河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1025民初345号原告：耿爱云，女，1968年2月15日生，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人：耿新民，河南国俊律师事务所律师。被告：襄城县铭轩房地产开发有限公司，住所地：襄城县台湾城凤凰路北。统一社会信用代码：91411025556901816X。法定代表人：林少甫，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李凯、岳阿迪，河南英协律师事务所律师。第三人：刘献宝，男，1969年6月2日生，汉族，住襄城县。第三人：魏成功，男，1989年6月2日生，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人：魏根岭，男，1966年7月10日生，汉族，住襄城县。原告耿爱云与被告襄城县铭轩房地产开发有限公司（以下简称“铭轩公司”）、第三人刘献宝、魏成功房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告耿爱云及其委托诉讼代理人耿新民，被告铭轩公司的委托诉讼代理人李凯、岳阿迪，第三人魏成功的委托诉讼代理人魏根岭到庭参加了诉讼，第三人刘献宝经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿爱云的诉讼请求：1.解除双方签订的哈佛公馆购房协议；2.判令铭轩公司返还房款44.5万元，赔偿损失44.5万元，共计89万元；3.由铭轩公司承担本案诉讼费。事实与理由：耿爱云诉刘献宝、魏成功民间借贷纠纷一案，经襄城县人民法院组织调解达成协议，襄城县人民法院出具（2016）豫1025民初2661号民事调解书，因刘献宝、魏成功不履行调解协议，申请法院强制执行，在执行中刘献宝、魏成功与铭轩公司达成协议，由铭轩公司提供铭轩哈佛公馆5号楼2单元2层东户住房一套抵偿刘献宝、魏成功借款，耿爱云与刘献宝、魏成功、铭轩公司一起在铭轩公司售楼部给耿爱云出具了《铭轩哈佛公馆购房协议》，并出具购房款收据，现在该楼其他业主已陆续收房，铭轩公司不向耿爱云提供交房手续，为维护耿爱云的合法权益，故耿爱云诉至法院。铭轩公司辩称：1.本案并不是商品房买卖合同纠纷，铭轩公司从未与耿爱云签订商品房买卖合同，故不应适用审理商品房买卖合同相关法律；2.铭轩公司从未收到过耿爱云交付的购房款，何来返还购房款损失之说？3.耿爱云诉铭轩公司所依据的债权债务已灭失，铭轩公司已向魏鹏超偿还债务；综上，请依法驳回耿爱云诉讼请求。第三人魏成功辩称：魏成功与耿爱云没有经济纠纷；魏成功与铭轩公司没有任何关系及债务纠纷。第三人刘献宝未到庭参加诉讼。经庭审，结合双方当事人提供的有效证据，本院确定如下案件事实：耿爱云与刘献宝、魏成功民间借贷纠纷一案，经本院主持调解达成协议，刘献宝与魏成功连带偿还耿爱云本息共计23万元，本院于2016年12月6日出具（2016）豫1025民初2661号民事调解书。后因刘献宝、魏成功未按约履行还款义务，耿爱云向鄢陵法院申请执行，在执行过程中，经协商，刘献宝、魏成功提供铭轩公司开发的哈佛公馆5号楼2单元2层东户房产抵偿耿爱云、余灿灿、耿秋枝三人案件款。耿爱云与铭轩公司签订《哈佛公馆购房协议一份》，协议中明确房屋坐落、面积及付款金额44.5万元，约定交付时间暂订2017年10月30日前，出卖人处加盖铭轩公司印章，置业顾问签名为李静静，买受人处耿爱云签名并按指印，落款日期为2017年3月31日。铭轩公司同日为耿爱云出具收据一份，载明耿爱云交款44.5万元，并加盖铭轩公司印章，记账处注明“陈”。后耿爱云、耿秋枝、余灿灿于2017年4月5日向鄢陵县法院申请撤回执行。另查明，余灿灿与刘献宝、魏成功民间借贷纠纷一案，双方经本院主持调解达成协议，刘献宝与魏成功连带偿还余灿灿本息共计18万元，本院于2016年12月6日出具（2016）豫1025民初2663号民事调解书，后因刘献宝、魏成功未按约履行还款义务，余灿灿向鄢陵法院申请执行。耿秋枝与刘献宝、魏成功民间借贷纠纷一案，双方经本院主持调解达成协议，刘献宝与魏成功连带偿还耿秋枝本息共计12万元，本院于2016年12月6日出具（2016）豫1025民初2662号民事调解书，后因刘献宝、魏成功未按约履行还款义务，耿秋枝向鄢陵法院申请执行。魏鹏超与铭轩公司借款合同纠纷一案，本院于2017年10月9日作出（2016）豫1025执238号结案通知书，载明共强制执行本息1765万元并转付给魏鹏超，双方（2015）襄民初字第1913号民事调解书已全部执行完毕。魏鹏超到庭作证称因铭轩公司欠其借款，其欠魏成功借款，故从铭轩公司处用一套房子抵账给魏成功，后铭轩公司偿还魏鹏超借款，魏鹏超偿还了魏成功的借款，用房产抵账的事情就作废了。本案所涉房产，于2018年1月24日办理商品房预售许可。2019年11月25日明轩公司以608980元的价格出售给案外人高**旗，签订《哈佛公馆购房协议》及《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HFJY050203）。2020年3月9日，耿爱云诉至本院，请求：1.确认铭轩公司与耿爱云签订商品房买卖合同有效，将铭轩哈佛公馆5号楼2单元2层东户立即交付给耿爱云；2.由铭轩公司承担本案诉讼费。因庭审中查明涉案房产（哈佛公馆5号楼2单元2层东户）已出售给高**旗，耿爱云将变更诉讼请求为：1.解除双方签订的哈佛公馆购房协议；2.判令铭轩公司返还房款44.5万元，赔偿损失44.5万元，共计89万元；3.由铭轩公司承担本案诉讼费。本院认为，关于双方是否存在商品房买卖合同关系的问题。本案系铭轩公司与耿爱云基于此前的借款未受清偿，进而签订《哈佛公馆购房协议》达成以房抵债的合意，案涉《哈佛公馆购房协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定双方之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，且铭轩公司并无相关证据证明其与耿爱云签订《哈佛公馆购房协议》存在《合同法》规定的合同无效或者可撤销的情形，故对铭轩公司主张双方不存在合法有效商品房买卖合同的意见，本院不予支持。关于铭轩公司辩称双方债权债务已清偿的意见，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。自铭轩公司与耿爱云签订《哈佛公馆购房协议》后，债权转让即已对其发生效力，铭轩公司与耿爱云之间形成新的债权债务关系，根据合同相对性原则，铭轩公司应当直接向债权受让人耿爱云履行给付义务。本案中，铭轩公司在同时对耿爱云、魏鹏超负有债务的情况下，向魏鹏超支付款项的行为不能认定为是对耿爱云履行《哈佛公馆购房协议》合同义务。关于耿爱云要求解除合同并返还44.5万元的请求，《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，现铭轩已将涉案房产交付给案外人，双方签订的《哈佛公馆购房协议》合同目的无法实现，故对耿爱云要求解除合同的请求，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对耿爱云要求返还44.5万元请求本院予以支持。关于耿爱云主张支付赔偿44.5万元的请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案铭轩公司在《哈佛公馆购房协议》签订后又将房产卖给他人，导致涉案商品房买卖合同目的不能实现的，铭轩公司已构成违约事实，应负担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故耿爱云主张赔偿44.5万元的请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告耿爱云与被告襄城县铭轩房地产开发有限公司于2017年3月31日签订的《哈佛公馆购房协议》于本判决生效之日解除；二、被告襄城县铭轩房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告耿爱云44.5万元并支付44.5万元赔偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12700元，由被告襄城县铭轩房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  王丽霞审 判 员  葛梦阳人民陪审员  张意豪二〇二〇年八月十三日书 记 员  王一博