广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初14906号原告：林青巧，男，汉族，1979年7月1日出生，住浙江省临海市，委托诉讼代理人：刘荣宗，广东青狮云岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓红，广东青狮云岸律师事务所实习律师。被告：上海东家金服投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区黄陂北路******，统一社会信用代码91310101MA1FP4J94A。法定代表人：张雱，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李**举，男，汉族，1979年2月10日出生，系该公司员工。上列原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘荣宗、陈晓红，被告委托诉讼代理人李**举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2019年4月20日签订了《租赁合同》和《补充协议》，双方约定：租赁期限从2019年4月20日起至2021年4月19日止；2019年4月20日至2020年4月19日月租金为45000元，租金支付时间为每月20日前，履约保证金为135000元，物业费等其他费用由原告代收代缴，被告每月按时向原告缴纳。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告自2019年9月20日起未能依约履行付款义务，截止2019年11月7日，被告共拖欠原告租金90000元。原告曾多次向其催收欠款，但均无效果。根据原、被告双方签定的《房屋租赁合同》第十八条第3项约定“出现拖欠租金达十五天以上的情形时，甲方可不予退还租赁保证金。”被告拒不支付租金、物业费及其他费用的行为完成符合原告不予退还租赁保证金的情形。为维护原告合法权益，据此，诉至本院请求判令：1、被告支付原告租金90000元（暂计至2019年11月7日，实计至被告履行完毕之日），并自2019年10月1日开始按年利率6%计算利息，计至全部款项还清之日止；2、被告承担全部诉讼费用。原告于庭审时提交变更诉讼请求申请，变更诉请为：1、被告支付原告租金315000元（暂计至2020年4月20日，实计至被告履行完毕之日），并自2019年10月1日开始按年利率6%计算利息，计至全部款项还清之日止；2、被告自2020年4月20日之后，按每月47250元的标准向原告支付占有使用费；3、被告己支付的租赁保证金135000元不予退还；4、被告承担全部诉讼费用。后原告又于庭审时撤回诉讼请求中第一项关于利息的请求，于2020年7月8日撤回诉讼请求第二项。被告辩称，原告的诉讼请求及其理由缺乏事实依据及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，具体理由如下：一、原告所诉事实与实际不符。被告于2019年4月20日向原告承租房屋，截至2019年9月，一直履约向原告缴纳房租45000元／每月，并且缴纳保证金135000元。在2019年9月20日退租房屋，就退租事宜双方已经达成合意，原告同意被告退租。被告并未拖欠原告的租金。在2019年9月底前，被告已经清空了在承租房屋内的办公用品、家具和各种电器等，如果原告不同意退租，被告也根本无法搬出、清空承租的办公场所。原告从事实上已经认可同意被告退租。在退租期间及退租后，被告多次联系原告所在公司（“深圳市图泰商业管理有限公司”）具体经办的刘经理、陆经理，要求将双方达成一致确定后的《解除协议书》（简称“解除协议”）签署完毕返还给被告，刘经理、陆经理也表示确认之前双方一致同意2019年9月20日退租房屋，承诺将尽快安排签署好解除协议寄给被告，但一直拖延没有履行承诺，包括以疫情期间停工为由推脱被未履行。原告诉称“曾多次向其催收欠款”，而实际并未有所谓的“多次向其催收欠款”的任何行为和举动，被告没有收到任何原告的“催欠”告知，而是原告有意放任，故意致使被告陷入不知情的境地。二、原告主张与合同约定不符。被告与原告于2019年4月20日签署《房屋租赁合同》及《补充协议》。《房屋租赁合同》第八条约定，“出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、租赁期未满提前退租，乙方应支付剩余租期的租金以及拖欠的物业管理费及水费等，否则甲方有权全额扣除保证金”，据此，如果即便像原告所称，被告提前退租且未支付剩余租期的租金等费用，相应触发的结果应是原告有权全额扣除保证金，所以原告诉请要求被告支付退租后的租金完全没有合同依据。三、疫情期间的影响。在今年年初，我国遭遇了极其严重的新型冠状病毒感染的××疫情，为打赢这场战疫，全国严防死守，各地几乎全面停工停产，为战胜疫情付出了巨大努力。为恢复经济发展，协力共渡难关，各地各级政府也出台了相关支持政策。深圳市人民政府于2020年2月7日，发布《深圳市应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业共渡难关的若干措施》。根据该措施规定：“二、减免物业租金。对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业（含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等）的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。对承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），免除2个月租金。积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金。”故此，恳请法庭酌情考量，将疫情的严重影响和深圳市人民政府的政策作为本案裁判的重大因素。经审理查明，案外人张永恒系深圳市××中心××路诺德金融中心主楼11H的产权人，2016年6月6日与原告签订《房屋租赁合同》，将上述物业出租给原告，租期为2016年6月6日至2024年6月5日。并于同日出具《房屋租赁授权委托书》，同意原告出租或分租上述物业。2019年4月20日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市××中心××路诺德金融中心主楼11H-1的物业（以下简称涉案物业）出租给乙方使用；涉案物业的单位租金按房屋车出租面积每平方米每月188.3元计算，月租金总额为45000元，乙方应于2019年4月20日前交付首期租金45000元；租金交付方式为月付，乙方应于每月20日前向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；租期自2019年4月20日至2020年4月19日止；租赁房屋用途为办公；甲方应于2019年4月20日前将房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付涉案房屋时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金135000元；第十八条载明“…乙方拖欠租金达十五天以上，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金…”。同日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订补充协议，协议载明租金从2019年4月20日开始起算；物业费由甲方代收代缴；2019年4月20日至2020年4月19日租金为45000元/月，2020年4月20日至2021年4月19日租金为47250元/月；乙方拖欠租金达十五日以上，乙方可扣除拖欠租金等额的保证金抵偿租赁费，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿及不予退还保证金；合同到期或提前终止达成一致时，乙方应按现状退还租赁房屋。双方还对其他的权利义务进行了约定。原告确认被告支付了135000元租赁保证金，最后一次支付租金的时间是2019年8月29日，已缴纳2019年9月的租金。但被告自2019年9月20日起未能依约履行交付租金的义务，所拖欠的租金直到庭审之日尚未付清。被告对上述缴费情况予以确认。关于搬离情况。被告提交落款时间为2019年9月30日的《解除协议书》载明涉案租赁合同于2019年9月30日解除，被告于2019年9月30日搬离涉案物业。但该协议书中仅有被告单方盖章，原告对此不予认可。庭审时，被告称其于2019年9月一直与原告口头协商解除合同，并达成解除协议书，随后盖章快递给原告，但原告一直未答复，被告主张上述事宜是与原告所在公司“深圳市图泰商业管理有限公司”的刘经理、陆经理联系，但未能提交证据证明上述二人系原告的经办人或原告与案外人深圳市图泰商业管理有限公司的关联，也未提交证据证明被告退还涉案房屋的情况。此外，被告称其于2019年9月底清空涉案房屋内所有物品并在搬离涉案物业与原告方人员交接，并由涉案楼宇物业管理处开具放行条，但不清楚原告方人员身份也无法提供签收单。原告对此不予认可，称自2019年9月至2020年5月曾两次查看涉案物业内情况，但当时“灯火通明且办公家具都在”，查看过后也向被告口头催缴租金，但未要求被告腾房或采取其他必要措施。并称至今涉案物业依然由被告占有使用，原告并未收回该涉案物业。因原被告双方对涉案物业使用现状各持一词，本院依职权于2020年6月19日前往诺德金融中心物业管理处进行调查，该物业管理处工作人员反馈涉案物业处于空置状态，且上一任租户（即本案被告）已经搬离，物业管理处已开具放行条，但放行条是承租人交清相关物业管理费等费用物业方即开具，物业管理处并不会对物品进行清点。物业管理处向本院提供《物品出入放行申请表》（编号：NB-GF12-F01）一份，该申请表载明申请放行主楼11层H单元中物资（包含办公桌、办公椅、老板台、会议桌、茶台等），日期为2019年9月30日。本院于同日对涉案物业进行现场勘查，经勘查：涉案物业大门紧闭、已落锁，从玻璃门观察内部，无人员办公，现场仅留有办公桌、办公椅，未见其余办公设备、未见办公人员、未见公司招牌或其他显示承租人或经营者身份的证件等材料。法院工作人员将现场拍照，以照片存档。原告对此予以回应，称2019年9月30日被告搬离涉案物业系单方申请，物业管理公司及被告均未告知原告。再查，原告除支付本案案件受理费外，未产生其他诉讼费用。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面诚实履行合同义务。本案中，被告提交的证据不足以证明双方在合同到期前经协商一致或者通过法律途径解除涉案合同，被告应承担举证不能的后果。因此，对于被告辩称已与原告协议解除合同的答辩意见，本院不予采纳。被告于2019年9月20日起欠交租金，而依据我院调查及物业出具的《物品出入放行申请表》可知被告于2019年9月30日自行搬离，被告以搬离行为事实上表达解除合同的意思表示，涉案合同实际已于2019年9月30日解除。关于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，根据查明事实来看，实际包含了合同解除前已产生的拖欠租金和空置损失。虽然合同已经解除，但对于合同解除前拖欠的租金，被告仍应予以支付，原告有权要求被告支付2019年9月20日至9月30日期间的租金16500元（45000元/30×11天）。此外，被告未通知出租人自行搬离租赁房屋且不再依约支付租金的行为，构成根本违约，原告有权请求被告支付合理期间的空置损失。根据现有证据可知原告存在空置损失，虽无法证明被告在搬离涉案物业时告知原告，但根据常理物业公司在出具放行条时需征求物业方同意，且原告作为出租方有防止损失扩大的义务，应在合理期间内采取必要措施查看、收回房产或另行出租以避免损失的进一步扩大，原告未采取必要措施无权就超出合理期间的扩大损失要求被告赔偿，对于该合理期间本院酌定为自被告搬离之日即2019年9月30日起4个月按合同约定的租金标准计算，合理期间内的空置损失，被告应予赔偿，即被告应按租金标准向原告支付4个月的空置损失180000元。此外，根据补充协议约定，被告拖欠租金十五日以上，原告有权扣除拖欠租金等额的保证金抵偿租赁费，不予退还保证金，因此，对于原告不予退还租赁保证金135000元的主张，本院予以支持。综上，被告应向原告支付拖欠租金及空置损失，在将被告支付的押金135000元冲抵被告未付租金及空置损失情况下，被告应向原告支付的租金及空置损失合计61500元（16500+180000-135000元），对于原告主张租金的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海东家金服投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林青巧支付租金及空置损失61500元；二、确认原告林青巧有权不予退还被告上海东家金服投资管理有限公司已支付的租赁保证金135000元。三、驳回原告林青巧的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元（已由原告预交），由原告负担4535元、被告负担3515元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曾   鸣人民陪审员 孙 瑞 彩人民陪审员 劳   伟二〇二〇年八月二十四日书 记 员 李妍（代）