四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初1641号 原告（反诉被告）：唐靖，女，1991年9月24日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：刘盛乔，四川履正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曾红，女，1981年11月7日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：邓道娟，四川集文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余洋，四川集文律师事务所律师。 第三人：成都房邻居房地产经纪有限公司，住所地成都市新都区三河街道曲景西路**。 法定代表人：黄康，职务不详。 委托诉讼代理人：王小希，男，系公司员工。 原告唐靖与被告曾红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依据曾红的申请依法追加成都房邻居房地产经纪有限公司（以下简称房邻居公司）作为第三人参加诉讼，由审判员蒋建军适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行审理。在审理中曾红提出反诉，本院依法对本反诉进行合并审理，于2020年7月3日公开开庭进行审理。两次庭审，原告（反诉被告）唐靖及其委托诉讼代理人刘盛乔，被告（反诉原告）曾红委托诉讼代理人邓道娟、余洋，第三人委托诉讼代理人王小希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐靖向本院提出诉讼请求：1.曾红向唐靖支付合同第八条第五款约定的违约金120000元，并返还购房定金100000元；2.解除唐靖与曾红签订的《成都市存量房屋买卖合同》。事实与理由：2019年9月4日，唐靖与曾红签订《成都市存量房屋买卖合同》，合同约定，曾红将其所有的位于成都市新都区房屋出售给唐靖，成交价为1200000元，唐靖在合同签订当日向曾红支付购房定金100000元。唐靖已于2019年9月4日向曾红支付购房定金100000元，有曾红签字的《业主收款凭证》为依据。合同签订后，唐靖才了解到，曾红所有的案涉房屋系限售房，且是未行分割的夫妻共同财产，其无权自行处分无法完成过户。这一状况明显与合同第五条的约定不符。并且，曾红在未征得共有权人同意的情况下，出具了《共有权人／配偶同意出售证明》，且向唐靖隐瞒该房是限售房的事实，致使唐靖在不知情下，与之签订购房合同并支付了定金。现该合同因曾红之故陷入难以履行的状况，曾红不仅不积极协商，还唆使中介方共同继续欺瞒唐靖，其所作所为已构成违约。 曾红辩称：1.同意解除合同，曾红没有收到唐靖支付的定金，而是中介转付购房款84000元，随后交了9000元给中介，实际收到75000元，给中介的9000元是解按揭抵押的手续费；2.唐靖所称不知道房屋系限售房是虚假陈述，双方通过中介房邻居公司签订合同，是基于对房邻居公司的信任，唐靖将款项转给房邻居公司，故从情理上说房邻居公司告知了唐靖房屋真实情况；3.根据合同相对性原则，房邻居公司无权作出变更合同内容的事宜，唐靖未直接向曾红主张过权利，至少在起诉前其未直接向曾红提出过任何的赔偿要求；4.居间合同没有载明涉及合同实质权利义务的约定，也就是说房邻居公司无权介入双方具体的权利义务关系中，该公司只能核实信息等；5.房邻居公司与曾红的语音、微信聊天涉及双方合同解除的内容是无效的；6.唐靖应当按照合同约定先交首付款300000元，并按照约定帮助曾红结清按揭贷款，曾红未按约履行，属于违约行为，唐靖享有同时履行抗辩权；7.唐靖诉请的违约金过高。 房邻居公司述称：1.唐靖将100000元转给了房邻居公司，公司通过对公账户转给了曾红，并给曾红开具了收据，其中有一个16000元的中介费；2.曾红签合同时是先征得其丈夫同意才签订的，并在知道房屋限售的情况下坚持要求出售的，曾红说自己会想办法克服限售；3.至于唐靖是否清楚案涉房屋属于限售，房邻居公司不得而知。不过其知道也是在签订合同后才知道的，因为这是曾红不卖房子后引发的一系列问题，才知道的；4.在签订合同后三天，曾红明确表达房子房子不卖了，其丈夫也打电话告知不出售房子了，故房邻居公司没有通知唐靖去办理结清案涉房屋抵押尾款。 曾红向本院提出反诉请求：1.解除曾红与唐靖签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2.唐靖向曾红支付违约金36000元；3.唐靖承担本案诉讼费用。事实与理由：唐靖与曾红于2019年9月4日签订《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：X）的补充协议》，约定“该房屋由乙方（唐靖）帮助甲方（曾红）偿还尾款……”，但唐靖未按照协议约定帮助曾红偿还案涉房屋贷款，且一直未积极要求曾红办理相关过户手续，而直接向法院起诉解除合同，明确表示不购买该房，按照合同约定，唐靖应承担违约责任，即应按照该房屋合同成交价10%向曾红支付违约金120000元，因唐靖在合同签订后已向曾红支付84000元购房款，经品迭后，尚需支付违约金36000元。 唐靖对曾红提出的反诉请求，辩称：曾红向唐靖出示了征得房屋共有人同意出售的证明，且再合同中有明确承诺配偶知晓并同意本次房屋交易，但曾红以房屋共有人不同意出售该房屋拒绝履行合同，曾红的无权处分不影响已签合同的效力。本案应有一个明确的逻辑顺序，即只有曾红同意出售房屋了，唐靖才会进行后续的履行行为。在合同签订后，曾红拒绝出售房屋，唐靖享有先履行抗辩权。 房邻居公司述称，认可唐靖与曾红的通话记录，房邻居公司的义务是促成双方交易，协助双方办理银行按揭贷款、房屋过户以及办证等，曾红明确表明不卖房子，确实无法办理产权过户。 本院经审理认定事实如下：1.2019年9月4日，甲方曾红与乙方唐靖签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定唐靖以总价款1200000元购买唐靖与他人共有的设有抵押的位于成都市新都区房屋。合同第四条第四款约定：“（1）定金：乙方在签订本合同当日向甲方支付购房定金100000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。（2）首付款：甲乙双方同意采用下列方式支付（除定金以外的）首付款：甲乙双方自行交接钱款（即不通过第三方资金监管，甲乙双方自行完成钱款交接）：乙方在过户递件完成后当日内将全部或部分首付款300000元直接支付给甲方。（3）尾款：由放贷银行直接支付给甲方。乙方拟贷款金额约800000元，期限约20年，……。”；第五条约定：“1.甲方保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；因甲方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。本款为独立条款，即使本合同及其他文件因乙方违反签署承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本款约定依然有效，守约方仍可依据本款追究违反承诺方的法律责任。”；第六条第三款约定：“还款解押：如该房屋目前是为抵押状态，则甲方应在2019年10月31日之前到其原借款方办理完毕解除抵押登记手续并承担相关费用。”；第八条第五款约定：“甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（1）甲方：提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）乙方：提供的购房所需证件资料不真实或无效、拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。”。 2.2019年9月4日，甲方曾红、乙方唐靖、丙方房邻居公司签订《居间服务合同》、《房屋过户、贷款服务合同》，其中《居间服务合同》第二条约定：“基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订《买卖合同》，甲方（出售方）应在本合同签订当日向丙方支付佣金16000元。”。 当日晚23时58分许，唐靖向房邻居公司转款102000元，房邻居公司开具《业主收款凭证》一张，载明：购房定金100000元（曾红在收款人签名处签名），次日开具《收款凭据》一张，载有收款金额2000元。 3.2019年9月4日，唐靖、曾红签署《购房资格告知书》、《贷款资格告知书》。经查实，唐靖符合购房条件，具备购房资格。 4.2019年9月4日，甲方曾红与乙方唐靖签订《关于合同（编号：X）的补充协议》，协议约定：1.甲乙双方交易房屋位于成都市新都区，该房屋由乙方帮助甲方偿还尾款后，甲方应积极配合乙方过户及办理贷款事宜，待甲方还完尾款后，最后过户时间不得超过1月30日，如超过此时间过户甲方应向乙方支付违约金按照首付款每日千分之五计算。甲方如还不积极配合过户，乙方有权向当地法院申请起诉。2.如本协议与《买卖合同》、《存量房买卖经纪服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》（经纪方提供的格式补充协议）约定不一致的，均以本协议为准。 5.2019年9月4日，曾红、唐靖签署《房屋产权查询信息确认》，确认双方交易标的物为案涉房屋。 同日，曾红签署《共有权人/配偶同意出售证明》，载明：本人已经征得配偶的同意出售该房屋，并在相关交易文本上签订，独自承担相应责任。 6.成都市范围内购买二手房限售政策，需取得不动产权证3年后方可转让（2017年4月13日起实施）。经查实，曾红与他人共有的房屋属于限售状态。 7.房邻居公司工作人员与曾红的微信聊天记录显示，曾红明知自己所有的房屋属于限售而要求房邻居公司可以调低价格出售，之后曾红表示不动产权证还要等几天才能办好，2019年9月17日至2019年9月24日期间曾红明确表示不卖房子了。 8.曾红与唐靖在2019年10月21日的电话通话中，曾红表示房子不卖了，称房子本来就不能卖，共有权人拒绝签字。另双方就房屋买卖事宜如何解决协商未果。 以上事实有成都市存量房屋买卖合同、居间服务合同、房屋过户、贷款服务合同、购房资格告知书、贷款资格告知书、关于合同（编号：X）的补充协议，房屋产权查询信息确认、共有权人/配偶同意出售证明，微信聊天记录、电话通话录音及到庭当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，唐靖、曾红均同意解除《成都市存量房屋买卖合同》，本院依法予以解除。本案的争议焦点：谁具有违约行为，针对这一焦点，具体评述如下： 一、关于微信聊天记录、电话通话录音。唐靖提交的房邻居公司工作人员与曾红的微信聊天记录、唐靖与曾红的电话通话录音作为电子数据，系证据种类的一种，具有一定的直观性和准确性，结合本案案件事实与在案其他证据及当事人在庭陈述，该电子数据与本案基本事实密切相关，能够形成证据锁链，进一步印证案件的真实性。且该电子数据未违反法律禁止性规定或违背公序良俗，能够作为认定案件事实的依据，本院予以采信。 二、曾红是否具有违约行为。根据在案证据可知，曾红明知与他人共有的案涉房屋尚处于限售状态，且该共有人拒绝出售房屋，却要求中介房邻居公司隐瞒这一事实进行出售，并签署《共有权人/配偶同意出售证明》。在与唐靖签订了《成都市存量房屋买卖合同》后，曾红又通过中介人员及直接向唐靖表达拒绝出售案涉房屋。故曾红存在故意隐瞒致合同目的不能实现的实际情况，且在合同签订后，又明确地表达了拒绝履行合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。”之规定，按照合同第八条第五款约定，曾红应当承担违约责任。 三、唐靖是否具有违约行为。唐靖符合购房条件，具有购房资格，在与曾红签订房屋买卖合同后，按约履行了支付100000元定金的义务。在得知曾红与他人共有的房屋尚处于限售状态，曾红出尔反尔拒绝出售案涉房屋后，唐靖未按照协议约定继续履行合同义务，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，故唐靖中止履约属于合法保护自身权利的行为，其自身行为不构成违约，且有权依约解除合同。 四、关于违约金。曾红认为唐靖诉请的违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，双方在合同中明确约定对方拒绝履行、房屋限制转让等根本违约的违约金按照合同成交价10%计算，系双方真实意思表示，并不明显过高，曾红恶意签约又故意毁约，造成合同目的无法实现，其主张违约金过高但并未举出相应证据，应承担合同约定违约金。 关于曾红辩称的其仅收到购房款84000元的主张。本院认为，曾红收到的购房定金是100000元，其在业主收款凭证上已签字确认，另外16000元是其按照《居间服务合同》向房邻居公司支付的中介费用，故曾红这一主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除唐靖与曾红签订的《成都市存量房屋买卖合同》； 二、曾红在本判决生效后七日内向唐靖返还定金款100000元； 三、曾红在本判决生效后七日内向唐靖支付违约金120000元； 四、驳回曾红的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2400元（已因适用简易程序减半收取），由曾红负担；反诉案件受理费350元（已因适用简易程序减半收取），由曾红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年八月六日 书记员  沈欣瑶