广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初6354号原告：熊厚兰，女，1979年1月10日出生，回族，住广州市开发区。委托诉讼代理人：何丹，广东宝晟律师事务所律师。被告：广州市万畅房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区科学城东荟二街**自编**。法定代表人：周振坤，总经理。委托诉讼代理人：林秀茹，该公司职员。委托诉讼代理人：盘桂梅，该公司职员。原告熊厚兰与被告广州市万畅房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告熊厚兰及其委托诉讼代理人何丹，被告广州市万畅房地产有限公司委托诉讼代理人林秀茹、盘桂梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊厚兰向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿违约损失共计350158.73元（庭审中变更为349424.65元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告房产，主要考虑学位问题，同时，改善居住环境。在原告按被告要求提供全部资料后，一直坐等交房，在收到交房通知前往收楼时，被告才告知不能交楼。理由是银行按揭款未按揭下来，原因是由预售房变成现房，必须重新办理按揭手续。（2018）粤0112民初7711号民事判决书已经明确认定被告未能及时为原告房产办理预抵押登记手续，导致无法办理银行按揭贷款，被告承担违约责任。同时，被告在未能及时办理银行按揭手续前，将预售房产变更成现房，导致未能办理银行按揭贷款。该判决对被告违约事实认定十分清楚，被告应当承担违约责任。原告未能在女儿上初中前收楼，无法迁移户口，只能支付捐资助学费45000元。同时，在此期间租住别人房屋，原告支付租金每月6000元，另外，原告一次性支付余款，多支付利息高达50000元，导致原告损失巨大。按双方合同第十四条之规定，逾期交楼按总房价每日支付万分之二的违约金，按照原告支付总房价计算：3670427×0.02%×477=350158.73元，由于被告违约逾期交楼，应当按合同约定承担违约金。为此，原告特诉至法院，望法院判如所请。被告广州市万畅房地产有限公司辩称：1.原告于2019年10月30日才付清剩余房款，被告在其支付剩余房款后已经完成涉案房屋的交付，原告要求被告承担逾期交房违约金缺乏事实及法律依据。①原告同意付款方式由按揭方式变更为一次性付款，并于2019年10月30日一次性付清了剩余房款，被告在其支付完毕剩余房款后已将房屋交付使用。2017年7月19日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议（下称“买卖合同”），合同约定被告将位于万科山景园住宅自编号N14-1、N14-2栋3层314号房（下称“涉案房屋”）以人民币3383389元的对价出售给原告，原告选择按揭的方式支付款项，须于2017年7月19日申请银行按揭手续，并按照按揭方式付款。2018年12月14日，被告因原告一直逾期支付房款向广州市黄埔区人民法院提起诉讼【案号：（2018）粤0112民初7711号】（以下称“7711号案”），要求原告支付剩余房款1600000元及违约金。2019年6月4日，广州市黄埔区人民法院作出一审判决“原告在判决生效之日起10日内一次性支付剩余房款160万元”；2019年10月21日，广州市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判。在该案件中，因原告购买的房屋已从预售房变成现房，采取预售合同约定的付款方式已经无法继续履行，且原告在该案件一审庭审中明确表示如果不能办理按揭，其愿意一次性支付剩余房款，即原告与被告就变更合同付款方式达成一致意见，由按揭方式变更为一次性付款，原告亦以实际行动履行，于2019年10月30日一次性支付了剩余房款。被告在原告履行完毕付款义务后已将房屋交付原告使用，并不存在逾期交付的违约责任。②买卖合同明确约定原告支付房款的期限，原告逾期付款，被告有权延迟交房时间且无需承担违约责任。除付款方式变更外，双方其他的权利义务仍应按照买卖合同约定执行。买卖合同补充协议第九条约定：“如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按照合同约定支付房价款（包括面积补差款、装修款（如有））、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修基金等”。原告须严格依照合同中约定的时间向被告支付房款，否则被告有权计收违约金并延迟交房时间。本案中，原告在2019年10月30日才向被告付清剩余房款1600000元，被告有权在其付清房款后才将涉案房屋交付给原告使用，且不承担逾期交付的违约责任。③在原告缴清房款后，被告已及时通知原告收楼并办理完毕收楼手续，已经履行完毕买卖合同项下的交付义务，不存在任何违约行为。2.因原告未先履行付款义务即付清房款，被告有权相应顺延交付房屋的时间，且被告在知道原告不能按揭放款后积极与原告沟通，是原告不愿意配合处理按揭放款的相关手续导致不能办理按揭的，该损失应由原告自行承担。首先，是原告自身的原因导致其在通过银行审核放款条件后而不能放款的。按照银行当时的政策，原告选择按揭方式付款的，在按照银行要求提交办理按揭的资料并通过银行的审核后即可放款，无需先行办理预告抵押登记手续。然而，银行当时查询到原告有一套经济适用房，基于放款的风险保障并确保原告有购房资格，银行告知被告需要办理了预告抵押登记手续后方可放款。由此可知，是因为原告有一套经济适用房导致银行需要办理预告抵押登记后才能放款。其次，涉案房屋由期房变成现房属于合同履行过程中客观情形的变更，不应由被告承担责任。因原告情况较特殊，需要先行办理预告抵押后银行方可放款，被告随即为原告办理预告登记、协助办理预告抵押的事宜。2018年2月13日，涉案房屋所在的楼栋办理了大确权，导致涉案房屋不具备办理预告登记的条件，该情形属于客观不可控制情形，责任不在被告。再次，被告积极配合办理按揭贷款手续，是原告不愿意配合才导致无法继续办理按揭手续的。涉案房屋所在楼栋是在2018年2月13日办理了大确权，被告在知道涉案房屋已办理了大确权，无法继续办理预告抵押手续后，于2018年3月初就与原告沟通，为其尽快顺利通过按揭放款，先将涉案房屋的不动产权证办理到其名下。但因原告未付清房款，被告经慎重考虑，同意原告在签署了《承诺书》的前提下，先行向原告开具房款全额发票，但原告一直不愿意签署承诺函。因前期银行已通过原告所有的按揭资料，但必须要办理抵押登记后才同意放款，若原告当时愿意配合被告签署《承诺函》，则被告将在房屋交付前收齐放款，原告也可在合同约定的交付时间办理收楼手续。最后，被告已承担了原告逾期付款的责任，原告再要求被告支付逾期交付赔偿金，属于加重了被告的责任。在7711号案件中，被告已经承担了原告不能按照买卖合同约定的时间履行付款义务的责任，即原告无须向被告承担逾期支付房款的违约金。现原告又以该事项导致其逾期付款而未能在合同约定的交付时间要求被告再次承担责任，属于加重了被告的责任。综上所述，被告有权在原告缴清房款后履行交付房屋的义务，且被告已经于原告缴清房款后交付房屋，不存在任何违约行为。原告的诉讼请求没有事实、法律依据，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月18日，被告取得广州市国土资源和房屋管理局出具的案涉房屋《广东省广州市商品房预售许可证》。2017年7月19日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：1.乙方购买万科山景城自编N14-1栋、N14-2栋幢3层314号房（房屋地址：广州市萝岗区瞰山一街5号）。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米50258.3元，总金额3383389元；2.付款方式为按揭贷款方式，首期款1783389元自本预售合同网上签订之日起支付，剩余房款1600000元，须于2017年7月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；3.乙方委托甲方办理商品房预告登记，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方；4.房屋交付时间为2018年8月30日；5.甲方如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。同日，双方签订了本合同《补充协议》，修改了部分合同条款，其中将买卖合同第十一条第2款修改为：……买方选择按揭付款的，卖方应当在买方签署《商品房买卖合同》及银行或公积金中心批准买方的按揭贷款申请之日起210个工作日内，为买方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付买方或买方选择的按揭银行。签约当日，原告支付了首期款1783389元，在2018年6月27日前分期支付装修款287038元，剩余房款1600000元办理按揭贷款。2017年8月7日，熊厚兰、王忠宝（借款人）与中国建设银行股份有限公司广州白云支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款1600000元。该借款合同并经广东省广州市公证处公证。2018年2月13日，广州开发区不动产登记中心向被告发出《广州市不动产首次登记告知书》，案涉房屋已核准登记并已记载于不动产登记簿。2018年9月11日，被告向原告发出《催告函》，写明案涉房屋除首期款外，剩余房款1600000元应于2017年7月19日前申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。但因阁下未能配合办理银行按揭所需的符合银行审批要求的“广州市不动产登记种类增量房转移登记，持房地产权证抵押权设定登记受理回执”资料，致使阁下的按揭申请迄今无法通过银行审批。因此，要求原告从收到本函件之日起5个工作日内前往广州市黄埔区永顺大道长岭路万科山景城签约中心并配合被告向房地产登记机构申请办理“广州市不动产登记种类增量房转移登记，持房地产权证抵押权设定登记受理回执”的手续。原告确认收到该《催告函》，但认为已经在签订按揭合同时已提交了全部资料，被告的《催告函》是变更合同内容条款，从预售房变成了现房办理按揭手续。2018年10月19日，被告又向原告发出《催告函》，要求原告在收到本函之日起10日内前往广州市黄埔区永顺大道长岭路万科山景城销售中心一次性付清剩余房款，否则被告将按照《买卖合同》相关条款约定追究原告违约责任。原告确认收到该《催告函》，但认为责任在被告。2018年12月14日，广州市万畅房地产有限公司向本院起诉熊厚兰，请求熊厚兰支付房款1600000元及逾期付款违约金。2019年6月4日，本院作出（2018）粤0112民初7711号《民事判决书》，认定：1.熊厚兰已经依约提交了银行按揭贷款所需的资料，但广州市万畅房地产有限公司在合同签订后未及时办理涉案房屋的预告登记手续，因此，熊厚兰的按揭贷款申请至今未获得银行审批通过，责任在于广州市万畅房地产有限公司；2.剩余房款1600000元，熊厚兰按照按揭方式付款。但目前涉案房屋已经从预售房变成了现房，采取预售合同约定的按揭付款方式已经不具备继续履行的可能性。因双方均未提出解除合同的申请，本合同应继续履行，鉴于熊厚兰庭审时陈述，如果不能办理按揭，愿意一次性付款。据此，本院作出判决：1.被告熊厚兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万畅房地产有限公司支付购买广州市黄埔区（原萝岗区）瞰山一街5号（自编号N14-1栋、N14-2栋）314房的剩余房款160万元；2.驳回原告广州市万畅房地产有限公司的其他诉讼请求。熊厚兰不服，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）粤01民终16425号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签署的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚意履行。本案争议的焦点：被告是否存在逾期交房的违约责任。一、违约责任问题。按照双方签订的《广州市商品房买卖合同》约定，除首期款外，剩余房款1600000元以按揭方式付款。因原告的按揭贷款申请未获得银行审批通过的责任在于被告，该责任经生效裁判文书认定，故被告应按合同约定时间2018年8月30日交房，被告没有按约定交房，应承担逾期交房的违约责任。二、关于逾期交房时间问题。因采取预售合同约定的按揭付款方式已经不具备继续履行的可能性，鉴于原告在（2018）粤0112民初7711号案庭审时陈述，如果不能办理按揭，愿意一次性付款，但没有明确付款时间，故应以本院（2018）粤0112民初7711号案判决的时间再加10天的付款时间即2019年6月14日为付款时间。因原告不服判决提起上诉，故二审期间不应计算逾期交房时间，逾期交房时间计算为288天（2018年8月30日至2019年6月14日）。三、装修款287038元，虽然在双方签订的《广州市商品房买卖合同》中没有约定，但被告在合同约定的交房时间前已付清该款，被告向税务部门出具的《报告》也显示，装修款包括在购房款中，故本院认定该装修款属于已付房款。原告已付房款为2070427元（首期款1783389元+装修款287038元）。根据合同约定，违约金计算为119256.60元（2070427元×0.02%×288天）。原告计算违约金有误，应以本院计算为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市万畅房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊厚兰支付违约金119256.60元；二、驳回原告熊厚兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3276元，由原告熊厚兰负担2157.92元，被告广州市万畅房地产有限公司负担1118.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李强成二〇二〇年八月三十一日书记员  孙晓华附一：本案判决主要法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二：申请执行事项根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”