广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书粤20**民初7853号原告：陈杏芳，女，1979年9月3日出生，汉族，住广东省中山市**********。委托诉讼代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。被告：周承云，男，1973年2月3日出生，汉族，住湖南省道县*********。被告：中山市东凤镇云杰插头模具厂，住所地广东省中山市************。主要负责人：周承云，该厂投资人。原告陈杏芳与被告周承云、中山市东凤镇云杰插头模具厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丘英隆，被告中山市东凤镇云杰插头模具厂的主要负责人即被告周承云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告周承云于2018年4月1日与高坚有签订的《厂房租赁协议》无效，判令两被告将占用的房屋返还给原告，返还时一并将该房屋内的所有物品清理干净；2.被告支付占有使用费（占有使用费按每月10200元，参照《2019年中山市房屋租金参考价》对东凤地段的估价约15元/平方米，从2019年10月16日起计至被告返还房屋之日止）；被告支付逾期支付的利息从起诉之日计至全部清偿之日止，以10200元暂计至2020年6月15日。事实和理由：2019年6月24日10时至2019年6月25日10时中山市第二人民法院对于2016年10月14日查封的被执行人高坚有的位于中山市******10队的不动产（房产证号:xxx，土地证号：出xxx**）在淘宝网司法拍卖网络平台上进行第一次公开拍卖，由原告陈杏芳以最高价竞得。中山市第二人民法院以（2018）粤2072执1528号之二分别出具了《执行裁定书》、《协助执行通知书》。原告因此办理了不动产权证，证号为粤（2019）中山市不动产权第0348132号，土地为560平方米，房屋为1298.25平方米。办证后，原告到所属自有的房屋收楼时，被告出具其于2018年4月1日与高坚有签订的《厂房租赁协议》用以抗辩原告。但根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。再根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效。（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。综上，本案涉案房屋是在2016年10月14日被人民法院查封，被告与高坚有签订的租赁协议是在2018年4月1日，因此根据上述法律法规、行政规章的规定，该租赁合同无效，被告应该将占用的房屋返还给原告。另外从合同中也可以看出，被告与高坚有签订的租赁协议书中约定的租赁面积为680平方米，每月租金仅仅为2300元，也就是每平方米不足4元，参照中山市住房和城乡建设局发布的《2019年中山市房屋租金参考价》对东凤地段租金的估价约为35-40元/平方米，这差距明显巨大。另外，涉案房屋总共有三层，其中土地面积为560平方米，房屋面积为1298.25平方米，这都由被告全部占有使用。经原告长期与被告协商处理占用房屋的事宜，但被告都置之不理，被告以超低价租金占用原告的房屋，其行为损害原告合法权益。原告遂起诉至法院。被告周承云、中山市东凤镇云杰插头模具厂共同答辩称：一、2009年，被告与高坚有签订租赁合同时，案涉的厂房是很破旧的，门窗、大门都没有，楼层亦有裂缝，只能使用第一层。被告经朋友介绍认识原房东高坚有，刚好2008年经济危机，导致2009年许多厂房闲置，所以才按这个租金价格租赁下来。后来被告重新装修案涉厂房并种植了花木，而且现在工厂用的电都是被告去供电公司申请的。二、在法院拍卖时，被告已经提交了相应的证据给法院。后来经法院认可在拍卖时载明带租拍卖。对于原告称案涉厂房在2016年10月14日被法院查封，但是法院是在2019年4月份才来案涉厂房张贴拍卖公告，所以被告与高坚有在2018年4月签订合同在先，拍卖在后。在2019年5月，法院拍卖案涉厂房时，被告也提交了相关租赁合同资料到中山市第二人民法院，经法院认可带租拍卖的。三、原告已经按拍卖公告时带租拍卖的租金标准收取了被告一年的租金。如果原告认为租金不合理，不应在收取一年租金后才提出，为此，应视为原告当时默认这份租赁合同。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换、举证、质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，高坚有作为甲方（产权人）与作为乙方的周承云（承租人）签订《厂房租赁协议》。上述租赁协议约定：一、甲方同意将位于中山市东凤镇万视达旁的厂房出租给乙方，作为工业用途，建筑面积为680平方米；二、承租每月租金为2300元，并每3年按总额递增25%，以上单价不含税，乙方负责地方税局按厂房租用应交纳的税款；三、租赁时间为6年，从2018年4月1日至2024年3月31日止，期满后如须继续租赁双方另签协议。另查，被告中山市东凤镇云杰插头模具厂系被告周承云成立投资的个人独资企业，住所地为中山市************。再查，原高坚有名下位于中山市********队的不动产[房产证号：xxx，土地证号：出xxxx4]于2013年5月**日抵押给中山东凤珠江村镇银行股份有限公司，他项权证号为：粤房地他项权证中付字第0xxxx4号。本院在审理以高坚有为被告的案件中，于2016年**月14日以（2016）粤2072民初10325号民事裁定诉保查封了被执行人高坚有名下位于中山市********队的不动产[房产证号：xxx，土地证号：出xxx**]。该案进入执行程序后，上述诉保查封自动转为执行查封，本院经摇珠选定并委托广东中展土地房地产与资产评估咨询有限公司对上述不动产进行评估，该司作出中展房估字[2019]第0206号评估报告确定上述不动产评估价为947598元。上述报告经送达各当事人，均无异议。本院于2019年6月24日**时至2019年6月25日**时（延时除外）在淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：http://sf.taobao.com/0760/02，户名：中山市第二人民法院）对被执行人高坚有的上述不动产以评估价的70%即663319元为底价进行第一次公开拍卖，由买受人陈杏芳以2240179元的最高价竞得。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、二十九条的规定，本院于2019年6月28日出具（2018）粤2072执1528号之二执行裁定书裁定如下：一、高坚有名下位于中山市********队的不动产[房产证号：xxx，土地证号：出xxx**]的所有权及相应的其他权利归买受人陈杏芳所有，该不动产所有权自本裁定送达买受人陈杏芳起转移。二、解除对高坚有名下位于中山市********队的不动产[房产证号：xxx，土地证号：出xxx**]的查封，注销对上述不动产的权属登记及抵押登记[不动产登记证明号：粤房地他项权证中府字第0xxxx4号]。三、买受人陈杏芳应于收到本裁定之日起三十日内登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2019年6月28日，本院向中山市自然资源局出具了（2018）粤2072执1528号之二协助执行通知书，载明申请执行人中山东凤珠江村镇银行股份有限公司与被执行人高顺有、高坚有、徐婵芬、冯健智、中山市永成水泥制品有限公司金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）粤2072执1528号之二执行裁定已经发生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定，请中山市自然资源局协助执行相关事项。后原告陈杏芳将案涉的不动产过户至自己名下，并取得了粤（2019）中山市不动产权第0348132号不动产权证。上述权属证书登记案涉不动产的土地面积为560㎡，房屋面积为1298.25㎡。再查，被告提供了案涉厂房的照片主张其为厂房种植花木，安装新窗户等，上述照片未有拍摄时间，反映案涉厂房的现状。另被告提供了供用电合同主张案涉厂房的供电系以其名义在供电公司报装的。庭审中，原被告确认被告周承云按其与高坚有的租赁合同约定的租金标准支付租金给原告至2020年4月份。被告称：一、其从2009年开始承租案涉厂房，开始签了三年，到期后续签了六年，到2018年再续签了6年；2020年5月份的租金，被告也转账给原告，但原告没有收取。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据当事人的诉讼请求、证据及所作的陈述，本案对争议焦点做如下归纳和分析：一、关于被告周承云与高坚有在2018年4月1日签订的《厂房租赁协议》合同效力。原告主张依据《城市房屋租赁管理办法》第六条，因案涉厂房存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形，为此该厂房不能出租，根据合同法主张被告周承云与高坚有在2018年4月1日签订的《厂房租赁协议》无效。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《商品房租赁管理办法》第二十八条，原告主张依据的《城市房屋租赁管理办法》已废止，而《商品房租赁管理办法》并没有制定被司法机关和行政机关查封的房地产不能出租的相关规定。为此，对于原告第一项诉请，其以周承云与高坚有在2018年4月1日签订的《厂房租赁协议》无效，被告将占用的房屋返还给原告，返还时一并将该房屋内的所有物品清理干净的主张，因合同并非无效，原告依合同无效主张各自返还原物，没有法律依据，本院不予支持。二、关于被告周承云与高坚有在2018年4月1日签订的《厂房租赁协议》对原告是否具有约束力。从查明事实可知，即便被告称其与高坚有原租赁合同到期后，在2018年4月1日再签订《厂房租赁协议》，但案涉厂房于2013年5月23日抵押给中山东凤珠江村镇银行股份有限公司，且本院于2016年10月14日以（2016）粤2072民初10325号民事裁定对涉案房屋进行诉保查封。首先，被告周承云与高坚有签订《厂房租赁协议》之前涉案房屋已经抵押给中山东凤珠江村镇银行股份有限公司，并进行抵押登记，后涉案房屋被法院查封。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”之规定，被告周承云与高坚有于2018年4月1日签订的《厂房租赁协议》对通过竞买取得涉案房屋所有权的新业主即原告陈杏芳不具有约束力。因此，被告周承云、中山市东凤镇云杰插头模具厂至今仍在使用原告名下的案涉厂房，理应支付占用使用费用。关于房屋占有使用费的标准及起算时间。根据庭审原被告确认的情况，如前所述，被告周承云与高坚有签订的《厂房租赁协议》对原告没有拘束力，但被告周承云、中山市东凤镇云杰插头模具厂已经按其与高坚有的《租赁协议书》约定的租金标准一直向原告支付租金至2020年4月份，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”据此，应视为原告与被告周承云、中山市东凤镇云杰插头模具厂存在不定期的租赁关系，而原告未主张解除其与被告周承云、中山市东凤镇云杰插头模具厂之间不定期的租赁关系前，被告被告周承云、中山市东凤镇云杰插头模具厂理应按双方之前履行的租金标准即2300元/月从2020年5月起向原告支付租金。同理，因原被告之间是不定期租赁关系，双方并未就租金支付时间作出约定，原告主张逾期支付利息没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《商品房租赁管理办法》第三条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周承云、中山市东凤镇云杰插头模具厂自本判决生效之日起向原告陈杏芳支付自2020年5月起至其实际搬离之日止的占用使用费（按每月2300元计算）；二、驳回原告陈杏芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1586元，减半收取793元，由原告陈杏芳负担400元，由被告周承云、中山市东凤镇云杰插头模具厂负担393元（该款原告陈杏芳已预交，被告周承云、中山市东凤镇云杰插头模具厂于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告陈兴芳，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  高嘉敏二〇二〇年八月十八日书记员  冯艺柱