广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5367号原告：林肖飞，女，1969年11月5日生，汉族，户籍地址：阳江市江城区***********，现住及确认送达地址：阳江市江城区*************1403房。公民身份号码：441************220。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司总经理。原告林肖飞与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林肖飞到庭参加了诉讼；被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告林肖飞向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即出具房产价款总金额为530705.00元的发票给原告；二、判令被告在十天内协助将位于阳江市江城区***********53*********房屋不动产权证办理到原告的名下；三、判令被告支付逾期交房违约金97384.37元(违约金按己付房款的日0.05%支付，自2019年*月*日起计至2020年*月2日止)；四、判令被告支付逾期办理不动产权证违约金2653.53元(违约金按合同约定已付房款的0.5%计算)；五、判令被告返还办证税费14361.00元及利息(利息从2017年9月22日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算)给原告；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月14日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》。原告向被告购买位于阳江市江城区***********53*16*1604*房屋，建筑面积为112.82㎡，套内建筑面积为95.15㎡，单价为5577.56元/平方米，按套内建筑面积计算。原告已按约定付清了购房款530705.00元且于2017年9月22日支付办证税费14361.00元。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定：被告应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告于2020年*月2日才将该房屋交付给原告。第十二条约定：逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过**天，则按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，逾期超过**天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金；逾期交房违约金计至2020年*月2日止，即逾期交房违约金为97384.37元(530705.00元×0.05%×367天)。在第二十条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即违约金为2653.53元(530705.00元×0.5%)。为维护原告的合法权益，现根据有关的法律规定，特向人民法院提起诉讼，请判如所请。被告丰怡房产公司没有到庭，但向本院提供答辩状称，一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生该公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人在没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。对此，被告表示歉意。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。本着对公司及广大购房人认真负责的态度，新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，被告在2018年12月15日前已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼已完成工程竣工验收备案手续。被告于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括已经通知原告，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。被告已经在2019年10月29日通过合同约定的送达地址向原告送达了《交付通知书》，原告因为自己的原因直至2020年1月2日才前来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续，视为出售人已经交房。四、根据原告提出的请求，被告意见如下：1.关于购房款发票，被告将在税务部门同意申领后向原告提供。2.关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金问题，虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2018年12月31日前交付原告购买的丰怡豪庭53幢1604号房。但，基于上述第一、二条的原因，被告希望原告能过谅解迟延交楼的客观原因。同时，虽然买卖合同对逾期交楼违约金有规定，但被告认为原告诉请的逾期交楼违约金标准过高，请求法院予以调低，便于今后共同经营管理好丰怡豪庭。对于逾期交楼，被告正在考虑相关经济补偿方案，并同意与业主商量解决。3.由于2020年春节假期及受肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，被告暂时未能替原告办理不动产权证，但不应视为被告单方面违约。被告将在相关不可抗力因素消除后，尽快协助原告办理不动产权证。4.另外，如果原告要求被告协助办理不动产权证，就不应该提出要求被告退还其缴交的办证费及索要办证费利息。否则，被告同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。5.对于原告要求支付办证费占用期间利息问题，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，被告认为原告提出的该项请求没有依据，被告不同意按照原告诉请支付办证费利息。经审理查明，2017年10月14日，原告（买受人）林肖飞与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*********************房出售给原告，合同约定建筑面积共112.82平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为530705元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付185705元作为首付房款，余款345000元，向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第十一条关于交付期限的约定：出卖人应当在201*年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十二条约定逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过**日，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之*的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过**日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金。合同第二十条关于产权登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告付清全部购房款共530705元给被告。2017年9月22日，原告向被告支付了代收代缴办证税费14361元。2020年1月2日，原、被告双方签写《房屋交接确认书》一份，载明：“丰怡豪庭51-58幢已通过政府相关部门验收合格，乙方（林肖飞）所购买53幢1604房已具备交房条件。乙方同意接受该房屋，并确认下列条款：一、乙方确认已经收到甲方（丰怡房产公司）在2019年10月29日发出的《交付房屋通知书》，本房屋交接确认书时间为乙方实际到来办理接受房屋时间；二、双方同意自2019年11月1日起，乙方开始承担该房屋的一切损失、灭失的风险，以及与该房屋有关的物业管理费、电费及其他相关费用。”双方签名确认后，被告即将涉案房屋交付原告使用。原告认为被告没有按约定交付房屋及完成房屋所有权转移登记，遂诉至本院，请求如诉称。另，被告还向本院提供《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《同意备案通知书》、《关于丰怡豪庭51-58栋商品房不动产权证的说明》。《建设工程规划条件核实合格证》反映丰怡豪庭51-58栋楼项目经核实符合城乡规划条件要求，规划条件核实合格，发证日期是2019年10月18日。《单位工程竣工验收报告》显示丰怡豪庭51-58栋楼项目验收日期是2019年10月28日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位均在报告中盖章确认，落款时间是2019年10月28日；单位工程竣工验收报告的填写说明注明工程竣工验收报告由建设单位负责填写，向本案机关提交。《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》注明丰怡豪庭51-58栋楼项目的申请备案日期为2020年1月10日。《同意备案通知书》落款日期为2020年1月20日。一审辩论终结前，被告未能提供证据证明涉案楼盘已取得房屋测绘报告。被告主张其代原告缴交了房屋维修基金9054元，原告未提出异议。另查明，因被告丰怡房地产尚欠部分税额未缴纳，尚未为丰怡豪庭51-58栋商品房开具相关不动产销售发票。涉案房屋亦尚未完成初始登记，经本院释明，原告确认不变更诉讼请求为解除合同或赔偿损失。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续，现原告请求被告协助办理不动产权证，属法律不能履行的情形，本院已向其释明，原告不同意变更该项请求，故原告的该项请求应予以驳回。关于开具购房发票问题。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告已依约支付了全部购房款530705元给被告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“合同法第一百三十六条‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。”之规定，被告在销售商品房后负有缴纳税款、开具发票的法定义务，被告未交付发票的行为违反了法律规定，原告请求被告出具房价款总金额530705元的发票符合法律规定，本院予以支持。关于逾期交房违约金问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告虽于2019年10月29日向原告邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房于当时已取得房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果。被告于2020年1月2日将房屋交付原告使用，应认定2020年1月2日为房屋交付时间，被告已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金应按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过60日后，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金。被告辩称该违约金的约定过高请求予以调低，本院酌情调整为按日万分之2.5计算。逾期交房期间从2019年1月1日起至2020年1月2日止共367天，被告应支付逾期交房违约金48692.18元（530705元×0.00025×367）给原告。关于逾期办证违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。被告应在该交房期后90日内（即2020年3月31日前）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告主张由于2020年春节假期及受肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，因此未能替原告办理不动产权证。本院认为，根据被告提供的《关于丰怡豪庭51-58栋商品房不动产权证的说明》，被告因管理不善、资金挪用等问题，导致51-58栋商品房尚未完成初始登记和申领发票。对被告该主张，本院不予支持。被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，即2653.53元（530705元×0.5%）。关于原告请求被告返还办证税费及利息。原告共支付了办证税费共14361元给被告，虽然原、被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2019年4月1日起向原告支付占用该款项的利息。本案扣减被告已支付的维修基金费用9054元，被告应返还剩余办证税费5307元（14361元-9054元）给原告，并以5307元为基数，自2019年4月1日起至实际付清之日止按年利率6%计算利息给原告。被告辩称原告要求其协助办理不动产权证，就不应该提出要求被告退还其缴交的办证费及索要办证费利息，于法无据，本院不予支持。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内出具购买房款金额530705元的发票给原告林肖飞；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金48692.18元给原告林肖飞；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金2653.53元给原告林肖飞；四、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还剩余办证税费5307元及利息（自2019年4月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算）给原告林肖飞；五、驳回原告林肖飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1293元（原告已预交），由原告林肖飞负担653元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 唐铭鑫二〇二〇年八月十九日法官助理 冯 敏书 记 员 冼金莲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。