四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初3669号 原告：陈君，男，1975年8月23日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杜琳，四川皓宇律师事务所律师。 被告：冯昭阳，男，1977年11月7日出生，汉族，住南充市顺庆区。 被告：南充发展物业管理有限责任公司，住所地南充市顺庆区玉带北路**。 法定代表人：马勇，执行董事。 委托诉讼代理人：董尚太，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任明明，四川首力律师事务所律师。 原告陈君与被告南充发展物业管理有限责任公司（简称发展物管公司）、冯昭阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告陈君的委托诉讼代理人杜琳，被告发展物管公司的委托诉讼代理人董尚太、任明明到庭参加了诉讼，被告冯昭阳经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈君向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带退还原告已缴纳租金76000元；2、判令二被告承担违约责任并连带赔偿原告损失200000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2017年9月1日，原告与被告冯昭阳签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将承租的原太极制药厂厂房侧三角地转租给原告，建筑面积1050平方米，租赁期限至政府拆迁为止，每年租金76000元，两年内不递增，第三年租金递增5%，每年合同租金与签订合同当年当日向出租方支付。原告于签订合同当日即向被告支付租金76000元。原告承租该场地时，是杂草丛生的荒地，因原告租赁该场地主要用于汽车维修，原告承租后，即对该场地进行施工硬化平整、搭建厂房、安装水电等，共投资22.5万元。原告于2017年11月底12月初建设完工时，被告发展物管公司到场无故对原告所建厂房进行强行拆除，致使原告所承租的场地未投入使用。被告发展物管公司明知被告冯昭阳将该场地转租给原告使用，且原告使用该场地的行为并未违反双方《房屋租赁合同》的约定，被告发展物管公司的拆除行为造成了原告巨大损失，原告遂多次与二被告协商未果，故诉至法院提出上述诉请。 被告发展物管公司辩称，1、被告发展物管公司作为本案被告主体不适格。案涉《房屋租赁合同》当事人系原告与被告冯昭阳，原告不能突破合同相对性向发展物管公司提出诉请；2、原告与被告冯昭阳系非法转租，合同无效；3、原告主张被告发展物管公司承担连带责任无事实及法律依据，且主张所谓损失的证据不足。原告在签订租赁合同时，有义务审查被告冯昭阳是否具备租赁权，双方均有义务书面征求发展物管公司同意，同时原告在存在政府回收的风险下进行投资。原告与被告冯昭阳签订的《房屋租赁合同》超过被告发展物管公司与被告冯昭阳的租赁期限，如转租事实成立，原告与被告冯昭阳应承担相应的过错责任。原告举证证明2018年11月14日拆除，此时租赁合同均已到期，另无证据证明展物管公司参与拆除行为，亦无证据证明拆除行为与损害结果之间存在因果关系。原告主张二被告承担连带责任无法律依据。请求驳回原告对被告发展物管公司的全部诉请。 被告冯昭阳未到庭，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。结合本案证据，本院对相关事实确认如下： 1、2017年9月27日，被告发展物管公司与被告冯昭阳签订了合同编号为南发物（2017）第15号《房屋短期租赁合同》，合同约定：被告发展物管公司将坐落于顺庆区铁欣路太极药业厂房房屋（建筑面积1155.5平方米）及周边空地（建筑面积1050平方米）出租给被告冯昭阳；租赁期限为2017年9月1日起至2017年11月30日止；房屋用途为汽车修理，合同期内，被告冯昭阳只能单独使用该房屋（其父母、子女、配偶可与其共同使用），不得转租、分租或与他人合伙、合作、合资、联营等任何方式、名义改变上述的自行单独使用性质，否则，被告冯昭阳构成根本违约，被告发展物管公司有权随时单方解除本合同，收回房屋且不退还已收租赁保证金和剩余房租，被告冯昭阳还应按本合同租金总额的20%向被告发展物管公司支付违约金。 2、2017年9月1日，被告冯昭阳将其租赁的顺庆区铁欣路太极药业厂房周边空地转租给原告，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将承租的原太极制药厂厂房侧三角地转租给原告，建筑面积1050平方米，房屋租赁期限自2017年9月1日至2018年8月31日，至政府拆迁为止，每年租金76000元，两年内不递增，第三年租金递增5%，每年合同租金与签订合同当年当日向出租方支付。原告于签订合同当日即向被告支付清租金76000元。原告承租后，于2017年10月20日对该场地进行施工硬化平整、搭建彩钢棚、安装水电等。庭审后，原告向本院提交转款记录、情况说明、收条拟证实产生施工硬化平整、搭建彩钢棚、安装水电等费用共计200000元，被告发展物管公司对此不予认可。 3、2017年11月21日，南充市房地产管理局发出南房[2017]235号《南充市房地产管理局关于在市辖三区开展物业小区私搭乱建问题清理排查的通知》，要求对市规划区内开展既有建筑上私搭乱建问题专项清理整治行动。 4、2017年12月1日，被告发展物管公司与被告冯昭阳再次签订合同编号为南发物（2017）第19号《房屋短期租赁合同》将原合同期限更改为2017年12月1日起至2018年1月30日止。 被告冯昭阳承租后，向被告发展物管公司作出《关于原太极厂房租赁装修及经营事项的承诺书》，承诺：自愿对承租范围内进行改扩建，并自行承担投资风险；自行承担改扩建及经营中的安全事故等。 5、2017年12月15日，被告发展物管公司根据南充市房地产管理局文件精神向被告冯昭阳发出通知，阐明双方签订的南发物（2017）第15号《房屋短期租赁合同》已于2017年11月30日到期，不再续租，要求被告冯昭阳于2018年1月10日前拆除搭建物（棚），并清理打扫干净。2018年2月12日，被告发展物管公司再次向被告冯昭阳发出通知（原告陈君通知上签名），阐明双方签订的南发物（2017）第19号《房屋短期租赁合同》已于2018年1月31日到期，不再续租，该资产将移交给市政府有关部门，要求全部搬离腾退完毕，拆除地面搭建物（棚），并清理打扫干净。通知后，因被告冯昭阳未腾退，被告发展物管公司遂向南充市顺庆区人民法院起诉，法院审理后于2018年9月10日判决被告冯昭阳腾空返还租赁房屋给被告发展物管公司并支付占用费等，判决后，被告冯昭阳不服判决向南充市中级人民法院提起上诉，南充市中级人民法院审理后于2019年1月23日判决驳回上诉，维持原判。另相关部门于2018年11月14日对原告所建厂房进行强行拆除。双方因租赁损失赔偿问题协商未果引发本次诉讼。 本院认为，双方当事人争议焦点问题：1、被告发展物管公司的主体是否适格的问题。本案原告诉请基础为租赁合同所产生的合同责任纠纷，本案原告与被告冯昭阳签订的《房屋租赁合同》，系约束合同相对方的合同权利义务，被告发展物管公司不属于《房屋租赁合同》的合同主体，根据合同相对性原则，被告发展物管公司在本案中作为本案被告主体不适格。 2、原告主张退还租金以及赔偿损失的认定问题。原告与被告冯昭阳签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2017年9月1日至2018年8月31日，至政府拆迁为止，庭审中原告自认2018年11月14日对原告所建厂房进行强行拆除，拆除之日租赁期限已届满，本案不涉及提前解除租赁合同的情形，故原告主张退还租金的请求，本院不予支持。关于赔偿损失的认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案查明冯昭阳在向发展物业公司出具《关于原太极厂房租赁装修及经营事项的承诺书》中表示其自愿投资对所承包范围的厂区进行装修及必要的改扩建，并知晓在合同规定的终止条件下终止合同时所可能带来的投资风险，并自愿承担短期租赁带来的相应风险，该承诺对其具有法律意义上的约束力。原告陈君作为次承租人知道或者应当知道上述情形，同时发展物业公司于2018年2月12日向被告冯昭阳发出《通知》，原告陈君通知上签名，在陈君知晓上述情形的情况下，给陈君预留了充足的时间进行腾退。现租赁期间届满，陈君以对方腾退房屋造成损失为由主张二被告连带赔偿损失的诉请无事实和法律依据，其诉讼请求不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈君的全部诉讼请求。 案件受理费2720元，由原告陈君自行负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  陈叙瑺 二〇二〇年八月十九日 书记员  张筱妍