九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0403民初412号原告：吴祥华，女，1978年10月5日,汉族,个体户，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：王**，九江开发区城西法律服务所法律工作者,执业证号31402051102309。被告：王群，女，1974年4月20日，汉族，个体户，住九江市浔阳区。被告：陈文生，男，1968年9月17日，汉族，公司职员，住江西省九江市开发区。两被告共同委托诉讼代理人：张明坤，江西挚诚律师事务所律师，执业证号13604200910499673。被告：曹千明，男，1990年10月13日出生，汉族，中联建设集团股份有公司职员，住九江市庐山区。原告吴祥华与被告王群、陈文生、曹千明租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴祥华及其委托诉讼代理人王**、被告王群、陈文生及其委托诉讼代理人张明坤、被告曹千明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴祥华向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告立即返还原告交付店面租赁转让金6万元；并由三被告承担连带清偿责任；2、由被告（一、二）退还原告交付的门店租赁押金3千元，补偿原告新增店面装修、装饰费20732元、店面搬迁过度损失费2000元、二年租约经营可得利润损失18万元、共计人民币202732元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告（一、二）系夫妻关系，其夫妇有座落在九江市浔阳区70平方米的门店（产权证登记人所有人为陈文生）。该门店原由被告夫妇自主经营后，租赁给了被告曹千明，经门店产权人被告（一、二）夫妇的同意，将其从被告（一、二）处租赁来门店转租给了原告经营。当日，经三方协商一致后，被告曹千明为甲方、原告为乙方、被告王群代表房东，三方共同签订了《门店转让合同》一份。该协议约定：门店产权方即被告王群同意被告曹千明于2018年元月21日前将门店转租给原告使用，并保证原告同等享有曹千明与房东签订的原有租赁合同中所享有的权利和义务。门店转让后店铺的装修、装饰的所有的物料设备都归原告所有，原告于2018年元月21号一次性向曹千明支付了转让费6万元，三方共同约定：遇国家征用拆迁店铺，由被告人曹千明退还原告全部转让、装修装饰损失费6万元并承担15%的违约金。三方当事人均在该合同上签名。此后，被告王群与原告双方签订了一份《房屋租赁合同》。该合同确定；门店的租赁费每月3000元，同时交付给被告押金3000元。双方确认租赁期限为三年，自2018年元月21日起至2021年元月21日止，到期后在同等条件下原告有优先租赁权，同时约定；在合同签订后，政府明令拆迁店铺，或市政建设导致原告难以经营，乙方有权解除合同，被告退还剩余租金和押金。合同签订后，原告向被告王群交付了房租和押金并再次投入资金20732元，在原有的基础上将店铺的装修、装饰全进行改造升级，注册成立了九江市视觉动力传媒广告有限公司开始了业务经营。2018年12月12日，原告看到九江市大中路西片区旧城（棚户区）改造房屋征收补偿方案和九江市浔阳区湓浦街道征收拆迁补偿的公告后，为积极配合政府拆迁工作，原告一面寻找搬迁新址，一方面与该门店房东的被告夫妇就门店拆迁补偿事宜多次进行了沟通，双方达成的一致意见为；房产征收款归房东所有；门店装修补偿、搬迁、附属物补偿、停产停业损失补偿费归经营者（即原告）所有，以弥补原告在租赁门店后新投入的装修费用和租赁门店时已交付的转让金的损失；双方约定：原告的房租交到2019年4月20日，已交付的租赁押金三千元待签了征收协议后由被告退还给原告，同时商定：如拆迁项目部通知办理征收协议手续时，双方须一同去项目部协商办理。但事后两被告夫妇出于个人利益目的却不守承诺，于2019年5月初避开原告独自去与拆迁项目部签订了征收补偿协议。原告得知后向被告王群询问缘由，王群推脱说这件事是由她老公即本案被告陈文生管，询问陈文生时陈先是抵赖、后承认签了协议，后狡辩说该协议不包括原告店铺的补偿费，让原告去找项目部要。原告只得去湓浦街道的拆迁项目部请求查看被告签订的协议内容和经营者的利益的补偿范筹、对店面装修评估的补偿是如何确认的。该项目部的工作人员先是采取推诿回避的态度，竟而蛮横的拒绝了原告的请求，说他们已与店铺的产权人谈妥了补偿并达成了协议，经营者只能去找房东去协商补偿。在已得知被告已领取了涉案店铺的征收补偿款后，原告迫不得已再次与被告夫妇交涉，两被告却反目，推翻原三方签订的门店租赁转让协议拒绝对原告给予经济补偿。更有甚者被告近期又要求原告补偿半年租金，并找来其家中高龄老人来原告门店无理取闹，企图强行赶原告出店。自2019年三、四月份开始，原告遭受了项目部拆迁公司人员和两被告的三番五次的无理折腾（不定期的停水、停电、断网、锁门）给原告身心健康和店铺的正常经营造成了无可弥补的精神伤害和经济损失。为维护合法权益，原告曾多次向政府相关部门信访都无法得到解决而答复让起诉作为房东的原告夫妇。原告认为，原告与被告王群及被告曹千明三方共同签订的《店铺转让合同》系三方当事人真实意思的表示，合法有效。原告交付了六万元的转让费后（该转告费由被告王群所得，因为被告王群之前已向曹千明收取了6万元转让费，本就是王群退还给曹千明），确认了店铺内的装修、装饰的所有的物料设备都归原告所有。遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归原告，对此三方已做了明确界定。原告与被告签订的租赁合同与三方签订的转让合同是同一事实的延伸是同一合同不可分割的补充和印证，没有转让就没有租赁。且原告签署两个合同日期均为同一天，两份合同是相辅相存的关系。尽管原告与被告王群签订的租赁合同对门店征收拆迁补偿没有注明，因在另一份合同中已作了约定无需重复。况且，依据客观事实和拆迁补偿政策依法应由原告依法享有。被告（一、二）恶意瞒骗原告与拆迁办签订门面征收拆迁补偿协议并领取了补偿款，侵占了原告租赁店面的拆迁补偿的合法权益。且明显违反了三方所签订的店面转租合同的约定，原告提出的上列诉讼请求合法有据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定现诉请法院，请求依法判准原告的诉讼请求。被告王群辩称，一、原告要求答辩人向其返还店面租赁转让金6万元并承担连带责任的诉请，没有事实和法律依据，应予驳回。1、答辩人王群曾与被告曹千明签订房屋租赁合同，将湓浦路10号1-101号房屋（下称案涉房屋）出租给被告曹千明使用，后被告曹千明因经营困难将涉案房屋转让。2、根据2018年1月12日《店面转让合同》的内容来看，转让合同的转让方是被告曹千明，受让方是原告吴祥华，而答辩人王群在合同上的签字只是证明被告曹千明的转让是经过答辩人王群的同意的，答辩人王群并不是转让合同的当事人。3、根据《店面转让合同》第三条的约定，原告吴祥华是向被告曹千明支付转让费6万元，答辩人并未向原告吴祥华收取任何转让费。据此，答辩人认为，原告吴祥华诉请的门面转让金6万元属于转租合同纠纷，而合同当事人是被告曹千明和原告吴祥华，且店面转让金也是被告曹千明收取的，与答辩人无关，故原告吴祥华要求答辩人向其返还店面租赁转让金6万元并承担连带责任的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。二、原告和答辩人签订的《房屋租赁合同》第3条约定：原告应按半年交付租金，同时交付押金3000元，如违反合同，押金不退。原告自2019年4月21日至今仍占用答辩人的门面且未付租金，属违反合同约定，故原告所支付的3000元押金，答辩人无需返还。三、原告要求答辩人向其赔偿装修、装饰费用、搬迁过渡费用和可得利润的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。1、原告和答辩人之间存在的是租赁合同法律关系，根据《国有土地上房屋征收与补偿条款》的相关规定，在国有土地上房屋征收与补偿的法律关系中，承租人不是被征收和补偿的主体。被告陈文生系涉案房屋的所有权人，因此，根据法律规定，原告诉请的各项损失即使存在的话也本应归房产所有人，而不是原告。2、本案原告和答辩人之间系房屋租赁合同关系，双方的权利义务应由双方的租赁合同来确定，根据双方2018年1月21日的房屋租赁合同第9条的约定，如果合同签订后政府明令拆迁，乙方有权解除合同，答辩人认为，上述合同签订时双方对此作出了约定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条款》的相关规定，房屋征收与补偿工作由人民政府负责，被征收人为征收房屋所有权人，租赁人不是房屋征收的相对人，不能参加房屋征收与补偿，故原告的诉请没有事实和法律依据，不应予以支持。3、涉案房屋因被国家征收导致租赁合同前提解除，属于不可抗力，答辩人对此并无过错，原告要求答辩人承担承担责任缺乏依据，相反原告却存在违法行为。政府部门于2019年1月19日发布征收公告，原告虽已按约定交付租金至2019年4月20日，但是，原告至今仍未履行合同解除后的义务（腾房、交还钥匙），原告一直占用涉案房屋却未向原告支付租金一直到2020年1月13日仍在经营中。对此答辩人已另案起诉原告以维护答辩人的合法权益。四、关于本案案由及法律关系存在的问题。1、根据原告《起诉状》中的内容，其第一项诉请所依据的事实与理由是2018年1月21日的《店面转让合同》，答辩人认为，转让合同的主体是原告和被告曹千明，收取转让金6万元的是被告曹千明。答辩人的签字也仅是证明被告曹千明的转让经过了答辩人的同意而已，答辩人王群并不是转让合同的当事人；2、根据原告第二项诉请所依据的是答辩人王群和原告签订的《房屋租赁合同》，该合同的主体是答辩人和原告。答辩人认为，原告的诉讼所依据的是不同的事实，存在不同的诉讼主体，属于不同的法律关系，本案原告的诉请不适合一并处理，否则，本案的法律关系就太过复杂，案由也无法确定。综上所述，答辩人认为，原告要求答辩人向其返还店面租赁转让金6万元并承担连带责任及向其赔偿装修、装饰费用、搬迁过渡费和可得利润的诉请，没有事实和法律依据，应予驳回。原告所支付的押金3000元因原告存在违约行为，答辩人无需返还。本案法律关系复杂，对于原告的诉请不适合一并处理。被告陈文生辩称，1、从合同签订主体来看，被告王群和被告曹千明签订《租赁合同》，后被告曹千明和原告签订《店面转让合同》，之后原告才和被告王群签订《租赁合同》，所涉合同的当事人为原告吴祥华，并无答辩人；2、根据原告和被告曹千明签订的《店面转让合同》，收取门店转让金的是被告曹千明，答辩人并未收取原告任何相关款项；3、本案所涉案房屋出租行为均为被告王群个人实施，答辩人不是合同相对人，且未收取原告的相关款项，涉案房屋租赁合同纠纷与答辩人无关；4、根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，房屋征收补偿安置协议的当事人为房屋征收部门与被征收房屋的所有权人即答辩人陈文生。房屋征收部门给予答辩人的补偿均系按照房屋被征收而给予的一种补偿，该赔偿是基于产权而获得，与原告无任何关系。答辩人不是本案所涉合同的相对当事人，本案租赁合同纠纷与答辩人无关，原告主张答辩人应当承担民事责任的理由不能成立，依法应予以驳回。被告曹千明辩称，1、收取原告6万元转让费实际上我只收取了5万元，实际转让时间是2018年1月16日，当时门店转让的时候不存在任何政府征收的条文；2、我从被告王群租赁涉案房屋时，门店已经装修了，2017年8月22日收取了我43700元，2018年1月16日收取了5000元。我转让给原告的时候，一被告王群也在合同上签名，我的权利和义务也是相应的发生了转移。设备采购及线路改造、店面升级共花费了2万多。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告王群、陈文生系夫妻关系，其夫妇有座落在九江市浔阳区70平方米的门店（产权证登记所有权人为陈文生）。租赁给了被告曹千明使用。2018年1月21日，被告曹千明为甲方、原告吴祥华为乙方、被告王群为产权方（房东），三方签订了《店面转让合同》一份，合同约定：1、门面产权方（房东）同意甲方（即被告曹千明）于2018年元月21日前将位于门面的租赁使用权转让给乙方（即原告吴祥华）使用。并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。该门面使用面积为70平方米。2、门面转让给乙方后，乙方与房东重新签订门面租赁合同。转让后门面店铺的装修、装饰及所有物料设备都归乙方所有。3、乙方在2018年元月21日前一次性向甲方支付顶收费（转让费）共计人民币大写陆万元整（￥60000元），上述费用已包括甲方的装修／装饰／设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用……7、遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。8、如果合同签订前政府已下令拆迁店铺，甲方退偿全部转让费，赔还装修损失陆万元，并支付转让费的15%的违约金。原被告三方在甲方、乙方、房东处签名。同日，原告吴祥华（乙方）与被告王群（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定:门面每月租金3000元，同时交纳押金3000元；租赁期限为三年，自2018年元月21日起至2021年元月21日止，到期后在同等条件下原告有优先租赁权，同时约定：如果合同签订之后政府明令拆迁店铺，或者市政建设导致乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还剩余租金和押金给乙方。合同还对双方租赁的其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告曹千明支付门面转让费60000元；向被告王群交付了租房押金3000元和半年房租，并在门面原有的基础上进行了装修，并在此经营九江市视觉动力传媒广告业务。2019年1月19日，九江市浔阳区人民政府发布房屋征收公告，大中路西片区旧城（棚户区）改造项目，涉案的门面在旧城改造范围内。原告看到拆迁公告后，与被告王群、陈文生协商拆迁补偿事宜未果，故诉来我院。另查：被告陈文生与九江市浔阳区房产管理局签订了浔阳区大中路西段（棚户区）改造房屋征收货币补偿协议书，协议补偿内容为：1.房屋补偿411405元、2.货币补偿安置补助费102851元、3.搬家费1200元、4.过渡费4345元、5.住改非补偿159868元和45834元、6.装修补偿53379元、7.附属物补偿2180元、8.搬迁进度奖6000元，共计787062元，该补偿款于2020年1月已发放给被告陈文生。原告吴祥华在本案审理过程中变更诉讼请求为：要求被告王群、陈文生支付住改非补偿金205702.50元，搬迁费1200元，过渡费4345元、装修补偿款53379元、附属物补偿2180元、搬迁奖6000元，共计272806.50元。本院认为，原告吴祥华与被告王群、曹千明三方在平等自愿基础上签订的店面转让合同，合法有效，具有法律约束力，三方均应按照合同约定履行自己的义务。原告与被告王群提交的店面转让合同虽然不同，但经庭审质证被告曹千明认为原告提交的转让合同系三方真实履行的合同，故本院采信原告提交的店面转让合同，该合同第七条约定：遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方（原告），故该店铺的装修补偿53379元及搬家费1200元，应归原告所有，被告王群及陈文生应向原告返还该项费用。被告王群、陈文生已提交证据证实该店铺在出租给原告之前就已经在从事经营业务，不是原告将涉案房屋进行住改非，住改非补偿、过渡费、搬迁奖、附属物补偿均系对产权人进行的补偿，故原告要求被告返还以上几项补偿款，不符合法律规定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王群、陈文生应于本判决生效后三日内向原告吴祥华返还装修补偿款53379元及搬家费1200元；二、驳回原告吴祥华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5241元，由被告王群、陈文生负担1165元，由原告吴祥华负担4076元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  沈庆萍人民陪审员  陈爱华人民陪审员  王正强二〇二〇年八月十日书 记 员  王 佳