广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初5468号原告：黄木桂，男，汉族，1990年4月17日出生，公民身份号码：441************518，住址：惠州市惠城区******。委托代理人：李金奎、李伟成（实习），广东指针律师事务所律师。第一被告：连育龙，男，汉族，1968年6月14日出生，公民身份号码：440************211，住址：广州市海珠区*******之五402房。第二被告：惠州市德鼎利实业有限公司，住所地：惠州市河南岸**小区都市新岸**首层**商场。法定代表人：骆某1。第三被告：惠州市家泰房地产经纪有限公司，住所地：惠州市****************商场。法定代表人：陈某1。委托代理人：林建业，男，汉族，1989年3月9日出生，公民身份号码：441************433，住址：惠州市***********，系公司员工。委托代理人：黄剑文，男，汉族，1991年5月10日出生，公民身份号码：441************355，住址：广东省博罗县******委会上新小组，系公司员工。原告黄木桂与被告连育龙、惠州市德鼎利实业有限公司、惠州市家泰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄木桂及其委托代理人李金奎、李伟成、被告连育龙、惠州市德鼎利实业有限公司的法定代表人骆某1、惠州市家泰房地产经纪有限公司的委托代理人林建业、黄剑文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄木桂诉称：2017年7月20日，原告与被告及案外人惠州市德鼎利实业有限公司签订了《房地产买卖三方合同》（以下简称“三方合同”），由原告向被告购买其所有的位于惠州市小金口光耀荷兰堡11号楼10层02号房。为了购买该房屋，原告向第一被告支付了定金50000元，并预付了65000元的购房款。第一被告对50000元定金和30000元的购房款向原告出具了收据。由于涉案房屋处于抵押状态，故，双方在合同中约定，第一被告需要在2017年9月15日前合同标的房屋的银行贷款还清，保证房屋无任何权利瑕疵顺利过户。但是，第一被告直怠于履行合同义务，并没有还清房屋银行贷款。第二被告作为居间方，原告向其支付了30000元的居间费用，由其员工黄剑文代收。在第二被告的授意下，由第三被告向原告出具了收据。但是，在第一被告没有履行合同义务的情况下，第二被告却不督促、不协助第一被告办理相关手续，甚至不理不问，完全没有尽到居间方应当承担的义务。如今，原告与第一被告已经没有继续交易商品房的可能，第二被告也没有尽到居间方的义务，第一、二被告理应向原告返还相关款项。经原告催促，第一被告仅向原告返还了22000元的购房款，而第二被告、第三被告拒绝还款。为了维护原告的合法权利，根据《民事诉讼法》第119条的规定，特向法院起诉，请人民法院依法支持原告的以上诉讼请求。一、判令解除原告与第一被告、第二被告签订的《房地产买卖三方合同》；二、判令第一被告向原告双倍返还定金共计货款人民币10万元；三、判令第一被告向原告返还已预付的房屋买卖款43000元；四、判令第二被告、第三被告向原告返还居间费用30000元；五、判令本案诉讼费、保全费、执行费等全部费用由第一、二、三被告承担。第一被告连育龙辩称：关于与原告黄木桂签订位于小金口光耀荷兰堡11号楼1002房一事，原告在签订合同时已经知道房屋有抵押及查封，在签好合同后一个月才决定交订金，明确表示可以等，后来办理时问题比较复杂，又时间比较长，中途提出没那么快就不搞了，我同意陆续退了订金2万2千元给原告，因为手头比较紧，工程费没有结到，跟原告商量分批退。后来原告说，如果能办可以继续办，我可说尽量吧。今年1月份还在商量用什么办法来做，到差不多过年时又说退钱不办了，我同意，然后跟他商量，年底工程费没有结到，过了年再把钱退给他。过了年就收到起诉书，还要赔双倍订金，我不太同意，年前已经退了2万2千元订金给他了，要办也是他说，不办也是他说，要退也是他说，我都同意。我跟他本来是朋友，不能这样做，如果他觉得亏了，我可以用银行存款利息补给他。第二被告惠州市德鼎利实业有限公司辩称：我司没有收到原告的3万元，不应当由我司返还3万元给原告。对房地产买卖三方合同上第二被告的印章的事我不知情，我不清楚原告的印章哪里来的。第三被告惠州市家泰房地产经纪有限公司辩称：一、涉案的卖方即是第一被告系第二被告的投资人，第一被告为了售卖其名下的房产，原系想直接通过其投资的第二被告作为居间人进行交易，故第一、二被告与原告签订了涉案的合同，但在签订合同后，第一、二被告与原告均考虑到第一、二被告之间的关系，为了避免不必要的纠纷，即协商所涉及的中介服务由我家泰房产方来提供，我方虽并非该合同的当事人，但实际上承继了该合同的权利义务，故该合同应在我方与原告、第一被告之间发生效力。二、首先，因涉案的房产原属按揭贷款的方式购买，在签订合同时房产已按揭抵押给银行，存在一定的交易风险，原告对此也是了解的。合同对于付款方式约定为：首付60000元，该笔款项要交到居间方进行托管，待卖方履行完全部合同义务后再支付给卖方；第二笔款240000元在房产交易中心签订《广东省房地产买卖合同（二手楼）》当日支付；第三笔款项700000在买家办理完按揭手续后由银行直接支付给卖方。但原告在明知上述房产存在交易风险，且未达到合同约定的上述付款条件的情况下私自向第一被告进行付款，是原告对此事情造成存在很严重的过错。三、涉案合同签订后，我方积极履行居间服务，积极主动办理该房产进度事宜。如对该房产信息查档，三方面谈，银行按揭面签等房产事宜不低于两次.在第一被告怠于履行合同义务时，我方也采取电话及微信方式催促第一被告履行，但由于涉案房产的原按揭银行以第一被告未能按时偿还贷款为由提起诉讼并对该房产进行查封进而执行拍卖，导致合同未能继续履行下去，如前所述，原告在购买涉案房产时已知悉该房产的权属状况下还私自向第一被告进行付款，在原告与第一被告私自跳过我方进行私自付款。而且第一被告收到原告的首期款时而不是进行对该房产的赎楼以及处理事项。而是私自挪用造成该合同无法继续履行系因原告与第一被告的上述行为所导致，非我方原因。四、根据合同约定，我方所收取的30000元系属原告支付给第一被告的购房款，我方作为托管方代收该笔款项，如合同履行完毕则也是支付给第一被告，即该笔款项并非系原告支付给我方的托管资金，而实际上是第一被告支付给我方的托管资金，意在约束合同履行完毕后需承担的卖方即第一被告须按约支付居间费的作用，现因第一被告的原因合同无法继续履行，根据合同的约定，仍应向我方支付居间服务活动费，故我方所收取的该项费用不应退还第一被告，更不应该退还原告，原告应直接向第一被告主张。综上所述，请求法院驳回原告对我方的全部诉讼请求。查明的案件事实经审理查明：2017年7月20日，原告（买方）与第一被告（卖方）签订了《房地产买卖三方合同》（以下简称“三方合同”），由原告向第一被告购买其所有的位于惠州市****************************，建筑面积为144.17平方米，成交价为100万元整；付款方式签署本合同时买方交纳定金6万元给卖方，采用银行按揭贷款方式支付，首期款24万元，银行按揭贷款70万元，买卖双方须于签署本合同5个工作日内向银行提交该物业的按揭贷款申请；交楼时间，卖方必须将物业在收到首期房款2017年12月1日交付买方使用；违约责任，若因卖方原因致使合同不能履行，则卖方构成违约，被告向原告双倍返还定金，并退还已支付的转让价款，同时向居间方支付合同约定双方应支付的服务佣金；守约方、居间方为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担……。该三方合同补充条款约定：卖方承诺在2017年9月15日之前把该房产从银行所抵押的金额还清，并把该房产在内的债务处理好，并且保证在该房产清晰产权下过户给买方使用；卖方需将该房产之前物业水电费用等缴清交付买方使用；如卖方在超过合同期限外未能将该房产过户至买方名下，一切后果由卖方承担；经买卖双方友好协商一致达成该房产双方共识成交，经纪方不参与该房产金额，由买卖双方交接。该份三方合同，除原告及第一被告签名外，经纪方代表处加盖第二被告公司印章。该份三方合同末端附有一份收据：载明收到原告购买涉案房产定金50000元。原告于2017年7月5日通过支付宝支付30000元给第三被告的员工黄剑文。第三被告出具《收据》，确认收到托管定金30000元。原告于2017年7月17日通过微信转账支付5000元给第一被告，2017年8月25日通过银行转账支付60000元给第一被告，2017年8月31日通过支付宝支付30000元给第一被告，2017年9月7日通过支付宝支付15000元给第一被告，2017年9月7日通过银行转账支付5000元给第一被告，共计支付了115000元给第一被告，其中包括50000元定金及65000元的预付款项。原告总计支付了145000元。第一被告确认收到原告上述115000元，已经退还22000元给原告。原告确认收到第一被告退还的22000元。原告称通过网上安居客联系到第三被告，第三被告联系第一被告，第一被告带原告、第三被告到第二被告所在处签订的合同。庭审时，第二被告表示从未为原告与第一被告提供过中介服务，三方合同也不是第二被告提供的，第二被告的法定代表人骆某1与第一被告系朋友关系，第二被告经营三家分店，麦迪新村的分店在2017年6月份的时候转让给第一被告经营，三方合同中第二被告的公司印章应该是之前先加盖好的。第三被告称原告在网上安居客联系到第三被告，第三被告将第一被告的房子推荐给原告，并提供中介服务，主要服务内容为带原告看房子，看房后谈价格、签合同，到银行和房管局办理业务。关于为何用第二被告的中介合同，第三被告称关于销售事宜，签过两次合同的，第一次是在滨江大厦第一被告办公室签订的，后因原告无法准时付款而作废，作废后第一被告在麦迪新村办公室拿出已经加盖了第二被告惠州市德鼎利实业有限公司公章的三方合同进行签订，第二次签合同时由于没有带本公司的合同及公章，但又想尽快把合同签订落实，所有就用第一被告提供的已经加盖第二被告公司公章的三方合同。第一被告表示不清楚由谁提供中介服务，称系通过朋友介绍卖房的。原告与第一被告在本次交易前并不认识。原告提交涉案房产的《不动产登记结果》，显示涉案房产仍处于抵押状态，抵押权人为惠州农村商业银行股份有限公司龙丰支行，债权金额35万元。另涉案房产从2014年3月份至今已被多个案外人申请查封，现仍处于查封状态。裁判理由和结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。关于第二被告是否为本案的实际提供居间服务方问题。从本案的审理过程中可知，第二被告自始至终都否认为原告与第一被告提供中介服务，也从未在三方合同上盖章，甚至保留追究使用其公司印章的责任。第二被告也反映在此该房产交易前一个月，将位于麦迪新村的一家分店转让给第一被告，存在着第一被告使用第二被告已加盖好公司印章的三方合同的可能。另原告与第一被告在本次交易前并不认识，系通过第三被告的居间服务，才联系上的。再者，第一被告虽否认第三被告的居间服务，但又未举证证实由谁提供居间服务，应承担举证不能的法律后果。故应认定第二被告并非三方合同的当事人，故也不存在解除合同的问题。原告与第一被告所签订的《房地产买卖三方合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案另一争议焦点系第一被告是否构成根本违约，原告主张解除合同是否依法成立。首先，原告已按合同约定于履行支付定金50000元的义务，原告支付定金的时间虽有延迟，但尚在合理期间。其次，合同约定被告应在签订合同后向原抵押银行办理提前还贷申请手续，被告于2017年9月15日前完成“赎楼”并将该房产在内的债务处理好，但截止2020年8月14日涉案房产仍处于抵押状态，抵押权人为惠州农村商业银行股份有限公司龙丰支行，另涉案房产从2014年3月份至今已被多个案外人申请查封，现仍处于查封状态，依然不具备过户条件。综上，被告的行为已构成根本违约，原告请求解除合同，依法有据，予以支持。关于原告请求双倍返还定金问题，被告已收取原告定金50000元，根据合同违约责任约定，若因被告原因致使合同不能履行，则被告构成违约，被告向原告双倍返还定金，并退还已支付的转让房款。故，原告请求被告双倍返还定金100000元，依法有据，予以支持。对于剩余未退还房款，第一被告已退还原告房款22000元，尚有43000元应予以退还原告。对于第三被告收取30000元托管定金，鉴于原告与第一被告签订的合同已解除，不具备继续履行条件，故第三被告所收取的托管定金也应退还原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告黄木桂与第一被告连育龙于2017年7月20日签订的《房地产买卖三方合同》。二、第一被告连育龙应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄木桂双倍返还定金100000元及退还购房款43000元，合计143000元。三、第三被告惠州市家泰房地产经纪有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向退还原告黄木桂托管定金30000元。四、驳回原告黄木桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3760元（原告黄木桂已预交），由第一被告连育龙负担3108元，第三被告惠州市家泰房地产经纪有限公司负担652元。第一被告连育龙、第三被告惠州市家泰房地产经纪有限公司应负担的费用，应于本判决生效之日起五日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 蓝诗祥审 判 员 黄链生二〇二〇年八月二十日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱