福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9678号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄以锦，男，1962年6月23日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：熊金平，福建致平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：永泰县土地储备发展中心，住所地福建省永泰县樟城镇上马路****。 法定代表人：郑晓斌，主任。 委托诉讼代理人：余健，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚治旺，福建元一律师事务所律师。 上诉人黄以锦与被上诉人永泰县土地储备发展中心（简称永泰土储中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2019）闽0125民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黄以锦上诉请求：撤销永泰县人民法院（2019）闽0125民初1489号民事判决并改判支持黄以锦的一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定基本事实清楚，但判决结果不公。（一）双方当事人对合同的真实性、合法性及合同内容完全没有争议，仅是对合同中关于安置房屋套数的理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，永泰土储中心应当交付黄以锦安置房屋四套、店面一间。案涉合同是双方自愿平等协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，双方合同条款已经表明黄以锦需要安置的房屋是四套，黄以锦订立合同的目的是要解决全家人的居住问题，所以双方在协商签订合同时，黄以锦也明确提出要求安置四套房屋，拆迁工作人员当时也答应会给予满足需求。且在黄以锦前后签订安置合同的其他拆迁户都是按合同约定的“乙方需求”给予安置，拆迁后建设的房屋也完全可以满足用于安置黄以锦的需求。（二）一审不予判决永泰土储中心承担违约责任，明显不公。永泰土储中心违反合同约定，拒不履行合同义务，违背诚信原则，实际给黄以锦造成重大经济损失，应当给予赔偿。一审查明的事实表明，双方在合同履行过程中就临时安置补助费用的给付，已在2011年10月达成了新的约定，并已经实际履行至2014年3月，因此，黄以锦诉请永泰土储中心按每月5125.80元的标准支付至交房之日止符合合同约定。在一审中也查明，同期拆迁户章礼泉及吴财进的店面租金至少每月10000元，仅店面租金一项的损失按自2014年10月起计算至2019年4月最少也有540000元。永泰土储中心拒不交付没有任何争议的店面一间，给黄以锦造成的经济损失是客观存在的事实。因此租金损失应当赔偿。一审判决对永泰土储中心违约及违约造成损失的事实不予认定明显不公。（三）本案属一起简单的合同纠纷案件，经发回重审，永泰县人民法院适用同样法律依据，却作出不公正的判决，该判决结果错误。 永泰土储中心辩称，（一）黄以锦住宅确认安置面积82.54m2，黄以锦与永泰土储中心之间的合同并未约定安置住宅四套。2009年11月20日，永泰土储中心（甲方）与黄以锦（乙方）签订《樟城较场路（第一期）旧城改造项目房屋拆迁补偿安置合同》（第叁号），其中第四条第5项载明：“乙方在安置住宅面积内有权选择安置房户型（乙方需求120平方米左右4套，具体以设计户型为准），层数按房屋拆迁层次调节系数执行，超出确认安置面积按市场价认购”。该条款第5项括号部分不过是记载黄以锦的单方需求，并非约定安置黄以锦住宅4套，该意思表示是明确的。黄以锦无论选择中户型1套，还是大户型1套，都会超出确认安置面积，都有按市场价认购的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，规定了房屋征收货币补偿、产权调换两种补偿方式。产权调换是征收人以实物（房屋）补偿被征收人因征收而受到的损失，调换面积以被征收房屋面积为根据。根据《樟城镇较场路地块项目选房办法》[樟政办（2013）104号]第二条第（二）项、第三条，黄以锦住宅确认安置面积82.54m2，选择房屋产权调换补偿方式，目前已无中户型房源就近上靠只能选大户型1套即802号房（产权面积114.78平方米）。永泰土储中心履行合同，必须遵守拆迁法律法规和永泰县人民政府相关规定。黄以锦要求安置住宅4套，不仅没有合同根据，也违反了上述相关规定。（二）参照其他6户被拆迁人合同内容及履行情况，黄以锦也不能安置住宅4套。永泰土储中心根据被拆迁人住宅产权面积、住宅确认安置面积等情况，按照《樟城较场路（第一期）旧城改造拆迁补偿安置实施方案》、《樟城镇较场路地块项目选房办法》、《房屋拆迁补偿安置合同》，对各被拆迁人进行安置，并非凭“乙方需求”进行安置。其他六户被拆迁人，从住宅产权面积到实际安置面积，面积增加比例平均数为99.83%，其中：1、鄢云开住宅产权48.04平方米，实际安置96.04平方米，增加比例99.92%；2、章礼泉住宅产权229.44平方米，实际安置449.16平方米，增加比例95.76%；3、吴财进住宅产权46.07平方米（其中楼梯位7.66平方米确认为经营性面积），实际安置114.78平方米，增加比例198.83%；4、鄢吓秀住宅产权75.43平方米，实际安置119.17平方米，增加比例57.99%；5、方金雄住宅产权211.17平方米，实际安置388.11平方米，增加比例83.79%；6、鄢礼启住宅产权347.93平方米，实际安置566.08平方米，增加比例62.70%。黄以锦住宅确认安置面积82.54平方米，其中合法产权面积63.35平方米。根据其他6户被拆迁人增加比例平均数99.83%进行推算，黄以锦可得实际安置面积63.35平方米+（63.35平方米×99.83%）=126.59平方米。若安置4套合计480平方米，增加比例高达657.70%，其他6户被拆迁人会提出异议，影响社会安定稳定，也违背了公平原则。一审以吴财进户最高增加比例198.83%，判决安置黄以锦2套合计191.79平方米，已最大限度照顾黄以锦的利益。（三）安置房具备交房条件，永泰土储中心已通知黄以锦选房，无须再支付临时安置补助费和滞纳金，黄以锦拒不选房应自行承担全部损失。2013年9月24日，永泰土储中心通知黄以锦于2013年9月25日上午8：30到达较场路安置房，按选房顺序选择安置房。2013年9月25日上午，黄以锦按时到达现场，因未能选择四套住宅而拒绝选房。永泰土储中心于2014年2月通知7户被拆迁人结算差价，办理交房手续等，均从2014年4月份起停止支付临时安置补助费。2011年11月至2014年3月，双倍支付每月增加临时安置补助费2562.9元，远高于合同约定的每月滞纳金107.57元。永泰土储中心有房可交，且已通知选房，无须再支付2014年4月以后的临时安置补偿费和滞纳金。黄以锦拒不选房，双方不能同时结清住宅和店面差价款，永泰土储中心无法向其交付住宅和店面，全部租金损失应由黄以锦自行承担（住宅、店面必须同时结清，同时交付，其他6户被拆迁人均按此办理）。黄以锦诉请永泰土储中心赔偿租金损失972000元，缺乏事实根据。临时安置补助费已具有补偿性质，黄以锦既主张临时安置补助费又主张租金，实属重复主张自相矛盾。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。黄以锦的全部上诉请求，均缺乏事实根据和法律依据。恳请贵院审理后，依法判决驳回上诉，维持原判。 黄以锦向一审法院起诉请求：1、永泰土储中心继续履行合同，交付位于永泰县××路××号的安置房四套（面积约为120平方米）及店面一间，并办理好相关产权证书；2、永泰土储中心支付黄以锦临时安置补助费97903.20元（按5125.8元／月标准，自2014年4月起至2015年11月，计19个月），并支付至实际交付上述房产之日止；3、永泰土储中心支付黄以锦迟延履行滞纳金人民币8974.46元（自2012年5月20日起至2015年11月20日按拆迁房屋货币价格106838.9元每月0.2%计算），并支付至实际交房之日止；4、永泰土储中心赔偿经济损失756000元；5、永泰土储中心支付29.25平方米空地的补偿费用（具体金额待评估后确定）；6、本案诉讼费用由永泰土储中心承担。 一审法院认为，本案黄以锦与永泰土储中心签订的《樟城镇较场路（第一期）旧城改造项目房屋拆迁补偿安置合同》属房屋征收补偿协议。永泰土储中心为实现行政管理目标，在法定职责范围内，与黄以锦协商订立的具有行政法上权利义务内容的房屋征收补偿协议，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十一条第一款、第二款第（二）项的规定，属于行政诉讼受案范围。因此，黄以锦诉请永泰土储中心履行《樟城镇较场路（第一期）旧城改造项目房屋拆迁补偿安置合同》，不属于人民法院民事案件的受案范围，黄以锦依法应通过行政救济程序解决。一审法院裁定：驳回黄以锦的起诉。 该民事裁定发生法律效力后，黄以锦不服，向本院申请再审，本院于2018年3月26日作出（2018）闽01民再49号民事裁定：一、撤销福建省永泰县人民法院（2015）樟民初字第1882号民事裁定；二、指令福建省永泰县人民法院对该案进行审理。 一审中，黄以锦向原审法院起诉请求：1、判令永泰土储中心继续履行于2009年11月20日签订的房屋拆迁补偿安置合同，交付黄以锦位于永泰县××路××号的安置房住宅4套（每套面积约为120平方米）、店面1间，并办理好相关产权证书；2、判令永泰土储中心支付黄以锦临时安置补助费251164.20元（按5125.8元／月标准，自2014年4月起至2018年5月，计49个月），并支付至实际交付上述房产之日止；3、判令永泰土储中心支付黄以锦迟延履行滞纳金15384.56元（自2012年5月20日起至2018年5月20日按拆迁房屋货币价格106838.9元每月2‰计算），并支付至实际交房之日止；4、判令永泰土储中心赔偿经济损失864000元；5、判令永泰土储中心支付29.25平方米空地的补偿费用（具体金额待评估后确定）；6、本案诉讼费用由永泰土储中心承担。 原审法院认定事实：2009年9月1日，永泰县人民政府印发【樟政（2009）268号】《永泰县人民政府关于印发樟城较场路（第一期）旧城改造拆迁补偿安置实施方案的通知》，永泰县××路（第一期）旧城改造项目由永泰土储中心作为拆迁工作机构项目责任单位、拆迁人组织实施拆迁改造。期间，永泰土储中心相继取得了有关部门核发的《建设用地规划许可证》《房屋拆迁许可证》等，该项目拆迁范围为樟城镇较场路（泰盛豪庭）原县粮食加工厂周边地块。原告黄以锦持有的榕樟Ｓ第03424号《房屋所有权证》、樟国用（1996）字第0××7号《国有土地使用证》房屋位于上述拆迁区域范围内。2009年11月20日，永泰土储中心（甲方）与黄以锦（乙方）签订一份《樟城较场路（第一期）旧城改造项目房屋拆迁补偿安置合同》（第叁号），合同主要条款约定：被拆迁房屋座落于××路××号，住宅房屋产权面积63.35平方米，营业性用房面积53.1平方米；拆迁房屋补偿金额为106838.9元（其中被拆迁房屋补偿金额为55973.9元，搬迁奖励金额为50865元）；房屋拆迁补偿安置方式为乙方选择房屋产权调换安置，安置地点实行就地回迁，回迁房建在较场路沿街第一排，底层为营业性用房，乙方选择的营业性用房由甲方决定位置（原则上按原位置安置），住宅用房按签订顺序依次选房；回迁面积，住宅房屋为82.54平方米（含奖励面积12.84平方米），营业性用房为55.8平方米；乙方在安置住宅面积内有权选择安置房户型（乙方需求120平方米左右4套，具体以设计户型为准），层数按房屋拆迁层次调节系数执行，超出确认安置面积按市场价认购；甲乙双方互补差价，待安置户回迁选房予以结算；根据樟国土资用（2009）148号公告，收回樟城镇较场路泰盛豪庭西南侧地块国有土地使用权，乙方空埕地等国有土地不予补偿；甲方负责为乙方的安置房办理房产证和土地使用证，届时到场签字；甲方按实施方案做到“公平、公正、公开”，如超出实施方案规定或与后拆迁户签订的房屋拆迁补偿安置合同有不相同，乙方都有权提出同等享受；乙方临时过渡期从实际搬迁之日起计算，期限为18个月，甲方支付乙方临时安置补偿费每月2562.9元；安置房落成并验收后，甲方根据选房顺序号组织好乙方回迁，并负责办理《土地使用权证》和《房屋所有权证》，乙方交房后18个月如未能回迁的，甲方按拆迁房屋货币价格每月2‰计算滞纳金，直到入住为止；等等。合同签订后，黄以锦于2010年3月将房屋交付永泰土储中心拆迁，并自2010年4月至2011年9月每月领取安置补偿费2562.9元，2011年10月后因超过18个月未能回迁，永泰土储中心按每月5125.8元支付给黄以锦安置补偿费至2014年3月。2013年9月安置房屋建成后，黄以锦与永泰土储中心因对安置房住宅的安置面积及套数产生争议，永泰土储中心至今未交付给黄以锦安置房住宅及店面。现黄以锦诉至该院。 原审法院另认定事实：1、樟城较场路（第一期）旧城改造项目共有7名被拆迁人（鄢云开、章礼泉、黄以锦、吴财进、鄢吓秀、方金雄、鄢礼启），除鄢吓秀外，其他6名被拆迁人与永泰土储中心签订的《房屋拆迁补偿安置合同》中均约定了安置房住宅需求的套数及面积。自2014年2月至2015年4月，上述被拆迁人除黄以锦外，永泰土储中心按照双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》中约定的安置房住宅需求的套数及面积相继与6名被拆迁人签订了《房屋拆迁补偿安置确认协议》进行安置；2、樟城较场路（第一期）旧城改造项目尚有剩余安置房住宅6套（产权面积计527.85平方米）、店面1间（产权面积49.94平方米）。 原审法院认为，永泰土储中心作为永泰县××路（第一期）旧城改造项目拆迁人，于2009年11月20日与被拆迁人黄以锦签订的拆迁补偿安置协议，双方是在平等自愿的情况下签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。双方对合同中约定的安置房住宅“乙方需求120平方米左右4套”存有争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”规定，结合永泰土储中心与其他被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议以及履行情况，黄以锦要求永泰土储中心继续履行拆迁补偿安置协议，交付4套安置房住宅（每套面积约为120平方米）及1间店面，理由充分，原审法院予以支持，相关产权证书的办理待永泰土储中心实际交付安置房双方互补差价后履行。临时安置补助费及迟延履行滞纳金，应按双方签订的协议约定履行，由永泰土储中心支付给黄以锦至交付安置房屋之日止。关于黄以锦要求赔偿因永泰土储中心未交付安置房住宅及店面造成的租金损失864000元，因黄以锦提交的证据不足以证明其主张，原审法院不予支持。双方签订的拆迁补偿安置协议约定被拆迁人的空埕地等国有土地不予补偿，故黄以锦要求支付29.25平方米空地的补偿费用，缺乏法律事实依据，原审法院不予支持。原审法院判决：一、永泰县土地储备发展中心与黄以锦于2009年11月20日签订的《樟城较场路（第一期）旧城改造项目房屋拆迁补偿安置合同》继续履行；二、永泰县土地储备发展中心于判决生效后六十日内向黄以锦交付安置房住宅四套（每套面积约为120平方米）及店面一间；三、永泰县土地储备发展中心于判决生效后六十日内支付黄以锦临时安置补助费（自2014年4月起按5125.8元／月标准计付至实际交付上述安置房屋之日止）；四、永泰县土地储备发展中心于本判决生效后六十日内支付黄以锦迟延交付安置房滞纳金（以被拆迁房屋补偿价格55973.9元为基数，自2012年5月20日起按每月2‰标准计付至实际交付上述安置房屋之日止）；五、驳回黄以锦的其他诉讼请求。案件受理费12428元，由黄以锦负担6214元，永泰县土地储备发展中心负担6214元。 黄以锦不服，上诉请求：1、判决永泰土储中心赔偿黄以锦经济损失864000元；2、判决维持一审判决第一至四项判决内容；3、判决永泰土储中心支付空埕地29.25平方米补充款；4、上诉费由永泰土储中心承担。 永泰土储中心不服，上诉请求：1、依法撤销永泰县人民法院（2018）闽0125民初1119号民事判决第一、二、三、四项；2、改判永泰土储中心向黄以锦交付店面一间、住宅一套（均按2014年2月交房时市场价互补差价）；3、黄以锦承担一、二审全部案件受理费。 二审法院认为，一审认定事实不清，为便于查清事实，化解纠纷，发回原审人民法院重审。二审法院裁定如下：一、撤销福建省永泰县人民法院（2018）闽0125民初1119号民事判决；二、发回福建省永泰县人民法院重审。 重审中，黄以锦向原审法院起诉请求：1、判令永泰土储中心继续履行于2009年11月20日签订的房屋拆迁补偿安置合同，交付黄以锦位于永泰县××路××号的安置房住宅4套（每套面积约为120平方米）、店面1间，并办理好相关产权证书；2、判令永泰土储中心自2014年4月起按5125.8元／月标准支付黄以锦临时安置补助费，并支付至实际交付上述房产之日止（计至2019年5月为61个月＝312673.8元）；3、判令永泰土储中心支付黄以锦自2011年9月20日起至实际交房之日止的迟延履行滞纳金204317.88元；4、判令永泰土储中心赔偿租金损失和经济损失972000元（2014.10至2019.4）；5、判令永泰土储中心支付29.25平方米空埕地的补偿费用（具体金额待评估后确定）；6、本案诉讼费用由永泰土储中心承担。 永泰土储中心向原审法院反诉请求：1、黄以锦向永泰土储中心支付永泰县××路安置房住宅801号产权调换互补差价款203503.68元；2、永泰土储中心向黄以锦交付永泰县××路安置房住宅801号（产权面积119.17平方米）；3、黄以锦承担全部案件受理费。 原审法院重审认定事实：2008年2月22日，永泰县人民政府印发[樟政（2008）38号]《永泰县人民政府关于同意永泰县城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见的批复》，1、搬迁奖励。在协商期限内搬迁的，按搬迁时段住宅每平方米合法产权面积给予房屋区位补偿单价5%-10%的搬迁奖励，其他非住宅每平方米合法产权面积给予房屋区位补偿单价的3%-5%的搬迁奖励；超过协商期限内搬迁的，不得享受搬迁奖励。2、以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，按以下公式计算补偿金额后，再根据产权调换房屋的计价标准（见表五）和房屋拆迁层次调节系数（见表六）补差额进行安置。被拆迁房屋选择产权调换的补偿金额＝被拆迁房屋合法产权面积×旧房补偿单价＋搬迁奖励＋其他项目补偿金额。3、低层（一、二层）房屋面积补偿奖励。为了弥补被拆迁房屋因层数少，其原房建造的费用相对较高，而采取的补偿奖励办法。在协商期限内签订拆迁补偿安置协议并搬迁的，对被拆迁房屋属于单层楼房的，其房屋建筑面积按以上计算规则的计算结果乘以1.5倍系数后作为补偿、安置依据；对被拆迁房屋属于二层楼房的（含一层半），其二层房屋建筑面积不变（即不乘倍数），一层房屋建筑面积按以上规章的计算结果乘以1.2倍系数作为补偿安置依据；拆迁房屋层数超过二层以及超过协商期限内搬迁的，不得享受面积补偿奖励。4、搬迁补助费和临时安置补助费按（表七）标准执行。 2009年9月1日，永泰县人民政府印发［樟政（2009）268号］《永泰县人民政府关于印发樟城较场路（第一期）旧城改造拆迁补偿安置实施方案的通知》，永泰县××路（第一期）旧城改造项目由永泰土储中心作为拆迁工作机构项目责任单位、拆迁人组织实施拆迁改造。《樟城较场路（第一期）旧城改造拆迁补偿安置实施方案》载明：1、拆迁补偿方式：实行货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式，由被拆迁人自行选择（鼓励选择货币补偿）；2、产权调换：被拆迁人选择产权调换（回迁）方式的，按产权调换的补偿金额与产权调换的安置（回迁）房计价标准及回迁房层次调节系数（表六）互补差价进行安置。计算标准如下：被拆迁房屋选择产权调换的补偿金额＝被拆迁房屋合法产权面积×旧房补偿单价＋搬迁奖励＋其他项目补偿金额。旧房补偿单价＝被拆房屋的工程单价（见表二）×成新率（见表三）。产权调换（回迁）安置房计价标准＝建安成本价×安置房层次调节系数。建安成本价：（1）、住宅850元／平方米（均价）；（2）、营业性用房1200元／平方米。3、优惠认购：被拆迁人在拆迁过程中支持配合项目单位工作并在协商期内签订协议并按时搬迁的，在选择安置房面积（包括公摊和杂物间）超出确认的合法产权面积部分，住宅10%以内、营业性用房5%以内的按安置房成本价认购，超出以上范围部分按市场价计算，超出协商期的不予优惠认购。4、搬迁补偿费用：房屋拆迁实行自行过渡，过渡期为18个月（从通知搬迁之日算起），过渡期临时安置补助费：住宅按每月5元／平方米，营业性用房按每月10元／平方米（补助费以确认合法产权面积为准）；搬迁补助费按住宅合法建筑面积每月6元／平方米，营业性住宅按确认合法产权面积每月10元／平方米；安置补助费按月到县土地储备发展中心领取，搬迁补助费一次性发放。5、安置（回迁）房的选择：拆迁方案公布后，在协商期内达成拆迁协议并按时搬迁的，按签订协议时间先后顺序发放选房顺序号，依次选房（并张榜公布）。同一协商期内签订的（住宅）按抽签决定选房顺序号，但抽签号按签定协议顺序；营业性用房由拆迁人（永泰土储中心）决定位置（货币安置除外），原则上按原位置安置。6、拆迁逾期处置办法：被拆迁人交房后18个月如未能回迁的，拆迁人按拆迁房屋货币价格每月2‰计算滞纳金，直到入住为止。7、3层层次调节系数为“-4%”，4层层次调节系数为“-1”，8层层次调节系数为“＋6%”。期间，永泰土储中心相继取得了有关部门核发的《建设用地规划许可证》、《房屋拆迁许可证》等，该项目拆迁范围为樟城镇较场路（泰盛豪庭）原县粮食加工厂周边地块。原告黄以锦持有的榕樟Ｓ第03424号《房屋所有权证》、樟国用（1996）字第0××7号《国有土地使用证》房屋位于上述拆迁区域范围内。 2009年11月20日，永泰土储中心（甲方）与黄以锦（乙方）签订一份《樟城较场路（第一期）旧城改造项目房屋拆迁补偿安置合同》（第叁号），合同主要条款约定：被拆迁房屋座落于××路××号，住宅房屋产权面积63.35平方米，营业性用房面积53.1平方米；拆迁房屋补偿金额为106838.9元（其中被拆迁房屋合法产权面积补偿金额为53785.9元，被拆迁的其他项目补偿金额2188元；搬迁奖励金额为50865元）；房屋拆迁补偿安置方式为乙方选择房屋产权调换安置，安置地点实行就地回迁，回迁房建在较场路沿街第一排，底层为营业性用房，乙方选择的营业性用房由甲方决定位置（原则上按原位置安置），住宅用房按签订顺序依次选房；营业性用房安置成本价1200元／平方米,住宅用房安置成本价850元／平方米；回迁面积，住宅房屋为82.54平方米（含奖励面积12.84平方米），营业性用房为55.8平方米；被拆迁人选择安置房超出确认的合法产权面积部分，住宅10%以内，营业性用房5%以内的按上述安置成本价认购，少于上述确认面积的按货币补偿价格退还（被拆迁人选择安置房公摊面积只限本幢安置房住宅公用面积分摊，营业性用房没有分摊，按实计算）；乙方在安置住宅面积内有权选择安置房户型（乙方需求120平方米左右4套，具体以设计户型为准），层数按房屋拆迁层次调节系数执行，超出确认安置面积按市场价认购；甲乙双方互补差价，待安置户回迁选房予以结算；根据樟国土资用（2009）148号公告，收回樟城镇较场路泰盛豪庭西南侧地块国有土地使用权，乙方空埕地等国有土地不予补偿；甲方负责为乙方的安置房办理房产证和土地使用证，届时到场签字；甲方按实施方案做到“公平、公正、公开”，如超出实施方案规定或与后拆迁户签订的房屋拆迁补偿安置合同有不相同，乙方都有权提出同等享受；乙方临时过渡期从实际搬迁之日起计算，期限为18个月，甲方支付乙方临时安置补偿费每月2562.9元；安置房落成并验收后，甲方根据选房顺序号组织好乙方回迁，并负责办理《土地使用权证》和《房屋所有权证》，乙方交房后18个月如未能回迁的，甲方按拆迁房屋货币价格每月2‰计算滞纳金，直到入住为止；等等。合同签订后，黄以锦于2010年3月21日将房屋交付永泰土储中心拆迁。黄以锦自2010年4月至2011年9月每月向永泰土储中心领取安置补偿费2562.9元。2011年10月后因超过18个月未能回迁，永泰土储中心按每月5125.8元支付给黄以锦安置补偿费至2014年3月。 2013年7月8日，永泰土储中心通知黄以锦学习《樟城较场路地块项目选房办法》，主要内容为1、选房基本原则：合理选择标准房型的原则。根据签约的安置面积就近上靠标准房型选房，对安置面积可调换两套以上标准房型的，选择标准房型要进行大、中、小优化结合，调换的面积应最接近安置面积；营业性用房选择按原签订协议并经拆迁人确认为准。2、安置房源与选房对象：樟城镇较场路地块安置房（位于较场路泰盛豪庭旁），标准房型面积为大户型：120平方米（111平方米以上14套）、中户型：100平方米（95-110平方米2套）、小户型：80平方米（75-90平方米2套）、60平方米（55-70平方米2套），选房对象为较场路旧城改造项目确认安置对象的被拆迁人。3、选房程序与步骤：选房及确认。选房人根据各自应安置的面积在确认的安置房源内选房，安置房选定后，签订《房屋拆迁安置选房确认书》，确认安置的地点、单元房号、安置面积、装修标准和计价金额等；结算及领房：拆迁人与被拆迁人结算房屋互补差价，签订《房屋拆迁补偿安置确认协议》。安置房具备交付条件后，拆迁人通知被拆迁人办理房屋互补差价款最终结算手续和安置房交接手续，领取安置房钥匙。4、特殊情况处理：按照就近上靠标准房型原则选房，选房面积超过安置面积（住宅10平方米以内，营业性3平方米以内）的部分，计价标准按签订协议时市场均价结合层次调节系数补交给拆迁人，选房面积超过安置面积（住宅10平方米以内，营业性3平方米以内）的部分，计价标准按交付安置房时市场均价结合层次调节系数补交给拆迁人；选房面积少于安置面积的部分，计价标准按交付安置房时市场均价补偿给被拆迁人。5、签订协议时市场均价：住宅3910元／平方米，营业性用房25970元／平方米（根据2010年第1次县长办公会议纪要精神，较场路（一期）旧城改造项目被拆迁户安置面积超出部分按市场价认购，市场价以该宗地周边商品房均价×80%为基准。县房管所提供协议签订时周边房价均价：住宅4887元／平方米，营业性用房32462元／平方米）；交付安置房时市场均价：住宅7228元／平方米，营业性用房39000元／平方米。2013年8月14日，永泰土储中心向各拆迁户作出《关于较场路安置房回迁问题回复及回迁意见征求》，针对各拆迁户对较场路旧城改造项目安置房回迁提出的相关问题作出了回复：1、安置房可选择现状安置，，按确权面积再给予每平方标准150元装修费用由拆迁户自行装修或者由永泰土储中心进行装修后回迁。2、店面必须与安置房一起回迁。3、楼房周边道路及明沟可予以先行施工。4、超出18个月店面损失补偿，按合同签订的标准执行。5、店面面积不够部分按39000元/平方米进行补偿。6、合理选择标准房型的原则。根据签约的安置面积就近上靠标准房型选房，调换的面积应最接近安置面积。如因设计原因无适合房源，套内超出安置房面积部分，补差价格按3900元/平方米(有误，应为3910元/平方米)进行结算。 2013年9月3日，永泰土储中心形成《关于较场路安置工作相关问题协调会议纪要》，主要内容为：1、在以安置面积为前提，在补差计算时，再优惠40平方米以内按每平方米3910元计算补差，超出40平方米部分按市场价购买。2、鉴于拆迁户工作支持，给予每户签订合同奖励壹万元。3、店面面积安置少于原拆迁面积的，拆迁户可以选择用于调换住宅面积，调换比例控制在1:5范围内，也可选择货币补偿，补偿单价按每平方米39000元。4、对于愿意自行装修的按150／平方米标准发放装修补助，对确有困难的予以适当照顾。2013年9月24日，永泰土储中心通知黄以锦于2013年9月25日上午8:30到达较场路安置房，按选房顺序选择安置房。黄以锦于9:30到达较场路安置房，因永泰土储中心未能按其要求提供四套安置房而未选房。黄以锦与永泰土储中心因对安置房住宅的安置面积及套数产生争议，永泰土储中心至今未交付给黄以锦安置房住宅及店面。2015年12月17日，黄以锦诉至本院。 一审法院重审另认定事实：樟城较场路（第一期）旧城改造项目共有7户被拆迁人（鄢云开、章礼泉、黄以锦、吴财进、鄢吓秀、方金雄、鄢礼启），除鄢吓秀外，其他6户被拆迁人与永泰土储中心签订的《房屋拆迁补偿安置合同》中均有载明被拆迁人安置房住宅需求的套数及面积。自2014年2月至2015年4月，上述被拆迁人除黄以锦外，永泰土储中心与6户被拆迁人均签订了《房屋拆迁补偿安置确认协议》，对该6户被拆迁人进行了安置。安置情况如下：1、鄢云开：住宅需求75平方米左右**；房屋产权面积：住宅48.04平方米，应安置面积：住宅48.63平方米,店面26.45平方米；实际安置面积：住宅（**）**96.04平方米，店面06号21.16平方米。2、章礼泉：住：住宅需求100平方米左右**0平方米左右1套，合计4套；房屋产权面积：住：住宅2294平方米，应安置面积：住：住宅2787平方米，店面116.54平方米；实际安置面积：住：住宅**，分别为**964平方米、601号119.17平方米、701号119.17平方米、702号114.78平方米，合计449.16平方米；店面：02号48.3平方米、03号48.3平方米，合计96.60平方米。3、吴财进：住宅需：住宅需求100平方米左右**权面积：住宅4：住宅46方米（原拆迁协议中楼梯位确认为住宅面积部分7.66平方米确认为经营性面积安置），应安置面积：住宅4：住宅42方米，店面47.48平方米（含鄢吓秀）；实际安置面积：住宅（：住宅（**）**114方米，店面05号31.28平方米（含鄢吓秀）。4、鄢吓秀：房屋产权面积：住宅75.：住宅75，应安置面积：住宅82.：住宅82，实际安置面积：住宅（1套：住宅（**）**119。5、方金雄：住宅需求100：住宅需求100平方米左右**住宅211.1：住宅211安置面积：住宅232.2：住宅232面47.98平方米；实际安置面积：住宅3套，分别：住宅**，分别为**12903号129.37平方米、703号129.37平方米，合计388.11平方米；店面：01号48.3平方米。6、鄢礼启：住宅需求90平方米：住宅需求90平方米左右**，合计6套；房屋产权面积：住宅347.93平：住宅347面积:400.13平方米（安置面积407.35平方米，其中7.22平方米用于抵扣店面后侧仓库安置部分），店面9.99平方米；实际安置面积：住宅5套，分别为2：住宅**，分别为**83号119.17平方米、401号119.17平方米、602号114.78平方米、803号129.37平方米,合计566.08平方米；店面：08号26.22平方米。上述6户被拆迁人，在应安置面积部分按850元/平方米补交差价款，在选房面积超过40平方米以内部分按3910元/平方米补交差价款，在选房面积超过40平方米以外部分按5782.4元/平方米补交差价款。该6户被拆迁人产权调换互补差价款均未计算层次调节系数。 原审法院重审又认定事实：樟城较场路（第一期）旧城改造项目尚有剩余安置房住宅及店面情况：住宅6套：302号69.94平方米；304号77.01平方米；402号69.94平方米；404号77.01平方米；801号119.17平方米；802号114.78平方米，店面1间：一层07号49.94平方米（实际面积为48.3平方米）。永泰县××路安置房（位于泰盛豪庭旁）还留有两套房屋，但不作为7个拆迁户安置用房：201号299.57平方米，拟用作办公用房或商业用房或其他用途；09号店面25.59平方米，拟用作通往二楼的通道。 原审法院重审再认定事实：2014年2月13日，章礼泉（甲方）与陈永光（乙方）签订《租赁协议》，约定：位于永泰县××街临街的两间店面，计96.6平方米，系甲方所有，甲方将店面出租予乙方；每月租金为人民币22000元整，并于每月6日当月一次性付清全部租金；店面起算租赁时间算起三年内保持租金不变（即2014年3月6日起至2017年3月5日止），第四年开始（即2017年3月6日起），按照每年5%递增租金（以2017年租金为基数）。后因永泰店面租金有所调整，经章礼泉确认上述两间店面的租金已变更为每月18000元。 原审法院重审认为，公民合法的民事权益受法律保护。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。永泰土储中心作为永泰县××路（第一期）旧城改造项目拆迁人，于2009年11月20日与被拆迁人黄以锦签订的《樟城较场路（第一期）旧城改造项目房屋拆迁补偿安置合同》（第叁号），双方是在平等自愿的情况下签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。黄以锦与永泰土储中心双方对合同中约定的安置房住宅“乙方需求120平方米左右4套”存有争议，对该部分表述仅是记载黄以锦关于拆迁安置住宅的需求，并不代表永泰土储中心已同意给黄以锦安置120平方米左右4套住宅，且根据黄以锦所拆迁房屋产权面积计算亦得不出安置4套住宅的结果，对此黄以锦应是明知的。《樟城较场路地块项目选房办法》规定：“合理选择标准房型的原则。根据签约的安置面积就近上靠标准房型选房，对安置面积可调换两套以上标准房型的，选择标准房型要进行大、中、小优化结合，调换的面积应最接近安置面积”，即是按安置面积予以最接近面积的补偿，黄以锦住宅房屋产权面积为63.35平方米，安置面积（含奖励面积）为82.54平方米。本着合理公平原则，可参照当时同地段与永泰土储中心签订拆迁安置补偿合同中均有“乙方需求”字眼的其他拆迁户安置的住宅增加的最高比例面积对黄以锦进行安置。根据查明的事实，其中吴财进住宅面积增加的比例最高，增加比例为［114.78平方米-（46.07平方米-7.66平方米）］÷（46.07平方米-7.66平方米）＝198.83%。故黄以锦实际安置的住宅面积应最接近该增加比例，即实际安置住宅面积应最接近189.31平方米（63.35平方米＋63.35平方米×198.83%）。结合樟城较场路（第一期）旧城改造项目目前剩余安置房住宅房源情况与《樟城较场路地块项目选房办法》规定，永泰土储中心应向黄以锦安置住宅两套，具体位置为永泰县××路安置房（位于泰盛豪庭旁）802号（产权面积：114.78平方米）、304号（产权面积：77.01平方米）。除上述可安置住宅两套合计面积191.79平方米外，对黄以锦关于应再安置两套住宅的诉请，因依据不足，一审法院重审不予支持。黄以锦营业性用房产权面积53.1平方米，应安置面积为55.8平方米，结合《永泰县人民政府关于印发樟城较场路（第一期）旧城改造拆迁补偿安置实施方案的通知》中关于“营业性用房由拆迁人（永泰土储中心）决定位置（货币安置除外），原则上按原位置安置”规定及樟城较场路（第一期）旧城改造项目尚余安置房店面情况，永泰土储中心应向黄以锦安置店面一间，具体位置为永泰县××路安置房（位于泰盛豪庭旁）07号店面（产权面积：49.94平方米）。相关产权证书的办理待永泰土储中心实际交付安置房双方互补差价后履行。临时安置补助费及迟延履行滞纳金，应按双方签订的合同约定履行。根据《樟城较场路（第一期）旧城改造项目房屋拆迁补偿安置合同》（第叁号）约定：“乙方临时过渡期从实际搬迁之日起计算，期限为18个月，甲方支付乙方临时安置补偿费每月2562.9元”，合同约定的临时安置补偿费用的期限为18个月，自2010年4月至2011年9月黄以锦每月领取安置补偿费2562.9元，永泰土储中心已经按合同约定履行了义务。《樟城较场路（第一期）旧城改造项目房屋拆迁补偿安置合同》（第叁号）约定：“乙方交房后18个月如未能回迁的，甲方按拆迁房屋货币价格每月2‰计算滞纳金，直到入住为止。”永泰土储中心因未能在黄以锦交房18个月后实现回迁，故自2011年10月起至2014年3月止，每月向黄以锦发放双倍临时安置补助费5125.8元（2562.9元×2）。黄以锦被拆迁房屋货币价格为53785.9元，每月滞纳金为107.57元（53785.9元×2‰），远低于每月增加的临时安置补助费2562.9元。因永泰土储中心已具备交房条件，且已通知黄以锦到场选房。故黄以锦要求永泰土储中心自2014年4月起按5125.8元／月标准向其支付临时安置补助费至实际交付上述房产之日止的诉请，理由不成立，原审法院重审不予支持。另，永泰土储中心已通知黄以锦到较场路安置房选择安置房，但黄以锦因永泰土储中心未能按其要求提供四套安置房住宅而未选房，黄以锦要求安置四套住宅，依据不足，故2014年3月之后黄以锦未能回迁，不是永泰土储中心造成的。因此，黄以锦要求永泰土储中心支付自2011年9月20日起至实际交房之日止的滞纳金的诉请，理由不成立，原审法院不予支持。关于黄以锦要求赔偿因永泰土储中心未交付安置房住宅及店面造成的2014年10月至2019年4月的租金损失972000元一节。永泰土储中心已通知黄以锦于2013年9月25日到场选房，但黄以锦却因永泰土储中心未能按其要求提供四套安置房住宅而未选房，以致安置房住宅和店面不能一起回迁，责任不在于永泰土储中心，故黄以锦诉请永泰土储中心赔偿其安置房住宅及店面租金损失，依据不足，原审法院不予支持。因双方签订的拆迁补偿安置协议约定被拆迁人的空埕地等国有土地不予补偿，故对黄以锦关于永泰土储中心应向其支付29.25平方米空地补偿费用的诉请，理由不成立，原审法院亦不予支持。 关于永泰土储中心要求黄以锦支付产权调换互补差价款的反诉请求。永泰土储中心应向黄以锦交付安置住宅两套，具体位置为永泰县××路安置房（位于泰盛豪庭旁）802号（产权面积：114.78平方米）、304号（产权面积：77.01平方米）。根据《樟城较场路（第一期）旧城改造拆迁补偿安置实施方案》、《樟城较场路地块项目选房办法》、《关于较场路安置工作相关问题协调会议纪要》等规定，并参照同地段其他拆迁户计算产权调换互补差价款情况，黄以锦住宅差价款计算如下：产权面积191.79平方米（114.78平方米＋77.01平方米）；应安置面积部分价款为70159元（82.54平方米×850元）；选房面积超过40平方米以内部分价款为156400元（40平方米×3910元）；选房面积超过40平方米以外部分价款为400431.2元［（191.79-82.54-40）平方米×5782.4元］。产权调换（回迁）安置房计价标准为626990.2元（70159元＋156400元＋400431.2元）。另，永泰土储中心付给黄以锦装修补助费为9502.5元（150元／平方米×63.35平方米）。上述住宅互补差价为510648.8元［626990.2元（安置房计价金额）-106838.9元（被拆迁房屋补偿金额）-9502.5元（装修补助费）］。因此，黄以锦应向永泰土储中心支付住宅产权调换互补差价款510648.8元。永泰土储中心应向黄以锦安置店面一间，具体位置为永泰县××路安置房一层（位于泰盛豪庭旁）07号（产权面积：49.94平方米,实用面积：48.3平方米），店面差价款计算如下：安置店面计价金额为57960元（48.3平方米×1200元／平方米）。政府回购价为292500元［39000元／平方米×（55.8平方米-48.3平方米）］，永泰土储中心应向黄以锦支付店面互补差价为234540元（292500元-57960元）。上述扣减后黄以锦应向永泰土储中心支付安置住宅、店面的互补差价款为276108.8元（510648.8元-234540元）。基此，对永泰土储中心的反诉请求，因缺乏事实与法律依据,原审法院不予支持。 原审法院重审判决：一、黄以锦于判决生效后三十日内向永泰县土地储备发展中心支付产权调换互补差价款276108.8元，永泰县土地储备发展中心应于收到黄以锦产权调换互补差价款276108.8元后十日内向黄以锦交付坐落于永泰县××路安置房（泰盛豪庭旁）802号住宅一套（产权面积：114.78平方米）、304号住宅一套（产权面积：77.01平方米）、07号店面一间（产权面积：49.94平方米），并协助办理相关产权证书；二、驳回黄以锦的其他诉讼请求；三、驳回永泰县土地储备发展中心的反诉请求。本诉案件受理费12428元，由黄以锦负担6214元，永泰县土地储备发展中心负担6214元；反诉案件受理费2176元，由永泰县土地储备发展中心负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对原审法院重审认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，（一）关于黄以锦诉请永泰土储中心应交付安置房住宅4套（每套面积约为120平方米）是否支持问题。本案讼争《樟城较场路（第一期）旧城改造项目房屋拆迁补偿安置合同》第四条第5项约定：“乙方（黄以锦）在安置住宅面积内有权选择安置房户型（乙方需求120平方米左右4套，具体以设计户型为准），层数按房屋拆迁层次调节系数执行，超出确认安置面积按市场价认购”。双方对该条款约定的安置房住宅“乙方需求120平方米左右4套”存在歧义，但该合同条款并未明确约定在120平方米左右4套面积内有权选房，括号内“乙方需求120平方米左右4套”亦只是载明黄以锦的单方需求。本案中，黄以锦安置的住宅面积只有82.52平方米，其中原产权面积63.35平方米，优惠扩购面积6.33平方米，底层奖励面积12.84平方米。黄以锦主张永泰土储中心应交付安置房住宅4套（每套面积约为120平方米），根据我国法律法规及当时相关拆迁补偿安置政策的规定，黄以锦应当知道依其所拆迁房屋产权面积计算根本不可能获得安置4套住宅的结果。原审法院重审参照当时同项目与永泰土储中心签订拆迁安置补偿合同中均有注明“乙方需求”字眼的其他6户拆迁户安置的住宅中最高增加比例198.83%（吴财进户），本着合理公平原则进行处理，结合樟城较场路（第一期）旧城改造项目目前剩余安置房住宅房源情况与《樟城较场路地块项目选房办法》规定，判决安置黄以锦住宅2套合计191.79平方米，并以政府非市场价结算差价，已经充分保障了黄以锦的合法权益。关于黄以锦提出除安置上述2套住宅之外，还应再安置2套住宅的主张，缺乏事实和法律依据，对此不予采纳。至于黄以锦主张因永泰土储中心违约而未交付4套房屋，应赔偿由此造成的2014年4月以后的临时安置补助费、2011年9月20日以后的滞纳金、空埕地补偿费等，缺乏事实和法律依据，不予采信。 （二）关于永泰土储中心是否应赔偿因未及时按约交付一间店面而向黄以锦支付自2014年10月至2019年4月期间的店面租金损失问题。黄以锦主张，原审已查明同期拆迁户章礼泉及吴财进的店面租金至少每月10000元，仅店面租金一项的损失按自2014年10月起计算至2019年4月最少也有540000元，永泰土储中心拒不交付没有任何争议的店面一间，给黄以锦造成的经济损失是客观存在的，该租金损失应予以赔偿。本院认为，2013年8月14日永泰土储中心向被征收人发出《关于较场路安置房回迁问题回复及回迁意见征求》，在回迁意见征求中载明：店面必须与安置房一起回迁，各征收人包括黄以锦对该项答复均没有提出任何异议，黄以锦提起本案之诉前并未要求永泰土储中心先交付店面，且在原审庭审中明确要求安置09号店面1间，并未要求交付07号店面，原审重审对此认定永泰土储中心通知黄以锦于2013年9月25日到场选房，但黄以锦却因永泰土储中心未能按其要求提供4套安置房住宅而未选房，以致安置房住宅和店面不能一起回迁，责任不在于永泰土储中心，判决驳回黄以锦诉请永泰土储中心赔偿其安置房住宅及店面租金损失的主张，并无不当。 综上，黄以锦的上诉请求不成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持福建省永泰县人民法院（2019）闽0125民初1489号民事判决。 一审案件受理费按原判决执行。二审案件受理费12428元，由上诉人黄以锦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 蕤 审 判 员  邱 平 审 判 员  张 伟 二〇二〇年八月十九日 法官助理  黄东德 书 记 员  郭婧婧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。