广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3217号原告（反诉被告）：李如灿，男，1973年12月3日出生，汉族，住广东省深圳市福田区*********国皇大厦紫云阁14C。委托诉讼代理人：李军，广东大立律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗均启，男，1964年5月4日出生，汉族，住广东省中山市********。被告（反诉原告）：罗景秋，男，1993年3月12日出生，汉族，住广东省中山市********。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。原告李如灿与被告罗均启、罗景秋确认合同无效纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，被告罗均启、罗景秋提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理，依法适用普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李如灿及其委托诉讼代理人李军，被告（反诉原告）罗均启、罗景秋的共同委托诉讼代理人李可赵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李如灿向本院提出诉讼请求：1.确认李如灿与罗均启、罗景秋于2017年9月8日签订的建设用地合同转让协议（下称涉案合同）无效；2.罗均启、罗景秋共同返还土地转让款1230000元，并按银行贷款基准利率支付利息（以1230000元为基数，按年利率4.75%从2017年9月27日起计算至清偿之日）；3.罗均启、罗景秋共同赔偿房屋被强制拆除的损失4635147元；4.罗均启、罗景秋共同支付评估费7200元、测绘费3240元、证据保全公证费10000元，合计20440元。事实和理由：2017年9月8日，罗均启、罗景秋将位于中山市*********处面积为300平方米的建设用地使用权转让给李如灿，转让价格为1230000元。罗均启、罗景秋保证该建设用地来源合法，产权清楚。签订合同当日，李如灿向罗均启、罗景秋支付定金50000元；2017年9月11日、9月26日，李如灿分别向罗均启转账支付土地款600000元、580000元。罗均启手写收据，确认收到李如灿支付的土地款合计1230000元。后李如灿在该土地上开工建设住宅用房，2018年4月完成房屋9层（加上夹层实际共10层）主体架构建设，同年5月封顶，同年7月完成外墙装修，同年9月基本完成内装修。2019年元月，中山市自然资源局启动违法用地执法程序，认定李如灿在该土地上所建9层建筑所占用土地现状系耕地，属于非法占用土地。同年5月17日，中山市自然资源局作出处罚决定:（1）责令退还违法占地；（2）自行拆除新建建筑物，恢复土地原状；（3）罚款6789元。同年7月17日，中山市自然资源局作出履行处罚决定的催告书。同年11月，中山市东升镇人民政府在李如灿所建房屋上标示“违法建筑，拆”，并搭好钢管架和安全防护网，准备强制拆除。同年11月28日，李如灿委托中山市香山公证处，对房屋被强制拆除前的现状进行证据保全公证（公证费10000元）。同日，李如灿聘请中山市东建测绘工程有限公司对房屋进行测绘（测绘费3240元），测绘结果为总建筑面积2809.18平方米。同日，李如灿还委托广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司对房屋进行价值评估（评估费7200元），评估价值为4635147元（不含占用土地使用权价值）。同年11月29日，中山市东升镇人民政府组织住建、城管、公安、国土、市自然资源局第二分局等相关职能部门，对房屋进行违建强制拆除。2020年1月8日，经李如灿现场查看，10层房屋已被强制拆除大部分，剩余4层正在被拆除当中。由此，房屋评估价值4635147元已经全部损失。综上，罗均启、罗景秋非法倒卖农用土地，违反农村土地承包法第十八条、第三十八条和土地管理法第七十四条、第七十七条、第八十二条规定，损害国家利益和集体利益，涉案合同无效，罗均启、罗景秋应当返还土地款，并支付利息。由于罗均启、罗景秋保证建设用地来源合法，产权清楚，且在签订合同时提交了用地图、宅基地红线图和长期租地的合同文件，使李如灿有足够的理由认为该建设用地是合法的，能够施工建设住宅项目。故罗均启、罗景秋应对合同无效所造成李如灿建房的经济损失4635147元承担全部赔偿责任，并支付测绘费、评估费和公证费。为维护自己的合法权益，李如灿特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。罗均启、罗景秋辩称，涉案合同在性质上是罗均启、罗景秋与中山市******福三经济合作社（下称福三经合社）签署的长租土地合同的概括性权利转让，转让的是土地的使用权而非所有权。同时，罗均启、罗景秋与福三经合社签署的长租土地合同第六条明确约定，在新建相关建筑时必须符合本村规划布局与施工，该条款对李如灿依然具有法律约束力。涉案合同并未违反国家强制性法律规定（针对效力的强制性法律规定），不具有违法性。涉案合同第六条约定，李如灿的自建行为完全是其自行所为，并未要求罗均启、罗景秋进行任何关于建设方面的协助，罗均启、罗景秋也未对其自建行为进行任何协助。其在未申请有效的自建行政许可的情况下，自建10层楼房，完全是其过错、贪婪所致，在被行政部门强制拆除的情况下，其要求罗均启、罗景秋承担所谓自建损失完全没有事实依据。而且，针对其违法自建行为，行政部门已出示相关处罚文书，其对相关行政部门依法保有行政复议或行政诉讼的权利，若其认为有损失应予主张的可向相关部门提出，与罗均启、罗景秋无关。即使涉案合同被法院认定无效，鉴于土地此前已经交付使用，支付利息的起算节点也应为提起诉讼之时，而非签订合同之时。罗均启、罗景秋向本院提出反诉请求：李如灿向罗均启、罗景秋返还长租土地合同（其与福三经合社所签订）、涉案合同、收款收据2张（编号分别为9208820、9175261）、付款凭证（编号为9140180）、农村信用社结算业务委托书（日期为2011年2月28日）、东升镇罗均启、罗景秋用地示意图、用地图、宅基地红线图、相邻宗地示意图、图形电子文件信息来源证明原件。诉讼过程中，罗均启、罗景秋放弃其上述关于返还涉案合同的反诉请求。事实和理由：鉴于李如灿提起诉讼请求确认涉案合同无效、返还土地转让款及相关利息、赔偿强制拆除的损失等，涉案合同有可能违反强制性法律规定而被认定无效，故双方在签订涉案合同时罗均启、罗景秋向李如灿交付的上述文件资料应当返还。为此，罗均启、罗景秋特向法院提起反诉，请求法院依法判决。李如灿对罗均启、罗景秋的反诉辩称，罗均启、罗景秋反诉请求返还的文件资料不是涉案标的物，且其要求返还的目的是为了再次将土地违法转让给其他人，故在本案没有完全解决、其未返还李如灿土地款及利息并赔偿损失之前，李如灿不予返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月27日，罗均启、罗景秋（承租方、乙方）与福三经合社签订长租土地合同，主要约定内容包括：租用土地位于东升镇同乐福三村民分配住宅地内（林宝塘头），属本村集体土地，面积为300平方米；租用时间为70年；乙方在兴建建筑时，必须符合本村规划布局施工；甲方负责三通一平，如果乙方有机会能办土地使用证和房产证，甲方必须协助办理。合同签订后，罗均启、罗景秋向福三经合社支付了全部租金。2017年9月8日，罗均启、罗景秋（转让方、甲方）与李如灿（受让方、乙方）签订涉案合同，主要约定内容包括：甲方将自己在中山市********购买的一处建设用地使用权转让给乙方，用地编号见测量图，土地面积为300平方米，四至见地界坐标图，目前为空地；甲方保证其转让的该建设用地来源合法，产权清楚，没有任何债权债务纠纷，乙方是该用地唯一的合法使用人，如上述土地存在产权纠纷，则按甲方违约处理，承担一切法律责任，赔偿乙方一切经济损失；转让价为每平方米4100元，总额为1230000元（该价格已包括甲方以前产生的一切费用）；乙方在进行建设时，甲方负责协助办理设施、用水用电手续。涉案合同签订后，李如灿向罗均启、罗景秋支付了转让款1230000元，罗均启、罗景秋出具了日期为2017年9月18日的收据予以确认；罗均启、罗景秋亦向李如灿交付了土地，李如灿在该土地上建设了9层房屋建筑，但没有依法办理建设工程规划许可证。2019年4月9日，中山市自然资源局对李如灿发出行政处罚告知书，以“经查实，李如灿未经依法批准，占用位于同乐福三村的土地226.3平方米实施建设，建成一座9层建筑作住宅项目用途，该土地利用现状地类为耕地。根据《中山市东升镇土地利用总体规划（2010-2020年）》，该宗用地不符合规划。李如灿的用地行为违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条规定，已构成非法占用土地”为由，拟对李如灿处以如下行政处罚：1.责令退还违法占用的226.3平方米土地；2.限期于十五日内自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢复土地原状；3.罚款6789元。2019年5月17日，中山市自然资源局对李如灿作出行政处罚决定书，正式决定对李如灿处以如下行政处罚：1.责令退还违法占用的226.3平方米土地；2.限期于十五日内自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢复土地原状；3.罚款6789元。此后，李如灿交纳了罚款，但未自行拆除在涉案土地上所建房屋建筑。中山市自然资源局又于2019年7月17日对李如灿作出履行行政处罚决定催告书，催告其履行处罚决定。2019年12月5日，中山市香山公证处作出公证书称：2019年11月28日，李如灿向其申请办理证据保全公证，当日，其指派公证员、工作人员随李如灿到中山市东升镇一幢建筑物（该建筑物对面的一处建筑物墙壁上标示有福龙街24号之一的门牌），对该建筑外部的现有状况进行拍照（见附件一第1至7页）。随后，由李如灿聘请的中山市东建测绘工程有限公司的工作人员对该建筑物进行测量，测量完毕后现场生成测量草图，其工作人员对上述测量过程及测量草图进行拍照（见附件一第7至19页）。由李如灿聘请的广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司的评估专家对该建筑物进行现场勘察，取得勘察记录一份，其工作人员对上述勘察过程进行拍照（见附件一第20至25页）。随后其公证员、工作人员分别对该建筑物内部现有状况及天台的现有状况进行拍照（见附件一第25至305页），其工作人员对该建筑物的外部及内部现有状况进行摄录（见附件三）。该次公证产生公证费10000元。2019年11月29日，中山市东升镇人民政府组织住建、城管、公安、国土、市自然资源局第二分局等相关职能部门，对李如灿在涉案土地上所建设的房屋建筑进行强制拆除。后该房屋建筑已经被强制拆除完毕，涉案土地现处于空置状态。另查明：本案中，李如灿提交了长租土地合同（罗均启、罗景秋与福三经合社所签订）、收款收据2张（编号分别为9208820、9175261）、付款凭证（编号为9140180）、农村信用社结算业务委托书（日期为2011年2月28日）、东升镇罗均启、罗景秋用地示意图、用地图、宅基地红线图、相邻宗地示意图、图形电子文件信息来源证明等文件资料（有原件）作为证据。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李如灿提交测绘图及微信转账记录拟证明其委托中山市东建测绘工程有限公司对其在涉案土地上所建设的房屋建筑进行测绘（测绘费3240元），测绘结果为总建筑面积2809.18平方米（9层加夹层、梯间）。李如灿提交评估报告书及发票拟证明其委托广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司对其在涉案土地上所建设的房屋建筑进行价值评估（评估费7200元），评估结果显示估价对象于价值时点（2019年11月28日）的评估价值为4635147元（不含占用范围内的土地使用权价值）。罗均启、罗景秋对上述证据均不予确认，并称相关证据是李如灿单方委托形成，房屋所属建筑面积应以中山市自然资源局相关认定为准；评估报告的估价对象及价值定义均谈及未提供地上建筑物、附着物相关规划、报建、消防的材料，自建物是否合规没有依据；同时，评估报告称使用结合成本法，但未作相关细项的评估说明，不能作为价值评估的依据。李如灿当庭述称，其在本案交易时不知道涉案土地的性质为耕地，也没有要求罗均启、罗景秋提供或者自行向相关行政主管部门查询涉案土地的性质以及权属登记情况；其后来在行政服务中心查询过，涉案土地没有土地证；按长租土地合同约定，涉案土地就是用于建房的，罗均启、罗景秋从一开始就是非法倒卖土地，其称涉案合同是长租土地合同的概括性转让不成立，长租土地合同也是无效的；涉案合同约定为建设用地的转让，建设用地转让的目的就是用于建房，但罗均启、罗景秋没有提供建设用地的土地证而转让，故其对李如灿的房屋被拆除损失存在重大过错，房屋被拆除与合同无效、没有土地证有直接因果关系；因为罗均启、罗景秋涉嫌追究刑事责任的问题，该协议可能交给公安机关依法处理，故不能返还；李如灿没有继续占用涉案土地的意思。罗均启、罗景秋则称，其不知道涉案土地的性质为耕地，因为是村里招拍的土地，其在交易前后没有详细了解土地的性质；涉案土地没有权属登记的相关证件，村里应该有备案，但是镇里有没有不知道；其在涉案合同中并未承诺该用地可用于建设房屋，建设房屋受村、镇总体规划的限制；李如灿所建房屋为9层，远远超出行规的4层；正是由于李如灿的违法行为导致其自建的房屋被强制拆除，相应损失应由其自行承担。本院认为，本案应为确认合同无效纠纷。本案中，罗均启、罗景秋与福三经合社签订长租土地合同，约定由福三经合社将涉案土地出租给罗均启、罗景秋使用，该合同虽名为出租，实际却约定了长达70年的租赁期限，远远超过《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定的最长20年的租赁期限，再结合该合同约定的相关条款内容可见，双方明显是以租代售，名为租赁实为转让。而此后罗均启、罗景秋在与李如灿签订的涉案合同中，直接约定由罗均启、罗景秋将涉案土地的使用权转让给李如灿，可以印证上述认定。故罗均启、罗景秋抗辩主张涉案合同只是对长租土地合同权利义务的概括性转让无理，本院不予采纳和认定。由于在长租土地合同和涉案合同中，约定转让使用权的涉案土地现状地类仍为耕地（属于农民集体所有的土地中的农用地），在未经依法办理农用地转用审批手续及征收征用审批手续、建设用地登记手续前，依法不得转让用于非农业建设。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，长租土地合同和涉案合同均应认定无效。李如灿诉讼请求确认涉案合同无效有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故李如灿诉讼请求罗均启、罗景秋返还转让款1230000元，罗均启、罗景秋反诉请求李如灿返还长租土地合同（罗均启、罗景秋与福三经合社所签订）、收款收据2张（编号分别为9208820、9175261）、付款凭证（编号为9140180）、农村信用社结算业务委托书（日期为2011年2月28日）、东升镇罗均启、罗景秋用地示意图、用地图、宅基地红线图、相邻宗地示意图、图形电子文件信息来源证明等文件资料原件，均有理有据，本院予以支持。另外，虽然涉案土地现处于空置状态，李如灿当庭明确表示没有继续占用涉案土地的意思，罗均启、罗景秋亦未反诉请求李如灿返还涉案土地，但在涉案合同被认定无效的场合，涉案土地依上述法条规定亦应返还罗均启、罗景秋，故未免讼累，本院迳行依法作出认定处理。对于李如灿诉讼请求的转让款利息问题，本院认为，因罗均启、罗景秋已将涉案土地交付李如灿使用，其占有使用期间的占有使用费可与转让款利息相互抵销，故其请求自2017年9月27日起计算转让款利息理据不足，本院不予采纳，并调整为自李如灿在涉案土地上所建设的房屋建筑被强制拆除之日即2019年11月29日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止。对李如灿诉讼请求罗均启、罗景秋赔偿房屋被强制拆除的损失4635147元及评估费7200元、测绘费3240元、证据保全公证费10000元的问题，本院认为，因李如灿没有依法办理建设工程规划许可证及相关报建手续，擅自在涉案土地上建设房屋建筑，导致被行政主管机关认定为非法占用土地及责令拆除该房屋建筑，最后该房屋建筑被强制拆除，故由此产生的损失和责任应由其自行承担，其诉讼请求罗均启、罗景秋承担相关损失缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李如灿与被告（反诉原告）罗均启、罗景秋于2017年9月8日签订的建设用地合同转让协议无效；二、被告（反诉原告）罗均启、罗景秋于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）李如灿返还转让款1230000元及支付利息（自2019年11月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、原告（反诉被告）李如灿于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）罗均启、罗景秋返还位于中山市********的300平方米土地及长租土地合同（罗均启、罗景秋与福三经合社所签订）、收款收据2张（编号分别为9208820、9175261）、付款凭证（编号为9140180）、农村信用社结算业务委托书（日期为2011年2月28日）、东升镇罗均启、罗景秋用地示意图、用地图、宅基地红线图、相邻宗地示意图、图形电子文件信息来源证明等文件资料原件；四、驳回原告（反诉被告）李如灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53987元，反诉费50元，合计54037元，由原告（反诉被告）李如灿负担37717元（已付53987元），被告（反诉原告）罗均启、罗景秋负担16320元【已付50元，余款16270元已由原告（反诉被告）李如灿垫付，被告（反诉原告）罗均启、罗景秋应在判决生效之日起七日内一并迳付给原告（反诉被告）李如灿，本院不另行收退】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争审判员  石一夫审判员  吴炎梅二〇二〇年八月七日书记员  李智文