贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2911号上诉人（一审被告）：贵州省黔东南州经济协作公司，住所地贵州省凯里市永华路**。法定代表人：刘小兵，系公司负责人。委托诉讼代理人：刘笑春，贵州重元律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈立社，男，1962年11月9日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：徐忠雁，贵州贵信律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐兰，贵州贵信律师事务所律师。上诉人贵州省黔东南州经济协作公司（以下简称州经济协作公司）因与被上诉人陈立社合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初695号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人州经济协作公司的上诉请求：撤销凯里市人民法院（2020)黔2601民初695号民事判决，改判驳回陈立社的诉讼请求。事实和理由：一、一审在未判决撤销《房屋所有权证》的前提下，判决确认房屋所有权归被上诉人所有，与《房屋所有权证》相矛盾，属认定事实错误。陈立社既不是出资自建房屋，也不是出资向上诉人购买房屋，被上诉人对涉案房屋的所有权既不存在原始取得，也不存在继受取得，其从未取得房屋所有权。二、双方实质上是房屋租赁关系，其取得的是房屋使用权，仅仅是一次性支付租金。三、《合资建房合同书》系无效合同。1、如果涉案合同系房屋租赁合同，根据合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。被上诉人已使用28年，已经无效。2、如果涉案合同系房屋买卖合同，根据法律规定，划拨土地上建设的房屋不得转让，属于标的物买卖不能，确需转让的，必须经政府依照法定条件批准后方可转让。3、如果涉案合同系集资建房合同，也是无效的。单位集资建房，实质上属于福利分房性质，其前提必须是本单位的职工，且具有本地城镇户口。双方之间不存在劳动关系，被上诉人也不是上诉人的职工，且被上诉人当时是农村户口，该合同因主体不合法，导致合同无效。被上诉人陈立社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。陈立社在一审提出请求：1、确认凯里市房屋所有权归陈立社所有；2、判决州经济协作公司履行负责为陈立社办理房产证合同义务；3.本案的诉讼费由州经济协作公司承担。一审法院查明，1992年10月28日，陈立社挂靠凯里市西城建筑工程公司，承建被告的凯里市永华路5号州经济协作公司职工住宅及门市综合楼工程。该房屋修建过程中，陈立社、州经济协作公司于1993年6月18日签订了《合资建房合同书》，合同第二条约定：“甲方（被告）住宅楼修好了以后，第二单元××楼××一厅计价肆万伍仟元在垫资工程款中扣除。乙方（原告）亦可长期永远使用该套住宅，并属乙方（原告）永久私有财产，乙方（原告）下代可继续永远使用”；第三条还约定:甲方（被告）楼房修建好后，两年内负责为乙方（原告）办理房产等有关手续（若办不到房产手续，本合同同样生效）”。涉案房屋于1993年完工后，陈立社居住该房至今。由于陈立社不是州经济协作公司职工，涉案房屋至今未能办理房屋产权证。一审法院认为，本案中双方签订的《合资建房合同书》第二条约定：“甲方住宅楼修好了以后，第二单元××楼××一厅计价肆万伍仟元在垫资工程款中扣除。乙方亦可长期永远使用该套住宅，并属乙方永久私有财产，原告下代可继续永远使用”，从双方的约定来看涉案房屋归陈立社所有，涉案房屋在1993年完工后，陈立社居住该房至今。陈立社在诉请中要求确认涉案房屋所有权归其所有，于约于法有据，予以支持。关于陈立社要求州经济协作公司负责办理涉案房屋产权证的诉请，一审认为，办理房屋产权证行为属有关行政机关的行政行为，该请求不属于本案的审理范围，应驳回陈立社的该项诉讼请求。关于本案的案由。原告诉请要求法院确认凯里市为所有权人，依据《民事案件案由规定》本案案由应定为：所有权确认纠纷。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十条、第三十三条，判决：一、陈立社享有凯里市房屋的所有权；二、驳回陈立社的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取额4400元，由陈立社承担2200元，贵州省黔东南州经济协作公司承担2200元。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，根据州经济协作公司的上诉以及陈立社的答辩，本案二审争议焦点为：一、关于涉案《合资建房协议书》的效力问题；二、关于一审认定涉案房屋归陈立社所有是否正确问题。涉案《合资建房协议书》的效力问题。根据涉案《合资建房协议书》约定的内容以及双方当事人的陈述看，涉案合同虽名为合资建房合同，实为陈立社以4.5万元价款向州经济协作公司购买涉案集资房屋的房屋买卖合同。州经济协作公司提出涉案《合同建房合同书》系无效合同。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条规定，“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《城市房地产管理法》第三十七条规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第三十九条第一款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”从条文内容表述看，第三十七条、第三十九条均未直接规定违反后的行为无效，而且认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，并未侵害国家利益和社会公共利益，因此，上述法律规定属于管理性强制性规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不属于效力性强制性规定。涉案《合资建房协议书》违反上述规定，并不属于《合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定的情形。此外，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据上述法律规定，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，仅影响到物权变动的效力，但并不影响债权合同的效力。《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房地产所有权登记，房屋所有权不产生转移，但此并不影响房屋买卖合同的效力。州经济协作公司上诉提出涉案《合资建房协议书》系无效合同的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于一审认定涉案房屋归陈立社所有是否正确问题。从本案查明的事实看，双方当事人于1993年6月18日签订涉案协议后，州经济协作公司按照约定已将涉案房屋交付给陈立社，陈立社亦在涉案房屋中居住至今。因涉案房屋系集资房等原因，涉案房屋至今仍登记在州经济协作公司名下，尚未过户登记在陈立社名下。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，虽然双方已签订涉案房屋买卖合同，陈立社亦已在涉案房屋中居住至今，即陈立社对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但因未办理涉案房屋所有权权属变更登记，陈立社并没有实际取得涉案房屋的所有权。一审认定涉案房屋所有权归陈立社所有，系适用法律错误，本院予以纠正。综上，州经济协作公司提出的上诉理由部分成立，部分不成立，本院对其成立部分予以支持，对其不成立部分予以驳回。一审认定事实清楚，但适用法律错误，致判决结果不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初695号民事判决；二、驳回陈立社的诉讼请求。一审案件受理费4400元（已减半收取），二审案件受理费8800元，合计13200元，由陈立社负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  陆小平审判员  王山地二〇二〇年八月二十四日书记员  邹井程