广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初20641号原告：李雨洲，男，1984年9月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码411************514。原告：张建会，女，1987年7月5日出生，汉族,住河南省方城县*************，公民身份号码411************641。两原告的共同委托诉讼代理人：吴炳胜，广东凯行律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：苏沛珊，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：刘金庆，该司员工。委托诉讼代理人：郑孝明，该司员工。原告李雨洲、张建会诉被告中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告李雨洲、张建会的共同委托诉讼代理人吴炳胜、苏沛珊、被告汤臣公司的委托诉讼代理人刘金庆、郑孝明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李雨洲、张建会向本院提出以下诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金201356.24元（以已付购房款1155228元，按每日万分之三，从2019年1月2日计算至2020年8月5日止）。事实与理由：2018年11月19日，原告与被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告汤臣公司建设的位于中山市*****************1********，商品房建筑面积为99.89平方米，总购房金额1155228元。其中，合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合本合同约定的商品房交付买受人（即原告）使用；第九条约定，逾期不超过90日（含90日），自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日以买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日而不超270日（含270日），买受人不能行使解除合同的权利，但可以要求出卖人按日向其支付已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；超过270日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款并按买受人已付房款的同期银行活期存款利息向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约支付首期款347228元，按揭贷款于2019年1月2日发放。按照前述合同约定，被告应当于2018年12月31日前向原告交楼，但截止至2020年7月22日才收到被告发出的有效收楼通知书，被告未按约定时间向原告交楼已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收款收据；3.按揭合同、还款流水明细单。被告汤臣公司抗辩称：1.关于商品房的交付使用条件，国家法规已有明确规定。双方签订的合同中只约定了商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并没有约定必须取得竣工备案许可证后才可以发收楼通知书。被告于2019年9月25日向原告发出的收楼通知书符合法律规定，被告已履行了合同约定的义务；2.房屋的交接手续是一个双方同时履行的过程，合同约定被告只有在双方办理交接手续时才出示相关的证明文件即备案登记证，合同中同样也约定了交接时需要签署交接单即书面手续。如原告在双方交接时有异议，应当在交接单上签署拒绝收楼的原因，原告未能举证证明并非因原告自身原因导致未能如期交付；3.根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第九条的规定，买受人在办理商品房交付手续前，必须向出卖人出示其已依据本条约定的标准向维修资金专用户存入首期维修资金的证明，未有出示的，出卖人有权拒绝向买受人交付商品房，而无需对其承担任何法律责任。原告没有提供证据证明已办理该手续，被告有权拒绝交付；4.根据被告提供的证据显示，原告早在2019年10月份就已得知或应当知道被告已于2019年10月17日取得竣工验收备案登记证。根据合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；5.被告同意自2019年1月2日起至2019年10月17日止向原告支付逾期交房违约，但原告主张的违约金赔偿金额过高，有失公平，请求法院予以减少。被告汤臣公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.竣工验收报告、告知书；2.收楼EMS快递单（2019-9-19向原告邮寄）；3.金御豪庭二期业主维权诉求书、住建局回复、住建局电子邮件截图。本院认定事实如下：2018年11月19日，原告李雨洲、张建会（作为买受人）与被告汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市**********************902房，该商品房总价款1155228元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2017年10月26日前支付首期款347228元，剩余房款808000元通过办理按揭贷款方式支付；3.买受人逾期付款，逾期超过30日后，如合同继续履行则买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；4.出卖人应当于2018年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；*.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金；6.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任；7.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；8.自出卖人按本合同约定地址发出收楼通知书之日起15日内，买受人未前来办理商品房交接手续，视为买受人已收楼。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。2019年9月24日，涉案商品房所在工程取得了建筑工程竣工验收报告。2019年9月24日，被告通过邮寄送达的方式向原告送达了一份收楼通知书，要求原告于在指定的时间内办理收楼的相关手续。2019年9月25日，中山市**********出具一份工程现场施工质量监督任务完成告知书，载明：汤臣公司建设的金域豪庭二期工程（含消防验收）已竣工验收合格，我站的工程现场施工质量监督任务完成，《工程质量监督报告》（编号20190925020SX）已编制通过，请及时到市住建局审批服务办公室办理竣工验收备案。2019年10月17日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。2020年7月20日，被告通过邮寄送达的方式向原告送达了一份收楼通知书，要求原告于在指定的时间内办理收楼的相关手续。庭审中，原、被告均确认，原告截止至2019年1月2日才付清全部购房款。另外，原告主张逾期交房违约金应按每日万分之三进行计算；被告则抗辩称合同约定的逾期交房违约金计算标准过高，请求法院予以调整。被告在庭审中确认逾期交房违约金的条款是其进行起草规定的。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原、被告均确认，原告截止至2019年1月2日才付清全部购房款，对于该事实，本院予以认定。关于逾期交房违约金的起算时间问题，本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，被告应在2018年12月31日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，如原告未履行付清应付房款，被告有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。本案中，原告截止至2019年1月2日才付清全部购房款，被告有权将涉案商品房交付的期限顺延至原告付清全部购房款之日止，即被告于2019年1月2日才负有将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给原告使用的义务。原告主张从2019年1月2日起开始计算逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持。关于逾期交房违约金的截止时间问题，首先，根据双方签订的合同约定，涉案商品房的交付条件为在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定，而且在商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理收楼手续。被告汤臣公司虽然于2019年9月24日通过邮寄送达的方式向原告送达收楼通知书，要求原告办理相关的收楼手续，但此时涉案房屋未取得竣工验收备案登记证，尚不符合合同约定的交房条件，原告有权拒绝收楼，被告发出的该收楼通知并不构成有效通知，故被告主张取得竣工验收报告即符合交付条件以及被告已有效通知原告收楼的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。其次，虽然被告汤臣公司在2019年10月17日已取得了涉案竣工验收备案登记证，涉案商品房已经符合合同约定的交付条件，但是根据合同的约定，在商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理收楼手续。被告未能举证证明在涉案房屋在取得竣工验收备案登记证，符合合同约定的交房条件后，其已按合同约定书面通知原告收楼，故不能免除被告逾期交房的违约责任。另外，关于被告抗辩称原告于2019年10月份知道或应当知道涉案商品房符合交付条件，原告未及时收楼存在扩大损失的情形。本院认为，将符合合同约定交付条件的商品房交付给买受人使用是出卖人的主要合同义务，而向买受人及时发出收楼通知更是其履行交付义务的关键环节，被告提供的证据仅能证明涉案商品房所在小区业主曾就商品房交付问题到住建局进行信访，但住建局对业主信访问题的回复文件并不能免除出卖人应向买受人发出收楼通知的合同义务，对于被告的该抗辩，本院不予采信。最后，根据双方签订的合同约定，自出卖人按本合同约定地址发出收楼通知书之日起15日内，买受人未前来办理商品房交接手续，视为买受人已收楼。本案中，被告汤臣公司于2020年7月20日按照合同中载明的通讯地址及联系电话邮寄收楼通知书，通知办理相关收楼手续，可视为被告已履行了相应的通知义务。原告未按被告指定的收楼时间办理相关收楼手续，根据合同约定，自出卖人按本合同约定地址发出收楼通知书之日起15日内，买受人未前来办理商品房交接手续，视为买受人已收楼，即涉案商品房于2020年8月5日视为交付。原告未按被告指定的收楼时间办理相关收楼手续，由此产生的逾期收楼等法律后果应由原告自行承担，故逾期交房违约金应从2019年1月2日起计算至2020年8月5日止。原告主张逾期交房违约金计算至2020年8月5日止，理据充分，本院予以支持。关于逾期交房违约金的计算标准，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。原告主张被告应按照合同约定的逾期交房违约金计算标准即每日万分之三支付违约金；被告则主张逾期交房违约金的计算标准过高，请求法院予以调整。本院认为，涉案商品房买卖合同是双方真实的意思表示，且逾期交房违约金的计算标准条文系由被告进行草拟，被告作为专业的开发商其在起草该条款时应对商品房交付时间及逾期交房的法律后果进行了合理衡量。另外，双方签订的商品房买卖合同中约定逾期付款的违约金计算标准为每日万分之三，双方约定的逾期交房违约金计算标准不存在显示公平的情形，故本院认定双方约定的逾期交房违约金计算标准不属过高，对于被告的这一抗辩，本院不予采信。被告应按照合同约定的逾期交房违约金计算标准向原告支付逾期交房违约金。经本院核算，被告共计逾期交房581天，故逾期交房违约金应每日按原告已付房价款万分之三进行计算。被告应向原告支付逾期交房违约金201356.24元（1155228元x0.3‰x581）。原告主张被告向原告支付逾期交房违约金201356.24元，理据充分，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告中山市汤臣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李雨洲、张建会支付逾期交房违约金201356.24元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4320元，减半收取为2160元（原告已预交），由被告负担，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费2160元返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年八月二十五日书记员  卢芷琪陈**龙