四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0322民初485号 原告：何柏裕，男，1941年1月4日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭光彩，四川顺安律师事务所律师。 被告：陈先富，男，1948年10月7日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：邓明海，四川富邑律师事务所律师。 被告：张长英，女，1951年9月26日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：邓明海，四川富邑律师事务所律师。 原告何柏裕与被告陈先富、张长英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何柏裕及其委托诉讼代理人谭国君，被告陈先富、张长英及其共同委托诉讼代理人邓明海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何柏裕向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告陈先富于2001年1月2日签订的关于房屋买卖的《协议书》合法有效；2.判决二被告协助原告办理登记在二被告名下的位于富顺县（也即原邓井关望云村晨光四厂）48.51㎡的房屋的产权过户登记在原告名下；3.案件受理费由二被告负担。事实和理由：二被告于1994年11月2日取得邓井关望云村晨光四厂案涉房屋的所有权。2001年1月2日，被告陈先富作为甲方，与原告作为乙方，签订该房屋买卖的《协议书》，以8000元的价格将该房屋卖给原告。房产证原是陈先富的名字，售后陈先富连同房子一起交给何柏裕作为具有房屋产权的凭证和依据。原告何柏裕于签订合同当日向二被告交纳了8000元购房款，被告也于当日向原告交付了该房屋的产权证书原件，原告自此取得了该房屋的居住权和使用权。后来，棚户区改造时，原告将房产证原件交付给中昊晨光化工研究院有限公司（以下简称晨光公司）职工棚户区改造领导小组办公室，并于2017年12月14日取得了晨光公司发放的该房屋的过度补偿费用。二被告系夫妻，2001年被告陈先富将房屋卖给原告时，被告张长英是知情并同意出售的，19年来未主张过房屋权利，二被告从签订协议当天也实际交付房屋给原告居住使用。原告交纳了案涉房屋的广播电视费613元和每月护楼费5元。晨光公司也是认可原告是房主，才与原告签订棚户区改造项目搬家过度补偿协议，并支付过渡费给原告。因此，原告与被告陈先富签订的房屋买卖协议合法有效，而该房屋产权现已办理给了二被告，原告多次找二被告协商协助办理过户事宜无果，故诉至法院。 被告陈先富辩称，作为晨光公司四厂职工，公司分配了天成浩家属区3幢1单元4号住房给其使用。1992年房改后，该房就由晨光公司和陈先富共同所有，如要出售，就应征得共有产权人的同意，且共有产权人有优先购买权。陈先富在未征求配偶张长英和共有人晨光公司同意的情况下进行处置，是租赁关系，被告收取原告的现金应当折抵房屋租金。当时晨光公司有40%的产权，陈先富不敢卖房，口头约定租赁给原告使用，8000元租金使用十年。当时出具了收条给原告妻子，内容为收到邓尚芬交来的现金8000元，但未注明是租房款。回家之后将房屋租赁给原告的事情告知了被告张长英。陈先富没有见过《协议书》，上面“陈先富”的签字也不是陈先富本人所签，《协议书》无效，也没有实际履行，没有收到原告8000元购房款。房屋是在1999年12月中旬交给原告使用的，2009年到期后曾去找过原告，但没有找到。陈先富没有委托原告代签棚户区改造协议，对晨光公司发放棚户区改造过渡补偿款也不知情，该房是职工福利房，其福利待遇应由被告享有，原告代理代办的领取行为属不当得利，应主动退还。广播电视费613元、护楼费每月10元是从陈先富的工资里面扣的。 被告张长英辩称，与被告陈先富是夫妻关系，二人于1994年11月2日分得案涉房屋，房屋共有人为陈先富30%、张长英30%、晨光公司40%。张长英未见过原告，对诉争的事实不知情，听陈先富讲过案涉房屋是租赁给原告，不是买卖，也未在买卖协议和其他任何手续签字署名。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了晨光公司企业名称变更核准通知书和变更证明，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告举示的《协议书》，二被告对三性均有异议，认为书写的纸张上印刷日期为2007年8月1日，协议签订时间为2001年1月2日，因此协议系伪造，且不是陈先富本人签字，也没有共有人签字，协议内容只有交易金额，没有房屋具体位置，不能证明系诉争房屋。本院认为，纸张上印刷的“渝七07.8.1.7”系四位数字，不符合日期的写法，被告也没有证据证明该印刷内容为日期；陈先富否认协议上的签字，先是申请进行字迹鉴定，后又撤回鉴定申请，自行承担相应法律后果；结合本案其余证据，本院对《协议书》中“天成浩厂家属区的三栋一层号”住房系诉争房屋的事实予以确认，综上，对原告举示的《协议书》三性予以确认。 2.原告举示的房屋产权证，二被告对真实性无异议，但认为仅提供了一部分，并不完整。本院对其不予确认。 3.原告举示的广播电视费发票，二被告对广播电视费由原告支付的事实无异议，但认为在租赁关系中也应由原告支付，不能达到房屋系原告所买的证明目的。本院对该组证据的真实性予以确认。 4.原告举示的《证明》，二被告对真实性无异议，但认为原告自身另有晨光公司的房屋，不能证明系诉争房屋的护楼费。本院认为，该证据中并未显示所扣护楼费的具体房屋信息，故对关联性和证明目的不予确认。 5.原告举示的《协议》和《中昊晨光化工研究院有限公司职工棚户区改造项目搬家过渡补偿协议》（以下简称《过渡补偿协议》）、借记卡账户历史明细清单，二被告对真实性均无异议，对《协议》的合法性有异议，认为被告未授权原告签署，也不知晓该协议的存在，对《过渡补偿协议》和借记卡账户历史明细清单，认为邓尚芬身份与本案无关。本院认为，《协议》《过度补偿协议》系原件，盖有晨光公司职工棚户区改造领导小组公章，与本案具有关联性，本院予以确认，但借记卡账户历史明细清单上备注的摘要为工资而不是过度补偿费，其关联性本院不予确认。 6.原告举示的《房产登记信息查询情况说明》，二被告对三性无异议，对证明目的有异议，认为自1994年开始，产权就有被告张长英的名字。本院认为，二被告的质证意见已被二被告举示的诉争房屋历史档案材料所否定，本院不予采信，对原告举示的该组证据三性予以确认。 7.二被告举示的复印于富顺县不动产登记中心的诉争房屋档案材料，原告对真实性无异议，对证明目的有异议。本院对真实性予以确认。 8.二被告举示的晨光公司四厂工资表，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明被告陈先富工资中所扣水电气费是诉争房屋的。本院认为，该工资表上并未注明所扣水电气费所涉的具体房屋，而被告陈先富在庭审中陈述在案涉房屋之外还有一套房屋，故本院对该组证据关联性和证明目的不予确认。 9.二被告举示的2018年1月30日的《协议》，原告对真实性无异议，但认为不能证明陈先富是过渡费的享受者，不能证明陈先富未将房屋卖给原告。本院认为，该《协议》上所载房屋位于天成浩2栋2层10号，结合被告陈先富在庭审中陈述在案涉房屋之外还有一套房屋的事实，本院对该组证据的关联性不予确认。 本院经审理认定事实如下：原告何柏裕与被告陈先富原是晨光公司职工，均在晨光公司分配有职工福利房。被告张长英与被告陈先富系夫妻关系。1992年房改时，被告陈先富以1392.89元购买了××居住××于邓井关××村××四厂天成浩3幢4号的职工福利房60%的产权，并于1994年11月2日取得富权（私）字第0035849号《房屋所有权证》。晨光公司保留剩余40%的产权，于1994年11月2日取得富保全字第0006780号《房屋共有权保持证》。为解决房改遗留问题，1998年10月31日经原共有产权人晨光公司同意，被告陈先富于1999年2月4日以760.64元的价格购买了剩余40%的产权，后于2010年11月28日通过了富顺县住房制度改革领导组的审批同意。在晨光公司后续为购房职工办理产权证的过程中，因原来房改登记的房屋面积有误，2014年晨光公司委托富顺县通达测绘有限责任公司进行测绘，上述房屋经测绘套内面积为36.89㎡，分摊面积为11.62㎡，建筑面积确定为48.51㎡，并作为了房改房产权面积办理的依据。2020年1月21日，被告陈先富和张长英取得上述房屋的不动产权，产权证号为川（2020）富顺县不动产权第0001708号，房屋地址登记为富顺县。 期间，被告陈先富作为甲方，与原告何柏裕作为乙方，于2001年1月2日签订《协议书》，约定：“经双方协商，甲方愿将自己所有权的住房，天成浩厂家属区的三栋一层号以捌仟元人民币售给乙方。乙方同意接受以捌仟元人民币买下，以解决居住条件困难。房产证原是甲方的名字，售后甲方连同房子一起交给乙方，作为乙方据有此房产权的凭证和依据。双方签字表示售与买了此房。售与买后，日后不管形势发展如何？甲乙双方绝不反悔。口说无凭，甲乙双方特立此据。”当日，原告现金交付8000元给被告陈先富，被告交付房屋给原告使用至今。2012年12月14日，原告交纳了案涉房屋的有线广播电视安装费613元。2017年12月14日，晨光公司职工棚户区改造领导小组作为甲方，与原告何柏裕作为乙方，签订了关于棚户区改造综合整治房屋的《协议》，内容中载明：乙方为“陈先富，现房主何柏裕”，综合整治房屋位置为“天成浩3栋1层4号”，综合整治房屋类型为“通走廊”，综合整治房屋建筑面积为“48.51”。2018年6月4日，晨光公司作为甲方，与原告何柏裕的妻子邓尚芬作为乙方，签订了《过渡补偿协议》，载明了乙方现居住在天成浩3栋1楼4号，棚改拆迁过渡费的具体补偿标准，补偿款收款账户户名为邓尚芬，以及领取补偿款时必须提供购房合同、已付购房款凭据和书证或其他能够证明其为补偿款合法领取人的凭据。 诉讼过程中，二被告曾于2020年5月12日向本院申请对《协议书》中“陈先富”是否为陈先富亲笔书写进行笔迹鉴定，本院依法委托了西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，后被告陈先富和张长英未交纳鉴定费并明确表示不进行鉴定。 另查明，晨光公司原名称为化学工业部晨光化工研究院，2000年11月20日经自贡市市场监督管理局核准名称变更为中昊晨光化工研究院，2012年6月20日经自贡市市场监督管理局核准名称变更为中昊晨光化工研究院有限公司。 本院认为，依法成立并生效的合同，对双方当事人具有约束力，双方应当遵守诚实信用原则自觉履行合同义务。当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。诉争房屋原系晨光公司的职工福利房，被告陈先富在1992年房改时向晨光公司购买了60%的产权，并于1994年取得这60%产权的权利证书，后在1999年房改时又向晨光公司购买了剩余40%的产权。被告张长英辩称1992年房改后，案涉房屋产权由陈先富占30%、张长英占30%、晨光公司占40%的意见，已被本案证据所否定，本院不予采信。被告陈先富与原告何柏裕在2001年签订房屋买卖合同时，虽然尚未完成物权登记，但被告陈先富之前于1992年和1999年向晨光公司购买房屋的合同合法有效。从晨光公司与何柏裕及邓尚芬所签订的棚户区改造的《协议》《过度补偿协议》，可以看出晨光公司对陈先富卖房给何柏裕一事是知悉并同意或事后予以了追认的。综上，陈先富在2001年出售房屋给原告的行为并非无权处分，所签订的房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 二被告辩称《协议书》上“陈先富”的签字并非陈先富本人书写，但未向本院举示证据予以证明，自行承担举证不能的法律后果，对该辩解意见本院不予采信。二被告辩称与原告之间的法律关系为房屋租赁而非房屋买卖，既未向本院提交任何证据证明系租赁关系，也与本案现有证据所反映的事实相悖，二被告当庭陈述也多次前后矛盾，明显不符合逻辑，也不符合租赁关系的特征，本院对该辩解意见亦不予采信。 根据房屋买卖合同的性质和目的，卖方协助买方办理产权变更登记，是房屋买卖合同中卖方向买方转移房屋所有权应有之义务，也是诚实信用原则的基本要求，卖方陈先富有义务协助买方何柏裕办理过户登记手续。鉴于案涉房屋产权现登记在陈先富以及其配偶张长英的名下，故原告诉请二被告协助办理登记案涉房屋的产权过户登记，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告何柏裕与被告陈先富于2001年1月2日签订的《协议书》合法有效； 二、限被告陈先富和张长英于本判决生效之日起三十日内协助原告何柏裕将位于富顺县的房屋过户登记至原告何柏裕名下。 案件受理费2050元，减半收取计1025元，保全费920元，共计1945元，由被告陈先富和张长英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员 邹 宇 二〇二〇年八月十二日 书记员 郭万羽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》 第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。