广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1915号原告(反诉被告)：四会市恒福兴达房地产开发有限公司，住所：广东省四会市东城街道黄岗居委会荔枝湾路**恒福新里程花园**201（申报制），统一社会信用代码：91441284MA4WL7D18G。法定代表人：林杰龙，执行董事。委托诉讼代理人：陈晨，男，该司员工。委托诉讼代理人：李芷莹，女，该司员工。被告（反诉原告）：黄建德，男，1976年9月9日出生，汉族，住，住广州市白云区/div>委托诉讼代理人：黄锦萍，广东圣禾律师事务所律师。原告四会市恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）与被告黄建德商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，本院依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告恒福公司的委托诉讼代理人成开梅、被告黄建德及其委托诉讼代理人黄锦萍到庭参加了诉讼。被告黄建德于2020年6月4日当庭提出反诉，本院于2020年7月21日再次公开开庭进行了审理，原告恒福公司的委托诉讼代理人陈晨、李芷莹，被告黄建德及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒福公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付第二期房款320000元；2.被告立即向原告支付逾期付款的违约金157708元（暂计至2020年4月10日，并主张计至被告实际付清之日止，以上第1、2项合计477708元）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018090423），合同约定由被告购买原告开发的位于四会市东城街道黄岗居委会荔枝湾路16号恒福新里程花园16号恒福新里程花园**座**房，房屋总价款757090元。合同签订后，被告仅支付房款437090元，剩余320000元至今仍未付清，经原告多次催促，均未果。原告认为，根据合同第七、八条的约定，被告未按约定的时间付款，其行为已经属违约，原告有权要求被告承担逾期付款的违约责任，为维护原告的合法权益，故诉至贵院。被告黄建德辩称，一、被告认为涉案商品房买卖合同应由法院进行撤销，签订合同时，原告的销售人员黄炳富忽悠被告，存在重大误解，原告应向被告退回已支付的购房款467090元；二、被告不存在违约的情形，针对后期的付款，双方经过多次沟通，原告同意延迟支付，所以不存在违约的情况，恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告黄建德向本院提出反诉请求：1.撤销原、被告双方于2018年9月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.原告向被告退还已缴房款467090元；3.诉讼费由原告承担。事实与理由：被告与原告于2018年8月26日签订《恒福新里程花园》认购书，约定被告以按揭方式购买原告位于四会市东城街道黄岗居委会荔枝湾路16号恒福新里程花园16号恒福新里程花园**座**房，支付定金50000元，并且当时原告的销售代表向被告收取了30000元。出具定金收据及30000元收据，但30000元的收据以第三方的名义收取的。双方于2018年9月3日签订《商品房买卖合同（预售）》时，原告在合同中将付款方式擅自改为分期付款的方式。在双方到银行办理按揭手续时，被告才发现。但原告的销售代表解释说“其公司与银行关系好，可以该约定的时间前可放款”。在向银行办理按揭手续被拒的情况下，销售代表又以公司可借支的方式对被告进行诱导，还有到最后的“已为其申请延期付款”的说法。综上，被告认为，认购书属于法律上的合同，对双方有约束力。原告不应单方擅改相应的条款，且原告的销售代表有步步诱导的行为，导致被告存在重大误解。如此合同，属于法律上可撤销的合同。因此，被告反诉的事实清楚，理据充分，恳请法院支持被告的上述诉求。原告恒福公司针对被告的反诉辩称，一、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并经过备案，被告提出撤销合同没有事实和法律依据。二、被告提出退还已缴房款没有事实和法律依据。三、被告称与原告签订的《认购书》上的付款方式是按揭，原告将付款方式擅自更改为分期付款的方式是没有事实依据的，因为在签订《商品房买卖合同》时被告作为一个成年人仔细地看过合同，特别是房屋价款和付款方式的约定，将付款方式变更为分期付款是经过双方沟通协商和确认，也是因此被告才签订该份合同。四、被告向佛山置名门电子商务有限公司缴纳的30000元是被告与佛山置名门电子商务有限公司根据双方签订的《四会恒福新里程购房联动服务协议书》约定，由被告向佛山置名门电子商务有限公司缴纳的购房服务费，而并非原告向被告收取的房款，因此被告诉请原告以诱导和存在误解的方式签订《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告恒福公司提交的证据如下：1.被告《身份证》，证明被告是适格的诉讼主体；2.《商品房买卖合同（预售）》，证明(1)原告与被告之间为房屋买卖合同关系；(2)双方就案涉房屋的成交价款、付款方式、付款期限、逾期付款的违约责任等做出了明确约定；3.《收据》5张，证明截止至2020年4月10日，被告仅向原告支付房款共437090元，仍欠房款320000元至今未付；4.《快递单》2张、《二期房款催款通知函》2份、《催缴房款通知函》2份、《快递单流水》，证明原告曾向被告催缴房款；5.《四会恒福新里程购房联动服务协议书》，证明案外人佛山置名门电子商务有限公司与被告签订协议，约定佛山置名门电子商务有限公司向被告提供购房咨询中介服务，被告向佛山置名门电子商务有限公司支付服务费30000元，且明确约定该服务费不构成房款的一部分；6.佛山置名门电子商务有限公司出具的《情况说明》，证明（1）案外人佛山置名门电子商务有限公司与被告签订协议，约定佛山置名门电子商务有限公司向被告提供购房咨询中介服务，被告向佛山置名门电子商务有限公司支付服务费30000元，且明确约定该服务费不构成房款的一部分；（2）在认购书上签名的黄炳富是佛山置名门电子商务有限公司的工作人员，而非本案原告的员工。被告黄建德提交的证据如下：1.《认购书》，证明被告本意为以按揭的方式购买本房屋；2.《收据》，证明原告以非法的手段收取了被告3万元；3.案外人黄炳富的微信号截图、微信通信记录，证明原告的销售黄炳富以“开发商借支”等各种理由忽悠被告交款，且同意被告延迟交款；4.《四会农村商业银行业务回单》、《住宅专项维修基金对账簿》、《四会市住房和城乡规划建设局住宅专项维修资金缴存表》，证明涉案房屋的维修基金是由原告的销售黄炳富代为办理的。对当事人无异议的证据即原告提供的证据1、3和被告提供的证据1，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提供的证据2，被告对其真实性没有异议，本院依法予以确认，被告对其合法性、关联性及证明内容有异议，该合同是否存在重大误解，本院在下文再作分析；2.对原告提供的证据4，根据原告提供的快递单显示，原告曾于2018年12月25日通过顺丰速运向被告寄出《催缴房款通知函》，但被告拒收，本院依法确认原告向被告寄出信函的真实性，但由于原告没有提供未经拆封的上述信件，对原告所寄出的内容本院无法核实；另外，原告曾于2019年3月16日通过EMS全球邮政特快专递向被告寄出《二期房款催款通知函》，被告本人签收了该邮件，本院依法确认原告向被告发函的真实性，被告庭审中否认该证据的真实性，但是没有提供证据证明其所签收的信函与原告作为证据提供的不一致，因此，本院对该证据予以采纳；3.对原告提供的证据5，被告本人确认该协议为其本人所签，因此本院依法确认其真实性；4.对原告提供的证据6，该说明与原告提供的证据5和被告提供的2所反映的事实一致，本院予以采纳；5.对被告提供的证据2，原告对其真实性、合法性、关联性不予确认，经核对原件，本院对该收据的真实性予以确认，但由于该《收据》上显示的收款单位为佛山置名门电子商务有限公司，并非原告，因此本院对被告主张该费用是由原告收取的陈述不予采纳；6.对被告提供的证据3，原告对其真实性、合法性、关联性不予确认，由于无法核实与原告提供的微信聊天对象的真实身份，本院对该证据不予采纳；7.对被告提供的证据4，本院对其真实性予以确认，可以证明原告委托案外人黄炳富代为办理缴纳涉案房屋的住宅专项维修资金的手续。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月26日，原告恒福公司（甲方）与被告黄建德（乙方）签订《恒福新里程花园认购书》，约定被告向原告购买位于四会市东城街道黄岗居委会荔枝湾路16号恒福新里程花园16号恒福新里程花园**座**房，被告认购该房屋成交总价为757090元，须在签订本认购书的同时向原告付清定金50000元，该定金将按本认购书第三条约定转化为房款；被告选择按揭付款（按揭年限和贷款额度以按揭银行最终批复为准），首期房款307090元（含已支付的定金）须于2018年8月31日前（即自签订本认购书之日起5日内）付清，被告凭加盖银行收款章的进账单于该付款的当日与原告签订《商品房买卖合同》；另外房款的60%即450000元由被告于《商品房买卖合同》签订当日到原告指定的银行办好按揭手续并提交相应资料；如银行最终批复的按揭数额与前述约定按揭数额不一致，则以银行批复为准，在原告向被告发出书面通知后的七日内，被告应将前述约定按揭数额和银行最终批复按揭数额的差额一次性以转账或刷卡补交给原告，如被告申请银行按揭业务不获批准时，被告同意转为按第一种方式付款（即一次性付款）；本认购书经原、被告双方签署即生效，于双方签署《商品房买卖合同》时即失效；被告在其他约定或说明下方手写“本人已知悉房屋应交的契税和专项维修基金的标准和交付时间”。案外人黄炳福在甲方经办人栏上签名。2018年9月3日，原告和被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于四会市东城街道黄岗居委会荔枝湾路16号恒福新里程花园16号恒福新里程花园**座**号的房屋，建筑面积共88.59㎡，套内建筑面积为70.17㎡，分摊共有建筑面积为18.42㎡，房屋按照套内建筑面积计算单价为10789.37元/㎡，总价款为757090元；签订本合同前，被告已向原告支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；被告采取分期付款的方式，在2018年10月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款307090元，应当于2018年9月4日前支付，第二期房价款450000元于2018年10月30日前付清；除不可抗力外，被告未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在120日之内，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之五的违约金；（2）逾期超过120日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的5%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）；原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之八[该比率不低于第（1）项中的比率]的违约金；原告应当在2020年4月30日前向被告交付该商品房等内容。被告分别于2018年8月26日向原告支付了定金50000元、于2018年9月3日支付了购房款257090元、于2018年11月19日支付了购房款50000元、于2019年1月9日支付了购房款30000元、于2019年7月4日支付了购房款50000元，合共437090元。2019年3月16日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告邮寄发出《二期房款催款通知函》，通知被告在2019年3月21日前按照双方的约定，前往原告售楼处办理相关付款手续，并支付违约金。被告签收了该邮件。另查明，2018年8月26日，被告与案外人佛山置名门电子商务有限公司（以下简称置名门公司）签订《四会恒福新里程购房联动服务协议书》，约定置名门公司向原告提供以下服务：（1）意向的房产项目购房咨询、意向楼盘信息、意向房产项目的房地产动态、信息解读以及优质房源推荐；（2）看房接送服务，置名门公司提供的所有线上线下的推广或网络信息；（3）购房现场购房咨询服务，购房现场招待服务；（4）协助办理《商品房买卖合同》的网签服务，协助提供相关签约资料，协助办理银行按揭业务手续等服务；（5）提供优先选房、预订房型服务；（6）享受置名门公司的联动渠道或联动服务；（7）享受项目的联动价格；被告向置名门公司缴纳3万元的服务费（该费用不构成购房价款的一部分）可享受置名门公司提供的上述服务，被告选中置名门公司提供服务的房产单位为16栋32层3204单位；置名门公司收取被告服务费，先向被告出具收款收据，从被告签署购房合同且按服务费金额的6%付齐开票费用之日起一个月内，置名门公司向被告开具发票；被告按照开发商规定的购房流程购买选中的房产单位，并按照发展商的要求按时交纳首期房款，并签署正式《商品房买卖合同》；当被告与开发商正式签署《商品房买卖合同》时，视为被告已接受、已认可置名门公司提供的服务已履行完毕且无异议，置名门公司收取的服务费作为置名门公司劳动成果的回报，被告同意不以任何理由要求返还；在被告正式与开发商签订《商品房买卖合同》前，被告有权放弃购买选中房产单位，其可以向置名门公司申请退回所缴纳服务费；置名门公司收取的服务费不是购房款也不抵扣购房款，仅是作为被告享受置名门公司服务并成功购房的服务费；被告清楚知悉本协议的全部内容，自愿缴纳上述服务费用；被告成功与开发商签订《商品房买卖合同》的情况下，承诺不以任何理由要求置名门公司退款等内容。置名门公司自认在原、被告签订的《认购书》中作为甲方经办人签名的黄炳富是其工作人员。黄炳富曾于2018年9月11日代被告办理涉案房屋的住宅专项维修资金缴纳手续。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。争议焦点为1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应否撤销；2.被告应否继续履行合同和承担违约责任。一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应否撤销的问题。原告与被告在签订《认购书》后，又签订《商品房买卖合同（预售）》，把付款方式由按揭付款变更为分期付款，被告在《商品房买卖合同（预售）》上签名确认，符合当事人意思自治原则，被告作为具备完全民事行为能力的自然人，对于签订购买房屋这样重大生活资料的买卖合同，应当持审慎态度处理，尤其应特别关注房屋的价格和付款方式，而被告在庭审中主张其是在签名后的当天到银行办理按揭贷款手续时才发现《商品房买卖合同（预售）》的付款方式发生重大变更，显然有悖常理；同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的规定，被告在2018年9月3日已经知道《商品房买卖合同（预售）》的付款方式与《认购书》的约定不一致，也在当天已经知道银行不同意其贷款申请，其不可能于2018年10月30日前支付第二期房款，但是被告在一年内没有行使撤销权，相反还继续支付购房款，因此，被告的撤销权也已归于消灭。被告现主张撤销双方于2018年9月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》不存在可撤销的情形，因此，被告主张原告返还购房款467090元的诉求，理据不足，本院不予支持。二、被告应否继续履行合同和承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》是原、被告在协商一致的情况下签订的，是被告自由处分其权利的结果，应为合法有效。被告应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应在2018年10月30日前支付第二期房款450000元，但被告在约定的期限届满后分多次仅支付了130000元，尚欠320000元未付，因此，原告主张被告支付剩余购房款320000元，理据充分，本院予以支持。被告抗辩案外人黄炳富曾通知已为被告向原告申请了延迟支付，但是被告提供的微信聊天记录无法证实聊天对象即为案外人黄炳富，退一步来说，即便该聊天记录真实，被告也未能提供证据证明原告同意其最迟可于何时支付房款，因此，被告应按照合同约定的时间支付第二期购房款。被告逾期支付购房款，构成违约，应承担违约责任。原告主张根据合同第八条的约定要求被告支付违约金，被告抗辩双方约定的违约金过高，由于原告没有举证证明被告逾期付款给其造成的实际损失，因此本院认定原告的损失应为资金占用期间的利息损失；原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期在120日内以逾期应付款的万分之五按日计算违约金和逾期超过120日的以逾期应付款万分之八计算违约金，该约定明显过高，本院依法予以调整，被告应以逾期应付款的万分之三按日支付违约金。扣除被告每次实际付款的金额，以被告实际尚欠的房款为本金依据被告每次付款的时间分段计算，计至2020年4月10日，被告应向原告支付违约金为55428元；从2020年4月11日起以尚欠购房款为本金按每日万分之三的标准支付违约金，直至付清全部购房款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告黄建德应于本判决生效之日起十日内向原告四会市恒福兴达房地产开发有限公司支付购房款320000元；二、被告黄建德应于本判决生效之日起十日内向原告四会市恒福兴达房地产开发有限公司支付逾期付款违约金55428元（该违约金暂计至2020年4月10日），从2020年4月11日起以尚欠购房款为本金，按每日万分之三支付逾期付款违约金至付清房款之日止；三、驳回原告四会市恒福兴达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告黄建德的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8466元、减半收取计4233元，由原告四会市恒福兴达房地产开发有限公司负担906元，被告黄建德负担3327元，反诉受理费4153元，由被告黄建德负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵静欣二〇二〇年八月三日书记员  林美霞附表（违约金计算方式）期数应付款项已付款项起算日截止日天数日利率违约金第二期房款45000002018/10/302018/11/18200.00032700400000500002018/11/192019/1/8510.00036120370000300002019/1/92019/7/31760.000319536320000500002019/7/42020/4/102820.00032707255428