广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初1096号 原告（反诉被告）：贺州市富安居商务服务有限公司，住所地：贺州市光明大道****商业楼。 法定代表人：韦芦业，职务董事长。 委托诉讼代理人：陈媛洁，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭昌其，男，1984年10月28日出生，壮族，住广西贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。 原告贺州市富安居商务服务有限公司（以下简称贺州富安居公司）与被告彭昌其房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理立案后，被告提出反诉，本院对反诉予以受理。2020年8月6日，本院依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告贺州富安居公司委托的诉讼代理人陈媛洁、被告彭昌其委托的诉讼代理人冯钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺州富安居公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付租金和物业服务费56365元；2.判决被告支付原告公摊水电费4173元；3.判决被告向原告支付滞纳金，以每月应付款项总金额（租金+物业服务费+水电费）为基数，每拖欠一日，按欠款总额的5‰支付，计算至欠款付清之日止（至起诉之日滞纳金为47051元）；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（一），原告将富安居家居建材广场B2010、B2011、B2012号商铺租赁给被告经营“格调”品牌系列产品，月租金为6235元。同日，双方又签订《商铺租赁合同》（二），原告将富安居家居建材广场B2027、B2028号商铺租赁给被告经营“左右”品牌系列沙发，月租金为5237元。根据上述两份合同，原、被告又分别签订了两份《物业管理服务合同》和两份《补充协议》，约定上述两处租赁商铺每月的物业服务费分别与各合同的租金一致。因被告需要装修商铺，上述合同均从2018年10月份才开始履行。 2019年10月，被告向原告提出申请退出B2010、B2011、B2012号商铺，并单方面停止支付租金。根据《商铺租赁合同》（一）的约定，原告于2019年11月29日通过邮寄及微信方式向被告送达《解除合同通知》，从2019年12月1日起解除双方签订的《商铺租赁合同》（一）及其相关的物业服务协议，原告于当天收回商铺。被告共支付了12个月的商铺租金及物业服务费，尚欠2019年10月、11月的租金及物业服务费未支付。按照合同约定每拖欠一日按5‰支付滞纳金计算，截至2020年5月25日，被告拖欠原告该合同项下商铺的租金、物业服务费、水电费和滞纳金为54538元。 2020年2月29日，被告停止B2027、B2028号商铺的经营，并于3月22日向原告提出撤场申请。经双方协商，原、被告签订了《租赁合同提前解除协议》，原告同意租赁期限计算至2020年2月29日止，被告应尽快清场，《商铺租赁合同》（二）及其相关物业协议于被告撤场后解除。被告共支付了14个月的租金及物业费，尚欠2019年12月和2020年1月、2月共计三个月的租金及物业费。按照合同约定每拖欠一日按5‰支付滞纳金计算，截至2020年5月25日，被告拖欠原告该合同项下的商铺租金、物业服务费、水电费和滞纳金为53051元。 因被告逾期未履行付款义务，损害了原告的合法利益。为此，原告向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告彭昌其辩称：一、被告同意按照原、被告签订的《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》的约定支付租金和物业服务费，但被告留存在原告处的货款23085元，应优先用于抵扣被告应付原告的租金和物业费。二、原、被告签订的《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》、《补充协议》均是原告利用其优势地位制作的格式化合同，合同是在未经双方协商一致的情况下签订的。原告在签订合同前告知被告所交纳的合同履约金属于在承租方无法支付租金时，出租方优先在合同履约金中抵扣，但《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》均规定违约不退还合同履约金，与原告签订合同前的说法不一致，而且该格式条款未采取合理的方式提醒承租方注意免除或者限制其责任的条款，原告也没有对该条款专门予以说明。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该合同条款属于无效条款，对被告无法律约束力。被告向原告交纳的合同履约金（其中“格调”系列12438元、“左右”系列10308元）和质量保证金（其中“格调”系列24876元、“左右”系列20616元），以及装修押金5000元，合计73310元，均可用于抵扣被告尚欠原告的租金和物业费。三、原告在《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》、《补充协议》中均约定有承租方违约每日按欠款总额5‰支付滞纳金的条款，但出租方违约时，则无需承担责任，故该条款属于权利义务不对等的霸王条款，对双方不产生法律约束力。原告主张要求按每日5‰支付滞纳金的请求远超法律规定的合理范围，不应支持。被告交付给原告的合同履约金、质量保证金和装修押金合计73310元，原告应当返还给被告。四、2020年元月份，发生了新冠××重大疫情，因此2月份的租金应予以免除。为此，被告提出反诉，请求人民法院判决原告将上述款项返还给被告。 原告对被告的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，作认证如下： 原告提交的证据1-6《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》、《补充协议》，证据7《解除合同通知》，证据8《左右沙发撤场申请》、《租赁合同提前解除协议》、《承诺函》，以及证据10商铺面积测量表、公摊费用表等证据客观真实，与本案的处理具有关联性，予以认定；证据9租金、物业服务费及滞纳金计算明细表系原告自行编制的表格，不具有合法性，不予认定。 被告提交的证据1-6《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》、《补充协议》与原告提交的证据相同，予以认定；证据7、8收据和收款收据，原告无异议，予以认定；证据9《租赁合同提前解除协议》与原告提交的证据相同，予以认定。 根据当事人的陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月1日，原告贺州富安居公司与被告彭昌其签订了两份《商铺租赁合同》，约定原告（甲方）将富安居家居建材广场第二层的B2010、B2011、B2012号商铺租赁给被告（乙方）经营“格调”品牌系列产品，将B2027、B2028号商铺租赁给被告（乙方）经营“左右”品牌系列沙发，租金按商铺实测面积每月21元/㎡计算；原、被告双方均确认B2010、B2011、B2012号商铺实测面积为296.9㎡，每月租金为6235元；B2027、B2028号商铺实测面积249.39㎡，每月租金为5237元；被告应于每个月的15日前支付租金给原告，逾期则按每日5‰支付滞纳金；两处商铺的租赁期限均从2018年10月18日起至2021年10月17日止；乙方如果有拖欠应交款项15天以上、未经甲方同意擅自将商铺转租给他人、营业时间内擅自停业连续超过两天或者一个月内累计超过三天等行为的，属于根本性违约，甲方有权解除合同且不予退还合同履约金和质量保证金……。对于上述两份租赁合同所涉商铺的物业管理，原、被告又分别签订了两份《物业管理服务合同》，除约定了与《商铺租赁合同》相同的权利义务外，还约定上述两处租赁商铺的物业服务费分别与对应的《商铺租赁合同》的租金一致，即6235元/月和5237元/月，由乙方按月支付给甲方。同时，原、被告还签订两份《补充协议》，除约定了乙方在装修、物业、销售、商品、营业、售后等方面应履行的义务外，还规定乙方在签订协议后一次性向甲方交纳合同履约金和质量保证金，其中“格调”系列品牌的合同履约金12438元、质量保证金24876元，“左右”系列品牌的合同履约金10308元、质量保证金20616元。《补充协议》第4.01条对合同履约金约定了“合同到期不续约的，甲方在满三个月后乙方无顾客售后服务投诉的情况下不计息退还乙方”、第13.03条约定“合同期未满，乙方如果要求提前终止合同，须提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可撤场，合同履约金不予退还”；第4.02条对质量保证金的约定为“合同到期如不续约或经甲方同意中途退场、终止合同等，甲方在乙方所有销售合同已履行完毕满一年后且无顾客售后服务投诉的情况下不计息退还乙方……”。在双方签订上述合同和协议之前，被告就提前于2017年12月13日向被告交纳了B2010、B2011、B2012号商铺的合同履约金12438元和质量保证金24876元，B2027、B2028号商铺的合同履约金10308元和质量保证金20616元。2018年3月24日，被告还向原告支付了装修押金5000元。上述款项合计73238元。 被告装修好上述租赁的商铺后，按合同的约定经营“格调”系列产品和“左右”系列沙发，并从2018年10月份起按月向原告支付租金、物业费和水电费。2019年10月，被告向原告提出要求退出B2010、B2011、B2012号商铺，停止经营“格调”产品，并且于当月便停止向原告支付租金。原告于同年11月29日向原告发送一份《解除合同通知》，以被告欠付10月、11月份租金构成违约为由，从2019年12月1日起终止双方的租赁合同关系。2020年3月22日，被告要求停止B2027、B2028号商铺的经营活动，并向原告出具了一份《左右沙发撤场申请》。原、被告于同日签订了一份《租赁合同提前解除协议》，约定甲乙双方同意提前解除B2027、B2028号商铺的《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》及《补充协议》，乙方在缴清全部欠款后，乙方所交的合同履约金可在合同终止三个月后无息退还，产品质量保证金可在合同终止一年后无息退还……。被告支付B2027、B2028号商铺的租金至2019年11月份止。2020年7月16日，被告用其存放在原告处的货款23085元缴纳租金，原告出具了一份收款收据给被告。 另查明，被告对其尚欠原告公摊水电费4173元无异议。 原告认为被告拖欠租金及水电费未支付，属于违约。被告则认为双方已解除合同，其欠付的租金等款项可以从其交付的合同履约金、产品质量保证金中抵扣，被告没有必要再另行支付租金。双方因意见不一，原告于是以被告违约为由诉至本院。 本院认为，被告因经营“格调”品牌系列商品和“左右”品牌系列沙发租赁原告的商铺，并与原告签订了《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》及《补充协议》，双方建立了租赁合同关系。原、被告签订的上述合同虽然是双方自愿签订的，但合同的内容及条款是原告事先自行拟定的，是整个商场统一使用的固定版本合同，该合同属于格式化合同。从合同的内容看，合同对承租人的权利作了较多的限制，对承租人的义务和责任作了较多的规定，而对出租人的权利义务则相反，明显存在权利义务不对等的情形。原告在合同中规定承租人“拖欠应交款项15日以上，视为根本性违约，不予退还合同履约金和产品质量保证金”、“合同期未满，乙方如果要求提前终止合同，须提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可撤场，合同履约金不予退还”的条款，属于加重承租人责任的条款。原告在合同中对该部分条款并没有采取明显的方式提示承租人注意，原告也无证据证明双方签订合同时已经就该部分条款内容向被告方作了说明。依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院确认上述合同中属于加重承租人责任的部分条款属于无效条款。原告在合同中规定逾期支付租金及其他款项按每日5‰支付滞纳金，明显超出法律规定的逾期付款利息的范围。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。被告于2019年10月向原告提出退出B2010、B2011、B2012号商铺，停止经营“格调”产品，原告于同年11月29日向原告发送《解除合同通知》，证明原告对被告提前终止合同并无不同意见，解除合同应视为双方协商一致的结果。而2020年3月22日，被告向原告出具一份《左右沙发撤场申请》，双方协商后签订了一份《租赁合同提前解除协议》，解除B2027、B2028号商铺的租赁合同，也证明双方系协商一致解除合同。被告提前解除合同没有违反法律的规定，原、被告订立的《商铺租赁合同》也没有规定双方不得解除合同。因此，被告向原告提出请求，并经原告同意后解除合同，不属于违约。被告虽然拖欠原告三个月租金，但被告交付给原告的合同履约金、产品质量保证金以及装修押金合计73238元已超出被告实际应付租金和物业服务费，况且被告在原告处还存放有23085元货款，该部分款项属于被告所有的财产。在双方解除租赁合同后，被告提出用该部分款项抵扣租金、物业费及水电费，并无不当。因此，在双方均同意解除租赁合同的情况下，不应把被告欠付三个月租金视为违约。原告以被告欠付租金、物业费和水电费为由，主张要求被告支付滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告应当把被告交付的合同履约金、产品质量保证金以及装修押退还给被告。因此，对被告反诉要求原告退还合同履约金、产品质量保证金以及装修押金的请求，本院予以支持，但退还的数额应按被告实际支付金额73238元计算，退还的期限按原、被告在合同中约定的期限处理。据此计算，被告租赁原告的B2010、B2011、B2012号商铺欠付原告2个月租金、物业费合计24940元〔（6235元+6235元）×2个月〕；被告租赁原告的B2027、B2028号商铺欠付原告3个月租金、物业费合计31422元〔（5237元+5237元）×3个月〕；欠付水电公摊费4173元；合计欠费60535元，扣除被告以货款23085元抵扣的租金，被告实际应付原告37450元。对被告提出免除2020年2月份租金的请求，根据该商场在疫情期间的实际经营情况，本院对被告该项请求不予支持。 根据原、被告签订的《补充协议》的约定，原告收取被告的合同履约金应在合同终止后三个月退还被告，装修押金亦应退还给被告。合同履约金和装修押金合计27746元（12438元+10308元+5000元），不足以抵偿被告应付原告的租金和物业费，不足部分应从尚未到退还期限的质量保证金中弥补，即用原告应收取被告的租金、物业费、公摊水电费37450元抵消原告应退还被告的合同履约金、装修押金和部分质量保证金，剩余部分35788元（73238元-37450元）属于质量保证金，应由原告按合同约定在合同终止满一年（即2021年3月22日）后，且无顾客投诉被告售后服务的情况下退还给被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下： 一、被告彭昌其应支付原告贺州市富安居商务服务有限公司商铺租金、物业费和公摊水电费合计37450元； 二、反诉被告贺州市富安居商务服务有限公司应退还反诉原告彭昌其合同履约金、质量保证金及装修押金合计73238元； 三、上述款项二者相抵后的差额35788元，属于质量保证金，由反诉被告贺州市富安居商务服务有限公司在合同终止期限届满一年（即2021年3月22日）后十日内，在反诉原告彭昌其销售的“格调”“左右”系列商品无售后服务投诉的情况下，退还给反诉原告彭昌其； 四、驳回原告贺州市富安居商务服务有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费2452元，减半收取1226元（原告已预交），反诉费816元（被告已预交），合计2042元，由原告贺州市富安居商务服务有限公司1616元，被告彭昌其承担426元。 上述应付款项，义务人应在本案生效判决规定的期限内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  陈缓一 二〇二〇年八月十七日 书记员  黄小桂