贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初8242号 原告：肖息，男，汉族，1986年8月26日出生，住湖南省新宁县。 原告：肖朝华，男，汉族，1964年8月14日生，住贵州省贞丰县。 共同委托诉讼代理人：汪新秀、马红，贵州纵贯律师事务所律师。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，住贵阳市南明区，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘依，女，汉族，1989年11月6日出生，住贵阳市观山湖区，该公司员工。 原告肖息、肖朝华诉被告宏益房开商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖朝华及其与原告肖息的共同委托诉讼代理人汪新秀、马红，被告宏益房开的委托诉讼代理人王莉、刘依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖息、肖朝华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为142355的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款1184220元并支付利息347400.39元（利息暂计算至2020年6月3日，实际应按合同约定计算方式支付至被告返还原告购房款之日止）；3.判令被告赔偿原告经济损失217872.14元；4.判令被告配合原告办理解除商品房预售备案登记手续及物业维修基金的退款手续；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年7月3日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号142354），约定原告以1184220元总价款购买被告开发的南明区花果园彭家湾棚户区改造项目B区B北3-4号1层7号商铺，房款以银行按揭付款方式支付。合同签订当日，原告向被告支付首期房款594220元。2013年7月30日，原告通过银行放款590000元到被告账户，依约履行了自己的全部义务。合同约定被告于2016年12月31日前取得该房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但时至今日，被告仍未完成该商品房的初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告多次与被告协商解除双方合同，被告均拒绝。按照合同约定原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。原告分两次支付房款，按中国人民银行公布的五年期定期存款利率计算的利息分别为174952.4元和172447.99元，共计347400.39元。原告为履行付款义务，向贵阳银行股份有限公司中南支行（以下简称贵阳银行中南支行）按揭贷款590000元，该笔贷款原告支付银行借款利息总计217872.14元。该利息系被告违约行为给原告带来的经济损失，应由被告承担。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告宏益房开辨称：1.根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月31日前取得案涉房屋的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超出约定日期180日后，原告有权退房。即自2017年6月30日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权，而截至2018年6月29日原告未以任何形式行使解除权，其解除权已消灭，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同。原告于2020年6月11日向法院提起解除之诉时，其依据合同约定所享有的解除权行使期限已经超过1年除斥期间，原告的解除权已经消灭，原告要求解除合同的诉请不应该得到支持。2.被告虽存在未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，但原告已办理接房并对外出租，并持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，故被告逾期交房转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求。3.如果法院仍判决解除双方合同，则应按照双方合同约定计算退还购房款的违约金。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告。4.本案所涉房屋维修基金收取主体并非被告，如判令解除合同，原告可凭相关票据向住建部门申请退还。又因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被告在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的经济损失不应在违约金之外另行判决由被告承担。5.根据合同附件十二20.2条约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记、预告登记等注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。 原告肖息、肖朝华围绕其诉讼请求提交如下证据：1.原告的身份证复印件、被告工商公示信息报告，拟证明原、被告诉讼主体适格。被告无异议；2.商品房买卖合同1份、收款收据2份、银行按揭借款合同、利息清单各1份。拟证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告已履行合同付款义务，房款以按揭贷款方式支付，首付款594220元，按揭贷款590000元。被告延迟履行办证义务超过180日的，原告有权退房，要求被告退回所交房款，并按照同期银行存款利率支付原告利息及支付按揭贷款部分相应的利息损失即诉请第三项的损失。被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。认为因被告逾期交付转移登记文书，原告所取得的解除权已经超过一年除斥期间，原告的解除权已经消灭，无权解除合同。原告要求支付按揭贷款部分相应的利息损失与诉请第二项要求自2013年7月3日支付贷款部分590000元的定期存款利息标准损失重复。 被告宏益房开围绕其主张提交如下证据：1.被告的营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告的诉讼主体适格。原告无异议；2.交房协议、房屋交付验收表各1份、房屋现状照片1张，拟证明原告已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。认为交房协议只能证明被告已交房，不能证明被告已移交产权办理资料。3.建设工程竣工验收备案表、不动产权证、商品房现房备案证明各1份，拟证明本案所涉房屋住宅部分可以办理商品房权属转移登记，案涉房屋所在土地不存在权利瑕疵，且案涉房屋已通过竣工验收，案涉房屋仅是迟延办证，不存在无法办证情形。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为本案起诉的是被告逾期办证，被告至今没有移交办证资料，故与本案无关联性，不认可被告的证明目的；4、宏立城集团官方微信发布的文章2篇、花果园办证点照片4张，拟证明被告持续积极努力有序的推进花果园项目的权属证书办理工作。原告对该组证据的三性均不予认可，认为是被告自己的宣传文章，达不到被告证明目的。 根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2013年7月3日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：142355），约定：原告购买被告开发建设的本市南明区花果园彭家湾棚户区改造项目B区B北3-4号（商业3-4）1层7号商业用房，建筑面积34.83平方米，套内建筑面积32.34平方米，按套计算总房款1184220元；买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款594220元，余款590000元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。合同签订当日，原告向被告支付首期购房款594220元。2013年7月30日，原告与贵阳银行中南支行签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，通过向银行贷款向被告支付购房款590000元。2015年3月19日，原、被告签订《交付协议》及《房屋交付验收表》，原告确认自2015年2月11日起涉案房屋被告交付给原告。2015年8月21日，涉案房屋所在工程在贵阳市住房和城乡建设局进行了竣工验收备案。2018年3月5日，涉案房屋所在楼栋住宅部分取得商品房现房备案证明，并取得不动产权证。因被告在2017年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告遂起诉来院，提出如前诉请。 另查明，从2013年8月1日起至2020年6月1日止，原告向贵阳银行中南支行共计支付涉案房屋按揭贷款利息196427.79元。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告已向原告交房，按合同约定，被告承诺于2016年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致原告未能取得房屋所有权，原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2016年12月31日起180日后即2017年6月29日后原告有权解除合同，至一审庭审终结时止被告逾期履行产权转移登记的违约行为处于持续状态，原告合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方原告能通过继续履行合同实现其合同目的并能弥补其损失，其合法权益能够得到有效救济的，为维护合同稳定性可考虑合同继续履行。但本案，被告违约后至今仍未取得初始登记，未能履行产权转移登记义务，也没有向原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，在被告逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续的情况下，原告合同目的不能实现，原告有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生原告作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，不能通过行使对房屋的处分权如将房屋出售使其合法权益得到救济，原、被告签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条未对由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期间作出规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，本案中，原、被告于合同中未约定解除权的行使期限，故涉案合同解除权应经被告催告后原告在合理期限不行使，该权利才消灭，被告未对原告进行催告，故对被告除斥期间的抗辩本院不予采纳。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及双方《商品房买卖合同》第二十二条之约定，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还相应购房款，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付资金占用利息的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对资金占用利息应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就利息部分的损失要求赔偿。但原告于2013年7月3日向被告支付首期购房款594220元、7月30日支付余款590000元，故原告诉请资金占用利息分别支付购房款之日起算有误，本院不予支持，确认其计算时间按支付购房款项次日起算予以支持。同时，原告要求利息按同期银行5年期定期存款利率标准计算，因双方所签合同并未约定按定期存款利率标准计算利息，故对原告的该主张，本院不予支持。确认按双方合同约定的同期银行存款利率标准计算支付利息。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益，因涉案合同系因被告逾期办证的违约行为导致解除，而原告合法占有涉案房屋期间，对涉案房屋进行出租获取收益，系原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属原告所有，故被告的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。对于原告要求被告赔偿经济损失的主张。因双方所签《商品房买卖合同》约定原告以银行贷款方式支付购房款，该合同系被告违约导致解除，被告应将原告已经支付的贷款利息即原告所主张的经济损失返还给原告。现原告诉请被告赔偿经济损失217872.14元，因原告提交的证据仅能证明已支付的贷款利息为196427.79元，对该款项196427.79元本院予以支持，高于该款部分21444.35元，本院不予支持。关于原告诉请被告配合办理解除商品房预售备案登记手续的主张，对此，被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续，本院认为合同解除以后，房屋的返还以及注销相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中本院一并进行处理。关于原告诉请被告配合办理物业维修基金退款手续的主张，因原告未提交已支付维修基金的证据，故对原告的该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告肖息、肖朝华与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2013年7月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：142355）。 二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告肖息、肖朝华购房款1184220元并支付利息（以594220元为基数，从2013年7月4日起算，以590000元为基数，从2013年7月31日起算，以上均按照银行同期存款利率标准计算至上述款项退还原告肖息、肖朝华之日止）。 三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告肖息、肖朝华经济损失196427.79元。 四、原告肖息、肖朝华于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园彭家湾棚户区改造项目B区B北3-4号（商业3-4）1层7号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。 五、原告肖息、肖朝华与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内相互配合办理南明区花果园彭家湾棚户区改造项目B区B北3-4号（商业3-4）1层7号房屋的商品房买卖合同备案登记的注销手续。 六、驳回原告肖息、肖朝华的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费20546元，减半收取10273元，由原告肖息、肖朝华负担126元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担10147元（该款原告肖息、肖朝华已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告肖息、肖朝华）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡双全 二〇二〇年八月二十四日 书记员  谭博文