广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终626号上诉人（原审原告）：黎财满，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：莫宝成，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，广东源浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司南海西樵支行。住所地：广东省佛山市南海区。负责人：窦胜妙，行长。委托诉讼代理人：温育明，广东昊法律师事务所律师。原审第三人：贝林良，男，汉族，住浙江省温岭市。原审第三人：曾勇华，女，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：佛山市南海区飞越纺织有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：贝玲平。原审第三人：佛山市南海天鹿纺织有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：贝林良。原审第三人：广东飞越科技有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：曾杰。原审第三人：贝玲平，女，汉族，住浙江省温岭市。上诉人黎财满因与被上诉人中国农业银行股份有限公司南海西樵支行（以下简称农行西樵支行）、原审第三人贝林良、曾勇华、佛山市南海区飞越纺织有限公司（以下简称飞越纺织公司）、佛山市南海天鹿纺织有限公司（以下简称天鹿公司）、广东飞越科技有限公司（以下简称飞越科技公司）、贝玲平案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）（2018）粤06民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人黎财满的委托诉讼代理人张越，被上诉人农行西樵支行的委托诉讼代理人温育明到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。黎财满上诉请求：1.撤销佛山中院（2018）粤06民初64号民事判决；2.改判对被执行人曾勇华所有位于佛山市南海区附带租约拍卖；3.判令农行西樵支行承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月1日，黎财满与被执行人曾勇华签订《标准厂房租赁合同》，双方约定将被执行人曾勇华所有的位于佛山市南海区租赁给黎财满使用，租赁期限为2016年7月1日至2020年12月31日。合同签订后，黎财满积极投入生产并于2016年10月17日在该厂房以黎财满妻子莫某某的名义注册成立了佛山市南海区西樵财达富兴棉纺纱加工厂，为此黎财满出资对租赁场地进行了平整和改造，购买了十余台棉纺包胺机器设备并聘请了二十余个工人进行生产，投入了大量的人力、物力。租赁合同签订后，黎财满一直按月足额将租金、水电费、工人伙食费、宿舍使用费转账至曾勇华指定的账户，并由飞越纺织公司向黎财满出具了收据且该厂房一直由黎财满占有使用至今。2017年1月18日，佛山中院发布《竞买公告》，将于2017年2月20日10时至2017年2月21日10时对佛山市南海区一宗工业用地及地上建筑物（权属人：曾勇华）进行公开拍卖，该地上建筑物包含了黎财满承租的厂房2800平方米及宿舍。黎财满根据“买卖不破租赁原则”对此提出执行异议，异议请求对佛山市南海区（权属人：曾勇华）附带租约拍卖，佛山中院于2018年3月9日作出（2017）粤06执异214号《执行裁定书》裁定驳回黎财满的异议请求。2018年3月23日，黎财满因不服上述裁定，向佛山中院提起案外人执行异议之诉，佛山中院判决驳回了黎财满的诉讼请求。黎财满认为：（1）根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百三十五条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”等规定，佛山中院应对曾勇华位于佛山市南海区附带租约拍卖。（2）黎财满对曾勇华将位于佛山市南海区设定抵押权的情况并不知情，黎财满提出继续租赁的要求是合法的，黎财满的利益也应该受到法律的保护，且将涉案房产带租约拍卖，更有利于保护黎财满的合法权益，及维护社会经济秩序的稳定。综上所述，请求二审法院依法审查，支持黎财满的上诉请求。农行西樵支行答辩认为黎财满的上诉请求不能成立，本案的租赁设立在抵押登记之后，而且黎财满在佛山中院第一次执行异议听证的时候在庭审笔录当中确认其没有继续交付租金，其带租拍卖的请求不成立。黎财满向一审法院起诉请求：1.判令撤销（2017）粤06执异214号执行裁定书；2.判令对被执行人曾勇华所有的位于佛山市南海区附带租约拍卖；3.本案诉讼费用由农行西樵支行承担。事实与理由：2016年7月1日，黎财满与被执行人曾勇华签订《标准厂房租赁合同》，双方约定将被执行人曾勇华所有的位于佛山市南海区租赁给黎财满使用，租赁期限为2016年7月1日至2020年12月31日。合同签订后，黎财满积极投入生产，并于2016年10月17日在该厂房以黎财满妻子莫某某的名义注册成立了佛山市南海区西樵财达富兴棉纺纱加工厂，为此黎财满出资对租赁场地进行了平整和改造，购买了十余台棉纺包胺机器设备并聘请了20余个工人进行生产，投入了大量的人力、物力。租赁合同签订后，黎财满一直按月足额将租金、水电费、工人伙食费、宿舍使用费转账至曾勇华指定的账户，并由飞越纺织公司向黎财满出具了收据，且该厂房一直由黎财满占有使用至今。2017年1月18日，佛山中院发布《竞买公告》，将于2017年2月20日10时至2017年2月21日10时，对佛山市南海区一宗工业用地及其地上建筑物（权属人：曾勇华）进行公开拍卖，该地上建筑物包含了黎财满承租的厂房2800平方米及宿舍。黎财满根据“买卖不破租赁”原则对此提出执行异议，请求对佛山市南海区的厂房及宿舍（权属人：曾勇华）附带租约拍卖，但佛山中院于2018年3月9日作出（2017）粤06执异214号执行裁定书，裁定驳回黎财满的异议请求。黎财满认为根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》第一百三十五条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”等规定，佛山中院应对曾勇华位于佛山市南海区附带租约拍卖。为此，黎财满依据（2017）粤06执异214号执行裁定书告知的权利救济方式，依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特提起案外人执行异议之诉，请求判如所请。一审法院认定事实：农行西樵支行与贝林良、曾勇华、飞越纺织公司、天鹿公司、飞越科技公司、贝玲平借款合同纠纷仲裁一案，佛山仲裁委员会于2016年8月9日作出（2016）佛金仲字第217号仲裁调解书，仲裁庭确认双方当事人达成的调解协议内容如下：一、贝林良于本协议生效之日五天内向农行西樵支行偿还尚欠的贷款本金407万元及相应利息；二、曾勇华、飞越纺织公司、天鹿公司、飞越科技公司、贝玲平对贝林良上述第一条规定的债务承担连带清偿责任；三、本案的仲裁费用12760元、保全费用5000元，合计17760元，由贝林良、曾勇华、飞越纺织公司、天鹿公司、飞越科技公司、贝玲平承担并应于本协议生效之日五天内支付给农行西樵支行；四、农行西樵支行对依法处分（折价、拍卖、变卖）贝林良、曾勇华提供的合同项下抵押物即位于佛山市高明区地产所得的价款在上述第一、三条确定的债务、费用范围内享有优先受偿权。因六债务人未履行生效仲裁调解书确定的义务，权利人农行西樵支行向佛山中院申请执行，佛山中院于2016年8月22日立案，案号为（2016）粤06执731号。在仲裁阶段，农行西樵支行向佛山中院申请财产保全，佛山中院依法立保全案，案号为（2016）粤06执保244号。2016年7月11日，佛山中院轮侯查封了曾勇华名下位于佛山市南海区织造车间三、捻丝车间、厂内宿舍）的房产（房产证号：Ｃ6××01、Ｃ6××50、02××19、02××25、60××02，以下简称车间一、车间二、织造车间三、捻丝车间、厂内宿舍），以及包括上述房产相应土地使用权在内的佛山市南海区土地使用权［土地证号：国用（2007）第04××**］。该查封财产，其中车间一、车间二、厂内宿舍及土地使用权已在农行西樵支行与曾勇华的另案借款合同中办理抵押登记，抵押登记时间为2013年5月29日，他项权证为粤房地他项权证佛字第××号。2016年10月14日，佛山中院另查封了上述地块上未办证的3幢建筑物（暂命为：办公楼、车间Ｘ、宿舍Ｘ）。上述已办证的房地产，其中车间一和土地使用权由佛山市南海区人民法院首查封，车间二由佛山市禅城区人民法院首查封，其余织造车间三、捻丝车间、厂内宿舍由佛山中院（2016）粤06执保34号案首查封。佛山中院于2016年10月8日作出（2016）粤06执732号和（2016）粤06执732之一号商请移送执行函，以佛山中院执行案件的债权对车间一、土地使用权及车间二依法享有顺位在先的担保物权为由，分别请求佛山市南海区人民法院和佛山市禅城区人民法院将首查封财产移送佛山中院执行。上述法院均函复同意将首查封财产移送佛山中院执行。2016年12月28日，佛山中院作出（2016）粤06执731号之一执行裁定，拍卖曾勇华名下车间一、车间二、织造车间三、捻丝车间、厂内宿舍、未办证的办公楼、车间Ｘ、宿舍Ｘ，以及位于佛山市南海区土地使用权。佛山中院并于淘宝司法拍卖（变卖）平台刊登竞买公告，公告于2017年2月20日10时至2017年2月21日10时在该平台上拍卖上述财产。因黎财满主张承租了曾勇华名下车间一的厂房及厂内宿舍，黎财满遂向佛山中院提出执行异议，请求带租约拍卖涉案车间一的厂房及厂内宿舍。2016年8月22日，佛山中院另受理了农行西樵支行申请执行曾勇华等债务人的执行案件，案号为（2016）粤06执732号。该案执行依据为佛山仲裁委员会于2016年8月9日作出的（2016）佛金仲字第218号仲裁调解书，仲裁调解书确认的调解协议内容包括农行西樵支行对依法处分曾勇华提供的抵押物即位于佛山市南海区（厂内宿舍、车间一、车间二）的房地产［土地证号：国用（2007）04××**，房产证号：Ｃ6××50、Ｃ6××01、60××02）］所得的价款在相应的债务合计最高余额41551000元的范围内享有优先受偿权。农行西樵支行与曾勇华就佛山市南海区房产及土地使用权设定抵押权的时间为2013年5月29日。甲方曾勇华与乙方黎财满于2016年7月1日签订《标准厂房租赁合同》一份，主要约定曾勇华将涉案厂房及宿舍出租给黎财满，租赁期限为2016年7月1日起至2020年12月31日止，租赁期5年；租金及保证金支付方式为2016年7月1日至2016年12月31日租金为6万元整，2017年1月1日至2018年12月31日租金为每年22万元整，2019年1月1日至2020年12月31日租金为每年24万元整，黎财满应向曾勇华支付厂房租赁保证金3万元整；租金支付按年支付，提前两个月支付次年全部租金，前两年按季度，提前两月分期支付，如未按时付租金即视为终止租赁关系，曾勇华有权收回场地；租赁期间，黎财满使用涉案厂房及宿舍所发生的水、电、气、电话等通讯的费用由曾勇华承担，按月收费并在收到收据或发票时，于次月10号以前支付当月费用给曾勇华。合同第2页落款处下面手写有4行字“乙方将本租赁合同涉及的预收转至以下帐户视为甲方已经收到，户名：张某某，开户行：佛山市南海农行西樵支行，帐号：62×××74。”2016年8月22日，曾勇华向黎财满出具金额为3万元的厂房保证金收款收据。另，经营者莫某某（黎财满的妻子）以“佛山市南海区（车间一）”为经营场所于2016年10月17日注册成立了个人经营的佛山市南海区西樵财达富兴棉纺纱加工厂。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案厂房及宿舍应否带租拍卖。民事活动中，在房屋租赁方面，“买卖不破租赁”属于一般性规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百三十五条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”因此在一般的房屋租赁的民事活动中，应当遵循上述法律规定。但上述法律规定，仅适用一般的房屋租赁情形，法律另有规定的，应当按照相关法律的另行规定处理。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，农行西樵支行与曾勇华就佛山市南海区房产及土地使用权设定抵押权的时间为2013年5月29日，而黎财满与曾勇华签订《标准厂房租赁合同》的时间为2016年7月1日，即抵押权设立的时间先于租赁合同，黎财满所主张的租赁权并不足以对抗农行西樵支行所享有的抵押权，人民法院在拍卖时应依法将其除去后进行拍卖，黎财满请求带租约拍卖的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。佛山中院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，于2018年10月28日判决：驳回黎财满的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据黎财满的上诉请求，结合答辩意见，本案的争议焦点为：涉案房产应否带租拍卖。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案根据查明的事实，涉案房产于2013年设定抵押权并办理抵押登记，于2016年为黎财满所租赁，抵押权设立于租赁权之前，依据前述规定，黎财满对涉案房产的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”佛山中院据此在拍卖涉案房产实现抵押权时将后设立的租赁权去除，即不带租拍卖，符合法律规定；黎财满带租拍卖的请求没有法律及事实依据，依法不予支持。综上，黎财满的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人黎财满负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  陈可舒审判员  刘涵平二〇二〇年八月三十一日法官助理方圆书记员林思琪黎云香