成都铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）川7101民初151号 原告：成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行，住所地四川省成都市武侯区簇桥镇福锦路二段**。 负责人：唐晓棠，行长。 委托诉讼代理人：廖晓丽，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余贵凤，四川君合律师事务所律师。 被告：陈定江，男，1970年10月19日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：鲜跃斌，四川恒创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昱霖，四川恒创律师事务所律师。 被告：叶霞，女，1978年4月20日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：甘小明，男，1971年5月23日出生，汉族，住四川省郫县。 原告成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行（以下简称成都农商行簇桥支行）与被告陈定江、叶霞、甘小明申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月16日立案后，于2020年7月24日、8月18日适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告成都农商行簇桥支行的委托诉讼代理人廖晓丽、余贵凤，被告陈定江及委托诉讼代理人鲜跃斌，被告甘小明到庭参加诉讼，被告叶霞经本院传票传唤无理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告成都农商行簇桥支行向本院提出诉讼请求：1.准许执行成都市高新区天府一街798号4栋9层901号（权0022680）、902号（权0022692）房屋；2.本案诉讼费、律师费等由此产生的费用由被告承担。在诉讼过程中，原告成都农商行簇桥支行将其诉讼请求变更为：1.请求人民法院依法判决撤销成都铁路运输法院（2020）川7101执异44号执行裁定书；2.请求人民法院确认申请人对被申请人叶霞提供的抵押物（即位于成都市高新区天府一街798号4栋9层901、902号的房屋）享有抵押权；3.请求人民法院准许对成都市高新区天府一街798号4栋9层901号（权0022680）、902号（权0022692）房屋的执行；4.本案诉讼费、律师费等由此产生的费用由被告承担。事实和理由：申请执行人成都农商行簇桥支行与被执行人叶霞、甘小明公证债权文书（2019）川7101执562号一案中，案外人陈定江对成都铁路运输法院拍卖成都市高新区天府一街798号4栋9层901号、902号房屋的执行行为不服，于2020年5月13日向成都铁路运输法院提出书面异议，请求中止执行。成都铁路运输法院于2020年5月19日作出（2020）川7101执异44号执行异议裁定：中止对成都市高新区天府一街798号4栋9层901号（权0022680）、902号（权0022692）房屋的执行。成都农商行簇桥支行认为中止执行严重损害了成都农商行簇桥支行的合法权益，应当撤销（2020）川7101执异44号裁定，准许执行成都市高新区天府一街798号4栋9层901号、902号房屋，理由为：1.案涉房屋登记在被告叶霞（被执行人）名下，原告对案涉房屋享有抵押权，有权申请查封其房屋并变卖获得偿还款项；2.二手房买受人属于非商品房消费者，不能排除抵押权人对标的房屋的执行，陈定江未取得房产所有权，其权利不能排除抵押权人对标的房屋的执行；3.陈定江不存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情况，其权利不能够排除执行；4.陈定江与叶霞购房行为不真实，证据不充分。原告故诉至法院，请求判如所请。 被告陈定江辩称，1.应当依法驳回原告的全部诉讼请求；2.根据执行异议复议第28条，本案系27条的例外情形，原告只引用执行异议复议27条前面部分，未引用该条的后面部分即法律司法解释另有规定的除外；3.陈定江系善意的买受人，其情形完全符合执行异议复议司法解释第28条的规定；4.无法办理过户的过错不是陈定江自身的原因导致，因涉案房屋经法院在执行中查询到：901号房产在2018年2月15日办理产权证后，又在2018年2月16日设立了新的抵押,902号房产在2018年1月26日办理产权证的第二天又设立了新的抵押，其抵押权人为刘晨，该部分证据在执行异议时存在，且陈定江是多次要求和催促叶霞办理产权证，办理过户登记，但叶霞以各种理由推脱；5.关于承租人陈旭东是否知道房屋已被转让的事实，在2018年5月16日，补签租赁合同的时候，其签字确认，在银行办理抵押登记时，陈旭东没有看具体内容。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 被告叶霞未出庭、未答辩。 被告甘小明辩称，1.陈定江提供的《购房合同》是无效的，其并不是案涉房屋的所有权人；2.陈定江并没有实际占有案涉房屋；3.陈定江至今未办理产权转移登记手续是其自身过错所致；4.陈定江的权利不能排除人民法院的执行。 原告成都农商行簇桥支行为证明自己的主张，向本院提交的证据有： 第一组证据，《个人借款合同》（合同编号：成农商簇鞋个借20180051）、《抵押合同》（合同编号：成农商簇鞋个抵20180051）、不动产登记证书【川（2018）成都市不动产权第0022680、0022692号】、不动产登记证书【川（2018）成都市不动产证明第0××7号】、《具有强制执行效力的债权文书公证书》【（2018）川国公证字第107337号】，拟证明：2018年9月26日，成都农商行簇桥支行与叶霞、甘小明签订《个人借款合同》，叶霞与甘小明向成都农商行簇桥支行借款175万元整，同日，叶霞与成都农商行簇桥支行签订《抵押合同》，将叶霞名下位于成都市高新区天府一街798号4栋9层901号、902号房屋（以下简称“案涉房屋”）抵押给成都农商行簇桥支行，叶霞与成都农商行簇桥支行于9月27日办理了抵押登记，并在同日就上述借款合同和抵押合同办理了具有强制执行效力的公证书。 第二组证据，《执行证书》【（2019）川国公证执字第346号】、案件受理通知书【案号：（2019）川7101执562号】、成都铁路运输法院执行裁定书【案号：（2020）川7101执异44号】，拟证明：因叶霞、甘小明未按约向成都农商行簇桥支行履行全部还款义务，成都农商行簇桥支行申请公证处出具执行证书并依法向成都铁路运输法院申请强制执行，法院受理执行案件后于2019年12月4日查封叶霞名下的案涉房屋。 第三组证据，《购房合同》、《房地产抵押估价报告》【川龙达（2018）评字第09038号】、苟波《中国建设银行个人活期账户交易明细》、成都中木旅游开发有限公司企业信用报告，拟证明：1.在叶霞与陈定江尚未签订购房合同时，陈定江通过苟波的银行账户向叶霞转账20万元，且在附言处备注为“借款”，叶霞与陈定江之间存在借款的事实，并非房屋买卖的事实，说明叶霞与陈定江之间系借款合同关系；2.叶霞与陈定江以签订购房合同缺乏房屋买卖合同应当具备的交房期限、过户时间、违约责任承担等的基本要素，且房屋出卖价格显著低于市场价格，同时在购房合同中有担保人苟波的签字，与房屋买卖合同的交易习惯不符；3.结合2017年7月29日苟波向叶霞转款的20万元借款以及苟波与叶霞、陈定江之间存在的特殊关联关系的事实，叶霞与陈定江是发生的借款关系，不是执行异议中主张的房屋买卖关系，为保证借款的偿还又订立了购房合同，双方签订购房合同的真实目的是为了给借款行为提供担保，并非为了实现房屋买卖。 第四组证据，《房屋出租合同》、《询问笔录》【（2020)川7101执异44号）】、《与借款人、抵押人、承租人签订的四方协议》，拟证明：1.成都农商行簇桥支行在与叶霞办理案涉房屋抵押登记前核实了案涉房屋的现场权属状况和租赁情况，承租人也确定在该时间点的房屋出租人为叶霞且承租人同意将应支付给出租人叶霞的租金直接支付给成都农商行簇桥支行，叶霞将房屋抵押给成都农商行簇桥支行获得承租人的同意；2.2018年9月27日签订四方协议时，承租人陈旭东认可房屋出租人及所有权人均为叶霞，2018年9月27日，陈旭东支付租金给叶霞，那么房屋实际产权，收益权和占有权，都是叶霞在行使。陈旭东在执行异议案件询问笔录中陈述是在2018年5月16日才知晓叶霞与陈定江签订购房合同的事宜，前后存在矛盾，陈旭东存在虚假陈述的情形。 第五组证据，《补充协议》，拟证明：1.2018年2月8日，叶霞与陈定江签订补充协议约定了房屋过户登记时间，但是截至今天开庭，陈定江未向叶霞和夫妻关系存续期间的甘小明主张办理过户手续，补充协议签订后，陈定江从未要求叶霞与其办理房屋产权过户手续也从未就该事项向叶霞进行催告，明显与房屋买卖的交易惯例不符；2.《购房合同》及《补充协议》实际体现的是为借款提供担保的意思表示，双方在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保，双方之间是民间借贷法律关系；3.陈定江存在消极不行使登记权利的行为，其排除执行异议的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，陈定江的权利不能够排除执行。 被告陈定江对原告所举证据的质证意见为： 对第一组证据的真实性没有异议，该组证据中原告没有提供其转账给叶霞的转账记录，是否履行了出借义务不清楚，根据我方查询的证据，怀疑原告出借给叶霞的款项存在以新（贷）还旧的情形，在叶霞办理了不动产证的第二天甚至几天内在对房屋设定了抵押，证明陈定江没有办法办理过户登记的重要的法定理由。 对第二组证据真实性没有异议，陈定江作为合法的买受人，本案不是商品房消费买受情形，而是案外人以商品房之外的一般买受人的执行异议的情形。该组证据有关联性，但不能以此否定陈定江具有阻却执行排除抵押权的法定事由。 对第三组《购房合同》具备房屋买卖合同基本条款，且在签订合同当日，陈定江向叶霞银行转账支付120万元，叶霞出具了收款收据，款项的性质为购房款；对《房地产抵押估价报告》的真实性和证明力均不认可，原告提供该证据试图证明案涉房屋在2018年11月27日抵押前房屋价值为290余万元，但并不能证明2017年11月1日时间段案涉房屋的价值，且该评估报告有特定用途用于抵押借款，不完全体现涉案房屋的市场价值，根据经验法则和交易习惯，在借款的评估中，为了代取款项，将房屋的价值评估较高是经常发生的，所以原告的证明目的依法不能成立；苟波《中国建设银行个人活期账户交易明细》、成都中木旅游开发有限公司企业信用报告两份证据与原告的诉讼请求及双方争议焦点没有关联性，且陈定江的代理人对该两组证据真实性不予确认。 第四组证据两份《房屋出租合同》客观真实，且与本案具有合法的关联性，第一份合同与2016年5月16日变更的租赁合同一致，只是将出租人姓名变更为陈定江，在变更的租赁合同中，明确注明该房屋已卖给陈定江，同意变更，陈旭东进行了确认，需说明第一份租赁合同是在签订协议当天，叶霞将原件交付给了陈定江，约定2017年12月17之后的租金，由陈定江收取，实际上2018年5月16日以前的租金被叶霞收取，陈定江欠付5万元尾款从租金中扣。第二份合同实际上是对原来合同的补签；对《询问笔录》的真实性没有异议，原告认为该笔录中陈旭东的陈述矛盾，实际上不矛盾，陈定江说的是2018年5月开始收取租金，实际上租金收取的是2018年5月至8月的租金，这是语言习惯；原告与借款人、抵押人、承租人签订的《四方协议》是早就拟定好的协议，经向陈旭东本人了解，并没有给陈旭东详细阅读相关内容和解释，所以该四方协议，陈旭东的签字不是其真实意思表示，从协议内容可以看出陈旭东对该协议内容并没有阅读，其内容并不知晓，如果知晓，就应在4月将租金转给原告，而不是买受人陈定江，因此对该份协议的真实性不予认可。 对第五组证据的真实性没有异议，该证据能够证实陈定江与叶霞约定办理产权证的时间是2018年3月1日前，叶霞已对涉案房屋设定了新的抵押，多次催促叶霞办理房屋产权过户登记，是无法办理的原因所在。 被告甘小明对原告提交的所有证据没有异议，但不知道陈定江与叶霞在进行房屋买卖，时至今日才看到相关证据。 被告陈定江为反驳原告的主张，向本院提交的证据有： 第一组证据，被告叶霞的房屋信息查询记录、被告陈定江与被告叶霞签订的《购房合同》、被告陈定江与被告叶霞签订的《补充协议》，拟证明：被告叶霞为成都市高新区天府一街798号4栋9层901、902号房屋的所有权人；2017年11月1日，叶霞将案涉房屋以195万元的价格转让给陈定江并对租金收取进行了约定，并且双方约定在补充协议签订后10日内办理完毕租赁房屋的变更手续，主要想证明叶霞对其单独所有的房屋具有处置权，可以依法转让给陈定江。在法院对被告叶霞房屋查封前，被告叶霞处置其所属房屋与被告陈定江签订的《购房合同》和《补充协议》合法有效，该房屋的所有权归被告陈定江享有。 第二组证据，叶霞与陈旭东签订的《房屋出租合同》、被告陈定江与陈旭东补签的《房屋出租合同》及陈旭东的身份证复印件，拟证明：被告叶霞将该房屋出售给被告陈定江时，该房屋仍在租赁期内，同时，在签订《购房合同》当日，被告叶霞将《房屋出租合同》交付给了被告陈定江，后在2018年5月16日被告陈定江与原承租人陈旭东签订了《房屋出租合同》，且叶霞签字确认房屋已卖，同意变更出租主体；成都市高新区天府一街798号4栋9层901、902号房屋实际进行了移交，陈定江实际经营管理出租房屋。两份合同内容一致，只是出租人处由叶霞变更为陈定江。 第三组证据，收据复印件、2019年3月12日及2019年8月23日承租人陈旭东向被告陈定江微信转账记录、成都杰鑫资产管理有限公司专用收据；被告陈定江中国建设银行交易明细、尚旭霞的身份证复印件、尚旭霞与陈旭东的结婚证复印件，拟证明：在被告叶霞将房屋出售给被告陈定江后，被告陈定江已实际经营管理出租成都市高新区天府一街798号4栋9层901、902号房屋，在被告陈定江将房屋出租给陈旭东后，陈旭东向成都杰鑫资产管理有限公司支付了承租房屋的物业服务费。陈旭东通过银行转账的方式向被告陈定江支付房屋租金，尚旭霞与陈旭东系夫妻关系，尚旭霞于2018年8月6日通过银行转账的方式代陈旭东向被告陈定江支付了房屋租金。关于该组证据，庭前向法院提交了租金说明，便于法庭调查。 第四组证据，120万元收条及其他收条复印件（120万元对应2017年10月11月一日当天的银行转账记录）、被告陈定江中国建设银行客户回单复印件、苟波银行账户交易信息查询记录，拟证明：被告陈定江已按照合同约定向被告叶霞支付了大部分（190万元）的购房款，其中70万元由被告陈定江通过苟波账户支付给被告叶霞，另外叶霞2017年11月23日确认将2017年7月29日的借款20万元转换为购房款。 第五组证据，（2020）川7101执异44号执行裁定书、被告陈定江中国建设银行电子回单，拟证明：被告陈定江已将剩余5万元购房款如期交至成都铁路运输法院指定的案款转户。同时，被告陈定江的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，被告陈定江可排除被告成都农商行簇桥支行抵押权的执行。 第六组证据，法院对涉案房屋冻结前查询的不动产信息记录，该记录显示叶霞在2018年1月25日取得该两套房屋的不动产登记，但在2018年1月26日和2月6日，分别对两套房屋做了抵押登记，抵押权人为刘晨，拟证明：涉案房屋无法办理过户登记的原因不是陈定江导致，未办理过户有合理的客观理由。 第七组证据，陈定江与叶霞的部分聊天记录，拟证明陈定江多次催促叶霞办理不动产登记。 原告对被告陈定江所举证据的质证意见为： 对第一组证据真实性没有异议，对查询证据来源的合法性有异议，因为需要持有产权人的身份证原件查询，而叶霞的身份证原件显然不在陈定江手上，因此这个证据来源合法性有问题。对购房合同和补充协议的真实性有异议，不能达到陈定江的证明目的。原告认为购房合同和补充合同存在叶霞与陈定江其他法律关系，以及为了对抗原告的借款，出现逾期以后的执行，倒签的相关协议。同时购房合同和补充协议缺乏房屋买卖合同的基本要素，不符合房屋买卖合同的交易惯例。 对第二组证据陈旭东租赁合同的三性没有异议，对补签合同的真实性有异议，从内容上来说，时间签署的是2016年9月13日，虽然陈定江在法庭上给予了解释，该份证据存在补签和恶意串通的事实。 对第三组证据中四张收据，日期不同，却是连号收据，对真实性有异议，虽然有微信转账记录，但对关联性有异议，对聊天记录相对方的身份未按照电子数据证据的基本要求进行证实，对专用收据无法核实真实性，是在复印件上加盖的印章，且与本案缺乏关联性。对银行交易明细的真实性没有异议，但是不认可其与案件待查事实之间的关联性。其转账记录不能说明其收取的是案涉房屋项下的租金。 对第四组证据收条的三性均有异议，原告认为叶霞存在与陈定江串通损害原告贷款的主观恶意，因此其出具收条的行为，原告对其真实性不予认可，在转款凭证中虽然有备注，但是在叶霞的客户回单以及苟波的转账凭证中，并未详细载明是对应为案涉房屋的购房款，加之叶霞、苟波及陈定江本人均有其他商业行为，不排除该款项系其他商业往来。 对第五组证据裁定书的三性均认可，对电子回单5万元，如果法院已经收到该5万元款项，对真实性予以认可。 对第六组真实性没有异议，但是刘晨设置的抵押与本案无关，在2018年9月，原告在设置抵押登记时，查询房产信息中并没有刘晨的抵押信息。 对第七组证据，微信聊天记录是今天开庭时提交，没有按照电子数据证据规则证明聊天人的真实身份，叶霞的微信名称为“叶霞”并不必然是叶霞本人，因此对聊天记录的三性均不认可。 被告甘小明对被告陈定江所举证据的质证意见为：陈定江与叶霞签订买卖合同有证据，对其真实性没有异议，但对其签订的整个过程未知晓，案涉房屋属于离婚前共同财产，在收到法院传票前不清楚，该购房合同无效。 被告甘小明向本院提交的证据有：结、离婚证，拟证明案涉房屋是婚姻存续期间，应属甘小明、叶霞属于夫妻共同财产；执业医师证和医院劳动合同，拟证明其有固定职业，稳定收入，可以维持家庭正常开支，不需要变卖房产维持家庭开支。 原告、被告陈定江对被告甘小明所举证据无异议。 在诉讼过程中，原告申请本院在中国建设银行股份有限公司成都华新支行调取了陈定江在2017年1月1日至2018年12月31日的全部银行流水。 原告举示该银行流水，拟证明：2018年6月4日，陈定江向苟波转账21984元；2018年2月11日，苟波向陈定江转账6万元；2018年2月8日，陈定江向苟波转账20万元；2017年7月29日，陈定江向苟波转账20万元。从而可以证明，陈定江与苟波之间有其他往来关系，二人存在特殊的交易利害关系，因此陈定江主张的通过苟波转账给叶霞的第一笔和第三笔转款并非陈定江所主张的购房款的性质。 被告陈定江对该银行流水的发表质证意见为，对证据的真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的。陈定江与叶霞之间建立的买卖关系，以及在抵押权行设立之前就已经形成了物权期待权。 被告甘小明对该银行流水没有异议。 对原告成都农商行簇桥支行、被告陈定江提交的各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证；对其他有争议的证据，本院将结合庭审查明的事实综合评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月4日，本院依据（2019）川7101执562号执行裁定书、协助执行通知书，查封了被执行人叶霞所有的位于成都市高新区天府一街798号4栋9层901号（权0022680）、902号（权0022692）房屋。 在本院执行（2019）川7101执562号案件中，陈定江对本院拍卖成都市高新区天府一街798号4栋9层901号（权0022680）、902号（权0022692）房屋的执行行为不服，于2020年5月13日向本院提出书面异议，请求中止执行。本院于2020年5月19日作出（2020）川7101执异44号执行异议裁定：中止对成都市高新区天府一街798号4栋9层901号（权0022680）、902号（权0022692）房屋的执行。 同时查明，成都农商行簇桥支行于2018年9月26日与叶霞、甘小明签订《个人借款合同》，与叶霞签订《抵押合同》，约定叶霞、甘小明向成都农商行簇桥支行贷款人民币1750000元，叶霞以其单独所有的位于成都市高新区天府一街798号4栋9层901号、902号房屋为上述价款提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2017年11月1日，陈定江与叶霞签订《购房合同》，约定叶霞将案涉房屋以195万元的价格的出售给陈定江，同时约定该房屋租金自2017年12月17日起由陈定江收取，合同尾部有出售人叶霞、买受人陈定江及担保人苟波三方签字。2018年2月8日，陈定江与叶霞签订《补充协议》，确认叶霞已收到陈定江支付的购房款190万元，其中70万元通过苟波的银行账户支付给叶霞，剩余5万元待房屋过户完成后支付；确认叶霞已于2017年12月17日将出售房屋交付给陈定江，并负责10日内办理完房屋租赁的变更手续；约定叶霞于2018年3月1日前协助陈定江办理房屋产权过户手续，每逾期一日，按购房总价款万分之一向陈定江支付违约金。协议尾部有叶霞、陈定江签字。 陈定江于2017年11月1日通过中国建设银行转款给叶霞120万元，叶霞出具购房款预付款收条，2018年1月16日陈定江通过第三人苟波在中信银行成都分行营业部向叶霞转购房款50万元，叶霞出具房款收条，2017年7月29日陈定江通过第三人苟波中国建设银行卡向叶霞转借款20万元，叶霞在2017年11月23日向陈定江出具购房款20万元的收条。叶霞于2018年5月15日出具收条，确认已收到陈定江支付的购房款190万元。 2016年9月13日，叶霞与陈旭东签订《房屋出租合同》，将案涉房屋出租给陈旭东，约定房屋月租金为5127元，交纳方式为三个月支付一次。2018年5月1日，陈定江与陈旭东重新签订上述《房屋出租合同》，将出租方变更为陈定江，叶霞在合同尾页签字摁印，确认：“此房已出卖给陈定江，同意变更”。陈旭东于2018年5月份开始向陈定江支付房屋租金。 另查明，陈定江已于2020年5月18日按照本院的要求，将购房尾款5万元支付至本院案款专户。 成都市不动产登记信息显示：叶霞于2018年1月25日办理了案涉两套房产的不动产登记。对于901号房产，分别于2018年2月6日对案涉房屋办理了抵押登记给刘晨，2018年3月23日注销抵押，2018年4月17日、5月15日抵押登记给刘晨，8月13日抵押给曹操，8月13日注销抵押，9月27日抵押给银行即本案原告；对于902号房产，分别于2018年1月26日、2月6日、3月2日、4月20日对此房屋办理了抵押登记给刘晨，2018年4月20日注销抵押，8月13日抵押给曹操，8月13日注销抵押，9月27日抵押给银行即本案原告。 被告甘小明在庭审过程中陈述,案涉房屋在其与叶霞婚姻关系存续期间，为了叶霞方便从事经营活动，房产登记在叶霞个人名下，离婚时口头约定归叶霞所有。叶霞与甘小明于1999年12月30日登记结婚，2018年9月19日办理离婚登记。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案的争议焦点是：被告陈定江对案涉成都市高新区天府一街798号4栋9层901号（权0022680）、902号（权0022692）房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 结合本案的证据及查明的事实，应当认定被告陈定江对成都市高新区天府一街798号4栋9层901号、902号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。其事实和理由如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”及第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形”的规定予以分析认定。 在本案中，被告陈定江在法院查封案涉房屋之前已经与被告叶霞签订了《购房合同》及《补充协议》。被告叶霞与陈旭东签订的《房屋出租合同》、被告陈定江与陈旭东补签的《房屋出租合同》，叶霞签字确认房屋已卖，同意变更出租主体，从而可以证明案涉房屋的出租主体由叶霞变更为陈定江；收据、承租人陈旭东向被告陈定江微信转账记录、成都杰鑫资产管理有限公司专用收据、被告陈定江中国建设银行交易明细等证据，可以证明案涉房屋的承租人陈旭东向出租人陈定江支付房屋租金，前述事实可以证明陈定江已实际占有案涉房屋。此外，陈定江举示的银行转账流水、叶霞出具的购房款（或预付款）收条、转至本院案款专户的电子回单等证据可以证明陈定江已经按照约定向叶霞支付了全部购房款195万元。 关于未办理过户登记的问题。成都市不动产登记信息显示，叶霞在取得案涉两套房产的不动产登记后，进行了较频繁的抵押登记或注销抵押，陈定江提交的其与叶霞的微信聊天记录，显示陈定江也催促叶霞办理房产过户登记，从而可以认定案涉房产非因买受人陈定江自身原因未办理过户登记手续。 综上所述，被告陈定江对案涉成都市高新区天府一街798号4栋9层901号、902号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。原告成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回原告成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行的诉讼请求。 本案案件受理费22533元，由原告成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都铁路运输中级法院。 审 判 员 徐光明 二〇二〇年八月十八日 法官助理 郑湑韬 书 记 员 邹向洋