江苏省宿迁市宿豫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1311民初7076号 原告：张强，男，1989年8月21日出生，居民，住宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：程庆亚，宿迁市宿豫区来龙法律服务所法律工作者。 被告：江苏千百美超市有限公司，住所地宿迁市宿城区黄河南路怡景名苑1-1号门面房。 法定代表人：张令国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：仲冬梅，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。 原告张强与被告江苏千百美超市有限公司（以下简称千百美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要，转为普通程序审理。原告张强及其委托诉讼代理人程庆亚、被告千百美公司委托诉讼代理人仲冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张强向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》、《储藏室买断协议》，被告退还原告购房款、车库款合计330450元；2.要求被告赔偿原告660900元，赔偿装潢费用200000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2013年3月14日购买被告位于宿豫区来龙镇普玛特超市北301号商品房一套和地下车库北2号，总价款330450元，原告并于2013年3月14日付清该购房款。由于当时被告未出具正规发票和未签订购房合同，原告多次找到被告要求被告与其签订购房合同及办理房产证。直至2018年12月12日，被告才与原告签订购房合同一份，并出具收据两份。2019年7月26日，原告再次找到被告要求办理房屋产权证，经宿豫区来龙派出所调解，被告出具承诺书一份，承诺于2019年9月18日将该房屋过户给原告，如违约，违约方赔偿双倍房价。由于被告再次违约，为了保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告千百美公司辩称，被告同意为张强办理房屋产权过户手续，不同意解除涉案房屋买卖合同，不符合法定的解除条件，也无约定解除，如法院认定符合解除，原告主张的赔偿损失无依据，因涉案房屋自2013年至今已交由原告实际使用，并未给原告造成损失，且造成房屋未能过户原告自身也存在过错。原告主张的违约金过高，请求法院予以减少调整。 本院经审理认定事实如下：2018年12月12日，原告张强（买受人、乙方）、被告千百美公司（出卖方、甲方）双方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、乙方同意购买甲方坐落于，建筑面积123.76平方米（该建筑面积最终以相关部门测绘为准）；二、该房产按现有配套设施及现状的交易总价为305450元；三、付款时间及方式，甲方同意乙方以一次性付款方式支付该购房款；四、税费负担，甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按照规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商一致，交易过程中产生的相关费用按政府相关部门规定各自承担；五、违约责任，本合同经双方签字后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行；六、乙方用水由来龙镇自来水公司直接抄表和收费，用电价格同超市并按供电部门收取的电价计算；七、双方共同约定，该房屋已交付给乙方；八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份；九、本合同发生争议的解决方式，在履约过程中发生的争议，双方可以通过协商、诉讼方式解决。同日，双方签订《储藏室买断协议》一份，约定乙方购买甲方普玛特超市地下北2号储藏室，总价为25000元，付款方式为一次性付清等。同日，被告向原告出具收据两份，分别记载收到原告购买涉案房屋、储藏室购置款305450元、25000元，并备注“2013.3.14抵杜红兵工程款”字样，就该备注内容，双方均认可2013年3月14日为原告向被告交付涉案房款并接收涉案房屋时间，《房屋买卖合同》、《储藏室买断协议》为双方在买卖完成后补签合同。 另查明，涉案房屋现登记于被告名下，系被告单独所有，不动产权证书号为苏（2017）宿迁市不动产权第0052007号，现该房产由被告设定抵押，抵押权人为江苏超辰典当有限公司。 再查明，2019年7月26日，原、被告双方因涉案房屋买卖产生纠纷，被告在来龙派出所向原告出具承诺书一份，记载“现有江苏千百美超市开发的位于来龙普玛特超市楼上北区房屋已卖给张强、张衣兵…，现江苏千百美超市有限公司承诺于2019年9月18日将上述五套房屋过户给五个买主。买方所需缴纳的契税由江苏千百美超市有限公司承担，如违约，违约方赔偿双方房价（以收据为准）”。 诉讼过程中，原告向本院申请对涉案房屋装潢费用进行司法评估，同时，本院将涉案房屋的现行市场单价、装潢折旧费用依法一并委托江苏钟吾房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估。经评估，涉案房屋毛坯状态时的市场单价3266元/平方米、房屋装潢费用为132264元、装潢折旧费用为27159元。 本案争议焦点为：1.原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《储藏室买断协议》是否应予解除？2.原告基于被告违约要求其承担赔偿损失860900元，该主张是否过高？如何调整？ 关于争议焦点1，本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告作为房屋卖方，在原告履行完全部付款义务后，应将房屋产权过户登记于原告名下，其在时隔七年之久后，仍未履行其过户登记义务，且将该房屋抵押于他人，该行为导致的后果，能够认定为原告基于此不能实现合同目的，故原告要求解除涉案合同，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于争议焦点2，本院认为，被告在原告履行完全部付款义务后，未能及时将涉案房屋过户登记于原告名下，反而将该房屋抵押于他人，属于违约，且明显存在过错，应承担违约责任。在该纠纷中，原告基于解除合同所产生的实际损失主要体现于装潢损失、房屋市场价与原购买价之间差价，经司法评估和计算：装潢损失为105105元（扣除折旧后）、房价差为98750元，合计203855元。在有无其他实际损失方面，原被告双方均未提供证据予以证明。就违约赔偿数额是否应予调整？原告基于被告双倍房价的违约承诺，要求被告承担860900元的违约责任，与其实际损失相差较大，被告请求减少调整，符合法律规定，本院予以准许。至于违约金调整后的具体数额，本院认为，应当以实际损失为基础，结合合同的履行情况、被告存在违约、明显过错等情形，本着公平和诚实信用原则，本院酌定原告该部分损失为265000元（取整数），即在实际损失基础上增加被告30%违约责任。至于被告辩称原告对不能实现合同目的也存在过错的辩解意见，根据双方对合同的约定、履行情况，不能得出该结论，且被告也未提供相关证据予以证实，故对该辩解意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告张强、被告江苏千百美超市有限公司于2018年12月12日签订的《房屋买卖合同》、《储藏室买断协议》； 二、被告江苏千百美超市有限公司于本判决生效后十日内给付原告张强购房款305450元、车库款25000元、违约损失265000元，合计595450元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15522元，保全费3870元，评估费4000元，合计23392元，由被告江苏千百美超市有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  王守东 人民陪审员  吴新品 人民陪审员  姚京川 二〇二〇年八月四日    法官助理丁一宸 书记员王雪龙 附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、申请执行 本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。 申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 逾期申请的，人民法院不予立案执行。