文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初34936号原告：范瑜璐，女，1926年10月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。法定监护人：麦某1，男，1948年10月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。法定监护人：麦某2，男，1950年11月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：陈唯真，男，1950年11月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：吴赛勤，女，1968年4月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：李恒芳、杨慧卿，分别为北京德恒（珠海）律师事务所律师、实习律师。原告范瑜璐诉被告吴赛勤物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范瑜璐的法定监护人麦某2及委托代理人陈唯真，被告吴赛勤及委托代理人李恒芳、杨慧卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范瑜璐诉称：1988年7月21日，原告以116231元向广东省信托房产开发公司购买天河区黄埔大道x号x房（简称涉案房屋），1995年5月领取房产证，2019年更换新证。2019年5月6日，被告向天河法院提起诉讼，要求原告为其办理涉案房屋的登记过户。天河法院受理后于2019年7月22日开庭审理，被告还申请了诉讼保全，天河法院裁定查封了涉案房屋，规定查封期间原告不得转让变卖抵押。广州市政府《广州市房屋租赁管理》第九条规定：未取得房地产权证书或无其他合法权属证明的出租人，不得出租房屋。被告在没有房产证与及没有合法业主的委托下，委托南粤房地产中介公司多年来出租涉案房屋，由于原告年老失能，无力管理，因此被告非法出租行为已得逞。当南粤房屋中介公司知道原告才是真正的合法业主时，于2019年7月31日租期到期即收回涉案房屋，把房屋钥匙交给原告，原告通过合法途经收回了房屋，并于当天搬了许多家具与家电放置房间里，准备第二天把原告丈夫麦志飞老人也搬过来居住，但被告却在当天晚上及第二天上午趁原告不在，破坏门锁并私自更换门锁，强占原告房屋，还将原告家具与物品家器全部丢出门外的凉台和走廊。原告第二天准备搬进时，见到物品被丢出，房屋己被几位身材高大的被告看场人员侵犯，他们气势汹汹，喊打喊杀，危及原告生命财产安全，原告拨打110报警，警察到后制止了他们意图行凶的气焰，把我们全带回派出所，交给了街道维稳中心的司法所处理。司法所律师当面依法严正告之“国家《物权法》第二章第九条规定：不动产权的设立，变更转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。对房产权有争议的一方可以依法向法院提起诉讼，也可以申请诉讼保全，冻结该处房产的变更，转让权，但是在法院未作出终审判决之前，该处房屋的所有权，居住使用权，回益权仍属于持房产证书的一方所有，另一方不得非法侵占。”但被告及帮凶却群起而围攻律师，胆大妄为。被告一直侵占x房间，事后几天我们过去与其论理，发现被他们丢到外面凉台的物品己被闲散人员偷偷搬走了不少，我们还当时抓到一个偷热水器的小偷，经我们查点共丢失空调机1.5匹二部、电子消毒碗柜一台、电子烤炉一部、洗衣机一部、三门电冰箱一台、抽油烟机一台，还有许多小物品，折旧价相当于损失10000元。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告搬出广州市天河区黄埔大道x号x房，停止对原告所有权、居住权的侵害，交回房屋。2、被告赔偿非法侵入该房屋破坏门锁及将原告家电物品扔出门外造成的遗失损失10000元。被告吴赛勤辩称：原告主张不成立，理由如下：一、原告诉称的事实与客观事实不符。被告已提交相关证据，原告起诉没有事实依据。二、被告不存在侵权的故意。被告是基于1992年4月5日与原告儿子麦某3签订的协议书的约定合法取得涉案房屋。签约当日麦某3把房屋的所有权证明书、原始发票等原件交给被告。被告一家人从签约当日起一直居住在涉案房屋至1997年，后被告一家搬到珠海，遂委托朋友重新装修涉案房屋并出租至今，使用涉案房屋已长达27年之久。因此，被告是基于与原告的买卖合同从1992年起合法占用涉案房屋，不存在侵权的故意。三、被告不存在任何侵权行为。被告一直合法使用涉案房屋，且于2019年5月向天河法院提起诉讼，案号（2019）粤0106民初15857号，要求原告将涉案房屋过户至被告名下。该案已于2019年7月22日开庭，现仍在一审审理中。在该案尚未判决的情况下，原告多次召集大量人员到涉案房屋闹事，赶走租客，通过微信、电话、现场哄闹等各种方式进行骚扰。可见，是原告侵犯被告权利，而不是被告侵犯原告权益。在此情况下，被告不得不向15857号案的叶法官多次求助，并提交了书面申请，请求法院尽快批准行为保全。叶法官也多次致电原告，要求其停止侵害行为，保持房屋现状，但原告仍我行我素，其目的显然是为了在案件尚未定论的情况下霸占涉案房屋，不顾道德和法律的底线。请求法院查明事实，驳回原告无理诉请。经审理查明：广州市越秀区人民法院于2018年12月24日作出（2018）粤0104民特276号民事判决，查明：范瑜璐生育有麦某1、麦某2、麦某3三名子女，范瑜璐目前没有民事行为能力，宣告范瑜璐为无民事行为能力人，指定麦某1，麦某2为范瑜璐的共同监护人。关于广州市天河区黄埔大道x号x房（简称“涉案房屋”），1995年4月11日广州市国土局房管局颁发的《房地产证》载明：涉案房屋产权人范瑜璐，建筑面积77.24平方米，住宅，产权来源“1995年向省信托房产开发公司购买”。本院在（2019）粤0106民初15857号案中裁定查封涉案房屋。1992年4月5日，麦某3（甲方）与洪x（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将涉案房屋转让给乙方，并把所有权证明书、原始合同书及原始发票交给乙方，今后该房所有权应归乙方属有；甲方负责协助乙方到广东省信托房产开发公司（简称“省信托公司”）办理所有权转让的手续；除乙方应交给省信托公司转让手续的费用以外，甲方不再收乙方任何转让费及其他费用；今后一切房产权事宜，则由乙方直接向省信托公司办理。《协议书》首部载明：甲方为麦某3，并记载麦某3的身份证号码；乙方为洪x，并记载洪x的身份证号码。麦某3与洪x均在《协议书》的落款处签名。在（2019）粤0106民初15857号案中，麦某3作为被告确认《协议书》上其签名的真实性。2016年8月5日，洪钟瑞出具《声明》，载明：因1992年广州市购房需要广州本地户口的时代背景下，受吴赛勤本人委托，于1992年4月5日与麦某3签订《购房协议书》，购买范瑜璐（麦某3称是他母亲）名下的涉案房屋；麦某3称他受其母全权委托，所以房屋买卖合同的出售方（甲方）有麦某3签名完成；洪钟瑞纯粹是因有广州户口，适合广州市政府购房政策规定，受吴赛勤委托签名而已，实际购房人是吴赛勤，购房款也是由吴赛勤全额支付，房屋所有权人实际是吴赛勤。2018年3月29日，吴赛勤向本院起诉麦某3、省信托公司，要求麦某3、省信托公司履行合同义务协助吴赛勤办理涉案房屋的过户登记手续等，本院以（2018）粤0106民初8913号案受理上述案件。后吴赛勤申请撤回起诉，本院裁定予以准许。2018年7月30日，洪x向本院起诉麦某3、省信托公司及第三人吴赛勤，要求麦某3、省信托公司履行合同义务协助洪x办理涉案房屋的过户登记手续等，本院以（2018）粤0106民初20665号案立案受理。本院审理后作出（2018）粤0106民初20665号民事裁定，认为：洪钟瑞在签订《协议书》前理应知道涉案房屋的卖方实际是范瑜璐，麦某3可能仅是范瑜璐的受托人而非房屋买卖合同的相对方，因此洪钟瑞以麦某3为合同相对方提起本案诉讼主体不适格，据此裁定驳回洪钟瑞的起诉。2019年5月7日，吴赛勤、洪钟瑞向本院起诉，要求范瑜璐、麦某3将涉案房屋过户至吴赛勤名下，本院以（2019）粤0106民初15857号案立案受理。2020年4月16日，本院作出（2019）粤0106民初15857号民事判决，判决认为：吴赛勤作为委托人有权提起本案诉讼，要求履行《协议书》。即使范瑜璐并无委托麦某3出售涉案房屋，洪钟瑞应有理由相信麦某3有代理权，麦某3的代理行为有效，《协议书》可约束范瑜璐。吴赛勤作为委托人可就《协议书》主张权利，且《协议书》应约束范瑜璐，涉案房屋现登记在范瑜璐名下，吴赛勤根据上述合同约定诉请范瑜璐向其过户涉案房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。一审判令：范瑜璐自本判决发生法律效力之日起十日内，协助吴赛勤到房地产行政管理部门将广州市天河区黄埔大道103号201房过户至吴赛勤名下。范瑜璐、麦某3不服一审判决，提起上诉，该案目前在广州市中级人民法院二审中，二审案号（2020）粤01民终15849号。本案中范瑜璐为证实其诉请，另提交以下证据：1、涉案房屋《房地产租赁合同》，载明：出租人陈x，承租人罗x，中介方广州市天河南越房地产咨询服务有限公司，月租金3500元，押金5000元，租期自2017年8月1日至2019年7月31日等。2、光盘及照片，拟证明吴赛勤将范瑜璐放在涉案房屋内的物品丢弃到外面。3、中介人员王恒钊出具的证明，拟证明涉案房屋的租客通过中介方将涉案房屋的钥匙交还给范瑜璐并承诺搬出，吴赛勤在租客尚未搬走全部物品时，就抢先入住涉案房屋，并扔走租客物品，涉案房屋目前由吴赛勤控制。吴赛勤对证据1真实性无异议，对证据2、3真实性、合法性、关联性不予认可，本案中吴赛勤对其辩称另提交以下证据：1、2019年5月24日至5月28日吴赛勤与租客微信聊天记录截图，主要内容为吴赛勤与租客协商换锁。2、2019年5月28日换锁收据。证据1、2共同证明2019年5月24日，因租客反映门锁损坏，吴赛勤己于2019年5月28日更换案涉房屋门锁，涉案房屋全部新钥匙由租客和吴赛勤保管，从未交给中介公司或范瑜璐，故中介公司或范瑜璐不可能取得涉案房屋的钥匙。3、2019年7月30日至8月1日吴赛勤与租客微信聊天记录截图，主要内容为吴赛勤与租客协商退租及由吴赛勤入住涉案房屋。4、2019年8月2日吴赛勤退回押金给租客的收据。5、周文艺出具的说明，主要内容为2019年8月2日租客搬离，与吴赛勤结清水电费及退回5000元押金，交还所有钥匙予吴赛勤本人。6、2019年6月30日至7月1日吴赛勤与租客微信聊天记录截图，拟证明2019年6月30日麦某2搬来旧冰箱和旧空调各一件，未经租客和吴赛勤同意，强行放入涉案房屋内，后租客求助于吴赛勤；为免妨碍租客生活，吴赛勤于2019年7月1日请来麦某2，将其搬来的旧物品搬至屋门口当面退还给他，但麦某2拒不搬走，吴赛勤没有看管义务。7、录像视频光盘1（文件名：20190803麦某3与麦某2搬来旧物品欲破门而入）、录像视频光盘2（文件名：20190803麦某3与麦某2搬来旧物品欲破门而入），拟证明2019年8月3日上午麦某2、麦某3雇佣搬运人员搬来许多旧物品，欲强行进入案涉房屋，未能成功。8、录像视频光盘（文件名：20190804原告方自行搬走旧物品），拟证明2019年8月4日，双方从派出所回来后，麦某2与麦某3自行搬走其分别于6月30日和8月3日放置在案涉房屋外的旧物品。范瑜璐表示：证据1、3真实性无异议；证据2、4与本案无关；证据5不清楚；证据6真实性、合法性、关联性不予确认；证据7、8真实性无异议，合法性、关联性不予确认。关于涉案房屋现状。吴赛勤确认由其方自用。范瑜璐表示：确认涉案房屋现由吴赛勤控制，但并非是吴赛勤居住，而是吴赛勤请人看管涉案房屋。关于吴赛勤使用涉案房屋的情况。吴赛勤表示：1992年签约后就居住在涉案房屋，期间生育了两个女儿，1997年搬到珠海居住，将涉案房屋出租，出租期间委托居住在同一小区的朋友陈丽珊管理涉案房屋；2019年7月30日租期届满，收回涉案房屋自用，当时与范瑜璐发生了冲突，冲突情况详见我方提供的视频，双方的纠纷也经过当地司法所、街道办、派出所调解，最后通过法律途径解决。范瑜璐表示：范瑜璐夫妇都是大学教授，涉案房屋是他们名下唯一房产，麦某3是小儿子，父母从小对小儿子比较宠爱，涉案房屋也是交给麦某3居住，当时麦某3跟范瑜璐夫妻说房屋当时是出租给唐志强；麦某2与麦某1觉得有必要了解涉案房屋租赁情况，也曾口头向租客了解一些情况，但直至2018年向租客及中介提出合法出租的问题；因房屋登记在范瑜璐名下，而范瑜璐年事已高，逐渐老年痴呆，麦某2、麦某1通过委托暨大司法鉴定中心鉴定范瑜璐无民事行为能力后，以向越秀法院提起诉讼的方式确认麦某2、麦某1为范瑜璐的法定监护人；2018年12月领取了涉案房屋的旧房产证（实际上开发商一早就办好该证，只是我方一直没有领取），后来旧证换成现在的新证；2019年7月底、8月初，双方就涉案房屋问题产生激烈冲突，范瑜璐先起诉，后来我方也提起本案诉讼。本院认为：本案为物权保护纠纷，范瑜璐以其为涉案房屋所有权人身份起诉吴赛勤非法侵占涉案房屋，本案争议焦点在于吴赛勤使用涉案房屋是否有合法依据。按查明的事实，第一，从当事人约定情况看，早在1992年范瑜璐的儿子麦某3（卖方）与案外人洪x（买方）签订关于买卖涉案房屋的协议，协议约定卖方将购房发票等原始购房凭据交付买方。洪钟瑞确认其系受吴赛勤委托签订该买卖协议。第二，从实际履行情况看，签约后吴赛勤持有购房发票等原始购房凭据，麦某3也将涉案房屋交付吴赛勤使用长达二十多年，显然吴赛勤系根据买卖协议占有使用涉案房屋，并非非法占用。范瑜璐对上述情形未能作出合理解释，且无证据表明多年来范瑜璐对此提出异议。第三，本院（2019）粤0106民初15857号民事判决也一审认定麦某3签订的上述买卖协议对范瑜璐有约束力，吴赛勤为合法买受人，判令范瑜璐协助吴赛勤办理涉案房屋的产权过户手续。综上，吴赛勤系依约合法占有涉案房屋，范瑜璐诉称吴赛勤非法占用涉案房屋并要求其搬离，排除妨碍等，缺乏理据，本院对范瑜璐的第一项诉请依法不予支持。关于范瑜璐的第二项诉请。基于前述，在吴赛勤系依约合法占有涉案房屋且吴赛勤已通过诉讼方式主张办理涉案房屋产权过户手续的情况下，作为范瑜璐儿子及法定监护人的麦某2等欲单方改变现状，意图收回房屋并强行搬入家电等生活用品，导致双方纠纷恶化升级，且本案中范瑜璐既未提供充分有效证据证明上述物品的价值，也未举充分证据证实吴赛勤存在故意破坏其物品的行为，范瑜璐该诉请理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告范瑜璐的全部诉讼请求。本案受理费150元，由原告范瑜璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  郑文怡二〇二〇年八月十七日本件核对与原本无异书 记 员  梁怡筠秦爽            本判决书于2020年   月   日送达       陈世彬