广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初19259号原告：深圳市泰然物业管理服务有限公司，住所地广东省深圳市福田区车公庙泰然六路管理楼**，统一社会信用代码91440300192247525D。法定代表人：涂春安，董事长。委托诉讼代理人：王春伟，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄权辉，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市经纬欣科技有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道方大大厦1701，统一社会信用代码91440300558662193P。法定代表人：马庆华。委托诉讼代理人：甘文义，广东众本律师事务所律师。被告：王某霞，女，汉族，1975年1月26日出生，住址广东省深圳市罗湖区。上列原告深圳市泰然物业管理服务有限公司诉被告深圳市经纬欣科技有限公司（以下简称经纬欣公司）、王某霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法由审判员张凌炜适用普通程序独任审判，于2020年8月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王春伟、被告经纬欣公司的委托诉讼代理人甘文义、被告王某霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请判令：1、被告经纬欣公司向原告支付（泰然）车公庙工业区203栋7层物业2019年1月1日至2019年8月31日的物业管理费、日常维修资金、水费、排水费等合计66108.50元以及滞纳金4532.20元（截至2019年8月31日）；2、被告经纬欣公司承担本案诉讼费用；3、被告王某霞依法对上述诉讼请求承担连带责任。庭审时，原告明确其第一项诉请的费用包括物业管理费、日常维修资金、水费、排水费、垃圾处理费和其他服务费，具体主张的金额与原告提交的欠费明细表一致；滞纳金的具体计算方式为从应交费当月的26日起计按每日万分之五计算；但原告当庭又撤回了对水费、排水费、垃圾处理费、其他服务费以及相应滞纳金的诉讼请求。原告诉请的事实与理由：原告与深圳市泰然工贸园业主委员会签订《物业服务合同》，原告接受委托为深圳市福田区车公庙泰然科技园片区的物业提供物业管理服务，服务的物业包括位于管理区域内的（泰然）车公庙工业区203栋7层的涉案物业。被告王某霞是（泰然）车公庙工业区203栋7层涉案物业的业主，房地产证号为：深房地字第**，建筑面积为2358平方米。被告经纬欣公司为涉案物业的承租方，被告经纬欣公司将涉案物业分割装修成203栋701（面积为1234平方米）和702（面积为1124平方米）后转租，两被告将租赁合同在原告处备案。2018年8月，涉案物业被深圳市福田区人民法院查封，直至2019年8月解除查封，两被告向原告申请搬移了涉案物业内办公设施及物品，但一直拖欠2019年以来的物业服务费等相关费用。原告分别向被告经纬欣公司和被告王某霞催收欠费，两被告互相推诿、拒绝交费。2019年9月之后，涉案物业的物业服务费已由案外人负责缴纳。原告遂诉至本院提出上述诉讼请求。被告经纬欣公司当庭口头答辩称：1、从法律层面上，我方与原告没有物业服务合同关系，是原告与被告王某霞存在物业服务合同关系，基于合同的相对性原则，涉案款项应当由被告王某霞承担，原告主张由我方承担连带责任没有事实和法律依据。2、从事实层面上，涉案房屋的实际使用人是深圳前海云集品电子商务有限公司，该公司因为涉及到刑事案件而致使房屋在2018年8月28日就已经被查封，我方已经承担了查封期间的房租和损失，最终我方和被告王某霞的租赁合同纠纷经过仲裁和执行，我方有部分款项已经支付给了被告王某霞，目前我们双方还在协商过程中尚未处理完毕。3、因为深圳前海云集品电子商务有限公司涉嫌刑事案件导致被查封之后，我方作为二房东已经承担了两、三百万元的损失，所以现在物业管理费从事实上讲应该由实际使用人深圳前海云集品电子商务有限公司来承担，而不是我方。被告王某霞当庭口头答辩称：1、两被告签订的租赁合同明确约定物业管理费、维修基金、水电费均由被告经纬欣公司承担。2、租赁房屋内物品的搬离情况证明是由被告经纬欣公司在使用房屋，也能够证明是由被告经纬欣公司来缴纳相关物业费用。3、被告经纬欣公司在2019年8月2日搬离前写了一个欠款说明，并承诺付清物业费用给原告的时间，也证明了所欠费用应由被告经纬欣公司来支付。4、我方跟原告的陈总已经进行过当面沟通，也达成一致说原告不追究我方的责任，这也证明了我方不需要支付本案物业费用。经审理查明，2016年1月20日，原告（受托方、乙方）与深圳市泰然工贸园业主委员会（委托方、甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区物业委托乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；本合同委托管理的物业管理服务费按乙方向政府主管部门备案并公示的标准收取（见附件二）；业主和物业使用人逾期缴纳管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金。作为合同附件二的《委托管理的物业管理服务费收费标准》载明：就201-207、210-213栋房屋，商用（办公）的物业服务收费为每月每平方米3.19元、物业专项维修资金为每月每平方米0.30元。（泰然）车公庙工业区203栋7层（以下简称涉案物业）于2006年1月20日登记在被告王某霞名下，房产证载明该物业建筑面积为2358平方米。2016年9月13日，被告经纬欣公司（承租方、乙方）与被告王某霞（出租方、甲方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方同意将涉案物业出租给乙方作为厂房使用，建筑面积约2358平方米（以房产证面积为准）；租赁期自2016年11月1日至2022年10月31日；租赁期间，因使用该房产所产生的物业管理费、维修基金等费用由乙方支付。2017年12月8日，被告经纬欣公司与深圳前海云集品电子商务有限公司（以下简称云集品公司）签订《房屋租赁合同》，约定由被告经纬欣公司将涉案物业转租给云集品公司办公使用，租赁期自2017年12月1日至2019年1月30日。2018年8月28日，本院作出（2018）粤0304财保1793号查封公告，查封了云集品公司在涉案物业存放的现场物品。2019年7月30日，被告经纬欣公司向原告出具《关于泰然工业区203栋7楼物品搬离情况说明》，载明：云集品公司于2017年12月1日承租涉案物业，后因该公司存在经营违法违规行为，该公司存放于上述物业内的相关办公用品被法院查封，现法院需将上述物品另行保管，由被告经纬欣公司负责将上述物品搬离该场地，请原告给予帮助。2019年8月2日，被告经纬欣公司向原告出具《关于泰然工业区203栋7楼管理费欠缴说明》，载明：云集品公司于2017年12月1日承租涉案物业，后因该公司存在经营违法违规行为，该公司存放于上述物业内的相关办公用品被法院查封，导致被告经纬欣公司无法正常出租物业，经营困难，基于此，特向原告申请泰然工业区203栋7楼所欠款延期缴纳，被告经纬欣公司承诺于2019年8月31日前结清款项。因原告未收到2019年1月1日至2019年8月31日期间涉案物业的相关物业费用，原告于2019年10月22日委托律师向两被告分别寄送律师函催收物业费用，其中寄送给被告经纬欣公司的邮件被退回，寄送给被告王某霞的邮件由本人签收。庭审时，各方确认，涉案物业的建筑面积共计2358平方米，物业管理费的计收标准为每月每平方米3.19元，专项维修资金的计收标准为每月每平方米0.30元。此外，两被告确认2019年1月1日至2019年8月31日期间涉案物业的物业管理费、专项维修基金、水费、排水费、垃圾处理费及其他服务费没有缴纳这一事实。另查，2019年5月7日，因两被告之间就涉案物业发生房屋租赁合同纠纷，被告王某霞向深圳国际仲裁院申请仲裁并经受理。被告王某霞在该案中提出仲裁请求为：裁决被告经纬欣公司支付截至2019年5月31日所拖欠的房租1135377元及迟延付款利息并承担全部仲裁费用。经审理，深圳国际仲裁院于2019年11月7日作出（2019）深国仲裁2486号仲裁裁决，其中确认两被告就涉案物业签订的租赁合同于2019年6月1日解除。上述仲裁裁决作出后，被告经纬欣公司向深圳市中级人民法院申请撤销该裁决。经审查，深圳市中级人民法院于2020年6月5日作出（2019）粤03民特1910号民事裁定书，裁定驳回被告经纬欣公司撤销（2019）深国仲裁2486号仲裁裁决的申请。本院认为，原告与深圳市泰然工贸园业主委员会之间签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对全体业主具有约束力。虽然该物业服务合同约定的合同期限截至2018年12月31日届满，但没有证据显示期限届满时业主委员会有选聘新的物业服务企业，故原合同可以继续履行。《物业服务条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。本案中,被告经纬欣公司是涉案物业的承租人,且两被告之间租赁合同约定由被告经纬欣公司承担物业费用，据此，原告有权向被告经纬欣公司主张租赁期间涉案物业的物业管理费和专项维修资金。但（2019）深国仲裁2486号仲裁裁决已认定两被告之间的租赁合同于2019年6月1日解除，故原告要求被告经纬欣公司承担2019年6月1日之后的物业管理费和专项维修资金，缺乏依据，本院不予支持。因此，原告有权要求被告经纬欣公司承担物业管理费和专项维修资金的期间为2019年1月1日至2019年5月31日，并有权要求被告王某霞作为业主就该期间的物业费用承担连带责任，而对于2019年6月1日至2019年8月31日期间的物业管理费和专项维修资金，原告有权要求被告王某霞作为业主直接予以承担。关于物业管理费和专项维修资金的金额。根据合同约定的物业管理费和专项维修资金的收取标准以及涉案物业面积计算，涉案物业的每月物业管理费应为7522.02元（2358平方米×每月每平方米3.19元），每月专项维修资金应为707.40元（2358平方米×每月每平方米0.30元），原告在其提交的欠费明细中主张每月物业管理费为7522元、每月专项维修资金为707元，没有超出其可主张权利的范围，本院予以照准。据此，被告经纬欣公司应缴纳的2019年1月1日至2019年5月31日期间共5个月的物业管理费合计为37610元、专项维修资金合计为3535元，被告王某霞对此承担连带责任；被告王某霞应缴纳的2019年6月1日至2019年8月31日期间共3个月的物业管理费合计为22566元、专项维修资金合计为2121元。关于滞纳金。依据涉案物业服务合同约定，业主和物业使用人逾期缴纳管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金。而结合该合同条款的上下文，可认定此条款约定的“管理服务费”包含了物业管理费和专项维修资金，故在两被告逾期缴纳上述物业费用的情况下，原告有权按日万分之五计收滞纳金。但由于合同并未明确约定交费期限，原告仅凭其在催款通知中单方载明内容确定交费期限，依据不足，故本院认定每月拖欠费用的滞纳金的起算时间应为次月1日，原告主张的起算时间有误，本院予以纠正。此外，关于原告当庭撤回部分诉讼请求的申请，此系原告对自己权利的自由处分行为，没有违反法律规定情形，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市经纬欣科技有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰然物业管理服务有限公司支付（泰然）车公庙工业区203栋7层物业的2019年1月1日至2019年5月31日期间的物业管理费37610元、专项维修资金3535元以及该两项费用的滞纳金【滞纳金按上述欠费月份分批计算，每月拖欠物业管理费、专项维修资金的滞纳金均以该两项费用每月发生总金额8229元（每月物业管理费7522元＋每月专项维修资金707元）为基数自发生次月1日起按每日万分之五的计算标准计算至实际履行之日止】；二、被告王某霞就上述判项一所确定的被告深圳市经纬欣科技有限公司应负债务向原告深圳市泰然物业管理服务有限公司承担连带清偿责任；三、被告王某霞应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰然物业管理服务有限公司支付（泰然）车公庙工业区203栋7层物业的2019年6月1日至2019年8月31日期间的物业管理费22566元、专项维修资金2121元以及该两项费用的滞纳金【滞纳金按上述欠费月份分批计算，每月拖欠物业管理费、专项维修资金的滞纳金均以该两项费用每月发生总金额8229元（每月物业管理费7522元＋每月专项维修资金707元）为基数自发生次月1日起按每日万分之五的计算标准计算至实际履行之日止】；四、驳回原告深圳市泰然物业管理服务有限公司的其他诉请请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1566.02元（已由原告预交），由两被告共同负担975元、被告王某霞负担591.02元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 凌 炜二〇二〇年八月十日书记员 张咪（代）赵雅雯