上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初2822号原告(反诉被告)：霍照琴，女，1987年9月2日出生，汉族，户籍地江西省，现住上海市黄浦区打浦路******。委托诉讼代理人：刁慧岭(系霍照琴丈夫)，男，1984年9月29日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市，现住上海市黄浦区打浦路******>委托诉讼代理人：吴贤蓉，上海汉盛(长沙)律师事务所律师。被告(反诉原告)：祁新生，男，1961年12月12日出生，汉族，户籍地上海市普陀区雪松路******，现住上海市黄浦区复兴中，现住上海市黄浦区复兴中路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：朱成芝(系祁新生妻子)，女，1970年4月18日出生，汉族，户籍地上海市普陀区雪户籍地上海市普陀区雪松路******，中路X，现住上海市黄浦区复兴中路**='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>霍照琴与祁新生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日受理后，审理中祁新生提起反诉，本院合并进行了审理，本案依法适用简易程序，由审判员常彩玲独任审判，于2020年5月14日、2020年8月6日公开开庭进行了审理，霍照琴的委托诉讼代理人刁慧岭、吴贤蓉，祁新生及其委托诉讼代理人朱成芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍照琴向本院提出诉讼请求：1.要求霍照琴、祁新生签署的《联合经营合作协议》自2019年4月15日起解除；2.要求祁新生双倍返还合作保证金人民币(以下币种均为人民币)47200元；3.要求祁新生返还自2019年4月15日起至2019年5月31日止的租金17700元及装修折价10000元。事实与理由：2017年11月20日，霍照琴与祁新生签订《联合经营合作协议》，约定双方联合经营本案系争的上海市黄浦区淡水路XXX号面积为20平米沿街商铺，由祁新生提供上述商铺之使用权，霍照琴负责实际经营并每月向祁新生支付保底营业额的50％即11800元，如祁新生发生违约行为，祁新生应当双倍返还霍照琴合作保证金，若造成霍照琴损失的，还应当承担赔偿责任。协议签署后，霍照琴按约定向祁新生支付合作保证金，花费近100000元对该店面全面装修后开始营业，此后亦按照约定向祁新生支付“保底营业额”(租金)。2019年3月，系争房屋所有权人联系霍照琴，告知与祁新生的租赁关系将于2019年4月1日解除，要求霍照琴尽快搬离，但此时霍照琴已提前向祁新生支付2019年4月至5月的租金，在所有权人多次催促下不得已结束营业，此后霍照琴多次要求祁新生返还保证金及剩余租金并要求其赔偿损失，但祁新生置之不理，故诉至法院。祁新生辩称，系争房屋是案外人崔某某承租的公房，祁新生是向案外人上海潇戈物业管理有限公司(以下简称潇戈公司)租赁系争房屋的，当时潇戈公司出示了租赁凭证，未出示其与权利人之间的合同，祁新生以为潇戈公司和上家的租期还有一年，所以租期约定为一年，可续期2次。祁新生租赁系争房屋后进行了装修、安装了钢木楼梯，在系争房屋内从事服装经营。后来祁新生有意转租系争房屋，但祁新生没有转租权，所以和霍照琴签订了《联合经营合作协议》，但实际上是租赁关系，祁新生提供租赁场地和营业执照，不参与实际经营，不与霍照琴共负盈亏。因为交付的是装修房，霍照琴使用房屋后仅更换了店招，未进行装修。2019年4月23日左右，霍照琴告知祁新生，大房东王保鑫上门告知租期到期，祁新生回复如果大房东再来就联系祁新生。过了几天，潇戈公司带祁新生见了王保鑫，王保鑫称已经和花店签约了。祁新生要求霍照琴交还房屋，但霍照琴拒绝办理交接，故潇戈公司未将保证金退还祁新生。祁新生同意解除《联合经营合作协议》，但霍照琴并未在2019年4月15日搬离系争房屋，亦未和祁新生办理交接手续，霍照琴2019年9月在店门口张贴告示转租房屋，后由下家和大房东签订租赁合同，所以解除合同的时间应为2019年10月1日。霍照琴在2019年4月和大房东签订合同继续经营，拒绝搬离房屋亦拒绝交还钥匙，霍照琴私自和大房东签订合同违反《联合经营合作协议》，保证金应没收，故不同意双倍返还保证金。霍照琴租金付到2019年5月31日，但其未和祁新生办理交接，亦未搬离房屋，不存在返还剩余租金问题。祁新生向霍照琴交付的是装修房，霍照琴仅更换了店招，并未进行装修，不同意支付装修费。祁新生向本院提出反诉诉讼请求：1.要求霍照琴赔偿房屋装修费64179元及钢木楼梯一套9700元；2.祁新生没收保证金23600元；3.要求霍照琴赔偿祁新生被上家没收的保证金16000元。事实与理由：2017年5、6月份，祁新生对系争房屋全面拆除装修改造，装修内容包括：房屋吊顶、搭建阁楼、室内墙体防水工程、刷涂料、厨房料理台、空调、热水器、海尔小冰箱、铺地板、门头装饰等。2017年11月20日，霍照琴、祁新生就系争房屋签订《联合经营合作协议》，霍照琴租赁系争房屋后仅贴了一个店招，未进行其他装修。霍照琴在未向祁新生退房的情况下私自与案外人签订合同，造成祁新生无法向上家交房，保证金被上家没收，霍照琴的行为构成“恶意串通第三方损害协议方利益的”，需承担合同约定的违约责任，保证金不予返还，还应赔偿装修损失和被上家没收的保证金损失，故提起反诉。霍照琴辩称，祁新生不参与经营，其收取的租金本身就包含了装修成本，对于祁新生主张的装修费金额不予认可，而且装修在实际使用中有折旧，祁新生按照装修时的费用主张没有依据，霍照琴租赁系争房屋期间进行过进一步的装修，因为楼梯和空调是祁新生的，愿意支付装修补偿5000元。祁新生超越转租权限导致合同解除，应当承担双倍返还保证金的违约责任，不同意没收保证金的诉请。祁新生向潇戈公司支付的保证金与霍照琴无关，要求霍照琴赔偿无事实和法律依据，不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：本案系争的上海市黄浦区淡水路XXX号底层前间、底层后间、底层灶间系案外人崔某某承租的公房，由其亲属案外人王保鑫、王惠珍对外出租。2016年3月，王保鑫、王惠珍(甲方)和案外人宗某某(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2016年4月15日起至2019年4月14日止，租金为每月7500元。后系争房屋实际由潇戈公司转租，具体细节和期限不明。2017年4月14日，潇戈公司(甲方)与祁新生(乙方)签订《租赁合同书》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，在该物业和甲方续签成的情况下，暂定2017年4月14日起至2018年4月13日(以甲方和该物业的合同期限为准)，前1个月租金10000元，以后每月租金8000元直至本合同期满，每3个月支付一次，先付后用；乙方须向甲方支付保证金16000元；合同期满，乙方出示甲方所开的收款凭证和合同原件换取《房屋移交认定书》，7个工作日内退还保证金，若乙方无违约及房屋没破坏，乙方缴纳的保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；违约金为30000元，如因甲方与该物业的合同到期不续签给甲方的，本合同自动终止，双方互不承担责任；甲方提前收回房屋的(该物业所有权人除外)视为甲方违约，乙方将系争房屋转租的视为乙方违约，违约方承担违约责任并赔偿保证金给未违约方；甲方已告知乙方，甲方和该物业的合同近日要到期，如甲方和该物业能续签成的，甲方必须履行本合同，如不能续签的，甲乙双方不承担任何责任；租赁期满，乙方需继续承租的，应于租期届满前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后重新签订合同，否则到期甲方有权收回房屋；在乙方不违约并按时交纳甲方所有费用的情况下，乙方可续签2次。当日，祁新生向潇戈公司支付保证金16000元和前3个月租金26000元，祁新生接收系争房屋。2017年5月，祁新生对系争房屋进行装修，并在室内安装了价值9700元的钢木楼梯和空调等。此后，祁新生在系争房屋内经营服装店。2017年11月20日，祁新生(甲方)和霍照琴(乙方)签订《联合经营合作协议》，约定双方联合经营，合作期限自2017年11月27日起至2020年4月13日止，经营范围为鲜花；甲方提供系争房屋及营业执照，提供物业内原装修及设备(详见“设备清单”)；乙方负责实际经营并承担经营费用(包括再装修、水、电、煤气、工商管理费、税费等)；甲方分配每月营业额50％，乙方分配每月营业额50％；每90日作一次分配，分配日为分配月20日；乙方保证每月保底经营额为23600元(即乙方即使未完成上述经营额，甲方亦按照上述保底经营额进行分配，不足部分由乙方补足，超出部分由乙方自行支配，与甲方无关)；乙方支付甲方23600元作为合作保证金，合作期满甲方无息返还乙方该保证金；合作期间，单方面解除协议、未按时分配经营款逾期超过5日、恶意串通第三方损害协议方利益等均视为违约，甲方违约的，双倍返还乙方合作保证金，乙方有权解除协议，若造成乙方实际损失的，甲方还应承担赔偿责任；乙方违约的，甲方有权没收合作保证金、解除协议，若造成甲方实际损失的，乙方还应承担赔偿责任；双方合作期满，结清所有相关费用，确认经营期间全部债权债务后，甲方无息返还乙方合作保证金，乙方撤离该物业，甲方收回独立经营权。当日，霍照琴向祁新生支付保证金23600元，此后由霍照琴使用系争房屋。霍照琴租赁系争房屋后，更换了系争房屋的招牌。2017年12月，霍照琴支付案外人张健新340**元，备注为淡水路XXX号一楼房子前门装修费，具体装修内容未知。2018年4月，《租赁合同书》约定租期届满后，潇戈公司与祁新生未续签租赁合同，祁新生按照合同约定继续向潇戈公司支付租金，霍照琴亦向祁新生支付了截至2019年5月31日前的租金。2019年3月，王保鑫到系争房屋查看，表示其为系争房屋权利人，并出示了其和宗某某的《房屋租赁合同》，告知系争房屋租期将于2019年4月14日到期，要求霍照琴搬离。霍照琴随后联系祁新生，祁新生未正面回应。此后，王保鑫与郑玉毫就租赁系争房屋进行协商，霍照琴亦与郑玉毫达成继续由其使用系争房屋的合意。2019年4月15日，郑玉毫(甲方)和霍照琴(乙方)签订《合作经营协议书》，约定双方共同投资经营系争房屋，甲方提供商铺使用权，乙方负责实际经营；合作期限为1年，自合同签订之日起算；合作经营的利润分配方式为：双方各占商铺内50％的纯利润，享有合作经营场所产生的利润；利润每季度分配一次，但必须在利润中扣除9000元/月保底合作金。2019年4月23日，王保鑫、王惠珍(甲方)和郑玉毫(乙方)补签《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2019年4月15日起至2020年4月14日止，每月租金9000元，交房标准为将甲方房屋钥匙交付乙方并签署《房屋交接书》。霍照琴使用系争房屋至2019年9月底，并介绍案外人与权利人签约，因为系争房屋内存在装修、楼梯和空调等设备，霍照琴收取转让费10000元。上述事实，由双方当事人陈述，霍照琴提供的《联合经营合作协议》《收条》《房屋租赁合同》《合作经营协议书》、支付宝转账记录、照片，祁新生提供的《联合经营合作协议》《租赁合同书》《收条》《上海凤鸣钢木饰品厂楼梯合同书》、租用公房凭证、借记卡明细、照片、录音、微信聊天记录等证据予以证实。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。祁新生和霍照琴均认可双方签订的《联合经营合作协议》名为合作经营实为租赁，霍照琴向祁新生支付的保底经营费实为租金，本院对此予以确认。系争房屋经多次转租，祁新生与潇戈公司签订的《租赁合同书》明确记载潇戈公司租期即将到期，故约定如潇戈公司与权利人续签成功，租期为2017年4月14日至2018年4月13日，如祁新生无违约行为可续签2次。祁新生在签约当时和此后均未审核潇戈公司的转租权限和租期，此后是否能续签亦属未知，在2017年11月与霍照琴签约时却约定3年使用期限，超越其权限。2019年4月14日，潇戈公司租赁期限届满，又未能与系争房屋权利人就续租达成一致，导致王保鑫与案外人签订租期自2019年4月15日起的租赁合同，霍照琴与祁新生之间的协议事实上已经解除，故霍照琴要求《联合经营合作协议》自2019年4月15日起解除的诉请，本院依法予以支持。由于祁新生的行为导致协议提前解除，祁新生构成违约，应双倍返还合作保证金，故霍照琴该诉讼请求，本院依法予以支持。鉴于双方的协议自2019年4月15日起解除，祁新生无权收取2019年4月15日起至2019年5月31日止的租金，祁新生辩称霍照琴未归还房屋故不同意退还，本院认为，霍照琴继续使用系争房屋系基于其和权利人重新签约，祁新生提供的录音记录亦表明祁新生租赁系争房屋未征得权利人同意，在权利人要求解约时亦未能妥善处理，导致权利人直接出面收回房屋并重新签约，祁新生收取的租金应予退还，故霍照琴要求祁新生返还租金17700元的诉请，本院依法予以支持。关于霍照琴要求祁新生支付装修折价10000元的诉请，本院认为，祁新生提供的房屋已经过装修，从双方提供的照片只能看出霍照琴更换了门外的招牌，霍照琴亦未举证证明其装修内容和价值，且其实际使用系争房屋一年多，故要求祁新生支付装修费用的诉讼请求，不予支持。关于反诉，祁新生违约导致协议解除，要求没收合作保证金及要求赔偿被上家没收的保证金的反诉诉请，不予支持。霍照琴承认祁新生曾对系争房屋进行装修，承认木质楼梯和空调系祁新生安装，但祁新生提供的证据不能证明其装修价值为64179元，祁新生装修系争房屋后曾自用一段时间，转租给霍照琴的价格亦远高于其租赁价格，装修费已包含在租金中，且双方协议解除系祁新生原因导致，要求霍照琴赔偿装修费64179元无事实和法律依据，但霍照琴在转让系争房屋时收取转让费10000元，霍照琴亦认可主要因为房屋内的楼梯和空调等现有装修，霍照琴主张转让费还包括其装修的地板但未提供证据，故该10000元应作为祁新生装修的补偿，由霍照琴支付给祁新生。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)霍照琴和被告(反诉原告)祁新生签订的《联合经营合作协议》自2019年4月15日起解除；二、被告祁新生(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告(反诉被告)霍照琴合作保证金人民币47200元；三、被告祁新生(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)霍照琴租金人民币17700元；四、原告(反诉被告)霍照琴要求被告祁新生(反诉原告)赔偿装修折价人民币10000元的诉讼请求，不予支持；五、原告(反诉被告)霍照琴应于本判决生效之日起十日内支付被告祁新生(反诉原告)装修费人民币10000元；六、被告祁新生(反诉原告)其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1672元，因本案适用简易程序，减半收取，计人民币836元，由原告霍照琴负担人民币126元，被告祁新生负担人民币710元。反诉案件受理费人民币1284元，由反诉原告祁新生负担人民币1170元，反诉被告霍照琴负担人民币114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  常彩玲二〇二〇年八月二十一日书记员  殷莉萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。