呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初3952号原告：呼和浩特市中海物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州路中海锦绣城。法定代表人：肖俊强，该公司董事长。委托诉讼代理人：褚文磊，男，该公司法务专员。委托诉讼代理人：王军，男，该公司项目经理。被告：高金红，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：牧人，内蒙古瀚才律师事务所律师。委托诉讼代理人：包双连，内蒙古瀚才律师事务所律师。原告呼和浩特市中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）与被告高金红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人褚文磊、王军，被告高金红及其委托诉讼代理人牧人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令高金红立即支付欠付物业费24,506.7元（欠付期间自2013年11月15日至2020年4月30日）；2.请求判令高金红支付欠付物业费的滞纳金14,799.81元；3.请求判令由高金红承担本案诉讼费。事实与理由：2012年11月2日，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订《呼和浩特市中海紫御东郡前期物业服务合同》，双方约定由中海物业公司为中海紫御东郡提供物业服务，委托管理期限为5年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格开始计算服务期限。前期物业服务合同于2017年11月14日期满，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司于2017年11月7日签订《呼和浩特市中海紫御东郡前期物业服务合同补充协议》，合同约定由于业主委员会尚未成立，现续签2年，续签日期为2017年11月15日至2019年11月14日。本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。物业服务管理费标准为高层住宅每平方米建筑面积收取标准为人民币2.18元每月，商业每平方米建筑面积收费标准为人民币3.35元每月。《呼和浩特市中海紫御东郡前期物业服务合同》中第七章第五十六条约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五交纳滞纳金。物业使用人拖欠物业服务费的，业主承担连带责任”。中海物业公司自工程竣工并经市政府有关部门验收合格之日起开始提供物业服务，并严格履行物业服务合同中规定的各项义务。高金红系中海紫御东郡12-1-102室业主，自2013年11月15日至今未交纳物业费，共计24,506.7元（144.99平方米），经中海物业公司多次催要，高金红拒不交纳。高金红违反合同约定拒不交纳物业费已严重侵害了中海物业公司的合法权益，中海物业公司无奈诉至贵院，请求贵院依法支持中海物业公司的诉讼请求。高金红认可中海物业公司自2012年起至今在紫御东郡小区提供物业服务，高金红是该小区的业主，但辩称对中海物业公司主张的物业费、滞纳金不认可，主要理由为：中海物业公司未按照物业服务合同履行对公共设施的维修义务，主要指公共下水管道漏水的维修，从2013年起至今一直漏水，造成高金红居住房屋地下室地面下沉，中海物业公司没有尽到维修、维护义务，存在违约，双方为此一直协商，但未果，高金红拒付物业费是暂时状态，中海物业公司解决了违约事项后，该交多少钱双方再进行协商；中海物业公司未按照最高人民法院的司法解释第六条进行书面的催交，且未提供催交证据，希望人民法院考虑本案的实际情况，暂时不支持中海物业公司的诉讼请求，等双方的争议事项解决后，可以再另行起诉处理。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2012年11月2日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海·紫御东郡前期物业服务合同》，合同约定由中海物业公司为中海·紫御东郡项目提供物业服务，委托管理期限为五年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，本物业正式入伙之日起计，本物业首期预计入伙时间为2012年11月15-17日。物业管理服务费以房屋销售合同约定执行，即住宅每平方米建筑面积收费标准为人民币2.18元每月，商业每平方米建筑面积收费标准为人民币3.35元每月，该费用包括保洁费、公共秩序维护费、共用部位设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等（生活垃圾清运费、装修垃圾清运费等按照政府有关规定另行收取）；甲方需在本物业租售时向购租人以书面形式公布上述管理服务费收费标准。合同第五十六条约定：业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五交纳滞纳金。物业使用人拖欠物业服务费用的，业主承担连带责任。该合同还就其他事项作出了约定。2017年12月29日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海·紫御东郡前期物业服务合同补充协议》，补充约定如下：中海紫御东郡小区的合同将于2017年11月14日期满，由于业主委员会尚未成立，现续签2年，续签日期为2017年11月15日至2019年11月14日。本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。协议还对其他事项作出了约定。高金红系中海紫御东郡12-1-102室业主，房屋建筑面积为144.99平方米。高金红未交纳2013年11月15日至2020年4月30日的物业费24,506.6元（2.18元×144.99平方米×77月16天）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订的中海·紫御东郡前期物业服务合同及其补充协议对高金红具有约束力，高金红与中海物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。中海物业公司为中海紫御东郡提供物业服务，高金红作为业主应按照物业服务合同的约定支付未付的2013年11月15日至2020年4月30日期间的物业费24,506.6元，对于中海物业公司的该项诉讼请求，本院按照24,506.6元予以支持。对于中海物业公司请求高金红支付物业费滞纳金的诉讼请求，因前期物业服务合同及补充协议中均未约定交费时间，故对中海物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对于高金红提出的公共管道漏水导致其房屋地下室下沉，中海物业公司未进行书面催交，暂不交纳物业费，请求法院暂不支持中海物业公司诉讼请求的抗辩意见，高金红在庭审过程中述称2013年6月地下室装修时发现漏水，漏水部位不确定，需要去查验，物业公司不管，均自行找地产公司，2017年找到地产公司给改造了独立下水道，地产公司去维修、维护是代替物业公司做事，高金红申请其房屋承租人李阳阳出庭，李阳阳的证言反映出地产公司曾对高金红的房屋进行过维修并改造过下水管道；中海物业公司述称高金红从未反映过公共管道漏水问题，只是一直以小院下沉为由拒交物业费，本院认为，根据高金红举示的现有证据无法判断造成其房屋现状的原因、中海物业公司应承担何种责任，且高金红亦未就此提出明确的意见，其应积极寻求适当途径解决其房屋问题，在本案中其仅以此为由拒交物业费，要求暂不支持中海物业公司的诉讼请求，于法无据，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、高金红于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市中海物业服务有限公司支付物业费24,506.6元；二、驳回呼和浩特市中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果高金红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计391元（原告已预交），由高金红负担207元，由呼和浩特市中海物业服务有限公司负担184元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英二〇二〇年八月三十日书记员 张琪乐