北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初41786号原告：张毅，男，1981年7月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨贞泼，北京市中银律师事务所律师。被告：刘天一，男，1979年11月27日出生，蒙古族，住北京市海淀区。原告张毅与被告刘天一（以下均称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张毅及其委托诉讼代理人杨贞泼，被告刘天一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张毅向本院提出诉讼请求：1、刘天一给付自2018年10月17日起至2019年3月31日期间未如期迁出户口的违约金15万元；2、刘天一向张毅支付截止至2019年3月31日因未及时办理迁出户口给张毅已造成的损失210449元。事实和理由：张毅与刘天一经第三人居间服务，于2015年8月30日签订房屋买卖合同及补充协议，张毅购买了刘天一坐落于北京市朝阳区利泽西园一区111楼某某号房屋（以下简称涉案房屋），并于2015年10月13日取得了该房屋的所有权。按照合同约定，刘天一应于张毅取得房屋所有权之日起30日内将所涉房屋上的户口迁出，如有逾期，按房屋总价款百分之五支付张毅违约金，超过15日未迁出的，往后按房屋总价款每日万分之五计算向张毅支付违约金。2018年2月7日，张毅与李某1签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给李某1，在合同中同样约定了户口迁出的违约金。为了催促刘天一及时迁出户口，避免因刘天一的原因给张毅造成损失，在多次与刘天一沟通无果后，张毅将刘天一诉至法院，法院最终判令刘天一向张毅支付了截止2018年10月16日的违约金10万元。李某1也起诉张毅要求违约金，最终法院判令张毅向李某1支付了截止2019年3月31日的违约金20万元、一审案件受理费2149元、诉讼保全费5000元，二审案件受理费3300元，实际直接损失共210449元。张毅认为因房屋买卖产生的系列纠纷，归根结底是因为刘天一未及时将户口迁出，刘天一拒不迁出户口的事实时间跨度大，主观存在恶意，同时给张毅和案外人的生活造成了困扰，也给司法机关、张毅及现在的房屋所有权人都增加了诉累，应承担户口没有及时迁移造成的一切后果和责任，故张毅提出本案诉讼。刘天一辩称，违约金金额过高，刘天一不同意给张毅210449元损失。刘天一现在正在努力凑钱购房，争取尽快将户口迁出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月30日，张毅（买受人）与刘天一（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：由张毅购买刘天一的涉案房屋；成交价格为313万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价5000元；当事人双方同意，自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，张毅（乙方、买受人）、刘天一（甲方、出卖人）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间人，以下简称链家公司）签订《居间服务合同》，约定：甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人。2015年10月13日，涉案房屋过户至张毅与案外人李某2名下，由张毅与李晓英共同共有。2018年2月7日，张毅（出卖人）、李某2（共有权人）与案外人李某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：由案外人李某1购买张毅的涉案房屋；成交价格为313万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价227万元；当事人双方同意，自合同签订之日起80日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，张毅、李某2（甲方、出卖方）与案外人李某1（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，在甲乙双方协商一致最晚于2018年5月1日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币50000元作为户口迁出保证金；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方出现根本违约的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金。2018年4月10日，涉案房屋过户至案外人李某1名下。2018年，张毅将刘天一、链家公司诉至本院，要求刘天一支付逾期迁出户口违约金。本院作出（2018）京0105民初某某号民事判决书，判决刘天一支付张毅截止至2018年10月16日止的违约金10万元。刘天一不服提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年4月16日作出（2019）京03民终某某号民事判决书，维持原判。2019年5月24日，李杰清将张毅、李某2诉至本院，要求张毅、李某2给付逾期迁出户口违约金等。本院作出（2019）京0105民初某某号民事判决书，判决张毅、李某2给付李杰清截止至2019年3月31日的违约金20万元，并承担案件受理费2149元、保全费5000元。张毅、李某2不服提出上诉，北京市第三中级人民法院于2020年2月25日作出（2020）03民终某某号民事判决书，维持原判，二审案件受理费3300元由张毅、李某2负担。本案审理过程中，张毅认为刘天一未及时将户口迁出，应承担违约责任，并承担李某1起诉张毅案件给张毅造成的损失。截止本案法庭辩论终结前，涉案房屋内仍有刘天一的户口在册。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、民事判决书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张毅与刘天一签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。根据合同的约定，刘天一应当在房屋权属转移之日起30日内，办理原有户口迁出手续。涉案房屋已于2015年10月13日转移登记至张毅名下，但刘天一至今未将房屋内的原有户口迁出，确已构成违约。生效判决确认刘天一支付张毅截止至2018年10月16日止的违约金，现张毅主张2018年10月17日至2019年3月31日期间的违约金符合事实、法律规定，但合同约定的违约金过高，本院将根据实际情况予以调整。张毅主张刘天一未迁出户口给其造成210449元实际损失，包含其应向李某1支付的违约金、案件受理费、保全费，但张毅作为房屋原产权人，其将涉案房屋出售给李某1时应知晓房屋的户籍登记情况，其主张的实际损失并非全因刘天一户口未迁出导致。刘天一应对张毅承担的损失赔偿，并非以张毅向李某1承担的赔偿责任为基础。鉴于张毅主张的损失,实质也系刘天一逾期迁户的违约行为所导致，本院将综合考虑张毅的损失程度、合同履行情况及张毅过错程度等因素确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘天一于本判决生效之日起七日内，支付原告张毅截止至2019年3月31日止的违约金及损失共六万元；二、驳回原告张毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3353元，由原告张毅负担2653元（已交纳），由被告刘天一负担700元（原告张毅已预交，被告刘天一于本判决书生效之日起七日内给付原告张毅）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二〇年八月十三日书记员  张 颖