湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初3492号原告（反诉被告）：杨涛，男，1979年11月29日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告（反诉原告）：崔晓明，男，1960年8月29日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：武汉市中亿居房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区粮道街棋盘街********。法定代表人：王涛，店长。委托诉讼代理人：刘志志，该公司员工。原告杨涛与被告崔晓明、武汉市中亿居房地产经纪有限公司（以下简称中亿居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理，依法适用简易程序，在被告崔晓明提出反诉后，依法将本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨涛，被告（反诉原告）崔晓明，被告中亿居公司的委托诉讼代理人刘志志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨涛向本院提出诉讼请求：1.判令崔晓明双倍赔偿杨涛买卖房屋定金40000元；2.判令中亿居公司负有连带责任。事实和理由：杨涛与崔晓明于2019年8月10日签订《存量房居间（买卖）合同》，约定杨涛以总价175万元的价格购买崔晓明武汉市武昌区粮道街棋盘街15号2单元2层2室存量房一套，杨涛当场交给崔晓明定金20000元（其中10000元作为交房保证金由杨涛直接转账给中亿居公司）。崔晓明在签订合同前并未告知该房屋已于2019年5月被查封的事实，导致房屋不能进行正常交易，但崔晓明拒绝退还定金。崔晓明违反合同约定，在明知案涉房屋已经被查封，其无权处置的情况下与杨涛签订的买卖合同，其行为已经构成欺诈，按照合同约定，崔晓明应双倍返还定金4万元。在房屋交易过程中，中亿居公司作为中介在签订买卖合同前后都没有对房源进行核查，将不具备交易资格的房源推荐给杨涛并签订买卖合同，对杨涛造成经济损失，应负有连带责任。被告（反诉原告）崔晓明辩称，杨涛诉称不属实。崔晓明告知了杨涛所售房屋被查封和会公开拍卖的情况，杨涛从2019年8月签订合同，一直拖到2019年10月7日还没有支付购房款，是杨涛先违约。杨涛称涉案房屋因被法院查封而不能买卖，崔晓明为此专门去法院问了，法院说可以买卖，只要卖出去了马上可以解封。故不同意杨涛要求崔晓明退还定金的诉讼请求。被告中亿居公司辩称，在签订售房合同时，崔晓明没有告知我公司出售的房屋已被查封。2019年9月左右，我公司员工陪同杨涛前往房管局查询，才得知出售的房屋存在查封的情况。对杨涛起诉我公司负连带责任的诉讼请求不予同意，但杨涛交给崔晓明的10000元保证金现在我公司处，我公司同意按照法院要求返还此款。被告（反诉原告）崔晓明向本院提出反诉请求：判令杨涛赔偿崔晓明违约金175000元。事实和理由：2019年8月10日，崔晓明与杨涛在中亿居公司签订《存量房居间（买卖）合同》，崔晓明将位于武汉市武昌区粮道街棋盘街15号2单元2层2室房屋以1750000元价格售予杨涛。签订合同双方商定，杨涛签订合同后马上到上海用一周时间付清在上海的房费（欠款）200000元，一周后就回武汉，到银行办理贷款，交付首期款570000元，杨涛提出不能一次性交付570000元，要求首期款交付500000元，崔晓明表示同意，并且还愿意奖励杨涛8000元。杨涛前往上海10日后通过微信告知崔晓明：上海交款要排队到10月7日才能交款（10月7日是国庆假日期间，杨涛明显是编造谎言）。此期间，崔晓明多次找中介公司催问，中介公司告知，杨涛没有回来，上海交不了款，交房款需要排队到10月7日。过了一个多月，杨涛回来推翻原来合同的约定，原来答应到银行办理贷款，就付首期款500000元，现在不给了，8000元的奖励不要了，要求崔晓明自己把欠款还清以后，再进行交易。崔晓明本来就是无法还清欠款，才卖房子还债的。崔晓明已经告诉债权人8月下旬就可以还款190000元，由于杨涛违反合同规定，造成崔晓明失信于债权人。债权人要求法院强行拍卖房屋，经过崔晓明多方协商，才答应不拍卖，等欠款要回来还款就行。现在杨涛要求退还定金，崔晓明不同意，并反诉至法院，要求判如所请。原告（反诉被告）杨涛辩称，在签订合同之前，杨涛根本不知道案涉房屋被查封的事情，崔晓明称出售给杨涛的房屋正在拍卖，实际情况是该房屋已经拍卖出去了。崔晓明是明知涉案房屋是不能卖的，故请求驳回崔晓明的反诉请求。经审理查明，崔晓明原系位于武汉市武昌区粮道街棋盘街15号2单元2层2室（权证号码：不动产权第0030085号）房屋所有权人，该房屋于2017年7月26日设定抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司湖北省分行，被担保债权金额950000元，履行债务期限2017年7月20日至2025年7月20日。2019年5月31日，该房屋经申请执行人湖北万象融投金融服务有限公司申请，被武汉市武昌区人民法院查封，查封期限自2019年5月31日起至2022年5月30日止；2020年7月10日，该房屋经司法拍卖成交。2019年8月10日，经中亿居公司中介，崔晓明与杨涛、中亿居公司签订《存量房居间（买卖）合同》，约定崔晓明将位于武汉市武昌区粮道街棋盘街15号2单元2层2室房屋售予杨涛；该房屋处于抵押状态，仍欠银行贷款约1000000元，崔晓明应在赎房后当日将房屋所有权证及土地使用权证原件托管于中亿居公司处作为办理过户手续之用，双方同意用杨涛支付的购房首期款替崔晓明赎房，杨涛在崔晓明房屋贷款银行通知可提前还款时直接付款到崔晓明的贷款银行办理赎房；房屋转让价1750000元；定金20000元为第一部分房款，中亿居公司预留10000元作为交房保证金及水电费、煤气费、物业管理费等保证金；1730000元为第二部分房款，付款方式为银行按揭贷付款，首期570000元，杨涛同意在崔晓明赎楼当日先行支付房屋首付款中的500000元，余下首付50000元过户当日交，余款1180000元，杨涛以商业贷款方式支付给崔晓明，并委托中亿居公司办理贷款手续，支付按揭手续费，如银行批准的贷款金额少于杨涛申请的贷款金额，杨涛应在过户当日以现金或转账方式支付差额房款给崔晓明；崔晓明应在房产注销抵押登记，杨涛应在银行贷款审批通过后五个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》交纳过户税费，办理房产过户手续，杨涛应在领取房屋所有权证及土地使用权证后五个工作日内办理按揭贷款的抵押；崔晓明保证对案涉房屋享有完整所有权，能完全支配及处理，同时保证崔晓明在签署合同前已通知承租人出售事宜，承租人已放弃优先购买权，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁及抵押等事宜，崔晓明应在签署《武汉市存量房买卖合同》之前清理完毕，并保证转让后杨涛无须负责，否则崔晓明必须承担由此引起的一切法律责任；交房保证金、水电费、物业管理费保证金，在崔晓明处理完房产交接手续、水电过户手续，并结清所欠的水电费、物业管理费等费用后三个工作日内由中亿居公司直接划入崔晓明指定的收款账户；所有关于该房屋的信息均来自崔晓明，杨涛已经看房，并对上述信息予以确认，后期因信息不符引起的纠纷由崔晓明、杨涛自行负责，崔晓明、杨涛及中亿居公司不得故意隐瞒与订立合同有关重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当承担赔偿责任；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如果杨涛支付定金后违约，崔晓明有权解除合同并没收定金或要求杨涛支付房产转让价百分之十违约金，如崔晓明收取定金后违约，杨涛有权解除合同并要求崔晓明双倍返还定金或要求崔晓明支付房产转让价百分之十违约金；崔晓明承诺2019年9月1日交房给杨涛。2019年8月10日，杨涛向崔晓明及中亿居公司法定代表人王涛各转账1万元。当天，崔晓明向杨涛出具《收条》，载明：今收到杨涛购买粮道街棋盘街15号2单元2层2室定金20000元。中亿居公司向崔晓明出具《收款收据》，载明：今收到崔晓明交来出售武昌区粮道街棋盘街15号2单元2层2室房屋的交房保证金10000元。2020年5月19日及6月1日，武汉市武昌区人民法院分别通知崔晓明武汉市武昌区粮道街棋盘街15号2单元2层2室房屋评估鉴定价值及在京东网拍卖房屋时间，2020年7月10日，该房屋经司法拍卖成交。本院认为，崔晓明在与杨涛及中亿居公司签订《存量房居间（买卖）合同》时，仅通过合同约定事项告知拟出售的武汉市武昌区粮道街棋盘街15号2单元2层2室房屋存在抵押的事实，却隐瞒该房屋已被武汉市武昌区人民法院查封的重大事实，存在欺诈行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，上述合同属可变更或撤销的合同，但因杨涛及中亿居公司均未主张变更或撤销，故本院确认上述合同有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《存量房居间（买卖）合同》的约定，在杨涛向崔晓明支付2万元定金后，下余购房款的支付时间分别为崔晓明赎房当日、双方办理房屋过户手续当日及房屋过户后。但崔晓明未提供证据证明其在武汉市武昌区粮道街棋盘街15号2单元2层2室房屋被司法拍卖给他人前，到中国邮政储蓄银行股份有限公司湖北省分行办理提前清偿债务、注销抵押登记赎房手续，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院确认合同约定的支付购房款的条件未成就，因此，杨涛在约定的付款条件未成就前，未向崔晓明支付购房款并不违反合同约定，故本院对崔晓明请求判令杨涛赔偿崔晓明违约金175000元的反诉请求不予支持。因武汉市武昌区粮道街棋盘街15号2单元2层2室房屋被司法拍卖成交，崔晓明已丧失依约办理赎房并向杨涛交付房屋的能力，应承担不履行合同约定义务的违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十八条的规定，本院对杨涛请求判令崔晓明双倍返还定金40000元的诉讼请求予以支持，为减少当事人诉累，本院确定其中10000元由中亿居公司以向崔晓明收取的履约保证金代为返还。定金是崔晓明和杨涛在《存量房居间（买卖）合同》中约定的互负违约责任的方式，并不是中亿居公司承担违约责任的方式，故本院对杨涛请求判令中亿居公司承担双倍返还定金的连带责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）崔晓明于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）杨涛返还定金40000元，其中10000元由被告武汉市中亿居房地产经纪有限公司代被告（反诉原告）崔晓明返还。二、驳回原告（反诉被告）杨涛要求被告武汉市中亿居房地产经纪有限公司承担连带责任的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）崔晓明要求原告（反诉被告）杨涛支付违约金175000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费800元，已减半收取400元，由被告（反诉原告）崔晓明负担。本案反诉案件受理费3800元，已减半收取1900元，由被告（反诉原告）崔晓明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。当事人必须履行发生法律效力的民事判决书，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审判员  王光辉二〇二〇年八月三十一日法官助理李士杰书记员魏诗婧