福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)闽民申1719号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：厦门思明区集友银行大厦第一届业主委员会，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路**。 代表人：吴鹏达。 委托诉讼代理人：连重祥，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡志全，福建远大联盟律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：厦门市思明区乾济安食品商行，，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路****** 经营者：林满池，男，1968年6月18日出生，住福建省厦门市思明区。 再审申请人厦门思明区集友银行大厦第一届业主委员会（下称集友业委会）因与被申请人厦门市思明区乾济安食品商行（以下简称乾济安商行）物权保护纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民终2289号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 集友业委会申请再审称，原审认定事实和适用法律错误。（一）原审法院认为讼争房屋为业主共有的依据不足，属于认定事实、适用法律错误。1.讼争房屋为集友广场全体业主的共有部分于法有据，原判适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。”讼争房屋的规划审批建筑功能为会所，小区会所的规划用途通常是为业主提供服务，便利全体业主开展日常娱乐活动，故会所属于其他公共场所。因此，讼争房屋应认定为集友广场全体业主的共有部分。2.乾济安商行抗辩讼争房屋属于开发商诚信置业（厦门）有限公司的专有部分，属适用法律错误。讼争房屋的合法建设依据即建设工程规划许可证显示讼争房屋的功能为会所，开发商先将讼争房屋规划为会所，而后任意向业主以外的第三人出让会所使用权，剥夺全体业主的合法权益，那么合法建造依据也应自始无效，讼争房产成为违章搭建。讼争房屋没有独立的房屋所有权,与其属于全体业主共有相互印证。故讼争房屋属于全体业主共有，而非开发商专有部分。（二）讼争房屋的使用权亦属于小区全体业主，原判认为集友业委会主张乾济安商行非法占有讼争房屋依据不足，系认定事实错误。集友业委会从未要求确认讼争房屋的所有权，而是基于使用权要求乾济安商行将讼争房屋恢复原状、腾空并返还集友广场全体业主使用。1.“滨北国际售楼广告宣传册”证明开发商在销售讼争小区时即承诺建造“艺术会所、英伦格调”用于服务全体业主。《前期物业管理服务协议》第二条第七款关于大厦会所写到“利用大厦会所开展日常的便民康体娱乐活动……会所所有项目均全天候免费对业主开放并安排相应的服务人员提供酒店式服务，并提供相应增值便民特约服务，会所提供免费茶水”，该条款明确约定讼争小区全体业主享有讼争会所的免费使用权。2.乾济安商行提交案外人张瑞英的书面《情况说明》《集友广场203、204使用权转让合同》，欲证明其对讼争房屋享有使用权，但是张瑞英没有出庭作证，乾济安商行亦未提交公证文书或与案外人张瑞英的交易付款记录等文件，张瑞英消极的不作为，亦印证《集友广场203、204使用权转让合同》应当是炮制合同，否则有悖常理。3.开发商与张瑞英恶意串通，转让讼争会所的使用权，该行为明显违背了开发商对业主的事先承诺，即约定“会所不属于出卖人的出售范围”，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应当认定无效。（三）《商品房买卖合同》约定会所不属于出卖人的出售范围的条款属于无效条款，不具备任何法律效力，人民法院有权也有义务对合同效力进行审查和判断。1.公共场所属于全体业主所有是法律的强制性要求，不能够用合同约定来对抗法律规定。此项约定明显违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定，应属于无效条款。2.该条属于格式条款，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该条款设计就是为了排除业主方的主要权利，亦属于无效条款。 乾济安商行提交意见称，（一）本案案由为“物权保护纠纷”，本案的首要问题在于查明集友业委会对讼争房产是否享有物权，根据我国现行法律规定以及查明的事实，可以确认集友业委会对讼争房产不享有物权及任何相关权利，原审判决合理合法。（二）集友业委会并未提供证据证明其为讼争房产的合法权利人，其要求乾济安商行返还原物、赔偿损失等主张没有任何权利基础，原审法院依法判决驳回其诉讼请求并无不当。（三）在集友业委会无法举证证明其是讼争房产合法权利人的情况下，应当承担举证不利的后果。至于乾济安商行是否有权使用讼争房产与之无关，也并非本案审查的范围，何况乾济安商行已提供证据证明其占有、使用讼争房产具有合法权利来源。 本院经审查认为，本案争议的主要焦点是集友业委会对讼争房屋是否享有物权。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”根据上述规定，会所不属于法律明确规定为共有部分的建筑。《建设工程规划许可证》明确公共建筑配套要求:“物业管理房、老人活动室项目内协调解决”，证明会所并未纳入公共建筑配套中。讼争房屋的《户室面积信息表》记载讼争房屋分摊了共用分摊面积74.18㎡，亦证明讼争房屋并非公共建筑。《商品房买卖合同》约定会所的面积不属于出卖人的出售范围，买受人对该部分面积不享有所有权及相关权利。上述合同未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，开发商并未将讼争房屋出售给业主。 集友业委会主张全体业主基于“滨北国际售楼广告宣传册”和《前期物业管理服务协议》取得讼争房屋的使用权，本院认为，“滨北国际售楼广告宣传册”的性质是要约邀请，并非商品房买卖合同，宣传册中承诺的“艺术会所”不构成合同条款，对开发商不具有拘束力。《前期物业管理服务协议》是业主与物业公司签订的关于物业管理服务的约定，该协议记载“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会成立之前开发建设单位与物业管理企业签订《物业管理合同》的物业管理”，可见该协议的相关内容系业主委员会成立之前对物业管理约定，并非业主对讼争房屋享有使用权的依据。如上所述，讼争房屋既不属于法律规定属于共有部分的建筑，也不属于合同约定业主享有权利的建筑，全体业主对讼争房屋不享有物权，集友业委会主张将讼争房屋恢复原状、返还给全体业主使用的诉求无权利基础，原判驳回集友业委会的诉讼请求有事实和法律依据。 综上，集友业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回厦门思明区集友银行大厦第一届业主委员会的再审申请。 审 判 长 杨         扬 审 判 员 林培阳代理审判员曹慧敏 二〇二〇年八月十三日 法官助理 袁    春    怡 书 记 员 王    琦    春 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。