苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初12868号原告：徐奇坚，男，汉族，1948年12月4日出生，住苏州市姑苏区。原告：朱三妹，女，汉族，1956年11月10日出生，住苏州市姑苏区。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈兵，江苏吴鼎律师事务所律师。被告：徐正仪，男，汉族，1980年8月19日出生，住连云港市东海县。第三人：苏州七鼎房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320594398284866B，住所地苏州工业园区娄葑夏园新村****。法定代表人：陈杰。委托诉讼代理人：刘斌，系该公司员工。原告徐奇坚、朱三妹诉被告徐正仪、第三人苏州七鼎房地产经纪有限公司（以下简称“七鼎房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员王贞适用普通程序独任制审理。原告徐奇坚、朱三妹的共同委托诉讼代理人陈兵，被告徐正仪、第三人七鼎房产公司委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐奇坚、朱三妹向本院提出诉讼请求：1.依法判令原被告双方于2019年5月23日签订的《房屋买卖协议》解除；2.依法判令被告返还原告购房定金及预付款280000元；3.依法判令被告给付原告违约金744000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：位于苏州工业园区东环路******的房屋为被告所有，该房屋上设有抵押，且因涉诉被苏州工业园区人民法院查封。被告在明知该房屋存在上述情况下仍然委托第三人对外出售，第三人作为专业的房产中介对涉案房屋上述情况应是知晓的，但却仍将该房屋挂出对外售卖。2019年5月，原告因所住房屋出售需要购买新的房屋用于居住，便到第三人位于苏州工业园区夏园新村的中介店里查看房源及了解购房有关事宜，第三人向原告推介了被告的上述房源。原告认为第三人作为专业的房屋买卖中介，应当具有专业的房屋买卖知识及良好的职业道德，且也是要给付中介费的，因此基于对第三人的充分信任，两原告年龄较大辨别是非能力不强，就轻信了被告与第三人的所述。于2019年5月23日签订了《房屋买卖协议》一份，对房屋基本情况、价格、中介服务费、付款、违约责任等方面做了约定，其中第五条第4款明确约定于2019年8月30日前办理有关手续。随后原告按照被告的要求将定金及预付款48万交付给了第三人。但被告在约定日期到期后却迟迟不办理房屋过户等有关手续，原告一催再催，被告以各种理由拖延。后因苏州工业园区人民法院在涉案房屋上张贴执行公告，原告才知晓该房屋因涉诉被查封拍卖的事实。原告认为，被告在明知自己名下房屋因涉案被查封的情况下仍然隐瞒该事实出售，导致《房屋买卖协议》无法履行，已构成根本违约，应赔偿原告损失并承担违约责任。第三人作为房屋中介居间方对该房屋的上述情况应是明确知晓的，其作为从事房产买卖的专业机构，拥有专业的人员和专业的知识，应恪守职业准则，对其提供的房源信息进行必要的调查核实，承担充分、谨慎的审查及审核义务，如实向原告披露告知房源信息。但第三人在明知原告年龄较大，对买卖房屋有关风险知之甚少的情况下，违背上述法定义务，没有如实向原告告知房屋上述情况，导致原告做出错误的判断，签订了《房屋买卖协议》，并支付了定金及预付款，造成了经济损失。综上所述，原告迫于无奈，诉至法院。被告徐正仪辩称：第一，被答辩人共计支付48万元，其中8万元为定金，40万元为房款，答辩人已退还20万元，答辩人已将定金全部退还，剩余28万元均为房款，答辩人愿意退还。第二，答辩人不同意支付原告方诉请的违约金744000元，答辩人无违约行为，答辩人可以把贷款还清，解除抵押，与原告继续履行合同。第三人七鼎房产公司辩称：答辩人认为涉案房屋已被查封，被告徐正仪应将已收房款退还给原告。2019年5月23日，原告徐奇坚、朱三妹（购房人、乙方）与被告徐正仪（售房人、甲方）在第三人七鼎房产公司的居间下签订《房屋买卖协议》（编号：0000206）一份，被告将其位于苏州工业园区东环路658号3幢2504室的房产出售给两原告，成交价格为248万元，该协议第四条约定，乙方于2019年5月23日交付定金捌万元整（大写）￥80000（小写）；因甲乙双方协商，因托管过户时间双方约定在2019年8月30日前过户，乙方一次性付款具体差额部分，以实际成交价为准，目前网签价暂定160万。该协议第5.4条约定，甲乙双方约定2019年8月30日前开始办理资金托管和过户手续，否则视为违约。该协议第6.1条约定，甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷，债务纠纷或优先购买权纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲方保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规。且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。该协议第6.5条月约定，甲、乙任何一方解除或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3款的违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条约定的该房屋成交价格的30%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。该协议第八条约定，此房目前有贷款，甲方将能顺利完成过户手续等；该协议第九条约定，该房屋有抵押，甲方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除抵押、注销抵押登记。该房屋买卖协议签订后，原告于2019年5月23日支付购房定金8万元，被告徐正仪确认收到该8万元定金。原告于2019年8月15日通过向七鼎房产公司的法定代表人陈杰支付购房款40万元。七鼎房产公司的法定代表人陈杰于2019年8月15日支付给被告20万元购房款。剩余的20万元第三人七鼎房产公司称已于2019年10月13日退还给原告。庭审中原告确认收到第三人七鼎房产公司退还的20万元。原被告在庭审中均确认，被告收取的28万元均为房款，购房定金已全部退还。关于案涉房屋未能按约交易的原因。第三人七鼎房产公司称签订房屋买卖协议时，被告仅称案涉房屋有两次抵押，原告及第三人未要求被告调取最新的房产产权登记信息，并不知晓该房屋已被法院查封。因房屋被法院查封，无法挂牌，故后续的网签等手续均无法办理。原告庭审中称因两原告二人年事已高，签订房屋买卖合同时并无知晓房屋已被法院查封，原告于2019年8月15日后即搬进该房屋居住，后因法院在案涉房屋张贴执行公告才得知案涉房屋已被法院查封，即将拍卖。两原告已于2019年10月搬出该房屋。另查明，苏州工业园区东环路658号3幢2504室房屋所有权人为被告徐正仪，该房屋于2019年3月29日被本院因（2019）苏0591民初2042号案件查封，查封期限为2019年3月29日至2022年3月28日。后该房屋由本院依据（2019）苏0591执4038号之一执行裁定书，于2020年2月3日进行公开拍卖，后由竞买人以最高价竞得。本院于2020年2月18日作出（2019）苏0591执4038号之二执行裁定书，裁定该房屋所有权归买受人所有。又查明，原告称原被告双方就合同解除未达成书面合意，原告亦未向被告发过解除房屋买卖合同的函件，现原告主张以被告收到本案起诉状副本之日为合同解除之日，被告确认于2019年11月23日收到本案的起诉状副本等诉讼材料。关于原告主张的违约金，原告以原被告签订的房屋买卖协议中房屋成交价的30%即（744000=2680000*30%）主张违约金，被告徐正仪不同意支付该违约金。原告称原告已另购房屋，对于案涉房屋差价损失，原被告均明确不申请对房屋价值进行鉴定，由法院依法认定。以上事实，由原告提交的房屋买卖协议、银行交易流水、收款收据、执行裁定书、执行公告等证据以及原被告庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告徐奇坚、朱三妹与被告徐正仪签订的房屋买卖协议依法成立、有效，双方应遵循诚实信用原则全面履行合同权利义务。被告作为房屋出售方，其主要合同义务应为交付房屋、转让房屋所有权，对买卖房屋不存在权利瑕疵承担保证义务。但被告在签订房屋买卖合同时，涉案房屋已经被法院查封，限制产权转移。并且，至合同约定的过户交易时间止，被告仍未消除上述权利限制状态，该房屋无法办理产权过户手续，房屋买卖的合同目的无法实现，被告理应承担违约责任。现原告主张确认上述房屋买卖合同解除，有相应的事实及法律依据，本院依法确认原被告之间的房屋买卖协议于起诉状副本送达之日即2019年11月23日解除。合同解除后，双方已经履行的部分应予以返还，现原告主张被告返还购房款28万元，有相应的事实及法律依据，且被告徐正仪亦同意返还，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金。因被告作为违约方，应对其违约行为和原告损失承担违约赔偿责任。违约赔偿责任应以补偿原告损失为准。房屋买卖合同中约定了违约金的计算方式，但原告未举证说明其违约损失的构成，其主张的赔偿损失的金额偏高。且原被告均不申请对房屋交易价格进行鉴定，综合考量涉案房屋市场行情的实际情况、被告过错程度、原告的维权成本，本院酌情支持违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告徐奇坚、朱三妹与被告徐正仪于2019年5月23日签订的关于苏州工业园区东环路658号3幢2504室的《房屋买卖协议》（编号：0000206）于2019年11月23日解除；二、被告徐正仪应于本判决生效之日起十日内返还原告徐奇坚、朱三妹购房款280000元；三、被告徐正仪应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐奇坚、朱三妹违约金50000元。四、驳回原告徐奇坚、朱三妹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26640元，由被告徐正仪负担，此款项已由原告徐奇坚、朱三妹预交，本院予以退还，被告徐正仪应于本判决生效之日起十五日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  王 贞二〇二〇年八月二十八日法官助理  郭孝玲书 记 员  姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。