河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5659号上诉人（原审被告）：侯红霞，女，汉族，1961年2月20日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：尤士虎，河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕亚伟，河南诚然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴锐，女，汉族，1992年7月21日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：王苏楠，河南博同律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：洛阳福海置业有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河区邙麓街****。法定代表人：张高，系该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：张高，男，汉族，1957年7月15日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。上诉人侯红霞因与被上诉人吴锐，被上诉人洛阳福海置业有限公司（以下简称福海公司）、张高案外人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2020)豫0304民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月10日对当事人进行了询问。上诉人侯红霞的委托诉讼代理人尤士虎、吕亚伟，被上诉人吴锐的委托诉讼代理人王苏楠，被上诉人福海公司的法定代表人张高到庭参加了询问。本案现已审理终结。侯红霞上诉请求：1、请求撤销河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初7号民事判决书，依法改判驳回吴锐的原审诉求或者发回重审；2、该案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理执行该案，程序不当。侯红霞与福海公司、张高的民间借贷合同纠纷一案，福海公司委托了常西明代理诉讼，原先是由洛阳市老城区人民法院审理执行，不知为何，移交到瀍河回族区人民法院执行，而常西明属于瀍河回族区法院的正式退休工作人员，依据《法官法》第三十六条：法官从人民法院离任后两年内，不得以律师身份担任诉讼代理人或者辩护人。法官从人民法院离任后，不得担任原任职法院办理案件的诉讼代理人或者辩护人。因此，瀍河回族区人民法院执行、审理该案件存在程序问题，存在被其它因素干扰的可能性。二、原审法院查明事实错误，认定事实与张高、福海公司的答辩意见相互矛盾。原判决书第五页，原审法院审理中张高、福海公司答辩意见为“在老城法院的时候，问过被告，被告说他不要房子，我就把房子卖给了原告，刚开始房子的手续不全，现在房子手续齐全了，我把房子卖给了原告”。而侯红霞与张高、福海公司的纠纷在洛阳市老城区人民法院诉讼开始是2017年，原判决书又认定吴锐与福海公司签订的《福海花园购房合同》是在2017年2月26日，因此，原审法院查明的事实与认定的事实相互矛盾。三、吴锐提供的转账流水与合同签订时间相差甚远，且未交付给福海公司，无法证实款项与合同相互关联。吴锐主张2014年12月30日吴锐母亲李文明向尚燃琴转账300000元，而尚燃琴收款不能代表福海公司收款，且2017年2月26日，才签订《福海花园购房合同》。中间相差两年多时间，正常情况下如果该款项是购房款，在转账时，福海公司就会出具收据或正规发票，而在签订时才出具合同，明显不符合常理。四、《福海花园购房合同》内容不符合法律规定，不属于合法有效的合同。且该房屋不具备办证条件，不能对外售卖。《福海花园购房合同》的合同内容不符合法律规定。根据《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；(四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；(七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）；解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。具体到本合同第六至十三款，在合同中未写明，合同不属于合法有效的合同。原审法院认定合同有效错误。瀍河回族区人民法院在其他生效（2018）豫0304民初786号判决书中，认定合同属于无效合同，且房屋不具备办证条件，不符合对外售卖情形。五、吴锐在合理期限内并未提出过异议。涉案房屋早在2017年3月13日已经被老城区人民法院采取保全措施，2018年9月曾经作出拟予拍卖的执行裁定，张高曾对保全提出异议，老城区人民法院对经核实已出卖的部分房屋作出了解封处理，但不涉及本案涉案房屋，吴锐具备了解上述情况的条件，从未提出过异议。六、即便是吴锐入住时间在2018年2月，该入住时间在法院查封之后。原审法院审理过程中，吴锐提交证据显示2018年2月起，而老城区法院查封房屋时间在2017年3月13日，因此查封时间要早于吴锐的入住时间，因此，吴锐占有涉案房屋的合法性不足以排除强制执行行为。七、上诉人不应承担诉讼费。本案的起因是福海公司及张高错误在法院查封之后，故意隐瞒情况，导致本次诉讼纠纷，上诉人在执行维护合法债权不具有过错，不应承担诉讼费。综上，请求洛阳中院查明事实，纠正一审法院判决。吴锐辩称，一审中提交了物业收据等一系列证据可以证明其实际占用房屋在法院查封之前，双方签订的合同也在一审法院查封之前，且已经缴纳全部购房款，因此一审法院判决适用法律正确，应当予以维持。福海公司、张高辩称，其房子的买卖都是合法的，五证齐全。吴锐向一审法院起诉请求：1、请求终止执行洛阳市瀍河区新街福海花园1号楼2005号房屋，并解除对上述房产的查封；2、判决吴锐和福海公司签订的《购房合同》合法有效，吴锐系洛阳市瀍河区新街福海花园**楼**房屋合法占有人，洛阳市老城区人民法院无权查封吴锐的房屋；3、该案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2014年12月30日，吴锐母亲李文明向尚燃琴转款300000元。吴锐于2017年2月26日与福海置业有限公司签订《福海花园购房合同》，合同约定吴锐购买福海花园1号楼2005室，房屋总价款为341280元，应于当日付清全款。同日，福海置业有限公司出具341280元的收据一份。吴锐主张，合同签订当日以现金形式支付剩余购房款，并领取了房屋钥匙。侯红霞认为，吴锐的上述款项并未实际支付至福海置业账户内，不能认定为购房款。二、2019年12月6日，福海置业出具证明一份：“2014年12月30日由吴锐母亲李文明通过工商银行转账到尚燃琴账户上三十万元整，用于购买福海公司商品房。账号由张高提供，此卡用于公司日常业务（尚燃琴与张高为夫妻关系）。2017年2月26日又交现金四万壹仟贰佰捌拾元整，全款已交清，当日签合同交钥匙”。三、为证明对房屋的实际控制，吴锐提交了自2018年2月至2020年2月22日的洛阳龙秀物业有限管理公司的物业费收据两张。2019年4月14日福海置业燃气初装费收据一张。四、为证明自己仅有涉诉房产一套房屋。吴锐提交个人房屋信息查询情况表一份，截止到2019年12月24日吴锐名下没有其他房产。五、洛阳市老城区人民法院作出（2017）豫0302民初232号裁定书，裁定内容为：冻结被申请人洛阳福海置业有限公司、张高的银行存款365万元或查封、扣押同等价值的其他财产。2017年3月13日，老城区人民法院向洛阳市不动产登记中心出具协助执行通知书，查封包括涉案房屋在内的19套房产，查封期限自2017年3月13日至2020年3月12日。2017年6月28日洛阳市老城区人民法院作出（2017）豫0302民初232号民事判决（以下简称232号判决），判令福海公司、张高于判决生效后十日内共同偿还侯红霞借款250万元及利息（从2015年3月9日起按月利率2分支付至实际履行之日止，已经支付的20万元利息从应付利息中予以扣除）。2018年2月28日，侯红霞依据232号判决申请执行。侯红霞提交2018年8月23日老城区法院询问笔录一份，证明：张高曾自认老城法院查封的15套房屋均为空房，没有出售，没有人居住。吴锐不认可该证据。但第三人认可上述证据。2018年9月5日，洛阳市老城区人民法院作出（2018）豫0302执298号之一执行裁定，拍卖福海公司福海花园1＃楼3004、702、705、1305、2005、2802、2805、2905、3102、3105、3106、3202、3205、3302、3305号房产。洛阳市中级人法院2019年4月4日作出（2019）豫03执他7号执行裁定，以老城区法院报请指令执行，指令该案由该院执行。该院2019年6月25日作出（2019）豫0304执317号执行裁定，冻结、划拨福海公司、张高存款或扣留、提取应当履行义务部分的收入4742482.00元及利息。执行期间吴锐向该院申请执行异议。该院依法作出（2019）豫0304执异70号民事裁定书，驳回吴锐的异议请求。一审法院认为，吴锐提交的与第三人福海置业2017年2月26日签订的《福海花园购房合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且在人民法院查封之前签订，该合同合法有效。转账凭证金额超过约定房款50%。且目前吴锐名下无其他用于居住的房屋。故吴锐的第一项诉讼请求于法有据，该院予以支持。第二项诉讼请求因涉诉房屋尚不具备办证条件，故该院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，经合议，判决：一、停止执行对坐落在洛阳市××区南××与环城北路交叉口福海花园1号楼2005号房屋的强制措施；二、驳回吴锐的其他诉讼请求。该案受理费6419元，由侯红霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因当事人二审提交的证据不影响对本案基本事实的认定，本院不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，吴锐作为案外人提交了其与福海公司签订的购房合同，该合同虽未经备案，但吴锐同时提交了证明其于法院查封涉案房产前通过其母亲李文明向福海公司法定代表人张高妻子尚燃琴转账支付房款的银行转款记录以及加盖福海公司财务专用章确认收到吴锐341280元房款的收据，结合吴锐提交的其在法院查封涉案房产前已经实际装修并交纳电费及物业费的证据，应当认定吴锐主张其在涉案房产被查封前已合法购买并实际占有涉案房产具有证据优势。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条第2款规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。洛阳市不动产登记中心出具的个人房屋信息查询情况表显示吴锐名下没有房产登记信息，一审法院认为吴锐所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》二十九条的规定，并判令停止执行涉案房产，处理并无不当。吴锐提交的证据能够证实其对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，张高在执行及诉讼过程中对相关问题未能作出清楚准确的回答，其相关陈述不足以推翻吴锐提交书面证据所证明的事实。侯红霞关于一审程序不当、购房合同不属于合法有效合同及马士乾未在合理期限提出异议的上诉意见，均缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，侯红霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6419元，由洛阳福海置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年八月二十七日书记员 荣向珂