福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终15号 上诉人（原审被告）：朱燕京，男，1962年9月15日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。 上诉人（原审被告）：肖郁屏，女，1963年10月5日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。 共同委托诉讼代理人：魏铭冬，福建国富律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：田畅，四川云木律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘双嘉，男，1982年4月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：陈榕，女，1986年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 共同委托诉讼代理人：涂崇禹，福建重宇合众律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：颜旭龙，福建重宇合众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王丽雅，女，1958年1月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邱清莲，福建贝盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙万杰，福建贝盈律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：林维新，男，1958年7月8日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区。 上诉人朱燕京、肖郁屏、刘双嘉、陈榕因与被上诉人王丽雅、林维新确认合同无效纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初14264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱燕京、肖郁屏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王丽雅的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、王丽雅并非合同当事人，诉讼主体身份不适格。依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，王丽雅在一审中应当是与案件有直接利害关系的公民、法人和其它组织。本案所涉《购房协议》的签订主体仅为林维新与朱燕京，王丽雅并非《购房协议》的当事人，根据合同的相对性，应由合同的一方当事人即林维新提起诉讼。本案并不涉及王丽雅夫妻之间共同财产的分割或其他纠纷，在王丽雅并未提交任何客观证据及林维新本人的授权委托、情况说明能证明诉争房产属于夫妻共同财产的情况下，仅仅因王丽雅与林维新为夫妻关系，就主张可以由配偶一方直接就合同纠纷提起诉讼，这在诉讼法理论上荒谬的，在司法实践中从《民事诉讼法》及其司法解释中也找不到任何依据。林维新与朱燕京的购房合同中约定将房产过户至林维新名下而不是林维新与王丽雅两人名下，且购房合同中既无王丽雅的签名也没有任何关涉到王丽雅的内容，甚至王丽雅都未能举证其所称的林维新用于购房的已支付的90余万购房款系婚内共同财产，根本未履行到基本的证明义务。在此情况下，一审法院以案涉房屋系王丽雅与林维新的共同房产，而在没有林维新参与庭审的情况下认定王丽雅的诉讼主体资格并支持王丽雅部分诉求的做法是明显错误的。在必须参加庭审的当事人无故缺席庭审的情况下，在本案的核心事实无法查明的情况下，应当驳回王丽雅的起诉。 二、朱燕京与刘双嘉之间签订房屋买卖合同的意思表示真实合法，不存在恶意串通。恶意串通是指在买卖活动中，双方以损害国家、集体或者第三人利益为目的，弄虚作假的违法行为。恶意串通首先要求双方具有损害国家、集体或者第三人利益的目的，其次是双方必须互相通谋并从事虚假或者非法行为。（一）朱燕京、肖郁屏签订房屋买卖合同及将讼争房产过户前，已经依法解除与林维新的《购房协议》，并不存在损害王丽雅利益的事实。朱燕京与林维新签订《购房协议》后，因林维新长期拖延支付购房余款，也拒绝办理产权变更手续，朱燕京在多番努力尝试未果的情况下，依法与其解除买卖合同。自《购房协议》解除后，讼争房产即与林维新无法律上或事实上之任何利害关系，在此之后的买卖行为，与林维新无关，更谈不上损害其利益之说。（二）朱燕京与刘双嘉达成房产买卖合同的意思表示真实合法，所谓通谋从事虚假或者违法交易的“串通”之说不能成立。如前所述，《购房协议》解除后，刘双嘉与朱燕京于2015年12月签订《房产买卖协议书》，涉诉房产之权属登记现在已经过户至刘双嘉名下。本案朱燕京与刘双嘉之间关于案涉房屋的买卖是基于合法的房屋交易目的，真实履行支付房款的合同义务并已经办理产权过户登记，并不存在为了坑害第三人利益，意思表示虚假或者行为违法之处。（三）即使一审法院认定朱燕京的行为属于一房二卖，也不能因此否定后一份购房协议的法律效力。在房产物权没有转移的情况下，朱燕京一直是本案诉争房产的所有权人，有权处置该房产。在告知了刘双嘉相关情况后，即使后一份购房协议的履行导致前一份购房协议无法履行，林维新仍可以通过违约之诉进行救济。一房数卖的行为是正常的市场竞争及竞价行为，何来恶意串通之说？诉争房产属于二手房的买卖，朱燕京并不是新房开发商，仅因一房数卖便认定后一份购房合同无效的作法没有法律依据。况且林维新明显怠于履行自身的付款义务，且对自身的权利也未尽到基本的保护，购房协议签订至今都未办理网签登记，自身也应对无法取得诉争房屋物权的后果承担相应责任。朱燕京主观上并不具备与他人通谋侵害损害案外人利益的故意，客观上更不存在损害第三人利益之事实。朱燕京将二手房屋出卖给刘双嘉的行为属于正常的市场行为，王丽雅主张合同无效之理由，不能成立。 刘双嘉、陈榕上诉请求：撤销一审判决，驳回王丽雅的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定，“……王丽雅与本案有直接利害关系……系本案适格原告……根据2005年10月20日朱燕京在《购房协议》手写内容，其时林维新已付清购买讼争房屋尾款……该协议仅余过户内容未履行……刘双嘉的这些异常行为都与其关于对房屋已售不知情的主张矛盾……刘双嘉与朱燕京恶意串通导致王丽雅丧失其与林维新取得讼争房屋产权……应认定刘双嘉、陈榕与朱燕京、肖郁屏就讼争房屋签订的买卖合同无效”，属于认定事实不清，适用法律错误，处理显失公正，依法应予纠正。 刘双嘉、陈榕认为，首先，王丽雅非本案的适格原告，无权提起本案诉讼，一审判决混淆了王丽雅与林维新之间的夫妻财产关系和林维新与朱燕京、肖郁屏之间的买卖契约关系，不当赋予作为非合同方的王丽雅相关诉权，粗暴违反了合同的相对性原则及司法实践中对利害关系人认定的法定标准。 其次，没有充分证据证明林维新的合同权利受到了任何损害，一审至今无法查实林维新实际交付了任何有第三方凭证佐证的合同对价这一关键情况，有关款项的支付除朱燕京、肖郁屏的部分自认（又与王丽雅的陈述矛盾）外疑点重重，且林维新在所谓“签约付款”后长达十一年的时间内均未要求朱燕京、肖郁屏办理产权证或提起相关诉讼明显不合常理，举证责任的义务方和需要证明自身怪异行为合理性的责任方在于作为王丽雅而非刘双嘉、陈榕。 即便如一审判决认定的刘双嘉、陈榕事先知悉案涉房产存在在先购买合同争议，仍不足以充分证明刘双嘉、陈榕参与恶意串通和导致已完成物权过户登记的在后购买合同无效及相关物权行为无效或被撤销。朱燕京、肖郁屏在将案涉房屋出卖给刘双嘉、陈榕时仍是案涉房屋的合法所有权人与处分权人，前两者在当时无论是否与林维新存在合同争议及其责任归属为何均不影响前两者作为物权人有权将案涉房屋依法出卖刘双嘉、陈榕，刘双嘉、陈榕向当时物权登记的合法权属人朱燕京、肖郁屏积极购买案涉房屋并无任何过错，林维新与朱燕京、肖郁屏之间可能的买卖合同纠纷不能对抗刘双嘉、陈榕后已合法取得的案涉房屋物权（债权不能对抗物权），且在本案发生前并无任何生效法律文书确认林维新与朱燕京、肖郁屏之间买卖合同的效力和责任，何来串通侵权之说，一审判决适法明显不当。 有鉴于此，刘双嘉、陈榕基于对不动产权籍登记之信任在支付合理对价后以购买方式取得案涉房屋的所有权并实际占有案涉房屋合法有据。 王丽雅辩称，一、王丽雅作为诉讼主体参加本案的诉讼符合法律的规定，是适格的主体。《婚姻法》的有关规定，夫妻关系存续期间购买的房屋属于夫妻共有财产；《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第一款规定：夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的；……”。本案讼争房产虽然是王丽雅的丈夫林维新向朱燕京购买的，但其购买期间是林维新与王丽雅夫妻关系存续期间，在没有相反证据下，应认定林维新购买的房产为林维新与王丽雅的共同财产。虽然该房产还未过户，但是不影响林维新与王丽雅共同享有案涉房产的所有权。王丽雅与该讼争房产明显具有直接的利害关系。朱燕京、肖郁屏、刘双嘉、陈榕之间关于讼争房产的买卖合同是否有效，直接影响林维新与朱燕京签订的《购房协议》的最终履行，进而直接影响到王丽雅与丈夫林维新对案涉房产的权益，故王丽雅与本案具有直接利害关系，符合《民事诉讼法》第一百一十九条所规定的起诉条件，主体适格。 二、林维新与朱燕京签订《购房协议》已基本履行完毕，王丽雅和林维新已实际享有案涉房产的所有权。2014年11月16日，林维新与朱燕京签订《购房协议》，约定：朱燕京将涉案房屋（土地房屋产权证为厦地房产第00402829号）以910948元的价格转卖给林维新。林维新将购房款一半50万元先行转给朱燕京，待房产证办出后付清剩余房款；朱燕京收到一半房款后将购房所有手续交给林维新保管；协议约定交易价格不因市场涨跌而影响，其他交易手续一切费用由林维新承担。林维新依约向朱燕京支付购房款，朱燕京向林维新交付涉案房屋及产权证原件，王丽雅和林维新夫妇亦对涉案房屋进行了装修；2005年10月20日，双方在《购房协议》空白处手写以下内容：“尾款438270元已付清，房产证也已交付。两年后朱先生将协助办理过户手续。”朱燕京、肖郁屏、林维新均签名落款。而后，由于朱燕京的原因，迟迟没有办理房屋过户手续。厦门市深港华森物业管理有限公司华岳山庄管理处出具的证明也证实案涉房产一直由王丽雅与林维新实际占有使用。林维新已经向朱燕京支付全部购房款且已经占有使用该涉案房屋十几年，在房屋买卖关系中的买受人林维新已经履行了约定的全部义务，作为房屋买卖关系中的出卖人朱燕京有义务按约协助买受人林维新夫妇办理过户手续，对于朱燕京而言，其对《购房协议》的期待利益已实现，协议未履行部分纯属义务，未办理过户不影响王丽雅和林维新夫妇实际享有案涉房产的所有权。 三、朱燕京、肖郁屏、刘双嘉、陈榕主张与林维新签订的《购房协议》已经解除没有法律和事实的依据。2005年10月20日朱燕京在《购房协议》的手写内容显示：林维新已经付清购买涉案房屋的尾款，且朱燕京已经将房屋及房屋产权证交予林维新占有，朱燕京辩称林维新尾款未付，但不能举证证明该主张，不能成立。至此，朱燕京出售房屋的期待利益已经实现，对于朱燕京而言，协议未履行纯属是其义务。在签订在先且已大部分履行的房屋买卖合同，在没有法定解除事由或者约定解除的情况下，朱燕京单方面主张林维新违约及自己享有合同解除权没有法律依据；况且未提供任何证据证明其解除通知已经到达林维新处。因此，朱燕京、肖郁屏、刘双嘉、陈榕主张与林维新签订的《购房协议》已经解除根本不能成立。 四、现有证据足以认定刘双嘉、陈榕与朱燕京、肖郁屏之间关于涉案房屋的买卖合同存在恶意串通，理由如下：1.朱燕京在2015年9月21日就已告知刘双嘉早已将房子出售给王丽雅夫妇并早已交付使用的事实。虽然刘双嘉否认该事实，但是其承认在2015年9月21日，朱燕京与王丽雅在五缘湾咖啡馆商谈房子过户事宜时，其有在现场。因此，刘双嘉辩解其虽然在场，但是并不清楚朱燕京与王丽雅的谈话内容显然不能成立。2.朱燕京于2015年9月下旬与刘双嘉一起撬锁进入讼争房产看房，并在当天将房间钥匙交付给刘双嘉。朱燕京、刘双嘉在第一次看房之后，在未签订购房合同，未交付任何房款的情况下，卖房者就把房产钥匙交付给买房者，明显严重违背日常生活经验法则，与常理不符。这只能说明二者并非一般的的房产买卖关系，关系特殊，二者的行为足以认定朱燕京与刘双嘉试图通过撬锁的方式恶意占有讼争房产，并进而合谋以房产买卖的形式将讼争房产过户至刘双嘉名下以掩盖非法侵占的目的。3.2015年12月22日，刘双嘉与蔡立新在讼争房屋相遇，蔡立新向刘双嘉声明房屋已售与林维新夫妇，刘双嘉却未披露自己于2015年12月17日与朱燕京签订《房产买卖协议》的情况，反而随后离开讼争房屋，任由林维新夫妇占有控制诉讼房屋。发生上述事件后，刘双嘉未向朱燕京求证，对林维新夫妇主张权利以及实际占用房屋不予理会，按其所主张的接连三日向朱燕京支付购房款，累计付款总额达到250万元，迅速完成房屋交易过户。刘双嘉的这些异常行为都与一个善意购房者的行为不符。4.朱燕京与刘双嘉在庭审过程中，关于房产买卖协议签订的时间、地点，以及支付定金的时间、地点等的存在诸多矛盾的陈述。5.刘双嘉本人在不同的场合关于购房的细节也是存在很多前后矛盾的表述。综上，朱燕京与刘双嘉共同撬门换锁、补办产权证，快速进行房屋交易等行为，严重违背正常交易习惯，朱燕京、肖郁屏、刘双嘉、陈榕之间所谓的购房行为只是用一种合法的形式掩盖恶意串通侵占讼争房产的非法目的，足以认定二者“恶意串通”的主观恶意。退一步讲，刘双嘉和陈榕在知道朱燕京“一房二卖”的情况下，积极催促、配合朱燕京进行交易，快速将涉案房屋过户至其夫妻名下，朱燕京、肖郁屏、刘双嘉、陈榕的行为亦符合恶意串通。 综上所述，朱燕京、肖郁屏、刘双嘉、陈榕的行为符合《合同法》第五十二条规定关于无效合同的规定，刘双嘉与朱燕京的恶意串通行为导致王丽雅丧失其与林维新取得涉案房屋作为夫妻共同财产的合同利益，刘双嘉、陈榕、朱燕京、肖郁屏之间就涉案房屋签订的买卖合同认定无效事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 林维新未作答辩。 王丽雅向一审法院起诉请求：1.确认朱燕京和肖郁屏夫妻与刘双嘉和陈榕夫妻关于厦门市思明区仙岳路华岳山庄569号1004室房屋的交易行为无效（即确认朱燕京和刘双嘉签订的有关案涉房产的《房产买卖协议》以及朱燕京和肖郁屏夫妻与刘双嘉和陈榕夫妻签订的有关案涉房屋的《存量房买卖合同》无效）；2.判令将上述案涉房产的产权恢复登记至朱燕京名下，并将上述房产过户至王丽雅和林维新名下；3.判令朱燕京、肖郁屏、刘双嘉、陈榕承担本案诉讼费、保全费5000元、因保全而支出的保险服务费用5600元以及公告费300元等所有费用。 一审法院认定事实：林维新与王丽雅系夫妻关系。朱燕京与肖郁屏系夫妻关系。刘双嘉和陈榕系夫妻关系。思明区仙岳路569号1004室房屋（小区名称“华岳山庄”，简称讼争房屋）系朱燕京购买的新建商品房，房屋产权于2005年8月16日登记至朱燕京名下。 2004年11月16日，林维新与朱燕京签订《购房协议》，约定：朱燕京将讼争房屋以910948元的总价转卖给林维新（总面积157.06平方米，每平方米5800元）；林维新将购房款一半50万元先行转给朱燕京，待房产证办出后付清剩余房款；朱燕京收到一半房款后将购房所有手续交给林维新保管；协议约定的交易价格不因市场涨跌而影响，其他交易手续一切费用由林维新承担。《购房协议》签订后，林维新依约向朱燕京支付购房款，朱燕京向林维新交付讼争房屋及产权证原件，林维新对讼争房屋进行了装修。2005年10月20日，双方在《购房协议》空白处手写以下内容：“尾款438270元已付清，房产证也已交付。两年后朱先生将协助办理过户手续。”朱燕京、肖郁屏、林维新均签名落款。两年期限届满后，双方未依约办理房屋过户登记手续。厦门市深港华森物业管理有限公司华岳山庄管理处出具证明：讼争房屋2005年至2014年12月的物业管理费、维修金、电公摊及其他费用均由购房人林维新老婆王丽雅朋友小陈代缴，2015年1月至2016年3月由王丽雅亲戚小蔡代缴。王丽雅持有相应付款凭证和发票。 2015年8月下旬，刘双嘉在寻找欲购买的松柏学区房房源时，在某中介机构门店与朱燕京结识，二人进行了沟通商谈，此后多次相约见面。围绕上述事实，（2016）闽0203民初7932号一案审理过程中，朱燕京陈述细节：其到中介门店是为了了解华岳山庄片区房屋租赁行情；其与刘双嘉结识当天未告知要出租的房子在哪里。刘双嘉陈述细节：其与朱燕京在中介门店结识，当时朱燕京要挂牌卖房。 2015年9月21日，朱燕京与王丽雅（王丽雅由其亲戚蔡立新陪同）相约至厦门市行政服务中心过户讼争房屋，林维新、肖郁屏未到场。讼争房屋因故未能办理过户，朱燕京与王丽雅、蔡立新离开厦门市行政服务中心前往五缘湾一咖啡馆继续协商讼争房屋事宜。咖啡馆商谈期间朱燕京电话邀请刘双嘉到场，后刘双嘉又与朱燕京、王丽雅共同乘车前往律师事务所。围绕上述事实，（2016）闽0203民初7932号一案审理过程中，朱燕京陈述细节：2015年9月中旬其才告知刘双嘉其在华岳山庄有一套房子，但已经卖给林维新了，房子还未过户且林维新还欠购房款，其打算将讼争房屋出租；刘双嘉建议其咨询律师，带其找到如浩律师事务所咨询了杨姓律师，律师建议发函给林维新通知办理过户。刘双嘉陈述细节：虽然朱燕京的房子卖价比较贵，但还可以接受；双方隔三差五见面，都是围绕房子的事，其要求去看房子，朱燕京一直推脱；2015年9月21日，朱燕京没有汽车想用其汽车代步，便电话叫其去五缘湾；在五缘湾咖啡馆，其未与朱燕京、王丽雅等人同坐一张桌子，而是在一旁等候；其开车送朱燕京、王丽雅到律师事务所后，未一同进入律师办公室咨询，而是在外等候；当天其曾询问王丽雅与朱燕京商谈的是不是讼争房屋事宜，但王丽雅不予回答。 2015年10月前后，朱燕京、肖郁屏在未告知林维新、王丽雅的情况下擅自撬开并更换讼争房屋的门锁，撬锁和换锁时刘双嘉在场，刘双嘉进入并查看了讼争房屋。2015年10月19日、11月4日、12月31日，朱燕京先后向林维新寄送函件和律师函，催告办理产权过户和支付购房余款，函件均由门卫代收。2015年11月11日，朱燕京登报声明讼争房屋产权证遗失，后向土房局申请补办产权证。围绕上述事实，（2016）闽0203民初7932号一案审理过程中，朱燕京陈述细节：其按律师建议向林维新先后三次发送函件，但均未得到林维新回复；刘双嘉表示要购买讼争房屋，对补办讼争房屋产权证提供了帮助；2015年12月16日，其拿到领取补办产权证的通知书，当日或次日其与肖郁屏应刘双嘉要求带后者去看了讼争房屋；刘双嘉找人打开讼争房屋门锁，开锁前其出示了领取补办产权证的通知书；看房之后，刘双嘉就要与其签订合同。刘双嘉陈述细节：撬锁进门后朱燕京、肖郁屏交给其一把房屋钥匙；进入查看后，其对房屋比较满意并决定购买；此后其催促朱燕京签订讼争房屋买卖合同。 2015年12月17日，朱燕京（出售方，甲方）与刘双嘉（购买方，乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方将讼争房屋出售给乙方，成交总价450万元；协议签订之日乙方支付定金20万元；乙方于2015年12月17日前支付20万元（定金），于房管局交易当日（过户当日）支付230万元，乙方向银行申请商业贷款200万元由银行直接转至甲方账户；甲乙双方应于2015年12月31日前办理交易过户登记手续，甲方于该日前将房屋交付乙方使用；乙方配合甲方处理本房产相关事宜；双方承诺此房产交易不告知他人；若此房产交易不成功，双方互不承担法律责任；经双方协商，同意将购房款支付至赵婉荻银行账户；等等。该《房产买卖协议》未落款时间。2015年12月17日，刘双嘉银行支取现金20万元，次日支付给朱燕京作为购房定金。围绕上述事实，（2016）闽0203民初7932号一案审理过程中，朱燕京陈述细节：2015年12月16日看房后，次日刘双嘉去找中介公司要了空白的《房产买卖协议》，双方签署了合同；其配偶肖郁屏有跟刘双嘉明确说明讼争房屋存在争议，但刘双嘉表示他是武警，谁都不敢去找他，双方都说买卖是合法的。刘双嘉陈述细节：《房产买卖协议》是其开车到朱燕京五缘湾的住处，在车内签署的；签署合同当天朱燕京与其一起去五缘湾厦门银行取款20万元，取出后立即交付给朱燕京，朱燕京出具了收据。 2015年12月22日，蔡立新欲进入讼争房屋时发现无法开锁，遂请开锁师傅开门。进入讼争房屋后，蔡立新发现刘双嘉在屋内。双方进行交谈后，刘双嘉离开讼争房屋。围绕上述事实，（2016）闽0203民初7932号一案审理过程中，刘双嘉陈述细节：2015年12月22日，其在讼争房屋内，发现蔡立新准备撬门，其就去开门；蔡立新跟其说朱燕京经济纠纷，是骗子。蔡立新陈述细节：其很惊讶为何刘双嘉在讼争房屋里；刘双嘉一开始支支吾吾说是姓杨的朋友叫他来的，后来说是朱燕京叫他来的；其告诉刘双嘉讼争房屋已于2004年卖给林维新、王丽雅夫妇，并当场出示了购房协议和产权证；其还跟刘双嘉说朱燕京此前有违法行为，刘双嘉当时很吃惊；后来其想检查房间时，刘双嘉就走了。 2015年12月23日，刘双嘉银行支取现金30万元并支付给朱燕京。同日，朱燕京向刘双嘉出具《收条》，确认收到刘双嘉购买讼争房屋款50万元。2015年12月24日，刘双嘉向朱燕京指定的赵婉荻银行账户转账20万元。2015年12月25日，刘双嘉向朱燕京指定的赵婉荻银行账户转账180万元，汇款用途为“购房”。 2015年12月23日，朱燕京领取了补办的讼争房屋产权证。同日，朱燕京、肖郁屏委托案外人朱翔宇前往厦门市行政服务中心与刘双嘉、陈榕就讼争房屋签订《存量房买卖合同》并办理过户送件手续。2015年12月30日，讼争房屋产权转移登记至刘双嘉、陈榕名下。 2016年1月2日，刘双嘉约王丽雅见面商谈讼争房屋事宜，蔡立新参与了协商。 一审另查明，王丽雅为本案支出保全费5000元、公告费300元。根据2019年6月5日《厦门市不动产登记信息查询结果》，讼争房屋未查询到抵押登记记录。 一审法院认为，林维新在与王丽雅婚姻关系存续期间与朱燕京签订并履行《购房协议》，在没有相反证据下，应推定林维新支付的购房款系来源于其与王丽雅的夫妻共同财产，一旦协议履行完毕讼争房屋将属于林维新与王丽雅的夫妻共同财产，该《购房协议》的订立和履行涉及林维新与王丽雅夫妻共同财产利益。朱燕京、肖郁屏与刘双嘉、陈榕之间关于讼争房屋的买卖合同是否有效，直接影响林维新与朱燕京签订的《购房协议》最终履行，故王丽雅与本案有直接利害关系，符合《民事诉讼法》第一百一十九条所规定的起诉条件，系本案适格原告。 本案争议焦点为：朱燕京与刘双嘉之间关于讼争房屋的买卖合同是否存在恶意串通、损害王丽雅利益的情形而归于无效。对此一审法院认为，根据2005年10月20日朱燕京在《购房协议》手写内容，其时林维新已付清购买讼争房屋尾款，朱燕京亦将讼争房屋及产权证交付林维新占有，该协议仅余过户内容未履行。朱燕京辩称林维新仍有尾款未付，但举证不足以证明该主张。至此，对朱燕京而言，其对《购房协议》的期待利益已实现，协议未履行部分纯属义务。在签订在先且已大部履行的房屋买卖合同未经人民法院判决确认解除的情况下，朱燕京单方主张林维新违约和自己享有合同解除权，不成为其将讼争房屋另售刘双嘉的合法依据。况且朱燕京寄送的解除合同通知函件为门卫代收，也不能证明解除通知已到达林维新。在此情形下，朱燕京撬门换锁、补办权证、将讼争房屋另行出售，“一房二卖”的恶意明显。 根据朱燕京陈述，其在2015年9月便告知刘双嘉讼争房屋已出售给林维新，此后其与配偶肖郁屏又多次告知和提醒，但刘双嘉执意购买讼争房屋。虽然刘双嘉对此予以否认，声称对房屋已售不知情，但查明事实足以印证朱燕京的上述陈述属实。其一，2015年9月21日刘双嘉陪同朱燕京、王丽雅咖啡馆商谈以及驾车送后二者前往律师事务所咨询，刘双嘉辩称对后二者协商讼争房屋买卖事宜不知情，不符常理。其二，2015年10月前后朱燕京夫妇带刘双嘉看房时需撬锁破门进入，此种反常情况足以引起善意购房人的警觉，然而刘双嘉不但没有提出异议，反而看房后表示满意并催促签订买卖合同。刘双嘉辩称此时仍对讼争房屋已出售不知情，不符常理。其三，2015年12月22日刘双嘉与蔡立新在讼争房屋内相遇，蔡立新向刘双嘉声明房屋已售林维新夫妇，刘双嘉却未披露自己于2015年12月17日与朱燕京签订《房产买卖协议》的情况，反而随后离开讼争房屋，任由林维新夫妇占有控制讼争房屋。发生上述事件后，刘双嘉未向朱燕京求证，对林维新夫妇主张权利以及实际占用房屋不予理会，接连三日向朱燕京支付购房款，累计付款总额达到250万元，迅速完成房屋交易过户。刘双嘉的这些异常行为都与其关于对房屋已售不知情的主张矛盾。 综上，刘双嘉知道或应当知道朱燕京“一房二卖”，却积极催促、配合朱燕京交易，将讼争房屋过户至自己和配偶陈榕名下，刘双嘉与朱燕京恶意串通“一房二卖”的可能性能够排除合理怀疑。至于刘双嘉购房用途为何、其与朱燕京约定的购房价款是否合理，并不影响对双方恶意串通的认定。刘双嘉与朱燕京恶意串通导致王丽雅丧失其与林维新取得讼争房屋产权作为夫妻共同财产的合同利益，根据《合同法》第五十二条第二项规定，应认定刘双嘉、陈榕与朱燕京、肖郁屏就讼争房屋签订的买卖合同无效。 《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。根据该条规定精神，合同无效后双方的财产状态应恢复至订立合同之前，对王丽雅要求将讼争房屋恢复登记至朱燕京名下的诉讼请求，予以支持。本案仅审查刘双嘉与朱燕京就讼争房屋签订的买卖合同，王丽雅请求将讼争房屋过户登记至其与林维新名下系基于林维新与朱燕京签订的《购房协议》，不属于本案审理范围，可另行主张。 综上所述，对王丽雅的诉讼请求，一审法院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认2015年12月17日朱燕京与刘双嘉签订的《房产买卖协议》、2015年12月23日朱燕京、肖郁屏与刘双嘉、陈榕签订的《存量房买卖合同》无效；二、思明区仙岳路569号1004室房屋产权恢复登记至朱燕京名下；三、驳回王丽雅的其他诉讼请求。 本院二审期间，刘双嘉、陈榕提供从网络下载的瞭望东方周刊的一篇文章，拟证明林维新是福建烟草局打假总队队长，但2010年左右就出逃了，现在还在网上追逃，案涉房产可能涉嫌受贿。王丽雅认为，这份材料刘双嘉、陈榕在一审已经提供过，不管真实与否，均与本案无关。林维新是否涉嫌刑事犯罪，与本案没有关联性，不影响王丽雅与林维新共同占有案涉房产，享有案涉房产的权利，目前没有证据证明林维新构成犯罪。王丽雅同时表示，其与林维新仍处于夫妻关系存续期间。朱燕京、肖郁屏对该周刊的真实性不予认可，里面涉及的具体事实朱燕京、肖郁屏也无法确认。 对一审查明的事实，朱燕京、肖郁屏提出如下异议：1.对一审认定林维新与王丽雅系夫妻关系，有异议，王丽雅并未提供证据证明婚姻关系持续及持续时间。2.一审判决所载第2015年9月21日朱燕京与王丽雅相约至厦门市行政服务中心过户讼争房屋，林维新、肖郁屏未到场，该表述不准确。签订合同后，十多年林维新都没有提出过户请求，是因为房屋存在面积差价等问题都没有解决。合同约定总面积157.06平方米，但实际面积为163.74平方米，7平方米差价由朱燕京、肖郁屏补交，但朱燕京、肖郁屏补交后，林维新并未将相关金额交付给朱燕京、肖郁屏。朱燕京与林维新合同中约定税费由林维新承担，但林维新也没有承担。合同约定房屋每平方米交易金额是5800元，但双方实际约定交易金额是6800元，目的是为了少缴税费，但朱燕京、肖郁屏没有书面证据证明。刘双嘉、陈榕提出如下异议：1.一审判决所载林维新与王丽雅系夫妻关系，没有提供证据证明。林维新是福建烟草局打假总队队长，2011年以后已经出逃，被网上追逃，林维新没有出庭。朱燕京、肖郁屏据说在2015年左右已经离婚，一审没有查明。2.朱燕京自称林维新还有房屋差价、税费等没有支付，而且91万元款项除了所谓的朱燕京所写的字以外，没有任何付款凭证。91万元在2004年是巨款，林维新当时月收入只有几千元，刘双嘉、陈榕认为林维新没有支付过款项。3.没有证据证明林维新对房屋进行过装修。4.物业公司出具证明证明物业费支付情况，该事实刘双嘉、陈榕认为是错误的，物业公司出具的只是凭条，没有经办人签字，没有负责人出庭作证，不能采信。2005年-2014年长达9年之久，物业公司又如何知道小陈是朋友关系，故王丽雅证明房屋占有事实是不成立的，而且林维新在2011年以后已经出逃，不可能夫妻共同占有讼争房屋。5.（2016）闽0203民初7932号案件的相关信息各方当事人都没有举证质证，超越证据规则，7932号案件的陈述细节不能作为本案证据使用。6.一审判决第10页第7行，应该是台湾山庄，不是华岳山庄，台湾山庄有一套房屋卖给他人，与本案也无关。7.一审判决第10页最后一段，撬锁换锁刘双嘉没有参与，只是去看房。8.一审判决第11页第5行所载刘双嘉找人打开讼争房屋门锁，是找了110开锁的人。9.一审判决第11页最后一行所载肖郁屏明确说明讼争房屋存在争议，不是事实。10.刘双嘉看房时遇到蔡立新，但与其不认识，看完房后刘双嘉本来就要离开。11.一审判决第13页刘双嘉约王丽雅是因刘双嘉到物业备案，物业告知有问题，才找王丽雅。王丽雅对一审认定事实无异议，但需要说明，朱燕京与刘双嘉所签协议并非真实协议，没有落款时间，双方对签约地点等细节的陈述也存在诸多矛盾。刘双嘉支付给赵婉荻的款项不能证明是案涉房产的购房款。王丽雅也提出对协议真实性进行鉴定，但因为距离时间太短而无法鉴定，但不影响朱燕京、肖郁屏、刘双嘉、陈榕恶意串通事实的认定。各方当事人对一审认定的其他事实未提异议，本院对各方当事人无异议的事实，予以确认。 本院认为，王丽雅与林维新于1983年登记结婚，2004年林维新与朱燕京就讼争房屋签订《购房协议》之时处于王丽雅与林维新婚姻关系存续期间。现并无在案证据显示林维新用以购置讼争房屋的款项属其婚前财产或王丽雅与林维新之间存在讼争房屋属林维新个人所有的约定，故一审认定在没有相反证据的情况下，应推定购房款来源于王丽雅与林维新夫妻共同财产，《购房协议》的履行涉及其夫妻共同财产利益，王丽雅与本案存在直接利害关系，起诉主体适格，并无不当。 本案中，朱燕京就讼争房屋先后与林维新、刘双嘉分别签订《购房协议》与《房产买卖协议》。签订上述协议时，讼争房屋均登记在朱燕京名下，属于典型的“一房二卖”情形。关于该问题的处理，若在前后两份购房合同均属有效且买受人均要求履行合同的前提下，一般应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。王丽雅主张朱燕京与刘双嘉签订的《房产买卖协议》以及朱燕京、肖郁屏与刘双嘉、陈榕为办理过户登记而签订的《存量房买卖合同》属恶意串通，侵害其合法权益，应属无效。因此，本案的审查重点在于后买受人是否具有侵害先买受人合法权益的故意以及是否存在与出卖人恶意串通的行为。 对此，本院分析认定如下：第一，刘双嘉在签订《房产买卖协议》前应当知晓讼争房屋已被朱燕京出售的事实。王丽雅提供的（2016）闽0203民初7932号案件的法庭审理笔录等加盖了法院档案室印章，其真实性可予确认。朱燕京在相关案件及本案中多次陈述其在签约前已告知刘双嘉讼争房屋曾经被作为交易标的与林维新签订过买卖协议。对此，刘双嘉予以否认。根据查明的事实，2015年9月21日王丽雅在蔡立新陪同下与朱燕京至市政服务中心办理讼争房屋过户手续未果，前往五缘湾咖啡馆商谈讼争房屋相关事宜，并于其后由刘双嘉驾车送王丽雅与朱燕京至律师事务所进行咨询。蔡立新在相关案件审理中出庭作证表示，在咖啡馆商谈讼争房屋过户事宜时刘双嘉在旁听。刘双嘉则表示，在咖啡馆时其未与朱燕京、王丽雅等人同坐一张桌子，而是在旁等候；其也未进入律师事务所，而是在外等候。因此，对讼争房屋已售的事实并不知情。然而，刘双嘉作为意欲购买讼争房屋的买受人，当其已处于现场之时，没有理由不对讼争房屋的交易情况及可能存在的纠纷等进行必要的了解、调查和求证。故刘双嘉辩称在取得讼争房屋产权之前，对朱燕京曾把该房屋出售给他人的事实并不知情，本院难以采信。 第二，刘双嘉在签订《房产买卖协议》前应当知晓讼争房屋已被先买受人占有的事实。2004年朱燕京与林维新签订《购房协议》后即已将讼争房屋及其产权证交付给林维新。根据刘双嘉在本案一审所述，2015年10月前后刘双嘉与朱燕京前往讼争房屋看房，朱燕京以保姆不在没有钥匙为由，通过撬换门锁的方式让刘双嘉进入并查看房屋。2015年12月中旬朱燕京与刘双嘉再次到讼争房屋时又进行了换锁。而且朱燕京手中并无讼争房屋产权证原件，其在相关案件庭审时陈述刘双嘉对补办产权证提供了帮助。结合朱燕京所述其已告知刘双嘉存在前手交易、刘双嘉驾车送王丽雅与朱燕京至律师事务所进行咨询等事实，可以认定刘双嘉理应知晓讼争房屋并非由朱燕京掌控而系已移交先买受人占有的事实。 第三，朱燕京主张已合法解除其与林维新所签《购房协议》，不能成立。朱燕京主张林维新怠于支付房屋面积差价、交易税费等款项和办理产权变更手续，其通过发送催促支付购房余款及办理产权变更登记手续的函件及《律师函》的方式，已合法解除其与林维新之间的购房关系。然而，讼争《购房协议》空白处已载明：“尾款438270元已付清，房产证也已交付。两年后朱先生将协助办理过户手续。”对此，朱燕京、肖郁屏、林维新于2005年10月20日均予签名确认。现朱燕京又称尚有购房余款等未付，缺乏充足证据予以佐证。虽然两年时间届满后未办理过户手续，但双方并未约定由此将导致《购房协议》解除的后果。朱燕京虽自行或委托律师向林维新发函表示将要解除或正式解除双方购房关系，然并无充分证据证明林维新已签收上述函件。而且《购房协议》得以解除的前提是朱燕京享有法定或约定的合同解除权，但如前所述，朱燕京并不享有相应的合同解除权。 第四，朱燕京与刘双嘉之间的房屋交易行为存在诸多不合常理之处。首先，2015年10月前后朱燕京采取撬换门锁方式进入讼争房屋后即将该房屋的钥匙交给刘双嘉，而当时双方既未签订购房合同，刘双嘉亦未支付任何购房款项，明显有异于正常的房屋交易流程。其次，2015年12月22日蔡立新因无法开锁而准备撬门，并与当时正在讼争房屋内的刘双嘉相遇，此时刘双嘉理应意识到其与朱燕京的房屋交易存在重大纠纷或争议。然而，刘双嘉并未与准备撬门的蔡立新探明究竟反而自行离开，且在之后的短时间内继续向朱燕京支付230万元购房款，也与一般生活常理不符。再次，朱燕京与刘双嘉签订的《房产买卖协议》第十七条约定，刘双嘉配合朱燕京处理本房产相关事宜；双方承诺此房产交易不告知他人；若此房产交易不成功，双方互不承担法律责任等。朱燕京与刘双嘉在《房产买卖协议》中以书面方式特别约定对房屋交易予以保密且交易不成功互不担责，表明双方对本次房屋交易存在风险、可能遇阻等情况已经有所预判，该情形在通常的房屋交易中亦较为少见。 综上所述，根据本案查明的事实，朱燕京与刘双嘉在签订讼争《房产买卖协议》时，均知晓讼争房屋在此前已被出售并由他人占有的事实。朱燕京在本案中并不享有合同解除权，其与林维新签订的《购房协议》并未依法解除。自朱燕京与林维新签订《购房协议》后至今，讼争房屋的市场价值已有大幅增值。虽然尚未办理过户手续，但讼争房屋已交由先买受人占有使用长达十余年。朱燕京与刘双嘉明知先买受人已付清购房款、讼争房屋处于他人合法控制之下，却采取撬门换锁的方式进入房屋；明知房屋产权证原件已由朱燕京自行交付给林维新，却另行向登记机关申请补办产权证，以抢先办理权属转移登记的方式将讼争房屋过户至刘双嘉、陈榕名下。通过对朱燕京与刘双嘉房屋交易等具体过程的分析，一审认定二者存在恶意串通行为的可能性能够排除合理怀疑，并无不当。且二者的上述行为侵害了作为夫妻共同财产的讼争房屋中王丽雅所享有的相关权益。因此，难以认定刘双嘉与陈榕为讼争房屋的善意买受人，其抢先办理讼争房屋产权过户登记的行为不应受到法律保护。 因此，朱燕京、肖郁屏与刘双嘉、陈榕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40200元，由朱燕京、肖郁屏负担20100元；由刘双嘉、陈榕负担20100元。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇二〇年八月二十八日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。