文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10141号原告（反诉被告）：广州市厚基物业管理有限公司，地址广州市番禺区大龙街兴盛大街自编**101，统一社会信用代码91440113558350034H。负责人：喻敏锋，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈美娟、刘捷文，均系广东洛亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：王永峰，男，汉族，1978年7月20日出生，身份证住址山西省新绛县，委托诉讼代理人：蒋灵芝，系广东执正律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市厚基物业管理有限公司诉被告（反诉原告）王永峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市厚基物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈美娟、被告（反诉原告）王永峰的委托诉讼代理人蒋灵芝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州市厚基物业管理有限公司诉称：原、被告于2017年9月18日与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将广州市番禺区市桥街兴泰路296号基盛万科里自编C4区三层C3-9、C3-10出租给被告作商业用途使用，租赁期限为5年，租赁期自店铺开业日起计算，每月21日支付月物业租金、物业管理费和其他费用。2018年4月29日，被告经营的店铺正式开业。被告自2018年8月起拖欠水电费、自2018年10月起拖欠管理费、自2018年11月起拖欠租金。2018年12月16日原告向被告发出催款函，通知被告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费，但被告拒绝支付。2019年6月30日，原告向被告发出《租赁合同解除通知书》，通知被告解除涉案物业租赁合同，并要求被告及时清缴欠款、交还物业。但截至本诉状提交之日，被告仍未清缴欠款。原告认为，双方签订的涉案物业租赁合同合法有效，被告应当依约向原告支付租金等费用，被告拒不支付的行为已严重损害原告的合法权益。依据涉案合同第十七条、第十八条的约定，该合同依法解除，被告所缴纳的租赁保证金无需退还，且被告应当向原告支付拖欠的租金、水电费、管理费和逾期付款违约金。为维护自身合法权益，故起诉请求法院判令：一、原、被告签订的广州市番禺区市桥街兴泰路296号基盛万科里自编C4区三层C3-9、C3-10号承租单元的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；二、原告没收被告交纳的租赁保证金98732元；三、被告向原告支付2018年11月-2019年6月的租金246811.45元、2018年10月-2019年6月的管理费85725元、2018年8月-2019年6月水电费57226.75元；四、被告向原告支付逾期租金、管理费的违约金199521.87元（以欠付租金、管理费总额332536.45元为本金，按照每日1%的标准计算60日）；五、被告向原告支付律师费5000元；六、被告承担本案的全部诉讼费。被告王永峰辩称：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，因原告无法提供涉案物业的产权证明和建设工程规划许可证，且合同无效的责任在于原告，原告不能依据无效的合同行使权利，也不能要求没收被告的租赁保证金及支付违约金等，并应赔偿被告的损失。二、如涉案物业是合法建筑，合同所附生效要件为成就，租赁合同明确约定经双方签订并加盖公章，只加盖公章没有签字的，故此涉案合同约定的生效条件并未成就。三、原告虽然提交了沙圩村的证明，但仅属于证人证言，证人也无到庭质证，且该证明仅作为办证照使用，该物业依然不能证明有合法的报建手续，也未提供其具有出租资格的证明文件，原告不是适格的出租人。四、原告于2019年5月24日擅自对涉案物业停水停电、锁门，导致被告无法正常使用，也失去了对物业的占有，故被告无需支付2019年5月24日以后的租金、管理费及水电费等。五、关于应缴费的项目和标准，涉案物业不属于商业用地的范围，应调整为低于国有土地物业租金均价，即低于62元/平方米，而涉案物业达到190元/平方米，该人流量都不足以达到这么高的租金；六、关于物业管理费，首先原告无权利收取涉案物业管理费，该区域物业管理是广州市融强物业管理有限公司，如原告有权收取，该物业管理费也没有经主管部门备案、审核，原告也未经法定程序委托广州市融强物业管理有限公司管理涉案物业，且其费用也远远高于一般水平，应按政府主管部门进行调低；七、原告无权向被告收取水电费，水电费应根据被告实际使用量，由挂架水电部门出具正式收费清单为依据据实结算，而不是以广州市融强物业管理有限公司单方计算的收费项目及金额为计算依据；且该水电费中还包含服务费、预付用电服务费，均超出国家规定的计费项目，被告为此总共缴费479361.60元，如被告还尚欠租金，须从中进行抵扣；八、如涉案合同已生效，原告已于5月24日停水停电，5月27日锁门收回物业，以其行为表明已经提前解除合同，被告无需支付合同解除后剩余期间的租金、管理费用，且涉案租赁保证金应返还被告；被告也不应支付违约金，该逾期支付租金、管理的违约金标准过高，应调整为“按银行同期贷款利息计付”；被告无需支付原告的律师费，根据双方合同第十八条第3、4项约定“原告所遭受的实际损失”的前提是原告依本合同约定解除合同或被告单方面提前解除合同，而本案双方均不享有解除权；原告强行将物业落锁，侵占被告的厨房设备及室内财产，应在三日内予以返还；原告应赔偿被告装修损失及停业损失，并返还被告的食品安全许可证等证照；原告在招商时虚假宣传，被告基于此作出错误判断才承租涉案物业，原告应赔偿被告所受到的经济损失。诉讼中，被告王永峰向原告广州市厚基物业管理有限公司提出反诉称：反诉人与被反诉人于2017年9月15日签订《房屋租赁合同》，由反诉人承租广州市番禺区市桥街兴泰路296号基盛万科里自编C4区三层C3-9、C3-10。被反诉人作为出租人，要求反诉人交纳98732元租赁保证金，交纳装修押金、装修管理费、垃圾清运费、临时水电费押金共计41841元，反诉人已经如约支付。现被反诉人已将涉案物业收回，但未返还租赁保证金，装修押金、装修管理费、垃圾清运费及临时水电费押金等款项。反诉人经被反诉人同意后进行装修，装修涉案物业共花费200500元，且装修均已形成附合装修物。但仅使用一年就由被反诉人强行收回，被反诉人也是装修的实际受益人，因此，根据固定资产折旧率计算，装修现值为原装修价值的4/5即160400元。因被反诉人原因导致涉案合同未生效，故被反诉人应承担该装修支出160400元。在经营期间，2019年5月34日被反诉人强行将涉案物业停水停电，5月27日锁门，导致反诉人无法正常经营。如被反诉人要求反诉人支付租金、物业管理费至2019年6月30日，则应赔偿反诉人2019年5月24日-6月30日期间的营业损失。依开业一年的营业收入记录，平均每天的营业额为1500-2000元，以1500/天为标准，则被反诉人应赔偿反诉人营业损失57000元。被反诉人在2019年5月27日强行将物业落锁，侵占反诉人的物业内设备及财产，经多次要求开门清理财产腾退物业，但都被反诉人拒绝。反诉人为维护自身合法权益，提起反诉请求判令：一、被反诉人返还反诉人租赁保证金98732元；二、被反诉人返还反诉人装修押金、装修管理费、垃圾清运费及临时水电费押金共计41841元；三、被反诉人赔偿反诉人装修损失160400元；四、被反诉人赔偿反诉人营业损失57000元；五、被反诉人在三日内将涉案物业开锁，将物业内设备及财产返还反诉人；六、被反诉人返还反诉人的营业执照、食品卫生许可证；七、本案本诉和反诉费用全部由被反诉人承担。针对反诉原告的诉讼请求，反诉被告广州市厚基物业管理有限公司答辩称：一、根据涉案租赁合同第十八条约定，反诉人已经构成违约，被反诉人有权解除合同，没收租赁保证金；二、根据合同第五条约定，反诉人按约定缴纳垃圾管理费，且合同第六条约定承租该物业之前应该支付装修押金和装修管理费，装修管理费收取后不予退还，而根据住宅室内装修相关管理法规规定，装修人应与物业管理单位签订室内装修管理协议，内容包括装修管理费用，该规定效力高于行政管理部门的通知，故无需退还装修管理费、垃圾清理费给反诉人，而装修押金和临时水电费押金已经在10月租金中抵扣；三、根据合同第六条约定，反诉人应在交付30日内进场装修并承担所有费用，故反诉人应自行承担装修费用和相关损失；四、根据合同第十七条约定，被反诉人在反诉人逾期支付租金超过30日，有权解除合同；五、涉案物业内物品原封不动在里面，反诉人曾说如有下家承租物业，可将设备折价转让，故其一直没有自行搬离，导致被反诉人至今都未能将物业出租，根本不存在扣留反诉人设备财产的事实，也未扣留其营业执照和卫生许可证。经审理查明：2017年9月18日,原告广州市厚基物业管理有限公司(作为出租人)与被告王永峰(作为承租人)签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：“原告同意出租，被告同意承租位于广州市番禺区市桥街兴泰路296号基盛万科里自编C4区三层C3-9、C3-10号承租单元，被告已清楚了解承租单元面积、位置及单元所在项目的规划、周边交通、人流等实际情况，且不存在异议，被告不得因上述情况向原告提出解除合同及任何索赔要求或任何形式的权利主张；承租单元租赁面积约为190.5平方米，承租单元仅限于被告用于商业用途（行业餐饮、商号晋膳美），租赁期共计60个月，自开业之日起计算；承租单元约定交付日为2017年10月1日，正式交付时间以原告发出的《出租通知书》规定为准；租金、物业管理费自开业日起开始计算，该租金不包括物业管理费、装修管理费、该单元能耗费用、设备设施使用费及被告因经营活动而产生的其他费用；租赁保证金98732元应在本合同签订之日起5个工作日内交付，该保证金不是预付的租金或物业管理费，也不包括租户装修管理规定的装修押金，仅作为被告遵守租赁合同的保证，原告有权从该保证金中抵扣被告拖欠的租金、物业管理费或其他费用等，租赁期限届满或合同解除时，被告交还承租单元后15个工作日内由原告无息退还；租金先支付后使用，首期租金64770元应在本合同签订之日起5个工作日内交付，之后在每个租赁期前一个月的21日前将租金交付到原告指定账户；承租单元的物业管理由原告或原告委托的管理公司负责，被告应向原告或原告委托的管理公司支付物业管理费，物业管理费先支付后使用，首期物业管理费19050元应在本合同签订之日起5个工作日内交付，之后在每个租赁期前一个月的21日前将租金交付；被告应按照原告或管理公司交纳垃圾管理费，该费用未包含在物业费中；水、电、通讯等根据相关部门的收费标准计费，原告应针对租赁物业安装独立的水电表等测量仪器计量，被告根据计量支付相关能耗费用；如被告未及时支付能耗费，而由原告或管理公司先行承担，即使相应公用事业单位或部门未实际收取滞纳金，仍有权按所承担金额的1%标准向被告追索资金占用损失；关于房屋装修，在承租单元交付前，被告应向原告或管理公司支付装修押金及装修管理费，是被告装修期间原告或管理公司对被告装修工人、材料及装修行为进行管理、监督而收取的费用，该费用是装修押金、物业管理费之外的费用，同时该费用收取后不予退回；如被告违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或本合同约定的其他费用的，被告应按日按逾期付款金额的1%向原告支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，原告或管理公司有权停止有关能源、设施等的供应或禁止被告使用，因此造成的一切后果由被告自行承担，逾期超过30日的，原告有权解除合同；原告根据本合同的约定解除合同的，本合同自被告收到（或视为收到）解除通知之日起解除，原告或管理公司亦有权单方面采取停水、停电等各项措施，且该等权利的行使不影响原告在此期间向被告收取租金、物业管理费或任何应付款项的权利，原告对被告因此而蒙受的任何损失亦不承担任何责任；原告根据本合同约定解除本合同，被告已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不退还，同时被告还应按照以下标准向原告支付违约金：若剩余租期少于3个月的，违约金为该租赁年度月租金的3倍；剩余租期3个月到1年的，违约金为最后1个租赁年度月租金的4倍；剩余租期大于1年的，违约金为最后1个租赁年度月租金的5倍；若原告实际损失高于违约金的，被告应于赔偿原告全部实际损失；原告所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、法院诉讼费、律师费等，实际损失超过违约金的，被告需按实际损失赔偿；原、被告同意，对于任何通知或联络采取直接交付、国内或国际特快专递（EMS）方式邮寄，则在寄出后第三日视为送达。2018年2月1日,原告广州市厚基物业管理有限公司、被告王永峰及案外人广州市融强物业管理有限公司三方签订了一份《房屋租赁合同之物业管理协议》，约定：“原告将涉案商铺及商铺所在商场之物业管理工作委托案外人，案外人愿意接受原告之委托，为物业管理区域提供物业服务；三方同意自本协议签订之日起，被告向案外人支付该商铺的物业管理费、能耗费及其他费用，上述费用的标准、支付时间及方式按原合同执行”。原告于2018年12月两次向被告直接交付《催款函》，通知被告支付拖欠2018年10-12月租金及物业管理费等费用。2019年2月又向被告直接交付《停止能源、设施、设备供应告知函》，通知被告于2019年2月26日按合同约定停止水、电、燃气等能源以及设施、设备，并保留解除租赁合同收回租赁场地，追究全部经济损失的权利。2019年7月1日通过EMS方式向被告邮寄《租赁合同解除通知书》，通知被告涉案合同于2019年6月30日解除，已付租赁保证金及其他费用不予退还并及时履行交还场地清偿欠费等义务，该《租赁合同解除通知书》于2019年7月3日妥投。现原告以被告拖欠租金引发纠纷为由诉至本院，被告在答辩期间向原告提出反诉。诉讼中，原、被告于2019年11月1日对涉案物业内财物及营业执照等已交接完毕。以上事实，有原、被告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之物业管理协议》、《建设工程规划许可证》、《通知书》、《转款凭证》、《音频资料》、《现场照片》及本案庭审笔录等证据证实。本院认为：原告广州市厚基物业管理有限公司与被告王永峰的租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。本案中，被告一直拖欠原告自2018年11月至2019年6月间的租金已经构成违约，原告因被告的违约行为于2019年7月1日发函通知对方于2019年6月30日解除涉案合同，并要求被告付清租金及违约金并交还物业，原告已尽到通知义务。但原告主张涉案合同于2019年6月30日经通知解除并不符合双方合同关于“本合同自被告收到（或视为收到）解除通知之日起解除”的约定，涉案合同应当以该通知于2019年7月3日向被告妥投之日起解除。现原告要求被告支付2018年11月至2019年6月拖欠租金246703.5元（16770+32385*5+34004.25*2），同时被告已交纳的租赁保证金98732元没收不予退还的诉请，具有合同依据和法律依据，本院予以支持；但原告在本案中所主张的租金数额有误，应予以纠正。被告提出的该抗辩意见与本院上述查明的事实不符，本院不予采纳。关于涉案租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，于承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人们法院应当认定有效”，本案中，原告在诉讼中已提交了该物业所在工程的《建设工程规划许可证》，被告对此虽不予认可，但一直未能提供充分证据加以反驳，且涉案物业的建设单位广州市番禺区市桥街沙圩一村民委员会也出具证明确认该物业由沙圩一村股份合作经济社出租给原告使用，故被告提出的“涉案物业未具有合法报建手续、未提供出租资格证明文件、招商时存在虚假宣传及原告不是适格出租人”的抗辩意见，与上述查明的事实不符或理由不能成立，本院均不予采纳。关于被告主张返还的装修押金、装修管理费、垃圾清运费及临时水电费押金共计41841元。根据涉案合同约定“关于房屋装修，在承租单元交付前，被告应向原告或管理公司支付装修押金及装修管理费，是被告装修期间原告或管理公司对被告装修工人、材料及装修行为进行管理、监督而收取的费用，该费用是装修押金、物业管理费之外的费用，同时该费用收取后不予退回”，其中被告已交纳的装修管理费15240元、垃圾清运费3601元依上述约定是收取后不予退回的；而装修保证金20000元、临时水电押金3000元原告已在诉讼中确认已作抵扣2018年10月租金23000元处理，故被告要求原告返还上述款项的诉请，理由不能成立，本院不予支持并予以驳回。关于原告断水断电、上锁催租。根据双方合同约定“如被告违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或本合同约定的其他费用的，被告应按日按逾期付款金额的1%向原告支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，原告或管理公司有权停止有关能源、设施等的供应或禁止被告使用，因此造成的一切后果由被告自行承担，逾期超过30日的，原告有权解除合同”，故原告依上述约定在被告拖欠租金的情况下，对涉案物业断水断电、上锁催租，符合合同当事人的意思自治，亦不违反法律的强制性规定，且被告对此也理应有相应风险预期，故被告主张不支付相应期间租金及赔偿停业损失的诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告赔偿装修损失的主张。本案因被告拖欠租金违约导致合同解除，故被告主张赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告主张律师费。根据涉案合同约定“原告所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、法院诉讼费、律师费等，实际损失超过违约金的，被告需按实际损失赔偿”，因被告拖欠租金违约导致合同解除，故原告主张被告支付律师费5000元的诉请，具有合同依据亦不超出法律规定的范围，本院予以支持。关于被告主张原告无权收取涉案物业的物业管理费和水电费。经查，虽然双方在《房屋租赁合同》中约定被告应向原告或原告委托的管理公司支付物业管理费，但其后原、被告及案外人广州市融强物业管理有限公司共同签订了《房屋租赁合同之物业管理协议》，三方约定“涉案物业由案外人提供物业服务，作为承租该物业的被告向案外人支付物业管理费、能耗费及其他费用”，根据合同相对性原则，被告在本案中提出原告无权向其主张涉案欠缴物业管理费、水电费的抗辩意见理由成立。故原告在本案中主张被告支付涉案物业的物业管理费、水电费的诉请，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持并予以驳回。关于被告主张原告返还涉案物业内财物及营业执照。鉴于原、被告在诉讼中对涉案物业内财物及营业执照已交接完毕，且被告也当庭撤回其反诉中的该两项诉请，故本院不在本案中一并处理。关于本案违约金计付。涉案合同约定“被告违反本合同约定逾期支付租金的，应按日按逾期付款金额的1%向原告支付违约金”及“原告根据本合同约定解除本合同，被告已付租赁保证金及其他费用均不退还，同时被告还应按照以下标准向原告支付违约金：剩余租期大于1年的，违约金为最后1个租赁年度月租金的5倍；若原告实际损失高于违约金的，被告应于赔偿原告全部实际损失”，现原告要求被告以欠付租金按每日1%标准计算60日的标准支付违约金的主张，虽有合同依据但明显过高，被告对此也提出异议，原告在诉讼中也未就被告的违约行为而遭受的实际损失充分举证加以证明，且如前所述被告所交纳的租赁保证金98732元不予退还及须向原告支付为实现本案债权所发生的律师费用5000元，在一定程度上弥补原告的实际损失，故原告的该主张本院不予支持。本院酌情调整违约金计算方式为以累计欠付租金为基数自2018年10月22日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起至清还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，但累计违约金不能超过148022.1元（246703.5元*60%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市厚基物业管理有限公司与被告王永峰签订的涉案《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除。二、被告王永峰于本判决生效之日十日内向原告广州市厚基物业管理有限公司支付2018年11月至2019年6月拖欠租金246703.5元及违约金（违约金分段计算方法详见附表一，但累计违约金不能超过148022.1元（246703.5元*60%））。三、被告王永峰已交纳的租赁保证金98732元归原告广州市厚基物业管理有限公司所有。四、被告王永峰于本判决生效之日十日内向原告广州市厚基物业管理有限公司支付律师费5000元。五、驳回原告广州市厚基物业管理有限公司本诉的其余诉讼请求。六、驳回被告王永峰反诉的诉讼请求。本案本诉受理费28784元由被告王永峰负担其中25000元，余下3784元由原告广州市厚基物业管理有限公司负担；反诉受理费2950元由被告王永峰负担。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判长  林志强审判员  王宏平审判员  何俊燊二〇二〇年八月十一日书记员  陈露丝附表1            计算基数              计算期限              计算标准                  16770元              2018年10月22日起至2018年11月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  49155元              2018年11月22日起至2018年12月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  81540元              2018年12月22日起至2019年1月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  113925元              2019年1月22日起至2019年2月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  146310元              2019年2月22日起至2019年3月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  178695元              2019年3月22日起至2019年4月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  212699.25元              2019年4月22日起至2019年5月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  246703.5元              2019年5月22日起至2019年8月19日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  246703.5元              2019年8月20日起至实际清还之日              全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍      累计违约金不能超过148022.1元（246703.5元*60%）