上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初20840号原告(反诉被告)：李明远，男，1954年4月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：许圣杰，男，1984年10月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：江琳琳，上海肃澜律师事务所律师。李明远与许圣杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案。诉讼中，许圣杰提起反诉，本院依法组成合议庭并适用普通程序于2020年7月2日就本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。李明远、许圣杰的委托诉讼代理人江琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明远向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年5月27日签订的《房地产租赁合同》解除；2、要求许圣杰向李明远返还上海市黄浦区重庆南路XXX弄XXX号假四层楼房屋(以下简称系争房屋)；3、要求许圣杰支付自2018年4月10日起至合同解除之日止的租金及合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(2018年4月10日至2018年6月9日的费用按照5,800元/月计算，2018年6月10日起的费用按照5,900元/月计算)；4、许圣杰交纳的保证金11,600元在其结清上述费用后由李明远予以返还。因原告于庭审后自行收回系争房屋，故申请撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：原、被告于2017年5月27日签订了《房地产租赁合同》，由被告向原告承租系争房屋。2018年4月开始，被告不再支付租金，经原告多次催讨仍未支付，故起诉。许圣杰辩称，双方已经于2020年2月6日解除《房地产租赁合同》，被告也于次日搬离并于之后多次通知原告交接系争房屋，原告置之不理，导致损失扩大。被告已经按约按期足额支付2020年2月6日之前的房租，原告所述租金仅支付至2018年4月9日不是实情。被告认为合同已经于2020年2月6日解除，原告应退还租赁押金并承担违约责任，要求法院驳回原告的有关金钱给付的诉讼请求。许圣杰向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告于2017年5月27日签订的《房地产租赁合同》于2020年2月6日解除；2、要求李明远退还租赁押金11,600元；3、要求原李明远支付违约金23,200元。事实和理由：反诉原、被告于2017年5月27日签订《房地产租赁合同》，明确约定许圣杰租赁系争房屋用于民宿运营。2020年2月6日，李明远向许圣杰发短信告知终止房屋租赁合同并要求收回系争房屋。随后，许圣杰通知李明远交房并解除合同，李明远均不予理会，特提起反诉。李明远辩称，坚持本诉的陈述内容，要求驳回许圣杰的反诉请求。当事人各自围绕本诉和反诉的诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为公有租赁用房，承租人为姜威。2016年3月3日，姜威、姜文彬(合同甲方)与李明远(合同乙方)签订《房屋委托管理合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方托管代租使用。托管代租期限自2016年3月1日起至2023年2月28日止。2017年5月27日，李明远(合同甲方)与许圣杰(合同乙方)签订《房地产租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市黄浦区重庆南路XXX弄XXX号XXX楼房屋，期限自2017年6月10日起至2023年2月28日止。月租金为5,800元/月。租金每二个月支付一次，每次租金于每次房租到期前三天支付。该房屋的租金从第二年起，每一年的月租金递增100元。乙方在签订合同时交付甲方11,600元作为承租该房屋的保证金。甲乙双方约定，双方若有任何乙方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，则按照以下第贰条规定赔偿违约金：(壹)，无论甲乙双方何方违约，则违约金金额为11,600元；(贰)，甲方必须保证乙方正常居住近陆年，若甲方提前收回房屋造成违约，则甲方必须按余下天数租金的贰倍作为违约金额赔偿乙方；乙方必须保证正常履行合同近陆年，若乙方履行合约未满而违约，则乙方必须按余下天数租金的贰倍作为违约金赔偿甲方。甲方同意乙方作为民宿使用，但不得影响到邻居的生活起居。关于公房租赁卡与《房地产租赁合同》上所述房屋地址不一致的情况，李明远解释因通往系争房屋的楼梯要从本市重庆南路XXX弄XXX号进入，故合同上写成“本市重庆南路XXX弄XXX号四楼”，实际租赁部位为“本市重庆南路XXX弄XXX号假四层楼”。嗣后，许圣杰向李明远支付保证金11,600元并支付了截至2020年2月10日的租金，其中，2019年12月11日至2020年2月10日的租金12,000元的支付时间为2019年12月6日。2019年8月16日，李明远提起本案诉讼。2020年1月26日，本院向许圣杰公告送达起诉状以及证据副本。2020年2月6日，李明远向许圣杰发送短信，表示其已经向法院提起民事诉讼要求终止房屋租赁合同并收回系争房屋。许圣杰当天表示签合同的时候约定将系争房屋作为民宿使用，现造成其运行的亏损要求李明远给出回复。同年2月7日，在未能得到李明远答复的情况下，许圣杰通过短信表示合同无法继续履行，要求李明远收房并解除合同。李明远未有回复短信。自2020年2月9日起至2020年2月12日止，许圣杰多次通过短信要求李明远办理系争房屋的交接手续，李明远始终未予理睬。许圣杰当庭表示其于2020年2月7日搬离系争房屋。李明远则表示其于2020年5月份经水电抄表人员反映2月份起系争房屋水电费无人支付时才知晓系争房屋空关的事实。许圣杰于2020年7月24日向本院交付系争房屋钥匙。李明远于2020年8月3日从本院取回系争房屋钥匙并称其在庭审后已经自行收回系争房屋。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定及公序良俗，应当认定为合法有效。李明远以许圣杰拖欠租金为由于2019年8月以诉讼方式主张解除合同，本院于2020年1月26日向许圣杰公告送达起诉状以及证据副本，因许圣杰并不存在拖欠租金的事实，故李明远解除合同的意思表示到达许圣杰之际，不产生法律上的合同解除效力。之后，李明远于2020年2月6日向许圣杰发送短信要求终止合同并收回系争房屋，系明确作出提前解约的意思表示，许圣杰于2020年2月7日同意解除合同并要求李明远尽快办理房屋交接，故本院以该日作为合同解除日。根据现有证据表明许圣杰于2020年2月搬离系争房屋，其多次要求李明远交接系争房屋，但李明远均未予理睬，故造成的系争房屋空置时期的损失，由李明远自行承担。合同解除后，李明远应当向许圣杰返还租赁押金并承担提前解约的违约责任，现李明远提出降低违约金，本院结合被告的实际损失等酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十六条第一款，第九十八条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)许圣杰与原告(反诉被告)李明远于2017年5月27日签订的《房地产租赁合同》于2020年2月7日解除；二、原告(反诉被告)李明远应当自本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)许圣杰支付违约金17,400元；三、原告(反诉被告)李明远应当自本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)许圣杰返还保证金11,600元；四、驳回原告(反诉被告)李明远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费95元(原告已预交)，由原告(反诉被告)李明远负担；反诉案件受理费670元，由原告(反诉被告)李明远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏乐陶人民陪审员  白莉萍人民陪审员  王铿华二〇二〇年八月三日法官 助理  陈星然书 记 员  陈星然附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。