北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初2710号原告（反诉被告）：北京辉宏迈豪酒店管理有限公司，住所地北京市东城区豆各庄黄厂西路******2085。法定代表人：张杨，经理。委托诉讼代理人：田凤素，北京市中治律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京仁和泉采摘园有限责任公司，住北京市昌平区小汤山马坊现代农业科技示范园内。法定代表人：刘富财，执行董事。委托诉讼代理人：彭勃，男，北京仁和泉采摘园有限责任公司副经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：曹佳文，男，北京仁和泉采摘园有限责任公司人事部员工，住北京市丰台区。原告（反诉被告）北京辉宏迈豪酒店管理有限公司（以下简称迈豪公司）诉被告（反诉原告）北京仁和泉采摘园有限责任公司（以下简称仁和泉公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）迈豪公司法定代表人张杨及其委托诉讼代理人田凤素，被告（反诉原告）仁和泉公司的委托诉讼代理人曹佳文、彭勃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迈豪公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理客房、生态餐饮营业执照；2、请求判令被告赔偿原告11265300元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，迈豪公司变更诉讼请求为：1、请求确认原告与被告签订的《租赁合同》无效；2、请求判令被告赔偿原告装饰装修损失13064198.17元；3、请求判令被告退还原告已支付被告的租金1716733元（包括40万元押金）；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年1月1日，原告迈豪公司与被告仁和泉公司签订《租赁合同》，约定被告将位于北京市小汤山现代农业园区东区的度假村客房、生态餐厅、养鱼池、日光温室等土地、房屋设施、设备及其他地上物出租给原告使用。租赁用途为农业生产及休闲经营服务。租赁期限为2015年1月1日起至2024年12月31日止。租金交纳采取以半年为租金周期支付一次的方式。合同履行过程中，原告一直未办理租赁物经营使用的营业执照及环评手续，以致原告部分设施无法使用，而且污水无法正常排放。协商未果，故提起诉讼，请求法院依法支持诉请。迈豪公司变更诉讼请求后称，被告仁和泉公司未提供相关土地规划手续，双方签订的《租赁合同》应属无效。经评估公司评估，原告自建地上物和装饰装修损失13064198.17元、设备设施及物品损失1470946.95元。被告未如实告知原告本案争议房屋、土地性质及未提供全部规划手续导致合同无效，对于合同无效应当承担全部过错责任。原告向被告交纳租金，但争议场所无法正常使用，合同无效后应当全部退还租金。仁和泉公司辩称，一、本案中双方签订的《租赁合同》应为无效合同，迈豪公司应按照租金标准向我司支付占有使用费。2012年12月1日，我司将本案涉案土地及地上物（含客房、生态餐厅、养鱼池、日光温室等，以下简称租赁物）租赁给了北京张家口饭店有限责任公司，实际联系人为其公司监事白涛（与我司协商出租事宜、在我司法律催款函中签字等；现迈豪公司唯一股东），租期至2014年12月31日止。合同到期后白涛作为发起人成立了迈豪公司，并与我司签订续租合同。而涉案地上房屋为我司2009年之前建设，按照当时法律法规及政策规定，该类农用设备设施及房屋并不需要取得房产证。但鉴于现行法律法规规定，涉及违法违章建筑物的租赁合同，一般应认定无效。我司是在当时国家鼓励观光农业时期在小汤山农业科技示范园中建设的园中园。现在国家又查处各种手续。因此导致五年前的合同无效，我公司请求考虑无效的时代原因。而在合同无效的情况下，迈豪公司一直占有使用房屋、土地，利用涉案土地及地上物经营获利，应按照租金标准向我司支付占有使用费，直至迈豪公司从租赁地腾退，交还租赁场地、建设设施。关于迈豪公司主张，2018年6月以后依园区要求停止营业。因此，2018年6月之后的占有使用费应按照我司与园区合同中的租金标准计算。我司认为，我司从未接到过园区要求停业的通知，我司的录像证据也证明了直到2019年1月，迈豪公司还在正常经营。我司派往的人员还能正常入住。并且直至2020年6月，法院、迈豪公司与我司三方共同勘察现场，还有两处被迈豪公司分割转租，仍有人员正常居住使用，迈豪公司仍在持续受益。并且我司向园区租赁的仅为涉案土地，，地上物及设备设施均是我司自行修建我司向园区支付的租赁费只包含土地，不包含价值千万的地上物。而我司是将土地和地上物共同租赁给迈豪公司，我司提供给法院的录像证据中也看见迈豪公司是以土地和地上物经营产生收益。庭审中，我司表示迈豪公司先归还场地，这样不会再产生占有使用费。但由于迈豪公司将部分场地出租给第三方，无法立即返还。现在却要求按园区和我司合同的租金标准支付占有使用费，这一点占有使用费都比不上迈豪公司将部分场地给第三方所获取的收益。二、关于迈豪公司提出的装饰装修损失，应为其为了正常使用租赁物而产生的合理支出。本案中迈豪公司对装饰装修部分提出了一千三百余万的损失，但其仅提供了一百五十八万元收据，且没有一张发票，也没有转账记录。迈豪公司称付款方式均为现金支付。也没有银行取现记录加以佐证。现场也没有符合其所说的装饰装修内容。并且迈豪公司在庭审过程中亦已承认地上物原本就已带有装修，各类配套设施也都齐全。我司认为，，地上物在使用过程中原有装修可能出现了老旧的情况，迈豪公司充其量是付出一定的修补费用，是为了其能够更好使用地上物。当设施、设备的完好性和性能受到使用损坏后负责修补也是其应履行的义务。所支付的修补费用是使用中的合理支出。三、本案中迈豪公司提出的办照事宜，并非我司义务。迈豪公司提出因为我司未向其提供营业执照，导致其无法正常经营，合同目的无法实现。我司认为，双方从未约定过我司为其提供营业执照，且在长达五年租赁时间内迈豪公司都未提出办照的要求，只是白涛等人将迈豪公司出售给张杨后，张杨才提出的强加于我司的义务。并且根据我司向法庭提供的录像证据，迈豪公司也一直在租赁地上进行经营。而并非其所说的无法经营，合同目的无法实现。综上，我司认为，迈豪公司承租了租赁地及地上物，在使用过程中就应当按照法律规定自行办理营业执照等一切所需证照，并承担租赁地及地上物的维护义务，在合同无效的情况下按照合同中的租金标准支付占有使用费。仁和泉公司向本院提出反诉请求：1、请求判决解除双方的《租赁合同》；2、请求判决反诉被告向反诉原告支付欠缴租金7793518.05元，暂计提起之日，实际腾退之日；3、请求判决反诉被告向反诉原告支付因欠缴租金产生的违约金14842641.07元,暂计提起诉之日，实际到给付之日；4、请求判决反诉被告从租赁地腾退，交还租赁场地；5、本案本诉与反诉诉讼费、鉴定费等由反诉被告承担。诉讼过程中，仁和泉公司变更反诉请求为：1、请求法院判决双方签订的《租赁合同》无效；2、请求法院判决反诉被告支付场地占有使用费8295925.85元（暂计至提出本申请之日，应计至实际腾退之日，此后每日占有使用费为6148.17元，次年在前一年基础上递增7%）；3、请求法院判决反诉被告向反诉原告支付延迟付款利息945709.71元（暂计至提出本申请之日，应计至实际支付之日，利息计算方式为每期欠款金额*欠款天数/365*4.75%，各期累计之和）；4、请求法院判决反诉被告从场地腾退，将全部场地及地上物返还给反诉原告，如反诉被告继续占用场地，每占用一天按照诉讼请求2的标准向反诉原告支付占有使用费；5、本案本诉及反诉诉讼费、鉴定费等由反诉被告承担。事实和理由：2015年1月1日，反诉原告仁和泉公司与反诉被告迈豪公司签订《租赁合同》，约定将反诉原告位于北京小汤山现代农业园区东区的度假村客房、生态餐厅、养鱼池、日光温室等土地、房屋设施、设备及其他地上物出租给反诉被告使用，租赁期限为十年，即自2015年1月1日起至2024年12月31日止。租赁按照第一年人民币160万元，次年租金在上一年租金的基础上增加7%，半年为支付周期的标准约定。但在合同履行中，反诉被告自2015年5月31日起只向反诉原告支付了67万元，其余租金皆未缴纳。反诉原告多次与反诉被告交涉、函告催款，反诉被告以各种理由拖延搪塞，拒不履行租金给付义务。反诉被告使用租赁物而不缴纳租金的行为严重影响了反诉原告的正常生产经营安排，极大损害了反诉原告的利益。故提起反诉，望判如所请。迈豪公司对反诉请求辩称，1、对于租赁合同无效，迈豪公司无异议。但导致合同无效过错责任在于仁和泉公司。主要是因仁和泉公司没有合法土地建设及消防手续导致迈豪公司无法正常经营所致。而且，在租赁合同签订之前，仁和泉公司对于土地及房屋无合法手续是明知的，却未告知迈豪公司，导致迈豪公司损失。迈豪公司在与仁和泉公司签订合同开始经营后，工商、消防、派出所、环评、卫生等部门陆续行政处罚并约谈迈豪公司，勒令迈豪公司停止违法经营，导致迈豪公司无法实现经营。2、对于占用费的反诉请求，迈豪公司不同意支付。合同无效的过错在于仁和泉公司，前述第一条已说明原因。而且，仁和泉公司一直对于评估报告存在争议，在庭审中申请鉴定人出庭，在鉴定人出庭情况下，仁和泉公司无正当理由不到庭。在此后仍对评估报告提出异议，导致案件无法结案，其主张占用费与事实相悖。而且，园区已拆除部分设施并接管该租赁物。仁和泉公司主张占用费应予驳回。仁和泉公司与园区签订的年租赁协议费用为25万元，在本案争议租赁合同没有合法手续无效的情况下，迈豪公司不应当承担占用费或按园区租赁费用标准酌情承担。3、对于延迟付款利息反诉请求不同意支付。法院已向仁和泉公司释明合同无效，仁和泉公司主张利息无事实依据。仁和泉公司坚持该诉请应予驳回。4、对于第四条反诉意见同第二条答辩意见。5、本案反诉诉讼费由法院认定。本案仁和泉公司未申请相关鉴定不存在其缴纳鉴定费情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。根据审查确认的证据与双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年12月，出租方（甲方）仁和泉公司与承租方（乙方）迈豪公司签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于北京小汤山现代农业园区东区的度假村客房、生态餐厅、养鱼池、日光温室等土地、房屋设施、设备及其他地上物出租给乙方使用；具体租地界址及房屋、设施、设备见本合同附件《出租设施设备清单》；本租赁物采取包租的方式，由乙方自助经营管理，租赁用途为农业生产及休闲经营服务；二、租赁期限为十年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止，本合同免租期为一个月，其中自2015年1月1日至31日为免租期，免租期内不收租金；租赁期限届满，合同自行解除，如有意向继续合作，应另行签订合同；三、本合同的押金为人民币40万元；本合同第一年租金为人民币160万元，次年租金在上一年租金的基础上增加7%，以此类推；租金交纳采取以半年为租金周期支付一次的方式，2015年1月1日前，乙方应以汇款或现金方式向甲方支付第一期租金666666.7元及押金40万元(共计1066666.7元)，乙方应在当次租金周期结束前30天向甲方支付下一个租金周期的租金；四、双方权利义务；甲方的权利与义务；…4、因乙方为续租，乙方对于甲方租赁物已使用多年，本次合同签订后乙方应配合甲方对租赁物进行清点，双方应按前次交接单确认租赁物是否有变化或毁损，如有毁损，乙方应对于毁损的财物进行补偿，补偿完毕后双方重新签订交接单；乙方的权利与义务；…2、乙方应该按合同约定及时足额支付租金并承担经营过程中的所有费用（包括水电费、取暖费等）；3、乙方经营期间需要对地上设施设备予以维修的，报甲方批准后由乙方自行承担维修责任包括自行承担维修费用；…5、乙方如果需要对租赁范围内的标的物进行装饰、装修、改建、扩建，必须提前15天书面通知甲方，同时提交相关设计方案到甲方备案，得到甲方的书面同意后方可进行；6、乙方应当保证合同范围内资产、设施、设备的完好性和性能，如有损坏负责及时修复并承担修复费用；租赁期内乙方如需要对现有租赁房屋及设施设备进行改造，同时改造方案报给甲方备案，并提供改造的费用明细；五、违约责任：…2、乙方未按照本合同约定的日期向甲方支付租金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取当年租金2‰的违约金；逾期30天的，乙方除承担上述违约金外，还应按照双方约定的租金计算方式确定的租金标准承担租金；六、合同的变更或解除：…2、乙方拖欠租金及经营过程产生的费用达到30日，甲方有权解除合同；…5、在合同履行过程中，因国家土地等相关政策出台、调整或其它不可抗力导致本合同不能履行的，双方均可解除合同，并且不承担违约责任；七、本合同在履行过程中发生争议的，双方应当协商解决，不能协商一致的，可提交甲方所在地法院依法解决；八、…甲方确认乙方已完全履行本合同约定义务后30日内无息返还乙方押金，如乙方欠缴租金或任何费用的，甲方有权在押金中扣除乙方应缴纳的部分；合同还约定了其他内容。合同签订后，双方对租赁物未进行清点，也未进行交接并制作签署《出租设施设备清单》。合同履行过程中，迈豪公司支付了2015年大部分租金1316733元和押金40万元。2017年7月14日，迈豪公司与仁和泉公司就产生的分歧、存在的问题进行会商，无果。2017年9月，迈豪公司诉至本院，请求同其诉称。仁和泉公司应诉后提起反诉，请求同其反诉称。本院开庭审理后认为双方《租赁合同》标的物未经过规划审批，违反法律法规的强制性规定，无效。经向双方当事人释明，迈豪公司和仁和泉公司均变更了相应诉讼请求。迈豪公司就其主张的装饰装修损失，向本院申请司法鉴定评估。本院依法随机指定北京科正资产评估有限责任公司（以下简称科正公司）对迈豪公司指认的自建地上物和进行的装饰装修、改造的给排水管道、现存的设备设施及物品进行了现值评估，鉴定结论：自建地上物和装饰装修的重置价值为13751787.55元，现值为13064198.17元；设备设施及物品1470496.95元。迈豪公司就本次鉴定事项支付鉴定费6万元。同时，本院曾向双方当事人释明，鉴于合同无效，双方应当就租赁场地和地上物及时进行腾退返还交接。至今，双方未进行相应返还交接。又查明，2005年5月18日，出租方（甲方）北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司（以下简称农业园公司）与承租方（乙方）北京振兴华龙制冷设备有限责任公司（以下简称华龙公司）签订《合同书》，约定：甲方将位于中心园北路以南、日光温室西路和法国温室东路以东、法国温室南路以北、东围栏以西48.5亩土地、包括400㎡原职工宿舍、210㎡原库房、97.5㎡生产用房、12栋日光温室、13栋春秋棚框架，以及洗浴室、厕所和2寸泵小井租赁给乙方，用于农业生产和休闲产业开发；租赁期限为45年，自2005年7月1日起至2050年6月30日止；合同还约定了其他内容。2012年11月30日，出租方（甲方）刘富财与承租方（乙方）北京张家口饭店有限责任公司（以下简称张家口公司）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京小汤山现代农业园区东区的度假村客房、生态餐厅、养鱼池、日光温室等土地、房屋设施、设备及其他地上物租给乙方使用；租赁期限为二年零一个月，免租期一个月，即自2012年12月1日起至2014年12月31日止；本合同押金10万元，合同期租金200万元；甲方于本合同签订后应当立即会同乙方办理租赁设施设备清点移交手续，并由双方代表在租赁设施设备清单上签字予以确认；乙方有权利用租赁土地及其地上设施设备开展与现代农业观光旅游相关的配套经营服务活动，包括餐饮、住宿等，乙方独立自主经营，甲方不得干涉乙方的合法经营行为；乙方经营期间需要对地上设施设备予以维修的，报甲方批准后由乙方自行承担维修责任包括自行承担维修费用；乙方如果需要对租赁范围内的标的物进行装饰、装修、改建、扩建，必须提前15天书面通知甲方，并得到甲方的书面同意后方可进行；在合同履行过程中，因国家土地等相关政策出台、调整或其它不可抗力导致本合同不能履行的，双方均可解除合同，并且不承担违约责任；乙方在合法经营前提下，需甲方提供各类相关材料证明的，甲方应全力配合，不得推诿，由此影响乙方出租、经营活动的应由甲方承担相应赔偿责任；合同期内，如遇国家征用土地、拆迁等致使本合同无法履行时，双方均可解除合同，所得土地、、地上物的补偿款项的分配归甲方对经甲方书面同意，乙方在地上添置物的补偿，归乙方所有；合同解除或者终止前10天，乙方应自行取走添附物，并放弃不可拆移物；取走添附物时，不能对不可拆移物进行损坏；可继续使用的不可拆移物，可与甲方协商给予适当补偿；如协商不成的不可拆移物由乙方负责处理，以不影响继续租赁为原则；合同还约定了其他内容。双方合同履行期限届满前，仁和泉公司与迈豪公司签订了本案案涉《租赁合同》。在本院审理过程中，华龙公司向本院出具《证明》，载明：我司与农业园公司于2005年5月18日签订了《合同书》，约定我司承租其位于北京小汤山现代农业园区内的48.5亩土地及地上配套设施；承租后在小汤山现代农业科技示范园园区内依法设立了仁和泉公司，由仁和泉公司独立负责对该地块及地上配套设施进行使用、装修、改造、出租等，所获收益也均由仁和泉公司先行收取；刘富财为仁和泉公司法定代表人，以其个人之名对该地块及地上配套设施进行使用、装修、改造、出租等行为我司也均予认可。再查明，2018年6月22日，北京市昌平区小汤山现代农业科技示范园管理中心（以下简称农园中心）发布农园发〔2018〕9号《农园中心关于日光温室及“大棚房”清理整治工作的通知》（以下简称《整治通知》）。根据《整治通知》要求，迈豪公司自通知发布之日起停止了承租范围内的经营行为。后农园中心依据《整治通知》要求拆除了迈豪公司承租的生态餐厅内相关设施、迈豪公司安装的两扇院落大门及置于生态餐厅棚顶四周的一定数量的酒店经营宣传广告展板。还查明，仁和泉公司每年向农业园公司交纳25万元租金。2015年1月，迈豪公司股东变更为白涛，且为一人独资。2017年8月，迈豪公司法定代表人白涛变更为张杨。迈豪公司与仁和泉公司对“进行装饰装修、园林绿化和供暖、给排水管道改造等”即迈豪公司主张的装饰装修损失依据的事实存有争议：迈豪公司称，其于2015年、2016年对餐厅、客房进行了装饰装修；重新改造了供暖和给排水管道；进行了园林绿化的改造工程。迈豪公司就前述工程项目向法庭举示了以下证据：（一）、迈豪公司于2016年7月22日与山西黑龙建筑装饰工程有限公司（以下简称黑龙公司）签订的《北京市建设工程施工合同》，载明：工程名称：仁和泉装修改造工程；工程地点工：北京市小汤山现代农业科技示范园；承包范围：1、37间客房：拆除塑钢窗户、砖墙开门口、移空调室外机、门口立面及过门石修补、断桥铝窗户、断桥铝门、断桥铝门纱窗、改卫生间马桶、改卫生间沐浴、新立水泥板隔墙、喷真石漆、瓷砖地面拆除、新铺贴地砖；小计2781282元；2、餐厅卫生间：铝扣板吊顶、破损墙砖拆除、粘贴墙砖、粘贴地砖、更换水箱、水箱安装费、更换马桶、马桶安装费、更换小便器、小便器安装费、更换蹲坑隔板、更换小便器隔板、更换铜小便器下水管、更换排风扇、更换LED灯；小计1058080元；3、餐厅：水泥板安装、钢结构地面、混凝土垫层、方管柱子及过梁、新立轻钢龙骨石膏板隔墙、石膏板吊顶、矿棉板吊顶、壁纸粘贴、墙面刷108胶、粘贴网格布、大理石地面修补、餐厅棚顶改造；小计1749026元；4、室外：会议室顶面防水、原歌厅屋面防水、大棚顶面防水拆除、大棚顶面抹灰、大棚顶面做防水、原砖墙顶面抹灰、室外路牙石安装、室外路牙石材料费、室外路牙石混凝土垫层切割拆除、室外混凝土垫层拆除、室外青石板乱型铺贴材料费、室外青石板乱型人工费；小计173604元；5、其它：更换木门、会议室顶面修复、原歌厅墙面奥松板拆除及封水泥板、刮腻子、垃圾清运；小计166010元；6、新增：拆除接待室玻璃、清理后院垃圾、大厅大石头拆除及其它拆除、拆除暖气片、PVC板墙、30间客房后院铺贴地砖、33间客房及西院客房刮腻子、西院客房粘贴壁纸、37间客房对面房间包暖气管、37间客房对面房间小院刮腻子、37间客房对面房间小院喷真石漆、西院小房间封板、刮腻子、后厨、办公室铝扣板吊顶、布草间PVC板吊顶、厕所门口铝格棚吊顶、会议室、办公室轻钢龙骨石膏板吊顶、房间、办公室刮腻子粉刷涂料、房间、办公室不锈钢玻璃隔断、餐厅地面打垫层、餐厅会议室地面贴砖、布草间、办公室打垫层、办公室粘贴地砖、布草间门口打垫层、后厨顶面修补、会议室玻璃隔断封石膏板隔墙、会议室新增墙体刮腻子、院内墙体抹灰、院内墙体粘贴墙砖、西院鹅卵石、西院客房窗套、西院客房大理石窗台板；小计957997元；7、女生宿舍：砌蹲坑、安装蹲坑、安装水箱、安装淋浴、安装脸盆、安装大理石台面、安装卫生间隔板、、地面打垫层做防水、、地砖粘贴轻钢龙骨石膏板隔墙、复合木门、塑钢隔断、彩钢板顶面、墙面刮腻子、刷涂料、开关面板安装、、地漏安装小计61490元；8、餐厅男生淋浴房：安装淋浴、、地面打垫层做防水、、地砖粘贴安装地漏、塑钢隔断；小计61089元；9、客房值班室：新立轻钢龙骨石膏板隔墙、墙面刮腻子、刷涂料、新增复合木门、更换复合木门、新增淋浴；小计24810元；10、餐厅办公室：新立不锈钢玻璃隔断、新增排风扇；小计29466元；11、会议室旁边办公室：钢结构地面、钢结构方管、不锈钢玻璃隔断、木门、新立轻钢龙骨隔断、、地面打垫层、地面铺砖顶面吊PVC板顶、插座安装；小计66299元；12、院内布草间：新立水泥板隔墙、墙面刮腻子、刷涂料、新立不锈钢玻璃隔断、新立塑钢窗、新增防盗门、新增彩钢板顶面；小计114250元；总造价7249403元；零工确认合计70800元；工程承包造价7322203元；承包方式为包工包料；工期：2016年7月22日至11月10日；合同还载明了其他内容。（二）、迈豪公司于2016年8月8日与北京中唐伟业环保设备有限公司（以下简称中唐公司）签订的《给排水改造合同》，载明：工程地点：北京市小汤山现代农业科技示范园；工程内容：温泉园区内水暖及管道的改造安装；工期：2016年8月8日至10月10日；工程造价：714668元；合同还载明了其他内容。（三）、迈豪公司于2016年8月23日与北京奥特普生态科技发展有限公司（以下简称奥特普公司）签订的《园林绿化工程合同》，载明：工程名称：仁和泉装修改造工程；工程地点：北京市小汤山现代农业科技示范园；工程内容：罗马柱、水泵、灯泡照明改造、园区大门、广告牌、园区绿化改造、鱼池改造维护、园区地面修整铺砖；工期：2016年8月23日至10月26日；合同价款：5931000元；合同还载明了其他内容。（四）、迈豪公司于2016年11月12日与北京启能国际能源管理有限公司（以下简称启能公司）签订的《管道保温材料合同》，载明：保温材料明细表：保温棉毡、特氟龙布，合计总价83万元；施工地址：北京市小汤山现代农业科技示范园；合同还载明了其他内容。（五）、黑龙公司于2016年7月29日收到迈豪公司装修改造预付100万元的《收据》一张。（六）、北京弘浩吉炫照明设备有限公司（以下简称弘浩公司）于2016年8月15日收到迈豪公司施工预付款58万元的《收据》一张。（七）、北京天洋康健文化发展中心（以下简称天洋中心）于2016年10月17日收到迈豪公司度假村项目公关推广预付款1670375元的《收据》一张。（八）、证人韩某当庭证言：其系黑龙公司项目负责人；2016年迈豪公司的装修工程为黑龙公司承建；工程共计730多万元；工程无整体图纸，公司画图纸给甲方看，甲方没有意见就进行装修，一片一片干的活；以前有装修，好多都是拆了重新作的；包工包料施工；合同里面全干了；所有房间都施工了；最后把合同项目都作完了，我就不做了，也离职了；窗户、门和壁纸都是外包，其他是我们做的；黑龙公司收到多少工程款不知道，前期好象收到了100万元。（九）、证人靳某当庭证言：我是弘浩公司员工，带着工人到迈豪公司处安装灯具，现场负责；合同价款不知道多少；当时这个工作是弘浩公司临时找的我；与弘浩公司没有合同；从2016年7月安装到10月份；给了十多万元，还欠我一百多万元。（十）、关于1000余万元的工程款项付款形式，迈豪公司称大部分都是个人之间现金或者转账支付，目的是为了避税。仁和泉公司称，之前是张家口饭店承租，白涛是经手人和实际负责人，我们租他的时候，大体就是现在这个样子；双方没有任何交接记录，履行合同也没什么问题；后来合同到期，只是换了公司名字，经手人和实际负责人还是白涛，所以才会有案涉合同中“续租”的表述；开始履行合同比较顺利，未发生状况；2017年因为迈豪公司欠付租金，我公司找到对方时，才知道白涛将迈豪公司转手给了张杨，这样双方发生了纠纷；对于迈豪公司主张的装饰装修损失，我公司认为，我们交付房子的时候是带有装修的，对方装修必须得到我公司同意及备案；迈豪公司承租时是有装修的，如果漏水、损坏等修复，按照合同约定，是由承租人承担责任；对方说花了一千万元装修，没有提供转款的证明，这么大额的装修款不可能给的现金。本院从公开的工商登记信息中查询如下确定事实：黑龙公司于2019年8月核准注销；中唐公司于2016年10月登记设立；奥特普公司于2016年6月核准注销；启能公司于2014年6月登记设立，法定代表人张杨，股东之一张杨（同迈豪公司法定代表人张杨），持股比例80%；弘浩公司于2010年12月登记设立；天洋中心（普通合伙企业）于2015年11月登记设立，共有六个合伙人，其中之一为张杨（同迈豪公司法定代表人张杨），出资比例为5%，于2018年12月核准注销。上述事实，有《合同书》、《租赁合同》、《会议协商函》、《证明》、《整治通知》、《资产评估报告》、《调查笔录》、《北京市建设工程施工合同》、《给排水改造合同》、《园林绿化工程合同》、《管道保温材料合同》、《收据》、《治安管理安全检查记录》、《行政处罚缴款书》、《责令改正违法行为决定书》、北京市昌平区公安消防支队《行政处罚决定书》、工商企业注册登记信息、证人证言及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，迈豪公司与仁和泉公司签订的《租赁合同》，虽系双方当事人的真实意思表示，但约定的租赁标的物系未取得建设工程规划许可证建设，且在本案法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，违反法律法规的强制性规定，无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋虽建成多年，但在本案法庭辩论终结前亦未经过有权机关规划审批，取得建设工程规划许可证。尽管仁和泉公司庭审中称这些房屋和设施符合当时的政策，却未能举证证明符合哪些政策。仁和泉公司对出租案涉场地及地上物导致《租赁合同》无效，依法应承担相应过错责任。迈豪公司作为承租人，对承租标的物应当全面了解权属信息，查询合法合规手续。其对未尽审查注意义务致合同无效，也应承担相应过错责任。本院确定双方承担同等过错责任。迈豪公司继续占有租赁场地及地上物等因合同无效已无合法依据，依法应予腾退返还。仁和泉公司的该项反诉请求，本院予以支持。迈豪公司于腾退返还前，依然占有使用案涉场地及地上物，依法应予承担占有使用费。2018年6月22日前，迈豪公司处于正常经营期间，其给付占有使用费的标准，本院参照讼争《租赁合同》约定的租金标准予以确定。2018年6月22日起，迈豪公司按照农园中心发布的《整治通知》要求，停止了相应经营行为，仍然按照双方约定租金标准承担占有使用费有失公允，当相应合理减少。迈豪公司诉称其在履行合同过程中，对温泉客房、生态餐厅和场地进行了装饰装修、供暖及给排水管道改造和园林绿化等，而主张仁和泉公司赔偿其相应的13064198.17元损失。对此请求，迈豪公司举示了《北京市建设工程施工合同》、《给排水改造合同》、《园林绿化工程合同》、《管道保温材料合同》和履行合同的《收据》、证人证言等证据。从其上述举示证据综合分析可以确定，迈豪公司即使签订了上述合同，仅以两个证人证言和几份《收据》来证明这些合同已经全面履行，显然难以认定。单从公司经营的角度看，经营过程中的款项往来，也应当依法保存交易票证，制备会计账薄。而非仅仅存在于迈豪公司法定代表人张杨的脑海中抑或是其个人账户往来数据中。况且，迈豪公司举示的上述合同中启能公司和天洋中心与其存在关联关系，黑龙公司、奥特普公司和天洋中心均已注销，奥特普公司注销后还在签订合同。由此也导致这些证据的证明效力大打折扣。尽管迈豪公司与仁和泉公司对租赁物未进行清点，也未进行交接并制作签署《出租设施设备清单》。但案涉《租赁合同》中“甲方的权利与义务；…4、因乙方为续租，乙方对于甲方租赁物已使用多年，本次合同签订后乙方应配合甲方对租赁物进行清点，双方应按前次交接单确认租赁物是否有变化或毁损，如有毁损，乙方应对于毁损的财物进行补偿，补偿完毕后双方重新签订交接单；乙方的权利与义务；…2、乙方应该按合同约定及时足额支付租金并承担经营过程中的所有费用（包括水电费、取暖费等）；3、乙方经营期间需要对地上设施设备予以维修的，报甲方批准后由乙方自行承担维修责任包括自行承担维修费用；…5、乙方如果需要对租赁范围内的标的物进行装饰、装修、改建、扩建，必须提前15天书面通知甲方，同时提交相关设计方案到甲方备案，得到甲方的书面同意后方可进行；6、乙方应当保证合同范围内资产、设施、设备的完好性和性能，如有损坏负责及时修复并承担修复费用；租赁期内乙方如需要对现有租赁房屋及设施设备进行改造，同时改造方案报给甲方备案，并提供改造的费用明细”等约定内容，表明迈豪公司系承继租用，且又印证了仁和泉公司抗辩迈豪公司的装饰装修充其量是对租赁物进行正常使用的修补维护。同时，假如迈豪公司进行了装饰装修，其也未举示证据证明通知并得到了仁和泉公司的同意。因此，迈豪公司的证据不足以证明装饰装修了哪些项目，改造了哪些供暖和给排水管道，进行了哪些园林绿化。其请求仁和泉公司赔偿相应损失的主张，无事实依据，本院不予支持。虽然双方签订的《租赁合同》无效，但自2015年1月1日起至今，迈豪公司实际占有使用了案涉场地及地上物，享有了期间占有使用利益，再行要求返还已付租金，无法律依据，本院不予支持。仁和泉公司反诉请求迈豪公司给付占有使用费的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。因租赁合同无效，且迈豪公司按照农园中心发布的《整治通知》停止了经营，仁和泉公司反诉请求迈豪公司给付占有使用费利息及自2018年6月22日起仍然按照约定租金标准给付占有使用费的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。仁和泉公司基于无效合同收取迈豪公司押金40万元，已无合法依据，继续占有，显属不当。迈豪公司的此项返还请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京辉宏迈豪酒店管理有限公司与北京仁和泉采摘园有限责任公司签订的《租赁合同》无效；二、北京仁和泉采摘园有限责任公司于本判决生效后十日内返还北京辉宏迈豪酒店管理有限公司押金40万元；三、北京辉宏迈豪酒店管理有限公司将其占有的位于北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司东区的度假村客房、生态餐厅、养鱼池、日光温室等土地、房屋设施、设备及其他地上物于本判决生效后十日内返还北京仁和泉采摘园有限责任公司；四、北京辉宏迈豪酒店管理有限公司于本判决生效后七日内给付北京仁和泉采摘园有限责任公司占有使用费，2016年1月1日至2017年12月31日为3312000元；2018年1月1日至2018年6月21日为863223.28元；自2018年6月22日起至实际返还度假村客房、生态餐厅、养鱼池、日光温室等土地、房屋设施、设备及其他地上物之日止，按照2191.78元/日计算；五、驳回北京辉宏迈豪酒店管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京仁和泉采摘园有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费6万元，由北京辉宏迈豪酒店管理有限公司负担，已交纳；本诉案件受理费89392元，由北京辉宏迈豪酒店管理有限公司负担86978元，已交纳；北京仁和泉采摘园有限责任公司负担2414元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费33150元，由北京仁和泉采摘园有限责任公司负担16012元，已交纳；北京辉宏迈豪酒店管理有限公司负担17138元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯玉国人民陪审员  唐险峰人民陪审员  黄丽霞二〇二〇年八月二十九日书 记 员  孟祥龙