上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初22152号原告：陈忠杰，男，1990年2月8日生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：金丽，上海宸豪律师事务所律师。被告：康思佳，男，1989年3月13日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周梦原，上海文飞永律师事务所律师。委托诉讼代理人：包永祥，上海文飞永律师事务所律师。原告陈忠杰与被告康思佳房屋买卖租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈忠杰的委托诉讼代理人金丽，被告康思佳及其委托诉讼代理人周梦原均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告陈忠杰向本院提出诉讼请求：1、判令原被告租赁关系于2018年2月15日解除；2、判令被告向原告支付自2017年9月24日起至2018年3月20日期间的租金及使用费(按照每月19,200元的标准计算)；3、判令被告承担自2018年3月21日起至实际支付之日止，以1,408,000元为本金，按照日万分之六点五计算的违约金70,561元；4、判令被告承担原告实现债权所生产的律师费10,000元；5、本案诉讼费由被告负担。原告明确第三项诉讼请求违约金依据为合同第九条第二款，鉴于违约金数额较高，故自动进行了调整。事实与理由：2016年10月21日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于上海市浦东新区沪南公路XXX号占地面积约160平方米的房屋出租给乙方用于经营车享家加盟店，租期五年，从2016年10月24日至2021年10月23日至。第一年和第二年租金为230,400元，第三年和第四年租金为241,920元，第五年租金为254,020元，押金为19,200元，租金支付方式为付六押一，于每年4月24日、10月24日前付款。合同约定，乙方逾期缴纳本协议书约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，应按上述费用总额的0.5%支付甲方滞纳金，甲、乙双方任何一方违约，违约方应按合同总租金15%的额度向损失方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，违约方还应承担赔偿责任等。《房屋租赁协议书》签订后，原告根据约定交付了房屋，全面履行了义务，被告亦进行装修实际使用了房屋。2018年2月15日，因被告未按约按时支付租金，原告向被告发函告知，解除房屋租赁协议书并要求支付租金、违约金及其他费用。2018年3月20日，乙方指派赵鑫将房屋内设备及办公用品办理并出具《物品搬迁声明书》。至今被告仍欠原告租金及违约金未付。被告康思佳辩称：关于第一项诉请，2018年2月15日是原告向被告发函的日期，被告于3月才搬离，被告现在也同意双方合同于2018年2月15日解除。不同意原告其他所有诉请：合同约定的租期是从2016年10月24日至2021年10月23日，前两年的租金是230,400元，每月租金是19,200元，付款是付6押1，先付后用。实际上第一期租金，2016年10月24日至2017年4月23日的租金被告于2016年10月28日以现金方式交付原告11万元，剩下的于2016年11月7日转账给了原告24400元，其中有5,200元是租金，19,200元是押金。5,200元加上11万元，已经支付完了第一期的租金。后续第二期租金2017年4月24日至2017年10月23日是于2017年5月10日转账支付115,200元，故第一年租金是付清的。2017年10月24日至2018年3月20日被告搬离，该期间，由于涉案场地被告一直无法办理工商登记手续(有其他公司存在)，与原告多次沟通无法解决，决定与原告解除合同。解除合同时，双方协商，被告支付46,000元，加上之前的19,200元押金由原告扣掉，双方租赁关系就此结束。被告已付总金额为295,600元。关于律师费，对此双方合同没有约定，原告该项诉请没有依据。本案原告有虚假诉讼的情况，11万元确实在起租的开始被告就以现金的方式支付给了原告，否则在整个租赁期间原告从未向被告主张过欠付的这笔租金，且原告认为2017年5月10日这笔转账是支付前面的租金是不符合事实的，双方约定的就是先付后用，原告不可能让被告用了六个月一直不主张这个期间的租金。2016年11月7日转账的24,400元中，5,200元是租金，可以与现金交付的11万元相加，与第一期的租金金额是相吻合的。对于原告主张的违约金，被告对其计算基数、起算点及计算标准均不予认可，如法院支持相关违约金，则认为违约金较高，要求予以调低。本院经审理认定事实如下：2016年10月21日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于上海市浦东新区沪南公路XXX号肆间房屋共计160平方米(以下简称系争付房屋)出租给原告，租期暂定为5年，自2016年10月24日至2021年10月23日止，第一年和第二年每年租金为230,400元，第三年和第四年每年租金为241,920元，第五年租金为254,020元，押金为19,200元，租赁关系终止后，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息返还被告，租金支付方式为付六押一，每年的10月24日、4月24日前付款。合同第九条约定，在租赁期内，(1)被逾期缴纳本协议约定应由被告负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.5%支付原告滞纳金；(2)双方任何一方违约，违约方应按合同总租金的15%的额度向损失方支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，违约方还应承担赔偿责任……第十三条约定，被告存在下列情形之一的，原告可书面通知被告解除本合同，如给原告造成损失的，还应赔偿原告所有损失：1、被告未按时交付房屋租金，经原告催告后7日内仍未交付的；2、被告未征得原告同意改变房屋用途……后原告将系争房屋交付被告。2018年2月15日，原告向被告发送通知函，称双方于2016年10月21日签订《房屋租赁协议书》，“根据租赁合同约定，你应该与2017年10月24日之前支付租金，但是你并没有按照约定履行义务。鉴于你方迟迟不支付租金，我方曾分别于2017年11月23日、至2018年2月12日以多次电话、短信等方式向你催交，你至今还是未支付租金，你的行为因迟延支付租金已明显违反上述各项规定，构成违约”，特此函告根据租赁合同第十三条及合同法第九十三条规定，通知被告租赁合同自被告收到本通知函之时正式解除，合同解除7日内应向原告支付违约金及未支付的租金，否则原告将采取法律手段向原告追索包括损失费、律师费、保全费等经济损失，合同解除7日内，被告应将房屋完好交还原告等。2018年3月20日，被告从系争房屋内搬离。2016年11月7日，被告向原告转账支付24,400元；2017年5月10日，被告向原告转账支付115,200元；2018年4月2日，被告向原告支付46,000元。双方明确原告已支付的款项中有19,200元为合同约定押金，原告亦同意该押金从被告应承担的款项中予以扣除。另查明，原告为本次诉讼支付律师费10,000元。审理中，被告称其于2016年10月28日从银行取现109,900元，凑11万元整后，于当日将该款交付原告，原告当日即将房屋交付被告，因尚有部分钱款未全部支付，故未让原告出具收条，2016年11月7日再次向原告转账支付24,400元，由此即构成首期六个月房租及一个月押金。对此，被告向本院提交：1、顾某某银行账户交易明细清单，其中2016年10月28日当日累计从该账户内提取现金64,900元；2、被告银行卡交易明细单，2016年10月28日当日从该账户提取现金45,000元。被告另申请证人证明其首期11万元现金支付情况。证人顾某某到庭陈述称，其系被告朋友，2016年上半年因装修房屋向被告借款9万多；2016年10月28日，被告打电话要钱，其因在上班，故将银行卡及密码告诉被告，让其自行至银行取款，被告当时取款有6万多元。证人朱某某到庭陈述，其系被告同事，2016年10月28日，其陪同被告在新场一带银行共取款约11万元，后由其陪同在系争房屋所在的3楼房屋内将该11万元交给原告。上述事实，有房屋租赁协议书、中国农业银行业务凭证、通知函、交易明细清单、律师费发票等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间租赁协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。现双方对于合同解除及解除时间均无异议，本院予以确认。对于原告主张的被告欠付租金、使用费，被告主张除转账支付的185,600元外，其另向原告支付现金11万元。本院经审查后认为，首先，双方合同约定被告支付租金方式为“付六押一”，如原告所述在被告仅支付24,400元的情况下其即将房屋交付被告使用，且长时间对被告所欠租金不予催讨，显然不符常理；其次，原告在其2018年2月15日发给被告的通知函中，明确“根据租赁合同约定，你应该与2017年10月24日之前支付租金，但是你并没有按照约定履行义务。鉴于你方迟迟不支付租金，我方曾分别于2017年11月23日、至2018年2月12日以多次电话、短信等方式向你催交，你至今还是未支付租金，你的行为因迟延支付租金已明显违反上述各项规定，构成违约”，该函件中也未催讨之前所欠租金；再次，被告提供其取款凭证及相应的证人证言，证明该11万元的支付，该11万元结合被告转账支付的24,400元，与双方合同约定的付六押一金额吻合。综上，本院有理由相应，被告除转账支付原告租金185,600元之外，另通过现金向原告支付11万元，该部分款项中包含19,200元押金。被告主张其已与原告就租赁合同事宜处理完毕，但并未提交充足证据，本院不予采信。根据本院确认被告付款情况，被告已付清2017年10月23日前租金，被告自2017年10月24日至其搬离系争房屋之日，应向原告支付房屋租金及使用费共计94,106.31元，扣除其已经支付的46,000元以及原告同意押金抵扣部分，被告应再向原告支付28,906.31元。原告主张违约金，因被告未按合同约定支付租金，已构成违约，原告已发函解除合同，现原告依据双方合同要求被告承担违约金，并无不当，对于违约金的数额，本院根据本案实际情况酌情确认为60,000元。原告主张律师费，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告康思佳于本判决生效之日起十日内支付原告陈忠杰租金、使用费28,906.31元；二、被告康思佳于本判决生效之日起十日内支付原告陈忠杰违约金60,000元；三、驳回原告陈忠杰的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,692元，减半收取计3,846元，由原告陈忠杰负担3,043元，被告康思佳负担803元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年八月十一日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3、一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。