四川省成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初16130号 原告：蒋某，女，2007年9月20日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 法定代理人：李某，女，1979年10月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，系蒋某之母。 委托诉讼代理人：张鸿，重庆静昇律师事务所律师。 被告：成都梦幻唐古拉文化传播有限责任公司，住所地成都市金牛区银河北街******。 法定代表人：翟炼。 原告蒋某与被告成都梦幻唐古拉文化传播有限责任公司（以下简称“唐古拉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。蒋某的法定代理人李某、委托诉讼代理人张鸿到庭参加了诉讼，唐古拉公司经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蒋某向本院提出诉讼请求，要求判令：一、判令解除2015年4月8日蒋某与唐古拉公司签订的《房屋租赁合同》；二、判令唐古拉公司向蒋某支付自2019年5月8日起至涉案房屋返还给蒋某之日止的房屋租金（租金标准按每月81000元计）；三、判令唐古拉公司向蒋某支付违约金243000元；四、判令唐古拉公司将成都市金牛区银河北街198号华宇锦城名都Ａ区12号楼2层209、210、211、212共4套房屋腾退返还给蒋某；五、判令唐古拉公司支付截止2019年12月1日的水、电、垃圾处理、物业费共计54143.84元；六、判令唐古拉公司承担本案诉讼费。庭审中，蒋某明确第三项诉讼请求：因唐古拉公司在《房屋租赁合同》签订后已经向蒋某支付了租赁保证金243000元，其该诉讼请求的真实意思是判令唐古拉公司支付的租赁保证金243000元不予退还；蒋某调整第五项诉讼请求：判令唐古拉公司支付截止2020年3月1日拖欠的水、电、垃圾处理、物业费共计60332.28元。事实与理由：2015年4月8日，蒋某与唐古拉公司签订《房屋租赁合同》，合同约定唐古拉公司承租蒋某所有的位于成都市金牛区银河北街198号华宇锦城名都Ａ区12号楼2层209、210、211、212共4间房屋，建筑面积合计420.72平方米。合同第四条第1款约定了租金标准。唐古拉公司违反合同约定，多次拖欠租金。蒋某多次催要，唐古拉公司都置之不理。按照《房屋租赁合同》第八条约定，唐古拉公司的行为属于严重违约行为。蒋某为维护其合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。 唐古拉公司未到庭应诉亦未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：2015年4月8日，蒋某（甲方）与唐古拉公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于成都市金牛区银河北街198号华宇锦城名都Ａ区12号楼2层209、210、211、212房屋（建筑面积合计420.72㎡）出租给乙方；2、租赁期为10年，即从2015年4月8日至2025年4月7日止；3、租金、物业费、水费、电费及支付方式：租金以建筑面积420.72㎡，初始租金标准为每月81000元，该租金标准第一年保持不变，从第二年开始，每年租金标准在上一年基础上递增6%。乙方在签订合同时向甲方支付第一期租金共计人民币243000元，以后租金按照自然季度缴纳，每季度期满，乙方需每次提前10个日历天向甲方交付下一季度的租金；水费、电费、物业费按照甲方或该小区的物业服务公司规定时限逐月缴纳，每逾期一日，乙方须按应付费总额的5‰向甲方支付违约金，累加计算。4、优惠政策：甲方给予乙方自交房之日起至2015年5月31日止的免租期，免租期间，甲方免收乙方租金。（租金从2015年6月1日开始计算）。5、租赁保证金：乙方在签订本合同时，须一次性向甲方缴纳三个月租赁保证金243000元，至本合同届满乙方无任何违约行为且全部退场，完清所有手续后，甲方在三十个日历天内退还（无息）给乙方。如乙方有违约行为，在结算应退乙方的费用时须扣除乙方因违约而应承担滞纳金、违约金及对甲方造成的损失费用后，甲方在三十个日历天内向乙方退还租赁保证金余额（无息），不足部分向乙方追偿。6、违约责任：如乙方有以下任何一条情况发生，视为乙方单方面违约，租赁保证金作违约金处理，不予退还，同时甲方有权解除本合同，收回租赁房屋。自合同解除之日起三个日历天内，乙方自行全部退场并向甲方交回租赁房屋，逾期，视为乙方同意并授权甲方处理遗留在租赁房屋内的所有物品：1、逾期十个日历天仍未缴清租金及物业管理费、水费、电费或其它应付费用的；2、未经甲方书面许可，乙方擅自改变租赁房屋经营用途或擅自转租租赁房屋的；3、甲方无违约，乙方提前终止合同的。《房屋租赁合同》签订后，唐古拉公司向蒋某支付了租赁保证金243000元。唐古拉公司向蒋某支付租金至2019年4月，此后未再支付租金。 再查明，租赁房屋的登记情况：1、位于金牛区银河北街******房屋（权2338119），登记在蒋某名下；2、位于金牛区××街××号××楼××号房屋（权2338071），登记在蒋某名下；3、位于金牛区××街××号××楼××号房屋（权2338483），登记在蒋某名下；4、位于金牛区××街××号××楼××号房屋（权2338493），登记在蒋某名下。 又查明，2020年3月1日，重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司锦城名都客户服务中心向蒋某、唐古拉公司出具催款函，载明案涉四套房屋的欠费情况：2018年5月1日至2020年3月31日的商业物业费38706.24元、2019年7月至2020年3月的生活垃圾处理费162元、2019年9月至12月的水费522.74元、2019年9月至2020年2月的电费20941.30元，合计60332.28元。 上述事实，有《房屋租赁合同》、个人住房信息查询记录、催款函等证据及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，蒋某与唐古拉公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面适当履行合同义务。关于蒋某起诉要求解除其与唐古拉公司于2015年4月8日签订的《房屋租赁合同》的请求，本院认为，唐古拉公司未按约支付房屋租金的情形，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案符合当事人可以解除合同的情形。故对蒋某的相应诉求，本院予以支持。合同解除后，唐古拉公司应将案涉四套房屋腾空并交还给蒋某。 关于蒋某要求唐古拉公司向其支付自2019年5月8日起至涉案房屋返还给蒋某之日止的房屋租金（租金标准按每月81000元计）的诉讼请求，本院认为，唐古拉公司未支付2019年5月起的租金，蒋某主张的租金标准未超过双方《房屋租赁合同》约定的范围。故本院根据当事人的主张以及《房屋租赁合同》的约定，确定唐古拉公司以每月81000元为标准向蒋某支付2019年5月8日至《房屋租赁合同》解除之日的房屋租金，并按照合同约定的租金标准（81000元／月，即2700元／日）支付合同解除次日至房屋交还给蒋某之日的房屋占用费。 关于蒋某要求唐古拉公司支付的租赁保证金243000元不予退还的主张，本院认为，唐古拉公司已经向蒋某支付了租赁保证金243000元。根据《房屋租赁合同》的约定，唐古拉公司违约，租赁保证金应作违约金处理，不予退还。本院根据《房屋租赁合同》的约定，结合唐古拉公司拖欠租金的情形，对蒋某的相应主张予以确认。 关于蒋某要求唐古拉公司支付水、电、垃圾处理、物业费的主张，本院认为，蒋某未举证证明其已垫付相应费用，故对其该主张，本院不予支持。蒋某可在垫付相应费用后另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、蒋某与成都梦幻唐古拉文化传播有限责任公司于2015年4月8日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日解除； 二、成都梦幻唐古拉文化传播有限责任公司于本判决生效之日起十日内向蒋某支付拖欠的房屋租金（以每月81000元为标准自2019年5月8日计算至本判决生效之日）； 三、成都梦幻唐古拉文化传播有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将位于金牛区××街××号××楼××号××位于金牛区××街××号××楼××号（权2338071）、位于金牛区××街××号××楼××号××位于金牛区××街××号××楼××号（权2338493）四套房屋腾空并交还蒋某； 四、成都梦幻唐古拉文化传播有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向蒋某支付房屋占用费（按照每日租金2700元的标准自本判决生效次日起计算至腾退交还房屋之日止）； 五、驳回蒋某的其他诉讼请求。 如果成都梦幻唐古拉文化传播有限责任公司未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,713元，由成都梦幻唐古拉文化传播有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 彭 滢 人民陪审员 蒋 婷 人民陪审员 陈永进 二〇二〇年八月十七日 法官 助理 蒋雨航 书 记 员 唐 玉