河北省廊坊市广阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1003民初6749号 原告（反诉被告）：郑某。 委托诉讼代理人：乔某。 委托诉讼代理人：吴某。 被告（反诉原告）：某房地产发展股份有限公司。 法定代表人：耿某，董事长。 委托诉讼代理人：张某。 原告郑某与被告某房地产发展股份有限公司（以下简称某房地产发展公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案，2019年3月5日做出（2018）冀1003民初3651号民事判决书，被告不服，提出上诉。河北省廊坊市中级人民法院经审理，于2019年10月16日做出（2019）冀10民终4301号民事裁定书，认为应继续查明案件相关事实，裁定撤销原判，发回本院重审。被告某房地产发展公司提出反诉，本院合并。依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）郑某及委托诉讼代理人乔某、吴某，被告（反诉原告）某房地产发展公司委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑某诉称：2016年10月29日，在被告某房地产发展公司所开发某华府小区售楼处，经被告销售人员李硕协助，我与被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《商品房房屋所有权证办理协议》。所签订《商品房买卖合同》约定我购买被告所开发位于河北省廊坊市，建设路以东的某华府小区第9幢1单元9层901号房屋，建筑面积191.12平方米，价款2216992.00元，《商品房买卖合同补充协议》约定我使用的地下储藏间为《商品房买卖合同》约定的某华府9楼单元901号地下储藏间，建筑面积25.14平方米，价款30492.00元。2017年6月13日，我与被告签订《廊坊某华府地下停车场车位有偿使用协议书》，约定我分别购买某华府小区9号楼与5号楼之间负一层地下停车场中Ｃ095号、Ｃ096号两个车位。2017年1月23日，我与被告在廊坊市房屋交易与产权管理中心办理了《商品房买卖合同》网签备案手续。为购买上述合同所约定的房屋、地下储藏间、停车位，我分别于2016年9月23日向被告交付定金20万元，2016年10月29日交付30000.00元，2016年11月7日交付180万元，2017年1月24日交付20万元，2017年4月25日交付88万元，2017年6月14日补交车位款20000.00元，以上总计交付313万元。2017年6月13日，被告为我开具了统一格式的《收款收据》。2017年9月13日，我向被告申请办理了涉案房屋的入住手续，交付物业服务费、垃圾处理费、清运费、房屋维修基金等计22424.0元。2017年12月21日，被告在某华府小区张贴《关于某华府小区产权证办理的通知》、《某华府产权证办理时间分配表》，通知小区业主提交相应材料办理房屋产权证。2018年3月21日，我到某大厦产权证办理办公室办理房屋产权证手续，与被告签订了《某华府小区面积误差处理协议》，之后，到被告财务部换取正式发票，被告财务部拒绝给我出具正式发票，称查不到我的购房资料。此后，为维护我的合法权益，与被告反复进行沟通，但被告一直坚持拒绝履行协助办理产权证过户登记的义务。我与被告所签《商品房买卖合同》系经过相关部门网签备案，合法有效，对双方均具有约束力。我已经按照合同约定履行全部义务，被告亦将涉案房屋交付给我，我已经实际合法占有涉案房屋，被告应履行合同义务，其拒绝履行办理涉案房屋产权证相关手续的行为违反合同约定，构成违约。现向法院起诉，要求判决：一、确认我与被告2016年10月29日签订并于2017年1月23日网签备案的《商品房买卖合同》合法有效，被告应履行将涉案房屋（位于河北省廊坊市）过户给我的义务；二、确认我与被告2016年10月29日签订的《商品房买卖合同补充协议》、2018年3月21日签订的《某华府小区面积误差处理协议》合法有效，确认我对建筑面积25.41平方米的地下储藏间享有合法使用权；三、确认我与被告2017年6月13日签订的《廊坊某华府地下停车场车位有偿使用协议书》合法有效，我享有对某华府小区9号楼与5号楼之间负一层地下停车场中Ｃ095号、Ｃ096号两个车位的使用权。案件受理费由被告负担。 被告某房地产发展公司辩称：涉案合同是案外人李硕私刻我公司公章与原告郑某所签，我公司对合同内容并不知情，合同应为无效，我公司也未收到原告购房款。综上，我公司不同意原告的诉讼请求。 反诉原告某房地产发展公司诉称：我公司从未与反诉被告郑某签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，上述合同中我公司公章为伪造。现向法院起诉，要求确认上述《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无效。案件受理费由反诉被告负担。 反诉被告郑某辩称：反诉原告某房地产发展公司所诉实质是对本诉原告请求的答辩意见，我不同意反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年10月29日，原告郑海鹰与被告某房地产发展公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《商品房房屋所有权证办理协议》，案外人李硕以被告公司销售人员身份予以经办。所签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告所开发位于河北省廊坊市，建设路以东的某华府小区第9幢1单元9层901号房屋，建筑面积191.12平方米，价款2216992.00元，《商品房买卖合同补充协议》约定原告使用的地下储藏间为《商品房买卖合同》约定的某华府9楼单元901号地下储藏间，建筑面积25.14平方米，价款30492.00元。2017年6月13日，原告与被告签订《廊坊某华府地下停车场车位有偿使用协议书》，约定原告购买某华府小区9号楼与5号楼之间负一层地下停车场中的Ｃ095号、Ｃ096号两个车位。2017年1月23日，原告与被告在廊坊市房屋交易与产权管理中心办理了《商品房买卖合同》网签备案手续。原告于2016年9月23日向被告交付定金20万元，2016年10月29日交付30000.00元，2016年11月7日交付180万元，2017年1月24日交付20万元，2017年4月25日交付88万元，2017年6月14日补交车位款20000.00元，以上总计交付313万元。2017年6月13日，被告为原告开具《收款收据》。2017年9月13日，原告向被告申请办理涉案房屋的入住手续，被告向原告交付涉案房屋，原告交付物业服务费、垃圾处理费、清运费、房屋维修基金等计22424.00元。现原告实际占用涉案房屋。2017年12月21日，被告在某华府小区张贴《关于某华府小区产权证办理的通知》、《某华府产权证办理时间分配表》，通知小区业主提交相应材料办理房屋产权证。2018年3月21日，原告到某大厦产权证办理办公室办理房屋产权证手续，与被告签订了《某华府小区面积误差处理协议》，之后，在到被告财务部换取正式发票时，被告财务部拒绝给原告出具正式发票。另查明：被告某房地产发展公司2018年5月22日以案外人李硕涉嫌伪造公司财务收据和合同，诈骗客户钱款为由，向公安机关报案，廊坊市公安局广阳分局于2018年6月21日以李硕合同诈骗立案。上述事实有：原、被告陈述；原、被告2016年10月29日所签《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《商品房房屋所有权证办理协议》；原、被告2017年1月23日所签备案《商品房买卖合同》；原、被告2017年6月13日所签《廊坊某华府地下停车场车位有偿使用协议书》；原、被告2018年3月21日所签《某华府小区面积误差处理协议》；被告向原告所出具《收款收据》；廊坊某物业服务有限公司所出具收取原告物业服务费、垃圾处理费、清运费、房屋维修基金《收款收据》；廊坊市公安局广阳分局2018年5月22日《受案回执》、2018年6月21日《立案告知书》可证。 本院认为：本案原告郑某购买被告某房地产发展公司商品房，并先后签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房房屋所有权证办理协议》、《廊坊某华府地下停车场车位有偿使用协议书》，在原告购房过程中，案外人李硕以被告某房地产发展公司销售人员身份与原告进行洽谈、带领原告看房、办理签订合同事宜及收取购房款并出具《收款收据》，更是与原告一同到政府机构廊坊市房屋交易与产权管理中心办理《商品房买卖合同》网签备案手续，且已经网签成功。此后，被告向原告交付了涉案房屋（包括房屋钥匙及相关物品），现原告已经实际占有涉案房屋并已经使用，涉案房屋物业服务公司亦已向原告收取物业服务费、垃圾处理费、清运费、房屋维修基金，被告（在没有案外人李硕参与下）还与原告签订《某华府小区面积误差处理协议》并加盖公司公章。原告作为一名普通购房者，其在被告售楼处与案外人李硕洽谈购房事宜，在李硕带领下看房、签订合同直至到相关政府部门办理商品房买卖合同的网签备案手续，其有充分理由认为李硕系被告公司工作人员，也有充分理由相信李硕可以代表被告公司与自己签订购房合同及代收取购房款。现被告提出李硕已经离职，其与他人（本案原告）签订《商品房买卖合同》是诈骗行为（李硕涉嫌诈骗案件尚在审理之中，最终其是否属于诈骗，将依法定程序进行并予以处理）。随便一个人可以冒充被告公司工作人员与他人签订《商品房买卖合同》并收取购房款，甚至还可以到政府部门进行合同的网签备案，由此可以看出被告公司经营管理的混乱。如果李硕确属对原告进行诈骗，也正是基于被告公司经营管理混乱，才使得其有机可乘，如果被告公司的经营管理规范，外人绝对不可能去进行合同的网签备案，而进行网签需要进行系统登录操作，未得到授权根本无法进行。而正是因为办理了网签，原告更是对李硕不存任何疑问，在此之后又继续支付了相当数额的购房款。如果李硕确属对原告进行金钱诈骗，那么涉案商品房李硕又是如何向原告交付？如何与原告签订《某华府小区面积误差处理协议》并加盖公司公章？对此，被告应负责任。而关于网签，李硕在为本案原告办理合同网签的同时还为另一户购房者（王利平）一并办理了网签手续，该购房者却得到被告认可，原因是该户购房者所交购房款被告已经得到，被告只是因为本案原告所交购房款未能得到，即对合同不予认可。如果真如被告所称李硕早已离职亦未对其授权，那么其应无权代表公司去与任何购房者（包括王利平）签订合同，更不要说进行网签备案，被告对与本案原告同时进行网签的另一户购房者购房合同的承认并不能做出合理的解释，被告以李硕早已离职为由拒绝承认原告为合法购房者身份的依据并不充分。本案原告作为一个普通的购房者，不可能识别出李硕是否已经离职，更不可能识别出所签数份合同及收款收据中被告公司公章的真伪，就其签订相关合同的场所，尤其是进行合同网签备案的场所，其有充分理由相信李硕是被告工作人员，完全可以代表被告签订合同。不论李硕离职与否，以及其是否另外注册开办公司，其以被告公司工作人员身份代表被告公司与原告签订《商品房买卖合同》等属实，李硕的行为构成表见代理，被告公司应依法承担相应后果。反诉原告某房地产发展公司所诉没有事实和法律依据，其反诉诉讼请求不能得到支持。综上，原告的诉讼证据更具优势，请求合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、第三条之规定，判决如下： 一、原告郑某与被告某房地产发展股份有限公司2016年10月29日签订并于2017年1月23日网签备案的《商品房买卖合同》合法有效，被告某房地产发展股份有限公司应履行将涉案房屋（位于河北省廊坊市）过户给原告郑某的义务； 二、原告郑某与被告某房地产发展股份有限公司2016年10月29日签订的《商品房买卖合同补充协议》、2018年3月21日签订的《某华府小区面积误差处理协议》合法有效，原告郑某对建筑面积25.41平方米的地下储藏间享有合法使用权； 三、原告郑某与被告某房地产发展股份有限公司2017年6月13日签订的《廊坊某华府地下停车场车位有偿使用协议书》合法有效，原告郑某享有对某华府小区9号楼与5号楼之间负一层地下停车场中C095号、C096号两个车位的使用权。 上述判决条款在本判决生效后三十日内履行。 四、驳回反诉原告某房地产发展股份有限公司对反诉被告郑某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费31840.00元，反诉案件受理费100.00元，诉讼保全费5000.00元，计36940.00元，均由被告（反诉原告）某房地产发展股份有限公司负担。在本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。 审 判 长  金百印 人民陪审员  尤爱青 人民陪审员  石金香 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  赵 伟