太原市小店区人民法院   民事判决书   （2020）晋0105民初4155号   原告：杨某，住太原市。   委托诉讼代理人：卫某，山西法自诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：原某，山西法自诚律师事务所实习律师。   被告：严某，住太原市。   委托诉讼代理人：张某，住太原市。   被告：太原锡和物贸有限公司。   法定代表人：李某。   委托诉讼代理人：董某，住太原市。   原告杨某与被告严某、太原锡和物贸有限公司（以下简“称锡和公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人卫某、原某，被告严某的委托诉讼代理人张某，被告锡和公司的委托诉讼代理人董某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杨某向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法撤销（2020）晋0105执异35号执行裁定书，许可执行被告太原锡和物贸有限公司名下位于太原市××街（产权证号：D2013058**）的房屋，房屋价值29万元整；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月21日，太原市小店区人民法院作出（2018）晋0105民初3494号民事判决书，针对原告杨某与被告锡和公司房屋买卖合同纠纷一案，判决解除原被告于2010年1月30日签订的《购房合同》，被告锡和公司赔偿原告杨某1200000元。被告锡和公司上诉后，太原市中级人民法院于2019年11月作出（2019）晋01民终1650号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”因被告拒不履行判决，原告于2020年5月8日申请强制执行。在执行过程中，被告严某对执行标的提出书面异议，太原市小店区人民法院于2020年6月1日作出（2020）晋0105执异35号执行裁定书，裁定“中止执行太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初3494号民事判决书的执行，解除对被告锡和公司名下位于太原市××街（产权证号D2013058**）房屋的查封。   一、经现场调查，太原锡和物贸有限公司对5层整层房屋的划分与太原市房产产权登记中心的登记不一致，故不能确定法院执行的房屋就是被告所购的0504号房。通过对锡和公司位于龙城街5号1幢B段的所有房屋进行实地比对，发现锡和公司对5层整层房屋的划分与大原市房产产权登记中心的登记不一致，故仅凭借被告严某提供的《商品房买卖合同》不能认定被告严某所购买的房屋与原告申请查封的房屋系同一房屋。且根据《大原市房屋所有权初始登记申请书》可知，涉案保全房屋所有权人为被告锡和公司。   二、被告锡和公司为本案利害关系人，仅凭其提供的证据无法形成完整的证据链。根据《中华人名共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》的规定，仅凭被告提供的证据不能认定部分案件事实乃至全部案件事实。被告锡和公司为本案的被执行人，因被告锡和公司反对原告的主张，依据法律规定其应作为共同被告。而仅仅凭借被告锡和公司提供的证据无法证明案涉房屋与被告严某主张的房屋系同一房屋。无其他证据进行佐证，仅凭现有证据无法形成完整的证据链。因此贵院查封被告锡和公司所有的房屋并对其强制执行符合法律规定，被告严某的理由不能阻止执行。   综上所述，被告异议无事实与法律依据，为维护原告的合法权益，故提起本次诉讼，望判如所请。   被告严某辩称，1.我在2010年9月20日和被告锡和公司签订的购房合同，2012年冬天锡和公司交房于我们进行装修后开始居住至今，当时是全款交的房款。我现在有联通公司给我们安装宽带的证明，还有交的水费、电费等票据，表明这套房子一直由我们实际居住。2.原来买房的时候，锡和公司按照阳面是双号、阴面的单号的方法给房间排的号，我购买的房子是5层阳面从东面数第一家，就是502。我交物业费水电费的票据也显示502号房。我一直以为房子的房号是502号，直到得知自己的房子被查封，我到房地局才了解到图纸上我的房子的房号写的是504号，房地局是按照从电梯左侧开始数一圈，阴面第一家是501，第二家是502，到我们就是504。3.还有其他业主的房子被法院查封贴条，因此业主们就去房地局询问，才知道房子的所有权都是登记在被告锡和公司名下，而且购买的房号和房地局登记的不一致。因此，业主们去综改区管委会上访，综改区管委会就责令经侦大队调查此事，在经侦大队调查清楚后被告锡和公司给业主们都出具了证明，对房号进行确认，认定我们的房号502就是504。4.被告锡和公司至今没有把房子办理到我们名下，买的时候说是商品房，后来也说给办证，但一直没给办下来。被告锡和公司向业主收取了办理过户的契税、过户费等费用，但我没有缴，等给办理时我再缴纳这些费用。现在这套房子由我们一家三口居住，到冬天的时候，我的姥姥姥爷也会来住。   被告锡和公司辩称，案涉房屋所在土地是我公司于2000年购买的工业用地，2009年计划盖科研大楼（锡和大厦），这个项目是工业立项。到2012年的时候，房子基本盖好，在盖房的过程中，就陆陆续续在卖房子。一开始没有设立售楼部，我们和业主签订的购房合同就只是一张纸，在2011年底的时候盖好了售楼部，把业主手中的合同都换成了正式的商品房买卖合同。卖房子的时候，给业主们按图纸编排的房号，卖房的时候是我们自己编的号，把整幢楼分为A幢和B幢，A幢是酒店，后来物业为了方便管理，又把B幢分为2单元和3单元，涉案房屋是2单元的。2013年房地局进行测量时，从楼梯左手开始给房间编号，在楼层中转一圈回楼梯口，也没有单元号之说，因此之前的502就是现在的504。但图纸始终是一致的，房间位置也不会变。当时购房合同上写的是启程128小区，后来规划的时候变成龙城街5号，现在又变成龙盛街5号。   2013年我公司缴纳了土地出让金1800多万元，这笔费用都是公司借的高利贷，用大红本抵押的。土地变成商业用地后，因我公司没有开发商资质，案涉房屋没有商品房预售许可证，房地局在进行测量后，就把产权证办到了我公司名下。90%的业主们没有交齐办理过户所需要的费用，没有给我们交土地出让金，因此我们没有给他们过户。现在房子只能通过二手房交易的方式把房产过户到业主名下，目前有两个业主把证办到了自己名下。应该到现在有些业主都不知道大红本已经办下来，办到我公司名下了。   经审理查明，2010年1月30日，原告杨某为买受人与被告太原锡和物贸有限公司为出卖人签订了《购房合同》，约定被告将位于太原市××区0101029研发大厦7层西顶头房用途为住宅楼出售给原告。该合同履行过程中，原告与被告锡和公司发生纠纷。原告于2015年12月10日将被告锡和公司起诉至本院，要求解除合同、按市价退还房款并赔偿违约金及损失，同时向本院申请财产保全，本院依法于2016年2月3日作出（2015）小民初字第4646号民事裁定书，并据此裁定于2016年2月5日对登记在被告锡和公司名下位于××街（产权证号：晋房权证并字第D201305862）房屋采取保全措施。本院对该案作出（2015）小民初字第04646号民事判决书后，被告太原锡和物贸有限公司不服一审判决提出上诉，太原市中级人民法院于2018年4月18日以（2018）晋01民终1823号民事裁定书发还重审。2018年12月21日，本院对该案作出（2018）晋0105民初3494号民事判决书，判决解除原告与被告锡和公司于2010年1月30日签订的《购房合同》；被告锡和公司赔偿原告杨某1200000元。被告锡和公司对该判决不服，再次上诉至太原市中级人民法院。2019年11月4日太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终1650号民事判决书，维持了本院（2018）晋0105民初3494号民事判决书。上述判决生效后，原告向本院申请强制执行。2020年5月8日，本案被告严某认为上述查封的房屋0504号房屋属其所有，故作为执行异议人向本院提出异议申请。2020年6月1日，本院依法作出（2020）晋0105执异35号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行并解除查封。原告不认可该执行裁定书，故向本院提起本此执行异议之诉，要求撤销该裁定书并许可继续执行案涉房屋。   庭审中，原告出示的证据主要是上述法律文书，认为被告锡和公司对案涉房屋所在楼层房屋的划分与太原市房产产权登记中心登记的不一致，不能确定法院执行的房屋就是被告严某所购买的0504号房，且二被告在执行异议之中提供的证据也不能形成完整证据链，证明该房屋是被告严某所有。对于上述法律文书及案件事实经过，二被告均认可。被告严某为证明该房屋为其实际购买，向本院提交了《商品房买卖合同》以及相应的购房收据，合同载明严某作为买受人于2010年9月20日向出卖人被告锡和公司购买启程都市公寓5单元B5号房屋，房屋建筑面积96.64平方米，总价357568元，买受人付款方式采取分期付款。原告认为无法确认该份合同中“5单元B5房屋”就是本案查封的0504号房屋。收据中的房号有“启程都市公寓4F/A7、A8、B5,3FA8”共涉及4套房屋，交款人分别有被告严某，张某、张金丽，有的收据还没有加盖被告锡和公司的公章。而且仅有收据，没有支付凭证，因此原告认为被告严某并没有实际付清房款，无法确认被告严某缴纳的是哪套房屋的购房款。此外，合同中约定了办理产权登记的时间，在2013年时二被告已经具备办理产权证的条件，但是被告严某却一直未办理，直到原告于2016年向本院申请财产保全时也没有办理过户，被告严某怠于行使自己的权利，案涉房屋还是被告锡和公司的财产。被告严某陈述除了自己购买了被告锡和公司的两套房屋外，其大姨张金丽、舅舅张占海也各自购买了一套房屋。在2010年9月20日向被告锡和公司购买房屋时，被告严某本购买的是3层和4层的各一套房屋，但到2011年时，在被告锡和公司多次要求其换房的情况下，他同意将购买的房屋换到5层，其中一套房号为B5。为此，其要求被告锡和公司免去了1万多元的购房款。经当庭核对，被告严某和其母亲张某所购买的两套房屋价值共计531520元，被告严某当庭提交的购房收据共计515320元，与其陈述免去1万多元购房款的事实相吻合。另，二被告均认可该合同为后补签的正式合同，因此合同中房号直接填写为“5单元B5房屋”，落款时间为最初购房时签订合同的时间，并非该合同真实的签订日期。因此才会出现购房收据与合同中房号不一致的情况。   2019年9月18日，被告锡和公司向被告严某出具了《证明》，主要内容为2010年9月双方签订的《房屋买卖合同》中约定的房号为太原经济技术开发区128小区启程都市公寓5层B5号。其后2012年实际交房时，房号变更为太原经济技术开发区128小区启程都市公寓5层0502号。2013年太原市房地局根据实际情况和现场测绘，制作房产证时编制的××街，房产证号为。该证明一式三份，被告锡和公司和业主各持一份，综改区刑警经侦大队备存一份。原告认为该份证明为被告锡和公司单方出具，二被告之间具有利害关系，且合同上双方签字时间相差一个礼拜，并不是同时签字的，因此不能认定0504号房、0502号、B5就是同一套房屋。被告严某主张该份证明为被告锡和公司涉诉后，部分业主房屋陆续被法院查封，小区业主向综改区管委会上访，综改区管委会责令综改区公安局刑警经侦大队调查后，由被告锡和公司出具的证明。被告锡和公司认可该份证明，并主张是经过综改区公安局刑警经侦大队从太原市房地局调取案涉小区的全部商品房买卖合同后，由被告锡和公司逐一对照合同中房号、房地局登记的房号和业主所实际占有的房号，向所有购买房屋的业主出具的房号证明，先由业主们签名捺印后，再统一交回被告锡和公司处加盖公章，因此签订的时间相差了一个礼拜。   为证明该房屋为其实际占有，被告严某还提交了物业费、水电费、暖气费、安装宽带等票据。原告认为大部分票据为复印件无法与原件核实，且从收据上看，有501、502两套房屋，还有504号房屋，且缴费人的名字有张金丽、张某、张占海，无法证明与案涉房屋有实际关联。被告严某陈述，张某、张占海均在该小区购买有房屋，主要由其母亲张金丽为自己的房子缴纳物业费和水电费，有时也由其他亲人代为缴纳，因此票据上出现了三人的名字。   关于本案争议的0504号房屋不动产登记情况。该房屋于2013年6月4日进行了产权登记并颁发了《太原市房屋所有权证》，该证存根上载明房屋所有权人为锡和公司，房屋坐落为龙城街5号1幢B段0504号，规划用途为办公。原告据此认为该房屋为被告锡和公司所有，应当继续执行以实现自己的权利。被告锡和公司陈述，2013年时被告锡和公司缴纳了土地出让金，案涉房屋所在的土地由工业用地转变为商业用地，但因为被告锡和公司不具备房地产开发资格，所售房屋没有商品房预售许可证，即便业主缴纳了土地出让金等费用，也不能将房屋直接登记在业主名下，故该小区所有房屋的产权证只能登记在被告锡和公司名下，待业主缴纳了土地出让金、契税等费用后，可通过二手房过户的途径，将房屋过户至业主名下。现有两户业主缴纳了土地出让金、契税等费用，办理了房屋过户。对于缴纳办理产权证时的契税、维修基金等费用，被告严某陈述在被告锡和公司能将产权证办理至其名下时，才会缴纳该部分费用。   上述事实有原告提供的太原市小店区（2018）晋0105民初3494号民事判决书、（2020）晋0105执异35号执行裁定书、太原市中级人民法院（2019）晋01民终1650号民事判决书，被告严某提供的《商品房买卖合同》、购房收据、《证明》、房产证存根、房屋登记资料查询档案证明、物业费票据、水电费票据、安装宽带证明、被告锡和公司为原告出具的证明，当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。   本院认为，本案的争议焦点为被告严某是否对案涉争议的龙城街5号1幢B段0504号享有足以排除他人对涉案标的物执行的权利。首先，应明确本院依法查封的0504号房，与被告严某提交的《商品房买卖合同》中B5号房屋、收据中载明的0502号房屋是否属于同一套房屋。庭审中，原、被告三方对房号问题进行了充分说明，结合被告提供的《证明》以及房屋所在楼层平面图，可以认定被告严某在购买房屋时签订的合同中房屋编号为“5单元B5房屋”，后来被告锡和公司又将房屋重新编号，阳面房间为双号，阴面房间为单号，被告严某所购买的房屋被编号为502号房屋，直至实际交房时被告严某实际接收的房屋编号仍为502号房屋。2013年房地局在为案涉房屋办理产权证时，房地局将房屋重新编号，被告严某所购买的房屋，在房屋产权证上登记为0504号。故可以认定实际上本院查封的0504号房，与被告严某提交的《商品房买卖合同》中B5号房屋、收据中载明的0502号房屋属于同一套房屋。其次，被告严某是否对该房屋享有足以排除他人对涉案标的物执行的权利。被告严某与被告锡和公司签订的《商品房买卖合同》，为有效合同。从被告严某提供的购房收据、物业费、水电费票据，被告锡和公司出具的证明等，可以看出被告严某实际缴清了房款，被告锡和公司也实际交付了房屋。现案涉房屋已经由被告严某实际居住使用。关于案涉房屋的产权证登记在被告锡和公司名下，至今未办理过户登记，被告严某是否存在过错。本院认为，2013年被告锡和公司缴纳土地出让金后，案涉土地由工业用地变为商业用地，但因被告锡和公司不具备房地产开发资格，所售房屋没有商品房预售许可证，故该小区所有房屋的产权证只能登记在被告锡和公司名下。因此被告严某对房产证登记在被告锡和公司名下并无过错。至于房产过户，因被告锡和公司现将案涉房屋的产权证书抵押给了银行，也不具备办理过户的条件。故被告严某对案涉房屋的产权证登记在被告锡和公司名下，至今未办理过户登记，并无过错。   综上所述，案涉房屋0504号房与被告严某向被告锡和公司购买的B5号房屋，购房收据中房号为0502号房屋为同一套房屋。原告在查封该房屋时，被告严某已实际占有、使用该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告严某对于案涉房屋享有足以排除他人执行的权利，应停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封。   依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   驳回原告杨某的诉讼请求。   案件受理费5650元（原告已预交），由原告杨某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审 判 长 陈立民   人民陪审员 李伟玲   人民陪审员 肖喜恩     二〇二〇年八月七日   法官 助理 曹淳博   书 记 员 樊晓丽