湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2822民初923号原告：恩施皓阳房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省建始县业州镇朝阳大道**，统一社会信用代码：91422822052623189R。法定代表人：杨俊奎，公司总经理。委托诉讼代理人：易萌（特别授权），公司职员。委托诉讼代理人：姚冰峰（特别授权），湖北边沁律师事务所律师。被告：饶凤玲，女，生于1984年1月24日，汉族，湖北省建始县人，经商。被告：谭青山，系被告饶凤玲丈夫，生于1974年1月22日，土家族，湖北省建始县人，经商。原告恩施皓阳房地产开发有限责任公司（以下简称皓阳公司）诉被告饶凤玲、谭青山商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告皓阳公司委托诉讼代理人姚冰峰、易萌，被告饶凤玲到庭参加诉讼，被告谭青山经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告皓阳公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付购房欠款299.9235万元，并以欠款金额为基数按月利率2%计付自2017年11月3日起至债务清偿之日的违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系房地产开发、商品房销售企业，自2014年起在建始县××里坪社区开发京桥华府（圣竹绿苑）商服用地一块并建设商品房出售。被告为购买前述商业区的商铺，于2015年3月2日支付购房诚意金1万元，后于2016年1月26日预付部分购房款166.5803万元，所购商铺编号为×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××共八间，总价款为467.5803万元。被告因资金周转不开，遂于2016年3月11日向原告出具《借款借据》、《申请借款承诺书》各一份，承诺在原告为被告办理商铺权属证书后十日内归还前述借款300万元，逾期，按月利率2%计付违约金。同年3月14日，原、被告双方就前述八间商铺签订《商品房买卖合同》，此后，被告于2016年3月15日、5月31日分别支付购房款2.9874万元、9.7575万元。被告共计支付购房款180.3252万元。2017年11月3日，被告取得所购前述八间商铺的不动产登记证书。同年11月5日，原、被告依据《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，以产权证登记面积为准，确认了商铺总价款为480.2487万元，除前期已支付的款项外，被告还应向原告支付299.9235万元，但经原告多次催收，被告迟迟未予支付，原告遂提起诉讼。被告饶凤玲辩称，被告确实还欠原告购房款299.9235万元，但并非恶意欠款，愿意从2017年11月3日起按商品房买卖合同约定支付违约金，但原告违约逾期交房，也应承担违约责任，双方违约责任相抵后，被告再付违约金。被告谭青山未提出答辩意见，亦未向本院提交证据。原告皓阳公司和被告饶凤玲围绕各自的诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。依据在案证据，本院对本案事实认定如下：原告系房地产开发、商品房销售企业，2014年在建始县××里坪社区开发京桥华府（圣竹绿苑）商服用地一块并建设商品房出售。被告为购买前述商业区的商铺，于2015年3月2日向原告支付购房诚意金1万元，后于2016年1月26日预付部分购房款，金额166.5803万元。被告所购编号为×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××的八间商铺预计总价款467.5803万元。因无法一次性全额支付房款，被告于2016年3月11日向原告出具了借款金额为300万元的《借款借据》一份，并向原告出具《申请借款承诺书》一份，承诺原告为被告办理商铺权属证书后十日内归还前述借款300万元，逾期，按月利率2%计付违约金。履行上述手续后，原、被告于2016年3月14日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同第六条约定，买受人按一次性付款的方式按期付款，于2016年3月14日一次性付清房款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按逾期应付款的日万分之一向出卖人支付违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2016年2月29日前将所交易商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按已交付房价款的日万分之一支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已交付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，被告于2016年3月15日、5月31日又先后支付购房款2.9874万元、9.7575万元。以上共计支付购房款180.3252万元。2016年6月21日，原告交付被告所购八间商铺。2017年11月3日，被告取得原告为其办理的所购八间商铺的不动产登记证书。后双方依合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，以产权证登记建筑面积为准，最终确认原告所购八间商铺总价款为480.2487万元。除上述已陆续支付的房款180.3252万元，被告尚欠原告房价款299.9235万元未付。庭审中，对被告的抗辩主张，经本院释明后，被告明确表示不提起反诉。本院认为，原、被告因案涉商品房买卖签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，被告应当诚实信用，及时履行支付购房款的义务。本案的争议焦点是，一、本案的法律关系如何界定；二、违约责任即违约金的计算，这就涉及到给付房款的期限如何认定，违约金的计算标准如何确定。对此，本院评析如下：一、关于本案法律关系的界定。本院认为，被告于2016年3月11日出具的《借款借据》和《申请借款承诺书》是基于案涉商品房买卖形成的，是确认被告尚欠原告房价款的凭据，原、被告间并未发生真实的借贷关系，原告亦未实际向被告出借资金。根据随后双方签订买卖合同的事实，以及原告在本案中的诉讼请求，可以明确本案系因商品房销售合同履行而产生的纠纷，因此，本案应界定为商品房销售合同纠纷。二、关于违约责任即违约金的计算。房屋买卖合同属双务合同，买受人支付房屋价款，出卖人交付房屋并转移所有权，是买卖双方各自的基本义务。被告已接收原告交付的八间商铺，且已取得所购商铺的不动产权证书，理应依约及时支付所欠房屋价款299.9235万元，故对原告要求支付购房款299.9235万元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任。根据原、被告诉辩主张，本院认为，从庭审查明的事实来看，虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定买受人应于2016年3月14日一次性付清房款，但事实上双方已通过被告向原告出具《借款借据》的形式，对房屋价款的给付期限进行了变更，即原告允许被告在取得所购商铺的权属证书后十日内付清房屋价款。被告实际上于2017年11月3日取得所购八间商铺的不动产登记证书，故按照合同约定，被告应于2017年11月13日前付清房款。但被告至今未付下欠房款，构成违约，应向原告支付违约金。关于违约金的计算标准。如上所述，原、被告间系商品房销售合同关系，非民间借贷关系，如果按月利率2%的民间借贷利率标准作为被告承担违约金的计算标准，则被告（买受人）承担的违约责任与原告（出卖人）的违约责任明显不对等，显失公平，因此，应按双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，被告应自2017年11月14日起按所欠房款的日万分之一向原告支付违约金，至欠款清偿止。对被告关于原告逾期交房构成违约的抗辩主张，本院认为，合同虽载明原告交付房屋的期限为2016年2月29日前，但原、被告签订书面合同的时间是2016年3月14日，在前述交房时间后，这明显不合逻辑，根本无法实现，故应视为双方对交房时间没有约定或者约定不明，且原告在合同签订后不久，于2016年6月21日已实际交付房屋，应认定为在合理期限内完成了交付义务，故被告的抗辩主张无事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第四项、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第三款、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告饶凤玲、谭青山于本判决生效之日起十日内向原告恩施皓阳房地产开发有限责任公司支付所欠房屋价款299.9235万元，并自2017年11月14日起按所欠房款的日万分之一向原告支付违约金，至欠款清偿止。二、驳回原告恩施皓阳房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30794元，减半收取计15397元，由被告饶凤玲、谭青山负担。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘晓风二〇二〇年八月十二日书记员  杨苑园