江西省奉新县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0921民初1235号原告：奉新月亮湾休闲山庄，住所地：江西省宜春市奉新县。统一社会信用代码：91360921332908613Ｅ。投资人：帅长城，该山庄董事长。委托诉讼代理人：金小喜，江西康拓律师事务所律师。执业证号：13609199110341628。（特别授权）被告：王人华，男，1971年3月26日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。委托诉讼代理人：郑学平，江西添翼律师事务所律师。执业证号：13601201010544338。（特别授权）原告奉新月亮湾休闲山庄（下称原告）与被告王人华（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金小喜，被告的委托诉讼代理人郑学平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除简小林与被告于2018年7月1日签订的《月亮湾山庄场地租赁合同》；二、判令被告清空占用的“月亮湾山庄”场所，并立即交付给原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月1日简小林（已故）受原告委托将原告所有的“月亮湾山庄”场地出租，并与被告签订《月亮湾山庄场地租赁合同》。合同第一条规定：合同期限为8年，即从2018年7月1日至2026年6月30日止。合同期满后乙方若不再续租，场面不得损坏，乙方搭钢结构甲方不赔偿损失，若乙方想续签，有优先权，若月亮湾山庄整体出售或整体政府收购，包括搬迁费在内，如第一年出售，赔偿乙方人民贰拾万元整，第二、三年出售赔偿乙方壹拾万元整，……合同还就租金计算、租金交付方式、费用承担等予以了约定。合同签订后，原告即将出租场所交付给了被告使用，被告交付了前四年租金人民币肆拾万元整，但被告未严格按合同履行。原告于2019年8月12日与他人签订月亮湾山庄资产转让《协议书》，将月亮湾山庄资产整体转让给他人，并约定月亮湾山庄交付时间，受让人已按时交付了受让保证金。原告即多次告知并要求被告搬迁并清空场地，期间原告方也多次通过报警调解，也通过找法院法官进行过诉前调解过，但被告仍以各种理由拒绝搬迁，一直占用原告月亮湾山庄场地经营至今，致使原告与他人签订的月亮湾山庄资产转让《协议书》搁置无法履行，造成原告巨大的经济损失。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称：一、原告要求解除合同的条件尚未成就。原告虽然与案外人陈义球签订了协议书，但该协议书是否真实答辩人不得而知，即使是真实的，该协议也没有发生法律效力，因为奉新月亮湾休闲山庄的营业执照尚未变更，土地使用权人也还是奉新月亮湾休闲山庄，从法律意义上没有任何改变。二、即使是整体转让，原告也不能解除合同。《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。三、被答辩人将奉新月亮湾休闲山庄转让给案外人陈义球，侵害了被告的优先购买权。如原告要求确认我方与简小林签订的合同无效的话，我方已经将相应的租金转给简小林指定的人邓永萍，租金已交至2022年，那么简小林将不属于自己有处分权的东西租赁给他人获取租金的行为涉嫌刑事诈骗。综上，原告的起诉无任何事实和法律依据，请法院对其诉请依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：简小林（已故）曾为原告的全额投资人，2018年4月23日原告的全额投资人变更为帅长城，至今帅长城仍为原告的全额投资人。2018年7月1日简小林受原告的委托与被告签订了一份《月亮湾山庄场地租赁合同》，该合同的内容为：“甲方（出租方）：简小林，乙方（承租方）王人华。经甲、乙双方友好协商，甲方将月亮湾山庄进冯客隆驾校场地的右边面积约9亩出租给乙方做钢结构收购废品，乙方场地用铁墙围起来，……：一、合同期限：合同期限为8年，即从2018年7月1日至2026年6月30日。合同期满后乙方若不再续租，场面不得损坏，乙方搭建钢结构甲方不赔偿损失，若乙方想续签、有优先权。若月亮湾山庄整体出售，或整体政府收购，包括搬迁费在内，如第一年出售、赔偿乙方人民贰拾万元整；第二、三年出售赔偿乙方壹拾万元整；……；二、从签订合同之日三天内一次性交清前4年租金，4年完成后，乙方提前叁个月交后4年的租金，后4年租金按前4年租金上浮百分之十收取，年租金不予递增。三、租金及交付方式，第一年至第四年的租金为肆拾万元，第五年至第八年租金为肆拾捌万元到合同期满……。”简小林在甲方处签名捺印，王人华在乙方处签名捺印。被告将2018年7月1日至2022年6月30日4年的40万元租金交给了简小林的妻子邓永萍，邓永萍在收到上述40万元租金后将该租金交给了奉新月亮湾休闲山庄。2019年8月12日原告奉新月亮湾休闲山庄（投资人帅长城）与案外人陈义球签订了一份《协议书》，该协议书内容为“经甲（帅长城）乙（陈义球）双方友好协商，就原奉新月亮湾休闲山庄整体转让事宜，达成以下条款，双方共同遵守：一、奉新月亮湾休闲山庄整体作价壹仟零伍拾万元人民币，包括围墙内所有土地及有证或无证全部建筑物，其中27亩鱼塘租赁也同时转让租赁权给乙方。二、付款方式：转账。甲方原使用奉新月亮湾休闲山庄房产证和土地证抵押贷款320万元，乙方先支付320万元用于还银行贷款，并当天领回证件交给乙方，当天配合乙方变更法人，股权不变。乙方支付第二笔款480万元后，当日配合乙方变更全部100%股权。余款250万元在甲方清场后三天内付清，甲方配合乙方办理股份转让手续……”，陈义球于2019年8月12日及8月13日共向帅长城转款320万元。以上事实有原告提供的营业执照、法定代表人证明、身份证、《租赁合同》、《土地使用权证》、《房屋产权证》、《协议书》、银行交易凭证，同时结合原、被告的当庭陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为2018年7月1日简小林与王人华签订的《月亮湾山庄场地租赁合同》是否符合解除条件。本院认为《月亮湾山庄场地租赁合同》合法有效，理由为：首先，公民和法人可以通过代理人实施民事法律行为，原告奉新月亮湾休闲山庄自认是其委托简小林签订《月亮湾山庄场地租赁合同》，该委托行为合法有效，本院予以确认，故简小林签订上述合同的行为对原告产生法律效力；其次，代理人简小林在合同出租方处书写其个人名字的行为，虽然不符合代理人在代理权限内，需以被代理人的名义实施民事法律行为的行为规范，但是该合同内容所约定的权利义务主体是原告“奉新月亮湾休闲山庄”与被告“王人华”，本院据此确认合同的实际出租方为原告奉新月亮湾休闲山庄，代理人的上述行为瑕疵并不影响该合同的法律效力，该合同对原告具有法律约束力；再次，被告通过邓永萍将2018年7月1日至2022年6月30日4年的40万元租金交付给了原告，原告在收取该租金后，未对租赁合同的效力提出异议，视为其对该合同的认可，且该合同被告已实际履行，该合同对原、被告均产生法律效力。故本院确认《月亮湾山庄场地租赁合同》的出租方为原告，承租方为被告，该合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告以其将奉新月亮湾休闲山庄已转让于案外人陈义球，符合《月亮湾山庄场地租赁合同》中约定的“若月亮湾山庄整体出售，或整体政府收购，包括搬迁费在内，如第一年出售、赔偿乙方人民贰拾万元整；第二、三年出售赔偿乙方壹拾万元整……”，要求解除该租赁合同。经查，原告虽与陈义球签订了奉新月亮湾休闲山庄转让的《协议书》，但奉新月亮湾休闲山庄的所有股权仍归帅长城所有，该山庄的物权并未产生变动，帅长城现仍为山庄的所有权人，故“月亮湾山庄整体出售”的约定并未成就，同时原告亦无解除合同的法定事由，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。据此对原告基于解除合同而提出的全部诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告奉新月亮湾休闲山庄的全部诉讼请求。案件受理费4400元，减半收取为2200元由原告奉新月亮湾休闲山庄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费4400元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 周景鹏二〇二〇年八月三十一日代书记员 王 力