贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7875号 原告：韩雪梅，女，汉族，1988年3月20日出生，住贵州省大方县。 原告：刘晓庆，男，穿青人，1987年9月30日出生，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：韩雪梅（特别授权代理），系原告刘晓庆之妻。 被告：毕节市星城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口，统一社会信用代码：91520500755397034F。 法定代表人：王敏，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁俊（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：刘俊涛（一般授权代理）。 原告韩雪梅、刘晓庆与被告毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称：星城房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告韩雪梅，被告星城房开公司之委托诉讼代理人丁俊、刘俊涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告韩雪梅、刘晓庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金64,617.00元（计算式：以已付购房款436,010.00元为基数，按日0.03%的标准从2017年5月20日起计算至2018年9月26日）；2、本案诉讼费用由被告负担。 事实及理由：原告与被告于2015年5月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）锦星苑1-2-10-4号商品房，建筑面积132.93平方米，套内面积111.24平方米，按照套（单元）计算该商品房总价款为436,010.00元。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定，出卖人承诺于在2015年10月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，第二项约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：......2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：......（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。合同签订后，原告韩雪梅、刘晓庆向被告支付购房款436,010.00元，但被告未在合同约定的时限内将涉案房屋的商品房转移登记文书交付给原告，经多次催促，被告才于2018年9月26日在小区张贴公示通知办理产权证相关事宜。2020年1月，被告才向原告交付商品房房转移登记的有关文书，不动产权证书落款时间为2019年7月15日。原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告按合同约定向被告足额支付了购房款及办证的手续费，被告延迟履行合同义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判支持原告的诉讼请求。 被告星城房开公司答辩称：一、原告与被告于2015年5月9日签订了商品房买卖合同。原告购被告修建的七星关区锦星园小区，1-2-10-4号商品房，建筑面积132.93平方米。原告诉称被告延迟交付商品房转移登记手续的相关资料违约。要求被告承担从2017年5月20日至2018年9月26日止按日已交购房款0.03%的标准计算违约金。毕节市商品房备案证明书证明被告从2018年9月3日可以开始办理转移登记备案。并且当日，用电话方式和在小区内张贴告示通知业主办理产权证相关事宜。因此。延迟交付商品房转移登记手续的相关资料应从2017年5月20日至2018年9月3日止。共计:471天。延迟交付商品房转移登记手续，有客观原因，也有主观原因。当时，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性的调整和改革，几个办证单位合并为不动产登记中心统一登记，人事全部调动安排。(房产证》和《土地使用证》合并为一个(不动产证书)，新建登记网络系统，重建网络办证流程，登记工作一直不正常，无法登记。消防部门的新规范和旧规范不致，以造成了验收困难。这些都是客观事实。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。本案双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句，合同条款，合同目的，以及是否诚实守信，是否恶意所致等等来确认。涉案房屋已交付使用，产权证已经办理，并已交付原告。基本实现了合同的全部目的。以上因素，可以看出，延迟转移登记手续被告善意所致。赔偿性违约金是以原告能够举证证明因逾期办证而给其造成的客观具体损失为逻辑前提，而原告购买的住宅并不因被告逾期向其交付办理商品房转移登记有关文件而影响其正常的居住、使用，并未给原告造成实质性的损失。延迟办理转移登记，既有以上客观原因，又无恶意所致，显然违约金约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加:约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据遵义市红花岗区人民法院判决书，(2019)黔0302民初12141号，每日是按原告己付购房款的万分之零点二的标准计算的(详见:牟国刚《民事判决书》复印件)。又根据安顺市中级人民法院终审《民事判决书》。(2019)黔04民终1001号。逾期办证违约金是按4180元承担的，也是相当于购房款每日的万分之零点二计算。(详见:姜远敏终审《民事判决书》复印件)。又如最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类案件，因买受人无法证实其损失存在，应当属上述《解释》规定的“损失数额难以确定”的情形，故适用本条规定，应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金。在同类案件中，出卖人和买受人合同约定逾期交付办理商品房转移登记违约金过高，由七星关区人民法院、毕节市中级人民法院均认定违约金约定过高并判决调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付的案例很多，如:罗本绪诉商品房预售合同纠纷一案(-审案号(2019)黔0502民初119457)、葛周传诉商品房预售合同纠纷一案(-审案号(2020)黔0502民初2794))等等(详见:孟性超、葛周传《民事判决书》复印件)。可见以上同法、同理的判决书。二、本案诉讼费用由庭审人民法院根据相关法律规定，各自承担。综上，被告没有按约交付转移登记有关文件，有客观原因，也有主观原因。涉案房屋已交付使用，产权证已经办理交付原告。基本实现了合同的全部目的。被告诚实守信，积极办证，无恶意所致，又没有给原告造成实质性的损失。根据公平与诚实信用的原则，结合以上法律条款，请求人民法院参照以上案例，按购房款每日万分之零点二的标准裁决为谢。 本院经审理查明：2015年5月9日，原告韩雪梅、刘晓庆作为买受人，被告星城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）第1幢2单元10层4号房，商品房总价款436,010.00元。转移登记：出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋的购房款436,010.00元。2018年9月3日，被告取得涉案商品房所在楼幢的《毕节市商品房屋备案证明书》，具备交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的条件。同日，被告在涉案房屋入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料进行办证。2019年7月15日，原告取得涉案商品房的不动产权证书。原告认为被告未按合同约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告未按合同约定在2015年10月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，故对原告的该诉请，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间的问题。如上所述，被告应于2015年10月30日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2015年10月31日起，被告已构成违约，原告主张从2017年5月20日起计算违约金，本院予以支持。对于计算违约金的截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告已无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，可由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行交付有关文书的义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。2018年9月3日，被告取得涉案商品房所属楼幢的《毕节市商品房屋备案证明书》，具备了交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的条件。同日，被告通过在涉案房屋入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理房屋不动产权证书的有关资料进行办证，表明被告至迟在2018年9月3日履行了通知原告的义务，故，违约金应截止到2018年9月3日。 关于逾期办证违约金的计算标准问题。原告主张按合同约定的日0.03%的标准计算，被告认为合同约定过高，请求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款基准利率上浮30%予以计算。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款436,010.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年5月20日起计算至2018年9月3日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告韩雪梅、刘晓庆逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款436,010.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年5月20日起计算至2018年9月3日止）； 二、驳回原告韩雪梅、刘晓庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费708.00元（已减半收取），由原告韩雪梅、刘晓庆负担373.00元，由被告毕节市星城房地产开发有限公司负担335.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月十七日 书记员  葛红霞