内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2020）内0402民初3029号原告：隋雪娜，女，1985年10月30日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市。委托诉讼代理人：王翠华，赤峰市长青法律服务所法律工作者。被告：内蒙古龙腾房地产开发有限公司，住所地赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区枢纽站**楼02012。法定代表人：何金辉，董事。委托诉讼代理人：李晶。原告隋雪娜与被告内蒙古龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告隋雪娜及其委托诉讼代理人王翠华，被告龙腾公司的委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隋雪娜向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的“龙腾奥莱广场商铺租赁合同”;2.判令被告返还原告交纳的租金及保证金合计40750元；3.判令被告承担违约金20000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月，原告通过被告的广告得知龙腾奥莱广场正在租赁招商。2019年11月19日，原告与被告签订龙腾奥莱广场商铺租赁合同，原告按照被告的要求交纳了租金及保证金等费用40750元。签订合同时被告承诺在2020年1月1日开业。此后，原告与济南芙伦迪商贸有限公司签订合同，代理其莉彤雪品牌女鞋在被告龙腾奥莱广场销售。2020年元旦前，被告告知原告不能在1月1日正常开业，现在还没有进行装修，让原告等待。2020年春节前，原告仍没有接到被告开业的消息，再一次催促被告尽快开业，因原告代理的货物准备发货，被告仍然告知不能开业，并保证在2020年5月1日开业，致使原告想在春节黄金季节营业的希望破灭。时至今日，被告仍然没有开业，并不能确定准确的开业时间。现原告代理的厂家已经与原告解除了代理合同，并由原告承担了违约金2万元。原告租赁目的已无法实现，为此原告向被告提出解除合同，退回租赁费及保证金，被告拒绝退还，故原告诉至法院，诉请如上。庭审中，原告补充称，要求被告承担违约金20000元是依据租赁合同第21条第4款的约定，结合原告实际损失进行主张。被告龙腾公司辩称，一、我司与原告于2019年11月19日签订了“龙腾奥莱广场租赁合同”，由原告租赁我公司开发运营的“龙腾奥莱广场”室内步行街二层2035号商铺用于经营“莉彤雪”品牌。我公司原计划在2020年1月1日开业运营，按双方约定原告应在签订合同后，第一时间启动店铺的装修工程，但原告未按要求进场装修，已违反合同约定。因建设工程消防设计审查职责划入住建部，内蒙古自治区内蒙古自治区赤峰市××队的编制职责调整，在消防部门与住建部门交接期间，赤峰市消防二次装修审批审查工作未出现分配，导致搁置停审状态。受此次不可抗力因素影响，我公司项目的二次消防工程被迫停滞，部分商户未能进场装修，导致我公司项目无法于2020年1月1日开业运营。因受国家政策不可抗力因素影响，根据实际情况，本着广大合作品牌合作共赢的精神，我公司在第一时间将开业时间调整至2020年5月1日并告知广大商户，同时通知所有商户于2020年3月1日进场装修。但在2020年初，受新型冠状病毒肺炎的疫情影响，本着严格遵守国家疫情管控职责，我公司特将原预定的开业时间推迟至2020年10月份。因受不可抗力因素，导致我公司不能如期开业，我公司也深表歉意，同时我公司也放弃追究所有商户未能按时进场装修的违约责任。二、在疫情得到管控后，我公司于4月份启动了复工复产。我公司相关工作人员也第一时间通过电话、短信等方式通知原告，尽快启动二层203x号商铺的装修工程，并和商场同步开业，但原告至今未启动装修事宜，原告的行为已违反了合同约定，给我公司造成了严重影响及经济损失。若原告因个人原因未能进场启动装修与商场同步开业，所产生的法律责任及经济损失由原告全部承担。我公司本着精诚合作，互惠互利的精神，愿与原告保持良好沟通，共同推进合作进程。本院经审理认定事实如下：2019年11月14日，被告龙腾公司向原告出具缴费通知，通知主要内容为：2020年1月1日至2020年3月31日租金14760元、履约保证金9840元、物业费3690元、物业保证金2460元、质量保证金10000元，合计40750元。备注：以上款项将意向金转为质量保证金，其他款项请商户于签订合同后7日内进行缴纳，为避免带来不必要的麻烦，请各品牌商户按照要求把款项打入专用账户。2019年11月18日，被告龙腾公司为原告出具收据两枚，其中一枚为商铺租金14760元，另一枚为商铺租赁保证金9840元。同日，内蒙古中美物业管理有限责任公司为原告出具收据三枚，分别为质量保证金10000元、商铺租赁物业费3690元、商铺租赁物业保证金2460元。以上收据合计金额为40750元。2019年11月19日，被告龙腾公司（甲方、出租方）与原告隋雪娜（乙方、承租方）签订龙腾奥莱广场商铺租赁合同（运营期.固定租金版），该合同载明：甲方同意将位于赤峰龙腾奥莱广场室内【二】层【203x】号商铺（具体位置、面积构成等基本状况详见合同附件一）出租给乙方使用乙方同意承租该房屋；物业服务公司：对包括该房屋在内的该房屋所在区域提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。就本合同而言，指内蒙古中美物业管理有限公司；进场日：甲方移交、乙方接收该房屋之日。为免疑问，《房屋交接确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准；装修期：自进场日起至开业日前一日的期间。但如该房屋在前述期间内开业经营的（即乙方在该房屋内开始经营，实际接待顾客，而无论乙方是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，亦不论该房屋所在区域内其它商家是否开业），装修期截止至该房屋对外营业之日的前一日；开业日：乙方应在租赁场所开业经营之日；计租日：即开业日（开业后计租日即进场日）；保证金：作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物业服务公司交纳的约定金额的款项，本合同有效期内，该款项由甲方或物业服务公司保管，按合同约定使用，不计利息。为免疑问，甲方或物业服务公司对该款项不承担任何信托或其他投资增值的责任；不可抗力：合同双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；本合同项下租赁期限为12个月，自计租日开始计算，即自2020年1月1日起至2020年12月31日止；乙方在该房屋内经营品牌为莉彤雪，经营项目为女鞋。租赁期内，未经甲方、物业服务公司书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途；乙方应当于该进场日之前付清本合同项下全部应付费用，与甲方或物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件五的格式签署《房屋交接确认书》；该房屋月租金标准为4920元；本合同项下首期租金应于本合同签订当日支付，租金期间为2020年1月1日至2020年3月31日，应交租金为14760元；本合同签署当日,乙方应当向甲方支付9840元作为租赁保证金；本合同终止且经甲方确认乙方妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，甲方及物业服务公司将剩余的租赁保证金无息分别退还予乙方，乙方应同时退还租赁保证金收据原件；双方约定，作为该房屋的承租人，乙方自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业费。物业服务费收费标准：按该房屋的计租面积计算，计租日起每平方米每月30元。即每月物业费为1230元；本合同项下之开业日定为2020年1月1日，乙方应当于开业日开业经营（乙方未在该开业日开业的，不影响计租日的起算）；如乙方未能在装修期内完成上述装饰装修工程导致乙方未能在开业日开业经营的，本合同项下之装修期不予延长；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还合同项下的租赁保证金，如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。同日，原告隋雪娜与内蒙古中美物业管理有限责任公司签订龙腾奥莱广场物业管理服务协议及安全责任书。庭审中，原告提交济南芙伦迪商贸有限公司与隋雪娜于2019年11月22日签订的联营合同、济南芙伦迪商贸有限公司为原告出具的收据以及该公司向原告发送的解除联营合同及地区代理通知书，原告称其租赁被告商铺后准备经营济南芙伦迪商贸有限公司的莉彤雪品牌女鞋，并交纳保证金2万元，因被告迟迟未开业，致使济南芙伦迪商贸有限公司解除了联营合同，并将其交纳的2万元保证金予以扣留。2020年6月20日，被告龙腾公司发出致龙腾奥莱广场合作商户告知函，主要内容为：因疫情原因，根据现阶段的市场情况，公司决定于2020年10月份之前开业运营。另，原告提交照片四枚，证明被告至今未开业经营，对此被告龙腾公司予以认可，并称其与物业公司为合作关系，原告交纳的费用由其与物业公司协商，同意由被告统一返还给原告。现原告诉至本院，诉请如上。本院认为，原告隋雪娜与被告龙腾公司间签订的龙腾奥莱广场商铺租赁合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定行使权利，履行义务。双方签订的合同约定租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日，并约定开业时间为2020年1月1日，但至庭审时双方并未签订房屋交接确认书，被告未将租赁房屋交付原告使用，亦未开业运营，致使原告租赁被告房屋进行经营的合同目的已不能实现，现原告请求解除与被告间签订的租赁合同，本院予以支持。因原告并未使用租赁房屋，被告应将原告交纳的相关费用予以返还，庭审中被告同意物业公司收取的费用亦由其返还，故对原告主张被告返还已支付的款项40750元，本院予以支持。关于原告主张的违约金20000元，原告依据其与济南芙伦迪商贸有限公司签订的合同主张其损失数额，但关于该20000元，只有在其提交的解除联营合同及地区代理通知书中的单方面陈述，不足以证实其真实性。故依据原、被告双方签订的商铺租赁合同中的约定“本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的租赁保证金”，原告交纳租赁保证金9840元，该款项已在前述的40750元中予以返还，被告需另行支付原告9840元。被告辩称因消防工程问题及疫情原因未能按时开业运营，因双方约定的开业时间为2020年1月1日，此时尚未进行疫情管控，各商场均在正常运营，被告主张的理由不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告隋雪娜与被告内蒙古龙腾房地产开发有限公司签订的龙腾奥莱广场商铺租赁合同；二、被告内蒙古龙腾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告隋雪娜40750元并支付违约金9840元；三、驳回原告隋雪娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费659元（原告已预交），由原告隋雪娜负担127元，被告内蒙古龙腾房地产开发有限公司负担532元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 高丽平 二〇二〇年八月十二日书记员 王 蕊