濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初3434号原告（反诉被告）：史光钦，男，汉族，1974年12月8日出生，住河南省清丰县，联系。委托诉讼代理人：孙克伟，河南百特律师事务所律师，联系。被告（反诉原告）：王常春，男，汉族，1955年4月2日出生，住濮阳市华龙区，联系。委托诉讼代理人：黄凯，河南启点律师事务所律师，联系。原告（反诉被告）史光钦与被告（反诉原告）王常春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）史光钦委托诉讼代理人孙克伟，被告（反诉原告）王常春委托诉讼代理人黄凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史光钦诉称，2019年4月26日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限为3年，自2019年5月20日至2022年5月20日，租金每年19000元，按年结算，每年自签订合同起10日内，乙方向甲方支付年租金，在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金；合同签订后，开始双方均按照合同约定履行合同义务，原告经被告同意后对房屋进行了装修，并开始经营餐馆，原告在开门营业仅几个月，被告就时常找各种理由去原告的餐馆闹事，严重影响了原告的正常经营，原告多次找被告协商无果，且被告无正当理由拒接接收原告交纳房屋租金，并扬言房屋不再租赁给原告使用，因被告的严重违约行为，致使原告无法继续正常经营。现原告诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告租赁期内装修费用100000元（合同约定期限3年，装修费用15万，平均下来一年5万，现在还有两年租期计算下来是10万元）；3、被告赔偿原告提前解除合同的损失114000元（合同第八条第二款：如甲方在合同期内提出终止合同，应向乙方赔偿剩余合同天数房租的三倍赔偿，以两年计算所得114000元）；4、被告支付原告违约金3800元（合同第九条违约责任，任何一方违约需向对方支付年度租金的10%，以两年计算所得3800元）；5、诉讼费用由被告承担。被告王常春辩称，1、原告起诉解除双方签订的《房屋租赁合同》系单方诉求，被告不同意解除，如法院支持原告的该项诉求，需判令原告支付被告违约金3800元，原告与被告于2019年4月26日签订房屋租赁合同，合同明确约定：租赁期共3年，年租金为19000元，按年结算，每年自签订合同起10日内，支付租金，即每年5月6日前原告应向被告支付租金，合同第六条约定，租赁期内，如需装修或改造，需征得原告同意，第八条约定，在房屋租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，第九条约定，在租期内违反约定，应支付违约金等条款。合同签订后，被告依约交付房屋，但因为原告装修时，用了被告2000块砖及使用被告搭好的钢架，且未经被告同意，毁坏了被告的房屋墙面、在墙面开了多处门洞，且拆除了被告的厕所，割除原来的供水管线，这是双方有矛盾的起因，原告存在过错；被告发现上述事实后，多次要求原告支付砖块及钢架使用费2000元，结果原告以租赁房屋开饭店系合伙生意，需要征得合伙人的同意，原告将该事推给一名姓李的合伙人，该合伙人又不管，被告另要求原告在租期届满后恢复原状，原告表示同意但不同意与被告签订补充协议，基于上述情况，被告多次找原告协商，被告从未要求解除合同，现明确表示同意继续租赁房屋给原告；2、被告去原告经营的饭店系正常维权，并非闹事，也未影响原告的经营，如法院认为被告存在重大过错，继而解除合同，显失公平，被告中年丧偶，也无子女照顾，孤身一人生活，租赁房屋是为了增加收入，不能因为被告多次找原告要几次钱，就认定被告闹事，更说影响经营，结合客观情况，今年疫情对餐饮经营影响巨大，如原告补偿被告费用及缴纳应付房租后，被告同意原告继续使用经营；3、目前房屋状态仍系原告实际控制，原告的物品仍占据被告房屋，大门更有原告自己的门锁，被告无法进入，原告仍可以自由进入涉案房屋，被告也未阻止原告经营或采取锁门等手段让原告无法经营。综上，原被告双方无实质矛盾，且房屋状态能够正常使用尚在原告控制中，原告不顾合同约定，单方解除合同，被告不予认可，如原告要求解除合同，应视为原告违约，支付被告违约金。反诉原告王常春向本院提出反诉请求为：1、原告继续履行原被告间签订的房屋租赁合同并支付被告租金19000元及滞纳金（按月租金2%从2020年5月6日起支付付清之日止）；2、原告支付拖欠的电费200元；3、原告支付被告砖块、钢架使用费2000元；4、原告支付被告保证金9000元；5、反诉费用由原告承担。事实和理由：原被告达成了租房合意，并签订了房屋租赁合同，合同明确约定租期三年，年租金19000元，每年5月6日前原告应支付被告租金，租赁期内，如需装修或改造，需征得被告同意；合同签订后，原告未经被告同意对房屋擅自装修，拆掉了门和厕所，又在墙上开洞装门及水桶，装修时使用了被告将近2000块砖及搭好的钢架，并拖欠电费200元及砖块、钢架使用费2000元。虽然原告承诺租期到后，会恢复房屋状态，但因拆除的厕所等财物价值近万元，故需要原告额外支付保证金；今年租赁合同到期，需要支付下年租金时，因原告生意惨淡，故意激怒被告，后向法院提起诉讼，意图达到其目的。反诉被告史光钦辩称，1、双方签订的房屋租赁合同为有效合同，原告已按照合同约定完全履行了交纳租金等合同约定的义务，原告不存在违约行为；2、合同约定的租金包含被告的房屋、院落及院落内的所有设施，不存在另行支付钢架使用费；3、租赁房屋交接时，双方抄了承租前电表用电度数，原告承租房屋前被告预存的电费只有130元，原告给了被告500元，已远远超出了其预存的电费；4、双方签订的合同没有保证金的条款，双方也从未就保证金达成过合意，合同到期后，原告装修的残值就达数万元，根据房屋租赁的使用用途和目的，也必须对承租房屋进行装修，且装修是被告允许后装修的，其对装修截止到起诉前从未提出过任何异议，故原告不用想被告交纳保证金。综上，合同解除系被告单方违约行为造成的，请求法院依法驳回被告的反诉请求。原告史光钦围绕诉讼请求提交了如下证据：1、租赁合同；2、增值税发票；3、录音、2020年5月11日短信截屏，用于证明，被告王常春影响其正常经营，并拒绝其继续使用房屋，给其造成装修等损失。反诉原告王常春围绕其反诉请求提交了如下证据：1、房屋租赁合同；2、照片，用于证明，原告史光钦装修时，在墙上擅自开洞等，对房屋进行了大幅度改造，破坏房屋结构，房屋交付前有将近200元的电费、燃气费的余额均是被告王常春垫付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：史光钦（承租方，乙方）与王常春（出租方，甲方）于2019年4月26日签订《房屋租赁合同》一份，该合同明确约定：1、甲方将自有的坐落在濮阳市澶水路街道南里商小区19区71号的房屋出租给乙方使用；2、租赁期共3年，甲方从2019年5月20日起将出租房屋交付给乙方使用，至2022年5月20日收回；3、本房屋年租金为19000元，按年结算，每年自签订协议日起10日内，乙方向甲方支付年租金，乙方向甲方缴纳500元，作为水电气暖押金，合同终止后，甲方在5日内如数返还乙方；4、乙方应于本合同生效之日起10日内，将该房租交付给甲方；5、乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；6、租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用；7、在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，如甲方在合同期内提出终止合同，应向乙方赔偿剩余合同天数房租的3倍赔偿；8、在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金；9、甲乙双方各执一份，均具有同等效力。合同签订后，王常春将涉案房屋交付给原告进行经营使用，史光钦按照合同约定向被告王常春交付第一年租金及水电气暖押金。原告史光钦提交的增值税发票开具时间为2019年12月26日、录音及短信截屏双方均系李国桢与王常春。后双方因装修、经营、租金等问题，产生纠纷，诉至本院。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经各方举证质证及陈述意见，本案争议焦点为：1、原、被告之间的租赁合同是否应予解除；2、原告史光钦主张的装修费、提前解除合同的损失、违约金是否应得到支持；3、反诉原告王常春主张的租金、电费、砖块钢架使用费、保证金是否应得到支持。就第一个争议焦点，原、被告双方签订的房屋租赁合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。依照《中华人民共和国合同法》关于合同解除的相关规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告诉称，被告王常春影响其经营，并拒绝其继续使用房屋，并提交短信截屏、电话录音用于证明其主张，被告王常春辩称原告违约未支付租金在先，但当庭表示同意原告继续使用房屋，对此情况，经证据核查，原被告于2019年4月26日签订涉案租赁合同，该合同明确约定，原告史光钦应于本合同生效之日起10日内，将该房租交付给被告王常春，并对提前终止合同亦做了明确约定，据此，原告史光钦应在2020年5月6日前向被告王常春交付下一年度的租金，原告史光钦提交的民事起诉状落款时间恰系2020年5月6日，其提交的短信截屏时间却为2020年5月11日，即在民事起诉状之后，且非原被告之间的短信，结合上述内容，原告要求解除合同的理由为被告拒绝其使用房屋，明显缺乏证据，但原被告的租赁合同应建立在彼此信任的基础之上，经法院多次沟通协调，原、被告就继续履行合同迟迟达不成一致意见，且矛盾日益激化，原、被告之间的租赁合同已丧失继续履行的信任基础，兼顾双方利益及遵循自愿平等的民事活动基本原则，原、被告于2019年4月26日签订的房屋租赁合同应予以解除。就第二个争议焦点，结合上述内容，原告史光钦提供的证据不足以证明，被告王常春存在提前解除合同的违约情形，故本院对原告要求被告支付提前解除合同的损失114000原、违约金3800原的请求不予支持；就装修费问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……。原告史光钦以增值税发票为证据，向被告王常春主张装修费损失，但未提供装修合同、装修清单、装修费实际付款凭证，且没有提供剩余租赁期内已形成符合的装饰装修残值损失的相关证据，故原告史光钦要求被告支付装修费损失10万元的请求证据不足，本院对此不予支持。就第三个争议焦点，被告王常春反诉要求原告史光钦支付被告2020年5月6日起的租金19000元，经查，原、被告自租赁合同履行以来，已多次发生口角，被告王常春作为出租方，对原告史光钦使用涉案房屋的用途应明显知晓，且多次到原告经营的店面沟通，但均沟通未果，且自疫情以来，原告所租赁的房屋长期没有正常经营，基于公平考虑，被告在此期间又要求原告支付2020年5月6日以后的租金及滞纳金，有失公平，故本院对该请求不予支持；被告王常春另要求原告史光钦支付拖欠的电费200元，根据合同约定，原告史光钦已向其支付500元作为水电气暖的押金，故本院对该请求亦不予支持；被告王常春另要求原告史光钦支付砖块、钢架使用费2000元、保证金9000元，证据不足，且亦不符合双方合同约定，本院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）史光钦与被告（反诉原告）王常春于2019年4月26日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告（反诉被告）史光钦与被告（反诉原告）的其他诉讼请求。本案案件受理费4567元，由原告（反诉被告）史光钦负担，案件反诉费278元，由被告（反诉原告）王常春负担。如不服本判决，可自判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提供副本，并按规定交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。在递交上诉状的七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙燕燕人民陪审员  郝建彩人民陪审员  罗 梅二〇二〇年八月二十八日书 记 员  马 迅