广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初17454号原告：胡若兰，女，1969年7月20日出生，汉族，住佛山市顺德区**********，公民身份号码440************622。委托诉讼代理人：卢泓，广东广顺律师事务所律师。被告：郑道辉，男，1986年3月23日出生，汉族，住广东省饶平县*******，公民身份号码445************719。委托诉讼代理人：李伟波，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳汝杰，广东国龙律师事务所律师。原告胡若兰与被告郑道辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告胡若兰的委托诉讼代理人卢泓，被告郑道辉及其委托诉讼代理人李伟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡若兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告双方于2019年6月24日签订的《商铺租赁合同》；2.请求判决被告清偿所欠原告之商铺租金（2020年2月1日至2020年3月4日的租金）9973元；3.请求判决被告清偿原告为其垫付的上述商铺的水电费333.36元；4.请求判决被告交纳给原告的上述商铺的租赁保证金11200元归原告所有；5.请求判决被告赔偿原告因被告擅自提前终止上述《商铺租赁合同》给原告造成的实际损失26400元；6.请求判决被告承担原告为办理本案而支付的律师费8000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月24日，原被告双方签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定了以下条款：甲方（原告）将座落于顺德区***德盛楼104、106号铺房地产（房地产权号01***20、01***12）（下称该商镝），建筑面积约99.72元平方米（以房地产权证登记的为准），出租给乙方（被告）作为用途使用，用于经营房地产中介。租赁期为5年，2019年7月1日至2025年6月30日。租赁保证金为11200元。第一年月租金为8800元。乙方逾期交租超过15日，甲方有权解除该合同，租赁保证金归原告所有。如违约金不足以弥补守约方的经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿金额以实际损失为准。守约方因追究违约责任而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担。该合同签订后，原告依约将该商铺交付被告使用。2020年1月，被告在无正当理由的情况下擅自提出终止该合同。被告使用上述商铺至2020年3月4日，欠交2020年2月1日至2020年3月4日的租金。被告还欠交2019年12月至2020年1月的水电费。依据该合同第九条违约责任第5点约定，被告应赔偿原告因被告违约造成原告的实际损失。2020年3月4日至2020年6月4日，因上述商铺未能出租，造成原告的租金损失26400元（8800×3）。依据该合同第十一条的约定，原告为办理本案而支出的律师费8000元应由被告承担。综上，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向人民法院提起诉讼，请求依法审判。被告郑道辉辩称，涉案租赁合同已经双方协商一致于2020年3月4日解除了。本案原告诉请缺乏事实及法律依据，请驳回原告诉请。被告租赁涉案商铺已经有10年左右，之前商铺房东并非原告，原告是2019年后才成为涉案商铺的房东，并与被告签订合同。被告向原告承租的目的是经营房地产中介，因疫情原因，被告无法经营下去，经双方2020年2月14日电话沟通协商一致同意解除租赁合同，同时约定被告应于2020年3月4日交还商铺及钥匙给原告，被告之前所交付的押金11200元，冲抵2020年3月4日的租金及其他费用，双方互不追究。之后被告根据双方协商结果，在2020年3月4日之前已经搬离涉案商铺，且按照原告要求将钥匙交给指定人员，自此双方租金合同关系终止。之后原告只向被告催促移出条幅及支付水电费，从未向被告提及支付任何租金或赔偿经济损失的话题。说明原告认可双方在2020年2月14日晚电话协商解除租赁合同、互不追究的结果。原告在6月提出诉讼，说明原告违背诚实信用原则，将已经解决的事情再次提起诉讼，是严重的失信行为且提出的诉讼请求与双方协商结果相违背，与客观事实相违背。因此，原告全部诉请缺乏事实及法律根据，应驳回原告诉请。与旧房东的租金最高也只是7000多元，后与原告租赁涉案商铺的租金8800元。2020年2月15日交租前一天晚上致电原告，与原告沟通押金就当作租金，原告同意，整个沟通过程双方都很好。2020年2月17日原告已经在涉案商铺张贴出租公告，因疫情原因，被告无法到顺德将钥匙交还原告。2020年3月4日之前被告已经交还钥匙给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无争议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《商铺租赁合同》、水电费票据、农商银行交易明细、客户抄表结算复核单、农业银行个人明细对账单、不动产权利证书、民事委托代理合同及律师费发票，均系原件，被告对真实性无异议，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信；2.原告提交的照片，确属真实，本院予以采信；3.被告提交的通话清单，原告确认双方确于2020年2月14日通话，本院予以采信；4.被告提交的微信聊天记录（原、被告及被告与李生），原告确认真实性，本院予以采信。经审理查明：原告胡若兰系佛山市顺德区大良街道***********德盛楼104、106号铺的业主。2019年6月24日，原、被告双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将上述商铺出租给被告用于经营房地产中介；租赁期为5年，自2019年7月1日至2025年6月30日；租赁保证金为11200元；2019年7月1日至2020年6月30日的月租金为8800元，之后递增；租金按月支付，每月15日前支付租金；每月水电费、管理费等均由被告支付；被告郑道辉逾期交租超过15日，胡若兰有权解除合同、收回商铺并没收押金作为违约金；如违约金不足以弥补守约方的经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿金额以实际损失为准；守约方因追究违约责任而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担。2020年2月，郑道辉通过微信多次询问是否可以免除该月的租金，胡若兰均回复“按合同办”。2020年2月14日19：19，郑道辉致电胡若兰，双方通话891秒。当晚19:55，胡若兰通过微信发送“李生”的微信给郑道辉，并告知郑道辉：“明日华府天骏商业地产李生，请3月4号将锁匙交过去”。2020年3月4日，郑道辉将案涉房产钥匙交给胡若兰指定人员。郑道辉主张，因疫情影响无法营业，郑道辉在2020年2月14日晚致电胡若兰，双方在电话中已协商一致解除合同，并同意以押金冲抵至2020年3月4日前的租金及其他费用，互不追究。胡若兰则主张未同意不追究郑道辉的违约责任。另查明，案涉商铺2019年12月20日至2020年2月19日期间产生生活垃圾管理费3.92元、水费28.7元；2019年12月1日至2019年12月31日期间产生电费203.42元；2020年1月1日至2020年1月31日期间产生电费97.32元，原告已代付上述费用。案涉商铺至2020年7月1日未有电费产生，至2020年6月24日仍未再次出租。原告胡若兰与广东广顺律师事务所于2020年6月2日签订《民事委托代理合同》，原告胡若兰就其与郑道辉房屋租赁合同纠纷一案的诉讼事宜委托广东广顺律师事务所指派律师代理诉讼，律师费8000元于签订合同当日支付。2020年6月3日，广东广顺律师事务所开具了金额为8000元的增值税发票给原告。本院认为，原、被告签署的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告提交的微信聊天记录可见，被告在2020年2月14日晚双方通话后随即告知了原告交还钥匙的时间并指定了接收人员，可以印证双方在当晚电话中已就解除合同及商铺交接事宜达成一致意见，原、被告之间的《商铺租赁合同》因双方协商一致于2020年2月14日解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方在履行合同过程中，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。即使此后合同因某种原因终止（包括解除），违约方也不因此而被免除其违约责任，另一方仍有权要求赔偿损失或承担违约责任。被告在租赁合同期内无故要求解除合同，不符合法律规定，也不符合合同约定，实属违约，应承担相应的违约责任。被告郑道辉提交的通话记录及微信聊天记录仅能证实双方进行了协商并就商铺交接问题进行了处理，不能证实双方已就解除合同后的责任承担问题达成一致意见，被告证据不足，应承担举证不能的责任。原告主张被告承担违约责任有理，应予以支持。被告承租案涉房产用于经营房地产中介业务，2020年2月至3月期间因疫情防控措施导致被告无法正常营业属实，原告主张继续按原合同租金标准要求被告支付租金，实为要求被告支付该期间的占用费损失，明显对被告不公平，本院依据公平原则调整为被告支付该期间的占用费4500元。原告主张被告支付的水电费333.36元及没收租赁保证及的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。根据《商铺租赁合同》的约定，原告在被告拖欠租金的情况下可以没收保证金，故该保证金的性质实为违约金。根据《商铺租赁合同》的约定，如违约金不足以弥补守约方的经济损失的，违约方仍应做出赔偿，赔偿金额应以实际损失为准。现原告另行主张被告支付律师费损失及商铺空置损失。律师费损失确实存在，且符合双方合同约定，该损失应予以确认。商铺空置损失属商业风险，受市场环境等多方面因素影响，损失金额直接以原合同租金计算不妥。考虑到原告已没收被告缴纳的保证金，结合合同约定、被告违约程度以及原告具体损失，本院酌定被告向原告支付律师费损失8000元，其余部分不再予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告胡若兰与被告郑道辉2019年6月24日签订的《商铺租赁合同》于2020年2月14日解除；二、被告郑道辉应于本判决发生法律效力之日起十日向原告胡若兰支付2020年2月1日至2020年3月4日的占用费4500元；三、被告郑道辉应于本判决发生法律效力之日起十日向原告胡若兰支付水电费333.36元；四、被告郑道辉交纳给原告胡若兰的租赁保证金11200元归原告胡若兰所有；五、被告郑道辉应于本判决发生法律效力之日起十日向原告胡若兰支付律师费损失8000元；六、驳回原告胡若兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4458元（已由原告胡若兰预交），由原告胡若兰负担2259元，被告郑道辉负担2199元（被告郑道辉径向原告胡若兰支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 慧二〇二〇年八月二十六日书记员 吴楚君