贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初964号 原告：贵州瑞翼房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里冠山街道药都路**，统一社会信用代码91522730692707057B。 法定代表人：王定金，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈海碧，贵州合君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜颖，贵州合君律师事务所实习律师。 被告：詹春江，男，1976年11月20日生，汉族，江西省崇仁县人，现住贵州省龙里县。 被告：彭先伟，男，1971年9月3日生，汉族，四川省大英县人，现住贵州省龙里县。 被告：项秀财，男，1970年9月8日生，汉族，浙江省临海市人，现住贵州省龙里县。 被告：邓春燕，女，1980年11月4日生，汉族，贵州省龙里县人，住龙里县。 被告：孙永强，男，1985年2月13日生，汉族，浙江省杭州市人，现住贵州省龙里县。 五被告共同委托诉讼代理人：张盈盈，贵州龙滔律师事务所律师。 五被告共同委托诉讼代理人：艾仁贤，贵州龙滔律师事务所实习律师。 被告：黎柏松，男，1983年6月2日生，布依族，贵州省龙里县人，住龙里县。 原告贵州瑞翼房地产开发有限公司（以下简称瑞翼房开）诉被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强、黎柏松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告瑞翼房开法定代表人王定金及其委托诉讼代理人陈海碧、姜颖，被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕及其共同委托诉讼代理人张盈盈、艾仁贤，被告黎柏松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞翼房开向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告于2015年11月17日签订的《房屋租赁合同书》并判令被告立即将车库清空交还原告；2．判决被告向原告支付车库租金833623.23元（从2017年3月1日暂算至2020年3月31日，实际支付至车库交还之日止）；3．判决被告向原告支付违约金1082810.807元；4．本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：原告系房地产开发企业，其建造的商品房、车位等一部分用于对外销售，一部分用于对外出租。2015年11月17日，原被告双方签订《房屋租赁合同书》，约定从2016年3月1日至2024年2月28日原告将其位于×××项目内的×××号、××号负一层商铺和车库租赁给被告使用，并在合同中约定了租金及支付方式、租赁期限、合同解除以及违约等相关事项（详见合同）。其中第四条约定“租金支付期限方式：每三个月收一次并提前10天收取下一个季度的租金，第一次计租时间从2017年1月1日起。逾期，甲方有权每日向乙方收取相当于资金千分之三的违约金”及第十条“有下列情形之一时，甲方有权解除本合同，甲方以书面通知送达三日内生效，双方合同关系解除。解除合同之日起20天内，乙方将租赁房屋内的物品全部搬走，将租赁房屋交给甲方，否则视为乙方自愿放弃物品的所有权和处置权”。合同签订后原告有将案涉门面商铺交付给被告使用的义务，并享有依约向被告收取租金的权利。原告签订涉案合同的目的是通过租赁涉案商铺能够按时、足额收取租金。合同签订后，原告已履行了合同义务，依约将案涉商铺交由乙方（被告）进行管理使用，但从2015年11月17日起被告等人已拖欠商铺房屋租金费1037652.76元、车库租金费用833623.23元。被告未按照合同约定的期限方式向原告履行支付租金的给付义务，原告租赁商铺的合同目的因被告的违约行为未能实现，原告依法、依约享有合同解除权。在合同解除后，被告无权再占有案涉商铺，依法应将案涉门面返还给原告。被告未按期履行支付租金义务已构成违约，依据双方在合同中约定的违约责任的计算方式，被告应向原告支付逾期违约金（即逾期每日按应缴租金的3%支付）。在被告未付租金期间原告也多次向被告索要租金和违约金，并通过函件催促，但被告以各种理由推诿，被告的行为已侵犯了原告的合法权益。现原告为维护自身的合法权益，根据相关法律规定提起诉讼，请求依法支持原告前述诉请。 被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强辩称，被告与原告解除房屋租赁合同，原告返还租金给被告，但原告不退还租金。 被告黎柏松辩称，其实际没有使用场地，不同意支付原告诉求的租金和违约金。 原、被告围绕其诉请依法向本院提交了证据，经组织双方进行质证，对原被告无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明如下事实：2015年11月17日，原、被告作为甲、乙方签订《房屋租赁合同书》，载明：第一、二条约定租赁房屋系位于贵州省龙里县平方米车库（车库面积以有测绘资质的测绘报告为准），第一年租金车库面积按每月每平方米8元，每年递增10%，具体见第十六条租金计算表；第三条、租赁期限从2016年3月1日至2024年2月28日；第四条、合同保证金于签订合同时预收六个月租金104106元，其中52008元为2016年12月1日至2017年2月28日三个月的租金，其余为合同保证金，合同保证金在合同到期或双方解除租赁关系时，被告如无拖欠房屋租金、水、电费和未损坏原告房屋等情况，凭合同保证金收据如数退还，但不计利息；租金支付期限方式为每三个月收一次并提前十天收取下一个季度的租赁，第一次计租时间从2017年1月1日起，逾期，原告有权每日向被告收取相当于租金3%的违约金；……第十条现、有下列情形之一的，原告有权解除合同，所交合同保证金不退，原告以书面通知送达三日内生效，双方合同关系解除，解除合同之日起20天内，被告将租赁房屋内的物品全部搬走，将租赁房屋交给原告，否则视为被告自愿放弃物品的所有权与处置权，剩余物品无偿归原告：1．乙方不按合同约定时间交付租金达壹个月以上……8．合同签订五年之内在小区停车位不能满足佳园小区业主停车、购买和业主投诉时，乙方应退还租用的车库面积，甲方返还收取的全部租金给乙方；合同签订五年之后在小区停车位不能满足佳园小区业主停车、购买和业主投诉时，乙方应无条件退还租用的车库面积；第十一条、在租赁期内，甲方未经乙方同意单方面终止合同，除未到期租金（包括当年的租金）退还给乙方外，还需赔偿2倍年租金作为违约金；乙方未经甲方同意单方面终止合同，和违反本合同第十条约定的，都视为违约，甲方无需退还乙方未到期租金和合同保证金，并赔偿2倍年租金的违约金；第十六条、车库部分租金计算表，2016年3月1日至2017年2月28日月租金17336元／月，52008元／月，其中2016年3月1日至2016年11月30日的租金免除……。原告在合同甲方处加盖印章，同时刘明亮在甲方委托代理人处签名，六被告在合同乙方处签名并按手印。合同签订后，被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松按合同约定支付了2016年12月1日至2017年2月28日三个月的租金52008元及合同保证金52008元，合计支付104016元。2016年7月7日，案涉租赁房屋所属片区办理水表开户，被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强持有该开户卡。2017年5月31日，被告就其租赁的案涉房屋缴纳自2016年至2017年的物业管理费，并自2016年9月起开始陆续缴纳案涉租赁房屋产生的电费，2020年5月14日系其最后一次缴费日。 另查明，案涉租赁房屋包含案涉车库及本院另案审理的（2020）黔2730民初963号案涉商铺，其所在建筑项目于2010年5月取得建设用地规划许可证，于2013年8月22日取得建设工程规划许可证，于2015年8月7日取得建筑工程施工许可证，于2016年4月23日完成竣工验收。六被告合伙组建龙里县红星之家商会，在原被告签订案涉租赁合同之后，被告黎柏松于2016年年初与其余五被告口头解除合伙关系，但未告知原告，后仅其余五被告在案涉租赁房屋内经营红星家居建材城。2016年6月21日，原告法定代表人由刘明亮变更为王定金，但原告未告知被告。2016年11月15日，龙里县红星之家商会在案涉租赁房屋经营的红星家居建材城因未进行消防设计备案，未进行竣工验收消防备案，分别涉嫌违反《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条第一款第二项规定，被龙里县公安消防大队责令于2016年11月21日改正。2017年4月18日，龙里县红星之家商会向龙里县公安消防大队缴纳公安部门罚没款32000元。被告曾于2018年6月11日与原告原法定代表人刘明亮就案涉租赁房屋租金问题进行沟通，刘明亮就租金缴纳问题陈述“等两个月时间我就会答复你”、“所以他们要说你的钱，暂时等下，还要给你们搞清楚账……”。2019年，案涉租赁房屋所在小区物业管理企业及业主代表与被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强就案涉车库因租赁给被告使用，造成车库无法满足业主需求进行讨论，并要求被告搬出车库。原告在庭审中认可知晓该问题，并答复尽量想办法。被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强在庭审中陈述其于2016年6月底才实际进入并使用案涉租赁房屋。原告法定代表人王定金与被告在本院庭后认可租赁案涉车库时原告并未将钥匙交给被告，是由被告自行装修。同时，双方曾于2019年9月就案涉租赁房屋是否继续租赁再次进行协商，原告法定代表人陈述“要租就继续租，不租就把之前的租金结算”，被告表明不再租赁案涉车库，后就租金事宜进行协商，原告法定代表人称“车库租金不收取，之前收的车库租金退还被告，如果不退就将商铺租金计算后抵扣12个月的商铺租金”，但双方就租金的给付未达成协议。 再查明，原、被告就案涉租赁房屋未履行交付使用及退出手续。 本院经审查认为，原、被告经协商一致自愿签订《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉租赁房屋被告亦实际使用，故双方之间的租赁合同依法成立并生效。 关于案涉车库交付与退出时间如何认定。现原被告就案涉租赁房屋交付及退出时间均不能达成一致，关于租赁房屋交付时间，原告主张自合同签订之日即将案涉租赁房屋交付被告使用，但根据双方提交的证据，案涉租赁房屋所在建筑于2016年4月23日，即合同签订后才完成竣工验收，明显案涉租赁房屋在合同签订当日未完成竣工验收，故对原告主张的交付日本院不予支持。结合原被告提交的物业费、电费缴纳时间及水表开户时间，本院认可被告主张的其于2016年6月底即2016年6月30日开始使用案涉租赁房屋；关于退出案涉租赁房屋的时间，被告主张系在2019年6月应租赁房屋所在小区业主及物业服务企业要求搬离，但庭审中出庭作证的小区业主对其搬离时间不能明确，且被告及原告法定代表人于2019年9月就案涉租赁房屋的租赁事宜进行协商明确不再继续租赁，根据合同第五条约定“解除合同之日起20天内，被告将租赁房屋内的物品全部搬走，将租赁房屋交给原告，否则视为被告自愿放弃物品的所有权与处置权，剩余物品无偿归原告”，因双方不能明确租赁事宜的具体协商日期，本院酌情认定被告退出案涉车库的时间为2019年9月30日。 关于租金应否支付的问题。本案中，原告主张解除案涉《房屋租赁合同书》，根据合同第十条约定的解除情形，结合审理查明的事实，被告自合同签订后截止目前确实未缴纳租金，其行为已满足案涉租赁合同约定的第十条第1种情形；另，案涉租赁房屋所在小区物业管理企业及业主代表与被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强于2019年就案涉车库因租赁给被告使用，造成车库无法满足业主需求进行讨论，并要求被告搬出车库；后被告在与原告法定代表人于2019年9月就租赁事项进行协商时表明不再租赁案涉车库，双方亦对此前缴纳的租金进行了协商，虽对租金的给付未达成一致，但案涉租赁房屋所在小区物业管理企业及业主代表与被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强于2019年讨论因案涉车库因租赁给被告使用造成车库无法满足业主而被要求搬离之事实，符合案涉租赁合同约定的第十条第8种情形；原告在符合约定情形时虽未采用书面解除通知送达被告，但其法定代表人与被告于2019年9月已通过面谈方式明确了案涉车库租赁事宜，双方已就解除车库租赁达成一致并就租金进行了协商，故本院认定原被告已于此时解除案涉租赁合同，根据该条约定，原告应将已收取的案涉车库租金退还被告，双方未约定合同保证金的退还条件，已收取的合同保证金不予退还。虽被告确未按约缴纳租金，但从原告提交的与刘明亮的录音中看出，其未缴纳租金系应刘明亮的回复，刘明亮作为原告原法定代表人，其在原告与被告签订租赁合同时作为委托代理人签名，虽于2016年6月12日变更，但对其身份变更原告并未告知被告，被告有理由相信刘明亮之行为系代表原告作出，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，刘明亮作出的答复行为有效。故原告以此要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告贵州瑞翼房地产开发有限公司与被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强、黎柏松于2015年11月17日签订的《房屋租赁合同书》； 二、原告贵州瑞翼房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强、黎柏松已收取的租金52008元； 三、驳回原告贵州瑞翼房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费已减半收取11024元，由原告贵州瑞翼房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  李晓燕 二〇二〇年八月六日 法官助理祝婷 书记员胡祖佳