云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初1929号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道**。统一社会信用代码：9153280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：雷彦春，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：赵瑞，云南泰华律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：王成良，男，1965年10月26日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告王成良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人雷彦春、被告王成良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2011年5月1日至2019年12月31日期间的物业管理费220515元；2.判令被告向原告支付截止至2019年12月31日的违约金101543元，2019年12月31日之后的违约金按应付物业管理费220515元的每日万分之三计算至被告实际付清款项之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年2月28日，原告与西双版纳浙商地产公司就其开发的江南茗苑签订《前期物业服务合同》，约定：多层住宅的物业收费标准为0.65元/月/平方米收取，业主逾期交纳有关费用的违约金为每月千分之三，合同期满前三个月，业主委员会尚未成立，此合同继续延续等内容。时至2019年1月10日，原告与江南茗苑小区成立的“景洪市江南茗苑小区业主委员会”签订《江南茗苑小区物业管理委托合同》，约定：委托管理期限为2019年1月1日至2020年12月31日止，多层住宅的物业收费标准为0.65元/月/平方米收取，逾期交纳管理费违约金为每日万分之三。被告向西双版纳浙商房地产公司购买位于江南茗苑小区1栋整栋的不动产，属于多层住宅，建筑面积为3262㎡，并于2011年5月1日办理交接手续，故被告应当从此时起交纳物业管理费，但至今未交已构成违约。据此，被告应向原告交纳2011年5月1日至2019年12月31日的物业管理费220515元，截止至2019年12月31日的违约金101543元。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告王成良辩称，1.原告提交的两份合同与被告无关，被告作为本案的诉讼对象无事实和法律依据。根据《前期物业合同》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”的约定，而被告并未进行过书面承诺，也未见过该份合同。而《江南茗苑小区物业管理委托合同》与《前期物业合同》分别约定的建筑面积为40902.57平方米、37320.89平方米，可见《江南茗苑小区物业管理委托合同》并不包含被告的房屋。根据合同约定，业主不交纳有关费用逾期60天就停止服务，故自2011年5月1日起至2011年6月30日已满60天未交费，原告应当从2011年7月1日停止服务，故原告无权收取2011年7月至2019年12月的物业管理费和违约金。2.2007年12月15日，被告、周云红（李鸿斌之妻）、杨立军、侯文平（四人为甲方）与普洱江南投资开发有限公司（乙方）签订《土地使用权转让合同》，甲方将坐落于景洪市机场老路旁（景洪市景龙路）合法使用的一宗土地的使用权以1400元万元转让给乙方使用开发，甲方出资600万元入股与乙方共同成立房地产公司，该宗土地开发建设开盘售房后一个月内，甲方必须退股，退出的入股金600万元同意用房屋抵款。所抵房屋即本案争议的房屋。被告、李鸿斌、杨立军、侯文平四人与西双版纳浙商房地产开发有限公司签订《房屋交接约定书》，约定本案争议的房屋及车位，临街房屋外围停车场都属于业主自行使用、经营，交房后一切维护、维修自行管理或与相关部门协商，与开发商及小区无关。故原告无权向被告收取物业服务费。3.本案争议的房屋无其它业主共有，无公摊面积，基本无共用部分，水、电、电梯、闭路线、宽带线均由被告自行独立安装，室内外卫生请专人打扫，垃圾清运直接由市环卫站负责，固定车位基本未使用，楼前绿化带由市绿队管理，楼后绿化带归个人管理，安全防范有被告自行聘请的保安人员负责，原告对该房屋并未提供过管理服务，均由被告自行管理、维护和养护。被告自行管理房屋多年未任意弃置垃圾、排放大气污染物或噪声，违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害其他业主合法权益的行为。4.原告还对被告实施侵权，获得的收益应当返还被告并停止侵权。被告有4个专属停车位可自行使用，但原告擅自侵占用于停车收费；商铺外围的停车场也属于被告经营使用，原告未经被告同意擅自划出11个停车位收取停车费，上述费用均应当予以返还。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证。原告提交的证据：前期物业服务合同、江南茗苑小区物业管理委托合同，印鉴齐全、来源合法，本院予以采信并在卷佐证。被告提交的证据：土地使用权转让合同、协议书、房屋交接约定书、房屋所有权证、共有房屋内部并购协议书，印鉴齐全、来源合法，本院予以采信并在卷佐证。发票、江南茗苑缴费通知书及收据、云南省增值税专用发票13张、照片6张，无法证明与本案争议具有关联性，本院不予以采信。在诉讼过程中，本院依职权传唤案外人左峰进行询问并制作询问笔录，左峰陈述：其原系浙商房地产开发有限公司的工作人员，关于被告取得位于江南茗苑小区1栋房屋所有权的事宜均由其经手办理，左峰本人也代表浙商房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理合同》，其中载明的建筑面积虽然包含江南茗苑小区1栋，但是为了办理相关产权所需所记载的小区全部面积。浙商房地产开发有限公司在将房屋卖给被告时，就向原、被告口头明确过物业管理事宜由双方自行协商，而江南茗苑小区1栋房屋自被告接房以来，物业管理均由被告自行负责。本院认为，左峰的陈述与被告提交的证据土地使用权转让合同、协议书、房屋交接约定书相互印证，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2007年12月15日，被告及案外人周红云、杨立军、侯文平（甲方）四人与普洱江南投资开发有限公司（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定“甲方将其拥有合法使用权的土地转让给乙方使用开发，乙方支付土地转让金为1400元，其中800万元用现金支付，剩余600万元采用合作开发后退股，用房屋抵退股份金的方式支付。”2010年7月12日，普洱江南投资开发有限公司、西双版纳浙商房地产开发有限公司（甲方）与被告及案外人周红云、杨立军、侯文平（乙方）签订《协议书》，约定“乙方向甲方转让的土地使用权过户手续已办理完毕，扣除前期已支付的400万元外，剩余转让费采用合作开发以房抵款和支付部分货币方式进行结算，甲方用位于‘江南茗苑’小区1栋商用楼现房抵偿应付乙方的土地转让费，另再向乙方支付130万元的差额及补偿费。”2011年4月7日，西双版纳浙商房地产开发有限公司（甲方）被告及案外人李鸿斌、杨立军、侯文平（乙方）签订《房屋交接约定书》，约定“甲乙双方就江南茗苑1栋综合楼3261.66㎡完成交房使用，甲方以实际现状给乙方经营使用。1.该栋西边75㎡及单元门前预留4个停车位属四位业主（房东）权属范围内自行使用。2.临街1栋综合楼商铺外围停车场属本栋经营使用；3.交房后所有一切维护、维修（水、电、安全、通信、卫生、物业）自行管理或与相关部门对接协商，与甲方及小区无关。”2015年1月19日，被告办理房屋所有权证，与侯文平、杨立军、李鸿斌共同共有。2017年1月6日，被告与李鸿斌、杨立军、侯文平签订《共有房屋内部并购协议书》，约定“四方经充分协商，一致同意由被告并购其他三方共有房屋及其他财产使用权所占份额，由被告各支付其余三方交付转让款300万元，共计900万元。款项全部付清后，所涉及的房屋所有权和其他财产使用权全部归属被告。”现被告已付清转让款，但未办理产权变更手续。2011年2月28日，原告与西双版纳浙商房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为江南茗苑小区提供前期物业管理，该小区建筑面积为40902.57平方米，案外人左峰作为公司代表人在合同中签名并加盖公章。2019年1月10日，原告与景洪市江南茗苑小区业主委员会签订《江南茗苑小区物业管理委托合同》，约定由原告对江南茗苑小区实行物业管理，建筑面积为37320.89平方米，范围包括江南茗苑宗地图内全部房屋建筑物。原、被告间未单独签订相关物业管理合同。在案件审理过程中，本院依职权进行进场勘查，江南茗苑小区1栋房屋现由平安保险公司租赁作为办公楼使用，该栋房屋设置单独进出口，无需从小区正门进出，房屋的安保、保洁由保险公司自行聘请人员负责，水电费亦由保险公司自行交纳。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”的规定，原告虽然与开发商签订的《前期物业管理合同》将本案争议的房屋也包含在内，但其目的是为了通过行政部门的审查。因该房屋所有权的取得具有特殊性，开发商与被告在《房屋交接约定书》中对物业管理另行约定，明确由被告与原告自行协商。现原、被告因未就物业管理事宜签订书面协议，且房屋的维修、养护、管理等自接房以来亦一直由被告自行负责，原告并未提交证据证明已实际提供物业服务，故其要求被告支付物业费及违约金不具备事实和法律依据，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《物业管理条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费6130元，减半收取计3065元，由原告西双版纳佳和物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  陶润仙二〇二〇年八月六日法官助理周婉婷书记员岩香丙