广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民终174号上诉人（一审被告、反诉原告）：深圳深宝轻纺工贸公司。住所地：广东省深圳市罗湖区凤凰路**深圳外贸工纺大厦**。诉讼代表人：深圳深宝轻纺工贸公司管理人。委托诉讼代理人：蔡深兴。委托诉讼代理人：蔡启哲。被上诉人（一审原告、反诉被告）：崔传芳，男，1958年11月13日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上诉人深圳深宝轻纺工贸公司（以下简称深宝公司）因与被上诉人崔传芳取回权纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民初1306号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。深宝公司上诉称：请求撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案，本案一切诉讼费用由崔传芳承担。一、一审对本案定性错误。本案不属于因单位内部建房、分房引起的占房、腾房的房地产纠纷，而属于商品房买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，应适用第一条，属于法院管辖范围。本案不属于单位和职工内部因分房、占房、腾房而产生的纠纷，而是平等主体之间的商品房买卖合同纠纷。首先，单位与职工因分房、占房、腾房而产生的纠纷主要包括单位因建房需要拆除职工居住的单位自管房屋，但职工不同意拆除而引起的占房纠纷，因单位分房，职工对单位的分房方案不符而引起的占房、腾房纠纷等。案涉房产并非自建房，为商品房，目前登记在深宝公司名下，系深宝公司于1992年5月20日与深圳市××房地产公司签订商品房买卖合同购得。其次，深宝公司并非通过内部福利方案将案涉房产以实物方式直接分配给崔传芳，而是与崔传芳签订《商品房产买卖合同》，与商品交易市场的房屋买卖合同并无本质区别，该合同属于平等主体之间房屋交易行为，由此产生的纠纷属于民事主体之间的房屋买卖合同纠纷，属于人民法院受理范围。第三，深圳市住房保障署向深宝公司管理人复函称未查到案涉房产房改记录，进一步说明案涉房产并非单位内部房改分房。第四，崔传芳名下已有政策性住房，根据深圳市住房和建设局的相关规定，产权单位政策性房改的申请人家庭成员须没有购买政策性住房，正是由于案涉房产属于商品房，《商品房产买卖合同》签订后没有实际履行过户手续，案涉房产仍登记在深宝公司名下，崔传芳才能取得政策性住房。退一步说，即使案涉房产是深宝公司根据国家有关房改政策分配的，由此引发的纠纷法院是否受理，应当结合当事人的诉讼请求作出判断，不能僵化理解《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，一概不予受理。本案争议焦点是双方之间因房屋买卖产生的纠纷，属平等主体间的民事权益纠纷，法院应当受理。二、一审作出本案不属于人民法院受理范围的认定，没有解决当事人之间的纠纷，不利于维护深宝公司及其债权人、崔传芳的合法权益。案涉房产目前登记在深宝公司名下，但被崔传芳长年占有，本案崔传芳的取回权是否成立，以及深宝公司要求崔传芳支付占用费的反诉请求是否成立，关乎案涉房产是否属于破产财产，关乎深宝公司债权人的切身利益，如法院对本案不作出裁判认定，案涉房产存在的争议无法解决，对各方均是一种伤害。崔传芳向一审法院起诉称：请求：1、撤销[2019]深宝管通字第01号通知书；2、深宝公司继续履行案涉商品房买卖合同并协助崔传芳办理过户手续；3、案件诉讼费由深宝公司承担。事实与理由：崔传芳系深宝公司职工，1993年12月6日，深宝公司根据深圳市有关住房改革的精神及本公司的相关规定，将案涉房产以优惠价格出售给崔传芳，同时将上述决定抄送上级主管部门。嗣后，双方于1993年12月7日签订了商品房买卖合同。1994年1月5日，深宝公司出具收据证明崔传芳以现金支付的形式缴纳所购房屋款8万元，崔传芳于1998年3月向深宝公司原法定代表人苏××以现金形式支付了所购房屋预付款2万元，并自1993年12月7日起占有、使用且持有该套房产不动产权证至今。2018年崔传芳曾向管理人提交了一份关于取回案涉房产的申请，2019年3月8日管理人向崔传芳送达[2019]深宝管通字第01号通知书，“根据深圳市住房和建设局相关规定，通知如下：一、不予确认你方关于取回松泉公寓××号的申请。二、解除深宝公司与你方签订的《商品房产买卖合同》。三、你方可就已向深宝公司支付的购房款3万元向管理人申报债权。”崔传芳认为，深宝公司作出的上述通知，认定事实不清，适用法律错误，致使崔传芳的合法权益受到严重侵犯，故向人民法院起诉。深宝公司提出反诉：请求：1、崔传芳支付自1994年1月1日起至今的房屋占用费给深宝公司，暂计至2019年6月1日为396775.26元，并按25元/平方米/月的标准向深宝公司支付2019年6月1日后的占用费至崔传芳实际返还案涉房产之日止。2、本案所有诉讼费用由崔传芳承担。事实与理由：崔传芳在本诉中主张深宝公司于1993年12月7日与其签订《商品房产买卖合同》，将深宝公司名下案涉房产以8万元价格出售给其，崔传芳在仅支付2万元后占有案涉房产至今。管理人依法于2019年3月8日向崔传芳发出[2019]深宝管通字第01号通知书，不予确认崔传芳对案涉房产的取回权申请，并解除与崔传芳之间的《商品房买卖合同》，案涉房产的权属人至今仍为深宝公司。因此，崔传芳占有案涉房产没有事实和法律依据，属于无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，《中华人民共和国企业破产法》第十七条“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”以及《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有：……（八）赔偿损失……”的规定，崔传芳无权占有使用深宝公司的案涉房产，致使深宝公司不能使用，损害了深宝公司的使用、收益权利，应当赔偿深宝公司因此受到的损失，深宝公司要求崔传芳支付房屋占用费依法有据。为维护深宝公司的合法权益，特提出反诉。一审法院审理查明：崔传芳系深宝公司职工。1993年12月6日，深宝公司作出《关于住房分配改革的决定》，载明“根据深圳市有关住房改革的精神及公司决定，将位于深圳市罗湖区房产以优惠价格八万元出售给公司职工崔传芳，房产使用期限及其他事项按国家对房地产有关规定执行”。1993年12月7日，深宝公司与崔传芳签订《商品房产买卖合同》，任刚作为深宝公司代表人在合同上签名。合同约定：崔传芳向深宝公司购买案涉房产，房产售价8万元，由崔传芳以现金方式支付，深宝公司应于1994年1月1日前将案涉房产交付崔传芳使用。1994年1月1日，深宝公司将案涉房产交付崔传芳使用。1998年3月，苏××出具收据确认收到崔传芳2万元。1998年5月21日，任××出具一份代收证明，内容为：“今收到崔传芳交来松泉公寓××号手续一套（收款收据0125670、关于住房分配改革的决定、商品房买卖合同各一份），此手续暂由任刚代为保管，待与深宝公司（苏××）均按协议执行后返还。注：协议内容：崔传芳付购房款8万元，预付2万元，待办理完过户手续后付清余款，苏××办理过户手续。”深宝公司法定代表人为苏××，案涉房产位于深圳市罗湖区，目前登记在深宝公司名下，面积68.67平方米，自1994年1月1日起一直由崔传芳占有使用。深圳市不动产登记中心2019年1月11日信息查询结果单显示，崔传芳名下有政策性住房一套，位于深圳市南山区。2017年10月13日，一审法院裁定受理深宝公司破产清算一案，并指定广东宝城律师事务所担任管理人。2018年7月15日，崔传芳向深宝公司管理人提交了《关于取回松泉公寓15栋210号的申请》，申请取回案涉房产。管理人经审核作出［2019］深宝管通字第01号通知书，认为案涉房产尚未过户至崔传芳，崔传芳亦未按《商品房产买卖合同》支付完毕购房款，案涉合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或继续履行合同。深宝公司依据《关于住房分配改革的决定》将案涉房产以8万元的优惠价格出售给崔传芳，属于产权单位政策性房改。管理人据此不予确认崔传芳关于案涉房产的取回权申请。一审法院认为，崔传芳提交的《关于住房分配改革的决定》和《商品房产买卖合同》，虽为复印件，但结合崔传芳提交的其他相关证据，以及管理人在[2019]深宝管通字第01号通知书中认可的相关事实，可以认定崔传芳与深宝公司之间存在案涉房产买卖的意思表示。崔传芳系深宝公司职工，深宝公司依据《关于住房分配改革的决定》将案涉房产出售给崔传芳，双方系因深宝公司内部职工用房、分房等涉及房改的相关政策实施而签订了《商品房产买卖合同》。因此，本案实质上应属于企业内部与职工因住房问题引起的纠纷，属于单位根据国家有关房改政策分配住房，并不是按照商品房进行交易，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉。因此，崔传芳的本诉起诉和深宝公司的反诉起诉均应予以驳回。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定驳回崔传芳的本诉起诉，驳回深宝公司的反诉起诉。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”深宝公司根据《关于住房分配改革的决定》通过签订房屋买卖合同将案涉房产以8万元优惠价格出售给职工崔传芳，现崔传芳与深宝公司由此产生纠纷，崔传芳起诉请求深宝公司继续履行房屋买卖合同并协助办理过户手续，深宝公司则反诉请求崔传芳向其支付房屋占用费。本案实质上属于企业内部分房引起的占房等房地产纠纷。一审基于上述司法解释的规定，认定本案不属于人民法院受理民事案件的范围，裁定驳回崔传芳的起诉和深宝公司的反诉，并无不当。崔传芳与深宝公司之间的纠纷可另循法律途径解决。综上，深宝公司的上诉理由不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 陈 颖审判员 刘涵平审判员 王 庆二〇二〇年八月二十八日书记员 邹政文