湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初210号原告（反诉被告）：武汉海山金谷物业服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**海山金谷天城****。法定代表人：张大华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张陈，湖北陈重名律师事务所律师（一般代理）。被告（反诉原告）：张波，男，1979年6月9日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：张忠怀，男，1953年3月28日出生，汉族，住武汉市青山区。特别授权代理）。原告（反诉被告）武汉海山金谷物业服务有限公司与被告（反诉原告）张波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉海山金谷物业服务有限公司（以下简称海山金谷物业公司）的委托诉讼代理人张陈、被告张波的委托诉讼代理人张忠怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海山金谷物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付物业服务费5393元，违约金3236元（月3%，截止2019.5.31；应给至物业服务费用给付完毕之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月15日武汉南洋金地置业有限公司（以下简称南洋金地公司）与原告订立前期物业服务合同，约定：由原告对武汉市青山区建设四路6号南洋?金谷提供物业管理服务，管理期限自2013年12月31日起至2023年12月31日止，物业服务收费为高层住宅2.6元/平方米?月。2014年7月30日被告与南洋金地公司订立《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市青山区建设四路6号南洋?金谷商品房，D幢12层6号房（即4-1-1206），面积103.72㎡。2016年10月1日，“南洋?金谷”项目开始交房，被告欠缴物业服务费，时间段为2016.10.1-2017.2.28和2018.3.1-2019.5.31，原告多次催缴，被告仍拒绝交付。故原告诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）海山金谷物业公司针对被告（反诉原告）张波的反诉请求辩称：反诉原告的反诉请求，无事实及法律依据，请求法院驳回。被告（反诉原告）张波辩称及提出反诉请求：1、请求裁定反诉原告收到的反诉被告的无签字的《业主手册》无效；2、请求裁定反诉原告收到的无签字的《海山南洋金谷房屋装修管理协议》无效；3、请求判令反诉被告返还向反诉原告收取的物业管理费2863元。垃圾清运费415元。装修许可证费40元，共计人民币3318元；4、请求判令反诉被告按银行同期定期存款利息向反诉原告支付所收取费用的利息（2017年3月15日起到费用返还完毕之日止）3318*2.75%*3=273.73元。（央行基准利率为2.75%，到2020年6月为3年）；5、请求判令反诉被告承担本反诉的全部诉讼费。事实和理由：1、武汉“南洋金谷”小区是经过武汉政府部门批准开发的新建小区，在小区业主委员会成立前，小区内的物业服务属于前期物业服务。《前期物业服务合同》是开发建设单位在建设项目达到商品房预售条件时，办理《商品房预售许可证》的前置文件。《物业管理条例》第二十一条规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《前期物业服务合同》必须符合法律、法规的规定，其合同、文本均应在政府备案接受监督，否则，业主有权依法向法院确认合同无效。物业服务合同分为《前期物业服务合同》和《物业服务合同》，前者的双方主体是开发商与物业服务企业，而后者的双方主体是业主或业主委员会与物业服务企业。《物业管理条例》第二十四条规定建设单位通过招标投标办法选聘物业服务企业，第二十五条开发商与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定内容。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十二条、第三十七条规定招标备案登记。《物业承接查验办法》第二十九条规定备案文件目录，第三十条规定建设单位与物业服务企业将备案情况书面告知业主。综上所述，本案反诉被告利用其与开发商建设单位间签订的《武汉市物业服务合同》来“南洋金谷”小区从事前期物业服务，是违反我国法律规定的不合法行为，请求人民法院予以认定。2、因反诉被告在“南洋金谷”小区从事物业管理工作的行为违反了我国法律、法规对于住宅小区“前期物业管理”的强制性规定，反诉被告不是“南洋金谷”住宅小区前期物业服务的主体，因此，其发放给“南洋金谷”住宅小区业主（空白无签字）的《南洋金谷前期物业管理服务协议》《海山南洋金谷房屋装修管理协议（住宅）》没有法律效力，请求人民法院依法确认其无效。3、2017年3月，反诉原告开始准备对房屋进行装修，反诉被告隐瞒其不实身份的事实，向反诉原告收取了物业费（103.72*2.3*12=2863元）；垃圾清运费（103.72*4=415元）；装修许可证费（20*2=40元），并出具了手写纸条。反诉原告请求人民法院依法判令反诉被告将上述资金3318元返还给反诉原告，并向反诉原告支付占用上述资金期间的利息273.73元，二项合计应向反诉原告支付人民币：叁仟伍佰玖拾壹元柒角叁分（小写：3591.73元。）根据我国法律规定，合同被确认无效撤销，财产应当返还。4、依法判令反诉被告承担本诉及反诉的全部诉讼费用。故反诉原告依法提起反诉，请求判如所请。原告海山金谷物业公司围绕诉讼请求，依法向本院提交的证据如下：南洋金谷4栋1206物业费欠费明细、武汉市物业服务合同、中标通知书、武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初1032号民事调解书、武汉市商品房买卖合同、水表册、电表册。被告张波为支持其答辩意见及反诉请求，依法向本院提交的证据如下：收据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2014年1月12日，南洋金地公司向原告发出中标通知书，决定选聘原告为武汉南洋金谷物业管理单位，承担武汉南洋金谷项目的前期物业管理服务工作。2014年1月15日，南洋金地公司(甲方）与原告（乙方）订立《武汉市物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对南洋金谷提供物业服务，乙方提供的物业服务内容包括，综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务及绿化养护服务；物业服务合同期限为10年，自2013年12月31日起至2023年12月31日止；物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业、地点等情况在业主所在楼内公示修保证金）3000元，（装修垃圾清运费）4元/㎡，乙方不得另行收取其他任何费用；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳为2.6元/平方米?月；业主和物业使用人应在房屋交付之日内预缴当年的物业服务费，次年的物业服务费，应在半年缴费期的对应日之前，预缴下一个缴费期的物业服务费。业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按日千分之五的标准向乙方支付违约金。原、被告未签订南洋金谷前期物业管理服务协议。2014年7月30日被告与南洋金地公司订立《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市青山区建设四路6号南洋?金谷商品房第D幢12层6号房（即4栋1206号），建筑面积103.72㎡，该合同第十九条买卖双方就下列事项约定：4、买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与武汉泰合众物业有限公司物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。2017年3月被告装修入住至今，向原告支付垃圾清运费415元，并交纳2017年3月至2018年3月，按每月每平方米2.3元收取的一年物业费2863元。从2018年4月起被告未再向原告交纳物业费，因被告未交纳物业费，原告催要无果，故原告诉至法院,请求判如所请。庭审中，原告表示违约金按每月3%计算。另查明，申请人阮永刚申请南洋金地公司破产清算一案，武汉市新洲区人民法院于2016年11月16日裁定受理，武汉市中级人民法院于2016年12月16日裁定移送武汉市青山区人民法院审理，武汉市青山区人民法院于2017年2月28日立案受理。本院认为，原告与南洋金地公司订立的武汉市物业服务合同，不违反法律的规定，该物业服务合同合法有效,应受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。虽然原、被告之间未签订前期物业服务合同，依照法律规定，原告与南洋金地公司订立的武汉市物业服务合同对被告具有约束力，被告应当按照武汉市物业服务合同中的约定向原告交纳物业费。在武汉市物业服务合同中约定高层住宅按每月每平方米2.6元交纳物业费，在物业费实际的收取过程中，原告是按每月每平方米2.3元在收取，因此被告亦应按此标准继续向原告交纳物业费。从2018年4月至2019年5月31日被告未向原告交纳物业费，被告还应当向原告交纳此段期间的物业管理费3101.23元（103.72㎡*2.3元/㎡/月*13个月）。现原告要求被告支付2016年10月1日至2017年2月此段时间的物业管理费，但原告未能提交被告在此期间使用房屋的证据，故对原告要求支付上述期间的物业费，本院不予支持。关于违约金支付的问题，虽然在武汉市物业服务合同中对违约金进行了约定，本案在诉讼中原告将违约金调整为每月3%，本院综合考虑南洋金谷小区的实际情况，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于反诉原告要求裁定收到的反诉被告的无签字的《业主手册》、《海山南洋金谷房屋装修管理协议》无效的问题。虽然在武汉市商品房买卖合同中约定，“买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与武汉泰合众物业有限公司物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容”。但实际与南洋金地公司签订武汉市物业服务合同的合同相对方为本案反诉被告，并且反诉被告已实际在该小区提供物业服务，本案中双方当事人虽未提交业主手册、房屋装修管理协议，但反诉原告已实际向反诉被告交纳了物业管理费、垃圾清运费、装修许可证费等，现反诉原告要求裁定收到的反诉被告的无签字的《业主手册》、《海山南洋金谷房屋装修管理协议》无效，并退还已收取的物业管理费、垃圾清运费、装修许可证费、并支付利息等反诉请求，于法无据，对此反诉请求，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。反诉原告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张波于本判决生效后十日内向原告武汉海山金谷物业服务有限公司支付物业费3101.23元；二、驳回原告武汉海山金谷物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费50元，反诉费25元，由原告武汉海山金谷物业服务有限公司负担案件受理费32元，由被告张波负担案件受理费18元及反诉费25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  程 捷人民陪审员  张青武人民陪审员  刘 齐二〇二〇年八月十九日书 记 员  常国钰