湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初18533号原告：周紫薇，女，1989年11月12日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：彭国望，湖北维力律师事务所律师。被告：彭文芬，女，1978年10月11日出生，汉族，居民身份证住址湖北省天门市，委托诉讼代理人：蔡从云，湖北酬信律师事务所律师。第三人：胡小强，男，1985年1月7日出生，汉族，居民身份证住址江西省南昌市安义县，第三人：何美玉，女，1973年5月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告周紫薇与被告彭文芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案，依法追加胡小强、何美玉为本案第三人，适用普通程序，由审判员钟小培与人民陪审员汪源、祝曦组成合议庭，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告周紫薇及其委托诉讼代理人彭国望、被告彭文芬委托诉讼代理人蔡从云到庭参加诉讼，第三人胡小强、何美玉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周紫薇向本院提出诉讼请求：1、判令彭文芬退还周紫薇交付的6万元；2、判令彭文芬退还周紫薇交付的押金5,000元；3、判令彭文芬支付周紫薇利息1,814元（利息按照同期银行贷款利息1.5倍从2019年4月8日暂计算至2019年9月8日，2019年9月8日之后的利息按照同样的计算方式计算至实际付清之日）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。2019年12月2日，周紫薇申请变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、确认双方于2019年3月4日签订的转让合同无效；2、判令彭文芬返还周紫薇支付的转让费66,000元（含定金1,000元）；3、判令彭文芬支付周紫薇利息1,814元（利息按照同期银行贷款利息1.5倍从2019年4月8日暂计算至2019年9月8日，2019年9月8日之后的利息按照同样的计算方式计算至实际付清之日）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：周紫薇与彭文芬于2019年3月4日签订转让合同，合同约定彭文芬将位于武汉市武昌区复地东湖国际五期1-107日光宝贝童装店商铺转让给周紫薇，同年3月4日至5日，周紫薇通过手机转账的方式分6次向彭文芬支付房屋转让费6万元，彭文芬向周紫薇出具收条，收条载明收到涉案商铺转让费6万元及3月8日至4月8日房租5,000元，余5,000元押金4月8日支付。周紫薇承租涉案合同商铺后，发现涉案合同商铺是由彭文芬向胡小强承租，胡小强并不同意彭文芬将涉案商铺进行转租，由于彭文芬未向胡小强缴纳涉案商铺的房租及擅自将涉案商铺转租，胡小强已解除了其与彭文芬的租赁合同。周紫薇认为，彭文芬未征得胡小强的同意，擅自将该房屋出租，胡小强以彭文芬擅自转租及未交房租为由已解除了其与彭文芬的租赁合同，因胡小强已解除了与彭文芬的租赁合同，彭文芬无权转让涉案商铺。据此，彭文芬收取周紫薇的转让费6万元及押金5,000元应当退还给周紫薇，周紫薇多次协商无果，为维护自身权益，诉至法院。被告彭文芬辩称，1、周紫薇起诉状上的事实理由与变更后的诉讼请求相矛盾。2、周紫薇与彭文芬之间是商铺转让合同关系而非房屋租赁转让关系，合法有效，不存在转让费的问题。该合同为双务合同，利息的诉讼请求没有法律依据。3、胡小强、何美玉未出庭，其书面意见未经质证，彭文芬不予认可。彭文芬与何美玉之间已建立租赁合同关系，2019年2月17日、2月18日、4月9日，彭文芬直接向何美玉交租。胡小强在合同上的签字为表见代理，彭文芬未与胡小强、何美玉同时建立或与胡小强单独建立租赁合同关系。4、日光宝贝童装店是实际使用涉案房屋的主体。综上，请求驳回周紫薇的诉讼请求。第三人胡小强、何美玉向本院递交书面材料，表明已知悉本案相关事实，放弃答辩及举证的权利，对原告变更后的诉讼请求及事实理由无异议。周紫薇为支持其诉讼请求，依法向本院提交了证据一当事人身份信息，证据二涉案房屋信息，证据三房屋租赁合同（彭文芬与胡小强），证据四转让合同（周紫薇与彭文芬）、转账凭证、收条，证据五胡小强情况说明，证据六周紫薇与彭文芬微信聊天记录截图，证据七周紫薇与彭文芬通话录音、彭文芬在网上转让涉案房屋的截图。彭文芬为反驳周紫薇诉讼请求，依法向本院提交了证据一何美玉身份证复印件，证据二电子回单，证据三房屋租赁合同（何美玉与彭文芬签订），证据四房屋租赁合同（胡小强与包睿、江睿、徐亚玲、彭文芬签订），证据五转让合同，证据六微信聊天记录。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院结合相关案件事实，依法综合认定。本院认定事实如下：何美玉为武汉市武昌区复地东湖国际五期1栋1层7号房（建筑面积55.89平方米，合同备案号昌120421546）买受人。后何美玉将该房屋出租给胡小强。胡小强又将该房屋的一半出租给他人经营。2019年2月19日，何美玉、胡小强（甲方）与彭文芬（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将武昌区复地东湖国际五期1栋1层7号房出租给乙方，租赁期限自2019年4月8日起至2020年4月7日止，月租金6,000元，按季支付；押金5,000元。庭审中，彭文芬提交的上述《房屋租赁合同》的甲方系何美玉一人，彭文芬确认，甲方“何美玉”系胡小强代签。2019年3月4日，彭文芬（甲方）与周紫薇（乙方）签订《转让合同》，约定：甲方将位于武昌区复地东湖国际五期1栋1层7号房日光宝贝童装店的店铺转让给乙方（含该商铺设备所有权、商品所有权、商铺所有经营权），另转让房屋押金5,000元，乙方于2019年4月8日交房租时支付该押金给甲方。另有手写备注：“商铺转让费为65,000元，包含2019年3月8日至2019年4月7日房租”。次日，彭文芬向周紫薇出具《收条》，载明：今日光宝贝童装店转让费陆万整，伍仟元房租（3月8号至4月8号）已全部结清。余伍仟元房屋押金4月8号交。周紫薇提交的转账记录显示：2019年2月27日向“日光宝贝”转账1,000元；2019年3月4日，分3次向“日光宝贝”转账共3万元；2019年3月5日，分2次向彭文芬转账共2万元，向“日光宝贝”转账1万元；2019年4月9日，向“彭彭”转账5,000元，备注“日光宝贝店铺押金”。上述转账记录显示，周紫薇共计向彭文芬支付66,000元。2019年7月7日，彭文芬微信告知周紫薇，胡小强因未收到租金扣除了押金作为违约金、并称合同归于无效。周紫薇询问解决办法，彭文芬催促周紫薇与胡小强联系交租。2019年7月12日，胡小强手写《情况说明》，表明不同意彭文芬转租涉案房屋。诉讼中，胡小强、何美玉向本院递交《证明》，认可周紫薇变更后的诉讼请求。本院认为，周紫薇与彭文芬2019年3月4日签订的《转让合同》，既包含房屋转租的意思表示，也包含设备物资转让的意思表示。何美玉为本案房屋的出租人，不管胡小强为承租人或出租人的代理人，彭文芬都无法举证证明其转租涉案房屋得到了出租人的同意，因此《转让合同》中关于房屋转租的内容无效，但关于设备物资的转让内容有效。关于房屋的转租。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿。双方确认66,000元中包含租金5,500元、押金5,000元。租金5,500元低于彭文芬与何美玉、胡小强合同中约定的每月6,000元的租金标准，应视为彭文芬转让店铺时对周紫薇的让利。因周紫薇已实际使用涉案房屋，基于合同无效情形下的不当得利返还，彭文芬对周紫薇已支付的租金5,500元无需返还，对周紫薇已支付的押金5,000元应予返还。2019年4月8日之后，周紫薇使用涉案房屋中产生的占用费、电费、物业费，应据实结算。关于设备物资等费用。周紫薇认为，66,000元中还包含定金1,000元、转让费5万元（包含物业费335元、多交电费若干元，空调分机1台、转让的商品袜子、小商品配件、衣架不足3万元）。庭后，周紫薇向本院递交书面补充意见，称同意用16,000元折价购买彭文芬转让的商品及设备，主张彭文芬返还转让费5万元。彭文芬认为，店铺转让时的转让费65,000元还包含1,558件商品3万元、设备（空调、桌椅、货架、挂烫机、游戏机、收银设备等）及装修2万元，电费700元、物业费500元、门面转让费2,800元。定金1,000元包含在转让费6万元中。周紫薇不能将经营风险转嫁给彭文芬。本院认为，双方转让合同中关于房屋转租之外的内容真实有效。彭文芬未明确告知转租是否经过出租人同意，也未明确告知周紫薇涉案房屋的剩余租期，导致周紫薇承担了可能在此处无法长期经营的风险，但周紫薇在订立合同时也未进行审慎审查。鉴于周紫薇已实际使用涉案房屋中的设施设备、从事经营活动、出售转让所得商品，本院对其要求彭文芬退还定金1,000元的诉讼请求予以支持，对退还转让费5万元及支付利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告周紫薇与被告彭文芬2019年3月4日签订的《转让合同》中关于武昌区复地东湖国际五期1栋1层7号房的转租的内容无效；二、被告彭文芬应退还原告周紫薇6,000元（押金5,000元、定金1,000元）；三、驳回原告周紫薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,470元，由原告周紫薇负担1,300元，被告彭文芬负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  钟小培人民陪审员  汪 源人民陪审员  祝 曦二〇二〇年八月十四日法官助理周烨岚书记员宋亚婷