山东省兰陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1324民初3962号 原告：李正山，男，1955年12月4日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。 委托诉讼代理人：张永，山东一品律师事务所律师。 被告：徐文升，男，1966年8月5日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。 原告李正山与被告徐文升房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李正山的委托诉讼代理人张永、被告徐文升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李正山向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认位于兰陵县卞庄街道办事处朝阳××号××地拆迁补偿款684374元归原告所有。事实与理由：原告李正山系兰陵县卞庄街道办事处朝阳居委会（原苍山县卞庄镇卞庄一大队）村民，1982年原告在本村分得宅基地一处，1983年投资建房。1984年7月22日原告与被告签订房屋买卖契约，约定座落在卞庄一大队房屋三间，面积3分，石墙瓦房，四至为东邻李登氏、西邻左振法、南邻公巷、北邻公巷，两间南房、树木一宗，并注明房树归被告所有，地权永归大队、国家所有，此约定经村委及村委负责人同意并予以见证确认。1985年12月6日，原、被告双方在兰陵县（原苍山县）公证处办理了公证。现该房屋面临拆迁，根据原、被告双方的约定，房屋的拆迁补偿款归被告所有，宅基地拆迁补偿款应归原告所有。综上所述，为维护原告自身的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 徐文升辩称，房子是徐文升父亲去世后，其母亲购买的，由本家介绍购买，有协议，当天也交付了3，000元。后来对房子进行了翻盖，也按要求给建委交了税，办理了房产证和土地使用权证。后来房屋拆迁，与县里签订了拆迁协议，原告看到公示后起诉的，也没有找过被告。 李正山围绕诉讼请求提交如下证据： 证据1、房屋买卖契约，在契约中载明房屋的权利归买主所有，地权永远归大队所有，现在房屋已经拆迁，该土地系原告的宅基地，因此宅基地的拆迁补偿款应该归原告所有。该协议也系无效协议，根据土地管理法的规定，宅基地是严禁进入市场进行交易的，只有具有农村户口的人在本村所有的土地上才能申请宅基地，只有是同一村里的人房屋买卖才是有效的，被告不是卞庄一村的人员，也不是农村户口，其与原告签订的房屋买卖契约是无效的，因此宅基地的补偿款应归原告所有。 证据2、补偿汇总表，证明涉案的宅基地补偿款是684，376元，房屋的补偿款95，256元，装修及附属物的补偿款8，322元。 被告徐文升质证认为，真实性均无异议。对土地所有权是大队的，是村里给注明的。对户口问题，徐文升祖辈是一村，在其父亲这一辈出去打仗，后来又回村了。 被告徐文升向本院提交了如下证据： 证据1、房屋所有权证、契证，证明房屋所有人是徐文升的母亲孙玉英。 证据2、土地使用证，证明对涉案宅基地拥有使用权。 证据3、交税单据6份，证明办理房产手续缴纳的费用。 证据4、安置协议书复印件，证明已安置完。 原告质证认为，对证据1、2、3真实性无异议，对关联性有异议，房屋所有权人和土地使用权人均载明是孙玉英，不能证明与本案具有关联性。对证据合法性均有异议，因原、被告签订的房屋买卖契约是无效的，同时契约中也约定房屋的权利归被告，地权归大队，该宅基地系大队分配给原告的，因此上述证据也侵犯了原告的合法权益，不具有合法性。 对证据4，三性均有异议，并没有安置完毕，因原、被告双方存在争议，并没有安置完毕。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 李正山系原兰陵县卞庄镇卞庄一大队村民，徐文升原为学生。1984年7月22日，经李正山和徐文升母亲孙玉英协商一致，在原兰陵县××镇××庄××队村委××村委负责人的同意及见证下，李正山将其位于卞庄一大队的房屋以3000元的价格出售给徐文升，并签订《房屋买卖契约》一份，载明：“卖主：李正山，男，30，粮农，住址卞庄一大队。买主：徐文生（被告徐文升），男，20，学生，住址卞庄卫生院。房屋间数叁间，面积叁分，结构石墙瓦房，座落卞庄一大队新村，附属物南北院墙。四至：东邻李登氏，西邻左传法，南邻公巷，北邻公巷。房价叁仟元整，交款日期：84.7.23；交房日期：84.7.23。说明：两间草南房树木一宗归买主所有。卖主李正山与买主徐文升对上述买卖房屋事项，双方已当面议妥讲清，确系自愿买卖。防止以后发生争议特立此契约为凭。邻居姓名：东邻李登氏，西邻左传法，南邻公巷，北邻公巷。立约人：（卖主）李正山，立约人：（买主）徐文生，中证人：江某、周某、曲某，代书人：左传法一九八四年七月二十二日”，《房屋买卖契约》右下角加盖兰陵县卞庄镇卞庄一大队的印章。签订房屋买卖契约后，徐文升支付购房款3000元，李正山将协议涉及的房屋等交付徐文升。1985年12月6日，双方在兰陵县（原苍山县）公证处办理了公证，兰陵县公证处作出（85）苍证字第1238号公证书，载明:兹证明山东省苍山县卞庄镇一村李正山与苍山县工商银行的徐文生于一九八四年七月廿日签订了前面的房屋买卖契约。山东省苍山县公证处，一九八五年十二月六日。徐文升对协议涉及的房屋进行了翻盖，并以其母亲孙玉英的名义于1994年9月15日办理国有土地使用证。1995年11月29日，徐文升以其母亲的名义在兰陵县（原苍山县）人民政府办理了案涉房屋的契证，1999年10月18日，徐文升以其母亲孙玉英的名义办理了房屋所有权证，被告为办理上述房产手续在有关部门缴纳了相关费用。2020年5月12日，被告徐文升与兰陵县住房和城乡建设局签订了《兰陵县朝阳北片区棚户区项目房屋征收补偿安置协议书》，该协议书第二条约定：“二、被征收房屋现状。被征收房屋位于兰陵县朝阳北片区棚户区改造工程范围内，其中，房屋总建筑面积132.08平方米，评估额95256元；应补偿空闲院落或宅基地面积237.63平方米，评估额684374元；附属物及装修评估额8322元”。后李正山以案涉宅基地的补偿款应归其所有为由，诉至本院，由此成诉。 本院认为，本案的争议焦点为：1、李正山与徐文升签订的《房屋买卖契约》是否有效；2、涉案宅基地上的拆迁补偿款应归谁所有。 关于争议焦点1，原告与被告签订的《房屋买卖契约》，涉及买卖农村房屋及宅基地，而宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。现行《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，但无权处分。当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。案涉《房屋买卖契约》签订于1984年7月，《中华人民共和国土地管理法》中关于禁止非集体经济组织成员间宅基地使用权转移的规定最初出现于1987年1月1日开始施行的《中华人民共和国土地管理法》第八条。根据法不溯及既往的原则，案涉《房屋买卖契约》不受《中华人民共和国土地管理法》中关于禁止非集体经济组织成员间宅基地使用权转移的规定。且案涉《房屋买卖契约》签订后，原、被告双方就该契约在兰陵县（原苍山县）公证处进行了公证，故案涉《房屋买卖契约》，不违反法律强制性规定，双方签订的契约有效。 关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订的《房屋买卖契约》系有效协议，契约签订后，被告徐文升以其母亲孙玉英的名义办理了案涉宅基地及房屋的国有土地使用权证、契证及房屋所有权证。其于1994年办理的苍国用（1994）字第150539号国有土地使用证上明确记载“城镇土地180.00平方米”，说明在办理土地使用证时，案涉房屋所位于的土地性质已变更为国有土地，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。因此，案涉宅基地的使用权归被告所有。原告无证据证明其对案涉宅基地具有使用权，原告要求依法确认位于兰陵县卞庄街道办事处朝阳××号××地拆迁补偿款684374元归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告李正山的诉讼请求。 案件受理费10，644元，减半收取5，322元，由原告李正山负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  吴承光 二〇二〇年八月二十四日 书记员  李星星