陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0112民初9736号原告：刘某某，男，1980年3月15日出生，汉族，住河南省林州市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈州芹，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕龙伟，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：王某某，男，1979年3月8日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：孙晓乐，上海申浩（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白婕，上海申浩（西安）律师事务所实习律师。原告刘某某与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人陈州芹、吕龙伟，被告王某某的委托诉讼代理人孙晓乐、白婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》并判令被告在合同解除后5日内腾房；2、被告向原告支付拖欠的2020年4月14日至6月19日的租金24307.5元（暂计算至起诉日，应计算值实际腾房日）及利息（以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际腾房日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月27日,原、被告签订《临街商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告出租的463平方米商铺用于经营串串店“神仙板板”，租金每平方米25元，租期为10年，自2017年4月15日起至2027年4月14日止。同日，双方签订《补充协议》，约定：在租赁期间内乙方应按时缴纳房租，超过10天视为违约。合同签订后，被告预交半年租金694500元，双方开始履行合同。期间并无任何矛盾，直至今年，被告本应在2020年4月14日前交清2020年4月15日至2021年4月14日这一期的房租145845元，但被告拖欠至今未交纳。期间，原告多次催促，被告声称经济紧张。原告为合同顺利履行，无奈作出让步，给被告一个月的宽限期，要求被告最迟于5月15日前交纳，但被告极度不诚信，至今未交。被告的行为已经构成根本违约，致使合同无法正常履行，现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定行使法定解除权要求解除合同，被告向原告赔偿损失，请求人民法院依法支持。被告王某某辩称，第一，被答辩人要求解除双方当事人签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于法无据。其一，双方签订的合同明确约定租期10年，现租赁期限尚未届满，依据《中华人民共和国合同法》，依法成立的合同对当事人具有约束力。被答辩人在无法定解除情形或约定解除情形成就的条件下，在约定的租期尚未届满前，单方行使合同解除权，不产生解除合同的效力。其二，被答辩人不能依据《合同法》第九十四条规定主张法定解除权。依据被答辩人提交的“微信聊天记录”显示，2020年4月17日至5月16日，答辩人一直积极与被答辩人协商减免租金，且答辩人明确表示不会拒交房租，而被答辩人却以种种理由推脱，不接受协商。根据答辩人提交的“5.22和110”谈话录音证据显示，被答辩人故意将涉案房屋停水停电，致使答辩人无法正常营业。因此属于被答辩人故意违约，被答辩人不能以答辩人“迟延履行主要债务”为由主张解除《临街商铺租赁合同》，且应赔偿断水断电给答辩人所造成的营业损失。其三，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中第一部分关于合同审理中的第5条之规定，答辩人因疫情对店铺经营活动造成较大影响，只是想与被答辩人协商酌情减免租金，并未拒付房屋租金。从平衡双方利益、鼓励守约又兼顾公平的角度出发，双方应当继续履行租赁合同，答辩人应当依法享有继续承租权，被答辩人应继续履行出租义务。对双方约定的租金，应当酌情予以调整。第二、答辩人对于被答辩人所主张的拖欠租金数额不予认可。其一，答辩人已经在2020年7月5日主动向被答辩人支付租金12153.75元，答辩人一直积极履行合同义务，积极维持该租赁合同的稳定，关于拖欠租金数额应在答辩人已缴纳范围内予以减免。其二，依据2020年2月8日，西安市政府发布《有效应对疫情促进平稳发展的若干措施（规定）》，该规定“减免企业房租”部分，要求“积极鼓励非国有企业业主、个人房东为租户减免租金、物业管理和其他费用，具体事宜由双方协商解决”。据此，请求贵院责令被答辩人严格依照上述规定为答辩人减免部分房租。综上，答辩人在因疫情营业额严重缩水的情况下，依然积极履约，而被答辩人却以断水断电、拒绝不落实西安市“减租免租”政策等方式阻碍涉案合同的正常履行。据此，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均提交的临街商铺租赁合同、补充协议予以确认；对原告提交的双方当事人对真实性无异议的商铺出租信息、解除合同通知书、快递单号情况说明、被告提交的中国建设银行转账支付流水、石勇超微信聊天记录予以确认。对当事人有异议的证据，依法认定如下：1、对被告提交的2020年5月22日与110谈话录音及2020年5月25日与刘某某、刘秋利谈话录音，因录音中出现人物均非本案当事人，姓名、职务无法确认,对其证明目的不予认可；2、对被告提交的刘某某与刘秋利微信聊天记录，真实性予以认可；3、对被告提交的受新冠肺炎疫情影响被告营业收入明显减少照片截屏记录，其仅提供二维火掌柜APP截图，并无其他证据佐证，对其证明目的不予认可；4、对被告提交的学府公寓物业办通告、学府街区物业办紧急通知及未央湖街道疫情防控指挥部关于印发《防疫检查点工作守则》的通知，属于疫情防控期间的要求，对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月27日原告（甲方、出租人）刘某某与被告（乙方、承租人）王某某签订《临街商铺租赁合同》，约定：出租方出租的商铺地址为未央区学府街区XX路，临街2层北商铺，建筑面积463平方米，租金每平方米25元；租期10年，自2017年4月15日起至2027年4月14日止；签订合同后，三日内预交半年的租金人民币陆万玖仟肆佰伍拾元整（69450.00）；必须按照约定向出租方缴纳租金，不得无故拖欠；水、电费及物业费由承租方自行缴纳于广澜物业办；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下，提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，出租方应赔偿违约金50万元；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下，提前解除合同或租给他人，视为承租方违约，承租方应赔偿违约金50万元；本合同未尽事宜，双方可以达成书面补充合同，本补充合同与本合同具有同等法律效力。双方并就其他事项进行了约定。同日双方达成《补充协议》约定：本合同2017年4月15号之前为乙方装修期，不计房租，房租从2017年4月16日开始计算；本合同房租为每三年期满递增一次，递增为年租金的5%，即2020年4月14日起每年为145845元。2023年4月14日起为153137.25元。2026年4月14日起每年160793元。最后一年为168832.7元；租赁期满或乙方中途放弃经营，所装不可移动财产归甲方所有，不再补偿乙方；本合同租赁期限为10年，在租赁期内乙方应按时交纳房租，超过10天视为违约；房租第一年半年交纳一次，第二年起一年一交等。合同签订后，原告将商铺交由被告使用，被告在该处开办“神仙板板”串串店，租金由物业代收。被告按照约定在2016年12月26日向物业缴纳2017年4月16日至2017年10月15日租金69450元，后未按照约定时间交纳房租，分别于2017年11月27日缴纳23150元（两个月租金），2018年2月3日缴纳23150元，2018年3月28日缴纳23150元租金，2018年4月23日缴纳11575元（一个月租金），2018年5月4日缴纳11575元，2018年5月24日缴纳23150元，2018年10月8日缴纳11575元，2018年10月23日缴纳11575元，2019年4月25日缴纳2019年4月16日至2020年4月15日租金138900元。2020年5月14日案外人刘某某（王某某的合伙人）通过微信向涉案房屋物业租赁办石永超提出要求按月交纳房租并称“明天先给你交一个月的”，并提出“还有免房租，你看给免上几个月的吧，我们实在困难”，石永超回复“按月肯定不行的，因为你是年交，你总共欠的租金最多能交多少钱，剩下的总得有个期限比如一个月内，因为疫情有困难可以酌情为你剩下的房费做个延期”，2020年5月16日刘某某提出“房东约上了没有？我要和房东面谈”，石永超回复“我们给你的回复就是房东的意思，你严重逾期你也拒缴房费，那我们只能按照合同办事了”，刘某某回复“我没有拒缴房费，要和房东协商，你代表不了房东”。2020年5月18日原告刘某某向被告王某某邮寄《解除合同通知书》，其上载明“……自2020年1月疫情爆发后，双方对租金减免有不同意见，从而引发矛盾。……我作为个人房东，并没有强大的经济基础做支撑，抗风险能力不强，您要求减免房租，实在超出了我的能力范围。并且，此前我已经通过租赁办向你告知，希望您能按时缴清2020年4月15日到2021年4月14日这一年的房租145845元，还给您预留一个月的宽限期，让您最迟于5月15日前缴纳，这已经是我作为出租方做出的最后的让步，但您拖延至今仍未缴纳。……特向您发出如下通知：第一、自您收到本《解除合同通知书》之日起，双方签订的《临街商铺租赁合同》便依法解除。第二、限您最迟于收到通知书的10日内交请4月15日至5月17日的房租12153.75元，并于10日内从房屋中搬离，将房屋完整的腾交予我。……”被告王某某当日收到该《解除合同通知书》。2020年7月1日刘某某通过微信要求学府街区商铺管理员刘秋利“把刘某某账号发一下，我给他打房租”，2020年7月2日-7月4日刘某某多次催要刘某某账号，刘秋利称其做不了主，要求刘某某过来物业交一年的房租，刘某某称只有三个月的房租。2020年7月5日被告王某某通过其他商户拿到原告刘某某的银行账号后，向刘某某中国建设银行XXXXXXXXXXXX4738的账户转款12153.75元，附言神仙板板4月16日到5月15日房租。双方对于是否解除合同，减免租金，及租金支付方式等产生争议，原告诉至法院。另查，2020年1月25日，我省根据《陕西省突发公共卫生事件应急预案》，结合当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，经省政府同意，决定启动突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年1月30日学府公寓物业办发布通知要求业主晚上21:00后公寓大堂大门只允许出不允许进。2020年2月1日未央湖街道防疫指挥部张贴关于印发《防疫检查点工作守则》的通知，守则要求所有外来人员和车辆一律不得入内等事项。2020年2月2日学府街区物业办张贴紧急通知，要求春节期间外出人员2月9日前严禁返回西安等。2020年2月23日陕西省出台《关于切实做好分区分级防控恢复生产生活正常秩序的实施意见》，全面恢复商场、超市、酒店、宾馆、餐饮等市场经营活动，实行人员分流和分散就餐等。2020年2月28日经省政府研究决定自2020年2月28日0时起，将省新冠肺炎疫情防控应急相应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方于2016年12月27日签订的《临街商铺租赁合同》及《补充协议》系双方自愿达成，未违反法律法规强制性规定，属于有效合同，双方均应依约履行。现原告主张被告在宽限期后仍未能按期交纳租金依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定行使法定解除权解除双方签订的合同。本院认为，本案存在不可抗力的因素，因受突发新冠肺炎疫情的影响,2020年1月25日陕西省启动重大突发公共卫生事件一级响应,这一重大突发公共卫生突发事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条规定,被告王某某经营的“神仙板板”串串店受新冠肺炎疫情防控措施的影响,出现了一段时间停止营业以及营业受限制的情形,符合不可抗力的法定要件,2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件构成本案租赁合同履行中的不可抗力因素。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一部分第5条规定承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持的规定，对原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的诉求不予支持。对原告主张的被告支付拖欠租金及被告主张减免部分租金的意见，本院认为，依照双方《补充协议》约定，被告应于2020年4月14日前支付租金145845元，但因双方对于是否减少租金及租金由年付变更为月付或季付等产生争议，被告王某某仅在2020年7月5日向原告刘某某银行账号转款12153.75元（一个月租金）租金，尚欠133691.25元租金未支付，应予支付。对于是否减免租金，本院认为，依照双方合同约定，被告已于2019年4月25日缴清2019年4月16日至2020年4月15日的租金138900元（月租金11575元），现需要交纳的为2020年4月15日至2021年4月14日的租金。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一部分第6条规定,承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营,受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业,请求出租人免除一定期限内租金的,人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营,受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。本案中,根据新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布的命令,2020年1月25日到2月23日被告王某某经营的串串店及营业受到限制,2月28日陕西省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应由一级调整为三级,但餐饮业仍被要求分散就餐，对其营业仍有一定影响。因原告刘某某所出租的房屋并非国有房屋,从合同双方当事人之间的利益均衡考虑,根据疫情防控措施限制被告王某某经营的实际情况,2月份的租金核减40%为宜，即交纳6945元（138900÷12×60%），减免4630元;3月份因餐饮业逐步恢复经营,且在2月28日陕西省将公共卫生事件应急响应由一级调整为三级,对餐饮业经营的影响明显减少,故对3月份的租金核减30%为宜，即交纳8103元（138900÷12×70%），减免3472元，以上共计减免8102元。因该部分费用被告已交纳，则在应付的2020年4月15日至2020年4月14日租金133691.25元内予以减免，故被告应支付原告租金125589.25元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、驳回原告刘某某要求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求；二、被告王某某于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付租金125589.25元；三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。案件受理费407元（原告已预交），由原告刘某某负担122元，由被告王某某负担285元，被告负担部分于本判决确定给付之日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判 员     杭萌萌  二〇二〇年八月十八日 法 官 助 理   苏明超书  记  员   钟  华