江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初11384号 原告:梁莎莎，女，汉族，1987年2月22日出生，住浙江省台州市路桥区。 委托诉讼代理人：张春辉，上海小城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张辰，上海小城（苏州）律师事务所律师。 被告：戴小明，男，汉族，1965年4月30日出生，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：赵伟明，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐金宝，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 第三人：林方清，男，汉族，1961年6月6日出生，住江苏省常熟市。 第三人：常熟市凯莱实业有限公司，住所地江苏省常熟市十字东路，统一社会信用代码：91320581733770555M。 法定代表人：戴小明。 原告梁莎莎与被告戴小明、第三人林方清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后,依法先适用简易程序于2019年12月2日公开开庭进行了审理，原告梁莎莎及委托诉讼代理人张春辉、被告戴小明的委托诉讼代理人赵伟明到庭参加诉讼；第三人林方清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。审理中，原告梁莎莎申请追加常熟市凯莱实业有限公司为第三人，本院依法通知了常熟市凯莱实业有限公司为本案的第三人参加诉讼。后本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告梁莎莎及委托诉讼代理人张春辉、张辰、被告戴小明的委托诉讼代理人赵伟明、第三人林方清到庭参加诉讼；第三人常熟市凯莱实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告梁莎莎向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即停止以断电、停水方式侵害原告行使租赁物的侵权行为。2、请求判令被告赔偿原告186849.32元(自2019年7月1日起暂计至2019年8月31日共62天的租金损失，最终计算至原告实际能够实际使用水电之日，损失=1100000/365*62)。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与林方清于2019年4月23日签订《房屋租赁合同》，原告承租常熟市招商东路57号的东侧房屋(原常熟凯莱女装写字楼)，租赁标的物为常熟市凯莱实业有限公司所有，基于《股东会决议》(2018)苏0581民初2080号民事判决书林方清有自主经营权。同时《股东会决议》第三条载明：分割范围不包括公用面积、公用面积上的设施、水箱等公用资产，上述未分割的资产由设立后的两子公司共同共有。后两子公司未实际设立，由被告及林方清自主经营各自房屋。林方清将房屋出租于原告，但被告拒不履行《股东会决议》向原告提供电力，致使原告实际使用租赁房屋不能。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求依法判决。因追加公司作为第三人，请求判令常熟市凯莱实业有限公司协助原告完成第一项诉请。 被告戴小明辩称，1、本案所涉租赁房屋的产权仍属常熟市凯莱实业有限公司所有，并非林方清所有，林方清对外出租涉案房屋仍需取得凯莱公司的同意，除非该房屋按照2014年6月11日的和解协议规定已过户至林方清的子公司名下，本案中并无证据证明林方清出租涉案房屋经常熟市凯莱实业有限公司的同意。2、林方清对外出租涉案房屋即使经常熟市凯莱实业有限公司的同意，那么原告享有涉案房屋的使用权，该使用权基于租赁合同产生，本质上属于债权而非物权，原告不能使用租赁房屋应向合同相对方出租方林方清主张权利，而不能向被告主张权利。3、戴小明不向林方清分得的常熟市凯莱实业有限公司东侧房屋供电有正当理由。①林方清分得的公司东侧房屋一楼目前属于正常使用状态，并非处于停水停电不能使用的状态。②林方清分得的公司东侧房屋一楼以上部分自2016年起就处于空置状态，该些房屋的空置并不是由于被告的原因，约在2019年上半年左右林方清要求被告对该些房屋供电，可能要进行装修，但由于房屋空置时间过久，里面的电线线路可能老化损坏，为确保安全应当进行检修，被告所以要求对线路进行检修并要求林方清拿出装修中电线线路的布置方案，林方清予以拒绝，被告为安全考虑不予供电。被告系常熟市凯莱实业有限公司的法定代表人，是公司安全生产的责任人，必须谨慎当心。③按2014年6月11日的和解协议，常熟市凯莱实业有限公司的房屋由被告和林方清各半分割，房屋的公共费用包括房产税、电梯费、公共部位的维修费、保安保洁人员工资等应由被告和林方清各半承担,但该些费用一直由被告支付，林方清未予承担。被告多次要求林方清承担，林方清予以拒绝。被告据此正当理由也拒绝供电。④林方清多次向相关部门举报说涉案房屋存在消防安全隐患不合格不能使用。4、目前原告不能使用涉案房屋，因为涉案房屋存在大量违章建筑，且其中泡沫夹芯板面积较大，与主体建筑又完全相连，存在严重的消防安全隐患，政府安全消防部门早已下发通知要求拆除并明确在拆除违章建筑前不得使用涉案房屋；另政府部门出于消防安全考虑，曾要求原告或林方清就涉案房屋的装修方案应交政府部门备案审查，但原告或林方清并未将装修方案交给政府部门审查，这也是导致涉案房屋不能使用的原因。5、被告认为林方清出租涉案房屋必须经过常熟市凯莱实业有限公司同意，因为公司是涉案房屋产权人，公司的财产独立于股东个人，本案中林方清未经公司同意出租涉案房屋侵犯了公司的独立财产权。 第三人林方清陈述，林方清房屋出租是根据常熟市人民法院（2018）苏0581民初2080号民事判决书，房屋已经分割，法院认为部分产权实际已经分割完，林方清可以经营。2014年6月11日的和解协议、补充协议，股东会决议，2014年7月21日出具的红线分割图，凯莱女装东侧应该分割至林方清名下，由于戴小明和常熟市凯莱实业有限公司不配合，导致房产至今未过户，但林方清享有东侧房屋合法经营权，法院均认定产权未过户不影响经营，林方清享有东侧房屋正常的水电供应，根据2014年6月11日签订的股东会决议，常熟市凯莱实业有限公司内部决定对东侧部分断水断电没有理由。法院认定常熟市凯莱实业有限公司不再以单位名义进行经营，不再涉及经营行为，2014年下半年实际接管凯莱女装东侧后，根据实际使用由林方清将水电费交纳给常熟市凯莱实业有限公司，公司缴纳给水电部门，在使用期间水电费已经结清，林方清使用期间未出现使用电，不欠水电费，对东侧断水断电是戴小明的个人行为。林方清在装修前多次和有关部门沟通由于违章建筑未考虑得当，进行了修改;女装写字楼东侧不存在不能使用的情况。凯莱女装写字楼是通过消防检测的，不存在要停业整顿;接到消防隐患告知函，要求拆除泡沫夹芯板，未要求停业。凯莱写字楼用途是女装经营和批发，据林方清所知没有改变女装写字楼的用途，戴小明西侧在房屋内改变使用用途，使用液化气瓶，被消防部门查封。戴小明个人不正当的要求未得到满足，故意安排人员对林方清进行阻挠，要求林方清支付大量不存在的欠款，林方清查证后不存在欠款。林方清对东侧房屋有经营权。 第三人常熟市凯莱实业有限公司陈述，《中华人民共和国公司法》第三条规定公司是企业法人，有独立的法人财产享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第四条规定公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。根据该二条规定，公司的财产不能完全等同于股东个人的财产。涉案房屋的不动产所有权人为公司,属公司的法人财产。林方清向原告出租涉案房屋并未经过公司的同意，由于涉案房屋目前存在有安全隐患，在安全隐患整改到位之前，公司对林方清的出租行为不予认可或同意。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告梁莎莎为支持其诉讼请求提供以下证据：1、2014年6月26日的股东会决议，被告与第三人对常熟市凯莱实业有限公司不动产享有经营权，且系常熟市凯莱实业有限公司股东，该决议的第三项载明分割范围不包括公用面积、公 用面积上的设施水箱等，上面的设施由两子公司共有。被告戴小明对证据的真实性没有异议；认为在此前的2014年6月11日双方还有一份和解协议，决议中的无证面积为2974平方(为存在消防安全隐患的违章建筑)。第三人林方清对此无意见。2、（2018）苏0581民初2080号民事判决书1份，以证明被告与第三人对常熟市凯莱实业有限公司的不动产拥有对半自主经营权，房屋租赁合同合法有效。被告戴小明对此无异议，认为判决书针对的是林方清的股东知情权纠纷案件，本案是外部人员与股东间的纠纷，有些意见不能当然适用于本案；坚持认为林方清对外出租涉案房屋仍需取得常熟市凯莱实业有限公司的同意确认。第三人林方清对判决书没有异议，认为经营不需要公司同意。3、房屋租赁合同1份，原告依据该合同约定若原告在使用水电时实际使用不能，第三人有义务协助原告解决，若第三人解决不了，原告有权代为第三人行使其权利；本案案由为侵权纠纷，诉讼主体适格。被告戴小明对真实性、合法性、关联性均持异议；认为该合同是原告与林方清串通订立用于起诉被告，其中约定的租金标准已严重超出正常的市场行情，且按照合同法的原理，原告不能使用房屋只能追究林方清的责任，合同对被告没有约束力。第三人林方清认为，合同是真实的，是合法经营、合情合理出租。4、2019年4月23、24、25日的转账记录1份，2019年7月27日的电子回单1份，原告依据合同约定，于2019年4月23日向林方清支付定金1万元，4月24日支付50000元，4月25日支付40000元，合计10万元；于2019年7月27日租金35万元，租赁合同已实际履行。被告戴小明对证据的真实性无异议，但对合法性关联性持有异议，认为这是原告与第三人的虚假往来。第三人林方清对此无异议。5、2019年6月9日、10日原告与被告的聊天记录、原告于2019年6月8日寄给被告的催告函，2019年6月13日原告的报警记录各1份，以证明被告拒不向原告提供水电，甚至以关门的形式干扰原告使用租赁房屋，原告报警后仍拒不改正，被告的行为已经实际侵害了原告对租赁房屋的使用。被告戴小明对聊天记录、催告函的真实性不予认可；认为原被告间并不存在租赁合同关系，原告无权要求被告供电，供电应由林方清向被告提出，被告不向林方清供电是有正当理由的；对报警记录真实性没有异议。第三人林方清认为，与第三人没有关系。6、进入商铺的视频资料1份，以证明原告进入商铺时存在水电。被告戴小明和第三人常熟市凯莱实业有限公司对证据的真实性、合法性、关联性不认可。被告戴小明为支持其抗辩意见提供以下证据：1、2014年6月11日的和解协议复印件1份，说明2014年6月26日股东会决议前还有该份和解协议。原告梁莎莎认为，该份协议签订于2014年6月11日，原告提供的股东会决议于2014年6月26日签订，形成在后，且两份文件内容部分重合；原告认为，被告与第三人实际履行的是股东会决议，和解协议并未实际履行；该证据不具有证明力。第三人林方清对此无异议。2、面积计算表、各层平面图各1份，以证明常熟市凯莱实业有限公司房屋面积中有证的合法建筑与无证的非法建筑是完全合在一起的，由于无证建筑中存在大量泡沫夹芯板，有严重的安全隐患，在安全隐患消除前，安全生产部门不允许原告使用房屋。原告梁莎莎对证据的三性及证明目的不予认可。第三人林方清对此无异议。3、照片2份，以证明在2019年8月23日凯莱女装写字楼因为存在安全隐患被消防部门查封。原告梁莎莎对证据的三性及证明目的不予认可。第三人林方清对此有异议。4、莫城街道消防委员会告知函1份，以证明因涉案房屋存在消防安全隐患，政府部门下令整改拆除，政府部门向双方明确消防安全隐患消除前不能使用涉案房屋。原告梁莎莎对证据的三性及证明目的不予认可。第三人林方清对此有异议。第三人林方清未提供证据。第三人常熟市凯莱实业有限公司未提供证据。审理期间本院依职权调取了常熟市凯莱实业有限公司的工商登记和不动产登记查询各1份，调查材料反映，常熟市凯莱实业有限公司在业；涉案商铺登记在该公司名下。原告梁莎莎、被告戴小明、第三人林方清对此无异议。第三人常熟市凯莱实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利。对当事人无异议的证据和本院的调查材料，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月23日，原告梁莎莎和第三人林方清签订了《房屋租赁合同》1份，约定：甲方（出租人）林方清，乙方（承租人）梁莎莎，协议订立背景：甲方与戴小明系常熟市凯莱实业有限公司股东，各占股50%，租赁标的物（常熟市招商东路57号的东侧房屋、原常熟开来女装写字楼）为目标公司所有。依据甲方与戴小明于2014年6月26日在常熟市人民法院314室作出的股东会决议及（2018）苏0581民初2080号民事判决书认定的事实，甲方拥有租赁标的物的自主经营权。故甲乙双方订立本协议，以兹共同遵守。第一条：房屋位置、面积、功用。1、甲方出租给乙方的房屋座落在常熟市招商东路57号（原常熟凯莱女装写字楼）；2、房屋面积：租赁建筑面积为东侧有证部分约1686平方米（以实际产权证面积为准），其中东侧有证部分面积：一楼约489平方，二楼约460平方，三楼约311平方，四楼约213平方，五楼约213平方，无证部分不在本次租赁范围之内。六楼作为甲方双方的办公场所。第二条租赁期限：1、租赁期限：自2019年5月1日起至2022年6月31日止，共三年；其中2019年5月1日止2019年6月30日为免租期，此期间为乙方装修期间。第三条：租金、租金的支付、租金的相关事宜1、2019年7月1日止2020年6月31日年租金110万元；2、2020年7月1日止2021年6月31日年租金150万元；3、2021年7月1日止2022年6月31日年租金150万元。第四条：房屋的交接1、甲方提供的条件：房屋内属于甲方的设施、设备、装修、装置及物品，应优先由乙方挑选使用，租赁期间，与房屋一并出租给乙方使；2、甲方应于乙方支付完第一笔租金之后将房屋及相关原设施、设备交付乙方；3、双方在交接时对房屋及相关设施、设备共同签字确认。房屋及相关设施设备的保管维修自交接之日起由乙方承担；4、因附件一（股东会决议）附件二（判决书）载明租赁标的物所用水电设施为甲方、戴小明共同共有、共同使用，故若…乙方在使用水电时实际使用不能，甲方有义务协助乙方解决。若乙方解决不了，乙方有权代位甲方行使甲方的相关权利，且不视为甲方违约。……甲方（签名）（林方清签名），2019年4月23日，乙方（签名）（梁莎莎签名）2019年4月23日。合同签订后，原告梁莎莎在2019年4月23日支付林方清1万元，4月24日支付林方清5万元，4月24日支付林方清4万元，2019年7月27日支付林方清35万元。 另查明，2014年6月26日，第三人林方清和被告戴小明在本院314会议室签订了《股东会决议》1份，该决议载明：参加人：常熟市凯莱实业有限公司股东戴小明、林方清，常熟市凯莱实业有限公司为资产重组股东戴小明和林方清对召司名下的女装写字楼（以下称“写字楼”）分割事宜，决议如下：一、双方一致确认：女装写字楼有证面积4565.38平方米（其中公用面积为597.64平方米），无证面积2974.07平方米（其中公用面积75平方米），房产面积的具体情况见附件一（常熟市凯莱实业有限公司凯莱女装写字楼房产面积情祝）。“公用面积”是指附件一中列明的配电间、卫生间、机房、东北梯、西南梯、东南梯、观光梯和货梯。二、双方一致同意：以抽签的方式分割女装写字楼，以公司分立的形式分割女装写字楼。三、分割范围不包括公用面积、公用面积上面的设施、水箱等公用资产，上述未分割的资产由设立后的两子公司共同共有。四、经抽签，戴小明所代表的拟设立的子公司抽得写字楼B方案（见附件二，常熟市凯莱实业有限公司凯莱女装写字楼西方位即B方案分割面积表），林方清所代表的拟设立的子公司抽得A方案（见附件三，常熟市凯莱实业有限公司凯莱女装写字楼东方位即A方案分割面积表）。戴小明抽得B方案，以后对拥有B方案资产的公司享有100％股权；林方清抽得A方案，以后对拥有A方案资产的公司享有100％股权；五、A、B方案资产分割，由苏州市中安房地产评估有限公司依据A、B方案形成具体的红线图，并作为本协议附件，实际分割按利益最大化的原则由张大成、陆银泉、杨少平执行。分立过程至分立出的新公司领取营业执照之日所发生的费用由双方各半承担，新公司领取营业执照以后的费用由双方各自承担。六、写字楼的土地使用权面积为1915.3平方米，按照“地随房走”的原则各半分割。 林方清与常熟市凯莱实业有限公司股东知情权纠纷一案[(2018)苏0581民初2080号]，本院于2018年2月11日立案受理后，本院依法审理后认为，根据《和解协议》第二、第四条的约定，凯莱女装写字楼与凯莱鞋都69个店铺的承租权由林方清与戴小明各半分割并各自经营，承担各自费用。在《和解协议》签订后，事实上，凯莱女装写字楼与凯莱鞋都69个店铺的承租权也确实进行了实物分割，由林方清与戴小明各自经营，至于林方清分得的凯莱女装写字楼东半部分的产权未能按照《和解协议》约定过户到林方清注册设立的公司名下，应并不影响林方清的经营。本院于2018年7月30日判决驳回林方清的诉讼请求。 又查明，常熟市凯莱实业有限公司目前在业，法定代表人为戴小明，注册资本为218万元，股东为林方清和戴小明；涉案商铺登记在常熟市凯莱实业有限公司名下。 因在商铺使用问题上意见不一，原告梁莎莎诉讼来院。 审理中，原告梁莎莎陈述，在2019年5月12日从大门正常进入时是有水电的，具体什么时候停水停电的记不清了；房屋的水电表和戴小明一方共用的。在2019年5月12日后就水费电费数量的计算、费用的计算没有和水表电表的实际户主签订相关的使用协议。审理中，原告梁莎莎认为，原告是根据侵权责任法将戴小明列为被告，侵权人是戴小明；为查明事实将林方清列为第三人；根据2018年的判决，戴小明和林方清因股权纠纷，明确各自有经营大楼的权利；因戴小明不提供水电产生纠纷。被告戴小明认为，戴小明管理水电是基于其系公司法人，代表公司实施的日常管理行为，并非戴小明个人行为；一楼以上停水停电是在2016年林方清搬空后为了确保安全才将水电切断，并非原告所称在入住时有电，后由戴小明擅自停水停电。 本院认为，原告梁莎莎于第三人林方清之间的房屋租赁合同合法有效，依法予以支持。原告梁莎莎就合同履行中产生的纠纷，可以通过与出租人林方清协商或者诉讼的方式来加以解决。本案中，原告梁莎莎根据侵权责任法将戴小明列为被告，要求戴小明承担侵权责任，应当提供充分的证据证明侵权的发生和存续的事实。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告梁莎莎主张戴小明实施了侵权行为，但根据证据反映，矛盾根源系被告戴小明与第三人林方清之间涉及常熟市凯莱实业有限公司的股东权益、股东财产分配的问题；原告梁莎莎未提供充分的证据证明戴小明与林方清间的矛盾已经妥善处理完毕,林方清已完整接收并得到了协议约定商铺的使用权和支配权、管理权；且原告梁莎莎也未提供梁莎莎和林方清按照房屋租赁合同约定对房屋及相关设施、设备共同签字确认交接的证据，故本院认为原告梁莎莎并未按照合同约定实际接管涉案商铺的使用权；同时，原告梁莎莎也未提供充分的证据证明被告戴小明实际实施了针对原告梁莎莎的停水停电的侵权行为，由此，原告梁莎莎主张被告戴小明实施了侵犯其权利的事实缺乏依据，本院难以认定。原告梁莎莎要求判令被告戴小明停止以断电、停水方式侵害原告行使租赁物的侵权行为和要求判令被告戴小明赔偿原告自2019年7月1日起至实际能够实际使用水电之日的租金损失的诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。原告梁莎莎的经济损失问题，可以根据租赁合同的约定向租赁合同相对方主张权利。被告戴小明与第三人林方清之间的纠纷应另行处理。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告梁莎莎的诉讼请求。 案件受理费4036元，由原告梁莎莎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院） 审 判 长 朱 剑 人民陪审员 强 洪 人民陪审员 陆菊芬 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员 顾腾燕