贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0121民初2878号原告：黄桂花，女，1963年5月24日生，汉族，住贵州省贵阳市开阳县。委托代理人：刘英东，贵州成城律师事务所律师。委托代理人：明雪辉，贵州成城律师事务所律师。被告：被告贵州至信伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915200005993721254，住贵州省贵阳市开阳县城关镇开州大道紫江花园。法定代表人：田应国。委托代理人：唐俊，贵州非攻律师事务所律师。委托代理人：唐庆，贵州非攻律师事务所律师。第三人：田应国，男，1976年7月13日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告黄桂花与被告贵州至信伟业房地产开发有限公司（以下简称“至信伟业公司”）、第三人田应国房屋认购合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄桂花及其委托代理人刘英东、被告至信伟业公司的委托代理人唐俊、第三人田应国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄桂花向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告2017年8月7日签订的《房屋认购协议》；二、被告返还原告房屋认购款28万元及利息（以返还购房款为基数自2018年5月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息，2019年8月20日后至实际履行完毕之日止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。被告至信伟业公司辩称：房屋认购协议并非真正的商品房买卖合同关系，实际上是被告为了向原告借款18万元所签订的名为买卖实为借贷的协议。协议签订后原告并未将18万元借给被告，因此案涉协议并未实际履行，根据民法总则146条规定，原被告双方签订的协议是无效的，恳请法庭驳回原告的诉请。第三人田应国述称：我与原告黄桂花之间并未发生过土地转让等任何交易，原告也未向我以及至信伟业公司支付过18万元，其余与至信伟业公司的意见一致。经审理查明：2017年8月7日以前，原告黄桂花与第三人田应国达成土地转让协议，按照协议，原告向田应国支付了18万元，因该协议不能履行，双方同意由田应国退还原告黄桂花18万元。由于一直未予退还，2017年8月7日，被告至信伟业公司与原告黄桂花达成房屋认购协议，约定原告认购被告开发建设的“枫林湾”项目1栋住房4楼1号商品房一套，总价款为28万元，签订协议之日原告支付18万元，同年12月30日交房，同时，被告同意将田应国应退还给原告的18万元用于冲抵原告应交给被告的前述认购款18万元。协议达成后，被告与原告当日签订了《房屋认购协议书》（以下简称“认购协议”），认购协议签订后，被告随即出具金额为18万元的收款收据交由原告收执。最后，由于原告还是不想购买案涉商品房，希望直接退回其18万元，于是被告又在认购协议尾部备注“甲方于2017年11月7日前退乙方房款壹拾捌万元整（￥180000.00元整），如未按时退款，乙方不补给甲方房屋未付尾款，本套房屋属乙方所有。”之内容，并加盖了公司印章。原告认为，被告已将案涉房屋另售他人，也未退还其购房款，被告已构成违约，故诉来本院，提出如前诉请。上述事实，有原告提交的《房屋认购协议书》、收款收据、房管部门公开信息截图、当事人在庭审中的陈述在卷佐证，这些证据经庭审质证，可以作为定案的依据，本院予以采信。本院认为：本案争议的焦点为：1、认购协议是否应当解除；2、被告对于原告是否负有退还购房款的义务，应当退还的金额是多少；3、对于应退的购房款，被告是否应当向原告支付利息。关于焦点一，原被告签订的认购协议系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。但协议签订后，因原告的想法发生了改变，双方重新达成由被告直接向原告退还18万的协议（以下简称“退款协议”），并达成“如未按时退款，乙方不补给甲方房屋未付尾款，本套房屋属乙方所有”之担保内容。从退款协议达成的全部内容来看，表明原被告双方均同意不再履行认购协议，双方应以重新达成的退款协议进行履行，实质上退款协议达成之时双方所签订的认购协议已解除，对此本院依法予以确认，无需合同当事人另行主张解除。关于焦点二，从合同相对性来讲，对于土地转让原告与至信伟业公司之间并非合同相对方，双方之间并不因该合同产生权利义务关系，然而，从被告出具的收款收据表明，至信伟业公司自愿用原告对田应国享有的18万元的债权冲抵认购协议中原告应付的购房款18万元，特别是在退款协议中被告又明确表示自愿退回原告房款18万元，更加说明前述冲抵事实的真实性。前述冲抵过程实则产生了田应国与至信伟业公司之间针对债权人即原告对18万元的债务进行转移的法律效果，依此法律效果，原告即对至信伟业公司享有18万元的债权，认购协议解除后，依双方达成的退款协议，至信伟业公司仍负有向原告退还该18万元的义务。原告认为，依退款协议，当被告2017年11月7日前退还房款18万元，本协议不再履行，若未能退还视为甲方履行了全部购房款28万元的义务，故被告应退还购房款为28万元。然而，双方达成的退款协议之内容与原告的该陈述并非一致，依退款协议之内容也不能得出该意思表示，故原告主张应退购房款为28万元与事实不符，对该主张本院不予采纳。被告认为，原被告之间名为房屋认购，实为民间借贷，因原告并未将案涉18万元的借款实际支付给被告，双方之间的借贷关系并非真实成立，故被告不负有退还原告18万元的义务。认购协议载有“本协议签订之日起原五中大坪子签订的协议合同及票据自动失效。”之内容，加之，在原告不想购买被告的房屋后双方又达成了由被告直接退还原告房款18万元的退款协议，这些事实均与被告的该陈述不相符，被告也未能对这些事实作出合理解释，相反，这些事实与原告的陈述相一致，故对被告的该抗辩主张本院不予采纳。第三人称其并未收到原告18万元的土地转让款。对于该18万元的支付方式原告称系现金支付，经核实，原告当时系经营汽车客运，应当具有相应的支付能力，结合当时民间支付方式及意识，可以认定该18万元已实际支付；另外，依田应国的该主张，说明田应国对原告并不负有18万元的债务，这也与田应国和被告至信伟业之间针对债权人即原告进行的18万元债务转移相互矛盾，对此，田应国也未能作出合理解释。故对第三人的该主张本院不予采纳。关于焦点三，双方的认购协议不再履行后，被告承诺于2017年11月7日退还原告房款18万元，然而，被告并未依此承诺履行退款义务，故原告主张利息合法有理。但是，因退款金额本院认定为18万元，故计算利息应以18万元为基数。对于利息起算时间，原告主张从2018年5月30日起算，系在被告承诺退款期限之后，对此本院从其自愿；对于利息止算时间，原告主张至实际履行完毕退款之日符合公平合理的原则，对此本院予以支持。对于利息计算标准，原告的该主张符合相关规定，对此本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告黄桂花与被告贵州至信伟业房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议书》已于2017年8月7日解除；二、被告贵州至信伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄桂花退还房款180000元及利息（注：该利息以房款180000元为基数，从2018年5月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至该180000元实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；三、驳回原告黄桂花的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元（已减半），诉讼保全费1920元，合计4770元，由原告黄桂花负担1717元，由被告贵州至信伟业房地产开发有限公司负担3053元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李肇固二〇二〇年八月二十八日书记员  林 欣