上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初21111号原告：张留根，男，1949年11月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张衡，住同原告张留根。委托诉讼代理人：张卫东，上海高达律师事务所律师。被告：马玉旗，男，1975年10月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵雪宏，上海民颉律师事务所律师。原告张留根与被告马玉旗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张留根的托诉讼代理人张衡、张卫东、被告马玉旗及其委托诉讼代理人赵雪宏到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告一致申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告张留根向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间租赁合同于2019年12月15日解除，被告搬离租赁房屋并返还原告；2、被告支付2018年11月1日至2019年12月15日期间的拖欠租金人民币(以下币种同)52,065元(该期间被告应支付租金金额为222,065元，被告实际支付17万元，拖欠租金52065元)；3、被告按照每月16449元标准向原告支付房屋占用费，自2019年12月16日起计算至实际返还租赁房屋之日止；4、被告支付解约违约金394,776元(依据双方租赁合同第4条约定，以16,449元乘以24个月)；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告表示，如果法院最终没有支持解除合同的诉讼请求，则根据双方租赁合同约定，要求被告支付租金至2020年10月31日止。事实和理由：2017年6月30日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的上海市浦东新区川图路XXX号XXX号乙单元面积416平米房屋租赁给被告使用，租期5年，租金每三个月支付一次，先付后用。合同约定若被告拖欠租金20天以上则视为要求解除合同，须给对方24个月的房屋租金作为一次性赔偿等。2018年11月至2019年10月被告仅向原告支付17万元。经原告催讨，被告仍不支付。被告马玉旗辩称，被告不存在违约，不同意解除合同。按照租赁合同约定，2018年11月1日至2019年12月15日期间的租金确实为222,065元，该期间被告确实实际支付了17万，但因为2018年8月24日至2019年4月期间，涉案房屋所在园区消防改造，导致被告无法使用房屋，要求从2018年9月至2019年2月期间免租。另外，被告还支付了2018年8月至10月的租金49,348元，应当计入免租期间予以抵扣。2019年4月之后，被告已经履行支付租金义务，被告不存在违约。被告以毛坯状态租赁房屋，装修花费大，对违约金不同意支付，且约定的违约金标准过高。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。被告对原告提交的涉案房屋产权证、房屋租赁合同、租金及押金支付凭证、租金催款函、行政处罚详情、物业费缴纳情况清单真实性均不持异议，但表示物业费已经支付，且物业费、水电费的收取主体是物业公司，与原告无关。原告对被告提交的上海市浦东新区公安消防支队出具的临时查封决定书、被告在涉案房屋内注册的上海辉客旅游咨询有限公司营业执照、2018年3月1日上海市浦东新区六团派出所向案外人上海美芝都实业有限公司(以下简称美芝都公司)出具的消防检查意见书、美芝都公司向六团派出所出具的申请报告、案外人上海天定投资有限公司(以下简称天定公司)向六团派出所出具的“关于类民宿、类宾馆技防改造升级的申请报告”真实性均无异议，但对证明目的不认可，认为被告经营类宾馆不合法，且消防管道漏水与原告无关，是开发商的事，涉案房屋所在园区的开发商是天定公司。经审理，本院确认如下事实：原告为上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋所有权人，产证载明的用途为工业用地。2017年6月30日，原告张留根作为甲方、被告马玉旗作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁涉案房屋，租期五年。第一年租期从2017年8月1日至2017年8月30日止，前三年年租金为197,392元；第四年开始年租金在上一年年租金基础上上调5%，直到第五年。第三条约定：“租金第一年采用“付三个月房租一个月押金，合同签订当日支付2017年1个月押……之后房租按每3个月支付一次，提前10天付下次房租。本合同租期内如乙方拖欠房租20天以上，甲方有权终止合同收回出租房。合同到期，乙方应如期返还该房屋，甲方应在乙方退房后15个自然日内将押金退还给乙方……”第四条约定：“甲乙双方任何一方要求解除本合同，均应提前3个月以书面行使通知对方。并给对方24个月的房屋租金作为一次性赔偿。(乙方拖欠租金20天以上视为要求解除本合同)并须先行一次性赔偿给对方本合同约定的24个月的房屋租金(以解除合同当年的租金为准)。”……签订租赁合同后，被告向原告支付押金16,449元。被告承租涉案房屋后，在涉案房屋注册成立上海辉客旅游咨询有限公司，营业执照所载经营范围包括：旅游咨询、日用百货销售、旅馆、食品流通、道路旅客运输。双方按约履行租赁合同至2018年10月31日，自2018年11月1日起的租金被告未按照租赁合同约定的时间足额支付。另查明，2018年3月1日，六团派出所向上海美芝都实业有限公司(以下简称美芝都公司)发出《上海市消防监督检查意见通知书》，建筑情况为：有很多幢。复查结论：未整改完毕。备注内容为：“2017年7月26日开具……通知书，园区不通消防水，未能整改完毕。责令于2018年8月31日整改完毕。”2018年5月28日，美芝都公司向六团派出所提交“申请报告”，内容为：贵所于2018年3月1日再次督促对川图路XXX号消防管网无水、管网存在的多处漏水点彻底维修，目前已经完成整个园区的消防管网维修方案，下一步公开招投标委托专业消防施工资质单位施工，申请延长整改期限至2018年11月30日。2018年8月24日，上海市浦东新区公安消防支队向辉客旅游公司出具“沪浦公消封字(2018)第3047号临时查封决定书”，查封事由：室内墙式消火栓损坏，不具备灭火功能，查封部位：整个场所。查封期限：2018年8月24日至2018年9月23日。2019年1月10，案外人上海天定投资有限公司(以下简称天定公司)向上海市浦东公安分局六团派出所提交“关于类民宿、类宾馆技防改造升级的申请报告”，内容为：由于本公司前期消防管道陈旧腐蚀漏水严重，一度无消防供水。在2018年8月24日18家经营户被浦东公安分局消防支队以消防水不出村子重大隐患被查封至今，这些经营户不能经营，损失巨大……根据2018年8月25日由消防部门和公安派出所及川沙经济园区牵头召开的会议，要求消防管网进行升级改造及这些单位内部消防喷淋改造完毕才能开业的精神……经过5个月的消防改造，截止2019年1月10日公告管网及所有经营户内部消防改造完成，拟于2019年1月择日申请加入技防改造。2020年4月12日，【消防移动执法平台】向被告发送短信，内容为：我支队于2019年4月12日对你单位开展消防监督检查，检查情况良好。2020年5月20日，上海鼎川物业管理有限公司(以下简称鼎川物业公司)出具“情况说明”，内容为：川图路XXX号园区由于消防设备不完善，消防部门于2018年8月份对园区进行消防整改，整改至2019年3月底，整改期间园区酒店停业，上海鼎川物业管理有限公司出于人性化考虑，在消防整改期间(2018年8月份至2019年3月份)物业管理费减免50%，按照50%收缴。原、被告一致确认，天定公司为涉案房屋所在园区的开发商，鼎川物业公司为园区现在的物业。被告表示美芝都公司系园区之前的物业公司，原告对美芝都公司身份表示不清楚，不认可。2018年11月1日起，被告陆续支付原告租金合计17万元，最后一笔租金支付时间为2019年10月22日，支付20,000元。2019年12月10日，原告向被告发送《租金催款函》，要求被告收到函件之日起五日内向和原告支付拖欠租金合计43,841元。同时表示，“若你逾期不予理会，我有权将根据租赁合同解除合同，收回房屋，同时保留通过法律途径追究你责任的权利。”被告确认收到该催款函，对证明目的不认可，不同意解除合同。”诉讼过程中，原告表示：关于疫情期间的租金，原告本着友好解决的态度，自愿减免两个月租金，被告表示同意。原告还表示，若法院判决合同继续履行，根据双方合同约定，被告应于2020年8月支付至2020年10月三个月的租金，要求被告租金支付至2020年10月31日。被告表示：其有履约诚意，之前之所以未按约支付租金，是因为双方就租金减免问题存在争议，之后原告起诉了，若法院判决继续履行合同，被告愿意按约支付租金。本院认为，涉案租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案双方主要争议焦点为：涉案房屋消防整改是整个川图路XXX号园区消防管网无水还是因承租方改变房屋使用性质或在其后使用中造成消防设施严重损坏所致。对此，根据六团派出所出具的监督检查意见通知书，检查内容中明确记载“整个区域无消防出水”，且根据园区开发商天定公司出具的申请报告、园区现在的物业公司鼎川公司出具的情况说明等，可以形成证据链，互相印证系整个川图路XXX号园区消防问题而进行的改造，这与公安消防部门对被告出具的行政处罚事项也不存在矛盾，在原告无反驳证据的情形下，对该节事实，本院予以采信。原告作为出租人，提供适租房屋是其基本义务。《合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。从在案证据来看，本案中的消防管道整改是针对整改园区的整改，势必会对被告使用房屋造成影响，结合本案消防整改时间及被告实际使用情况，对园区关停进行消防管网改造期间的租金，本院酌定被告可减少支付6个月。另外，针对此次疫情，原、被告双方经协商一致确认减免两个月租金，系当事人对自身权利义务的处分，于法不悖，本院予以准许。根据双方租赁合同约定，租金先付后用，房租按每3个月支付一次，提前10天付下次房租。根据本案查明的租金支付情况，对园区关停前的租金及园区恢复使用之后的租金，被告确实在迟延支付的情形，但从本案整体履行情况来看，被告承租房屋作为酒店经营使用，投入较大，租赁双方产生纠纷时已合作多年，本案纠纷实系因园区消防管网改造所起，争议欠租集中在上述期间内，本案起诉后，被告亦表示，如法院判决继续履行合同，愿意积极履行租金支付义务，故被告的违约情形不存在显著恶意，亦不影响租赁合同目的的实现，本案租赁合同以继续履行为宜，故对原告要求解除合同、腾退房屋以及主张解约违约金的诉讼请求，本院不予支持。在之后的合同履行中，被告应恪守约定，严格履行。根据租赁合同约定,前三年(2017年8月1日至2020年7月30日)年租金为197,392元、第四年起(2020年8月1日起)租金上调5%，即207,261元/年，因此根据双方合同约定的2018年11月1日至2020年10月31日期间的租金应为397,244元，减去消防改造减免的六个月租金98,694元以及疫情减免的两个月租金32,898元，被告应支付的租金为265,652元，被告实际支付17万元，还须支付95,652元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告马玉旗于本判决生效之日起10日内支付原告张留根2018年11月1日至2020年10月31日期间的租金95,652元；二、驳回原告的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,126元，减半收取计4,063元，由原告张留根负担1,709元，被告马玉旗负担2,354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年八月二十八日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。