广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4924号原告（反诉被告）：广州冠寓商业运营管理有限公司，住所地：广州中新广州知识城九佛建设路****。法定代表人：毛文斌，总经理。委托诉讼代理人：李丹，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王罕芳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州瑞峰酒店有限公司，住所地，住所地：广州市越秀区三元里大道******iv>法定代表人：郭峰，总经理。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。原告广州冠寓商业运营管理有限公司诉被告广州瑞峰酒店有限公司合同纠纷一案，本院于某20年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李丹、王罕芳，被告的委托诉讼代理人郭斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还托管押金及运营担保费4000000元及利息【以4000000元为基数，按2019年12月20日全国银行间同业拆借中心授权最新公布的贷款市场报价利率（LPR）标准，自2019年9月27日起计至被告实际清偿之日止】；2、判令被告向原告返还多付的1.5个月（从2019年10月15日-2019年11月30日）管理费457500元及利息【该利息以457500元为基数，按2019年12月20日全国银行间同业拆借中心授权最新公布的贷款市场报价利率（LPR）标准，自2019年10月15日起计至被告实际清偿之日止】；3、判令被告向原告返还43间存在质量问题房屋对应的管理费1731180元及利息【该利息以1731180元为基数，按2019年12月20日全国银行间同业拆借中心授权最新公布的贷款市场报价利率（LPR）标准，自2019年10月15日起计至被告实际清偿之日止】；4、判令被告向原告支付违约金2448000元；5、判令被告承担原告为本案申请财产保全支付的担保费6000元；6、判令被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月，原告与被告签订《委托管理协议》（下称“《协议》”），约定：被告将其拥有合法承租权的位于广州市越秀区三元里大道321号一栋四、五层房屋及相关财产、权益（下统称“涉案物业”）委托原告进行长租公寓经营及管理，管理期限为6年，自2018年6月1日起至2024年5月31日止。被告保证涉案物业现有性质能作为长租公寓对外经营相关业务，包括但不限于居住类的租赁和经营活动，以及配套生活服务所涉及的各类经营业务。原告应支付托管押金及运营担保费400万元及管理费2448万元（分12期支付），双方对其他条款还作了相应约定。《协议》签订后，原告严格按约履行，已向被告支付了托管押金及运营担保费400万元及管理费549万元。然而，被告交付的涉案物业却持续出现以下不能满足《协议》约定用途的严重情形：1、被告以涉案物业作为经营地址办理经营范围为旅馆业的《特种行业许可证》，致使公安部门按照经营旅馆业的标准频繁至涉案物业现场检查，严重干扰原告门店租客的正常生活作息，严重影响原告的出租率和日常经营管理，完全与原告经营长租公寓的合同目的不相符；2、涉案物业楼体结构持续出现大范围的结构性裂缝和安全隐患，存在严重质量问题，并已经相关鉴定机构鉴定核实，确认涉案物业确有重大安全隐患；3、自2018年6月以来，涉案物业存在天花、墙壁发生严重漏水、渗水、发霉、和天花板多次大面积掉落等问题，多次险些造成重大安全事故，且存在前述问题的房间多达43间，致使原告完全无法正常对外出租；4、在查看掉落天花板的过程中，原告发现涉案物业采用的天花板装修材质严重质量不合格，加之涉案物业本身存在前述严重渗水、漏水情形，导致涉案物业存在极大安全隐患；5、被告未按照合同约定为涉案物业购买公众责任险，且被告向原告提供的所谓购买财产一切险的保险凭证并非为原告购买，而是为所谓的“雅途公司”所购买。针对涉案物业及被告行为存在的上述多项不符合《协议》约定的严重情形，原告已以电话、函件等形式多次催告、要求整改，包括但不限于敦促被告办妥《特种行业许可证》的注销手续、以及依约履行对涉案物业的上述多项严重质量问题的全面安全隐患排查、维修和整改义务等，但被告一直置之不理。由于涉案物业不能满足双方约定用途且经多次催告后被告对于该事实仍置之不理、拒不采取任何整改措施，致使原告无法正常使用和对外出租，导致原告经营长租公寓的合同目的完全无法实现，被告的上述所有行为明显已构成根本违约。为了保障自身权益，避免被告之根本违约行为给原告造成更大的损失，原告在多次催告无效后于某19年9月23日向被告发出《解除合同通知函》，依法依约解除涉案《协议》，同时要求被告按约定接收物业，返还托管押金及运营担保费人民币400万元及多付的管理费并承担违约责任，但被告均予以拒绝。原告认为其已依约履行《协议》项下的全部合同义务，被告交付的涉案物业不符合双方约定用途，且经多次催告后拒不整改之行为已构成根本违约，原告有权依据《协议》约定解除合同并要求被告退还相关费用及承担相应违约责任。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、针对运营担保费的返还问题。本案双方是就案涉物业的相关财产及权益进行托管并签订书面的合同，原告诉求的担保费400万元是作为原告向被告支付的运营担保费，该担保费在双方签订合同的第二页第三条第1款有明确约定，400万元的性质就是原告对被告的担保，只有在发生本协议到期或原告无责终止、无责提前解除协议的情况下，该担保费才予以退还。本案所发生的争议是原告在合同没有到期的情况下单方提出解除合同。原告单方提出解除合同的理由不成立，实际上是一个毁约行为，不符合上述条款关于担保费退还的约定条件。基于该400万元作为担保的属性存在，当其毁约时应予以没收。二、关于原告所说多付1.5个月的管理费问题。按照合同约定相关托管的管理费是每半年交一次，原告要求退还的管理费实际上是2019年6月1日至11月30日的管理费，我方承认原告就该笔管理费已经交纳，是合同约定的原告的合同义务，在合同履行过程中原告提出诸多我方认为不成立的理由单方要求解除合同，对原告要求解除合同的事由都有给予明确回复，不同意该解除行为。原告依然坚持要求解除合同，并且最终于某19年10月17日以单方将钥匙邮寄给被告，是一种丢空的行为，这种行为是不公平的，也是不可接受的。因为涉案物业是作为一种客房状态而存在，里面有很多资产，原告单方丢空会造成资产处于不安全的状态，因此我方也以书面回函方式表示不予接收，原告丢空之后也没有与被告作交接手续。原告的单方行为并不能产生解除合同的效力，原告诉求的该项管理费不应退还。三、43间客房的质量问题也根本不存在。原告之所以提出这样的诉求颠倒了双方的权利义务，按照合同约定在被告将涉案物业交付给原告之后，涉案物业的维护、维修及后续可能发生的装修都是原告应行使的合同义务及权利，因此被告向原告交付的托管物业及物业内部所附的资产包括装修都是原告认可的。四、被告不存在违约，因此不应当向原告支付违约金。针对原告在诉状中列的五项理由：一、特行证的存在问题完全是原告吹毛求疵，在接手托管物业后要求单方解除合同，又不想承担解除合同的责任，原告作为托管物业的运营主体在与被告签订案涉物业托管协议之初，就对所存在的证件都是明确的，托管之后也是用被告存在的证件进行运营、经营，原告的行为实质系推卸责任。二、物业本身存在的安全性及装修的质量相关问题，都是应由原告承担的责任，合同中都有明确约定。三、保险问题，在双方签订合同时有相关约定，签订合同之初被告对涉案物业购买的相关的保险，当时保险合同也在生效之中，我方并未存在不买保险的违约行为，保险的购买在合同中也是其中一项约定，也没有约定被告没有购买保险的情况下原告可以要求解除合同。综上，本案的争议就是原告在接手托管物业后，运营过程中没有达到他在接手项目之初想得到的效果，所以才想要与被告解除合同，合同明确约定原告可以解除合同，要提前一个月并承担相应责任就可以解除合同，但原告不愿意承担责任又想要解除合同。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告立即向被告支付单方解除《委托管理协议》的提前解约补偿金4080000元及迟延支付的利息（该利息以4080000元为基数，按照银行同期贷款利率，自2019年11月1日起计至实际清偿完毕之日止）；2、判令原告立即向被告支付迟延支付管理费的违约金235644元。事实和理由同答辩意见。原告对被告的反诉辩称，被告提出的反诉请求、事实与理由均不能成立，请求法院依法全部驳回其反诉请求。具体理由如下：一、因被告交付的涉案物业持续出现不能满足约定用途的多项严重情形，且经原告多次催促其仍未积极履行义务，致使原告无法实现合同目的，故原告依法依约解除涉案《委托管理协议》，合法合理。被告于反诉状中的多处主张均与事实严重不符，依法应予全部驳回。（一）原告提供的相关证据均能证明，原告基于合同履行期间被告持续出现的多项根本违约行为，解除涉案《委托管理协议》，符合双方约定及法律规定，应当受到法律的保护。1、《特种行业许可证》的存在致使公安部门按照经营旅馆业的标准频繁至涉案物业现场检查，严重影响原告正常经营管理，完全与原告“经营长租公寓”之合同目的不相符。2、涉案物业楼体结构持续出现大范围的结构性裂缝和安全隐患、天花/墙壁发生严重漏水、渗水、发霉、天花板多次大面积掉落及装修材质严重质量不合格等问题，均充分说明被告交付的涉案物业存在严重质量问题及极大安全隐患，导致原告无法正常经营涉案物业。3、被告未依约为涉案物业购买公众责任险，且其提供的购买财产一切险的保险凭证系为“雅途公司”所购买，与原告无任何关联。基于被告的上述多项根本违约行为，原告已多次催告其依约配合整改，但被告均未积极履行义务，致使原告无法正常使用和对外出租涉案物业，原告经营长租公寓的合同目的完全无法实现。在多次催告无果后，原告依法依约解除涉案《委托管理协议》，于法有据，应当受到法律的保护。（二）被告于反诉状中的多项陈述和主张均与事实严重不符，且与其自认的相关情况完全自相矛盾，依法应予全部驳回。1、因被告先前于涉案物业顶层设置的水箱过重，加之房屋主体结构本身存在严重质量问题，致使涉案物业楼体结构出现裂缝渗漏，被告进行水箱维修及更换本属其明确的合同义务范畴，这一行为亦是在原告的多次敦促下才不得以为之，且仅仅更换水箱之行为也并未从根本上改变涉案物业的严重质量问题。被告于反诉状中强调水箱单纯漏水、其“出于好心”对水箱进行换新移位并支付工程费用等主张，完全与双方约定及事实不相符。2、根据原告从越秀区公安分局矿泉派出所调取的补充证据之《酒店管理服务合同》、《复业报告书》显示，被告明确自认其已于某19年10月15日终止与原告的合作，且系因其自身“经营不善”所致，后于某19年10月21日与案外人广东驿米酒店管理有限公司签订书面文件，确认自2019年11月起加盟逸米酒店。被告《复业报告书》的上述相关表述能够与原告关于被告根本违约、涉案物业已自2019年10月14日起移交给被告等主张相互印证，且与被告在反诉状中提及的“被迫同意双方协议于某19年12月1日起解除”、反诉证据7约定的合作期限等内容完全自相矛盾；同时，被告还存在证据造假之嫌疑，严重背离诚实信用原则。二、被告主张原告按照《委托管理协议》第八条第（二）款第1项约定向其支付提前解约补偿金人民币408万元及迟延支付的利息，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。如前所述，原告在合同履行过程中并无违约行为。原告基于被告的多项根本违约行为行使合同解除权，完全符合双方合同约定及法律规定，理应受到法律的保护。被告反诉要求原告按照《委托管理协议》第八条第（二）款第1项约定向其支付提前解约补偿金及迟延支付的利息，但对其该项主张被告并未提供相关充分有效的证据予以支持。因此，被告的该项反诉请求于法无据，依法应予驳回。三、被告反诉要求原告支付迟延支付管理费的违约金235,644元，于法无据，依法应予驳回。在涉案合同履行期内，原告已经向被告实际支付了三期管理费，支付时间虽晚于合同约定的时间，但第一期付款晚于合同约定时间是由于被告提出将双方合同中的“管理费”名目变更为“租金”所产生的税务及发票事项调整需要协商且双方合意同意迟延支付的结果，并非原告单方有意为之，原告不应承担迟延支付该期租金的违约责任。同时，鉴于双方《委托管理协议》第三条第（三）款第1项已约定“甲方（即被告）在约定付款日10日之前将符合税务局规定的等额合法有效增值税专用发票提供给乙方（即原告），乙方按时付款，如未收到发票有权顺延付款期限”，结合“被告实际开具和提供的管理费发票时间均晚于双方合同约定的付款日”以及“被告自始至终从未向原告发出过关于管理费的催款通知”等事实可知，原告是因为被告延期提供发票而依约顺延付款，且被告对于三期管理费的付款时间推迟是明知、同意且接受的。因此，被告现反诉要求原告支付迟延支付管理费的违约金235,644元于法无据，依法应予驳回。综上，原告解除涉案《委托管理协议》完全符合双方约定及法律规定，被告的反诉请求及事实理由均缺乏事实和法律依据，请求贵院依法审理，驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2018年5月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《委托管理协议》，约定：双方有意就甲方拥有合法承租权的位于广州市越秀区三元里大道321号一栋四、五层房屋及相关财产、权益展开托管合作，由甲方委托乙方对托管资产进行受托管理；托管资产建筑面积3600平方米，甲方保证托管资产现有性质能作为长租公寓对外经营相关业务，包括但不限于居住类的租赁和经营活动，以及配套生活服务所涉及的各类经营业务；在甲方配合完成及办妥托管资产的二次消防验收、长租公寓开业手续后，甲方委托乙方按照“冠寓”业务经营计划开业，将托管资产用于经营长租公寓；甲方委托乙方就托管资产提供长租公寓的租赁推介及签约服务，并授权乙方代甲方就托管范围内全部单元房屋与实际承租人（以下简称“租客”）进行联络、洽商等事宜，包括但不限于代甲方与租客签署租赁协议及全套的服务协议及相关文件等，甲方对此应予以充分的配合；甲方授权乙方可根据本协议约定对托管资产进行升级装修、改造以使其符合“冠寓”品牌的定位和要求；甲方授权乙方监督租客按照长租公寓服务协议的约定履行义务，代甲方向租客催收租金及其他费用（包括但不限于租赁押金、能源费、管理费用等）；托管期限内，甲方授权乙方使用甲方的营业执照、相关的消防批文以及与营业相关的证件，甲方除配合与乙方推介的租客签署相关法律文件外，不参与托管资产的实质性经营，乙方接受甲方的委托，经营该项目，承担项目经营费用（包括水、电、天然气、通讯设备、垃圾清运等费用）及使用甲方营业执照引起的一切费用，自负盈亏，乙方须按本协议的约定依时足额向甲方支付管理费；托管期限内，由乙方自行以乙方的名义向租客提供服务，收取服务费，由乙方自担经营过程中的该部分税费；托管资产受委托管理期限定为6年，自2018年6月1日起至2024年5月31日止；本协议签署后10日内，乙方向甲方支付400万元的托管押金及运营担保费作为乙方履行本协议的担保，由甲方在本协议到期或乙方无责终止、本协议提前解除后3日内向乙方无息返还；托管期限内甲方向乙方收取的管理费总额为2448万元，分12期支付，托管期限内每个年度的6月10日支付当年6月1日至当年11月30日的管理费，12月10日支付当年12月1日至次年5月31日的管理费；第1至第6期每期管理费为183万元，第7至第12期每期管理费为225万元；乙方通过冠寓业务收取的全部租金/服务费和其他收入，扣除管理费和其他费用中由乙方承担的费用后，剩余金额作为乙方提供委托管理服务的对价，归乙方所有；甲方在约定付款日10日之前将符合税务局规定的等额合法有效增值税专用发票提供给乙方，乙方按时付款，如未收到发票有权顺延付款期限；甲方应当按照本协议约定以及本协议附件《交付条件》规定的相关条件，于某18年6月1日前将托管资产交付给乙方；如托管资产无法满足交付条件，或因其他原因甲方未能按时交付的，乙方同意继续履行本协议，托管期限从实际交付之日起算，甲方按本协议承担逾期交付违约责任。甲方向乙方交付的托管资产中的房屋还应满足以下条件：1、符合中国法律法规的所有要求（包括但不限于各种规划许可、施工许可、消防设计审核意见书及消防验收合格证明、安全审核、环保审核及卫生审核、房屋所有权证等），保证乙方能够按本协议约定用途安全、合法及正常使用托管资产；2、良好的可使用状态，包括但不限于所有之前的租户已完全撤场，各种线路、管道、设施、装置处于良好使用状态，每层水、电、燃气等均正常供应，并且已扫除所有垃圾。在交付日前，双方应当共同对托管资产进行验收，乙方有权对托管资产房屋进行检查，甲方应当予以全力配合；双方应共同前往现场完成拍照，并以体现房屋全貌的照片作为本协议附件，甲方应确保所交付的房屋与作为协议附件的照片情况相符。如果乙方检查后认为托管资产符合交付条件，则双方应当签署《托管资产交接书》；如乙方认为托管资产不符合交付条件，则甲方应当立即安排修复或者改正；甲方如期完成修复或改正的，则视为交付完成；如甲方未能如期修复或改正的，则视为甲方逾期交付，甲方应按照本协议的约定承担逾期交付的违约责任。甲方应当向声誉良好并有偿付能力的保险公司购买房屋及相关设备的财产一切险及公众责任险，且应在托管期限内保持该等保险持续有效。托管期限内托管资产的附属设施设备的日常维护维修由乙方承担并支付相应费用。托管解除或终止之日后十个工作日内，乙方应按届时托管资产的现状交还房屋；乙方有权拆除及取回乙方所有不属于甲方的设施或者设备；对于乙方在上述期限内未拆除或者未取回的物品，甲方应当书面催告乙方拆除或者取回，经甲方催告后的15个工作日内乙方仍未及时拆除或者取回的，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。甲方未经乙方书面同意擅自解约，撤销委托收回托管资产的，如乙方同意甲方提前收回，甲方应按照本协议约定的管理费总额2448万元的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方应赔偿乙方全部损失；乙方如逾期支付管理费，逾期期间乙方需要按照当期日管理费标准的1倍向甲方支付违约金，超过九十日的，甲方有权解除本协议，乙方应按照本协议第八条第（三）款第2项向甲方支付违约金，甲方需退回乙方已支付的400万元托管押金及运营担保费；乙方有权在提前1个月向甲方发出书面通知并且补偿甲方12个月管理费（以下简称“提前解约补偿金”）的前提下提前解除本协议；如果乙方提前解除本协议，则乙方应当在交回托管资产时付清应付费用以及提前解约补偿金，除此之外，乙方不再承担其他违约责任。除上述情形外，乙方出现其他逾期履行义务或违反义务的行为，每日应按违约行为发生当期日管理费标准的3倍向甲方支付违约金。托管期限内，甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本协议，甲方应按照本协议约定的管理费总额2448万元的20%向乙方支付违约金：1、超过10日不能按时交付托管资产或所提供的房屋不符合约定条件或严重影响使用的；2、托管资产不能满足本协议约定用途，乙方无法按时正常开业、开业之后无法正常经营约定的业务的，致使乙方不能使用托管资产从事约定经营活动或实现托管目的超过30日的；3、本协议约定或法律法规规定乙方有权解除或终止协议的其他情形。本协议因任何原因解除的，甲方应将乙方已经预付的管理费于协议解除后3日内返还乙方等。2018年5月。原告向被告交纳了托管押金及运营担保费400万元。2018年6月28日，被告向原告开具两份《广东增值税专用发票》，名称均为房屋租金，金额均为915000元；同年8月15日，原告向被告交纳183万元。原、被告双方曾签订《委托管理协议之补充协议》，约定：本补充协议由双方于某18年6月10日签署；自签署之日起，原协议中有关“管理费”的表述全部调整为“托管资产租金”，由甲方按照原协议约定的期限和原则向乙方开具合法有效的租金发票等。落款处原告手写日期为“2018.8.10”，被告没有书写日期。2018年12月7日，被告向原告开具两份《广东增值税专用发票》，名称均为酒店租金，金额均为915000元；同年12月26日，原告向被告交纳183万元。2019年6月17日，被告向原告开具两份《广东增值税专用发票》，名称均为酒店租金，金额均为915000元；同年6月25日，原告向被告交纳183万元。2019年5月21日，原告向被告送达《告知函》，内容为：由被告授权其使用的《特种行业许可证》（发证日期为2018年2月3日）载明托管资产经营范围为“旅馆业”，与双方约定经营的长租公寓业务不符，引发了如下问题和困境：1、旅馆业经营租期短，以日出租为主，人员流动非常大；根据旅馆业相关政策规定，经营旅馆业的房屋不得使用大功率电器，且经营者须对客户进行身份登记、频繁进行人员检查及开展其他日常管理工作；2、当地公安机关一直对其司经营进行频繁的检查，并要求其司按照旅馆业的管理规定进行整改，但因为长租公寓业务与旅馆业存在的上述巨大差异，其司无法按照公安部门的要求整改；3、《特种行业许可证》每年需要进行年审并交纳相关费用，经营长租公寓业务无该等要求。若继续依据《特种行业许可证》经营托管资产，已无法实现双方将托管资产用于经营长租公寓的合同目的，请被告尽快办理注销《特种行业许可证》的相关手续，以便其司可根据《委托管理协议》约定对托管资产经营长租公寓业务。此外，由于被告在托管资产顶层放置水箱，导致托管资产的楼体结构出现裂缝渗漏，请被告进行维修等。2019年5月22日，被告向原告送达《告知函》，内容为：1、特营证是原本就有的且与其他证照相关联的合法证照，不可独立分割；双方签订合同时也明知当时的牌照状况，并以当时的牌照状况作为双方交接的内容也约定在合同附件中；双方办理交接证件手续时，双方也予以签字确认。执法部门的检查与存在特营证并不存在任何关联关系。如要注销特营证，则会导致其司处于无证经营状态，今后谁来恢复、费用谁来负担、如果恢复不到要承担什么责任等问题均没有提出解决方案。在这些问题没有明确之前，其司不同意注销特营证。2、关于热水箱出现裂缝渗水问题，根据约定，合同期限内托管物业的设施设备应由原告负责养护；其司也会积极配合协调设备安装厂家尽快进行修复，也希望原告依据合同约定承担相关修复费用等。受原告委托，案外人广东建准检测技术有限公司于某19年5月22日出具《房屋完损性鉴定报告》，记载：“主要损坏情况描述”：该房屋（广州市越秀区三元里大道321号）六层自编3×B轴柱受压区混凝土出现压碎迹象，且柱因受压产生竖向开裂、保护层剥落现象，吊顶局部有渗水痕迹。“鉴定结论”：根据上述检查情况，根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）5.4.3条的规定，该房屋六层自编3×B轴柱受压区混凝土出现压碎迹象，且柱因受压产生竖向开裂、保护层剥落现象，属危险构件，存在安全隐患，影响结构安全使用，应及时对该构件迹象加固处理。“处理建议”：1、该房屋六层自编3×B轴柱属危险构件，存在安全隐患，影响结构安全使用，应及时加固处理，并及时对水箱进行卸载处理；宜对房屋其他损坏位置做适当修缮处理；2、聘请有资质的公司进行设计施工。2019年8月28日，原告向被告发出《关于贵司应立即注销、紧急维修楼面和渗水、天花板掉落房间及购买公众责任险的紧急敦促函》。该函于同年8月31日妥投。2019年9月3日，被告向原告发出《复函》，内容为：1、原告认为《特种行业许可证》的存在与经营长租公寓存在冲突并已严重影响原告经营长租公寓的合同目的的说法，没有法律依据。2、渗漏渗水问题应由原告承担维修维护义务，被告愿意与原告协商共同确认责任归属后各自承担等。2019年9月11日，原告向被告发出《关于贵司应立即注销特行证，紧急维修物业，排查、检修、整改重大安全隐患，严格履行合同义务的紧急催告函》，该函于同年9月14日妥投。2019年9月12日，广东省广州市南粤公证处根据原告的申请作出（2019）粤广南粤第22913号和23678号《公证书》，记载公证员于某19年9月3日、9月10日对三元里大道321号原告指认的部分房间、走廊等部分区域的现状进行了拍照和录像；之后将所得的视频和照片刻录至光盘，作为该公证书的附件；证明该视频和照片与现场实际情况相符等。照片有显示部分房间（合计43间）墙壁、顶板有发霉、破损的现象。2019年9月25日，原告向被告发出《解除合同通知函》内容为：1、被告始终未注销《特征行业许可证》，该证的存在不仅违反了国家规定，也直接导致其司无法正常经营约定的长租公寓业务；2、该物业楼体结构有严重的质量问题，存在结构性裂缝和安全隐患，其司多次要求被告修复、整改，但被告从未采取任何行动；3、自2018年6月以来，该物业四、五楼房间的天花、墙壁发生渗漏、渗水、发霉和天花板掉落等问题，存在该等问题的房间多达43间，全部无法对外出租，其司多次要求被告修复、整改，但被告从未采取任何行动；4、该物业四、五层采用的天花板装修材质严重不合格，被告提供的物业整体存在极大的安全隐患，已经直接威胁到该物业内人员的人身安全，其司多次要求被告全面排查该物业安全隐患，但被告从未采取任何行动；而且被告一直未按约定购买公众责任险和财产险的违约行为进一步导致其司的日常经营和人员人身安全无任何安全保障。被告的行为致使其司始终无法正常经营约定的长租公寓业务，损失巨大，故正式函告被告：1、双方签署的《委托管理协议》于某19年9月23日解除；2、其司于十个工作日内（具体以其司通知被告的时间为准）按现状将该物业移交被告，被告应根据其司通知主动、积极配合其司办理物业移交手续并接收该物业；3、被告应在2019年9月26日前向其司返还托管押金及运营担保费400万元，逾期返还的，应每日按万分之五支付资金占用费；4、被告应返还已收取的管理费并承担违约责任和赔偿责任等。该函于同年9月26日妥投。2019年9月27日，被告向原告发出《复函》，内容为：不同意原告在《解除合同通知函》中提出的单方解除行为及理由，不予接受，请原告按照《委托管理协议》的约定继续履行该协议等。2019年10月9日，原告向被告发出《物业移交通知函》，内容为：请被告于某19年10月14日前与其司联系并办理物业交接事宜；如超过当日下午6时仍未联系其司办理交接的，自该日起视为物业已经按照约定移交被告等。该函于同年10月10日妥投。2019年10月11日，被告向原告发出《复函》，内容为：原告在《物业移交通知函》提出的要求及理由纯属无理取闹，不予接受；如原告想解除《委托管理协议》，应按照约定向被告支付相应的补偿后被告同意与原告解约；如原告执意按照所发的《物业移交通知函》的意思去做，被告将按照协议约定追究原告的法律责任等。2019年10月18日，被告向原告发出《复函》，内容为：原告邮寄的钥匙被告会邮寄回给原告，由此所引发的一切不利后果由原告自行承担等。2019年10月29日，广东省广州市南粤公证处作出（2019）粤广南粤第26504号《公证书》，证明：2019年10月15日，在公证员的监督下，原告的委托代理人庄志豪将涉讼房屋的钥匙连同《关于广州市越秀区三元里大道321号一栋四、五层物业已经依约移交返还贵司的通知函》，通过EMS全球邮政特快专递寄发给被告。该函于同年10月17日妥投。2019年11月1日，被告向原告发出《复函》，内容为：在《委托管理协议》没有依法解除前，托管物业仍由原告管理，如果原告失职不管，所造成的一切责任及损失由原告自行承担等。2019年11月20日，被告致函原告，内容为：在《委托管理协议》没有依法解除前，托管物业仍由原告管理；按约定，原告在2019年12月10日前应支付12月1日至次年5月31日的管理费，金额为183万元等。2019年12月6日，被告致函广州市越秀区矿泉街派出所，内容为：被告于某18年6月1日委托原告经营管理酒店业务，因经营不善被告于某19年10月15日终止与原告的合作；现被告于某19年11月加盟逸米酒店，将于某19年12月13日复业等。并附上被告与广东驿米酒店管理有限公司于某19年10月21日签订的《酒店管理服务合同》，约定被告委托该司对广州市越秀区三元里大道321号一栋4、5层面积约3600平方米，房间数为125间进行酒店经营管理及提供相关服务，期限从2019年11月1日至2022年11月1日等。被告为证明其主张，另向本院提供如下证据：1、广东保顺检测鉴定有限公司于某18年1月15日出具的《房屋安全鉴定报告》，评定涉讼房屋为“基本完好房”。2、中国太平洋财产保险股份有限公司上海分公司于某18年10月出具的《财产一切险保险单》，内容为该公司同意按本保险单的规定负责赔偿在本保险单明细表中列明的保险期限内被保险人依法对第三者应承担的经济赔偿责任；被保险人为被告；保险地址为涉讼房屋；保险期限从2018年10月10日至2019年10月9日；保险责任范围为属于被告或由雅途负责管理、经营或授权加盟的被授权人经营的包括但不限于建筑物上的装置、设备、围墙、栏栅、大门、走道和停车场等。3、被告与广东驿米酒店管理有限公司于某19年11月23日签订的《酒店管理服务合同》，约定合作期限从2019年12月1日至2022年12月1日等。原告在本案中申请诉讼保全，向中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司支付诉讼保全责任保险费6000元，向本院缴纳保全费5000元。对于涉讼房屋是否存在质量安全问题，原、被告双方均表示不再申请鉴定。本院认为，一、关于原、被告双方签订的《委托管理协议》的性质问题。协议约定由被告向原告提供场地、不参与实际经营、定期收取固定利润，原告则独立经营，自负盈亏。符合《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同所描述的特征，因此该《委托管理协议》应定性为租赁合同。二、关于《特种行业许可证》是否构成妨害原告经营的问题。1、双方签订上述协议时，被告已持有《特种行业许可证》且已授权原告使用，原告对此已经明晰，其要求被告注销该许可证没有合同依据。2、有关部门对涉讼物业进行安全检查，既是依法行使行政职权，同时也是为了保护人民群众的生命财产安全而做出的必要措施。原告据此认为《特种行业许可证》的存在，妨害其正常经营，本院不予采纳。三、《委托管理协议》解除的归责问题。虽然被告提供了《房屋安全鉴定报告》，评定涉讼房屋为“基本完好房”，但该报告出具时间为2018年1月15日。而原告提供的出具于某19年5月22日的《房屋完损性鉴定报告》，鉴定结论为：该房屋六层自编3×B轴柱属危险构件，存在安全隐患，影响结构安全使用，应及时对该构件迹象加固处理。在双方未申请重新鉴定的情况下，本院采信形成时间在后的证据，即原告提供的《房屋完损性鉴定报告》。鉴于涉讼房屋存在安全隐患影响结构安全使用，其维修责任不属于《委托管理协议》约定的“托管资产的附属设施设备的日常维护维修由乙方承担并支付相应费用”范围，应属于被告作为出租人应有的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。被告未尽维修义务，是导致《委托管理协议》解除的主要原因，被告应承担相应的违约责任。《委托管理协议》约定“甲方超过10日不能按时交付托管资产或所提供的房屋不符合约定条件或严重影响使用的，应按照本协议约定的管理费总额2448万元的20%向乙方支付违约金”，现原告主张的违约金为2448000元，低于上述约定的标准，本院予以支持。四、关于认定《委托管理协议》的解除时间及原告何时将涉讼房屋交还被告的时间问题。因原告发出的《解除合同通知函》于某19年9月26日送达被告，故《委托管理协议》应于当日解除。原告向被告发出的《物业移交通知函》，明确提出在2019年10月14日前办理场地移交手续，但被告未予同意。故应视为被告于当日接收涉讼房屋。《委托管理协议》约定“托管押金及运营担保费由甲方在本协议到期或乙方无责终止、本协议提前解除后3日内向乙方无息返还”，故被告应将托管押金及运营担保费400万元退还原告，并从2019年9月30日起计付利息。五、关于原告提出的43间存在质量问题的房间被告是否需要退还管理费的问题。由于现有证据只能证明涉讼房屋有渗漏水及局部破损现象，但没有证据证明该现象与存在的结构安全问题有因果关系，根据“托管期限内托管资产的附属设施设备的日常维护维修由乙方承担并支付相应费用”的约定，上述房屋破损问题应属于日常维护维修的范围，由原告负责。因此，原告要求被告退还管理费的诉讼请求，本院不予支持。六、关于原告是否存在迟延支付管理费的违约行为问题。《委托管理协议》约定“甲方在约定付款日10日之前将符合税务局规定的等额合法有效增值税专用发票提供给乙方，乙方按时付款，如未收到发票有权顺延付款期限”。1、被告于某18年6月28日向原告开具发票，原告应当在2018年7月8日前向被告缴纳183万元，但实际于同年8月15日缴纳，迟延付款38天；2、被告于某18年12月7日向原告开具发票，原告应当在2018年12月17日前向被告缴纳183万元，但实际于同年12月26日缴纳，迟延付款9天。因此，原告存在逾期付款的违约行为，应承担违约责任。《委托管理协议》约定“乙方如逾期支付管理费，逾期期间乙方需要按照当期日管理费标准的1倍向甲方支付违约金”，现被告反诉主张的违约金为235644元，低于上述约定的标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条的规定，判决如下：一、被告广州瑞峰酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州冠寓商业运营管理有限公司退还托管押金及运营担保费4000000元，并计付利息（以4000000元为基数，自2019年9月30日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；二、被告广州瑞峰酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州冠寓商业运营管理有限公司退还从2019年10月15日起至2019年11月30日止的管理费457500元，并计付利息（以457500元为基数，自2019年10月15日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；三、被告广州瑞峰酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州冠寓商业运营管理有限公司支付违约金2448000元。四、被告广州瑞峰酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州冠寓商业运营管理有限公司赔偿诉讼保全担保费6000元、诉讼保全费5000元。五、原告广州冠寓商业运营管理有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向被告广州瑞峰酒店有限公司支付违约金235644元。六、驳回原告广州冠寓商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告广州瑞峰酒店有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费72769元、反诉受理费20907.15元，由原告广州冠寓商业运营管理有限公司负担受理费42661.25元、反诉受理费2417.33元；被告广州瑞峰酒店有限公司负担受理费30107.75元、反诉受理费18489.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二〇年八月十日书 记 员  陈佳璇梁菁菁