重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0119民初2742号原告：重庆博润资产经营管理有限公司，住所地重庆市南川区西城街道办事处渝南大道**传媒中心，统一社会信用代码915001193316872068。法定代表人：胡夏枫。委托诉讼代理人：傅饶，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶晨曦，重庆华升律师事务所实习律师。被告：罗于文，男，汉族，1948年12月12日出生，住重庆市南川。被告：胡西伟，男，汉族，1974年6月28出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：赖晓琼，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。原告重庆博润资产管理有限公司诉被告罗于文、胡西伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，由刘小彬依法适用简易程序于2020年8月6日公开进行了审理。原告重庆博润资产经营管理有限公司诉讼代理人傅饶、饶晨曦已到庭参加诉讼，被告罗于文，被告胡西伟及其诉讼代理人赖晓琼已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆博润资产管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告的租赁合同关系；2、请求法院判令被告罗于文立即腾空并搬出位于南川区XXXX号（原南川XXXXXX**门市部）房屋，将房屋交付原告；3、由被告胡西伟协助配合被告罗于文履行第二项义务；4、本案诉讼费勇由被告承担。事实与理由：被告与重庆市南川区经济和信息化委员会（以下简称“南川区经信委”）于2016年2月23日签订《房屋租赁合同书》，约定由南川区经信委向被告提供位于南川区XXXX号（原南川XXXXXX**门市部），租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金为8280元。合同到期后，双方未签订新的书面合同，但一直按照前合同约定履行双方的权利义务。2019年8月27日，重庆市南川区国有资产管理和金融工作办公室签发《南川国资金融发（2019）37号文件同意划转区级行政事业单位所属经营性资产的批复》，同意将区农委等单位共计23.07万平方米资产产权划给区城投集团，由区城投集团指定资产好管理公司集中经营管理，并指派原告集中管理经营，涉案房屋也属该划分区域。2019年10月29日，原告与经信委签订《经营性质资产移交协议书》，载明将南川区经信委所述资产无偿划转给原告方。现原告因政策原因，需收回涉案房屋。原告于2020年4月22日向被告送达《通知》，告知被告在2020年5月20日前搬出租赁房屋，并结清所有费用后将房屋完好交还给我公司。但被告在收到通知后，未在合理期限内搬出涉案房屋。综上所述，为维护原告合法利益，根据《合同法》等相关规定，特向法院提起诉讼。原告重庆博润资产经营管理有限公司为了证明自己的主张，提交了如下证据：1、南川国资金融发（2019）37号批复及附件，证明重庆市南川区国有资产管理和金融工作办公室同意划转区级行政事业单位所属经营性资产给区域城投集团，由城投集团指定资产管理公司集中经营管理。2、经营性资产移交协议书及附件，证明重庆市南川区经信委将所属的资产无偿划转给重庆博润资产经营管理有限公司所有。3、南川委办发（2017）114号《南川区加强投融资公司管理深化国企转型发展改革实施方案》，证明博润公司是城投集团下属子公司，对相应资产具有经营管理权。4、房屋租赁合同书，证明南川区经信委与被告罗于文签订了房屋租赁合同，且对租金、租期进行了约定。5、新冠疫情期间非住宅减免租金申请表，证明被告胡西伟向原告提交申请减免租金的事实。6、通知及照片一张，证明博润公司通知租户收回租户原承租的房屋，在合理期限内履行了告知义务。7、合伙经营协议书，证明两被告是合伙关系，他们之间的合伙期限2016年7月1日至2026年6月30日。被告罗于文辩称，1、2016年与经信委签订房屋租赁合同属实，门面用于水产，卖鱼、海鲜、冻产品。合同签订期限的是1年，之后转给了胡西伟，现在没有在使用该门市部，时间已经有4年多了。从2016年7月起是由胡西伟在交房租。2、与胡西伟之间是转租关系，不是合伙关系。3、与经信委之间的合同已在2016年12月31日已经履行完毕。4、合伙经营协议是因为要签订减免租金申请，就要写合伙经营协议才能减免。5、口头告诉过经信委该房屋他已经转租给胡西伟。被告胡西伟辩称，1、原告与胡西伟之间的租赁合同继续有效。2016年2月23日原告与罗于文签订了房屋租赁合同，罗于文于2016年6月30日将该门面转租给本案被告胡西伟。虽然原告与胡西伟未签订新的合同，但在2020年3月6日胡西伟在申请减免租金申请表中，由原告确认原告与胡西伟间的租赁合同期间为2016年7月1日至2026年6月30日。因此，原告与被告2间的合同未到期，其与原告有直接租赁关系且租赁时间为2016年7月1日至2026年6月30日，应当继续履行。2、对于房屋租赁合同书，以罗于文所述意见为准，他与经信委之间的租赁合同于2016年12月31日已经终止。之后由胡西伟与经信委建立了租赁关系。3、对于新冠疫情期间非住宅减免租金申请表，这恰恰能证明胡西伟是实际承租人，且约定了租赁期限为2016年7月1日至2026年6月30日。4、原告提供的一些收据也能证明胡西伟在实际租赁该房屋，并且交纳租金及相关费用。5、对于通知及照片一张，被告胡西伟并未收到该通知，而且该通知于本案并无关联性。6、对于合伙经营协议书，罗于文不是实际合伙人。7、被告罗于文的陈述以及胡西伟提供的相应的证据均能够证明被告胡西伟与原告之间租赁关系并且能证明租赁期间，原告解除租赁合同不符合法律规定，没有约定和法律规定应当能够解除房屋租赁的情形。8、从罗于文转租给他之后一直都是他在经营。他与原告应存在租赁关系。水电气费也都是他在交，营业执照也是他的。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告胡西伟为了证明自己的主张，提交了如下证据：1、在2016年6月30日被告罗于文儿媳妇与胡西伟签订的转让协议一份，证明罗于文租赁该房屋后于2016年6月30日转租给胡西伟的事实，该房屋实际由胡西伟租赁、使用。2、存款业务凭单1张、结算票据3张、收据2张，证明在胡西伟实际租赁该房屋后实际交纳的相关的费用。3、租金减免申请表，租赁期间为2016年7月1日至2026年6月30日。4、告知函、签收回执，证明2020年7月10日由重庆市南川区保安服务有限责任公司向本案被告胡西伟送达了告知函，原告实际上认可被告胡西伟的租赁关系，以及在他们发出通知后仍然向被告告知该房屋租赁的相关事宜。5、光盘一张，证明胡西伟经营状况、经营地、租赁房屋后自行修建了房屋的一部分。原告重庆博润资产经营管理有限公司针对被告提交的证据及答辩做如下辩称：1、对于在2016年6月30日被告罗于文儿媳妇与胡西伟签订的转让协议一份，该转让协议的主体是卢凤与胡西伟，不能够证明罗于文与胡西伟之间的转让关系，与本案没有关联性。2、对于存款业务凭单1张、结算票据3张、收据2张三性无异议，但是仅仅能够证明胡西伟是作为交款主体，不能证明胡西伟是次承租人，并且能够通过原告的第4份证据知道二被告之间的关系是股东关系，作为合伙人交纳租金，作为出租方是没有异议的。3、对于租金减免申请表三性无异议，该租赁时间应当以罗于文于经信委签订的房屋租赁合同期限为准，原合同到期后，双方（经信委与罗于文）存在的是不定期租赁合同关系。并且该表载明的双方关系为股东关系，与原告方的第7份证据能够相互印证。4、对于告知函、签收回执，该告知函没有载明送达主体，并且与本案没有关联性。5、对于光盘一张，与本案没有任何关联性。5、原告依法取得涉案房屋的经营管理权，被告罗于文与区经信委与2016年2月23日签订的房屋租赁合同书合法有效，二被告之间是合伙关系，现在仍然在合伙期限内，因此本案各方是适格的主体。6、原告与被告罗于文之间依法形成不定期租赁合同关系，双方签订的房屋租赁合同书，在2016年12月31日到期后没有续签新的合同，双方一直按照原租赁合同履行各自的权利义务。二被告于2016年7月1日签订合伙经营协议书，合伙期限为10年，双方签名捺印能够证是双方真实意思表示，这一份合伙经营协议书是被告罗于文提交至原告备案的。7、原告依法有权随时解除合同，原告与被告之间是不定期租赁合同关系，根据《合同法》第二百三十二条之规定：不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同；8、原告对于二被告之间的合伙关系，只有形式审查义务，且胡西伟在租金减免申请表中他自己填写的承租人是罗于文，也是胡西伟对于该事实的认可，能够证明二被告之间是合伙关系，关于被告所述租赁时间到2026年6月30日，是被告自己填写的，没有事实依据，也不能代表原告对租期的认可。9、原告不认可原告与胡西伟之间有转租关系，经信委与被告罗于文之间的租赁合同第7条关于转租的约定，明确载明乙方须事先得甲方同意后，方可进行转租，乙方负责管理受转租人的房屋使用行为，并就受转租人的行为向甲方承担责任。罗于文并未向原告或者经信委提交相应的书面说明，因此原告不认可与胡西伟之间有转租关系。根据被告答辩所述，转租合同与合伙经营协议书是两个不同的法律关系，双方不应该是像被告所述的先签合伙协议才能签转租合同。两者之间所规定的权利义务完全不同。不能认定为从属关系，并且该转租合同未在原告处备案，签订的主体也不是罗于文与胡西伟。本院经审理查明，被告罗于文与原告重庆市南川区经济和信息化委员会于2016年2月23日签订《房屋租赁合同书》，约定由南川区经信委向被告提供位于南川区XXXX号（原南川XXXXXX**门市部），租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止（合同租期1年），年租金为8280元。2016年6月30日被告罗于文儿媳妇（卢凤）与被告胡西伟签订了转让协议，将以上房屋转租给胡西伟。从2016年6月30日以后，该房屋实际由胡西伟实际使用。合同到期后，罗于文、胡西伟均未与经信委签订新的书面合同，但是从2016年7月份到2020年1月份胡西伟一直按照前合同约定缴纳房租。2016年7月1日，罗于文与胡西伟签订了合伙经营协议书，约定共同经营水产品批发，双方合伙期限为10年，即2016年7月1日至2026年6月30日。协议书上有双方签字捺印予以确认。2020年3月6日，胡西伟向重庆博润资产管理有限公司提交新冠疫情期间非住宅减免租金申请表，申请减免租金，表上明确载明承租人是罗于文，申请人是胡西伟，时间为2016年7月1日至2026年6月30日，并得到重庆博润资产管理有限公司的经办人签字盖章确定。另查明，2019年8月27日，重庆市南川区国有资产管理公司和金融工作办公室签发《南川国资金融发（2019）37号文件同意划转区级行政事业单位所属经营性资产的批复》，同意将区农委等单位共计23.07万平方米资产产权划给区城投集团，由区城投集团指定资产好管理公司集中经营管理，并指派重庆博润资产管理有限公司集中管理经营，涉案房屋属于该划分区域。2019年10月29日，重庆博润资产管理有限公司与经信委签订《经营性质资产移交协议书》，载明将南川区经信委所述资产无偿划转给重庆资产管理有限公司。现重庆资产管理有限公司需收回涉案房屋并于2020年4月22日向罗于文送达《通知》，告知罗于文结清所有费用并于2020年5月20日之前搬出租赁房屋完好交还给重庆资产管理有限公司。上述事实，有原告提供的南川国资金融发（2019）37号批复及附件、经营性资产移交协议书及附件、南川委办发（2017）114号《南川区加强投融资公司管理深化国企转型发展改革实施方案》、房屋租赁合同书、新冠疫情期间非住宅减免租金申请表、通知及照片一张、合伙经营协议书、被告提供的在2016年6月30日被告罗于文儿媳妇与胡西伟签订的转让协议一份、存款业务凭单1张、结算票据3张、收据2张、租金减免申请表、告知函、签收回执、光盘一张在案佐证，上述证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。双方当事人争议焦点如下：1、胡西伟与原告是否形成租赁合同关系；2、本案租赁合同能否解除。本院认为，胡西伟与原告之间不存在形成租赁合同关系。理由如下：1、双方并无书面租赁合同，《合同法》第二百五十一条明确规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。2、胡西伟对房屋的实际占有使用权限来源于其与罗于文签订的转租协议或合伙协议，其并不是实际租赁人，最多是一个次承租人或合伙人的身份。3、原告和胡西伟本人均提交的新冠疫情期间非住宅减免租金申请表上也明确注明该房屋的承租人是罗于文。4、由于罗于文与原告的租赁合同期限为2016年1月1日至2016年12月31日止（合同租期1年），在此期间，按照罗于文与胡西伟的说法，2016年6月30日被告罗于文儿媳（卢凤）将该房屋转租给胡西伟，租赁期限也应是剩余的2016年7月1日至2016年12月31日，且应当经得出租人的同意。在2017年1月1日过后，原告与罗于文的租赁合同到期，双方可以继续履行租赁合同，或者原告将房屋出租给他人，通过新冠疫情期间非住宅减免租金申请表和合伙协议可以认定，原告是认可将该房屋继续出租给被告罗于文，双方形成不定期租赁合同关系，至于新冠疫情期间非住宅减免租金申请表上的时间2016年7月1日至2026年6月30日，本身是申请人自己填写，并不当然确定为双方的租赁期限。5、关于胡西伟支付租金的事实，由于胡西伟与罗于文间有合伙协议，对原告而言胡西伟支付租金便视为罗于文支付。即便如被告所说，合伙协议是按原告的要求书写，否则不能申请租金减免，便更能说明原告一直将罗于文视为承租人而非胡西伟或者原告将胡西伟作为次承租人的身份交付租金。关于原告重庆博润资产管理有限公司与罗于文的租赁合同关系是否能够解除。庭审中，被告罗于人一直认可双方的租赁合同已经履行完毕，同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期合同。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”重庆市南川区国有资产管理公司于2020年4月22日向被告罗于文送达《通知》，告知被告在2020年5月20日前搬出租赁房屋，在合理期限履行了提前通知义务，现可以要求解除合同。关于被告胡西伟的义务。如前所述，胡西伟与原告间并无租赁合同关系，但由于被告胡西伟现实际占有使用租赁房屋，合同解除后，其占有使用丧失依据，负有协助罗于文腾空并搬出房屋并履行交付房屋给原告的义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五、第二百三十二条之规定，判决如下：一、于2020年7月1日解除原告重庆市南川区国有资产管理公司与被告罗于文的租赁合同。二、被告罗于文立即腾空并搬出位于南川区XXXX号（原南川XXXXXX**门市部）房屋，将该房屋交付于原告。三、被告胡西伟对上述第二项负有协助义务。本案案件受理费减半收取40元（原告已预交），由被告胡西伟和被告罗于文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘小彬二〇二〇年八月七日法官助理 周 明书 记 员 梁大敏