广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初8852号原告：欧福荣，男，1951年5月10日出生，汉族，身份证住址：广东省四会市。原告：区雪飞，女，1979年6月26日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。上述两原告共同委托诉讼代理人：许多，广东安国律师事务所律师。被告：詹俊权，男，1985年10月30日出生，汉族，身份证住址：广东省饶平县。被告：龚雪萍，女，1985年8月8日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。原告欧福荣、区雪飞诉被告詹俊权、龚雪萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人许多、被告詹俊权、龚雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1、确认涉案《房屋买卖合同》于2019年4月15日合法解除；2、判令两被告立即向原告支付违约金480000元（按总价款4800000元×10%=480000元计，两被告已付的定金10000元，可予以抵扣）；3、判令两被告立即向原告支付2019年1月20日至2019年4月15日期间的利息损失57733.62元【[（3704641.51元-3476423.83元）÷336天×85天]=57733.62元】；4、本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2018年12月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定两原告将广州市越秀区六榕路61号六榕大厦X房以480万元卖予两被告，两被告须于签订合同时支付1万元作为定金，于签订合同后支付首期楼款350万元；若两被告交付定金后不能按合同约定购买该物业的，应向原告支付成交价10%的违约金；合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；在2019年1月20日前该房产在银行或资产管理方的欠款总额由原告承担，如果超出该时间该房产在银行或资产公司的欠款所产生的利息与滞纳金等由被告承担。同日，两原告向原告支付了1万元定金。因合同中未约定具体支付首期楼价款的时间，原告多次通过微信、短信及电话的方式敦促两被告支付首期楼价款，但两被告经常无故不接听电话、不回复信息，多次拖延支付首期款。2019年3月11日，两原告委托律师向两被告发出律师函，函告其应在2019年3月18日前回复两原告并于2019年3月22日前支付首期楼价款。但两被告逾期未回复，也未支付首期款。2019年4月15日，两原告向两被告发出《解除通知书》，正式通知两被告解除涉讼合同并保留追究其违约责任的权利。另外，房屋买卖合同是被告提供的格式版本，该房屋买卖合同对被告的权利更加保护，如果原告违约，则按照房屋交易总价的20%支付违约金，如被告违约，则按照10%支付违约金，双方的权利是不对等的。被告明知该房产需要涂销银行或东方资产管理公司的抵押才能办理房产证，在原告发出敦促履行通知之日起五天为履行期限，原告在2019年2月21日就开始催告被告方履行义务，双方在2019年3月8日面谈协商付款时间，但被告一直没有给予准确的支付垫付款时间，直到2019年3月11日原告委托律师发送律师函要求被告在3月22日支付垫付款，但被告仍未履行付款义务。2019年4月15日，原告发送解除合同函给被告，被告仍采取拒收的方式逃避其履行付款义务。两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、房屋买卖合同不是我方单方写的，是双方共同写的。二、双方在2019年3月8日商量的付款时间是一周内给卖方，但卖方在2019年3月11日已经发出律师函，违反双方当初商量的初衷，三、卖方刻意隐瞒该房产是买卖合同签约之前已经被资产公司起诉，2018年11月26日资产公司已经发出贷款过期催缴通知并五日内起诉的事实。四、该房产产权不清晰，房屋按揭合同、房地产预售契约是与中国建设银行签订的，但催缴欠款的是东方资产管理公司，无法证明该房产到底归资产公司所有，还是归建设银行所有，还是归原告所有。五、按照正常的房屋买卖合同，买卖双方签订合同之后，需至房管局进行网签，再进行过户，但该房产连最起码的网签都没有办法进行，更无法进行房产过户。六、卖方刻意隐瞒该房产是原告欧福荣离婚前财产，且无法提供离婚时的析产证明与离婚财产分割协议，且我方一直要求卖方提供该证明，至今无法提供，所以无法证明该房产的百分百产权。七、我们咨询过资产公司与建设银行，原始的按揭合同与预售契约证件在建设银行，还款却是东方资产公司，这存在产权归属疑问。八、我们自合同签署后，在与卖方提出产权不清晰异议时，卖方从不主动沟通协商，且在3月8日双方商议还没有结果时，就于3月11日发出律师函，缺乏沟通的诚意。九、我们严格按照房屋买卖合同约定，没有违背合同，合同中没有明确履行的最后期限，我们并没有违约。十、原告提供的房产证复印件当中的时间是2019年12月18日办理的，但这是我方第一次看到该房产证，在此之前，卖方没有提及也没有提供，这是违背房屋买卖合同当中我方对该房产有产权异议的刻意隐瞒。十一、卖方所提及的解除合同，没有征得我方同意，是单方违约，我方不同意解除合同。十二、卖方涉及一房多卖，在明知我方有异议且双方没有正式解除合同之前，已委托其他地产公司进行出售，且从未提及我们所交定金如何处置，我认为卖方有欺诈之嫌。经审理查明，广州市越秀区六榕路61号X房是两原告以银行按揭方式（贷款人为中国建设银行广州市分行）向广州市聚源建设发展有限公司购买。2019年12月18日，该房屋的所有权登记在两原告名下。2020年1月15日，该房屋的所有权登记在原告区雪飞名下。2018年12月19日，两原告（甲方）与两被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方向乙方出售上址X房，成交价480万元；甲方须保证对该物业享有完整所有权，产权清晰，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任（甲方保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）；由于甲方的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任。因该房产的特殊性（该房产需要先涂销银行欠款赎出相关资料后才能办理房产证），甲方需保证乙方垫付银行欠款后，该物业能在房产交易中心办到房产证，其中办证所需的相关资料甲方保证齐全，并且如时按房管局的要求尽早办理调档、测绘、门牌证明等相关文件的办理；若乙方在支付了首付款项后，乙方不论因何原因无法办理房产证，则需退回相关款项并支付相应的违约金以及与此产生的其它相关费用。甲方保证该合同签署后完成该合同约定的买卖事宜，保证不再售卖与其它第三方；若违约则按房产总价的20%赔偿乙方，并承担其中产生的其它费用与法律责任。乙方已亲自视察并清晰知道该物业现况、交付使用状况及产权情况，故不得借此拒绝交易；乙方交付定金后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价的10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；逾期十日，甲方除有权按本条约定向乙方收取违约金外并有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价的10%的违约金；合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。付款细则：于签订本合同时支付1万元作为定金；于签订本合同后，支付首期楼价款（乙方垫付与甲方偿还银行或资产管理公司的房屋欠款350万元）；甲方收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，甲方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续5天内与乙方签订《广州市房地产买卖合同》；楼价余款129万元其中100万元完成过户手续后当天支付，其余29万元在乙方拿到房产证后15日内支付；在2019年1月20日前该房产在银行或资产管理方的欠款总额由甲方承担，如果超出该时间该房产在银行或资产公司的欠款所产生的利息与滞纳金等由乙方承担等。签订合同后，两被告向两原告支付了定金1万元。2019年2月21日起，两原告通过微信多次向两被告提出要求见面确定具体交易时间，双方于同年3月8日见面商谈，未果。2019年3月11日，两原告委托律师向两被告寄发《律师函》，内容为：请被告在当月22日前支付首期房价款350万元，如不支付可以按合同约定与两原告解除房屋买卖合同，承担相应的违约金。请被告在当月18日前回复是继续履行合同还是解除合同。逾期不回复，又不支付首期款350万元，视为两被告自动解除合同，同时两被告应按合同承担违约责任等。2019年3月18日，两原告再次通过微信，向两被告发出信息，内容为：双方在3月8日下午口头约定被告在当月18日回复首期房款交易日期，希望两被告在当天之前明确答复，是继续交易还是终止交易等。2019年4月15日，两原告分别向两被告寄发《解除通知书》，内容为：因两被告迟迟未付首期楼价款350万元，经多次催告未果，因此根据法律规定解除双方签订的《房屋买卖合同》没收定金1万元，并保留追究被告违约责任的权利等。该函件因“多班投递无人签收”、“收件人拒收”而退回两原告。另查，中国东方资产管理股份有限公司（广东省分公司）于2019年10月28日向两原告发出《个人贷款过期催缴通知》，内容为：根据两被告与中国建设银行签订的借款合同约定日期和还款计划（该债权已转让给中国东方资产管理股份广东省分公司），未按时归还贷款本息合计3704641.51元等。两被告为证明两原告一房多卖，向本院提交签署日期为2020年2月27日的《业主租售委托书》复印件，该委托书上委托方的签名被涂改，但房屋权证号00×**2，与两原告原有《不动产权证书》号码一致。两原告对该证据的真实性不予确认，且认为双方的买卖合同早在2019年4月解除，另行出售涉讼房屋并无违约。针对两被告的抗辩意见，两原告另向本院提交如下证据：1、原告欧福荣与案外人彭秋晶于2018年8月13日签订的《离婚协议书》、《补充协议书》，内容为两人自愿离婚，涉讼房屋的所有权及使用权归两原告，银行欠款由两原告负责偿还等。2、彭秋晶于2020年5月12日签署的《声明》，内容为涉讼房屋归两原告所有，其对该房屋的出售没有异议等。3、原告欧福荣的《离婚证》和彭秋晶的身份证复印件。本院认为，两原告与两被告自愿签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。虽然在双方签订该合同时，涉讼房屋存在他项权登记，且两原告并未办妥权属证明，但该合同已载明“该房产需要先涂销银行欠款赎出相关资料后才能办理房产证”，即两被告对此情况已知悉并同意承担相应的风险；且该合同同时约定：“甲方需保证乙方垫付银行欠款后，该物业能在房产交易中心办到房产证”、“若乙方在支付了首付款项后，乙方不论因何原因无法办理房产证，则需退回相关款项并支付应的违约金以及与此产生的其它相关费用”，亦即两原告已就两被告支付首期款后可能存在的风险作出愿意承担违约责任的承诺。因此，两被告不能以此为由拒绝履行合同义务。据两被告的答辩，原、被告双方在2019年3月8日商谈的首期款付款时间为“一周内”，即2019年3月15日前。而两原告在同年3月11日向两被告寄发的《律师函》，要求两被告在当月22日前支付首期款350万元，并在当月18日前答复是否继续履行上述合同。该函内容与被告所称的付款时间为“一周内”并不矛盾。而上述合同约定“合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限”，可见两原告要求两被告支付首期款的时间并未违反合同约定，两被告理应按两原告要求的时间内支付首期款。在两被告未能支付首期款的情况下，两原告在2019年4月15日，分别按合同载明的地址向两被告寄发《解除通知书》，虽然未能投递成功，但原因分别为“多班投递无人签收”、“收件人拒收”，故本院认定该通知书应当视为送达，并产生合同解除的法律后果。由于合同的解除的原因在于两被告未能支付首期款而违约所致，故两原告要求两被告承担违约责任的诉讼请求合法，但考虑到违约金总额达48万元，过分高于两原告的实际损失，故本院依法予以调整为24万元（抵扣已付定金后为23万元）。至于两原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，鉴于两被告应付的违约金足以弥补两原告的利息损失，故两原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告欧福荣、区雪飞与被告詹俊权、龚雪萍签订的《房屋买卖合同》于2019年4月15日解除。二、被告詹俊权、龚雪萍在本判决发生法律效力之日起7日内向原告欧福荣、区雪飞支付违约金230000元。三、驳回原告欧福荣、区雪飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9177元、诉讼保全费3209元，均由被告詹俊权、龚雪萍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二〇年八月十三日书 记 员  梁菁菁