广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6464号原告：中山大学，住所地广州市海珠区新港西路**。法定代表人：罗俊，职务校长。委托诉讼代理人：周辉，广东经纶律师事务所律师。被告：广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司，住，住所地广州市越秀区东风东路**/div>法定代表人：何晃中，职务总经理。委托诉讼代理人：张若鸿，广东国道律师事务所律师。原告中山大学与被告广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周辉，被告委托诉讼代理人张若鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.终止原被告之间关于广州市越秀区东风东路xx号首层（建筑面积211.73平方米）的房产租赁关系，被告腾退相应房产；2.被告向原告支付占用原告房产的使用费（按评估价180元/平方米计算，总计38111元/月，自2018年1月1日起至实际腾退之日止，被告已付租金可以相应扣减）及相应利息（每月使用费减去被告已付租金差额的利息从当月15日起计至被告实际腾退房屋之日止，按照中国人民银行年贷款利率计算，2018年为4.75%，2019年为4.35%）；3.被告向原告支付迟延终止合同及交还场地的违约金（自2019年1月1日起计至被告实际腾退房产之日止，每日按照合同约定的原月租金额的3%计算）；4.被告承担原告律师费用14000元。事实和理由：原被告于2014年6月1日签订《房产租赁使用合同》，约定被告向原告承租广州市越秀区东风东路xx号首层位置房产，租赁期限至2017年12月31日止。双方合同到期前，原告告知被告合同到期后因学校另有教学和其他用途，期满即终止双方就以上房产的租赁关系。此后，原告于2018年1月和3月等多次向被告发出租赁合同期满限期退房通知函，明确告知被告以上租赁合同已到期因不再续签合同必须退房，并再次限定被告于2018年6月30日到原告总务处北校园总务办办理相关手续，被告却置之不理。此后原告又多次通知被告腾退占用房屋，但被告仍以各种理由推迟拖延，并擅自向原告的单位账户转入占用费用。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告认为本案并非单纯的房屋租赁合同纠纷案件，而是原被告关于合作经营原系原告所属医院的纠纷，原告在成功从社会上吸引了新投资人对该医院投资后，违背了双方最初合作时的初衷，此举严重违反诚信原则。被告前身是中山医科大学《家庭医生》医学整形美容中心，由《中国家庭医生》杂志社、中山医科大学《家庭医生》医疗门诊部以及中山医科大学的39位职工等，共同于1999年投资创建的，设立时注册资本为560万元，企业性质为股份合作制。也是当时中山医科大学相响应国家搞活经济的政策而率先进行多种经营模式，是与中山医科大学不可分割的，是一个完完全全的“内资”企业，企业的管理层均是由中山医科大学委派的。2000年8月，中山医科大学《家庭医生》医疗门诊部的股份全部转让给了《中国家庭医生》杂志社，但美容中心仍是原告的内资企业。成立之后该美容中心曾经取得了很大的成绩，成为行业的领军企业，但后来由于种种原因，尤其是在2001年中山医科大学被原告合并之后，中山医科大学《家庭医生》医学整形美容中心经营管理出现严重问题，导致中心严重亏损。在这种情况下，原告为了保全该美容中心，多方活动，希望从社会上吸引投资以帮助该美容中心走出困境，2009年成功引入社会资金，以中山医科大学《家庭医生》健康中心有限公司作为新股东注资美容中心，收购了39位职工股股份，并追加了440万元的投资，终于让美容中心起死回生，2010年更名为中山医科大学《家庭医生》医学整形美容医院。2013年，原告又找到新的投资人广州中家医医疗投资有限公司，由该公司接手《中国家庭医生》杂志社的全部股份，使得被告的全部股份均为社会资本。2016年，美容医院由之前的股份合作制正式变更为有限公司，并更名为现名至今。可见，被告因原告吸引社会资金而进入，由一个完全的“内资”企业变成了“内外合资”，再到现在的全部“外资”，体现的是双方的合作关系。在这种合作关系下，原告向被告提供经营场所也是其合作的重要内容之一。然而，原告在从被告处的股份全部退出后，却故意回避了这个合作关系，意图将这种合作关系变成了一个简单的房屋租赁关系，严重违反了诚信原则。二、被告曾经为原告的发展规划做出过重大牺牲，承担了本不该由被告承担的义务。原告于2017年拆除其位于执信路上的楼房，而该楼当初是原告与原中山医科大学《家庭医生》医疗门诊部共同出资建设的，因此该门诊部应对该楼享有很大的利益，而该门诊部的股东也是被告的股东。但被告的股东为了支持原告的发展规划，以极其大度的姿态主动放弃了该权利。由于医疗门诊部的执业场所被拆，导致该门诊部因无法找到合适的新地址而歇业至今，造成了相关股东的巨大损失。但这些股东非常大度，毫无怨言，不仅未向原告提出赔偿，反而还将该门诊部因歇业而无法完成的相关患者以及该门诊部的相关员工的安置都交由被告承担。三、在被告使用原告的上述物业进行经营管理过程中，一直依照合同以及双方的其他约定严格遵守，按时交纳租金及物业、水电费等各种费用。在得知原告意欲终止与被告的房屋租赁关系后，被告想尽各种办法，采取了各种措施，希望与原告继续合作。四、从国家的相关法律规定、当地相关政策以及当地的实际情况上看，原告收回作为法人住所地的物业的做法无异于置被告于死地。作为医疗机构的投资者，被告的股东是非常清楚医疗机构设置的条件要求之高，包括执业地点的要求，因此让其投资一个没有职业地点保障的医疗机构是不可能的，尤其在越秀区这块竞争非常激烈的地区，医疗机构的执业地点一旦得不到保障，无异于关门歇业。被告在接到原告要求收回房屋的信息后，也积极寻找新的营业地点，但都未能寻找到满足医疗机构设置的众多规定的场地。五、如果原告不顾被告的合理要求，强行终止与被告的合作的话，其行为将对被告正常执业活动造成严重影响，如果导致被告因此关门歇业，将造成被告重大经济损失。包括因被告吸引社会资金而引入的两个股东的损失、被告诊疗服务方面无法为正在疗程中的近两千名顾客后续治疗及对被告现有的312名员工产生重大影响。六、原告要求被告支付使用费、违约金以及诉讼费、律师费的请求缺乏法律依据，但如果原告答应与被告继续合作的情况下被告愿意与原告协商新的合同的租金问题。关于房屋使用费，被告一直与原告协商续租涉案房屋租赁合同，在未获原告同意的情形下被告一直按照原租赁合同支付租金，被告愿意与原告在协商一致的基础上按照市场合理的水平达成新的租金标准，但原告通过单方面委托的中介评估的租金标准被告难以认同。从前面陈述的事实可以知道，提供经营场所是原告的一个重要合作内容，在租赁合同到期后，原告应该与被告立即续签租赁合同，且可以签订超过三年的租赁合同。甚至，根据广州市人民政府办公厅于2011年作出的《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》中，原被告的房屋租赁合同的租赁期限是可以签署超过六年的租赁期限的，但原告却只与被告签署不足三年的合同，暴露了其之前在吸引社会进行合作是假，骗取社会资金收购其之前投入的股本是真。七、如果原告依然坚持其错误立场，则被告的相关股东将考虑要求将相关股权退还给原告，或者要求原告回购其股权，并赔偿在接手医院后所进行的投资。经审理查明，据原广州市国土局房管局核发的穗房地证字第××号《广州市房地产证》记载，广州市越秀区东风东路xx号首层、夹层房屋登记所有权人为原中山医科大学，总建筑面积1535.01平方米，为钢筋混凝土结构16层，用途为商场。中山医科大学已被中山大学合并。2018年1月31日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订合同编号为BGSP20180024的《房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市越秀区东风东路xx号首层（自编74号）位置的房地产出租给乙方使用，建筑面积211.73平方米；乙方主要经营类别为医疗类；租赁期从2014年6月1日至2017年12月31日；租金每月每平方米122元，按本合同约定的建筑面积211.73平方米计，核定每月的租金合计为25831.06元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前通过银行转账付款方式缴付当月租金给甲方；本合同签订之日起三个工作日内，乙方应通过银行转账方式向甲方交纳77493.18元人民币作为履约保证金，如乙方未在约定时间内足额交纳履约保证金，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同；在租赁期届满或合同解除时，乙方应将该场地交还给甲方；租赁期满如乙方需继续承租该场地，应提前三个月向甲方提出书面申请，甲方同意乙方继续承租的，双方另行签订租赁合同；如乙方未提前三个月向甲方书面申请继续承租该场地，或甲方未同意乙方继续承租的（甲方应在租赁期满前一个月书面回复乙方），乙方应于租赁期满之日起五个工作日内将该场地交还给甲方，每逾期一日，乙方应在按本合同租金标准交纳租金的同时，还须按月租金额的3%向甲方支付违约金至交还租赁场地之日止；逾期一个月以上（含一个月）的，甲方有权自行收回该场地，乙方自行承担由此导致损失；甲乙双方应全面履行合同义务，如有任何违约行为，违约方应赔偿守约方因此所遭受的一切损失，包括但不限于因追讨损失所花费的诉讼费、律师费、差旅费、鉴定费等。之后双方未再续签书面租赁合同。2018年3月16日，原告向被告发出《中山大学总务处关于租赁合同期满限期退房的通知》，内容为：双方签订的租赁合同已于2017年12月31日到期，根据中山大学公房调整规划安排，对上述各物业原告将另有规划使用安排。现通知被告租赁合同已到期，原告不再与被告续签以上各项物业租赁合同，请于2018年6月30日前到中山大学总务处北校园总务办办理租赁用房的退房手续，并结清租金及水电费、物业管理费等。2018年5月30日，原告再次向被告发出《中山大学总务处关于租赁合同期满限期退房及停止供应水电的通知》，通知被告在2018年6月30日前退回所有租赁房屋，逾期将于2018年7月1日起停止供应水电。2019年3月22日，原告又向被告发出《中山大学总务处关于房屋租赁合同期满限期退房的通知》，内称：双方租赁合同已于2017年12月31日到期，原告已在2018年3月16日通知被告不再续签租赁合同并要求限期退房，但被告至今未办理退房。现郑重申明以下三点：一、双方的租赁合同关系已到期终止，请被告于2019年6月30日前到中山大学总务处北校园总务办办理占用原告房产的腾退交接手续，并结清实际占用期间的房产使用费及水电费等；二、从2019年1月起，被告勿再向原告账户单方转入占用房产的部分使用费；三、被告须于2019年3月29日前书面回复原告，明确退房时间并按时腾退占用房产等。上述三份通知，被告确认均已收悉。2018年，原告委托广东卓某土地房地产评估咨询有限公司对包含涉案房屋在内的55项房地产以2017年12月1日为价值时点的市场租金价格进行评估。该公司于2018年4月2日出具《房地产估价报告》，评定涉案东风东路xx号首层（自编执信南路xx号）建筑面积211.73平方米，租金单价180元/平方米，租金总价为38111元/月。被告对该评估报告不予确认，认为该评估报告是原告单方委托评估公司作出的，本案所涉房屋约定租金标准为122元/平方米，上述《房地产估价报告》的估价明显过高。诉讼过程中，双方均确认被告已按照25831.06元/月的标准向原告支付了涉案房屋截止至2020年1月31日止的房屋占用费。被告称，因新冠病毒××疫情的影响，原告同意免收2020年2月及3月的占用费。原告对此予以否认，称被告迟延腾退房屋在先，该校关于因新冠病毒××疫情影响而免租两个月的政策不适用于有违约行为的被告。为证明本案并非单纯的房屋租赁合同纠纷，而是原被告关于投资原属于原告企业的合作纠纷，被告向本院提交如下证据复印件：1.1999年3月5日企业设立资料（其中包含原中山医科大学总务处于1999年出具的《证明》，载明该校同意将位于东风东路××号××及××楼，面积共1200平方米的地方出租给“中山医科大学医学整形美容中心”使用）；2.2000年1月11日股东会特别决议、股东转让出资合同书、验资事项说明；3.2009年9月28日转让股份的工商登记资料；4.验资事项说明、注册资本变更前后对照表；5.2013年6月25日转让股份的工商登记资料；6.2010年5月5日股东会决议；7.2016年6月30日工商登记档案。原告对上述证据真实性、合法性均无异议，但认为上述资料中没有任何资料是关于涉案房屋的，证据1只是证明原告同意出租房屋给被告，但是原被告之间的租赁关系还是应当以合同为准。此外，原告因与被告之间的租赁合同纠纷共提起五案诉讼，为此与广东经纶律师事务所签订法律服务合同并支付一审律师费40000元。诉讼过程中，原告明确其关于律师费的诉讼请求变更为8000元（按五案平均计算）。本院认为，原被告自愿签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该合同约定租赁期限至2017年12月31日届满，之后双方未续签书面租赁合同，原告也多次通知被告不再续约，要求被告交还租赁房屋，故双方的租赁合同关系已于2017年12月31日因租赁期满而终止，无须再行判决终止。自原告2018年3月16日通知被告搬迁至今已逾两年，原告要求判令被告交还房屋合法合理，本院予以支持。被告答辩所提及的合作经营、股权转让等与本案并非同一法律关系，被告也未能提交基于以上相关事由原告曾承诺被告可以继续承租涉案房屋的证据，故对其上述答辩，本院不予采纳。双方签订的《房地产租赁合同》约定，“乙方应于租赁期满之日起五个工作日内将该场地交还给甲方，每逾期一日，乙方应在按本合同租金标准交纳租金的同时，还须按月租金额的3%向甲方支付违约金至交还租赁场地之日止”。即双方已对被告在租赁期满后迟延交还房屋的情况下房屋占用费的标准及违约金数额作出了约定，该约定对双方有约束力。因此，占用费及违约金均应按此约定标准计算，原告主张按照其单方委托评估得出的38111元/月计付占用费及差额部分的利息依据不足，本院不予支持。由于被告在新冠病毒××疫情发生前早已存在逾期腾房的违约行为，原告不同意被告减免2020年2、3月份占用费合理，即被告目前尚有2020年2月1日至今的占用费未向原告支付，原告主张按照同期银行贷款利率（现已调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付利息于法有据，但因上述利息系原告基于被告的迟延付款行为而产生的损失，与是否交还房屋不具有直接关联性，故应计至被告向原告支付应付占用费之日止。关于原告主张的律师费，双方租赁合同约定“甲乙双方应全面履行合同义务，如有任何违约行为，违约方应赔偿守约方因此所遭受的一切损失，包括但不限于因追讨损失所花费的诉讼费、律师费、差旅费、鉴定费等”，原告主张的律师费数额也没有超出司法行政管理部门规定的律师服务收费标准，故对原告该项诉讼请求，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司在本判决发生法律效力之日起三个月内，将广州市越秀区东风东路xx号首层（自编xx号、建筑面积约211.73平方米）腾空交还原告中山大学。二、被告广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告中山大学支付广州市越秀区东风东路656号首层（自编74号）2020年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的占用费（按照25831.06元/月的标准计算）及逾期付款利息[每月占用费的利息自当月16日起计至实际支付占用费之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计付]；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋占用费，由被告广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司按照25831.06元/月的标准逐月支付给原告中山大学。三、被告广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告中山大学支付2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的违约金（每日按照25831.06元×3%=744.93元计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的违约金，由被告广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司按照744.93元/日的标准逐月支付给原告中山大学。四、被告广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告中山大学支付因本案诉讼而支出的律师费8000元。五、驳回原告中山大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9292元，由原告中山大学负担4966元、被告广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司负担4326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  严雪颜人民陪审员  陈桂容二〇二〇年八月二十七日书 记 员  梁 涛唐嘉怡