上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初25405号原告：上海永业思南置业发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：戴金梁，董事长。委托诉讼代理人：高亚莉，女。委托诉讼代理人：顾雨，女。被告：百颂餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：HOWARDCHARLESING，职务不详。上海永业思南置业发展有限公司(以下简称永业公司)与百颂餐饮管理(上海)有限公司(以下简称百颂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案，于2020年7月23日适用普通程序公开开庭进行了审理。永业公司的委托诉讼代理人高亚莉、顾雨到庭参加诉讼，百颂公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方关于上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号XXX单元、XXX号XXX单元、XXX号XXX单元的房屋租赁合同关系于2019年4月30日解除。2、要求被告向原告支付《补充协议书八》拖欠的费用82,887元、2019年4月租金136,000元、2019年4月物业管理费46,598元、2019年2月至4月能源费20,507元，以上共计285,992元。3、要求被告以285,992元为基数，按照年利率24%的标准，支付原告自应付之日起至实际清偿之日止的逾期付款滞纳金。4、要求被告向原告支付违约金136,000元。5、要求被告向原告支付2019年5月1日起至2019年5月17日止的房屋占有使用费76,010.96元。庭审中，永业公司表示变更第三项诉请为要求被告以278,062元为基数，按照年利率24%为标准，支付原告逾期付款滞纳金(滞纳金的计算方式：以82,887元为基数，自2019年4月1日起计算至实际清偿日止；以2019年4月租金和物业管理费共计182,598元为基数，自2019年4月2日起计算至实际清偿之日止；以2月能源费5,004.20元为基数，自2019年4月3日起计算至实际清偿之日止；以3月能源费7,572.80元为基数，自2019年5月1日起计算至实际清偿之日止)。事实与理由：2010年10月，永业公司与案外人天彦餐饮(上海)有限公司(以下简称天彦公司)签订《思南公馆商铺预租合同》，约定永业公司将上海市复兴中路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号XXX、XXX、XXX单元出租予天彦公司。2011年5月，永业公司、天彦公司与百颂公司签署《主体变更协议》，约定天彦公司将其在租赁合同项下的一切权利和义务全转让给百颂公司。根据原、被告于2019年4月签署的《补充协议书八》确认，截至2019年3月31日，被告欠付原告租赁合同项下租金、物业管理费共计813,313元；双方一致同意延长租赁期限至2019年5月31日止，自2019年4月1日起，租金按照每月136,000元支付，租金支付日期及物业管理费仍按租赁合同约定执行。目前，被告尚拖欠《补充协议书八》中的费用82,887元，2019年4月租金136,000元和物业管理费46,598元，以及原告垫付的2019年2月至4月能源费20,507元，上述欠款共计285,992元。根据《思南公馆商铺预租合同》约定，被告应当按照日千分之一的标准承担逾期付款滞纳金，原告自愿将该标准降低至年利率24%。因被告违约致合同解除，根据合同约定，被告应当支付剩余租赁期基本租金总额的违约金136,000元。百颂公司未作答辩。永业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《思南公馆商铺预租合同》，证明永业公司与天彦公司就上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号XXX单元、XXX号XXX单元、XXX号XXX单元(以下简称系争房屋)建立房屋租赁合同关系；2、《主体变更协议》，证明天彦公司将《思南公馆商铺预租合同》项下的权利义务转让给百颂公司；3、《补充协议书七》、《补充协议书八》，证明原、被告就租金结算和租赁期限达成补充协议；4、房屋返还交接书，证明被告实际于2019年5月17日向原告返还系争房屋；5、租金发票和电子回单、物业管理费凭证，证明原告代为支付的费用以及被告的租赁义务履行情况；6、房地产权证明，证明永业公司为系争房屋的权利人；7、被告发送的解约函，证明被告提出解约申请；8、企业名称变更预先核准通知书，证明上海城投永业置业发展有限公司(以下简称城投公司)经预先核准变更企业名称为永业公司。本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：永业公司系上海市黄浦区复兴中路507、509弄，重庆南路258、248、250、252号房屋权利人。2010年10月11日，城投公司(合同甲方)与天彦公司(合同乙方)签订《思南公馆商铺预租合同》，约定乙方向甲方承租上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号XXX、XXX、XXX单元用作经营。其中，上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号XXX单元及5号303单元的租赁期限自2010年7月1日起至2016年9月30日止；免租装修期自2010年7月1日起至2010年11月30日止；上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号XXX单元的租赁期限自2010年10月1日起至2016年9月30日止；免租装修期自2010年10月1日起至2010年11月30日止。自2014年10月1日起至2016年9月30日止的每月基本租金为255,970元。房屋保证金为478,588元。管理费为每月46,598元。租金及管理费采用先付后用的原则，乙方应于每月1日或之前向甲方支付该月的基本租金及管理费。乙方在租赁期内拖欠水、电费的，则甲方应向乙方发出书面通知，乙方应在甲方发出书面通知后五日内向甲方交付扣除水电费押金后剩余的欠款。乙方应于本合同签订后五日内向甲方付清保证金、预付一个月管理费。19-2条约定，乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金。19-3-4条约定，甲方有权在乙方逾期不支付租金、管理费公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累计达到一个月或以上的，乙方于租赁期内提前擅自解除本合同的等违约事件发生时，若合同终止时乙方剩余租赁期不足十二个月的，则乙方应向甲方支付相当于剩余租赁期基本租金之总额的违约金。庭审中，永业公司表示合同约定的租赁房屋地址上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号XXX、XXX、XXX单元实际为上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号XXX单元、XXX号XXX单元、XXX号XXX单元。2011年5月26日，城投公司、天彦公司与百颂公司签订《主体变更协议》，约定自该协议生效之日起，天彦公司在《思南公馆商铺预租合同》项下的一切权利和义务全部转让给百颂公司。2016年1月7日，城投公司经预先核准变更企业名称为永业公司，并于2019年4月25日领取更名后的营业执照。2016年7月21日，永业公司与百颂公司签订《补充协议书七》，约定延长原合同期限至2019年3月31日止。自2016年4月1日起，租金按每月136,000元或税前月营业总额之13%的提成租金(两者取高)支付。合同未尽事宜，仍按原合同执行。2019年4月4日，永业公司(合同甲方)与百颂公司(合同乙方)签订《补充协议书八》，双方确认乙方拖欠2016年2月、3月租金，2018年5月至12月物业管理费共计537,519元；拖欠2019年3月租金，2019年1月至3月物业管理费，合计共275,794元。截至2019年3月31日，乙方拖欠甲方费用(不含逾期利息)合计813,313元。乙方承诺在2019年3月31日前支付312,083元，用于冲抵上述拖欠费用。乙方支付的保证金501,230元，在合同到期且返还房屋后，甲方无须返还，用以冲抵乙方拖欠的费用。双方一致同意延长原合同租赁期限至2019年5月31日止。自2019年4月1日起，租金按每月136,000元支付，租金支付日期及物业管理费仍按原合同约定执行。若乙方违反本协议约定，未按期支付费用或未按约定返还房屋的，甲方有权立即单方面解除本协议，并按原合同约定追究乙方违约责任。之后，百颂公司向永业公司支付2019年3月的租金136,000元及2018年5月、6月的物业管理费93,196元。2019年3月28日，百颂公司收到永业公司已支付的系争房屋2月能源费5,004.20元的付款清单；2019年4月25日，百颂公司收到永业公司已支付的系争房屋3月能源费7,572.80元的付款清单；永业公司已支付系争房屋4月能源费7,930元2019年4月26日，百颂公司向永业公司发出《终止租赁协议通知函》，表示由于营业额持续下降，经营困难，为了避免对永业公司的租金以及管理费用欠款增加，将在2019年4月30日最后一天营业并于当天解除系争房屋租赁协议。永业公司收函后未予回应。2019年5月17日，百颂公司将系争房屋交还永业公司。本院认为，百颂公司继受取得天彦公司在《思南公馆商铺预租合同》项下作为承租人的一切权利和义务并经永业公司确认，故原、被告双方应恪守合同约定履行相关义务。2019年4月，原、被告通过签订补充协议变更合同租赁期限至2019年5月31日并就2019年3月31日之前拖欠的费用达成新的结算合意。现被告在拖欠租金的情况下提出终止合同，已构成违约，双方于2019年5月17日交接系争房屋的行为应认定原告行使合同解除权，故本院以该日作为合同解除日。被告应当向原告支付《补充协议书八》中尚拖欠的费用82,887元、2019年4月租金136,000元、2019年5月1日至5月17日的租金76,010.96元、2019年4月物业管理费46,598元以及2019年2月至4月能源费20,507元。原告主张逾期付款违约金，符合合同约定，其自行降低计算标准符合民事权利处分原则，本院予以支持。原告根据合同约定主张解约违约金，本院予以支持但对解约违约金的金额根据解约日的确定调整为59，989.04元。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利和义务，由此产生的不利后果，由其自行承担，故本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海永业思南置业发展有限公司与被告百颂餐饮管理(上海)有限公司关于上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号XXX单元、XXX号XXX单元、XXX号XXX单元的房屋租赁合同关系于2019年5月17日解除。二、被告百颂餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海永业思南置业发展有限公司《补充协议书八》中拖欠的费用82,887元、2019年4月租金136,000元、2019年5月1日至5月17日的租金76,010.96元、2019年4月物业管理费46,598元以及2019年2月至4月能源费20,507元。三、被告百颂餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内以278,062元为基数，按照年利率24%的标准，支付原告上海永业思南置业发展有限公司逾期付款滞纳金(滞纳金的计算方式：以82,887元为基数，自2019年4月1日起计算至实际清偿日止；以2019年4月租金和物业管理费共计182,598元为基数，自2019年4月2日起计算至实际清偿之日止；以2月能源费5,004.20元为基数，自2019年4月3日起计算至实际清偿之日止；以3月能源费7,572.80元为基数，自2019年5月1日起计算至实际清偿之日止)。四、被告百颂餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海永业思南置业发展有限公司违约金59,989.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,977元(原告已预缴)，由原告上海永业思南置业发展有限公司负担1,318元，由被告百颂餐饮管理(上海)有限公司负担7,659元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏乐陶人民陪审员  许秋生人民陪审员  陈才荣二〇二〇年八月十一日法官 助理  陈星然书 记 员  陈星然附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。