广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂01民终1995号 上诉人（原审原告）：广西鑫顺置业投资有限公司。 被上诉人（原审被告）：闭金孙。 上诉人广西鑫顺置业投资有限公司(以下简称鑫顺公司)因与被上诉人闭金孙商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2019）桂0108民初1236号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鑫顺公司上诉请求：撤销一审裁定，对一审裁定依法改判。事实和理由：一、上诉人提起本案的商品房预售合同纠纷之诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，不应当驳回；二、上诉人对被上诉人的起诉没有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定的情形，也不应当予以驳回；三、一审法院以案涉房屋上设定了司法查封为由驳回上诉人的起诉没有法律依据，属于适用法律错误。本案中，因被上诉人不能按照约定支付剩余购房款也不能按照约定就所购商品房办理银行按揭贷款，上诉人作为开发商依照《商品房买卖合同》的约定向被上诉人发函解除《商品房买卖合同》，并要求被上诉人承担相应的违约责任和合同解除后的法定义务，上诉人的上述诉请均有明确的事实和法律依据。案涉房屋因被上诉人自身原因被案外人申请了查封，但该查封行为与本案的商品房预售合同属于不同的民事法律关系，也没有法律法规明确规定司法查封的房屋不能进行诉讼，一审法院以案涉房屋被司法查封为由驳回上诉人的起诉没有法律依据。 闭金孙未提出书面答辩意见。 鑫顺公司向一审法院起诉请求：1、判令鑫顺公司与闭金孙2013年1月10日签订的《商品房买卖合同》于2019年4月16日解除；2、闭金孙向鑫顺公司支付违约金104527.2元；3、闭金孙在判决生效后十个工作日内协助鑫顺公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201302060116）和《房屋预告登记证明》（登记号：邕房预字第1308316）的注销手续；4、诉讼费由闭金孙承担。 一审法院认定事实：2013年1月10日鑫顺公司与闭金孙签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：ＹＳ00306029），约定闭金孙购买鑫顺公司开发位于南宁市良庆区，总房价款522636元，闭金孙选择银行按揭方式。合同附件六第一条第三款约定，（1）买受人需在签订本《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的60.01％作为首付款，计313636元，已付定金抵作首期付款。如买受人超过五天未能支付相应首付款的，视为买受人违约，出卖人有权解除合同并要求买受人支付合同总价10％的违约金。（2）其余39.99％的合同价款，计209000元，由买受人向银行办理按揭贷款手续。（4）买受人应在签订本《商品房买卖合同》及本补充协议并交付首付款次日起5个工作日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料并自己缴纳相关费用，买受人逾期不到银行办理上述手续或提供的手续不符合银行要求的，视为买受人违约，每逾期一天，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款的10％违约金。（5）如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或经出卖人同意后选择分期付款方式，并在接到出卖人或银行通知后10日内到出卖人销售部办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成书面协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付合同总价款20％的违约金。协议第八条第四款约定，买受人违反本合同及附件，出卖人依约或依法行使合同解除权的，自合同解除通知书按照买受人所留地址邮寄后第十天，即视为合同已解除。合同签订后，鑫顺公司就3202号房办理了买受人为闭金孙的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201302060116）和预告登记权利人为闭金孙的（登记号：邕房预字第1308316）预告登记。另，涉案房屋至庭审辩论终结前未向闭金孙交付。 2012年12月17日，闭金孙向鑫顺公司支付案涉商品房定金10000元。2013年1月10日闭金孙向鑫顺公司支付首付款68636元，2013年6月13日闭金孙向鑫顺公司支付首付款25000元。2013年4月14日闭金孙向鑫顺公司支付燃气管道费、物业专项维修基金、预告登记费、备案费，合计9375元。 2016年10月24日，鑫顺公司（甲方）与闭金孙（乙方）签订《补充协议二》，协议载明：1、现甲乙双方共同确认，以下几种情形均视为构成违约，甲方有权按照甲乙双方签订的合同及补充协议约定追究乙方的违约责任：（a）无论银行是否通过审批，乙方未在约定的期限（即签订《商品房买卖合同》及补充协议并交付首付款次日起5个工作日内）到甲方指定的银行办理按揭手续，（b）或已按期到指定银行以后办理按揭手续未获审批（无论是银行政策变动原因还是乙方提交材料不齐原因），（c）或到非甲方指定的银行办理成功银行按揭手续。2、无论何种原因，乙方未能在合同约定的期限内到甲方指定的银行成功办理按揭手续，经协商现甲方同意乙方采取分期付款的方式，乙方确认截至在签订本协议之日尚欠甲方购房款人民币贰拾万玖仟元，乙方同意在签订本协议之日起二十日内到甲方的办事机构或向甲方指定账户支付人民币柒万叁仟元，自签订本协议之日起四十五日内向甲方支付人民币柒万叁仟元；自签订本协议之日起九十日内向甲方支付人民币陆万叁仟元。若乙方在以上的任何一个时间点没能按时支付拖欠的购房款，均视为构成严重违约，甲方均有权书面通知乙方解除合同，在解除通知发出之日起三日内无论乙方是否签收通知视为已送达乙方且合同已解除，乙方应向甲方退房，并按照《商品房买卖合同》及补充协议确定的购房款总价的30％向甲方支付违约金，同时乙方应承担甲方为追究乙方违约责任所支出的包括但不限于律师费、鉴定费、差旅费等在内一切费用。 2019年4月1日，鑫顺公司向闭金孙邮寄发送《律师函》，律师函中要求闭金孙于2019年4月15日结清剩余购房款419000元，支付逾期付款违约金156790.8元，如果闭金孙未如期付清上述款项，鑫顺公司将于2019年4月16日解除双方签订的购房合同，并通过法律途径要求闭金孙返还房屋及支付相关的费用。2019年4月8日，闭金孙签收《律师函》。 一审法院另查明，2012年11月7日涉案的3202号商品房办理了预售许可证（证号：南房预字（2012）第132号）。另外，据南宁市不动产登记中心查询，涉案的3202号商品房于2019年3月19日被南宁市江南区人民法院查封，查封案号为（2019）桂0105执保158号。 一审法院认为，案涉商品房已被司法查封，该查封在依法解除前具有排他效力，人民法院不宜对此作出处理，当事人可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条和第二百二十七条的规定向作出查封裁定的人民法院主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定驳回广西鑫顺置业投资有限公司的起诉。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案鑫顺公司起诉时，提供了《商品房买卖合同》、首付款收款收据、商品房买卖合同登记备案证明、商品房预告登记证明等证据，证明鑫顺公司与本案有直接利害关系，并提出了相应的诉讼请求和事实、理由，本案也符合该条款规定的其他起诉条件，且不属于民事诉讼法第一百二十四条规定的情形，故该公司的起诉符合法律规定，应予受理。案涉标的物被查封不属于相关法律规定的民事诉讼案件不予受理的情形，一审裁定以案涉商品房已被司法查封为由，驳回鑫顺公司的起诉无法律依据，本院予以纠正。至于该公司的诉讼请求应否予以支持，应在实体审理中根据相关事实和法律规定予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销南宁市良庆区人民法院（2019）桂0108民初1236号民事裁定； 二、本案指令南宁市良庆区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 唐兴中 审 判 员 刘凤桃 审 判 员 孟 英 二〇二〇年八月十日 法官助理 罗力毅 书 记 员 杨 媚