文书内容江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初2146号原告：郑史专，男，1991年11月28日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区。原告：夏冬，女，1996年10月7日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区。被告：上饶市恒大置业有限公司，住所地江西省上饶市信州区北环路**260，统一社会信用代码：91361100MA35K32A9Y。法定代表人：陈荣圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：车良岐，该公司员工，特别授权代理。原告郑史专、夏冬与被告上饶市恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑史专、夏冬、被告恒大置业公司委托诉讼代理人车良岐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑史专、夏冬向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告维修房屋；2、请求判令被告支付迟延交房的违约金41,238元(暂计算至起诉之日止)；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年2月18日，原、被告签订了《上饶市商品房买卖合同》，就恒大珺庭小区21幢1单元1层102号房屋达成买卖协议。2019年11月3日，被告通知原告办理交房。在验收过程中，原告发现飘窗渗水等问题，遂拒绝在交房协议上签字，并拒绝入住。针对上述渗水情况，被告承诺在半年内予以修复。之后，原告楼上的业主入住，原告在后续的查房过程陆续发现渗水面积扩大，且渗水点也增多。期间，原告多次与被告交涉，要求对房屋进行修复，而被告至今未予修复。目前原告发现的房屋质量问题如下：1、主卧天花板渗水；2、主卧楼上厕所渗水；3、次卧飘窗渗水；4、地、地下**墙角渗水、地、地下**地面渗水、夹层楼梯少两级台阶；7、书房墙纸需更换；8、橱柜存在质量问题；9、洗手间浴柜未安装；10、洗手间电灯未安装。根据《上饶市商品房买卖合同》第十ー条第(一)项的约定，被告应于2019年10月31日前向原告交付房屋。由于房屋质量存在严重问题，被告实际上至今无法履行该约定。另根据《上饶市商品房买卖合同》第九条约定，房屋交付应符合三项条件，分别是：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房已取得规划、消防、人防等部门单项验收合格证明。原告要求被告提供以上文件，被告均拒不提供。基于上述事实，被告因房屋存在严重质量问题而无法交房，原告亦无法入住(原告本应最迟于2019年10月31日前入住)，导致原告只能在外另行租房，被告的违约行为给原告的合法权益造成极大损害。根据《上饶市商品房买卖合同》第十二条第1项第(1)款的约定：被告未按照约定时间交房，逾期在180之内，应当每日支付房价款万分之一的违约金；根据《上饶市商品房买卖合同》第六条第2项的约定，房屋总价款为人民币2,370,433元，则违约金为每日人民币237元；根据《上饶市商品房买卖合同》第十ー条第(一)项的约定，被告应于2019年10月31日前交房，目前已逾期174天。综上，到目前为止，违约金共计人民币41,238元。为维护原告合法权利，特向法院起诉，望判如所请。原告向本院提交了如下证据：1、2020年4月8日、4月11日、6月23日拍摄的房屋渗漏图片及视频，证明房屋存在严重质量问题；2、《上饶市商品房买卖合同（预售）》1份20页，证明2019年2月8日原、被告签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》，根据合同第十一条第（一）项的约定，被告应于2019年10月31日前向原告交付房屋；3、《21栋-1-120屋内问题》及当天视频（2020年4月8日原告找恒大物业，让物业到案涉房屋内去看存在的质量问题，这份材料是物业的工作人员制作的），证明物业已介入，但未在上面签字，最后问题也没有得到解决；4、电话录音1份（4月3日录制，对方为恒大物业负责人），证明上饶市质监站的工作人员要求施工的方案要与业主沟通，但是物业未与原告沟通就进行维修；5、原告与上饶市质监局工作人员的微信聊天记录，证明原告曾向上饶市质监局投诉，上饶市质监局也介入此事要求开发商和施工方、物业进行维修；6、恒大业主群的聊天记录，证明恒大物业的管家刘燕平把原告夏冬踢出了业主群。被告恒大置业公司辩称，第一、根据双方签订的补充协议第四条约定，房屋交付标准为验收合格，我方提供的证据能够证明案涉房屋已于2019年10月28日完成了竣工验收，符合双方合同约定的交付条件，另外，被告于2019年11月13日取得了案涉房屋的最终验收备案，另外根据合同及补充协议的约定，房屋涉及地基基础和主体结构存在质量问题的，被告才应当承担逾期交房的违约责任，本案当中并没有任何证据表明地基结构和房屋主体结构存在质量问题，因此，被告不应承担逾期交房的违约责任；第二，被告已经按合同约定通知了原告前来办理收楼手续，原告拒不接受房屋，系其自身的原因，因此，被告认为原告所诉的逾期交房违约责任没有事实和法律依据，因此，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告恒大置业公司向本院提交如下证据：1、《上饶市商品房买卖合同（预售）》、恒大珺庭小区《商品房买卖合同》补充协议各1份，证明：（1）补充协议第四条对《上饶市商品房买卖合同》第九条即房屋交付条件进行了变更，即被告应当将经验收合格的商品房交付给原告；（2）补充协议第六条约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情况外，原告不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋。房屋地基基础和主体结构以外的其他问题被告仅承担整改和保修义务，不应承担逾期交房的违约责任；2、《恒大名都珺庭收（验）楼通知书》、上饶恒大名都珺庭项目2019年1030批次交楼通知书邮寄验收单及其明细、EMS签收情况，证明被告于2020年11月1日向被告邮寄了收楼通知，原告实际于2020年11月2日签收；3、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《上饶恒大名都珺庭21#楼房屋面积测绘成果报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》各1份，证明案涉房屋已于2019年10月28日完成了竣工验收，符合合同约定的交付条件，另被告于2019年11月13日取得了案涉房屋的竣工验收备案，并由上饶市恒诚房产测绘事务所对案涉房屋进行了实测，实测面积与合同约定的面积一致；4、《业主（住户）资料卡》、《收楼物品领用登记表》、《防火责任书》各1份，证明原告实际已于2019年11月3日办理了收楼手续，未提出房屋不符合交付条件。经本院组织质证，被告对原告提交的第1组证据的三性均有异议，其认为原告提供的图片与视频不能反映拍摄时间，且不能证明原告拍摄的是案涉房屋；对原告提交的第2组证据的三性无异议，但认为原告遗漏了双方签订的补充协议；对原告提交的第3组证据的三性均有异议，其认为：（1）无法核实证据的来源；（2）无法证明就是案涉房屋；对原告提提交的第4组证据的三性均有异议，其认为无法判断录音当中谈话人的身份以及谈话时间，另认为这份录音是经过剪切的，不完整的，不符合证据形式要件；对原告提交的第5组证据的三性均有异议，其认为无法判断对方人员的身份，且从对方的发言来看也不能证明原告的证明目的；对原告提交的第6组证据的关联性有异议，其认为该证据与本案无关联。原告对被告提交的对第1组证据的真实性和合法性无异议，但是对证明对象有异议，其认为房屋漏水的情况已影响到原告的正常使用；对被告提交的第2组证据，其认为没有收到；对被告提交的第3组证据的真实性无异议，但认为原告是2019年11月3日去看房的，而被告是在2019年11月13日才取得案涉房屋的竣工验收备案的，房屋没有达到拎包入住的合同交付条件；对被告提交的第4组证据的三性均有异议，其认为收楼物品领用登记表中的签名及防火责任书中的签名非本人所签。本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年2月18日，原告郑史专、夏冬与被告恒大置业公司签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于上饶市信州区房屋，房屋建筑面积141.46平方米，套内建筑面积117.79平方米，分摊共有建筑面积23.67平方米，该商品房单价为每平方米16756.91元（其中毛坯价格13156.91元，精装修价格3600元），总价款为2370433元。合同第九条就商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告（实测数据）；3、该商品房已取得规划、消防、人防等部门单项验收合格证明。并在该条第二款中约定：该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条就交付时间和手续进行了约定：（一）出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。该条第二款约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。合同第十二条就逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。另，原、被告还签订了恒大珺庭小区《商品房买卖合同》的补充协议，其中就合同第十一条补充如下：……（五）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。2019年11月1日，被告向原告发出《恒大名都珺庭收（验）楼通知书》，该通知书载明：办理现场收（验）楼时间：2019年10月31日接受业主再场收（验）楼手续。因办理手续的业主人数过多，为避免出现长时间排队等候现象，耽误您宝贵时间，我们采取分批方式办理，您具体办理时间以我物业服务中心电话通知为准。2019年11月3日，原告到现场验楼时，发现飘窗渗水等问题，向被告及物业公司进行了反映，但未得到解决。2020年4月初，原告向物业反映的问题有：1、主卧天花板厕所渗水；2、次卧飘窗渗水；3、负一楼墙角、地、地面渗水、夹层楼梯少两格台阶；5、书房墙纸需更换；6、厨房柜子有问题；7、洗手间柜子、洗手间灯未安装。因问题未得到解决，原告拒绝接收房屋。后原告向上饶市房管局、质监局等行政部门反映情况。另查明，2019年11月7日，上饶市恒诚房产测绘事务所对上饶恒大名都珺庭21号楼出具了《房屋面积测绘成果报告》。2019年11月13日恒大名都珺庭首期主体及配套建设工程-21号楼办理竣工验收备案。案件审理过程中，本院于2020年7月8日到涉案房屋现场进行了察看，房屋存在的问题有：1、公共卫生间门口天花板有渗水现象；2、主卧卫生间门口天花板有一个洞，有漏水现象；3、次卧飘窗天花板有渗水现象；4、负一楼墙角、地、地面有渗水现象/div>本院认为，原、被告于2018年2月18日签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》及补充协议系原、被告双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，经现场察看，房屋渗水漏水问题较为严重，房屋的基本使用功能是居住，房屋渗水漏水已影响正常居住，被告作为出卖人应当承担修复责任，故原告要求被告对案涉房屋进行维修的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；本案中《上饶市商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，对存在屋面、墙面、地、地面渗漏的问题的由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”而至本院到现场去看时止，上述渗水问题仍未修复，未修复即未交付，被告处于逾期交付的违约状态，故原告要求被告对房屋进行维修及要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持，逾期交房违约金计至2020年4月22日为174天，共计41238元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上饶市恒大置业有限公司对原告郑史专、夏冬所有的、位于上饶市信州区房屋进行维修；二、被告上饶市恒大置业有限公司在判决生效之日起10日内支付原告郑史专、夏冬迟延交房违约金41,238元（计算至2020年4月22日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元，减半收取即415元，由被告上饶市恒大置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  熊文凯二〇二〇年八月十七日            本件与原本核对无异      书记员  肖美香