山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初2018号原告：刘宗志，男，1963年8月21日出生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：王仕清，山东江河海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建英，山东江河海（城阳）律师事务所律师。被告：李兆刚，男，1971年4月10日出生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：王岩，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕鹏飞，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会，住所地青岛市李沧区东川路**，统一社会信用代码：55370213K235057449。法定代表人：王建平，职务主任。委托诉讼代理人：吴欢欢，山东元鼎律师事务所律师。原告刘宗志与被告李兆刚、被告青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会（以下简称“南王居委会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈建英、王仕清，被告李兆刚委托诉讼代理人王岩、毕鹏飞，被告南王居委会委托诉讼代理人吴欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宗志向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告返还原告房款160000元，并支付自2005年12月8日至判决生效之日止的利息(按同期银行贷款利率计算)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定，将座落于李沧区九水路南王家上流新村瑞丰苑9号楼2单元贰层壹号房(以下称涉案房屋)出售给原告。建筑面积97.82m2，煤屋(11#)10.97m2，总计人民币壹拾伍万元。2005年12月7日被告李兆刚收取涉案房屋房款10万元、2008年8月12日被告李兆刚收取涉案房屋房款6万元，出具收款收据。涉案房屋系2003年被告南王居委会开发建设，被告李兆刚收取款项并开具收据。且涉案房屋建成后被政府部门认定为违法建筑。合同签订后，被告至今未交付房屋。原告与被告多次协商，要求退款未果。李兆刚辩称，本案系因青岛市行政部门对李沧区东部违法建筑进行处置引发的纠纷，此类纠纷不属于人民法院受理的范围；早在签署合同时，原告已经知道或应当知道涉案房屋为小产权，仍签订房屋买卖合同，自身存在过错，其主张的利息无法律依据；根据原告诉状所称，涉案的房屋买卖合同总金额为15万元，与其在诉状中所称李兆刚为其出具了两张合计为16万元的收据前后矛盾，不符合常理。南王居委会辩称，原告与其从未签订过房屋买卖合同，未就房屋买卖达成过任何合意，南王居委会从未收到过原告支付的任何款项。本案为原告与李兆刚之间的欠款纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。涉案纠纷与南王居委会无关，无需返还任何款项或承担任何违约责任。原告诉请已超诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的青李沧政函[2011]210号政府文件一份,被告南王居委会提交的九水路街道工作委员会文件一份，当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交《房屋买卖合同》一份，证明2005年原被告签订房屋买卖合同，合同约定，将坐落于李沧区九水路南王家上流新村瑞丰苑9号楼2单元贰层壹号房出售给原告，建筑面积97.82㎡，煤屋（11#）10.97㎡，总计人民币15万元。李兆刚对该证据的真实性表示无法确认，没有李兆刚的签字或任何形式的确认，与其无关。南王居委会对该合同上加盖的公章的真实性不予认可，原告主张合同签订于2005年，但早在2004年南王居委会即完成“村改居”，2004年12月27日，经李沧区九水街道通知，南王家社区原村民委员会印章作废，不可能在2005年与原告签订房屋买卖合同。南王家上流社区已提交证据证明公章作废的事实，原告主张其提交合同中公章为南王家上流社区公章，应承担举证责任。原告从未与南王居委会沟通及达成房屋买卖合意，双方无房屋买卖关系，南王居委会亦未收到过任何原告支付的款项，本案基础关系实为原告与李兆刚之间的纠纷，与南王居委会无关。虽然南王居委会对公章的真实性提出异议，并表示南王家社区原村民委员会印章已作废，但未在法庭规定的时间内提交鉴定申请。对该合同上加盖的“青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流村村民委员会”印章的真实性本院予以确认。李兆刚虽对该证据的真实性不予确认，但自认涉案房屋为其从开发单位抵账而来，之后出售给原告。2、原告提交《收款收据》二份，证明2005年12月7日李兆刚收取涉案房屋房款10万元（收据号：0016875）、2008年8月12日李兆刚收取涉案房屋房款6万元（收据号：0016878），出具收款收据。李兆刚对该证据的真实性无异议，承认收到涉案房屋购房款16万元。南王居委会对该证据的真实性表示无法确认，没有南王居委会的公章，且侧面证明了收取款项的为李兆刚，涉案纠纷为原告与李兆刚之间的纠纷，与南王居委会无关，南王居委会从未收取任何款项，无需返还。李兆刚对收款收据的真实性无异议，本院对此予以确认。李兆刚虽未确认购房协议的真实性，但其自认涉案房屋为其抵账而来，且购房款16万元由其收取，因此，本院确认上述购房协议为原告与被告李兆刚签订。根据当事人陈述及经审理认定的证据，本院认定事实如下：青岛市李沧区广水路以北、四十三号线以西地块（原瑞丰苑小区））地上建筑物由青岛瑞丰德不锈钢有限公司开发建设2004年10月，该地上建筑物被青岛市规划部门依法没收，后于2005年1月由青岛市人民政府移交李沧区人民政府处置。2004年12月22日，南王上流村委会改为南王上流社区居委会。2005年，原告与被告李兆刚签订《青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流村民委员会购房协议》，约定原告购买座落在李沧区房屋，建筑面积为97.82平方米，煤屋10.97平方米，总计15万元。协议卖方落款处加盖青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流村村民委员会公章。关于该合同的签订过程，原告陈述系李兆刚带着盖有李沧区九水路街道办事处南王家上流村民委员会公章的合同与原告签订。南王居委会否认参与了该合同的签订。李兆刚表示未与原告签订合同，只是收取了原告的购房款，李兆刚系涉案小区的分包商，所出售房屋是抵账所得，后转售给原告。原告于2005年12月7日向李兆刚支付购房款10万元，于2008年8月12日向被告李兆刚支付购房款6万元，被告李兆刚收到款项后向原告出具收款收据二份。其中2015年12月7日收据附注处备注有“2单元二层壹号”的内容，右上角注明“9号楼”。李兆刚自认其收取的房款即为房屋买卖合同中的房屋的款项。本院认为，涉案房屋已被确认为违法建筑，且买受人及出卖人均应知晓该房屋买卖行为违反国家法律的强制性规定，故原告与被告李兆刚所签订的《青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流村民委员会购房协议》无效，自始不发生法律效力。依无效合同取得的财产应相互返还，被告李兆刚应当将其收取的购房款16万元返还原告，出卖方因出卖违法建筑对造成合同无效负有主要过错，应赔偿买受人占用购房款期间的利息损失，本院酌定，被告李兆刚应自收取原告款项之日起按中国人民银行同期同类人民币存款基准利率计算，赔偿原告利息损失。李兆刚自认其将涉案房屋出售给原告，购房款由其收取，南王居委会虽对购房协议上公章的真实性不予认可却未申请鉴定，本院推定南王居委会系向李兆刚出借了加盖公章的空白合同书。但本案原告与被告李兆刚的《购房协议》签订于2005年，是在2004年10月涉案房屋被认定为违法建筑且被青岛市规划部门依法没收之后，更是在2004年12月南王上流村委会完成“村改居”工作之后，据此，本院认定，原告于签订《购房协议》之时，对于与其建立合同关系的主体是李兆刚而非南王上流村委会系明知，对于交纳购房款16万元的潜在风险亦为明知，原告主张南王上流社区居委会共同承担返还购房款16万元的责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决如下：一、原告刘宗志与被告李兆刚于2005年就李沧区九水路南王家上流新村瑞丰苑9号楼2单元贰层壹号房屋及煤屋所签订的《购房协议》无效。二、被告李兆刚于本判决生效之日起10日内返还原告刘宗志购房款16万元。三、被告李兆刚于本判决生效之日起10日内向原告刘宗志支付利息损失（本金10万元，自2005年12月8日起至本判决生效之日止；本金6万元，自2008年8月13日起至本判决生效之日起；均按中国人民银行同期同类人民币存款基准利率计算）。四、驳回原告刘宗志对被告青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会的诉讼请求。如被告李兆刚未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元（原告已预交），减半收取1750元，由被告李兆刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  慕雪二〇二〇年八月五日书记员  朱超