广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11689号原告：广州远洋物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路****。法定代表人：郑斌，总经理。委托诉讼代理人：庄军元，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟定君，广州金鹏律师事务所实习人员。被告：谢海燕，女，1971年12月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：朱金荷，女，1962年9月24日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹媛媛，广东力诠律师事务所实习人员。被告：朱炳其，男，1962年9月18日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹媛媛，广东力诠律师事务所实习人员。被告：钟远强，男，1985年5月21日出生，汉族，住广东省五华县。第三人：广州市黄埔区联和街黄陂社区班岭经济合作社，住所地，住所地广东省广州市黄埔区联和街黄陂社区班岭经济合作社iv>社长：龙桂赵。原告广州远洋物业管理有限公司（以下简称远洋公司）诉被告谢海燕、朱金荷、朱炳其、钟远强、第三人广州市黄埔区联和街黄陂社区班岭经济合作社（以下简称班岭合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告远洋公司的委托诉讼代理人庄军元，被告谢海燕，被告朱金荷、朱炳其的共同委托诉讼代理人谭俏云，第三人班岭合作社的社长龙桂赵到庭参加诉讼。被告钟远强经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告远洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令谢海燕、朱金荷、朱炳其、钟远强连带将位于广州市广汕路黄陂路段980号的场地及房屋腾空并交还远洋公司；2.判令谢海燕、朱金荷、朱炳其、钟远强连带向远洋公司支付场地及房屋使用费，自2019年6月1日起按每月75000元的标准计算，至其实际腾空交还之日止，暂计至起诉之日为375000元；3.判令本案诉讼费用由谢海燕、朱金荷、朱炳其、钟远强连带承担（迳付）。事实与理由：2009年5月14日，远洋公司（甲方）与谢海燕（乙方）签订了《土地使用租赁协议》，约定由远洋公司将坐落于广州市广汕路黄陂路段980号的场地及地上建筑物出租给谢海燕使用，出租地面积共计8248.5平方米，租赁期限为10年，即从2009年6月1日起至2019年5月31日止。2009年6月1日起至2012年5月31日期间，每月租金为37118元，此后租金每三年递增4%。协议第七条第1款规定：“租赁期满，甲乙各方未续定协议且甲方要求收回该场地，乙方逾期不交出承租场地的，甲方有权留置乙方物资和要求乙方补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的25%收取违约金。”该协议还约定了其他内容。合同签订后，远洋公司依约将场地交付给谢海燕使用。经调查了解，谢海燕在租赁该地块后，找到朱金荷共同经营此场地，后朱金荷将场地的经营和相关事宜全权交给朱炳其（系朱金荷的丈夫）处理。谢海燕、朱炳其将上述场地转租给钟远强使用，各方签订了《房屋和场地租赁合同》，经定的租赁期限为2013年1月1日至2019年7月30日止。2019年5月31日，远洋公司与谢海燕的租赁期届满，各方未续签租赁合同。通过招商程序，上述场地已由案外人广州炊事班餐饮管理有限公司取得承租权，并签订了《土地使用租赁协议》。据此，谢海燕向远洋公司承诺声明如期交回该场地，并立即告知敦促钟远强租赁期满，必须如期清空场地，如期退场。钟远强收到该告知并签名。谢海燕也将该场地现实状况和可能出现的情况如实反映给远洋公司，并表示愿意为远洋公司提供支持配合，协助完成场地的交接、腾空。但是钟远强却一直拒绝立即腾空场地及房屋，至今仍霸占场地经营。由于谢海燕未按照《土地使用租赁协议》的约定，在租赁期满后将场地及房屋腾空并交还，而朱炳其、朱金荷、钟远强则一直霸占场地经营且拒不腾退，导致远洋公司至今无法收回租赁物。远洋公司为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。被告谢海燕辩称，1.对远洋公司所述内容基本认同。2.其作为第一承租人，租赁期满后，在没有取得承租权时，应当无条件将该场地交还，其已多次告知钟远强退场，但钟远强仍在涉案场地占用经营，应由钟远强承担责任，与其无关，其已于2019年5月31日将该场地交回给远洋公司。因钟远强拖欠其租金近90万元，其与钟远强的合同早已自行解除。3.虽然转租涉案场地没有征得远洋公司书面同意，但在办证和实际经营过程中远洋公司是清楚的。4.其在涉案场地与合伙人朱炳其共同投资150万元进行翻新整理及建设混凝土框架结构建筑物近300平方米，并进行了装修。后又与钟远强、陈媛珍共同投资增加建筑物约1500平方米。被告朱金荷、朱炳其共同辩称，1.远洋公司提交的1997年5月28日的《租赁山地使用协议书》、1997年8月24日的《关于山地租用合同》、1992年6月28日的《土地有偿使用协议》、1993年10月8日的《租赁山地使用协议书》，均已超过法定最高租赁期限20年，因此，涉案场地的原租赁合同已经过期终止。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，远洋公司对本案不具有任何权利，不是本案的适格主体，本案应当裁定驳回起诉。2.涉案场地系班岭合作社所有的集体物业。2013年11月11日，班岭合作社出具《证明》，同意由谢海燕、朱炳其使用涉案场地。因此，朱炳其系根据权利人的同意合法使用场地，与远洋公司无关，远洋公司无权对朱金荷、朱炳其提出诉请。3.涉案场地由谢海燕、朱炳其根据权利人的授权合法使用，与朱金荷无关。远洋公司亦认为是谢海燕和朱炳其出租予钟远强使用，与朱金荷无关。远洋公司对朱金荷的起诉没有任何依据，应予驳回。4.远洋公司第二项诉请要求金额过高，根据其提交的证据，租金每月41753元，却起诉每月使用费75000元，明显超出法律规定，不应支持。被告钟远强未出庭应诉，庭后提交书面答辩状称，1.远洋公司只是与谢海燕签订租赁合同，该租赁合同与朱炳其无涉。班岭合作社在《证明》中授权朱炳其对涉案场地和房屋有处分权，朱炳其自行使用及另行出租的期限是自2013年开始的十年，《关于班岭社场地、房屋的说明》只是事后的补充，不能真实反映《证明》出具的真实原因。2.远洋公司与钟远强并不存在房屋和场地租赁合同关系，双方无权利义务。钟远强是根据班岭合作社出具的《证明》来经营涉案场地和房屋，远洋公司无权侵占班岭合作社的处分权，钟远强属合法使用。3.钟远强全家人都居住在涉案场地和房屋，应保障其生存权，钟远强应继续使用涉案场地和房屋。4.谢海燕、朱炳其与钟远强另有房屋租赁合同纠纷在广州市黄埔区人民法院，该案各方达成调解并在调解笔录中确认，钟远强对涉案场地的使用期限至2023年11月10日。且在该案中谢海燕诉讼主体适格提供的证据也是班岭合作社出具的《证明》。综上，请求法院驳回远洋公司的全部诉讼请求。第三人班岭合作社陈述，其将场地租赁给远洋公司，没有出租给朱金荷、朱炳其。本院经审理认定事实如下，2009年5月14日，远洋公司（出租方、甲方）与谢海燕（承租方、乙方）签订《土地使用租赁协议》，第一条约定：甲方将广州市广汕路黄陂路段980号的出租地（以下简称涉案场地）出租给乙方使用，出租地面积共计8248.5平方米。第二条约定：租赁期限为10年，从2009年6月1日起至2019年5月31日止。第三条约定：1.租金按用地面积计算，月租金每平方米4.5元，租赁期内月租金从第三年开始递增，每三年递增4%，其中2018年6月1日至2019年5月31日期间，每月41753元。3.租金按月结算，由乙方在每月的第10日前支付。4.乙方向甲方交纳75000元保证金，并按照双方签订的土地使用租赁协议使用土地，甲方应在租赁期满或解除协议之日将保证金75000元无息退回乙方。第六条约定：协议期满后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权，如不续租，乙方所建地上建筑物及动产等由乙方自行处理，如在协议终止后15天内仍未处理，视为乙方自行放弃，上述物品的所有权，甲方可自行处置，乙方承诺不得有任何异议，也不能就此提出任何赔偿。第七条约定：1.租赁期满，甲乙双方未续定协议且甲方要求收回该场地，乙方逾期不交出承租场地的，甲方有权留置乙方物资和要求乙方补交占用期租金。远洋公司与谢海燕确认涉案租赁物包含了土地和三栋房屋，其中一栋有报建，另外两栋是加建无报建手续。2013年1月1日，谢海燕、朱炳其共同作为甲方、出租人与钟远强作为乙方、承租人签订《房屋和场地租赁合同》，第一条约定：甲方同意将位于广州市萝岗区广汕公路黄陂路段980号的场地和座落在该地的全部房屋出租给乙方作为工商业使用，乙方自愿承租（面积：该场地围墙之内全部面积）。第三条约定：租赁期限自2013年1月1日至2019年7月30日止，月租金为75000元。2019年5月27日，谢海燕向钟远强发出《告知书》，告知钟远强其与远洋公司就涉案场地的租赁协议已于2019年5月30日到期，需交还场地。钟远强在该《告知书》上签名。远洋公司主张谢海燕与朱金荷合伙经营涉案场地，为证实其主张提交了《合伙经营协议》。该协议抬头为甲、乙、丙三方，其中甲方处为空白，乙方为谢海燕，丙方为朱金荷。协议载明：甲方、乙方于2009年6月1日承租广汕路980号的开泰工业园，丙方于2009年8月18日参与股份，三方共同承担该工业园的开发建设及经营，共同承担权利与义务。甲、乙、丙三方全部平等平分工业园开发建设经营所产生的利润分配，即每人各占33.3%。该协议签名处甲方处为空白，乙方处有谢海燕的签名，丙方处有朱金荷的签名。谢海燕确认该份协议的真实性，其还陈述甲方确实不存在，其辩称与朱金荷是合伙关系，实际履行过程中朱炳其是作为朱金荷的代理人出现。朱金荷对该份协议真实性予以确认，辩称该协议未生效，也从未履行。朱金荷、朱炳其确认是夫妻关系，但辩称与谢海燕合伙的是朱炳其而非朱金荷。朱炳其抗辩称其根据权利人班岭合作社的同意合法使用涉案场地，提交了班岭合作社于2013年11月11日出具的《证明》，载明：兹证明位于广州市萝岗区广汕路黄陂路段980号的场地、房屋和地上附着物是班岭合作社的旧厂房。同意谢海燕、朱炳其对上述场地房屋进行全面修葺整理后自行使用十年，并同意谢海燕、朱炳其将上述场地、房屋另行出租给他人收取租金。班岭合作社于2020年1月9日出具《关于班岭社场地、房屋的说明》及在庭审中陈述，《证明》中“同意谢海燕、朱炳其对上述场地房屋进行全面修葺整理后自行使用十年”的意思只是同意按照谢海燕与远洋公司签订的《土地使用租赁协议》的期限从2009年6月1日起至2019年5月31日止10年的使用期限，而不是由出具《证明》的时间计算起至10年的期限，其只是同意朱炳其进行整改。朱炳其陈述其从未向班岭合作社支付过租金，是用修葺的费用冲抵租金。谢海燕陈述其一直是向远洋公司支付租金。各方确认涉案场地就是广州市黄埔区广汕公路黄陂路段980号。为确认涉案场地的四至和范围，远洋公司还提交了湖南省第一测绘院于2006年12月30日出具的《房屋面积测量成果报告书》，谢海燕、朱金荷、朱炳其对范围均予以确认。谢海燕、朱金荷、朱炳其确认2019年6月1日后未向远洋公司支付过费用，2019年6月1日后钟远强亦未向谢海燕、朱金荷、朱炳其支付过费用。现涉案场地由钟远强实际占有使用。另查，1992年6月28日，广州市白云区萝岗镇黄陂村民委员会作为甲方与广州市天河亚洲医疗器械经营部作为乙方签订《土地有偿使用协议》，约定：甲方同意将班岭隧所属山地一块转让给乙方作为厂房、宿舍、饭店等用地。该地座落在土名牛佛公山，东至什木郎，南至广汕公路边，西至密园，北至朗顶山，共计面积6.75亩。双方对上述转让山地面积核对无误，同意上述山地转让价格为每亩4.5万元，总金额303750元。山地使用年期为70年，自1992年6月28日起至2062年6月27日止。广州市黄陂果园黄陂村班岺经济合作社也在该份协议上签名。1997年5月28日，广州市黄陂果园黄陂村班岺经济合作社作为甲方与广州华南医疗用品有限公司作为乙方签订《租赁山地使用协议书》，约定：乙方租用甲方座落在牛佛公玉和修理店后背山地一块，面积为5.6亩，租用期70年，自本协议生效之日开始计算，并同时使用山地。租用期限内山地租金为年平方米15元，每年共计56000元，每满十年递增20%租金，计租期从1994年3月28日起。乙方承租甲方山地，用于建造工业、商业和宿舍等房屋。1997年8月24日，广州市黄陂果园黄陂村班岺经济合作社作为甲方与广州华南医疗用品有限公司作为乙方签订《关于土地租用合同》，约定：甲方从1998年1月1日起租用25平方米耕地给乙方作为厕所、围墙及排水用，租金单价按每月2元/平方米计算。2007年4月28日，广州市萝岗区联合街黄陂社区居民委员会、班岭合作社、广州华南医疗用品有限公司签订《用地备忘录》，载明：广州华南医疗用品有限公司使用班岭合作社12.35亩山地具有依据。亚洲医械部曾是广州华南医疗用品有限公司的股东，已将其投入于该地块的资产和对该地块的使用权益全部作价入股广州华南医疗用品有限公司。因而广州华南医疗用品有限公司享有亚洲医械部在该地块（及其附着物）的全部权益，并承担相应义务。该地块上的建筑物是由广州华南医疗用品有限公司投资兴建。2007年11月16日，广州华南医疗用品有限公司作为甲方与远洋公司作为乙方签订《旧厂土地协议书》，约定：依据1996年10月28日签订的广州华南医疗用品有限公司《合资合同》，广州市天河亚洲医疗器械经营部已将其拥有的6.75亩土地使用权、2000平方米土地承租权转归甲方，甲方享有1992年6月28日签订的《土地有偿使用协议》中广州市天河亚洲医疗器械经营部应当享有的权利义务。甲方同意从2008年1月1日起，将下列协议中甲方的权利义务以按照本协议所述的转让发生之时的土地及租赁状态无偿转让给乙方，乙方愿意接受该转让：1.1997年5月28日签订《租赁山地使用协议书》；2.1997年8月24日签订《关于土地租用合同》；3.2001年3月21日《补偿协议》；4.1992年6月28日《土地有偿使用协议》；5.1996年8月和2002年10月23日关于证明允许华南医疗有限公司租赁黄陂村土地和班岭经济合作社厂房的证明；6.2007年4月28日《用地备忘录》；7.1993年10月8日签订的《租赁山地使用协议书》。乙方从2008年1月1日起直接向班岭合作社交付土地租金。同日，广州华南医疗用品有限公司与远洋公司还将上述转让事宜通知了班岭合作社和广州市萝岗区联合街黄陂社区居民委员会。远洋公司与班岭合作社确认远洋公司向班岭合作社承租的共三块地，具体由1992年6月28日签订的《土地有偿使用协议》、1997年5月28日签订的《租赁山地使用协议书》、1997年8月24日签订的《关于土地租用合同》中的范围构成。其后，远洋公司将上述三块地及建好的建筑物整体出租给谢海燕。班岭合作社确认其与远洋公司的租赁合同关系仍在履行。远洋公司还提交了班岭合作社向其开具的2008年、2010年至2014年、2016年租金的收款收据及发票。自2017年开始，由广州中远海运建设实业有限公司向班岭合作社支付租金。远洋公司主张广州中远海运建设实业有限公司是代远洋公司支付涉案场地的租金，为此提交了广州中远海运建设实业有限公司于2020年5月22日出具的《说明》，载明：广州中远海运建设实业有限公司和远洋公司均为广州远洋投资有限公司的下属子公司。随着业务发展需要，从2016年底，广州远洋投资有限公司逐步将下属所有子公司的房地产物业板块业务统一划归广州中远海运建设实业有限公司经营管理。涉案场地属于划归广州中远海运建设实业有限公司经营管理的范围，于2017年由远洋公司委托给广州中远海运建设实业有限公司经营管理。再查，原广州市城市规划局于1992年12月8日向广州市白云区黄陂村委会核发（92）穗城规地501号《建设用地规划许可证》，用地项目为厂房、仓库，用地位置为班岺牛佛山地段，用地面积为3512平方米，有效期为6个月。1993年12月16日，广州市城市规划局白云区规划分局核发上述许可证范围内1栋厂房项目的（1993）建字第219号《建筑审核书》，核准建设1幢2层厂房，建筑面积766平方米。本院在关联案件（2019）粤0112民初8951号案件中曾发函询问涉案场地的报建情况，广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局于2020年5月21日复函本院：一、经查，（92）穗城规地501号《建设用地规划许可证》为原广州市城市规划局于1992年12月向白云区黄陂村委会核发，用地面积3512平方米，该证有效期6个月。1993年12月16日，白云区规划分局核发上述许可证范围内1栋厂房项目的《建设工程规划许可证》[（1993）穗城规（云）建字第219号]，1栋2层厂房建筑面积766平方米，未查到该建设项目规划验收、产权登记等信息，现提供建工证档案资料供参考（详见附件）。至目前，未查到（92）穗城规地501号《建设用地规划许可证》范围内用地办理用地手续及确权登记的相关记录，故该《建设用地规划许可证》已过期失效。二、经与贵院沟通确认，涉案广汕公路黄陂路段980号物业位于（92）穗城规地501号《建设用地规划许可证》地块东北侧，该房屋建筑未查询到规划报建信息。远洋公司主张涉案租赁合同有效。经本院释明，假如法院认定合同效力与远洋公司主张的不一致，远洋公司明确表示其坚持现诉讼请求。以上事实，有《土地使用租赁协议》《房屋和场地租赁合同》《告知书》《合伙经营协议》《房屋面积测量成果报告书》《证明》《关于班岭社场地、房屋的说明》《土地有偿使用协议》《租赁山地使用协议书》《关于土地租用合同》《用地备忘录》《旧厂土地协议书》《说明》、发票、收据、《建设用地规划许可证》《建筑审核书》、复函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，远洋公司出租给谢海燕的场地不仅包括土地还包括建筑物，因仅有其中一栋建筑物办理了《建设工程规划许可证》，故远洋公司与谢海燕签订的《土地使用租赁协议》部分有效，部分无效。远洋公司通过与广州华南医疗用品有限公司签订协议取得涉案场地的使用权，班岭合作社亦确认其与远洋公司仍在继续履行合同，故远洋公司在本案中作为原告，主体适格。远洋公司与谢海燕签订的《土地使用租赁协议》租期已于2019年5月31日届满，谢海燕应在租期届满后向远洋公司交还涉案场地。现涉案场地仍由次承租人钟远强占有使用，谢海燕未完成交还涉案场地的义务，故远洋公司要求谢海燕将涉案场地即广州市广汕路黄陂路段980号的场地及房屋腾空交还，于法有据，本院予以支持。钟远强作为实际占有使用人，在谢海燕通知其交还场地后拒不清场交还，远洋公司要求其与谢海燕就交还涉案场地的义务承担连带责任，具有法律和事实依据，本院予以支持。与远洋公司签订租赁协议的合同相对人为谢海燕，朱金荷、朱炳其与谢海燕之间的关系属于三人之间的内部关系，与远洋公司无涉，远洋公司要求朱金荷、朱炳其承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于场地使用费。谢海燕未及时交还涉案场地，应参照合同约定向远洋公司支付占有使用费，故本院认定谢海燕应按照每月41753元的标准向远洋公司支付场地使用费直至实际腾空交还之日止。远洋公司要求按照每月75000元的标准计算，无依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”远洋公司要求钟远强对谢海燕应支付的占有使用费承担连带责任，于法有据，本院予以支持。如前所述，朱金荷、朱炳其与谢海燕之间的关系属于三人之间的内部关系，本案中不作处理，本院对远洋公司要求朱金荷、朱炳其对占有使用费承担连带责任的请求依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢海燕于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市广汕路黄陂路段980号的场地及房屋腾空交还给原告广州远洋物业管理有限公司（具体范围和四至详见湖南省第一测绘院于2006年12月30日出具的《房屋面积测量成果报告书》）；二、被告谢海燕于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州远洋物业管理有限公司支付占有使用费（占有使用费自2019年6月1日起按照每月41753元的标准计算，直至腾空交还之日止）；三、被告钟远强对上述第一项、第二项判决义务承担连带责任；四、驳回原告广州远洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6925元，全部由被告谢海燕、钟远强共同负担。上述案件受理费原告广州远洋物业管理有限公司已预缴，被告谢海燕、钟远强在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告广州远洋物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  覃志强二〇二〇年八月二十日法官助理彭逸婷书记员王汝欣