重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初1209号原告(反诉被告)：重庆开乾投资集团有限公司，住所地重庆市开州区云枫街道平桥社区开州大道**，统一社会信用代码91500234688900364Q。法定代表人：刘定明，系董事长。委托诉讼代理人：张靖，重庆四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张龙锌，重庆四方律师事务所律师。被告(反诉原告)：重庆市忠信物业管理有限公司，住所，住所地重庆市开州区汉丰街道安康社区帅乡路******102社会信用代码91500234MA5U8E6546。法定代表人：杨清秀，系总经理。委托诉讼代理人：颜修高，重庆言民律师事务所律师。第三人：重庆市开州区人民医院，住所地重庆，住所地重庆市开州区汉丰街道安康路用代码1250023445178262X7。法定代表人：郑云章，系院长。委托诉讼代理人：陈志，重庆唐颂律师事务所律师。原告(反诉被告)重庆开乾投资集团有限公司（以下简称开乾投资）与被告（反诉原告）重庆市忠信物业管理有限公司（以下简称忠信物业）、第三人重庆市开州区人民医院（以下简称人民医院）租赁合同纠纷一案，本案于2020年3月3日立案受理后，依法由本院审判员陈小容适用简易程序，于2020年3月31日进行了第一次开庭审理，开乾投资的代理人张靖、张龙锌、忠信物业的代理人颜修高到庭参加诉讼。忠信物业在第一次开庭结束后，申请追加人民医院作为第三人参加诉讼，本院予以准许。因案情复杂，本院于2020年4月26日裁定将本案转为普通程序进行审理。2020年5月21日，本案由本院审判员陈小容担任审判长，与人民陪审员谭培国、程崇国组成合议庭，进行第二次开庭审理，开乾投资的代理人张靖、忠信物业的代理人颜修高、人民医院的代理人陈志到庭参加诉讼。2020年8月6日，本案由本院审判员陈小容担任审判长，与人民陪审员成进、唐志松组成合议庭，进行第三次开庭审理，开乾投资的代理人张靖、忠信物业的代理人颜修高、人民医院的代理人陈志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开乾投资向本院提起诉讼请求：1、请求依法判令解除开乾投资与忠信物业于2018年1月24日签订的《地下车位租赁合同》，并判令忠信物业立即向开乾投资返还其占用的重庆市开州区汉丰街道安康街人民医院负一层至负三层地下停车场共608个停车位；2、请求判令忠信物业向开乾投资支付租金1282050元及滞纳金，滞纳金以1282050元为基数，按照每天1‰为标准自2019年1月25日起计算至付清之日止(截止2020年3月1日已产生滞纳金514102.05元)；3、判令忠信物业向开乾投资支付自2020年1月25日起至《地下车位租赁合同》解除之日的租金及滞纳金（租金以每日租金3739.31元为标准计算，滞纳金以截止解除之日的租金为计算基数，按照每天1‰为标准计算）；4、请求判令忠信物业向开乾投资支付违约金300000元；5、诉讼费由忠信物业承担。事实和理由：2018年1月24日，开乾投资与忠信物业签订《地下车位租赁合同》，该合同主要约定：1、开乾投资将位于重庆市开州区汉丰街道安康街人民医院负一层至负三层地下车位停车场租与忠信物业；2、租赁期限为五年，自2018年1月25日起至2023年1月24日止；3、在租赁期内，首年租金1221000元，按年支付，以后每年租金在上年度基础上增加5%，第一年租金在签订本合同前付清，以后每年租金应于上一年租期届满前的30天内足额缴纳；4、忠信物业逾期缴纳租赁费，视为乙方（忠信物业）违约，每逾期一天按照逾期缴纳的租赁费另行承担千分之一的滞纳金，逾期达30天，开乾投资有权单方要求解除合同，并追究忠信物业的违约责任。租赁合同签订后，开乾投资于2018年3月24日将合同约定的开州区人民医院地下停车场向忠信物业移交，移交后忠信物业管理使用至今，但忠信物业至今未向开乾投资缴纳第二年租期（2019年1月25日至2020年1月24日）的租金，经开乾投资多次催收后忠信物业仍不缴纳。综上，忠信物业违背诚实信用原则，无故长时间拖欠开乾投资租金，造成开乾投资巨大经济损失。现开乾投资为维护其合法权益提起诉讼，请求支持开乾投资的诉讼请求。忠信物业针对本诉辩称，开乾投资与忠信物业之间签订合同情况属实，但由于忠信物业在缴纳第一年度租金1221000元以及履约保证金后，开乾投资并未按照双方约定在2018年1月25日将租赁物交付忠信物业，并且至今没有交付，所以忠信物业才未缴纳第二年度租金以及第三年度租金。忠信物业所租赁的开州区人民医院负一层至负三层停车场是人民医院在2016年12月修建完成，其建设初衷是为了解决人民医院内部职工的停车问题以及人民医院自有车辆的停车，并部分对外开放，后经过资产置换，由开乾投资对外进行整体租赁，但是开乾投资与人民医院之间就该停车场的置换问题一直没有协商清楚，导致开乾投资在将租赁物对外招租时，人民医院并没有将停车场交付开乾投资。2018年1月，忠信物业通过重庆联合交易所挂牌交易取得涉案停车场的租赁权，并于2018年1月24日签订租赁合同，并在之前就缴纳了首年的租金以及履约保证金，但是由于在缴纳租金后，开乾投资一直没有将租赁物完整的交付给忠信物业，仅仅在2018年3月14日在忠信物业的多次催促下，为安抚忠信物业的情绪，开乾投资组织其工作人员，将该停车场的收费系统交由忠信物业管理，并当场承诺具体的交接以书面签收为准，以书面签收时间计算租赁期限，忠信物业在接手管理系统后，发现系统中人民医院的自有车辆以及职工车辆达到600余辆，每日占据停车场停车位350至500个不等，远远超出双方合同约定的负一层194个职工固定停车位，并且忠信物业仅仅是接手管理收费系统，并没有全权将系统中已录入的职工车辆予以删除。人民医院至今仍然在对地下车库行使管理权，自2018年3月14日忠信物业接手管理系统后，人民医院每月以证明或通知的形式将在岗职工新购车辆或变更的车辆交由忠信物业，要求忠信物业按照人民医院职工停车规定将车辆信息录入收费系统，忠信物业在2019年4月进行了清算，系统中人民医院的车辆以及在岗职工的车辆已经达到了645辆，每日占据大部分停车位，并且其费用问题，开乾投资对忠信物业也没有一个交代，另外在2018年4月，人民医院已经将停车场6个停车位改建为办公用房，导致租赁物已经变更，但因为人民医院才是停车场的业主方，忠信物业无权进行干涉，另外，人民医院对其需要进入的社会车辆、部分为人民医院服务的车辆也要求忠信物业予以放行，上述种种情况表明，开乾投资与人民医院之间并未就停车场的产权置换问题协商一致，开乾投资并没有完全取得停车场的所有权、管理权，其至今未将停车场租赁物交付忠信物业，已实质性违反合同约定，所以忠信物业在开乾投资违约的前提下，为保护自身利益，有权合理合法的缓交、拒绝缴纳剩余年度的租金。开乾投资起诉要求解除合同是违法解除，不应得到法庭支持，双方合同仅仅在第八条约定了解除条件，即在忠信物业未缴纳租金的情况下，开乾投资有权解除合同，但忠信物业在本案中未缴纳租金不属于违约行为，所以本合同并没有达到约定的解除条件，同时合同也没有达到法定的解除条件，在本案中，忠信物业如约缴纳了第一年的租金及保证金，已经履行自身全部义务，但由于开乾投资的单方原因，至今没有将租赁物交付忠信物业，开乾投资的违约行为属于迟延履行主债务，而忠信物业可依据合同法第九十四条第三款、第四款要求开乾投资解除合同、赔偿损失，而在忠信物业没有违约且有合理合法理由拒绝缴纳租金情况下，开乾投资无权行使法定解除权，并且开乾投资至今仍未向忠信物业发出解除合同通知，其通过诉讼解除合同的行为不应当得到法庭支持。目前双方合同仍然可以实现合同目的，忠信物业仍然寄希望于合同继续履行，并希望开乾投资早日交付租赁物，忠信物业为该合同已经投入大量人力、财力，至今仍然未取得租赁物的管理权，无法正常收取停车费，已经遭受了巨大的经济损失。综上，鉴于开乾投资的违约行为在先，至今尚未交付租赁物，致使合同实际尚未履行，忠信物业有权拒绝缴纳剩余年度租金，开乾投资要求忠信物业承担违约金以及滞纳金的事实不能成立，希望法院依法查清本案事实，驳回开乾投资的全部诉讼请求，或组织双方将合同进行变更。忠信物业提起反诉请求：1、请求判令开乾投资立即向忠信物业交付忠信物业所租赁的重庆市开州区人民医院负一层至负三层地下停车库608个停车位；2、判令开乾投资向忠信物业支付违约金30万元；3、反诉及本诉费用由开乾投资承担。事实和理由：2018年1月，开乾投资将位于重庆市开州区汉丰街道安康街人民医院负一层至负三层地下停车库608个停车位对外进行出租，并通过重庆联合交易所开县支所挂牌交易，并最终由忠信物业竞买成功，忠信物业在签订合同之前，向开乾投资支付了首年度租金1221000元以及保证金300000元，2018年1月24日，忠信物业与开乾投资签订《地下车位租赁合同》，合同约定租赁物交付时间为2018年1月25日，双方签署交接手续，如开乾投资逾期不能交付，每逾期一天，按照当年租金的万分之一向忠信物业支付违约金。《地下车位租赁合同》签订后，由于人民医院系地下车库的业主方，其内部职工车辆每日需占据350至500个的停车位，并逐月增加，而开乾投资仅对其预留194个固定停车位，导致开乾投资与忠信物业就车库的管理权一直未进行移交，仅仅于2018年3月14日将停车场对外收费系统交由忠信物业暂时对外来车辆进行收费，忠信物业多次就此向开乾投资反映，要求开乾投资及时交付全部608个地下停车位，但开乾投资至今仍不能将租赁物交付给忠信物业。因忠信物业已经对涉案车库进行大量投入，请求继续履行合同，由开乾投资交付约定的608个车位。开乾投资针对反诉辩称：忠信物业所主张的事实理由均不成立，首先，开乾投资已经向忠信物业交付案涉车位608个，因此不存在违约行为；其次，忠信物业主张的违约金无法律依据，双方所签订的租赁合同中并没有开乾投资的违约金条款，关于迟延交付，忠信物业已经认可并占有使用至今，并不应当以逾期交付来认定为违约行为，并且按照合同约定，两个月的迟延交付也达不到30万元的违约金，对于超过部分，如果法院支持，开乾投资请求予以调整降低。因此，请求驳回忠信物业的全部反诉请求。第三人述称，人民医院在本案中不应当承担任何责任，人民医院不是租赁合同的相对方，忠信物业追加人民医院为第三人仅是为了查清本案的基本事实。本案涉及的租赁标的物地下车库目前存在诸多纠纷，人民医院地下停车场是医院在2015年报请修建的，修建的资金是由医院筹集，修建的目的是为了保障职工以及就医的社会车辆能够正常停放，人民医院现今的职工车辆共计600台左右，每班需要停放的车位大概在400个左右，在修建完毕后，通过资产置换，开乾投资取得了地下停车场的所有权，但在资产置换的过程中，人民医院与开乾投资就职工停车等问题并未达成一致意见，存在诸多分歧一直无法得到解决，致使至今未就地下停车场的产权进行过户，后开乾投资将停车场托管给人民医院进行管理，但开乾投资在对停车场租赁前进行对外招标时，仅仅为人民医院及职工车辆预留了194个车位，与人民医院与开乾投资开始协商的优先保证全部职工的停车位的初衷不一致，从而无法满足全部职工的停车需求。人民医院就停车场负一楼进行了一定的改造，在本案停车场修建完毕后，同时在租赁合同期间，因人民医院单位工作需要，以及方便患者复印病历，将地下停车场负一楼的6个车位改成了病案室。在租赁期间，忠信物业至今一直未向人民医院以及医院的职工收取停车费用，在租赁合同签订后，开乾投资、忠信物业及人民医院三方一直未就停车费的问题达成一致意见，因为招标文件仅为人民医院预留了194个车位，加之人民医院因为工作需要改建病案室占用了6个车位，部分职工不理解资产置换，对缴纳停车费产生抵触情绪，但基于人民医院作为开州区主要医疗机构，为维护正常医疗秩序，忠信物业也无法单独向人民医院职工强行收取停车费用，人民医院通过本院保卫科将属于人民医院职工车辆或因工作原因需要免收停车费的其他车辆通过书面的形式告知了忠信物业，忠信物业将上述车辆录入了收费管理系统，综上，本案涉及的租赁物存在诸多客观现实的问题而发生了争议，但人民医院作为本案第三人以及不是合同的相对方不承担任何责任，希望法庭在查清事实的基础上组织多方进行调解。本案经审理认定事实如下：2018年1月24日，原告开乾投资(合同甲方)与被告忠信物业（合同乙方）签订《地下车位租赁合同》，主要内容为：“一、出租标的物基本情况1、坐落位置：位于重庆市开州区汉丰街道安康街人民医院负**至负**地下车位停车场。车位共608个。2、结构：砖混结构。3、标的物使用功能：停车服务。二、标的物交付时间及租赁期限1、标的物交付时间：甲乙双方签订本合同之日起5个工作日内甲方将租赁标的物按照现状向乙方进行交付，约定交付时间为2018年1月25日，双方签署交接手续。2、租赁期限为5年，从2018年1月25日起至2023年1月24日止。三、租金支付租赁期内，首年租金1221000元（大写：壹佰贰拾贰万壹仟元整），按年支付，以后每年租金在上年度基础上递增5%。第一年租金在签订本合同前付清，以后每年租金应于上一年度租期届满的前30天内足额缴纳。如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付日期提前至该节假日的前一天。四、履约保证金签订本合同前，乙方已经向甲方指定账户交纳了保证金￥：300000元（大写：叁拾万元整），作为租赁期间乙方履行本合同的履约保证金。租赁合同期满，乙方没有违约行为，在向甲方交还租赁标的物之后，甲方将履约保证金（不计利息）向乙方退还。五、停车位收费标准4租赁期内，乙方按照如下标准实施停车收费，不得擅自提高收费标准：位置安康街楼层负一层（地面以下）（地面以下）194用途职工固定车位备注医院职工按每人每月100元人民币收取管理费楼层负二层（地面以下）（地面以下）200用途计时车位备注计时收费按发改委文件（开发改价备【2016】17号）规定执行楼层负三层（地面以下）（地面以下）214用途计时车位备注计时收费按发改委文件（开发改价备【2016】17号）规定执行合计车位数（个）608。六、权利和义务1、甲方应当按照本合同约定的时间将租赁标的物——地下停车场向乙方交付。逾期不能交付的，每逾期一天，按照当年租金的万分之一向乙方支付违约金。2、……七、租赁物的交还本合同约定的租赁期届满或者本合同提前解除，乙方都应当在本合同约定的租赁期届满之日或者提前解除之日向甲方交还租赁标的物。1、……3、不允许乙方延期向甲方交还租赁物。如果乙方逾期交还，视为乙方违约，按照如下约定执行：（1）乙方缴纳的履约保证金作为违约金，乙方无权要求甲方退还；（2）乙方除无权要求退还违约金外，每逾期一天，乙方按照本合同每年租金计算的日租金的2倍向甲方给付逾期交还的占用费。同时，交还前的水、电、物管费等各种费用由乙方承担。八、违约责任（一）双方应遵守本合同条款，若一方违约给另一方造成损失的，除应当承担违约责任外，还应当赔偿对方的全部损失。（二）非甲方原因，乙方提出解除本合同，已收取的租金和履约保证金不予退还。（三）乙方逾期缴纳租赁费，视为乙方违约，每逾期一天，按照逾期缴纳的租赁费另行承担千分之一的滞纳金。逾期达30天，甲方有权单方要求解除合同，并追究乙方的违约责任。”签订合同前，忠信物业已经向开乾投资支付了保证金300000元以及第一年租金1221000元。开乾投资于2019年1月11日、2019年7月26日、2019年11月12日向忠信物业发出租金催缴通知单，要求忠信物业支付第二年的租金。2019年11月29日，忠信物业向开乾投资发出关于租金催缴通知单复函，要求开乾投资及时交付租赁物。2017年7月5日，开乾投资与人民医院签订《托管经营协议》，约定内容为：开乾投资将位于开州区汉丰街道安康街8号(开县人民医院)的地下停车场建筑面积共21911.08平方米（负一层至负三层）及相关配套设施（以下简称托管资产）托管给人民医院经营管理；托管期限暂定5年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止；由开乾投资委托相关资质的评估公司对托管资产进行评估，并出具年租金市场参考价值报告。人民医院根据评估报告可委托人员直接经营管理，也可采用委托、出租、发包方式公开竞争，明确给开乾投资或第三方经营管理。另查明，涉案地下车库系人民医院出资修建，该地下车库扩建工程于2017年3月20日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，目前尚未办理产权登记。原、被告双方均认可忠信物业从2018年3月14日对涉案地下车库进行收费，在忠信物业收费期间，人民医院出具证明，要求在收费系统中录入新的车牌作为人民医院职工停车车辆，且在2018年4月左右，人民医院将其中六个停车位改为病案室。人民医院表示，地下停车库，地下停车库的负**全部由人民医院停放职工车辆400个左右的职工车辆停放在地下停车库。人民医院职工目前未支付任何租金。人民医院及开乾投资当庭陈述，在忠信物业承租涉案车库时，该车库已经通过资产置换方式置换给开乾投资，但并未提供就涉案车库已经向相关国有资产主管机构进行登记造册的相应证据。以上事实，有开乾投资、忠信物业、人民医院的当庭陈述，以及开乾投资、忠信物业、人民医院的登记信息复印件，《地下车位租赁合同》复印件，《租金催缴通知单》复印件三份，《关于租金催缴通知单复函》，《托管经营协议》复印件，312房地证2007字第02563号房产证复印件，重庆市开州区规划局行政处罚告知书复印件，开县规划局建设工程规划许可证附页，建设工程竣工验收核实申请表，建设工程规划核实确认书，停车场收费管理系统车辆登记表，现场照片，开州区人民医院证明、车辆出入许可审批表、情况说明，视频资料，收据及委托书，重庆开乾投资(集团)有限公司关于尽快移交重庆市开州区人民医院地下车库资产的函等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，结合当事人的诉称及辩称，本案主要争议焦点在于开乾投资是否按照《地下车位租赁合同》的约定完成交付义务。本院经审查认为，开乾投资并未完成交付义务，理由如下：1、开乾投资与忠信物业在《地下车位租赁合同》中约定标的物的交付时间为2018年1月25日，且应该签署交接手续，但双方实际进行收费系统的交接是在2018年3月14日，开乾投资并未按照约定时间进行交付，且至今双方未签署书面交接手续，交付义务并未完成；2、涉案车库系人民医院出资修建，虽然人民医院及开乾投资均认可该车库通过资产置换给开乾投资，但是开乾投资并未提供就该车库已经在相关国有资产主管机构进行登记等相应证据材料，且目前涉案车库的产权尚未办理，故关于该涉案车库的权属尚不明确，无法作出认定；3、2017年7月5日，开乾投资与人民医院签订《托管经营协议》(约定的租赁期限为2017年1月1日至2022年12月31日)，约定由人民医院对涉案车库进行经营管理，并在协议签订后实际由人民医院自行进行管理。关于该托管经营协议是否解除的问题，人民医院表示该托管协议并未解除，开乾投资当庭陈述该《托管经营协议》截止到开乾投资就该车库的出租事宜对外公开招投标的中标通知书下达之日时已经解除，同时，开乾投资还陈述人民医院在2018年3月14日配合开乾投资将车库交付给忠信物业，此后人民医院丧失对该车库的一切管理权限，并举示2018年2月28日作出的关于尽快移交重庆市开州区人民医院地下车库资产的函进行佐证，但该函的内容系向人民医院发出，对忠信物业并不发生效力，同时该函作出的时间为2018年2月28日，但此时开乾投资与忠信物业早在2018年1月24日就已经签订《地下车位租赁合同》（租赁时间为：2018年1月25日至2023年1月24日），故《托管经营协议》与《地下车位租赁合同》在时间上存在重叠及相互矛盾之处，故开乾投资举示的证据达不到证明《托管经营协议》已经于2018年3月13日解除或者终止的目的；4、人民医院表示《地下车位租赁合同》中为人民医院预留194个职工车位的约定并未与人民医院商议，该194个车位远远不能满足其职工停放需求，且在忠信物业实际经营过程中，人民医院将负一层六个停车位改为病案室，并以送达“证明”等方式要求忠信物业录入职工车辆号牌，且人民医院表示承担了该车库的相关维护等费用，至今为止，人民医院或医院职工均未支付任何租金，均表明人民医院以行为表示对该租赁合同内容存在异议以及对涉案车库主张权利，综上，可以看出涉案车库的产权不清晰、不明确，各方对涉案车库的经营管理也一直存在争议，上述种种原因均导致忠信物业在客观上无法完整的对涉案车库行使经营管理权限，故本院认为开乾投资的交付义务并没有全部完成，仅为部分交付。对于已交付车位数量的确定，在庭审中，人民医院陈述在收费系统中录入职工车牌数为700左右，每日常规停放数量为400辆左右，且有逐年递增的情况，故本院结合人民医院的陈述酌情认定人民医院职工车辆的常规数量每日为360辆，加之已经改为病案室的6个车位，故人民医院常规占用的数量为366个，剩余的社会停车位数量为(608－366)﹦242个，同时，因在双方签订的租赁合同中约定为人民医院职工预留194个车位，并约定了该194个车位的收费标准，忠信物业也表示认可，故对该194个车位也应该视为已经交付，故忠信物业应该支付租金的停车位数量为436个。关于《地下车位租赁合同》应该解除还是继续履行的问题，结合前述关于涉案车库并未全部交付的原因分析，同时鉴于目前开乾投资与人民医院的《托管经营协议》并未解除，如果继续履行合同，忠信物业无法对全部停车位进行经营管理，开乾投资也无法针对全部车位收取租金，故双方的合同目的均无法实现，符合法定解除的条件，本院依法解除该《地下车位租赁合同》，合同解除的时间确定为忠信物业收到本院送达的起诉状副本的时间即2020年3月24日，故对开乾投资主张解除合同的诉讼请求本院予以支持，对忠信物业主张继续履行合同要求交付车位的诉讼请求不予支持。因双方的租赁合同解除，故忠信物业应该向开乾投资交还实际经营的436个车位。对于租金总额的计算，忠信物业当庭表示从2018年3月14日开始对涉案车库进行收费，有一定收益，且持续经营至今，故针对已经交付的部分应该在本案中进行调整。对于租金的计算，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”，在本案中，由于人民医院职工对涉案车库的使用导致忠信物业无法对涉案车库行使完整的使用、收益权，故租金应该进行减少。关于租金的标准问题，合同约定的第一年租金为1221000元，以后在上年度基础上逐年递增5%，故第二年租金为1282050元，第三年租金为1346152.5元。因双方在合同中已经明确约定194个职工固定车位的收费标准为每人每月100元(平均每个车位每天租金标准为3.33元)，即该固定车位每一年的租金总额232800元，剩余414个车位的租金总金额为每一年租金金额扣除232800元后的金额。结合双方在地下车位中约定首年租金为1221000元，扣除固定车位232800元租金外，剩余414车位第一年的租金为988200元，第二年租金为1049250元，第三年租金为1113352.5元（平均每个车位每天的租金标准为7.37元）。忠信物业开始收费的日期为2018年3月14日，租期也应该进行相应的顺延，故双方的实际租期为2018年3月14日至合同解除之日（2020年3月24日）止，该期间内固定车位产生的租金为232800元＋232800元＋7106.22元﹦472706.22元；剩余414个车位产生的租金为988200元＋1049250元＋33662.98元﹦2071012.98元。因忠信物业仅应对该414个车位中的242个车位支付租金，该242个车位产生的租金总金额为1210592.13元（2071012.98元÷414×242），故忠信物业应该支付的租金金额为1683298.35元（472706.22元＋1210592.13元），因忠信物业已经支付租金1221000元，抵扣之后，忠信物业还应向开乾投资支付租金462298.35元。另外，因忠信物业至今仍在对涉案车库进行经营管理，故在合同解除后，忠信物业应当继续支付占用费，占用费的标准参照租赁合同中约定的租金标准进行计算，故忠信物业应该从2020年3月25日开始支付占用费到实际归还车位时止（占用费的计算方式：以194个车位为基数从2020年3月25日开始按照每个车位每天3.33元的标准计算至实际归还车位之日止；以242个车位为基数从2020年3月25日开始按照每个车位每天7.37元的标准计算至实际归还车位之日止）。关于忠信物业主张扣减疫情期间租金的请求，因涉案的地下车库主要用于满足医院职工、病人及病人家属的需求，忠信物业也未向本庭提交充分的证据证明该期间收费显著较少，故对其主张扣减的主张不予支持。关于开乾投资要求忠信物业支付滞纳金及违约金，以及忠信物业要求支付违约金的诉讼请求，结合双方签订的《地下车位租赁合同》，针对开乾投资一方，开乾投资在对外招租的时候，并未将涉案车库之前已经托管给人民医院的事实向忠信物业说明和告知，且在忠信物业经营过程中，针对忠信物业反映人民医院职工占用大量车位并要求交付全部车位的请求并未进行有效的处理，且最终未按照合同约定完整交付涉案车库，导致忠信物业无法完整的行使经营管理权限，故开乾投资存在违约行为；针对忠信物业一方，其作为以盈利为目的的市场经营主体，在承租时知晓涉案车库位于重庆市开州区人民医院，应该对拟承租的标的物的现状情况尽到合理必要的审慎义务，且在经营中，明知无法对所有车位进行收费管理，虽然向开乾投资进行了反映，但在双方并未达成一致意见的情况下，并未采取诉讼等更有利的措施维护自己的合法权利，经查，人民医院至今也未支付任何租金，但忠信物业也并未以任何方式向人民医院或医院职工进行主张，忠信物业也怠于行使自己的权利，同时忠信物业在支付第一年租金的基础上并未再支付任何租金，故忠信物业也存在违约行为，综上，开乾投资和忠信物业均有违约行为，对合同解除双方均有过错，故对开乾投资要求忠信物业支付滞纳金及违约金，以及忠信物业要求支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。因本院依法解除双方签订的《地下车位租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故双方在合同中约定的保证金30万元应在本案中一并进行处理，因本案中开乾投资也存在违约行为，故对忠信物业已缴纳的保证金应该由开乾投资予以退还。需要各方当事人注意的是，本案审理的标的是位于重庆市开州区人民医院的地下车库，该车库主要用途是满足开州区人民医院职工、就医病人及病人家属的停车需要，带有一定的社会公益性质，故各方当事人应该保持审慎态度，采取正当合法途径维护自己的合法权益，并兼顾社会利益，避免造成不利的社会影响。同时，针对人民医院职工实际使用的停车位，因人民医院或医院职工至今尚未支付任何费用，鉴于开乾投资与人民医院均陈述该车库已经进行资产置换，以及双方曾签订《托管经营协议》的客观事实，故本院建议人民医院和开乾投资对人民医院职工占用的车位费用问题进行进一步协商；针对忠信物业应支付的租赁合同中194个车位的租金，忠信物业也可以向相关责任主体进行进一步主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、本诉被告(反诉原告)重庆市忠信物业管理有限公司与本诉原告（反诉被告）重庆开乾投资集团有限公司于2018年1月24日签订的《地下车位租赁合同》于2020年3月24日解除；二、本诉被告(反诉原告)重庆市忠信物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）重庆开乾投资集团有限公司租金462298.35元以及占用费（占用费的计算方式：以194个车位为基数从2020年3月25日开始按照每个车位每天3.33元的标准计算至实际归还车位之日止；以242个车位为基数从2020年3月25日开始按照每个车位每天7.37元的标准计算至实际归还车位之日止）；本诉被告（反诉原告）重庆市忠信物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）重庆开乾投资集团有限公司交还经营的436个车位；三、本诉原告(反诉被告)重庆开乾投资集团有限公司在本判决生效之日起十日内退还本诉被告（反诉原告）重庆市忠信物业管理有限公司保证金300000元；四、驳回本诉原告(反诉被告)重庆开乾投资集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回本诉被告(反诉原告)重庆市忠信物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32161元，由本诉被告(反诉原告)重庆市忠信物业管理有限公司承担12140元，由本诉原告（反诉被告）重庆开乾投资集团有限公司承担20021元；反诉案件受理费9244.5元，由本诉被告（反诉原告）重庆市忠信物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费用通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈小容人民陪审员  唐志松人民陪审员  成 进二〇二〇年八月二十六日法官 助理  王春燕书 记 员  陈 顺