宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初3371号 原告：胡颖凯，男，汉族，1978年12月3日出生，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：余芬蕾，女，汉族，1980年11月10日出生，系原告配偶，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：张勇，浙江企诺律师事务所律师。 被告：宁波市瑞晨房地产发展有限公司。住所地：宁波市北仑区大碶大碶庙前山路178号2幢1号1077室。统一社会信用代码：91330206MA283K5D79。 法定代表人：唐佩文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛炯江，浙江太安律师事务所律师。 原告胡颖凯与被告宁波市瑞晨房地产发展有限公司（以下简称瑞晨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理，依法由审判员陈广秀适用简易程序于同年7月20日召开庭前会议并公开开庭进行了审理。原告胡颖凯及其委托诉讼代理人余芬蕾、张勇，被告瑞晨公司的委托诉讼代理人葛炯江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡颖凯向本院提出诉讼请求，要求判令被告：1.支付自2019年7月31日起至实际交付之日止按已付购房款2460420元的日万分之五的标准计算的违约金（暂计算至起诉之日止为409659元）；2.支付从2020年1月31日起至实际交付土地、房屋权属证书之日止按已付购房款2460420元的日万分之二标准计算的违约金（暂计算至起诉之日止为73812元）；3.承担原告实现权利而产生的律师费30000元、保全担保费1500元；4.承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年11月28日，胡颖凯与瑞晨公司签订《商品房买卖合同》1份，约定胡颖凯向瑞晨公司购买位于北仑区××街道××路××＃××地块）美宸园8幢602室房屋一套，合同总价款2460420元。后胡颖凯根据瑞晨公司的商品房交付通知办理交付手续时，发现建筑入口台阶坡道不符合国家强制性法律规定，遂依照《商品房买卖合同》第九条第一款第1、2、3项及第十二条第二款、第三款的规定，拒绝交付。胡颖凯并在（2019）浙0206民初7990号案件（以下简称7990号案件）中将瑞晨公司诉至本院，要求其整改返修台阶坡道，后双方达成调解协议，约定瑞晨公司须于2020年3月31日前对台阶坡道整改完毕，但直至本案起诉之日，瑞晨公司仍未履行上述台阶坡道整改义务，导致案涉房屋交付手续和权属证书交付手续均逾期。故胡颖凯诉至本院，要求判如所请。 被告瑞晨公司答辩称：一、案涉商品房符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件且瑞晨公司已按约履行房屋交付义务。就案涉房屋，瑞晨公司分别于2019年6月28日取得了宁波市北仑区住房和城乡建设局出具的房屋建筑工程竣工验收备案证明书、于2019年6月30日取得房屋交付使用备案证明书，房屋已符合合同约定的交付条件。同年7月23日，瑞晨公司按约向胡颖凯寄送交付通知书及附件，胡颖凯接到通知书后曾于同月26日前来办理相关手续，但最终却拒绝收房，违反了合同第十二条第4款的规定，构成违约。二、坡道的整改返修系瑞晨公司履行交付后的保修义务，目的在于提升品质、消除可能的隐患，不属于延迟交付。即便案涉坡道不符合相关规定，瑞晨公司也已于2020年5月18日整改返修完毕，已履行了7990号案件民事调解书确定的义务。且无论坡道整改前后，胡颖凯均可自由出入，不影响案涉商品房的正常使用。三、瑞晨公司已于2019年9月3日取得案涉商品房的初始权属证书，但因胡颖凯拒绝办理交付手续，瑞晨公司未能将证书交付胡颖凯。而且，根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，在瑞晨公司交付权属证书前，胡颖凯应结清款项，否则瑞晨公司有权拒绝交付证书，而本案中胡颖凯并未结清相关款项，无权要求瑞晨公司交付证书。四、瑞晨公司不存在违约行为，胡颖凯诉请的律师费及保全担保费缺乏事实和法律依据，不应支持。退一步讲，即便本案中瑞晨公司需承担违约责任，胡颖凯主张的各项违约金及律师费、担保费也过高，应予调整。综上，应驳回胡颖凯诉请。 经审理，本院认定事实如下： 2017年11月28日，胡颖凯与瑞晨公司签订编号2017330206ＹＳ0004092的《商品房买卖合同》1份，约定胡颖凯向瑞晨公司购买位于北仑区××路××＃××地块）美宸园8幢602室的预售商品房1套，总价款2460420元（需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准按政府相关规定交存，该款项未包含在总价款内，由瑞晨公司统一代交，在物业交付时向胡颖凯收取。后又在第十九条中明确：该房价款中不包括物业管理费与物业专项维修资金；其他按规定应由胡颖凯缴纳的税费。以上费用由胡颖凯在办理相关手续时按规定缴交或按约定由胡颖凯向瑞晨公司或瑞晨公司聘请的物管公司缴纳）。胡颖凯需于2017年11月28日前支付首付款990420元，余款1470000元以按揭贷款方式支付。瑞晨公司应在2019年7月30日前将商品房交付胡颖凯使用，交付的商品房须符合下列条件：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件（该基本条件是指商品房的用气管线等设施通过相关部门的验收，但具体开通手续由胡颖凯直接向相关部门办理，由相关部门确定具体的开通时间，胡颖凯不得据此追究瑞晨公司任何法律责任）。商品房达到交付条件时，但胡颖凯应当支付给瑞晨公司的任何款项未完全付清的，瑞晨公司有权拒绝向胡颖凯交付房屋。瑞晨公司如未按期将商品房交付胡颖凯使用，则逾期超过30日，胡颖凯要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，瑞晨公司按日向胡颖凯支付已交付房款万分之五的违约金（合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行，如遇到合同第九条第二款规定的情形，则瑞晨公司不承担违约责任）。商品房达到交付使用条件后，瑞晨公司应当书面通知胡颖凯办理交付手续。验收交接时，瑞晨公司应当出具合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房交付使用时，胡颖凯对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，瑞晨公司应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见，双方委托具备检测资质的检测单位进行质量检测，检测结果为合格的，瑞晨公司书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，瑞晨公司应当按要求返修，并承担赔偿责任。瑞晨公司负责办理土地使用权和商品房所有权初始登记，并承诺于2020年1月30日前取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，交付给胡颖凯，胡颖凯自行委托瑞晨公司办理该商品房转移登记。如瑞晨公司不能在约定时间内交付权属证书，逾期超过90天，则瑞晨公司应自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向胡颖凯支付已交付房款万分之二的违约金。但胡颖凯应在瑞晨公司交付上述权属证书前，与瑞晨公司结清应付给瑞晨公司的所有款项。胡颖凯委托瑞晨公司办理该商品房产权转移登记的，应在办理房屋交付入住手续时，按办理产权登记的要求向瑞晨公司提供办理产权转移登记、抵押他项权登记证件、材料和费用。合同的附件中并约定，非房屋主体结构的质量问题，在保修期内瑞晨公司承担保修责任，但胡颖凯不得以此为由要求退房，待维修合格后交付，维修期间不视为延期交付。一方违约，另外一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等，由违约方承担。 胡颖凯分别于2017年11月28日支付瑞晨公司房款990420元、于2018年2月4日支付瑞晨公司房款1470000元。 2019年6月28日，宁波市北仑区住房和城乡建设局出具编号A2019036号《北仑区房屋建筑工程竣工验收备案证明书》1份，载明大碶九峰山5#-1地块房地产项目1#楼—29#楼、东侧保安亭、南侧保安亭、地下室、室外附属工程，经瑞晨公司于2019年6月21日组织设计、施工、监理和其它有关单位验收，并于2019年6月28日备案。同月30日，宁波市北仑区住房和城乡建设局出具《房屋交付使用备案证明书》1份，载明瑞晨公司申报的大碶九峰山5#-1地块房地产项目，位于大碶九峰山5#-1地块，总建筑面积81813.45平方米，已竣工。经有关职能部门单项验收合格及对申报材料审核，已于2019年6月30日备案。 2019年7月23日，瑞晨公司向胡颖凯寄送商品房交付通知书，告知胡颖凯案涉商品房已竣备验收合格，具备合同约定的相关交付条件。请胡颖凯于2019年7月26日至7月28日期间办理收楼手续。并特别提示如无正当理由逾期未办理交付手续的，则该房屋自瑞晨公司通知的交楼期限届满之日视为已交付。通知书的附件中有《交付指引》、《温馨提示》、《美的九峰天宸收费一览表》，提示了胡颖凯收楼需准备的资料及交纳的费用。后胡颖凯以单元建筑入口坡道过陡，不符合国家相关规定为由，拒绝接收案涉房屋，亦未交付《美的九峰天宸收费一览表》上所列的契税、物业专项维修资金、办理房产证费用等费用。同年7月30日，胡颖凯通过微信向瑞晨公司投诉了单元门前道路坡度不符合国家标准的问题。同年11月29日，胡颖凯又发《坡道检测及返修告知函》给瑞晨公司，称其于2019年7月30日依瑞晨公司交房通知前来办理交付手续时，发现案涉房屋一单元建筑入口的坡道不符合国家相关规定，遂拒绝房屋交付，并要求瑞晨公司处理坡道检测及返修事宜。该函件瑞晨公司已收到。 2019年9月3日，就案涉房屋，瑞晨公司取得了（2019）北仑区不动产权第0××7号不动产权证书。 2019年12月26日，胡颖凯在7990号案件中将瑞晨公司诉至本院，以案涉房屋单元建筑入口台阶坡道不符合国家相关法律规定而瑞晨公司拒不整改返修为由，诉请瑞晨公司立即按照《住宅设计规范》GB50096-2011第6.6.2条之规定对美宸园8幢1单元的建筑入口台阶坡道进行整改返修，并承担胡颖凯实现权利而产生的律师费6000元。2020年1月7日，胡颖凯在该案中提交鉴定申请书，要求对美宸园8幢1单元的建筑入口台阶坡道是否符合《住宅设计规范》GB50096-2011第6.6.2条之规定进行鉴定。同年1月14日，在本院主持下，胡颖凯与瑞晨公司达成调解协议，约定瑞晨公司于2020年3月31日前按照住房城乡建设部规定的《住宅设计规范》GB50096-2011第6.6.2条之规定对美宸园8幢1单元的建筑入口台阶坡道进行整改返修完毕，并支付胡颖凯律师代理费6000元。 2020年3月23日，瑞晨公司短信通知胡颖凯，称受新冠病毒疫情不可抗力的影响，该公司原定的第三方维修单位受限于人员、材料、设备，无法按照原定进度进场施工，导致7990号案调解书中案涉房屋建筑入口台阶坡道整改工程无法在约定的时限内完工。胡颖凯回复称整改工程量小，距离调解时间已有两月余，早已复工复产，不存在不可抗力，认为应按期施工完毕。 2020年4月2日，瑞晨公司支付给胡颖凯一方律师费6000元。 2020年4月1日，胡颖凯与浙江奇诺律师事务所签订委托代理合同1份，约定胡颖凯委托该所张勇律师代理其参加与瑞晨公司的诉讼，律师费30000元。同日，胡颖凯支付了律师费。2020年4月8日，胡颖凯在（2020）浙0206民初1409号案件中将瑞晨公司诉至本院，要求判令瑞晨公司继续履行《商品房买卖合同》，按达到房屋交付使用条件办理房屋交付手续，并取得房屋、土地权属证书交付给胡颖凯；支付相关违约金，并承担律师费30000元。同年6月18日，胡颖凯申请撤回了该案的起诉。 2020年5月5日，胡颖凯就7990号案件民事调解书在（2020）浙0206执834号案件中申请法院强制执行，2020年5月20日，瑞晨公司通过微信告知胡颖凯案涉房屋建筑入口坡道栏杆已安装完毕，玻璃下周安装完毕，并附上了相应的照片。胡颖凯就此回复称“看看挺好，不知道坡道基础有没处理过，日久了会不会下沉。”瑞晨公司回复“坡道基础有进行过硬化处理的”。2020年6月23日，瑞晨公司微信联系胡颖凯告知其“8号楼坡道那边玻璃装好了”，并对胡颖凯“坡道都修完了是吧”的询问，回复“已经做好了，您可以来看下，看看哪里还不行的再跟我们说下”胡颖凯回复称“好的，辛苦了”。2020年7月2日，胡颖凯微信告知瑞晨公司“坡道已经整改完毕，希望贵公司按照合同约定，履行寄送交房通知单义务，完成房子交付手续。”瑞晨公司回复“收到，我会跟领导反映这个事”。此后瑞晨公司未再向胡颖凯重新发放交房通知（对此瑞晨公司在庭审中认为其在2019年7月23日已经完成了交付通知义务，胡颖凯可以持2019年7月23日交房通知随时至瑞晨公司办理收房手续）。2020年7月15日，本院出具结案通知书，告知当事人瑞晨公司已履行完毕生效法律文书确定的义务，（2020）浙0206执834号案件已执行完毕。 瑞晨公司在案件审理过程中确认案涉房屋交付时，建筑入口的坡道存在坡度不符合强制性规范的缺陷。但认为整个项目竣工验收抽查时未发现存在问题，竣工验收合格。在竣工验收后发现存在部分细节不符合规范的缺陷，进行维修即可，并不影响竣工验收合格的结论，也不影响房屋交付。 本案中，为诉讼保全，原告支付了宁波顺傲非融资性担保有限公司保全担保费1500元。 以上事实，有双方当事人陈述;瑞晨公司质证对真实性无异议的胡颖凯提供的《商品房买卖合同》、购房发票、商品房交付通知书、温馨提示、交付指引、坡道整改前照片、微信投诉记录、坡道检测及返修告知函（附快递查询记录）、《住宅设计规范》、7990号案件民事调解书、执行受理通知书、结案通知书、短信记录、2020年5月5日温馨提示、微信聊天记录、坡道安装完成图片、2020年4月1日委托代理合同、金额30000元的律师费发票、中国银行POS单;胡颖凯质证对真实性无异议的瑞晨公司提供的《北仑区房屋建筑工程竣工验收备案证明书》、《房屋交付使用备案证明书》、不动产权登记证、商品房交付通知书及附件、律师费支付凭证、短信截图、坡道整改照片；瑞晨公司虽质证认为真实性无法确认，但因胡颖凯提供了原件且证明目的与本案具有法律上的关联、故本院予以认定的诉讼保全担保合同、保全担保费发票予以佐证，足资认定。 本案争议焦点在于：胡颖凯诉请瑞晨公司支付违约金及律师费、保全担保费的主张能否成立。对此本院认定如下： 一、胡颖凯诉请瑞晨公司支付逾期交房违约金的主张不能成立。 胡颖凯与瑞晨公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据胡颖凯的陈述，其诉请瑞晨公司支付逾期交房违约金的依据为该合同第九条和第十条第1款第②项。根据该合同第九条的约定，瑞晨公司应于2019年7月30日前交付符合条件的商品房，而本案中，瑞晨公司于2019年6月取得了案涉工程竣工验收备案证明书及房屋交付使用备案证明等，已符合合同第九条约定的交付条件，并且按约就交房事项书面通知了胡颖凯。至于案涉房屋所在单元建筑入口坡道坡度不符合强制性规范的瑕疵，双方已经在7990号案件中达成调解协议，由瑞晨公司进行整改，现已整改完成。而案涉《商品房买卖合同》中并未约定上述部位存在的瑕疵可作为胡颖凯拒收房屋，并要求瑞晨公司承担违约金责任的依据。反而在合同附件中明确约定，非房屋主体结构的质量问题，在保修期内出卖人承担保修责任，但买受人不得以此为由要求退房，待维修合格后交付，维修期间不视为延期交付。单元建筑入口坡道坡度即便存在瑕疵，也不属于房屋主体结构的质量问题，不影响胡颖凯接受使用案涉房屋。胡颖凯以瑞晨公司逾期交付房屋为由诉请瑞晨公司支付违约金的主张不能成立。 另外，瑞晨公司已于2019年7月完成了案涉房屋的交付通知义务，也认可胡颖凯可以持2019年7月23日交房通知随时至瑞晨公司办理收房手续。故胡颖凯关于瑞晨公司在单元建筑入口坡道整改完成后应重新发交房通知的主张既无必要，也不足以作为瑞晨公司拒绝履行交房义务的论据。 二、胡颖凯诉请瑞晨公司支付逾期交付权属证书违约金的主张不能成立。 根据胡颖凯的陈述，其诉请瑞晨公司支付逾期交付权属证书违约金的依据为案涉《商品房买卖合同》第十六条。该条约定出卖人负责办理土地使用权初始登记和申请该商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，并承诺于2020年1月30日前，将上述土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人自行委托出卖人办理该商品房转移登记。如出卖人逾期超过90日，则按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。而本案中，瑞晨公司已于2019年9月3日就案涉房屋取得（2019）北仑区不动产权第0××7号不动产权证书，但因胡颖凯拒绝办理交付手续，故瑞晨公司未能将该证书交付胡颖凯。同时，《商品房买卖合同》第十九条第6、7项中明确约定，物业管理费与物业专项维修资金及按规定应由买受人交纳的税费（包括合同印花税、契税等），由买受人在办理相关手续时按规定缴交或由买受人向出卖人或出卖人聘请的物管公司缴纳；买受人应在出卖人向其交付合同第十六条约定的权属证书前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项。若买受人未与出卖人结清款项，出卖人有权拒绝交付权属证书。而本案中胡颖凯认可其未交付交房通知所附的《美的九峰天宸收费一览表》上所列的契税、物业专项维修资金、办理房产证费用等费用，故即便暂不考虑因胡颖凯拒绝办理交付手续而瑞晨公司未能将该证书交付胡颖凯的因素，胡颖凯在未缴纳相关费用之前，诉请瑞晨公司支付逾期交付权属证书违约金的主张也不能成立。 三、胡颖凯诉请瑞晨公司支付律师费、保全担保费的主张不能成立。 胡颖凯称其诉请瑞晨公司支付律师费、保全担保费的依据为案涉《商品房买卖合同》补充协议第十四条第6项，该项约定，一方违约，另外一方因此解除合同或追究其违约责任导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等，由违约方承担。本案中，胡颖凯主张的瑞晨公司违约行为为逾期交房及逾期交付权属证书，而如前所述，难以认定瑞晨公司构成逾期交房及逾期交付权属证书的违约责任，故胡颖凯据此主张的追究违约责任导致的费用、损失，本院难以支持。 综上，本院对原告的诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告胡颖凯的诉讼请求。 本案受理费8950元，减半收取4475元，由原告胡颖凯负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈广秀 二〇二〇年八月三十一日 代书记员 陈凌霄