福建省长泰县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0625民初39号 原告（反诉被告）：中山市爱德威运动器材有限公司，住所地广东省中山市东升镇高沙工业区长和路**，统一社会信用代码9144200069475405XU。 法定代表人：周思思，经理。 委托诉讼代理人：王生腾，福建远大联盟(长泰)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林振龙，福建远大联盟(长泰)律师事务所实习律师 被告(反诉原告)：长泰德宇洋运动器材有限公司，，住所地福建长泰经济开发区兴泰工业区统一社会信用代码91350625772904587B。 法定代表人：叶再新，经理。 委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。 原告（反诉被告）中山市爱德威运动器材有限公司（以下简称爱德威公司）与被告（反诉原告）长泰德宇洋运动器材有限公司(以下简称德宇洋公司)不当得利纠纷一案，本院于2020年1月3日立案。诉讼中，被告德宇洋公司于2020年3月18日提起反诉，本院予以合并审理。爱德威公司起诉时将长泰佳和注塑有限责任公司(以下简称佳和公司)列为第三人，德宇洋公司将其列为反诉被告。诉讼中，爱德威公司与德宇洋公司以佳和公司已经注销为由，分别撤回对佳和公司的诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）爱德威公司委托诉讼代理人王生腾、被告（反诉原告）德宇洋公司法定代表人叶再新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 爱德威公司公司向本院提出诉讼请求：1.判令德宇洋公司向其退还多收取租金162450元及利息（自2017年12月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至实际还款之日止）；2.判令德宇洋公司向其偿还代缴房产过户增值税861888元及利息（自2018年5月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至实际还款之日止）；3.判令德宇洋公司向其偿还代缴城镇土地使用税、房产税及滞纳金22060元及利息（自2018年5月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至实际还款之日止）。事实与理由：2017年12月1日，福州市鼓楼区人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖德宇洋公司位于长泰县兴泰工业区土地、房产（办公室、仓库、厂房）及其附属设施，爱德威公司以最高价竞得前述拍卖土地、房产及附属设施全部权利。2017年12月15日，鼓楼区人民法院出具《执行裁定书》，确认爱德威公司享有上述土地、房产及其他附属设施全部权利。因德宇洋公司在法院拍卖前，已将其中的一号厂房第二层出租给案外人佳和公司，德宇洋公司收取租金至2018年12月31日。爱德威公司认为，德宇洋公司收取租金期限明显超过其持有该房产期限，应将多收取的2017年12月16日起至2018年11月30日期间（11.5个月）租金162150元支付给爱德威公司。另，爱德威公司为办理土地厂房过户手续，代德宇洋公司缴纳增值税861888元、城镇土地使用税、房产税及滞纳金22060元，德宇洋公司负有归还部分款项义务。 德宇洋公司辩称，福州市鼓楼区法院对案涉土地、房产在淘宝网司法拍卖网络平台上进行拍卖时，在网页上发布竞买公告、竞买须知等内容，其中竞买公告载明：上述房产中一号厂房第一层及综合办公楼、一号厂房第二层已出租给佳和公司，另一幢楼未出租；一号厂房第一层及综合办公楼租期自2015年11月20日至2020年11月19日，每月租金29400元，租金按季度支付，已支付至2017年11月19日；一号厂房第二层的租期自2016年12月1日至2020年12月31日，租金两年一付，已支付至2018年12月1日；标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证；标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担等。根据上述内容，爱德威公司在拍卖前应当知道标的物的现状，尤其是标的物存在租约，德宇洋公司不存在多收取竞买公告所载明租金外租金的情形，爱德威公司不能获得拍卖时现状以外的利益，因此爱德威公司请求德宇洋公司退还多收取租金162450元及利息，没有事实根据，依法应当驳回。竞买公告中亦明确标的物过户登记所产生税费，均由买受人承担，为此爱德威公司所作要求德宇洋公司偿还相关税费及滞纳金的主张，同样没有事实根据，亦应予以驳回。 德宇洋公司向本院提出反诉请求：1.判令爱德威公司返还土地面积3062.87平方米及该部分土地上的地上附着物（约价值260万元）；2.判令爱德威公司支付配电房、变压器、简易搭盖钢构厂房、保安房、水电设施等动产及附属设施的占用费、使用费170000元（自2017年12月15日起至2019年3月15日的占用费、使用费为135000元，之后的占用费、使用费按每月5000元计至2019年10月15日止为35000元）；3.判令爱德威公司赔偿因其擅自拆除简易搭盖钢构厂房造成的损失60万元。事实与理由：德宇洋公司原拥有址在长泰县兴泰工业区办公楼、仓库及厂房各一座，以及面积约600平方米的简易搭盖钢构厂房、配电房、变压器、水电设施等动产及附属设施。因借款需要，德宇洋公司将其名下长泰县房权证开发区字第××号项下的建筑面积合计为7826.2平方米的房产（其中：办公楼建筑面积916.35平方米、仓库建筑面积862.24平方米、厂房建筑面积6047.61平方米）及相应土地抵押给建设银行福州城北支行，后该房产被福州市鼓楼区法院拍卖。2017年12月15日，爱德威公司在办理拍卖标的物产权变更手续时，擅自将不属于7826.2平方米拍卖房产相对应的土地之外面积为3062.87平方米的土地过户至其名下，并侵占该部分土地上的地上附着物，为此爱德威公司应返还该部分土地及地上附着物。爱德威公司未经德宇洋公司同意，擅自使用简易搭盖钢构厂房、配电房、变压器等不属于拍卖标的的物品，给德宇洋公司造成经济损失，根据该物品建造、设置成本要素计算，爱德威公司应支付占用费、使用费170000元。爱德威公司于2019年10月间，擅自拆除简易搭盖钢构厂房，对此应赔偿经济损失60万元。 爱德威公司辩称，德宇洋公司的反诉请求无事实根据，依法应予驳回。1、福州市鼓楼区法院在淘宝网发布的《竞买公告》、《评估报告》，当中所标示的土地总面积为11999平方米，德宇洋公司原持有的泰国用（2007）第××号国有土地使用权证对应的土地使用权面积为11999平方米，爱德威公司办理变更登记后所持有的闽（2018）长泰县不动产权第××号不动产权证书载明的土地面积亦为11999平方米，故爱德威公司系合法取得全部土地产权，不存在擅自过户行为；2、《评估报告》记载估价对象财产范围，明确注明围墙、混凝土道路、电动大门、门卫房、给排水、绿化及其他配套设施等均属于拍卖范围，不包括厂区内机器设备、其他动产及债权债务，故案涉土地上所有建筑物、附着物及配套设施均应属于爱德威公司所有，德宇洋公司要求支付占用费、使用费无任何依据；3、爱德威公司合法取得案涉土地上建筑物、附着物及配套设施所有权，对于案涉土地上的规划安排，拥有绝对的权力，有权根据使用要求拆除不符合规划附着物，德宇洋公司无权要求爱德威公司予以赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2017年11月14日，福州市鼓楼区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上，发布拟拍卖的德宇洋公司所有的址在长泰县兴泰工业区的办公楼、仓库、厂房及相应土地使用权的公告，包括标的物介绍、估价报告、竞买公告、竞买须知等。其中，标的物介绍内容为：标的物名称为长泰县兴泰工业区（办公楼、仓库、厂房）及相应土地使用权，房屋产权证为长泰县房权证开发区字第××号，土地产权证为泰国用（2007）第××号，建筑总面积为7826.2平方米，土地总面积为11999平方米，标的评估总价为11396200元等。 估价报告内容为：估价对象财产范围包括德宇洋公司所有的址在长泰县兴泰工业区的办公楼、仓库、厂房，不包括厂区内机器设备、其他动产及债权债务；估价对象规模为3幢建筑物办公楼、仓库、厂房总建筑面积为7826.2平方米，土地使用权面积为11999平方米，另有围墙、混凝土道路、电动大门、门卫房等配套设施；价值时点确定为2017年6月16日；估价对象建筑物成新率为83%，总价值为7528800元，其中围墙、道路、给排水、绿化及其他配套设施的建设费用按建安工程成本的3%考虑；土地使用权价值为3867400元（322.308元／平方米×11999平方米﹦3867374元，取整为3867400元）等。 竞买公告载明：拍卖标的位于长泰县兴泰工业区的办公楼、仓库、厂房及相应土地使用权，上述房产中厂房第一层及综合办公楼、厂房第二层已出租给佳和公司，另一幢楼未出租；厂房第一层及综合办公楼租期自2015年11月20日至2020年11月19日，每月租金29400元，租金按季度支付，已支付至2017年11月19日；厂房第二层的租期自2016年12月1日至2020年12月31日，租金两年一付，已支付至2018年12月1日；标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证；标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担等。 竞买须知载明：买受人应自行办理水、电等户名变更手续，相关费用自理；对可能存在的影响标的物使用的电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决等。 2017年11月30日10时至2017年12月1日10时止，福州市鼓楼区人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台，第二次拍卖德宇洋公司所有的址在长泰县兴泰工业区的办公楼、仓库、厂房及相应土地使用权，爱德威公司以8576000元最高价竞得拍卖物。2017年12月15日，鼓楼区人民法院出具一份（2017）闽0102执474号之四执行裁定书并送达给爱德威公司，裁定书载明：本次网络公开拍卖买受人爱德威公司以最高价竞得，合法有效，拍卖所得价款将优先清偿厦门象屿资产管理运营有限公司的抵押权；长泰县兴泰工业区（办公楼、仓库、厂房）房产（产权证号：××号）的财产权利及相应其他权利归买受人爱德威公司所有；财产权自本裁定送达买受人时起转移，买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年5月18日，爱德威公司向税务机关缴交房产／土地使用权权属转移税费，其中转移方相关税费为861888元，承受方相关税费为249316.57元，并完成案涉拍卖标的房产及土地使用权（面积为11999平方米）权属变更登记手续。 2015年10月30日，德宇洋公司与佳和公司(于2019年8月27日注销)签订一份《厂房租赁协议》，约定德宇洋公司将其自有的厂房第一层及办公楼出租给佳和公司，租赁期限从2015年11月20日起至2020年11月19日，租金为不含税25000元/月，每年在原有租金基础上递增8%，德宇洋公司承担租赁期间的房产税、土地使用税等。协议签订后，佳和公司依约向德宇洋公司支付租金，其中于2017年8月14日支付2017年8月19日至11月19日租金88200元，于2017年11月10日支付租金29400元。 之后，德宇洋公司与佳和公司再签订一份《厂房租赁合同》，约定德宇洋公司将其自有的厂房第二层面积约3000平方米出租给佳和公司，租赁期限从2016年12月1日起至2020年12月31日，前两年租金含税为4.7元/平方米，后两年为5.9元/平方米，均为两年一付等。合同签订后，佳和公司于2016年11月21日、22日分四次向德宇洋公司支付租金合计338400元。 2016年2月24日，德宇洋公司与佳和公司签订一份《简易厂房租赁协议》，约定佳和公司租用德宇洋公司厂房后面简易厂房(未办理产权权属证书)，面积约400平方米，租赁期限从2016年1月1日起至2020年1月1日，年租金为20000元，签约后一次性支付。合同签订后至今，德宇洋公司已收取佳和公司支付的二年租金40000元。 2018年5月10日，爱德威公司以佳和公司为被告，向本院提起诉讼，请求判令解除德宇洋公司与佳和公司签订的《厂房租赁协议》及《厂房租赁合同》，判令佳和公司拆除自行搭盖建筑物并腾空返还租赁物，以及判令佳和公司支付拖欠租金176400元(自2017年11月20日起按月29400元计算至判令解除之日止，暂计至2018年5月19日)及占用费。2018年6月13日，本院作出(2018)闽0625民初1000号民事调解书，确认双方达成的如下协议：一、佳和公司自2017年12月20日起向爱德威公司履行其与德宇洋公司签订的《厂房租赁协议》及《厂房租赁合同》相关合同义务；二、佳和公司于2018年6月30日前将厂房一楼2017年12月20日起至2018年6月30日止的租金187180及保证金50000元，支付给爱德威公司；三、双方同意二楼租金按原合同约定履行。 2019年10月9日，德宇洋公司以设备更换为由，向国网长泰县供电公司申请暂停使用登记于其名下、址在其原厂区内的1台250K**变压器，该申请得以受理，停用时间为2019年10月12日至2020年4月2日。诉讼中，爱德威公司确认已拆除原由德宇洋公司搭盖的未办理产权权属证书的简易钢构厂房。 本院认为，爱德威公司依鼓楼区人民法院所发布拍卖公告内容，参与竞买并以最高价取得被拍卖的德宇洋公司房产及相应土地使用权，该行为系爱德威公司对鼓楼区人民法院以发布拍卖公告方式发出要约所作出的承诺，故拍卖公告内容对爱德威公司具有拘束力。2017年12月15日，爱德威公司领取鼓楼区人民法院送达的(2017)闽0102执474号之四执行裁定书，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，拍卖标的物自即日起方变更归爱德威公司所有。2016年11月21日、22日，德宇洋公司作为所有权人，依据与佳和公司所签订《厂房租赁合同》约定，向佳和公司收取第二层厂房2016年12月1日起至2018年11月30日止的租金338400元，该行为具有法律根据，所收取款项并非不当利益。作为拍卖公告组成部分的竞买公告，明确载明厂房第二层租金已支付至2018年12月1日，故该事实作为拍卖标的物的权利负担，已为爱德威公司知晓并接受。爱德威公司与佳和公司于2018年6月13日达成已发生法律效力的“双方同意二楼租金按原合同约定履行”调解协议，表明爱德威公司已自愿放弃对本案讼争的厂房第二层2017年12月16日起至2018年11月30日期间租金的权利主张。由此，爱德威公司请求德宇洋公司退还多收取租金162450元及利息，缺乏事实与法律依据，不予支持。爱德威公司所作判令德宇洋公司向其偿还代缴房产过户增值税861888元及利息、城镇土地使用税、房产税及滞纳金22060元及利息的诉讼请求，明显与竞买公告所载“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”的要约内容相悖，违反了其对该要约所作出的承诺，故该请求无事实与法律依据，不予支持。案涉拍卖标的物不仅包括办公楼、仓库、厂房及围墙、混凝土道路、电动大门、门卫房等配套设施，亦含括登记于德宇洋公司名下的全部11999平方米土地使用权，爱德威公司通过竞拍已依法取得拍卖物所有权及使用权。德宇洋公司反诉认为3062.87平方米土地使用权、配电房、变压器、简易搭盖钢构厂房、保安房、水电设施等动产及附属设施不属于拍卖物范围，该主张与拍卖公告内容不符，且有违《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定，本院对此主张不予采纳。爱德威公司自2017年12月15日起，享有对拍卖标的物占用、使用、收益和处分的权利，其行使该物权，不构成对德宇洋公司的侵权，无需承担民事责任。德宇洋公司的反诉请求，依据不足，不予支持。 综上，爱德威公司的诉讼请及德宇洋公司的反诉请求，均缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回中山市爱德威运动器材有限公司的诉讼请求； 二、驳回长泰德宇洋运动器材有限公司的反诉请求。 案件本诉受理费14217元，减半收取计7108.5元，由中山市爱德威运动器材有限公司负担；反诉受理费5250元，由长泰德宇洋运动器材有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 洪志荣 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 林阿惠 书 记 员 林志杰