河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初12744号原告：河南民泰置业有限公司，住所地：郑州市惠济区清华园路**附**，统一社会信用代码：91410100697324637Q。法定代表人：胡文杰，董事长。委托代理人：谷钰莹、沈方强，河南千业律师事务所律师律师。被告：娄崇。委托代理人：李娄保，河南良承律师事务所律师。被告：刘晓玉。原告河南民泰置业有限公司诉被告娄崇、刘晓玉案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谷钰莹、沈方强，被告娄崇委托代理人李娄保到庭参加诉讼，被告刘晓玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告河南民泰置业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令撤销（2020）豫0105执异320号民事裁定书；2、中止对房屋的执行行为；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月23日，原告河南民泰置业有限公司与被告刘晓玉签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告刘晓玉向原告购买房屋，首付款为202165元，银行贷款200000元，合计402165元。2015年3月23日，被告刘晓玉支付首付款202165元，原告为其开具发票。5月5日，郑州市市郊农村信用合作联社毛庄信用社与刘晓玉、原告签订《个人购房借款（综合）合同》，约定向刘晓玉发放贷款20万元，原告承担阶段性连带责任保证。5月22日，原告收到按揭贷款并出具发票。2015年4月28日，原告为被告刘晓玉预售商品房预告登记。2019年7月22日，因被告刘晓玉多次逾期还款，农信社从原告账户扣划138340.28元用于偿还贷款，备注：扣划原告保证金。2020年5月8日，原告作为原告以刘晓玉为被告，向郑州市惠济区人民法院提起解除合同之诉，现已受理，正在审理过程中。经核实，2017年12月13日，贵院作出（2017）豫0105财保1504号民事裁定书，裁定将涉案房产予以查封。2018年11月6日，作出（2018）豫0105民初3916号民事判决书，判令张良、刘晓玉偿还娄崇借款304万元及利息。该判决书发生法律效力后进入执行程序，执行案号为（2018）豫0105执14657号。2020年6月17日，原告作为案外人，针对贵院执行娄崇与张良刘晓玉民间借贷纠纷一案提出书面执行异议，6月19日，（2020）豫0105执异320号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。另外，不动产登记资料查询结果显示，房屋面积46.05平方米，产权人为河南民泰置业有限公司。被告刘晓玉逾期偿还贷款的行为导致贷款银行已经解除与其签订的《个人购房借款（综合）合同》，提前收回借款本息，也致使原告承担保证责任，银行从原告账户扣划保证金138340.28元。被告刘晓玉的行为严重违反商品房买卖合同及合同补充协议的约定，原告作为出卖人有权解除合同，并确认涉案房屋所有权归出卖人所有。现已提出解除合同之诉，正在审理之中，该案的结果影响本案房屋的执行。另外，根据物权法规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现原告与被告刘晓玉未办理产权变更登记，且涉案房屋产权人为原告，刘晓玉逾期偿还银行贷款本息导致银行扣划原告保证金，如继续在执行中对房产进行处分，拍卖、变卖，将导致原告房财两空，严重侵害原告的合法权益。被告娄崇辩称：一、本案被告刘晓玉已全额支付购房款并实际占有该房产，对案涉房产享有物权期待权。2015年3月23日刘晓玉与原告签订《商品房买卖合同》，并于当日支付房屋首付款202165元。2015年5月5日刘晓玉向银行贷款20万元支付给原告，原告向刘晓玉出具购房发票。刘晓玉已全面履行《商品房买卖合同》约定的付款义务。2015年4月28日，原告与刘晓玉办理了预售商品房预告登记，权利人为刘晓玉。虽然原告对刘晓玉银行贷款承担连带清偿责任，但原告可依据保证担保的法律关系向刘晓玉进行追偿。不能因原告承担连带保证责任，而否认刘晓玉已经履行了《商品房买卖合同》的全部付款义务，进而丧失对涉案房产享有物权期待权。二、刘晓玉对案涉房产享有物权期待权，所设定的所有权预告登记具有对抗原告及其他第三人的法律效力。原告已丧失对房屋的占有、使用、收益、处分的权利，已丧失了房屋的所有权，其办理初始登记权证并非为主张所有权，而是为刘晓玉办理转移登记之目的。1、虽然《中华人民共和国物权法》第九条第一款“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但该条的但书条款规定了“法律另有规定的除外情形”。该法第二十条关于预告登记规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记是一种登记行为，具有物权期待权，即不动产物权的取得权。预告登记的本质特征是使该取得权被登记的请求权具有物权的效力，具有对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为的排他效力，以至于将来能发生预告登记的请求权所期待的法律后果。是《物权法》第九条规定的法律另有规定的除外情形。“能够进行不动产登记”的起算点应为预告登记权利人知道或应当知道时起。本案中原告办理房屋初始登记的时间是2017年9月22日，此时距答辩人申请金水区法院查封案涉房产的时间即2017年12月13日尚不足三个月，而原告并没有证据证明其通知刘晓玉办理过户登记时间，而刘晓玉怠于行使权利，导致超过三个月，进而导致预告登记失效的法律后果。故未办理过户登记的原因不是刘晓玉自身原因导致的。本案中涉案房屋设立预告登记合法有效，具有对抗原告及其他第三人的法律效力。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于不动产买受人物权期待权保护条件的规定，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，已经办理预告登记的物权期待权优于任何其他金钱债权，而本案中原告因连带清偿刘晓玉在银行的按揭贷款，其应依据《担保法》的规定取得对刘晓玉追偿权，该追偿权系普通债权，没有优先于答辩人的具有法院强制执行效力之债权的实现。3、根据《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告为保障将来刘晓玉能实现物权，已按照约定向登记机构进行预告登记，即公而告之所有不特定的第三人，其已将案涉房屋处分给刘晓玉，其不再具有处分权。案涉房屋的处分权已转移给了刘晓玉享有。从物权所有权的四项权能上分析，原告对案涉房屋不享有任何一项权能，而刘晓玉则享有所有权中四项完整权能。三、原告没有按照《商品房买卖合同》约定期限，为案涉房屋办理初始登记、产权变更登记，进而由原告被动的向银行承担连带保证责任的过错在于原告自身，刘晓玉无过错。根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”而合同第8条约定：出卖人应当在2016年7月30日前将符合约定的房屋交付买受人使用。原告最迟应当于2016年9月30日前办理产权登记。原告于2017年9月22日才取得案涉房屋的初始登记，较合同约定的办理产权登记的时间即2016年9月30日逾期357天。原告未按照合同约定的时间为案涉房屋办理产权登记，是其承担连带保证责任的全部原因，是其自身过错导致的。如果原告在合同约定的时间内办理完成产权登记及房屋过户登记，则其保证期间已届满，其也不会承担保证担保责任。四、原告承担保证责任后，可依据《担保法》的规定向刘晓玉行使追偿权，该追偿权系普通债权，没有优先受偿的权利，其提起执行异议之诉请是没有事实依据与法律依据，原告对案涉房产不享有足以阻却法院执行的权利，其诉请应当被依法驳回。五、答辩人有权申请金水区人民法院查封案涉房屋，预查封的效力等同于正式查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十八条规定：预查封的效力等同于正式查封。对于刘晓玉购买的、已办理预告登记、并由原告办理了房屋权属初始登记的商品房，被告是可以申请法院进行查封的，预查封的效力等同于正式查封。六、金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，预告登记的买受人可以提起排除法院执行处分行为，物权出卖人即本案原告是无权提出的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，而并非预告登记的出卖人。原告以其对刘晓玉的银行贷款承担连带保证责任为由要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。七、案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后做出的另案生效法律文书亦不能阻却法院执行，其向惠济区法院提出解除合同之诉，更不能阻却法院对案涉房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案之所以对案涉房产采取执行措施，系因刘晓玉与答辩人民间借贷纠纷一案中，刘晓玉、张良对答辩人的借款承担清偿责任，案件属于金钱债权的执行。案涉房产被查封的时间为2017年12月13日，而原告提起合同解除之诉的时间为2020年5月8日，系在执行标的被查封之后，其根本不是排除执行异议的法定理由，其诉请根本不成立。即使原告在惠济区法院的解除合同之诉胜诉，取得了生效的判决书，依据上述规定，对其提出的本案排除本案执行异议之诉请，人民法院也不予支持。综上所述，原告以替刘晓玉银行偿还借款承担连带保证责任为由，提出本案的排除执行的执行异议之诉是没有事实与法律依据的，其诉请是不能成立的。其承担担保责任的损失应当依法向刘晓玉行使追偿权，不应提起执行异议之诉。被告刘晓玉缺席未答辩。经审理查明的事实与原告所诉一致。本院认为,本案系案外人原告在二被告借款合同纠纷一案生效判决的执行中,对执行标的（涉案房产)提起的执行异议之诉,请求排除执行的理由为案涉房产的所有权人为原告,因此,原告对本案讼争房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”“能够进行不动产登记”的起算点应为预告登记权利人知道或应当知道时起。本案中房屋初始登记核准通知书落款时间是2017年9月22日。原告未提供证据证明其在对涉案房屋进行预告登记后三个月内向被告刘晓玉通知办理物权转移登记手续，故房屋预告登记仍然有效,涉案房屋所有权不能归属于原告。另外原告被告均承认被告刘晓玉已向原告付清全部房款。原告因刘晓玉断供而向银行代偿,系履行保证责任,属另一法律关系。因此,涉案房产虽未登记在刘晓玉名下,但其已经支付全部购房款,并实际占有,依法享有物权期待权,具有对抗第三人的效力;原告因承担保证责任而对刘晓玉的追偿权,系普通债权,并不具有优于其他债权的效力,原告对诉争房产不享有足以阻却执行的权利;有关原告另案诉讼请求解除其与刘晓玉之间商品房买卖合同,互相返还购房款和房屋的判决,尚未生效，即使生效也在于涉案房屋被查封之后,亦不能排除在先的生效判决的执行。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条规定,判决如下:驳回原告河南民泰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费7333元，由原告河南民泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李继卫二〇二〇年八月十一日书记员  李萌萌