广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初1329号原告：李石周，男，汉族，1965年4月20日出生，住云浮市云城区。委托诉讼代理人：康林君，广东翔浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢铭豪，广东翔浩律师事务所律师助理。被告：云浮市恒信房地产有限公司。住所地：云浮市区天鹅区荷香路(即云浮日报社对面)。法定代表人：谭志清。原告李石周诉被告云浮市恒信房地产有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告李石周的委托诉讼代理人康林君到庭参加诉讼，被告云浮市恒信房地产有限公司（以下简称“恒信公司”）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李石周向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《恒信公园里认购协议》；2.判令被告立即返还购房款212741元给原告；3.判令被告立即双倍返还定金60000元给原告；4.判令被告支付原告逾期还款的利息(以312741元为本金，自2018年10月11日起至被告还清所有欠款之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款年利率7.35%即年利率4.9%上浮50%计算，暂计至2020年6月11日为38310元)；5.本案诉讼费用(包括但不限于案件受理费、保全费)由被告承担。事实与理由：原告于2018年10月3日与被告签订《恒信公园里认购协议》一份，协议约定原告认购云浮恒信公园里XX单元，单价为5329.68元，总价款为552741元。协议还约定，原告在签署认购协议时，需要支付30000元作为定金。协议签订当日，原告支付定金30000元给被告，被告出具《收据》给原告。之后，原告分别于2018年10月3日、2018年10月11日支付优惠活动款和购房款共计282741元给被告。后因被告将涉案房屋抵押给银行，未能办理解押手续，故未能与原告签订正式的购房合同。其后，原、被告分别于2019年3月26日、2019年5月31日签订《补充协议》，被告承诺在2019年7月5日前向原告退还总购房款282741元、活动款30000元及自2018年10月11日至退款日的同期银行贷款利息。经过多次协商，被告于2019年8月1日退还50000元、2020年1月22日退还20000元，合共退还70000元给原告。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定，予以支持”、《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”、《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，原告有权解除合同，并要求被告支付利息。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释(2012)8号第二十四条规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”，被告应当在中国人民银行同期贷款利率基础上上浮50%向原告支付逾期付款违约金。根据《合同法》第五条规定的公平原则，原告有权要求被告按照上述标准支付逾期付款的利息。被告恒信公司未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2018年10月3日，原告李石周（乙方，买受人）与被告恒信公司（甲方，出卖人）签订一份《恒信·公园里认购协议》，约定乙方自愿向甲方认购云浮恒信·公园里XX单元，建筑面积共103.71平方米，单价为5329.68元每平方米，总金额为552741元。乙方同意签订认购协议时支付人民币30000元作为定金，定金在签署《商品房买卖合同》后自动转为房款。乙方选择按揭付款（商业贷款），乙方于2018年10月13日前支付房款282741元，余款270000元办理银行按揭贷款。甲方在签订此认购协议后4个月内与乙方签订《商品房买卖合同》，如甲方未能在4个月内与乙方签订《商品房买卖合同》的，乙方可单方解除此认购协议，同时甲方需向乙方退还缴纳的款项。认购书经双方签字或盖章后生效。原、被告均在认购协议上签名或盖章确认。同日，原告分两次各支付了30000元共计60000元给被告，被告出具两份《收据》交由原告收执，分别载明收到原告交来恒信花园B4栋301号房认购金30000元、收到原告交来恒信花园B4栋301号房“3万抵6万”优惠活动款。上述协议签订后，原告于2018年10月11日支付了252741元给被告，被告出具《收据》一份交由原告收执，载明收到原告交来恒信花园B4栋301号房认购金252741元。之后，被告并未与原告签订恒信花园B4栋301号房的《商品房买卖合同》。2019年3月26日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订一份《补充协议》，约定：甲方与乙方于2018年10月3日签订《恒信·公园里认购书》认购云浮恒信·公园里XX单元，该商品房建筑面积共103.71平方米，总金额为人民币伍拾伍万贰仟柒佰肆拾壹元整(即￥552741元)，乙方于2018年10月11日前支付购房金额282741元。认购书约定：甲方在签订此认购书后4个月内与乙方签订《商品房买卖合同》。现4个月期限已过，甲方未能与乙方签订《商品房买卖合同》。现甲、乙双方协商一致，达成以下补充协议：一、甲方承诺于2019年5月31日前与乙方签订《商品房买卖合同》。二、若甲方未能2019年5月31日前与乙方签订《商品房买卖合同》，甲方承诺在2019年5月31日前向乙方退还总购房款￥282741元及活动款￥30000元，合计￥312741元。甲方补偿乙方总购房款自2018年10月11日至退款日同期银行贷款利息。三、若甲方违反本补充协议，乙方有权追究甲方相应法律责任。本承诺书一式两份，经双方签字或盖章后生效。之后，被告仍未按上述约定与原告签订《商品房买卖合同》，也未退还相关款项给原告。2019年5月31日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）又签订一份《补充协议》，约定：甲方与乙方于2018年10月3日签订《恒信·公园里认购书》认购云浮恒信·公园里XX单元，该商品房建筑面积共103.71平方米，总金额为人民币伍拾伍万贰仟柒佰肆拾壹元整(即￥552741元)，乙方于2018年10月11日前支付购房金额282741元。认购书约定：甲方在签订此认购书后4个月内与乙方签订《商品房买卖合同》。经双方协商，于2019年3月26日签订补充协议，协议约定甲方于2019年5月31日前与乙方签订《商品房买卖合同》，现期限已过，甲方未能与乙方签订《商品房买卖合同》。现经甲、乙双方协商，甲方承诺在2019年7月5日前向乙方退还总购房款￥282741元、活动款￥30000元及自2018年10月11日至退款日同期银行贷款利息。若甲方违反本补充协议，乙方有权追究甲方相应法律责任。本承诺书一式两份，经双方签字或盖章后生效。之后，原告主张被告一直拖欠购房款212741元及定金30000元，遂于2020年6月23日起诉至本院并提出上述诉讼请求。庭审中，原告主张双方未能签订《商品房买卖合同》的原因是被告擅自将涉案房屋抵押给银行，一直未办理涂销登记，导致无法签订房屋买卖合同。原告自认被告于2019年8月1日返还了购房款50000元、于2020年1月22日返还了购房款20000元，共计70000元，尚欠购房款212741元。本院认为，原告李石周与被告恒信公司签订的《恒信·公园里认购协议》及分别于2019年3月26日、2019年5月31日签订的《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照上述协议约定履行各自的权利、义务。被告恒信公司未能按《恒信·公园里认购协议》履行与原告签订《商品房买卖合同》的义务，已构成根本违约，现原告要求解除其与被告恒信公司签订的上述《恒信·公园里认购协议》，合理合法，本院予以支持。又因双方最终于2019年5月31日签订的《补充协议》约定被告“承诺在2019年7月5日前向乙方退还总购房款￥282741元、活动款￥30000元及自2018年10月11日至退款日同期银行贷款利息”，被告恒信公司未能按上述期限退还上述款项给原告，仅于2019年8月1日返还了购房款50000元、2020年1月22日返还了购房款20000元，共计70000元，其行为已构成违约，现原告要求被告返还尚欠的购房款212741元，合理合法，本院予以支持。关于利息问题。因双方最终于2019年5月31日签订的《补充协议》约定被告应支付“总购房款￥282741元、活动款￥30000元及自2018年10月11日至退款日同期银行贷款利息”，按照当事人意思自治优先原则、综合被告还款情况，本院认定利息应计算如下：从2018年10月11日起以312741元（282741元+30000元）为本金按中国人民银行同期贷款利率计付至2019年8月1日；从2019年8月2日起以262741元（282741元－50000元+30000元）为本金按中国人民银行同期贷款利率计付至2020年1月22日止；从2020年1月23日起以242741元（282741元－50000元－20000元+活动款30000元）为本金按中国人民银行同期贷款利率计付至上述款项返还之日止。关于双倍返还定金60000元应否予以支持的问题。因被告出具的三份《收据》分别载明收到原告交来的认购金30000元、“3万抵6万”优惠活动款、认购金252741元，现原告主张其中认购金30000元及认购金252741元属于购房款，共计282741元，其中“3万抵6万”优惠活动款属于定金，符合一般常识和逻辑，本院予以确认。虽然被告恒信公司未履行《恒信·公园里认购协议》，依法应双倍返还定金给原告，但双方最终于2019年5月31日签订的《补充协议》约定被告应支付“总购房款￥282741元、活动款￥30000元及自2018年10月11日至退款日同期银行贷款利息”给原告，根据当事人意思自治优先原则，因双方已经对违约责任达成了一致意见，原告也按上述《还款协议》的约定要求被告支付活动款￥30000元即定金30000元的同期银行贷款利息，现原告又要求被告双倍返还定金60000元，明显理据不足，本院不予支持。综上，被告应按照约定将活动款30000元返还给原告。被告恒信公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李石周与被告云浮市恒信房地产有限公司于2018年10月3日签订的《恒信·公园里认购协议》。二、被告云浮市恒信房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款212741元以及活动款30000元给原告李石周。三、被告云浮市恒信房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期利息（从2018年10月11日起以312741元为本金计付至2019年8月1日；从2019年8月2日起以262741元为本金计付至2020年1月22日止；从2020年1月23日起以242741元为本金计付至款项付清之日止，上述利息均按中国人民银行同期贷款利率标准计付）给原告李石周。四、驳回原告李石周的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2983元（该款原告已预交），由原告李石周负担225元，被告云浮市恒信房地产有限公司负担2758元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  吴桂桃二〇二〇年八月四日书记员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条【债务的清偿】债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。