广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7603号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳勒迈科技有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路****（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5EJGA186。法定代表人：刘军，系该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：范国伟，广东朗道律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩璐，广东朗道律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市鑫润发科技有限公司，住，住所地深圳市宝安区西乡街道固戍一路固戍股份公司综合楼**一社会信用代码914403000769357261。法定代表人：陈树伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学斌，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铄，广东瀛尊律师事务所实习律师。上诉人深圳勒迈科技有限公司（以下简称勒迈公司）因与被上诉人深圳市鑫润发科技有限公司（以下简称鑫润发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初13461号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。勒迈公司上诉请求:1、请求贵院依法撤销(2019)粤0305民初13461号民事判决,并依法改判或发回重审;2、请求依法判令本案一、二审的诉讼费用全部由鑫润发公司承担。上诉理由:一、深圳市百思智能科技有限公司作为涉案房屋的承租人以及委托鑫润发公司管理涉案房屋的主体,原审法院遗漏将其列为本案当事人,属于严重的程序错误。鑫润发公司系依据其与承租人签署的《深圳物业委托管理合同》取得涉案房屋的物业管理权,而后与勒迈公司签署《办公场地管理服务合同》【编号:STY20180301412】,并依据该份合同向勒迈公司收取涉案房屋的租金。涉案房屋系深圳湾公司出租给百思公司,鑫润发公司是否具有转租权应建立在百思公司具有转租权的基础上进行认定,以及对涉案合同的性质、鑫润发公司否有收取租金的权利等重要事实和法律关系的认定都需要百思公司的参与。而本案,原审法院遗漏应将承租人百思智能公司列为本案当事人。因此,深圳市百思智能科技有限公司作为承租人对本案重要事实及法律关系的认定有着至关重要的作用,而其未参与本案庭审,原审法院遗漏将其列为本案当事人,属于严重的程序错误。二、原审法院所谓的“其次,勒迈公司主张鑫润发公司违法转租合同无效,鑫润发公司依据其与深圳市百思智能科技有限公司的委托管理合同取得对涉案房屋的转租权”,该认定明显缺乏事实和法律依据。本案承租人深圳市百思智能科技有限公司未取得房屋转租权,鑫润发公司作为与承租人签署《深圳物业委托管理合同》的主体更无权取得涉案房屋的转租权。首先,本案系房屋租赁合同纠纷,深圳湾科技发展有限公司（下称“深圳湾公司”）将涉案房产（地址:（地址:深圳市南山区深圳市百思智能科技有限公司（下称“百思智能”或“承租人”）,双方签署《房屋租赁合同》,租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日,合同第25条明确约定:“租赁期间,未经甲方书面同意,乙方不得将租赁房屋之全部或部分转租”;以及”租赁期间,未经甲方书面同意乙方不得以任何形式将房屋全部或部分交由第三人使用,否则由此引起的一切法律责任均由乙方承担”。鑫润发公司仅是承租人百思智能公司（乙方）委托的对承租物业的管理人,且自始至终鑫润发公司也未提交有深圳湾公司出具的同意其转租的任何书面文件,因此,承租人百思智能公司并未取得涉案房屋的转租权。其次,承租人百思智能公司与鑫润发公司签署的为《深圳物业委托管理合同》,根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。其与房屋租赁合同包含的是两个完全不同的概念和法律关系,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中,承租人并未将涉案房屋出租给鑫润发公司,原审法院亦未对《深圳物业委托管理合同》的性质进行认定,鑫润发公司不具有涉案房屋的转租权。因此,本案中,承租人无涉案房屋转租权,而鑫润发公司并非房屋出租人及承租人,仅依据其与承租人签署的《深圳物业委托管理合同》,何来取得对涉案房屋转租权之说。综上所述,原审法院事实认定错误,勒迈公司为维护自身合法权益,特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定,依法向贵院提起上诉，请求得到贵院的公正审理。鑫润发公司答辩如下：鑫润发公司与勒迈公司之间的房屋租赁合同纠纷事实清楚，法律关系明确，勒迈公司要求追加案外人无任何依据。鑫润发公司与勒迈公司依法成立房屋租赁合同关系，鑫润发公司与勒迈公司的涉案租赁合同合法有效。本案一审判决正确，勒迈公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回勒迈公司的上诉请求，维持原判。鑫润发公司一审起诉请求：1、勒迈公司向鑫润发公司支付拖欠的场地使用管理服务费、管理费、空调费、水电费、大厦维修金等各项费用316370.06元；2、判令勒迈公司支付欠款利息（以316370.06元为基数，自起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，至勒迈公司还清欠款为止）。一审庭审中，鑫润发公司增加诉讼请求：要求勒迈公司支付2019年1月-4月的水电费2000元。勒迈公司一审反诉请求：1.依法确认鑫润发公司与勒迈公司之间签订的《办公场地管理服务合同》无效；2.要求鑫润发公司返还勒迈公司已经支付的租金、管理费合计510448元，并赔偿损失（损失以510448元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至款项全部支付完毕之日止）；3.要求鑫润发公司返还勒迈公司已经支付的租赁保证金145307.8元，并赔偿损失14466.09元（以145307.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年6月27日起暂计算至2019年7月31日止，之后的损失继续依此标准计算至鑫润发公司支付完毕全部款项之日止）；4.鑫润发公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2018年3月8日，鑫润发公司（甲方）与勒迈公司（乙方）签订《办公场地管理服务合同》，约定：乙方使用甲方管理服务的场所位于深圳市南山区（涉案房屋）作为办公室使用；乙方使用甲方管理服务的场所期限从2018年5月1日至2021年4月31日止，合同期共3年；甲方管理服务的场所有条件有偿提供给乙方作为办公室使用，甲方有权向乙方收取办公场地使用服务的相关费用；乙方应向甲方缴交办公场地使用管理服务费、大厦管理费用、空调使用费和维护费、水电费及大厦本体维护费等费用；合同未到期，乙方单方面要求提前解除合同的，乙方同意甲方不退还履约保证金；乙方同意按下列情况向甲方缴交办公场地使用管理服务费、大厦管理费和空调使用及维护费：乙方使用甲方管理服务的物业面积为514平方米；乙方向甲方缴交场地使用管理服务费每月110元／平方米（不含税）;乙方向甲方缴交场地使用管理服务费每月56540元（不含税）；大厦管理费、空调使用及维护费和水电费等费用：大厦管理费用每月9766元（不含税）、场地空调使用及维护费每月6168元（不含税）、大厦本体维修基金每月179.9元（不含税）、办公场地电费按实际使用度数收取，公共区域水电费按每户承租面积分摊收取。水电费计费标准按国家水电部门规定为标准由甲方代为收取；乙方在使用甲方管理服务的场地期间，场地使用服务管理费从下一年度起2019年5月1日起每年递增1%；鉴于甲乙双方签订本合同前，乙方向甲方支付租赁保证金额145307.8元，作为本合同租赁保证金，乙方合同期到期退租时结清所有费用后，租赁保证金无息退还给乙方；乙方应于每月5日前（遇节假日则提前）向甲方支付当月办公场地使用管理服务费、大厦管理费和空调使用维护费等费用（水电费为上月的费用），逾期乙方同意向甲方缴交千分之五的滞纳金，如拖欠租金超过15天，甲方有权单方面解除合同并追讨剩余租金；甲方违反合同约定，构成根本性违约的，应向乙方返还办公场地使用保证金作为违约金，且乙方有权单方面解除本合同；乙方有下列行为之一的，甲方有权采取但不仅限于以下措施：停水、停电、停空调，不提供管理服务并收回办公场地，将办公场地内的物品视为遗弃物予以处理；乙方违反本合同下任一约定的，乙方同意甲方不返还办公场地使用保证金，并赔偿甲方的直接和间接经济损失，且甲方有权单方解除本合同：（1）逾期缴交办公场地使用管理服务费、大厦管理费用、空调使用费和维护费、水电费及大厦本体维护费等费用超过5天的，（2）利用甲方提供的办公场地从事违法违纪及国家禁止的经营活动；及其他内容。鑫润发公司、勒迈公司均向法庭提交了2017年7月13日鑫润发公司（乙方）与深圳市百思智能科技有限公司（甲方）签订的《深圳物业委托管理合同》，该合同约定：甲方将位于深圳市南山区整层物业委托于乙方实行物业管理，建筑面积4903.22平方米；委托事项包括但不限于签署或解除与第三方的租赁合同以及收取入住第三方企业租赁租金、管理费、水电费、租赁保证金；委托管理期限自2016年7月15日起至2019年7月14日止；及其他内容。鑫润发公司、勒迈公司均向法庭提交了深圳湾科技发展有限公司（出租方、甲方）与深圳市百思智能科技有限公司（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将位于深圳市南山区方使用；租赁期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止；房屋权利人深圳市投资控股有限公司；及其他内容。2018年12月5日，勒迈公司向鑫润发公司发出《关于深圳湾生态园6栋412延缓办公场地使用费的申请》，该申请载明：我司向贵司申请缓交办公室场地使用费，于2018年12月开始至2019年5月止，每月缓交办公场地使用费2万元，该2万元暂挂账；及其他内容。2019年5月6日，勒迈公司向鑫润发公司发出《解约通知函》，载明：贵公司逾期支付各项费用时间已超过129天，已构成严重违约，特通知自2019年5月6日起解除与贵公司签约的《办公场地使用管理服务合同》，及其他内容。为证明勒迈公司欠费的情况，鑫润发公司向法庭提交了2019年1-4月收费通知单。勒迈公司对该证据予以认可，但认为这是在勒迈公司搬离之后的收费通知，该费用未实际发生。为证明鑫润发公司于2019年5月6日于涉案房屋张贴解除通知函以及将该函件通过微信发送至勒迈公司法定代表人刘军，鑫润发公司向法庭提交了现场照片及微信聊天记录。勒迈公司对上述证据均不予认可，认为其并未收到解约通知。为证明鑫润发公司有权将涉案房屋进行出租，鑫润发公司向法庭提交了涉案房屋所在楼层的平面图纸。勒迈公司对该图纸不予认可，认为无法看出鑫润发公司所能出租的范围包括涉案412房屋。为证明鑫润发公司对涉案房屋电表抄表情况，鑫润发公司向法庭提交了电表抄表照片。勒迈公司对该证据不予认可，认为无法证明此为涉案房屋的电表数据。为证明涉案房屋的水电费计算方式，鑫润发公司向法庭提交了其自行制作的用电量及水电费公摊计算表。勒迈公司对该证据不予认可，认为该电费并未实际发生，勒迈公司已于2019年1月23日彻底搬离涉案房屋，后续没有产生电费。为证明勒迈公司于涉案房屋2018年11月-2019年4月水电费明细，鑫润发公司向法庭提交了其自行制作水电费明细表。勒迈公司对该证据不予认可，认为系鑫润发公司单方制作且未提供其缴费的凭证，该费用未实际发生。为证明深圳湾科技发展有限公司曾发文命令禁止转租及分转租，勒迈公司向法庭提交了公告。鑫润发公司对该证据不予认可，认为不影响涉案合同的效力。为证明勒迈公司向鑫润发公司支付了租金452320元，勒迈公司向法庭提交了相关付款凭证。鑫润发公司认为付款凭证及押金收条与本案无关，因涉案合同是2018年5月才开始的，发票并不能作为付款凭证，付款应该以银行转账记录为准或有鑫润发公司盖章的收据，而且勒迈公司提供的单据并没有统计其支付时间对应的月份，该证据缺乏关联性。为证明鑫润发公司于2019年1月14日擅自更改勒迈公司大门密码并多次切断电源导致勒迈公司员工无法上班，勒迈公司向法庭提交了其自行制作的情况说明。鑫润发公司对该证据不予认可。为证明勒迈公司法定代表人已于2018年12月29日与鑫润发公司负责人张小军沟通搬离事宜，勒迈公司向法庭提交了微信聊天记录。鑫润发公司对该证据不予认可，认为勒迈公司并未与鑫润发公司协商达成一致意见解除合同。为证明勒迈公司已于2019年1月23日搬离涉案房屋，勒迈公司于庭后向法庭提交了2019年1月22日的放行条与微信记录。鑫润发公司对该证据未在指定期限内发表质证意见。为证明勒迈公司于2019年1月-4月产生的水电费，鑫润发公司向法庭提交了深圳市百思智能科技有限公司开具的2019年1月-5月的深圳市鑫润发科技有限公司6栋4楼401至412房的水电收费通知单予以证实。勒迈公司对上述通知单真实性予以认可，但认为无法证明涉案房屋自2019年2月以后有产生过水电费，且从这5份通知单显示的水电费数据看出2019年2月开始的水电用量大幅下降，再次证明我方从2019年1月22日就已搬离涉案房屋。一审庭审中，鑫润发公司主张涉案房屋412系从原来的409号房改变而来，其将409号房隔成两间房，未动及承重墙。一审庭审中，鑫润发公司确认收到勒迈公司支付的保证金145307.8元。一审庭审中，鑫润发公司主张勒迈公司于2019年4月底搬离，且确认鑫润发公司于涉案房屋同一层有办公点。一审庭审中，勒迈公司确认其2018年12月租金支付了39932.4元。一审法院认为，鑫润发公司、勒迈公司签订的《办公场地管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方成立房屋租赁合同关系，应依约履行义务。关于勒迈公司主张涉案合同系无效合同的意见，法院认为，首先，鑫润发公司与深圳市百思智能科技有限公司签订的《深圳物业委托管理合同》中明确约定深圳市百思智能科技有限公司将位于深圳市南山区整层物业委托于鑫润发公司进行管理，虽涉案412号房编号不在该委托管理合同内，但鑫润发公司取得的是涉案房屋所在楼层整层物业的管理权，勒迈公司以此主张鑫润发公司系无权处分，涉案合同应为无效没有事实依据，法院不予支持；其次，勒迈公司主张鑫润发公司违法转租合同无效，但鑫润发公司依据其与深圳市百思智能科技有限公司的委托管理合同取得对涉案房屋的转租权，即便鑫润发公司系违法转租，未经出租人同意的转租合同系无权处分，效力取决于出租人，勒迈公司亦未提交证据证明出租人在法定期限内对涉案合同提出异议，故其主张涉案合同无效没有事实及法律依据，法院不予支持，其主张因涉案合同无效要求鑫润发公司退还其已经支付的租金及保证金亦没有依据，法院不予支持。关于鑫润发公司要求勒迈公司支付拖欠的场地使用管理服务费、管理费、空调费、水电费、大厦维修金等各项费用及相关利息的诉讼请求。法院认为，勒迈公司2018年12月租金尚欠2万元未支付，且自2019年1月起未支付相关费用且在合同未解除时就擅自搬离涉案房屋构成违约，鑫润发公司依约享有合同单方解除权，鑫润发公司于2019年5月6日在涉案房屋张贴《解约通知书》于法依约有据，涉案合同应于2019年5月6日解除，鑫润发公司有权要求勒迈公司支付其拖欠的2019年1月-4月的相关费用及其尚欠的2018年12月的租金2万元。勒迈公司抗辩其系因鑫润发公司将涉案房屋密码更改并断水断电迫其搬离，但未能提交相关证据予以证明鑫润发公司实施上述行为，结合勒迈公司提交的微信聊天记录，勒迈公司于2018年12月29日向张小军提出“把规模减小一点，计划下个月搬出去”，可见勒迈公司在合同尚未解除前就提出搬离房屋但未得到鑫润发公司的回复，其抗辩没有事实依据，法院不予采纳。故勒迈公司应向鑫润发公司支付2018年12月尚欠的租金2万元及2019年1月-4月的场地使用管理服务费226160元（56540×4）、管理费39064元（9766×4）、空调费24672元（6168×4）、本体维修金719.6元（179.9×4），共310615.6元。关于鑫润发公司主张的2019年1月-4月的水电费，因鑫润发公司提交的证据为涉案楼层的水电费通知单，未能提交证据证明涉案412房屋实际产生的水电费以及鑫润发公司已进行垫付，故法院不予支持。关于鑫润发公司要求的利息损失，因勒迈公司未按时支付相关费用，给鑫润发公司造成损失，鑫润发公司要求勒迈公司从起诉之日起支付利息有事实依据，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、勒迈公司于判决生效之日起十日内向鑫润发公司支付拖欠的场地使用管理服务费、管理费、空调费、大厦维修金等各项费用共310615.6元并支付前述款项的利息（自2019年5月21日起计至判决确定的付款之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回勒迈公司的全部反诉请求；三、驳回鑫润发公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3037.78元，由鑫润发公司负担58.16元，勒迈公司负担2979.62元；反诉案件受理费2262.29元，由勒迈公司负担。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：勒迈公司主张鑫润发公司对涉案房屋无出租权及主张应追加深圳市百思智能科技有限公司参与诉讼是否成立。涉案房屋系深圳市百思智能科技有限公司向案外人深圳湾科技发展有限公司承租的部分房屋。2017年7月13日深圳市百思智能科技有限公司与鑫润发公司签订《深圳物业委托管理合同》，将涉案房屋交由鑫润发公司管理，委托事项包括但不限于签署或解除与第三方的租赁合同以及收取入住第三方企业租赁租金、管理费、水电费、租赁保证金等。鑫润发公司2018年3月8日以自己的名义与勒迈公司签订《办公场地管理服务合同》，将涉案房屋出租给勒迈公司并交付其作为办公室使用，勒迈公司按约定进行了使用并向勒迈公司交付租金等相关费用。根据合同的相对性原则，鑫润发公司与勒迈公司依法成立租赁合同关系。勒迈公司并未提供证据证明深圳市百思智能科技有限公司对鑫润发公司的出租行为提出异议。涉案412号房编号虽未体现在《深圳物业委托管理合同》中，但鑫润发公司依据《深圳物业委托管理合同》取得了涉案房屋所在楼层整层物业的管理权，勒迈公司以涉案412号房编号未体现在《深圳物业委托管理合同》中为由主张鑫润发公司无权出租理由不成立。勒迈公司并未提供证据证明案外人有向其主张享有出租权或收取租金，其主张鑫润发公司对涉案房屋无出租权及主张应追加深圳市百思智能科技有限公司参与诉讼本院不予采纳。其据此主张应予改判或发回重审本院不予支持。综上所述，勒迈公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币5959.23元(深圳勒迈科技有限公司已预交)，由深圳勒迈科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年八月二十日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。