北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初20339号原告（反诉被告）：侯艳红，女，1970年4月30日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘尚发，北京尚勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨正升（原告之夫），住北京市海淀区。被告（反诉原告）：周刚，男，1982年4月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙建璞，北京善领律师事务所律师。原告（反诉被告）侯艳红与被告（反诉原告）周刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。侯艳红及委托诉讼代理人杨正升、刘尚发；被告周刚及委托诉讼代理人孙建璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯艳红向本院提出诉讼请求：1．解除双方2019年1月1日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、被告将北京市海淀区紫竹院路x号x座x房屋清空并按照原状返还原告；3、被告自2020年4月1日起按3611．11元/日标准向原告支付房屋占用费至房屋实际交付之日止及资金占用费；4、被告自2020年1月1日起按1430元/月向侯艳红支付承租房屋物业费至房屋实际交付日及资金占用费；5、诉讼费、保全费、保全责任保险费2500元由被告承担；6．被告自2020年5月15日起按140．29元/天的标准向原告支付供冷费至房屋返还之日。事实与理由：2019年1月1日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告租赁原告名下北京市海淀区紫竹院路x号嘉豪国际x座x房屋，租赁期限自2019年7月1日至2025年6月30日，租金标准为130万元每年，押五万元付六个月，周刚应于每年6月1日及12月1日支付后续六个月房屋租金。至2019年12月1日，周刚未按照合同约定及时足额支付2020年上半年租金及相应物业费，仅支付租金32．5万元，其后原告多次催缴被告均进行推脱。2020年3月1日被告通过微信提出以疫情不可抗力为由解除合同。2020年4月17日，双方再次沟通，未能达成一致，侯艳红向周刚交付《情况说明》要求解除合同，腾退房屋。同日，周刚通过微信要求我方退租退押金。2020年5月19日，原告再次与被告沟通要求退房，被告拒绝并关闭室内总燃气、水阀造成其他租户无法经营，物业公司出面调解未能成功，原告报警，原告在公安民警见证下张贴《腾退房屋通知》，要求周刚腾退房屋。周刚辩称：不同意原告全部诉讼请求。反诉人同意双方解除合同，涉案房屋系反诉人表面占有，但早己实际交接返还，被反诉人诉讼请求第2项原本就不存在。反诉人不应支付被反诉人房屋占用费，被反诉人应退还反诉人5万元押金和两个半月租金共计320833元。涉案合同签订后，受新冠疫情影响，反诉人从2020年1月起就无法正常营业，在向侯艳红提出解除合同请求后，2月28日反诉人就将钥匙交给被反诉人。2020年3月1日开始，反诉人向被反诉人两次微信表示要解除合同，但反诉人并没有拒绝腾退租赁房屋，只是要求被反诉人将押金及两个半月房租退还反诉人。2020年5月19日，被反诉人做出同意解除合同的通知，通知中被反诉人也同意反诉人2020年3月1日解除合同的要求，但在2020年2月28日交钥匙后，被反诉人请求反诉人继续营业以方便其出租，反诉人同意后继续营业的时间不应计算租期和计收租金，更不应让反诉人交纳物业费，被反诉人的主张没有任何请求权依据。迄今为止，反诉人没有交接房屋，是因被反诉人为减损多次请求继续营业后又出尔反尔，故意不接收房屋，以造成涉案房屋还是反诉人占有的假象来讹诈反诉人。反诉人在向被反诉人交租房钥匙后，直接清理租房退租即可，但反诉人为了最大限度减少被反诉人房租损失（开业情况下较容易对外租赁），在被反诉人的多次请求下，仍坚持开门（实际上反诉人丝毫没有营业收入，还得赔上人工工资等运营费用），现被反诉人起诉反诉人要占有房屋的所谓费用和物业费等无法律依据，现我方提出反诉请求，1．解除2019年1月1日签订的房屋租赁合同；2、侯艳红退还5万元押金和两个半月租金共计320833元（2020年1月15日至3月30日）；3、原告支付本案全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年1月1日，侯艳红（出租人、甲方）与周刚（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于海淀区紫竹院路x号嘉豪国际x座x，建筑面积260平方米。租赁期自2019年7月1日至2025年6月30日。租金标准为每年130万元。支付方式押五万付六个月。其中，物业费、供暖费、供冷费由乙方直接交付甲方。庭审中，双方认可侯艳红收取了周刚押金50000元。周刚将租金支付至2020年3月1日，双方于2020年3月1日协商一致解除《北京市房屋租赁合同》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．侯艳红提交微信聊天截图、试听资料及腾退房屋通知证明周刚在合同解除后拒不腾退涉案房屋，周刚对此不予认可，其提交2020年4月17日微信截图，证明侯艳红为了能顺利再次出租涉案房屋，曾要求周刚继续开业，侯艳红方的微信内容为：不管怎样，只要有合作的，想办法开业，把咱们的损失降到最低。周刚还提交2020年8月10日自己给侯艳红所发微信，内容为其自述：我不能再让你骗了，5月1号你给我打电话，5月2号，你让我开业，你好出租，5月18号你以多年朋友谈的好好的，5月19号你找社区片警说我有安全隐患……。侯艳红对周刚所述的证明目的不予认可。周刚进一步提交出租广告照片及5月19日录像，证明侯艳红在2020年2月29日即开始就涉案房屋对外招租，同时在同年5月19年曾自行拿着钥匙开锁，证明其早已接收涉案房屋钥匙。侯艳红不予认可并主张周刚从未腾退涉案房屋，其进一步提交消费记录及证人证言，证明周刚直至2020年7月24日还正常营业，且其转租的客户也是2020年8月10日才正式交还钥匙。周刚主张其转租客户未顺利腾退正是因为侯艳红的阻挠。2．侯艳红提交物业费、供冷费缴费通知，证明周刚尚欠物业费、供冷费，周刚主张2020年3月1日之后的物业费、供冷费不应由其负担。经询问，侯艳红认可自己也尚未支付上述费用。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，侯艳红、周刚均认可双方租赁合同已于2020年3月1日解除，侯艳红同意退还房屋押金，对此，本院不持异议。合同解除后，就周刚是否已腾退涉案房屋一节，腾退房屋行为并非仅指承租方在形式上交还钥匙的行为，而是指承租方通过退还钥匙、腾空承租房屋中物品、完成房屋的物业交割等一系列行为达到将承租房屋的实际占有使用及控制权交还出租方的行为。回到本案，周刚即使有将钥匙交给侯艳红的行为，但不可否认其自己同样还留有房屋钥匙并且实际占有使用涉案房屋甚至在房屋内继续经营，其自行提交的录像中也能看出其自有物品堆满涉案房屋的事实，可见，周刚实际上从未腾空涉案房屋交还侯艳红。就周刚应否腾退涉案房屋一节，周刚自述系侯艳红要求其继续占用涉案房屋，但其提交的微信内容通过文义解释根本无法证明该事实，且即使如周刚所述侯艳红曾于2020年4月17日与其协商让其保持经营状态便于招租，但侯艳红于2020年5月19日报警并张贴《腾退房屋通知》的行为已经明确表示该日起其要求周刚腾房，那么周刚也理应在5月19日后尽快完成腾退行为，但周刚至今未将涉案房屋交还侯艳红，实属不当，故侯艳红现要求周刚腾退涉案房屋有事实及法律依据，本院予以支持。就周刚应否支付房屋占用费一节，周刚虽主张侯艳红承诺保持经营期间属于无偿占用房屋，但并未提交任何证据证明，本院对其该抗辩不予采信，其理应向侯艳红支付占用房屋期间的费用，就费用的具体数额，考虑到该时间段确实处于疫情期间，该事实不仅影响了周刚对涉案房屋的正常使用，一定程度也影响了周刚腾退房屋的合理期限，故本院将参照合同中约定的租金标准对房屋占用的数额进行酌定。就侯艳红要求周刚支付物业费及供冷费一节，因侯艳红无证据证明其已经交纳该部分费用，故本院不予支持。就侯艳红主张的资金占用费、保全责任保险费，本院不予支持。就周刚要求侯艳红退还房屋租金一节，同样考虑疫情的影响，周刚仍按照原租赁合同支付疫情期间的租金对其明显不公平，本院将结合本案具体情况，根据公平原则对疫情期间周刚应支付的租金进行适当减免。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十七条、第一百一十三之规定，判决如下：确认侯艳红与周刚于2019年1月1日签订的《北京市房屋租赁合同》已于2020年3月1日解除；周刚于本判决生效后七日内将位于海淀区紫竹院路x号嘉豪国际x座x号房屋腾空交还侯艳红；侯艳红于本判决生效后七日内退还周刚押金50000元、房租180555元；周刚于本判决生效后七日内以每日1805元为标准向侯艳红支付房屋占用费（自2020年4月1日起支付至其实际腾退涉案房屋之日止）；驳回侯艳红其他诉讼请求；驳回周刚其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2614元，由侯艳红负担1307元，已交纳，由周刚负担1307元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费3056元，由周刚负担2196元，由侯艳红负担860元，于本判决生效后七日内交纳。保全费1743元（已由侯艳红垫付），由周刚负担，于本判决生效后七日内向侯艳红支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李晓馨二〇二〇年八月三十一日书记员  张立莉