安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初1227号 原告：孙国峰，男，1974年3月22日生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：吴雷，安徽大潜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈萍，安徽大潜律师事务所实习律师。 被告：吕尚军，男，1971年1月5日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：刘怀刚，安徽志高律师事务所律师。 原告孙国峰与被告吕尚军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告孙国峰的委托诉讼代理人吴雷，被告吕尚军及其委托诉讼代理人刘怀刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙国峰向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2017年4月22日签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、判令吕尚军立即返还坐落于淮南市田家庵区屋；3、判令吕尚军支付拖欠的房屋租金400000元（2018年1月1日至2019年12月31日）、支付逾期付款利息34000元（按年利率4.25%计算）,合计434000元;并按《房屋租赁合同》约定的租金标准继续向孙国峰支付房屋占用费至房屋交还之日止;4、判令吕尚军承担本案全部诉讼费用。庭审中，孙国峰明确诉请第一项中的《房屋租赁合同》为三年期合同。事实与理由:2017年1月,孙国峰经与吕尚军协商,将坐落于淮南市田家庵区的自有房屋租赁给吕尚军用于经营歌吧。2017年4月22日,孙国峰与吕尚军正式签订书面《房屋租赁合同》,确认了双方的租赁关系。在《房屋租赁合同》中,双方约定的租赁期共叁年,自2017年1月1日起至2020年1月1日收回。吕尚军每年应向孙国峰支付租金20万元,租金每半年支付一次。自2018年1月起,吕尚军以经营不善为由,一直拖欠未向孙国峰支付租金。孙国峰经多次追索无果。现为维护合法权益,特提起诉讼,请依法判如诉请。 吕尚军辩称：孙国峰据以起诉的三年租赁合同是已经废止的合同，该合同2018年1月1日前租金已付清。目前，双方履行的是2018年1月1日至2023年1月1日五年期合同，该合同吕尚军租金给付义务已全部履行完毕。孙国峰诉请缺乏事实及法律依据且存在恶意虚假诉讼，故请驳回孙国峰诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的身份证复印件、房地产权证、田家庵区云顶歌吧基本注册信息查询单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、孙国峰提交证据 1、房屋租赁合同，证明：2017年1月，孙国峰经与吕尚军协商，将坐落于淮南市田家庵区的自有房屋租赁给吕尚军用于经营歌吧。2017年4月22日，孙国峰、吕尚军签订《房屋租赁合同》，双方约定的租赁期共三年，自2017年1月1日起至2020年1月1日收回。吕尚军每年应向孙国峰支付租金20万元，租金每半年支付一次。吕尚军质证意见：有异议，该合同已经废止。租金是提前支付的。本院认证意见：本院经审查该证据为复印件，且该协议甲方为孙国峰，乙方为吕保根。但吕尚军作为吕保根的儿子、歌吧的实际经营者，对证据的真实性未予否认，本院对其真实性予以确认。 2、淮南市田家庵区人民法院谈话笔录，证明：（1）孙国峰解除合同的意思表示人民法院已经依法告知吕尚军，吕尚军在法定期限内未提出异议，现案涉合同已经依法解除。（2）谈话笔录中吕尚军确认2018年、2019年度的房租未支付。吕尚军质证意见：证明观点有异议，证明观点不符合法律规定和事实。因为在诉调中双方反映的问题属于调解范畴，不作为认定案件事实的证据使用。本院认证意见：谈话笔录的真实性本院予以确认。 二、吕尚军提供证据 1、企业注册信息、营业执照、吕保根身份证明、户籍资料，证明：孙国峰的房屋一直由吕尚军承租使用。之前没有经营手续。2015年政府规范管理，吕尚军办理了经营证照。因忘记年审，2017年证照被注销，规定在三年内不得以同一名称登记，故以父亲吕保根的名义重新办理了证照，出于政府检查需要，租赁合同中出现吕保根的名字。孙国峰质证意见：（1）企业注册信息真实性无异议，营业执照、吕保根身份证复印件、户籍资料真实性请法庭核实。（2）营业执照、吕保根身份证复印件、户籍资料与本案无关。（3）证明观点不成立。①企业注册信息能够印证吕尚军租赁房屋经营的事实。②吕保根并未借款20万元给孙国峰，吕保根与孙国峰之间的租赁合同也不是真实的租赁关系，吕保根无权以20万元借款抵付房屋租赁费100万元。③吕保根和吕尚军均系具有完全行为能力的民事主体，法律关系各自独立，不能混同。④该组证据并无吕尚军陈述的相关证明目的的任何记载，不能证明吕尚军的相关观点。本院认证意见：本院经审查对该证据的真实性予以采信。 2、房屋租赁合同、协议书，证明：孙国峰据以起诉的三年期合同已终止，是变更前的合同，2018年1月1日前租金已付清；变更后合同租期五年2018年1月1日至2023年1月1日，租金已付清。上述材料均系孙国峰和吕尚军自愿签订。孙国峰质证意见：（1）对房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性均有异议。①房屋租赁合同的承租人为吕保根，与本案无关。②房屋租赁合同系以合法的租赁形式掩盖吕尚军放高利这一非法目的的合同，并非真实的租赁关系，该合同依法无效。③该租赁合同约定的租金缴纳方式与其他约定事项记载自相矛盾，不具有真实性。吕保根并未向孙国峰支付任何房租费，吕尚军称该合同记载的100万元房租费已付没有任何证据证明，也不是事实。④该租赁合同不能证明吕尚军的证明观点。该租赁合同对原被告之间签订的租赁合同并未提及，也未对原租赁合同效力变动进行任何约定，不能证明原被告之间的租赁合同已经变更。（2）对协议书的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。①该协议书不具有合法性。按该协议书的约定，吕尚军的20万元冲抵100万元的房租费，明显超过法定利率的上限，系高利贷协议，依法无效。该协议书中，吕尚军在借款时约定到期后孙国峰不能清偿债务时对孙国峰财物的处置结果，系法律明文禁止的流质契约，依法无效。②该协议书与本案无关。协议书当事人与该组证据的房屋租赁合同的当事人不是同一民事主体。该借款协议与本案的租赁合同不是同一法律关系，与本案没有关联性。（3）该协议书不能证明吕尚军的证明观点。自然人之间的借款合同自借款人收到借款时合同生效，但该协议书不能证明吕尚军已经将款项交付给孙国峰的事实。本院认证意见：对该证据的真实性予以确认。 3、借条及转账记录，证明：2017年4月22日，孙国峰累计向吕尚军借款20万元，约定月息4分，吕尚军履行了给付义务，2017年8月21日还款日，孙国峰未履行还款义务，孙国峰、吕尚军约定的房屋租赁期限、条件生效，即《房屋租赁合同》（5年期）于2018年1月1日生效。孙国峰质证意见：对真实性无异议，对合法性、关联性和证明观点有异议。（1）该证据不能证明吕尚军向孙国峰交付借款的事实。①收款账户不是孙国峰账户，是陈蕾的，与本案无关。②转账金额仅为168000元，与借条记载金额200000元不一致，不能印证。（2）该证据不能证明吕尚军的证明观点。①借条和协议书上均未约定利息。②该证据不能证明吕尚军将借款交付给孙国峰的事实。③吕尚军辩称租赁合同系吕保根与孙国峰签订，该组证据不能证明孙国峰与吕保根的租赁合同于2018年1月1日生效的事实。本院认证意见：对该证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吕尚军原系田家庵区云顶歌吧的经营者，田家庵区云顶歌吧于2015年11月16日成立，于2017年4月28日被注销。2017年1月,孙国峰经与吕尚军协商,将坐落于淮南市田家庵区的自有房屋租赁给吕尚军用于经营田家庵区云顶歌吧。2017年4月22日,孙国峰与吕尚军补签了书面《房屋租赁合同》,合同落款处吕尚军签署其父亲吕保根的名字，确认了双方的租赁关系。在《房屋租赁合同》中,双方约定的租赁期共叁年,自2017年1月1日起至2020年1月1日收回。半年租金额10万元，每半年提前10天交下半年房屋租金。合同备注：房屋租金2017年1月1日至2018年1月1日租金已付清（20万元）。 2017年4月22日，孙国峰与吕尚军签订新的《房屋租赁合同》，合同首部出租房为孙国锋，承租方为吕尚军，双方约定：孙国峰将坐落于淮南市田家庵区的自有房屋租给承租方作云顶ＫＴＶ用途。租赁期限共5年，自2018年1月1日起至2023年1月1日收回。半年租金为10万元，租金交纳期限为每半年一交，提前10天交下半年租金。第十二条其他约定事项栏备注2018年1月1日至2023年1月1日房租租金100万元（壹佰万元已付清）。合同落款出租方孙国峰签名，承租方吕尚军签署其父吕保根的名字。 同日，孙国峰作为甲方与乙方吕尚军签订一份协议书，约定：1、甲方借乙方20万元作为生意资金，期限为四个月2017年4月22日至2017年8月22日，四个月期限到必须要还清乙方贰拾万元整。2、若甲方未在按还款期限内将20万元还给乙方，那么甲方将按双方事先协议、履行承诺将甲方位于学院路198号门面房（云顶KTV）五年的房屋使用权无条件交给乙方使用，2018年1月1日至2023年1月1日作为甲方借乙方贰拾万元的本息相抵（2018年1月1日前乙方房租已付清）。 亦在同日，吕尚军根据孙国峰的要求，将168000元汇给孙国峰的朋友陈蕾，另32000元吕尚军称以现金方式支付孙国峰，孙国峰予以否认。同日，孙国峰向吕尚军出具借条一张，内容为：今借到吕尚军人民币贰拾万元整，于2017年8月21日还款。 另查明，坐落于淮南市田家庵区地产权利人为孙国峰。 田家庵区云顶歌吧成立于2015年11月16日，于2017年4月28日被注销，其经营者为吕尚军。云顶歌吧的注册地址为田家庵区朝阳街道朝阳社区学院路198号，即孙国峰的出租房地址。 2017年5月15日，吕尚军的父亲吕保根注册成立田家庵区吕保根音乐吧，注册地址亦为孙国峰出租房地址。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，案涉三年期和五年期《房屋租赁合同》均是吕尚国以其父亲吕根保的名义与孙国峰签订，合同的实际履行者均为吕尚军。故三年期租赁合同和五年期租赁合同均合法有效，各方当事人应当按约履行合同义务。从庭审查明的情况看，三年期合同的履行期限为2017年1月1日至2020年1月1日，五年期合同的履行期限为2018年1月1日至2023年1月1日，履行期间有重合。现原被告双方均认可2017年1月1日至2018年1月1日的租金已经付清，故可以认定三年期租赁合同经原被告协商一致已经被五年期租赁合同所变更。本案中，孙国峰诉请要求解除的是2017年4月22日补签的三年期《房屋租赁合同》，如上所述，因该三年期租赁合同已被五年期《房屋租赁合同》所变更，故孙国峰要求解除三年期《房屋租赁合同》、支付后续两年房租及自实际返还房屋期间的占用费并承担逾期利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告孙国峰的诉讼请求。 案件受理费7810元，由原告孙国峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  刘 芳 人民陪审员  廖淮萍 人民陪审员  赵 莉 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  魏 宁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。