广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6261号原告：吴旭明，男，1971年9月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：李国峰，男，1971年7月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：周五凤，女，1939年6月20日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：吴秀瑜，女，1960年12月10日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：吴秀玲，女，1968年5月22日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：吴秀清，女，1973年11月26日出生，汉族，住广州市海珠区。上述四第三人委托诉讼代理人：江海巨、曾晓亮，国信信扬律师事务所律师。原告吴旭明诉被告李国峰、第三人周五凤、吴秀瑜、吴秀玲、吴秀清确认合同无效纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序审理。原告吴旭明、被告李国峰、第三人周五凤、吴秀瑜、吴秀玲、吴秀清的委托诉讼代理人江海巨、曾晓亮到庭参加了庭审。本案现审理完毕。原告吴旭明向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决荔湾区鹤洞松涧二巷4号房屋买卖合同无效。2.请求法院依法判处被告将荔湾区鹤洞松涧二巷4号房屋归还原告。事实与理由：荔湾区鹤洞松涧二巷4号房屋原是原告的祖屋，但历史原因一直没有领取房产证，原屋契也已遗失。2010年因房管部门以荔湾区鹤洞松涧二巷4号房屋为危房为由要求我修缮，我也向人借钱对房屋进行了修缮。同时因鹤洞村刚有改造计划，并由联合社进行每户测量，并测绘到涉案房屋面积为29.6平方米。当时我想办回房产证，但都未能办回，同时因欠下银行信用卡被追债，故在村长以当时单砖墙又无证的100元/平方米的劝诱下，与同村的被告签订了由其制作的格式合同，将房屋以23500元的价格出售给了同村的被告。购买时被告表示房屋用于自用，但实际上多年来被告一直将涉案房屋出租收益。直至2019年6月，原告发现自己仍在拆迁的名册里，认为自己有份获得补偿，但被告却以原被告双方的合同主张拆迁补偿款应由被告获得。拆迁办在村长等的帮助下仍同了现在涉案房屋就是属于被告，原告特依据《城市房地产管理法》、《合同法》诉至法院。另外，就我父亲放弃方面，根据物权法第17条、第9条，结合一权一物，一个房屋一个产权，房屋没有登记就是没有产权人，我父亲在涉案房屋确实从未有产权记载记录，因涉案房屋没有产权，故房屋是没有继承权，我父亲放弃继承权是虚有的实体，是不存在继承权的。涉案房屋没有产权，也不存在选择放弃继承，故我父亲的放弃公证表示是无效的。根据公证法第39条，如有证据推翻的除外。房屋必须要登记才有产权，否则继承权也是属于不发生效力的。芳村房管站出具的不是真实的证明。若只是我父亲哥哥一人去房管站就可以办房产证，就不需要我父亲出具放弃继承权，我父亲作出的放弃继承权声明不是有效的表示。被告李国峰辩称：原、被告所签订的房屋买卖合同以及其买卖行为都是合情合理，合规合法的，理由如下：1.双方自愿，在签订房屋买卖合同的过程并成交的时候，原告已经是成年人，具有完全的民事行为能力，又是在其身体健康、头脑清醒并完全可以对自己的行为负责的情况下签订的。2.价格合理，该房屋在签订买卖合同并成交的时候，该房屋破烂不堪，成交后，被告为能使到房屋达到正常使用的程度而投入了一大笔资金，而且房屋地处村中较偏的位置，按照当时的市场行情，结合房屋的实际状况，成交的房价属于合理的价位。3、合法合规，按照当时政府的土地和房屋政策以及村镇的乡规民约，双方的房屋买卖行为时合法和合规的。综上，被告与原告的房屋买卖行为属于正常的房屋交易活动，完全合理、合规、合法，理应受到法律的承认并对双方的权益予以保护，原告因应当时自己的需求和经济状况而卖掉原属于自己的房屋，取得了合理的利益，而如今眼见因为时移境迁，房地产形势向好以及旧村改造的利好，向本人索要房屋增值的利益，实属无赖行为，应驳回原告的诉讼请求。第三人周五凤、吴秀瑜、吴秀玲、吴秀清述称：一、原告不是涉案房屋的所有权人，其向被告转让涉案房屋的行为属于无权处分行为。二、涉案房屋属于吴海福所有，被告作为涉案房屋的合法继承人，有权要求被告返还涉案房屋。三、被告不能适用善意取得制度取得涉案房屋的所有权。（一）被告受让涉案房产时并非是善意的买受人。（二）原告与被告并非以合理的价格转让涉案房屋。（三）转让的涉案房屋并没有依照法律规定办理了过户登记手续。本院经审理认定事实如下：吴海深与吴旭明为父子关系。1997年6月10日，广州市芳村区公证处出具（97）穗芳证字第876号《公证书》，主要内容为：1.吴海深《声明书》：其自愿对父亲吴**遗下的座落白鹤××号房屋等遗产的应继份放弃继承。以后，有关上述遗产的权利、义务均与其无涉。2.公证书申请表，用途为申请办理放弃继承证明。3.芳村房管站开具《证明》，证明：吴**原居住在白鹤××号。该房屋是其父亲吴**的遗产。现由其哥哥吴**一人向该站办理该房产的产权登记手续。因此，吴**对该房屋无拥有产权。4.广州市芳村区公证处笔录，记录人：叶**；当事人：吴海深；其中记录人问：“放弃继承是否你真实意愿？”，当事人答：“是”。2019年11月11日，广州市公安局南石头派出所出具《户籍证明（穗公海户证2024625）》主要内容为：吴**妻子系周五凤，子吴家良，女：吴秀瑜、吴秀玲、吴秀清、吴秀瑜。2010年9月13日，吴旭明向广州市荔湾区房屋安全鉴定所委托对案涉房屋进行危险房屋鉴定，该所出具编号荔房鉴字（2010）B01502号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论：评定该屋为“C级”（局部危房），应处理使用。2010年9月14日，吴旭明向广州市荔湾公证处申请保全房屋外观现状证明。该处出具（2010）粤穗荔内经证字第10206号《公证书》，其中内容有：“申请人吴旭明于2010年9月14日来我处，称坐落广州市荔湾区白鹤××号房屋被房屋管理部门确定为危房，需要及时修缮。因上述房屋属历史用房，一直未确权，业权人未明确，但吴旭明曾长期在上述房屋居住，吴旭明愿意承担修缮义务。故申请人吴旭明申请对上述房屋的外观现状作保全证据公证。”2011年6月1日，吴旭明（甲方）与李国峰（乙方）签订《房屋买卖合同》约定：甲方愿意以23500元的价格将案涉房屋售卖给乙方；甲方须协助乙方办理该屋水电关系的过户手续。该屋（产权）若因国家征收，城市改造等原因所产生的一切（包括补偿）均与甲方无关，甲乙双方自该合同签订之日起甲方视作放弃对上述地址门牌之房屋的一切主张，乙方有权主张对该房屋的保养、维护、使用、买卖之一切权利，甲方不得有异议；甲乙上方在签订该合同时，乙方须一次性付给甲方上述地址的房屋款项，乙方须即时对上述地址房屋接收，甲方不得有异议；上述地址的房屋在合同生效后，若有其他关系人提出对该上述地址主张纠纷，甲方须承担法律责任、与乙方无关；等等。合同签订后，李国峰向吴旭明支付23500元，其后李国峰使用案涉房屋至今。查册时间为2020年7月21日的广州市房地产产权情况表显示：案涉房屋无产权登记档案信息。本院认为：本案的焦点在于：1.吴旭明是否有权处分案涉房屋；2.吴旭明对合同签订是否存在重大误解。3.本案合同的效力问题。关于吴旭明是否有权处分案涉房屋。吴旭明为证明其对案涉房屋享有物权，提供了危房证明等系列证据。但根据我国法律规定，不动产权证书是权利人享有不动产的证明。本案中，案涉房屋并无产权登记信息。同时，结合（97）穗芳证字第876号《公证书》中吴海深声明及房管站证明等，可知吴旭明父亲吴**已放弃对案涉房屋的继承。亦即无论案涉房屋产权归属何人，吴海深及吴**之妻儿、子女等继承人均对案涉房屋不享有权利。因此，本院认为，吴旭明对案涉房屋不享有权利，其对案涉房屋并无处分权利。关于吴旭明订立合同时是否存在重大误解。吴旭明主张其因欠款且在村长等的劝诱下签订合同，但未举证证明在案涉房屋作为局部危房的情况下，其在出卖当时的合理价格依据。同时，重大误解而订立的合同系可撤销合同，现吴旭明以此主张合同无效，依据不足，本院不予采纳。关于案涉合同的效力问题。第一，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”现众第三人以吴旭明无权处分主张合同无效，根据该司法解释，本院不予支持。第二，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”。为了证明合法取得，李国峰提供了吴旭明出售房屋时提供的材料复印件，包括吴旭明委托的危房鉴定报告、房屋外观公证等。庭审中，李国峰陈述买卖当时并未要求吴旭明出示房产证，原因系吴旭明自认案涉房屋没有产权证。如前所述，不动产权证书是权利人享有不动产的证明。在房屋内居住、管理并不当然对房屋享有物权所有权。而在（2010）粤穗荔内经证字第10206号《公证书》中，吴旭明亦自认案涉房屋“业权人未明确”，吴旭明是“曾”长期在上述房屋居住；且双方买卖合同亦约定“若有其他关系对案涉房屋主张纠纷，吴旭明须承担法律责任与李国峰无关”。结合上述因素可知，吴旭明首先为无权处分；其次，吴旭明在买卖当时虽然出具了上述材料，但其不足以证明其具有权利人表征；吴旭明及李国峰在合同中约定的免责条款从侧面也反映了其他权利人的存在，李国峰在买卖案涉房屋对可能出现的权利人纠纷并非无知；且案涉房屋产权至今未过户至李国峰名下，也不符合不动产善意取得的要件。综上，吴旭明与李国峰对案涉房屋的处分损害了房屋真实产权人的利益，故吴旭明与李国峰所签订的《房屋买卖合同》为无效合同。据法律规定，合同无效因合同取得的财产应予以返还,即吴旭明须向李国峰返还卖房款，李国峰须返还房屋。李国峰在本案中并未提出反诉，对于合同无效所致的相关损失，其依法可与吴旭明协商或另循司法途径解决。另外，必须强调的是，尽管吴旭明无房屋权益，但因合同无效只能回溯至合同前状态，因此案涉房屋只能由李国峰向吴旭明返还。本院虽支持了返还请求，但并不等同于认为吴旭明对案涉房屋享有产权。案涉房屋相关产权人可嗣后向吴旭明主张房屋权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吴旭明与被告李国峰于2011年6月1日签订的《房屋买卖合同》为无效合同。二、在本判决书发生效力的三十日内，被告李国峰向原告吴旭明返还荔湾区鹤洞松涧二巷4号房屋。由于本案纠纷过错责任在于原告，本案受理费194元由原告吴旭明负担。如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年八月二十五日书记员  余友斌卢健华