广东省汕头市澄海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0515执异60号 案外人：苏东元，男，1995年1月16日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：林文杰，广东博尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟浩，广东博尔律师事务所律师。 申请执行人：许斌，女，1980年10月26日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。 被执行人：马卓，男，1984年10月14日出生，汉族，住云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县。 本院在执行（2018）粤0515执1532号申请执行人许斌与被执行人马卓委托合同纠纷一案中，案外人苏东元于2020年5月18日对本院变卖的被执行人马卓名下的云南省大理州洱海国际生态城一栋二单元501号房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人苏东元称，一、异议人就本案涉案的房屋于2018年11月20日向贵院提出异议，但至今贵院未就异议人提出的异议进行答复。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008修正）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，涉案房屋马卓已经将其需要办理登记的房产出卖给异议人，且异议人已经占有该房屋，异议人在2018年11月20日通过EMS快递向贵院邮寄了对于（2017)粤0515民初1946号民事裁定书的异议申请书，贵院于2018年11月22日签收。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。”的规定，贵院应在收到异议人的异议申请书十五日内的作出相应的裁定，但贵院并未作出任何裁定，贵院的行为损害了异议人的合法权益，请求贵院依法对异议人针对（2017)粤0515民初1946号民事裁定书提出的异议申请进行答复。二、异议人就涉案房屋具有排除查封和执行的法定事由。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人苏东元与马卓夫妻二人于2017年1月18日签订了《房屋买卖协议》，双方约定被执行人以168万元的价格将云南省大理洱海国际生态城******出售予异议人。签约当日，异议人支付20万元定金，2017年2月23日支付20万元，同日，异议人与被执行人马卓夫妻二人签订《补充协议》，约定2017年2月23日被执行人马卓夫妻二人向异议人交付房屋，该房屋已经实际交付于异议人实际占有并居住；2017年5月3日支付105万元，2017年5月4日支付剩余购房款23万元。异议人将全部购房款项支付完毕后，被执行人向异议人提供收条。2017年4月28日被执行人马卓已经向大理洱海金沙旅游度假置业有限公司书面提出更名申请，云南省大理洱海国际生态城一栋二单元501房由马卓更名为苏东元，且已按大理洱海金沙旅游度假置业有限公司的规定交纳更名费，同日也向大理洱海金沙旅游度假置业有限公司提交了异议人苏东元签名的商品房购销合同，因被执行人及开发商原因未为异议人办理更名手续。根据以上异议人苏东元与马卓合同的履行情况看，异议人与马卓合同的签署时间为2017年1月18日早于贵院2017年11月30日的查封时间；异议人苏东元缴纳缴纳房款的时间为2017年1月18日、2017年2月23日、2017年5月3日和2017年5月4日，且截至2017年5月4日异议人苏东元已经交齐全部房款168万元，以上时间也均早于贵院查封的2017年11月30日；异议人苏东元于2017年2月23日已经实际占有并使用涉案房屋，以上时间同样早于贵院2017年11月30日的查封时间；目前因为马卓和开发商的原因，导致涉案房屋未更名至异议人苏东元名下，但2017年4月28日马卓已经向大理洱海金沙旅游度假置业有限公司提出更名申请，要求将涉案房屋更名至异议人苏东元名下。根据以上异议人苏东元和马卓的合同履行情况看均早于贵院查封时间，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人苏东元就涉案房屋具有排除贵院执行的法定事由。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008修正）第十七条以及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，贵院查封拍卖的涉案房屋，在贵院查封之前异议人苏东元和马卓已经完成交易，上述房屋实际已经归异议人苏东元所有，贵院无权进行查封。且异议人于2018年11月20日已经就此向贵院提出过异议，但是贵院至今未予答复，即便如此，根据上述规定，异议人苏东元对贵院拍卖的涉案房屋具有排除贵院执行的法定事由，望贵院及时予以纠正，避免损失的进一步扩大。案外人请求事项：1?请求中止对云南省大理州洱海国际生态城一栋二单元501号房地产拍卖款的分配；2?请求就异议人对（2017)粤0515民初1946号案件查封行为提出的异议作出答复；3、请求贵院撤销（2018）粤0515执1532号之三执行裁定书；4、请求贵院将位于云南省大理州洱海国际生态城一栋二单元501号房地产权属恢复到马卓名下。 申请执行人许斌没有提出书面意见。 被执行人马卓没有提出书面意见。 本院查明，涉案房地产位于云南省大理州洱海国际生态城一栋二单元501号，系马卓于2016年3月23日向大理洱海金沙旅游度假置业有限公司购买，购房合同经网上备案，尚未取得房产证。 案外人苏东元与马卓、张蕊夫妻于2017年1月18日签订《房屋买卖合同》，马卓、张蕊将涉案房地产以总价款1680000元卖给苏东元，当日苏东元支付购房定金200000元，2017年2月23日，买卖双方签订《补充协议》，当日苏东元又支付购房款200000元。2017年4月28日，马卓与苏东元向大理洱海金沙旅游度假置业有限公司申请将涉案房产业主更名为苏东元，苏东元支付了更名费16300元，但没有办理更名。此后，苏东元又分别于2017年5月3日和5月4日分二次支付马卓剩余购房款共1280000元，仍没有办理过户或更名手续。至本院查封时，业主仍是马卓。 本院在审理（2017）粤0515民初1946号原告许斌诉被告马卓委托合同纠纷一案中，于2017年11月24日作出裁定，查封了涉案房地产。该案判决生效后，根据权利人许斌申请，本院于2018年12月13日立案执行，案号为（2018）粤0515执1532号。2019年9月18日，本院裁定变卖涉案房地产，涉案房地产由买受人王津以1346240元买受，2019年11月4日，本院作出（2018）粤0515执1532号之三裁定书，裁定涉案房地产归买受人王津所有，涉案房地产自裁定送达买受人王津时起转移，裁定书于2019年11月28日送达王津。 2019年2月15日云南省大理市人民法院受理苏东元诉马卓、张蕊房屋买卖合同纠纷，2020年4月15日作出判决，确认苏东元与马卓、张蕊于2017年1月18日、2017年2月23日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效。 本院认为，被执行人马卓因未能履行本院生效判决，本院依法查封、拍卖、变卖其名下房地产，合法有据。案外人苏东元虽与马卓签订涉案房产买卖合同，但房产买卖合同合法有效不必然导致产权转移。苏东元与马卓在交易过程中，未办理过户登记，既有其它客观原因，苏东元未尽到合理注意义务也是一个重要因素。理由是：一、马卓在与苏东元签订买卖合同直至收取全额购房款时，马卓没有取得房屋产权证。苏东元对是否能办理过户未尽到合理注意义务；二、苏东元交纳业主更名费用后，在明知更名没有成功的情况下，仍然将1280000元房款支付马卓，其对于保护自身合法权益方面存在过错。综上所述，苏东元作为买受人，存在未尽合理注意义务的过错，造成了支付购房款却未能办理过户登记的结果。其异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，其提出对涉案房产排除执行，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十六条、第十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人苏东元的异议。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄少昉 执行员  陈宛阳 执行员  林天雁 二〇二〇年八月十八日 书记员  蔡惠珍