海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1483号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司。住所地：海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴志英，女，1950年8月13日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 被上诉人（原审被告）：海南屯昌美林物业管理有限公司。住。住所地：海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区****）/div> 法定代表人：金鹏，该公司总经理。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人吴志英、被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称美林物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人美丰公司上诉请求：依法撤销（2019）琼9022民初1389号民事判决，改判驳回被上诉人的该项诉求。事实和理由：一、一审法院认定依据《商品房买卖合同》约定，上诉人未按时为被上诉人吴志英所购买的房屋办理房屋权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任，实属认定事实错误，上诉人不存在违约。1.依据《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第一条的规定，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。被上诉人吴志英在得知上诉人未能按合同约定的期限办妥房屋产权证时，并没有按合同的约定在十五日内要求解除合同，退还购房款及利息。事实上被上诉人吴志英已经放弃了追索上诉人违约办证的权利，因此无权向上诉人主张未按时办证的违约责任。2.根据合同第十五条约定只有因为上诉人的责任不能办理产权证书才能承担违约责任。但事实上上诉人没有违约，上诉人在涉案房产竣工验收合格后已将办证所需的材料全部上报给有关部门了。至今不能办理产权证的原因是政府不作为。二、一审法院认定并判决上诉人在一审判决生效之日起60日内，将被上诉人吴志英缴纳的契税、维修基金、办证费及工本费、屋档案管理费、产权转移登记费向有关部门上缴，属事实错误。1.根据被上诉人吴志英提供的证据，被上诉人吴志英所主张的契税是交给了被上诉人美林物业公司，并没有交给上诉人。2.上诉人和被上诉人吴志英之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应当严格按照合同的约定履行。3.上诉人无法保证判决生效之日起60日内将契税、维修基金等费用缴纳到主管部门处。只有待无法办证的壁垒消除了，相关部门同意为业主办证了，才能将相关费用缴纳至主管部门处。三、一审法院在被上诉人吴志英没有提供有效的且能够引起诉讼时效中断的证据的情况下，认定被上诉人吴志英的诉求没有超过诉讼时效，属认定事实错误及适用法律错误。业主委员会的函不能产生阻断诉讼时效的结果。 被上诉人吴志英书面答辩称：1、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2、请求二审法院查明答辩人所交契税等相关费用的去向。事实与理由：被答辩人承认收到答辩人契税等相关费用是按合同约定代收代缴，而最终未交纳相关部门的原因是屯昌县国土局因土地费问题拒绝办理产权证，故而使被答辩人无法将收取的费用交纳政府相关部门，请求二审法院要求被答辩人提供财务资料证明无法交纳的相关费用仍在账上。如无法提供该款项的账目，那么去向那里，如不能合理说明，那就可能被非法挪用和侵占。 被上诉人美林物业公司未提交书面答辩意见。 被上诉人吴志英向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决被告二交付给原告购房时所交的契税2017.71元的税务局发票和所交的房屋维修基金2385元的住房保障和房产管理局（住房管理中心）的专用发票；2.如被告二未将上述款项上交相关职能部门，无法提供发票，则要求被告二继续履行合同，于2019年12月31日前将原告办理房屋产权证所缴纳的契税和维修基金等费用上缴到相关部门，并出具相关部门的合法正规发票；3.要求被告二采取违约补救措施，于2020年5月1日前为原告办理房屋产权证（即不动产证）；4.判决该案的诉讼费用由被告二承担。诉讼中，原告对第一、第二项诉讼请求均增加为：对原告向被告美丰公司提出的该项请求，被告美林物业公司承担连带责任。 一审法院认定事实：2013年4月2日，原告与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定美丰公司将其开发的美林湖国际社区第17幢10层1002号房以总价人民币201771元出售给原告，建筑面积为39.75平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下，如因出卖人的责任，买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”合同签订后，原告于2013年4月1日向原告付清了购房款201771元。2013年6月23日，被告美丰公司通知原告收房。2013年8月13日，原告收房并缴交物业服务费。同日,被告美林物业公司代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的契税等费用（其中包含契税2017.71元，公共维修基金2385元，其它办证费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元），合计4812.71元。原告购买的房屋所在的美林湖二期工程17号楼已于2015年1月28竣工验收合格，并在2016年7月6日建设工程竣工验收备案。原告认为被告收取办证税费后，未按合同的约定为原告办理不动产证，也未交付契税、房屋维修基金等费用的合法正规发票给原告，故原告于2019年11月13日向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告二交付给原告购房时所交的契税2017.71元的税务局发票和所交的房屋维修基金2385元的住房保障和房产管理局（住房管理中心）的专用发票；2.如被告二未将上述款项上交相关职能部门，无法提供发票，则要求被告二继续履行合同，于2019年12月31日前将原告办理房屋产权证所缴纳的契税和维修基金等费用上缴到相关部门，并出具相关部门的合法正规发票；3.要求被告二采取违约补救措施，于2020年5月1日前为原告办理房屋产权证（即不动产证）；4.判决该案的诉讼费用由被告二承担。诉讼中，原告对第一、第二项诉讼请求均增加：对原告向被告美丰公司提出的该项请求，被告美林物业公司承担连带责任。另查，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别于2015年4月17日、2017年4月16日向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题。再查，被告美丰公司对原告代理人的代理资格提出异议，认为依据民诉法第五十八条委托代理人的规定，当事人法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人：1.律师、基层法律服务工作者；2.当事人的近亲属或工作人员；3.当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民，法律规规定的当事人的工作人员是指当事人为单位，其工作人员可以被委托为诉讼代理人，在判断当事人的工作人员时，如企业法人、其工作人员是指与企业有劳动关系的人，事业单位的工作人员既包括与事业单位有事业关系的人员也包括与事业单位有劳动关系的人员，吴志英的代理人胡志翔虽为同一单位，但胡志翔已为该单位的退休人员，与本单位已无劳动关系，故不应作为代理人参加本次诉讼。 一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效；2.原告请求被告于2019年12月31日前美丰公司将代收的契税、公共维修基金和其它办证费代缴至相关部门并将缴款的正规发票交给原告的理由是否成立，被告美林物业对此应否承担连带责任；3.原告主张被告美丰公司于2020年5月1日前为原告办理房屋产权证是否具有事实根据和法律依据。一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。原告于2013年8月13日收房并交纳物业服务费。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”及附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴”的约定，原告出于办证的需要向被告交付了契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费。原告于2013年8月13日收房后向美林物业公司缴交契税及办证所需费用，至2014年8月8日房屋交付满360日后，原告并未取得房产证，即原告主张契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费等相关权益的诉讼时效起算时间应为2014年8月8日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年8月8日至2016年8月8日，超过2016年8月8日原告未主张权利则超过诉讼时效，但一审法院审理的涉及海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形。因此，对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，一审法院予以驳回。一审法院在已判决生效的同类案件中对美林湖业主委员会受业主委托致函美丰公司的事实，系基于双方当时人举证质证意见作出的，现美丰公司的辩解意见没有事实根据和法律依据，一审法院予以驳回。二、关于原告请求被告美丰公司于2019年12月31日前美丰公司将代收的办证税、费和公共维修基金代缴至相关部门并将缴款的正规发票交给原告的理由是否成立，被告美林物业对此应否承担连带责任的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第10条中约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，……”双方的约定是当事人意思自治，被告美丰公司代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，一审法院予以确认，而住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十二条关于“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务。因此，本案中，原告要求被告美丰公司将代收的办证税、费和公共维修基金代缴至相关部门，并将缴款的正规发票交给原告的理由，具有合同根据和法律依据。被告美丰公司具有代缴和将代缴后的正规发票交给原告的义务，对原告的该项请求，一审法院予以支持，但原告限被告缴款至相关部门的时间为2019年12月31日前，不具合理性，一审法院不予支持。结合本案实际，一审法院酌定被告美丰公司自本判决生效之日起六十日内，将其代收的办证税、费交至相关主管部门，将其代收的公共维修基金存入住宅专项维修资金专户，并将缴款的正规收费凭证交给原告。关于被告美林物业公司应否承担连带责任的问题。首先，原告与被告美丰公司在商品房买卖合同中约定契税、公共维修基金和其它办证费系由美丰公司收取；其次，美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费后向原告出具了代收费收据，表明其系代美丰公司收取；第三，美丰公司出具了《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，表明其交房时委托美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费。综合本案的事实和证据，证明美林物业公司系代美丰公司收取上述费用。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为承担民事责任。故原告要求美林物业公司承担连带责任，一审法院不予支持。关于原告主张被告美丰公司于2020年5月1日前为原告办理房屋产权证是否具有事实根据和法律依据的问题。原告与被告美丰公司在《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下，……。”原告已经付清购房款和按要求缴交了办证所需缴交的税、费，根据合同的上述约定，被告美丰公司便负有协助原告办理房屋产权证的义务。因此，对原告主张被告美丰公司协助办证的请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。但由于审核并出具房屋产权证的行为属于政府相关主管部门的职责范围，不是被告单方作为便能完成。被告美丰公司具有将办理房屋权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案的义务，但原告要求限期由被告将房产证办理给原告的主张，已超出被告职权范围，因此其确定办证时间不具合理性，一审法院不予支持。被告美丰公司提出的关于原告代理人代理资格的异议，一审法院认为不能成立，应予以驳回。理由是：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第二款规定：“下列人员可以被委托为诉讼代理人：……（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”胡志翔代理诉讼有原告的委托手续、浙江省桐乡市疾病预防控制中心推荐胡志翔为原告代理诉讼的推荐函，以及《退休人员补贴发放清单》，证明原告吴志英及胡志翔均系浙江省桐乡市疾病预防控制中心的退休人员，其二人虽然退休，但人事关系均在该单位，单位仍向其发放补贴，且浙江省桐乡市疾病预防控制中心本身并不是本案的当事人，该单位为其退休人员推荐公民代理诉讼，并不违反法律规定，一审法院予以准许。综上所述，原告的诉讼请求中，请求被告美丰公司代缴其已代收的办证所需税、费和公共维修基金等费用至相关行政主管部门并出具正规缴款发票，以及协助办理房屋产权证，其上述请求有理由据，不违反法律规定，一审法院予以支持；要求被告美林物业公司承担连带责任没有事实和法律依据，一审法院予以驳回；请求限定被告美丰公司的代缴费和办理房屋产权证的时间的部分，不具有合理性，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款和第二款、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将原告吴志英缴交的契税以及办理房屋产权证所需费用代缴至相关主管部分，并向原告吴志英出具正规的缴费凭据。二、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将原告吴志英缴交的公共维修基金存入住宅专项维修资金专户，并向原告吴志英出具正规的缴费凭据。三、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将原告吴志英办理房屋权属登记需由被告海南美丰不动产有限公司提供的资料报产权登记机关备案。四、驳回原告吴志英的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告吴志英负担10元，被告美丰公司负担15元。 上诉人美丰公司二审提交一份新证据：海南省第一中级人民法院（2019）琼96行终163号行政判决书，证明至今不能办理产权证的根本原因是屯昌县国土局的不作为，依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人不应承担逾期办理产权证书的责任。被上诉人吴志英、美林物业公司未发表质证意见，亦未提交新证据。本院认证认为：该份证据系生效判决文书，本院对其真实性、合法性予以确认，该判决书处理的是上诉人与政府相关部门之间的行政法律关系，与本案不属于同一法律关系，本院对其证明内容不予采纳。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人美丰公司是否应当将被上诉人吴志英缴交的契税、办理房屋产权证所需费用等代缴至相关主管部门以及将被上诉人吴志英缴交的公共维修基金存入住宅专项维修资金专户；二、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。 一、上诉人美丰公司与被上诉人吴志英签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且该合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，上诉人美丰公司在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人美丰公司未能及时将相关资料报产权登记机关备案的行为，为本案逾期办证的主要原因。至于上诉人美丰公司是否应交纳土地变性出让金，属于上诉人美丰公司与行政机关之间的行政法律关系，且交纳土地出让金是上诉人美丰公司作为土地使用权人的法定义务，应由上诉人美丰公司自行处理，并不属于上诉人美丰公司可以免责的理由。上诉人美丰公司关于不能办证的原因是政府不作为的上诉理由不能成立，本院不予采纳。在法院已判决的系列案件中，已认定被上诉人美林物业公司收取的契税、维修基金等办证费用均是受上诉人美丰公司的委托收取的，实际办理不动产产权证的公司为上诉人美丰公司，并有被上诉人美林物业公司提供的，由上诉人美丰公司出具的《关于美林物业代收维修基金及契税的情况说明》及被上诉人美林物业公司将收取的该费用转账给上诉人美丰公司的转账《明细表》证明。上诉人美丰公司上诉称其没有收到上述款项与事实相悖，本院不予采纳。被上诉人吴志英缴纳上述费用后，上诉人美丰公司违约一直未向有关部门缴纳该笔资金，并长期占用被上诉人吴志英的该笔资金不办理相关的产权证书，因此被上诉人吴志英要求上诉人美丰公司将收取的契税、办理房屋产权证所需费用等代缴至相关主管部门以及将收取的公共维修基金存入住宅专项维修资金专户的诉讼请求，依法应当予以支持。 二、关于被上诉人吴志英提起诉讼是否超过诉讼时效的问题。美林湖业主委员会曾于2015年4月17日、2017年4月16日两次向上诉人发函，构成了诉讼时效的中断。业主委员会代表了全体业主的利益，应视为被上诉人通过业主委员会向上诉人主张了权利，构成诉讼时效中断的事由，因此上诉人美丰公司认为被上诉人吴志英的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人美丰公司的上诉请求理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  吴罗南 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年八月四日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。