广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初2914号原告：云浮市恒信房地产有限公司。住所地：云浮市云城区荷香路恒信花园售楼部。法定代表人：谭志清。委托诉讼代理人：何金兴，广东广鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶志丽，广东广鑫律师事务所律师助理。被告：简亚培，男，汉族，1986年3月1日出生，住云浮市云安区。原告云浮市恒信房地产有限公司诉被告简亚培房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员吴桂桃适用简易程序独任审理，因需向被告简亚培公告送达传票等材料，本案依法转为普通程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告云浮市恒信房地产有限公司（以下简称“恒信公司”）的委托诉讼代理人何金兴到庭参加诉讼，被告简亚培经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还欠款208777元、维修基金5541.9元；2.判令解除被告与原告于2016年11月17日签订的合同编号分别为2016111198和2016111193的两份《商品房买卖合同(预售车位)》，被告立即返还认购的坐落于云浮市云城区XX花园负二层小车位XX1号和小车位XX2号给原告；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月19日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》。2016年11月17日，被告与原告签订了《商品房买卖合同(预售车位)》。被告认购了原告出售的位于云浮市云城区XX花园XXX号商品房一套和负二层小车位两个(分别是XX1号、XX2号)；商品房售价为678777元、车位118号售价为160000元、车位119号售价为150000元。以上所有款项被告均采用贷款方式付款，商品房银行按揭应首付房款为人民币208777元，被告未支付。银行按揭房款为470000元，原告已收取。小车位XX1号、XX2号被告既没有办理银行按揭也没有支付款项。逾期，上述款项经原告多次催收，被告以各种理由拒绝支付。被告购买的XX花园XXX号商品房已被该按揭银行经诉讼程序公开拍卖处理，被告尚拖欠原告首期房款208777元、维修基金5541.9元。被告与原告于2016年11月17日签订的《商品房买卖合同(预售车位)》已没有继续履行的必要，因而请求法院对该合同予以解除，返还被告认购的XX1号、XX2号车位车位给原告。被告简亚培未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2016年3月19日，原告恒信公司（出卖人）与被告简亚培（买受人）签订了合同编号为2016031504的《商品房买卖合同》（预售），合同约定：买受人购买位于云浮市XX花园XXX房，预测建筑面积共123.19平方米。房屋单价为每平方米5510元，总价款为678777元。买受人应当于2016年3月19日前支付首期房价款208777元，余款470000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房并达到以下交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。买受人未按照约定的时间付款的，逾期在45日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；逾期超过45日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。其中附件九第七章还约定：专项维修资金的续筹按有关部门规定进行。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了详细约定。原、被告分别在合同上盖章或签名捺指印确认。合同签订后，被告简亚培未按约定支付首期房款208777元，但通过银行按揭贷款方式支付了余款470000元给原告。2016年3月19日，被告向原告出具两份《欠款协议》，第一份《欠款协议》载明：“本人简亚培，男，身份证号码：44XXXX，于2016年3月19日购买云浮市恒信房地产有限公司开发的楼盘XX花园XXX号房，房价为678777元。根据678777元的房价，银行按揭（7成按揭贷款）金额为470000元，首期为208777元，首期款由云浮市恒信房地产有限公司先行帮客户垫付，本人欠款208777元。本人承诺于2016年3月19日签定《商品房买卖合同》后20天内即2016年4月8日前收到银行分期贷款或金融公司贷款后过来付清。如未能按本补充协议约定支付款项的，从超过约定期限（即应付款项时限后）的第1天开始，每延期一天，按应付而未付房款的万分之五向甲方支付违约金，合同继续履行；……”；第二份《欠款协议》载明：“本人简亚培，男，身份证号码：44XXXX，于2016年3月19日购买云浮市恒信房地产有限公司开发的楼盘XX花园XXX号房，面积为123.19平方，维修基金3695.7元，维修基金款由云浮市恒信房地产有限公司先行帮客户垫付，本人欠款3695.7元。本人承诺于2016年3月19日签定《商品房买卖合同》后20天内即2016年4月8日前收到金融公司贷款后过来付清。如未能按本补充协议约定支付款项的，从超过约定期限（即应付款项时限后）的第1天开始，每延期一天，按应付而未付房款的万分之五向甲方支付违约金，合同继续履行；……”。上述欠款到期后，经原告多次催收，被告仍未支付。2016年11月17日，原告恒信公司（出卖人）与被告简亚培（买受人）签订了合同编号为2016111198的《商品房买卖合同》（预售），合同约定：买受人购买位于云浮市XX花园负二层XX1号车位，预测建筑面积共30.77平方米，单价为每平方米5199.87元，总价款为160000元。买受人应当于2016年11月17日前支付首期房价款10000元，余款150000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房并达到以下交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。买受人未按照约定的时间付款的，逾期在45日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；……。其中附件九第七章还约定：专项维修资金的续筹按有关部门规定进行。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了详细约定。原、被告分别在合同上盖章或签名捺指印确认。合同签订后，原告主张被告简亚培未按约定支付首期车位款10000元，也未通过银行按揭贷款方式支付余款150000元给原告。原告主张其为被告垫付了专项维修基金923.1元，但并未举证证实。原告提供两份《欠款协议》到庭，出具时间均为2016年3月19日，明显早于上述买卖合同，且载明的相对应的合同签订时间与车位价款与上述合同的完全不同。2016年11月17日，原告恒信公司（出卖人）与被告简亚培（买受人）签订了合同编号为2016111193的《商品房买卖合同》（预售），合同约定：买受人购买位于云浮市XX花园负二层XX2号车位，预测建筑面积共30.77平方米，单价为每平方米4874.88元，总价款为150000元。买受人应当于2016年11月17日前支付首期房价款10000元，余款140000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房并达到以下交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。买受人未按照约定的时间付款的，逾期在45日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；……。其中附件九第七章还约定：专项维修资金的续筹按有关部门规定进行。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了详细约定。原、被告分别在合同上盖章或签名捺指印确认。合同签订后，原告主张被告简亚培未按约定支付首期车位款10000元，也未通过银行按揭贷款方式支付余款140000元给原告。原告主张其为被告垫付了2119号车位的专项维修基金923.1元，但并未举证证实。原告提供两份《欠款协议》到庭，出具时间均为2016年3月19日，明显早于上述买卖合同，且协议上载明的相对应的买卖合同签订时间与车位价款与上述合同的完全不同。庭审中，原告主张其已将XX花园XXX房交付给被告，并办理了预告登记，但XX1号车位、XX2号车位因未支付任何款项并未交付给被告，也未办理买卖合同预告登记。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告恒信公司与被告简亚培签订的三份《商品房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，按照编号为2016031504的《商品房买卖合同》（预售）约定买受人应当于2016年3月19日前支付首期房价款208777元给出卖人，但被告简亚培逾期未履行。其于2016年3月19日向原告立下两份《欠款协议》，承诺于2016年4月8日前支付首期房款208777元及专项维修资金3695.7元，该两份《欠款协议》均是被告简亚培的真实意思表示，内容合法，本院予以确认，被告应当按照该约定履行义务。因此，原告请求被告支付拖欠的首期房款208777元及相应的专项维修资金3695.7元，合法合理，本院予以支持。按照编号为2016111198的《商品房买卖合同》（预售）约定买受人应当于2016年11月17日前支付首期房价款10000元，余款150000元向银行（贷款机构）申请贷款支付给出卖人，但被告简亚培均逾期未履行，已构成根本违约，合同约定逾期超过45日后，出卖人有权解除合同，现原告请求解除其与被告签订的关于XX1号车位、编号为2016111198的《商品房买卖合同》，合理合法，本院予以支持。因涉案车位原告并未交付被告，涉案合同也未办理预告登记，故原告请求被告返还上述车位，没有事实依据，本院不予支持。原告主张其为被告支付了上述车位的专项维修资金923.1元，但并未举证证实，其应承担举证不能的法律后果，本院依法不予支持。按照编号为2016111193的《商品房买卖合同》（预售）约定买受人应当于2016年11月17日前支付首期款10000元，余款140000元向银行（贷款机构）申请贷款支付给出卖人，但被告简亚培均逾期未履行，已构成根本违约，合同约定逾期超过45日后，出卖人有权解除合同，现原告请求解除其与被告签订的关于XX2号车位、编号为2016111193的《商品房买卖合同》（预售），合理合法，本院予以支持。因涉案车位原告并未交付被告，涉案合同也未办理预告登记，故原告请求被告返还上述车位，没有事实依据，本院不予支持。原告主张其为被告支付了上述车位的专项维修资金923.1元，但并未举证证实，其应承担举证不能的法律后果，本院依法不予支持。原告共提供关于2118号车位、2119号车位的四份《欠款协议》到庭，但上述协议出具时间均为2016年3月19日，明显早于上述车位于2016年11月17日签订的买卖合同，且协议上载明的相对应的买卖合同签订时间为2016年3月19日，车位价款也与2016年11月17日签订的买卖合同完全不同，原告据此主张上述《欠款协议》属于2016年11月17日的车位买卖合同XX1号车位、XX2号车位之协议，并据此主张协议中确认的专项维修资金金额，明显自相矛盾，本院不予采信。被告简亚培经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告简亚培应于本判决发生法律效力之日起十日内支付首期房款208777元及专项维修资金3695.7元给原告云浮市恒信房地产有限公司。二、解除原告云浮市恒信房地产有限公司与被告简亚培于2016年11月17日签订的编号为2016111198的《商品房买卖合同》（预售）及于2016年11月17日签订的编号为2016111193的《商品房买卖合同》（预售）。三、驳回原告云浮市恒信房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4514元（该款原告已预交），由原告云浮市恒信房地产有限公司负担27元，被告简亚培负担4487元。公告费560元（原告已预交260元），由被告简亚培负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  吴桂桃人民陪审员  郑银英人民陪审员  苏碧泉二〇二〇年七月三十日书 记 员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条【债务的清偿】债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。