四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民初37号 原告（反诉被告）：四川云泰行物业管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道广都上街**，统一社会信用代码91510100MA6CDX2P7L。 法定代表人：陈明亮，执行董事。 委托诉讼代理人：王伟，重庆融策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙冀逊，重庆融策律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泸州城蓝房地产开发有限公司，住，住所地四川省泸州市江阳区蓝安东路****楼****，社会信用代码91510502309360549C。 法定代表人：张邦平，总经理。 委托诉讼代理人：徐菲，四川鼎正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘树林，男，汉族，生于1976年5月7日，住四川省泸县，系公司员工。 原告（反诉被告）四川云泰行物业管理有限公司（以下简称云泰行物业公司）与被告（反诉原告）泸州城蓝房地产开发有限公司（以下简称城蓝房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。经被告提出管辖权异议并上诉，又书面申请调取证据后，本院分别于2020年3月31日、2020年4月10日公开开庭审理本案。原告云泰行物业公司的委托诉讼代理人王伟、孙冀逊、被告城蓝房地产公司的法定代表人张邦平及其委托诉讼代理人徐菲、刘树林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告云泰行物业公司请求判令：1.解除原、被告于2018年12月30日签订的《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》；2.被告返还原告已付款1650万元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率承担资金占用损失至支付之日（截止起诉之日暂计83737元）；3.由被告承担违约金700万元，以及违约金不足以弥补的违约损失6598914.75元；4.由被告承担原告因提起本案诉讼而产生的律师费80万元；5.由被告承担本案全部诉讼费用、保全费用等。事实与理由：2018年12月30日，双方签订《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》，约定：被告以单价10971.75元/㎡，总价7000万元的价格将其开发的部分商铺及车库销售给原告，原告支付履约保证金300万元并分四期支付购房款给被告。合同期内，原告有权自由选择确定针对具体商铺或车位的付款。2020年1月1日前，原告可基于该协议约定享有买受人的权利义务，按每间房屋、每个合同为单位，向被告提出逐一概括转移至原告指定的第三方。协议签订后，原告依约于2019年1月3日支付履约保证金300万元、于2019年4月1日支付协议外10万元额外款项、于2019年4月1日支付购房款1400万元（抵扣被告应返还的保证金60万元，实际支付1340万元）。原告为进行物业销售，已产生了包括售楼部装修、广告宣传费、项目现场人员工资等费用。自2019年4月12日起，原告已初步形成认购签约客户，如果顺利签约收款，将产生预期利润13598914.75元。然而，被告收取原告1400万元购房款后，却无正当理由不予办理原告所指定的商铺的签约义务，导致原告合同目的无法实现。原告于2019年4月10日函告被告于5日内履行义务，被告未予办理，2019年4月22日再次函告被告限期办理，被告仍不理会。被告在工程竣工验收后迟迟不办理房屋产权证明及实测报告，导致原告无法按照协议进行销售，也无法按现房对第三方客户交付。被告已构成违约，原告有权解除协议，并要求被告返还已付款、支付违约金并承担违约责任。因此，原告诉至本院，请求判如所请。 被告城蓝房地产公司辩称，1.双方签订的《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》系商品房包销合同，符合商品房包销合同的法律要素，本案并非商品房销售合同纠纷，而是商品房包销合同纠纷；2.被告已按合同约定将代售物业全部交付给原告销售，被告并未违约，原告无权解除协议。原告仅系案涉物业包销人，在包销期间无权要求被告将物业过户到原告名下。包销期届满后，包销关系才转化为买卖关系。原告主张其包销期间既为包销人也是买受人于法无据，原告在包销期间只能以被告名义向第三人销售物业，包销期满后原告才能购买剩余物业，此为原告的义务也非权利。若原告自行购买所售物业，需按市场价格购买并将款项打入被告公司账户。原告仅支付少量包销“铺底资金”1400万元（而且尚未交足），却要求被告将价值4005万元的最优物业备案登记于其名下进而过户至其名下，被告未按其要求与之签约不构成违约，原告无权据此主张被告违约并要求解除合同。因此，被告城蓝房地产公司请求本院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告城蓝房地产公司请求判令：1.解除反诉原告城蓝房地产公司与反诉被告云泰行物业公司于2018年12月30日签订的《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》；2.反诉被告云泰行物业公司返还《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》附件所列所有商铺和车库；3.反诉被告云泰行物业公司向反诉原告城蓝房地产赔偿因其违约造成的损失2100万元；4.反诉被告云泰行物业公司按合同约定向反诉原告城蓝房地产公司支付逾期付款违约金至付清之日止，暂计算至2020年1月16日为290.1万元；5.反诉被告云泰行物业公司承担反诉原告城蓝房地产公司为实现案涉债权而支出的律师费45万元；6.案件受理费及其他诉讼费用由反诉被告云泰行物业公司承担。事实与理由：2018年12月30日，城蓝房地产公司与云泰行物业公司签订《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》，明确了双方之间包销合同的权利义务。协议书签订后，城蓝房地产公司按协议约定将合同项下商铺和车库交由云泰行物业公司销售，云泰行物业公司却未按协议约定向城蓝房地产公司支付包销款。现包销期限届满，云泰行物业公司也未将合同项下物业向第三人出售。云泰行物业公司严重违反了协议的约定，致使城蓝房地产公司的合同目的无法实现，按照协议约定城蓝房地产公司有权要求解除合同，并要求云泰行物业公司支付逾期付款利息及按销售物业总金额百分之二十的比例支付违约金。现房地产市场下行趋势明显且将持续走低，协议解除后案涉物业由城蓝房地产公司自行销售，城蓝房地产公司将遭受重大损失，协议中约定的违约金难以弥补城蓝房地产公司的损失，故要求云泰行物业公司赔偿损失2100万元。因此，反诉原告城蓝房地产公司请求本院判如所请。 反诉被告云泰行物业公司辩称，1.城蓝房地产公司以云泰行物业公司未按合同约定支付购房款为由，认为云泰行物业公司构成违约。但依照合同约定，云泰行物业公司在合同履行期内有权自由确定针对具体商铺或车库付款，有权要求城蓝房地产公司变更买受人给第三方。云泰行物业公司支付了第一期购房款后，城蓝房地产公司拒绝将云泰行公司指定的商铺或车库签约给反诉被告或反诉被告指定的第三方。城蓝房地产公司工作人员于2019年5月7日前往云泰行物业公司售楼部寻衅滋事并驱赶云泰行物业公司的工作人员，强行对商铺加锁。城蓝房地产公司的行为导致合同无法履行，系城蓝房地产公司单方解除合同，云泰行物业公司有权拒绝支付后续购房款，云泰行物业公司未支付后续购房款不构成违约，城蓝房地产公司无权因此主张违约责任；2.2019年5月7日，城蓝房地产公司办公室主任刘树林邀约社会闲杂人员数十人前往售楼部强行驱赶云泰行物业公司工作人员，并恶意辱骂，导致云泰行物业公司两名工作人员受伤。城蓝房地产公司更换了所有商铺门锁，自此云泰行物业公司已丧失了对全部商铺和车库的占有，所有物业已处于城蓝房地产公司的实际控制，城蓝房地产公司不能再要求云泰行物业公司返还上述商铺及车库；3.云泰行物业公司不存在逾期付款的违约行为，相应也不应承担逾期付款违约金或赔偿损失等违约责任。因此，反诉被告云泰行物业公司请求本院驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年12月30日，城蓝房地产公司（甲方）与云泰行物业公司泸州分公司（乙方）签订《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》，约定甲方将其开发建设的泸州市江阳区江南路三段33号香槟庄园项目尚未对外销售的商铺及车库（以下简称“标的物业”）整体销售给乙方，乙方以协议约定方式整体购买及处置。协议项下的标的物业详细信息详见附件《房源及价格明细表》，该协议为固定单价合同，除因面积调整而引起总价调整外，协议单价固定不变。甲方承诺于2019年1月31日通过验收并具备交付条件，以通过竣工验收之日的状态为交付标准，后续甲方与乙方或乙方指定第三方客户签署《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》等，约定执行的交付标准也同样为通过竣工验收之日的状态。甲方以一房一签的方式收款签约，乙方客户支付之房款等同于乙方基于本包销协议付款。双方确认，标的物业的整体销售总价暂定7000万元，固定单价10971.75元/㎡。乙方于该协议签订之日起二个工作日内向甲方一次性支付履约保证金300万元。乙方分四期向甲方支付标的物业销售款：第一期金额为销售总价的20%，即1400万元，于2019年4月1日前支付，甲方在收足乙方第一期销售款第二个工作日内退还履约保证金60万元；第二期金额为销售总价的10%，即700万元，于2019年7月1日前支付，甲方在收足乙方第二期销售款第二个工作日内退还履约保证金30万元；第三期金额为销售总价的10%，即700万元，于2019年10月1日前支付，甲方在收足乙方第三期销售款第二个工作日内退还履约保证金20万元；第四期金额为60%，即4200万元，于2020年1月1日前支付，甲方在收足乙方第四期销售款第二个工作日内退还履约保证金180万元。截止2020年1月1日，凡甲方未从乙方或乙方指定的第三方客户处收到标的物业全部款项，乙方应与甲方签订剩余商铺或单个车库的商品房买卖合同并付清全款。乙方应按约及时付款，但如果实际发生乙方部分付款的，在合同期内，乙方有权自由确定是针对具体商铺或车库的付款。在2020年1月1日前，乙方有权要求甲方变更标的物业项下未签订商品房买卖合同房屋的买受人，即：乙方可将其买受人的权利义务，按每间房屋，每个车库，每个合同为单位，向甲方申请逐一概括转移给第三方，该第三方由乙方自主选择。甲方应当在收到乙方提交的《买受人权利义务概括转移人指定函》及《买受人权利义务概括转移合同书》后3日内与第三方自行签订《商品房买卖合同》及附件等，价格按固定单价10971.75元/㎡执行。所有房价款全部支付到甲方账户。乙方享有与第三方客户出售物业情况下之自主定价权，与附件《房源及价格明细表》不符的，房款差额部分属于乙方的收益，由乙方自行处理，自行出具票据给第三方，与甲方无关。甲方应负责与乙方或乙方指定转让标的物业的第三方购房客户签订正式商品房买卖合同、办理产权登记等交易登记手续并协助办理银行按揭。乙方进行销售推广、招商推广等宣传及活动，各项费用由乙方负责。乙方如未能按约定全额支付款项，除甲方书面同意外，甲方有权要求乙方支付逾期付款违约金（违约金按照乙方应付未付款每日千分之一收取），乙方逾期付款长达15日的，甲方有权单方解除协议。任一方违反本协议约定的权利义务及陈述与保证等其他事项的，对方有权要求予以纠正，若违约方接到对方书面通知之日起五日内仍不能纠正行为、消除影响的，应承担由此给对方造成的损失，对方有权选择单方解除协议，违约方应按所有标的物业的销售总价10%向对方赔偿，违约金不足以弥补对方损失的，违约方应补足实际损失与违约金之间的差额。除协议约定的情形及双方协商一致外，任一方不得无故单方解除协议，否则应按标的物业的销售总价的20%向对方支付违约金。因该协议产生纠纷提起诉讼，守约方因此产生的律师费、诉讼费、保全费等由违约方承担。除此之外，该协议书还对双方其他相关权利义务进行了约定，甲乙双方及其法定代表人均在该协议上签章确认。该合同附件《香槟庄园商业价目表》载明了合同项下销售标的物业的编号、商业建筑面积、车库套内面积、综合单价均为10971.75元/㎡，以及按此单价对应的总价款等，并说明：在单价不变的情况下，商业房按建筑面积计算，车库按套内面积计算，最终面积以终测绘结果为准。关于面积计算以甲乙双方签字认可的《香槟庄园价格表》和终测绘结果表为准。 合同签订后，2019年1月3日，云泰行物业公司通过中国建设银行账户向城蓝房地产公司支付履约保证金300万元。2019年4月1日，云泰行物业公司通过中国建设银行账户向城蓝房地产公司支付款项1340万元。同日，城蓝房地产公司的指定联系人刘树林在《付款确认函》上签字确认，注明“该付款确认函已收悉，根据双方约定调整或变更协议内容，双方协商签订补充协议为准执行。”该《付款确认函》载明：根据双方签订的《整体销售协议书》，云泰行物业公司应于2019年4月1日前支付城蓝房地产公司第一季度物业销售款1400万元，城蓝房地产公司应退还履约保证金60万元。为简化付款手续，经双方确认，云泰行物业公司按照应退履约保证金冲抵应付销售款后，于2019年4月1日一次性支付城蓝房地产公司1340万元，同时云泰行物业公司向城蓝房地产公司出具履约保证金60万元收据。同日，云泰行物业公司通过中国建设银行向城蓝房地产公司支付款项10万元。 2019年1月4日，云泰行物业公司委托四川云鼎金服网络科技有限公司为“香槟庄园”独家销售代理方，代理销售“香槟庄园”并以其名义整合销售渠道方、签订分销协议。四川云鼎金服网络科技有限公司遂分别于2019年3月6日、2019年3月18日、2019年3月20日与四川省智博房地产营销策划有限公司、泸州市九鼎房地产经纪有限公司、四川聚泛房地产营销策划有限公司签订《云鼎金服分销协议》。2019年2月22日，云泰行物业公司（甲方）与泸州市果兰装饰设计有限公司（乙方）签订了《室内装饰工程施工合同》，约定由乙方来完成香槟庄园售房部装饰装修工程，工期为25日，工程正常总预算为175298元，经甲乙双方协商在方案无调整和无增项的前提下实行167480元（含税价）。2019年4月10日，云泰行物业公司（甲方）与泸州钧天广乐广告有限责任公司（乙方）签订《活动策划合同书》，约定由乙方设计策划并实施食尚天街项目开盘美食活动，全部费用为125000元。 2019年4月13日，云泰行物业公司委托重庆融策律师事务所王伟律师向城蓝房地产公司邮寄送达《关于严格执行＜整体销售协议书＞约定、限期签署指定商铺＜商品房买卖合同＞催告函》，要求城蓝房地产公司于收到本函之日起三日内与云泰行物业公司签署相应商铺的《商品房买卖合同》，并附件《指定签署明细（已付房款）》。2019年4月25日，云泰行物业公司向城蓝房地产公司邮寄送达《告知函》，再次要求城蓝房地产公司收到本函之日起三日内按照《催告函》的要求完成合同义务。 嗣后，云泰行物业公司于2019年4月29日向本院提起诉讼，要求判如所请。因本次纠纷，云泰行物业公司与重庆融策律师事务所签订《民事法律事务委托代理合同》，约定由重庆融策律师事务所指派律师王伟、孙冀逊、律师助理彭楸为云泰行物业公司代理诉讼，并约定律师服务费80万元等。2019年4月27日，重庆融策律师事务所向云泰行物业公司出具增值税发票9张，价税共计80万元。2019年7月3日，城蓝房地产公司与四川鼎正律师事务所签订《委托代理合同》，约定由四川鼎正律师事务所指派徐菲律师为城蓝房地产公司代理一审诉讼，并约定律师服务费45万元等。城蓝房地产公司于签订合同当日支付了30万元律师服务费，又于2020年3月30日支付了15万元律师服务费，四川鼎正律师事务所出具增值税发票5张，价税共计45万元。 另查明，云泰行物业公司的指定联系人赵龙江分别于2019年4月2日、2019年4月13日、2019年4月19日收取租赁客户何大春30000元、50000元及租赁客户肖雪丽3000元。2019年5月2日，城蓝房地产公司向云泰行物业公司邮寄送达《告知函》，函告云泰行物业公司将其收取客户的款项转入城蓝房地产公司指定账户，并告知其城蓝房地产公司将派专人入驻香槟庄园售楼部负责搜集资料、收取房款、开具票据等。2019年5月7日，城蓝房地产公司的联络人刘树林以云泰行物业公司自行收取了标的物业销售款为由，组织数名社会人员对标的物业更换门锁，双方因此发生抓扯，泸州市公安局江阳区分局蓝田派出所出警进行了现场协调，对赵龙江、刘树林制作询问笔录后，建议该案“作其他处理”。2019年5月10日，云泰行物业公司向客户肖雪丽退还诚意金3000元。2019年5月23日，云泰行物业公司向客户何大春退还诚意金80000元。 上述事实，有各方当事人的陈述，原告提交的《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》、《商铺房预售许可证》、《香槟庄园商业价目表》、《房产分层平面图》、《四川省商品房买卖合同（商业预售合同样本）》、《四川省商品房买卖合同（车库预售合同样本）》、《客户专用回单NO115》、《收据》、《客户专用回单NO203》、《付款确认函》、《客户专用回单NO204》、《室内装饰工程施工合同》、《活动策划合同书》、食尚天街活动现场视频、《授权委托书》、《云鼎金服分销协议》、《催告函》、《告知函》、邮寄底单、邮政速递官网查询截图、城蓝房地产公司组织人员清场视频、《接（报）警登记表》、《询问笔录》、《预期利润测算表》、《预购房屋协议书》、收款收据、《民事法律事务委托代理合同》、《增值税发票》、《转账凭证》、《租赁合同》、《退款审批表》、何大春身份证复印件及农业银行卡复印件、招商银行转账汇款电子回单、肖雪丽身份证复印件及建设银行卡复印件、招商银行转账汇款电子回单等，以及被告提交的《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》、《香槟庄园商业价目表》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同网签备案证明》、《部分物业销售价格表》、《指定签约明细市场价与签约价对照表》、POS机签购单、云泰行物业公司收据、告知函、快递单及查询记录、通话录音、照片、《委托代理合同》、律师费票据、转账凭证等予以证明。 本院认为，双方于2018年12月30日签订的《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，合同双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，本诉原告云泰行物业公司以城蓝房地产公司未按合同约定履行签约义务构成违约为由，要求解除合同、返还销售款、保证金及资金占用利息，并支付违约金、赔偿经济损失、支付律师服务费等。反诉原告城蓝房地产公司则以云泰行物业公司未按合同约定按时支付款项，也未向第三方销售物业构成违约为由，要求解除合同、返还合同附件所列商铺及车库，并支付逾期付款违约金、赔偿经济损失、支付律师服务费等。介于双方当事人均主张解除合同，应视为双方当事人对解除合同达成了一致意见，本院认定双方2018年12月30日签订的《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》于云泰行物业公司提起本案诉讼之日（2019年4月29日）解除。本案的争议焦点在于：一、合同解除后，城蓝房地产公司应否返还云泰行物业公司已付的履约保证金、物业销售款等1650万元，以及云泰行物业公司应否返还合同附件《香槟庄园商业价目表》所列商铺及车库；二、云泰行物业公司是否存在逾期付款，是否构成违约，是否给城蓝房地产公司造成经济损失，如构成违约并造成损失，其违约责任及损失赔偿金额应如何确定；三、城蓝房地产公司是否构成违约，是否给云泰行物业公司造成损失，如构成违约并造成损失，其违约责任及损失赔偿金额应如何确定。 第一，关于合同解除后，城蓝房地产公司应否返还云泰行物业公司已付的款项，以及云泰行物业公司应否返还合同项下物业的问题。合同签订后云泰行物业公司向城蓝房地产公司支付了履约保证金300万元、第一期销售款1400万元（扣除退还的履约保证金60万元，实际支付1340万元）、面积补差款10万元，共计1650万元。城蓝房地产公司未与云泰行物业公司就合同项下任何标的物业签订《商品房买卖合同》，即云泰行物业公司未实际购得任何案涉标的物业。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，本案双方当事人一致主张解除合同，该合同不再履行，云泰行物业公司已经支付的上述款项1650万元，城蓝房地产公司应予返还。至于城蓝房地产公司要求云泰行物业公司返还商铺及车库的问题，介于该标的物系不动产，双方解除合同后，只要云泰行物业公司工作人员全部撤离售楼部，云泰行物业公司则丧失了对商铺及车库的管理和占有。且从城蓝房地产公司的主张和举证情况可见，城蓝房地产公司已经在对案涉标的物业自行销售，应视为城蓝房地产公司已经实际收回了案涉商铺及车库。因此，云泰行物业公司无需再向城蓝房地产公司返还合同附件所列商铺及车库，而城蓝房地产公司需向云泰行物业公司返还销售款、履约保证金等款项共计1650万元。 第二、关于云泰行物业公司是否构成违约，是否给城蓝房地产公司造成经济损失的问题。城蓝房地产公司反诉称，云泰行物业公司未按时支付销售款，且自行收取承租人诚意金，违反合同约定构成违约，致使城蓝房地产公司的合同目的无法实现，故要求云泰行物业公司支付逾期付款违约金并赔偿损失。经审查，首先，云泰行物业公司在支付第一期标的物业销售款时，未按合同约定足额支付1400万元，在未征得城蓝房地产公司同意的情况下自行扣除应返还的履约保证金60万元，实际只支付1340万元，属于未完全按照合同约定履行支付义务。但因云泰行物业公司在支付该笔款项时并未超出合同约定的期限（2019年4月1日前），按照合同约定城蓝房地产公司也应当在收到该笔款项后两个工作日内退还履约保证金60万元，云泰行物业公司直接扣除履约保证金的行为，虽已构成违约但并未对城蓝房地产公司的合同利益造成实际损失，故不再因此承担违约责任。云泰行物业公司支付了第一期标的物业销售款后，城蓝房地产公司并未将云泰行物业公司选定的相应物业签约给云泰行物业公司，云泰行物业公司在未获得相应合同利益的情况下拒绝继续支付后期标的物业销售款，系行使合法的抗辩权，不应视为违约；其次，云泰行物业公司在招商过程中收取承租人何大春、肖雪丽的诚意金是否违反合同约定的问题。城蓝房地产公司认为不论买受人还是承租人都应当将支付的购房款、租金、诚意金、定金等款项支付给城蓝房地产公司，云泰行物业公司无权以自己名义收取任何费用。但合同关于“商铺的招商经营”的约定中并未指定收款人，只约定了合同履行期限届满前如云泰行物业公司付清标的物业的所有房价款则租金归云泰行物业公司所有，如未按合同约定付清标的物业房价款则租金归城蓝房地产公司所有。云泰行物业公司收取承租人何大春、肖雪丽诚意金的行为并未违反合同明确约定，且从合同约定内容来看，也不能推定云泰行物业公司收取承租人诚意金的行为给城蓝房地产公司造成了合同利益的损失，故不能认定云泰行物业公司的行为构成违约。因此，城蓝房地产公司以云泰行物业公司构成违约为由，要求其承担违约责任并赔偿损失的主张，本院不予支持。 第三，关于城蓝房地产公司是否构成违约，是否给云泰行物业公司造成损失，如构成违约并造成损失，其违约责任及损失赔偿金额应如何确定的问题。首先，《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》中约定，甲方（城蓝房地产公司）将该协议约定的标的物业整体销售给乙方（云泰行物业公司），乙方以协议约定方式整体购买及处置。甲方应负责与乙方或乙方指定转让标的物业的第三方购房客户签订正式商品房买卖合同并授权乙方指定工作人员办理网签及备案手续，如乙方需撤销网签备案的，则甲方配合办理。依照上述合同约定，云泰行物业公司在支付了第一期标的物业销售款后，有权要求城蓝房地产公司与云泰行物业公司或云泰行物业公司指定的第三方就相应价值的标的物业签订《商品房买卖合同》。云泰行物业公司于2019年4月13日向城蓝房地产公司邮寄送达了《催告函》并附《指定签约明细（已付房款）》，城蓝房地产公司应在云泰行物业公司已付销售款范围内，与其签订指定标的物业的《商品房买卖合同》。城蓝房地产公司未按合同约定履行签约义务，违反合同约定，构成违约。城蓝房地产公司辩称，双方系包销关系，云泰行物业公司无权在包销期限届满之前作为买受人要求与之签约。即便云泰行物业公司要求在合同期内购买标的物业也应按照市场价格进行购买，云泰行物业公司仅支付1400万元销售款却要求购买市场价值4000余万元的标的物业，城蓝房地产公司拒绝签约并未违反合同约定。经审查，《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》中约定，城蓝房地产公司将合同项下标的物业整体销售给云泰行物业公司，云泰行物业公司按合同约定分四期支付标的物业销售款，云泰行物业公司有权针对其已付销售款自由确定具体的商铺和车库。并约定2020年1月1日前云泰行物业公司有权将其买受人的权利义务逐一概括转移给第三方，并要求城蓝房地产公司变更标的物业的买受人。基于上述约定，双方已明确云泰行物业公司在合同期限届满前已享有买受人的权利，可以在其付款范围内购买其选定的标的物业。城蓝房地产公司辩称云泰行物业公司在包销期届满前无权作为买受人身份购买标的物业的主张，与上述合同约定不符。至于云泰行物业公司自行购买标的物业应以什么价格进行购买的问题。《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》中约定，标的物业的楼栋、单元、楼层、房号、建筑面积、套内面积、成交总价等信息以附件《房源及价格明细表》为准。标的物业的销售总价暂定7000万元，固定单价10971.75元/㎡。且约定在云泰行物业公司将其买受人的权利义务转移给指定第三方时，城蓝房地产公司在收到云泰行物业公司提交的《买受人权利义务概括转移人指定函》及《买受人权利义务概括转移合同书》后三日内与该第三方自行签订《商品房买卖合同》及附件和补充协议，价格按协议约定的固定单价10971.75元/㎡执行。依照上述约定，云泰行物业公司要求按固定单价购买其选定的标的物业，并未违反合同约定，城蓝房地产公司认为合同履行期间云泰行物业公司应按市场价购买，合同履行期届满后才能按固定单价购买的主张，没有合同约定也没有法律强制性规定，故城蓝房地产公司该项抗辩理由不成立。因此，城蓝房地产公司未按合同约定与云泰行物业公司签订《商品房买卖合同》并履行相关网签备案手续，违反了合同约定，构成违约。其次，《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》中约定，任一方违反该协议约定的权利义务及陈述保证等事项的，对方有权要求予以纠正，若违约方仍不纠正的，应承担因此给对方造成的损失，违约方还应按所有标的物业销售总价的10%向对方赔偿，该违约金不足以弥补对方损失的，违约方应补足实际损失与违约金之间的差额。本案中，城蓝房地产公司未按合同约定与云泰行物业公司签订《商品房买卖合同》构成违约，给云泰行物业公司造成的实际损失，从云泰行物业公司提供的证据来看，包括：1、已付保证金及销售款1650万元的资金占用利息，其中300万元的资金占用利息，以300万元为基数，自2019年1月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；其中1350万元的资金占用利息，以1350万元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、对香槟庄园售楼部的装饰装修费用，对该笔费用云泰行物业公司虽未提供支付凭证，但基于已实际装修的事实，本院按其合同约定的价格167480元予以支持。至于云泰行物业公司主张的活动策划费、分销佣金以及预期利益损失等，因云泰行物业公司并未出具支付策划费用的相应凭证，也未有充分证据证明该策划活动的完成情况，且标的物业未实际销售，云泰行物业公司也未提交实际支出分销佣金的凭证，而预期利益在整个包销行为尚未完结时不能确定，故对于云泰行物业公司主张的活动策划费、分销佣金、预期利益等损失，本院不予支持。至于云泰行物业公司主张的律师费80万元，因双方均存在不同程度的违约行为导致本案诉讼，律师费用应当各自自行承担。介于云泰行物业公司有证据证明的部分损失已得到支持，如再按合同约定的所有标的物业销售总价的10%即700万元标准支持其违约金，则明显高于其实际损失，本院基于违约金“补偿为主惩戒为辅”的性质，结合合同履行情况，双方的举证情况，以及云泰行物业公司自身存在未完全按照合同约定履行合同的行为，酌定按云泰行物业公司已付款项的3%即49.5万元（1650万元×3%=49.5万元）予以确定为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）四川云泰行物业管理有限公司与被告（反诉原告）泸州城蓝房地产开发有限公司于2018年12月30日签订的《香槟庄园商铺及车库整体销售协议书》自2019年4月29日解除； 二、被告（反诉原告）泸州城蓝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）四川云泰行物业管理有限公司履约保证金、标的物业销售款等1650万元及资金占用利息（其中300万元的资金占用利息，以300万元为基数，自2019年1月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；其中1350万元的资金占用利息，以1350万元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告（反诉原告）泸州城蓝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）四川云泰行物业管理有限公司装修费用损失167480元； 四、被告（反诉原告）泸州城蓝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）四川云泰行物业管理有限公司违约金49.5万元； 五、驳回原告（反诉被告）四川云泰行物业管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）泸州城蓝房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本案本诉案件受理费191800元，财产保全费用5000元，合计196800元，由被告（反诉原告）泸州城蓝房地产开发有限公司负担130000元，由原告（反诉被告）四川云泰行物业管理有限公司负担66800元；本案反诉案件受理费163555元，由被告（反诉原告）泸州城蓝房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 李 平 审判员 曹天全 审判员 李慧至 二〇二〇年八月十二日 书记员 唐 繁