广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8499号原告：佛山市三水区气体厂，住所地佛山市三水区西南街道黄竹坑开发区321国道边（F1）首层**，统一社会信用代码914406071937373151。法定代表人：胡琪清，厂长。委托诉讼代理人：金豪，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余想，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。被告：林伟峰，男，汉族，1971年9月21日出生，住广州市花都区。委托诉讼代理人：任航，湖南银联律师事务所律师。原告佛山市三水区气体厂（以下简称三水气体厂）诉被告林伟峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行审理。原告三水气体厂的诉讼代理人金豪、余想，被告林伟峰的诉讼代理人任航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三水气体厂向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告返还房屋租赁保证金100000元人民币并支付资金占用利息，按照全国银行间同业拆借中心贷款基础利率计算，自起诉之日起计算，计至实际付清之日止；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁广州市花都区新华新都大道北1号1-2层（以下简称“该物业”）用作单位食堂，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日止，租赁保证金为100000元。2014年12月30日，原告通过银行转账形式向被告支付了100000元租赁保证金。原告与被告后续就该物业签订了三份《房屋租赁续租合同》，最近的一份是2018年11月28日签订《房屋租赁续租合同》（以下简称“《续租合同》”），约定租赁期限为2019年1月13日至2021年1月12日止。2020年2月，原告口头通知被告解除《续租合同》。2020年3月30日，原告已搬离该物业并与被告办理该物业交接手续。根据《续租合同》第八条之约定，原告提前三个月通知被告即可解除租赁合同。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原被告的《续租合同》已经按照约定合法解除，被告单方扣除100000元人民币租赁保证金作为提前解除《续租合同》的违约金不符合合同约定也无法律依据。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，故特具状至贵院。请求贵院依法查明案件事实，支持原告的诉讼请求。被告林伟峰答辩称，答辩人认为原告的诉讼请求与客观事实不符，应当予以驳回。一、原告并未按照其与答辩人签订的《房屋租赁续租合同》的约定履行提前告知义务，原告违约在先。2018年11月28日，答辩人与原告签订的《房屋租赁续租合同》第八条第2款约定：“在租赁期内，若乙方（原告）需提前退租，必须提前三个月书面通知甲方（答辩人），甲方收到通知后三个月内与乙方办理该场地交接手续，甲乙双方完成该场地交接手续后乙方结清应付款项后，本合同终止。”但时至今日，原告未以任何书面形式向答辩人提出提前退租的通知，原告明显违约在先。二、原告并未与答辩人办理任何交接手续就退租，明显构成违约。原告提交的《场地交接确认书》系另一租户广东省核工业地质局二九一大队与答辩人办理的交接，原告至今未与答辩人办理任何交接手续，明显构成违约。三、原告不按合同的约定提前退租，明显给答辩人造成重大损失，其理应向答辩人支付部分违约金。广东省核工业地质局二九一大队及其他单位与答辩人办理提前退租手续时，就已考虑提前退租是违约行为而在其30万元保证金中扣除三分之一作为补偿，而本案中，原告提前退租亦应按此标准向答辩人支付部分补偿费用，这既符合法律的公平原则，也符合生活常识及逻辑。四、原告虽然有转账凭证显示其转账了10万元保证金，但并没有提供答辩人出具的《收据》，而答辩人对其他租户均是提供《收据》以证明答辩人收到保证金，因此，原告的行为不符合交易习惯，原告无证据充分证明答辩人收到了10万元保证金。综上所述，原告的诉请与客观事实不符，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区迎宾大道73号1-2层，已于1996年3月18日取得建设工程规划许可证。2014年12月，林伟峰（甲方）与三水气体厂（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，建筑面积约320平方米，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止,租金为每年18万元，先交后用，每季度租金为45000元，每季度租金支付时间为当季度第一个月的10号之前。合同第六条约定，1、本合同签订后五日内，乙方向甲方交纳租赁保证金10万元。2、合同期满，乙方结清租金、水电费后五日内甲方无息全额退还租赁保证金，若乙方拖欠租金或/及水电费，甲方有权从租赁保证金中直接予以扣除，余额无息返还给乙方。十一、合同终止1、合同期满，本合同自行终止。2、乙方提前四个月书面通知甲方终止合同的，自通知之日起满四个月本合同即行终止。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，三水气体厂于2014年12月30日向林伟峰账户转账支付了10万元。三水气体厂主张该10万元系涉案合同保证金。林伟峰认为该证据不能证明三水气体厂已支付10万元保证金，因三水气体厂未提交收据予以佐证。林伟峰陈述，与三水气体厂除本合同外，无其他经济往来。合同期满后，双方于2017年12月5日签订《房屋租赁续租合同》，约定租赁期限自2018年1月13日起至2018年7月12日止，租金为每年18万元（含税）。第七条约定，乙方提前一个月书面通知甲方终止合同的，自通知之日起满一个月本合同即行终止。九、其他1、原租赁合同作为本续租合同的补充，若原合同与续租合同有冲突，以续租合同为准。2018年5月25日，双方签订《房屋租赁续租合同》，约定租赁期限自2018年7月13日起至2019年1月12日，租金为每月15000元，其他条款与双方于2017年12月5日签订《房屋租赁续租合同》内容一致。2018年11月28日，林伟峰（甲方）与三水气体厂（乙方）签订《房屋租赁续租合同》，约定乙方向甲方租赁涉案房屋，租赁期限自2019年1月13日至2021年1月12日止，租金为每月15000元，每季度租金45000元支付时间为当季第一个月的10号之前。合同第八条约定，2、在租赁期内，若乙方需提前退租，必须提前三个月书面通知甲方，甲方收到通知后三个月内与乙方办理该场地交接手续，甲乙双方完成该场地交接手续后乙方结清应付款项（包括租金、水电费，乙方人员人为破坏的租赁场地内设备、设施修复费）后，本合同终止。十、其他1、原租赁合同和续租合同作为本合同的补充，若原租赁合同和续租合同与本合同有冲突，以本合同为准。2020年3月30日，三水气体厂（乙方）与林伟峰（甲方）签订《场地交接确认书》，约定经双方协商一致，于2020年3月24日在广州市花都区迎宾大道73号进行了场地移交确认，经双方共同核实确认：乙方交还甲方的场地、物资及设备等（详见附件），相应数目及质量均与2015年交接时核对无误。三水气体厂与林伟峰均确认，三水气体厂已支付租赁期间的全部租金。三水气体厂陈述，2020年2月先通过电话就提前退租与林伟峰进行了沟通，口头通知林伟峰解除《续租合同》。林伟峰陈述，其未收到三水气体厂发出的书面退租通知，但确认有与三水气体厂进行电话沟通。三水气体厂为证实双方曾就提前退租进行过沟通，提交了广东省核工业地质局二九一大队的工作人员与林伟峰配偶的微信聊天记录。林伟峰对于该微信聊天记录不予认可，认为无法核实聊天对象的身份，且该聊天记录的内容没有涉及解除合同及补偿问题。三水气体厂主张，三水气体厂、核工业华南二九一工程勘察公司、佛山诸广矿业有限公司及核工业南方工程总公司都属于广东省核工业地质局二九一大队下属企业，五家单位由广东省核工业地质局二九一大队牵头共同承租涉案房屋所在的福星楼整栋楼，均由三水气体厂支付整栋六层楼的租金，故涉案房屋所在的福星楼是作为一个整体承租，广东省核工业地质局二九一大队与林伟峰系对整栋楼协商解除合同，双方约定的违约金系整栋楼的违约金。且双方已于2020年1月16日就张贴涉案房屋的招租广告进行沟通，足以证明双方已于2020年1月16日之前就提前解除合同进行了沟通。三水气体厂为证实其上述陈述，提交了核工业华南二九一工程勘察公司、佛山诸广矿业有限公司、核工业南方工程总公司及广东省核工业地质局二九一大队与林伟峰签订的《房屋租赁续租合同》、广东增值税电子普通发票、中国农业银行账户交易明细回单以及微信账号信息截图、微信聊天记录截图。林伟峰对于上述证据真实性无异议，但认为涉案房屋并非是整体出租，只是后期才由三水气体厂统一支付租金，由广东省核工业地质局二九一大队统一支付水电费等费用。且双方并未就三水气体厂提前退租达成一致意见，其张贴广告也并非意味着其同意三水气体厂退租。另查明，广东省核工业地质局二九一大队以房屋租赁合同纠纷为由，将林伟峰诉至本院。本院依法立案，案号为（2020）粤0114民初9313号。在该案中，广东省核工业地质局二九一大队与林伟峰均确认双方于2020年3月23日签订《提前解除合同协议书》，解除双方于2018年11月28日签订的《房屋租赁续租合同》。本院认为：三水气体厂与林伟峰就租赁涉案房屋而签订的一系列合同均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。三水气体厂提交的工商银行电子回单足以证实其向林伟峰支付了10万元。三水气体厂主张该笔10万元系保证金。林伟峰虽以三水气体厂未提交收据为由，否认该电子回单的证明内容，但林伟峰亦确认其与三水气体厂除涉案房屋租赁合同外，并无其他经济往来。故本院对于三水气体厂关于该10万元系保证金的陈述予以采信。林伟峰的上述陈述，并不属实，本院不予采信。本案的争议焦点为何方存在违约行为，以及违约方是否需要承担违约责任。三水气体厂主张其在租赁期限届满前，提前搬离涉案房屋，系经过了林伟峰的同意。但三水气体厂提交的证据无法证实其主张。三水气体厂自述其曾于2020年2月份通知林伟峰，告知其要提前搬走。但根据双方于2018年11月28日签订的《房屋租赁续租合同》第八条约定，提前退租需提前三个月通知出租人。三水气体厂于2020年3月24日与林伟峰办理交接手续，距离其自述的通知时间并未满三个月。三水气体厂与林伟峰于2020年3月30日签订《场地交接确认书》，只是双方对于场地交接事宜的确认，并不代表林伟峰放弃向三水气体厂追究违约责任。林伟峰陈述双方尚未办理交接手续，并不属实，本院不予采信。三水气体厂提前搬离涉案房屋，违反了合同约定。林伟峰有权要求三水气体厂承担违约责任。但是守约方要求违约方承担违约责任应以合同约定为依据。合同中并未约定，承租人提前退租应承担何种责任，亦未约定承租人提前退租，出租人可按30%的标准没收承租人支付的保证金。在本案中，三水气体厂与林伟峰均未提交证据证明双方就提前退租引发的违约责任达成一致意见。故三水气体厂因提前搬离涉案房屋而应承担的违约责任应以林伟峰因此遭受的实际损失为限。在林伟峰并未提交证据证实其因三水气体厂提前退租而遭受了何种实际损失的情况下，基于三水气体厂已提前通知林伟峰搬离事宜。故本院酌定，三水气体厂按照一个月租金的标准即15000元向林伟峰支付违约金。林伟峰主张扣除保证金15000元，本院予以采纳。余下保证金85000元，林伟峰应退还给三水气体厂。三水气体厂要求林伟峰退回85000元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。至于利息，三水气体厂要求林伟峰自起诉之日起，以85000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。对于超出部分，本院不予支持。三水气体厂主张涉案的整栋楼系整体出租。但三水气体厂与广东省核工业地质局二九一大队系分别与林伟峰签订书面的房屋租赁合同，承租不同的楼层，且分别签署了《场地交接确认书》。广东省核工业地质局二九一大队与林伟峰签订的解除合同协议亦明确解除的系广东省核工业地质局二九一大队与林伟峰之间的房屋租赁合同，而并非整栋楼的租赁合同。根据合同相对性原则，本院对于三水气体厂的上述陈述，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告林伟峰自本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市三水区气体厂返还保证金85000元；二、被告林伟峰自本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市三水区气体厂支付利息（利息以85000元为本金，自2020年5月29日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；三、驳回原告佛山市三水区气体厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告佛山市三水区气体厂负担172.5元，由被告林伟峰负担977.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年八月二十六日书记员  利文智方琢华