贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初1111号 原告：夏玉，男，汉族，1989年11月25日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 原告：周静，女，汉族，1994年8月2日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：夏玉（原告周静之配偶），男，汉族，1989年11月25日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 被告：周江，女，汉族，1977年9月27日生，苗族，住贵州省龙里县。 被告：贵州龙里大福房地产开发有限公司，住所地贵州省龙里县冠山街道青龙路，统一社会信用代码9152273070579442U。 法定代表人：周江。 委托诉讼代理人：王梅，女，该公司员工。 原告夏玉、周静诉被告周江、贵州龙里大福房地产开发有限公司（以下简称大福房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周静委托诉讼代理人暨原告夏玉，被告大福房开委托诉讼代理人王梅到庭参加诉讼，被告周江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告夏玉、周静向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即将腾珑湾商业综合体商住楼7711栋1单元6楼1号房屋交付原告并协助原告完成办理房屋权属证书及房屋过户手续；2、判令被告违约，并立即赔偿原告逾期交房违约金59924元（从2016年7月1日起按已付总房款421972元，每日万分之日暂计算至2020年5月20日），后续计算至实际交房之日止；3、判令被告支付因被告逾期交房导致原告自2016年7月至2020年5月共计47个月的房租56400元；4、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2016年6月20日原告看中被告开发的位于龙里县商业综合体房屋一套（7711栋1-6-1号），该房屋竣工时间为2015年11月18日，交房时间为2016年6月30日，已于2016年6月30日竣工，看房时被告开发商告诉原告最迟一个月即可办理房产权属证书并交房，2016年6月30日原告首付84972元并以按揭形式给付被告房屋总价款421972元。双方签订购房合同，约定了房屋面积、价款、支付方式等内容，并约定逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按照已付房款每日万分之日支付违约金。合同签订至今，被告未为原告办理房屋权属证书也未将房屋过户并交付给原告，原告认为。被告的行为严重损害了其合法权益，诉至本院。 被告周江未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 被告大福房开辩称，涉案房屋未竣工验收，原告主张的违约金根据合同计算，但租金合同未约定，被告大福房开不应当承担租金。 各方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告夏玉、周静系夫妻关系，2016年7月20日，原告夏玉作为买受人，周静作为共有人与被告大福房开签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买龙里县房屋，总价款为421972元，房屋建筑面积128.65平方米；书面合同约定交房时间为2016年6月30日，并于2016年12月31日前办理商品房转移登记；逾期交房买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，双方还对其他事项进行了约定。原告周静、夏玉个人支付首付84972元，并于2016年9月8日通过公积金贷款337000元向被告大福房开支付购房款。案涉房屋于2016年8月1日办理商品房预告登记。至本案庭审时，涉案房屋未办理竣工验收亦未交付给原告。因被告未按约定交房并办理产权过户手续，致原告诉至法院。 本院认为，原告周静、夏玉与大福房开签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照约定全面履行己方义务。 关于房屋交付及办理房屋权属证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，建设工程经竣工验收合格是房屋交付使用的法定条件。案涉房屋项目未经验收合格，未达到法律规定的交付条件，如强制履行将会违反法律的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……。”原告要求被告交付未经验收合格的房屋属于法律上不能履行的情形，本院不予支持。同理，原告要求被告办理房屋权属证书，亦因案涉房屋未通过竣工验收合格，暂不具备办理房屋权属证书的法定条件，对于该项诉请，本院不予支持。被告应积极完善案涉项目的验收，使之达到法律规定的交付条件，而不是懈怠的逃避义务。待涉案项目验收合格达到交付及具备办理房屋权属登记的法定条件后，原告可与被告再行协商解决或提起诉讼。 关于逾期交房违约金的问题。书面合同约定的交房时间早于合同签订时间，双方也未另行达成书面补充协议，可视为签订合同后被告应当及时交房；被告应在2017年7月21日前向原告交付商品房，但至本案2020年6月28日开庭审理时，被告仍未将商品房交付给原告，逾期交房已远远超过90日，原告选择继续履行合同，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任。本案一审庭审辩论终结前，被告逾期交房的违约金可以确定，一审庭审辩论终结后，大福房开公司今后是否交房、何时交房不能确定，故本案逾期交房违约金应按已付房款421972元的日万分之一暂计至一审庭审辩论终结时，即被告应向原告支付2016年7月1日至2020年6月28日的违约金60721.77元（421972元×0.0001×1439天）。2020年6月28日之后的违约金，原告今后可另行主张。 被告周江作为大福房开法定代表人，其并未以个人名义与原告签订房屋买卖合同，其履行职务的行为应视为公司之行为，故不应将被告周江认定为合同当事人，在被告无其他证据证实被告周江系合同相对方的前提，本院对原告关于对被告周江的诉讼请求均不予以支持。 关于原告主张的逾期交房期限内的房租问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八之规定，违约责任的确定应当以给对方当事人造成损失为基础，同时考虑一定的惩罚性。本案中，被告延期交房，给原告带来的实际损失主要为租金损失并同时考虑一定违约惩罚性；原告主张的违约金已经能够满足对原告租金损失的补偿。故原告主张的逾期交房的房租，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告贵州龙里大福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周静、夏玉截至2020年6月28日的逾期交房违约金60721.77元； 二、驳回原告周静、夏玉的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案依法减半收取案件受理费1313元，由被告贵州龙里大福房地产开发有限公司负担685元，原告周静、夏玉负担628元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 审判员  朱二胜 二〇二〇年八月二十五日 法官助理李萍 书记员崔文静