江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初2329号原告：江西德和实业集团有限公司，住所地：宜春市袁州区泸州北路**，统一社会信用代码：91360900731972954B。法定代表人：林敏。委托代理人：熊辉林，江西甘雨律师事务所律师。委托代理人：王丽，江西甘雨律师事务所律师。被告：江西外滩十八娱乐餐饮文化有限公司，住，住所地：宜春市袁州区泸州北路**一社会信用代码：91360900056416419F。法定代表人：毛永勇。被告：江西志和娱乐有限公司，住所地，住所地：宜春市袁州区泸州北路**会信用代码：91360900356534660R。法定代表人：许文理，该公司总经理。委托代理人：朱先武，江西甘雨律师事务所律师。被告：林海兵，男，1977年12月21日出生，汉族，浙江省台州市人，住浙江省台州市椒江区。委托代理人：孙有文，江西甘雨律师事务所律师。原告江西德和实业集团有限公司（以下简称原告）诉被告江西外滩十八娱乐餐饮文化有限公司（以下简称被告外滩公司）、被告江西志和娱乐有限公司（以下简称被告志和公司）、被告林海兵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊辉林、王丽，被告志和公司委托代理人朱先武、被告林海兵委托代理人朱先武到庭参加诉讼，被告外滩公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行《房屋租赁合同》，立即付清拖欠的2020年1-3月份的租金及物业费、水电费共计374942.57元，并承担每逾期一天按欠费总额的1%计算的违约金至实际清偿之日止；后续的租金及物业费按约支付至2020年10月31日；2、本案诉讼费用由被告承担。被告外滩公司既未参加本案一审庭审，也未向本院提交书面答辩意见。被告志和公司辩称，一、如果德和公司要依据房屋租赁合同来主张房屋租金，那么根据合同的相对性原则，德和公司只能起诉外滩公司，志和公司及其他主体不是本案的适格被告，因为德和公司从未与志和公司签订过房屋租赁合同，也未与外滩公司、志和公司三方形成书面的租赁补充协议；二、志和公司使用涉案场地及物业，是经得德和公司的同意而使用的，志和公司并未与德和公司签署租赁协议，但志和公司按照德和公司的要求按时按量支付了场地及物业的租金，从未拖欠；三、2020年1月初，志和公司的工作人员专程找到德和公司的领导要求将涉案的场地及物业交付给德和公司，请求双方停止实际租赁关系，德和公司没有表示否定意见，并在其后将涉案房屋上锁，禁止任何人进入，这视为德和公司已经收回物业，因此，德和公司主张的租金是不存在的问题；四、在德和公司管控涉案场地期间也是疫情爆发期间，属于法律上的不可抗力，因此，即便是涉案场地在志和公司的管控下，也因不可抗力的原因租金的交付也应当按照相关的司法解释及政策要求予以全部减免或部分减免；五、志和公司与德和公司未签有书面的租赁协议，志和公司停止使用场地物业并予以交付，视为双方的租赁终止，不存在违约金的问题；六、志和公司尚有价值不菲的中央空调设备、电力设备设施、沙发等放置在场地内，但由于大门是被德和公司上锁，志和公司的工作人员多次联系德和公司的工作人员均未得到同意进入场地，导致志和公司的财产无法搬离，因此请求驳回德和公司的请求。被告林海兵辩称，同意被告二的答辩意见，一、本案林海兵并非适格被告，林海兵与德和公司之间既没有房屋租赁关系，也没有场地占用关系，即林海兵不需要向德和公司支付所谓的租金或者场地占用费；二、林海兵在志和公司向德和公司出具的书面文件上签名仅是其作为志和公司的工作人员履行职务的行为，其行为的后果也应当由志和公司予以承担；三、志和公司至2015年开始占有涉案场地且一直由志和公司支付场地占有费，林海兵从未向德和公司支付过任何的场地占用费；四、林海兵也并非外滩公司的股东、工作人员，其也不需要承担外滩公司对外的所有义务和责任，请求驳回对林海兵的诉请。综合原告的诉称、被告的答辩，并征询双方当事人的意见，本案的争议焦点为：1、本案被告二被告三是否是本案的适格被告？2、本案原告诉请的2020年1至3月份租金及相关费用是否应该由被告缴纳？3、本案的租赁费是否符合相关法律规定的予以减免的条件？4、被告单方提出提前解除合同是否构成违约，是否应当承担继续履行的违约责任？5、三被告是否能同时成为本案的被告，本案德和公司与志和公司形成的是租赁关系还是物业占用关系？庭审中，双方当事人举证、质证如下：原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：证（一）房屋租赁合同一份，证明一：原告与被告外滩公司于2012年11月1日签订了一份房屋租赁合同，约定由被告外滩公司承租原告位于泸州北路669号德和商务楼一至二层，一层面积为2831.14平方米，二层为2572.63平方米；证明二：原被告双方约定的租期为八年，自2012年11月1日起至2020年10月30日止，其他的内容详见合同；证明三：原告与被告外滩公司签订的租赁合同内容合法是双方真实意思的表示，应受法律保护；证明四：合同约定的租金在2018年11月1日至2020年10月30日一层每平方米为39元每月，二层为每平方米35元每月；证明五：合同约定被告如未按时缴纳租金，应按月租金的百分之一为计算标准向原告支付违约金。证（二）承诺书一份，证明一自2015年起被告志和公司承接了原告与被告外滩公司于2012年11月1日签订的房屋租赁合同项下的权利和义务，并明确了继续租赁的是商务楼一层，面积为2831.14平方米；证明二：证明被告志和公司是本案适格的被告，与原告之间因承接被告外滩公司的权利义务而形成了房屋租赁关系；申请书一份，证明被告志和公司和被告林海兵于2016年3月9日向原告提交了一份申请，该申请明确了被告志和公司确实承接了被告外滩公司与原告签订的房屋租赁合同，并明确表示是按照合同约定原告将德和商务楼一层租赁给了被告志和公司，也再次明确实际租赁面积为2831.14平方米，并明确了每平方米的租金自2015年11月起由原来的每平方35元上涨为每平方37元每月，该申请书于被告林海兵也作为申请人予以了签字，证明林海兵也参与了实际承租，所以是本案适格的被告；被告志和公司营业执照一份，证明被告志和公司于2015年9月23日成立，注册地为宜，注册地为宜春市泸州北路**的租赁标的，由此可以证明是被告外滩公司于2012年11月1日起承租了涉案房屋后，成立志和公司是为了承接被告外滩公司与原告之间的房屋租赁合同，实际上志和公司自2015年9月23日成立起确实代替外滩公司在继续履行与原告的房屋租赁合同，因此，被告志和公司是本案的适格被告；证（三）免租申请书一份，证明2020年1月8日被告志和公司单方提出终止租赁合同的要求，同时提出要求减免2020年1月15日至2020年3月31日的租金，被告志和公司在免租申请书中进一步自认与原告签有房屋租赁合同，而且重申根据合同被告志和公司承租使用的是原告位于泸州北路669号德和商务楼一楼，租赁期为八年，自2012年11月1日至2020年10月30日，因此，被告志和公司与原告之间确实签有房屋租赁合同，是本案适格的被告；回复函一份，证明一：针对被告志和公司于2020年1月8日提出的免租申请书，原告于2020年2月5日予以了书面回复，明确表示，原告不同意被告志和公司提出的提前解除合同的要求，并告知被告其提出的减免2020年1月15日至2020年3月31日的租金，原告不同意，并告知被告应当继续履行合同至合同期满，否则应按合同第十一条承担违约金，从被告志和公司提出免租申请书的时间和原告回复的时间，可以看出被告要求提前解除合同的原因并不是由于疫情，因为其提出免租的时间是2020年1月8日，这一时间还没有疫情发生，其要求提前终止合同的真正原因是被告志和公司另外选址在润达广场开办了一家新的酒吧，所以，要关闭在原告处经营的鹰吧，因此，其提出解除合同是其经营的场地发生了变化，在此情况下，单方要求终止合同并没有按合同继续支付租金及相关费用构成严重违约；证（四）催款通知函一份，证明被告方截止到2020年1月拖欠了原告水电等费用为18218.93元，之后发生的水电等费用还应由被告方继续承担。证（五）公函一份，证明从2013年7月10日起，德和集团将与外滩公司签订的房屋租赁合同的日常管理事宜委托给了下属子公司宜春迎宾馆酒店有限公司，合同的出租主体仍然是原告德和公司。证（六）宜春市公安局刑事警察支队对林海兵的询问笔录一份，证明被告林海兵是被告志和公司的隐名股东，应对志和公司的债务承担连带清偿责任。对原告的上述举证，被告志和公司经质证认为：对证（一）真实性合法性无异议，对其关联性及证明目的有异议，理由是依据该合同，德和公司只能向外滩公司主张租金，而不能向被告二志和公司、被告三林海兵主张租金。志和公司未在该房屋租赁合同上签字，志和公司也未从外滩公司的手中整体转租涉案的房屋，德和公司、外滩公司也未依据合同中第十一条第五点约定的条件将涉案房屋租赁给志和公司，因此，若要依据房屋租赁合同来主张权利，则被告志和公司在本案中不是适格的被告，因为志和公司使用的房屋是泸州北路669号德和商务楼西一层，而租赁合同约定的物业是德和商务楼一至二层场地租赁的内容、面积完全不一样，不存在志和公司整体受让了外滩公司租赁的原告的房屋，而且外滩公司在租赁合同中是与江西德和实业集团有限公司签订的，而志和公司在申请书中是与宜春迎宾馆酒店有限公司形成实际租赁使用关系的，所以德和公司不能够将主体不同，所涉房屋内容不同的两个不同阶段的采取了不同的书面形式形成的物业使用关系混同在一起，从而向多方主张租赁费债权，德和公司应当在外滩公司或志和公司之间做选择，否则违反了合同的相对性原则；对证（二）真实性合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，理由是：志和公司发出的申请书。承诺书是向宜春迎宾馆酒店发出的，因此，在志和公司看来，与其形成租赁关系的主体是宜春迎宾馆酒店公司，而非德和公司，而且被告二志和公司、被告三林海兵发函件的时候均有公司盖章和具体经办人签字，志和公司可以认同该两份书面材料是其与宜春迎宾馆酒店公司形成租赁关系的基础证据，但它并不能证明志和公司承接了外滩公司对德和公司669号商务楼一至二层的租赁关系。德和公司所称的志和公司的营业执照所标注的地址是袁州区泸州北路669号，实际上该地址也并不能够证明被告所提出的证明目的，因为整个德和该片区域公司的注册地址均是泸州北路669号，德和公司自己的注册地址也是泸州北路669号，因此，证据二能够反证志和公司从公司的注册到公司使用宜春迎宾馆酒店有限公司商务楼一层并以自己的名义向业主支付租金，都属于公司独立的主体行为，并未承接其他公司的权利与义务。对证（三）三性无异议，对证明目的有异议，理由是：一、免租申请书明确的提到德和公司因为在志和公司旁边又招商了同类的娱乐项目也就是在志和公司鹰吧隔壁又开了新的酒吧，所以对志和公司的经营直接造成致命的冲击，公司很难维持，所以提出终止租赁关系，所以过错责任在德和公司。但是考虑到公司年前即要停止营业，所以志和公司愿意支付2020年1月份的租金，但是考虑到场地内有空调电力设备，所以在该申请书中提出妥善的处理办法，如果是由志和公司转租，那么该设备设施转由受让方使用，场地空窗期的费用由志和公司承担，如果是场地由德和公司转租，那么设备设施应当作价给志和公司，但是德和公司并不同意志和公司的该建议，直接将场地大门上锁，导致志和公司工作人员无法将属于自己的设备设施搬走，因此对于德和公司在2020年1月份即上锁的控制物业的行为应当视为志和公司已向德和公司交接了物业，但德和公司应当允许志和公司的工作人员将场地内的设备设施搬走。对证（四）因为该催款通知书是宜春迎宾馆酒店有限公司向外滩公司发出的催款函，因此与志和公司无关，这也说明了本案的主体是本案的核心焦点内容。对证（五）三性及证明目的均不认可，这份公函并没有向外滩公司发送，也没有对之后的志和公司明示迎宾馆酒店公司作为一个独立的法人主体，其与志和公司形成的租赁关系应当不能够被德和公司所取代，所以德和公司不能够推开迎宾馆酒店公司向志和公司主张物业租赁费。对证（六）的真实性、合法性没有异议，对于关联性和证明目的有异议，即使林海兵系外滩公司与志和公司的隐名股东，但股东并不需要对公司的债务承担责任。即使林海兵在相关文件上签名，但也是代表公司的对外行为，其本人并没有承诺为公司的债务承担责任。外滩公司与志和公司即使股东相同，但也是两个独立的民事主体，不存在两方独立主体同时租赁的情形，也不存在两方主体共同共同担责的情形。根据德和公司提供的租赁合同，租赁主体是外滩公司，而非志和公司，根据合同相对性原则，应当由外滩公司承担责任。对于德和公司主张的疫情期间以及德和公司锁门后发生的租金，没有事实和法律依据。目前，德和公司已将涉案房屋出租给其他单位，也不存在所谓的继续履行至10月份并支付至10月份的租金的问题。对原告的上述举证，被告林海兵经质证认为：同意被告二的质证意见，对证（一）房屋租赁合同，林海兵并未参与，也未在合同上署名，且外滩公司的股东为毛永勇等人，并没有林海兵，林海兵也没有向德和公司出具过同意承担德和公司与外滩公司之间的债权债务的书面文件，该租赁合同与林海兵无关；对证（二）林海兵在承诺书及申请书上署名属于其作为志和公司的工作人员经办上述两件事宜，其本人并不是合同的主体，更不是义务的承担者，从志和公司成立的时间为2015年9月23日，而外滩公司成立的时间为2012年且在2015年外滩公司继续存续直至2019年注销，外滩公司与志和公司均是独立的法人，均能够独立的承担民事责任，且两个公司股东并不一致，德和公司将本应由外滩公司承担的责任强加于志和公司及林海兵没有相应的证据材料予以佐证，承诺书及申请书中明确表述的是我公司即志和公司并没有将林海兵作为一方主体予以明确，其所涉及的责任承担也均表述的是由志和公司承担，而非林海兵；对证(三)出具免租申请的主体为志和公司而非林海兵，且免租申请书中所陈述的主体也仅有志和公司与德和公司，并不涉及林海兵。对证（四）催款通知书中也从来没有提到林海兵应当承担相关费用，且其从未向林海兵主张过拖欠的水电费等，从这也可以看出林海兵并不是涉案房产的租赁人、使用人。对证（五）被告三也从未收到过该份公函，被告三也不是该公函所涉及到的商务楼的权利义务主体。对证（六）的真实性、合法性没有异议，对于关联性和证明目的有异议，即使林海兵系外滩公司与志和公司的隐名股东，但股东并不需要对公司的债务承担责任。即使林海兵在相关文件上签名，但也是代表公司的对外行为，其本人并没有承诺为公司的债务承担责任。外滩公司与志和公司即使股东相同，但也是两个独立的民事主体，不存在两方独立主体同时租赁的情形，也不存在两方主体共同共同担责的情形。根据德和公司提供的租赁合同，租赁主体是外滩公司，而非志和公司，根据合同相对性原则，应当由外滩公司承担责任。对于德和公司主张的疫情期间以及德和公司锁门后发生的租金，没有事实和法律依据。目前，德和公司已将涉案房屋出租给其他单位，也不存在所谓的继续履行至10月份并支付至10月份的租金的问题。被告志和公司为证明自己的辩称，提供的证据有：证（一）图片两张，证明在2020年春节期间德和集团保安部、迎宾馆保安部就已经对涉案房屋进行了封闭上锁，志和公司工作人员无法进入租赁的场地，视为双方对该场地予以了交接；证（二）宜市新肺防办（2020）184号通知书一份，证明即便德和公司的房屋仍在志和公司管理使用中，也因不可抗力的原因承租人可以免交租赁费，更何况物业已被出租方控制、管理。对被告志和公司的上述举证，原告经质证认为：对证（一）图片内容的真实性和关联性无异议，但对图片来源的合法性以及证明目的有异议，从该图片的内容可以清楚的看出该告示的时间是2020年的3月21日，并非被告陈述在2020年1月份原告就对该物业上锁，这个时间2020年3月21日是由于原告发现被告自2020年1月份停止营业后就单方上锁，并且明确告知原告不再支付租金，同时要求终止合同，原告没有同意，并于2020年2月25日出具诉状到法院立案，立案后发现被告派人在偷偷的搬走租赁屋内的设施设备，为了防止被告逃避债务，所以原告就在被告的锁上加了一把锁，目的是要求被告在履行了支付拖欠的租金等费用以及就终止合同达成一致意见后才能搬走设施设备，但该租赁物仍在被告的租赁期间，里面也还是放置着被告的设施设备，原告从未进入过，更不存在双方已经办理了交接的情形，租赁物仍然由被告志和公司控制。对证(二)真实性合法性无异议，对关联性以及证明目的有异议，被告要求单方终止合同，并非是由于疫情的影响，而是其另外举办了一个经营场所，不需要租赁和使用了原告的租赁物，其发出要求终止合同免除租金的申请书的时间是2020年的1月8日，此时还没有出现疫情，所以其单方解除合同与疫情无关；第二，被告志和公司从2020年1月8日起就停止了经营，所以不存在疫情会对其经营产生影响，所以从这一角度也可以看出疫情只是被告志和公司为了逃避承担继续履行合同以及支付拖欠的租金及其他费用的借口。对被告志和公司的上述举证，被告林海兵经质证认为：对证据（一）、（二）三性均无异议。综上，本院对本案证据综合认证如下：对原告提供的证据（一）的真实性合法性被告无异议，本院对其证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对于原告提供的证据（二）的真实性、合法性被告无异议，但被告对关联性与证明目的有异议，该证据对本案处理有紧密的联系，故结合其他证据综合予以认定。对于原告提供的证据（三）被告经质证对其三性均无异议，本院对其证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对原告提供的证据（四）被告认为与其无关，故对该证据三性及证明目的，本院结合其他证据综合予以认定。对于原告提供的证据（五）被告经质证对三性及其证明目的均有异议，本院结合其他证据综合予以认定。对于原告提供的证据（六）被告经质证对真实性、合法性没有异议，对关联性和关联目的有异议，因该证据系本案关键证据之一，本院结合其他证据综合予以认定。对被告提供的证据（一）真实性、关联性原告无异议，对合法性及证明目的有异议，因该证据显示的内容与被告的证明目的不一致，故本院对其证明目的不予认可。对被告提供的证据（二）真实性、合法性原告无异议，原告对关联性、证明目的有异议，该证据符合事实，本院对其证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。综上认证，结合庭审调查，本院认定本案事实如下：2012年，原告作为甲方与被告外滩公司作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定：1、甲方将其拥有坐落在宜春泸州北路669号的德和商务楼一至二层出租给乙方使用，该房屋实际建筑面积一层为2831.14㎡，二层为2572.63㎡；2、该房屋的租赁期共8年，自2012年11月1日起至2020年10月30日止；3、每月房屋的租赁金为：（1）2012年11月1日至2015年10月30日止，一层每平方米为35元/月租金，二层为每平方米31元/月租金，（2）2015年11月1日至2018年10月30日止，一层每平方米为37元/月租金，二层为每平方米33元/月租金，（3）2018年11月1日至2020年10月30日止，一层每平方米为39元/月租金，二层为每平方米35元/月租金；4、乙方在租赁期限内，使用的水、电及网络计算费用，按国家相关规定，逐月按市场价支付给甲方，甲方出具收据，代收代缴。物业费按承租面积计算一楼3元/㎡,二楼2元/㎡按月向甲方交纳。2015年起，被告外滩公司将租赁原告的二楼商务楼退还给了原告。被告志和公司开始实际使用被告外滩公司公司租赁原告的商务楼一楼，用于酒吧经营。2015年10月15日，被告志和公司向原告出具一份《承诺书》，载明的内容“我公司租赁贵司商务楼西一楼，用于公司经营酒吧。由于我公司的中央空调安装在商务楼楼面上，每天都要去开关。所以请求江西德和物业管理有限责任公司将楼面管理权交予我公司。在租赁期间有关楼面公共管理及安全管理概由我公司全权负责，如由此发生的一切责任事故由我公司独立承担责任并负责经济赔偿”。2016年3月9日，被告志和公司向宜春迎宾馆酒店有限公司出具一份《申请书》，该申请书主要载明“按合同约定，贵公司将坐落在宜春泸州北路669号的德和商务楼一层租赁给我公司使用，实际建筑面积为2831.14平方米，约定自2015年11月起应缴纳场租费由原来的每平方米35元/月上涨为37元/月，涨幅每平方米2元/月。现经双方股东友好协商，同意将上涨日期改为2016年11月起执行，租金仍按每平方米35元/月计算。目前我公司已缴纳2015年11月至2016年3月场租费5个月合计多支付28344.40元。特申请贵公司将上述金额给与返还。”2020年1月8日，被告志和公司向原告出具一份《免租申请书》,主要载明：“我司与贵公司签有房屋租赁合同，根据合同，我司承租使用贵公司位于泸州北路669号德和商务楼（1楼），租期8年，自2012年11月1日至2020年10月30日。在承租期间，我司与贵公司保持着友好的合作关系，双方一直秉承着诚实守信的原则履行合同，感谢贵公司长期以来的支持与帮助。之前租赁约定迎宾馆周边不能招商同类娱乐项目，目前在我们酒吧隔壁已有新的酒吧开业，新的场所对我司的经营造成很大的影响，使公司很难维持正常的运行，故我公司提出退出承租贵公司的商务楼（1楼），终止租赁合同，经营至2020年1月8日。因场所设施设备众多，搬迁需要一段时日，同时我司也在积极寻找合作伙伴继续经营娱乐项目，年关即将到来，短时间内不能解决此问题，特向贵公司申请2020年1月15日至2020年3月31日免租金，若我司能找到合作伙伴，再与贵司签订合同。”之后，被告志和公司与原告因场地租金及租期问题发生纠纷，导致被告租赁的场所并未继续经营。被告志和公司支付原告的房租暂支付到2019年12月份。自2020年1月份开始，被告志和公司并未向原告支付房屋租赁款、物业费以及水电费。截止到1月份，被告志和公司共欠原告水电费18218.93元。另查明，江西省德和实业集团于2013年7月10日发布一份《公函》将原告与被告外滩公司租赁关系及物业管理工作交给宜春迎宾馆酒店管理有限公司管理，包括房屋租金、物业管理费的收取，水、电及网络费用的代收代缴，出租房屋内外公共设施、室外园林绿化及卫生环境的监管维护以及相关事宜的协调等工作。2020年1月25日，宜春市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部下发通告，全市歌舞休闲娱乐场所等室内文化娱乐场所暂停对外开放。2020年4月26日，宜春市新冠××疫情防控应急指挥部办公室作出宜市新肺防办［2020］184号通知，全市娱乐场所从2020年5月1日起开始有序复工复产。还查明，被告林海兵于2013年入股250万被告外滩公司，占被告外滩公司20%的股份经营外滩十八号酒吧，但并未进行工商登记，系该公司的隐名股东。2015年，被告外滩公司、被告林海兵将外滩十八号酒吧重新装修,取名为“鹰吧”，重新注册成立被告志和公司，被告林海兵占股40%，同样为该公司的隐名股东。2017年，被告林海兵将上述股份稀释调准为30%。此后，被告林海兵多次参与公司分红，截止到2018年共分红近700万。本院认为，原告与被告外滩公司签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。虽被告外滩公司2015年将租赁原告二楼的房屋返还给原告，但未将所租赁给原告的商务楼一楼退还给原告。结合被告志和公司向原告及其宜春迎宾馆酒店有限公司出具的《承诺书》、《申请书》、《免租申请书》等文件，被告志和公司自2015年10月起就是本案租赁房屋的实际承租人。被告志和公司自2015年10月起也一直按照原告与被告外滩公司签订的《房屋租赁合同》缴纳了房屋租赁费、物业管理费、水电费等费用。可见，自2015年10月起，被告志和公司承接了原告与被告外滩公司的租赁合同，与被告外滩公司一起共同租赁了原告位于泸州北路669号德和商务楼（1楼）。对于被告志和公司辩称未与原告形成租赁合同关系的辩称，此与事实不符，本院对此不予采信。结合本案的实际情况，被告提出解除合同，且涉案房屋租赁标的现并未实际使用，为减少进一步损失，故对于原告与被告外滩公司签订的《房屋租赁合同》予以解除。关于原告要求被告支付房屋租金及物业管理费的诉请。《房屋租赁合同约定》，位于泸州北路**德和商务楼（**）的租赁面积为2831.14平方米，租赁费每平方米为39元／月。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”结合本次新型冠状病毒××暴发突然、影响范围广、严重程度深，且未有特效药，各地政府都采取强有力的防控措施，因此，新型冠状病毒××疫情属于不可抗力事件。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”故对于被告辩称减免房屋租赁费的主张，本院予以适当支持。结合宜春市新冠××疫情防控应急指挥部办公室防控力度及防控时间，对被告自2020年1月25日至2020年4月30日期间应承担的房屋租赁费及物业管理费，本院酌定对被告承担上述疫情期间的房屋租赁费及物业管理费的予以减免50%。故截止到现在,被告尚欠原告房屋租赁费：一、2020年1月1日-2020年1月24日，被告欠原告租金85482.16元（2831.14平方米×39元／月÷31天×24天）；二、2020年1月25日-2020年1月31日，被告共欠原告租金12466.15元（2831.14平方米×39元／月÷31天×7天×50%）；三、2020年2月-2020年4月，被告共欠原告房屋租金165621.69元（2831.14平方米×39元／月×3个月×50%）；2020年5月-2020年8月，被告共欠原告租金441657.84元（2831.14平方米×39元／月×4个月）。故截止到现在,被告尚欠原告物业管理费：一、2020年1月1日-2020年1月24日，被告欠原告6575.55元（2831.14平方米×3元／月÷31天×24天）；二、2020年1月25日-2020年1月31日，被告共欠原告958.93元（2831.14平方米×3元／月÷31天×7天×50%）；三、2020年2月-2020年4月，被告共欠原告12740.13元（2831.14平方米×3元／月×3个月×50%）；2020年5月-2020年8月30日，被告共欠原告33973.68元（2831.14平方米×3元／月×4个月）。对于原告要求被告承担每逾期一天按欠费总额的1%计算的违约金至实际清偿之日止的诉请，结合2020年新型冠状病毒××疫情属于不可抗力事件，且为维护企业的正常运行，在双方《房屋租赁合同中“乙方单方面解除合同，应按该房屋一个月租金补偿给甲方作为经济损失”的约定，因本案系被告先单方面提出解除合同，故本院酌定被告赔偿原告一个月房屋租金110414.46元的损失。对于原告要求被告支付水电费18218.93元诉请，因被告于2020年1月份实际使用了涉案租赁房屋，该诉请符合法律依据，故本院予以支持。综上，被告应支付给原告房屋租赁费、物业管理费、水电费及违约金合计888109.52元。被告林海兵虽并未在《房屋租赁合同》上签字，但被告林海兵系被告外滩公司、被告志和公司的隐名股东，且为被告志和公司的实际控制股东，其滥用控制权，使公司沦为其逃避债务、及为他人违法犯罪的工具，而其从中获利巨大，严重损害其他债权人的利益，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，故被告林海兵应对上述还款承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，判决如下：一、解除原告江西德和实业集团有限公司与被告江西外滩十八娱乐餐饮文化有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、限被告江西外滩十八娱乐餐饮文化有限公司、被告江西志和娱乐有限公司于本判决生效后五日内向原告江西德和实业集团有限公司支付房屋租赁费、物业管理费、水电费及违约金等合计888109.52元。三、限被告江西外滩十八娱乐餐饮文化有限公司、被告江西志和娱乐有限公司于本判决生效后五日内搬离原告江西德和实业集团有限公司位于泸州北路669号德和商务楼（1楼）,并自2020年9月1日起至其搬离之日止按每月110414.46元标准向原告江西德和实业集团有限公司支付房屋占用租金。四、被告林海兵应对上述第二、三判项的款项承担连带清偿责任。五、驳回原告江西德和实业集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6924元，由被告江西外滩十八娱乐餐饮文化有限公司、被告江西志和娱乐有限公司、被告林海兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费6924元，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  刘小涛人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇二〇年八月三十一日代书 记员  熊叶根