江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6293号原告（反诉被告）：苏州市高铁新城盛亿德超市店，住所地苏州市高铁新城南天成路**圆融广场负**。经营者：董盛放。委托诉讼代理人：江佳俊、陆璇，江苏锦同律师事务所律师。被告（反诉原告）：李岩，女，1987年3月13日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：张养忠，男，1972年5月27日生，汉族，住山东省邹城市，系被告李岩的丈夫。原告苏州市高铁新城盛亿德超市店（以下简称盛亿德超市）与被告李岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，由审判员唐丽宁独任审理。审理中，被告李岩提出反诉，经审查符合法律规定，本院依法予以准许。后因案情需要，转成普通程序审理，本院于2019年12月17日、2020年1月15日、5月22日公开开庭进行了审理，苏州市高铁新城盛亿德超市店的委托诉讼代理人陆璇、李岩（第三次）及其委托诉讼代理人张养忠（第一次、第二次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市高铁新城盛亿德超市店向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方的《租赁合约书(外场)》；2、判令被告向原告支付违约金6667元；3、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将诉请变更为：1、判令解除原被告双方于2019年3月22日签订的租赁合约书(外场)，被告将房屋恢复原有装潢后返还。2、判令被告支付自2019年10月22日至法院判决合同解除之日的租金暂计算至2019年12月17日，欠付租金6135.7元，至租金实际给付之日，滞纳金暂计算至2019年12月17日，滞纳金1119.89元。3、判令被告以当月日租金计算的至法院确定合同解除之日至租赁房屋实际返还之日期间的房屋占用费。4、判令被告向原告支付违约金6667元。5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系高铁新城欧德福超市的实际经营人，专业从事高铁新城圆融广场负一层欧德福超市招商及经营。原被告双方于2019年3月22日签订《租赁合约书(外场)》一份，约定被告承租苏州市高铁新城南天成路111号圆融广场负一层欧德福超市2-2号商铺，月租金为3333元，每六个月为一个支付周期；被告于租赁期间不得中途停止营业，否则构成违约。被告因为自身经营管理不善，店铺经营亏损。其为了弥补损失，在店铺内私拉横幅谎称超市失德，于微信朋友圈、今日头条等互联网渠道滥发不实言论，恶意中伤诽谤，侵犯原告名誉。被告店铺现在已停止经营。原告认为，双方之间的租赁合同关系是真实发生，合法有效。原告按约交房，履行了合同约定的义务。被告应当按照合同约定合法合规在营业时间经营，按时交付租金，但被告却无故歇业并不断恶意中伤诽谤原告，已严重违反合同约定，且无继续履行合同的可能，除解除租赁合同外，还应当承担违约责任。被告李岩辩称，合同本身它就违反了合同法，在我提交的诉状中已经明确表示。另外这家公司有多处违法行为，我另外再立案申请，并且我有证据。公司已经口头承诺在小范围内不允许有同样的经营事项。我们的经营范围是食品热食类加工，他做的也是食品热食类加工，我们开业还没有正式营业，就把我们的生意给挤掉，由我们的收入证明可以说明问题。本来这件事情如果说他有一个协调的方式，我们也认可，从来没有过任何的协调方式，也没有表达过任何的解决方案。所以我们要求给我们造成的八万多的损失由他至少来承担一半。并不是我们违约。本身原告自己也没有做到按照他的合同经营范围，经营时间他也没做到，所以是原告一直在违约。原告给所有的商户都是口头承诺的不允许做第二家同样的，法院可以做庭外调查。原告主张所有的损失，滞纳金还有违约金我方不承担。因为现在房屋从2019年8月份我方没有使用，使用不了，所以我不承担这些违约金，然后还必须得给我们的损失承担责任。2019年3月22日，李岩与盛亿德超市依托盛亿德超市设立的超市签订一份租赁合同，李岩向盛亿德超市租赁圆融广场地下场地2-25为经营糕点、小吃，年租金4万元。李岩4月份进行装修，于5月6日取得营业执照和食品经营许可证后正常运营。开业之初由于产品及经营价格合理，客户量每日达百人以上，也赢得了客户好评。盛亿德超市看我经营情况不错，6月初就开始筹备自己的糕点房，并于7月19日开业，经营同类产品，导致李岩方每日经营金额下降90%，以至于无法继续经营，直接损失达80000元之多。盛亿德超市市高铁新城经营圈唯一的大型超市，新城招商引资的产物，本应是稳定、引导、扩大、带动当地市场份额，保障我方在其区域内正常运营。我方多次与盛亿德超市协商，盛亿德超市都没有拿出合理的解决方法。基于以上原因，我方被迫停止营业，诉至法院，请求判令盛亿德超市赔偿李岩经济损失50000元。盛亿德超市针对反诉辩称，双方签订的是一般店铺租赁合同并非独家经营协议，不存在反诉人所谓的被反诉人违约招商或经营同类店铺影响其收入的情况。反诉人店铺亏损其经营不善长期停业经营导致，故请求法院驳回反诉人的诉讼请求。经审理查明，2019年3月22日，盛亿德超市（甲方）与李岩（乙方）签订《租赁合约书（外场）》一份，双方约定，甲方同意向乙方出租如下商铺：苏州市高铁新城南天成路111号圆融广场负一层欧德福超市2-2号商平方米(位置详见附图)。铺(下称“该商铺”)面积约为50平方米。合同期内甲方同意乙方于该商铺内经营糕点。租赁期限自2019年3月22日起至2021年4月21日止。租赁期间，非经甲方书面同意，乙方不得中途停止营业，或转让于第三者，或与第三者合租及有其它变相方式经营。若有上述情形，视同乙方违约，甲方有权提前解除本合约，并没收其履约保证金。租赁期间，乙方如需提前解除本合约的，需提前90天向甲方发出书面通知，在此情况下，本合约在上述书面通知期届满时自动终止，双方互不承担违约责任；乙方应在合约终止日后的五天内返还该商铺。合约期满时，乙方得经甲方书面同意后方可续约，而且乙方应于合约期满前30天提出书面申请。双方约定，从开业日开始计算租赁期限，计租日即为开业日。本合同下之开业日暂定为2019年4月21日。自计租日起，第一、二年(自2019年4月22日起至2021年4月21日)期间的月租金按3333元(大写叁仟叁佰叁拾叁元整)计收(装修期2019年3月15--2019年4月14日)。租金以六个月作为一个支付期，乙方应于每一支付期前一个月25日前支付该期租金给甲方。若乙方未按时支付且经书面催告后超过5个工作日仍未支付的，则乙方应从迟付的第一天起向甲方交付滞纳金，每日的滞纳金依上述欠款金额之0.1%计算。若经书面催告超过15个工作日仍未支付的，甲方有权终止本合约并没收其履约保证金。越使用的视为甲方负责天、柱、墙刷白及门观打底。牌匾尺寸以甲方提供之尺寸为标准，不得任意更改。商铺占地边界线以墙及店招内侧为界，不得随意延伸，如乙方超乙方违约，甲方有权解除合约。装修免租期内甲方免收乙方应交铺位租金商场管理费，但其余如水、电等相关实际费用乙方仍须按约定交付。乙方于本合约签署后五个工作日内，应缴付人民币6667元整予甲方，作为履约保证金。履约保证金于合约期满或依据合同约定之情形而终止时，经乙方结清积欠甲方之全部债务，恢复原有装璜(自然损耗除外)并于五日内完成撤场之日起一个月后甲方无息退还其履约保证金。如乙方撤场后未将装璜恢复原状的(自然损耗除外)且经催告后合理期限内仍不恢复的，甲方有权委托第三方进行修复，因此导致的合理维修费用在提供相应的维修费用由乙方承担；如乙方有积欠甲方债务或撤柜后有顾客退货情形，甲方有权自保证金中扣除其相关费用。如保证金不足时，乙方应于收到甲方书面通知之日起十五日内补足，如逾期未补足，甲方有权依法律途径追讨，并有权立即终止本合约……乙方如有违反本合约之约定，经甲方书面指出后超过10个工作日仍拒不改正的，甲方有权单方面提前终止本合约，乙方应无条件接受，乙方不得请求任何赔偿，履约保证金作为违约金予以没收。合约届满前未再续约或乙方违反本合约规定，经甲方书面通知终止合约时，乙方应于书面通知的终止日到后五天或合约届满日后五天，负责将商品撤离商铺，如拖延未处理，甲方有权腾空该商铺，一切费用由乙方承担，乙方物品如有遗失或毁损者，概与甲方无关，乙方不得请求赔偿。双方另约定了其他相关事宜。盛亿德超市于签约当日即将商铺交付李岩。审理中，盛亿德超市认可，李岩方应该是3月份到4月份进行装修，我方给予李岩方一个月的免租期进行装修。本合同签约于2019年3月22日，租金从2019年4月22日计算。在疫情期间，附近商铺按各自情况有停止经营，但是所有商铺都是按约定缴纳租金，并无减免。疫情期间超市是正常经营，其他商铺需要提供复工材料，中间的断档期每家都是不一样的。李岩认可，其于2019年4月份开始做的装修，5月8日开始营业。双方一致认可，李岩已支付押金6667元及房屋租金20000元，在盛亿德超市内有面包房出售枣糕、蛋挞等食品。李岩在经营期间曾在店门口挂横幅“欧德福超市圆融店丧失诚信欺骗租户严重失德。”李岩自2019年8月即不再经营，将商铺上锁。另查，相城区高铁新城五道口枣糕店于2019年5月6日领取营业执照，经营者李岩，经，经营地点苏州市相城区高铁新城南天成路**圆融广场负**2-2铺营范围：食品经营。同日，该店领取食品经营许可证，经营项目为热食类食品制售。苏州圆融房地产开发有限公司出具情况说明表示：“我公司同意董盛放（苏州市高铁新城盛亿德超市店）将其承租我公司高铁新城圆融广场B1F。欧德福超市外租区域2-2号铺。在其承租期内转租给李岩，品牌：五道口枣糕王。经营范围：糕点、小吃。该铺位物业条件符合业态相关要求，且在开业前需取得营业执照、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格等一切所需证件。特此说明！”审理中，李岩明确就其损失不申请评估鉴定。承办人于2020年5月18日至租赁商铺处调查，李岩在其承租商铺与隔壁商铺（“川北米粉”）处搭建墙壁一处。李岩方明确同意将租赁物（除搭建的墙壁外）现状返还盛亿德超市，对租赁物室内装修设施同意放弃。盛亿德超市要求李岩将商铺恢复原状后返还，如李岩方拒绝恢复原状，所产生的费用应由李岩承担。后在庭审中，盛亿德超市同意就李岩搭建墙壁回收利用并给予一定补偿。另同意自行收回租赁物，但李岩方承担清场费用。双方认可墙壁长9.9米、高2.8米、宽0.16米。以上事实，由当事人提供的《租赁合约书（外场）》、朋友圈截图打印件、营业执照复印件、收款收据打印件、情况说明及当事人陈述附卷作证，足以认定。审理中，盛亿德超市明确，滞纳金的计算方式为2019年10月22日计算至2019年12月17日，计56天乘以0.1%乘以3333×6等于1119.89元。租金的计算依据，根据合同第五条第二款约定，租金以六个月为一个支付期，乙方应于每一支付期前一个月25日前支付该租金，根据合同第五条第一款，月租金按3333元计收。违约金根据合同第二条第二款约定，非经甲方书面同意，乙方不得中途停止营业，若有上述情形，视同乙方违约，甲方有权提前解除本合约并没收其履约保证金，合同第九条第一款。乙方如有违反本合约之约定，经甲方书面指出后超过十个工作日仍拒不改正的，甲方有权单方面提前终止本合约，乙方因无条件接受，乙方不得请求任何赔偿，履约保证金作为违约金予以没收。本院认为，李岩与盛亿德超市签订的《租赁合约书（外场）》系双方真实意思表示，不违法相关法律规定，双方均应依约履行。李岩虽抗辩称因盛亿德超市违反双方独家经营的约定，导致其无法经营并造成损失，而盛亿德超市对此不认可。双方签订的租赁合同中，并未对独家经营进行任何约定，因独家经营系租赁关系中特殊情形，双方如达成合意，需在租赁合同中以专门条款明确约定，故李岩抗辩双方对独家经营达成合意，本院不予采信，对李岩主张赔偿不予支持。故李岩据此主张停止经营及拒付租金不符合双方合同约定。盛亿德超市主张因李岩擅自停止经营及未按时支付租金而解除双方租赁关系，应予支持。因盛亿德超市明确未曾以书面方式向李岩方发送解除合同通知，本院综合考虑以2019年12月17日本案第一次开庭之日作为双方解除租赁关系时间。李岩应支付2019年10月22日至2019年12月17日期间租金6221.6元。为减少双方损失，本院曾于2020年5月18日勘验现场及组织双方办理返还租赁物的交接手续，李岩明确放弃租赁物内装修及设施（除搭建墙壁外），盛亿德超市仍拒绝接收租赁物，故本院酌情认定李岩应承担2019年12月18日至2020年5月18日期间占有使用费16665元，对此后占有使用费不再支持。盛亿德超市可自行收回租赁物。考虑盛德超市取回租赁物产生清场费用及双方认可搭建墙壁由盛亿德超市继续利用给予李岩补偿，两项相抵，本院酌情认定盛亿德超市需支付李岩3500元。关于盛亿德超市主张李岩承担租金滞纳金及违约金,因双方租赁合同中约定，逾期支付租金超过15个工作日可没收履约保证金6667元，故盛亿德超市无需返还李岩履约保证金6667元，本院对盛亿德超市主张李岩承担租金滞纳金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及相关法律法规规定，判决如下：一、李岩与苏州市高铁新城盛亿德超市店于2019年3月22日签订的《租赁合约书(外场)》于2019年12月17日解除。二、李岩应于本判决生效之日起十日内支付苏州市高铁新城盛亿德超市店租金6221.6元和房屋占有使用费16665元，合计22886.6元。三、苏州市高铁新城盛亿德超市店应于本判决生效之日起十日内支付李岩3500元。四、驳回苏州市高铁新城盛亿德超市店的其他诉讼请求。五、驳回李岩的反诉请求。如采用转帐方式支付，请汇入李岩或苏州市高铁新城盛亿德超市店指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022022037。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，由李岩承担（苏州市高铁新城盛亿德超市店预交的诉讼费用，由本院退还，李岩负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331044843）。反诉费525元，由李岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  唐丽宁二〇二〇年八月三十一日书记员  唐宽正