福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初3243号 原告:王廷锐，男，1973年10月25日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴志成、陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。 被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村****。 法定代表人：郑勇喜。 委托诉讼代理人：郑白玲，女。 委托诉讼代理人：刘学铨，福建创富律师事务所律师。 原告王廷锐与被告福清恒大置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告王廷锐的委托诉讼代理人陈平娟与被告福清恒大置业有限公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王廷锐向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××）。2.被告立即向原告返还购车位款160000元并支付逾期交付车位的违约金（以已付购车位款项为基数按每日万分之一的标准自2018年12月31日起计至款项还清之日止）。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月29日，原告意欲购入被告位于福清恒大城楼盘315号车位，当日原、被告双方签订《福清恒大城车位认购书》（编号：×××），原告支付了定金20000元。2018年5月3日，原告将剩余的车位款140000元一次性付清。2018年6月8日，原、被告双方正式签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××），约定由原告向被告购买位于福清市××街道××期××室××层××号车位，价款总额160000元。案涉《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的商品房交付给原告使用。”被告至今未向原告交付房产，其行为显属违约，应当承担违约责任。第九条约定“逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”因被告迟迟未交付车位，原告于2020年4月19日向被告送达《福清市恒大城退车位通知书》，要求其退还车位款以及赔偿各项损失，但15天退款期限届满，被告未做出任何表示。合同中约定违约金标准明显低于原告的实际损失，对原告不公平，违背公平原则，应当按照已付款项的每日万分之一计算违约金。原告请求依法判如所请。 被告福清恒大置业有限公司辩称，按照合同附件六补充协议第十四条第3款约定“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。”本案合同约定的商品房交付时间为2018年12月31日，原告自2019年6月30日起开始享有合同解除权，原告应在2019年7月30日前以书面形式行使该合同解除权。原告未提供证据证明其在约定的解除权行使期间向被告发送解除合同的相关函件，现已超过合同解除权的除斥期间，原告已丧失合同解除权。案涉车位已符合交付条件，双方能实现合同目的，案涉《商品房买卖合同》应继续履行。即使合同解除，原告主张的违约金过高。合同第九条第1款第（2）项已明确约定被告逾期交房，原告解除合同的，被告应支付的违约金为原告已付款的1%。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告所述基本事实属实。 另查明，被告成立于2016年4月28日，其经营范围包括房地产开发、销售等。被告经批准开发建设坐落于福清市××街道××村××村××商品房，并于2018年4月27日取得了首期地下室的商品房预售许可证。 案涉《商品房买卖合同》第八条约定，车位交付日期为2018年12月31日前，交付条件包括已取得建筑工程竣工验收备案证明文件等。第九条约定若被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告已付款的1%向原告支付违约金等。第二十二条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由被告承担的责任，或加重原告责任、排除原告主要权利的内容等。案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十四条第3款约定“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定”。 2019年2月1日，被告为案涉车位办理了预售商品房买卖预告登记手续。 2020年3月12日，案涉恒大城首期地下室工程消防验收合格，同年4月26日进行了工程竣工验收备案。 2020年4月19日，原告向被告邮寄《福清市恒大城退车位通知书》，要求解除案涉《商品房买卖合同》，被告在收到之日起15日内退还全部房款并赔偿损失等。该邮件签收日期为2020年4月20日。 以上事实，有在案的原告居民身份证、被告企业信用信息、《商品房买房合同》、《福清恒大城车位认购书》、银行转账记录、收款收据、《福清市恒大城退车位通知书》复印件、邮件交寄单（收据）、EMS物流详情单、消防验收监督报告、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《商品房预售许可证》、不动产登记证明等证据以及原、被告在审理中的陈述为证，经本院审查核实，予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，对其双方均有约束力。案涉合同附件六合同补充协议第十四条第3款关于合同解除权的行使限定在三十日内的约定，该条款系被告提供的格式条款，限制了原告的主要权利，减轻了被告的责任，与主合同中第二十二条关于“但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”之约定相悖，应属无效条款。被告未按约在2018年12月31日前交付案涉车位，案涉车位于2020年4月26日才进行工程竣工验收备案，被告至今未向原告交付车位，已构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。现原告请求解除案涉《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应及时返还原告案涉车位总价款并赔偿原告损失。故原告请求被告返还案涉车位款160000元，本院予以支持。关于违约金问题，被告抗辩按合同约定的按原告已付款的1%计算违约金，鉴于被告的违约情形，该违约金约定明显过低，无法弥补因被告的违约行为给原告造成的实际损失，在此情况下，被告的该抗辩主张，本院不予采纳。原告请求被告支付以160000元为基数，按日万分之一的标准自2018年12月31日起计至款项还清之日止的违约金，本院予以支持。原告在收到被告全部还款后三个工作日内应配合被告办理预售商品房买卖预告登记的注销手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告王廷锐与被告福清恒大置业有限公司于2018年6月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××）； 二、被告福清恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王廷锐车位款160000元并支付违约金（违约金以160000元为基数，按日万分之一的标准自2018年12月31日起计至款项还清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3663元，由被告福清恒大置业有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  高丽钦 二〇二〇年八月六日 书记员  周 琼