河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1614号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：王同勤，男，汉族，1971年4月26日生，住开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：李松，河南瀛开律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚咸，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：河南开元名都置业有限公司。住所地开封市开发区大梁路以南（大梁路西段市检察院对面）。法定代表人：丰琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏袁斌，河南时代律师事务所律师。原审被告：开发区华德怡品茶叶茶具商行。经营场所开封市开元华庭东门南商业楼。经营者：张丽华，女，汉族，1980年2月18日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：潘自豪，河南亚飞律师事务所律师。上诉人王同勤因与被上诉人河南开元名都置业有限公司（以下简称开元名都公司）及原审被告开发区华德怡品茶叶茶具商行（以下简称华德茶叶商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。王同勤上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，确认开元名都公司出具的1月16日签订的《租赁合同》无效；2、依法判令开元名都公司履行《华庭商铺保留申请书》及《补充协议》约定，将合同约定范围内尚未出售房屋出售给王同勤或王同勤指定的第三人；3、判令开元名都公司赔偿擅自违约出售给案外人付会敏给王同勤造成的损失4636472元。事实与理由：2013年5月30日，王同勤与开元名都公司双方签字盖章《华庭商铺保留申请书》。双方约定将开元华庭东门南侧3703.48平方米商业楼出售给王同勤。2013年6月18日，按照约定王同勤向开元名都公司支付1000万元。2013年11月28日，经开元名都公司居中经纪，王同勤与案外人付会敏签订转让协议，约定将王同勤购得房屋中约1096.48平方米出售给付会敏。（王同勤约定出售价格与其购买价格之差即可获得利益为4636472元）。2013年12月23日，王同勤与开元名都公司签订《补充协议》并支付800万元，约定开元名都公司应当于2014年6月30日前完成产权手续办理。上述合同履行至2014年6月30日，因开元名都公司没有按约定办理相关产权登记造成王同勤无法向银行办理按揭贷款等融资手续，导致高利贷逼债造成资金链断裂。为缓解资金压力，王同勤要求退还部分资金，待开元名都公司手续齐全时再继续履行付款义务。为此，2014年12月19日开元名都公司退还300万元、2015年1月16日退还800万元，购房款余额为700万元。因案外人刘志新诉王同勤民间借贷，2015年4月14日，开封市中级人民法院送达（2015）汴民初字第25-1号民事裁定书，将王同勤的购房款700万元冻结。开元名都公司为了保住上述款项不被执行，倒签日期在2015年1月16日签订一份《租赁合同》将700万元购房款改变性质为租金并据此向人民法院提出异议.经市、省两级人民法院审查，确认《租赁合同》无效，该700万元不是开元名都公司应得租金收入并于2017年1月3日将王通勤支付的购房款700万元划扣执行。2016年10月19日，开元名都公司伪造王同勤签名签收《告知函》。告知王同勤已经取得《预售许可证》可以签订《商品房买卖合同》办理备案登记。因王同勤没有收到该文件且被限制人身自由，根本无法履行合同义务。开元名都公司以王同勤违约为由，将王同勤购得房屋中约1123.03平方米出售给案外人付会敏，造成王同勤可获得利益损失4636472元。2019年3月，双方形成诉讼。开元名都公司要求解除涉案虚假的《租赁合同》并支付租金。王同勤要求确认上述《租赁合同》无效并履行《华庭商铺保留申请书》及《补充协议》约定，将合同约定范围内尚未出售房屋出售给王同勤或王同勤指定的第三人并赔偿违约出售给案外人付会敏给王同勤造成的损失4636472元。但一审法院不顾河南省高级人民法院（2016）豫执复210号《执行裁定书》已经认定《租赁合同》存在倒签日期瑕疵，不能以租金为由对抗法院划扣执行王同勤购房款的法定事实，作出（2019）豫0211民初914号民事判决书，判决解除《租赁合同》并支付租金。王同勤不服该判决依法上诉。理由如下：一、《租赁合同》系开元名都公司倒签日期伪造，用租金对抗案外人对购房款的执行。如果开元名都公司出售的房产具备合法售房手续，法院可以执行拍卖王同勤购买的房产。正是因为开元名都公司无合法销售手续，导致法院只能执行王同勤的购房款。因此，该案件所有的责任均系开元名都公司违法销售房屋所致。虚假的租赁关系、无效的《租赁合同》，一审法院竟然判决予以解除明显不当。二、一审法院认定王同勤放弃购买的证据系虚假证据，请求上级人民法院对恶意提供虚假证据、妨害民事诉讼的行为依法予以制裁。2016年10月19日，开元名都公司告知王同勤已经取得《预售许可证》可以签订《商品房买卖合同》办理备案登记的所谓《告知函》，系开元名都公司伪造王同勤签名签收。该签名甚至使用的是简化字，明显与王同勤签订合同的笔迹不一致。王同勤当庭提出该质疑时，开元名都公司根本不敢要求鉴定。然而，一审法院竟然据此虚假证据作出裁判。为此，王同勤请求上级人民法院依法查明该事实真相，对恶意提供虚假证据、妨害民事诉讼的行为依法进行制裁。三、王同勤反诉请求于法有据，应当依法支持。首先，双方签字盖章《华庭商铺保留申请书》实质就是买卖合同。其次，双方签字盖章的《补充协议》更是明确了开元名都公司的义务即2014年6月30日前办理好产权手续。然而，直至700万元购房款被划扣，开元名都公司都无法提供合法的销售以及产权证明手续。王同勤如果能在2014年6月30日前，以银行低息贷款置换高息民间借贷，完全可以正常资金循环。正是开元名都公司长期违约行为，造成王同勤资金断裂、甚至身陷图圈。且开封市鼓楼区人民法院判决审理查明，开元名都公司主张双方存在租赁合同关系无事实和法律依据。请求上级人民法院依法支持上诉诉求。开元名都公司答辩称，王同勤的上诉请求和事实理由不能成立，均无事实和法律依据。其引用的省高院裁定和鼓楼区法院民事判决内容与其所主张的事实不符，本案一审判决认定事实清楚适用法律正确，应当依法予以维持。华德茶叶商行答辩称，对于一审判决无异议，王同勤的上诉不涉及华德茶叶商行。开元名都公司向一审法院起诉请求：1.判令解除开元名都公司与王同勤签订的房屋租赁协议；2.判令王同勤向开元名都公司支付拖欠的租赁费6886919.93元及物业费468250元，上述共计7355169.93元；3.判令华德茶叶商行向开元名都公司返还其占用的位于开封市××街开元华庭东门南侧门面楼租赁房屋；4.本案诉讼费用由王同勤、华德茶叶商行承担。在一审开庭审理过程中，开元名都公司变更第二项诉讼请求如下：判令王同勤向开元名都公司支付租金6886919.93元及物业费468250元（暂计算至2019年5月31日止），并要求支付租金及物业费至实际交还房屋之日止。王同勤向一审法院提起反诉请求：1、确认开元名都公司与王同勤签订的《租赁合同》无效；2、判令开元名都公司继续履行《华庭商铺保留申请书》及《补充协议》，将尚未出售的房屋出售给王同勤；3、判令开元名都公司赔偿王同勤损失4636472元。一审法院经审理查明，2013年5月30日，开元名都公司与王同勤签订《华庭商铺保留申请书》一份，约定：王同勤以单价9500元/平方米的价格，保留“开元华庭”东门商业楼商品房一套，建筑面积约为3703.48平方米，约3518.306万元；王同勤承诺自开元名都公司取得“开元华庭”项目的销售手续后，通知（包括电话、短信及其他方式）王同勤之日起，10日内到开元名都公司项目所在地签署《商品房买卖合同》，逾期未签订，视为王同勤自动放弃预留房源的权利，开元名都公司不再承担保留房源义务，该房源可另行出售，并无需再另行通知王同勤；本申请书自签订之日起至2013年6月10日止，王同勤向开元名都公司支付预付款1000万元，逾期未能付款，即视为王同勤自动放弃预留房源的权利，开元名都公司不再承担保留房源义务，该房源可另行出售，并无需再另行通知王同勤；如王同勤在本申请书中预留的联系方式或通讯地址有误或变更而致使开元名都公司无法通知到王同勤，由此造成的所有后果均由王同勤本人承担。上述申请书签订后，2013年6月18日，王同勤向开元名都公司交付款项1000万元，开元名都公司向王同勤出具收据，收据载明款项为“诚意金”。2013年12月23日，开元名都公司与王同勤签订《补充协议》一份，载明：根据2013年5月30日，王同勤与开元名都公司签订开元华庭小区东门南商业楼商铺保留申请书做以下补充：王同勤提出在全部房款未交清情况下进场提前装修，在已经支付1000万元预付款后，于2013年12月30日前再支付开元名都公司800万元提前进场装修，投入使用；暂定于2014年6月30日之前开元名都公司尽快完成该幢商业楼的相关产权手续的办理，王同勤将剩余尾款17183060元支付给开元名都公司，如未按期办理双方再行友好协商。开元名都负责于2013年12月30日前将次商业楼一至三层施工单位用房全部挪走，另开元物业客服中心新址装修完毕后自行挪走。2013年12月31日，王同勤向开元名都公司交付款项800万元，开元名都公司向王同勤出具收据，收据载明款项为“诚意金”。至此，王同勤占有涉案商铺，并进行装修。2014年12月19日及2015年1月16日，王同勤以涉案房屋产权证尚未办理且资金紧张为由，以书面形式向开元名都公司提出申请，要求退还上述保留房源的预付款300万元及800万元。开元名都公司分别于2014年12月19日退还王同勤300万元，于2015年1月16日退还王同勤800万元。至此，开元名都公司处尚余王同勤缴纳的款项700万元。因案外人刘志新诉王同勤及开封市阿五美食有限公司民间借贷纠纷一案，刘志新于2014年12月29日申请财产保全，河南省开封市中级人民法院做出（2015）汴民初字第25-1号民事裁定书，该院依据该裁定将上述款项依法冻结后，并于2017年1月3日将上述700万元款项扣划。2015年1月16日，开元名都公司与王同勤签订《租赁合同》一份，约定王同勤租赁开元名都公司位于开封市××街开元华庭东门南商业房，租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日，租金按照先付后租原则，第一年租金为129622元/月，自第二年起，租金每年按3%递增，每六个月支付一次租金和物业服务费，王同勤应向开元名都公司支付租金，向物业服务公司支付物业服务费。王同勤在签订本协议时，应向开元名都公司缴纳700万元保证金，在租赁期限届满后，如租赁期限内未发生应当扣除保证金的情形，且王同勤注销以该物业为营业地的证照并提供《准予注销登记通知书》后三个月内把上述保证金退还给王同勤，保证金退还时不计取利息。开元名都公司取得“开元华庭”项目的销售手续后，并通知（包括电话、短信及其他方式）王同勤的，王同勤承诺：自接到开元名都公司通知之日起三个月内在开元名都公司项目所在地和开元名都公司签署《商品房买卖合同》并办理完毕相关手续，开元名都公司给予的价格为8700元/平方米。王同勤三个月内未与开元名都公司签署《商品房买卖合同》的，视为王同勤放弃购买此物业的权利，开元名都公司有权以市场价格另行出售，无需再另行通知王同勤；王同勤按约定时间签署《商品房买卖合同》并办理相关手续时，本合同的保证金转为购房款，不足部分由王同勤七日内补足。王同勤缴清全部房款后，本合同终止履行，除物业公司收取物业费外，开元名都公司不再收取王同勤的商铺租金；王同勤未按约定签署《商品房买卖合同》即视为王同勤自动放弃购买此商铺的购买权利，该合同保证金700万元其中200万元转为租赁保证金，剩余的500万元扣除按约定应缴纳的租金后退还王同勤，自2015年1月1日起计租；如租赁保证金被扣除，王同勤应在3日内日补足，逾期超过30天的，开元名都公司有权解除合同，并要求王同勤赔偿一切损失。2016年10月19日，开元名都公司向王同勤邮寄送达告知函一份，载明：位于开封市××街“开元华庭东门商铺”已取得预售许可证，现可以签订《商品房买卖合同》并办理备案手续，请依约定时间签订《商品房买卖合同》缴纳购房款并办理相关手续，否则，视为按合同约定放弃购买该物业。王同勤未按照告知函要求至开元名都公司处签订《商品房买卖合同》。开元名都公司诉至一审法院，要求解决。2014年4月14日，王同勤与华德茶叶商行的经营者张丽华签订《房屋租赁合同》一份，约定王同勤将位于开元华庭东门（建筑面积212.6平方米）的房屋租赁给张丽华，租期自2014年6月1日至2019年5月31日，合同期内第一年租金80元/平方米，每年204096元，之后每年上浮5%。现上述《房屋租赁合同》已到期，华德茶叶商行已于2019年7月2日将上述房屋交付给王同勤。涉案房屋共计3703.48平方米，其中位于开华华庭东门（建筑面积212.6平方米）的房屋，华德茶叶商行已腾退给王同勤，其中1123.03平方米涉案房屋开元名都公司自认已出售给案外人付会敏，剩余房屋王同勤称其租赁给案外人开元华庭主题酒店使用。一审法院认为，本案共涉及三份协议，分别为2013年5月30日的《华庭商铺保留申请书》、2013年12月23日的《补充协议》及2015年1月16日的《租赁合同》，三份合同均对开元名都公司、王同勤双方关于开元华庭小区东门南商业楼商铺的买卖进行了约定，均系开元名都公司及王同勤的真实意思表示，结合三份合同签订时间的先后，在三份合同都没有特别约定的情形下，应认为后合同是对前合同的变更，对于同一条款前后矛盾时，应以后合同为准。结合2015年1月16日《租赁合同》的约定，王同勤应在接到开元名都公司通知之日起三个月内与开元名都公司签署《商品房买卖合同》，王同勤未按约定签署《商品房买卖合同》即视为王同勤自动放弃购买权利。本案中，开元名都公司已按合同约定向王同勤邮寄送达了签约告知函，但王同勤未按约定与开元名都公司签署《商品房买卖合同》，视为王同勤放弃购买权利。在王同勤放弃购买权利的情况下，开元名都公司与王同勤之间为租赁关系，王同勤应按照租赁合同约定自2015年1月1日起向开元名都公司支付租赁费，至2019年5月31日，共计租赁费7236934.69元，在本案开庭审理过程中，开元名都公司自认其中1123.03平方米商铺于2018年10月12日已由案外人付会敏使用，该部分商铺的租赁费应予扣减，开元名都公司诉求扣减350014.76元，符合合同约定及法律规定，扣减后王同勤应向开元名都公司支付租赁费6886919.93元。关于开元名都公司诉求解除双方的《租赁合同》，本案中，王同勤共计向开元名都公司支付购房款1800万元，其中1100万元经王同勤申请，分别于2014年12月19日及2015年1月16日退还王同勤，剩余700万元及其孳息于2017年1月3日被河南省开封市中级人民法院扣划，即王同勤未向开元名都公司支付任何款项，王同勤未在合同约定的期限内补足保证金，故对开元名都公司要求解除双方租赁合同的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于房屋占用费，因王同勤仍占用涉案商铺，依据法律规定，租赁合同解除后出租人可要求负有腾退义务的承租人支付房屋占用费。涉案房屋共计3703.48平方米，自2019年6月1日起每年租金为1750688.43元（每月租金为145890.70元），扣减掉开元名都公司已由案外人付会敏使用的1123.03平方米，剩余2580.45平方米应按照每年租金1219804.52元（每月租金101650.37元）的标准向开元名都公司支付房屋占用费。关于开元名都公司要求华德茶叶商行返还其占用的商铺的诉讼请求，因其所占用的商铺是从王同勤处承租，且在本案审理过程中已向王同勤返还，故涉案房屋应由王同勤向开元名都公司返还。关于开元名都公司诉求的物业服务费，开元名都公司并非涉案物业服务费的收取方，开元名都公司该项诉求无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。关于王同勤要求判令《租赁合同》无效的诉讼请求，因该《租赁合同》系开元名都公司及王同勤的真实意思表示，王同勤未提供证据证明其存在无效的情形，故对王同勤的该项诉求，一审法院依法不予支持；关于王同勤要求继续履行《华庭商铺保留申请书》及《补充协议》的诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，一审法院判决：一、解除河南开元名都置业有限公司与王同勤于2015年1月16日签订的《租赁合同》；二、王同勤于判决生效之日起十日内向河南开元名都置业有限公司支付房屋租赁费用6886919.93元；三、王同勤自2019年6月1日至实际腾退房屋之日按照每月101650.37元的标准支付房屋占用费；四、驳回河南开元名都置业有限公司对开发区华德怡品茶叶茶具商行的诉讼请求及其他诉讼请求；五、驳回王同勤的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63286元，反诉费21946元，共计85232元，由河南开元名都置业有限公司承担6820元，由王同勤承担78412元。二审经审理查明，王同勤在2013年5月30日的《华庭商铺保留申请书》中预留了联系地址和联系电话。2016年10月开元名都公司按照王同勤预留的地址和电话向王同勤邮寄了签约告知函。其他事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，本案二审王同勤与开元名都公司争议的焦点是签订时间显示为2015年1月16日的《租赁合同》的效力问题。该合同上王同勤的签名系王同勤本人所签，虽河南省高级人民法院（2016）豫执复21号执行裁定书认定该租赁合同在签订日期上存在瑕疵，不能对抗法院的执行，但并没有否认该租赁合同的效力，故一审法院认定该租赁合同为有效合同并无不当。对于王同勤称签订该租赁合同仅仅是为了对抗法院的执行，并不是其真实意思表示，该租赁合同无效的上诉意见，王同勤所提供证据不足以证明其主张，不符合《中华人民共和国合同法》关于合同无效的法律规定，本院不予采信。关于邮寄签约告知函回单上的签名问题，根据2013年5月30日王同勤与开元名都公司签订的《华庭商铺保留申请书》第四条的约定，开元名都公司按王同勤预留的地址及电话通知王同勤，即为履行了告知义务，故该邮寄回单上的签名是否为王同勤本人所签并不影响本案的审理。关于王同勤要求继续履行购房协议及要求赔偿的诉求，与本案查明事实不符，王同勤该项诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持。王同勤的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43892元，由王同勤负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年八月二十日书记员  荀文彬