南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初2182号原告：王胜才，男，汉族，1978年11月23日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：王金刚，河南宛英律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南中达置业集团有限公司，住所地南阳市长江路与经十路交叉口，统一社会信用代码91411300711265937R。法定代表人：郑洪磊，任总经理。委托诉讼代理人：刘付涛，男，汉族，1964年8月10日出生，住南阳市宛城区。系公司员工，代理权限为特别授权。原告王胜才与被告河南中达置业集团有限公司(以下简称“中达置业”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王胜才及其委托诉讼代理人王金刚与被告中达置业的委托诉讼代理人刘付涛均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告王胜才向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2013年4月27日签订的天汇家园认购协议；2、要求被告返还原告的购房款243198元及利息12万元(利息自2013年4月27日至2020年7月4日），剩余利息计算至购房款全部返还为止；3.要求被告赔偿原告可期待损失396064.5元；4.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年4月27日签订《中达·天汇家园认购协议》，协议明确约定：原告认购被告开发的位于312国道与雪枫路交会处天汇家园房屋一套，位置为C区13号楼1单元5层西户501室，面积138.97平方米，总价款为243198元。协议约定的交房日期为2014年5月31日。原告已于2013年4月27日付清全部购房款。但时至今日，被告仍未将房屋交付给原告，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告中达置业辩称,原、被告签订的认购协议第4条4款明确约定，本楼盘属于南阳市新型社区项目，开发公司暂时不能取得《商品房预售许可证》，原告在签订该协议时对无预售许可这一事实是明知的，有重大过错，所以协议无效造成的损失，原告应承担自身过错造成的损失和责任，对于利息的损失原告应自担。经审理查明：2013年4月27日被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订《中达·天汇家园认购协议》,该协议载明：“……乙方自愿认购甲方开开发的位于312国道与雪枫路交会处天汇家园房屋一套。位置：C区13号楼1单元5层西户501室；面积：138.97平方米。……单价：1750元/㎡，总价（小写）￥243198元整。……乙方选择下列付款方方式付款：……本协议签订后乙方应于2013年1月8日前付清总房款（小写）：￥243198元整……四、其他约定……4、本楼盘属于南阳市新型社区项目，开发公司暂时不能取得《商品房预售许可证》……八、交房日期，定于2014年5月31日竣工，因不可抗力和新型社区的特殊性工程不能正常施工，可适当延期……”。原告于2013年4月27日向被告支付购房款233198元，在此之前原告已经向被告支付购房款10000元，共计243198元。另查明，被告向原告出售的涉案房屋至今仍未开工建设，被告至今也未取得该商品房预售许可证。以上事实有原告提交的《中达·天汇家园认购协议》、收款收据等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原被告于2013年4月27日签订《中达·天汇家园认购协议》对房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期进行了约定，且被告已收取全部房款243198元，该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故原被告于2013年4月27日签订的《中达·天汇家园认购协议》其性质为商品房买卖合同。关于该商品房买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，认购协议所指向的房屋至起诉之日止被告仍未取得商品房预售许可证明，故订立的《中达·天汇家园认购协议》，应当认定无效。关于原告要求中达置业公司返还购房款及支付利息的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，合同无效产生的法律后果包括返还财产和赔偿损失。本案中，原告已向被告交付购房款243198元，在合同无效的情形下，被告应当将因该合同取得的财产即支付的购房款243198元全额予以返还。合同无效赔偿损失范围涉及缔约过程中信赖利益的损失，即当事人因信赖合同有效和对方将履行合同而支付的费用和代价，一般包括因缔约而支付费用的利息。对于本案的购房款利息是否应由双方当事人予以分担的问题，本院分析如下：通常在双务合同无效的情形下，标的物的使用费可以和占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，是双方当事人权利义务对等的公平原则的体现。本案中，原告于2013年4月即向被告交付购房款共计243198元，但至本案起诉之日被告并未向原告交付涉案房屋，故本案不存在标的物使用费的问题。故购房款的资金占用费系原告单方发生的损失，而被告于2013年4月收取购房款至全额返还该笔费用之间，始终可以占有、使用、收益该笔资金，已经持续从中实现获益。根据原被告行为导致合同无效的过错程度，被告对涉案合同无效具有较大过错，在此情形下，如果机械对该数额再行予以比例划分，免除中达置业公司部分还息责任，则会导致存在较大过错的中达置业公司反而从其过错中双重获益的现象发生，明显有违民事活动的公平原则和诚实信用原则。综上，原告要求被告以243198元为基数支付自2013年4月27日至款项付清之日止的利息（2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿其可期待损失396064.5元的诉讼请求。本案中，原被告在签订《中达·天汇家园认购协议》后，被告至今仍未对合同中约定预出售的商品房开工建设，该商品房自始至今不存在，原告自始无法取得该商品房的所有权。被告也不存在取得合同中约定预出售的商品房后不向原告交付房屋的事实，更不存在一房二卖从中获取更多利益且损害原告预期利益的情况。在此情形下，原告根本无法在该商品房买卖合同中得到其期待利益。故原告要求被告赔偿其可期待损失396064.5元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告王胜才与被告河南中达置业集团有限公司于2013年4月27日签订的《中达·天汇家园认购协议》无效；二、被告河南中达置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王胜才购房款243198元，并以243198元为基数支付自2013年4月27日至款项付清之日止的利息（2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回原告王胜才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11512元，减半收取5756元，由原告王胜才承担2256元，被告河南中达置业集团有限公司承担3500元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  雷川二〇二〇年八月二十日书记员  王婧