成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初1931号 原告：赵志伟，男，1962年10月27日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：赵丽娜、宋**波，四川建永律师事务所律师。 被告：成都森悦投资有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处旭东街**附**。 法定代表人：程志才，总经理。 委托诉讼代理人：黄文娟、吴婧雯，四川东烜律师事务所律师。 原告赵志伟与被告成都森悦投资有限公司（以下简称森悦公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理。审理期间，森悦公司提出反诉后又申请撤回，本院裁定准许森悦公司撤回反诉。本案于2020年6月16日由审判员王小明适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵志伟的委托诉讼代理人赵丽娜，被告森悦公司的委托诉讼代理人黄文娟、吴婧雯，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵志伟向本院提出的诉讼请求：1.请求被告森悦公司立即向原告交付位于成都市龙泉驿区房屋（下称案涉房屋）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款400万元为基数，按日万分之一的标准自2017年1月30日计算至实际交付房屋之日止。截止2020年1月13日暂计为431200元）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年4月23日，原告与被告签订了八份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买案涉房屋，出卖人应当在2017年1月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房的，自交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告与被告及案外人唐小凡签订《协议书》，约定将上述《商品房买卖合同》的付款时间调整至原告与案外人唐小凡签订的《借款及担保合同》还款期限届满后180日内，且将案涉房屋的总价款调整为400万元；若《借款及担保合同》履行期限届满但唐小凡未能向原告清偿全部债务，则原告与被告按协议调整后的总价款及付款时间进行房屋价款结算及支付购房款。至今，唐小凡仍款还款，借款已冲抵购房款，但被告并未按约定交付房屋，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。原告为维护其权益，特提起诉讼。 森悦公司辩称：原告与被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，原告也未向被告支付购房款，案涉《商品房买卖合同》系森悦公司实际控制人唐小凡与原告签订的，本案系以物抵债关系，原告与唐小凡之间的借贷关系未到期，且也没有经过结算，本案应当按照民间借贷关系进行审理，森悦公司并非借款关系的一方当事人，请求驳回原告的全部诉请。 经审理查明认定的案件事实：2015年4月23日，赵志伟与森悦公司签订八份《商品房买卖合同》，约定赵志伟购买森悦公司开发的龙泉街办翠龙街138号“森悦中心”项目2幢1楼33、34、35、54、55、58、66号和2幢14楼14号房屋，付款方式均约定为一次性付款，2017年1月30日前交付房屋。合同签订后，双方办理了案涉商品房买卖合同的签约备案。 另查明：2015年5月，赵志伟（甲方）、唐小凡（乙方）、森悦公司（丙方）签订《协议书》，约定：1、甲乙双方于2015年4月23日签订了《借款及担保合同》（以下简称合同1），合同1约定乙方向甲方借款人民币肆佰万元，借款期限至2015年6月22日止，借款利息为1.6%。同时，唐小凡于2015年4月10日向张晓波借款人民币叁佰万元整、四川天业建设工程有限公司于2015年3月25日向张晓波借款人民币叁佰万元整。丙方对上述借款事实及全部全部内容情况均知晓并不持异议。 2、甲丙双方于2015年4月23日签订了八份《商品房买卖合同》（以下统称合同2），合同2约定甲方购买丙方开发建设的房屋共计8套，为提高丙方房屋的良好及高价销售形象，双方提高价格约定8套房屋总价款共计为人民币700余万元，双方已办理销售备案手续。 3、丙方愿意以合同2项下房屋（以下简称该房屋）为鉴于1中所述的共计人民币壹仟万元的债务提供担保，甲方同意接受丙方的担保。甲、乙、丙三方经协商一致就上述两份合同的正确履行和借款担保等相关事宜达成如下协议： 一、各方确认合同1、合同2及本补充协议均是各方真实意思表示。 二、各方同意：若合同1履行期限届满且乙方已清偿全部债务，则合同2届时自动予以解除，甲方将合同2原件退还丙方并配合办理撤销备案手续；若合同1履行期限届满但乙方未能清偿全部债务，则合同2继续履行。 三、甲丙双方协商一致同意将合同2中约定的任一笔付款时间均统一调整至合同1应当还日期届满后180日内，且将8套房屋总价款调整为共计人民币400万元，同时丙方放弃追究一切有关甲方之前未按合同2约定履行付款义务的违约责任。 四、若合同1履行期限届满但乙方未能向甲方清偿全部债务，则甲丙双方按本协议调整后的房屋总价款及付款时间进行房屋价款结算及支付房款。乙方依据合同1到期未还的借款及利息、罚息、违约金等丙方提供担保范围内的一切费用均冲抵甲方依据合同2应支付丙方的购房款，若上述费用相加仍不足支付房屋总价款，剩余购房款部分由甲方补足支付丙方；若上述费用相加超过甲方应支付给丙方的房屋总价款，乙丙双方负责偿还剩余债务。届时丙方应负责履行合同2中约定的一切丙方应承担的义务。 …… 六、本协议项下丙方提供担保的范围为：合同1项下全部借款本金及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金以及实现借款债权和担保权的费用（包括借款金额10%的律师费和相关诉讼费用等）。 协议中双方另对税费负担及担保权顺位等进行了约定。赵志伟、唐小凡、森悦公司及法定代表人程志才分别在《协议书》上签字捺印并盖章。 借款期限届满后，唐小凡未能按期还款，赵志伟于2019年12月9日公证邮寄了《催款函》，要求偿还相应的借款本息。 上述事实，有赵志伟与森悦公司签订的八份《商品房买卖合同》及合同备案登记表；赵志伟、唐小凡及森悦公司三方签订的《协议书》，公证邮寄的《催款函》，赵志伟提交的《股东会决议》及《还款承诺书》，双方当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，法律关系的认定应当以双方当事人真实意思表示为准。本案中，原告赵志伟与被告森悦公司确实有签订书面《商品房买卖合同》的事实，但根据原告赵志伟于2015年5月与被告森悦公司及案外人唐小凡签订的三方《协议书》，该协议第3条约定，森悦公司是以案涉的八套房屋为赵志伟与唐小凡于2015年4月23日签订的《借款及担保合同》所述的壹仟万元的债务提供担保，赵志伟同意接受森悦公司的担保。依照此约定，双方签订的《商品房买卖合同》并非以房屋买卖作为合同的真实目的，而是为实现借款债权以案涉的八套房屋作为担保。因此，原告赵志伟主张的法律关系性质与本院根据案件事实作出的认定不一致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限”。本案审理过程中，原告主张商品房买卖合同关系，因原告主张的法律关系与本院根据案件事实作出的认定不一致，按照前述规定，本院对其进行了释明，但原告赵志伟仍坚持其诉讼请求。另外，原告主张的商品房买卖合同关系与《协议书》所约定的借款担保关系，在合同主体方面也不一致，导致本院无法继续对案件作进一步的实体审理。综上所述，原告坚持主张被告交付房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项之规定，判决如下： 驳回原告赵志伟的全部诉讼请求。 案件受理费7768元，减半计收3884元，由原告赵志伟自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王小明 二〇二〇年八月十三日 书记员  陈沁园