广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16495号上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市曦龙机械设备技术有限公司。住所地：广东省深圳市福田区*********英龙展业大厦3010房。统一社会信用代码为914***********998F。法定代表人：吴怡春，执行董事。委托诉讼代理人：丁南，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭小燕,北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市塘厦镇人民政府。住所地：广东省东莞市*********。统一社会信用代码为114***********538G。负责人：黎雪琴，负责人。委托诉讼代理人：章双梅，广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳瑶，广信君达（东莞）律师事务所律师。原审第三人：东莞市*****股份经济联合社。住所地：广东省东莞市*****。负责人：李喜欢，理事长。委托诉讼代理人：熊华，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵侃娣，广东弘名律师事务所律师。原审第三人：东莞市华毅投资有限公司。住所地：广东省东莞市***************。统一社会信用代码为914**********212X9。法定代表人：李明达，总经理。委托诉讼代理人：魏源虹，广东金美律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨正华，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市曦龙机械设备技术有限公司（以下简称曦龙公司）因与被上诉人东莞市塘厦镇人民政府（以下简称塘厦镇政府），原审第三人东莞市*****股份经济联合社（以下简称林村经联社），原审第三人东莞市华毅投资有限公司（以下简称华毅公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初5933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。塘厦镇政府向一审法院提出诉讼，请求:1.确认塘厦镇政府与曦龙公司于2010年3月16日签订的《土地使用权以及地上建筑物转让协议》（以下简称《转让协议》）无效；2.曦龙公司返还案涉土地以及地上房屋；3.曦龙公司返还案涉土地以及地上房屋权属证件原件，具体为1本国有土地使用权证（东府国用2004第特159号以及9本《房地产权证》粤房地权证莞字第240003375*******33758号）；4.本案诉讼费用由曦龙公司负担。曦龙公司反诉请求：1.塘厦镇政府以及华毅公司协助曦龙公司办理《转让协议》项下32000.2平方米土地使用权以及相应建筑物、附属设施所有权的变更登记；2.塘厦镇政府继续履行《转让协议》项下协助曦龙公司申领30236.8平方米土地国有土地使用权证相关手续的义务；3.本诉以及反诉的案件受理费由塘厦镇政府负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认塘厦镇政府和曦龙公司于2010年3月16日签订的《土地使用权以及地上建筑物转让协议》无效。二、曦龙公司于判决发生法律效力之日起十五日内返还塘厦镇政府案涉争议的土地使用权以及地上建筑物，具体的不动产登记证书编号为：东府国用2004第特159号、粤房地权证莞字第2400033750号、粤房地权证莞字第2400033751号、粤房地权证莞字第2400033752号、粤房地权证莞字第2400033753号、粤房地权证莞字第2400033754号、粤房地权证莞字第2400033755号、粤房地权证莞字第2400033756号、粤房地权证莞字第2400033757号、粤房地权证莞字第2400033758号。三、曦龙公司于判决发生法律效力之日起十五日内返还塘厦镇政府案涉争议的土地使用权以及地上建筑物对应的不动产登记证书，具体编号为：东府国用2004第特159号、粤房地权证莞字第2400033750号、粤房地权证莞字第2400033751号、粤房地权证莞字第2400033752号、粤房地权证莞字第2400033753号、粤房地权证莞字第2400033754号、粤房地权证莞字第2400033755号、粤房地权证莞字第2400033756号、粤房地权证莞字第2400033757号、粤房地权证莞字第2400033758号。四、驳回曦龙公司的反诉请求。本诉案件受理费381800元，由塘厦镇政府、曦龙公司各负担190900元；反诉案件受理费190900元，由曦龙公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初5933号民事判决。曦龙公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求:1.撤销一审判决，改判支持曦龙公司的全部反诉请求；2.本案一审本诉及反诉的诉讼费、二审诉讼费均由塘厦镇政府负担。事实与理由：（一）案涉《转让协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“未办理物权登记的，不影响合同效力”，《转让协议》约定的案涉房地产虽未登记在塘厦镇政府名下，但不影响《转让协议》的效力。（二）案涉《转让协议》的合同目的可以依约实现，塘厦镇政府违背了诚信原则。签署《转让协议》的目的是塘厦镇政府与曦龙公司协议转让案涉房地产，曦龙公司的主要义务是支付转让价款，使案涉房地产具备转让条件是塘厦镇政府的义务，塘厦镇政府作为行政机关，应清楚知晓建设用地使用权、集体土地使用权流转的程序，完全可以在签署《转让协议》后补正相关手续，并配合曦龙公司完成案涉房地产的过户手续，但塘厦镇政府一直怠于履行《转让协议》约定的义务，也未取得市、县国土部门的追认及上级具有批准权的人民政府的批准，反而主张《转让协议》无效进行抗辩，属于典型违反诚信原则的行为。（三）案涉《转让协议》涉及三个标的物（三个地块），对应三个独立的民事法律行为。针对地块一涉及的债权行为及物权合意已经达成，并非无效。曦龙公司为取得地块一的权利依据协议应当支付3468万元，实际支付5500万元，目前仅缺少完成不动产过户登记手续。对于地块二、地块三，曦龙公司实际支付除地块一的3468万元，差额的2032万元是地块二、地块三的权利对价，依据合同曦龙公司尚应支付1300万元，但由于华毅公司拒绝受领导致该款项没有支付。即便地块二、地块三的交易被认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，有效部分不影响其他部分的效力。（四）塘厦镇政府与华毅公司签署的《征收协议》不符合征收适用的法律条件，该协议是在2009年12月签署，应当适用物权法关于征收的应为公共利益的要求，而地块一甚至包括地块二、地块三的实际用途均非公共利益，因此并非真正的征收协议。（五）一审判决刻意保护本辖区内塘厦镇政府作为当地行政管理机关的民事权利，存在严重的地方保护主义。塘厦镇政府辩称，（一）案涉《转让协议》属于因违法法律法规的强制性规定而无效的情形，曦龙公司以《中华人民共和国物权法》第十五条后半句为由主张案涉协议有效，并认为一审判决适用法律错误显然存在断章取义及逻辑错误的情形。（二）案涉《转让协议》属于无效合同，无效合同自始无效，不存在可以履行的问题，且该无效原因从协议签订时即存在，曦龙公司未尽谨慎注意义务，对协议的无效存在过错。（三）案涉地块的区分是便于辨认案涉地块的有关权属情况，该地块是一个整体，在转让协议中也是作为整体进行合同签署，并非分为三个地块，也没有区分各地块对应的转让款。对于地块一，塘厦镇政府并未登记为该地块的权利人，在本案起诉前后，对该地块的转让也未取得华毅公司的追认。对于地块二、地块三并未办理用地手续，不符合转让或出让的法定条件，因此案涉转让协议所涉及的整个地块转让存在违反土地管理法的情形，属于无效合同，且全部无效，不存在曦龙公司所称的部分有效。林村经联社述称，其与塘厦镇政府的答辩意见一致。华毅公司述称，（一）华毅公司同意塘厦镇政府的答辩意见。（二）曦龙公司与塘厦镇政府之间发生合同法律关系，与华毅公司没有任何的合同关系，华毅公司也没有任何权利收取曦龙公司任何款项。华毅公司从未收到曦龙公司要求支付尾款的任何通知。（三）案涉《转让协议》签订时，华毅公司并未参与，对曦龙公司与塘厦镇政府之间的交易及当时的交易是否涉及第三人不清楚。（四）案涉纠纷是基于曦龙公司与塘厦政府之间的转让协议纠纷，并不存在其他合同及补充协议的情况。本院经审理查明，一审判决查明事实部分，东莞市财政局塘厦分局于“2013年2月5日出具土地使用权出让款2000万元的收据、900万的收据、900万”存在笔误，该处的“2000万元”应为“200万元”，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人曦龙公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:《转让协议》的效力应当如何认定。曦龙公司与塘厦镇政府签订的《转让协议》中涉及转让的土地使用权及地上建筑物，可分为两类，第一类是华毅公司名下的国有土地使用权（32000.02平方米）及地上建筑物（即一审判决查明的第一块土地及地上建筑物），第二类是未办理土地权属登记或用地手续的农用地、城镇建设用地等（即一审判决查明的第二块、第三块土地）。本院将区别类型进行论述。关于第一类土地，结合各方陈述，当事人提交的征收协议以及塘厦镇政府向曦龙公司出具的“土地使用权出让款”收据，及案涉协议的具体内容，如协议约定转让款包括土地出让金、市政配套费、征地拆迁等，可以认定第一类国有土地使用权，名为转让，实为协议出让。国土资源部自2007年11月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”同时，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）第五点中亦明确“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让……”。《国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(国土资发〔2007〕78号)第二点“明确范围，坚定不移地推进工业用地招标拍卖挂牌出让。（一）政府供应工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁，必须严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定的程序和方法。”案涉第一类土地为工业用地，曦龙公司与塘厦镇政府在2010年签署《转让协议》时，上述规章及国务院通知已施行近三年，但案涉第一类土地使用权出让时仍采取协议方式出让，而未采取招标、拍卖的方式出让，违反国务院上述通知规定的土地市场秩序、国家宏观政策，因此，本院认定《转让协议》中涉及案涉第一类土地的出让协议无效。塘厦镇政府未取得出让土地使用权证书，属无处分权人，但其据此主张合同无效，依法无据。一审判决虽对此适用法律错误，但对合同效力的认定及处理结果正确，本院予以维持。关于第二类土地，属于农民集体所有的土地，《转让协议》关于集体土地使用权转让部分的合同约定，违反《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条规定，该规定属于效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，本院认定《转让协议》中涉及案涉第二类土地的转让协议无效。鉴于《转让协议》合同无效，无效合同自始无效，因此，本院对曦龙公司反诉请求塘厦镇政府继续履行合同义务不予支持。一审判决对此已进行充分说理，本院不再赘述，予以维持。综上，上诉人曦龙公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照上述援引法条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费381800元，由深圳市曦龙机械设备技术有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。(本页无正文)审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇二〇年八月六日书记员  郭惠球王垚丹相关法律条文（节选）：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》国土资源部令（第39号）第四条第一款工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。《国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(国土资发〔2007〕78号)二、明确范围，坚定不移地推进工业用地招标拍卖挂牌出让（一）政府供应工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁，必须严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定的程序和方法。