福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0922民初942号 原告（反诉被告）：陈心，女，1980年12月2日出生，汉族，福建省古田县人，住古田县。 原告（反诉被告）：吴海明，男，1986年9月26日出生，汉族，福建省古田县人，住古田县。 原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王星平。 被告（反诉原告）：福建东洲置业有限公司，住所地：古田县城西街道六一四路**。 法定代表人：董景法，董事长。 委托诉讼代理人：谢丁洋，福建立胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁庆磊（，男，回族，住厦门市思明区。 原告（反诉被告）陈心、吴海明与被告（反诉原告）福建东洲置业有限公司（以下简称东洲置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈心、吴海明及其委托诉讼代理人王星平、被告东洲置业公司的委托诉讼代理人谢丁洋、丁庆磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈心、吴海明向本院提出诉讼请求：1.判令东洲置业公司向其双倍返还定金140000元；2.判令东洲置业公司向其支付商铺首付款98863元及利息（以98863元为本金，按月利率1.5%从2018年9月11日起计算至实际还款之日止）；3.判令东洲置业公司向其支付逾期交房违约金和经济损失50000元。事实和理由：其从事彩钢板、瓦装修及材料业务，需要商铺开展经营活动，适遇东洲置业公司举行商铺售房活动，2018年1月29日陈心签下《东洲·古田国际商贸城VIP申请书》（以下简称《VIP申请书》），并一次性交付20000元自营户选铺诚意金。2018年4月22日陈心与东洲置业公司签订《古田国际商贸博览城商品房认购协议书》（以下简称《认购协议书》），并交付购房定金50000元，明确选认6C栋117号自营商铺，面积26.09平方米。2018年9月11日，其缴付商铺首付款98863元，东洲置业公司向其出具一份金额为171597元（包含20000元意向金和50000元定金）的收据，后东洲置业公司因计算错误退还其2734元，其实际交付168863元。双方在签订《商品房买卖合同》时，销售代表陈燕丽告知其该商铺已被公司出租他人并签订了租赁合同，致使其未签订《商品房买卖合同》。其多次要求东洲置业公司履行义务，但东洲置业公司既不交房又不退还其购房款。东洲置业公司未经其同意，将案涉商铺租赁给他人的行为严重侵害了其合法权益。 东洲置业公司辩称，一、陈心、吴海明要求其双倍返还定金没有依据。2018年4月22日，其与陈心签订《认购协议书》，约定：认购古田国际商贸博览城6C栋117号商品房，建筑面积26.09平方米；签订合同时支付购房定金50000元；该商铺公布总价为347953元，按协议约定享受82折的优惠后，商铺的销售总价为285322元，而这个优惠条件的取得，是以“乙方（业主）同意由甲方（东洲置业公司）指定的商业管理公司对乙方定购的商铺进行统一经营管理，并签署为期十年的商铺托管协议。乙方同意该商铺交房之日起三年的经营权和租金收益归甲方指定的经营管理公司”为前提条件，陈心、吴海明享受优惠是附条件的，只有所附条件成就时，才可以实现其优惠购买该商品房的条件。本案中，陈心、吴海明享受了以优惠价格购买房屋但却不愿意履行所附的义务。《认购协议书》签订后，陈心、吴海明支付定金50000元、首付款98863元、诚意金20000元，总付款168863元。因此，其收取的定金为50000元，除定金之外的购房款为118863元。其多次通知陈心、吴海明于2018年7月31日前来签署《商品房买卖合同》，但陈心、吴海明却以各种借口推脱，也未按约定办理银行按揭手续并缴纳购房余款。根据双方签订的《认购协议书》的约定，其将所开发的商铺委托杭州东特商业运营管理有限公司古田分公司（以下简称东特管理古田分公司）经营管理（托管），并于2018年12月间签订了为期十年的《古田商贸博览城商铺委托经营管理合同》，其他业主基本上都履行了合同义务，与受托机构签订上述协议，但陈心、吴海明却要求要“自营”，拒不签署委托经营管理合同。因陈心、吴海明所购商铺已租赁给他人，其曾答应为陈心、吴海明更换另一处商铺供其经营使用，等三年后将商铺还给其经营，但陈心、吴海明予以拒绝。2019年12月底，陈心、吴海明亦拒绝办理房屋交接手续。陈心、吴海明向其支付购房定金50000元，但却未履行合同义务构成违约，其无权要求返还缴纳的定金。二、因本案系陈心、吴海明构成违约，陈心、吴海明诉求其支付利息、违约金及赔偿损失均无法律依据，该诉讼请求应予以驳回。 反诉原告东洲置业公司提出反诉请求：请求判令解除其与陈心、吴海明于2018年4月22日签订的《认购协议书》，并判令陈心、吴海明已支付的购房定金50000元归其所有。事实和理由：2018年4月22日，其与陈心签订《认购协议书》，约定：认购古田国际商贸博览城6C栋117号商品房，建筑面积26.09平方米；签订合同时支付购房定金50000元；该商铺公布总价为347953元，按协议约定享受82折的优惠后，商铺的销售总价为285322元，而这个优惠条件的取得，是以“乙方（业主）同意由甲方（东洲置业公司）指定的商业管理公司对乙方定购的商铺进行统一经营管理，并签署为期十年的商铺托管协议。乙方同意该商铺交房之日起三年的经营权和租金收益归甲方指定的经营管理公司”为前提条件，陈心、吴海明享受优惠是附条件的，只有所附条件成就时，才可以实现其优惠购买该商品房的条件。本案中，陈心、吴海明享受了以优惠价格购买房屋但却不愿意履行所附的义务。《认购协议书》签订后，陈心、吴海明支付定金50000元、首付款98863元、诚意金20000元，总付款168863元。后其多次通知签署《商品房买卖合同》，陈心、吴海明却以各种借口推脱，也未按约定缴纳购房余款及办理银行按揭手续和房产交接手续，导致合同目的无法实现。陈心、吴海明的行为已构成根本违约，其有权解除合同。另根据担保法有关定金罚则的规定，陈心、吴海明已缴纳的定金50000元归其所有。 反诉被告陈心、吴海明辩称，一、其与东洲置业公司无法签订《商品房买卖合同》，系东洲置业公司违约所致，东洲置业公司应承担违约责任。1.其选购的6C栋117号为自营商铺，东洲置业公司未经其同意将该商铺出租他人并签订了租赁合同，致使其未签订《商品房买卖合同》；2.古田国际商贸博览城在开盘当日所有房屋均是按《认购协议书》中公布的房屋总价的82折计算价款，并不存在东洲置业公司说的托管户才享有82折的优惠；3.自营户和托管户所签订的《认购协议书》均系相同的格式合同，东洲置业公司主张其享受优惠价格后将店铺自营改变为托管经营，没有依据。二、其要求东洲置业公司双倍返还定金140000元及支付其已付购买商铺的款项98863元及利息有事实和法律依据，请依法驳回东洲置业公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：陈心、吴海明提交的：NO.0003199《收据》，合同编号为0033的《租赁合同书》（复印件），关于古田国际商贸博览城商铺租赁时间及计租日期的通知（复印件），福建省市场主体住所（经营场所）申报承诺表（复印件），NO.0000164、0002135、0000163、0000165《收据》（复印件），东洲置业公司提交的：NO.0003199《收据》、吴海明2018年9月20日签署的收到东洲置业公司退还购房款2734元的收据、建设银行网上银行电子回执（该组证据均为复印件），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：陈心、吴海明提交的证据：1.《VIP申请书》，可证实2018年1月29日，陈心有意购买东洲置业公司开发的商铺，并愿意以一次性交付20000元作为自营户选铺诚意金，同时约定在商铺公开发售当日，持自营VIP卡购买的一间商铺享受额外98折购铺优惠；2.《认购协议书》，东洲置业公司亦作为证据提交，可证实陈心于2018年4月22日与东洲置业公司签订《认购协议书》，认购古田国际商贸博览城6C栋117号商铺，面积26.09平方米，并于当日交付定金50000元；3.录音光盘及录音文字音译内容、微信聊天记录，可共同证实东洲置业公司员工陈燕丽于2018年5月18日通知陈心《商品房买卖合同》要晚点签，同年9月4日陈燕丽通知陈心签订合同，但是在签订合同时，陈心、吴海明才知晓其购买的商铺已被租赁给他人，东洲置业公司的员工多次与陈心、吴海明协商，以另外一间店铺予以交换，但是陈心、吴海明均予以拒绝，且在聊天中，陈心、吴海明多次提及其购买的商铺系自营，系东洲置业公司在未经其同意的情况下将商铺予以出租。东洲置业公司提交的证据：1.交易通知公告照片，无法证实陈心、吴海明拒绝签署《商品房买卖合同》的事实，不予采信；2.授权委托书、古田国际商贸博览城商铺委托经营管理合同、陈心未签订的委托经营管理合同、部分业主商铺租赁合同书，可证实东洲置业公司已将古田国际商贸博览城包括案涉商铺在内的商铺委托东特管理古田分公司经营管理，部分业主也已经签署租赁合同，但是不能证实陈心、吴海明存在违约情形；3.房屋交接书，不能证实陈心、吴海明构成违约，不予确认；4.关于古田国际商贸博览城商铺租赁时间及计租日期的通知，证实古田国际商贸博览城的商铺已经出租并开始计算租赁时间。 根据审查确认的证据和双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 1.2018年1月29日，陈心与东洲置业公司签订《VIP申请书》，并于当天一次性交付自营户选铺诚意金20000元；2018年4月22日，陈心与东洲置业公司签订《认购协议书》，认购古田国际商贸博览城6C栋117号商铺，面积26.09平方米，并于当日交付定金50000元；2018年9月11日，东洲置业公司向陈心出具收据一份，载“缴款人：陈心，款项内容：购铺房款、6C-117，金额：171597元”；同年9月20日，东洲置业公司将6C-117商铺多打的购房款2734元退还陈心； 2.陈心、吴海明与东洲置业公司均同意解除2018年4月22日签订的NO.8880548号《认购协议书》； 3.东洲置业公司已将包括案涉商铺在内的古田国际商贸博览城的商铺委托东特管理古田分公司经营管理； 4.陈心与吴海明系夫妻关系。 本院认为，陈心与东洲置业公司签订的NO.8880548号《认购协议书》，双方当事人在庭审时均愿意解除,本院对东洲置业公司要求解除《认购协议书》的请求予以支持。双方争议的关于陈心、吴海明选购的商铺系自营还是托管的问题。陈心与东洲置业公司签署的《VIP申请书》中，陈心明确交付的20000元系自营户选铺诚意金，在签订《认购协议书》时，陈心主张签署时东洲置业公司的销售明确自营户和托管户签订的《认购协议书》系相同的格式合同，其购买商铺系用于自营；东洲置业公司认为自营户和托管户的《认购协议书》文本系不同的，且陈心和吴海明在签署《认购协议书》时已将商铺的经营模式由自营改为托管，但是东洲置业公司未提交证据证实自营户和托管户存在不同的《认购协议书》，对此东洲置业公司应承担举证不能的责任。结合录音及微信聊天记录等证据可证实，陈心、吴海明选购的商铺经营模式为自营。关于本案《商品房买卖合同》未签订应由谁承担违约责任及如何承担违约责任的问题。本案中，由于双方尚未签订《商品房买卖合同》，本案中的定金没有转为购房款。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，东洲置业公司在未经陈心、吴海明同意的情况下，将其购买的用于自营的商铺出租他人使用，致使合同目的不能实现，东洲置业公司已构成违约，应双倍返还定金。因陈心与东洲置业公司签署的《VIP申请书》中载“东洲·古田商贸城铺公开发售当日，客户成功购买铺位的，诚意金转为购铺金”，故陈心于2018年1月29日交付的20000元已经于陈心与东洲置业公司签署《认购协议书》时转为购铺金，该20000元不属于定金，陈心、吴海明要求双倍返还的定金数额应为100000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，陈心、吴海明与东洲置业公司之间的合同解除后，东洲置业公司应当返还陈心、吴海明支付的购房款。因陈心交付的20000元诚意金已经转为购铺金，故陈心、吴海明要求返还购房款的数额应为118863元。因东洲置业公司违约导致双方之间签订的合同解除，故对陈心、吴海明要求支付利息的诉讼请求，予以支持，但是应该按照年利率6%计算。陈心、吴海明要求东洲置业公司向其支付逾期交房违约金和经济损失50000元，依据不足，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除陈心、吴海明和福建东洲置业有限公司之间于2018年4月22日签订的《古田国际商贸博览城商品房认购协议书》； 二、福建东洲置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向陈心、吴海明双倍返还定金100000元； 三、福建东洲置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向陈心、吴海明返还扣除定金以后的首付款118863元及利息(利息按年利率6%计算，自2018年9月11日起算至款项付清之日止)； 四、驳回陈心、吴海明的其他诉讼请求； 五、驳回福建东洲置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6011元，减半收取计3005.5元，由陈心、吴海明负担911.5元，由福建东洲置业有限公司负担2094元；反诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由福建东洲置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留、搜查、限制出境等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林章平 二〇二〇年八月七日 法官助理 陈萍萍 书 记 员 周柳敏 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。