重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初1335号原告：张敏，女，1981年6月19日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦怡，重庆扬华律师事务所律师。被告：刘明蔚，女，1964年3月19日出生，汉族，户籍地重庆市巴**。被告：李力，男，1986年8月10日出生，汉族，住重庆市江津区。第三人：重庆品楼汇网络科技有限公司，住所地重庆市巴**花溪土桥新街****5-1，社会信用代码91500113MA5XEAWU9D。法定代表人：吴涛。原告张敏与被告刘明蔚、李力、第三人重庆品楼汇网络科技有限公司（以下简称品楼汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁希来独任审判，本院于2020年7月29日、8月21日公开开庭进行了审理。原告张敏及其委托诉讼代理人余孟江、秦怡与被告刘明蔚、李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张敏向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告刘明蔚、李力签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同；2.判决被告刘明蔚、李力返还原告购房定金50000元和购房款150000元计200000元，并支付资金占用利息（自2019年10月18日起至款清时止，按年利率24%计算的利息）；3.判决被告刘明蔚、李力支付原告违约金92000元；4.判决被告刘明蔚、李力赔偿原告居间费4600元；5.判决被告刘明蔚、李力赔偿原告律师代理费。事实和理由：2018年9月18日，原告与被告刘明蔚、李力经第三人品楼汇公司促成签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称居间合同），约定原告购买被告刘明蔚所有的坐落于重庆市巴南区红光大道x房屋（以下简称案涉房屋），成交价款46万元；签订合同时支付购房定金50000元和购房款150000元计200000元，剩余款项以商业贷款的方式支付；原告支付居间服务费4600元；同时约定付款方式及违约责任等。合同签订后，原告支付被告刘明蔚、李力购房定金50000元和购房款150000元计200000元，同时支付品楼汇公司居间服务费4600元。原告购买的案涉房屋因司法查封，导致居间合同不能履行。原告遂诉请如上。被告李力辩称，被告受母亲刘明蔚委托与原告张敏就案涉房屋签订居间合同并收取购房定金50000元和购房款150000元计200000元是事实，案涉房屋因经济纠纷被司法查封，暂时不能过户，但被告将案涉房屋交付原告张敏，并未违约。被告系代理人不应承担责任，要求继续履行合同。被告刘明蔚辩称，被告系案涉房屋产权人，委托其子李力代为出售案涉房屋并由其签订居间合同，要求继续履行合同，并判决驳回原告张敏的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年9月18日，张敏（作为乙方）与刘明蔚（作为乙方）、第三人品楼汇公司（作为丙方）签订居间合同，约定：“甲方将案涉房屋出售给乙方，甲乙双方均清楚房屋在拆迁协议状态下签订本合同，房屋现状为清水。甲方邮件送达地址：重庆市江津区三通街43号附2幢5-1。第三条、成交价格及付款方式：1、房屋成交价为460000元；2、买方付款方式种类为按揭贷款，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约定金50000元、购房款150000元，乙方向银行申请按揭贷款320000元，作为购房款，此款由银行支付给甲方。第四条、相关费用：本合同签订当日甲方支付丙方居间服务费4600元等。第五条、房屋解押、按揭贷款面签、过户取证、抵押登记：4.甲乙双方约定在取得房产证及乙方银行按揭审批通过后3日内共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请房屋权属登记并缴纳相关税费；6.甲方承诺于支付完第一笔房款当日将该房屋按照附属设施清单的约定交予乙方。第七条、违约责任：1.甲乙双方若出现以下任一违约事项：未按约办理解押还款、注销抵押登记、未按指定时间办理银行面签或提供面签所需资料、未按照指定时间办理产权转移登记，未按约办理纳税申报和缴纳税费，承租人主张优先购买权导致合同履约障碍，经守约方或者丙方催告在指定时间仍未履行的，视为根本违约，守约方有权以书面形式通知违约方解除买卖合同关系，同时守约方有权要求违约方按照成交金额的20%支付违约金等；6.如甲方违约，乙方解除买卖合同的，甲方应在解除合同书面通知书送达之日起五日内退还乙方全部已付定金及房款，逾期未退还按照月息2%向乙方支付利息损失；11.买卖合同因违约解除的，违约方向丙方支付的居间费、按揭服务费或者权证代办费等由违约方承担，该费用独立于违约金责任。守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）等由违约方承担等。李力代刘明蔚签字并在甲方委托代理人处签名捺印。合同签订当日，张敏通过银行账户、微信转账支付至刘明蔚指定的胥朝香账户200000元，李力代刘明蔚出具定金50000元和房款150000元的收据。张敏支付品楼汇公司居间服务费4600元。之后，张敏微信联系李力要求其母亲刘明蔚办理案涉房屋相关手续并签订补充协议未果。案涉房屋因刘明蔚债务纠纷被司法查封，张敏要求刘明蔚履行居间合同约定义务未果，遂提出如上诉请。本案在审理过程中，刘明蔚认可授权其子李力出售案涉房屋并收取定金50000元和购房款150000元计200000元。另查明：2014年8月29日，本院作出（2013）巴法民执字第00870号执行裁定查封案涉房屋；2018年3月15日，重庆市江津区人民法院作出（2016）渝0116执4121号之二执行裁定续查封案涉房屋；2020年6月30日，重庆市江津区人民法院作出（2012）津法执快字第00735号执行裁定查封案涉房屋。2020年6月5日，本院作出（2020）渝0113执保499号之一，查封案涉房屋；张敏垫支保全费2170元。2019年10月30日，张敏发出律师函，载明：案涉房屋因刘明蔚债务纠纷被司法查封，要求刘明蔚解除案涉房屋查封，并配合办理房屋贷款、抵押等；逾期解除居间合同等。但未按居间合同约定邮寄地址送达，导致该律师函退回。以上事实，有各方当事人当庭陈述及提交的下列证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以采信。原告张敏提交：居间合同，收据，聊天记录，查询资料，执行裁定及协助执行通知等；被告刘明蔚、李力未提交证据。本院认为，张敏与刘明蔚以及经纪方签订的居间合同，是各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，案涉房屋因刘明蔚与他人之间债务纠纷被司法查封，导致张敏不能以案涉房屋抵押贷款方式支付购房款，致使其与刘明蔚签订的居间合同履行不能，张敏不能实现合同目的，刘明蔚已构成违约，应承担违约责任。张敏诉请解除与刘明蔚签订居间合同中的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。又据合同法第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，张敏虽发出律师函催促刘明蔚履行居间合同约定义务，逾期则要求解除，但未按居间合同约定的邮寄地址向刘明蔚邮寄送达。张敏又于2020年7月29日庭审中庭增加诉讼请求即要求解除其与刘明蔚签订居间合同中的房屋买卖合同，此时张敏解除合同的主张已明确告知刘明蔚，故本院以张敏提出解除合同主张之日即2020年7月29日作为房屋买卖合同解除之日。根据合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和居间合同中关于违约金的约定，刘明蔚应当遵循诚实信用原则履行合同约定之义务，其与张敏签订居间合同后因其债务纠纷导致案涉房屋被司法查封，致使居间合同履行不能，已构成违约，理应返还张敏已付定金50000元和购房款150000元计200000元，并按居间合同约定之标准支付张敏违约金。故张敏诉请刘明蔚返还定金50000元和购房款150000元计200000元，并支付违约金92000元（房屋成交总价460000元×20%），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。又据居间合同关于“如甲方违约，乙方解除买卖合同的，甲方应在解除合同书面通知书送达之日起五日内退还乙方全部已付定金及房款，逾期未退还按照月息2%向乙方支付利息损失”的约定，张敏于庭审时即2020年7月29日主张解除合同，刘明蔚应自张敏提出解除合同主张之日起5日内即2020年8月3日前退还张敏已付款，其未按约定期限返还，应支付张敏自2020年8月4日起至款清时止，以200000元为基数，按贷款市场报价利率的四倍计算的资金占用利息。张敏诉请超出部分资金占用利息，不符合法律规定，本院不予支持。再据居间合同中关于“买卖合同因违约解除的，违约方向丙方支付的居间费、按揭服务费或者权证代办费等由违约方承担，该费用独立于违约金责任。守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）等由违约方承担”的约定，刘明蔚违约行为引起本案纠纷，但张敏未举示本次诉讼支付律师费的证据，应承担举证不利的法律后果，其诉请刘明蔚赔偿律师费，本院不予支持；张敏主张刘明蔚赔偿居间服务费4600元，并无合同约定，且其诉请违约金亦获得支付，足以弥补其损失，故张敏诉请刘明蔚赔偿居间服务费4600元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限范围内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，李力以其母刘明蔚名义与张敏就案涉房屋签订居间合同，刘明蔚于庭审中认可李力代为出售案涉房屋并签订居间合同和收取款项，居间合同相对方应为刘明蔚，张敏诉请李力返还已付款、支付违约金等民事责任，于法无据，本院不予支持。综上，张敏的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张敏与被告刘明蔚于2018年9月26日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同自2020年7月29日解除；二、被告刘明蔚返还原告张敏定金、购房款共计200000元；三、被告刘明蔚支付原告张敏自2020年8月4日起至款清时止，以200000元为基数，按贷款市场报价利率的四倍计算的资金占用利息；四、被告刘明蔚支付原告张敏违约金92000元；五、驳回原告张敏的其他诉讼请求。上述第二、三、四项，限被告刘明蔚于本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕，逾期履行第二项则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5750元，减半收取2875元，诉讼保全费2170元，共计5045元，由被告刘明蔚负担。此款已由原告张敏垫付，限被告刘明蔚于本判决发生法律效力之日起10日内径付原告张敏，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。(此页无正文)审判员  丁希来二〇二〇年八月二十二日书记员  廖荣鹏