湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初304号原告：邓可琼（曾用名邓可勤），男，1956年3月13日出生汉族，农民，住宜昌市夷陵区。原告：王培英，女，1963年2月20日出生汉族，农民，宜昌市夷陵区。被告：张长江，男，1955年10月27日出生汉族，农民，宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：张勇，宜昌市夷陵区夷陵法律服务所法律工作者，委托代理权限为特别授权。原告邓可琼、王培英与被告张长江农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，于同年7月8日作出（2019）鄂0506民初1086号民事判决书，原告邓可琼、王培英不服提起上诉。2019年12月4日宜昌市中级人民法院作出（2019）鄂05民终2491号民事裁定，以原判基本事实不清，撤销原审判决，发回本院重审。该案发回后，本院于2020年3月18日登记立案，同年5月26日，本院依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告邓可琼、王培英、被告张长江及其委托诉讼代理人张勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓可琼、王培英向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于1994年6月20日签订的《房屋买卖协议》及《协议》有效；若无效，依法判令被告赔偿两原告的全部损失；2.依法判令被告立即支付给两原告因买房搭田后又领取的5.8分田地的征地补偿款47254.02元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：1994年6月20日，原、被告分别签订了《房屋买卖协议》及《协议》两份，约定原告购买被告位于宜昌市××区××村××（××）开关站旁住房一栋（土木结构，一层四间，建筑面积150㎡）及随房出让的1.1亩耕地及屋前园田、屋旁屋后的菜园田。2018年因修建三峡翻坝江北高速公路穿过张家口，原告所耕种田地被纳入征地范围。经征地指挥部测算，该地块的征地补偿款为47254.02元，现该款被告已经领取，被告应返还给二原告。被告张长江辩称，1.关于原告的第一项诉讼请求，双方签订的协议及附属协议违背了法律规定，应属于无效合同原告要求被告赔偿损失是没有法律依据的，被告在处置自己的私产时是有权利的，不存在过错。现是原告提起诉讼要求确认合同的效力，被告并没有否认原告对买卖的房屋有权居住和使用，被告认可法院的裁判；2.对于原告的第二项诉讼请求，没有事实依据和法律依据，请法院驳回。原告邓可琼、王培英围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：证据一、房屋买卖协议原件、协议和收条原件各一份，证明原告于1994年6月购买被告位于宜昌市××区××镇××村××住房××栋及被告原有耕地及屋前房后的菜园田交易的事实；证据二、村人民调解委员会个案呈报表复印件一份、调解记录复印件一份，证明被告已将房屋及房前屋后的耕地卖给原告的事实、因耕地发生纠纷后经张家口委会调解无果的事实，被告承认田地归原告所有；证据三、调解笔录复印件一份，证明被告承认挖了原告的5.8分田，这块田已征收，村委会暂不分配该征收款，待法定程序确定归属；证据四、迁移申请的证明原件一份，证明原告及两子女在1999年7月23日申请迁移至张家口，得到村委会批准；证据五、（2017）鄂0506民初字52号判决书复印件一份、（2017）鄂05民终1979号民事判决书复印件一份，证明被告卖掉房屋和田地的事实以及2017年就原告耕种的柑橘树被毁坏一事法院确定被告侵犯原告田地权利的事实；证据六、（2015）鄂夷陵民初第00121（2015）及鄂宜昌中民二终字第00432号民事判决书复印件各一份，证明宜昌市夷陵区人民法院及宜昌市中级人民法院就相关同类案例进行判定均确认房屋买卖合同有效。被告张长江对上述证据的质证意见为：对于证据一的真实性不持异议，但协议只有张长江签署的名字，协议是要有相对人的，形式要件上不能成为协议，被告当时在出卖房屋时同意将承包的责任田的经营权收益权送给原告耕种是有期限的，被告认可送给原告的期限是第一次承包结束，且原告尚下欠被告购房款1600元；对于证据二不能证明原告的证明目的，村委会的调解记录没有认可这个私下流转土地的行为；对于证据三均持异议；对于证据四，只是原告提供的单方申请，并没有相关行政部门确认；对于证据五、证据六不持异议。被告张长江向本院提交以下证据：证据一、房屋买卖协议原件一份，证明原被告双方对房屋的交易情况、建筑面积等是双方真实意思表示；证据二、农村承包经营权证复印件三份，证明被告在1998年、2014年第二轮延包的过程中取得该宗土地的承包经营权；证据三、翻坝高速征用补偿协议复印件一份，证明签订该协议的双方是张家口委会和被告张长江，该宗土地已被国家建设依法征用，被告将成为失地农民的事实。原告对上述证据的质证意见为：对于证据一没有异议，对于证据二即承包经营权证的真实性不持异议，但原告一直掌管承包已转让的地块，原告经过开荒扩建，面积增长；对于证据三，原告只认可征地的面积为1998年合同上的5.8分，其余的与本案无关。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：原告王培英、邓可琼系夫妻关系。1994年6月20日，二原告经他人介绍购买被告张长江位于宜昌市××区××镇××村××房屋××栋。双方签订房屋买卖协议及协议各一份，协议约定了房屋地理位置、面积及成交价格。被告张长江出具协议内容为：张家口二组张长江土木结构房屋一栋卖给邓可琼，在政策许可的情况下，将原有水田捌分、旱地叁分及屋前园田、屋旁屋后的一个田送给邓可勤耕种。事后，二原告一家一直在上述房屋内居住，并对该买卖房屋进行了扩建和修缮。因二原告户籍没有迁移到张家口，被告在卖房时已转让给二原告耕种的1.1亩土地一直登记在被告张长江经营权证上，但一直由二原告进行经营种植。2016年10月，被告将已转让给原告1.1亩耕地上种植的柑桔树110棵毁损后，重新种植了核桃树苗，因此双方发生纠纷诉至本院，本院于2017年3月24日作出（2017）鄂0506民初52号民事判决书，判决被告张长江赔偿原告邓可琼1**棵柑桔树损失26950元，被告张长江不服该判决向宜昌市中级人民法院提起上诉，宜昌市中级人民法院于2017年8月2日维持了原判，张长江已经履行了该判决确定的义务。2019年4月8日，因修建三峡翻坝江北高速公路，需征用1.1亩中的周家嘴田地一块，张家口委会（甲方）与被告张长江（乙方）签订了《黄花镇翻坝江北高速公路建设用地征用补偿合同书》一份，约定征用乙方水旱地1.4536亩，应支付土地补偿费16931.53元；安置补助费27211.39元；青苗费3023.49元；补偿合计47166.41元。被告张长江已领取征地补偿47166.41元，由此2019年4月11日，再次向本院提起前述之诉。本院同时查明，原告王培英和邓可琼为农村户口，户籍地为宜昌市××区××口村，其在三隅口村没有了宅基地、住房及承包地。被告张长江在张家口有部分承包地和其他宅基地和住房。原被告双方房屋买卖张家口委会知情，只因为原告不愿意向张家口委会缴纳户口迁移费，而原告户口迁移未果。本院认为，一、本案中，原邓可琼与被告张长江于1994年6月签订的《房屋买卖协议》及《协议》虽属双方当事人真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的事由，且双方已经实际履行各自的义务，综合本案历史背景、双方形成纠纷的原因及有利于维护现有房屋的占有关系，维护交易稳定，倡导诚实信用原则，应当确认双方签订的房屋买卖协议及协议有效。其理由如下：1、现有国家法律法规和政策并无禁止农民异地购买农村房屋，本案中，邓可琼、王培英虽然不属于当地农民，但自购买讼争房屋后，投入资金对该房屋进行了扩建修缮，在二十多年时间中，其对讼争房屋实际居住已对该房屋形成能力稳定的占有关系，且邓可琼、王培英没有其他宅基地和住房。而张长江在本村另有宅基地和住房。2、针对张长江辩称其与原告签订的《房屋买卖协议》和协议违反法律法规强制规定，依法应认定无效的理由。本院认为《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、法行政法规的强制规定订立的合同应认定为无效；又依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定，我国对农村房屋买卖未专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定。3、本案是原告提起确认合同效力之诉，被告张长江对原告享有讼争房屋的居住、使用权并未否认。因此，双方签订的《房屋买卖协议》和协议应认定为有效。二、关于原告要求被告立即支付原告卖屋搭田后领取田地的征地补偿款47166.41元的诉讼请求问题。本院认为：1、被告自愿在房屋买卖时将部分田地交由原告耕种经营，原告对该地块取得了实际经营权，但由于该地块登记在被告承包合同和经营权证上，被告享有该土地的承包权，鉴于此本院认为对征地补偿款44142.92元（青苗费除外），原被告双方应均分即各分得22071.46元。2、关于青苗费3023.49元应当归被告张长江所有。因为原告在被征用土地上的柑桔树已经被被告毁损，被告对原告已经进行了赔偿，被征用田地上的核桃树是被告种植，该青苗费理应归被告张长江所有。本案经过本院主持调解，双方当事人达不成一致协议。依照《中华人民共和合同法》第六条、第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：原告邓可琼（邓可勤）、王培英与被告张长江于1994年6月20日签订的《房屋买卖协议》及《协议》有效。由被告张长江在本判决生效后，立即支付原告邓可琼、王培英征地补偿款22071.46元。驳回原告邓可琼、王培英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费981元（原告已预交），由原告王培英、邓可琼负担523元，被告负担458元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  李 焦人民陪审员  谭昌春人民陪审员  黄淑华二〇二〇年八月三十一日书 记 员  王 红