广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终2268号上诉人（原审原告）：陈志荣，男，汉族，1970年10月14日出生，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：梁钊明，广东中穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：周可爱，广东中穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马衍成，男，汉族，1965年3月24日出生，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁炜华，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云健，男，汉族，1962年11月11日出生，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉玲，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵嘉乐，女，汉族，1965年9月7日出生，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉玲，广东红棉律师事务所律师。原审第三人：广州市云隆服饰有限公司。住所地：广东省广州市白云区太和镇大源南坑自编**之二第一至第**。法定代表人：云健。委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉玲，广东红棉律师事务所律师。上诉人陈志荣因与被上诉人马衍成、云健、赵嘉乐、原审第三人广州市云隆服饰有限公司（下称云隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理，并依法组成合议庭对本案进行审理。陈志荣委托诉讼代理人梁钊明，马衍成委托诉讼代理人梁炜华，云健、赵嘉乐、云隆公司委托代理人李婉玲到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。陈志荣提出上诉请求：1、撤销广州市中级人民法院(2018)粤0l民初1482号民事判决，撤销广州市中级人民法院(2018)粤01执异789号执行裁定，判决停止拍卖广州市越秀区恒xx路2x8号第一座15xx(C)和15xx(D)两房屋；2、本案诉讼费用由马衍成、云健、赵嘉乐承担。事实和理由如下：（一）原审法院查明事实不清，认定事实不当，陈志荣与云健已经签订了真实合法有效的《房屋租赁合同》，并且已经委托谈x芳转账支付100万元租金，双方房屋租赁关系合法有效。1、涉案房屋租赁合同及租赁关系真实合法有效。在马衍成涉案债权债务发生前，陈志荣与云健于2014年6月27日已经签订了租赁期限为2014年7月21日至2034年7月20日的《房屋租赁合同》，双方于2017年9月11日已经办理房屋租赁登记备案，并且陈志荣已经缴纳了自2015年7月起涉案房屋的物管费，申报缴纳了2014年7月起租赁税，支付了2015年7月至今的水电费等，足以证实双方的房屋租赁关系真实有效。2、陈志荣已经委托母亲谈x芳于2014年7月21日转账了20年的房屋租金100万元，已经履行了房屋租金支付义务，并出具银行转账流水单以证实上述事实。（二）陈志荣与云健房屋租赁关系形成在前，马衍成取得债权人身份在后，包括马衍成的原债权债务形成也远远晚于陈志荣与云健所形成的房屋租赁关系，因此马衍成债权不能对抗陈志荣租赁关系。法院应当停止拍卖涉案房屋。陈志荣与云健于2014年6月27日签订了《房屋租赁合同》后，云健从2014年7月21日已经将涉案房屋交付上诉人承租占有使用，直至马衍成于2018年1月30日成为新债权人时，陈志荣已经占有使用长达4年多，期间无论是原债权人工商银行还是华融资产，或者后来的泰坤利公司、穗甬融信公司都没有对陈志荣的租赁关系和承租权提出过任何异议。原审法院不能以云健个人口头否认双方租赁关系而推翻上述事实和合法租赁关系。因此马衍成债权不能对抗陈志荣租赁关系，法院应当停止拍卖涉案房屋。（三）根据“谁主张、谁举证”的证据规则，被上诉人提出否认陈志荣的租赁关系以及已经转账支付100万元租金事实的主张，应当就其主张承担举证不能的不利法律后果，在被上诉人不予举证情况下，原审法院要求陈志荣举证否定上述事实，严重违背证据举证规则。陈志荣为了证实双方租赁关系已经提供经过备案的房屋租赁合同、物管费单据、水电费单据以及租赁税费纳税单等，并且提供了建设银行出具的2014年7月21日转账支付100万元给云健租金的银行转账单，足以证实陈志荣的上述事实主张。至于谈x芳与云健之间的借贷关系情况，云健作为一方当事人完全有能力和义务举证相关证明材料、裁判文书等，陈志荣作为案外人不应当承担举证责任。（四）原审法院适用法律错误。陈志荣根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，有权要求停止拍卖涉案房屋。陈志荣依据双方于2014年6月27日签订的合法有效《房屋租赁合同》，自2014年7月21日起至今一直合法占有使用涉案房屋；现法院委托拍卖涉案房屋，必然会阻碍陈志荣占有使用房屋至租赁期限届满，严重损害陈志荣占有使用涉案房屋的合法权益。马衍成口头答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确。第一，陈志荣与云健签订的房屋租赁合同不真实。陈志荣的母亲谈x芳2014年7月21日转账100万元给云健，该款项是向云健的借款，并非陈志荣支付的租金。根据银行流水可以看出，在转账之前云健向谈x芳转账4万元，这明显是现收取的利息。在执行异议的笔录中陈志荣也承认100万元是一个借款关系而来。所以云健并没有与陈志荣签订租赁合同，更没有收取100万元的租金。第二，马衍成作为申请执行人，其享有对变卖款中优先受偿债务的权利。（2018）粤01执2093号案件对于涉案房产进行了公开拍卖，以清偿债务，即使该房产上有租赁关系，也不能阻却执行措施。第三，根据最高人民法院执行异议和复议若干问题的司法解释第31条第二款规定，陈志荣的上诉请求是不应得到支持的。因为陈志荣与云健并没有真实的租赁合同，也没有支付租金。综上，请求二审法院驳回陈志荣的上诉，维持原审判决。云健、赵嘉乐、云隆公司共同答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。陈志荣并没有充分的理由足以推翻原审判决，故应驳回其上诉请求。云健从未将涉案房屋出租给陈志荣，涉案租赁合同中云健的签名是冒签的，授权书是其处理其他事务的授权，谈x芳转给云健的100万元是另案高息借款，并非陈志荣所称的租金。陈志荣一审起诉请求：1、撤销(2018)粤01执异789号执行裁定，停止拍卖广州市越秀区恒xx路2x8号第一座15xx(C)、15xx(D)两房屋（下称涉案房屋）；2、判令由马衍成、云健、赵嘉乐承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：云健、赵嘉乐于2014年7月21日因资金困难向陈志荣的母亲谈x芳借款，并愿意以涉案房屋使用权作为向陈志荣的母亲还款的保证，后因云健、赵嘉乐无力偿还，双方同意履行涉案房屋租赁合同并将涉案房屋交给陈志荣使用进行抵偿。陈志荣与云健、赵嘉乐于2014年6月27日签订了《房屋租赁合同》，出租给陈志荣的租期为20年，陈志荣按照合同规定按时以银行转账的方式以母亲谈x芳的名义向云健一次性支付了租金人民币100万元，云健、赵嘉乐按照约定于2014年7月21日向陈志荣移交了房屋，并将大门锁匙一起交给陈志荣，双方并约定当时移交房屋所附带的家私家电进行了拍照，自此双方均按照合同规定进行了履行，并由陈志荣一直使用至今。履约过程中，云健、赵嘉乐配合陈志荣到涉案房屋所在地的出租屋管理中心办理了与双方所签订合同时间一致备案登记手续，并交纳了房屋租赁税。后来，马衍成申请执行拍卖。陈志荣认为：根据民诉法、合同法、物权法等法律、法规，云健、赵嘉乐与陈志荣上述双方所签订的《房屋租赁合同》合法、合规、马衍成行为对陈志荣利益已产生了实质的损害，不能因云健否认租赁合同关系而驳回陈志荣的异议，并且陈志荣的涉案租赁合同已经签订，100万元租金已经转账支付，房屋也实际租赁占用交付长达四年多，不能以云健个人口头否认租赁关系而推翻上述事实和合法租赁关系。陈志荣与云健的租赁关系在前，马衍成成为新债权人在后，包括马衍成原债务形成也远远晚于陈志荣，不能对抗陈志荣的租赁关系。马衍成一审答辩称：根据陈志荣的陈述的事实和理由，陈志荣承认了谈x芳转账的100万元是民间借贷，而且双方并不存在租赁关系，所以陈志荣所称的存在租赁合同完全是陈志荣为了阻止法院对涉案房屋所进行拍卖的行为。根据马衍成了解云健、赵嘉乐在2015年已经离开了中国，所以在2017年9月不可能跟陈志荣办理租赁备案手续，马衍成认为陈志荣存在虚假诉讼的行为，请求驳回陈志荣的诉讼请求。云健、赵嘉乐、云隆公司一审共同答辩称：生效的(2018)粤Ol执异789号执行裁定书已查明相关债权转让过程，云健不可能与马衍成串通，陈志荣本案提交的证据与关联的789号案的证据基本一致，不足以证明其主张，请求驳回陈志荣的起诉。（一）生效的(2018)粤01执异789号执行裁定已驳回陈志荣的执行异议。本案中，陈志荣并无新的证据证明其主张，故本案的诉求应予驳回。1、生效的(2018)粤Ol执异789号执行裁定书查明相关事实如下：（1）中国华融资产管理有限公司广东省分公司（下称华融公司）与云隆公司、云健、赵嘉乐借款合同纠纷一案，法院判决以云健、赵嘉乐名下的房屋包括涉案房屋承担连带清偿责任。（2）上述债权人华融公司将债权转让给了宁波梅山保税港区泰坤利盈投资合伙企业（下称泰坤利盈企业）。（3）债权人泰坤利盈企业将上述债权转让给了穗甬融信资产管理有限公司（下称穗甬公司）。（4）债权人穗甬公司将上述债权转让给了马衍成，马衍成成为上述债权的新债权人。上述债权转让过程均由法院的生效判决认定，合法有效，云健不可能与马衍成串通；2、生效的(2018)粤Ol执异789号执行裁定认定如下：“案外人陈志荣以其与云健于2014年6月27日就涉案房屋签订了期限为20年的《房屋租赁合同》，并已按合同约定向云健一次性缴纳房屋租金100万元为由，申请停止拍卖涉案房屋。因云健否认与陈志荣存在上述房屋的租赁关系，且陈志荣提供的证据不足以证实其主张，故对陈志荣停止拍卖上述房屋的申请，本院不予采纳。”本案中，陈志荣提交的证据与上述789号案中的证据基本一致，没有新的证据证明其主张，请求依法判决驳回陈志荣的全部诉讼请求。（二）云健从未将涉案房屋出租给陈志荣，涉案房屋合同中云健的签名是冒签的，出具的授权书是处理其他业务的授权。其一、云健从未将房屋出租给陈志荣，租赁合同是陈志荣伪造的。陈志荣提交的《房屋租赁合同》第9条条款为：“房屋租赁合同届满后，甲方需向乙方一次性支付所承租房产的装修费、设备费、搬迁费等合共：人民币400万元整”。该合同20年的租金才100万元，租赁期满后，云健还要给400万元给陈志荣，任何一个正常人都不会签署如此不公平的租赁合同，更何况云健还是一个商人。其二、涉案租赁合同中云健的签名是冒签的，授权书是处理其他业务的授权。涉案《租赁合同》的第2页中甲方（签章）处的“云健”：上无指模，而第3页的授权人（签章）处的“云健”上有指模。很明显，第2页的“云健”的签名是陈志荣冒签的；而第3页的授权是云健授权签署的空白业务授权书。因为陈志荣是云健十几年的老员工，很多业务需要其去处理，所以云健签署过几份空白业务授权书，涉案《租赁合同》第3页的“经手客户经理（签章）”就是上面陈述的佐证；（三）谈x芳转给云健的100万元是另案的高息借款，并非陈志荣所称的租金。2014年云健经营的企业面临资金周转困难，通过陈志荣向刘总高息借款，陈志荣称谈x芳是刘总的亲戚，但是没有细说，云健并不认识谈x芳。原审法院认定事实如下：谈x芳与陈志荣为母子关系。1999年7月20日，云健、赵嘉乐取得广州市越秀区恒xx路2x8号第一座15xx(C)穗房地证字第052xx62号《广州市房地产证》。1998年10月22日，云健、赵嘉乐取得广州市越秀区恒xx路2x8号第一座15xx(D)穗房地证字第041xx81号《广州市房地产证》。陈志荣提交的《房屋租赁合同》显示，2014年6月27日，云健与陈志荣就涉案两房屋签订租赁合同，约定租赁期限2014年7月21日起到2034年7月20日，租赁期租金总额为人民币100万元，租金由乙方（陈志荣）于2014年7月21日一次性付清。2014年7月21日，云健通过账号62×××11向谈x芳中国建设银行股份有限公司广州南岸路支行卡号43×××54转账40000元。同日，谈x芳通过卡号43×××54向云健账号62×××11转账1000000元。陈志荣提交未有签署时间的《委托付款协议》显示，陈志荣委托谈x芳向云健中国农业银行星河湾支行62×××11账号划付1000000元。2017年9月11日，广州市越秀区房屋租赁登记部门出具穗租备2017BXXXX197号《房屋租赁登记备案证明》，该证明中显示租赁期限2017-09-01至2034-07-20，月租金额9000元。2015年5月14日，广州市越秀区人民法院作出(2015)穗越法民四初字第71-8，71号民事裁定，轮候查封涉案两房屋。关于华融公司与云隆公司、云健、赵嘉乐借款合同纠纷一案，原审法院于2017年10月23日作出（2015）穗中法民四初字第52号判决书，裁决如下：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，云隆公司支付银行贷款人民币1600万元及利息、复利、罚息【1.利息：以本金1600万元为基数，按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的125%，自2014年10月17日计至2015年2月20日，每月20日为结息日，按月结息。2.复利：以上述未支付的利息为基数，按月利率（按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准年利率的187.5%÷12个月）计算，自2014年10月21日计至款项实际清偿之日止，每月20日为结算日，按月结算；3.罚息，以本金1600万元为基数，按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的187.5%，自2015年2月21日计至款项实际清偿之日】给华融公司；二、云健（ＷＡＮ，Ｋｉｎ）、赵嘉乐（ＺＨＡＯ，ＪｉａＬｅ）对本判决第一项确定的债务以其所有的以下房产：1．广州市天河区天XX路61XX号9XX5房（房地产权证号为**××**）、2．广州市天河区天XX路61XX号1XXX3房（房地产权证号为**××**）、3．广州市天河区天XX路61XX号11X4房（房地产权证号为**××**）、4．广州市天河区天XX路61XX号1XX4房（房地产权证号为**××**）、5．广州市天河区天XX路61XX号1XX5房（房地产权证号为**××**）、6．广州市天河区马XX路2X号之二29XXX2房（房地产权证号为**××**）、7．广州市越秀区恒xx路2x8号一座15xx（Ｄ）房（房地产权证号为**××36；0140XX37）、8．广州市越秀区（房地产权证号为**××66;01400XXX67）的价值为限且不超过人民币2287.93万元承担连带清偿责任，云健（ＷＡＮ,Ｋｉｎ）、赵嘉乐（ＺＨＡＯ,ＪｉａＬｅ）承担抵押担保责任后有权向云隆公司追偿；三、云健（ＷＡＮ,Ｋｉｎ）、赵嘉乐（ＺＨＡＯ,ＪｉａＬｅ）在人民币3000万元范围内对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，云健（ＷＡＮ,Ｋｉｎ）、赵嘉乐（ＺＨＡＯ,ＪｉａＬｅ）在承担保证责任后有权向云隆公司追偿；四、驳回华融公司的其他诉讼请求。此后，华融公司与泰坤利盈企业签订了《债权转让协议》（编号：广东Y19XX50031-31号），泰坤利盈企业已向华融公司履行完毕支付转让价款的义务，相应地，华融公司已将享有的对债务人云隆公司的债权本金、利息、费用、相关担保权利等全部权利转让给泰坤利盈企业【对应的诉讼案号为：(2015)穗越法民四初字第71号、(2015)穗中法民四初字第52号】。双方一致确认自2016年12月27日起，泰坤利盈企业成为上述债权的新债权人。此后，泰坤利盈企业与穗甬公司签订了《债权转让协议》，穗甬公司已向泰坤利盈企业履行完毕支付转让价款的义务，相应地，泰坤利盈企业已将享有的对债务人云隆公司的债权本金、利息、实现债权的费用、相关担保权利等全部权利转让给穗甬公司【对应的诉讼案号为：(2015)穗越法民四初字第71号、(2015)穗中法民四初字第52号】。双方一致确认自2017年12月29日起，穗甬公司成为上述债权的新债权人。再此后，穗甬公司与马衍成签订了《债权转让协议》，马衍成已向穗甬公司履行完毕支付转让价款的义务，相应地，穗甬公司已将享有的对债务人云隆公司的债权本金、利息、实现债权的费用、相关担保权利等全部权利转让给马衍成【对应的诉讼案号为：(2015)穗越法民四初字第71号、(2015)穗中法民四初字第52号】。双方一致确认自2018年1月30日起，马衍成成为上述债权的新债权人。上述裁决生效后，马衍成向原审法院申请执行，原审法院以（2018）粤01执2093号立案执行。原审法院在执行过程中商请广州市越秀区人民法院将（2015）穗越法民四初第71号案移送原审法院执行处理。原审法院于2018年6月6日查封了云健、赵嘉乐名下的位于广州市越秀区（房地产权证号为**××66；01400XXX67）、广州市越秀区恒xx路2x8号一座15xx（Ｄ）房（房地产权证号为**××36;0140XX37），并进行评估、拍卖处理。在处置公告张贴后，案外人陈志荣提出书面异议。2018年11月22日，原审法院作出（2018）粤Ｏｌ执异789号执行裁定驳回陈志荣的异议请求。该裁定书中原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。广州市越秀区和广州市越秀区恒xx路2x8号一座15xx（Ｄ）房登记于云健、赵嘉乐名下，云健、赵嘉乐未按执行通知履行还款义务，原审法院查封及拍卖上述房产的执行行为，符合法律规定。案外人陈志荣以其与云健于2014年6月27日就上述房产签订了期限为20年的《房屋租赁合同》，并已按合同约定向云健一次性缴纳了房屋租金100万元为由，申请停止拍卖上述房产。因云健否认与陈志荣存在上述房屋的租赁关系，且陈志荣提供的证据亦不足以证实其主张，故对于陈志荣停止拍卖上述房产的申请，原审法院不予采纳。2018年12月12日，陈志荣不服(2018)粤Ol执异789号执行裁定，向原审法院提起本案诉讼。原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”该条赋予了符合条件的承租人在执行标的被强制移交占有给受让人时，享有阻却执行的权利。但对不动产采取的查封、拍卖措施本身不涉及移交该不动产时，并不适用该条规定。本案中，根据陈志荣的陈述，其与云健之间是租赁合同关系，承租人对租赁物享有的是占有使用的权利，而马衍成作为申请执行人，其享有对查封房产拍卖所得价款受偿以清偿债务的权利。(2018)粤0l执2093号案对涉案房屋采取的公开拍卖以清偿债务的执行措施，本身不涉及移交该房产的占有，该房产上无论是否附着有在先的租赁权，均不能阻却该执行措施。另，陈志荣承认其母亲谈x芳与云健之间除本案100万元之外还存在其他金钱借贷关系，而有关谈x芳是否就2014年7月21日转账支付的1000000元向云健主张过清偿的情况，陈志荣并未回复原审法院，且根据陈志荣自述，其认为谈x芳与云健之间存在该1000000元的借款关系，又认为该1000000元是其已付租金，陈志荣所述存在矛盾，原审法院难以采信。综上，陈志荣以其享有的租赁权主张停止移交涉案房屋的占有、停止对涉案房屋的查封、拍卖执行的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。2019年5月28日，原审法院作出（2018）粤01民初1482号民事判决，驳回陈志荣全部诉讼请求。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据上诉人陈志荣的上诉请求及理由，本案二审焦点问题是陈志荣对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，陈志荣主张其对涉案房产享有租赁权，请求排除人民法院对涉案房产的强制执行，并提供其与云健、赵嘉乐于2014年6月27日签订的《房屋租赁合同》及转账100万元的凭证等证据。经查，执行法院只是对涉案房产拟采取评估、拍卖措施，但对涉案房产是否采取保留租赁关系的方式进行拍卖处置尚未确定。因此，即使涉案房产在人民法院查封前存在租赁关系，相关承租人也无权阻却人民法院对该房产的强制执行。只有执行法院确定不带租约拍卖处置房产，相关真实的承租人才能依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定提出执行异议，请求阻却涉案房产向受让人移交。因此，陈志荣以其对涉案房产享有租赁权为由请求排除强制执行，缺乏法律依据，对其主张本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作处理正确。综上，陈志荣上诉请求的理由不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由陈志荣负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  熊 忭二〇二〇年八月六日书记员  黄凯容