广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3462号原告：中山新世纪工业园实业有限公司，住所地广东省中山市中山火炬高技术产业开发区逸仙公路旁，统一社会信用代码914***********826U。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：黄锐彬，广东保信律师事务所律师。被告：中山市彩娉婚纱有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区************，统一社会信用代码914***********545X。法定代表人：邓某1。原告中山新世纪工业园实业有限公司（以下简称新世纪公司）与被告中山市彩娉婚纱有限公司（以下简称彩娉公司）、邓某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后。原告新世纪公司于2020年7月13日向本院申请撤回对被告邓某1的起诉，本院依法出具（2020）粤2071民初3462号民事裁定书，准许原告新世纪公司撤回对被告邓某1的起诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告新世纪公司的委托诉讼代理人黄锐彬，到庭参加诉讼。被告彩娉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世纪公司向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年1月20日签订的房屋租赁合同（续约）及协议（续）；2.被告立即将位于广东省中山市火炬开发区**************物业进行清理腾空，并将该厂房以适租的状态移交给原告；3.被告在涉案物业上形成附合的固定装饰装修物无偿归原告所有；4.原告不予退还被告交付的押金227695.14元；5.被告立即向原告支付涉案物业从2019年10月1日起至房屋租赁合同（续约）解除之日止的租金和其他费用（按75898.38元/月计算）及违约金（自2019年10月至房屋租赁合同解除之日止，以75898.38元为基数，从当月16日起按照每月2%的标准计算至实际清偿之日止）；6.被告在房屋租赁合同（续约）解除后至向原告实际返还涉案物业期间，按照房屋租赁合同（续约）约定的租金和其他费用标准75898.38元/月向原告支付场地占用费；7.被告向原告支付涉案物业从2019年10月1日起至实际返还涉案物业期间的卫生管理费，按照每月500元标准计算；8.被告向原告支付涉案物业的水电费64703.79元（2019年8月水电费为38546.2元、9月水电费为24275.29元、10月水电费为1882.3元）。诉讼中,原告撤回第一、二项诉讼请求，明确第五项诉讼请求为被告立即向原告支付自2019年10月15日起至2020年2月14日期间的租金和其他费用303593.52元（按75898.38元/月，计算4个月）及该期间的违约金（每月以75898.38元为基数，从当月15日起按照每月2%的标准计算至实际清偿之日止）；明确第六项诉讼请求为被告支付自2020年2月20日至2020年6月19日期间的占地使用费303593.52元（按75898.38元/月，计算4个月）；明确第七项诉讼请求的卫生管理费自2019年10月15日起算。事实与理由：2019年1月20日，新世纪公司与彩娉公司签订房屋租赁合同（续约）及协议（续），合同约定新世纪公司将其名下位于中山市火炬开发区************2*厂房物业出租给彩娉公司使用，租赁期限从2019年2月20日起至2020年2月19日止，租金及其他费用（物业管理费、电梯租赁费、电力设施租赁费）每月为75898.38元，该费用应当在每月十五号前支付，租赁押金为227695.14元，合同还约定了房屋使用维修、权利义务、违约责任、合同解除等其他事宜。合同签订后，新世纪公司依约交付租赁物，彩娉公司也如期支付租金及其他费用。但从2019年8月开始，彩娉公司出现拖欠水电费情形，从2019年9月1日开始，彩娉公司出现拖欠租金及其他费用情形，截止至2019年**月31日，彩娉公司合计拖欠新世纪公司租金、水电费及其他费用合计约五十余万。目前彩娉公司已无实际经营，涉案物业处于闭门、停止营业状态，与彩娉公司实际经营者陈怡铭无法取得联系沟通。邓某1为彩娉公司的法定代表人，持有彩娉公司的大门锁钥匙，曾于2019年9月份期间配合劳动部门处理劳动争议纠纷并处置租赁物内的相应物资，曾于2019年10月期间配合海关部门处置租赁物内相应物资并沟通纳税事宜。新世纪公司曾于2019年**月期间委托代理律师多次与邓某1沟通、洽谈，希望邓某1理解新世纪公司的难处及不断扩大的损失，在公证部门在场见证的情况下对涉案物业内的物资进行清点及腾空，但是邓某1却以各种理由不予理会、积极配合。彩娉公司拖欠租金及其他费用长达数月，已远远超出合同约定支付期限，已经构成根本性违约，新世纪公司有权主张解除合同、没收押金、收回涉案物业及主张被告违约责任。在新世纪公司未能合法收回涉案场所的情况下，新世纪公司的损失不断扩大（每月损失约10万租金），邓某1作为彩娉公司之法定代表人且持有涉案物业的大门锁钥匙，理应有协助新世纪公司止损的义务，且涉案物业在公证部门见证的情况下进行清点、腾空，根本不会对邓某1造成任何的不利或损害，但是邓某1在新世纪公司多次沟通、洽谈的情况下仍然不予理会、配合，根据侵权责任法之规定，邓某1已明显对新世纪公司构成侵权，新世纪公司不断扩大的经济（租金）损失应当由邓某1进行承担、赔付。原告为维护权益，诉至法院。原告新世纪公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据:房屋租赁合同（续约）、协议（续）、现场催款照片、水电费通知单、律师函及快递单回执、国家企业信用信息公示报告、房地产权证。被告中山市彩娉婚纱有限公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状及证据。本院经审理认定事实如下：坐落于中山市火炬开发区****、房地产权证为粤房地证字第C3466137号不动产的权利人为新世纪公司，该不动产建筑面积为5582.85平方米，层数为4层，用途为工业。2019年1月20日，新世纪公司（甲方、出租人）与彩娉公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同（续约），约定甲方将其位于中山市火炬开发区**************厂房出租给乙方，第2号厂房共4层，面积5049.79平方米作厂房使用，6#宿舍第三层20间，房号301-320号作宿舍使用，租赁期限自2019年2月20日起至2020年2月19日止。厂房租金为10.5元/平方米、物业管理费为2元/平方米，乙方每月交纳厂房租金、物业管理费63122.38元；宿舍每月租金430元/间，物业管理费34元，乙方每月交纳宿舍租金、物业管理费9280元；电梯租赁费736元/月、电力设备租赁费2760元/月、公摊水电费0.15元/平方米。乙方每月向甲方支付租金及其他费用共75898.38元，公摊水电费和热水供应费每月计入水电收费单据收取。房屋设立独立水、电表，水费由乙方统一向甲方交纳，乙方单方申报电表的电费由乙方自行向供电部门交付。乙方每月十五号前支付当月租金和其他费用，甲方收到租金同时向乙方开具发票或收据，违期甲方可停止一切服务至封门，乙方不得对此有异议及索赔，租金照计。乙方应在收到甲方水电费通知单后七日内付清水、电费，逾期甲方有权停止水电供应。乙方于2019年2月20日前向甲方支付相当于三个月厂房、宿舍租金额的押金218757元，另增加押金8938.14元，押金合计227695.14元，电费押金500元/千瓦，押金作为乙方切实按合同履行义务的保证。合同期满，乙方已结清应付租金、水电费，又未对房屋造成人为损坏，或虽造成人为损坏但已予以修复，则房屋已交给甲方后，甲方在10日内退还押金给乙方，反之，甲方可用押金补交或修复，余款退还乙方。乙方退租时不得拆除和随意破坏已固定装修（如防盗网、天花、门、灯具、电线、开关、隔墙等）否则，甲方可要求乙方场地回复租赁前内饰标准，押金不退。本合同租赁期限届满时，乙方如续租，应提前三个月书面通知甲方，租金按届时市值计算，否则视为放弃续租。合同第九条约定了违约责任，乙方不交租金和约定应交的相关费用超过规定15日内，甲方有权单方解除租赁合同，以书面通知乙方，乙方迁离并交回出租屋且乙方所付押金不予退回，乙方无权就固定装修及不能拆除之固定设备索取任何补偿和赔偿。第9.3条约定，若乙方未按照合同约定支付租金，则应按迟延交付金额每日1%向甲方支付违约金。合同还约定了其他事项。2019年1月25日，新世纪公司（甲方）与彩娉公司（乙方）签订协议（续），约定乙方租赁甲方厂房期间，因垃圾堆放场的管理和定期杀虫灭鼠，租赁垃圾斗等原因，乙方每月向甲方交纳卫生管理费500元，甲方每月15号前开具收款收据与租金一并收取，期限为2019年2月20日至2020年2月19日，与房屋租赁合同签订期起至合同同时结束。合同还约定了其他事项。双方签订房屋租赁合同（续约）及协议（续）后，新世纪公司向彩娉公司交付了厂房及宿舍，彩娉公司支付了押金227695.14元并支付截止至2019年10月14日止的租金及其他费用。2019年10月7日，新世纪公司向彩娉公司发送通知，要求居住在6#4#宿舍楼彩娉公司的员工于2019年10月10日前搬离，新世纪公司将对未交房租、水电费的楼房停水、停电。2019年10月7日、11月8日，新世纪公司及案外人中山市鹏基物业管理有限公司在彩娉公司经营地点张贴通知，催促彩娉公司交纳租金、水电费。2019年12月16日，新世纪公司委托广东保信律师事务所向彩娉公司的法定代表人邓某1发送律师函，敦促邓某1配合清点物资、腾空厂房。同日，邓某1签收律师函。2020年1月19日，新世纪公司以彩娉公司自2019年8月起拖欠水电费，自2019年9月起拖欠租金及其他费用为由，诉至本院，主张前述权利。新世纪公司提交水电费通知单，证明彩娉公司2019年8月产生水电费38546.2元、9月产生水电费24275.29元、10月产生水电费为1883.09元。诉讼中，新世纪公司主张2019年10月水电费为1882.3元。诉讼中，新世纪公司确认彩娉公司于2019年9月停止经营。另查，彩娉公司吴国银等一百四十七名员工以彩娉公司拖欠2019年8月、9月工资、未支付经济补偿等为由，向中山市劳动人事争议仲裁委员会申请劳动仲裁，该会于2020年1月分别作出中劳人仲案字【2019】6181号、6227号仲裁裁决书。吴国银等员工向本院申请执行中劳人仲案字【2019】6227号仲裁裁决书，2020年6月16日，本院作出财产清单，扣押彩娉公司在涉案租赁物内的财产一批，由中山市公诚物流仓储有限公司保管。又查，2020年7月4日，邓某1通过邮递方式向新世纪公司返还涉案租赁物6号宿舍楼301-320号及厂房钥匙，新世纪公司确认已收回涉案厂房及宿舍。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。新世纪公司、彩娉公司签订的房屋租赁合同（续约）、协议（续）系基于双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应恪守履行。根据房屋租赁合同（续约）的约定，乙方不交租金和约定应交的相关费用超过规定15日内，甲方有权单方解除租赁合同，以书面通知乙方，乙方迁离并交回出租屋且乙方所付押金不予退回，乙方无权就固定装修及不能拆除之固定设备索取任何补偿和赔偿。彩娉公司自2019年8月起拖欠新世纪公司水电费，于2019年9月停止经营并拖欠新世纪公司租金及其他费用至今，违反了合同约定，属于根本违约，应当承担违约责任。因此，彩娉公司应当向新世纪公司支付2019年10月15日起至2020年2月14日期间的租金和其他费用303593.52元（按75898.38元/月计算）。合同于2020年2月14日终止后，彩娉公司继续占有使用租赁物直至2020年7月4日返还，彩娉公司应当参照租金及其他费用的标准，向新世纪公司支付占有使用费，鉴于新世纪公司明确主张2020年2月20日至2020年6月19日期间的占有使用费303593.52元（按75898.38元/月，计算4个月），是对自身权利的合法处分，本院予以照准。根据房屋租赁合同（续约）“乙方退租时不得拆除和随意破坏已固定装修（如防盗网、天花、门、灯具、电线、开关、隔墙等）否则，甲方可要求乙方场地回复租赁前内饰标准，押金不退。”及“乙方无权就固定装修及不能拆除之固定设备索取任何补偿和赔偿”的约定，彩娉公司在涉案租赁物上形成附合的固定装饰装修物应归新世纪公司所有。新世纪公司主张没收押金227695.14元的诉讼请求，符合合同约定，本院亦一并予以支持。因本院已支持新世纪公司收取押金且在涉案租赁物上形成附合的固定装饰装修物归新世纪公司所有，足以弥补新世纪公司的损失，故对于新世纪公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。水电费为生产经营的必要支出，合同亦约定由承租人彩娉公司自行承担，且新世纪公司主张彩娉公司欠付2019年8月产生水电费38546.2元、9月产生水电费24275.29元、10月产生水电费为1882.3元，合计64703.79元的事实，有其提交的房屋租赁合同（续约）、现场催款照片、水电费通知单及其庭审陈述为证，彩娉公司未出庭应诉提出异议，亦未提交相反证据予以反驳，故本院对新世纪公司主张的前述事实予以确认。新世纪公司确认彩娉公司于2019年9月闭门停止经营，新世纪公司主张彩娉公司自2019年10月15日起支付卫生费，缺乏事实依据，理据不足，本院不予支持。彩娉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证及质证的权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、位于广东省中山市火炬开发区************厂房由被告中山市彩娉婚纱有限公司租赁后形成附合的固定装饰装修物归原告中山新世纪工业园实业有限公司所有；二、原告中山新世纪工业园实业有限公司收取被告中山市彩娉婚纱有限公司已交付的押金227695.14元；三、被告中山市彩娉婚纱有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山新世纪工业园实业有限公司支付2019年10月15日起至2020年2月14日期间的租金和其他费用303593.52元；四、被告中山市彩娉婚纱有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山新世纪工业园实业有限公司支付2020年2月20日至2020年6月19日期间的占有使用费303593.52元；五、被告中山市彩娉婚纱有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山新世纪工业园实业有限公司支付2019年8月至10月的水电费64703.79元；六、驳回原告中山新世纪工业园实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12836元（原告已预交），由原告中山新世纪工业园实业有限公司负担128元，由被告中山市彩娉婚纱有限公司负担12708元(被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  石 慧审 判 员  陈 璐人民陪审员  何雪芳二〇二〇年十月三十日书 记 员  彭梦圆孙永辉