甘肃省静宁县人民法院民事判决书（2020）甘0826民初1756号原告：程某，住甘肃省静宁县。委托诉讼代理人：宋某，甘肃翰学律师事务所律师。被告：王某，干部，住甘肃省静宁县。被告：何某，住甘肃省静宁县。委托诉讼代理人：陈某1，甘肃勇盛（静宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伏某，甘肃勇盛（静宁）律师事务所实习律师。被告：静宁县雷大镇人民政府（原静宁县雷大乡人民政府）。住所地：静宁县雷大镇合岘村。法定代表人：刘某，任镇长。委托诉讼代理人：李某，雷大镇人民政府干部。委托诉讼代理人：陈某2，甘肃阿阳律师事务所律师。原告程某与被告王某、何某、静宁县雷大镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某委托诉讼代理人宋某，被告何某及其委托诉讼代理人陈某1、伏某，被告静宁县雷大镇人民政府委托诉讼代理人李某、陈某2到庭参加诉讼，被告王某经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。程某向本院提出诉讼请求：1、判令被告共同偿还原告购房款135200元，承担利息68540.95元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求确认原、被告之间订立的房屋买卖合同无效。事实和理由：2011年，被告王某、何某在静宁县雷大镇雷大街市场北口开发临街商铺，商铺建成后，由被告王某负责销售，原告和被告王某协商，以135200元价格购买了1号房屋一间。2011年9月3日，原告将购房款135200元转账支付给被告王某，同日，被告何某向原告出具了《收款收据》一份，并将该房屋交付原告使用。被告口头承诺为原告办理房屋产权证及土地使用证，但至今未予办理，且房屋在使用过程中，屋面及房顶出现裂缝，现无法正常使用。被告王某、何某向原告销售的房屋没有土地使用权证、房屋产权证，原告无法取得房屋所有权，且房屋存在严重质量问题，原告购房目的不能实现。原告购买房屋时，被告王某、何某声称将原告所付房款交雷大镇人民政府后，由雷大镇人民政府向原告出具发票，但一直未出具。原告认为，被告雷大镇人民政府与本案房屋开发销售有关，三被告应当共同承担返还原告购房款的责任。王某辩称，被告雷大镇人民政府与被告何某签订协议书，约定雷大镇人民政府将其所有的，临静秦公路面积为436.8平方米土地，以100000元价款转让给何某，由何某开发修建商铺并销售。王某当时为雷大镇人民政府工作人员，按照雷大镇人民政府的安排，负责街道整建、房款收缴和矛盾化解工作。王某收取原告的购房款是职务行为，并非个人行为，王某不是本案的适格被告，请求驳回原告对王某的起诉。何某辩称，涉案房屋是静宁县雷大镇人民政府为治理街道环境卫生实施的工程项目，何某受雷大镇人民政府委托修建了该房屋，何某从未收取程某交付的购房款。该房屋竣工时符合验收标准，不存在质量问题，程某使用房屋已达9年，其主张房屋存在的质量问题，并非何某施工不符合要求所致，且法律规定的质保期已过。何某不是房屋买卖合同的相对方，不是本案适格被告，雷大镇人民政府与程某之间形成了事实上的房屋买卖合同，但该合同违反土地管理法的相关规定，系无效合同，雷大镇人民政府应当承担返还程某购房款及利息的责任。同时，本案已过诉讼时效。静宁县雷大镇人民政府辩称，2011年4月，静宁县雷大镇人民政府与何某签订了协议书，约定由何某在雷大街北端临静秦公路436.8平方米的土地上开发销售商铺，销售商铺的价款何某支配，雷大镇人民政府只负责为商铺办理土地证、房产证提供证明，没有收取和使用程某交付的购房款。同意确认涉案房屋买卖合同无效，请求由何某与静宁县雷大镇人民政府共同返还程某购房款，但应当按租金扣除程某实际占用房屋期间使用费，程某返还购买的商铺。程某围绕诉讼请求，提交如下证据：1、程某身份证复印件一份，证明程某系本案适格的原告；2、雷大镇人民政府与何某签订的《协议书》复印件一份，证明雷大镇人民政府将土地非法转让给何某，何某违法开发、违法销售，雷大镇人民政府承诺办理土地使用权证和房屋产权证的事实；3、《收款收据》复印件一份，证明何某向程某出具135200元收据的事实；4、涉案房屋现场照片四张，证明程某所购房屋存在严重质量问题和安全隐患的事实。经质证，何某、静宁县雷大镇人民政府对证据1、证据2、证据3真实性均无异议。何某提出，协议能够证明办理房屋产权证的权限在静宁县雷大镇人民政府而不在何某。静宁县雷大镇人民政府提出，协议不能证明静宁县雷大镇人民政府承诺办理房屋产权证的事实；对证据4提出异议，认为照片拍摄地点不明确，也不知照片拍摄的房屋裂缝形成的原因，涉案房屋交付时不存在上述问题。本院审查认为，上述证据客观真实能够证明本案事实，本院予以确认。何某围绕自己的主张提交如下证据：1、静宁县雷大镇人民政府与何某签订的协议书复印件一份，证明办理房屋产权证的职责在静宁县雷大镇人民政府；2、《收款收据》复印件一份，证明何某向静宁县雷大镇人民政府交付商铺销售利润100000元的事实。经质证，程某对上述证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。静宁县雷大镇人民政府对上述证据的真实性无异议，但认为证据1能够证明何某是涉案商铺开发主体，证据2不能证明何某向静宁县雷大镇人民政府支付的100000元是利润。本院审查认为，上述两份证据相互印证，能够证实何某按协议约定向静宁县雷大镇人民政府支付土地转让费100000元的事实，本院予以确认。静宁县雷大镇人民政府围绕自己的主张，提交房屋租赁合同一份，证明涉案商铺从2015年至现在，每年平均能收取租金5600元。经质证，程某、何某对租赁合同的真实性、合法性、关联性均提出异议。本院认为，该份租赁合同与本案待证事实之间不具有关联性，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月8日，静宁县雷大镇人民政府为整建雷大街道，与何某签订《协议书》，约定静宁县雷大镇人民政府将雷大街北端临静秦公路的436.8平方米的土地以100000元价格转让给何某，由何某在土地上开发修建商铺，同时约定何某为静宁县雷大镇人民政府提供66.4平方米的办公用房一间，承担商铺门前管道铺设、路面硬化费用331200元。合同签订后，何某在转让的土地上修建商铺16间并进行销售。静宁县雷大镇人民政府指派时任副书记的王某负责街道整建工作，同何某共同收取商铺销售款。2011年9月3日，程某向何某交付购房款135200元，何某收款当日向程某出具了135200元的《收款收据》，并将修建的1号商铺交付程某。之后，何某向静宁县雷大镇人民政府交付了协议约定的土地转让费，承担了商铺门前管道铺设和路面硬化费用。程某使用房屋过程中，由于排水等问题，致使房屋墙体出现裂缝，曾要求静宁县雷大镇人民政府对商铺进行修缮未果。本院认为，静宁县雷大镇人民政府在街道整建公益活动中，在未编制总体规划，未办理规划审批手续的情况下，擅自将自己管理的集体土地转让给何某，何某在没有建设规划许可证，没有建设土地使用证的情况下，在转让的土地上修建、销售商铺，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。程某从何某处购买涉案违建商铺，形成的房屋买卖合同无效。静宁县雷大镇人民政府违法向何某转让土地，在销售违建商铺时，指派工作人员王某收取部分销售款，应认定静宁县雷大镇人民政府与何某共同向程某违法出售商铺。合同无效后，因合同从对方取得的财产应当返还。何某违法建设商铺，并与静宁县雷大镇人民政府共同销售违建商铺，程某购买违建商铺，均有过错，因此给各方造成的损失，应当各自承担。王某在房屋买卖合同中受静宁县雷大镇人民政府指派，收取部分商铺销售款，系执行工作任务的职务行为，其行为产生的法律责任应当由静宁县雷大镇人民政府承担。本案系确认之诉，不适用诉讼时效的规定，何某关于本案已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认程某与何某、静宁县雷大镇人民政府之间的房屋买卖合同无效；二、何某、静宁县雷大镇人民政府共同返还程某购房款135200元，程某返还何某、静宁县雷大镇人民政府位于××镇商铺一间（限本判决生效后十日内履行）；三、驳回当事人的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4350元，减半收取2175元，由程某负担1087.50元，何某、静宁县雷大镇人民政府负担1087.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 王代代二〇二〇年八月二十八日（法官助理 蔡爱莲书记员 胡 绒