广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初26109号原告：钟礼燕，女，1977年1月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张楠豫，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化区江埔街御景路**。法定代表人：罗明亮，职务：经理。委托诉讼代理人：朱金霞，该公司职员。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。原告钟礼燕与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张楠豫、被告的委托诉讼代理人舒辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告应自2019年10月14日起至起诉之日（2020年6月15日止），每日按房屋总价款即人民币2525363元的0.02%的标准向原告支付逾期交楼违约金人民币124247.86元；2.本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告对于逾期交楼违约金的计算时间调整为2019年10月14日至庭审之日即2020年8月18日。事实和理由：原告于2017年6月17日向被告认购广州市从化雅居乐名门半岛花园三期四组团L151栋2梯102单元（以下简称“102房”），双方就102房签订了《雅居乐名门半岛花园认购书》（以下简称《认购书》），并于2017年6月19日签订了编号为20170617816X的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）及所谓的《装修合同》。双方在《认购书》中约定，102房毛坯售价为人民币1386460元，委托被告“装修”的总价为人民币1138903元，而实际双方约定涉案房屋为带装修出售，购房总价为人民币2525363元，同时约定被告应当于2018年12月15日将涉案房屋交付原告，后因涉案房屋未完成永久用电的入户安装，被告并未能在2018年12月15日前依约交付符合交楼标准的102房。原告已于2019年10月24日就被告的逾期交楼行为向广州市从化区人民法院提起诉讼，经广州市从化区人民法院审理，对上述客观事实均予以认定，并出具（2019）粤0117民初5339号《民事判决书》（以下简称5339号案），该生效判决确定了被告应当以实际房屋总价款人民币2525363元为基础，按照双方买卖合同第十四条约定的赔偿标准向原告支付已产生的2018年12月16日至2019年10月13日期间的102房的逾期交楼违约金。5339号案生效后，涉案房屋实际仍未符合交付标准，据原告向其他业主了解到实际上涉案小区直至2019年12月30日才完成居民永久用电的户表安装，具备居民永久用电条件，但被告在涉案房屋取得永久用电后，直至2020年3月16日才通知原告前往收楼，但是距原告于2020年3月17日前往涉案房屋现场查看发现，涉案房屋门口地面、屋内地面仍未完成铺设，墙面也存在缺口，并未依据双方的签订的装修合同所约定装修标准完成装修工程，涉案房屋实际为带豪华精装修的商品房，被告在未完成装修的情况下涉案房屋实际仍不符合交付标准，故原告当场拒绝收楼，并要求被告在完成装修后另行向原告发出书面的收楼通知书，但截至起诉之日，被告仍未再次通知原告前往收楼。原告认为，首先，被告在涉案房屋具备永久用电条件后，并未及时履行房屋交付随附的通知义务，在未通知原告的情况下，被告应当继续承担逾期交楼的违约责任，以实际房屋总价款人民币2525363为基础，按照第181日起以每日总房价的0.02%的标准向原告支付逾期交楼违约金；其次，被告所交付的房屋就算在其通知收楼截止日时即2020年3月20日已取得永久用电标准，但是涉案房屋在未完成装修的情况下并不符合带装修交楼的合同约定，原告实际仍然无法正常使用涉案房屋，被告应当继续承担逾期交楼违约责任，直至完成涉案房屋的装修工程。被告辩称，原告的诉讼请求不能成立，应于驳回。理由如下：一、涉案小区在2019年9月20日具备永久用电条件，因有将近三千户，故是分批送电，其中包括涉案房产在内的三期四组团是最早完成电表安装及送电的区域，涉案房产自2019年10月9日起开始第一次抄表，所以被告才在2019年10月10日发函通知原告前往收楼。此后，被告又在2020年3月16日通知原告前往收楼，履行了通知义务，原告应自行承担未能收楼的法律责任。二、涉案房屋在被告发出催收楼通知书之前就已经完工，不存在质量问题，即使原告所述的问题存在，原告所提异议也不是关于房屋主体结构不合格或严重影响居住的质量问题，依法、依约均不构成原告拒绝收楼的有效理由。经审理查明：2019年10月24日，原告向广州市从化区人民法院（以下简称从化法院）提起诉讼。经从化法院查明：2017年6月19日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-151栋2梯102房一套。房屋建筑面积：159.51平方米，总金额为1386460元；原告以按揭贷款方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具授权委托书。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第二十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件七补充协议第九条处理。附件七《补充协议》第六条约定：附件七《补充协议》第五条关于商品房交付的补充约定主要内容有：⒉在商品房达到交付使用条件后，被告已短信或快递的方式通知两原告办理交付手续。⒌关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。第十七条关于合同的变更和解除约定：⒎鉴于原告购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，原告收楼后委托被告进行装修（原告授权被告可聘请有装修资质的装修合同为其所购房屋进行装修），并同时与被告签订《装修合同》，甲、乙双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，约定：甲乙双方就原告购买的雅居乐名门半岛花园三期4组团自编L-151栋2梯102房的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第二条委托事项：被告及被告聘请的第三方（以下统称为被告，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以被告实际装修发生的为准。第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为1138903元；第六条装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年12月15日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为甲乙双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。第九条违约责任：5.因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。第十条其他：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，原告在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同中止、解除的违约责任。同日，原告向被告出具《毛坯收楼确认书》，内容为：本人已接收雅居乐名门半岛花园三期4组团自编L-151栋2梯102单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托广州从化雅居乐房地产开发有限公司继续装修，该单位的物业管理从2018年12月15日（装修合同约定时间）开始计算。同日，原告向被告出具《确认书》，内容为：1.本人购买的L-151栋2梯102房房屋为毛坯交楼，具体的交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2.本人在收楼后即委托被告进行装修，具体的装修标准、价格等以装修合同约定为准。3.本人清楚《商品房买卖合同》《装修合同》是两个不同的独立的合同，两个合同均是在平等自愿协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。4.本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含部分房屋价值和装修及设计价值，本人不以此为由要求解除装修合同。同时，本人授权贵公司根据要聘请有相应资质的装修公司为本人上述房屋进行装修等。庭审中，原被告双方均确认原告已实际支付了全部购房款1386460元及全部装修款1138903元。另查明，涉案房屋于2017年6月29日取得竣工验收备案表。被告提供2019年9月20日广州供电局有限公司从化供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，认为涉案楼盘已于2019年9月20日取得永久用电。该意见书中显示预计送电时间为2019年9月23日。被告于2019年10月10日通过EMS快递的方式向原告发出《收楼通知书》要求原告于2019年10月13日前收楼，原告确认收到该《收楼通知书》。被告于2019年10月8日向原告出具《改造方案确认函》显示：因加强房屋使用功能与居住舒适度及日后有利于养护的考虑，您向我司提出将木地板改为地砖的改造方案，因您一直未有空过来签署确认改造方案，为抓紧时间进行改造，现致函您作如下确认。其中手写部分备注“预期需30天完成，具体以实际工期为准”。2019年12月26日，从化法院作出（2019）粤0117民初5339号民事判决，其中认为：涉案《装修合同》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。根据上述分析，涉案房屋购房总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款与装修款之和，即涉案房屋购房总价款为2525363元（房价款1386460元+装修款1138903元）；而被告提供临时用电期间不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，此期间不符合交楼条件；关于违约金的计算标准，双方协议中有明确约定，因此，被告应从2018年12月16日起180天内按房屋总价款2525363的0.1‰计算，超过180天即2019年6月14日至2019年10月13日止共计122天，按房屋总价款2525363元的0.2‰的标准向原告支付违约金。遂判决：被告应自该判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金107075.39元给原告。双方均当庭确认该案判决已生效，且被告已履行其付款义务。在诉讼过程中，原告提交由本院作出的（2020）粤0104民初1722号《民事判决书》，以证明本院在该案认定涉案小区直至2019年12月30日才具备居民永久用电条件的客观事实。被告认为涉案房屋系在2019年10月9日前取得永久用电，函件只是概括说明整个小区通永久用电的情况，但并无证据证明涉案房屋在2019年10月9日就已经取得永久用电。2020年3月16日，被告根据原告在涉案《买卖合同》中所载明的通讯地址向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2020年3月20日前办理上述涉案房屋的收楼手续。原告确认其收到该份通知书，并于2020年3月17日前往涉案房屋查看。到现场后，原告发现涉案房屋的装修还未完成，此外还存在前面漏水开裂的情况，故当场拒绝收楼，要求被告完成装修后再行通知，被告接待人员也进行了签字确认，但至今仍未再次通知原告收楼。为证明涉案房屋存在质量问题，原告提交了涉案房屋的图片及《业主收楼验收表》，表中记载涉案房屋存在墙角气泡、瓷砖有空鼓等问题。本院认为，原告与被告在自愿基础上签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。被告作为出卖人转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。因房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件，故被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。根据此前已生效的民事判决书查明涉案房屋用电类别为“临时用电”，并非居民生活用电。“临时用电”不能满足购房人日常生活用电的基本居住要求，影响了买受人的正常使用，因此在涉案房屋尚不具备永久用电之前，原告拒绝收楼，理据正当。现双方均确认涉案小区已于2019年12月30日具备了居民永久用电条件，原告亦确认其收到被告发出的《催收楼通知书》，并于2020年3月17日前往办理收楼手续。原告主张涉案房屋装修尚未完成，仍存在多处墙面漏水开裂的情况，但其提交的《业主收楼验收表》中的房屋质量问题并非可拒绝收楼的正当理由，原告拒绝收楼理据不足。但需要指出的是，如涉案房屋确实存在《业主收楼验收表》所载问题，被告应积极履行保修责任，确保原告的合法权益。综上，被告应以购房款2525363元为基数，按照每日0.2‰的标准，向原告支付自2019年10月14日起至2020年3月20日止的逾期交楼违约金。原告主张逾期交楼违约金超过上述计算金额部分的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，一次性支付从2019年10月14日起至2020年3月20日止的逾期交房违约金（以总房款2525363元为基数，按每日0.2‰计）给原告钟礼燕。二、驳回原告钟礼燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3431元，减半收取计1715.5元，由原告钟礼燕负担323.5元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担1392元。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘洁珺二〇二〇年八月二十八日法官助理刘敏书记员陈益融