天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初6315号原告：付宁，女，1972年5月17日出生，汉族，住天津市河**。被告：天津优居信息技术有限公司，住所地天津市南开区黄河道北京商会大厦****。法定代表人：贾全钰，经理。被告：北京联优生活物业管理有限公司，，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**2503法定代表人：韩光，经理。委托诉讼代理人：马少龙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：贾龙，男，该公司员工。原告付宁与被告北京联优生活物业管理有限公司（以下简称北京联优公司）、天津优居信息技术有限公司（以下简称天津优居公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付宁、被告北京联优公司委托诉讼代理人马少龙、贾龙到庭参加诉讼。被告天津优居公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。付宁向本院提出诉讼请求:1.判令二被告连带支付合同第七期和第八期房屋租金共28500元;2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由:原告与被告天津优居公司于2018年3月18日签订《天津市房屋出租委托合同》,该合同性质实为房屋租赁合同。被告租赁原告位于天津市南开区房屋用于转租。合同期为2018年3月18日起至2023年7月31日止,租金4750元／月,支付方式为季付,租赁期共65个月,免租期150日（五个月）。上述房屋至今一直有被告的租户居住。2019年8月,天津优居公司将合同转至其集团公司即北京联优公司,原告于2019年9月3日和2019年11月1日收到北京联优公司支付的两期租金。但2020年2月初原告未收到租金,经询问,被告方业务员称,因疫情公司未复工,待复工后付款。2月17日接到被告电话,要求减免两个月房租或减免一个月房租、支付方式改为月付。如果不接受这两个方案,被告将暂不支付房租。原告表示可以延迟付款,但是房屋内有三四户租户居住且合同期还有三年多,不同意减免。三月份被告提出因疫情如不同意减免则退租,原告提出可减半个月租金,被告拒绝。2020年6月21日被告提出要求原告将月租降为4250元或退租,原告拒绝。依据双方签订的《天津市房屋出租委托合同》第五条第1款:甲方将该房屋交付乙方后,无论该房屋实际出租与否,乙方均应该按约定的租金标准向甲方交付租金。被告应当向原告支付拖欠的房屋租金共计￥28500元整。原告为维护自身合法权益，故起诉。北京联优公司辩称，天津优居公司与原告在上一案件中达成了一致意见，合同主体变更为北京联优公司，合同内容是继续履行原合同条款，但也需要遵守原告与北京联优公司签订的合同，如果二者有冲突，按与北京联优公司签订的合同为准。但无论是履行哪份合同被告均有理由不支付房租，原因是涉案房屋在2018年5月份发生漏水问题。2019年、2020年也发生了水管漏水问题。被告都向原告报修了，但原告只维修了房屋漏水问题，水管漏水没修。另外由于原告与邻里关系不和，导致邻居经常找上门来，表示不同意分割出租。被告被迫在疫情期间停止房屋租金支付，另外由于受疫情影响外来人员不让进小区，所以房屋出租不出去。不认可原告主张诉争合同的性质是房屋租赁合同，认为就是委托合同，由于房屋的现状已经无法履行合同，也不让打隔断，所以被告要求解除合同，不同意二被告承担连带责任，因为合同主体已经变成北京联优公司。天津优居公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月18日，付宁（委托人，甲方）与天津优居公司（受托人，乙方）签订《天津市房屋出租委托合同》，约定甲方将坐落于天津市南开区保山道瑞丽园2-2-301室出租委托乙方，出租委托期自2018年8月1日至2023年7月31日，租金标准为4750元/月，按季缴付。具体付款日期：“①2018年3月21日支付房租14250元②2018年11月1日支付房租14250元③2019年2月1日支付房租14250元④2019年5月1日支付房租14250元……以上付款方式以此类推概不列举。出租委托期内租金标准调整由双方另行书面约定，否则适用以下款项：1、甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应该按约定的租金标准向甲方交付租金。2、为了便于出租，如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备的情况（在对主体结构不改动的前提下），甲方允许乙方适当浮动出租价格，高出部分归乙方所有。合同第十一条“合同的解除”约定（一）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.……；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的;3.……；4.不承担约定的维修、装修义务致使乙方无法正常委托出租该房屋的；5.设施严重老化，供暖供电供气不足，影响正常使用的；6.因甲方隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响乙方对外出租或承租人居住的……。上述合同签订当日，付宁将涉案房屋交付给天津优居公司，双方签订《物业交接清单》。《天津市房屋出租委托合同》履行至2019年8月，付宁未收到第五期租金，向天津优居公司催要时被告知“现在公司升级，全国统一管理”需完成与集团公司的网签合同才能付款。付宁查看北京联优公司出具的《“美丽屋”资产管理服务合同》（载明签署日期为2019年8月2日），该合同约定标的资产的逾期合理收益为4750元／月，但乙方（北京联优公司）运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方（简称为甲方应得收益）。2019年8月6日付宁收到落款为天津优居公司、北京联优公司、天津鸿晟物业管理有限公司的《租赁合同主体变更通知函》：“因我司业务进一步发展，为实现更规范化管理、持续强化‘美丽屋’品牌，现将天津鸿晟物业管理有限公司及天津优居信息技术有限公司（以上合同均简称：原合同签约主体）所签订租赁合同的全部权利义务转至集团公司，以期更好致力于长租公寓生活服务。现将有关事宜通知如下：1、原合同签约主体所签订的合同将解除；2、合同剩余权利义务均由北京联优生活物业管理有限公司（以下简称：联优公司）承接，需与联优公司重新签订租赁合同，联优公司作为在租赁合同主体继续依照合同内容履行至合同终止；3、因合同剩余权利义务已承接至联优公司，联优公司继续履行合同符合法律规定，遂原合同签约主体所签订合同不发生任何违约行为。”付宁同意合同主体变更为北京联优公司，但不同意合同内容变更为北京联优公司出具的上述《“美丽屋”资产管理服务合同》，遂于2019年8月9日将天津优居公司诉至本院，要求解除与天津优居公司之间的《天津市房屋出租委托合同》。该案审理过程中，付宁（甲方）与天津优居公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“甲方委托乙方管理的房屋：（两套）天津市南开区和天津市红桥区水西园2-4-201号。因乙方变更经营主体，双方以（2019）津0104民初11159号案件调解方案为基础，签订如下协议：一、甲方配合乙方完成两套房子的网签；二、对该两处房屋的管理，甲乙双方在合同期限内继续履行原合同条款。本协议一式两份，经甲方签字和乙方盖章后生效。”2019年9月19日，付宁向本院申请撤回该案起诉。2019年10月18日，付宁应天津优居公司要求在其办公现场配合办理上述《补充协议》中的“网签”程序，付宁主张用手机验证码登录网签小程序后进入电子签名步骤，付宁明确表示不会签名，之后离开。付宁承认于2019年9月3日和2019年11月1日收到过北京联优公司支付的第五、六期租金，但第七、八期租金至今未收到，故成讼。庭审中，北京联优公司提交注明签署于2019年8月31日的《资产管理合同》一份（页脚显示共有18页，北京联优公司仅提交了第3、4、5、6、7页的复印件），付宁不认可该合同第7页甲方签章处“付宁”是其本人所签名，北京联优公司当庭要求撤回该份证据并表示庭审后提交有付宁电子签名的《资产管理合同》、与承租人之间的合同以及承租人缴纳租金的凭证以证明第七、八期租金对应期间的实际收益。后北京联优公司提交注明签署于2019年8月2日的《“美丽屋”资产管理服务合同》一份，付宁质证认为该合同甲方签字处的“付宁”系打印字体，并非其本人手写签名，合同载明的签署日期在（2019）津0104民初11159号案件起诉前，其不可能同意签字。对北京联优公司补充提交的承租人缴纳租金的记录，付宁表示不认识该承租人，不掌握承租人实际缴纳租金的情况。另，北京联优公司主张在2020年3月20日曾向付宁提出解除合同，理由是房屋存在漏水、邻里关系问题导致不具备出租条件：“如果不办理解约，这期间租金我们不会支付……”。本院认为，本案中被告北京联优公司虽主张与原告重新签订了《“美丽屋”资产管理服务合同》，但其最终提交的合同并未有原告的手写签名字体，原告也不认可打印字体的签名，故本院对被告的该项抗辩不予采信。从原告与被告天津优居公司签订的《补充协议》内容看，原告的意思表示始终是同意变更合同主体，但要继续履行原合同条款，在此基础上原告收到了两期被告北京联优公司给付的租金，故其有理由相信与被告北京联优公司之间履行的是原《天津市房屋出租委托合同》。现被告北京联优公司援引《天津市房屋出租委托合同》第十一条的部分情形主张天津优居公司已在2020年3月20日提出解除合同，对此本院认为，从微信聊天记录的内容看并不能证明原告未履行维修义务，被告提交的承租人租金缴纳情况说明至少到2020年7月涉案房屋仍在由被告对外经营出租的状态，而非合同约定“致使乙方无法正常委托出租该房屋”的解除条件，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。关于被告提出受疫情防控措施影响涉诉房屋出租收益下降一节，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定的精神，本院结合案件实际情况，酌情确定从2020年2月-4月期间（天津市新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件一级响应状态）被告应付原告的租金中减免500元/月*3个月=1500元，故被告北京联优公司应付原告2020年2月-7月的租金降为27000元。关于原告主张被告天津优居公司承担连带责任一节，本院认为，原告既已认可合同主体变更为北京联优公司，则其要求天津优居公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效后十日向原告付宁给付2020年2月-7月的租金27000元；二、驳回原告付宁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费513元，减半收取计256.5元，由原告负担13.5元，由被告北京联优生活物业管理有限公司负担243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张惟威二〇二〇年八月二十七日书记员  张 于附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八十八条【概括转让】当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。