福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初2926号 原告：郑志泉，男，1976年9月25日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 原告：郭立琴，女，1976年4月11日出生，汉族，住所地地莆田市荔城区。 以上二原告委托诉讼代理人：林媛、吴冰冰，福建律海律师事务所执业律师。 被告：莆田金碧置业有限公司，住所地莆田市城厢区荔城中大道**。统一社会信用代码：913503003374848217。 法定代表人:倪可铨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘学铨，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄怀烨，男，该公司员工。 原告郑志泉、郭立琴诉被告莆田金碧置业有限公司（以下简称“金碧公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑志泉、郭立琴的委托诉讼代理人林媛、吴冰冰和被告金碧公司的委托诉讼代理人刘学铨、黄怀烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑志泉、郭立琴向本院提出诉讼请求：1.依法判令金碧公司立即向郑志泉、郭立琴交付房屋并办理不动产登记手续；2.依法判令金碧公司立即向郑志泉、郭立琴支付自2019年5月18日起至房屋实际交付之日止以1383913元为基数按年利率6%计算的逾期交房违约金；3.本案的诉讼费用由金碧公司承担。事实和理由：2018年1月19日，郑志泉、郭立琴与金碧公司签订《莆田恒大御景半岛商品房认购书》一份，约定：郑志泉、郭立琴向金碧公司购买位于莆田市城厢区，预测建筑面积为85.44平方米，套内面积为82.94平方米，购房价款为1383913元。郑志泉、郭立琴于2018年1月19日向郑志泉、郭立琴支付定金5万元、2018年1月22日支付购房款157587元及专项维修资金5553.6元。2018年5月，金碧公司涉案商品房土地抵押期限即将到期，金碧公司主动找到郑志泉、郭立琴协商，如郑志泉、郭立琴一次性付清所有购房款，金碧公司愿意在购房总价基础上打折优惠并立即交付房屋。2018年5月5日，郑志泉、郭立琴依约支付了剩余购房款728181元，共计支付购房款935768元及专项维修基金5553.6元。2018年5月13日，郑志泉、郭立琴与金碧公司补签《商品房买卖合同（预售）》，2019年5月17日，金碧公司向郑志泉、郭立琴出具《恒大御景半岛交楼通知书》，通知郑志泉、郭立琴于2019年5月18日如期办理交房手续。但金碧公司却以各种理由推诿，至今未交付房屋。上述《商品房买卖合同（预售）》中约定按全部购房价款日万分之一计算的违约，据此计算逾期交房一年多的违约金仅350元，该约定免除了金碧公司逾期交房责任，排除了郑志泉、郭立琴主张逾期交房违约金的权利，属于无效条款。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”金碧公司在收取购房款后，已开始享受到占用购房款的资金利益，应当从诚实信用原则出发，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》第二十九条的规定，支持郑志泉、郭立琴主张的逾期交房违约金。 金碧公司辩称：1.合同中约定的交房时间未届满，答辩人并未逾期交房。根据上述合同的约定，答辩人的交房时间为2022年12月30日。既然郑志泉、郭立琴认为答辩人的房屋不具备交房条件，那么可以等合同约定的交付时间届满再行办理交房手续。2.合同中关于逾期交房违约责任的约定合法有效。合同中的违约条款不具有合同法第五十二条、第五十三条规定的情形，亦不属于免除答辩人责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效条款，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人争议的证据，本院予以分析认定如下：郑志泉、郭立琴向本院提供：1.莆田恒大御景半岛签约确认函、莆田恒大御景半岛商品房认购书、商品房买卖合同（预售），欲证明：郑志泉、郭立琴与金碧公司于2018年1月19日签订《莆田恒大御景半岛商品房认购书》，于2018年5月13日签订《商品房买卖合同（预售）》；郑志泉、郭立琴向金碧公司购买坐落于莆田市城厢区，预测建筑面积为85.44平方米，套内面积为82.94平方米，总价款1383913元；上述合同约定，如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；在签订合同时，金碧公司利用自己的优势提供格式条款合同，合同权利、义务严重不对等，显失公平，买受人逾期付款超过180天的违约责任时支付已付款50%的违约金，而出卖人逾期交房超过180天的，买受人要求继续履行违约责任最高不超过房屋总价的2%。2.律师函、邮政快递面单及快递物流信息，欲证明鉴于金碧公司所售商品房存在质量问题，且逾期交付房屋，郑志泉、郭立琴于2020年5月18日向金碧公司发送律师函，函告金碧公司应对房屋存在的质量问题进行修复并承担修复费用及应对其逾期交房行为承担相应的违约责任。3.12345热线投诉单、物业费账单记录各一组，欲证明金碧公司不予办理交房手续，且要求郑志泉、郭立琴支付交房前的逾期物业费，因此郑志泉、郭立琴向莆田市12345热线管理中心进行投诉。4.诉争商品房现场照片一组，证明诉争商品房存在质量问题，承重墙严重漏水，金碧公司至今没有修复，金碧公司在交付前应当将商品房修复完毕。 金碧公司质证认为：对证据1的真实性无异议，交房期限未到，金碧公司没有交房及办证义务，不存在违约责任；对证据2的形式真实性无异议，证但明对象有异议，金碧公司的房屋不存在质量问题，符合交付条件；证据3不能证明房屋存在质量问题，也不能证明房屋不符合交付条件；物业费的账单真实性无异议，该单据仅能显示所交的房屋所产生的费用；该费用的计算标准是物业公司系统产生的，不影响双方房屋的交接。证据4无法证明积水的原因，无法证明时间，所以不能证明金碧公司交房时房屋的现状，也不能证明涉案房屋不符合交付条件。 本院审查认为：金碧公司对证据1的真实性无异议，本院予以确认，该证据可以证实郑志泉、郭立琴与金碧公司就涉案房屋达成协议，合同中约定逾期交房违约金按全部房价款的每日万分之一计算即违约金每日为138元，郑志泉、郭立琴称逾期交房一年多的违约金仅350元与合同约定的实际情况不符，郑志泉、郭立琴主张合同中的违约条款为无效条款缺乏依据。金碧公司对证据2的真实性无异议，本院予以确认，该证据可以证实郑志泉、郭立琴向金碧公司发送律师函，但该证据不足以证实律师函中体现中反映的问题客观存在。金碧公司对证据3的真实性未持异议，本院予以确认，但该证据仅能证实郑志泉、郭立琴曾就物业费及房屋交付问题进行投诉，不能证实其所反映的问题确实客观存在。金碧公司对证据4的真实性未持异议，本院予以确认，但该图片中反映的积水问题不能证实属于地基基础或主体结构问题，且并无证据证实郑志泉、郭立琴在金碧公司通知交房后及时提出修复房屋的主张（通知交付时间为2019年5月18日，郑志泉、郭立琴于2020年5月18日方发送律师函主张涉案房屋存在质量问题），故该证据不能证实涉案房屋存在导致影响房屋交付的质量问题。 根据上述本院确认的证据和当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2018年1月19日，郑志泉、郭立琴与金碧公司签订《莆田恒大御景半岛商品房认购书》一份，约定：郑志泉、郭立琴向金碧公司认购位于莆田市城厢区，预测建筑面积为85.44平方米，套内面积为82.94平方米，购房价款为1383913元；郑志泉、郭立琴应于认购书签订之日支付定金5万元，2018年1月22日前支付首期房款157587元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》，于2019年1月19日、2020年1月19日、2021年1月19日、2022年1月19日各支付207587元，2022年1月19日支付345978元等。郑志泉、郭立琴于2018年1月19日向郑志泉、郭立琴支付定金5万元、2018年1月22日支付购房款157587元及专项维修资金5553.6元。2018年5月5日，郑志泉、郭立琴支付购房款728181元，共计支付购房款935768元及专项维修基金5553.6元。2018年5月13日，郑志泉、郭立琴与金碧公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：郑志泉、郭立琴向金碧公司购买上述房屋（零售商业用地）；首期购房款于2018年5月13日支付，2019年1月19日、2020年1月19日、2021年1月19日、2022年1月19日各支付207587元，2022年1月19日支付345978元。上述合同第九条就商品房交付条件约定如下：该商品房交付时应取得建设工程验收备案证明文件，并取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。上述合同第十条就商品房相关设施设备的交付条件进行约定：基础设施的交付条件包括供水、排水，供电，燃气，电话通信，有线电视，宽带网络等，供水、供电、燃气在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按合同第十二条约定承担逾期交付责任；公共服务及其他配套设施的交付条件以建设工程规划许可为准。合同第十一条就交付时间和后手续进行约定：出卖人应当在2022年12月30日向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将检验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝教授，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的（屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等道堵塞；门窗翘裂、五金件损害；灯具、电器等电器设备不能正常使用），出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。合同第十条就逾期交付责任进行约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人应支付逾期违约金；逾期在180日内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止按日支付全部购房款万分之一计算的违约金［该违约金比例不低于第八条第1（1）项中的比率］；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应自解除合同通知送达之日起来15日退还全部购房款，并按全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一计算的违约金等。该合同的附件十一约定：如商品房在合同约定交房时间前具备交付条件，出卖人应提前书面通知买受人办理售楼手续，双方同意以出卖人书面通知的售楼日期为交房日期；买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房交付条件并已实际交付买受人；双方同意以2022年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日起540天内向产权登记机关为买受人办妥产权登记；如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。上述房屋于2019年2月20日通过竣工验收备案。此后，金碧公司通知郑志泉、郭立琴于2019年5月18日办理房屋交付手续。2020年5月18日，郑志泉、郭立琴委托福建律海律师事务所向金碧公司发生律师函，称金碧公司通知郑志泉、郭立琴交房但拒不交房，且上述房屋存在承重墙体渗水问题，要求金碧公司对该质量问题进行修复。后双方发生纠纷，致引起诉讼。庭审后，郑志泉、郭立琴确认其于2020年8月3日接收房屋。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据上述《商品房买卖合同（预售）》及附件，涉案房屋约定的交付时间为在2022年12月30日；如商品房在合同约定交房时间前具备交付条件，出卖人应提前书面通知买受人办理售楼手续，双方同意以出卖人书面通知的售楼日期为交房日期；买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房交付条件并已实际交付买受人。涉案的证据可证实，金碧公司已通知郑志泉、郭立琴于2019年5月18日办理房屋交付手续；郑志泉、郭立琴主张金碧公司在通知交房后却拒绝交付相应房屋，但其提供的律师函、12345投诉单等证据不足以证实金碧公司确实存在拒绝交付房屋的行为；郑志泉、郭立琴主张涉案房屋存在漏水等质量问题，但并无证据证实该商品房存在地基基础或主体结构等影响房屋交付的根本性问题，也无证据证实郑志泉、郭立琴在金碧公司通知交房的合理期限内要求金碧公司修复漏水问题，故郑志泉、郭立琴并无拒绝接收涉案房屋的正当理由；因此，郑志泉、郭立琴要求金碧公司支付逾期交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。由于涉案房屋已实际交付，对郑志泉、郭立琴要求交付的诉讼请求亦不予支持。上述合同约定，双方同意以2022年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日起540天内向产权登记机关为买受人办妥产权登记；因此，双方约定的办证期限尚未届满，郑志泉、郭立琴要求金碧公司办理涉案房屋的产权证，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回郑志泉、郭立琴的诉讼请求。 案件受理费2056.5元，减半收取计1028.25元，由郑志泉、郭立琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄金福 二〇二〇年八月二十日 书记员  卢新莺 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。