江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初1664号原告:陆贵宁，男，1997年11月22日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：蔡景，江苏西楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，江苏西楚律师事务所律师。被告：张丹，女，1990年4月2日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：宋一鸣，江苏大楚律师事务所律师。原告陆贵宁与被告张丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆贵宁及其委托诉讼代理人蔡景、张敏、被告张丹委托诉讼代理人宋一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆贵宁向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原被告签订的房地产中介买卖合同；二、依法判令被告返还购房款590000元并支付资金占用利息（以590000元为基数，按年利率6%自2019年10月24日起计算至实际返还之日止）；三、依法判令被告向原告支付违约金182000元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求，要求被告赔偿佣金损失9100元。事实和理由：原被告在案外人宿迁市安达房产经纪有限公司居间下，于2019年10月20日签订《房地产中介买卖合同》，约定原告购买被告位于宿豫区房屋，房屋总价910000元。合同签订后，原告于2019年10月24日向被告支付首付款590000元，并于2019年11月19日就剩余款项办理了银行贷款。因被告无故不办理房屋撤押手续，原告于2020年1月7日向被告发律师函催告其履行合同义务，但被告仍未履行。原告为维护自身的合法权益，现起诉至法院，请求判为所请。被告张丹辩称：一、对于原告第一项诉讼请求解除合同，被告方同意解除并退还房款，但不同意支付利息。二、原告主张的违约金和佣金，没有事实和法律依据，应予以驳回。双方签订的房屋买卖合同总价款是910000元，其中首付款600000元，但是截至今日原告仍没有将首付款付清，因此系原告违约在先导致被告无法办理过户手续，因此我们请求法庭依法驳回原告后面几项诉讼请求。关于退还购房款部分，我们认为应扣除原告违约产生的相应违约金，剩余部分予以退还。三、如果法院认定被告违约，原告主张的违约金过高，请求予以调整，且原告主张的首付款利息与违约金重复，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2019年10月20日，原告（乙方）与被告（甲方）经宿迁市安达房产经纪有限公司（以下简称安达公司）居间介绍签订一份房屋买卖合同，约定原告向被告购买宿豫区阳光名都10-506室房产一套，房屋总价910000元，付款方式为按揭贷款，原告应于合同签订当天支付定金30000元，于贷款产权过户送件前支付房款600000元，余款320000元通过按揭贷款方式支付，尾款10000元于房屋交付时，原告以现金方式一次性付清；在合同履行过程中，如有一方违约，应按合同标的额20%向守约定方承担违约金。合同还约定，原被告双方应按房屋总价1%即9100元，分别向安达公司支付佣金，如原被告违约，安达公司不退还佣金，违约方赔偿守约方中介佣金。合同中按揭贷款金额大写为叁拾贰万元，小写由320000元改为310000元，并由原被告双方按捺指印。合同签订当天，被告向原告出具一份收条，注明收到原告定金30000元。2020年10月24日，原告向被告支付房款550000元，向安达公司支付房款10000元和中介及代办费28500元。同日，被告向原告出具一份收条，注明收到原告购房款590000元，并配合原告办理了银行按揭贷款手续。2019年11月19日，原告与中国银行股份有限公司宿迁分行签订一份个人住房二手房贷款合同，约定原告以宿豫区阳光名都10幢3单元506室房作为抵押，向该行贷款320000元。为办理抵押权登记，原告通过安达公司法定代表人多次联系被告，要求其清偿涉案房屋上原设立的抵押贷款，办理抵押权注销手续，但被告一直未能按约定期限履行相应义务。2020年1月7日，原告向被告发送一份律师函，要求被告于收到律师函十日内协助原告办理房屋产权过户登记及交付房屋。被告于2020年1月9日收到该律师函，但其并未按律师函约定的时间协助原告办理房屋产权过户登记手续。另查明：2019年10月19日，被告与安达公司签订一份房屋委托销售合同，约定被告委托安达公司代理销售宿豫区房屋，委托销售价为590000元，首付比例500000元，合同备注部分约定，被告承诺将房屋委托安达公司销售，净得890000元，税费和中介费不出。本院认为，当事人一方迟延履行合同主要债务，经催告后在合期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定原告通过按揭贷款方式支付房款，且原告已按约定办理了银行按揭贷款手续，但被告未能按照约定将涉案房屋上原设定的抵押权注解，配合原告办理过户手续，以完成二手房按揭贷款抵押登记手续，且在原告催告后，其在合理期限内仍未履行相应义务，原告有权要求解除合同。因在原告起诉后，本院已于2020年7月6日向被告送达了相关起诉材料，被告此时已知悉原告要求解除合同的意思，故本院确认原被告双方之间的房屋买卖合同于2020年7月6日解除。合同解除后，被告应将收取的购房款退还原告。关于被告应退还的购房款数额，被告虽辩称其仅收到原告580000元房款，但其向原告出具的收条明确载明收到了590000元购房款，且根据其与安达公司签订的委托销售合同约定的房屋价款，可以认定原告向安达公司支付的房屋款应视为对被告的支付，故被告应向原告退还购房款590000元。关于原告主张的佣金损失9100元，因合同已明确约定因一方违约致合同不能履行的，由违约方赔偿守约方因此支出的佣金，故对原告该项请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院根据本案合同履行情况、被告的过错程度并参照本地二手房交易市场行情，酌情支持140000元。关于原告主张的房款利息，因该利息属原告因违约遭受的损失，该损失已在原告主张的违约金中得到弥补，故对其该项请求，本院不予支持。关于被告主张其未配合原告办理过户系因原告未付清首付款的辩解意见，本院认为，虽然双方合同约定原告在办理按揭贷款前应向被告支付房款600000元，但因双方合同约定的贷款金额大小写数字不一致，应以大写为准即320000元，且原告与银行签订的贷款合同约定的贷款金额亦为320000元，扣除按揭贷款后，原告应支付的房款为590000元，原告已于办理按揭贷款手续当天足额支付，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、依法确认原告陆贵宁与被告张丹于2019年10月20日签订的房屋买卖合同于2020年7月6日解除；二、被告张丹于本判决生效后十日内返还原告陆贵宁购房款590000元并支付违约金140000元；三、被告张丹于本判决生效后十日内赔偿原告陆贵宁佣金损失9100元；四、驳回原告陆贵宁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5806元，由原告陆贵宁负担312元，被告张丹负担5494元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  王丽娜二〇二〇年八月五日书记员  程 浩