文书内容镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1191民初2308号原告：韦红泞(曾用名韦红宁)，女，1962年5月1日生，汉族，住镇江。原告：张玉如，女，1989年12月6日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：韦红泞，信息同上。被告：江苏沃得房地产开发有限公司，住所地丹阳市丹北镇埤城西沟荡村。法定代表人：贾海霞，该公司董事长。第三人：镇江沃得商业经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路南侧（丁卯村委会内）。法定代表人：贾海霞，该公司总经理。被告和第三人共同委托诉讼代理人：周焯君、杨天波，江苏金正平律师事务所律师。原告韦红泞、张玉如诉被告江苏沃得房地产开发有限公司（以下简称“沃得开发公司”）、第三人镇江沃得商业经营管理有限公司（以下简称“沃得商业管理公司”）返还原物纠纷一案，本院于2019年6月27日受理后，依法适用普通程序于2020年8月28日公开开庭进行审理。原告韦红泞、原告张玉如的委托诉讼代理人韦红泞、被告及第三人委托诉讼代理人周焯君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告付清2018年1月至2019年5月期间商铺经济损失22238元及滞纳金。（商铺损失参照原告与镇江沃得商业经营管理有限公司第二次签订的委托经营协议书中收益，滞纳金按银行同期存款利率计算）；2、判令被告立即将合格商铺交付原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由为：2007年5月，原、被告签订《沃得购物广场买卖合同》，原告购买被告开发的沃得购物广场商铺一间（商铺号：2050），总价款为233716元。原、被告在买卖合同附件三明确了商铺的交付标准，且约定原告购得的商铺必须交由被告全资注册的第三人经营管理。原告与第三人前后两次签订了《委托经营协议书》，两次委托经营期限共十年，即2008年1月1日至2017年12月31日止，现已履行完毕。被告于2018年1月8日通知原告办理商铺交接手续，原告于2018年1月10日和1月23日两次去沃得购物广场准备办理交接手续，但现场分割施工正在进行，不具备交接条件，同时既无被告接待人员也无法找到商铺具体位置，故原告于2018年2月6日复函被告，表明商铺不符合双方买卖合同约定的交接条件，不能办理交接手续。为了应对交接，被告对沃得购物广场内铺进行了分割改造，原告认为分割改造后的现场消防存在巨大的事故隐患，且被告申报消防验收的一楼平面竣工图纸非买卖合同附件一规定的分割图，不能代替分割后商铺的消防验收。原告要求对合同规定的交接标准下（分割后）的现状进行消防验收，对消防缺陷整改合格后才能接收。原告和其他业主多次敦促被告对分割改造后的购物广场重新申报消防验收，尽快将合格商铺交给原告方，但被告称己于2008年1月31日取得消防验收合格意见书，拒绝重新申报，致使原告方的商铺至今不能交接，原告无法使用、经营，至今己造成租金损失。原告多次与被告协商未果，故诉至法院。被告及第三人共同辩称：第三人负有交铺义务，原告方要求被告承担占用使用费和滞纳金无依据，主要理由如下：1、被告履行了房屋买卖合同项下的交付义务。原告与被告签订的房屋买卖合同中约定被告于2008年1月1日前须完成房屋的交付义务，并约定商铺须在2008年1月1日至2012年12月31日期间委托给第三人经营管理。现案涉商铺已由原告委托第三人经营十年，原告已收取了十年的租金收益，从未提出任何异，故原告再次要求被告履行房屋的交付义务无事实和法律依据，且该项诉讼请求已超过诉讼时效；2、原告要求被告赔偿经济损失及滞纳金无依据。原、被告之间系商品房买卖合同关系，原告方的任何主张应有相应的合同依据，但原告方主张的经济损失及滞纳金明显与双方签订的《商品房买卖合同》约定不符；3、案涉商铺已经消防验收合格。商品房买卖合同约定交付条件为该商品房经验收合格，其中当然包括建筑工程消防验收合格（俗称一消）。虽一消验收合格时该商铺是通铺并未分割，但一消验收是否合格与商铺有无分割无关，即便被告对商铺进行分割也不影响一消的验收结果。根据消防法第15条“公众聚集场所再投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查”的规定，如案涉商铺需经营使用，应由实际使用人进行消防验收，被告虽作为建设单位，但在完成商铺的交付义务后已无申请消防验收的权利和义务；4、被告按照原告的指示对商铺进行分割，其相应的法律后果应由原告承担。从原告的起诉状中可以看出，对商铺进行分割系原告的意思表示，被告按照原告的指示对商铺进行分割，并无过错；5、原告主张按照2017年实际收益水平赔偿占用损失费无事实和法律依据。2018、2019年沃得广场其他商铺正常出租的回报率均为商铺总价款的4%。即便判决被告承担占用损失费，应以4%为基数，但考虑原告方的过错及当前经济形势，酌定1%较为合理。本案当事人围绕诉讼请求当庭依法提交了证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证，并附卷留存。本院经审理认定的事实：第三人系被告的全资子公司。2007年5月16日，原告韦红泞、张玉如与被告签订《商品房买卖合同》一份（含五份附件），约定：原告购买被告沃得购物广场001幢02层2050号商铺一间，建筑面积38.02平方米（含套内建筑面积24.65平方米、公摊建筑面积13.37平方米），总金额为233716元，交付期限为2008年1月1日前；该份合同附件三交付标准载明：沃得广场一层、二层开放式内铺，统一使用中央空调、分隔墙为轻钢龙骨石膏板乳白色乳胶漆，隔墙高度为3.2米，其余用铁丝网隔断，地面为抛光砖贴面（保持原5年经营期的地砖），顶棚无吊顶，供水统一至大楼集中处，供电统一集中管理。该份合同附件载明：韦红泞、张玉如在签订房地产买卖合同之前已经清楚所购沃尔玛沃得购物广场之铺须在2008年元月1日至2012年12月31日之内委托给沃得商业管理公司统一招商、统一经营与管理，并熟知《委托经营协议》的全部条款和内容，同意签署本补充协议等。原告韦红泞、张玉如分别于2007年5月、2012年12月16日与第三人签订《委托经营协议书》，约定原告委托第三人对上述商铺进行统一经营管理，委托期限自2008年1月1日至2017年12月31日，第三人于每月15日前（遇节假顺延至下个正常工作日）向原告方支付租金；经营期限届满后10日内，第三人将铺位交还原告方；委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主同意，可以形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司、商铺的整体经营范围、约定回报率及委托经营期限等。对持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主通过的决议，原告及其他全体业主应当遵守执行。原告及第三人确认协议已履行至2017年12月31日完毕。2018年1月，沃得购物广场一层内铺进行隔断施工。2018年1月8日，被告向原告发送《商铺交付通知书》，通知原告至第三人处办理商铺交付手续，如15日内未办理验收交付手续的，视为已完成商铺的合法交付。2008年1月31日，镇江市公安局消防支队向被告出具《关于沃尔玛购物广场消防验收合格的意见》，确认沃尔玛购物广场消防工程符合要求，同时提出如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向消防部门申报审批。该消防验收配套图纸显示：被告申报的上述消防工程一层内铺部分并未依照双方合同约定进行隔墙隔断。2015年8月22日，两原告取得涉案商铺房屋所有权证，该证载明：2050号商铺建筑面积为38.15平方米。在审理过程中，被告与第三人均确认涉案商铺是由被告直接交接给第三人经营管理。另查明，2019年11月4日,镇江市中级人民法院就包含沃得商铺业主朱振、汤娟在内的同类型案件作出终审判决：1、维持本院作出的以通铺形式返还商铺的判决，即被告及第三人于本院判决生效之日起十五日内将案涉商铺以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址返还业主；2、被告及第三人于本院判决生效之日起十日内支付以购房款总额的2%（每年）计算占用损失费。该终审判决分别于2019年11月上、中旬（最后一批送达时间为2019年11月16日）送达各方当事人。本院认为：本案的争议焦点为：一、涉案商铺的交付主体及方式如何确定；二、原告主张的商铺占用损失费如何计算。一、涉案商铺的交付主体及方式如何确定。1、被告虽未与原告方办理商铺交接手续，但原告方在与被告签订《商品房买卖合同》时即明确知晓案涉商铺需交付给第三人统一招商、经营与管理，现案涉商铺已交付第三人经营十年有余，原告方亦收取十年委托经营期间的返租收益，经营期间内，原告方虽多次现场查看但均未对商铺交付的方式及形式提出异议，另因产权式商铺不具有独立使用性的特征，被告以通铺形式交付给第三人符合整体经营利益的需要，客观上并未损害业主的利益，故可以视为原、被告在合同实际履行过程中变更了交付方式及形式，即被告以通铺的形式直接交付给第三人来履行房屋买卖合同项下的交付义务。现原告方与第三人的十年委托经营期限届满，原告方与第三人之间就后续委托经营管理问题未能达成一致意见，依据双方签订的《商铺委托经营管理合同》约定，第三人应向原告方返还商铺。同时，考虑到产权式商铺与被告作为开发商的关联性、被告发函交铺的介入行为及其与第三人之间的关系，被告应与第三人对商铺负有共同返还义务。2、关于商铺返还形式。因原告方购买的商铺为整个购物广场营业用房的小部分，且与其他商铺之间无永久性分割围护结构，相关走道、楼梯等设施均为共用，各商铺之间具有不可分割性，如强制分割，将对整个市场的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益，小部分商铺作为市场的一部分，整体使用有助于效用最大化，也有利于市场经营管理。综上，从产权式商铺特性、整体经营利益需要及此前以通铺交付经营的客观情况等多方面考量，返还仍应按通铺（界址）方式为宜。且镇江市中级人民法院就案涉商铺同类型案件已作出终审判决，根据该判决的第一项，被告及第三人最迟应于2019年11月17日起十五日内根据本院一审判决以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址将商铺返还业主。现被告及第三人于2019年11月16日向未办理商铺交付手续的业主（包括本案原告方）发出书面通知并进行公告还铺，且案涉商铺具备了生效判决确定的交付条件，本院确定被告及第三人最迟已于2019年11月30日履行了返还原告方案涉商铺的义务，原告方未按期受领，过错不在被告及第三人，鉴于原告方未实际受领商铺，原告方应与被告及第三人办理案涉商铺的交接手续。二、原告主张的商铺占用损失费如何计算。涉案商铺被分隔导致无法按时返还，损害了原告方的利益，被告及第三人应承担占用期间的相应损失，具体标准应结合原告与第三人之间的委托经营合同、沃得购物广场商铺的租赁收益状况，参考同地段同类商铺租赁经营现状及被告和第三人提交的相关租赁合同约定的租金标准等因素作出判断，本院酌定以原告购房款总额的2%支付年占用损失费，即被告及第三人自2018年1月1日起，每月支付原告方商铺占用损失费389.53元（233716元×2%÷12个月）。因原告主张的商铺收益计算至2019年5月止，故被告及第三人应支付原告自2018年1月1日起至2019年5月止的占用损失费6622.01元（389.53元*17个月）。两原告要求被告支付滞纳金，缺乏相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告韦红泞、张玉如于本判决生效后十日内与被告江苏沃得房地产开发有限公司及第三人镇江沃得商业经营管理有限公司办理沃得购物广场001幢02层2050号商铺的交接手续；二、被告江苏沃得房地产开发有限公司及第三人镇江沃得商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告红泞、张玉如2018年1月1日至2019年5月30日期间占用上述商铺产生的损失6622.01元;三、驳回原告韦红泞、张玉如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取356元，由原告韦红泞、张玉如负担244.99元，被告江苏沃得房地产开发有限公司、第三人镇江沃得商业经营管理有限公司负担106.01元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  徐吉梅人民陪审员  胡通海人民陪审员  夏咏华二〇二〇年八月二十九日书记员于俊红附：适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。