天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初7115号原告：天津市广告协会，住所地天津市河**民主道**。法定代表人：王薇，理事长。委托诉讼代理人：张晶晶，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：伊兵，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津天美盛嘉文化传媒有限公司，，住所地天津市华苑产业区海泰华科三路****楼**法定代表人：石惠珉，董事长。委托诉讼代理人：吴杰，天津金宜舰律师事务所律师。被告：天津市融瑭融合餐饮服务有限公司，住所地天，住所地天津市和平区五大道街马场道**108门v>法定代表人：倪磊，总经理。原告天津市广告协会（以下简称广告协会）与被告天津天美盛嘉文化传媒有限公司（以下简称天美公司）、天津市融瑭融合餐饮服务有限公司（以下简称融瑭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广告协会的委托诉讼代理人伊兵、张晶晶，被告天美公司的委托诉讼代理人吴杰、融瑭公司的法定代表人倪磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广告协会向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告腾空天津市和平区房屋并交还原告；2.依法判令被告天美公司向原告支付自2017年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按月1.5万元标准计算）；3.依法判令被告天美公司向原告支付自2017年2月1日起至实际返还房屋之日止的违约金（年租金18万元的3‰）；4.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：依法判令被告天美公司向原告支付自2014年7月1日起至2017年1月31日止的欠付租金465000元。事实和理由：2011年12月28日，被告天美公司与原告签订了《天津市房屋租赁合同》约定，原告将坐落于天津市和平区房屋出租（面积约341.29平方米）给被告天美公司使用，年租金为180000元，租赁期限自2011年12月31日起至2017年1月31日止，租赁期限届满时，出租人有权收回房屋，出租人要求返还房屋，承租人逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，承租人除支付租金外还应按日按年租金的千分之三向出租人支付违约金。2017年1月31日，房屋租赁期届满后，被告一直占用该房屋并未支付房屋使用费。经查，被告天美公司尚欠合同期限内租金465000元，现房屋实际占用人为融瑭公司。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。天美公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告与被告的房屋租赁关系在2014年6月中旬双方协商解除，解除原因为原告在收取2014年租金时告知被告收款后不能再开具发票，导致被告公司付款后无法下账，因税务问题无法解决，故双方协商解除。被告按照约定在2014年6月中旬搬出房屋，并支付租赁费用至2014年7月31日，被告并不欠付原告房租，且2014年6月中旬后也没有再使用过房屋，亦没有支付房租的义务。同时被告保留向原告追索发票的权利。2.经过本案追加被告融瑭公司，即证明涉诉房屋现在并没有被被告实际占有使用，现涉诉房屋的实际使用人为被告融瑭公司，原告起诉我公司腾房没有法律依据。3.原告不依据事实证据主张权利，仅凭之前签署的一份租赁协议，即向被告主张长达近5年的不在合同期限范围内的房屋占有使用费，既不符合法律规定，亦不符合现实逻辑，侵害了被告的合法权利。原告变更诉讼请求的行为是基于在第一次开庭时被告陈述2014年6月中旬就解除了合同，原告在没有任何证据的情况下追加主张2014年7月1日开始的租金并不是依据事实情况，由此可见原告管理混乱，不给被告合同，交房退房不出具手续完全是本案的真实情况。4.原告主张的租金依据相关法律规定，已经超过诉讼时效。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。融瑭公司辩称，同意原告的第一项诉讼请求，同意腾房。被告在2017年5月1日与案外人孙蓬签订的涉诉房屋的租赁合同，被告在2017年4月26日向案外人孙蓬缴纳了第一笔租金，金额为2.5万元。被告一直向案外人孙蓬缴纳租金至2018年5月份，月租金标准为2.5万元。之后被告无法联系案外人孙蓬直至现在，期间也没有任何部门和个人向我主张任何权利。因为被告只知道案外人孙蓬，不清楚任何其他部门和个人，无法缴纳房租或腾房，且2018年5月份被告也停止了经营，涉诉房屋一直在堆放杂物。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋坐落于天津市和平区，建筑面积341.29平方米，系案外人天津市市场建设服务中心所有，产别为国有自管产。案外人天津市市场建设服务中心向本院出具说明：授权广告协会以其名义对外出租涉案房屋，认可广告协会以出租人身份起诉，天津市市场建设服务中心为此愿承担相应法律后果。2011年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《天津市房屋租赁合同》约定，甲方将坐落于天津市和平区面积为341.29平方米房屋出租给乙方，用于办公使用；房屋租赁期限自2011年12月31日起至2017年1月31日止，自2012年2月1日起缴纳租金；甲方于2011年12月31日前，将出租的房屋交付乙方；租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还，乙方需继续承租该房屋时，应当提前3个月与甲方协商，甲方要求返还房屋，乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应每日按年租金的3‰向甲方支付违约金；甲乙双方按套计算租金，每套年租金为18万元，乙方每半年支付一次租金9万元，付款时间每年2月、8月前5日内；乙方延期支付租金，合同继续履行，乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，每日按年租金3‰向甲方支付违约金；经甲方同意，乙方可以将承租的房屋转租给第三人使用，转租期限不得超过本合同约定的终止日期，乙方转租的，甲乙双方的租赁合同继续有效，未经甲方同意，乙方擅自转租的，甲方可以解除合同，并要求乙方赔偿损失；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方解除本合同的，乙方向甲方支付违约金50000元，若约定的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿超过违约金部分的损失。庭审中，原告提交证据三收条拟证明被告天美公司员工孙蓬代天美公司接收了涉案房屋，天美公司不认可孙蓬为其员工，不认可收条真实性，但认可收到了原告交付的涉案房屋，且在之后交纳了房租，故本院对原告将涉案房屋交付于天美公司的事实予以确认。原告当庭确认被告天美公司向其支付了2012年2月1日至2014年7月31日期间的租金共计450000元。被告天美公司自2014年8月1日未再支付租金。被告天美公司否认将房屋转租给被告融瑭公司，被告融瑭公司认可现实际占用涉案房屋，但对房屋来源未提交任何证据证明。本案审理期间，本院与原告、被告融瑭公司共同对涉案房屋进行现场勘验，被告天美公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到场。涉案房屋坐落于天津市和平区，为砖结构三层楼房及一层阁楼建筑。一层共五间房间及一间阳光房、一间卫生间；二层共两间房间；三层共三间房间及一间卫生间；四层有露台，露台上搭建有排风管道，及一间房间和一间卫生间。本院制作了现场勘验笔录并对现场拍摄了照片，原告、被告融瑭公司均无异议。被告融瑭公司认可涉案房屋内杂物为被告融瑭公司的物品。本院认为，本案争议焦点为被告天美公司是否与原告于2017年6月解除了房屋租赁合同关系，并将房屋交还原告。对于天美公司的该主张，原告并不认可，被告天美公司未提交任何证据证实双方解除了租赁合同，亦未提交返还房屋的证据，被告主张租赁合同提前解除应承担举证责任证明主张的事实，并负有证明交还了涉案房屋的证明责任，被告天美公司未提交证据应承担举证不能的不利后果，故对天美公司主张租赁合同已解除并交还了涉案房屋的抗辩，本院不予采信。原告与天美公司签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。当事人依照合同约定享有权利，并应按照约定履行自己的义务。对于原告主张二被告腾空涉案房屋并交还原告的诉讼请求，原告与被告天美公司之间的房屋租赁合同期限已经届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。故被告天美公司应将涉案房屋交还原告，被告融瑭公司认可现实际占用涉案房屋，并同意返还，本院予以确认。故对于原告主张二被告腾空涉案房屋并交还原告的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告天美公司支付自2014年7月1日起至2017年1月31日止欠付租金465000元的诉讼请求，被告天美公司抗辩原告该诉讼请求超过了诉讼时效，根据涉案合同约定，被告天美公司应于每年2月5日前向原告支付当年2月至7月的租金、于8月5日前向原告支付当年8月至转年1月的租金，天美公司未付2014年8月1日起至2017年1月31日期间的租金，其最后一次交付租金应当在2016年8月5日前，故原告至迟应于2016年8月6日知道或应当知道天美公司欠付租金的事实，原告于2019年11月26日增加诉讼请求主张前述期间的租金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》相关规定，已经超过法律规定的诉讼时效，原告未举证证明该期间存在诉讼时效中止、中断的情形，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。对于原告主张被告天美公司支付自2017年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，租赁合同期限届满后，被告天美公司负有返还房屋的义务，其未提交证据证明向原告返还了涉案房屋。被告天美公司仍占用涉案房屋，应支付占用期间的房屋使用费，原告依据合同约定的租金标准主张房屋占有使用费，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告天美公司支付自2017年2月1日起至实际返还房屋之日止的违约金的诉讼请求，原告已向天美公司主张了该期间的房屋占有使用费，本院亦予以支持，原告未举证证明被告天美公司逾期返还房屋还给原告造成了其他实际损失，故该房屋占有使用费已经弥补了被告占用涉案房屋给原告造成的损失，原告再主张该期间的逾期返还房屋的违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告天津天美盛嘉文化传媒有限公司、天津市融瑭融合餐饮服务有限公司将坐落于天津市和平区房屋（建筑面积341.29平方米）腾空并交还原告天津市广告协会；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津天美盛嘉文化传媒有限公司向原告天津市广告协会支付自2017年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照年租金180000元的标准计算）；三、驳回原告天津市广告协会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5544元，由原告天津市广告协会负担2772元、被告天津天美盛嘉文化传媒有限公司负担2692元、天津市融瑭融合餐饮服务有限公司负担80元（二被告于本判决书生效之日起十五日内直接给付原告天津市广告协会）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王雪垚人民陪审员  贲利琴人民陪审员  黄 靓二〇二〇年八月七日书 记 员  张中豪附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。