广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初14591号原告（反诉被告）：莫剑，男，汉族，1988年11月15日出生，住湖南省桃江县****************，公民身份号码：430************737。委托诉讼代理人：罗峻坡，广东世高律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄龙在，男，汉族，1984年12月30日出生，住广东省陆丰市星都经济开发区第八区*****19*，公民身份号码：441************970。委托诉讼代理人：董莉芳，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小燕，广东众达律师事务所实习律师。原告莫剑与被告黄龙在房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，被告黄龙在提出反诉，本院予以受理。审理过程中，被告申请对装修损失进行评估，本案依法进行评估程序，评估报告出具后本案恢复审理。本案依法转为普通程序，于2019年11月6日、2020月7月9日公开开庭进行了审理。原告莫剑的委托诉讼代理人罗峻坡，被告黄龙在的委托诉讼代理人董莉芳、陈小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莫剑向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年9月14日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付租金暂计120000元（以30000元为月租金，从2019年5月计至被告实际返还租赁物为止，暂计至2019年8月）；3.被告支付滞纳金暂计6000元；4.被告返还租赁物；5.本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2.支付房屋占有使用费120000元（按30000元/月，从2019年5月计至返还房屋之日）；3.赔偿损失366100元；4.返还租赁物；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，合同为无效。基于双方的合同关系，原告按照被告的要求装置了电梯、电梯门、搭竹排、刷外墙油漆、楼顶装修等产生费用242900元。2019年11月9日现场取证发现，案涉房屋堆满水泥、沙石、砖等建筑垃圾，房屋地板瓷片已全部被挖空拆烂，被告仅重新铺上小部分瓷片，房屋已不存在恢复原状的可能性。即使被告返还房屋，原告仍未能实际使用房屋，原告将房屋恢复至可使用状态需要费用120000元。原告多次致函与被告协商处理，被告明知案涉房屋未装修至可使用状态和建筑垃圾堆满案涉房屋的情况下，被告仍拒绝协商处理，在未确定案涉房屋的建筑垃圾处理方法、单方面接收房屋产生风险的情况下，原告只能通过诉讼予以确定才能进一步对案涉房屋进行接收和使用。被告黄龙在答辩称，1.原告诉请第三项，安装电梯、刷外墙、楼顶装修、搭建竹排费用，该项支出不是原告损失因该项目是对案涉建筑物的添附，客观上增加了案涉建筑物的价值。根据原告与建筑所有权人签订的合同，租期长达10年，原告有权进行装修和装饰，该费用是原告自身使用1、2楼用于经营，基于自身经营需要才安装电梯、楼顶装修、外墙刷漆、搭建竹排。2.原告提交的证据未能证实是被告要求原告进行上述项目支出，原告提交其与被告、案外人方登锋聊天记录，被告只是向原告了解项目进度。3.原告未提交证据证明电梯、刷外墙等费用。4.原告要求被告拆除已经形成添附的建筑物，现未有证据证实原告已拆除了3-5楼的装置。根据城镇房屋租赁合同司法解释第13条的规定，本案被告的装修行为是经过原告同意的，原告无权要求被告恢复原状或赔偿损失。5.针对案涉过错，应由原告负责本案全部过错。原告作为出租人提供适租的房屋是原告的义务，原告作为案涉房屋的实际控制人，且原告与案涉建筑物所有权人直接签订租赁合同，对租赁房屋的实际状况应清楚了解，且根据原告提供的不动产权证，该产权证没有登记建筑物信息，建筑物的楼龄明显大于产权证时间，从该细节可推定该建筑物应为违章建筑。原告从所有权人处取的不动产权时，是知悉该建筑为违章建筑的，但并未告知被告该建筑物的真实性状态，仍然将该建筑的3-5楼转租给被告，因此，原告对案涉合同无效应承担全部过错。被告已经尽到合理审查义务。因原告自身使用该建筑物的1、2楼经营餐饮，因此被告基于一般人认知，认定该建筑物是合法建筑，被告并无过错。且被告无法接触案涉建筑物所有权人无法了解案涉建筑物真实性状况，如需到相关政府们查询也需提供该建筑物的四至图才能通过政府信息途径获取。要求被告租赁合同时超越交易常识和一般交易成本审查合同有违公平原则。被告黄龙在向本院提出反诉请求：1.确认房屋租赁合同书已于2019年8月15日解除；2.返还押金90000元及利息（从合同解除之日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.赔偿装修费用损失306280元及利息（从合同解除之日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日）；4.承担本案诉讼费用。后被告变更第1项诉请确认房屋租赁合同无效；变更第2项诉请的利息起算时间为2018年9月14日；变更第3项诉请为赔偿装修损失306280元。事实和理由：原、被告签订了房屋租赁合同书，约定被告向原告承租3-5层用于经营，经营范围为除饮食行业和违法行业的其他经营范围；原告需协助被告做好消防、安全、卫生工作。合同签订后被告向原告支付了90000元押金被告按照合同约定对租赁物进行装修。被告拟经营酒店，为申领营业执照，向公安部门申请旅馆业特种行业许可证，需提供房屋产权合法证明和消防安全验收合格材料。在被告多次要求原告下，原告才提供了不动产权登记复印件一份，该不动产权证明登记土地面积仅为127.41平方米，土地用途为城镇住宅用地，且无建筑物登记信息，无法证明案涉租赁物的所有产权信息，不符合申请办理前述许可证的要求。而且原告一直未将消防验收合格材料交付给被告。经被告向消防部门咨询得知，如案涉土地和建筑物为住宅用途，无法办理符合经营用途的消防验收手续。至此，被告的合同目的落空。由于案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，合同无效。原告应返还押金并赔偿装修损失。针对被告黄龙在的反诉，原告莫剑答辩称，1.原、被告签订的合同没有具体约定租赁物用途是经营酒店。被告经营酒店不能申请营业执照的借口主张退回租金，从被告提供的特种行业经营许可证可看出相关的法定办理时效为22个工作日，承诺办结时效为7个工作日。被告在取得案涉房屋后超过三个月时间直至2019年8月15日才通过律师函形式要求解除合同，从这可以看出被告要求解除合同理由不充分，被告解除合同是因为不能找到转租的客户，因为案涉租赁物门前刚好修路，因此被告是违反合同约定，单方要求解除合同且拖欠租金。2.原、被告签订合同时，原告已经把案涉租赁物情况充分告知被告，被告也有充分时间去进行核实，被告是基于了解案涉租赁物情况下才和原告签订合同。被告认为无法办理消防验收合格手续无法通过安全消防检查和要求解除合同没有充分证据，另被告承租案涉租赁物实际用于招商转租并非被告个人投资经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：一、2018年9月14日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了房屋租赁合同，约定甲方将位于东莞市*******（田新段）3号（共5层，一、二层原告自己经营餐饮），房屋的三、四、五层出租给乙方，建筑面积约1350平方米；组期限为2019年1月1日至2028年9月30日；租金每月30000元，每月10日前支付；合同签订时乙方应支付甲方押金90000元，于租赁期满时退还；乙方使用房屋期间产生的水电费等由乙方承担；甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作；电梯非人为故障由甲方负责，人为或乙方违规使用将由乙方负责；乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房主体结构，如有损坏房屋主体结构，乙方负责并承担所有费用；装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，不需要恢复承租时的原样，甲方也不作任何补偿等。原、被告确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证。合同签订后，被告于2018年9月14日向原告支付了押金90000元。二、租金支付情况。原、被告确认被告从2019年5月开始没有支付租金。被告主张没有支付租金的原因是被告拟经营酒店，申请办理旅馆业特种行业许可证需提供房屋产权合法证明和消防安全验收合格材料，原告没有协助被告提供相应材料仅提供了一份用途为住宅用地的不动产权登记复印件，导致被告无法办理前述证件，被告行使抗辩权并于2019年8月15日向原告发出了解除合同的律师函。对此提交了广东政务服务网的网页截图、不动产权证复印件、律师函、EMS底单及查询单予以佐证。网页截图是旅馆业特种行业许可证核发办事指南；不动产权证复印件显示土地用途城镇住宅用地，宗地面积为127.41平方米；律师函及快递单显示被告于2019年8月15日向原告发出了律师函，原告于2019年8月16日签收。律师函载明的主要内容为被告一直要求原告协助办理消防工作，原告却以各种理由推脱导致被告不能正常使用租赁物导致合同目的落空，构成违约，合同于原告收到律师函之日解除，原告应在收函三日内返还押金90000元及装修费用450000元。原告对网页截图不确认，对不动产证复印件确认，认为该证据恰好证明原告配合被告提供了租赁物的资料；确认收到律师函，但对律师函内容不确认。三、租赁物交还情况。原告提交了律师函EMS底单及查询单证明其向被告催促腾退房屋。该组证据显示原告于2019年10月9日向被告发出了律师函，被告于2019年10月10日签收，律师函载明的主要内容为：为促成合同成立及方便被告使用，原告出资搭建了电梯及外墙装修。被告从2019年5月开始拖欠租金，原告曾于2019年7月催促支付租金并腾退房屋，但被告未支付租金及腾退房屋，为避免损失积极扩大，要求被告在收到律师函五日内清理、腾空租赁物并与原告交接验收。被告对此不确认，认为原告在收到被告发出的律师函之日即视为原告收回了租赁物。原告对此不确认，主张被告一直未腾退租赁物，现场还堆放了大量建筑材料、垃圾，租赁物一直未交回给原告。本院于2019年11月26日组织双方进行现场查勘，现场看到被告已经进行部分装修，现场还堆放着未使用的沙、砖、瓷片等建筑材料。被告承诺一周内清走。原、被告确认被告于2019年12月3日将前述建筑材料搬离完毕。被告申请对租赁物的装修现值进行评估，本院予以准许，摇珠选定广东证诚价格评估有限公司进行评估，该公司于2020年1月8日进行了现场查勘，于2020年3月24日出具评估报告书，评估结论为案涉租赁物三、四、五层中被告进行的装修装饰物现值为155257元。被告认为评估价格过低。原告认为，由于被告申请对装修物现值进行评估，其无法使用案涉租赁物，直至评估公司进行现场查勘后即于2020年1月8日其才收回了租赁物。被告对此不确认，在第一次庭审时主张原告收到被告的律师函之日即2019年8月16日视为交回了租赁物，第二次庭审时主张其在2019年7月10日收到原告律师函视为交回了租赁物。四、原告主张被告造成其损失如下：1.原告按被告要求安装了电梯、进行了外墙装修，为此支出了电梯设备及安装费93800元、搭建竹排7000元、外墙油漆16200元、楼顶废渣处理5900元，对此提交了转账凭证、收据、微信聊天记录等证据予以佐证。该组证据显示原告支出了电梯设备及安装费93800元、搭建竹排7000元、外墙油漆16200元、楼顶废渣处理5900元。其中与被告方人员方登峰的微信聊天记录中方登峰在2018年9月17日催促原告搭竹排，并称19号开始动工。2018年9月22日原告微信方登峰为给你们搭竹排已经花了7000多，油漆多少还没确定，搞不好又等于送一个月房租。原告与被告的微信聊天记录显示被告在2018年11月、12月催促原告电梯的问题。2.因被告进行装修，且部分瓷片脱落需重新拆除瓷片恢复原状，恢复房屋的费用120000元。3.2018年10月至2018年12月，3个月免租期损失90000元。原告主张合同于2018年9月14日签订，合同虽未约定免租期，但原告在签订合同就向被告交付了租赁物，被告也在2018年9月就开始支付装修款项也说明原告交付了租赁物，而租金自2019年1月1日开始计算，2018年10月至12月事实上属于免租期，免租期损失被告应当赔偿。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原、被告双方均未向本院提交案涉租赁物的合法报建手续及建设工程规划许可证，故案涉房屋租赁合同应属无效合同，对被告诉请解除合同本院不予支持。因案涉房屋租赁合同书无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告均应知悉涉案房产不具备产权证，双方对此均有过错且程度相当。对于双方诉请的各项费用本院分析如下：本诉部分1.占有使用费。合同虽无效，但如实际占有使用租赁物后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，应参照合同约定标准支付占有使用费。故对原告请求被告参照合同约定标准即30000元/月支付占有使用费，本院予以支持。原、被告确认被告自2019年5月开始未支付占有使用费，本院予以确认。对于租赁物交还时间，被告于2019年12月3日才清理现场，视为交接了租赁物。而2019年12月4日至2020年1月8日期间，由于需对案涉装修现值进行评估，原告客观上不能使用租赁物，该期间属于处理合同事宜导致的损失，由原、被告各承担50%。由此计得，被告需向原告支付2019年5月至2020年1月的占有使用费为30000元×7个月+30000元÷30天×3天+（30000元+30000元÷30天×5天）×50%=230500元。2.各项损失。1.电梯设备及安装费93800元、搭建竹排7000元、外墙油漆16200元、楼顶废渣处理5900元，前述项目是原告对租赁物进行修缮产生，即使存在前述项目的支出，也是对租赁物的增值，不应认定为原告的损失。且原告当时同意对上述项目进行修缮并承担相应费用，说明双方约定了租赁物的交付标准，故对该部分本院不予支持。2.恢复房屋的费用120000元，被告系经原告同意对租赁物进行装修，原告该项请求缺乏事实与法律依据，本院不支持。3.免租期损失，从原告提交的与方登峰、被告黄龙在的微信聊天记录以及被告提交的装修款支付证据来看，被告在2018年9月开始装修，说明原告确实在2018年9月交付了租赁物。而合同约定的起租时间为2019年1月1日，因此，原告主张2018年10月至12月为免租期与事实相符，本院予以采纳。对于免租期的损失，基于公平原则，本院酌情参照合同约定的租金标准，并结合承租人实际占有房屋的时间与合同约定租期的比例，本院认定被告应支付原告免租期损失为10769元（14/117×90000）。反诉部分1．押金。原、被告对租赁押金90000元不持异议，合同无效后，原告继续占有上述押金缺乏依据，应向被告返还租赁押金90000元。被告占有使用案涉租赁物期间，原告基于租赁合同的约定及合同履行的信赖，持有租赁保证金并无不妥。由于被告在2019年12月3日才交还租赁物，占有使用关系终止，此时原告应向被告返还，故利息自2019年12月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2．装修损失。案涉装修现值经评估为155257元，评估报告系经合法程序且有相应资质的机构作出，故对评估报告本院予以采信，认定被告的装修现值为155257元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失，认定原告应对被告装修现值承担50%的责任，即77628.5元（155257元×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告莫剑与被告黄龙在签订的房屋租赁合同无效；二、原告莫剑应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告黄龙在返还租赁押金90000元及利息（以90000元为本金，自2019年12月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日）；三、原告莫剑应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告黄龙在赔偿装修损失77628.5元；四、被告黄龙在应于本判决发生法律效力之日起五日内原告莫剑向支付2019年5月至2020年1月期间的占有使用费230500元；五、被告黄龙在应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告莫剑支付免租期损失10769元；六、驳回原告莫剑的其他诉讼请求；七、驳回被告黄龙在的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4806元，由原告莫剑负担2420元，被告黄龙在负担2386元。反诉受理费3622元，由原告莫剑负担1532元，被告黄龙在负担2090元。评估费15000元，由原告莫剑负担7500元，被告黄龙在负担7500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  钟凤媚审判员  曾昭串审判员  丁秀霞二〇二〇年七月二十四日书记员  邵雪文李晓幼