上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初19036号原告(反诉被告)：上海强生置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈放，董事长。委托诉讼代理人：袁涛，上海德美律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建坤，上海国畅律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海联大向峰物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李威，董事长。委托诉讼代理人：刘翠银，上海捷铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗瑶，上海捷铭律师事务所律师。原告上海强生置业有限公司与被告上海联大向峰物业管理有限公司其他物权保护纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月29日组织当事人进行证据交换。当事人曾申请庭外和解，但未能达成和解协议，本院于2019年12月13日向当事人进行调查。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年1月20日组织当事人进行证据交换，于2020年4月15日公开开庭审理了本案。原告上海强生置业有限公司的委托诉讼代理人袁涛，被告上海联大向峰物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘翠银、宗瑶到庭参加诉讼。此后，被告提出反诉，本院予以受理，于2020年7月23日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)上海强生置业有限公司的委托诉讼代理人袁涛，被告(反诉原告，以下简称被告)上海联大向峰物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘翠银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海强生置业有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.被告支付2017年12月5日起的地下室使用费135,000元；2.被告赔偿地下室车库运营收益损失240,000元。审理中，原告变更本诉诉讼请求为：1.被告支付2017年12月5日起的地下室租金收入107,853.34元；2.被告赔偿地下室运营收益损失74,026.66元。事实和理由：2017年9月，原告经司法拍卖，依法取得上海市长宁区中山西路XXX号地下室(以下简称涉讼地下室)的所有权并付清全部价款，法院出具裁定书予以确认。涉讼地下室用途为车库，在原告预先告知被告的情况下，被告仍超期越权向用户收取停车费，且拒不向原告公开车库的账册并移交收入。同时，被告还采取各种手段阻止原告对车库进行经营，阻挠原告安装道闸等，造成原告经营不便和重大经济损失。因被告利用其优势地位，试图要求原告将车库交被告承包经营不成，故原告为维护合法权益，只能依据相互之间的收支数额暂停向被告支付物业费。鉴于被告收取的车位租金中，每个车位最低为每月1,200元、最高为每月1,500元，故原告以此为基础计算得出每个车位的平均月租金为1,350元。车库中可供对外出租的车位为28个，扣除被告应返还的租金外，被告还应向原告赔偿收益损失，原告遂提起诉讼。被告上海联大向峰物业管理有限公司本诉辩称及反诉诉称，原告于2017年12月27日取得产权证，原告发出的通知写明其自2018年1月1日开始收取车库使用费，而原告实际控制车库的时间也是2018年1月1日。被告已经收取车位租金97,800元，同意将上述租金支付给原告。此外，原告主张的运营损失与被告无关，对原告按照每月1,350元、共计28个车位的标准计算租金不予认可，原告要求被告进行赔偿缺乏依据。因被告在2017年12月27日至2018年4月30日期间派遣2名保安管理车库，每名保安每月工资4,080元，按照4.1个月计算，被告共计支付33,456元，故被告另向本院提出反诉诉讼请求：原告支付被告2017年12月27日至2018年4月30日期间的车辆登记管理费33,456元。原告上海强生置业有限公司反诉辩称，地下室产权归原告所有后，被告作为物业管理单位，仍负有对车库进行管理的义务，被告派遣保安进行管理是履行其工作职责，保安的工资应包含在物业管理费中，故被告无权在向原告收取物业管理费之外另行主张车辆管理费，被告的反诉请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《前期物业管理服务合同》、拍卖成交确认书、送达回证、不动产权证、发票、上海市不动产登记簿、《保安服务合同》、(2019)沪0105民初12737号民事判决书、租金收益统计表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月25日，上海联大房地产有限公司成为上海市长宁区中山西路**的权利人，该号土地宗地面积3,639平方米，房屋建筑面积30,861.08平方米。2003年7月，上海联大房地产有限公司与被告签订《前期物业管理服务合同》，委托被告为上海市长宁区中山西路XXX号提供物业管理服务。委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。被告负责向业主和物业使用人收取物业管理费每月20元/平方米(建筑面积)(含保洁、保安、房屋设备运行维修、养护费用)等。委托管理期限自2003年7月20日起至2006年7月19日止。车位和使用管理费由乙方按下列标准向车位使用人收取：……车库车位：1,800元/只(自由车位)；800元/只(机械车位)。此后，上海联大房地产有限公司与被告多次续签《前期物业管理服务合同》，将委托管理期限延长至2020年5月19日，管理费一直为每平方米20元标准；车位和使用管理费标准于2016年5月20日至2020年5月19日期间变更为车库车位1,200-1,500元/只；其余条款未进行变更。2008年1月，原告成为涉讼地下室所在商务楼1楼及3楼房屋的产权人。2008年起，原告按每平方米20元的标准向被告支付物业费。2010年12月30日，涉讼地下室的权利人登记为案外人陈某某。2017年8月16日，广东省广州市从化区人民法院发布涉讼地下室的《竞买公告》，其中载明了拍卖标的的地址、建筑面积、房屋结构、起拍价、竞买人条件、拍卖方式等。2017年9月6日，被告通过司法拍卖方式购得涉讼地下室。2017年9月27日，被告签署《拍卖成交确认书》。2017年10月9日，广东省广州市从化区人民法院作出(2017)粤0184执恢257号之一执行裁定书，其中载明：一、解除对被执行人陈某某所有的位于涉讼地下室的查封；二、上述房产的所有权及相应的其他权利归买受人上海强生置业有限公司所有，自本裁定书送达买受人时起转移；三、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2017年12月4日，被告签收上述执行裁定书。2017年12月27日，涉讼地下室的权利人登记为被告，共有情况为单独所有，建筑面积1,806.94平方米，性质为民防工程。截至2019年4月30日，该地下室由被告进行管理。2019年6月5日，被告就其与原告的物业服务合同纠纷提起诉讼，本院予以受理，案号为(2019)沪0105民初12737号。被告在该案中提出诉讼请求：1.原告支付涉讼地下室2017年12月4日至2019年2月28日的物业管理费542,082元(按每平方米20元标准计算)；2.原告支付滞纳金2,276,744.44元(以欠付款为本金，按每日千分之二的标准，从欠付之日起计算至2019年2月28日止)。该案审理中，原、被告一致确认，地下室为车库，用于车辆停放，使用对象主要为楼内业主、租户等，外来车辆的停放需经被告同意。地下室现有43个停车位，其中1个占用消防通道，故实际可使用车位42个。本院经审理，于2020年7月20日对该案作出判决：一、原告应于该判决生效之日起十日内向被告支付涉讼地下室2017年12月4日至2019年2月28日的物业管理费315,506.58元；二、驳回被告的其余诉讼请求。另查明，被告曾与案外人上海沪杰保安服务有限公司签订《保安服务合同》两份，委托该公司为被告提供保安服务，服务期限分别为2017年3月15日至2018年3月14日、2018年3月15日至2019年3月14日，服务地点均位于上海市中山西路XXX号虹桥银城大厦。审理中，被告提供租金收益统计表一份，其中载明：2017年11月至2018年10月，被告向易莫机械技术(上海)有限公司收取地下室车位租金28,800元；2017年1月至2018年6月，被告向上海弗铨实业有限公司收取地下室车位租金21,600元；2016年1月至2018年6月，被告向上海华涤实业有限公司收取地下室车位租金21,600元；2017年5月至2018年4月，被告向上海绿龙贸易有限公司收取地下室车位租金15,600；2017年2月至2018年4月，被告向科夫可环保科技(上海)有限公司收取地下室车位租金24,000元；2017年1月至2018年12月，被告向上海中哲橡胶有限公司收取地下室车位租金28,800元；2018年1月至12月，被告向上海鳞文仪器有限公司收取地下室车位租金14,400元；2017年3月至2018年8月，被告向上海杏宇商贸有限公司收取地下室车位租金以23,400元；2017年1月至2018年4月，被告向上海铃木治作机械有限公司收取地下室车位租金24,000元。原告对上述租金收益统计表予以认可。本院认为，被告依法于2017年12月4日取得涉讼地下室的所有权，对该地下室依法享有占用、使用、收益和处分的权利。涉讼地下室长期以来用作车库，由被告管理并收取车位租金，而被告在其管理期间向易莫机械技术(上海)有限公司、上海弗铨实业有限公司、上海华涤实业有限公司、上海绿龙贸易有限公司、科夫可环保科技(上海有限公司)、上海中哲橡胶有限公司、上海鳞文仪器有限公司、上海杏宇商贸有限公司、上海铃木治作机械有限公司收取的车位租金中，包含了2017年12月5日起的租金104,903.22元。因该部分租金系使用地下室所获取的收益，故被告作为物业管理单位占有该部分租金的行为侵害了原告的合法权益，原告作为涉讼地下室的权利人，要求被告返还该部分租金的本诉诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告另主张被告赔偿地下室运营收益损失74,026.66元，因该损失金额系原告自行测算，而原告未能就该项主张提供任何证据，故该项本诉诉讼请求本院不予支持。被告反诉主张原告支付2017年12月27日至2018年4月30日期间的涉讼地下室的车辆登记管理费33,456元。本院认为，2003年7月，被告与上海联大房地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定，被告为上海市长宁区中山西路XXX号提供物业管理服务，被告向业主和物业使用人收取的物业管理费中含保洁、保安、房屋设备运行维修、养护费用等。被告曾就涉讼地下室的物业管理费另行提起诉讼，本院已作出判决，要求原告向被告支付涉讼地下室2017年12月4日至2019年2月28日的物业管理费315,506.58元。根据《前期物业管理服务合同》的约定，前述物业管理费中已经包含地下室的保洁、保安费用。据此，被告在向原告收取地下室物业管理费的同时另行要求原告支付保安费用，该项反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海联大向峰物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海强生置业有限公司上海市长宁区中山西路XXX号地下室的租金104,903.22元；二、驳回原告(反诉被告)上海强生置业有限公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海联大向峰物业管理有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,937.60元，由原告(反诉被告)上海强生置业有限公司负担1,539.54元，被告(反诉原告)上海联大向峰物业管理有限公司负担2,398.06元。反诉案件受理费318.20元，由被告(反诉原告)上海联大向峰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽人民陪审员  赵扬扣人民陪审员  芮咏梅二〇二〇年八月二十八日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。