广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2602号 原告：周忠明，男，汉族，1973年11月30日出生，住广西北海市海城区，现住北海市。 被告：廖思精，男，汉族，1968年7月21日出生，住广西北海市海城区，现住北海市。 委托诉讼代理人：曾强，广西海盟律师事务所律师。 原告周忠明诉被告廖思精宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周忠明，被告廖思精及其委托诉讼代理人曾强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周忠明向本院提出诉求如下：确认被告在1990年11月30日与原告签订的《宅基地转让协议书》无效。事实与理由：原告于1990年11月30日并末满18岁属未具有完全民事行为能力的未成年人，亦未取得该协议书所交易的宅基地处分权。被告用欺骗、隐瞒、诱惑的手段，诱使原告与其在1990年11月30日签订的宅基地转让协议书，不符合法律规定。况且被告未曾按该宅基地转让协议约定的时间支付该宅基地转让款项。宅基地转让协议第二条约定，130平米宅基地转让价格为人民币350000元，而该宅基地转让书第四条约定，付款方式注明乙方在签订本协议之日起三天内付完全部地价款20000元的条款显然与事实不符，显失公平。被告也未按该宅基地转让协议书第六条第4款约定，乙方必须在本协议生效后壹年内(最迟不超过15个月）将房建好（按规划要求）才能办理土地使用证。但是被告己在2010年办理了北国用(×)第×号的土地使用证，然后又在2014年办理了北国用（2014)第×号土地使用证，明显违反该宅基地转让协议书的约定。转让的宅基地系北海市海城区高菜村民委员会第三村民小组分配给案外人（伍世兰）的农村宅基地，属农村集体土地性质，不能非法买卖转让，该宅基地转让协议书明显违反国家法律行政法规的强制规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第2条、第6条，《中华人民共和国物权法》第106条、《中华人民共和国合同法》第52条的规定，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告廖思精辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告起诉状中陈述《宅基地转让协议书》签订日期为1990年11月30日不真实，应该是2009年签订的；原告陈述被告隐瞒等与事实不符，原告是涉案合同的适格主体，涉案房地产能够交易，被告已经依法支付款项并办理了物权登记，应受法律保护；本案交易行为发生在2009年9月13日，原告于2020年6月24日提起本案诉讼，已经超过诉讼时效；原告适用法律不正确。 经审理查明，2009年9月13日，原告周忠明（卖方）与被告廖思精（买方）、案外人（经纪方）北海乐都房地产代理有限公司签订《房地产买卖及经纪合同》，约定买卖双方通过经纪方购买及出售位于北海市单位（以下简称“该物业”）。建筑面积160平方米（上述两项均以该物业的合法有效证据记载为准）；该物业转让成交价为300000元，此价格包括屋内现有入墙固定装修、附属设施及该地160㎡包括所有建筑物；买方在卖方签署本合同后当日内补足定金余额20000元整交至经纪方处，卖方须于买方补足定金余额后3日内到经纪方处签收定金；280000元为第二部分楼款，买方须在买卖双方去房产交易中心递交办理新房地产权证所需资料及确认双方身份之前，存入经纪方银行账户或经纪方指定银行账户代为托管，待该物业的集体土地证过户手续办理完毕，买方领取到本人名下之《房地产权证》时，由经纪方支付给卖方（以卖方出具收据为准）；卖方支付过户所有费用（包含原住户的水电费、物管费）；交楼日期为卖方收齐全部楼款的当日内或买卖双方自行约定的现已租的住户另行协商；备注：本物业由卖方负责办理过户手续，期限自2009年9月14日-2010年1月13日，共四个月。合同落款处有原、被告签字奈印、经纪方乐都房地产代理有限公司公章及其代表人“章子来”签名。同日，被告通过其配偶余新姚的银行账户向原告支付2万元定金，原告向被告出具《收据》确认收到被告交来购买高德××××房地产定金2万元。原告提交的落款日期为1990年11月30日的《宅基地转让协议书》主要载明：甲方（周忠明）将位于北海市地壹块转让给乙方（廖思精），宅基地建筑占地面积为130平方米，该幅宅基地转让价格为人民币350000元，乙方在签订本协议之日起三天内付完全部地价款，即20000元；乙方必须在本协议生效后一年内（最迟不超过15个月）将房建好（按规划要求）。甲方才能给乙方办理土地使用权证（土地权属证件）过户；乙方在规定日期内建好房屋，甲方必须在验收合格后四个月内将房产证及土地使用权证办到乙方名下交给乙方，办理房产证的税、费由乙方承担；协议还约定了其他内容。庭审中，原告确认该《宅基地转让协议书》实际上系2009年9月13日签订。 2009年9月15日，原告周忠明（甲方）与被告廖思精（乙方）、案外人北海乐都房地产代理有限公司签订《办证协议》，内容为：“乙方同意在办国有土地使用证后付伍万元人民币给甲方（预付一万元给中介公司转交）。手写部分注：北海市160平方米，国有土地证不少于130平方米，如少于130平方米属甲方违约，并退回预付款”。2009年9月16日，被告廖思精支付10000元给北海乐都房地产代理有限公司，北海乐都房地产代理有限公司向被告出具《收据》确认收到预付周忠明办理国有土地使用证费用10000元。 2009年11月11日，原告周忠明（卖方）与被告廖思精（买方）、案外人北海乐都房地产代理有限公司签订《补充协议》，约定：由于卖方在办理广西北海市海城区靖海镇新街南巷75号国有土地证时，没有办足原合同协议的面积130㎡，总成交价改为250000元整，含办证的一切费用；如卖方所办的国土证少于101.4㎡，要承担违约责任并赔偿一切费用，赔偿买方付给卖方定金的双倍及一切费用；付款方式：卖方在办理好所有证件后并清退现已租住的住户，把房交给买方，然后买方一次性付清卖方的剩余款项。本协议与原协议具有同等法律效率。 2009年11月30日，被告向北海市海城区城市规划技术服务中心支付建筑物放线费用2075元、城市规划勘测成果资料费、技术服务费等380元、2019年12月1日支付界址点测绘费326元，2009年12月10日向北海市国土资源局海城分局支付罚没款、土地权属调查费、证书工本费等12203.42元。2009年12月11日，被告通过余新姚的银行账户支付预付款10000元给北海乐都房地产代理有限公司，北海乐都房地产代理有限公司向被告出具《收据》确认收到购买周忠明住房及宅地预付款10000元。 2010年1月18日，案涉土地的国有土地使用证过户至被告名下【北国用（2010）第×号，地类（用途）：城镇住宅用地，使用权类型：划拨，使用权面积：101.4㎡】。同日，原告周忠明出具《收条》，载明：“今收到廖思精购买高德××××号，房屋及土地使用权，占地面积160平方米，土地证面积101.4平方米，共计人民币贰拾伍万元整，包含一切费用。从2010年元月18日起，该物业的使用权、所有权归廖思精所有”。 2010年1月19日，被告支付50000元至章子来账户，章子来出具《收据》确认收到廖思精购买周忠明房屋及土地款50000元，2010年1月20日，被告转账支付55015元至章子来账户，章子来出具《收据》确认收到廖思精购买周忠明房屋及土地款55015元，并注明：该房款已结清。 2010年4月12日，被告取得《建设用地规划许可证》（地字第×号），2010年6月3日取得《建设工程规划许可证》（建字第×号）。2013年11月20日，被告支付土地出让金19073.34元。2014年1月26日，被告取得国有土地使用证【北国用（2014）第×号，地类（用途）：城镇住宅用地，使用权类型：出让，使用权面积：101.4㎡】。 庭审中，原告称双方签订了两份合同，土地转让价格是35万元，房屋转让价格30万元，总共65万元，被告没有按合同约定支付65万元。案涉土地是村集体分配给其母亲的宅基地，双方签订的《宅基地转让协议书》已经违反法律法规规定。《办证协议》以及《补充协议》虽然是其所签，但不是本人真实意思表示，其只收到被告2万元定金，其余收据不认可，也没有从被告处拿到25万元。被告抗辩双方虽然签了两份合同，但是《宅基地转让协议书》是在和原告、中介公司签订《房地产买卖及经纪合同》后，为了协助办证而签。当时购买的案涉土地已经是城镇用地，可以交易。土地上有房屋，房地产转让价格总共为25万元，被告也已经全部支付完毕。 另查明，伍世兰与原告周忠明为母子关系，伍世兰系坐落于高德××号房屋的产权人。北海市海城区高德街道办事处高菜村民委员会出具《证明》，证明高德××号与北海市是同一地址。2008年4月15日，伍世兰出具《声明》（经北海市海城区高德街道办事处高菜村民委员会盖章确认），内容为：“本人伍世兰因丈夫×××经常殴打，于1980被迫离家外出打工数十年。现回到本地高德，居无定所，有家不敢归。丈夫他已1988年婚外恋，婚外生子，一子（周×）一女（周×），同居女人（黄××）灵山县三海镇白木村人。本人伍世兰作为位于北海市产权人宣布：我生产队（高菜三队）所分给的建筑面积8×16㎡住宅地与丈夫他们无关。加上丈夫的虐待与背叛，众所周知。我不能再忍受他。现将起诉离婚，所以我决定将位于北海市，建筑面积共8×16㎡的产权交给我与他所生儿子周忠明，由他全权负责使用”。2009年12月28日，北海市海城区高德一居社区居民委员会出具《宅基地来源证明书》，载明：“周忠明，位于北海市海城区房屋，占地面积160平方米，是周忠明父母亲于70年代自建所得，现已赠与给周忠明使用，宅基地四至清楚，东至水沟，南至规划宅，西至规划路，北至规划宅，该房屋宅基地从无与其他人有争议”。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告主张转让的土地是村集体分配给其母亲伍世兰的宅基地，其无权处分。根据庭审查明事实，原告与被告于2009年9月13日签订《宅基地转让协议书》，以及原、被告与案外人北海乐都房地产代理有限公司签订《房地产买卖及经纪合同》时，案涉土地已经转为划拨用地，依法可以进行转让、交易。同时，根据伍世兰于2008年4月15日出具的《声明》以及北海市海城区高德一居社区居民委员会于2009年12月28日出具的《宅基地来源证明书》内容可知，原告有权处分案涉土地。 按照《房地产买卖及经纪合同》以及《补充协议》约定，案涉房地产转让价格由30万元调整为25万元，合同有双方当事人的签字奈印，原告抗辩并非其真实意思表示，依据不足，本院不予采信。根据房地权属一致的原则，被告购买案涉土地使用权，房屋也随之一并被转让，因此，原告主张土地转让价35万元，房屋转让价30万元，总共65万元的转让价格，无事实依据，本院不予采纳。故原、被告签订的《宅基地转让协议书》以及原、被告与北海乐都房地产代理有限公司签订的《房地产买卖及经纪合同》《办证协议》《补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告按照合同约定支付案涉房地产对价25万元，有原告出具的《收条》以及北海乐都房地产代理有限公司出具的《收据》为凭，本院予以确认，并且原告已将房地产交付给被告，双方办理了国有土地使用权的过户登记手续，合同已经履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，原告要求确认《宅基地转让协议书》无效的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告提出本案已过诉讼时效问题。本院认为，确认合同无效请求权虽名为请求权，但其实质是一种实体上的形成权，故不适用诉讼时效的规定。被告提出的诉讼时效之抗辩理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下: 驳回原告周忠明的诉讼请求。 案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告周忠明负担（案件受理费原告已向本院预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费6550元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  张 洁 二〇二〇年八月二十六日 法官助理  赖秋燕 书 记 员  符志鹄