北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6058号原告：北京硕秋丰顺农业发展有限公司，住所地北京市顺义区×村委会东北1500米（枣园路**），统一社会信用代码911101130648758692。法定代表人：李立东，经理。委托诉讼代理人：董海鹰，男，1966年11月16日出生，汉族，北京硕秋丰顺农业发展有限公司法务。被告：北京朝东鑫旺商贸有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡东村**，统一社会信用代码91110105684390504F。法定代表人：田永生，董事长。委托诉讼代理人：田燕刚，北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建新，北京市律理律师事务所律师。原告北京硕秋丰顺农业发展有限公司（以下简称硕秋丰顺公司）与被告北京朝东鑫旺商贸有限公司（以下简称朝东鑫旺公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员涂琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告硕秋丰顺公司委托诉讼代理人董海鹰，被告朝东鑫旺公司委托诉讼代理人田燕刚、吴建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告硕秋丰顺公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告于2016年6月18日签订的《房屋场地租赁合同》；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告于2016年6月18日签订涉诉的《房屋场地租赁合同》，其后双方基本按合同约定履行了各自的权利义务。原告发现被告于2016年8月1日已将涉诉场地整体转让给北京宏顺诚业建筑工程有限公司，违反《房屋场地租赁合同》第四条乙方权利义务第一项之规定，至此，涉诉的《房屋场地租赁合同》因被告违反合同约定之内容，不再具备继续履行条件。其后原告多次以多种方式约见被告商讨涉诉《房屋场地租赁合同》的赔偿违约后续处理事宜，被告均避而不见，致使涉诉《房屋场地租赁合同》的后续事宜一直无法处理，造成原告的诸多损失。现涉诉《房屋场地租赁合同》已无继续履行的可能。因此请求人民法院依法予以解除。综上所述，为了维护原告公司的合法权益，根据合同法相关之规定请求人民法院依法公平判决。被告朝东鑫旺公司辩称：我公司没有整体转租涉案场地给北京宏顺诚业建筑工程有限公司，该公司仅承租了部分房屋，其他场地或房屋我公司还转租给了其他人。不认可涉案《房屋场地租赁合同》无效。在本院审理过程中原告硕秋丰顺公司提交如下证据：1、《房屋场地租赁合同》；2、《厂房租赁合同》；3、营业执照；4、房产卖契；5、《房屋买卖合同》；6、《关于转让八干渠桑园闸房的协议》；7、《副食基地委托经营协议书》；8、《租赁合同》；9、函件；10、强制拆除公告一份、限期拆除决定书二份。被告朝东鑫旺公司对于原告硕秋丰顺公司提交的证据1、3、4、5、6、7、8、9、10真实性认可；证据2不认可证明目的。在本院审理过程中被告朝东鑫旺公司提交如下证据：1、房屋场地租赁合同2份；2、行政诉讼相关材料；3、集体土地建设用地使用证、房产卖契、房屋买卖合同。原告硕秋丰顺公司对被告朝东鑫旺公司提交的证据1真实性认可；证据2不认可关联性；证据3认可真实性，不认可关联性。当事人围绕事实及请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据和本院事实查明，本院认定如下：出租方硕秋丰顺公司（甲方）与承租方朝东鑫旺公司（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，大致内容如下：一、租赁场地及用途：（一）租赁场地及库房：1、租赁场地：甲方将位于北京市顺义区×村西（邮局基地场地及场地上的房屋、渔塘，东西长米，南北长米，共计平方米面积约100亩出租给乙方。该场地乙方并未实测，如场地实有面积在正负10％以内，甲乙双方则不再重新计算租赁总价，若超出则以实际面积数按每亩年租金两万元标准重新计算年租金。2、租赁库房：甲方将位于北京市顺义区×村邮政基地内北京顺全园农业有限公司所建的库房和办公楼20810平方米、地下室4689平方米（具体以实测为准）及附属场租赁乙方。3、土地性质：该场地为集体建设用地，土地证号为：集建（证）字第1**（甲方明确经查顺义国土局未查到备案件）。（二）用途：供乙方投资设建筑房屋或库房等，作为各类商业经营使用。二、租赁期限：期限十年。自2016年8月1日至2026年7月31日止……四（一）甲方权利、义务：……甲方保证场地性质为建设用地，同时协助乙方以便确保乙方正常投资建设房屋、库房等。租赁期间，甲方协助乙方处理周边相邻关系及与辖区政府及邮局的关系。租赁期满，乙方具有优先承租权。甲乙双方若未达成新的租赁合同，则双方租赁关系终止，甲方有权及时收回租赁场地。乙方权利、义务：……乙方对其承租的场地及投资所建房屋依法享有合法的使用权和经营权。但乙方不得整体转让或转租承租的标的物……租赁期满，乙方具有优先承租权，甲乙双方可另行签订租赁协议。如乙方不再承租，乙方需将原甲方同等面积处于良好、适用状态的房屋交还给甲方，该房屋所有权归甲方所有，其他乙方增建的房屋的50％所有权归乙方所，可移动的各类动产归乙方所有……五、不可抗力及政府征地拆迁：因不可抗力及国家征用土地，导致本合同终止，甲乙双方互不承担责任。征地拆迁相关补偿按下列约定方式由甲乙方享有：1、所有的经营补偿，全部归乙方所有；2、地上物补偿：如征地拆迁发生时，原甲方房屋、设施等地上物补偿归甲方所有：乙方投资兴建的地上物及设施归乙方所有。经营类补偿全部归乙方所有……硕秋丰顺公司为了证明其作为出租主体的合理性，提交了《房屋场地租赁合同》、《厂房租赁合同》、《房产卖契》、《房屋买卖合同》、《关于转让八干渠桑园闸房的协议》、《副食基地委托经营协议书》、《租赁合同》、函件等证据。硕秋丰顺公司以朝东鑫旺公司于2016年8月1日己将涉诉场地整体转让给北京宏顺诚业建筑工程有限公司，违反《房屋场地租赁合同》第四条乙方权利义务第一项之规定为由要求解除双方签订的《房屋场地租赁合同》。朝东鑫旺公司不认可整体转租，不同意解除合同。经询，关于本案涉及的房屋、库房、地下室等建设工程规划审批手续情况，硕秋丰顺公司称本案涉及租赁的建筑物没有经过任何的建设工程规划审批手续，包括工程规划许可证和房屋所有权证，该建筑物没有相关合法手续。朝东鑫旺公司认为涉案《房屋场地租赁合同》有效，理由为涉案土地系建设用地，且合法买卖，不存在违反法律禁止性规定的情形。为了佐证涉案建筑物属于违法建设，硕秋丰顺公司提交了限期拆除决定书，双方均认可案涉建筑物已被拆除。上述事实，有庭审笔录、《房屋场地租赁合同》、限期拆除决定书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。硕秋丰顺公司主张解除原被告双方的《房屋场地租赁合同》，而依据法律规定解除合同的前提系合同具有法律效力，本案依据查明的事实，原被告间《房屋场地租赁合同》中所涉及的建筑物未取得建设工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，且已被拆除。在我国房地一体的格局下，房屋依附于土地之上，与所附着土地具有不可分割性，故双方于2016年6月18日签订的《房屋场地租赁合同》应属无效。就合同无效后的法律后果，双方均表示另行解决，对此本院不持异议。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、确认原告北京硕秋丰顺农业发展有限公司与被告北京朝东鑫旺商贸有限公司于二○一六年六月十八日签订的《房屋场地租赁合同》无效；二、驳回原告北京硕秋丰顺农业发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告北京硕秋丰顺农业发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  涂 琳二〇二〇年八月三十一日法官助理  邵 冲书 记 员  罗佳旭