广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1373号上诉人（原审原告)：李某某，男，1979年6月6日出生，汉族，住址：广东省深圳市龙岗区**************，公民身份号码:412************637。委托诉讼代理人：王某，女，1979年8月21日出生，汉族，住址：广东省深圳市龙岗区**************，系上诉人李某某的配偶。委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省惠东县稔山镇边马（镇政府大院**）。法定代表人：杨某某，总经理。委托诉讼代理人：胡某某、彭某某，女，该公司工作人员。原审第三人：交通银行股份有限公司惠州分行，营业场所：广东省惠州市惠城区********交银大厦首层、七至九层。负责人：王峰。委托诉讼代理人：邓荣辉，男，该分行工作人员。上诉人李某某因与被上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司(以下简称惠东碧桂园公司)、原审第三人交通银行股份有限公司惠州分行商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初3591号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李某某向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并改判如下：一，确认上诉人、被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》（预售）依法解除；二，判令被上诉人返还上诉人已付购房款人民币1350063元；三，判令被上诉人向上诉人支付购房款利息161824.3元（按中国人民银行同期贷款利率，暂计至2019年5月5日，应计算至被上诉人实际给付完购房款之日，具体见一审诉讼请求详单）；四，判令被上诉人向上诉人支付实际损失26474.99元（具体见一审诉讼请求详单）；五，判令被上诉人返还上诉人合同备案登记费80元、预抵押登记费80元、预告登记费80元及维修基金6779元，共计7019元。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，特提起上诉：一、本案的事实主要如下。1.2016年10月8日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，其中第十四条约定“（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同”。2.合同履行过程中，被上诉人擅自变更规划，在十里银滩迎海区52号楼东侧公共绿地上加建机动车道与围墙。上诉人2018年4月28日以“园区东侧原规划设计的绿道缓坡被开发商擅自变更为机动车道，开发商并没有遵守《商品房买卖合同》第十四条（一）的约定变更确立之日起10日内书面通知送达受送买受人”为由拒绝收楼。3.上诉人在一审起诉前整理证据时，发现涉案小区的部分业主通惠东县人民政府网络问政平台就上述事宜进行了信访投诉。部分回复内容如下：“惠东县住房和城乡规划建设局2018-07-10……经查阅2013年及2015年审批的碧桂园三期二总平面图，位于**楼北面及东侧，分别规划有景观水池和公共绿地，我局已向开发商发出《整改通知》，要求其按规划实施，经6月13日的协调会后，开发商与业主协商整改方案取得一致意见后按方案实施”。（见2019深证字第39303号公证书）“广东省委办公厅2019-01-14经惠州市核查……此外，迎海社区52号楼东侧、西南侧绿道旁边围墙系开发商为方便小区物业管理擅自建设，因违反规划审批，县住建部门已于2018年5月发出《整改通知》，要求开发商严格按照规划审批实施建设”。4.2019年3月22日上诉人委托律师以特快专递的形式向被上诉人寄送了解除合同的律师函。寄送时，邮件上收件人的通讯地址与联系电话均按《商品房买卖合同》上约定的填写。只是收件人名称填写为“惠东碧桂园房地产有限公司”，比被开发商的全称少了“开发”两字。该邮件的查询信息单显示“妥投，他人收”。5.一审开庭时，被上诉人提交了“2018年6月22日，惠东县住房和城乡规划建设局出具的《碧桂园十里银滩迎海区52号楼业主信访事项协调会会议纪要》，县住建局组织开发商与52号楼业主代表就前述信访事项达成了整改方案”，以此证明变更规划已获得规划部门的许可。根据以上事实，上诉人认为可得出如下结论：1.《碧桂园十里银滩迎海区52号楼业主信访事项协调会会议纪要》是惠东县住房和城乡规划建设局与惠东县*********业主前述信访事项专门组织的会议所形成的纪要，充分证明开发商在52号楼东侧公共绿地上加建机动车道与围墙的违法行为在2018年6月22日获得了规划部门的许可。但上诉人直到一审开庭时才知道。故一审法院认为被上诉人确实在未获政府部门批准的情况下在公共绿地上建设道路和围墙之认定属事实认定错误。2.上诉人2018年4月28日的拒绝收楼的行为即为解除合同的意思表示，该意思表示已于当日送达被上诉人。上诉人行使合同解除权的日期为2018年4月28日。3.上诉人2019年3月22日委托律师寄送解除合同律师函再次明确表示解除合同。如2018年4月28日双方的合同未能解除，那么，2019年3月22日为上诉人行使解除权的日期，该意思表示送达被上诉人之日，为双方合同解除之日。结合前述条述第2点，故上诉人已在合同约定的解除权期限内行使了解除权。4.解除合同的律师函已于2019年3月25日送达被上诉人。被上诉人是一家知名的公司，收件人名称比全称少写了“开发”两字，并不会导致邮递员错误地将该邮件投递给被上诉人以外的第三人，事实上，除被上诉人外，亦不存在全称或简称与“惠东碧桂园房地产有限公司”相似的公司法人。邮件信息单上的“妥投”已充分证明该律师函已送达被上诉人。因被上诉人为公司法人，由其员工签收邮件，故邮件信息单上一定会显示为“他人”收。5.即使该邮件未能送达被上诉人，被上诉人在一审开庭前收到的起诉状与证据副本中均包含了解除合同的意思表示。上诉人解除合同的意思表示亦已于开庭前送达被上诉人。结合第4点，故一审法院认定上诉人解除合同的意思表示实际并未到达被上诉人属事实认定错误。6.被上诉人2018年6月22日在惠东县住房和城乡规划建设局组织下形成的整改方案，实质就是开发商之前擅自变更的规划。该整改方案减少了小区的面积、减少绿地的面积，变更了小区的配套设施。且被上诉人与52号楼业主达成整改方案后，并没有通知上诉人，故上诉人根据《商品房买卖合同》第十四条（一）的约定具有解除权。上诉人已于2019年3月22日以邮政特快专递的形式向被上诉人寄送了解除合同律师函。被上诉人已于2019年3月25日收到该律师函。即使被上诉人未能在前述日期收到律师函，上诉人附有解除合同请求权的起诉状及包括律师函的证据副本已于开庭前送达被上诉人。故被上诉人与上诉人之间的商品房买卖合同已于2019年3月25日或被上诉人收到一审起诉状之日解除。7.无论是擅自变更规划还是经规划部门允许变更规划均是变更规划同一性质的违约行为，但前者比后者更严重，不单违约，而且违法。故合同中明确约定“不得擅自变更”。双方约定了当被上诉人经规划部门允许变更规划时，上诉人具有解除合同的权利。那么当被上诉人擅自变更规划，上诉人亦具有解除合同的权利也应该是双方真实的意思表示。否则，无异于助长被上诉人违法。综上所述，上诉人请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。上诉人补充事实与理由如下：第一，被上诉人在公共绿地上加建机动车道与围墙的行为于2018年6月22日得到了县住建局(县住房和城乡规划建设局)的允许。2018年4月以前，被上诉人擅自变更规划，在涉案小区的公共绿地上加建机动车道与围墙，使涉案小区的绿地面积减少。涉案小区的部分业主在县人民政府网络问政平台上就此事向县住建局投诉。2018年5月，县住建局向被上诉人发出整改通知书，要求被上诉人按规划实施。根据被告一审时当庭提交的证据材料《会议纪要》，2018年6月22日，县住建局组织了被上诉人与涉安小区的部分业主(不包含上诉人)就公共绿地上加建机动车道与围墙(第四条和第七条)达成了一致意见。2018年7月10日，县住建局将《会议机要》内容作为处理意见在县人民政府网络问政平台答复涉案小区业主的相关投诉。自此之后，县住建局未再要求被上诉人按规划实施整改。被上诉人加建的机动车道与围墙也一直保存至今。因此，被上诉人在公共绿地上加建机动车道与围墙的行为得到了住建部门的允许。第二，被上诉人至今仍未向县住建局申请办理变更规划的批准手续的行为属于故意使合同解除条件不能成立的行为，应视为解除条件成立。上诉人可依法解除合同。涉案商品房买卖合同第十四条规定了上诉人在“涉及商品房规划用途、面积、容积率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡主管部门批准变更情况下”享有解除合同的权利。这是一份附解除条件的合同。被上诉人在公共绿地上加建机动车道与围墙的行为已经得到了住建部门的允许，至今仍未向县住建局申请办理变更规划的批准手续其目的是故意使涉案商品房第十四条规定的解除权条件不成立。根据《合同法》第四十五条第二款的规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件己成就”，涉案商品房买卖合同的解除条件成立，上诉人可依法解除合同。第三，解除通知可通过诉讼的方式行使，起诉状就是解除权行使通知，上诉人解除合同的意思表示已送达被上诉人。解除权作为形成权，它不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。解除通知也可以通过诉讼的方式行使提起诉讼是解除权人意思表示的另一种表达方式，只不过不是解除权人直接通知对方解除合同，而是通过法院以向对方送达法律文书—起诉状—通知对方解除合同而己。因此，起诉状就是解除权行使的通知。载有解除请求的起诉状送达被告时，发生解除合同的效力。无论直接通知还是间接通知，都是解除权人行使解除权这一意思表示的不同表现形式，且均已到达了对方，符合解除通知的条件，均应产生合同解除的法律效果。所以，上诉人解除合同的意思表示己送达被上诉人。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人惠东碧桂园公司发表答辩意见：我方的答辩意见与一审答辩意见一致，但强调如下：一、小区的面积及绿地面积是否符合规划要求，是根据项目整体小区面积整体绿地面积情况来定，而非被答辩人称的修建的围墙绿道及违反了规范要求，修建老围墙，也并不减少小区总体面积，反而增加了小区的安全性，答辩人无擅自修建机动车道，答辩人修建的是绿道，与绿地一样，属于绿化的一部分，业主可休闲使用，机动车并无法使用，这并不影响业主的居住使用，还增加了业主对小区绿地的使用功能。答辩人修建围墙和绿道不属于合同中约定的10日内需书面通知被答辩人的规划变更的情形，被答辩人解除合同无事实依据。第二，被答辩人与答辩人之间是商品房买卖合同关系，双方均已履行其主要义务，合同目的实现。无论答辩人修建围墙是否违反了规划要求，这是毫不影响涉案商品房的质量及使用功能，如支持被答辩人的诉求，被答辩人所在楼栋及小区业主均可无视合同约束，纷纷效仿，要求解除合同，这严重影响合同的稳定性及市场的稳定性。第三，合同约定被答辩人解除权需在收到通知15日内书面告知答辩人，即使被答辩人履行通知义务，被答辩人已在收楼之日已知悉项目情况，但却未在15日内提出书面表示其解除权已消灭。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院予以驳回，维持原判。原审第三人发表陈述意见：一、答辩人不是案涉《买卖合同》的当事人，因此根据合同的相对性原则，无论合同当事人的履约情况如何，答辩人均不应就被答辩人一的诉讼请求承担任何责任，也不应负担诉讼费。二、答辩人与被答辩人一、二于2016年11月25日签订编号为粤麦地2016年个房贷字1331号的《个人房产抵押贷款合同》，根据合同约定，答辩人于2016年11月20日向被答辩人一发放人民币81万元整，用于被答辩人一购买位于惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑51号楼14层03号的房屋，被答辩人二以其购买的上述房屋向答辩人提供抵押担保，并已办妥抵押权登记手续，领取了编号为粤(2017)惠东县不动产证明第0012583号的权利证书，答辩人对抵押物享有优先受偿权；截至2020年4月2日，被答辩人一尚有72万元的贷款余额尚未归还。如法院判决解除双方买卖合同的，则被答辩人一应及时清偿在答辩人处的贷款。综上，答辩人请求法院查明本案事实，依法公正裁判，保障答辩人的正当合法权利。原审原告李某某向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间签订的商品房买卖合同依法解除；2.被告返还原告已付购房款1350063元；3.被告向原告支付购房款利息161838.99元（按中国人民银行同期贷款利率，暂计至2019年5月5日，应计算至被告实际给付完购房款之日，具体计算见诉讼请求详单）；4.被告向原告支付实际损失26474.99元（详见诉讼请求详单）；5.被告返还原告合同备案登记费80元、预抵押登记费80元、预告登记费80元及维修基金6779元，共计7019元；6.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1.原告与被告于2016年10月8日签订编号为HT0035681的商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建设的惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑51号楼14层03号房，付款方式为原告于2016年10月8日前支付首期款540063元，余款810000元通过金融机构申请贷款支付，交付房屋时间为2018年4月30日前；第十条约定“商品房相关设施设备交付条件……公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准），⑴小区内绿化率，2018年4月30日达到规划验收标准，⑵小区内非市政道路，2018年4月30日达到规划验收标准，⑶规划的车位、车库，2018年4月30日达到规划验收标准，⑷物业服务用房，2018年4月30日达到规划标准……以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理，⑴小区内绿地率未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任，⑵小区内非市政道路未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任，⑶规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任，⑷物业服务用房未到达上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任，⑸其他设施未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。”第十四条约定“规划变更，⑴出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；⑵买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；⑶买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的×%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下×。”第十五条约定“设计变更，⑴双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，①该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，②供热、采暖方式，③×，④×，⑤×；⑵买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视为接受变更；⑶买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的×%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下×。”附件五的内容为“关于本项目内相关设施、设备的具体约定，⑴相关设施的位置及用途，⑵其他约定，无相关约定。”附件十一补充协议书第八条约定“关于规划变更，该商品房的规划变更以本条约定为准，⑴出卖人应当按照城乡规划主管部门审批的规划建设该商品房，出卖人变更涉及本合同附件五具体约定的本项目相关设施、设备的规划内容，除应经规划主管部门批准变更外，还应当在变更经批准之日起10日通知买受人，出卖人未在规定期限内通知的，如买受人因规划变更产生损失的，由出卖人根据法律规定承担相应责任；买受人应当在通知送达之日起15日做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计付利息给买受人，除此之外，出卖人不承担其他责任；⑵除本合同附件五具体约定的本项目内相关设施、设备的规划内容外，‘海头埔苑’内该商品房的权属登记证书所记载的土地内的其他规划条件及土地外的其他用地（包括与买受人的该商品房相邻的出卖人待开发建设的发展用地），出卖人可依据政府部门的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉。”第九条约定“关于设计变更，该商品房的设计变更以本条为准，出卖人应当按照城乡规划主管部门审批的设计文件建设该商品房，出卖人变更涉及影响该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及供热、采暖方式的，除应经规划主管部门批准变更外，还应当在变更经批准之日起10日内通知买受人，出卖人未在规定期限内通知的，如买受人因设计变更产生损失的，由出卖人根据法律规定承担相应责任；出卖人应当在通知送达之日15日做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计付利息给买受人，除此之外，出卖人不承担其他责任。”原告于2016年10月5日支付20000元、2016年10月30日支付405057元、2016年10月8日支付122025元共547082元给被告，其中540063元系首期款，其余7019元系住宅专项维修基金款6779元、合同备案登记费80元、预抵押登记费80元、预告登记费80元，该7019元的收据时间为2016年10月8日。2.原告（借款人）、被告（担保人）、第三人（贷款人）于2016年11月15日签订了个人房产抵押贷款合同，约定第三人向原告出借810000元，贷款期限为360个月，还款方式为等额本金还款法，每期还款本金2250元，每期还款日为每月的5日，提前还款补偿金为提前归还贷款本金的1%。第三人于2016年11月17日发放810000元贷款，贷款起息日期为2016年11月17日，贷款到期日期为2046年11月17日。截止至2019年3月5日，原告已按期还款28期，其中还款本金63000元、还款利息96595.55元，本息合计还款159595.55元。3.原告因签订贷款合同支出律师费1000元。4.涉案房屋于2017年11月20日竣工验收备案，被告于2018年3月通知原告收楼，原告于2018年4月28日验收房屋时认为房屋存在如下问题“⑴开发商未提供如下验收文件，①建设主管部门出具的建设工程竣工验收备案说明书，②住宅质量保证书，只提供51-1701但无竣工验收日期，③卫生防疫部门核发的生活供水系统用水合格证，④质量技术监督部门出具的电梯验收结果通知单，⑤环保部门出具的建设工程环保验收合格证，⑥燃气主管部门出具燃气工程验收书，⑦城建档案部门出具的工程验收档案认可书，⑧管线分布竣工图；⑵园区东侧原规划设计的绿道缓坡被开发商擅自变更为机动车道，开发商并没有遵守《商品房买卖合同》（预售）第六章第十四条（一）的约定变更确立之日起10日内书面通知送达买受人；⑶开发商现场销售虚假宣传：站在阳台看山看海景，实际情况是高层违建及脏乱差的臭渔港；⑷渔港噪音严重，马达开启噪音分贝达80以上；⑸出入砂石码头的运砂车，粉尘噪音污染；⑹房屋室内质量尚未验收；鉴于以上情况，拒绝收房，房屋未正式交付前，不能收取管理费。”拒绝收楼。被告于2018年5月再次通知原告收楼，原告至今尚未收楼。5.原告主张被告违约行为系在公共绿地上加建道路和围墙，提交了经公证部门公证的当地政府部门网络问政网页、住建部门于2018年4月10日作出的责令限期改正通知书、图片、视频等予以证明，网络问政记载的政府答复碧桂园十里银滩“迎海社区52号楼东侧、西南侧绿道旁边围墙系碧桂园十里银滩开发商为方便小区物业管理擅自建设，因违反规划审批，县住建部门已于2018年5月发出整改通知书，要求开发商严格按照规划审批实施建设”“关于违反规划问题，经查阅2013年及2015年审批的碧桂园三期二总平面图，，位于**楼北面及东侧分别规划有景观水池和公共绿地（其中公共绿地上规划有绿道），开发商在我局对项目验收后，擅自在公共绿地上建设机动车道，我局已向开发商发出整改通知书，要求其按规划实施，经6月13日的协调会后，开发商与业主协商整改方案取得一致意见后按方案实施；关于围墙问题，业主要求52号楼南面按规划图向后退4米，由14米绿地按规划扩宽到18米，拆除东边现有围墙，保留55米绿地，在6月13日协调会上，开发商承诺南面围墙如核查不符合规定，将按规定进行整改，围墙的整改方案，由开发商与业主协商整改方案取得一致意见后按方案实施。”被告对原告提交的证据真实性予以确认，对原告主张的事实不予认可，辩称规划图本来就规划了绿道，围墙也并未占用任何绿地，提交了规划设计图、惠东县住房和城乡规划建设局于2018年6月22日作出的碧桂园·十里银滩迎海区52号楼业主信访事项协调会会议纪要、图片等予以证明，会议纪要记载“……关于52号楼东侧绿道问题，根据碧桂园·十里银滩三期（二）总平面规划，碧桂园·十里银滩银海区52号楼东侧为‘公共绿地’，属于公共空间，碧桂园根据总平面规划，在公共绿地建设绿道，用于应急抢险、检修车辆通行，平时采用石墩进行隔断；碧桂园方需作出书面承诺（书面盖章，6月29日前提供给业主），该绿道不允许抢险救援、维修之外的任何机动车进入，并接受业主监督。关于52号楼南侧、西南侧围墙问题，只要不占用南侧、西南侧公用绿道的前提下，经公示后由碧桂园将52栋南侧围墙移至距离楼栋18米的位置，西南侧围墙移至距离楼栋17米的位置，加大苑区范围，具体位置由碧桂园工程人员与业主代表到现场测量确定，在一个月内完成……关于52号楼东侧围墙问题，因东侧有公共绿地，不能将公共绿地围在小区内，建议在现有围墙开口设置门卡，方便业主进入公共绿地，由碧桂园出具东侧围墙整改方案，经公示后同意后由碧桂园按方案整改。”原告对被告提交的证据的真实性没有异议。6.原告委托广东彭乾律师事务所向被告邮寄律师函，EMS邮寄单号为1081455395532，收件人名称为“惠东碧桂园房地产有限公司”，邮寄地址为商品房买卖合同约定地址，记载内件为解除当事人间的商品房买卖合同，投邮时间为2019年3月22日，邮件寄件信息显示送达时间为2019年3月25日，签收人为“他人收”，律师函内容记载因被告擅自变更小区规划，既未通知业主并取得业主同意，也未得到城乡主管部门批准，违反了商品房买卖合同第十四条的约定，特通知解除涉案合同并按合同约定退还款项及支付违约金。被告辩称未收到该邮件。一审法院认为，涉案商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系原告的诉讼请求如何处理。关于确认商品房买卖合同解除请求，1.原告以律师函通知解除涉案商品房买卖合同是否发生法律效力的问题，结合现有证据，原告邮寄的律师函收件人为“惠东碧桂园房地产有限公司”，被告的名称为惠东碧桂园房地产开发有限公司，实际签收邮件人显示“他人收”，原告并未能举证证明该“他人”与被告间的关系，根据举证规则，应当推定被告未签收该律师函，故原告解除合同的意思表示实际并未到达被告，原告据此主张已解除涉案商品房买卖合同，理据不足，一审法院不予确认。2.原告主张被告违约行为系在公共绿地上加建道路和围墙，结合现有证据，被告确实在未获政府部门批准的情况下在公共绿地上建设道路和围墙。商品房买卖合同第十四条及补充协议书第八条约定的均系买受人在规划变更经政府部门批准的情形下存在合同解除权，并未约定买受人在规划变更未经政府部门批准的情形下是否存在解除权；结合商品房买卖合同第十条商品房相关设施设备交付条件的约定，对交付不符合约定的，出卖人负责整改完善，原告请求解除合同，没有合同依据，且原告并未举证证明涉案规划变更严重影响房屋的正常使用，原告请求解除合同，没有法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张的其他诉讼请求，均系以涉案商品房买卖合同解除为基础，一审法院予以一并驳回。综上所述，原告主张理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告李某某的全部诉讼请求。案件受理费18708元，由原告李某某负担。二审中，上诉人提交新证据为广东省邮政速递物流有限公司惠州分公司黄埠揽投部作出的《派件情况说明》，拟证明：上诉人于2019年3月22日已向被上诉人送达解除商品房预售合同通知书，邮局于2019年3月25日向被上诉人投递该通知书。被上诉人惠东碧桂园公司发表质证意见如下：对该证据的三性均不认可。该派件的说明主体为黄埠南投部，这个部门是否能够对外作出情况说明，其主体是不适格的。其次，情况说明的第二段“邮单邮件于2019年12月24日到惠州市分公司站点当天无法派送，员工于2019年3月25日进行派送”，该情况说明的时间明显矛盾，无法证明上诉人邮寄快递的妥投情况，不能够作为被上诉人是否接收到该邮件的证据。原审第三人交通银行股份有限公司惠州分行发表质证意见如下：对真实性无异议，对关联性有异议，12月24日到达站点，3月25日进行派投，该时间明显是错误的。上诉人庭后补充提交了三份新证据：1.派件情况说明（校正）、邮件投递详情单，拟证明解除合同的意思表示于2019年3月25日送达被上诉人。2、邮单、律师函、退件邮件封面，邮件查询，拟证明十二位业主（包含李某某）委托严丽媛于2019年3月26日向惠东碧桂园房地产开发有限公司邮寄解除《商品房买卖合同（预售）》律师函。3、中国企业信用档案库查询单，拟证明075******207系惠东碧桂园房地产开发有限公司电话。被上诉人发表质证意见如下：对补充证据一“派件情况说明（校正、）邮件投递详情单”三性不予认可。首先，该派件情况说明为“广东省邮政速递物流有限公司惠州分公司黄埠揽投部”出具，据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”，而该派件情况说明中只有分公司揽投部的盖章和一个人的签名，缺少该单位的公章和单位负责人及制作证明材料的人员签名，且签名人是何身份不清楚；其次，落款处说明认为“惠州分公司黄埠揽投部”，与盖的印章“广东省邮政速递物流有限公司惠州分公司黄埠揽投部”名字不一致，效力上有瑕疵，再次，上诉人的寄件对象为“惠东碧桂园房地产有限公司”，并非被上诉人，签收情况为他人签收，这个“他人”是否为被上诉人工作人员，上诉人无法证明；最后，该情况说明第二条中说“给惠东碧桂园房地产开发有限公司派件均是放在该公司前台”，在上诉人的补充证据二中邮单1081455391632的并未妥投给收件人，如真是“给惠东碧桂园房地产开发有限公司派件均是放在该公司前台”，就不会出现未妥投给收件人的情况，因此，该派件情况说明描述的内容明显有违事实，不可采信。对证据二三性不予认可。该组证据邮件为其他单位的寄件情况，与本案无关联系，且详情单显示未妥投给收件人，这与证据一中情况说明第二点“给惠东碧桂园房地产开发有限公司派件均是放在该公司前台”矛盾。对证据三关联性有异议，上诉人寄发涉案法律函的收件人的电话并非被上诉人营业执照上的电话，该证据与本案无法律上的联系。经审理查明：一审法院查明的事实基本属实,本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：涉案合同能否予以解除。本院对此分析如下：上诉人主张被上诉人在公共绿地上加建机动车道和围墙的行为得到了住建部门的允许,属于变更规划的行为,上诉人不同意上述变更故依据合同约定享有解除权,对此本院认为,根据惠东县住房和城乡规划建设局出具的涉案《协调会会议纪要》中的内容，被上诉人根据总平面规划，在公共绿地建设绿道，是用于应急抢险、检修车辆通行，平时采用石墩进行隔断。由此可见，该绿道并非上诉人所主张的机动车道，就现有证据而言无法证实被上诉人擅自变更规划。至于加建围墙的问题，对于南侧、西南侧的围墙，协调结果是将两侧围墙分别移至距楼18米、17米的距离，不占用两侧的公共绿道；对于东侧围墙，协调结果是建议在现有围墙开口设置门卡。从上述文件可知，加建围墙经过整改后并不会对上诉人的生活造成不利影响。并且，上诉人也没有提供充分的证据予以证实，加建围墙的行为是属于涉案《商品房买卖合同》中第十四条所约定的需经城乡规划主管部门批准的内容，故其依据上述条款诉请解除合同，缺乏充分的法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费18708元已由上诉人预交，经本院核准，由上诉人李某某负担。本判决为终审判决。审判长  饶来新审判员  胡 江审判员  曾 莹二〇二〇年七月二十九日书记员  叶秀婷