湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初2607号原告：大冶市宏洋物业管理有限公司，住所地:大冶市观山东路（香格里拉家园）。法定代表人：曹爱英，该公司经理。委托诉讼代理人：程钢，大冶市义诚法律服务所法律工作者。被告：唐洪波，男，1979年9月14日出生，汉族，住大冶市。原告大冶市宏洋物业管理有限公司与被告唐洪波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大冶市宏洋物业管理有限公司的法定代表人曹爱英及其委托诉讼代理人程钢、被告唐洪波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大冶市宏洋物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费5628元；2、判令被告向原告支付滞纳金1998元（以物业管理费5474元为基数，按日1‰的标准，计算365天）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年元月1日、2015年1月1日、2018年1月10日，我公司分别与大冶市香格里拉家园业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同对物业管理费交纳标准、交纳方式、违约责任等进行约定。我公司提供了物业服务，但被告未依合同约定交纳物业管理费。我公司多次催讨无果，故依法提起诉讼。被告唐洪波辩称：2012年年底，我家房屋的水管堵塞，但物业不解决，我自行维修花费了2800元。根据物权法和物业管理条例的规定，公共部位的维修应该是物业公司负责，物业公司未尽到义务，且物业公司的态度和行为非常恶劣，所以我从2013年开始不交纳物业费；物业费从0.25元涨到0.5元，我没有看到公示；我居住的小区环境差，具体为：有约二十处违建、小区线路乱接、小区门面餐饮的排烟管朝向小区内、外包垃圾车凌晨二点就在我家楼下停放，物业利用公共区域经营广告、物业服务没有达到标准、绿化不合格、太阳能的管线放置一个多月、环境卫生差，小区业主满意率没有达到合同标准的95%以上。本院经审理认定事实如下：被告唐洪波系大冶市城北开发区风华路2号楼香格里拉家园x号楼x单元x室业主，其房屋（住宅房屋）建筑面积为130㎡。2012年元月1日，香格里拉·家园业主委员会（甲方）与原告大冶市宏洋物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》一份，合同约定：甲方将香格里拉家园委托乙方实行物业管理。委托管理事项为：综合管理，小区规划红线内涉及共有财产和公共事务的管理；物业共用部位、共用设施设备日常运行维护；小区规划红线内的公共绿化和花草树木的养护；小区规划红线内业主户门以外清洁卫生；小区规划红线内，业主户门外公共区域的秩序管理和公共财产的看管；交通与车辆停放和秩序管理；房屋共用部位、共用设备、设施、公共场地维修养护费由乙方呈报给甲方审批执行列支；对业主和物业使用人违反小区物业管理制度的行为，针对具体行为并依据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。委托管理期限为3年，自2012年元月1日至2014年12月31日；物业服务费用，住宅房屋（包括宅置房屋）由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期三日起按每天0.5元交纳滞纳金等。2015年元月1日，香格里拉·家园业主委员会（甲方）与原告大冶市宏洋物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》一份，合同约定：甲方将香格里拉家园委托乙方实行物业管理。委托管理事项为：综合管理，小区规划红线内涉及共有财产和公共事务的管理；物业共用部位、公用设施设备日常运行维护；小区规划红线内的公共绿化和花草树木的养护；小区规划红线内业主户门以外清洁卫生；小区规划红线内，业主户门外公共区域的秩序管理和公共财产的看管；交通与车辆停放和秩序管理；房屋公共部位、公共设备、设施、公共场地维护、养护，其费用由甲方列支；对业主和物业使用人违反小区物业管理制度的行为，针对具体行为并依据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。委托管理期限为3年，自2015年元月1日至2017年12月31日；物业服务费用，住宅房屋（包括宅置房屋）每月每平方米0.5元、公摊电费每月每户2元向业主或物业使用人收取。物业管理费采取先收费后服务的原则，且每次收取一年。第一次物业管理服务费从开发商通知交房之日起开始全额计收，以后物业管理服务费到期前的一个月交纳，逾期不交，每日按交额的千分之二收取滞纳金等。2018年元月10日，香格里拉·家园业主委员会（甲方）与原告大冶市宏洋物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》一份，合同约定：甲方将香格里拉小区委托乙方实行物业管理。委托管理事项为：综合管理，小区规划红线内涉及共有设施和公共事务的管理；物业共用部位、公用设施设备日常运行维护；小区规划红线内的公共绿化和花草树木的养护；小区规划红线内业主户门以外清洁卫生；小区规划红线内，业主户门外公共区域的秩序管理和公共设施的看管；交通与车辆停放和秩序管理；房屋公共部位、公共设备、设施、公共场地维护、养护。物业公共部位、公共设施、设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者服务成本；对业主和物业使用人违反小区物业管理制度的行为，针对具体行为并依据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。委托管理期限为三年，自2018年元月1日至2020年12月31日；本合同物业服务费每月每平方0.50元、公摊电费每月每户2元、商业门面每月每平方米1.00元。物业管理费采取先收费后服务的原则，且每次收取一年。第一次物业管理服务费从开发商通知交房之日起开始全额计收，以后物业管理服务费到期前的一个月交纳，逾期不交，每日按交额的千分之二收取滞纳金等。上述合同签订后，原告自2003年起为涉案小区提供物业服务，但被告唐洪波作为该小区业主，从2013年1月1日起就再未向原告交纳物业管理费。原告催讨无果，遂成讼。本院认为，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，香格里拉·家园业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告为香格里拉家园提供了物业服务，被告作为该小区的业主享受了服务，应当根据合同约定交纳物业服务费，被告未依合同约定交纳物业管理费，明显违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付2013年1月1日至2019年12月31日止物业管理费5460元的诉讼请求，理由正当、合法，本院予以支持。原告要求被告支付电费168元（2元/月×84个月）是否合理，本院认为，原告与香格里拉·家园业主委员会签订的《物业管理委托合同》对2013年1月1日至2014年12月31日期间，并未约定需收取电费的事项，双方只约定从2015年1月1日起收取公摊电费，经核算，公摊电费的数额为120元，对原告该项诉请超出的部分，本院不予支持；《物业管理委托合同》约定了业主交纳物业服务费的时间，并约定业主逾期不交的按应交纳数额的日2‰支付滞纳金，该滞纳金实际上与违约金性质等同。被告数年不交纳物业管理费，构成违约，且原告诉请的滞纳金计算标准未超出合同约定的滞纳金计算标准，本院予以支持。但原告诉请的滞纳金计算有误，经核算，数额为1743元。被告抗辩公共水管堵塞对其造成损失，要求在物业管理费予以扣减。因被告提供的证据不足以证实公共水管堵塞的事实，且因公共水管堵塞对其造成损失属另一法律规定，本案不予处理，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳；被告抗辩原告的物业服务不到位。本院认为，物业服务工作具有持续性、长期性，其在提供物业服务过程中难以做到尽善尽美满足所有业主的意愿，固然多少会存在瑕疵，但偶尔轻微的瑕疵并不足以认定原告构成违约。美好家园的建立需要双方共同努力。原告作为服务单位，应在日常工作中与业主加强沟通，并积极妥善尽可能解决业主反映的问题，更要注意工作态度和工作方法，不要因自己的工作态度激化矛盾。被告作为小区的业主，应理解物业服务的长期性与复杂性，碰到问题双方应互相理解、互相包容，只有这样才能实现共建美好家园的愿望。被告提交的图片亦不足以证明原告在提供物业服务中存在瑕疵，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳；被告其他相关抗辩意见，依据不足，本院亦不予采纳。综上，被告应向原告交纳2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费5580元（含公摊电费）和滞纳金1743元。本案经调解，双方不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告唐洪波于本判决生效之日起十五日内支付原告大冶市宏洋物业管理有限公司2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费5580元；二、被告唐洪波于本判决生效之日起十五日内支付原告大冶市宏洋物业管理有限公司滞纳金1743元；三、驳回原告大冶市宏洋物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元，由原告大冶市宏洋物业管理有限公司负担5元，被告唐洪波负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  张吉林二〇二〇年八月十八日书记员  曹 茜