江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初7748号原告（反诉被告）：赵娟，女，1981年8月16日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人:苗伟峰,河南千业律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆云娟，女，1965年5月3日生，汉族，住江苏省昆山市。被告（反诉原告）：姚建新，男，1966年4月16日生，汉族，住江苏省昆山市。两被告委托诉讼代理人:颜锦林,昆山市新天平法律服务所法律工作者。第三人：昆山腾兴房地产营销策划有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇光明路**，统一社会信用代码：91320583MA1MQFW56D。法定代表人：张林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:张灿华,男,该公司员工。原告赵娟与被告陆云娟、姚建新、第三人昆山腾兴房地产营销策划有限公司（以下简称“腾兴房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，依法由审判员孙学谦独任审判，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人苗伟峰到庭参加了诉讼，被告陆云娟、姚建新及其共同委托诉讼代理人颜锦林到庭参加诉讼，第三人腾兴房产委托代理人张灿华到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告赵娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告陆云娟、被告姚建新继续履行合同编号为TX2019-0002的《房屋买卖合同》，配合将标的房屋过户给原告。原告在办理过户手续当日(含)之前，将剩余房款支付给被告。2.依法判令被告姚建新、陆云娟依约向原告支付迟延过户违约金143000元。3.本案诉讼费、原告律师费及其他相关费用由被告承担。明确第一项诉请为要求两被告继续履行原被告签订的房屋买卖合同，并要求两被告配合将位于昆山市车库过户至原告名下。变更第二项诉请为判令被告支付原告迟延过户违约金（自2019年12月20日起按照以30万元为基数以同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算利息，加上标的房屋市场租金每月1320元计算至判决生效之日起）。事实和理由：2019年9月7日，原告、被告陆云娟与第三人昆山腾兴房地产营销策划有限公司(以下简称腾兴房产)签订的由第三人腾兴房产提供的《房屋买卖合同》一式三份，约定：原告购买登记在被告姚建新名下的二被告共有的位于昆山市其他面积15m²，房屋总价款￥1300000.00元。同时明确约定，原告支付首付款￥300000元，双方于2019年12月20日前办理过户手续。第三人腾兴房产提供包括办理过户手续等居间服务，合同同时约定了其他事项。原告、被告陆云娟及第三人腾兴房产分别在合同上签字、盖章。被告姚建新由被告陆云娟代签。签订合同时被告陆云娟告知标的房屋上存在的第三方租赁合同的期限剩余1年，但未能提供租赁协议，原告提出付款方式可能会是全款，各方均表示无异议。合同签订后，经原告多次要求，被告陆云娟一直不予提供租赁合同，后于2019年9月10日通过微信向原告方提供租赁合同补充协议照片，显示租赁期限剩余还有19个半月，并非原告签订合同时所称的1年，原告认为被告隐瞒重要事实，可能存在欺诈，要求被告陆云娟处理，双方就此发生争议。后原告发现原、被告、第三人签订的一式三份的《房屋买卖合同》的手写条款并不一致，部分条款存在争议。同时，原告依约向被告支付了30万元的首付款，并告知原告将以全款方式付款。2019年12月18日，原告向第三人腾兴房产要求。办理过户手续，协商尾款支付，第三人腾兴房产要求原告于2019年12月19日上午到第三人腾兴房产处与被告陆云娟三方签订补充协议；2019年12月19日，原告再次到第三人腾兴房产办公地，要求办理过户手续，协商房款支付等补充协议签订事宜。第三人腾兴房产再次告知原告，被告陆云娟、姚建新不到场，不配合。后原告一再坚持要求办理过户，2019年12月20日当日，因未办理网签手续，无法过户，且被告陆云娟要求过户前支付全款，不同意解决隐瞒租赁期限问题，双方未能达成一致。在2019年12月20日之后至2020年1月15日之前，原告多次电话或现场要求第三人腾兴房产办理过户手续，并同意过户当天将全部尾款支付给被告，第三人告知原告，被告陆云娟要求原告支付尾款利息，并要求原告缴纳青客租赁房屋的押金，否则不配合，对第三人腾兴公司主持的调解也不同意、不配合。2020年1月15日，原告再次电话第三人腾兴房产，催问过户事项，要求春节之前将全部合同事宜办理完毕。第三人腾兴房产告知，春节之前无法办理，网签未签，卖方要求一次性支付尾款、尾款利息并缴纳押金后才配合过户，原告认为要求不合理，要求第三人腾兴房产尽快网签，被告陆云娟尽快办理过户手续。第三人腾兴房产告知，春节前放假，网签不了，被告陆云娟也不配合，只有春节之后了。期间，被告陆云娟方拒绝协商、见面。春节后，虽因新冠××疫情原因导致停工，原告还是于2020年3月13日、3月16日，催促第三人腾兴房产尽快网签，办理过户手续，再次明确原告在过户当日支付全部尾款，2020年3月25日，第三人腾兴公司办理网签成功，但被告陆云娟又提出要求原告支付违约金、缴纳租赁押金等才办理过户等要求。后，经原告、第三人腾兴公司多次要求协商，均表示原告不同意的话不予配合办理。原告认为，被告陆云娟在签订协议时故意将标的房屋上存在的长期租赁说成1年，隐瞒重要事实。明知2019年12月20日无法办理过户，原告提出的全款支付不但未损害其利益，还有利于其款项回收，仍然提出原告不能接受的无理要求。原告不答应就不配合、不协商、不解决。企图采用拖延战术一方面收取租客的租金、一方面占用原告的首付款，另一方面试图不配合过户为手段，以违约为借口胁迫原告支付违约金，其要求收取原告标的房屋租赁押金更是没有任何依据，其行为完全违背诚实信用原则，严重侵害原告的合法权利。故诉至贵院，望判如所请。被告陆云娟、姚建新辩称，2019年9月7日，原告与答辩人签订一份房屋买卖合同，约定原告2019年11月5日首付300000元，合同第三条约定过户前原告支付给答辩人700000元（若贷款已需补齐700000元）。合同第七条第六款：履行抗辩，本协议约定的各方义务，均应诚信履行，如一方不履行其在先的义务，其他方可以暂停履行其在后的义务。如果合同约定期限届满前任何一方明确表示不愿意履行合同，对方可以暂停履行一切义务。因原告未履行合同义务，在过户前支付700000元及房屋余款，答辩人根据合同第七条第六款约定暂停履行义务符合合同约定，故请求法院驳回原告诉请。第三人腾兴房产辩称，合同约定2019年12月20日过户，签合同时约定剩余购房款要贷款，2019年12月19日，原告说要全款支付剩余购房款，过户当天，原被告双方去房产交易中心了，但是因为被告没有收到房款，所以没有过户成。因为这个原因，第三人组织双方调解过，但没有调成。同意配合原告过户。关于第二项诉请我不清楚，法院认定。陆云娟、姚建新向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告的房屋买卖合同；2、判令反诉被告承担违约金390000元；3、本案反诉、本诉费用及代理费、居间酬金由反诉被告承担。后陆云娟、姚建新变更第三项诉请为本案反诉、本诉费用、律师代理费由本案反诉被告承担。事实和理由：2019年9月7日，反诉原告与反诉被告在中介（本诉第三人）联系协调，签订一份房屋买卖合同（编号：TX2019-0002），反诉原告将坐落于昆山市花桥镇姜夏新村XX楼XXX室，以房屋总价1300000元，卖给反诉被告。合同第三条：付款方式与时间，1、反诉被告一次性付款，在过户当日，反诉被告将房款余额全部支付给反诉原告。2、反诉被告贷款：本合同签订后，反诉被告应于2019年11月5日前向反诉原告支付购房首付款（含定金）300000元。根据约定，反诉被告向银行申请按揭贷款700000元。若反诉被告因自身原因或国家政策调整导致银行贷款实际审批通过数额不足上述申请额度，反诉被告应在过户前将差额部分补齐支付给反诉原告。合同第四条：约定于2019年12月20日前办理过户手续。合同第六条:违约责任，（一）违约，2:如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为解约违约金。同时违约方应承担全部的居间费用。守约方也可以要求继续履行合同，同时按照每日房价千分之一的标准主张逾期违约金。合同第七条第六款：履行抗辩，本协议约定的各方义务，均应诚信履行，如一方不履行其在先的义务，其他方可以暂停履行其在后的义务。如果合同约定期限届满前任何一方明确表示不愿意履行合同，对方可以暂停履行一切义务。合同第八条：争议解决，约定败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费、保全费、执行费等。根据合同约定，反诉被告支付首付已逾期6天，直到2019年11月11日付满首付款300000元，2019年12月20日，过户前，反诉被告也没有补齐700000元支付给反诉原告，直至今日，反诉被告未履行合同约定的主要义务，根据合同约定，提起反诉，解除房屋买卖合同，反诉被告承担违约责任。反诉被告以自己的行为表明其将不履行合同的主要义务，因此为维护反诉原告的合法权益，请求法院支持反诉原告的反诉请求。原告赵娟针对反诉辩称，反诉请求不成立，予以驳回。本案事实房屋买卖合同本身约定不明，导致双方产生争议，且被告隐瞒涉案房屋实际租赁期限，又不配合协商解决，原告一直主张过户当天支付房款，2019年12月20日，没有办理过户的原因首先是双方争议没有解决，其次是没有办理网签，无法过户，从2019年12月20日后，原告多次找第三人向被告传达办理过户意愿且愿意过户当日支付尾款，关于全款购买，在合同签订当时，说可能全款购买，被告并未提异议，被告主张的原告违约，实际系被告从合同签订后一直对合同未明确的争议事项不予协商解决，同时在2019年12月20日后，提出了要求原告支付违约金、房屋租赁押金后才同意办理过户，原告认为该要求争议协商解决，而被告强硬表示不支付不配合，导致原告起诉。原告想要强调，从合同签订，被告隐瞒房屋租赁期限，不出示租赁合同原件，不配合协商解决争议，又要求收回合同约定的车库、支付违约金、租赁押金等，充分表明被告不诚心履行协议。第三人腾兴房产针对反诉辩称，如果原被告双方达成协议解除的话，我们同意解除。对违约金法院依法判决。第三项诉请法院依法认定。经审理查明，2019年9月7日，赵娟（乙方）与陆云娟、姚建新（甲方）在第三人腾兴房产的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定陆云娟、姚建新将其名下的位于昆山市房屋（建筑面积85.54平方米）及配套车库（15平方米）出售给赵娟，房屋总价为1300000元。合同的主要内容为：第二条第3款：合同签订之时，乙方向甲方支付定金50000元；……第三条付款方式与时间：1、乙方一次性付款：在过户当日，乙方将房款余额全部支付给甲方；2、乙方贷款：本合同签订后，乙方应于2019年11月5日前向甲方支付购房首付款（含定金）300000元。根据约定，乙方需向银行申请按揭贷款700000元（柒拾万元整）。若乙方因自身原因或国家政策调整导致银行贷款实际审批通过数额不足上述申请额度，乙方应在过户前将差额部分补齐支付给甲方。……第四条第1款过户：双方约定于2019年12月20日前办理过户手续，如乙方不按期支付首付、配合过户，即构成违约。经丙方（以书面、电话、短信或微信等方式均可）催促后，逾期六十个工作日仍不配合的，构成根本违约。……第六条违约责任与居间服务（一）违约：1、甲、乙双方中如有任何一方未按本合同中的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价万分之五的标准承担逾期违约金，直到违约情形消失或终结时止。逾期超过六十个工作日，构成根本违约，特别约定除外。2、如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为解约违约金。同时违约方应承担全部的居间费用（无论原本约定居间费用由哪一方支付，如果守约方已经支付，则可以向违约方追偿）。守约方也可以要求继续履行合同，同时按照每日总房价千分之一的标准主张逾期违约金。……第七条第6款履行抗辩：本协议约定的各方义务，均应诚信履行，如一方不履行其在先的义务，其他方可以暂停履行其在后的义务。如果合同约定期限届满前，任何一方明确表示不愿意履行合同，对方可以暂停履行一切合同义务。第八条：争议解决甲、乙、丙三方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成的，均可向法院起诉。……败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费、保全费、执行费等。第九条：特别补充约定（如本条内容与上述条款的约定存在冲突，以本条约定为准）：1、甲、乙双方约定在2019年10月10日前再支付甲方伍万首付款；2、甲、乙双方协商同意，在甲方收到房子全款包含贷款的柒拾万元后交房于乙方；3、乙方同意交房后继续租给现在的租客直到合同到期。本案中，赵娟所持的《房屋买卖合同》文本落款处没有签日期，陆云娟、姚建新所持的《房屋买卖合同》文本落款处签有日期，两份合同文本在合同主要内容处均一致，本院予以认定。2019年9月至11月，赵娟陆续支付陆云娟、姚建新购房首付款300000元（含定金50000元）。之后，赵娟和陆云娟、姚建新未于2019年12月20日办理过户手续。另查明，关于涉案房屋买卖交易未能履行的原因：赵娟陈述，因房屋买卖合同对于付款方式约定不明（没有明确一次性付全款还是贷款），对于先付全款还是先过户的约定也不明确，且关于涉案房屋租期双方也未明确，加上2019年12月19日中介告知赵娟暂不支付之前说的30万元，以及涉案房屋网签未办，导致双方合同未能履行；为此赵娟提供其与第三人腾兴房产的经办人的微信聊天记录、通话录音等为证。陆云娟、姚建新陈述，房屋买卖合同第三条约定付款方式和时间，是过户当日赵娟将房款余额30万元支付陆云娟、姚建新，另外70万元赵娟应在过户前将差额补齐支付给陆云娟、姚建新，赵娟在合同履行过程中一致没有确定是贷款支付还是全款支付房款，正因为赵娟没有履行支付房款，而导致合同无法履行，赵娟违约；为此陆云娟、姚建新提供其与赵娟的微信记录，以及与第三人腾兴房产的经办人的微信记录为证。第三人腾兴房产陈述，房屋买卖合同签订后，2019年9月9日，第三人的员工张灿华带着赵娟和陆云娟、姚建新去做网签，但因赵娟未确定贷款金额没有办理网签成功，之后的2019年9月至2019年12月上旬，第三人的员工多次询问赵娟支付房款的方式是用贷款还是其他方式，赵娟一直未正面回答贷款金额；2019年12月20日，第三人的员工及赵娟和陆云娟、姚建新到了昆山市房产交易中心沟通过户事宜，当日赵娟希望全款购买涉案房屋，部分尾款希望于2020年1月底之前付清，因陆云娟、姚建新急需用钱没有同意赵娟的付款方式；2019年12月28日，第三方试图协商过户流程，赵娟和陆云娟、姚建新还是未能达成一致，由此合同未能履行；为此第三人提交其与赵娟之间的微信聊天记录，以及第三人和陆云娟、姚建新的微信聊天记录。再查明，陆云娟、姚建新提供委托代理合同、增值税发票、基层法律服务收费标准，证明陆云娟、姚建新为本案诉讼支出律师费20000元。赵娟对该组证据真实性认可，但对证明目的不认可，因为合同约定的是律师费用，而陆云娟、姚建新提供的是基层法律服务费，不认可。第三人对该证据要求法院依法认定。最后查明，庭审中，赵娟愿意继续履行其与陆云娟、姚建新签订的房屋买卖合同，陆云娟、姚建新不同意，要求解除房屋买卖合同。此外，赵娟陈述，房屋买卖合同是中介提供的格式合同，违约金过高，应当按照全国银行间同业拆借中心提供的贷款利率计算。上述事实有房屋买卖合同、收据、微信聊天记录、业务办理流程、未过户情况说明、委托代理合同、增值税发票、基层法律服务收费标准，以及本院庭审笔录和质证笔录予以证实。本院认为，赵娟与陆云娟、姚建新签订的《房屋买卖合同》依法成立并有效，双方均应恪守。本案中，赵娟在支付首付购房首付款给陆云娟、姚建新30万元后，房屋买卖合同未能继续履行。赵娟陈述合同未能履行的原因主要系合同对付款方式的约定不明，陆云娟、姚建新陈述系因赵娟未确定全款支付房款或者是贷款支付房款，赵娟也未按期支付房款，第三人腾兴房产陈述系因赵娟一直未能确定后续房款的支付方式导致未能继续履行。本院认为，《房屋买卖合同》中第三条第一款为过户当日一次性付款；第三条第二款为贷款70万元，过户之前补齐差额；虽赵娟陈述支付方式约定不明，但双方后续并未对付款方式进行进一步约定，且合同第三条能够明确的是在过户当日或之前付清房屋余款，赵娟应当在合同签订后的合理期限内向陆云娟、姚建新和第三人腾兴房产释明按照合同约定的其中一种方式向陆云娟、姚建新支付房款，但赵娟并未做出明确表示，也未在2019年12月20日过户之前向陆云娟、姚建新支付房屋余款；加之根据第三人腾兴房产公司提供的微信聊天记录，本院对陆云娟、姚建新和第三人腾兴房产的陈述予以采信，房屋买卖合同未能继续履行的原因在于赵娟。关于赵娟要求继续履行涉案房屋买卖合同，并要求将涉案房屋过户至其名下的诉请，现陆云娟、姚建新不同意继续履行合同，本院不予支持。关于赵娟要求陆云娟、姚建新支付迟延过户违约金的诉请，本案中，房屋买卖合同未能交易过户的原因并非由于陆云娟、姚建新，赵娟的此项诉请于法无据，本院不予支持。关于陆云娟、姚建新反诉要求解除其与赵娟签订的《房屋买卖合同》的诉请，本案中，赵娟在合同签订后仅向陆云娟、姚建新支付了购房首付款30万元，未能按期支付其余大部分房款，且经第三人腾兴房产协调沟通也未能继续履行，根据房屋买卖合同第六条的约定，赵娟的行为已构成根本违约，陆云娟、姚建新有权解除房屋买卖合同，为此，本院对此项诉请予以支持。在房屋买卖合同解除后，陆云娟、姚建新应当返还赵娟购房款300000元。关于陆云娟、姚建新反诉要求赵娟支付违约金390000元的诉请，虽《房屋买卖合同》第六条约定违约方应向守约方支付总房价百分之三十的金额作为违约金，但该违约金标准过高，赵娟在庭审中申请调低违约金，由此本院以陆云娟、姚建新的实际损失（主要损失为剩余未付房款100万元的利息损失，因赵娟违约，加收罚息）为基础予以调整，赵娟应当支付陆云娟、姚建新违约金（以100万元为基数，按照年利率11.7%，自2019年12月21日起计算至本判决生效之日止）。关于陆云娟、姚建新反诉要求赵娟支付代理费20000元的诉请，陆云娟、姚建新确为本次诉讼支出了基层法律服务费，该费用同属于房屋买卖合同第八条约定的律师费，赵娟应当支付给陆云娟、姚建新代理费20000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赵娟与被告陆云娟、姚建新于2019年9月7日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告陆云娟、姚建新返还原告赵娟购房款300000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、原告赵娟支付被告陆云娟、姚建新违约金（以1000000元为基数，按照年利率11.7%，自2019年12月21日起计算至本判决生效之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、原告赵娟支付被告陆云娟、姚建新代理费20000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回原告赵娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16500元，减半收取为8250元，由原告赵娟负担。反诉案件受理费8250元，由原告赵娟负担，该款已由陆云娟、姚建新交纳，赵娟在履行上述判决时一并支付陆云娟、姚建新82**元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇二〇年八月四日书记员  张贤飞附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。