内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1215号原告：张淑贤，女，1972年11月8日出生，住内蒙古自治区。被告：内蒙古智通物业服务有限公司。法定代表人：旷璐，董事长。委托诉讼代理人：赵荣。委托诉讼代理人：孙雷雷。原告张淑贤与被告内蒙古智通物业服务有限公司（以下简称“智通物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张淑贤、被告智通物业公司的委托诉讼代理人赵荣、孙雷雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淑贤向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告退还原告2017年7月1日至2019年6月30日的物业管理费3858.06元（每年1929.03*2年=3858.06元）;2.物业费本金3858.06元，利息按月2分算，直到诉讼为止，利息一共1152元；3.请求法院判令被告将原告房顶内排水管道维修、通开、恢复原样，因房顶长时间积水，导致卫生间漏水、漏电，造成屋内的各种设施损坏（浴霸900元，管道配件及维修费158元，共计1058元）；4.请求法院判令被告将小区公共收益属于原告的那部分金额退还给原告；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确第2、3、4项诉讼请求为：2.请求判令被告按照物业费本金3858.06元支付利息，按月息2分，从2019年6月19日起计算，直至诉讼判决生效之日止。3.判令被告将原告房顶处公共内排水管道维修、通开、恢复原样，赔偿原告屋内损坏浴霸900元，管道配件及维修费158元。4.判令被告将公共收益部分中属于原告的890元收益退还给原告。事实与理由：2017年7月1日被告进驻景苑花园小区以来，物业公司管理松散，原告房顶内排水管被用水泥混凝土堵死，导致屋内漏水，至洗浴设备损坏，原告多次找物业维修，至今没人给修，楼顶消防门一直紧锁直到2020年4月1日才打开，智通物业公司违反物业条例，侵吞小区公共收益，对物业费及公共收益的收支，从未公示给业主，物业公司严重侵犯业主们的合法权益。故诉至人民法院。被告智通物业公司辩称，1.原告第1、2项诉讼请求违反了包头物业条例第二章第9条规定的内容；2.原告所述阶段费用已经判决并已执行，所以应当驳回其第1、2项诉讼请求；3.关于原告第3项诉讼请求，2015年6月，前物业公司已经申请了公共维修基金，原告所在单元内置排水管道口堵塞是当时房顶漏水时防水施工队所为，且后期被告已经再次申请了房屋公共维修基金，但是被拒。2020年7月，被告已经再次申请启动该项维修工作；4.根据物业服务收费管理办法的通知第11条规定，物业费的收取内容中并不涵盖原告的专项维修费用，所以应该驳回原告第3项诉讼请求；5.我公司是按照法律规定入驻该小区，并已经在包头稀土高新区环保局备案，且合同第25条明确约定了公共部分收益的分配内容，根据内蒙古自治区物业管理条例第二章第11条第3款和包头市物业管理条例第二章第9条规定，原告的第4项诉讼请求不能成立，同时原告该项诉讼请求和本案无关。原告称被告没有公示费用，因被告签订的物业服务合同是包干制，而非酬金制，只有酬金制才需要公示。本院经审理认定事实如下：原告系包头稀土高新技术产业开发区景苑花园小区22栋1102号房屋业主，该房屋建筑面积为133.96平方米，该小区由包头市维信物业服务有限公司进行前期物业管理服务。2017年7月10日，被告智通物业公司与包头市高新区景苑花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同第六条约定本物业服务区域物业服务收费选择以包干制方式：物业服务费用“物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：多层0.8元/月/平米、高层1.2元/月/平米；商品用房1.2元/月/平方米、配套公建1.2元/月/平方米、车库物业0.8元/月/平方米”。合同第十八条约定，“物业服务合同期限为五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止”。因原告拖欠物业费，（2020）内0291民初735号民事判决书，判决原告给付被告2017年7月1日至2018年6月30日的物业费1929元。原告于2019年已交付了2017年7月1日至2018年6月30日的物业费1929元，2018年7月1日至2019年6月30日的物业费1929元。2015年4月22日，原物业包头市维信物业服务有限责任公司出具证明，证实其公司工作人员将楼顶排水堵死，造成排水不畅，屋顶渗水。以上事实，有原告提供的照片、收据、（2020）内0291民初735号民事判决书，被告提供的《物业服务合同》、照片等证据材料及双方当事人当庭陈述并经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故被告智通物业公司与包头市高新区景苑花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》对原告张淑贤有约束力，原告与被告形成物业服务合同关系。被告智通物业公司实际提供了物业服务，原告张淑贤就应按时向智通物业公司交纳物业管理服务费，且原告支付的部分物业费为生效判决确定的义务，故原告请求返还已经交纳的物业费，不予支持；原告主张被告将原告房顶处公共内排水管道维修、通开、恢复原样，赔偿损失。维信物业出具的证明及庭审中双方陈述可以证实，原告所处建筑物屋顶的共用雨水内排水管道堵塞时间与被告智通物业公司进入服务的时间不相符,堵塞与被告没有关系。需要指出的是业主委托物业公司管理建筑物及附属设施，物业公司就应当积极的履行服务义务，该业主2015年就已经发生的管道堵塞、屋顶渗水现象，物业公司应当想办法、定措施，主动服务，物业公司称正在启动申请维修基金的理由不足以说明服务令业主满意，今后仍需不断提升服务质量。关于物业费用是否需要公示问题,被告称费用无需公示，与《内蒙古自治区物业管理条例》规定不符，物业公司应当在物业管理区域内显著位置予以公示。原告主张赔偿损失，损害结果与被告并无直接关系，不予支持；原告主张分配公共收益，因该收益归全体业主所有，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《内蒙古自治区物业管理条例》第六十二条之规定，判决如下：驳回原告张淑贤的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告张淑贤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇二〇年八月三十一日书记员 李淑敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《内蒙古自治区物业管理条例》第六十二条物业服务企业根据业主大会决定或者物业服务合同约定，可以利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会运作经费或者物业管理的其他需要。