河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初9324号原告（执行案外人）：王中，男，汉族，1983年1月23日出生，住河南省南召县。委托代理人：潘宇，河南震世律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：贺友民，男，汉族，1954年6月10日生，住南阳市。被告（被执行人）：河南恒贤居置业有限公司。住所地：郑州市伏牛路**布瑞克大厦**。法定代表人：李恒志。任经理。原告王中与被告贺友民、河南恒贤居置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告王中委托代理人潘宇，被告贺友民到庭参加了诉讼，被告河南恒贤居置业有限公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王中诉称，南阳市宛城区人民法院在执行被告贺友民与河南恒贤居置业有限公司民间借贷纠纷一案过程中，以2018年4月10日作出的（2016）豫1302执恢23号执行裁定书及协助执行通知书，查封被登记在被执行人河南恒贤居置业有限公司名下实际已由原告购买的位于南召县××新村房产（房权证号：00×**1、00××12、00××13）。原告向贵院提出了执行异议，贵院审查后于2019年11月15日作出（2019）豫1302执异321号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，认为该裁定缺乏事实与法律依据，现提起执行异议之诉。本案客观事实为：1．被告所申请执行的财产南召县××××号（上下层）商住宅的所有权原告所有，而不属于第三人所有。2010年9月9日，王宾从第三人河南恒贤居置业有限公司购买位于南召县××××号（上下层）商住宅一处，双方签订有商品房购房合同并付清房款，原告于2011年2月21日与王宾签订转让协议，从王宾手中购买南召县××××号（上下层），双方约定价款195,000元，由于开发商原因，导致该房产至今未能办理产权证，该责任不能由原告承担。2．被告对属于原告的财南召县××××号号（上下层）商住宅申请执行没有任何法律依据。原告与王宾的交易是真实的，王宾与第三人的交易也是真实的，原告支付了195,000元的价款后才取得了该房产的所有权，原告是善意取得，被告无权对原告的上述财产申请执行。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的规定》的相关规定，以及《民事诉讼法》第二百零四条规定提起诉讼，原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，请法院支持原告的诉求。诉讼请求：一、依法确认位于南召县××××号（上下层）商住宅一处（房权证号：00××**）为原告所有，并停止对该财产的执行；二、本案诉讼费由被告承担。被告贺友民辩称，一、2019豫13**执异321号裁定书合法合理，适用法律准确。该房产由河南恒贤居公司所有，有房产证证实，王宾购买时就没有取得合法有效房产证，所以王宾不具有房产的资格，但又转卖给王中。转卖后王中也一直未住，在王中的提起执行异议的起诉状中说的很明确，此房购买后一直未住。2019年10月9日，宛城区人民法院查封后，申请人才发现门上贴有封条，所以才申请执行异议。未依法登记领取证书的房地产证不得转让，物权法第九条相关规定，不动产物权的设立登记变更转让消灭经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。王宾未依法取得房地产登记证书就转卖给他人显然不合法，与法律规定相违背。恒贤居的房产，王宾购买后有充分的时间去过户，一直持续一年。所以恒贤居的房产证与王宾是两码事，与本案异议人更没有关系。按照法律规定异议人王中应当起诉王宾取得房产证，王宾应当找恒贤居公司过户，因此，请求法庭驳回案外人王中的诉请。被告河南恒贤居置业有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。原告王中为支持自己的主张向本院提交如下证据：一、王宾与恒贤居公司签订的商品房买卖合同一份（原件）；收款收据一份（复印件）；证明：王宾同恒贤居公司购买涉案房屋并结清购房款的事实。二、房屋买卖契约一份。银行交易流水一份。收据一份（复印件）。证明：原告王中从王宾手中购买本涉案房屋订立契约的事实及按照约定支付购房款。王宾向原告出具了收据的事实。三、南召县房管局出具的个人房产信息查询证明一份。证明：王中名下无房产的事买。四、工商企业查询信息记录一份。证明：恒贤居公司于2008年10月27日已被河南省工商管理局吊销营业执照的事实。五、最高法2019最高法民申2261号民事裁定书一份。证明：购房人是否实际入住，不是房屋占有的必要条件。六、证人曾某证言一份：“我叫曾某，男，汉族，现年56岁，身份证号为，住南河店镇政府家属院。本人二〇〇九年三月——二〇一二年六月在河南恒贤居置业有限公司南河店移民开发项目任会计，当时该公司法人代表为李恒志。本人当时负责房屋出售填写售房合同，开具收款收据，结算。关于出售给王宾房屋一事，此房25号是在南河店××××村。该项目前期工程施工有王东生（南阳人）负责此项目，王石方开挖回填，施工费用由该公司承担。当时该公司没钱支付王东生，由王东生找到法人李恒志以公司成品房抵还工程款。并给王东生开具25号、26号房售房合同，由王东生找买主，由王宾购买，此款抵王东生施工费，给王宾开具收款收据。该项目在综合开发时，因资金问题造成无法正常推进，本人于2012年离开公司。证言人曾某2020年7月21号”。被告贺友民对原告王中所举证据发表如下意见：一、王宾购买的恒贤居房子，分不清真假，恒贤居的法定代表人已经死亡多年且买房人未签字。二、收据系复印件且看不清。契约与本案无关，王宾在法庭未露过面。不加评论。银行流水与本案无关。不评论。三、不加评论。四、不清楚，都是复印件。五、法庭裁决，不加评论。六、这份证言与本案没有关系，曾某早已经离开公司。被告贺友民为支持自己的主张向本院提交如下证据：公证书一份。证明：当时房子没有住人和情况。原告王中对被告贺友民提交证据发表如下意见：真实性无异议，没有居住人并不是房屋占有的必要条件。被告河南恒贤居置业有限公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证质证的权利。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：贺友民与河南恒贤居置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2012年2月24日作出（2011）宛民初字第190号民事判决书，判决：一、被告河南恒贤居置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告贺友民借款300,000元及利息（利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算从2009年12月25日起计算至借款付清之日止）。二、驳回原告贺友民的其他诉讼请求。……。判决生效后，被告未按期履行判决书所确定的给付义务，贺友民申请法院强制执行，于2016年6月6日申请恢复执行。执行案号：（2016）豫1302执恢23号。案件进入执行程序后，本院于2018年4月10日作出（2016）豫1302执恢23号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人河南恒贤居置业有限公司位于南召县××新村房产（房权证号：00×**1、00××12、00××13），查封期限叁年。案外人王中不服执行向本院提起执行异议，本院经审理后认为：《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”结合本案，王宾对案涉房产未领取权属证书，案外人王中从王宾手中购买未领取权属证书的房产，对不能办理过户登记，自身有一定过错。本案未发现法律另有规定的其他情形。因此，案外人王中对执行标的享有不足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。综上，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持，于2019年11月15日作出（2019）豫1302执异321号执行裁定书，驳回了案外人王中的异议请求。另查明，2010年9月9日，王宾作为乙方与甲方河南恒贤居置业有限公司签订了商品房买卖合同一份，约定乙方认购幸福新村南街区25号商住宅一套，房屋价格为170,000元，付款方式为一次性付款，合同落款有甲方李恒志签名并加盖了河南恒贤居置业有限公司公章，并有甲方代理人王东生签名。河南恒贤居置业有限公司向王宾出具收据一份，说明“此款由王东生挖土石方抵款”，经手人李恒志，经办会计曾某。2011年2月21日，原告王中与王宾签订了买房契约：“经双方协商将位于商房幸福新村南街贰拾伍号房二间上下两层卖给柏林庵村西前组王中名下，子孙为业，东指夥山、南指后墙边、西指夥山、北指路边，四至分明，同中议定，特值人民币壹拾玖万伍仟元整，当面交清，分文不欠，此系双方情愿，各无异说，如有外人争议者与买主无关，由卖主一方承揽。空口无凭，立卖约为据。注：关于办理土地证、规划建筑证、房产证一切费用由买房方承担。与卖方无责任”。同日，王中通过中国邮政储蓄银行取款195,000元转存于王宾中国邮政储蓄银行账户中。王宾出具收条一份：“今收到房款壹拾玖万伍仟元整”。王中自认购房后一直未在案涉房屋内居住。又查明，南召县家庭（个人）房产登记信息查询证明显示，申请人王中及家庭成员现名下拥有的房屋登记记录为无。河南恒贤居置业有限公司现处于已吊销状态。本院认为，案涉房产系王东生在河南恒贤居置业有限公司抵账后直接售于王宾所得，原告王中在王宾处签订买房契约购得抵账房屋的买卖行为并未违反法律规定，属有效行为，王中作为购房人的权利应当得到保护。原告签订合同后已支付了合同约定的全部价款，对于案涉房屋，原告虽然没有办理产权登记，但并非其自身原因所致，对于案涉房屋原告王中依法享有物权期待权，王中依法对案涉房屋享有足以排除执行的权利，对王中的异议请求予以支持。对王中请求确认案涉房屋为其所有的诉讼请求，本院认为，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予处理。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行位于南召县南河店镇幸福新村南街25号（两间两层）商住宅一处。驳回原告王中的其他诉讼请求。案件受理费4,200元，由原告王中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院（2020）豫1302执异321号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  丁心然人民陪审员  郭冬生二〇二〇年八月三日书 记 员  王冬丽