河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初14528号原告：驻马店市佳美置业有限公司，住所地：驻马店市贸易广场**。统一社会信用代码：91411700584373635D。法定代表人：陈嘉，经理。委托诉讼代理人陈冬玫，北京（京师）律师事务所律师。被告：丰全喜，男，1979年6月8日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人王阳，河南华珠律师事务所律师。被告：沈新得，男，1963年9月26日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被告：驻马店市新华房地产开发有限公司，住，住所地：驻马店市驿城区天中山大道与文明路一巷东北角/div>法定代表人：沈新得，经理。二被告的委托诉讼代理人：李红耀，河南同立律师事务所律师。第三人：陈双喜，男，1962年3月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：李志浩，河南忠良律师事务所律师。第三人：闫道海，男，1968年2月8日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：陈玺，河南同立律师事务所律师。原告驻马店市佳美置业有限公司（以下简称为佳美公司）与被告丰全喜、沈新得、驻马店市新华房地产开发有限公司（以下简称为新华公司）、第三人陈双喜、闫道海侵权责任纠纷一案，本院审理后于2019年6月10日作出（2018）豫1702民初9493号民事判决，被告丰全喜对判决不服，上诉于驻马店市中级人民法院，驻马店市中级人民法院经审理后于2019年10月31日作出（2019）豫17民终2924号民事裁定书，裁定：一、撤销驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初9493号民事判决；二、发回驻马店市驿城区人民法院重审。重审中，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佳美公司的委托诉讼代理人陈冬玫、被告丰全喜及其委托诉讼代理人王阳、二被告沈新得、新华公司的委托诉讼代理人李红耀，第三人陈双喜的委托诉讼代理人李志浩，第三人闫道海的委托诉讼代理人陈玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳美公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告停止侵害、排除妨碍、返还原告房屋，赔偿原告损失（损失暂定请求1万元）。事实与理由：2010年，驻马店市政府规划对东风办事处农业路与小铁路交叉口东北侧区域实施棚户区改造，原告对佳和新居（现名佳和雅苑）项目开发建设，并对被拆迁户进行了拆迁安置，剩余房产所有权和经营权及收益权归原告所有。2015年3月，原告将十套房产（每套面积133.7㎡）交付给第二被告沈新得，双方口头约定，由沈新得对房产进行简单装修，装修款折抵租房款一年，到期后沈新得可继续长期租赁使用。随后，原告佳美公司陆续交付租赁房产。2016年3月，原告向沈新得收取第二年租金时，竟被告知该房产系被告丰全喜购买。经过了解，竟然是被告在原告不知情的情况下，将原告所有的十套房产，以被告新华公司所建并开发房屋的名义，低于市场价格的形式进行了违法买卖。后原告多次与被告丰全喜交涉，告知其购买房屋违法，侵犯了原告佳美公司的合法权益，如继续租赁，应给付租金。但被告不予理睬，既不交付租金，又侵占房产长达两年时间之久，无法解决问题。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告丰全喜辩称，庭审前经向法院申请调查，证据显示原告佳美公司所建设的佳和雅苑小区，至今天庭审时，未办理国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，根据相关法律规定，对未取得建设工程规划许可证的违法建筑的认定处理，属于国家行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，当事人请求确认违法建筑权利归属内容的，人民法院不予受理，已经受理的裁定驳回起诉；本案中丰全喜和新华公司系买卖关系，新华公司和原告之间也系买卖关系，原告起诉选择的案由是侵权法律关系，属于法律关系选择错误。综上，应驳回原告起诉。被告沈新得辩称，沈新得个人与原告之间不存在房屋租赁关系，案涉房屋是原告出售给新华公司，新华公司将案涉房屋出卖给了丰全喜，沈新得是新华公司的法定代表人，其与本案相关的行为，均是职务行为，原告起诉沈新得个人无事实依据及法律依据，应驳回原告的起诉。被告新华公司辩称，案涉房屋系原告佳美公司出售给新华公司，签订有房屋买卖合同，新华公司保留的买卖合同找不到了；新华公司有权将案涉房屋出售给丰全喜，新华公司与丰全喜的房屋买卖关系合法有效，新华公司不存在任何侵权行为，应驳回原告对新华公司的诉讼请求。第三人陈双喜辩称，我与被告沈新得系朋友关系，2015年3月左右，被告沈新得找到我说其想租赁房屋，我告诉沈新得原告处有房，于是我就带着沈新得去找原告的法人陈嘉协商房屋租赁事宜。原告说房屋都还没装修，沈新得说由他进行简单装修，双方协商约定由沈新得装修，免去第一年房租，第二年以后再收租金。因沈新得与我关系较好，而原告法人陈嘉与我系亲戚关系，故当时没有签订租赁合同。原告与被告沈新得之间系房屋租赁关系；我只是介绍被告沈新得租赁原告的房屋，租赁房屋是经原告与被告沈新得双方协商同意，我不是租赁关系当事人，对被告沈新得后来的侵权行为不知情。我既未从中获利，也未占有和使用房屋，也未参与其他被告的侵权行为，不应承担责任。应驳回对第三人陈双喜的诉讼请求。第三人闫道海辩称：原告申请起诉第三人闫道海无事实依据和法律依据，第三人闫道海不是本案涉案房屋买卖合同的相对人，也非合同主体，原告申请追加闫道海为第三人无事实依据；闫道海与涉案房屋买卖无法律的关联性，该案的处理结果与闫道海无关。综上，应依法驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2010年，驻马店市政府批准对位于驿城区农业路与小铁路交叉口东北侧区域实施棚户区改造，成立了驻马店市驿城区佳和新居棚户区改造项目指挥部。案外人珠海佳和投资咨询有限公司取得该棚户区改造项目的土地后，与该区域的棚户居民或单位签订了《佳和新居项目拆迁补偿安置协议书》。2011年1月1日，原告佳美公司法定代表人陈嘉与珠海佳和投资咨询有限公司签订协议书，协议约定共同组建原告佳美公司，该项目由佳美公司实施，小区名称为“佳和新居”，后更名为“佳和雅苑”。佳美公司将该小区部分房屋与拆迁户按面积置换，部分对外出售，对外出售价格不等，庭审中，原告提交与案外人杨倩倩和陈俊辉两人于2017年3月、10月分别签订的房屋购买合同，约定房屋出售价款每平方米约3400元。2016年3月16日，经第三人闫道海介绍，新华公司与丰全喜签订商品房买卖协议，约定丰全喜购买位于驻马店市××城区雪松路东段××广场南侧××小区××楼××单元××层西北××住房××套，面积为133.7㎡，每平方米1869元，房屋总价款250000元。丰全喜当日交付购房款后，新华公司于2016年3月16日向丰全喜出具收据，收款金额为250000元。2016年3月16日，丰全喜与驻马店市物业管理有限公司（恒宇物业）签订了前期物业管理服务协议后，向物业公司交付了装修保证金等费用，并从小区物业公司处领取了房门钥匙，装修后入住至今。物业公司亦向丰全喜收取了物业费。诉讼中，丰全喜、沈新得及新华公司均称，新华公司曾将其在它处开发的住房出卖给丰全喜等10户购房人，因无法向丰全喜等购房人交房，新华公司从佳和置业公司购买10套住房，将该10套住房转售给丰全喜等10户人，以替代之前未交付的住房，由于此时房屋涨价，丰全喜等人各自补交了原约定所购住房与案涉住房的差价款，虽然新华公司尚未向佳和置业公司支付购房款，但双方现系欠款关系，不影响新华公司与佳美公司的买卖关系，新华公司有权将该住房出售给丰全喜等人。新华公司亦称其与佳美公司签订的房屋买卖合同丢失。佳美公司和第三人陈双喜称，各被告所述内容不实，佳美公司口头约定将案涉住房租给了沈新得，以装修价款冲抵第1年的住房租金，没约定租金数额期限，新华公司系承租人，不是产权人，其无权将该住房出售给丰全喜等人。佳美公司曾通知丰全喜支付购房款或搬离该住房，丰全喜以该房系其从新华公司所购为由予以拒绝。新华公司另提交承诺书复印件一份，内容为：“我公司承诺所欠佳美公司购房款4278400元，我公司同意将该笔资金从驿城区宜居经济适用房政府应给予返还我公司的拆迁补偿款中，由驿城区住房管理中心拨付给佳美公司。”该承诺书未注明日期。另提交显示为2017年8月14日，佳和雅苑售楼部出具的通知一份，内容为：“新华房地产有限公司你公司在2016年初购买佳和雅苑小区住房10套给你公司所需的住户，房款至今没给，现通知该公司务必8月底把房款结清。若不结清，把房子收回。也请该公司住户与公司联系，尽快把房款结清，特此通知”，该通知未加盖印章。原告对该两份证据均未认可。案件原审过程中，丰全喜向本院提出申请，要求对该房屋的装修价值进行评估，经评估机构进行评估，评估标的现值61502元。丰全喜支付鉴定费2000元。另查明，案涉“佳和雅苑”小区没有取得商品房预售许可证，所售住房至今未能办理产权证或不动产证，亦未办理国有土地使用证。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，被告新华公司陈述，就案涉的房屋与佳美公司系房屋买卖合同关系，但其既未提交房屋买卖合同，亦未提交支付相应价款的手续，且原告佳美公司不认可，故对其该项主张，证据不足，不予支持。原告佳美公司主张其与新华公司就案涉房屋系租赁合同关系，依据其提交的证据，亦不予证明其主张，不予支持。案涉“佳和雅苑”小区虽未办理国有土地使用证，没有取得商品房预售许可证，但被告丰全喜购买的案涉“佳和雅苑”小区中9号楼3单元10层西北户住房系原告佳美公司开发、建造，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条的规定，原告佳美公司系该住房的原始取得人，该住房应归佳美公司所有，在被告新华公司证据不足以证明其系合法取得案涉房屋时，被告新华公司无权将案涉房屋出卖给被告丰全喜，被告丰全喜占有该住房没有合法依据，新华公司与丰全喜就案涉房屋的买卖行为，构成共同侵权，侵犯了原告佳美公司的合法权益，佳美公司有权要求丰全喜、新华公司返还该住房。但因案涉房屋现由被告丰全喜实际占有，故该房屋应由丰全喜向佳美公司返还。对原告要求被告赔偿损失1万元的请求，因其未提交证据证明损失的具体数额，故对其该项请求，不予支持。被告丰全喜在返还房屋时，关于其装修损失，因其未提出反诉，该损失不应在本案中一并处理，被告丰全喜可另行主张权利。被告沈新得系被告新华公司的法定代表人，其相关行为系职务行为，原告佳美公司要求被告沈新得承担责任的请求没有事实依据和法律依据，不予支持。同时，原告亦未提交证据证明第三人陈双喜、闫道海对案涉纠纷的存在过错，故第三人陈双喜、闫道海对原告不应承担侵权责任。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、限被告丰全喜自本判决生效之日起30日内将位于驻马店市驿城区雪松路东段贸易广场南侧“佳和雅苑”小区9号楼3单元10层西北户住房一套返还给原告驻马店市佳美置业有限公司。二、驳回原告驻马店市佳美置业有限公司的其它诉讼请求。案件受理费5200元，由被告丰全喜、驻马店市新华房地产开发有限公司各负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  邓卫军人民陪审员  张明生人民陪审员  邵国彦二〇二〇年八月十三日书 记 员  张 珂