沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初5456号原告：李岩，男，汉族，1969年9月8日出生，住址：沈阳市铁**。委托代理人：张辰，辽宁奥启律师事务所律师。委托代理人：初艺卓，辽宁奥启律师事务所律师。被告：田梦迪，女，汉族，1991年4月20日出生，住址：沈阳市铁**。被告：朱峰，男，汉族，1986年8月14日出生，住址：沈阳市于洪区。二被告共同委托代理人：孙国山，辽宁张正律师事务所律师。二被告共同委托代理人：姜伟，辽宁张正律师事务所律师。原告李岩与被告田梦迪、朱峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人初艺卓、二被告的共同委托代理人孙国山、姜伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月9日，原告与二被告签订了房屋买卖协议，协议约定，二被告将备案在二被告名下的位于新民市，面积114.04平方米的房屋卖给原告。原、被告双方同意，以案外人王健与原告之前的欠款197250元抵顶此房的购房款，二被告有义务协助原告办理房屋更名等事宜，如不积极配合，二被告承担全部法律责任。协议签订后，因二被告无法过户，原告自2014年10月20日开始按月向被告一银行卡中打款，用以支付该房屋贷款，共计支付26笔，总支付金额91000元，加上抵顶的197250元，已支付购房款288250元。2016年11月后，因二被告迟迟无法过户该房产，原告停止向被告一支付款项，并要求办理过户登记，但二被告始终未予办理。现因该房屋无法办理产权登记和变更登记及被二被告其他债权人查封并进入执行，致使合同目的不能实现，二被告严重违约。经与二被告多次协商，均未有明确答复，原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：解除原、被告双方的房屋买卖协议；二被告连带返还购房款288250元及利息（利息自2014年9月9日起计算至实际给付之日，按同期银行贷款利率计算）；被告承担本案诉讼费。二被告辩称，就原告诉被告解除房屋买卖协议一案，答辩如下：首先，被告不同意与原告解除房屋买卖协议，原告的单方擅自解除行为无效，根据我国合同法的相关解释，原告未履行通知义务及没有在异议期届满后提出诉讼的解除行为应属无效。原告诉求缺乏事实依据和法律依据，通过原告诉求内容及原、被告所签房屋买卖协议并综合我国合同法的规定，原告在没有约定解除条件，解除条件未成就的条件下擅自解除合同，有违诚信原则且缺乏法律依据。同时，原告以法定解除为由诉求不能实现原告购买房屋的合同目的，不具有事实依据，通过原告偿还贷款的事实行为可以看出，原告在购买房屋时对房屋存在抵押贷款等情况是完全清晰明确的，同时，双方签订房屋买卖协议时被告已经向原告交付了房屋钥匙及全部购房手续资料，该事实足以证明被告履行了出让房屋的义务，原告也履行了收房、缴费、还贷等义务。被告认为双方所签房屋买卖协议理应继续履行，根据相关法律规定原告在不享有法定约定解除权的情况下，诉求解除协议缺乏事实依据。第三，原告购买房屋的目的可以实现，由房屋买卖协议内容可以看出，原告签定协议目的在于得到房屋，根据本案的现有情况看，在原告依约履行偿还贷款义务后完全可以实现获得房屋的目的，原告未能依约还清贷款，违反了双方所签房屋买卖协议内容，被告认为原告具有严重的违约行为，且原告的违约行为在主观上具有直接故意，客观上已经或可能造成被告产生重大损失，对于被告所受损失被告保留诉求原告承担赔偿责任的权利。第四，原告因履行房屋买卖协议而支付的购房款（债权冲抵了197250元），偿还的贷款等均属于原告购买房屋应承担的费用，并非原告损失。被告在履行协议过程中不存在过失过错，更不应承担所谓的返还利息等责任。第五，关于协助过户事宜，因当初原告明知案涉房屋暂时不能过户而购买，现因过户条件未成就而不能过户，并非原告所称被告拒绝过户，被告认为更名过户的具体时间属于行政机关与开发商之间的问题，并非原告所能左右，原告诉求缺乏依据。至于该房屋被其他债权人、银行查封，完全是原告违背诚信原则未依约支付贷款导致银行诉讼并查封房屋，被告没有过错，不应担责任。综上，原告的诉求缺乏事实和法律依据，希望法院依法驳回原告的诉求，由原告承担本案诉讼费。经审理查明，被告田梦迪、朱峰与沈阳蓝德温泉度假村有限公司系商品房买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同约定被告田梦迪、朱峰购买沈阳蓝德温泉度假村有限公司开发的位于新民市房屋，建筑面积114.04平方米，总房款868602元，首付268602元，贷款600000元。合同同时约定出卖人应在2012年11月30日交付房屋，并在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点三的违约金合同继续履行。2013年2月21日，大连银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“大连银行”）与被告田梦迪、保证人沈阳蓝德温泉度假村有限公司签订个人一手房贷款借款合同，合同约定被告田梦迪向大连银行借款60万元用于购买位于辽宁省新民市房屋，建筑面积114.04平方米，贷款期限为360月，自2013年2月21日起至2043年2月21日止。违约责任约定，借款期内，被告田梦迪连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的，大连银行有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物。沈阳蓝德温泉度假村有限公司提供阶段性担保，保证期间为自本合签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止。同日，大连银行与被告田梦迪、朱峰签订个人一手房贷款抵押合同，约定被告田梦迪、朱峰作为抵押人将位于辽宁省新民市，建筑面积为114.04平方米的房子抵押给大连银行，用于担保上述债务，并办理了抵押登记。2012年11月27日，被告朱峰出具共同还款责任确认函，承诺其同意与借款人对该项贷款承担共同还款责任。另查明，2014年9月9日，原告与被告田梦迪、朱峰签订房屋买卖协议，协议约定：“现有田梦迪、朱峰将位于新民市，面积114.04平方米的房屋卖给李岩。李岩于协议签订之日起负责还银行贷款，至还贷期满。王健与李岩之前的欠款197250元顶此房屋总款之内各不相欠。以后田梦迪、朱峰有义务协助李岩办理房屋更名等事宜。如不积极配合，田梦迪、朱峰负法律责任”。协议签订后，二被告将涉案房屋钥匙及商品房买卖合同、偿还银行贷款的银行卡等材料交付给原告，原告按照协议约定每月通过银行转账向被告田梦迪名下偿还银行贷款的银行卡支付3500元用于偿还房贷，自2014年10月20日起原告共转账支付26笔，共支付银行房屋贷款91000元。原告在审理过程中自述：涉案房屋交付后原告即申请了供暖停供，同时因未居住故未对房屋进行装修也未交纳物业费，因二被告不协助办理房证，又打听到涉案房屋不能办房证，开发商跑路，故原告于2016年10月20日停止偿还银行房屋贷款。又查明，因涉案房屋存在拖欠银行房屋贷款，大连银行于2017年7月5日以金融借款合同纠纷案由诉至沈阳市沈河区人民法院，该院审理后，于2018年6月5日作出（2017）辽0103民初10573号民事判决书，判决被告田梦迪偿还大连银行借款本金及利息；被告朱峰承担连带给付责任；如果被告田梦迪、朱峰逾期履行给付义务，则大连银行对被告田梦迪、朱峰抵押登记的房产（坐落于辽宁省新民市，建筑面积为114.04平方米）折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权。该判决现已生效。以上事实的认定，有房屋买卖协议、银行卡交易明细清单、民事判决书、执行裁定书、失信被执行人网页查询等证据及庭审笔录、询问笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与二被告之间签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，且无违反法律、法规强制性规定之处，系合法有效。关于本案原告主张被告拒绝协助原告办理过户手续要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原告在与被告签订房屋买卖合同之时即知晓涉案房屋尚不能办理产权过户手续，故其与被告签订的房屋买卖合同约定“以后田梦迪、朱峰有义务协助李岩办理房屋更名等事宜”，审理过程中原告亦自认不能办理过户手续系因开发商跑路，故不存在被告拒不配合协助原告办理过户的情形，而且被告在房屋买卖协议签订后即将涉案房屋钥匙交予原告，原告亦接收了涉案房屋及相关资料并自行申报采暖停供，故本案既不存在约定的合同解除情形，亦不存在法定的合同解除事由，现原告要求解除房屋买卖合同，无事实及法律依据，本院不予支持。同时，原告的其他诉讼请求均系基于解除房屋买卖合同产生，故原告其他诉讼请求亦无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李岩的全部诉讼请求。案件受理费5774元，由原告李岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费5774元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王桂华人民陪审员  许 菲人民陪审员  于 洋二〇二〇年八月三日书 记 员  闵 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。