江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0124民初1864号原告：付斌，男，汉族，1980年10月20日出生，住南昌市进贤县。原告：万玉珍，女，汉族，1980年2月26日生，住南昌市进贤县。二原告共同委托诉讼代理人：熊俏，江西三松律师事务所律师。被告：熊建华，男，汉族，1968年4月5日出生，住南昌市进贤县。被告：车文华，男，汉族，1980年6月21日出生，住南昌市进贤县。被告：熊贞，女，汉族，1994年2月1日出生，住南昌市进贤县。三被告共同委托诉讼代理人：邓路红，进贤县三阳集乡法律服务所法律工作者。原告付斌、万玉珍与被告熊建华、车文华、熊贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日第一次公开开庭审理，原告付斌及二原告共同委托诉讼代理人熊俏，三被告共同委托诉讼代理人邓路红到庭参加诉讼，于2020年8月10日第二次公开开庭审理，原告付斌及二原告共同委托诉讼代理人熊俏，被告熊建华及三被告共同委托诉讼代理人邓路红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令三被告赔偿因恶意串通低价转让原告房屋给原告造成的损失534508元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月13日，原告因资金周转向当时职业放款的被告一熊建华借款272000元，被告一熊建华转账270000元，实际到账200000元，当天向熊建华转回70000元作为预先支付利息。两人当天签订了《房屋买卖协议书》作为还款的担保，约定原告将坐落在进贤县民和镇沿港路728号复式楼中的下层面积为179.45平方米，房权证进房字第**，作价272000元出售给被告一，同时在收条中注明原告在2016年2月12日前可以还款272000元买回该房。为了加强房屋的担保作用，被告一带原告当日办理了全权委托被告一处置房产的公证委托书。2015年6月15日，原告再次需要资金周转，被告一熊建华介绍了被告二车文华放款给原告，当时放了186000元给原告，原告马上转回37000元，实际原告到账149000元。同样两人当天签订了《房屋买卖协议书》作为还款的担保，约定原告将坐落在进贤县民和镇沿港路728号复式楼中的上层，面积为108.89平方米，房房权证进房字第**作价186000元出售给被告二，同时在收条中注明原告在2016年2月12日前可以还款186000元买回该房。为了加强房屋的担保作用，被告二车文华带原告当日办理了全权委托被告二处置房产的公证委托书。两被告通过两处放款使得原告将坐落在进贤县民和镇沿港路728号的二层复式楼以让与担保的目的签订了买卖协议，并且通过公证委托书取得了代理原告产权过户、房屋买卖等的代理人身份。2016年2月，因原告一时未能还款，两被告直接通过买卖方式将出售房屋所得利益（远超过借款金额）占为己有，先是与被告三熊贞恶意串通，拿着授权书，以原告代理人的名义将整个复式楼以严重低于市场价的低价12万元（当时市场价为883508元）转移给明知房屋为担保的被告三熊贞（熊建华女儿），并将复式楼两层统一办理了一个新证，房权证为赣20**进贤县不动产权第0000818号，地址为进贤县民和镇沿港路****，面积288.34平方米。被告三熊贞与被告一、被告二恶意串通，原本该买卖合同因恶意串通无效，但此时原告仍然居住在房屋内甚至不知道该事。直到后来在被告一熊建华、被告二车文华以被告三熊贞名义再次出售给付达辉，并且收取了全部房款，原告方知两被告已经将自己名下房屋出售并占有所有房款。原告和原告母亲每年都问两被告要赎回房子，两被告称借钱那天房子就是他们的，后来问两被告要回多余的房款，两被告也态度恶劣，并且在今年还报警处理过该事，但警方建议起诉。被告一熊建华、被告二车文华基于原告借款产生的让与担保而取得了代理原告处置涉案复式楼的权利，而后两被告与被告三恶意串通，在房屋市场价为883508元的情况下，低价转移并处置房屋，占有了所有房款，民法通则第六十六天第三款规定：代理人与第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任，为维护自身权益，特诉至法院。二、三被告答辩称：原、被告签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并不存在原告起诉状中所述的担保关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。1、原、被告之间是合法的房屋买卖合同关系，该《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，受法律保护。2、双方并无设立抵押权的合意，也不存在抵押物流转的事实，故不存在流转抵押的情形。事实是被告找原告熊建华借款，被告熊建华对原告不了解，没同意借款给原告。因此原告提出将房屋卖给被告熊建华。原告根据自己所需资金的数量将复式楼的四楼卖给被告熊建华，约定房屋价款为27万元，被告熊建华考虑到复式楼不好卖，所以双方协商原告可以在2016年2月12日前购回房屋，被告一熊建华担心复式楼分开买会有风险，为此双方协商同意通过公证房屋买卖合同及委托代办等手续。2015年6月15日，原告再次找被告一熊建华将其复式楼五楼买去，熊建华没有资金，就介绍被告二车文华购买，同样办理以上手续。2016年2月12日，被告熊建华、车文华找原告购回该房屋，原告因为没有资金放弃了该房屋优先购买权，于是被告熊建华、车文华决定去办理房屋过户手续，在办理房屋过户手续时发现原告将该复式楼产权证申请合并，导致被告熊建华、车文华不能分别过户，被告熊建华、车文华无奈之下将房屋合并过户给被告三熊俏。结合原、被告举证质证及当庭陈述，本院将已审理查明事实认定如下，原告付斌、万玉珍原有坐落在进贤县（毛坯房，顶楼，4－5层，4层建筑面积179.45平方米、5层建筑面积108.89平方米）。2015年2月13日，两原告与被告熊建华签订房屋买卖协议书并在进贤县公证处公证，房屋买卖协议书约定原告付斌、万玉珍将坐落在进贤县民和镇沿港路728号房屋卖给被告熊建华，该房屋为混合结构，建筑面积为179.45平方米，房屋所有权证号证号为：进房字第**屋售价为272000元，该房是复式楼的四楼。2015年2月13日当日，被告熊建华向原告付斌银行转账支付270000元，原告付斌出具收条，收条注明收到熊建华购房款272000元，同时约定付斌有权在公历2016年2月12号前买回该房，同日，原告付斌向被告熊建华银行转账70000元；同日原告付斌、万玉珍与被告熊建华签订委托书，授权被告熊建华作为合法代理人全权代为办理该房屋的产权过户、查档、房产测绘、房屋买卖、领证、银行抵押按揭、收取房款、拆迁赔偿、缴纳相关税费等一切相关手续事宜，并对该委托书在进贤县公证处进行公证。原告付斌、万玉珍与被告车文华于2015年6月15日签订房屋买卖协议书并在进贤县公证处公证，房屋买卖协议书约定原告付斌、万玉珍将坐落在进贤县民和镇沿港路728号2栋第五层房屋卖给被告车文华，该房屋建筑面积为108.89平方米，房权证编号：编号：进房字第**售价为186000元，该房是复式楼的五楼。2015年6月15日当日，被告车文华向原告付斌银行转账支付186000元，原告付斌出具收条，收条注明收到车文华购房款186000元，同时约定付斌有权在公历2016年2月12号前买回该房，同日，原告付斌向被告车文华银行转账37000元；同日原告付斌、万玉珍与被告车文华签订委托书，授权被告车文华作为合法代理人全权代为办理该房屋的产权过户、房屋买卖、拆迁、领证、银行按揭、抵押贷款、收取房款、办理房产测绘、办理水电过户、闭路电视过户、燃气管道过户、查档、缴纳相关税费等事宜，并对该委托书在进贤县公证处进行公证。截止2016年2月12日，因原告付斌未行使回购房屋的权利，被告熊建华、车文华打算过户房屋，发现该复式楼房屋4层5层的两个房权证书合并为一个房权证一套房，导致无法单独过户，因此被告熊建华、车文华代理原告付斌将该复式楼（面积288.34平方米，由上述的四层、五层房屋合并而来）转让给被告熊贞（熊贞是熊建华女儿）。2016年8月10日，被告熊贞又经过进贤县公证处公证将房屋以人民币64.68万元卖与胡勇军。原告付斌、万玉珍认为出售该房屋所得价款应归属原告付斌、万玉珍所有，根据进贤县房屋交易与产权告知单（转让）上的转让金额883508元，三被告应当向原告支付534508元。原告因此向法院起诉。本院认为，结合原、被告举证质证及当庭陈述，本案的争议焦点归纳分析如下：1、本案的基础法律关系是原告主张的民间借贷关系还是被告主张的房屋买卖关系。原告主张收取被告熊建华、陈文华的银行转账是借款，当日转回给被告熊建华、陈文华的金额是支付的利息，签订房屋买卖协议书是担保行为；被告熊建华、车文华主张是房屋买卖关系，被告按房屋买卖协议书支付了购房款，原告收取购房款出具收条，在收条上原、被告约定在2016年2月12日前原告可以回购该房屋，因此原告支付了一定的金额给被告熊建华、车文华。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为本案的基础法律关系是民间借贷及抵押物担保，但没有提交相应的借款合同或者借条借据等证据予以证明是民间借贷，也没有提交相应的抵押合同；被告认为该案是房屋买卖，并提供了房屋买卖协议书及相应公证书、被告的购房款汇款收据、原告出具的购房款收条予以证明；对原告向被告当日支付的金额，被告解释称是双方对房屋有回购约定，因此被告向原告收取的一定比例金额，对于支付一定金额获得房屋一定时期内优先买回房屋的行为并不违反法律规定。结合现有证据材料，本案基础法律关系应认定为房屋买卖。2、本案基础法律关系认定为房屋买卖后，争议房屋再次转让所得归谁所有。原告付斌、万玉珍与被告熊建华、车文华分别就四、五层楼房签订房屋买卖协议书、委托书并进行了公证。被告熊建华、车文华支付全部购房款后，双方又约定回购事宜，被告熊建华、车文华分别收取原告一定金额。回购约定期限截止，原告未行使回购权。被告熊建华、车文华称过户房屋时发现原本四、五层房屋是两个房产证两套房被原告付斌合并为一个房产证一套房导致被告熊建华、车文华无法分别过户房产，原告付斌称可能是原告家里人去办理的合并手续，对此不太清楚。因此被告熊建华、车文华拿着原告的委托书将该复式楼（四、五楼合并而来）转让给被告熊贞。从形式上看是被告熊建华、车文华代理原告将房屋转让给被告熊贞，事实上是原告将房屋出售给被告熊建华、车文华并签署委托书并进行公证，之后被告熊建华、车文华以所有人的意思将该房屋转让给被告熊贞并收取房款。原告与被告熊建华、车文华签署房屋买卖协议书及委托书原意有规避房屋禁止转让时间限制及多次过户需缴纳多次税款，现原告称当时不懂这些有违诚实信用原则，本院不予认可。因此，争议房屋再次转让所得应归房屋买受人即被告熊建华、车文华所有，转让款具体多少与原告并无关联。综上，原告付斌、万玉珍请求判令三被告赔偿原告房屋转让造成的损失534508元，无事实法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告付斌、万玉珍在本案中的诉讼请求。案件受理费4573元（已减半收取），由原告付斌、万玉珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 员 毛国东二〇二〇年八月二十七日法官助理 余志强书 记 员 洪 俐