山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初1365号原告：威海金鼎物业服务有限公司。住所地：山东省威海市乳山市滨海新区银龙湾**。法定代表人：佟桂荣，任总经理。委托诉讼代理人：丛珊，女，1993年1月4日出生，汉族，住乳山市，系公司职员。被告：肖爱平，女，1977年7月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。原告威海金鼎物业服务有限公司（以下简称“金鼎物业公司”）诉被告肖爱平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金鼎物业公司委托诉讼代理人丛珊到庭参加诉讼，被告肖爱平经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鼎物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告截止2020年12月31日的物业服务费2013.98元及截至2020年8月17日止的违约金4134.42元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告是原告负责物业服务的银龙湾小区的业主，房间号：银龙湾南区第2【座】8【层】2C-806。被告自2017年7月1日起未缴纳物业费，至2020年8月17日已欠缴物业服务费2013.98元及违约金4134.42元。经原告多次催告，被告仍不缴纳。为保证物业服务工作的顺利开展，维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院依法判决。被告肖爱平在法定期限内未提出书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月18日，乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称“光谷新力公司”）与被告肖爱平签订了《商品房买卖合同》，肖爱平购买银滩新力银龙湾南区第2【座】8【层】2C-806号房，房屋建筑面积39.23平方米，合同第十六条关于前期物业服务的约定，1.出卖人以【协议】方式招聘戴德梁行（银滩物业）进行前期物业服务。2.前期物业服务质量按山东省物业管理服务质量规范x级标准执行，高层住宅1.2元/月，业主自交房之日起交纳。后经乳山市住房保障和房产管理局实测，上述房屋的建筑面积为39.96平方米。2014年7月1日，乳山市滨海新区月亮湾社区居民委员会在金鼎银龙湾小区张贴通知，通知光谷新力公司原负责银龙湾项目物业服务的乳山市海德物业服务有限公司已退出银龙湾项目，为保证银龙湾项目物业管理服务工作正常进行，光谷新力公司应及时选聘新的物业服务企业并做好交接工作，服务水平及收费标准不得变更。2014年7月10日，光谷新力公司在金鼎银龙湾小区张贴公告，告知小区业主原负责前期物业服务的乳山市海德物业服务有限公司已退出银龙湾项目，不再为该项目提供后续服务，因银龙湾项目暂未成立业主委员会，为保障房屋正常交付以及良好的物业服务，经居委会同意并委托，由其公司下属部门金鼎银龙湾物业服务中心暂时为银龙湾项目提供前期物业管理服务，服务标准及收费标准按《商品房买卖合同》及相关协议执行，待重新选聘物业服务企业后，由新的物业服务企业承接银龙湾项目物业管理服务工作。2016年10月16日，被告肖爱平向乳山光谷新力物业服务中心缴纳了2016年7月1日至2017年6月30日的物业服务费用共计575元。2015年11月30日，光谷新力公司与原告金鼎物业公司签订《乳山市前期物业服务合同》，合同约定由金鼎物业公司为新力.银龙湾小区提供前期物业服务，服务期限自2016年2月1日起至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时自然终止，物业服务费用收费标准为高层住宅每月每平方米1.2元，物业服务费每年交纳，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付[季度][半年]的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为每年1月15日前交纳当年的物业服务费；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的违约金。2016年7月1日，光谷新力公司出具情况说明一份，2015年11月30日，其公司根据乳山市滨海新区月亮湾社区居民委员会的要求，选聘原告金鼎物业公司承接物业服务工作，并同意2015年11月30日前新力银龙湾业主应纳而未缴纳的物业服务费用及2015年11月30日后的物业服务费用，均由原告金鼎物业公司收取，并归原告金鼎物业公司所有。2016年12月1日，原告金鼎物业公司在金鼎银龙湾小区张贴公告，通知小区业主自即日起至2016年12月31日缴纳2017年度（2017年1月1日至2017年12月31日）及拖欠的物业服务费用。2017年12月1日，原告金鼎物业公司在金鼎银龙湾小区张贴公告，通知小区业主自即日起至2017年12月31日缴纳2018年度（2018年1月1日至2018年12月31日）及拖欠的物业服务费用。2018年1月15日，原告金鼎物业公司在被告肖爱平住房门上张贴物业费欠费催缴通知单，告知被告肖爱平现已欠付2017年7月1日至2017年12月31日物业管理费用共计288元，通知被告肖爱平前往物业服务中心财务处缴纳，否则将按合同约定承担违约金。2018年12月1日，原告金鼎物业公司在金鼎.银龙湾小区张贴公告，通知小区业主自即日起至2018年12月31日缴纳2019年度（2019年1月1日至2019年12月31日）及拖欠的物业服务费用。2019年1月15日，原告金鼎物业公司在被告肖爱平住房门上张贴物业费欠费催缴通知单，告知被告肖爱平现已欠付2017年7月1日至2018年12月31日物业管理费用共计863元，通知被告肖爱平前往物业服务中心财务处缴纳，否则将按合同约定承担违约金。2020年1月1日，原告金鼎物业公司在金鼎银龙湾小区张贴公告，通知小区业主自即日起至2020年1月15日缴纳2020年度（2020年1月1日至2020年12月31日）的物业服务费用。2020年1月15日，原告金鼎物业公司在被告肖爱平住房门上张贴物业费欠费催缴通知单，告知被告肖爱平现已欠付2017年7月1日至2019年12月31日物业管理费用共计1438元，通知被告肖爱平前往物业服务中心财务处缴纳，否则将按合同约定承担违约金。2020年4月15日，原告金鼎物业公司在被告肖爱平住房门上张贴物业费欠费催缴通知单，告知被告肖爱平现已欠付2017年7月1日至2020年12月31日物业管理费用共计2013元，通知被告肖爱平前往物业服务中心财务处缴纳，否则将按合同约定承担违约金。2020年5月18日，原告金鼎物业公司就被告肖爱平拖欠物业服务费用事宜向被告肖爱平邮寄了物业费欠费催缴函，通过EMS邮寄给被告肖爱平（邮件号为：1119098686535），于2020年5月20起签收，显示为69楼蜂巢代收。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，光谷新力公司与原告金鼎物业公司签订《乳山市前期物业服务合同》对银龙湾小区全体业主具有约束力，即对被告肖爱平也具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告金鼎物业公司为银龙湾小区业主提供前期物业服务，合同约定业主应于每年1月15日前交纳当年的物业服务费，被告肖爱平应当按照上述约定按期履行交纳物业费的业务，因被告肖爱平经多次催缴后至今未缴纳，故被告肖爱平应支付原告金鼎物业公司自2017年7月1日至2020年12月31日止的物业费2013.98元（39.96㎡×1.2元/月/㎡×42月）。原告金鼎物业公司自2016年2月1日提供前期物业服务期间，被告肖爱平应于每年1月15日前交纳当年的物业服务费，逾期未交纳的应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的违约金。2017年的物业费应于2017年1月15日之前缴纳，故2017年物业费的违约金应自2017年1月16日起算，计算至2020年8月17日的具体数额应为1130.71元（39.96㎡×1.2元/月/㎡×6月×3‰×1310天）；2018年的物业费应于2018年1月15日之前缴纳，故2018年物业费的违约金应自2018年1月16日起算，计算至2020年8月17日的具体数额应为1631.33元（39.96㎡×1.2元/月/㎡×12月×3‰×945天）；2019年的物业费应于2019年1月15日之前缴纳，故2019年物业费的违约金应自2019年1月16日起算，计算至2020年8月17日的具体数额应为1001.24元（39.96㎡×1.2元/月/㎡×12月×3‰×580天）;2020年的物业费应于2020年1月15日之前缴纳，故2020年物业费的违约金应自2020年1月16日起算，计算至2020年8月17日的具体数额应为371.15元（39.96㎡×1.2元/月/㎡×12月×3‰×215天）。综上，原告金鼎物业公司要求被告肖爱平给付截至2020年8月17日的违约金4134.42元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告肖爱平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，由此引起的法律后果由其自行承担，本案事实清楚，依法可以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告肖爱平于本判决生效之日起十日内给付原告威海金鼎物业服务有限公司的物业服务费2013.98元及截至2020年8月17日的违约金4134.42元，共计6148.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告已预交25元)，由被告肖爱平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  刘昱倩人民陪审员  张忠锡人民陪审员  张书朋二〇二〇年八月十七日书 记 员  谭晓莹