江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初1677号原告：王海波，男，汉族，1990年9月15日出生，住灌南县。原告：魏云云，女，汉族，1989年12月4日出生，住灌南县。两原告的共同委托诉讼代理人：朱廷怀，高邮市民信法律服务所法律工作者。被告：扬州市志远房地产开发有限公司，住所地在高邮经济开发区秦邮路。法定代表人：董瑞红，该公司总经理。委托诉讼代理人：经纬，江苏兴典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆斌，江苏兴典律师事务所律师。原告王海波、魏云云与被告扬州市志远房地产开发有限公司（以下简称志远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序于同年5月26日公开开庭进行了审理，后适用普通程序于同年8月7日公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人朱廷怀、被告志远房地产公司的委托诉讼代理人陆斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１、判令被告承担违约责任，双倍返还定金406800元；2、判令被告承担诉讼费用。诉讼中，原告明确诉讼请求为：要求被告返还购房款279459元及赔偿损失（其中203400元从2016年1月1日起、其中76059元从2020年1月1日起按照银行利息计算至实际还清之日至）。事实和理由：2014年5月29日，原被告签订商品房订购协议单，原告向被告订购位于高邮市阳光水岸6-101号住宅一套，被告收取原告定金203400元。协议签订后，原告向被告缴纳定金203400元，后又缴款76059元，剩余房款在被告交付房屋时一次性付清。之后被告一直未和原告签订商品房预收合同及商品房买卖合同，也没有向原告交付房屋，2019年12月，被告发现原告已将房屋另售他人。现原告诉至本院提出上述诉求。被告答辩称：1、原告未按照约定与被告签订《商品房预售合同》，原被告签订的《商品房订购协议单》已逾期作废，被告有权向他人出售涉案商品房；2、被告同意返还购房款203400元，但另外的76059元与本案无关；3、被告不同意双倍返还定金，不同意赔偿损失。经审理查明：2014年5月29日，被告志远房地产公司作为甲方与原告王海波、魏云云作为乙方签订《商品房订购协议单》，约定乙方预定甲方所建的高邮市阳光水岸6-101号住宅商品房，定金203400元，暂定面积约226.46平方米，单价2993.91元/平方米。备注：“总价678000元。交房时款一次性付清。欠条193400元，现金10000元”。该协议单同时约定：1、该房屋预售面积最终以房地产管理局实际测绘面积为准，该房屋总价即为该房屋单价乘以该房屋的测绘面积；2、乙方于2014年前携带本认购协议、签约应邀款项、购房所需证据及其他相关资料到销售中心与甲方签订《商品房预售合同》，逾期本单自动作废，不再有任何法律效力；3、若乙方在此期间提出放弃认购，则本认购协议终止，本公司不另行催告，乙方已付定金不予退还；并有权将该房源另售第三方，已付定金乙方不得以任何理由要求返还；4、甲方在乙方按上述第2条约定的签约日期前不得将该房屋另售他人；5、乙方同意签订本确认单时，支付的定金，作为甲乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后乙方支付的定金转为房价款；6、乙方如按规定时间前来办理手续，甲方不得拒签，否则双倍返还定金；7、本确认单需甲方签字和加盖公章后方可生效；8、本确认单在签署《商品房预售合同》后自动失效。2014年5月29日，被告志远房地产公司出具《收据》2份。其中1份《收据》记载：“交款单位王海波、魏云云，收款方式现金，人民币壹万元整，收款事由阳光水岸6-101号购房款”；另1份《收据》记载：“交款单位王海波、魏云云，收款方式欠条，人民币壹拾玖万叁仟肆佰元整，收款事由阳光水岸6-101号房款抵工程款”。同日，原告王海波、魏云云向被告志远房地产公司出具欠条1份，记载：“今欠到人民币壹拾玖万叁仟肆佰元整（￥193400元），说明欠6-101首付款，在第二年年底扣除抵工程款，此款在2015年底付工程款中扣除”。庭审中，被告志远房地产公司认可收到上述1万元以及工程款抵房款193400元，合计203400元。2019年12月10日，被告志远房地产公司的法定代表人董瑞红在《扬州市江都区龙春建筑材料有限公司（张某1）抵王海波、魏云云房款结算清单》中签字确认：“实际材料钱为柒万陆仟零伍拾玖元正”，该结算清单显示的结算期间为2014年1月1日至2015年12月1日，工程名称为汤庄阳光水岸。另查明，被告志远房地产公司认可涉案商品房已于2019年2月份出售给第三人。上述事实，有原被告的当庭陈述以及商品房预售许可证、商品房订购协议单、收据、欠条、通话录音及文字稿、结算清单、高邮市住房和城乡建设局出具的证明以及证人张某1、张某2的出庭证言等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原被告之间签订的《商品房订购协议单》具备了当事人名称、商品房具体位置及面积、价款确定方式及总价款、付款方式等主要内容，被告志远房地产公司认可收到现金定金1万元以及该协议约定的其他购房款193400元，合计203400元，该协议应认定为商品房买卖合同。2019年2月份被告将涉案商品房出售给第三人。但被告于2019年12月10日仍以抵销所欠龙春公司2014年至2015年期间材料款的形式确认继续收取购房款76059元，被告该行为应视为对原被告之间商品房买卖合同关系的认可并愿意继续履行合同，事实上已对原《商品房订购协议单》中需另行签订《商品房预售合同》以及被告可将房源另售他人的相关条款作了变更。被告提出该76059元与本案无关，但该结算清单注明系“抵王海波、魏云云房款”，原告亦提供证人张某1、张某2的出庭证言佐证结算清单的真实性，被告却未提供任何证据予以反驳，故本院对被告该抗辩主张不予采纳。综上，本院认为原被告之间商品房买卖合同关系成立，原告向被告支付了购房款合计279459元。本院对被告以“原告未按照约定与被告签订《商品房预售合同》”为由否定原被告双方商品房买卖合同关系的观点不予支持。原被告双方在《商品房订购协议单》备注约定“交房时款一次性付清，总价￥678000元”，涉案商品房于2019年2月份已出售给第三人，被告客观上已无法向原告交付涉案商品房，致使合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”以及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权要求被告返还购房款279459元以及赔偿损失。对于损失金额，原告认为被告应支付被告占用上述购房款期间的利息损失，故原告提出要求被告对其中购房款203400元从2016年1月1日（因该款中的193400元系从2015年工程款中扣除，故从2016年1月1日起计算）起、其中购房款76059元从2020年1月1日（该款被告法定代表人于2019年12月10日签字确认，故从2020年1月1日起计算）起按照银行利率计算至实际还清之日的诉求。本院认为原告该诉求不违反法律规定，但对于利率表述方式依法应为：其中203400元按照中国人民银行同期贷款基准利率标准从2016年1月1日起计算至2019年8月19日、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至该款实际付清之日止；其中76059元按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月1日起计算至该款实际付清之日止。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告扬州市志远房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王海波、魏云云返还购房款279459元，以及支付利息损失（其中203400元按照中国人民银行同期贷款基准利率标准从2016年1月1日起计算至2019年8月19日、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至该款实际付清之日止；其中76059元按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月1日起计算至该款实际付清之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7402元，由原告负担1302元，由被告负担6100元（此款原告已垫付，被告在履行支付义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  叶晓红人民陪审员  陆家艮人民陪审员  朱增海二〇二〇年八月十四日书 记 员  赵丹丹