湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初842号原告：宋争，男，1973年4月30日出生，汉族，住江西省九江市庐山区。被告：刘颖，女，1986年10月10日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘昌福。委托诉讼代理人：刘昌平，男，1957年2月22日出生，汉族，住湖南省华容县，系刘颖父亲。原告宋争诉被告刘颖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋争，被告刘颖及其委托诉讼代理人刘昌平、刘昌福均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宋争请求判令：1.刘颖向宋争支付购房款46000元；2.刘颖向宋争支付违约金20000元；3.刘颖承担本案受理费。刘颖辩称：1.宋争起诉内容有假，宋争无出售此房的主体资格，合同条款内容含有欺诈性，让刘颖造成重大误解签订，请法院认定协议书无效；2.刘颖在本案买卖房屋中没有违约，本案的《买卖房屋协议书》是无效的，形成付现款购现物（房屋）的买卖交易，现已成交完毕。宋争起诉前，刘颖已付购房款53万元，按照协议书约定的总价56.6万元，还有3.6万元没付，刘颖向宋争提出过宋争的不合法，所以其最后拒绝支付3.6万元；3.宋争在此买卖时，掩盖了其出售的由商业用房改装为住宅的其隐形的配套设施工程有缺陷的真相，造成住房使用不方便，要求宋争向我赔偿损失；4.判令刘颖支付违约金20000元，不合法，具有欺诈性。经审理查明：2016年10月25日长沙华盾实业有限公司（以下简称华盾公司）作为出卖人，张吉娜作为买受人双方签订《住宅认购协议书》，买受人自愿向出卖人认购位于长沙市天心区住宅，建筑面积799.36平方米（最终以双方签署的正式商品房买卖合同约定为准）。经出卖人、买受人双方同意，上述认购商品房享受优惠后单价5500元／平方米，总价4396480元。付款方式约定：乙方根据湖南天禹设备安装有限公司（以下简称天禹公司）出具的书面授权委托书，同意以天禹公司在湖南邵阳华天大酒店剩余的工程款用于支付购房款（最终工程结算价款以双方认可的社会审计机构的审计结果为准，用于抵扣房款的剩余工程款不包括质保金在内），两种性质的款项相抵，不足部分由乙方负责以其他方式支付。2018年11月7日张吉娜向华盾公司提交《申请报告》，内容载明：本人于2018年3月27日购买了华盾公司华天苑项目11栋楼337号房，因个人原因现申请将该房屋不动产权姓名张吉娜（身份证号码4301811984********）更名为刘颖（身份证号码4306231986********），特此申请。2018年11月16日，宋争作为甲方（出借人），江西禾泰财富金融服务有限公司（以下简称禾泰公司）作为乙方，夏亮作为丙方，三方签订《以物抵债代偿协议》，协议约定，截止2018年11月16日止，甲方在乙方平台享有债权为526984元，乙方及丙方提供的资产为湖南省长沙市天心区华天苑337市场估价为596324元，甲方认可上述资产的价值，同意乙方或丙方以上述财产抵偿全部或部分债权债务。乙方和丙方愿意以该部分资产抵偿上述债务中的526984元，并办理交割手续。2018年11月15日宋争向刘颖出具的《订金》，内容载明：付华天苑11栋337号房的预付金10000元，如不购买房或没购房资格则不退还订金。收款人宋争，见证人昌某，刘颖在付款人处签字。2018年11月23日华盾公司作为出卖人（受托人为胡军生），刘颖作为买受人，双方签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号716029645337），合同约定，刘颖以单价5500元/平方米，总房价372240元的价格购买华盾公司所有的位于天心区新姚南路198号华天苑11栋3层337号房屋（规划用途为住宅，建筑面积67.68平方米）。上述合同未实际履行，华盾公司未收取任何房款，其系根据张吉娜的指示将涉案房屋过户给刘颖。湘（2018）长沙市不动产权第0411683号内容载明：天心区新姚南路198号华天苑11栋337系刘颖单独所有，长沙市国土资源局注明日期为2018年12月10日。2018年11月26日宋争作为甲方（卖方），刘颖作为乙方（买方），昌某作为丙方（居间人），三方签订《买卖房屋协议书》。内容约定：甲乙双方委托丙方居间介绍，乙方已充分了解该房屋的具体状况并自愿买售该房屋。甲方自愿将湖南省长沙市天心区新姚南路198号华天苑11栋337的住房一套（面积67.68平方米）卖给乙方，房屋总价56.6万元。付款方式为，乙方分三次将房款打入甲方指定银行账户（宋卫，工商银行62×××46），当甲乙签订《买卖房屋协议书》时首付房款27万元（含定金1万元），到2019年5月底支付房款15万元，2019年国庆10月10日支付房款14.6万元。在房屋买卖过程中产生的一切税费由乙方承担，甲方不承担一切税费，甲方应配合乙方办理房屋买卖手续。违约责任约定，从甲乙双方签字之日起，如乙方违约、毁约都得按总房价的30%赔偿给甲方违约金。本协议自签字之日起生效。2018年11月26日宋争向刘颖出具《收条》，其内容载明：今收到刘颖购置湖南长沙市天心区华天苑337号房款270000元。2019年6月4日宋争向刘颖出具的《收条》载明：今收到刘颖人民币150000元，系刘颖购湖南长沙市天心区新姚南路198号华天苑11栋337房款。2019年10月10日刘昌平向宋卫转账给付100000元房款。上述事实，有当事人提交的相应证据及庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，华盾公司与刘颖签订的《长沙市商品房买卖合同》并未实际履行，而宋争与刘颖签订的《买卖房屋协议书》系当事人真实意思表示，且双方当事人均按该协议履行相应义务。关于刘颖辩称：《买卖房屋协议书》条款内容存在欺诈性，让其造成重大误解，请法院认定协议书无效。其未提交充分证据予以证实，综合刘颖在上述协议签订后依约支付了绝大部分房屋价款，且涉案房屋已登记在刘颖名下的情况，本院对该辩称不予采信。因此，上述协议应为有效合同，双方均应依约履行义务。宋争已在华盾公司的配合下依据合同约定最终将涉案房屋交付给刘颖，并完成过户登记。截至2019年10月10日止刘颖已依据《买卖房屋协议书》中的约定向宋争给付的价款共计520000元，尚欠购房款46000元，其依法应予偿付。故对宋争诉请刘颖向其给付46000元价款的诉请，本院予以支持。刘颖未依约履行支付全部购房款的义务，应当承担违约责任，关于违约金，宋争诉请违约金20000元，综合案情，本院酌情认定为违约金以46000元为基数，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付上述款项从2019年10月11日起至该款实际付清之日止。同时，本案房屋交易过程中可能存在故意隐瞒真实交易价格规避国家税收监管的情形，应由相关主管部门予以查实、处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告刘颖于本判决生效后十日内向原告宋争给付购房款46000元并支付违约金（违约金以46000元为基数，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付上述款项从2019年10月11日起至该款实际付清之日止）；二、驳回原告宋争的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1450元，减半收取725元，由被告刘颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二〇年八月十日书记员  何幸附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。