山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8130号 原告：济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会，住所地山东省济南市历城区华山街道西杨家庄村，统一社会信用代码：54370112B48466993H。 法定代表人：杨惠新，主任。 委托诉讼代理人：陈立光，山东朗耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘效宇，山东朗耀律师事务所实习律师。 被告：张连珍，女，1960年1月5日出生，住济南市历城区 委托诉讼代理人：蔡萌，山东国盾律师事务所律师。 原告济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会（以下简称西杨庄村委会）与被告张连珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，依法适用简易程序于2019年11月14日公开开庭进行了审理，原告西杨庄村委会的委托诉讼代理人陈立光到庭参加诉讼，被告张连珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。案件审理中，原告西杨庄村委会申请对涉案房屋占有使用费进行鉴定。鉴定报告做出后，本案依法转为普通程序，实行独任审判，于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告西杨庄村委会的委托诉讼代理人陈立光，被告张连珍及其委托诉讼代理人蔡萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西杨庄村委会向本院提出诉讼请求：1.判令张连珍支付房屋占用费864920元（自2012年1月1日至2019年4月30日）；2.判令张连珍按年息6%承担支付自起诉之日起至偿付之日的利息；3.判令张连珍承担诉讼费用、鉴定费。后当庭变更第一项诉讼请求：判令张连珍支付房屋占用费808058元（自2012年1月1日至2019年7月17日张连珍占用房屋最后一天）。事实与理由：2012年，张连珍承接案外人伊立新租赁的西杨庄村委会位于*135平方米，但未与西杨庄村委会签订合同占用至今未交纳占用费。张连珍自2012年1月起至2019年7月期间，截至2019年6月25日只交付了占用费16万元，尚欠864920元占用费未交纳（参照相邻位置门头房租赁价格），虽经催要，但张连珍拖欠至今，为此，诉至法院。 张连珍辩称，1、张连珍对该房屋系合法使用，双方曾签订过书面的租赁合同，张连珍将房屋租赁合同交给西杨庄村委会后，西杨庄村委会一直没有归还，2019年7月30日前张连珍也从未接到要求腾房的通知，因此西杨庄村委会陈述的非法占用没有根据。2、张连珍承租房屋后，将房屋转租，西杨庄村委会知道租赁费的价格且确认过，根据张连珍计算是每平方米每天1.92元，所以西杨庄村委会要求按照评估报告计算租赁费没有根据，应当以张连珍的转租价格扣除张连珍合理的利润（每天0.2元）。3、西杨庄村委会在2019年7月30日前一直未向张连珍主张权利，超过三年诉讼时效的租金部分，西杨庄村委会没有胜诉权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据质证、审查后予以确认并在卷佐证，认定事实如下： 张连珍原系西杨家庄村党支部书记，因张连珍占用西杨家庄村集体所有的位于*一间面积为135平方米的门头房一处。2019年7月，西杨庄村委会向张连珍送达了《催交占用费通知书》，主要内容为：“由于你拖欠自2012年至2019年7月止的租金864920元，严重侵害村民利益，请在接到通知之日起7日内交纳上述拖欠租金，如有异议，于5日内来村委会进行洽商，签订补充协议，逾期视为无异议”。张连珍收到该通知后，在回执单上签字，该回执单载明“今收到西杨庄村委会送达的催交租金的通知书壹份，内容清楚知悉，特此回执。2019年7月30日”。当日，张连珍向西杨庄村委会交《退房通知书》1份，载明“本人使用的历山北路西杨村商业房约135平米，现在因经营困难，申请自2019年7月17日退房。请村委会研究批准为盼”。西杨庄村委会当庭认可张连珍于2019年7月17日退房的事实。2019年8月4日，张连珍向西杨庄村委会出具《关于租赁合同说明》一份，主要内容为：“我于2012年承租赁*后，发现存在以下问题：一、该门头房无水，不能提供正常生活用水；二、该门头房卷帘门已坏，无法正常开关；三、该门头房房顶漏水，无法正常使用；四、化粪池外溢，下水道不通，给我们造成了不便；以上问题向村委会反映未解决答复”。此后，张连珍未向西杨庄村委会支付占用费，西杨庄村委会诉至本院，形成本案诉讼。 案件审理中，西杨庄村委会申请对涉案房屋自2012年1月1日至2019年7月17日期间房屋占有使用费金额进行鉴定，并支出鉴定费4762.5元。本院依法委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司进行估价，2020年5月7日，该公司做出鲁贵评（2020）字第161号《房地产估价报告》，估价结果：“注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算确定估价对象在设定条件下，于价值时点2012年1月1日至2019年7月17日的市场租赁价值（房屋占有使用费）为95.25万元，平均日租金：2.56元/平方米/天”。该评估报告经质证，西杨庄村委会未提异议，张连珍提出异议申请，认为该报告结果及评估方法不对，与事实不符。针对张连珍异议，鉴定公司于2020年6月23日做出书面答复：“本次评估符合《房地产估价规范》及有关法律法规，本评估报告目的是为估价委托人处理房屋租赁合同纠纷涉及的房地产2012年1月1日至2019年7月17日期间内的房屋占有使用费提供市场价值参考，平均日租金是2012年1月1日至2019年7月17日期间内的整段时间的平均单价，本报告的评估结果是完全符合估价对象自身实际情况、在价值时点客观、公正、合理的正常市场价值，因此异议人对估价报告结果及评估方法不对，与事实不符的说法是不准确的”。本院认为，该估价报告的评估人员具备估价资质，接受本院委托进行评估，鉴定程序合法，张连珍虽主张其结果及评估方法不对，但未要求重新鉴定，也没有足以反驳的证据和理由，本院对该估价报告的效力予以采信。 庭审中，张连珍为证实其向外转租涉案房屋的价格为1.92元/天/平方米，提交济历城华街发（2020）44号《关于给予张连珍同志留党察看处分的决定》1份，该决定中载明：“张连珍存在以下违反廉洁纪律的问题。2006年12月，从事冶金生意的杨某某与西杨庄村委会签订租房协议，租赁位于*的一间面积为135平米的门头房，2010年杨某某因经营不善找时任西杨村支部书记张连珍协商退房，张连珍在未经村两委研究的情况下，利用职权将门头房占用，2010年至2018年期间，张连珍将该房屋租给上海佳吉物流有限公司使用，收取租金757629.5元，在此期间张连珍未向村委交纳过任何费用，经村委多次催要，张连珍于2019年1月交纳10万元租金，后村委将张连珍家人的福利款66000元扣除，张连珍于2019年7月将沿街房屋退还村委”。该证据经质证，西杨庄村委会对真实性无异议，但认为涉案房屋的占用费标准仍应当以估价报告为依据。本院认为，张连珍就涉案房屋与案外人签订租赁合同，系其与案外人协商一致的结果，该租赁价格并未与西杨庄村委会协商一致，故所约定的租金价格不能约束西杨庄村委会，本院对张连珍提交该证据拟证明的事实不予认可。另，张连珍表示对该证据所载明的其出租涉案房屋的过程无异议，本院对该证据证实的张连珍占用涉案房屋的起止时间（2010年至2019年7月）予以认定。 另查明，西杨庄村委会认可张连珍于2019年1月交纳10万元租金及西杨庄村委会现扣留张连珍家福利款6.6万元的事实，同意将该两项款共计16.6万元自估价金额95.25万元中扣除，并当庭明确向张连珍主张的房屋占用费为78.65万元。 上述事实，有经质证、认证的《催交租金通知书》、回执、《房地产估价报告》、《关于给予张连珍同志留党察看处分的决定》等证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，张连珍无合法依据占有使用西杨庄村委会集体土地上建盖的房屋，并从中受益，应当向西杨庄村委会支付合理对价或费用，经《房地产估价报告》证实，涉案房屋在2012年1月1日至2019年7月17日期间的市场租赁价值（房屋占有使用费）为95.25万元，扣除张连珍已付10万元及西杨庄村委会扣发的6.6万元的福利款，张连珍还应支付西杨庄村委会78.65万元。本院对西杨庄村委会要求张连珍按估价报告所认定的租金标准支付占有使用费78.65万元，并自起诉之日（2019年9月6日）起支付利息损失的诉讼请求予以支持。关于本案的诉讼时效问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案中，西杨庄村委会于2019年7月就张连珍所欠房屋占用使用费向张连珍送达催交通知，该通知载明了应付费用金额及付款时间，张连珍在回执单上签字确认，应视为张连珍作出同意履行义务的意思表示，故本院对张连珍提出的关于诉讼时效的抗辩不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告张连珍于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会房屋占用费78.65万元； 二、限被告张连珍于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会利息损失（以78.65万元为基数，自2019年9月6日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11665元，鉴定费4762.5元，均由张连珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵翠竹 二〇二〇年八月十八日 书记员  袁 萌