上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初5078号原告：邹彪，男，1982年7月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈辉，上海市尔立律师事务所律师。被告：舒晓，男，1981年7月23日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告邹彪与被告舒晓房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告邹彪的委托诉讼代理人陈辉、被告舒晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹彪向本院提出诉讼请求：1、确认原告邹彪与被告舒晓之间于2018年10月29日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月3日解除；2、被告向原告支付违约金人民币63000元。事实与理由：2018年10月29日，原告邹彪与被告舒晓签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租上海市徐汇区新乐路XXX号东湖公寓XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期自2018年11月3日起至2020年11月2日，月租金为每月31500元，支付时间为每月3日之前支付下一月的租金，先付后用。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，并按照被告的要求对房屋进行装修，增置了家具，然而被告并未按约支付房屋租金，故原告与2018年11月3日向被告发出催款通知，要求被告尽快付款。原告函件发出后，被告于2018年11月8日回函告知其单方面认定合同无效，拒不履行合同约定的付款义务。2018年12月3日，原告向被告发出解约通知函，告知被告双方签订的租赁合同于2018年12月3日解除。因被告严重侵犯原告的合法权益，故将被告诉至法院。舒晓辩称，不同意原告邹彪的所有诉讼请求。原、被告之间签订的合同不成立，合同没有生效，故也不应当承担违约金。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为朱某某、石某某所有。2018年7月，朱某某、石某某委托邹彪出租系争房屋，委托权限包括代为签订房屋租赁合同、代为办理租客入住的相关手续和相关事宜等。同月25日，朱某某、石某某(甲方)与邹彪(乙方)签订《资产管理合同》，约定甲方同意乙方将系争房屋转租给第三方，但禁止群租，仅限于一个家庭居住，仅限居住使用，第三方不可将房屋再转租等条款。2018年10月29日，原告邹彪(出租方、甲方)与被告舒晓(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租系争房屋居住使用，租期自2018年11月3日起至2020年11月2日，2018年11月3日至2019年11月2日为固定期，在固定期内若乙方提前退房，甲方将扣除租赁保证金作为违约金，2019年11月3日至2020年11月2日为非固定期，在非固定期内甲方双方如需提前解除合同，须提前二个月通知对方，即租赁满十个月后甲乙双方有权在给予对方不少于二个月的书面通知的情况下提前终止本合同，故租赁期内最早退租而无需承担违约责任的日期为2019年11月2日；月租金为每月31500元，支付时间为每月3日之前支付下一月的租金，如发生逾期支付的，甲方有义务提醒乙方支付租金，如提醒后乙方仍未支付租金，每逾期一日，则乙方需按日租金0.5%支付违约金；在本合同签署后两个工作日内及甲方交付房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金，即63000元；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向守约方支付数额相当于2个月租金的违约金，给对方造成损失，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，导致一方无法居住或危及乙方安全的；(六)、乙方不支付租金超过15日个工作日的；合同签订后及租赁期间，非本合同3.1条规定的情况下甲乙任何一方擅自解除本合同，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，若支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应负责赔偿等条款。附加条件：甲方根据乙方要求增加以下项目：次次卧：热水器烧煤气在次次卧造成严重安全隐患-解决方案？物品清单待入住确认，入住日期待确认。2018年11月3日，原告向被告发出催款通知，要求被告尽快支付租房押金及2018年11月3日起至2018年12月2日止的租金。2018年11月8日，被告回函告知其单方面认定合同无效，原因如下：1、甲方未能提供合法房屋委托证明，包括涉外关系证明；2、合同中租赁关系，代理关系以及公司和个人关系不清；3、现有房屋结构改造后，存在明显安全隐患，并未排除；综上，我方认定合同无效，对合同的无法执行，不承担任何责任和损失。2018年12月3日，原告向被告发出解约通知函，内容是：根据您与邹彪先生签订的《上海市房屋租赁合同》9-2第六条违约责任约定，“乙方不支付租金超过15个工作日的，判定为乙方违约”由于从2018年11月8日合同签订至今，一直没有收到乙方的任何款项，故现正式通知您，您与邹彪先生签订的《上海市房屋租赁合同》正式解除。被告确认于2018年12月4日或5日收到。在本案审理过程中，原告确认，曾经通知过被告验收交接房屋，但被告拒绝。被告确认，原告确实通知过被告交房，但签订合同后，被告查看了相关资料，发现系争房屋违法搭建，故在接到原告催缴租金及押金的函件后既未支付上述款项又向原告发出书面函件，告知租赁合同无效，拒绝接收房屋。原告确认被告于2018年12月5日收到解约通知函。系争房屋确实是系争房屋的产权人改造过房屋，将朝北向厨房改移至隔壁厅内，原告是二房东，并不知道产权人改建事宜。另外，2018年11月3日，被告应该入住，整个11月份均等待被告入住；12月份处理被告解约事宜，系争房屋始终处于空置状态；直到2019年1月底才出租出去，实际损失已经超过二个月违约金数额。以上事实，除当事人当庭陈述一致外，另有上海市房地产权证、委托书、房屋租赁合同、解约通知函、付款通知及房型图等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，原告邹彪与被告舒晓签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案中，原告在合同签订之前已经将系争房屋的上海市房地产权证交由被告核看，被告亦看房两、三次。而且，被告在签订合同前已经发现系争房屋朝北房屋有改造，并在合同附加条件中被告列明该改造需增加解决方案，在庭审中被告亦承认原、被告双方曾经协商在改造处增设一道门。上述行为表明，签订合同时被告是有继续履行合同的目的，原告未向被告故意隐瞒改造房屋事实。原告出租的系争房屋有合法的权证，并且已经交由被告核查，原告出租又有产权人的书面授权并委托权限中包括转租给第三人。系争房屋虽经改造，但并不影响被告租赁目的的实现，导致被告无法居住。在庭审中，被告辩称系争房屋租房是为了被告一家三口居住，被告孩子尚只有六个月，朝北房屋原预想给婴儿居住，系争房屋是三房一厅，足以满足被告一家三口居住需要，正如被告所述，被告可以通过增设设施及调换房间居住使得合同能够继续履行。被告的上述辩称并未造成租赁合同无效的后果。被告以合同无效为由抗辩支付租金及押金无事实及法律依据，本院无法采信。2018年11月3日，被告收到原告发出的催款通知后，拒绝支付租金及押金；原告于2018年12月3日以被告拒绝支付租金超过15个工作日为由向被告发出解约通知函，被告亦于2018年12月5日收到。故原告要求确认于2018年12月5日解除合同并支付违约金，具有事实及法律依据，本院予以支持。本案审理过程中，被告以原告无实际损失为由提出违约金过高的抗辩，虽然被告辩称系争房屋厨房存在擅自改造管道的问题并未发生合同无效的法律后果，但本院综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度酌情判处被告承担的违约金数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、确认邹彪与舒晓之间于2018年10月29日签订的关于上海市徐汇区新乐路XXX号东湖公寓805室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月5日解除；二、舒晓于本判决生效之日起十日内支付邹彪违约金31500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计687.50元，邹彪负担331.25元，舒晓负担356.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年八月十二日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。