浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0225民初2613号原告：丁牡丹，女，1982年3月9日出生，汉族，住浙江省宁波市江**。委托诉讼代理人：胡世勇，浙江天职正律师事务所律师。被告：宁波三立甬恒置业有限公司。住所地：浙江省象山县爵溪街道巨鹰碧海园**楼。法定代表人：王艳杰，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋览，该公司法务。原告丁牡丹诉被告宁波三立甬恒置业有限公司（下称三立公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年5月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告丁牡丹的委托诉讼代理人胡世勇，被告三立公司的委托诉讼代理人蒋览到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁牡丹诉请判令：一、被告交付象山县××幢××号房屋的土地、房屋权属证书；二、被告支付逾期交房违约金280.5元［93.5万元×0.1‰×3天（2018年5月31日—2018年6月2日）］；三、被告支付逾期交付房屋权属证书的违约金（以93.5万元为基数按日0.1‰自2018年9月1日起计算至实际交付之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告将第二项诉请变更为：被告支付逾期交房违约金63393元［93.5万元×0.1‰×678天（2018年5月31日—2020年4月7日）］。并当庭增加一项诉请：要求确认补充协议二第七条第三项为无效免责格式条款。庭后原告又撤回了该增加的诉请。事实和理由：原告向被告购买象山县××幢××号房屋，双方于2018年1月21日签订《商品房买卖合同》，就相关权利义务进行约定。原告依约支付房款，但被告未按约定于2018年5月30日交付房屋，而于2018年6月2日交付房屋，但之后原告知晓案涉房屋直至2020年4月7日才完成竣工验收备案，故逾期交房违约金应计算至该时间点为止。被告也未按约于2018年8月31日前交付土地、房屋权属证书，还应支付逾期交付权属证书违约金。故原告起诉来院，望判如所请。被告三立公司答辩称：一、结合商品房买卖合同第十条以及补充协议二第七条有关逾期交房违约金按已付房款2%上限计的约定，本案逾期交房违约金应为18700元（93.5万元×2%）。该条款并非霸王条款，被告也不存在欺诈情形，且也提醒了原告仔细阅读条款内容。再且合同也约定了其他救济途径供原告选择，现原告既然选择继续履行合同，就该按合同约定内容履行。二、被告同意原告于2018年6月即入住房屋，原告自该时间起即对房屋享有使用权，且房屋价值处于增值状态，原告实则是有收益的。再况且被告同意原告在实际入住到实际收房期间的物业费免费，实际也是填补原告逾期收房损失，现再要求被告承担2%上限以外的逾期交房违约金，有违公平原则、意思自治原则。三、结合商品房买卖合同第十六条、补充协议一第十二条第2项之约定，如出卖人逾期交付房屋，则办理权证登记期限起算时间为实际交付之次日。被告实际交付房屋的时间为2020年4月10日，故合理剔除逾期交房期间的逾期交付权证责任，2020年4月11日才是权证交付期限的起算时间。交房后90日内交付权证是符合法律规定的，所以2020年7月10日才是交付权证的时间，现被告并无逾期交付权证的违约行为。四、因新冠肺炎疫情影响，案涉项目竣工验收备案被延迟，目前公司经营也受影响，请法院考虑。原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，举证、质证，本院认证如下：被告提供告示复印件一份，拟证明其于2018年5月即已提醒业主房屋交付应按合同约定待竣工验收完成后进行，正式交付时间应按被告发出的《交房通知书》中确定的日期为准的事实；原告质证称未曾见到过该告示。原、被告双方均认可案涉项目完成竣工验收备案后房屋才具备正式交付条件，本院对此予以确认。综上，本院认定本案基本事实如下：2018年1月21日，原告丁牡丹和被告三立公司签订《商品房买卖合同》一份，向被告购买象山县××幢××号房屋，合同约定建筑面积为110.17平方米，房款为93.5万元。合同第九条约定出卖人应于2018年5月30日前交付建设工程竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋。第十条约定若出卖人逾期交付不超过180日，或逾期交付超过180日但买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人应于2018年8月31日前取得土地、房屋初始登记权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记，并约定若出卖人未能按约交付权属证书超过90日且买受人选择不退房的，则出卖人应自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。该合同附件一为房屋平面图，二为应分摊的共有建筑说明，三为其他物业买卖、赠与、租赁协议书，四为装饰、设备标准，五为有关预告登记的约定，六为保修责任主要条款，七为业主临时管理规约、前期物业服务合同（由物业公司另行提供），八为“补充协议内容”，附件八补充协议内容第十二条第2项约定，“买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。”原、被告双方在该《商品房买卖合同》之外，于2018年1月21日另有签订《补充协议（二）（不备案）》一份，该协议第七条系有关出卖人逾期交房违约责任的约定，第1、2项约定同《商品房买卖合同》第十条的内容，第2项明确，若出卖人未按约交付房屋逾期超过180天且买受人要求继续履行合同的，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。但第3项约定，“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”《商品房买卖合同》及《补充协议（二）（不备案）》签订后，原告按约支付房款，但被告直至2020年4月7日才完成案涉项目竣工验收备案，并于2020年4月9日通知原告于2020年4月10日前往办理交房手续。被告另于2020年7月6日取得案涉房屋不动产权登记凭证，并于2020年7月10日通知原告等各业主提交不动产权过户所需材料、缴纳过户所需费用。本案审理过程中，本院向本县不动产登记窗口询问，得到回复称每套房屋登记于开发商名下的初始权证现简化为不动产权登记凭证。另查明，原告于2018年6月2日支付维修基金及一年物业费，并取得案涉房屋钥匙。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第十二条第2项约定，“如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。”该条文属于免除被告三立公司按时办证义务的无效格式条款，被告仍应按合同第十六条之约定承担逾期办证违约责任。原、被告另行签订的《补充协议（二）（不备案）》第七条第3项关于出卖人逾期交房的约定，“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”该内容与《补充协议（二）（不备案）》第七条第2项以及《商品房买卖合同》第十条之约定相互矛盾，且排除、限制了原告主张逾期交房违约金的主要权利，免除了被告逾期交房200天后的逾期交房违约责任，也属于无效格式条款，被告应按合同第十条以及《补充协议（二）（不备案）》第七条第2项之约定承担逾期交房违约责任。原告虽于2018年6月2日取得案涉房屋钥匙，但原、被告双方一致确认案涉项目完成竣工验收备案后才具备正式交付条件，在此之前的交付均为不符合合同约定的交付，本院对此亦予以确认，被告自认正式交房时间为2020年4月10日，而原告主张逾期交房违约金计算至2020年4月7日，本院对原告主张予以照准，则逾期交房违约金为63393元[93.5万元×日万分之一×678天（2018年5月31日—2020年4月7日）]。原告主张被告支付以93.5万元为基数按日万分之一计算至实际交付权证之日止的逾期交付权证违约金，符合合同第十六条之约定，本院予以支持，结合合同约定，交付的为案涉房屋初始登记权属证书，且原告收到该权属证书后委托被告办理权证转移登记手续，又结合查明事实，不动产初始权属证书现已简化为不动产权登记凭证，被告取得案涉房屋的不动产权登记凭证后已于2020年7月10日通知原告交付过户材料及过户费用，故本院确认逾期交付权证违约金计算至该时间点止，关于起算时间，依照合同约定应为2018年8月31日，原告主张自2018年9月1日起算，本院予以照准，则逾期交付权证违约金为63486.5元[93.5万元×日万分之一×679天（2018年9月1日—2020年7月10日）]。原告主张被告交付案涉房屋的权证，并明确为要求交付登记于原告名下的房屋权证，不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告宁波三立甬恒置业有限公司支付原告丁牡丹象山县××幢××号房屋的逾期交房违约金63393元；二、被告宁波三立甬恒置业有限公司支付原告丁牡丹象山县××幢××号房屋的逾期交付权证违约金63486.5元。三、驳回原告丁牡丹的其他诉讼请求。上涉一至二项均定于本判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1212元，减半收取606元，由被告宁波三立甬恒置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员  林 鹰二〇二〇年八月五日代书记员  杨丽依