四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2022民初866号 原告:罗月健，女，1975年9月2日出生，汉族，四川省乐至县人，住四川省乐至县。 被告：成都市兴殿商贸有限公司。住所地：四川省成都市武侯区佳灵路**。统一社会信用代码：91510107580018564D。 法定代表人：唐小刚，经理。 委托诉讼代理人：许珂，四川强德律师事务所律师。 被告：成都市兴殿商贸有限公司乐至分公司。住所地：乐至县天池镇二中心。注册号：×××52。 法定代表人：朱鹏，经理。 委托诉讼代理人：许珂，四川强德律师事务所律师。 被告：四川玮康房地产开发有限责任公司。。住所地：四川省成都市武侯区浆洗街********统一社会信用代码：91510000675774047R。 法定代表人：刘玉芬，经理。 委托诉讼代理人：黄文武，四川强德律师事务所律师。 原告罗月健与被告成都市兴殿商贸有限公司乐至分公司（以下简称兴殿商贸乐至公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，兴殿商贸乐至公司于2020年5月18日向本院提出申请，要求追加成都市兴殿商贸有限公司（以下简称兴殿商贸公司）、四川玮康房地产开发有限责任公司（以下简称玮康房地产公司）为本案共同被告，本院依法于2020年5月22日追加兴殿商贸公司、玮康房地产公司为本案共同被告。原告罗月健、被告兴殿商贸公司与兴殿商贸乐至公司的委托诉讼代理人许珂、被告玮康房地产公司的委托诉讼代理人黄文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗月健向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年11月1日起至2020年7月31日止的房租8259元及违约金，违约金以实际拖欠的租金为基数按逾期天数及日3‰计算至租金清偿完毕之日止;2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年9月25日，原告罗月健与被告兴殿商贸乐至公司签订了《商铺租赁合同》，双方约定：罗月健将其所有的位于乐至县天池镇帅乡大道中段乐府江南7幢负1层5号建筑面积为37.65㎡的商业用房出租给兴殿商贸乐至公司，租赁期限为10年，从2012年11月1日起至2022年10月31日止；前3年租金固定为每月1005元，3年后根据市场并参照周边同等楼层同等房屋性质调整租金，调整幅度为2%-5%；租金按季度支付，即2012年11月1日至2013年1月31日为第一季度，季度租金为3015元，第2次租金按季度到期前5日支付，即第2次租金的支付日期为2013年1月27日至2013年1月31日（法定节假日顺延），以此类推；租赁期间双方均不能擅自单方面终止或解除合同，否则由违约方向守约方支付相关损失；在出租方无过错的情况下，承租方必须无条件按时支付出租方租赁费用，逾期支付的按每日3‰支付违约金。2016年9月7日，原告与被告玮康房地产公司就《商铺租赁合同》达成补充协议：1、2016年11月1日起将原合同约定的租金下调8%，履行至合同期届满。2、若兴殿商贸乐至公司未按约定履行本协议，则玮康房地产公司代为履行。现被告尚欠原告2019年11月1日起至2020年7月31日止3个季度的租金未支付，经原告催收未果。 被告兴殿商贸公司、兴殿商贸乐至公司、玮康房地产公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为兴殿商贸乐至公司是兴殿商贸公司的分公司，兴殿商贸乐至公司承租原告的房屋后，与其他租赁房屋一并转租给刘孝勇，刘孝勇经营亏损未全部履行租金支付义务，且该房屋从2018年12月与刘孝勇解除房屋租赁协议后至今闲置，故导致被告拖欠原告租金。受新冠疫情影响，本案涉及的租赁房屋转租未果，依照2011年9月25日双方签订的《商铺租赁合同》第十条约定：“由于地震、台风、水灾、战争、政府行为以及其他不可抗力的因素，直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行时，双方协商决定是否解除合同或部分解除合同的责任。”同时按照法发[2020]17号《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款的规定，被告要求减少支付3个月的租金。原、被告双方约定的违约金按日3‰支付违约金明显高于原告实际损失，故要求调整按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。按照兴殿商贸乐至公司与玮康房地产公司约定，兴殿商贸乐至公司未按约给付原告租金，则由玮康房地产公司代为履行，因此本案的租金应由玮康房地产公司代为履行。 本院认为，被告承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原告与被告兴殿商贸乐至公司签订《商铺租赁合同》后，原告已按约将房屋出租给被告，全面履行了自己的义务，被告兴殿商贸乐至公司应当按照约定给付原告租金。被告兴殿商贸乐至公司未按时给付原告租金，构成违约，应当给付原告违约金。 被告兴殿商贸乐至公司系兴殿商贸公司依法设立并领取营业执照的分支机构，属于民事诉讼主体，其以自己名义与原告签订《商品房买卖合同》，因履行合同产生纠纷被诉至法院时，具有参加民事诉讼的主体资格，但不具有法人资格，不能独立承担民事责任，兴殿商贸乐至公司以自己名义对外进行民事活动产生的民事责任应由兴殿商贸公司承担。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，商户无法经营的情形属于不可克服的不可抗力，不属于商户责任。3月中旬左右，因疫情减轻，商铺逐渐恢复营业。故被告主张租金适当减免的理由成立，本院酌情减免1.5个月的租金。故原告2019年11月1日至2020年7月31日的租金为6934.50元[1005元/月×（9个月—1.5个月）×（1-8%）]。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。原告未提供损失的证据，迟延给付租金的损失应为租金利息，原、被告约定的按日3‰支付违约金明显高于损失，被告要求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金的主张成立，本院予以采纳。违约金按应付租金金额及实际拖欠天数分段计算，2019年11月1日至2020年1月31日及2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金均为2773.80元[1005元/月×3个月×（1-8%）]，2020年2月1日至2020年4月31日期间的租金为1386.90元[1005元/月×（3个月—1.5个月）×（1-8%）。拖延支付2019年11月1日至2020年1月31日期间租金的违约金从2019年11月1日起以租金2773.80元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止；拖延支付2020年2月1日至2020年4月31日期间租金的违约金从2020年2月1日起以租金1386.90元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止；拖延支付2020年5月1日至2020年7月31日期间租金的违约金从2020年5月1日起以租金2773.80元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止； 根据2016年9月7日原、被告签订的补充协议，兴殿商贸乐至公司未按约定履行给付原告租金，则由玮康房地产公司代为履行。 依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款之规定，判决如下： 一、限被告成都市兴殿商贸有限公司在本判决生效后十五日内向原告罗月健支付自2019年11月1日起至2020年7月31日止的房租6934.50元； 二、限被告成都市兴殿商贸有限公司在本判决生效后十五日内向原告罗月健支付违约金。违约金为：拖延支付2019年11月1日至2020年1月31日期间租金的违约金从2019年11月1日起以租金2773.80元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止；拖延支付2020年2月1日至2020年4月31日期间租金的违约金从2020年2月1日起以租金1386.90元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止；拖延支付2020年5月1日至2020年7月31日期间租金的违约金从2020年5月1日起以租金2773.80元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止； 三、若被告成都兴殿商贸有限公司未按本判决第一项、第二项履行义务，则由被告四川玮康房地产开发有限责任公司代为履行； 四、驳回原告罗月健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告成都兴殿商贸有限公司、四川玮康房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  罗文胜 二〇二〇年八月七日 书记员  唐玲玉