广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初6081号原告：王娜，女，汉族，*年*月*日出生，住********************，公民身份号码：******************。被告：彭活，女，汉族，*年*月*日出生，住*****************，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：王鹏玖，广东玉成律师事务所律师。第三人：赵小丽，女，汉族，*年*月*日出生，住***************，公民身份号码：******************。原告王娜与被告彭活、第三人赵小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王娜、被告彭活的委托诉讼代理人王鹏玖到庭参加诉讼，第三人赵小丽经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告王娜向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告退回铺租押金7000元，返还2020年1月和2月预交的租金合计8000元，并支付利息，利息以15000元为基数，从2020年1月14日按日利率万分之五计算至清偿之日止；2.请求判令被告赔偿因被告擅自处分原告财产导致的损失，包括2018年装修成本79540元，开设托管设备和办公总费用41050元；3.请求判令被告支付因擅自处分原告财产的违约金20000元；4.请求判令撤销被告与第三人赵小丽所签二手房买卖及居间服务合同；5.请求确认原告在同等条件下对于南厦丰泽园商业步行街13号房屋有优先购买权；6.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告在2015年经朋友转让该商铺后租赁该商铺做托管，并在转让人、被告和原告均在场的情况下签订了商铺租赁合同。合同到期之后，在租金涨价的情况下，原告于2017年7月7日又签订了一份租赁合同，租期是2017年8月1日至2019年7月31日。原告没有注意合同到期时间，但一直正常交租使用该商铺，同时被告也未提出异议，并收取了原告2020年2月份的租金。根据《合同法》第236条规定，双方存在事实租赁关系，原合同有效。然而在原告完全不知情的情形下，该商铺已经在2020年1月份过户给了第三人，押金也擅自给了第三人，中介也在1月18日督促原告去完成交接工作。根据《合同法》第230条规定，原告具有优先购买权。在得知商铺被卖之后，原告就一直与买卖双方和中介沟通，他们均不承认存在过错，押金也不退还，也不愿意承担任何赔偿责任，故诉至法院。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定，出租人在出卖房屋未在合理期限内通知承租人侵害优先购买权情形时，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。原告王娜提供了如下证据：1.商铺租赁合同；2.支付宝和微信转账凭证；3.商铺外观照片；4.中介短信通知；5.转让费银行流水记录；6.装修扩建清单以及设备采购清单；7.与被告的微信聊天记录；8.押金单；9.第三人赵小丽微信聊天记录；10.与被告短信聊天记录；11.家庭收入证明；12.结婚证；13.中国建设银行个人资信证明书；14.房地产权证；15.支付宝、微信转账截图7页；16.广发证券开户卡；17.新华保险价值10万元左右的分红通知书。被告彭活辩称，被告已在合理期限内通知原告涉案房屋将要出售，原告未作出购买的意思表示。2019年11月6日，被告因急需用钱，就通过微信通知原告，将要出售本案涉案房屋，当时原告未作出任何购买该房屋的意思表示，被告当时也认为原告不具备购买涉案房屋的经济能力，被告还向原告解释，因其做教育行业，新业主一般都会继续出租房屋给原告，原告也表示“那就好”。被告在谈话间还请原告帮忙与中介沟通将房子尽快出售卖个好价钱，原告当时也同意帮忙。综上，被告已向原告履行了通知义务，原告自动放弃优先购买权。被告与原告之间系不定期租赁关系，原告主张转让费、装修成本、开设托管设备和办公费用损失，无事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。被告与原告于2015年建立租赁关系，双方签订的租赁合同在2017年到期后，双方于2017年7月7日重新签订了《商铺租赁合同》，双方约定租赁期限自2017年8月1日至2019年7月31日，合同期满后双方未再签订《商铺租赁合同》，但原告仍然向被告交纳租金，承租使用涉案房屋，双方至此形成了不定期租赁关系。法律规定出租人可以随时解除不定期租赁合同，在解除合同后出租人无需向承租人支付任何费用。本案中原告所主张的转让费、装修成本、开设托管设备和办公费用损失，均已在租期内折旧完毕，被告完全可以先解除与原告的租赁合同，再将涉案房屋出售。但被告考虑到原告多次表示其生意难做，不希望迫使其搬离断其生计，希望新业主能继续将商铺案原价出租给原告使用，然而被告却好心办坏事，使自己陷入到诉讼之中。被告没有处分原告的个人财产问题，出售的房屋是被告所有的，原告个人物品可以自行搬离，所以被告认为原告主张的装修成本是不存在的。关于设备办公费用，原告也没有证据予以支持，设备也是可移动的，原告可以自行处分，与被告没有关系。原告主张退回押金及返还2020年1月2月预交租金的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回其诉讼请求。关于押金7000元，被告认可原告在租赁关系形成时向被告交纳了押金，但本案涉案房屋在出售后，第三人赵小丽仍然同意将涉案房屋继续出租给原告使用，押金问题双方达成一致，由被告将7000元押金直接支付给第三人赵小丽，第三人也重新出具押金的收据给原告，原告在自己提交证据也有所体现，在2020年1月19日的收据中清楚写到房屋租赁转押金7000元，所以，被告认为原告的该项主张没有事实及法律依据。原告最后一次交纳租金的时间为2020年1月14日，尽管双方的合同约定是需要提前1个月交纳租金的，但自2015年以来原告均是每月的10号左右支付当月租金，即每月租金支付的是本月10号至下个月11号的租赁期间。原告最后一次支付租金是在1月14日，故原告支付租金至2020年2月10日，2月以后的租金原告并未向被告交纳，原告于2020年1月14日交纳的4000元租金被告已经将其中的一半2000元支付给了第三人。2020年1月和2月，原告一直都在承租使用涉案房屋，直至2020年4月才因拖欠租金等原因与第三人解除租赁关系，在此期间原告未遭受任何损失，故原告主张返还租金不应得到法院支持。被告认为原告前三项诉讼请求与第四项诉请有矛盾，若原告主张第四项诉请，则第一、二、三项诉请的损失就不存在。被告出售本案房屋前已经告知了原告将要出售的事实，但原告没有表示出购买意向，原告在房屋出售几个月之后，大概在2019年4月后，才突然向被告主张赔偿的问题，声称被告出售房屋原告并不知情，现在本案的房屋已经过户至第三人名下，所以，依据法律规定，原告的该项主张不能得到法院的支持。2019年11月，被告迫切表示案涉房屋要出售，直到房屋出售结束，原告从未表示要购买房屋的意愿，且被告的微信记录可以证明原告没有购买案涉房屋的意愿，如果原告愿意购买，被告也很愿意优先出售给原告。直到2020年4月29日，原告向被告提出优先购买房屋，并要求赔偿装修损失。原告有拖欠租金行为，还要抚养两个小孩，被告认为原告并没有购买案涉房屋的经济能力。被告没有出售过原告的私人物品，且原告的私人物品都是可以搬走的，但因原告和第三人又重新建立了租赁关系，其后，原告的个人物品是否搬离，被告也不清楚。综上，本案系因优先购买权引起的房屋租赁合同纠纷，被告已履行了提前通知义务，原告也明确表示过其放弃优先购买权，并且通过其经营不善经常拖欠租金这一事实，也可证实其不具备购买条件。本案的商铺租赁为不定期租赁，不存在承租人剩余租赁期限被剥夺导致其投入损失的情况，故被告认为原告的全部诉讼请求均应予以驳回。被告彭活提供了如下证据：1.二手房买卖及居间服务合同；2.中介工作人员关于房屋出售过程的说明；3.原告与被告微信聊天记录。第三人赵小丽没有提出答辩意见也没有提供证据。经审理查明,2017年7月7日，被告彭活（甲方）与原告王娜（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区**********出租给乙方使用，租赁期限为2年，自2017年8月1日至2019年7月31日止；每月租金为人民币4000元，租金每月支付一次并必须提前一个月时间，乙方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权每天按实欠租金的10%向乙方加收滞纳金；物业管理费、水电费等费用由乙方自行交纳；如果甲方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效，甲方出卖房屋，须提前3个月通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。上述租赁合同签订后，原告向被告交纳了押金7000元，并按月向被告支付租金。租赁合同到期后，原告继续按月向被告支付租金，被告也继续收取原告交纳的租金。2019年12月25日，被告、珠海安鼎泰房地产代理有限公司与第三人赵小丽签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：被告通过居间方向第三人出售珠海市香洲区**********，房屋总价款为1520000元；在买方取得新房产证当天，卖方负责将物业交予买方使用；物业现状在出租中，但无租约期，买卖双方均清楚物业附有租约，自愿遵守并认可其法律效力。2020年1月17日，第三人取得租赁商铺的房产证，被告于当天向原告告知商铺已出售。次日，被告通知原告称第三人联系不上原告，被告已将原告的微信给了第三人，原告回复称已经联系上。2020年1月19日，第三人向原告出具收据，载明收到原告交纳的押金7000元，并注明为被告转付的押金。2020年4月11日，原告通过微信向被告称，被告在出售商铺时没有对原告说，被告回复称有对原告说，原告没说过想要，原告又称其刚将二楼隔好，第三人现在要收回商铺。原告称，其向被告支付租金至2020年2月29日，之后再未向被告支付租金，第三人于2020年4月份要求原告支付租金时，原告也未向第三人支付租金，原告至今未另行租赁或购买商铺，仅准备在条件允许时出售现有住宅以置换一套三房的房产。原告提供了其家庭的资产情况，显示其家庭有30万元的定期存款、价值11万余元的股票及目前仍在缴纳保费的保险金额为10万元的分红保险。被告称，原告支付租金至2020年2月10日，被告已将原告支付的租金中的2000元转交给了第三人。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行。商铺租赁合同到期后，原告继续占有使用案涉商铺并向被告交纳租金，被告未提出异议且继续收取原告交纳的租金，原商铺租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在被告出售案涉商铺前，案涉租赁合同继续有效，原告作为承租人在被告出售案涉商铺时依法享有优先购买权。原告在被告出售案涉商铺后即与买受人赵小丽办理了交接手续，第三人赵小丽也向原告出具了收据，原告于2020年4月11日向被告称第三人要收回商铺，可见，原告认可其与第三人之间已成立租赁合同关系并按照原租赁合同继续履行。原告于2020年1月17日已知悉案涉商铺被出售的事实，原告当时未提出异议且与第三人办理了交接手续，原、被告双方在2020年4月11日的沟通过程中，原告也未向被告表示有购买案涉商铺的意愿，可见原告并没有购买案涉商铺的意愿，原告的优先购买权因自身未及时行使而消灭。原告在庭审中表明其置业计划为将现居住的房屋置换为三房的居住房屋，结合原告提供的家庭资产情况，原告并不能证明其具有购买案涉商铺的能力，故原告现要求确认其仍具有案涉商铺的优先购买权没有法律依据，本院不予支持。承租人的优先购买权是对出卖人的物权的限制，该限制不应无限扩大，原告在被告出售案涉商铺时，既未表示有购买的意愿，也没有提供其有购买能力的证明，优先购买权的行使应由承租人及时明确的提出，并非须在承租人明确表示放弃购买的前提下出租人才可以出售房屋，故原告以其未明确表示放弃优先购买权为由主张其对案涉商铺具有优先购买权没有依据，本院不予支持。被告与第三人签订的二手房买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告也未提供证据证明被告与第三人之间存在恶意串通损害他人利益的行为，第三人也已取得案涉商铺的不动产权证，故二手房买卖合同成立并生效，原告要求撤销被告与第三人签订的二手房买卖及居间服务合同没有法律依据，本院不予支持。原告与第三人于2020年1月19日办理了案涉商铺的交接手续，第三人作为出租方继续履行案涉租赁合同，取代被告在租赁合同中的地位，享有案涉租赁合同中出租人的权利和义务，案涉租赁合同对原告和第三人继续有效，原告应按照原租赁合同的约定继续履行。在第三人取代被告获得出租人的地位前，被告并无违约行为，原告要求被告退回押金、返还租金、支付租金利息、赔偿财产损失及违约金均没有依据，本院不予支持。至于原告与第三人之间的租赁合同关系，原告可另寻法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王娜全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币11488元，由原告王娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年八月二十日书记员 卢燕婷