河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初3446号原告：叶爱华，男，1971年4月4日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：赵雅卿，河南森合律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘星茹，河南森合律师事务所实习律师。被告：洛阳全城置业有限公司，住所地洛阳市西工区涧东路付**。法定代表人：曲延成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵怡，河南先为律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：徐洛旺，河南先为律师事务所实习律师。被告：洛阳市好宜家物业管理有限公司，住所地洛阳市西工区涧东路**全城都市河畔**1-1801。法定代表人：王洪启，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张娅姝，河南先为律师事务所执业律师。原告叶爱华与被告洛阳全城置业有限公司（以下简称全城公司）、被告洛阳市好宜家物业管理有限公司（以下简称好宜家公司）、业主共有权纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶爱华及其委托诉讼代理人赵雅卿、刘星茹、被告全城公司的委托诉讼代理人赵怡、徐洛旺、被告好宜家公司的委托诉讼代理人张娅姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶爱华向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即开通住宅内电梯（5-8层），排除对原告正常通行的妨碍；2、判令本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告叶爱华向被告全城公司购买了位于洛阳市西工区涧东路2号王城御府1幢5到8层住宅，将其打通作为宾馆房间使用。为了不影响楼上住户，原告叶爱华在建筑外安装观光电梯，供宾馆专用，与被告全城公司约定暂不使用物业服务及社区物业设施。现原告将部分房屋重新改造，封闭了公共通道，作为住宅出售给不同的买家，需要使用住宅内的电梯，从2018年开始与被告协商开通住宅内的电梯，二被告一直不同意，并要求高额的开通费用。原告认为购买的高层住宅包含电梯等公共设施，二被告作为房屋的出售人与物业管理人不得妨碍原告正常通行，不应该在原告使用住宅内的电梯设置障碍。全城公司辩称，一、全城公司不是本案的适格被告，根据最高人民法院《民事案件案由规定》，业主共有权纠纷是指业主之间因为建筑物共有部分的权利归属、使用、收益和处分等内容发生的纠纷。全城公司是王城御府小区的开发商，不是业主，因此不是本案适格被告，不应参加本案诉讼。二、电梯属于全体业主共有，全城公司对电梯如何使用不享有权利、也不承担义务《中华人民共和国物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”依此规定，案涉电梯属于公用设施，属于全体业主共有，全城公司无权决定电梯如何使用。而且，根据原告2005年12月9日与全城公司签订的《商品房买卖合同补充协议》，全城公司将王城御府小区5-8层整层房屋出售给原告，并为其建造一部电梯井土建工程，原告安装一部电梯专门在其5-8层开设的宾馆使用，物业服务也由原告自行负责。因此，5-8层是独立于王城御府小区之外的，由原告自行管理并承担责任，所以原告无权起诉全城公司要求开通电梯。好宜家公司辩称，一、好宜家公司不是本案的适格被告，好宜家公司对案涉电梯仅有管理和维护义务，与原告之间不存在共有权纠纷。案涉电梯属于全体业主共有，依据《物业管理委托合同》，好宜家公司仅为王城御府小区业主提供物业服务，对案涉电梯有维修养护的义务，服务范围仅为9-28层。案涉电梯自安装使用开始即设置为2-8层不停靠，好宜家公司无权擅自更改电梯设置。二、5-8层房屋不属于好宜家公司的物业服务范围，好宜家公司也从未妨碍5-8层房屋的正常通行。好宜家公司为王城御府小区提供物业管理服务的范围是王城御府地下车库及住宅9至28层，1至8层不在好宜家公司物业管理服务范围内，自好宜家公司为王城御府提供物业服务以来，就没有管理过1至8层的物业，电梯的停靠楼层也是从地下车库或者1层直接升至9层，为9至28层的业主服务，2至8层不停。8层以下的楼层中1至4层是赛博电脑城，由电脑城的经营者负责管理；5至8层是宾馆，由原告自行负责管理，原告在小区专门安装了宾馆专用的电梯。因此，好宜家公司对1至8层的房屋和2至8层的电梯没有管理的权利，也没有服务的义务。5-8层一直是通过宾馆电梯通行，不走小区内的通道，之后无法通行的原因是原告方将作为观光电梯通道的803号房屋出卖给其亲属李斌，并将电梯通道封堵，导致了5-8层无法正常通行的现状，好宜家公司自始至终不存在任何妨碍5-8层房屋通行的行为。三、5-8层房屋性质与建筑物内其他房屋不同，不宜使用案涉电梯通行。原告购买5-8层房屋后用于开设宾馆，房屋使用性质自此已由住宅转为商业，为保障小区业主的安全，也为了宾馆的经营，原告另行建造了观光电梯专门用于5-8层的进出。宾馆不再经营之后，原告将房屋逐一出售，其中805、806出售给了洛阳石化工程设计有限公司（以下简称“石化公司”），石化公司购买该房屋用于办公，房屋性质仍为商用。因此，5-8层房屋性质与9-28层房屋性质有根本不同，不宜混合使用案涉电梯。四、开通案涉电梯，属于改变共有部分的用途，这是全体业主共同决定的重大事项，5-8层电梯是否开通应由业主共同决定。5-8层房屋现有性质仍为商用，案涉电梯属于业主共有部分，原告诉求的开通5-8层住宅电梯属于改变共有部分的用途，按照《物权法》的相关规定，改变共有部分的用途属于由业主共同决定的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。经好宜家公司向案涉房屋所在的王城御府一号楼业主征求意见，过半数业主不同意开通案涉电梯。因此，原告的诉求没有事实依据。综上，原告开通电梯的诉求没有法律及事实依据，好宜家公司不是本案适格被告，敬请人民法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证。根据当事人提交的证据及质证意见，本院认定事实如下：2005年7月28日，全城公司与叶爱华签订《定购合同书》，约定叶爱华购买全城公司开发的“王城御府”住宅楼5-8层整层住宅房和一楼部分门面房，全城公司依照叶爱华提供的建筑设计更改方案进行施工，不另收取费用，包括4层屋面承重负载加大、住宅额外增加下水口、电梯井框架建造。2005年12月9日，双方签订《补充协议》一份，第五条约定：如叶爱华不使用全城公司的物业服务或社区物业设施，5-8层物业可以由叶爱华自行管理，不再支付物业管理费。后全城公司与叶爱华签订正式的《商品房买卖合同》并交付房屋，叶爱华将5-8层用作开办宾馆，并要求全城公司将小区内两部公用电梯5-8层关闭，其不交物业费。叶爱华另在全城公司建造的外部电梯井安装观光电梯供宾馆使用，并将观光电梯停靠层邻近房屋拆除作为通往该层的通道，即503、603、703、803。叶爱华购买的5-8层房屋从交房至今未向全城公司或其他物业公司交纳过物业服务费用。2013年7月1日，全城公司与好宜家物业公司签订《物业管理委托合同》，约定全城公司将王城御府地下车库及住宅9-28层委托好宜家物业公司实行物业管理。双方的《交接项目表》显示有“楼宇内直梯2部，2-8层不停靠”。两部电梯的供应商出具证明显示“2006年安装调试，我公司负责维保至今，应甲方要求，两部电梯在安装时就设置为2-8层不能停靠，自2006年电梯安装至今此设置从未曾更改过”。后叶爱华关闭宾馆并将部分房屋转让给其他人，其中805、806转让给洛阳石化工程设计有限公司（以下简称石化公司），803转让给李斌，李斌将观光电梯通往8层的803房屋重新装门形成密闭空间，致使石化公司无法再使用观光电梯。后石化公司诉至本院，要求好宜家公司恢复石化公司对公共电梯的正常使用，2020年3月20日，本院作出（2020）豫0303民初301号判决，因被告不适格驳回其起诉，后经二审维持原判。本院认为，全城公司与叶爱华签订的《订购合同书》、《商品房买卖合同补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法认定为有效。叶爱华作为王城御府1幢5-8层房屋的业主（部分房屋已转让），其对房屋的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利，小区内公共电梯作为上下楼的常用设施，属于全体业主共有，全体业主均有权合理地使用公用电梯，叶爱华要求开通公共电梯，是对其物权的正常行使，无需经全体业主同意。全城公司与叶爱华签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，如乙方（叶爱华）不使用甲方（全城公司）的物业服务，那么该5-8层物业可以由乙方（叶爱华）自行管理，不再支付物业费。该约定是双方各自对自身权利的放弃，应予准许，但该约定并非对房屋共有部分共有权利的终局放弃，不能据此永久的排除业主对共有部分正常、合理的使用。王城御府1幢5-8层房屋虽然可通过外部观光电梯到达，但需经过503、603、703、803室方可到达其他房屋，若限制其对公共电梯的使用，将影响上述四栋房屋的使用权能，进而影响房屋的收益、处分价值，在叶爱华已停止经营宾馆的情况下，其所拥有的房屋已不再作为商用，叶爱华对公共电梯的使用并不会对其他业主造成不利影响，对于805、806室仍由石化公司作为商用的情况，有利害关系的业主可另行向石化公司主张权利，其他业主无权据此限制叶爱华对公共电梯的使用。全城公司交付房屋并进行前期物业服务后，对共有部分不再享有权利，亦未对共有部分进行实际的管领、控制，全城公司没有权利、也没有能力开通公共电梯，故对叶爱华要求全城公司开通公共电梯的请求，本院不予支持。全城公司将小区物业委托给好宜家公司后，公共电梯实际由好宜家公司进行管理，对于叶爱华要求好宜家公司开通公共电梯诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第七十条、第七十二条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：洛阳市好宜家物业管理有限公司于本判决生效后十日内开通位于洛阳市西工区涧东路2号王城御府1幢公共电梯的5至8层；驳回叶爱华其他诉讼请求。本案受理费减半收取为50元，由洛阳市好宜家物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘龙章二〇二〇年八月十日书记员  杨嘉铭