海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1511号 上诉人（原审原告）：王宇飞，男，1990年1月15日出生，汉族，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：王林，男，1964年4月28日出生，汉族，住北京市通州区，系上诉人王宇飞的父亲。 被上诉人（原审被告）：海南中信城市开发运营有限公司（原为海南博鳌投资控股有限公司），住所地：海南省琼海市博鳌镇排园桥南边（博鳌千舟湾****）。 法人代表人：刘星，董事长。 委托诉讼代理人：高毕章，北京康达（海口）律师事务所律师。 上诉人王宇飞因与被上诉人中信城市开发运营有限公司（原为海南博鳌投资控股有限公司，以下简称博鳌控股公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王宇飞上诉请求：1.改判原审判决第一项，依法判令限被上诉人博鳌控股公司在本判决生效之日起三十日内为上诉人王宇飞办理位于琼海市博鳌镇培兰村龙潭岭A-37（幢）1+2（层）A-37号房的不动产权证书；2.改判原审判决第二项，依法判令被上诉人按照《商品房买卖合同》第十五条承担违约责任，向上诉人支付违约金人民币280,665.00元（自2016年9月16日暂计算至2019年4月30日共945天，按照日万分之一计）：判令被上诉人继续向上诉人按照日万分之一支付违约金至实际办理完毕房屋不动产权证日；3.依法判令确认上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》（下称《补充协议》）第十四条无效；如法院认为有效，则撤销《补充协议》第十四条；4．依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费。二审中，上诉人王宇飞撤回上诉请求第一项，其他上诉请求不变。事实和理由：一、一审判决确认了被上诉人欺诈的事实，却在认定违约责任和合同条款无效或撤销上采取矛盾的标准，没有否定基于欺诈形成的补充协议相关条款的效力，属于认定事实和适用法律错误，违反了《合同法》关于合同无效或撤销的法律规定。上诉人在购买房屋时，被上诉人已公示开发该房地产项目的手续“五证”是齐全的。上诉人和被上诉人签订的《琼海市商品房买卖合同》第一条项目建设依据中已明确该项目的有关批文如下：《国有土地使用权证》，颁发机关：琼海市国土环境资源局；证号：（海）国用(2012)第2426号；第二条商品房销售依据中已明确取得《琼海市商品房预售许可证》，证号为：20120103，核发机关为琼海市住房保障与房产管理局。上诉人自此认为该房地产开发项目合法，才购买的该房产。而被上诉人在出售该商品房前早已知悉该项目土地所在宗地使用权证系琼海市人民政府违规发放，2012年国家土地督察广州局已经指出存在的问题，并要求纠正的违规问题，在出售该商品房时没有告知上诉人该项目土地有问题，却隐瞒事实真相，仍然继续出售该区商品房，与上诉人签订《琼海市商品房买卖合同》（见：已生效的海南省第一中级人民法院做出了(2018)琼96民终1626号民事判决书，该判决书显示：“(1)被告至今实际并未按照合同约定履行办理该业主商品房权属证书的义务，(2)该商品房项目土地所在宗地使用权证系琼海市人民政府违规发放，2012年国家土地督察广州局已经指出存在的问题，并要求纠正，但被告隐瞒上述事实仍继续出售该区商品房，与该业主签订《琼海市商品房买卖合同》”）。本案一审判决也在判决书第九页论述争议焦点一时也有同样的认定和论述。由此可知，被上诉人在与上诉人签署《琼海市商品房买卖合同》时，不仅隐瞒了建设用地面临的违规情况，而且还在附件七《补充协议》增加第十四条的约定，该条看似对双方适用，但实际上是把自己的权利另行约定，而对自己的责任和上诉人的权利作了颠覆性的限缩，以回避自身不能按期办理不动产权证书的责任，排除作为买受人的上诉人的主要合同权利，显失公平。如果上诉人知悉被上诉人出售的房屋存在用地瑕疵，一定不会接受被上诉人强制规定的补充协议该条款，这种基于欺诈而达成的显失公平条款应当依法予以撤销。一审判决一方面在认定第一个争议焦点时认定：“被告在违规取得涉案土地使用权证被有关部门发现并要求纠正的情况下，仍于2014年1月30日与原告签订《琼海市商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给原告，导致无法在确定期限内办证。”实际上在此就已确认了被上诉人与上诉人签约时是存在欺诈行为的。然而，一审判决却在认定第二个焦点问题时，写道：“该条款是属于双方在意思自治的基础上对违约责任进行约定的条款……附件七合同补充协议书中已载明签署合同及本协议是双方真实意思表示，原告在合同附件七的每一页均签署了名字，第十四条的约定并不具备《中华人民共和国合同法》第五十四条中规定的重大误解或显失公平等可撤销情形，亦不存在欺诈、胁迫的情形。故原告请求撤销上述条款，没有事实和法律依据”。试问，如果被上诉人在签约时向作为购房人的上诉人隐瞒土地违规情况，这不是欺诈吗？且被上诉人通过补充协议第十四条修改与原告签订《琼海市商品房买卖合同》的第十五条，将本来就很低的违约责任，进一步限制在总房款的1%，而不论拖延多长时间，这明显就是显失公平。鉴于购买房屋取得房屋不动产权证书是买受人的核心合同权利，由于长期无法取得房屋不动产权证书，上诉人不仅感受到重大财产权利不安全，而且也无法办理正常出租和转让手续，造成了相应的重大经济损失。上诉人有权请求人民法院对《补充协议》第十四条宣告该条款无效，要求被上诉人按照合同第十五条约定支付约定违约金。二、一审判决确定的违约金不足以弥补上诉人的实际损失，也大大低于法律规定的标准，依法应当予以调整。合同约定的日万分之一的违约金标准很低，折算利率才年息3.6%，上诉人借款买该房屋的借款利率都达5%，即便确认该违约金，都不足以弥补上诉人的实际损失。我国《合同法》第114条2款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。上诉人在一审中就已明确提出，上诉人购买房屋和装修费用投入900余万元，由于没有不动产权证，房屋几年来难以对外出租，更无法融资或转让，还要支付年5%的借款利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。逾期贷款利率达年6%，相比之下，日万分之一年3.6%的违约金已经够低了。一审判决如此认定也不符合弥补实际损失的违约责任基本原则。因此，上诉人认为一审法院的判决，不客观、不公正，应当依法予以纠正。 被上诉人博鳌控股公司辩称：一、2020年5月8日，琼海市自然资源和规划局分别为王宇飞所购置的A-37房、B-41房颁发了《不动产权证书》（其中A-37房证号为琼（2020）琼海市不动产权第XXXX号、B-41房证号为琼（2020）琼海市不动产权第XXXX号），并由王宇飞委托其父亲王林领取。二、王宇飞主张确认合同条款无效或撤销没有事实和法律依据。1.被上诉人并非如一审所认定“在违规取得涉案土地使用证被有关部门发现后并要求纠正的情况下，仍与原告签订《琼海市商品房买卖合同》”，不构成欺诈。首先，《土地管理法》规定农村集体土地需办理完成农用地转用及土地征收手续后才能对外出让。被上诉人作为行政相对人，通过出让方式取得了琼海市政府颁发的国有土地使用权证，有理由相信琼海市政府已经依法办理了土地征收、转用手续。而并非一审认定的被上诉人违规取得涉案土地使用权证。其次，2012年国家土地督察广州局系要求琼海市人民政府完善相关用地手续并对越权审批行为进行纠正，并未通知被上诉人，被上诉人对此并不知情。琼海市国土及政府主管部门也未撤销给被上诉人颁发的项目立项备案、国有土地使用权证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等相关证照，被上诉人完全有权对外销售房屋。被上诉人系在2017年申请办理房屋国有土地使用权分割转让时，才知道土地未办理农用地转用及土地征收手续的。因被上诉人在与王宇飞签订合同时，并不知道琼海市人民政府颁发土地使用权证违规，不构成欺诈。2.王宇飞主张补充协议书第十四条显失公平没有事实依据，主张无效没有法律依据。补充协议书第十四条约定“根据合同约定，一方需要向对方承担违约金的，双方同意该违约金累计额度不超过合同总价款的1%”。即该条款对双方同等适用，故不存在《合同法》第40条和53条规定的无效的情形，也不存在显失公平的情况。王宇飞主张该条款“显失公平”没有事实依据，主张无效也没有法律依据。3.王宇飞主张撤销补充协议第十四条没有事实和法律依据。首先，被上诉人在合同上披露的《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《琼海市商品房预售许可证》均是真实有效的，且如上所述，被上诉人与王宇飞签订商品房买卖合同时，也并不知道项目无法办理房产证的情况，被上诉人不构成欺诈，王宇飞以被上诉人欺诈为由，主张依照《合同法》第五十四条主张撤销没有事实依据。其次，《合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”；第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，法律仅规定部分无效，并未规定“合同部分条款被撤销的，不影响其他部分的效力”。即当事人有权主张撤销的是“整个合同”，而非个别“合同条款”。王宇飞一方面主张继续履行合同，而另一方面主张撤销合同某一条款，没有法律依据。三、王宇飞主张调整违约金没有事实和法律依据。首先，王宇飞在一审并未主张要求调整违约金，其二审主张调整违约金属于二审期间变更或增加诉讼请求，依法不应予以审理。其次，王宇飞所购买的系住宅，其功能为满足居住需求。被上诉人已按约将房屋交付给王宇飞，并由王宇飞装修使用，且房屋是否取得房产证不影响房屋的使用和对外租赁，王宇飞主张未能办理房产证造成其损失超过房屋价款的百分之一没有依据，其主张调整违约金没有法律依据。 王宇飞向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理位于海南省琼海市博鳌镇培兰村龙潭岭A-37(幢)1+2(层)A-37(房号)房的不动产权证书；2.判令被告按照《琼海市商品房买卖合同》第十五条承担违约责任，向原告支付违约金285120元(自2016年9月1日暂计算至2019年4月30日共960天，按照日万分之一计）及继续向原告按照日万分之一支付违约金至实际办理完毕不动产权证书之日；3.确认原告与被告签署的《琼海市商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》第十四条无效；如法院认为有效，则撤销《合同补充协议》第十四条；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年1月30日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市博鳌镇培兰村龙潭岭A-37(幢)1+2(层)A-37号房。该商品房的用途为住宅-别墅，建筑面积142.14平方米，总价款2970000元。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得政府主管部门颁发的建筑工程竣工验收备案等证明文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）。合同第九条约定，由于买受人原因（双方协商同意的情形除外），造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应在出卖人发出的入伙通知单确认的交楼时间或合同约定的交楼时间前来办理交楼手续，逾期15天仍未办理的，则视同已进行验收交接；……第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。合同还对其他事项进行了约定。附件七合同补充协议书第十三条约定，合同中所述的办理房屋权属证书及土地使用权证的期限是指出卖人分别向相关部门提交相关资料的时限，买受人仍应按照房管及土管部门要求办理产权登记申报、提交资料及缴费等手续，具体办出时间根据相关部门的工作时限确定。第十四条约定，根据合同约定，一方需要向对方承担违约金的，双方同意该违约金累计额度不超过合同总价款的1%,但合同或本协议书另有约定的除外。第十五条约定，出卖人对买受人因下列原因不能按时取得房地产权证不承担任何责任:……(四)政府相关职能部门的原因或其他买受人自身的原因。第二十三条约定，……签署合同及本协议是双方真实意思表示。第二十四条约定，本协议经双方签署后生效。本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。原告在合同附件七的每一页均签署了名字。合同签订后，原告向被告支付全部房款2970000元。被告于2014年5月15日向原告邮寄了《中信龙潭岭项目物业入伙通知书》，通知原告办理入伙手续的时间为2014年5月30日至2014年8月31日。原告于2014年5月17日收到该通知。2017年5月12日，原告办理相关入伙手续，并缴交了契税、专项维修资金等相关的办证费用。因被告至今没有为原告办理房屋权属证书，原告遂向一审法院提起诉讼。案件审理过程中，原告表示收房时间为2014年9月15日。被告表示办证义务起算时间应为2014年9月15日。庭审中，一审法院要求原告明确第三项诉讼请求，原告表示坚持其主张。另查明，2017年3月22日，琼海市国土环境资源局受理被告涉案项目商品房国有土地使用权分割转让证明书登记的申请。另外，海南省第一中级人民法院于2018年11月15日作出的已发生法律效力的(2018)琼96民终1626号民事判决查明，2001年琼海市政府为被告办理了包括涉案房屋所在土地内面积为413440平方米(620.16亩)的国有土地使用权证，证号为海国用(2001）字第1304号。2012年10月上述土地分割为两宗，分别登记为海国用(2012）第2426号和海国用(2012）第2400号，面积分别为182449.63平方米和230986.6平方米，涉案商品房建于证号为海国用(2012）第2426号宗地上。2012年国家土地督察广州局对琼海市进行土地例行督察，发现琼海市政府在未经海南省政府批准农转用、征收和供地的情况下，完成土地补偿后，直接将前述620.16亩土地违规发证给被告，要求琼海市人民政府依法完善相关用地手续并对越权审批行为进行纠正。之后，相关部门就完善用地手续进行了多次协商、请示。上述土地是否已完善相关用地手续，被告没有明确答复。 一审法院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告是否存在违约行为，是否应承担相应违约责任;二、附件七合同补充协议书第十四条约定是否有效，原告主张的违约金应如何计付。关于争议焦点一，本案中，原、被告均表示交接房屋的时间为2014年9月15日，被告认可办证义务起算时间应为2014年9月15日。依合同约定，被告应在涉案商品房交付之日起720日内即2016年9月4日之前向产权登记机关提交相关的办证资料，但被告至今尚未提交。被告抗辩称博鳌龙潭岭项目因琼海市政府在完成征地后，没有办理农用地转用及征收手续等，导致被告暂时无法为原告办理不动产权证，非被告所致，并且被告所建的房屋已通过竣工验收，并在合同约定的期限内将房屋交付给原告使用。根据合同附件七第十五条第四项的约定，被告不应承担责任。一审法院认为，琼海市政府虽然于2012年10月12日向被告颁发海国用(2012）第2426号国有土地使用权证。但2012年国家土地督察广州局对琼海市进行土地例行督察时，发现琼海市政府在未经海南省政府批准农转用、征收和供地的情况下，完成土地补偿后，直接将前述620.16亩土地违规发证给被告，要求琼海市人民政府依法完善相关用地手续并对越权审批行为进行纠正。但被告在违规取得涉案土地使用权证被有关部门发现后并要求纠正的情况下，仍于2014年1月30日与原告签订《琼海市商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给原告，导致无法在确定期限内办证。故被告抗辩因国家政策变化及琼海市政府在完成征地后，没有办理农用地转用及征收手续等，导致被告无法为原告办理不动产权证，非被告所致，被告没有违约，不应对此承担责任。其抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。关于争议焦点二，附件七合同补充协议书第十四条约定，根据合同约定，一方需要向对方承担违约金的，双方同意该违约金累计额度不超过合同总价款的1%,但合同或本协议书另有约定的除外。该条款属于双方在意思自治的基础上对违约责任进行约定的条款，同时约束双方，并不存在免除一方责任或加重对方责任情形。该条款合法有效，双方均应遵守履行。原告主张该条款无效，缺乏理据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十四规定,因重大误解订立以及在订立合同时显失公平的,当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。附件七合同补充协议书中已载明签署合同及本协议是双方真实意思表示，原告在合同附件七的每一页均签署了名字，第十四条约定并不具备《中华人民共和国合同法》第五十四条中规定的重大误解或显失公平等可撤销情形，亦不存在欺诈、胁迫的情形。故原告请求撤销上述条款，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。根据合同第十五条及附件七合同补充协议书第十四条约定，被告应按原告已付购房款总额2970000元的日万分之一向原告支付逾期办证违约金，但最高不超过购房款总额的百分之一。鉴于违约金按2970000元的日万分之一计付至今，金额已远超百分之一，故被告因向原告支付的逾期办证违约金为29700元。对原告主张逾期办证违约金超出29700元的部分，一审法院不予支持。协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记，是开发商的法定义务。鉴于目前已实行不动产权统一登记，办理不动产权证书，不再分别办理房屋所有权证和土地使用权证，因此，被告应协助原告办理不动产权证书。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告王宇飞办理位于琼海市博鳌镇培兰村龙潭岭A-37(幢)1+2(层)A-37号房的不动产权证书。二、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王宇飞支付逾期办证违约金29700元。三、驳回原告王宇飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5576元，由原告王宇飞承担4995元，被告海南博鳌投资控股有限公司承担581元。 二审中当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。二审查明，2020年5月8日，琼海市自然资源和规划局为王宇飞所购置的A-37房颁发了《不动产权证书》（琼（2020）琼海市不动产权第XXXX号），并由王宇飞委托其父亲王林于2020年5月27日领取了该房屋的相关发票和不动产权证。二审另查明，琼海市市场监督管理局已批复同意博鳌控股公司更名为海南中信城市开发运营有限公司。 本院认为，本案的争议焦点为：本案逾期办证违约金应当采用何种标准计付。 根据王宇飞和博鳌控股公司签订的《琼海市商品房买卖合同》的约定，博鳌控股公司逾期办证，已构成违约，该违约行为经一审法院认定后，博鳌控股公司未对此进行上诉，由此可认定博鳌控股公司对该违约行为未持异议，故其应依约承担相应的违约责任。关于应当采用何种标准计付违约金的问题，王宇飞主张博鳌控股公司明知案涉土地存在违规发证情形还与王宇飞签订案涉《琼海市商品房买卖合同》及附件的行为构成欺诈，因此附件七第十四条的约定应因欺诈而无效。针对这一问题，首先，附件七是合同的组成部分，亦是对合同内容的延展和补充，体现了双方当事人的合意，该附件由王宇飞在签订合同时一并签署并进行了逐页签字确认，由此可知王宇飞已知悉并接受附件七的相关条款，该相关条款应对王宇飞具有法律约束力。其次，王宇飞未能提交充分证据证明博鳌控股公司在明知案涉土地存在违规发证的情况后仍与其签订合同，故其主张博鳌控股公司存在欺诈行为，于法无据。综上，案涉合同及附件均体现了双方当事人真实意思表示，王宇飞和博鳌控股公司均应按照合同及附件约定履行权利和义务。双方当事人在合同中约定了逾期办证违约金的计算方式，在附件七中亦约定违约金累计额度不超过合同总价款1%，故王宇飞要求博鳌控股公司按照合同第十五条约定支付违约金的上诉请求缺乏充分的事实根据和法律依据，本院予以驳回。一审按照合同及其附件的约定及博鳌控股公司的逾期办证时长，判决博鳌控股公司按照总价款1%即29700元向王宇飞支付逾期办证违约金并无不当，本院予以支持。 另，在一审判决后，博鳌控股公司已为王宇飞办理好案涉房产不动产权证，王宇飞委托其父亲王林于2020年5月27日领取了案涉房产不动产权证，故一审判决第一项中博鳌控股公司协助办证之义务已完成，基于二审期间出现的新事实，一审判决第一项应予撤销。 综上所述，王宇飞的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，除一审判决第一项基于新事实应予撤销外，其余判项应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初846号民事判决第二项、第三项【即第二项：限被告海南博鳌投资控股有限公司（现为海南中信城市开发运营有限公司）在本判决生效之日起十日内向原告王宇飞支付逾期办证违约金29700元；第三项：驳回原告王宇飞的其他诉讼请求。】； 二、撤销海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初846号民事判决第一项（即限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告王宇飞办理位于琼海市博鳌镇培兰村龙潭岭A-37(幢)1+2(层)A-37号房的不动产权证书。）； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5576元，由上诉人王宇飞负担4995元，由被上诉人海南中信城市开发运营有限公司负担581元；二审案件受理费4995元，由上诉人王宇飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 周忠胜 二〇二〇年八月十八日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 陈梓杰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。