江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初828号原告：兰永磊，男，1988年5月10日出生，回族，住甘肃省平凉市崆峒区。委托诉讼代理人：方翠萍，上海汉盛律师事务所律师。被告：太仓娄城碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市经济开发区北京东路******，统一社会信用代码91320585MA1MNYCU9C。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭琦，该公司员工。委托诉讼代理人：吕耀春，该公司员工。原告兰永磊与被告太仓娄城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰永磊及其委托诉讼代理人方翠萍，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人郭琦、吕耀春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰永磊向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告太仓市娄东街道兴业北路7号天悦湾名邸13幢1单元102室房屋的逾期交房违约金暂计67616.82元（计算标准为自2019年6月30日至实际交付之日止，按照每日已付房价款万分之二计算）；2、判决被告向原告送达查验房屋的时间、办理交接手续的时间和地点及相应携带的证件材料的书面通知书；3、判决被告向原告交付标明详细尺寸并约定误差范围的房屋分层分户图；4、判决被告返还原告因未按照广告宣传提供万方水岸实景导致的房屋销售价格应相应降低的购房款暂计349590元（按每平方米3000元的价格计算）；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第2、3、4项诉请，并将第1项诉请中的逾期交房违约金变更为137877.87元，计算标准为自2019年6月30日至2020年6月30日止，按照每日已付房款1888738元的万分之二计算365天。事实与理由：2017年4月6日，原告与被告签订《协议书》，约定原告向被告购买太仓市娄东街道兴业北路7号天悦湾名邸13幢1单元102室房屋。原告承诺于2018年5月6日前在满足购房资格条件后与被告签署商品房买卖合同。双方约定原告于2017年4月2日前向被告支付商品房首付款568738元（含定金），于2018年7月2日前向被告支付商品房剩余房款1320000元。原告按约支付了首付款568738元。2018年5月16日，原告在具备了太仓市购房资格的情况下与被告签署了《商品房买卖合同》。合同第十一条约定被告应于2019年6月30日前向原告交付系争房屋，被告应当将查验房屋的时间、办理交付手续的时间和地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。附件十一补充协议第七条约定，被告逾期交房超过90日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金。根据合同第二十五条约定，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。附件十一补充协议第二十条中原告已经向被告提供了原告的送达地址。原告于2018年5月23日办理了贷款，向被告支付了尾款1320000元。但原告一直未收到被告的任何书面通知书。原告多次与被告联系，被告告知原告已经向原告送达，但原告并未收到任何文件。因双方签订的合同中约定向被告购买的房屋为精装修，交付房屋前要进行验收，因此原告多次要求被告按照约定书面告知交接时间以及交接应当需要携带的材料。但是原告至今未收到任何文书，被告的工作人员也未与原告联系。被告碧桂园公司辩称：一、答辩人不存在逾期交付行为，原告要求答辩人承担逾期交付责任，既无事实依据，也没有法律根据。1、答辩人在合同约定的交付日期之前已经取得房屋测绘报告、竣工验收备案表、太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书，符合合同约定的交付条件。同时答辩人在案涉房屋交付前已通过邮政部门寄发收楼通知。2、原告已知悉案涉房屋交付时间及地点。根据《商品房买卖合同》的约定，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。即使原告未收到收楼通知，也应按照合同约定的时间、地点、地点办理房屋交接手续。3、案涉项目集中交付以后，原告曾多次前往房屋所在地以及答辩人的营业场所，包括通过电话沟通，以未收到收楼通知为由拒绝接收房屋，怠于履行接收房屋的合同义务，故其未按时收房原因在原告自身。二、根据合同约定以及原告反复与答辩人进行沟通的情况来看，原告已明确知晓收楼时间、地点、地点等内容，其应按照合同约定自行前往收楼答辩人再次送达上述材料。三、答辩人已经按照合同的约定向原告交付了房屋平面图。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月6日，原告兰永磊与被告碧桂园公司签订《协议书》，载明鉴于双方于当日签订了《天悦湾名邸认购书》，由原告向被告购买太仓市娄东街道兴业北路7号天悦湾名邸13幢1单元102室商品房，经协商，原告同意于2017年4月2日前向被告支付商品房首付款568738元（含定金），于2018年7月2日前向被告支付商品房剩余房款1320000元，并承诺在2018年5月6日前向被告提交客观、真实的购房条件资料，并同时与被告签署涉案商品房的买卖合同。原告向被告支付了首付款568738元。2018年4月25日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买太仓市娄东街道兴业北路7号天悦湾名邸13幢102号商品房，为精装修房，房屋总价为1888738.05元。合同第十一条约定了交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2019-06-30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……”合同第十二条约定了逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理。逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议书》第六条关于该商品房交付条件与交接手续，载明：“1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》、房屋测绘报告及《住宅工程质量分户验收合格证》作为交付条件……3、该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。4、为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。5、买卖双方一致同意关于该商品房风险责任转移不按合同第十一条第（四）款的约定履行。该商品房的风险责任自该商品房交付之日起由出卖人转移给买受人，因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，该商品房的风险责任自本合同约定的交付之日起转移给买受人。6、买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应当承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买卖双方一致同意不按合同第十一条第（三）款的约定履行，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼……8、如双方约定买受人在办理交付手续前或办理交付手续时应缴纳相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的购房款、物业专项维修基金、契税、办证费用）的，出卖人有权在买受人付清上述费用后再交付该商品房给买受人。”《补充协议书》第七条逾期交付责任约定：“买卖双方一致同意关于逾期交付责任不按照合同第十二条的约定履行，以本条约定为准：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。”《补充协议书》第二十条约定了送达地址，载明了原告的通讯地址是上海市静安区场中路3115号512室。原、被告双方就商品房的装饰装修、交付等事宜另签订《补充协议》，其中第四条约定：“买卖双方一致确认同意：除该商品房的装饰、装修工程存在违反国家强制性规范的质量问题外，买受人不得以对装饰装修问题有异议而拒绝收楼，否则导致的一切不利后果俱由买受人自行承担，出卖人不因此承担逾期交楼责任。如交付时该商品房与本补充协议附件二《装饰、设备标准》约定的交付标准不一致，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。”被告提供了包含有12幢和13幢的1单元、2单元的业主收楼信的邮政邮寄清单1页和EMS快递单号查询记录，其中载明兰永磊的邮寄地址是上海市宝山区静安区场中路3115号512室，2019年6月26日快递发出，实际投递是由上海宝山聚丰园路揽投部投递，投递结果为2019年6月27日由他人代收。原告陈述，其在2019年6月30日过了之后一直没有收到收楼通知书，在2019年7月就开始和被告客服电话沟通，并在2019年8月15日直接到被告售楼处沟通交房事宜，但是被告称已经邮寄并提供了快递单号，但是原告没有收到快递。原告要求被告补寄，但被告拒绝。之后原告多次和被告客服电话沟通。被告说房子原告可以去收，但是并未告知原告怎么办手续。被告称原告确实曾通过电话的形式以及到被告处投诉的方式提出各类索赔要求，而在此期间，被告已明确告知原告房屋可交付的状态，原告对此是明知的。审理中，原告另提供了天悦湾名邸其他业主收到的由被告发送的期楼收楼通知书及其他收楼须知、明细的复印件，载明寄信日期2019年6月16日，通知2019年6月30日可交房，请业主与客户关系部预约收楼手续的办理时间。原告另提供了其本人的收楼通知书复印件、收楼应缴其它款项明细、收楼费用确认表，原告称这些材料是在2020年5月10日在被告处由被告当天现场交付给原告的。原告称当日在收楼过程中发现房屋存在装修质量问题，因此未进行验收和收楼。审理中，原、被告一致确认双方于2020年6月30日办理了交房手续。另查明，原告于2018年5月23日办理了贷款，向被告支付了房款尾款1320000元。被告于2019年6月18日取得涉案房屋的《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》。以上事实，有原告提供的《协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、照片、收据、付款凭证、发票、借据、收楼通知书及相关资料、微信聊天记录、通话录音，被告提供的竣工验收备案资料、《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》、房屋面积实测成果报告、《商品房买卖合同》、邮局邮寄清单、快递查询记录，以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件《补充协议书》以及涉及装修问题的《补充协议》均系双方真实意思表示，具有法律效力。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议书》第六条关于该商品房交付条件与交接手续作出了特别的约定，根据特别约定优先原则，该条约定内容若与《商品房买卖合同》中相关条款内容不一致的，应以附件十一《补充协议书》第六条约定为准。涉案房屋已经符合了附件十一《补充协议书》第六条约定的交房条件。根据该《补充协议书》第六条第3款约定，该商品房达到交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。由此可见，涉案商品房的交付，不是必须以原告收到书面交付通知书为前提条件。即使原告未收到交付通知书，也应当根据合同约定，在2019年6月30日到商品房所在地办理交付手续。而且，根据原告后续和被告就交房事宜的沟通行为可知，原告是知晓交房时间的。原告以未收到书面通知为由，怠于履行收房义务，造成逾期交房，责任在原告自己。另外，根据附件十一《补充协议书》第六条第6款和原、被告双方就商品房的装饰装修、交付等事宜签订的《补充协议》第四条的约定，原告也不得以对装饰装修问题有异议而拒绝收楼，被告也不因此承担逾期交楼责任。因此，原告要求被告承担逾期交房违约责任，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告兰永磊的全部诉讼请求。案件受理费3058元，由原告兰永磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 杜 青人民陪审员 钱 俊人民陪审员 汤建荣二〇二〇年八月二十一日书 记 员 徐瑜洁