贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0425民初1230号原告：李小莲，女，汉族，1981年2月1日生，住贵州省紫云苗族布依族自治县。委托诉讼代理人：吴文，系广东易传律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：郭文祥，曾用名郭小元，男，苗族，1959年12月1日生，户籍地：贵州省紫云县，现住贵州省紫云苗族布依族自治县。委托诉讼代理人：雷松，男，苗族，1981年5月14日生，住贵州省紫云苗族布依族自治县。系被告外甥。代理权限：特别授权代理。原告李小莲诉被告郭文祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法由审判员房叶适用简易程序于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告李小莲及委托诉讼代理人吴文、被告郭文祥及委托诉讼代理人雷松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小莲向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告郭文祥立即赔偿原告李小莲因房屋拆迁造成的房屋设施损失、装修损失、停产停业损失、搬家费、失业补助费共计40716.37元；2、请求判决被告郭文祥承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月28日，案外人石某1与原告李小莲签订《房屋转租合同》，将被告郭文祥位于紫云县教场坝的房屋一楼三间（包括院坝、室内水池）转租给原告。该《房屋转租合同》第二条约定：“甲方接手郭小元房屋后，修建了地下水池和10平方米左右的阁楼、对门口地坪进行硬化，安装了玻璃门、卷闸门、包木门各两道，室内墙壁刮瓷，以上建设和装饰折价48000元，由乙方支付给甲方。”原告向案外人支付48000元。2016年6月1日，被告郭文祥与原告李小莲签订《租赁合同》，将被告郭文祥的房屋与商铺出租给原告李小莲。该《租赁合同》约定：“第一条：租赁房屋坐落地址及商铺坐落地址：新城区，商铺面积约50平方米。第二条：租赁用途：商铺使用。第三条：租赁期限：五年（2016年6月1日至2020年6月1日）。第四条：租金和支付方式及租金缴纳期限：每年35000元……第十一条：租赁期间，如房屋拆迁，房屋里面的设施、装修以及搬迁费用等甲方要赔偿乙方所有损失。”原告与被告签订《租赁合同》后，原告用该房屋开办紫云自治县众悦汽车租赁行（后变更为紫云众悦汽车租赁服务中心），每年按时向被告郭文祥支付租金35000元。2017年7月16日，该房屋及商铺被征收，经紫云县住房和城乡建设局委托贵州黔峰源工程管理咨询公司对上述房屋及商铺进行现状勘测，确定被告郭文祥上述房屋与商铺的补偿总金额为149618.01元，并领取该款项。但被告拒不支付原告房屋设施损失费、装修损失、停产停业损失、搬家费、失业补助费共计40716.37元。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决。被告郭文祥辩称，原告认可案外人装修的事情和单价费用，但与被告无关，因为案外人装修时未与其商量，其并不知道案外人装修。就算装修事实存在，案外人无装修资质，无设计图纸等相关装修合同，故不存在装修费用；双方约定每年6月1日交下一年租金，但原告未交2019年6月1日至2020年5月30日的租金，被告多次催交，原告至今未交，且拒绝搬出该房屋，直至2020年1月5日，因政府征收，原告不配合政府征收工作，被告报警，原告才于2020年1月下旬搬出该房屋；原被告双方签订房屋租赁协议后，原告未装修任何东西，也未提交任何装修的证据，故被告不应赔偿原告的任何损失，综上，应驳回原告的诉讼请求，判决原告支付欠付被告的租金及违约金。双方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，对双方当事人有异议的证据认定如下：1、《租赁合同》、《房屋转租合同》，证明原告从案外人石某1手中转租到被告的房屋，装修费也付给石某1，租赁合同中约定，房屋拆迁后装修费和其他费用由被告支付给原告。被告郭文祥认为转租合同其不知情，系原告和案外人石某1自行协商的，而且合同约定的交租日期原告也没有交缴纳房租。经审查，该两份合同系当事人自愿签订，不违法律、行政法规的强制性规定，本院予以认定；2、企业基本信息、营业执照信息，证明原告租被告的房屋成立紫云自治县众悦汽车租赁行，后改为紫云县众悦汽车租赁中心，要求被告按合同约定补偿原告的停业损失。被告对该证据不发表意见，因为营业执照是个人的东西，原告不在该房屋经营也可以到别的地方经营，且本案是因为国家征收，所以被告不赔偿任何费用。经审查，对该证据的真实性予以认定，但并不能证明被告遭受损失，故对原告的证明目的不予认定；3、土地征收补偿协议，证明被告房屋征收后的情况，补偿内容及项目含有原告租赁的铺面。被告对协议的真实性予以认可，但是体现不出原告所说的各种费用及损失。经审查，该协议中明确确定房屋室内装修、配套设施、附属设施等补偿款为149618.01元，故对该证据予以认定；4、征收协议补偿表，证明部分征收的项目是原告装修的，所以该补偿款应归原告所有。被告对该证据不发表质证意见。经审查，该补偿表详细记录房屋室内装修、配套设施、附属设施的补偿单价及数量，故对该证据予以认定；5、房屋现状勘测图，证明案外人石某1搭建简易房9.6平方米，硬化空地面积59.27平方米，证明该部分的拆迁补偿款应由原告享有。被告认为简易房是被告出租之前修建的，空地是案外人石某1硬化的。经审查，结合其他证据，可认定石某1硬化了空地，但简易房是被告所建；6、照片50张，证明房屋未拆之前原告自行找人测量的情况。被告认为出租房屋的卷闸门是被告自己找人安装的，刮瓷及墙板也是被告自行弄的，阁楼也不是原告装修的，是2014年的其他租客装修的。经审查，该图片能真实反映原告租赁的房屋尺寸情况，故对该证明目的予以认定；7、通话录音光盘，证明案外人石某1装修的事实。被告认为是案外人石某1口头上说的，其不认可。经审查，结合其他证据，可认定案外人对被告房屋进行了装修，故对该证据本院予以认定；8、证人石某1的证言，证明2016年5月26日，其把店铺转租给原告李小莲，转让金额为48000元，门口地坪硬化、水池及房屋内刮瓷、玻璃门、包门安装以及家里面的一个小阁楼也是其装修的。卷闸门是不是其安装的，修建水池是否经过被告郭文祥同意，其已记不清。经审查，该证人证言客观真实的反映了转租时包含的装修内容，故对该证人证言予以采信；9、证人候某、石某2、罗某的证言，证明其同原告去测量过原告租赁的房屋。经审查，该组证人证言体现了房屋拆迁之前的情况，结合证据6，可对其证言的真实性予以认定;10、视频一份，证明该房屋内有水池一个。被告认为补偿清单上没有水池，而且其不知情。经审查，补偿表中登记有人饮蓄水池一个，37.1立方米，单价为260元／立方米。故对该证据予以认定。根据原、被告诉辩意见以及经本院审查认定的证据，认定事实如下：2016年5月28日，原告与案外人石某1签订《房屋转租合同》一份，约定案外人将位于紫云县的房屋转租给原告经营使用，装修装饰折价48000元。2016年6月1日，原告与被告就转租的房屋签订《租赁合同》一份，约定租赁期限为五年，自2016年6月1日起至2020年6月1日止；租金一年一付，第二年至第五年的租金提前一月交付，每年35000元；并约定租赁期间，如房屋拆迁，房屋里面的设施、装修以及搬迁费用等甲方（郭文祥）要赔偿给乙方（李小莲）。合同签订后，原告用该房屋经营汽车租赁。在该租赁合同履行期间，该房屋被征收，经紫云自治县住房和城市建设局核算，该租赁房屋及被告郭文祥二楼住房室内装修、配套设施、附属设施等补偿款共计149618.01元，其中案外人石某1对租赁房的装修装饰有：室内墙壁刮瓷、安装玻璃门、包木门、修建水池、硬化地坪。后双方因装修部分损失补偿发生纠纷，原告于2020年7月17日起诉至本院。本案审理的焦点是：被告郭文祥是否应赔偿原告李小莲因房屋拆迁造成的损失及赔偿金额如何确定。本院认为，案外人石某1将其租赁的房屋转租给原告李小莲，被告郭文祥对于案外人石某1的转租行为系明知的，且未提出异议，还与原告李小莲另行签订《租赁合同》，原告李小莲与被告郭文祥之间的房屋租赁合同合法有效，双方应当依约全面履行各自的义务。案外人石某1对租赁房屋进行装饰装修，被告郭文祥并未提出异议，而案外人石某1进行的装修项目为刮瓷、安装玻璃门、木门、修建蓄水池、硬化地坪等，附合在建筑物之上，无法进行拆除，案外人转租后，原告李小莲享受以上装修部分的权益，并支付相应的转让金，且在原被告签订的合同中明确约定在租赁期间，如房屋拆迁，房屋里面的设施、装修以及搬迁费用等甲方（郭文祥）要赔偿给乙方（李小莲）。现因政府征收导致合同无法继续履行，原被告双方之间的合同实际解除，原告请求被告赔偿其房屋内的装修损失，本院予以支持。关于装修损失，原告与案外人签订的《房屋转租合同》中约定：“甲方接手郭文祥（郭小元）房屋后，享受案外人修建的地下水池和10平方米左右的阁楼、对门口地坪进行硬化，安装了玻璃门、卷闸门、包木门各两道，室内墙壁刮瓷产生的权益。”但在庭审中被告不认可卷闸门及阁楼是案外人修建，且原告提供的证人石某1也未明确表明卷闸门及阁楼系其修建，对此，原告应承担举证不力的后果。关于被告称不知道案外人修建水池，且补偿表上并没有水池这一项的抗辩意见，因证人石某1证言、补偿表上均可证实房屋补偿款内包含人饮蓄水池，故对被告的意见本院不予采纳。综上，案外人转租前对租赁房屋进行装修的部分包括：室内墙壁刮瓷、安装玻璃门、包木门、修建水池、硬化地坪。结合庭审认定的证据，被告应支付原告补偿款为：墙面瓷粉：15×127.21＝1908.15元；木门2扇：1600元；玻璃地弹门：5196元；人饮蓄水池：9646元；水泥地坪：183.24×59.27＝10860.64元；共计29210.79元。关于搬迁费、停产停业费、失业补助费。因原告未提供证据证明其遭受损失，故对该诉讼请求不予支持。庭审中被告称原告尚欠2019年6月1日至2020年1月12日的租金18650.68元，请求判决原告支付租金并赔偿违约金，因本案中被告未提起反诉，本案不宜处理，其可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十三条、第二百二十四条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郭文祥于本判决生效之日起二十日内赔偿原告李小莲的装修损失29210.79元；二、驳回原告李小莲的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费已减半收取409元，由被告郭文祥负担300元，原告李小莲负担109元。如不服本判决，可在本判决送达之日起，十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人人数提交起诉状副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。同时，直接向该法院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  房叶二〇二〇年八月二十五日法官助理张欢书记员刘胜锋