陕西省西安市未央区人民法院民事判决书（一审民事案件用） (2020)陕0112民初3111号 原告郑伟龙，男，1991年10月18日出生，汉族，住陕西省白水县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）张宁宁，女，1991年11月7日出生，汉族，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托代理人许永仓，陕西惠智律师事务所律师。被告（反诉原告）张峰，男，1975年3月18日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）张蕊，女，1980年8月8日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托代理人范国庆，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。第三人西安邦房企业管理咨询有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区中建国熙台项目5-10103、5-10104号商铺。统一社会信用代码91610113MA6U3YCY9W。法定代表人赵楠，总经理。委托代理人关君慧，女，业务行政，住西安市雁塔区。委托代理人孙阿敏，女，行政主管，住西安市雁塔区。第三人西安驰耘房地产信息咨询有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。统一社会信用代码91610135MA6UU73J27。法定代表人赵权，经理。委托代理人李冰，男，店长，住西安市雁塔区。原告郑伟龙，原告（反诉被告）张宁宁与被告（反诉原告）张峰、张蕊，第三人西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称邦房公司）、西安驰耘房地产信息咨询有限公司（以下简称驰耘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑伟龙、原告（反诉被告）张宁宁的共同委托代理人许永仓及张宁宁，被告（反诉原告）张峰、张蕊的共同委托代理人范国庆及被告张峰，第三人邦房公司的委托代理人关君慧，第三人驰耘公司的委托代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑伟龙、原告（反诉被告）张宁宁向法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告及第三人的房地产买卖居间合同。2、依法判令被告双倍返还原告房屋定金39.2万元及所收取的房款12.4万元并承担房屋溢价损失。3、依法判令被告赔偿原告因此而造成的房屋中介费14700元及其他费用6000元（包括评估费、按揭服务费、过户服务费、抵押登记费）损失。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月4日，两原告通过第三人与两被告签订了《房地产买卖居间合同》。合同约定，两原告购买两被告位于西安市未央区XX村XX小区XX栋XX单元XX号房屋，总价款为98万元。其中两原告通过按揭贷款方式购买该房屋。合同中还约定两原告在签订合同之日向两被告交付房屋定金19.6万元。在原告办理完贷款审批手续后两原告将首付款直接存入西安市房地局指定的资金监管账户。同时，双方约定在存入资金监管账户时，由两被告将所收取的定金抵做房屋首付款一起存入资金监管账户。合同签订后，两原告即向两被告交付了房屋定金19.6万元。后在合同履行过程中，两被告又以各种理由从原告处收取了12.4万元的房款，并答应一并存入监管账户。但两被告之后拒不配合两原告办理有关手续且拒不将收取的原告房屋定金及部分房款存入资金监管账户，并提出两原告另行支付房屋首付款存入资金监管账户，否则不再履行合同。后经第三人不断调解，两原告同意再垫付资金交付房屋首付款，并建立联名账户，被告同意。但在签订补充合同时，两被告再次出尔反尔。后两被告表示需一次性支付全部房款才继续履行合同。2019年10月30日两原告发现被告将涉案房屋重新出售。故原告诉至法院，请求如前所述。被告（反诉原告）张峰、张蕊辩称，对原告起诉状中所述的合同约定有异议。合同明确约定由原告在办理完贷款手续后将首付款存入资金监管账户，原告在诉状中又重新进行了额外的陈述，将该义务转嫁于其，违反了合同约定，且其在履行合同过程中依照合同约定按时解除抵押，使合同符合过户条件。该合同无法履行的原因是原告没有按照约定将首付款存入资金监管账户，且在履行过程中额外要求其进行垫资，该要求已经严重超出合同约定，属于附加给其的额外要求，所以合同无法继续履行。其没有不配合履行过户手续，也没有明确答复过不出卖房屋。第三人驰耘公司述称，原告起诉状中陈述事实属实。房屋买卖过程中所有购房款都要打入资金监管账户，原告将定金及部分购房款支付给了被告，原告的贷款已经办好，在办理网签前被告应将原告支付的定金和购房款存入资金监管账户，但被告拒绝，并让原告将这部分款项再次存入资金监管账户。后原告同意先行垫付该部分款项，双方约定了时间办理资金监管账户，也说好原告垫付的款项被告要给原告退还，但被告又要求原告另行支付1万余元的交通费，还要求原告一次性支付房款或在原房款基础上多支付12万元，后双方未能协商成功。在整个交易过程中除过定金，被告向原告索要过10万元。其同意解除合同。第三人邦房公司述称，除过再次出售房屋的情况其不知情外，原告起诉状中所述属实。原告的诉讼请求其无异议。被告（反诉原告）张峰、张蕊提出反诉请求：1、判令解除反诉原告张蕊、张峰与反诉被告张宁宁于2019年8月4日签订的《房地产买卖居间合同》。2、判令反诉被告张宁宁向反诉原告张蕊、张峰支付违约金19.6万元。3、判令反诉被告张宁宁承担其违约行为给反诉原告张蕊、张峰造成的交通费、诉讼费等费用损失。事实与理由：张蕊、张峰因资金周转，在驰耘公司的居间下，与张宁宁于2019年8月4日签订了《房地产买卖居间合同》。合同约定，张蕊、张峰将位于西安市未央区XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给张宁宁，房屋成交价为98万元，张宁宁于2019年8月4日支付定金19.6万元，贷款审批通过后五个工作日内支付30万元。同时合同约定，双方于2019年8月23日备齐贷款相关证件，逾期30天的视为违约，一方违约，违约方应向守约方赔偿房屋成交价20%的违约金。因张蕊、张峰急需资金，故低于市场价将上述房屋出售给张宁宁。合同签订后，张宁宁因自身原因，迟迟过不了购房资格审核，也无法正常办理贷款手续，导致签订的合同无法按时履行，给张蕊造成了极大资金压力。经多次催促，张宁宁依然未能准备好过户的所有条件，其行为已表明无法继续履行合同。原告（反诉被告）张宁宁辩称，第一，其与张蕊、张峰于2019年8月4日签订了《房地产买卖居间合同》。虽签字人为其本人，但实为其与丈夫郑伟龙共同购买该房屋。其与郑伟龙是买卖合同的买受人一方，具体履行付款义务的亦是郑伟龙。第二，关于合同内容，以合同为准。但在合同之外，双方及第三人口头约定并根据西安市二手房交易规则的规定，均同意其交付给张蕊、张峰的定金及部分预付款在网签交易时一并存入资金监管账户。但在合同履行过程中，因张蕊、张峰所售房屋为按揭贷款，需要先行偿还所欠银行贷款并办理撤押手续，故耽误了时间。另一方面，其积极履行合同义务，不但依约支付了定金，还完成了银行面签。而张蕊、张峰不断毁约。本案合同无法履行的原因在于张蕊、张峰。故请求驳回张蕊、张峰的反诉请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述及依法确认的证据，本院查明如下事实：2019年8月4日张宁宁与张蕊、张峰、驰耘公司、邦房公司签订《房地产买卖居间合同》，张宁宁购买张蕊名下位于西安市未央区XX村XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋，建筑面积89.57平方米，成交价格为98万元。该合同约定，张宁宁于2019年8月4日交付定金19.6万元给张蕊；张宁宁于贷款审批通过后五个工作日内交付30万元作为首付款，并于办理该房屋产权转移登记手续前存入西安市房地局指定的资金监管账户；张宁宁委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款68万元作为向张蕊支付剩余房款；双方于2019年8月23日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续，若以上事宜出现延误，应当由延误方承担迟延履行赔偿金，金额为10元/天，逾期30天内仍拒绝履行本合同义务的，视为违约，由违约方承担本合同第十条的违约责任；张宁宁按约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，双方按经纪方要求于张蕊还清银行贷款后办理撤押取得房产证原件且张宁宁贷款审批通过并放款后五个工作日内到房管局现场办理该房屋产权转移登记手续；此房屋成交价包含室内及厨卫固定装修及部分家具家电。该合同第十五条其他约定事项中载明张宁宁于2019年8月4日支付给张蕊23万元，其中19.6万元为定金，剩余3.4万元为部分购房款。郑伟龙于2019年8月4日向张蕊支付1万元定金，2019年8月5日支付22万元，张蕊出具定金收款确认书一份，载明收到张宁宁支付的19.6万元定金及3.4万元房款。2019年9月18日郑伟龙向张蕊支付7万元。2019年10月11日郑伟龙向张蕊支付1万元，2019年10月12日又支付1万元。张宁宁于2019年8月4日向邦房公司支付佣金14700元、过户费500元、按揭费4000元、评估费1500元等共计20700元。庭审中，张宁宁、郑伟龙表示其与张蕊、张峰于2019年9月18日到银行办理了面签手续，面签时张峰以各种理由让其再支付10万元房款，其当天给张蕊支付了7万元，面签后又陆续给张蕊转款2万元，之后邦房公司通知其办理网签合同，但被告不配合签订网签合同，并要求其支付30万元首付款并存入资金监管账户，后经过协商双方同意由其先垫资30万元存入资金监管账户，但签订补充协议时被告又向其索要1万元，又要求其一次性支付110万元房款，故合同未能继续履行。张蕊、张峰称因张宁宁无法全款支付购房款，故约定张宁宁支付的定金19.6万元用于偿还按揭贷款且该笔钱其不退还，30万元首付款由张宁宁存入资金监管账户，其与张宁宁于2019年9月18日到银行办理了面签手续，但当时审核结果是张宁宁无购房资格、无法办理贷款，后双方协商延迟履行合同，由张宁宁再支付10万元购房款，但当天张宁宁仅支付了7万元，后在邦房公司的操作下将郑伟龙的户口迁至西安市，张宁宁、郑伟龙要求其与郑伟龙继续履行合同，但其没有与郑伟龙签订合同，加之郑伟龙凑不齐首付款，故合同未能履行，后双方协商首付款事宜，张宁宁提出将房屋抵押，用抵押款垫付30万元首付款，其考虑到风险太大没有同意，最终双方签订的合同无法继续履行。驰耘公司、邦房公司称因需办理涉案房屋撤押手续故张宁宁、郑伟龙与张蕊、张峰约定由张宁宁支付定金加首付款23万元，该笔款项后期由张蕊、张峰存入资金监管账户，张蕊、张峰当时表示同意，2019年9月18日双方到银行办理面签手续时张蕊、张峰要求张宁宁再支付10万元否则不签字，在准备办理网签手续和资金监管账户时张蕊、张峰称其没有钱能存入资金监管账户，其告知张蕊、张峰可以帮忙找垫资公司进行垫资，张蕊、张峰亦同意，但称要张宁宁出具承诺如果征信报告中的隐私泄露由张宁宁承担责任，张宁宁不同意出具该承诺，后其告知张宁宁让张宁宁借款30万元用于垫资，再设立联名账户保证张宁宁最终拿回该30万元，当时张宁宁、郑伟龙及张蕊、张峰均同意，但签订补充协议时张蕊、张峰又反悔。另，张宁宁与郑伟龙系夫妻关系，郑伟龙于2019年9月5日将户口从陕西省渭南市白水县尧禾镇尧禾村六组迁至西安市新城区XX村XX号，郑伟龙自2018年10月起开始在陕西省缴纳养老保险。张蕊、张峰系夫妻关系。本院认为，《房地产买卖居间合同》系合同各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。各方当事人庭审中均表示同意解除《房地产买卖居间合同》，故本院予以准许。张蕊、张峰称本案《房地产买卖居间合同》中约定的由张宁宁支付的19.6万元定金系用于偿还涉案房屋按揭贷款，且该款项不需退还，但《房地产买卖居间合同》中明确载明房屋成交价为98万元，且张蕊、张峰陈述明显与常理相悖，故其所称本院不予采信，定金19.6万元应包含在全部购房款中。张宁宁在签订合同时并不具有西安市购房资格，其配偶郑伟龙于2019年9月5日将户口迁至西安市，且自2018年10月起开始在西安市缴纳养老保险，根据西安市相关限购政策，张宁宁、郑伟龙以家庭为单位自2019年10月起具备西安市购房资格，故张蕊、张峰称张宁宁无购房资格，不予采信。2019年9月18日张宁宁、郑伟龙与张蕊、张峰在银行办理了面签手续，此时张宁宁、郑伟龙尚不具备购房资格，故张蕊、张峰称其与张宁宁协商延期履行合同并由张宁宁再支付10万元购房款，本院予以采信，双方已就迟延履行合同达成一致意见，张宁宁亦陆续向张蕊支付购房款9万元。后双方就《房地产买卖居间合同》中约定的30万元首付款应由谁支付至资金监管账户产生争议。按照二手房交易的一般流程，过户前全部购房款应支付至资金监管账户，待交易完成后，全部购房款将转入出卖人账户。张宁宁已向张蕊支付定金及购房款32万元，在后期的交易中应由张蕊将该32万元支付至资金监管账户，但张蕊不同意由其支付，构成根本违约，导致本案合同无法继续履行，应承担相应违约责任。张宁宁作为买受人，在签订合同时并不具备购房资格，即使在合同履行过程中具备了购房资格，但仍存在过错，应承担一定违约责任。综上，本院判令张蕊向张宁宁退还定金及购房款32万元并支付损失2万元，对于张宁宁主张的双倍返还定金、支付房屋溢价损失及中介费、其他费用损失的诉讼请求，本院不予支持，对于张蕊、张峰主张的违约金及交通费等损失，本院不予支持。本案《房地产买卖居间合同》的买方系张宁宁、卖方为张蕊，郑伟龙、张峰无权主张权利，故对于郑伟龙的全部诉讼请求及张峰的全部反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张宁宁与被告（反诉原告）张蕊于2019年8月4日签订的《房地产买卖居间合同》解除。二、被告（反诉被告）张蕊于本判决生效后二十日内向原告（反诉被告）张宁宁退还定金及购房款32万元并支付损失2万元。三、驳回原告（反诉被告）张宁宁的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张蕊的其余反诉请求。五、驳回原告郑伟龙的全部诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）张峰的全部诉讼请求。    如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件本诉受理费13600元，保全费3020元（张宁宁、郑伟龙已预交），现由张蕊承担，张蕊于上述款项（二）给付时一并支付张宁宁、郑伟龙。反诉受理费6800元（张蕊、张峰已预交），现由张蕊、张峰自行承担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员      任瑞鑫   二0二0年七月三十一日  书  记  员      张  锐   1