上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初13069号原告：凌骏，男，1978年11月4日生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：张文，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：范晓倩，上海市捷华律师事务所律师。被告：周国栋，男，1978年8月15日生，汉族，户籍地江苏省太仓市。被告：史雪萍，女，1978年2月7日生，汉族，户籍地江苏省太仓市。上列两被告共同委托诉讼代理人：吴晓丽，上海天尚律师事务所律师。原告凌骏与被告周国栋、史雪萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌骏的委托诉讼代理人张文、范晓倩，被告周国栋、史雪萍的共同委托诉讼代理人吴晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌骏向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖协议》于2020年4月29日解除；2、判令两被告支付违约金1,586,000元。事实和理由：2020年4月10日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定原告向两被告购买上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，总价款793万元，如任何一方逾期未履约超过七日，守约方有权单方面解除协议，违约方应承担违约责任，违约金为房产成交价的20%。当日，原告向两被告支付定金10万元。2020年4月17日，两被告反悔不愿意出某系争房屋。2020年4月18日在居间方的见证下，被告出具情况说明，表示因个人原因，系争房屋不卖给原告。2020年4月29日，原告向两被告发送《解除合同通知函》，明确双方之间的房屋买卖协议于2020年4月28日解除，并要求被告返还定金并支付违约金。因被告拒绝承担违约责任，故原告诉至法院。被告周国栋、史雪萍辩称，不同意原告的诉讼请求。双方解约的真实原因系因另一套房子性价比更高，原告另行购买了该套房子。2020年4月18日，经过中介协调，原告口头同意购买另一套房子，被告也应中介要求出具了情况说明。双方之间的买卖合同已经于2020年4月18日解除，被告没有违约。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2020年4月10日，凌骏(乙方、购买方)与周国栋、史雪萍(甲方、出某方)签订《房屋买卖协议》，约定，甲方出某系争房屋，产证面积133.14平方米，成交价格793万元；乙方于2020年4月9日支付甲方10万元定金；乙方于2020年5月5日起办理产证，在产证办理好七日内双方签订买卖合同，网签当日支付房款354万元，并同时办理银行贷款申请手续，贷款金额198万元；乙方于2020年6月31日前支付房款231万元；如任何一方逾期未履约超过七日，守约方有权单方解除协议，违约方应承担违约责任，违约金为该房地产成交价格的20%；交易中产生的增值税由出某方承担，其余税费各自承担。当日，史雪萍出具定金收款收据，确认收到凌骏支付的购房定金10万元。2020年4月18日，周国栋、史雪萍(甲方)出具情况说明，载明，甲方确定名下系争房屋的房地产权益，甲方由于个人原因确定房屋不卖给凌骏。落款处由史雪萍签字及居间方上海隽荟房地产经纪有限公司盖章确认。2020年4月28日，凌骏向周国栋、史雪萍在《房屋买卖协议》中填写的住所地宝山区顾北路东方帕堤欧****寄送解除合同通知函，主要内容为：双方签订的《房屋买卖协议》于2020年4月28日正式解除，请于收到本函之日起三日内将定金10万元退还，并支付违约金1,586,000元。根据快递查询信息显示，该函于2020年4月29日由他人代为签收。庭审中，双方均确认周国栋、史雪萍已将10万元定金退还给凌骏。为证明己方主张，凌骏另向本院提交了下列证据：证据1，上海市不动产登记簿两份，载明系争房屋的建筑面积202.04平方米(其中地下建筑面积68.90平方米)，权利人为上海欣博房地产有限公司，2019年3月24日系争房屋设立以周国栋、史雪萍为预购房屋权利人的预告登记和以银行及公积金管理中心为抵押权人的预购房屋抵押登记；欲证明系争房屋为周国栋、史雪萍在上海欣博房地产有限公司购买的一手房，已进行网签并办理预购房抵押登记，2020年5月周国栋、史雪萍注销了房屋上的抵押登记，并向案外人出某。证据2，2020年4月17日的上海市房地产买卖合同、补充条款，其中买卖合同约定周国栋、史雪萍将系争房屋出某给案外人梁某，转让价款780万元，落款处由周国栋、史雪萍及梁某签字；补充条款第2条约定买卖合同约定的价格为818万元，第5条约定本次交易双方约定的成交价为780万元，该份补充条款并无人员签字确认；欲证明周国栋、史雪萍将系争房屋以818万元出某给案外人梁某。证据3，2020年4月19日的房屋买卖协议、定金收款收据、房地产权证、税收完税证明、维修基金收款凭证、银行电子回单，证明被告拒绝继续交易后，凌骏另向案外人王俊、陈希购买上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号房屋(以下简称385号房屋)，为此多支付购房差价4万元、地上维修基金3,452.47元、地下维修基金1,870.24元、契税207,966元。周国栋、史雪萍对于证据1真实性认可，但认为仅能证明系争房屋解除了抵押登记，无法证明向案外人出某，实际上周国栋、史雪萍已经将系争房屋退回给开发商了；证据2的真实性由法庭核实，周国栋、史雪萍系在凌骏同意解约并购买他处房屋的情况下另行出某系争房屋，不存在违约的主观故意，是否获益与凌骏主张的违约责任无关，实际转让价格就是780万元，而非818万元；对证据3的证明目的不认可，凌骏购买385号房屋的价格系由面积差、购入价、市场参考价、区位等综合因素决定的，税费负担系凌骏与案外人协某的结果，并非凌骏的直接损失。为证明己方主张，周国栋、史雪萍另向本院提交了下列证据：证据1，周国栋、史雪萍与居间方、385号房屋原产权人之间的微信聊天记录，证明周国栋、史雪萍通过居间方与凌骏和平解约，由周国栋、史雪萍介绍385号房屋出某给凌骏。证据2，上海市不动产登记簿，证明385号房屋的建筑面积205.51平方米(其中地下建筑面积72.21平方米)，2020年7月5日该房屋经核准登记至凌骏名下。凌骏对于证据1真实性无法确认，系案外人的聊天记录，与本案无关；对证据2的真实性无异议。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，被告于2020年4月18日出具情况说明明确因其个人原因不再出某系争房屋，显属违约。现原告要求解除双方之间的房屋买卖协议，符合合同约定，本院予以准许。关于合同解除时间，本院认为，被告作为违约方，无权单方面解除合同，故对于其主张合同于2020年4月18日解除的抗辩意见不予支持。审理中，原告举证证明了其向被告寄送的解除合同通知函于2020年4月29日被签收，故要求确认合同于该日解除，于法无悖，本院予以确认。因被告的违约行为致合同解除，原告有权要求被告承担相应的违约责任。至于违约金数额，本院认为，违约金的金额应当以被告违约造成原告的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素。首先，原、被告于2020年4月10日签约，4月18日被告便明确表示其不再履约，此时原告仅支付定金10万元，后续房款支付、网签、过户等合同的主要条款均未届履行期，双方的买卖合同履行程度不高，亦未对原告另行购房的能力造成实质性影响。其次，原告另行购买的房屋在建筑面积、地理位置等方面与系争房屋均不相同，存在4万元的房屋差价尚属合理。至于原告另行购房所负担的税、费，系原告与案外人自由协某确定的结果，原告以此作为其损失赔偿的依据，并非妥当。此外，原告认为被告将系争房屋高价出某给他人，但其提供的补充条款对于房屋交易价格约定前后不一，且没有合同当事人的签字确认，原告亦未提供其他证据加以证明，本院对此实难采信。综上，本院认为在原告仅支付10万元定金，并已另行购房及时止损，且定金已退还原告的情况下，再行要求被告按照房屋总价20%承担赔偿责任，显然不符合公平合理原则。但本院亦注意到，被告在本次交易双方尚未协某一致解除的情况下即与案外人重某订立房屋买卖合同，确实存在主观恶意违约情形。本院综合上述各项因素的考量，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金的数额为20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告凌骏与被告周国栋、史雪萍就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋买卖协议》于2020年4月29日解除；二、被告周国栋、史雪萍于本判决生效之日起十日内，向原告凌骏支付违约金20万元；三、驳回原告凌骏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9,537元，由原告凌骏负担8,335元，被告周国栋、史雪萍负担1,202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二〇年八月二十六日法官助理 张紫嫣书 记 员 胡 雁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。