，湖南睿淼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭文珍，女，1972年4月4日出生，汉族，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：朱卫东，男，1968年9月1日出生，汉族，住长沙市开福区，系谭文珍之夫。上诉人湖南中晟基业物业服务有限公司（以下简称：中晟公司）因与被上诉人谭文珍物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初3094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中晟公司上诉请求：1、撤销长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初3094号民事判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人的物业服务存在瑕疵，物业服务费应当予以核减，系认定事实和适用法律错误。首先，中晟公司并没有擅自占用涉诉物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能。4栋1单元的架空层食堂系开发商开设，并不是上诉人擅自占用。被上诉人不应以开发商的不当行为拒交物业费。上诉人在服务期间，一直尽职尽责做好物业服务保障，同时积极和开发商协商解决此事，目前食堂于2019年9月已搬走。一审法院认为上诉人未做好相关的物业服务保障及协调工作明显不符合事实。其次，仅凭被上诉人提供的一组照片，不能证明开发商的食堂影响了其正常生活。被上诉人既没有证据证明自己有损失，也无法证明损失与中晟公司存在因果关系，但一审法院却认定中晟公司的物业服务存在瑕疵，明显没有事实和法律依据。另外，被上诉人楼下4-304、4-204、4-104全部缴纳了物业费，被上诉人楼下比被上诉人更靠近食堂，影响更大，被上诉人不肯缴纳物业费，可见架空层食堂影响了该栋业主的生活系无稽之谈。再次，物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，业主不按时交纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另外，即便被上诉人认为上诉人履行物业合同不符合双方的约定，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等而非减少物业费，故一审法院在判决时既没有考虑到物业整体服务的原则，亦没有正确适用法律。二、一审法院不支持上诉人要求支付违约金的诉求系认定事实和适用法律错误。一审法院认为被上诉人非恶意欠费，不符合事实。上诉人在提供物业服务过程中并不存在不到位的情形，被上诉人也未提供任何证据对此进行证明。根据双方合同及《合同法》约定，上诉人有权要求被上诉人支付逾期交纳物业费的违约金。谭文珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对上诉人的上诉请求应予驳回。被上诉人于2012年6月入住该小区4-404室，至今已近8年，从入住至2019年9月，物业公司的内部食堂一直在此营业，因被上诉人居住是低楼层，食堂开始工作时，强烈的油烟味直往楼上冒，刺鼻的浓烟掺杂着炒菜产生的热浪直接危害业主，让人感觉窒息，给住户的身心健康带来严重的危害。物业公司不作为，不负责，多次协商无果的情况下，多户住户联盟抗议，采取集体拒交物业费的形式倒逼物业公司进行整改。由于食堂违规排污问题，造成周边环境污染严重，四处散发恶臭味，蚊虫苍蝇遍地都是，家里的墙壁油迹斑斑，常年不能开窗通风，室内空气稀薄，致使各类物件发霉变质，家具电器腐蚀变形，蟑螂老鼠出没，一年之内，老鼠竟三次咬断暖气管，导致暖气管道漏水，卧室内的木地板漏水渗透浸泡后开裂变形。同时物业公司的行为违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十条的规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。上诉人在居民住宅楼的架空层设立食堂属于违法经营，必然对业主的正常生活产生影响。物业公司领导多次对被上诉人承诺减免物业费来补偿被上诉人。中晟公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令谭文珍支付欠交的物业费7613元（物业管理费自2016年5月31日计算至2019年9月30日）；2、请求判令谭文珍支付逾期交纳物业服务费的违约金2283.9元（违约金自2016年5月31日计算至2019年9月30日，暂酌情主张欠交物业费的30%，即2283.9元）；3、请求判令谭文珍承担本案所有诉讼费用。一审法院认定的事实：中晟公司原名湖南美世界物业管理有限公司。2009年5月5日，长沙市水利投资置业发展有限公司（甲方）与中晟公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，该合同约定：甲方委托乙方实行长沙市开福区双湾路69号高层住宅的物业管理服务，总建筑面积约为47万平方米（含地下室），小区总户数1972户；物业管理服务期限自2009年5月5日起至小区业委会成立止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；乙方应当提供的物业服务包括制定物业管理服务工作计划、房屋建筑共用部位的日常维修等、共用设施设备的日常维护养护等；甲方按规定向乙方提供位于三栋107室的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途；物业服务费用采取包干制，物业服务费用标准为住宅1.6元/月/平方米，写字楼2.6元/月/平方米，商业用房3元/月/平方米，工业用房2.6元/月/平方米；业主应于通知收房之日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；合同还对费用的支付、停车收费、维修基金及双方其他权利义务等进行了约定。谭文珍系长沙市开福区双湾路69号双湾国际（湘江御景花园）4栋1单元404号房屋的所有权人，房屋建筑面积118.96平方米。2012年3月8日，中晟公司（甲方）与谭文珍（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：甲方为乙方所购房屋提供前期物业服务；甲方不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；房屋交付时预交半年的物业服务费用，以后按每六月一次性预收物业服务费，最长一次性预收不得超过一年；住宅按1.6元/月/平方米收取费用；乙方不按照约定缴纳物业服务费的，甲方可以依合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是乙方应缴纳额的千分之二；双方还对其他事项进行了约定。双方在签订上述《前期物业服务协议》后，被告谭文珍缴费至2016年5月。因被告所在楼栋架空层的物业用房被开发商用作食堂，且在油烟排放等方面影响了该楼栋业主的生活，被告自2016年6月起未再缴费，该食堂已于2019年9月搬离。原告催要物业费无果后，遂诉至一审法院。一审法院认为：中晟公司与谭文珍签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。中晟公司提供物业管理服务，谭文珍应支付物业管理费。本案中，中晟公司与谭文珍签订的《前期物业服务协议》明确约定中晟公司不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能。首先，中晟公司并未举证证明该小区4栋1单元的架空层系物业用房；其次，在开发商使用该架空层用作员工食堂时，中晟公司亦应做好相关的物业服务保障及协调工作，不得因该食堂的油烟排放等因素而影响本栋业主的正常生活，故一审法院认为中晟公司的物业服务存在瑕疵，物业服务费应当予以核减。结合物业服务情况，在2016年6月1日至2019年9月30日期间的物业服务费按80%计算，即6090元（7613元×80%）。谭文珍辩称中晟公司起诉已超过诉讼时效，一审法院认为，双方均认可就本案所涉物业费及食堂搬迁的问题多次协商，故一审法院对谭文珍的该项主张不予支持。另，鉴于本案情况，谭文珍并非恶意拖欠物业费，且中晟公司在提供物业服务的过程中存在不到位的情况，故一审法院对中晟公司主张违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、谭文珍于判决生效之日起十日内向湖南中晟基业物业服务有限公司支付2016年6月1日至2019年9月30日期间的物业服务费6090元；二、驳回湖南中晟基业物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，对一审法院认定的事实，双方当事人均未提出异议。本院经审查，对于一审法院认定的事实依法予以确认。本院二审期间，上诉人向本院提交的4栋物业用房设计图纸、4栋1单元架空层实地走访视频及油烟净化器图片、被上诉人所在的4栋其他业主4-304、4-102、4-204业主缴纳物业费的收据3张，证据真实、合法、与本案待证事实具有关联性，其证明力大小结合全案予以认定。二审庭审中，上诉人认可其公司员工全部在该食堂就餐。本栋1单元103用户等亦因食堂油烟排放与上诉人产生物业费纠纷。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为物业服务是否存在一审判决认定的瑕疵问题及根据瑕疵问题进行物业费折扣是否有法律依据。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主履行缴纳物业费的义务，物业公司也应按物业合同全面履行自身义务。《前期物业管理委托合同》载明物业管理用房属全体业主共有，管理用房由物业公司无偿使用。但物业公司对管理用房的使用不得影响业主的正常生活。上诉人将被上诉人居住的4栋1单元的架空层作为其员工食堂使用，食堂的油烟排放对本栋低层业主包括被上诉人的正常生活产生影响，多个业主就此与上诉人产生纠纷拒交物业费。上诉人的该行为亦违背了《前期物业管理委托合同》载明的应当为业主创造优美、整洁、舒适生活环境的服务内容。故一审法院认定被上诉人的物业服务存在瑕疵并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。一审法院根据上诉人提供的物业服务存在瑕疵减少被上诉人缴纳的物业费、不予支持上诉人主张的违约金，有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖南中晟基业物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  蔡 晓审判员  谢 晋二〇二〇年八月二十六日书记员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。