海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1481号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司。住所地：海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘畅，女，1982年3月29日出生，汉族，住海南省屯昌县。 被上诉人（原审被告）：海南屯昌美林物业管理有限公司。住。住所地：海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区****）/div> 法定代表人：金鹏，该公司总经理。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人刘畅、被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称美林物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人美丰公司上诉请求：依法撤销（2019）琼9022民初1419号民事判决第一项判决，改判驳回被上诉人的该项诉求。事实和理由：一、一审法院认定依据《商品房买卖合同》约定，上诉人未按时为被上诉人刘畅所购买的房屋办理房屋权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任，实属认定事实错误，上诉人不存在违约。1.依据《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第一条的规定，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。被上诉人刘畅在得知上诉人未能按合同约定的期限办妥房屋产权证时，并没有按合同的约定在十五日内要求解除合同，退还购房款及利息。事实上被上诉人刘畅已经放弃了追索上诉人违约办证的权利，因此无权向上诉人主张未按时办证的违约责任。2.根据合同第十五条约定只有因为上诉人的责任不能办理产权证书才能承担违约责任。但事实上上诉人没有违约，上诉人在涉案房产竣工验收合格后已将办证所需的材料全部上报给有关部门了。至今不能办理产权证的原因是政府不作为。二、一审法院认定并判决上诉人向被上诉人刘畅退还契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，属事实和法律错误。1.根据被上诉人刘畅提供的证据，被上诉人刘畅所主张的契税是交给了被上诉人美林物业公司，并没有交给上诉人。2.上诉人和被上诉人刘畅之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应当严格按照合同的约定履行。补充协议中已明确办理产权证的契税等费用为上诉人代收代缴，上诉人与被上诉人刘畅应当按照合同的约定执行。在上诉人和被上诉人刘畅没有解除合同的情况下，被上诉人刘畅要求退还契税、办证费用等费用没有法律依据。三、一审法院在被上诉人刘畅没有提供有效的且能够引起诉讼时效中断的证据的情况下，认定被上诉人刘畅的诉求没有超过诉讼时效，属认定事实错误及适用法律错误。业主委员会的函不能产生阻断诉讼时效的结果。 被上诉人刘畅未书面答辩称：请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判；请求查明答辩人缴纳住房维修基金的去向。事实与理由：1、答辩人根据商品房买卖合同的约定，向被答辩人和美林物业公司缴纳了契税等各种费用，目的是为了用于办理房屋产权证书上，被答辩人和美林物业公司由于自身原因致使答辩人购买的商品房至今无法办理产权证书。被答辩人和美林物业公司又未将收取的费用缴纳给政府行政部门理应退还给答辩人。2、本案不超过诉讼时效，答辩人所交的契税等各种费用，与其他业主多次要求办理房屋产权证书，被答辩人均不予处理，催促无果后才去函件，被答辩人和美林物业公司无法办理产权证书，就应当诚信地将收取的费用退还业主。 被上诉人美林物业公司未提交书面答辩意见。 被上诉人刘畅向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令二被告退还原告收交的契税5828.94元，房屋维修基金2385元、办证费用及工本费410元，三项合计8623.94元；2.二被告偿还上述费用8623.94元于交款之日起至判决生效之日止的同期银行利息1550元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将主张的利息变更为4821.6元。 一审法院认定事实：2013年4月13日，原告与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定美丰公司将其开发的美林湖国际社区第16幢6层605号房以总价人民币194298元出售给原告，建筑面积为39.75平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下，如因出卖人的责任，买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”合同签订后，原告于2013年4月15日付清了全部房款。2013年10月20日，原告向美林物业公司交纳了物业管理费并收房。2013年10月20日，被告美林物业公司代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的契税等费用（其中包含契税5828.94元，公共维修基金2385元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元），合计8623.94元。原告购买的房屋所在的美林湖二期工程16号楼已于2015年1月28竣工验收合格，并在2016年7月6日建设工程竣工验收备案。2019年11月18日，原告以被告收取办证税费后逾期办理不动产证为由，向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令二被告退还原告收交的契税5828.94元，房屋维修基金2385元、其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，三项合计8623.94元；2.二被告偿还上述费用8623.94元于交款之日起至判决生效之日止的同期银行利息4821.6元；3.本案诉讼费由被告承担。（原告表示上述税费等费用退还原告后，今后原告自行缴纳，自行办理不动产证。）另查，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别于2015年4月17日、2017年4月16日向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题。再查，被告美林物业公司、美丰公司对原告的代理人芦海英的代理资格提出异议，认为依据民诉法第五十八条委托代理人的规定，当事人法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人，1.律师、基层法律服务工作者；2.当事人的近亲属或工作人员；3.当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民，法律规定的当事人的工作人员是指当事人为单位，其工作人员可以被委托为诉讼代理人，在判断当事人的工作人员时，如企业法人、其工作人员是指与企业有劳动关系的人，事业单位的工作人员既包括与事业单位有事业关系的人员也包括与事业单位有劳动关系的人员，在原告刘畅的代理人芦海英当庭表述称芦海英与刘畅并非同一单位人员，其也不能提供与单位具有劳动人事关系的证明材料。另，依据2019年7月3日最高院给全国人大关于进一步规范公民代理行为的建议的答复第四点第四项明确规定，当事人的工作人员应当提交身份证件和与当事人有合法劳动人事关系的证明材料，第五项规定，当事人所在社区、单位推荐的公民应当提交身份证件、推荐材料和当事人属于该社区、单位的证明材料，因此芦海英作为刘畅、刘畅的代理人，主体不适格。 一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效；2.原告请求判决被告退回契税、公共维修基金和其它办证费的理由是否成立；3.原告主张上述费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定;4.如果原告的主张成立,关于应由哪个被告承担退费事项的民事责任。一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。被告于2013年10月13日交房给原告。被告美丰公司辩称，根据双方签订的合同第十五条的约定，原告主张退回上述款项已超过诉讼时效。对美丰公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。理由是：根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”及附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴”的约定，原告出于办证的需要向被告交付了契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费。2013年10月20日，原告向美林物业公司交纳了物业管理费并收房，但至2014年10月15日房屋交付满360日后，原告并未取得房产证，即原告主张契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费的诉讼时效起算时间应为2014年10月15日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年10月15日至2016年10月15日，超过2016年10月15日原告未主张权利则超过诉讼时效，但一审法院审理的涉及海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形。因此，对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，一审法院予以驳回。原告2015年5月7日向一审法院提出的诉讼请求与本案不同，因此被告美丰公司辩称原告重复起诉没有事实根据，一审法院不予采信，对其主张一审法院予以驳回。二、关于原告请求判决被告退回契税、公共维修基金和其它办证费等项费用的理由是否成立的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第10条中约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，……”双方的约定是当事人意思自治，被告美丰公司代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，一审法院予以确认，但由于被告美丰公司的逾期办证构成违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书，原告等业主通过业主委员会主张权利未果，为尽快办理房屋权属证书，原告通过诉讼主张被告退还原告缴交的办证税费，并表示退还以上费用后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交，并自行办理房屋权属证书，其主张合理，对原告的主张，一审法院予以支持。被告应向原告退还契税费5828.94元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计6238.94元。而住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十二条关于“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据，故被告主张应退还公共维修基金2385元的请求，一审法院予以驳回。二、关于原告主张契税、公共维修基金、其它办证等项费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定的问题。契税和其它办证等费是原、被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息，原告要求被告承担对上述款项占用期间的银行利息，没有合同根据，也没有法律依据，一审法院予以驳回。公共维修基金系依照国务院部门规章的规定收取的，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第二十七条的规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；……。”因此，原告主张被告退还公共维修基金产生的利息，不符合法律法规的规定，一审法院予以驳回。综上，原告主张被告收取的各项费用4821.6元的利息，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。三、关于应由哪个被告承担退费事项的民事责任的问题。首先，原告与被告美丰公司在商品房买卖合同中约定契税、公共维修基金和其它办证费系由美丰公司收取；其次，美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费后向原告出具了代收费收据，表明其系代美丰公司收取；第三，美丰公司出具了《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，表明其交房时委托美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费。综合本案的事实和证据，证明美林物业公司系代美丰公司收取上述费用。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为承担民事责任。故原告要求美林物业公司退还上述费用，一审法院不予支持。退还原告契税、其它办证费的民事责任应由被告美丰公司承担。关于二被告提出的原告的代理人资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定：“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：……（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”第五十九条第一款规定：“委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。”《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条规定：“诉讼代理人除根据民事诉讼法第五十九条的规定提交授权委托书外，还应当按照下列规定向人民法院提交相关材料：……（五）当事人所在社区、单位推荐的公民应当提交身份证件、推荐材料和当事人属于该社区、单位的证明材料；……”一审法院依照以上规定对原告代理人的代理资格进行审查认为，芦海英代理刘畅诉讼，其向人民法院提交了刘畅的委托手续，刘畅所在的辽源市龙山区福镇社区居民委员会也已出具推荐函推荐卢海英代理诉讼。因此，对芦海英行使代理权，一审法院予以准许，对二被告的异议，一审法院予以驳回。综上所述，被告美丰公司应退还契税费5828.94元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计6238.94元。被告美林物业公司不承担退费的民事责任。对原告主张二被告退回公共维修基金2385元以及主张被告收取的各项费用共8623.94元的利息4821.6元，没有事实根据和法律依据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款和第二款、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘畅退还办证契税费5828.94元和其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，以上共计6238.94元。二、驳回原告刘畅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由原告刘畅负担10元，被告海南美丰不动产有限公司负担20元。 上诉人美丰公司二审提交一份新证据：海南省第一中级人民法院（2019）琼96行终163号行政判决书，证明至今不能办理产权证的根本原因是屯昌县国土局的不作为，依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人不应承担逾期办理产权证书的责任。被上诉人刘畅、美林物业公司未发表质证意见，亦未提交新证据。本院认证认为：该份证据系生效判决文书，本院对其真实性、合法性予以确认，该判决书处理的是上诉人与政府相关部门之间的行政法律关系，与本案不属于同一法律关系，本院对其证明内容不予采纳。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人美丰公司是否应当退还被上诉人购房时所交的契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费；二、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。 一、上诉人美丰公司与被上诉人刘畅签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且该合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，上诉人美丰公司在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人美丰公司未能及时将相关资料报产权登记机关备案的行为，为本案逾期办证的主要原因。至于上诉人美丰公司是否应交纳土地变性出让金，属于上诉人美丰公司与行政机关之间的行政法律关系，且交纳土地出让金是上诉人美丰公司作为土地使用权人的法定义务，应由上诉人美丰公司自行处理，并不属于上诉人美丰公司可以免责的理由。上诉人美丰公司关于不能办证的原因是政府不作为的上诉理由不能成立，本院不予采纳。在法院已判决的系列案件中，已认定被上诉人美林物业公司收取的契税、维修基金等办证费用均是受上诉人美丰公司的委托收取的，实际办理不动产产权证的公司为上诉人美丰公司，并有被上诉人美林物业公司提供的，由上诉人美丰公司出具的《关于美林物业代收维修基金及契税的情况说明》及被上诉人美林物业公司将收取的该费用转账给上诉人美丰公司的转账《明细表》证明。上诉人美丰公司上诉称其没有收到上述款项与事实相悖，本院不予采纳。被上诉人刘畅缴纳上述费用后，上诉人美丰公司违约一直未向有关部门缴纳该笔资金，并长期占用被上诉人刘畅的该笔资金不办理相关的产权证书，因此被上诉人刘畅要求上诉人美丰公司退还上述费用的诉讼请求，依法应当予以支持。 二、关于被上诉人刘畅提起诉讼是否超过诉讼时效的问题。美林湖业主委员会曾于2015年4月17日、2017年4月16日两次向上诉人发函，构成了诉讼时效的中断。业主委员会代表了全体业主的利益，应视为被上诉人通过业主委员会向上诉人主张了权利，构成诉讼时效中断的事由，因此上诉人美丰公司认为被上诉人刘畅的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人美丰公司的上诉请求理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  吴罗南 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年八月四日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。