广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初1672号原告：中交物业广州有限公司湛江分公司，住所地湛江开发区。负责人：于合江。委托诉讼代理人：乔森，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：易华女，女，系该司员工。被告：何玉珍，女，汉族，1985年3月7日出生，公民身份号码441************822，住址广东省清远市清城区**************。原告中交物业广州有限公司湛江分公司（以下简称中交物业湛江分公司）与被告何玉珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月9日公开开庭进行审理。原告中交物业湛江分公司的委托诉讼代理人乔森、易华女，被告何玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中交物业湛江分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费人民币4182.71元及公摊水电费人民币654.97元及物业管理费违约金人民币4015.4元(违约金计算方法:从2018年4月1日起每日按年度物业服务费总额的3‰支付滞纳金，暂计至2019年12月31日)，以上合计:8853.08元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告何玉珍拖欠原告中交物业广州有限公司湛江分公司物业管理费未按时支付，具体情况如下:2014年8月18日，原告与中交四航局第三工程有限公司签订《卧龙轩前期服务合同》，以及原告与被告于2016年9月29日签订《卧龙轩前期物业管理服务协议》。合同期限:从2014年8月18日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时。物业坐落:湛江开发区海滨大道中133号卧龙轩6号楼2405房。权属人:何玉珍。建筑面积:88.02平方米。物业费计收标准:根据《卧龙轩前期服务合同》第六条，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.98元向业主或物业使用人收取，商业物业由乙方按建筑面积每月每平方米5.0元向业主或物业使用人收取。付费期限:根据《卧龙轩前期物业管理服务协议》第三条第四款约定，乙方交纳费用的时间:每缴费季度首月10日前。违约金依据:《卧龙轩前期物业管理服务协议》第九条第三款约定，乙方或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天加收欠交金额千分之三的滞纳金标准向甲方支付违约金。物业服务企业也可依法向人民法院申请支付令或提起诉讼。欠费期间:2018年1月1且至2019年12月31日，共24个月。欠费金额:物业管理费每月174.28元，合计4182.71元。催收方式:2019年10月15日通过短信、2019年10月25日、2019年11月26日通过电话、2019年12月14日通过贴单方式催收。原告为维护自身的合法权益，依法向法院起诉，恳请判如所诉。被告何玉珍辩称，一、关于滞纳金只是行政机关可以收取，不是一般公司可以收取的，原告是不能诉请求滞纳金的收费，且原告定的滞纳金比国家的高，不知他们如何定制的滞纳金，在我眼中就是高利贷。我觉得我没必要再缴纳滞纳金。他们没有提供法律可以收取的滞纳金的依据。二、我方被动签订的各种合同，如违反了法律的部分，我方可申请该条令无效。三、我只是拖物业费，我没打算要欠物业费。经查询湛江市有关房子漏水的相关条例，他们有给我任何的维修，但他们对维修结果不保证。我至今在窗台也不敢放东西。我有预防，所以现在才没有造成漏水，这给我的生活造成了极大的不便。他们没有诚意来弥补自己的不足。我们小区的水经常没有先兆的发黄，我方多次打12345投诉，也没有任何的改善。小区的业主收取部分费用去化验水，水质不合格。小区还出现众多的问题，我希望原告能尽快改善。小汽车，电动车出入的都是同一个小门，在上下班和上下学时段，会堵车，会造成安全隐患。电动车是要收取费用管理的，充电收取费用，但原告不负责保管。电动车的停放在一楼架空层，占用了业主活动空间，这是不合理的。我们即交了停车管理费但物业只提供临时停放场地，这是不合理。四、小区共有10栋楼房，原告2018年初的公摊费用是没有分摊到这10栋楼房里，且没有独立的对外缴费账号，业主也无法核查真正的公摊费用，无法简单明了地看到公摊水电费用。五、物业服务手册明确绿化区域内不要私自堆放广告牌，原告在过去的二三年内增加了三大面带电的广告牌，此广告牌也没有给相关部门验证电路，给业主造成的安全隐患。我们也没有见到广告的收益，我们要求原告给个修复的期间，其不能明目张胆地去违规。绿化中心的草皮，共有8棵凤凰树，现只有4棵，树可能枯死了，但物业处理后没有补种任何树。去年12月6日大堂部分地方出现空鼓的现场，这是业主回家的必经之路，但原告到现在还没有处理，根据有关规定，其应当采取紧急处理，但原告没有处理，只是出警示牌。我希望原告能承诺个时间来改善这个问题。六、在小区高空抛物现象严重，我们向物业反应都没有结果，只是贴公告没有实际性的作用，希望物业能增加摄像头，能提上他们的工作日程。七、我希望原告能主动检查公用的设备，例如电梯灯，路灯等，不要等业主投诉才来改善。八、物业忽略了楼顶的清洁，排水管经常堵塞、出现积水。希望原告主动清理。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并记录在案。对于有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据，1《物业服务合同》、《备案回执》，真实有效，本院对该证据予以认定；2、《公摊电费公布表》，被告认为应当附上原始证据,但没有提供相关证据予以证明，本院对该证据予以认定。根据当事人陈述及本案证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，原告中交物业湛江分公司与被告何玉珍签订《前期物业管理服务协议》，该协议的主要内容为：所购商品房为住宅房型，建筑面积为88.02平方米，该房座落位置为6号楼24单元05室。物业管理费用高层住宅为1.98元/月每平方米，业主应于物业开发公司（物业出售方）发放书面/电话/短信/邮件等交房入伙通知中约定的办理交房入伙之日起开始计交物业服务费用，业主首次应付3个月的物业服务费。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或使用人应在每缴费季度首月10日（每次缴费的具体时间）前交纳当季的物业服务费用。公共水电能耗分摊费用的问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规规定作出如下约定：以实际使用情况按照业主或物业使用人物业建筑面积比例进行分摊，由中交物业湛江分公司向业主公布分摊金额，业主或物业使用人须与物业服务费用一并缴纳。A、住宅区公共水、电能耗分摊项目包括：电梯用电量，二次供水水泵电量，独立水系水、电量，其他公共设施设备及供水、供电管网产生的水耗、电损。B、计费方式：交房入伙时，业主先预交纳第一个收费周期（即3个月）的费用200元/户，中交物业湛江分公司将根据使用情况如实核算。此后与物业服务费一并收取。一个周期的运行费用都按实际发生结算，根据多退少补的原则，多余部分款项顺延至下一个交费周期，不足部分应在交纳物业服务费时补足。计算方式以何玉珍建筑面积分摊（参照湛江市物业服务收费管理实施细则）计得费用。中交物业湛江分公司违反协议，擅自提高收费标准的，何玉珍有权要求中交物业湛江分公司清退超收费用；何玉珍或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳服务费用的，应按每天加收欠交金额3‰的滞纳金标准向中交物业湛江分公司支付违约金。中交物业湛江分公司也可依法向人民法院申请支付令或提起诉讼。合同签订后，中交物业湛江分公司即对卧龙轩进行日常物业管理服务。被告何玉珍因拖欠原告的物业管理费、公摊水电费，原告向被告发出催费记录：被告物业服务费2018年第一季度至2019年第四季度欠费金额4182.71元、违约金4015.4元、公摊水电截止2019年第四季度金额654.97元，合计8853.08元。原告通过多次催收，被告何玉珍仍未缴纳相关费用。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告中交物业湛江分公司与被告何玉珍签订的《前期物业管理服务协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。关于物业管理费的问题。原告中交物业湛江分公司主张被告何玉珍拖欠2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费为4182.71元，被告何玉珍在庭审中对物业管理费用没有异议，本院依法予以认定。因此，对于原告中交物业湛江分公司主张被告何玉珍支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费为人民币4182.71元的诉讼请求，本院予以支持。关于公摊水电费的问题。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第一款的约定：公共水电能耗分摊费用的问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规规定作出如下约定，以实际使用情况按照业主或物业使用人物业建筑面积比例进行分摊，由中交物业湛江分公司向业主公布分摊金额，业主或物业使用人须与物业服务费用一并缴纳。A、住宅区公共水、电能耗分摊项目包括：电梯用电量，二次供水水泵电量，独立水系水、电量，其他公共设施设备及供水、供电管网产生的水耗、电损。B、计费方式：交房入伙时，业主先预交纳第一个收费周期（即3个月）的费用200元/户，中交物业湛江分公司将根据使用情况如实核算。此后与物业服务费一并收取。一个周期的运行费用都按实际发生结算，根据多退少补的原则，多余部分款项顺延至下一个交费周期，不足部分应在交纳物业服务费时补足。计算方式以何玉珍建筑面积分摊（参照湛江市物业服务收费管理实施细则）计得费用。根据原告提供的《公共用水计算方式及产生费用》及《公摊水费、公摊电费的计算说明》，原告中交物业湛江分公司主张的2018年1月1日至2019年12月31日的公摊电费按季度分别为66.98元、74.55元、67.51元、74.46元、73.06元、71.82元、70.33元、72元，合计为570.71元。公摊水费按季度分别为4.37元、2.8元、5.56元、4.48元、5.54元、2.44元、3.6元、2.96元，合计为31.75元。综上，2018年1月1日至2019年12月31日的公摊水电费为602.46元。故对于原告中交物业湛江分公司主张的2018年1月1日至2019年12月31日的公摊水电费654.97元的诉讼请求，超出部分本院不予支持。关于物业管理费违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第九条约定，何玉珍或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳服务费用的，应按每天加收欠交金额3‰的滞纳金标准向中交物业湛江分公司支付违约金。该约定是双方的真实意思表示，被告何玉珍未及时缴纳物业管理费及公摊水电费，未能按照合同约定缴费季度首月10日前交纳服务费用，属于违反合同约定，应向中交物业湛江分公司支付违约金。被告辩称原告主张的违约金按年度物业服务费总额的3‰计算明显过高，本院依法按照被告欠付物业费金额的30%予以调整，计款1254.81元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告何玉珍在本判决生效之日起10日内向原告中交物业广州有限公司湛江分公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费4182.71元；二、限被告何玉珍在本判决生效之日起10日内向原告中交物业广州有限公司湛江分公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的公摊水电费602.46元；三、限被告何玉珍在本判决生效之日起10日内向原告中交物业广州有限公司湛江分公司支付物业管理费违约金1254.81元；四、驳回原告中交物业广州有限公司湛江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告中交物业广州有限公司湛江分公司负担15.89元，被告何玉珍负担34.11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄晓君人民陪审员  金 帝人民陪审员  黄爱华二〇二〇年八月七日书 记 员  吴启萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。