江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初1987号原告：苏州新虹艺教育科技有限公司，住所地苏州工业园区四季路**李公堤****。法定代表人：张国平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王俭，江苏吴中益律师事务所律师。被告：扬州金阳光控股集团有限公司，，住所地扬州市邗江区蒋王街道文汇苑****法定代表人：魏全林，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛华，江苏琼宇（现名江苏琼宇仁方）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红梅，江苏琼宇（现名江苏琼宇仁方）律师事务所律师。原告苏州新虹艺教育科技有限公司（以下简称新虹艺公司）与被告扬州金阳光控股集团有限公司（以下简称金阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新虹艺公司的委托诉讼代理人王俭，被告金阳光公司的委托诉讼代理人葛华、李红梅，庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新虹艺公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告新虹艺公司与被告金阳光公司签订的商铺租赁合同及其补充协议；2、判令被告支付违约金25752元（月租金4292元×6月）；3、判令被告赔偿各项损失796651.97元，其中学员退学费388025.86元、员工安置费142728.16元（月薪资26950元、经济补偿金48662.39元、社保公积金67115.78元）、房屋装修分摊费99550元（装潢款165000元+空调设施改造费16000元=181000元，租期5年，截至2019年1月25日已使用27个月，181000元÷5年×27月=81450元，装修余值为181000元-81450元=99550元）、固定资产分摊费40848.50元（电脑、电视、家具等固定资产计74270元，截至2019年1月25日已使用27个月，74270元÷5年×27月=33421.5元，固定资产现值74270元-33421.5元=40848.50元）、经营管理费51344.71元（含履约保证金14832元）、物业管理费74155.34元。上述违约金及各项损失共计822403.97元。事实和理由：2016年7月27日，原告新虹艺公司与被告金阳光公司签订《力宝广场商铺租赁合同》及《补充协议书》、《商铺租赁合同补充协议》，合同约定：被告将其所有的位于扬州市邗江区租赁区域及其设施出租给原告，由原告用于经营新虹艺少儿美术馆，租赁面积为207.49平方米，租赁期限从2016年7月27日至2021年7月26日止。同时《补充协议书》约定：在本合同的租赁合同期限之内，甲方（指被告）不得招租和经营与乙方（指原告）同类业态的商户，在本广场之内，如发现其他机构经营艺术培训包括上条规定业务范围的，属甲方违约，乙方立即停止支付一切费用，在收到乙方投诉14个工作日内，甲方需责令其整改到位，并以书面形式答复乙方，乙方有权扣除整改期间的日租金及物业管理费作为对乙方的补偿；如若甲方责令整改未果，乙方有权解约，并向甲方追究因解约造成的一切损失。上述合同生效后，原告按约履行。但2018年5月起原告发现在力宝广场101室有一商户在进行装修并作宣传，后核实该商户系扬州青蓝美艺术培训有限公司开办，店招为“青蓝美书画”，经营儿童书画培训，该商户的经营业态与原告高度类同。为此，原告在2018年5月20日发函给被告，要求其按约整改，同时在未能妥善处理违约事项之前，原告不予交缴任何租金、物业管理费、水电费等一切费用。因被告没有整改，故在2018年7月9日原告又委托律师致函，要求改正违约行为并承担相应的违约责任。被告均置之不理。自2018年6月“青蓝美书画”店面开业后，原告经营状况下滑。期间被告未进行整改，只是提出降低租金，另在商场内为原告提供价值五、六万元的宣传活动，原告未同意。2018年8月22日，被告及其委托的经营管理方扬州优尼柯经营管理有限公司及物业管理方扬州力宝物业经营服务有限公司三方联合发函催缴租金、经营管理费及物业管理费并限期停电停水。2018年11月13日，三方同时向原告致函解除相应合同并要求支付拖欠的费用，同年12月24日左右将原告承租的商铺停电停水、同年12月26日封锁铺面，导致原告无法正常上课，自此原、被告双方签订的商铺租赁合同终止履行。此后原告只得遣散员工，退还学员的培训费用，投入的装修无法收回，给原告造成损失。2019年3月，三方发函给原告要求搬离，原告回复要求继续租赁，不得擅自处理原告财物。原告认为，被告违反补充协议书的约定在本广场之内招租与原告同类业态的商户，其违约行为致使原告的利益受损，理应承担相应的赔偿责任，故诉至法院请求支持上述诉讼请求。原告围绕诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、2016年7月27日《力宝广场商铺租赁合同》及《补充协议书》、《商铺租赁合同补充协议》；2016年9月18日《商铺租赁合同补充协议》。2、被告金阳光公司、扬州优尼柯经营管理有限公司、扬州力宝物业经营服务有限公司《催款通知书》，原告缴纳租金、经营费、物业费的银行付款回单数份。3、“青蓝美书画”店面照片；2018年5月20日原告致被告《告知函》；2018年7月9日原告致被告《律师函》及邮寄存联；2018年12月25日及12月26日原告委托诉讼代理人王俭微信聊天截屏，图片显示原告店铺被锁门。4、学员退费表及转账银行付款回单。内容显示：退费学员143名、累计4267课时，该143名学员在2019年2月-3月退培训费合计388025.86元。原告补充陈述，2018年12月26日被告将原告店铺锁门后，原告在门前接待退费的学员及家长。正常经营状态下，所收取培训费中90%以上属利润，员工工资、提成及培训材料等成本开支仅占10%左右。5、2018年12月份员工工资表、《企业网上银行电子回单》。内容显示：原告有刁荣琰、陈丽华、王娟、季忆、陈静文、林研妍等六名员工，该六名员工2018年12月应发工资27333元、扣个人社保公积金2910.78元，实发24379.77元；《员工解除劳动合同协议书》，内容显示：原告与该六名员工解除劳动合同应付经济补偿金合计48662.39元。原告补充陈述，原告在扬州仅有此一家培训机构，刁荣琰等六名员工都是在扬州本地招收的，均在扬州邗江区社保中心缴纳的养老保险。被告锁门后，原告于2019年1月辞退其中三名员工并与其解除劳动合同。其余三名：一个是校长刁荣琰，另两名是陈静文老师、王娟老师，当时她们处于怀孕期间不得解除其劳动合同，分别作出不同的处理方式。6、购买电脑（购价3050元及5440元）、创维彩电（购价5740元）、电子计算机（2200元）、凳子（购价1624元）税务发票数张，购买家具税务发票及《家具购销合同》、定制清单（价格28920元），上述财产合计46974元。7、新虹艺公司扬州力宝分公司与苏州市香山装饰工程有限公司签订的《施工合同》一份。主要内容：工程地点为扬州市邗江区，工程始竣日期为2016年9月2日起至2016年10月25日完工，工程总造价165000元；室内装修工程款税务票据两张（金额分别为10万元及65000元）。8、原告与苏州春欧机电工程有限公司签订的《空调设施改造施工合同（扬州力宝广场）》一份，载明合同总价优惠后计16000元；空调维修费税务票据两张（金额分别为1万元及6000元）。9、2018年8月22日被告金阳光公司、扬州优尼柯经营管理有限公司及扬州力宝物业经营服务有限公司联合向原告新虹艺公司致函《关于尽快支付拖欠费用暨停水、停电的通知函》；10、2018年11月13日被告金阳光公司、扬州优尼柯经营管理有限公司及扬州力宝物业经营服务有限公司分别作出解除合同通知书，因经催要原告未缴纳相关费用，故通知解除合同。其中，扬州优尼柯经营管理有限公司作出的《关于解除经营管理合同的通知书》载明：原告于收到本通知书后三个工作日内支付拖欠经营管理费16799.03元、逾期付款违约金19713.68元（违约金暂计算至2018年10月15日），合计36512.71元；原告已缴纳的履约保证金14832元不予退还。上述经营管理费、违约金及履约保证金合计51344.71元。扬州力宝物业经营服务有限公司作出的《关于解除物业管理合同的通知书》载明：原告于收到本通知书后三个工作日内支付拖欠费用合计31301.92元、逾期付款违约金42853.42元（违约金暂计算至2018年10月15日），合计74155.34元。原告补充陈述，上述所欠经营管理费、物业管理费及违约金，原告尚未缴纳，但是案外人扬州优尼柯经营管理有限公司及扬州力宝物业经营服务有限公司有权向原告主张，故本案中作为原告的损失进行主张。履约保证金，扬州优尼柯经营管理有限公司不同意退还，亦作为原告的损失主张。被告金阳光公司辩称，一、原、被告签订涉案租赁合同后，合同履行过程中，原告一直未按约及时支付租金，多次在被告催收后才予以交纳，故原告违约在先。二、2018年3月被告与新商户签订的租赁合同中，新商户店招名称为青蓝美少儿培训，并不存在与原告经营项目有冲突的培训内容。新商户在实际经营中增加了美术绘画培训项目，并非被告主观上故意违约。三、即使被告招租新商户的行为被认定违反补充协议书的约定，该补充协议书同时也约定，整改期间的租金及物业管理费是作为对原告的补偿。该补偿金从性质上属于违约金，已足以弥补原告的损失。本案中，原告从2018年7月1日起至今未支付被告租金，即相当于被告从2018年7月1日起已经向原告承担违约金，且数额过高，故原告再向被告主张违约金25752元属于重复主张，依法不应支持。四、新商户入驻力宝广场后，原、被告双方多次进行磋商未果。在此期间原告一直是正常经营的，被告并未以原告未付租金为由阻止其经营。2018年12月26日原告自行停业，据被告了解，因原告拖欠案外人扬州力宝物业经营服务有限公司物业管理费及扬州优尼柯经营管理有限公司经营管理费，两公司多次催要未果后，加之原告电费卡中无资金，导致原告被停电停水和封门。两公司作为独立法人，其行为与被告无关。可见，原告的停业与被告招租新商户的违约行为无关，故原告主张的各项损失即停业所致损失796651.97元不应由被告承担。五、对于原告主张的各项损失及其所提供证据的质证意见，其中，原告提供的《催款通知书》及银行付款回单足以证明原告在履行合同过程中一直未能按约支付租金，属先行违约；对原告提供的学员退费表的真实性不予认可，无法确认原告处是否是有这些学员；对原告提供的员工工资表、《员工解除劳动合同协议书》的真实性不予认可，无法确认原告的用工情况。原告应补充提供劳动合同书、社保缴纳凭证等证据加以证明；对原告提供的《施工合同》、《空调设施改造施工合同（扬州力宝广场）》、《家具购销合同》及相关发票等证据真实性不予认可。2019年3月被告发函要求原告清空腾让商铺，遭原告拒绝。2019年4月，被告将原告承租的商铺进行清空，室内物品另行保管，全程录像。故对于原告主张的电脑、彩电、电子计算机、家具等物品损失，不同意赔偿，被告同意将物品退还原告。请求依法判决。本院经审理认定事实如下：2016年7月27日，被告金阳光公司（甲方）与原告新虹艺公司（乙方）签订《力宝广场商铺租赁合同》及《补充协议书》、《商铺租赁合同补充协议》，约定：甲方将其所有的位于扬州市邗江区租赁区域及其设施出租给乙方，用于经营新虹艺少儿美术馆，租赁面积为207.49平方米，租赁期限从2016年7月27日至2021年7月26日止，第一年、第二年日租金0.65元/㎡/天，第三年、第四年日租金0.68元/㎡/天，第五年日租金0.71元/㎡/天；租金给付方式：……除首期租金外，其他租金按每三个完整的自然月为交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的25号前向甲方一次性足额支付下一个交费期的租金；逾期7天未付清租金，甲方可暂停其水电供应或其他服务；逾期15天，甲方有权解除本合同收回商铺，乙方应按本合同约定承担违约责任。租赁合同第8.5条约定，合同履行期内，甲方违反合同且严重妨碍乙方正常经营的，乙方书面通知后7天不予改正，导致乙方无法继续经营的，乙方有权解除本合同并有权要求甲方退还履约保证金、支付违约金（违约金数额为解除合同时该租约年6个月的租金总额）。《补充协议书》约定，鉴于在区域范围内，艺术培训市场需求有限，为避免同类恶性竞争，造成市场混乱，双方就有关甲方招租同类业态商户的事宜达成如下一致意见：在本合同的租赁合同期限之内，甲方不得招租和经营与乙方同类业态的商户，具体包括且不限于经营少儿书法、动漫、手工、陶艺、素描、油画、国画、水彩、水粉、美术启蒙等教育培训的商户，除乙方外，其他任何机构不得在本商场内组织开展任何与美术相关的教学培训。在本广场之内，如发现其他机构经营艺术培训包括上条规定业务范围的，属甲方违约，乙方立即停止支付一切费用，在收到乙方投诉14个工作日内，甲方需责令其整改到位，并以书面形式答复乙方，乙方有权扣除整改期间的日租金及物业管理费作为对乙方的补偿；如若甲方责令整改未果，乙方有权解约，并向甲方追究因解约造成的一切损失。《商铺租赁合同补充协议》约定：乙方应于2016年7月27日前进场装修，同年9月30日前完成装修工程，同年10月1日对外营业；在符合该条约定的情况下，甲方同意免收2016年7月27日至2016年12月31日期间的租金21184元。2016年9月18日原、被告再次签订《商铺租赁合同补充协议》，将免租期延长至2017年2月11日。同时，原告分别与扬州优尼柯经营管理有限公司、扬州力宝物业经营服务有限公司签订了《力宝广场经营管理合同》、《力宝广场物业管理合同》及《补充协议》。其中《力宝广场经营管理合同》第2.1.3条约定乙方签约起三日内一次性支付履约保证金14832元（原告于2016年9月20日缴纳）。原、被告签订租赁合同后，原告按约定标准交纳了截至2018年6月30日租金，在交付时间上未按约及时交纳，多次出现经原告催要后才交纳的情况。被告于2018年3月30日与他人签订《力宝广场物业管理合同》，将力宝广场2层2020号铺位等面积280平方米的区域出租给他人经营青蓝美少儿培训，租期5年。2018年5月，原告发现新商户经营的店招为“青蓝美书画”与原告经营业态高度类同，遂于5月20日发函给被告要求其按补充协议书约定在14个工作日内整改，事情未妥善处理前不予缴纳租金、物业管理费及水电费。2018年7月9日，原告向被告发出律师函，主要内容：“青蓝美书画”已正常开业，被告整改未果已构成违约，函告停止违约行为并按约承担违约责任。2018年8月22日，被告及扬州优尼柯经营管理有限公司、扬州力宝物业经营服务有限公司三方联合发出《关于尽快支付拖欠费用暨停水、停电的通知函》，向原告催缴2018年7月1日-2018年9月30日期间的租金、经营管理费及物业管理费合计45379.67元，并限期停电停水。2018年11月13日，三方同时向原告致函解除相应合同并要求支付拖欠的租金及物业经营管理费用。其中，被告金阳光公司作出的《关于解除租赁合同的通知书》主要内容：原告经被告于2018年6月30日及2018年11月13日书面催要仍未缴纳租金，严重违反租赁合同约定，现正式通知原告：1、通知书送达之日起，双方租赁合同解除；2、收到本通知书后三个工作日内支付拖欠费用43678.07元、逾期付款违约金23386.93元（暂计算至2018年10月15日）；3、收到本通知书后三日内向被告交还商铺，办理书面交还手续，否则视为原告已自动搬离，商铺内如有遗留物品视为自动抛弃。被告有权按照租赁合同进入该商铺并进行清理，由此产生的责任及费用由原告自行承担。2018年12月24日左右，原告承租的商铺被停电停水，2018年12月26日，原告承租的商铺被锁门，此后原告未再经营。2019年3月，被告发函要求原告清空腾让商铺未果。2019年4月，被告将原告承租的商铺清空，室内物品另行保管。本案争议焦点为：涉案商铺租赁合同提前终止履行所产生的损失由谁承担？原告的各项损失如何确定？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告新虹艺公司与被告金阳光公司签订的商铺租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订的《补充协议书》亦为当事人真实意思表示，各方应遵照执行。涉案合同租赁期限为2016年7月27日-2021年7月26日，在合同履行期内，被告金阳光公司于2018年3月将力宝广场2楼的其他商铺出租给同样从事少儿美术培训的新商户，已然违反了双方补充协议书中关于“甲方不得招租和经营与乙方同类业态的商户”的约定，其行为构成违约。被告辩称与新商户签订的租赁合同中仅为少儿培训，美术书画的内容系新商户事后增加，其主观上不存在违约故意。即便如此，被告作为涉案商铺租赁合同方应受补充协议书的约束，在同一场所进行招租时对新商户的租赁用途负有高度注意义务及提醒义务，故应认定被告未尽到合同义务。从2018年5月原告致函被告要求整改未果，到2018年8月原告及扬州优尼柯经营管理有限公司、扬州力宝物业经营服务有限公司三方联合发函催缴拖欠费用，最后到2018年12月下旬原告的商铺被停电停水、2018年12月26日被锁门停业，导致双方租赁合同提前终止履行的主要原因在于被告违反补充协议书的约定招租与原告同类业态的商户，故被告对于涉案商铺租赁合同提前终止履行所产生的损失应承担主要违约损害赔偿责任。涉案商铺租赁合同约定，原告应当及时缴纳租金，逾期7天未付清租金可暂停其水电供应，原告逾期15天未付清租金，被告则有权解除合同。在合同履行过程中，原告多次存在未按时交纳租金、物业管理费及经营管理费的现象，且屡次经催要才交纳，据统计，逾期交付时间有8天、11天、24天不等，原告迟延缴纳租金的行为亦严重违反了租赁合同的约定，在合同履行过程中亦存在过错，应承担次要赔偿责任。结合具体案情，本院认定对于涉案商铺租赁合同提前终止履行所产生的相关损失，由被告承担60%的违约损害赔偿责任。对于原告主张的各项损失，本院将依据法律规定并结合原告所举证据予以认定。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于原告主张按照6个月租金计算的违约金25752元，根据双方租赁合同约定，被告违反合同且严重妨碍原告正常经营的，经原告书面通知后7天不予改正导致无法继续经营的，原告有权解除合同并有权要求被告支付违约金，违约金数额为解除合同时当年6个月的租金总额。本案中，被告违约招租后，原告通知其整改但未要求解除合同，且原告自2018年7月1日起至2018年12月26日合同终止履行期间未缴纳租金，并不存在租金损失，加之原告在本案中已主张了因被告违约所致各项损失，故该违约金本院依法不予支持。关于原告主张的学员退学费损失388025.86元，原告提供了学员退费表及银行付款回单，被告对学员退费表的真实性不予认可。鉴于原告存在培训学员的客观事实，所提供的退学费银行转账付款回单较为详尽，被告对该证据虽持有异议但未提供反证，故本院将参照该证据确定损失。原告陈述所收取培训费中90%以上属利润，员工工资、提成及培训材料等成本开支仅占10%左右但对此未能举证证明，本院不予采纳。考虑到租金、物业及经营管理费、装潢折旧、员工工资、培训材料等经营成本，本院认为应将所收取的培训费中30%作为原告经营利润为宜，故学员退学费损失为116407.58元（388025.86元×30%）。关于原告主张的员工安置费142728.16元（月薪资26950元、经济补偿金48662.39元、社保公积金67115.78元），被告对原告提供的员工工资表、《员工解除劳动合同协议书》的真实性不予认可，认为尚需补充提供劳动合同书、社保缴纳凭证等证据，故本院对原告提供的该组证据的证明力不作认定。本案中，原告称青蓝美书画入驻后其经营状况严重下滑但未提供证据证实，且原告自2018年5月发现青蓝美书画入驻到2018年12月26日涉案合同终止履行期间长达六个月时间内，如出现经营状况严重下滑即应有步骤地缩减教职员工，以减少损失。考虑到涉案合同提前终止履行确会给原告造成教职员工工资收入及提前解除劳动合同经济补偿金等损失，对于原告主张的该项损失，本院依法酌定为4万元。关于房屋装修分摊费及空调设施改造分摊费损失，由于原告提供的《施工合同》、《空调设施改造施工合同（扬州力宝广场）》及相关税务票据与当时财务入账凭证相互吻合，故本院对该组证据的证明力予以认定，据此可以认定涉案租赁场所装潢造价为165000元、空调设施改造费16000元。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释相关规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值，由双方根据各自的过错承担相应的责任。剩余租赁期内的装修物残值损失=形成附合的装饰装修物的装修费用×剩余租赁期(合同约定的租赁期限－已使用的租赁期限)÷合同约定的租赁期限。对于装修物残值损失，涉案租赁合同约定租期5年，履行期限为2016年7月27日-2018年12月26日计29个月，剩余期限为31个月，故本案中装修物残值损失为85250元（165000元×31月÷60月）。对于空调设施改造分摊费，因空调系可拆除移动资产，合同终止履行后原告可自行拆除移走，该损失依法不予支持。关于原告主张的电脑、电视、家具等固定资产分摊费，因上述物品为流动性资产，原告应在租赁合同终止履行时及时加以处置，由出租人负担该损失无法律依据，故该项请求不予支持。本案庭审中，被告陈述清空时全程录像，相关物品已另行安置，原告可据此从被告处取回物品，被告予以配合。关于原告主张的经营管理费51344.71元（含履约保证金14832元）、物业管理费74155.34元，因涉及案外人，且除已缴纳履约保证金外其余未实际发生，故本案中不予处理。综上，本院确定原告的各项损失为：学员退学费损失116407.58元，员工月工资、社保公积金及经济补偿金损失4万元，装修物残值损失85250元，合计241657.58元，由被告赔偿其中60%计144994.55元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一项的规定，判决如下：一、确认原告苏州新虹艺教育科技有限公司与被告扬州金阳光控股集团有限公司签订的《力宝广场商铺租赁合同》、《补充协议书》、《商铺租赁合同补充协议》已于2018年12月26日终止履行；二、被告扬州金阳光控股集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告苏州新虹艺教育科技有限公司各项损失144994.55元；三、驳回原告苏州新虹艺教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12024元，由原告苏州新虹艺教育科技有限公司负担8824元，被告扬州金阳光控股集团有限公司负担3200元（此款原告已预交，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告3200元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：中国工商银行扬州分行汶河支行，账户：11×××57）。审 判 长  祁胜群人民陪审员  丁久祥人民陪审员  张 磊二〇二〇年八月十三日书 记 员  王 悦