广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4506号原告：阮丽清，女，1978年1月1日生，汉族，户籍地址：广东省阳江市江城区**************，现住广东省阳江市江城区********************，确认的送达地址：阳江市江城区*******，公民身份号码：441************342。原告：黄**建，男，1973年9月9日生，汉族，户籍地址：广东省阳江市江城区**************，现住广东省阳江市江城区********************，确认的送达地址：阳江市江城区*******，公民身份号码：441************336。两原告共同委托代理人：陈仪，阳江市江城区****法律服务所法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所：阳江市******，确认的送达地址：阳江市江城区*******。统一社会信用代码：914********968836G。法定代表人：NicholasJamesGronow（江力行）,该公司总经理。委托代理人：赵雪婷，公民身份号码：441************749，该公司员工。原告阮丽清、黄**建与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮丽清、黄**建的共同委托代理人陈仪到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告阮丽清、黄**建向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告返还办证税费37896元及利息（以37896元为基数，从2016年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至被告还清该款之日止，计至2020年4月28共1398天应付利息合共为11321.46元）给原告；二、请求判决被告支付逾期办证违约金（从2016年7月1日起，以已付房价款630184元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告为原告办出房屋不动产权证书之日止，计至2020年4月28日应付违约金为188267.9元）给原告；三、请求判决被告协助原告到阳江市*******办理位于阳江市江城区********************的不动产权证书；四、请求判决本案受理费全部由被告承担。现由于被告提供了不动产权证，我方始得知涉案房屋已办理产权登记，现向法院请求变更诉讼请求，撤回我方诉讼请求中的第二、第三项诉讼请求，变更后的诉讼请求如下：一、请求判决被告返还办证税费37896元及利息（以37896元为基数，从2016年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至被告还清该款之日止，计至2020年4月28共1398天应付利息合共为11321.46元）给原告；二、请求判决本案受理费全部由被告承担。事实及理由：2016年1月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定“买受人（原告）购买被告的商品房位于阳江市江城区********************，该商品房合同约定建筑面积共169.58平方米，其中套内建筑面积140.29平方米，分摊建筑面积29.29平方米；按照套计算，该商品房总价款为人民币630184元；出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房；因出卖人（被告）的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决……（具体内容详见上述《商品房买卖合同》）”。合同签订后，原告按合约全部付清了房价款630184元及另行支付了37896元办证税费给被告。按合同约定，被告应在约定的交房期满后90日内（即2016年6月31日前）为原告办理上述商品房的房地产权属证书。但被告一直没有为原告上述房产缴税办证，为此丰怡豪庭的业主代表多次向政府相关部门投诉，被告因此向政府相关管理部门对业主答复承诺会在2019年逐步为各业主缴税办证。但被告并没有履行其承诺，既不为原告房产缴税办证，也不肯退还款项给原告。为此，原告多次向被告催收均未果，合法权益受到严重侵害。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定及其它相关司法解释，被告应支付逾期办证违约金（从被告逾期办证之日即2016年7月1日起，以已付房价款630184元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告为原告办好房屋不动产权证书之日止，计至2020年4月28日共1398天应付违约金合共为188267.9元）给原告。此外，被告不为原告房产缴税办证，一直占用原告办证税费资金，违反诚实信用原则。根据公平原则，被告应退还办证税费37896元及利息（以37896元为基数，从2016年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至被告还清该款之日止，计至2020年4月28共1398天应付利息合共为11321.46元）给原告方。另，被告还应无条件协助原告到阳江市*******办理上述商品房的不动产权证书。现原告为维护自己的合法权益，持相关证据，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，希判如诉请。由于我方撤回了部分的诉讼请求，请求法院减免相应的诉讼费。被告丰怡房地产公司提供书面答辩状辩称：一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在阳江丰怡公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处；二、丰怡房地产公司新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow)的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情；三、就原告提出的诉讼请求，丰怡房地产公司意见如下：根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年3月31日前交付，在2016年6月29日前办理不动产权证。因此，原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间己经接近四年时间。其提出要求办证、退还办证费、支付办证费占用利息并支付逾期办证违约金的诉讼请求己经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。经审理查明：2016年1月20日，两原告（买受人）阮丽清、黄**建与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20***47），合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******出售给原告，合同约定建筑面积共169.58平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为630184元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2015年12月28日前支付首期房价款人民币158184元，占全部房价款的25%；余款人民币472000元向指定按揭银行申请贷款支付。合同第十条关于商品房交付条件的约定：该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十二条关于交付时间和手续的约定：出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第十七条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决方式处理。合同还约定了其他条款。两原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。2015年12月28日，原告支付了代收代缴办证税费共37896元给被告。此后，原告按合同约定付清了购房款630184元给被告。至此，原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。庭审中，原告主张涉案房屋已在2016年3月31日前按时交房。另查明，涉案房屋已于2016年1月26日办理了房地产权证书[粤房地权证阳字第***号]，房地产权属人为阮丽清、黄**建。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票等复印件，拟证明其代原告缴交了房屋所有权登记费-非住房房屋登记费分摊费用80元、不动产转移登记费90元、住房转让（交易）手续费分摊费用339.16元、白蚁灭治费310元、房产测绘费分摊费用160元、复印费50元、契税18905.52元、物业维修资金12634元，共32568.68元。庭审中，原告对不动产转移登记费90元、白蚁灭治费310元、契税18905.52元、物业维修资金12634元没有异议，对房屋所有权登记费-非住房房屋登记费分摊费用80元、住房转让（交易）手续费分摊费用339.16元、房产测绘费分摊费用160元、复印费50元不予认可，认为该证据未能反映是为原告办理产权登记所产生的费用。以上事实，有原、被告提供的身份证复印件、企业机读档案登记资料、商品房买卖合同（预售）、发票、收款收据、房屋所有权登记费-非住房房屋登记费复印件、不动产转移登记费复印件、住房转让（交易）手续费复印件、白蚁灭治费复印件、房产测绘费复印件、复印费复印件、契税复印件、物业维修资金复印件、不动产权证复印件等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告请求被告返还办证税费及利息。虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，未约定履行期限的合同，当事人可随时主张权利。本案中，原、被告对返还办证费用并没有约定期限，同时在原告提起诉讼前被告也未明确表示对剩余办证费拒绝偿还。现被告主张原告退还办证费的诉讼请求超过诉讼时效，根据上述司法解释的规定，被告应当承担进一步的举证责任，证明“债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务”至原告起诉时已超过诉讼时效。对此被告并未举证予以证实，因此按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告作为债权人可随时向被告主张权利。故原告退还办证费的诉讼请求未超过诉讼时效，应予支持。原告共支付了办证税费共37896元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第十二条约定的交房日期为2016年3月31日，即约定的90天办证期限为2016年4月1日至2016年6月29日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2016年6月30日起向原告支付占用该款项的利息。被告称已代原告支付的办证费用32568.68元（80元+90元+339.16元+310元+160元+50元+18905.52元+12634元），其中房屋所有权登记费-非住房房屋登记费分摊费用80元、住房转让（交易）手续费分摊费用339.16元、房产测绘费分摊费用160元、复印费50元共629.16元，原告认为该证据未能反映是为原告办理产权登记所产生的费用，本院对原告的质证意见予以采纳。本案扣减被告已支付的必要合理费用31939.52元（32568.68元-629.16元），被告应返还剩余办证税费5956.48元（37896元-31939.52元）给原告。故被告应以5956.48元为基数，自2016年6月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费5956.48元及利息（以5956.48元为基数，自2016年6月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告阮丽清、黄**建。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费515元（已减半收取，原告已预交2431元），由原告阮丽清、黄**建负担433元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  姚水椋二〇二〇年八月三日书记员  黄欣瑜附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。