浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终3128号 上诉人（原审被告）：赵章龙，男，1973年1月22日出生，汉族，住瑞安市。 被上诉人（原审原告）：瑞安市姐妹物业服务有限公司。住所地：瑞安市塘下镇塘下大厦****，统一社会信用代码：91330381565873669N。 法定代表人：陈顺兰。 委托诉讼代理人：陈周，浙江品和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱梅玲，浙江品和律师事务所律师。 上诉人赵章龙因与被上诉人瑞安市姐妹物业服务有限公司（以下简称姐妹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2020）浙03民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵章龙上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：原判认定事实错误。一、根据姐妹物业公司的营业执照显示，其成立于2010年11月22日，而涉案《塘下大厦物业管理委托合同》的签订时间却为2008年1月1日，此时姐妹物业公司尚未成立，故该合同不应该被采信。二、涉案塘下大厦用地面积为8.29亩，审批建造17层，因违章建造了29层，如按照规划审批图纸用地需达到16.58亩，才能盖29层。赵章龙入住的时候，大厦的占地面积实际比审批面积少了一半面积，因此相应的物业费应减半收取。三、赵章龙2006年装修之前，发现地面有十几条大裂缝，向物业公司反映后，物业公司说这个很正常，可以装修。但第二年，屋顶和墙壁的三合板也出现大面积裂缝，赵章龙与物业公司沟通，物业公司仍称没问题。第三年赵章龙发现房屋内、外墙同时裂开，并漏水，赵章龙女儿的房间因漏雨导致地板霉烂，造成损失达5万元。赵章龙找房开公司交涉，房开公司称质量保证期内物业未向其反映质量问题，现房屋质量保修期已过，其不再承担责任。可见，姐妹物业公司的管理存在重大过错，赵章龙的损失应当在物业费里抵扣。 姐妹物业公司辩称，一、涉案《塘下大厦物业管理委托合同》的真实性应予认定。姐妹物业公司营业执照的成立时间是2010年11月22日，合同落款时间是2008年1月1日，但事实上，2006年开始塘下大厦就由姐妹物业公司进行管理有服务。2010年公司成立后补签了物业服务合同，该行为实质系物业公司和业委会对之前服务行为的追认，不影响合同效力。赵章龙在上诉理由中提到的其在2006年就向姐妹物业公司反映房屋情况，也说明该公司2006年就已经在小区提供服务。二、关于塘下大厦的占地面积和土地使用面积问题并不影响姐妹物业公司是按照小区面积进行管理的事实，故小区占地面积问题与本案无关。三、关于赵章龙主张因漏水导致的损失5万元应在物业费中抵扣，无事实和法律依据。该损失应当向房开公司主张。 姐妹物业公司向一审法院起诉请求：1.判令赵章龙支付瑞安市塘下镇塘下大厦B2405室的物业服务费43185.96元；2.诉讼费用由赵章龙承担。 一审法院认定事实：赵章龙系瑞安市塘下镇塘下大厦B2405室（建筑面积：222.15㎡，属于高层）业主，姐妹物业公司系负责该小区物业服务的物业公司。2008年1月1日，姐妹物业公司与瑞安市塘下大厦业主委员会签订一份《塘下大厦物业管理委托合同》，双方约定姐妹物业为该小区提供物业服务；物业服务费为高层住宅每月每平方米建筑面积1.35元（其中公摊电费0.25元/平方米）；姐妹物业公司一直按合同约定积极履行相关权利义务，并向赵章龙提供了物业服务，但赵章龙自2008年1月1日至2019年12月31日期间一直未交物业服务费43185.96元（222.15㎡×1.35元/㎡/月×144个月），姐妹物业公司多次催讨未果。 一审法院认为，姐妹物业公司已按物业服务合同为赵章龙提供物业管理服务，赵章龙作为瑞安市塘下镇塘下大厦B2405室的业主，应按约支付物业服务费并缴纳公摊电费。赵章龙辩称物业费应减少的意见，未提供充分证据予以证明，不予采信；另其陈述房屋墙壁开裂的问题亦与该案不属同一法律关系，以及其原先系瑞安市塘下大厦业主委员会主任，与姐妹物业公司法人存在私人恩怨等辩称意见，均与该案无关，不予采信。综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：赵章龙于判决生效后十日内支付姐妹物业公司物业服务费（含公摊电费）43185.96元。 本院二审期间，姐妹物业公司提交了瑞安市塘下大厦业主委员会出具的《证明》，证明姐妹物业公司从2008年开始为塘下大厦提供物业服务，2010年公司成立时补充签订了物业服务合同。赵章龙质证认为：对证据的真实性有异议。现任业委会未经过合法程序选举，其成立不合法。本院认为：该证明与涉案《塘下大厦物业管理委托合同》能相互印证，证明姐妹物业公司实际自2008年开始为涉案小区提供物业服务的事实，本院予以采信。 本院经审核双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。 本院认为，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主应当依约定交纳物业费。本案中，姐妹物业公司虽然登记成立的日期为2010年11月22日，但依据姐妹物业公司一、二审提供的证据可以证明从2008年开始，姐妹物业公司已开始为涉案小区提供事实上的物业服务，且成立后补签物业服务合同，也是对之前服务行为的追认。姐妹物业公司的登记成立时间不能成为赵章龙拒交物业费的理由。赵章龙主张的房屋质量问题，与姐妹物业公司无关，由此也推导不出姐妹物业公司的物业管理存在重大问题。至于赵章龙主张的塘下大厦违章建设的问题，与本案无关，其以此为由主张减半收取物业费，于法无据，本院亦不予支持。 综上，赵章龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费880元，由赵章龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 宇 审 判 员  刘伟达 审 判 员  郑文平 二〇二〇年八月六日 法官助理  钟志亮 书 记 员  董丽雅 ? 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。