宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0591民初119号原告：宜昌市汇腾市场开发有限责任公司，统一社会信用代码91420500179128150Q，住所地宜昌市西陵后路**。法定代表人：解小波，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿璟，湖北诚昌律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李科，湖北诚昌律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：宜昌市东山开发区南苑企业发展总公司，统一社会信用代码91420500179060774U，住所地宜昌市东山区珠海路**。法定代表人：简平安，该公司经理。委托诉讼代理人：殷书月，湖北民基律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐哲，湖北民基律师事务所律师，特别授权代理。原告宜昌市汇腾市场开发有限责任公司与被告宜昌市东山开发区南苑企业发展总公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宜昌市汇腾市场开发有限责任公司的委托诉讼代理人耿璟、李科，被告宜昌市东山开发区南苑企业发展总公司的委托诉讼代理人殷书月、徐哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。受新冠疫情影响，本案于2020年1月24日至3月27日扣除审限63天。原告宜昌市汇腾市场开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告剩余11.5年的租赁期限内的经营性损失23584775元，并承担鉴定费34600元，两项共计23619375元。二、判令被告返还原告在汇腾市场项目用地范围内未利用的2282.09平方米土地2007年4月1日至2019年6月30日的租金1101445.70元。三、诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原被告于2006年12月18日签订《土地租赁合同》，约定由被告将位于宜昌开发区杜家坝××以南商业性质的土地负责平整后租赁给原告，用于兴建和经营汇腾果品批发市场，市场总体规划面积为19.39亩，租赁期间自2007年1月1日至2027年12月31日止。后因考虑到市场用地三通一平、道路箱涵等基础设施建设耽误了几年时间，双方于2012年1月16日签订《补充协议》，约定租赁期间延长至2030年12月31日，并新租第二期土地18.39亩，期限与第一期一致，两期合计租赁土地37.78亩。此外，2007年被告引进原告企业时承诺将市场内空地继续建设经营商铺，但在原告对该约定土地做了多种规划方案后一直申报至拆迁都未能得到解决，从而造成原告租赁土地资源的极大浪费。2019年1月16日，宜昌市规划局向宜昌市土地储备中心出具《规划条件申请告知书》，同意将土地储备中心拟收储的位于东山××××路与长机路交汇处地块作为储备用地。2019年3月15日，宜昌市土地储备中心向被告出具《宜土储函【2019】39号》，告知拟启动对上述土地的收储工作，并由区房屋征收与补偿管理处负责开展该地上构筑物及附属物等征收补偿工作。2019年4月3日，被告出具《函告》，要求原告做好市场迁移及租金结算准备。同年10月23日，被告又出具《工作函》，告知原告土地租金的收取截止到2019年6月30日止。2019年10月29日，宜昌高新技术产业开发区房屋征收与补偿管理处与原告签订《征收补偿协议》。另宜昌市捷博房地产评估咨询有限公司于2019年7月10日对上述面积37.78亩国有商业用地出让土地12年租赁期内使用权权益价值评估为2461.02万元。现因被告的土地被收储而导致租赁合同终止，令原告无法通过继续经营收回投资。原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据并经庭审质证：证据一、《土地租赁合同》、《关于协调解决汇腾市场建设相关问题的专题会议纪要》及《补充协议》。用于证明原告向被告租赁土地37.78亩，用于兴建和经营汇腾果品批发市场、同时约定租赁期限、价格及违约责任等。证据二、《宜昌市东山开发区南苑企业发展总公司关于汇腾市场项目土地成本的情况说明》、宜昌市土地储备中心于2019年3月15日出具的宜土储函[2019]39号《关于收储宜昌市东山开发区南苑企业发展总公司地块的函》、2019年4月3日《函告》、2019年10月23日《工作函》、2019年12月11日《函》。用于证明被告同意该土地收储并函告要求原告做好市场迁移及租金结算工作；因租赁合同于2019年10月23日解除，被告未按合同约定承担责任。证据三、《房地产评估报告书》及评估费发票、《宜昌市汇腾市场开发有限公司土地权益价值测算结果》、汇腾市场清退经营户名单、《门面租赁合同》及附表。用于证明原告租赁土地被收储，因无法继续履行租赁合同而导致剩余年限11.5年的损失为23584775元。证据四、2012年2月20日《工作函》、2012年8月1日《工作函》、测绘材料、光碟、规划设计图两张。用于证明原告对市场内空地继续建设做了多种规划方案后经多次申报给被告至今未能得到解决。结合第一组证据，被告不但未按约定为原告办理报建手续反而百般阻扰停止报建，故原告要求被告返还相应租赁面积的租金；证明被告同意土地收储并函告原告做好市场迁移及租金结算工作，租赁合同于2019年10月23日解除，被告未按合同约定承担责任。证据五、[2011]23号会议纪要。用于证明双方在高新区管委会协调下对租赁期顺延3年。证据六、关于签订《补充协议》函、2012年7月23日《工作函》、2012年8月8日《工作函》。用于证明被告在2012年以后不想继续与原告履行合同，故以合同无效告知，但原告并未认可。被告宜昌市东山开发区南苑企业发展总公司辩称：一、对本案事实部分的补充。本案中，案涉地块原规划性质为商业用地，宜昌市土地储备中心（以下简称土储中心）先向宜昌市规划局高新区分局提出了规划条件申请，规划局告知按照控规调整成果，案涉地块规划的用地性质为居民用地、医院用地、幼儿园用地、公园绿地和道路用地，批准了将案涉地块作为储备用地的申请。得到批准后，土储中心启动了对案涉土地的收储工作。在收到土储中心的告知函后，被告立即书面函告了原告。此后，被告配合土储中心的工作，于2019年10月21日与土储中心、宜昌高新区财政局签订了《国有土地使用权收回补偿合同》，以7480万元进行土地收回补偿。收回合同签订后，由区征收处与原告进行协商，2019年10月29日双方根据评估复核结果签订了《宜昌市汇腾市场开发有限责任公司征收补偿合同》，约定对汇腾市场的补偿金额21197300元。二、被告配合土储中心的收储工作，不存在违约或违法行为，不应承担违约责任。被告作为土地使用权人，依法享有使用土地、处分土地使用权、获取土地收益的权利。原被告之间签订的《土地租赁合同》和《补充协议》并未禁止被告处分土地使用权。参照合同法第二百二十九条，无论从约定还是法定的角度，被告配合收储工作，将土地使用权交还国家的行为，均不会导致原告无法承租案涉土地。本案中既包括了与被告相关的土地收储行为，也包括了与原告相关的房屋征收行为。具体而言，先由南苑总公司与土储中心签订《国有土地使用权收回补偿合同》，由土储中心对土地使用权的收回进行补偿。该合同第六条明确约定，案涉土地上建筑物的拆迁补偿由宜昌市高新区管委会与相关权利人协商处理，被告予以协助。然后，区征收处与汇腾市场签订了征收补偿合同，按照征收流程对汇腾市场进行了征收补偿。可见，土地使用权被收储的补偿和房屋征收补偿分别由不同的部门负责，独立评估、分开核算。原告与征收处签订征收补偿合同，放弃因租赁取得的权利并领取补偿款，是其意思自治的结果，与被告没有关系。因此，被告不构成违约，不应承担赔偿责任。三、土地收储属于不可抗力，被告不应承担违约责任。案涉租赁土地被纳入城市棚户区改造范围，土储中心根据《土地管理法》的规定，依法对案涉土地进行收储，该收储行为是在签订《土地租赁合同》时无法预见的；同时基于收储行为的合法性、强制性，双方均无法避免该行为的实施。故土地收储属不可抗力，被告不应承担违约责任。四、原告与高新区管委会已就补偿问题达成了一致，签订《征收补偿合同》，并已获得补偿。若原告对补偿金额持异议，应向区征收处提出。根据损益相抵原则，虽然原告因土地收储遭受了损失，但是同样也基于土地收储获得了补偿，补偿金额合法合理，且包括了停产停业损失。故原告已得到经营性损失的补偿，其诉请不应得到支持。合同法规定租赁期限超过二十年的，超过部分无效。因此，剩余有效租赁期应为7.5年，超过部分不应纳入计算经营性损失的范畴。五、对于返还未利用土地租金的诉请缺乏事实和法律依据。被告未承诺原告将市场内空地继续建设经营商铺，根据《土地租赁合同》的约定，租赁土地的建设由原告自主负责。原告于2012年2月20日、2012年8月3日向被告送达的《工作函》是单方行为，不能证明被告在租赁土地未能利用的问题上是否存在过错。租金返还请求已超过诉讼时效，不应得到支持。六、原告的诉请违反了公平原则。南苑总公司购入案涉土地时共缴纳了土地出让金2450万元、土地契税387407元、土地印花税6867元，缴纳了2007年至2015年土地租赁营业税335965元，2016年至2019年土地租赁增值税181394元，土地使用税3224687元、印花税1万元、城建等附加税6万元。土地收储获得土地补偿款7480万元，缴纳了收储土地增值税21115081元，土地收储企业所得税8893780元。以上数据，在不扣除企业经营成本、经营期间企业所得税等税费的情况下，被告关于案涉土地的收益为16138819元，向原告收取租金为10412233元。而原告诉请金额为24720820元，基本等于被告在2006年投入2450万元购置土地13年的全部收益，在被告不存在任何过错的情况下，明显违背了公平原则。被告宜昌市东山开发区南苑企业发展总公司为支持其抗辩理由，向本院提交下列证据：证据一、2019年1月16日宜昌市规划局高新区分局作出的《规划条件申请告知书》及2019年4月3日《函告》。用于证明1、土储中心对案涉土地的收储已经得到行政主管部门的批准；2、在土储中心向被告履行告知义务后，被告也向原告履行了告知义务。证据二、《国有土地使用权收回补偿合同》及《宜昌市汇腾市场开发有限责任公司征收补偿合同》。用于证明1、被告与土储中心于2019年10月21日签订补偿合同，补偿的范围仅限于土地使用权的价值，不包括地上建筑物的补偿；2、收回补偿合同第六条约定了建筑物的拆迁补偿由管委会与原告协商处理；3、收回补偿合同签订在前，征收补偿合同签订在后，对案涉原告房屋的征收补偿与被告无关。证据三、《房地产估价报告》及《宜昌市汇腾市场开发有限责任公司所有的位于宜昌××××路（汇腾市场）房屋征收评估项目评估复核报告》。用于证明1、对于汇腾市场房屋征收的补偿包含了停产停业损失评估，最终复核的金额为2042900元；2、停产停业损失的作出依据是参照《宜昌市城区国有土地上房屋征收停产停业损失评估指导意见》作出的，根据该指导意见，停产停业损失包括了房屋使用效益损失补偿。被告对原告所举证据质证意见为：对证据一的真实性没有异议，但不能达到证明目的。以上合同中并未约定被告不能处置土地使用权，且土地收储并不会导致租赁合同无法履行，另外补充协议第二条延长租期后实际租期已经超过了法律规定的20年租赁期限，被告认为超出部分应属无效约定。合同没有约定土地出租方做出了租赁期内确保土地使用权被收回、不进行土地使用权流转的承诺。对证据二真实性没有异议，需要说明的是该《情况说明》中3500万元是综合成本价，由被告自行评估，所以最终补偿金额是7000万元，但扣除相应税费和经营成本后被告案涉土地收益仅在1000万元左右，土地收储行为是被告与土储中心之间进行协商，根据评估确定的补偿金额，该补偿金额中间并不包括地上建筑物、构筑物等相关补偿项目，被告取得的补偿金与原告的补偿金不冲突不重合，相互独立。《情况说明》与本案不具有关联性，是应土储中心的要求进行摸底的回应，最终土地成本价值是按法律规定计算。《关于收储宜昌市东山开发区南苑企业发展总公司地块的函》与《函告》说明被告在收到土地被收储的信息后向原告履行了告知义务。《工作函》不能达到原告的证明目的，函件内容已经说明被告是按照高新区管委会的要求将收取租金的时间截至2019年6月30日，被告放弃收取6月30日以后的租金，是作为土地使用权人的权利，也是配合政府工作的体现。《工作函》明确了原告还欠被告的租金未付，可见原告没有完全履行租赁合同的约定。《函》是原告单方的观点，被告认为上述观点不能成立，同时该份函件明确了原告尚欠被告租金的事实。对证据三中《评估报告》及发票形式的真实性不持异议，但关联性有异议，根据报告内容其有效期是评估基准日起一年内有效，该报告过了有效期不应被采信。根据报告第十六页前提及假设条件，作出评估结果的前提是土地得到最有效的利用，并且产生最有效的土地收益，本案是原告自行处置了承租土地产生了权利并得到补偿，因此作出报告的前提条件已经不存在，不能达到证明目的。报告与本案不具有关联性，后12年的土地收益缺乏前提条件。该报告是原告单方委托，不予认可。对测算结果真实性持异议，有4页未加盖评估机构的印章，被告对此不予认可，对其内容的质证意见同评估报告。对于清退经营户名单真实性予以认可，从该名单加盖了宜昌高新区515片区棚户区改造项目征收指挥部印章，可以看出本案中土地收储征收属于棚户区改造的范围，其收储和征收具有合法性、强制性。对于租赁合同及附表的真实性持有异议，以上租赁合同未提供相对人的身份信息，被告未参与上述租赁合同的签订，无法判断上述合同是否真实，也无法判断上述合同的签订时间与合同上的日期是否一致，更无法判断以上合同是否实际履行，与本案不具有关联性。对于租赁合同附表的意见，该附表中未加盖任何单位的印章，真实性被告不予认可。测绘结果及附表证据形式不合法，只能作为原告的单方陈述。对证据四两份《工作函》形式真实性不持异议，该函件是原告单方观点，被告自始至终没有作出将市场内空地建设经营商铺的承诺。对于测绘材料的真实性持有异议，应提供原件进行比对，同时该份测绘从内容上看该工作图的作图时间是2018年8月份，而双方租赁时间是2006年12月份，该工作图不能反映出整个租赁期间地上建筑物的变化情况，从工作图不能看出表示的地块一面积与地块二面积，系原告诉称的空地面积。从形式来说，证据存在瑕疵，没有审核员，真实性被告持异议。对证据光碟场地现状认可，但不能证明原告的证明对象，承租人如何利用承租土地具有自决权，被告没有损害原告的权益。对于证据规划设计图形式上的真实性不持异议，但不能达到其证明目的。工地建设的规划设计由政府行政部门负责审批，本案被告作为土地使用权人无权决定项目的规划。上述证据不能证明南苑总公司做出了将市场内空地继续经营的承诺，结合土地租赁合同，合同签订后应由原告自主对外开展项目建设、市场开发、经营活动等。另外，双方于2006年签订租赁合同，原告至今才主张相应权利，已超过诉讼时效，其诉请应被驳回。对证据五真实性不持异议，具体租期请法庭通过其他证据认定。对证据六真实性不持异议，但不能证明原告的证明对象，签补充协议合同主体没有问题，是被告内部流程出了问题，签订补充协议后就提出了异议，双方发生纠纷，也没有说有没有效，一直维持现状。原告对被告所举证据质证意见为：对证据一《告知书》形式上的真实性由法院审查，对《告知书》的内容已经确定规划用地的性质与被告认为是棚户区改造是不符的。对《函告》真实性不持异议，但函告中要求被告通知原告做好市场迁移及租金结算准备，与被告在答辩中所述不影响租赁合同的效力是自相矛盾的。对证据二《国有土地使用权收回补偿合同》的形式真实性不持异议，对被告所要证明的补偿范围仅限于土地使用权的价值也不持异议，但土地使用权的价值应包含在土地租赁过程中，原告因无法继续租赁土地而必将产生损失；该合同第4条已明确交付甲方前所产生的经济法律等问题均由乙方及本案被告处理；第7条已经明确“且乙方土地上建（构）筑物全部拆除、完成清场向甲方交付土地”与被告在答辩中所述不影响租赁合同的效力同样是矛盾的。正是被告收回补偿合同签订在前，原告征收补偿合同签订在后，也正好证明原被告双方的租赁合同是无法继续履行的。对《宜昌市汇腾市场开发有限责任公司征收补偿合同》真实性不持异议，该合同明确是地上建筑物的补偿，与本案请求的损失无关。对证据三的真实性不持异议，但停产停业损失不必然等同于违约后可得利益的损失，报告中搬迁过程中的停产停业损失指的是经营户的损失。本院对上述原、被告就真实性不持异议的证据予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，将结合其他证据在事实及评析中综合分析认定。本院认定事实如下：原、被告双方于2006年12月18日签订《土地租赁合同》，约定由被告将位于宜昌开发区杜家坝××以南商业性质的土地租赁给原告，市场总体规划面积为19.39亩，租赁期间自2007年1月1日至2027年12月31日止。租赁土地的租金价格为第一年至第五年租金每年2万元/亩，合计年租金387800元；第六年至第十年租金每年2.4万元/亩，合计年租金465360元；第十一年至第十五年租金每年2.88万元/亩，合计年租金558432元；第十六年至第二十年租金3.456万元/亩，合计年租金670118.40元。原告在合同签订后10日内向被告支付8万元定金，市场施工建设结束时付清第一年的租金，以后每年租金支付应于当年第一季度内付清。2012年1月16日原、被告双方签订《补充协议》，新租第二期土地18.39亩，并鉴于市场建设受阻、经营不佳的实际情况，原合同租赁期间在原基础上延长三年，具体为租赁期从2007年1月1日起至2030年12月31日止，两期合计租赁土地37.78亩。2019年1月16日，宜昌市规划局高新区分局出具编号（2019)0003号的《规划条件申请告知书》，同意将土储中心拟收储的位于宜昌××新区××园区××路与长机路交汇处地块作为储备用地。2019年3月15日，土储中心向被告出具宜土储函[2019]39号《关于收储宜昌市东山开发区南苑企业发展总公司地块的函》，告知拟启动对上述土地的收储工作。2019年4月3日，被告出具《函告》要求原告做好市场迁移及租金结算准备。原告委托宜昌捷博房地产评估咨询有限公司对案涉面积37.78亩国有商业用地出让土地12年租赁期内使用权权益价值进行了评估，该公司于2019年7月10日出具《房地产评估报告书》，估价结果为2461.02万元。原告支付鉴定费34600元。2019年7月15日,宜昌捷博房地产评估咨询有限公司出具《房地产评估报告书》，估价结果为22139666元，含房屋拆迁补偿12394162元、构筑物拆迁补偿2868315元、设备及附属设施拆迁补偿319910元、土方工程补偿2683508元、搬迁及安置补偿1780564元、经营损失补偿2093207元。2019年8月20日，湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司出具《评估复核报告》，复核结论为建筑物（房屋）11547600元、构筑物2868300元、设备及附属设施313000元、土方回填2630100元、搬迁补偿210700元、临时安置补助1554700元、停产停业损失2072900元，合计21197300元。2019年10月21日，被告与土储中心、宜昌高新区财政局签订了《国有土地使用权收回补偿合同》，三方同意按总价7480万元进行土地收回补偿。2019年10月29日，原告与宜昌高新技术产业开发区房屋征收与补偿管理处签订《宜昌市汇腾市场开发有限责任公司征收补偿合同》，约定按湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司的复核结果21197300元进行征收补偿。2019年10月23日，被告出具《工作函》，告知原告土地租金的收取截止2019年6月30日,原告欠付141624.80元。2019年12月11日，原告向被告回函称“在2019年4月1日前已付清第一期土地租金，第二期土地租金按照《补充协议》的约定，应在2019年年底交纳；但因被告函告租金截止2019年6月30日，故已交纳的第一期土地租金剩余部分可作为第二期土地的租金，第二期还余141624.80元应付；因土地收储租赁合同无法履行的剩余年限损失由被告承担，租金在赔偿损失的范围内予以扣减。”在租赁期内，原告向被告实付租金及土地使用税10412233元。本院认为，原、被告之间的《土地租赁合同》和《补充协议》已基于土地收储的事实由双方合意解除，具体体现为被告向原告发函做好市场迁移及租金结算的准备，随后原、被告分别与第三方签订了《国有土地使用权收回补偿合同》和《宜昌市汇腾市场开发有限责任公司征收补偿合同》。原告诉请的经营性损失，在《宜昌市汇腾市场开发有限责任公司征收补偿合同》中已协议补偿，无论金额多少，均是原告自愿协商的结果，故对原告该项诉请不予支持。鉴定费34600元系原告为收集证据支出的费用，由其自行承担。关于租赁面积中闲置地块无法报建的责任承担问题，虽然依据《土地租赁合同》第四条和《补充协议》第十条被告有为原告的建设项目及时向相关部门申报的义务，但结合市场经营实际，除了市场内前段地块闲置外，原告在租赁范围内的其他地块都进行了商铺的开发建设，可以认定被告履行了相应义务。原告称宜昌高新开发区规划建设局一直未批准剩余地块的报建手续的原因在于被告，证据不足，故本院对原告未利用土地租金返还的诉请难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告宜昌市汇腾市场开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费165404元，由原告宜昌市汇腾市场开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  娄晓春人民陪审员  徐振安人民陪审员  李明喜二〇二〇年八月二十一日书 记 员  黄 薇