江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初7534号 原告：常熟市东南街道赞皓转移印花厂，住所地常熟高新技术产业开发区工业坊**香江路**。 经营者：陈皓，男，1988年11月16日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：苏伟元，常熟市琴川法律服务所法律工作者。 被告：璀宸实业（上海）有限公司，住，住所地上海市嘉定区南翔镇静塘路******/div> 法定代表人：汪敏，经理。 委托诉讼代理人：陈贤明，公司员工。 被告：常熟市新泰印染有限责任公司，住所地常熟市古里，住所地常熟市古里镇淼泉陈塘村div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：殷玉华，执行董事。 委托诉讼代理人：张建良，江苏言子律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李霞，江苏言子律师事务所实习律师。 原告常熟市东南街道赞皓转移印花厂(以下简称赞皓印花厂)诉被告璀宸实业（上海）有限公司（以下简称璀宸公司）、常熟市新泰印染有限责任公司（以下简称新泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序于2020年8月3日公开开庭进行审理。原告赞皓印花厂的委托诉讼代理人苏伟元、被告璀宸公司的委托诉讼代理人陈贤明、被告新泰公司的委托诉讼代理人张建良、李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赞皓印花厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告璀宸公司返还租金77780元，返还保证金1万元；承担违约金5万元；2、判令被告璀宸公司承担预期利润损失18万元和装修及搬运安装损失305875.76元；3、被告新泰公司对被告璀宸公司的第2项请求承担共同连带侵权赔偿责任。4、诉讼费用由被告承担。审理中，原告赞皓印花厂将诉讼请求变更为：1、判令被告璀宸公司承担违约金5万元；2、判令璀宸公司承担预期利润损失18万元和装修及搬运安装损失305875.76元；3、被告新泰公司对被告璀宸公司的第2项请求承担共同连带侵权赔偿责任；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年6月30日核准成立，正准备租赁合格的厂房组织经营生产活动。后经了解，被告新泰公司的厂房正在出租，符合原告的生产要求，但已整体出租8年给被告璀宸公司了，期限为2019年1月1日至2026年12月31日止，被告璀宸公司经被告新泰公司许可正在分隔出租经营。2019年9月，原告与被告璀宸公司商谈租赁厂房事宜，双方于2019年9月29日达成《厂房租赁合同》，约定租赁期限为三年，自2019年9月29日起至2022年10月9日止，其中，免租装修期间为2019年9月29日起至2019年10月10日止，租赁位置在被告新泰公司的厂房内，位于芙蓉路****厂房**约500平方米的厂房，进行生产和整理面料，年租金为10万元，年物业费6000元，保证金1万元，并确定了违约责任等条款。合同签订后，原告方就开始购置设备，招聘人员，隔断装修车间办公室，购置办公设备，设置动力电源，通动力电缆，到10月下旬，生产车间及设备摆布初步建成，人员基本到位。过了2020年元旦后，突然接到被告新泰公司的通知：被告新泰公司与被告璀宸公司之间的租赁合同已经解除，要求原告立即停止生产，撤离车间，恢复原状，将车间房屋归还给被告新泰公司，否则要采取停水停电等强制一切措施。被告璀宸公司既不退还租金保证金，也不承担其他义务，原告的要求按照原合同继续履行，但被告新泰公司不同意，要求重新商定合同，并向被告新泰公司重新支付租金，为此，原告一直停工到春节双方也没能商定好。后来疫情就来了。原告十分无奈，只好另行寻找厂房，因疫情影响一直到3月中旬才找到车间房屋，下旬就开始搬迁厂房车间(机器设备)和新车间装修等投入了大量资金，一直到今年4月初才基本恢复生产，给原告造成的损失相当惨重，详见清单。在被告新泰公司的许可下被告璀宸公司将厂房出租给原告正常生产经营，且在合约的租赁期限内，在被告璀宸公司违约的情况下，被告新泰公司应当依法履行被告璀宸公司与原告的原租赁合同。所以，被告新泰公司拒绝履行租赁合同也构成了违约。因此，被告璀宸公司除退还租金、物业费和保证金以外，依照合同约定承担违约责任和赔偿责任，被告新泰公司对被告璀宸公司的责任承担连带责任。 被告璀宸公司辩称，我当时将房屋租给原告，收取了一年的租金10万元，并收取了1万元的押金，当时我告知原告印染之类的不允许的，之后我跟原房东解除了租赁关系，我跟原告说要求原告直接跟房东签订租赁协议。条款不变，租金也不变，租赁期间也不变。我说把租金押金都退还给原告，原告当时也答应我的。至于后来原告搬走的情况我也是不清楚的。然后我了解到好像是租赁期限没有谈拢。 被告新泰公司辩称，我方与原告方没有直接的租赁关系，被告新泰公司将房屋租赁给璀宸公司，在租赁过程中，由于璀宸公司不能够按期缴纳租金，两被告解除了原签订的租赁协议，在解除租赁协议时，双方约定由璀宸公司协调原来的承租户按照原租赁协议的约定来重新签订起租日为2020年1月1日的租赁协议，两被告租赁协议解除后，由于原告方认为其已经将租金交付给了璀宸公司，不愿意自2020年1月1日开始向被告新泰公司交付租金，导致双方没有达成新的租赁协议。关于原告起诉被告新泰公司要求承担责任，我方认为没有任何的事实和法律的依据。至于原告方起诉主张的金额，请法院根据原告提供的证据进行认定。综上，被告新泰公司请求法院查明事实，依法驳回原告对被告新泰公司的诉请。 本院经审理认定事实如下：原告赞皓印花厂（承租方、乙方）与被告璀宸公司（出租方、甲方）于2019年9月29日签订了厂房租赁合同一份，内容为：第一条租赁厂房位置、面积与用途1.1甲方同意向乙方出租位于江苏省常熟市古里镇芙蓉路25号北栋2楼厂房。厂房面积(包含大路公摊面积)约为500平方米。此面积作为厂房租金计算依据(实际面积经甲乙双方确认并按约定公摊比例计算认可为准)。1.2租赁用途：供乙方作为生产使用。双方约定，乙方不得生产、堆入和储蓄有害有毒、污染、易燃易爆等物品。第二条租赁期限、交付标准2.1厂房租赁期限自2019年9月29日起至2022年10月9日止，租赁期3年。2.2厂房交付标准：按照厂房现状交付。第三条租金、物业管理费及保证金支付方式3.1该厂房合计年租金为RMB100000元。该厂房合计每月租金为RMB8333元。物业管理费按每月每平方米1元，合计每月500元。与每期租金一同缴纳。以上价格为税前价格，甲方按国家规定的税点提供发票，税点由乙方支付。3.2该厂房的租赁保证金为RMB10000元。甲乙双方签订合同三天内，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，甲方应开具收款凭证给乙方。合同期满后，在甲方验收该厂房后十五日内无息退还给乙方。3.3租金支付方式：按照先付后用原则，合同签订后乙方每12个月支付一次租金、物业管理费，即RMB106000元，乙方首次支付租金应在本合同签订后三日内向甲方支付，超过三日未付租金则视为乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任并要求乙方支付本合同条款所规定的违约金。除首期租金和物业管理费外，乙方须在每期租金到期前十五日向甲方支付下期租金和物业管理费。……第五条装修及免租期5.1乙方如需装修，应当委托有资质的装修公司进行装修，并书面向甲方提出申请，经甲方书面同意，在不违反国家有关规定和不影响厂房主体结构与安全的前提下，乙方方可对出租房屋进行装修。5.2乙方在装修期间，必须做好装修人员登记并交接给甲方且装修期间乙方装修人员的人身安全及财产安全由乙方自行承担，甲方不负任何责任。5.3免租装修时间为2019年9月29日起至2019年10月10日止。……第八条解除本合同的条件8.1甲乙双方同意在租赁期间，有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担责任：8.1.1该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的；8.1.2该厂房因社会公共利益被依法征用的；8.1.3该厂房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；8.1.4该厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房；8.1.5.租赁期间，因不可抗力如战争、地震、自然灾害等、地震房毁损、灭失的；8.1.6动迁部门如有补偿，甲方的归甲方所有，乙方的归乙方所有。第九条违约责任9.1甲乙双方同意在厂房租赁期间，需提前终止合同的，一方可应提前三个月书面通知对方书面提前终止合同，违约方应向守约方赔偿陆个月的租金作为违约金；因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方不承担违约及赔偿责任，且乙方租赁保证金不予退还，甲方可无偿获得租赁物内一切装修的所有权，不必向乙方支付任何费用。给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分。租赁合同对其他事项亦进行了约定。 合同签订后，被告璀宸公司将租赁房屋交付给原告赞皓印花厂，原告赞皓印花厂对租赁房屋进行了装修，庭审中双方当事人确认装修费按15000元计算。原告赞皓印花厂按合同约定支付了一年租金100000元，物业费6000元及保证金10000元。 另查明，涉案房屋系被告新泰公司所有，2018年11月30日，被告新泰公司（出租方甲方）与被告璀宸公司（承租方乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方将其合法所有坐落在江苏省常熟市古里镇芙蓉路25号的厂房出租给乙方使用。建筑面积27000平方米、配电房面积约700平方米。房屋装修期为4个月，2019年1月1日至2019年4月30日，装修期免收房屋租金，该房屋第一年2019年1月1日至2019年12月31日租金，乙方应支付8个月，份额为3666666.60元；房屋租赁期限2019年1月1日至2026年12月31日止为8年。该房屋年租金为5500000元，该租金不含税。并约定租金递增方式为每三年递增百分之五。该租赁合同对其他事项亦进行了约定。 同日，被告新泰公司出具了转租证明一份，内容为：江苏省常熟市古里镇芙蓉路25号，经出租方（常熟市新泰印染有限责任公司）、承租方（上海璀宸实业有限公司）双方协商同意，承租方将出租房屋转租第三方，租赁期间必须遵守国家法律规定。在此期间的安全、纠纷及债务等一切责任均由承租方承担。 2019年12月30日，被告新泰公司（出租方、甲方）与被告璀宸公司（承租方、乙方）签订了解除房屋租赁合同的协议书一份，鉴于甲乙双方于2018年11月30日签订了一份房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租江苏省常熟市古里镇芙蓉路25号的厂房。此后，双方又于2019年7月31日签订了一份补充协议，约定乙方应于2019年11月底前向甲方支付租金2441666元，但时至今日，乙方仍未支付。现双方协商，解除双方之间的房屋租赁关系，为此，达成协议如下：一、双方之间签订的房屋租赁协议、补充协于2019年12月31日解除。二、乙方在2019年12月31日将租赁房屋腾空后返还给甲方。三、乙方应支付的水、电费计算到2019年12月31日，并在此日按日一次性支付给甲方。四、乙方根据房屋租赁合同第十条约定应承担的违约金，在乙方按本协议约定履行义务的情况下，甲方予以放弃。如乙方未按本协议约定履行义务的，乙方仍应根据房屋租赁合同第十条向甲方支付违约金。五、因租赁房屋已由乙方部分转租给第三人，该转租关系作如下处理：1、如乙方协调全部第三人在2019年12月31日前按乙方与第三人签订租赁合同约定的租金标准，与甲方协商达成一致后签订从2020年1月1日开始出租的房屋租赁合同的，即视为乙方已履行本协议第三条约定的返还义务。2、如乙方协调部分第三人在2019年12月31日前按乙方与第三人签订租赁合同约定的租金标准，与甲方协商达成一致后签订从2020年1月1日开始出租的房屋租赁合同的，即视为乙方已履行本协议第三条约定的对应房屋的返还义务。3、乙方与第三人之间的关系自行协商解决，与甲方无涉。之后，被告璀宸公司未按约定协调被告新泰公司与原告赞皓印花厂之间签订租赁合同。 2020年1月4日，被告新泰公司将与被告璀宸公司之间解除房屋租赁合同告知了原告赞皓印花厂。后被告新泰公司与原告赞皓印花厂就租赁事宜未达成一致，故双方之间未签订租赁合同。原告赞皓印花厂于2020年3月底前将租赁房屋腾空后交给被告新泰公司。 审理中，被告璀宸公司于2020年7月12日退还了原告赞皓印花厂房屋租金77780元、保证金10000元。 庭审中，原告赞皓印花厂认为，由于两被告之间的租赁合同解除，导致原告与被告璀宸公司之间的租赁合同无法履行，被告璀宸公司应承担违约责任，按租赁合同约定：一、应赔偿原告六个月的租金损失50000元，二、承担预期利润损失180000元（2020年1月至3月）、装修损失15000元、搬运安装损失285875.76元（其中员工工资110720元、社保支出7655.76元、机器搬运损失167500元）；被告新泰公司强制原告停工停产侵害了原告的利益，其应对原告的第二项诉讼请求承担连带责任。被告璀宸公司认为，我公司与被告新泰公司解除租赁关系后，协调过原告与被告新泰公司之间重新签订租赁合同，至于他们之间后有无签订租赁合同不清楚，我公司该退原告的租金、保证金都已退还原告，我公司不构成违约，不应承担责任。被告新泰公司认为，其不存在强制原告停产，原告在两被告之间解除房屋租赁关系后，没有与我公司签订新的租赁合同，不存在租赁关系。原告要求我公司承担连带责任无法律依据。 本院认为，被告璀宸公司在征得房屋所有权人即被告新泰公司的同意，将其租赁的部分房屋转租给原告赞皓印花厂，并签订了厂房租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。在合同履行过程中，被告璀宸公司与被告新泰公司于2019年12月30日签订了解除房屋租赁合同的协议书，明确双方之间签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年12月31日解除。导致原告赞皓印花厂与被告璀宸公司之间签订的房屋租赁合同无法继续履行，且被告璀宸公司又未能按约定协调被告新泰公司与原告赞皓印花厂签订新的房屋租赁协议。被告璀宸公司已构成违约，应承担违约责任。原告赞皓印花厂要求被告璀宸公司承担违约金50000元及赔偿装修损失，依法有据，本院予以支持，装修损失按庭审中双方确认的15000元计算。至于原告赞皓印花厂主张的利润损失及搬运安装等损失，依据不足，本院不予支持。被告新泰公司作为房屋的所有权人，在本案中并无过错，原告赞皓印花厂要求其承担连带赔偿责任，理由不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告璀宸实业（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常熟市东南街道赞皓转移印花厂支付违约金50000元。 二、被告璀宸实业（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告常熟市东南街道赞皓转移印花厂装修损失15000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告常熟市东南街道赞皓转移印花厂的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取4579元，由原告常熟市东南街道赞皓转移印花厂负担3866元，被告璀宸实业（上海）有限公司负担713元（原告同意其预交的案件受理费剩余部分713元由被告璀宸实业（上海）有限公司在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  邵宝华 二〇二〇年八月二十七日 书记员  潘 莉