广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5242号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州金衡实业有限公司。住址：博罗县******委会车桥头。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，广东科明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某某，男，蒙古族，1982年7月21日出生，住址：辽宁省义县*************，身份证号码：210************716。上诉人惠州金衡实业有限公司因与被上诉人李某某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的（2019）粤1322民初4344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠州金衡实业有限公司向本院提出上诉请求：l、请求解除与被上诉人李某某签订编号为博罗(2018)10020803《商品房买卖合同》；2、请求被上诉人李某某向上诉人支付违约金16667元；3、请求依法改判(2019)粤1322民初4344号《民事判决书》。《商品房买卖合同》的约定及补充协议的约定，逾期交房违约金按补充协议约定每日0.01％支付，最高不超总房价的2％；4、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定事实错误。l、一审判决未就被上诉人逾期付款的事实认定错误。根据双方于2018年10月25日签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条明确约定如果买房一方违反商品房买卖合同第七条关于付款时间的设定，那么属于购房一方的重大违约，上诉人有权解除合同并要求支付违约金。被上诉人自签订《商品房买卖合同》后在合同约定交房日2018年10月31日前未将房款总额833346元完全付清，被上诉人存在违约，故根据约定，上诉人有权解除合同编号：博罗(2018)10020803的《商品房买卖合同》，同时要求被上诉人支付违约金。按双方合同补充协议第四条约定，出买人要求解除合同的，买受人应按累计应付款的2％向出卖人支付违约金，按833346元×2％=16667元，故被上诉人需向上诉人支付16667元的违约金。一审法院在没查清案件事实，就驳回上诉人的诉求是事实认定错误。2、一审法庭判决上诉人向被上诉人支付52334．13元违约金事实错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条明确约定无论出卖人逾期交房是否超过240日(含宽延免责期)，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准为每日总房款的0．01％，最高赔付不超过总房价款的2％，合同补充协议与合同条款具有同等效力，且双方是在平等自愿基础上签订的，合法有效。故计算逾期交房违约金时，应按补充协议约定计算。综上所述，本案被上诉人逾期支付房款，已构成严重违约，上诉人有权解除双方的《商品房买卖合同》，并要求被上诉人支付支违约金，请法审依法作出公正合理裁决。为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，请求依法判决如上所请。被上诉人李某某未提交书面答辩意见。原审原告李某某向一审法院提出起诉请求：一、判决被告支付原告违约金，总房款853346×万分之2×违约延迟交房天数＝61437.6元（以上计至2019年10月），具体按实际交付时间计算，合同为2018年3月30日签订；二、诉讼费用由被告承担；三、因被告不能按时交房，原告从2018年10月31日起开始在外租住房屋的实际消费费用，具体按实际租房每月房租费650元/月×12月＝7800元。一审法院查明的事实：原告与被告的员工刘北平于2018年2月26日签订了《山水华章花园商品房认购书》，约定由原告向被告购买福田镇徐田村委会苏矛田小组、下坝小组苦练（土名）山水华章花园52栋15层03号房，价格为833346元；并约定“定金50000元在签订正式的商品房买卖合同后，将自动转为买受人购房款的一部分。”该认购书在庭审时由双方确定其真实性，故一审法院予以采信。其后，原、被告签订编号为博罗(2018)10020803号的《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买福田镇徐田村委会苏矛田小组、下坝小组苦练（土名）山水华章花园52栋15层03号房，价格为833346元，其中首付款为253346元，原告应当于2018年10月25日前支付首付款，剩余房款580000元由原告通过向银行申请贷款支付。原告已向被告支付山水华章花园52栋1503房首付款253346元，被告于2018年11月8日出具发票。以上事实有原告提供的《山水华章花园商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》、加盖“惠州市金衡实业有限公司发票专用章”的增值税发票及支付宝转账电子回单、微信支付交易明细证明予以证实，一审法院予以采信。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案中虽然合同约定由博罗县仲裁委员会进行仲裁，但依照法律规定所约定的仲裁机构不存在，且在原告起诉后，被告在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议，应视为其放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。故对于被告关于本案争议应由仲裁机构进行仲裁的辩解，一审法院不予采纳。本案的主要争议焦点在于案涉商品房买卖合同的签订时间、案涉房屋首付款的支付时间、商品房买卖合同中约定的房屋交付时间是否是笔误及原告主张的违约金及租房损失是否于法有据。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》【编号：博罗（2018）10020803】为双方合意，且符合法律规定，双方均应予以履行。关于案涉商品房买卖合同签订时间及首付款的支付时间，原告主张于案涉房屋买卖合同是在认购书签订的一个星期后签订的，并于2018年3月份交付了首付款。被告主张根据提交的商品房买卖合同显示，合同签订时间为2018年10月25日，且原告提供的首付款发票显示时间为2018年11月8日。根据原告提供的支付宝转账电子回单、微信支付交易明细证明、分别于2018年2月26日、2018年3月7日、2018年3月20日被告开具的3份《福田山水华章花园收款收据》、原告与被告员工刘北平于2018年3月至4月的微信聊天记录等证据，原告于2018年3月交付了案涉房屋的首付款，关于案涉房屋首付款的约定是在《商品房买卖合同（预售）》中达成的，故原告主张案涉商品房买卖合同签订时间为2018年3月20日，有事实依据，且以上证据能够相互印证。被告未能提供其他证据予以反驳，故一审法院认为《商品房买卖合同（预售）》【编号：博罗（2018）10020803】的签订时间为2018年3月20日，原告首付款于2018年3月20日完成交付。关于商品房买卖合同中约定的房屋交付时间是否是笔误的争议，被告主张《商品房买卖合同（预售）》中交房时间“2018年10月30日”是笔误，根据庭审时被告的陈述，在法庭调查阶段被告主张实际交房时间为“2020年3月20日”，在法庭辩论阶段被告主张实际交房时间为“2020年10月30日”，相互矛盾，且被告未能提供相关证据证明其主张，故一审法院对被告提出交房时间为笔误的主张不予采信，一审法院认定《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间为2018年10月30日。原告主张违约金61437.6元，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条的约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任的，仍以本合同为准，故应当按照《商品房买卖合同（预售）》约定计算违约金，原告对违约金主张过高，经计算，计算至诉讼之日即2019年9月9日，被告应当支付的违约金为833346元×每日0.02%×314天（从2018年10月31日计至诉讼之日2019年9月9日，共314天），共计52334.13元。关于2019年9月9日以后的违约金，待实际发生后，原告可另案主张。关于原告对租金损失的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告不能同时主张违约金与损害赔偿金，故原告对租金损失的主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于被告向原告提出反诉，主张由于商品房买卖合同第十一条关于房屋交付的时间在打印的时候出现错误而且与合同签订时间相矛盾导致合同实际无法履行，买卖双方无法就此核心条款目前都没有达成一致的意见，要求解除合同，根据合同条款第十一条的约定，被告将于2018年10月30日前交付房屋，并将于交房前十日办理完成相关交房手续。且一审法院认定合同签订的时间为2018年3月20日，故被告主张不符合事实和法律规定，一审法院不予支持。关于被告反诉原告未按时支付房款，要求原告支付违约金并解除案涉商品房买卖合同的主张，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，原告应在2018年10月25日前支付首付款，未对余款支付时间进行约定，故原告不存在违约事实，且根据庭审调查查明，原告于2018年11月办理贷款是由于被告未能按时提交首付款发票，故被告主张原告违约不符合事实与法律规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李某某支付违约金52334.13元（以833346元为基础，按每日0.02%的利率，自2018年10月31日计至2019年9月9日）。二、驳回原告（反诉被告）李某某的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）惠州市金衡实业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费765.47元，反诉费108.34元，合计873.81元，由被告（反诉原告）惠州市金衡实业有限公司负担773.81元，由原告（反诉被告）李某某负担100元。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否存在逾期付款的违约行为，涉案合同能否予以解除；2、一审法院认定的逾期交房违约金标准是否恰当。具体评述如下：关于合同能否解除的问题。上诉人主张被上诉人未在合同约定交房日即2018年10月31日将全部房款付清，则被上诉人存在违约行为故上诉人有权解除合同，对此本院认为，涉案《商品房买卖合同》约定，首付款应当在2018年10月25日前支付，余款通过银行按揭贷款的方式支付。根据法院查明的事实，被上诉人已于2018年3月将首付款支付完毕，至2018年11月办理贷款是因上诉人未能按时提交首付款发票所致，故一审法院未予认定被上诉人存在违约行为，并无不当，本院予以维持。上诉人的该主张，缺乏充分的事实与法律依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金标准问题。上诉人主张应当按照《补充协议》“出卖人按每日总房款的0.01%，最高不超过总房款的2%”的约定计付逾期交房违约金，对此本院认为，该格式条款显著减轻了上诉人的责任，在上诉人没有提供充分的证据予以证实其采取合理的方式提请对方注意该条款，并按照对方的要求对该条款予以说明的情况下，一审法院未予采纳该条款，而是按照主合同的约定计付违约金，具有事实与法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人惠州市金衡实业有限公司的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1531元，由上诉人惠州市金衡实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二〇年八月三日法官助理  梁光凤书 记 员  叶秀婷