江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1003民初1485号 原告：顾炳法，男，1961年4月27日出生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：李静静，江苏中杜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏静，江苏中杜律师事务所律师。 被告：信文战，男，1974年2月8日出生，汉族，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：朱海清，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余勇，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。 原告顾炳法与被告信文战房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾炳法的委托诉讼代理人李静静、魏静，被告信文战的委托诉讼代理人朱海清、余勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾炳法向本院提出诉讼请求：1.被告将其承租的位于扬州市房屋腾空并返还给原告；2.被告向原告支付至起诉之日的租金665808元及违约金50万元；3.被告向原告支付自起诉之日起至实际返还涉案房屋之日止，按年租金46万元的标准计算的占有使用费；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将房屋出租给被告（乙方）经营使用，租期8年。合同第二条约定：“2018年4月18日至2022年4月17日，租金标准为每年租金46万元整……”。合同第三条约定：“房租支付方式为乙方先付后使用，协议签订后，租金每半年付一次，到期提前一个月支付到甲方的指定账户”。合同第四条约定：“乙方不得无故拖欠租金，逾期未支付租金超过1个月，甲方有权单方解除合同，收回店面，同时要求乙方承担一年租金50万元作为违约金”。合同签订后，被告仅向原告支付20万元（包含水电费保证金2万元），之后租金长期拖延未支付，被告已明显构成违约，原告依约定通知解除《房屋租赁合同》，要求收回租赁的房屋，要求其支付租金、占用使用费、违约金等。原告现诉至法院请求支持诉讼请求。 被告信文战辩称：一、原告主张无事实与法律依据，依法应予以驳回。首先，双方间的房屋租赁合同不能解除。被告未能按时缴纳房租一方面受疫情及疫情防控措施的影响，疫情期间被告虽占有使用租赁的房屋，但由于停止营业，无营业收入，因此延期向原告支付租金，根据江苏省高级人民法院的相关规定，因疫情导致合同延期履行，除延期履行将导致合同目的不能实现外，当事人要求解除合同的，一般不予支持，故双方间的房屋租赁合同不能解除。二、原告存在过错，其主张的租金应当予以减免。首先，房屋存在漏水问题。被告承租原告的房屋自装修时就存在漏水问题，且直到足疗店正式营业漏水问题都没有解决，严重影响原告的正常经营。期间，被告多次找原告协商解决此事，但原告一直未修复，没有消除上述影响营业的情形。依据合同法的规定，原告未履行维修影响被告正常生产经营的，被告主张应减少房屋租金。其次，原告交付的房屋不符合合同约定。根据双方的房屋租赁合同约定，原告将位于房屋出租给被告使用，但原告实际交付的房屋只有并没有实际交付被告使用，原告交付的房屋不符合合同约定，因此对原告未交付部分房屋的租金应当在合同总租金中扣除。三、疫情期间应当减免房租。疫情期间被告虽然占有使用租赁的房屋但是直至今日都于停业状态，无法正常经营，原告为此遭受巨大经济损失，根据相关规定，承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或延长租期的，一般应予支持。故被告主张疫情期间应当减免房屋租金。综上，被告认为原告的主张无事实与法律依据，原告存在过错，其所主张的房屋租金应当予以减免，且疫情期间应当减免房租，故请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，结合当事人陈述，本案的事实本院认定如下： 2018年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将商铺出租给乙方使用，租赁房屋，甲方将上述店铺租赁给乙方（具体以现状为准，乙方已至现场查看），租期为8年，从2018年4月18日到2026年4月17日止。租赁用途：足浴店；租赁标准：前四年租金标准为每年46万元，即2018年4月18日至2022年4月17日每年租金46万元整，后四年租金每年标准为50万元整，即2022年4月18日至2026年4月17日每年租金50万元整；乙方缴纳给甲方水电费保证金2万元，房租支付方式：乙方先付后使用，在签订协议后，租金每半年支付一次，到期提前一个月支付到甲方的指定账户；乙方不得无故拖欠租金，逾期支付租金超过1个月的，甲方有权单方解除合同，收回店面，乙方所作装修、装潢甲方不予补偿。同时甲方可要求乙方承担一年租金50万元作为违约金；甲方保证所租赁房屋产权清晰，保证乙方的正常使用，如因房屋的产权问题或房子质量问题影响乙方的正常营业或停业，甲方应赔偿乙方由此造成的全部损失（装修、装潢、设施等费用），并承担一年租金50万元整违约金；乙方不经甲方同意，不得任意改变房屋的主体结构；如因外墙漏水给乙方造成的损失由甲方负责维修赔偿；…… 合同签订后，被告向原告支付20万元（包含水电费保证金2万元），之后租金未支付。现被告仍在占有使用案涉的房屋。 本院认为，原告与被告间的房屋租赁合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。依照双方的约定被告应在签订协议后，先付租金后使用，每半年支付一次（即2018年4月18日前支付23万元），到期提前一个月支付到原告的指定账户，至今被告仅向原告支付20万元，其余租金至今未付，被告明显违约，原告要求解除双方间房屋租赁合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但合同的解除应以提前通知的方式作出，原告在起诉前未通知，在起诉状中已载明要求解除合同，故双方的房屋租赁合同应在被告收到起诉状副本时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告将承租的房屋腾空并返还给原告，本院予以支持。针对被告抗辩不能按期交纳房租系因受疫情影响，原告不能因此解除房屋租赁合同的理由，而事实上被告不按期交纳房租的违约行为发生在疫情之前，该抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。 对于原告要求被告支付至起诉之日的租金665808元及自起诉之日起至实际返还涉案房屋之日止，按年租金46万元的标准计算的占有使用费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，但因房屋租赁合同于被告收到起诉状副本之日（即2020年5月13日）解除，且因疫情的影响，本院酌情减免被告三个月房租，故本院调整为被告应给付原告租金至2020年5月13日（2018年4月18日至2020年5月13日止按年租金46万元计算扣除已交纳的20万元及减免的三个月房租）及按年租金46万元的标准计算的自2020年5月14日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。被告抗辩因原告出租的房屋漏水且有部分房屋未交付给被告实际使用，应当减免部分房租，但因被告未能提供充分的证据予以证实，故本院不予采信。 对原告要求被告承担违约金50万元，虽有合同约定，但因违约金是补偿性为主、惩罚性为辅，本院综合衡量本案租赁合同的履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，酌定调整为6个月左右的房租损失，即20万元。 综上，被告信文战多期房租未能按期履行，明显违约，原告通过诉讼主张解除双方间的房屋租赁合同，要求被告将承租房屋腾空并返还，符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告给付合同约定的房租、合同解除后的房屋占有使用费及违约金，亦符合法律规定，本院亦予以支持，但数额本院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告信文战于本判决生效之日起二十日内将承租的房屋腾空并返还给原告顾炳法； 二、被告信文战于本判决生效之日起二十日内给付原告顾炳法房屋租金639342元（2018年4月18日至2020年5月13日止计756天按年租金46万元计算为952767元－已付的20万元-三个月房租113425元）及违约金20万元； 三、被告信文战于本判决生效之日起二十日内给付原告顾炳法自2020年5月14日起至实际返还房屋之日止按年租金46万元的标准计算的房屋占有使用费； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费依法减半收取15372元，由原告负担9195元，由被告负担6177元（被告应负担的部分，原告已预交并同意本院不再退还，由被告信文战于履行判决义务时直接支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 员 瞿森斌 二〇二〇年八月七日 法官助理 张佳佳 书 记 员 李雅静