汕头市金平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0511民初934号 原告（反诉被告）：郑少翰，男，1962年1月18日出生，汉族，住汕头市金平区**********，身份证号码440************012。 委托诉讼代理人：洪禧，广东中乾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：庄明君，女，1990年10月27日出生，汉族，住汕头市金平区**************，身份证号码440************32X。 委托诉讼代理人：肖亮奇，广东腾翔律师事务所律师。 原告郑少翰诉被告庄明君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用普通程序，于6月1日公开开庭进行了审理。原告郑少翰的委托诉讼代理人洪禧、被告庄明君的委托诉讼代理人肖亮奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法认定原、被告于2019年10月27日签订的《汕头市房地产租赁合同》（汕房租列ANo.0303537）无效；2、被告返还原告依约交付的租金31500元、履约金15750元、押金39500元（包括租赁房产的押金31500元以及水电、执照押金8000元）；3、被告赔偿原告各项经济损失201046.60元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因经营汕头市金平区金砂西艺术工作室（下称“工作室”）需要，通过中介介绍，于2019年10月27日与被告签订《汕头市房地产租赁合同》，向被告租赁位于汕头市*****、63号土地的房地产（建筑面积约630㎡）及配套设施、设备作为合法经营使用，租期为60个月，每月租金为15750元。合同签订后，原告依照合同约定交付了租金31500元、履约金15750元、押金39500元（包括租赁房产的押金31500元以及水电、执照押金8000元）。由于被告出租的房产是毛坯房，原告遂对房产进行装修，支出装修费用201046.60元。2019年12月17日，原告将工作室的经营地址变更为汕头市*******准备营业，但当地治安部门告知该建筑未履行报批手续，存在安全隐患，并要求原告停止营业。原告遂询问被告是否履行报批手续，但被告却以该房产所在土地是农村用地，建房无需履行报批手续为由予以推脱，原告至此方知被告租给原告的上述房产未有办理审批手续。鉴于被告提供的租赁房房产未经批准建设，因此，双方签订的《汕头市房地产租赁合同》应为无效合同。被告隐瞒其房产未经批准建设的事实，将房产出租给原告，对合同无效负全部责任，应返还原告租金31500元、履约金15750元、押金39500元，并赔偿原告因装修房产而造成的损失201046.60元。因与被告多次交涉未果，原告为维护合法权益，现提起诉讼，请求法院判如所请。 被告辩称：1、本案不是房屋租赁合同纠纷，而是土地租赁合同纠纷。双方于2019年10月27日签订的《汕头市房地产租赁合同》已明确载明甲方（被告）将位于大华路61号、63号土地出租给乙方（原告）作合法经营使用，而非原告所称出租房产是毛坯房。被告在收取原告的租金、履约金以及水电、执照押金时所开具的3份《收款收据》也都明确记载是收取汕头市*****、63号土地的租金、履约金和押金，而不是收取房屋租金。该出租土地是被告通过三资平台竞拍所得后，与汕头市金平区*****新石经济联合社签订《租赁合同书》，被告对该土地拥有合法权利，被告随后与原告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合同依法有效，双方应按照合同约定履行。2、原告经营的工作室，经营范围是“艺术培训，公共场所（茶座）”，但从原告在其微信朋友圈发布的照片和视频看，原告并没有依约将租赁土地用于上述合法经营，而是非法开设舞厅，非法聚众，其行为已经严重违反合同约定以及相关的法律法规，故应自行承担由此产生的全部责任。并且原告已于2019年12月2日就开始营业，而非起诉状中所述的“2019年12月17日打算营业”。3、原、被告签订的租赁合同明确约定在租赁期间的一切问题由原告自行承担，与被告无关，因此，被告在确保对租赁土地拥有合法权利的情况下，原告在租赁期间产生的问题应由原告自行承担，与被告无关。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求：1、解除原、被告于2019年10月27日签订的《汕头市房地产租赁合同》；2、原告立即将位于汕头市******、63号土地交还被告；3、原告向被告支付拖欠的租金（租金为每月15750元，自2020年2月1日起计至搬迁之日止，暂计至2020年5月31日为63000元）；4、原告将其名下工作室的注册地址迁离汕头市金平区******；5、原告向被告支付精神损失费20000元；6、原告承担本案反诉费用。事实和理由：原、被告于2019年10月27日签订了《汕头市房地产租赁合同》，主要内容包括：被告将位于大华路61号、63号土地出租给原告作合法经营使用；原告如需改变该房地产的内外结构、装修或设置对结构有影响的设备，均须事先征得被告的书面同意后方可施工，费用由乙方负责，租赁期满或因原告责任导致中途解除合同，依附于房地产的固定装修无偿归被告所有；租赁期间，原告有拖欠租金十日或逾期未缴交租赁期间的各项费用等情形的，被告有权终止合同并收回房地产，原告已交的履约金、押金不予退还等。原告自2019年10月27日交付首期2个月的租金31500元后，便不再向被告交付租金，严重违反合同约定。原告的违约行为致使合同无法继续履行，却对外散布是被告的原因致使合同违约的谣言，对被告的身心及精神造成极大的伤害，严重影响被告的正常生活。被告为维护合法权益不受继续侵害，特提出反诉，请求法院判如所请。 原告对被告的反诉辩称：1、原、被告签订的《汕头市房地产租赁合同》，因租赁的房产未依法取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，违反了法律的强制性规定，应属无效合同，且自始无效，故合同无需解除。2、被告在没有通知原告的前提下，于2020年4月10日擅自用铁链封锁大门，并剪断租赁房产的电线，通过暴力方式强行收回房产，导致原告大量私有物品滞留在现场未归还，已经严重侵犯原告的合法权益，已不存在原告将案涉租赁房产交还给被告的情形。被告要求原告立即返还因被告锁门而留置原告的所有物品，原告并保留追索赔偿的权利。3、《中华人民共和国合同法》第42条第二款规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关重要事实或提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿损害赔偿责任。被告故意隐瞒其房产未经规划许可的事实与原告订立合同，已经违背合同签订的诚实信用原则，应对合同无效承担全部过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同无效或者被撤销后，依据合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉履约金15750元、押金39500元均是被告依据合同取得的财产，依法依约应返还原告。而原告已经交付的租金31500元以及装修房产所支出的201046.60元，因签订合同的目的根本无法实现，以及合同无效导致原告的经济损失，被告应当予以赔偿，原告也无需支付2020年2月及之后的租金。4、被告提出精神损害赔偿没有事实和法律依据，原告为维护自身合法权益而提起的诉讼并无不当，反倒是被告恶意封锁案涉租赁房产，剪掉租赁房产的电路，严重损害原告的合法权益。综上，请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求进行举证，原告提交了原、被告的《身份证》、《汕头市房地产租赁合同》、《收款收据》、《结算清单及收款收据》、《现场照片》、《情况说明》、《租赁房产外观照片》、《租赁房产被封锁现场照片》、《封锁后滞留物品清单》、《汕头市*******出具的证明材料》、《报警记录》等证据；被告提交了《汕头市房地产租赁合同》、《汕头市金平区金砂西艺术工作室企业经营范围信息》、《郑少翰微信截图》、《汕头市金平区集体资产交易成交确认书》、《租赁合同书》、《证明》等证据。本院组织当事人进行质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告因经营工作室需要，经中介介绍，于2019年10月27日与被告签订《汕头市房地产租赁合同》，向被告租赁位于汕头市*****、63号土地及配套设施、设备作为合法经营使用，租期为60个月即自2019年12月1日起至2024年11月31日（应为30日）止，每月租金为15750元。合同还约定租赁期满或因原告责任导致中途解除合同，依附于房地产的固定装修无偿归被告所有；租赁期间，原告有拖欠租金十日或逾期未缴交租赁期间的各项费用等情形的，被告有权终止合同并收回房地产，原告已交的履约金、押金不予退还等。合同签订后，原告依照合同约定交付了首期二个月的租金31500元、履约金15750元、押金39500元（包括租赁房产的押金31500元以及水电、执照押金8000元），并对土地的上盖物进行装修，支出装修费用201051元。随后，原告将工作室的经营地址迁至该址，并于2019年12月2日营业，经营业务包括茶座、唱歌、跳舞。汕头市公安局金平分局金砂派出所在辖区巡查时，以工作室未能提交相关营业执照、也没有消防验收合格证明，同时，工作室内人员聚集，但出入口停满摩托车，存在安全隐患等为由，要求工作室停止营业，原告随后另觅他址继续经营，并自2020年2月1日起不再向被告支付租金。2020年3月24日，原告向本院提起诉讼，提出本案诉讼请求。2019年4月10日，被告以原告拖欠租金为由，在工作室门口张贴通知，要求原告在5日内与被告协商合同终止的善后事宜，但双方并未能协商解决，被告遂将工作室的出入口大门予以焊接固定。 原告主张本案租赁的标的物是房屋，但其提交的由汕头市*********印制的格式化的《汕头市房地产租赁合同》中已明确写明租赁标的物为“汕头市******、63号土地”，并且是以手写方式填写，在对租赁物存在争议的情况下，应以手写内容为准；被告在收取原告的租金、履约金以及押金时所开具的3份《收款收据》也都明确记载是收取汕头市*****、63号土地的租金、履约金和押金，而非收取房屋租金；况且该出租土地是被告通过汕头市金平区********竞拍所得后，与该土地的所有权人汕头市金平区*****新石经济联合社签订了土地租赁合同，被告只是承租了该土地，却出租房屋给原告，也明显不符合常理。综上，本院对原告主张本案租赁的标的物是房屋的事实不予确认。 原告主张汕头市******、63号土地的上盖物因没有报建手续，属于违章建筑，存在安全隐患，导致工作室被汕头市公安局金平分局金砂派出所口头要求停止营业，但未能提供证据予以证实，而本院在向派出所核实停止营业的原因时，该所只是强调工作室因未能提交相关营业执照、也没有消防验收合格证明，同时工作室内部人员聚集，但出入口停满摩托车，存在安全隐患，故而才要求工作室停止营业，否认要求工作室停止营业是因为上盖物没有履行报建手续，属于违章建筑。并且认定建筑物是否属于违章建筑并非公安部门的职责范围。而从原告在其微信朋友圈中发布的通知看，该工作室也是因为消防安全问题而被要求停止营业。故本院对原告主张的工作室是因为上盖物没有履行报建手续，属于违章建筑而被要求停止营业的事实不予确认。 本院认为：原告虽以房屋租赁合同纠纷提起本案诉讼，但从本案查明的事实看，双方租赁的标的物并非房屋，而是土地，故本案的案由应确定为土地租赁合同纠纷。原、被告签订的《汕头市房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，对双方具有约束力。原告经营的工作室因存在安全隐患等自身原因而被派出所要求停止营业，责任应由原告自行承担。原告主张被告出租的房屋没有履行报建手续，属于违章建筑，与查明事实不符，其要求确认双方签订的租赁合同无效以及要求被告返还已交付的租金、履约金、押金，并赔偿经济损失的请求，缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。原告没有按照合同约定按时支付租金，已经构成违约，依法应承担违约责任。考虑到被告经营的工作室已搬至别处经营，双方签订的租赁合同客观上已无法继续履行，故被告反诉要求解除租赁合同的请求，本院予以支持。原告自2020年2月1日起便不再支付租金，其拖欠的租金应计付至搬离之日止。被告要求原告支付拖欠的租金以及将其名下的工作室的注册地址迁离汕头市金平区******的请求，符合合同约定，依法有据，本院予以支持。至于原告交付的水电、执照押金8000元，被告应在原告结清水电费用以及将其工作室的注册地址迁离汕头市金平区*******返还原告。被告在要求协商合同终止善后事宜未果的情况下，将工作室的出入口大门予以焊接固定的行为，虽然有欠妥当，但在工作室已经停业，且原告不再支付租金，违约在先的情况下，该行为并未超出必要限度，也并非是被告强行收回租赁物，原告辩称无需支付2020年2月1日之后的租金，理由不成立，本院不予采纳。被告本案是土地租赁合同纠纷，被告以原告散布谣言，对被告的身心及精神造成极大伤害，严重影响其正常生活，反诉要求原告赔偿精神损失费20000元的请求，属于人格权纠纷，与本案土地租赁合同纠纷分属不同的法律关系，本案不作处理。被告如认为其人格权益受到原告的侵害，可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告郑少翰与被告庄明君于2019年10月27日签订的《汕头市房地产租赁合同》，原告郑少翰于本判决生效之日起5日内搬走滞留物品后，将汕头市******、63号土地按现状交还被告庄明君。 二、原告郑少翰于本判决生效之日起5日内向被告庄明君支付自2020年2月1日起计至实际交还土地之日止的租金（租金按每月15750元计算）。 三、原告郑少翰于本判决生效之日起5日内将汕头市金平区金砂西艺术工作室的注册地址迁离汕头市金平区******。 四、被告庄明君于原告郑少翰结清水电费用以及将汕头市金平区金砂西艺术工作室的注册地址迁离汕头市金平区******之日起5日内将水电、执照押金8000元返还原告郑少翰。 五、驳回原告郑少翰的其他诉讼请求。 六、驳回被告庄明君的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5616元、反诉费544元（已减半收取），由原告负担5910元，被告负担250元。受理费原告已预交，反诉费被告已预交347元，本院退还被告97元。原告于本判决生效之日起十日内向本院补交294元；拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。 审 判 长  张壮群 审 判 员  王 敏 人民陪审员  郑梓涵 二〇二〇年八月十日 法官 助理  姚 丹 书 记 员  朱丽燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。