上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8765号原告：上海今亭房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙小平，董事长。委托诉讼代理人：张庆荣，男。被告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：王希，总经理。委托诉讼代理人：张冬梅，女。委托诉讼代理人：钱巧珍，女。原告上海今亭房地产开发有限公司(以下简称“今亭公司”)诉被告上海锐翔上房物业管理有限公司(以下简称“上房物业公司”)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于同年7月22日公开开庭进行了审理。原告今亭公司的法定代表人孙小平、委托诉讼代理人张庆荣，被告上房物业公司的委托诉讼代理人张冬梅、钱巧珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告今亭公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告其超额占用原告房屋的使用费，按周边同类房屋租金中下水平日2.8元一平方米从2018年7月1日起计至实际支付日；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确其第1项诉讼请求为：判令被告支付原告其超额占用原告房屋的使用费，按2.8元/日/平方米(周边同类房屋租金中下水平)，从2018年7月1日起计至2020年6月30日止。事实和理由：被告于2018年6月1日起进驻夏州花园小区，替代被告投资的上海夏州花园物业管理公司成为小区物业管理人。被告因直接聘用了原物业公司的维修工和清洁工，在从原告无偿获得规定上限100平方米物业管理用房之外乘机占用了原告原维修间和清洁工用房两间，共超额占用原告41平方米房屋。经原告屡次催促，被告既不退还房屋，也不支付房屋使用费，故原告诉至法院，要求判如所请。被告上房物业公司辩称，第一，涉案两间房屋应当属于小区全体业主，原告不是该两间房屋的产权人，其也没有向被告支付合同履行二年期间该两间房屋的物业服务费，故原告诉讼主体不适格；第二，被告于2018年7月21日通过招投标进驻小区，物业管理用房是业主委员会提供，物业服务合同约定物业用房在会所内，但由于原告和业委会之间有矛盾，原告不同意继续提供会所给被告作为物业管理用房，故业委会向被告提供了小区门岗和包括涉案两间房屋在内的四间平房(工程部物料房、保洁房、保安房、厕所)面积合计不超过100平方米，被告是合法占有，不是侵占；第三，2020年6月30日物业服务合同到期后，被告撤场，在合同履行二年期间，原告从未向被告提出占有使用涉案两间房屋的书面异议，被告也从未收到过书面通知，只是每次被告向原告催要物业费时，原告就拿这个说事。因此，被告要求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系上海市松江区夏州花园小区的开发建设单位，于2003年10月办理大产证。被告自2018年7月1日通过招投标成为该小区的物业管理企业，于2020年6月30日撤离小区。2018年7月1日前该小区由上海夏州花园物业管理服务有限公司实行前期物业管理。该小区总建筑面积为40,717.78平方米。2018年6月6日，甲方上海市松江区夏州花园小区业主大会与乙方即被告签订《物业服务合同》，第四条物业服务用房约定：甲方向乙方提供位于会所内的前物业办公室的房屋作为物业管理办公用房，请乙方查核该面积是否达到上海市物业条例规定？如不符合，乙方需协助甲方向开发商追诉，直至符合物业管理条例，乙方不能因为未追索到物业办公用房不足而降低物业服务标准。被告接管小区后，上海市松江区夏州花园小区业主委员会将小区门房整栋及大门北侧十间平房中的第一间至第四间移交给被告作为物业管理用房，被告并将上述房屋进行装修、使用。原告在该小区主楼有办公场所，当时其对被告将四间平房一并装修使用并未提出异议。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、双方对于物业管理用房的位置和范围有争议：原告主张其移交给前期物业管理企业，即上海夏州花园物业管理服务有限公司的物业管理用房为：门房整栋(包括门房间、值班室、卫生间、半圆)共65平方米左右、大门北侧十间平房中的第二间、第三间(每间面积20平方米)，因平房层高未达2.20米，故无门牌号也未计入产证面积；因上海夏州花园物业管理服务有限公司系原告的关联公司，故原告未与其办理物业管理用房的移交手续，且当时上海市住宅物业管理规定尚未实施，也未向有关部门提出登记申请；十间平房中的第一间、第四间(每间面积20平方米)原是原告的股东上海来今化工有限公司的仓库，被告接管小区时，由于第二间、第三间平房仍由前期物业公司即上海夏州花园物业管理服务有限公司的原保洁、保安人员占用，短期不能清退，故以第一间、第四间替代第二间、第三间交付给了被告作为物业管理用房，然而被告聘用了前期物业公司的原员工，一并占用了第二间、第三间平房，经双方交涉，被告表示可以少收物业费以抵偿该二间房屋的使用费，原告当时本着善意并未将系争两间房屋收回。被告则认为2018年6月6日其与业主委员会签订的《物业服务合同》中明确约定物业管理用房位于会所，且招投标事项也是在会所办公室进行，故原物业管理用房就是在会所，被告入场后业委会告知因开发商不同意将会所交付被告使用，故只能把门房和平房四间交付被告使用，且门房连着的半圆，其实是走廊，无外墙，不能算作物业用房面积，门房实际使用面积不超过40平方米；物业管理用房是业主委员会移交给被告的，并未签订移交单，但第二间、第三间平房当时确实是前期物业公司作为物业用房在使用的。原告提供夏州花园大门、围墙、入口广场地下车库平面图，宗地图，小区大门、门房平面图，照片，上海夏州花园物业管理有限公司与原告共同出具的联合说明，欲证明其上述主张。被告对该组证据真实性无异议，但认为物业管理用房是业主委员会移交给被告的，系争的第二间、第三间房屋包括在物业管理用房范围内，被告是合法使用，实际使用面积不超过100平方米，对联合说明的内容有异议，被告从未答应过原告减免物业费。被告为证明其主张，提供业主委员会出具的情况说明，该情况说明载明：“夏州花园业主委员会于20189年1月15日成立，上海锐翔上房物业管理有限公司于2018年7月1日经过招投标取得夏州花园物业服务合同。合同约定物业管理用房在开发商的会所内，但因开发商原因，无法提供相应面积的物业用房。故在锐翔上房物业公司进驻本小区开始履行合同之时，由开发商指定小区门卫室作为物业办公用房，剩余不足面积经业委会和开发商协商，将小区大门北侧十间平房中的第一第二第三第四间平房交由锐翔上房物业公司作为补充物业管理用房；况且在2018年7月1日锐翔上房物业公司进驻之前，原前期物业公司的保洁部、绿化部、工程部、保安部及仓库物业管理用房就是在这十间平房内，办公用房在会所内。锐翔上房物业管理有限公司在进驻之后并未改变房屋使用功能，而且门卫室和指定的四间物业用房平房由该公司出资装修。”原告对该证据真实性无异议，对内容不认可，业委会和原告之间有多起诉讼，其证明内容与事实不符，目的是为泄愤，且该说明与被告答辩意见相矛盾。2、双方对于原告是否对被告无偿使用第二间、第三间平房提出异议存在争议：原告主张被告曾答应对原告交付业主免费使用面积的物业管理费打折，原告就默认被告使用第二间、第三间平房，且原告实际控制人杜谦还以微信方式向被告当时的物业经理盛岗提出，否则要求被告返还系争的第二间、第三间平房并支付使用费。为此，原告提供微信聊天记录的打印件。被告对该证据质证认为，盛岗当时确实是物业主管，但对聊天记录真实性不予认可，即使是真实的，也只是盛岗个人意见，不代表被告意见，且如果原告有异议，应当在合同履行期内书面提出，被告从未同意过物业费打折。3、双方对于原告主张的使用费标准有争议：原告主张根据小区总面积40,717平方米计算，物业管理用房按照小区总面积千分之二标准配置，不低于100平方米，原告提供的门房整栋以及第一间、第四间平房已经足够100平方米，故第二间、第三间平房合计40平方米属于超额面积，被告应按市场价每日每平方米2.8元支付原告自2018年7月1日至2020年6月30日二年期间的占有使用费。被告则认为，即使法院判决被告支付使用费，原告主张的标准也过高，按照房屋质量，每间房屋每月800元左右为宜。本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的微信聊天记录打印件，系电子证据，因被告对其真实性不予认可，原告也未提供证据载体，故本院对其真实性难以确认；本院对于双方提供的其他证据真实性均予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于涉案第二间、第三间平房是否属于物业管理用房？被告是否无权占有？对此，本院阐述如下：涉案夏州花园小区于2003年办理大产证时，《上海市住宅物业管理规定》尚未施行，双方也均未能提供小区物业管理用房的登记申请材料或当时的移交材料，尽管原告与业主委员会签订的《物业服务合同》中约定物业管理用房在会所，但双方又均确认第二间、第三间平房也是当时的物业管理用房，故本院难以认定原告交付给上海夏州花园物业管理有限公司的物业管理用房具体的位置、面积。但由于双方在庭审中一致确认第二间、第三间平房系上海夏州花园物业管理有限公司管理期间作为物业管理用房使用，故本院可以认定涉案的第二间、第三间平房属于物业管理用房。《上海市住宅物业管理规定》规定建设单位应当配置独用成套的物业管理用房，配置标准为物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二，但不得低于一百平方米，在物业交付时由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会；也规定了物业管理用房不得擅自变更位置；同时还规定物业管理用房归业主共有。本案中，原告已向本院明确第二间、第三间平房为前期物业公司管理期间的物业管理用房，故理应移交给业主大会，在被告接管小区时由业主大会再交付给被告使用，而原告并无权利擅自收回该两间物业管理用房。现原告主张其是以第一间、第四间平房替代第二间、第三间物业管理用房，对此本院认为，首先，原告并未举证证明有替代事实；其次，物业管理用房归业主共有，原告要变更物业用房位置需要业主大会表决同意，相反，被告提供的业主委员会的情况说明恰恰说明了被告接管小区后由于原告原因只能提供门房、第一间至第四间平房作为物业管理用房；因此，原告主张以二替二并不成立，本院难以认同。根据审理查明的事实，本院认为第二间、第三间平房系物业管理用房，被告系合法占有，不存在非法侵占的事实；门房及第一间、第四间平房也系原告自愿提供给被告使用，且《上海市住宅物业管理规定》并未对物业管理用房面积超过100平方米作禁止性规定，原告以物业管理用房面积超额为由提起诉讼，理由不能成立；此外，原告在小区内有办公场所，对于被告装修、使用上述房屋均是明知，却未及时提出异议，之后与盛岗沟通也起因于减免物业费。因此，原告的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《上海市住宅物业管理规定》第三十八条第一款、第四款、第三十九条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回原告上海今亭房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1,816元，减半收取计908元，由原告上海今亭房地产开发有限公司负担(已付50元，余款858元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 贤二〇二〇年八月十四日书记员 沈晓燕附：相关法律条文《上海市住宅物业管理规定》第三十八条建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。……物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、抵押。第三十九条物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：（一）物业管理用房；……