广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初2436号原告：邹家敏，女，汉族，1966年4月10日出生，住佛山市顺德区****************。公民身份号码：422************023。被告：四会市长顺房地产开发有限公司。住所，四会市大沙镇西北江开发区第一商业城**之3。统一社会信用代码：914********20106X0。法定代表人：陈启扬，总经理。委托诉讼代理人：邬美娟、雷金婵，均系该公司职员。原告邹家敏诉被告四会市长顺房地产开发有限公司（以下简称长顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹家敏，被告长顺公司的委托诉讼代理人邬美娟、雷金婵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹家敏向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金29361元；2.本案的诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更诉讼请求违约金为27919.3元（房款本金282323元为基数，按年利率4%从2018年1月1日计至2020年5月10日止）。事实和理由：原告于2017年3月21日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于四会市********************的商品房。原告已依合同约定向被告付清了购房款282323元，被告也依合同约定在2017年7月1日前向原告交付所购商品房。但被告并没有按照合同约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告的原因，导致原告至今仍无法办理房屋的产权登记，要求被告协助办理四会市********************商品房的产权登记手续，逾期付款利息。被告长顺公司辩称：一、被答辩人提出的诉讼请求与答辩人之间签定的合同事实依据不相符。1.被答辩人提出依合同约定总购房款282323元金额，不符合合同约定，合同约定金额是216805元。2.被答辩人提出交付使用后90天内到权属产权登记机关办理资料备案是不合理的，而合同第十五条约定是180天，而不是90天。3.被答辩人提出由2017年10月1日起计年利率4％的违约金是不合理的，因被答辩人是2018年2月28日正式收楼并使用。4.合同面积与产权实测面积存在差异，经不动产部门通知答辩人，要求被答辩人必须签定《商品房买卖合同面积差异补充协议》并交清面积差异款才能办理产权证，答辩人已多次以电话通知被答辩人前来办理，但被答辩人一直都未前来办理此项手续，直至2020年5月12日被答辩人前来办理签订协议，但还未交清面积差异款项。由此可见均是被答辩人原因导致延迟办理产权证出证。二、被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，没有事实根据。1.涉案楼盘实际上于2018年11月14日完成工程综合验收备案，但后因政府部门的各种政府行为而造成产权证延期办理，根据答辩人向法院提交的11组证据，证明涉案楼盘在答辩人提交申请确权期间，因规划部门以及国土部门多次要求变更有关门牌以及实地测量结果等导致办理确权工作的进度。很显然，上述原因是政府部门的行为，该行为具有强制性以及公信力，答辩人不能控制，也不存在拖延办理的情形，答辩人不存在过错，根据公平原则，该客观事实不应归责于答辩人。期间，答辩人一直受政府部门的要求积极配合办理各种测量工作，目的是为了能依法依规办理确权登记，而且上述所有工作的结果，均是办理产权登记的必要前提条件，而且，答辩人根本不能预知这种情况的出现。答辩人无奈之下于2019年8月13日才完成产权证办理的备案手续，可见，答辩人已履行完毕涉案合同第十条约定的“备案”义务。2.涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定:出卖人应当在商品房交付使用后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款的1.00％向买受人支付违约金。该约定明确了，逾期办证的违约金同意按已付房价款的1.00％支付违约金。退一万步而言，尽管答辩人违约，被答辩人是完全行为能力人，上述约定的违约金计算方式是双方充分协商一致的结果，是被答辩人在订立合同时愿意接受约束的条款，而且该违约金计算方式与被答辩人逾期支付房款的违约金计算方式(见涉案合同第七条)是基本对等的，不存在过低的情形。答辩人认为，双方签订的《商品房买卖合同》中已十分明确约定了违约金的计算方式，并不存在未约定的情形，被答辩人主张按国家规定支付违约金，是不诚信的。综上，根据本案的实际情况，答辩人同意继续履行《商品房买卖合同》约定的义务。但答辩人提交的证据足以证明逾期办理产权备案原因在于政府部门变更门牌以及实地测量结果，过错不在于答辩人，答辩人不存在逾期办证的违约情形，被答辩人的诉请没有事实根据以及法律依据，各项诉请的理由不成立，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月21日，原告邹家敏与被告长顺公司自愿签订《商品房买卖合同》，约定：“被告将位于四会市********长顺逸景B栋10层31号房出售给原告（建筑面积57.58平方米），该商品房价款216805元；买受人2017年3月21日前将一次性付款216805元;出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。4.详见附件四：合同补充协议第十八条；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理（2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金）”等内容。2017年8月12日，被告向原告开具增值税普通发票，收取原告房款216805元。另原告还交付了住宅专项维修资金3052元，契税2065.84元，办房产证400元。原告提供的一份《购房团购优惠服务说明书》，该说明书落款处盖有“佛山市海臣房地产咨询服务有限公司业务专用章”，内容包括：“我司依托自身企业品牌、信用及资源，为您从开发商处争取到以下优惠条件购买意向楼盘……楼盘名称：长顺逸景；购房优惠：团购会员独家享受6万元抵一口价，购房优惠服务费金额及支付方式：2017年3月8日支付20000元（19000元刷卡、1000元现金），在签署本说明书之时应向我司支付购房优惠服务费60000元，自《购房团购优惠服务说明书》签署次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，我司不承担任何相关责任……。”原告认为购房款282323元包括：房价276805元（合同签的216805元加6万元），维修基金3052元，契税2065.84元，办房产证400元。而被告则认为：房价应该按合同签的，原告刷卡不是刷到我方公司上，与我方无关;维修基金、契税、办房产证的款不是交到我方，不应该算到房屋总价上。2018年2月28日，原、被告办理了案涉房屋的交接手续。2018年11月14日，案涉房屋所在的四会市长顺逸景商住小区项目进行了竣工验收备案并取得房地产项目竣工验收备案证明。2019年8月13日，被告长顺公司向四会市国土资源局递交房地产（商品房）确权登记所需的材料，并取得四会市不动产登记局窗口收件依据（回执），该回执记载“请于2019年9月4日来领证（补正材料时间不计入承诺办理时间，如需补正材料，领证时间顺延）”等内容。案涉房屋的不动权证登记日期为2020年6月4日。另查明，2015年8月3日，四会市*****管理委员会出具《长顺逸景门牌证明》，证明原位于四会市********现编门牌号为四会市********长顺逸景首二层商铺1-27号。2017年9月30日，四会市*****管理委员会出具《证明》，证明长顺公司所建四会市**************长顺逸景住宅、车位、商铺项目已在四会市*****管理委员会办理相应门牌。被告长顺公司提供的《单位（子单位）竣工验收备案表》显示，被告长顺公司原书写的“工程规模”为“……总面积30730.06平方米”，相关设计单位、勘察单位在2018年8月20日在该《单位（子单位）竣工验收备案表》加盖意见。四会市住房和城乡规划建设局工程竣工验收备案办公室在上述《单位（子单位）竣工验收备案表》上盖章确认竣工验收备案。后被告长顺公司于2019年3月1日委托广东邦鑫勘测科技股份有限公司对坐落于四会市********长顺逸景商住小区项目进行不动产测绘，上述公司出具测绘结果后，四会市住房和城乡建设局工程竣工验收备案办公室在《单位（子单位）竣工验收备案表》备注“2019年7月5日面积变更为31010.06平方米”并加盖公章。本院认为：原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。按照合同约定，被告应在商品房交付之日起180日内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2018年2月28日，原、被告办理了案涉房屋的交接手续，即被告应于2018年8月27日前将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告并未依约备案，应承担相应逾期办理产权登记手续的违约责任。只要被告就案涉房屋按规定向有关部门递交确权变更登记手续，有关部门何时完成办理与被告无关；因被告举证了递交的时间为2019年8月13日，故本院予以采纳。另依双方合同约定，本院认定案涉房屋的价款为216805元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”本案中，原告主张合同约定的逾期协助办理产权登记手续违约金过低，应予提高。被告逾期办证，确会对原告办理落户及转让房产等造成一定影响，而合同约定的违约金标准（按已付房价款的1%向买受人支付违约金）远低于银行同期贷款利率甚至存款利率，不足以补偿原告的利息损失，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按年利率2.5%的标准计算违约金，具体从2018年8月28日起计算至就涉案房屋被告向产权登记机关备案日即2019年8月13日。故被告应支付给原告的逾期办证违约金为5269.57元（216805元×2.5%/年÷360天×350天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：被告四会市长顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告邹家敏逾期办证违约金5269.57元。如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取267元（原告已预交），由原告负担219元，被告负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 邱 毅二〇二〇年八月十日书记员 黎淑雯