江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1003民初1884号 原告：沈新林，男，汉族，1977年6月29日出生，住扬州市邗江区。 原告：郭艳秋，女，汉族，1977年10月9日出生，住扬州市邗江区。 被告：姜心惟，男，汉族，1991年2月8日出生，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：周宏高，江苏锦旺律师事务所律师。 第三人：扬州鼎和房地产经纪有限公司，住所地扬州市邗江区新城**新盛街道京华城路**和美第小区北门。 法定代表人：芮励，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：金洪霞，该公司股东。 原告沈新林、郭艳秋与被告姜心惟，第三人扬州鼎和房地产经纪有限公司（以下简称扬州鼎和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告沈新林、郭艳秋，被告姜心惟的委托诉讼代理人周宏高，第三人的法定代表人芮励及该公司委托诉讼代理人金洪霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈新林向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》已解除；2.判令被告向原告双倍返还定金共计10万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月15日，原告与被告签订《房地产买卖合同》一份，约定被告将其名下的位于扬州市的房产出售给原告。合同签订后，原告于当日向被告支付定金5万元。但是在该合同中故意隐匿了双方协商一致的“被告应在原告支付首付款当日办理房产变更登记”的内容，且涉嫌偷税漏税。2019年10月28日下午，原告准备好首付款前往办理房地产交易备案手续时，被告母亲要求按照173万的房屋价款金额申报个税，并要求原告补贴其个税差价8000元。原告不予认可，被告因此终止交易并离开现场。事后，双方多次协商未果，原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。 被告姜心惟辩称:1.原告的主张与客观事实相违背；2.在签订案涉《房地产买卖合同》后，被告确实收到了原告定金5万元，但被告一直守约，并没有违约行为；3.不存在原告诉称的涉嫌偷税漏税情况，因为本案涉及的房屋买卖并不是以双方确定的价格交税，而是以该房屋在房地产管理部门评估确定的价格完税；4.根据合同约定，原告方应在2019年10月15日前支付首付款200万元，后经沟通，延期至2019年10月28日，但是当日，原告方又提出减价、让个税、提前交房等变更合同条款的无理要求导致未能备案，双方买卖合同已无必要履行。综上，原告方的诉讼请求缺乏事实依据，请求予以驳回。 第三人扬州鼎和公司述称:原告方的首付款在2019年10月15日前没有到位，原告与该公司协商让被告提前让房。2019年10月25日，原告方提出备案给首付、低报房价与真实房屋交易价格之间的差价打欠条等要求，后又提出哪天腾房哪天付清房款及降价10万元等要求，被告均未同意。后来双方协商一致在2019年10月28日去房管局备案登记。当天在房管局，原告方与被告协商变更合同内容，主要是划去个税条款、查房东户口、改变交房时间、延后房贷时间等，但经过较长时间的协商，双方没有达成一致，未能备案。个税条款在合同中有约定，并非临时提出，而原告在现场又不同意按照合同实价报税。 当事人为支持各自的主张，除当庭陈述外，还分别向本院提交了《房地产买卖合同》、定金收条、微信聊天记录等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，结合当事人的陈述，本院查明事实如下： 1.2019年9月15日，沈新林、郭艳秋作为乙方与甲方姜心惟、中介方扬州鼎和公司签订《房地产买卖合同》一份，约定：姜心惟将其名下的位于扬州市的房产出售给沈新林、郭艳秋，房产总价为245万元，并约定：“…三、①2019年9月15日，乙方向甲方付购房定金人民币伍万元整（¥50000）…②2019年10月15日前，乙方付购房首付款人民币贰佰万元整（¥2000000），注：乙方如需报低房价，乙方需支付差价给甲方。双方委托中介方办理房地产受理登记以及买方按揭贷款手续，贷款审批放款后委托中介方办理房地产转让手续…③2019年12月20日前，乙方付清余款，甲方于2019年12月20日前将上述房地产交付给乙方…四、本协议在履行中，若乙方悔约，乙方不得向甲方索还定金；若甲方悔约，甲方应在违约之日起一日内将定金双倍退还给乙方；任何一方违约得到违约金一方应支付给中介方贰万元整，中介方将不动产权证退还给甲方。五、①上述房地产办理房屋所有权证过户手续所需缴纳的税费（按房管局评估价）双方约定由乙方承担…九、①甲方净得此房价；②乙方确保银行贷款材料；③余款于银行放款日，乙方交税时五个工作日内结清；④如果甲乙双方此房能省去个税，乙方补贴甲方一半个税（以现金方式交付，交税前支付），如省不掉个税，乙方正常支付；⑤如交房前，乙方房款能提前到款，乙方留余款壹拾万元整，于甲方交房时支付；⑥房东只拿走床贰张，鞋柜（上述第九条内容系双方以手写形式在合同条文中另行约定）。…”姜心惟在合同尾部甲方处签字，沈新林、郭艳秋在乙方处签字，扬州鼎和公司在中介方处加盖合同专用章。 2.合同签订当日，沈新林、郭艳秋向姜心惟支付合同约定的定金5万元，姜心惟出具收条一份，扬州鼎和公司加盖合同专用章。 3.2019年10月15日，沈新林、郭艳秋未能按照合同约定向姜心惟支付首付款200万元，后经双方及中介方协商一致，约定在2019年10月28日支付首付款并办理房屋买卖备案登记手续。2019年10月28日，郭艳秋向沈新林名下尾号为“877”的中国农业银行账户中存入14万元后，沈新林该账户余额达到2020769.38元，但当日双方在办理合同备案时发生矛盾，双方未办理合同备案登记，沈新林、郭艳秋亦未支付首付款200万元。 4.在案涉《房地产买卖合同》的履行过程中，沈新林与中介方通过微信聊天的形式围绕首付款支付、备案日期、个税问题、定金返还等进行沟通。其中，2019年10月25日，沈新林提出“备案，给首付，差价打欠条”、“哪天腾房哪天钱付清”，中介方表示“卖家不同意”、“按合同来”。2019年10月28日，双方前往办理备案，沈新林向卖方提出“1.划去个税条款；2.查户口；3.交房时间：在房款245万全部交付甲方后，甲方应于2019年11月30日前交房。延迟按尾款十万的百分之五（五百元）每天，按天计算，乙方直接从尾款中扣除。4.房产交易结束时间应以乙方实际贷款发放时间为准。如果因乙方的银行贷款出现问题，不能及时付清房款，乙方不违约，无需承担违约责任”。2019年10月28日，在双方未能成功办理备案后，沈新林向中介提出“合同上的个税条款必须去掉，不存在的东西。如果秦怡（姜心惟母亲）不卖了，把定金五万退回即可”、“其它的可以不加”，中介回应称“一切按原合同办”。 5.2019年10月28日以后，双方继续就合同履行问题通过中介方进行沟通。2019年10月31日，沈新林要求三方重新协商协议条款，中介方则表示“按合同走”。2019年11月2日，沈新林向中介方询问“省去个税一半，我需要支付的是多少”，中介方表示“你们现在要求我们帮你省税漏税，房东不愿意”、“房东要求按原价报价”、“我没有义务帮你省税，房东也不接受”； 6.关于合同继续履行问题，沈新林表示“245-173，我同意，打收条”，中介方表示“人家房东现在不想配合你！就是原价报，继续办”；中介方询问沈新林“你现在买还是不买”，沈新林回应“买还要多掏2万多了”、“当初你们答应的变了……”；2019年11月6日，沈新林向中介方发送信息，称“你好；我一起付245万，没有其它费用。车库能不能先用？…要是同意，随时可以完成交易”、“车库是和房东协商，…如果不能按照总数245万交易，那就不买了，定金五万退回”；2019年11月9日，沈新林又称“最低2万，事情结束”、“2万是底线”；2019年11月10日，沈新林向中介方询问情况，中介方表示“没有回复呢”、“没有回复就是不同意”、“同意就会有回复”；2019年11月12日，沈新林表示“退定金五万一半，2.5万。这是底线”，中介方回应称“这边是退一万五给你，11月20后就谈不起来了”、“转达完毕”。 7.2019年12月21日，中介方向沈新林发送信息表示“你之前购买的栖月苑房昨天合同已到期，你一直没来处理，现合同已终止”。 本院认为：本案争议焦点为：一、案涉合同是否已经解除？二、被告是否应向原告双倍返还定金？ 关于争议焦点一，本院认为，两原告与被告在第三人扬州鼎和公司的居间介绍下自愿签订《房地产买卖合同》，原告方在合同签订后向被告支付定金5万元。对于该合同效力，本院认为合同主要条款不违反法律强制性规定，合法有效，但对于合同中约定的“注：乙方如需报低房价，乙方需支付差价给甲方”、“如果甲乙双方此房能省去个税，乙方补贴甲方一半个税（以现金方式交付，交税前支付），如省不掉个税，乙方正常支付”等内容，涉及损害国家利益，扰乱正常的房屋交易秩序，故应该认定无效。但是，上述避税条款内容不属于案涉合同的主要内容，该避税约定无效不影响合同主要条款的效力，双方仍然应当遵循诚实信用原则，按照合同主要条款的约定全面履行各自的义务。根据原告沈新林与第三人扬州鼎和公司工作人员的聊天记录，原告方于2019年11月6日要求被告退还定金5万元，而被告方通过第三人扬州鼎和公司于2019年11月12日回复表示只能退还15000元，应当认为此时双方对解除合同的意思表示一致，即均同意不再继续履行案涉合同，双方只是就定金退还的数额未能达成一致，故本院确认案涉《房地产买卖合同》于2019年11月12日解除。 关于争议焦点二，本院认为，合同中约定的定金为违约定金，而从合同履行情况看，本案不应适用定金罚则。2019年10月28日，根据双方约定，原告方携带首付款200万元与被告姜心惟、第三人扬州鼎和公司共同至房地产管理部门办理房屋买卖合同备案登记手续。结合原告方与第三人扬州鼎和公司工作人员的聊天记录、三方庭审陈述，本院认为，原告在双方确定的备案当日已筹足首付款项，原、被告未能完成首付款交付、备案登记的原因在于双方对避税条款的理解、履行存在分歧，因该条款为无效条款，因此当日未能完成约定事项不应归咎于任何一方，双方均不存在违约行为，且原合同关于首付款支付时间的确定需要双方进一步协商。此后，双方通过第三人扬州鼎和公司继续就合同履行问题进行协商，但始终未议定交付购房首付款及办理合同备案登记的具体时间，双方合同处于中止履行状态。双方于2019年11月12日达成解除合同合意，被告另于11月20日通过中介告知原告双方合同终止，两原告亦未反对。本院认为，因双方在履行合同过程中协商变更了原合同约定的首付款支付时间，双方应积极协商作出新的明确约定，但因围绕避税条款是否履行产生的争议始终未能消除，中介方最终未促成双方完善合同约定内容，本案适用定金罚则的条件不成就，合同解除后，两原告交付被告的定金，被告应予返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告沈新林、郭艳秋与被告姜心惟于2019年9月15日签订的《房地产买卖合同》已经解除； 二、被告姜心惟应于本判决生效之日起十日内返还原告沈新林、郭艳秋定金5万元； 三、驳回原告沈新林、郭艳秋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2400元，依法减半收取计1200元，由原告沈新林、郭艳秋负担600元，由被告姜心惟负担600元（此款两原告已预交，其同意预交费用由被告直接向其支付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告600元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员  谷 丹 二〇二〇年八月六日 法官助理  陆长庆 书 记 员  吴 静