广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初861号原告：焦旭红，女，1968年5月20日出生，汉族，身份证住址黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李龙龙，广东广信君达律师事务所律师。被告：王桂芬，女，1957年6月18日出生，汉族，身份证住址黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：李先映，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：王海，男，1991年1月16日出生，汉族，住江苏省无锡市南长区。委托诉讼代理人：李龙龙，广东广信君达律师事务所律师。原告焦旭红与被告王桂芬、第三人王海确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李龙龙，被告王桂芬及其委托诉讼代理人李先映，第三人王海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告配偶王桂东与被告签订的房地产买卖合同无效，被告配合办理广州市越秀区xxx路xxx街5号202房产权登记至王桂东第一顺位继承人即原告与第三人名下，由原告占3/4产权份额，第三人占1/4产权份额。2、本案受理费、保全费由被告负担。事实和理由：原告是被告弟弟王桂东的配偶，双方于1990年1月27日结婚。王桂东于2014年4月26日因病去世。原告与王桂东没有办理过离婚手续。原告在2018年得知之前登记在王桂东名下的广州市越秀区xxx路xxx街5号202房【房产登记号2009交登字1017967号，建筑面积119.8829平方米】已经登记给了其他人。后原告了解到，是王桂东未经原告同意，将夫妻共同财产登记给被告。被告在没有经过原告同意的情况下，取得原本属于原告与王桂东夫妻共同财产，损害了原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，涉案房屋不属于原告与王桂东的共同财产。该房屋系被告出资购买，只是挂名登记在王桂东名下，并且自始至终该房屋都是由被告占有使用。涉案房屋首期款是被告配偶孟广滨用现金支付的，被告当时在孟广滨离开哈尔滨之前给了他10万元现金，且孟广滨当时手上也有现金。购房后，涉案房屋的产权证原件等资料都是在孟广滨手中保管，此后王桂东将房屋过户给被告，被告没有再保留上述材料。2008-2009年期间，被告要求王桂东将房屋变更登记到被告名下，原告与王桂东借此机会向被告索要50万元，最后被告无奈只得以50万元购回该房屋。原告知道涉案房屋是被告出资购买，其认为该房屋属于夫妻共同财产于法无据。第二、2009年被告与王桂东变更房屋登记时，王桂东是从其与原告在无锡家中出发坐飞机来广州。原告与王桂东非常亲密，王桂东对原告百依百顺，依常理原告作为王桂东的妻子不可能不知道他去广州做什么。并且被告当时问过原告的意见，确认原告是同意变更登记房产这件事情的，现在原告起诉称自己不知情与事实不符。第三、涉案房屋登记在王桂东名下，王桂东享有独立的处分权。被告按当时的市场价购入涉案房屋，并完成了物权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，王桂东将房屋出售给被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，被告已履行主要付款义务并实际占有使用房屋，该合同有效并已履行完毕。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，上述买卖合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原告的诉讼请求没有法律依据。第四、涉案房屋之前登记在王桂东名下，根据本案证据，房屋的首付款及按揭款都是被告支付的，当时是因为被告在哈尔滨忙于做生意，没有时间到广州办理买房及贷款手续，所以让王桂东代为办理，出于方便，将涉案房屋登记到王桂东名下，涉案房屋真正权利人是被告。第三人述称：同意原告的诉讼请求。我是原告与王桂东的儿子，从我小时候开始父母就经常吵架，感情很不好。在哈尔滨上学的时候看到过空白的离婚协议。被告的多位证人称我父母感情很好根本不是事实。我父母吵架是因为父亲出轨，出轨对象之一叫做陈振玲。因为我外公和外婆是外地户口，不在哈尔滨生活，所以我妈在王家地位低，比较受气。经审理查明：原告与王桂东（又名王桂冬）于1990年1月27日结婚。王桂东于2014年4月26日去世。2000年6月14日，王桂东（乙方）与广州南新房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，写明乙方向甲方购买广州市越秀区流花雅轩第B幢202房，建筑面积118.31平方米，总价款707873元等。2000年6月14日-2003年8月27日期间，广州南新房地产开发有限公司向王桂东出具购房款707873元的发票共四张。2004年2月2日，涉案房屋登记至王桂东名下。2009年7月31日，王桂东（甲方）与被告（乙方）签订《房地产买卖合同》，写明甲方将广州市越秀区xxx路xxx街5号202房出售给乙方，建筑面积119.188平方米，交易价格50万元等。同日，双方填写广州市房地产交易与权属登记询问记录表，其中申请登记的房地产是否存在共有一项，勾选“不是”；申请登记的房地产是否存在承租人、共有人、抵押权人等优先购买情况一项，勾选“不是”等。2009年8月1日，涉案房屋登记至被告名下。庭审中，原告提交如下证据：1、刘景洋在2019年9月29日出具的情况证明，写明我自2007年至2010年间，帮王桂东多次通过无锡火车站行李房往黑龙江省哈尔滨市王桂芬处发送N包服装。2、沈彬方在2019年10月5日出具的证明，写明我与朋友王桂冬有业务往来，在2004年至2012年做了很多业务，特别是在2008年至2011年之间，具体数字应该在30万元至50万元之间等。3、邱黎明、曹小玉、崔云和等的书面证人证言，证明王桂冬常年在广州作服装生意，很多朋友住在他的涉案房屋之中。被告对上述证据不予认可，认为被告与王桂东在分家之后，不存在生意往来。原告申请证人许某出庭作证。证人陈述：我从2000年到2015年在无锡市刘潭前村工业园无锡市日光制造有限公司担任生产厂长，王桂东是我们的客户之一，我厂经常为他作一些内销成衣加工。由王桂东提供面料、铺料等，我厂帮他加工成衣，从裁剪到成衣，最后包装打包。发货至哈尔滨王桂芬收。这种情况一直持续到王桂东自己开厂为止大约在2008年左右等。被告对证人证言不予确认。被告提供如下证据：1、涉案房屋电视费缴费明细（客户名称孟广滨）、电费明细（电费用户名王桂东、账户名称孟广滨）、物业管理费收据、结婚证、被告配偶孟广滨名下建设银行广州西村支行账户（账号33×××41）流水及工商银行西华支行账户（账号36×××7*）流水，以及孟广滨将涉案房屋出租他人签订的《物业租赁合同》与收租凭证等，证明涉案房屋自交房之日至今一直由被告配偶孟广滨支付水、电、物业费，由孟广滨实际占有、使用及管理等。原告对上述证据不予确认。2、被告在2009年5月30日、8月30日、2010年2月27日、3月22日、4月19日向王桂东账号（62×××94）汇款7万元、6万元、6万元、4万元、2万元的个人汇款凭证以及被告建设银行账户（账号11×××95）于2009年8月3日、10月17日、2010年2月27日、3月22日、3月27日、4月19日、2011年6月6日、8月1日、2012年6月28日向王桂东转账6万元、3万元、6万元、4万元、2万元、2万元、1万元、7万元、1万元等流水明细，以及被告就此作出的统计表及情况说明，写明上述款项是更完名后，被告陆续借给王桂东的钱。原告认为上述付款是双方的资金往来款项，被告恶意拼凑流水，不能视为支付了房款。3、照片，证明2003年2月3日正月初三，在涉案房屋为被告父亲庆生，原告及第三人在场。原告对该证据真实性认可，证明涉案房屋作旅馆使用。4、2000年7月18日由王桂东、被告、王桂香、王某1、王桂芬、王桂生、陈凤君签订的《协议书》，写明原持有江北华美服装厂厂房股份的王某1、王桂香、王桂芬、王桂东、王桂生、陈凤君各股东同意将股份转让给王桂香；1998年8月7日王桂芬、王桂香签订的两份《协议书》，写明地下金街43室1-2号床归王桂芬所有，红博精品屋归王桂香所有，现有日本面包车一台，日北轿货车一台归王桂香、王桂芬所有，车未售出前的一切费用归两人负担；1998年8月7日，王桂香、陈凤君、王桂芬、王某1、王桂东、王智礼签订《协议书》，写明江北服装厂卖出后，我们总额50%分给王桂芬、王桂香、王某1三人，其余50%分给王桂香、陈凤君、王桂芬、王某1、王桂东、王桂升等。原告认为上述证据可以看出被告家庭习惯以协议方式对财产进行处理，被告称是借王桂东之名买房，没有签订书面协议，与家庭习惯不一致。5、刘桂清出具的情况说明及其工商银行、农业银行交易明细，代顺容的主体资料及其建设银行交易明细、与被告转账记录等，证明被告与他们的交易事实。原告及第三人认为该证据与本案无关。6、被告申请证人王某1、王某2、刘某、邢某、郭某出庭作证。证人王某1陈述：我是王桂东的姐姐。2014年4月份，王桂东在被告家养病。在那期间，我也一直在被告家照顾王桂东。有一天下午，王桂东将他儿子王海叫到小卧室跟他聊了很久。等我看到王海出来后，问他们说了什么。王海说这么多年我跟王桂芬对他们家付出了很多，广州房子从一开始就不是他们家的。随后王桂东也从屋里出来当着王海的面跟我说，他已经跟王海交代清楚，告诉王海广州的房子跟他们家一点关系都没有，房子是被告的。王桂东生前与原告因为广州房子经常吵架。2012年7月份，王桂东检查除了肝癌。原告不出钱给王桂东治病，还跟王桂东说广州房子卖的少了，想让王桂芬拿钱给王桂东治病。在这种情况下，王桂东找到我，让我跟王桂芬商量，请求王桂芬出钱为王桂东治病。2012年8月，我与原告等人陪王桂东去上海东方肝胆医院作手术。9月份王桂东出院回哈尔滨到王桂芬家养病。王桂芬为王桂东治病总共花费30多万元。2013年上半年，我再次陪王桂东去上海复查。期间，王桂东跟我说，原告想让王桂芬帮忙偿还王桂东在无锡购房的贷款，并承诺王桂芬把贷款还清后就不再提广州房子的事了。我把王桂东提出的要求转达给了王桂芬，王桂芬经过考虑后答应了王桂东的要求，替其偿还无锡房贷，每月还一次，把钱直接汇入王桂东的农行账户（62×××71）。2014年4月26日王桂东去世后，王桂芬仍然继续为其偿还无锡房贷。2016年1月27日，王桂芬将剩余无锡房贷107500元一次性全部还清，总共偿还贷款30多万元。此事原告与王海全部知情。另外，2013年王桂芬还答应王桂东出资6万元为其在哈尔滨皇山公墓购买墓地，购买墓地由我亲手操办。2014年4月份，王桂芬又答应王桂东生前最后一个请求，替王桂东和原告支付了王海结婚用的彩礼钱15万元等。原告及第三人对证人证言不予确认，证人为了被告虚构事实，涉案房屋一直都是原告家的，原告根本不知道当时房屋过户给了被告。王桂芬确实有照顾王桂东，但大部分医疗费还是原告家自己负担，被告根本没有花费30多万元。无锡房屋的贷款是原告家自己还的。2016年被告向王桂东转账107500元，此款项是涉案房屋的租金。王海没有收到王桂芬支付的彩礼钱15万元。证人王某2陈述：2008年7月1日上午，我与妻子刘某到松北区××路农村信用社提取50万元现金。这笔钱是我欠王桂芬的，王桂芬要借给王桂东，让我替她把这笔钱转交给王桂东。提完钱后，我立即打电话给王桂东，约定半小时后我与王桂东在道里区经纬二道街哈尔滨农村商业银行营业厅集合。在营业厅见面后，我与妻子刘某亲手将50万元现金交给王桂东，并告诉王桂东这是王桂芬借给他的50万元。王桂东拿到现金后当即在营业厅柜台办理了存款手续。证人还提供了2008年7月1日在海尔滨农村商业银行账户取现550000元的明细。证人刘某的陈述与证人王某2的证言一致。原告及第三人对上述证人证言不予确认，不能证明王桂东借了王桂芬50万元。到素香8证人邢某陈述：2012年8月，我与原告一同陪王桂东前往上海市东方肝胆医院为其治疗肝癌。随后王某1、王桂生也前往上海陪护。出发前王桂芬交给我现金2万元，后于2012年8月14日和9月6日分别转账5万元和3万元到我的账户，前后总计10万元作为王桂东的治疗费用。原告与第三人对证人证言不予确认。证人郭某陈述：我和被告都在哈尔滨××商业街作生意，也认识王桂东，1998年-2000年我没有听说王桂东有做生意，王桂东结婚我都去参加了。1998年我到广州市海珠区开厂，打算在此买房。被告和我说要我帮她留意白马服装市场附件的房屋，方便做生意。我当时看了流花雅轩开盘，就叫被告过来看，等2000年5-6月份开盘时，我在售楼处看到孟广滨和王桂东。王桂东说被告生意忙没来，所以由他和孟广滨一起过来看房。他们看中了涉案项目，孟广滨说他们家商量好想要两套，然后他们就去签约。王桂东和售楼小姐说是他帮被告买房，被告没有来但他有被告的身份证行不行，售楼小姐说不行，王桂东和被告电话联系说必须被告本人到场，不行的话就写他名字。后来就是王桂东签约，先是办一次性付款，后改成按揭贷款付款，具体房号我不记得了。是被告托付王桂东签约，我们当时觉得王桂东比较有能力处理事情，孟广滨太老实。当时我问过为什么王桂东自己不买，他没有回答。原告和第三人对证人证言不予确认，不能证明被告委托王桂东代持房屋。本案审理期间，原告申请对涉案房屋在2009年的市场价格进行评估。本院依法委托广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司负责评估，该公司于2020年1月3日作出房地产估价报告，认定涉案房屋在2009年7月1日的总值为108.73万元，市场单价为9070元/平方米。原告及第三人对该报告真实性、合法性没有异议，认为评估价格较低。被告对该报告真实性、合法性没有异议，认为评估价格较高。被告委托诉讼代理人向本院申请开具律师调查令，调查王桂东工商银行账户（账号36×××63）从2001年至2005年期间的银行存款账户资料以及存款业务底单。本院准许了被告委托诉讼代理人的申请。工商银行广州西华支行就此出具了王桂东上述银行账户从2000年1月1日至2001年11月26日以及从2002年7月1日至2005年12月31日的银行流水明细。工商银行广州站前路储蓄所就此出具2003年10月1日至2005年11月6日期间王桂东上述银行账户存、取款的凭证共36份，每次存款金额3000-10000元不等，存款人处签名均为“王桂东”。原告对上述材料真实性、合法性没有异议，不能证明是孟广滨存款，所有签名都是王桂东本人所签。被告对上述证据真实性没有异议，认为是孟广滨签“王桂东”的名字，因为还款时银行要求谁的账户签谁的名字，被告申请对上述存款凭证中“王桂东”的签名是否是其本人签名进行鉴定。本院依法委托广东明鉴文书司法鉴定所负责上述鉴定事项，以上述36份存款凭证作为检材，孟广滨书写“王桂东”名字作为样本进行鉴定。该鉴定机构于2020年7月9日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为检材1至36与样本是同一人的笔迹。原告及第三人对该鉴定意见有异议，认为检材与样本从肉眼上看笔迹不一样，且鉴定方法及鉴定资质有问题，即便鉴定意见属实，也只能证明孟广滨与王桂东之间存在借款关系，不能证明被告是涉案房屋的实际权利人，不申请鉴定人出庭作证。被告对该鉴定意见没有异议。本院认为：本案的争议焦点有二，一是王桂东与被告之间是否存在房屋代持关系；二是王桂东与被告签订的《房地产买卖合同》是否有效。关于争议焦点一，被告提供了缴纳涉案房屋电视费、电费、物业管理费等费用的单据以及被告配偶孟广滨支付上述费用的银行流水，证明涉案房屋一直由被告配偶孟广滨使用、管理。经被告申请开具律师调查令，调取到王桂东偿还房贷银行账户的流水以及存款单，存款单上存款人签名为王桂东。经被告申请司法鉴定，本院依法委托的鉴定机构出具鉴定意见认为上述全部存款单上的王桂东签名均是由孟广滨所写。原告及第三人对该鉴定意见有异议，但没有提供证据反驳，也没有提供王桂东偿还房贷的证据，本院对鉴定意见予以采信，认定涉案房屋的房贷实际由被告配偶孟广滨代王桂东偿还。对于首期款的支付，被告陈述是孟广滨通过现金方式支付给开发商，其申请证人郭某出庭作证，陈述了当时王桂东代被告买房的过程，原告则不清楚首付款具体支付的情况。在首期款确实已经支付的前提下，根据民事诉讼优势证据原则，认定被告支付首期款更为符合常理。综上所述，虽然房屋登记在王桂东名下，但是被告实际出资购买涉案房屋，一直自主使用、管理房屋，没有与原告签订任何租赁合同、支付租金，原告作为王桂东配偶从未就此提出过异议。结合被告及王桂东的亲属王某1等出庭作证，陈述涉案房屋是被告购买，实际属于被告所有，不归王桂东所有的证言。本院认定涉案房屋是被告购买，只是登记在王桂东名下，实际归被告所有，王桂东与被告就涉案房屋存在代持关系。关于争议焦点二，王桂东与被告签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋以50万元的价格出售给被告。如上所述，王桂东仅是涉案房屋的名义权利人，实际权利人是被告，涉案房屋不属于王桂东与原告的夫妻共同财产。王桂东与被告在办理房屋产权过户时填写的房屋交易与权属登记询问登记表中勾选涉案房屋不存在共有人，从侧面证明名义权利人王桂东不认可涉案房屋属于夫妻共同财产。经原告申请评估，本院依法委托的评估机构出具评估报告书，认定涉案房屋在2009年7月1日的市场价为108.73万元，上述交易价格远低于市场价。即便如此，王桂东与被告是姐弟关系，近亲属之间转让涉案房屋不同于一般的二手房交易，交易价格低于市场价格是正常、合理的。被告提供了签订上述合同前后向王桂东转账50多万元的转账记录，证实其向王桂东履行了付款义务。故被告通过与王桂东签订买卖合同，支付购房款的方式，将涉案房屋过户回自己名下，没有违反法律规定，也不存在损害王桂东配偶即原告的合法权益。原告要求确认上述合同属于无效合同，理据不足，本院不予支持。同理，原告要求被告将涉案房屋过户至原告与第三人名下，本院亦不予支持。因原告败诉，本案受理费、保全费、鉴定费、评估费，均由原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告焦旭红的全部诉讼请求。本案受理费15600元、鉴定费101280元、评估费5000元，由原告焦旭红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  张承胜人民陪审员  卫宝钊二〇二〇年八月十三日书 记 员  梁惠敏