湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初1068号原告：东风特汽（十堰）专用车有限公司。住所地:湖北省十堰经济技术开发区。法定代表人：贺艳芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：张俊杰，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰昊然工贸有限公司。住所地:湖北省十堰经济技术开发区。法定代表人：赵光兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张纯浩，男，该公司执行总经理。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提出和解，代收法律文书等。委托诉讼代理人：胡锋，十堰经济开发区法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提出和解，代收法律文书等。原告东风特汽（十堰）专用车有限公司（以下简称东风特专公司）与被告十堰昊然工贸有限公司（以下简称昊然公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东风特专公司的委托诉讼代理人张俊杰、被告昊然公司的委托诉讼代理人张纯浩和胡锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东风特专公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方于2016年9月18日签订的《场地租赁合同》；2.判决被告腾退房屋，向原告返还租赁场地，并将租赁场地恢复原状；3.判决被告按照《场地租赁合同》约定的70万元/年的租金标准向原告支付租金至《场地租赁合同》解除之日，并按照拖欠租金的日5‰支付违约金至拖欠租金支付完毕之日，租金暂计算至2020年4月17日为163.33万元；4.判决被告自《场地租赁合同》解除之日起参照《场地租赁合同》约定的租金标准70万元/年向原告支付房屋占用费至其完成腾退房屋、向原告返回租赁场地之日；5.判决被告据实向原告支付水电费至其完成腾退房屋、向原告返回租赁场地之日；6.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告东风特专公司将诉讼请求明确为：1.判决解除原被告双方于2016年9月18日签订的《场地租赁合同》；2.判决被告向原告腾退所租赁的位于十堰经济技术开发区××xx路××号的房屋及场地；3.判决被告向原告支付租金163.33万元（截止2020年4月17日），以及自2020年4月18日起至《场地租赁合同》解除之日止的租金（按照70万元/年的标准计算）；4.判决被告向原告支付违约金（自2017年9月18日起计算至租金付清之日止，按照日5‰计算）；5.判决被告向原告支付房屋占用费（自《场地租赁合同》解除之日起计算至被告腾退房屋及场地之日止，按照70万元/年的标准计算）；6.判决被告据实向原告支付水电费至其腾退房屋及场地之日止；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月18日，原被告双方通过签订《场地租赁合同》的形式，约定原告将位于十堰市白浪中路51号的原告老厂区营销服务中心一至七楼及门前停车场（具体租赁场地以双方租赁合同为准）出租给被告使用，租赁用途为商业宾馆及相关服务。根据《场地租赁合同》约定，全年租赁费用为70万元（不包括水电费），被告应在合同签订后一周之内将第一年租金交纳给原告，先付后用，以后每年被告应在当年的9月17日前将当年租金交纳给原告。然而合同签订后，被告仅在2017年1月缴纳租金70万元，之后一直拖欠至今。原告发现，被告违反《场地租赁合同》约定的租赁用途，且将租赁场地通过转租、分租等形式给他人使用。根据《场地租赁合同》约定，被告擅自将场地转租、分租、转让、入股或与他人调剂交换或者拖欠租金达一个月的，原告均可以终止合同，收回场地且无须承担任何责任。现被告已多处违约。被告昊然公司辩称：1.昊然公司和东风特专公司签订的《场地租赁合同》租赁期限为十年，现租赁期限未到，东风特专公司要求解除租赁合同没有法律依据。2.截止东风特专公司起诉时，昊然公司并不拖欠房屋租金。昊然公司在双方签订租赁合同以前就是东风特专公司的零部件供应商。2016年，东风特专公司对外出租部分房屋及场地，昊然公司缴纳10万元保证金，通过公开投标租赁该场地及房屋，期限为十年。合同中，约定了3个月装修期，实际缴纳租金从2017年开始。东风特专公司于2017年4月才将所出租房屋基本移交（截止目前仍然尚有两间），占用期间租金双方还没有清算。原告诉状中所述2017年1月支付70万元，当时该租金系东风特专公司从直接应付昊然公司的账款中下账扣除，也就是说双方对于缴纳租金的方式，虽然合同没有具体约定，但都认可了这一付款形式。而后2018年、2019年度的租金也同样适用该付款方式。2018年12月31日，东风特专公司出具对账函尚应支付昊然公司1359527.65元，足以支付房租。况且之后，截止到目前的账目，双方没有核算。东风特专公司也从没有提出过昊然公司拖欠房租没有支付。故在双方存在往来账目没有结算的情况下，认为昊然公司拖欠房租，与事实不符。3.双方所签订的租赁合同中，明确租赁用途为宾馆及相关业务。而昊然公司并没有该项营业范围，故在租赁后，又注册了新公司进行日常经营，对此，东风特专公司从始至终均清楚从未提及。况且，租赁场地所开办的花好月圆大酒店系2017年7月18日开业，并没有悬挂被告昊然公司招牌，原告未提出任何转租疑问。2018年7月，花好月圆商务宾馆开业，依然没有被告昊然公司的招牌，东风特专公司在宾馆、酒店用餐还开具有发票，同样亦未提出任何异议。故被告昊然公司有理由相信原告默许了这一经营行为。东风特专公司在明知道昊然公司根本不具备相应的营业范围，却将房屋租赁给昊然公司，并且指定从事宾馆及相关业务，根本无法实现合同目的。可见该合同条款从订立开始就不具备可执行性，在双方实际履行合同过程中已对该条款废除。现原告又以租赁场地转租为由提出解除租赁合同，依法应予以驳回。4.由于2020年初出现的新冠病毒，在疫情期间宾馆、酒店业务受到巨大影响。在这种情况下，被告仍然响应政府号召，为抗击疫情作出贡献。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，东风特专公司现在以拖欠租金为由解除合同依法不应予以支持。故昊然公司认为，双方所签订的合同尚在有效期内，东风特专公司要求解除双方的租赁合同与事实不符，亦没有相关法律依据，应驳回原告全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东风特专公司将位于十堰经济技术开发区××xx路××号的该公司老厂区营销服务中心一至七楼及门前停车场出租给昊然公司使用，双方于2016年9月18日签订《场地租赁合同》。该《场地租赁合同》约定：租赁范围为东风特专公司老厂区营销服务中心(白浪中路51号)一至七楼及门前停车场(具体面积见图纸附件)，不包含特客现租用的房产、场地，具体以出租方与特客签订合同为准，及东风特专公司老厂区院内一楼海外事业部仓库除外，承租人看样实物为准；租赁期限自2016年9月18日起至2026年12月17日止，其中2016年9月18日至2016年12月17日为三个月装修期，装修期间免租金；租赁用途为昊然公司经营商业宾馆及相关业务；若昊然公司出现擅自将场地转租、分租、转让、入股或与他人调剂交换，拖欠租金达一个月，利用租赁房屋从事违法活动的情形，东风特专公司可以终止合同，收回场地且无须承担任何责任；双方议定全年房屋租赁费用为70万元（不包括水电费），昊然公司在签订本合同后一周之内将第一年租金交纳给东风特专公司，先付后用，以后每年昊然公司在当年的9月17日前将当年租金交纳给东风特专公司，东风特专公司收取租金时出具租赁发票；双方同意每2年根据市场行情变化，对租赁费用进行适当调整；水电费按东风特专公司转供价依表计量收费；昊然公司逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5‰以天数计算违约金；昊然公司未经东风特专公司书面许可，擅自将承租场地转交给他人使用，东风特专公司有权责令停止转租行为，终止租赁合同；合同期满，东风特专公司不再续租的，昊然公司在不破坏房屋整体结构的情况下，自行将屋内物品搬走，因昊然公司装修已形成添附物的，无偿归东风特专公司所有，东风特专公司无需向昊然公司支付任何装修补偿；东风特专公司若自用该场地，须提前两个月通知昊然公司，昊然公司无条件退出，双方不再续签租赁合同等。合同签订后，东风特专公司将案涉房屋及场地交付给昊然公司使用（东风特专公司认可其中七楼两间房屋在本案《场地租赁合同》签订前就已由铁塔公司租用至今）。2016年12月21日，昊然公司向东风特专公司出具《场地租赁交款申请》。该申请载明：根据场地租赁合同，经双方商议，除本公司交纳租房定金10万元外，剩余67万元，从该公司货款中抵付。东风特专公司认可昊然公司支付了10万元租房押金（定金），并认可昊然公司通过抵付货款及押金的方式支付了77万元（其中抵付货款67万元，押金10万元）。后双方未再就通过抵付货款的方式支付租金形成一致意见，昊然公司亦未再向东风特专公司支付租金。2019年1月9日，东风特专公司向昊然公司发出《企业询证函》，载明截止2018年12月31日，在双方业务往来中，东风特专公司欠昊然公司款合计1204078.29元。在昊然公司租赁案涉房屋及场地期间，案涉房屋及场地上陆续出现了以下经营主体：十堰花好月圆酒店管理有限公司（法定代表人莫涛，成立日期2017年3月29日）、十堰花好月圆商务宾馆有限公司（法定代表人陆杨，成立日期2018年10月15日）、十堰经济开发区花缘足浴店（经营者为何玉，成立日期2019年6月26日）、十堰天马国际旅行社有限公司白浪营业部（负责人吴春平，成立日期2019年7月24日）。东风特专公司认为昊然公司未按合同约定支付租金，且存在将案涉房屋及场地擅自转租、分租给他人的行为，主张解除《场地租赁合同》，昊然公司腾退案涉房屋及场地，支付拖欠的租金、违约金及水电费等引起诉讼。本院认为：东风特专公司和昊然公司于2016年9月18日签订的《场地租赁合同》，不违反法律法规的强制性规定，系当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应自觉履行。东风特专公司将案涉房屋及场地交付给昊然公司使用，昊然公司应当及时向东风特专公司支付租金，并按照合同约定方式使用案涉房屋及场地。东风特专公司认可昊然公司通过抵付货款及押金的方式支付了77万元（其中抵付货款67万元，押金10万元），后双方未再就通过抵付货款的方式支付租金形成一致意见。虽然东风特专公司在双方业务往来中欠昊然公司款合计1204078.29元（截止2019年1月9日），但上述欠款与本案纠纷并不属于同一法律关系。在双方未再就通过抵付货款的方式支付租金形成一致意见的情况下，昊然公司应当按约向东风特专公司支付租金。至于东风特专公司在双方业务往来中拖欠昊然公司的款项，昊然公司可另行向东风特专公司主张权利。昊然公司拖欠东风特专公司租金已达一个月以上，按照合同约定，东风特专公司有权解除合同，收回案涉房屋及场地。在昊然公司租赁案涉房屋及场地期间，昊然公司存在将该房屋及场地交付给他人使用的行为。案涉房屋及场地上陆续出现了多个并非昊然公司开办的多个经营主体，且部分经营主体与合同约定的租赁用途（经营商业宾馆及相关业务）并不相关。根据上述事实，能够认定昊然公司在租赁案涉房屋及场地期间存在转租或分租等行为。依据合同约定，东风特专公司有权据此解除合同，收回案涉房屋及场地。昊然公司的上述违约行为，在疫情之前就已存在。昊然公司以受疫情影响为由，主张不应解除《场地租赁合同》，本院不予支持。《场地租赁合同》已于本案民事起诉状送达给昊然公司之日（2020年5月19日）解除。昊然公司应向东风特专公司腾退案涉房屋及场地（不包含铁塔公司租用的七楼两间房屋）。根据合同约定，2016年9月18日至2016年12月17日为三个月装修期，装修期间免租金。自2016年12月18日至2020年5月19日期间，昊然公司应向东风特专公司支付的租金共计2389589.04元（70万元／年÷365天×1246天）。新冠××疫情发生后，因疫情原因，客观上对昊然公司履行合同造成了影响，依法适用不可抗力的规定。由此造成的损失，应由双方当事人合理分担。参照湖北省政府国资委印发的《关于疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项的通知》中“疫情期间3个月房租免收，6个月房租减半”的有关规定，根据本案案情，结合东风特专公司的诉讼主张，本院酌定对昊然公司应向东风特专公司支付的疫情期间的3个月的租金175000元（70万元／年÷12个月×3个月）予以免收，6个月的租金或房屋及场地占用损失予以减半，减半后为175000元【（70万元／年÷12个月×6个月）÷2】。东风特专公司认可昊然公司已通过抵付货款及押金的方式支付的77万元（其中抵付货款67万元，押金10万元）应当予以扣减。案涉房屋及场地中七楼两间房屋在本案《场地租赁合同》签订前就已由铁塔公司租用至今，合同约定的租赁范围亦注明以承租人看样实物为准，昊然公司以此为由主张扣除相应租金，缺乏事实依据，不应得到支持。综上，昊然公司还应当向东风特专公司支付租金1269589.04元（2389589.04－770000－175000－175000）。昊然公司逾期支付租金，还应当自2017年12月18日起向东风特专公司支付违约金至付清之日止。东风特专公司主张昊然公司按照日息千分之五的计算标准支付违约金，该计算标准的利率过高。综合考虑合同的履行情况以及当事人的过错程度，本院酌定2017年12月18日至2019年8月19日之前的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至付清之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。昊然公司应当自2020年5月20日起向东风特专公司支付案涉房屋及场地占用损失至腾退案涉房屋及场地之日止（按照70万元／年的标准计算）。东风特专公司主张昊然公司据实支付水电费，但东风特专公司并未提交水电费的相应凭据，未能举证证明水电费的支出金额或计算依据，其该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告东风特汽（十堰）专用车有限公司与被告十堰昊然工贸有限公司于2016年9月18日签订的《场地租赁合同》已经于2020年5月19日解除；二、被告十堰昊然工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于十堰经济技术开发区白浪中路51号的东风特汽（十堰）专用车有限公司老厂区营销服务中心一至七楼及门前停车场（不包含特客租用的房产、场地和院内一楼海外事业部仓库，以及铁塔公司租用的七楼两间房屋）腾退给原告东风特汽（十堰）专用车有限公司；三、被告十堰昊然工贸有限公司支付原告东风特汽（十堰）专用车有限公司租金1269589.04元及违约金（自2017年12月18日起计算违约金至付清之日止，2017年12月18日起至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至付清之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；四、被告十堰昊然工贸有限公司支付原告东风特汽（十堰）专用车有限公司上述房屋及场地占用损失（自2020年5月20日起支付至腾退上述房屋及场地之日止，按照70万元／年的标准计算）；五、驳回原告东风特汽（十堰）专用车有限公司的其他诉讼请求。以上应付款项应于本判决生效之日起十五日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19500元，减半收取计9750元，由原告东风特汽（十堰）专用车有限公司负担2100元，由被告十堰昊然工贸有限公司负担7650元。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇二〇年八月三十一日书记员 陈方芳