呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初4124号原告：田玉宝，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：党翔，慧聪律师事务所律师。被告：王晓峰，男，住呼和浩特市。原告田玉宝与被告王晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田玉宝及其委托诉讼代理人党翔、被告王晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田玉宝向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年11月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告于合同解除之日按现状交还房屋；3.判令被告立即向原告支付租金人民币30000元(注:该房屋租金自2020年3月15日计算至2020年6月15日，其余租金自2020年6月16日计算至被告腾退房屋之日止。)；4.判令被告立即向原告支付暖气费8516.2元；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2019年11月16日，原告与被告王晓峰签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告王晓峰承租原告的位于呼和浩特市××巷商业用房经营餐饮业。合同第五条约定:“甲乙双方协定年租金人民币12万元，交付方式为半年付，一年付两次，一次付人民币6万元，付款日为租赁期间每年的3月15日和9月15日。”而根据合同第三条第一款约定:“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋:1.超过约定的期限15个工作日后仍不向甲方交付应交的租金;”合同签订后至今，被告经原告多次催要拒不支付房屋租金及暖气费，致使原告合同目的无法实现。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告辩称，一、原告田玉宝要求贵院判令解除与本人签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求没有事实与法律依据。2019年11月16日，本人与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定本人承租位于呼和浩特市××巷商业用房，经营餐饮业，合同签订后，本人即向原告交付了房租6万元，并在租赁房屋依法经营美冒冒菜餐厅，后由于疫情影响，根据赛罕区食药局下达的通知，本人依照通知要求于2020年1月30日起暂停了美冒冒菜餐厅的经营活动，疫情期间，由于餐厅无法营业，房屋租赁合同无法实现，本人曾于2020年3月12日，以发送微信的方式，要求就租金给付问题与原告协商，有微信截图为证，足以证明本人并无拖欠房租的意图，但原告在本人发送该微信以后两个多月未就该事宜给本人任何回复。2020年5月15日左右，原告突然打电话要求本人即刻交付后半年度的房租，就是2020年3月15日至2020年年9月15日期间的，本人一边想办法筹集一边与其商谈房租的减免与支付方式问题，因为众所周知的原因，餐厅已经几个月不能营业，当时确无支付能力。2020年5月22日，本人根据赛罕区食药监药局下达的通知，恢复了美冒冒菜餐厅的营业，并继续与原告商谈有关租金的问题，但是5月26日原告突然要求本人必须立即支付房租，否则将阻止餐厅的营业，并以强迫、威胁等方式阻止餐厅员工上班，导致餐厅至今未能恢复营业.餐厅无法营业和无法按期支付租金，是由于全国爆发新冠肺炎疫情这一突发的公共安全事件导致，属不可抗力，本人无恶意不履行合同义务之行为，亦无解除合同之意愿。根据最高人民法院法发2020-17号关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二第五条之规定，承租房屋用于经营疫情或者疫情防控措施，导致承租人资金周转困难，或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。并且本人认为本人与原告于2019年11月16签订的房屋租赁合同合法有效，在疫情发生之前，本合同的实际执行时间、时间已经超过已付房租时段的一半，而原告在此段时间结束后两个多月才提出已经超过时效，如果按照原告的诉讼请求解除该合同，则原告应先退还该时段本人已付的租金6万元，据此本人请求贵院依法驳回原告田玉宝要求解除与本人签订的房屋租赁合同的诉讼请求。第二，原告田玉宝要求本人按现状交付房租的诉讼请求，违背合同约定，侵犯了本人的合法权利。本案所涉房屋以前曾是一家旅店，并不具备经营餐厅的条件，为此房屋符合国家关于餐饮业的经营要求。本人于2017年9月15日接手该房屋后，本合同是2017年9月15日到2019年9月15日房屋租赁合同的延续，对房屋进行了改造装修（有照片和装修公司结算单据为证）并购置了大量的家具和厨具。本人在此过程中对房屋的改造投资巨大，使该房屋大幅度增值，原告田玉宝要与本人签订的房屋租赁合同中第三条三款中明确约定的是，合同解除后，乙方应返还房屋及原有附属，而非原告要求的按现状交付房屋，并且现状并非原有厨具和家具等，可移动物品由本人购买。根据物权法相关规定，应归本人所有；而装修等不可分离的添附物，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第11条之规定，租赁合同解除后，对已形成附合的装饰装修物，在剩余租赁期内，装饰装修残值的损失没有约定的，应按照过错比例或公平原则，由双方分担，因此原告要求本人按现状向其交付房屋与法无据。原告现在提出解除合同，并按现状交付房屋，其事实目的并不在于索要房租，而在于要求本人按现状向其交付房屋，以此达到侵占原告财产的目的，因此贵院应依法驳回原告要求按现状交付房屋的诉讼请求。第三，原告田玉宝要求本人支付租金人民币3万元的诉讼请求与事实不符，依法应予以纠正。2019年9月15日至2020年3月15日的房租本人已付清，但由于赛罕区食药监局的疫情防控措施，餐厅于2020年1月31日起即暂停营业，自此再无任何营业收入，新冠肺炎疫情属于突发公共安全事件，其造成的损失不能完全归咎于任何一方，因此根据公平原则，2020年1月31日至2020年3月15期间的租金人民币15000元，不应由本人承担。鉴于本人已向原告支付了该部分房款，故相应部分租金应当返还或折抵之后的租金。同理，2020年3月15日至2020年5月26的房租，也不应当全部由本人承担，而2020年5月26日之后的房租，由于原告田玉宝阻止餐厅开业经营，并要求与原告解除合同，属于原告过错导致合同无法履行的情况。因此自2010年5月26日之后的房租应由原告承担，2020年1月31日至2020年的5月26日的房屋租金，本人现根据最高人民法院法发2020-17号关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见二第六条之规定，承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施，导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租金合同支付租金，对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，现向贵院主张参照有关租金减免的政策进行调解或者根据公平原则进行判决。第四，关于原告所主张的暖气费，由于原告的店铺与本人经营的餐厅供热属于共用，原告主张的暖气费不仅包含租赁房屋部分的暖气费用，也包含了原告自用房屋的暖气费用，故原告主张的暖气费不应全部由本人承担。第五，关于诉讼费用，本人与原告签订的房屋租赁合同，约定就合同履行产生争议的，双方应友好协商解决。现原告田玉宝在新冠肺炎疫情尚未解除的情况下，不顾疫情对餐厅经营和本人造成的困难执意提起诉讼，未尽承租人应有的友好和协助义务，违背了全国人民互帮互助共度难关的公序良俗，并且于法无据，请求贵院依法判决。六、本人在与原告商谈租金到原告提起诉讼期间，始终为完成合同而进行努力，但原告不仅于2020年5月26日强行停止了友好协商，以强迫的方式粗暴地阻止了餐厅的正常营业，并于2020年6月27日晚再次阻挠干扰了餐厅的一次外包业务，并以客人动手打他为名报了警，出警的警官经现场调查并无原告所述之情况，本人试图为完成合同而进行的积极努力，也由此再次宣布失败。在此期间，本人购置的生鲜食材基本损失殆尽，员工也因为此事而逐步流失，在此本人请求贵院判令原告对本人因此事而产生的直接损失和间接损失作出赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2019年11月16日，原告田玉宝（出租方、甲方）与被告王晓峰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于××巷的房屋租给乙方使用。租期36个月，自2019年9月15日至2022年9月15日，租金每年120000元，半年付，一年付两次，一次付人民币60000元，付款日为租赁期间每年的3月15日和9月15日，乙方应于付款日后15个工作日内向甲方付清本次应付的租金。合同第三条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.超过约定的期限15个工作日后仍不向甲方交付应交的租金。合同第四条约定，合同解除后，乙方应返还房屋及其原有附属物。至庭审时被告王晓峰未交纳2020年3月15日至2020年9月15日租金。本院认为，原告田玉宝与被告王晓峰签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。原被告在合同中约定2020年3月30日前支付2020年3月15日至2020年9月15日房屋租金，至2020年7月14日庭审时王晓峰仍未交纳房屋租金，经本院当庭询问，被告王晓峰述称不能确定租金支付时间及金额。庭审后，本院多次与原被告沟通，双方未能达成调解方案。本案中，呼和浩特市非疫情严重地区，2020年3月前后大部分行业已复工复产，至今该地区未发生新冠疫情反复情况，被告王晓峰经营的餐厅确受疫情影响，与出租方田玉宝协商减免疫情期间租金的行为并无不当，但拒绝交纳恢复生产生活期间租金的行为存在违约，现王晓峰逾期五个月未支付租金，超过合理期限，亦无支付租金意思表示，应承担违约责任，故原告田玉宝主张解除合同的诉讼请求符合约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房屋租赁合同》第四条约定，合同解除后，承租方应返还房屋及其原有附属物。对于田玉宝主张王晓峰支付2020年3月15日至腾退房屋之日止房屋租金的诉讼请求，本院综合案件实际情况，酌情对2020年3月15日至2020年5月15日期间租金减免50%，2020年5月16日之后的租金，王晓峰应按照合同约定支付至腾退房屋之日止。关于支付暖气费的诉讼请求，原告田玉宝提交了呼和浩特市城发供热有限责任公司2019-2020年度热费催缴通知单，田玉宝非供热主体，亦未代交上述热费，其主张无事实及法律依据，故本院不予支持。对王晓峰所述受疫情影响营业的抗辩理由，本院予以采信，并酌情减少该期间租金；对王晓峰所述出资装修存在增值部分，《房屋租赁合同》未对装修残值明确约定，双方可自行协商或另案处理；对于王晓峰称田玉宝以强迫、威胁等方式阻止餐厅员工上班，导致餐厅至今未能恢复营业的抗辩理由，其仅提交员工书写证言作为证据，无其他证据予以佐证，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告田玉宝与被告王晓峰签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告王晓峰于本判决生效之日起三十日内向原告田玉宝支付2020年3月15日至2020年5月15日房屋租金10000元及2020年5月16日至腾退房屋之日止的房屋租金（按照每月10000元计算）；三、被告王晓峰于本判决生效之日起三十日内向原告田玉宝返还租赁的呼和浩特市××巷商业用房及其原有附属物；四、驳回原告田玉宝其他诉讼请求。案件受理费已减半收取381元（原告已预交），由原告田玉宝负担231元，被告王晓峰负担150元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 郝 英二〇二〇年八月二十六日书记员 邢春霞