河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4562号原告：杨智红，女，1981年5月6日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：杨文龙，河南坦言律师事务所律师。被告：郑州金兰置业有限公司，住所地新郑市郑新路与新村大道交叉口东南角，统一社会信用代码91410184MA3XJ58M0G。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马雪菲，该公司员工。原告杨智红与被告郑州金兰置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨智红的委托诉讼代理人杨文龙，被告郑州金兰置业有限公司的委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨智红向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的编号为0003640号《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》;二、判令被告返还原告已支付的定金10000元、购房款272285元;三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》,约定:原告向被告认购新郑恒大?悦龙湾楼盘11幢1-1602单元,房款总价为942285元。合同约定签署认购书时,原告支付人民币20000元,作为定金。但实际原告仅支付定金10000元,该10000元定金抵20000元的购房款。合同签订后,原告按照约定向被告支付购房款共计272285元,被告向原告出具相应的房款收据。签订《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》时,原告与被告还签订了《无理由退房协议书》,约定如原告按照《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务,支付购房款30%以上,原告享有无理由退房的权利。被告并向原告出具了《无理由退房承诺书》。在认购书履行过程中,原告方未能获得银行贷款,被告方要求原告方签订《商品房买卖合同》,原告方不同意也无法按照该合同约定的时间支付剩余购房款项。依据《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》及《中华人民共和国合同法》的相关法律规定,原告要求被告解除认购书,退还已支付购房款及定金,但被告以种种理由推脱,不予办理。原告无奈诉至法院。郑州金兰置业有限公司辩称，依据认购书约定,原告不享有合同解除权,无权要求解除认购书,其诉讼请求应当依法予以驳回。原被告双方签订了编号为0003640的新郑恒大悦龙湾商品房认购书,认购新郑恒大悦龙湾11-1602号房屋,总价942285元,根据认购书第二条第2款之约定,原告须于2019年2月22日支付首期房款272285元(不含定金)并签署《商品房买卖合同》,余款65万元由银行提供按揭贷款,原告须于2019年2月22日前办理完毕银行按揭贷款申请手续……。原被告双方签订的认购书系双方真实意思表示,双方均应按照认购书之约定行使权利履行义务。原告未按认购书约定履行签约以及支付余款的义务,存在违约。认购书签订后,原告未按约定履行签约义务及申请按揭贷款手续,根据认购书第五条之约定,若原告未按照约定的付款方式和期限履行相应的义务视为原告放弃购买该房屋,所付款项不予退还,原告不具备解除认购书的合同解除权,其诉讼请求应当依法予以驳回。二、原告不符合原被告双方签订的无理由退房协议书的要件,其无法享受我司无理由退房权利,其诉讼请求应当依法予以驳回。根据原被告双方签订的《无理由退房协议书》第一条的约定,享受无理由退房的期间为签订正式的《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之后至办理入住手续前的任何时间,其都可以享受无理由退房的权利。现原告在履行认购书的阶段已经违约,并未与被告签订正式的《商品房买卖合同》,视为其自行放弃了无理由退房的权利,其诉讼请求应当依法予以驳回。三、原告在起诉状已经明确其违约行为是由于其自身的个人征信问题造成,原告作为具有完全民事行为能力的人,应当对影响其自身利益之事项给予充分的注意,也应当知晓其签订认购书并选择按揭贷款相应的法律后果,在其违约之后应当按照认购书的约定承担相应的违约责任,无权要求解除认购书退还款项。即使法院支持其诉讼请求,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第四条之规定,被告通过认购的方式向原告收受定金作为订立商品房买卖合同的担保,因原告单方原因导致未能订立合同,应按照定金的法律规定处理,即应当扣除定金2万元来弥补其未按时签订正式的商品房买卖合同给被告带来的损失。本院经审理认定事实如下：郑州金兰置业有限公司（甲方出卖人）与杨智红（××）就预约购买新郑恒大?悦龙湾商品房事宜签订一份《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》，主要内容为：杨智红向郑州金兰置业有限公司认购新郑恒大?悦龙湾楼盘11幢1-1602单元住宅,建筑面积107.05平方米，单价8802元/m2，房款总价为942285元。签署认购书时,杨智红支付人民币20000元作为定金，定金在签订商品房买卖合同时转入房款，乙方须于2019年2月22日前支付首期房款272285元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款65万元由银行提供按揭贷款。乙方必须在约定的付款方式和期限内到新郑恒大?悦龙湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。乙方同意签署认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金等。2019年2月20日，郑州金兰置业有限公司向杨智红出具《无理由退房承诺书》一份，内容为：“尊敬的杨智红客户:感谢您对我司的信任！为积板响应“房住不炒”定位,践行民生地产的经营理念,体现恒大诚信和恒大住宅品质,保障购房者的权益,我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的新郑恒大悦龙湾楼盘11幢1单元1602房,若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务,并支付总房款30%及以上,无任何违约行为的,则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间,均可无理由退房。”2019年2月22日，郑州金兰置业有限公司与杨智红签订《无理由退房协议书》一份，主要内容为：鉴于甲乙双方于2019年2月20日签订恒大新郑悦龙湾楼盘11幢1单元1602房《楼宇认购书》时,恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》,同时甲方向乙方出示了本协议,乙方已知悉并认可本协议具体内容等。2019年2月至2020年2月期间，杨智红向郑州金兰置业有限公司交纳定金及房款共计282285元，杨智红陈述其向郑州金兰置业有限公司交纳定金10000元,认购书显示20000元定金系郑州金兰置业有限公司承诺10000元定金抵20000元的购房款。郑州金兰置业有限公司向杨智红出具《收据》五份，金额共计292285元。郑州金兰置业有限公司至今未与杨智红就新郑恒大?悦龙湾楼盘11幢1-1602房屋签订《商品房买卖合同》。购房过程中，郑州金兰置业有限公司与杨智红曾协商将涉案房屋变更至杨智红之夫张军伟名下，后郑州金兰置业有限公司将《商品房买卖合同》邮寄给张军伟，张军伟未签该合同。现郑州金兰置业有限公司未退还杨智红已交纳的定金及购房款282285元。本院认为，杨智红与郑州金兰置业有限公司签订的《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》及《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》为郑州金兰置业有限公司向杨智红提供的格式合同,双方当事人除对《无理由退房协议书》及《无理由退房承诺书》中退房条件条款存在争议外,其他均无异议,故《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》及《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》的其他条款合法有效。双方对于“无理由退房”的理解上存在分歧，郑州金兰置业有限公司并未提供证据证明其已向杨智红对“无理由退房”尽到了明确告知、解释的义务,郑州金兰置业有限公司应对此承担不利的后果，因此，本院对郑州金兰置业有限公司称杨智红不具备无理由退房条件的抗辩意见不予采纳。商品房认购书中的定金条款与“无理由退房”的承诺相冲突,属于《中华人民共和国合同法》第四十规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的,该条款无效”的情形,该条款无效。由于郑州金兰置业有限公司在与杨智红签订商品房认购书时,已承诺杨智红可行使无理由退房权利,现杨智红要求与郑州金兰置业有限公司解除该认购书,理由成立,本院予以支持。郑州金兰置业有限公司应当依据“无理由退房”的承诺向杨智红退还定金及购房款共计282285元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告杨智红与被告郑州金兰置业有限公司签订的《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》；二、被告郑州金兰置业有限公司应于本判决生效后十日内退还原告杨智红定金及购房款共计282285元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5534元，减半收取计2767元，由被告郑州金兰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  张俊娟二〇二〇年八月三十一日代理书记员  赵李昂