河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初9295号原告（执行案外人）：邱荣刚，男，汉族，1976年7月30日生，住南召县。委托代理人：司素杰，河南大为律师事务所律师，一般代理。被告（申请执行人）：贺友民，男，汉族，1954年6月10日生，住南阳市。被告（被执行人）：河南恒贤居置业有限公司。住所地：郑州市伏牛路**布瑞克大厦**。法定代表人：李恒志。任经理。原告邱荣刚与被告贺友民、河南恒贤居置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告邱荣刚及其委托代理人司素杰，被告贺友民到庭参加了诉讼，被告河南恒贤居置业有限公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱荣刚诉称，2011年9月，原告从案外人王宾处购买河南恒贤居置业有限公司房产一处，价310,000元。2018年4月10日，南阳市宛城区人民法院因被告贺友民申请执行河南恒贤居置业有限公司一案将其查封。对此，原告提出异议。于是，该院又制作（2019）豫1302执异322号《执行裁定书》，以《房地产管理法》38条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《物权法》关于“未经登记，不发生法律效力”等规定驳回原告的异议请求。经查，河南恒贤居置业有限公司对该房产依法取得了权属，不是“不得转让”的物权。而且，所查封的三处房产均有登记证号，对此，2018年8月10日裁定也予以认定。并且，恒贤居公司与王宾、王宾与原告的购房合同中都有协助乙方办理权属登记手续的约定，在一定期间内没有正式办理，不等于“未经登记”，所以，不适用《执行裁定》采取的法律规定。也就是说，该房产是依法取得权属的，已经登记证号，但未颁发证书，不等于未经登记，原告有权利请求王宾并恒贤居公司或房产部门履行法定义务。作为人民法院查封并将强制执行，严重剥夺了原告的诉权尤其财产所有权。故此，特提起诉讼，请求：1、判令停止对原告房产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。被告贺友民辩称，一、（2019）豫1302执异322号裁定书合法合理，适用法律准确。该房产由河南恒贤居公司所有，有房产证证实，王宾购买时就没有取得合法有效房产证，所以王宾不具有该房产的资格。但又转卖给邱荣刚。2019年10月9日，宛城区人民法院查封后，申请人才发现门上贴有封条。所以才申请执行异议。未依法登记领取证书的房地产证不得转让，根据物权法第9条规定：不动产物权的设立、登记、变更、转让、消灭经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。王宾未依法取得房地产登记证书就转卖给他人显然不合法，与法律规定相违背。恒贤居的房产，王宾购买后有充分的时间去过户，一直持续一年。所以恒贤居的房产证与王宾是两码事，与本案异议人更没有关系。按照法律规定异议人邱荣刚应当起诉王宾取得房产证，王宾应当找恒贤居公司过户。因此，请求法庭驳回案外人邱荣刚的诉请。被告河南恒贤居置业有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。原告为支持自己的主张向本院提交如下证据：第一组：原告主体适格。1、原告身份证复印件一份。2、2019年11月15日宛城区人民法院下发（2019）豫1302执异322号执行裁定书复印件各一份，证实原告起诉符合《民事诉讼法》解释第304、305条之规定，原告起诉符合法律规定。第二组：原告具有排除执行被告执行案涉房屋权利。1、2018年4月10日宛城区人民法院查封之前即原告已签订合法有效书面买卖合同并支付全部价款。（1）2010年9月9日河南恒贤居置业有限公司《商品房买卖合同》显示该公司在上述时间内案涉房产已经出售。加盖有公司公章和李恒志、代理人王东生签字。（2）2010年11月5日N0.8012078《收款收据》显示公司收到王宾案涉购房款25万元，加盖由公司财务专用章和会曾某玲私章，外加备注：“由王东生挖填方工程款抵，购幸福新村南街26号房款结清总款25万元付现金3万元李恒志经手”，说明了2010年9月9日恒贤居公司在建南召县××新村村房产过程中因拖欠王东生施工款，恒贤居公司给王东生出具上述幸福新村南街26号售房合同以出售房款来抵偿所欠付工程款，后案涉房屋以25万元价格卖给王宾由恒贤居公司入财务账，其中22万元抵王东生挖填方工程款，其中3万元现金经手李恒志交付公司。证实案涉房屋合法有效出卖给王宾。（3）2011年9月1日王宾与原告签订《房屋转让协议》，原告、王宾和四个中人、执笔人分别签署名字和按指印。（4）三张邮政银行流水存款条证实原告以31万元价格购买，从王宾手中购买案涉房屋成为合法有效受让人。王宾的收条31万元，邱荣刚幸福新村**三间**购房人。2、2011年9月1日原告与王宾签订《房屋转让协议》后，王宾把其持有案涉房屋手续及钥匙（照片一张）交付给原告所有，视为对案涉房屋合法占有。证侯某春证实其自2013年至今租赁案涉房屋作为放置建筑材料仓库使用至今事实。3、证实非原告原因自身过错没有办理房产过户手续，而是公司2008年10月27日已吊销营业执照无法正常营业所导致。（1）2020年7月14日从国家企业信用信息系统（河南）查询“河南恒贤居置业有限公司”中显示2008年10月27日已吊销，从天眼查该公司显示系李恒志一人独资公司。（2）证曾某玲证实恒贤居公司以所承建案涉房产抵账给王东生，筹集资金25万元其中22万元抵王东生工程款，3万元现金入公司财务账，因恒贤居公司资不抵债、法定代表人李恒志死亡事实，公司处于实际濒于死亡状态。第三组：马得、马庆林、王太安执行异议之诉相同案例4份判决书，证实上述相关事实。第四组：证侯某春证言。被告贺友民对原告所举证据发表如下意见：一、无异议。二、买卖合同只有恒贤居、李恒志、王东生的签名，没有买受方的签名，不能视为签名。其他不清楚，不加评论。三、不加评论。四、证言不真实，这个活是承包给每个工程队，根本不可能把零星活给别人。涉案房产离戏院至少200米，证明他对现场并不熟悉。被告贺友民为支持自己的主张向本院提交如下证据：公证书一份。证明：当时房子没有住人的情况。原告邱荣刚对被告贺友民所举证据发表如下意见：真实性无异议，方向有异议。没人居住不等于没人使用。从照片中可以看出正在使用的房屋内堆放有模块等建筑材料属于仓库。被告河南恒贤居置业有限公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证权利。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：贺友民与河南恒贤居置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2012年2月24日作出（2011）宛民初字第190号民事判决书，判决：一、被告河南恒贤居置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告贺友民借款300,000元及利息（利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算从2009年12月25日起计算至借款付清之日止）。二、驳回原告贺友民的其他诉讼请求。……。判决生效后，被告未按期履行判决书所确定的给付义务，贺友民申请法院强制执行，于2016年6月6日申请恢复执行。执行案号：（2016）豫1302执恢23号。案件进入执行程序后，本院于2018年4月10日作出（2016）豫1302执恢23号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人河南恒贤居置业有限公司位于南召县××新村房产（房权证号：00×**1、00××12、00015213），查封期限叁年。案外人邱荣刚不服，向本院提起执行异议，本院经审理后认为：《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”结合本案，王宾对案涉房产未领取权属证书，案外人邱荣刚从王宾手中购买未领取权属证书的房产，对不能办理过户登记，自身有一定过错。本案未发现法律另有规定的其他情形。因此，案外人邱荣刚对执行标的享有不足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。综上，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持，于2019年11月15日作出（2019）豫1302执异322号执行裁定书，驳回了案外人邱荣刚的异议请求。另查明，2010年9月9日，王宾作为乙方与甲方河南恒贤居置业有限公司签订了商品房买卖合同一份，约定乙方认购幸福新村南街区26号商住宅一套，房屋价格为250,000元，付款方式为一次性付款，合同落款有甲方李恒志签名并加盖了河南恒贤居置业有限公司公章，并有甲方代理人王东生签名。2010年11月5日，河南恒贤居置业有限公司出具收款收据一份，加盖公司财务专用章、会计曾某私章，经手人李恒志，内容为“今收到王宾（由王东生挖填方工程款抵），人民币贰拾贰万元整￥220,000元，系付购幸福新村南街26号房房款结清总款25万元已付现金3万元”。2011年9月1日，原告邱荣刚作为乙方与甲方王宾签订了房屋转让协议，约定：“经双方协商同意，甲方王宾自愿将座落在南河店镇幸福新村南街贰拾陆号房屋《三间贰层》转让给邱荣刚名下永久。以上款房两清，立字据为证，签字盖章生效。此房如有争执，有甲方王宾负全部责任，此协议具享法律效力。此房需办理所有房屋手续一切费用由乙方负担。另注：此协议含河南省恒贤居置业有限公司商品房买卖合同一份，2010年11月5日王宾收到条一份，收据二联”。同日，王宾出具收条一份：“今收到邱荣刚三间二层房屋款叁拾壹万元整＜幸福新村26号＞”。次日，邱荣刚通过中国邮政储蓄银行转账220,000元转存于王宾中国邮政储蓄银行账户中，2011年8月10日王宾账户存入90,000元。又查明，2013年邱荣刚将房屋出租给侯某做仓库使用，堆放建筑材料至今，约定租金每年2,000元。再查明，河南恒贤居置业有限公司现处于已吊销状态。本院认为，案涉房产系王东生在河南恒贤居置业有限公司抵账后直接售于王宾所得，原告邱荣刚在王宾处签订买房契约购得抵账房屋的买卖行为并未违反法律规定，属有效行为，邱荣刚作为购房人的权利应当得到保护。原告签订合同后依约支付房款并实际占有支配，虽然未与河南恒贤居置业有限公司办理过户手续，但其所签订的房屋买卖合同及其实际占有支配的行为具有物权变动的意思表示，是物权变动的前提和条件，而贺友民申请法院强制执行的依据是其对河南恒贤居置业有限公司享有的债权，故邱荣刚依法对案涉房屋享有足以排除执行的权利，对邱荣刚的异议请求予以支持。对邱荣刚请求确认案涉房屋为其所有的诉讼请求，本院认为，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予处理。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行位于南召县南河店镇幸福新村南街26号（三间两层）商住宅一处。驳回原告邱荣刚的其他诉讼请求。案件受理费5,950元，由原告邱荣刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院（2020）豫1302执异322号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  丁心然人民陪审员  郭冬生二〇二〇年八月三日书 记 员  王冬丽