海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1734号 上诉人（原审原告）：童小林，女，1971年3月1日生，汉族，住重庆市黔江区。 委托诉讼代理人：张基禄，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南中安和悦置业有限公司，住所地海南省老城高新技术产业示范区海南生态软件园孵化楼**。 法定代表人：白玉侠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李春凤，该公司职员。 原审第三人：海南博亚房地产开发有限公司，住，住所地海南省澄迈县老城镇经济开发区西线快速干道西侧/div> 法定代表人：聂仲根，该公司董事长。 原审第三人：海南老城经济开发区发展有限公司，住，住所地海南省澄迈县老城经济开发区政务服务中心大楼**/div> 法定代表人：王绥明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎吉专，该公司职员。 上诉人童小林因与被上诉人海南中安和悦置业有限公司（以下简称中安公司）及原审第三人海南博亚房地产开发有限公司（以下简称博亚公司）、海南老城经济开发区发展有限公司（以下简称发展公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初2026号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院2020年7月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。原审第三人博亚公司未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。 童小林上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一审判决违反合同相对性原则。1.主体的相对性,指合同关系只能发生在特定的主体之间,只有合同当事人一方能够向合同的另一方基于合同提出请求或提起诉讼。2.内容的相对性,指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利,并承担该合同规定的义务,当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利,更不负担合同中规定的义务。在双方合同中,还表现为一方的权利就是另一方的义务,权利义务相互对应,互为因果,权利人的权利须依赖于义务人履行义务的行为才能实现。3.责任的相对性,指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生,合同关系以外的人不负违约责任,合同当事人也不对其承担违约责任。违反合同的责任的相对性的内容包含三个方面:第一,违约当事人应对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任,而不能将责任推卸给他人。第二,在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下,债务人仍应向债权人承担违约责任。债务人在承担违约责任后,有权向第三人追偿,债务人为第三人的行为负责,既是合同相对性原则的体现,也是保护债权人利益所必须的。第三,债务人只能向债权人承担违约责任,而不应向国家或第三人承担违约责任。 一审判决认定被上诉人逾期交房并非由其自身原因造成,而在于第三人发展公司。这一认定,违反了合同相对性原则。事实上,上诉人于2017年3月20日与被上诉人签订房屋买卖合同,约定房屋交付期限在2017年11月30日前。被上诉人于2018年12月8日才取得《工程竣工备案表》,逾期交房373天,构成合同违约。根据合同的相对性原则，被上诉人有义务向上诉人支付逾期交房的违约金。况且,被上诉人与两位第三人签订的三方协议在2016年3月18日,三方协议在前,购房合同在后。因此,被上诉人在与上诉人签订购房合同时,就已经确认交付期限,并且对自身是否能履行合同义务具有清楚的认知能力和可预知能力。因此该三方协议并不影响被上诉人对上诉人承担违约责任。 当事人双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》明确约定了逾期交房的违约责任,就是说，被上诉人已明确认可其逾期交房自愿承担违约责任。而一审判决竟然不顾当事人的意思自治,以公权力强行判决被上诉人不承担违约责任,侵犯当事人意思自治原则。由于第三方原因而导致违约的合同一方当事人,在承担违约责任后,可以依据与第三方的约定或法律规定向第三方进行追偿。 中安公司及原审第三人博亚公司、发展公司二审均未提交书面答辩意见。 原告童小林向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金13286.11元；2.请求依法判决本案所有诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月20日，原被告签订一份《澄迈县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海南省澄迈县老城经济开发区南站入口路180米西侧南海之滨C2栋505号商品房，房款总价为356196元，原告以按揭贷款方式付款，被告应于2017年11月30日前，将经综合验收合格的商品房交付给原告使用。合同对原告逾期付款、被告逾期交房及办证等违约责任做了约定。同日，原、被告双方在补充协议中对被告逾期交房及逾期办证的违约责任、原告逾期付款的违约责任、房屋交接手续等情况进行了补充约定。合同签订之后，原告支付了所有房款，被告于2017年2月18日向原告出具首付款116196元的增值税发票，于2017年3月14日向原告出具尾款240000元的增值税发票。2018年12月8日，涉案项目完成竣工验收备案，原、被告双方庭审时均认可以2018年12月8日作为交房时间。 另查明，涉案项目系发展公司根据海南省委、澄迈县委以及县政府的要求，对博亚公司的债务进行重组，被告中安公司出资购买所得。2016年3月18日，被告与第三人发展公司、博亚公司签订《资产转让协议》，约定被告购买博亚公司名下的博亚·熙岸高尔夫公寓二期项目资产（后更名为“南海之滨”）。第三人博亚公司按照约定的交房标准完成7栋在建工程的施工建设，并按照国家验收标准完成单体验收及产权备案。第三人发展公司负责协调将博亚熙岸项目相关的土地、规划、施工等全部开发手续变更至被告名下，并负责将在建工程的7栋商品房的《商品房预售许可证》办理至被告名下，约定发展公司和博亚公司保证该项目于2016年4月2日前实质性全面恢复施工；保证该项目在该协议签订8个月内7栋在建工程完成竣工验收并交付被告。 截止至2017年2月20日，因南海之滨施工现场仍未复工，被告向第三人发展公司发函请求尽快复工，并确保业主入住前发展公司能够依照协议约定将在建工程完成竣工验收并交付于被告。2017年3月2日，发展公司复函表示将共同组织召开现场办公会议，协调解决项目存在的问题，推动项目建设。2016年3月23日至2018年5月22日，老城管委会共四次组织政府相关职能部门、被告、发展公司、博亚公司等，讨论议定南海之滨项目的复工、规划变更、消防工程、配套工程以及竣工验收等事宜。2018年9月27日，老城管委会召开南海之滨项目业主代表座谈会，向参会的南海之滨项目业主代表释明了该项目未能完成竣工交房的主要原因，以及协调政府职能部门和发展公司加快对南海之滨项目的竣工验收。2018年10月18日，被告与发展公司、博亚公司三方签订《关于南海之滨（原熙岸高尔夫公寓二期）项目交付情况的确认书》，确认根据三方签订的《资产转让协议》，原本应于2016年11月18日前将涉案项目完成竣工验收交付被告中安公司，后由于诸多原因，导致延期，海南老城经济开发区管理委员会从业主及社会稳定的大局出发，重新确定由发展公司协调，在2018年11月10日前完成C2栋楼竣工验收并取得备案证。 一审法院认为，原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点是：被告是否应向原告支付逾期交房违约金。原、被告双方在商品房买卖合同中约定，被告应当在2017年11月30日前，将经综合验收合格的商品房交付给原告使用。而事实上，被告于2018年12月8日才将房屋交付给原告，被告确实存在逾期交房事实。但涉案项目系因发展公司根据政府要求和博亚公司委托，对博亚公司债务进行重组，被告出资购得该项目，具有一定特殊性。被告接手之后，该项目仍由博亚公司负责施工建设，而相关土地、规划、施工等开发手续及在建工程的7栋商品房的《商品房预售许可证》均由发展公司负责变更或办理至被告名下。由此可见，涉案项目必须由三方共同配合，两位第三人在《资产转让协议》约定的期限内（即2016年11月18日前）将南海之滨项目移交给被告，被告才能如期将房屋交付给原告。但第三人并未将涉案房产按协议约定的时间移交给被告，被告多次向第三人发函请求推进施工进度，老城管委会亦多次开会，安排政府工作人员催促施工单位复工、加快消防验收等协调事宜，直至2018年10月18日，被告与发展公司、博亚公司三方才签订《关于南海之滨（原熙岸高尔夫公寓二期）项目交付情况的确认书》，重新确定由发展公司协调，在2018年11月10日前完成C2栋楼竣工验收并取得备案证。被告于2018年12月8日取得涉案项目的《工程竣工验收备案表》，属于被告不可控制的范围。再次，2018年9月27日老城管委会曾组织南海之滨业主代表开会，对南海之滨项目的逾期交房的事宜进行了释明。会议上向业主代表释明了逾期交房非被告主观恶意行为导致。综上，因工程进度和办理开发手续等均属于被告不可控制的范围，被告没有故意拖延逾期交房的主观意愿，逾期交房的主要原因并非由被告所造成，被告接收博亚公司无法继续开发建设的涉案项目，承担了一定的社会责任，减少了社会资源的损失，根据公平原则，不应由被告承担逾期交房责任，对原告诉请被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告童小林的全部诉讼请求。案件受理费132.15元，由原告童小林负担。 二审中，上诉人向本院提交以下证据：1.2018年5月11日海南老城经济开发区管理委员会〔2018〕第33次主任会议纪要――《南海之滨项目业主座谈会会议纪要》；2.2018年5月11日－5月12日被上诉人与五名业主代表《会议纪要》；证明：因被上诉人前期要求对建设方案、图纸不断修改，造成工期延误五个月，被上诉人承诺向业主支付逾期交房违约金。被上诉人认可该两份证据的真实性，但不认可证明效力，认为只是反映与政府、管委会以及博亚公司对项目建设协调的情况以及与业主调解过程的情况，不是被上诉人的原因导致工期延误，与业主实际并未最终达成协议。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认。二审另查明：买受人童小林与出卖人、即被上诉人签订的商品房买卖合同附件七第四条第2项约定：由于政府原因导致的交楼延期，属不可抗力，责任不由出卖人承担。 另查明，案涉“南海之滨”房地产项目的原开发商为本案原审第三人博亚公司，原项目名称为“博亚﹒熙岸高尔夫公寓二期项目”。因博亚公司在开发经营该项目过程中，存在多起“一房二卖”以及重复设定抵押用于借贷民事行为，导致引发多起法律纠纷以及多起公共信访和上访事件，在社会上造成巨大不良影响，并最终因资金链断裂而导致该项目停工。海南省人民政府为此将该项目列入了风险防控的房地产项目范围。澄迈县人民政府根据海南省人民政府提出的妥善解决并盘活该房地产项目要求，为此成立了工作组，主导解决并处理该项目的盘活重组，并指定澄迈县人民政府直属的国有企业、即原审第三人发展公司负责重组事宜。后发展公司引进被上诉人接盘该项目，为此，发展公司、博亚公司与被上诉人于2016年3月18日共同签订了《资产转让协议》，约定：由被上诉人以人民币5亿元对价受让该项目，博亚公司收到首笔交易价款后，优先用于完成该项目七栋住宅楼的续建，协议签订后3个工作日内，发展公司组织协调博亚公司与施工方签订施工补充协议，发展公司保证在本协议签订后8个月内完成该七栋住宅楼完工交付给被上诉人；发展公司负责将该项目相关的土地、规划、施工等开发手续及该七栋楼的《商品房预售许可证》办理到被上诉人名下。至2018年10月18日，发展公司和博亚公司将施工完工的上述七栋住宅楼移交给被上诉人。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案需解决的争议问题是：被上诉人逾期交房的行为是否应当承担逾期交房违约责任？ 根据查明的事实，被上诉人逾期交房是事实，被上诉人是否应当承担逾期交房违约责任或是否存在免责事由，应根据合同约定及结合事实进行认定。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同附件七第四条第2项约定：由于政府原因导致的交楼延期，属不可抗力，责任不由出卖人承担。本案中，案涉商品住宅楼项目的原开发商是原审第三人博亚公司，博亚公司因资金链断裂致使项目停工，并导致引发影响社会稳定防控风险。为此，项目所在地的澄迈县人民政府，为履行防控房地产风险社会管理职能，根据上级人民政府要求，主导对该房地产项目的风险防控处置，并指定原审第三人发展公司负责该项目的风险防控处置。因此，发展公司实际是受澄迈县人民政府的委托代表政府组织协调对该项目的重组处置。对此，发展公司与博亚公司以及中安公司之间签订的三方协议作了明确约定。被上诉人正是在此情况下出手接盘、受让该房地产项目，其目的是为了盘活该房地产项目。被上诉人受让该项目的行为虽然是一种市场商业行为，但从避免产生危及社会稳定因素风险考虑，不能否定其同时承担了一定的社会责任。被上诉人在签订协议后，已经依约及时支付了用于盘活该项目及清理原项目遗留债务的全部资金。但发展公司作为受政府委托主导该项目重组处置的一方当事人，未能按照三方协议的约定，在承诺的8个月期限内协调督促完成该项目的续建交付给被上诉人，直至2018年10月18日才办理项目交付。应认定导致被上诉人逾期交房的主要责任在于政府原因，被上诉人主张的免责事由，有合同依据和事实基础。一审判决被上诉人免于承担逾期交房违约责任并无不妥。上诉人对此提出的上诉主张不能成立，不予支持。 综上，上诉人的上诉主张和请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费132.15元，由上诉人童小林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 周忠胜 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 陈梓杰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。