福建省诏安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0624民初1209号 原告：漳州中扬房地产开发有限公司，住所地福建省诏安县南诏镇边城社区南洋新加坡小区**，统一社会信用代码91350624687546615X。 法定代表人：李明贵，董事长。 委托诉讼代理人：沈锦生，福建诚智律师事务所律师。 被告：郑俊英，男，1992年10月15出生，汉族，居民，住福建省诏安县。 第三人：中国农业银行股份有限公司诏安县支行，，住所地福建省诏安县南诏镇良峰路统一社会信用代码91350624856750888M。 法定代表人：沈育艺，行长。 委托诉讼代理人：张建宗，福建宗瞿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈建川。 原告漳州中扬房地产开发有限公司与被告郑俊英、第三人中国农业银行股份有限公司诏安县支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳州中扬房地产开发有限公司委托诉讼代理人沈锦生、第三人中国农业银行股份有限公司诏安县支行委托诉讼代理人张建宗、沈建川到庭参加诉讼，被告郑俊英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州中扬房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除漳州中扬房地产开发有限公司、郑俊英于2016年11月8日签订的编号为350624010001032016000496的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、郑俊英配合漳州中扬房地产开发有限公司办理编号为350624010001032016000496的《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续；三、郑俊英偿还漳州中扬房地产开发有限公司代偿的按揭贷款本息及复利、罚息13622．17元（截止于2020年4月2日）；四、郑俊英向漳州中扬房地产开发有限公司支付违约金76108.20元（按总房款的20％计算）；五、郑俊英赔偿漳州中扬房地产开发有限公司因诉讼支付的律师代理费5000元：六、郑俊英承担本案诉讼费用。事实和理由：漳州中扬房地产开发有限公司、郑俊英2016年ll月8日签订编号为350624010001032016000496的《商品房买卖合同》及其补充协议，由郑俊英买受漳州中扬房地产开发有限公司开发销售的中扬一国际城3号楼903室，房屋总价款为380541元，2016年11日22月办理购房合同备案手续。双方约定签订合同之日付清首付款76541元整，余款304000万元向第三人申请贷款支付。同时双方在合同附件四第五条约定“买受人办妥按揭贷款手续后，如逾期拖欠银行按揭贷款本息，导致出卖人承担代偿担保责任的，买受人在出卖人代偿贷款本息之日起五天内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息，并按代偿贷款本息总额的日万分之五比率向出卖人支付违约金，否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人应按总房款的20％向出卖人支付违约金。”合同附件十一补充协议第十五条第4项约定“出卖人依合同约定行使解除权的……出卖方有权通过诉讼解决，上述行为发生的所有费用包括但不限于相关手续费、诉讼费及其出卖方律师费等均由买受人承担。”以上合同及补充协议订立后，郑俊英支付首付款76541元，并于2017年l月12日与第三人订立《个人购房担保借款合同》，贷款304000元支付购房款，漳州中扬房地产开发有限公司为该笔贷款提供阶段性保证。但截止2020年4月2日，郑俊英没有按期向第三人缴纳按揭贷款分期还款，导致漳州中扬房地产开发有限公司承担担保责任，代缴多期按揭贷款本息及其逾期产生的复利、罚息等共计13622．17元。漳州中扬房地产开发有限公司多次向郑俊英催告还款未果。特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。 郑俊英未答辩。 中国农业银行股份有限公司诏安县支行述称，1、郑俊英因购买漳州中扬房地产开发有限公司开发的商品房址在漳州中扬一国际城3幢903号，于2017年1月12日与中国农业银行股份有限公司诏安县支行订立《个人购房担保借款合同》，贷款金额304000元用于支付购房款，并以购买的漳州中扬国际城3幢903号的商品商提供借款抵押担保，办理抵押物登记，漳州中扬房地产开发有限公司作为借款保证人在合同上签字盖章。《个人购房担保借款合同》系三方当事人的真实意思表示，合法有效，应严格履行合同义务，现郑俊英未按约定偿还按揭贷款本息，中国农业银行股份有限公司诏安县支行有权要求借款人、保证人偿还按揭贷款本息或提前收回贷款本息。假设本案法院判决解除合同，那么根据法律规定双方应各自返还财产，根据《个人购房担保借款合同》的约定，漳州中扬房地产开发有限公司、郑俊英双方负有偿还中国农业银行股份有限公司诏安县支行贷款本金余额及利息余额的义务。2、截止2020年6月15日止，郑俊英结欠中国农业银行股份有限公司诏安县支行本金余额273312.46元及利息2228.49元。根据中国农业银行股份有限公司诏安县支行与漳州中扬房地产开发有限公司签订了《一手房贷款业务银企合作协议》第四条4.7款的约定，漳州中扬房地产开发有限公司与郑俊英解除合同应事先通知中国农业银行股份有限公司诏安县支行，未经中国农业银行股份有限公司诏安县支行同意不得将购房款退还郑俊英在中国农业银行股份有限公司诏安县支行以外金融机构开立的帐户，漳州中扬房地产开发有限公司负有履行借款合同约定的担保责任，有义务将应向郑俊英退还的购房款（含首付款及贷款资金）优先返还中国农业银行股份有限公司诏安县支行。综上所述，如果法院判决解除漳州中扬房地产开发有限公司、郑俊英双方签订的《商品房预售合同》，那么根据中国农业银行股份有限公司诏安县支行与漳州中扬房地产开发有限公司、郑俊英签订的合同规定，漳州中扬房地产开发有限公司、郑俊英都负有偿还中国农业银行股份有限公司诏安县支行按揭贷款本金余额及利息义务，因此中国农业银行股份有限公司诏安县支行要求漳州中扬房地产开发有限公司、郑俊英就解除合同退还的购房款（含首付款及贷款资金）优先返还中国农业银行股份有限公司诏安县支行。 本院经审理认定事实：2016年11月8日,漳州中扬房地产开发有限公司与郑俊英签订《商品房买卖合同》(合同编号:350624010001032016000496)及《补充协议》,约定郑俊英向漳州中扬房地产开发有限公司购买位南环城路与国道324线交接处以东中扬-国际城3号楼903室,合同总金额380541元。《商品房买卖合同》第六条约定,郑俊英应于本合同签订同时向漳州中扬房地产开发有限公司支付76541元,其余购房款304000元以按揭贷款方式支付,按揭贷款由郑俊英向中国农业银行股份有限公司诏安县支行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同》附件四第五条约定：“买受人办妥按揭贷款手续后，如逾期拖欠银行按揭贷款本息，导致出卖人承担代偿担保责任的，买受人在出卖人代偿贷款本息之日起五天内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息，并按代偿贷款本息总额的日万分之五比率向出卖人支付违约金，否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人应按总房款的20％向出卖人支付违约金。”附件四第六条：不能按揭贷款及按揭贷款不足的处理办法，“买受人不能按上述约定的期限以自有资金不足应付购房价款，超过期限15日的，出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金…….”。补充协议第十五条第二款约定：“买受人不论何种原因解除购房合同或者退房的，必须配合出卖人办理解除合同或者撤销登记等手续。否则，出卖人有权拒绝退还购房款”。补充协议第十五条第四款约定：“出卖人依合同约定行使解除权的……，出卖方有权通过诉讼解决，上述行为发生的所有费用包括但不限于相关手续费、诉讼费及其出卖方律师费等均由买受人承担。”《商品房买卖合同》及补充协议订立后，郑俊英支付首付款76541元，并于2017年l月12日与第三人订立《个人购房担保借款合同》，贷款304000元支付购房款，漳州中扬房地产开发有限公司为该笔贷款提供阶段性保证。该商品房买卖合同于2016年11月22日办理备案登记。合同签订后,郑俊英向第三人申请按揭贷款304000元,漳州中扬房地产开发有限公司为郑俊英的贷款提供阶段性担保,三方于2017年1月12日签订《个人购房担保借款合同》。截止2020年4月2日，因郑俊英未按期向第三人缴纳按揭贷款分期还款，导致漳州中扬房地产开发有限公司承担担保责任，代缴多期按揭贷款本息及其逾期产生的复利、罚息等共计13622.17元。漳州中扬房地产开发有限公司因本案诉讼支出的律师代理费5000元。 以上事实，有漳州中扬房地产开发有限公司提供的商品房买卖合同及补充协议、个人购房担保借款合同、银行付款业务凭证、告知书、委托代理合同及发票以及本案庭审笔录为凭，足以认定。 本院认为，漳州中扬房地产开发有限公司、郑俊英签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对合同当事人具有法律约束力。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务,不履行或者不适当履行的,应当承担相应的民事责任。根据签订的《商品房买卖合同》及补充协议和《个人购房担保借款合同》约定,郑俊英逾期偿还银行到期贷款本息超过15日导致漳州中扬房地产开发有限公司承担担保责任的,漳州中扬房地产开发有限公司有权解除本合同,并要求郑俊英按本补充协议的约定承担违约责任。本案中,郑俊英逾期偿还按揭贷款已超过15日,漳州中扬房地产开发有限公司要求解除双方之间的买卖合同并要求郑俊英支付违约金,于法有据,本院予以支持,并确定郑俊英需要支付漳州中扬房地产开发有限公司的违约金为76108.20元(380541元×20%),该违约金从郑俊英已支付的购房首付款76541元扣抵;同时根据合同约定,合同解除后郑俊英应配合漳州中扬房地产开发有限公司办理《商品方房屋买卖合同》的备案登记撤销手续,故漳州中扬房地产开发有限公司主张郑俊英配合其办理《商品方房屋买卖合同》的备案登记撤销手续成立,本院予以支持,由于相关行政法规和规章均未对商品房撤销备案登记的时间作出明确规定,本院酌定为本判决生效之日起十日内;因郑俊英逾期偿还按揭贷款,导致漳州中扬房地产开发有限公司承担担保责任,到2020年4月2日，漳州中扬房地产开发有限公司已代郑俊英偿还按揭贷款本息、迟延付款利息共计13622.17元,郑俊英应予以偿还。漳州中扬房地产开发有限公司与郑俊英在《商品方房屋买卖合同》中还约定了因实现债权的费用，包括律师费等，由郑俊英负担。漳州中扬房地产开发有限公司也提供了相对应的《委托代理合同》和《代理费用发票》，故本院对该项费用予以支持。第三人中国农业银行股份有限公司诏安县支行请求漳州中扬房地产开发有限公司、郑俊英就解除合同退还的购房款（含首付款及贷款资金）优先返还，中国农业银行股份有限公司诏安县支行可另行主张权利。被告郑俊英未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决如下: 一、解除漳州中扬房地产开发有限公司与郑俊英签订的编号为350624010001032016000496的《商品房买卖合同》及《补充协议》; 二、郑俊英在本判决生效之日起十日内配合漳州中扬房地产开发有限公司办理编号为350624010001032016000496的《商品方房屋买卖合同》的备案登记撤销手续; 三、郑俊英在本判决生效之日起十日内向漳州中扬房地产开发有限公司支付违约金76108.20元（从已支付的购房首付款76541元中扣抵）; 四、郑俊英偿还漳州中扬房地产开发有限公司代偿按揭贷款本息、延迟付款利息13622.17元; 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2168元，减半收取1084元，由郑俊英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈庆杰 二〇二〇年八月十七日 书记员  陈文皓