广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2155号原告：东莞市桥头镇大洲股份经济联合社，住所地：广东省东莞市**********。负责人：莫国华。委托诉讼代理人：曹扬波，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被告：莫美莎，女，汉族，1965年8月8日出生，住广东省东莞市莞城区一甲后坊**，公民身份号码：442************103。委托诉讼代理人：董海涛，广东汉章律师事务所律师。委托诉讼代理人：周望辉，广东汉章律师事务所律师。被告：陈文杰，男，汉族，1985年8月9日出生，住广东省陆丰市****民区市龙灌区管理处宿舍楼1号，公民身份号码：441************014。第三人：陈伟雄，男，汉族，1985年2月19日出生，住广东省陆丰市******************，公民身份号码：441************979。委托诉讼代理人：宋文，广东启众律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭分，广东启众律师事务所实习律师。原告东莞市桥头镇大洲股份经济联合社（以下简称大洲联合社）与被告莫美莎、陈文杰、第三人陈伟雄租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情需要转为普通程序,于2020年6月8日公开开庭进行了审理，原告大洲联合社的委托诉讼代理人曹扬波，被告莫美莎及其委托诉讼代理人周望辉，被告陈文杰，第三人陈伟雄及其委托诉讼代理人宋文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大洲联合社向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2015年6月16日签订的幼儿园租赁合同书；2.被告立即搬离并返还原告的租赁物；3.被告向原告支付拖欠的租金927700元；4.诉讼费由被告承担。后原告将第3项诉请中的租金变更为场地使用费，并撤回第2项诉请。事实和理由：2015年6月16日，原告与被告莫美莎双方签订了幼儿园租赁合同书，约定：原告将位于大洲社区庙高岭巷33号物业出租给被告开幼儿园使用，租赁期为10年，从2015年9月1日起至2025年8月31日止，租金按月缴交，被告须于每月10号前将当月租金转入原告银行账户。原告依约把合同中的厂房出租给被告使用，但被告未按约定支付租金，截至2019年11月，被告共拖欠原告租金合计927700元。按照厂房租赁合同书第九条第3项的约定，当被告出现拖欠租金超过2个月的情况下，原告有权单方随时没收定金、追回被告拖欠款项、收回租赁物及解除该合同，由此造成被告经济损失的不予赔偿。因为被告长期拖延租金，且经过多次催要仍不能支付，已经严重损害了原告的合法权益。被告莫美莎的合伙人被告陈文杰个人承诺支付拖欠的租金，因此应当对租金承担连带支付责任。被告莫美莎辩称，1.原、被告签订合同后，被告发现租赁场地遭到破坏，包括护栏、水电设施、消防系统、门窗全部拆除需要维修，幼儿园开园证件也被上一手租户拿走无法正常开业，无法申请教育补贴，被告接手后补办了证件并花费巨资进行修理。购置校车（写的是大洲幼儿园名字）用于接送幼儿。2.2016年5月，因为被告个人原因无力经营，将幼儿园的经营权转让给第三人陈伟雄。约定由其按期支付租金给原告，原告对转让事实是知情的并一直收取被告陈文杰及第三人陈伟雄的租金，原告追讨租金也是找他们收取的，由他们确定租金拖欠数额。3.原告诉请第一项请求判令租赁合同已解除，所以法庭不能判决是否已经解除，原告已经担当法庭职责。被告陈文杰辩称，1.案涉幼儿园租赁合同的签署方为原告与被告莫美莎，被告陈文杰系因受让了幼儿园的经营权，且原告默认，否则被告陈文杰不可能向原告出具欠条及承诺书。2.按照合同约定，拖欠两个月租金就可以没收定金、收回租赁物等，为何要等到拖欠728000元才诉讼，就是因为双方间的口头协议，因此应当考虑双方的口头协议不能机械地从合同内容来判决。3.从维护社会和谐，保障幼儿园孩子和家长的切身利益出发，不能粗暴地解除合同收回租赁物，应当督促原告履行当初承诺，将租金调整为30000元/月，重新签署租赁合同。4.被告虽承诺支付乙方租金728200元，但考虑到疫情严重，幼儿园开园复课时间没有确定，被告会在幼儿园复课后分期清偿原告租金。综上，请求法院协调原告与被告变更2015年合同的部分条款；2019年10月前的租金按照租金标准计算，10月后的按照30000元/月计算，租金计算至2019年11月应为668100元；诉讼费按过错承担。第三人陈伟雄陈述，陈伟雄不是案涉物业的实际使用者，原、被告的证据显示幼儿园的实际使用者是陈文杰，基于该事实原告及被告莫美莎均没有要求陈伟雄以被告身份参与本案诉讼，而是以第三人参与诉讼。本院经审理认定事实如下：2015年6月16日，原告作为甲方与被告莫美莎作为乙方签订了幼儿园租赁合同书，约定甲方将位于东莞市桥头镇大洲社区*******的物业出租给乙方开幼儿园使用；租赁期限为2015年9月1日至2025年8月31日，免租期一个月；租金按中标价59900元/月支付，每五年上涨10%即2020年9月1日至2025年8月31日租金为65890元/月；租金于每月10日前支付至甲方账号；乙方竞投前需向甲方交纳200000元作为交易保证金，交易保证金自动转为合同的履约定金；合同期满乙方无违法合同及没有发生教学安全事故、付清租金等经营费用后，定金无息退还；拖欠租金超过两个月甲方有权没收定金、解除合同、收回租赁物等。合同签订后，莫美莎在案涉租赁物开办了东莞市*******。2016年5月25日，莫美莎与第三人陈伟雄签订了东莞市*******承包权转让合同，约定莫美莎将幼儿园的全部承包权转让给陈伟雄，转让费为130万元，转让包含莫美莎交给原告的押金20万元等。莫美莎主张其将幼儿园转让给陈伟雄后，由陈伟雄与陈文杰共同经营，2016年6月起的租金也是陈伟雄、陈文杰向村委支付。陈伟雄则陈述其受让了幼儿园后于2018年4月将幼儿园转给了陈文杰。陈文杰陈述其于2018年5月从陈伟雄处接手了幼儿园，接手后的租金由其支付。原告则表示不清楚，租金其系向莫美莎催要，莫美莎说陈文杰系其合作伙伴才找陈文杰。2019年6月13日，陈文杰向原告出具了承诺书，载明主要内容为：东莞市********因租借大洲联合社幼儿园场地，故承诺2019年7月1日前汇款200000元，剩余金额9月10日之前结清。2019年7月24日，陈文杰向原告出具了欠条，载明主要内容为：兹有大洲幼儿园经办人陈文杰欠大洲联合社租金728200元，承诺在2019年8月5日前支付200000元，剩余租金在2019年9月10日前付清，如有违约村委有权单方终止合同并追究责任。陈文杰对该两份证据予以确认。被告莫美莎提交了签订欠条时的照片，主张签订欠条时其在场，但原告仅向陈文杰追讨租金，说明原告知道实际使用人是陈文杰、陈伟雄的事实。被告陈文杰对此予以确认。原告表示不清楚照片是什么时候拍的，不确认。被告陈文杰提交了其与莫美莎的微信聊天记录证明其与原告协商自2019年11月起租金变更为30000元/月。该微信聊天记录中莫美莎于2020年1月14日发微信给陈文杰，催促陈文杰趁着过年没有人争着投标处理投标的事宜，投标就30000元租金。莫美莎对微信聊天记录真实性确认，并陈述其与陈文杰一起去找原告谈了租金变更的问题，原告也基本上同意租金变更但要求走程序。原告确认被告有向其申请减少租金至30000元/月，但原告未同意。本院认为，被告陈文杰提交的微信聊天记录仅显示莫美莎催促其尽快处理招标事宜以便降租，不足以证明原告同意租金降至30000元/月，故对被告陈文杰的主张本院不予采纳。庭审中，原告主张被告拖欠租金的情况为：2018年8月租金29200元，2018年9月至2019年11月每月59900元，合计927700元。被告陈文杰提交了取款回单、转账记录证明其在2019年8月19日支付了70000元、2020年5月26日支付了100000元。被告确认收到上述款项，但主张被告支付的70000元在前述诉请金额中已扣除，支付的是2018年7月以及2018年8月的部分租金，扣除70000元后被告尚欠2018年8月租金29200元。本院认为，原告已明确拖欠租金的情况，被告作为履行付款义务一方，应当对付款情况承担举证证明责任，被告未举证证明其以其他途径支付了2018年7月及8月的部分租金，应当对此承担举证不能的法律后果，故对原告的主张本院予以采纳，扣除被告2020年5月26日支付的100000元，截至2019年11月尚欠租金为827700元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议的问题如下：一、合同效力问题。原、被告未在本院限定期限内提交证据证明案涉租赁物取得了建设工程规划许可证，原告也确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，原告与被告莫美莎签订的案涉厂房租赁协议应属无效合同。原告要求解除合同缺乏法律依据，本院不予支持。二、案涉责任承担主体。首先，被告莫美莎作为案涉租赁合同的相对方，虽未再直接使用案涉租赁场地，但其未与场地实际使用人、原告变更案涉租赁合同。且在处理案涉租赁合同的相关事宜中，莫美莎仍需协助处理，因此，原告请求合同相对方即被告莫美莎承担案涉责任依法有据，本院予以支持。其次，被告陈文杰作为租赁场地实际使用人，其向原告出具了承诺书、欠条承诺付清租金，相对原告而言构成债务加入，故对原告请求被告陈文杰承担案涉责任，本院予以支持。至于莫美莎与陈伟杰之间的内部关系由其另行处理。三、应否支付占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告请求被告参照合同约定标准59900元/月支付占有使用费符合法律规定，本院予以支持。被告应向原告支付截至2019年11月占有使用费827700元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告莫美莎、陈文杰应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市桥头镇大洲股份经济联合社截至2019年11月的占有使用费827700元；二、驳回原告东莞市桥头镇大洲股份经济联合社的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13078元，由原告东莞市桥头镇大洲股份经济联合社负担1410元，被告莫美莎、陈文杰负担11668元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  丘其军审判员  钟凤媚审判员  赖远龙二〇二〇年七月三十一日书记员  邵雪文李晓幼