广东省清远市清新区人民法院行 政 判 决 书（2020）粤1803行初61号原告李贺成，男，1953年6月24日出生，汉族，住广州市海珠区。被告连南瑶族自治县自然资源局。住所地：清远市连南瑶族自治县三江镇团结大道行政服务中心大楼**。统一社会信用代码：11441826MB2D16040W。法定代表人唐剑华，局长。委托代理人冯海蓉，该局不动产登记中心主任。委托代理人陈国华，广东御福律师事务所律师。原告李贺成不服被告连南瑶族自治县自然资源局（以下简称连南自然资源局）土地行政管理纠纷一案，于2020年2月24日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于同年2月27日向被告连南自然资源局送达了起诉状副本及应诉通知书等诉讼文书。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告李贺成,被告连南自然资源局的委托代理人冯海蓉、陈国华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李贺成向被告连南自然资源局申请要求把证号为粤房地权证南字第0********7号、0********8号的两本房地产权证（以下简称涉案两房地产权证）中房地产权属人更正为原告。被告于2020年1月16日作出《关于的复函》（以下简称涉案复函），认为原告未能提供核准名称变更登记的文件，故不受理原告的诉求。原告李贺成诉称，原告是连南瑶族自治县长寿温泉度假村项目的投资者。原告在未办领连南县长寿温泉度假村工商营业执照的情况下,在2004年领取了〝连南县长寿温泉度假村〞南府国用(2004)第1*****6号国有土地使用权证,投资建设〝连南县长寿温泉度假村〞,并领取了两本〝连南县长寿温泉度假村〞的房地产权证,这两本房地产权证内注明独资。2005年1月27日，原告向连南瑶族自治县工商局申领〝连南县长寿温泉度假村〞工商营业执照时,由于该局不予核准,原告将名号改为〝连南县瑶族温矿泉〞进行工商登记。后原告不慎遗失了上述两本房地产权证,经登报遗失声明,原告在2012年10月17日重新申领了涉案两房地产权证。原告的连南县瑶族温矿泉个体工商营业执照现已失效,需重新申领连南县瑶族温矿泉工商营业执照。原告提交了房地产权证复印件申请材料，连南瑶族自治县市场监督局答复,根据《广东省市场监监督管理局商事登记材料提交规范》规定，原告提交的房地产权证所有人是〝连南县长寿温泉度假村〞与拟申办的〝连南瑶族自治县寨岗镇新寨村瑶族温矿泉〞投资人李贺成不一致,不予受理颁发工商营业执照。为此，原告于2019年12月24日向被告的不动产登记中心提交《房屋产权证登记更正申请书》及材料,申请将原告独资领有的涉案两房地产权证权属人更正为李贺成。被告要求原告涉案两房地产权证的原始登记资料后,再一并提交。于是原告从不动产登记中心档案室调取出房地产权证原始登记资料一并向被告递交。被告审阅后,认为房地产权证权属人为〝连南县长寿温泉度假村〞,申请更正,必须提交〝连南县长寿温泉度假村〞的工商管理部门核准名称变更登记的文件,才可受理申请更正。2020年1月16日，被告作出涉案复函，认为原告未能提供核准名称变更登记的文件，故不受理原告的诉求。原告是〝连南县长寿温泉度假村〞项目投资者,在未办领连南县长寿温泉度假村工商营业执照的情况下,被告就将国土使用证、房地产权证登记在〝连南县长寿温泉度假村〞名下,颁发给原告使用,属于登记错误。〝连南县长寿温泉度假村〞没在工商管理部门登记成立过,被告也没有存有〝连南县长寿温泉度假村〞工商登记成立资料身份备案,原告无法提交〝连南县长寿温泉度假村〞工商管理部门核准名称变更登记的文件。房地产权证登记原始登记资料显示,房地产权证权属人〝连南县长寿温泉度假村〞的法定代表人一栏填写李贺成,房屋所有权性质为个体私营,房屋权属性质为独资,且被告颁发〝连南县长寿温泉度假村〞国土使用证、房地产权证给原告持有使用,原告实为连南县长寿温泉度假村的国土使用证、房地产权证权利人无疑。根据《中华人民共和国物权法》第十九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、第一百零三条的规定，被告不予受理原告的《房屋产权证》更正申请属于不履行法定职责的行政不作为。综上所述，原告特提起诉讼，请求判决：1.被告受理原告的房地产权证登记更正申请,将原告独资建设领取的涉案两房地产权证更正权属人为李贺成;2.本案诉讼费由被告负担。原告李贺成向本院提交了以下证据：原告李贺成向本院提交了以下证据：1.《关于投诉“连南县市场监督管理局及寨岗镇市场监管所不予颁发工商营业执照”的答复函》，证明连南瑶族自治县市场监督管理局答复说原告提交申领工商营业执照的申报材料中的房地权证所有人是连南县长寿温泉度假村与拟申办的连南瑶族自治县寨岗镇新寨村瑶族温矿泉投资人李贺成不一致，故不予受理原告办理工商营业执照的申请；2.房地产权证登记变更申请材料，证明原告于2019年12月24日向被告提交房地产权证登记更正申请，申请将自己领有的两本证号为粤房地权证南字第0********7号、0********8号房地产权证的权属人更正为原告；3.房地产权证原始登记资料，证明从房地产权证原始登记资料显示,2004年原告在没有提交连南县长寿温泉度假村工商登记资料、未领取连南县长寿温泉度假村营业执照的情况下,领取了权属人为连南县长寿温泉度假村的房地产权证；4.涉案复函，证明被告不予受理原告的房地产权证登记更正申请；5.南自然资通字[2020]第3号《连南瑶族自治县自然资源局关于拟收回南府国用（2004）第1******6号国有土地使用证范围内的划拨国有土地使用权通知书》、南自然资通字[2020]第4号《听证通知书》，证明被告认可原告为涉案两房地产权证的权利人。被告连南自然资源局辩称，更正登记属于不动产登记方式的一种，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第十九条的规定，登记机构应当予以更正的条件有二种：不动产登记簿记载的权利人书面同意更正；有证据证明登记确有错误的。提起更正登记的诉讼主体应当与不动产登记簿记载的事项具有利害关系的公民或者法人或者其他组织，这是诉讼的前提和基础。一、原告李贺成没有申请更正登记的权利，不属于涉案房屋的权利人或者利害关系人，不具备原告主体资格。首先，涉案两房地产权证上登记的权属人均为连南县长寿温泉度假村而并非原告。其次，没有司法判决确认原告是涉案房屋的权利主体。再次，涉案房屋坐落于连南县寨岗镇（寨南）新寨村，面积分别为925.32平方米和988平方米，其所占有的土地为130.97亩，分别属于寨南镇新寨村民委员会、新寨村高楼小组、石洋坑村民小组、上屋村民小组、老屋村民小组、新屋村民小组、集牛坪村民小组、径口村民小组（下称“新寨村委会等8个集体组织”）集体所有，原告不是前述集体组织的成员，依据相关法律规定，不享有承包经营权等用益物权。2002年11月23日，连南县人民政府为了在此地开发“连南瑶族长寿温泉休闲度假村”旅游项目，以连南瑶族自治县寨南镇人民政府名义租用该土地，并于2002年11月23日订签订《开发“连南瑶族长寿温泉休闲度假村”旅游区项目征租用温泉土地协议》，约定租赁期限为50年（从2002年11月30日至2052年12与30日）。之后，经连南县政府批准，涉案土地由广州市白云区中意石材公司开发建设。2004年2月23日，连南县国土和建设环保局与连南瑶族长寿温泉签订《连南瑶族长寿温泉用地协议》，约定未按土地登记发证程序颁发涉案土地的《国有土地使用权证》(证号：南府国用（2004）第1******6号，土地使用权人为连南县长寿温泉度假村)无效，涉案土地先以划拨方式给乙方，该证下土地不得出租、出让、转让，以及该证书只作为在连南投资建设用地的一般证明。因此，涉案土地证并非法律意义上的物权凭证，待乙方交齐土地出让金后，办理出让形式的土地使用证。涉案土地的性质仍然为未被征用的农村集体土地，仍然属于新寨村委会等8个集体组织所有，其他任何组织或者个人皆非涉案土地的物权人。2004年8月13日与8月23日，连南县长寿温泉度假村在领取涉案两房地产权证，依法占用的涉案土地不得用于非农用途，不得进行转让等交易行为，除依法建设宅基地之上的住宅外，不得用于其他永久性建筑的建设，依据《连南瑶族长寿温泉用地协议》约定，涉案两房地产权证是不得进行转让、出租等交易行为的，故原告不得从连南瑶族长寿温泉度假村受让涉案房屋。不动产登记簿记载的权利人为连南县长寿温泉度假村，并非原告，该项目也并非原告投资的实体项目。连南瑶族长寿温泉休闲度假村旅游区项目是批复给广州市白云区中意石材公司兴建（见连南县政府办公室南府办复〔2003〕42号《关于同意征地开发旅游区的批复》），该公司为集体所有，现已注销，连南瑶族长寿温泉休闲度假村旅游区项目与连南县长寿温泉度假村名称不一致。二、涉案两房地产权证不存在记载事项错误的问题。根据《不动产登记暂行条例》第八条的规定，不动产权利的主体属于不动产记载事项之一，涉案房屋覆盖的土地为农用地，农用地变更为国有土地，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第四十六条的规定，土地征用的审批权在国务院或者省、自治区直辖市人民政府，涉案房屋占用的土地未完成征地程序，也未办理转用审批手续，尚未转为建设用地，仍然属于农用地。涉案《国有土地使用权证》项下的土地不得转让，，地上房屋也不得转让原告无权取得涉案土地使用权及其涉案房屋的所有权。另一方面，涉案土地不得转让等交易行为，其地上的涉案房屋，也是不得进行转让等交易行为。因此，对于原告而言，不存在记载事项错误的问题。依据自然资源部于2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、第八十条的规定，本案不存在记载事项的错误问题，被告不予受理原告变更登记的申请，并无不当。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告连南自然资源局向本院提交了以下证据：1.涉案复函，证明被告依法不予受理原告更正申请的理据充足，并无不当；2.《关于同意征地开发旅游区的批复》，证明经批准，涉案土地的建设单位拟定为广州市白云区中意石材公司，与原告无关；3.涉案两套房屋初始办证及遗失补证的登记材料，证明原告非该项目的投资人，与涉案不予受理更正登记的行政行为没有利害关系；4.《连南瑶族长寿温泉用地协议》、连南县长寿温泉度假村征用土地平面图，证明涉案《国有土地使用权证》规定不得转让，故原告无权取得土地使用权，作为该土地的地上房屋，也不得进行转让等处置行为，原告则无权取得涉案房屋所有权；5.《开发“连南瑶族长寿温泉休闲度假村”旅游区项目征租用温泉土地协议》、国有土地使用权证，证明涉案房屋所属土地的权属状况及被租用的事实，证明没有依法征收；6.营业执照信息，证明广州市白云区中意石材公司已注销。法律依据：《中华人民共和国物权法》第十九条、第三十三条，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条，《中华人民共和国土地管理法》第四十六条，《不动产登记暂行条例》第二章第八条、第三章第十四条，《不动产登记暂行条例实施细则》第五章第一节第七十九条、第八十条，《国土资源部关于印发的通知》（国土资规〔2016〕6号）9.2.1。经庭审质证，一、原告李贺成对被告连南自然资源局提交证据的质证意见是：证据1的真实性、关联性无异议，合法性有异议；证据2与本案无关联性,不与质证；证据3的真实性、关联性、合法性无异议。但其中将房产证权属人登记在不存在的连南县长寿温泉度假村(企业)名下,存在错误。该证据真实反映了李贺成获颁持有的涉案两房地产权证的登记情况,与本案紧密关联；证据4的真实性、关联性、合法性无异议；证据5中《开发〞连南瑶族长寿温泉休闲度假村〞旅游区项目征租用温泉土地使用协议》与本案无关联，不予质证；国有土地使用权证的真实性、关联性、合法性无异议。证据6与本案无关,不予质证。被告适用法律错误。二、被告连南自然资源局对原告李贺成提交证据的质证意见是：证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该复函的内容与本案无关；证据2的真实性、合法性、关联性有异议，涉案房屋登记的权利人为连南县长寿温泉度假村，并非原告本人，且连南瑶族长寿温泉休闲度假村旅游区项目是批复给广州市白云区中意石材公司兴建，原告非该项目的投资人，故其与涉案房产没有利害关系，不具有申请更正登记的权利；证据3的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。原告非涉案房屋的权属人或投资人，与涉案房屋不具有利害关系，被告向连南县长寿温泉度假村颁发涉案房屋房产证的行为与原告的诉请不具有关联性；证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告作出不予受理原告更正登记申请的复函事实认定清楚、适用法律正确。证据5的真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可。本院对上述证据认证如下：一、原告提交的证据1-3，具有真实性、关联性，本院确认其均具有证据效力；证据4，为涉案复函，具有真实性、关联性，其合法性将在本院认为部分认证；证据5，与本案无关。二、被告连南自然资源局的证据1，为涉案复函，已作认证；证据2-6具有真实性、关联性，本院确认其均具有证据效力。经审理查明，1999年11月15日，广州市白云区中意石材公司注册成立，原告李贺成作为该公司股东，占股40%，该公司已于2020年1月17日注销。2003年8月6日，连南瑶族自治县人民政府作出南府办复［2003］42号《关于同意征地开发旅游区的批复》，该批复载明“广州市白云区中意石材公司：你们《关于申请办理连南瑶族长寿温泉休闲度假村旅行区用地的请示》收悉。经县人民政府研究，同意你们征用新寨村、高楼、老屋、新屋、上屋、径口等村民小组坐落在青砖屋、苦竹坳、庙下、花基的133.3642亩土地，用于兴建连南县长寿温泉休闲度假旅游区。请按法定程序到县国土部门办理相关用地手续……”2004年2月23日，原告以连南瑶族长寿温泉的名义与原连南瑶族自治县国土和建设环保局签订《连南瑶族长寿温泉用地协议》，协议约定了原连南瑶族自治县国土和建设环保局向连南瑶族长寿温泉颁发土地使用证及该证用途等有关事宜，原告作为连南瑶族长寿温泉代表签字确认。根据上述批复，连南瑶族自治县人民政府于2004年为连南县长寿温泉度假村办理并颁发了粤房地证字第C*******0号及C*******1号房地产权证，证载权属人均为“连南县长寿温泉度假村”，证载建筑面积分别为925.32平方米、988平方米。在上述两证的申请资料中，均记载申请单位为“连南县长寿温泉度假村”，法定代表人为“李贺成”。2012年10月9日，因粤房地证字第C*******0号及C*******1号两房地产权证遗失，原告委托案外人盘备好二以连南县长寿温泉度假村的名义向原连南瑶族自治县房地产管理局申请补办房地产权证。连南瑶族自治县人民政府受理经审查后颁发了涉案两房地产权证给原告，两证证载房地产权属人均为“连南县长寿温泉度假村”，登记时间均为2012年10月17日。2019年12月，原告向被告提交更正登记涉案两房地产权证的申请及有关材料，申请将涉案两房地产权证更正登记权利人为原告个人。随后原告拨打清远市12345热线投诉被告对上述申请事项不予答复。2020年1月16日，被告向原告作出涉案复函，该复函载明“您通过12345热线转达的投诉关于《连南县寨岗镇新寨村委连南瑶族温矿泉度假村房产证与国土使用证更改名称的诉求》的工单已收悉，结合我局职能，现答复如下：依据《国土资源部关于印发》（国土资规【2016】6号）第9.2.1规定：已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，当事人可以申请变更登记，申请变更登记需提交如下资料：1、申请人身份证明2、不动产权属证书3、姓名或名称变更的证明材料（权属人为境内自然人的，提交户口簿或公安部门证明；权属人为境内法人或其他组织的，需提交工商管理部门核准名称变更登记的文件）4、相关税费缴纳凭证（完税或减免税证明等）。由于当事人李贺成持有的国有土地使用证和房地产权证上登记的权利人为连南县长寿温泉度假村，为境内法人，现其要求变更权利人名称，那么需提交工商管理部门出具的核准名称变更登记的文件。现因李贺成并未能提供上述相关资料，因此我中心不予受理该当事人要求变更权利人名称和登记申请。另外，房地产权证记载的事项并无不当，就李贺成提出更正登记的诉求亦不应受理。”原告对该复函不服，遂向本院提起本案诉讼。另查明，“连南县长寿温泉度假村”一直未办理工商营业执照。本院认为，本案是不服土地行政管理纠纷。人民法院审理行政案件，对被诉行政行为是否合法进行审查。本案主要审查的是被告于2020年1月16日不予受理原告涉案两房地产权证更正登记申请的行为是否合法。根据《中华人民共和国物权法》第十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正……”《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材；料（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”《不动产登记操作规范（试行）》“3.受理”中“受理是指不动产登记机构依法查验申请主体、申请材料，询问登记事项、录入相关信息、出具受理结果等工作的过程。”、“3.2.3.查验申请材料形式”中“不动产登记机构应当查验申请人的身份证明材料规格是否符合本规范第1.7节的要求……”、“3.5.1.受理条件”中“经查验或询问，符合下列条件的，不动产登记机构应当予以受理：1、申请登记事项在本不动产登记机构的登记职责范围内；2、申请材料形式符合要求；3、申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致；4、申请登记的不动产权利与登记原因文件记载的不动产权利一致；5、申请内容与询问记录不冲突；6、法律、行政法规等规定的其他条件。不动产登记机构对不符合受理条件的，应当当场书面告知不予受理的理由，并将申请材料退回申请人。”、“4.审核”中“审核是指不动产登记机构受理申请人的申请后，根据申请登记事项，按照有关法律、行政法规对申请事项及申请材料做进一步审查，并决定是否予以登记的过程。”的规定，本案中，原告在提交申请资料后，在“受理”阶段，被告只需对原告提交的资料进行形式性查验，若符合上述法律法规规定的条件，即应对原告的申请进行受理。被告作出涉案复函所适用《不动产登记操作规范（试行）》“9.国有建设用地使用权及房屋所有权登记”中“9.2.变更登记”的有关规定实际是作为“审核”阶段适用的规定，即申请被受理后，进一步审查所适用的法律法规。因此，被告适用法律法规错误。结合粤房地证字第C*******0号及C*******1号两房地产权证的申请材料及两涉案房地产权证补办材料等证据足已证实，原告为两涉案房地产权证利害关系人。被告以“审核”阶段的审查标准在“受理”阶段对原告的申请材料进行查验，对应予受理的申请而不予受理的行为，属程序违法。另根据《不动产登记暂行条例》第六条“……县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”的规定，根据职权划分，涉案两房地产权证的变更登记申请应由不动产登记部门，即被告所辖的连南瑶族自治县不动产登记中心依职权进行处理。因此，被告以其名义作出涉案复函的行为同属程序违法。综上，被告不予受理原告涉案两房地产权证更正登记申请的行为违法，涉案复函应予撤销。被告应将原告有关变更登记申请材料转交连南瑶族自治县不动产登记中心，并督促该中心予以受理且在法定期限内作出是否准许变更登记的处理决定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二项、第三项之规定，判决如下：撤销被告连南瑶族自治县自然资源局于2020年1月16日作出的《关于的复函》。本案受理费50元，由被告连南瑶族自治县自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁希哲人民陪审员  邹雪梅人民陪审员  沈 恒二〇二〇年八月十九日书 记 员  曾洁莹附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。