四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初2202号 原告：田凡，男，汉族，1973年11月9日出生，住四川省遂宁市渠河南路**翰林名苑**。 被告：翰林名苑（南区）业主委员会。 负责人：蔡玉萍。 委托诉讼代理人：余帝兵，四川斗城律师事务所律师。 第三人：四川明泰泰佳物业服务有限公司，统一社会信用代码：91510903795829671M，住所地四川省遂宁市经济技术开发区滨江北路**北滨郡府******。 法定代表人：贺勇 委托诉讼代理人：康迪，四川斗城律师事务所律师。 原告田凡与被告翰林名苑（南区）业主委员会、第三人四川明泰泰佳物业服务有限公司业主撤销权纠纷一案，本院2020年4月23日立案后，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告田凡、被告翰林名苑（南区）业主委员会委托诉讼代理人余帝兵、第三人四川明泰泰佳物业服务有限公司委托诉讼代理人康迪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告田凡向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告作出的选聘第三人四川明泰泰佳物业服务有限公司作为翰林名苑（南区）物业服务企业的决定；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月22日翰林名苑（南区）业主委员会成立后，因选举工作存在诸多违法行为，原告于2016年8月8日提起行政诉讼要求撤销翰林名苑（南区）业主委员会的备案，船山区人民法院于2017年8月18日依法判决（2016）川0903行初67号撤销了翰林名苑（南区）业主委员会在遂宁市船山区××路街道办事处的备案，遂宁市船山区××路街道办事处也于2017年10月23日发文撤销备案。在行政诉讼期间，被告于2016年8月11日公然违法《物权法》第七十六条的规定，在未召开业主大会的情况下私自与四川明泰泰佳物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，这一违法事实在2019年11月5日四川明泰泰佳物业服务有限公司起诉业主物业服务合同纠纷一案才知道。被告的行为严重侵害了原告及广大业主的知情权、选举权、表决权。 被告翰林名苑（南区）业主委员会辩称，1、业委会成立合法，有权代表业主签订物业服务合同；2、诉争物业管理合同已得到业主及业主大会追认，合法有效；3、原告主张撤销合同无合同法第五十四条的法定理由，且已超过除斥期间，撤销权已消灭，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人四川明泰泰佳物业服务有限公司辩称，1、业主委员会系物业管理服务合同的适格主体，其选聘物业公司的决定对第三人合法有效；2、第三人作为善意第三人，其已经履行了物业服务合同的全部义务，且业主满意率在90%以上；3、多数业主均履行了缴费义务；4、物业服务合同的服务期限为五年，已经履行了四年，撤销被告选聘物业服务企业的决定将对大多数业主不利；5、原告作为业委会原始筹备人员之一，对业委会选聘第三人作为物业服务公司是明知的，且第三人从2016年就开始向原告催收物业管理费，其撤销权已过除斥期间，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：翰林名苑（南区）总建筑面积为17593.36平方米，总户数1403户。原告田凡系翰林名苑（南区）2栋17层1单元1705号业主。翰林名苑（南区）业主委员会成立于2016年4月22日，任期三年并于成立当日在遂宁市育才路街道办事处备案，之后未召开业主大会进行改选。2017年8月18日，因遂宁市育才路办事处以行政许可的方式作出批复备案超越了职权范围，遂宁市船山区人民法院做出（2016）川0903行初67号判决书，判决撤销（2016）59号《遂宁市船山区××路街道办事处关于翰林名苑南区成立业主委员会的批复》备案，2019年4月24日，被告的公章被遂宁市育才路办事处收回。庭审中，被告自认四川明泰泰佳物业服务有限公司在2016年8月11日前以小区前期物业服务企业身份进场，2016年8月11日业委会与四川明泰泰佳物业服务有限公司在未召开业主大会的前提下续签物业服务合同，约定合同服务期限为五年，从2016年8月11日起至2021年8月10日止。物业服务合同签订后，因原告田凡一直未交物业管理费，第三人对其进行了多次催收。 当事人争议的焦点：1、翰林名苑（南区）业主委员会的备案被撤销后，其主体是否适格？2、第三人四川明泰泰佳物业服务有限公司是否为善意第三人,如业委会的决定被撤销，该物业管理合同是否仍然有效？3、原告请求撤销业委会作出的与第三人订立物业管理合同的决定是否已经超过一年的除斥期间？ 关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。从以上规定可以看出，业主委员会的产生源于业主对房屋的所有权，是业主自治的集中体现。而产生后的备案，系备查性质的行政管理行为，而非行政许可或行政确认行为，也不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或否定。业主委员会在相关部门备案与否，不是其成立要件。本案中，被告的备案登记因登记机关超越职权以行政许可的方式作出而被撤销，但该撤销并不导致被告主体资格的丧失，故其主体资格适格。 关于争议焦点二，本院认为善意第三人是指不知道法律关系双方的真实情况的第三人。本案中的第三人四川明泰泰佳物业服务有限公司作为成熟的市场个体，应尽到先合同义务，即对业主大会会议记录的审查义务，同时第三人四川明泰泰佳物业服务有限公司作为小区前期物业一直为小区提供服务至今，理应清楚小区的相关情况，故其辩称自己为善意第三人的辩解理由本院不予采纳。但本案为对业委会决议的撤销权纠纷，并非对物业合同的撤销权纠纷，故物业服务合同效力与本案无关，本案不做讨论。 关于争议焦点三，本院认为，选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定的事项，不论由业主直接决定还是通过其他方式选聘物业服务企业，均属于决定事项，是业主撤销权可指向的对象。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，被告自认其在没有召开业主大会的前提下，擅自作出与第三人签订物业管理协议的决定，该行为违反了法定程序，因此原告田凡作为小区业主享有撤销权。但业主行使撤销权应当在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。此期间属于除斥期间，不发生中止、中断、延长的法律效力。关于除斥期间的起算时间，应从业主委员会的决定公布、公示或者业主稍加注意就能知晓作为标准。本案中原告作为业主委员会的原始成员，同时参与了（2016）川0903行初67号案件，且第三人从2016年起即多次向原告催收物业管理费，故原告诉称的认为第三人催收的是前期物业管理费，而从2019年11月15日起才知道被告做出了选聘第三人为物业服务企业的决定与事实不符，本院不予采纳。一年的除斥期间已经经过，原告的撤销权已经消灭，对原告要求撤销被告做出的选聘第三人为物业服务企业决定的诉讼请求，本院不予支持。 应该看到，与本案相关的另一业主知情权纠纷案件中，被告翰林名苑（南区）业主委员会自认在对小区一些公共事务的管理中并未依法召开业主大会，系业委会自行决定，剥夺了业主的知情权和决定权，存在不规范的地方。本院认为，小区是业主休息和生活的地方，并非利益争夺之所，小区业主基于法定的物权享有对小区公共事务的管理及对业委会的监督，被告翰林名苑（南区）业主委员会应加强对法律法规的学习，规范行为，服务业主，不负业主所托。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下： 驳回原告田凡的诉讼请求。 案件受理费减半收取为25元，由原告田凡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  胡又凡 二〇二〇年八月十二日 书记员  余嘉良