北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初27903号原告：北京东润投资集团有限公司，住所地北京市通州区运河东堤右侧。法定代表人：戚春生，董事长。委托诉讼代理人：苏霞，北京市君永律师事务所律师。被告一：北京市通州区月亮河九和健康养老公寓，住所地北京市通州区。法定代表人：王欣明。被告二：诚通百年健康管理（北京）有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：夏勇。原告北京东润投资集团有限公司（以下简称东润公司）与被告北京市通州区月亮河九和健康养老公寓（月亮河公寓）、诚通百年健康管理（北京）有限公司（以下简称诚通百年公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院法官王晓艳担任审判长，与人民陪审员李世祥、刘杰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东润公司的委托诉讼代理人苏霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东润公司诉称：2016年1月21日原告作为出租方（甲方）与被告诚通百年公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，2016年4月18日又签订了《补充协议》，在房屋租赁合同及补充协议中双方约定甲方将其所有的位于北京市通州区运河东堤东侧运潮减河南侧交汇处3号楼西侧（以下称为“租赁物”）出租给乙方进行健康养老养生项目使用。租赁物总建筑面积为3059.07平方米，双方均认可以此面积计价，日租金标准为每建筑平方米3.1元整。租赁期限为10年，自2016年2月1日至2026年1月31日止。乙方应于本合同签订之日起3日内缴纳租赁保证金100万元，如本合同期限届满或解除，如乙方未能交清应由乙方承担的各项费用，则甲方有权直接从保证金中扣除相应费用及由逾期交纳而产生的全部各项滞纳金、违约金及造成的各项损失后将余额退还给乙方。如保证金不足以承担的部分，甲方享有向乙方据实继续追偿的权利。合同租金每三年递增一次，每年租金数额在合同中均明确予以约定。双方合同中对乙方的违约责任在第八条第二款中明确予以约定，乙方具有第八条第二款之一，甲方有权解除本合同，并由乙方承担违约责任。合同还对租金付款方式、租赁物交付、双方的权利义务、合同的解除及其他内容进行了详细的约定。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了自己的义务，按照合同约定交付了租赁房屋。后乙方将该房屋转租，经与原告协商一致，原告、被告月亮河公寓（乙方）及诚通百年公司（丙方）于2017年1月21日签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，该协议约定由被告月亮河公寓继续承租租赁物业，租赁期限自2017年2月1日至2026年1月31日，被告诚通百年公司（乙方）将其在房屋租赁合同详细的权利义务全部转让给被告月亮河公寓（丙方），在承租期间乙方对丙方承担不可撤销之连带担保责任，其他条款同原房屋租赁合同。2017年3月20日原告与被告月亮河公寓签订《补充协议（三）》，主要对电费事宜进行了补充约定。在房屋租赁合同及补充协议的履行过程中，被告月亮河公寓于2019年1月22日违约，根据合同第四条及租赁物年度应付租金明细约定，被告月亮河公寓应当于2019年1月22日之前向原告支付2019年2月1日至7月31日期间房屋租金1834512元，但其却未足额缴纳，当期租金欠款金额为81.72万元，被告月亮河公寓已构成根本违约。原告多次向被告月亮河公寓催收房租，其一直未足额向原告缴纳，其应于2019年1月22日前交纳2019年5月1日起至2019年5月28日期间的租金281458.91元，实际情况是被告月亮河公寓于2019年5月8日支付100000元，其余租金一直未支付。自2019年5月13日起被告月亮河公寓开始欠付水电费，制冷费自5月22日开始欠付，截止至6月30日被告月亮河公寓能源费欠付数额共计为90839.02元。2019年5月28日，原告依据租赁合同中违约条款第八条第二款约定：“乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同，依本合同收取的全部保证金不予退还，且乙方应另行向甲方缴纳相当于1年租金的违约金。双方一致同意违约金以当期1年租金为上限，除应支付租金及水电费等各项应缴费用外，双方均不得再提出任何形式的赔偿及补偿要求。（4）逾期缴纳本合同约定租金、能源费等各项费用超过15日。”原告行使合同解除权，向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，解除了与被告月亮河公寓的房屋租赁合同关系。被告月亮河公寓于2019年5月30日回函给原告，认可欠付房屋租金的事实，并承诺会积极处理，若无法解决会在2019年6月底前完成租赁物的腾退并按合同约定向原告进行结算。依据租赁合同第四条关于租金的相关约定第七款“若乙方逾期缴纳本合同约定的租金、乙方使用甲方收取的能源费等各项费用单，每逾期一日，按欠款数额的千分之五收取滞纳金”，被告月亮河公寓应向原告支付滞纳金至实际付清欠付款项止。2019年7月1日被告月亮河公寓搬离承租物。原告要求被告月亮河公寓支付自2019年5月29日起至2019年6月30日的房屋租金及滞纳金，并立即到相关部门将其在涉案房屋上注册的被告月亮河公寓及其他全部单位的注册地移出租赁房屋，以免影响原告的房屋使用。在《补充协议（二）》中明确约定由被告诚通百年公司对被告月亮河公寓承担不可撤销之连带担保责任，故被告诚通百年公司对被告月亮河公寓应承担的各种款项承担连带担保责任。截止目前，被告月亮河公寓仍未补足欠付房屋租金及所欠各项费用。综上，为维护自身合法权益，原告起诉请求：一、确认原告与被告月亮河公寓之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》已于2019年5月28日解除；二、被告月亮河公寓应于2019年1月22日前交纳2019年5月1日起至2019年5月28日期间的租金281458.91元，于2019年5月8日支付100000元及2019年1月22日至5月8日延迟支付租金的滞纳金52500元；支付剩余所欠租金181458.91元及滞纳金（每逾期一日按日千分之五计算，自2019年1月22日起至实际付清欠付租金止），被告诚通百年公司承担连带担保责任；三、被告月亮河公寓按合同约定支付自2019年5月29日起至2019年6月30日的租金331719.43元及滞纳金（每逾期一日按日千分之五计算，自2019年1月22日起至实际付清欠付租金止）；四、被告月亮河公寓支付水电费26175.75元、制冷费64663.27元，共计欠能源费为90839.02元及滞纳金18630.24元，被告诚通百年公司承担连带担保责任；五、被告月亮河公寓支付违约金3669024元，被告诚通百年公司承担连带担保责任；六、被告立即到相关部门将其在涉案房屋上注册的北京市通州区月亮河公寓及其他全部关联单位的注册地移出租赁房屋；七、本案诉讼费用由被告负担。按照房屋租赁合同约定，原告所收的1000000元的租赁保证金可用以冲抵被告月亮河公寓欠付的费用，故主张二被告支付原告共计3788070.87元。后原告东润公司撤回了第一项诉讼请求。被告月亮河公寓、诚通百年公司未答辩。经审理查明:2016年1月21日，原告东润公司（甲方、出租方）与被告诚通百年公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于北京市通州区运河东堤东侧运潮减河南侧交汇处3号楼西侧出租给乙方，租赁物总建筑面积为3032.3平方米，租赁期限为10年，自2016年2月1日起至2026年1月31日止，租赁用途为健康养老养生相关项目使用；乙方应在签订合同3日内一次性向甲方支付租赁保证金1000000元；本合同履行中，未经甲方同意，乙方不得主张以上述保证金直接抵偿欠付租金、能源费等各项费用或其他债务，也不得转让或以保证金设定抵押；本合同期限届满或解除的，如乙方未能交清应由乙方承担的各项费用，则甲方有权直接从保证金中扣除相应费用及由逾期交纳而产生的全部各项滞纳金、违约金及造成的各项损失后将余额退还给乙方。如保证金不足以承担的部分，甲方享有向乙方继续追偿的权利；日租金标准为每平方米3.1元，月租金为285921元，首年租金为2001447元（其中已扣减首年租赁期中5个月附条件免租期的租金），第二年租金为3431052元，本合同乙方履约超过两年的，方可享有首年5个月的免租期，免租金额为1429605元，合同租金每三年递增一次，租金在上一合同周期（前面三年）租金基础上递增6%，付款方式为预付，每六个月为一期缴纳租金，乙方应于签订合同之日起三个月内缴纳6个月的租金，用于支付本合同第一期租金，自第二期租金起，乙方应于每个租期开始前10日内预付租金；乙方需承担该房屋包括但不限于冷水、热水、电、通讯、网络、取暖费和制冷费等各项在乙方使用期间所产生的应由乙方承担的全部费用，冷水、热水、电费、制冷、供暖等费用由月亮河酒店负责收取并提供相应发票，基数以该房屋交付时乙方与月亮河酒店经核实并签字的各类计量表记载数据为准，甲方应保证乙方有单独的冷水、热水、用电计量表，详见“附件五”《物业相关收费标准及缴纳办法》规定的时限和收费标准，该办法中水电费用均按照商业水、电费标准收取，基于国家政策支持养老项目，水电费收费标准可依照政策变更为居民水电费收费标准的，变更水电收费标准的相关手续以及由此产生相关费用由乙方自行承担，在该变更手续未完成前水电费均按照商业水电的标准向甲方缴纳，在变更手续完成后水电费均按照居民水电费收费标准自行向供电局和自来水公司缴纳，甲方不负责代收代缴；乙方逾期缴纳本合同约定的租金、乙方使用甲方收取的能源费等各项费用的，每逾期一日，按欠款数额的千分之五收取滞纳金；乙方逾期缴纳本合同约定的租金、能源费等各项费用超过15日，甲方有权解除本合同，双方一致同意违约金以当期一年租金为上限，除应支付租金及水电等应缴费用外，双方均不得再提出任何形式的赔偿及补偿要求；甲方依约行使解除权的，乙方应按甲方发出解除通知后30日内腾空本合同租赁物并交还甲方；《物业相关收费标准及缴纳办法》中约定能源收费项目随国家政策规定及市场变动进行调整，电费为每度1.34元，冷水费为每吨8.15元，付款时间为收到缴费通知单后5日内，热水费为每吨37元，制冷期为每年5月1日至9月30日，制冷费为每期每平方米65元，月亮河酒店履行水、电等能源费用的代收代缴的义务，如遇国家职能部门或地方相关政府部门对收费标准进行调整或追溯调整的，相关费用以及责任由承租方自行承担，月亮河酒店做好告知义务；合同还约定了其他内容。2016年4月18日，原告东润公司（甲方、出租方）与被告诚通百年公司（乙方、承租方）签订了《补充协议》，将租赁物总建筑面积修改为3059.07平方米，双方均认可此面积数，均认可租金和其他按面积计算的费用均以3059.07平方米为基数。在双方签订房屋租赁合同及补充协议后，原告东润公司履行了自己的义务，按照合同约定交付了房屋。2017年1月21日，原告东润公司（甲方、出租方）、被告诚通百年公司（乙方、原承租方）、被告月亮河公寓（丙方、新承租方）签订了《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定甲方同意接受丙方为新的承租方，诚实信守并继续履行租赁合同中约定的甲方义务，乙方同意对丙方在履行合同期间的合同义务承担不可撤销之连带担保责任；甲方、丙方同意租赁期限自2017年2月1日起至2026年1月31日止，丙方承诺在租赁期内完全遵守及履行租赁合同及本补充协议项下的各项条款、条件、协议、条文，包括但不限于按时足额地向甲方交纳租金、能源费及其他一切款项，遵守租赁物业的管理公约，履行租赁合同及补充协议项下的其他义务及责任；租赁合同中约定的租赁保证金一百万元，自本补充协议签订之日起视为丙方缴纳，甲方无需退还给乙方，丙方另行与乙方协商，采取乙方认可的方式向乙方返还。协议还约定了其他内容。2017年3月20日，原告东润公司（甲方、出租方）与被告月亮河公寓（乙方、承租方）签订《补充协议（三）》，约定基于国家政策支持养老项目，电费的收费标准可以依照政策变更为居民电费的收费标准，在2017年3月20日之前，乙方仍按照原协议约定的收费标准支付甲方电费，自2017年3月20日起变更收费标准为在国家电网批复的电费价格的基础上乘以系数1.5倍，该收费标准包含甲方供电运行日常维护、保养、电损及人工成本等，由甲方代收代缴，乙方向甲方缴纳电费的收费标准随着国家政策及市场的改变而调整，甲乙双方同意以2017年3月20日乙方使用的电表底数为民电收费标准的起始数据。在房屋租赁合同及补充协议的履行过程中，根据合同第四条及租赁物年度应付租金明细约定，被告月亮河公寓应当于2019年1月22日之前向原告支付2019年2月1日至7月31日期间房屋租金1834512元，但被告月亮河公寓却未足额缴纳，当期租金欠款金额为81.72万元。自2019年5月13日起被告月亮河公寓开始欠付水电费，制冷费自5月22日开始欠付，截止至6月30日被告月亮河公寓能源费欠付数额共计为90839.02元。2019年5月28日，原告东润公司行使合同解除权，向被告月亮河公寓发出《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为：“根据合同第四条及租赁物年度应付租金明细约定，贵公司应当于2019年1月22日之前向我司支付2019年5月11日至7月31日期间房屋租金1834512元，截止至本通知书发出之日，贵公司未向我公司支付租金达81.72万元，且已超过四个月，已构成根本违约。根据合同第八条第2款第4项约定，我公司享有合同解除权，特函告贵公司：现解除与贵公司于2016年1月21日签订的《房屋租赁合同》。关于欠付房租、违约金及滞纳金，我司将通过诉讼解决。请贵公司于本公司下达解除通知之日起30日内按照合同约定腾退该租赁物。”被告月亮河公寓于2019年5月30日回函给原告东润公司，回函的主要内容为：“1、由于我公寓资金周转陷入困难，确实欠付贵司房租。为解决资金缺口和运营问题，近期我们正在积极引进有增量投资的经营团队加盟，预计6月10日前完成协议签订，随即将欠付贵司租金补足。如是，希望能够得到贵司的谅解和支持，让《房屋租赁合同》继续执行。2、如果上述引进增量投资合作方最终未成，我们将接受贵司解除房屋租赁的要求，努力于6月底前完成租赁房屋的腾退，并按《房屋租赁合同》的约定对贵司结算房租。3、若最终不得不面临关闭养老公寓，我司将努力在6月底以前稳妥地转移安置好现入住在养老公寓内的40多位老人。目前天气已进入炎热季节，入住老人大多患有疾病，请求贵司从这些老人健康角度考虑，在转移安置前保障公寓水电的正常供应，我们保证不拖欠水电费。”被告月亮河公寓又于2019年5月31日向原告东润公司发送了《关于请求保证养老公寓水电正常供应的函》，该函的主要内容为：“我公寓于2019年5月30日对贵司2019年5月28日发出的《解除房屋租赁通知书》作出书面回复，在近期不能补足所欠贵司房租款的情况下，接受贵司6月底腾退租赁房屋的要求，同意按《房屋租赁合同》约定进行房屋租赁费结算。但是，贵司目前停止了给养老公寓供水，既无合约依据，又没有考虑到公寓内40多位老人的实际困难。为此，特致函贵司，请求从人道主义出发，恢复对养老公寓的生活用水供应，时值炎热季节，无水供应恐将给这些体质多病的老人们带来难以预测的不良后果。求贵司发发善心!!!盼来水，盼回复！”被告月亮河公寓至今尚拖欠原告东润公司2019年5月1日至6月30日的租金513178.34元、2019年5、6月的水电费26175.75元及2019年5月22日至6月30日的制冷费51984.2元，共计591338.29元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约履行。本案中，被告月亮河公寓逾期交纳租金超过15日，按约定原告东润公司有权解除合同，原告东润公司向被告月亮河公寓发出解约通知，被告月亮河公寓收到了该通知，在被告月亮河公寓收到通知之日合同解除，但其于2019年6月30日才腾退，其腾退前仍占有使用涉案房屋，故其仍应承担腾退前的租金、水电费、制冷费。关于滞纳金和违约金，双方在合同中约定：“乙方逾期缴纳本合同约定的租金、乙方使用甲方收取的能源费等各项费用的，每逾期一日，按欠款数额的千分之五收取滞纳金”，同时又约定：“乙方逾期缴纳本合同约定的租金、能源费等各项费用超过15日，甲方有权解除本合同，双方一致同意违约金以当期一年租金为上限，除应支付租金及水电等应缴费用外，双方均不得再提出任何形式的赔偿及补偿要求”，本院认为，双方约定的滞纳金性质实质亦为违约金，在被告月亮河公司逾期交纳各项费用超过15日时，原告东润公司应选择其中一项违约金，而不能同时主张，双方约定以当期一年租金为上限，双方不得再提出任何形式的赔偿及补偿要求，故本院仅支持原告东润公司相当于当期一年租金的违约金的诉讼请求。因被告诚通百年公司同意对被告月亮河公寓在履行合同期间的合同义务承担不可撤销之连带担保责任，故其应就被告月亮河公寓拖欠的租金等各项费用及因其逾期交纳产生的违约金对原告东润公司承担连带责任。原告东润公司主张的租金等各项费用由本院予以核定。原告东润公司依约主张用其收取的保证金冲抵被告月亮河公寓所欠费用，本院不持异议。关于原告东润公司要求被告立即到相关部门将其在涉案房屋上注册的北京市通州区月亮河公寓及其他全部关联单位的注册地移出租赁房屋的诉讼请求，不属于民事案件管辖范围，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京市通州区月亮河九和健康养老公寓给付北京东润投资集团有限公司租金、水电费、制冷费、违约金共计3260362.29元，于本判决生效之日起七日内执行清，诚通百年健康管理（北京）有限公司承担连带责任；二、驳回北京东润投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37105元，由北京东润投资集团有限公司负担5195元（已交纳），由北京市通州区月亮河九和健康养老公寓、诚通百年健康管理（北京）有限公司负担31910元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓艳人民陪审员  李世祥人民陪审员  刘 杰二〇二〇年八月二十七日法官 助理  宿鹏涛书 记 员  郭维维