福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2482号 原告（反诉被告）：林腾艳，女，1995年2月26日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地福建省平潭县万宝路康德花园**。 法定代表人：魏艺豪，董事长。 委托诉讼代理人：易艺虹、张敬欣，福建国富律师事务所律师。 原告（反诉被告）林腾艳与被告（反诉原告）平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）车位纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林腾艳的委托诉讼代理人林震、长福公司的委托诉讼代理人张敬欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林腾艳向本院提出诉讼请求:1.判令长福公司于判决生效之日向林腾艳交付《长福麒麟海湾》地下一层XXX号车位使用权；2.判令长福公司承担迟延交付车位使用权的违约责任，以车位使用权转让价5.7万元为基数，按日万分之一标准，自2017年5月24日计算至诉争车位交付之日；3.案件受理费由长福公司负担。诉讼过程中，林腾艳增加诉讼请求：确认双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予林腾艳的全部优惠”内容，违背了《合同法》第四十条的规定，为无效。事实和理由：2014年11月20日，林腾艳与长福公司签订了《商品房买卖合同》，约定林腾艳购买长福公司开发的长福麒麟海湾一期第16幢1001号房。该商品房总价款为124.25万元，其中银行按揭贷款82万元，银行与林腾艳于2015年8月1日签订《个人购房借款/担保合同》，并于2015年8月11日放款，至此日，林腾艳履行了《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》项下约定的全部付款义务。2015年6月17日，双方签订了《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定长福公司将其开发的地下一层288号停车位的使用权转让林腾艳，转让价为5.7万元，转让款如已签订《优惠补充协议书》的，按《优惠补充协议书》的相关约定执行。约定车位在林腾艳所购买的长福公司开发的房屋完成交付后30日内交付。根据《优惠补充协议书》，林腾艳可领取车位优惠券12.85万元，长福公司同意以其中5.7万元用于抵扣车位使用权，剩余7.15万元以车位优惠券的方式确认林腾艳债权。对此，双方均认可，并于2019年9月10日经平潭县人民法院（2019）闽0128民初3952号民事调解书予以确认。据此，林腾艳已付清车位使用权的价款5.7万元，长福公司亦于2019年9月30日付清回购款7.15万元，由此，《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》成立，林腾艳已履行全部义务。长福公司于2017年1月24日交付房屋，依《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》约定，长福公司应于2017年2月23日交付地下一层288号车位使用权，但长福公司至今未予交付，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予林腾艳的全部优惠”内容，加重了林腾艳负担，排除了林腾艳享受优惠的权利，违背了《合同法》第四十条的规定，应为无效。 长福公司辩称，林腾艳存在违约行为，未支付车位使用权转让价款，无法享有车位使用权。1.林腾艳未能在《优惠补充协议书》约定的时间前办理完结诉争房产按揭贷款的全部手续，违反了《优惠补充协议书》的约定，林腾艳未能享有《优惠补充协议书》约定的优惠内容，根据《车位使用权转让协议书》的约定，林腾艳应当向长福公司支付车位使用权转让的价款，林腾艳未支付价款，要求长福公司交付车位使用权无事实和法律依据。2.在林腾艳没有支付任何车位使用权转让价款的情形下，长福公司未交付车位使用权合法合理，不存在违约，林腾艳主张长福公司承担违约责任没有事实依据。3.《优惠补充协议书》第六条第一款的约定属于双方真实意思表示，未违反法律规定，不属于格式条款，合法有效。 长福公司向本院提出反诉请求：1.判令林腾艳向长福公司支付车位使用权的价款5.7万元；2.判令林腾艳向长福公司返还已支付的车位优惠券回购款7.15万元；3.判令林腾艳向长福公司支付违约金10万元；4.诉讼费用均由林腾艳负担。事实和理由：2014年11月20日，双方签订《商品房买卖合同》。2015年6月，双方签订《优惠补充协议书》与《车位使用权转让协议书》，约定林腾艳应于2015年7月25日前办理完结商品房按揭贷款的全部手续，且按揭款项全部进入长福公司的账户，长福公司给予林腾艳面值为12.85万元的车位优惠券，该优惠券用于购买长福麒麟海湾一期地下一层288号停车位的使用权（价格为5.7万元）。《优惠补充协议书》还约定，如林腾艳未能按期办理完按揭手续或全部购房款未足额进入长福公司账户的，长福公司有权取消本协议中所约定的给予林腾艳的全部优惠，要求林腾艳将车位优惠券予以返还（若林腾艳已转让或已使用或已回购的，应按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向长福公司支付款项），同时长福公司有权要求林腾艳一次性支付违约金10万元。2019年9月10日，平潭县人民法院作出（2019）闽0128民初3952号民事调解书，确认长福公司同意向林腾艳支付车位优惠券回购款7.15万元，双方不得再以此纠纷向对方主张权利，但林腾艳却再次以车位纠纷提起诉讼。林腾艳因个人原因于2015年8月1日才与银行签订《个人住房借款合同》，于2015年8月11日才办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续，当日按揭款项才进入长福公司的账户。林腾艳的行为违反《优惠补充协议书》的约定，构成违约，应承担违约责任。此外，林腾艳违反调解书的约定向长福公司主张权利，长福公司有权要求林腾艳返还已支付的车位优惠券回购款。 林腾艳辩称，1.林腾艳依双方签订的《优惠补充协议书》约定，以车位优惠券抵扣了车位使用权转让款，已履行了诉争车位转让款的付款义务。2.长福公司主张林腾艳支付车位使用权价款并返还车位优惠券回购款，与调解书内容冲突，违反了民事诉讼“禁止反言”的规则，应予驳回。3.调解书中的“此纠纷”并不包含诉争车位的交付问题，因此，林腾艳的诉请不属于“一事二理”。4.双方签订的《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予林腾艳的全部优惠”内容，违背了《合同法》第四十条规定，为无效，故长福公司关于违约金的诉请不能成立。5.假设长福公司反诉能成立，其诉请已超过诉讼时效，依法不予保护，应予以驳回。 本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2014年11月20日，林腾艳与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定：林腾艳以总价124.25万元购买长福公司开发的位于平潭县××路××路××期××幢××号商品房，首付款42.25万元，余下82万元办理银行按揭贷款，交房时间2015年12月1日。 2015年6月份，长福公司作为甲方与林腾艳作为乙方签订《优惠补充协议书》，其主要内容约定：三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第1项义务：1.乙方系通过按揭贷款支付该商品房购房款的，乙方应于2015年7月25日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。…六、如发生下列情形之一的，甲方有权取消本协议中所约定的给予乙方的全部优惠，要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）及取消免5年物业管理费的优惠，同时甲方有权要求乙方一次性支付违约金壹拾万元，本协议签订之前双方签订的《购房优惠协议书》或《购房物业优惠承诺书》恢复有效，甲方还有权根据原合同以及甲乙双方此前已经签署的其他法律文书上的约定追究乙方的违约责任：1.乙方违反本协议第四条约定，未按期办理按揭手续或全部购房款未足额进入甲方账户的；……。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。协议签订后，林腾艳领取了面值为12.85万元的车位优惠券。并于2015年6月17日与长福公司签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定长福公司将其开发的长福麒麟海湾楼盘地下1层288号停车位的使用权以5.7万元的价格出售给林腾艳，林腾艳使用5.7万元面值的优惠券购买该车位，尚余编号No.6894面值7.15万元的优惠券未使用。 2015年8月1日，林腾艳与工商银行平潭支行签订《个人购房借款/担保合同》，银行于2015年8月11日放款至长福公司账户。后长福公司于2017年1月24日将涉案房屋交付林腾艳。林腾艳要求长福公司交付车位未果，遂提起诉讼。 另查明，2019年7月22日，林腾艳将长福公司诉至本院，向其主张逾期交房的违约责任。2019年9月10日，本院依据双方达成的调解协议作出（2019）闽0128民初3952号民事调解书，确认长福公司应向林腾艳支付逾期交房违约金38988.5元，并回购车位优惠券剩余价值7.15万元。2019年9月30日，长福公司向林腾艳支付车位优惠券回购款7.15万元。 本院认为，《优惠补充协议书》《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合当事人双方诉辩意见对本诉、反诉各项诉请分析如下： 关于《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，长福公司有权取消本协议约定的给予林腾艳的全部优惠”是否有效。《优惠补充协议书》的主要内容是约定买受人同意延长交房期限且在相应期限内办理房屋按揭手续，长福公司给予一定金钱补贴优惠，双方互利互惠，是平等基础上协商的结果。协议约定“未按期办理完按揭手续，长福公司有权取消本协议约定的给予林腾艳的全部优惠”。按期付款是购房者的义务，若购房者因自身原因未遵守协议约定按期办理按揭手续，由此优惠被取消的条款约定，并未加重购房者负担，亦不是免除长福公司主要责任，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。为此，林腾艳主张该条款无效，于法无据，不予支持。 关于林腾艳本诉主张长福公司交付涉案车位使用权并支付相应逾期交付违约金，及长福公司反诉主张林腾艳支付车位使用权的价款、返还已支付的车位优惠券回购款并支付违约金的问题。双方当事人签订《优惠补充协议书》约定：林腾艳应于2015年7月25日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。但林腾艳至迟于2015年8月1日与银行签订借款合同，银行于同年8月11日才放款至长福公司银行账户，林腾艳已经违反上述补充优惠协议的约定构成违约，而长福公司理应于2015年7月26日就应当知道晓林腾艳的上述违约情况。根据2015年6月17日双方签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》的内容及《优惠补充协议书》第六条约定：“……要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）……”，在林腾艳违约及已经使用相应优惠券的情况下，长福公司享有向林腾艳主张返还该部分面值的请求权及追究相应违约责任的权利，但其未在诉讼时效期限内向林腾艳主张该部分权利，故林腾艳抗辩称长福公司反诉主张林腾艳支付车位使用权的价款并支付违约金已过诉讼时效，予以支持。此外，长福公司在（2019）闽0128民初3952号商品房预售合同纠纷一案中已经与林腾艳达成调解协议时，同意按尚未使用优惠券的面值7.15万进行回购，并已实际履行。该行为应视为长福公司放弃了追究林腾艳该部分的违约责任。因此，长福公司提出的全部反诉请求均缺乏依据，不予支持。林腾艳已用优惠券抵扣了相应的车位款，视为已履行支付涉案车位款项的义务，长福公司应按约履行交付该车位使用权的义务，故林腾艳关于交付车位使用权的诉讼请求，于法有据，予以支持。因林腾艳自身亦存在违约行为故其主张的逾期交付车位使用权的违约金，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效后十日内向林腾艳交付平潭县万北路与平岚二路交叉口东北侧长福麒麟海湾楼盘地下1层XXX号停车位的使用权； 二、驳回林腾艳的其他诉讼请求； 三、驳回平潭长福文化地产有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费1225元，减半收取计612.5元，反诉案件受理费2364元，均由平潭长福文化地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 杨航光 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 潘 欣 书 记 员 丁炎珠