浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2403号 上诉人（原审原告）：陆汉洪，男，1957年9月5日出生，汉族，户籍所在地为余姚市，现住余姚市城区。 委托诉讼代理人：胡昊，国浩律师（宁波）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈金芬（，女，1962年6月11日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：何凯（系沈金芬之子），男，1987年10月14日出生，汉族，住余姚市。 原审第三人：余姚市言午百货有限公司。住所地：余姚市新建路**。 法定代表人：戴秋菊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴旭光，浙江千麦律师事务所律师。 上诉人陆汉洪因与被上诉人沈金芬、原审第三人余姚市言午百货有限公司（以下简称言午公司）物权保护纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院（2019）浙0281民初10600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，决定不开庭审理。原余姚市炫舞时代娱乐城已于2020年5月22日注销，由其经营者沈金芬参加本案诉讼。本案现已审理终结。 陆汉洪上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、2012年4月30日，陆汉洪与余姚中塑天一商城有限公司（以下简称中塑公司，曾用名余姚市天一商城有限公司）签订商铺租赁合同，约定由中塑公司运营商铺，但其未按时支付租金，故经法院判决解除了双方的租赁合同。2015年1月15日，中塑公司与言午公司签订了《委托租赁管理协议》，2019年1月14日，中塑公司进入破产程序，债权人会议后解除了《委托租赁管理协议》。2015年7月，陆汉洪曾拒绝与言午公司签订《委托租赁管理协议》，也从未收到过言午公司租金。二、言午公司在未得到陆汉洪授权的情况下，将涉案商铺租赁给余姚市炫舞时代娱乐城系无权处分，余姚市炫舞时代娱乐城也并非善意，其应当支付陆汉洪与中塑公司解除合同后的占有使用费。余姚市炫舞时代娱乐城返还涉案商铺不影响其他业主的利益。 沈金芬辩称，陆汉洪购买涉案商铺时与房产开发公司签订补充协议，写明商铺租赁给中塑公司统一经营管理，其已经对其所有权的行使设限。涉案商铺位于天一商城三楼，占地面积不足百分之一，难以单独出租，其收回商铺无法物尽其用，也影响其他业主。言午公司也是天一商城绝大多数业主组建的公司，负责经营管理天一商城，言午公司出租给余姚市炫舞时代娱乐城时，陆汉洪并无异议，余姚市炫舞时代娱乐城投资数百万进行了装修，通水通电并交纳物业费。言午公司曾通知陆汉洪领取租金，但其拒绝。沈金芬并不知道陆汉洪与言午公司之间的争议，取得涉案商铺使用权是善意的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 言午公司辩称，陆汉洪的物权权利在购买涉案商铺时已被限制。天一商城的业主经政府部门协调，组建成立了言午公司统一管理运营，陆汉洪明知言午公司对外出租且无异议。天一商城有180多户小业主，言午公司已通知业主领取租金，但陆汉洪不来领。本案曾征求过其他小业主的意见，都认为涉及到公用设施费用承担、具体如何分割等问题，目前无法解决。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陆汉洪向一审法院起诉请求：1.余姚市炫舞时代娱乐城立即停止占用陆汉洪余姚市城区天一商城C36的商业用房侵权行为，腾空房屋恢复原状，并恢复从三楼到陆汉洪的房屋通道；2.余姚市炫舞时代娱乐城按（2018）浙0281民初6765号民事判决书第二条截止日为分界点，支付房租费至本案判决之日[年租金为541008元×7.6%=47969.32元，从2018年9月1日算至2019年10月31日为47969.32元]；3.本案诉讼费由余姚市炫舞时代娱乐城承担。 一审法院认定事实：陆汉洪是天一商城C36商铺（位于天一商城**）的产权人，该商铺面积为26.01平方米。中塑公司亦对天一商城的部分商铺拥有产权。陆汉洪在购买上述商铺时，与房产开发公司签订补充协议，写明为提高天一商城整体形象、档次，根据规划的统一要求，陆汉洪所购商铺租赁给中塑公司统一经营管理。陆汉洪以及天一商城的其他个人业主曾与中塑公司签订商铺租赁合同，同意中塑公司租用他们的商铺进行经营。陆汉洪与中塑公司在2012年4月30日签订的《商铺租赁合同书》中约定，租赁期限为2012年1月1日至2021年12月31日，租金以商铺原始买价541008元为基数，首年按6.2%计算年租金，以后每年增加0.2%的租金费率。2015年1月15日，言午公司与中塑公司签订《委托租赁管理协议》，该协议约定，中塑公司将天一商城1—4层委托言午公司进行租赁使用，租赁期限为6年，即2015年1月1日至2020年12月31日，扣除正常经营管理及物业管理等经营必须支出以外的收益，中塑公司按商铺面积（或原有购买价值）按比例享受分配，具体分配方案另行商定。2015年2月8日，言午公司亦提出与陆汉洪签订《委托租赁管理协议》，租赁期限为6年，即2015年1月1日至2020年12月31日，扣除正常经营管理及物业管理等经营必须支出以外的收益，陆汉洪按商铺面积（或原有购买价值）按比例享受分配，具体分配方案另行商定，陆汉洪当时在该协议上写明“同意开业，合同事宜暂缓考虑，店铺由公司使用”，2015年7月16日，陆汉洪明确写明不同意签订该协议。基于中塑公司和其他部分个人业主的同意，言午公司仍对天一商城进行商业运营，并于2017年8月30日与余姚市炫舞时代娱乐城签订《房屋租赁协议》，将天一商城三楼整层（包括陆汉洪的商铺）出租给余姚市炫舞时代娱乐城，余姚市炫舞时代娱乐城承租后进行了装修和使用，余姚市炫舞时代娱乐城已支付言午公司2018年2月28日至2019年11月27日的租金及物业费。另，中塑公司与陆汉洪签订涉案商铺的租赁协议后，中塑公司仅支付了2012年的租金，2013年以后的租金均未支付，陆汉洪在2014年起诉过中塑公司，要求中塑公司支付2013年和2014年的租金，一审法院判决支持了陆汉洪的诉讼请求，但中塑公司并未履行付款义务；陆汉洪在2018年6月再次起诉，要求中塑公司支付2015年至2018年8月31日的租金，并要求解除其与中塑公司在2012年4月30日签订的《商铺租赁合同书》，一审法院经审理作出（2018）浙0281民初6765号民事判决书，判决支持了陆汉洪的上述诉讼请求，该份判决亦已发生法律效力。中塑公司现已进入破产清算程序。 一审法院认为，陆汉洪虽然没有与言午公司签订《委托租赁管理协议》，但其对言午公司经营管理天一商城一事是知晓的，在言午公司将涉案商铺出租给余姚市炫舞时代娱乐城时，其也没有及时提出异议。在并无证据证明余姚市炫舞时代娱乐城知晓陆汉洪与言午公司存在争议的情况下，余姚市炫舞时代娱乐城通过与言午公司签订租赁合同善意取得了涉案商铺的使用权。陆汉洪虽然是涉案商铺的产权人，但其在购买商铺时也知晓，对商铺进行统一经营使用，才能发挥商铺的最大效益，而且其对自身物权的行使不能影响其他业主的物权利益。现言午公司将包括陆汉洪商铺在内的天一商城三楼整层出租给了余姚市炫舞时代娱乐城，余姚市炫舞时代娱乐城已经进行装修，陆汉洪要求余姚市炫舞时代娱乐城停止占用、腾空并恢复其商铺原状，势必要影响其他业主对自己商铺的使用；而且基于天一商城现状，陆汉洪收回商铺也无法达到物尽其用、实现物权最大效益的目的，因此对陆汉洪的第1项诉讼请求不予支持。陆汉洪要求余姚市炫舞时代娱乐城支付租金，因余姚市炫舞时代娱乐城基于其与言午公司的合同关系已经向言午公司支付了租金，陆汉洪再要求余姚市炫舞时代娱乐城向其支付租金，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回陆汉洪的诉讼请求。案件受理费999元，由陆汉洪负担。 二审期间，陆汉洪向本院提交了下列证据：1.2005年5月21日陆汉洪与余姚市天一商城有限公司签订的《商铺租赁合同书》复印件一份，以证明陆汉洪与余姚市天一商城有限公司存在合同关系；2.（2014）甬余民初字第1072号民事判决书复印件一份及执行通知书复印件两份，以证明陆汉洪并未拿到中塑公司的租金；3.言午公司工商登记情况复印件两张及主要高管情况复印件一张，以证明言午公司欺骗小业主，将商铺出租给余姚市炫舞时代娱乐城；4.三楼部分业主的名单及电话号码复印件四张，以证明2017年12月13日沈金芬曾到过三楼，当时并未装修；5.署名为余姚市麦客风娱乐有限公司2015年-2022年的房租清单复印件一份，以证明陆汉洪所主张的租金参考标准；6.中塑公司第一次债权人会议资料、关于邮寄表决的议案、通知各一份，以证明债权人会议决定不再对外经营。经质证，沈金芬认为，证据1、2与其无关，其并不知情；证据3不能证明其待证事实；对证据4不清楚，但余姚市炫舞时代娱乐城承租后就装修，当时准备开业了；对证据5不清楚；证据6与本案无关。言午公司认为，对证据1、2、3的质证意见与沈金芬相同，且证据3是复印件，真实性难以确定；证据4不能证明其待证事实；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，不同地段的租金标准不具有可比性；证据6不能证明其待证事实。本院认为，对证据1、2、6的真实性可以认定，证据3、4并不能证明其待证事实，证据5与本案无关联性。 言午公司向本院提交了落款为2020年4月21日的通知书及快递回单复印件、落款为2019年12月的致全体业主的公开信及快递回单复印件各一份，以证明言午公司出租涉案商铺时已通知过陆汉洪，陆汉洪也知道言午公司出租的事实。经质证，陆汉洪对证据的真实性有异议，并认为从未收到过上述材料，四、五年前陆汉洪的地址及电话都换了，未告知言午公司，陆汉洪已与中塑公司解除合同，言午公司的通知是无效的。沈金芬表示不清楚上述证据。本院认为，言午公司未提供原件予以核对，上述证据的真实性难以认定，本院不予采纳。 本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另认定：原余姚市炫舞时代娱乐城住所地为余姚市××商城××，统一社会信用代码为92330281ＭＡ293Ｙ8Ｊ4Ｑ，已于2020年5月22日注销。 本院认为，本案的争议焦点是陆汉洪诉请返还涉案商铺、支付租金是否应当支持。经审查，根据各方当事人所提供的证据及所作陈述，首先，陆汉洪在购买涉案商铺时就与房产开发公司签订了补充协议，写明商铺租赁给中塑公司统一经营管理，2012年4月30日其与中塑公司签订了《商铺租赁合同书》，2015年中塑公司又与言午公司签订了《委托租赁管理协议》，将天一商城1-4层交由言午公司进行租赁使用，租期至2020年12月31日，2017年8月言午公司将三楼商铺租赁给了余姚市炫舞时代娱乐城，租期至2019年11月27日。虽然陆汉洪主张2015年其曾拒绝与言午公司签订协议，但其也在协议中写明合同事宜暂缓考虑，并同意商铺由言午公司使用。在言午公司出租给余姚市炫舞时代娱乐城后的装修、使用期间，也无证据表明陆汉洪提出过异议。根据上述事实，陆汉洪主张余姚市炫舞时代娱乐城明知言午公司无权出租而租赁，存在恶意，显然依据不足。 其次，陆汉洪主张中塑公司在破产清算过程中，经债权人会议已决定解除与言午公司之间的《委托租赁管理协议》，其也与中塑公司解除了《商铺租赁合同》，故涉案商铺应返还。言午公司则主张，其已与80%的业主签订了委托租赁协议，其也通知业主领取租金，但陆汉洪嫌少未领取，涉案商铺不应返还。沈金芬与言午公司在二审中均认可余姚市炫舞时代娱乐城早已停止经营，未再使用所租赁的场地，场地已归还言午公司。本院认为，陆汉洪在购买涉案商铺时，已经明确知晓并接受商铺的现状及商城统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，需服从于大多数业主的整体意志。涉案商铺与其他业主出租的商铺使用和经营具有整体性和不可分割性，涉案商铺也无实质意义上的四至及不动产界址，若单独返还陆汉洪的商铺，势必影响其他出租人的利益。目前尚无证据表明其他业主已就商铺的返还形成整体意志，一审对陆汉洪返还商铺的主张不予支持，并无不当。余姚市炫舞时代娱乐城已依与言午公司之间的合同支付了至2019年11月27日的租金，陆汉洪要求余姚市炫舞时代娱乐城向其支付2018年9月1日至2019年10月31日的租金，一审法院未予支持，亦无不当。综上，陆汉洪的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费999元，由上诉人陆汉洪负担。 本判决为终审判决。 审判长  张华 审判员  陈艳 审判员  张敏 二〇二〇年八月十四日 书记员  沈妍