海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初5335号   原告：海南招鑫房地产投资有限公司，住所地海南省海口市美兰区海甸岛碧海大道**。统一社会信用代码：91460000774280624H。   法定代表人：林少华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨利，女，该公司职员。   被告：范先跃，男，1963年3月21日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：李玉萍（系范先跃之妻），女，1973年12月25日出生，住海南省海口市美兰区。   被告：李玉萍，女，1973年12月25日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。公民身份号码：XXX。   原告海南招鑫房地产投资有限公司与被告范先跃、李玉萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告海南招鑫房地产投资有限公司委托诉讼代理人杨利、被告李玉萍即被告范先跃的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南招鑫房地产投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告范先跃、李玉萍立即向原告支付原告为其在中国建设银行海南省分行代偿的借款本息共计24966.61元；2.依法判令被告范先跃、李玉萍按原告为其代偿金额的30%即7489.98元向原告支付补偿金；3.依法判令被告范先跃、李玉萍按银行同期贷款利率（6%)向原告支付从逾期归还代偿款项及补偿金之日起至实际支付完毕之日止的利息（利息从2019年6月28日起计算，暂计至2020年3月31日为1498.41元）；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年8月29日，原告与被告签订了《海口商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于海口市美兰区的海甸湾·招鑫公馆3号楼（幢）15层15E，合同总价款为1577923元，其中首付款为477923元，剩余房款11万元由被告向建设银行申请办理按揭贷款；原告为被告承担担保责任后，有权向被告予以追偿，且被告应按代偿金额的30%向原告支付补偿金。建设银行向被告发放了全部贷款后，被告并未依约及时归还贷款本息，建设银行因此从原告的保证金账户扣划了被告逾期还款的本息24966.61元。原告代偿后，曾于2020年3月24日向被告寄达《催款函》，要求被告偿还原告代偿款及合同约定的补偿金。《催款函》同时注明若被告未按时足额支付代偿款项及补偿金的，将向原告支付逾期利息。但截至原告起诉之日，被告仍未按《催款函》要求履行。原告依据法律规定及合同约定向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。   被告范先跃、李玉萍共同辩称，一、原告骗被告当托为其搞套楼贷违法，原告与被告所签订的售房合同为无效合同，诉讼事实不成立。二、原告与朱继红串通搞套楼贷，所谓借款给被告付首付款的做法是圈套，是以合法形式掩盖非法行为的经济骗局。原告以自垫款假首付、假卖房的方式吸收社会公众每人2万多元非法集资款，应予追究其法律责任。三、被告要求原告和朱继红停止对被告的债务追偿，纠正朱继红在深圳福田法院的民间借贷纠纷案的异地诉讼和拍卖执行案之结果；驳回本案原告对被告的按揭保证金之诉；因原告霸王合同条款，被告本该及时享有的入住权和可出租等收益处分权被非法剥夺，原告应向被告赔偿损失10万元；追回被告已缴付的银行按揭款20多万元及应计的息费。四、本案诉讼费由原告承担。本案的实质是，当时在招鑫房地产公司的售楼部签订合同的时候，原告根本没有告知被告要签订一份借款合同，售楼部的人只是说他们老板只有给被告垫付首付款才能够从建行贷出款来。原告与朱继红是为套取银行贷款虚假售楼，其为了短时间套回成本和卖出房子而精心设下圈套，被告和其他无经济能力买房的人不幸落入陷井。首先，从要求被告签订向朱继红借款的合同到被告与原告签订按揭购房合同，均为原告售楼部销售人员全程操办。从始至终，包括深圳福田法院诉讼执行案，被告始终都未见过朱继红。当初售楼工作人员说朱继红就是原告老板。被告觉得只缴2万多元首付款就可以买到房子是个天大的好事，没多问便签了字，上当就由此开始。其次，签订购房合同时，售楼部工作人员最初给被告提供的借款单合同版本是两年期还款，后来说打错字又将签了字的合同要走，然后再拿回来让被告重签。被告就没细看又重新签了字。直到朱继红起诉到深圳福田区法院还款，被告才知道借款期限变成了一年。第三，从办完按揭购房手续到被告开始向银行缴交按揭房款20.8万元，再到虽在被告名下但被告并未实际拥有的房产被深圳福田法院诉讼查封拍卖为止，原告从未向被告交房交钥匙。被告理应及时实际享有该房的居住权、出租收益处分权完全被原告剥夺了。全家人遭到巨大的精神创伤，也同时损失了一年多的租金，算下来至今也近10万元。再加朱继红的异地之诉，给被告通过自卖还款带来了负面影响和不便。从权利和义务对等的角度讲，签订了购房合同，即使是按揭购房合同，而且己开始每月缴交按揭款，被告应开始享有该房的使用和收益处分权。即使被告入住使用了该房，也不影响以该房担保借款的法律责任。但原告不向被告交房交钥匙，直接违背了公平交易的法则，构成了霸王合同欺凌条款，有违公平之约，也损害了业主的合法权益。第四，从法理来讲，被告买房的发生地招鑫房地产公司、售楼部以及本案涉及的楼房全都在海口。原告和朱继红不敢在案发地海口起诉，而是精心设计了在异地深圳法院提起诉讼，这也利用被告工作忙路途遥远无法前去答辩的弱势，致使被告等买房顾客全部败诉。因为交不起首付款，所以才选择他们推出的低首付购买房屋，21户买主最后全部落入原告和朱继红设计的陷井中。被告认为，从本案的法律事实来看，虽然被告完成了按揭购房的手续，并尽最大努力履行向银行缴付按揭贷款的义务，但原告与朱继红却人为设置障碍使被告在法律事实上从未获得应及时拥有的入住和出租权利，这造成了权利与义务的严重错位。原告以虚构的事实和隐瞒真相的方法骗取了被告数额较大的血汗钱，极大的损害了被告的合法权益。所以说，原告和朱继红合谋搞套楼贷在事实上构成了严重的经济欺诈，尤其还是群体性的欺诈，对社会和谐和稳定带来严重的后果，理当受到法律的严惩。第五，被告与原告签合同的时候房子是精装修的现房，是可以拎包入住的，但当被告要求原告交房时，原告却不交房。被告已经向银行还清了所有的贷款本息，有银行的结清证明，被告不欠原告的钱。原告也没有替被告垫付过钱给银行。最后，目前被告的家庭经济和生活己陷入极端的绝境中，希望法庭能尊重法律事实，坚持公平正义，辩证准确断案。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告提交的海口市商品房买卖合同、被告身份证复印件、商品房销售贷款合作协议书、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款还款凭证、催款函及邮寄回执，被告对其真实性、合法性、关联性没有意见，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，上述证据可以证明被告以银行按揭贷款方式向原告购买房屋，原告代被告向银行偿还贷款本息24966.61元及原告催促被告支付代偿款的事实。被告提交的中国建设银行个人贷款结清证明，原告对其对真实性、合法性、关联性没有异议，本院对此予以确认。被告提交的民事判决书、财产分配方案、答辩状、房款借款明细表、图片、低首付购房款借贷协议，原告对其关联性有异议，因上述证据与本案的主要事实无关，故本院对上述证据的关联性不予确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年，原告（甲方）与中国建设银行股份有限公司海南省分行（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》，其中约定：由乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于海口市碧海大道经批准命名的招鑫公馆的商品房发放个人住房贷款；甲方同意对购买商品房的任一购房人向乙方借款提供保证金担保；担保期间为自贷款发放之日起至抵押财产的他项权利证书交由乙方核对无误、收执之日止；在保证金担保期间内，如借款人违反个人住房借款合同约定，乙方依据个人住房借款合同要求借款人偿还的债权金额甲方同意乙方直接从开户行为建行海口世贸支行的保证金账户中扣划偿还。   2016年8月29日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《海口市商品房买卖合同》，其中约定：买受人购买出卖人开发建设的座落于海口市碧海大道的海甸湾·招鑫公馆3号楼（幢）15层15E号商品房，房屋总价款为1577923元，买受人于合同签订当日向出卖人支付首付房价款477923元，剩余房款110万元由买受人向银行申请办理按揭贷款，并委托银行将该部分购房款直接划入出卖人账户；买受人向出卖人的指定银行申请按揭贷款的，出卖人为买受人提供买房贷款担保，担保责任、范围及期限以出卖人与按揭银行签订的担保合同为准，如遇买受人不支付银行贷款本息的事实发生，导致出卖人承担担保责任的垫付贷款本息的，出卖人对代偿的款项有追偿权，同时买受人应按代偿金额的30%向出卖人支付补偿金。   2016年12月19日，原告（保证人）、两被告（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司海南省分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，其中约定：借款人向贷款人借款110万元用于购置海口市碧海大道17号海甸湾·招鑫公馆3号楼（幢）15层15E号房，借款期限为192个月，贷款利率为浮动利率，借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人应将款项一次性划入保证人的账户；保证人在本合同项下的的保证为连带保证责任，保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金等，若本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。   上述合同签订后，中国建设银行股份有限公司海南省分行向被告发放了贷款110万元。后因被告逾期还款，中国建设银行股份有限公司海口世贸支行从原告在该行的保证金账户（账号为×××）中扣款24966.61元用于偿还两被告拖欠的贷款本息。中国建设银行股份有限公司海口世贸支行向原告出具了还款金额为24966.61元《个人贷款还款凭证》。2020年5月21日，中国建设银行股份有限公司海口世贸支行向被告李玉萍出具了《贷款结清证明》，载明李玉萍的贷款110万元已于2020年1月10日结清。2020年3月24日，原告向两被告送达《催款函》，以两被告未按时归还建行贷款本息，导致原告在建行的保证金账户被扣款24966.61元为由，催促两被告自收函之日起7日内向原告支付代偿金24966.61元及补偿金7489.98元。两被告收函后未向原告还款，原告于2020年4月26日向本院提起诉讼。   庭审中，两被告还述称，就本案纠纷，其未向公安机关报案。   本院认为，一、关于《海口市商品房买卖合同》的效力问题。本案中，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。关于被告提出原告骗其当托搞套楼贷违法，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》无效的辩解意见，因两被告针对本案纠纷并未向公安机关报案，且两被告的现有证据并不足以证明原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》存在法定的无效情形，故本院对两被告的辩解意见不予采信。   二、关于原告是否为两被告代偿24966.61元贷款本息的问题。因原告持有还款24966.61元的《个人贷款还款凭证》的原件，结合原告提交的全部证据可以证明，中国建设银行股份有限公司海口世贸支行于2019年6月27日从原告的账户中扣款24966.61元用于偿还两被告拖欠的贷款本息，且两被告没有证据反驳上述《个人贷款还款凭证》中载明的内容，故本院认定原告为两被告代偿了贷款本息24966.61元。两被告辩称原告没有为其代偿24966.61元，与查明的事实不符，本院不予采信。   三、关于两被告是否应向原告支付代偿款、补偿金、利息的问题。原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》、原告、被告与案外人中国建设银行股份有限公司海南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各签约方真实意思表示，主体适格，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。中国建设银行股份有限公司海南省分行依照《个人住房（商业用房）借款合同》约定向被告发放了贷款，但被告却出现拖欠贷款本息的情形，原告作为保证人代被告向中国建设银行股份有限公司海口世贸支行支付了贷款本息24966.61元。原告现要求两被告偿还该24966.61元，符合《海口市商品房买卖合同》之约定，本院予以支持。虽然《海口市商品房买卖合同》中约定原告承担担保责任垫付贷款本息后被告应按代偿金额的30%向原告支付补偿金，但是，因为原告没有举证证明其存在经济损失，而该合同中约定的补偿金计算标准过高，故本院将被告应付的补偿金酌情调整为代偿金额的6%，即1498元。因本院已经判令被告向原告支付补偿金1498元，该补偿金足以弥补原告的损失，故原告另行要求被告支付利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告范先跃、李玉萍应当于本判决生效之日起十日内向原告海南招鑫房地产投资有限公司支付代偿款24966.61元及补偿金1498元。   二、驳回原告海南招鑫房地产投资有限公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费648.88元，由原告海南招鑫房地产投资有限公司负担142.88元，被告范先跃、李玉萍负担506元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 彭豫梅   人民陪审员 伍仁壮   人民陪审员 唐旭升     二〇二〇年八月二十日   书记员 杨 野   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。