上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初9760号原告：夏兆杰，男，1967年5月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：王敬娥，女，1968年2月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：夏兆杰(原告王敬娥丈夫)，男，1967年5月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海本之草信息技术有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张雪礼，执行董事。原告夏兆杰、王敬娥与被告上海本之草信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭审理了本案。原告夏兆杰、王敬娥、被告上海本之草信息技术有限公司的法定代表人张雪礼到庭参加诉讼。原、被告曾申请十日时间进行和解，但未能达成和解协议。此后，本院于2020年7月22日公开开庭审理了本案。原告夏兆杰(被告王敬娥的委托诉讼代理人)、被告上海本之草信息技术有限公司的法定代表人张雪礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏兆杰、王敬娥向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的房屋租赁合同于2020年3月24日解除，被告搬离上海市中山西路XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)；2.被告支付2020年3月1日至2020年6月11日的租金25,250元及滞纳金5,716.50元，2020年6月12日起至被告搬离涉讼房屋之日的租金及违约金，租金按每日250元计算，违约金按每日租金的0.3%计算;3.被告支付原告误工费533.33元。审理中，原告夏兆杰、王敬娥变更其诉讼请求为：1.确认原、被告的房屋租赁合同于2020年3月24日解除；2.被告支付2020年3月1日至2020年6月22日的租金28,000元；3.被告支付违约金15,000元。事实和理由：2019年9月26日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期自2019年10月8日至2020年10月7日，月租金7,500元，押二付一，先付后租。被告不支付租金累计超过10天，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告支付月租金2倍的违约金。原告多次催告被告支付租金，但被告以疫情为由要求减免一个月租金，双方多次协商未果，被告至今未支付到期租金，构成违约，故原告提起诉讼，同时要求以被告支付的押金依次抵充拖欠租金、占有使用费、违约金。被告上海本之草信息技术有限公司辩称，因疫情原因，被告经营受到影响，资金难以维系。被告曾与原告协商减免两个月租金，但原告不同意，还上门张贴布告，威胁被告停水、停电。现同意解除租赁合同并搬离涉讼房屋，但不同意支付2020年3月1日至6月11日的租金及违约金、误工费。如法院认定被告构成违约，需支付租金、占有使用费及违约金的，要求以押金15,000元先行抵充租金，此外，原告主张的违约金标准过高，请求法院进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对上海市房地产权证、《上海市房屋代理合同》、招商银行账户历史交易明细表、微信记录、《房屋出租合同解约通知书》、《房屋出租合同解约通知》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人，该房屋建筑面积75.95平方米，用途为办公。2019年9月26日，原告(甲方、出租方)、被告(乙方、承租方)、案外人上海远行佳房地产经纪有限公司(丙方、居间方)签订《上海市房屋代理合同》，约定：甲方作为涉讼房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。甲方于2019年10月1日前向乙方交付该房屋，免租期为7天，自2019年10月1日起至2019年10月7日止。房屋租赁期为壹年，自2019年10月8日起至2020年10月7日止。该房屋月租金为7,500元，物业费为1,519元，物业费由乙方承担并自行交付本大厦物业管理公司。租金(押金)支付方式为押贰付壹，租金每壹个月支付一次，于付款月起租日拾天前支付下一期租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方须按日租金的0.3%支付违约金。甲、乙双方约定，签订本合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金(押金)，保证金(押金)相当于贰个月租金[不含物业管理费]的金额，即15,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水费、电费、燃气费、供暖费、上网费、车位费、空调费等费用由乙方承担。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，……5、乙方逾期不支付租金累计超过10天的。免责条款：(一)“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为，或社会异常现象；若乙方因不可抗力而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。(二)因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。此后，被告向原告支付押金15,000元，并实际使用涉讼房屋用于办公，主要通过网络开展业务。2020年1月17日，被告向原告支付2020年2月1日至2月29日的租金7,500元。2020年2月3日至2月9日，涉讼房屋所在大楼因疫情原因处于关闭状态，被告人员无法进入涉讼房屋。被告法定代表人张雪礼曾向原告提出减免2020年3月、4月的租金。2020年3月10日，原告夏兆杰通过微信方式告知张雪礼，原告同意2月份租金少收取500元，在3月份租金中体现出来，即被告3月份支付租金7,000元，自4月份起恢复月租金7,500元的标准。张雪礼回复称，疫情造成房客使用不便，要求减免一个月租金。2020年3月11日，原告夏兆杰通过微信方式告知张雪礼，因未收到被告回复和租金，故要求被告搬离涉讼房屋内的物品，双方于3月12日上午十点半在现场进行交接，另要求被告支付3月份11天的租金及滞纳金等并没收押金。张雪礼回复称，不同意原告意见，要求减免一个月租金。之后，原告王敬娥告知张雪礼，同意减免一周的租金1,800元。张雪礼回复称，希望原告考虑被告的经济困难，减免一个月租金，并承诺之后会按时支付租金。因双方各执己见，未能达成一致意见。2020年3月12日，原告夏兆杰通过微信方式向张雪礼发出《房屋出租合同解约通知》，以被告逾期支付2020年3月份租金构成为违约为由解除房屋租赁合同，要求被告于三日内搬离涉讼房屋。张雪礼随后与原告进行协商。原告夏兆杰告知张雪礼，被告有两个选择，一是在当日支付3月份的租金5,800元，并按时支付之后的租金，二是原告在二、三日后通知物业断电，双方进行交接。当日，原告还将上述解约通知张贴在涉讼房屋大门上。因被告在收到上述解约通知后未搬离涉讼房屋，故原告报警。2020年3月17日，原、被告再次进行协商，双方达成口头协议，原告同意减收2020年3月的租金4,000元，被告在同年3月20日前将3月、4月的租金支付完毕，双方的房屋租赁合同继续履行。被告未能履行上述协议，原告催讨未果，于2020年3月24日通过微信方式向张雪礼发出《房屋出租合同解约通知书》，称被告拒不支付租金构成违约，自通知发出之日起，双方签订的《上海市房屋代理合同》依法解除，被告应在收到通知后2日内(最迟在2020年3月27日前)搬出涉讼房屋，并按照使用该房屋的实际天数支付未付的租金及滞纳金。张雪礼于当日收到该通知书。原告还通过邮寄方式向被告发送该通知书，被告于同年3月26日收到该通知书。2020年6月22日，被告搬离涉讼房屋并将该房屋返还原告。至今，涉讼房屋仍未能另行出租。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋代理合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。2020年2月3日至2月9日期间，涉讼房屋所在大楼封闭，被告人员无法进入大楼、无法使用涉讼房屋，故上述期间的租金应予调整。此后，被告以疫情影响房屋使用为由向原告提出减免3月租金的申请，原、被告多次就此进行协商。2020年3月10日，原告夏兆杰告知被告同意2月份租金少收取500元；2020年3月11日，原告王敬娥告知被告，同意减免一周的租金1,800元。上述事实证明原告同意减收2020年2月的部分租金，鉴于被告已经先行按房屋租赁合同约定的租金标准支付了2月的租金，故减收租金原告不予返还，而是在被告应支付的3月租金中予以扣除。此后，因双方未能达成一致意见，原告于2020年3月12日向被告发出《房屋出租合同解约通知》。2020年3月17日，原、被告再次进行协商，并达成口头协议，原告减收2020年3月的租金4,000元，被告于同年3月20日前将3月、4月的租金支付完毕，《上海市房屋代理合同》继续履行。原告考虑到疫情期间被告对涉讼房屋的使用及经营受到影响的因素，同意减收部分租金，系对其自身权利的处置，应予准许。因上述协议系原、被告自愿真实意思表示，故对双方均具有约束力，被告应按约履行己方义务。被告在达成上述协议后仍未能按约支付拖欠租金，且继续占有使用涉讼房屋，故被告的行为违反了《上海市房屋代理合同》的约定，原告据此享有提前解除合同并要求被告支付违约金的权利。原告于2020年3月24日通过微信方式向张雪礼发出《房屋出租合同解约通知书》，张雪礼于当日收到该通知书，故《上海市房屋代理合同》应于当日解除。因被告至2020年6月22日才将涉讼房屋返还原告，故被告应向原告支付2020年3月1日至6月22日期间的租金及占有使用费。依据原、被告达成的口头协议及《上海市房屋代理合同》的约定，本院认定被告应向原告支付2020年3月1日至3月31日期间的租金及占有使用费计3,500元，并按每月7,500元的标准支付2020年4月1日至6月22日期间的占有使用费计20,500元。原告根据《上海市房屋代理合同》的约定主张被告支付违约金15,000元；被告则抗辩合同约定的违约金过高，请求予以调整。本院认为，原、被告多次就租金减免事宜进行协商，并最终达成口头协议，但被告拒绝按约履行付款义务的同时继续占有、使用涉讼房屋，故被告的行为确实使原告遭受损失，原告主张的违约金并不过高，该项诉讼请求本院予以准许。鉴于被告已经向原告支付押金15,000元，而《上海市房屋代理合同》约定，租赁关系终止时，押金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。现原告要求以押金抵充被告应支付的租金及占有使用费，该项主张合法有据，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告夏兆杰、王敬娥与被告上海本之草信息技术有限公司就上海市长宁区中山西路XXX号XXX室签订的《上海市房屋代理合同》于2020年3月24日解除；二、被告上海本之草信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告夏兆杰、王敬娥支付2020年3月1日至6月22日的租金及占有使用费共计24,000元，以被告上海本之草信息技术有限公司支付的押金15,000元先行抵充，不足部分由被告上海本之草信息技术有限公司继续支付；三、被告上海本之草信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告夏兆杰、王敬娥支付违约金15,000元；四、驳回原告夏兆杰、王敬娥的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，减半收取计437.50元，由原告夏兆杰、王敬娥负担25元，被告上海本之草信息技术有限公司负担412.50元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年八月二十七日书记员 徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。