江西省赣州市南康区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0703民初4436号 原告：王钧，男，1966年8月19日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。 委托诉讼代理人：李贤春，江西理公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明，江西理公律师事务所实习律师。 被告：郭军，男，1975年8月20日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。 被告：卢浩，女，1978年7月20日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。 两被告共同委托诉讼代理人：李勇华，北京市中银（赣州）律师事务所律师。 原告王钧与被告郭军、卢浩租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王钧的委托诉讼代理人李贤春、李明，被告卢浩及被告卢浩、郭军的委托诉讼代理人李勇华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王钧向本院提出诉讼请求：依法判令两被告向原告履行租赁合同，将案涉房屋管理权、使用权交付给原告，如无法交付则按月租金1302元支付租金210273元。事实和理由：2014年，案外人肖德华因资金周转困难，向被告郭军借款50万元。案外人肖德华为抵偿与被告郭军的50万元借款，于2015年4月29日与被告郭军就“以房租抵偿借款本金”达成一致，并签订《房屋租赁合同》，合同约定肖德华将其所拥有的位于南康区办恒辉大名城两处房产出租给被告郭军，租期为16年，自2015年5月1日起至2031年4月30日止；年租金固定为31250元，用于抵偿肖德华拖欠被告郭军的借款，且肖德华同意被告郭军在租期内转租。合同签订后，被告接手上述两处房产后，转租给他人。2017年，案外人肖德华因拖欠他人借款，被南康区人民法院强制执行。南康区人民法院对上述两套房产及案外人肖德华另一处房产进行拍卖，第一次流拍后，原告与肖德华自行协商以410万元的价格直接购买上述房产。为解决其中恒辉大名城两处房产以出租方式将房屋使用权转移至被告郭军的现状，2017年11月14日，原告与被告郭军协商一致以30万元的价格受让被告郭军与肖德华所签订的两套房屋剩余14.50年使用权。当日，原告向被告转账支付30万元，被告将两处房产租赁合同交付给原告，并将借条归还给肖德华，从而消灭了案外人肖德华所欠被告郭军的债务。该房屋使用权转让行为系双方真实意思表示，符合法律规定，依法受法律保护。以上事实经南康区人民法院（2018）赣0703民初5386号民事判决书确认。此后，原告因故未能购买上述房产。2018年1月21日，经南康区人民法院拍卖，被告卢浩购得上述房产中的恒辉大名城10栋二单元204号房，房权证号：康房字第1050050-1-2，并办理房产变更。 根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继续发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”原告合法享有恒辉大名城两处房屋的使用权，原告行使使用权具有事实和法律依据。原告多次要求被告腾空房屋，以便原告行使该房屋的所有权，被告均不理睬。 被告郭军、卢浩辩称，1、答辩人郭军不是本案适格被告。原告要求答辩人履行租赁合同，但答辩人无论书面还是口头均未与原告订立租赁合同。原告并非受让了答辩人郭军的租赁权，而是受让了郭军的债权。及时原告受让的是郭军的租赁权，租赁权属于债权的一种，在转让后相应债务应由债务人肖德华履行，不应向原债权人主张，即本案适格被告为肖德华，而不是郭军。2、答辩人卢浩也不是本案适格被告。不管是以租抵债协议婚生债权转让协议，卢浩都没有参与。卢浩竞拍成功后即享有案涉房屋完整的不带瑕疵的物权所有权，无需向原告承担责任。原告要求卢浩承担责任违背基本的公平原则。原告若认为执行行为侵犯其租赁权，应提出执行异议或案外人执行之诉。综上两答辩人不是本案适格被告，用驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告郭军、卢浩系夫妻关系。2014年，案外人肖德华因资金周转困难，向被告郭军借款50万元。肖德华为抵清此50万元借款，2015年4月29日，肖德华与被告郭军就以房租抵偿借款本金达成一致，并签订《房屋租赁合同》一份，合同约定肖德华将其所拥有的位于南康区办恒辉大名城两套房屋（房权证号：康房字第××号、康房字第××号）出租给被告郭军，租期为16年，自2015年5月1日起至2031年4月30日止；每年租金固定为31250元，用于抵清肖德华拖欠被告郭军的借款。双方还约定，租赁期间内未经被告郭军同意，肖德华不可以出卖房屋，租赁期满，由肖德华收回；肖德华同意被告郭军在租期内转租。后肖德华按照约定将上述两套房屋交付给被告郭军，被告郭军将该房屋出租。2017年，案外人肖德华因拖欠借款，肖德华上述两套房屋及另一处房产被南康区人民法院整体拍卖。第一次流拍后，原告与肖德华自行协商由原告以410万元购买上述三套房产。因位于南康区恒辉大名城的两套房屋以“以租抵债”形式由被告郭军管理，2017年11月14日，原告与被告郭军协商一致，由原告以30万元的价格受让被告郭军与肖德华之间的债权，从而解除被告郭军对该两套房屋的使用权。当日，原告向被告郭军支付30万元，被告郭军将两处房产租赁合同交付给原告，并将借条归还给肖德华。后原告未能购买上述两套房屋。被告卢浩通过南康区人民法院司法拍卖途径购得上述房产中的恒辉大名城10栋二单元204号房，该房登记在被告卢浩名下。 另查明，2018年11月，原告诉至本院要求两被告返还补偿款7万元及2017年11月14日出具的欠条。本院作出（2018）赣0703民初5386号民事判决书，以双方的债权转让行为已经履行完毕为由判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，上诉至赣州市中级人民法院。赣州市中级人民法院认定原告以30万元的价格受让被告郭军对案外人肖德华的债权，原、被告存在债权转让行为。该院以原告的诉讼请求没有事实依据为由，判决驳回原告的上诉，维持原判。后原告向赣州市中级人民法院申请再审，该院依法驳回原告的再审申请。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人的目的是取得房屋的使用权，出租人的目的是为了收取租金。在本案中，被告郭军与案外人肖德华签订《房屋租赁合同》，是被告郭军为了使自己的债权得到清偿，同意肖德华以让渡涉案两套房屋的使用权的方式抵偿50万元借款本金。可见，《房屋租赁合同》虽名为租赁合同，但该合同实质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，因此应认定被告郭军与肖德华之间签订的《房屋租赁合同》为债权债务合同，而非房屋租赁合同。因被告郭军与案外人肖德华之间系债权债务关系，原告以30万元受让的即是被告郭军享有的对肖德华的债权，而不是原告所称的14.5年的租赁权。且原告受让的是被告郭军对案外人肖德华债权、原告与被告郭军之间存在债权转让行为的事实，有生效民事判决书确认。综上，原告对案涉房屋不享有租赁权。原告与两被告及案外人肖德华之间均无租赁关系，被告卢浩通过司法拍卖购得案涉房屋后，原告以享有案涉房屋使用权为由要求两被告履行租赁合同、将案涉房屋管理权、使用权交给原告或向原告支付租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王钧的诉讼请求。 本案受理费4454元，减半收取2227元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  谈学海 二〇二〇年八月二十九日 法官助理  袁丽 代理书记员  王 金