苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初30号 原告（反诉被告）：苏州荟都企业管理有限公司，住所地苏州市乔司空巷****。 法定代表人：左清昉，董事长。 委托诉讼代理人:王加金，公司员工。 委托诉讼代理人：陈未来，江苏九胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐业诚，男，1980年11月8日出生，汉族,住苏州市姑苏区。 被告（反诉原告）：尹闯，男，1964年10月1日出生，汉族，苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：沈梦醉（代理上述两被告），江苏政纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄钰（代理上述两被告），江苏政纬律师事务所实习律师。 第三人：苏州市吴中区供销合作社，住所地苏州市吴中区越溪苏街**。 法定代表人：金雪明，主任。 委托诉讼代理人：杨林，科长。 委托诉讼代理人：李大战，办事员。 原告苏州荟都企业管理有限公司（以下简称荟都公司）与被告徐业诚、尹闯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，后因部分事实需要进一步查实，遂转为独任制普通程序。依原告荟都公司的申请，本院依法追加苏州市吴中区供销合作社（以下简称供销合作社）为第三人。2020年1月20日，被告徐业诚、尹闯提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告荟都公司的委托诉讼代理人王加金、陈未来与被告徐业诚、尹闯的共同委托诉讼代理人沈梦醉、黄钰、第三人供销合作社的委托诉讼代理人杨林、李大战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荟都公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告返还原告租房保证金3万元及四个月租金63333元，支付原告代为垫付的房屋维修费用38350元，合计131683元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月27日，被告将房屋转租给原告用作学生宿舍，合同约定租赁时间自2018年3月1日起至2023年2月28日止，租金第一年为185000元，第二年起每年为19万元，原告另交租房保证金3万元，原告己支付房屋租金至2020年2月底。实际支付房租时，被告同意扣除部分应由其维修的费用以及第二年支付时间可以延缓。2019年10月14日，房屋产权人供销合作社因治安、消防有严重隐患的原因，发通知责成原告立即清退房屋。在与产权人及被告协商沟通过程中，原告才知该房屋被告也是从他人处转租而来且原始租赁合同期限只至2019年9月。由于承租的房屋存有安全隐患，无法达到原告租赁使用目的，故原告只得于2019年10月28日搬离房屋，并多次要求被告返还剩余租金和保证金，但被告均未支付。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告徐业诚、尹闯共同辩称，我方不同意原告的诉请，对于诉讼请求1，我方认为房屋租赁合同有效。对于诉讼请求2，因本案所涉房屋系原告在经营期间涉嫌违法违规被有关部门勒令整改，根据合同约定，我方不予退还保证金，且原告并未向被告或者是房东交还租赁物，故原告仍应支付租金或者房屋使用费；依照合同约定有关房屋的修缮费用由原告自行承担，故我方不同意承担房屋维修费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人供销合作社陈述，希望法院依法裁判。 反诉原告徐业诚、尹闯向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令反诉被告支付违约金10万元（扣除保证金3万，反诉被告另支付反诉原告违约金7万元）；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告增加诉讼请求3、判令反诉被告向反诉原告支付2018年所欠租金3850元、支付逾期违约金13398元（反诉原告自愿按30%主张，计算至2020年2月28日，总计4019.4元）；诉讼请求4、判令反诉被告向反诉原告支付2019年3月1日至2020年2月28日所欠租金5000元、逾期违约金105776元（反诉原告自愿按30%主张，总计31732.8元）；诉讼请求5、判令反诉被告支付合同约定剩余租期内的可期待利益21万元（以7万/年，自2020年3月1日起至2023年2月28日止的可期待利益）。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年1月27日签订租赁合同，合同中约定如在合同期内反诉被告提前退租，则反诉被告所交尚未使用的房租不退，反诉被告赔偿反诉原告违约金10万元，现反诉被告单方面提前退租，其行为已经违反租赁合同的约定。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉。 反诉被告荟都公司辩称，我方并未提出退租，主要是房屋的本身安全消防原因，没有达到出租的条件，故我方不应该承担违约责任；当时在支付租金时，经过双方协商，反诉 原告是同意从租金中扣除应该由其承担的部分维修费用，所以我方不存在拖欠租金的情形，如果双方间的租赁合同无效，也不存在违约金，而且反诉原告违约金的计算标准过高，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 1、2017年9月28日，供销合作社（甲方）与徐业诚、尹闯（乙方）签订租赁协议，约定甲方将位于房屋给乙方（除经相关部门批准的住宿服务项目外不得经营其它项目）经营，租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止，年租金12万元，租金半年一付，先付后租，但需提前二个月书面告知。乙方知悉房屋的现有实际情况签订租赁协议，后乙方须自行办理合法的相关手续，如造成不能正常经营，后果自负。租赁期间乙方不得自行改变固定资产状况，不得将房屋擅自转租、合租、转让或借给他人使用，如有发生，甲方可随时收回租赁权，并不退回租赁费，乙方必须无条件搬出。合同还对其他事项作了约定。2018年9月28日，供销合作社和徐业诚、尹闯续签合同，合同内容与前述租赁协议内容相一致。 涉案房屋坐落于，所有权人为苏州市吴中区物资总公司（以下简称物资总公司），物资总公司于2005年11月16日注销。 审理中，供销合作社陈述涉案房屋原属于物资总公司，后来物资总公司与苏州市吴中区物资局合并，现涉案房屋的所有权属于苏州市吴中区国有资产监督管理局，其属于代管涉案房屋，后本院向苏州市吴中区国有资产监督管理局发函询问涉案房屋的所有权情况及委托经营管理情况。苏州市吴中区国有资产监督管理局于2020年6月1日向本院回函，明确涉案房屋由供销合作社管理，该项资产不属于苏州市吴中区国资办。供销合作社陈述其与徐业诚、尹闯签订租赁合同时是一年一签，正常的话，还会续签，后因涉案房屋需要整改就没再续签合同，2019年9月30日，双方合同到期后，其也没收回房屋。 2、2018年1月27日，徐业诚、尹闯（甲方、出租方）与荟都公司（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋，出租房屋原是甲方从房东处承租用作汇鑫宾馆，证照一应俱全，现转租给乙方用于学生宿舍使用，乙方学生入住按实名制在公安管理系统登记。乙方如需对上述程赁房屋进行装修改造，装修方案应书面通知甲方，经甲方同意后方可进行装修。租金及支付方式部分约定租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止，上述房屋在本合同经甲、乙双方签章生效后，甲方在3日内交付给乙方维修和使用。房屋租金支付方式为一年一付，先付后用，签订本合同时乙方支付定金2万元，乙方在2018年4月2日支付第一年房租扣除定金交付165000元，租房保证金3万元，第二年起每年房租19万元，第二年起每年2月1日之前交清次年全部房租。宾馆内现有设施乙方可无偿使用，包括且不限于空调、床、卫生间设施等，如人为造成损坏，乙方负责赔偿；如自然损坏，乙方不用赔偿。乙方入住时将各房间插座全部拆除，统一装上电表只能用于空调和照明使用。甲方必须将太阳能、空气能和楼顶水桶维修好，在2018年3月15日前交付给乙方使用。所有甲方原有空调绝大部分不能使用，乙方如使用由乙方维修，乙方不再租赁时非人为损坏不予赔偿。东边房顶漏水由甲方向房东提出维修申请，甲方负责跟进。合同生效后，宾馆内所有设施以现状为准，如有维修需要全部由乙方负责。乙方拆下的床头灯、顶灯、门卡交甲方处理，走道和部分房间的地毯由乙方清除，部分房间霉烂和单人间的衣柜由乙方拆除，上列拆除部分乙方租赁期满后不负责恢复原状。乙方租赁此房屋作为学生培训宿舍使用，如标准间入住人员达4人，如相关部门认为不符合要求由甲方负责协调，其中新疆维族人员不得入住，如果入住，必须及时向娄门派出所报备，外籍人员需要向相关部门报备；进入房间人员必须及时登记本人身份证信息到公安系统；退房及时在公安系统做退房处理。乙方在承租期间必须遵守国家消防法律规范做好消防工作，维护灭火器的有效性，每两年必须补充干粉，消防通道畅通，消防指示灯应急照明维护等，消防格局不得改变，如乙方消防管理不到位，导致被消防部门处罚，所有责任损失由乙方承担，与甲方无关。在房屋修缮与使用部分，双方约定在租赁期间内该房屋及原有设备如因乙方人为导致的损坏、损耗除由乙方负责维修，导致其他损失均由乙方承担。违约责任部分约定在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方支付的费用(含租金)的，每逾期一天，则应按欠付费用总额的千分之五支付甲方违约金；如合同期内乙方提前退租，则乙方所交尚未使用的房租不退，乙方赔偿甲方违约金10万元（扣除保证金3万元，乙方另行支付甲方违约金7万元）。免责条件部分约定租赁期内，如房东收回房屋不再出租给甲方，则合同不再履行。合同还对其他事项作了约定。 2018年1月27日，荟都公司向徐业诚支付涉案房屋定金2万元；2018年4月2日，荟都公司向徐业诚支付学员涉案房屋租金141150元；2018年4月3日，荟都公司向徐业诚支付涉案房屋租金5万元，备注为学员宿舍房租尾款；2019年3月25日，荟都公司向徐业诚支付涉案房屋租金10万元；2019年4月29日，荟都公司向徐业诚支付涉案房屋租金5万元；2019年9月3日，荟都公司向徐业诚支付涉案房屋租金35000元，备注为宿舍租金尾款。 荟都公司与徐业诚、尹闯均确认荟都公司支付了保证金3万元，均要求在本案中一并处理。 审理中，荟都公司陈述，每一年最后一笔租金都备注了学员房租尾款，付房租的时候双方已经谈妥了，补扣的就是维修房屋的费用，徐业诚、尹闯也未提出异议，第一年相差3850元，第二年相差5000元，不是少交的租金，而是双方协商后的数额。徐业诚、尹闯陈述荟都公司支付房租第一年少支付了3850元、第二年少支付了5000元，荟都公司的转账行为是单方面的，备注信息也是荟都公司单方书写，并未征得其同意。 审理中，供销合作社陈述，其不知道徐业诚、尹闯的转租行为，但其默许徐业诚、尹闯的行为，其不反对。 3、2019年10月11日，苏州市公安局姑苏分局娄门派出所、姑苏区人民政府平江街道办事处、苏州市姑苏区331整治火灾隐患专项行动工作专班联合向供销合作社发送“关于存在反恐、治安、消防等严重隐患的告知函”，告知供销合作社涉案房屋现由荟都公司实际租赁经营，荟都公司租赁房屋后，内部管理混乱，软硬件缺失，存在反恐、治安、消防等诸多隐患，因隐患较多，一时难以整改到位，建议供销合作社立即停租清退，确保安全待将上述问题整改完毕，验收合格后再予以出租。后于2019年10月底在涉案房屋贴具封条。 2019年10月14日，供销合作社向荟都公司发送“关于对（汇鑫宾馆）事实停业清退的通知”，责令徐业诚、尹闯于即日起立即停业清退，停止租赁行为，清退所有住宿人员。 2019年10月14日，供销合作社向徐业诚、尹闯发送“关于对（汇鑫宾馆）事实停业清退的通知”，责令徐业诚、尹闯于即日起立即停业清退，停止租赁行为，清退所有住宿人员。徐业诚、尹闯于同日收到上述通知。 荟都公司提供了荟都公司的员工薛月年与徐业诚的微信聊天记录复印件，证实荟都公司于2019年11月7日通过微信向徐业诚发函，督促徐业诚、尹闯退还租房保证金和剩余租金，并陈述荟都公司于2019年10月28日从原汇鑫宾馆全部搬清，搬清后房屋基本与原状一致，荟都公司在2019年10月29日通知徐业诚、尹闯，让其二人在2019年10月30日前与荟都公司办理交接手续，逾期视同接受，荟都公司对该房屋不承担任何责任，徐业诚与尹闯没有行动，导致姑苏区有关部门封存该房屋。徐业诚回复“走法律程序”。徐业诚对该份微信聊天记录的真实性不予认可，但徐业诚向本院提交的证据照片与该份微信聊天记录中徐业诚发送给薛月年的照片相一致。 庭审中，荟都公司陈述，其于2019年10月28日搬离涉案房屋，并将钥匙交给徐业诚。 徐业诚陈述，其收到清退通知后，与荟都公司协商，其愿意帮助荟都公司进行整改，但荟都公司拒绝，在确认涉案房屋内居住的人员搬离后，公安机关对现场贴具封条。 庭审中，证人王某某出庭作证称，其是荟都公司的后勤部员工，2018年其接收涉案房屋，宾馆的消防不达标，荟都公司找到徐业诚，徐业诚讲只要增加几个灭火器就可以，其他事情他会去做，其讲如果出了事情由徐业诚去处理，徐业诚讲好的；2019年，涉案房屋因消防严重不合格，公安机关和消防部门让其搬走，其找徐业诚对接，徐业诚不退押金，后荟都公司的人员搬离，涉案房屋的物品搬走了，当时徐业诚也在现场，荟都公司负责宿舍管理的人员把钥匙给了徐业诚，后其至吴中区供销合作社，协调搬迁事宜，退回押金；根据合同约定，关于房屋维修，荟都公司负责房屋里的维修、卫生间和屋面漏雨，徐业诚负责是屋顶漏雨、上面的热水管道、旁边的消防楼梯，外围的维修。 庭审中，供销合作社陈述，其刚开始以为荟都公司是徐业诚、尹闯经营的，故其向荟都公司发送了清退通知书，其至涉案房屋处，发现经营者不是徐业诚、尹闯，就将清退通知书收回，但荟都公司对该通知书拍照了，后其就向徐业诚、尹闯发送了清退通知书；荟都公司的员工确实去供销合作社反映退租金的事情，但这件事情与供销合作社没有关系，故其没有接待、处理。 以上事实，有不动产登记簿查询记录、租赁协议、租赁合同、银行转账凭证、企业注销资料查询表、苏州市吴中区国有资产监督管理局出具的函、关于东汇路65号8幢存在反恐、治安、消防等严重隐患的告知函、关于对苏州荟都公司实施停业清退的通知、（汇鑫宾馆）实施停业清退的通知、荟都公司制作的函、微信聊天记录截图、现场照片、证人王某某的证言笔录及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，供销合作社作为出租人，对徐业诚、尹闯的转租行为未提出异议，荟都公司与徐业诚、尹闯签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。但供销合作社与徐业诚、尹闯之间的租赁期限于2019年9月30日到期，没有再续租，故荟都公司与徐业诚、尹闯之间的租赁期限超过2019年9月30日的部分约定无效。荟都公司工作人员薛年月于2019年11月7日通过微信向徐业诚发函，告知荟都公司已搬走，搬走后的房屋与原状相一致，徐业诚、尹闯未在2019年10月30日前与荟都公司办理房屋交接手续，逾期视同接受，徐业诚虽不认可该微信聊天截图的真实性，但该截图中徐业诚向薛年月发送的照片与徐业诚向本院提供的照片相一致，结合荟都公司欲通过供销合作社与徐业诚、尹闯沟通处理押金事宜，证明荟都公司通过多种方式联系徐业诚、尹闯退还剩余租金、交付房屋，故本院对该微信聊天截图予以采纳，并据此认定荟都公司于2019年11月7日将涉案房屋返还给徐业诚、尹闯。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。荟都公司主张徐业诚、尹闯返还四个月租金63333元的诉讼请求，因荟都公司向徐业诚、尹闯支付第二年度租金185000元，而2019年3月1日至2019年11月7日期间的租金、占有使用费共计131178.08元（19万元÷365天×252天），故徐业诚、尹闯应返还荟都公司剩余租金53821.92元，荟都公司主张超出部分，本院不予支持。 关于荟都公司主张徐业诚、尹闯支付荟都公司垫付的房屋维修费用共计38350元的诉讼请求，双方签订的租赁合同约定合同生效后，宾馆内所有设施以现状为准，如有维修需要全部由荟都公司负责，荟都公司主张的维修费用发生在合同生效后，应由其自行承担维修费用，故荟都的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于徐业诚、尹闯向荟都公司主张2018年度所欠租金3850元及逾期支付违约金4019.4元的诉讼请求，荟都公司辩称该笔3850元用于抵扣维修费用，但根据双方合同约定，维修费用应由荟都公司承担，且荟都公司亦未举证证明双方对维修费用抵扣租金有约定，荟都公司应当承担举证不利的法律后果，应向徐业诚、尹闯支付租金3850元。因荟都公司已向徐业诚、尹闯支付保证金3万元，双方均要求在本案中一并予以处理，在保证金抵扣租金后，徐业诚、尹闯应返还荟都公司保证金26150元。徐业诚、尹闯主张逾期支付违约金，没有依据，本院不予支持。 关于徐业诚、尹闯向荟都公司主张2019年3月1日至2020年2月28日结欠的租金5000元及逾期支付违约金31732.8元、违约金7万元、预期利益21万元的诉讼请求，因双方签订的租赁合同期限超出供销合作社与徐业诚、尹闯签订的租赁合同期限，超出部分无效，荟都公司与徐业诚、尹闯之间的合同自2019年10月1日起无效，故徐业诚、尹闯的上述诉讼请求，没有依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十五条、第十六条的规定，判决如下： 一、苏州荟都企业管理有限公司与徐业诚、尹闯签订的房屋租赁合同自2019年10月1日起至2023年2月28日止无效； 二、徐业诚、尹闯于本判决生效之日起十日内返还苏州荟都企业管理有限公司租金53821.92元、保证金26150元； 三、驳回苏州荟都企业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回徐业诚、尹闯的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2934元，由本诉原告苏州荟都企业管理有限公司负担1152元，本诉被告徐业诚、尹闯负担1782元，本诉被告徐业诚、尹闯负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付本诉原告苏州荟都企业管理有限公司。反诉案件受理费3084元，由反诉原告徐业诚、尹闯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  凌 晨 二〇二〇年八月二十日 法官助理  孙丽丽 书 记 员  陶 敏