文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10140号原告：广州市厚基物业管理有限公司，地址广州市番禺区大龙街兴盛大街自编**101，统一社会信用代码91440113558350034H。负责人：喻敏锋，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈美娟，系广东洛亚律师事务所律师。被告：曹晶，女，汉族，1981年4月17日出生，身份证住址广州市越秀区，原告广州市厚基物业管理有限公司诉被告曹晶房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州市厚基物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈美娟、被告曹晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州市厚基物业管理有限公司诉称：原、被告于2017年11月21日与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将广州市番禺区市桥街盛兴大街81号和盛商业中心（宣传名为基盛万科中央公园）自编B1025、1026承租单元出租给被告作商业用途使用，租赁期限为3年，租赁期自店铺开业日起计算，每月21日支付月物业租金、物业管理费和其他费用。2018年4月29日，被告经营的店铺正式开业。被告自2019年2月起拖欠租金、管理费、水电费。2019年3月21日原告向被告发出催款函，通知被告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费，但被告拒绝支付。2019年6月7日，原告向被告发出《租赁合同解除通知书》，通知被告解除涉案物业租赁合同，并要求被告及时清缴欠款、交还物业。但截至本诉状提交之日，被告仍未清缴欠款。原告认为，双方签订的涉案物业租赁合同合法有效，被告应当依约向原告支付租金等费用，被告拒不支付的行为已严重损害原告的合法权益。依据涉案合同第十七条、第十八条的约定，该合同依法解除，被告所缴纳的租赁保证金无需退还，且被告应当向原告支付拖欠的租金、水电费、管理费和逾期付款违约金。为维护自身合法权益，故起诉请求法院判令：一、原、被告签订的广州市番禺区市桥街盛兴大街81号和盛商业中心自编B1025、1026承租单元的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除；二、原告没收被告交纳的租赁保证金25000元；三、被告向原告支付2019年1-6月的租金58304.74元、2019年1-6月的管理费8580元、2018年8月-2019年5月水电费5329.58元；四、被告向原告支付逾期租金、管理费的违约金40130.84元（以欠付租金、管理费总额66884.74元为本金，按照每日1%的标准计算60日）；五、被告向原告支付律师费5000元；六、被告承担本案的全部诉讼费。被告曹晶辩称：一、因原告无法提供涉案物业的产权证明，且土地属性和建设工程规划许可证不完备、物业是否经合法转租而来，故涉案合同的有效性存疑。二、根据双方租赁合同约定“被告需履行使用原告提供的收银系统向顾客收取营业款，被告应在承租单元开业前签订特约商户银行卡受理协议”，但原告在2018年12月更改店铺的收银系统，商户自收银而商场不再管理，且原告在12月份从案外人收取租金且往后都在默认其经营，因被告是与案外人晶石灵公司合作开立晶石灵品牌店的合作托管协议中并没有签署关于银行账户往来的协议，晶石灵公司直接收银进账，但此举原告并没有书面通知以及寻求被告的同意以及签名，故原告有违反合同之举，更改帐号以后被告与案外人的托管协议并没有涉及银行账户往来，更是导致被告没有名目追讨进入款项以及各种时间金钱上的损失。三、2019年2月原告发现案外人在经营店铺时不再交租，根据双方合同第十七条约定“逾期支付上述租金等款项超过15天的，原告或管理公司有权停止有关能源、设施等的供应或禁止被告使用；逾期超过30日的，原告有权解除合同”，但原告都未予实行，并且没有配合被告做问题处理，而是继续在存在争议情况下又默认经营扩大被告的损失。四、根据双方合同第六条约定“被告装修完毕并经原告验收后十五个工作日内退还”，故2018年12月装修押金应该予以退还，但原告也一再押住被告的装修押金。五、案外人在经营店铺期间的5月份采取逃铺行为，被告一再要求原告需要逃铺时的各种录像记录，但原告都没有给出。六、原告也不顾案件已进入诉讼，已经做了清拆铺面的选择，导致被告铺内的装修、柜面等财产的各种损失。七、对于租金、管理费无异议；对于电费需要核对，基盛万科有提供2018年6-8月电费的收费通知，争议在于电费金额如按发票减去16%的增值税后与被告支付电费金额有些微出入，在2018年11、12月后基盛万科曾直接向晶石灵公司催缴，在催缴未果后才要求被告支付，而广告合约是石灵公司片区经理或店长签署的。经审理查明：2017年9月18日,原告广州市厚基物业管理有限公司(作为出租人)与被告曹晶(作为承租人)签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：“原告同意出租，被告同意承租位于广州市番禺区市桥街盛兴大街81号和盛商业中心（宣传名为基盛万科中央公园）自编B1025、1026承租单元，被告已清楚了解承租单元面积、位置及单元所在项目的规划、周边交通、人流等实际情况，且不存在异议，被告不得因上述情况向原告提出解除合同及任何索赔要求或任何形式的权利主张；承租单元租赁面积约为31.2平方米，承租单元仅限于被告用于零售用途（行业饰品、商号晶石灵），租赁期共计36个月，自开业之日起计算；承租单元约定交付日为2017年11月5日；装修期共计35日，自交付日起，至开业日止；正式交付时间以原告发出的《出租通知书》规定为准；被告应在2017年12月10日前正式在承租单元内对外营业；租金、物业管理费自开业日起开始计算，该租金不包括物业管理费、装修管理费、该单元能耗费用、设备设施使用费及被告因经营活动而产生的其他费用；租赁保证金25000元应在本合同签订之日起5个工作日内交付，该保证金不是预付的租金或物业管理费，也不包括租户装修管理规定的装修押金，仅作为被告遵守租赁合同的保证，原告有权从该保证金中抵扣被告拖欠的租金、物业管理费或其他费用等，租赁期限届满或合同解除时，被告交还承租单元后15个工作日内由原告无息退还；租金先支付后使用，首期租金10452元应在本合同签订之日起5个工作日内交付，之后在每个租赁期前一个月的21日前将租金交付到原告指定账户；承租单元的物业管理由原告或原告委托的管理公司负责，被告应向原告或原告委托的管理公司支付物业管理费，物业管理费先支付后使用，首期物业管理费3120元应在本合同签订之日起5个工作日内交付，之后在每个租赁期前一个月的21日前将租金交付；水、电、通讯等根据相关部门的收费标准计费，原告应针对租赁物业安装独立的水电表等测量仪器计量，被告根据计量支付相关能耗费用；如被告未及时支付能耗费，而由原告或管理公司先行承担，即使相应公用事业单位或部门未实际收取滞纳金，仍有权按所承担金额的1%标准向被告追索资金占用损失；关于房屋装修，在承租单元交付前，被告应向原告或管理公司支付装修押金及装修管理费，是被告装修期间原告或管理公司对被告装修工人、材料及装修行为进行管理、监督而收取的费用，该费用是装修押金、物业管理费之外的费用，同时该费用收取后不予退回；装修押金10000元于被告装修完毕并经原告验收后15个工作日内，扣除应支付原告的赔偿（如有）后无息退还被告；原告有权在该项目内外公共区域设置广告位并获取收益，乙方使用该等广告位时，应向原告或管理公司支付使用费用；被告须于每日营业结束时向原告提供准确的销售数据，原告将根据被告提供销售数据并结合经营状况对被告经营数据进行分析和评估，如被告进行调整后仍连续三次评效为倒数三名或当年累计五次倒数三名的，原告有权选择提前解除合同；被告须使用原告提供的收银机系统向顾客收取营业款，同时需按约定支付收银机管理费（200元/台/月），被告不得以任何方式隐瞒营业额，不得使用自行配备的后台货品管理系统进行收银，原告有权检查该系统数据及准确性；被告需要于本合同约定的该项目营业时间暂停或停止营业的，应事先书面通知并获得原告同意；如被告违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或本合同约定的其他费用的，被告应按日按逾期付款金额的1%向原告支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，原告或管理公司有权停止有关能源、设施等的供应或禁止被告使用，因此造成的一切后果由被告自行承担，逾期超过30日的，原告有权解除合同；原告根据本合同的约定解除合同的，本合同自被告收到（或视为收到）解除通知之日起解除，原告或管理公司亦有权单方面采取停水、停电等各项措施，且该等权利的行使不影响原告在此期间向被告收取租金、物业管理费或任何应付款项的权利，原告对被告因此而蒙受的任何损失亦不承担任何责任；原告根据本合同约定解除本合同，被告已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不退还，同时被告还应按照以下标准向原告支付违约金：若剩余租期少于3个月的，违约金为该租赁年度月租金的3倍；剩余租期3个月到1年的，违约金为最后1个租赁年度月租金的4倍；剩余租期大于1年的，违约金为最后1个租赁年度月租金的5倍；若原告实际损失高于违约金的，被告应于赔偿原告全部实际损失；原告所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、法院诉讼费、律师费等，实际损失超过违约金的，被告需按实际损失赔偿；被告须在租赁期间届满或租赁合同提前解除之次日，将承租单元按照交付标准及本合同的规定返还原告；如被告未按本合同约定的时间、条件将承租单元交还原告的，在租赁期限届满或租赁合同提前解除之次日，即视为乙方已经搬离承租单元，原告有权开启并更换承租单元门锁或采取其他措施收回，如承租单元内有被告留置物品，视为已放弃该等物品的所有权，原告有权将物品搬出，腾空并收回承租单元，因此而引起的损坏及损失概不负责；原、被告同意，对于任何通知或联络采取直接交付、国内或国际特快专递（EMS）方式邮寄，则在寄出后第三日视为送达。原告于2017年11月29日向被告发出《出租人通知书》，通知于2017年12月22日向被告交付涉案承租单元。双方于2017年12月23日交接涉案承租单元。原、被告还签订了一份《广告位管理协议书》，约定：“原告提供给被告使用位于广州市番禺区基盛万科中央公园内BL2-05室内灯箱，租金每月150元，使用期限为2018年10月1日-12月31日”。原告于2019年3-4月间三次通过EMS方式向被告邮寄《催款函》，通知被告支付拖欠2019年1-3月租金及物业管理费等费用。2019年5月8日又通过EMS方式向被告邮寄《律师函》，通知被告未按照约定支付租金、物业管理费及其他费用，且未经书面同意擅自停止“晶石灵”商铺经营已构成违约。2019年6月21日通过EMS方式向被告邮寄《租赁合同解除通知书》，通知被告涉案合同因被告逾期约定支付租金、物业管理费及其他费用及未提前书面申请的情况下于2019年5月6日擅自夹带铺内货品出场且停止营业累计超过十六小时，经多次催告仍未完成整改而于2019年6月15日解除，已付租赁保证金及其他费用不予退还并及时履行交还场地清偿欠费等义务，该《租赁合同解除通知书》于2019年6月22日妥投。庭审时，被告提交一份与案外人广州市晶灵宝石有限公司于2017年11月14日签订的《托管协议》，双方约定“案外人对店铺进行日常经营管理，不承担盈亏责任，由于经营所产生均由被告直接支付并承担；案外人于每月15日前向被告提交上月的店铺销售收入数据和成本数据，以供被告进行货品及资金核对工作等等”。现原告以被告拖欠租金引发纠纷为由诉至本院。以上事实，有原、被告提供的《房屋租赁合同》、《广告位管理协议书》、《建设工程规划许可证》、《催款函》、《律师函》、《租赁合同解除通知书》、《托管协议》及本案庭审笔录等证据证实。本院认为：原告广州市厚基物业管理有限公司与被告曹晶的租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。本案中，被告一直拖欠原告2019年1-6月间的租金已经构成违约，原告因被告的违约行为于2019年6月21日发函通知对方于2019年6月15日解除涉案合同，并要求被告付清租金及违约金并交还物业，原告已尽到通知义务。但原告主张涉案合同于2019年6月15日经通知解除并不符合双方合同关于“本合同自被告收到（或视为收到）解除通知之日起解除”的约定，涉案合同应当以该通知于2019年6月22日向被告妥投之日起解除。现原告要求被告支付2019年1月1日至6月15日拖欠租金58304.74元、2019年1-6月管理费8580元及2018年8月-2019年5月电费6918.01元，同时被告已交纳的租赁保证金25000元没收不予退还的诉请，具有事实和法律依据，所主张拖欠租金数额也未超出合同约定的范围，且被告对该租金、管理费也无异议，故本院予以支持。至于被告提出涉案租赁单元用电费用核算问题，鉴于被告之前也一直按用电量交纳相应电费，而原告提交的《收费通知》中也载明涉案租赁单元电表的当月读数、使用量及单价，对本案所涉电费的计算方式、数额已清晰明确，被告对此也未能提供充分证据加以反驳，故本院对其提出的该抗辩意见不予采纳。关于涉案租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，于承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人们法院应当认定有效”，本案中，原告在诉讼中已提交了该物业所在工程的《建设工程规划许可证》，被告对此虽不予认可，但一直未能提供充分证据加以反驳，且涉案物业的建设单位广州市番禺区市桥街沙圩一村民委员会也出具证明确认该物业由沙圩一村股份合作经济社出租给原告使用，故被告提出的“涉案物业无提供产权证明、土地属性和建设工程规划许可证不完备、物业没有经合法转租而合同效力存疑”的抗辩意见，与上述查明的事实不符或理由不能成立，本院均不予采纳。关于原告自行收回涉案租赁单元。根据双方合同约定“被告须在租赁期间届满或租赁合同提前解除之次日，将承租单元按照交付标准及本合同的规定返还原告；如被告未按本合同约定的时间、条件将承租单元交还原告的，在租赁期限届满或租赁合同提前解除之次日，即视为乙方已经搬离承租单元，原告有权开启并更换承租单元门锁或采取其他措施收回，如承租单元内有被告留置物品，视为已放弃该等物品的所有权，原告有权将物品搬出，腾空并收回承租单元，因此而引起的损坏及损失概不负责”，故原告依上述约定向送达《租赁合同解除通知书》，已通知被告解除涉案合同及时履行交还场地，并在被告实际撤场的情形下，行使合同权利收回涉案租赁单元以防止损失的扩大，符合合同当事人的意思自治，亦不违反法律的强制性规定，且被告对此也理应有相应风险预期，但原告在本案中所主张涉案合同解除的日期有误，而被告未对原告自行收铺而造成其装修、柜面的财产损失提出反诉，故本院不在本案中一并处理，当事人可另案主张权利。关于原告主张律师费。根据涉案合同约定“原告所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、法院诉讼费、律师费等，实际损失超过违约金的，被告需按实际损失赔偿”，因被告拖欠租金违约导致合同解除，故原告主张被告支付律师费5000元的诉请，具有合同依据亦不超出法律规定的范围，本院予以支持。关于被告主张原告擅自更改店铺收银系统存在违约而导致其与案外人履行托管协议中造成损失。经查，被告使用原告提供的收银机系统向顾客收取营业款，既是被告依合同享有的使用原告提供的经营配套设施的权利，也是履行向原告提供准确销售数据义务，以便原告对该商业中心的整体经营状况进行分析和评估。现有证据不能证明是原告一方的原因致使收银系统改变并造成其损失，且被告与案外人之间的托管协议也约定被告有权对店铺的销售收入和成本进行监管，故被告的上述抗辩意见理由不能成立，本院不予采纳。关于本案违约金计付。涉案合同约定“被告违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费的，应按日按逾期付款金额的1%向原告支付违约金”及“原告根据本合同约定解除本合同，被告已付租赁保证金及其他费用均不退还，同时被告还应按照以下标准向原告支付违约金：剩余租期大于1年的，违约金为最后1个租赁年度月租金的5倍；若原告实际损失高于违约金的，被告应于赔偿原告全部实际损失”，现原告要求被告以欠付租金、物业管理费按每日1%标准计算60日的标准支付违约金的主张，虽有合同依据但明显过高，被告对此也提出异议，原告在诉讼中也未就被告的违约行为而遭受的实际损失充分举证加以证明，且如前所述被告所交纳的租赁保证金25000元不予退还及须向原告支付为实现本案债权所发生的律师费用5000元，在一定程度上弥补原告的实际损失，故原告的该主张本院不予支持。本院酌情调整违约金计算方式为以累计欠付租金和管理费为基数自2018年12月22日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起至清还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，但累计违约金不能超过40130.84元[（58304.74+8580）*60%]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告广州市厚基物业管理有限公司与被告曹晶签订的涉案《房屋租赁合同》于2019年6月22日解除；被告曹晶于本判决生效之日十日内向原告广州市厚基物业管理有限公司支付2019年1-6月拖欠租金58304.74元、2019年1-6月拖欠管理费8580元及违约金（违约金分段计算方法详见附表一、附表二，但累计总违约金不能超过40130.84元（66884.74*60%））;被告曹晶于本判决生效之日十日内向原告广州市厚基物业管理有限公司支付2018年8月-2019年5月拖欠电费6918.01元；被告曹晶已交纳的租赁保证金25000元归原告广州市厚基物业管理有限公司所有;五、被告曹晶于本判决生效之日十日内向原告广州市厚基物业管理有限公司支付律师费5000元；六、驳回原告广州市厚基物业管理有限公司本诉的其余诉讼请求。本案本诉受理费7970元由被告曹晶负担。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判长  林志强审判员  王宏平审判员  何俊燊二〇二〇年八月十一日书记员  陈露丝附表一拖欠租金违约金计算方式            计算基数              计算期限              计算标准                  10452元              2018年12月22日起至2019年1月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  20904元              2019年1月22日起至2019年2月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  31356元              2019年2月22日起至2019年3月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  41842.84元              2019年3月22日起至2019年4月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  52817.44元              2019年4月22日起至2019年5月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  58304.74元              2019年5月22日起至2019年8月19日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  58304.74元              2019年8月20日起至实际清还之日              全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍      累计违约金不能超过34982.84元（58304.74元*60%）附表二拖欠物业管理费违约金计算方式            计算基数              计算期限              计算标准                  1560元              2018年12月22日起至2019年1月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  3120元              2019年1月22日起至2019年2月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  4680元              2019年2月22日起至2019年3月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  6240元              2019年3月22日起至2019年4月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  7800元              2019年4月22日起至2019年5月21日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  8580元              2019年5月22日起至2019年8月19日              中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍                  8580元              2019年8月20日起至实际清还之日              全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍      累计违约金不能超过5148元（8580元*60%）