湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初19148号原告：武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区江发路**贺家墩高新技术中心大楼****。法定代表人：刘福波，总经理。委托诉讼代理人：何麒麟，湖北千禧律师事务所律师。被告：侯义玲,女，1980年10月17日出生，土家族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：苏明月、章敏，湖北观筑律师事务所律师。第三人：张翠兰，女，1979年11月15日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，原告武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司诉被告侯义玲、第三人张翠兰居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人何麒麟，被告侯义玲的委托诉讼代理人苏明月、章敏，第三人张翠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付居间服务费97500元；2、被告向原告支付居间服务费用的违约金44785元（以97500元为基数，自合同签订之日起，按年利息24%计算至2019年8月15日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告侯义玲辩称：一、原、被告之间没有成立居间合同关系，原告无权要求被告支付居间服务费。二、房屋买卖居间合同系原告提供的格式合同，合同中第七条的约定只强调原告权利，损害被告及第三人权益，违背公平原则，应属无效，原告无权以此为由要求被告支付居间服务费。三、原告为第三人提供的居间服务极度不专业，提供居间服务过程中存在重大过错，致使交易无法完成，无权主张居间服务费。四、原告未完成居间服务工作，无权要求被告支付居间服务费。五、原告诉请以居间服务费为基数，自合同签订之日起按年利率24%的标准计算违约金没有事实及法律依据。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告全部诉请。第三人张翠兰述称，（2018）鄂0106民初11092号判决书载明是被告没有按照合同约定履行，构成违约，第三人不存在和原告的支付关系。（2019）鄂01民终4188号维持了（2018）鄂0106民初11092号判决书的判决。本案和第三人无关。本院经审理认定事实如下：已有生效的法律文书载明以下事实，本院予以确认：“2014年7月29日，抵押人侯义玲以武昌区武汉中央文化区K4地块一期K4-1-1栋2单元12层1室房屋向中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行设定抵押。该抵押登记至今尚未注销。2015年10月16日，侯义玲和常珏签署《离婚协议书》约定：女方名下位于武汉市汉街万达壹号公馆1栋2单元1201的住房（房产证待办，合同编号为昌130096899），由女方及其哥哥侯义宏共同出资购买，其中40万元是由女方用位于恩施机场路福恩府的住房在中国邮政储蓄银行抵押贷款40万元，剩余部分由侯义宏出资。该房屋归侯义玲所有，该房屋的银行按揭贷款由侯义玲负责归还，另外邮政储蓄银行的贷款也由侯义玲归还。一审庭审中，侯义玲陈述其享有对涉案房屋的处分权，涉案房屋至今尚未办理产权过户至单方名下系因涉案房屋存有抵押，不能办理过户手续。2016年10月14日，因申请人汤四平申请财产保全措施，法院作出（2016）鄂0106财保154号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。2017年9月25日，侯义玲（卖方即合同甲方）与张翠兰（买方即合同乙方）、伟业公司（居间人即合同丙方）签署《房屋买卖居间合同》约定：甲方转让房屋坐落于武昌区武汉中央文化区K4地块一期1幢2单元12层1号房屋；该房产有抵押，甲方委托担保公司赎楼，甲方应在签订本合同后15日内委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；房屋出售价格为650万元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付购房定金80万元，乙方按揭贷款方式支付除购房定金以外的余下房款，乙方应于本合同签订后过户当日支付首期购房款220万元，甲乙双方应于本合同签订后10日内配合丙方向银行提交按揭贷款申请的相关资料并向银行申请按揭贷款，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；甲乙双方在签订本合同后3天内完整地提交房地产管理部门所需要的各项资料，并保证所提供资料的真实性和合法性；甲乙双方确认，本合同签订后银行按揭付款自贷款审批通过之日起1个工作日内，向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续；甲方应当在过户手续完结后20日内，将房产按合同约定的条件交付给乙方；本合同签订之日，乙方向丙方支付居间服务费97500元，如因甲乙任意一方违约导致本交易无法继续履行，违约方同意全额向丙方支付上述应由双方支付的全部居间服务费；甲方提供虚假产权证明或隐瞒产权瑕疵导致本合同无法履行，或转让房产在转移登记过程中因甲方的原因被司法或行政机关查封或以其他形式限制房屋产权转移导致本合同无法履行，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方已经支付的全部房款，同时甲方应向乙方支付已付房款20%的赔偿金，并赔偿因此造成的一切损失；乙方应按照本合同约定支付房款，若乙方逾期交付房款，每逾期一天即应按房产转让价格1%的标准向甲方支付违约金。该合同还对税费承担、合同变更及违约金、争议解决等事项做出了约定。经庭审质证，侯义玲对合同真实性、合法性均无异议，但主张合同约定“甲方委托担保公司赎楼，甲方应在签订本合同后15日内委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书”违背司法部2017年8月16日下发的《司法部关于公证执业“五不准”的通知》“不得办理涉及不动产处分的全项委托公证”规定，因此该约定内容已不具备履行可能，并且房屋买卖合同并未明确约定卖方赎楼的时间，按照交易惯例应为买方贷款审批通过后卖方办理赎楼。2017年9月25日，张翠兰（支付人即合同甲方）和伟业公司（收受人即合同乙方）签订《费用确认书》约定：成交房屋武昌区中北路武汉中央文化区K4地块1幢2单元12层1号房；佣金金额97500元；已交付48750元，未交付48750元过户当天交齐。同日，伟业公司就上述已支付佣金48750元向张翠兰开具《业务收据》。2017年9月25日，侯义玲（卖方即合同甲方）与张翠兰（买方即合同乙方）、伟业公司（居间人即合同丙方）签署《补充协议》约定：鉴于2017年9月25日甲乙双方经丙方居间，就座落于武汉市武昌区中北路武汉中央文化区K4地块1幢2单元12层1号房的房屋，签署了《房屋买卖居间合同》，现三方经协商重新就房买卖事宜做出补充约定如下：签订本合同后，因为房子有一个查封，乙方支付甲方40万元定金，用于乙方专项解封，不能它用，如它用甲方双倍赔偿乙方定金，解封后乙方另加支付定金40万元给甲方用于还朋友欠款拿回办证资料，乙方不能它用，它用甲方双倍赔偿乙方定金；甲乙双方在等待办理过户途中，如再出现房屋被查封及有关本房屋的其它债务纠纷，甲方全权负责，甲方赔偿乙方双倍定金给乙方；房产过户当天，见不动产登记收件单，乙方支付甲方购房首付款不低于220万元；甲方在办理或等待办理流程中甲方想不售，涨价，拖延办理均视为违约，甲方违约除退还乙方所有已付房款外，甲方需再赔付乙方80万元；乙方在办理或等待办理流程中想不买，视为违约，乙方己交所有房款做为违约金赔付给甲方；在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、法院撤诉、房产局解封、银行还款，银行贷款、房款交割、网上备案、购房资格查询、房产交易过户及房屋交接等居间工作。经庭审质证，侯义玲对补充协议真实性、合法性均无异议，但主张补充协议“甲乙双方在等待办理过户途中，如再出现房屋被查封及有关本房屋的其它债务纠纷，甲方全权负责，甲方赔偿乙方双倍定金给乙方”的约定内容已被《代付款项确认书》及张翠兰选择继续履行合同的实际行为变更。2017年9月25日，侯义玲（卖方即合同甲方）与张翠兰（买方即合同乙方）、伟业公司（居间人即合同丙方）签署《房屋买卖定金协议》约定：甲方将其所有的位于武昌区武汉中央文化区K4地块一期1幢2单元12层1号房屋出售给乙方；甲方确保所出售房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易的条件；甲方认可乙方以650万元的价格购买其房屋，同时甲方接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金为80万元；如甲乙任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，即收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。2017年9月25日，张翠兰（买方）和侯义玲（卖方）签订《不委托办理声明书》约定：兹有买卖双方于2017年9月25日在伟业公司复地东湖国际分行的居间服务下签署了房屋买卖居间合同，鉴于买卖双方现不委托经纪方或经纪方所指定的银行/担保公司办理申请按揭贷款手续、担保赎楼手续、房屋过户手续，买卖双方现声明因该行为而造成该物业交易过程中合同相关交易的延误及因此产生的相关法律责任和纠纷，由买卖双方自行承担。经庭审质证，张翠兰和侯义玲对上述《不委托办理声明书》均有异议，认为上述声明书上签名并非本人签署。2017年9月25日，张翠兰通过平安银行向侯义玲转账支付40万元。同日，侯义玲向张翠兰出具《收款证明》载明：收到张翠兰支付首付款40万元。2017年9月26日，张翠兰通过平安银行向侯义玲转账支付40万元。同日，侯义玲向张翠兰出具《收款证明》载明：收到张翠兰支付首付款40万元。2017年9月26日，经申请人汤四平申请，法院作出（2016）鄂0106民初5917号民事裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封措施。2017年10月10日，因申请人宋争利申请执行，法院以（2017）鄂0106执2439号法律文书查封涉案房屋。2017年10月23日，侯义玲（卖方即合同甲方）、张翠兰（买方即合同乙方）、宋争利（丙方）、费昌玉（甲方常珏担保人）签订《代付款项情况确认书》约定：鉴于甲乙双方交易房屋，在办理过户手续时，因甲方和前夫离婚协议的本房屋，甲方还没有析产成一个人，所以甲方前夫欠债务，债权人查封了交易房屋，现甲方授权委托乙方：乙方将过户出不动产收件单后应付甲方的首付款240万元中97万元代付给四个债权人用于给前夫还清债务。甲乙双方对以下情况进行确认:一、甲乙方已签了武汉中央文化区K4-1-1栋2单元12层1号房的房屋买卖居间合同。因为侯义玲和常珏已经离婚，离婚协议上也确认本房屋全部给侯义玲，放弃本房屋所有权，但常珏因为个人原因进监狱，无法联系上，以下四人(郭文辉，刘冉，宋争利，汪磊)债务是发生在离婚前，常珏母亲费昌玉做常珏担保确认本房屋所有权全部归侯义玲所有，费昌玉担保和侯义玲现在卖房还账，乙方已经付了购房定金80万元整给甲方。本确认书和签署的本房屋买卖居间合同关联有同等法律效应。二、甲乙双方同意并确认乙方代付的款项做乙方首付款，情况如下：乙方代付的款项97万元中的12万元给郭文辉、16万元给刘冉、55万元给宋争利、14万元给汪磊。三、本协议中第二条约定的代付款的支付条件：甲乙双方过户当天出不动产收件单，甲方且收到常珏借条原件。四、四个债权人决定宋争利为债权人代表，做为丙方。丙方2017年10月25日前解封本房屋，丙方收到本协议代付的资金后，常珏和四个债权人的本房屋借条债务结清。五、甲方在交易过程中再出现债务和查封、提供虚假资料、信息，视为甲方违约，乙方所付所有购房款项定金与代付款，甲方和常珏担保人费昌玉双倍赔付乙方，同时承担法律责任。六、乙方过户后见不动产收件单如果没有按本确认书打款给丙方，则乙方违约，双倍赔付给甲方。经庭审质证，张翠兰对该确认书真实性无异议，但主张该确认书并非张翠兰对侯义玲依《补充协议》“甲乙双方在等待办理过户途中，如再出现房屋被查封及有关本房屋的其它债务纠纷，甲方全权负责，甲方赔偿乙方双倍定金给乙方”应承担违约责任的免除。2017年10月24日，经申请人宋争利申请，法院作出（2017）鄂0106执2439号之一民事裁定书解除对涉案房屋的查封措施。2017年10月30日，伟业公司工作人员何俊波出具《收条》载明：今何俊波收到张翠兰购买汉街壹号公馆1栋2单元12层1号后期贷款评估价14100元，和后期担保费33000元，贷款评估加担保费一起47100元。张翠兰提交该收条拟证明其已委托伟业公司办理贷款。侯义玲对该收条真实性无异议，但主张张翠兰办理了两次贷款均因个人原因未获审批通过，侯义玲已尽按揭贷款办理的协助义务；伟业公司对该收条真实性有异议，主张张翠兰和侯义玲已签署不委托伟业公司办理贷款手续的声明，且无业务收据或收款收据。一审庭审中，张翠兰主张侯义玲在房屋买卖合同签订后一年内无法确保标的物处于可转让状态属根本违约，且侯义玲明确表明不能履行涉案房屋买卖合同，因此诉至法院要求解除合同。侯义玲辩称张翠兰因自身原因导致银行按揭贷款申请未予审批通过，且不能一次性支付剩余购房款项，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。张翠兰提交伟业公司工作人员何俊波与侯义玲电话录音一份，拟证明侯义玲未履行合同义务构成违约。电话录音摘要如下“侯：没搞好；我想的是，要么就是拿到房产本再卖给别人，卖给别人了然后再给前面那个人退钱……”。经质证，侯义玲对真实性无异议，关联性有异议，该通话的背景系买方的银行贷款审批不能通过，又不能全款付清，导致交易无法继续履行。侯义玲提交和张翠兰的短信聊天截图，拟证明双方已认可卖方赎楼手续在买方银行贷款获批后进行，短信聊天摘要如下“张总你好，房子肯定要卖不然也不会等这么久，现在就是意见不统一，前夫坚持过户当天收全款”、“按之前的合同，办贷款也不可能是过户当天收全款，并且现在全款已经缩短了你们的收款流程……如果他坚持过户全款，那我肯定认为是不想卖了”。经质证，张翠兰对上述短信内容真实性无异议，对证明目的有异议，并陈述其未获两家银行按揭贷款，其愿意全款支付继续履行合同。”本院认为，武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司与侯义玲、张翠兰签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，基本内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。该合同约定，居间服务费为97500元，由第三人张翠兰向武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司支付。若因被告侯义玲或第三人张翠兰任意一方违约导致本交易无法继续履行，违约方同意向武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司支付全部居间服务费用。已有生效法律文书即（2019）鄂01民终4188号民事判决书、（2018）鄂0106民初11092号民事判决书对侯义玲的违约行为进行了认定即侯义玲作为卖方，确保交易房屋权属无瑕疵是其首要义务，但侯义玲并未依据《房屋买卖居间合同》约定办理涉案房屋自行析产事项及解除银行按揭抵押事项，致使上述合同无法继续履行，其行为构成根本违约。因此，对于武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司主张侯义玲作为违约方支付居间服务费97500元的诉讼请求，本院予以支持。侯义玲认为武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司未完成居间服务、提供的居间服务极不专业的主张，作为其不承担违约责任的抗辩理由缺乏事实依据、合同依据和法律依据，本院不予采纳。因《房屋买卖居间合同》约定未付居间服务费违约金的前提是各方约定由侯义玲支付居间服务费，但事实上该合同约定的是由张翠兰支付居间服务费，且张翠兰按约定支付了一半费用即48750元，剩余48750元待房屋过户成功后再支付，后因合同无法继续履行，才认定由侯义玲支付居间服务费。因此，武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司主张侯义玲支付未付居间服务费违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告侯义玲于本判决生效之日起十日内向原告武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司支付居间服务费97500元；二、驳回原告武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3146元，由被告侯义玲负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  徐 倩人民陪审员  胡开康人民陪审员  张小华二〇二〇年八月十一日书 记 员  王文兴