浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2657号 上诉人（原审被告）：宁波市鄞州景泰宾馆。住所地：宁波市鄞州区桑田路**。 投资人：陈世法。 上诉人（原审被告）：陈世法，男，1964年2月22日出生，汉族，住象山县。 两位上诉人共同委托诉讼代理人：王文达，浙江立业律师事务所律师。 两位上诉人共同委托诉讼代理人：谢吉，浙江立业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市江东房产物业有限公司。住。住所地：宁波市鄞州区东方商务中心****0-4）-（10-8）。 法定代表人：徐峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚海峰，浙江共业律师事务所律师。 上诉人宁波市鄞州景泰宾馆（以下简称景泰宾馆）、陈世法因与被上诉人宁波市江东房产物业有限公司（以下简称江东物业公司）物权保护纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初3251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案受理后，依法独任审理，经过阅卷、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 景泰宾馆、陈世法上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回江东物业公司的诉讼请求，判决江东物业公司赔偿景泰宾馆各项损失2238732元，本案一、二审诉讼费由江东物业公司承担。事实和理由：一、景泰宾馆已与江东物业公司就房屋租赁达成了事实上的续签。2019年3月，景泰宾馆与江东物业公司经理沈龙沟通租赁合同期满后续订事宜，沈龙答复保证与景泰宾馆续订合同，故景泰宾馆对宾馆进行了重新装修。沈龙作出的答复代表江东物业公司，且宾馆装修期间，江东物业公司未提出异议，故双方在事实上已续签了租赁合同。二、一审计算占有使用费未考虑疫情期间的优惠政策不当。根据宁波市人民政府的文件《关于打赢疫情防控阻击战帮扶中小企业共渡难关的十八条意见》规定，对承租国有资产类经营用房的中小企业，免收2个月房租。一审对占有使用费的计算未考虑涉案房屋的市场租赁价格不当。景泰宾馆在一审中提出反诉，一审法院未予受理不当。景泰宾馆基于江东物业公司续签租赁合同的承诺重新装修、购买宾馆用品花费440732元，应由江东物业公司赔偿。一审判决景泰宾馆支付占有使用费，陈世法承担相应的清偿责任无任何依据。 江东物业公司辩称，景泰宾馆要求赔偿损失与本案并非同一个诉，其应另行起诉。景泰宾馆不属于可免租金2个月的企业，其不具备免租条件。租赁合同期满后其未腾退，疫情并未发生在合同履行期间，而是发生在其无权占有期间，不能构成阻碍合同履行的不可抗力。江东物业公司并未对续租事宜作出明确承诺，且在租赁期满前已向其送达了催告函，表示不再续租。租赁合同约定了江东物业公司对装修不作任何补偿，其装修行为与江东物业公司不存在关联性。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 江东物业公司向一审法院起诉请求：1.景泰宾馆支付江东物业公司自2019年11月3日起至2020年3月24日止的房屋占有使用费215812.74元（实际计算至腾退之日）；2.景泰宾馆腾退江东物业公司所有的位于桑田路797号的房屋；3.陈世法对上述债务无法清偿部分承担清偿责任。庭审中，江东物业公司明确房屋占有使用费按合同约定的双倍租金支付。 一审法院认定事实：景泰宾馆自2007年开始租赁位于宁波市鄞州区××路××号××。2016年11月3日，宁波市江东区房地产管理处与景泰宾馆（原宁波市江东景泰宾馆）续签《房屋租赁合同》一份，约定：宁波市江东区房地产管理处将坐落于宁波市鄞州区××路××号××，面积约954.94平方米；租赁期限为3年，自2016年11月3日起至2019年11月2日止；第一年年租金为270000元，第二年年租金为272700元，第三年年租金为275427元；租金一季度一付，先付后用；该房屋租赁保证金为70000元，于合同签订日一次性付清；合同期限满后无息退还景泰宾馆；宁波市江东区房地产管理处对景泰宾馆装修不作任何补偿，退租时宁波市江东区房地产管理处有权要求按原状恢复或要求交纳恢复工程所需费用；租赁期满后，本合同即终止，宁波市江东区房地产管理处有权收回出租房屋，景泰宾馆应如期交还；租赁期满后，景泰宾馆应按时交还房屋，每逾期一日，宁波市江东区房地产管理处有权按双倍租金向景泰宾馆加收逾期交房违约金。 上述合同签订后，宁波市江东区房地产管理处、景泰宾馆开始履行各自义务。2018年12月20日，宁波市江东区房地产管理处法定代表人盛丹、江东物业公司法定代表人徐峰等人签署《关于东房物业交接工作会议纪要》，确定原宁波市江东区房地产管理处负责租赁的房产，由江东物业公司负责与原承租户按照原合同条款重新签订租赁合同，2019年1月1日以后的租金归江东物业公司所有。后位于宁波市鄞州区桑田路797号的房产登记于江东物业公司名下。2019年10月30日，江东物业公司向景泰宾馆送达《关于××路××号××楼，一楼通道房屋的函》，载明：“您在使用的位于××路××号××楼，一楼通道的房产为我公司资产，于2019年11月2日合同到期。我司相关工作人员已于2019年5月通知此处房屋将收回另做他用，望您于2019年12月31日前搬离腾退，不然我司将移交相关司法部门处理”。但景泰宾馆一直未腾退涉案房屋。另查明：景泰宾馆为个人独资企业，陈世法为宾馆投资人。 一审法院认为，宁波市江东区房地产管理处与景泰宾馆签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限已经届满，宁波市江东区房地产管理处将涉案房屋的租赁事宜交由江东物业公司处理，且涉案房屋已登记在江东物业公司名下，江东物业公司现作为涉案房屋的所有权人，已通知景泰宾馆不再续租，景泰宾馆作为承租方应及时腾退房屋，否则应承担相应的法律后果。《房屋租赁合同》虽约定租赁期满后，景泰宾馆逾期交回房屋应按双倍租金支付违约金，但江东物业公司提起本案诉讼系基于物权保护原则，诉请支付的系房屋占有使用费，且江东物业公司对按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费不持异议，故对于江东物业公司要求景泰宾馆按年租金275427元的标准支付自2019年11月3日起至实际腾退日止的房屋占有使用费的诉请，予以支持。景泰宾馆系个人独资企业，陈世法为投资人，陈世法应对景泰宾馆不能清偿部分的债务承担清偿责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当庭判决：一、限景泰宾馆于本判决生效之日起十日内腾退位于宁波市鄞州区桑田路797号的涉案租赁房屋（面积约954.94平方米）；二、景泰宾馆支付江东物业公司按年租金275427元标准计算的自2019年11月3日起至实际腾退日止的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内付清；三、陈世法对景泰宾馆上述第二项债务不能偿还的部分承担清偿责任；四、驳回江东物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费4537元，减半收取2268.50元，由江东物业公司负担1134元，景泰宾馆、陈世法负担1134.50元。 二审期间，景泰宾馆向本院提交了以下证据：1.宁波市人民政府《关于打赢疫情防控阻击战帮扶中小企业共渡难关的十八条意见》一份，以证明承租国有资产类经营用房的中小企业，免收2个月房租；2.宾馆转让协议、装修协议、收据、银行取现记录、支付宝与微信转账记录，以证明景泰宾馆的损失共计2238732元；3.（2020）浙0212民初873号民事判决书打印件一份，以证明江东物业公司承诺会继续租赁的事实；4.江东物业公司企业信息、宁波市鄞城集团有限责任公司企业信息打印件各一份，以证明江东物业公司是国有全资子公司；5.网上下载打印的《宁波市国资委关于疫情防控期间进一步落实国有企业减免房租政策有关事项的通知》有关问题解答、工信部联企业[2011]300号《关于印发中小企业划型标准规定的通知》打印件一份，以证明景泰宾馆是中小微企业，本案应当减免2个月的房屋占有使用费。 经质证，江东物业公司认为，对证据1、3、4、5的真实性、合法性无异议，但与本案缺乏关联性，对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。本院对证据1、4、5的真实性予以确认，证据3与本案缺乏关联性，证据2中景泰宾馆的损失情况不属本案的审理范围，本院均不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的租赁期限届满前，江东物业公司作为涉案房屋的所有权人，已通知景泰宾馆不再继续租赁，景泰宾馆应在租赁期限届满后及时腾退涉案房屋，江东物业公司诉请其腾退涉案房屋并支付占有使用费，一审法院予以支持并无不当。景泰宾馆要求减免2个月的房屋占有使用费，因其未在一审中提出，且疫情发生时景泰宾馆的租赁期限已经届满，且江东物业公司在此前已表明不再续签并要求其腾退，故其主张减免占有使用费的依据不足，本院不予支持。景泰宾馆所主张的损失可另行起诉解决。综上，景泰宾馆的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4537元，由上诉人宁波市鄞州景泰宾馆、陈世法负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  张 华 二〇二〇年八月二十一日 代书记员  程永静