安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2714号 上诉人（原审原告）：徐菁，女，1961年12月14日出生，土家族，住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：徐子洋，男，1988年2月20日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司，住所地巢湖市中庙街道湖滨大道北侧水产品交易市场内。 法定代表人：孙继召，公司总经理。 委托诉讼代理人：许竟文，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人徐菁、徐子洋、安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省巢湖市人民法院（2018）皖0181民初5650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐菁、徐子洋上诉请求：1．依法撤销（2018）皖0181民初5650号民事判决第三项、第四项，依法改判碧桂园公司支付徐菁、徐子洋违约金103500元、支付徐菁、徐子洋订购家具预付金损失50000元并支付徐菁、徐子洋购房差价损失或将本案发回重审；2．本案全部诉讼费用由碧桂园公司承担。 事实与理由：1．原审法院按照311740.16元作为计算违约金的标准，属于认定事实错误。（1）根据徐菁、徐子洋与碧桂园公司签订的《商品房现房买卖合同》的约定，碧桂园公司逾期交房超过90日的，除了应返还全部已付款，还应按照徐菁、徐子洋累计已付款的15%支付违约金。原审法院根据徐菁、徐子洋支付的首付款和偿还的按揭本息作为计算违约金的依据显然是错误的，应当按照总房款690000元作为计算依据。徐菁、徐子洋签订房屋买卖合同之后，按照首付款210000元及银行按揭480000元的方式向碧桂园公司支付了全部的购房款，履行了全部的付款义务，累计已付碧桂园公司款项应为690000元。（2）徐菁、徐子洋与银行之间形成贷款合同关系，向银行偿还按揭本息系履行贷款合同义务，该行为与碧桂园公司无关，支付款项也不归碧桂园公司所有。碧桂园公司向银行提前还款的行为，是基于合同解除履行返还部分房款的义务，不能将该部分款项排除在累计已付款之外。否则碧桂园公司一次性返还全部购房款，将不用承担违约责任，这显然与合同约定的条款不符。 2．原审法院认为“徐菁、徐子洋要求碧桂园公司支付订购家具定金损失依据不足”属于认定事实错误。徐菁、徐子洋在购房后按照案涉房屋的尺寸定制家具（合肥信地红星美凯龙店）并支付了50000元定金，徐菁、徐子洋在原审中提交了定/销货单和刷卡凭证。同时根据徐菁、徐子洋提交的与碧桂园公司项目徐经理和客户经理李经理的短信记录，双方在2016年5月份协商退款及赔偿事宜时，碧桂园公司均要求徐菁、徐子洋提交家具定金单，徐菁、徐子洋也向碧桂园公司提交了相关材料。综上，徐菁、徐子洋因购买涉案房屋定制家具并支付定金50000元系真实发生。因碧桂园公司未能向徐菁、徐子洋交房及后续合同的解除，徐菁、徐子洋所订购家具已无法使用，且徐菁、徐子洋交纳的为定金，也无法向商家索回（碧桂园公司的项目经理徐经理也给红星美凯龙电话核实过，确认预付定金不能返还），该部分损失是因碧桂园公司的违约行为导致的，当然应当由碧桂园公司承担。 3．原审法院认为“合同解除后案涉房屋价格的上涨、下跌均与徐菁、徐子洋无关，徐菁、徐子洋不再享有收益或者承担风险”属于认定事实不清。（1）徐菁将本人在合肥的房屋出售购买案涉房屋，购房目的是为了和家人居住使用。碧桂园公司售房后拿到了全部的购房款，在案涉房屋有轻微质量问题的情形下，既不维修也不向徐菁、徐子洋交房，已构成违约。在长达一年多的沟通无果之后，双方确定合同于2016年3月30日解除。根据徐菁、徐子洋提交的律师函及短信记录，徐菁、徐子洋通过发函明确要求碧桂园公司退款，在配合徐菁、徐子洋出具退房说明材料后，多达上百次与碧桂园公司工作人员联系要求尽快办理退款，徐菁、徐子洋需另行购房，并明确表示合肥房价在上涨，如不能及时退款造成损失将由碧桂园公司承担。碧桂园公司系专业的房产开发单位，案涉商品房买卖合同是由碧桂园公司提供的格式条款，碧桂园公司应当明确知道解除合同后的退款期限。在本次交易过程中，碧桂园公司既没有按照合同约定履行交房义务，也没有按照合同约定的期间履行退款义务，一方面占有房屋，一方面占用徐菁、徐子洋的购房款，明显属于恶意违约以获取不正当利益。（2）徐菁、徐子洋关于房屋差价损失的诉请是基于碧桂园公司不履行合同所造成的损失。在案涉合同解除前，碧桂园公司有履行交付房屋的义务，在案涉合同解除后，碧桂园公司有履行及时返还房屋购房款的义务。碧桂园公司未及时履行返还徐菁、徐子洋购房款也是一种违约行为，碧桂园公司也明知徐菁、徐子洋款项是用于购房使用，在此情形下徐菁、徐子洋当然有权要求碧桂园公司承担迟延履行返还购房款造成的损失，只是该损失应当参照购买同类房屋的现市场价值来确定。原审法院以“合同解除后徐菁、徐子洋不再享有收益或承担风险”来对于徐菁、徐子洋主张的损失进行说理，显然混淆了概念，属于认定事实不清。 除上述事实和理由之外，徐菁选择在碧桂园购买大面积户型的房屋（现房），主要是考虑父母年事已高，想要换一个好一点的居住环境，一起生活照顾他们。然而，早该交付入住的房屋，拖延了一年多不能交房，之后又恶意扣留房款不还。徐菁的父母在2018年相继离世，未能如愿，给徐菁带来了巨大的精神伤害。徐菁、徐子洋至今还未买房，一方面是钱款始终在碧桂园公司，一方面是期间上涨的房价让徐菁、徐子洋已无力承担。徐菁、徐子洋在此期间一直租房居住，额外产生了不少租金。 碧桂园公司辩称，1．碧桂园公司不应支付徐菁、徐子洋逾期交房违约金。碧桂园公司不存在逾期交房行为，案涉房屋系徐菁、徐子洋拒绝接收，以致无法交付，非因碧桂园公司违约逾期交付，一审法院直接引用“未交付”并认定碧桂园公司违约属未查明事实。 一审法院直接引用（2016）皖0181民初5175号民事判决书：双方签订《商品房现房买卖合同》后，碧桂园公司并未向徐菁、徐子洋交付房屋，径行认定碧桂园公司违约逾期交房，属事实认定不清。碧桂园公司在（2016）皖0181民初5175号判决书中陈述“房屋未交付给徐菁徐子洋”是基于对事实状态的陈述，是基于该案中碧桂园公司对徐菁、徐子洋有腾退房屋的诉讼请求，为了查清事实法院再三要求碧桂园公司核实交付情况，故经核实房屋尚未交付给徐菁、徐子洋，这是事实状态的描述，法庭并未查明因何种因素导致房屋未交付，后经代理人核实，徐菁、徐子洋购买了两套房屋，其中一套已交付，另一套即案涉房屋徐菁、徐子洋以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房，该房屋并未实际交付，故不构成碧桂园公司逾期交付的违约责任自认。 碧桂园公司在约定交付日期前已取得案涉房屋的验收合格材料，满足合同约定的交付条件，但徐菁、徐子洋以案涉房屋质量为由拒绝收房，徐菁、徐子洋在上诉状中也自认案涉房屋系轻微质量问题，经碧桂园公司书面通知徐菁、徐子洋办理交付手续，徐菁、徐子洋以保修质量范围内的问题为由拒绝收房并提出退房申请，案涉房屋碧桂园公司在合同约定时间内满足交付标准，亦向徐菁徐子洋进行交付，但徐菁、徐子洋以房屋存在质量问题为由拒绝接收，换言之，徐菁、徐子洋必然是接收到了碧桂园公司的交房通知才能去验房，才能会发现其主张的质量问题，其一审提交的工程质量投诉意见书等证据恰恰能证明其已收到碧桂园公司的交房通知，但其拒绝接收房屋。案涉房屋无法正常实际交付，系因徐菁、徐子洋所致，碧桂园公司不存在逾期交房情形，且根据合同附件四合同补充协议第十二条，应视为碧桂园公司按期交房。故碧桂园公司不应支付逾期交房违约金。 2．根据徐菁、徐子洋与碧桂园公司的《商品房现房买卖合同》的约定，如碧桂园公司出现逾期交付房屋满90日后，徐菁、徐子洋可以直接享有约定解除权，但徐菁、徐子洋并没有行使该约定解决权，而是与碧桂园公司重新达成合意，即出具《有关本人退房事宜说明》，双方形成了新的权利义务关系，可以说徐菁、徐子洋放弃了行使约定解除权。通读双方订立的《有关本人退房事宜说明》全文根本没有徐菁、徐子洋要求碧桂园公司承担违约金的条款。 一审法院以5175号生效判决既认定碧桂园公司与徐菁、徐子洋已协商解除《商品房现房买卖合同》，现又判决要求碧桂园公司按照已协议解除的《商品房现房买卖合同》承担违约金，明显缺乏事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”从双方合意情况看，徐菁、徐子洋已就解除原《商品房现房买卖合同》与碧桂园公司达成合意，此合意的事实是对原合同权利义务、债权债务关系的全面清理。从合同的履行情况来看，碧桂园公司在合同解除后，要求徐菁、徐子洋提供退款申请及账户以便碧桂园公司将首付款退还，但从5175号案件中可以清楚地看到，双方达成协议后，徐菁、徐子洋拒绝配合撤销备案，徐子洋人在国外，徐菁拒不提供徐子洋联系方式等信息，5175号案件开庭通过公告送达方式通知，后案件生效后备案注销亦通过法院强制执行方才解决注销备案问题，另从退款常识而言，徐菁、徐子洋必须到碧桂园公司提交退款申请和退款账号并出具收条，否则碧桂园公司根本无法进行退款，徐菁、徐子洋本案中陈述碧桂园公司拒绝支付款项的事实是其单方陈述和虚构的。此外，2019年1月25日碧桂园公司就已将相关款项支付至一审法院执行款账户，已经履行了退款的义务，该《有关本人退房事宜说明》已经实际履行，原《商品房现房买卖合同》的权利义务已经消灭，徐菁、徐子洋不能再要求按照已解除的合同要求碧桂园公司承担违约责任。 3．家具损失问题。徐菁、徐子洋要求碧桂园公司支付其订购家具预付金5万元，无事实和法律依据。徐菁、徐子洋自行定制家具是其与第三方达成买卖合意的行为，其双方之间的法律关系无法约束碧桂园公司，也并非碧桂园原因导致其与第三方签订的合同无法履行，系徐菁、徐子洋拒绝接收房屋所致，一审法院认定事实清楚。 4．购房差价损失问题。一审法院认定事实清楚，碧桂园公司补充认为：关于徐菁、徐子洋主张未返还其首付款影响其购房计划，后2016年房价上涨，导致其存在购房差价，无事实和法律依据，合同并非碧桂园公司不履行，系满足交付条件但徐菁、徐子洋以房屋存在轻微质量问题拒绝接收房屋所致。合同解除后，徐菁、徐子洋又拒绝配合领回首付款，碧桂园公司将其支付的相关款项只能支付至巢湖市人民法院执行局账户。徐菁、徐子洋在何处购置房屋，购置面积大小均为其自愿，与碧桂园公司无关，房价上涨非人为因素，且均发生在合同解除后，商品房合同也未约定不退还首付款的违约责任，该部分差价不属于实际损失，徐菁、徐子洋亦未提交任何证据证明存在该损失，徐菁、徐子洋未收到碧桂园公司退换的首付款是由其自身原因导致。碧桂园公司不存在过错。徐菁、徐子洋的上诉请求及理由无事实和法律依据，不应支持。 碧桂园公司上诉请求：1．请求依法撤销（2018）皖0181民初5650号民事判决，并依法改判驳回徐菁、徐子洋全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由徐菁、徐子洋承担。 事实与理由：1．案涉房屋系徐菁、徐子洋拒绝接收，以致房屋无法交付。一审法院直接引用（2016）皖0181民初5175号民事判决书：双方签订《商品房现房买卖合同》后，碧桂园公司并未向徐菁、徐子洋交付房屋。径行认定碧桂园公司违约逾期交房，属事实认定不清。碧桂园公司在（2016）皖0181民初5175号判决书中陈述“房屋未交付给徐菁、徐子洋”是基于对事实状态的陈述，不构成碧桂园公司逾期交付的违约责任自认。徐菁、徐子洋以房屋存在保修质量范围内的微小瑕疵拒绝收房导致房屋无法交付。碧桂园公司在约定交付日期前已取得涉案房屋的验收合格材料，满足合同约定的交付条件，但徐菁、徐子洋以房屋质量为由拒绝收房，经碧桂园公司书面通知徐菁、徐子洋办理交付手续，徐菁、徐子洋以墙面、门框、瓷砖等保修质量范围内的问题为由拒绝收房并提出退房申请。案涉房屋碧桂园公司在合同约定时间内满足交付标准，亦向徐菁、徐子洋进行交付，但徐菁、徐子洋以房屋存在质量问题为由拒绝接收，案涉房屋无法正常实际交付，系因徐菁、徐子洋所致，碧桂园公司不存在逾期交房情形，且根据合同附件四合同补充协议第十二条，应视为碧桂园公司按期交房。 2．一审法院认定的事实与生效文书确认的本院认为部分相矛盾，（2016）皖0181民初5175号判决书认定碧桂园公司与徐菁、徐子洋是合意解除并非违约解除。（2016）皖0181民初5175号判决书为生效的法律文书，但本案一审法院就徐菁、徐子洋提交的《有关本人退房事宜说明》与（2016）皖0181民初5175号判决书所认定的事实存在差异，直接推翻了生效文书认定的事实。退房说明中徐菁、徐子洋亲笔明确写明：“双方已达成退房共识”，即退房退款，根本没有违约责任承担的表述，也没有碧桂园公司逾期交付房屋的表述。这一点（2016）皖0181民初5175号判决书在“本院认为”部分所认定，即碧桂园公司与徐菁、徐子洋所签订的《商品房现房买卖合同》于2016年3月30日双方达成一致解除的意见并已实际履行，双方显然是合意解除，不是违约解除。 3．一审法院判决碧桂园公司支付资金占用利息并同时赔偿违约金法律适用错误。参考《最高人民法院公报》2010年05期刊载案例最高院（2009）民一终字第23号，最高人民法院认为，合同解除后违约方的责任承担方式不得表现为违约金，也就是说依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此，对案涉徐菁、徐子洋要求支付违约金的主张，一审法院不应支持。 此外，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条，明确规定对同一违约事实不能同时主张约定的违约金和损失赔偿。本案中，案涉徐菁、徐子洋主张的首付款及按揭本息，非碧桂园公司原因滞留在碧桂园公司处，双方合同解除后，碧桂园公司多次催促徐菁、徐子洋提供银行账户，以便碧桂园公司将首付款等退还，但徐菁、徐子洋以各种理由推脱，拒绝配合。其次，碧桂园公司早已于2019年1月25日将相关款项支付至一审法院执行款账户，该部分资金至此并未在碧桂园公司处，一审法院判决碧桂园公司支付资金占用利息自2016年4月10日至2019年8月19日，此后计算至实际给付之日止，明显属事实认定错误。碧桂园公司无法退还该部分款项系徐菁、徐子洋原因，即使应支持其资金占用费的主张，但其中的计算截止日期亦不应持续计算。最后，碧桂园公司与徐菁、徐子洋所签订的《商品房现房买卖合同》系协商一致解除，且碧桂园公司亦不存在违约情形，一审法院判决碧桂园公司既要支付资金占用利息并同时赔偿违约金，属法律适用错误。 徐菁、徐子洋辩称，碧桂园公司的上诉请求是要求驳回徐菁、徐子洋的全部诉请，徐菁、徐子洋原审的诉请包含了返还已付购房款，按照碧桂园公司的上诉请求，其既不交付房屋，也不返还购房款，上诉请求明显不能成立。 1．碧桂园公司认为案涉房屋系徐菁、徐子洋拒收，案涉房屋仅仅存在微小瑕疵。根据当地质检站出具的《工程质量投诉处理意见书》，碧桂园出售给徐菁、徐子洋的房屋存在墙面漏水二处；客厅顶棚渗水一处；卫生间和阳台的门不能正常使用；窗台石断裂；客厅墙面、阳台墙面、大厅墙面油漆面层大面积裂纹；卫生间墙砖空鼓脱落；淋浴隔断缺失；马桶缺损；地漏泛水不明显；洗脸台水龙头损坏；户内配电箱盖板缺失；踢脚线损坏；卧室窗户变形。上述问题经质检站现场查看后属实，这些问题不仅仅是房屋瑕疵问题。徐菁、徐子洋购房是居住使用的，上述问题不解决，徐菁、徐子洋无法收房使用。而且上述问题在2014年12月份就存在了，质检站到2015年12月份现场勘验仍然存在，这一年时间碧桂园公司没有作为。 2．碧桂园公司认为双方系合意解除而并非违约解除没有依据。徐菁、徐子洋自购房后就房屋问题多次与碧桂园公司沟通，碧桂园公司均未予以解决，且其未能在约定交房时间期满后90日内将房屋交付徐菁、徐子洋，其行为已经构成违约。徐菁、徐子洋多次要求解除案涉合同并要求碧桂园公司承担违约责任，赔偿损失，并委托律师发函告知，碧桂园公司在2016年3月30日同意徐菁、徐子洋退房，双方就退房一事达成一致意见，但就房款返还、违约责任、损失赔偿等相关事项并未协商一致。徐菁、徐子洋出具的退房说明是为了配合碧桂园公司解除房屋备案，且该说明中并未对合同解除后双方的权利义务等进一步进行约定和说明，徐菁、徐子洋并没有放弃追究碧桂园公司违约责任的意思表示。 3．碧桂园公司称合同解除后，徐菁、徐子洋未能提供账户导致其退款不能。根据徐菁、徐子洋一审提供的短信记录，徐菁、徐子洋在合同解除后多大几十次甚至上百次催促碧桂园公司返还购房款，碧桂园公司从来没有提出过要求返还徐菁、徐子洋购房款，碧桂园公司在向银行还款时候是将款项转入徐菁、徐子洋贷款账户中，却又称没有徐菁、徐子洋账户无法退款，这明显自相矛盾。碧桂园公司基于逾期交房应当承担15%已付房款的违约责任，在合同解除后，应当在10日内将徐菁、徐子洋房款返还，逾期未能返还不仅应当支付资金占用利息，造成徐菁、徐子洋不能买房的损失还应当由碧桂园公司一并承担，其违约金和资金占用利息是基于不同的违约行为产生的，在本案中并不相互冲突。 徐菁、徐子洋向一审法院起诉请求：1．碧桂园公司立即返还徐菁、徐子洋购房首付款210000元及徐菁、徐子洋向中国银行偿还的购房贷款本息101740.16元；2．碧桂园公司立即支付徐菁、徐子洋违约金103500元；3．碧桂园公司立即支付徐菁、徐子洋资金占用利息47072.87元（以311740.16元为基数，自2016年4月10日起按同期银行贷款利率暂计算至2018年10月15日，期后顺延至款清时止）；4．碧桂园公司立即支付徐菁、徐子洋订购家具预付金损失50000元；5．碧桂园公司支付徐菁、徐子洋购房差价损失（具体金额以鉴定结果为准）；6．本案的全部诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月30日徐菁、徐子洋与碧桂园公司签订合同编号为ＸＳ00013643的《商品房现房买卖合同》，约定：“碧桂园公司将位于巢湖市房屋出售给徐菁、徐子洋；该商品房单价为每平方米4793.66元，总金额690000元；徐菁、徐子洋采用银行按揭分期付款方式，签订合同时付给碧桂园公司房款210000元，2014年12月30日前付给碧桂园公司房款480000元；碧桂园公司应当于2014年12月30日前将经验收合格的房屋交付给徐菁、徐子洋；碧桂园公司逾期交房超过90日后，徐菁、徐子洋有权解除合同，碧桂园公司应当自解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按照徐菁、徐子洋累计已付款的15%支付违约金”。合同签订后，徐菁、徐子洋支付了房屋首付款210000元，并在中国银行巢湖分行办理了按揭贷款，支付了剩余房款。 2015年11月24日徐菁、徐子洋委托律师向碧桂园公司发送《律师函》，认为碧桂园公司未按照合同约定交付房屋，给其造成了巨大经济损失，要求解除合同，返还全部购房款、支付违约金。 2015年12月4日徐菁向巢湖市建设工程质量监督站投诉涉案房屋存在质量问题。巢湖市建设工程质量监督站的处理意见为：“1．建设单位针对存在的质量问题，应根据处理方案组织维修单位立即予以修复，修复完毕后，建设单位应组织对问题修复情况进行验收。2．因维修给住户造成的损失，请与建设单位协商解决，责任单位应承担相应的赔偿责任。3．投诉人如对此投诉处理意见不满意，可以依法向人民法院起诉”。且处理意见栏中注明（此前申请退房申请于11月26日交给销售领导，没得到反馈，个人依然保留退房意愿）。 2016年2月23日徐菁、徐子洋向巢湖市房产局出具一份《有关本人退房事宜说明》，内容如下：“徐菁与徐子洋于2014年11月购买碧桂园滨湖城碧波环城苑二街8幢1单元1401室住房。合同规定于当月12月30日交房。但由于开发商原因，在本人持续催促近一年之际，该房屋质量不能达到正常售房验收标准而无法交房入住。买受人在极度伤心、愤慨、失望之余，于2015年11月向卖受人递交了退房申请，并委托律师递交了律师函，后续双方沟通协商无果，最终在市长热线持续关注和媒体协助下，于2015年1月21日（笔误，应为2016年1月21日）达成退房共识。开发商遂按退房程序进展，节后，在本人催促之下，开发商说正在按程序进展。不日告知贵房产局对退房有所疑义，说须有法院判决书才予撤备案。现按开发商要求，予以配合说明本人退房的过程，故本人概述此，请贵局尽快予以撤案”。2016年3月30日碧桂园公司在该《有关本人退房事宜说明》中加注“同意解除合同，办理退房手续”，并加盖公章。2016年4月12日碧桂园公司财务人员刘丹到中国银行巢湖分行代徐菁、徐子洋偿还了405793.78元银行贷款，银行贷款全部结清。 2016年12月27日碧桂园公司就房屋买卖问题向巢湖市人民法院起诉徐菁、徐子洋，2018年1月8日巢湖市人民法院依法作出（2016）皖0181民初5175号民事判决书判决，确认徐菁、徐子洋、碧桂园公司之间的房屋买卖合同于2016年3月30日解除，徐菁、徐子洋于判决生效之日起十五日内协助碧桂园公司办理《商品房现房买卖合同》的撤销备案手续。2018年6月22日巢湖市人民法院（2016）皖0181民初5175号民事判决书生效，并通过强制执行注销了房屋备案。 2018年10月15日徐菁、徐子洋诉至一审法院，并提交申请书一份，申请对碧桂园滨湖城碧波环城苑二街8幢1单元1401室住房现行市场价格进行评估，以评估价值作为其诉请房屋差价损失的依据。 2019年1月25日碧桂园公司通过农业银行汇款284206.22元至该院工商银行执行款账户中。 一审法院认为，（2016）皖0181民初5175号生效民事判决书确认徐菁、徐子洋、碧桂园公司签订的《商品房现房买卖合同》于2016年3月30日解除。且该判决书认定徐菁、徐子洋、碧桂园公司双方签订《商品房现房买卖合同》后，碧桂园公司并未向徐菁、徐子洋交付房屋。根据《商品房现房买卖合同》约定“碧桂园公司应当于2014年12月30日之前交房。碧桂园公司逾期交房超过90日后，徐菁、徐子洋有权解除合同，碧桂园公司应当自解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按照徐菁、徐子洋累计已付款的15%支付违约金”。因此碧桂园公司依法应当承担违约责任，退还首付款及徐菁、徐子洋已还银行按揭贷款本息，并按照两徐菁、徐子洋累计已付款的15%支付违约金，同时自2016年4月10日起按照同期银行贷款利率承担徐菁、徐子洋资金占用期间的利息。徐菁、徐子洋要求解除案涉《商品房现房买卖合同》，该院生效判决确认徐菁、徐子洋、碧桂园公司签订的《商品房现房买卖合同》于2016年3月30日解除，自此案涉房屋价格今后的上涨或下跌均与徐菁、徐子洋无关，徐菁、徐子洋不再享受收益或承担风险。因此徐菁、徐子洋要求碧桂园公司支付房差价损失没有依据，该院不予支持。徐菁、徐子洋要求碧桂园公司支付订购家具定金损失依据不足，该院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司返还徐菁、徐子洋购房首付款210000元及徐菁、徐子洋已向中国银行偿还的购房按揭贷款本息101740.16元，合计311740.16元于判决生效后十日内给付；二、安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司支付徐菁、徐子洋资金占用期间的利息（以311740.16元为基数，自2016年4月10日起按同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止）；三、安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司赔偿徐菁、徐子洋违约金46761元（311740.16元×15%）；四、驳回徐菁、徐子洋的其他诉讼请求。一审案件受理费8920元由安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为案涉《商品房现房买卖合同》解除的原因如何认定，以及合同解除后的法律后果如何确定。关于合同解除的原因，已经生效的（2016）皖0181民初5175号民事判决认定，徐菁、徐子洋在2016年2月23日向巢湖市房产局出具的《有关本人退房事宜说明》中称，双方于2015年1月21日达成退房共识，并请巢湖市房产局尽快予以撤销备案。2016年3月30日，碧桂园公司在该说明中加注“同意解除合同，办理退房手续”。2016年4月12日，碧桂园公司又代徐菁、徐子洋向贷款银行还清了案涉房屋剩余银行贷款。因此，可以确认在2016年3月30日双方已经就解除案涉《商品房现房买卖合同》形成了一致意见并已经实际履行。在本案中，徐菁、徐子洋则主张因碧桂园公司未按照合同约定的期限交付符合正常交房使用标准的房屋，超过合同约定的期限，因此其行使合同第九条约定的解除权，并依据第九条约定向碧桂园公司主张逾期交房的违约金。对此，本院认为，关于房屋交付的问题。双方签订的《商品房现房买卖合同》附件四合同补充协议第十二条交楼手续约定，《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。由此，本案关于交付房屋与否的举证责任在于徐菁、徐子洋。徐菁、徐子洋并未举证证明其自行到碧桂园公司办理交接房使用手续，而碧桂园公司拒不交房的情形，因此，徐菁、徐子洋关于碧桂园公司未向其交房的主张不符合合同约定，不能成立。 徐菁、徐子洋另主张案涉房屋不符合交付条件。本院亦不予采信，理由如下：首先，在徐菁、徐子洋的上诉状中，其陈述“在案涉房屋有轻微质量问题的情形下，（碧桂园公司）既不维修也不向徐菁、徐子洋交房，已构成违约。”其次，关于合同约定的交付标准。徐菁、徐子洋与碧桂园公司签订的系《商品房现房买卖合同》，合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：……（四）已通过竣工验收。因此，在徐菁、徐子洋没有证据证明碧桂园公司系违规出售现房的情况下，应推定碧桂园出售的案涉房屋在2014年11月30日双方签订合同时已经通过竣工验收，即经验收合格。此外，在合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任中约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同附件四《补充协议书》第十一条的约定处理。而合同附件四《补充协议书》第十一条约定，若买受人在该商品房交付使用时对该商品房的装饰和设备有异议，可根据《商品房买卖合同》的约定和相关法律的规定要求出卖人承担相应的责任。从徐菁、徐子洋提供的2015年12月4日的《工程质量投诉处理意见书》来看，投诉内容主要为：西边卧室外墙、东南侧墙面渗水，客厅顶棚有渗水痕迹；卫生间门开启不灵、南北阳台推拉门推拉不灵活；窗台石断裂、北侧墙面油漆面层大面积裂纹；卫生间（厨房）墙砖空鼓脱落、淋浴隔断缺失、马桶损坏、地漏返水不明显、洗脸台水龙头损坏、户内配电箱盖板缺失现象；踢脚线损坏；卧室窗户变形。上述问题均为装修装饰瑕疵，并不能由此认定碧桂园公司交付的房屋不符合合同附件三约定的标准，更不能由此认定房屋质量不合格，不能满足居住使用功能。因此，基于上述房屋出现的问题，徐菁、徐子洋享有的系向碧桂园公司请求维修的权利，而非向碧桂园公司请求解除合同的权利。即使碧桂园公司怠于履行保修义务，徐菁、徐子洋可以依照合同约定或者法律规定向碧桂园公司主张其违约责任，但是也不构成徐菁、徐子洋有权解除合同的事由。综合上述，徐菁、徐子洋与碧桂园公司于2016年3月30日解除合同系双方协商一致的结果，并非碧桂园公司构成根本违约而徐菁、徐子洋行使法定解除权或者约定解除权的结果。 因本院前述认定碧桂园公司不存在逾期交房的情形，因此徐菁、徐子洋依据合同第九条向碧桂园公司主张逾期交房的违约金，缺乏事实和法律依据，一审对此予以支持，适用法律不当，本院予以纠正。但是根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除的结果虽然系徐菁、徐子洋与碧桂园公司协商一致，但是起因系碧桂园公司交付的房屋存在质量瑕疵，碧桂园公司又怠于履行维修义务，碧桂园公司对合同解除存在一定的过错。并且碧桂园公司在合同解除后未及时返还徐菁、徐子洋购房款，亦存在不适当履行。因此，本院对于徐菁、徐子洋主张的损失酌情予以支持。除了一审已经支持的已支付房款的资金占用利息损失外，本院另酌定碧桂园公司按照徐菁、徐子洋实际已支出金额311740.16元的15%即46761元向徐菁、徐子洋赔偿其他损失。关于徐菁、徐子洋上诉主张的房屋差价损失，属于可得利益损失，因本院前述认定本案合同解除并非碧桂园公司构成根本违约而解除，因此徐菁、徐子洋主张可得利益损失没有法律依据，本院不予支持。 综上，一审关于违约金的判项适用法律错误，但是判决总金额并无不当，本院予以维持。徐菁、徐子洋及碧桂园公司的上诉请求均不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11420元，由徐菁、徐子洋负担2500元，由安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司负担8920元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年八月十四日 书记员  金琬莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。