福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初648号 原告：林秀蓉，女，1980年9月19日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人:王志君，福建锋芒律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:林贤祖，福建锋芒律师事务所执业律师。 被告：刘华雄，男，1982年9月5日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被告：刘玉斌，男，1976年10月12日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被告：侯淑琴，女，1949年11月29日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被告：郭静宜，女，1975年10月8日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告林秀蓉与被告刘华雄、刘玉斌、侯淑琴、郭静宜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林秀蓉的委托诉讼代理人林贤祖到庭参加诉讼。刘华雄、刘玉斌、侯淑琴、郭静宜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林秀蓉向本院提出诉讼请求：一、确认林秀蓉与郭静宜于2012年11月6日签订的《经济适用房转让协议》有效；二、不得执行坐落在莆田市涵江区××街道××房××＃××室房屋，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2012年11月3日，郭静宜因资金周转困难将坐落莆田市涵江区涵东街道卓坡经济适用房3＃402室房屋出让给林秀蓉，当日林秀蓉支付购房定金2万元。2012年11月6日在案外人陈威扬见证下双方签订经济适用房转让协议，约定上述房屋作价28万元出售给林秀蓉，林秀蓉支付首付款138000元，郭静宜向银行偿还按揭贷款7万元，由林秀蓉按银行规定的还款方式代郭静宜还款。合同签订后，林秀蓉于2012年11月7日汇款118000元。加上之前定金20000元，共计138000元，即林秀蓉履行了约定的支付首付款的义务。郭静宜即将《莆田市经济适用房出售合同》等交林秀蓉保管。尔后林秀蓉对上述房屋装修并一直居住至今，该房屋水、电费、物业费均由其缴纳。2014年双方对房款尾款偿还协商达成约定，约定尾款7万元分十年期还清，自2014年其每年还款7000元，在每年6月30日支付。至今林秀蓉已还款至2019年度，已偿还42000元。但贵院作出（2019）闽0303执2029号之一裁定，查封上述房屋。该查封行为系错误，林秀蓉提出执行异议，但贵院裁定驳回异议请求。综上，林秀蓉认为，上述房屋早在2012年11月3日就断卖给林秀蓉，双方签订的转让协议合法有效，虽未办理过户登记，但该房屋买卖后一直由林秀蓉居住，权属已属林秀蓉，故为维护合法权益特依法提起诉讼。 刘华雄提交书面答辩意见称，一、无论林秀蓉与郭静宜所签订的《经济适用房转让协议》是否有效，均不能排除人民法院的执行措施。1、《经济适用房转让协议》是无效协议，不能排除人民法院执行措施。根据《经济适用住房管理办法》等相关法律法规的规定，经济适用房属于国家政策性保障住房，对于转让有严格的条件限制，即5年内不得上市交易，满5年后需按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款取得完全产权后才可以交易。本案中，涉案经济适用房尚未满5年，郭静宜仅享有有限的产权，依法不得上市交易。因此，本案《经济适用房转让协议》违反了法律法规强制性规定，且破坏了市场秩序，违反了国家对于保障性住房的宏观政策，根据《合同法》等相关法律的规定及《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要的精神》，该协议属于无效协议，而无效协议显然不能排除人民法院的执行措施。2、退一步讲，即使《经济适用房转让协议》为有效协议，也仍然不能排除人民法院执行措施。即使认为《经济适用房转让协议》仅违反了“管理性强制性规定”，依法不能认定为无效协议，但无论是违反“管理性强制性规定”还是“效力性强制性规定”，该协议违反法律规定是毫无疑问的事实。而一个违法行为显然是不能对抗人民法院依法作出的裁决。因此，即使《经济适用房转让协议》为有效协议，则该协议也仍然系违反法律规定的协议，仍然不能排除人民法院执行措施。二、林秀蓉排除执行的主张也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定了在金钱债权执行中买受人排除执行的四个条件，林秀蓉显然不符合该规定，具体如下：第一、如上所述，林秀蓉与郭静宜所签订的买卖协议是无效协议，或者至少是违反法律规定的协议；第二、林秀蓉至今尚未支付全部价款；第三、本案讼争房产至今未过户的原因是本案讼争房产尚属于有限产权的房产，依法不能上市交易且林秀蓉尚未支付全部价款所致，即系由于林秀蓉自己的原因而未能(客观上不能)办理过户登记。因此，林秀蓉不存在符合法律规定的足以排除执行的情形，其排除执行的主张依法不能成立。三、刘华雄不应承担本案的任何诉讼费用。1、根据《诉讼费缴纳办法》第29条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。本案中，林秀蓉的请求完全没有任何法律依据，依法不应当得到支持，故本案的诉讼费用应当由其自行承担。2、退一万步说，即使判决林秀蓉的权利足以排除执行的，那么也因答辩人无任何过错，故不应当由刘华雄承担诉讼费用。首选，刘华雄对郭静宜等人提起诉讼之时，根本不知道郭静宜名下还有房产，也未对其申请保全措施。甚至在执行阶段，答辩人也是在人民法院依法查询到本案讼争房产并采取查封措施，将执行裁定送达刘华雄后，刘华雄才知道，即该查封措施是人民法院依法执行的结果。其次，对于本案，刘华雄是对法律及事实进行答辩，若人民法院经审理后认为林秀蓉的权利足以排除执行的，刘华雄也予以接受。再次，刘华雄对于本案讼争房产被查封没有任何过错，且目前刘华雄对郭静宜的合法债权经人民法院强制执行后仍未得到分文清偿，属于“受害人”之列。因此，无论本案如何裁决，本案诉讼费用均不应当由刘华雄承担，否则有违公平原则。 刘玉斌、侯淑琴、郭静宜未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月6日，郭静宜（甲方）与林秀蓉（乙方）签订《经济适用房转让协议》一份，约定：郭静宜将位于莆田市涵江区××街道××区经济适用房3号楼4单元02户房屋转卖于林秀蓉，林秀蓉向郭静宜首付房款138000元，其余甲方向银行按揭贷款75000元，由乙方依银行规定的还款方式替代甲方还款。待该房屋符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市交易条件后，甲方须协助乙方办理房屋产权变更登记，产权过户至乙方名下。待该房屋所有权权属变更登记、产权过户至乙方名下时，过户手续费等全部由乙方负担。因甲方买房的全款均由乙方所出，甲方自拿到该房屋钥匙时起，同意乙方无偿使用、占有、居住、管理该房屋。协议第二条约定所附条件成交时，即房屋已符合有关法律、法规、规章规定的上市出售要求时，甲方必须协助乙方办理所有权变更登记，将产权过户到乙方名下，否则：1、逾期不办理，按照日万分之五支付违约金，同时履行协助过户义务。2、若因甲方原因导致无法办理该产权变更登记，乙方无法实现取得该房屋所有权的目的，甲方应向乙方承担此房屋总房价款双倍购买款作为赔偿，及装修所产生的所有费用均由甲方承担等内容。合同签订后，林秀蓉依约支付郭静宜首付款138000元。郭静宜即将《莆田市经济适用房出售合同》等交林秀蓉保管。2014年双方对房款尾款偿还协商达成约定，约定尾款7万元分十年期还清，自2014年其每年还款7000元，在每年6月30日支付。另查明，刘华雄与刘玉斌、郭静宜、侯淑琴民间借贷纠纷一案，本院经审理后于2018年9月6日作出（2018）闽0303民初3023号民事判决，刘玉斌、郭静宜、侯淑琴应在该判决生效之日起五日内归还刘华雄借款36万元及该款自2018年8月8日起至还清借款之日止按月利率2%计算的利息。上述判决生效后，刘玉斌、郭静宜、侯淑琴未按生效法律文书向刘华雄履行义务，刘华雄遂于2019年7月5日向本院申请强制执行，因郭静宜有坐落莆田市涵江区××街道××房××＃××室房屋一处（合同号：2012264）。2019年7月26日，本院作出（2019）闽0303执2029号之一执行裁定，查封郭静宜所有的上述房地产。后林秀蓉向本院提出书面异议。本院作出（2020）闽0303执异1号执行裁定，驳回林秀蓉的执行异议。林秀蓉遂于2020年2月6日向本院提起诉讼。 本院认为，建设部、国土资源部等职能部门联合颁布的《经济适用房管理办法》明确规定“经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房”。该管理办法第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊困难确需转让经济适用房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关费用后,取得完全产权”。本案涉案房屋性质属经济适用住房,其交易事宜属上述管理办法规定调整范围。林秀蓉与郭静宜于2012年11月6日签订房屋买卖协议时,距郭静宜取得经济适用房有限产权不足五年,不符合直接上市交易条件,且即使时至今日,也未有证据显示郭静宜向政府交纳土地收益等相关费用取得完全产权。林秀蓉明知涉案房屋的性质为经济适用住房及办理房屋过户手续的限制期限为5年,且在协议中对不能办理过户登记的违约责任追究进行相应约定,林秀蓉应当考虑在政府限制取得产权期间内,其购买后至取得产权登记前存在的法律风险。但林秀蓉明知办理过户登记存在风险,但其仍忽视相应交易、法律风险,致涉案房屋至今不能过户登记,其中存在林秀蓉的自身原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此,林秀蓉主张排除对案涉房屋强制执行的诉讼请求,不符合上述规定,本院不予支持。关于林秀蓉诉求本院确认协议是否有效等其他诉求,本案系因执行异议提起的诉讼,上述诉求与本案不属统一法律关系,可另案起诉。 综上所述，林秀蓉要求排除对涉案房屋属强制执行的诉请,于法无据,本院不予支持。刘华雄、刘玉斌、侯淑琴、郭静宜经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席判决。综上,依照中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定,判决如下: 驳回林秀蓉的诉讼请求。 案件受理费4420元，由林秀蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林永洲 人民陪审员  陈 忠 人民陪审员  郑锦萍 二〇二〇年八月五日 书 记 员  詹云卿 附：本案适用的相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； (二)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。