甘肃省古浪县人民法院   民事判决书   （2019）甘0622民初2413号   原告：张某，古浪县大靖镇双城村六组11号。   委托诉讼代理人：刘某，古浪县法律援助中心律师。   委托诉讼代理人：徐某，系张某妻子。   被告：古浪县展望房地产开发有限公司。   法定代表人：崔某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：银某，甘肃万邦律师事务所律师。   原告张某与被告古浪县展望房地产开发有限公司（以下简称“展望房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人刘某、徐某，被告法定代表人崔某、委托诉讼代理人银某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张某向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告置换房屋价款912800元（包括地下室）；2、被告赔偿原告房屋装潢费112933元；3、被告承担违约金750000元；4、被告赔偿家具损失20000元。事实与理由：2011年11月29日，原告与被告签订房屋置换合同，约定：原告以面积为396平方米的地块置换被告新建的住宅110平方米、商铺40平方米；原告于2011年12月10日将地块交付被告使用，被告于2012年12月30日将新建的楼房及商铺交付原告使用，若单方违约，每逾期一天，应向对方承担违约金1000元，若一方悔约，赔偿对方违约金20000元。合同签订后，原告履行了义务，被告未按期交付房屋。2015年5月11日，双方又签订房屋置换协议一份，约定被告于2015年9月15日交付房屋。协议签订后，被告再次违约，直到3个月后才将房屋交付原告。2016年4月，原告预知被告所修建的房屋、商铺属违法建筑，期间，原告因无处居住，要求装修房屋，经请示被告，被告答复：“你去装修，若有问题，装修费用我全部承担”，并写了保证书一份。原告装修房屋花费112933元，后入住。2017年4月27日，因该房屋属违法建筑，被政府强制拆除。给原告造成很大经济损失，原告多次找被告协商处理此纠纷未果。   被告展望房地产公司辩称：一、原告的诉讼请求缺乏前提条件。原告用于置换房屋的土地是农村宅基地，且宅基地使用证上是别人的名字，而被告开发的房屋，是按商业目的进行开发的，我国土地管理法规定，土地属性发生改变，必须经过相关部门的审批。本案中双方并没有达到土地性质改变的条件，违反了法律禁止性规定，属无效合同，既然是无效合同，就不存在赔偿问题。二、原告诉请的房屋价格不合理，是原告自己估算的，没有依据。双方签订的合同，仅仅约定了置换房屋的面积，并没有约定价格，原告没有举出房屋单价的证据。原告诉求的房屋面积也与协议书约定的面积不符。三、原告诉请的装潢费数额不属实，所提供的装修材料清单，不符合发票形式要件。原告在明知房屋是违章建筑的情况下，仍然装修房屋，造成的损失应自行承担。四、被告修建交付原告使用的房屋，经相关部门认定，属违法建筑，被强制拆除。房屋拆除后，原告强行入住被告修建的2套楼房（共140平方米，已装修好），原告还强行占有了被告修建的2套房屋（共140平方米），因此并没有给原告造成损失。双方签订的合同无效，违约金的约定自然不成立。五、原告关于家具损失的请求，不属于合同范围之内的事。原告主动将家具放在被告房间内，被告方无看管义务。六、被告于2014年3月向原告支付现金305000元。此前双方协商原告396平方米的土地置换被告100平方米住宅一套、110平方米住宅一套、40平方米商铺一套，后原告不要110平方米住宅了，要求被告补偿，被告支付原告现金300500元。综上，被告已经履行了合同相关义务，原告现居住在合同约定的房屋内，要求依法驳回原告的诉讼请求。   原告为证明其主张，向法庭提交了以下证据：1、2015年5月11日双方签订的协议书一份；2、损坏的家具清单一份；3、保证书一份；4、大靖镇双城村委会便函一份，证明经村委会同意，涉案房屋归张某使用；5、购买装修材料及支付装修费用条据27份，证明房屋装修花费112933元；6、大靖镇双城村委会证明一份，证明村委会同意原、被告置换房屋。   被告的质证意见是：证据1是对2011年双方所签《合同书》的补充，原合同无效，补充合同也无效；证据2与本案无关；证据3属实，但对装修费数额，被告法定代表人未作承诺；证据4仅仅证明了该宅基地由袁泽文转让给张某，但不能证明原、被告置换过程中经过村委会批准；证据5不符合发票的形式要件，真实性无法确定；证据6真实性无异议，但对证明目的有异议，宅基地的置换，必须召开村民大会，经三分之二以上村民同意方可进行。   被告为证明其主张，向法庭提交了集体土地建设用地使用证一份[大双集建（1989）字第203号]，证明置换土地的性质为住宅用地，后经原、被告签订合同，性质变更为商业用地，违反了法律禁止性规定，双方所签订的置换合同无效。   原告的质证意见是：对该证据的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议。房屋置换后土地用途还是住宅，没有改变土地性质，没有违反法律禁止性规定，置换协议是在双方平等、自愿基础上签订的，是双方真实意思的表示，合法有效。   本院对全案证据分析认定如下：原告提供的协议书，被告对其真实性无异议，关于此协议书的效力，在后面的论理部分予以认定；原告提供的保证书，被告对其真实性无异议，具有证明力；装修材料及劳务费票据，虽非正规发票，但原告装修房屋属实，经法庭逐一核实，这些票据具有真实性，认定具有证明力；证据4能证明涉案宅基地使用权由袁泽文转让给原告张某；证据6的证明效力应结合本案其他证据予以认定；证据2相关的家具损失的请求，与本案争议的焦点缺乏关联性，对此证据的证明力不作认定。被告提供的集体土地建设用地使用证，形式合法，内容真实，与本案争议事实具有关联性，认定具有证明力。   根据原、被告陈述及法庭认定具有证明效力的证据，查明如下事实：1989年7月，大靖镇双城村西街组村民袁泽文就位于本组自己的老宅基地领取了集体土地建设用地使用证[大双集建（1989）字第203号],用地面积346平方米。2005年1月，袁泽文之子袁忠厚将该宅基地使用权转让给双城村六组村民张某。被告古浪县展望房地产开发有限公司成立于2011年4月27日，经营范围为房地产开发、建设和销售。2011年11月29日，被告为开发原大靖供销社楼盘，与原告张某签订《合同书》，约定“乙方（张某）愿意以现居住大靖西街南巷壹拾壹号地块，总面积396平方米（以土地证为准）抵顶给甲方（古浪县展望房地产开发有限公司）重建，甲方承诺在该地重建后的住宅110平方米，商铺40平方米抵顶给乙方居住和经营。”“乙方拆迁房屋及财产后应于2011年12月10日交清地块给甲方使用。甲方必须于2012年12月30日将修建的楼房及铺面交付给乙方居住。”“乙方每逾期一天应向甲方赔偿壹仟元违约金”。“甲方每逾期一日应向乙方赔偿壹仟元违约金”“若一方反悔赔偿对方贰万元违约金”。协议签订后，原告给被告交付了地块，被告未按期交付房屋。2015年5月11日，原、被告又签订一份《协议书》，约定“一层商铺面积4.5米×11米，二、三层面积4.5米×12.5米，并在此地带地下室35平米一间”。“由于商铺，住宅面积大于乙方兑换面积，多余的面积抵消从2012年至2015年9月15日前乙方的损失费及违约金、房屋的租赁费”。“甲方于2015年9月15日前将商铺、住宅竣工验收后交付乙方（张某）使用，不得违约，若不能按时交付甲方（展望公司）按每日1000元赔付乙方违约金。”2015年9月，被告将建好的房屋交付原告，原告对该房屋进行了装修，花费装修费112933元。2016年7月，原告入住该房屋，2017年4月27日，该房屋因属违章建筑，被政府相关部门强制拆除。拆除房屋时，原告占有了被告修建的4套楼房。   本院认为，本案原告用于置换被告房屋的土地，其属性为农村集体土地，起初该土地由大靖镇双城村村民袁泽文享有使用权，后袁泽文之子袁忠厚将使用权转让给张某，因属于本集体经济组织之间的转让，且经双城村委会同意，故转让行为有效。后原告张某与被告签订合同，将此土地处置给展望房地产公司开发商品房，以换取房屋。《中华人民共和国土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。原告对宅基地只有占有和使用的权利，无权将此土地处置给被告用于房地产开发。被告作为房地产开发企业，未经政府主管部门批准并履行法定程序，擅自取得集体土地，用于商业开发，因此，原、被告的行为属于非法转让土地，所签订的合同违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，属于无效合同，原、被告签订的《协议书》是对《合同书》的补充，亦应认定无效。合同无效后因该合同取得的财产不能返还的，应折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案被告将建设好的房屋交付原告，原告装修并入住后，又因属违章建筑被政府强制拆除，对此，被告作为开发商，存在明显过错，应当承担被告的大部分损失。原告在签订合同过程中，也存在过错，部分损失应由其自担。原告损失的范围包括房屋及宅基地使用权的损失和装修材料、劳务费损失。因原告房屋因被拆除无法进行评估，可比照换取的商铺、住宅、地下室的价值计算。参照展望房地产公司开发的相同地段楼房价格、商铺、住宅、地下室价格每平方米分别为5000元、2500元、1200元。因双方签订的合同无效，故其中的违约金条款亦无效，原告要求被告承担违约金的主张，不予支持；原告要求被告赔偿家具损失的请求，非本案合同中的内容，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条一款项、第五十八条规定，判决如下：   一、原告张某与被告古浪县展望房地产开发有限公司签订的《合同书》、《协议书》均无效；   二、原告张某房屋、宅基地使用权、装修材料及劳务费损失共计683683元，由被告古浪县展望房地产开发有限公司赔偿70%,即478578元，其余损失由原告自担，限于本判决生效后30日内付清；   三、驳回原告的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费20961元，由原告负担15375元，被告负担5586元。   本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不主动履行法律文书所确定的义务，对方当事人应在法定期限内申请本院执行，逾期不申请的，本院将不予立案执行。（申请执行的期限为二年。从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算，规定分期履行的，从每次履行期限的最后一日算起。）   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。   审判长 孟继尧   人民陪审员 杨占华   人民陪审员 司亚红   二〇二〇年八月十四日   书记员 叶正德