呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初3204号原告（反诉被告）：马金芳，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郎秀萍，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宏伟，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告（反诉原告）:王筱达，男，住呼和浩特市。被告（反诉原告）:刘淑珍，女，住呼和浩特市。二被告委托诉讼代理人：左莹莹，内蒙古百宁律师事务所律师。原告马金芳与被告王筱达、刘淑珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告马金芳及委托诉讼代理人郎秀萍、姜宏伟，被告王筱达及委托代理人左莹莹到庭参加诉讼，被告刘淑珍经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、请求依法判令二被告退还原告定金20000元；3、请求依法判令二被告支付原告违约金234000元；以上合计254000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年7月，原告通过内蒙古屋助理房地产经纪有限公司(以下简称屋助理)得知被告所有的坐落于呼和浩特市××区住宅楼302房屋欲出售。经过屋助理多次中间洽谈磋商，原告与二被告于2019年7月4日,在屋助理促成下三方签订《房屋买卖居间合同》，原告支付定金20000元,以按揭方式购买涉案房屋。双方确定好贷款、过户等事宜。后被告经原告及屋助理多次催促仍拒绝与原告办理贷款及过户登记手续，导致原告签订合同的根本目的不能实现,且所签《房屋买卖居间合同》明确约定违约责任,被告没有契约精神让原告难以理解，遂成讼。二被告辩称：不同意原告诉讼请求，我方没有违约，现向本院提出反诉请求：1.请求解除原被告签订的合同；2.原告赔偿被告违约金234000元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2019年7月，被告经过内蒙古屋助理房地产经纪有限公司作为居间方，欲购买原告所有的位于呼和浩特市××区住宅楼302房屋。三方签署了《房屋买卖居间合同》，约定由被告支付首付，并且以按揭贷款形式支付购房款，双方于2019年7月20日前至银行办理贷款手续，并对此明确约定了违约条款。后原告于2019年7月22日在居间方安排下通知如约到建设银行新城西街支行办理了面签签字，至此履行完毕了在贷款购买二手房中唯一应由出卖人履行的配合办理手续的义务。而被告一直未如期到银行办理面签手续，而后一直以居间方协调不力、征信不符合条件进行推脱。直到2019年9月份，原告又为被告宽限了贷款期限后，同时将房屋交付了被告使用，但被告仍旧一直未能成功办理按揭贷款，同时也未能如约支付首付款，于是原告向被告提出解除合同，要求被告搬离原告房屋。现《房屋买卖合同》已经实际解除，是被告一直怠于履行如期办理银行按揭贷款的义务，且其一直持续的违约行为也给原告造成了损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下事实证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，本院认定如下：2019年7月4日，被告王筱达（甲方、卖方）、原告马金芳（乙方、买房）和内蒙古屋助理房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买买卖居间合同》，约定二被告将其位于呼和浩特市××区住宅楼302房屋，建筑面积为98.07平方米，用途为住宅，所有权为夫妻共有的房屋，以1170000元的房屋总价款，将该房屋卖与原告。约定由原告支付首付，并且以按揭贷款形式支付购房款，双方于2019年7月20日前至银行办理贷款手续，并对此明确约定了违约条款；自合同签订之日起，乙方支付定金20000元给甲方；甲方应支付相当于定金的50%给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后的2日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式交付；乙方以商业贷款的方式支付购房款，首付款金额（含定金）为110000元，贷款金额为1060000元。该合同第四条约定办理期限、房产交付及户口转移的约定：甲乙双方应于2019年7月20日前共同前往贷款机构或房屋登记机构办理相关手续；丙方代为办理贷款的，甲乙双方应于7月20日前共同前往贷款机构办理贷款手续。……该合同第六条约定了违约责任，其中第二条第四项约定，若甲方逾期履行本合同第四条约定的义务超过15日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面的方式解除房屋买卖合同，同时甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；第三条第三项约定，若乙方逾期履行本合同第四条约定的义务超过15日的，乙方构成根本违约，且乙方有权以书面的方式解除房屋买卖合同，同时乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金。2019年7月4日，二被告为原告出具《购房定金收条》，今收到马金芳购买产权人刘淑珍、王筱达持有，坐落于××区住宅楼302房屋的购房定金人民币20000元整。……2019年8月26日，被告王筱达收取原告150000元；2019年9月24日，被告王筱达给原告转账退回购房款150000元；上述转账均有转账凭证予以佐证。根据呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初3204号调查令，二被告的委托诉讼代理人左莹莹调取了原被告到银行面签的记录证明。调取出的《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》显示，2019年8月，售房人王筱达、刘淑珍于建行新城西街支行于贷前调查人员进行了面谈。2019年9月4日，二被告（甲方）、原告马金芳（乙方）、内蒙古屋助理房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同补充协议》，内容为：1、甲乙双方协商一致，2019年9月4日到2019年9月15日前，客户准备房屋首付款245000元（含定金）交于房东解押房本（且客户得到银行审批通过后），房东解押房本后，第二个工作日内去过户，配合丙方。2、按照银行贷款流程，房东拿到尾款（7-15）个工作日，经甲乙协商一致，11月初保障客户拿到尾款，如未拿到尾款，由丙方代理出资尾款，待房东拿到尾款后，所有费用退还丙方。3、如果未按照以上时间办理，房东定金不退还，有权处理房屋，合同作废。2020年8月10日，原告的委托诉讼代理人朗秀萍于呼和浩特市不动产登记中心对二原告不动产登记进行查询，经查询无房屋登记记录。本院认为：原、被告于2017年7月4日签订的《房屋买卖居间合同》和2017年9月4日签订的《房屋买卖居间合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。2019年9月24日，被告王筱达给原告转账退回购房款150000元行为，表明合同已经不再履行，原告收到款后也未提异议。原告向本院诉请解除合同，原、被告均同意解除房屋买卖合同，可见双方对于不再继续履行合同意思表示一致。在此，对于原、被告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。现本案争议的焦点为：导致案涉房屋买卖合同解除的责任应如何认定？原、被告签订的《房屋买卖居间合同》和《房屋买卖居间合同补充协议》系有效合同，但是在合同履行中双方发生争议，原、被告在合同中约定7月20日前共同前往贷款机构办理贷款手续，根据被告提供的证据，被告于2019年8月与居间方内蒙古屋助理房地产经纪有限公司前往建设银行新城西街支行进行面签，后被告将案涉房屋交付原告，被告在合同履行过程中不存在违约行为。故对原告请求的判令二被告退还原告定金20000元以及判令二被告支付原告违约金234000元的诉求，本院不予支持；双方在履行合同中，原告存在违约行为，庭审中，原、被告均认为违约金约定过高，请求调整，故对于被告反诉要求原告承担违约金234000元的诉求，综合本案实际情况，本院酌情支持违约金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告马金芳与被告王筱达、刘淑珍于2017年7月4日签订的《房屋买卖居间合同》；二、驳回原告马金芳的其他诉讼请求；三、反诉被告马金芳于本判决生效后十日内支付反诉原告王筱达、刘淑珍违约金20000元；四、驳回反诉原告的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2555元（原告已预交）、反诉费2405元（反诉原告已预交），由原告马金芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生二0二0年八月二十日书记员 徐晓华