呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初1851号原告：李卓菲,女,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：顿小洁，内蒙古蒙元律师事务所律师。被告:呼和浩特市利源商业管理有限公司,住所地呼和浩特市玉泉区西顺城街汇豪天下小区**楼****。法定代表人:左晓丽,该公司总经理。委托诉讼代理人：石强、郭文平，内蒙古蒙特律师事务所律师。原告李卓菲诉被告呼和浩特市利源商业管理有限公司（以下简称利源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顿小洁，被告委托诉讼代理人石强、郭文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李卓菲向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2019年6月1日起至2020年10月31日的欠付租金24784元;2.判令被告向原告支付自2020年5月1日起至实际支付租金之日止的违约金(暂计算至2020年5月27日为455.02元);3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月30日,原、被告签订《巴黎广场·王府井商业委托经营合同书》,合同约定原告将位于××区的商铺,建筑面积22.53平米,全权委托给被告经营,委托期限至2020年10月31日止，租金金额及支付方式按照附件一履行。在委托经营期间,被告向原告支付2019年6月1日至2020年10月31日租金,租金金额为56175元,自2019年11月1日起被告以12个月为单位向甲方支付租金,乙方在每年度的第六个月的最后一天向甲方支付年度租金即被告应于2020年4月30日向原告支付租金56175元。同时,合同约定被告未按时向原告支付租金,应承担违约责任,除本合同规定支付原告应得租金金额外,每逾期一日按所拖欠租金金额0.3‰,向甲方支付滞纳金。现被告不仅拖欠租金且态度强硬,为此，原告诉至法院。被告利源公司辩称，对合同的签订没有异议，原告对合同理解有误，合同约定了支付方式，没有约定一次性支付，2019年6月1日至2020年10月租金以12个月为单位向甲方支付，自2019年6月1日起，按12个月即2020年5月31日支付上一年度租金，开庭前被告已支付租金，完成付款义务，2020年6月1日起至合同期满为下一个合同年度，付款条件尚不成就，原告对于违约金的请求也不成立。2020年4月24日，呼和浩特市王府井公司向被告公司发函，请求免除三个月租金，被告公司向业主发出通知函，得到了700多户商户的同意。依据合同中的不可抗力条款，此次突发疫情属于不可抗力，不存在违约，双方都不应承担责任。本院经审理认定事实如下：2019年5月30日,李卓菲(甲方)与利源公司（乙方）签订《巴黎广场·王府井商业委托经营合同书》,约定甲方将位于呼和浩特市××区的商铺,建筑面积22.53平米,全权委托给乙方经营,委托期限自甲方签订本合同之日起至2020年10月31日止。合同第二条租金金额及支付方式：经甲乙双方协商一致同意，在委托经营期间,乙方向甲方支付2019年6月1日至2020年10月31日租金,租金金额56175元,年度租金为39653元；自2019年6月1日起乙方以12个月（年）为单位向甲方支付租金,乙方在每年度的第六个月的最后一天向甲方支付年度租金，后期年度租金支付方式以此顺延至2020年10月31日止。该套商业返租租金税费甲乙双方各自承担50%，每年税金从租金中扣除，由乙方代扣代缴。合同第八条违约责任：乙方未按时向甲方支付约定租金,应承担违约责任,除本合同规定支付甲方应得租金金额外,每逾期一日按所拖欠租金金额0.3‰向甲方支付滞纳金。合同第九条不可抗力：如遇不可抗力的自然灾害、战争等因素，致使甲、乙双方无法履行本合同，双方互不承担任何责任。合同还约定了其他条款，双方签字盖章予以确认。附件一作为合同的补充，另约定租金金额及支付方式：经甲乙双方协商一致同意，在委托经营期间,乙方向甲方支付2019年6月1日至2020年10月31日租金。2019年6月1日至2019年10月31日租金金额16522元。2019年11月1日至2020年10月31日租金金额39653元。自2019年11月1日起乙方以12个月（年）为单位向甲方支付租金,乙方在每年度的第6个月的最后一天向甲方支付年度租金，后期年度租金支付方式以此顺延至2020年10月31日止。庭审中，被告明确表示认可附件一的内容。另查明，2020年6月10日，利源公司向李卓菲支付租金31391元。另查明，案涉商铺租金税费纳税基数为39653元÷12×10=33044元。印花税为（33044元×1‰÷2）/2=8.3元。个人所得税为（33044元-9600元=23444元-印花税16.6元）×20%÷2=2342.7元。二次个税为8.3元+2342.7元=2351元-16.6元=2334.4元×20%÷2=233.4元。上述税费共计2584.4元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，其争议焦点为：原告主张的租金付款条件是否成就，被告是否存在违约行为，原告诉请欠付租金及违约金有无事实及法律依据。针对该争议焦点，本院认为，原告与被告签订的《巴黎广场·王府井商业委托经营合同书》及附件一均是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规，为合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告受原告委托经营原告的商铺，应当按照合同约定支付租金。原被告签订的合同约定：“……自2019年6月1日起乙方以12个月（年）为单位向甲方支付租金,乙方在每年度的第6个月的最后一天向甲方支付年度租金，……”根据该约定，2019年6月1日至2020年5月31日为第一个计租年度，该年度第六个月的最后一天为2019年11月30日，被告应于该日向原告支付第一年度的租金。合同附件一约定：“……自2019年11月1日起乙方以12个月（年）为单位向甲方支付租金,乙方在每年度的第6个月的最后一天向甲方支付年度租金，……”根据该约定，2019年11月1日至2020年10月31日为一个计租年度，该年度第六个月的最后一天为2020年4月30日，被告应于该日向原告支付该年度的租金。综合上述两项约定可以确定，原告主张的租金付款条件已成就。被告辩称，因疫情影响，请求免除3个月租金，依据合同中的不可抗力条款，此次突发疫情属于不可抗力，双方都不应承担责任。本院认为，新型冠状病毒肺炎是近百年来人类遭遇的影响范围最广的全球性大流行病，是新中国成立以来发生的传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次重大突发公共卫生事件，属于不可抗力。疫情发生后，最高人民法院发布了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》指出：“承租国有房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》指出：“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。”参照以上《意见》，本院结合原告的诉称及被告的辩称意见，考虑当地实际情况，酎情免除被告2个月租金。原被告约定的租金总金额为56175元,年度租金为39653元，月租金为3304元，减免2个月租金后应付49567元，已付31391元，扣除原告应承担的税金1292.2元（2584.4元×50%），被告应当支付尚欠租金16883.8元。对于原告主张的违约金，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”根据该规定，被告未按照约定的期限支付租金是由不可抗力造成，不应承担支付违约金的违约责任，对原告该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告呼和浩特市利源商业管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李卓菲剩余租金16883.8元。二、驳回原告李卓菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取610元，原告李卓菲负担428元，被告呼和浩特市利源商业管理有限公司负担182元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 段剑平二○二○年八月二十四日书记员 郝智臣