山东省泰安高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0991民初361号原告：张学爱，女，1952年1月28日出生，汉族，住泰安市泰山区。原告：陈广瑞，男，1952年8月24日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：杨政权，男，1962年4月9日出生，回族，住址山东省肥城市，系由泰安市泰山区邱家店镇东颜张村村民委员会推荐。被告：董义法，男，1944年10月15日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：董广峰，男，1978年1月18日出生，汉族，住泰安市泰山区，系被告之子。委托诉讼代理人：胡华利，女，1978年11月14日出生，汉族，住泰安市泰山区，系被告儿媳。原告张学爱、陈广瑞与被告董义法农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张学爱、陈广瑞及其委托诉讼代理人杨政权，被告董义法的委托诉讼代理人董广峰、胡华利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学爱、陈广瑞向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认2004年农历八月二十八日原告陈广瑞与被告签订的协议书无效；2、依法判令被告将房宅院落返还原告；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2004年农历8月28日，原告陈广瑞因急需用钱，在未与原告张学爱告知并商量情况下，擅自将两原告共有的房宅院落以6000元低价卖给被告，并签订宅院转让协议书一份。被告购买房宅院落的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，且签订房宅转让协议时未经村民委批准或报备；原告陈广瑞与被告私自签订协议书的行为损害了原告张学爱共有房宅份额的权益。鉴于上述原因和法律规定，原告陈广瑞与被告签订的协议书应属无效。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向人民法院提起民事诉讼，请依法如所述。被告董义法答辩称：原告诉称“原告陈广瑞因急需用钱，在未与原告张学爱告知并商量的情况下，擅自将两原告共有的房宅院落以6000元低价卖给原告”与事实不符。2004年农历8月28日，经本村村民陈广伦、董义祥、徐文东、董义厚、董广华、马连生作为经办人，徐文东执笔，原告陈广瑞与被告签订了房屋买卖《协议书》，原告陈广瑞将该房屋的《集体土地建设用地使用证》及该房屋一并交给了被告，被告与原告陈广瑞是按正常程序签订的房屋买卖《协议书》，并不是二原告所诉的“原告陈广瑞与被告私自签订协议书。”。虽然该《协议书》上没有原告张学爱的签字，但并不代表张学爱不知道、不知情、不同意，因为根据本地农村的交易习惯，在《协议书》上签字的只能是户主，也就是一家之主作为全家人代表签字，不可能全家人都在《协议书》签字，这种交易习惯在本村甚至全国都是约定俗成的规矩，并且在本村所有的房屋交易也都是这样，本案的房屋买卖《协议书》的双方当事人就是作为户主的陈广瑞、董义法代表全家签字认可的，不存在陈广瑞擅自处理夫妻共同财产行为。另外，该房屋由于年久失修，已破烂不堪，空有一座房架子而已，按照当年的物价和农民收入与生产生活水平，根本就不值6000元，只是被告儿子董广峰婚后无房居住，村内又无新的宅基地可申请建房，故不惜高价购买了二原告的房子，并不存在低价出卖房屋的情况。再则，买房后被告儿子董广峰对该房屋进行了大范围修缮，换瓦、铺地面、修大门、砌围墙，维修费用就达9000多元，这么大规模的整修房屋，对于一个小小的村庄来说人尽皆知，原告张学爱可能不知道吗?但原告张学爱从来没有出面阻止或索要房屋。多年来该房屋一直由被告的儿子董广峰居住，至今已有16年之久，被告及其儿子董广峰与二原告都在一个村庄居住，且相距不远，原告张学爱更是不可能不知道，肯定的说是知道并且应该知道的，原告张学爱谎说不知道，这显然不符合常理，现在该房屋即将拆迁，面对优厚的拆迁补助政策，二原告突然反悔索要房屋，完全丧失了诚实信用法律原则和道德底线。二、二原告诉讼请求没有事实与法律依据房屋买卖《协议书》是合法有效的。第一、房屋买卖行为系双方的真实意思表示。被告与二原告在买卖房屋时系同一集体经济组织的成员，经同村六个村民作为中间人，其中一人现场执笔起草房屋买卖《协议书》，与其余五人共同现场见证了双方签订房屋买卖《协议书》，完成了房屋交易，不存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解、显失公平的违背双方意愿的情形，系双方真实意思的表示，房屋买卖行为亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，且被告当场付清全部购房款，并占有、使用该房屋至今已达16年之久。第二、原告张学爱对房屋买卖及双方签订房屋买卖《协议书》是明知的，同意的，并不存在私自交易，更没有损害原告张学爱共有房宅的份额利益。房屋买卖成交之前，该房屋已经闲置多年，原告夫妇已另外申请了宅基地并建房居住，陈广瑞没有理由对妻子张学爱隐瞒房屋出卖的事实，房屋成交后，是原告夫妇共同到房屋搬走东西，张学爱亲手将房屋钥匙交给被告的。且被告儿子董广峰买房后大肆修缮房屋，并在该房屋居住至今已16年有余，作为同居一村的原告张学爱更不可能不知道。由此可见，原告张学爱对房屋买卖一事是明知的、同意的、认可的，是知道并且应该知道的，现原告陈广瑞以其妻张学爱不知道为由恶意撕毁合同，主张合同无效，不利于保护善意当事人利益、交易效率及交易秩序，有悖于我国《合同法》中的“诚实信用”原则和“交易安全保护”的立法宗旨。况且二原告的诉讼请求已经远远超过了我国《民法总则》规定的“三年诉讼时效”的期间，理应依法驳回。第三、被告与原告签订的房屋买卖《协议书》并不违反我国《土地管理法》第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。依据《土地管理》的相关法规，一户一宅是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，一户一宅是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故是否违反一户一宅原则不影响房屋买卖合同的效力。由此可见，这一条规定主要是对新申请宅基地而言，因房屋买卖、转让、继承等合法原因形成的多处住宅(包括宅基地)法律是允许的。况且该房屋事实是被告儿子董广峰购买的，事实上也是被告儿子董广峰居住的，被告儿子董广峰在本村及其他地方均没有住房，该房屋是被告儿子董广峰唯一的住房，也是唯一的居住保障。第四、农村房屋买卖是否经村委会批准或报备不是法定程序，不影响合同效力。我国相关法律、法规并未规定农村房屋买卖合同需经村委会批准或报备后才生效的，故是否办理宅基地报批手续不影响房屋买卖合同的效力。且被告与二原告系同一集体经济组织成员，其购买本集体经济组织成员出售的房屋并没有违反法律、法规禁止性规定。综上，二原告任意编造事实，子虚乌有，没有事实与法律依据，双方签订的房屋买卖《协议书》是合法有效的，被告不同意将房屋返还给二原告。请贵院依法驳回二原告的全部诉讼请求。原告陈广瑞、张学爱针对其提出的诉讼请求及依据的事实与理由，向本院提交了宅院买卖协议书一份，证实原告陈广瑞与被告签订农村宅院买卖协议事实，同时证明该宅院买卖协议上没有原告张学爱签字的事实，还证明原被告的诉讼主体适格。被告对原告提交的宅院买卖协议书真实性无异议，本院予以确认，但对原告所主张的证明目的提出了异议，本院已记录在卷。被告董义法针对其提出的抗辩意见向本院提交了以下证据：1、协议书一份，证明2004年农历八月二十八日原告将该房屋卖给了被告，被告支付了全部购房款；2、证明一份，证明被告儿子、儿媳全家于2004年农历八月二十八日至今在购买原告陈广瑞、张学爱房屋内居住，说明原被告之间于2004年农历八月二十八日已完成了房屋交付；3、集体土地建设用地使用证一份，证实原告陈广瑞、张学爱已经将房屋有关证件交付给了被告，该房屋的证件手续完成交付。根据审查确认的证据以及双方当事人陈述的意见本院认定以下事实：2004年农历八月二十八日，原告陈广瑞与被告董义法签订《协议书》一份，约定：经双方协商，陈广瑞愿将宅院一处转让与董义法名下，具体事项如下：一、东西宽14米35，南北长22米33；二、北屋五间、大门一间、东屋两间、栏一间；三、东至胡同，西至马炳岱，南至胡同、北至陈世明；四至分明；四、经商定现以六千元的价格转让与董义法名下，现金一次性当面付清，再无后患；此协议一式两份，双方各执一份，原房产证同时转手董义法名下。该协议签订后，董义法即支付6000元给陈广瑞。原告张学爱在庭审中陈述，陈广瑞卖房时其不知情，但随后在当年即2004年就知道了原告陈广瑞卖房的事，也知道是被告董义法的儿子、儿媳在涉案的房产中居住。本院认为，原告陈广瑞与被告董义法签订的协议中约定买卖的宅院，集体土地建设用地使用证登记的使用权人为原告陈广瑞，在协议签订后，被告即时支付了房款，原告陈广瑞也将集体土地建设用地使用证交付给了被告陈广瑞，虽然根据原告张学爱的陈述，卖房时其不知情，但随后也知道了卖房的事实，也了解被告董义法儿子、儿媳在涉案宅院居住的事实，在距今长达16年的时间里没有提出异议。同时，同村村民买卖宅基地院落也没有法律的强制性禁止规定，综上，原告陈广瑞与被告董义法签订的《协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定为有效协议。原告陈广瑞、董义法要求确认该《协议书》无效并要求被告返还宅院的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告陈广瑞、张学爱的诉讼请求。案件受理费50元，由原告陈广瑞、张学爱承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  陈国鹏二〇二〇年八月二十六日书记员  何晓旭