贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔26民终1889号 上诉人（原审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，地址：贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心。统一社会信用代码：915226007705567349。 法定代表人：方加民，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日，现住贵州省凯里市，系公司职工。 委托诉讼代理人：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，贵州省榕江县人，住榕江县。 被上诉人（原审原告）：黄兴凯，男，1959年9月5日出生，汉族，住贵州省凯里市。 被上诉人（原审原告）：尹艳卫，女，汉族，1963年3月11日出生，住贵州省凯里市。 共同委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。 上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰公司）因与被上诉黄兴凯、尹艳卫商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初2833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒丰公司上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初2833号民事判决。一、一审认定逾期办证违约金错误。上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，在此间上诉人一直在积极补救，应认定属于情势变更。凯里市政府制定的砂石税文件，是政策性规范性文件，没有向社会公开，上诉人直到办理初始登记时才知道，砂石税文件是否先于合同存在与上诉人无关，况且企业也没义务去预见违法的文件。后面砂石税文件被取消是随机和不确定的，是答辩人积极办证的体现，砂石税文件具有不可抗力的性质。因此，对于逾期办证，不应全责追究上诉人违约责任。二、因《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约金约定过高，一审判决也过高，根据公平原则，请求依法调减违约金。 黄兴凯、尹艳卫二审未进行书面答辩。 黄兴凯、尹艳卫向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金55059元（从2017年1月1日暂计算至2019年2月10日，应计算至实际办证之日）。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年2月24日，以原告黄兴凯、尹艳卫为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市，房屋建筑面积170.17平方米，总价款727987元。《商品房买卖合同》第二十二条中约定有：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日，前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告根据房屋实际面积将购房款714127元支付给被告，被告并出具有发票，2016年9月4日交付该商品房，该商品房至今未办理《商品房所有权证》。嗣后，双方对逾期办证违约金产生纠纷。2018年6月21日，原告向本院起诉请求被告支付案涉房屋逾期办理商品房所有权初始登记以及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，后在二审阶段又撤回了起诉。本案中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称在办理前一期住宅所有权初始登记证时受阻，导致原告所购买楼栋的所有权初始登记证办理延后，因原告对此并无过错，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。对被告要求对违约金进行调整的问题，因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上，对逾期办证违约金，本院以714127元房价款按日万分之零点五的标准从2017年1月1日计算至2019年2月10日，共计770天，为27493.89元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告黄兴凯、尹艳卫逾期办证违约金27493.89元。二、驳回原告黄兴凯、尹艳卫的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为588元，由原告黄兴凯、尹艳卫负担294元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担294元。 本院二审期间，上诉人恒丰房开公司提供的证据材料有：1、国土局整改通知（2018）94号文件，证明系未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，需整改符合规定后，方可办理建设工程竣工规划认可手续的事实。2、凯里市人民政府专题会议纪要（2018）596号，证明政府及相关单位、部门针对答辩人开发建设项目小区内的违规搭建问题，再次召开巡视整改有关事宜的专题会议。3、凯里市人民政府专题会议纪要（2019）13号，证明答辩人开发建设的项目小区，业主迟迟未对违规搭建的建筑物进行整改，政府及相关单位、部门作出若存在违规搭建行为的业主，一律不给予办理不动产登记手续的事实。4、整改通知书及违规搭建现场图片，证明上诉人委托的物业公司要求被上诉人将违规搭建的建筑物进行整改，但被上诉人仍未进行整改的事实。5、向凯里市城市管理行政执法局、凯里市国土规划局送达的金泉国际新城业主（16栋2002室）装修违规报告。经本院组织双方当事人质证，被上诉人对以上证据发表了质证意见，对第1份证据三性没有意见，对证明目的有意见，上诉人未按照规划修建房屋导致整改，这是上诉人恒丰公司的原因。对于第2、3份证据凯里市政府的两份纪要的真实性没有异议，但是不能达到上诉人的证明目的，对于未及时办证的原因在于上诉人恒丰公司，不在于业主。对于第4、5份证据，搭建是事实，但搭建时间2019年才搭建的。整改通知书是虚假的，是事后上诉人伪造的，业主没有收到该通知书，该业主方无法认可该通知书的法律效力。关于文件送达回执单，与上诉人提到的相关部门发的整改通知书相互矛盾，该通知单的送达时间与文件出具时间不符合，显然送达回执单是不符合事实的，同时，该回执单没有相关部门的签字盖章，且该回执上签字的人员是否是相关部门的工作人员无法核实，该回执不能作为定案依据。该证据不能证明业主存在违规搭建行为，是否是违规搭建是由相关行政部门作出决定，相关部门并没有对该业主的搭建行为作出认定。以上证据经本院审查后结合庭审当事人的陈述，综合认定以下事实，恒丰公司申请相关部门约于2017年对工程进行验收，在2018年11月26日凯里市国土资源和规划管理局签发了凯国土规划发〔2018〕94号文件，文件表明在2018年11月22日经凯里市国土资源和规划管理局现场踏勘，金泉国际新城二期存在以下问题：“一是2018年8月13日我局对你公司14号、15号楼下发的《市国土资源和规划管理局关于黔东南州恒丰房地产有限责任公司未按原规划进行建设的整改的通知》（凯国土规划发〔2018〕59号），你公司未进行整改；二是幼儿园室外活动场地新增一层建筑物；三是李开华等26户业主违规搭建建筑物、构筑物（详见附件）。此名单中包含本案业主尹艳卫户，该户主要问题是露台搭建现浇板占用屋顶。于2018年12月12日凯里市人民政府专题会议纪要凯府专议〔2018〕596号，第二条载明：“同意金泉国际14、15号楼已完工交付的住宅部分先进行规划验收，验收完成后，同意对无违规搭建、增加楼层的住户办理不动产手续，存在违建、增加楼层的住户不予办理不动产手续。”凯府专议〔2019〕13号会议纪要第三条第一款第3项、第二款第1、3项载明：“由市执法局牵头，立即启动金泉国际14、15号楼负二层消防通道规划违法行为的行政处罚程序，待该程序启动后，由市国土资源和规划管理局负责办理该项目的规划验收手续。关于金泉国际项目二期16、37、、、、、号楼，游泳馆、幼儿园未验收先用问题。1、由市执法局牵头，市国土资源和规划管路局、市房产局、市住建局、市公安局、市消防大队、大十字街道配合，组建工作组对二期项目的以上楼栋违法搭建行为进行调查核实，并依法依规处理。市国土资源和规划管理局在办理项目不动产登记证时，要认真核实业主是否存在违规搭建行为，若业主存在违规搭建行为，一律不予办理不动产登记手续。”上诉人恒丰房开公司于2016年12月对16栋2002号（尹艳卫户）下发整改通知书，但并没有证据表明已经送达，业主是否知晓要整改的内容不知。尹艳卫户所在楼现未取得产权大证，未办理个人产权证，尹艳卫户搭建的建筑物现也未拆除。尹艳卫户装修保证金已经退还。本院另审理查明的其他案件事实，与一审法院认定的事实一致，予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：1、恒丰公司逾期办证是否因其过错导致？2、逾期办证违约金是否过高？3、尹艳卫户的搭建行为是否导致不能办理房产大证？ 关于恒丰公司逾期办证是否因其过错导致的问题。涉案合同签订于2014年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，恒丰公司既然约定2016年12月31日前办理完毕初始登记，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰公司就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰公司签订合同时的可预见范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形，对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更的理由，本院不予采纳。 关于逾期办证违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案恒丰公司并未提交任何证据证明实际损失具体数额。逾期交房办证，导致买受人未及时获得房屋所有权、使用权等，从另一个角度来讲，即是买受人的购房款在违约期间无故被占用，对于买受人而言最基本的便是损失该期间购房款的利息损失，一审判决从按日万分之一调整为按日万分之零点五，已充分考虑上诉人的履约情况及外部办证环境变化等客观因素，故上诉人继续要求调减的上诉理由不能成立。 关于尹艳卫户搭建行为是否是造成不能办理产权大证原因的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”上诉人提出尹艳卫户存在违规搭建导致无法办理验收手续并最终导致不能办理产权大证，应承担举证责任，从上诉人提供的证据看，并无证据表明尹艳卫户的搭建行为导致了无法办理产权大证，即使是存在违法搭建也仅仅是影响办理个人产权证，相关行政部门要求拆除的问题。另根据双方合同约定于2016年12月31日前前恒丰房开公司取得该商品房所有权初始登记，并交给业主，但从庭审中可知，于2017年恒丰房开公司才通知有关部门进行备案验收，表明恒丰房开公司已经违约，且整改通知是否已经送达到业主现也无证据表明。因此，现恒丰房开公司提供的证据无法证明尹艳卫户的搭建行为导致了无法办理产权大证，应承担举证不能的不利后果，也即是应承担支付逾期办证违约金的责任。上诉人对此的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1176元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳平 审判员  王大梅 审判员  吴竹春 二〇二〇年八月四日 法官助理郑华品 书记员田仁晖