河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初4928号原告（反诉被告）：漯河中裕燃气有限公司，住所地漯河市郾城区龙江路中段北侧中裕燃气，统一社会信用代码：91411100753877288A（1-1）。法定代表人：赵炳喜，董事长。委托代理人：刘辛龙，男，1996年6月12日生，汉族，住河南省临颍县，系该公司员工。委托代理人：宋天毅，河南长风律师事务所律师。被告(反诉原告)：王磊，男，1978年4月13日生，汉族，住河南省漯河市源汇区。委托代理人：朱清，河南永力律师事务所律师。委托代理人：段东东，河南永力律师事务所律师。原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司与被告（反诉原告）王磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司的委托诉讼代理人刘辛龙、宋天毅，被告（反诉原告）王磊及其委托诉讼代理人朱清、段东东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离原告房屋；2、判令被告支付房屋占用费及利息至被告搬离房屋之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订商用房屋租赁合同，租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日，现合同已到期，合同涉及房屋我公司不再对外出租，要求被告限期搬离。但被告仍占据房屋拒不搬离，侵犯我公司对房屋的使用权、占有权，影响我公司对房屋的合法使用。另自2019年7月31日至今，被告所欠付租金需要向我公司支付人民币1779.8元。被告（反诉原告）王磊辩称，原告的主张没有事实及法律依据，具体事实及理由被告已向本院提交反诉状，且要求原告向被告支付违约金及损失，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王磊向本院提出反诉，其诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人支付违约金及损失共计545659元。2、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于年月签订商用房屋租赁合同，租赁合同中约定:“租赁期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止，年租金38400元，因被反诉人原因提前终止或解除合同应赔偿反诉人因装修支出的全部费用，因被反诉人原因影响反诉人正常使用房屋超过15日，反诉人可书面通知解除本合同，违反合同的一方应向另一方按两个月标准支付违约金，违约金不足弥补损失的，还应赔偿造成损失与违约金之间的差额。”合同到期后，反诉人实际继续使用涉案房屋并于2019年8月向被反诉人支付了一年房屋租赁费用，被反诉人接受租金后未提出异议。2019年10月，被反诉人擅自将涉案房屋停水停电，以双方未续签合同为由要求反诉人搬离房屋，并退回反诉人支付的租赁费。被反诉人的严重违约行为给反诉人造成巨大的经济损失。现通知被反诉人解除涉案租赁合同，请求法院判令被反诉人向反诉人支付违约金及损失，承担本案本诉与反诉的诉讼费用。反诉被告漯河中裕燃气有限公司辩称，一、反诉原告的诉讼请求与本诉不是同一法律关系，应当驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告起诉是基于反诉被告侵犯反诉原告的物权；反诉原告提起反诉是基于《租赁合同》。二、反诉被告与反诉原告签订的《租赁合同》已经到期，双方租赁关系终止，反诉被告不存在违约。并且，双方没有订立新的租赁合同的意思表示，也未签订新的《租赁合同》，反诉原告所称已经缴纳下年度租金，反诉被告发现后立即退还给了反诉原告，被告的反诉请求不符合双方的约定及法律规定，反诉原告在反诉状中适用出租方提前解除合同的约定，没有事实及法律依据。三、反诉被告不应当赔偿反诉原告的诉称的损失。反诉被告作为诉争房屋的所有权人，在双方没有租赁关系的前提下，有权要求反诉被告停止侵权，在反诉被告多次要求反诉原告停止侵权的情况下，反诉原告仍拒不搬出，严重侵犯了反诉被告的合法权益，反诉被告采取停水停电的措施，是防止自身损失的扩大，属于自力救济，不应当赔偿反诉原告诉称的损失。四、反诉原告提起反诉违反诚实信用原则。反诉原告明确表示不续租的情况下，未经反诉被告同意，私自转账，以造成实际租赁的假象，并且以此为由提起反诉，其行为明显违背诚实信用原则。合同到期前，已告知被告我方不再续租，让被告着手准备搬离，并在搬离前结清水电费用，但是反诉原告至今未缴纳任何水电费，其行为已构成严重违约。原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司向本院提供的证据和依据是：第一组证据：土地证、房所有权证；证明涉案房屋所有权人均是原告，具有本案诉讼主体资格。第二组证据：商用房屋租赁合同一份；证明租赁合同到期，被告应当返还房屋，被告请求赔偿装饰损失支付违约金的请求没有事实和法律依据予以驳回。第三组证据：证人证言、《关于限期搬离房屋的通知》、快递、短信、证人张彦伟拍摄的照片；证明《租赁合同》到期前，“中裕燃气”工作人员已经通知王磊不再续约，要求王磊搬离房屋。第四组证据：1、2017年7月14日收据记账联2张、银行回单1张；2、2018年10月24日银行回单2张、2018年10月31日收据1张；3、2019年8月14日银行电子回单1张、2019年10月30日银行电子回单1张。证明2017年、2018年王磊租赁房屋，均签订有书面合同，均是在签订合同后才付款。2019年王磊向“中裕燃气”转账38400元，是王磊在未告知“中裕燃气”的情形下的单方行为，其意图通过转账造成续租的事实，其行为存在恶意，原告在10月财务查账时发现王磊转款及时退还。被告（反诉原告）王磊对原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司向本院提供证据、依据的质证意见是：对证据1真实性无异议，但该份证据无法证明王磊无权占有涉案房屋，双方租赁合同有效的情况下，原告无权要求被告返还房屋。对证据2真实性无异议，但是本案租赁关系存续的时间是2019年8月1日至2020年7月31日，该组证据与本案没有直接的关系，双方自2019年8月起存在不定期的合同租赁关系，因此原告在没有约定及法定解除合同的情形下无权要求被告搬离涉案房屋。对第3组证据中限期搬离房屋的通知、快递、短信，均是原告在11月份通知被告的，该份证据并不能证明原告是在2019年7月31日前已经通知过被告不再续约。对第4组证据，该组证据真实性法院核实，该组证据无法证明2019年王磊向被告支付38400元房租是在原告明确告知不再将涉案房屋租赁给被告的情况下被告的单方行为。对证人证言的真实性有异议，三位证人与原告存在利害关系该证言无法证明原告通知被告不再续租一事。被告（反诉原告）王磊向本院提供的证据和依据是：证据一：1、商用房屋租赁合同1份，2、银行流水凭证3份；证明。自2019年8月1日起原、被告双方存在不定期租赁合同关系。证据二：1、银行流水凭证1份，2、短信记录2份，3、视频资料1份，4、录音资料2份，5、证人证言；证明原、被告双方存在不定期租赁合同期间，被告存在违约的事实。证据三：1、2019年1月至2019年10月利润报表3份，2、销货清单1份，3、项目报表及收据1份；证明因被告违约行为导致原告的各项损失545659元，应当由被告承担赔偿责任。原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司对被告（反诉原告）王磊向本院提供证据、依据的质证意见是：对第1组真实性无异议，对证明对象有异议，双方的合同已经因到期而终止，所以王磊要求支付违约金的依据没有根据，双方的交易习惯是签合同再支付租金，而不是只是支付租金就认定是存在合同关系，所以，双方根本没有就续租达成一致意见。对证据2银行流水凭证真实性无异议，证明对象有异议，没有与反诉原告存在继续租赁的合同关系，在得知王磊擅自转款后，立即将款给他转回。该短信也证明多次通过电话面谈通知了反诉原告。对第3组证据的真实性有异议，报表不符合财务制度，没有相关的纳税记录，是其单方制作的，我方不予认可，不具有证明效力。要求法庭对该证据的真实性进行审查，如构成虚假证据对相关人员进行处罚。录音视频庭下核实后我们向法庭提交意见。根据当事人提供的证据、质证意见及陈述和庭审查明的情况，认定本案如下事实：2017年7月14日，被告（反诉原告）王磊通过马付生介绍与原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司签订《商用房屋租赁合同》，从事车便利汽车养护业务。该合同期满后，2018年8月份，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司（为甲方）与被告（反诉原告）王磊（为乙方）又续签漯河中裕租赁合字（2018）01号《商用房屋租赁合同》一份，该合同约定：“甲方将坐落在金江路加气站门面房东三间两层的房屋(以下简称“房屋”)出租给乙方。房屋建筑面积230平方米，使用面积200为平方米。甲、乙双方约定，甲方于2018年7月31日前向乙方交付房屋，甲方迟于上述时间交付房屋，乙方可将本合同有效期相应顺延或解除合同。租货期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止。甲、乙双方约定，房屋每年租金总计为人民币38400元。乙方根据需要可以对房屋进行装修或者增设附属设施和设备，如按规定需经有关部门审批的，则还应由甲方协助报有关部门批准。乙方增设的附属设施和设备属于乙方所有。因甲方原因提前终止或解除合同的，甲方应赔偿乙方因装修支出的全部费用。租赁期问，非本合同規定的情况甲方自解除本合同、提前收回房屋的，甲方应按一个月租金的标准向乙方支付违约企；若该违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方的装修费用及其他损失。本合同有效期届满，乙方需继续租用房屋的，应于有效期届满之日前日内向甲方提出续租要求;甲方需将房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对房屋有优先承租权。双方就续租事宜达成协议的，应重新订立合同。”2018年10月24日被告（反诉原告）王磊向原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司交纳该年租赁费38400元，本合同有效期届满，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司（为甲方）没有与被告（反诉原告）王磊重新订立合同。被告（反诉原告）王磊于2019年8月14日向原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司财物账号转款38400元，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司财务盘点时，于2019年10月30日将该款38400元退回被告（反诉原告）王磊账户，在此期间，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司通知被告（反诉原告）王磊不再续租，让被告（反诉原告）王磊搬离该房屋，被告（反诉原告）王磊不同意搬离该房屋。原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司并于11月5日对涉案房屋断水断电，于11月22日诉至本院。请求：1、判令被告搬离原告房屋；2、判令被告支付房屋占用费及利息至被告办理房屋之日止。被告（反诉原告）王磊认为其已缴纳续租的租赁费，与原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司租赁合同继续有效为不定期租赁合同，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司于11月5日对涉案房屋断水断电，解除租赁合同，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司违约请求：原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司赔偿合同约定两个月租金违约金6400元，从2019年10月-2020年5月营业额利润损失共152159元(每个月净利润21737元)，装修费350000元，安装机器的费用37100元，共计545659元。本院认为，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司与被告（反诉原告）王磊签订《商用房屋租赁合同》是当事人真实意识表示，合同合法有效，合同当事人应全面按照合同履行约定的义务。本案原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司的起诉与被告（反诉原告）王磊提起的反诉，均是因签订《商用房屋租赁合同》事实而产生的法律关系，符合反诉的法律规定，被告（反诉原告）王磊有权提起反诉。根据合同约定，本合同有效期届满，乙方需继续租用房屋的，应于有效期届满之日前日内向甲方提出续租要求;甲方需将房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对房屋有优先承租权。双方就续租事宜达成协议的，应重新订立合同。涉案合同到期后，本案原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司的与被告（反诉原告）王磊没有重新签订房屋租赁合同，说明双方就续租事宜没有达成一致，本院认为该合同已经终止。被告（反诉原告）王磊于2019年8月14日向原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司转款38400元是否构成租赁合同继续有效，为不定期租赁合同。本院认为当事人依法享有自愿订立合同的权利，当事人订立合同的需要意思表示真实一致。被告（反诉原告）王磊转款38400元应是单方续租租赁要约的意思表示，但该转款行为没有证据证明其已明确告知原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司在得知该情形后，没有向被告（反诉原告）王磊开具该款项的收据凭证，而是将该款项退回，本院认为原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司没有接受被告（反诉原告）王磊租赁要约，同时印证原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司在涉案合同届满时不同意与被告（反诉原告）王磊重新签订房屋租赁合同的事实存在，故本院认为被告（反诉原告）王磊转款38400元不能证明原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期的反诉主张成立。原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司请求被告（反诉原告）王磊搬离涉案租赁房屋的诉求本院予以支持。根据合同约定：乙方根据需要可以对房屋进行装修或者增设附属设施和设备，如按规定需经有关部门审批的，则还应由甲方协助报有关部门批准。乙方增设的附属设施和设备属于乙方所有。因甲方原因提前终止或解除合同的，甲方应赔偿乙方因装修支出的全部费用。本案被告（反诉原告）王磊根据合同约定房屋进行装修、增设的附属设施和设备应属于被告（反诉原告）王磊所有。因原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司与被告（反诉原告）王磊原租赁合同继续有效的主张不能成立，故被告（反诉原告）王磊反诉原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司因解除租赁合同、违约，请求赔偿违约金、利润损失、装饰费用等诉讼主张本院均不予支持。涉案合同到期后，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司的与被告（反诉原告）王磊没有就续租事宜达成协议，重新签订房屋租赁合同，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司于2019年11月5日对涉案房屋断水断电至今，本院认为被告（反诉原告）王磊实际占用原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司涉案房屋3个月（即从2019年8月1日至2019年10月30日），故被告（反诉原告）王磊应支付其实际占用涉案房屋的使用费用，按其租赁费标准计算为9600元。原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司该诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）王磊在本判决生效后十五日内返还给原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司坐落在金江路加气站门面房东三间两层的房屋。被告（反诉原告）王磊在本判决生效后十五日内支付给原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司从2019年8月1日至2019年10月30日三个月的房屋占用费9600元。三、驳回被告（反诉原告）王磊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费用9260元，由被告（反诉原告）王磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 刘 伟人民陪审员 姚 冰人民陪审员 史秀燕二〇二〇年八月十一日书 记 员 宋雯娟