安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4688号 上诉人（原审原告）：许建刚，男，1986年7月12日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：孙寿军，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何炜，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘盼盼，女，1990年4月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：孙寿军，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何炜，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：聂广伦，男，1965年2月18日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：方玉，安徽皖建律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张有林，男，1970年3月10日出生，汉族，住安徽省南陵县。 委托诉讼代理人：郑国翔，安徽皖建律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汪炜，男，1996年8月2日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：汪胜兰（系汪炜胞姐），女，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：杨顺民，安徽昊华律师事务所律师。 上诉人许建刚、刘盼盼因与被上诉人聂广伦、张有林、汪炜确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 许建刚、刘盼盼上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的全部诉讼请求或发回审理。事实与理由：1.2007年9月29日，许建刚购买案涉房屋一直居住至今，案涉房屋自始至终为许建刚、刘盼盼所有并居住至今。2.案件起因和案涉房屋更名情况。2012年4月份，许建刚因偿还他人借款需要，从聂广伦、张有林处借款200000元，为保证借款安全，双方就案涉房屋办理了委托买卖公证。借款时双方未约定利息，但许建刚按口头约定的月利息5分标准支付借款利息，2015年7月13日和2015年10月22日许建刚仍还款25000元。2014年11月11日，聂广伦代理许建刚已经将涉案房屋过户到张有林名下。2016年11月21日，涉案房屋又从张有林名下过户到聂广伦名下并办理了银行按揭贷款800000元。2018年2月24日，聂广伦将该房屋过户到汪炜名下。3.关于聂广伦、张有林的关系。两人系共同放贷合伙人关系，本案起因是许建刚从两人处借款所引起，聂广伦持有委托买卖公证书先将许建刚名下案涉房屋过户到张有林名下，然后又过户到聂广伦名下并以房屋为抵押办理贷款，最后过户到汪炜名下。4.关于2014年11月11日聂广伦持公证书将涉案房屋过户到张有林名下和2016年11月21日张有林又将案涉房屋过户到聂广伦名下的效力问题。许建刚没有出售房屋的意思表示，出具委托买卖公证书给聂广伦，完全基于借款保证。2014年11月11日聂广伦持公证书将房屋过户到张有林名下和2016年11月21日张有林又将案涉房屋过户到聂广伦名下，两次房屋更名既没有产生相应的交易款项，也没有实际的房屋交付行为，结合聂广伦与张有林的放贷合作关系，两次更名行为均不是真实的房屋买卖交易行为，仅仅是为了保证借款安全。并且2015年7月13日和2015年10月22日许建刚仍然在偿还借款。聂广伦、张有林一再表示，只要还清借款，就会将案涉房屋过户回许建刚名下。因此，这两次过户行为因缺乏房屋交易相关的基础法律关系，应属无效。5.关于2018年2月24日聂广伦将房屋过户到汪炜名下的效力问题。基于上述两次房屋更名的无效性，聂广伦将案涉房屋过户到汪炜名下，应认定为无效。汪炜购买案涉房屋并非出于善意。其没有支付合理对价。根据从合肥市不动产管理中心调取的备案《存量房买卖合同》以及双方提交的证据《委托转款协议》，其购房款为备案价600000元，协议价630000元，两个价款均明显低于市场交易价1400000元的70%。汪炜及其委托人始终没有进入案涉房屋查验房屋的现状，60余万的购房款既没有存入不动产交易中心的托管账户，也没有支付到聂广伦名下账户，而是支付到案外人尹真真账户。汪炜的购房行为极不符合常理，对上述不符合常理的行为汪炜均未作出合理解释。综上，2014年11月11日和2016年11月21日两次更名因缺乏房屋交易的基础法律关系而无效，2018年2月24日交易行为因缺乏善意而无效。 聂广伦辩称，1.许建刚、刘盼盼在案涉房屋居住至今是事实，但至2014年11月起，许建刚、刘盼盼的居住便成为一种违约或侵权行为，非合法居住。2.许建刚、刘盼盼未举证证明聂广伦与张有林系合伙放贷关系，也未举证证明在本案中聂广伦与张有林合伙放贷给许建刚。3.2012年许建刚向聂广伦借款240000元，约定月息五分，以案涉房屋作为担保。因案涉房屋当时仍在工商银行抵押贷款，无法再办理抵押担保登记，因此应许建刚的要求，双方办理了委托公证。许建刚承诺，如果无法还款，聂广伦可代理其卖房，卖房款优先还债。后许建刚未能按时还款，仅2013年便拖欠8个月利息，2014年更是一分未还。聂广伦本来并不想让许建刚卖房还债，因为即使2013年卖房还债，按当时的房价，也无法清偿许建刚拖欠的利息加本金。且许建刚无力清偿涉案房屋的按揭贷款，如出售房屋需聂广伦筹钱替其还贷。2014年11月，许建刚拖欠聂广伦的借款的同时，还拖欠工商银行的按揭贷款，工商银行欲起诉其拍卖案涉房屋，为保值许建刚主动找到聂广伦，要求聂广伦先替其还贷，然后卖房，卖房款不够还款部分，其再行偿还。聂广伦为避免损失扩大，才替许建刚垫付了银行贷款后卖房。许建刚对于2014年11月的卖房事宜是知道且授权的，买家张有林是与许建刚当面协商确定的价款，并支付了对价。许建刚因与聂广伦就卖房款的分配产生分歧不予交房，三方僵持不下。后三方再次协商，许建刚答应于2015年底前先还聂广伦的一部分钱，聂广伦向张有林退回购房款并适当赔偿其损失，张有林再将房屋过户给许建刚。故许建刚的父亲即实际借款人许业年才会出具《承诺书》，并于2015年7月、10月继续还款。但因许建刚再次违约，张有林采用报警、停水等方式也无法让其交房的情况下，要求退房。因许建刚此时无力购回涉案房屋，聂广伦此前收到的购房款也不够偿还许建刚所欠付的借款本息，故在张有林强烈要求退房的情况下，聂广伦将涉案房屋购至自己名下。第一次买卖行为许建刚、刘盼盼系明知、授权、追认，第二次买卖行为则与许建刚完全无关，聂广伦与张有林也未合伙且恶意串通侵犯许建刚的任何权益。4.因许建刚的一再违约导致聂广伦的资金情况恶化，聂广伦才会于2018年出卖此房。本次交易聂广伦均是委托房屋中介公司予以操作，未与汪炜有过任何私下接触，双方不存在恶意串通。综上，许建刚、刘盼盼的上诉理由不能成立，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。 张有林辩称，1.张有林、聂广伦的交易行为建立在等价的基础上，许建刚系知情，双方签订的买卖合同依法有效。案涉房屋出卖给张有林系三方协商，许建刚将案涉房屋以460000元卖给张有林且有聂广伦作为许建刚的委托代理人签订案涉合同，该合同合法有效。在合同签订后依据公证的委托书，聂广伦有直接领取款项的权利，张有林将款项支付聂广伦符合法律规定，在张有林已将合同义务履行完毕后，聂广伦将案涉房屋过户至张有林名下。根据房屋登记的生效要件，本次房屋买卖已经履行完毕。2.张有林因许建刚的原因未能入住，其将涉案房屋退给聂广伦系财产的自由处置权，不存在合同无效。许建刚与张有林的合同已经履行完毕，后许建刚因与聂广伦就财产分配问题产生争议拒绝将案涉房屋交付张有林，张有林在通过报警等形式要求交付房屋均未达到目的后，无奈之下将案涉房屋退给聂广伦，该过程是张有林的财产自由处置权，故张有林将案涉房屋退给聂广伦系合法有效。3.因张有林与聂广伦的买卖合同已履行完毕，本案与张有林无关，张有林非适格当事人。本案张有林和许建刚、聂广伦之间的交易均是合法有效，张有林为规避纠纷已退还房屋，三方合同也已履行完毕。许建刚主张聂广伦、汪炜存在串通，诉讼主体应是聂广伦和汪炜，应驳回许建刚对张有林的诉请。 汪炜辩称，1.汪炜与聂广伦之间的房屋交易行为合法有效，不存在无效的情形。双方之间的房屋买卖均有中介公司参与，不存在恶意串通。汪炜通过胞姐汪胜兰购买房屋，所有的交易过程均是汪胜兰与中介公司进行沟通。通过证人证言及汪炜所提交的聊天记录可以看出，整个房屋买卖交易流程均是由汪胜兰通过中介进行，并未与聂广伦进行直接交易，交易价格也是中介公司商定，在房屋过户及核税时，汪胜兰也表示过不想再购买的意思，故汪炜与聂广伦之间并未进行恶意串通。双方商定的房屋总价为830000元，付款方式为过户时支付630000元，房产证下来后支付100000元，实际交付房屋时支付100000元。聂广伦向汪炜出具的三份委托转款协议，在支付第一笔630000元款项时，汪胜兰的银行卡被锁，实际支付570000元；在房产证下发后，汪胜兰再次支付100000元，剩余160000元未付，该事实通过汪胜兰与中介人员张漫丽的聊天记录可以证明。涉案房屋总价为830000元，加上各项税费73501元，汪炜为购买涉案房屋实际花费903501元，该交易价格并未低于市场价格。2.许建刚已明确承认之前已经知道房屋被卖的事实，现要求确认无效无事实依据。许建刚一直在涉案房屋居住，涉案房屋2016年被停水时其已知晓房屋被卖的事实。许建刚、刘盼盼知晓委托公证书的内容，其作为一个具有文化水平及识别能力的完全民事行为能力人，应知晓签字行为代表的真实意思表示，公证处在进行公证时会告知公证的内容，许建刚抗辩其不知晓公证书的内容无事实基础。许建刚委托卖房，聂广伦与张有林以房款抵借款合法合理，故许建刚主张二人以合法形式掩盖非法目的无法律依据。3.从已查明的事实可以看出，聂广伦、张有林及汪炜之间的房屋买卖行为未违反合同法关于合同无效的规定，许建刚要求确认买卖合同无效无法律依据。 许建刚向一审法院起诉请求：确认聂广伦代理许建刚、刘盼盼与张有林就合肥市瑶海区龙岗开发区临泉路静安瑞泰19幢504室房屋签订的存量房买卖合同无效，确认张有林与聂广伦之间就合肥市瑶海区龙岗开发区临泉路静安瑞泰19幢504室房屋签订的存量房买卖合同无效，确认聂广伦与汪炜之间就合肥市瑶海区龙岗开发区临泉路静安瑞泰19幢504室房屋签订的存量房买卖合同无效。 一审法院认定事实：2007年9月29日，许建刚与合肥龙岗房地产开发有限责任公司签订一份《商品房买卖合同》，约定许建刚向合肥龙岗房地产开发有限责任公司购买位于合肥市龙岗开发区房屋一套（权证字号:房地权肥东字第××号，以下称案涉房屋），房屋建筑面积97.08平方米，单价为每平方米2746.35元，总价款266616元，许建刚首付80616元，余款186000元，许建刚以该房屋作抵押，在工商银行合肥庐东支行办理银行贷款，贷款期限为15年。2008年12月18日，该房屋登记至许建刚名下。另，许建刚与刘盼盼系夫妻关系，两人婚后一直在该房屋居住至今。 2012年，许建刚的父亲许业年做工程需资金周转，与聂广伦协商借款，聂广伦要求其提供房产抵押，许业年遂以其子许建刚名下的案涉房产作为抵押。2012年8月2日，许建刚、刘盼盼向聂广伦出具一份《委托书》，委托书主要内容如下：委托人许建刚、刘盼盼，受托人聂广伦；委托人许建刚、刘盼盼系夫妻关系，委托人共同拥有房产一套，房产位于合肥市龙岗开发区房屋，建筑面积97.08平方米，房地产权证字号:房地权肥东字第××号。现全权委托受托人办理归还上述房产中所欠银行抵押借款手续（包括提前还款、领取他项权证、注销抵押登记）；房产买卖手续【包括产权过户以及与此相关的手续：包括签订房屋买卖合同、存量房买卖合同、资金托管协议、包括到资金托管中心（或者申请不需要通过资金托管）和银行开户及领取房款（或者直接打入受托人指定的账户）、房屋过户、房屋交接、水电过户、有线电视过户、户口迁移、缴纳相关费用、办理租赁证、开取完税证明、物业费结清证明、调阅上述房屋档案以及户籍的情况并复印相关资料、对房屋买卖以及过户中有关争议的处理（包括诉讼代理）】；其他相关手续（包括查询并开取户口、物业费结清证明、信用、收入、纳税、银行还款等状况证明及一切相关手续）。俩人并承诺，代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我们均予承认，由此产生的权利、义务，均由委托人享有和承担；本委托书自委托之日起生效至委托事项办理完毕之日失效。 2012年8月3日，许建刚、刘盼盼对该委托书在安徽省合肥市中安公证处进行了公证。因房产抵押人为许建刚，经商定，许业年所借款项由许建刚于公证当日向聂广伦出具借条，借条载明“今借到聂广伦人民币24万元整”，借款人为许建刚，借条中未约定利息和还款期限。 许业年借款后未能及时还款，其间向聂广伦出具两份借条作为利息补偿（于2013年8月1日向聂广伦出具一份借条，载明“今借聂广伦现金38000元整”，于2013年10月1日向聂广伦出具一份借条，载明“今借聂广伦现金24000元整”）。2013年11月8日，许业年向聂广伦支付现金12000元。 因许业年和许建刚一直未能偿还借款，2014年11月6日，聂广伦替许建刚偿还了剩余全部住房按揭贷款本金115640.61元及相应的利息和罚息，以代理人身份将案涉房屋以450000元的价格出售给张有林，张有林通过抵债及转账付款等方式向聂广伦支付了相应购房款。2014年11月11日，案涉房屋登记至张有林名下（房权证合瑶字第××号）。 聂广伦代理许建刚向张有林转让案涉房屋后，许业年曾于2015年5月27日向聂广伦出具一份《承诺书》，主要内容有：“今欠聂总现金360000元（注借款24万，银行12万），自2015年6月至2015年12月底之前还清。如此款到期还不清，此房由聂总全权处理，余欠28万元整于2016年协商解决”。后许业年以许建刚名义，于2015年7月13日向聂广伦还款10000元，2015年10月22日还款15000元，之后未再偿还债务。 张有林取得房屋所有权后，因案涉房屋一直由许建刚、刘盼盼使用，其未能实际取得房屋。2016年4月7日，张有林向相关部门申请将案涉房屋的水表销户。之后，张有林因未能取得房屋，经与聂广伦协商，张有林又将案涉房屋返还给聂广伦，双方于2016年11月21日办理房屋产权变更，案涉房屋过户登记至聂广伦名下（房权证合瑶字第××号）。2017年2月3日，聂广伦以该房屋抵押（房合瑶他字第××号），在中国民生银行股份有限公司合肥分行贷款800000元。2018年2月13日，聂广伦结清贷款，注销抵押。 2018年2月14日，聂广伦与汪炜通过“安徽我家房地产信息有限公司”（房屋中介公司）的工作人员韦明山、张漫丽，达成买卖案涉房屋的协议，双方签订一份《存量房买卖合同》，合同约定的房屋价款为600000元，付款方式为一次性付款。聂广伦于交房前腾空房屋，并通知汪炜验收交接等。双方在合同中约定的房屋价款为600000元，但实际交易价款为830000元。合同签订后，聂广伦出具委托转款协议，要求汪炜将购房款转至尹真真名下。汪炜的姐姐汪胜兰于2018年2月14日向尹真真转账570000元，2018年2月26日转账100000元，共计670000元，下欠160000元未付。另，2018年2月14日，案涉房屋经税务机关核定房屋价值为907428.57元，汪炜纳税73501元。2018年2月24日，案涉房屋登记至汪炜名下（房权证合瑶字第××号）。汪炜取得房屋所有权后，以该房屋向华夏银行股份有限公司合肥分行抵押贷款600000元，贷款期限为2018年5月29日至2028年5月29日。 一审另查明，汪炜购买案涉房屋时，聂广伦向其隐瞒案涉房屋由许建刚、刘盼盼占有使用的事实，双方完成房屋过户后，聂广伦未能履行交付房屋的义务。2018年7月12日，汪胜兰到许建刚、刘盼盼家中，要求许建刚、刘盼盼腾出房屋未果，于2018年8月9日向该院提起诉讼，诉请许建刚、刘盼盼停止侵害、排除妨碍，搬出案涉房屋。该院经审理，认为案涉房屋登记于汪炜名下，许建刚、刘盼盼占有房屋无合法依据，故于2018年9月18日判决许建刚、刘盼盼于判决生效后十日内搬出案涉房屋，并将房屋交付给汪炜。许建刚、刘盼盼不服该判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，现案件尚在审理中。 另，2018年9月18日，许业年因联系不上聂广伦，遂与张有林电话联系，希望通过张有林联系聂广伦，协商房款之事宜。 一审法院认为，本案各方争议的焦点为：1.聂广伦代理许建刚与张有林签订的房屋买卖合同是否无效；2.张有林与聂广伦之间的房屋买卖合同是否无效；3.聂广伦与汪炜之间的房屋买卖合同是否无效。关于焦点1，首先，聂广伦与许建刚之间存在借贷关系，许建刚向聂广伦借款时，作为借款担保，其与刘盼盼作为委托人共同向受托人聂广伦出具一份《委托书》。在委托书中，许建刚、刘盼盼对包括代为提前偿还按揭贷款、签订房屋买卖合同、房产过户、领取售房款等委托事项均予以明确，并对该委托书进行公证，故聂广伦行使委托代理权，以许建刚名义与张有林签订房屋买卖合同，转让案涉房屋，未违反《委托书》的约定；其次，许建刚于2012年8月3日借款，一直未予清偿，聂广伦又于2014年11月6日替其偿还了案涉房屋剩余的全部按揭贷款本息，此举显系为房屋过户转让做准备。贷款清偿后，许建刚、刘盼盼及许业年即应当知晓聂广伦意欲处置房产，但未提出异议或予以阻止；再次，依照合同法规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，聂广伦与张有林交易后，未将收到的房款交付许建刚，而许建刚、刘盼盼因拖欠聂广伦债务，亦未就房款事宜向聂广伦提出过主张。综上，该院认为，许建刚、刘盼盼委托聂广伦代为出售房产，实质是以售房款作为借款担保。在许建刚长达两年多未还款的情况下，聂广伦行使委托代理权，代许建刚提前偿还了住房按揭，其中用意不言而喻。而许建刚、刘盼盼及许业年知晓聂广伦意欲处置房产仍持放任态度，对房款亦未过问，且张有林取得房屋产权后，将案涉房屋水表销户，对许建刚、刘盼盼生活造成一定影响，在此情形下，许建刚、刘盼盼及许业年都未曾提出异议。以上种种，充分表明聂广伦代理许建刚与张有林签订房屋买卖合同，转让案涉房屋，并不违背许建刚、刘盼盼和许业年意愿。另，本案无证据证明案涉房屋当时售价450000元明显不合理。据此，许建刚、刘盼盼认为聂广伦与张有林之间有虚假、隐瞒、欺骗、恶意串通之嫌，主张聂广伦代理许建刚与张有林签订的房屋买卖合同无效，与事实及法律不符，该院依法不予支持。关于焦点2，聂广伦依照《委托书》约定，与张有林签订房屋买卖合同，并对案涉房屋办理产权过户，张有林据此取得案涉房屋产权，因未能实际取得房屋，又将已登记于自己名下的案涉房屋转让给聂广伦，此系其与聂广伦之间自愿协商的结果;同时，也是其自由处置自己名下财产的行为，不损害他人利益，许建刚、刘盼盼主张张有林与聂广伦之间签订的房屋买卖合同无效，于法无据，不予支持。关于焦点3、汪炜通过中介从聂广伦处购得房屋，双方实际交易价款为830000元，该交易价款系聂广伦与汪炜之间自愿商定，是聂广伦对自己名下房产的处置，且汪炜已支付购房款670000元并纳税73501元，依法取得案涉房屋的产权，另无证据证明汪炜购房时知晓聂广伦与许建刚之间的债务纠纷，许建刚、刘盼盼认为汪炜与聂广伦之间存在虚假、隐瞒、欺骗、恶意串通，无事实依据，故许建刚、刘盼盼主张聂广伦与汪炜之间签订的房屋买卖合同无效，该院依法亦不予支持。 此外，聂广伦向张有林转让案涉房屋后，许建刚于2015年7月13日和2015年10月22日两次向聂广伦偿还少量债务。庭审中，许建刚陈述“后来找张有林，张有林说钱还清就把房屋还给我们。后来我也理亏，因为毕竟欠人家钱，所以我就没再过问了”、“父亲（许业年）说他来找聂广伦和张有林把钱还清，然后把房屋要回来”，结合许业年向聂广伦出具的《承诺书》，表明此时许建刚还钱的目的，系欲通过偿还债务收回房屋产权，但并不能否定本案所涉房屋买卖合同的效力。另，许业年与张有林之间的通话录音内容，也表明许业年仅对售房价款以及双方未予结算表示异议。聂广伦转让房屋时未就房屋价款与许建刚、刘盼盼协商，取得售房款后亦未与许建刚、刘盼盼进行结算，其行为可能造成许建刚、刘盼盼经济损失，许建刚、刘盼盼可就其损失向聂广伦另行追偿。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决：驳回许建刚、刘盼盼的诉讼请求。案件受理费13800元，财产保全费5000元，合计18800元，由许建刚、刘盼盼负担。 二审中，许建刚、刘盼盼向本院提交合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初65号民事判决书、合肥市瑶海区人民法院(2018)皖0102民初8257号民事判决书、合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第00197号民事判决书各一份，证明本案涉及的聂广伦、张有林及尹真真均是从事放贷业务；案涉房屋三次过户均不是真实的房屋买卖交易行为，应当确认无效。聂广伦质证认为，不能证明聂广伦与张有林存在共同放贷，即便存在放贷，也不能推断其在本案中存在共同放贷。合肥市瑶海区人民法院的两份民事判决书与聂广伦无关，证明目的有异议，通过该判决书可以看出张有林、聂广伦不是稳定的共同从事放贷行为。张有林质证认为，达不到证明目的。本案房屋买卖和委托发生在2014年，合肥市包河区人民法院的民事判决书认定的放贷事实为2012年，合肥市瑶海区人民法院的民事判决书与本案无关。汪炜质证认为，达不到证明目的，不能反映张有林、聂广伦、尹真真从事放贷业务，也不能反映聂广伦、张有林共同放贷给许建刚。三份民事判决书均未提及汪炜，证明汪炜并未参与许建刚与聂广伦、张有林的借贷关系。尹真真未从事放贷，汪炜将案涉房款支付聂广伦所委托收款的尹真真并不违法。本院对许建刚、刘盼盼所提交的民事判决书的真实性、合法性予以确认，对证据效力将结合待证事实综合予以认定。 另对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.聂广伦代理许建刚与张有林签订的《存量房买卖合同》是否无效；2.张有林与聂广伦之间的《存量房买卖合同》是否无效；3.聂广伦与汪炜之间的《存量房买卖合同》是否无效。 关于争议焦点一，首先，本案中，许建刚、刘盼盼和聂广伦、张有林均认可聂广伦与许建刚之间存在借贷关系，许建刚的父亲许业年向聂广伦实际借款，许建刚向聂广伦出具借条，张有林向许建刚履行部分出借义务，许建刚与刘盼盼作为委托人共同向受托人聂广伦出具一份《委托书》。故许建刚、刘盼盼出具《委托书》的目的是为借款提供担保，并非出于自愿出售房屋的真意，聂广伦取得案涉房屋出售代理权的实际原因也是为保证其债权实现。 其次，从聂广伦代理出售房屋的过程来看，其在出售房屋前未就房屋的交易价格等重要事项向许建刚、刘盼盼履行报告义务，出售房屋后也未将房款支付给委托人许建刚、刘盼盼。结合聂广伦二审陈述“在2014年11月第一次卖房后，许建刚与聂广伦就卖房款的分配产生分歧不予交房，其二人及张有林三方僵持不下，后经三方再次协商，许建刚答应于2015年底前先还聂广伦的一部分钱，聂广伦向张有林退回购房款并适当赔偿其损失，张有林再将房屋过户给许建刚”的陈述，可以佐证聂广伦持《委托书》以许建刚、刘盼盼受托人的身份与张有林签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋过户至张有林名下，该形式上的房屋买卖行为实质是通过买卖的方式达到以物权做担保的目的，因此聂广伦出售房屋的行为也非法律上的代理人行使代理权。 再次，2015年5月27日，许业年向聂广伦出具《承诺书》，载明“今欠聂总现金360000元（注借款24万，银行12万），自2015年6月至2015年12月底之前还清。如此款到期还不清，此房由聂总全权处理，余欠28万元整于2016年协商解决”，聂广伦对该《承诺书》予以接受。许业年与聂广伦关于不能履行到期债务时抵押物即涉案房屋归聂广伦处分的约定明显违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的规定。 最后，2015年7月13日和2015年10月22日，许业年仍以许建刚名义向聂广伦还款，表明至迟截至2015年10月22日，许建刚就其与聂广伦与之间的原民间借贷的基础法律关系仍在履行还款义务。 综上，本院认定聂广伦以许建刚、刘盼盼代理人的名义与张有林签订《存量房买卖合同》并将涉案房屋产权转移登记至张有林名下，该房屋买卖行为应系民间借贷合同债权性质的担保，且聂广伦与许建刚、许业年关于到期不能还款处置房屋的约定，明显违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止流押的规定，故聂广伦代理许建刚、刘盼盼与张有林签订的《存量房买卖合同》应认定为无效。即便许建刚、刘盼盼对聂广伦对上述签订合同并将涉案房屋转移登记至张有林名下的行为系知晓，也不影响前述《存量房买卖合同》的效力认定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，聂广伦以许建刚、刘盼盼的名义与张有林签订的《存量房买卖合同》名为买卖，实为让与担保，该《存量房买卖合同》亦应认定为无效。聂广伦主张其代理许建刚、刘盼盼与张有林就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》真实有效，未提供张有林支付房款的凭证，也未举证证明其在房屋转移登记后实际向许建刚转交了房款，故对其该项主张，本院不予采信。 关于争议焦点二，2016年11月21日，张有林以买卖方式将案涉房屋过户登记至聂广伦名下。对于此次过户行为，张有林主张系因许建刚拒绝交付房屋致使张有林不能取得房屋，其与聂广伦协商后又将案涉房屋退还给聂广伦。聂广伦陈述其是在张有林强烈要求退房的情况下，将涉案房屋购至自己名下。当事人意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。张有林与聂广伦之间为实现将涉案房屋过户登记至聂广伦名下的目的，以虚假的买卖意思表示签订了《存量房买卖合同》，故该《存量房买卖合同》亦应认定为无效。 关于争议焦点三，基于上述认定，聂广伦对涉案房屋不享有处分权，其将涉案房屋出售给汪炜构成无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。依据该条规定，许建刚、刘盼盼有权对聂广伦无权处分的涉案房屋进行追回。汪炜主张其构成善意取得，从汪炜购买案涉房屋的行为来看：第一，其作为购房人，对于将要购入的重大资产并未实地查看。即使如汪炜在本案中所称，实际购房均由其姐姐汪胜兰实施，汪胜兰也未尽注意义务；第二、汪炜与聂广伦签订的《存量房买卖合同》约定的交易价款为600000元，该交易价格明显属于不合理低价。汪炜主张实际交易价格为830000元，并提供《委托转款协议》等予以佐证，但该《委托付款协议》中的款项备注为汪炜单方所书。即便涉案房屋本次交易价格为830000元，参考2018年合肥市房地产交易市场的行情，该交易价格也远低于正常的市场交易价格，且汪炜对案涉房屋的价格低于市场价格也系明知，因此根据一般生活经验法则，难以将汪炜认定为善意买受人。根据我国民法对“恶意串通”的理解，是指当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。它可以表现为双方当事人事先达成协议，也可以表现为一方当事人作出意思表示，对方当事人明知其目的非法，而以默示的方式接受。本案中，虽涉案房屋物权登记在聂广伦名下，但一直由许建刚、刘盼盼占有使用，汪炜在购买涉案房屋前未进行现场查看、在明知案涉房屋出售价格低于一般市场价格可能存在不当之处的情况下，未尽高度审慎的注意义务，仍与聂广伦签订《存量房买卖合同》，双方的行为符合“恶意串通”的表征，故汪炜与聂广伦签订《存量房买卖合同》系恶意串通，损害第三人利益，应认定为无效。对汪炜主张其对涉案房屋构成善意取得的意见，本院不予采信。 综上所述，许建刚、刘盼盼的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初45号民事判决； 二、确认聂广伦代理许建刚、刘盼盼与张有林就合肥市瑶海区龙岗开发区临泉路静安瑞泰19幢504室房屋签订的《存量房买卖合同》无效；确认张有林与聂广伦之间就合肥市瑶海区龙岗开发区临泉路静安瑞泰19幢504室房屋签订的《存量房买卖合同》无效；确认聂广伦与汪炜之间就合肥市瑶海区龙岗开发区临泉路静安瑞泰19幢504室房屋签订的《存量房买卖合同》无效。 一审案件受理费13800元，财产保全费5000元，合计18800元，二审案件受理费13800元，由聂广伦、张有林、汪炜负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年八月十七日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。