浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初7484号 原告（反诉被告）杭州东升服装小商品市场有限公司，住所地浙江省杭州市江干区艮山西路**。 法定代表人赵成根，执行董事。 委托代理人龚磊、方俊灿，公司员工。 被告王小春（反诉原告），女，1966年11月3日出生，汉族，，住所地浙江省文成县 委托代理人熊蓓蓓，浙江泽大律师事务所律师。 原告杭州东升服装小商品市场有限公司（以下简称东升服装）为与被告王小春房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。期间，被告王小春于同年10月24日提起反诉，本院受理后合并进行了审理。本院后依法适用普通程序独任审，于2020年7月31日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东升服装委托代理人龚磊、方俊灿，被告（反诉原告）王小春及委托代理人熊蓓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东升服装诉称：2016年5月10日，杭州江干小春百货有限公司与原告签署《杭州东升服装小商品市场营业房租赁合同》，承租位于杭州市江干区，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，租金为人民币47675元，物业管理费6300元。另约定：合同期限届满后，双方未达成续租合同，承租人必须按期腾退；如逾期腾退超过2天，承租人同意市场随时自行腾退房屋，所造成的一切损失全部由承租人承担，同时承租人须按租赁合同约定每日租金的3倍向市场支付房屋使用费、滞纳金，费用按日累计计算至腾退止。杭州江干小春百货有限公司实为王小春夫妇二人开办。此后，公司注销登记。2017年1月1日起，被告王小春个人继续占用房屋经营，但未能签订租赁合同。原告多次催告，但王小春仍不予理睬，且拖欠租金等费用至今，也拒绝腾退。被告王小春实际使用房屋，应当按照原告要求参照2016年元原合同约定每日租金的3倍计算，按约每平方米9元／日支付房屋使用费及物业管理费，并根据原合同约定承担一切逾期腾退的全部损失及责任。诉请判令：1、被告立即支付原告房屋使用费260066.50元；2、被告立即支付物业管理费16345.48元（按照市场标准每年每间2100元支付至实际腾退日2019年8月5日止）；3、被告承担原告为被告搬货物产生的实际支出费用24297.50元（运输费8347.50元、仓储费9000元、人工费6950元）。 被告王小春辩称：1、原告与业主方租赁合同已于2016年12月31日到期，2017年1月1日起原告无合法转租权。原被告自2017年起没签署有效租赁合同，原告无权向被告收取租金；被告实际占用租赁物期间产生的占用费用，需交给有合法出租权的人。2、原告主张的租赁物占用期间占用费用和租金的计算标准，被告不予认可。3、原告无权搬离被告放于店铺内的财物，更无权向被告主张因搬离货物而产生的各项费用；原告违法腾退行为给被告造成的相应损失，被告保留追究原告民事责任的权利。 反诉原告王小春反诉称：反诉原告自2006年11月起承租反诉被告新区地下室46至48号营业用房用于经营。最后一期《营业房租赁合同》于2016年5月10日签署，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。2017年，反诉原告向反诉被告缴纳租金共计39920元。后业主单位杭州长运运输集团有限公司（以下简称长运集团）、案外人杭州东赢物业管理有限公司（以下简称东赢公司）陆续向各租赁户发出公告书，告知长运集团与反诉被告的场地租赁协议于2016年12月31日到期，下一轮合作双方未达成一致，反诉被告无权再向各商户预收下期租金。反诉原告为避免不当履行，暂未缴纳后续租金，反诉原告曾请求政府出面协调设立监管账户，将租金缴纳至监管账户，但由于各种原因未得以实现。反诉被告的出租权来源于其与长运集团签署的租赁协议，2016年12月31日后，反诉被告未取得合法出租权，无权再收取相应的租金和占用费用，已收取的2017年租金39920元属于不当得利，应该返还原告。诉请判令：反诉被告退还反诉原告缴纳的2017年租金39920元。 反诉被告东升服装辩称：一、反诉原告王小春支付的39920元系其占用营业房经营的使用费，不应退还。2017年1月1日租赁合同到期后，反诉原告分别于2017年1月11日缴纳租金9920元、2017年8月22日缴纳租金10000元、2018年1月8日缴纳租金2万元；后以各种理由拒绝缴纳使用费，长期强占营业房。原租赁合同对营业房租赁费用有明确规定，反诉原告实际按照原租赁合同连续使用房屋、交纳房屋使用费；原合同结束后，反诉原告实际使用占用长达三年，仅缴纳费用39920元，不足以支付其实际应缴纳的房屋使用费，反诉原告要求返还已交纳的房屋使用费于法无据。二、反诉被告有权合法收取经营费用。新区房屋建筑物由反诉被告根据市政府简复单重新建造，总建筑面积3万平方米，使用面积约23000平方米；建造时有建设规划许可证，根据市政府简复单增加经营面积，由反诉被告办理临时审批手续、做好经营户的管理；根据市政府关于“谁摘帽子谁经营”原则，反诉被告对增加营业面积的占有、经营及管理，符合市政府文件要求，合法有效。三、东赢公司发函长运集团，要求各经营户不要缴纳费用，其无权、无能力、不适合管理新区房屋及经营户。东赢公司系2017年新设立的公司，在与长运集团签订《房屋租赁协议》时尚不具备市场经营管理的服务范围，2019年7月更因无法联系其登记的住所被列入经营异常名录，且其自始至终未得到政府认可，事实上无权、无能力、不适合管理新区房屋及经营户。四、反诉被告已与长运集团就新区问题达成一致意见。2018年4月12日，江干区政府牵头在召开协调会，区商务局、彭埠街道组织反诉被告与长运集团就续租问题达成一致意见。因当时东赢公司有诉讼在法院，长运集团表示要等诉讼结束后再续签合同；目前东赢公司于2019年10月25日撤回起诉，反诉被告与长运集团下一轮合作正在洽谈协商中。五、2019年2月27日，江干区政法委会明确市场新区由反诉被告继续经营管理，收取租金；经营户如需要的，可以交纳至监管账户；反诉原告也参加了该次会议。此后，反诉被告多次张贴公告，通知经营户包括反诉原告缴纳租金，反诉原告不予理睬；反诉原告明知其占有、使用营业房需缴纳租金，政府部门也已明确告知反诉被告新区市场由反诉被告收费并管理，同时也告知反诉原告可将租金交至监管账户，但反诉原告一直没按要求做并占有使用营业用房，反诉被告占用营业用房不缴纳租金的行为不符合法律规定，也不符合情理。 原告（反诉被告）东升服装为支持其诉称、辩称，向本院提交的证据有： 1、2019年6月7日拍摄的录像1份、录像语音内容1份、通知1份，以证明被告实际使用营业房、原告催告其支付费用并要求腾退的事实。该组证据被告对形式真实性无异议，但认为原告2017年始已无合法转租权，收取占用费、要求腾退无法律依据。经查，该组证据具有真实性，与本案事实认定相关，予以确认。 2、营业房租赁合同1份，以证明杭州江干小春百货有限公司承租的房屋租赁期限已到期，租赁合同对期满后房屋使用费、滞纳金及其他损失支付已有约定的事实。该证据被告对形式真实性无异议，表示被告已缴纳合同期内租金；2017年始原告无转租权，要求收取相关费用无法律依据。经查，该证据具有真实性，与本案事实认定相关，本院予以确认。 3、8月5日腾退补贴清单1份，以证明原告腾退被告房屋支出的人工加班费用。4、搬运费发票1份，以证明原告腾退被告房屋所支出的搬运费用。5、仓库租赁合同1份，以证明原告腾退被告房屋物品而支付的保管费用。该组证据被告对形式真实性予以认可，但表示原告无权进行腾退；被告因原告违法腾退造成的损失，保留追究民事责任的权利；对费用的合理性不予认可的。经查，原告提交的腾退补贴系其单方制作的清单，不足以采信；原告提交的搬运费发票、仓库租赁合同具有真实性，被告对费用合理性有异议但未能提供相关费用不合理的依据，本院予以确认。 6、2019年5月31日拍摄的录像1份、通知单内容1份，以证明被告实际使用房屋，原告催告其支付欠付费用并自行腾退的事实。该证据被告对真实性无异议，但认为原告无权利进行腾退。经查，该证据具有真实性，与本案事实认定相关，予以确认。 7、租赁协议书1份，以证明原告只租赁了长运集团的土地，，地面建筑由原告全额出资建造的事实该证据被告对形式真实性予以认可；认为我国实行房地一体原则，租赁合同涉及土地出租，无证据证明原告对房屋有权利出租。经查，该证据具有真实性，与本案事实认定相关，予以确认。 8、杭长运[2007]66号文件1份，以证明长运集团上报杭交集团确认市场新增经营面积的事实。9、杭交集团[2007]54号文件1份，以证明杭交集团上报市政府确认东升市场新增经营面积的事实。10、府办简复第B20071709号公文处理简复单1份，以证明杭州市政府同意东升市场为提升改造项目，增加经营面积的事实。11、关于要求证明市场提升改造项目的报告1份，以证明市场是2006年由区政府牵头进行的提升改造项目的事实。12、杭政函[2014]139号通知1份，以证明杭州市政府明确市场提升改造项目不列入建法建筑的认定与查处范畴的事实。该组证据被告对形式真实性无异议，但认为按照法律规定，临时建筑物应该在期满之后进行拆除，原告不能证明权属的合法性；是否为违法建筑属于行政法概念，与原告是否有出租权不具有关联性，不能代表、无法证明原告有合法的出租权。经查，该组证据具有真实性，与本案事实认定相关，予以确认。杭政函[2014]139号通知系政策，不属于证据范围，本院不作认证。 13、临时建设工程规划许可证1份，以证明市场新区房屋申领有工程规划许可证的事实。该证据被告对形式真实性无异议，但认为许可日期为2005年，不能证明系合法建筑物、原告具有合法出租权。经查，该证据具有真实性，与本案事实认定相关，予以确认。 14、2015年、2018年、2019年关于市场登记证延期手续办理工作专题会议的备忘录1份，以证明原告属江干区专业市场《市场名称登记证》延期办理的目录名单。该组证据被告表示因未加盖有公章，原告未提交原件，真实性无法确认；即使具有真实性，该组证据与本案无关；原告核准市场名称登记证，不代表有权出租。经查，原告虽未提交有证据原件，但该组文件系政府公文，经本院核实无误，具有真实性，能证明原告具有市场经营主体资格，本院予以确认。 15、2019年3月8日市场张贴的告知书1份，以证明原告在2019年2月27日区政法委会议后，将会议精神张贴宣达的事实。16、2019年7月25日张贴的通知1份，以证明原告公布监管账户信息的事实。17、2019年8月1日《关于对东升服装小商品市场部分经营户设立监管账户的函》1份，以证明江干区人民政府彭埠街道办事处出具的设立监管账户的函，如经营户有需要的可以缴纳至监管账户。18、2019年8月1日张贴的《再次通知》1份，以证明原告将彭埠街道出具的关于监管账的函进行公布宣达。19、信访事项处理意见书1份，以证明江干区彭埠街道对经营户关于监管账户的信访回复。该组证据被告认为，其之所以未将费用交至监管账户，因为开户人实际也是原告；被告还考虑原告无合法转租权，所以未交。该组证据具有真实性，予以确认。 20、2019年3月19日座谈会光盘1份，以证明江干区政府及彭埠街道领导至新区召开经营户座谈会，宣达区政法委会议精神以及设立监管账户信息，被告参加此会的事实。该证据被告对真实性无异议，但表示街道办事处于2019年8月1日才确定监管账户信息，原告还在协商确定监管账户的具体细节，8月5日就强制对被告搬离腾退；如果监管账户是合格账户的话，被告肯定会缴纳租金。经查，该证据具有真实性，本院予以确认。 21、2017年租金缴纳发票3份，以证明被告2017年缴纳了租金39920元。该证据被告无异议，予以确认。 22、关于要求证明东升市场新区属提升改造项目的请求（2020年4月6日）1份、杭州市商务局证明1份（2020年4月13日）、杭州市江干区综合行政执法局出具的情况说明1份，以证明原告对新区市场取得经营使用权的权利来源合法。该证据被告无异议，予以确认。 被告（反诉原告）王小春为支持其诉称及辩称，向本院提交的证据有： 1、增值税普通发票3份，以证明反诉原告向反诉被告支付了2017年的租金39920元，反诉被告无合法出租权，不应该收取租金应予返还的事实。该证据原告无异议，予以确认。 2、情况说明1份，以证明因东升市场63号仓库于2016年11月27日发生火灾，经反诉被告经理攀强牵头，同意给予反诉原告减免部分租金，确定2017年度租金额为4万元的事实。该证据原告表示未加盖公章、无法定代表人签名，不具备任何法律效力；被告明知使用营业房需要缴纳租金，但被告以其个人意志希望以4万/年的标准缴纳，不应成为被告拒缴租金的理由和借口。经查，该情况说明证明人的身份分别为市场总经理樊强、市场经营户纪学海和胡立钗，因原被告均明确情况说明出具时樊强已离职、且该三人均未出庭作证，真实性无法确定，本院不予确认；被告因其主张的火灾损失可依法另行提起诉讼。 3、公告书3份（2016年12月28日、2017年9月30日、2018年11月30日），以证明被告不缴纳租金的原因，业主方公告通知原告已无合法转租权。该组证据原告无异议，予以确认。 4、缴费通知5份（2012年至2015年、2017年），以证明年租金标准为57675元（每年不相同）、管理财务费用6380元，合计64055元。5、通知1份（2019年8月5日），以证明原告于2019年8月7日将被告店铺内的货物私自搬走，导致被告无法继续经营的事实。该组证据原告无异议，予以确认。 根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院确认下列事实： 2005年3月29日，原告东升服装与案外人长运集团签订租赁协议书，约定：原告向长运集团承租“杭州汽车东站小商品市场第六交易区”东至规划道路、西至景坛路、南至浙江出入境检验检疫局、北至浙江省气象局约4000平方米的土地及现有地上建筑物，由原告负责拆除重建和租赁经营，租赁期限为10年，自2006年7月1日至2016年6月30日；用途为开办市场，经营小商品批发和零售；年租300万元；租赁期满，原告应将长运集团提供的营业房按经营期间装修后之原状（动产部分除外）交还等。 市场改造提升工作在江干区政府牵头自2005年12月启动，至2006年12月基本完工。杭州市规划局于2005年12月6日向长运集团颁发了（2005）年浙规临建证01000248号临时建设工程规划许可证，允许建造过度性（临时）汽车维修用房2幢，建筑面积10108平方米；明确该许可证自发证之日起有效期两年，到期行拆除；该临时建设工程使用到期不能拆除者，应申述理由，随带此证和附图来局办理有关手续。 2007年9月、2007年10月，长运集团及上级单位杭州市交通集团有限公司出具文件，确认整改后的市场地下一层及地上五层经营面积为23000平方米。2007年11月8日，杭州市人民政府向杭州市交通集团有限公司出具府办简复第B20071709号公文处理简复单，载明：鉴于原汽车东站六区市场为消除重大火灾隐患而组织实施的改造项目，其用地和业态符合规划要求，改造后的市场设施达到相关标准，为便于管理，原则同意该市场作为临时经营场所增加杭州东升小商品市场面积，由杭州东升小商品市场按规定办理临时审批手续。 原告东升服装属于三证不全但取得消防合格证或消防部门验收意见（即消防合法资质的市场，经杭州市江干区人民政府办公室专题会议研究，2015年、2018年、2019年每年均同意《市场名称登记证》延期一年）。 原告东升服装与长运集团租期届满前后，就续租事宜经多方协商未能签订协议。2016年12月28日，长运集团在2016年11月12日已发告示的基础上，再次向市场商户发布公告书，载明：东升服装承租我司的经营场地将于2016年12月31日到期，东升服装已无资格、无权向各租赁商户预收取2017年及以后摊位租金，如各租赁户自行缴纳引起的法律纠纷，由各租赁商户自行承担。 2017年9月1日，长运集团后与杭州东赢物业管理有限公司签订租赁协议，将物业出租给东赢公司经营；同年9月30日，长运集团、东赢公司联合向市场商户发布公告书，载明：东升服装无权向各租赁户收取2017年、2018年及以后的摊位租金，如自行向东升服装缴纳引起的一切法律责任自行承担；长运集团将于2017年11月30日前会同东赢公司接管经营市场等。 因原告拒绝退出，三方之间发生纠纷，经政府部门协调也无果。2018年6月26日，东赢公司以东升服装为被告向本院提起侵权责任纠纷之诉，要求东升服装腾退新区房屋、支付应由东赢公司收取的租金；2019年12月23日，东赢公司撤回起诉。2018年12月12日，东赢公司以长运集团为被告、东升服装为第三人向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，要求长运集团继续履行合同，交付房屋；2019年10月17日，东赢公司撤回起诉。期间，东赢公司单独于2018年11月30日向市场商户发布公告，要求商户不要将2019年度的租金交给东升服装。 被告王小春自2006年即向原告承租市场新区46-48号营业房用于经营活动。2016年5月10日，被告王小春任法定代表人的杭州江干小春百货有限公司（以下简称小春公司，同年11月1日注销）与原告签订营业房租赁合同，约定：原告将新区地下室46、47、48号营业房出租给小春公司营业使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，租金人民币47675元，物业管理费为人民币6300元；合同签订时一次性付清；拖欠应缴费用15天以上的，原告有权终止合同并无偿收回营业房；合同期限届满，双方未达成续租合同，小春公司必须按期腾退；逾期腾退超过二天，小春公司同意原告随时自行腾退，所造成的损失（包括且不限双方等）全部由小春公司承担，小春公司须按租赁合同约定每日租金3倍向原告支付房屋使用费、滞纳金，费用按日计算至腾退为止。 小春公司注销、合同到期后，被告王小春继续租用租赁物进行经营活动，但未与原告续签租赁合同，并陆续支付了部分租金：2017年1月11日9920元、8月22日10000元、2018年1月8日20000元，合计39920元。 2017年11月20日，原告向被告发缴费通知，限期于11月29日续签租赁合同并缴纳租金57675元、物管费6300元、财产保险费80元，被告王小春未予缴纳。 2019年5月31日，原告向被告发出通知，以被告经多次催缴拒绝缴纳租金及相关费用、强行租赁、对抗市场管理等为由，限期6月3日前自行腾空营业房并缴清相关欠费；否则，市场将依据合同采取措施，所造成一切损失由被告承担。同年6月7日，原告再次发通知给被告，限期被告于2019年6月9日前自行腾空营业房并缴清相关欠费等。 2019年8月5日，原告自行对被告王小春及另一租户葛金林承租的商铺进行强制腾退，支付了搬运费16012.50元，其中原告分配至被告王小春名下的搬运费为8347.50元；原告与浙江聚丰玻璃有限公司签订仓库租赁合同，租赁了位于萧山东部工业园的100平方米仓库用于存放腾退物品，租期一年，自2019年7月1日至2020年6月30日，年租金18000元，半年一付，先付后用。同日，原告将强制腾退事项向被告进行了告知，限期被告于8月7日前缴清费用等。 另查明：2019年2月27日，经江干区政法委协调，决定由原告作为市场实际管理者，敦促商户及时缴纳租金至监管账户。原告先后于3月8日、3月19日、7月25日、8月1日，通过张贴公告、座谈会等方式向包括被告在内的市场商户进行了告知，但被告既未向原告缴纳，也未支付至监管账户。 诉讼过程中,杭州市商务局、杭州市江干区综合行政执法局出具证明、情况说明,案涉建筑物应根据《杭州市人民政府关于印发杭州市市区违法建筑处置办法的通知》（杭政函[2014]139号）文件精神处理，不列入违法建筑认定与查处范畴。 本院认为：一、案涉租赁物的临时建筑性质不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无关。第二款规定：租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。原告东升服装出租给商户的建筑物主要由两部分组成：一部分为2005年12月6日经杭州市规划局许可的过渡性（临时）汽车维修用房10108平方米，另一部分为2007年11月8日经杭州市人民政府以府办简复第B20071709号简复单同意作为临时经营场所增加的市场经营面积；杭州规划局颁发的临时建设工程规划许可证明确该临时建筑物有效期为许可之日起两年，到期自行拆除，到期不能拆除者，应申述理由来局办理手续；杭州市人民政府的简复单也明确要求市场按规定办理临时审批手续。建设规划许可证的发证日期为2005年12月6日，原告东升服装未提供证据证明已在杭州规划局限定的两年有效期限即2007年12月5日前重新办理手续，不能认定为具有合法权属证明属于违法建筑；但根据杭州市人民政府关于杭州市市区违法建筑处置办法的通知（杭政函[2014]139号）第五条第一款第（三）项规定，城管执法部门经初步调查发现有关建筑物、构筑物属政府统一组织或牵头实施的改造、整治项目，应征求相关牵头部门意见，经确认已纳入实施方案的，不列入违法建筑认定与查处范畴；其中市场提升改造项目由市商务委出具意见。原告东升服装在诉讼过程中业已提供杭州市商务局、杭州市江干区综合行政执法局关于案涉建筑物不列入建法建筑认定与查处范畴的意见，故案涉原告东升服装与被告王小春之间的租赁合同不因租赁物系临时建筑而无效。 二、原告东升服装转租期限超过其剩余租赁期限的情节不影响合同的效力。现有证据表明，原告东升服装与业主单位长运集团《租赁协议书》约定的租赁期限为2006年7月1日至2016年6月30日、业主单位长运集团公告书确定的租赁期限截止至2016年12月31日；案涉争议的原被告自2016年7月1日至2019年8月5日实际存在的租赁期限已超过原告东升服装的承租期限，业主单位通过公告书的形式明确表示不再续租，故原告东升服装的转租行为构成无权转租。无权处分仅影响合同的履行，并不影响合同的效力，故本院对原告东升服装与被告王小春在合同租赁期限届满后实际存在的租赁行为认定为合法有效。 三、被告王小春应承担的民事责任。1、合同主体的确定。原告东升服装与小春公司2016年5月10日租赁合同约定的租期至2016年12月31日届满，因小春公司于2016年11月11日注销，被告王小春继续使用租赁物，原告东升服装未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，合同主体变更为原告东升服装和被告王小春，双方的权利义务应按原租赁合同确定。2、租金（占用费）、物业管理费的确定。原租赁合同约定的年租金为47675元（日租金47675元/365为130.62元）、年物业管理费6300元(日物业管理费6300元/365天为17.26元)，被告王小春自2017年1月1日至2019年8月5日的租金（占用费）两年七个月零五天，应支付的租金（占用费）为123813.52元，被告王小春已支付租金39920元，尚应支付的租金（占用费）金额为82893.52元；应支付的物业管理费为16361.30元，原告东升服装主张金额为16345.48元，系对自身民事权利的处分，本院予以准许。3、原告主张按日租金三倍计算租金（占用费）的确定。（1）原租赁合同约定：合同期限届满，双方未达成续租合同，小春公司必须按期腾退；逾期腾退超过二天，小春公司同意原告随时自行腾退，所造成的损失（包括且不限双方等）全部由小春公司承担，小春公司须按租赁合同约定每日租金3倍向原告支付房屋使用费、滞纳金，费用按日计算至腾退为止。原租赁合同租赁期限届后，原告东升服装向业主单位长运集团承租的期限已届满，不具有继续转租的权利，且业主单位长运集团在原租赁合同租赁期限届满前的2016年11月12日、2016年12月28日，通过发布公告的方式向包括被告在内的商户告知原告东升服装无资格、无权继续收取2017年及以后的摊位租金，原被告未达成续租合同的责任并非在于被告王小春。原告东升服装以双方未达成续租合同为由，向被告王小春主张自2017年10月3日起按原租赁合同每日租金3倍的房屋使用费、滞纳金欠缺依据，本院不予支持。（2）原被告在原合同租赁期限届满后未签订书面租赁合同，形成不定期租赁合同关系，原告东升服装可以随时解除合同，但应当在合同期限之前通知被告王小春；原合同约定，被告王小春拖欠应缴费用15天以上的，原告东升服装有权终止合同无偿收回营业房。原告东升服装在原合同租赁期限届满后，于2017年11月20日向被告王小春发出过缴费通知限期续签租赁合同并缴费，并未限期腾退；2019年6月7日，原告东升服装限期被告王小春于2019年6月9日前自行腾退；被告王小春长期拖欠租金及费用，构成违约，原告东升服装限期被告王小春腾退符合约定，也符合法律规定。被告王小春未在限定期内腾退营业房,应依约按原租赁合同日租金三倍即391.86元/日向原告东升服装承担自2019年6月10日起至腾退日8月5日期间共计57天的占用费，金额为22336.02元，扣除正常的占用费7445.34元后的14890.68元实际性质为违约金；因原合同约定的按日三倍计的违约金明显过高，原告东升服装在合同履行过程中未能给被告王小春的经营提供安定的经营环境，对纠纷的形成也负有过错，本院酌情支持原告主张的部分违约性质的占用费。4、原告主张的腾空搬运费、仓储费用。根据原租赁合同约定：合同期限届满，双方未达成续租合同，小春公司必须按期腾退；逾期腾退超过二天，小春公司同意原告随时自行腾退，所造成的损失（包括且不限双方等）全部由小春公司承担。原告东升服装向被告王小春主张因腾退而产生的搬运费、仓储费，符合合同约定；原告东升服装支付的搬运费合计金额16012.50元、仓储费18000元，系腾退、储存被告王小春、案外人葛金林两商户的混同费用，无法具体区分；鉴于原告东升服装代为进行腾退、仓储，确有发生费用的必要，本院综合原被告在合同履行过程中的过错，结合原告主张的费用金额，酌情确定被告王小春应承担的费用金额。 四、反诉原告王小春主张的返还租金之诉请。经查：反诉原告王小春在小春公司与被告签订的租赁合同期限届满后，以承租人身份继续使用租赁物，反诉被告东升服装也未提出异议，双方之间形成并存在不定期租赁合同，反诉被告东升服装是否为无权转租只涉及合同履行事宜，不影响合同效力及双方间权利义务的确定，反诉被告东升服装有权依据双方实际存在租赁合同向反诉原告王小春收取租金。原告东升服装与长运集团、东赢公司之间的纠纷目前尚无定论，反诉原告王小春未因其占有使用营业房重复支付费用、权利受损前，其向反诉被告东升服装主张返还已支付的房租，本院不予以持；如反诉原告王小春后因案外人向其主张权利而遭受损失的，可待损失发生后另行依法主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 一、被告王小春于本判决生效后十日内支付原告杭州东升服装小商品市场有限公司自2017年1月1日至2019年8月5日期间尚欠的租金、占用费合计人民币84893.52元(含违约金性质的占用费2000元)； 二、被告王小春于本判决生效后十日内支付原告杭州东升服装小商品市场有限公司自2017年1月1日至2019年8月5日的物业管理费人民币16345.48元； 三、被告王小春于本判决生效后十日内支付原告杭州东升服装小商品市场有限公司因腾退营业房、储存物品而发生的费用人民币10000元； 四、驳回反诉原告王小春反诉请求。 本诉案件受理费人民币5811元、财产保全申请费人民币2516.47元，合计人民币8327.47元，原告杭州东升服装小商品市场有限公司负担人民币5246.47元；被告王小春负担人民币3081元。反诉案件受理费人民币399元，由反诉原告王小春负担（原告、反诉原告应于本判决生效后十日内向本院申请案件受理费的退费;被告应于本判决生效后十日内支付至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  潘水良 二〇二〇年八月三日 书记员  姚 渊 ??? ??11?