陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0102民初4663号     原告：西安东尚物业管理有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：宁百景，公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：姚倩，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美蓉，陕西稼轩律师事务所实习律师。被告：张怀银，男，1967年10月24日，汉族，住西安市新城区。原告西安东尚物业管理有限公司（以下简称东尚物业公司）与被告张怀银物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东尚物业公司的委托诉讼代理人姚倩、李美蓉、被告张怀银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东尚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠交的2009年4月至2020年6月期间的电梯使用费5227元、冬季空调费21556.7元、冷水费4247.5元、生活垃圾费792元、物业管理费19945.8元、夏季空调费16166.7元、公摊电费136.8元，总计68072.5元；2、判令被告依合同约定向原告支付自逾期之日至实际交纳之日止的逾期滞纳金，截止2020年5月15日计算金额为361720.19元；3、判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：2007年8月9日，原告与被告签订业主临时规约前期物业管理服务协议，合同对双方义务作了约定。合同履行过程中，原告依约提供了物业服务，但被告自2009年4月至今一直未交纳物业费，截止2020年6月欠费共计68072.5元，产生滞纳金361720.19元，为维护合法权益，故诉至法院。被告张怀银辩称一、2007年8月，原告与西安国丰物业管理有限公司签订的物业管理合同，东尚物业公司并非适格原告；二、如果法院认定东尚物业公司是适格原告，则答辩如下：本案不是单纯的物业纠纷，是因房屋主体存在重大质量问题，原告及开发商曾向含被告在内的业主承诺在完全修复前不收取物业费等形成的搁置问题。现房屋主体仍未完全修复，重大质量隐患尚未消除，按照原告的承诺，其无权收取物业等相关费用；三、原告物业收费许可证发放时间为2014年8月29日，原告在没有相关收费资质时收费是违法的；四、原告没有履行书面催交程序，其诉请应予以驳回；五、原告诉请2009年至2017年6月之前的费用已经超过诉讼时效；六、原告主张滞纳费于法无据，双方均无强制交纳滞纳费的依据，对此法院应予驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告东尚物业公司提交前期物业管理服务协议、中央空调使用协议、业主信息表、房屋测绘成果报告一份、西安市物业服务及代收代交价费公示牌照片一张、欠费统计表、水费明细表一份、催费通知及邮寄详情、催交通知照片四张。上述证据用以证明被告为xxx业主，物业费的收费按照其实测面积131.90平米、以物业服务协议约定及公示牌上收费标准计算。原告向被告提供物业服务，被告未向原告交纳物业费，原告曾在小区内张贴交费通知，最后一次邮寄催交时间为2019年7月23日。被告张怀银质证称认可自己业主身份，认可房屋面积，不清楚原告计算出来的欠费金额，认为不是欠费，自己从来没有看公告栏的习惯，因此不知道原告张贴过交费通知、不清楚具体的收费标准，原告提交的交费通知邮寄单不能显示自己签收。被告提交关于东尚地产商承诺停交物业费的事实证明一份（附xxxx部分业主36人签名摁印）、东尚二期21#、25#楼沉降情况研判会专家论证意见一份、xxxx21、25号楼检测鉴定报告一份，证明因21、25号楼出现严重的质量问题，东尚地产商负责人、东尚物业公司负责人与几十名业主代表开会商讨并当场承诺在两栋楼没有完全修好之前，不交物业等费用。经本院审核证据，认定事实如下：2007年8月9日，被告张怀银作为xxxxxxx号业主与西安国丰物业管理有限公司签订东尚前期物业管理服务协议、中央空调使用协议，约定物业管理费、电梯费、生活垃圾费收费标准并约定原告代收水费、电费、垃圾费，被告应于每季度第一个月10日前交付上述费用，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告及时支付迟交或欠交的费用，逾期支付的，原告每日按迟交或欠交费用的千分之三收取滞纳金，中央空调使用协议约定每年中央空调收费单价为26元/建筑㎡/年，被告每年11月11日前将下年度中央空调费用全额交付原告，逾期每日加收3‰滞纳金。2007年8月24日，西安国丰物业管理有限公司更名为西安东尚物业管理有限公司。截止2020年6月，被告欠交电梯使用费5277元、冬季空调费21556.70元、夏季空调费16166.70元、冷水费4247.50元、生活垃圾费792元、物业管理费19945.80元。本院认为，东尚物业公司与张怀银签订的东尚前期物业管理服务协议意思表示真实、未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，对业主亦具有约束力。原告东尚物业公司提供物业服务，被告应依约支付物业管理费并交纳其它由物业公司代收的水、电费等。被告抗辩原告主体不适格，与事实不符，本院不予采信；被告抗辩先解决房屋主体质量问题后再交纳物业费的主张，因其提供的证据系业主单方面制作，并不能有力地证明东尚物业公司曾作出过解决房屋质量问题后再收取物业费的承诺，且房屋质量问题属于业主与房屋开发商之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，被告不能因此而拒交物业费，故对于其该项抗辩主张不予采纳；被告抗辩原告物业收费行为涉嫌违法，未提交证据，本院不予采信；被告抗辩原告未履行书面催收义务、且原告起诉超过诉讼时效，根据原告举证可以认定原告在物业服务期间通过张贴物业费催费通知书、邮寄催费通知书的形式向被告催要过物业费，且物业服务是一种长期不间断的持续履行状态，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之前计算，被告拖欠物业费至今，双方物业服务合同关系一直延续，因此不存在原告起诉超过诉讼时效的问题。原、被告签订的东尚前期物业管理服务协议约定了物业管理费、电梯费、生活垃圾费、代收代交水电费等收费标准，按照被告房屋面积，原告计算被告自2009年4月至2020年6月期间拖欠的物业管理费、电梯费、冷水费、空调费、生活垃圾费事实清楚、数额准确，被告应予支付。关于原告主张的公摊电费，其未提供相应证据，亦未提供详细的公摊计算说明，其提交的证据不足以证明其主张的公摊电费具体金额,故原告的该项诉讼请求,不予支持。关于原告要求被告按照合同约定按日千分之三的标准支付逾期滞纳金的诉讼请求，被告抗辩滞纳金为行政责任，不予承担，但该滞纳金是在东尚前期物业管理服务协议的第五章违约责任中约定，因此不能简单的以其字面意思进行理解，应结合上下文进行文意解释，该滞纳金本质应为逾期交费违约金。加之被告未及时交纳物业费等费用，确给原告造成损失，构成违约，应承担违约责任。但原告提供的合同中相关约定系格式条款，且约定标准过高，故本院酌情调整为以拖欠的物业费为基数，自拖欠之日起至2019年8月19日按照同期人民银行贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际支付之日止。 综上所述,原告东尚物业公司的部分主张符合法律规定,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告张怀银于本判决生效之日起十日内向原告西安东尚物业管理有限公司支付2009年4月至2020年6月期间的电梯使用费5227元、空调费37723.40元、冷水费4247.50元、生活垃圾费792元、物业管理费19945.80元，共计67935.70元；二、被告张怀银于本判决生效之日起十日内向原告西安东尚物业管理有限公司支付以欠付费用金额为基数，自拖欠之日起至2019年8月19日按照同期人民银行贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期违约金至实际支付之日止。 三、驳回原告西安东尚物业管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7747元，减半收取3873.50元，由被告张怀银负担1473.50元（原告已预付，被告随判决中给付内容一并支付原告），剩余2400元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                   审    判    员    郭  瑞                                二0二0年八月十八日                            法  官  助  理    王  玺                        书   记   员   巨秀娟