上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初26141号原告(反诉被告)：陆维林，男，1960年4月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：王霞琴，女，1962年4月21日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：陆晓佳，女，1989年12月6日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三原告的共同委托诉讼代理人：潘晟，上海市沪南律师事务所律师。上列三原告的共同委托诉讼代理人：张楠，上海市沪南律师事务所律师。被告(反诉原告)：杜群强，男，1980年2月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：奚洁虹，北京市盈科(南京)律师事务所律师。原告陆维林、王霞琴、陆晓佳与被告杜群强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，被告杜群强提出反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陆晓佳及三原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人潘晟和张楠、被告(反诉原告)杜群强及其委托诉讼代理人奚洁虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆维林、王霞琴、陆晓佳向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种同)50万元。事实和理由：2019年11月13日，原、被告签订《房地产买卖(含居间)合同》及《上海市房地产买卖合同》，约定被告购买原告名下的上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价561万元。被告按约支付首期房款10万元后，于2020年2月15日以疫情爆发为由向原告发函要求解除合同并拒绝支付剩余款项。原告于2月18日收到解约函，原告不同意解除合同，要求被告继续履行，但被告始终不同意继续履行。基于此，原告又考虑到自身置换房屋，需向上家支付购房款，为避免违约，减少损失，故向被告发函同意解除合同并要求被告按合同约定承担违约责任。被告于2020年3月3日回函同意解除合同，但不同意承担违约责任。双方之间的房屋买卖合同于2020年3月3日解除。被告作为违约方，应承担相应违约责任，故原告诉至法院，要求判如所请。被告杜群强辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原、被告签订房屋买卖合同当天，被告就将自有房屋挂牌出售，后因受到疫情影响，被告虽多次降价，但在三个月内始终未能出售。被告属于置换房屋，自有房屋无法出售，故无力支付系争房屋房款。2020年2月12日，被告就通过电话等形式及时告知原告不能履行合同，让原告挂牌出售系争房屋，减少损失。因此，被告认为双方之间的房屋买卖合同已于2020年2月12日解除，且受疫情因素影响，属于不可抗力，被告不应承担违约责任。其次，双方合同中约定的违约金标准过高。原告已将系争房屋另行出售，据被告了解，房屋实际成交价为560万元，中介费10万元也由新的买家支付。对比原、被告之间签订的买卖合同，原告并没有受到损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告杜群强向本院提出反诉请求：判令反诉被告返还购房款10万元及利息(以10万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年11月13日起计算至实际返还之日止)。事实和理由：2019年11月13日，反诉原、被告签订《房地产买卖(含居间)合同》及《上海市房地产买卖合同》，约定反诉原告购买系争房屋，总价561万元。反诉原告于签订合同当日支付首期房款10万元。其后，反诉原告积极售卖自有房屋筹款，并为办理购房贷款做准备，积极履行合同。因系年底春节且2020年1月爆发了疫情，导致反诉原告的自有房屋未能出售，无法筹集房款支付给反诉被告。2020年2月15日二期房款10万元支付前，反诉原告判断自己无法履行购房合同，遂及时告知反诉被告解除合同，让反诉被告及时出售房屋，避免造成损失。反诉被告同意解除合同，并于2020年2月29日办理撤销网签合同手续，于2020年3月4日将房屋出售给新的买家。综上，反诉原告认为，反诉原告为履行房屋买卖合同积极做准备，因疫情等客观情况无法出售自有房屋筹集到购房款，无法按期付款购买房屋；反诉原告已及时将履行不能的情况告诉反诉原告，通知解除合同；反诉被告同意解除合同并顺利将系争房屋卖出，实际没有损失，反诉原告不应承担违约责任。综上，反诉原告提出如上反诉诉请。反诉被告陆维林、王霞琴、陆晓佳辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告要求解除合同并拒付房款，构成违约，并不适用不可抗力。双方合同约定第二笔房款为10万元应于2020年2月15日之前支付，然反诉原告未按约支付。即使如反诉原告所述，其系置换房屋，也应当预留出合理的卖房时间，10万元的小额房款未予支付，并非疫情因素所致。疫情与反诉原告未付房款之间并没有直接因果关系，不能对抗其支付房款的义务。支付房款系反诉原告的主要义务，即使自有房屋无法出售，也有义务通过其他途径筹集房款。故反诉原告构成违约，应承担相应的违约责任。对于反诉原告已支付的房款10万元用于抵扣其应支付的违约金。综上，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年11月13日，陆维林、王霞琴、陆晓佳(甲方)与杜群强(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方名下系争房屋，总价561万元；乙方于签约当日支付房款10万元(定金转房款)，2020年2月15日前支付10万元，2020年6月30日前支付330万元，乙方以贷款方式支付206万元，双方办妥房地产交接手续当日支付尾款5万元；双方于2020年8月20日前办理过户手续。合同还约定，乙方未按合同约定付款，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担的违约责任除应支付赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日5日内向甲方支付。同日，杜群强支付房款10万元。2020年2月15日，被告向原告寄送《解除房屋买卖合同通知》，告知原告因疫情原因(不可抗力)，不能履行购房合同，请原告知晓并及时处理房屋，以免造成不必要损失，对因不可抗力造成的损失不予承担。2020年2月18日，原告向被告寄送《催告函》，要求被告继续履行合同，积极办理贷款及房屋转让过户等手续，并要求收到本函后2日协商合同履行事宜。2020年2月29日，原告向被告寄送《告知函》，称在二手房买卖房款给付中疫情不能作为不可抗力，被告已构成违约，现原告书面通知被告要求解除合同，同时授权居间方撤销双方签订的网络备案版上海市房地产买卖合同，并由被告支付房屋总价20%的违约金。2020年3月3日，被告向原告寄送《告知函》，表示双方就解除合同取得共识，一致同意解除合同，并重申新冠疫情属于不可抗力，且未对原告造成实际损失，故被告不承担违约责任，要求原告退还10万元及利息。2020年3月4日，三原告与仲某某、王某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房价546万元，2020年5月10日前过户，签约当日支付10万元(定金转房款)，2020年3月10日前支付290万元，3月31日前支付83万元，贷款支付116万元，房屋交接当日支付3万元。2020年4月1日，经核准，系争房屋登记在案外人仲某某、王某某名下。审理中，被告表示已付10万元房款用以抵扣原告应支付的违约金。本院认为，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。后双方之间的房屋买卖合同解除，原告主张系被告未按约付款导致合同解除，被告则辩称由于疫情因素，被告无力筹集房款，已及时通知被告解除合同，属于不可抗力导致合同无法履行，不应承担违约责任。对此，本院认为，首先，支付房款是被告作为买方的主要义务，关于房款的支付方式是通过出售自有房屋所得或其他渠道筹款，系被告对其自身履行能力的预估，在买卖双方并无特别约定的情况下，应由被告自行对其履行能力承担风险，并对可能出现的履行不能采取应对措施，此系被告义务而非原告义务。其次，根据合同约定，第二笔房款10万元于2020年2月15日前支付，该笔房款数额较小，根据生活常识，被告作为购房人应有能力支付。现被告不支付上述房款，并以疫情作为其拒付房款，解除合同的免责事由，显然不能成立。因此，原告关于被告违约导致合同解除的主张，本院予以支持。关于违约金数额之认定。本院认为，违约金以补偿性为其基本功能，当约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求法院予以调整。被告提出违约金过高的抗辩，本院综合考虑当事人的过错程度、合同的履行情况、原告的实际损失等因素，从平衡当事人利益的角度出发，酌情确定违约金数额为20万元。原告要求将违约金与被告已付房款10万元直接抵扣，符合合同约定，本院依法予以抵扣，抵扣后，被告尚需支付违约金10万元。因此，对于被告主张的返还房款10万元及利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)杜群强于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陆维林、王霞琴、陆晓佳违约金10万元；二、驳回被告(反诉原告)杜群强的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由原告(反诉被告)陆维林、王霞琴、陆晓佳负担3,250元，由被告(反诉原告)杜群强负担1,150元。反诉案件受理费(已减半收取)1,150元，由被告(反诉原告)杜群强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年八月二十一日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务