贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8563号原告：贵州丰球房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城******。统一社会信用代码91522601750174720W。法定代表人：何金云，职务：执行董事。委托代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：朱守勇，男，1984年11月3日出生，侗族，户籍所在地凯里市，住凯里市。被告：龙丽，女，1987年9月8日出生，侗族，户籍所在地贵州省锦屏县，住凯里市。委托代理人：熊彦屹，贵州万木春律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称丰球房开公司）诉被告朱守勇、龙丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理案件后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人兰银龙，被告龙丽及其委托代理人熊彦屹到庭参加诉讼。实习律师赵光航出庭从事辅助性事务。被告朱守勇经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告丰球房开公司请求本院判令：1、解除双方于2017年4月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017004354）；2、被告退还原告丰球黔城35栋1单元104室商品房；3、被告赔偿原告违约金25572.90元；4、诉讼费由被告负担。事实及理由：2016年7月21日，原告与被告就丰球黔城35栋1单元104室商品房买卖事宜达成一致意见，被告向原告交纳购房定金1万元。2017年4月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017004354）。商品房总价款755729.00元，被告支付购房款245729.00元，累计支付购房款275729.00元，尚欠购房款50万元。合同附件五补充协议第三条约定，买受人选择公积金贷款支付房款的，贷款手续由买受人办理，应在拿到备案合同后40日内完成贷款手续，支付购房款。若买受人不能在40日内完成贷款手续，应于第41日起转为办理银行按揭手续。若买受人不能在40日内完成公积金贷款手续，又不能按本条转为办理银行按揭手续的，则买受人构成违约，出卖人有权解除合同并从买受人支付的首期款中收取已付购房款10%的违约金，余款返还给买受人。2020年4月30日，原告委托律师向被告送达律师函，告知被告自收到律师函后五日内向原告支付剩余的购房款50万元，否则双方签订的合同即宣告解除，合同解除后十五日内被告将所购房屋退还原告。被告于2020年5月7日收到律师函，但对原告的催告置之不理，并于2020年5月9日在“丰球黔城业主微信群”中发布出售涉案房屋的通告。为防止被告将涉案房屋非法处置，原告于2020年5月14日向人民法院申请诉前财产保全。人民法院已裁定查封了涉案房屋。被告未按约定支付购房款已构成违约，其恶意占有原告房屋并出售的行为已表明被告不履行合同义务的态度，致使原告的合同目的不能实现，故请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告朱守勇、龙丽书面答辩称：1、被告于签订《商品房买卖合同》时向原告支付了首付款，余款虽然双方约定以银行按揭方式支付给原告，但事后被告与原告另行协商一致，被告以现金方式向原告支付了剩余的购房款，原告向被告出具了涉案房屋总价款的发票，并出具证明单，证明被告已办理完毕相关手续，通知物业公司为被告办理物业相关手续。正是基于原告出具的材料，被告才能办理涉案房屋所有权转移登记和接房入住。因此，被告不存在未按合同约定支付购房款的事实，原告的主张不能成立。2、被告已按约定履行完毕付款义务，并于2017年12月21日取得了涉案房屋所有权证，是涉案房屋的所有权人。被告只是帮助邻居在微信群里发布售房信息，不是出售涉案房屋。这些事实说明原告所称被告“恶意占有原告房屋并出售”，不是事实。原告提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告于2017年4月7日达成商品房买卖合约，就买卖标的物丰球黔城35栋1单元1-1-4号房屋的价款、支付时间及方式、标的物交付时间、违约责任等进行了书面约定；2、收据、建设银行POS签购单，拟证明被告于2016年7月21日刷卡向原告支付购买丰球黔城35栋1单元104商品房定金1万元；3、收据、交易单，拟证明被告于2017年4月7日刷卡向原告交纳丰球黔城35栋1单元104号商品房购房款24.5729万元；4、律师函，拟证明原告委托律师于2020年4月30日致函被告，要求被告在收到律师函后5日内向原告支付购房款50万元。未支付的，解除双方签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同后15日内将购买的商品房退还原告；5、丰球黔城业主群微信聊天记录截屏，拟证明昵称“奥特曼”于5月9日上午在微信群中发布“35栋的1跃2的复式楼卖，需要的联系”信息；6、诉前财产保全申请书、民事裁定书，证明本院依据原告诉前保全申请，于2020年5月15日裁定查封被告名下丰球黔城35栋1单元104房屋；7、劳动合同、辞退申请书、解除劳动合同协议、仲裁裁决书，拟证明被告龙丽自2011年4月1日以来受聘到原告公司务工。2019年2月25日龙丽申请辞工，2019年3月10日双方达成解除劳动合同协议。2019年7月10日，仲裁机关裁决2011年2月23日至2019年2月25日期间，龙丽与原告之间存在劳动关系；8、商品房买卖合同、收据、借据、增值税普通发票，拟证明案外人倪某平、黄某姣、段某钊购买原告开发的丰球新天地商品房，存在先开发票给买受人办理抵押登记，银行才放贷的事实；9、原告财务部出具的现房抵押财务办理程序说明，拟证实采用按揭或公积金贷款方式购买现房的，要先开全额不动产增值税发票，买受人交纳维修基金、契税后把总证过户到买受人名下，再办理抵押登记，然后银行或公积金中心才放贷；10、原告财务部出具的说明，拟证实原告财务部不收取买受人以现金方式交纳的购房款；11、交房税费明细表、不动产销售发票移交清单，拟证实客户朱守勇购买的丰球黔城35栋1单元104号房屋总价款75.5729万元，已收25.5729万元，尚欠50万元。2017年10月23日，龙丽向原告领取金额为75.5729万元不动产销售发票。被告提交的证据有：1、结婚证，拟证明二被告系夫妻关系；2、贵州省增值税普通发票、税收完税证明、住宅专项维修资金收据，拟证明原告于2017年10月27日向被告朱守勇开具购买丰球黔城35栋1单元104号房屋机打发票一张，发票金额75.5729万元。朱守勇于2017年10月27日交纳丰球黔城35栋1单元104号住宅维修资金15114.58元，11月6日缴纳契税14394.84元；3、证明单，拟证实原告于2017年10月27日向物业公司出具证明，称被告已在本公司办理完毕相关手续，请物业公司给予办理物管手续及收取相关费用；4、不动产登记证，拟证明被告于2017年12月21日取得丰球黔城35栋1单元104号房屋所有权登记证明。依据上列证据，结合当事人的当庭陈述、委托代理人的代理意见，本院确认本案事实如下：被告朱守勇、龙丽是夫妻。2016年7月21日，原告丰球房开公司与被告龙丽就原告开发的丰球黔城35栋1单元104号商品房达成买卖意向，龙丽向原告交纳购房定金1万元。2017年4月7日，原告与被告朱守勇、龙丽签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017004354），约定被告以总价款75.5729万元向原告购买丰球黔城35栋1单元104号商品房。双发在买卖合同中约定的付款方式为：买受人于2017年7月4日前支付总房款的30%计25.5729万元，剩余房款50万元买受人在接到开发商电话或书面通知后三日内办理由银行提供的按揭手续。因买受人原因不能在约定时间内办妥银行按揭贷款手续的，视为买受人违约，按买受人逾期付款的违约责任处理。买卖合同还对交房时间、办证时间及违约责任进行了约定。合同订立后，被告于2017年4月7日通过刷卡方式向原告交纳24.5729万元，加上2016年7月21日交纳的定金1万元，首付款25.5729万元已付清。2017年10月27日，原告向被告开具总金额为75.5729万元增值税发票及证明单。被告于同日领取增值税发票后向不动产登记机关交纳住宅专项维修资金及契税，于2017年12月21日取得了丰球黔城35栋1单元104号房屋的不动产登记证书，并持证明单向物管公司办理了入住手续。2020年4月30日，原告委托律师事务所致函被告，向被告催收购房款50万元，被告以已付清购房款为由拒付，双方因此产生纠纷，原告于2020年5月14日向本院申请诉前财产保全后遂将被告诉至本院，请求本院依法判决。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人协商一致达成的买卖协议，协议内容不违反法律法规的禁止性规定，不损害国家、集体或他人的利益，是依法成立的合同，其效力本院予以确认。合同成立后，原告依约将标的物丰球黔城35栋1单元104号房屋交付给被告并办理了所有权转移登记，现原告以被告未按合同约定支付剩余的购房款50万元，主张解除双方订立的买卖协议并要求被告承担违约责任，经审查证据不足。首先，原告提交的证据中，只有交房税费明细表“尚欠金额”一栏记载客户朱守勇尚欠50万元，但该交房税费明细表是由原告单方制作的书证，无被告朱守勇或龙丽签字确认，不能据此认定被告尚欠原告购房款50万元未支付。其次，被告提交的贵州省增值税普通发票、证明单，完成了证明其已履行完毕付款义务的举证责任。如果确如原告财务部所说明的是为了帮助买受人办理抵押登记而在买受人未实际付清购房款的情况下向买受人开具全款发票，原告也应当向买受人索取相应的欠款凭据，确立双方仍然存在债权债务关系的事实。但原告没有提交证据证明自己虽已向被告开具了全款发票，被告仍欠原告50万元购房款未支付的事实。原告代理人陈述称开具发票的原因系因涉案房屋为现房，需办理房产证作抵押，但未提交涉案房屋已办理抵押登记的相关证据。在被告尚有大部分购房款未支付的情况下，原告将涉案房屋交付被告并办理了相关手续，亦与常理不符。故，原告的诉讼主张证据不足，应由原告负担举证不能的不利后果。被告朱守勇经传票传唤无正当利用拒不到庭，可以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告贵州丰球房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半后收取5807.00元、保全费5000.00元，由原告贵州丰球房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  刘平华二〇二〇年八月二十五日法官助理赖迎迎书记员杨腊萍