江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初653号原告（反诉被告）：肖萍，女，1977年11月22日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王伟，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏铭然，江苏法德东恒（苏州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：胡章良，男，1968年11月25日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。委托诉讼代理人：刘小林，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：昆山北区房产咨询有限公司博威店，统一社会信用代码91320583323789966N，住所地江苏省昆山市周市镇黄金海岸花园**楼**。法定代表人：周云,该单位总经理。委托诉讼代理人：黄辞斌，该单位员工。原告肖萍与被告胡章良、昆山北区房产咨询有限公司博威店（以下简称北区房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序由审判员尹丛丛独任审判，后被告胡章良提出反诉，本案本诉与反诉一并审理，于2020年4月17日、2020年5月22日两次公开开庭进行了审理。肖萍及其委托诉讼代理人魏铭然（到庭参加第二次庭审）、胡章良及其委托诉讼代理人刘小林、北区房产委托诉讼代理人黄辞斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告肖萍向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告将原告多支付的7万元购房款返还原告；2.请求依法判令被告向原告支付律师费7000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告、被告就昆山市周市镇新纬路888号黄金海岸花园XX号楼XXX室房屋签订了《房买卖合同》，房屋总价335万元，约定签订合同时支付定金10万元，2018年4月30日前支付第一笔购房款即首付款80万元(含定金10万元)，2018年9月30日支付第二笔购房款80万元，贷款175万元，2019年6月30日过户，原告主张权利胜诉而发生的律师费等由被告承担。后履约合同的过程中，原告首付款80万元于2018年5月22日付清，第二笔购房款于2019年5月16日付清，2019年5月30日原告又向被告支付10万元购房款，此时原告已经向被告支付购房款170万元，还有165万元需要贷款。2019年5月21日，原告、被告签订了《补充协议》，约定原告因逾期支付首付款向被告支付7万元作为补偿。2019年6月31日前办完所有程序，注销、贷款审批、过户与放款等流程。事实上除了银行贷款于2019年8月5日放款，其他都在约定期限内完成。原告实际向银行申请贷款199万元，放款199万元到被告账户，扣除165万元购房款和7万元补偿款，被告应将剩余的27万元返还给原告，但被告只向原告返还20万元，还有7万元未返还。鉴于上述事实，为维护原告的合法权益，原告具状诉至法院，望判如诉请。本诉被告胡章良辩称，原告的陈述与事实不符，原告有多个违约行为,具体为：1.支付首付款逾期22天；2.支付第二笔购房款逾期8个月即240天；3.房屋处于可以交易过户的状态迟延2个月；4.银行贷款审批、贷款逾期35天。以上第2、3、4点均超过30个工作日，本诉原告构成根本违约。依照双方《房屋买卖合同》的相关约定，《合同法》第一百一十四条的规定，本诉原告应当向本诉被告支付迟延履行违约金1005000元，抵扣已经支付的70000元，还应当另行向本诉被告支付迟延履行违约金93500元。详细的事实和理由见反诉状，希望法庭驳回反诉原告的诉讼请求，并支持反诉人的反诉请求。本诉被告北区房产辩称，对原告的诉讼请求没有意见，作为中介方，合同在我处签订，补充协议是双方另行签订的。关于该交易的过程：2018年3月28日原告和被告签订合同，当天付了10万元定金，约定2018年4月30日支付首付80万元，2019年6月30日完成过户手续，因为买方当时有房屋未卖出，首付款未到位，经过原被告同意约定了此时过户。签订合同后，约定首付款支付时间到了之后，被告向我方催要首付款，原告陆续支付了约定的80万元，之后未再走房屋买卖程序，直到2019年开始办理原告的贷款即涉案房屋的还款，被告说他贷了款来偿还涉案房屋的贷款，所以双方在2019年5月21日签订了补充协议，签订协议当天原告向银行咨询放款事宜，银行承诺6月底前可以放款，5月22日被告还清了涉案房屋的贷款，同时去做原告的贷款审批，整个审批流程很顺利，2019年6月21日办理了过户手续，当时办产证也加急，6月25日就出了产证，但银行贷款实际2018年8月放款，至于为何放款时间延后我方不清楚，期间也和银行沟通过过，银行称国家政策之类的。反诉原告胡章良向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付违约金935000元；2.判令本诉及反诉的诉讼费均有被反诉人承担；3.判令被反诉人承担反诉人之处的律师费20000元。事实和理由：2018年3月28日，双方就昆山市房屋签订《房屋买卖合同》，合同总价335万元，合同对付款时间做了明确约定，但实际上被反诉人逾期支付，经反诉人多次电话、微信催要，原告于2018年5月22日支付了80万元首付款，但实际已经逾期22天。按合同约定被反诉人应在2018年9月30日前支付第二笔购房款85万元（应为80万元），但实际上被反诉人按期支付了15万元，剩余70万元均逾期支付，其中多付的5万元作为被反诉人因逾期支付首付款而对被反诉人的损失赔偿，被反诉人支付第二期购房款共逾期8个月。至2019年4月15日，房屋本处于可以交易过户的状态，但因被反诉人直至2019年5月30日才付清第二笔房款，使得房屋到2019年6月份才可以交易过户，逾期两个多月。2019年5月21日，双方签订补充协议，约定被反诉人逾期支付首付款向反诉人支付人民币7万元作为损失补偿，同时约定2019年6月30日前办完所有程序，即注销，贷款审批，过户，放款等流程，但因被反诉人原因银行直到2019年8月5日才放款，逾期达两个月零12天，被反诉人另还应补偿反诉人垫付款项的费用为1472615.29元。2019年5月21日，被反诉人曾经跟反诉人说甩开中介，双方直接成交，可以不支付中介费，反诉人没有答应这种失信行为。因被反诉人失信在先，2019年3月，反诉人通过电话和微信通知被反诉人解除合同，并按照合同约定赔偿，被反诉人不同意解除合同，并找各种理由哄骗、抵赖、威胁。被反诉人称要和老公离婚，不想活了，反诉人怕真的出人命，只好暂时搁置双方争议。当时同地段的房屋单价已经涨至2.2万元/平方米，本案成交价为1.65万元/平方米，反诉人损失了100多万元，当时反诉人要求赔偿最少50万元，被反诉人又拿出同样的手段抵赖和威胁，后仅仅就首付款的违约同意支付7万元作为补偿。双方补充协议中明确规定了放款的最后期限，实际放款时间在2019年8月5日，违反了双方补充协议的约定。综上，被反诉人的行为构成了根本违约，根据双方合同约定及法律规定，被反诉人应当向反诉人支付违约金935000元，被反诉人还应当承担律师费。反诉被告肖萍辩称，不认可被告的反诉请求，双方在签订补充协议时已经把之前的履行瑕疵的行为进行了约定，我方支付被告补偿款7万元，我方认为不应当自此作为违约情形主张违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，经本院核实对双方均无异议的证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月28日，肖萍（乙方，本诉原告，反诉被告，以下简称原告）与胡章良（甲方，本诉被告，反诉原告，以下简称原告）在北区房产（丙方）居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定原告胡章良购买被告所有的位于昆山市房屋，总价为335万元，本合同签订之时，乙方支付10万元作为定金购房。乙方应当在2018年4月10日之前将首付款（含定金）80万元支付到甲方名下的银行账户。双方约定于2019年6月30日前将办理完税及过户手续，如一方不按期支付首付、交税、配合过户等，即构成违约，经丙方（以书面、电话、短信或微信方式均可）催促后，逾期超过三十个工作日仍不配合的，构成根本违约，在甲方签署过户文件之前，乙方先行支付首付款。乙方需要贷款，贷款部分为175万元，乙方承诺由于自身原因（包括但不限于资料不全、信用不良、资质不足等）导致银行贷款不能如期发放，应在过户日期之前自行筹款补足。如果乙方委托丙方办理贷款，应当按照丙方指示提供相关材料，在指定时间至银行签订贷款合同（甲方应予配合），如果甲、乙不配合办理银行贷款手续，造成交易拖延，承担违约责任。双方确认交易房屋上存在光大银行的抵押，尚有约160万元贷款未偿还，甲方保证在2019年4月15日之前清偿贷款，涤除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态。关于房屋交付约定：甲乙双方于办妥以乙方或乙方指定者为权利人的该房屋相关产权证及付清所有房款（含贷款，但约定预留房屋尾款除外）之日后的七个工作日内办理房屋交接手续，甲方将该房屋的钥匙交付给乙方或交付至丙方，由丙方转交乙方。双方同意由丙方自房款中暂留5万元作为交房尾款，待前述水电物业等相关费用全部结清后付给甲方。第六条违约责任约定：甲乙双方中若有任何一方未按照本合同的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金，逾期超过三十个工作日，构成根本违约。特别约定：如有一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金。第七条履行抗辩约定：如果一方不履行其在先的义务，其他方可以暂停履行其在后的义务。三方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成的，均向法院起诉，败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等。补充协议约定：首付款与贷款金额外剩余款项由现金补齐，剩余80万元于2018年9月30日前支付原告。合同签订后，原告于2018年3月29日支付10万元，3月30日支付10万元，于5月7日支付4万元，于5月15日支付24万元，于5月16日支付25万元，于5月22日支付7万元，首付款80万元支付完毕。此后原告于2018年9月7日支付被告5万元，于9月30日支付10万元，于10月12日支付20万元，于10月25日支付5万元，于11月20日支付5万元，于2019年1月31日支付5万元，于2月3日支付3万元，于3月8日支付2.5万元，于3月29日支付2.5万元，于4月5日支付2万元，于4月12日支付2万元，于4月25日支付3.5万元，于5月8日支付12.5万元，于5月16日支付2万元。至此原告支付完毕第二期首付款80万元。期间原告付款过程中一直逾期且逾期期间较久，期间被告一直催要。原告称其于2019年4月26日交付贷款审批手续，但被告不配合办理贷款手续。2019年5月21日，肖萍和胡章良签订《补充协议》一份，约定：由于乙方之处首付款逾期造成的损失，特支付七万元作为甲方补偿；2.双方约定于2019年6月30日前办理完所有程序，注销、贷款审批、过户与放款等流程。如约定期内未完成，超出期限所产生的过桥费用由乙方自行承担，月利率3%；3.甲乙双方应积极配合丙方办理相关流程；4.甲乙双方若未按此协议履行则按原合同进行处理；5.甲方配合乙方从甲方账户转40万元作为贷款凭条使用，此转账不作为实收费款；6.此协议与原合同同样具有法律效应，由双方签字即可生效，最终解释权归甲方。双方在补充协议下方签字确认。后，双方于2019年5月22日前往银行办理原告的贷款审批手续，原告于2019年5月30日支付被告10万元。至此，原告共计支付被告170万元。2019年6月21日办理过户登记手续，2019年6月25日，涉案房屋登记至原告名下。原告最终实际贷款199万元于2019年8月5日放款至被告账户。被告返还原告20万元，称另外的7万元要求扣除，原告不同意，因此诉至本院。关于合同履行中双方的沟通，被告称原告首付款逾期了22天，其一直打电话催促。第二笔购房款应当在2018年9月30日前支付，实际也是多次支付共逾期八个月，每次其催促原告才给一点，期间其将钥匙给了原告，让原告去看，但是原告在没钱的情况下却在里面装修。之后其要求解除合同，原告不同意，于是要求原告支付违约金50万元，再到20万元，但原告不同意，称家里出了问题，最后只同意给7万元。原告称之所以约定的过户时间较晚是因为涉案房屋登记至被告名下尚未满两年，合同签订后因为其资金出了点问题，所以首付是分期支付的，第二笔房款也是因为原告的原因导致延期支付。当时办理贷款时需要被告提供资料，但被告不配合，所以双方在2019年5月21日签订了补充协议，关于贷款金额的变动没有书面约定。原告和北区房产均确认，签订补充协议当天咨询了银行，银行回复6月底前可以完成放款。本院认为，肖萍和胡章良在北区房产居间下签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定享有权利、履行义务。买卖合同中，买方的主要义务即为支付购房款，卖方的主要义务即为配合办理各项手续及交付房屋，从双方合同的履行过程看，原告的付款一直存在逾期，关于原告陈述的被告不配合办理贷款所需手续的主张，原告直至2019年5月16日才陆续支付完毕其应当在2018年9月30日前支付的第二期购房款，原告未按约履行完毕其在先的付款义务，被告因此暂停履行在后的配合贷款义务，系被告行使的合理抗辩，被告在合同履行过程中不存在违约行为。关于原告本诉要求返还7万元及被告胡章良反诉要求被告支付违约金的请求，首先，被告胡章良要求原告支付违约金935000元的主张，按照《房屋买卖合同》的约定，“总房款30%违约金”的性质系解约违约金，即合同解除情况下违约方应当承担的违约责任，但本案中双方的买卖合同并未解除，且合同义务均已履行完毕，被告胡章良无权向原告主张该违约金。其次，关于原告要求被告胡章良返还多支付的7万元的主张，根据双方对合同履行过程的陈述及交易习惯，《补充协议》中载明的“首付款逾期造成的损失7万元”实际应为双方对截至签订《补充协议》时，原告所有逾期付款行为给被告胡章良造成损失金额达成的最终一致意见，而不仅仅是首付款逾期造成的损失，因此被告胡章良在本案中再次单独提及第二笔够房款的逾期付款损失的部分，本院不予采信。《补充协议》中明确约定在2019年6月30日前办理完所有程序，其中包括放款，原告对于该期限届满时未放款的后果应当是有所预判的，且贷款部分放款晚于约定时间原告并无证据证明是政策原因，因此原告应当承担该部分逾期付款的违约责任。关于该违约责任的承担标准，合同约定为日千分之一，补充协议约定为月利率3%,均明显偏高，本院综合考虑双方的合同履行过程、原告的违约程度等因素酌定按照月利率2%计算，自2019年7月1日计算至2019年8月5日止。按照合同约定，原告应支付的首付款及第二笔购房款总金额为160万元，被告实际支付170万元，扣除应支付给被告的损失7万元，原告实际支付被告首付款及第二笔房款共计163万元，尚欠房款金额为172万元，故该逾期付款违约金的计算基数为172万元。胡章良应将7万元中超过该违约金的部分予以返还。原告要求被告北区房产返还7万元的主张，于法无据，本院不予支持。双方均要求对方承担己方律师费损失的主张，原告的银行贷款逾期付款确存在违约，应当承担违约责任，但即便按照双方《补充协议》约定的标准，逾期付款违约金尚不足7万元，被告扣留7万元也确有不妥，本院根据双方的过错程度及各方诉请的支持情况，酌定支持原告的律师费损失1000元、支持被告律师费损失1万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、反诉被告肖萍于本判决生效之日起十日内支付反诉原告胡章良逾期付款违约金（以1720000元为基数，自2019年7月1日起按月利率2%标准计算至2019年8月5日止）。二、本诉被告胡章良将70000元扣除前述第一项肖萍应支付的逾期付款违约金后的金额返还本诉原告肖萍，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、本诉被告胡章良于本判决生效之日起十日内支付本诉原告肖萍律师费损失1000元。四、反诉被告肖萍于本判决生效之日起十日内支付反诉原告胡章良律师费损失10000元。五、驳回本诉原告肖萍对本案被告昆山北区房产咨询有限公司博威店的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。本诉案件受理费1726元，由肖萍负担1400元，由胡章良负担326元；反诉案件受理费6675元由胡章良负担3337.5元，由肖萍负担3337.5元。其中，已预交的本诉案件受理费和反诉案件受理费折抵后，胡章良预交的案件受理费3011.5元本院退胡退还，肖萍应负担的3011.5元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户账号：32250198643600000811131786开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹丛丛二〇二〇年八月三日书记员  蔡晓晨法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。