云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初114号原告：赵永升，男，汉族，1986年11月22日出生，户籍地广东省云浮市*************，现住广东省云浮市*********，公民身份号码：445************319。委托诉讼代理人：陈卫星，广东强邦律师事务所执业律师。被告：中国农业银行股份有限公司云浮城区支行，住所地：广东省云浮市市区***金华桥至凤凰桥段A1幢首层1、2、3、12A、13、14、15、16号商铺。负责人：邓家伟。委托诉讼代理人：庞伟明，该支行员工。委托诉讼代理人：黄小波，该支行员工。第三人：陈金花，女，汉族，1974年3月16日出生，住广东省云浮市云城区***************，公民身份号码：441************62X。第三人：邓建坤，男，汉族，1969年5月19日出生，住广东省云浮市云城区*******，公民身份号码：442************318。委托诉讼代理人：胡谷梁，广东粤企律师事务所执业律师。第三人：云浮市石美城石材有限公司，住所地：广东省云浮市云城区*******委燕子迳地段（地号：04-04-0112），组织机构代码：914************223。法定代表人：邓某1。第三人：邓某1，男，汉族，1993年6月14日出生，住广东省云浮市云城区***************，公民身份号码：445************054。原告赵永升与被告中国农业银行股份有限公司云浮城区支行（以下简称农行云城支行）、第三人陈金花、邓建坤、云浮市石美城石材有限公司（以下简称石美城公司）、邓某1案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，并于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告赵永升及其委托诉讼代理人陈卫星，被告中国农业银行股份有限公司云浮城区支行的委托诉讼代理人庞伟明、黄小波，第三人邓建坤的委托诉讼代理人胡谷梁到庭参加诉讼，第三人陈金花、云浮市石美城石材有限公司、邓某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵永升向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与第三人邓建坤签订的《厂房租赁合同》合法有效，应继续由原告占有使用至租赁期届满；2.请求法院中止对云浮市云城区******委燕子迳地段两宗土地及地上建筑物[*****]的强制执行措施；3.请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月至2014年12月间，邓建坤向原告的父亲赵石太借款四笔，本金共计486万元。后因邓建坤一直无法偿还上述债务，原告从赵石太处受让了对邓建坤的该债权，该借款由原告向邓建坤追收，后邓建坤提出通过以租抵债的方式偿还。2016年10月23日，原告与邓建坤签订了《厂房租赁合同》，合同约定原告向邓建坤租赁涉案土地（租赁的涉案土地实际为：第0637号，与使用地址一致，《厂房租赁合同》记载的“第0636号”为笔误），租期为6年（从2016年11月1日起至2022年10月30日止），邓建坤随后将涉案厂房交付原告占有使用。2016年11月，经双方协商后达成合意将租赁期限延续至2026年10月30日止。2019年10月17日，广东省云浮市云城区人民法院（以下称“执行法院”）因第三人陈金花、邓建坤、云浮市石美城石材有限公司、邓某1与中国农业银行股份有限公司云浮城区支行（以下简称“农行城区支行”）金融借款合同纠纷一案，作出（2019）粤5302执476号执行裁定，裁定拍卖云浮市云城区人民法院针对云浮市云城区******委燕子迳地段两宗土地及地上建筑物[云府国用*****]（以下称涉案土地）使用权以清偿第三人陈金花、邓建坤、云浮市石美城石材有限公司、邓某1对农行城区支行之债务。2019年11月29日，原告作为案外人对涉案土地提出书面异议。原告于2019年12月25日收到执行法院于2019年12月2日作出（2019）粤5302执异39号执行异议裁定：驳回案外人赵永升的异议请求。该裁定送达原告时，涉案土地已由执行法院未公告存在承租人的情况下成功拍卖，执行法院的执行行为严重违反法定程序，即使是“除权后拍卖”，执行法院也应当将承租情况予以公示，并确保新的所有权人同意继续履行原租赁合同。新的所有权人不知道也不可能知道存在承租人，要求继续履行原租赁合同必将损害其利益，如新的所有权人不继续履行原租赁合同也将导致承租人无法继续占有使用合法承租的不动产。原告认为，抵押权人农行城区支行对该厂房抵押权设立的时间是2016年12月3日，该时间在《厂房租赁合同》的签订日期之后，属于“先出租后抵押”的情形。根据《中华人民共和国合同法》等民事法律关于“买卖不破租赁”的规定及《物权法》第一百九十条“订立抵押合同抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”之规定，不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力，也具有对抗抵押权人抵押权的法律效力，人民法院应当对承租人的租赁权予以充分的保护。原告在人民法院拍卖查封涉案土地之前，已与邓建坤签订合法有效的书面租赁合同，并合法占有使用至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有使用该不动产的，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，如上分析涉案土地拍卖程序存在严重瑕疵应予以撤销，即使涉案土地拍卖成功，在原告的租赁合同合法有效且在查封之前已签订的情况下，涉案土地也应由申请人继续占有使用至租赁期届满，不应向受让人移交。故为维护原告的合法权益，特根据《民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告赵永升为证明其主张，向本院提供以下证据：1、原告父亲赵石太的身份证（原件）、邓建坤与陈金花的身份证（复印件）、借据（原件）、原告父亲赵石太支付借给邓建坤的银行流水单（原件），证明自2010年8月3日开始至2012年4月16日止被执行人邓建坤因石材经营需要向出借人赵石太借款人民币486万元，后邓建坤的妻子陈金花予以确认借款等事实；2、营业执照（原件）、中华人民共和国税收完税证明（打印件），证明原告赵永升设立“云浮市云城区新锐石材厂”，该厂的负责人赵永升在被执行人邓建坤处租用了其所有的集美城石业厂内第2卡厂房进行经营，并向国家缴纳了税款等事实；3、原告父亲赵石太与原告赵永升的户口簿（复印件）、《厂房租赁合同》（原件）、《送货单》（原件）、《运输收据》（原件）、银行转账记录（邓建坤支付的利息）（原件）、《三方确认函》（原件）、《以租金抵债确认函》（原件）、申请人缴纳给邓建坤的监控费用的《收据》（复印件），证明1.赵石太与原告赵永升为父子关系；2.原告赵永升向被执行人邓建坤租用位于案涉土地地段的集美城石业厂内第二卡厂房，租赁期限为自2016年11月1日至2022年10月30日，邓建坤将厂房交付给原告赵永升使用至今；3.原告父亲赵石太同意被执行人邓建坤以其所欠赵石太借款及利息冲抵原告赵永升实际应付给邓建坤的厂房租金；4.原告赵永升租用了被执行人邓建坤所有的集美城石业厂内第2卡厂房，原告赵永升缴纳了监控费用给被执行人邓建坤等事实；4、用地证明（邻居证明、证人证言）（复印件），证明涉案租赁合同是合法有效的，原告赵永升自2016年11月起就在被执行人邓建坤租用位于案涉土地地段的集美城石业厂内第二卡厂房经营等事实。被告农行云城支行答辩称：一、本案执行异议对象不成立。根据原告提供的《厂房租赁合同》，邓建坤与赵永升租赁的标的是土地使用证号为云府国用（2006)第0636号的土地。与本案拍卖的标的物：云府国用（2006)第0637号土地不属同一标的物，因此本案执行异议对象不成立。二、本案租赁关系不成立。本案异议申请人虽然提供了《厂房租赁合同》，但承租人从未支付过租金给出租人，也没有租赁缴税证明，租赁关系明显虚假。其提供的《确认函》、《以租金抵债确认函》均是2019年11月28日，即本案强制执行过程中作出，明显虚构租赁合同及债务，制造障碍，阻碍执行。三、抵押人一直确认本案抵押物没有出租。2016年12月5日被告与抵押人签订《房地产抵押清单》（编号：441***********178之二），抵押人邓建坤、陈金花确认本案抵押物无出租。2016年11月7日，抵押人邓建坤、陈金花向被告出具《抵押担保承诺书》，确认本案抵押物权利没有瑕疵。基于以上书面确认，被告有充分理由相信抵押物处于无出租状态。即使存在租赁合同，由于与上述书面确认相矛盾，且没有在房地产登记部门办理租赁备案，该租赁合同也仅是原告与抵押人之间的内部协议，不能对抗作为善意第三人的抵押权人。四、以租赁形式抵偿债务，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。房地产租赁合同是指出租人将房地产提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房地产归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房地产的使用权，出租人则是为了收取租金。即使本案存在租赁合同，根据原告提供的《以租金抵债确认函》，原告与抵押人约定以租金抵偿债务，抵押人并未实质收取租金，实质上改变了租赁合同的性质，原告与抵押人之间形成了债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，因此不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，被告现请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告债权利益。被告农行云城支行为证明其抗辩事实，向本院提供以下证据：1、最高额抵押合同及房地产抵押清单（编号：441***********178），证明抵押人以土地使用权[证号：云府国用（2006）第0637号]作最高额抵押担保，抵押物不存在租赁关系；2、抵押担保承诺书，证明抵押物权利没有瑕疵，抵押登记前不存在租赁关系；3、国有土地使用证[证号：*****]，证明被告以该房地产为最高额6603000元作抵押；4、不动产登记证明[（2016）云浮市不动产证明*****]，证明被告抵押房地产办理了抵押登记手续；5、借款凭证，证明原告向被告发放借款2笔共540万元；6、民事判决书[（2018）粤5302民初50号、（2018）粤53民终1526号]，证明生效判决确认被告对抵押物享有优先受偿权；7、执行裁定书[（2019）粤5302执异39号]，证明云城区法院依法驳回原告对租赁权的异议请求。第三人邓建坤答辩称：第三人对原告的诉求及事实予以确认，第三人认为租赁合同确实存在，希望法院支持原告的全部诉求。第三人邓建坤未提供证据到庭。第三人陈金花、云浮市石美城石材有限公司、邓某1未作答辩，亦未提供证据到庭。经审理查明：第三人陈金花、邓建坤与被告农行云浮城区支行于2016年12月5日订了编号为441***********178号的《最高额抵押合同》，约定向被告借款，并将位于云浮市云城区******委燕子迳地段的一幅国有土地使用权[证号：云府国用（2006）第0637号]抵押给农行云城支行，于2016年12月6日办理了抵押登记。借款后，第三人没有按约定归还借款本息，被告农行云城支行于2018年1月2日向本院提起诉讼，农行云城支行诉被告陈金花、邓建坤、邓某1、云浮市石美城石材有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月14日依法作出（2018）粤5302民初50号《民事判决书》，判决：一、被告陈金花于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金10399026.67元及利息[利息的计算方法：（1）借款本金240万元和借款本金2999026.67元的逾期利息从2017年12月21日起至还清款日止按年利率8.80875%计算。（2）借款本金500万元的利息从2017年12月21日起至2018年1月3日止的利息按年利率5.88%计算，从2017年12月21日起至2018年1月3日止以尚欠利息为本金按年利率5.88%计算复利，自2018年1月4日起至还清款日止的逾期利息按年利率8.82%计算]给原告中国农业银行股份有限公司云浮城区支行。二、被告邓建坤、邓某1、云浮市石美城石材有限公司对上述第一项判决的款项承担共同还款责任。三、原告中国农业银行股份有限公司云浮城区支行对被告邓建坤提供抵押担保的以下财产：1、土地使用权人为被告邓建坤的位于云浮市云城区******委燕子迳地段的国有土地使用权及其地上建筑物[证号：云府国用*****号]折价或者拍卖、变卖所得的价款在660.3万元额度内且在上述第一判项的借款本息范围内享有优先受偿权。2、土地使用权人为被告邓建坤的位于云浮市云城区******委燕子迳地段的国有土地使用权及其地上建筑物[证号：云府国用（2006）第0638号]折价或者拍卖、变卖所得的价款在500万元额度内且在上述第一判项的借款本息范围内享有优先受偿权。四、原告中国农业银行股份有限公司云浮城区支行对被告陈金花提供抵押担保的以下财产：1、土地使用权人为被告陈金花的位于云浮市区********的国有土地使用权及其地上建筑物[证号：云府国用（2014）第001566号]折价或者拍卖、变卖所得的价款在660.3万元额度内且在上述第一判项的借款本息范围内享有优先受偿权。……。第三人邓建坤不服本院作出的上述判决，上诉至云浮市中级人民法院，云浮市中级人民法院于2019年3月14日作出（2018）粤5302民终1526号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。因陈金花、邓建坤、石美城公司、邓某1未履行上述生效判决的义务，农行云城支行向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行过程中，原告赵永升向本院提出书面异议，请求中止对邓建坤名下的位于云浮市云安区******委燕子迳地段一宗土地使用权[土地证号：云府国用（2006）第06**]及地上建筑物的强制措施，让原告合法使用承租厂房至合同到期。本院受理原告赵永升的执行异议申请后，于2019年12月2日依法作出（2019）粤5302执异39号《执行裁定书》，载明：“……本院认为，既然赵永升与邓建坤既然口头约定以租抵债，但是于2016年10月23日原告与邓建坤签订的《厂房租赁合同》中双方未约定有以租抵债的条款，反而约定“乙方（赵永升）每6个月交租一次，在每次到期前5天内交租金给甲方，交租账户327*************696，姓名：陈金花，银行名称：中国建设银行云浮育华路分理处，或甲方指定账户”条款。另，该租赁合同约定的租赁物为“云城区安塘镇桐围村委燕子迳地段集美城石业厂内第二卡[土土地证号：云府国用（2006）第06**”与本案处理的标的物邓建坤名下位于云城区安塘镇桐围村委燕子迳地段一宗土地使用权[土地土地证号：云府国用（2006）第06**相符。上述两处如此重要的租金支付方式条款与租赁物条款均与其提供的书面租赁合同不相符。而本案最关键租金支付记录，案外人赵永升未能提供，直到2019年11月28日三方才签订一份《确认函》和一份《以租抵债确认函》来确认延迟租赁期限和以租抵债。相关物流单据日期均在2017年7月之后，也就是案涉土地抵押权设立日期之后。因此本案中《厂房租赁合同》的真实性存在重大疑问，案外人赵永升应承担举证不能的责任。……裁定如下：驳回案外人赵永升的异议请求”。随后，原告赵永升向本院提起执行异议之诉，认为其对邓建坤名下位于云浮市云城区******委燕子迳地段的国有土地使用权[证号：云府国用（2006）第0637号]享有合法租赁权，《厂房租赁合同》足以证明其已于2016年11月1日取得涉案房屋的租赁权，租期至2022年10月30日，租金已经通过借款本息予以抵扣支付，且《厂房租赁合同》订立于抵押之前，请求确认《厂房租赁合同》有效并依法由其租赁至2026年10月30日，中止对上述土地及地上建筑物的强制执行措施。原告提供的《厂房租赁合同》载明，2016年10月23日，赵永升（乙方，承租方）与邓建坤（甲方，出租方）签订《厂房租赁合同》，甲方将位于云浮市云城区******委燕子迳地段集美城石业厂内第二卡（云浮往广州方向）[土地证土地证号：云府国用（2006）第06**上的厂房出租给乙方，租期为6年，租金为：2016年11月1日至2019年10月30日，55万元/年；2019年11月1日至2022年10月30日，60.5万元/年。厂房租金先付后用，甲方收取乙方租赁押金人民币100000元。合同期满后全额退还乙方（不计利息）。乙方中途退租则该押金不予退还。乙方每6个月交租一次，在每次到期前5天内交纳租金给甲方，交租账号：327*************696，姓名：陈金花，银行名称：中国建设银行云浮育华路分理处，或甲方指定账户。该厂房租赁期内产生的水电费土地租赁税，土地使用税房产税由乙方负责交纳，国税、地税乙方每月承担3000元/月，工商环保由甲方负责交纳。如甲方在合同期内出售该厂房，在同等条件下，乙方拥有优先购买权；如甲方出售给其他人则必须附带本合同条款执行。未经甲方同意乙方不得转租该厂房给第三方，如乙方擅自转租他人，或利用该厂房进行非法活动，或拖欠租金15天以上的，甲方有权终止合同，收回该厂房并没收押金。合同还对当事人的其他权利义务进行了约定，原告赵永升、第三人邓建坤分别在合同上签名按指模确认。原告提供的《借据》载明，第三人陈金花、邓建坤分别于2010年8月3日、2010年11月26日、2012年4月16日、2014年12月3日向赵石太借款人民币共486万元。原告赵永升与赵石太是父子关系。庭审中，双方确认案涉集美城石业厂共有三卡厂房，位于中间第二卡的地块的土地证号为云府国用（2006）第**，权属人为邓建坤。原告称租赁的是[土地证号土地证号：云府国用（2006）第06**《厂房租赁合同》记载的地块证号[土地证号：土地证号：云府国用（2006）第06**原告一直使用的是[土地证号：云土地证号：云府国用（2006）第06**地证号：云府土地证号：云府国用（2006）第06**在使用。2016年11月，经双方协商后口头达成合意将租赁期限延续至2026年10月30日。本案的起源是第三人陈金花、邓建坤向原告的父亲赵石太借款486万元，后第三人陈金花、邓建坤无法偿还债务，且原告刚好是做石材生意的，也需要存放货物的厂房，原告遂受让了原告父亲对第三人陈金花、邓建坤的债权，签订案涉《厂房租赁合同》，该合同是在网上下载，双方口头约定以债权租金相抵扣，所以原告没有支付过租金。直至原告发现案涉厂房被法院拍卖，因此原告与第三人双方才于2019年签订《确认函》和《以租金抵债确认函》。原告自2016年11月起占用案涉厂房的事实，有原告提交的送货单、运输收据、完税证明、用地证明证实。对此，第三人邓建坤对原告上述陈述的事实予以确认。原告举证的《税收完税证明》显示：2016年1月1日-2016年12月31日，原告经营的云浮市云城区新锐石材厂缴纳了房产税4018元、城镇土地使用税7125元；2017年1月1日-2017年12月31日交纳了房产税4018元、城镇土地使用税5700元；2018年1月1日-2018年12月31日交纳了房产税4018元、城镇土地使用税5225元；2019年1月1日-2019年12月31日交纳了房产税4018元、城镇土地使用税1900元。上述完税证明未载明原告缴纳的是何处土地的税费。原告经营的云浮市云城区新锐石材厂于2009年4月3日注册，经营场所为云浮市云城区******委佛仔岗（地号：04-04-0053），经营范围：加工、销售：石材。原告举证的银行流水账单显示：自2010年至2013年11月8日期间，第三人陈金花与赵石太之间一直有转账往来，此后双方再没有转账往来。原告举证的《签收单》载明，自2017年7月17日起至2019年3月21日期间，云浮市富昌物流有限公司一直为地址是“夏洞集美城”“夏洞集美城石材”“思劳集美城”“夏洞集美城石业”送货，收货人均是赵石太。《匯力五金送货单》载明：新锐送集美城中间卡，并罗列了货物名称、单位、数量、单价和金额。两份《收据》载明：2017年9月23日，今收到金泽厂装加州金光板到集美城厂，89件，金额：100元。2017年9月24日金泽厂装加州金光板返集美城1车，93件，金额：120元。原告举证的《确认函》载明：甲方（出借人）赵石太，乙方（借款人）邓建坤，丙方（受让人）赵永升，乙方因经营石材需要从2010年8月3日开始截止到2016年10月31日向甲方累计借款本金人民币486万元整，欠利息157.464万元，合计为人民币643.464万元。2016年10月23日，甲方与丙方口头达成债权转让，甲方将应收乙方欠款本息的债权转让给丙方，由丙方向乙方收取，乙方于同日予以确认。为保障各方利益，甲、乙、丙三方对该笔借款本息（以下简称本债权）及还款方式达成一致，并确认如下：1、乙方知悉并确认丙方于2016年10月23日从甲方处受让取得本债权；2、截至2016年10月31日，本债权总额为643.464万元；3、从2016年10月23日起甲方对乙方不享有该债权的追偿权，由丙方享有，甲、丙方之间的该债权转让款由双方另行处理。赵石太、邓建坤、赵永升分别在甲、乙、丙处签名捺印确认，签订日期：2019年11月28日。《以租金抵债确认函》载明：甲方（出借人）赵石太，乙方（借款人）邓建坤，丙方（受让人）赵永升。1、乙方因经营石材需要从2010年8月3日开始到2016年10月31日止累计向甲方借款本金人民币486万元整，欠款利息157.464万元，本息合计为人民币634.464万元。2、2016年10月23日，申请人赵永升与邓建坤签订了《厂房租赁合同》，租赁了邓建坤位于云浮市云城区******委燕子迳地段厂房（下称“该厂房”），合同约定出租的厂房位于“云浮市云城区******委燕子迳地段集美城石业厂内第二卡（云浮往广州方向第二卡）”，土地证号为：“云土地证号为：“云府国用（2006）第06**笔误，实际为：第0637号，与现在使用地址一致），租期为6年（从2016年11月1日起至2022年10月30日止）。3、2016年11月，被执行人邓建坤、承租人赵永升、赵石太三方口头协商确认：赵永升承租的租期延长至2026年10月30日止，从2022年10月31日至2026年10月30日期间的租金仍按每年人民币60.5万元计租。4、甲、乙、丙三方在2016年10月23日对租金支付方式已经口头达成一致，并按该口头约定予以履行：即乙方欠甲方的借款本息，丙方应付乙方的租金进行互抵，假若互抵后乙方仍欠甲方借款本息，则三方再进行核算后由乙方另行偿还，现甲、乙、丙三方进行书面予以确认丙方的租金支付方式。赵石太、邓建坤、赵永升分别在甲、乙、丙方处签名捺印确认，签订日期为：2019年11月28日。原告分别举证了关于位于云浮市云城区******燕子迳地段（集美城石业厂内第一卡）的云浮市鑫顺石材贸易有限公司、位于云浮市云城区******委江尾（地号：05-02-0127）的云城金都石材厂、位于云浮市云城区**********（地号：05-02-0170）的云城区新德发石材厂的用地证明、营业执照及其法定代表人林荣斌、经营者陈营、邓德罗的证人证言，均拟以证明：与其本厂相邻的集美城内，云浮市云城区新锐石材厂仓库在云浮市集美城石业厂内云浮往广州方向第二卡[地号：云府国用（2006）第0637号]厂房从2016年11月开始经营至今。被告举证的《最高额抵押合同》（合同编号：441**********718）载明：抵押人陈金花、邓建坤自愿与抵押权人中国农业银行股份有限公司与债务人形成的下列债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币陆佰陆拾万叁仟元整，担保期间自2016年12月3日起至2021年12月2日。抵押人同意以国有土地使用证设定抵押。抵押物为：产权人是陈金花的位于云浮市区********[建设用地使用权证号：云府国用（2014）第001566号）]、产权人是邓建坤的位于安塘镇桐围村委燕子迳地段[云府国用（2006）第0637号]土地。抵押人承诺抵押物不存在查封、抵押、监管等情况。抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者进行其他任何方式的处分。经抵押权人书面同意，抵押人以出让、出租或其他方式处分抵押物的，所得价款应用于提前清偿所担保的债权或者提存。被告农行云城支行、第三人陈金花、邓建坤分别在抵押权人、抵押人处签名或盖章确认，签订日期为2016年12月5日。同日，第三人陈金花、邓建坤签名确认的《房地产抵押清单》（编号：441***********178之二）载明，座落：安塘镇桐围村委燕子迳地段，产权人：邓建坤，建设用地使用权证号：云府国用（2006）第0637号，抵押、出租情况：无抵押、出租。《抵押担保承诺书》载明：借款人陈金花于2016年11月7日向中国农业银行股份有限公司云浮城区支行申请借款人民币伍佰肆拾万元。抵押物是位于安塘镇桐围村燕子迳地段的国有土地使用权，权属人是邓建坤，证号：云府国用（2006）第0637号，建筑面积2605.5平方米。承诺人承诺用上述抵押物为上述债权提供抵押担保，并委托陈金花与中国农业银行股份有限公司云浮城区支行签订有关合同，双方的具体权利义务以签订的合同为准。同时承诺人保证抵押物权利没有瑕疵。邓建坤、陈金花在承诺人处签名捺印确认，签订日期为：2016年11月7日。第三人邓建坤称确认向被告借款的事实，但被告提交的证据不能否认第三人与原告的租赁事实，《承诺函》是第三人向被告申请贷款时被告提供给第三人的格式文件，即使第三人与原告存在租赁关系，第三人也必须向被告承诺案涉土地不存在租赁的事实，否则第三人就不能在被告处申请到贷款，该租赁事实第三人是有告知被告的。被告农行云城支行对此不予认可，并称在放贷前也实际到现场调查过情况，确认案涉土地没有出租。本院认为，原告赵永升作为案外人主张承租了（2019）粤5302执476号部分执行标的，即位于安塘镇桐围村燕子迳地段的国有土地使用权及地上建筑物[证号：云府国用（2006）第0637号]，诉请确认原告与第三人邓建坤在该土地及地上建筑物签订的《厂房租赁合同》合法有效，继续由原告占有使用至租赁期届满，中止对该土地及地上建筑物的强制执行，本案为案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”该条款明确租赁期内阻止移交占有被执行的不动产应同时满足以下两个条件：一时查封前应签订合法有效的书面租赁合同；二是查封前应占有使用该不动产。法院对执行不动产中存在的租赁合同，由其是长期租赁合同，依法进行审查，不仅是保护债权人合法债权得以实现的需要，更是维护生效法律文书的必然要求。依据前述司法解释规定，法院对执行标的所设的租赁合同依法需严格进行实体审查，审查方面包括合同的合法有效、合理履行，更包括租赁物占有等方面。换言之，能获法院支持对抗抵押权人的租赁权，除有证据证实租赁双方存在合意外，更要有充分证据证实承租人在抵押权设立前已实际占有租赁物，否则，相关租赁关系不足以影响抵押权。结合当事人提交的证据及庭审，本院对原告主张的事实分析与认定如下:第一，原告未能证实原告与第三人邓建坤已签订合法有效的书面租赁合同。原告称邓建坤向原告的父亲赵石太借款后，第三人陈金花一直向原告的父亲赵石太支付案涉借款的利息，后邓建坤因无力归还借款本息，双方遂签订案涉《厂房租赁合同》约定以租抵债。上述主张不符合常理之处如下：首先，根据原告提供的《借据》、银行流水清单显示，第三人邓建坤、陈金花与赵石太的借款发生于2012年4月10日至2014年12月3日期间，陈金花与赵石太的款项往来记录显示只至2013年8月6日，案涉《厂房租赁合同》签订的时间是2016年10月23日。按原告所述，第三人此前一直是有向其父亲支付借款利息的，但在2013年8月6日之后长达几年的时间未归还借款支付利息的情况下，原告及其父亲均未向第三人邓建坤、陈金花主张权利催收借款，在2016年10月23日才签订《厂房租赁合同》约定以租抵债，仅比案涉土地抵押权设立的时间（2016年12月6日设立）早一个多月。其次，原告与邓建坤约定以租抵债，因此才签订《厂房租赁合同》，其没有向邓建坤支付过租金，邓建坤亦确认该事实，按理双方应当在合同中详细约定租金如何抵债的内容，但合同中并未约定有以租抵债的条款，反而约定“乙方每6个月交租一次，在每次到期前5天内交纳租金给甲方，交租账号：327*************696，姓名：陈金花，银行名称：中国建设银行云浮育华路分理处，或甲方指定账户”的租金条款，明显自相矛盾。再有，租赁合同中约定的租赁物为位于安塘镇桐围村燕子迳地段证号为云府国用（2006）第0636号的国有土地使用权，而本院（2019）粤5302执476号案处理的标的物是第三人邓建坤名下位于安塘镇桐围村燕子迳地段证号为云府国用（2006）第0637号的国有土地使用权，两者不属于同一块土地。案涉的位于安塘镇桐围村委燕子迳地段[云府国用（2006）第0637号]土地于2019年10月17日被本院拍卖，原告于2019年11月28日才与第三人邓建坤签订《确认函》和《以租金抵债确认函》，约定把租期延长至2026年10月30日，并更正租赁的土地是云府国用（2006）第0637号土地。租赁合同中关于租金支付方式和租赁标的物等如此重要的两处条款均与其提供的书面租赁合同不相符。最后，既然双方约定以租抵债，且还约定六个月支付一次租金，租金亦较为大额，按理至少应当六个月进行一次确认租金抵偿债权的数额。原告自述与第三人于2016年签订合同后一直在此经营石材，但至今未签订任何书面材料确认已抵债的数额，直至2019年11月28日，案涉土地进入执行阶段才提起异议并提交与第三人邓建坤签订《确认函》和《以租金抵债确认函》。原告该行为明显有悖于租赁关系中承租人面临自身合法权益可能受损所应当作出的正常反应。据此，前述种种显示该租赁合同的真实性存在极大的怀疑。第二，原告未能证实在抵押权设立前已实际占有使用涉案土地及厂房。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据原告提供的营业执照，其经营的云浮市云城区新锐石材厂于2009年4月3日注册，经营场所为云浮市云城区******委佛仔岗（地号：04-04-0053），非案涉土地所在位置。原告提供的税收完税证明未载明具体的地址，未能证实是用于支付案涉土地及厂房的费用。其提供的监控费、物流签收单、证人证言等不排除原告存在存放石材在案涉土地所在的集美城石业厂内的事实，但未能证实其租赁案涉土地及厂房的事实。况且，原告提供的上述几份案外人所述的用地证明，证人均没有出庭作证，其中证人陈金花亦是本案的当事人之一，与本案存在利害关系，本院无法认定该证据的真实性，原告亦未有充分有效的直接证据予以证实，应当承担举证不能的后果。另外，案涉《厂房租赁合同》于2016年10月23日签订，原告称签订合同后已经使用案涉土地及厂房，但其提交的物流签收单均发生在2017年7月之后，属于在案涉土地抵押权设立之后发生的事实。“占有”是判断租赁权是否成立的标准，也是判断是否恶意规避执行的标准。上述证据对租赁权形成时间的待证事实不具有证明力，均未能证实原告在抵押权设立之前已实际占有使用案涉土地及厂房。第三，关于涉案《厂房租赁合同》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而案涉《厂房租赁合同》是债务人以其土地使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的普通的厂房租赁合同，本质为债权债务合同关系而非租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”的原则。原告与第三人均已确认《厂房租赁合同》是为以租抵债而签订，则合同目的是消灭金钱之债，与一般的租赁合同具有基础性的区别，不足以形成优先于一般债权的利益，更不能据此对抗担保物权。此外，第三人邓建坤在2016年12月5日签名确认的《最高额抵押合同》《房地产抵押清单》中已明确位于安塘镇桐围村委燕子迳地段建设用地使用权证号为云府国用（2006）第0637号土地无抵押、出租，承诺保证抵押物没有权利瑕疵。根据上述保证，案涉土地在2016年12月5日前不应存在出租的情形。现无证据证明第三人邓建坤曾书面告知被告农行云城支行案涉土地及厂房已被出租。根据合同相对性原则，即使租赁合同合法成立，原告与第三人邓建坤签订的以租抵债的《确认函》、《以租金抵债确认函》仅对签约双方具有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人即被告农行云城支行。综合以上事实和因素,本院认定原告赵永升提供的证据尚未达到高度盖然性的标准,不足以证实第三人在与被告农行云城支行签订《最高额抵押合同》前已经与原告赵永升签订合法有效的《厂房租赁合同》，亦不足以证明原告赵永升在抵押权设立之前已实际占有使用案涉土地及厂房。原告赵永升以该不动产使用权抵债主张租赁权，请求法院停止对该土地的拍卖，不属于占有不动产情形。且按照法律规定，租赁权虽不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。故，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告赵永升的诉讼请求。本案受理费40680元（该款原告赵永升已预交），由原告赵永升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  黄秋艳人民陪审员  刘小红人民陪审员  苏秀文二〇二〇年七月十日书 记 员  彭赛男附本案相关适用法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。