安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1122民初1125号原告：杜长兵，男，1980年9月3日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被告：来安孔雀城房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会**，统一社会信用代码91341122MA2MX8TT4G(1-1)。法定代表人：赵威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李炎，北京市竞天公诚（南京）律师事务所。原告杜长兵与被告来安孔雀城房地产开发有限公司（以下简称来安孔雀城）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。来安孔雀城在提交答辩状期间，向本院提出管辖权异议，本院于2020年6月12日作出（2020）皖1122民初1125号民事裁定书，裁定驳回来安孔雀城对本案管辖权提出的异议，来安孔雀城不服，上诉于滁州市中级人民法院，该院于2020年7月23日作出（2020）皖11民辖终73号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告杜长兵，被告来安孔雀城的委托诉讼代理人李炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜长兵向本院提出诉讼请求：1.判令来安孔雀城支付迟延交付违约金18681元；2.本案诉讼费由来安孔雀城承担。事实和理由：其与被告签订《滁州市商品房预售合同》,由被告向原告出售位于来安县《新江北孔雀城天赋澜湾》10幢2604室商品房住宅一套。合同签署后,其先后共计支付房价款1049521元;上述预售合同第11条、第12条约定被告应于2019年6月30日前交付房屋,否则承担违约金,违约金按照其已支付房价款日万分之二计算。另,被告发出通知称其于2019年9月27日满足交房条件。综上,被告应当承担迟延交付违约金18681元。来安孔雀城辩称，1、根据补充条款第三条约定，政府行为包括土地征用及房屋拆迁等实质影响双方履约的情形视为不可抗力，发生不可抗力导致逾期交付的，其公司不承担相应的责任。在案涉项目施工过程中，出现钉子户，周边居民违建占用土地的情况及政府检查导致反复施工，最终导致项目逾期，应当视为不可抗力，其公司不应承担相应的责任；2、对于逾期违约金的计算，补充条款中已经明确约定按照购房款的日万分之一计算，且补充协议已经对主合同的文本进行变更，是双方真实意思表示，即使认定其公司应当支付一定的违约金也应当据此计算；3、即使补充条款中关于逾期交付违约金的计算标准不能适用，由于补充协议已经排除了主合同相应条款的适用，应当认为双方没有约定具体违约金的标准，根据最高院商品房买卖合同司法解释第十七条的规定，应当按照同类地段的房屋租金确认实际损失，根据案涉小区的房屋租赁价格，原告的实际损失88日的租金约为3000元。按日万分之二标准计算出的违约金数额明显超出了原告实际损失的1.3倍，应当进行酌减，其公司请求法院进行酌减。本院经审理认定事实如下：2017年11月4日，来安孔雀城为甲方与杜长兵为乙方签订《来安县商品房预售合同》（网上合同签订时间2017年10月25日），主合同约定:杜长兵购买来安孔雀城开发的新江北孔雀城·天赋澜湾10幢2604室房屋，总房款为1049521元，付款方式分期付款，乙方于2017年6月30日前支付首付房款319521元,2017年7月29日前支付房款730000元；乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二自应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止；甲方定于2019年6月30日前将该房屋交付给乙方，甲方如未在合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付房款的日万分之二自最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。补充条款约定：买受人逾期支付购房款的，自应付款次日起至实际付款之日止按逾期付款额的日万分之二支付违约金；出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，杜长兵按约付清了房款，但来安孔雀城未能按期交付房屋，后通知杜长兵于2019年9月27日办理房屋交付手续。2019年9月28日，杜长兵与来安孔雀城签订《面积差计算协议》，约定：因房屋存在面积差需退还杜长兵531元，案涉房屋的最终房屋总价款为1048990元。上述事实，有原、被告当庭陈述及杜长兵提供的《来安县商品房预售合同》、购房款发票、《面积差计算协议》；来安孔雀城提供的《来安县商品房预售合同》及补充条款等证据在卷佐证。本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中双方当事人及其代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、来安孔雀城是否应支付违约金，补充条款关于出卖人逾期交房按日万分之一支付违约金的约定是否有效；二、违约金是否应予调整。对于争议焦点一，来安孔雀城与杜长兵签订的《来安县商品房预售合同》，是双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，杜长兵已依约履行合同义务，来安孔雀城未能在合同约定期限内交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。来安孔雀城辩称其逾期交房系不可抗力，不应承担相应责任，但其提供单方制作的情况说明无法证明其逾期交房系不可抗力所致，且杜长兵对此辩解亦不予认可，故来安孔雀城的辩解无事实和法律依据，本院不予采信。关于出卖人逾期交房按日万分之一支付违约金的约定是否有效的问题，本案主合同和补充条款对逾期交房违约责任的约定不一致，主合同约定的违约金为日万分之二，补充条款约定的违约金为日万分之一，因《来安县商品房预售合同》是来安孔雀城提供的格式合同，根据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，来安孔雀城在主合同和补充条款中均约定买方逾期付款的按日万分之二支付违约金，但在补充条款中将卖方逾期交房的违约金调整为日万分之一，明显是减轻了自己的责任，加重了买房人的义务，有违公平原则，且未尽到合理提示及说明义务，故补充条款关于出卖人逾期交房按日万分之一支付违约金的约定为无效条款。对于争议焦点二，来安孔雀城辩称违约金过高应参照当地房租价格进行调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人已在《来安县商品房预售合同》主合同中明确约定了违约金的计算方法，故本案不适用该条款。本案违约金是否过高不能仅从房租方面来判断，而应遵循公平原则并参照当地房地产市场行情予以评判，从合同约定的逾期付款违约金及逾期交房违约金来看，主合同中关于逾期交房按日万分之二支付违约金的约定属于合理范围，也体现了买卖双方权利义务的公平性，不应调整，故来安孔雀城应支付杜长兵违约金18462元〔(1049521元-531元)×0.0002元/天×88天〕。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告来安孔雀城房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告杜长兵违约金18462元。二、驳回原告杜长兵的其他诉讼请求。（上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院,账号：34×××62,开户行：中国建设银行来安支行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费267元，减半收取133.50元，由原告杜长兵负担1.50元，被告来安孔雀城房地产开发有限公司负担132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  陈平二〇二〇年八月三十一日法官助理郭正卿书记员胡永欣附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。