湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民初3号原告（反诉被告）：益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司，住所地湖南省益阳市金山南路**。法定代表人：吴建国，该公司董事长。诉讼代表人：唐敏。委托诉讼代理人：曾丹，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力立，湖南天地人律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙嘉亨茂商业管理有限公司，住，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**中天广场19040-19042/div>法定代表人：杨学宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱延群，广东伟华律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖伟东，广东伟华律师事务所律师。被告（反诉第三人）：湖南万隆房地产置业有限公司，住所地，住所地湖南省湘乡市望春门办事处东风路**万隆中央广场**iv>法定代表人：杨学宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭建潮，男，该公司员工。委托诉讼代理人：万广云，湖南法至律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：上海喜盈门建材有限公司，住所地上，住所地上海市徐汇区宜山路**v>法定代表人：魏锦标，该公司总裁。委托诉讼代理人：刘佑权，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曲，湖南金州律师事务所律师。原告（反诉被告）益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司（以下简称嘉和日盛公司）与被告（反诉原告）长沙嘉亨茂商业管理有限公司（以下简称嘉亨茂公司）、被告（反诉第三人）湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆公司）、第三人上海喜盈门建材有限公司（以下简称上海喜盈门）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日作出（2018）湘09民初37号民事判决，嘉亨茂公司、万隆公司不服，提起上诉。湖南省高级人民法院于2019年12月3日作出（2019）湘民终984号民事裁定，将本案发回重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。嘉和日盛公司的委托诉讼代理人曾丹、刘力立，嘉亨茂公司的委托诉讼代理人朱延群、肖伟东，万隆公司的委托诉讼代理人彭建潮、万广云，上海喜盈门的委托诉讼代理人刘佑权均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。嘉和日盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令嘉亨茂公司向嘉和日盛公司偿还合同款项4064.6766万元；2、判令嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付截止至2018年1月31日止的利息1530万元；3、判令嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付逾期付款利息98.3万元（暂计算至2018年1月31日，2018年2月1日之后的逾期付款利息按年20%的标准计付至嘉亨茂公司偿清全部合同款项之日止）；4、判令嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付违约金306.04万元（暂计算至2018年1月31日，后续违约金按5%的标准计付至嘉亨茂公司偿清全部合同款项之日止）；5、判令嘉亨茂公司赔偿嘉和日盛公司律师费损失24万元；以上合计6023.0166万元；6、判令万隆公司对嘉亨茂公司前述1-5项偿债义务承担连带清偿责任；7、判令嘉和日盛公司有权从嘉亨茂公司名下抵押物所得价款中优先受偿；8、嘉亨茂公司、万隆公司共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月8日，嘉和日盛公司、嘉亨茂公司、上海喜盈门签署《房产及附属设施转让协议》，约定：嘉和日盛公司向嘉亨茂公司转让位于湖南省益阳市赫山区××号楼的地上七层营业用房屋以及地下一层98个车位，转让价款为9220.4万元；上海喜盈门向嘉亨茂公司转让设备设施，转让价款为2700万元。万隆公司在《房产及附属设施转让协议》上加盖公章，并承诺为嘉亨茂公司提供连带担保责任。2014年7月2日，嘉和日盛公司与嘉亨茂公司、万隆公司签署《益阳商业补充协议》，对《房产及附属设施转让协议》部分约定内容作出了变更。万隆公司继续为嘉亨茂公司提供连带担保责任。2015年10月26日，嘉和日盛公司和嘉亨茂公司、万隆公司签署《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》，确认截止于2015年7月31日，嘉亨茂公司仍欠嘉和日盛公司4064.6766万元。《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》同时约定嘉亨茂公司的具体付款进度。万隆公司继续为嘉亨茂公司提供连带担保责任。2015年11月19日，嘉和日盛公司、嘉亨茂公司签订了《抵押合同》，约定嘉亨茂公司将名下部分房屋及房屋附着的土地抵押给嘉和日盛公司作为偿债担保。嘉和日盛公司依约履行了全部合同义务，但嘉亨茂公司、万隆公司未依约支付款项。嘉亨茂公司辩称，一、嘉和日盛公司不具备诉讼主体资格，嘉和日盛公司的诉讼代理人也不具备诉讼代理人资格。嘉和日盛公司已于2014年向市场监督管理局申请清算备案，且在2015年9月7日清算注销。本案的委托代理合同由案外人五矿地产湖南开发有限公司与湖南天地人律师事务所签订，五矿地产公司既不是本案当事人，也与嘉和日盛公司属不同的法人主体，故五矿地产公司无权与律师事务所签订委托代理合同。二、即使嘉和日盛公司具备诉讼主体资格，其所诉请的款项未达到付款条件。嘉和日盛公司、上海喜盈门未按协议约定全面履行，至今仍未将标的物向嘉亨茂公司移交，存在严重违约行为。三、嘉和日盛公司存在根本违约，嘉亨茂公司依据法律规定行使同时履行抗辩权，嘉亨茂公司无须承担违约责任。按照转让协议约定，嘉和日盛公司应于2014年3月14日前将房产证和土地证办理至嘉亨茂公司名下，但直至2014年5月21日，嘉和日盛公司才将房产证办出，至今未将4-7层土地证办至嘉亨茂公司名下，未按转让协议约定完好交付房屋及设施，亦未履行交付过程中的其他重要义务，嘉和日盛公司已构成违约，故嘉和日盛公司无权要求嘉亨茂公司支付相应进度款，也无权要求嘉亨茂公司支付违约金。四、本案的两份补充协议无效。该两份补充协议遗漏重要的合同主体上海喜盈门，实际未产生法律约束力。嘉和日盛公司于2014年起即处于清算状态，并成立了清算组，按照相关规定，清算期间清算组才是清算企业的决策主体，清算组负责人才有权代表清算企业作出决定。补充协议未按照法律规定履行相应法定程序，主体存在重大瑕疵，故未发生法律效力。补充协议表述“由于嘉和日盛公司办证存在逾期，而嘉亨茂公司支付该款项亦存在延期”，该表述与客观事实不符，补充协议签订的前提是错误的，其内容当然也就不具备法律效力。五、涉案场地存在严重消防安全隐患，根本无法投入使用。嘉亨茂公司多次要求嘉和日盛公司、上海喜盈门进行消防整改，但对方一直互相推诿，拒不履行维修整改义务。六、嘉亨茂公司合同目的至今无法实现，已导致巨大损失。嘉和日盛公司的违约行为，导致嘉亨茂公司投入的8000万元没有产生相应的收益，导致嘉亨茂公司重大商业机会的丧失，给嘉亨茂公司造成了巨大的损失。故嘉亨茂公司依据转让协议第四条第5款约定，要求嘉和日盛公司以标的物总价款1.2亿元为基础按每日万分之三向嘉亨茂公司支付违约金，应予支持。万隆公司辩称，一、嘉和日盛公司严重违约，未按照《房屋及附属设施转让协议》的约定及时向嘉亨茂公司交付房屋及设备设施，从应当交房的2014年初拖延至今已有六年多，给嘉亨茂公司造成了巨大的损失。嘉和日盛公司不仅不应当要求嘉亨茂公司支付违约金，还应当对嘉亨茂公司给予相应的赔偿。二、2015年11月，嘉亨茂公司已向嘉和日盛公司设定房屋抵押并办理了抵押登记，其抵押物价值明显超出应付购房款余额，且抵押物至今由嘉和日盛公司控制没有移交给嘉亨茂公司，抵押权的实现没有任何障碍。根据担保法的相关规定，本案中嘉和日盛公司只有在实现抵押权后，不足部分才能要求万隆公司承担保证责任，如果嘉和日盛公司放弃物的担保权利，万隆公司有权在其放弃权利的范围内免除保证责任。上海喜盈门述称，一、违约责任应由嘉亨茂公司承担，上海喜盈门多次催告嘉亨茂公司接收装修设施设备，但嘉亨茂公司因资金紧张等原因未按合同约定接收，根据嘉和日盛公司与嘉亨茂公司在2014年7月2日签订的补充协议可以看出，嘉和日盛公司存在办证延期，嘉亨茂公司支付款项也存在延期。上海喜盈门已按照合同约定在60个工作日内完成了清场工作，不存在任何违约行为。二、嘉和日盛公司提供的证据十、证据十一可以证明当时移交的消防设施是完好的。三、嘉亨茂公司在上海喜盈门不知情的情况下，擅自将房屋抵押给了银行，同时也抵押给了嘉和日盛公司，故嘉亨茂公司对未及时付款应承担违约金。嘉亨茂公司向本院提出反诉请求：一、确认嘉亨茂公司与嘉和日盛公司签订的益阳商业《房产及附属设施转让协议》补充协议、《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》不成立；二、判令嘉和日盛公司向嘉亨茂公司支付违约金5238万元（以标的物总价款1.2亿元为基数，按每日万分之三计算，自2014年2月1日起计，暂计至2018年1月26日本诉受理之日止），后续违约金支付至嘉和日盛公司全面履行协议义务之日止；三、本案反诉案件受理费等费用全部由嘉和日盛公司承担。事实和理由：2013年11月8日，嘉亨茂公司与嘉和日盛公司、上海喜盈门签订《房屋及附属设施转让协议》，约定嘉和日盛公司及上海喜盈门将位于湖南省益阳市赫山区益阳××道××路××处东南角的银色现代城13号楼及相关附属设施、装修等整体转让给嘉亨茂公司，标的物总价为1.2亿元。该协议约定，上海喜盈门在协议签订后60个工作日内遣散所有商户并完成清场，保证房屋具备移交条件。移交时，嘉和日盛公司、上海喜盈门分别保证各自转让范围内的标的物在能正常使用的条件下移交给嘉亨茂公司，嘉和日盛公司对上海喜盈门清场工作和标的物移交负有协助义务，但嘉和日盛公司、上海喜盈门均未按协议约定向嘉亨茂公司移交标的物。依据《房屋及附属设施转让协议》第四条第5款规定，嘉和日盛公司延期交付，应按标的物总价款1.2亿元每日万分之三的标准向嘉亨茂公司支付违约金。另外，2014年7月2日和2015年10月26日，嘉和日盛公司单方面要求嘉亨茂公司与其签订了益阳商业《房产及附属设施转让协议》补充协议、《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》，该两份补充协议遗漏了合同主体上海喜盈门，第一份补充协议的签订前提与客观事实不符，嘉亨茂公司没有违约行为。第二份补充协议签订时，嘉和日盛公司已处于清算完结状态，嘉和日盛公司签订主体不适格，两份补充协议均不成立。嘉和日盛公司辩称，一、根据公司法的规定，公司在清算期间具有民事主体资格，有权以公司的名义处理与清算有关的事项，签订两份补充协议是处理嘉和日盛公司与嘉亨茂公司之前签订的房屋买卖合同及转让协议的行为，并非新的经营行为，与清算有关，故两份补充协议具有法律效力。二、两份补充协议仅就转让协议中嘉和日盛公司和嘉亨茂公司双方的权利义务进行了变更，没有涉及上海喜盈门的权利义务，两份补充协议上有嘉和日盛公司、嘉亨茂公司和万隆公司的签字盖章，且各方已实际履行了补充协议的部分内容，因此该两份补充协议是合法有效的协议，应当作为本案认定事实的依据。三、嘉和日盛公司没有违反转让协议以及补充协议的行为，嘉亨茂公司购置涉案资产也没有任何损失发生，嘉亨茂公司的反诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。万隆公司述称，同意嘉亨茂公司的所有反诉请求及事实理由。上海喜盈门述称，两份补充协议是嘉和日盛公司和嘉亨茂公司签订的，上海喜盈门对该两份补充协议不知情，同意嘉和日盛公司的答辩意见。嘉和日盛公司向本院提交了下列证据：证据一《房产及附属设施转让协议》，欲证明嘉和日盛公司与嘉亨茂公司之间存在房屋转让合同关系，嘉亨茂公司应该依照合同约定向嘉和日盛公司支付房屋转让价款；万隆公司应当承担连带保证责任；证据二益阳商业《房产及附属设施转让协议》补充协议，欲证明嘉亨茂公司应该按照合同约定的标准承担违约金，并承担嘉和日盛公司追索转让款所产生的诉讼费、保全费、律师费等全部费用，并证明万隆公司应该承担连带保证责任；证据三《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》，欲证明嘉亨茂公司所欠嘉和日盛公司的款项本金为4064.6766万，违约金306.04万，利息621.39万，逾期付款利息为91.98万；证据四商品房买卖合同备忘录，欲证明嘉和日盛公司与嘉亨茂公司签署的证据一、证据二、证据三的效力优先于双方签订的商品房买卖合同的效力；证据五收条，欲证明嘉和日盛公司已经依约履行了全部合同义务，嘉亨茂公司可以无障碍的对标的房屋进行使用；证据六《抵押合同》和《房屋他项权证》，欲证明嘉亨茂公司已经使用标的房屋；嘉和日盛公司对嘉亨茂公司所抵押的房产享有优先受偿权；证据七《租赁合同》和《终止租赁合同通知函》，欲证明标的房屋的维护维修义务不是由嘉和日盛公司承担；证据八《协议书》，欲证明嘉亨茂公司与标的房屋业主委员会就商业楼物业管理的具体事宜达成了一致，也并未提及标的房屋设施设备不能正常使用；证据九益阳市公安消防支队建筑工程消防验收的意见书；证据十公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；证据十一益阳市公安消防支队消防监督监察记录两份；以上三组证据欲证明标的房屋的消防验收以及多次消防检查均为合格。证据十二标的房屋1-3层产权抵押登记情况，欲证明嘉亨茂公司可以无障碍使用标的房屋，且嘉亨茂公司已经使用标的房屋贷款九千万。嘉亨茂公司质证称，对证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，但嘉和日盛公司没有按照约定，全面履行协议义务，存在违约行为。对证据二的真实性、合法性、关联性均不予认可，对其证明目的也不予认可。该补充协议签订的基础错误，嘉亨茂公司不存在违约行为，该协议不产生法律效力。对证据三的真实性、合法性、关联性不认可，对其证明目的也不予认可。嘉和日盛公司在签订该协议时已清算完结，不具备签约主体资格，该补充协议不发生法律效力。对证据四的“三性”均不予认可，证明目的不予认可，该备忘录签署于2013年12月20日，当时只出现了房产及附属设施转让协议，无法达到嘉和日盛公司的证明目的。对证据五真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不予认可。该收条仅能证明，嘉亨茂公司收到银色现代城1-3层的房产证和土地证，但其余土地证仍未办理。转让协议约定的是嘉和日盛公司应在2014年3月14日前将1-7层所有的房产证、土地证，过户到嘉亨茂名下，故在该收条出具的时间（2014年8月19日），嘉和日盛公司已严重违约，且履行内容与转让协议的约定不符，应当以转让协议的约定为准。对证据六的真实性、合法性予以认可，关联性不认可，证明目的不予认可。无论转让协议、还是抵押合同均为双务合同，嘉亨茂公司就尾款支付向嘉和日盛提供担保，目的是为了推动项目进展，但在抵押办完后，嘉和日盛公司仍未移交标的物。对证据七《租赁合同》的真实性、合法性予以确认，关联性不认可。无论嘉和日盛公司与喜盈门公司如何约定，均不能免除其应当向嘉亨茂公司移交完好房屋、设备设施的义务。对《终止租赁合同书》的真实性、合法性、关联性均不认可。其在同一纸面表述的内容相互矛盾，且内容与嘉亨茂公司无关。对证据八的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该协议书系嘉亨茂公司为推进协议履行，与嘉和日盛公司商议，同业委会进行协调，但最终嘉和日盛公司反悔，并拒绝在协议书上盖章确认，该协议未生效。对证据九的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，证明内容不予认可。该意见书出具时间为2008年，系涉案场地开业前的消防检查，不能证明涉案场地在签订协议时的真实状态。对证据十的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，证明目的也不予认可。该份证据是2011年的消防证书，不能反映嘉和日盛应向嘉亨茂公司移交前的真实状态，且结合案件事实可知消防系统已瘫痪，实际消防状态已然发生变化。对证据十一的真实性、合法性、关联性均不予认可，证明目的也不予认可。第一份记录没有任何签名，是单方制作。从该检查记录可以发现，2013年3月14日的检查时间总计45分钟，而项目场地面积为26524.53平方米，共七层，消防控制室在地下室处于不同楼间位置。45分钟根本无法检查全部场地，且从记录也可发现，该检查仅检查三楼部分设施，对其他场地没有检查。其检查并未按照标准严格进行，多处检查项目内容空白，不能反映涉案场地的真实状况。第二份检查记录多处检查内容空白，且其中明确指出有消防不合格现象，有关不合格部分均为重要部分，且检查单位责令立即整改。该份记录的时间是2013年8月13日，不能反映嘉和日盛公司应向嘉亨茂公司移交前的真实状态。对证据十二的“三性”均予以认可，证明目的不予认可，嘉亨茂公司就房屋转让协议已经实际付出八千万元，其有权就相应部分进行合理使用，嘉和日盛公司至今未将涉案场地向嘉亨茂公司移交。万隆公司质证称，同意嘉亨茂公司的质证意见，另补充：对证据一的证明目的有异议，该协议约定了付款的条件，包括设备检测、房屋的移交以及付款时的发票提供，至今为止以上条件都没有具备，故是嘉和日盛公司违约在先，嘉亨茂公司未违约；证据三约定在房屋抵押后，嘉和日盛公司应当及时移交房屋，且只有在嘉和日盛公司和上海喜盈门按涉案主合同完成移交后，嘉亨茂公司才能付款；对证据五的证明目的有异议，嘉亨茂公司只收到了部分房屋的土地权证，还有一部分没有收到，主合同要求的是交付标的房屋及附属设施，不是仅交付房屋土地证，嘉和日盛公司没有履行合同的全部义务；对于证据九、证据十、证据十一的证明目的有异议，主合同约定的是要求在移交时进行运行测试，确保标的物能正常使用，而不是移交以前的书面材料；对证据十二的证明目的有异议，即使办理了抵押，也只是物权问题，而不是实际交付房屋。上海喜盈门质证称，对证据一的“三性”均无异议；证据二、证据三、证据四均不是上海喜盈门所签订，与上海喜盈门无关。证据二恰好证明了嘉和日盛公司和嘉亨茂公司在履行合同中都存在违约，而上海喜盈门在签订合同后积极完成商铺的清场等合同义务，并于2014年1月28日向嘉和日盛公司和嘉亨茂公司发出了交付房屋及设备的函件，故上海喜盈门在履行协议的过程中不存在违约的情形。证据五与上海喜盈门无关。证据六上海喜盈门不知情，嘉和日盛公司和嘉亨茂公司均没有向上海喜盈门告知该事实；对证据七的“三性”均无异议，但对其证明目的有异议，上海喜盈门在2014年1月28日向嘉和日盛公司和嘉亨茂公司发出了交付房屋及设备的函件，且在该通知中注明2014年1月30日之后的跟房屋产生的所有风险和费用由嘉和日盛公司和嘉亨茂公司承担，所以标的物的维护维修义务不在于上海喜盈门；对证据八的“三性”均予以认可，恰好可以证明嘉亨茂公司已经在使用房屋，认可嘉和日盛公司的举证目的；对证据九的“三性”无异议；对证据十的“三性”无异议，恰好说明上海喜盈门在开业时已经具备消防资格；对证据十一的“三性”无异议，可以说明上海喜盈门所移交的设施设备是完好的，不存在消防设备存在缺陷，原有的消防门、防火门、闭门器也已经当场修复改正；对证据十二的真实性予以认可，嘉亨茂公司未将该抵押行为未告知上海喜盈门，嘉亨茂公司仅仅支付了八千万元，而获得了抵押贷款九千万元，损害了上海喜盈门的利益。本院对嘉和日盛公司提供的证据经审查认为，各方当事人对证据一的真实性、合法性、关联性均予以认可，对该份证据本院予以采信。证据二、证据三为嘉和日盛公司与嘉亨茂公司签订，上面盖有嘉和日盛公司和嘉亨茂公司的公章，并有两方公司法定代表人的签章，万隆公司作为担保方也在上面加盖了公章及法定代表人签章，对该两份证据的真实性本院予以认可。证据四的签订时间早于证据二、证据三，无法达到嘉和日盛公司的证明目的，本院不予采信。证据五与嘉亨茂公司在原审中的陈述一致，对该份证据的真实性本院予以认可。嘉亨茂公司对证据六的真实性、合法性予以认可，对该份证据的真实性本院予以确认。证据七上有嘉和日盛公司与上海喜盈门公司的签字盖章，上海喜盈门对证据七的真实性无异议，对该组证据的真实性本院予以确认。当事人对证据八的真实性均予以认可，本院对证据八的真实性予以确认。证据九、十为法定机关依法出具，各方当事人对该两份证据的真实性无异议，对该两份证据的真实性本院予以确认。证据十一为益阳市公安消防支队依法出具，对该组证据的真实性予以确认。当事人对证据十二的真实性均无异议，对该组证据的真实性本院予以确认。嘉亨茂公司向本院提交了如下证据：证据一《房产及附属设施转让协议》，欲证明嘉亨茂公司、嘉和日盛公司、上海喜盈门于2013年11月8日签订协议，对各方权利、义务均有明确约定，尤其是对标的物移交有明确、具体的约定。证据二《银色现代城地下车位使用权转让协议》，欲证明嘉亨茂公司、嘉和日盛公司于2013年12月20日就地下车位使用权达成协议，但嘉和日盛公司未就车位的相关材料向嘉亨茂公司移交。证据三益阳商业《房产及附属设施转让协议》补充协议。证据四《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》。以上两份证据欲证明两份补充协议遗漏主转让协议当事人喜盈门公司，且嘉和日盛的签约资格存在严重瑕疵，该两份补充协议不具备法律效力。证据五《抵押合同》，欲证明嘉亨茂公司、嘉和日盛公司签订抵押合同。证据六《关于投资建设嘉亨茂（益阳）购物中心有关问题的报告》。证据七《关于嘉亨茂（益阳）购物中心改扩建有关问题的报告》。证据八《关于嘉亨茂（益阳）购物中心改扩建工程的请示》。证据九嘉亨茂（益阳）购物中心项目投资的可行性分析报告。证据十建设工程设计合同。以上五份证据欲证明嘉亨茂公司签订房产及附属设施转让协议之合同目的是建立全业态一站式购物中心，且一直为实现合同目的积极准备和推进，项目实施已得到政府相关部门的明确肯定。证据十一付益阳嘉和日盛房地产开发有限公司款项流水及收据。证据十二付上海喜盈门建材有限公司款项流水及收据。证据十三付深圳市龙城物业管理有限公司款项流水及收据。证据十四付为购买银色现代城13号楼税费。以上四组证据欲证明嘉亨茂公司为实现合同目的已支付87746450元整。证据十五租户主张喜盈门侵权的新闻报道。证据十六租户维权新闻报道视频、截图。证据十七上海喜盈门工商登记信息、益阳喜盈门工商登记信息。证据十八律师函。以上四组证据欲证明涉案场地租户与上海喜盈门发生激烈冲突，且转让协议签订方上海喜盈门与场地实际承租人益阳喜盈门主体混乱，嘉亨茂公司发函要求相关方面妥善处理。证据十九产权办证联络函，欲证明消防控制室存在产权争议，嘉和日盛公司存在违约行为，未在约定期限内履行合同义务。证据二十2013年关于调整市一级消防安全重点单位的通知。证据二十一“4.20步步高超市火灾”情况通报。证据二十二五矿嘉和日盛银色现代城商业楼消防检测意见。证据二十三律师函、工作联络函。证据二十四小区业委会和深圳市龙城物业有限公司就消防问题出具《证明》。以上五组证据欲证明涉案场地系益阳市一级消防安全重点单位，且在“4.20步步高超市火灾”之后，仍存在重大消防隐患，嘉亨茂公司多次致函，要求嘉和日盛公司和上海喜盈门消除消防隐患，嘉和日盛公司、上海喜盈门互相推诿，拒不履行合同义务，截至2019年7月，隐患仍未消除。证据二十五嘉和日盛公司工商登记信息及年报信息，欲证明嘉和日盛公司自2014年即进入清算状态，至今仍未完成清算。按照法律规定，清算状态下清算组负责人才是公司合法代表，嘉和日盛公司的诉讼主体存在瑕疵。证据二十六知会函，欲证明银色现代城小区业主委员会向政府部门就消防控制室、停车位产权提出争议，嘉和日盛公司违约，未依约披露。证据二十七关于督促履行《房产及附属设施转让协议》的函，欲证明上海喜盈门提交的《物业服务费事宜及办理付款手续并接受资产与设备的再次致函》是对本函的回复，在回复中上海喜盈门仍然推捼自己的责任。证据二十八催缴壹栋商业楼物业管理费的函。证据二十九催告函以上两份证据欲证明银色现代城小区业委会认为物业费应当由嘉和日盛公司和上海喜盈门承担，但上海喜盈门仍然拒不缴纳物业费，反而要求嘉亨茂公司承担。嘉和日盛公司质证称，对证据一的真实性、合法性予以确认，对其证明目的有异议，嘉和日盛公司与嘉亨茂公司签订的补充协议明确约定双方在签订补充协议之前的违约责任互不追究。标的物1-3层的国土证已经移交给嘉亨茂公司，4-7层因房产证和国土证合一，应当由嘉亨茂公司自行向国土局申请办理。对证据二的真实性和合法性无异议，证明目的有异议，证据一的第一条第一款明确约定嘉亨茂公司已完全了解车位现状，并同意该车位均不办理分户产权。对证据三、证据四的真实性和合法性无异议，证明目的有异议，嘉和日盛公司和嘉亨茂公司在两份补充协议中仅处分了自身的权利和义务，并未涉及上海喜盈门的权利和义务，本协议有签约三方的签字盖章，且已经得到了实际履行，是合法有效的协议；该两份补充协议是为了对证据一的内容作补充，并非新开展的经营业务，并不违反法律关于清算中公司从事民商事活动的要求；证据一对嘉和日盛公司和上海喜盈门的转让标的以及基于转让所应当承担责任进行了分别的约定，该两份补充协议不涉及上海喜盈门，故上海喜盈门未参与两份补充协议签订不影响两份补充协议的效力；对证据六的“三性”均不予认可。该报告没有致送对象，没有收文方的签收，不能达到嘉亨茂的证明目的。对证据七的“三性”均不予认可；该报告没有益阳市政府的签收或批示，不能达到嘉亨茂的证明目的。对证据八的真实性予以认可，关联性不认可。该报告的批示“要求嘉亨茂公司提交改造方案及相关规划，并聘请有资质的公司作出安全鉴定”。但嘉亨茂公司拿到该批示后，未开展下一步工作，没有对项目作出任何实质性的投入和安排。该证据也进一步证明了嘉亨茂公司可以无障碍使用涉案房屋，其一直未实施改造的原因是其改造计划无法获批落实。对证据九的“三性”均不予认可，该报告没有盖章，没有致送对象，没有收文方签收等，无法确认真实性，该证据不能达到嘉亨茂公司的证明目的。对证据十的“三性”均不予认可，嘉和日盛公司对该合同签订事宜不知情，不能确认合同的真实性。对证据十一的真实性予以认可。该证据证明嘉亨茂公司仅仅支付5500万元，即获得现值2亿元的房产，并获得9000万元融资款项，其没有任何损失。嘉亨茂自2014年8月18日以后未再向嘉和日盛支付过任何款项，证明了其存在违约行为，应当承担违约责任。对证据十二的“三性”均有异议。该款项不是支付给嘉和日盛公司的，无法确认其真实性。对证据十三的“三性”均有异议。根据补充协议二的约定，嘉和日盛公司在嘉亨茂公司应付款项中扣除了150万元遗留问题协调费和17.3万元物管费，故嘉亨茂公司支付的该部份费用实际是由嘉和日盛公司承担的，不是嘉亨茂公司的支出项。对证据十四的“三性”均有异议。该款并非支付给嘉和日盛的款项，无法确认其真实性。且相关税费是嘉亨茂公司获得资产所有权必须支出的费用，不是项目运营款项，不能作为其投入项目的损失予以重复计算款项价值。对证据十五的“三性”均有异议，其来源不明，不能确认信息真实性，与嘉和日盛公司无关。证据十六、证据十七与嘉和日盛公司无关。对证据十八的“三性”均有异议。没有送达和签收证据，无法确认嘉和日盛公司收到该函。根据转让协议约定，上海喜盈门与经营商户的转租合同由上海喜盈门自行处理，并自行承担责任，与嘉和日盛公司无关。对证据十九的“三性”均有异议。没有送达和签收证据，无法确认嘉和日盛公司收到该函。补充协议二已明确约定，嘉和日盛公司在嘉亨茂公司应付购房款中扣除150万元用于解决消防控制室等事项，2014年5月9日嘉亨茂公司与业委会签订的《协议书》已将相关问题解决，嘉亨茂公司现以该已处理完毕的事项主张权利，没有任何事实与法律依据。对证据二十真实性予以认可，关联性不予认可，嘉和日盛公司提供的证据已证明，消防检查系合格的。对证据二十一的真实性予以认可，关联性不认可，与本案不具有关联性。对证据二十二的“三性”均有异议。该检测是嘉亨茂公司单方委托的，不具有客观性，不予认可。对证据二十三的“三性”均有异议。没有送达和签收证据，无法确认嘉和日盛公司收到相关函件。对证据二十四的“三性”均不予认可，业委会不是专业人士，不能证明消防设施状况，证人没有出庭质证，不能作为认定事实的依据。对证据二十五的“三性”均有异议。对证据二十六的“三性”均不予认可。该证据所述的问题，已经由嘉和日盛公司和嘉亨茂公司于2015年10月26日签订的补充协议二作出了处理，即由嘉和日盛给予嘉亨茂150万元协调费予以解决。转让协议已约定按车位现状购买，不办理分户产权。对证据二十七的“三性”均不予认可，是嘉亨茂公司对喜盈门公司发的函，与嘉和日盛公司无关。对证据二十八、证据二十九的“三性”均不予认可，无法确认其真实性，根据补充协议二的约定，该事项与嘉和日盛公司无关，应该由嘉亨茂公司承担。万隆公司质证称，对嘉亨茂公司提供的证据均无异议。上海喜盈门质证称，对证据一的“三性”均无异议，对其证明目的有异议。证据二、证据三、证据四、证据五，与第三人无关。对证据六的“三性”均有异议。该报告没有致送对象，没有收文方的签收，不能达到嘉亨茂的证明目的。对证据七的“三性”均不予认可，该报告没有益阳市政府的签收或批示，不能达到嘉亨茂公司的证明目的。对证据八的真实性无异议，关联性有异议，该证据证明了嘉亨茂公司可以无障碍使用银色现代城，其一直未实施改造的原因完全是其改造计划无法获批落实。对证据九、证据十的“三性”均不予认可。证据六、证据七、证据八、证据九、证据十正好证明了是因为嘉亨茂公司达不到预期的改扩建方案以及周边存在万达及步步高同类市场的原因，导致了该项目没有继续作为商场的必要。证据十一与上海喜盈门无关。对证据十二的真实性予以认可，该证据证明嘉亨茂仅仅支付8000万元，即获得现值一亿多元的房产，并获得9000万元融资款项，其没有任何损失。对证据十三、证据十四的“三性”均有异议，并非支付给上海喜盈门的款项，无法确认其真实性。证据十五、证据十六是在签订协议后60个工作日内，上海喜盈门为了清场，租户索要高额的赔偿而发生的一系列事情，是在上海喜盈门向嘉和日盛公司和嘉亨茂公司发出交付通知之前所发生的，上海喜盈门为了履行三方协议上的清场义务，付出了高额的成本，清场的工作于2014年1月28日之前早已完成，也未出现原有的经营租赁户将上海喜盈门起诉到法院，因此上海喜盈门所要履行的义务早已完成。其中日期为2014年3月12日转载的文章所描述的事情上海喜盈门早已于2014年1月28日前圆满解决。对证据十七的真实性无异议，对其证明目的有异议。对证据十八的真实性无异议，上海喜盈门已收到该律师函，对其证明目的有异议，上海喜盈门在2014年1月28日之前就已经完成所有的清场，与原租户不存在任何的争议，也不存在嘉亨茂所称的欺诈。证据十九不是发给上海喜盈门的，与上海喜盈门无关，无法确认其“三性”。对证据二十的真实性予以认可，关联性不予认可。嘉和日盛公司提供的证据已证明，消防检查系合格的。对证据二十一的真实性予以认可，关联性不认可。步步高发生火灾事故与本案无关。对证据二十二的“三性”均有异议。系嘉亨茂公司委托，不具有客观性，不予认可。该证据恰好可以证明，嘉亨茂公司单方委托的消防检测公司可以前往银色现代城深入、细致地检查消防设施情况，说明嘉亨茂公司可无障碍使用房屋。对证据二十三中的律师函“三性”均有异议，对上海喜盈门发给嘉亨茂公司的工作联络函无异议，对嘉亨茂公司发给上海喜盈门的联络函因没有签收故上海喜盈门是否收到不能确定，嘉亨茂公司发给嘉和日盛公司的联络函与上海喜盈门无关。上海喜盈门在2014年1月28日的《关于交付房屋的通知》中明确说明2014年1月31日之后所有的风险和费用由嘉和日盛公司和嘉亨茂公司承担，如果2015年消防设施存在问题，也不应由上海喜盈门来承担，应由嘉亨茂公司承担相应的责任。对证据二十四的“三性”均不予认可。业委会不是专业人士，不能证明消防设施状况。嘉和日盛公司提供的证据已证实2013年消防检查是合格的，根本不存在处于瘫痪状态的问题，该证言是份虚假的证言。证据二十五、证据二十六与上海喜盈门无关，无法确定其“三性”。证据二十七是否与上海喜盈门提供证据二的第三份函所称函件一致无法确认，且嘉亨茂公司本应缴纳物业费。证据二十八没有签收人，无法确认上海喜盈门是否收到，且上海喜盈门只要缴纳物业费到2014年1月28日止。证据二十九不是发给上海喜盈门的，与上海喜盈门无关。本院对嘉亨茂公司提供的证据经审查认为，证据一与嘉和日盛公司、上海喜盈门提供的证据一相一致，该份协议为当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对该份证据本院予以采信。嘉和日盛公司对证据二的真实性、合法性均无异议，对该份证据的真实性本院予以确认，但该证据无法达到嘉亨茂公司的证明目的。证据三、证据四与嘉和日盛公司提供的证据二、证据三相一致，对该两份证据的真实性本院予以认可。证据五与嘉和日盛公司提供的证据六一致，对该份证据本院予以采信。证据六、证据七、证据八、证据九、证据十为嘉亨茂公司的前期工作计划，无法达到嘉亨茂公司的证明目的，本院不予采信。证据十一、证据十二分别得到了嘉和日盛公司和上海喜盈门的确认，对该两组证据本院予以采信。证据十三、证据十四为嘉亨茂公司支付的相关费用的银行流水及收据，本院予以采信。证据十五、证据十六的来源不明，其真实性无法确认，本院不予采信。证据十七来源合法，内容客观真实，本院予以采信。证据十八为嘉亨茂公司发出的两份律师函，对于其发给嘉和日盛公司的律师函没有签收人签字，嘉和日盛公司也不予认可，对该份律师函本院不予采信，对于其发给上海喜盈门的律师函，上面有签收人签字，上海喜盈门也确认收到该律师函，故对该律师函的真实性予以确认。证据十九没有加盖公章，也没有签收人签字，本院不予采信。证据二十为益阳市公安局文件，对该文件的真实性予以确认。证据二十一与本案没有关联性，本院不予采信。证据二十二为嘉亨茂公司单方委托，未提供检测单位的资质证明，本院不予采信。证据二十三中有一份上海喜盈门发给嘉亨茂公司的工作联系函，对该函上海喜盈门予以认可，对该份工作联系函本院予以采信，其他函件均没有签收人签名，对方当事人也均不予认可，本院不予采信。证据二十四无法达到嘉亨茂公司的证明目的，本院不予采信。证据二十五为嘉和日盛公司的工商登记信息及年报信息，对该证据的真实性予以确认，但该证据反映嘉和日盛公司的登记状态仍为存续，并非注销。证据二十六的时间为2013年12月31日，无法达到嘉亨茂公司的证明目的，本院不予采信。证据二十七与上海喜盈门提供的证据二的第三份函相互呼应，对该证据的真实性予以确认。证据二十八、证据二十九为银色现代城小区业主委员会单方制作，没有对方签收人签收，无法达到嘉亨茂公司的证明目的，本院不予采信。上海喜盈门向本院提交了如下证据：证据一《房产及附属设施转让协议》，欲证明上海喜盈门以合同价款2700万元向嘉亨茂公司转让设备设施及装修等，且对未付款的违约责任作出了明确约定，还约定万隆公司承担连带担保责任；证据二《关于交付房屋的通知》（二份，分别发给嘉和日盛公司和嘉亨茂公司）、《物业服务费事宜及办理付款手续并接收资产与设备的再次致函》、《关于交付房屋及支付转让合同价款费用的再次告知函》、《关于益阳银色现代城价款支付事项的函件》、《关于修复设备设施及交接物业事宜的回函》、《工作联系函》、《工作回复函》，欲证明标的物达到合同约定的交付条件后，上海喜盈门自2014年1月28日起就曾多次催促嘉亨茂公司接收标的物并履行付款义务，但嘉亨茂公司一直无故拖延，至今仍拒绝配合办理书面交接手续并付清全款。证据三公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，欲证明上海喜盈门交付的标的物符合合同约定。证据四《协议书》，欲证明嘉亨茂与业委会就标的物的物业管理达成一致意见。证据五工程资料登记表，欲证明上海喜盈门已向嘉亨茂公司履行了合同约定的设备清单交接义务。嘉和日盛公司质证认为，对证据一的“三性”均予以确认。对证据二中上海喜盈门向嘉亨茂公司发函的事实无异议，但对函件中提到消防报警设备瘫痪，是消防设施主机的损害，相关责任不应由上海喜盈门承担的内容有异议，根据嘉和日盛公司与上海喜盈门签订的租赁合同明确约定，所有的消防设施的维护和维修责任均在上海喜盈门，因此在上海喜盈门发函要求嘉亨茂公司收房之前的维修维护义务应当由上海喜盈门承担，发函后维修维护义务应当转嫁至嘉亨茂公司；对于其中上海喜盈门发给嘉和日盛公司的《关于交付房屋的通知》“三性”均不予认可，没有签收人签收，且房屋及设施的交付是嘉和日盛公司和上海喜盈门分别按照转让协议的约定履行义务，嘉和日盛公司与上海喜盈门之间不存在移交的问题。对证据三、证据四的“三性”均予以认可。对证据五无异议，证明已经向嘉亨茂公司进行了移交，印证了消防设施维修维护的责任是由上海喜盈门承担。嘉亨茂公司质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可。嘉亨茂公司不存在违约行为，是上海喜盈门违反协议约定。对证据二中发给嘉亨茂公司的《关于交付房屋的通知》的真实性、合法性、关联性均不予认可，上海喜盈门因欺诈引发租户激烈维权，又未按协议约定向嘉亨茂公司提供与租户的解除租赁协议，未履行清场手续，其所谓的通知移交根本无法进行。发给嘉和日盛公司的《关于交付房屋的通知》与嘉亨茂公司无关，不予质证。《物业服务费事宜及办理付款手续并接受资产与设备的再次致函》系对嘉亨茂公司提供的证据二十七的回复，上海喜盈门主张物业费由嘉亨茂公司缴纳没有任何道理。《关于交付房屋及支付转让价款等费用的再次告知函》的真实性、合法性、关联性均不认可，上海喜盈门发出该函之前，银色现代城小区业主委员多次向上海喜盈门催收物业费，上海喜盈门拒不承担反而推诿称应由嘉亨茂公司承担。《关于益阳银色现代城价款支付事项的函件》的真实性、合法性、关联性均不认可，上海喜盈门未履行自己的合同义务，无权要求嘉亨茂公司支付尾款。《关于修复设备设施及交接物业事宜的回函》的真实性、合法性、关联性均不认可，上海喜盈门拒不履行合同义务，在该函件中，上海喜盈门明确承认消防设备瘫痪。对《工作联系函》的真实性、合法性、关联性均不认可，上海喜盈门在该函中推诿报警系统瘫痪，不应由其承担维修责任和义务，主张嘉亨茂公司应找嘉和日盛公司处理，证明上海喜盈门与嘉和日盛公司相互推脱，拒不履行合同义务。对《工作回复函》的真实性、合法性均予以认可，不认可证明内容。该函系嘉亨茂公司的回函，在该函中嘉亨茂公司明确指出，上海喜盈门未按协议履行的各项违约行为，要求其与嘉和日盛尽快按协议履行合同义务。以上针对嘉亨茂公司的函件嘉亨茂公司确已收到，但收到函件不代表符合移交的状态。对证据三的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，证明目的也不予认可。该份证据是2011年的消防证书，不能反映上海喜盈门应向嘉亨茂公司移交前的真实状态，且结合案件事实以及嘉亨茂公司提交的证据，可知消防系统已瘫痪，实际消防状态已发生变化。对证据四的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该协议书系嘉亨茂公司为推进协议履行，与嘉和日盛公司商议，同业委会进行协调，但最终嘉和日盛公司反悔，并拒绝在协议书上盖章确认，该协议实际未生效。对证据五的“三性”均不予认可，没有原件予以核实，且该表格显示也只是资料登记表，与移交根本无关。在上海喜盈门提交的证据二中也多次提出要求嘉亨茂公司先支付余款再移交。本院对上海喜盈门提供的证据经审查认为，证据一与嘉和日盛公司、嘉亨茂公司提供的证据一一致，对该份证据本院予以采信。对证据二中上海喜盈门向嘉和日盛公司发出的《关于交付房屋的通知》，没有签收人签名，嘉和日盛公司也不予认可，对该份通知本院不予采信，除此之外，其他向嘉亨茂公司发的函件及嘉亨茂公司的回函，嘉亨茂公司在质证时也认可均已收到，对发函事实本院予以认可，但对因函件均为单方制作，不能证明当事人之间就其内容是否达成一致，故对函件的内容将结合全案事实再行认定。证据三来源合法，内容客观真实，本院予以采信。当事人对证据四的真实性无异议，对该份证据的真实性予以确认。证据五中的接收人刘勇，经当庭核实确实是嘉亨茂公司的工作人员，故对该份证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月8日，嘉和日盛公司（甲方）、上海喜盈门（乙方）与嘉亨茂公司（丙方）签署《房产及附属设施转让协议》，约定：一、转让标的物：甲方转让给丙方的房产是指，位于湖南省益阳市赫山区××号楼××层××层××个车位以及甲方投资的相应配套设备设施，丙方已完全了解车位现状，并同意该车位均不办理分户产权。二、转让价款：甲方转让给丙方的房产及配套的设备设施总价款8900万元，地下车位32，地下车位3209220.4万元。三、权证办理：签订《商品房买卖合同》且丙方资料提供齐全后60个工作日内，甲方负责将房屋、土地权证办理到丙方或丙方指定的权利人名下。房屋、土地权证过户的税、费，按相关政策法律规定，分别由甲方、丙方各自负担。该房屋维修基金由甲、乙两方各承担一半。四、标的物移交：乙方在本协议签订后60个工作日内遣散所有商户并完全清场，保证房屋具备移交条件。丙方分别向甲方、乙方付清所有转让价款当日，甲方、乙方将标的物移交给丙方。移交时，甲方、乙方分别保证各自转让范围内的标的物能正常使用的条件下移交给丙方。所有设备在移交时进行运行测试，确保能正常使用。……在丙方无违约在前的情况下，甲方延期交付房产或权证，按标的物总价款1.2亿元每日万分之三向丙方支付违约金。水、电及物业管理费用的结算截止至移交之日止，移交之前的由乙方承担，移交之后的由丙方承担。水、电、有线、宽带等过户由乙方负责办理，二次消防许可证由乙方提交给丙方……五、价款支付：签订本协议后三个工作日内，丙方向甲方支付定金1000万元，向乙方支付定金1000万元。该定金列抵丙方最后应付的转让价款。签订本协议30日内，甲、丙双方签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》当日，丙方向甲方支付支付转让价款3000万元，向乙方支付转让价款1000万元。在办理产权证资料入窗后七个工作日内，丙方支付甲方转让款1000万元。后续转让价款支付，可选择以下方式之一办理①甲方在办妥房屋权证、土地权证至丙方或丙方指定权利人名下当日，即移交房屋权证、土地权证给丙方，丙方同时提交余欠转让价款数额的银行保函给甲方，甲丙两方在标的物达到本协议约定的交付条件时办理移交手续，丙方接收全部标的物当天，甲方持双方签署的移交文件到银行收取全部款项。丙方接收标的物当天付清乙方全部转让价款。甲方、乙方在接收款项前须向丙方提供全额合法的发票。②甲、乙方将房屋、设备设施按本协议第四条约定，连同房屋权证、土地权证移交给丙方，并分别向丙方提交全额合法发票后，丙方同时付清甲、乙方剩余的转让价款。在甲方、乙方无违约在前的情况下，丙方逾期付款，按所欠逾期款项每日万分之三支付违约金。六、违约责任：如甲方违约致本协议目的不能实现，返还丙方已付款项，并赔偿丙方2000万元、赔偿乙方1000万元。在此情况下，乙方已收丙方款项原数返还丙方，甲方对乙方返还款项负连带责任……如丙方违约致本协议目的不能实现，已付甲方、乙方的定金无权要求返还。其余已付款项分别由甲方、乙方返还丙方……。万隆公司在《房产及附属设施转让协议》上加盖公章，并承诺为嘉亨茂公司提供连带担保责任。协议签订后，2013年11月11日，万隆公司代嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付1000万元；2013年12月20日，嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付3000万元。因物业管理费、水电费及场地交付等问题导致当事人发生争议。2014年7月2日，嘉和日盛公司（甲方）与嘉亨茂公司（乙方）、万隆公司签署《益阳商业补充协议》。确认嘉亨茂公司已向嘉和日盛公司支付房屋价款4000万元，嘉和日盛公司已办妥一至七层房屋所有权过户，土地使用权证过户在待办中。协议约定：就《房产及附属设施转让协议》所约定的房产移交、权证交付、后续价款支付等事项作出变更，达成本补充协议。由于甲方办证存在延期，乙方支付该款项亦存在延期，双方同意本协议签订后，双方互不追究之前的违约责任。并约定：一、2014年7月10日前，乙方向甲方支付1500万元转让价款。二、乙方支付上述款项后，甲方即向益阳市国土部门申请办理银色现代城13号楼一至三层的土地使用权证过户手续。需要乙方配合时，按甲方通知随时配合。乙方逾期付款，甲方有权顺延办证和顺延交付权证。三、甲方收到乙方前述款项后二日内将一至三层房屋权证移交乙方，在一至三层的土地使用权证办理完毕后，甲方将银色现代城13号楼一至三层的土地权证交付乙方使用。四、后续付款约定：乙方在收到银色现代城13号楼一至三层的土地权证后60日内向甲方支付全部房屋转让余款及车位款共计3720.4万元。在该期限内可以分批支付，分批支付的，甲方分批交付相对应价值的房屋、土地权证。乙方支付剩余全部转让款项后5个工作日内，甲方将银色现代城13号楼全部房屋、土地权证交付乙方，并将房屋移交给乙方。五、如乙方未支付本协议第四条所述的后续款项，应按所欠款项每日万分之五向甲方支付违约金……六、款项未完全支付前，甲方有权不办理剩余土地使用权证，并有权不移交整栋房屋……七、万隆公司为乙方在本协议项下的义务提供连带责任保证，直至乙方所有款项及违约定金全部支付完毕……。2014年7月11日，万隆公司代嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付400万元；2014年7月25日，万隆公司代嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付600万元；2014年7月29日，万隆公司代嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付400万元；2014年8月18日，万隆公司代嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付100万元。2014年8月19日，嘉亨茂公司出具收条称，已收到益阳银色现代城13号楼101、201、301的房屋所有权证、国有土地使用权证、销售不动产统一发票原件。2015年10月26日，嘉和日盛公司（甲方）和嘉亨茂公司（乙方）、万隆公司签署《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》，约定：一、双方确认，截止于2015年7月31日，乙方（嘉亨茂公司）仍欠甲方（嘉和日盛公司）本金3720.4万元及违约金344.2766万元，共计4064.6766万元。二、乙方在本补充协议签订后10日内将银色现代城四至七楼房屋向甲方设定抵押，在房产部门办理抵押他项权证，甲方按乙方付款进度，分层解除抵押。因银色现代城四至七楼房屋，按合同备案价格总计为3400万元，与乙方尚欠转让余款3720.4万元差额为320.4万元，乙方同意在签订本协议后90天内一次性付清。三、乙方承诺按如下计划付款：1、本协议签订后45天内向甲方共支付违约金344.2766万元，本协议签订后90天内向甲方支付超出抵押物价值的差额部分320.4万元；在2017年12月31日前，向甲方付清所有房款、违约金及利息。2、2015年8月1日至2016年7月31日，乙方向甲方偿还房款及违约金的，该部分款项利息按年利率10%计取。3、2016年8月1日至2017年7月31日，乙方向甲方偿还房款及违约金的，该部分款项利息按年利率12%计取。4、2017年8月1日至2017年12月31日，乙方向甲方偿还房款及违约金的，该部分款项利息按年利率15％计取。四、甲乙双方同意上述17．3万元物业服务费用（含物业、水电费、停车等）在乙方付款中扣除后，该物业发生的全部费用和纠纷应由乙方与喜盈门公司和业主委员会、物业管理公司另行协商处理并承担相关费用，甲方不再承担因该物业与深圳龙城物业公司产生的纠纷的一切经济和法律后果。五、如乙方未能按本补充协议约定在2017年12月31日前全部付清欠款、利息、违约金的，甲方可以选择以下方式解决（一）甲方可要求乙方支付转让余款及违约金：逾期期间，乙方所欠项应按年利率20％计息。（二）逾期超过90日未支付的，甲方可要求乙方将己设定抵押的房屋及土地使用权无偿过户至甲方，由甲方另行处置，乙方应承担1500万元的违约金。甲方处置房屋后，不足以偿还甲方债权的，乙方应在10个工作日内偿还差额部分；超出甲方债权部分，甲方应退还给乙方。六、在签订补充协议、办理完上述抵押登记手续，甲方即按原《房产及附属设施转让协议》办理房产及附属设施移交手续，以方便乙方项目启动和向银行融资。七、在本协议履行期间（2017年12月31日前），双方协商一致后，双方可处置银色现代城四至七楼房屋，处置价格不得低于合同备案价格，但经乙方书面同意的除外。处置该房产所得价款用于优先偿还乙方所欠甲方房款、利息及违约金。八、万隆公司为乙方在本补充协议项下的义务提供连带保证责任担保，直至乙方所有款项及违约金全部支付完毕。对于甲方在本补充协议中同时拥有的抵押担保权和保证担保权，在甲方需要实现担保权时，有权在抵押担保权和保证担保权中选择行使，且两种担保互为补充，以确保甲方债权足额实现。2015年11月19日，嘉和日盛公司、嘉亨茂公司签订了《抵押合同》，约定嘉亨茂公司以产权证号为益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××5、益房权证朝阳字第7××6、益房权证朝阳字第7××7、益房权证朝阳字第7××8、益房权证朝阳字第7××9、益房权证朝阳字第7××0、益房权证朝阳字第7××1、益房权证朝阳字第7××5、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××2、益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××1、益房权证朝阳字第7××7、益房权证朝阳字第7××6、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××2、益房权证朝阳字第7××8、益房权证朝阳字第7××9、益房权证朝阳字第7××0、益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××5、益房权证朝阳字第7××6、益房权证朝阳字第7××7、益房权证朝阳字第7××8、益房权证朝阳字第7××9、益房权证朝阳字第7××1，国土证号为益国用（2013）第Ｄ××1号房产抵押给嘉和日盛公司作为欠款4064.67**万元的偿债担保，并于同年11月20日，办理了抵押权登记。2015年至今，嘉亨茂公司已对涉案的银色现代城13号楼部分房产设定抵押登记并进行融资贷款。因嘉和日盛公司与嘉亨茂公司对交付设施设备存在争议，嘉亨茂公司未再支付余款。本案审理过程中，嘉亨茂公司向本院提出了两份鉴定申请，一是申请对银色现代城消防系统的完好状况进行鉴定，二是对嘉和日盛公司延期交房给嘉亨茂公司造成的损失进行鉴定。嘉和日盛公司不同意该两项申请，认为涉案房产因嘉亨茂公司拖延接收和没有资金投入运营，导致整栋楼已闲置数年，消防设施设备无法使用的责任应当由嘉亨茂公司自行承担，消防鉴定没有意义，嘉和日盛公司并不存在延期交房，损失鉴定没有事实基础。上海喜盈门同意嘉和日盛公司的意见，认为消防鉴定无法反应2014年银色现代城的真实状态。本院经审查认为，嘉和日盛公司与嘉亨茂公司对消防系统是否移交及移交时间均存在争议，现在对消防系统进行鉴定与本案处理无直接关联性；嘉和日盛公司与嘉亨茂公司在协议中对违约责任、利息计算等均进行了约定，对损失进行鉴定会延长诉讼时间，增加当事人的诉累，故对嘉亨茂公司的两份鉴定申请均不予准许。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题是：一、嘉和日盛公司是否具备诉讼主体资格；二、两份补充协议是否成立；三、嘉和日盛公司与嘉亨茂公司是否存在违约行为；四、嘉和日盛公司及嘉亨茂公司要求对方承担责任的主张能否得到支持；五、本案中的债权担保应如何行使。一、关于嘉和日盛公司是否具备诉讼主体资格的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条第一款规定：“公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行”。嘉和日盛公司并未办理注销登记，故具备诉讼主体资格。嘉亨茂公司未提供证据证明嘉和日盛公司已经办理了注销登记，故对嘉亨茂公司称嘉和日盛公司不具备诉讼主体资格的抗辩理由，本院不予支持。嘉和日盛公司的两位委托诉讼代理人曾丹、刘力立提交了嘉和日盛公司的授权委托书、律师执业证、所在律师事务所函，曾丹、刘力立具备嘉和日盛公司委托诉讼代理人的代理身份，对嘉亨茂公司称嘉和日盛公司的诉讼代理人不具备诉讼代理人资格的抗辩理由，本院不予支持。二、关于两份补充协议是否成立的问题。两份补充协议的签约主体为嘉和日盛公司和嘉亨茂公司，嘉和日盛公司与嘉亨茂公司是两份补充协议享受合同权利并承担合同义务的主体，两份补充协议未涉及上海喜盈门的权利义务，上海喜盈门公司未参与两份补充协议的签订，不影响该两份补充协议的成立。签订《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》时，嘉和日盛公司虽已进入清算程序，但并未注销，嘉和日盛公司的主体资格并未消失，虽然《公司法》第一百八十六条第三款规定“清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动”，但该规定只是约束了清算程序中公司的经营活动，并未否定清算期间公司签订的合同效力，且该协议也得到了嘉和日盛公司清算组组长唐敏的追认，嘉亨茂公司主张《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》不成立没有法律依据。两份补充协议为嘉和日盛公司与嘉亨茂公司自愿签订，上面有嘉和日盛公司和嘉亨茂公司的签字盖章确认，足以证明嘉和日盛公司和嘉亨茂公司对补充协议的条款达成合意，嘉亨茂公司未提供证据证明两份补充协议存在欺诈胁迫或者违反法律法规强制性规定的情形，故两份补充协议具备合同成立的要件，嘉亨茂公司主张两份补充协议不成立的理由不能成立，对该反诉请求，本院不予支持。三、关于嘉和日盛公司与嘉亨茂公司是否存在违约行为。2013年11月18日，嘉和日盛公司与嘉亨茂公司签订《房产及附属设施转让协议》（以下简称转让协议），该协议第一条转让标的物约定：“甲方转让给丙方的房产是指，位于湖南省益阳市赫山区益阳××道××路××号楼××层房屋，建筑面积26006.57平方米，以及地下一层车位98个，以及甲方投资的相应的配套设备设施。”嘉和日盛公司于2014年8月将涉案房屋的房屋所有权证及1-3楼的国有土地使用权证办至嘉亨茂公司名下，嘉亨茂公司也用该部分房屋进行了融资，嘉和日盛公司已履行了主要合同义务。虽然嘉和日盛公司办理产权证的日期晚于转让协议的约定，但嘉和日盛公司与嘉亨茂公司在2014年7月2日签订的《益阳商业补充协议》（以下简称补充协议）中约定“双方同意，本协议签订后，双方互不追究之前的违约责任”。故嘉和日盛公司与嘉亨茂公司已经通过达成补充协议变更了转让协议的约定，双方应按补充协议的约定继续履行。补充协议约定：“2014年7月10日前，乙方向甲方支付1500万元转让款”（嘉亨茂公司已于2014年8月18日前分三次支付完毕），“乙方支付上述款项后，甲方即向益阳市国土部门申请办理银色现代城13号楼一至三层的土地使用证过户手续”（嘉和日盛公司已履行）。对后续付款约定“乙方在收到银色现代城13号楼一至三层的土地权证后60日内向甲方支付全部房屋转让余款及车位款共计3720.4万元，乙方支付剩余全部转让款项后5个工作日内，甲方将银色现代城13号楼全部房屋、土地权证交付乙方，并将房屋移交给乙方”。2014年8月19日，嘉亨茂公司出具收条称，已收到了一至三层的房屋所有权证、国有土地使用权证等，但嘉亨茂公司未依补充协议继续支付余款及车位款。2015年10月26日，嘉和日盛公司与嘉亨茂公司签订《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》（以下简称补充协议二）。补充协议二确定了截止于2015年7月31日，嘉亨茂公司仍欠嘉和日盛公司本金3720.4万元及违约金344.2766万元，共计4064.6766万元，约定了嘉亨茂公司的还款时间及方式。另外，还约定嘉和日盛公司在签订补充协议、办理完抵押登记手续，即按原《房产及附属设施转让协议》办理房产及附属设施移交手续。2015年11月19日，嘉和日盛公司、嘉亨茂公司依据补充协议二签订了《抵押合同》，并于次日办理了抵押权登记，嘉和日盛公司并未按补充协议二的约定办理房产及附属设施移交手续，嘉亨茂公司也未继续依协议付款。综上，根据双方的履约情况及协议情况，嘉亨茂公司未依补充协议支付余款在先，存在违约。嘉和日盛公司已将益阳银色现代城13号楼的房屋所有权证、第一至三层的国有土地使用证办至嘉亨茂公司名下，嘉亨茂公司也实际使用以上房产进行了融资，嘉和日盛公司对转让协议约定的主合同义务已经履行，但嘉和日盛公司无法提供设施设备移交手续，也无法证明其就设施设备的移交通知了嘉亨茂公司，存在部分违约，可以酌情减轻嘉亨茂公司的违约责任。四、关于嘉和日盛公司及嘉亨茂公司要求对方承担责任的主张能否得到支持的问题。根据补充协议二的约定，截止于2015年7月31日，嘉亨茂公司仍欠嘉和日盛公司本金3720.4万元及违约金344.2766万元，共计4064.6766万元，利息按补充协议二约定的方式计划计算至嘉和日盛公司主张的2018年1月31日止，共计11652072.92元（计算清单附后）。因嘉和日盛公司部分违约，酌情减轻嘉亨茂公司的责任，由嘉亨茂公司负担8156451.05元。2018年1月31日之后的利息以4064.6766万元为基础，按年利率20%计算至付清之日，由嘉亨茂公司负担70%。嘉和日盛公司未提供证据证明律师费损失24万元的真实性和合理性，且嘉和日盛公司与嘉亨茂公司已经通过补充协议二对前面的协议进行了变更，嘉和日盛公司依据2014年7月2日的补充协议要求嘉亨茂公司支付逾期付款利息98.3万元、违约金306.04万元、律师费损失24万元，本院不予支持。根据《房产及附属设施转让协议》，嘉亨茂公司要求嘉和日盛公司按标的物总价款1.2亿元每日万分之三支付违约金的前提是：在丙方无违约在前的情况下，甲方延期交付房产或权证。嘉和日盛公司已将涉案房产证及1—3层的土地证依约定办至嘉亨茂公司名下，嘉亨茂公司也利用该部分房产进行了融资，虽然嘉和日盛公司的办证时间晚于《房产及附属设施转让协议》的约定，但嘉和日盛公司与嘉亨茂公司已通过补充协议对之前的行为进行了约定，即“双方同意，本协议签订后，双方互不追究之前的违约责任”，嘉和日盛公司的主合同义务已经履行。嘉亨茂公司要求嘉和日盛公司自2014年2月1日起以标的物总价款1.2亿元为基数，按每日万分之三计算违约金并无事实和法律依据，本院不予支持。五、关于本案中的债权担保应如何行使的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。补充协议二第八条约定：“甲方（嘉和日盛公司）在本补充协议中同时拥有抵押担保权和保证担保权，在甲方需要实现担保权时，有权在抵押担保权和保证担保权中选择行使，且两种担保互为补充，以确保甲方债权足额实现”。故嘉和日盛公司在需要实现担保权时，有权在抵押担保权和保证担保权中选择行使，万隆公司称嘉和日盛公司只能在实现抵押权后，不足部分才能要求万隆公司承担保证责任的抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，判决如下：一、长沙嘉亨茂商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司本金及违约金共计共计40646766元，利息8156451.05元，2018年1月31日之后长沙嘉亨茂商业管理有限公司以40646766元为基础，按年利率20%的70%支付利息至付清之日；二、益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司作为抵押权人有权从长沙嘉亨茂商业管理有限公司产权证号为益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××5、益房权证朝阳字第7××6、益房权证朝阳字第7××7、益房权证朝阳字第7××8、益房权证朝阳字第7××9、益房权证朝阳字第7××0、益房权证朝阳字第7××1、益房权证朝阳字第7××5、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××2、益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××1、益房权证朝阳字第7××7、益房权证朝阳字第7××6、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××2、益房权证朝阳字第7××8、益房权证朝阳字第7××9、益房权证朝阳字第7××0、益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××5、益房权证朝阳字第7××6、益房权证朝阳字第7××7、益房权证朝阳字第7××8、益房权证朝阳字第7××9、益房权证朝阳字第7××1，国土证号为益国用（2013）第Ｄ××1号房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、湖南万隆房地产置业有限公司对长沙嘉亨茂商业管理有限公司承担的给付义务承担连带责任；四、驳回益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回长沙嘉亨茂商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费392904.33元，由益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司负担147870.5元，被告长沙嘉亨茂商业管理有限公司负担245033.83元；反诉案件受理费303700元，由被告长沙嘉亨茂商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长 夏 蓉审判员 陆康彪审判员 刘觅琼二〇二〇年八月十三日书记员 曹 敏附利息计算清单：1、2015年8月1日至2016年7月31日（按年利率10%）：40646766元×10%=4064676.6元；2、2016年8月1日至2017年7月31日（按年利率12%）：40646766元×12%=4877611.92元；3、2017年8月1日至2017年12月31日（按年利率15%）：40646766元×15%×4/12=2032338.3元4、2018年1月1日至2018年1月31日（按年利率20%）40646766元×20%×1/12=677446.1元截止至2018年1月31日，共计11652072.92元。