云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初2460号原告：玉溪汇海物业服务有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区玉湖路**磊山大厦**。统一社会信用代码：915304026908907400。法定代表人：周海燕，执行董事。委托诉讼代理人：张伟，云南干城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：陈勇，男，1970年5月3日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：秦山梅，女，1971年7月6日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：陈勇，男，1970年5月3日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，系秦山梅丈夫，代理权限：一般授权代理。原告玉溪汇海物业服务有限公司与被告陈勇、秦山梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉溪汇海物业服务有限公司的委托诉讼代理人张伟、被告陈勇暨被告秦山梅的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉溪汇海物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费4920元（住宅2016年7月1日至2017年12月31日，费用为3869.52元、车位2016年7月1日至2017年12月31日费用为1049.98元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，被告系玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区业主，其房屋位于该大厦第22-23层，房号2202室，房屋面积180.65平方米。云南汇海（集团）房地产开发有限公司与原告于2009年4月10日签订《小区物业管理委托合同》，约定自2009年4月10日起至2019年4月9日止，由原告向玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区提供前期物业服务管理，物业收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，车位每年按400元收取，空置房屋的管理服务按全额收取。原告接受委托后向小区提供物业管理并收取物业费。但被告2016年7月1日起至2017年12月31日的住宅物业费和2016年7月1日至2017年12月31日的车位物业费一直不予交纳，原告多次催收仍拖欠不交。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。被告陈勇、秦山梅辩称，原告诉讼请求已经超过了诉讼时效，2017年6月后的物业费被告愿意缴纳；小区管理太差，原告没有履行物业服务的义务，无权收取物业费；从2017年7月开始，原告就没有再缴纳过公共水电费，导致业主不得不每家出700元垫付；被告的车位费已经交到了2016年7月31日，不应该重复交7月1日至7月31日的车位费，2017年12月7日至2017年12月31日，原告已经撤出小区，没有再进行物业服务。在本案审理过程中，原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、原告营业执照、法定代表人身份证明、身份证。证明：原告的主体适格；二、被告房屋信息查询结果证明。证明：被告系玉溪市玉湖路26号（磊山大厦）号原业主（2202号）。三、红塔区人民法院（2020）云0402民初548号判决书、物业管理合同、电话清单、律师函。证明：1、原告是玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区的前期物业服务管理公司（期限为2009年4月10日至2019年4月9日）；2、原告的物业服务于2017年12月31日终止；3、原告于2018年以电话方式、2019年以张贴通知方式向欠费业主催收物业费。四、磊山大厦物业费欠款明细表。证明：被告未交物业费4920元。五、被告车位房屋信息查询结果。证明：被告车位的情况，被告车位在负二层。二被告质证认为，对证据一、二、四、五没有异议，对证据三的物业合同有意见，签订是汇海房地产与汇海物业的法定代表人都是周海燕，是无效的，电话通知记不清了，律师函没有实际通知到本人，即便是粘贴过，也不能算送达。被告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、关于2018年磊山大厦小区物业管理方案。证明：汇海物业管理公司在以前的管理中，自己都认为做的不好。二、物业费收款收据。证明：车位的费用交付到2016年7月31日。三、交费清册。证明：业主替汇海物业公司缴纳的水电费，缴纳700元的事实。四、工资表、收据。证明：2017年12月7日至2017年12月31日的管理是由业主出资请人来管理的，不是原告在管理。经质证，原告对证据一、二无异议；证据三系业委会单方制作，水电费的缴纳主体也不是原告，原告不予认可；对证据四的三性均不予认可。上述证据经本院依法审查，综合评判如下：原告所举证据一、二、四、五被告无异议，本院予以确认。对原告所举证据三中的判决书系人民法院生效法律文书，对其真实性和合法性，本院予以确认，在被告无异议的（2020）云0402民初548号生效民事判决书中，有经审理认定：“原告于2018年以电话方式、2019年以在磊山大厦小区门口张贴通知的方式向小区欠费业主催缴过物业费”的事实，通话清单和律师催收函与上述判决认定事实相互印证，可以作为认定事实的证据，对该两份证据本院予以确认。被告所举证据一、二具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信。被告所举证据三与本案没有关联性，本院不予认定。被告所举证据四不能证明在该段期间原告没有提供物业服务，物业服务并非排他性服务，故本院对该证据不予采信。经审理认定，2009年4月10日，原告（乙方）与云南汇海（集团）房地产开发有限公司（甲方）签订了《小区物业管理委托合同》，其中主要约定：甲方委托乙方作为玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区的前期物业服务管理公司，委托管理期限为10年。自2009年4月10日起至2019年4月9日止；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.2元向业主或物业使用人收取；车位每年按400元一个收取。原告系按年度向业主收取物业费。收取的惯例为：每年从年度（当年5月1日至次年4月30日为一年度）开始前催交物业费，但住户在年初、年中到当年年末都会缴纳，那么2016年7月1日至2017年4月30日的物业费应于2016年底前支付，2017年5月1日至2017年12月31日的物业费应予2017年底前支付。原告实际为磊山大厦小区提供的物业服务于2017年12月终止。被告陈勇、秦山梅系磊山大厦2202号房屋的业主，并购得有该小区负二35号车位一个。每年被告应交物业费为（建筑面积180.65平方米×1.28元/月×12月）2774.78元；应交车位费为每年700元。被告已交清2016年7月1日前的物业费和2016年7月31日前的车位费，被告尚欠原告2016年7月1日至2017年12月31日的住宅物业费、2016年8月1日至2017年12月31日的车位物业费未交纳。另查明，原告于2018年以电话方式、2019年以在磊山大厦小区门口张贴通知的方式向小区欠费业主催缴过物业费。本院认为，原告作为磊山大厦小区的前期物业服务管理公司，其向该小区业主提供了物业管理服务，被告作为业主，理应按约定和相关法律、行政法规的规定给付物业管理费，现原告请求按每平方米1.19元的标准支付物业管理费在《小区物业管理委托合同》约定的单价范围内，且相比约定而言更有利于被告，本院予以支持。对被告拒交物业费是因为原告物业服务质量差的抗辩主张，因其未向法庭举证原、被告对物业服务标准做过怎样的约定及未达标如何扣减物业费，原告对此也不认可，故对其抗辩理由，本院不予支持。对被告主张其为原告垫付公共水电费的问题，因其提交的证据表明欠付主体不是原告，对其该主张本院不予支持。对被告提出原告主张的物业费已过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”；第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。本案中，原、被告对收取物业费的具体时间没有约定，按双方交易习惯，对原告主张的2016年7月1日至2017年4月30日的物业费，收取的方式是业主至少在2016年12月31日前交纳，对2017年5月1日至2017年12月31日的物业费，业主至少在2017年12月31日前交纳，在民法总则2017年10月1日起施行时，诉讼时效尚不满民法通则规定的二年时效，故可适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，而原告曾于2018年以电话方式、2019年以张贴通知方式向欠费业主催缴，属诉讼时效中断的情形，故原告主张的物业费3869.52元（180.65×1.19元/月×18月）在法律规定的诉讼时效内，应予支持；车位的物业管理费被告已交清2016年7月31日前的，原告无权重复主张2016年7月1日至2016年7月31日的部分，对原告主张的该部分本院不予支持，被告只应支付2016年8月1日至2017年12月31日的车位物业费991.67元（700元÷12月×17月），原告要求的超出部分本院不予支持。被告合计应支付原告物业费4861元。因此，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条；《物业管理条例》第七条、第四十条、第四十一条；《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告陈勇、秦山梅于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪汇海物业服务有限公司自2016年7月1日至2017年12月31日的住宅物业费及2016年8月1日至2017年12月31日的车位物业费共计4861元。二、驳回原告玉溪汇海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈勇、秦山梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  王滟波二〇二〇年八月十七日书记员  郭 媛