河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4558号 上诉人（原审被告）：李某，女，1988年9月29日出生，汉族，住河北省晋州市。 委托代理人：韩吉生，系李某公公。 被上诉人（原审原告）：石家庄正基房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区湘江道**。 法定代表人：朱亚寇，经理。 委托代理人：刘磊，河北朗科律师事务所律师 委托代理人：魏新月，河北朗科律师事务所律师 原审被告：韩某某，男，1992年2月9日出生，汉族，住石家庄市栾城县。 上诉人李某因与被上诉人石家庄正基房地产开发有限公司、韩某某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 李某上诉请求：撤销石家庄高新区人民法院（2019）冀0191民初1008号民事判决书。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。2、要求正基地产返还首付款及利息，赔偿装修费用和2016年至2018年7月（房屋归属权韩某某、李某名下）期间房屋房屋净升值部分。事实和理由：一审判决认定事实不清，明显袒护对方，使用法律错误，依法应予撤销或改判。“补充协议约定，如买受人预期偿还贷款7日以上，出卖人有权解除合同。故原告“正基地产”要求解除合同请求理由充分，本院予支持。合同解除后，被告韩某某、李某应将涉案房产返还原告正基地产公司”完全是错误的，没有法律依据。该补充协议第5为格式条款。《合同法》第四十条规定。格式条款无效的情形，免除自身责任，加重对方责任，排除对方权利的格式条款无效。退一步讲上诉人可以返还涉案房产，但应按市场价格给付上诉人房款。如果按一审判决书履行明显对上诉人不利，明显违背公平信用原则，损害上诉人的权利、合法权益，来达到被上诉人石家庄正基房地产开发公司利益最大化，这是违反法律与事实相违背的。1.要求正基地产返还首付款：187889元，加上还贷40万元本金款17360元（还贷本金31月，李某给银行本金不加利息）两者共计205249元，按照贷款利息计算：每月1436.7元贷款利息按0.007元）自2016年1月3日签约至2020年6月28日，共55个月，本金利息共计284267.5元。2.补偿装修费用：78365元。3.本房屋升值。自2016年1月3日，购房到2018年7月净升值587831元（注：2016年1月3日购房6500元/平米，到2018年7月升到13000元/平米，翻倍升值，房屋面积90.44平米）1.正基房产若收回房屋，应返还李某950463元。综上：一审判决认定事实不清，明显祖护对方，使用法律错误。故依法上诉。请求依法撤销或改判石家庄高新区人民法院(2019)冀0191民初1008号判决。 石家庄正基房地产开发有限公司答辩称，第一，被上诉人认为补充条款系双方真实意思表示，不存在格式条款无效情形。双方在签订买卖合同的同时，对补充协议等相关内容进行协商，原上诉人未提出任何异议，系其真实意思表示后，同意进行签字认可的，并且补充协议中的内容并没有加重上诉人的责任。上诉人以按揭方式购买房屋，按期偿还贷款系其基本的合同义务，而上诉人只偿还了61564.39元的银行贷款，剩余款项再无偿还，导致被上诉人一直承担担保责任，至今。其行为已经达到根本性违约的合同解除条件，故上诉人认为补充协议属格式条款的上诉理由不成立。第二，上诉人称一审法院判决违反公平原则，明显偏袒被上诉人实属不当。一审庭审在上诉人经合法传唤未到庭的情况下，一审法院全面考虑了上诉人的权益，认为合同约定房款总价的15%的违约金过高而予以了调整。第三，上诉人与被上诉人签订的石家庄市商品房买卖合同及补充协议真实合法、有效。现上诉人严重根本性违约，已完全达到合同解除的条件。根据合同法第97条之规定，以及合同及补充协议解除后，上诉人应当办理撤销备案手续返还房屋。因上诉人原因导致合同解除，应当承担支付违约金的违约责任。一审法院受理该案后，依法公开开庭进行审理，被上诉人也依法提交了商品房买卖合同、银行凭证原件、复印件等证据，并在庭审过程中有理有据的陈述本案事实，故一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。第四，一审程序中上诉人并没有要求被上诉人返还已支付的房屋价款，现在二审程序中提出不符合法律规定，其应另行起诉，而且其要求的按照房屋市场价格返还购房款没有任何依据。本案诉讼的发生系由于上诉人不偿还银行贷款，严重违约导致如果按照上诉人的理论，按市场价格返还，其相应的购房款。上诉人的违约行为不但没有任何损失，反而会因违约而获利。 石家庄正基房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，依法确认涉案房屋所有权归原告所有。被告交还房屋并配合原告办理《商品房买卖合同》撤销备案手续。二、依法判令被告向原告支付违约金88183.35元。三、诉讼费、保全费及其他相关费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月21日，原告正基房地产公司与中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告正基房地产公司向合作项目任一购房人的全部贷款提供连带保证责任。2016年1月3日，原告正基房地产公司与被告韩某某、李某签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：被告韩某某、李某购买原告正基房地产公司开发建设的石家庄高新区信工路36号绿朗时光小区x号楼x单元xx室，合同价款587889元，首付款187889元，余款400000元以按揭方式支付。补充协议约定，如买受人逾期偿还贷款7日以上，出卖人有权解除合同，合同解除后，扣房款总额15%的违约金，扣减银行划扣的保证金后将剩余款项返还买受人。2016年1月11日，被告韩某某、李某与中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行签订个人购房担保借款合同。原告正基房地产公司为保证人。合同约定，中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行为被告韩某某、李某提供贷款，贷款金额为400000元。如被告韩某某、李某未按期偿还贷款，中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行有权直接划扣原告正基房地产公司存入的保证金。合同签订后，被告韩某某、李某向被告正基房地产公司支付了首付款187889元，原告正基房地产公司向被告韩某某、李某交付了房屋。后被告韩某某、李某未按期偿还银行贷款。2018年11月19日，中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行从原告正基房地产公司的保证金账户内扣划10758.44元。以上事实由《商品房买卖合同》、银行交易记录及庭审笔录等证据在案所证实。一审法院认为，原告正基房地产公司与被告韩某某、李某签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。补充协议约定，如买受人逾期偿还贷款7日以上，出卖人有权解除合同。现被告韩某某、李某逾期偿还贷款7日以上，达到了合同约定的解除条件，故原告正基房地产公司要求解除合同的请求，理据充分，本院予以支持。合同解除后，被告韩某某、李某应将案涉房产返还原告正基房地产公司；因被告韩某某、李某未能到庭举证其已支付的购房款总额，故关于返还购房款本案不做处理。关于违约金，双方约定过高，应予以调整。本院调整为以代偿款为基数为基数，自代偿之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。被告韩某某、李某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席判决。判决：一、解除原告石家庄正基房地产开发有限公司与被告韩某某、李某签订的《石家庄市商品房买卖合同》及补充协议；二、被告韩某某、李某于本判决生效之日起十五日内将石家庄高新区信工路36号绿朗时光小区x号楼x单元xx室房产返还原告石家庄正基房地产开发有限公司；三、被告韩某某、李某于本判决生效之日起十五日内支付原告石家庄正基房地产开发有限公司违约金，违约金以10758.44元为基数，自2018年11月19日起至款项还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方所签《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应依此履行。由于上诉人违背补充协议约定的“如买受人与逾期偿还贷款7日以上，出卖人有权解除合同”内容，上诉人支付房屋贷款超过7日以上，据此原审法院依此判决解除合同依据充分，本院予以支持。关于上诉人主张的被上诉人应返还其预付款及利息，赔偿其装修损失等因上诉人未参加一审庭审，原审法院未对此进行处理，应另案处理。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2005元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年八月五日 书记员  张童童 ——