广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初6710号原告罗辑，男，1990年2月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司（以下简称“喀斯特公司”），住所地深圳市龙岗区平湖镇金城路**，统一社会信用代码91440300715233027Q。法定代表人丁芃。委托诉讼代理人方腾，系该公司员工。委托诉讼代理人黄聪生，系该公司员工。原告罗辑诉被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗辑、被告喀斯特公司委托诉讼代理人方腾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月3日，原、被告双方签订《中环阳光星苑楼宇认购书》，原告向被告支付定金100000元。2018年3月15日，双方签订《中环阳光星苑认购书》补充协议(二)。在该补充协议（二）中双方约定卓越星源1栋1A1405的成交总价为3649748元，原告就购买该房屋向被告支付首期支付尾款999748元，加上3月3日的定金10万，原告总计向被告支付首期款1099748元。2018年5月30日，被告和原告签订《深圳市房地产买卖合同》（预售)【合同编号：深（龙）网预买字（2018）第10357号】（以下简称商品房买卖合同)。合同中约定了交付时间为2019年6月30日。同时指定了前期的物业服务企业为深圳智慧空间物业管理服务有限公司。根据双方签订的商品房买卖合同第九条【交付时间和办法】：“出卖人(被告)应当于2019年6月30日前将本房产交付给买受人（原告），…”。所以，被告逾期交付房产的时间为9个月。根据商品房买卖合同第十二条规定：出卖人（被告）如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按双方补充约定的方式处理。商品房买卖合同附五第十二条对逾期交付违约责任的补充约定：“交付期限界满时未达交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人叁个月的交付宽限期，宽限期内买受人不追究出卖人的违约责任。在交付宽限期满后因出卖人原因仍然不能交付房产的，出变人按月向买受人支付已收本房地产价款的千分之一作为违约金，…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付之次日起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已收本房地产价款的千分之一作为违约金…”，据此，请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金32847.73元(即每月违约金3649.748元，总逾期9个月，3649.748*9=32847.73元)。被告作为卓越星源1栋1A1405的开发商，早在2017年7月15日就拿到了深圳市地籍测绘大队对1A座05房号的房屋建筑面积分户平面图及楼层平面图，明知卓越星源1栋1A1405为2房户型，入户时的“多功能房”的位置实际上是透空空间，明知自己陈述的和样板房展示的“多功能房”实际是不存在的，明知这样的虚假宣传会让原告陷入误以为所购买的1栋1A1405房为3房户型的认识，而被告却希望和放纵这种结果的发生。因为众所周知，3房能解决业主3代人的居住需求，功能更强，而2房却只能解决2代人的居住需求，被告做的虚假宣传能增加其出售房屋的功能，影响其价值，从而获利。因此有理由相信被告是故意欺骗原告。其次，从上述的陈述中也可以看出，被告出售卓越星源1栋1A1405给原告时确实也实施了欺诈行为，也因此让原告陷入了以为所购买的卓越星源1A1405房为3房户型的错误认识，并且原告还基于此错误认识向被告支付了定金及首期款。因此，被告的行为构成了欺诈行为。故此，被告的行为违反了《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》、《广告法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定。根据被告在置业计划书上的标记，以及被告给原告展示的户型平面图图册可知，被告承诺的多功能房为一个长为2950毫米，宽为2700毫米的长方形，因此建筑面积为7.965平方米。根据深圳市地籍测绘大队对该卓越星源1栋1A1405房的实际测量结果可知：建筑面积87.05㎡，其中套内面积为65.43㎡，因此，套内面积与建筑面积之比为0.7516。在同一套房产内的多功能房部分，通过类比，有理由相信其套内面积与建筑面积的比例，和整套房产的套内面积与建筑面积的比例相同或相似。因此可推算出被告承诺的多功能房的套内面积为5.99㎡。而双方在购房合同中第7页约定的单价为每平方米人民币55780.96元，所以多功能房的房屋价格为334127.95元。因此原告主张被告向原告赔偿缺少的多功能房的房屋价差的损失334127.95元。据此，原告诉至法院要求判令被告（诉讼请求变更后）：一、向原告支付逾期交房违约金32847.73元（逾期交付时间为约定交付期限2019年6月30日届满日次日起至2020年4月22日止）；二、赔偿原告因被告售房时的虚假宣传、欺诈行为导致原告承受的缺少“多功能房”的房屋差价损失334127.95元；三、本案诉讼所有费用（包括诉讼费、财产保全受理费、上述保全担保保险费、公证费）由被告承担。被告喀斯特公司辩称，一、案涉房产的实际开发商是卓越置业集团有限公司，应由该公司对原告承担案涉房产预售买卖合同的法律责任。对此原告提交了证据四组，证据序号为1到20，进行证明。二、被告已经于2019年7月份和2019年9月份两次通过深圳特区报公告通知了包括原告在内的小区业主的入伙事宜，案涉房产预定于2019年9月30日入伙，原告迟滞于2020年4月22日才办理入伙手续，系自身原因造成的，应承担因自身原因逾期收楼的法律后果。三、被告认为原告所主张的多功能房屋差价损失的诉讼请求应予驳回，理由如下：1.在双方签署的深圳市房地产买卖合同中，没有体现，也没有约定原告所主张的多功能房，原告所提供的广告宣传资料、样板房视频等等证据，应视为合同法上所规定的要约邀请，对被告不具有约束力。2.原告所主张的多功能房，实际并非案涉房屋的合法规划面积，而原告在购买案涉房产的过程中，是明知此情况的。因此原告认为被告构成欺诈的观点并不成立。3.多功能房并没有对案涉房产的房屋价格产生任何影响，深圳市政府规定，包括案涉房屋在内的房屋出售单价，必须在政府的备案指导价来予以销售，而案涉房屋的总面积也必须通过政府的规划设计予以确定，因此案涉房屋的单价和总价格是没有考虑原告所主张的多功能房的。原告没有就多功能房向被告支付任何房款。四、多功能房性质应属非法搭建，原告对非法的利益提出主张，法律不应支持。经审理查明，2018年5月30日，原告（买受人）罗辑与被告喀斯特公司（出卖人）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于深圳市龙岗区平湖街道中环阳光星苑第1栋1A单元14层1405号房屋，建筑面积为87.05平方米，房屋总价为人民币3649748元。其中合同第九条约定，[交付时间和办法]出卖人应当于2019年6月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人委托物业管理公司办理交付手续的，应向物业管理公司出具《授权委托书》，并监督物业管理公司将该《授权委托书》（原件）放置于办理交付手续现场的显著位置。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，[交付的文件]出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件中的（三）、（四）项，出卖人应向买受人交付加盖出卖人公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并交付加盖出卖人公章的复印件；（五）、（六）项应由买受人填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，[交付时的验收]买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出。买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起5日内对本房地产重新验收。买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理。买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定[出卖人逾期交付的违约责任]，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列第贰种方式处理：壹、按逾期时间，分别处理。1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。贰、详见双方补充约定。合同附件五补充条款第十一条（关于交付房屋的补充约定）约定，1、买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日期5日内（验收期限）验收房产，如有异议，应在验收期满当日提出，逾期不提出，视为买受人对本房产无异议，同意接收。2、出卖人通知买受人入伙后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为买受人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，买受人自入伙届满之日起开始承担相应的房屋风险责任；不论买受人是否拒收《入伙通知书》，还是未在合同约定的入伙期限内对房地产进行验收，或者以房屋主体结构不合格以外的事由拒绝收楼，均视为出卖人已在合同约定的期限内将该房产交付给了买受人。届时，与该房产相关之一切风险责任均转由买受人承担，且买受人无权拒绝向物业管理公司交纳物业管理费、专项维修资金等。3、买受人认为本房地产不符合本合同约定的交楼标准的，出卖人根据该意见整改完毕，买受人须在出卖人通知验收期限5日内到现场再次进行验收，买受人逾期未验收的，则视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人。整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准。4、除非该房屋主体结构不合格情况外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋的装修或者设备未完全达到买卖合同约定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，买受人不能以此为由延迟收房或者拒绝办理该房屋的验收交接手续，否则视为出卖人已交付本房地产。出卖人的装修和设备达不到约定标准及其他非属主体结构的质量问题的，由出卖人按合同约定承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付。出卖人无须向买受人支付补偿和赔偿。5、买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则从31日起，每逾期一天向出卖人支付总房款的万分之一违约金，逾期超过180日的，出卖人有权单方解除本合同，由此造成的损失由买受人承担，同时买受人向出卖人支付总房款10%的违约金。买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付届满日起，开始计算商品房的保修期，与商品房有关的风险和费用转由买受人承担，因此造成出卖人损失和给出卖人造成的其他费用，也由买受人承担。6、在约定的交房期限内，不论因何种原因买受人未办理完毕房屋的交接手续的，视为买受人对出卖人赠送的该房屋装修已验收并且对质量无异议（如有赠送）。属于国家法律、法规及地方法规、规章或设计、施工、验收规范许可范围内的瑕疵（如不影响房屋结构的粉刷层裂缝等），出卖人不承担赔偿责任。7、在买卖双方所约定的房屋交付期限届满时，买受人仍未付清该房屋的总价款的，出卖人有权选择拒绝向买受人交房。在此情况下，买受人仍应按本合同的约定向出卖人承担违约责任，而出卖人并不因此向买受人承担延期交房的违约责任。8、如出卖人已按合同规定提交交房所需材料，但买受人仍无理拒绝接受该房屋的，则视为出卖人已完成房屋交付义务并不承担任何责任。9、买受人原因致使出卖人未能按时交付该房产，出卖人可将商品房钥匙放于物业管理机构，视为出卖人依预售合同办理交付，不再承担任何责任。买受人自行向物业管理机构办理房屋交接手续。10、买受人因质量问题要求退房的，须持有广东省深圳市具有资质的建设工程质量检测机构出具的房屋主体结构不合格的书面鉴定意见，且在该书面意见签发15日内向出卖人提出，否则视为买受人放弃该权利。买受人因房屋主体结构不合格解除本合同的，出卖人在收到买受人书面通知的90日内退还买受人已支付的房价款（不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的1%向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失。合同附件五补充条款第十二条约定（对逾期交付违约责任的补充约定），交付期限届满时未达交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人叁个月的交付宽限期，宽限期内买受人不追究出卖人的违约责任。在交付宽限期满后因出卖人原因仍然无法交付房产的，出卖人按月向买受人支付已收本房地产价款的千分之一作为违约金，延期交付超过一年的，买受人有权单方面解除合同。出卖人应在收到买受人解除合同的书面通知后20个工作日内退还买受人已付的购房款（不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的百分之一向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付之次日起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付己收本房地产价款的千分之一作为违约金。无论买受人是否解约，出卖人因交房迟延所付违约金总额不超过买受人已付房款的百分之一。上述合同签订后，原告按约定向被告喀斯特付清了上述购房款。2019年1月25日，被告喀斯特公司取得由深圳市住房和建设局出具的涉案“中环阳光星苑”项目的《深圳市竣工验收备案收文回执》。2019年6月30日，涉案“中环阳光星苑”项目的前期物业管理公司深圳智慧空间物业管理服务有限公司（被告喀斯特公司委托其办理入伙手续）向原告等业主发出《关于中环阳光星苑部分已预售的商品房延期入伙的通知》，称截至2019年6月28日，涉案项目还存在严重影响楼宇使用的十四项未完成的工程，具体如下：1、两次柱头压爆裂结构隐患消除未经合格专业资质设计单位确认和专家论证；2、关于地下室顶板和消防水箱等部位打孔注浆堵漏对消防线路出现新的隐患，致使消防系统出现1000多出报警，根本无法使用的问题；3、多部电梯基坑及井道漏水未完成整改使电梯无法安装和使用的问题；4、未按图施工致使地下室变形缝，整改处理完全不符合设计要求；5、地下室半负**外围商铺装饰柱多处裂缝的整改工程未完工；6、外墙5.0厚干混类聚合物水泥防水层大面积的多处修补工程未能完成；7、地下室顶板渗、漏水整改工程未进行；8、相当面积的补漏工程的外墙淋水实验仍未进行；9、室外多处回填土不符合设计要求的施工整改工程未进行；10、地下室、裙房墙体擅自采用薄抹灰工艺，整改工程未进行；11、多栋凸窗顶板未按设计要求设置保温板的整改工程未进行；12、涉及铝合金门壁及不锈钢扶手厚度不符合设计要求的整改工程未进行；13、项目结构墙体线条、造型外观误差超出规范允许范围的整改工程仍未完工；14、入户门变形及无法打开的整改工程未进行。通知预售合同约定的2019年6月30日入伙期限推迟至总包单位配合完成移交前的工程整改，直至工程符合移交的基本要求、达到建筑物及配套设施可安全使用等查验标准为止。2019年7月11日，被告喀斯特公司在《深圳特区报》进行了公告。公告内容为通知有关分区业主按照如下时间计划入伙：1、第一批入伙，1栋7A、7B和2栋业主，入伙时间2019年7月15日；2、第二批入伙，1栋6A、6B业主，入伙时间2019年7月31日；3、第三批入伙，1栋3A、3B、3C业主，入伙时间2019年8月31日；4、第四批入伙，1栋1A、1B、2A、2B业主，入伙时间2019年9月30日。2019年9月25日，被告在《深圳特区报》登报公告，通知上述第四批入伙业主按约入住。庭审时，原告陈述被告没有按合同约定通过邮寄方式向其发出书面入伙通知书，被告也没有提供证据证明其通过邮寄方式向原告发出入伙通知书。2020年1月7日，原告向被告喀斯特公司邮寄发出《督促交房通知书》，督促被告将涉案房屋交付给原告。被告于2020年1月8日签收,被告签收后，没有答复原告。庭审时，原、被告双方确认原告已在2020年4月22日入伙，所交付的标的为双方商品房买卖合同约定的房屋。另查，涉案房产所在楼盘的商品房项目为“中环阳光星苑”，开发商为被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司。再查，案涉的“多功能房”实际系由规划的“采光井”位置非法搭建，并非该栋楼设计图纸规划的建筑面积，被告为了房屋的促销，在销售中心现场通过样板房展示、户型平面图册、微信公众号等方式进行宣传。因此上述宣传与实际上该项目建筑面积在86.64-91.07㎡之间的商品房均为卧室（2房）不相符。深圳市市场监督管理局龙岗监管局在2019年12月18日对被告上述发布含有虚假或者引人误解的内容的广告的违法行为作出深市监龙罚字[2019]1119号行政处罚决定书。因案涉“多功能房”属于非法搭建，已被政府相关部门禁止搭建，是被告无法向原告交付“多功能房”的原因。本院认为，原告罗辑与被告喀斯特公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。本案中，争议焦点有二：一、被告是否应承担逾期交房的违约责任；二、被告是否应赔偿原告所购房屋缺少“多功能房”的房屋差价损失。关于争议焦点一，本案中被告因案涉“中环阳光星苑”项目存在严重影响楼宇使用的十四项未完成的工程而通知原告等业主预售合同约定的2019年6月30日入伙的期限推迟至总包单位配合完成移交前的工程整改，直至工程符合移交的基本要求，达到建筑物及配套设施可安全等标准为止。其后被告没有向原告书面发出《入伙通知书》，而是选择于2019年7月11日和9月25日两次在《深圳特区报》刊登公告通知业主分批入伙。因被告上述行为违反双方约定的入伙通知方式，且不合常理，造成原告无法得知自己所购房屋的入伙时间，甚至原告在2020年1月7日书面向被告督促交房后，被告都没有向原告答复可以入伙，故致原告延迟在2020年4月22日入伙的责任应由被告承担。被告喀斯特公司应当依约向原告支付延迟交房违约金。根据合同附件五补充条款第十二条约定，原告给予被告喀斯特公司三个月的延迟交房宽限期，宽限期内不追究违约责任，双方合同约定交房时间为2019年6月30日，三个月宽限期过后，应当从2019年10月1日开始计算延迟交房违约金。同时根据该条约定，延迟交房违约金的标准按已付房款每月千分之一计算，计至实际交房之日（2020年4月22日）为25548元（3649748元×1‰×7个月），被告喀斯特公司应予以支付。原告请求延迟交房违约金标准按已付房款每日万分之三计算，与双方约定不符，本院不予支持。关于争议焦点二，原告请求的“多功能房”差价损失问题。原告所称的“多功能房”实际系由规划的“采光井”位置违法搭建而成，并非房屋的合法面积，原告在购买时对此是知悉的，被告在交付房屋之前也试图进行了搭建行为，只是因为该搭建行为系违法的，被行政主管部门禁止搭建而无法搭建成功。原、被告在买卖涉案房屋过程中，形成了非法搭建“多功能房”的默契，这种行为因违反法律强制性规定应是无效的，原告因被告的违法行为无法实施而主张非法利益损失不应得到法律的支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。对比本案情况，“多功能房”并未在规划范围内，即便被告在宣传时作出具体说明，但并未写入买卖合同，依法应为要约邀请，对双方没有约束力，双方权利义务应以买卖合同的约定为准。在双方买卖合同中，双方并未约定“多功能房”面积计入房屋总价，因此，虽然“多功能房”未能搭建成功，原告据此请求面积差损失亦缺乏依据，本院对原告的此项请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告罗辑截至2020年4月22日的延迟交房违约金人民币25548元；二、驳回原告罗辑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6805元，由被告承担476元，原告承担6329元。原告已预交案件受理费41566.63元，本院依法退还原告34761.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈树雄人民陪审员  蒋胜继人民陪审员  褚载文二〇二〇年八月二十六日书 记 员  方 锐