贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初7515号原告（反诉被告）：温思诚，男，1970年3月7日生，汉族，住贵阳市南明区解放路****附**（身份证号5201021970********）。委托诉讼代理人：罗明、何方龙，贵州驰辰源律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁小玲，女，1964年9月26日生，汉族，住贵，住贵阳市南明区八达巷**附**证号430402196409262025）。委托诉讼代理人：柴克权，广东南龙律师事务所律师。原告（反诉被告）温思诚与被告宁小玲（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温思诚及委托诉讼代理人何方龙、罗明，被告宁小玲（反诉原告）及其委托诉讼代理人柴克权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）温思诚向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的买卖协议书；2、判令被告返还原告已支付的首付款315000元及原告代被告支付的房屋贷款29744.24元，共计344744.24元；3、被告返还原告为该房屋支出的款项共计673996.62元（含装修、家具家电款项672301.05元、2018年8月-2018年9月预交的物业费729.06元、预交电费966.51元）；4、诉讼费、保全费、律师费由被告承担。审理中原告变更诉请为3、4项合计673267.57元，其中装修、家具家电款项671572元。事实与理由：2017年6月25日原被告通过贵州嘉禾木房地产经纪有限公司签订了买卖协议书，被告将位于贵阳市南明区桃园路95号保利凤凰湾A1-A8(2)1-26-3的房屋以1195000元的价格出卖给原告，因该房屋是按揭购买，协议约定购房定金为10万元，首付款为215000元，剩余房款于2017年12月1日前支付，被告应于2016年6月25日前将房屋交给与原告使用。协议签订后，原告按约将购房定金及首付款共计315000元支付给被告，被告将该房屋交予原告，原告遂将房屋装修并入住。2017年11月原告准备通过被告清偿贷款并支付全部房款时，被告以售房价格过低需涨价为由，拒绝配合原告还清贷款，并通过第三人要求加价，要求原告支付本应由被告自行承担的房屋维修基金及物管费，否则要收回房屋。双方多次协商未果，2018年8月被告在未通知原告的情况下直接更换了房屋的门锁，导致原告无法入住，只得另找住处。迫于无奈，原告将被告诉至法院。庭审中原告一直表示愿意继续按约履行，被告均以需涨价拒绝履行。现该案件经贵州省高级人民法院（2019）黔0102民申4989号民事裁定书认定：原告已经占有使用房屋，被告在合同约定的尾款支付期限2017年12月1日前向贵州嘉禾木房地产经纪有限公司提出将物管费及房屋维修基金变更为由原告承担，行为构成违约。后经多次协商，被告既不愿按约履行，亦不愿退还原告应得款项。被告的违约行为导致合同无法继续履行，故原告提出如前诉请。对被告的反诉答辩如下：同意解除合同，房屋装修后并没有损害房屋，完全没有必要将房屋恢复原状，房屋交易后，温思诚根据买卖法律关系合法占有该房屋，不产生租金问题。宁小玲擅自更换门锁后温思诚就没有在该房屋内居住，有生效的判决予以查明，因此不存在房屋租金损失。由于宁小玲违约，所产生的律师费等成本应该由其自行承担，且律师费是直接支付给个人，无律师事务所开具的发票，不予认可。被告（反诉原告）宁小玲辩称，答辩意见与反诉意见一致。反诉请求：1、判令确认宁小玲于2018年1月4日已解除双方房屋买卖合同；2、判令温思诚将涉案房屋恢复原状；3、判令温思诚承担宁小玲房屋租金损失12.4万元（按每月4000元，从2017年12月1日计至实际搬离之日止）；4、判令温思诚承担宁小玲律师费15万元、律师差旅费4000元；5、判令本案诉讼费、保全费由温思诚承担。事实和理由:温思诚屡次严重违约，贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终2485号民事判决书已确定了温思诚的违约行为，判定温思诚未按约支付购房尾款，其无权要求宁小玲继续履行合同并协助办理房屋过户手续，驳回了温思诚的诉讼请求。2017年6月26日温思诚按约支付了定金10万元，2017年8月28日温思诚支付首付款215000元，违反约定的支付时间，逾期63天，远超合同约定的违约30天守约方可行使解除权。2017年12月1日是双方约定支付尾款98万元及办理解除银行抵押按揭手续的时间，直至2018年1月4日温思诚仍未支付也未办理银行按揭该解除手续，严重违约。即便双方有维修基金20076元、物管费4374.36元的口头协商，且宁小玲已于2015年3月31日、2017年7月1日交纳，也不能成为温思诚不履行合同支付义务的理由。合同法第78条规定合同变更协商没有达成一致的，不影响原合同继续履行，且宁小玲在合同规定期限内完全履行了自身的合同义务。温思诚未支付资金的借口不成立，两张银行卡、微信、支付宝、提存均可履行付款义务，在现代社会以无支付渠道而不履行支付义务的借口都是荒唐的。因温思诚截止2018年1月支付的房款不到30%，多次长期严重违约，宁小玲已在2018年1月4日根据买卖协议书第17条规定行使合同解除权，通过微信、电话等方式明确通知了温思诚及中介公司，解除合同的意思表达到对方就生效。该合同已被解除，温思诚仍主张解除合同，不符合法理。装修的过错完全在温思诚，其未尽到买者自谨原则，按照房屋交易习惯，买卖双方未办理过户登记手续是不会装修的。宁小玲多次催收房款无果，温思诚是在未支付首付款且宁小玲不知情的情况下进行装修。温思诚签订的装修合同、采暖合同时间分别为2017年7月22日、2017年7月29日，而支付首付款的时间为2017年8月28日。近120万的房子，温思诚在仅支付10万元定金的情况下就开始装修，不顾宁小玲及中介方的劝阻不停装修，甚至在宁小玲主张解除合同的情况下仍在装修、购置家具等，如此奇葩的行为却想让宁小玲买单。温思诚有钱装修却屡次违约，不按约履行支付义务，作为一个成年人应为自己严重不正常行为埋单，自行承担装修及拆除费用。宁小玲及家人对中式风格情有独钟，不接受、不喜欢温思诚的装修风格，如是毛坯房可卖出新房价格，装修后反而不好卖出，无人能接受别人的装修风格及不合理的装修费，故要求温思诚必须彻底搬离、清除、恢复原状，并赔偿房屋折价损失。温思诚要求继续履行合同的官司经一审、二审、再审结束，也仅仅支付不到30%的房款，属滥用诉权。协议约定的付款时间是2017年12月1日，但温思诚拒不付款腾房，导致房屋无法出租、出售或居住。请驳回温思诚所有诉讼请求，支持宁小玲的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年10月宁小玲首付303776元贷款购买位于本市南明区桃园路95号保利·凤凰湾A1-A8栋（2）1-26-3号预售面积145.81平方米总价1003776元住宅。2015年3月31日宁小玲交纳维修资金20076元。2017年6月25日原被告及经纪方签订买卖协议书，约定宁小玲将上述房屋卖给温思诚，转让价为1195000元，定金10万元于签订协议时支付，首付款215000元于次日前支付，余款98万元于2017年12月1日前支付，卖方同意在2016年6月25日前交付房屋给买方使用，房屋产权过户完成或交付房屋前，卖方须付清一切有关杂费（包括水、电、房屋维修基金及应缴银行月供款等），一方无正当理由不履行协议内容逾期超过30天的，守约方有权解除协议并可要求违约方承担违约责任及赔偿一切损失，损失包括直接损失、可得利益损失、律师、差旅费，买方负责帮忙偿还银行贷款解除抵押，协议注明卖方收到定金10万元…。2017年7月1日宁小玲交纳过去一年物管费4374.36元。2017年8月28日温思诚支付宁小玲215000元。2017年7-12月温思诚支付29744.24元至宁小玲还贷账户。期间温思诚对该房屋进行了装修。2018年1月4日宁小玲告之中介房子不卖了。2018年7月宁小玲在未通知温思诚的情况下将房屋门锁更换，此前温思诚交纳了该房屋2018年8-9月的物业费729.05元，交纳的电话费966.51元尚未使用。2018年7月26日宁小玲与广东南龙律师事务所签订民事委托代理合同，约定其与温思诚买卖合同纠纷案委托律师费用包含律师差旅费在内为10万元，宁小玲于次日付清10万元到柴克权律师个人账户。2018年12月21日本院对温思诚诉宁小玲买卖合同纠纷案，判决双方签订的协议有效，继续履行协议并办理房屋权属变更手续。该案上诉后，中院判决确认一审判决查明的事实并另查明宁小玲于2017年12月1日前向中介公司提出由温思诚承担物管费和维修基金，于2018年1月11日首次提出将房价上调到11500元每平方米，中院认为宁小玲于2017年12月1日前向中介公司提出由温思诚承担物管费和维修基金，行为虽构成违约，但不属于合同法规定的当事人可以行使不安抗辩权的情形，温思诚应按约支付购房尾款，其未付款无权要求宁小玲继续履行合同，中院据此判决维持本院判决协议有效判项，撤销其余判项。温思诚不服中院判决，向贵州省高级人民法院申请再审，2020年1月10日高院裁定驳回温思诚的再审申请。本院认为：本案双方当事人均同意解除合同，本院从其自愿。宁小玲称合同已于2018年1月4日解除，其所提交证据显示当时只告之中介房子不卖了，未通知温思诚，且相关法院生效裁判文书均在其所称合同解除日后判决合同有效，其也未在此前相关诉讼中主张合同已解除，故宁小玲该主张不予采纳。关于违约责任问题，温思诚首先延迟支付首付款，中院查明宁小玲于2017年12月1日前向中介公司提出由温思诚承担物管费和维修基金，行为虽构成违约，但不属于合同法规定的当事人可以行使不安抗辩权的情形，温思诚应按约支付购房尾款，其未付款无权要求宁小玲继续履行合同，故双方均存在违约行为，而温思诚违约行为明显大于宁小玲违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，宁小玲应退还温思诚房屋定金10万元、首付款215000元、房屋贷款29744.24元、物业费729.05元、电费966.51元，温思诚应将涉案房屋恢复原状。温思诚要求宁小玲返还原告为该房屋支出的含装修、家具家电款共计671572元，因温思诚在未履行双方协议主要款项房屋尾款的支付义务及房屋尚未完成交易过户情况下自行装修，该部分损失由其自行承担。宁小玲要求温思诚按每月4000元标准支付从2017年12月1日计至实际搬离之日止租金损失，其房屋原为毛胚房，实际不具备出租条件，宁小玲也未举证毛胚房可出租及租金损失依据，故本院对该请求不予支持。宁小玲主张的律师费10万元，虽有委托合同及转账给律师个人的银行流水，但因涉诉，应出具律师事务所发票予以确认。宁小玲要求的律师差旅费4000元，依其提供的委托代理合同，已约定律师费包含差旅费，故差旅费系重复要求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、宁小玲于本判决书生效后三日内退还温思诚房屋定金10万元、首付款215000元、房屋贷款29744.24元、物业费729.05元、电费966.51元，共计346439.8元；二、温思诚于本判决书生效后十日内将本市南明区桃园路95号保利·凤凰湾A1-A8栋（2）1-26-3号住宅恢复原状；三、驳回原告温思诚的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告宁小玲的其他诉讼请求。诉讼费6984元、保全费5000元、反诉费2735元由宁小玲负担5530元，由温思诚负担9189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨曲二〇二〇年八月二十七日法官助理王芋入书记员班厚熙