安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4629号 上诉人（原审原告）：合肥市宏拓建材有限公司，住所地安徽省长丰县双凤经济开发区。 法定代表人：房立学，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：冉大伟，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽花帜纸品有限公司，住所地安徽省合肥市肥西经济开发区桥湾路与万佛山路交叉口。 法定代表人：刘杨，经理。 委托诉讼代理人：吴克斌，公司经理。 委托诉讼代理人：孙旭东，安徽健友律师事务所律师。 上诉人合肥市宏拓建材有限公司（以下简称宏拓公司）因与被上诉人安徽花帜纸品有限公司（以下简称花帜公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏拓公司上诉请求:1、撤销一审判决第二项。2、改判花帜公司向宏拓公司支付2019年12月16日起至2019年12月31日欠付租金5%的滞纳金1311.51元。3、改判花帜公司立即对租赁房屋进行维修及恢复原状。4、改判花帜公司向宏拓公司支付2020年1月1日起至房屋交付之日的房屋占用租金（占用租金=占用天数*629525.2/360天，暂计算至2020年1月20日，计34973.62元，直至交付之日占用租金停止计算）以及该部分占用租金5%的滞纳金。5、本案一审、二审诉讼费用全部由花帜公司承担。 事实和理由：1、本案是花帜公司单方面解除合同，而非双方协商一致解除合同。 2019年11月22日花帜公司发出解除函，提出单方面解除合同，并提出办理移交手续。随后宏拓公司对租赁房屋进行查看，发现有大量损毁，立即对花帜公司提出维修要求或另行支付维修费用。双方对于损毁的事实没有异议，但对于维修费用存在较大争议，同时花帜公司尚有大量物品、设备未搬离租赁房屋，宏拓公司多次要求花帜公司及时将物品、设备拆除或搬离，恢复占用状态，但花帜公司并不理睬，也未办理任何移交手续。花帜公司在发出解除函后，双方存在争议，对于解除合同双方也并未达成意思表示一致，均为花帜公司单方面解除合同，根本不存在协商一致。 2、花帜公司对房屋损毁的事实已经自认，且宏拓公司在一审中已提出损毁证据，一审法院对事实的认定存在明显错误。 由于双方对于房屋修复费用存在较大争议，花帜公司于2020年1月21日制作了厂房修复清单，花帜公司的修复清单费用为8880元，虽然与宏拓公司的54010元修复费用存在较大差异，但是花帜公司能制作修复清单，说明对于房屋损毁已经是没有争议的自认，花帜公司已经认为该房屋不符合正常使用状态。在一审中宏拓公司已经提交了大量损毁证据，如钢柱变形，卷闸门拆除，空调、广告牌未拆除等，这些完全可以恢复原状。在花帜公司已经自认且宏拓公司提交了大量损毁证据的情况下，一审认为房屋没有损毁，认为空调、广告牌、卷闸门的拆除恢复原状无法履行，对这种没有争议的事实一审都予以否认，可见对事实的认定存在明显错误，对宏拓公司是极不公正的。 3、花帜公司连钥匙都未交付，占用事实是不能否认的。 时至今日，花帜公司屋中设备，空调等物品均未搬离或拆除。在宏拓公司的催告下，花帜公司直至2020年1月22日才交付两把钥匙，一审开庭结束后，在宏拓公司的催要下，3月24日花帜公司才将余下的钥匙邮寄给宏拓公司。作为交付最关键证据的钥匙，花帜公司连钥匙都没有交给宏拓公司，有谁能相信房屋交付了。花帜公司物品、设备未搬离、拆除，并且一直霸占着钥匙，显然是占用。 4、宏拓公司对外出租的是花帜公司交付钥匙后的那一部分，花帜公司不作为，应承担全部责任。 1月22日花帜公司将两把钥匙交付给宏拓公司，收到钥匙后宏拓公司对于该部分的房屋才能够进得去，宏拓公司为了不扩大损失，就将该部分的房屋出租给了第三人。但是花帜公司一直把持着其余的钥匙，该部分房屋宏拓公司无法进去，并无法将这部分出租，因此损失继续扩大。宏拓公司及时将收回的房屋出租，是为了不想继续扩大损失，没有任何过错，反观花帜公司，不维修房屋，也不搬离或拆除占用设备，不交付钥匙，一直处于不作为状态，任由损失的扩大，花帜公司理应对该部分损失负全部责任。 5、房屋的损毁是合同解除前发生的，花帜公司理应负维修义务。 本案房屋的损毁是在合同期内发生，也就是说是损毁的事实发生在合同解除前，且双方在合同中也约定“因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修”。损毁维修是花帜公司承担的违约责任，除此之外，合同终止后，当事人也应遵循诚实信用原则，承担维修义务。 综上所述，一审认定事实和适用法律存在明显错误，请求二审撤销原判，予以改判，支持宏拓公司的全部上诉请求。 花帜公司辩称，宏拓公司的上诉无依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 一、本案合同解除是双方一致意思表示，在履行合同中，由于客观原因造成花帜公司向宏拓公司提出提前解除合同，并且按合同约定提前支付了三个月房租作为违约金，宏拓公司也收到该违约金，宏拓公司并未提出异议，说明宏拓公司对解除合同是没有异议的。 二、花帜公司一审中并未对所谓毁损房屋自认，我们只是提出了针对所谓毁损的意见，房屋移交是符合正常使用状态即可。双方并没有移交清单和房屋具体状况，而且现在案涉房屋已经出租给第三方使用。 三、关于钥匙移交，2019年12月宏拓公司坚持提出额外要求，拒绝接收我们移交的钥匙，并非我们不移交钥匙。花帜公司已经按合同约定交了三个月房租作为违约赔偿，这是对宏拓公司损失的赔偿，宏拓公司其他不合理要求不应得到支持。 四、关于5%的滞纳金，标准过高，合同7.5条指租赁期间内。 宏拓公司向一审法院起诉请求：1．花帜公司立即对租赁房屋进行维修及恢复原状；2．花帜公司向宏拓公司支付2019年12月16日至交付之日的房屋占用租金（占用天数×629525.2元/360天，暂计算至2020年1月20日，计62952.52元，至交付之日）以及该部分租金总额5%的滞纳金；3．本案诉讼费由花帜公司承担。 一审法院认定事实：宏拓公司、花帜公司于2016年开始签订租赁合同，于2019年6月16日终止。之后，因租赁面积增大，宏拓公司（甲方）与花帜公司（乙方）于2019年5月10日重新签订《租赁合同》，租期两年，合同约定的主要内容：甲方将其位于合肥市隔壁的两层厂房（钢结构），五层办公楼出租给乙方使用，租赁期限自2019年6月16日起至2021年6月16日止；总计年租金629525.2元（月租金52460.43元）；乙方支付一个月厂房租金33392元作为保证金（延续之前的租赁合同保证金），乙方按照半年支付租金，之后在上一次租金使用期满前三十天支付；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；租赁期间如乙方提起终止合同而违约应赔偿甲方三个月租金等。 合同签订后，宏拓公司按约将案涉厂房及办公楼交付给花帜公司使用，花帜公司支付租金至2019年12月15日。之后，花帜公司在租赁过程中，因面积及变压器电容受限，欲与宏拓公司解除合同，故双方于2019年11月前后开始商谈合同解除事项，17日宏拓公司要求花帜公司安排支付房租款，花帜公司于次日向宏拓公司转款三个月租金157381.32元，此期间宏拓公司已在对外招租。2019年11月22日，花帜公司向宏拓公司发出解除函，提出双方于2019年12月31日解除合同并办理移交手续。然，宏拓公司认为花帜公司未对租赁房的损坏部分进行修复而拒绝交接，花帜公司于2020年1月22日将厂房两把钥匙及交接通知函邮寄给宏拓公司。2020年1月31日，宏拓公司将案涉部分钢结构厂房出租给第三人。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。宏拓公司、花帜公司一致确认案涉合同于2019年12月31日解除，因此，关于租赁房屋的交付及双方未完成交付所导致的占用费支付是双方争议的焦点。 本案中，宏拓公司、花帜公司前期就解除事宜进行磋商，接着花帜公司在12月18日支付三个月作为违约金，宏拓公司无异议，可见双方对于当月底解除合同的意思表示一致，因此，双方应在月底及时办理交付手续。而根据双方的聊天记录，花帜公司按时联系宏拓公司交接，但宏拓公司以厂房未修复拒绝到场，导致双方未完成交付。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。该院认为，违约金的约定既是对违约方的惩罚同时也是对守约方实际损失的弥补，花帜公司在合同解除日前支付宏拓公司三个月租金，以弥补宏拓公司房屋的空置损失，而宏拓公司自解除前起即对外招租并在解除的次月租出部分厂房，故有理由相信宏拓公司作为房屋所有人完全有权利处分合同解除后租赁房内的遗留物品，并不影响其对外出租。综上，宏拓公司要求花帜公司继续支付房屋占用费的主张不能成立。 合同解除后，根据合同履行情况，花帜公司仍需支付2019年12月16日-2019年12月31日期间的欠付租金，即52460.43元÷2=26230.2元。 至于宏拓公司当庭明确的第一项诉讼请求为对租赁房屋修复及恢复原状，该院认为，双方在合同中约定的厂房归还状态为“符合正常使用状态”，此项约定不明，而根据宏拓公司已对外成功招租的事实来看，部分租赁房已被第三人占用并正常使用，且宏拓公司也未能证实花帜公司在使用过程中有损毁并导致不能正常使用，其请求的修复及恢复原状已无法履行，故对于此项诉讼请求不予采信。 至于花帜公司提出押金33392元及搭设电缆、自行车棚等作价的问题，宏拓公司提出异议，且花帜公司未提起反诉，非本案审理范围，对此不予处理，花帜公司可另案起诉。 一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、安徽花帜纸品有限公司于判决生效之日起五日内一次性支付合肥市宏拓建材有限公司26230.2元；二、驳回合肥市宏拓建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2639元减半收取1320元，由安徽花帜纸品有限公司负担228元，合肥市宏拓建材有限公司负担1092元。 二审中，宏拓公司提供厂房修复单、邮寄记录及宏拓公司与第三方的租赁合同等三份证据，证明目的：虽双方对维修费用有异议，但厂房损毁属实，花帜公司已自认。花帜公司2020年3月24日才将剩余钥匙邮寄，宏拓公司为减少损失将部分房屋租给第三人，且只是一小部分面积。 花帜公司质证意见：对证据一，真实性无异议，证明目的有异议。这些证据都是房屋移交后，宏拓公司提出存在大量损失制作了大量造假清单，我们针对清单进行了计算，但并不代表是我们自认。不能用我方证据来证明他们的主张，而且宏拓公司对我方的证据，部分认可部分不认可，这是矛盾的。对证据二，真实性无异议，关联性和证明目的有异议。对方一直拒绝接收钥匙，我们经过对方同意后邮寄的，并非我们扣留钥匙，而且当时厂房已经出租，并不影响他们使用。对证据三，三性和证明目的均有异议，系宏拓公司与第三方签订，现在所有的房屋都已经出租给第三方。 对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，双方对案涉租赁合同解除无异议，争议焦点主要是房屋交付时间及宏拓公司诉请进行维修及恢复原状等理由能否成立。案涉租赁合同约定“租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。”合同中并无“恢复原状”的表述，宏拓公司不能证明房屋移交时不能正常使用，且已另行出租给其他人使用，故宏拓公司要求进行维修及恢复原状等诉请不能成立。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方前期就解除事宜进行了协商，花帜公司另行支付三个月租金作为违约金，宏拓公司无异议，双方应及时办理交接，但宏拓公司以房屋需要修复为由不按期交接，致损失扩大，超出部分应不予支持。一审根据合同履行情况，判决花帜公司支付租金至2019年12月31日并无不当，本院予以认可。宏拓公司要求花帜公司支付滞纳金及2020年1月1日以后的租金，该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，宏拓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2512元，由合肥市宏拓建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年八月三十一日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。