湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初3290号原告：湖北怡清雅筑房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区马池路8号，统一社会信用代码914200007987600324。法定代表人：孔德恒，总经理。委托诉讼代理人：宋倩、杨幸，公司员工。被告：宋献彬，男，1986年8月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市砀山县，住湖北省武汉市黄陂区，第三人：交通银行股份有限公司湖北省分行，营业场所武汉市江汉区建设大道847号，统一社会信用代码91420100931155553N。负责人：单增建。委托诉讼代理人：章勇辉、余多，北京大成（武汉）律师事务所律师原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司（以下简称怡清雅筑公司）与被告宋献彬、第三人交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称交行湖北省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告怡清雅筑公司的委托诉讼代理人宋倩、第三人交行湖北省分行的委托诉讼代理人章勇辉到庭参加了诉讼，被告宋献彬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡清雅筑公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东130405913）已解除；2、被告配合原告办理上述商品房买卖合同解除备案等相关手续；3、案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月18日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：被告宋献彬购买原告所开发的武汉恒大城37-1-2001房屋，付款方式为按揭付款，合同签订同时付清首付款189,246元，并向第三人申请按揭贷款430,000元，将取得的按揭贷款全部一次性转付原告指定的账户，房屋总价款为619,246元。在《房地产权证》办理完毕前，被告宋献彬未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除本《武汉市商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时被告宋献彬必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。之后，原、被告与第三人签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定被告为购买案涉房屋向第三人申请按揭贷款430,000元，原告为上述贷款的履行承担阶段性连带责任保证。因被告宋献彬未依照《个人房产抵押贷款合同》偿还贷款本息，导致原告承担了合同项下的阶段性连带责任保证。2018年6月4日，原告向被告宋献彬送达解除合同通知书。综上，依照合同相关约定及有关法律规定，原告在承担阶段性连带责任保证后享有合同约定的解除权，从合同解除之日起，被告宋献彬有义务配合原告办理案涉商品房买卖合同的解除备案手续。被告宋献彬未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人交行湖北省分行陈述，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，原、被告与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，第三人依照合同约定已经实际发放银行贷款，被告应当承担还款责任，原告应当承担阶段性保证责任。原告要求解除《武汉市商品房买卖合同》，并不影响原、被告及第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》。出于节约诉讼资源的目的，第三人同意如法院判决解除《武汉市商品房买卖合同》，则原告应代被告向第三人偿还剩余的欠款本息。原告偿还全部欠款本息后，第三人可以配合原告解除商品房抵押手续。如法院判决不解除《武汉市商品房买卖合同》，则被告应当继续履行还款义务。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据庭审中确认的证据及当事人陈述，综合认定本案事实如下：2014年12月18日，怡清雅筑公司（出卖人）与宋献彬（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东130405913），约定买受人购买出卖人开发的位于东西湖区金银湖环湖中路东、柏环二路北怡清雅筑二期商品房，所购商品房为上述项目中的第37号楼1单元20层1号房，约定建筑面积为91.16平方米，单价为每平方米6,792.96元，总金额619,246元。关于付款方式约定，买受人应于2014年12月18日前，一次性存入商品房首付款189,246元，其余价款办理贷款。此外，合同还对逾期付款违约责任、面积确认及面积差异处理、交房期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任等进行了约定。合同附件六，即合同补充协议第二条第二款第5项约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。2014年12月25日，宋献彬（借款人）与交行湖北省分行（贷款人）、怡清雅筑公司（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定借款人向贷款人借款430,000元用于支付怡清雅筑二期第37号楼1单元20层1号房购房款。关于保证约定，保证人为合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同最后一期贷款到期之日后两年。合同还约定了其他事项。三方分别签字、签章确认。合同履行过程中，因宋献彬逾期支付购房按揭款，贷款银行交行湖北省分行多次向怡清雅筑公司发函，要求其履行保证责任，怡清雅筑公司依约向交行湖北省分行转账支付按揭款本金及罚息。2018年6月5日，怡清雅筑公司向宋献彬提供的通讯地址邮寄送达解除合同函（通知书），通知书载明：“……阁下未按《住房贷款担保合同》、《商品房买卖合同》履行合同义务已构成严重违约，依据我司与阁下签订的《商品房买卖合同》的相关约定，因阁下（买受人）未按银行合同规定期限偿还贷款，导致我司（出卖人）承担了担保责任，我司有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房。现我司解除与你签署的《商品房买卖合同》，请阁下于收到函件3日内协同我司到房管局办理有关解除合同的手续”。审理中，怡清雅筑公司确认，宋献彬已付清购房首付款，并收到房屋按揭款，《武汉市商品房买卖合同》所涉房屋购房款已付清。怡清雅筑公司与交行湖北省分行共同确认，因宋献彬未按《个人房产抵押贷款合同》约定偿还按揭款，怡清雅筑公司作为保证人向交行湖北省分行履行保证责任，截至2020年8月5日，怡清雅筑公司累计代宋献彬向交行湖北省分行偿还银行按揭款本息合计111,257.59元。另查明，因宋献彬涉及其他经济纠纷，案涉房屋被本院及武汉市江汉区人民法院查封，查封期限至2020年9月18日。本院认为，原告怡清雅筑公司与被告宋献彬签订《武汉市商品房买卖合同》，双方之间成立商品房买卖合同关系；被告宋献彬与第三人交行湖北省分行、原告怡清雅筑公司签订《个人房产抵押贷款合同》，三方成立贷款合同及担保保证合同关系。上述合同均系各方当事人真实意思表示，内容无违反法律、法规禁止性规定的情形，应为有效，各方应恪守履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六即补充协议第二条第二款第5项明确约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”，被告宋献彬在合同履行过程中未按约定偿还银行贷款，导致原告怡清雅筑公司承担了保证责任，原告有权依照上述约定行使合同解除权。结合本院查明的事实，原告已于2018年6月5日向被告邮寄送达了解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同解除权属于形成权，合同自通知到达对方时解除。综上，对于原告请求确认原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东130405913）已解除的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告配合办理上述商品房买卖合同解除备案等相关手续的诉讼请求，符合合同约定，且属于合同解除后被告应负义务，但鉴于案涉房产因其他纠纷被查封，解除合同备案无法实际执行，故原告该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司与被告宋献彬于2014年12月18日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东130405913）已解除；二、驳回原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9,992元、公告费750元，合计10,742元（原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司已预交），由被告宋献彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜树山人民陪审员  李 波人民陪审员  彭 刚二〇二〇年八月十二日书 记 员  匡 颖