江西省永新县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0830民初1556号原告：梅某，男，2006年3月25日出生，汉族，住江西省高安市。法定代理人：陈某（系原告梅某母亲），女，1976年5月28日出生，汉族，住江西省高安市。委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：朱艳君，江西明略律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：永新县群德商贸城开发有限公司，住所地江西省吉安市永新县禾川西大街**（永新县商务局**），统一社会信用代码91360830096623180J。法定代表人：钟文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱洪浩，江西赣中律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：贺新华，该公司法律顾问，代理权限为一般代理。原告梅某与被告永新县群德商贸城开发有限公司（以下简称群德公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，于同年8月21日公开开庭进行了审理。原告梅某的委托诉讼代理人尹志明、朱艳君，被告群德公司的委托诉讼代理人邱洪浩、贺新华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅某向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回原告购房时所交纳的开业保证金10000元，并按年利率6%支付原告从2018年10月27日开始至被告归还保证金之日止的资金占用费；2.本案的诉讼费、律师费等诉讼损失由被告承担。事实和理由：被告系永新湘赣国际商贸城的开发商，原告有购买商品房的意愿，为此双方于2018年10月26日签订了一份由被告提供的格式合同，根据合同上已经填好的金额50000元的购房订金和10000元的开门营业保证金，并规定原告必须在被告规定的开业时间准时开门营业及连续开门营业2年以上，被告才返还10000元保证金，否则作为违约金赔偿给被告。原告购房时也以为该商贸城能够形成市场，也认为这10000元被告也是要退回的，因此签订了该合同。谁知，销售房屋时被告的宣传是虚假的，到目前为止该商贸城没有形成市场，甚至有的楼盘都没有建好，原告即使有心想营业也没办法营业。同时根据《中华人民共和国合同法》规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原告购买商品房后，就取得了该商品房的所有权，所有权一个最主要的权利就是拥有对该房屋的使用权，原告作为房屋的所有权人如何使用该房屋，具有完整、充分、自由的权利，不受他人的影响和干扰，本案中的格式条款约定原告购买该商铺后必须在被告规定的时间开门营业2年以上，加重了原告使用该商铺的责任，同时也排除了原告充分、自由使用该商铺的权利。故原告认为该格式条款是无效的条款，无效的条款自始无效，被告因此而收取原告的开业保证金应当返还，对被告无理收取原告的保证金而导致原告的损失被告应当予以赔偿，即应当支付该10000元的资金占用费。双方多次协商无果，为维护原告自身合法利益，特向法院起诉。被告群德公司辩称，1.本案案由不应当定为商品房销售合同纠纷。因为被告收取原告开业保证金是基于双方签订的《永新湘赣国际商贸城商品房认购及招商协议书》（以下简称《认购及招商协议书》），与商品房买卖无关，原、被告在《商品房买卖合同》中并没有关于开业保证金的约定；2.《认购及招商协议书》是原、被告自愿签订的，未违反法律强制性规定，合法有效；3.关于原告诉称的格式条款问题。原告缴纳开业保证金享受了50000元优惠，该条款约定对原告是有利的，并没有加重原告的责任，也没有排除原告的主要权利；4.即便按照原告格式条款无效的说法，被告也不应支付其资金占用费和律师费。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告梅某为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据1.《认购及招商协议书》复印件1份，证明该合同是被告提供的格式合同，合同中约定的原告在购买商铺后必须在被告规定的时间开门营业连续开门营业2年以上才退还开业保证金的条款是无效的。经质证，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该协议书的第一条、第二条约定原告同意在市场当中开业经营，被告给予了原告商品房买卖房款50000元优惠，该合同约定是双方协商一致的结果，合法有效。本院认为，被告群德公司对该证据的真实性无异议，对其真实性予以确认，合法性、关联性结合其他证据综合认定。证据2.被告的收款收据复印件1份，证明原告按《认购及招商协议书》约定向被告支付了开业保证金10000元的事实。经质证，被告对该证据无异议，本院予以确认。证据3.案涉商铺现场及周边图片，证明案涉商铺现场道路等其他设施均未修建好，并未形成市场，原告无法营业。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为现场照片不清楚，应当以现场为准，原告的道路是畅通的，只是人行道因为一些瓷板的破裂在修复，并不会影响店铺开业。本院认为，该证据具有真实性，可以证明永新湘赣国际商贸城现场的有关情况，予以确认。被告群德公司为支持其辩解，向本院提供如下证据：证据1.《永新湘赣国际商贸城项目合作协议书》复印件1份，证明被告群德公司不仅仅开发市场，还有招商市场、培育市场的义务。经质证，原告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为被告没有尽力尽责的打造市场。本院认为，原告对该证据的真实性、合法性无异议，该证据可以达到被告的拟证目的，予以确认。证据2.《商品房买卖合同》复印件1份，证明开业保证金没有在《商品房买卖合同》中约定，开业保证金与商品房买卖无关，原告享受了被告的优惠。经质证，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的。本院认为，原告对该证据的真实性、合法性无异议，对其真实性、合法性予以确认，关联性将结合其他证据综合认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告群德公司系永新湘赣国际商贸城的开发商，同时负责该项目的招商、运营管理等工作。2018年10月26日，原告梅某与被告群德公司签订一份《认购及招商协议书》，双方约定：原告向被告购买被告开发的永新湘赣国际商贸城xxx号商铺，并在签订该协议书时自愿缴纳购房定金与改图、开门营业保证金共计人民币60000元（其中购房定金50000元，开门营业保证金10000元）。被告同意在原告交付保证金后可享受其商铺优惠价，并在规定范围内被告根据原告实际要求对原设计图纸内部结构进行适当修改。原告同意每套商铺所交保证金中的10000元作为开业保证金由被告暂扣，原告必须保证在被告规定的开业时间准时开门营业及连续开门营业2年以上，2年后被告返还每套10000元保证金给原告。如原告未按被告规定的统一开业时间营业或没有持续经营2年，原告同意其所交保证金全部作为违约金补偿被告损失，原告所交保证金扣除每套10000元的开业保证金后，购房定金在最后结算时折抵房款。协议书签订后，原告依约向被告支付了10000元开业保证金。2018年11月22日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告一次性付款向被告购买永新湘赣国际商贸城xxx商铺。商铺交付后，被告开发建设的永新湘赣国际商贸城第三期商铺因拆迁问题未解决至今尚未完工，市场未确定正式统一的开业时间。原告以被告没有形成市场，即使原告有心营业实际也无法开门营业，且双方关于开业保证金约定的条款系无效条款为由，要求被告退还保证金，双方协商未果，原告遂诉至本院。本院认为，《认购及招商协议书》符合我国《合同法》第2条关于合同定义的规定，该合同是原、被告双方就将来一定期限内签订商品房买卖合同等相关事宜进行的约定，并非系对商品房所有权转移及支付相应价款等的直接确认，其可以成为独立的合同，应属于商品房买卖合同的预约合同，故本案案由定为商品房预约合同纠纷为宜。故对被告提出本案案由不应定为商品房销售合同纠纷的辩解意见，本院予以采纳，但被告主张本案系招商协议纠纷，没有法律依据，本院不予采纳。关于开门营业保证金应否退回的问题。本院认为，被告群德公司开发永新县湘赣国际商贸城是为了销售商铺和运营市场获利，原告购买商铺也是为了参与市场经营获利，双方于2018年10月26日签订的《认购及招商协议书》是其真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该《认购及招商协议书》约定双方互负义务，互享权利，合法有效。根据《认购及招商协议书》约定，被告应先规定统一的开业时间，原告再按该时间开业并连续开业经营2年以上，被告才退回保证金，但被告至今未确定统一的开业时间，永新湘赣国际商贸城目前尚不具有完整的市场效应，并且正式统一的开业时间因拆迁问题而变得无法确定，在此情形下被告以原告未开业连续经营2年以上为由，继续占有原告保证金无合法依据，对原告来说显失公平，损害了原告的合法权益，且被告向原告交了房并不等于原告就可以开业，交房只是开业的前提条件，能否开业关键要看商贸城是否已形成市场，而商贸城是否能形成市场，取决于整个商贸城的基础设施是否完工，特别是取决于被告的招商力度及优惠条件等，作为原告来说，其在商贸城购买商铺无疑希望商贸城尽早开业，使其商铺实现商业使用价值，原告主观上不具有不开业的过错。故对原告诉请退回保证金10000元的主张，本院予以支持。开门营业保证金系原告依据双方签订的《认购及招商协议书》约定自愿交纳，被告的占有行为并非恶意，现由于客观原因发生变化而需向原告返还开业保证金，故原告要求被告支付资金占用费及律师费没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告永新县群德商贸城开发有限公司于本判决生效之日起七日内退回原告梅某开业保证金10000元；二、驳回原告梅某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告永新县群德商贸城开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判长 颜 斌审判员 胡小阳审判员 龙 勇二〇二〇年八月二十八日法官助理黄少俊书记员彭易鸣