湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘执监7号申诉人（被执行人）：廖四清，男，1966年3月7日出生，汉族，户籍所在地：涟源市。被申诉人（申请执行人）：中国银行股份有限公司娄底分行。住所地：娄底市娄星区氐星路**。负责人：朝云辉，该行行长。被执行人：湖南长城泰兴煤机制造有限公司，住所地：涟源市六亩塘镇秀溪村**。法定代表人：廖四清，该公司经理。被执行人：李建华，女，1967年10月10日出生，汉族，户籍所在地：涟源市。申诉人廖四清不服娄底市中级人民法院（以下简称娄底中院）（2017）湘13执复27号执行裁定，向本院申请执行监督。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。申请执行人中国银行股份有限公司娄底分行与被执行人湖南长城泰兴煤机制造有限公司、廖四清、李建华金融借款、担保、抵押合同纠纷一案，中国银行股份有限公司娄底分行（以下简称中行娄底分行）于2015年5月13日依据（2014）娄星民二初字第565号民事判决书向娄底市娄星区人民法院（以下简称娄星区法院）提出强制执行申请，该院立案受理后，于2015年5月26日依法向被执行人廖四清等人送达了（2015）娄星执字第625号执行通知书，责令被执行人廖四清等人在执行通知书送达之日起3日内履行该院作出的（2014）娄星民二初字第565号民事判决书所确定的义务。期限届满后，被执行人廖四清、李建华、湖南长城泰兴煤机制造有限公司未履行。2016年4月9日，廖四清在该院填写了《当事人送达地址确认书》，确认送达地址为涟源市××镇××村××组，电话号码为134××******。2016年3月10日，该院对廖四清名下位于长沙市雨花区韶山××路××市场××栋××号门面（以下简称案涉房屋）予以查封。2016年8月30日，该院按廖四清填写的《当事人送达地址确认书》中确认的地址向廖四清送达了关于选择评估、拍卖机构的传票，传唤廖四清于2016年9月7日9时30分到该院司法技术室选定评估机构，并电话通知到廖四清本人。2016年9月13日，该院再次通知廖四清就房产的评估事项进行执行谈话。2016年11月24日，娄底市东升房地产评估有限公司（以下简称东升评估公司）向该院移送了其作出的湘东升评字（2016）第2016-70号评估报告，经评估案涉房屋的价值为2057147元。2017年1月20日，该院在廖四清一直未领取评估报告的情况下，将评估报告以邮寄的方式送达给廖四清，并向其送达了《民事通知书》，通知廖四清若对该评估有异议，限其在收到通知三日内向该院司法技术室缴纳评估费，重新予以评估，如逾期未缴，该院将以此为依据，依法处置该房产。该院同时电话通知廖四清应在收到通知三日内向该院提出异议并缴纳重新评估的费用。嗣后，廖四清未缴纳重新评估的费用。2017年2月28日，该院作出（2015）娄星执字第625-1号执行裁定，裁定“对被执行人廖四清名下位于长沙市雨花区韶山××路××市场××栋××号房产予以拍卖”，并向中行娄底分行及廖四清送达传票，传唤双方于2018年3月8日9时30分到该院司法技术室选择拍卖机构。同日，该院与廖四清取得联系，廖四清称将不配合该院司法技术室选择拍卖机构。该院依法告知其将以邮寄方式送达执行裁定书及传票。2017年4月5日，该院再次联系到廖四清，并与其进行了执行谈话，告知廖四清：可以再次给予申请重新评估的权利，但重新评估的评估费应由廖四清支付。若廖四清在4月10日前向该院缴纳重新评估的费用，该院将依法中止房产的拍卖程序；若没有缴纳，该院将继续案涉房屋的拍卖程序。2017年4月20日，娄星区法院委托湖南浩鑫拍卖有限公司对案涉房屋进行拍卖，买受人罗海军以2057147元的价格拍得该房产并已支付全部款项。被执行人廖四清向娄星区法院提出执行异议称，娄星区法院在房产的评估、拍卖过程中没有及时送达法律文书，且拍卖价格过低，侵犯了异议人的合法权益。申请执行人中行娄底分行称，法院的评估、拍卖处理过程完全合法，异议人的异议理由毫无事实根据，请求人民法院依法驳回。娄星区法院认为，异议人廖四清作为该院受理的（2015）娄星执字第625号执行案件的被执行人，依法应当自觉履行该院（2014）娄星民二初字第565号民事判决书所确定的义务。被执行人未履行义务，申请执行人中行娄底分行有权向人民法院申请强制执行。该院受理申请执行人的强制执行申请后，依法向被执行人发出执行通知书，限期被执行人自觉履行义务并承担相关费用，但被执行人仍未履行，依法应当对被执行人的财产采取强制执行措施。该院对被执行人所有的借款抵押房产进行评估、拍卖的程序合法，并未违背法定程序，未损害被执行人的相关权利，被执行人的异议理由不能成立，该院不予支持。2017年7月12日，娄星区法院作出（2017）湘1302执异56号执行裁定，裁定驳回异议人廖四清的异议请求。廖四清不服娄星区法院（2017）湘1302执异56号执行裁定，向娄底中院申请复议称：第一、娄星区法院执行程序严重违法。一是在执行中未通知被执行人廖四清选定评估机构；二是在执行中拍卖房产时亦未通知被执行人廖四清选定拍卖机构。第二、执行中的《评估报告》严重失实，且娄星区法院在裁定中未对关键事实作出认定。一是《评估报告》中的估价结论明显低于房地产的正常价值；二是《评估报告》漏估土地及家电、家具及机械设备，娄星区法院亦未认定，导致错误裁定。娄底中院认为，人民法院的生效裁判，依法应予执行。因复议申请人廖四清等未履行判决义务，娄星区法院对其抵押房产予以处置，符合法律规定。在执行中，娄星区法院按复议申请人廖四清确认的送达地址向其邮寄送达选定评估、拍卖机构的传票，并已电话告知，复议申请人未按要求前往该院选定评估、拍卖机构，而称执行法院未通知构成执行程序违法，与事实不符。复议申请人廖四清称《评估报告》估价结论明显低于房产正常价值，且对土地及家电、家具及机械设备漏估，严重失实。因其未按要求申请重新评估，并在法院同意重新评估后仍未在规定时间内缴纳评估费用，应当由其承担相应法律后果。关于家电、家具及机械设备，如不属拍卖范围，可以自行拆下或搬走。廖四清在该院审查中提出其生活困难且无居住房屋，要求从拍卖款中解决生活、租房费用，对此，可向娄星区法院申请依法处理，该请求不属执行复议审查范围。2017年9月22日，娄底中院作出（2017）湘13执复27号执行裁定，裁定驳回廖四清的复议申请，维持娄底市娄星区人民法院（2017）湘1302执异56号执行裁定。廖四清不服娄底中院作出的（2017）湘13执复27号执行裁定，向本院申诉称：第一，娄星区法院的执行拍卖程序违法。娄星区法院在对申诉人房产拍卖过程中，没有通知申诉人到场，申诉人未接到执行法院的法律文书及电话、信息等通知。第二，娄星区法院在执行过程中的评估程序违法。娄星区法院指定评估机构不符合相关程序规定，评估之后，申诉人对评估价格提出异议，执行法院限定申诉人在三日内向法院缴纳重新评估的费用，否则不予评估，此种做法违反法律规定。第三，东升评估公司在评估过程中，存在漏评和故意压低评估价格的行为，娄底中院在执行复议中知错不纠。东升评估公司于2016年11月24日作出的评估明显漏评94.62平方米的空坪地，申诉人的国有土地使用证上载明的土地面积为180.4平方米，而评估机构仅评估了房屋所在的85.78平方米，另还有房屋内的家电、家具及机械设备等价值20多万元的资产漏评。此外，申诉人在2013年3月11日向中行娄底分行贷款前，委托东升评估公司对雨花区韶山××路××市场××栋××号房产进行了评估，评估价格为388.6万元，而在2016年11月24日，娄星区法院委托东升评估公司对同一标的物进行评估，评估价却只有205.7147万元，评估价格大幅下降，不符合长沙房地产市场价格行情，有故意低估之嫌。综上，请求撤销娄星区法院作出的（2017）湘1302执异56号执行裁定和娄底中院作出的（2017）湘13执复27号执行裁定，对其在长沙市雨花区韶山××路××市场××栋××号房产重新进行客观、公正的评估和拍卖。申请执行人中行娄底分行称，第一，我行在2013年向贷款人廖四清授信时采用的东升评估公司出具的娄东升评字（2013）第2013Ｅ-40Ａ号估价报告，系由廖四清2013年3月11日与东升评估公司签订合同委托其估价所为，致委托方函中确定估价目的为“为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值”，估价为抵押价值388.6万元，报告有效期为2013年3月13日起一年内有效，司法评估时已过期近三年。因东升评估公司是中国银行湖南省分行招标入库的评估公司之一，且我行认为根据当时市值该抵押物足以覆盖我行授信的230万元贷款本息，故发放贷款时采纳了前述估价报告作为该案贷款的评估价值参考依据。第二，廖四清称司法拍卖所委托的评估机构东升评估公司是我行单方指定的，完全是扭曲事实。理由如下：1.娄星区法院在选定评估机构前，已经多次向廖四清进行了送达和告知，确定评估机构当日是廖四清自己不去现场，我行不可能干涉其法定权利。2.评估机构是娄星区法院司法技术室依法随机抽签确定的，娄星区法院入围的司法评估机构有多家，我行申请强制执行的案件中抵押物评估机构也已有多家，我行不可能控制评估机构选择结果。3.司法评估受法院委托而非我行委托。评估机构是独立第三方，我行是国有商业银行，所有费用均需省行逐笔审批，所有入账全部进入省行严格监管范围，故我行无需与评估机构私下进行利益勾连。4.东升评估公司在司法评估的估价限制条件明确注明：“本估价报告仅适用于为估价委托人处置估价对象确定拍卖底价提供价值参考依据，不得用作验资证明、征收、抵押、房地产交易等除本次估价目的之外的其他用途”。司法评估报告出具以后，我行经过市场调查认为评估结果合理，无需对评估结果提出异议。5.对于廖四清提出的执行复议请求，娄底中院在审查后出具了（2017）湘13执复27号执行裁定，认为评估、拍卖程序合法，廖四清的复议请求及理由不能成立。第三，评估价格符合市场价值。2013年评估后至今，本地房地产市场行情已经发生了多次重大变化。湖南省在2014年至2016年期间，商铺价格和办公用房价格出现大幅波动。综合淘宝司法拍卖平台拍卖信息，黄石市西塞山区人民法院对长沙市雨花区韶山××路××市场××栋××号××房产的评估和网拍价格为146.1953万元，长沙市雨花区人民法院委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对长沙市雨花区韶山南路五金机电市场Ｃ区14栋3处车库用房合计92.92平方米（实为商业门面）的评估总价为429849元，长沙市天心区人民法院委托湖南龙人房地产评估有限公司对长沙市雨花区韶山南路五金机电市场Ｄ区9栋107号142.48平方米商业门面的评估价格为121.56万元，以上评估报告均系2019年后作出，与本案法院委托的评估价格相差不大。第四，拍卖过程合理合法。本案抵押物为湖南浩鑫拍卖有限公司与湖南省联合产权交易所共同拍卖，拍卖地点在长沙，买受人罗海军非本地人，与我行毫无关系。拍卖过程我行完全不可能控制，是彻底的市场行为。综上所述，我行在本案的执行过程中完全遵守法律规定，尊重法院决定，并无任何过错。东升评估公司对评估报告作出说明称，第一，对于两次评估报告评估价格存在较大差异，主要是因为近年来传统商业模式遭受冲击，长沙市商业门面的去化能力减弱，很多区域商业门面的租金价格和销售价格一直在下降。本公司在评估时，对于同一栋建筑物，根据各层不同的用途，将各层的价值分开进行评估，选用估价时点一年之内的对比物的市场价格进行参考。因此，当时选取了三个参照物，一个是雨花区韶山南路五金机电市场Ｃ区的一套同类房产，该房产于2016年10月份成交，一层商业门面价格为12418元／平方米，二层以上的办公区域价格为4177元／平方米；一个是雨花区韶山南路五金机电市场Ａ区的一套同类房产，该房产于2016年9月份拍卖成交，一层商业门面价格为15541元／平方米，二层以上的办公区域价格为4893元／平方米；另外还选取了同一个区域的红星电脑城2栋的一套拍卖房产，一层商业门面价格为12771元／平方米，二层以上的办公区域价格为4357元／平方米。此外，从租金回报情况来看，长沙市雨花区韶山南路五金机电市场区域2013年的同类房产租金价格为每月120元／平方米，2016年同类房产租金价格为每月60元／平方米，租金水平大幅下降。因此，评估价格是客观公允的。第二，评估对象准确，不存在漏评情况。整个五金机电市场的土地使用权证登记的土地使用权面积是3万多平方米，廖四清所有的位于长沙市雨花区韶山××路××市场××栋××号房产的土地使用权证为180.4平方米，但该面积是国土部门根据房产部门的测绘面积，划算出的分摊面积，廖四清所述漏评的94.62平方米空坪地属于房产占地以外的公共土地面积，不能被廖四清单独使用。综上所述，本公司认为评估工作完全符合法律规定，评估价格客观公允。本院查明，2016年9月7日，娄星区法院通过抽签摇号确定评估机构。评估机构选择的工作记录记载：“中国银行诉廖四清、李建华金融借款合同纠纷一案，相关房地产委托评估事宜，经抽签摇号确定，由娄底市东升评估公司评估。”相关部门人员均有签字认可。2017年3月8日，娄星区法院司法技术室通过摇号随机确定拍卖机构。拍卖机构选择的工作记录记载：“中国银行娄底分行与廖四清金融借贷纠纷一案中关于廖四清位于长沙市雨花区韶山××路××市场××栋权证号为0×**房产拍卖一事，经随机摇号确定湖南浩鑫拍卖有限公司为拍卖机构，湖南省联合产权交易所娄底成员所为第三方交易平台，被执行人廖四清经合法传唤没来参与。”另查明，根据长沙市房屋产权管理局颁发的长房权证（雨花）字第0×**房屋所有权证记载，雨花区韶山××路××市场××栋××号房屋所有权人为廖四清，房屋总层数为三层，第一层为商业用房，第二、三层为办公用房，建筑面积272.04平方米，分摊面积为5.64平方米。另外，根据长沙市国土资源局颁发的长国用（2005）第048841号国有土地使用权证记载，该宗地为湖南弘欣置业发展有限公司236户，共用土地面积34463.65平方米。其中，廖四清所有的雨花区韶山××路××市场××栋××号房产（房屋所有权证编号：长房权证（雨花）字第0×**，门牌号为8栋110号）对应的土地使用权面积为180.4平方米，其中，独用面积为0，分摊面积为180.4平方米。又查明，本案的拍卖房屋于2016年6月租赁给洪正华，租赁期限至2018年6月1日。2017年4月1日，娄星区法院梁志兵、肖志华对拍卖房屋的承租人洪正华进行询问谈话，告知其所租赁的房屋将被司法拍卖，其享有优先购买权。洪正华未主张优先购买权。再查明，湖南浩鑫拍卖有限公司2017年3月18日在《潇湘晨报》发布本案房屋拍卖公告后，廖四清于2017年3月31日到拍卖公司了解拍卖标的情况。2017年4月12日，廖四清又带一位有购买意向的老乡到拍卖公司，当这位老乡了解到商业门面过户税费达17%的情况，表示难以接受，最终未参与拍卖。本院查明的其他事实与娄底中院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：委托评估拍卖程序是否符合法律规定。第一、关于申诉人廖四清称娄星区法院在对申诉人房产拍卖过程中，没有通知其到场，其未接到执行法院的法律文书及电话、信息等通知，拍卖程序违法问题。本院已查明，2016年4月9日，申诉人廖四清在娄星区法院填写了《当事人送达地址确认书》，确认其送达地址为涟源市××镇××村××组，电话号码为134××******。之后，廖四清未向法院申请变更送达地址。2016年8月30日，娄星区法院按廖四清填写的《当事人送达地址确认书》中确认的地址向其送达了确认评估、拍卖机构的传票，传唤廖四清于2016年9月7日9时30分到该院司法技术室选定评估机构，并电话通知到廖四清本人。2017年1月20日，娄星区法院将湘东升评字（2016）第2016-70号评估报告以邮寄的方式送达给廖四清，并向其送达了《民事通知书》，通知廖四清若对该评估有异议，限其在收到通知三日内向该院司法技术室缴纳评估费，重新予以评估，如逾期未缴纳，该院将以此为依据，依法处置该房产。同时以电话通知廖四清应在收到通知三日内向该院提出异议并缴纳重新评估的费用。2017年2月28日，娄星区法院作出（2015）娄星执字第625-1号执行裁定书，向廖四清送达传票，传唤其于2018年3月8日9时30分到该院司法技术室选择拍卖机构。由此可见，娄星区法院在评估拍卖过程中相关文书均按照申诉人廖四清填写的送达地址邮寄，多次电话联系廖四清，以及通过现场询问方式对廖四清进行谈话告知，制作相关笔录。因此，廖四清提出娄星区法院在对其房产拍卖过程中没有通知其到场，没有依法送达相关法律文书，与事实不符。第二，关于申诉人称娄星区法院评估程序违法，指定评估、拍卖机构不符合相关程序规定的问题。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条规定：“人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。”本院已查明，娄星区法院于2016年8月30日按廖四清确认的送达地址向其邮寄送达选定评估、拍卖机构的传票，并已电话告知廖四清。廖四清未按要求前往该院选定评估、拍卖机构，娄星区法院通过摇号方式随机确定评估、拍卖机构，相关程序合法合规。廖四清称娄星区法院未通知其参与评估、拍卖机构的选定构成执行程序违法，与事实不符。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条规定：“人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。”本案中，娄星区法院于2016年9月7日通过抽签摇号确定东升评估公司为评估机构，并有相关工作记录记载存证，并非申诉人所称评估机构由法院或申请执行人直接指定。因此，对于申诉人提出的娄星区法院指定评估机构不符合相关程序规定，没有事实依据，本院不予认可。第三，关于申诉人称东升评估公司在评估过程中，存在土地和家电、家具及机械设备漏评情况的问题。根据东升评估公司于2016年11月24日作出的湘东升评字（2016）第2016-70号评估报告第四章“估价对象范围”描述为：“估价对象为长沙市雨花区韶山××路××市场××栋110室房地产，估价对象所在房屋为长沙市雨花区韶山××路××市场××栋、总层数为3层；估价对象为整栋。”在“估价对象权益状况”记载中，明确载明估价对象所在土地面积为180.4平方米，估价对象的房屋建筑面积为272.04平方米，与国有土地使用权证及房屋所有权证所登记的一致，且估价人员于2016年9月29日对估价对象进行了实地勘察，东升评估公司在本案复查时也作出了说明。申诉人所称评估明显漏评94.62平方米的空坪地，没有事实依据。对于廖四清提出的家电、家具及机械设备未予评估的问题，娄底中院（2017）湘13执复27号执行裁定已有认定，廖四清亦未提出证据予以证明，本院不予支持。第四，关于申诉人称其对评估价格提出异议，要求重新评估，执行法院限定其在三日内向法院缴纳重新评估的费用，否则不予评估，违反法律规定的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。”据此，申诉人对评估有提出异议的权利，执行法院应当依法受理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”根据该规定，重新申请评估的法定情形为：一是有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质，二是有证据证明评估程序严重违法。只有出现以上情形才符合重新申请评估的条件。本案中，申诉人廖四清提出的评估异议包含两个方面的内容：一是漏评土地、家电、家具及机械设备；二是评估价格过低。对此，执行法院应当在收到异议书后及时转交评估机构对异议内容进行复核。评估机构经复核发现评估报告存在错误的，应当及时作出修正。修正后的评估报告通过执行法院发送双方当事人。本案中，在廖四清提出财产漏评，且同一评估机构对同一评估对象先后进行评估出现较大价差的情况下，娄星区法院收到申诉人的评估异议后，应当及时要求评估机构复核，并将复核情况告知申诉人。娄星区法院将缴纳评估费用作为重新评估的前提条件，违反前述司法解释的规定。根据东升评估公司对评估报告向本院作出的说明，以及提供的同一五金机电市场参照案例及拍卖价格，不能证明廖四清所有的案涉房屋的评估价格明显偏低，而且，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，并非最终的成交价格，最终成交价格为市场决定。如果被执行人认为评估价格过低，可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者选择自行参与竞买。本案拍卖公告期间，廖四清带其一名有购买意向的老乡于2017年4月12日到湖南浩鑫拍卖有限公司，当其老乡了解到案涉房屋过户税费达到成交金额17%的情况下，表示难以接受，之后也未参与竞拍。申诉人廖四清主张的评估公司有故意压低评估价格的行为的申诉理由，没有提供证据证明，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案没有证据证明娄星区法院的司法拍卖有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的应当撤销拍卖的行为，应当维持司法拍卖的效力，对申诉人主张重新进行评估、拍卖的请求不予支持。综上所述，本案的娄星区法院评估拍卖程序存在一定瑕疵，但是并不足以构成重新评估或撤销拍卖的法定事由，且为保护善意买受人对司法拍卖的信赖及交易安全，娄星区法院拍卖效力依法应予维持。娄底中院（2017）湘13执复27号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。廖四清的申诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：驳回廖四清的申诉请求。本裁定送达即发生法律效力。审判长  屈国华审判员  周小辉审判员  方湘平二〇二〇年八月十四日法官助理刘家豪书记员刘钰涵