江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初903号原告：广州众元置邦物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河路**太古汇发展项目办公楼1第****房（仅限办公）。统一社会信用代码：91440101MA59LK5A7C。法定代表人：许冠昌，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李光亮，男，1995年8月10日出生，汉族，该公司员工，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭彭，女，1977年2月3日出生，汉族，该公司员工，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。被告：袁景林，男，1956年11月16日出生，汉族，身份证住址：江西省赣州市，现住江西省赣州市章贡区。原告广州众元置邦物业管理有限公司（以下简称为众元物业公司）与被告袁景林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众元物业公司的委托诉讼代理人李光亮、彭彭到庭参加诉讼，被告袁景林经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众元物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告清付拖欠2016年1月至2019年12月物业服务费2985.6元；2、判令被告向原告支付逾期违约金，暂计算至2019年12月约2120.2元（以当月欠缴物业费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至交清费用之日止），以上费用合计5105.8元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告是位于赣州市。2007年7月3日，被告与广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司签订《万盛ＭＡＬＬ前期物业管理协议》，约定:为被告所住物业在内的赣州市提供物业管理服务，并确定物业服务费按每月每平方米0.6元收取，所购物业建筑面积103.67平方米。因各项原因，广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司于2018年9月10日将债权债务全部移交给赣州和富置业有限公司。当日，赣州和富置业有限公司将此债权债务移交给原告众元物业公司，并登报公示，至此由原告众元物业公司履行催收物业费的权利和义务。协议签订后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业管理费5105.8元，经原告多次催要无果，遂起诉。原告众元物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件及职务证明、证明原告诉讼主体资格；证据2、授权委托书、代理人身份证证明及身份证复印件，证明代理人取得合法代理权；证据3、被告身份证复印件，证明被告的身份；证据4、室内设备检查记录表、第一次管理费及水电费催款通知书、签约页、收楼文件签收表、业主紧急联络记录表、防火协议书、业主档案资料目录、收楼通知书，证明涉案房屋为被告所有；证据5、部分日常工作照片，证明原告的物业服务每日都有正常进行；证据6、2018年11月10日赣南日报、债权转让通知，证明原告的债权债务已公告，已合法确定；证据7、《前期物业管理服务协议》，证明物业费及违约金的算法；证据8、赣州【万盛MALL】物业管理交接协议、万盛MALL物业管理委托合同》，证明原告已取得合法管理权限；证据9、《赣州市商品房买卖合同》，证明涉案房屋为被告所有；证据10、财务欠费明细表，证明被告欠费明细。被告袁景林未答辩，也未向法院提交任何证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告袁景林系坐落于赣州市章贡区房屋所有权人。2007年7月3日，被告袁景林与广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：由广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司对万盛ＭＡＬＬ小区提供前期物业管理服务。2018年9月10日，赣州和富置业有限公司与广州莱佛士物业服务有限公司签订《赣州［万盛ＭＡＬＬ］物业管理交接协议》，约定：广州莱佛士物业服务有限公司把截止至2018年9月10日前发生的：1、广州莱佛士物业服务有限公司因万盛ＭＡＬＬ物业管理工作产生的应收未收的物业管理费、公摊水电费等业户欠费；2、应付未付的承判商服务费、公共水电费、业主押金及其他应付账等费用；3、万盛ＭＡＬＬ物业项目的其他债权债务，全部转让给赣州和富置业有限公司。同日，赣州和富置业有限公司与原告签订《万盛ＭＡＬＬ物业管理委托合同》，约定：赣州和富置业有限公司将前物业公司移交给赣州和富置业有限公司的截止至2018年9月10日前发生的：1、广州莱佛士物业服务有限公司因万盛ＭＡＬＬ物业管理工作产生的应收未收的物业管理费、公摊水电费等业户欠费；2、应付未付的承判商服务费、公共水电费、业主押金及其他应付账等费用；3、万盛ＭＡＬＬ物业项目的其他债权债务，全部转让予原告，由原告进行收缴与支付（原告承诺无条件承接前物业公司移交给赣州和富置业有限公司的债权债务金额）。2018年11月10日，广州莱佛士物业服务有限公司在赣南日报刊登《债权转让通知》，载明：根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，以及广州莱佛士物业服务有限公司与赣州和富置业有限公司达成的物业管理交接协议，现将广州莱佛士物业服务有限公司为江西省赣州市万盛ＭＡＬＬ项目提供物业服务期间的所有对外债权（含业主所欠物业费及其他债权）从2018年9月11日起全部依法转让给和富置业公司，与此次转让债权相关的其他权利也一并转让。故请本次涉及债权的债务人向赣州和富置业有限公司履行债务。2018年12月6日，赣州和富置业有限公司在赣南日报刊登《债权转让通知》，载明：根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，以及赣州和富置业有限公司与原告达成的协议，现将赣州和富置业有限公司从广州莱佛士物业服务有限公司受让的广州莱佛士物业服务有限公司为江西省赣州市万盛ＭＡＬＬ项目提供物业服务期间的所有对外债权（含业主所欠物业费及其他债权）从2018年9月11日起全部依法转让给原告，与此次转让债权相关的其他权利也一并转让。故请本次涉及转让债权的债务人向原告履行债务。上述合同签订后，原告以被告尚欠物业费为由，起诉至本院，要求依法处理。另查明，广州莱佛士物业服务有限公司与赣州和富置业有限公司签订《赣州[万盛MALL]物业管理交接协议》，赣州和富置业有限公司与原告众元物业公司签订《万盛MALL物业管理委托合同》，均未经万盛MALL业主共同决定，未经万盛MALL业主大会由业主表决同意。以上事实有原告提交的原告营业执照复印件、原告法定代表人身份证复印件、被告袁景林身份证复印件、收楼文件签收表复印件、前期物业服务协议复印件、物业管理交接协议、物业管理委托合同、债权债务转让公告复印件等证据及原告庭审陈述等证据证实，足以认定。本院认为，首先，无论是广州莱佛士物业服务有限公司与赣州和富置业有限公司签订《赣州[万盛MALL]物业管理交接协议》，还是赣州和富置业有限公司与原告签订《万盛MALL物业管理委托合同》，均是对广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司与被告袁景林签订《前期物业管理服务协议》中广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司的权利和义务的一并转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。即合同权利义务的概括转让应当经合同另一方的同意；其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（一）项规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或者业主可以请求确认合同或者合同相关条款无效。综上，因广州莱佛士物业服务有限公司与赣州和富置业有限公司签订《赣州[万盛MALL]物业管理交接协议》，赣州和富置业有限公司与众元物业公司签订《万盛MALL物业管理委托合同》，均未经万盛MALL业主共同决定，未经万盛MALL业主大会由业主表决同意，对万盛MALL业主不产生法律效力，原告众元物业公司基于以上两份合同向被告要求支付物业服务费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州众元置邦物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费25元，由原告广州众元置邦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭家春人民陪审员  陈燕玉人民陪审员  庄作祥二〇二〇年八月十八日法官助理邹素珍书记员吴利萍