宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初7735号 原告：宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室，住所地：宁波市北仑区四明山路**太河商务楼**，统一社会信用代码：123302067995434199。 法定代表人：虞鸿浩，该办公室副主任。 委托诉讼代理人：姜国华,浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡伟杰,该单位员工。 被告：新隆控股股份有限公司，住，住所地：宁波市北仑区新碶街道岷山路**一社会信用代码：91330200144296058Y。 法定代表人：金海良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛志才,浙江时光律师事务所律师。 原告宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室（以下简称北仑拆迁办）与被告新隆控股股份有限公司（以下简称新隆公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理，依法适用简易程序,于2019年12月27日公开开庭进行审理。2020年2月12日至4月30日案件中止审理,后因案情需要,于2020年4月30日转为普通程序独任审理,于2020年8月21日再次公开开庭进行审理。原告北仑拆迁办的委托诉讼代理人姜国华，被告新隆公司的委托诉讼代理人薛志才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北仑拆迁办起诉请求：判令被告支付原告宁波市北仑区东香茗园二期政府保留房转市场销售差价款17881932元及逾期付款利息(自2019年7月31日起至款清日止按中国人民银行同期五年以上期贷款基准利率计算)。事实和理由：2015年7月13日，原告作为政府负责拆迁安置、政府保留房处置结算的专门部门与被告、北仑区白峰镇人民政府开发指挥部签订《东香茗园二期阶段性安置结算协议》。之后,原、被告及关联方又共同签订如下协议:1.2017年1月11日《东香茗园二期安置余房(60套住房)处置协议》;2.2017年6月7日《东香茗园二期安置余房(30套住房)处置协议》;3.2017年10月18日《东香茗园二期政府保留房(70套住房)转市场销售处置协议》;4.2017年11月16日《宁波市北仑区东香茗园二期政府保留房转市场销售资金监管协议》;5.2018年4月19日《东香茗园二期政府保留房(31套住房)转市场销售处置协议》。 根据上述协议内容反映,东香茗园二期安置余房、政府保留房的处置过程是政府委托被告销售的行为,相关销售款项归政府所有,被告应当根据协议约定向原告支付差价款。根据上述协议规定,其中允许市场销售的政府保留房的实际销售价格超过约定安置价格部分差价的82%上缴给区财政、18%归被告所有,销售中的有关税费由被告缴纳。最终结算需上交政府的差价款按区相关会议纪要精神,该部分差价款除以1.03后为实际应上缴区财政的土地出让金补缴额。同时，被告须在每月月末将本月实际销售情况报原告，并接受原告的核对、检查，销售款的支取必须按《宁波市北仑区东香茗园二期政府保留房转市场销售资金监管协议》的约定办理。对销售款未缴入指定账户的,原告有权对被告以按应缴未缴金额8%的罚金并追回本金。 目前,宁波市北仑区东香茗园二期住宅早已经销售完毕,相关款项也全部支付到被告账户。根据上述协议结算被告应当支付东香茗园二期差价款37241932元,被告于2017年7月至2018年7月期间分次合计上交19360000元,尚欠17881932元。鉴于资金监管协议于2018年12月31日到期,但结算协议还没有签订,原告于2018年12月29日致函被告,提请被告注意监管期限到期后被告不得随意单方支取监管账户内销售资金,但被告不仅不予理会,反而将监管账户内的销售款项划走。 原告认为,原、被告及关联方签订的东香茗园二期安置房相关协议是各方真实意思表示,合法有效,各方也应该切实履行。在履行过程中,被告没有严格履行上述协议,不仅没有按时支付差价款,而且擅自单方划走归政府所有的监管账户内的销售资金,并在原告多次催讨及发律师函的情况下,仍然以种种借口拒不支付。被告的行为违反了双方的约定,违背了诚实信用基本原则,损害了国家利益,应当对其违约行为承担相应的法律责任。特起诉,请求法院依法判如所请。 为证明诉称事实，原告提供如下证据：1.《东香茗园二期阶段性安置结算协议》1份,拟证明原告、被告、宁波市北仑区白峰镇人民政府开发指挥部就东香茗园前期安置、建设、销售情况进行总结并签订结算协议，明确由被告向原告结算差价款、物业首期专项维修基金等；2.2017年1月11日的《东香茗园二期安置余房(60套住房)处置协议》1份,拟证明原告、被告、宁波市北仑区白峰街道办事处开发指挥部、宁波市北仑区人民政府郭巨街道办事处开发指挥部签订的处置协议，该部分房屋差价款计算的依据；3.2017年6月7日的《东香茗园二期安置余房(30套住房)处置协议》1份,拟证明原告、被告、宁波市北仑区白峰街道办事处开发指挥部、宁波市北仑区人民政府郭巨街道办事处开发指挥部签订的处置协议，该部分房屋差价款计算的依据;4.2017年10月18日的《东香茗园二期政府保留房(70套住房)转市场销售处置协议》1份,拟证明原告、被告、宁波市北仑区白峰街道办事处开发指挥部、宁波市北仑区人民政府郭巨街道办事处开发指挥部签订的处置协议，该部分房屋差价款计算的依据;5.2018年4月19日《东香茗园二期政府保留房(31套住房)转市场销售处置协议》1份,拟证明原告、被告、宁波市北仑区白峰街道办事处开发指挥部、宁波市北仑区人民政府郭巨街道办事处开发指挥部签订的处置协议，该部分房屋差价款计算的依据;6.2017年11月16日的《宁波市北仑区东香茗园二期政府保留房转市场销售资金监管协议》,拟证明原告、被告、宁波市北仑区财政局、中国建设银行股份有限公司宁波北仑支行签订资金监管协议;7.关于妥善管理东香茗园二期小区销售资金监管账户中资金的函1份，拟证明2018年12月29日原告要求被告销售监管专户内资金未经双方同意，不得支取；8.律师函1份，拟证明2019年7月19日原告就本案款项向被告主张权利并要求被告于2019年7月30日前支付差价款；9.宁波市北仑区机构编制委员会仑编(2007)20号、宁波市北仑区人民政府办公室仑政办（2008）12号文件各1份，拟证明原告的主体资格；10.宁波市自然资源和规划局北仑分局出具的《国有建设用地使用权出让合同》情况说明1份,拟证明东香茗园二期地块附件4约定的拆迁安置事项的权利义务根据政府部门分工,由原告行使履行。 被告新隆公司辩称：原告不是本案的适格主体。《国有建设用地使用权出让合同》附件4规定“4、住宅销售差价的缴纳。凡政府对安置房价格调整、拆迁户超过购房凭证部分的住宅销售价格、未达到约定安置比例部分的住宅销售价格,其价格超过平均价1600元/平方米(阁楼650元/平方米)所产生的价格差,由竞得人按差价总额的82%缴纳给土地出让人,住宅销售中的有关税费由竞得人缴纳。”原告与被告签订结算协议，被告的行为属于代理行为，代理宁波市国土资源局与被告进行结算，结算的依据是《国有建设用地使用权出让合同》。应追加宁波市自然资源和规划局为本案原告或第三人参加诉讼。 关于房屋销售差价，计算差价的渊源是《国有建设用地使用权出让合同》，《国有建设用地使用权出让合同》附件4对此有明确约定，原告提供的4份处置协议的第三条也有约定，房屋销售差价是房屋销售价格在1600元/平方米以上的部分，乘以82%除以1.03。经核对，东香茗园被告总销售差价36916787元,被告已经支付19360000元,应付差价17556787元，被告多还借款208789元，如扣回多还的借款，应付差价金额为17347998元，不是原告主张的17881932元。 由于缴纳差价和违约责任都是《国有建设用地使用权出让合同》约定的内容，属于同一法律关系的二个方面，合同双方应当全面履行。根据合同约定被告给付土地出让金45341068元，已完成土地出让金的支付。但宁波市国土资源局未按合同约定交付土地，存在延迟交付出让土地情形，其中东香茗园项目地块延迟162天，应支付逾期违约金7337582元，新隆华府项目地块延迟82天，应支付逾期违约金3965976元，二项合计11303558元，违约金应在191套房屋市场销售差价款中扣除，差价余额6044440元被告一直留在差价款专户中，宁波市国土资源局随时可以取得。 为证明辩称事实，被告提供如下证据：1.国有建设用地使用权出让合同2份，土地出让金支付单据9份，土地交付确认书、白峰官庄4#5#地块地面建筑物未及时清除延期开工情况说明、诚建监理公司的情况说明各1份，被告公司文件3份【甬新隆（2011）1号、甬新隆（2011）4号、新隆（2017）6号】,拟证明东香茗园拆迁安置仅是国有建设用地使用权出让合同的一部分内容,合同主体是宁波市国土资源局北仑分局,土地延期交付需支付逾期交地违约金11303558元;2.房屋销售差价回单、进账单11份，拟证明被告已向区财政缴纳东香茗园房屋销售款32600000元、销售差价19360000元。 对原告提供的证据，本院分析认证如下：1.原告提供的证据1-证据7,有各方盖章,且形成完整的证据链,本院予以认定；2.原告提供的证据7，被告对真实性、关联性均不予认可，原告未提供将函件送达被告的证据，对该证据本院不予认定；3.对原告提供的证据8，被告承认收到该函的事实，但否认函件内容的真实性，本院对原告向被告发律师函的事实予以确认；4.原告提供的证据9，被告质证认为真实性由法院认定，经本院审核，对该证据的真实性本院予以认定；5.对原告提供的证据10，被告对合法性提出异议，该证据有宁波市自然资源和规划局北仑分局盖章，且有原、被告签订的系列协议印证，本院予以认定。 对被告提供的证据，本院分析认证如下：1.对被告提供的证据1，原告对其中的国有建设用地使用权出让合同、土地出让金支付单据、土地交付确认书、延期开工情况说明真实性无异议，但认为与本案无关联性，对新隆（2017）6号文件的真实性、关联性无异议，对该部分的证据的真实性本院予以认定；对诚建监理公司的情况说明、被告公司甬新隆（2011）1号文件、甬新隆（2011）4号文件，原告对真实性、关联性均不予认可，因该部分证据系复印件，且与本案缺乏关联性，本院不予认定；2.对被告提供的证据2,原告无异议,本院予以认定。 根据上述证据及原、被告陈述，以下事实本院予认确认： 2010年11月，被告新隆公司作为受让人与宁波市国土资源局签订合同编号为:3302062010Ａ21068（仑）的《国有建设用地使用权出让合同》，约定宁波市国土资源局出让位于××镇××村（白峰镇官庄4＃、5＃居住地块），因该地块大部分建造拆迁安置房，双方将“白峰镇官庄4＃、5＃居住地块有关拆迁事项的约定”作为土地出让合同的附件4，附件4规定：本地块所建造的住宅全部纳入政府安排，其中85%用于拆迁安置,15%由竞得人自行销售，阁楼全部用于拆迁安置，不计入安置比例;凡政府对安置房价格调整、拆迁户超过购房凭证部分的住宅销售价格、未达到约定安置比例部分的住宅销售价格,其价格超过平均价1600元／平方米（阁楼650元／平方米）所产生的价格差,由竞得人按差价总额的82%缴纳给土地出让人,住宅销售中的有关税费由竞得人缴纳。该附件4还就拆迁安置销售价格、超过购房凭证部分的住宅销售价格、未达到约定安置比例部分的住宅销售价格、房屋保留时间及贴息等进行了约定。 被告新隆公司在受让地块建造房屋销售过程中，基于安置销售工作已告一阶段，2015年7月15日，原告（甲方）、北仑区白峰镇人民政府开发指挥部（乙方）、被告（丙方）根据地块国有建设用地使用权出让合同的有关约定和安置、销售情况,就安置房销售差价款结算和余房处置等相关事宜经协商签订《东香茗园二期阶段性安置结算协议》1份，协议约定：一、住宅安置销售情况……二、根据土地出让合同相关条款和安置购房办法等，丙方（被告）应与甲方（原告）结算差价款、物业首期专项维修资金、安置保留房可计贴息、促销费用贴补、塘碴补偿、保留房可安置销售款等。经结算，协议明确：经上述条款计算,本次结算丙方合计应上缴区财政的款项为10915559-578317-6640465-139860+92598-34974032-533809=-31858326元。甲方于2014年12月己无息借款给丙方30000000元,为此,政府尚应无息借款给丙方1858326元。审理中经再次对账，该结算协议确认被告应缴纳458套房屋差价款10915559元、塘碴款92598元，政府应给被告贴息款6640465元、促销补贴139860元。 根据本地块国有建设用地使用权出让合同的有关约定，就安置余房处置等相关事宜，原告（甲方）、宁波市北仑区白峰街道办事处开发指挥部（乙方）、宁波市北仑区人民政府郭巨街道办事处开发指挥部（丙方）被告（丁方）分别于2017年1月11日签订《东香茗园二期安置余房(60套住房)处置协议》1份，于2017年6月7日签订《东香茗园二期安置余房(30套住房)处置协议》1份，2017年10月18日签订《东香茗园二期政府保留房(70套住房)转市场销售处置协议》1份，2018年4月19日签订《东香茗园二期政府保留房(31套住房)转市场销售处置协议》1份。协议就转市场销售的政府保留住宅、允许转市场销售的住宅的销售价格、住宅市场销售差价结算、销售款的收取、允许市场销售时间等事项进行了确定。其中住宅市场销售差价结算中约定“根据该地块土地出让合同约定,允许市场销售的政府保留住宅的实际销售价格超过约定安置价格(基准价格1600元/平方米)部分差价的82%上缴给区财政、18%给丁方所有，销售中的有关税费由丁方缴纳。最终结算需上缴政府的差价款按区有关会议纪要精神，该部分差价款除以1.03后为实际应上缴区财政的土地出让金补缴额。”销售款的收取中约定“差价款上缴和原预付可安置销售款归还。丁方在市场销售中的销售款收款银行指定为建设银行北仑支行账号呈报甲方备案。丁方须在每月月末将本月实际销售情况报甲方，并接受甲方的核对、检查。应上交政府的差价款，丁方应分月按时结付给区财政。根据东香茗园二期阶段性安置结算协议精神,己市场销售的保留住宅原预付给丁方的可安置销售款,丁方应在上缴差价款时同时归还给区财政。” 为确保销售资金安全，2017年11月16日宁波市北仑区财政局（甲方）、原告（乙方）、被告（丙方）、中国建设银行股份有限公司宁波北仑支行（丁方）签订《宁波市北仑区东香茗园二期政府保留房转市场销售资金监管协议》，设立销售资金监管专户，监管期限自2017年11月16日起至2018年12月31日止，约定在监管期限内丙方须确保政府保留转市场销售房源对应的销售款全额进入该监管专户，丙方使用账户内售房资金，需向丁方提供甲乙双方同意支取款项的证明文件。监管期满后，各方未再签订资金监管协议。 审理中，经双方对账结算，确认东香茗园二期458套房屋差价款为10915559元、塘碴款92598元，政府应给被告贴息款6640465元、促销补贴139860元，191套房屋的差价款为34131358元，被告应支付的房屋差价款共计37241932元，扣除被告已付的房屋销售差价款19360000元，尚应支付的房屋差价款为17881932元。审理中，原告同意将被告多还的借款203872元在本案中予以扣减。 另查明，原、被告处置协议中东香茗园二期的房屋被告在2018年年底已经销售完毕，原告于2019年7月19日向被告出具律师函1份，要求被告于2019年7月30日前支付本案房屋的差价款。 宁波市国土资源局与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》附件4中约定“由竞得人按差价总额的82%缴纳给土地出让人”，为此，宁波市自然资源和规划局北仑分局于2020年5月6日出具《情况说明》1份，明确：《国有建设用地使用权出让合同》主合同的权利义务由该单位行使履行，附件4“白峰镇官庄4#、5#居住地块有关拆迁安置事项的约定”规定的权利义务,在实际履行过程中,根据政府部门分工,由宁波市北仑区(开发区)征地拆迁办公室行使履行；《国有建设用地使用权出让合同》附件4中的“土地出让人”并非特指该单位,住宅销售差价的缴纳由宁波市北仑区(开发区)征地拆迁办公室管理行使。 本院认为,本案争议焦点在于原告是否有权向被告主张房屋差价款。原告认为根据原告与被告的一系列协议,原告有权向被告主张房屋销售的差价款，被告认为缴纳房屋销售的差价款和逾期交付土地的违约责任都是《国有建设用地使用权出让合同》约定的内容，属于同一法律关系的二个方面，不应分开处理；原告与被告签订结算协议的行为属于代理行为，代理宁波市国土资源局与被告进行结算，结算的依据是《国有建设用地使用权出让合同》，应驳回原告的诉讼请求。 本院认为，原告是否有权向被告主张权利，应根据原、被告双方间的协议内容，原、被告间协议与《国有建设用地使用权出让合同》间的关系进行分析认定。从双方协议内容看，2015年7月15日，原告（甲方）、北仑区白峰镇人民政府开发指挥部（乙方）、被告（丙方）签订的《东香茗园二期阶段性安置结算协议》约定根据土地出让合同相关条款和安置购房办法等，丙方（被告）应与甲方（原告）结算下列款项：（一）差价款，住宅安置、保障房销售、转市场销售差价款……（二）物业首期专项维修资金……（七）3套己安置拆迁户实际未付款住宅处理。该结算协议明确约定被告应与原告结算上述款项。2017年1月至2018年4月原告（甲方）、宁波市北仑区白峰街道办事处开发指挥部（乙方）、宁波市北仑区人民政府郭巨街道办事处开发指挥部（丙方）被告（丁方）签订4份“处置协议”，第四条约定“丁方在市场销售中的销售款收款银行指定为建设银行北仑支行，账号呈报甲方备案。丁方须在每月月末将本月实际销售情况报甲方，并接受甲方的核对、检查。应上缴政府的差价款，丁方应分月按时给付给区财政……”。4份处置协议均约定被告须在每月月末将本月实际销售情况报原告，并接受原告的核对、检查。被告于2017年10月20日出具给原告的联系单回复函【新隆（2017）6号】载明“我公司受贵单位委托销售东香茗园二期90套政府保留住宅，并已于……”，证实了被告接受原告委托销售东香茗园二期政府保留住宅的事实。上述证据均证实被告应与原告结算差价款的事实,审理中,被告亦认可已经支付的差价款具体事项由原告与被告办理。 《国有建设用地使用权出让合同》附件4规定“4、住宅销售差价的缴纳。凡政府对安置房价格调整、拆迁户超过购房凭证部分的住宅销售价格、未达到约定安置比例部分的住宅销售价格,其价格超过平均价1600元/平方米(阁楼650元/平方米)所产生的价格差,由竞得人按差价总额的82%缴纳给土地出让约定缴纳给土地出让人”。即《国有建设用地使用权出让合同》附件4对房屋销售差价的缴纳进行了约定，宁波市自然资源和规划局北仑分局出具《情况说明》载明：《国有建设用地使用权出让合同》主合同的权利义务由该单位行使履行，附件4“白峰镇官庄4#、5#居住地块有关拆迁安置事项的约定”规定的权利义务,在实际履行过程中,根据政府部门分工,由宁波市北仑区(开发区)征地拆迁办公室行使履行；《国有建设用地使用权出让合同》附件4中的“土地出让人”并非特指该单位,住宅销售差价的缴纳由宁波市北仑区(开发区)征地拆迁办公室管理行使。本院认为，原、被告间的协议并非《国有建设用地使用权出让合同》的从合同，具有明显的独立性，二者合同主体不同，作为政府项目，前者的一方主体是宁波市国土资源局（即现在的宁波市自然资源和规划局），后者一方主体是原告和乡镇街道的开发指挥部；其次，从内容上看，《国有建设用地使用权出让合同》附件4对房屋差价款进行原则性的约定，并非《国有建设用地使用权出让合同》的主要内容，之后原、被告对房屋差价款进行具体约定，虽有“根据本地块国有建设用地使用权出让合同的有关约定”等内容，实际是双方对结算方法、比例来源的确定，以此确保双方结算的连续性；宁波市自然资源和规划局北仑分局出具《情况说明》亦证实拆迁安置事项的权利义务,在实际履行过程中,根据政府部门分工,由宁波市北仑区(开发区)征地拆迁办公室行使履行。 综上，原告作为独立的法人主体，与被告间签订的协议，系双方真实意思表示，协议未损害他人利益，应予保护。原告要求被告支付房屋差价款的请求，符合双方协议约定，应予支持。被告主张的逾期交付出让土地的违约金，系被告与不同主体间的争议，且与本案系不同法律关系,被告应另行主张。原告主张自2019年7月31日起至款清日止按中国人民银行同期五年以上期贷款基准利率计算的逾期付款利息，原告虽在2019年7月19日向被告出具律师函要求被告在2019年7月30日前支付差价款，但原告未提供双方就差价款金额进行结算的证据，该请求本院不予支持。原告自愿将被告多还的借款203872元在本案中予以扣减，本院予以准许。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告新隆控股股份有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室东香茗园二期房屋销售差价款17678060元； 二、驳回原告宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室的其他诉讼请求。 本案受理费129092元，由被告新隆控股股份有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 袁士增 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 孙 滢 代书记员 方碧雷