上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初93098号原告吴卫星，男，1957年10月8日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人周华，上海市广海律师事务所律师。被告上海中福置业控股集团有限公司(曾用名：上海中福地产置业有限公司)，住所地上海市黄浦区。法定代表人胡培毅。委托代理人陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。原告吴卫星诉被告上海中福置业控股集团有限公司(以下简称：中福集团)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月16日以(2018)沪0115民初78398号案件立案受理，于2019年1月28日作出一审判决。原告吴卫星不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉，2019年11月9日，上海市第一中级人民法院以基本事实不清为由，作出(2019)沪01民终6880号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2019年11月18日立案，依法适用普通程序，于2019年12月30日、2020年4月27日两次公开开庭进行了审理。原告吴卫星及其委托代理人周华、被告中福集团的委托代理人陈雁君均两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴卫星诉称，2009年11月3日，原告及其父亲与被告签订了原告家庭所有的上海市陆家浜路XXX弄XXX号房屋的拆迁补偿安置协议，约定被告拆除前述房屋，补偿原告家庭《中福花苑》二期居住用房二套、商铺一套，其中商铺建筑面积为20.8平方米。原告于同年11月6日前搬离原址。协议签订后，原告按约履行，被告亦向原告交付了两套居住用房，然安置商铺至今仍未交付。该商铺系原告个人独资的上海忻忻百货商行拆迁安置所得，系原告主要收入来源，故原告诉至本院，请求判令：1、被告支付按市场价折价补偿原告被安置商铺的价款，暂计为人民币(以下币种相同)3,000,000元(按照商铺150,000元/平方米，结合商铺面积计算)；2、被告支付原告逾期交房损失(按同等地段商铺租金标准计算，自搬离原址次日2011年11月7日起算，至判决生效日止)。被告中福集团辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告双方签订的补偿安置协议中约定的是被告向原告交付补偿安置商铺，双方并未就商铺折价后的赔偿具有商议，理应由被告向原告交付补偿安置商铺。关于原告要求支付逾期交房损失的诉请，双方并未约定交房期限，故原告诉请并无依据。经本院审理查明，被告取得沪黄房地拆许字(2006)第7号房屋拆迁许可证，系拆迁人。经审批，拆迁许可期限延续至2014年12月31日。2006年7月20日，被告制发《告居民书》，载明拆迁项目全面启动，“拆迁范围”载明：“国货路XXX弄-XXX号(单)包括61弄2支弄、3支弄全部。海潮路XXX号-XXX号(单)包括147弄、159弄、175弄189弄全部。草鞋湾路XXX号-XXX号(连)，包括134号、53弄、105弄、119弄、127弄、133弄、151弄全部。顾家町路XXX号、XXX号。大德路全部(含弄全部)。南京街支路全部。南京街全部(含弄全部)。中山南路XXX号-XXX号(双)，包括1312弄全部、1328弄全部。陆家浜路XXX号-XXX号(双)，包括256弄全部、278弄全部。”属原告所有的房屋座落在陆家浜路XXX弄XXX号，列入拆迁范围。2009年9月3日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局受理被告(作为“申请人”)就吴剑民(户)提请的房屋裁决，2009年9月28日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局作出黄房管拆(2009)827号房屋拆迁裁决书。2009年11月3日，被告(作为“甲方”、“拆迁人”)与吴剑民(户)(作为“乙方”、“被拆迁人”)签订《黄浦区〈中福花苑〉二期地块就地房屋安置协议书》(以下简称《协议》)一份，该协议的前言部分约定：“因建设需要，甲方取得拆迁乙方现有住房的房屋拆迁许可证(房屋拆迁许可证号：沪黄房地拆许字(2006)第7号)。为了加快黄浦区《中福花苑》二期街坊旧里改造步伐，甲方作为街坊改造拆迁建设单位，就乙方动迁要求就地安置事宜，经双方商定订立本协议供双方遵守执行。”第一条约定：“乙方(产权人)吴剑民户的被拆迁房屋地址：陆家浜路XXX弄XXX号，房屋建筑面积68.18/8平方米，根据有关政策应安置人口为无。”第二条约定：“乙方选择本基地就地《中福花苑》二期房屋安置的方式，就地安置的房屋按层次、朝向实行一房一价设定房价，乙方同意支付超出应安置面积部分的差价款。”第三条约定：“乙方选择就地安置的房屋地址：……商铺临编57号，暂定建筑面积20.08平方米。”第十条约定：“乙方应在签订本协议后3日内，即2009年11月6日前搬离原址，乙方搬离原址后，应当将空房完整移交给甲方，不得拆除原住房屋中的房屋设备和建筑材料。逾期不搬所造成的损失自负。”双方签订上述《协议》后，原告实际于2009年11月3日向被告交付了被拆迁房屋。再查明，原告系上海忻忻百货商行的投资人，该店铺于2010年2月12日注销。2017年5月6日，吴剑民(户)内的安置人员即案外人吴剑民、范云志、吴意星、朱俊文、朱凯、罗伟英、吴枭文共同确认安置商铺归原告所有。2013年11月7日，被告由原名称“上海中福地产置业有限公司”变更为现名称。被告于2017年7月28日取得中山南路XXX弄XXX号-XXX号、海潮路XXX号上海市不动产登记簿。本案审理以及原审期间，被告向原告提供座落于上海市黄浦区海潮路XXX号1004室作为安置商铺，建筑面积为30.98平方米，原告当庭表示拒绝。被告可供安置的房源还有海潮路XXX号1015室。因原告申请，本院委托上海信衡房地产估价有限公司以2018年10月为时点，对上海市黄浦区海潮路XXX号地上一层单元平面图范围内商铺的市场单价进行评估。上海信衡房地产估价有限公司经与原被告双方当事人沟通后，无法就具体部位达成一致意见，依据估价规范无法评估，故不再接受委托，并将评估材料退回本院。以上事实，由原、被告的各自陈述，以及个体工商户档案机读材料、声明书、《协议》、房屋腾空单、房屋拆迁裁决书、确认书、不动产权证书、告居民书、房屋拆迁许可证及其延长许可通知、《关于核发中福花苑二期建设项目意见书的通知》《关于中福花苑二期方案的审核意见》《关于黄浦区209地块、“中福花苑”二期等项目有关问题协调事宜》《黄浦区规划和土地管理局关于中福花苑二期建设项目规划调整的通知》《关于中福花苑二期建设工程规划设计方案的审核意见》、上海市不动产登记薄、房屋土地权属调查报告书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《协议》系原、被告双方当事人真实意思表示并依法成立的合同，对双方均具有约束力，双方理应恪守,并应当按照约定全面履行自己的义务。针对原告的第一项诉讼请求，原告系以被告无法交付安置房屋为事实依据，而被告提出确有可供安置的商铺，同时亦表示可以提供多套商铺供原告选择。综合全案事实，本院认为，第一，双方在《协议》中约定了被告提供商铺予以安置原告，被告现有足够数量的商铺供原告选择，且上海市黄浦区海潮路XXX号地上一层单元平面图范围内的商铺市场单价依据估价规范无法评估，本着有约定从约定的原则，原告要求折价补偿的请求不予采纳；第二，双方在《协议》中关于安置商铺的编号或者座落(位置)等约定不甚明确，导致后期交付发生争议，双方都有相应的责任，当然，作为拆迁人的被告责任更大，据此，在安置商铺发生面积差结算时，被告应减少甚至不再结算差价款。综上，为了尽快妥善解决当事人争议，本院准予被告向原告交付本市黄浦区海潮路XXX号内地上一层商场编号1004号商铺(建筑面积30.98平方米)，原被告双方不再结算与《协议》约定的20.08平方米之间的面积差价款。针对原告的第二项诉讼请求，原告认为被告理应于2011年11月6日前将安置商铺交付给原告，现被告未按约交付，理应承担向原告赔偿损失的责任。对此，本院认为，第一，纵观《协议》的内容，双方并未明确约定被告应于何时向原告交付安置商铺，即原、被告对被告履行交付安置商铺的时间并未有明确约定，原告于庭审期间并未提供证据证明原、被告对交付安置商铺期限协商一致的内容。被告于2017年7月28日取得中山南路XXX弄XXX号-XXX号、海潮路XXX号上海市不动产登记簿，自该日起被告具备交付能力，可以该日为起算时点计算原告的损失。第二，至于是否按原告所主张的每月按同等地段商品租金标准计算损失，本院认为，依照公平原则和诚实信用原则，根据案件的具体情形，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，本院认为，根据现实交易习惯，商铺往往成套招租，可以参照同地段同类房屋不同年份的租金标准及每平方租金价格确定损失。综上，因被告逾期交付安置房屋，应由被告支付原告补贴款。虽租金在多年间有所波动，但本案不再分段计算损失，被告应自2017年7月起按每月4,500元的标准支付原告补贴款，直至交付安置房屋之月。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、由被告上海中福置业控股集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告吴卫星交付本市黄浦区海潮路XXX号地上一层商场编号1004号商铺(建筑面积30.98平方米)，原被告双方不再结算与《黄浦区〈中福花苑〉二期地块就地房屋安置协议书》约定的20.08平方米之间的面积差价款。二、由被告上海中福置业控股集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告吴卫星支付逾期交房补贴(自2017年7月起按每月人民币4,500元的标准支付，直至交付安置房屋之月)。三、驳回原告吴卫星的其他诉讼请求。案件受理费人民币80元，由被告上海中福置业控股集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  赵忠元审 判 员  陈**龙人民陪审员  徐爱华二〇二〇年八月二十六日法官 助理  李梦媛书 记 员  朱 芬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。