湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初2964号原告：刘嘉行，男，1995年7月28日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：熊霞（系刘嘉行母亲），女，1968年10月20日出生，汉族，住长沙市望城区。被告：长沙双湖置业有限公司，住所地长沙市望城区金融路联诚国际城职工之家**东。法定代表人：王德良，该公司董事长。委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘尔卿，湖南仁润律师事务所律师。原告刘嘉行与被告长沙双湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘嘉行的委托诉讼代理人熊霞，被告长沙双湖置业有限公司的委托诉讼代理人刘尔卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘嘉行向本院提出诉讼请求：1、判决被告按购房合同约定赔偿原告逾期交房违约金20266.41元直至被告向原告交付符合合同约定的商品房（违约金自2019年7月31日起以753398元为基数，以日利率万分之日为标准计算，直至被告向原告交付合同约定的商品房，暂计算起诉之日2020年4月24日）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2018年3月，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告认购长沙市望城区联诚雅郡3栋2403房，总房款为753398元。根据合同约定:被告应于2019年7月30日前将该商品房交付于原告,交付时应当完成各项竣工验收,同时相关设施设备达到交付条件。但至今为止，同时部分相关设施设备没有达到交付条件。根据合同约定，被告不能满足第八条约定条件的，原告有权拒收该商品房，由此产生的逾期交房责任由被告承担。同时约定自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故而成诉。被告长沙双湖置业有限公司辩称，根据合同约定交房日期为2019年7月30日前。被告已于2019年7月22日向原告发放了入伙通知，原告提出被告交付房屋未达到交房标准，被告所交付的房屋确有瑕疵，但主要是因为2019年上半年100多天的雨水等恶劣天气，影响了被告商品房建设的工期，被告在对其所交付房屋进行相应的完善和整改后又于2019年12月6日再次向原告发出入伙通知。即使认定被告违约，被告并未故意为之且被告属于轻微违约并未给原告造成明显的损失，逾期违约金标准过高。本院经审理后查明如下事实：2018年3月30日，刘嘉行作为买受人与长沙双湖置业有限公司作为出卖人签订合同编号为20180042203《商品房买卖合同》一份，合同约定：1、刘嘉行以单价6247.08元/平方米，总房款753398元，购买望城区高塘岭镇联诚雅郡第3栋1单元2403号房屋，于合同签订当日支付首付款393398元，剩余房款36万元以公积金贷款方式支付。2、交付条件与期限为：出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当已经竣工验收、满足第九条中相关设施设备达到的调解及经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格等条件。如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。3、逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自合同第八条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人必须做出书面回应，双方协商一致后，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人累计已付款，并按照买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但最高不超过合同总价的百分之一。4、交接手续：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面或电话通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当满足第八条约定。出卖人不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。同日，双方还签订了《补充协议》，约定：1、买受人购买期房（集中交房）时出卖人均可以微信公众号、网站、挂号信件（以邮戳日期为准）、电话、短信或报纸告示等任一方式通知买受人在约定的时间内到出卖人指定的地点办理收房手续，以入伙通知书上约定的最后日期为该房屋的交付日期，自此日起该房屋的风险责任和全额物业管理服务等费用由买受人承担。买受人购买的房屋为已超过出卖人集中交付的，以双方合同约定交房日期为准，出卖人不作另行通知义务。2、商品房买卖合同第八条所指的商品房经验收合格是指该商品房按照国务院《建筑工程质量管理条例》相关规定通过商品房工程竣工验收。3、由于买受人原因，未能办理完合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、相关税费、物业维修基金、煤气初装费及合同约定的违约金（若有）等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担由此造成延期交房的违约责任。同时，延期交房期间房屋风险由买受人承担，且买受人须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。合同签订后，原告按约支付了房款，被告向原告开具了购房全款发票。截至开庭，原告并未办理收房手续。在庭审中，被告自认2019年7月首次发出入伙通知书时案涉房屋存在瑕疵，被告于2019年12月6日再次向原告发出了入伙通知书，载明被告要求原告于2019年12月8日其至2019年12月30日办理相关收房手续。原告自认收到2019年12月6日发出的入伙通知书。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房发票、入伙通知书及当事人的当庭陈述等予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法、有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。出卖人负有将符合约定的商品房交付买受人占有使用之义务。合同约定被告应于2019年7月30日前交付符合条件的商品房给原告使用，但被告并未按约交付房屋，被告的行为已构成违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。关于交房日期的认定，虽然原告截至开庭还未办理收房手续，但原告收到被告于2019年12月6日发送入伙通知书，根据原、被告的补充协议中的约定，以入伙通知书上约定的最后日期为该房屋的交付日期，故本院认定案涉房屋于2019年12月30日交付。原告认为案涉房屋存在质量问题，但其并未提供有效证据证明案涉房屋质量问题属于合同约定的拒绝收房情形，如原告认为被告交付的房屋有质量问题应承担相应违约责任，其可另行主张权利。关于违约金应如何计算的问题。合同约定逾期交房的违约责任，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但最高不超过合同总价的百分之一。该约定均系双方当事人真实意思表示，无法定无效情形，应认定合法有效。据此，逾期交房违约金应从2019年7月31日起，以原告已支付房价款为基数，按每日万分之一的标准计算至2019年12月30日止，且该项违约金总额以原告已付款的百分之一为限。经计算，被告逾期交房时间为152天，若按照合同约定的日万分之一计算，违约金为753398元×0.1‰×152日，但因合同同时约定最高不超过合同总价的百分之一，故被告应支付原告的违约金应按总价的百分之一为限，经计算为7533.98元。本院对超出金额的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙双湖置业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告刘嘉行逾期交房违约金7533.98元；二、驳回原告刘嘉行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费352元，减半收取计176元，由被告长沙双湖置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  魏 林二〇二〇年八月二十四日法官助理陈潇代理书记员  陈雯杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。