四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2457号 原告：广安蛇龙山旅业开发有限责任公司，住所地四川省广安市协兴园区。 法定代表人：易文清，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄林，广东华商（成都）律师事务所律师，系特别授权。 随同出庭人员：张凌志，广东华商（成都）律师事务所实习律师。 被告：罗怡乐，男，生于1991年5月17日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：唐环德，四川信和信律师事务所律师，系一般授权。 原告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司（以下简称“广安蛇龙山公司”）与被告罗怡乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广安蛇龙山公司的委托诉讼代理人黄林、被告罗怡乐的委托诉讼代理人唐环德均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广安蛇龙山公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2017年7月26日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：2017***铺号）于2020年4月26日已经解除；判令被告立即腾空案涉商铺并交付给原告；2、请求判令被告立即支付原告欠付租金人民币52万元及暂计算至2020年4月26日的逾期付款期间的滞纳金119.6万元（滞纳金的计算方式：以欠付的租金52万元为基数，从2019年7月16日起算，每逾工期期一天按1%计算至欠款付清之日止）。诉讼中，原告明确滞纳金即违约金；同时，原告增加诉讼请求即要求被告向原告支付管理费18000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告商铺租赁合同关系，原告与被告于2017年7月26日签订了《商铺租赁合同》（合同编号：2017***铺号）约定：原告将其位于广安市广安区出租给被告。合同约定的租赁期限为：2017年8月15日至2033年8月14日止；租金标准为：室内面积3118平方米，2019年8月15日至2020年8月14日的租金为65万元。室外空地的管理费为18000元；租赁用途为经营幼儿园，未经原告书面同意不得变更经营项目。同时约定被告须于每年7月15日前以现金或银行转账方式将当年份租金支付至原告指定账户。 合同签订后，原告即将案涉商铺交付给被告使用。被告应于2019年7月15日前向原告支付2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金65万元，然截止至2020年3月28日，被告尚有52万元租金未按期支付。基于上述欠付租金的事实，原告已于2020年3月28日以直接送达。邮寄送达等方式向被告送达了《关于要求限时履约的函》，要求被告于2020年4月4日前支付欠付租金及滞纳金，同年4月26日，原告委托广东华商（成都）律师事务所律师向被告发送《律师函》“（2020）华商FGS字第001号”。函告内容：1、自2020年4月26日起解除《商铺租赁合同》；2、请被告方收到律师函后与原告联系，尽快向原告支付逾期租金52万元及滞纳金119.6万元（滞纳金暂计算至本函发送之日），合计171.6万元。《律师函》被告方已确认收到。 综上所述，原告已按照合同将案涉商铺交付给被告使用，而被告非但没有按照合同约定向原告支付租金，反而采取非法侵占原告的停车区域范围的场地，试图阻止原告对“**山商业街”的正常管理。经原告多次催告，但被告至今仍不按照合同约定履行。被告的各种恶意行为已构成严重违约，损害了原告的正当合法权益。为此，原告特向贵院具状起诉，望判如所请。 被告罗怡乐辩称，1、原告与被告于2017年7月20日签订的《商铺租赁合同》并未解除，其解除合同的请求无事实以及法律依据；2、被告没有违约及阻扰原告正常经营行为；3、原告要求支付52万元预付租金的事实，被告本着互谅互让的原则已经提前支付，现尚剩余28万元左右租金未付。具体的金额被告代其垫付原告应当支付给第三人刘**装修款24450元，被告为原告缴纳其应当承担的电费14517元，被告在2019年5月8日提前向原告支付了租金20万元；4、原告的滞纳金的请求无事实以及法律依据，依法应当驳回；5、被告没有尽管理的义务，其主张收取管理费不应支付；6、由于疫情不可抗力的原因，被告从2020年1月15日至4月底停业三个半月，被告要求减少至少两个月的租金。对于原告诉称双方签订合同的事实无争议，对于原告发出的函件被告没有收到。 本院依据采信的证据，对本案事实认定如下： 2017年7月26日，原告广安蛇龙山公司（甲方、租赁方）与被告罗怡乐（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》（合同编号：2017***铺号），主要约定：甲方将“紫**”商铺（位于广安市广安区“***风景区”九幢）出租给被告。该商铺室内建筑面积为3118平方米，该面积第一年计算租金为65万元，包括（物业管理费），室外空地300平方米，租赁费5元／㎡／月不递增，乙方禁止在该空地上经营烧烤、美食，只能作为幼儿园操场使用……。该商铺为商业用途，乙方承租用于经营幼儿园，未经甲方书面同意不得变更经营项目；该商铺租赁期限共16年，自2017年8月15日至2033年8月14日止；租金及相关费用，甲方给予乙方24个月的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无须向甲方支付租金，但应交管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金（下称计租日）。租金按照该商铺双方确认的使用面积计算，室内建筑面积从2022年开始（含免租期两年），每年累计按5%进行递增，具体如下：2017年8月15日至2018年8月14日，室内面积租金单价为650000元，空地管理费为18000元，即每年合计为人民币668000元。第二年为免租期。2019年8月15日至2020年8月15日，室内面积租金单价为650000元，空地管理费为18000元，即每年合计为人民币668000元。第四年为免租期……。租金按年份（指公历年）计算，乙方须于每年7月15日前以现金或银行转账方式将当月份租金支付至甲方指定的如下账户……。乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本同约定的其他费用，每日按按逾期总额的1%，向甲方支给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。 合同签订后，原告即将案涉商铺交付给被告，被告此后即对案涉商铺进行了装修，并将商铺用于开办广安市广安区**养生会所等。 同时查明，被告已向原告支付2017年8月15日至2018年8月14日期间的租金65万元及履行保证金20万元；被告已向原告支付2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金33万元（其中，2019年8月21日支付45000元；2019年9月30日支付45000元；2019年11月27日支付30000元；2019年12月31日支付10000元；2020年5月8日支付200000元）。 2019年8月20日，原告出具《代付款委托书》，委托**即广安市广安区**养生会所负责人严**代其向刘**支付装修款24450元，并明确从应付原告的房租中扣除。2019年9月5日广安市广安区**养生会所向刘**转账支付了24450元。诉讼中，原告明确同意抵扣租金24450元。 2020年3月27日，原告向被告邮寄了《关于限时履约的函》，其主要内容为：要求被告于2020年4月4日前将2019年8月15日至2020年8月14日的未付房屋租金520000元及滞纳金1170000元向原告交纳，否则原告有权解除双方签订的《商铺租凭合同》，造成的全部不利后果由被告自行承担。快递电子存根显示该邮件已于2020年3月28日签收。 2020年4月26日，原告通过邮政速递向被告邮寄了《律师函》，其主要内容为：《商铺租赁合同》系各方真实意思表示、合法有效；本所委托人已按合同约定履行义务，但贵方拖欠房屋租金的行为已构成严重违约，擅自改变租赁商铺用途的行为亦违反合同约定，依据合同约定及《合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第三项规定、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十七条。委托人可以解除上述《商铺租赁合同》，并要求贵方支付逾期房屋租金50万元及滞纳金119.6万元（滞纳金计算至发函之日），合计171.6万元的违约责任。我们授权知会贵方如下：1、自2020年4月26日起解除编号为：（2017***铺号）的《商铺租赁合同》；2、请贵方在收到本律师函后与委托人联系，尽快向委托人支付逾期房屋租金52万元及暂计滞纳金119.6万元（滞纳金应计算至实际给付日止），合计171.6万元；3、本函不代表本委托人对自己任何权利的放弃。邮政速递订单祥情显示该邮件已于2020年4月24日签收。 上述事实有原被告双方的当庭陈述、《商铺租赁合同》、《银行转款凭证》、《关于要求限时履约的函》、《律师函》、顺风快递及邮政速递等证据证实。 本院认为，原告广安蛇龙山公司与被告罗怡乐签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 对于双方争议的案涉《商铺租赁合同》应否解除的问题。虽然双方在合同中对于免租期租金及管理费的每一年的支付即在先条款内容表述为：“自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无须向甲方支付租金，但应交管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金（下称计租日）”，但是在后条款内容又表述为：“租金按照该商铺双方确认的使用面积计算，室内建筑面积从2022年开始（含免租期两年），每年累计按5%进行递增，具体如下：2017年8月15日至2018年8月14日，室内面积租金单价为650000元，空地管理费为18000元，即每年合计为人民币668000元。第二年为免租期。2019年8月15日至2020年8月15日，室内面积租金单价为650000元，空地管理费为18000元，即每年合计为人民币668000元。第四年为免租期……”，从两个条款内容对比分析，在后条款对于租金及管理费的支付更为祥尽、具体明确，同时结合被告已向原告支付第一年度的租金650000元的客观情况，应当判断双方的真实意思为通过在后条款内容对先前条款内容的进行变更与执行的具体化，故应当认定租金及管理费支付以在后条款内容为准。同时，双方又约定租金的每一年度具体支付时间即“租金按年份（指公历年）计算，乙方须于每年7月15日前以现金或银行转账方式将当月份租金支付至甲方指定的如下账户……”，从约定内容表述上应当理解为每年的7月15日前支付当年度应付租金。表述的“按当月份租金”应为笔误。被告称系预付租金，不构成违约的抗辩意见，本院不予采纳。据此，本院认为，被告未按约定足额支付租金及管理费已构成违约；同时，合同约定：“该商铺为商业用途，乙方承租用于经营幼儿园，未经甲方书面同意不得变更经营项目”，原告在案涉商铺交付后被告进行装修及营业的较长时间内对商铺用途的改变应当是知道的，但其并未即时提出异议，应视为其予以了认可，故被告改变商铺用途的行为难以界定为违约行为。综前所述，被告未按合同约定支付合同约定时段即2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金及管理费已构成违约，但是结合该商铺出租目的、合同的期限（为16年的长期合同）、以及被告的违约程度等，无法认定被告已构成根本性违约，且被告的违约行为也不会影响原告合同目的实现，故原告向被告发出的解除合同通知，并不当然发生解除《商铺租赁合同》的法律后果，故对原告请求确认原告与被告于2017年7月26日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：2017***铺号）于2020年4月26日已经解除及判令被告立即腾空案涉商铺并交付给原告的诉讼请求，本院不予支持。 对于租金及管理费的支付问题。由于2020年1月至2020年4月期间新冠肺炎疫情不可抗力的原因，已客观上导致被告租用的案涉商铺无法进行营业的实际情况，基于公平考量，酌定免除被告当年度的租金支付义务即免交一个半月即45天的租金80137元。对于被告代原告向刘**支付装修款24450元，原告出具的《代付款委托书》明确从应付租金中扣除，并且原告在诉讼中也同意抵扣租金，故应当视为双方合意抵扣租金，抵扣的时间节点为该24450元的具体支付时间即2019年9月5日。故被告欠付原告2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金为295550元，减去因疫情原因减免被告的租金80137元后，被告还应向原告支付租金215413元。合同约定被告应支付2019年8月15日至2020年8月14日期间的管理费18000元，被告提供的证据不能证明原告未尽管理义务，故被告的抗辩理由不能成立，对其抗辩意见，本院不予采纳，故被告应当向原告支付管理费18000元。综前所述，被告应当向原告支付2019年8月15日至2020年8月15日期间的租金为215413元、管理费18000元。 对于逾期支付租金的违约金确定问题。被告未按约定支付租金已构成违约，应当承担违约责任。合同约定：“逾期交纳租金、水电气等能源费用及本同约定的其他费用，每日按按逾期总额的1%支付滞纳金”，该约定中的“滞纳金”实际为违约金，双方约定的违约金明显过分高于损失，应予调整，考虑到被告未按约定时间支付租金，客观上会造成原告资金占用利息损失的实际情况，本院酌定按年利率6%的标准计付违约金。对于违约金数额，以相应时段实际欠付租金为基数，按相应期间，按年利率6%计算；对于减免租金后的违约金，从本案判决之次日即2020年8月19日起至还清之日止，以减免租后欠付的违约金数额为基数，按年利率6%计算。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第四项、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告罗怡乐在本判决生效后十日内向原告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司支付租金215413元并支付违约金（以650000元为基数，从2019年7月16日起至2019年8月21日止；以605000元为基数，从2019年8月22日起至2019年9月5日止；以580550元为基数，从2019年9月6日起至2019年9月30日止；以535550元为基数，从2019年10月1日起至2019年11月27日止；以505550元为基数，从2019年11月28日起至2019年12月31日止；以495550元为基数，从2020年1月1日起至2020年5月8日止；以295550元为基数，从2020年5月9日起至判决之日即2020年8月18日止；以215413元为基数，从2020年8月19日起至付清之日止，各期间均按年利率6%计算）； 二、被告罗怡乐在本判决生效后十日内向原告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司支付管理费18000元； 三、驳回原告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10203元，财产保全费5000元，共计15203元，由原告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司负担10430元，被告罗怡乐负担4773元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  杨忠明 二〇二〇年八月十八日 书记员  黄晓琴 附：判决书引用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。