云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初2465号原告：玉溪汇海物业服务有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区玉湖路**磊山大厦**。统一社会信用代码：915304026908907400。法定代表人：周海燕，执行董事。委托诉讼代理人：张伟，云南干城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：李荣，男，1977年11月14日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：魏立，女，1981年12月31日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，系被告李荣的妻子。代理权限：特别授权代理。原告玉溪汇海物业服务有限公司与被告李荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉溪汇海物业服务有限公司的委托诉讼代理人张伟、被告李荣及其委托诉讼代理人魏立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉溪汇海物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费7705元（住宅2015年5月1日至2017年12月31日，费用为6738元、车位2015年8月1日至2017年12月31日费用为967元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，被告系玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区业主，其房屋位于该大厦第14-15层，房号1403室，房屋面积179.97平方米。云南汇海（集团）房地产开发有限公司与原告于2009年4月10日签订《小区物业管理委托合同》，约定自2009年4月10日起至2019年4月9日止，由原告向玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区提供前期物业服务管理，物业收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，车位每年按400元收取，空置房屋的管理服务按全额收取。原告接受委托后向小区提供物业管理并收取物业费。但被告2015年5月1日起至2017年12月31日的住宅物业费和2015年8月1日至2017年12月31日的车位物业费一直不予交纳，原告多次催收仍拖欠不交。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。被告李荣辩称，被告认为原告提出的诉请中2015年5月1日至2017年6月1日的物业费超过诉讼时效；原告的催收被告没有收到，因为被告从来没有入住过磊山大厦；根据物业管理24条的规定，国家提倡物业管理和开发商相分离；开发商签订的是前期物业管理协议，合同期是4年，至2014年4月22日到期，此后没有签过新的协议，原告没有依据收取物业费；根据物业管理的规定，要区分不同物业来收取物业费，在原告管理期间，房屋未装修，未入住，所以不应该交物业费；在2017年7月18日原告长期拖欠公共电费，导致业主无法使用电梯、水电等设备，业主经商议，集资去补交水电费，被告分摊了700元。原告没有为被告提供过服务，其主张的物业费没有合同依据，而且已经过了诉讼时效，要求驳回原告的诉讼请求。在本案审理过程中，原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、原告营业执照、法定代表人身份证明、身份证。证明：原告的主体适格；二、被告房屋信息查询结果证明。证明：被告系玉溪市玉湖路26号（磊山大厦）号原业主（1403号）。三、红塔区人民法院（2020）云0402民初548号判决书、通话记录、小区物业管理委托合同、律师函。证明：1、原告是玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区的前期物业服务管理公司（服务期限为2009年4月10日至2019年4月9日）；2、原告的物业服务于2017年12月31日终止；3、原告于2018年以电话方式、2019年以张贴通知方式向欠费业主催收物业费。四、磊山大厦物业费欠款明细表。证明：被告未交物业费7705元。五、车位房屋登记信息查询结果。证明：被告的车位在负一层。六、原告财会记录。证明：被告2013年5月1日至2014年4月30日，2013年8月1日至2014年7月31日，已经缴纳过物业费，缴纳标准为住宅每月每平米1.17元，车位每月400元管理费。被告质证认为，对证据一、二、五的三性均无异议；证据三中的判决只能作为参考，不能作为判案依据，电话通话不是说催收物业费的内容，是告知装修事宜，律师函是粘贴的，被告从来没有入住过，不是有效的送达；对证据四的诉讼时效有争议，对数额不认可；证据六是原告单方制作的，没有被告的签字。被告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、业主手册。证明：该合同已经于2014年4月22日到期，之后没有签过新的物业合同；二、交费说明、住户表。证明：被告为原告垫付公共水电费700元。经质证，原告对证据一的三性无异议，要说明的是合同签订后，确实没有再签订新的合同，但是一直是被告没有成立业委会，原告方继续进行物业服务管理，已经形成事实合同关系，延续了前期物业合同的权利义务；对证据二的交费说明的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告代缴的主体不是原告；磊山大厦住户表是新成立的业委会单方制作的，表上的费用没有写明是什么费用。上述证据经本院依法审查，综合评判如下：原告所举证据一、二、五被告无异议，本院予以确认。对原告所举证据三中的判决书系人民法院生效法律文书，对其真实性和合法性，本院予以确认，（2020）云0402民初548号生效民事判决书中，有经审理认定：“原告于2018年以电话方式、2019年以在磊山大厦小区门口张贴通知的方式向小区欠费业主催缴过物业费”的事实，通话清单和律师催收函与上述判决认定事实相互印证，可以作为认定事实的证据，对该两份证据本院予以确认。原告所举证据四、六系原告单方制作，被告不予认可，本院不予采信。被告所举证据一具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信。被告所举证据二与本案没有关联性，本院不予认定。经审理认定，2009年4月10日，原告（乙方）与云南汇海（集团）房地产开发有限公司（甲方）签订了《小区物业管理委托合同》，其中主要约定：甲方委托乙方作为玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区的前期物业服务管理公司，委托管理期限为10年。自2009年4月10日起至2019年4月9日止；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.2元向业主或物业使用人收取；车位每年按400元一个收取。本院（2020）云0402民初548号生效民事判决书确认上述合同合法有效。原告系按年度向业主收取物业费。收取的惯例为：每年从年度（当年5月1日至次年4月30日为一年度）开始前催交物业费，但住户在年初、年中到当年年末都会缴纳，那么2015年5月1日至2016年4月30日的物业费应于2015年底前支付，2016年5月1日至2017年4月30日的物业费应于2016年底前支付,2017年5月1日至2017年12月31日的物业费应予2017年底前支付。原告实际为磊山大厦小区提供的物业服务于2017年12月终止。被告李荣系磊山大厦1403号房屋的业主，并购得有该小区负一14号车位一个。每年被告应交物业费为（建筑面积179.97平方米×1.17元/月×12月）2526.78元；应交车位费为每年400元。被告已交清2015年5月1日前的物业费和2015年8月1日前的车位费，被告尚欠原告2015年5月1日至2017年12月31日的住宅物业费、2015年8月1日至2017年12月31日的车位物业费。另查明，原告于2018年以电话方式、2019年以在磊山大厦小区门口张贴通知的方式向小区欠费业主催缴过物业费。本院认为，被告主张《业主手册》中的前期物业管理协议于2014年4月22日到期后，原告无权要求被告支付物业费，但《小区物业管理委托合同》合法有效，原告在2014年4月22日至2017年12月31日也实际提供了物业服务，原告作为磊山大厦小区的前期物业服务管理公司，其向该小区业主提供了物业管理服务，被告作为业主，理应按约定和相关法律、行政法规的规定给付物业管理费。现原告请求按每平方米1.17元的标准支付物业管理费在《小区物业管理委托合同》约定的单价范围内，且相比约定而言更有利于被告，本院予以支持。被告主张因其未入住不应交纳物业费，但其不能举证证明双方对此有约定，其主张依据不足，对其该主张本院不予支持。对被告主张其为原告垫付公共水电费的问题，因其提交的证据欠付主体不是原告，对其该主张本院不予支持。对被告提出原告主张的物业费已过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”；第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。本案中，原、被告对收取物业费的具体时间没有约定，对原告主张的距今最早的2015年5月1日至2016年4月30日的物业费，按双方交易习惯，收取的方式是业主至少在2015年12月31日前交纳，在民法总则2017年10月1日起施行时，尚不满民法通则规定的二年时效，故可适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，而原告曾于2018年以电话方式、2019年以张贴通知方式向欠费业主催缴，属诉讼时效中断的情形，故原告起诉的该笔物业费时未超过诉讼时效，同理原告起诉的2016年5月1日至2017年12月31日的物业费也未超过诉讼时效，综上原告主张的2015年5月1日至2017年12月31日的物业费6738元（179.97×1.17元/月×32月）、2015年8月1日至2017年12月31日的车位物业费967元（400元÷12月×29月）在法律规定的诉讼时效内，应予支持。被告合计应支付原告物业费7705元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条；《物业管理条例》第七条、第四十条、第四十一条；《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：由被告李荣于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪汇海物业服务有限公司自2015年5月1日至2017年12月31日的住宅物业费及2015年8月1日至2017年12月31日的车位物业费共计7705元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  王滟波二〇二〇年八月十七日书记员  郭 媛