贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0123民初1239号原告：余华辉，男，1985年06月12日出生，汉族，住江西省上饶市横峰县。委托诉讼代理人：杨俊，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙晓华，贵州大谋律师事务所律师。被告：贵州百盛建业房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道******。法定代表人：杨秀权，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘兴艳，贵州国喜律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈琦琪，贵州国喜律师事务所律师。案由：商品房预售合同纠纷原告余华辉向本院提出诉讼请求：１.判令被告返还原告购房款210000.00元及多支付的房款40000.00元，并以250000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2019年09月02日起计算利息至被告还清购房款时止；２.判令被告赔偿原告210000.00元。被告贵州百盛建业房地产开发有限公司辩称，１.原告诉请的合同并非双方的真实意思表示，不具备法律效力，双方真实意思为借款行为，被告因为资金周转通过居间人与原告达成借款约定，由被告向原告贷款，但是被告实际收到749900.00元，为了保证还款的顺利进行，被告用案涉房向原告保证，后被告因偿还借款存在困难，经与原告协商为原告办理一套房的备案登记，同时被告向原告转账21795.00元、3418.00元让原告缴纳维修基金及契税，被告为原告办理备案登记房屋合同价值为616723.00元，同时被告的一辆宝马X6越野车扣留在原告处，现被告已经将借款还清，双方债务已经清偿。２.案涉房屋交易价值明显低于市场价，可见真实意思并不是房屋买卖。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方有异议的证据，本院确认如下：对原告提交的证据：一、原告提交2019年09月02日签订的《商品房买卖合同》，拟证明双方签订合同的事实，被告质证对真实性、关联性均持异议，认为该合同系双方贷款关系的担保，并非真实的房屋买卖合同关系。因被告未提交证据证明双方存在借款关系及该合同系借款担保的事实，故本院予以确认。二、原告提交2019年09月02日转款凭证，拟证明原告支付《商品房买卖合同》约定的购房款，被告质证认为该款项系借款，并非购房款，但未提交该款项系借款的相应证据，对该证据本院予以确认。三、原告提交2019年09月06日原告与被告法定代表人杨秀权的通话录音，拟证明双方存在商品房买卖合同关系的事实。被告质证称，对该录音真实性予以认可，但录音中所称办理登记备案的房屋并非案涉房屋。虽该份证据中无具体房屋信息，被告亦未对原告在通话中要求备案的房屋非案涉房屋作出合理的说明，结合双方此前签订的《商品房买卖合同》，原告在此之后要求被告办理商品房预售备案登记较为合理，故本院予以确认。四、原告提交2019年09月23日、09月24日通话录音两份，拟以原告与被告公司实际控制人张XX通话中要求办理房屋备案登记，证明双方存在商品房买卖合同关系的事实。被告质证不予认可。因该组证据是否系原告与被告公司张XX的通话录音不能查实，真实性无法确认，故本院对该组证据不予确认。五、原告提交《阳光直存款操作协议》、转款凭证、微信聊天记录，拟证明2019年09月25日原告与被告签订的《商品房买卖合同》系以该协议原告应得款项支付。被告质证对三性不予认可。因该组证据中未能反映与本案存在关联性，故本院不予确认。对被告提交的证据：一、被告提交2019年07月27日原告与张XX通话录音一份，拟证明双方真实意思为借款而非房屋买卖合同关系。原告经质证对该份证据真实性予以认可，但称原告与张XX之间的借款关系，并未实际产生。该份录音中虽提到“回购协议”，但通话时间发生在案涉《商品房买卖合同》之前，且张XX是否系代表被告向原告借款亦不能确定，不能达到被告的证明目的，故本院不予确认。二、被告提交2019年07月29日、08月05日张XX与居间人的通话录音两份，拟证明原、被告双方真实意思为借款而非房屋买卖合同关系。原告质证不予认可。因该两份证据真实性无法核实，故本院不予确认。三、被告提交2019年09月25日《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、转款凭证两份，拟证明被告用房屋抵偿原告750000.00元借款，原告主张的合同并非双方真实意思。被告质证称，对《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》真实性无异议，该房屋系因原告为被告购买1000万元银行存款，被告因此欠原告60多万元，被告用该房屋抵偿欠款，该组证据与本案无关，转款凭证非被告向原告所转，与本案无关。对该组证据中《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，双方就真实性无异议，因被告未提交其他证据证明双方签订该合同系抵偿所欠原告的借款，不能达到被告的证明目的，本院不予确认；对转款凭证，不能证明系被告所支付款项，不能证明与本案存在关联性，本院不予确认。根据经确认的证据及到庭当事人的陈述，本院确认事实如下：1.2019年09月02日，以被告作为出卖人、原告作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其修建的位于修文县房屋出卖给原告，建筑面积124.18平方米，总价210000.00元，付款方式为于2019年09月02日前一次性付清；房屋交付时间为2020年09月04日前。合同第二十二条第一款第二项约定双方于签订《商品房买卖合同》之日起30日内申请预告登记。合同签订当日，原告向被告转款750000.00元，原告称其中210000.00元系支付前述合同购房款，40000.00元系支付房屋维修基金及税费，其余500000.00元系支付原告当日与被告签订的另外两份《商品房买卖合同》应支付的购房款、房屋维修基金及税费［该款在本院受理的（2020）黔0123民初1238号、1240号两案中处理］，被告未向原告开具相应收据。２.案涉房屋于2020年01月17日备案登记到案外人陈XX名下，取得有商品房预售许可。本院认为，本案争议焦点为原告余华辉与被告贵州百盛建业房地产开发有限公司法律关系性质问题。被告主张因原、被告之间的民间借贷关系，故与原告签订了《商品房买卖合同》作为借款担保,故原、被告之间并非商品房买卖合同关系。本案审理过程中，被告并未提供原、被告之间民间借贷关系的任何凭证，故被告的此项主张，本院不予支持。原、被告于2019年09月02日签订的《商品房买卖合同》中就案涉房屋的购房人姓名、房屋位置、面积、价格、交付时间等内容进行了明确，且案涉房屋取得商品房预售许可，双方成立商品房预售合同关系。虽原告未明确主张解除双方签订的合同，因案涉房屋已经备案登记到案外人名下，合同目的无法实现，被告已经构成违约。原告要求被告退还已付房款250000.00元及利息，应当予以支持。但原告主张以250000.00元基数，按中国人民银行同期贷款利率从2019年09月02日起计算利息至被告还清购房款时止的利息，因中国人民银行自2019年08月20日起不再发布存、贷款基准利率，故利息部分本院确定为以250000.00元基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年09月02日起计算款项付清之日止。关于原告实际支付被告款项250000.00元，超过合同约定的房屋价款210000.00元问题，原告称超出的40000.00元系支付的房屋维修基金、税费等，虽未提交相应证据佐证，但与商品房买卖在办理备案登记前需交纳房屋维修基金等费用的交易习惯相符，故本院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，原告未提交证据证明在其与被告签订合同前，被告已将案涉房屋出卖给第三人的相应证据，故其要求按已支付房款一倍赔偿210000.00元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告贵州百盛建业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告余华辉购房款250000.00元，并以250000.00元基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年09月02日起支付利息至款项付清之日止；二、驳回原告余华辉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8140.00元，减半收取计4070.00元，保全申请费2820.00元，共计6890.00元，由原告余华辉负担3145.00元，被告贵州百盛建业房地产开发有限公司负担3745.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  肖冬二〇二〇年八月十七日法官助理张维书记员张应雯