北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初17025号原告：纪俊国，男，1970年7月27日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：纪秀琴，女，1953年4月22日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：纪秀敏，女，1958年3月25日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：纪秀华，女，1963年6月20日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：纪亚花，女，1973年5月15日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：纪亚荣，女，1967年10月13日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：纪亚丽，女，1965年8月17日出生，汉族，住北京市昌平区。原告委托诉讼代理人：尚连生，北京市浩东律师事务所律师。被告：徐淑萍，女，1942年1月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：张丽宏，女，1967年5月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：张丽君，女，1972年7月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：张旭，男，1964年7月1日出生，汉族，住北京市昌平区。四被告委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。原告纪俊国、纪秀琴、纪秀敏、纪秀华、纪亚花、纪亚荣、纪亚丽诉被告徐淑萍、张丽宏、张丽君、张旭农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪俊国、纪秀琴、纪秀敏、纪秀华、纪亚花、纪亚荣、纪亚丽的委托诉讼代理人尚连生，被告徐淑萍、张丽宏、张丽君、张旭的委托诉讼代理人魏修立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。纪俊国、纪秀琴、纪秀敏、纪秀华、纪亚花、纪亚荣、纪亚丽向本院提出诉讼请求：1．纪俊国与张振锋于2001年10月7日签订的房屋买卖合同无效；2．被告将位于北京市昌平区十三陵镇献陵村x号宅院（以下简称涉案房屋）交还纪俊国；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：纪俊国系十三陵镇献陵村村民。2001年10月7日，纪俊国将涉案房屋作价63000元卖给了张振锋（已去世）。徐淑萍系张振锋之妻，张丽宏、张丽君和张旭系张振锋之子女，均系张振锋合法继承人。因四被告均非北京市昌平区十三陵镇献陵村集体经济组织成员，不具有购买农村房屋的主体资格，违反了我国法律的相关规定。因张振锋已去世，相应权利义务由其继承人享有，故请求法院判如所请。徐淑萍、张丽宏、张丽君和张旭辩称，本案原告主体不适格，房屋买卖合同的签约方是纪成全，纪俊国只是房屋买卖合同的代理人，纪成全去世，应由其继承人参与诉讼。本案房屋买卖合同合法有效，我方已经取得了房屋审批表，并交纳了契税，故本案房屋买卖合同合法有效。请求法院驳回纪俊国的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：纪成全原系昌平区十三陵镇献陵村村民，与谷文珍系夫妻关系。纪成全于2002年7月14日去世，谷文珍于2003年6月5日去世。纪成全和谷文珍生前育有一子三女，分别是纪士斌、纪秀琴、纪秀敏和纪秀华。纪士斌与关淑芳系夫妻关系。二人育有一子三女，分别是纪俊国、纪亚丽、纪亚荣和纪亚花。纪士斌于2013年1月29日去世，关淑芳于2008年6月12日去世。除本案七原告外，纪成全和纪士斌再无其他继承人。张振锋与徐淑萍系夫妻关系，二人育有一子二女，分别是张旭、张丽宏和张丽君。张振锋于2011年8月去世。除本案四被告外，张振锋再无其他继承人。涉案房屋所在土地的使用权登记在纪成全名下，纪俊国称涉案房屋系其于1994年所建，没有建房审批手续，因为当时不需要办理审批手续。2001年10月7日，纪俊国与张振锋签订《契约》，载明：“立约人甲方：北京市昌平区长陵镇献陵村村民纪成全。立约人乙方：北京市建筑总公司机械公司退休职工张振锋。经立约双方协商一致，甲方将座落献陵村东老盖房宅一处出售给乙方，订立契约如下：一、房宅四至：东至山墙外根；南至墙外根；西至山墙外根；北至房后墙外根散水40公分。房宅面积203．82平方米。二、房宅价款陆万叁仟元整，立约日一次交清。三、立约交清房宅价款陆万叁仟元后，房宅产权转归乙方。四、本契约一式二份，双方各执一份。立约人甲方（签字）：纪俊国。立约人乙方（签字）：张振锋。2001年10月7日。”纪俊国称签约时纪成全不在场，因为房屋是纪俊国所建，所以纪俊国直接与张振锋签订合同，但由于土地登记在纪成全名下，故张振锋要求抬头处要写上纪成全的名字。张旭等被告认可签订合同时纪成全不在场，纪俊国是作为纪成全的代理人身份签订的合同。《契约》签订后，纪俊国将涉案房屋和土地使用权证原件交付给了张振锋，张振锋亦将购房款支付给了纪俊国。2001年10月7日，张振锋向献陵村交纳了管理费3000元，献陵村出具的收据载明：“今收到张振锋交来管理费（买纪俊国房）叁仟元正。”2001年10月15日，张振锋向昌平区地税局交纳了契税1400元，并领取了《契证》。2001年10月18日，张振锋申请翻建涉案房屋，提交了《村民建房用地申请审批表》，该申请上加盖有献陵村村民委员会公章、长陵镇政府公章，并有负责人签字。另查一，张振锋及徐淑萍等四被告的户口性质均为居民户口。另查二，张旭等被告坚持认为房屋买卖合同有效，不申请提起补偿鉴定。纪俊国等原告亦不申请鉴定。上述事实，有《契约》、收据、《契证》、《村民建房用地申请审批表》以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：关于《契约》的签订主体一节，涉案房屋的土地使用权人系纪成全，在签订《契约》时系纪俊国与张振国签字并交付房屋，纪俊国将土地使用权证交付给了张振锋，但关于房屋的权属，双方在《契约》中并未明确，纪俊国亦未向张振锋出示相关证明。结合纪俊国将土地使用权证原件交付给张振锋的事实，本院对徐淑萍等四被告关于纪俊国系代理纪成全签订《契约》的主张予以采信。现纪成全已去世，《契约》的权利义务应由其继承人即本案七原告承担。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案中，纪俊国代纪成全与张振锋签订《契约》将涉案房屋转让给张振锋。但张振锋及其继承人的户口性质均为居民户口，并非献陵村集体经济组织成员，故双方交易导致涉案房屋所在的宅基地使用权流转给了集体经济组织成员以外的人，违反法律、行政法规的强制性规定，故双方《契约》应为无效。张振锋交纳契税、房屋买卖管理费以及长陵镇政府批准其翻建房屋等，均不能改变双方《契约》违反法律、行政法规的强制性规定的事实，故徐淑萍等四被告据此主张双方买卖行为有效，缺乏法律依据，不能成立。徐淑萍等四被告应当将涉案房屋返还给纪俊国等原告，纪俊国等原告应当将购房款63000元退还给徐淑萍等四被告。由于徐淑萍等四被告坚持主张《契约》有效，亦不申请对补偿进行鉴定，故对于房屋返还的后续问题，双方可另诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、纪俊国代纪成全与张振锋于二○○一年十月七日签订的《契约》无效；二、徐淑萍、张丽宏、张丽君、张旭于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区十三陵镇献陵村x号宅院腾退返还给纪俊国、纪秀琴、纪秀敏、纪秀华、纪亚花、纪亚荣、纪亚丽。三、纪俊国、纪秀琴、纪秀敏、纪秀华、纪亚花、纪亚荣、纪亚丽于本判决生效后十日内退还徐淑萍、张丽宏、张丽君、张旭购房款63000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，由纪俊国负担1000元，已交纳；由徐淑萍、张丽宏、张丽君、张旭负担375元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李 笑二〇二〇年八月二十二日书记员 扈艳杰