福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0825民初1323号原告：连城县连发城市建设有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇莲中北路**莲花花园**楼**，统一社会信用代码91350825751363881H。法定代表人：黄楠，职务总经理。委托诉讼代理人：杨先润，福建致平律师事务所律师。被告：连城县莲峰镇爱星幼儿园，住所地福建省连城县莲峰镇北大东路**冠华小区**，统一社会信用代码52350825MJC620382A。法定代表人：邓喜梅，职务：园长。委托诉讼代理人：童文煌，福建启赞律师事务所律师。原告连城县连发城市建设有限公司（以下简称连发公司）与被告连城县莲峰镇爱星幼儿园（以下简称爱星幼儿园）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连发公司委托诉讼代理人杨先润，被告爱星幼儿园法定代表人邓喜梅及其委托诉讼代理人童文煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连发公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除连发公司与爱星幼儿园于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》；二、判令爱星幼儿园立即将坐落于连城县莲峰镇莲花花园8＃、9＃、10＃底层（洗衣房、管理用户、幼儿园等共计建筑面积1364.5平方米）腾房并交还连发公司；三、判令爱星幼儿园支付连发公司自2018年12月1日起至将店面交还之日止的租金（2018年12月份租金为51851元，2019年年度租金为628434元，2020年租金按每月53941元计算，2021年租金按每月55558.75元计算，2022年租金按每月57225.5元计算，2023年租金按每月58942元计算，2024年租金按每月60711元计算，2025年租金按每月62532元计算，2026年租金按每月63770元计算）；四、判令爱星幼儿园赔偿连发公司因逾期交付租金的损失20000元；五、本案案件受理费由爱星幼儿园负担。事实与理由：爱星幼儿园通过招投标的形式，于2018年3月24日中标连发公司的连城县幼儿园租赁项目，连发公司与爱星幼儿园于2018年7月31日签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》（以下简称合同）约定：连发公司将莲花花园8＃、9＃、10＃底层（洗衣房、管理用户、幼儿园等共计建筑面积1364.5平方米）出租给爱星幼儿园作幼儿园合法办学之用（见合同第一条）。租赁期限为八年（从2018年9月1日至2026年8月31日止）（见合同第二条）。租金为：2018年每月租金51851元（每平方米38元），2019年度租金628434元，2020年度年租金647287元，2021年度年租金666705元，2022年度年租金686706元，2023年度年租金707308元，2024年度年租金728527元，2025年度年租金750383元，2026年租金510161元；租金支付时间及方式：每年租金爱星幼儿园分四期支付连发公司，每三个月为一期，一次性支付该年度租金的四分之一（见合同第三条）。签订合同时，爱星幼儿园交付连发公司20000元作为保证金，合同期满爱星幼儿园未违约连发公司如数退还。爱星幼儿园若逾期未交付租金等，保证金20000元作为赔偿连发公司的部分损失，且连发公司有权中止合同（见合同第八条）。合同签订后，连发公司按约将租赁物交付给爱星幼儿园使用。爱星幼儿园仅于2018年7月31日向连发公司支付了2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金155553元。此后，业经连发公司多次催要，爱星幼儿园均未向连发公司交付自2018年12月1日起至起诉日止的租金。综上所述，爱星幼儿园逾期交付租金的行为已构成违约，致使连发公司的合同目的无法实现，连发公司依法有权与爱星幼儿园解除合同，有权向爱星幼儿园主张未交付的租金。为维护连发公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持诉请。爱星幼儿园辩称，一、连发公司主张解除《房屋租赁合同》条件不能成立。1．连发公司2018年3月发布的《连城县幼儿园租赁项目招标文件》明确招标项目为幼儿园租赁项目，合同目标就是将场所对外招标租赁开办幼儿园。2．幼儿园租赁项目中标后，在爱星幼儿园申报办园时，才知道该租赁项目所在地的连城县工程尚未取得建筑工程消防竣工验收，且存在高空坠物的安全隐患。3．根据目前法律规定，开办幼儿园取得许可的前提条件之一就是应先取得开办场所的建筑工程竣工消防意见书或建筑工程竣工消防验收备案。因连城县建设工程消防项目未竣工验收，造成爱星幼儿园无法如期申办开园。至2019年6月18日，在爱星幼儿园的努力下，多方协助连发公司，才取得了建筑工程竣工消防验收备案凭证。因此，爱星幼儿园认为，因连发公司原因导致爱星幼儿园无法如期申报办园的损失应当由连发公司承担，爱星幼儿园暂停支付租金，是合理的自救行为，不能构成连发公司主张解除合同的理由。二、连发公司在履行《房屋租赁合同》过程中存在严重违约在先行为，爱星幼儿园是具有正当理由未支付租金，连发公司无权要求爱星幼儿园支付消防验收之前的租金。1．爱星幼儿园基于对国有企业的信赖，参与连发公司的“连城县幼儿园租赁项目”的招投标并且中标，中标后双方签订了《房屋租赁合同》，但连发公司在整个招投标及合同签订过程中对租赁物是否符合办学条件避而不谈，未尽到合理告知义务，爱星幼儿园认为该工程项目是政府工程，基于信赖，在连发公司未予解释说明的情况下，根本无从知晓租赁物不符合办学条件，连发公司提供不能达到开园办学条件目的的租赁物给爱星幼儿园，主观上存在严重过错，根据《合同法》第二百一十六条规定，连发公司应把符合合同约定用途的租赁物交付爱星幼儿园，但连发公司并未按约交付，连发公司存在违约在先行为。2．连发公司的招标文件表明：本案租赁物的租赁目的是开办莲花幼儿园，且只能用于合法经营幼儿园。而合法开办幼儿园必须取得《中华人民共和国民办学校许可证》，取得该许可的前提条件之一，就是取得开办场所的建筑工程竣工消防意见书或建筑工程竣工消防验收备案凭证，但连发公司长期无法取得建筑工程竣工消防意见书，连发公司在发布招标公告的时候明知其尚未取得建筑工程竣工消防意见书，不具备办理幼儿园的客观条件，却向社会公开邀请招标，在爱星幼儿园中标后也未积极办理建筑工程竣工消防意见书，导致爱星幼儿园在2019年2月18日被连城县教育局通知停止办园、停止对外一切招生工作，并影响到爱星幼儿园至今无法取得《中华人民共和国民办学校许可证》，爱星幼儿园现无法继续办学，损失惨重。3．《合同法》第二百二十七条虽有“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”规定，但本案中的租赁物属于不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定，且导致承租人不能使用，爱星幼儿园作为承租人是具有正当理由不予支付租金，连发公司无权要求爱星幼儿园支付消防验收之前的租金。三、根据《合同法》第一百一十二条规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当采取补救措施。本案连发公司因租赁物未取得建筑工程竣工消防意见书或建筑工程竣工消防验收备案凭证，向爱星幼儿园提供不能达到开园办学条件租赁物，属于履行合同义务不符合约定的情形，且没有及时采取补救措施，在2019年6月18日经爱星幼儿园多方协调，才取得消防验收备案凭证，爱星幼儿园在本案没有过错，不应承担连发公司主张的逾期交付租金20000元损失赔偿金。四、爱星幼儿园基于信赖利益，在订立《房屋租赁合同》后，已在租赁房屋投入办园资金200余万，用于建设幼儿园，如果《房屋租赁合同》解除将造成爱星幼儿园毁灭性损失（如装修、招聘工作人员成本、购置办学物品等），爱星幼儿园将保留向连发公司追诉的权利。五、连发公司未经双方协商一致的情况下，擅自于2019年2月18日单方中止爱星幼儿园房屋租赁合同关系，并限制爱星幼儿园使用出租场地，连发公司向爱星幼儿园主张2019年2月18日以后的租金，已无事实和法律依据。六、退一步讲，在2020年2月-6月疫情期间，受新冠疫情影响，在爱星幼儿园本身处于严重亏损状态下，已举步维艰，亦应根据政策予以减免租金。根据中共龙岩市委办公室、龙岩市人民政府办公室关于印发《龙岩市应对新型冠状病毒肺炎疫情扎实做好“六稳”工作的若干措施》的通知中，关于对承租国有资产类经营性用房的中小企业减免租金的文件精神，连发公司亦应对爱星幼儿园减免疫情期间的租金。综上，爱星幼儿园认为，连发公司违约在先，其无权要求爱星幼儿园支付消防验收之前及疫情期间的租金，连发公司的所有诉讼请求均无事实依据，为此恳请法庭在查明事实的基础上依法驳回连发公司的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2018年3月12日，连发公司就连城县幼儿园租赁项目发布《招标文件》。《招标文件》载明：租赁期限八年；招标内容：幼儿园位于连城县，总面积1364.5㎡，其中幼儿园洗衣房面积18.33㎡，管理用房（3套）面积计641.23㎡，幼儿园面积704.94㎡。2018年3月23日，爱星幼儿园向连发公司支付租赁保证金20000元。2018年3月27日，爱星幼儿园以38元／㎡／月的价格中标。2018年7月31日，连发公司作为甲方与爱星幼儿园作为乙方签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定主要内容有：“甲方同意将座落在连城县莲峰镇莲花花园8＃、9＃、10＃底层（洗衣房、管理用房、幼儿园等共计建筑面积1364.5平方米）出租给乙方作为幼儿园合法办学之用。二、租赁期限：捌年，即从2018年9月1日至2026年8月31日止。三、租金、付款时间及方法：1、租金：2018年每月租金51851元（每平方米38元），（该价格为2018年度价格，价格按每年递增百分之三），2018年租金人民币207404元。2019年度年租金人民币628434元。2020年度年租金人民币647287元。2021年度年租金人民币666705元。2022年度年租金人民币686706元。2023年度年租金人民币707308元。2024年度年租金人民币728527元。2025年度年租金人民币750383元。2026年租金510161元人民币。2、装修期：自合同签订之日起租赁物由甲方移交乙方装修，至2018年8月31日止免收租金。3、租金支付时间及方式：每年租金乙方分四期支付甲方，每三个月为一期，一次性支付该年度租金的四分之一，每期支付时间为每3个月首月的1日以前，乙方以转账形式向甲方支付租金……八、签订合同时，乙方交付20000元的保证金给甲方，如合同期满乙方未违约甲方如数退换。若乙方发生下列情形之一，该保证金作为赔偿甲方的部分损失，并且甲方有权中止合同，并追加由此造成的损失。1、逾期交付租金。……。”合同签订当日，爱星幼儿园向连发公司支付了2018年9月1日至2018年11月30日的租金合计155553元，此后，未再支付租金。2018年9月至2019年8月间，连城县教育局曾四次以爱星幼儿园存在无法提供消防验收合格备案凭证、园舍不独立等办学隐患及问题向爱星幼儿园发送整改通知书，要求爱星幼儿园进行整改，停止办学。2019年2月18日，连发公司向爱星幼儿园发《律师函》，要求爱星幼儿园在收到律师函之日起三日内向连发公司支付本应在2018年12月1日前支付的租金156590元，并且自贵单位收到本律师函之日起连发公司中止与爱星幼儿园签订的《房屋租赁合同》，直至付清拖欠的租金。2019年7月30日，涉案租赁物在连城县住房和城乡建设局验收备案。另查明，爱星幼儿园从2018年9月起开始招生办学至2019年年底。本院认为，连发公司与爱星幼儿园签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，依法成立生效，双方应依约履行各自的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，爱星幼儿园仅依约支付一个季度的租金后，经连发公司催收，未再支付租金属违约行为，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，连发公司作为出租人在承租人不缴纳租金时，其有权解除合同，并要求爱星幼儿园腾房并返还涉案租赁物；依据《房屋租赁合同》，爱星幼儿园仍应依约支付自2018年12月1日起至实际交还租赁物之日止按合同约定计算的租金；关于保证金20000元，双方约定返还保证金的条件为合同期满爱星幼儿园未违约，但现因爱星幼儿园逾期交付租金导致《房屋租赁合同》提前解除，根据约定，该保证金应作为赔偿连发公司的损失即用于抵扣连发公司主张的逾期交付租金损失。综上，连发公司要求解除其与爱星幼儿园签订的《房屋租赁合同》，要求爱星幼儿园腾房并交还涉案租赁物、支付租金及赔偿逾期交付租金损失的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。因受新冠肺炎疫情影响，疫情期间爱星幼儿园停止办学，本院酌情确定连发公司减免收取三个月租金。爱星幼儿园称涉案租赁物所在的连城县工程尚未取得建筑工程消防竣工意见书或建筑工程竣工消防验收备案凭证导致其无法如期申办开园，其暂停支付租金是合理的自救行为，不能构成连发公司主张解除合同的理由，爱星幼儿园具有正当理由不支付租金，连发公司无权要求爱星幼儿园支付消防验收之前的租金等辩解，因爱星幼儿园自2018年9月起已开始招生办学，实际占有使用租赁物，其辩解没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除连城县连发城市建设有限公司与连城县莲峰镇爱星幼儿园于2018年7月31日签订的《租赁合同》。二、连城县莲峰镇爱星幼儿园应于判决生效之日起十五日内将连城县莲峰镇莲花花园8#、9#、10#底层（洗衣房、管理用房、幼儿园等共计建筑面积1364.5平方米）腾房并交还连城县连发城市建设有限公司。三、连城县莲峰镇爱星幼儿园应于判决生效之日起二十日内支付自2018年12月1日起至实际返还租赁物之日止按合同约定计算的租金（2020年扣减三个月租金）。四、连城县莲峰镇爱星幼儿园应赔偿连城县连发城市建设有限公司逾期交付租金的损失20000元（已用租赁保证金抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12960.4元，减半收取6480.2元，由连城县莲峰镇爱星幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  杨映辉二〇二〇年八月二十八日法官 助理  桑建霞代理书记员  华娴锋附注法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。