福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0602民初447号 原告：杨高中，男，1956年10月4日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告：贾晋民，男，1952年1月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告杨高中与被告贾晋民排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨高中、被告贾晋民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨高中向本院提出诉讼请求：1、要求被告将房屋整改成原本的两房一厅一卫一厨；2、修复原告的房屋主卧以及次卧天花板的裂缝；3、修复原告的房屋次卧靠落地窗的墙面（因为受漏水的影响，墙体脱落，被告要重新粉刷好）；4、赔偿原告因漏水原因造成孩子课本损毁以及电脑烧毁花费的修理费合计1500元。如果被告不修复，被告应赔偿原告总计16000元。事实和理由：原告居住在丹霞路东南商贸城西区，2019年4月22日晴朗的晚上19：00整，原告家的主卧天花板上“大雨淋漓”，所有的水落在学习桌上，导致正在读高一孩子的课本、作业受到浸泡，电脑也因此烧毁，严重影响孩子学习和生活质量，这些情况当时有叫物业上来，保安亲眼所见。因被告本人不居住在11-501，长期将房屋出租给各种流动租客，租客将各种生活用水随意排放导致整个楼板被水长期浸泡。现今主卧有两处一米多长的裂纹；次卧靠落地窗边墙体变形，涂料脱落；顶上三角交接处有漏水，在凉台向外多钻一处,因此也膨胀变形，涂料脱落；客厅在违建的卫生间附近的大梁有两处向下不规则的裂纹。以上有照片为证。原告当即找物业联系要求整改，从2019年4月22日至今未得到解决，原告为此诉至法院。 贾晋民辩称，一、原告401室主卧水泥天花板细微裂纹非被告的过错，不应由其承担修复与经济赔偿。1、漳州市室内装饰装修站的现场考察、判断与表态。2019年11月5日漳州市室内装饰装修站(以下简称装修站)接原告关于401室主卧天花板裂纹的投诉，派出两工作人员到现场察看，东南商贸城物业人员始终陪同：第一步，首先由原告带领大家到其401室察看了主次卧房间。情况为:①主卧天花板有数条细微裂纹；次卧墙角天花板有一小三角形灰斑(其位置见证据1平面图所示);②401室其它房间(卫生间、厨房、餐厅、客厅)均未去看(说明其它房间均未受到影响，不在其诉求内)。第二步，大家再一齐到楼上501室察看了相对应的主次卧房间，情况为(参见证据2，“501室主、次卧照片”)：①主、次卧室内均没有什么装修；室内也很空荡，家具很少；②房间内地面瓷砖整洁光净，没有任何破碎或裂纹(如果501室有使用不当，如重物撞击或压溃等，首先应开裂的是地面脆性的、薄薄的瓷砖，而不应是瓷砖底下厚达10公分的钢筋混凝土楼面板(也即401室主卧水泥天花板);③室内很干净，也没有任何生活污水流淌迹象；④该站工作人员还详细察看了次卧外的阳台，并问：“下雨时雨水会刮进来吗?”被告回答：“小雨中雨不会，但台风天暴风雨会大量刮进来；阳台外墙底部原有一直径2公分的水平应急排水孔，但已被401室业主用水泥堵死”。(见证据2“阳台照片”所示位置)。装修站人员立刻明白这就是401室次卧天花板小三角形灰斑的成因，暴风雨刮进阳台的大量雨水无法从应急排水孔及时排出，必然漫溢进室内；如果楼面板的质量是完好的，溢进的雨水只会影响501室自己室内的橱柜或物品；但建筑施工时墙角、角水泥浇捣往往不够密实，则溢进的雨水就会影响楼下的天花板。至此，事实已十分清楚。该站工作人员当场表态：“501室主、次卧均没有什么装修，它与401室主卧水天花板裂纹没有关系。”2、造成401室主卧水泥天花板裂纹的真实原因：被告曾就此请教咨询了有关建筑专家，他们的意见为：现代高层建筑都是采用垂直桩基础，成千上万吨的建筑重量是由数十根桩基础承担，由于地质的变化差异以及设计施工的差异，都会导致垂直桩基础的不均匀下沉，特别是位于楼房四角支柱位置。该楼房建成已20年，桩基础的不均匀下沉与频繁的台湾海峡地震，这才是造成401室西南角天花板细微裂纹的原因。台海频繁地震属不可抗力的原因，桩基础不均匀下沉则属楼房设计建造质量问题，两者均不属于应由501室业主承担的责任。因此，不是被告造成401室主卧天花板细微裂纹，故不应由被告承担其修复与经济赔偿责任。二、关于租户的不当使用责任与证据。《起诉书》中提出：“501室租客长期将各种生活用水任意排放，导致楼板被水长期浸泡、主多处裂纹”等指控。且不论客观事实与证据如何，但在这里原告十分清晰地表明是租户的不当使用导致其天花板裂纹与漏水。那么：1、租客的不当使用应由谁来承担责任？根据我国现行法律规定《租赁合同》一旦正式生效，房屋的使用权与所有权即分离；房屋的使用权与掌管权归租户，业主仅剩所有权；涉及所有权的纠纷找业主，涉及使用权与管理方面的纠纷找租户；“买卖不破租赁”，说明租赁权在一定意义上还大于所有权；但租户应合法合规地使用租房，否则他应承担相应的法律责任。501室租户如有不当使用，理应由其承担赔偿责任，而不应诉求人民法院判决501室业主替租户承担赔偿责任；2、根据“谁主张，谁举证”的法律规定，《起诉书》中有关“2019年4月22日晴朗夜晚，主卧天花板‘大雨淋漓’，桌上课本、作业受到浸泡，电脑烧毁；长期各种租户将各种生活用水任意排放，导致楼板被水浸泡，主卧天花板多处裂纹”等指控，原告理应提供客观、公正、持平、可信的证据。否则，如果楼上租户“长期将各种生活用水任意排放”,401室天花板应是长期“大雨淋漓”，怎么会仅仅是“2019年4月22日晚19:00整”那一时刻“大雨淋漓”，401室主卧应早已成为一片池塘，如何住人。如果“任意排放致整个楼板被水长期浸泡、产生裂纹”，应是每个房间都全“大雨淋漓”为何唯独只有主卧“大雨淋漓”其它房间不会，哪个住户又会恶意长期将各种生活用水任意排放到自己居住的卧室内。没有证据或提出的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、501室厨房装修十分简单，原建筑结构与原地面防水层均没有改动，没有妨害楼板下房间，更不可能妨害远隔两个房间的401室主、次卧室。1、如前所述,2019年11月5日装修站两工作人员查看完401室与501室主、次卧情况并表态“天花板裂纹与501室装修无关”后，一行人走到501室房门口就要离开时，原告突然指着门口一堵墙说：“里面厨房被改成卫生间。”但因该房门锁刚被人用胶堵死、住户刚换新锁，被告没钥匙进不了；且事前仅是通知查看主、次卧天花板裂纹渗水的问题；故当时未能开门让大家去查看厨房实况。同时，与该厨房对应的楼下401室的厨房及其两边的卫生间、餐、客厅原告也没有带大家去看，说明均无损害，否则原告为什么不顺便带大家去查看；2、501室的厨房与单房的照片如证据4所示：①卧室内没有什么装修，仅摆放一张简易单人床与床头桌；②厨房内也是很简单，仅有一简易灶台(放置煤气罐的位置也是空的)配有电炒锅、电饭煲、碗柜、瓷盆、洗碗池、热水器等；③厨房内的自来水管、地漏、泄水管道、电源插座均为原建筑已配有的；原建筑结构与原厨房地面防水层均保留原样没有改动；④厨房内地面上的瓷砖整洁光亮，无任何破碎裂纹情况；⑤该厨房的装修非常简单，与现在一般家庭厨房的L形或U形的花岗岩灶台相比，其工程量、重量与造价都是远远不可比拟的；⑥根据该楼房的开发商漳州市悦华房地产公司提供的该幢楼房《装饰、设备标准》第六条(见证据5)，该厨房地面全部采用了“防水砂浆找坡找平”，也即该地面是经过严格的防水处理，且具有一定的倾斜坡度能使漱洗落水迅速排往低处的地漏，并从泄水管道排出；⑦该厨房的地面比其它室内地面低约1公分，可确保落水不会流淌入室内；⑧该厨房空间十分狭小，但其位置相对应的楼板下四周却配有四根呈“口”字形分布的非常强大的钢筑混凝土承重梁(见证据1所示)，它们使该厨房稳如泰山。因此，根本不可能因该厨房或卧室非常简易的装修而影响楼面板下面的住房，更不可能去影响远隔着两道主梁、两道围墙、两个房间的401室主、次卧房(见证据1所示)。3、据漳州市室内装修站人员介绍“室内装饰装修条例”颁布、生效于2015年；而本幢楼房是始建于1999年，建成交房于2001年上半年。501室属于拆迁安置房，根据“拆一赔一”原则，被告仅能获得501室前半段主次卧两房的安置面积，而另一吴姓拆迁户也只能获得501室后半段单房的安置面积，故501室房屋实为共有产权房。后来,2001年底吴姓拆迁户将其简易装修的501室单房转让给被告，但因历史原因(该拆迁房系村民无产权证自房)致使该房一直无法办理产权过户。但该房自2001年底至今未再有任何装修；更不用说“装饰装修条例”颁布、生效的2015年之后，故适用于“法无溯及力”原则。且东南商贸城住户装修均须向物业管理处申报与登记，获得同意后(含装修方案)还须签订协议，缴交装修押金，完工验收后才能退还押金。因此，物业管理处都有详细记录资料可查。四、如何采取合理有效的措施解除401室业主对其主卧天花板细微裂纹与渗水的担忧。1、如前所述，今年4月23日后，被告请教了有关建筑专家，他们告知：①桩基础不均匀下沉致屋角天花板的细微裂纹很常见；但东南商贸城建成至今已20年，经历了众多风风雨雨，不均匀下沉现应已稳定或不会再下沉；过往已形成的微小裂纹在安全范围内，则可不必过于介意。②关键之处在于如何防范不让落水进入已有裂纹缺陷的楼板；落水有两类：一是室外刮进室内的雨水，二是室内的不慎用水。2、根据专家的意见，被告于今年5月采取了两项应急措施①将501室主卧西面外墙上的两扇铝合金窗及南面外墙上两扇铝合金窗中的一扇用螺丝锁死，使其打不开，避免住户外出忘记关窗，遇暴风雨水刮入室内地面而影响住户自己与楼下住户。②要求住户室内要谨慎用水，特别是主卧，室内清洁时拖把要拧干些才使用，出门时应记得将其它铝合金门、窗关闭。没有了水源，就不会有水滴落与渗水；相信今年夏天401室天花板应再没有渗水的情况发生。综上所述，①501室主、次卧均没有什么装修，室内摆设的家具也十分简单稀少，故401室主卧天花板裂纹与501室业主无关，不应由其承担修复与经济赔偿责任；②《起诉书》中关于“今年4月22日，主卧天花板‘大雨淋漓’，课本受浸泡，电脑烧毁；长期各种租户将各种生活用水任意排放，致天花板裂纹”等指控，未能提供客观、公正、持平、确实的证据难于取信；且退一步而言，租客如有不当使用租房，理应由租客自己承担法律责任；③厨房内的灶台等装修装饰十分简单，原建筑结构与地面防水层均保留原样没有改动，且找坡找平、排水通畅，不会妨害楼板下房间，更不会影响远处的401室主、次卧。恳请芗城人民法院依法查清事实，主持公平正义。下一步被告计划再采取几项措施如下：①采用耐水玻璃胶将501室主、次卧屋内四周墙角全部填实，形成一道防水隔离带；②对401室主、次卧天花板裂纹暂观察一段时间；如无渗水情况，再帮助原告将401室主、次卧天花板现有细微裂纹用防水材料堵上后，再用防水涂料全部粉刷一遍，使其焕然一新。 经审理查明，原告杨高中系漳州市芗城区东南商贸城******房屋所有权人，被告贾晋民系漳州系漳州市芗城区东南商贸城******房屋的掌管使用人，屋上下相邻。2019年4月22日，原告杨高中发现家中主卧天花板漏水，后向漳州市室内装饰装修站反映，漳州市室内装饰装修站于2019年11月25日出具一份情况说明给原告，内容载明：“11月4日本站接到投诉人杨高中来电（漳州东南商贸城11幢401业主，身份证：3506001956××××××××）反映漳州市东南商贸城11幢501违规将厨房改成卫生间。11月5日15：55本站及物业公司工作人员到现场核实，经查11幢501室增设卫生间情况属实。”2020年7月2日，本院到原、被告的房屋进行现场查勘，原告杨高中的房屋主卧天花板有细微裂纹、水渍，次卧靠落地窗墙体有黑斑、涂料有脱落、天花板有水渍，客厅天花板有轻微裂纹。被告贾晋民在其501室房屋内厨房的角落设置一个蹲盆。原告杨高中于2020年1月8日诉至本院。 另查明，天利汇房产集团有限公司因拆迁被告贾晋民及案外人李龙明、陈绿茜位于下井路××号房屋，拆迁面积299.51㎡，安置漳州市芗城区东南商贸城西区11幢501房屋，建筑面积81.90㎡，用去住宅拆迁面积81.90㎡。该房屋目前尚未办理产权证书。 上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的闽（2016）漳州市不动产权第××号不动产权证、漳州市室内装饰装修站情况说明、照片等予以证实。以上证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性，予以确认。 本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。根据现场勘验情况，原告杨高中与被告贾晋民作为漳州市芗城区东南商贸城西区11幢401室和501室上下相邻的住户，原告的房屋主卧天花板有细微裂纹、水渍，次卧靠落地窗墙体有黑斑、涂料有脱落、天花板有水渍，客厅天花板有轻微裂纹等情况，本院依法向原告释明对天花板漏水、裂缝原因进行鉴定，原告明确表示其不申请鉴定。从本院现场勘查情况看，原告天花板的水渍、墙体脱落等应与其楼上501室有关，对原告杨高中造成的财产损失，被告贾晋民应当予以赔偿，对于原告杨高中要求被告贾晋民赔偿财产损失及房屋修复等共计16000元的诉讼请求，由于其不申请鉴定，也未提供证据证明其实际损失数额，本院经综合考虑酌情认定其房屋漏水财产损失及修复费用为3000元。但原告杨高中要求被告贾晋民将房屋改成原本的两房一厅一卫一厨的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。贾晋民辩称其未改变房屋结构，仅在厨房角落设置一个蹲盆，未对原告造成影响，对此本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第六十四条、第八十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，判决如下： 一、被告贾晋民应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告杨高中房屋漏水财产损失及修复费共计3000元； 二、驳回原告杨高中的其他诉讼请求。 本案受理费200元，由被告贾晋民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  李海宝      人民陪审员  许新红 人民陪审员  蔡伟志 二〇二〇年八月六日 法官 助理  蔡博彦 书 记 员  李倩茹 附主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。 第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 《住宅室内装饰装修管理办法》 第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： （一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； （四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。 本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。