云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1298号上诉人（原审被告）：红河东佑房地产开发有限公司。住所地：个旧市人民路******。法定代表人：四龙翁修，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张跃，云南云恒律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：普学国，男，1968年8月5日生，彝族，农民，住个旧市。委托诉讼代理人：普蕾，女，1992年11月17日生，彝族，住个旧市。系普学国之女，代理权限为特别授权。上诉人红河东佑房地产开发有限公司（以下简称“东佑公司”）因与被上诉人普学国房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。东佑公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判。主要理由为：1、2016年6月5日、同年8月29日、2017年6月23日上诉人通知被上诉人选定安置的商铺，被上诉人均以“所提供选择的商铺面积与安置面积不一致，不能对价差补偿协商一致”而拒绝选商铺，故被上诉人具相应过错，应减轻上诉人责任。2、一审判决按Ａ1幢全部商铺中临金湖××路的五间商铺平均价值计算折价补偿款不完整、不公平，以红河中院2019年8月5日起拍价，与一审作出本判决的时间2020年6月8日相隔近一年，不是判决时的市场价。3、Ａ1幢110号商铺每平方米5997元，考虑被上诉人具选商铺过错因素，上诉人愿意按该价补偿被上诉人。4、上诉人多支付被上诉人的过渡费11667元，为避免诉累，请二审法院在折价款中予以抵扣。原判偏袒被上诉人，错误认定事实，损害了上诉人的合法权益，请二审支持上诉人上诉请求。普学国辩称：拆迁安置前我的铺面临街，应按原址安置的原则折价补偿我，原判事实清楚，判决正确，要求维持。普学国一审诉讼请求：1.判令被告返还原告36.18㎡铺面，且支付2012年8月18日至2019年11月18日拖欠的商铺过渡费37500元。2.案件受理费由被告承担。一审法院审理查明的事实：2012年8月17日，原告普学国作为乙方，被告东佑公司作为甲方，双方签订《个旧市金湖××路片区改造回迁安置协议》（编号2012004）《回迁安置补充协议》各一份。二份协议约定：乙方房屋坐落于金湖××路，共有房屋238.06㎡属拆迁范围，甲方按拆一还一赔偿238.06㎡，乙方按照每10㎡奖励0.1㎡，共奖励23.81㎡，拆除乙方该房屋后累计偿还乙方261.87㎡；甲方以回迁方式安置乙方住宅三套，并同意乙方按拆一还一方式返还乙方商铺建筑面积36.18㎡，乙方可在金湖尚城小区Ａ1栋原址优先选房，甲方支付乙方商铺过渡费10000元／年，以实际过渡期为准。协议签订后2个工作日内支付第一年过渡费等等。合同未对商铺面积差价补偿方式进行约定。合同签订后，原告依约履行了交房义务，被告支付原告2012年1月6日至2016年3月17日期间过渡费6万元。金湖尚城小区Ａ1栋于2014年2月16日开工建设，于2017年6月29日竣工验收。期间，被告电话通知原告选房，但由于被告所建商铺面积与原告的安置面积不一致，双方不能对差价补偿方式协商一致，致使商铺一直不能选定交付。另查明，因被告与他人之间的债务纠纷，2019年8月5日，金湖尚城小区Ａ1栋尚存的五间商铺均被红河州中级人民法院执行拍卖，五间商铺起拍价分别为：Ａ1-101号139.37㎡2006928元（14400元／㎡），Ａ1-106号84.2㎡1212480元（14400元／㎡），Ａ1-107号114.13㎡1643472元（14400元／㎡），Ａ1-108号132.14㎡1902816元（14400元／㎡），Ａ1-110号163㎡972000元（5963.19元／㎡），共计面积632.84㎡，起拍价合计7737696元。现被告名下所余商铺均被执行完毕，被告已无房交付。一审法院审理认为，原、被告签订的《个旧市金湖××路片区改造回迁安置协议》《回迁安置补充协议》是当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方当事人应按照协议约定履行义务。两份协议均未对商铺面积差价进行约定，事后也不能协商一致，造成选房纠纷，双方均有责任。工程竣工验收合格才可交付使用，金湖尚城小区Ａ1栋工程于2017年6月29日竣工验收，故过渡费自房屋交付之日（2012年8月17日）起计算至竣工验收之日（2017年6月29日）止，本案按月计算过渡期为4年10个月，过渡费为48333元（10000元／年÷12月×58月）。本案被告关于已向原告支付过渡费60000元，不予再支付的辩解，有原告签名或书写的收据收条证明，予以采纳。原告关于其中20000元不是过渡费，是被告暴力拆迁致其人身损害赔偿金的主张，无证据证实，本院不予采信。由于双方只约定了回迁商铺的地段范围，未特定化，故，本院依据红河州中级人民法院执行程序中的同地段的起拍价平均值计算支持原告主张的回迁商铺折价款为442371元（7737696元÷632.84㎡×36.18㎡）。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持其合理部分请求，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告红河东佑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告普学国商铺折价款442371元。二、驳回原告普学国的其他诉讼请求。案件受理费3968元，由被告红河东佑房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。经征询当事人对一审判决查明事实的意见，上诉人除认为一审判决“另查明”部分事实因流拍一审确定的起拍价无意义，故另查明部分认定处理五间商铺的起拍价与本案无关，不应作为处理本案的事实认定外，对一审判决查明的其他事实无异议。被上诉人对一审判决查明事实无异议。针对上诉人所提异议，被上诉人质证认为，流拍、最后是商铺抵账属实，一审判决认定的五间商铺临金源东路，拆迁前我被拆除的铺面正临金源东路，我认为一审按原址折价补偿正确。针对当事人认可的流拍情况，二审要求上诉人提交相关用商铺抵债务的证据，上诉人提交Ａ1幢房101、103、105、106、107、108、110号商铺商品房购销合同各一。其中106、107号商铺以每平方米14400元抵债务，其余101、103、105、108、110号商铺抵债务款第平方米均低于106、107号商铺每平方米14400元。经二审现场查验Ａ1幢商铺临街情况，106、107号商铺正面临金湖××路，101至105呈弧形状，其中105号商铺偏30度角许临金湖××路，108至110号商铺门面与金湖××路呈直角。二审中当事人认可拆迁安置前，被上诉人被拆迁的铺面正面临金湖××路。综上二审审理情况，本案二审查明的事实除与一审判决查明事实相同，二审予以确认外，二审还补充查明以下事实：普学国原商铺被拆迁前，正面临金湖××路。红河东佑房地产开发有限公司开发金湖尚城小区Ａ1幢商铺中，106、107号商铺正面临金湖××路，101至105呈弧形状，其中105号商铺偏30度角许临金湖××路，108至110号商铺门面与金湖××路呈直角。2019年12月6日红河东佑房地产开发有限公司用101、103、105、106、107、108、110号商铺抵销债务时，正面临金湖××路的106、107号商铺，以每平方米14400元抵销债务。对多支付的过渡费11667元，普学国同意履行时可从安置商铺的折价补偿款中扣减。本院认为：上诉人东佑公司与被上诉人普学国对因拆迁上诉人应安置被上诉人36.18平方米商铺、对本案诉讼时起至今上诉人已经无商铺可安置、只能进行货币折价补偿的事实无异议。争议在按每平米多少价格补偿公平合理的问题。鉴此，依据双方签订的《回迁安置补充协议》第二条第二款“乙方（普学国）原有铺面36.18平方米，甲方（东佑公司）同意乙方按拆一还一返还36.18平方米。乙方可在金湖尚城小区Ａ1幢原址优先选房。商铺过渡费甲方按每年壹万元支付乙方，以实际过渡期为准。协议签订后两个工作日内支付每一年过渡费。”约定，回迁安置时普国学可“在金湖尚城小区Ａ1幢原址优先选房”。该约定对双方当事人具法律约束力，普学国依约应当优先在Ａ1幢原址选房。审理中双方认可普学国被拆迁前的商铺正面临金源东路，东佑公司拆迁后建成的金湖尚城小区Ａ1幢十间商铺中，正面临金湖××路的只有106、107号商铺，故应认定普学国可优先选106号或107号商铺。经二审现场查看，106、107号商铺面积远大于普学国可先面积36.18平方米，虽东佑公司三次通知普学国选商铺，在普学国不能补偿价差的情况下，普学国三次未选定的责任不在普学国，上诉人主张普学国三次未选定商铺具过错可减轻上诉人补偿责任的上诉理由不能成立，二审不予支持。关于一审判决确定的补偿款是否公平合理的问题。东佑公司提交二审106、107号商铺抵销债务的两份合同明确约定该两间商铺以每平方米14400元计算，在普学国应当选106或107号商铺的情况下，一审判决以Ａ1幢101、106、107、108、110号商铺确定的起拍价折算后每平方米低于东佑公司106、107号商铺抵销债务每平方米14400元价格，在普学国不上诉，要求二审维持原判的情况下，一审判决确定的折价补偿款公平合理，二审予以支持，东佑公司一审折价补偿款不公平的上诉理由不能成立，二审不予采纳。普学国同意东佑公司多付过渡款11667元东佑公司可从其应得的折价补偿款中扣减，东佑公司在履行支付普学国折价补偿款时可以扣减11667元。二审予以说明。综上所述，东佑公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元，由东佑公司承担。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 何玉琼审判员 陆 斌二〇二〇年八月二十五日书记员 钱则功