陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终9023号上诉人（原审被告、反诉原告）：李湛丽，女，1987年5月8日出生，汉族，住陕西省渭南市澄城县。委托诉讼代理人：王富强，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王飞，男，1984年9月26日出生，汉族，现役军人，住新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：张玉虎，陕西克利律师事务所律师。原审第三人：西安金巢房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区芙蓉东路紫薇曲江意境********。法定代表人：李玥，该公司总经理。委托诉讼代理人：康乾坤，男，1989年10月27日出生，汉族，住西安市曲江新区，系该公司员工。上诉人李湛丽因与被上诉人王飞、原审第三人西安金巢房地产营销策划有限公司（以下简称金巢公司）房屋买卖合同纠纷一案，西安市雁塔区人民法院于2018年12月17日作出（2018）陕0113民初9815号民事判决，李湛丽不服提起上诉。本院于2019年9月10日作出（2019）陕01民终5590号民事裁定书，裁定：撤销原审判决，发回重审。发回重审后，西安市雁塔区人民法院于2020年4月30日作出（2019）陕0113民初21580号民事判决，李湛丽不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。李湛丽上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第一项、第二项、第四项的判决内容；2、请求依法确认李湛丽与王飞签订的《房屋买卖三方合同》（合同编号：HD000061）已解除；3、请求依法判决王飞向李湛丽支付违约金6.4万元；4、本案一、二审诉讼费、保全费均由王飞承担。事实与理由：一、根据王飞与李湛丽于2016年11月10日签订《房屋买卖三方合同》（以下简称案涉合同）第十三条其他约定可推定办理案涉房屋网签时间应为2017年7月10日以后。履行合同条件成立后，李湛丽自2017年7月24日开始，通过金巢公司多次催促王飞，要求其履行案涉合同。截止2017年8月30日，王飞违约天数累计36日。根据案涉合同第九条“逾期超过10日的，守约方有权解除合同”之约定，李湛丽实际已于2017年8月30日告知王飞解除案涉合同，且王飞并没有自2017年8月31日起三个月内提起诉讼，故案涉合同已经解除。二、本案案涉合同属于典型的预约合同，并非本约合同，一审判决合同继续履行、办理产权过户等无事实及法律依据。三、王飞未按合同约定办理资金监管账户、向李湛丽支付购房款，王飞违约，李湛丽不存在违约行为。在此情形下，一审法院判决李湛丽向王飞支付违约金2万元没有事实及法律依据。四、根据西安市房管局发布的《关于落实我市住房交易政策有关问题的事实细则》（市房发（2017）77号）（以下简称77号文）有关规定，王飞在购买案涉房屋时未提供在西安市连续缴纳2年以上的个人所得税或社会保险证明材料，故其不具有购买案涉房屋的购房资格。王飞欠缺购房资格，案涉合同客观上已经陷入履行不能，应当依法判决解除合同。王飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李湛丽的上诉理由均不成立且为恶意诉讼，请求依法维持一审判决，驳回李湛丽的诉讼请求并赔偿王飞各项损失10万元。1、李湛丽无权以一审被告的身份提出超出王飞一审诉请范围的上诉请求，应当依法驳回李湛丽全部诉讼请求；2、本案《房屋买卖三方合同》依法成立、合法有效，并已经履行了主要义务，合同并未解除，李湛丽应当继续履行合同；3、王飞积极履行合同并没有违约行为。合同明确约定王飞以按揭贷款方式支付房款，而办理按揭贷款的前提是李湛丽取得房产证之后并在李湛丽的协助下，王飞才能办理按揭贷款，而李湛丽在取得房产证之前已经违约，拒不配合办理网签、贷款、监管账户等手续，所以王飞在办理按揭贷款及资金监管方面均不存在违约行为。且李湛丽并未以书面形式通知王飞解除合同，不符合合同约定；4、李湛丽违约事实清楚，应当依法按合同约定承担违约责任。李湛丽未能按合同约定2017年3月1日前取得房产证，而且李湛丽在取得房产证之前向金巢公司明确表示不向王飞出售案涉房屋，其行为构成严重违约，应当按照合同约定按日向守约方支付已付款20%的违约金，因此李湛丽应当向王飞支付违约金2万元；5、王飞具有购房资格，李湛丽关于合同履行不能的理由不成立；6、李湛丽违背诚信原则，恶意诉讼，应依法判决其赔偿王飞损失10万元。金巢公司述称，其公司不同意李湛丽的上诉请求。三方签订的《房屋买卖三方合同》有效，其公司居间任务已经完成，系出卖人李湛丽单方违约。王飞诉至一审法院请求：1、王飞、李湛丽双方继续履行于2016年11月10日签订的《房屋买卖三方合同》（合同编号：HD0000061）,协助王飞办理房屋买卖相关手续；2、李湛丽立即到房管部门办理产权转移登记，将位于西安市曲江新区紫薇曲江意境第2幢1单元20层12003号房屋过户至王飞名下；3、李湛丽立即将房屋腾退给王飞，并向王飞支付房屋占用费20000元（自2017年9月25日至2018年5月25日，共8个月，每月2500元）及自2018年5月26日至实际腾退之日期间的房屋占用费；4、李湛丽向王飞支付违约金10万元（暂计算至2018年5月25日，之后违约金每日按已付款20%计算至实际过户之日）；5、赔偿王飞装修工程违约损失12500元；6、李湛丽承担本案诉讼费、保全费5000元及诉前财产保全保险费、王飞支出的律师费。李湛丽提出反诉请求：1、依法确认王飞、李湛丽双方于2016年11月10日签订的《房屋买卖三方合同》（合同编号：HD0000061）已经解除；2、依法判令王飞承担违约责任向李湛丽支付违约金6.4万元（应付房款10%）；3、依法判令本案的全部诉讼费由王飞承担。一审法院认定事实：2016年11月10日，经金巢公司居间，王飞与李湛丽签订《房屋买卖三方合同》，王飞以64万元的价格购买了李湛丽位于西安市曲江新区紫薇曲江意境第2幢1单元20层12003号，房屋面积为96.93平方米的房屋。合同约定，李湛丽应于2017年3月1日前办理抵押注销手续。王飞以按揭方式购买此房，签订合同时王飞支付李湛丽10万元，若办理该房屋产权转移登记时需全额监管购房款，则李湛丽退回王飞该10万元，在西安市房地局办理过户手续前，王飞将购房首付款及银行贷款一并存入房地局指定监管账户。合同同时约定任何一方不履行合同义务，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款20%的违约金。此外，王飞、李湛丽双方一致同意，待涉案房屋契税完税发票满两年后再去办理产权转移手续。2016年11月10日，王飞向李湛丽支付了定金10万元，李湛丽向王飞交付了房屋。2016年12月30日，王飞与施工人员郑天罡签订室内装修工程施工合同书，开始对涉案房屋进行装修。2017年7月10日，涉案房屋契税满两年。2017年8月30日，李湛丽的父亲通过电话向金巢公司员工康乾坤表示，不愿出售涉案房屋。2017年9月25日，李湛丽找开锁公司对涉案房屋采取了换锁措施并将房屋收回。再查，双方签订合同时，涉案房屋上仍设有抵押，李湛丽于2017年7月17日办理了注销抵押登记手续，并于2018年3月领取了房屋产权证书。一审法院认为，王飞与李湛丽、金巢公司签订的《房屋买卖三方合同》系各方真实意思的表示，合同已经成立并生效。王飞交付了定金，接收了房屋，并对房屋进行了前期装修，由此可见王飞、李湛丽双方均已经履行了合同的主要义务。根据三方合同约定，待契税完税发票满两年后，王飞、李湛丽双方办理过户手续，因此，只要合同约定的条件成就，王飞、李湛丽双方就可以按合同约定办理贷款及过户手续。李湛丽办理完毕注销抵押登记手续并取得房屋产权证书后本可与王飞签订网签合同，办理资金监管手续，合同本可继续履行，但李湛丽却在尚未取得房屋产权证书时便向王飞告知不愿继续履行合同，显系违约。故王飞现要求继续履行合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定，亦有事实依据，对此依法予以支持，王飞亦应向李湛丽一次性支付剩余购房款540000元。关于王飞要求李湛丽支付房屋占用费一节，因房屋还没有办理过户手续，虽然李湛丽收回房屋的行为属于违约，但考虑李湛丽之前支付房屋的行为属于提前交付，且没有实际给王飞造成损失，故对此房屋占用费不予支持。对于王飞主张的装修损失12500元，因没有合同依据，一审法院对此亦不予支持。关于王飞要求李湛丽承担违约金10万元一节，虽对于违约方应当予以惩罚，但结合双方的合同履行情况，一审法院将违约金酌定为20000元。关于王飞主张的保全保险费、律师费，非诉讼必要支出，依法应由王飞自行承担。至于李湛丽反诉的意见，因没有事实依据，一审法院对此不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王飞与被告（反诉原告）李湛丽于2016年11月10日签订的《房屋买卖三方合同》继续履行。原告（反诉被告）王飞应于本判决生效之日起十日内向被告李湛丽支付剩余购房款540000元，被告（反诉原告）李湛丽应于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）王飞办理房屋过户手续，将涉案房屋（位于西安市曲江新区过户登记至原告名下，并将房屋腾交给原告。二、被告（反诉原告）李湛丽应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王飞违约金20000元。三、驳回原告（反诉被告）王飞的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）李湛丽的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11825元，由原告承担1825元，由被告承担10000元。保全费5000元，由被告承担。因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费、保全费一并支付于原告。反诉案件受理费5100元，由被告承担。本院经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，本案中，王飞与李湛丽及金巢公司签订的《房屋买卖三方合同》系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方当事人均应依照该合同约定履行各自义务。合同签订后，王飞按照约定向李湛丽交付了定金，李湛丽亦按照合同约定向王飞交付了案涉房屋，王飞对房屋进行了前期装修。基于上述事实，原审法院认定双方均已经履行了合同的主要义务符合案件事实，并无不当。关于案涉合同是否应予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因案涉房屋存在抵押，按照合同约定，李湛丽应于2017年3月1日前办理抵押注销手续，但李湛丽实际于2017年10月17日才办理完抵押注销手续，李湛丽存在违反合同约定的行为。按照三方合同第三条第（二）项的约定，王飞应采取银行贷款的方式支付房款，且三方当事人在该项中亦约定了王飞支付房款的条件，后因李湛丽表示不将案涉房屋出售给王飞，金巢公司亦陈述系李湛丽的原因导致案涉房屋交易未能继续履行，李湛丽虽主张案涉合同已经解除，但王飞并未存在违反合同约定致使合同目的无法实现的事实，故李湛丽主张案涉合同已经解除，本院不予采信。关于李湛丽上诉称王飞不具备购买资格的问题，因案涉合同签订于2016年11月10日，且王飞已经交纳了购房定金，王飞虽是外地户籍，但本案纠纷不受本市限购政策的影响，故李湛丽的该项上诉理由，本院不予采信。至于李湛丽其余上诉理由亦无事实与法律依据，本院亦不予采信。综上，上诉人李湛丽的上诉请求应予驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5100元，由上诉人李湛丽负担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇二〇年八月二十五日书记员 王佳瑞