福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初1354号 原告：甘毅，男，汉族，1996年9月12日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：周荣烈，福建凯峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乐星星，福建凯峰律师事务所律师。 被告：福州中悦房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区屏西路**华大综合楼****，统一社会信用代码91350100399669805R。 法定代表人：沈永明，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：吴凡，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴秀玲，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 原告甘毅与被告福州中悦房地产开发有限公司（以下简称“中悦公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周荣烈、乐星星，被告中悦公司委托诉讼代理人吴凡、吴秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘毅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告提供双方签署的《商品房买卖合同》原件，并为原告办理网签及预告登记备案手续和银行按揭贷款手续；2、判令被告退还多收原告首付款46.908万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月27日，原告应被告的要求交付购房预约金150万元，被告向原告出具《收款收据》。同月30日，原告与被告签署《保利天悦花园认购书》，双方对认购商品房的坐落、面积、总价、付款方式、首付比例、交楼时间和交楼标准等主要合同条款进行了约定。同年7月4日，原告应被告要求签署了《商品房买卖合同》和申请银行按揭贷款相关手续，并补交首付款27.1737万元，合计交首付款177.1737万元（含预约金），被告除了出具补交首付款的《收款收据》外，还在原告预约金《收款收据》上确认“已转房款，不予退款”（与合同约定对比，被告多收首付款46.908万元）。之后，原告多次要求被告提供双方签署的《商品房买卖合同》原件，并为原告办理网签及预告登记备案手续，但被告先是说“合同在公司客服保管，要问下客服”和“这个楼盘单价高，网签慢，排网签看运气，没这么快”，后来又说“装修合同没签，手续不全”、“合同不会给，装修与购房合同都签了，齐全了才能给”等。以上事实有双方签订的《保利天悦花园认购书》、《收款收据》、银行回单、《商品房买卖合同》和录音资料等证据可以证实。原告认为，原被告之间的商品房买卖关系明确，原告除了签署认购书、买卖合同和申请银行按揭贷款相关手续外，还按约定交了购房首付款，被告应当向原告提供《商品房买卖合同》原件和办理网签及预告登记手续，以及银行按揭贷款手续；双方签订的买卖合同明确约定“毛坯交付”，而且“装修合同”与买卖合同又是各自独立的合同，签约主体也不同，被告以“装修合同没有签”为由，拒绝向原告提供买卖合同原件和办理上述相关手续，没有依据，不能成立；被告多收首付款46.908万元，没有依据，应当予以退还。为此，原告为维护自己的合法权益，特根据民诉法有关规定，具状起诉，请依法裁判。 被告中悦公司辩称，原告的起诉缺乏必要的事实及法律依据，依法应当予以驳回，理由如下： 一、事实经过 2018年6月27日，原告签署《保利天悦花园认购须知确认书》、《保利•天悦花园选房须知》、《保利天悦铂金会员登记表》三份文件，在确定意向商品房的同时又表示：将签订《保利天悦花园认购书》、《商品房买卖合同》并与被告指定的第三方装修公司签订《装修协议》……（详见《保利天悦花园认购须知确认书》第五条第3款），此为原告购买保利天悦花园项目房产的前提要件。基于原告的上述意思表示，被告同意原告认购房产。2018年6月30日，经公证摇号确定原告选房批次，原告最终选定保利天悦花园单元房产，并于同日与被告签署《保利天悦花园认购书》。直至今日，原告仍未签署《装修协议》。 二、原告要求提供合同原件以及办理网签、预告登记、银行按揭贷款手续的诉讼请求缺乏事实依据 1.关于“提供双方签署的《商品房买卖合同》原件” 原告违背《保利天悦花园认购须知确认书》项下签署《装修协议》的意思表示，被告因此适用《合同法》第六十六条关于“同时履行抗辩权”之规定，拒绝签署涉案《商品房买卖合同》。涉案《商品房买卖合同》因被告未予盖章确认，原告要求提供双方签署的《商品房买卖合同》，缺乏相应的事实基础。 2.关于“办理网签手续” 根据住房城乡建设部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》、《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》的规定，房屋交易合同网上签约备案是行政主管部门实行的在特定系统内签署商品房买卖合同的方式，其实质与出卖人、买受人双方签署纸质《商品房买卖合同》一致，均为订立合同的形式，被告亦有权行使“同时履行抗辩权”拒绝办理网签手续。 3.关于“办理预告登记手续” 《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”。因此，是否“办理预告登记”须以当事人达成相应的合意为前提要件。现由于双方未签署《商品房买卖合同》，被告并无办理房屋预告登记的义务。 4．关于“办理银行按揭贷款手续” 原告原定以“银行按揭贷款”的方式购买涉案房产。由于双方未签署涉案《商品房买卖合同》，原告要求“办理银行按揭贷款手续”缺乏必要的事实依据。假设涉案《商品房买卖合同》处于成立且生效的状态，但按揭贷款事宜亦应当由原告与贷款银行自行协商确定的事务，被告不负有办理银行贷款手续的合同义务。 三、被告不负有返还469080元的义务 原告提交的《协议》第三条第2款显示“本次装修工程总金额人民币469080元”，该金额与原告主张返还的款项数额一致，为原告根据其要约内容（即《保利天悦花园认购须知确认书》项下第五条第3款“本人……遵守《保利天悦花园认购书》、《商品房买卖合同》和《装修协议》中关于付款及违约相关条款”）支付的装修款，且该款已由第三方装修公司——富利建设集团有限公司收取，被告不负有返还的义务。 综上所述，原告的起诉缺乏必要的事实及法律依据，依法应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日，甘毅母亲以甘毅的名义签署了《保利天悦花园认购须知确认书》、《保利·天悦花园选房须知》、《保利天悦铂金会员登记表》，其中《保利天悦花园认购须知确认书》载明：“本人在签订本确认书前，已知悉贵司开发的福州保利天悦花园项目是以毛坯交付，因此同意与贵司指定的第三方装修公司通过签订《装修协议》进行装修；本人在签署本确认书之前，已知悉装修交付标准、装修风格、装修价格（按房屋预测建筑面积计算，装修款不办理面积退补差手续）且没有任何异议，同时本人已认真阅读了《认购书》样本、《商品房买卖合同》及其附件样本和《装修协议》样本，且对前述所有合同文件内容无异议并知悉其签订流程和方式……本人承诺不得提出对《装修协议》解除、确认无效、撤销或终止的请求，若本人提出前述请求，则贵司有权要求解除与本人签订的《商品房买卖合同》，并要求本人承担相应的违约责任。……本人郑重承诺：本人已充分知悉并认可本确认书提示内容，且贵司已就上述内容进行现场公示，并逐一向本人进行说明，尽到通知义务，本人对确认书所述内容认可且无异议”。2018年6月30日，甘毅与中悦公司签订《保利天悦花园认购书》，该认购书约定：“甘毅认购房屋位置为保利天悦花园单元，面积117.27平方米，总价4332657元；甘毅须于当日支付定金50万元。甘毅选择按揭付款方式，须于签订本认购书后3天内支付不低于总楼价款30%的房款，并在中悦公司指定地点签订“商品房买卖合同及相关文件”，认可并确认“商品房买卖合同及相关文件”要求；本认购书为签订《商品房买卖合同》的预约合同，本认购书签订后，甘毅无合同约定或者法律规定理由的不得解除本认购书，否则所交定金不予退回，甘毅对此充分知悉并接受，中悦公司无合同约定或法定理由解除本认购书的，应双倍返还定金；特别声明：在签署本认购书前，甘毅已详细阅读了中悦公司公布于项目售楼部的《购房须知》以及双方签署的《商品房买卖合同》及其补充协议和全部附件等文件，中悦公司已就本认购书及“商品房买卖合同及相关文件”的全部内容向甘毅说明与解释，履行了提示注意义务和充分说明义务，甘毅已完全了解并接受本认购书及“商品房买卖合同及相关文件”的全部内容。之后，甘毅于2018年6月27日向中悦公司转账支付预约金150万元，于2018年7月4日向中悦公司转账支付楼款271737元,款项合计1771737元。另查明，甘毅在《商品房买卖合同（预售）》买受人处签字按捺，中悦公司作为出卖人尚未盖章确认。另查，2018年6月27日，案外人富利建设集团有限公司出具《关于委托收取福州保利天悦花园项目装修款项的函》，委托中悦公司代为收取保利天悦花园项目的房屋装修款项。中悦公司于2018年10月19日向富利建设集团有限公司转款224875183元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《保利天悦花园认购书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应本着诚实信用的原则履行各自的义务。该协议约定甘毅在签订认购书后3天内（2018年7月3日）到中悦公司指定地点签订“商品房买卖合同及相关文件”。而根据庭审查明的事实来看双方没有就涉案房屋签订商品房买卖合同真实原因系双方就是否签订装修合同没有达成一致意见。本院认为，第一，当事人通过签订认购书、订购书等合同形式约定在将来一定期限内订立买卖合同的，系预约合同关系。原告与被告中悦公司签订的《保利天悦花园认购书》虽然约定了房屋的位置、面积、总价、付款方式，但对买卖房屋的公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未在《认购书》中明确约定，双方之间系预约合同关系。而商品房买卖合同中除了《认购书》中已经明确约定的事项外，对于其它合同重要条款还有赖于后期双方的协商，是否能够就此达成一致并签订正式的商品房买卖合同本身存在一定的不确定性。且认购书中明确载明“本认购书为签订《商品房买卖合同》的预约合同”，并对本约合同的签订时间进行了约定。第二，关于装修合同问题，《保利天悦花园认购须知确认书》约定“同意与贵司指定的第三方装修公司通过签订《装修协议》进行装修；……本人承诺不得提出对《装修协议》解除、确认无效、撤销或终止的请求，若本人提出前述请求，则贵司有权要求解除与本人签订的《商品房买卖合同》，并要求本人承担相应的违约责任”。可见，若原告不愿意签署《装修协议》并支付全额装修款，中悦公司应不会同意与其签订《预售合同》以建立房屋买卖合同关系。中悦公司按毛坯房价出售案涉房产，并要求买受人与指定的第三方签订装修合同，该销售方式有悖于商品房买卖的交易习惯。另一方面，甘毅签字确认的《保利天悦花园认购书》载明中悦公司已将《购房须知》等协议约定的相关资料皆予以公示，并履行了提示说明义务，甘毅作为有完全行为能力的个人可以阅读并充分了解上述资料，其权利并未被排除。可知，甘毅已明知并同意接受中悦公司的上述销售方式。现原告甘毅拒绝签订《装修合同》显然违背诚实信用原则及《保利天悦花园认购须知确认书》的约定。因此，未能签订《商品房买卖合同》双方均有一定过错。第三，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，原告诉请要求被告继续履行《认购书》的缔约义务亦不适于强制执行，即便是被告中悦公司违约，不同意就涉案房屋与原告订立买卖合同，原告亦只能主张违约责任或损害赔偿，而不能强制要求被告与其缔约。现中悦公司未在《商品房买卖合同》上盖章，故原告诉请被告提供双方签署的《商品房买卖合同》，依据不足，不予支持。另原告要求中悦公司办理网签及预告登记备案手续的诉请，因双方未订立本约合同，故原告的该项诉请，亦缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于469080元的款项，结合庭审调查可知，原告按照被告工作人员的指示预交了装修款469080元，然原告未与富利建设集团有限公司签订装修合同，亦未有证据显示被告已将代收装修款项的事宜告知原告，故中悦公司收取469080元装修款，亦缺乏合同及法律依据，应当予以返还。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十二条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告福州中悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告甘毅返还469080元； 二、驳回原告甘毅的其他诉讼请求。 本案受理费8336元，减半收取计4168元,由被告福州中悦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈裕锦 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。