广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14074号原告：姚强，男，1971年11月21日出生，汉族，住湖北省潜江市，委托诉讼代理人：袁芦生，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦杏珊，广东孚道律师事务所律师。被告：邓先进，男，1972年11月25日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市宿松县，现下落不明，被告：熊艳平，女，1985年8月25日出生，汉族，户籍所在地湖南省道县，现下落不明，原告姚强与被告邓先进、熊艳平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚强委托诉讼代理人袁芦生、韦杏珊到庭参加诉讼。两被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚强向本院提出诉讼请求：1.解除合同编号为100001691793的《房屋租赁合同》；2.两被告共同向原告支付2019年4月1日至2019年5月31日的租金9000元及利息（以4月份租金4500元为基数，自2019年4月6日起按年利率24%计算至清偿之日，以5月份租金4500元为基数，自2019年5月6日起按年利率24%计算至清偿之日）；3.两被告共同向原告支付房屋占用费（参照租金标准自2019年6月1日起计至房屋完成交接之日）；4.两被告共同向原告支付2019年4月1日至2019年5月1日电费186.54元及利息（以186.54元为基数，自2019年5月8日起按年利率24%计至清偿之日）；5.两被告共同向原告支付2018年5月16日至2019年5月31日水电费841.14元及利息（以841.54元为基数，自起诉之日起按年利率24%计算至清偿之日）；6.两被告共同将房屋恢复原状并赔偿损失50000元；7.两被告共同向原告支付违约金9000元；8.两被告共同向原告支付交通费用1437.3元及律师费5000元。诉讼中，原告明确其第3项诉讼请求主张的占有使用费计至2019年11月28日；明确第4项诉求主张的系住宅使用电费，被告在5月之后仍在使用房产并产生电费，但不再增加住宅电费的诉求；原告明确第5项诉求主张的水电费系由物业管理公司代扣的水费及公摊电费；变更第7项诉求的表述为：被告支付给原告的押金9000元归原告所有。事实与理由：2018年5月14日，原告委托第三方洪迎龙与被告及居间人中山链家房地产经纪有限公司签订编号为100001691793的《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于中山市东区××朝阳活力××房的房屋出租给被告，租赁期为2018年6月1日至2020年5月31日。房屋押金为9000元，房屋租金为每月4500元，被告应当于每月5日前向原告支付当月租金，后三方依约于2018年5月15日进行房屋验收并交接完毕。但在租赁期间，被告并未按照合同约定履行自身义务，不仅多次拖欠租金、不及时支付水电费，更擅自将房屋里的家具搬走并损坏沙发。后被告无故主张提前解除合同，原告为此回到房屋办理交接，但被告并未出现导致无法交接。期间原告多次催促被告恢复房屋原状，被告均表示无法恢复。原告认为，两被告均为房屋的实际承租人，共同在房屋内进行商业经营，被告熊艳平多次通过银行账号及微信向原告支付租金及电费，故本案债务应当为两被告的共同债务。因此，原告与两被告间形成房屋租赁关系，两被告应依约履行自身义务。现两被告的行为已构成违约，应依约定承担违约责任。两被告未出庭应诉答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月14日，以原告姚强作为甲方（出租方）、以被告邓先进作为乙方（承租方）、以中山链家房地产经纪有限公司（以下简称房地产经纪公司）作为丙方（居间人），三方签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于中山市东区××朝阳活力××房的房屋出租给乙方，租赁期为2018年6月1日至2020年5月31日，租金4500元/月（含物业管理费），于每月5日前向甲方支付；押金9000元，租赁期满或合同解除后，物业租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方应无息返还给乙方。乙方承担的费用还包括水电费、电视收视费、燃气费。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回物业：1.不按照约定支付租金达十日的；2.欠缴各项费用的金额相当于一个月物业租金的；3.擅自改变物业用途的；4.擅自拆改变动或损坏物业主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用物业从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.未经甲方书面同意将物业转租给第三人的；8.签署合同后，乙方拒绝承租该房屋的。乙方有上述情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将物业恢复原状并赔偿损失。合同约定的其他违约责任还有：租赁期内，甲方需提前收回该物业的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金；甲方还应退还未发生的租金。甲乙双方存在下列情形之一的均视为违约，违约方应按月租金3%的标准按日向守约方支付违约金：1.甲方未按约定时间交付该物业或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的；2.合同终止后乙方未按约定时间返还物业的；3.乙方未按本合同第十条（二）款约定将注册地址迁出该租赁物业或注销其营业执照的。双方特别约定：乙方搬出去的家具要保证完好，否则照价赔偿，并且在租期满后，负责按原样安装摆放。原告于2019年5月15日将房屋交付给被告邓先进，并由双方签署交接物品清单。通过房地产经纪公司查验，双方确认原告交付的家具有：抽油烟机1台、电视机1台、冰箱1台、洗衣机1台、空调4台，热水器1台、床3张、床垫3张，衣柜3个，书桌1张，餐桌1张，沙发1张，茶几1个，椅子6张。合同签订后，涉案租赁物所产生的水电费系直接从原告的中国建设银行账户扣除，其中住宅使用电费由广东电网有限责任公司中山供电局（以下简称供电局）直接扣划，公摊电费及水费连同物业管理费、车位管理费一起由物业管理公司扣划收取。实际履行中，原告将扣款的通知短信告知被告，由被告熊艳平通过银行或微信转账的方式向原告支付租金及水电费，其中通过银行流水转账的情况如下：自2018年5月16日向原告支付了11250元（应付的6月的租金4500元以及押金9000元；扣除被告已垫付的中介费2250元），2018年7月6日支付7月的租金3659元（扣除被告自行更换煤气灶的费用）、2018年7月9日支付6月的电费517.73元、2018年9月12日支付了8月、9月的租金9000元，2018年11月8日支付10月、11月的租金以及10月的电费共9280元，2019年1月10日支付2018年12月及2019年1月的租金9000元，通过微信转账的支付的情况如下：2019年3月6日微信转账支付2019年2月的租金4500元及2019年1至2月的电费738元、2019年4月12日微信转账支付2019年3月的电费260元、2019年4月15日微信转账支付2019年3月份的租金4500元。此后被告再未向原告转账，原告也无法联系两被告，双方未办理交接。为此，原告于2019年5月27日诉至本院，主张前述实体权利。原告提交的其中国建设银行个人账户支出交易明细显示：其在2019年5月9日被供电局扣划电费186.54元，此后至2020年12月以前由供电局扣划的住宅使用电费情况如下：2019年6月11日代扣21.11元、7月9日代扣22.97元、8月10日代扣24.75元、9月9日代扣24.75元、10月代扣23.52元、11月9日代扣22.90元，但原告不再增加5月9日扣划后新产生电费的主张，请求法院在诉求6主张的损失中予以考虑。该交易明细显示，由物业管理公司每月扣划的金额为400元左右金额不等。诉讼期间，本院建议双方尽快自行交接以及时止损避免损失扩大。原告遂于2019年11月28日在房地产经纪公司的陪同下到房屋查看和清点，经查验，原告发现租赁物内缺失了原告出租时放置的两张实木床和1.5米的床垫2张，原告提交了清点视频及中山链家房地产经纪有限公司出具的《证明》为证。房地产经纪公司出具的证明证实“2019年11月28日我司经纪人陪同出租人进入租赁房屋再次查验，当日清点的房屋家具物品有“抽油烟机1台、电视1台、冰箱1台、洗衣机1台、空调4台，热水器1台、床2张、床垫1张，衣柜3个，书桌1张，餐桌1张，沙发1张，茶几1个，椅子6张”。原告为本案诉讼与广东孚道律师事务所签订《委托代理合同》，并向该所支付律师费5000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原被告签订的房屋租赁合同系原告与被告邓先进的真实意思表示，内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告庭审中提交被告支付租金等费用的凭据，事实清楚，被告未出庭提交相反证据反驳，故对原告主张的被告实际支付租金等费用的事实予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，合同约定了原告可行使单方解除权的条件。截至原告起诉，被告占有使用房屋不交纳租金达一个月以上，原告可行使单方解除权。但原告起诉后两被告均不出面解决问题，作为合同相对方的被告邓先进自原告起诉前后均没有正面表态是否需要继续承租租赁物，原告在房地产经纪公司的见证陪同下于2019年11月28日收回了租赁物并办理了交接，故本院确认双方的合同于2019年11月28日解除。关于两被告应承担的法律责任。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”鉴于原告已自行收回房屋且对缺失物品提起赔偿损失的救济请求，恢复原状已没必要，故对原告请求两被告恢复原状的诉求，本院不予支持。被告邓先进应向原告支付自2019年4月1日起至2019年11月28日期间之间的租金35700元以及4月份住宅使用电费186.54元。关于原告第5项诉讼请求主张的物业管理公司代收的水电费，首先，该费用系原告自行根据物业管理公司代扣的总金额扣除物业管理费后推断得出，本案中无法一一核实；其次，合同约定物业管理费由原告承担，根据合同缔约过程中一般人的理解，物业管理费广义上可以包括由物业管理公司收取的费用，且纵观合同履行过程，原告从未要求被告承担过该项费用，现原告要求被告承担该项水电费，理据不足，本院不予支持。关于被告承担的违约责任，合同约定被告达到第十一条第（四）款约定的违约行为时，“应按月租金200%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将物业恢复原状并赔偿损失”，故被告应按约定向原告支付违约金9000元。本案中查明原告收房时缺失了1张床及2张床垫，鉴于违约金的性质和功能就是对违约行为造成另一方损失的填补，该违约金9000元可以弥补被告逾期交租造成的原告资金利息损失及缺失物品的损失等，原告没有证据证明其实际损失大于9000元，故本院支持被告邓先进应支付违约金9000元，对原告主张赔偿损失5万元及及逾期利息损失的诉求不予支持。双方合同中并未约定违约方承担律师费损失，且律师费及交通费亦非直接必要损失，故对原告请求被告支付交通费及律师费的请求，本院不予支持。根据双方合同“双方租赁期满或合同解除后，物业租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方应无息返还给乙方”的约定，被告邓先进应支付的违约金9000元可从其交纳的押金9000元扣除，即原告收取的押金9000元可不予退还，被告邓先进无须另行支付违约金。关于被告熊艳平是否承担连带责任。根据合同的相对性，与原告建立租赁合同关系的是被告邓先进，应由被告邓先进承担合同责任，至于被告邓先进是用于自用还是借给他人使用甚至帮他人所租用，以及付款人是谁都都不影响合同相对人的确定；且法律并未规定实际承租人应承担连带责任，故对于原告主张被告熊艳平亦承担连带责任的请求，本院亦不予支持。综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、确认原告姚强与被告邓先进于2018年5月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月28日解除；二、被告邓先进于本判决生效之日起七日内，向原告姚强支付租金35700元以及电费186.54元，合计35886.54元；三、被告邓先进支付给原告的押金9000元归原告姚强所有，原告不予退还；四、驳回原告姚强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1692元，财产保全费777元，合计2469元（原告已预交），由原告负担1004元，由被告邓先进负担1465元（被告邓先进负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  钟劲松人民陪审员  刘华民人民陪审员  万中卫二〇二〇年八月十八无书记员叶玉娟黄慧珍