贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9378号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住址：重庆市巴**李家沱正街**商3，统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：李中强，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：敖祥琴，系公司员工。 委托诉讼代理人（一般授权）：张达菊，系公司员工。 被告：张德才，男，汉族，1981年7月23日出生，住，住贵州省毕节市七星关区住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：葛梅。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司（以下至判决主文简称点滴物业）与被告张德才物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告点滴物业的委托诉讼代理人敖祥琴、张达菊、被告张德才及委托诉讼代理人葛梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告点滴物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理服务费，共计3,322.82元，欠费明细如下:从2018年1月2日起至2020年6月1日，共29个月的物业服务费，每月114.58元(建筑面积114.58㎡×1.00元/月)合计为:3,322.82元；2、除渣费：114.58㎡×5.00元为572.90元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告系1-1-5-6室业主，从2018年1月2日起，一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费、装修除渣费及其他相关费用。截止2020年6月1日，被告共欠缴物业管理服务费共计3,322.82元，装修除渣费572.90元，共计3,895.72元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告张德才口头答辩：至今未交房，是听说邻居入住后，我们才开始装修的，2019年12月装修，至今才入住。原告通知我们交物业费，我们也表示从今年开始交，之前我们并未入住，从何而来的物业费。逾期交房的违约金，我们也还未得。物业公司将外来车辆放入小区并收费是怎么算。至今门禁一直未完善，小区环境也很差，无人打扫。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年7月8日，原告点滴物业公司（乙方）与案涉楼盘的七星关区金源达时代广场业主委员会（甲方）签订《毕节市七星关区金源达时代广场物业服务合同》，合同约定：甲方选聘（委托）乙方对毕节市七星关区金源达时代广场商住楼进行试用前期物业服务管理事宜，服务管理包括：物业共用部位的维修、和管理；物业共用设施设备的运行维修、养护和管理；物业共用部位和趁着场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；物业规划红线内的配套设施的维修、养护和管理；规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理。服务费用，收费标准：住：住宅部分物业月每平方米1.00元，商业部分物业，每月每平方米3.00元，其他物业收费标准按双方协商签订标准执行。乙方按照包干制收取物业服务费用。此外合同对服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金、违约责任、合同期限（2016年7月8日至2019年7月31日止）等其他事项进行了相应的约定。2019年7月28日，双方又继续签订《毕节市七星关区金源达时代广场物业服务合同》，该合同的内容与前一份合同内容基本一致。合同签订后，原告即按合同约定进驻该小区，履行物业服务合同约定的义务，原告在履行合同义务过程中，履行了电梯定期检验、维护、消防设施存在问题向业委会及相关部门作了报告、化粪池法理、小区的巡逻、消毒、垃圾的清运、绿化客户反映情况的记录及报修、回访、小区部分业主的违章进行整改等主要的管理服务，但原告在管理服务过程中服务不到位，存在瑕疵，如小区垃圾等未及时处理等情形。 另查明，被告张德才系居住在七星关区业主，住，住房建筑面积1148平方米（电梯房），属于原告点滴公司物业服务管理区域内的业主，其从2019年12月装修房屋并入住后一直未按照《毕节市七星关区金源达时代广场物业服务合同》的约定向原告点滴公司缴纳物业管理服务费。 上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及双方所举各项证据加以证明，这些证据经开庭举证、质证，已记录在卷为凭。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方争议的焦点主要是：被告张德才应否向原告点滴物业公司交纳物业服务费、时间及金额和除渣费。对双方争议的焦点，原告要求被告交纳物业服务费，其提供了物业服务合同及相关证据证明原告与业委会签订物业服务合同及履行了合同约定的义务，被告以与自己是今年才入住和原告提供物业服务存在环境无人打扫、违约金未得等为由拒绝交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，七星关区金源达时代广场业主委员会与原告签订的《毕节市七星关区金源达时代广场物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告点滴物业公司及该小区业主均应当全面履行该合同义务。被告张德才系该小区的业主，原告点滴物业公司与七星关区金源达时代广场业主委员会签订的《毕节市七星关区金源达时代广场物业服务合同》对被告张德才具有约束力，因此，原告与案涉小区业委会签订物业服务合同及履行了合同约定的义务，原告要求被告缴纳物业服务费的诉讼请求，本院应予以支持。对缴纳时间问题，原告要求被告从2018年1月2日起交纳，被告陈述其从2019年12月份才开始装修，原告不能举证证明被告交房时间及被告装修入住时间，故只能以被告认可的时间为准，即本案物业服务费的交纳时间应从2019年12月起计算，原告要求从2018年1月2日起计算物业费，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。本案计算物业服务费的时间为2019年12月1日起至2020年6月1日，共计6个月；对计算标准，双方合同约定住房为每月每平方米1.00元，被告房屋为114.58平方米，故计算的标准为每月每平方米1.00元，因此，物业服务费为687.48元（1.00元/平方米/月×114.58平方米×6个月=687.48元）。本案中，因原告在履行合同过程中，根据被告提交的证据能够证明原告点滴物业公司在案涉小区提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，诸如垃圾未及时清除等情形，应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告点滴物业公司承担10%的责任，被告承担90%的服务费。故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持618.73元（687.48元×90%=618.73元），原告诉讼请求超出部分，不予不支持。对原告要求被告支付除渣费572.90元的诉讼请求，因双方签订的合同未有此约定，原告不能举证证明其收取该费用的事实依据和法律依据，应由其承担举证不能的法律后果。故本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张德才于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2019年12月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费618.73元； 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告张德才负担5.00元，原告重庆点滴物业管理有限责任公司负担20.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年八月十九日 书记员 张朕一