北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初35558号原告：沈峰，男，1975年11月25日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡穆之，北京市正大律师事务所律师。被告：孙峰，男，1969年12月14日出生，户籍地北京市丰台区。委托诉讼代理人：丁伟，北京市嘉安律师事务所律师。被告：梁艾娟，女，1970年10月4日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：钟细彬，天津瀚洋律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人：梁爱琴，女，北京市丰台八中退休教师，住北京市丰台区。原告沈峰与被告孙峰、梁艾娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈峰委托诉讼代理人胡穆之、被告孙峰及其委托诉讼代理人丁伟、被告梁艾娟及其委托诉讼代理人钟细彬、梁爱琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋置换协议》及《补充协议》；2、判令被告赔偿原告4208080元房屋损失费；3、判令被告承担自2019年11月26日至2020年7月25日的房屋使用费48000元（以每月6000元计算），并至被告为原告提供住房或足额支付房屋损失费用止；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月18日，原告与被告签订了房屋置换协议，被告将其位于北京市丰台区丰桥路8号院×号楼2层201号房屋与原告位于北京市丰台区高楼5号院×楼23层2306室房屋相互置换，双方约定在协议生效之日起6个月内完成办理过户手续。协议签订后，原、被告将彼此房屋相互交付给对方占有至今使用，然后双方开始相互配合办理房屋过户手续，原告依约配合被告将原告房屋过户到被告及其当时的妻子梁艾娟名下，在办理被告房屋过户至原告名下时，由于被告不按照《房屋置换协议》约定承担过户过程中产生的各项税费且不支付差价补偿款，导致涉案房屋无法进行过户。原告持有原房产证一直居住该房至今。故提起本案诉讼。被告孙峰辩称：与原告签订《房屋置换协议》属实。同意解除合同及赔偿损失。被告梁艾娟辩称：原告与被告孙峰之间虚假诉讼，2017年原告沈峰曾提起诉讼，我才得知二人签订房屋置换协议，该协议是虚构的，真实性及合法性均不予认可。不存在换房动机，原告未使用及占用房屋。法院进行强制执行时，腾房人不是原告。自2011年我占有使用原告原有的房屋，原告从未主张过换房，此案超过诉讼时效，综上不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告沈峰与被告孙峰系朋友关系。被告孙峰与被告梁艾娟原系夫妻关系，双方于1993年9月20日登记结婚，于2019年3月经本院判决离婚。在孙峰与梁艾娟夫妻关系存续期间，孙峰与梁艾娟共同以住房公积金贷款方式购买位于丰台区丰桥路8号院×号楼2层201号房屋（以下简称201号房屋），2009年3月17日孙峰取得201号房屋所有权证，该房屋建筑面积80.56平方米，房屋性质为经济适用房。2012年5月23日，原告沈峰（出卖人）与被告梁艾娟（买受人）及被告孙峰（买受人共有人）签订了《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区高楼5号院×楼23层2306（以下简称2306号房屋），建筑面积为123.5平方米；该房屋成交价格为1230000元。同日，双方办理了房屋所有权转移登记手续，2306号房屋所有权人变更为梁艾娟，共有人为梁艾娟、孙峰，共有份额各占50%。庭审中原告沈峰（甲方）提交与被告孙峰（乙方）签订的《房屋置换协议》，约定：为改善乙方家庭居住面积，甲乙双方经友好协商，将甲方所有2306号房屋与乙方所有201号房屋进行置换；甲乙双方房屋产权过户所缴纳的各项过户费和税费，由乙方负责承担；甲乙双方应当在协议生效之日起6个月内完成办理过户手续，签约日期为2012年3月18日。原告沈峰另提交与被告孙峰签订的《房屋置换补充协议》，内容为：甲乙双方房屋置换事宜，双方曾于2012年3月18日签订了《房屋置换协议》，现双方进一步沟通，对原《房屋置换协议》增加如下补充协议内容：甲、乙双方房屋产权过户所缴纳的各项过户费和税费等各项费用，全部由乙方负责承担，乙方支付甲方房屋差价补偿款人民币40万元，签约日期为2012年3月19日。被告孙峰对上述《房屋置换协议》及《房屋置换补充协议》的真实性予以认可，被告梁艾娟称2306号房屋系从沈峰处购买而来，由孙峰支付了房款，否认双方存在换房关系，认为沈峰与孙峰虚构上协议内容，对换房协议及补充协议的真实性均不予认可。沈峰称在2012年3月18日签订《房屋置换协议》时梁艾娟在场，2012年3月19日签订《房屋置换补充协议》时梁艾娟不在场。孙峰则称在谈协议的时侯梁艾娟在场，签协议的时侯梁艾娟不在场，但其知悉此事。梁艾娟称不知道、不认可沈峰与孙峰换房一事。沈峰及孙峰未向本院举证。原告沈峰与被告孙峰一致认可孙峰于2012年将201号房屋交与原告沈峰，沈峰称该房由沈峰亲戚居住使用，提交赵学英交费凭证等证据。被告梁艾娟不予认可，称201号房屋原由孙峰居住，后由孙峰出租他人使用。原告沈峰与被告孙峰称孙峰未支付201号房屋差价款40万元，双方未办理201号房屋过户手续。沈峰称因双方系朋友关系，借给孙峰钱未还。孙峰主张因201号房屋属经济适用房性质，办理过户需支付土地出让金等款项，费用较多，故未能办理该房屋的过户手续。另查，2017年原告沈峰曾起诉被告孙峰房屋买卖合同纠纷一案，要求解除《房屋置换协议》并返还2306号房屋，后本院依法追加梁艾娟为该案共同被告。在该案审理过程中，原告沈峰仅提交了《房屋置换协议》，未提交《房屋置换补充协议》，沈峰及孙峰均未提及双方约定房屋置换差价40万。现梁艾娟提交该案2017年6月1日、6月7日民事开庭笔录，在2017年6月1日庭审笔录中，沈峰陈述“2012年201房屋不到2万一平，2306房屋当时也不到2万，我们置换的时侯考虑交易产生的费用，我们走的都是二套房，费用比较高，费用都是孙峰交，补我们房屋的面积差价，但是孙峰承担不起诉讼费”。孙峰陈述“我们写的合同不牵扯房款，只是约定换房，建委的房屋买卖合同是按政府最低指导价定的，除了死亡和离婚的继承都要走合同，并不是按照合同实际交易，我们有换房的协议，不可能我再给他房款”。在2017年6月7日开庭笔录中，法官询问“201房屋交付给沈峰了？”沈峰答：“没交付也没过户”，孙峰答：“没给原告201的房子，也没过户”。沈峰陈述“换房的事情梁艾娟不可能不知道，我当时是冲着孙峰办的，开始一直没说过钱的事”。上述陈述与沈峰、孙峰在本案中所述不相符。再查，因赵景峰与孙峰借款合同纠纷一案，本院于2017年9月作出（2017）京0106财保112号民事裁定书，查封孙峰名下涉案201号房屋。本院作出（2018）京0106民初9667号民事判决书并已经发生法律效力。该案在执行过程中，依法通过京东网司法拍卖网络平台对201号房屋进行拍卖，现201号房屋已由案外人杨珊买受，拍卖价款共计3808080元，买受人已按时、足额结清。目前涉案201号房屋权属已转移登记至买受人名下。本院认为：依法订立的合同具有法律约束力。原告沈峰与被告孙峰主张双方分别于2012年3月18日、19日签订《房屋置换协议》及《房屋置换补充协议》，现被告梁艾娟对上述两份协议均不予认可，因双方在2017年诉讼时沈峰与孙峰均未提及双方签有《房屋置换补充协议》，在该案开庭陈述时亦未提及置换房屋支付房屋差价款事宜，且原告沈峰在庭审中陈述孙峰以支付房屋交易过户费用折抵两套房屋面积差价，被告孙峰陈述双方只是约定换房，有换房协议，不可能再支付房款，上述陈述与《房屋置换补充协议》内容相悖，故本院对《房屋置换补充协议》不予认定。因沈峰与孙峰在2017年6月开庭时明确表示201号房屋尚未交付沈峰，现两人在本案中主张该房屋已于2012年交付，梁艾娟不予认可，坚称201号房屋由孙峰使用和管理，故本院对沈峰、孙峰在本案中关于房屋已交付的陈述不予认定。2306号房屋属商品房性质，建筑面积123.5平方米，201号房屋属经济适用房性质，建筑面积80.56平方米，两套房屋从性质、建筑面积等方面看均不相符，即使考虑孙峰负担过户税费的情况下两套房屋价值亦不相当。沈峰作为北京市常住人口，应当知悉在北京经济适用房应当以家庭为单位申请购买，沈峰作为孙峰的朋友，亦应当知悉201号房屋虽登记在孙峰个人名下，应为孙峰与梁艾娟夫妻共同财产，梁艾娟作为买受人与沈峰签订了2306号房屋的买卖合同，《房屋置换协议》应当由梁艾娟签字确认置换关系。现沈峰、孙峰主张梁艾娟知悉换房事宜，梁艾娟否认，沈峰与孙峰均未能举证，本院不予认定。沈峰将名下2306号房屋过户并交付给梁艾娟及孙峰后，孙峰至今未将201号房屋过户至沈峰名下，亦未支付40万元房屋差价款，沈峰称与孙峰系朋友，基于友情才未主张201号房屋权利，孙峰主张因201号房屋属经济适用房屋性质，过户费用较高，无力办理201号房屋的过户手续，据此双方未办理201号房屋的过户手续。经济活动应当支付合理对价，沈峰与孙峰并非亲属关系，沈峰亦是孙峰的债权人，在此情况下，沈峰在转移2306号房屋权属后，多年不向孙峰主张201号房屋权利，不符合常理。2306号房屋价值明显高于201号房屋价值，孙峰已取得2306号房屋权属，仅因201号房屋过户费用较高而不向沈峰交付并转移201号房屋亦不符合常理。201号房屋虽然登记在孙峰名下，应属孙峰与梁艾娟夫妻共有财产，沈峰与孙峰明确知道梁艾娟对涉案201号房屋享有权利，双方未经其同意签订《房屋置换协议》，侵犯了梁艾娟的合法权益，二人行为属恶意串通，故《房屋置换协议》应属无效。经本院释明，原告沈峰坚持要求解除《房屋置换协议》，本院不予支持。综上，本院对原告全部诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款之规定，判决如下：驳回原告沈峰的诉讼请求。案件受理费37264.64元，由原告沈峰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丹竹人民陪审员  张巍玮人民陪审员  王 杰二〇二〇年八月二十四日书 记 员  姜名朔