广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1061号上诉人（原审被告）：阮然，女，1981年4月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************************，身份证号码：440************428。被上诉人（原审原告）：茂名海悦房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市茂南区************。法定代表人：邵建明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈雪丹，广东诚挚律师事务所律师。上诉人阮然因与被上诉人茂名海悦房地产开发有限公司（以下简称“海悦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初3132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阮然上诉请求：撤销一审判决第一条中关于计算违约金的部份，改判不用支付违约金。事实和理由：阮然虽然于2019年5月16日收到海悦公司催告函，但双方仍然同意履行合同，海悦公司仍然同意阮然通过贷款的方式支付购房款。阮然于2019年6月15日向海悦公司支付房款20000元，2019年7月10日涉案房屋在海悦公司协助下完成不动产预告登记，权利人为阮然。由此可见，双方通过实际履行的方式，变更了支付违约金的约定。因此，一审判决阮然支付违约金是认定事实错误。为维护阮然的合法权益，特此上诉，请二审法院依法审理。海悦公司辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效且符合法律法规和具有现实履行的可能性，海悦公司与阮然应依约履行。海悦公司与阮然之间于2016年1月4日所签《商品房买卖合同》依法成立有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2016年印发的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》第二条：“在不实施‘限购’措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25％，各地可向下浮动5个百分点…”，本案案涉合同有关银行按揭条款的约定是符合法律法规和具有现实履行的可能性，完全符合合同诚信原则。此外，海悦公司在销售案涉房屋时清晰、明确地告知阮然合作贷款银行、个人住房按揭贷款条件等相关信息，阮然明确回应其知悉、了解个人住房按揭贷款的条件，并表示其能处理按揭贷款事宜、符合个人住房按揭贷款的条件，进而和海悦公司达成一致意思表示并签订本案涉《商品房买卖合同》的。2、海悦公司诉求的逾期付款违约金有事实和法律依据，阮然因个人原因未能按照合同约定履行付款义务，应承担违约责任。1)海悦公司诉求的逾期付款违约金有事实和法律依据。基于阮然提交的证据、答辩状和海悦公司提交的证据：《商品房买卖合同》、不动产登记证明、《关于办理按揭手续的催告函》等，可认定：截止至开庭之日阮然仍未按照《商品房买卖合同》支付全部房款的事实。另根据《商品房买卖合同》的第六条、第七条、第八条以及《合同补充协议》第五条第一款、第二款、第十五条第一款的约定，结合双方签定合同的目的、商品房开发、销售、竣工验收、备案登记、所有权登记的相关规定，海悦公司有权主张逾期付款违约金，按照《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：…5、买受人未依约支付应付购房款、违约金或未按规定支付税、费；买受人未履行按揭贷款合同约定的义务导致出卖人已经或可能承担担保责任的…”的约定计算。2)阮然因个人原因未能按照合同约定履行付款义务，应承担违约责任，不存在通过实际履行的方式变更了支付违约金的约定。海悦公司与阮然在签订《商品房买卖合同》前，海悦公司在销售案涉房屋时已清晰、明确地告知阮然合作贷款银行、个人住房按揭贷款条件等相关信息。阮然在签订《商品房买卖合同》时亦明确回应其知悉、了解个人住房按揭贷款的条件，并表示其能处理按揭贷款事宜、符合个人住房按揭贷款的条件。针对按揭贷款，海悦公司在职责范围内尽力协助但不保证成功办理，因此《合同补充协议》第五条作出了相关约定。阮然因个人原因造成银行拒绝发放贷款应积极与海悦公司沟通变更付款方式或按银行要求追加支付贷款数额不足部分为首期房款。此过程中，阮然拒收《关于办理按揭手续的催告函》、拒绝与海悦公司沟通、拒绝给予正面答复，同时以非合作贷款银行作为借口为难海悦公司和拒绝履行合同付款义务，拖延至今，阮然依约应承担违约责任。3)根据《合同补充协议》第五条第二款的约定，“出卖人或银行书面通知”是出卖人行使解除买卖合同的前提条件，不是买受人免于支付逾期付款违约金的理由。根据《合同补充协议》第五条第二款的约定，若非因出卖人原因造成银行拒绝发放贷款或最终批准之贷款数额少于买受人申请贷款数额，买受人须在接到出卖人或银行书面通知之日起十日内，变更为一次性付款方式付清所有房款或按银行要求追加贷款数额不足部分为首期房款。本案中，阮然因个人原因造成银行拒绝发放贷款后拒收海悦公司发出的《关于办理按揭手续的催告函》，亦未按银行要求追加贷款数额不足部分为首期房款，这种情况下，海悦公司有权依照合同约定解除买卖合同。本案中，双方同意继续履行合同，那么阮然就应当按照《商品房买卖合同》第七条的约定，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向海悦公司支付逾期应付款万分之五的违约金。综上所述，海悦公司与阮然之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。阮然未完全支付购房款，事实清楚，证据充分，阮然依法负有履行支付房款的义务和承担支付逾期付款违约金责任。因此，阮然对海悦公司提出的上诉请求是没有任何事实和法律依据的，恳请贵院依法驳回阮然的上诉请求，维持原判以维护法律的公正和海悦公司的合法权益。海悦公司向一审法院起诉的请求：一、判令阮然继续履行海悦公司、阮然双方于2016年1月4日签订的《商品房买卖合同》，向海悦公司支付剩余购房款890000元。二、判令阮然向海悦公司支付逾期付款的违约金445000元(自2016年8月31日暂计至2019年5月28日)，并支付违约金计算至实际全额支付剩余购房款之日止。三、判令阮然承担本案诉讼费用和财产保全费用。一审法院认定事实：海悦公司(出卖人)作为甲方、阮然(认购人)作为乙方，双方于2016年1月4日签订《海印·森邻四季项目认购书》一份，主要内容为：一、阮然向海悦公司认购茂名市茂南区***************商品房，该商品房建筑面积229.02平方米，总金额1117929元。二、乙方应于本认购书签订后30日内签订《商品房买卖合同》。三、双方签订本认购书时，乙方愿意支付50000元给甲方作为认购该商品房的定金。四、付款方式为银行按揭贷款，其中首期房款为总房价20％即227929元，须于2016年1月4日前付清。剩余房款890000元由乙方向银行申请按揭贷款支付，除与甲方协商不一致外，乙方应于2016年1月4日前与银行签订相关的贷款合同，乙方申请贷款的年限及金额最终由银行决定。非因甲方原因造成银行拒绝发放贷款或发放的贷款不足的，乙方应在甲方发出书面通知起十日内付清剩余的全部房价款，否则，甲方有权依照约定追究买受人的违约责任。2016年1月4日，海悦公司(出卖人)与阮然(买受人)签订《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：一、阮然向海悦公司购买茂名市茂南区***************商品房，该商品房建筑面积229.02平方米，总金额1117929元。二、付款方式：(1)2016年1月4日前支付全部房款的20％共计227929元作为首期款；(2)全部房款的80％共计890000元则由买受人向银行申请按揭贷款支付。三、买受人逾期付款的违约责任。按逾期责任，分别处理(不作累加)：(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。四、交付期限。出卖人应当在2016年8月31日前将符合条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：5.买受人未依约支付应付购房款、违约金或未按规定支付税、费，买受人未履行按揭贷款合同约定的义务导致出卖人已经或可能承担担保责任的。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议，其中第四条第4点约定：“如买受人未按买卖合同约定的条件向出卖人支付商品房的全部房款(含因产权登记面积与买卖合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款)及有关税费，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽已交付该商品房供买受人提前使用，但无义务为买受人办理商品房产权交易过户手续，并无需承担任何违约责任或赔偿责任”。第五条第1点约定：“选择银行按揭付款方式的，除与出卖人另行协商一致外，买受人应于签订买卖合同当日与银行签订相关的贷款合同，并按银行要求提供应由买受人提供的全部证件资料”。第2点约定：“买受人在签署买卖合同时，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理贷款条件。买受人申请贷款的年限及金额最终由银行决定。若非因出卖人原因造成银行拒绝发放贷款或最终批准之贷款数额少于买受人申请贷款数额，买受人须在接到出卖人或银行书面通知之日起十日内，变更为一次性付款方式付清所有房款或按银行要求追加支付贷款数额不足部分为首期房款，并与出卖人办妥付款方式变更手续。否则，出卖人有权解除买卖合同，并收取房款总额的10％作为违约金”。合同签订后，阮然分别2016年1月4日向海悦公司支付了首期房款227929元，2017年1月25日，阮然又向海悦公司支付了110000元房款。上述两次付款海悦公司均向阮然出具了发票。由于阮然一直未办理银行按揭手续，海悦公司于2019年1月10日向阮然邮寄《关于办理按揭手续的催告函》，该邮件退回。海悦公司于2019年5月15日再次向阮然邮寄上述催告函，要求阮然于2019年5月20日前到海悦公司指定的银行办理按揭手续，阮然截至2019年5月13日已累计违约金约为477360元。阮然于2019年5月16日收到该催告函。2019年6月15日，阮然向海悦公司支付房款20000元。2019年7月10日，涉案房屋完成不动产预告登记，权利人为阮然。以上事实有海悦公司、阮然提供的证据材料及庭审笔录佐证，足以认定。一审法院认为：海悦公司、阮然签订的《海印•森邻四季项目认购书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。本案中，阮然的主要义务是向海悦公司支付房款，根据《海印•森邻四季项目认购书》中“乙方应于2016年1月4日前与银行签订相关的贷款合同，乙方申请贷款的年限及金额最终由银行决定。非因甲方原因造成银行拒绝发放贷款或发放的贷款不足的，乙方应在甲方发出书面通知起十日内付清剩余的全部房价款，否则，甲方有权依照约定追究买受人的违约责任”及《商品房买卖合同》附件中“若非因出卖人原因造成银行拒绝发放贷款或最终批准之贷款数额少于买受人申请贷款数额，买受人须在接到出卖人或银行书面通知之日起十日内，变更为一次性付款方式付清所有房款或按银行要求追加支付贷款数额不足部分为首期房款，并与出卖人办妥付款方式变更手续。否则，出卖人有权解除买卖合同，并收取房款总额的10％作为违约金”的约定，阮然一直未办理按揭贷款手续，构成违约，海悦公司已向其送达催告函，故海悦公司请求阮然支付剩余购房款依据充分，该院予以支持，但由于阮然尚欠海悦公司购房款760000元（1117929-227929元-110000元-20000元），故阮然应向海悦公司支付的金额为760000元。根据上述约定，阮然应在收到催告函之日起十日内即2019年5月26日前办妥按揭贷款手续或向海悦公司付清剩余房款，但阮然至今仍未履行，其应向海悦公司支付自2019年5月27日起的违约金，阮然逾期付款已超过90日，根据《商品房买卖合同》的约定，阮然应按应付金额日万分之五的标准向海悦公司支付自2019年5月27日起至付清款之日止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，该院判决：一、阮然于本判决发生法律效力之日起十日内向海悦公司支付剩余购房款760000元及其违约金（违约金以应付金额为基数，按日万分之五从2019年5月27日起计至付清款之日止）。二、驳回海悦公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序审理，减半收取的案件受理费8408元（海悦公司已预付），由海悦公司负担3621元、阮然负担4787元，上述由阮然负担的案件受理费，限其于本判决生效之日起十日内缴纳到该院指定的银行账户，逾期不缴纳的，依法强制执行。海悦公司预付的案件受理费8408元，该院退还4787元。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕阮然上诉请求的范围进行审理。本案实质是房屋买卖合同纠纷，亦即是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的行为。结合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：买受人阮然应否支付违约金以及违约金的计算标准问题。出卖人海悦公司与买受人阮然签订的《商品房买卖合同》约定，涉案的商品房建筑面积229.02平方米，按整栋出售，按建筑面积计算，每平方米4881.36元，总价款1117929元。首期227929元买受人已经依约支付，余款890000元则由买受人向银行按揭贷款支付。至2017年1月25日止，买受人阮然又向出卖人支付房款110000元。因买受人阮然未按约定办理银行按揭贷款，出卖人海悦公司于2019年5月15日发出催告函，要求买受人阮然于2019年5月20日前到指定银行办理按揭贷款。当日，买受人阮然又支付20000元。买受人阮然实际支付房款357929元，尚欠房款760000元。依据出卖人海悦公司发出的《催告函》，买受人阮然应在2019年5月26日前办妥按揭贷款或付清余款。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，双方实质已经对付款期限作了变更，但买受人至今仍未付款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”以及根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，法院可根据当事人的申请，对违约金进行审查及调整。根据《最高人民法院关于修改的批复》法释〔2000〕34号的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”的规定，及参照2019年11月8日最高人民法院下发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行将不再公布贷款基准利率，自此之后人民法院裁判贷款利息基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综合以上，本院根据公平原则，并兼顾合同的实际履行情况，当事人的过错程度，本案违约金调整为自2019年5月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率加收30％计付；2019年8月20日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）加收30％计付。综上所述，阮然的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于修改的批复》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初3132号民事判决第二项；二、变更广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初3132号民事判决第一项为：限上诉人阮然于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠购房款760000元及逾期付款违约金［以760000元为基数，自2019年5月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率加收30％计付；2019年8月20日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）加收30％计付］给被上诉人茂名海悦房地产开发有限公司。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1624元由上诉人阮然负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年七月二十九日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞