福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0881民初1028号 原告（反诉被告）：刘海峰，男，1988年9月2日出生，汉族，住漳平市。 被告（反诉原告）：漳平市裕嘉房地产开发有限公司，住所地漳平市菁城街道溪南路口裕嘉大景城售楼部，统一社会信用代码91350881671900683K。 法定代表人：卢志锐，职务经理。 委托诉讼代理人：汪明敏。 原告（反诉被告）刘海峰诉被告（反诉原告）漳平市裕嘉房地产开发有限公司（以下简称“漳平裕嘉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘海峰、被告（反诉原告）漳平裕嘉公司的委托诉讼代理人汪明敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海峰向本院提出诉讼请求：一、漳平裕嘉公司向刘海峰支付逾期交房违约金，该违约金以人民币258163元为基数，按日万分之一点一的标准自2016年8月31日起计算至被告满足合同约定交房条件并实际交付房屋之日止；二、本案全部费用由漳平裕嘉公司承担。事实与理由：2016年2月5日，刘海峰与漳平裕嘉公司签订商品房买卖合同（以下简称“合同”），约定漳平裕嘉公司将其开发的漳平市菁城街道溪南路口裕嘉大景城B1-1#楼407室，建筑面积96.70平方米，房屋总价款258163元，如漳平裕嘉公司未能在2016年8月30日交付房屋，漳平裕嘉公司按月计算向刘海峰支付全部购房价款万分之一点一的违约金。合同签订后，刘海峰已依约向漳平裕嘉公司支付了全部购房款258163元，履行了约定的付款义务，但漳平裕嘉公司至今未能将讼争房屋交付给刘海峰。为此，刘海峰诉至本院，请求判如所请。 漳平裕嘉公司辩称，一、因刘海峰尚未将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，刘海峰要求答辩人交房的条件至今未成就，刘海峰的诉请没有事实和法律依据；二、即使刘海峰的交房条件已成就，因答辩人已于2017年2月将本案房产实际交付给刘海峰，刘海峰的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回刘海峰的诉讼请求，根据双方合同约定以及法律规定，刘海峰要求答辩人交房应当同时具备以下条件：合同约定的交房期限已届满，购房款已付清，住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，契税已缴纳；三、刘海峰房价款尚未付清，答辩人已提起反诉。答辩人因经营困难，采用事实上降低首付的方式进行销售，即在刘海峰实际支付首付1万元的情况下，答辩人提供相关的材料，用于办理房产按揭，2017年2月18日，答辩人向刘海峰实际交付了本案讼争房屋，但刘海峰至今未向答辩人支付首付款68163元。 漳平市裕嘉房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：一、判决反诉被告刘海峰立即向反诉原告漳平市裕嘉房地产开发有限公司支付余欠购房款68163元及从2017年2月18日起按日万分之一点一计算的逾期付款违约金；二、本案诉讼费由反诉被告刘海峰承担。事实和理由：2015年底、2016年初，反诉原告漳平市裕嘉房地产开发有限公司（以下简称裕嘉公司）因经营困难，为实现商品房销售，及时回款，采用事实上的降低首付的方式进行销售，即，在购房者实际支付首付1万元的情况下，裕嘉公司提供相关的材料，用于办理房产按揭，待实际交房时，购房者再将首付款付清。本案反诉被告就是采用这种方式向裕嘉公司购买房产。2017年2月18日，裕嘉公司向刘海峰实际交付了本案系争房产，即B1-1号407房，但刘海峰至今未向裕嘉公司支付首付款68163元。裕嘉公司从2017年2月18日起代刘海峰垫付的电费、水费、物业费，裕嘉公司保留另案向刘海峰主张的权利。 刘海峰辩称，漳平裕嘉公司提出的与事实不符，首付款、购房契税、公共维修基金已清。答辩人不认可交付钥匙时间为2017年2月，答辩人于2017年5月委托其父亲代为领取房屋钥匙。答辩人于2017年12月3日开始装修房屋，本案房屋于2018年8月3日验收合格，答辩人于2018年8月10日入住房屋。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月5日，刘海峰与漳平裕嘉公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201600018）及补充协议，合同主要内容为：第一条、出卖人以方式取得位于漳平市菁城街道溪南路口地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名裕嘉大景城；第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的B1-1#407号房；第六条、计价方式与价款：总金额258163元；第十一条、交付时间和手续：出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房；第十二条、逾期交付责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期60日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点一的违约金。附件十一的补充协议第五条第二款关于商品房交付相关事项的约定中的第一项规定，买受人须在付清商品房买卖合同约定的所有购房款，预缴办理该商品房房屋权证时应缴纳的契税等相关费用后方能办理交房手续，第二项规定买受人在接到出卖人的交房通知后10天内应前来办理商品房移交手续，物业管理房自通知交房的次月起计算等。刘海峰按照合同的约定付清购房款。2016年5月30日，裕嘉大景楼还未验收合格也未发出交房通知书。刘海峰于2017年12月3日开始装修该商品房，2018年8月3日漳平裕嘉公司组织有关部门对该商品房进行质量验收。为此，刘海峰诉至本院，请求判如所请。 上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》、《购房发票》，反诉原告提供的《商品房买卖合同》、《交易记录本》、漳平裕嘉公司在另案提交的一组证据、《庭审笔录》、《催告函》、《挂号信发票》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》予以佐证。 本院认为，刘海峰与漳平裕嘉公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。刘海峰已依约向漳平裕嘉公司支付了购房款，履行了合同约定的义务，漳平裕嘉公司应按照《商品房买卖合同》的约定在2016年5月30日前向刘海峰交付该商品房；刘海峰于2017年12月3日对该商品房进行装修，视为实际占有该商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此认定该商品房实际交付时间为2017年12月3日，故刘海峰要求漳平裕嘉公司依照《商品房买卖合同》第十二条约定支付自2016年5月31日起以购房款为基数，按日万分之一点一标准计算至2017年12月3日的违约金15675.66元（258163元×0.00011×552天），理由充分，本院予以支持。刘海峰主张的自2017年12月4日之后的违约金，与事实不符，本院不予支持。漳平裕嘉公司辩称，漳平裕嘉公司已于2017年2月将房屋实际交付给刘海峰，刘海峰的诉讼请求已过诉讼时效，本院认为双方并未约定逾期交房违约金支付时间，刘海峰于2017年12月3日开始装修该商品房，视为交房之日，其于2020年6月4日向本院提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效，故该答辩意见理由不充分，本院不予采纳。漳平裕嘉公司辩称刘海峰尚未预缴办理该商品房房屋权证时应缴纳的契税也未将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，故该套房屋交房的条件至今未成就，本院认为《商品房买卖合同》明确约定房屋交付的时间为2016年5月30日前,漳平裕嘉公司在该时间未能向业主提供验收通过的房产之后也未能履行按时发出交房通知书的义务，漳平裕嘉公司未依约履行交房相关的义务在先，此后漳平裕嘉公司抗辩该套房屋交房的条件至今未成就的答辩意见，理由不充分，本院不予采纳。漳平市裕嘉房地产开发有限公司反诉主张刘海峰尚欠房屋首付款68163元及从2017年2月18日起按日万分之一点一计算的逾期付款违约金，反诉被告刘海峰提供了由漳平裕嘉公司开具的销售不动产统一发票证明其已足额缴纳首付款，漳平裕嘉公司的主张属证据不足，本院不予支持。 综上所述，刘海峰的部分诉请有理，证据充分，予以支持；漳平市裕嘉房地产开发有限公司的反诉，证据不足，应负举证不能的责任，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条规定，判决如下： 一、漳平市裕嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘海峰支付逾期交房违约金15675.66元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回刘海峰的其他诉讼请求； 三、驳回漳平市裕嘉房地产开发有限公司反诉的诉讼请求。 本诉案件受理费792.5元，反诉案件受理费1714.1元，共计2506.6元，减半收取1253.3元，由刘海峰负担204.36元，漳平市裕嘉房地产开发有限公司负担1048.94元。该款限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 员 陈长根 二〇二〇年八月十二日 法官助理 郑 姗 书 记 员 蒋敏佳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。