云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初2467号原告：玉溪汇海物业服务有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区玉湖路**磊山大厦**。统一社会信用代码：915304026908907400。法定代表人：周海燕，执行董事。委托诉讼代理人：张伟，云南干城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：施春生，男，1975年1月15日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告玉溪汇海物业服务有限公司（以下简称汇海物业公司）诉被告施春生物业服务合同纠纷一案，原告于2020年6月9日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告汇海物业公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼，被告施春生经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付住宅物业费4482元（2015年5月1日至2017年12月31日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区原业主，其房屋位于该大厦第13层，房号1306室，房屋面积119.71平方米。云南汇海（集团）房地产开发有限公司与原告于2009年4月10日签订《小区物业管理委托合同》，约定自2009年4月10日起至2019年4月9日止，由原告向玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区提供前期物业服务管理，物业收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，车位每年按400元收取，空置房屋的管理服务按全额收取。原告接受委托后向小区提供物业管理并收取物业费。但被告2015年5月1日起至2017年12月31日的住宅物业费一直不予交纳，原告多次催收仍拖欠不交。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。被告施春生辩称，一、答辩人不认可原告在起诉状中所称“原告多次催收仍拖欠不交”，理由如下：（一）原告举证于2018年电话向答辩人催收物业费，但答辩人未接到电话。（二）原告举证于2019年4月在磊山大厦门口张贴催收函，根据最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业向业主追索物业费的请求前提是经书面催缴，同时，物业服务企业还必须有证据证明已将该书面通知送达给了业主，只有在联系不到业主的前提下，才能采用发公告的方式。答辩人长期在缅甸，从未见过原告张贴的所谓“催收函”。（三）答辩人仅有2017年物业费未交。未交的原因是原告管理混乱，公共水电费欠费，导致被停水停电，电梯坏了、停运，业主断断续续爬了三个多月的楼梯。二、答辩人不认可云南汇海（集团）房地产开发有限公司与玉溪汇海物业服务有限公司2009年4月10日签订的《小区物业管理委托合同》第四章第1条“住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.2元向业主或物业使用人收取”的内容，理由如下：（一）根据2010年3月12日原告和业主签订的《磊山大厦前期物业服务协议》的约定，物业服务费按0.8元/每平方米（建筑面积）收取；（二）根据民法总则关于诉讼时效的规定，原告所述2015年5月1日至2017年12月31日的物业费，即使于每年年底收取物业费，也仅有2017年的物业费在诉讼时效内。综上所述，请求法院判决：1.原告关于催缴物业费的举证无效，仅有2017年1月1日至2017年12月31日物业费在诉讼时效内；2.物业费按0.8元/平方米（建筑面积）收取。在本案审理过程中，原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、原告的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件。证明：原告具有诉讼主体资格。二、被告房屋信息查询结果。证明：被告系玉溪市玉湖路26号（磊山大厦）的业主。三、红塔区人民法院（2020）云0402民初548号判决书、《小区物业管理委托合同》、通话清单、催收函。证明：1.原告是玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区的前期物业服务管理公司（2009年4月10日至2019年4月9日）；2.原告的物业服务于2017年12月31日终止；3.原告于2018年以电话方式、2019年以张贴通知方式向欠费业主催收物业费。四、磊山大厦物业费欠款明细表。证明：被告未交物业费4482元。五、业主缴纳物业费的清单。证明：施春生在2014年3月9日向原告缴纳了2013年5月1日至2014年4月30日期间的物业费1681元，当时是按照每平方米1.17元的标准来收取的。被告未到庭参加诉讼，视为对自己质证权利的放弃。被告施春生为证实其主张，向法庭提交了以下证据：1.玉溪市红塔区磊山大厦小区业主委员会关于玉溪汇海物业服务有限公司擅自强拆关停电梯的情况说明；2.关于磊山大厦电梯及物业管理问题的协商决议；3.磊山大厦住户表；4.关于2018年磊山大厦小区物业管理方案。经质证，原告对被告提交的证据2无异议，对其余证据均不予认可，认为没有原件，也没有说明证明目的。对原、被告双方提交的上述证据，本院经审查后，综合评判如下：原告提交的证据一是证明原告身份的证据，本院予以确认。证据二来源于玉溪市红塔区，证明被告的房产信息，本院予以确认。证据三中的判决书，系人民法院生效法律文书，故对其真实性和合法性，本院予以确认。对证据三中的《小区物业管理委托合同》，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对该物业区域内的全体业主具有约束力。”根据上述规定，《小区物业管理委托合同》对原告具有约束力，本院予以确认。对证据三中的通话清单和律师催收函，通话清单中并无涉及被告的号码，不能作为原告催收的直接证据，但在（2020）云0402民初548号生效民事判决书中，有经审理认定：“原告于2018年以电话方式、2019年以在磊山大厦小区门口张贴通知的方式向小区欠费业主催缴过物业费”的事实，通话清单和律师催收函与上述判决认定事实相互印证，可以作为认定事实的间接证据，故对该两份证据关联性，本院予以确认。证据四是被告2015年5月1日至2017年12月31日的物业费，证据五是被告2013年5月1日至2014年4月30日的物业费，本院予以确认。对被告提交的证据2，原告无异议，本院予以确认。被告提交的证据1针对的是电梯的拆除更换，证据3针对的是公共区域的水电费，证据4是2018年的管理方案，但2018年原告已不再对磊山大厦小区提供物业服务，故证据1、3、4均属于其他法律关系，本案不作评述。根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定如下案件事实：2009年4月10日，原告（乙方）与云南汇海（集团）房地产开发有限公司（甲方）签订《小区物业管理委托合同》，其中主要约定：甲方将玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区委托于原告实行物业管理；委托管理期限为10年，自2009年4月10日起至2019年4月9日止；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.2元向业主或物业使用人收取；车位每年按400元一个收取。原告系按年度收取物业费。原告为磊山大厦小区提供的物业服务于2017年12月31日终止。玉溪市玉湖路26号磊山大厦13层1306号建筑面积为119.71平方米的房屋系被告所有（该房屋于2011年10月18日登记于被告名下）。被告未向原告交纳上述房屋2015年5月1日至2017年12月31日期间的物业费。原告于2018年以电话方式，2019年以在磊山大厦小区门口张贴通知的方式向小区欠费业主催缴过物业费。结合原、被告双方的诉辩主张及举证情况，本案存在以下争议焦点：一、原告对磊山大厦实行物业管理期间，业主缴纳物业费的时间应如何认定？二、案涉物业费的单价应如何认定？三、本案是否超过诉讼时效？针对以上争议焦点，本院认为：关于争议焦点一，虽然原告与云南汇海（集团）房地产开发有限公司签订的《小区物业管理委托合同》未约定业主交纳物业费的时间及周期，但根据原告提交的交费单据及本院审理的同类案件查明的情况，原告对磊山大厦实行物业管理期间是按年向业主收费，即2015年5月1日至2016年4月30日的费用交纳时间为2015年12月30日以前，2016年4月30日至2017年5月1日的费用交纳时间为2016年12月30日以前。关于争议焦点二，《磊山大厦前期物业服务协议》第六条约定“本协议有效期间为两年或本物业业主委员会成立另有约定，如两年后业主委员会未成立，本协议自动延期两年，其物业费根据当时物价标准另行备案执行。”根据该约定，按每月0.8元/㎡支付物业费的时间已届满，且原告主张按每月每平方米1.17元的标准计收2015年5月1日至2017年12月31日的物业费并未超过其与云南汇海（集团）房地产开发有限公司签订的《小区物业管理委托合同》约定每月每平方1.2元的收费标准，故本院对原告主张的案涉物业费计价标准予以采信。关于争议焦点三，根据本院对争议焦点一的评判，2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业费应当自2015年12月31日开始起算诉讼时效，2016年5月1日至2017年4月30日的费用应当自2016年12月31日开始起算诉讼时效，2017年5月1日至2017年12月31日的费用应当自2017年12月31日开始起算诉讼时效。而《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日开始实施，此法实施之日案涉物业费拖欠时间尚未超过二年，故本案诉争的物业费应适用民法总则关于三年时效的规定。根据原告提交的证据材料，原告于2018年以电话方式，2019年以在磊山大厦小区门口以张贴通知的方式向小区欠费业主催缴过物业费。原告实施的上述催收行为，均构成诉讼时效中断的情形，故本案并未超过诉讼时效。综上所述，原告与云南汇海（集团）房地产开发有限公司签订的《小区物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。被告作为案涉小区的业主，系接受原告提供物业服务的直接受益者，理应向原告履行支付物业费的义务。被告辩称其已交纳了2015年5月1日至2016年12月31日期间的物业费，但未提供相关证据证实，其应对该主张承担不利后果。对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：由被告施春生于本判决生效之日起十日内向原告玉溪汇海物业服务有限公司支付2015年5月1日至2017年12月31日期间的物业费4482元：如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告施春生承担。本判决中的货币均为人民币。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  周青二〇二〇年八月十七日书记员  郭凡