北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初22160号原告：任艳霞，女，1982年3月4日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李立新，北京市京师律师事务所律师。被告：津雄鑫腾（天津）商贸有限公司，住所地天津市西青区张家窝镇物美大卖场**001-050。法定代表人：李小海，经理。委托诉讼代理人：杨子军，北京燕然律师事务所律师。原告任艳霞与被告津雄鑫腾（天津）商贸有限公司(以下简称津雄公司)租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任艳霞的委托诉讼代理人李立新，被告津雄公司法定代表人李小海及其委托诉讼代理人杨子军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任艳霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2019年4月23日签订的租赁合同；2、判令被告返还原告保证金54000元、进场费20000元；3、判令被告返还原告租金12600元、电费4000元、额外收取的办理营业执照费2000元、管理费350元；4、判令被告支付原告违约金10000元。以上共计102950元。5、被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，任艳霞变更诉讼请求第一项为：请求确认任艳霞与津雄公司的租赁合同于2019年9月22日解除；变更诉讼请求第四项为：判令被告支付原告货物损失10000元。事实与理由：2019年4月23日，原告与被告签订《租赁合同》约定，原告承租被告位于北京市昌平区三旗百汇物美超市一楼90食尚街区（1)号商铺，租赁期限自2019年4月22日至2022年4月21日（实际开业起算房租）,实际上该食尚街区美食城开业日期为2019年7月12日。合同签订后，原告依约向被告支付三个月房屋租金54000元、保证金54000元、进场费20000元、预付电费5000元、网络费用300元及管理费1500元。被告在签订合同前承诺所有商户共用一个大营业执照，却在合同签订后额外要求原告另行支付办理执照费用2000元。在合同履行过程中，由于原告所租赁的房屋没有做防水导致房屋漏水，经常停水致使原告无法营业；遇到卫生、食药及消防部门检查时，被告通知原告必须停业，导致原告无法营业；未到房屋缴纳期限被告多次蛮横催要房屋租金，并对原告进行断电，导致原告无法营业。被告的种种违约行为已经严重侵害了原告的合法权益，致使双方签订的《租赁合同》已无法履行，被告应向原告承担违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告津雄公司辩称：合同应当继续履行，不认可合同已经解除，原告要求解除合同没有约定依据也无法定依据。如果法院认为无法继续履行，我们同意解除的时间是2020年1月24日，原告应支付在此之前的租金,违约责任由法院审理。因原告无权解除合同，所以不存在退还保证金。进场费实际是进场装修费，已经实际装修了，该费已经支付给了装修公司，不存在返还问题。2000元办照费用是代办费用，不同意返还。第三项诉讼请求不同意，电费据实结算，管理费的用途是支付保洁人员工资、原告的商铺具清洗费、公共区域的电费、餐具的清洁费、洗手间的用水用电保洁等，这些费用不同意退。第四项诉讼请求不同意，是原告违约，不存在赔偿依据。本院经审理认定事实如下：2019年4月23日，任艳霞（乙方）与津雄公司（甲方）签订租赁合同。该合同约定任艳霞租赁北京市昌平区三旗百汇物美超市一楼90食尚街区1号商铺用于经营五道口枣糕；租赁期限36个月，自2019年4月22日至2022年4月21日（实际开业起算房租）；租金每月18000元，乙方须于每期租金满15日前以现金或银行转账方式支付租金，每三个月支付一次；乙方在签订合同时支付保证金54000元（三个月租金），该保证金不得冲抵乙方应支付之租金，如乙方在履约过程中发生违约事宜，甲方有权按本合同约定，直接从保证金中扣除相应罚款，并要求乙方及时补齐扣除部分的保证金；如乙方无其他尚需向甲方支付的费用及顾客在此期间的商品质量投诉，保证金由甲方一次性退还，不计利息。该合同第五条约定，承租区域内设施的使用由乙方向甲方支付水、电及其他产生的直接费用。收费标准按水费11.3元一吨，电费1.5元一个字，管理费每月500元。合同第六条约定，甲方在乙方没有违反使用水、电时，甲方应保证商铺正常用水用电。合同第七条约定，乙方按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展正常经营活动，不得擅自改造用途，不擅自拆改房屋构造，不在租赁房屋内从事违法活动。合同还约定了其他内容。该合同第一页手写注明进场费2万元。同日，任艳霞向津雄公司法定代表人李小海转账54000元；2019年4月30日，任艳霞再次向李小海转账74000元，以上共计128000（三个月房屋租金54000元、保证金54000元及20000元进场费）。2019年6月28日，任艳霞向李小海支付办理营业执照费用2000元，此后任艳霞实际取得了营业执照和食品经营许可证。2019年7月9日，任艳霞向津雄公司支付电费5000元、网费300元，共计5300元。合同签订后，任艳霞于2019年7月12日正式开业经营，津雄公司对开业时间无异议。合同履行过程中，双方因何时交纳第二期租金以及日常商户管理问题发生争议。2019年9月初，津雄公司向各商户催要租金，任艳霞等商户提出异议，称未到交租金日期；津雄公司因此对另案原告王春辉采取停电一个多小时的方式进行催要。另案原告王春辉等商户遂报警处理。此后，双方又因是否签订离场协议等继续发生纠纷。2019年9月22日，任艳霞向津雄公司发送微信，认为津雄公司违约行为导致合同无法履行，提出解除合同并要求退回进场费、保证金及未到期房租、电费共计93950元。津雄公司不同意任艳霞的要求，提出先终止合同才能撤场。双方未能协商一致，任艳霞于2019年9月22日搬离场地，并拍摄了电表照片，电表照片显示已用电量为1768kWh。庭审中,任艳霞与津雄公司认可该铺位在租给任艳霞时是重新装修并安装的新电表，津雄公司对电表照片显示的电量无异议。任艳霞不认可交纳的20000元进场费是装修费，坚持要求返还。津雄公司主张进场费的性质是进场装修费，已经用于装修，不同意返还；津雄公司认可曾对另案原告王春辉的商铺进行停电，但停电是因为王春辉超品项经营，未对任艳霞进行实际断水断电，仅仅是吓唬的目的；津雄公司同意合同于2020年1月24日解除，认为任艳霞应当将租金交至2020年1月24日，违约责任由法院审理。关于津雄公司是否在本案中就租金问题提起反诉，经本院释明后，津雄公司表示不在本案中主张，但认为任艳霞的营业执照到2019年10月23日才注销，占用了商铺地址，造成商铺无法另行出租，保证金应当用于抵扣占用商铺的损失。任艳霞同意于2020年1月24日解除合同，违约责任由法院审理。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。任艳霞与津雄公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。关于任艳霞与津雄公司何方违约的问题，津雄公司要求任艳霞等商户于2019年9月即交纳第二期租金不符合合同约定，任艳霞等商户提出异议理由成立，津雄公司对王春辉进行停电并扬言欲对任艳霞进行停电催要租金的行为，有所不当；津雄公司辩称停电系由于王春辉超品项经营，欠缺合同依据，针对该项抗辩，本院不予采纳。但津雄公司停电时间较短，且此后也恢复供电，任艳霞由此要求解除双方之间的租赁合同，并无合同依据，也无法定依据。故任艳霞要求确认与津雄公司的合同于2019年9月22日解除，依据不足，本院不予采信。津雄公司与任艳霞均同意于2020年1月24日解除合同，违约责任由法院审理，视为双方协商一致解除合同，本院予以确认。津雄公司主张任艳霞应将租金交至2020年1月24日，虽未在本案提起反诉，但双方的合同中已约定保证金在可以扣除乙方其他尚需向甲方支付的费用，故本案中对任艳霞需支付的租金在保证金中予以酌情扣除；关于2019年9月23日至2020年1月24日期间的租金如何支付及具体数额的问题，考虑到任艳霞2019年9月22日搬离后未实际使用房屋，且津雄公司在合同履行过程中亦有不当行为，本院对任艳霞2019年9月23日至2020年1月24日期间的租金酌减40%，故任艳霞要求返还的保证金中扣除全部应付租金后仍剩余21480元（已核减任艳霞剩余未使用租金），津雄公司应予退还；任艳霞于2019年10月23日注销原营业执照，其注销日期并非过于延迟，故津雄公司要求扣除任艳霞占用商铺地址造成损失，本院不予采纳。任艳霞要求退还剩余租金12600元，理由不足，本院不予支持。任艳霞要求退还进场费20000元，双方未在合同中明确该进场费的用途，但基于公平原则，考虑到任艳霞实际使用商铺时间较短，本院酌定津雄公司退还任艳霞进场费18333元。任艳霞所经营商铺已经实际取得营业执照和食品经营许可证，故任艳霞要求退还办照费用2000元，已无依据，本院不予支持。任艳霞所交电费仍有剩余，本院核算后,认定津雄公司应退还任艳霞剩余电费2348元。任艳霞要求退还管理费，欠缺依据，本院不予支持。任艳霞要求赔偿其他货物损失10000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认任艳霞与津雄鑫腾（天津）商贸有限公司于2019年4月23日签订的《租赁合同》于2020年1月24日解除；二、津雄鑫腾（天津）商贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还任艳霞保证金21480元、进场费18333元；三、津雄鑫腾（天津）商贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还任艳霞剩余电费2348元；四、驳回任艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元，由任艳霞负担780元，已交纳。剩余案件受理费400元，由津雄鑫腾（天津）商贸有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇二〇年八月三十一日书记员 姚东方