江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初3597号原告：季金美，女，1972年7月4日生，汉族，住南通市通州区。原告：季如新，男，1972年1月29日生，汉族，住南通市通州区。两原告共同委托诉讼代理人：沈跃进，南通市通州区光明法律服务所法律工作者。被告：南通颐达置业有限公司，住所地南通市人民东路**京扬数码城****。法定代表人：李再旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈本益，男，该公司员工。委托诉讼代理人：顾晓燕，女，该公司员工。原告季金美、季如新与被告南通颐达置业有限公司（以下简称颐达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告季金美、原告季金美、季如新的委托诉讼代理人沈跃进、被告颐达公司的委托诉讼代理人陈本益、顾晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季金美、季如新向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即与原告共同向房屋登记机构申请办理南通市人民中路699号大达国际商业广场16幢204号的房屋所有权转移登记；2.判令被告返还多收取的购房款7万元；3.支付违约金计26676元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月25日，两原告购买了被告颐达公司开发的大达国际商业广场16幢204号的房屋，并与被告颐达公司签订了商品房买卖合同，根据合同约定，该房屋售价为296400元，实际上两原告已支付366400元，被告颐达公司多收两原告购房款70000元。同时根据合同约定，被告应当在2018年1月1日前向两原告交付大达国际商业广场16幢204号的房屋，并从交房之日起30天内共同办理房屋所有权的转移登记手续。如逾期一日，被告按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金。但被告颐达公司至今都没有与原告共同向房屋登记机构申请办理商品房房屋所有权转移登记，原告多次追索未果。被告颐达公司行为已严重构成违约，应当承担违约金。为此根据《民诉法》第119条规定，两原告特向法院提起诉讼，请求法院依法支付原告的诉请。被告颐达公司辩称：1.对于原告季金美、季如新要求办理产权证的诉讼请求，目前可能存在障碍，但被告颐达公司会积极去办理。2.原告季金美、季如新主张的7万元，被告颐达公司没有收到此款项，所以不存在多收款项的问题。3.被告颐达公司没有延期交房，不存在承担违约责任的问题。4.对于原告季金美、季如新主张的办证违约，被告颐达公司认可，但是合同附件十一补充协议第十条约定了逾期办证违约金以已付房价款的千分之三为限。要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据：原告季金美、季如新提交的结婚证、颐达公司出具的收款收据、商品房合同备案调查表、委托经营管理合同及补充说明，被告颐达公司提交的商铺合同确认单、上海银行业务回单、北京市高级人民法院作出的民事裁定书、协助执行通知书的真实性予以确认。诉讼过程中，原告季金美、季如新还提交了一份2017年10月10日盖有“大达国际商业广场销售专用章”的7万元的收据，被告颐达公司认为该款并非由颐达公司收取。被告颐达公司还提交了一份内部申请单，原告季金美、季如新表示不清楚相关情况。鉴于原、被告对于上述证据的真实性虽未确认，但未能提供相应的证据予以反驳，且上述证据与原、被告的陈述及已确认的证据相吻合，本院对于上述证据的真实性亦予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：原告季如新、季金美系夫妻关系，2017年10月1日，原告季如新、季金美与被告颐达公司签订了一份《商铺合同确认单》，载明房号为16号楼2层04号，面积37.63平方米，原价格为538302元，（优惠后）合同总价30万元。备注中载明前五年租金合计135873元。2017年10月2日，甲方（出卖人）颐达公司与乙方（买受人）季如新签订了一份《商品房定购书》，载明，乙方定购甲方开发的“大达·国际商业广场”商铺，房号为16-204，建筑面积37.63平方米，成交价300000+70000。甲乙双方在签订本定购书时，乙方须支付每套1万元的定购金给甲方作为定购该商品房的定金。乙方签订本定购书后，须在2017年10月11日前到达京扬广场营销中心现场签署《商品房买卖合同》等相关文件，并按照约定足额交纳购房款。2017年10月25日，出卖人颐达公司与买受人季如新、季金美签订了一份合同编号为YDZY-2017101005的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：2D48173995W448LA），建设的商品房项目核准名称为大达国际商业广场，预售许可证号为通房预售证【2015】027号。该商品房为该项目中的16幢2层204号。预测建筑面积共37.63平方米。该商品房单价为每平方米7876.69元，总价款为296400元。买受人应当在2017年10月10日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2018年1月1日前向买受人交付该商品房。第二十条载明，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议处理。合同的附件十一补充协议第十条载明，关于本合同正文第二十条，如因出卖人的责任造成买受人不能办理该商品房权属转移登记的，则每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款万分之一向买受人支付违约金（出卖人的违约金总额以买受人已付房价款的千分之三为限）。2017年10月10日，甲方（委托方）季如新、季金美与乙方（受托方）南通京扬数码城管理有限公司签订了一份《商业用房委托经营（管理）合同》，载明，甲方委托乙方经营管理的商业用房（以下简称为“标的物”）坐落于人民中路**大达·国际商业广场****，实测建筑面积为37.63平方米。甲方将标的物的全部经营管理权、收益权委托给乙方，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升标的物的行业地位、品牌地位以及租金水平，并由乙方支付给甲方委托收益。甲方将托管商铺交付给乙方之后，委托期从2018年1月1日起至2027年12月31日止，共计10年。如开发商提早交付甲方商铺，自提早交付之日后至2018年1月1日，作为市场装修和培育期，甲方免收租金，不因提早交付而改变委托权限和租金起算日。租金起算日从2018年1月1日起算。第一阶段（即：2018年1月1日起2022年12月31日止，共计5年）商铺由乙方代为出租，前五年租金收益由市场行情决定。第二阶段（即：2023年1月1日起2027年12月31日止，共5年）第六年至第十年，甲、乙双方约定按照该标的物的租金收益9：1分成，税收自理。补充说明中载明，第一阶段（即：2018年1月1日起2022年12月31日止，共计5年）商铺由乙方代为出租。前五年乙方支付甲方保底租金标准分别为：第一年度为21915元；第二年度为21915元；第三年度为26298元；第四年度为30681元；第五年度为35064元；5年共计135873元，此收益已在甲方购房时一次性提取。甲、乙双方约定若每年实际租金高于当年保底租金，则超出部分的租金收益8：2分成，税收自理。原告先后支付房款366400元，其中2017年10月10日7万元的收据中载明的收款事由为“优惠费16-204”，加盖的印鉴为“大达国际商业广场销售专用章”，其余收据加盖的印鉴为“南通颐达置业有限公司财务专用章”。另查明，因申请人平安银行股份有限公司北京分行（以下简称平安银行北京分行）与被申请人漳州盛达房地产开发有限公司、南通大达置业有限公司、颐达公司、李再旺、聂强金融借款合同纠纷一案，申请人平安银行北京分行于2019年3月7日向北京市高级人民法院申请财产保全，请求对被申请人名下442905340.58元的银行存款或其他等值财产进行查封。北京市高级人民法院经审查，于2019年3月8日作出（2019）京民初29号民事裁定，查封、扣押、冻结被申请人漳州盛达房地产开发有限公司、南通大达置业有限公司、颐达公司、李再旺、聂强名下的银行存款442905340.58元或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。北京市高级人民法院于2019年4月4日作出（2019）京民初29号协助执行通知书，要求南通市不动产登记中心协助查封颐达公司坐落大达国际商业广场23号楼项目物业［产权证号：苏通（2013）第01010042号］的土地一宗及地上建筑物。现被告颐达公司已按约向原告交付了案涉房屋，但至今案涉房屋尚未备案登记至颐达公司名下，也无法为原告办理过户登记手续。综合原、被告的诉、辩意见及提交的证据，本案的争议焦点为：一、原告季如新、季金美要求被告颐达公司办理案涉房屋的房屋所有权转移登记手续，事实上能否履行。二、被告颐达公司是否多收取了原告购房款。三、被告颐达公司应在本案中承担的违约责任。对此，本院分述如下：对于争议焦点一，因案涉房屋所涉的土地使用权被人民法院查封等原因，案涉房屋尚未初始备案登记至被告颐达公司名下，故原告季如新、季金美的该项诉讼请求现客观上尚不具备履行条件，原告季如新、季金美经本院释明后坚持不变更该项诉讼请求，故该项诉讼请求应予驳回。对于争议焦点二，原告季如新、季金美主张其先后交付的购房款（含订金、预付款等）合计为366400元；被告颐达公司则解释，房款原价为538302元，扣除前五年的租金收益135873元，由客户缴纳第三方代理公司7万元抵扣10万元，再打99折，如果一次性交款则打98折，该客户当时房款已缴纳了30万元，故采取了98折，同时退还了该客户3600元。本院认为，被告颐达公司所陈述的房款计算方式与双方提交的商铺合同确认单、上海银行业务回单、申请单、商品房定购书、商品房买卖合同（预售）、商业用房委托经营（管理）合同及补充说明等相吻合，故本院确认案涉房屋原告季如新、季金美应交付以及已缴付的房款均为366400元。至于被告颐达公司辩称其中7万元系交给第三方代理公司，被告颐达公司并未收到，本院认为该份收据中加盖的印鉴为“大达国际商业广场销售专用章”，与案涉项目“大达·国际商业广场”相吻合；原、被告签订的《商品房定购书》中载明的成交价为300000＋70000（元），而本案中被告颐达公司并未提供证据证明，其在销售案涉房屋及与原告签订合同的过程中曾向原告明确提示该笔7万元系其他费用，或系向他方缴纳，故对于被告颐达公司的该部分辩解不予采纳，对于原告季如新、季金美要求退还7万元房款的诉讼请求亦不予支持。对于争议焦点三，本院认为，被告颐达公司未能按约办理案涉房屋的过户登记手续，且无合理的免责事由，违反了双方合同的约定，构成违约。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十条的约定，如因出卖人的责任造成买受人不能办理该商品房权属转移登记的，则每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款万分之一向买受人支付违约金（出卖人的违约金总额以买受人已付房价款的千分之三为限）。根据该条款的文义解释可以确认出卖人在该情形下的违约责任以买受人已付房价款的千分之三即1099.2元（366400×3‰）为限。鉴于原告季如新、季金美在购买案涉房屋时已一次性抵扣了五年（至2027年12月31日止）的房租，而本案中原告季如新、季金美并未能举证证明被告颐达公司未能按约办理案涉房屋的过户登记手续给原告造成的损失超出了上述数额，故对于原告季如新、季金美所主张的超出上述数额的违约金部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告南通颐达置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告季如新、季金美违约金1099.2元。二、驳回原告季如新、季金美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1108.5元（已减半），由原告季如新、季金美负担1096元，被告南通颐达置业有限公司负担12.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费2217元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 员 吴陈根法官助理 黄素英二〇二〇年八月二十一日书 记 员 高玲玲