河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5868号上诉人（原审原告）：杨佳申，男，1957年5月9日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：贾红松，洛阳高新区智达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：侯红霞，女，汉族，1961年2月20日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：尤士虎，河南诚然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳福海置业有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河区邙麓街****。法定代表人：张高。被上诉人（原审被告）：张高，男，汉族，1957年7月15日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。上诉人杨佳申因与被上诉人侯红霞、洛阳福海置业有限公司（以下简称福海公司）、张高执行异议之诉纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月17日对当事人进行了询问。上诉人杨佳申及其委托诉讼代理人贾红松，被上诉人侯红霞的委托诉讼代理人尤士虎，被上诉人福海公司的法定代表人张高到庭参加了询问。本案现已审理终结。杨佳申上诉请求：一、撒销原判，依法改判为：终止对福海花园3105、3106房产的执行并解除对该房产的查封措施，确认3105、3106房产归杨佳申所有；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审查明事实有误。第一福海公司名为借款担保人，实为借款人。第二涉案房屋查封日实际状态：已出售给了上诉人并已交付，且上诉人已实际占有，房屋所有权已转移至上诉人。一审“本院认为”中的三句话，不能得出“原告购买取得、占有涉案房屋合法有效性证据不足”的结论。“原告的以房抵债与生效的本院判决之间存在矛盾”折抵的购房款只是双方债权债务的一部分，非全部，且判决债权无实现，况且上诉人在债权起诉前和判决后多次与张高及执行法官沟通执行中扣减购房款问题。“原告拟证明占有涉案房屋的物业费收据，显示时间为2018年11月、2019年12月，晚于涉案房屋被查封的日期。实际占有日早于涉案房屋被查封的日期”。物业费收据说明杨佳申现在正常使用涉案房屋，实际占有日是2017年1月16日钥匙交付，即物权转移日。“原告具备了解上述情况的条件（指老城区人民法院未解封涉案房屋），从未提出异议。不符合实际情况”，此观点无证据支持。法院判决的债权与以借款抵购房款不存在必然的关联性；实际占有时点的理解错误，再加上具备了解上述情况的条件不切实际的推断，导致的证据不足的结论应于纠正。上诉人与被上诉人签订的购房合同合法有效，完全可以阻却3105、3106房的执行。综上所述，请求二审法院还原事实真相，撤销原判，依法改判为：终止对福海花园3105、3106房产的执行并解除对该房产的查封措施，确认3105、3106房产归上诉人所有。侯红霞辩称，一、原审法院判决认定事实清楚，程序适用正确，应当予以维持。上诉人并未支付购房款，前后互相矛盾。上诉人出示的证据经过瀍河回族区人民法院（2019）豫0304民初265号民事判决书认定为借款，二〇一九年四月二十五日作出判决，现已经生效。上诉人出示的转款凭证不属于福海公司的债务，与上诉人主张抵房款的债权是2013年3月5日、7月15日、12月21日、2014年2月26日的借款相互矛盾。上诉人的债权可以通过申请法院强制执行得以实现，与本案房屋的执行异议两者之间相互矛盾。对于房屋是否在查封之前进行出售，洛阳市老城区人民法院进行过调查。已经出售的房屋经过答辩人申请，老城区人民法院裁定解除查封，而本案涉案房屋早在2017年3月13日已经被老城区人民法院采取保全措施，2018年9月曾经作出拟予拍卖的执行栽定。张高曾对保全提出异议，老城区人民法院对经核实已出卖的部分房屋作出了解封处理，但不涉及本案案涉房屋。上诉人具备了解上述情况的条件，从未提出过异议。上诉人提交的占有涉案房屋的证据中时间最早的为2018年11月，晚于查封的日期。上诉人购买取得、占有涉案房屋的合法有效性，证据不足。上诉人在2019年向法院提起诉讼，要求偿还2013年3月5日、7月15日、12月21日、2014年2月26日的借款，这与上诉人声称查封之前占有房屋互相矛盾，如以房抵债，那么上诉人就不应再对借款提起诉讼，对借款提起诉讼足以证明款项不是购房款。上诉人提供的《福海花园购房合同》不是合法有效的购房合同。《福海花园购房合同》的合同内容不符合法律规定。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，具体到本合同第六至十三项，在合同中未写明，合同不属于合法有效的合同。上诉人情形不符合该规定第一款在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。瀍河回族区法院在其他生效2018豫03**民初786号判决书中，认定合同属于无效合同。上诉人的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。涉案房屋并非上诉人唯一住房。上诉人诉称的本案涉及两套房屋，而相关法律规定条件之一就是上诉人所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。上诉人不属于买受人，且也不是唯一住房。福海公司、张高辩称，同意上诉人的上诉意见，侯红霞的钱可以另外还，上诉人主张的房产是事实，是用来住的不应该被拍卖。杨佳申向一审法院起诉请求：1、停止对坐落在新街环城北路交叉口福海花园1号楼3105、3106室的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、该案诉讼费由被告承担。当庭增加诉讼请求：确认原告与福海公司2017年1月16日签订的1号楼3105、3106室的购房合同合法有效；要求福海公司、张高尽快给原告办理相关房产手续。一审法院认定事实：一、侯红霞为与福海公司、张高民间借贷纠纷，2017年诉至洛阳市老城区人民法院。审理过程中，侯红霞申请财产保全，洛阳市老城区人民法院于2017年3月10日作出（2017）豫0302民初232号民事裁定，冻结福海公司、张高的银行存款365万元或查封、扣押同等价值的其他财产，2017年3月13日，向洛阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求协助查封福海公司名下位于洛阳市瀍河区××花园××＃楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××房产，查封期限自2017年3月13日至2020年3月12日。2017年5月28日，福海公司以查封房屋的价值超过应查封的365万元，而且其中有12套已出售为由，申请对703、1804、2803、3004、3103、2005、3205、3302、3105、3106、3305、1305号房屋解除查封。洛阳市老城区人民法院经核实认定，1号楼1单元703、1804、2803、3103号房屋出售给他人，侯红霞也同意对该四套房屋解除查封，2017年6月14日作出（2017）豫0302民初232号之一民事裁定，解除对该四套房屋的查封。2017年6月28日洛阳市老城区人民法院作出（2017）豫0302民初232号民事判决（以下简称232号判决），判令福海公司、张高于判决生效后十日内共同偿还侯红霞借款250万元及利息（从2015年3月9日起按月利率2分支付至实际履行之日止，已经支付的20万元利息从应付利息中予以扣除）。2018年2月28日，侯红霞依据232号判决申请执行，洛阳市老城区人民法院同日立案受理，并作出（2018）豫0302执298号执行裁定，冻结张高、福海公司存款450万元或查封、扣押同等价值财产。2018年9月5日，洛阳市老城区人民法院作出（2018）豫0302执298号之一执行裁定，拍卖福海公司福海花园1＃楼3004、702、705、1305、2005、2802、2805、2905、3102、3105、3106、3202、3205、3302、3305号房产,并于当日发布公告，责令福海公司及上述房屋实际占有使用人在2018年9月14日前迁出房屋。2018年9月30日，侯红霞放弃部分利息，与福海公司、张高达成2018年9月30日至2019年5月1日分期还款的执行和解协议，约定如任何一笔未按照协议约定时间还款，协议作废，仍按照232号判决执行，另约定侯红霞配合办理保全的房产的解封手续：处理一套解封一套，处理房产所得款项归侯红霞所有，然后再处理下一套，直至借款本息还清之日，所查封的房产全部解封。福海公司、张高实际未按照执行和解协议履行。洛阳市中级人法院2019年4月4日作出（2019）豫03执他7号执行裁定，以老城区法院报请指令执行，指令该案由该院执行。该院2019年6月25日作出（2019）豫0304执317号执行裁定，冻结、划拨福海公司、张高存款或扣留、提取应当履行义务部分的收入4742482.00元。原告向该院提出关于对福海花园1＃楼3105、3106号房屋的执行异议，要求中止执行、解除查封，该院以（2019）豫0304执异63号民事裁定，驳回其异议请求。二、原告主张其购买、实际占有福海花园1＃楼3105、3106号房屋的依据有：1、洛阳银行查询明细两张、洛阳银行存款凭条、余扬证明一份。洛阳银行00×××03账户交易明细显示，2013年3月5日、2013年7月15日分别向尚燃琴（账户00×××65）转账30万元、20万元；洛阳银行67×××44账户明细显示，2014年2月24日提现20万元；存款凭条显示尚燃琴账户2013年12月23日存入25万元，确认签名栏有“杨佳申代”字样；余扬证明，其担任福海公司会计期间，收到杨佳申给福海公司指定的尚燃琴账户转款三笔、现金一笔：2013年3月5日转款30万和2013年3月5日至2014年3月5日的合约利息7.2万元现金；2013年7月15日转款20万和2013年7月15日至于2014年7月15日的合约利息4.8万元现金；2013年12月23日转款25万元和2013年12月23日至2014年12月23日的合约利息6万元现金；2014年2月26日20万（支付张高现金）和2014年2月26日至2015年2月26日的合约利息4.8万元现金，共计117.8万元，此款项分别有张高出具的借据和福海置业公司的担保证明。2、《福海花园购房合同》两份，分别约定杨佳申购买福海花园1号楼3105、3106室，建筑面积均为85.3平方米，房屋总价款均为42.65万元，合同落款日期均为2017年1月16日；合同均为预留空格的格式合同，付款方式及期限部分未填写内容。3、福海公司收据一张，写明收1号楼3105、3106购房款85.3万元，落款日期2017年1月16日。4、2018年11月7日交物业费、垃圾费收据2张、2019年12月8日交物业费、垃圾费收据1张，显示已装修、有家居的房屋照片2张。原告主张其实际占有房屋。三、杨佳申为与张高、福海公司、尚燃琴借款合同纠纷一案曾诉至该院，该院2019年4月25日作出（2019）豫0304民初265号民事判决（简称265号判决）。判决载明，杨佳申主张的张高、福海公司、尚燃琴借款为，2013年3月5日30万元、7月15日20万元、12月21日25万元、2014年2月26日20万元。判决认定：2013年3月5日、7月15日，杨佳申向尚燃琴账户分别转账30万元、20万元，2013年12月23日，杨佳申向尚燃琴账户存款25万元；杨佳申主张2014年2月6日借给张高20万元，未提供转款凭证。判决：张高2013年借杨佳申75万元，事实清楚，张高应当偿还；2014年2月26日20万元借款，虽然杨佳申未提供相应的转款凭证或存款凭证，但证人余某(系福海公司的前会计）的证言与杨佳申提供的2015年2月26日借款担保协议、借款能够相互印证，对该20万元借款予以确认。判决：一、张高、尚燃琴于本判决生效后十日内偿还杨佳申借款本金95万元及利息（以30万元为本金按月利率2%自2014年3月5日起计算至实际履行之日止；以20万元为本金按月利率2%自2013年7月15日起计算至实际履行之日止；以25万元为本金按月利率2%自2013年12月23日起计算至实际履行之日止；以20万元为本金按月利率2%自2014年2月26日起计算至实际履行之日止)；二、福海公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回杨佳申其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。一审法院认为，杨佳申所提供的购买案涉房屋的付款依据表明，折抵房款的债权是2013年3月5日、7月15日、12月21日、2014年2月26日的借款，但是原告上述借款2019年又经该院判决。杨佳申的以房抵债与生效的该院判决之间存在矛盾。杨佳申拟证明占有案涉房屋的物业费收据，显示时间为2018年11月、2019年12月，晚于涉案房产被查封的日期。张高曾在老城区人民法院对保全提出异议，老城区人民法院对经核实已出卖的部分房屋作出了解封处理，但未涉及该案案涉房屋。杨佳申具备了解上述情况的条件，从未提出过异议。综上，杨佳申购买取得、占有涉案房屋合法有效性，证据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，经合议，判决：驳回原告杨佳申的诉讼请求。该案受理费12330元，由原告杨佳申负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因当事人二审提交的证据不影响对本案基本事实的认定，本院不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，在此类诉讼中，人民法院需要审查案外人对执行标的是否享有所有权或者足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。本案中，杨佳申所提供的以房抵债的付款依据表明，折抵房款的债权是2013年3月5日、7月15日、12月21日、2014年2月26日的借款中的83.3万元。但是杨佳申又就上述借款向一审法院起诉，在起诉时并未就案涉以房抵债款83.3万元予以扣减，该判决亦未确认杨佳申关于案涉房屋抵作部分欠款的事实，并就杨佳申所主张的四笔借款一并做出判决。杨佳申对本已扣减的以房抵债借款再次起诉的行为表明其与福海公司虽达成以房抵债合意，但并未实际履行，其对福海公司仍然是一种债权关系，其相关权益可通过对已生效的判决申请执行的方式予以实现。涉案房产早在2017年3月13日已经被老城区人民法院采取保全措施，2018年9月曾经作出拟予拍卖的执行裁定，张高曾对保全提出异议，老城区人民法院对经核实已出卖的部分房屋作出了解封处理，但不涉及案涉房产，杨佳申具备了解上述情况的条件，从未提出过异议。故其要求停止执行、确认案涉房产归其所有的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，杨佳申的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12330元，由杨佳申负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年八月三十一日书记员 王娅莉