广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民再4号再审申请人（原审被告）：王丽萍，女，汉族，1963年7月9日出生，居民身份证：442************020，地址：广东省惠州市惠城区***************。再审被申请人（原审原告）：翟杏珍，女，汉族，1964年4月2日出生，居民身份证：442************540，地址：广东省惠州市惠城区********。委托代理人：张俊，广东建议律师事务所律师。第三人：欧阳华，男，汉族，1961年12月13日出生，居民身份证：442************010，地址：广东省惠州市惠城区***************。第三人：李志伟，男，汉族，1977年7月16日出生，居民身份证：441************612，地址：广东省惠州市惠城区***************。第三人：叶优平，男，汉族，1956年12月2日出生，居民身份证：442************414，地址：广东省惠州市惠城区*************。再审申请人王丽萍因与再审被申请人翟杏珍房屋买卖合同纠纷一案，再审申请人王丽萍不服本院（2017）粤1302民初1939号民事判决书，于2019年10月29日向本院申请再审，本院于2018年12月26日作出（2018）粤1302民申25号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。在再审过程中，经再审被申请人翟杏珍申请，本院依法追加欧阳华、李志伟、叶优平作为本案第三人参与诉讼。再审申请人王丽萍、再审被申请人翟杏珍的委托代理人张俊，第三人欧阳华、第三人李志伟、第三人叶优平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见王丽萍申请再审称：我根本不认识翟杏珍，我没有卖房子，原告翟杏珍起诉的理由根本就是假的，没有收过翟杏珍的钱，也没有收过第三人李志伟、第三人叶优平的钱。翟杏珍再审答辩称：在本案中，原告翟杏珍是通过合法买卖方式取得房屋的所有权，当时王丽萍出具含有委托代理内容的《承诺书》交由叶优平，原告翟杏珍根据《承诺书》中欧阳华、王丽萍及其儿子欧阳怡辉等三人的承诺愿意将房屋产权交给第三人叶优平平处理，全力配合房屋买卖及过户手续，原告翟杏珍有理由相信第三人叶优平具有处置涉案房产所有权的权利，据此，与第三人叶优平签订《房地产买卖居间合同》。再审补充诉讼请：请求被告王丽萍配合办理涉案房产的过户手续。翟杏珍原审起诉的诉讼请求：1、依法确认座落在惠州市*************(建筑面积:99.98平方米，房产证号：粤房字第27*****号）所有权归原告所有。2、请求判令原告与被告继续履行合同，并在判决生效后七个工作日内与原告一起前往房管局办理过户手续。3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月30日签订了一份关于买卖位于惠州市*************（建筑面积：99.98平方米，房产证号：粤房字第27*****号）《房地产买卖居间合同》。该合同约定在签订合同当日原告向被告一次性支付321000元的购房款，并由被告出具《收据》给原告，待原告赎楼后，被告无条件配合原告办理过户相关手续。原告在支付完房款并完成赎楼手续后，要求被告配合办理过户手续，但此时己联系不到被告，被告行为己经损害了原告的合法权益。本院原审认为：翟杏珍与王丽萍签订房屋买卖合同有双方当事人的签名并按指模，没有违反法律强制性规定，应合法有效。翟杏珍已在签订合同当天向王丽萍支付全部购房款共321000元，王丽萍出具的收据为凭，翟杏珍陈述其在支付完毕全部购房款后完成房屋的交付并开始装修使用，王丽萍应配合翟杏珍办理该房产的过户手续。本院原审判决王丽萍在具备房产管理部门过户所要求的条件下协助翟杏珍办理涉案房屋的过户登记手续，过户一切费用由翟杏珍负担。王丽萍再审答辩：我不认识翟杏珍，我老公欧阳华以前欠钱，钱已还清，但利息没有给完。我们被强迫签下与第三人李志伟的房屋买卖合同，经常受到捣乱，也曾报过警。翟杏珍起诉故意用假的手机号码，使法院的人找不到我，因银行卡被执行冻结我才知道翟杏珍起诉的事情。根本不认识翟杏珍，翟杏珍称亲手将30万元现金交给我不属实，翟杏珍欺骗法院。第三人欧阳华再审陈述：不认识翟杏珍，是第三人叶优平指使的，王丽萍签的《承诺书》是被逼迫的，曾经陆续向叶优平借款大约186000元，还了18万元本金，剩利息没有还，借钱还钱都是现金。双方约定借款利息开始是5分，叶优平、李志伟合伙逼迫我将房子给他们，他们叫我小孩和老婆签《承诺书》，签完《承诺书》之后就让我们搬走，说住多一个月就要给钱，我老婆不知道我借的是高利贷。我的房子根本没有卖给原告翟杏珍，从头到尾不认识翟杏珍。第三人李志伟再审陈述：2012年经常去叶优平家里，知道欧阳华向叶优平借钱，后来欧阳华没钱还的时候就把房子抵押给叶优平，由叶优平全权处理，当时我想买就跟中介一起去欧阳华家里签《二手房买卖合同》，王丽萍一家人都在场，合同签完后，我将叶优平与欧阳华的借条还给王丽萍和欧阳华，他们补写一张购房款收据给我。王丽萍说女儿快要结婚没地方接亲让他们住多几个月。之后他们搬走了，我几次找他们要求配合过户，但他们均以各种理由推脱，要求赔偿3000元路费损失，当时我同意了，但后来他们一直不接电话。后来我不买这房子了，交由叶优平自己去处理。第三人叶优平再审陈述：与欧阳华是邻居，欧阳华做二手车生意需借钱，第一笔借款大概10万元，没有收利息。之后又借了几次钱，欧阳华和他老婆王丽萍也借过一次，王丽萍也签了名。后来欧阳华又带他儿子欧阳怡辉、老婆王丽萍来借钱，欧阳华说等拿到大亚湾公司的补偿款再还，但一直没有还。之后，欧阳华、王丽萍、欧阳怡辉来我家写下《承诺书》，承诺没有钱还由我处理房屋，并在承诺书上签名。李志伟是朋友，当时李志伟想要这套房子，欧阳华同意后，李志伟带中介去欧阳华家办理二手房买卖合同事宜，王丽萍签完合同后就将借条给回欧阳华，王丽萍补了一份收款收据。因没有房产证房屋过不了户，后才知道房产证欧阳华抵押给连平信用社，本人受欧阳华欺骗，抵押房屋又卖给我，之后，欧阳华说连平信用社最少要偿还20万元才把房产证解封解押，欧阳华本人只同意5万元,之后我跟信用社协商，我支付7万元给连平信用社，连平信用社就将房产证原件、借款原件都给了我。房子卖给李志伟后，李志伟觉得麻烦就不要了，我根据授权将房子卖给了翟杏珍，但因王丽萍、欧阳华失踪了,房屋过户事宜就一直拖。翟杏珍起诉，法院也找不到欧阳华，公告送达。本院查明案件的事实再审查明，翟杏珍原审起诉的依据：一是2015年10月30日翟杏珍与王丽萍的《广东省惠州市*******合同》、《收款收据》，再审庭审中第三人叶优平已经确认这二份证据“王丽萍”的签名及指纹均是由第三人叶优平代为签署和按奈。原审因是公告送达，王丽萍未到庭应诉抗辩，翟杏珍在原审时称是王丽萍本人的签名。二是银行流水，银行流水显示，翟杏珍于2015年10月30日银行卡取现款209000元，翟杏珍原审称“于2015年10月30日以现金方式向王丽萍支付了全部购房款共321000元，并陈述其于2015年10月30日从银行取现209000元，以及其自有的112000元现金，一并支付给被告王丽萍”。再审时翟杏珍代理人陈述称“房款321000元支付给第三人叶优平”，第三人叶优平也认可收到翟杏珍购房款321000元。三是涉案房屋被告王丽萍位于惠州市*************（建筑面积为89.98平方米，房产证号：第27****号）房产证原件；再审中第三人叶优平称房产证原件来源于连平信用社，因第三人欧阳华欠银行借款，第三人叶优平替第三人欧阳华偿还借款后，连平信用社将银行借款原件及房产证原件交给第三人叶优平。翟杏珍再审中向本院补充提交《承诺书》、《承诺保证书》、《声明书》、《保证书》等证据，予证明被告王丽萍、第三人欧阳华及案外人欧阳怡辉欠第三人叶优平款项，并委托第三人叶优平全权处置涉案房屋的事实。2012年8月14日《承诺书》由被告王丽萍、第三人欧阳华及案外人欧阳怡辉作为承诺人出具，内容是“借到叶优平28万元，承诺2012年8月31日、9月30日、10月31日、11月30日前每月归还借款11万元、12月31日前归还借款66000元，到期无法偿还王丽萍、欧阳华及欧阳怡辉愿意将房屋产权交给叶优平处理并全力配合房屋买卖及过户手续。第三人欧阳华2012年4月27日向第三人叶优平出具《承诺保证书》载明“借到叶优平人民币5月2号前还款，到时未清房屋交由第三人叶优平处理”、2012年5月3日《声明书》称“借款5月10号前最低3万元，违约则由其儿子承担”、2012年3月6日第三人欧阳华、被告王丽萍、案外人欧阳怡辉向第三人叶优平出具《保证书》，保证2012年4月20日偿还，如不还款作房屋处理。2012年11月28日，被告王丽萍与第三人李志伟签订《广东省惠州市*******合同》，被告王丽萍将位于惠州市下埔侨富楼A幢301房以321000元价格售卖给第三人李志伟，同时，被告王丽萍出具321000元收款收据给第三人李志伟，但双方未能办理房屋过户手续。另，原告翟杏珍再审中补充提交《中国农业银行抵押借款契约》三份、《中国农业银行抵押借款协议书》三份、《债权转让确认通知书》、《债权转移确认通知书》及回执、《收条》、《查档证明》等证据原件，该组证据显示，债务人连平财贸联合经理部1992年期间向中国农业银行连平县支行三次借款，2000年5月20日中国农业银行连平县支行将连平财贸联合经理部所欠款借款本金1192531元、利息1397845.64元转移给中国长城资产管理公司广州办事处。原告翟杏珍称这些证据证明涉案房屋第三人欧阳华抵押给中国农业银行连平县支行的事实，第三人叶优平出资协助办理涉案房屋解封的事实。原告翟杏珍在原审时陈述当时该房产抵押给银行，其出于对被告王丽萍的信任，曾帮被告王丽萍赎楼。根据房产局档案查询资料，该房产没有抵押登记记录，但该房产于1994年3月14日被连平县人民法院以（1994）连法经字第01号文查封。为此，原审时法院去函房产管理局征询该房产的状态。该局于2018年4月19日复函法院，表明该局截止2018年4月19日未收到上述法院对上述房产的相关继续查封法律文书。以上事实有当事人提交的诉讼主体资料、广东省惠州市*******合同、房产证、收款收据、房产查档资料、复函、中国农业银行抵押借款契约、中国农业银行抵押借款协议书、债权转让确认通知书、债权转移确认通知书及回执、收条、查档证明等证据以及庭审笔录在卷佐证。裁判理由和结果本院再审认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案双方争议的是，一、原审原告翟杏珍与原审被告王丽萍之间是否存在真实的房屋买卖关系。翟杏珍提供2015年10月30日签订《广东省惠州市*******合同》、《收款收据》，但该两份证据“王丽萍”的签名均是第三人叶优平代签，翟杏珍没有向王丽萍真实支付过购房款，翟杏珍原审陈述与王丽萍签订房屋买卖合同并当天支付购房款，翟杏珍在原审中陈述存在虚假，翟杏珍与王丽萍之间不存在真实房屋买卖合同关系。二、第三人叶优平对王丽萍是否具有代理权限。第三人叶优平称是因王丽萍的丈夫第三人欧阳华的欠借款债务问题，王丽萍、第三人欧阳华、其儿子欧阳怡辉都曾经出具《承诺书》，承诺借款无法偿还房屋交由第三人叶优平处理。对此，本院认为，王丽萍、第三人欧阳华的承诺书虽然有愿意将房屋任由第三人叶优平处理的意思表示，但王丽萍没有委托第三人叶优平将房屋以321000元价格卖给翟杏珍的意思表示，在王丽萍对第三人叶优平与翟杏珍房屋买卖合同代签名行为不予追认的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认、对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。故，第三人叶优平代签名行为对王丽萍不发生效力，翟杏珍与王丽萍房屋买卖合同依法对王丽萍不发生效力。三、王丽萍与第三人李志伟签署的《广东省惠州市*******合同》、《收款收据》，他们之间的买卖行为是否成立，第三人李志伟的行为能否视为其将买卖合同转给第三人叶优平或原告翟杏珍？第三人李志伟与王丽萍之间的房屋买卖合同签署后，第三人李志伟没有实际支付购房款给王丽萍，被告王丽萍与第三人李志伟之间房屋买卖合同没有履行，在双方合同没有约定可以转让相关合同权利义务的情况下，第三人李志伟与被告王丽萍之间房屋买卖合同对原告翟杏珍不具法律效力。综上所述，第三人叶优平代被告王丽萍与原告翟杏珍签署的房屋买卖合同对被告王丽萍不发生法律效力，原告翟杏珍诉讼主张确认位于惠州市*************所有权归其所有，以及要求被告王丽萍配合办理涉案房产的过户手续，本院依法予驳回。经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院作出的（2017）粤1302民初1939号民事判决书。二、驳回原审原告翟杏珍的全部诉讼请求。原审案件受理费6115元（原审原告翟杏珍已预交3058元），由原审原告翟杏珍负担。原审原告翟杏珍应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述案件受理费，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并接对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 徐秀群审 判 员 贺晔晖审 判 员 刘 娟二〇二〇年八月二十八日法官助理 徐士傑书 记 员 庄梦帆