广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初17271号原告：苏伟信，男，1971年4月16日出生，汉族，住广东省中山市***************。委托诉讼代理人：陈金兰，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：章晓冬，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：周利，男，1968年11月25日出生，汉族，住湖南省隆回县**********。原告苏伟信与被告周利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏伟信的委托诉讼代理人陈金兰到庭参加诉讼，被告周利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。苏伟信向本院提出诉讼请求：1.判令解除苏伟信与周利签订的《东安灯饰城租赁合同》，周利于判决生效后5日内将租赁场所内的所有货物、物品搬离；2.判令周利向苏伟信支付2019年8月至实际返还租赁物期间的租金及违约金（租金暂计至2019年11月30日为76320元，违约金暂按76320元为基数，按月利率2%计算，自起诉之日计至实际清偿之日止）；3.判令周利支付2019年9月至同年11月份的水电费5483元及违约金（以5483元为基数，按月利率2%计算，自起诉之日起至实际清偿之日止）；4.周利支付2019年9月至同年11月份的租赁税2211元及利息（以2211元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起计至实际清偿之日止）；5.周利向苏伟信支付律师费2000元。诉讼过程中，苏伟信明确其第2项诉讼请求为：判令周利向苏伟信支付2019年8月1日至实际返还租赁物之日的租金及违约金（其中租金自2019年8月1日起至2019年11月30日期间为76320元，自2019年12月1日起按19080元/月计算；违约金2019年8月1日至同年11月30日期间租金违约金以76320元为基数自起诉之日起至清偿之日止按月利率2%计算，2019年12月1日至2020年4月15日期间租金的违约金以85860元为基数自2020年4月15日起计算）。事实和理由：苏伟信与周利于2018年6月30日签订一份东安灯饰城租赁合同，约定周利租赁东安灯饰城1层111单元用于灯饰经营。租期为2018年7月1日起至2021年6月30日，保证金为57240元，月租金为19080元，按季支付，每季提前10日前支付下季租金，水电费、租赁税及其他的营运费用由周利承担。周利如逾期不交纳租金或交租不足额的，每逾期一天，按相应交租金额的1%加付逾期付款违约金；逾期超过5天的，苏伟信可以采取包括停水、停电的追收方式和相应的法律措施；逾期超过15天的，作违约处理，苏伟信有权单方解除租赁合同，收回租赁商铺且不退还周利所缴交的保证金。合同签订后，苏伟信如期交付租赁物，周利初期仍能依约交付租金、水电费及租赁税，但自2019年8月其开始拖欠租金、水电费及租赁税，截至苏伟信起诉之日，周利已拖欠苏伟信租金76320元、水电费5483元及租赁税2211元。故，苏伟信诉至法院，请求判如所请。周利未在法定期限内提交答辩意见，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：涉案物业位于中山市***********【东安灯饰城】1层111单元分摊面积106平方，该物业由苏伟信从中山市******民委员会受让土地后自行开发建设，未办理产权登记，但已取得报建所需资料即其提交的《古镇镇建筑楼房报建证》及《进场施工许可证》。2018年6月30日，出租方（甲方）苏伟信与承租方（乙方）周利签订一份《东安灯饰城租赁合同》，约定甲方将位于中山市***********【东安灯饰城】1层111单元分摊面积106平方出租给乙方经营灯饰使用，租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止；乙方应在签署本合同之日向甲方交纳租赁保证金62964元，租赁期满，乙方没有违约，将商铺交还给甲方并办理完成退场手续后，甲方将上述保证金一次性一个月内无息退还给乙方；如乙方出现违约行为，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述商铺的使用权，如甲方违约，全额返还保证金，不计利息。每月租金19080元，每季度租金57240元，交纳方式为每季10日前支付当季租金，先交租后使用；因租赁产生的税费全部由乙方承担并交纳。如乙方超过约定期限仍不交纳租金或交租不足额的，每逾期一天按照应交租金数额的1％加付逾期付款违约金，逾期超过5天的，甲方可以采取包括停水、停电的追收方式和相应的法律措施，由此产生的后果由乙方承担，逾期达到15天，作乙方违约处理，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁上述商铺，因此产生的一切费用由乙方承担；租赁单元的电费及其他营运费用由乙方承担；整座物业电总表以产权人名义开户，由甲方代缴电费。乙方承租单元设置独立分电表，考虑到损耗及代收成本等原因，乙方同意每期电费（含公摊电费）使用量加收15%作为电损向甲方支付电费；公共区域水、电费以每月实际总用量按租户承租面积进行公摊；水、电费每月交付一期，如乙方超过约定期限仍不交费或虽交费但不足额的，甲方可以按照逾期交租的约定加收违约金并作相应处理；合同期满后，双方不再续约的，乙方应该将自有的可移动的电器、家具、货物等搬离租赁场所，逾期不搬离的，视为乙方放弃产权，归甲方所有；乙方没有按照约定期限交纳租金、电费及其他营运费用或者不足额交纳上述费用等，超过15天的，甲方有权解除本合同且不退还乙方所缴交的租赁保证金；甲方解除合同的，有关合同解除后的事宜，严格按照本合同约定的合同期满双方不再续约后的情况处理；乙方应承担甲方为实现债权而支付的包括诉讼费、律师费、差旅费等在内的一切费用。合同还约定了其他内容。合同签订后，双方对保证金部分进行变更，保证金数额变更为57240元。苏伟信称合同签订后，其方已交付涉案房屋给周利，周利仅支付了保证金57240元及2018年7月的租金，按照合同约定周利应于2018年7月10日前支付该季度的租金，但其仅支付2018年7月当月的租金、未支付之后的租金，现涉案商铺仍由周利占用。苏伟信称周利拖欠其2019年9月至同年11月的水电费5483元并提交2019年9月至同年11月的电费发票及水电费交费通知单拟予证实。2019年9月至同年11月的电费发票显示苏伟信已缴纳位于广东省中山市************的2019年9月1日至同年9月30日的电费52835.78元、同年10月1日至同年10月31日的电费47204.14元、同年11月1日至同年11月30日的电费32627.38元。水电费交费通知单反映中山市古镇东安灯饰城通知周利应缴纳2019年9月1日至同年9月30日期间的水电费合计2562元、2019年10月1日至同年10月31日期间的水电费1471元、2019年11月1日至同年11月30日期间的水电费449元，相关通知单下方注明交费通知单于每月5日派发，如有异议者请在3天内向客服中心进行咨询确认，否则视为确认按本通知所示数额交费。上述通知单无周利签收。苏伟信提交租赁税通知单拟证实周利拖欠其租赁税2211元。租赁税通知单系其单方制作，亦无周利签名确认，苏伟信庭审中称庭后5天内提交租赁税发票，逾期提交视为不提交，但其未在上述期限内向本院提交租赁税发票。苏伟信为追讨上述债务于2019年11月29日与广东广瀚律师事务所签订民事委托代理合同，委托广东广瀚律师事务所指派其所律师作为其与周利房屋租赁合同纠纷的一审、二审、执行程序中的代理人，代理费2000元等内容。2019年12月6日，广东广瀚律师事务所向苏伟信出具2000元的律师费增值税发票。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案物业经主管部门批准建设，苏伟信依法享有出租的权利，其将涉案物业出租给周利，未违反法律和行政法规的强制性规定，故双方签订的《东安灯饰城租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。苏伟信在诉状中称周利自2019年8月1日开始未支付租金并要求支付自2019年8月1日起的租金，但在庭审中又称周利自2018年8月1日起未支付租金，根据诚实信用原则，本院采纳苏伟信在诉状中的陈述，鉴于周利未提交依据予以反驳，故本院予以认定。周利未按合同约定缴交租金，已构成违约，依据合同约定，苏伟信有权解除合同，要求周利将涉案租赁物场所内的货物、物品搬离并要求周利支付2019年8月1日至实际清偿之日止的租金及违约金，故本院对苏伟信诉求解除其与周利签订的《东安灯饰城租赁合同》、周利于判决生效后5日内将租赁场所内的所有货物及物品搬离、周利向苏伟信支付2019年8月1日至返还租赁物期间的租金（截至2019年11月30日为76320元，2019年12月1日起至实际返还之日止按19080元/月计算）及违约金本院予以支持。关于违约金的计算，租赁合同约定每季10日前支付当季租金，逾期交租的每逾期一天按照应交租金数额的1%计付逾期付款违约金。鉴于双方约定的违约金过高，苏伟信自愿将违约金的计算标准调整为按月利率2%计算较为合理，本院予以支持。周利应于2019年7月10日前支付同年7月至同年9月的租金、于2019年10月10日前支付同年10月至同年12月的租金、于2020年1月10日前支付同年1月至同年3月的租金，于2020年4月10日前支付同年4月至同年6月的租金，现苏伟信自愿调整为违约金以2019年8月1日至同年11月30日期间的租金76320元的为基数自起诉之日即2019年12月9日起、以2019年12月1日至2020年4月15日期间的租金85860元为基数自2020年4月15日起均计算至清偿之日止于法有据，本院予以支持。关于水电费，苏伟信虽提交2019年9月至同年11月其方缴纳电费的发票，但该电费发票显示电费为整个东安灯饰城的电费，并非周利个人的电费，其提交的水电费通知单为其单方制作，无周利签名确认，其亦未提交依据证实其已将上述水电费通知单发送给周利，故本院对苏伟信主张的水电费数额不予采信，鉴此，本院对其诉求周利支付其水电费及违约金不予支持。关于租赁税，涉案租赁合同虽然约定租赁税费由周利承担，但苏伟信未提供证据证明其主张的租赁税的计算方式，也未提供证据证明其已垫付了相关的租赁税，故对其要求周利支付租赁税及利息的诉讼请求，本院不予支持。苏伟信为追讨涉案债务，委托律师向本院提起诉讼，并为此支付律师费2000元，依据涉案租赁合同约定，周利应承担该费用，故本院对苏伟信诉求周利支付其律师费2000元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告苏伟信与被告周利签订的《东安灯饰城租赁合同》；二、被告周利于本判决生效之日起五日内将位于中山市***********[东安灯饰城]1层111单元周利所分摊面积106平方米范围内的所有货物、物品搬离；三、被告周利于本判决生效之日起五日内向原告苏伟信支付2019年8月1日至实际返还租赁物之日起的租金及违约金（2019年8月1日至2019年11月30日期间的租金为76320元，2019年12月1日起至实际返还之日按19080元/月计算；违约金以76320元的为基数自2019年12月9日起、以85860元为基数自2020年4月15日起均按月利率2%计算至清偿之日止）；四、被告周利于本判决生效之日起五日内向原告苏伟信支付律师费2000元；五、驳回原告苏伟信的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，减半收取计975元，由原告苏伟信负担87元，被告周利负担888元（该款原告苏伟信已预交，其同意由被告周利直接向其支付，被告周利于支付上述款项时迳付原告苏伟信，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年七月八日书记员  郭伟杰