海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1668号 上诉人（原审被告、反诉原告）：琼海信达置业有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇振海路**。 法定代表人：李明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂珂珂，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江畅，北京大成（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴嫚，女，1988年3月8日出生，汉族，住海南省。 委托诉讼代理人：曾雷，北京京师（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲玺，北京京师（海口）律师事务所律师。 上诉人琼海信达置业有限公司（以下简称信达公司）因与被上诉人吴嫚商品房预售合同纠纷一案，不服琼海市人民法院(2019)琼9002民初3436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 信达公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.支持上诉人的全部反诉请求；4.由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决违反合同约定，增加上诉人的合同义务。上诉人的义务是在房屋交付时燃气系统安装到位，案涉房屋燃气系统也于购房合同约定的交付日期之前已完成安装到位，达到购房合同约定交付条件。燃气系统竣工验收不属于上诉人交付房屋时应当完成的合同义务，不构成购房合同约定的交付条件，不构成逾期交付。一审判决认为燃气系统安装到位以燃气系统竣工验收为要件，是进行了不利于上诉人的扩大解释，应当予以撤销，被上诉人诉求应当予以驳回。二、即便认为燃气系统达到使用条件的前提是燃气系统竣工验收，被上诉人已经在合同约定时限之前完成了安装，燃气系统竣工。一审判决认为燃气系统逾期竣工与事实和合同约定不符，应当予以撤销，被上诉人诉求应当予以驳回。上诉人于2016年1月20日与燃气公司签订《燃气报装协议》(“该协议”)，并且按照该协议约定，按时向燃气公司支付相关费用，履行完毕该协议约定的义务。燃气系统也于合同约定的日期前完成安装，一审判决已经对该事实予以确认。同时《燃气报装协议》中3.2条约定，整体工程以燃气表安装到位视为竣工，说明燃气系统在2017年6月底之前已经竣工。由此可知，根据该协议约定，安装到位即为竣工，即为达到使用条件。三、退一步讲，即便认为燃气系统达到使用条件的前提是燃气系统竣工验收，且即便认定燃气系统在房屋交付时未完成竣工验收，被上诉人在明知燃气系统没有完成竣工验收的情况下并未提出异议，仍然接收房屋，其行为应视为已经放弃追偿该项违约金的主张。《商品房买卖合同》第九条约定“商品房达到交付使用条件后......买受人应在收到通知后......对该房屋进行验收交接。”而燃气系统达到购房合同约定的使用条件是商品房整体交付条件的一部分。在此前的同类诉讼中，法院认定购房者在明知其所购房屋尚未取得商品楼竣工验收备案证的情况下，未提出异议或拒绝接收房屋，仍然接收了房屋，故其行为应视为已放弃追偿该项违约金权利的主张。同理，本案中，即便认为燃气系统达到使用条件应当以竣工验收为要件，即便认定燃气系统在房屋交付时未完成竣工验收，那么被上诉人在明知燃气系统没有完成竣工验收的情况下并未提出异议或拒绝接收房屋，仍然接收房屋，同样应当认为被上诉人放弃了对该项违约金的主张权利。一审判决应当予以撤销，被上诉人诉求应当予以驳回。四、一审判决认定上诉人的反诉请求证据不足，增加上诉人的举证义务，应当由被上诉人举证证明其已完全履行了按期向银行提供材料的义务。除非因上诉人原因，被上诉人未按期向上诉人支付贷款房款，均应按照购房合同及其补充协议承担违约金，一审判决应当予以撤销，上诉人反诉诉求应当予以支持。1.根据《商品房买卖合同补充协议》第三条：“买受人无论选择商业贷款还是公积金贷款，均应与签订合同及本补充协议之日起7日内，按要求提供所需全部表格及资料至贷款银行……逾期办理则视为买受人逾期付款”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”因此，在上诉人已经举证证明自身晚于合同约定的时间收到被上诉人的贷款，若被上诉人反驳认为是由于上诉人的原因导致银行迟延发放按揭贷款的，则被上诉人应当举证证明自身已按合同约定完全履行了所有义务，包括但不限于按期向银行提供贷款资料，否则应当视为被上诉人违约。此外，被上诉人也没有证据证明是由于上诉人的原因导致迟延发放贷款，因此一审判决认为应当由上诉人提供证据证明系被上诉人的原因造成迟延发放按揭贷款，有违证据规则，应当予以改判。2.根据购房合同及其补充协议的约定，被上诉人应当知悉办理贷款手续的周期较长，除非因上诉人原因，补充协议签订之日起商贷客户30日内、公积金及组合贷客户90日内，上诉人未收到银行划转的全部余款的，均视为被上诉人违约。对此，被上诉人应当按照购房合同第六条的约定承担逾期付款违约金。因此，除非被上诉人举证证明上诉人未按期收到银行划转的贷款是因上诉人原因导致，被上诉人没有理由不按照购房合同及补充协议约定承担相应违约责任。一审判决在没有任何证据的情况下向上诉人强加了履行义务和举证义务，却对被上诉人逾期付款的履约行为不予认定，有失公允，应当予以撤销，上诉人反诉诉求应当予以支持。二审询问中，上诉人补充如下事实和理由：一审法院一刀切的全部按照2017年7月1日作为违约金的起算时间没有事实依据，应根据个案的实际情况，进行不同处理。（1）虽然按照合同约定，交付日期是2017年5月31日或6月30日，但部分购房者最后一期房款的支付时间晚于合同约定的交房日期。商品房买卖合同附件补充协议第四条第六款约定，出卖人未收到全部房款（含银行划转的房款）及其他买受人应付的款项前有权拒绝交付房屋且不承担违约责任。也就是说，在收到购房者全部购房款前，信达公司有拒绝交房的权利。换言之，在收到购房者全部支付的购房款前，信达公司并没有交房的义务，也就谈不上逾期交房的责任。因此该部分案件的违约金，应自购房者最后一期房款支付完毕的次日起计算。（2）按照合同条款理解，也不应自约定的交房日期的次日开始计算违约金。理由如下，首先商品房买卖合同第十八条约定，燃气系统应在房屋交付使用时按照燃气公司的规定安装到位，否则按逾期交房处理。先不论该条款是否应将安装到位扩大理解为达到使用条件，从该条款的表述可知，燃气系统应在房屋“交付时”按照燃气公司的规定交付到位，而不是在“合同约定的交付时间”按照燃气公司的规定安装到位。其次，逾期交房和燃气没有安装到位有着本质的区别，逾期交房是房屋交付的义务，影响的是业主装修入住等一系列的事项。并且上述影响在房屋逾期交付时就开始对业主产生影响。而燃气没有安装到位，是完成燃气安装的义务，在房屋交付给业主前，并不会对业主造成影响。因此两者必须区分处理，不应一概而论，合同条款约定按照逾期交房处理，也应理解为参照逾期交房违约金计算方式，而不是机械的理解为等同于真正的逾期交房，并且自约定逾期交房的次日开始计算违约金。 吴嫚答辩：一、一审判决认定信达公司应承当违约责任认定事实清楚，适用法律正确。1.根据双方所签订的《琼海市商品房买卖合同》第十八条明确约定，上诉人向答辩人交付房屋时燃气系统的安装应按燃气公司的规定安装到位，如果在规定日期内未达到使用条件的，双方同意按照逾期交房处理。然而本案的实际情况是，信达银海御湖一期整体住宅楼居民用户管道整体燃气工程于2017年12月20日才完成，所以根据生效裁判文书所查明的事实，上诉人已经算是违约。如果按照合同约定，逾期超过60日，是按照万分之二每日来进行赔偿，但是一审判决仅仅按照万分之一计算，不仅没有加重上诉人的义务，反而是减轻其义务。2.双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十八条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3.燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按照逾期交房处理”的约定，上诉人承诺交房时燃气系统达到正常使用条件，但同时又明确只是安装到位。对于该合同条款的理解，上诉人主张只是安装到位，购房者主张应达到正常使用条件，这两种理解都属于合同文本范畴内的合理解释，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，由于合同是上诉人提供的格式合同，当合同条款存在两种解释时，应当作出不利于提供格式条款一方上诉人的解释，即交付时燃气系统不仅应安装到位，还应当达到具备开通使用的条件。3.答辩人收房时候只是检验是否有燃气接口，至于是否符合合同约定的燃气系统开通标准并不知情，答辩人并没有书面或者口头同意放弃要求上诉人支付违约金的承诺，所以并不代表答辩人接收房屋就放弃违约金的追索，上诉人所称毫无道理。二、上诉人在一审的反诉请求没有事实与法律依据，应予以驳回。答辩人已经根据相应约定支付购房款，包括配合办理银行按揭贷款及公积金的相应手续，由于主要流程便系答辩人将相应手续提交资料给上诉人，再由上诉人将相关材料提交给相关机构办理，而答辩人主要起到配合的作用，答辩人均按照相应约定去提交，但由于非答辩人的原因主要系上诉人的原因晚提交相应材料，才导致了上诉人晚于合同约定的期限收到购房款，或者由于银行原因晚于约定时间支付购房款项，与答辩人没有任何关系，答辩人不应承担相关责任，并且，上诉人也没有向答辩人发出任何催告办理按揭贷款手续，所以相应的违约责任并不应该由答辩人承担，而应由上诉人自行承担。其次，上诉人的反诉已经超过三年诉讼时效，已经丧失胜诉权，不应得到法院支持。针对上诉人增加的上诉理由，信达公司也说了逾期交房和逾期开通天然气是截然不同的两个违约事项，所以逾期支付购房款项仅仅是针对这个逾期交房而言，并不适用于逾期开通天然气违约事项的理由。而且，一审判决已经是适用公平原则来减轻上诉人的违约责任，并且得到中院以及高院的生效裁判文书的认可，所以我们认为从上诉人约定交付房屋之日起算，逾期开通天然气违约金并无不妥。 吴嫚向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金(自2017年7月1日起至2017年12月20日止,每逾期一日按已付款608557元的万分之一计算)为10467.18元；2、本案的诉讼费由被告承担。 信达公司反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金2306.85元；2、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年6月12日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，购买位于琼海市嘉积镇振海路9号9栋1单元1102房，房总价款608557元。合同第五条约定，出卖人（被告）同意买受人（原告）按下列第3种方式按期付款：3、其它方式付款。合同第六条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理:1、逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后……买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付未付房价款部分万分之二的违约金。第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定，除本合同第八条规定……。逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十八条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:……；3、燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理:按照逾期交房处理。附件七本合同补充协议第二条第2款约定，买受人应于签订合同及本补充协议的当日内，向出卖人付清房屋总价款的30%作为首付款188557元(已付定金转为本期首付款)。第3款约定，买受人应于2016年7月5日签订合同及补充协议的一周内，前往出卖人指定的银行签署银行按揭【商业性贷款】【公积金贷款】相关协议，办理购房抵押借款手续，以偿还买受人所欠出卖人的房价款余款420000元。第4款约定，双方确认，买受人应足额支付各期购房款，若买受人逾期支付任何一期购房款，逾期在60天之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后……出卖人愿意继续履行合同的，经双方协商一致后，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第三条按揭实施办法及相关责任中第2款约定，买受人无论选择商业贷款还是公积金贷款，均应于签订合同及本补充协议之日起7日内，按要求提供所需全部表格及资料至贷款银行，保证自己的实际情况完全符合贷款银行要求的办理条件，与贷款银行签署“按揭贷款”合同，并按要求付清所需的各项费用。逾期未办理则视为买受人逾期付款，买受人按本补充协议第二条第4款约定承担逾期付款的违约责任。第三条第4款约定，补充协议签订之日起商贷客户30日内；公积金及组合贷客户90日内，出卖人未收到银行划转的全部余款或者银行拒绝为买受人办理按揭贷款的，则视为买受人违约……。2016年6月15日原告向被告支付定金30000元，6月21日支付20000元，2016年7月3日向被告支付首付款138557元，2016年9月14日原告与南洋商业银行(中国)有限公司海口分行签订《南洋商业银行(中国)有限公司海口分行房屋抵押贷款合同》，贷款420000元，2016年9月20日银行将贷款420000元转账付给被告账户。原告2017年5月31日接收房屋，并向被告缴纳燃气管道初装费3200元、有线电视初装费350元。原告认为被告燃气系统未达到使用条件，已经违约，向一审法院提起诉讼。在审理过程中，被告以原告逾期支付购房款为由向一审法院提起反诉，一审法院审查后决定合并审理。庭审结束后，原、被告均向一审法院提交书面意见，认为对方的主张已超过诉讼时效。对此，双方均认为己方的主张未超过诉讼时效。生效的（2018）琼9002民初248号民事判决查明，2016年11月30日，被告（甲方）与海南中石油昆仑港华燃气有限公司琼海分公司（以下简称港华燃气公司，乙方）签订了《燃气报装协议（民用）》，约定被告委托港华燃气公司组织实施信达银海御湖（一期）住宅楼居民用户管道燃气工程。协议第三条第1项规定，乙方将燃气管道设施安装至甲方每户同层厨房或生活阳台挂表位……。第2项规定，燃气表采用统挂方式，即工程整体施工至表后阀（又名灶前阀）。验收时整体工程以燃气表安装到位视为竣工。其中9号楼燃气系统2017年5月完成安装。2018年3月12日港华燃气公司出具的证明函件中表示，信达银海御湖（一期）住宅楼居民用户管道燃气工程于2017年12月20日按照双方协议约定根据设计图完成了燃气工程施工；燃气系统安装到位的标准为“燃气表安装到位为标准”。信达银海御湖（一期）9#楼已取得建筑工程竣工验收备案证。 一审法院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告应否承担燃气系统安装的违约责任，原告的主张是否超过诉讼时效；二、反诉被告应否承担逾期支付购房款的违约责任，反诉原告的主张是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十八条约定，……3、燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，按照逾期交房处理。根据该条约定，被告有义务将涉案商品房的燃气系统安装达到正常运行并达到正常使用的要求。因此，被告抗辩其仅负责完成安装，燃气系统是否竣工验收属于燃气公司的责任，并非其合同义务，缺乏事实根据及法律依据，一审法院不予采纳。涉案商品房燃气系统是2017年5月完成安装，但该燃气配套工程是在2017年12月20日才竣工验收合格，符合使用条件。合同第八条约定房屋交付使用的时间截止至2017年6月30日，第十八条约定，燃气系统在房屋交付使用时安装达到正常运行并达到正常使用的条件，但燃气配套工程是在2017年12月20日才竣工验收合格，故被告已构成违约，应按合同十一条约定向原告支付违约金。现原告主张被告按已付房款的日万分之一支付违约金，不违反法律规定，一审法院予以照准。故违约金从2017年7月1日起按已付房款608557元的日万分之一计到2017年12月20日，共计172天，违约金为10467.2元（608557×0.0001×172天）。根据查明事实，原告向一审法院提起诉讼主张被告承担违约责任并未超过诉讼时效。被告抗辩不应承担违约责任及原告的主张已超过诉讼时效，缺乏理据，一审法院不予采纳。关于争议焦点二，合同附件七第二条约定，房屋总价款为608557元。买受人应于签订合同及本补充协议的当日内，向出卖人付清房屋总价款的30%作为首付款188557元(已付定金转为本期首付款)。原告于2016年7月3日才向被告支付房款中的138557元,晚于2016年6月12日合同签订时间。按合同第六条约定原告应承担逾期付款的违约责任。被告应最迟在2019年6月12日前向原告主张，但其于2019年11月8日才提起反诉主张,未有证据显示被告在法律规定的诉讼时效期间内曾向原告主张违约责任。故被告反诉主张原告承担逾期付款违约金已超过诉讼时效，对于其主张，一审法院不予支持。原告抗辩被告的反诉主张已超过诉讼时效，理由成立，一审法院予以采纳。原、被告约定总房款中的420000元以“按揭贷款”的方式支付。办理“按揭贷款”除了原告需要提供相关个人资料和配合外，还需要被告提供相关的担保资料，且完成“按揭贷款”的审核及发放亦需要一定时间。虽然银行于2016年9月20日发放贷款，晚于合同约定的时间，但被告并未提供证据证明系原告的原因造成延迟发放按揭贷款，故被告反诉主张原告逾期支付房款420000元的违约金，一审法院不予支持。因原告不承担前述责任，故一审法院对诉讼时效问题不做论述。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、限被告琼海信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴嫚支付违约金10467.2元；二、驳回反诉原告琼海信达置业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31元，由被告琼海信达置业有限公司承担。反诉案件受理费25元，由反诉原告琼海信达置业有限公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为:案涉合同的签订系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 本案二审需要解决的问题是：1.信达公司应否承担燃气系统安装的违约责任；2.被上诉人应否承担逾期支付按揭款的违约责任。 一、关于信达公司应否承担燃气系统安装的违约责任的问题。 本案中，根据案涉合同第十八条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：......3.燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按照逾期交房处理。”的约定，信达公司承诺交房时燃气系统达到正常使用条件，但同时又明确只是安装到位。对于该合同条款的理解，信达公司主张只是安装到位，购房者主张应达到正常使用条件，这两种理解都属于合同文本范畴内的合理解释，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，由于合同是信达公司提供的格式合同，当合同条款存在两种解释时，应当作出不利于提供格式条款一方信达公司的解释，即交房时燃气系统不仅只是安装到位，还应当达到具备开通使用的条件，否则构成逾期交房。信达公司上诉称其合同义务仅是完成燃气系统的安装与上述合同约定不符，本院不予采纳。虽然案涉房屋的燃气系统在房屋交付时已完成安装，但小区的整体住宅楼居民用户管道整体燃气工程于2017年12月20日才完工，即案涉房屋的燃气系统于2017年12月20日才达到具备开通的使用条件，按照案涉合同约定，信达公司在交付房屋时燃气系统并未达到使用条件，应按逾期交房处理。按照案涉合同第十一条的约定，信达公司逾期交房应向购房者支付逾期交房的违约金，故信达公司关于其不承担违约责任的上诉主张不成立，本院不予支持。 二、关于被上诉人应否承担逾期支付按揭款的违约责任的问题。 按照合同附件七的约定，被上诉人应于签订《琼海市商品房买卖合同》及本补充协议的一周内前往信达公司指定的银行签署银行按揭相关协议，办理购房抵押借款手续，与贷款银行签署“按揭贷款”合同。虽然被上诉人签订借款合同的时间滞后于补充协议约定的时间，但是在签订补充协议后信达公司始终没有向被上诉人发通知催告办理按揭贷款手续，信达公司也未能举证证明迟延签署按揭贷款手续及延期付款系因被上诉人的原因所致，故信达公司主张被上诉人支付逾期支付按揭款的违约金，不予支持，被上诉人抗辩其不应承担逾期支付按揭款的违约责任，理由成立，予以采纳。 综上所述，信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62元，由上诉人琼海信达置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李凌燕 审 判 员 林芝静 审 判 员 吴罗南 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 杨 宇 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。