贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初8897号原告：张守万，男，汉族，1984年11月10日出生，住贵州省毕节市。原告：顾蜜，女，汉族，1994年8月16日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：张静（特别授权代理），系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205202011170595。委托诉讼代理人：徐吉（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所实习律师，证号：230713012110791。被告：毕节市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（新客车站旁边），统一社会信用代码：9152050067073306XQ。法定代表人：吴正华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王会强（特别授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201610604979。委托诉讼代理人：朱超（一般授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。原告张守万、顾蜜与被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司（下称：鼎盛房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张守万、顾蜜委托诉讼代理人张静、徐吉，被告鼎盛房开委托诉讼代理人王会强、朱超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张守万、顾蜜向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂定87594.29元，具体以房屋总价款399609元为基数，按日万分之二的标准从2017年5月27日起计算至2020年5月27日；2、判令被告退还原告三通费用共计3475.00元并给付从2015年6月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日、从2019年9月21日起按银行间同行拆借利率计算至实际退还之日止的相应利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年3月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区房屋一套（房号为××号）。根据合同约定，被告应当于2015年6月30日前向原告交付房屋，合同约定了办理服务初始登记并和向原告交付办理转移登记的有关文书的时间，被告未按期为原交付办理商品房转移登记的有关文书，也未约定违约金的计算方式。被告在合同中明确约定面积差异的处理方式，根据合同和相关法律等可知:被告违法收取原告三通费，应当按合同约定退还并给付相应利息至实际退还之日止。被告虽已向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记，但被告仍然属于违约，应当承担违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。被告鼎盛房开公司书面辩称，一、被答辩人要求答辩人支付逾期办证违约金这一诉求违背了公平原则及诚实信用原则，应依法判决驳回。(一)在案涉《商品房买卖合同》签订后，国家对不动产登记政策作出重大调整的情况下，被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任对答辩人显失公平。案涉《商品房买卖合同》签订于2014年3月6日，虽然双方约定案涉商品房转移登记时间为2016年12月31日前，但是《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》作为《不动产登记暂行条例》的重要配套规范性文件，由国土资源部起草，于2015年6月29日审议，2016年1月1日公布并实施，由于《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记暂行条例》的发布实施直接改变了以往办理房屋转移登记等诸多模式，如“二证合一”导致答辩人并不能直接依据毕市七星区国用(2012)第1897号、毕市国用(2008)第533号建设用地使用权证书办理房屋所有权初始登记。因为毕市七星区国用(2012)第1897号国有土地使用权证载明的土地用途为:住宅兼商业，住宅终止日期为2082年7月25日，商业终止日期为2052年7月25日;毕市国用(2008)第533号国有土地使用证土地用途为综合用地、终止年限为2051年4月29日。可看出两块土地的使用权年限、用途不同均有不同，依据新法律法规以及房产政策政府部门需将两块地“合宗”，只有合并落宗后统一土地使用权使用年限及用途方可办理房屋登记等有关手续，基于此答辩人不得不重新办理土地使用权证，而答辩人重新取得的黔(2017)毕节市不动产权第0000151号国有建设用地使用权证书即是上述两块地合并而成。故被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任对答辩人显失公平。(二)答辩人已于2018年11月30日取得案涉项目初始登记，并及时通知业主提交办理转移登记的资料，答辩人已全面履行合同约定的办证义务。在国家对不动产登记行政法规及政策作出重大调整的情况下，同期因不动产登记行政法规及政策作出重大调整导致在毕节房地产市场大量房地产开发项目逾期办证屡见不鲜，甚至在案涉项目之前开发的其他项目却至今无法办证的情况大量存在，答辩人公司秉持诚信履约原则，积极主动与办证部门协调并于2018年11月30日取得案涉项目初始登记，及时通知业主提交办理转移登记的资料，并于2019年上半年为案涉项目广大业主办理了不动产权属证书;相应地，被答辩人在签订《委托书》中承诺不再追究答辩人逾期办证的违约责任，既是被答辩人的真实意思表示，也在情理之中。(三)被答辩人夫妇在签订案涉《商品房买卖合同》后已办理离婚，并曾要求答辩人将案涉房屋产权直接办到其子女头上，但答辩人在2018年11月30日办理案涉项目房屋初始登记后多次联系两被答辩人，两被答辩人均未明确答复，也未配合答辩人办理案涉房屋产权证，故其诉求更不应得到支持。二、被答辩人要求答辩人退还已交的三通费已超出诉讼时效，依法应予驳回其诉求。被答辩人委托答辩人代交的“三通”费系于2013年7月7日收取，如被答辩人认为答辩人应当返还已收取的上述“三通”费，根据当时《民法通则》相关规定，应当于二年的诉讼时效内即2015年7月7日前向答辩人主张，而被答辩人于2020年4月方才提起本案诉讼，显然已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”之规定，应当判决驳回被答辩人的该项诉讼请求。三、被答辩人自行选择并已消费的1300元高清电视、宽带费不属于“三通费”的范围，且原告已使用贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节七星关区分公司提供的相应服务，更无权要求返还该费用。综上所述，被答辩人的诉求无事实及法律依据，既违反公平原则又违背诚实信用原则，且部分诉求已超出诉讼时不应得到支持。请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告鼎盛房开公司口头辩称，即使被告承担违约金，但约定的违约金过高，请法院依法调低，对已超过诉讼时效的违约金，不应予以支持。本院经审理查明如下事实：2014年3月6日，原告张守万、顾蜜作为买受人，被告鼎盛房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＤＳ2014-0129），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区房，房号为6-16-6；该商品房合同约定建筑面积128.08平方米，套内建筑面积106.24平方米；出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款：2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为399609元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款129609元，余款270000元以银行按揭支付；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期之后的180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了购房款399609元。被告向原告收取了天燃气费2500元、电通625元、电视安装入户费350元，共计3475元，以及契税、维修基金等费用。原告认为，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书以及多收取了房屋面积差价款和三通费，损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。另查明：涉案房屋所属6幢于2018年11月30日取得初始登记，被告于同日在该幢楼电梯口张贴办证通知。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限内履行其义务，构成违约，故被告应当自约定日期届满之次日开始向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。对于违约金的计算标准，因双方合同中明确约定“……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。”，故本案违约金以原告已付购房款399609元为基数，按日万分之二的标准计算。对于违约金计算起止时间，因被告已收取了原告的办证相关税、费，双方系委托办证，故被告无交付办理商品房转移有关文书给原告的现实必要，但被告应当向原告尽到披露义务，因被告在具备办证条件后即于2018年11月30日在原告所居住楼栋的电梯口张贴了办证通知，通知了原告，故违约金起止时间原则上自2017年1月1日计算至2018年11月30日止，但被告提出诉讼时效抗辩，按照三年诉讼时效的规定，本院以原告起诉之日2020年5月27日倒推三年即2017年5月27日起的违约金予以保护，之前的违约金因已超过诉讼时效，不予保护。违约时间自2017年5月27日至2018年11月30日止共计552天。该违约金计算为44,116.80元（399609元×0.02%×552天）。关于原告主张被告退还三通费的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电开户费、燃气开户费、电视入户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。原告诉请被告退还电开户费、燃气开户费、电视入户费共计3475.00元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张守万、顾蜜逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金44,116.80元；二、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张守万、顾蜜三通费3475.00元；三、驳回原告张守万、顾蜜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,038元（已减半收取），由原告张守万、顾蜜负担496.00元，由被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担542.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年八月二十四日书记员  王 贵