福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初925号 原告（反诉被告）:福建省润佳商业经营管理有限公司，住所地福州市马尾区罗星街道青洲路**福州海峡水产品交易中心及商务配套一B地块商务楼1(1A、1B)21层03商业(办公)(自贸试验区内)，统一社会信用代码：91350105099047561B。 法定代表人：郑祖芳，总经理。 委托诉讼代理人：黄诚浩，福建知望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟麦娟，福建知望律师事务所律师。 被告（反诉原告）:林永勇，男，汉族,1992年07月13日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：檀文明，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游杰，北京中银（福州）律师事务所律师。 原告福建省润佳商业经营管理有限公司（以下简称“润佳公司”）与被告林永勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理。2019年6月12日，被告林永勇提起反诉，本院依法予以准许，由审判员沈镇友适用简易程序合并公开开庭审理。原告（反诉被告）润佳公司的委托诉讼代理人黄诚浩，被告（反诉原告）林永勇及其委托诉讼代理人檀文明、游杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润佳公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告润佳公司与被告林永勇签订的《中环自贸广场租赁合同》；2、判令被告林永勇向原告润佳公司支付免租装修期租金人民币28800元；3、判令被告林永勇向原告润佳公司支付免租营业期租金人民币57600元；4、判令被告林永勇向原告润佳公司支付拖欠的2018年5月15日至2019年8月12日房屋租金人民币215520元，及逾期支付房屋租金的违约金人民币113688元（违约金以每月人民币14400元为基数，按日千分之一，自2018年4月21日起计算，暂计至起诉之日为人民币113688元，实际计至款项全部还清之日止）；5、判令被告林永勇向原告润佳公司支付房屋占有使用费人民币238176元（以人民币28800元每月为基数，自2019年8月13日起算，暂计至起诉之日为人民币238176元，实际计至被告林永勇将涉案房屋腾空并实际交还原告润佳公司之日止）；6、判令被告林永勇向原告润佳公司支付拖欠的2018年1月15日起至2019年8月12日止的物业服务费135680元；及逾期支付物业服务费的违约金人民币71315元（违约金以每月人民币6400元为基数，按日千分之一，自2017年12月21日起计算，暂计至起诉之日为人民币71315元，实际计至款项全部还清之日止））；7、判令被告林永勇承担本案全部诉讼费。以上各项费用共计人民币860779元。2020年7月9日，润佳公司当庭变更诉讼请求为：1、确认原告润佳公司与被告林永勇签订的《中环自贸广场租赁合同》于2019年8月13日解除；2、判令被告林永勇向原告润佳公司支付免租装修期租金人民币28800元；3、判令被告林永勇向原告润佳公司支付免租营业期租金人民币57600元；4、判令被告林永勇向原告润佳公司支付拖欠的2018年6月租金7200元；2018年7月租金2160元；2018年8、9、10月租金12960元；2018年11月至2019年8月12日租金135174元，及逾期支付房屋租金的违约金（违约金以欠金额为基数，按日千分之一，分别从欠付之日起计算，暂计至2020年6月30日为人民币77479.2元，实际计至款项全部还清之日止）；5、判令被告林永勇向原告润佳公司支付拖欠的2018年8月至2018年10月物业服务费19200元；2018年11、12月物业服务费3840元，2019年1月至2019年8月12日物业服务费47277元，及逾期支付物业服务费的违约金（违约金以欠金额为基数，按日千分之一，分别从欠付之日起计算，暂计至2020年6月30日为人民币34963.2元，实际计至款项全部还清之日止））；6、判令被告林永勇承担本案全部诉讼费。以上各项费用共计人民币430576.4元 事实与理由：2017年11月25日，原告润佳公司与被告林永勇签订《中环自贸广场租赁合同》，约定原告将福州市马尾区罗星西路北侧润成中环广场的的第四层407号商铺出租给被告林永勇使用，被告在该房屋内经营巴啦嘴肉蟹煲餐厅（福州市马尾区金汇餐厅），被告系该餐厅工商登记记载的经营者。《中环自贸广场租赁合同》对租赁期限、计租面积、房屋租金及支付方式、物业管理费用、免租期、违约责任等事项进行了约定。2017年11月15日，原告与被告进行了房屋交接，双方在《租赁场所交付确认书》上签字。在经营期间，被告长期恶意拖欠原告房屋租金、物业管理费等各项费用，经原告多次催讨后，被告仍拒不支付。鉴于被告的严重违约行为，2019年8月12日，原告向被告发出违约解约函，通知被告解除双方签订的《中环自贸广场租赁合同》。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，望判如所请。 被告林永勇辩称，一、是原告已经构成根本违约。被告向原告发出解约函时即2019年2月28日，双方签订的中环广场中环自贸广场租赁合同已经解除。二、双方签订的中环自贸广场租赁合同中存在大量格式条款，且原告并未提请被告注意这些条款，其中有大量的条款，排除了被告的主要权利，加重了被告的义务。这些条款应当认定为是无效的。三、原告在本诉中主张的各项费用缺乏相关依据，且标准过高：1、被告已经按照约定履行合同义务，不存在违约行为，且租赁合同中约定的免租期，包括装修免租期和经营免租期均系原告为了合理分担被告的风险，对被告作出的承诺，不应当认为属于《中华人民共和国合同法》第192条中约定的赠与的情形。因此，原告要求被告补缴免租期的租金，不应当予以支持。2、被告已经于2019年2月28日通知原告解除租赁合同。原告所主张的租金、物业费及违约金均不存在，且即便认为被告存在违约行为，原告所主张的违约金等也明显过高，不应予以支持。 反诉原告林永勇提出如下诉讼请求：1、确认诉争双方签订的《中环自贸广场租赁合同》已于2019年2月28日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付装饰装修、加盟费等损失共计219500元；3、判令反诉被告按照合同约定支付双倍履约保证金83200元；(前述二项共计302700元)；4、本案诉讼费均由反诉被告承担。 事实与理由：诉争双方于2017年11月15日签订《中环自贸广场租赁合同》(以下或简称《合同》)，对租赁物、租金等事宜进行约定。《合同》签订后，反诉原告按照约定支付保证金及租金，并一直按照约定履行《合同》项下的相关义务。《合同》履行过程中，反诉被告在开具发票、广告宣传、消防、物业管理等方面均存在违约或者不足，但是反诉原告均未予追究。2018年7月，反诉原告经营的餐厅出现排烟管道漏烟现象，反诉原告虽多次要求反诉被告尽快解决该问题，以避免长期对餐厅经营造成不良影响，但是反诉被告经多次组织人员进场维修却始终未解决漏烟问题，因该问题导致反诉原告的餐厅经营情况每日愈下。在此期间，诉争双方已多次就漏烟问题结合租金减免进行过协商，但是始终未能达成一致意见。因漏烟问题对反诉原告的经营影响巨大，导致反诉原告持续亏损数月。2018年11月1日，反诉原告向反诉被告提出撤场申请并提交书面《撤场申请书》。为挽留反诉原告，反诉被告于2018年11月20日再次找反诉原告进行协商，并于2018年11月22日就租金减免事宜达成一致，且反诉被告承诺将积极组织人员对漏烟问题进行排查、维修，确保不会对反诉原告的经营产生影响。反诉被告虽在2018年11月22日保证将积极对漏烟问题进行排查、维修，但是持续到2019年2月都未妥善解决该问题。根据《合同》第十八条“18.5如商业广场内各种甲方提供及应由甲方承担维修义务的设施、设备出现故障，甲方或物业服务公司应在接到乙方维修通知3日内进行维修；如该等故障直接影响到乙方经营，甲方或物业服务公司应争取在接到乙方维修通知1日内维修完成”之约定，反诉被告存在诸多违约行为且未积极解决漏烟问题已经构成严重违约，且导致反诉原告无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，反诉原告遂于2019年2月28日向反诉被告发出《解约函》，通知反诉被告解除《合同》并于3月2日撤场并将钥匙归还反诉被告。 反诉原告为经营巴啦嘴肉蟹煲所支出的装修、加盟等费用均系反诉被告的违约而导致的损失，共计219500元；且因反诉被告的违约行为导致《合同》提前解除，其应当按照《合同》约定向反诉原告双倍返还履约保证金共计83200元。反诉原告原来本着息事宁人的态度不予追究，而反诉被告却反而提起诉讼要求反诉原告支付巨额费用，反诉原告遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条等法律规定，依法向贵院提起反诉，望判如所请！ 反诉被告润佳公司辩称，首先，反诉原告诉称的其投入20多万元用于公司经营，没有任何证据能够证明。其次，即使其投入上述金额也是其正常经营的开支，自身经营不善，是其撤铺的主要原因。第三，关于漏烟的主要原因是什么，本案的反诉原告并没有讲清，而且本案中反诉原告餐厅内的烟管是其自身进行安装的，根据合同的约定，如果是其自身安装的设施设备产生故障的话，是由其自己进行维修的。第四，本案的反诉原告根据合同的约定，没有单方解除合同的权利，但其擅自撤铺关门根本违反了合同的约定，请求法院驳回其反诉请求。 对本诉中润佳公司提供的《中环自贸广场租赁合同》及《租赁场所交付确认书》，被告林永勇对真实性不持异议，本院予以采纳。对解约函、快递单及快递查询记录，林永勇仅对解除租赁合同的时间有不同认识，并未否认该解约函所涉通知事宜，该事实可予以确认，但解约时间本院另行认定。本诉部分林永勇未提供证据。 对反诉中林永勇提供的《确认书》、《撤场申请书》、对话录音、工作请示单、《解约函》和撤场录像，反诉被告润佳公司对真实性未提出异议，相关事实能够相互印证，本院予以采纳。对租金、物业费等的收款收据及账单明细，润佳公司对真实性不持异议，本院予以采纳。对林永勇提供的加盟费收据、燃气入户合同及发票、装修施工合同及决算书，与林永勇经营金汇餐厅（吧啦嘴肉蟹煲）的事实能够相互印证，润佳公司亦无相反证据加以反驳，本院予以采纳。关于漏烟照片、视频及微信聊天记录、证人证言，三者能够相互印证，说明林永勇经营的餐厅确实存在漏烟事实，润佳公司并无其他证据反驳，该事实本院予以采纳。对于12345投诉件，无法证明与本案有关，本院不予采纳。 前述本反诉证据本院予以确认并附卷佐证。 经审理，本院确认如下事实：2017年11月15日，润佳公司与林永勇进行租赁场地交接验收，林永勇于当日接收了租赁场所。11月25日，润佳公司（甲方，出租方）与林永勇（乙方，承租方，林永勇租赁该场所的经营品牌为“吧啦嘴肉蟹煲”，工商登记名为“福州市马尾区金汇餐厅”）签订了《租赁合同》，序言部分约定乙方承租润成中环广场四层407号商铺。序言第三条对合同相关词语进行定义和解释，其中：进场日指甲方移交、乙方进入该房屋之日。装修期指自进场日起算的一定期间。等等。合同正文第一条约定该房屋的套内建筑面积为160平方米。第二条约定租赁期限为60个月，自进场日开始计算。第三条约定了装修期：3.1装修免租期为进场日起算60日。第四条约定租金标准和支付：双方约定，乙方采用以下第1种租金标准：4.1固定租金标准及租金支付方式。4.1.1该房屋的租金按计租面积计付，每月每平方米90元。乙方自进场日开始承担该房屋的租金。自2017年12月1日至2019年11月30日在月租金标准基础上递增百分之0，即每月租金为14400元。自2019年12月1日至2020年11月30日在上一交租期租金基础上递增6%，月租金为15264元。4.1.3约定，本合同项下首期租金应于本合同签订之日起5个工作日内支付，租金期间为2018年6月1日至6月30日，应交租金为14400元。4.1.4约定，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给与乙方6个月的租金优惠，即装修免租期自2017年12月1日至2018年1月31日乙方需支付的租金为0元；经营免租期自2018年2月1日至5月31日乙方需支付的租金为0元。4.3约定，无论乙方选择何种租金标准及租金在恢复方式，乙方均不得因商业广场内的共同设施设备通过该房屋或有公用通道穿越该房屋等任何原因向甲方、物业服务公司主张减免租金或物业服务费等任何款项。第六条约定，本合同签署当日，乙方应当支付甲方人民币28800元相当于两个月租金作为履约保证金；同时向物业服务公司支付12800元相当于两个月的物业服务费······甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在7日内补足保证金。但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。10.2约定，每月物业服务费=物业服务费*计租面积，每平方米为40元。18.5约定，如商业广场内各种甲方提供及应由甲方承担维修义务的设施、设备出现故障，甲方或物业服务公司应在接到乙方维修通知3日内进行维修，如该故障直接影响到乙方经营，甲方或物业服务公司应当争取在接到乙方维修通知1日内维修完成。22.4约定，乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金······经甲方书面催告后30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟缴纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。22.7约定，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同详细之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约并不免除。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给与乙方装修期的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年内首期之后其他个月租金标准与装修期的乘积相应计算并补交装修期的租金。24.3约定，乙方按约定向甲方交还该房屋时······届时乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设备设施、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置。28.17约定，本合同自双方盖章（乙方为自然人的，乙方应采用签字方式确认）之日起生效。当日，双方签字盖章。 合同签订后，林永勇按照合同约定分别支付了2个月的租金保证金（计28800元）和物业服务费保证金（12800元）并分别预支各一个月的租金14400元和物业服务费6400元。同时，店铺在2018年2月底完成装修并对外营业。2018年6月开始，林永勇经营店铺开始发生管道漏烟情况，7月该情况进一步严重。期间，林永勇在6月支付租金7200元，7月支付12240元，8-10月分别支付10080元。物业费方面，林永勇支付至2018年7月，8-10月未支付物业费，11-12月支付了8960元，之后的物业费未再支付。 另查，2018年11月1日，林永勇以金汇餐厅名义向润佳公司提出《撤场申请书》，以商场招商不利撤铺严重，要求减免租金，同时，以管道漏烟不能解决造成客户流失，经营下滑等为由提出撤场。2018年11月22日，润佳公司为此提出优惠举措，其内部工作请示单显示：2018年8-10月租金七折、免除2018年8-10月物管，免除2018年11-2019年2月租金。上述物业费、水电费等乙方需按原合同的约定按时足额缴纳，若乙方未按上述约定履行，则视为乙方违约，乙方不再享受以上租金、物业服务费的减免优惠政策，恢复原合同的执行，且甲方有权要求乙方补缴免租经营期内的租金和物管。2019年1月27日，双方签订《确认书》，因讼争店铺铺设电缆等工程条件问题，双方确定经营免租期从2018年2月1日至6月15日，即在原有约定4个月经营免租期基础上增加15天的免租期。2019年2月28日，林永勇以金汇餐厅名义向润佳公司提出《解约函》，告知因餐厅关闭，同日终止双方租赁合同。2019年8月12日，润佳公司向林永勇发出《解约函》，告知因林永勇未缴纳租金等费用构成根本违约为由解除双方租赁合同关系。 本院认为，关于讼争租赁合同的解除时间问题，《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2018年11月1日，由于商铺撤场严重，加之管道漏烟给林永勇经营造成影响，林永勇以金汇餐厅的名义第一次提出撤场。但是，双方经协商后，特别是在润佳公司提出有关租金和物业费优惠举措后，林永勇继续经营，至2019年2月28日最终向润佳公司发出《解约函》。该《解约函》本质上系林永勇主张解除租赁合同的真实意思表示。但是，依据《合同法》第九十三条和第九十四条的规定，合同解除分为约定解除和法定解除，林永勇在《解约函》中仅提出因商铺关闭而主张终止租赁合同及其权利义务，并未指出关闭原因。依据租赁合同18.5条的约定，存在设备问题由润佳公司进行维修，但并未明确该项情况下林永勇享有解除合同的权利。因此，林永勇以管道漏烟影响经营进而无法实现合同目的主张解除合同缺乏合同和法律依据。退一步讲，即使因管道漏烟对其经营产生影响，但林永勇在2018年11月1日的《撤场申请书》中载明“近三个月才修补好漏烟管道”，说明管道漏烟问题固然一定时间影响其经营，但也得到一定程度的解决。因此，润佳公司未妥善解决漏烟问题，存在一定过错，但不足以证明润佳公司存在根本违约，林永勇在2019年2月28日发出《解约函》主张解约缺乏依据，林永勇不享有解除租赁合同的权利。但是，客观上，林永勇已经关闭商铺，本质上属于以自己的行为表明不履行合同义务，润佳公司依法享有解除租赁合同的权利。而润佳公司在明知林永勇关闭商铺的情况下，应当避免双方损失继续扩大，及时对林永勇的行为作出回应，包括解除租赁合同。反之，无证据证明润佳公司及时采取措施，而是直至2019年8月12日才提出解除租赁合同，显然是对合同权利行使的懈怠且过分扩大双方损失。对润佳公司主张以2019年8月12日作为合同解除时间的意见不予采纳，本院认定双方租赁合同在2019年2月28日解除。 关于免租装修期租金和免租营业期租金问题，依据租赁合同第22.7条的约定，润佳公司给与林永勇免租装修期是建立在林永勇妥善履行租赁合同的前提下，但正如上文所述，林永勇自行关闭商铺不履行合同，导致租赁合同提前终止，过错在于林永勇。因此，林永勇应当补足免租装修期的租金损失即28800元（14400元/约*2个月）。对于免租营业期租金，该项目系润佳公司给与林永勇的租金优惠，但双方在租赁合同中并未约定在林永勇未妥善履行合同情况下其应当补足免租营业期租金，润佳公司该项主张缺乏合同依据，本院不予支持，林永勇无需负担该项租金。 关于润佳公司主张的林永勇拖欠的租金及违约金问题，其中：1、2018年6月拖欠租金。润佳公司主张的7200元租金性质按照双方意见系在合同原约定免租营业期租金4个月基础上增加的15天期限，对此，双方在《确认书》中明确载明系因工程条件承诺问题，由林永勇自行采购安装，润佳公司给与增加15天的免租营业期租金。该项约定系双方真实意思表示，且相关工程条件已经执行，该免租营业期租金与4个月的免租营业期租金在设立初衷上存在差异，润佳公司无权要求林永勇补缴，其该项费用主张不予支持。2、2018年7月-2019年2月拖欠租金数额。按照林永勇提供的工作请示单中关于租金优惠内容，林永勇享受2018年8月-10月的租金七折及11月至2019年2月租金免除的优惠，但是，相关优惠是建立在林永勇正常履行合同情况下。而林永勇关闭商铺自行终止租赁合同关系，按照该优惠约定，林永勇应当恢复原租赁合同执行，即林永勇应当补足2018年8月至2019年2月的租金合计70560元（4320元*3个月+14400元/月*4个月）。另外，关于2018年7月拖欠2160元租金的问题，林永勇主张系润佳公司给与优惠，尽管润佳公司予以否认，但林永勇在支付了该月12240元租金后，润佳公司并未提出异议，之后8-10月的租金按照双方优惠约定进行执行，林永勇该辩解意见具有合理性，本院予以采纳，林永勇无需补缴该月2160元。3、2019年3月至8月12日的租金问题。如上文所述，润佳公司懈怠行使权利且自行扩大损失，本院已认定双方合同在2019年2月28日解除，故该时间段的租金损失本院不予支持。综上，林永勇应支付的租金为70560元。由于润佳公司未妥善处理漏烟问题，对林永勇的经营及选择提前终止租赁合同产生影响，润佳公司具有一定过错，对林永勇租金负担应承担10%的责任。故，林永勇应支付润佳公司拖欠的租金63504元。关于逾期支付租金违约金问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。润佳公司主张按照日千分之一计算逾期违约金过高，本院酌情予以调整月1.5%计算。对润佳公司主张从欠付之日起算违约金的意见，本院认为，林永勇支付租金系基于租赁合同约定及润佳公司给与的优惠政策进行，并不存在拖欠的主观故意。在2019年2月28日起提出终止租赁合同后，润佳公司未及时处理，存在懈怠及扩大损失的事实，直至2019年8月12日才提出“解除”的主张，双方对合同履行及租金、物业费优惠才产生争议。故，本院认定应当从2019年8月13日起算逾期违约金。 关于物业费及违约金问题，林永勇已支付物业费至2018年7月，但未支付8-10月物业费，11-12月支付了8960元，之后的物业费未再支付。尽管相关物业费的减免是润佳公司给与的优惠，但是，正如上文所述，相关租金及物业费优惠是建立在林永勇正常履行合同情况下。在林永勇关闭商铺终止租赁合同关系情况下，林永勇应当恢复原租赁合同执行。故，林永勇应当补足相关物业费，包括2018年8月-10月和2019年1月-2月的物业费32000元（6400元/月*5），2018年11月-12月的物业费3840元，以上合计35840元。因润佳公司应承担10%的过错责任，林永勇实际应付物业费32256元。关于逾期违约金，润佳公司主张按照日千分之一计算过高，本院酌情调整为按照月1.5%计算，并自2019年8月13日起算。 关于履约保证金问题，依据租赁合同第六条的约定，履约保证金可用于抵扣林永勇拖欠的租金、物业费、违约金等费用，那么在林永勇拖欠租金未支付情况下，该笔款项可直接用于抵扣有关费用。但润佳公司主张依据租赁合同第22.7条约定直接没收履约保证金，本院认为，润佳公司该项主张缺乏法律依据，尽管林永勇违约终止租赁合同，但润佳公司主张其承担逾期违约金是林永勇违约责任负担的表现，润佳公司以此再行主张没收履约保证金显然是加重了林永勇的违约负担，超出了违约金用于弥补守约方损失的本质要求，也不符合履约保证金的合同价值。因此，在润佳公司已经主张违约金情况下，林永勇已支付的履约保证金可直接用于抵扣相应租金、物业费或违约金等欠款，林永勇反诉要求润佳公司双倍返还履约保证金缺乏事实和法律依据。 关于装修及加盟费损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方租赁合同第24.3条已经约定了合同终止情况下对装修的处理，该约定并不违反法律规定。林永勇系自行选择撤铺退出经营，该装修投入，以及加盟费均系其经营的成本投入，风险应由其自行承担，林永勇要求润佳公司赔偿其装修损失、加盟费损失缺乏合同依据，本院依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）福建省润佳商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）林永勇签订的《中环自贸广场租赁合同》于2019年2月28日解除； 二、被告林永勇应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省润佳商业经营管理有限公司免租装修期租金28800元； 三、被告林永勇应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省润佳商业经营管理有限公司拖欠的租金34704元（已扣除林永勇支付的租金履约保证金28800元），并以34704元为基数，按照月1.5%计算自2019年8月13日至实际偿还之日止的逾期违约金； 四、被告林永勇应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省润佳商业经营管理有限公司拖欠的物业费19856元（已扣除林永勇支付的物业费履约保证金12800元），并以19856元为基数，按照月1.5%计算自2019年8月13日至实际偿还之日止的逾期违约金； 五、驳回原告福建省润佳商业经营管理有限公司其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告林永勇其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12407.7元，减半收取6203.85元，由原告福建省润佳商业经营管理有限公司负担4512.85元，由被告林永勇承担1691元。反诉案件受理费2920.25元由反诉原告林永勇自行负担。被告林永勇应于本判决生效后七日内向本院缴清，逾期本院可进行强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 沈镇友 二〇二〇年八月十四日 法官助理 陈海燕 书 记 员 何 妍 附引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。