山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初4323号原告：日照埃菲尔置业有限公司，住所地日照市。法定代表人：张仕彬，总经理。委托诉讼代理人：宋磊，日照东港正律法律服务所法律服务工作者。被告：徐安花，女，成年，汉族，居民，住日照市。委托诉讼代理人：高凤，山东东方太阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：古韵，山东东方太阳律师事务所律师。原告日照埃菲尔置业有限公司（以下简称埃菲尔公司）诉被告徐安花排除妨害一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告埃菲尔公司的委托诉讼代理人宋磊，被告徐安花的委托诉讼代理人高凤、古韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告埃菲尔公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告排除妨害，返还原告房屋；2.请求依法判令被告赔偿原告合同到期后造成损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年1月21日签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2019年3月1日至2020年3月1日止，在租赁期限到期前，原告书面通知被告如继续租赁需及时签订合同并缴纳租金。但被告一直未与原告签订合同，一直没有归还涉案房屋，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法处理。被告徐安花辩称：一、原告应当举证证实其对涉案沿街房享有对外租赁权，对涉案沿街房享有损失请求权。二、原告主张的涉案沿街房是被告于2018年10月自日照海博物业服务有限公司承租，租赁期三年。被告承租该房时，该房系毛坯房、房屋内堆满建筑垃圾，被周围人当作公共厕所使用。被告用了一两个月的时间清理垃圾，又用了一两个月的时间对房屋进行装修，花费十几万元，才具备了现在的使用条件。2019年3月，因涉案沿街房更换物业管理人，原告单方撕毁被告与日照海博物业服务有限公司签订的三年租赁合同，要求被告重新与其签订租赁合同。被告为了配合原告工作，在七个月的房租未得到返还的情况下，不得不与原告签订了新的租赁合同。为此被告损失了七个月的房租29166元，再加上十几万元的装修投资。损失颇巨。三、原告称被告不与其续签租赁合同、不缴纳租金与事实不符。事实是，根据原被告双方签订的租赁合同第二条约定，如果合同期满，如不再续租乙方应在期满前一个月通知甲方。为此被告的认识就是继续租赁就不用刻意通知原告，再加上今年的疫情，合同期满时正好是疫情严重期间，有关部门要求市民尽量不出门，所以导致被告未在合同期满前与原告续签合同。但被告在2020年3月24日接到原告的通知后，于3月27日到原告处提交了继续履行合同的申请，并提出按原合同约定交纳租金时，原告突然提出房租涨至10万元，被告不能接受，才未与原告续签合同。四、原告单方大幅增长房租的行为与原合同的约定冲突、且与疫情下相关的法律法规及政策冲突，严重损害被告的合法权益，原告的诉求不能得到支持。首先，租赁合同第三条明确约定，合同租金为每年度6万元，每年上浮10%，按照该项约定，如续签合同，房租费应为6.6万元，原告要求被告缴纳10万元，明显与原约定不符。其次，今年二月份以来，全世界疫情严重，经济形势恶劣，最高院以及各级地方政府也相继出台了一系列司法解释及政策，倡导出租人降低房租，原告不但不降低房租，反而提高房租，其行为严重违背法律及政策规定，不应得到支持。另外，被告租赁房屋是为了用于长期经营，并且其在承租房上投资巨大，不可能将店面随时搬迁，这样势必造成严重损失。综上所述，希望原告及法庭充分考虑今年的经济形势以及相关的法律政策，从支持小微经济发展的角度，再结合本案租赁合同的前提及背景，由双方协商或判决双方继续履行合同，被告同意按合理的租赁价格按时交纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了如下证据：证据一、租赁合同一份，证实原被告双方租赁期限及租金的约定。证据二、律师催收函一份，证实原告催收。证据三、租赁费收款凭证两份，证实被告的租金缴纳情况。被告徐安花对原告提交证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，但是租赁合同第二条明确约定合同期满如不再续租乙方应在期满前一个月通知甲方，为此承租方就是被告方认为在期满前未通知甲方不再续租便应当是继续履行合同，并且合同期满时，是2020年3月份，正值疫情期间，被告方客观上也没法与原告续签合同，另外合同第三条明确约定，合同租金为每年度6万元，每年上浮10%，根据该约定，2020年3月1日至2021年3月1日的房租最多应当是6.6万元，根据最高院的相关司法解释，以及政府部门的政策，原告方不得擅自增加房租，因此原告方在与被告签订合同时擅自增长房租，在被告方不予认可的情况下便以合同到期为由，要求被告腾出房屋，无事实及法律依据。对于原告提供的证据三真实性无异议，证明被告已如期按约定交付房租。对于证据二真实性不能确定，并且原告方也未举证证实该律师函已经送达被告，并且该律师函只是原告方的单方意思表示，该函件相关内容与事实不符，并且违背法律规定，不应作为定案依据。被告徐安花提供如下证据：证据一、被告于2018年9月30日与日照海博物业服务有限公司签订的房屋租赁合同一份，该租赁合同就是本案涉案房屋的前期租赁合同，该租赁合同租赁期限是三年，自2018年10月1日至2021年9月30日，租赁费每年5万元。证据二、日照海博物业服务有限公司于2018年10月1日给被告出具的租赁费收据一份，收款金额5万元。证据三、委托管理服务协议一份，证明原告日照埃菲尔置业有限公司将涉案房委托给日照市海博物业有限公司管理租赁，日照海博公司对涉案房屋对外有租赁权。证据四、被告在承租房屋之后对承租房屋进行的装饰装修付出了大量的人力物力，有购买瓷砖、水泥、沙子以及支付人工费的单据一宗，证明被告为涉案出租房屋进行了大量的投资，原告在被告使用一年之后便单方涨房租以及解除合同主张不能成立。证据五、2020年3月24日原告方给被告下发的通知一份，要求被告方在2020年3月31日前到原告处签订租赁合同缴纳房租，该通知已经明确了原告方和被告方继续履行合同的意愿。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据一、二真实性无异议，该合同签订时间为2018年9月30日，被告依照该合同缴纳租金5万元。原告提交的房屋租赁合同签订时间为2019年1月21日，被告依照原告提交的租赁合同约定按照6万元缴纳租金，应当视为认可原告提交的合同，并且依照本合同支付了租金。对证据三是复印件，原告不予认可。对证据四真实性不予认可，被告答辩对涉案房屋进行了装修，结合被告的实际用途符合常理。被告证据四中举证水泥沙子装修款项发生时间为2020年3月7日，2020年3月7日原被告双方未达成涉案房屋的续租意见，被告再次装修不符合常理。证据五真实性无异议，该证据可以证实原告告知被告如续约应当按照合同法相关规定签订租赁合同缴纳租金，但至诉讼之日起一直没有交付，可以证实被告存在违约情形，与本案诉求一致。对原被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：埃菲尔公司开发了位于日照市的日照市埃菲尔凯旋商住楼项目，原被告诉争商铺位于日照市商铺，该商铺系建设完成后后期装修形成。2018年9月30日，日照海博物业服务有限公司作为出租方、甲方与作为承租方、乙方的徐安花签订房屋租赁合同，合同约定：甲方同意将位于海滨三路19号凯旋广场沿街北大库的商铺出租给乙方使用，该房屋作为商业用途，乙方用于经营电动车及仓储；租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止，租赁期限为3年；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方保持该房屋、屋内设备及附属配备整洁、完好状态，交还甲方；该房屋每年租金50000元。上述合同签订后，因埃菲尔公司作为整栋楼的所有权人，后埃菲尔公司作为出租方、甲方，徐安花作为承租方、乙方，日照市东港区凯旋广场业主委员会作为管理方、丙方于2019年1月21日签订租赁合同，合同约定：乙方承租的单位为海滨三路凯旋广场商城沿街商铺北区内商业号铺位（不含通道）；租赁期限自2019年3月1日至2020年3月1日，合同期满，如不再续租乙方应在期满前一个月通知甲方，并结清水电费以及物业费等乙方原因产生的所有费用，在同等条件下，乙方享有优先续租权；合同租金为每年60000元，每年上浮10%；租赁期满，乙方有优先续租权，如乙方要求继续租赁，乙方应于合同期满前一个月向甲方提出，甲方同意继续租赁，则签订合同，同时缴纳租金，若不同意续租，也应在期满前一个月告知乙方，乙方将其所属物品在合同期满前全部搬离，并且恢复原状；若甲方因出售整体出租需求需要提前解除合同的甲方应提前一个月通知乙方，并支付乙方自解除合同日至合同到期租金……。合同签订后，被告徐安花交付原告租金60000元继续使用诉争商铺。2020年3月24日，埃菲尔公司与凯旋广场业主委员会向徐安花发放通知，通知载明：徐安花承租的凯旋广场沿街北区内（不含通道）（电动车超市），已于2020年3月1日合同期满。截止目前未收到续租的书面申请，如继续租赁请于2020年3月31日前来物业签订承租合同并缴纳租金，否则我们视为将不再租赁。徐安花接到通知后，与埃菲尔公司协商，双方因租金价格等未能达成一致意见。徐安花租赁商铺后用于销售电动车，其主张因为疫情影响，2020年5月1日才开始对外营业。另查明：包括诉争房产在内的埃菲尔公司拥有的整栋建筑，因涉及其他案件，早于双方签订租赁合同以前已经被查封。本院认为，埃菲尔公司作为日照市埃菲尔凯旋广场商住楼整栋楼的登记所有人，其对诉争商铺享有相关权利。埃菲尔公司与徐安花签订的租赁合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力。租赁合同于2020年3月1日到期后，双方未能就继续租赁事宜达成一致意见，双方之间的租赁合同已经到期，被告徐安花继续占有使用诉争商铺没有法律依据，诉争商铺所在的商住楼整栋楼已经被法院查封，且诉争商铺存在占用消防通道之虞，故埃菲尔公司要求徐安花排除妨害、返还房屋，本院予以支持。徐安花租赁商铺后进行经营活动，受疫情影响较大，相关的租金损失应由双方予以分担，考虑徐安花重新营业时间，徐安花已经缴纳房租至2020年3月1日的事实，本院酌定徐安花自2020年5月1日起按照租赁合同约定的第一年的租金60000元赔偿原告在其占用使用期间的费用。因涉案房屋被查封，被告交纳房屋占用使用费可交付至日照市东港区人民法院提存。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告徐安花于本判决生效后30日内排除妨碍，向原告日照埃菲尔置业有限公司返还徐安花租赁原告的凯旋广场商城沿街商铺北区内商业铺位；二、被告徐安花于本判决生效后7日内赔偿原告日照埃菲尔置业有限公司商铺占有使用费损失（自2020年5月1日起，以年租金60000元为基准，计算至徐安花向原告返还诉争商铺之日止；被告可将占有使用费交至本院提存，账户：31×××60，户名：日照市东港区人民法院，开户行：中信银行股份有限公司日照分行营业部）；三、驳回原告日照埃菲尔置业有限公司本案其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告徐安花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  李治升二〇二〇年八月七日书记员  王一婷