北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初34227号原告：赵莉，女，1979年3月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾龙宇，北京市京师律师事务所律师。被告：赵丹，女，1991年6月30日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。委托诉讼代理人：南珏，北京市两高律师事务所律师。原告赵莉（以下简称原告）起诉被告赵丹（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人贾龙宇、被告之委托诉讼代理人南珏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还押金60000元；3、判令被告支付违约金60000元；4、判令被告向原告支付律师费9600元；5、判令被告支付保全费1168元及保单保函费用2000元。事实和理由：原告与被告在2019年5月20日签署《房屋租赁合同》，约定被告将其位于北京市朝阳青年路西里x房屋二层租赁给原告使用，租赁期限自2019年5月20日至2022年10月14日，原告交纳6万元押金及房屋租金后入住房屋，原告在经被告许可的情况下对房屋进行装修。2020年3月16日物业告知，因被告欠付嘉宜公司房租，决定对原告租赁的房屋停水、停电。2020年3月19日嘉宜公司在原告租赁的房屋一层张贴《租金催缴告知函》，至此原告才知道被告已经欠付房屋租金12万余元。被告因拖欠房屋租金导致原告租赁的房屋停水、停电无法使用，已构成违约，其行为已经侵犯了原告的合法权益，为保护原告的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告辩称：1、同意解除合同。我司于2020年3月24日向原告发出了解除通知。我司认为停水停电并不当然导致合同解除，原告在2020年2月20日未向我司支付下季度（2020年2月20日—2020年5月19日）租金，构成违约，所以我司发出了解除通知；2、不同意退还原告全部押金。因原告未如期支付租金的行为构成违约，根据合同约定应该按照月千分之十的标准向我方支付滞纳金，考虑到2020年3月16日停水、停电的客观事实，我方认为原告应向我方支付自2020年2月20日至2020年3月15日期间的滞纳金5000元，同时该期间的租金16650元原告也应当向我方支付，以上金额应该在原告交纳的押金中予以扣减，剩余部分我司同意退还；3、不同意支付原告违约金，首先原告是违约方，其次原告目前仍然在使用涉案房屋，不存在损失，故违约金不同意支付；4、律师费没有合同及法律依据不同意支付；5、保全费与保函费用我司也不同意支付，因为原告是违约方，且没有合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合本案证据认定如下事实：2018年3月12日，案外人苏x、吴x就北京市朝阳区青年路西里x号房屋签署《房屋租赁合同》，约定自2018年2月25日至2022年10月14日，该房屋由苏x出租给吴x进行使用。2019年5月1日，苏x（甲方）、吴x（乙方）与被告（丙方）签署《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：甲乙双方于2018年3月20日签订了《房屋租赁合同》（下称“原合同”），原合同约定乙方承租甲方拥有的位于北京市朝阳区青年路西里x号房屋，自2018年3月20日至2022年10月14日止。现乙丙方向甲方提出，将原合同承租方变更为丙方，甲乙丙三方就该变更等事宜达成以下补充协议：一、原合同的承租方自本协议生效之日由乙方变更为丙方。二、原合同中承租方的权利义务由丙方全部概括承受……七、本合同自甲乙丙三方盖章之日起生效。合同落款处甲乙丙三方分别签字并摁有指纹。2019年5月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区青年路西里x房屋二层（以下称涉案房屋）租给乙方使用，该房屋套内面积150平方米。租赁期限自2019年5月20日至2022年10月14日。2019年5月20日至2020年9月24日的房屋租金为20000元整/月，乙方应同时交纳押金60000元。2020年9月25日至2022年10月14日的租金为22000元整/月。租金按季支付，押三付三，支付时间为每个租赁季的第一个月20号前，乙方向甲方支付下季度租金，以甲方实际收到为准。乙方若逾期支付租金，每逾期一天则乙方需按月租金的10‰支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方需按实际居住日交纳租金并承担违约责任。合同签订后，被告依约将涉案房屋交付给原告，原告入住房屋并于2019年5月31日向原告支付租金60000元及押金60000元，于2019年8月19日向原告支付租金60000元，于2019年11月26日向原告支付租金60000元。此后原告未按合同约定于2020年2月20日前向被告支付下季租金，称其认为房租交纳的时间应该为2020年3月20日，另因被告未向他的房东交纳租金，导致其所承租房屋自2020年3月16开始停水停电，为了避免损失扩大才没有交纳房租。2020年3月16日，嘉宜公司发出声明：“由于x租户欠缴我司2019年12月25日-2020年3月24日房租，按照合同规定已逾期，经多次协商沟通，租户仍然没有补齐房租，租户违反了双方签订的的约定，现已通知润枫水尚物业公司即日起对该租赁房屋停水停电处理，待租户补齐房租再做商定！”。被告认可该声明的真实性，确认其欠缴了部分租金，称其与其出租方之间的的房屋租赁合同纠纷正在法院另案审理中。原告称因涉案房屋停水停电，无法正常使用，在2020年3月2日与被告面对面沟通了合同解除事宜，被告对此不予认可，原告亦未就沟通内容、解除通知的发出等事项向法庭举证。被告称因原告未按照合同约定及时交纳租金的行为构成违约，已于2020年3月24日向原告出发了解除通知，原告确认收到了该解除通知。经查，原告所承租涉案房屋及室内物品未进行腾退，经过释明，双方均不要求法院处理合同解除后的腾退交付问题。立案前，原告向本院申请诉前财产保全，本院于2020年5月11日作出了（2020）京0105财保205号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告名下129600元的财产。保全费1168元，由原告方预付。因向中国太平洋财产保险股份有限公司申请诉讼财产保全责任保险，支出2000元。原告聘请委托诉讼代理人支出律师费9600元。案件审理中，本院根据原告的申请解除了上述财产保全。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告主张解除合同，被告表示同意，本院对于双方合同解除不持异议，但争议的问题在于合同解除的原因、解除的时间、以及合同解除的法律后果。根据《房屋租赁合同》约定，租金按季支付，支付时间为每个租赁季的第一个月20号前，合同中亦手写列明了租金支付的详细时间，原告应该按照合同约定于2020年2月20前支付下季租金，虽然原告称因被告未及时交纳租金，涉案房屋被停水、停电，导致涉案房屋不能够正常使用，其未交纳租金是为了避免自己利益受损。但是根据原告在庭陈述，称其于2月底才知道原告未向其出租人交纳租金的事实，在起诉书事实理由部分中又称直至2020年3月19日嘉宜公司张贴《租金崔佳告知函》时才知道被告欠付租金12万余元，前后表述矛盾，且停水、停电的时间在2020年3月16日，在此之前涉案房屋未有过被停水停电的情况。以上所述相关事实及时间均晚于原告应付租金交纳义务的2020年2月20日，故本院认为原告违约。同时需要指出的是，被告作为房屋租赁合同出租方，应当按照合同约定向承租方提供符合合同约定的适宜居住使用的租赁标的物，被告未及时向其承租人交纳租金导致原告在使用涉案房屋时遭遇停水停电，影响原告正常使用，同样存在违约行为。双方于合同履行过程中均存在违约行为，故本院对原告主张要求被告向其支付违约金的相关诉讼请求不予支持；当事人一方延迟履行主要债务经催告后未在合理期间内履行的，守约方可以解除合同，主张解除合同的，合同自解除通知达到对方时解除，原告确认收到被告于2020年3月24日向其发出的解除通知，故本院认定双方《房屋租赁合同》于2020年3月24日解除；合同解除后，尚未履行的终止履行，原告于合同签订之初支付的60000元押金被告应于退还，被告答辩中提到的在押金中扣减2020年2月20日至2020年3月15日房屋租金及滞纳金的意见合理且有合同依据，本院在核算后确认被告应退还的押金金额为38350元；原告主张的律师费及保全费没有合同依据，亦非必要费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告赵莉与被告赵丹之间《房屋租赁合同》于二〇二〇年三月二十四日解除；二、被告赵丹于本判决生效后七日内向原告赵莉退还押金三万八千三百五十元；三、驳回原告赵莉的其他诉讼请求。如被告赵丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百七十七元，由原告赵莉负担一千零九十八元（已预交），被告赵丹负担三百七十九元（原告赵莉已预交，被告赵丹于本判决生效后七日内给付原告赵莉）；保全费一千一百六十八元，由原告赵莉负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年八月十三日书记员  李 兵