贵州省六盘水市六枝特区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0203民初2082号 原告：六盘水宾诚物业管理有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区岩脚镇北部商贸中心。统一社会信用代码：91520203MA6J0FJC58。 法定代表人：田宾，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：田间，系贵州济元（水城）律师事务所执业律师。执业证号15202201611721026。 被告：安平，男，1978年9月20日生，彝族，住六枝特区。 原告六盘水宾诚物业管理有限公司（以下简称：宾诚物业公司）与被告安平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的法定代表人田宾及其委托诉讼代理人田间，被告安平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告物业费2127元（自2019年10月至2020年5月），2020年5月1日前的滞纳金1359元（2020年5月2日后仍按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至结清全部物管费止）。事实和理由：2019年9月1日，原告与案外人贵州盛世通房地产开发有限公司按《物业管理条例》的相关规定，签订了《六枝北部商贸中心前期物业服务合同》，约定由原告对岩脚镇市场综合体提供前期物业管理服务，商业门面按建筑面积1元/㎡，停车费每月100元，实行先交费后服务制。被告系原告所管理的岩脚镇市场综合体的业主，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2019年10月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次找到被告催讨，被告不是避而不见就是恶意组织群众上访不予以支付。被告是14-1-6、14-1-7房屋的业主，建筑面积分别为152.88㎡、50.96㎡，从2019年10月1日算至2020年5月1日，被告拖欠的物管费、七个月的停车费为1427元十700元=2127元；滞纳金为1359元（共计213天，2127元×213天×3‰=1359元）；以上总计3486元。综上，为了原告的合法权益，特诉至法院。 被告辩称，“六枝北部商贸中心”（以下简称：商贸中心）的前期物业公司是贵州盛世庆丰物业服务有限公司，在2020年3月18日更换为宾诚物业公司后，并未向业主进行正式公示、告知和征求业主认同，其服务管理职能和债权债务的转移不符合有关法律规定。因此，宾诚物业公司与贵州盛世通房地产开发有限公司签订的《六枝北部商贸中心前期物业服务合同》）和被告没有任何合同义务和法律上的债权债务关系，故原告不是本案适格的诉讼主体，无权向被告主张权利；被告与宾诚物业公司签订的《六枝北部商贸中心物业管理及经营管理协议》（以下简称：协议）第一条第一款第三项：“乙方不按规定缴纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天3‰的滞纳金，逾期20天不缴纳的，甲方不再有义务提供各种管理服务”的约定，原告是无权向被告主张20天之外的费用。另外协议签订日期不是被告所写，日期是2020年3月13日，不是2019年11月1日。协议是在六枝特区岩脚镇工商分局局长一再请求并且告知被告签协议只是方便原告备案，不做它用的情况下被告才签名的，签名前被告没有看协议内容，故签订协议不是被告的真实意思表示；《六枝北部商贸中心物业管理及经营管理协议》应为双务合同，物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，被告有权拒绝缴纳或者少缴纳物业费；原告未履行对商贸中心的环境卫生保持干净清洁，如楼道、过道、楼梯间下到处是垃圾、粪便等，共有设施消防栓水池等及其一些附属设施从不保养修缮，根据合同法第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。综上，请求驳回原告的诉讼请求并撤销原、被告签订的《六枝北部商贸中心物业管理协议》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据《六枝北部商贸中心前期物业服务合同》、《物业服务项目公示》、盛世通房开公司向业主出具的《公示》、盛世通房开公司出具的向六枝特区住建局出具的《申请》、《六枝北部商贸中心物业管理及经营者管理协议》、《照片》能证明由原告对商贸中心提供物业服务，予以认定。原告提供的催收物业费水电费现场《照片》，能证明原告已向被告催收过物业费，予以认定。被告提供的证据《光碟》，能证明原告在对商贸中心提供物业服务时存在物业服务不到位的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告购买商贸中心14-1-6、14-1-7房屋，建筑面积分别为152.88㎡、50.96㎡。2019年9月1日，原告与案外人贵州盛世通房地产开发有限公司签订了《六枝北部商贸中心前期物业服务合同》，约定由原告对商贸中心提供前期物业管理服务，按多层住宅0.8元/㎡、商业物业1元/㎡标准收取物业费，露天停车费按100元/月收取，合同期限自2019年9月1日至2024年9月1日止，双方还对管理的范围及事项、服务内容及标准等进行了约定。2019年11月1日，原、被告签订《六枝北部商贸中心物业管理及经营者管理协议》，由原告为被告提供物业服务，负责小区公共地方和设施、设备的维修养护管理、公共环境的清洁和垃圾的收集、外运等，物业费按购房合同约定每月1元/㎡计算，按建筑面积计算,每月25日前收取，未约定物业服务期限。合同签订后，被告以原告提供的物业服务不到位为由而不交纳物业费。经原告向被告催要未果，至2020年5月，被告欠原告物业费2127元。同时查明，原告系具有物业管理资质的机构。商贸中心至今未成立业主委员会。原告在提供物业服务时存在物业服务不到位的事实。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《六枝北部商贸中心前期物业服务合同》系为了对商贸中心提供物业服务而签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原、被告签订的《六枝北部商贸中心物业管理及经营者管理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。同时，因商贸中心未成立业主委员会，且《六枝北部商贸中心物业管理及经营者管理协议》未约定物业服务期限，故《六枝北部商贸中心前期物业服务合同》、《六枝北部商贸中心物业管理及经营者管理协议》对原、被告具有约束力，双方当事人应按照约定全面履行义务。本案中，原告已为被告提供了物业服务，虽然原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，但被告提供的证据不能证明原告未提供物业服务或在物业服务过程中存在重大瑕疵，故被告应按约定支付原告物业费。鉴于原告在物业服务过程中存在物业服务不到位的事实，原告主张物业费2127元，酌情予以减少，根据本案情况，支持1702元；对原告主张的资金占用费1395元，因被告不交费是因为原告服务不到位，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告安平于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水宾诚物业管理有限公司物业费1702元； 二、驳回原告六盘水宾诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，本院决定免交。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审判员  陶鑫 二〇二〇年八月十一日 书记员  陈超