广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初129号原告：郭思贤，女，1996年1月26日出生，汉族，住址：揭阳市榕城区。被告：梅伟新，男，1979年5月9日出生，汉族，住址：惠州市惠阳区。原告郭思贤诉被告梅伟新租赁合同纠纷一案.本院于2020年1月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭思贤到庭参加诉讼，被告梅伟新经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭思贤诉称：一、被告于2014年11月1日与原告委托人郭东鹏签订《租赁合同》，租赁期从2014年11月1日至2016年10月30日，租金每月28000元，交租日期为每月一号前，合同第二条规定，如不按期交租,甲方有权不经诉讼要乙方搬出并不退还押金，超期交租按市场办公室罚金加收1%。第十六条，乙方如超期交租所交款项甲方有权先扣清罚金，余额才做租金，乙方租金不能足额交清按违约处理，第十七条,第二年每月租金递增1500元。被告每月都超期交租，经常违约，原告及委托管理人郭东鹏和周向东多次追讨越欠越多。被告经常以经济困难等等理由慢交和漏交租金违反合同约定，所以合同到期后是不能退还被告二个月押金，同时应交清，⑴，2015年10月份28000元，12月份28000元共56000元。⑵、2016年2月、3月、6月三个月租金3*28000元共84000元。⑶、第二年每月递增1500元被告没交，即1500*12共18000元。⑷、2014年11月至2016年10月份因慢交租日1%罚金导致从第二个月开始欠租共46867元，以上四项共欠租为204867元，再加上按罚金日1%违约金为204867元，二项共计409734元。二、原告委托人郭东鹏与被告2016年11月1日签订的《租赁合同》，租期从2016年11月1日至2017年10月30日，租金每月为25500元，交租日为每月1号前，超期交租按市场办公室规定罚金日1%加收，合同第十六条规定，乙方如超期交租，所交款项甲方有权先扣清罚金，余额才做租金，乙方不能足额缴清按违约处理。2016年11月9日汇入郭思贤账户28000元和12月10日汇入18000元为本合同保证金（51000元），还欠5000元在2017年1月9日汇入的25500元扣除5000元剩下20500元为本月租金，即2016年11月份和2016年12月份租金未还，2017年1月欠租5000元，共欠租56000元，因慢交租金而欠租12095元，二项欠租为68095元，罚金一倍为136190元，因被告违约所以保证金不退。三、原告与被告于2017年11月1日签订的《租赁合同》从2017年11月1日至2018年10月30日，每月租金为29000元，每月一号前交清租金，超期日罚3%，根据本合同第十六条规定，乙方如超期交租，所交款项甲方有权先扣清罚金，余额才做租金，乙方当月租金不能足额交清按合同第二条的违约处理，根据银行流水账和汇入资金列表，2017年11月8日汇入36000元，扣除本月份租金29000元剩7000元作为保证金。2017年12月4日汇入29000元，2018年1月6日汇入29000元，本合同保证金为58000元，三项抵后余7000元作为2017年12月租金，即被告欠租（12月，2018年1月）51000元。2018年9至10月未交租为58000元。因慢交租罚金而造成欠租根据汇款记录列表欠租25860元，三项合共欠租134860元，（本合同自用电费不包，每月每间最低150元×12等于1800，2018年7月5日和7月10日共汇三万元多出1000元作为自用电费），根据合同超期交租日罚3%的规定(远远超出一倍本金)和罚金司法解释规定不能超一倍本金规定为134860X2=269720元，本合同被告因2017年12月就超期交租早就违约，所以保证金不退，综上〈一〉，〈二〉，〈三〉三项合共欠409734+136190+269720=815644元。四、1、原告于2012年5月14日与广东新亚洲国际电子数码交易城有限公司签订了《租赁合同》，档口号为XXXXX，租期为2012年11月17日至2019年11月16日，所以郭东鹏与被告代为签订的《租赁合同》出租的时间均包含在内，郭东鹏是原告的父亲只代为管理和签约，因而原告主张权利合法。2、原告只出租场地给被告，根据三个《租赁合同》的“第五条规定，乙方应服从市场办公室，工商，税务等有关部门的管理规定，搞好清洁卫生，并做好防火工作，办理一切相关手续，否则因此而造成的后果乙方自行承担。所以被告在报装修档口必须配合公安消防的规定，并且每年都有消防检查，被告是知道的，柜台不能占用通道，招牌不能挡到消防闸，这些都是要整改的，从第一和第二合同可以看出被告都能正常经营，哪有第三个合同期最后二个月就不能经营，假如真的被告被责令整改，责任也是被告的，因没有办理好相关手续，由此而造成的后果自行承担与原告无关，这个档口是否被通知整改，原告不知道，到目前被告还没有任何证据证明消防责任是原告的。五、第一个合同到期后因被告经常违约是不能退押金的，所以第二个合同也应重新交二个月押金，同样第三个合同也应交二个月押金，也经常违约也不能退押金。六、关于2014年11月签订的合同诉讼时效问题，本合同租赁至2016年10月30日，每年都有追讨，被告均以困难，生意难做，资金紧张为由，并以求情给予慢交等方式，原告委托人郭东鹏和周向东于2017年至2018年都多次向被告信息催收和电话催收和在档口催收，并且三个合同是连接续签，三个合同都经常欠费，那么原告经常催收,所以第一个合同的诉讼时效也自然中断。七、梅伟新和何慧如是夫妻关糸，二人共同经营涉案档口，何慧如负责本档口的经营接单和财务，所有付档口租金，罚金，以及续签合同内容条款都是何慧如跟郭东鹏商定的，档口租金慢交和档口出现状况都是何慧如跟原告的委托人郭东鹏交接协调。所以何慧如做为被告合理合法，要求法院同意追加何慧如为第三人参加诉讼并负连带责任。因此，原告向法院起诉，请求：1.请求法院判令被告支付给原告815644元，具体如下：⑴第一份合同（2014年11月1日至2016年10月30日）：补交2015年11月至2016年10月升租金（12×1500）18000元。补交2015年10月、12月，2016年2月、3月、6月租金140000元。2014年11月至2016年10月因慢交租金日百分之1罚金导致从第二个月欠租共46867元，违约金总计：（14000+18000+46867)×2=409734元（根据最高院司法解释关于罚金不能超过一倍本金的规定）。（2）第二份合同（2016年11月1日至2017年10月30日）：2016年11月、12月租金51000元，2017年1月5000元（合计56000元）。因慢交租而欠租金12095元。违约金总计：(56000+12095)×2=136190元（根据最高院司法解释关于罚金不能超过一倍本金的规定）。(3)第三份合同（2017年11月1日至2018年10月30日）：欠租2017年12月，2018年1月租金51000元，2018年9月至10月租金58000元，因慢交租金而造成的欠租25860元，违约金总计：(51000+58000+25860)×2=269720元（根据最高院司法解释关于罚金不能超过一倍本金的规定）。(4)总计：815644元。被告梅伟新书面答辩称：原告非被告与郭东鹏的租赁合同相对方，原告非适格原告，无权在本案中提起诉讼。被告与原告之间的租赁合同纠纷，法院已作出生效判决，根据“一事不再理”的法律原则，法院不应在本案中对该合同再次进行审理。案外人何慧如不应在本案中被列为被告或追加为第三人承担连带责任，何慧如与原告及郭东鹏之间均不存在任何合同关系，何慧如列为本案当事人无任何法律依据。经审理查明：2019年10月30日本院受理梅伟新诉郭思贤房屋租赁合同纠纷一案。梅伟新在该案中提出诉请为：1、请求法院确认梅伟新与郭思贤于2017年11月1日签署的《租赁合同书》于2018年8月6日解除；2、请求法院判令郭思贤向梅伟新退还押金58000元、2018年8月7日至2018年8月31日的租金23387元（29000元/31*(31-6)=23387元）及利息4142元(从2018年8月6日起算，按中国人民银行同期贷款利率计，暂计至2019年10月14日，实际计至被告郭思贤退还全部款项之日止）；3、本案诉讼费由郭思贤承担。该案查明，广州市荔湾区西堤二马路55号房屋是广州文化公园所有的物业。2012年，案外人广东新亚洲国际电子数码交易城有限公司与郭思贤签订《租赁合同》，将荔湾区西堤二马路55号三楼XXXX号档口（案涉场地）出租给郭思贤作经营使用。2014年11月1日及2016年11月1日，案外人郭东鹏（甲方）与梅伟新（乙方）就案涉场地各签订了一份《租赁合同》。其中，2016年11月1日的《租赁合同》约定：甲方将位于新亚洲三楼XXXXX的使用权租给乙方使用，租用期由2016年11月1日起至2017年10月30日止，每月租金为25500元，甲方收乙方二押一租，押金共51000元，等等。2017年11月1日，郭思贤（甲方）与梅伟新（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于新亚洲XXXXX租给乙方使用，租用期由2017年11月1日起至2018年10月30日止，每月租金为29000元；租金应在每月的一号前（如有改动按甲方通知）交清，如不按时交租金和其他费用，甲方有权不经诉讼要求乙方搬出并不退还押金,如不自动搬出，租金加倍收取，超期交租按市场办公室罚金加收（超期交租日罚3%）；到期解除合同，乙方须搞好办公室、档口里面的卫生及交还钥匙，押金收据，合同等相关手续，甲方方可退还乙方押金，如乙方在合同未到期解除合同，甲方有权不退还押金，乙方不能以押金抵租金；乙方如无违约，到期解约后的一个月内甲方退回押金，退押金时扣清一切欠费；甲方收乙方二押一租，押金共58000元，等等。该合同签订后，梅伟新于2017年11月8日通过案外人何慧如的账户向郭思贤转账36000元，之后每个月均通过何慧如向郭思贤转账直至2018年8月，具体转账情况如下：2017年12月4日转账29000元，2018年1月6日转账29000元，2018年2月5日转账29000元，2018年3月12日转账29000元，2018年3月23日转账7000元，2018年4月3日转账29000元，2018年5月6日转账29000元，2018年6月7日转账29000元，2018年7月5日转账15000元，2018年7月10日转账15000元，2018年8月2日转账29000元。期间，郭思贤向梅伟新出具《收据》，该《收据》没有落款时间，内容为：“今收到梅伟新租新亚洲XXXXX档的两个月押金58000元。2017年11月租金29000元。”庭审中，梅伟新称何慧如是其妻子，上述收据出具时间是2017年11月9日，2018年3月及2018年7月多支付的款项共计8000元是迟延交租的罚金；郭思贤则称该收据是在收齐梅伟新4个月租金后、于2018年2月5日出具的，其中2个月租金是作为押金，但不清楚为何收据上只写收到押金和2017年11月的租金，2018年3月23日的7000元是迟延交租的罚金，2018年7月多支付的1000元则是电费。该案本院认为：梅伟新与郭思贤签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应依约履行。关于押金及租金的支付情况。首先，对于案涉收据的出具时间，收据显示是在收到款项时开出，内容是针对押金58000元及2017年11月的租金29000元。现郭思贤主张开出时间是收齐四个月租金之日即2018年2月5日，即使如郭思贤所述扣除两个月租金作为押金，则该日已收齐了另外两个月租金，分别是2017年11月和12月的，但该收据只注明收到2017年11月的租金而未提及2017年12月的租金，有违常理。而梅伟新主张开出时间是其支付36000元后的第二天即2017年11月8日，符合一般交易习惯，本院予以采信。其次，从2017年11月8日支付的金额来看，郭思贤在收到36000元后对该款项的构成并无提出异议，并在其后开具了案涉收据确认收到押金及2017年11月租金。再结合郭思贤提交的证据，直至本案诉讼前郭思贤都未向梅伟新提起以新交的两个月租金作为押金并得到梅伟新同意，即使郭东鹏每月通过短信追租也只是追讨当月租金而从未追讨过扣除作为押金而因此欠交的两个月租金。故本院对梅伟新对该36000元构成的解释予以采信，确认梅伟新已交足58000元押金及至2018年8月租金。至于郭思贤主张的51000元押金是否已没收，因涉及郭东鹏与梅伟新签订的租赁合同，本案不作评处，郭思贤或郭东鹏可另寻途径解决。关于租赁合同是否解除问题。从2018年8月6日后双方短信聊天内容来看，梅伟新多次提到柜台被拆、快到期不再承租、退押金退租金等事宜，郭思贤也回复再开业退停业期间的钱及到期退押金，再结合案涉场地所在商场消防检查及整改的新闻报道、案涉场地照片，本院对案涉场地柜台被拆这一事实予以采信。因商铺被拆，加之郭东鹏或郭思贤自2018年9月后也没有再短信催讨租金，故本院对梅伟新陈述其已于2018年8月6日搬离案涉场地这一事实予以采信，双方的租赁关系因此于该日实际解除。关于租赁合同解除后的返还问题。郭思贤作为出租人，有提供租赁物并保证租赁物在租赁期间符合约定用途的义务。现郭思贤提供的场地上柜台被拆，导致梅伟新无法正常使用案涉场地，故梅伟新要求退回柜台被拆后即2018年8月6日后的租金，本院予以支持。关于押金，虽梅伟新每月均有迟延交租的情形，合同也有约定不按时交租不退还押金，但梅伟新最终都已足额交租，其迟延交租的行为虽然违约，但对合同的整体履行不构成重大影响，不属于根本违约，对于迟延交租行为，郭思贤也已经另行收取了罚金以弥补实际损失，再加之郭思贤本身亦有违约行为，其在2018年8月的短信中也曾表示“到期后一个月退押金”，故本院对郭思贤没收押金的答辩意见不予采纳。至于利息，双方对此并无合同约定，且如上所述，梅伟新在合同履行过程中也存在一定的违约行为，故本院根据公平原则，对梅伟新对利息主张不予支持。本院据此于2019年12月23日作出（2019）粤0103民初9634号民事判决书，判决：一、确认梅伟新与郭思贤于2017年11月1日签订的《租赁合同》于2018年8月6日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，郭思贤向梅伟新退回押金58000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，郭思贤向梅伟新退还2018年8月7日至2018年8月31日的租金23387元。四、驳回梅伟新的其他诉讼请求。郭思贤对上述判决不服提出上诉，该案经广州市中级人民法院审理认为：关于梅伟新是否已足额支付58000元押金及至2018年8月租金的问题。一审法院基于《收据》上载明的内容、郭思贤每月向梅伟新催缴当月租金等情况，并结合一般交易习惯，采信梅伟新关于押金支付的事实主张，认定梅伟新已于2017年11月8日交足58000元押金并已实际支付租金至2018年8月，论理充分，证据充足，故本院予以维持。郭思贤所提58000元押金是从梅伟新20**年11月之后所支付租金中抵扣、梅伟新实际仅支付租金至2018年6月的主张，与《收据》以及双方间往来信息显示内容明显不符，对其主张，本院难以采信。梅伟新在与案外人郭东鹏签订的《租赁合同》履行过程中是否存在违约行为，不属于本案合同关系审查范畴，一审法院对郭思贤提出没收51000元押金的主张不作评处，处理并无不当，郭思贤基于此所提上诉主张，理据并不充分。关于《租赁合同》的解除问题。梅伟新以《租赁合同》项下XXXXX商铺因商场消防检查及整改而被拆除为由，主张《租赁合同》于2018年8月6日已实际解除，并提供了2018年8月6日后双方的短信聊天记录、现场照片及涉案商铺所在商场消防检查及整改的新闻报道为证，上述证据已能形成完整的证据链对梅伟新的事实主张予以佐证，再结合自2018年9月之后郭思贤（或郭东鹏）再未如之前一样每月通过短信向梅伟新催收当月租金的情况，一审法院采信梅伟新关于其已于2018年8月6日搬离涉案商铺的主张，并判决《租赁合同》于2018年8月6日解除，合法有据，本院予以维持。郭思贤于二审诉讼过程中所提交的《广州市公安局荔湾区分局责令限期改正通知书》仅为复印件，无法核实其真实性，其内容亦无法反证郭思贤关于涉案商铺未被拆除的事实主张，故对该证据本院不予采信，且对于涉案商铺已被拆除无法继续经营的事实，郭思贤也曾通过“合同得继续，到时候开业先退你停业期间的钱”的表述予以确认，故郭思贤依据上述通知书所主张的涉案商铺未被拆除或整改的主张，本院不予采纳。关于郭思贤是否有权收取2018年8月6日之后的租金并没收58000元押金的问题。如上所述，郭思贤与梅伟新签订的《租赁合同》已于2018年8月6日解除，梅伟新因商铺被拆除而自2018年8月6日无法继续使用租赁物，故郭思贤应退回已收取的2018年8月6日之后的租金。虽然，《租赁合同》约定“租金应在每月的一号前支付”，但在该约定之后亦同时约定“（如有改动按甲方通知）”，由此可见，双方对于支付租金期限的变动是允许的，但需以甲方即郭思贤通知为准。在涉案《租赁合同》的实际履行中，梅伟新确实存在超过每月1号支付租金的行为，但最终都已足额支付，从双方的往来信息内容来看，郭思贤对于梅伟新的迟延支付行为已表示允许或接受，并已通过收取罚金的方式得到补偿，即郭思贤与梅伟新已通过实际行为对合同中每月1日前支付租金的约定予以调整，且已履行完毕；郭思贤亦在2018年8月17日向梅伟新明作出“到期后一个月退押金”的承诺。再者，根据《租赁合同》中“如不按时交租金和其他费用，甲方有权不经诉讼要求乙方搬出并不退还押金”的约定，不退还押金的前提条件为郭思贤因梅伟新逾期支付的行为而解除合同提前收回商铺，而从本案的实际履行过程来看，并无证据显示存在郭思贤提前收回商铺的情节，即不退还押金的条件并未成就。综上，郭思贤以梅伟新迟延支付租金构成违约金为由，要求没收58000元押金，既有违诚实信用原则，也缺乏充分的事实和法律依据。一审判令郭思贤返还押金及2018年8月6日之后的租金给梅伟新，并无不当，本院予以维持。广州市中级人民法院于2020年5月26日作出（2020）粤01民终5149号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案在审理过程中，原告提供如下证据：1、《新亚洲合同》，拟证明：档口承租权是从2012年11月-2019年11月出租给被告的三个租赁合同合法，也证明了郭东鹏所签的合同是原告委托的，也证明了市场办公室约定的违约交租时间的罚款为日百分之一。2、《2014-2016年合同》，拟证明：原告委托郭东鹏和周向东跟被告于2014年11月1日签订两年的租赁合同。依据合同的内容追究被告的违约责任合理合法。3、《何慧如短信截图》拟证明：何慧如跟梅伟新是一起经营新亚洲XXXXX档口的所有生意往来。截图第三张证明了梅伟新跟原告签订的租赁合同条款是由何慧如跟郭东鹏敲定的，然后双方委托第三方签约。也证明了梅伟新跟何慧如是长期一起经营生意。也证明了郭东鹏于2017年8月5日开始向被告何慧如催收各项租金和违约金。4、《梅伟新短信截图》，拟证明：原告的委托人郭东鹏于2018年4月2日开始对被告各种欠租行为和违约金进行催收，然后梅伟新通知何慧如汇款，也证明了被告是一起经营新亚洲XXXXX档口。5、《银行流水账单》，拟证明：被告交租的时间金额和违约计算依据。6、《租赁合同》，拟证明：被委托人郭东鹏和被告于2016年11月1日签订合同，租期至2017年10月30日合同的内容证明被告的违约行为和计算方式。7、《租赁合同》，拟证明：被委托人郭东鹏和被告于2017年11月1日签订合同，租期至2018年10月30日，合同的内容证明被告的违约行为和计算方式。也证明了被告一直在经营中。8、《罚款统计表》，拟证明：被告需要赔偿总金额。9、《委托书》，拟证明：委托人与被委托人的委托关系合法。10、162A何慧如2019.7.31录音、赵经理新亚洲2019.7.31录音、梅伟新20**.8.1录音、梅伟新20**.8.1录音，拟证明新亚洲档口XXXXX正常经营，档口未拆除。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原告虽然提供郭东鹏及原告与被告签订涉案商铺的三份《租赁合同》、《银行流水账单》等证据，拟证明被告在履行上述三份《租赁合同》时，存在迟付租金及因迟付租金违约被原告没收《租赁合同》的押金。但根据本院作出已经发生法律效力的（2019）粤0103民初9634号民事判决书和广州市中级人民法院（2020）粤01民终5149号民事判决书的查明和认定，原告与被告于2017年11月1日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应依约履行。被告在与郭东鹏签订的《租赁合同》履行过程中是否存在违约行为，不属于原告与被告的《租赁合同》审查范畴。因此，原告在本案中提出被告在履行与郭东鹏（原告自认为出租人）的两份《租赁合同》存在违约的情形，本院不予审查。对于原、被告于2017年11月1日签订的《租赁合同》，被告迟付租金是否需支付违约金问题。从上述判决的论述中，已经对被告在合同期内所支付的押金及租金、罚金进行明确划定，并已对押金及租金进行处理。故原告所提供2017年11月1日签订的《租赁合同》等证据不足以证明其主张，原告的诉讼请求，本院不予支持。被告经法庭依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用解释第九十三条第（五）款的规定，判决如下：驳回原告郭思贤的全部诉讼请求。本案受理费11956元，由原告郭思贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  侯炜邦人民陪审员  李玉玲人民陪审员  林穗青二〇二〇年八月十二日书 记 员  谢绮雯黄嘉琪