重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初26884号 原告：傅中刚，男，1975年7月18日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：邹东桥，重庆尚然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈永洪，重庆尚然律师事务所律师。 被告：徐驰，男，1993年5月8日出生，汉族，住重庆市渝**。 被告：重庆馨月房地产营销策划有限公司，住所地重庆市渝**龙兴镇普福大道**和合家园**1-11-1，统一社会信用代码915000003395972130。 法定代表人：张松，总经理。 委托诉讼代理人：邓小春，重庆市北碚区复兴法律服务所法律工作者。 第三人：谢永川，男，1990年5月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：于军明，重庆千禧年律师事务所律师。 第三人：徐伟，男，1970年4月15日出生，汉族，住重庆市渝**。 原告傅中刚与被告徐驰、重庆馨月房地产营销策划有限公司（以下简称“馨月公司”）、第三人谢永川、徐伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序分别于2020年3月27日、7月21日公开开庭进行了审理。因第三人徐伟与本案的处理结果有利害关系，本院在本案第一次开庭后依法追加徐伟作为第三人参加了诉讼。原告傅中刚及其委托诉讼代理人邹东桥、陈永洪，被告馨月公司的委托诉讼代理人邓小春、第三人谢永川的委托诉讼代理人于军明到庭参加了第一次庭审。原告傅中刚及其委托诉讼代理人邹东桥、陈永洪，被告馨月公司的委托诉讼代理人邓小春、第三人谢永川的委托诉讼代理人于军明、第三人徐伟到庭参加了第二次庭审。被告徐驰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告傅中刚向本院提出诉讼请求：1、依法确认傅中刚与徐驰、馨月公司于2016年10月30日签订的重庆市房屋买卖合同有效；2、依法判令二被告及第三人协助原告办理案涉房屋过户登记手续；3、依法判令二被告支付未办理过户手续的违约金（以260000元为基数，从2018年1月1日开始计算至实际过户为止，按照每日万分之五计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年10月30日，原告与被告徐驰、馨月公司签订重庆市房屋买卖合同，约定被告徐驰案涉房屋以280000元的价格出售给原告，被告徐驰于合同签订当日向原告交付房屋，并在取得产权证5个工作日内通知原告办理权属转移登记手续，若未能在约定的期限内为原告办理过户手续，被告每日按已付房款万分之一的标准向原告支付违约金。除合同约定的尾款20000元于过户时支付外，原告在合同签订当日支付其余全部房款260000元。合同签订当日，原告按约支付了购房款，被告徐驰亦将房屋交付原告，原告对房屋进行装修并一直在该房屋居住至今。此后，原告多次与被告徐驰、中介公司沟通办证事宜，但被告徐驰一直推脱不予理睬。2018年4月，原告得知被告徐驰又将房屋出售给了第三人谢永川，并已过户至谢永川名下。原告认为，原告与被告签订的重庆市房屋买卖合同系各方真实的意思表示，房屋买卖合同合法有效，应当受到法律的保护。原告按约支付了购房款，且已经在涉案房屋实际居住多年，被告亦应按照合同的约定履行过户手续。被告的行为严重违反了合同的约定，侵害了原告的利益。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。 被告徐驰未作答辩。 被告馨月公司辩称：1、原告与被告徐驰在我公司签订的房屋买卖合同真实合法有效，该合同除案涉房屋过户以外，其余的义务已经全部履行完毕；2、案涉房屋登记在被告徐驰名下，房屋买卖合同约定由被告徐驰将其所有的房屋出售给原告，原告向被告徐驰支付房款，同时还约定有被告徐驰给原告办理过户登记手续，该处办理过户登记手续的主体是原告与被告徐驰，而被告馨月公司只是协助双方办理，被告馨月公司在该合同中的行为是居间行为，其作用是提供与订立合同有关的真实情况，根据合同法之规定，居间人只有在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的、损害委托人利益的情况下才会承担赔偿责任，而本案馨月公司在组织原告与被告徐驰签订房屋买卖合同并不存在故意隐瞒及弄虚作假情况，这一点在原告提交的民事起诉状也能体现，故馨月公司不应当承担违约金；3、基于三方签订的买卖合同，该合同第8条3款约定未办理过户手续的违约金也是原告与被告徐驰之间的约定，案涉房屋不能正常办理过户手续是徐驰的责任，同时原告就过户问题也曾向法院提起诉讼，经一审二审最终认定责任应当由被告徐驰承担，故请求驳回对被告馨月公司的诉讼 第三人谢永川述称，本案原告提起的房屋系第三人谢永川向徐驰合法购买取得并依法领取不动产权证书，原告与被告徐驰及馨月公司的房屋买卖合同与谢永川无关，原告提起的要求配合过户的诉讼请求没有事实依据及法律依据，故请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 第三人徐伟述称，房屋买卖合同是我签字的，但合同不成立，房屋在10月24日已经卖给馨月公司了，馨月公司支付了10000元作为定金，房屋的所有权已经转移给了馨月公司，房产证上是我儿子一个人的名字，我的签字只是起一个见证作用。 经审理查明：2016年10月30日，徐驰作为出卖人（甲方），馨月公司作为经纪方（丙方），傅中刚作为购买人（乙方）签订重庆市房屋买卖合同，该合同的主要内容为：1、甲方出售的房屋位置；2、房屋总成交金额为280000元，采取分期付款的方式支付，甲方在签订卖方承诺书时收到购房定金30000元，签订合同当日由乙方向甲方支付购房款230000元，办理权属转移登记手续当日乙方向甲方支付购房尾款20000元；3、该物业产权证正在办理中；4、甲方须在产权证下达5个工作日内通知乙方及丙方办理权属转移登记手续（合同7.6条），甲乙双方未能在上述约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，双方同意按下列方式处理，因甲方责任导致的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起7日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付已付房款20%的违约金，乙方不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金等。同日，傅中刚通过中国农业银行分两笔转账支付房款40000元、190000元，合计230000元。徐驰向傅中刚出具收条一张，载明：今收到买方傅中刚支付购买案涉房屋之购房房款贰拾叁万元整。同日，徐驰将上述房屋交付给傅中刚，双方签字确认重庆馨月地产房屋交接清单一份，其中载明交接内容包括房屋钥匙、业主手册、水电卡等。 馨月公司分别于2016年10月21日、10月22日向傅中刚出具了收据各一张，分别载明收到傅中刚购买案涉房屋的诚意金1000元、29000元，合计30000元。 2017年1月5日，傅中刚与案外人刘波签订装修协议一份，将涉案房屋进行了装修。 2018年10月22日，傅中刚将徐驰、谢永川起诉至我院，主张：1、撤销徐驰、谢永川之间关于案涉房屋的《房屋转让协议书》；2、诉讼费由二被告承担。本院经审理后于2019年3月5日作出（2018）渝0112民初22577号民事判决书，该份判决载明：1、2018年4月23日，谢永川与徐驰签订房屋买卖协议书，约定，徐驰将案涉房屋卖给谢永川，金额为320000元；2、谢永川通过交通银行分八笔向徐驰转账330000元；3、傅中刚要求撤销上述房屋转让协议书的请求不能成立，驳回傅中刚的诉讼请求。2019年1月9日，傅中刚上诉至重庆市第一中级人民法院，2019年9月25日，重庆市第一中级人民法院做出驳回上诉，维持原判的判决。 另查明，案涉房屋登记在谢永川名下，登记时间为2018年4月24日。 再查明，徐伟与徐驰系父子关系，徐伟系徐驰之父。 以上事实，有重庆市房屋买卖合同、房屋交接清单、房收据、借记卡交易明细、收条、装修协议、房屋产权证、民事判决书及当事人陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，原告傅中刚与被告徐驰、第三人徐伟、馨月公司签订的重庆市房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故原告提出的确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告傅中刚提出的房屋过户请求，虽然案涉合同有效，但在本案诉讼前，案涉房屋已经过户到第三人谢永川名下，不动产的物权变动以公示为原则，即以是否过户为准。原告傅中刚为此提出了债权人撤销权诉讼，后经法院判决，并未撤销被告徐驰与第三人谢永川之间的买卖合同，案涉房屋属于第三人谢永川所有的基础未发生改变，虽然原告傅中刚实际居住在案涉房屋内，但并非房屋所有权人，故原告要求二被告及第三人谢永川将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 关于原告主张的违约金。本案双方签订重庆市房屋买卖合同约定：该物业产权证正在办理中，甲方须在产权证下达5个工作日内通知乙方及丙方办理权属转移登记手续，甲乙双方未能在上述约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，双方同意按下列方式处理，因甲方责任导致的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起7日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付已付房款20%的违约金，乙方不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金等。本案被告徐驰将案涉房屋出售给原告后又将上述房屋出售给第三人谢永川，明显违约。根据本案查明的事实，由于双方签订买卖合同时，案涉房屋尚未取得产权证书，虽然双方约定了不办理过户的违约责任承担方式，但案涉房屋已经登记在第三人谢永川名下，原告与被告徐驰之间已经不存在能够办理过户申请的情形，故即使计算违约金，也只能计算至2018年4月24日即案涉房屋登记在谢永川名下之日。又因现没有证据证明被告徐驰取得产权证的具体时间，故原告主张的违约金起算时间，无据可循。综上，虽然被告徐驰存在违约行为，但违约起算时间无法确定，故对原告的违约金请求，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告傅中刚与被告徐驰、重庆馨月房地产营销策划有限公司、第三人徐伟于2016年10月30日签订的重庆市房屋买卖合同有效。 二、驳回原告傅中刚的其他诉讼请求。 案件受理费5500元，由原告傅中刚负担2750元，被告徐驰负担2750元；公告费390元，由原告傅中刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  姚利平 人民陪审员  程世全 人民陪审员  殷桂花 二〇二〇年八月二十六日 法官 助理  曾 莉 书 记 员  王 欢