山西省寿阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0725民初560号 原告：寿阳县恒大家园小区业主委员会，住所地：寿阳县朝阳街**。 代表人：张俊德，任主任。 委托诉讼代理人：闫真田，寿阳县乡联法律服务所法律工作者。 被告：寿阳县龙腾物业管理有限公司，，住所地：寿阳县朝阳街** 法定代表人：宋润如，任执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚杰敏，山西正名律师事务所律师。 原告寿阳县恒大家园小区业主委员会与被告寿阳县龙腾物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒大家园小区业主委员会代表人张俊德及其委托诉讼代理人闫真田、被告寿阳县龙腾物业管理有限公司法定代表人宋润如及其委托诉讼代理人姚杰敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告寿阳县恒大家园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告的前期物业服务合同于2020年1月1日终止；2、请求人民法院判决被告在前期物业服务合同终止后，立即退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料；3、被告依法承担本案诉讼费用。事实与理由：寿阳县恒大家园小区位于寿阳县朝阳街80号，建设于2015年，2017年10月业主入住，现有业主236户700余人，前期物业为被告寿阳县龙腾物业管理有限公司。2019年12月1日，恒大家园小区成立寿阳县恒大家园小区业主委员会，并经寿阳县西关社区居委会批准并报寿阳县住建局备案。业主委员会依据小区业主要求终止前期物业合同，重新选聘物业服务企业的意见，在公开、公平、公正的前提下面向社会招聘物业公司。通过竞标寿阳县诚安物业管理有限公司于2020年1月1日与原告签订《物业服务合同》，并于2020年1月1日起合同生效。依据《物业管理条例》有关规定，2020年1月1日原告以书面形式通知被告前期物业服务合同终止，要求该进行移交。但被告拒不配合，已给小区广大业主的居住及生活造成损害。为此，诉请人民法院依法判决。 被告寿阳县龙腾物业管理有限公司辩称，原告主张缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。1、原告所诉与客观事实不符，恒大家园小区现有业主为288户，非236户，且被告一直在全面地履行物业服务。2、原告主体不适格，业委会的设立程序不合法，业委会的设立需要由业主召开大会并作出决议，且参加人数应严格按照物业管理条例的规定参加或表决。3、业委会作为原告提起诉讼，应经过业主大会的授权，因为业委会提起诉讼处分的是全体业主的重大事项，因此必须授权才可起诉。如果没有业主大会同意起诉的决议，有可能涉及到业委会超越权限提起诉讼，从而损害了广大业主的合法权益。4、前期物业合同约定的期限尚未届满，且该合同是合法有效的，并不应当被终止。5、新选聘诚安物业管理公司作为恒大家园的物业管理公司程序不合法，从而业委会与诚安物业签订的物业合同也并未生效。综上，被告认为原告主张依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供了如下证据：1、寿阳县西关社区居委会关于对恒大家园业主委员会成立的批复。2、寿阳县住建局备案证明。以上证据1-2证明原告成立于2019年12月1日，恒大家园小区召开第一次业主代表大会选举成立寿阳县恒大家园小区业主委员会，原告的组成人员有主任张俊德，副主任范志德、马翔宇。任期三年。2019年12月10日寿阳县西关社区居委会批复。2019年12月13日向寿阳县住建局备案。3、物业管理服务合同，证明2020年1月1日原告通过竞标与寿阳县诚安物业管理有限公司签订《物业服务合同》，并于2020年1月起合同生效。4、关于尽快做好物业移交事宜的通知，时间为2020年1月1日，证明原告成立后根据广大业主要求终止前期物业服务合同，重新选聘物业服务企业。因此原告于2020年1月1日书面通知被告在接到通知三日后准备相关资料，于2020年1月5日移交。5、关于立即进行物业交接事宜的通知，证明原告于2020年1月1日成立后，依据小区业主要求终止前期物业合同，重新选聘物业服务企业的意见，在公开、公平、公正的前提下面向社会招聘物业公司。通过竞标选聘寿阳县诚安物业管理有限公司为物业服务企业，于2020年1月1日签订《物业服务合同》。依据《物业管理条例》有关规定，2020年1月1日起多次通知被告前期物业服务合同终止，要求该进行移交，但被告拒不配合。以上证据4-5两份书面通知，被告的接收人为办公室任志萍，并由原告代表人拍照微信发送到被告法定代表人手机。证据1-5可充分证明原告成立后通知被告进行物业移交，但被告拒不配合。6、移交明细，为原告第二项诉求的明细说明。被告发表质证意见如下：“对证据1-2、寿阳县西关社区居委会关于对恒大家园业主委员会成立的批复、寿阳县住建局备案证明，真实性无异议，证明目的有异议。无法证实原告的诉讼主体资格具有合法性。理由是：依据物业管理条例第14条规定，应召开业主大会并决议才能成立合法的业主委员会。只备案无法说明业主委员会的成立是合法的。且本次诉讼是否经过业主大会决议无证据证实。至今为止小区内还有35户房屋为查封状态，我公司从未收到召开业主大会的通知。对证据3、物业管理服务合同，真实性、合法有效性均有异议。依据物业管理条例第6、11、12、14、15条的规定，选聘新的物业管理公司应召开业主委员大会。现在由寿阳县诚安物业管理有限公司为物业服务公司程序不合法。备案委员会与竞聘物业公司时间为一个月，不合理合法。对证据4-6、关于尽快做好物业移交事宜的通知、关于立即进行物业交接事宜的通知、移交明细。原告成立、选聘新的物业公司均不合法。故该三份证据均不认可”。被告提供证据如下：1、《恒大家园前期物业管理服务协议》，系2017年11月10日由晋中市佳仁房地产开发有限公司寿阳第三分公司与被告签订。委托期限为2017年11月至2022年11月。2、县发改发[2013]39号文件，说明恒大家园小区的住宅是288户，非236户。3、商品房预售许可证，证明恒大家园小区的总建筑面积为35028.9平方米。4、查封清单，证明恒大家园小区中35户属于查封状态，权利人为晋中市佳仁房地产开发有限公司寿阳第三分公司。5、寿阳县恒大家园配建廉租房情况说明，证明本小区内有29套廉租房至今并未分配。6、晋中市佳仁房地产开发有限公司寿阳第三分公司出具的情况说明，证明本小区中有29套房屋并未分配、部分设施仍在建设中、与被告签订的物业服务合同仍在履行中、现在变动物业公司可能业主权利等情况。原告发表质证意见如下：“1、恒大家园前期物业管理服务协议，真实性不认可，无甲方晋中市佳仁房地产开发有限公司寿阳第三分公司法定代表人签字。关联性不认可，违反物业管理条例第26条。2、县发改发[2013]39号文件，真实性认可，不存在关联性。3、商品房预售许可证，系图片形式，真实性、关联性均不认可。4、查封清单，真实性、关联性均不认可。5、寿阳县恒大家园配建廉租房情况说明，真实性、关联性均不认可。6、晋中市佳仁房地产开发有限公司寿阳第三分公司出具的情况说明，无负责人签字，真实性、关联性均不认可”。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 寿阳县恒大家园小区位于寿阳县朝阳街80号，现有业主二百多户，该小区批准的开发建设单位为晋中市佳仁房地产开发有限公司。2017年11月10日，晋中市佳仁房地产开发有限公司寿阳第三分公司与寿阳县龙腾物业管理有限公司签订《恒大家园前期物业管理服务协议》，委托寿阳县龙腾物业管理有限公司负责该小区的前期物业服务。2019年12月，小区成立寿阳县恒大家园小区业主委员会，并经寿阳县西关社区居民委员会批准，报寿阳县住房和城乡建设局备案。该业主委员会成立后要求终止前期物业合同，并与寿阳县诚安物业管理有限公司于2020年1月1日签订《物业服务合同》，以书面形式通知被告前期物业服务合同终止，进行移交。为此双方发生争议，原告遂于2020年7月6日诉至本院为本案事实。 本院认为，依据《物业管理条例》第十一条之规定，选聘和解聘物业服务企业、制定和修改管理规约、有关共有和共同管理权利的其他重大事项等都属于业主共同决定事项。第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。本案原告提供的证据不足以证明寿阳县恒大家园小区选聘和解聘物业服务企业等重大事项经过业主大会依照相关程序表决决定，也未提供选聘的物业公司经业主大会相关法定程序的证据。原告依法应承担举证不能的不利后果。故对原告的诉讼请求，本院难以支持。原告如有新的证据，可再行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第十一条、第十二条第一款、第二十六条、第三十四条之规定，判决如下： 驳回原告寿阳县恒大家园小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告寿阳县恒大家园小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审 判 长  李永生 人民陪审员  聂银义 人民陪审员  赵俊英 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  杨莹芝