福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初2104号 原告：福清市宏路街道石门村民委员会，住所地福建省福清市宏路街道石门村清昌大道**。 法定代表人：王飞，村主任。 委托诉讼代理人：朱国志，福建尊融律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王吓妹妹，福建尊融律师事务所执业律师。 被告：王国纹，男，1970年12月6日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人：林文，男，1972年5月31日出生，汉族，住福建省福清市。 原告福清市宏路街道石门村民委员会（以下简称石门村委会）与被告王国纹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，根据被告王国纹申请，追加林文为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告石门村委会的委托诉讼代理人朱国志、王吓妹妹与被告王国纹、第三人林文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石门村委会向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2015年7月7日签订的租赁合同；2.判令被告支付从2017年10月8日起至合同解除之日止的租金；3.判决被告支付逾期付款违约金，其中逾期支付第二年（2016年10月7日至2017年10月7日）租金的违约金以602000元为基数按日万分之五从2016年9月8日起计算至2017年12月17日止，逾期支付第三年（2017年10月7日至2018年10月7日）租金的违约金以602000元为基数按日万分之五从2017年9月8日起计算至还款之日止，逾期支付第四年（2018年10月7日至2019年10月7日）租金的违约金以602000元为基数按日万分之五从2018年9月8日起计算至还款之日止，2019年10月7日至合同解除之日期间的租金逾期付款违约金按日万分之五从2019年9月8日起计算至还款之日止；4.判决被告交付的履约保证金10万元归原告所有；5.判决被告将租赁场所构造恢复至原状（以平面图为准），并将租赁场所腾空交还原告；6.判决被告支付从合同解除之日起至交还租赁场所之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费参照原租金标准即年租金602000元计算）；7.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，因租赁合同效力，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告双方于2015年7月7日签订的租赁合同无效；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费，房屋占有使用费参照双方约定的租金标准即每年602000元计算，从2017年10月8日起计算至被告交还房屋之日止；3.判决被告交付给原告的履约保证金10万元用于抵付房屋占有使用费；4.判令被告将案涉房屋的构造恢复至原状（以平面图为准），并将租赁场所腾空交还原告；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年7月7日签订了1份租赁合同，约定：原告将福清市宏路街道石门房屋（仓储中心）租赁给被告，租赁期限五年，自2015年7月7日起至2020年10月7日止；租金每年602000元，每年支付一次，第一年租金于签订合同时支付，此后每次年租期届满前30天内向原告支付下一年租金；被告若逾期支付租金，每天应按当期应支付金额加收万分之五的滞纳金，超过十五天未向原告支付租金，原告有权终止合同收回租赁场所并没收履约保证金；被告若未征得原告书面同意或者超出原告书面同意的范围和要求装修租赁场所或者增设附属设施，原告有权要求被告恢复租赁场所原状；合同还就其他事项作出约定。合同签订后，被告依约向原告支付第一年租金602000元及履约保证金10万元，原告亦依约将租赁场所交付给被告使用。随后被告在未经原告同意的情况下将租赁场所转租给他人，并任由次承租人进行装修及增设附属设施，而后开始经营餐饮。第二年起被告便未按期支付租金，经原告多次催讨，被告才于2017年12月18日交清第二年（2016年10月7日至2017年10月7日）租金。第三年起的租金被告则分文未付，一直拖欠至今。2019年10月29日原告曾委托律师向被告发函催收租金，但被告置之不理。由于案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的房屋租赁合同为无效合同，原告为此变更诉讼请求。为维护合法权益，原告请求判如所请。 被告王国纹辩称，一、本案出租房为违章建筑，未经消防验收、无建设工程规划许可证，不能出租。原告将不能出租使用的房产进行招投标，导致合同无效，过错责任在原告，且被告并非实际使用人。因此原告起诉被告，明显缺乏法律依据，请求依法驳回原告对被告的所有诉讼请求。二、本案房屋占有使用费不应由被告承担。原告主张租赁合同无效，则房屋占有使用费应由实际使用人即第三人林文承担。被告与第三人林文签订的《转租合同》，原告知情。1.被告与原告之间《租赁合同》以及与第三人之间《转租合同》的签订时间均是2015年7月7日；2.原告法定代表人王飞与被告、第三人林文系同学关系，王飞对《转租合同》也知情；3.从原告的起诉状内容、收款票据来看，第三人林文与案外人陈坤、王光明经营的福州胜融海鲜超市有限公司从装修到终止营业，原告均知情、默许，特别是2017年12月18日收款票据中明显体现交款人为福州胜融海鲜超市有限公司、福清市王光明餐饮店（王光明系合伙人之一），且案外人陈坤、王光明均是原告村民，原告明知出租物由他人实际占有使用，从未提出异议，可见原告对出租物转租给第三人是知情和默许，故房屋占有使用费不应由被告承担。三、原告主张租赁合同无效，则房屋占有使用费仅应计算至实际占有使用期间。第三人在2018年底就已停止营业，且案涉出租房本身就是违章建筑，无建设工程规划许可证，未经消防验收，该房屋不能出租使用，即便要支付房屋占有使用费，也仅能支付实际使用期间的费用。综上，本案出租房为违章建筑未经消防验收，不能出租。原告对被告将该房屋转租给第三人林文是知情、默许，因出租物不合法，《租赁合同》无效，故本案租赁合同相对方应为原告与第三人林文，房屋占有使用费不应当由被告承担，即便要支付房屋占有使用费，也仅能支付实际使用期间的费用。因《租赁合同》无效，被告保留要求原告退还租金602000元的权利，同时要求原告退还履约保证金10万元。 第三人林文述称，一、被告王国纹承租房屋后，利用该房屋与第三人林文及案外人王光明、陈坤合伙经营海鲜批发及海鲜餐厅生意。2015年底王国纹退出合伙，要求林文与其签订1份《转租合同》。此后林文与案外人王光明、陈坤继续利用该租赁房屋合伙经营海鲜生意，并于2017年12月18日向原告石门村委会缴纳第二年租金602000元。2018年5月底林文也退出合伙，在王国纹的协调、见证下进行了退伙清算，并与案外人王光明、陈坤签订《退伙协议》，约定林文退伙之日起，该租赁房屋的租金由案外人王光明、陈坤负责缴纳。该《退货协议》在原告办公室签订，并交1份原件给原告。二、《租赁合同》第二条第一款约定：原告给予3个月的装修过渡期，而且林文与王国纹等人将租赁房屋进行装修并用于经营是客观现实需求，原告也同意，起诉前一直未提出异议，现原告要求将租赁房屋恢复原状没有依据，不合理。三、租赁房屋的一层地面最早不是水泥地面，是泥土面，在一楼东侧挖海鲜池，房屋内部隔成包间，因办理营业执照需要村委会盖章，村委会对房屋改造都知情。四、石门村委会都是认可王国纹，本案是原、被告之间关系，与第三人林文无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于被告王国纹提交的其与原告村支书王长春通话录音，可以证明原告知道被告将房屋转租给林文、陈坤等人经营餐饮，但王长春也提到林文、陈坤等人与村里没有手续，合同不是他们签的，王国纹要办理手续须先交清房租，并经村民代表大会通过，并称王国纹当时要是转租给其他人会更好。 根据现有证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实： 2015年6月18日福建省晨至信拍卖行有限公司受原告石门村委会委托，对福清市宏路街道石门仓储中心五年使用权进行拍卖，包括被告王国纹在内的3位竞买人到场参拍，被告王国纹最终以年租金602000元竞得上述使用权。 2015年7月7日原告石门村委会（甲方）与被告王国纹（乙方）订立《租赁合同》1份，约定：乙方向甲方承租的福清市宏路街道石门房屋（仓储中心），为钢构两层建筑，单层面积约1400平方米，约2800平方米（以实地为准）；乙方租赁场所作为综合商业使用，租赁期限五年，自2015年7月7日起至2020年10月7日止，前3个月为装修过渡期；租金每年602000元，每年支付一次，第一年租金于签订合同时支付，此后每次年租期满前30天内向甲方支付下一年租金，逾期未支付租金，出租方有权提前终止合同；乙方承租时向甲方支付履约保证金10万元，在乙方无违约行为情况下，待合同期满做好移交手续后，甲方不计利息退还；乙方装修方案应预先经甲方书面同意，乙方因使用不当造成承包场所相关设施损坏，应负责修复或者赔偿，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修租赁场所或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复租赁场所原状；乙方对外转租的，须经甲方书面许可，原经营户搬迁，新的经营户引进均由乙方负责，引发的一切法律和经济责任由乙方承担；乙方若逾期交纳租金，每天应按当期应交纳金额加收万分之五的滞纳金，超过15天未交纳租金，甲方有权终止合同收回租赁场所并没收履约保证金等。之后，被告向原告支付第一年费用602000元及保证金10万元，原告亦向被告开具集体专用收款票据。2017年12月18日原告收到2016年10月至2017年10月期间的费用602000元后，向福清市宏路王光明餐饮店、福州胜融海鲜超市有限公司分别开具上述收款票据。2019年10月原告向被告邮寄送达律师催告函，要求被告支付租金180.6万元及滞纳金。2020年4月14日原告以被告一直未支付第三年起的租金为由诉至本院，要求解除合同，并主张支付拖欠的租金及逾期付款违约金等。诉讼中，原告承认案涉钢构房屋至今未取得建设工程规划许可证，主张租赁合同无效，并为此变更诉讼请求。 另查明：1.被告王国纹与第三人林文就转租上述房屋事宜订立《转租合同》1份，其中有关租赁期限、租金及支付方式、逾期交纳租金的违约责任等约定与上述《租赁合同》基本相同。该《转租合同》落款时间亦为2015年7月7日，但双方均认可时间倒签，对实际签订时间，被告主张约在2015年7月7日后的三周时间，第三人主张约在2015年12月底。 2.在本院立案受理的（2020）闽0181民初4833号原告林文与被告王光明、陈坤、第三人王国纹、石门村委会合伙协议纠纷一案中，林文诉称王国纹向石门村委会租赁房屋后，与其、王光明、陈坤四人合伙经营海鲜生意，2015年底王国纹退伙后，与其签订《转租合同》，2018年5月底其退伙后，约定房屋租金由王光明、陈坤负责交纳，现请求王光明、陈坤共同向其支付租金180.6万元及逾期付款违约金等。 3.诉讼中，为避免损失扩大，法庭曾召集当事人对租赁房屋进行移交，由于无法正常进入房屋等原因而无果。经现场外围勘验，案涉房屋经装饰装修后用于经营餐饮，庭审中原告表示不同意利用未形成附合的装饰装修物。 4.关于原告请求被告将房屋构造恢复原状，其主张被告在一楼挖海鲜池，主要要求将海鲜池填平整及拆除隔间，并主张房屋一楼原为水泥地面；被告主张其对租赁房屋内部具体装修情况不清楚，也未参与海鲜池的实际改造；第三人承认一楼地面确实有挖海鲜池，但主张一楼原为泥土地面，2018年5月退伙后，对房屋是否再次改造，现状是否发生变化也不清楚。 本院认为，案涉房屋位于宏路街道石门村，已划入福清市中心城区，至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”规定，原、被告就该房屋订立的租赁合同无效。故原告请求确认案涉的2015年7月7日《租赁合同》无效，予以支持。 上述司法解释第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，租赁合同订立后，被告又与第三人林文签订了《转租合同》，并将房屋交由第三人林文等装饰装修后经营餐饮，当事人又未举证证明该房屋存在质量问题或者其他影响正常使用房屋的情形，可认定被告实际占用案涉房屋，且至今未归还。从2017年12月原告出具的收款票据所载明的交款人内容，以及王国纹与王长春之间的通话录音看，第二年房屋使用费系由次承租人交纳，且原告知道被告转租后未提出异议，但在原告与第三人均否认双方间存在租赁合同关系的情况下，参照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定精神，上述事实并不影响对案涉租赁合同相对方系原、被告双方的认定。同时，原告明确表示不同意利用未附合的装饰装修物，并仅对被告提出相关诉讼请求，故在原告仅收取两年房屋使用费的情况下，其请求被告参照合同约定的每年租金602000元标准支付自第三年即2017年10月8日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费，符合上述规定，予以支持。被告关于租赁合同无效，且原告明知被告将房屋转租给第三人，故原告应向实际使用的第三人林文主张房屋占有使用费的抗辩理由不能成立，不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，原告请求被告交付的履约保证金10万元抵付房屋占有使用费，实际上系行使上述法律规定的抵销权，因当事人互负的房屋占有使用费与履约保证金之债，均属金钱债务，故原告该请求符合上述法律规定，予以支持。抵销后，被告应付的房屋占有使用费相应扣减10万元。被告请求原告退还履约保证金10万元，不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。据此，被告应当返还依无效合同取得的财产,即其占有的房屋，且原告不同意利用未附合的装饰装修物，故原告请求被告将租赁房屋腾空并交还，于法有据，予以支持。 关于原告请求被告将房屋构造恢复原状，第三人虽认可经营餐饮时曾挖海鲜池并分割包间，但其也主张2018年5月退伙后不知道房屋是否再次改造，对现状并不清楚，且当事人对房屋一楼原地坪情况的陈述都不一致，现场勘验时又因不能正常进入房屋，而无法确定房屋内部的装饰装修情况，故原告该请求所依据的基础事实不能准确认定，本案中不作处理。对原告该请求以及当事人因过错造成合同无效是否存在相关装饰装修物现值损失的分担问题，当事人可待事实清楚后依法另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告福清市宏路街道石门村民委员会与被告王国纹于2015年7月7日订立的《租赁合同》无效； 二、被告王国纹于本判决生效之日起十日内向原告福清市宏路街道石门村民委员会支付自2017年10月8日起按照每年602000元标准计算至案涉租赁房屋交还之日止的房屋占有使用费（其中扣减被告王国纹交纳的保证金10万元）； 三、被告王国纹于本判决生效之日起三十日内将案涉租赁房屋腾空并交还给原告福清市宏路街道石门村民委员会； 四、驳回原告福清市宏路街道石门村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20030元，由原告福清市宏路街道石门村民委员会负担2504元（已交纳），由被告王国纹负担17526元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林文挺 二〇二〇年八月二十七日 书记员  何 颖