河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终4452号上诉人（原审被告）：淡世明，男，汉族，1995年10月7日出生，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：潘爱军，河南民天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柴为栋，男，汉族，1990年1月31日出生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：布浩雷，河南洛城律师事务所律师。委托诉讼代理人：史铎，河南洛城律师事务所实习律师。原审第三人：董自政，男，汉族，1989年12月13日出生，住河南省汝阳县。上诉人淡世明与被上诉人柴为栋、原审第三人董自政执行异议之诉一案，不服河南省汝阳县人民法院（2020）豫0326民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年7月10日对当事人进行了询问。上诉人淡世明及其委托诉讼代理人潘爱军，被上诉人柴为栋及其委托诉讼代理人布浩雷到庭参加询问。本案现已审理终结。淡世明上诉请求：依法撤销原判决，改判驳回柴为栋的诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定“剩余28万元房款双方约定由淡世明向银行支付，即淡世明向银行还款也相当于向董自政支付购房款，以此来抵偿董自政所欠银行债务”，属认定事实错误，没有法律依据。原判决在一审法院认为部分，认定淡世明与董自政签订房屋合法有效，协议后董自政向淡世明移交房屋及相关的《预售合同》、《借款担保合同》、物业协议及购房收据，维修基金票据等，应认定为淡世明已合法占有房产。淡世明按房屋买卖协议向董自政支付价款20万元。董自政出具收据认可收到房款，剩余28万元房款双方约定由淡世明向银行支付。淡世明与董自政签订的房屋买卖协议合法有效，淡世明按协议约定支付款项，董自政收到款项后出具收据，交付房屋钥匙及相关单证，淡世明对涉案房屋取得法律意义上的控制占有。淡世明在协议签订后支付首付款并按协议分批向银行还款，属于法释【2015】10号文第二十八条第一款第三项中按照合同约定支付价款，故原审判决对该事实的认定错误。二、原审判决认定淡世明与董自政签订协议前对涉案房产按揭贷款未清偿完毕前是无法办理过户手续的结果应当是明知的，属认定事实错误，没有法律依据。淡世明、董自政签订协议后，董自政一直下落不明，淡世明一直在履行按时交按揭款义务且淡世明已经与按揭银行达成一致，由淡世明直接向银行缴纳房款。案涉房屋非因淡世明自身原因未能办理过户手续，对此淡世明也没有过错。淡世明在签订协议时符合《民法总则》第143条，在查封前签订了合法有效的书面合同，合法占有，按照合同约定支付部分价款，非因淡世明自身原因未能办理过户登记，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，淡世明已经按合同约定完全支付约定的价款并实际占有，但因董自政及开发商的原因不能过户，人民法院不得查封、扣押、冻结。三、淡世明与董自政的房屋交易行为符合《民法总则》第143条规定，从鼓励交易、保护交易考虑以及维护市场稳定性方面看，应当保护第三人的合法权益。淡世明对该房产的交易合法有效，对涉案房屋的过户属于物权期待权。整个小区，整栋楼都因开发商的原因没有办证过户，但随着开发商规费的完善，终将可以办下房产证，淡世明随着按揭款的缴纳也将对房屋的物权期待权转变为把房产登记在其名下真正的物权。柴为栋没有证据证明其债权是基于对涉案房屋或登记权利状态面形成的依赖利益，淡世明对该房屋的物权期待权相较于柴为栋的一般债权应予以优先保护:房产对于普通大众而言是基本生活资料，更应该对房屋买受人物权期待权予以肯定以维护首套购房者生存权这一更高价值以及顺应国家对刚需购房的倾斜政策，对不动产买受人的权利予以公平保护。结合本案，淡世明在涉案房屋查封前已签订合法有效的合同，按协议约定支付款项，董自政收到款项后出具收据，交付房屋钥匙及相关单证，按时缴纳水电费，对物业及银行按揭已经更名。为保护淡世明的合法权利，请求依法撤销原判决，改判驳回柴为栋的诉讼请求。综上，涉案房屋系淡世明履行协议义务支付对价应获取的权益，柴为栋非因涉案财物产生的债权，淡世明对涉案房屋的所有权既有事实依据又有法律依据。原审判决认定事实错误，影响案件的正确判决，应予纠正。请二审法院查明事实后，依法支持淡世明的上诉请求。柴为栋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。本案为执行异议之诉，审理当然应当紧扣最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定。本案双方均为自然人，应当适用该规定第28条。淡世明在购买房屋时明知系按揭贷款购得，也明知房屋房屋上设定有抵押权。在抵押权解除之前，当事人无法办理过户登记手续，却依旧以被执行人与银行之间的约定偿还按揭贷款。因此，一审判决认定系由其自身原因未办理过户登记并无不当。请求依法驳回淡世明的上诉请求。柴为栋向一审法院起诉请求：1.请求撤销河南省汝阳县人民法院(2019)豫0326执异35号执行裁定书，并恢复对汝阳县人民法院(2017)豫0326财保38号民事裁定书中对位于汝阳县半岛国际42幢2单元702房产(预售房合同编号：××号)的查封执行；2.案件的一切诉讼费用由淡世明及董自政承担。一审法院认定事实：柴为栋诉董自政民间借贷纠纷已经审理，一审法院作出(2017)豫0326民初2582号民事判决书，该判决书生效后，董自政拒不履行法律文书确定的义务，柴为栋向一审法院申请强制执行。2017年10月9日一审法院向董自政送达了(2017)豫0326财保38号民事裁定书，对董自政名下的位于汝阳县半岛国家42幢2单元702房产(预售房合同编号：YS0045878)进行了查封,2019年7月初一审法院向柴为栋送达了该房产的评估报告。2019年6月18日淡世明向一审法院提出书面异议,2019年7月5日一审法院作出(2019)豫0326执异35号，裁定中止一审法院(2017)豫0326财保38号民事裁定书中对位于汝阳县半岛国际42幢2单元702房产的查封执行。现柴为栋不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。2017年9月8日淡世明与董自政签订《协议》一份，约定将涉案房产以48万元价格出让给淡世明，淡世明先支付房屋价款20万元，余款28万元属于董自政欠付银行的房贷按揭款，约定由淡世明按月向银行偿还，交付房屋时间为2017年9月8日。协议签订后，淡世明向董自政支付8万元，董自政于2017年9月10日向淡世明出具收据一份，内容为“本人于2017年9月8日收到淡世明现金8万元，加上分批打卡12万元，共收到房款20万元整”。同时董自政向淡世明移交房屋及《预售合同》、《借款担保合同》、《物业协议》及相关的购房收据、维修基金票据。淡世明也按约定自2017年10月份开始向银行按月偿还分期房贷至2020年3月份。一审法院认为，案件系执行异议之诉纠纷。能否阻却执行关键是看淡世明是否对涉案房屋享有阻却执行的权益。涉案房屋被一审法院查封的时间为2017年10月9日，淡世明与董自政签订房屋买卖协议时间为2017年9月8日，且协议合法有效，协议签订后董自政向淡世明移交房屋及相关的《预售合同》、《借款担保合同》、《物业协议》及购房收据、维修基金票据等，应认定为淡世明已经合法占有房产。淡世明按房屋买卖协议向董自政支付价款20万元，董自政出具《收据》认可收到房款，视为淡世明与董自政之间约定的应交付房款已经部分履行完毕；剩余28万元房款双方约定由淡世明向银行支付，即淡世明向银行还款也相当于向董自政支付购房款，以此来抵偿董自政所欠银行的债务。所欠银行按揭贷款未清偿完毕前，是无法办理房产过户手续的，淡世明在与董自政签订《协议》时对此种结果应当是明知的。在一审法院查封裁定作出后，淡世明继续向银行交款的行为，仍不具有对抗执行的效力。综上，淡世明辩解理由，不能完全具备阻却执行的要件，柴为栋诉求依法应予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：准许执行登记在董自政名下的位于汝阳县半岛国家42幢2单元702房产。案件受理费2740元，由淡世明负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，对该证明责任人民法院应采取严格审查的原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合以上四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对涉案不动产的强制执行。在本案中，淡世明提交了其与董自政签订的房屋买卖协议及购房收据、维修基金票据、物业费等，以证明其在涉案房产被查封前已经签订合法有效的书面买卖合同、占有涉案房产并按照合同约定支付购房款的事实。但是，淡世明仅支付了部分购房款，其没有将剩余价款交付法院执行。淡世明所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的权利。淡世明所提一审判决认定事实错误，缺乏法律依据，其对涉案房产享有足以排除强制执行权利的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，淡世明的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5480元，由上诉人淡世明承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年八月十九日书记员 荣向珂