广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初36231号原告（反诉被告）：余昊琛，女，1990年2月10日出生，土家族，住湖南省安乡县。被告（反诉原告）：广州团租资产管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路689号1006房，统一社会信用代码91440101304656199R。法定代表人：徐再军。委托诉讼代理人：何剑方，系该司职员。原告（反诉被告）余昊琛诉被告（反诉原告）广州团租资产管理有限公司（以下简称团租公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余昊琛，被告（反诉原告）团租公司的委托诉讼代理人何剑方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余昊琛诉称：余昊琛与团租公司按年签订租赁合同，合同期限分别为2017年6月23日至2018年6月30日，2018年7月1日至2019年6月30日，2019年7月1日至2020年6月30日。余昊琛支付了租赁押金并于2017年6月23日入住租赁房屋。2019年7月中旬，团租公司的工作人员突然告知余昊琛所租房屋租金由2300元/月涨至2680元/月，如余昊琛不同意就退租。2019年7月26日，团租公司强行要求余昊琛搬离，并于2019年8月1日封禁了余昊琛的门禁卡，导致余昊琛无法进入所租房屋。在与团租公司沟通无果后，余昊琛为进入涉案房屋居住不得不踢开了房门。次日，余昊琛申请司法局介入调解，在调解当场，余昊琛与团租公司签订的租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日的合同不见了，余昊琛怀疑是团租公司动了手脚。2019年8月3日，余昊琛搬离涉案房屋，并另行租赁了自如公司的房屋，因此多支付了租金、服务费及贷款手续费等，产生了损失。现余昊琛提起本案诉讼，请求法院判令：一、团租公司向余昊琛返还押金1780元；二、团租公司赔偿余昊琛经济损失，包括还款手续费1815.33元（165.03元/月×11个月）、月租金差额1920元（160元/月×12个月）、服务费2950元（246元/月×12个月）；三、本案诉讼费由团租公司承担。被告（反诉原告）团租公司辩称：一、关于押金，因余昊琛欠付第一年租期的电费、燃气费885元，第二年租期的电费、燃气费423元，且存在损坏租赁房屋内物品的情况，需承担维修费1500元；上述费用抵扣押金2580元后，余昊琛尚欠团租公司228元。二、原告的第二项诉讼请求与团租公司无关，这是余昊琛与他人签订的合同，团租公司对此毫不知情。被告（反诉原告）团租公司反诉称：2017年6月17日，余昊琛与团租公司签订租赁合同。2018年6月，双方签订的第一期合同到期，团租公司原本要求将新一期的租金调整至2580元/月，但因团租公司未及时跟进，新签的租赁合同仍约定租金标准为2300元/月。2019年以来，由于团租公司的经营成本攀升，团租公司决定将租金标准调整为2680元/月，但余昊琛既不同意提升租金标准，也不同意搬走，团租公司只好延长其一个月的租期让其另寻房屋，延长期内的租金按2300元计算。延长租期到期后，余昊琛踢坏了涉案房屋的房门电子锁；还向司法局申请调解，2019年8月2日余昊琛与团租公司在司法局签订了调解协议，但后来余昊琛又单方在该调解协议上增加了内容。2019年8月3日团租公司进入涉案房屋时，发现房门锁损毁无法使用（价值495元），床头柜损坏（价值120元），地板严重损害，团租公司不得不花费了1500元进行小范围修复，但因存在色差，业主后续将要求团租公司恢复原状，预计费用为5400元（18平方米×300元/平方米）。综上，团租公司提起反诉，请求判令：一、余昊琛向团租公司支付2017年6月23日至2018年6月30日期间欠缴的电费、燃气费885元，2018年7月至2019年7月欠缴的电费、燃气费423元；二、余昊琛赔偿木地板维修费5400元；三、余昊琛赔偿房门电子锁损失495元、床头柜损失120元。原告（反诉被告）余昊琛就反诉辩称：一、关于团租公司的第一项反诉请求，这是团租公司的单方通知及主张，余昊琛不清楚欠费金额，且余昊琛每个月交付的服务费150元中是包含部分的水电费的，采取多退少补的方式，余昊琛不清楚团租公司是否已扣减。二、关于团租公司的第二项反诉请求，余昊琛曾于2017年至2018年期间向团租公司反映涉案房屋卫生间出现渗水的情况，导致相邻的木地板腐蚀。三、关于团租公司的第三项反诉请求，房屋门锁并没有完全损坏，当时是因为租期内团租公司不让余昊琛进入涉案房屋，经民警协调后团租公司仍不开锁，余昊琛才踹开门锁。而余昊琛搬离时床头柜是没有损坏的。经审理查明：2017年，团租公司与余昊琛签订《入住协议》，约定余昊琛租赁广州市天河区天河东路220号嘉宝华庭B栋2406房C房（以下简称涉案房屋），租期为2017年6月23日至2018年6月30日；水、电、燃气费为150元／月，水费按每天1元的标准固定收取，电费标准为0.91元/度，燃气费标准为5.18元/立方米，电费、燃气费为代收代缴，退房时统计费用总额，按照入住时间、入住人数分摊结算，多退少补。后双方又就涉案房屋续签了《入住协议》，约定租期从2018年7月1日至2019年6月30日，月基价为2580元/月，押金为2580元，房间使用费为2300元/月；管理费（含公共保洁、物业管理、设施维修保养费等）150元/月；水、电、燃气费150元/月，其中水费标准5.46元/吨，按每天1元的标准固定收取，电费标准0.91元/度；燃气费标准5.18元/立方米；电费、燃气费为代收代缴，退房时统计费用总额，按照入住时间、入住人数分摊结算，多退少补。另协议后附《团租公寓入住协议一般条款》，内容包括但不限于：余昊琛应于付款月25日支付下一周期的账单，余昊琛任何一次超过付款月次月5日未付上月账单的，本协议自动解除，团租公司收回房屋，没收租房押金，并按照遗弃物处置余昊琛遗留在房屋内的物品；房屋、家具电器及所属设施的维修采取余昊琛自动式报修，团租公司提供水、电、家电修理单位，并承担修理费用（余昊琛使用不当除外），余昊琛负责联系安排维修时间；余昊琛应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，余昊琛应立即负责修复或按照价目表赔偿；租期期满，余昊琛如需要续租，须提前30天向团租公司提出申请，签订续租合同并支付下一周期的账单，否则团租公司将视余昊琛放弃续租权，团租公司有权在租期期满时将房屋出租给别人，租期期满前30天，如余昊琛未签订续租合同，团租公司可以提前30天安排新租客看房签约，余昊琛应予以协助配合等。余昊琛、团租公司均确认如下事实：1、团租公司的工作人员于2019年7月23日告知余昊琛涉案房屋要涨租100元，余昊琛表示不同意后，团租公司的工作人员于2019年7月26日要求余昊琛搬离；在2019年7月26日余昊琛与团租公司工作人员的对话录音中，团租公司的工作人员称余昊琛未交水电费、当月租金，加之没有收到余昊琛的续租合同，故要求余昊琛在31号搬离；余昊琛表示是对方将房租退回来的，其已就房租问题投诉了，其不同意搬离。2、2019年8月1日，团租公司因余昊琛未支付2019年8月的租金对涉案房屋上锁，余昊琛要求团租公司开锁无果后，于当晚踢开门锁，继续入住涉案房屋。3、余昊琛于2019年8月3日搬离涉案房屋。2019年8月2日，团租公司的工作人员曹霞与余昊琛在广州市天河区司法局林和司法所的组织下签订了《调解笔录》，《调解笔录》载明：1、余昊琛以合同没有到期为由要求继续履行合同；曹霞则以余昊琛在租赁期间多次向楼下倒水、损坏木地板以及未支付房租、水电费为由要求解除合同；余昊琛回应称木地板损坏并非其人为所致，其已通过微信转账方式向团租公司的工作人员支付了房租，但对方退还了款项，而之前都是通过微信转账方式向团租公司工作人员支付租金的；团租公司表示其公司不允许私人收账。2、曹霞要求余昊琛在2019年8月9日前搬离，同意免除8月的房租，但余昊琛应赔偿木地板和门锁的损失，且押金需扣除水电费后退还；余昊琛则要求团租公司提供扣款明细，并赔偿其经济损失。另林和司法所还一并留存了余昊琛、团租公司2017年签订的《入住协议》、《团租公寓入住协议一般条款》、《住客指南》，其中《住客指南》中载明了团租公司用以收租的银行账号。余昊琛称，团租公司单方涨租，并在租赁期内阻挠其使用涉案房屋，构成违约。余昊琛为证明其主张，向本院提交了：1、显示团租公司签订日期为2019年6月24日（打印字体），余昊琛签订日期为2019年6月30日（手写字体）的《入住协议》（复印件），约定余昊琛承租涉案房屋，租期从2019年7月1日至2020年6月30日，月基价为2680元/月，押金为2580元，房间使用费为2300元/月；管理费（含公共保洁、物业管理、设施维修保养费等）150元/月；水、电、燃气费150元/月；附件《团租公寓入住协议一般条款》载明余昊琛应于25日支付下期（即月度）的租金，超过5天未能支付，本协议自动解除，团租公司扣除其押金作为违约补偿，并收回房屋等。2、余昊琛称其与团租公司工作人员在2019年8月4日的通话录音，余昊琛称担心收据没盖章，团租公司不认收了押金，对话人表示不会的，沟通这么多天了，没有说过余昊琛没有交押金；余昊琛又表示今年3月25日前每个月的房租都是转给对话人的，换管家后，也是把每个月的钱转给新管家的，对话人说是的，涉案房屋只会收到钱后才能住，没收到会锁门的等。3、余昊琛称其与团租公司工作人员的微信聊天记录，显示对话人于2019年7月19日询问余昊琛于何时搬离涉案房屋，余昊琛回复不搬的可能性大；对话人于2019年7月20日告知余昊琛其他人已预订了涉案房屋，余昊琛月底可以换到其他房屋，余昊琛回复现在不搬了，并要求对方先报修；余昊琛于2019年7月23日向对话人微信转账2600元，对话人表示涉案房屋已经有其他人预订了，预订价格2600没加水电预收和管理费，电话联系过余昊琛几次都不接，续租合同也不肯签，公司也是有公司规定的，看到尽快联系下，搬东西要到物业办理放行条的，同时向余昊琛退还了2600元；余昊琛于2019年7月25日表示相关租赁部门已介入，对话人表示尽快搬出，月底门会锁上等。经质证，团租公司称上述证据1的实际签署时间为2019年7月底，落款时间为2019年6月底是为了保持租赁合同的连续性，双方前一份租赁合同是2019年6月30日到期，当时团租公司已经要求余昊琛搬离并给予其一个月的搬迁期，余昊琛却拖到最后才说不搬并签订了该份《入住协议》。对证据2、3的真实性予以确认。对此，余昊琛表示上述证据1的实际签订时间就是2019年6月，其之所以在之后的微信聊天记录中与团租公司工作人员沟通搬离时间，是因为当时团租公司要求涨租。团租公司称余昊琛欠缴涉案房屋的电费、燃气费，且租用期间对涉案房屋内的木地板、房门锁、床头柜进行了损坏；团租公司就此提交了如下证据予以证明：1、涉案房屋在2017年6月至2018年6月期间的电费、燃气费费用明细（打印件），包括电表读数、燃气读数以及分摊人数，团租公司表示就此计算余昊琛截至2018年6月拖欠电费、燃气费885元。2、团租公司称其在余昊琛退房后拍摄的照片（打印件），显示卫生间门前多块木地板损坏，房门门锁损坏，床头柜的桌面表皮脱胶，团租公司称其目前已花费1500元对涉案房屋的木地板进行了维修。3、《退房（转租）结算表》二张（均为复印件），其中合同期限为2017年6月23日至2018年6月30日的结算表中载明余昊琛尚欠电费、燃气费885元；合同期限为2018年7月1日至2019年7月31日的结算表中载明已收余昊琛租房押金2580元，电、燃气费1554元，水费396元，应收余昊琛电、燃气费1977元、水费396元，物品报损费1500元，押金抵扣所有欠费后，余昊琛还应支付228元等。4、涉案房屋在2019年7月31日的电表读数、燃气表读数（打印件）。5、发票两张，分别显示团租公司于2015年11月向案外人购买A1110型号的电子锁单价为495元，于2016年1月向案外人购买床头柜单价为120元等。经质证，余昊琛表示无法确认上述证据1的真实性，但确认2017年6月至2018年6月欠付电、煤气费885元的事实，至于2018年7月至2019年7月的费用，因为其每月已支付了部分电费、燃气费，现不清楚团租公司是否进行了扣减；对证据2的真实性予以确认，照片情况与其撤场时的情况基本一致，但团租公司在交接时对木地板进行了新的破坏，床头柜也只是正常损耗，并不影响使用；证据3中仅有少部分内容是余昊琛填写的，其上载明的电表、燃气表读数亦无法核实；证据4的真实性不予认可，是团租公司单方制作的；证据5的真实性无法确认。且余昊琛称，涉案房屋的木地板一直都有损坏，其也在租赁期间多次报修，余昊琛就此提交了其在2018年7月、8月及2019年3月要求团租公司对涉案房屋的地板进行维修的在线报修记录（打印件）。团租公司对相关报修记录的真实性予以确认，但称涉案房屋的木地板损坏系余昊琛用水量过大，致使木地板长期浸泡且未及时处理造成；加之涉案房屋的卫生间地板比房间地板高，存在一定的设计缺陷，也加剧了问题的产生。此外，余昊琛称其因不能继续租用涉案房屋，被迫另行租赁房屋使用，产生了经济损失，向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》及其附件（打印件），载明余昊琛另行向案外人租赁房屋居住，租期自2019年8月3日至2020年8月2日，租金2460元/月，租金总计29520元等；2、《贷款合同/借款合同》及其附件（打印件），载明余昊琛向案外人贷款用于分期支付上述房屋的租金和服务费，贷款金额为28953.87元，还款分期期数11期，每期偿还本息数额为2797.2元等。经质证，团租公司表示无法确认上述证据的真实性。本院认为：余昊琛、团租公司对签订日期为2019年6月的《入住协议》的真实性无异议，但对其签订时间存在争议。余昊琛主张其在2019年6月签订该份协议后团租公司要求涨租，在其不同意的情况下团租公司逼迫其搬离；团租公司则主张系余昊琛不同意新的一期租赁合同涨租，一直未签订新的《入住协议》，直到团租公司要求其搬离后才在2019年7月底签署了《入住协议》。对比落款日期为2019年6月的《入住协议》（载明的月基价为2680元/月）及2017年6月的《入住协议》（载明的月基价为2580元/月），显然落款日期为2019年6月的《入住协议》已上涨费用至2680元/月；但根据余昊琛的陈述，其是在2019年7月中旬才收到涨租至2680元的通知，余昊琛的陈述存在矛盾。另结合双方均予确认的2019年7月中下旬的微信聊天记录，可知团租公司工作人员在2019年7月19日是询问余昊琛月底何时搬离，余昊琛还回复称不搬的可能性大，团租公司工作人员亦进一步告知涉案房屋已有人预订，余昊琛可以月底换到其他房间；余昊琛在2019年7月23日向团租公司工作人员转账2600元后，团租公司工作人员表示由于余昊琛不肯签续租合同，现要按公司规定，只能搬离，同时退回了2600元。综合上述情况，本院认为团租公司的主张方能与本案证据相互印证，故本院采信团租公司的主张，即在余昊琛签订2019年6月的《入住协议》以前，团租公司已表明其不再将涉案房屋续租给余昊琛，故余昊琛有关团租公司在租赁期内涨租及阻挠其使用涉案房屋的主张本院均不予采纳。因团租公司确认前一份租赁合同期满后给予了余昊琛一个月的搬迁期至2019年7月31日，故团租公司有权要求余昊琛在该日后搬离涉案房屋，团租公司在2019年8月1日的加锁行为亦不构成违约，相反，余昊琛在搬迁期满后拒不搬离，并对涉案房屋的门锁进行了破坏，方是侵犯了团租公司的合法权益。故此，余昊琛在本案中要求团租公司赔偿其另行租赁房屋的经济损失，因缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。房屋租赁期限届满后，团租公司负有向余昊琛返还押金的义务，因团租公司主张余昊琛拖欠2018年6月30日前的电费、煤气费合计885元，余昊琛对此予以确认，且同意在押金中扣除，故本院予以支持，抵扣后，团租公司应向余昊琛返还押金1695元（2580元-885元）；余昊琛诉请超出部分，理据不足，本院不予支持。另团租公司主张余昊琛欠付2018年7月至2019年7月的电费、煤气费423元，因团租公司提供的相关证据不能充分证明余昊琛的欠费金额，且相关数据未经余昊琛的确认，现余昊琛亦提出异议，故本院对此不予支持。团租公司主张余昊琛赔偿木地板维修费5400元，首先，团租公司确认涉案房屋在交付余昊琛时即存在设计缺陷（卫生间地面高于房间地面），该设计缺陷将不可避免的产生卫生间用水回流房间的问题，团租公司对此有一定的预见性；其次，余昊琛已尽其合理的注意义务，在发现问题后及时要求团租公司进行整改，但团租公司并未采取行动；因交付符合正常使用功能的房屋予承租人是团租公司作为出租人的义务，其在未尽己方义务的情况下要求作为承租人的余昊琛承担全部责任，理据不足，本院不予支持。团租公司主张余昊琛赔偿电子锁损失495元，如前述，余昊琛未在指定期限内搬离涉案房屋，其自身存在过错，故在团租公司已合理举证了电子锁的金额后，本院结合电子锁的使用情况，酌情判令余昊琛向团租公司赔偿电子锁损失300元。团租公司主张余昊琛赔偿床头柜损失120元，虽床头柜会有正常的损耗，但结合图片反映的损坏情况来看，应存在维护不当的责任，故本院综合考虑床头柜的实际情况，酌情判令余昊琛向团租公司赔偿床头柜损失35元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）广州团租资产管理有限公司返还原告（反诉被告）余昊琛押金1695元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）余昊琛向被告（反诉原告）广州团租资产管理有限公司赔偿电子锁损失300元、床头柜损失35元；三、驳回原告（反诉被告）余昊琛的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）广州团租资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由原告（反诉被告）余昊琛负担40元，被告（反诉原告）广州团租资产管理有限公司负担10元；反诉受理费25元，由被告（反诉原告）广州团租资产管理有限公司负担24元，由原告（反诉被告）余昊琛负担1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  苏 琴二〇二〇年八月二十日书 记 员  梁怡筠喻珺