江苏省宜兴市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0282执异70号异议人（承租人）:韩豪，男，1980年1月7日生，居民身份证号码32010319********，汉族，住无锡市北塘区惠泉花园****，现住宜兴市××街道××幢××单元××室。异议人（承租人）：蒋智艳，女，1982年1月11日生，居民身份证号32022319********，汉族，住无锡，住无锡市北塘区惠泉花园****兴市××街道××幢××单元××室。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司宜兴支行，住所地宜兴市宜城街道东山西路**，统一社会信用代码91320282678337280C。负责人：郭敏华，该行行长。委托诉讼代理人：丁国芳、王梦琪，江苏鼎一律师事务所律师。被执行人：钱伍芳，女，1959年5月23日生，汉族，住宜兴市。被执行人：蒋法清，男，1958年9月10日生，汉族，住宜兴市。本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司宜兴支行（以下简称宜兴浦发银行）申请执行钱伍芳、蒋法清金融借款合同纠纷一案中，异议人韩豪、蒋智艳对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，并召集双方进行了听证，韩豪、宜兴浦发银行的委托诉讼代理人丁国芳参加了听证，异议人蒋智艳，被执行人钱伍芳、蒋法清经依法通知，无正当理由未参加听证。现已审查终结。经审查查明，2019年10月14日,本院对宜兴浦发银行诉钱伍芳、蒋法清金融借款合同纠纷一案作出（2019）苏0282民初8985号民事判决：一、被告钱伍芳、被告蒋法清于本判决发生法律效力之日起10日内归还原告上海浦东发展银行股份有限公司宜兴支行借款245456.49元、利息3492.14元、罚息（计至2019年5月4日逾期罚息69.14元，自2019年5月5日起至实际给付之日止，以本金245456.49元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮30%再上浮30%计算）。二、钱伍芳、蒋法清于本判决发生法律效力之日起10日内支付上海浦东发展银行股份有限公司宜兴支行律师费18850元。三、上海浦东发展银行股份有限公司宜兴支行有权以钱伍芳、蒋法清提供抵押的房地产折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款，分别在抵押登记的债权数额或抵押金额范围内优先受偿。具体为:宜兴市××街道××花园××幢××号××室房产（权证号：××号，债权数额为39万元）。案件受理费减半收取计2908元、财产保全费2020元，合计4928元，由钱伍芳、蒋法清负担。2019年8月23日，本院根据宜兴浦发银行的申请，作出（2019）苏0282民初8985号民事裁定：冻结被申请人钱伍芳、蒋法清的银行存款30万元或查封、扣押其等值的财产或其他财产权益（含钱伍芳、蒋法清对第三人享有的债权）。同天，本院向宜兴市不动产登记中心发出协助执行通知书：轮候查封钱伍芳、蒋法清名下共有的房屋一套，所有权证号为××。根据宜兴浦发银行的申请，本院于2020年1月14日立案强制执行，案号为（2020）苏0282执370号。在本案执行过程中，本院于2020年3月30日作出（2020）苏0282执370号执行裁定：一、拍卖钱伍芳、蒋法清所有的位于宜兴市××街道××幢××单元××室的房产一处以清偿债务。二、限被执行人钱伍芳、蒋法清在本裁定送达之日起十日内腾空房屋，交付本院拍卖。逾期，本院依法强制执行。承租人韩豪、蒋智艳提出异议称，异议人于2014年10月1日与蒋法清签订了房屋租赁协议，房屋由申请人自行装修，装修完至今都是申请人一家三口在占有房屋，有租赁合同、租金汇款流水、收条、供水合同、水务预存款凭证、供用气合同、燃气开户申请表、代扣电费授权委托书、房屋装修材料清单、房屋修茸通知单等为证。请求人民法院对涉案房产进行带租拍卖，申请人合法享有涉案房产的租赁权。宜兴浦发银行辩称：1、根据宜兴浦发银行与钱伍芳、蒋法清签订的《个人购房担保借款合同》编号：84082012100167130301，第12页第6.11.3条“未经抵押权人事先书面同意，抵押人不得将抵押物出售、交换、赠与、出租、转让、再抵押、抵偿债务或以其他方式处置，也不得将抵押物改建、拆除或以其他方式改变抵押物使用性质”。第13页第6.12.7条“抵押权人处分抵押物时，抵押人应予积极配合。对本合同项下依法设定抵押的抵押人及其所抚养家属居住的房屋，在人民法院裁定拍卖、变卖或者抵债后，抵押人应当在合理时间内主动腾空房屋。如果抵押人同意向抵押人提供临时住房的，抵押人还应当向抵押权人支付租金；已经产生的租金，应当从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除”。本案中异议人并没有提供经过宜兴浦发银行同意出租的证据，故蒋法清与韩豪之间签订的房屋租赁合同无效。2、根据宜房他证宜城字第10000886**房屋他项权证载明：“约定期限2012-8-15至2026-8-15”，抵押合同在前，租赁合同在后，故不能带租拍卖。3、退一步来说，蒋法清与韩豪之间系翁婿关系，双方之间签订租赁合同，并支付租金也违反常理。本案中申请人既提供了租赁合同，又提供了打款记录，还有蒋法清出具的收条，从形式上看，无暇可击。但租赁合同中约定的租赁费、装修费达40万元超过贷款金额39万元，作为一个正常人来说，也违反常理。明显属于利用诉讼伎俩，行妨碍执行之实。请求驳回异议人的异议请求。钱伍芳、蒋法清未作书面答辩。韩豪为证实自己的主张，向本院提交下列证据：证据1：2014.10.1租赁协议一份，证明蒋法清与韩豪签订了该份协议，约定蒋法清将位于宜兴市××幢××单元××室的房屋出租给韩豪，租赁期限为2014.10.1-2044.10.1，30年房租与装修费40万元，在2015年年底付清。证据2：2014.10.28、2014.11.14、2015.8.15、2015.12.3收条各一张及相应银行流水，证明韩豪分别支付房租180000元、50000元、50000元、20000元给蒋法清。证据3：2014.2.21供水合同、水务预存款凭证、供用气合同、2014.7.1燃气开户申请表、2014.2.21代扣电费授权委托书、房屋装修材料清单、房屋修茸通知单等，证明我方实际居住在里面。宜兴浦发银行对韩豪提交的证据发表质证意见称：因均为复印件，对其真实性无法确认，且租赁协议上约定的付款期限是2015年年底付清，但是申请人提供的流水清单与租赁合同约定不符，大部分是2014年付的，且租赁合同也没有约定年租金是多少、有无支付。蒋法清是房屋的共有人，不是产权人，真正的购房人是钱伍芳。申请人提供水务集团的预存款凭证、共用水电合同第2条地址是誉珑湖滨56幢304室、宜兴港华燃气开户申请表上面记载的地址也是誉珑湖滨56幢304室，这个地址与租赁合同上的地址完全不符，说明这个租赁协议是倒签的，因为要领取房产证之后才有96单元这个编号。本院在审查中另查明，2012年8月1日，浦发银行与钱伍芳签订个人购房担保借款合同（以下简称借款合同）1份，约定钱伍芳向浦发银行借款39万元用于购房，贷款期限为14年，自2012年8月15日起至2026年8月15日止；合同约定，钱伍芳、蒋法清以坐落于宜兴市××街道××花园××幢××号××室房产为借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息及相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；钱伍芳在借款人和抵押人处签字，蒋法清在抵押物共有人处签字，蒋法清另在共同还款人处签字确认同意作为借款人在本合同项下贷款的共同还款人，对借款人在本合同项下包括但不限于按时还款在内的各项义务的履行承担连带责任。2015年2月3日，浦发银行与钱伍芳、蒋法清办理了上述抵押财产抵押登记手续（宜房房他证宜城字第10000886**，他项权利种类为一般抵押权，债权数额为39万元，约定期限：2012年8月15日至2026年8月15日。韩豪陈述：对涉案房屋抵押在前、租赁在后的事实我是认可的，当时房屋就是贷款买的，但是现在我们一家三口居住在里面，房屋装修、水电煤等都是我们支付的，实际是占有的。96单元这个编号，装修的时候就已经钉在墙上了。本院认为，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，原租赁关系不受抵押权的影响；承租人在设立抵押权之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人。本案中，涉案房屋设立抵押权在先、租赁合同在后，韩豪对此表示认可。同时，韩豪、蒋智艳是夫妻关系，蒋智艳是钱伍芳、蒋法清的女儿，双方之间存在特殊关系，韩豪提供的交纳水、电费、燃气费等凭证均在韩豪与蒋法清签订的租赁协议之前，且租赁时间长达30年，协议的真实性存疑。韩豪虽然提供了汇款凭证，但鉴于双方的特殊关系，双方对租金约定又不明确，故不能证明是支付的租金。因此，韩豪、蒋智艳的异议请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第七条第一款第（一）项、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回韩豪、蒋智艳的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  蒋志明人民陪审员  杨 江人民陪审员  唐建平二〇二〇年八月十日书 记 员  陈亦嘉