湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘执监1408号申诉人（被执行人）：湖南东昌机械科技发展有限责任公司，住所地湖南省长沙县星沙镇泉塘村，组织机构代码：799103034。法定代表人：余洪，系公司执行董事。委托诉讼代理人：姚大志、徐攀，湖南盈科律师事务所律师。申请执行人：彭博，男，1986年12月30日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：余思澄，湖南屏瀚律师事务所律师。利害关系人：湖南弁羽信息科技有限公司法定代表人：陈钢，系公司执行董事。委托诉讼代理人：詹庆丰，湖南湘鼎律师事务所律师。申诉人湖南东昌机械科技发展有限责任公司（以下简称东昌公司）不服长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）（2019）湘01执复47号执行裁定，向本院申请执行监督。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。中国建设银行股份有限公司长沙铁银支行（以下简称建行铁银支行）与湖南东昌机械科技发展有限责任公司实现担保物权一案，长沙市天心区人民法院（以下简称天心区法院）于2015年9月22日作出（2015）天执字第1126-2号协助执行通知书，查封了东昌公司位于长沙县××工业园（宗地号0××0长国用（2011）第0××3号）的国有土地使用权。长沙市芙蓉区人民法院于2015年8月18日以（2015）芙民保字第125-1号民事裁定保全查封了东昌公司名下位于长沙县××工业园的1栋联合厂房（权证号：××，面积为7400.92平方米）和1栋配套用房（权证号：××，面积为221.58平方米）。2015年11月19日，长沙市芙蓉区人民法院向天心区法院作出《保全措施移交函》，将该院依据（2015）芙民保字第125-1号民事裁定所采取的保全措施移送天心区法院。2015年10月26日，天心区法院作出（2015）天民特字第17号民事裁定：准予对被申请人湖南东昌机械科技发展有限责任公司位于天心区暮云工业园（所有权证号：长房权证暮字第7××**、长房权证暮字第7××**）的房产采取拍卖、变卖等方式依法变价。申请人中国建设银行股份有限公司长沙铁银支行对变价后所得款项在其借款本金人民币15000000元，利息人民币499966.42元，以上共计人民币15499966.42元（利息暂算至2015年9月28日，利息最终金额应按借款合同约定计算至贷款全部还清之日止）的范围内优先受偿。2015年11月9日，建行铁银支行向天心区法院申请强制执行。同日，该院以（2015）天执字第1640号立案执行。2016年2月23日，湖南经典房地产评估咨询有限公司（以下简称经典公司）受天心区法院委托对东昌公司所有的位于长沙县××工业园的1宗土地（宗地号0××0长国用（2011）第0××3号）及地上1栋联合厂房（所有权证号：长房权证暮字第7××**）、1栋配套用房（所有权证号：长房权证暮字第7××**）（该2栋房产及宗地以下简称案涉土地及建筑物）出具了湘经典（2016）长司000702Ａ号评估报告。评估案涉土地及建筑物的价格为2756.27万元。2016年7月21日，案涉土地及建筑物第一次拍卖流拍。东昌公司对该评估报告不服，以地上另有部分未办证建筑未进行评估等事由提出异议。天心区法院通知经典公司进行补充评估，并于2016年11月14日向东昌公司发出通知，要求其在15日内向该院提交补充评估对象的相关资料。东昌公司逾期未提供。2017年3月21日，天心区法院向东昌公司发出通知，告知因其逾期未提供补充评估所需相关资料，该院将恢复对案涉土地及建筑物的拍卖。2017年5月27日，经典公司向天心区法院提交了异议回复函，针对东昌公司对评估报告所提异议进行了回复：一、针对评估价值偏低的异议，经典公司认为其秉持客观、公正、科学、独立的原则，按照国家规定的技术标准、程序和委托书要求，对长沙县××工业园湖南东昌机械科技发展有限责任公司司法涉案的1宗土地及该宗地上1栋联合厂房、1栋配套用房于价值时点2016年2月16日的市场价值分别进行了测算，评估价值是客观、公正的，不存在价格偏低的情况；二、针对土地上另有在建厂房、门卫房、仓库房、构筑物未进行评估的异议，经典公司认为，委托人仅提供了该宗地的国有土地使用证和1栋联合厂房、1栋配套用房的房屋所有权证，故其根据所提供的权属资料，对上述对象进行了评估，截至异议回复函成稿之日，并未收到东昌公司所属的在建厂房、门卫房、仓库房的权属资料，且委托书中也未涉及宗地上构筑物的评估，故无法对以上对象开展评估工作。因第一次评估有效期届满，天心区法院委托经典公司对东昌公司所有的位于长沙县××工业园的1宗土地（宗地号0××0长国用（2011）第0××3号）及其地上建筑物进行第二次评估，并再次要求东昌公司于2017年9月14日前提交未办证建筑物所需评估资料。东昌公司逾期仍未提交。经典公司依据现有资料于2017年10月25日对东昌公司所有的位于长沙县××工业园的1宗土地（宗地号0××0长国用（2011）第0××3号）及地上1栋联合厂房（所有权证号：长房权证暮字第7××**）、1栋配套用房（所有权证号：长房权证暮字第7××**）出具了湘经典（2016）长司000810-1Ａ号评估报告，评估价为2761.46万元。2018年2月8日，天心区法院作出（2015）天执字第1640-2号执行裁定：一、对被执行人湖南东昌机械科技发展有限责任公司名下的位于长沙市天心区××工业园的房产（所有权证号：长房权证暮字第7××**、长房权证暮字第7××**）及暮云工业园的土地（权证号为长国用（2011）第0××3号）予以查封、冻结；二、对上述房产及土地予以评估拍卖。执行过程中，根据当事人申请，天心区法院于2018年8月6日作出（2015）天执字第01640-3号执行裁定，将申请执行人建行铁银支行依法变更为彭博。因第二次评估有效期届满，天心区法院委托经典公司对东昌公司所有的位于长沙县××工业园的1宗土地（宗地号0××0长国用（2011）第0××3号）及其地上建筑物再次进行评估，同时，天心区法院再次要求东昌公司提供未办证建筑的相关资料，直至第三次评估报告出具，东昌公司仍未向天心区法院提交未办证建筑的有效权证资料。经典公司对案涉土地及建筑物进行现场评估时，东昌公司的法定代表人余洪在场陪同。经典公司于2018年11月15日对案涉土地及建筑物出具了湘经典（2018）长001211Ａ号评估报告，评估价为2745.11万元。东昌公司对该评估报告不服并提出异议，经典公司于2018年12月6日作出了异议回复函，针对东昌公司对评估所提异议进行了回复：一、针对东昌公司提出的评估价值严重与客观事实不符，存在严重评估错误的异议，经典公司进行了复核，经复核确认对估价对象采用了基准地价系数修正法与成本法两种方法综合评定，并在报告书中对选用的两种评估方法的技术路线及采用的计算公式进行了说明，所依据《长沙市城市规划区基准地价更新技术报告》及各项成本取值客观、合理，故评估价值是公平、公正的；二、针对东昌公司提出的评估严重违反程序，忽略了异议资产的现有的特殊性的异议，经典公司认为评估人员接到天心区法院的评估通知后，在申请方与被申请方代表双方共同带领下，于2018年11月13日对估价对象进行了现场查勘，因此异议人东昌公司已知悉并亲自参与重新外勘，并非其所说的“未通知异议人”，且系以委托人提供的合法有效的权属资料出具评估报告，故本次评估程序规范，方法合理，评估结论依据事实清楚，测算过程准确合理，结论客观公正。东昌公司仍不服，认为经典公司在2018年11月15日重新作出的湘经典（2018）长司001211Ａ号房地产评估报告严重违背事实，程序违法，应当不予以采纳，遂向天心区法院提出执行异议。其提出的事实及理由如下：一、财产基本信息错误，遗漏财产，存在资料缺失或者资料不足的情形。房地产评估过程中必须必备材料应当具有：1.抵押等他项权证明，已出租房地产的租赁合同；2.法院查明的财产权属、质量瑕疵等材料，以及关于财产的特殊情况说明。经典公司做出的评估报告，存在上述资料不实，未查明的情形。案涉土地上有房产存在有租赁关系，也存在财产权属瑕疵等情形，但是法院应当查明却并没有查明，因此，影响到了该评估报告。土地评估过程中必备的材料中应当具有：1.合法来源证明，出让金及契税发票、规划条件函等规划批复文件；2.法院查明的财产权属、质量瑕疵等材料，以及关于财产的特殊情况说明。异议人目前在建的房地产为土地容积率范围内的建筑，已经履行完政府的报建手续并非违章建筑，同时评估报告也未做违章建筑的认定。因此，在财产基本信息方面存在着错误及未查明。异议人名下的土地西南角的一块三角形缺口位置，异议人已经办理了所有土地手续，缴纳了税费，但是因为政府原因，该块面积地块未纳入土地证的红线范围。该块土地应当予以查明并计入评估，但是经典公司的评估报告并没有进行评估，存在基础材料信息错误。二、估价所参考的替代价值、价值时点存在不足。经典公司做出了湘经典（2016）长司000702A号评估报告书。该报告书的评估价值2756.27万元，价值时点为2016年2月16日，出具报告的时间为2016年2月23日。2016年的评估价值与作为申请人的原建设银行作为贷款方在2013年3月9日由湖南力信房地产土地评估有限公司做出的2818.4万元存在重大价格出入。且2013年至2016年评估价值时间间隔两年以上，其工业土地市场价格均有较高幅度的增长。但是作为评估方经典公司，却做出低于市场及客观事实的评估，这样的评估不公平、不公正。再者，经典公司2018年11月15日作出的湘经典（2018）长司001211A号房地产评估报告与2016年2月23日作出的评估报告中间时隔近三年，其作出的评估价值为2745.11（万元），时隔三年后的房产土地价值不增反而降低。这个评估报告违背现有的土地市场行情，也违背了基本的普遍的价值判断。三、执行程序违反法律的有关规定。1.依照《人民法院委托评估工作规范》（法办（2018）273号）第二十五条的规定：当事人、利害关系人认为评估报告存在参考价的规定第二十二条第一款第一、二项情形，在收到评估报告后五日内提出书面异议，人民法院经审查，裁定异议成立的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明或者补正。异议人至今为止，未收到关于对经典公司的书面裁定文书，也没有任何异议不成立的法律文书。因此，异议人认为存在程序违法。2.依照《人民法院委托评估工作规范》（法办（2018）273号）第二十七条的规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交该评估机构所属全国性评估行业协会组织进行专业技术评审。全国性评估行业协会可以根据实际情况，指定省级评估行业协会进行专业技术评审。省级评估行业协会或者全国性行业协会应当在人民法院指定的期限内出具评审意见。异议人认为，在依照规定的评估行业协会组织未进行技术评审之前，应当暂停对涉案房产的拍卖。故存在程序上的错误，未按照法律所规定的程序进行专业技术评审。天心区法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。本案中，经典公司出具的湘经典（2018）长司001211A号评估报告中所评估的财产基本信息并无错误，东昌公司称遗漏了部分财产，但其并未在规定时间内提交遗漏财产的完整资料，经典公司根据东昌公司所提交的现有材料进行评估，并无不当。案涉土地经法院冻结后，人民法院执行时，将该土地及土地上于保全前已存在的建筑物作为拍卖财产进行评估拍卖，符合法律规定。同时依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。故东昌公司如在已冻结土地上进行其他建设，则会对法院处置执行财产造成不当影响。另，经典公司系经国家认可的评估机构，该案的评估人员亦具有相应评估资质，评估程序合法。且针对东昌公司的异议，经典公司已作出相应回复。2019年2月20日，天心区法院作出（2019）湘0103执异325号执行裁定，裁定驳回湖南东昌机械科技发展有限责任公司的异议请求。东昌公司不服天心区法院作出的（2019）湘0103执异325号执行裁定，向长沙中院申请复议，请求撤销（2019）湘0103执异325号执行裁定。其提出的事实及理由如下：一、天心区法院查明及认定的事实存在不实。复议申请人名下的房产及土地经过二次评估，评估机构为经典公司。2016年经典公司作出湘经典（2016）长司000702A第一次评估报告书，2018年作出湘经典（2016）长司00080-1A第二次评估报告。在上述两次评估报告中均描述了涉案土地及房产内存在有报建但是未评估建筑的情况，不存在天心区法院所陈述的未提交有关权证资料等情形。根据《人民法院委托评估工作规范》（法办（2018）273号）的规定，涉案房产及土地是否权属关系清晰是法院依职权需要查明的事实。在整个案件的执行过程中，涉案土地上存在在建工程的客观事实客观存在，但是执行法院并没有查明有关事实。另，复议申请人名下土地上的在建工程系在与建行铁银支行借款之前已经完成了有关政府审批备案手续，并非在查封、扣押、冻结财产后所发生的行为，不属于在已经冻结土地上进行的其他建设。在2016年经典公司第一次评估之时，在建工程已经完成部分，尚有一栋厂房未完成最后的建设，故应当作为一个整体考量，重新进行评估。二、依照法律规定，对评估报告作出的说明仍有异议的，人民法院应当交该评估机构所属全国性评估行业协会组织进行专业技术评审。全国性评估行业协会可以根据实际情况，指定省级评估行业协会进行专业技术评审。因此，复议申请人提出的申请，符合有关规定，应当予以支持。三、经典公司所作出的评估报告，与同行业同地段同类型的司法评估报告作出的评估价值相比偏低，影响复议申请人的合法权益。四、涉案财产的评估价值越真实的反映出资产的价值，既是对复议申请人权利的保障，也是对强制执行申请人权利的维护。如果不能体现资产应有的价值，那公平、公正的原则犹如虚设。长沙中院认为，本案的执行依据，即天心区法院（2015）天民特字第00017号民事裁定已经发生法律效力，双方当事人均应当按照生效法律文书行使权利和履行各自的义务。天心区法院依据权利人彭博的申请，立案执行过程中，对被执行人东昌公司名下的位于天心区暮云工业园两栋房产（所有权证号：长房权证暮字第7××**、长房权证暮字第7××**）及暮云工业园的土地（权证号为长国用（2011）第0××3号）予以查封、冻结，并予评估拍卖，符合法定程序。经典公司出具的湘经典（2018）长司001211Ａ号评估报告中所评估的财产基本信息并无错误，东昌公司称遗漏了部分财产，但其一直未提交遗漏财产的完整资料，经典公司根据东昌公司所提交的所有材料进行评估，并无不当。案涉土地经法院冻结后，人民法院执行时，将该土地及土地上于保全前已存在的建筑物作为拍卖财产进行评估拍卖，符合法律规定。东昌公司在已冻结土地上进行其他建设，会对法院处置执行财产造成不当影响。对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。且天心区法院在拍卖公告中明示：此标的物土地及其地上建筑物一起拍卖，土地范围内另有多幢建筑物未办理产权证书，未纳入评估，请意向购买人特别注意。故天心区法院的拍卖不影响东昌公司对其新建建筑物权利的要求。综上所述，天心区法院的执行程序合法，复议申请人东昌公司的复议理由不成立，本院不予采纳。2019年5月24日，长沙中院作出（2019）湘01执复47号裁定，裁定驳回复议申请人湖南东昌机械科技发展有限责任公司的复议申请，维持长沙市天心区人民法院（2019）湘0103执异325号执行裁定。东昌公司不服长沙中院作出的（2019）湘01执复47号裁定，向本院申请执行监督。东昌公司提出申诉请求称：一、立即中止天心区人民法院于2019年6月21日确认拍卖成交的东昌公司土地使用权和有证房产的交割过户。二、申请对长沙中院作出的（2019）湘01执复47号执行裁定以及天心区法院（2015）天执字第01640号执行案件进行监督，纠正违法行为，责令重新评估东昌公司全部土地房产。东昌公司提出的主要事实和理由如下：第一，天心区法院查明及认定的事实存在严重不实，案涉土地及建筑物分别于2016年、2017年、2018年经过三次评估，天心区法院委托的经典公司出具的评估报告中均描述了案涉土地上存在有其他未提供产权证明的建筑物，案涉土地上存在在建工程及其他建筑物的客观事实，但是执行法院并没有查明有关事实，即对案涉土地及建筑物进行拍卖，违反房地一体处置原则。第二，经典公司作出的评估报告，对案涉土地的评估价值与土地市场的现状存在着一倍以上的差距，存在故意压低评估价格之嫌，严重影响申诉人的合法权益。第三，依照《人民法院委托评估工作规范》（法办（2018）273号）第二十七条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明，评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当提交该评估机构所属全国性评估行业协会组织进行专业技术评审。全国性评估行业协会可以根据实际情况，指定省级评估行业协会进行专业技术评审。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十条规定，人民法院应当对评估报告进行审查，对超出财产范围或遗漏财产的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正。第四，申诉人对天心区法院的（2018）湘0103执异325号执行裁定提出复议，长沙中院作出（2019）湘01执复47号执行裁定之前，通知申诉人参加听证会，但申诉人的法定代表人因为突发疾病住院，并提供相关证明。长沙中院事后并未再通知参加听证会，其作出（2019）湘01执复47号执行裁定未按规定送达申诉人，申诉人直至案涉土地及建筑物被执行法院拍卖10日后才知道中院已经做出了复议裁定。因此，复议程序存在错误，严重侵害了申诉人的法定诉讼权利。第五，评估机构存在违规乱收费问题，评估机构在本案中超过标准及收费规定，额外要求申诉人缴纳费用的行为系严重违法乱收费行为，其作出的评估结论存在故意压低申诉人资产价格的动机，不能作为起拍价依据。申请执行人彭博称，第一、经典公司出具的湘经典（2018）长司001211Ａ号《房地产估价报告》合法有效。1.东昌公司所称的未办产权证的建筑没有纳入评估，其原因是因为东昌公司拒不提供相关资料。天心区法院先后有四次（2016年11月14日、2017年3月21日、2017年9月13日、2017年11月2日）通知东昌公司提交补充评估所需资料，东昌公司均未提供评估所需的相关资料，应由其自行承担不利后果；2.经典公司三次评估报告都充分披露了除已经纳入评估范围的土地和两栋建筑物之外，评估土地范围内另有多幢建筑物，因东昌公司未提供评估所需的有效相关资料，故未纳入评估；3.经典公司通过摇号中签成为本案评估机构，评估人员亦具有相应资质，且针对东昌公司就（2018）长司001211Ａ号《房地产估价报告》所提出的异议，经典公司于2018年12月6日作出相应回复，程序合法、有效。东昌公司在收到经典公司的回复后5日内未提出异议，尔后又于2018年12月16日提出应进行专业技术评审的意见，不符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的规定。第二，执行法院两次网络司法拍卖程序合法有效。在2018年12月14日和2019年6月3日两次拍卖公告中，天心区法院确定的拍卖标的为东昌公司所有的位于长沙县××工业园的1宗土地（宗地号0××0长国用（2011）第0××3号）及地上1栋联合厂房（所有权证号：长房权证暮字第7××**）、1栋配套用房（所有权证号：长房权证暮字第7××**），并不包括未纳入评估范围的未办证建筑物。两次拍卖公告均有特殊说明：此标的物土地及其地上建筑物一起拍卖，土地范围内另有多幢建筑物未纳入评估范围，请意向买受人特别注意。故即使因东昌公司拒不提供相关资料而导致相关未办证建筑未纳入评估范围，天心区法院的本次拍卖也不影响东昌公司对其新建建筑物权利的要求。第三，东昌公司未办证建筑系执行法院查封后才开始建设，不能对抗强制执行。1.根据天心区法院2016年7月19日所做的执行笔录，东昌公司法定代表人余洪承认案涉土地上的在建建筑物是2016年4月建设的，并同意马上停止建设；2.2017年6月15日，天心区法院张贴了（2015）天执字第01640号执行公告，责令东昌公司立即停止一切建设、添附、租赁等妨碍法院拍卖的违法行为，责令任何占有、使用东昌公司土地及房屋的单位及个人限期退出；3.根据天心区法院2017年9月12日所做的执行笔录，东昌公司法定代表人余洪承认2016年6月开始出租大厂房，租金200多万大部分用于在建工程。由此可见，东昌公司的未办证建筑均系法院查封之后所建。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人东昌公司就已经查封的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人，执行法院就已估价的土地和两栋建筑物采取评估、拍卖等强制执行措施符合法律规定。利害关系人湖南弁羽信息科技有限公司称，第一，天心区法院在执行过程中没有任何违法行为，拍卖行为合法有效。东昌公司未办理产权的建筑物未被纳入评估范围，是因为其未按规定提供评估必需的材料，且东昌公司修建这些建筑物是在被查封以后才开始的，我们认为东昌公司涉嫌故意为法院的执行措施设置障碍，其请求不应得到支持；第二，利害关系人是善意第三人，依法参与竞拍，并按照成交确认书的价格支付了全部价款，所有行为都合法有效。本院查明，东昌公司与湖南中建建科机械有限公司租赁合同纠纷一案，向长沙仲裁委申请仲裁裁决。长沙仲裁委员会委托湖南恒立工程造价咨询有限公司对东昌公司3#生产车间造价进行评估，湖南恒立工程造价咨询有限公司于2014年10月23日作出《关于湖南东昌机械科技发展有限责任公司3#生成车间造价咨询的报告》，该报告对“湖南东昌机械科技发展有限责任公司3#生产车间”造价进行鉴定，报告中认定该生产车间于2012年11月12日完工，审定金额为2719789.39元。另查明，2016年7月19日，天心区法院对东昌公司法定代表人余洪进行询问。根据执行笔录，余洪自认案涉土地上未办证厂房和办公楼是当年4月份修建，天心区法院要求其马上停止建设。2017年6月15日，天心区法院发出（2015）天执字第01640号公告，公告要求：“一、立即停止被执行人湖南东昌机械科技发展有限责任公司名下的位于长沙市天心区××工业园（长国用（2011）第0××3号）土地上的一切建设、添附、租赁等妨碍本院依法拍卖的违法行为；二、任何占有、使用长沙市天心区××工业园（长国用（2011）第0××3号）土地及土地上房屋的个人或单位自本公告送达之日起七日内自动腾退。逾期不退出，本院将依法强制执行。”2017年9月13日，天心区法院再次对东昌公司法定代表人余洪进行询问，根据执行笔录，案涉土地及建筑物被天心区法院依法查封后，东昌公司仍将案涉土地及建筑物陆续出租，并且将租金用于案涉土地上的在建工程建设。又查明，2016年11月14日，天心区法院作出（2015）天执字第01640号《通知》，告知东昌公司该院依法裁定对东昌公司提供抵押的位于天心区暮云工业园的房产（所有权证号：长房权证暮字第7××**、长房权证暮字第7××**）予以评估、拍卖，依法委托经典公司对上述土地、房产进行了评估，但未对该土地上的未办证建筑（1栋厂房、食堂、传达室）进行价值评估。该院通知评估公司予以补充评估，因补充评估的标的物无相关权属资料，故该院通知东昌公司在接到通知后十五日内向该院提交补充评估对象的建筑面积、结构、用途、测绘报告等原始资料，逾期提供或拒不提供造成对上述违章建筑无法进行评估的，由此造成的损失由东昌公司自行承担。2017年3月21日，天心区法院又作出（2015）天执字第01640-2号《通知》，告知东昌公司该院依法裁定对东昌公司提供抵押的位于天心区暮云工业园的房产（所有权证号：长房权证暮字第7××**、长房权证暮字第7××**）予以评估、拍卖，并于2016年11月14日向东昌公司发出通知，要求提供上述土地上未办证建筑（1栋厂房、食堂、传达室）的建筑面积、结构、用途、测绘报告等原始资料，但东昌公司逾期仍未提供，经该院研究决定，恢复对上述房产的拍卖，由此造成的损失由东昌公司自行承担。2017年11月2日，天心区法院再次作出（2015）天执字第01640号《通知》，告知东昌公司该院依法裁定对东昌公司提供抵押的位于天心区暮云工业园的房产（所有权证号：长房权证暮字第7××**、长房权证暮字第7××**）予以评估、拍卖，因执行需要需对上述标的物重新评估，故通知东昌公司在收到通知之日起五日内按经典公司的《缴费通知》要求缴纳评估费，并在收到通知之日起五日内向天心区法院提供上述评估、拍卖土地上未办证厂房、传达室等建筑的相关资料，逾期不提供，该院对上述未办证厂房不再评估，将依照办证房地产的价值进行拍卖，由此造成的损失由东昌公司自行承担，并进一步追究相关法律责任。2017年9月14日，天心区法院作出（2015）天执字第01640号罚款决定书，载明：因被罚款人湖南东昌机械科技发展有限责任公司未配合执行法院对其名下土地上未办证建筑物进行补充评估，导致拍卖迟延，且执行标的已被法院于2015年8月18日查封、冻结，但被罚款人在执行标的被查封、冻结期间将执行标的陆续出租，并将租金用于案涉土地上的在建工程建设，并且在本案已经立案执行、甚至进入拍卖程序后，被罚款人无视法院要求停止施工的警告和通知，仍然在拍卖标的物上建筑施工，决定对被罚款人湖南东昌机械科技发展有限责任公司罚款十万元，但该决定书未送达、未执行。2018年1月25日，经典公司向天心区法院就未办证建筑物评估事宜作出情况说明：“我公司于2017年10月11日接受贵院委托，评估被申请人湖南东昌机械科技发展有限责任公司名下位于暮云工业园未办产权厂房、传达室等建筑物。已收到上海同大规划建筑设计有限公司出具的估价对象建筑设计图纸，其中3#生产车间：图纸有误，前面写着3#车间，内图写2#车间，且图纸与3#扩建资料基本相同，但现场无两栋相同建筑物。门卫、围墙及道路：占地面积、建筑面积数据类型不明确。且已告知当事人资料不齐全。”2018年4月24日，经典公司再次向天心区法院就未办证建筑物评估事宜作出情况说明：“我公司于2017年10月11日接受贵院委托，评估被申请人湖南东昌机械科技发展有限责任公司名下位于暮云工业园未办产权厂房、传达室等建筑物。今收到上海同大规划建筑设计有限公司出具的估价对象建筑设计总平面布置图纸。但未收到暮云工业园未办产权证厂房、传达室等建筑物相关的《关于湖南东昌机械科技发展有限责任公司所属位于暮云工业园厂区地上建筑物所需资料》，也无任何报建手续文件。我公司无法进行评估工作，申请终止评估。”2018年11月15日，经典公司作出湘经典（2018）长司001211A号《房地产评估报告》。2018年11月19日，天心区法院将评估报告邮寄送达东昌公司法定代表人余洪。东昌公司于2018年12月1日对评估报告提出异议。2018年12月6日，经典公司向天心区法院出具回复函，对评估报告作了解释说明。再查明，2016年5月8日，天心区法院作出（2015）天执字第01640号执行裁定，裁定终结该院（2015）天执字第01640号执行案件本次执行程序。2018年12月11日，天心区法院依申请执行人的申请恢复执行，案号为（2018）湘0103执恢672号。2019年1月15日10时至2019年1月16日10时，天心区法院将案涉土地及建筑物在淘宝平台进行第一次公开拍卖，起拍价为2209.16万元，因无人参与竞拍而流拍。2019年6月20日10时至2019年6月21日10时，天心区法院将案涉土地及建筑物在淘宝平台进行第二次公开拍卖，起拍价为1767.5万元，经过79次竞价，最终由湖南弁羽信息科技有限公司以2743.5万元竞得成交。2019年7月3日，天心区法院作出（2018）湘0103执恢672号执行裁定，裁定：“一、解除被执行人湖南东昌机械科技发展有限责任公司名下位于长沙县××工业园的一宗国有土地使用权（权证号：长国用（2011）第0××3号）及其地上两栋建筑物（权证号：××号、××号）的查封；二、被执行人湖南东昌机械科技发展有限责任公司名下位于长沙县××工业园的一宗国有土地使用权（权证号：长国用（2011）第0××3号）及其地上两栋建筑物（权证号：××号、××号）的所有权及相应的其他权利归买受人湖南弁羽信息科技服务有限公司（统一社会信用代码证：××）所有，该所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人时起转移；三、买受人湖南弁羽信息科技服务有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”本院认为，本案的焦点问题为：天心区法院评估拍卖程序是否符合法律规定。第一，关于天心区法院没有查明案涉土地上有未办证建筑问题。本院已查明，天心区法院分别于2016年11月14日、2017年3月21日、2017年11月2日等时间多次通知东昌公司提交评估所需的相关资料，东昌公司表示将按法院要求提供评估所需资料，但东昌公司均未提供，阻碍了执行法院对案涉土地上未办证建筑的评估工作。天心区法院于2017年9月14日作出罚款决定书，对东昌公司未按照法院通知提供评估资料、标的物被查封后仍继续建筑施工等阻碍执行行为予以制裁。因此，本案未办证建筑未纳入评估拍卖范围，主要系被执行人东昌公司不予配合所致，东昌公司应当承担相应责任，且不因此影响评估拍卖效力。第二，关于评估程序是否违法及是否有故意压低评估价格之嫌的问题。对于湘经典（2018）长司001211A号《房地产评估报告》，天心区法院于2018年11月19日送达东昌公司。针对东昌公司提出的异议，经典公司于2018年12月6日作出了回复说明。天心区法院没有组织全国性行业评估协会进行技术评估，评估程序存在瑕疵，但执行标的物价值最终通过司法拍卖由市场力量决定，评估价格只是作为确定拍卖保留价的手段。案涉土地及建筑物经过2016年7月21日委托拍卖流拍，又于2019年1月15日通过淘宝平台进行网络司法拍卖流拍，最终于2019年6月21日通过淘宝平台进行第二次网络司法拍卖时，经过79次竞价，最终以2743.5万元成交。因此，东昌公司申诉称评估公司故意压低评估价格没有事实依据。天心区法院没有组织技术评审的瑕疵，尚不足以构成撤销评估、拍卖的理由。第三，关于房地未一体处置问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条和《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条的规定，执行法院在依法确定执行标的拍卖参考价之前，应当查明执行标的的权属、权利负担、占有使用、质量瑕疵等情况。本案中，案涉土地于2015年9月22日被人民法院查封，在人民法院查封案涉土地之前，案涉土地上已经存在未办证建筑物，在人民法院查封之后，东昌公司在案涉土地上有建设行为。但执行法院对案涉土地上未办证建筑的基本性质、建设时间、建设情况以及权属情况等事实未查明。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本案中，执行法院在评估拍卖过程中，对案涉土地使用权及其上存在未办证建筑应当一并处分，但是被执行人在执行法院查封土地使用权以后施工建造的建筑物属于“其他有碍执行的行为”的结果，不得对抗申请执行人。本案中，在被执行人拒绝配合提供相关资料信息的情况下，案涉土地上的未办证建筑是否部分或者是否全部为天心区法院查封土地使用权后所建造，是否具有价值，长沙中院未予查明，属于认定的基本事实不清。综上所述，长沙中院（2019）湘01执复47号执行裁定认定基本事实不清，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下：一、撤销长沙市中级人民法院（2019）湘01执复47号执行裁定；二、本案由长沙市中级人民法院重新审查处理。本裁定送达即发生法律效力。审判长  屈国华审判员  周小辉审判员  方湘平二〇二〇年八月十二日法官助理刘家豪书记员刘钰涵