上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初5518号原告：吴玉珍，女，1952年7月27日出生，汉族，住上海市青浦区。原告：谢盛华，男，1952年1月27日出生，汉族，住上海市青浦区。两原告委托诉讼代理人：魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：周鹤，上海汇鼎律师事务所律师。被告：乐俊玮，男，1954年12月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：孙凤英，女，1958年4月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。两被告委托诉讼代理人：赵晋龙，京衡律师集团上海事务所律师。原告吴玉珍、谢盛华与被告乐俊玮、孙凤英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人魏建平、两被告及其委托诉讼代理人赵晋龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴玉珍、谢盛华向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付房屋尾款10万元；2、要求被告支付逾期支付房款的违约金，以10万元为基数，按日万分之五计算，自2019年10月12日起计算至判决生效之日止；3、要求被告提供房屋买卖契税发票记账联原件；4、若被告不能提供发票原件，则要求被告赔偿原告税收损失45175.70元。庭审中，原告撤回第三、四项诉请。事实和理由：原告与被告于2019年4月19日签订《上海市房地产买卖合同》,约定将原告所有的坐落于肇嘉浜路XXX号XXX室房屋转让给被告,价款为420万元,并约定了办理转让过户手续的日期和支付购房款的日期。合同第九条约定,被告未按合同付款协议约定期限付款的,应当向原告支付赔偿金,赔偿金按被告逾期未付款日万分之五计算,赔偿金按合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。原、被告双方于2019年7月28日办理房屋过户手续,原告当场将房屋钥匙及物业管理费收据交于被告。同日,原、被告签订《补充协议》,协议第一条第三项约定,被告于原告办妥该房屋原有户口的全部迁出手续后45日内,支付原告房款10万元整(内含2万元整尾款)。原、被告双方同意该协议的违约责任适用买卖合同有关规定。原告已于2019年8月26日将户口迁出,根据《补充协议》约定,被告应于2019年10月11日前向原告支付10万元房款,但被告至今未履行协议义务。故原告诉至法院，要求判如所请。乐俊玮、孙凤英辩称，不同意原告的诉请，被告已经支付了房款420万元，不存在房屋尾款的问题，剩余10万元是房屋装修补偿款，双方约定房屋装修补偿款120万元，但是原告交付的房屋有漏水问题，原告隐瞒了这个问题，被告有权要求原告退还部分补偿款，被告扣下原告10万元其实是不能弥补被告的损失。本院认定事实如下：上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原产权人为吴玉珍、谢盛华。2019年4月19日，吴玉珍、谢盛华(卖售人、甲方)与乐俊玮、孙凤英(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为420万元，于2019年8月30日前双方共同至交易中心办理转让过户手续，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金应按照乙方逾期未付款的日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，合同附件三就付款时间进行了约定。当日，双方还签订补偿协议一份，约定：本次交易实际成交价为540万元，买卖合同成交价为420万元，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施设备另行补偿120万元，乙方于2019年7月31日前支付12万元，于2019年8月25日前支付108万元。2019年7月28日，原被告双方签订补充协议一份，约定：一、双方确认并同意就原买卖合同中的付款方式做以下更改：1、被告于2019年7月28日前已支付原告310万元；2、被告于双方至交易中心办理过户手续前直接支付原告100万元；3、被告于原告办妥房屋原有户口全部迁出手续后45日内，支付原告10万元，内含2万元尾款。二、原告承诺于被告办出以被告为权利人的产证之前办妥房屋内原户口的全部迁出手续。三、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关约定(参照买卖合同第九、十条履行)……本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。当天，吴玉珍、谢盛华将房屋交付乐俊玮、孙凤英。2019年8月26日，吴玉珍、谢盛华户籍自系争房屋内迁出。另查明，乐俊玮、孙凤英于2019年4月18日支付2万元、于4月19日支付3万元、于4月25日支付100万元、于5月10日支付100万元、于5月30日支付100万元、于7月11日支付125万元、于7月28日支付100万元。审理中，双方一致确认乐俊玮、孙凤英已付款总计530万元。吴玉珍、谢盛华认为其组成为120万元装修补偿款和410万元房款，乐俊玮、孙凤英则认为其组成为420万元房款和110万元装修补偿款，因为房屋质量问题，故扣了10万元。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房地产买卖合同、补充协议、补偿协议、转账凭证、户口簿等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同及补充协议、补偿协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。双方签订的补充协议对买卖合同约定的付款时间进行了变更，应以后签订的合同为准，结合被告付款时间和金额，在2019年7月28日前被告总计支付430万元，补充协议确定被告已付房款310万元，故被告此时已提前支付装修补偿款120万元，因此原告的主张具有事实依据，剩余10万元应为补充协议约定的尾款。现原告于2019年8月26日将户籍迁出，被告应于2019年10月10日前支付尾款10万元，现被告未支付，违反合同约定，故原告要求被告支付10万元尾款及逾期履行违约金(赔偿金)，具有合同依据，本院予以支持。被告抗辩称该违约金过高，原告交付房屋存在质量问题才导致其未支付。本院以原告损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整违约金标准。原告撤回部分诉请，系当事人自行处分权利，本院予以准许。至于被告称房屋存在质量问题的抗辩意见，被告若有证据，应另行诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、乐俊玮、孙凤英于本判决生效之日起十日内支付吴玉珍、谢盛华尾款100,000元；二、乐俊玮、孙凤英于本判决生效之日起十日内支付吴玉珍、谢盛华违约赔偿金，以100,000元为基数，按日万分之二计算自2019年10月12日起至判决生效之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1602元，由乐俊玮、孙凤英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐红二〇二〇年八月十七日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。