云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初1008号原告：云浮市置诚房地产开发有限公司，住所地：广东省云浮市云城区*********(地号：09-01-0188)，即金山雅苑3号楼第二层204、205、206号房。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人：罗泽华，广东百润律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈紫慧，广东百润律师事务所执业律师。被告：陈荣，男，汉族，1965年2月10日出生，住广东省广州市天河区五山路381号华工西一区5*****，现住广东省云浮市市区金山小区****1********，公民身份号码：530************573。被告：姚英群，女，汉族，1976年11月21日出生，住广东省封开县****************，现住广东省云浮市市区金山小区****1********，公民身份号码：441************522。原告云浮市置诚房地产开发有限公司诉被告陈荣、姚英群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行审理。原告云浮市置诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈紫慧到庭参加诉讼，被告陈荣、姚英群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云浮市置诚房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助原告履行涉案房屋的产权登记手续；2、判令两被告向原告支付面积差异价款人民币6383.92元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年11月16日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向置诚公司出具的《商品房权属登记证明》，该证明清楚列明了两被告购买的云浮市市区金山小区****1********经市住建局测绘核准的建筑面积为107.07平方米，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第三条的约定：该商品房合同约定的建筑面积为105.83平方米，因此测绘核准登记的面积与合同约定计价面积存在差异。根据《广东省商品房买卖合同》关于面积差异百分比的计算方法，两被告购买的云浮市市区金山小区****1********的面积差异值为±1.17%。根据《广东省商品房买卖合同》第五条：“面积确认及面积差异处理：产权登记面积与合同约定计价面积发生差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上(不含本数)至3%以内(含本数)的，买卖双方按照买卖合同约定的房屋单价多退少补；……”。故此，2016年11月30日，置诚公司向两被告发出了一份《通知》，该通知函告如下内容：你购买的金山雅苑商品房(或商铺)的产权登记面积已经市住建局测绘核准。现根据上述《广东省商品房买卖合同》第五条第二款的约定，请各业主于2016年12月15日前到金山雅苑销售中心办理多退少补手续，如逾期未能前来销售中心办理相关手续的，我公司将不再代办房屋产权证并且不承担未按约定限期内办理房屋产权证的相关责任，并附上《商品房权属登记证明书》一份。《通知书》出具后，两被告一直没有按照《广东省商品房买卖合同》的约定补交面积差异价款人民币6383.92元，置诚公司曾多次与两被告进行交涉，亦分别于2017年5月21日、2019年8月30日、2019年9月2日向被告发出了书面通知，希望两被告能按照《广东省商品房买卖合同》约定补交面积差异价款，但两被告均以各种理由拒绝补交。另外，原告按照合同约定向被告交付涉案房屋后，被告一直不配合原告履行办理房地产权证的义务，原告亦多次与被告交涉，但是被告依然拒绝配合原告履行办证义务，导致涉案房屋的房地产权证无法办理。根据《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：如因买受人或者政府相关部门的原因造成不能在约定时间期限内领取房地产权证时，出卖人不承担责任。因此被告应当按照合同的约定协助原告履行办理房地产权证的义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院在查明本案事实的基础上，尽快作出支持原告的诉讼请求的判决。原告为其陈述事实提供的证据有：1、营业执照、法人代表证明书、身份证，证明原告云浮市置诚房地产开发有限公司的主体资格。2、身份证，证明被告的主体资格。3、《商品房权属登记证明》（原件），证明2016年11月16日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向置诚公司出具的《商品房权属登记证明》，该证明清楚列明了被告购买的云浮市市区金山小区****1********经市住建局测绘核准的建筑面积为107.07平方米的事实。4、《广东省商品房买卖合同》（原件），证明双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定合同约定计价面积以及面积差异百分比的计算方法的事实。5、《通知》，证明原告置诚公司曾多次与被告进行交涉，亦分别于2017年5月21日、2019年8月30日、2019年9月2日向被告发出了书面通知，希望被告能按照《广东省商品房买卖合同》约定补交面积差异价款的事实。原告当庭提交的证据如下：6、房款发票及契税发票（原件），证明被告已经交付首期款，且进行按揭贷款的事实，但由于被告没有交付面积差异价款，根据商品房买卖合同第五条的约定，逾期未能办理相关手续的事实。被告陈荣、姚英群未答辩，在诉讼中亦未提供证据到庭。经审理查明：2015年6月2日，原告（出卖人）云浮市置诚房地产开发有限公司和被告（买受人）陈荣、姚英群签订了一份《商品房买卖合同》及其附件(合同编号：2015060065)，主要约定：被告向原告购买位于云浮市云城区*******************屋，建筑面积为105.83平方米，其中套内建筑面积为89.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.8平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5148.32元，总金额544847元；付款方式为买受人在签订《商品房买卖合同》时即时支付首期房款，即￥224847元；除首期房款外，剩余房款￥320000元须在签订本合同之日起十天内向出卖人指定的银行申请办理银行按揭，如因买受人原因不能办理按揭手续的，已交款项不予退还。第五条，面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的单价多退少补；3、差异面积超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。出卖人应当在2015年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将通过竣工验收的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下处理：买受人应在2015年11月30日起540天内取得房地产权证，如买受人不能在约定时间内取得房地产权证的，出卖人应按已付房款的万分之一支付违约金；如因为买受人或政府相关部门的原因造成不能在约定时间期限内领取房地产权证时，出卖人不承担责任。第十七条双方可以就下列事项约定：3、本商品房为预售房，按建筑面积计价与第四条计价方式与价款第一点不相同的按照本条约定执行。该合同附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》中仅说明公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成的范围，但对于若暂测的该商品房公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积有差异如何处理没有约定。附件四：合同补充协议二约定，买受人可自行办理房地产权证或委托出卖人代办房地产权证。签订上述合同及补充协议后，两被告按合同约定向原告支付了全部购房款。另查明，2016年11月16日，云浮市国土资源和城乡规划管理局出具了《商品房权属登记证明》（权属证书号码：**********号）显示，云浮市市区金山小区****1********权属人为云浮市置诚房地产开发有限公司，以登记字号云商房字第*********号登记在案，建成年月为2016年5月，所在单元建筑面积107.07平方米，所在单元专有建筑面积89.3平方米，分摊的公用建筑面积17.77平方米。因案涉房屋所在的金山雅苑小区的房屋经实际测绘后存在面积差异，为此，原告分别于2016年11月30日、2017年5月21日、2019年8月30日、2019年9月2日向该小区业主发出《通知》四份。2016年11月30日的《通知》主要载明：金山雅苑小区业主购房的房屋（或商铺）的产权登记面积已经市住建局测绘核准。现按照《广东省商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理的约定：2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的单价多退少补。请各业主于2016年12月15日前到金山雅苑销售中心办理多退少补相关手续。如逾期未能前来销售中心办理相关手续的，我公司将不再代办房屋产权证，我司将不承担未按约定限期内办理房屋产权证的相关责任。2017年5月21日的《通知》主要载明：金山雅苑商品房（或商铺）的产权房屋不动产权证已经办理大部分单位，因面积差异补款问题有一部分业主尚未补交款项，所以导致该房屋办证资料存在停办状态。（由于办证机关必须提供房屋全额的发票和契税发票才能办理不动产权证相关手续），请各业主尽快到金山雅苑销售中心办理房屋补款相关手续，如逾期未能前来销售中心办理相关手续的，我公司将根据商品房买卖合同第十五条第3点进行处理（买受人应在2015年11月30日起540天内取得房地产权证，如买受人不能在约定时间内取得房地产权证的，出卖人应按已付房款的万分之一支付违约金；如因为买受人或政府相关部门的原因造成不能在约定时间期限内领取房地产权证时，出卖人不承担责任）。2019年8月30日的《通知》主要载明：我司已办理金山雅苑大部分单位的商品房不动产权证，尚有一小部分业主未补交面积差异款项，导致该房屋不动产权证存在停办状态（办证机关必须提供房屋全额的发票和契税发票才能办理不动产权证相关手续）。请各位未补缴面积差异款的业主于2019年9月30日前到金山雅苑销售中心补交面积差异款项。如逾期未能前来销售中心办理缴款，我司将不再为其办理房屋不动产权证，且我司不承担未按约定限期内办理房屋不动产权证的相关法律责任。2019年9月2日的《通知》与上述2019年8月30日的《通知》的内容基本一致，但请各位未补缴面积差异款的业主到金山雅苑销售中心补交面积差异款项时间更改为2019年9月20日前。庭审中，原告称根据合同约定由原告办理不动产权证，但需要被告在相关材料上签名确认，配合原告办理该不动产权证，因此请求两被告到原告的销售中心处对办理不动产权证的相关资料进行确认并签名，原告将相关的材料交给房屋登记部门进行办理不动产权证，办理不动产权证后再移交至被告进行按揭贷款的银行办理他项权证。另，两被告于庭前通过邮寄方式向本院邮寄反诉状及证据。本案开庭审理当天，经本院工作人员电话再次通知两被告到庭参加诉讼，至本案一审辩论终结前，两被告均未出庭应诉，亦未向本院告知提起反诉的事实并申请变更开庭时间。庭后，本院收到两被告邮寄提交的反诉状。因此，对于其反诉请求，本院在此不作处理，两被告可另行提起诉讼主张权利。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。对于原告主张两被告协助履行案涉房屋的产权登记手续问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因为买受人或政府相关部门的原因造成不能在约定时间期限内领取房地产权证时，出卖人不承担责任。案涉楼盘已由云浮市国土资源和城乡规划管理局颁发《商品房权属登记证明》完成初始登记，具备办理产权登记的基本条件。原告已按约定将案涉房屋交付给两被告，根据上述规定及合同约定，原告为商品房购买人办理产权登记是其法定义务，因此，原告请求两被告协助原告办理案涉房屋的产权登记手续，合理合法，本院予以支持。对于原告主张的面积差异价款问题。原告主张合同约定案涉房屋的建筑面积为105.83平方米，其中套内建筑面积为89.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为16.8平方米，现建筑实测面积为107.07平方米,其中专有部分建筑面积为89.3平方米，分摊的公用建筑面积为17.77平方米，面积差异为1.17%，总建筑面积增加1.24平方米，要求被告按照每平方米5148.32元支付面积补差款，共计6383.92元。本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋按整套出售，不适用合同第五条面积确认及面积差异处理的规定，即不适用其中“差异值为±0.6％以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补”的约定。为此，当事人应根据合同的其他约定进行处理。但案涉合同及附件均没有对交付使用的房屋套内建筑面积、公摊面积与商品房买卖合同约定套内建筑面积、公摊面积不符的处理进行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定的或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同的价格据实结算，……。”原告提供的云浮市国土资源和城乡规划管理局出具的《商品房权属登记证明》可知案涉房屋建筑面积比合同约定的建筑面积增加1.24平方米，根据上述司法解释规定，两被告应按合同的价格补差价，计得面积差异价款为6383.92元［（107.07平方米－105.83平方米）×5148.32元］。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈荣、姚英群应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告云浮市置诚房地产开发有限公司办理案涉房屋的产权登记手续。二、被告陈荣、姚英群应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋面积补差款6383.92元给原告云浮市置诚房地产开发有限公司。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元（原告已预交），由被告陈荣、姚英群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  黄秋艳二〇二〇年八月五日书记员  彭赛男附本案相关适用法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。