广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初29155号原告：周某邦，男，1945年8月30日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：张文智，广东环球经纬律师事务所律师。被告：阮某潮，男，1962年6月28日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：林劭，北京罗杰（广州）律师事务所律师。第三人：李某霖，男，1992年7月24日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：彭耀洲，广东易春秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：康娟，广东易春秋律师事务所律师。原告周某邦与被告阮某潮、第三人李某霖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张文智，被告的委托诉讼代理人林劭，第三人的委托诉讼代理人彭耀洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人涂销位于广州市越秀区应元路xx号xx房的抵押权登记；2.判决被告协助办理上述xx房的所有权转移至原告名下的不动产登记手续；3.被告赔偿原告经济损失（包括律师费32万元、担保服务费1万元）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年11月13日，原、被告签订《买卖合约》，约定被告将广州市越秀区应元路xx号xx房以现状卖给原告，签订该合约当天原告支付20万元首期款，剩余28万元待被告到越秀公司办理户主证明手续后一次性付清。买卖完成时，原告为该楼宇合法产权人。合同签订后，原告支付完毕全部购房款，并装修涉案房屋于2006年入住至今，已超十年，由于明某大厦建设的历史原因，该房屋对年未能办理房产证，未办理xx房过户等合计手续并非原告的过错。上述事实已由广州市番禺区人民法院于2018年11月5日作出的已生效的《执行裁定书》确认。原告多次催促被告办理涉案房屋的产权转移手续，但被告一直以明某大厦产权证尚未办理为由拒绝履行合同义务。事实上被告早于2017年5月5日已经办理号涉案房屋的产权证，却登记在被告自己名下。且于2017年9月1日非法抵押给第三人，抵押债权数额为725万元。原告作为独立请求权第三人参加本案被告与本案第三人在天河法院起诉的借款合同纠纷一案，在该案中，原告发现涉案xx房抵押担保的借款725万元债权并未实际发生，且存在违法放贷的违法犯罪行为，涉案xx房设立的抵押权不成立。被告收受全部购房款后，没有将涉案房屋办证至原告名下，反而隐瞒可以办证的事实，违约办证至自己名下，且非法抵押给第三人，其行为严重违反了双方签订的《买卖合约》的约定，为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告阮某潮辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：首先，原、被告之间的不动产物权并未生效。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告虽然支付了全部房款并实际占有房屋，但仅取得了房屋买卖合同的债权，不动产物权未生效。其次，原告自愿购买有权利瑕疵的房屋且未采用预告登记的自力救济手段，具有一定过错。《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。原告在2005年11月13日与被告签订买卖合同时清楚了解该房屋因历史原因无法办理权属证书，在此情况下仍与被告进行交易，此后长达十年时间里，原告并未对自己存在瑕疵的权利采取自力救济手段，如预告登记，故其具有一定过错。最后，第三人与被告之间的抵押关系合法有效，物权相对于债权具有优先受偿性。原告购买房屋并未用于自住，而是交由与本案无关的朱明美使用，可以合理推断原告存在一套以上的房屋，完全可通过自力救助手段解决住房的问题，不享有民法意义对抗抵押权的保护生存权的理由。此外，关于律师费和财产保全费用，原告主张没有合同及法律依据，不是必然发生的经济损失，且律师费数额过高，明显偏离了律师收费标准的相关规定。第三人李某霖述称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.第三人和被告签订的借款合同事实清楚，相应的合同条款也符合法律规定，总共第三人向被告借款是两笔，其中的一笔已得到了越秀法院的确认和判决，被告总共是四套房产，其中两套房产现正处于强制执行阶段，本案中涉及的债权和抵押权诉讼正在天河法院进行审理，原告在诉状第二页声称“该涉案xx房的诉讼实际借款人是案外人红岭创投电子商务股份有限公司，725万元的债权未实际发生且强调存在违法放贷的行为”，因为相应的事实在越秀法院的判决中和天河法院的审理中，天河法院的开庭笔录中从未提到借款的事实，实际借款人为红岭创投电子商务股份有限公司，而且被法院和其他的机构认定为违法放贷的行为，原告诉状声称的事实完全是原告个人的主观臆断，毫无事实和法律的依据，诉状带有一定的攻击目的。2.被告用其登记所有的房屋向第三人抵押借款，并且已依法办理了抵押登记的法定程序，而且已经公示，第三人的抵押权完全符合担保法第33条，物权法第9条的规定，抵押行为合法有效。在本案中即使原告与被告假设存在房屋买卖的事实或者是即使存在原告的买房行为在先，但由于没有办理相应的物权登记，其依法不能对抗第三人依法设立的抵押权，其中原告也不属于涉案房产的善意第三人，其在房屋买卖过程中存在明显的过错，城市房地产管理办法第38条第一项明确规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，原告在签订房屋买卖协议时对该涉案房屋产权情况是明知的，按照法律规定其交易行为是违法的，也就是说双方签订的房屋买卖协议是无效的。物权法第20条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障实现物权可以申请预告登记，预告登记后处分该不动产的不发生物权的效力”，本案中原告对房屋登记权利长期搁置而不行使，应当对其过错行为承担相应的法律风险，该涉案房屋根据物权法第184条的规定，涉案房屋登记的房屋所有权不存在任何的争议，被告为房屋登记的所有权人，被告和第三人签订抵押合同，办理抵押登记合法有效，原告的物权期待权依法不能对抗第三人的抵押权和优先受偿权，原告在诉状中声称被告在2017年9月1日将涉案房屋非法抵押给第三人，原告的认为同样没有相应的法律和事实的依据，在诉状中声称要求被告和第三人涂销位于广州市越秀区应元路xx号xx房的抵押权登记没有法律依据，纯属无理要求。3.原告提出的诉讼请求，原告在本案的诉讼中存在严重的错误，原告自己的诉讼处理存在不当，由于抵押不动产引发的抵押权人优先受偿权与房屋买受人物权的期待权的权利冲突问题属于执行异议之诉的范畴，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干规定》第28条、执行异议规定第27条，对该物权的处理问题作出了明确的法律规定。原告诉请涂销抵押办理相应的房产过户手续不是在本阶段法院审查的范围，所以法庭应当依法对原告提出的第一、第二项诉讼请求予以驳回。4.原告要求赔偿经济损失33万元，这些费用并不是本案中直接必然发生的费用，也没有任何的法律和合同依据要求被告承担上述的经济损失，这不是原告的经济损失，相关的费用收费标准也超过了广东省法律收费标准。经审理查明，2005年11月13日，周某邦（买方）与阮某潮（卖方）签订《买卖合约》，其中约定：卖方同意出售，买方自愿购买位于越秀区应元路xx号xx房（以下称该楼宇之物业），该楼宇以现状成交，面积暂定为77平方米（以房管局测定为准）。成交价为48万元。该楼宇的有关办证手续及政府征收各项税费按国家规定买卖双方各付各。买方在签署本合约当天支付20万元作为购买该楼宇的首期房款，剩余部分28万元待卖方到北秀公司办理相关户主证明手续后一次性付清给卖方。卖方收到首期房款后将楼宇交给买方装修。买卖完成时，买方为该楼宇合法产权人。由卖方负责协调北秀公司给买方办理该物业的大楼维修基金，由买方负责支付。本合约签字即生效，买卖双方共同遵守执行，若任何一方违约赔偿对方经济损失。2005年11月13日、21日，被告分别向原告出具收到其交来的购买越秀区应元路xx号xx房的首期房款20万元、房款28万元的《收据》。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年5月27日的《广州市不动产登记查册表》记载，阮某潮于2017年5月5日取得了涉案越秀区应元路xx号xx房所有权登记，该房屋登记的规划用途为住宅，建筑面积75.1038平方米；2017年8月31日，阮某潮及李某霖申请对该房屋进行抵押权登记，权利人为李某霖，债权数额为725万元。因广州市番禺区人民法院在强制执行（2017）粤0113民初4011号民事判决（判项为阮某潮应于该判决生效之日起五日内向黎伟成偿还借款95万元及支付利息等）的过程中于2018年3月6日查封了涉案应元路xx号xx房，周某邦提出书面执行异议，要求停止对上述房屋的执行等。2018年11月5日，广州市番禺区人民法院对此作出（2018）粤0113执异479号执行裁定书，裁定中止对被执行人阮某潮名下位于广州市越秀区应元路xx号xx房的执行。2018年12月14日，广州市番禺区人民法院以（2017）粤0113执8417号之三协助执行通知书及执行裁定书解除了对涉案房屋的查封。另查明，2018年，李某霖起诉阮某潮至广州市天河区人民法院，诉讼请求为：1.阮某潮偿还李某霖借款本金725万元；2.阮某潮支付逾期利息及违约金145000元（按照年利率24％计算，从2018年7月5日起至实际清偿之日止）；3.李某霖对阮某潮名下广州市越秀区应元路xx号2101房屋、广州市越秀区应元路xx号xx房屋享有抵押权并有权就该抵押物拍卖、变卖所得价款在本案全部诉讼请求范围内优先受偿；4.阮某潮承担李某霖律师费362500元；5.阮某潮承担本案全部诉讼费用。红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭公司）作为第三人参加了诉讼。该案经审理，广州市天河区人民法院于2019年10月15日作出（2018）粤0106民初21958号民事判决书。判决认为：李某霖系红岭公司的职工，实际出借人为红岭公司。红岭公司确认其与阮某潮之间没有任何关系，仅因阮某潮具有资金需求向其提供借款。同时，结合红岭公司广州分公司负责人许永锦关于该分公司向外发放贷款的笔数的陈述，足以说明本案借款并非临时性、偶发性借款，相反，红岭公司存在违规从事营业性、经常性、反复性贷款业务的行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案借款合同应认定为无效合同……因借款合同无效，李某霖、阮某潮之间的抵押合同亦归于无效，李某霖对阮某潮提供的抵押房产广州市越秀区应元路xx号xx房屋、广州市越秀区应元路xx号xx房屋不享有抵押权，其要求对该抵押房产拍卖、变价所得价款享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持并依法予以驳回……判决：一、阮某潮于本判决发生法律效力之日起十日内向李某霖返还725万元及资金占用费用（自2018年7月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计至阮某潮实际付清之日止）；二、驳回李某霖的其它诉讼请求。李某霖不服上述判决上诉至广东省广州市中级人民法院，后于2020年5月7日向该院提出撤回其起诉和上诉的申请，阮某潮明确表示不同意李某霖撤回起诉的申请。2020年5月19日，广东省广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终3953号民事裁定书，裁定如下：一、不准许李某霖撤回起诉；二、准许李某霖撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。本裁定为终审裁定。本案诉讼过程中，周某邦为证明其损失，还向本院提交如下证据：1.周某邦与广东环球经纬律师事务所签订的《民商事诉讼/仲裁案件委托代理合同》及金额为32万元的律师费发票（载明委托事由及代理事项为周某邦与阮某潮房屋买卖合同纠纷的一、二审诉讼程序，律师费为32万元）。2.阮某潮与广东合润融资担保有限公司签订的《[诉讼保全]委托担保合同》（载明因周某邦与阮某潮买卖合同纠纷一案，周某邦拟向广州市越秀区人民法院申请对阮某潮采取财产保全措施，提请诉讼保全金额为375万元，担保费为10000元）。本院认为，原、被告自愿签订的《买卖合约》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。虽然签订上述《买卖合约》时，被告尚未取得涉案房屋权属证书，但其在2017年5月5日办理了房屋产权登记，《买卖合约》具备继续履行的条件。被告作为房屋出卖人本应诚信履行，协助原告办理该房屋所有权转移登记手续，但在已全额收取购房款并且将房屋交付原告使用的情况下，被告不仅未履行为买受人办理房屋所有权转移登记手续的义务，还将该房屋作为抵押担保向红岭公司借款，导致原告至今未能取得房屋所有权登记，其行为已构成违约，并且具有明显过错，因此原告要求被告继续履行合同办理房屋过户手续并赔偿损失合法合理，本院予以支持。根据（2018）粤0106民初21958号民事判决，第三人与被告签订的抵押合同无效，第三人对涉案房屋不享有抵押权，原告要求被告和第三人办理涂销抵押手续以保护其作为购房人的合法权利依据充分，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条及第一百三十五条的规定，出卖人享有买卖标的物所有权或处分权及向买受人交付标的物并转移标的物所有权是出卖人的法定义务。被告是涉案房屋出卖人，其在与原告签订《买卖合约》十年后才取得房屋权属证书，之后不为原告办理所有权转移登记手续，反而在三个月后即办理了该房屋抵押权登记，被告的上述行为可见其并未诚信履行出卖人义务，现反而将责任归结于“原告并未对自己存在瑕疵的权利采取自力救济手段”显然有违常理，故对其相关抗辩，本院不予采纳。对于被告应予赔偿的范围及数额问题。因被告存在违约，且原告提起本案诉讼时涉案房屋存在抵押权，又被广州市番禺区人民法院查封，涉及法律关系较为复杂，原告因此聘请律师提供专业法律服务及申请财产保全而支出的合理费用属违约方给守约方造成的损失，原告要求赔偿因此产生的担保费1万元及律师费，合法合理，本院予以支持，但原告要求被告偿付律师费32万元，该律师费数额超出广东省律师服务费政府指导价标准，综合考虑本案案件类型、标的额、案件复杂程度及被告过错程度等因素，本院酌定由被告赔偿律师费115000元，故担保费、律师费损失两项合计共125000元。另，本案受理费及财产保全申请费均由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告阮某潮及第三人李某霖在本判决发生法律效力之日起十日内，共同到房地产行政主管部门办理广州市越秀区应元路xx号xx房涂销抵押登记手续；二、被告阮某潮在其与第三人李某霖办妥广州市越秀区应元路xx号xx房涂销抵押登记手续之日起十日内，协助原告周某邦到房地产行政主管部门办理将上述房屋所有权转移登记至原告周某邦名下的手续（即为原告周某邦办理该房屋不动产权证）；三、被告阮某潮在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周某邦赔偿损失125000元；四、被告阮某潮在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周某邦支付财产保全申请费5000元；五、驳回原告周某邦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39440元，由被告阮某潮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 娟人民陪审员  苏彩玉人民陪审员  李艳忠二〇二〇年八月六日书 记 员  黄金铭