浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初6705号 原告（反诉被告）：邹金孟，男，1965年6月22日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：何祎祎，浙江阳明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蔚，浙江阳明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余姚百隆房地产有限公司。住所地：余姚市丈亭镇长乐路**。统一社会信用代码：9133028179301046XU。 法定代表人：冯万**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐惠永，浙江囤德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐微，浙江囤德律师事务所律师。 原告邹金孟与被告余姚百隆房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序并组成合议庭审理。被告余姚百隆房地产有限公司提出反诉，对本诉与反诉本院予以合并审理。本案分别于2020年1月2日、8月19日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告邹金孟的委托诉讼代理人王蔚，被告余姚百隆房地产有限公司的委托诉讼代理人徐惠永、徐微到庭参加诉讼；第二次庭审，原告邹金孟的委托诉讼代理人何祎祎，被告余姚百隆房地产有限公司的委托诉讼代理人徐惠永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹金孟向本院提出诉讼请求：1.被告履行余姚市城区××花园××幢××＃××＃××＃××＃房屋维修义务，维修结果达到国家标准；2.被告向原告交付余姚市城区××花园××幢××＃××＃××＃××＃房屋；3.被告向原告交付余姚市城区××花园××幢××＃××＃××＃××＃房屋的不动产权属证书，即办理余姚市城区××花园××幢××＃××＃××＃××＃房屋的不动产权转移登记过户手续；4.被告返还原告购房款75676.92元（后原告变更该项诉请为：被告返还原告购房款155894.47374元）；5.被告以原告已付购房款8284101元从2013年1月1日起至实际交付房屋之日止按日万分之五向原告支付逾期交房违约金；6.被告以原告已付购房款8284101元从2013年4月1日起至实际交付权属证书之日止按日万分之三向原告支付逾期交付不动产权属证书违约金；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月15日原被告签订编号20101000320《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的余姚市城区××花园××幢××＃××＃××＃××＃房屋，被告应当于2012年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给原告、于2013年3月31日前将房地产权属证书交付给原告，并就其他相关事项进行了明确约定。原告按约付清了全部购房款，但该房屋存在严重质量问题，根本不符合交付条件。原告申请余姚市公证处对房屋现状进行了现场公证，部分质量问题也由被告工作人员进行了书面确认，但被告一直未予整改解决。房屋现存在墙体开裂、钢筋外露、窗台空心垮塌、下水道堵塞等严重质量问题。虽经原告多次交涉，但被告一直拖延至今。另该房屋实测建筑面积比合同面积少了3平方米，被告应返还原告相应购房款。被告的行为已属违约，理应承担相应责任。为依法维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民法通则》和《民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求依法裁决。 被告余姚百隆房地产有限公司辩称：原告的诉请没有事实依据。房屋约定的交付时间是2012年12月31日。2012年12月21日，被告以快递方式书面向原告送达了2012年12月25日至2012年12月31日交付房屋的《阳光花园房屋交付通知书》，并于2012年12月25日，在余姚日报上再次刊登了《阳光花园房屋交付通知书》，并不存在拒不交房等所谓的违约事实。原告在接到被告于2012年12月25日至2012年12月31日交付房屋的《阳光花园房屋交付通知书》后，不仅拖延办理房屋交付手续和在被告多次催告后，继续编造各种所谓的理由，至今还在拒绝办理房屋交付手续，并且多次向贵院提起诉讼，使被告遭受了两次应诉中花去律师代理费53000元，为原告垫付物业管理费44208.14元，合计130808.14元的损失。综以上述，被告认为，涉案工程质量合格符合在约定的期限内交付的条件，原告编造各种所谓的理由，至今拒绝办理房屋交付手续行为及其诉请没有事实和法律依据。故被告在请求贵院依法驳回原告的诉讼请求的同时，向贵院提起反诉，请求依法判令原告赔偿被告因原告恶意诉讼中在三次应诉中花去律师代理费86600元，为原告垫付物业管理费44208.14元，合计130808.14元的损失。 反诉原告余姚百隆房地产有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求依法确认余姚市城区××花园××幢××＃××＃××＃××＃房屋视为已于2012年12月25日至2012年12月31日期间交付完成；2.判令反诉被告即时与反诉原告办妥涉案房屋的交接手续；3.依法判令反诉被告赔偿反诉原告因原告恶意诉讼中在三次应诉中花去律师代理费86600元，为原告垫付物业管理费44208.14元，合计130808.14元的损失。4.本案的本、反诉费由反诉负担。事实与理由：一、首先反诉原告于2012年11月8日取得了建设工程规划许可证，涉案工程于2012年1月1日竣工验收合格，并于2012年12月11日进行了建设工程竣工验收备案，于当天取得了建设工程竣工验收备案证明，具备了交付条件。其次，2012年12月21日，反诉原告以快递方式书面向反诉被告送达了2012年12月25日至2012年12月31日交付房屋的《阳光花园房屋交付通知书》，并于2012年12月25日，在余姚日报上再次刊登了《阳光花园房屋交付通知书》，并不存在拒不交房等所谓的违约事实。二、反诉被告在接到反诉原告于2012年12月25日至2012年12月31日交付房屋的《阳光花园房屋交付通知书》后，不仅拖延办理房屋交付手续和在被告多次催告后，继续编造各种所谓的理由，至今还在拒绝办理房屋交付手续，并且多次向贵院提起诉讼，使反诉原告遭受了两次应诉中花去律师代理费53000元，为反诉被告垫付物业管理费41244.44元，合计94244.44元的损失。综以上述，反诉原告认为，涉案工程质量合格符合在约定的期限内交付的条件，反诉被告编造各种所谓的理由，至今拒绝办理房屋交付手续行为及其诉请没有事实和法律依据，故反诉原告向贵院提起反诉。 反诉被告邹金孟辩称：涉案房屋不符合交付的条件，现在没有维修完毕，也未交付；房屋的验收条件和交付条件是两回事，出卖人应当保证房屋质量符合工程建设标准以及合同的约定，合同第九条明确约定，商品房的交付应具备正常使用的基本条件。涉案房屋虽然质量达到了强制性标准，但是没有达到合同约定的标准，及正常使用的标准，涉案房屋存在墙体开裂、钢筋外露、窗台空心垮塌、下水道堵塞等诸多质量问题，而且问题是客观存在的，明显系豆腐渣工程，是在隐瞒、欺骗消费者，丧失开发商起码的商业道德良心，严重影响反诉被告正常的居住、使用，不符合交付的条件；反诉原告与反诉被告方的工作人员多次到现场查看，工作人员也始终承认存在诸多使用的严重问题，也答应维修，但就是一直不整改维修，以致于拖延至今，所以不是反诉被告拒绝收房，相反是反诉被告一直与反诉原告方进行协商，要求维修完毕后办理房屋的交付手续，现在的房屋不符合商品房正常使用的基本条件；反诉被告的起诉系正常的维权行为，反诉被告为此浪费了大量的精力、财力，真正受到伤害的是反诉被告，反诉被告花费如此巨资所购买的豪华别墅，现在各种问题摆在眼前，实在是不堪目视；而且物业公司曾经向法院起诉过物业费，最后案件撤诉了，而且被告方承担了物业管理费，进一步证明该房屋还没有交付的事实，双方对律师费的承担也没有约定，所以反诉原告方的律师费诉请无事实与法律依据。综上，驳回反诉原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 一、对原告邹金孟提交的证据，经庭审质证，本院作如下认定： 1.商品房买卖合同、收据、借款借据、发票1组，拟证明原、被告存在商品房买卖关系，原告已付清房款等事实。被告余姚百隆房地产有限公司对真实性没有异议。本院认为，上述证据与本案相关，故予以采信； 2.问题记录单、录音资料（光盘）、公证书1组，拟证明房屋存在严重质量问题，根本不符合交付条件，且被告一直不处理、不整改、未交付的事实。被告余姚百隆房地产有限公司对问题记录单的真实性与关联性有异议，认为钟星、狄国强不是被告公司的人员，是物业管理公司的人员，因为被告方没有工程部，假设是真实的话，也是交房以后的事情，对公证书的真实性无异议，但是该公证书仅仅是2018年做的，涉案房屋已经过了6年，处于不管理的状态，风吹雨打肯定有陈旧或者某些部位有腐烂、脱落，不是刚造好的时候永远光彩鲜明，所以这不足以证明房屋有质量问题。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信； 3.照片1组，拟证明涉案房屋存在严重的质量问题。被告余姚百隆房地产有限公司认为照片的摄制时间、在哪里不清楚，如果是真实的话，这都是经过多年以后腐烂的表现，是管理不善、怠于管理引起的，不足以证明涉案房屋有质量问题。经审查，本院对上述证据形式上的真实性予以采信； 4.民事判决书1份，拟证明逾期交房违约金以及逾期交付不动产权证书的违约金可以同时主张。被告余姚百隆房地产有限公司对真实性没有异议，认为两个案件形式不同，本案是原告故意不接收房屋，另外我国不适用判例法。经审查，本院对该证据的真实性予以采信； 5.不动产登记情况证明1份，拟证明涉案房屋实际面积仅401.05平方米，比合同约定面积少6.18平米。被告余姚百隆房地产有限公司对真实性无异议，认为这里的平方数不能作为实际的交付平方数，因为交付的经过测绘的，这只是备案登记的一个平方数，如果假设确实有误差，被告方肯定会退的。经审查，本院对该不动产登记情况证明予以采信。 二、对被告余姚百隆房地产有限公司（反诉原告余姚百隆房地产有限公司）提交的证据，经庭审质证，本院作如下认定： 1.工程竣工验收备案表1份，拟证明涉案房屋是经过验收合格并备案，且符合交房条件的事实；物理性能检测报告1份，拟证明涉案房屋所使用钢筋符合实际要求的事实；结构工程中间验收记录表1份，拟证明涉案房屋主体结构及地基基础均符合设计要求的事实；钢材原材料质量保证书及试验报告汇总表1份，拟证明涉案房屋所使用的钢材全部为合格钢材的事实；钢材焊接试验报告汇总表1份，拟证明涉案房屋主体结构的钢材焊接均符合设计要求的事实。原告邹金孟认为这些材料是验收必须具备的材料，验收与交付是两码事，这些证据不能证明该房屋符合交付的条件。经审查，本院对上述证据形式上的真实性予以采信； 2.工程质量分户验收情况汇总表1份，拟证明涉案房屋符合交付条件的事实；建设工程规划许可证1份，拟证明涉案房屋符合交付条件的事实；宁波市住宅质量保证书1份，拟证明涉案房屋符合交付条件的事实；前期物业服务合同1份，拟证明涉案房屋由广东中奥物业管理有限公司管理服务的事实。原告邹金孟对真实性无异议，对待证目的有异议，认为验收与交付是两回事情，不能证明该房屋符合交付的条件。经审查，本院对上述证据形式上的真实性予以采信； 3.发票、收款收据1组，拟证明反诉原告自2013年至2018年替反诉被告垫付物业管理费41244.44元的事实。原告邹金孟对真实性无异议，对待证目的有异议，认为物业管理公司曾经向法院起诉过物业费，但是后来案件撤诉了，并且之后被告方承担了物业管理费，从另一方面证明该房屋还没有交付的事实。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信； 4.诉讼（仲裁）委托合同、发票1组，拟证明因反诉被告无理诉讼，导致反诉原告损失律师代理费5000元的事实；委托代理合同、发票1组，拟证明反诉原告因反诉被告无理行为再次花去律师代理费48000元的事实。原告邹金孟对真实性无异议，认为仅有合同、发票，没有付款凭证，不能证明已经支付的事实，对待证目的有异议，原告方的起诉是正常的维权行为，真正受损害的是原告。经审查，本院对上述证据形式上的真实性予以采信； 5.房屋交付通知书、快递面单1组，拟证明反诉原告于2012年12月21日向反诉被告送达了交房通知的事实；余姚日报1份，拟证明反诉原告在2012年12月25日通过报刊通知反诉被告交房的事实。原告邹金孟认为没有物流流转信息，不能证明原告收到了通知书，对待证目的有异议，单方交付不能视为已经交付，涉案房屋存在严重的质量问题，房屋现状能证明该房屋不符合交付的条件。本院认为，上述证据与本案相关，故予以采信； 6.委托代理合同、发票1组，拟证明反诉原告因反诉被告的无理行为再次花去律师代理费33600元的事实。原告邹金孟认为仅有合同跟发票，没有付款凭证，不能证明已经支付的事实，对待证目的有异议，原告方的起诉是正常的维权行为，真正受损害的是原告。经审查，本院对上述证据形式上的真实性予以采信。 三、原告邹金孟申请对：“1、房屋是否存在墙体开裂、钢筋外露、窗台垮塌、卫生间渗漏等质量瑕疵情形；2、上述墙体开裂、钢筋外露、窗台垮塌、卫生间渗漏等产生的原因；3、对上述墙体开裂、钢筋外露、窗台垮塌、卫生间渗漏等进行修复的方案、修复的费用”进行鉴定（后原告撤回对墙体开裂、钢筋外露、窗台垮塌、卫生间渗漏等进行修复的方案、修复的费用的鉴定申请），本院依法委托浙江省地球物理技术应用研究所对“1、房屋是否存在墙体开裂、钢筋外露、窗台垮塌、卫生间渗漏等质量瑕疵情形；2、上述墙体开裂、钢筋外露、窗台垮塌、卫生间渗漏等产生的原因”进行鉴定。浙江省地球物理技术应用研究所出具《房屋质量鉴定报告》一份，载明：“8鉴定结论及原因分析8.1鉴定结论根据《民用建筑可靠性鉴定标准》规定，确定余姚城区阳光花园87号房屋的安全性等级为Bsu（即不显著影响整体使用功能，少数构件应采取措施），在不改变现有建筑物结构状态和使用功能的情况下余姚城区阳光花园87号房屋能满足当前安全使用要求。8.2原因分析经检测，该房屋存在墙体开裂、墙体渗水；墙体水平向开裂；一层南小阳台、楼梯板底露筋、锈蚀；窗台装饰条破损；卫生间漏水等质量瑕疵情形。原因分析：1、墙体涂层开裂、墙体渗水：因受雨水侵害、涂层老化，房屋周边地基土沉降变形所致，三层北阳台排水不畅，墙体底部长期受水侵害。2、墙体水平开裂：二层N-J/15外墙水平开裂位置位于墙梁施工结合处，阳台一层B-D/16墙体（隔墙），受沉降或温度变形影响所致。3、一层南阳台、楼梯底钢筋外露：施工时钢筋保护层偏小，达不到设计要求。4、窗台装饰条破损：因房屋长期闲置，装饰条接近其使用期限。5、一层卫生间漏水：因卫生间顶面外阳台排水不畅，人为在卫生间楼板钻孔所致。”对该鉴定结论及原因分析，原告邹金孟认为该鉴定结论及原因分析明确了该房屋确实存在质量瑕疵，严重影响生活质量，原告予以认可；被告余姚百隆房地产有限公司认为该鉴定报告适用的规范标准对涉案房屋没有涉及力，民用建筑可靠性鉴定标准、混凝土结构工程施工质量验收规范、混凝土结构现场检测技术标准对本案的房屋没有溯及力，鉴定报告没有扣除房屋八年的自然风化的因素，总体来说，如果鉴定报告的鉴定结果表述清楚的话，被告方还是可以接受的。本院认为，该鉴定报告所作鉴定结论及原因分析科学而客观，故予以采纳。 综合以上举证、质证、认证情况，结合双方在庭审中的陈述，本院认定如下案件事实： 原告邹金孟（买受人）与被告余姚百隆房地产有限公司（出卖人）于2010年10月15日签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为阳光花园幢号86-87（房号：1-87＃、2-87＃、Ｄ-87＃、3-87＃），建筑面积分别为154.10平方米、97.91平方米、78.83平方米、76.39平方米，商品房房款合计8284101元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件。3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。4、符合房地产开发项目交付使用备案条件，并取得备案证明文件；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；出卖人承诺于2013年3月31日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等。原告邹金孟已支付被告余姚百隆房地产有限公司该商品房房款8284101元。涉案房屋建筑工程已通过竣工验收备案。被告余姚百隆房地产有限公司于2012年12月21日向原告邹金孟邮寄送达《阳光花园房屋交付通知书》；于2012年12月25日在余姚日报刊登交房通知，载明：“尊敬的阳光花园（阳光威尼斯一起）业主：很高兴通知您，您所购买的位于余姚市××路××号××花园已通过竣工验收并具备交房条件。我司将于即日起至12月31日集中办理交房手续，请您携带交付通知书、身份证、购房合同、收款收据等相关资料，莅临现场销售中心（余姚市城东路与文秀路交汇处）办理交接手续。”被告余姚百隆房地产有限公司为原告邹金孟垫付物业服务费33865.22元（开票日期：2016年12月26日至2018年12月10日）。 另，本院分别于2014年8月13日、2018年11月28日立案受理了原告邹金孟诉被告余姚百隆房地产有限公司房屋买卖合同纠纷案【（2014）甬余引调字第1429号、（2018）浙0281立预223号】，原告邹金孟均以“合同签署后，原告按约履行。至合同约定的交房期，原告现场收取房屋时，发现房屋存在一系列问题；原告要求被告整改后再行收房。其后，原告再次到现场收房时，发现一系列问题并由被告工作人员当场列明书面问题。其后，原告多次电话催告，但被告一直未改正致交房未果。2014年3月8日，原告书面通知被告依法解除双方间的商品房买卖合同。其后，被告也未就原告解除合同行为提出异议”等为由，诉请：确认《商品房买卖合同》解除；被告承担本案诉讼费。后原告邹金孟撤回该两案的起诉。 本院认为：原告邹金孟与被告余姚百隆房地产有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律效力，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。本案争议的焦点：一是涉案房屋是否已经交付；二是瑕疵交付违约责任之承担。就上述争议焦点，本院作如下阐述： 一、涉案房屋是否已经交付。原告邹金孟认为“原告按约付清了全部购房款，但该房屋存在严重质量问题，根本不符合交付条件”；被告余姚百隆房地产有限公司认为“房屋约定的交付时间是2012年12月31日。2012年12月21日，被告以快递方式书面向原告送达了交付房屋的《阳光花园房屋交付通知书》，并在余姚日报上再次刊登了《阳光花园房屋交付通知书》，并不存在拒不交房等所谓的违约事实”。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在2012年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件。3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。4、符合房地产开发项目交付使用备案条件，并取得备案证明文件”，因此，若被告余姚百隆房地产有限公司未按约在2012年12月31日前交房，或者虽然在合同约定的2012年12月31日前交房，但如果房屋不具备交付使用条件的，应视为被告未按期交房，原告邹金孟亦有正当而合理之理由拒绝接收该房屋。本案，被告已于2012年12月21日向原告方送达了《阳光花园房屋交付通知书》，且于2012年12月25日在余姚日报刊登了交房通知；涉案的房屋业已通过竣工验收备案，可以认定涉案房屋具备交付使用条件。原告邹金孟以房屋存在一系列的质量问题为由最终未去办理房屋交接手续，并不构成正当而合理之理由——即房屋存在主体结构质量不合格不能交付使用或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，原告所述房屋的质量问题可通过整改、修复予以解决。浙江省地球物理技术应用研究所出具的《房屋质量鉴定报告》中所载明的内容“根据《民用建筑可靠性鉴定标准》规定，确定余姚城区阳光花园87号房屋的安全性等级为Bsu（即不显著影响整体使用功能，少数构件应采取措施），在不改变现有建筑物结构状态和使用功能的情况下余姚城区阳光花园87号房屋能满足当前安全使用要求所致”，亦从实证鉴定层面反映被告方所交付的房屋具备交付使用条件。综上，本院认定原告邹金孟未去办理房屋的交接手续缺乏正当而合理之理由，被告余姚百隆房地产有限公司向原告方送达《阳光花园房屋交付通知书》以及刊登交房通知等行为视为已交付涉案房屋，故不应承担逾期交房以及逾期交付不动产权属证书的违约责任。 二、瑕疵交付违约责任之承担。依照合同法第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案，原告邹金孟因房屋的质量问题，多次与被告方进行交涉（虽然被告认为涉案房屋质量合格，所谓的工作人员“钟星”、“狄国强”不是被告公司的人员，而是物业管理公司的人员，但双方之间确因房屋质量问题产生纠葛，乃至于纠葛成讼系不容回避之事），要求对房屋进行整改、修复。然而，直至原告方第一次向法院提起诉讼（2014年8月13日），房屋整改、修复依然未完成，双方也未实质性地进行房屋交接——房屋一直处于闲置状态；涉案房屋质量经鉴定，确实“存在墙体开裂、墙体渗水；墙体水平向开裂；一层南小阳台、楼梯板底露筋、锈蚀；窗台装饰条破损；卫生间漏水等质量瑕疵情形”，且其大部分原因可归咎于被告余姚百隆房地产有限公司。因此，本案认定被告余姚百隆房地产有限公司虽已交付涉案房屋，但其交付的房屋不符合合同约定的其他情形——即构成瑕疵交付，亦应承担相应的赔偿损失的违约之责。原告邹金孟因房屋质量问题与被告方进行交涉之后，工作人员“钟星”、“狄国强”分别于2013年4月20日、2013年12月17日书写了整改问题清单，期间又电话联系、沟通，最终交涉无果，原告邹金孟遂（于2014年3月8日）通知被告方解除合同，并于2014年8月13日起诉至法院，故应认定2013年4月20日至2014年3月7日为房屋整改、修复期间，对该整改、修复期间的损失，被告余姚百隆房地产有限公司应给予赔偿。关于赔偿标准以及数额问题，综合考虑本案房屋的实际状况以及房屋质量的瑕疵程度等因素，本院认为可参照合同约定的逾期交房的违约金标准（买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金）进行计算，故被告余姚百隆房地产有限公司应赔偿原告邹金孟损失1348064.85元。根据《商品房买卖合同》约定之内容：“买受人购买的商品房为阳光花园幢号86-87（房号：1-87＃、2-87＃、D-87＃、3-87＃）”、“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款”，而涉案房屋产权登记建筑面积（1-87＃152.94㎡、2-87＃97.93㎡、3-87＃76.21㎡）总共为327.08㎡，与合同约定的建筑总面积328.40㎡（1-87＃154.10㎡、2-87＃97.91㎡、3-87＃76.39㎡，D-87＃不计价）相差1.32㎡，故对该部分商品房购房款，被告余姚百隆房地产有限公司应据实予以返还。原告邹金孟诉请被告履行房屋维修义务，维修结果达到国家标准，但其撤回对墙体开裂、钢筋外露、窗台垮塌、卫生间渗漏等进行修复的方案、修复的费用的鉴定申请，故在本案不予处理。 关于反诉案件部分。涉案房屋交付之后，反诉原告余姚百隆房地产有限公司为反诉被告邹金孟垫付物业服务费33865.22元，反诉被告邹金孟应予以支付。反诉原告余姚百隆房地产有限公司又诉请反诉被告邹金孟赔偿律师代理费86600元，缺乏法律依据，故对该项诉请本院不予支持。综上，本院对原告邹金孟以及反诉原告余姚百隆房地产有限公司的诉请中合法、合理的部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告余姚百隆房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告邹金孟交付余姚市城区阳光花园86-87幢（房号：1-87＃、2-87＃、3-87＃、D-87＃）的房屋，并于本判决生效之日起三十日内向原告邹金孟交付余姚市城区阳光花园86-87幢（房号：1-87＃、2-87＃、3-87＃、D-87＃）房屋的不动产权属证书【即被告余姚百隆房地产有限公司办理余姚市城区阳光花园86-87幢（房号：1-87＃、2-87＃、3-87＃、D-87＃）房屋的不动产权转移登记过户手续，办理过户所需应当由买房缴纳的税费由原告邹金孟承担】； 二、被告余姚百隆房地产有限公司赔偿原告邹金孟损失1348064.85元，款限于本判决发生法律效力后十日内付清； 三、被告余姚百隆房地产有限公司返还原告邹金孟商品房房款33297.85元，款限于本判决发生法律效力后十日内付清； 四、驳回原告邹金孟的其他诉讼请求； 五、反诉被告邹金孟支付反诉原告余姚百隆房地产有限公司为其垫付的物业服务费33865.22元，款限于本判决发生法律效力后十日内付清； 六、驳回反诉原告余姚百隆房地产有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费83605元，保全费5000元，合计88605元，由原告邹金孟承担76660元，被告余姚百隆房地产有限公司承担11945元；鉴定费25000元（已由原告邹金孟预缴至鉴定机构），由原告邹金孟承担5000元，被告余姚百隆房地产有限公司承担20000元。反诉案件受理费1458元，由反诉原告余姚百隆房地产有限公司承担1134元，反诉被告邹金孟承担324元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  朱章程 人民陪审员  林亚飞 人民陪审员  姜加良 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员  史钟林