四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5475号 原告：向平，男，1993年1月3日出生，汉族，住重庆市石柱县。 被告：成都蓉和家园房地产经纪有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段********。 法定代表人：薛建强，职务不详。 委托诉讼代理人：赵永和，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘怀峰，男，系该公司员工。 原告向平与被告成都蓉和家园房地产经纪有限公司(简称蓉和经纪公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日以小额诉讼程序立案。2020年6月30日，原告向平就本案适用小额诉讼程序向本院提出异议，本院作出了（2020）川0104民初5475号民事裁定书，裁定将本案转为简易程序。2020年7月29日，本院公开开庭审理了本案，原告向平，被告蓉和经纪公司的委托诉讼代理人赵永和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向平向本院提出诉讼请求：1．判决蓉和经纪公司退还向平房租、押金、维修管理费、物管费共2285元；2．判决蓉和经纪公司赔偿向平物品损失12000元；3．判决诉讼费用由蓉和经纪公司承担。事实及理由：2019年7月14日，向平与蓉和经纪公司签订房屋租赁合同，约定蓉和经纪公司将位于锦江区房屋出租给向平，租期一年，租金每月900元，房屋押金900元。2019年9月，向平认为案涉房屋即将拆迁，楼下经常聚集居民开会至深夜严重影响了正常生活，加之蓉和经纪公司服务质量太差，房屋老旧、设施设备经报修也不予以处理，给向平生活造成诸多不便，故向平与蓉和经纪公司协商解除租房合同。在协商过程中，蓉和经纪公司趁向平出差之际，将向平所有物品丢弃，侵害向平合法权益。综上，为维护向平的合法利益，请法院依法支持向平的全部诉讼请求。 被告蓉和经纪公司辩称，根据向平与蓉和经纪公司签订的房屋租赁合同第七条第三款第1项约定，乙方即向平应于2019年12月15日支付第三次房屋租金，蓉和经纪公司在2019年12月20日仍未收到向平向蓉和经纪公司缴纳租金，超过五日，根据合同约定，向平构成违约，蓉和经纪公司有权单方解除合同并收回租赁房屋；根据房屋租赁合同第八条第三款违约责任约定，蓉和经纪公司有权开启房门接纳新住户入住，并视为向平自动放弃房屋内所留物品，造成的后果由向平自行承担，向平按月租金的200%向蓉和经纪公司支付违约金。另外，蓉和经纪公司工作人员也短信向向平明确告知应于2019年12月20日十四点前交付房租，否则蓉和经纪公司将收回房屋，室内物品视为向平自动放弃。在实际收房过程中，并未发现屋内有遗留物品。针对向平所说，向平所租赁房屋为合租房，共居住四家租客，其他三家租客一直属于正常居住，直到2020年3月17日，这三家租客才从此案涉房屋中搬离，所以说不存在向平所说的房屋不能居住使用。 本院经审理查明认定案件事实如下：2019年7月14日，向平（乙方、承租方）与蓉和经纪公司（甲方、出租方）签订《成都市房屋租赁合同》，约定该房屋坐落于成都市锦江区，租住情况为合租（其中Ａ间），乙方承租该房屋用途为居住；房屋租赁期自2019年7月15日至2020年7月14日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回该房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备、若乙方提出继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租请求，征得同意后甲乙双方签订房屋租赁合同；租金标准为每月900元；支付方式为押一付三，乙方缴纳租金需提前30日到甲方营业部缴纳或存入甲方公司账号，逾期交付房租的每日按壹佰元加收乙方滞纳金；租金支付时间：第二次2019年9月15日，第三次2019年12月15日；第四次2020年3月15日，以后依此类推；房屋租赁押金为900元，维修管理费365元，物管费120元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除了抵扣由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还乙方（注：房屋租赁押金不能充抵房租）。在租赁期间内，乙方应承担水费、电费、燃气费、物管费、宽带费、卫生费、停车费、维修管理费、有线收视费等费用。在下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；……乙方有下列情形之一的按违约处理，甲方有权单方解除合同收回该房屋：1．不按合同约定支付租金达3日的；……乙方如违反第七条第三款约定的（即乙方有下列情形之一的按违约处理，甲方有权单方解除合同收回该房屋的条款），甲方有权开启房门接纳新住户入住，并视为乙方自动放弃房屋内所留物品，造成的后果由乙方自行承担，并且按月租金的200%向甲方支付违约金。合同尾部，甲方加盖了公司公章，甲方店长、主管和经纪人进行签名，乙方向平进行了签名确认。签订合同当日，向平向蓉和经纪公司支付了2019年7月15日至2019年10月14日三个月租金2700元、房屋押金900元、维修管理费365元、物管费120元。 2019年9月17日，向平向蓉和经纪公司支付了2019年10月15日至2020年1月14日共三个月租金2700元。 2019年11月15日，成都市锦江区房屋管理服务中心发布了《光明巷片区改造项目模拟搬迁补偿安置方案》，案涉房屋被纳入拆迁范围，拆迁补偿签约期限为2019年11月15日-2019年12月25日。 2019年12月20日，蓉和经纪公司向向平的手机号码（155××××7338）发送了短信，短信内容为“……我方与你签订的合同约定你于2019年12月15日应缴纳下季度房租，现我公司已多次与你沟通均未缴纳房租，因此根据合同第七条第三项约定，你于2019年12月20日14:00点前仍未交房租，我公司将收回该房，室内物品视为自动放弃，一切后果及法律责任由你自行承担。” 2019年12月21日，蓉和经纪公司再次向向平的手机号码（155××××7338）发送了短信，短信内容为“……我方与你签订的合同约定你于2019年12月15日应缴纳下季度房租，现我公司已多次与你沟通均未缴纳房租，因此根据合同第七条第三项约定，你于2019年12月20日14:00点前仍未交房租，我公司将房屋已收回，室内物品于2019年12月21日联系我公司领取，否则视为自动放弃，一切后果及法律责任由你自行承担。” 另查明，2018年7月15日，蓉和经纪公司成都第五分公司与涉案房屋业主方签订《成都市房屋出租代理合同》，约定蓉和经纪公司成都第五分公司代理房屋业主出租案涉租赁房屋，出租代理期自2018年7月15日至2021年7月14日。2020年3月19日，业主（甲方）与蓉和经纪公司（乙方）签订《退房协议》，约定由于房屋拆迁，导致合同无法继续履行，现甲乙双方共同协商，合同自行终止，双方互不承担违约责任，物业费由乙方负责结清，双方交接时水电燃气费用由乙方负责监督租客结清或转交给甲方，2020年1月15日至2020年4月14日，乙方只需支付甲方一个月房租2100元。 以上事实，有双方的陈述及向平提交的《成都市房屋租赁合同》《光明巷片区改造项目模拟搬迁补偿安置方案》、转账证明，蓉和经纪公司提交的短信记录、不动产权证书、退房协议、出租代理合同在案为证。关于向平提交的淘宝订单截图、蓉和经纪公司提交的案外人三份房屋租赁合同及收据，因与本案没有关联性，本院不予作为证据使用。 本院认为，蓉和经纪公司代理业主出租案涉房屋，将案涉房屋租给向平，蓉和经纪公司与向平双方签订了《成都市房屋租赁合同》。《成都市房屋租赁合同》的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应按约履行各自的义务。 关于退还押金、房租、维修管理费、物管费。租赁合同约定租期内，案涉房屋纳入拆迁范围，双方就租赁合同的解除问题进行协商，但并未达成一致意见。后，由于向平并未按照合同约定的时间，即2019年12月15日，提前缴纳2020年1月15日至2020年4月14日的房租，2019年12月20日、2019年12月21日，蓉和经纪公司向向平的手机发送了催缴房租的短信，并于2019年12月21日实际收回了房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，在本案中，由于向平未按照合同约定的时间提前缴纳2020年1月15日至2020年4月14日的房租，蓉和经纪公司因此于2019年12月20日、2019年12月21日向向平的手机发送了催缴房租的短信，并于2019年12月21日直接收回案涉房屋。本院认为，交付租金系向平最根本之合同义务，蓉和经纪公司应当采取合理合法手段向向平主张权利，并赋予合理的支付期限，而在本案中，向平已实际交纳了截至2020年1月14日的租金，但由于其未提前交纳下一季度的租金，蓉和经纪公司于2019年12月21日就径行收回了案涉房屋，影响了向平在合同期限内对该案涉房屋的正常使用，也导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，故向平已支付蓉和经纪公司的押金900元、剩余租期租金及维修管理费、物管费，蓉和经纪公司应予退还。向平已支付蓉和经纪公司第一期、第二期租金，其中第二期租金对应租期为2019年10月15日至2020年1月14日，而向平实际使用涉案房屋至2019年12月21日，该期间租金为2003元(900元/月×2月+900元/月÷31天×7天)，剩余租期租金为697元。按照双方签订的《成都市房屋租赁合同》约定，在租赁期间内，乙方应承担水费、电费、燃气费、物管费、宽带费、卫生费、停车费、维修管理费、有线收视费等费用，向平于合同签订当日缴纳了2019年7月15日至2020年7月14日房屋租赁期间内的维修管理费365元以及物管费120元，向平实际使用房屋期间为2019年7月15日至2019年12月21日，实际使用时间为160天，该期间的维修管理费为365元÷365天×160天=160元，剩余维修管理费为205元（365元-160元=205元），该期间的物管费为120元÷365天×160天=52.6元，剩余物管费为67.4元（120元-52.6元=67.4元）。故，对于向平要求退还房租、押金、维修管理费和物管费的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于赔偿物品损失。由于向平未提供证据证明案涉房屋内存放物品情况，故该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都蓉和家园房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向平退还押金900元、剩余租期租金697元、剩余维修管理费205元、剩余物管费67.4元，以上合计1869.4元； 二、驳回原告向平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费158元，减半收取79元，原告向平承担54元，被告成都蓉和家园房地产经纪有限公司承担25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 艳 二〇二〇年八月三日 书记员 贺盼慧