河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初1333号 原告华之杰物业服务有限公司大厂分公司，住所地，河北省廊坊市大厂回族自治县福华庄园商住楼大门**。统一社会信用代码：91131028MA08TX9J5D。 负责人郝红利，总经理。 委托诉讼代理人刘欣然，河北释梵律师事务所律师。 被告杨立飞，男，1988年6月27日出生，汉族，，住河北省廊坊市大厂回族自治县 原告华之杰物业服务有限公司大厂分公司与被告杨立飞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华之杰物业服务有限公司大厂分公司委托诉讼代理人刘欣然、被告杨立飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告华之杰物业服务有限公司大厂分公司诉称，请求法院判令：1、被告支付拖欠的物业费2720元、生活垃圾处理费72元、楼道照明费240元，共计3032元及逾期付款违约金14088.86元（按照日5‰的标准以3032元为基数，自2017年7月20日起计算至2020年8月10日）；2、本案诉讼费由被告承担。原告于2017年7月20日正式入住大厂回族自治县盛世-尚水城小区提供物业服务,并于2017年7月21日与大厂回族自治县上城房地产开发有限公司签订前期物业委托服务合同,被告是坐落于该小区D10号楼1单元1114号房屋的业主,在原告为该小区提供物业管理服务期间,被告作为小区的业主之一,接受了原告的服务,应按时向原告缴纳物业服务费。但经原告一再催缴,被告拒绝缴纳物业服务费。 被告杨立飞辩称，1、被告没有与原告签订物业服务合同，不知相关权利义务；2、被告阳台屋顶漏水，原告以该漏水事故系被告楼上业主的责任为由推卸责任，且被告通过原告交纳电费原告未提供发票；3、单独收取照明费、垃圾清运费没有合法依据；4、小区停车位为公摊面积，原告未经业主允许收取停车费。 经审理查明，2017年7月21日，原告华之杰物业服务有限公司大厂分公司与大厂回族自治县上城房地产开发有限公司签订《前期物业委托服务合同》，经选聘成为大厂回族自治县盛世尚水城小区的物业服务企业，并约定“高层住宅物业费1.65元／㎡／月；生活垃圾清运费36元／户／年、楼道照明费120元／户／年”；“物业服务费应当从甲方通知的收房期限之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费、楼道照明费、垃圾清运费。有机动车停车需求的业主按前后顺序交纳一年的停车管理费，此后按年交纳，具体时间为下一年度缴费对应日的前30天内缴纳”；“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”。被告杨立飞购买了位于大厂回族自治县房屋（房屋不动产权证书编号：大厂县房权证大字第××号），房屋建筑面积为88.55㎡。物业服务合同实际履行中，物业费标准按1.28元／㎡／月执行。被告已缴纳物业费至2017年7月19日，自2017年7月20日起至2019年7月19日止被告尚欠原告物业费2720元（88.55㎡×1.28元／㎡／月×12个月×2年＝2720）、生活垃圾清运费72元（36元／户／年×2年＝72）、楼道照明费240元（120元／户／年×2年＝240），共计3032元未缴纳。后经原告以邮件催收等方式进行催要，被告至今未缴纳。 上述事实，有原告提交的营业执照、物业服务企业资质证书、前期物业委托服务合同、城市生活垃圾处理费代征收委托协议、不动产产权情况表、北京东方之星物业公告、华之杰物业公司告知书、催缴快递单及原、被告的当庭陈述在案为凭。 本院认为,民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。原告作为建设单位选聘的前期物业管理单位，与建设单位签订了前期物业委托服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告购买了该小区的房屋，即视为接受该前期物业委托服务合同，该合同对被告具有法律约束力。原告为包括被告在内的业主提供了物业管理服务的事实存在，原告与被告之间形成了物业服务合同关系，双方均应全面履行自己的义务。原告按照合同约定为被告提供物业服务，被告未按约定履行缴费义务，属违约行为，应当承担违约责任。故被告以原告未与其签订物业服务合同为由主张其不知道相关权利义务的抗辩意见，本院不予采信，且在前期物业委托服务合同中，对楼道照明费、生活垃圾清运费进行了明确约定，故对被告主张单独收取楼道照明费、生活垃圾清运费不合理的抗辩理由，本院不予采信。原告请求判令被告支付欠缴物业费2720元、楼道照明费240元、垃圾清运费72元，合计3032元的诉讼请求，本院予以维护。原告主张的违约金14088.86元，数额过高，本院酌定维护欠缴物业费用3032元的20%即606元。被告提出房屋阳台漏水、原告擅自收取停车费的抗辩意见，因与本案诉争的物业服务合同法律关系无关联性，被告可以通过其他途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 1、被告杨立飞于本判决生效之日起三日内给付原告华之杰物业服务有限公司大厂分公司自2017年7月20日起至2019年7月19日止的物业费2720元、楼道照明费240元、垃圾清运费72元、违约金606元，共计3638元。 二、驳回原告华之杰物业服务有限公司大厂分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告杨立飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  李建华 二〇二〇年八月三十一日 书记员  杨 曼 附法条： 《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第1条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。