广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20064号原告：何少冰，女，1975年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********。委托诉讼代理人：梁满开，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晴雯，广东共明律师事务所实习律师。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区******。法定代表人：曾**。委托诉讼代理人：周志华，男，该司员工。被告：根源投资有限公司，住所地：北京市通州区******。法定代表人：曾**。被告：曾耿胜，男，1971年4月19日出生，汉族，住广东省揭西县**************。第三人：广州纪源文化传播有限公司，住所地：广东省广州市越秀区************。法定代表人：王**。原告何少冰与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司（以下简称广佛现代公司）、第三人广州纪源文化传播有限公司（以下简称纪源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，被告广佛现代公司在答辩期内提出管辖权异议，本院作出（2019）粤0605民初20064号民事裁定予以驳回，后被告广佛现代公司不服提出上诉，佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民辖终1791号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间不计入审限。后原告变更诉讼请求，本院根据原告的申请依法追加根源投资有限公司（以下简称根源公司）、曾耿胜作为本案共同被告参加诉讼。本案依法适用普通程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁满开，被告广佛现代公司委托代理人周志华，均到庭参加了诉讼，被告根源公司、曾耿胜、第三人经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告广佛现代公司于2018年10月8日签订的四份《（中企绿色总部中心）认购书》；2.被告广佛现代公司返还购房款3302900元及利息（以1967000元为本金自2017年5月起至2019年8月19日以中国人民银行同期贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按贷款市场报价利率计付利息；以1335900元为本金自2019年3月1日起至2019年8月19日以中国人民银行同期贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按贷款市场报价利率计付利息）,第三人对被告广佛现代公司该债务承担连带责任；3.被告根源公司、曾耿胜对上述第2项诉请承担连带清偿责任；4.第三人向原告支付已由原告预付的（2018）粤0608民初2564号案案件受理费15368元；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年5月5日，原告与第三人签订《存量房买卖合同》，约定：第三人将其所有的位于佛山市高明区***********商铺F20（以下简称F20号铺）以535000元的价格转让给原告。2017年5月10日，原告与第三人签订《存量房买卖合同》，约定：第三人将其所有的位于佛山市高明区***********商铺I10（以下简称I10号铺）以1432000元的价格转让给原告。后原告依约支付了全部购房款1967000元，但第三人迟迟未能按约办理房屋所有权转移登记。原告于2018年3月才得知第三人早已于2015年1月6日将上述房产抵押给案外人，无法办理过户手续。第三人在签订合同时未如实告知抵押情况，反而在合同中注明未设定抵押，第三人以欺诈的手段订立合同，严重损害了原告的合法权益。其后，原告一再催促第三人办理房屋所有权转移登记手续，但第三人均以种种借口拖延。原告于2018年8月起诉，案号为（2018）粤0608民初2564号（以下简称2564号案），并预付了案件受理费15368元。原告、第三人、被告广佛现代公司三方经充分协商于2018年10月8日签订《和解协议书》，就2564号案达成和解协议，约定：广佛现代公司自愿为第三人履行F20、I10号铺过户义务提供担保，承担连带保证责任，广佛现代公司自愿在本协议签订之后当天与原告签订《商品房认购书》，将广佛现代公司名下的位于佛山市南海区里水镇东部工业园区******企绿色总部中心**区**栋**层**、**、**、**号房（以下简称涉讼房屋）转让给原告，转让总价为3302900元。同日，广佛现代公司按约与原告签订了四份《（中企绿色总部中心）认购书》，约定：广佛现代公司将涉讼房屋转让给原告，总价为3302900元。同日，原告依约申请撤回了2564号案的起诉。2019年2月25日，原告致函催促第三人按《和解协议书》的约定在2019年2月28日前将F20、I10号铺解押并过户到原告名下。2019年3月2日，因第三人未按约将F20、I10号铺解押并过户到原告名下，原告致函催促广佛现代公司按《和解协议书》的约定与原告办理网签及书面签订《商品房买卖合同》、配合原告办理房产过户手续。但广佛现代公司至今未履行上述义务。第三人至今未按约向原告支付已由原告预付的2564号案案件受理费15368元。《和解协议书》是原告、广佛现代公司、第三人三方经充分协商、自愿签订的合同，合法有效，涉讼房屋已由广佛现代公司出售给原告，原告也支付了全部对价，涉讼房屋为原告合法所有，被告至今未按约履行卖方义务。涉讼房屋尚未竣工验收，原告至今未能就涉讼房屋签订《商品房买卖合同》和办理不动产权证，不能实现合同目的，原告有权解除四份《（中企绿色总部中心）认购书》并要求广佛现代公司返还房款3302900元和利息。第三人明知F20、I10号铺已抵押给银行，仍与原告签订《存量房买卖合同》、收取原告购房款，存在重大过错，其欺诈行为与原告至今不能办理不动产权证有因果关系，第三人应对广佛现代公司的上述债务承担连带责任。广佛现代公司是一人有限责任公司，其唯一股东是被告根源公司，根源公司于2019年6月变更为有限责任公司，而原告与根源公司发生纠纷是在2019年2月28日，根源公司在产生本案债务时是一人有限公司，当时的唯一股东是被告曾耿胜，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条等规定，根源公司、曾耿胜未将自己的财产独立于公司的财产，严重侵害原告的合法权益。应与广佛现代公司和第三人连带对购房款和利息承担清偿责任。被告广佛现代公司辩称：一、原告、广佛现代公司和第三人签订《和解协议书》，约定通过签订《商品房认购书》的形式将涉讼房屋用于第三人的履约担保。二、广佛现代公司同意解除四份《（中企绿色总部中心）认购书》，该四份认购书并非双方真实的商品房买卖关系，而是原告通过签订该些认购书的方式实现担保物权。首先，原告与第三人就F20、I10号铺存在房屋买卖合同关系，后因第三人未能交付该两商铺，致2564号案。其次，广佛现代公司与第三人的股东是朋友关系，第三人请求广佛现代公司作为其保证人处理上述纠纷。后三方签订《和解协议书》，应原告的要求，广佛现代公司与原告于当日就涉讼房屋签订认购书，以此作为担保。再次，签订认购书后，原告未向广佛现代公司支付过任何款项，包括但不限于房款、契税、印花税、维修资金、登记费等。最后，原告与广佛现代公司签订认购书的用意只是形式上的担保，并非双方存在真实的房屋买卖合同关系。三、原告并非涉讼房屋的实际买受人，也非处分权利人。原告通过禁止流押条款取得所谓“买受人”的身份，故《和解协议书》第四条自始无效，对广佛现代公司没有法律约束力。首先，如前述，《（中企绿色总部中心）认购书》系用于保证第三人与原告的和解履行，由此至终原告从未向广佛现代公司支付过任何款项。其次，涉讼房屋系原告基于三方签订《和解协议书》后、第三人违约的情况下，根据《和解协议书》第四条的约定取得涉讼房屋“买受人”的身份，但该条款明显违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的强制性规定。四、原告以明显不合理的价格购买F20、I10号铺，同时，《和解协议书》对广佛现代公司而言属显失公平的协议。首先，原告实际支出1967000元购买F20、I10号铺，该两商铺的市场评估价值为3302900元，差价为1335900元，可见原告当时是以明显不合理的价格购买该两商铺的，这明显违反法律规定。其次，上述评估发生在2018年，本案于2020年开庭，在此期间房屋价格也随经济的波动而存在下浮的情况。最后，原告主张退房款的，退还的房款应为其实际支付的房款，而非退还评估价格款。原告仅支付房款1967000元，其实际损失不可能有1335900元。四、广佛现代公司作为第三人的保证人，在第三人违约的情况下，应承担连带保证责任，但该连带责任仅以1967000元为限。被告根源公司、曾耿胜没有答辩。第三人没有陈述意见。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告曾耿胜人口信息查询复印件1份，被告广佛现代公司、根源公司及第三人企业信用信息公示报告打印件各1份，用以证明原被告、第三人诉讼主体资格。2.《存量房买卖合同》原件2份。3.收据原件4份。4.POS签购单原件5份。举证2-4，用以证明原告与第三人存在房屋买卖关系，第三人将F20、I10号铺转让予原告，原告已全额付清购房款。5.不动产登记信息查询结果原件2份，用以证明第三人在转让F20、I10号铺前已将其抵押予案外人，第三人故意隐瞒该情况，在合同中注明无抵押，属于欺诈。6.受理案件通知书原件1份。7.预交受理费通知书原件1份。8.微信付款截图复印件1份。举证6-8，用以证明原告就F20、I10号铺的房屋买卖合同纠纷起诉，并预交了受理费15368元。9.《房地产估价报告》原件1份。10.收据复印件1份。11.《和解协议书》原件1份。12.《商品房预售许可证》复印件2份。13.《商品房认购书》原件4份。14.（2018）粤0608民初2564号民事裁定书原件1份。举证9-14，用以证明原告与广佛现代公司、第三人三方就2564号案签订和解协议书，约定：若第三人在2019年2月28日前未将F20、I10号铺解押并过户至原告名下，则广佛现代公司将涉讼房屋转让予原告，转让价款为3302900元（即F20、I10号铺评估价），并视为原告已支付了所有的转让款；广佛现代公司在2019年2月28日后两个工作日内与原告网签书面签订商品房认购书，并协助原告办理房产过户手续。但之后第三人与广佛现代公司均未如约履行其义务，原告依约撤回2564号案起诉。15.律师函复印件2份、寄件快递单原件2份、投递底单2份[复印件加盖广东高明城区（投递）印章]，用以证明因第三人与广佛现代公司未如约履行，原告向其发送律师函敦促其依约履行义务。被告广佛现代公司举证如下：1.商品房预售许可证原件1份，用以证明涉讼房屋已于2018年8月22日取得预售许可。被告根源公司、曾耿胜、第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告举证2-4、8、10、15，被告广佛现代公司有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合采信的证据和到庭各方的陈述，本院确认以下事实：2017年5月5日，原告（乙方，买方）与第三人（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将位于佛山市高明区***********商铺F20（即F20号铺）按535000元出售；签订本合同时，乙方向甲方支付20000元作为购房定金；甲方不按本合同约定将该房产出售给乙方的，甲方应向乙方退回已收房款并双倍返还定金。原告就F20号铺于2017年4月26日、2017年5月5日分别刷卡支付了20000元、515000元予第三人，第三人出具收据予以确认。2017年5月10日，原告（乙方，买方）与第三人（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将位于佛山市高明区***********商铺I10（即I10号铺）按1432000元出售；签订本合同时，乙方向甲方支付80000元作为购房定金；甲方不按本合同约定将该房产出售给乙方的，甲方应向乙方退回已收房款并双倍返还定金。原告就I10号铺于2017年5月6、10日分别刷卡支付了80000元、1352000元予第三人，第三人出具收据予以确认。后何少冰因上述两份《存量房买卖合同》的履行问题起诉纪源公司，案号（2018）粤0608民初2564号（即2564号案），何少冰预缴了该案案件受理费15368元。2018年10月8日，原告（甲方）与被告广佛现代公司（乙方）、第三人（丙方）签订《和解协议书》，约定：丙方承诺在2019年2月28日前将F20、I10号铺过户到甲方名下；经评估，F20、I10号铺现时价值为3302900元；乙方自愿为丙方履行F20、I10号铺过户义务提供担保，承担连带保证责任；为确保甲方的财产权利，保证丙方按约定的期限履行解押和过户义务，乙方自愿在本协议签订之后当天与甲方签订《商品房认购书》，将乙方名下的位于佛山市南海区里水镇东部工业园区******企绿色总部中心**区**栋**层**、**、**、**号房（即涉讼房屋）转让给原告，转让总价为3302900元；如丙方未在2019年2月28日前将F20、I10号铺过户到甲方名下，则上述两份《存量房买卖合同》自动解除，甲乙《商品房认购书》自动生效，乙方确认甲方于2017年5月向丙方支付1967000元购房款（现时评估价为3302900元），视为甲方已向第三人支付了全部购房款，无需再向乙方另行支付购房款，丙方因此所欠乙方的债务，由乙方自行向丙方追索，与甲方无关，乙方亦已履行了本协议约定的连带保证责任；乙方须在上述《商品房认购书》生效后（即2019年2月28日后）两个工作日内，与甲方网签《商品房买卖合同》以及书面签订《商品房买卖合同》，并积极配合甲方办理房产过户手续；如丙方在2019年2月28日前将F20、I10号铺过户到原告名下，则甲乙签订的上述《商品房认购书》自动解除，涉讼房屋属于乙方所有，不属于甲方所有；甲乙签订《商品房认购书》后三天内，甲方须撤回2564号案的起诉，案件受理费由丙方承担，丙方须在本协议签订后三日内向甲方支付已由甲方预付的该案受理费。同日，原告（乙方、买方）与被告广佛现代公司（甲方、卖方）签订了四份《（中企绿色总部中心）认购书》，约定：乙方认购位于佛山市南海区*********企绿色总部中心**区**栋**单元（成交价528877元）、**单元（成交价528877元）、**单元（成交价784130元）、**单元（成交价1461016元）。2018年10月9日，何少冰申请撤回对2564号案的起诉，广东省佛山市高明区人民法院作出（2018）粤0608民初2564号民事裁定予以准许。2020年5月21日，佛山市自然资源局出具的《佛山市（高明区）不动产登记信息查询结果》载明：F20、I10号铺的登记权利人均为第三人，两商铺均存在抵押登记，抵押权人均为**银行股份有限公司**支行，抵押债务履行期限均为2023年6月11日。诉讼中，被告广佛现代公司确认：涉讼房屋尚未办理竣工验收备案手续。被告广佛现代公司为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），其唯一登记股东为被告根源公司。被告根源公司原企业类型为有限责任公司（自然人独资），被告曾耿胜为其登记股东，后被告根源公司于2019年6月12日变更企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。本院认为：根据《和解协议书》的内容以及原被告的诉辩意见，被告广佛现代公司与原告签订四份《（中企绿色总部中心）认购书》的真实目的是为第三人履行两份《存量房买卖合同》作担保。原告、被告广佛现代公司及第三人在《和解协议书》中约定：若第三人未在2019年2月28日前将F20、I10号铺过户到原告名下，则视为原告已向被告广佛现代公司支付了涉讼房屋对应的全部购房款，被告广佛现代公司需配合原告办理涉讼房屋过户手续。上述约定因违反了《中华人民共和国物权法》第二百一十一条“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行债务时质押财产归债权人所有”、《中华人民共和国担保法》第六十六条“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有”的规定，属于无效条款，故此，被告广佛现代公司与原告签订的四份《（中企绿色总部中心）认购书》属无效合同，原告请求解除上述协议，本院不予支持。至本案法庭辩论终结之日止，第三人尚未将F20、I10号铺转移登记至原告名下，被告广佛现代公司也没有将涉讼房屋转移登记至原告名下，第三人违约，现原告主张不再履行两份《存量房买卖合同》及四份《（中企绿色总部中心）认购书》，并请求退还购房款，被告广佛现代公司无异议，第三人及被告根源公司、曾耿胜均未到庭提出异议，本院予以支持。至于应退还的购房款金额，如前述，原告、被告广佛现代公司与第三人实际履行的是原告与第三人签订的两份《存量房买卖合同》，原告实际支付的购房款为1967000元，故此，第三人应返还的购房款本金应为1967000元，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告要求第三人计付购房款的利息，实质上是要其承担合同解除的违约责任，综合考虑双方合同的约定、原告的付款情况及第三人在履约过程中的过错程度，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌定第三人应按F20、I10号铺成交价的10%即196700元计付违约金予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告广佛现代公司在《和解协议书》中承诺为第三人履行两份《存量房买卖合同》提供担保，现原告主张被告广佛现代公司对第三人上述债务承担连带责任，本院予以支持。被告广佛现代公司是法人独资的有限责任公司，被告根源公司是其唯一股东，涉讼债务发生时被告根源公司是自然人独资的有限责任公司，被告曾耿胜为被告根源公司的股东，被告根源公司、曾耿胜未举证证明公司财产独立于其个人财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，原告主张被告根源公司、曾耿胜对上述债务承担连带清偿责任，于法有据，被告根源公司、曾耿胜亦未到庭提出异议，本院予以支持。原告主张第三人支付2564号案案件受理费15368元，符合双方约定，第三人收到本案应诉材料后没有到庭提出异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人广州纪源文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款1967000元予原告何少冰；二、第三人广州纪源文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金196700元予原告何少冰；三、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司、根源投资有限公司、曾耿胜对第三人广州纪源文化传播有限公司的上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；四、第三人广州纪源文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付15368元予原告何少冰；五、驳回原告何少冰的其他诉讼请求。第三人及三被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35843.55元（原告已预交），由原告负担11611元，第三人及三被告负担24232元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原被告及第三人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  梁惠妍人民陪审员  何清平人民陪审员  田 威二〇二〇年七月三十一日书 记 员  程学斌