广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12923号原告：珠海陆港商务服务有限公司，住所地广东省珠海市吉大情侣南路**（金珠园）****，统一社会信用代码91440400MA4UUJ3U18。法定代表人：陈惠瑶，该司董事长。委托诉讼代理人：黄永洪，广东星石海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈双仪，广东格御律师事务所律师。被告：中山市奥斯汀娱乐有限公司，住所地，住所地广东省中山市沙溪镇工业大道**首层第1卡及**会信用代码91442000MA4UJN489E。法定代表人：曾华平，该司总经理。被告：戈威，男，1983年8月4日出生，汉族，住江苏省睢宁县。上列两被告共同委托诉讼代理人：王锋，广东雅商律师事务所律师。原告珠海陆港商务服务有限公司（以下简称陆港公司）与被告中山市奥斯汀娱乐有限公司（以下简称奥斯汀公司）、戈威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海陆港公司的委托诉讼代理人黄永洪、陈双仪，被告奥斯汀公司、戈威的共同委托诉讼代理人王锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆港公司向本院提出诉讼请求：1.撤销被告奥斯汀公司于2018年6月25日签订的关于中山市［证号：粤（2018）中山市不动产权第××号］的《租赁合同》；2.两被告向原告返还位于中山市［证号：粤（2018）中山市不动产权第××号］，立即搬离上述商业楼；3.两被告互负连带责任向原告赔偿损失共计165万元（两被告非法占有以上房产损失，自2018年6月25日起暂计算至2019年5月11日，参考中山市沙溪镇周边租赁商业物业市场价29元每平方米计算，按每月15万元占用费计算，暂计算11个月，其余损失计算至两被告返还商业楼之日止）。事实与理由：原告与广州市雍源贸易有限公司执行一案，由珠海市中级人民法院受理执行。珠海市中级人民法院经过评估、拍卖广州市雍源贸易有限公司名下位于中山市，该商业楼后由原告购买。该商业楼在2015年3月26日租给广州暨鹏商贸有限公司，后于2015年4月18日广州暨鹏商贸有限公司又将该一楼部分面积及二至四楼转租给被告戈威用于经营。由于该商业楼是先抵押后出租，所以该商业楼当时是不带租拍卖。后广州暨鹏商贸有限公司为了阻碍上述案件执行，向珠海市中级人民法院提出执行异议，执行异议被驳回后，又向珠海市中级人民法院提起案外人异议之诉，目前该案的案外人异议之诉已被一审法院驳回。在案外人异议之诉过程中，珠海市中级人民法院根据原告的申请并提供的担保，珠海市中级人民法院继续执行本案，并推进上述商业楼的评估、拍卖工作，后来由原告拍卖所得。珠海市中级人民法院于2018年6月8日张贴公告，要求于2018年6月30日前所有承租户及相关人员腾退、搬迁。在2018年7月30日，该商业楼的实际承租人被告戈威来到法院与原告就清场事宜进行和解，被告戈威当场签订笔录同意清场以及腾退商业楼，以及当场将商业楼的钥匙提交给原告。原告当时已经派人去到商业楼锁门。但在被告戈威做完笔录后，被告戈威并没有遵守承诺，继续非法占有商业楼，经营卡拉ＯＫ。在2018年6月30日至今，原告已经多次向珠海市中级人民法院提出对上述商业楼进行清场。珠海市中级人民法院也因为此事多次与被告戈威进行协调，要求被告戈威腾退交回物业。在多次协商无果的情况下，2019年4月初，在珠海市中级人民法院准备对商业楼清场的过程中，被告奥斯汀公司提交一份其与原告公司名义于2018年6月25日签订的租赁合同以及张琪收取租金的流水凭证。原告的现任股东及法定代表人对此情况毫不知情，张琪自2018年6月21日已经将股权转让给现任股东，2018年8月27日将法定代表人身份变更为现任股东。原告认为被告奥斯汀公司提交的该份租赁协议并不是原告的真实意思表示，是两被告为了对抗法院的执行串通而签订的虚假合同，主要理由有以下四点：1.上述租赁合同的签订时间是不符合事实的。在上述商业楼被拍卖后，原告已经多次向法院提出清场申请，法院也多次就此事与对方协调。然而中山市奥斯汀娱乐有限公司直至2019年4月份才提出上述租赁合同，上述租赁合同签订的时间显示是2018年6月25日，明显与事实不符合。法院2018年6月5日发出腾退公告，被告戈威由于一直没有腾退，在2018年7月30日就此事到法院进行和解，并签订笔录，被告戈威当场同意清场腾退房屋，并没有提出这份租赁合同。在签订和解协议当天原告便对商业楼加锁后，戈威后来出尔反尔，破锁继续经营卡拉ｏｋ。因此，原告又继续向珠海市中级人民法院申请强制执行和腾退清场商业楼并且也正因为上述租赁合同不是原告的真实意思，所以原告才会多次向珠海市中级人民法院申请强制执行。2.原告的股东、法定代表人或授权代表从未在上述租赁合同进行加盖公章，并且对该份租赁合同也不知情，该份租赁合同并不是原告的真实意思表示。首先，该份租赁合同没有盖骑缝章，前面两页的页码可以随时更改、变换。公章已经在2018年6月19日办理备案，前任股东、法定代表人张琪已经在2018年6月20日将公章交给现任股东陈灿铨。原告现任股东和法定代表人从未授权任何人在上述租赁合同加盖公章，而被告奥斯汀公司也没有举证提交签订上述租赁合同的授权委托书，因此该份合同不符合客观事实。3.上述租赁合同约定的收款人张琪已经与原告没有任何关系，既不是原告的股东也不是原告的法定代表人。张琪作为收款人收取租金，而被告奥斯汀公司却没有提交任何的授权委托书、委托收款证明书，也没有将租金划入公司账户，于理不合。因此，上述租赁合同明显是两被告串通伪造的。4.本案明显是两被告恶意串通，目的是通过虚构的租赁合同对抗法院执行。被告戈威一直都是被告奥斯汀公司的法人以及股东，其因为在法院2018年7月签订笔录同意腾退，后来又反悔，拒不搬迁，其极有可能为避免构成拒不执行判决、裁定罪，通过被告奥斯汀公司虚构租赁合同，以达到妨碍执行，达到继续非法占有物业的目的。综上所述，被告奥斯汀公司提交的上述租赁合同在合同签订的时间、合同内容、履约过程均存在诸多疑点和不合常理之处，原告由始至终没有与被告奥斯汀公司签订过上述租赁合同，该租赁合同的公章也不是原告或原告的授权人加盖的，两被告为谋求共同利益，恶意串通，订立虚构的租赁合同，明显损害了原告的利益，导致原告无法使用商业楼。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，本案中，两被告恶意串通，损害原告利益的，合同无效。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”本案中，两被告恶意串通，提供虚假的租赁合同，导致原告的利益遭受损害，两被告应当向原告承担连带赔偿责任。两被告一直非法占用原告的房屋，导致原告的损失不断扩大，两被告应按市场的价格向原告赔偿租金损失。原告珠海陆港公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.营业执照、企业基本信息；2.租赁合同、不动产权证；3.（2017）粤04执118号笔录、送达回证、协助执行通知书、拘留决定书、执行拘留通知书、悔过书；4.（2017）粤04执118号之四执行裁定书、（2017）粤04执118号之七执行裁定书；5.（2018）粤04民初13号民事判决书；6.借款协议、股权过户特别说明、印章备案证明、核准变更登记通知书（2018年6月21日）、核准变更登记通知书（2018年8月27日）、营业执照；7.强制执行申请书（2018年11月8日）、强制执行申请书（2019年2月18日）、关于请求尽快采取强制措施进行清场腾退的申请报告、补充说明、接收当事人提交诉讼资料凭证、快递单；8.关于对2018年6月25日《租赁合同》的情况说明。被告奥斯汀公司、戈威辩称：1.原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求；2.原、被告所签订的租赁合同合法有效，合同签订后被告均有依约支付租金，但由于原告拒不提供收款账户，在签订合同后又意图故意制造被告违约的情形，被告遂只能通过公证提存的方式支付租金，自合同签订后被告已向张琪即租赁合同委托收款方和公证处提存支付租金共一百多万元，原告未能收取租金的责任在于其自身，现原告要求撤销双方所签订的租赁合同，没有任何事实依据及法律依据，合同的签订不存在任何的欺诈、胁迫、重大误解，也不存在显失公平，更不存在原告所称的恶意串通；3.因双方所签订的合同合法有效，各方应当诚实信用，履行合同，现被告要求返还相关物业，搬离相关场所没有任何依据；4.同上，被告至今足额支付按月租金，且该租金的支付标准已远远高于物业权属变更前的租金价格，原告要求赔偿165万元没有任何依据；5.租赁合同为原告与被告奥斯汀公司所签订，其合同的相对方为被告奥斯汀公司，而非被告戈威，被告戈威作为股东或被告奥斯汀公司之前的法定代表人，并不能构成被告戈威作为合同相对方的条件，因此原告要求被告戈威承担相关责任没有任何事实及法律依据；综上，被告认为原告签订合同后却又反悔的行为明显有违诚信，原告的诉求没有任何依据，请求法院依法全部驳回。被告奥斯汀公司、戈威就其辩解，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.租赁合同、广发银行客户回单、借记卡账户历史明细清单、银行转账记录；2.公证书；3.解除租赁合同通知书、快递单、查询记录、回复函。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月8日，陆港公司成立，法定代表人为张琪，股东为张琪、郑合。2016年9月9日，陆港公司的印章在珠海市公安局拱北口岸分局进行备案。因该印章遗失，陆港公司于2018年6月19日将公司印章及财务专用章、法定代表人张淇私人印章在珠海市公安局拱北口岸分局重新进行备案。2018年6月21日，陆港公司股东张琪变更为陈惠瑶。2018年8月27日，陆港公司法定代表人变更为陈惠瑶，股东郑合变更为陈灿铨，现股东为陈惠瑶、陈灿铨。陆港公司在庭审中确认张琪于2018年6月20日将公司印章转交给公司股东陈惠瑶、陈灿铨，并由陈惠瑶、陈灿铨保管。奥斯汀公司于2015年11月6日成立，法定代表人为戈威，股东为戈威、陈玉清、林发文。后奥斯汀公司法定代表人于2018年8月9日变更为曾华平。2018年5月7日，珠海市中级人民法院作出（2017）粤04执118号之七执行裁定书，拍卖被执行人广州市雍源贸易有限公司名下位于中山市的房地产，并确认由陆港公司购买。2018年7月16日，陆港公司对上述房地产办理了不动产过户手续，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第××号。该房产在拍卖前由戈威租赁用于奥斯汀公司经营，陆港公司在竞买后该房产仍由奥斯汀公司占用使用，珠海市中级人民法院要求戈威腾退后交还给陆港公司，但戈威经多次催告后仍拒绝腾退、搬迁。2019年4月，珠海市中级人民法院准备对奥斯汀公司进行清场，后奥斯汀公司提交了一份其与陆港公司签订的《租赁合同》，该合同的落款时间为2018年6月25日，奥斯汀公司认为其与陆港公司于2019年1月中旬对其继续承租上述房地产达成合意，双方将该租赁合同的日期倒签为2018年6月25日。《租赁合同》约定：甲方（陆港公司）将其自有的位于中山市沙溪镇工业大道32号（整栋）房地产租赁给乙方（奥斯汀公司）使用；租赁期限为五年，自2018年6月25日起至2023年6月25日，2019年2月1日至2021年1月30日的月租金为10万元，2022年1月30日至2023年1月30日的月租金为11万元；乙方在每月10号前支付当月租金给甲方，逾期支付租金，经甲方书面催收，乙方仍未支付租金给甲方的，甲方有权终止合同，乙方尚欠前述《物业租赁合同》项下的租金42万元，于2019年1月17日前一并支付给甲方；本合同签订之日起若甲方转让该租赁物，在同等条件下乙方有优先受让权，若乙方放弃购买，且新业主不同意出租给乙方的情况下，乙方退租，甲方一次性赔偿乙方5万元；甲方收款账户资料如下：开户名称：张琪，银行账户62×××69，开户银行：工商银行珠海分行。合同还约定了其他内容。陆港公司、奥斯汀公司分别在甲方、乙方处盖章。合同签订后，戈威代奥斯汀公司于2019年1月17日、2月12日、3月8日向陆港公司指定的张琪银行账户交纳租金42万元、10万元、10万元，于2019年4月16日至2019年10月9日期间将每月租金10万元提存到广东省中山市香山公证处。陆港公司对《租赁合同》中甲方所盖印章不予确认，并向本院申请对该印章与其在珠海市公安局拱北口岸分局处备案的印章是否为同一印章进行司法鉴定。本院依法委托广东岐江司法鉴定中心对印章的真伪进行鉴定。广东岐江司法鉴定中心于2019年10月24日对陆港公司持有的印章进行取样并制作《印章样本提取表》，向珠海市公安局拱北口岸分局调取了陆港公司于2016年9月9日、2018年6月19日备案的2份《印章备案证明》。2020年4月30日，广东岐江司法鉴定中心作出广东岐江司鉴[2019]文鉴字第A028号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.签订日期为2018年6月25日《租赁合同》上第3页“甲方：珠海陆港商务服务有限公司”处红色印章印文“珠海陆港商务服务有限公司”与标注日期为“2019.10.24”的《印章样本提取表》上“珠海陆港商务服务有限公司”印章不是由同一印章盖印形成；2.签订日期为2018年6月25日《租赁合同》上第3页“甲方：珠海陆港商务服务有限公司”处红色印章印文“珠海陆港商务服务有限公司”与标注日期为“2016年9月9日”的《印章备案证明》上“珠海陆港商务服务有限公司”印章不是由同一印章盖印形成；3.签订日期为2018年6月25日《租赁合同》上第3页“甲方：珠海陆港商务服务有限公司”处红色印章印文“珠海陆港商务服务有限公司”与标注日期为“2018年6月19日”的《印章备案证明》上“珠海陆港商务服务有限公司”印章印文是由同一印章盖印形成。陆港公司支付鉴定费17564元。陆港公司认为涉案《租赁合同》对其不发生法律效力，遂于2019年5月16日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，2019年9月28日，张琪出具《关于对2018年6月25日〈租赁合同〉的情况说明》，主要内容为：本人张琪曾担任陆港公司法人，于2018年6月21日陆港公司股东变更为陈灿铨和陈惠瑶。2018年8月27日，陆港公司的法人变更为陈惠瑶。2019年1月，奥斯汀公司及戈威三人找到本人，提出要偿还2017年至2018年部分租赁费用共计42万元，同时提出续约请求。由于本人正与陈灿铨有股份的纠纷案正在处理，陈灿铨就陆港公司股权转让费用未与本人结算完毕，所以没有答应戈威及奥斯汀公司的续约要求。戈威及奥斯汀公司提出如果本人张琪与陈灿铨、陈惠瑶就陆港公司股权转让完毕，愿意主动放弃签署的租赁合同，但需本人赔偿50万元补偿金，本人问戈威及奥斯汀公司上述约定是否愿意体现于租赁协议中，戈威及奥斯汀公司同意上述放弃租赁合同的约定体现在租赁合同中。本人于2019年1月与戈威及奥斯汀公司补签一份2018年6月25日的租赁合同，同时收取了2017年至2018年所欠租金42万元。本人确定，上述合同是于2019年1月签署的，此租赁合同落款时间是倒签的，陆港公司新法人及股东并未知情，事后也没有对本人的签约行为进行追认，上述行为是本人的个人行为。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合当事人双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、陆港公司与奥斯汀公司签订的《租赁合同》是否合法有效；二、奥斯汀公司、戈威应向陆港公司支付租金的具体数额。关于焦点一，即陆港公司与奥斯汀公司签订的《租赁合同》是否合法有效的问题。陆港公司主张涉案《租赁合同》的签订不是其及奥斯汀公司的真实意思表示，且张琪在签订合同时不是其法定代表人及股东，无权签订合同，要求撤销《租赁合同》。本院经审查认为，首先，关于涉案《租赁合同》中甲方处陆港公司印章是否真实的问题。陆港公司对涉案《租赁合同》中甲方处其印章不予确认，并在诉讼中对印章的真伪申请司法鉴定。本院依法委托广东岐江司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心作出《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：签订日期为2018年6月25日《租赁合同》上第3页“甲方：珠海陆港商务服务有限公司”处红色印章印文“珠海陆港商务服务有限公司”与标注日期为“2018年6月19日”的《印章备案证明》上“珠海陆港商务服务有限公司”印章印文是由同一印章盖印形成。该《司法鉴定意见书》不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，而且该鉴定结论符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定，况且该鉴定结论经过质证，陆港公司与奥斯汀公司、戈威对此均未提出异议，该鉴定程序合法有效，鉴定内容真实可信，鉴定结论清楚，故本院对该鉴定结论予以采信，可以作为本案的证据使用，即涉案《租赁合同》中甲方处陆港公司印章是真实印章。其次，关于陆港公司认为张琪无权代表其公司与奥斯汀公司签订合同、无权在《租赁合同》上加盖陆港公司印章的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，张琪曾系陆港公司的法定代表人、股东，并且持有陆港公司的印章，奥斯汀公司有理由相信张琪在合同上盖章的行为是代理公司的行为，其行为构成表见代理，该代理行为有效。张琪持有陆港公司的印章，其在《租赁合同》加盖印章的行为是代表公司的职务行为，并非个人行为。再次，关于陆港公司要求撤销涉案《租赁合同》的请求。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”陆港公司未提交证据证明奥斯汀公司与陆港公司在签订合同过程中存在上述法律规定的可撤销情形，其要求撤销涉案《租赁合同》的请求没有事实与法律依据，本院不予支持。故本院认定陆港公司与奥斯汀公司签订的《租赁合同》合法有效，陆港公司与奥斯汀公司之间成立合法的租赁合同关系。关于焦点二。关于陆港公司要求奥斯汀公司支付从2018年6月25日起至返还涉案房地产之日止占用费的请求。首先，《租赁合同》约定“乙方尚欠前述《物业租赁合同》项下的租金42万元，于2019年1月17日前一并支付给甲方”、“2019年2月1日至2021年1月30日的月租金为10万元”，奥斯汀公司依约交纳尚欠租金42万元及2019年2月、3月的租金20万元，张琪出具关于2018年6月25日《租赁合同》的情况说明，确认收取了所欠租金42万元，故奥斯汀公司已交纳2019年3月之前的租金。其次，奥斯汀公司于2019年4月15日收到张琪发出的解除租赁合同通知书后，将2019年4月至9月租金60万元提存到广东省中山市香山公证处，故奥斯汀公司已交纳从2019年4月至9月期间租金。综上，奥斯汀公司已交纳2019年9月之前的租金，尚欠2019年10月之后的租金未交纳，奥斯汀公司应按合同约定的10万元/月租金标准支付至合同实际履行完毕之日止。陆港公司要求奥斯汀公司按15万元/月支付占用费，没有事实与法律依据，本院不予支持。因戈威并非涉案房地产的承租人，故本院对陆港公司要求戈威支付租金的请求不予支持。由于《租赁合同》合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行，故陆港公司要求奥斯汀公司、戈威搬离涉案房地产的请求没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原告陆港公司的诉求合理部分，本院予以支持。被告奥斯汀公司、戈威的抗辩合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山市奥斯汀娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海陆港商务服务有限公司按10万元/月的标准支付从2019年10月1日起至合同实际履行完毕之日止期间的租金；二、驳回原告珠海陆港商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19650元（原告珠海陆港商务有限公司已预交），由原告珠海陆港商务服务有限公司负担6550元，由被告中山市奥斯汀娱乐有限公司负担13100元（于本判决生效之日起七日内直接返还给原告珠海陆港商务服务有限公司）。鉴定费17564元（原告珠海陆港商务有限公司已预交），由原告珠海陆港商务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 熊 伟人民陪审员 张 婷人民陪审员 高志远二〇二〇年八月十八日书 记 员 简佩琳冯芳婵