上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初12513号原告：罗群，女，1979年6月18日出生，瑶族，身份证地址上海市黄浦区方浜西路****。原告：徐志斌(原告罗群之前夫)，男，1983年8月27日出生，汉族，户籍地址上海市黄浦区方浜西路****。两原告共同委托诉讼代理人：王娜娜，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告：周卫芳，女，1967年2月10日出生，汉族，户籍地址户籍地址上海市浦东新区南码头路******。v>原告罗群、徐志斌与被告周卫芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗群及徐志斌之共同委托诉讼代理人王娜娜、被告周卫芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗群、徐志斌向本院提出诉讼请求：1.确认2018年11月5日与周卫芳所签《租房合同》于2020年1月1日予以解除；(2)周卫芳于合同解除之前迁离上海市黄浦区方浜西路XXX弄XXX号房屋(下称系争房屋)；(3)周卫芳将安装予系争房屋内之马桶及淋浴房予以拆除；(4)周卫芳按照原合同约定租金标准向罗群支付自合同解除次日起至实际迁离日止之房屋使用费。事实和理由：罗群为系争房屋之公房承租人。2018年11月5日，徐志斌擅自以罗群名义将系争房屋签约出租予周卫芳，租期至房屋动迁，月租金为人民币2,800元。周卫芳承租期间，罗群与徐志斌登记离婚，罗群方知徐志斌因急需赌资，在周卫芳欺哄下签订租约，且以极低租金标准实际收取2019年全年租金。罗群知晓后即与周卫芳协商解约事宜，但周卫芳予以拒绝且擅自在系争房屋内安装马桶及淋浴房。现因(1)子女就读需居住系争房屋；(2)周卫芳擅自安装马桶及淋浴房从而改变房屋结构；(3)租约系属不定期租赁，租赁双方就此均享有合同解除权。鉴此，罗群及徐志斌遂起诉来院。周卫芳辩称，租约签订时曾明确系5年长期合同，且租金按年支付，周卫芳基于长期租赁，故对系争房屋进行装修，包括安装马桶及淋浴房，周卫芳为此已付装修费用计人民币53,000元，而上述装修过程中，出租方并未提出任何异议，故非属擅自装修。对于本案诉请，不同意解除租赁关系，但认可向罗群支付后续租金。至于所涉装修，因非属擅自装修，且马桶及淋浴房系因旧区改造而予安装，故亦非违章建筑。另租赁双方确曾协商解约事宜，但因装修补偿一节而未能达成合意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗群、徐志斌提供(1)《上海市租用居住公房凭证》，以证明系争房屋为公房，罗群系公房承租人；(2)《租房合同》，以证明徐志斌擅自将系争房屋签约出租予周卫芳，同时证明合同中对于租金标准、租赁期限等所作具体约定内容；(3)徐志斌于2018年11月所书《保证书》，以证明徐志斌有长期赌博之恶习；(4)原告委托律师于2019年5月10日致周卫芳《律师函》及其邮寄凭证，以证明罗群以函件方式再次明确告知周卫芳解约事宜；(5)网络截图，以证明装修材料相关市场价格。周卫芳未向本院提交相关证据。根据当事人陈述及经审查确认之证据，本院认定事实如下：罗群与徐志斌原系夫妻关系，且罗群为系争房屋之公房承租人。2018年11月5日，罗群及徐志斌作为出租方、周卫芳作为承租方，双方签订《租房合同》一份，约定(1)出租方同意周卫芳租赁系争房屋，租期自2019年1月1日起至房屋动迁，月租金为人民币2,800元，租金按年支付；(2)周卫芳不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施。该合同中罗群签名系由徐志斌代签。签约后，周卫芳向徐志斌一次性支付2019年全年租金。期间，周卫芳对系争房屋进行装修，并在系争房屋内安装马桶及淋浴房。2018年12月25日，罗群、徐志斌解除婚姻关系。审理中，当事人作如下陈述(1)对于周卫芳安装马桶及淋浴房一节，双方当事人均确认马桶系因旧区改造而予安装；(2)周卫芳称其于2018年11月28日开始进行装修，且其向徐志斌实际支付2018年12月当月租金，周卫芳并就此要求返还该月租金。对于系争房屋内装修残值，周卫芳申请进行司法鉴定。2020年1月16日，万隆建设工程咨询集团有限公司出具《关于“黄浦区方浜西路XXX弄XXX号底楼固定装修及马桶淋浴房装修工程的残值”的司法鉴定意见书》(下称《鉴定意见》)，明确(1)系争房屋固定装修原值为人民币28,477元，按8年或5年折旧则残值分别为人民币24,986元及人民币22,890元；(2)淋浴房工程造价原值为人民币6,374元，按8年或5年折旧则残值分别为人民币5,593元及人民币5,123元；(3)水龙头及淋浴龙头工程造价原值为人民币348元，按8年或5年折旧则残值分别为人民币305元及人民币280元；(4)强电及弱电布线工程造价原值为人民币3,841元，按8年或5年折旧则残值分别为人民币3,370元及人民币3,087元；(5)房屋内原有空调移位及配件原值为人民币668元，按8年或5年折旧则残值分别为人民币586元及人民币537元；(6)自别处迁移安装空调工程造价原值为人民币289元，按8年或5年折旧则残值分别为人民币254元及人民币232元；(7)装修时所产生之拆除及垃圾清运费用经估算原值为人民币1,417元，按8年或5年折旧则残值分别为人民币1,243元及人民币1139元；(8)房屋原门改变方向工程造价原值为人民币126元，按8年或5年折旧则残值分别为人民币111元及人民币101元；(9)房屋内现有1台空调及2台热水器如搬移，则搬迁费为人民币868元。《鉴定意见》同时记明(1)因租期自2019年1月1日起至房屋动迁日止，司法委托函日期为2019年12月23日，故实际使用时间自起租日计至司法委托日止共计11.77个月；(2)一般室内装修折旧年限按8年计取，据此所计残值率为87.74%；(3)周卫芳称签约时曾承诺可使用5年，且周卫芳称如使用满5年则不予主张装修费，罗群及徐志斌据此认为折旧年限应为5年，按5年折旧期限所计残值率为人民币80.38%。本院认为，本案所涉《租房合同》依法成立，具有法律效力，租赁双方均应恪守合同约定之义务。合同约定租期至房屋动迁日止，鉴于目前并无证据显示系争房屋已被列入征收范围，故合同中对于租赁期限所作约定并不明确，租赁双方所建立之房屋租赁合同关系系属不定期租赁关系。对于不定期租赁，法律规定租赁双方均可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。结合本案，鉴于双方当事人之间系不定期租赁关系，且徐志斌在一次性收讫2019年全年租金后，罗群及徐志斌于2019年5月即提出本案诉讼要求解约，故本院对两人要求确认所涉《租房合同》于2020年1月1日予以解除之诉请依法予以支持，周卫芳在合同解除后即应迁离并返还房屋，且周卫芳就租赁关系解除后仍然使用系争房屋期间应予支付房屋使用费。对于罗群两人要求周卫芳拆除马桶及淋浴房之诉请，鉴于马桶及淋浴房系周卫芳居住系争房屋之必需设施，且马桶系旧区改造而要求安装，马桶及淋浴房对于后续居住人员仍有使用价值，一旦拆除则物品价值将严重受损，就此，本院对罗群两人要求拆除马桶及淋浴房之诉请依法予以驳回，罗群两人对于马桶及淋浴房应予给付周卫芳相应装修补偿。对于周卫芳辩称装修损失，鉴于周卫芳在租赁期间并无违约情节，所涉《租房合同》系基于不定期租赁之随时解约权而予提前解除，故罗群两人对于周卫芳之装修损失应予作出补偿。至于罗群所称系争房屋系徐志斌擅自出租一节，鉴于目前并无证据显示徐志斌与周卫芳之间就房屋租赁事宜确实存在刻意隐瞒罗群之恶意串通行为，且徐志斌代罗群签署合同行为，基于两人当时系属夫妻关系，故该签约行为亦构成表见代理行为，周卫芳具有合理理由认为签约行为系徐志斌经罗群认可后所为，鉴此，罗群及徐志斌对于周卫芳之装修残值均负有补偿义务。对于系争房屋装修补偿一节，鉴于(1)周卫芳所称不予要求装修补偿系以5年租期届满为前提，现该前提条件尚未成就，故系争房屋室内装修折旧年限应为8年；(2)《鉴定意见》所涉折旧时间仅至2019年12月23日，因后续仍由周卫芳实际使用系争房屋，故截至判决之日止所涉时段亦应考虑折旧因素；(3)系争房屋内固定装修残值应予补偿；淋浴房无须拆除，应予补偿装修残值；龙头可拆除，无须补偿装修残值；强弱电布线工程因目前并无证据显示系周卫芳承租后所布，故周卫芳要求予以补偿缺乏事实依据；房屋内空调移位、自他处迁移空调并予安装、对房屋原门予以改变方向等均系周卫芳为方便居住生活而为，因周卫芳对于合同解除并无过错，故罗群两人对于所涉残值费用应予补偿；装修时产生之拆除及垃圾清运费，因周卫芳并无费用凭证，鉴定部门仅系估算，故对于该项费用补偿缺乏相关依据；将房屋内现有空调及热水器迁至他处所导致之搬迁费用，因所涉费用系周卫芳在迁离系争房屋时所发生之必要费用，故此项费用不属周卫芳因合同提前解除所遭受之实际损失，罗群两人对此并无补偿义务。鉴此，本院在综合考量以上诸多因素情形下，再予依法酌定对罗群两人应予补偿周卫芳之装修残值数额。至于罗群要求周卫芳将后续房屋费用直接支付予罗群而非徐志斌之诉请，鉴于罗群与徐志斌已经离婚，而罗群系系争房屋之公房承租人，且周卫芳对于该项支付方式亦予认同，故本院对罗群该项主张依法支持。至于周卫芳辩称其实际支付2018年12月当月租金并要求返还一节，鉴于周卫芳就此并未提起诉请，再则周卫芳自称其实际于2018年11月28日即进行房屋装修，鉴于租赁双方就装修期间并未作出免付租金之约定，而2018年12月当月系争房屋已由周卫芳实际掌控，故本院对周卫芳辩称意见依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告罗群、原告徐志斌于2018年11月5日与被告周卫芳所签《租房合同》于2020年1月1日予以解除；二、被告周卫芳于本判决生效之日起十日内携水龙头、淋浴龙头、自别处移装至房内的空调1台、热水器2台迁离上海市黄浦区方浜西路XXX弄XXX号房屋；三、被告周卫芳于本判决生效之日起十日内支付原告罗群房屋使用费(自2020年1月1日起、按每月人民币2,800元、支付至被告周卫芳履行完毕上述第二项义务之日止)；四、原告罗群、原告徐志斌于本判决生效之日起十日内补偿被告周卫芳装修损失人民币28,449元；五、驳回原告罗群、原告徐志斌的其他诉讼请求。案件受理费人民币210元(原告罗群、徐志斌已预缴)，由被告周卫芳负担；鉴定费人民币2,000元(被告周卫芳已预缴)，原告罗群、原告徐志斌共同负担人民币1,074元，被告周卫芳负担人民币926元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长 严 奇审判员 李 慧审判员 王巍琦二〇二〇年八月二十日书记员 虞扬扬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。……