上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初36388号原告(反诉被告)：上海温安酒店管理有限公司,住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路****。法定代表人：郑飞轮，执行董事。委托诉讼代理人：于杰，上海渲双律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海肖翔实业有限公司，住所地，住所地上海市浦东新区iv>法定代表人：陈根华，执行董事。委托诉讼代理人：张南堂，上海市中原律师事务所律师。原告上海温安酒店管理有限公司(以下简称温安公司)与被告上海肖翔实业有限公司(以下简称肖翔公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告肖翔公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)温安公司的委托诉讼代理人于杰、被告(反诉原告)肖翔公司的委托诉讼代理人张南堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《房屋(预)租赁合同》；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《房屋(预)租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市浦东新区曹路镇金海路XXX弄XXX号全幢房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2018年5月1日起至2034年4月30日止，并约定违约责任等内容。合同订立后，原告已依约支付保证金、公用事业费押金。原告多次要求被告继续履行合同，但被告以各种理由拒绝履行。2020年2月3日，原告收到被告寄送的《解除合同通知书》，原告认为被告所列事项均不符合法定解除的情形,故不同意协议解除该合同。因被告尚未交付系争房屋，原告要求继续履行合同，故诉至本院。肖翔公司辩称，系争房屋用地和性质是科研用房，双方明知房产用途不符合开办酒店要求，合同根本目的客观上无法实现。系争房屋遭遇法院多重查封，目前不具备履行合同条件，且遥遥无期，避免损失进一步扩大，合同应解除。在合同目前无法履行的情况下，原告仅支付押金2,091,692元，法院曾判决已产生违约金1,996,000元。鉴于交房条件无法达成，造成违约金无休止计算，双方利益严重失衡。原告主张合同继续履行的目的存在恶意。故不同意原告诉讼请求。肖翔公司向本院提出反诉请求：确认反诉原、被告签订的《房屋(预)租赁合同》于2020年2月3日解除。事实和理由：双方签订合同期间，系争房屋的性质为科研用地、科研用房，按照法律规定无法用于酒店经营，因此合同根本目的无法实现。考虑到系争房屋的性质不符合商业酒店用途，为避免损失扩大，反诉原告始终与反诉被告磋商解除合同但未果。系争房屋因肖翔公司与案外人的某某，分别被上海市第一中级人民法院、上海市第二中级人民法院查封，上述案件不知何时解决，令合同目的的实现遥遥无期。2019年6月13日，反诉被告向法院提起诉讼，要求反诉原告交付系争房屋并承担违约责任，(2019)沪0115民初52810号民事判决书判令反诉原告支付反诉被告截止至2019年6月1日止的违约金1,996,000元。2020年2月3日，反诉原告向反诉被告发送《解除合同通知书》。2020年3月7日，双方就解除问题进行磋商时，反诉被告表示合同可以解除，最终违约责任由法院判定，如合同不解除则要求交房，若因房屋性质不能开办酒店，将继续起诉要求赔偿损失。反诉原告认为应平衡双方实际利益与损失，故反诉原告提起反诉。温安公司辩称，租赁合同中约定土地性质为商业用地，前案庭审中其才得知土地性质改变，但改变土地用途并不导致合同无效。合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应按约履行。系争房屋被查封发生在第一次诉讼之后，系反诉原告怠于履行合同义务，基于诚信原则，反诉原告应采取积极措施解除查封。前案所判决的违约金是督促被告履行合同义务的手段。其认为合同可以且应当继续履行，故不同意反诉原告的反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区曹路镇116街坊38/1丘产权登记在被告名下，用途为商业用地、科研设计用地，使用权取得方式为出让，使用权面积为31,110.10平方米。系争房屋于2013年8月8日取得《建设用地规划许可证》，2014年12月31日取得《建设工程规划许可证》，2015年5月21日取得《建设工程施工许可证》，2020年2月25日取得《不动产权证书》。2017年底，肖翔公司作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的温安公司签订《房屋(预)租赁合同》，约定肖翔公司将位于上海市浦东新区曹路镇金海路XXX弄XXX号全幢上海金泰商务广场出租给温安公司，房屋用途为商业。该合同第1.3条约定，签署本合同前，甲方应向乙方出示土地证、规划许可证、施工许可证、预测报告原件，并提供复印件作为合同附件。第1.8条约定，甲方应于2018年9月30日前向乙方出示该房屋的产权证书，并交付复印件。第9.1.2条约定，甲方同意在本合同签署且乙方缴纳保证金与公用事业费押金及首期租金和物业管理费的前提下，不迟于2018年5月1日将该房屋交付给乙方。甲方将另行发出收楼通知书，如因乙方原因未能按收楼通知书规定日期收楼的，则收楼通知约定之收楼日起，该房屋视为交付。如甲方未能按期交付该房屋，则甲方应按照每日1,000元向乙方支付逾期交付违约金且租期相应顺延，因乙方过错导致交房延迟的情形除外。第13.5条约定，甲方未能在2018年9月30日前将该房屋产证提供给乙方的，每逾期一日，每日应按照该房屋租金(2.3元/平方米)赔偿乙方损失，同时乙方无需支付相应期间租金。第13.9条约定，任何一方违反本合同，均应赔偿因其违约所造成的另一方的直接损失。在任何情况下，合同一方不得主张调低违约金或者改变损害赔偿额的计算方式以便承担更少的违约责任。附表四约定该房屋用途：原告向被告承诺，租赁该房屋以“希尔顿欢朋酒店”名义作为经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。附表五约定租赁期限：自2018年5月1日起至2034年4月30日止。附表六第2条约定，租赁期内，租金按“先付后用”原则，以每三个月为一期支付。首期租金3,137,538元应于交房之日前七日内支付。附表七第1条约定，乙方应向甲方支付保证金2,091,692元。附表八第1条约定，经双方协商本合同租金已包含物业管理费，乙方无需另行支付。合同签订后，原告于2017年11月支付保证金2,091,692元。2019年6月13日，温安酒店以肖翔公司未交付系争房屋及房产证为由诉至本院，要求：1.判令被告支付自2018年5月2日起按照每日1,000元标准计算至2019年6月1日止的逾期交房违约金；2.判令被告支付自2018年9月30日起按照每日34,383元标准计算至2019年6月1日止的逾期交付房产证违约金；3.诉讼费由被告负担。审理后，本院于2019年11月19日作出(2019)沪0115民初52810号民事判决书：“一、被告上海肖翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海温安酒店管理有限公司自2018年5月2日起按照每日1,000元标准计算至2019年6月1日止的逾期交房违约金；二、被告上海肖翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海温安酒店管理有限公司自2018年10月1日起至2019年6月1日期间逾期交付房产证违约金1,600,000元。案件受理费72,329元，减半收取计36,164.50元，保全费5,000元，以上共计41,164.50元，由原告上海温安酒店管理有限公司负担31,834元，被告上海肖翔实业有限公司负担9,330.50元。”上述判决已生效。2020年2月3日，肖翔公司向温安公司发送《解除合同通知书》，告知因土地性质系科研用地、无法办理营业执照、房屋所涉地块已遭受司法查封等客观情况，致使租赁合同无法履行，故通知租赁合同于即日解除。现因温安公司不同意解除合同，故于2020年6月诉至本院，要求判如所请。审理中，肖翔公司向本院提起反诉。审理中，肖翔公司提供：1.《建设工程规划许可证》及附表、《房屋土地权属调查报告书》及附表，证明系争房屋的土地用途为科研设计用房。经庭审质证，温安公司认可上述证据的真实性，但表示《房屋土地权属调查报告书》的日期晚于合同签订日期，当时不清楚系争房屋的土地性质；2.《上海市不动产登记簿》、民事裁定书，证明系争房屋的房屋类型为科研设计用房，分别于2019年7月19日、2019年10月28日、2020年5月12日被本院及上海市第二中级人民法院、上海市第一中级人民法院查封，其中(2019)沪02民初128号案件标的金额为504,424,657.53元，仍在应诉中，尚未判决。经庭审质证，温安公司认可上述证据的真实性，表示即使房屋类型为科研设计用房愿意继续履行合同，对于查封问题，肖翔公司应解决诉讼纠纷，使系争房屋得以解封；3.温安公司法定代表人与肖翔公司代理律师于2020年3月7日的谈话录音光盘，证明双方曾就赔偿事宜进行磋商，温安公司继续履行合同的目的为恶意诉讼。经庭审质证，温安公司认可上述证据的真实性，但表示仅能体现磋商过程。庭审中，双方表示若判决合同解除，对于相应法律后果，温安公司将另行起诉，肖翔公司同意在本案中退还押金。以上事实，由温安公司递交的《房屋(预)租赁合同》《解除合同通知书》，肖翔公司递交的《房屋土地权属调查报告书》《上海市不动产登记簿》《解除合同通知书》、(2019)沪0115民初52810号民事判决书、(2019)沪02民初128号民事裁定书等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。温安公司与肖翔公司签订的《房屋(预)租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。合同约定房屋用途为商业，温安公司承诺租赁该房屋作为经营酒店使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。但系争房屋的房屋类型为科研设计用房，且分别于2019年7月19日、2019年10月28日、2020年5月12日被本院及上海市第二中级人民法院、上海市第一中级人民法院查封。基于肖翔公司未能按期交付房屋及房产证，已由本院判决承担自2018年5月2日起按照每日1,000元标准计算至2019年6月1日止的逾期交房违约金，以及自2018年10月1日起至2019年6月1日期间逾期交付房产证违约金1,600,000元。后肖翔公司于2020年2月3日提出提前解除合同，温安公司未予同意。基于房屋性质、房屋现状对履行合同所造成的影响，以及违约金的计算方式等因素，合同继续履行将导致双方利益失衡，有悖公平原则，故本院认为解除《房屋(预)租赁合同》为宜。至于解除合同的违约责任，温安公司表示将另案起诉，故本案中暂不处理。肖翔公司同意将温安公司支付的保证金予以退还，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海温安酒店管理有限公司与被告(反诉原告)上海肖翔实业有限公司签订的《房屋(预)租赁合同》；二、被告(反诉原告)上海肖翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海温安酒店管理有限公司保证金2,091,692元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告上海温安酒店管理有限公司负担12.50元，被告上海肖翔实业有限公司负担12.50元。反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉原告上海肖翔实业有限公司负担12.50元，反诉被告上海温安酒店管理有限公司负担12.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年八月十二日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。