甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初5077号原告：陶某，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码×××。被告：马某，甘肃省张掖市人，住甘州，现住甘州，公民身份号码×××。原告陶某与被告马某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，于2020年7月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陶某、被告马某到庭参加诉讼。庭审中，因被告马某对原告陶某的拆迁补偿款中是否包含其从事汽车维修的烤漆门的补偿款提出异议，需本院依职权对相关事实进行调查，本案延期审理。2020年8月19日，本案再次适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陶某、被告马某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陶某向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法判令被告马某支付原告陶某2017年7月1日至2018年7月1日房租40000元，利息16800元（40000元×2%×21个月=16800元），以上共计56800元，判令被告马某偿还原告陶某2019年11月4日借款20000元，利息2000元（20000元×2%×5个月=2000元），上述两项总计78800元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月1日被告马某租住原告陶某房屋，双方协商房屋租金为40000元，承诺一年租期满后向原告付清房租，租期到后被告无钱向原告付清房租，被告向原告书写欠条一张，承诺有钱后立即偿还。后被告又租原告房屋，由于没钱付清房租被告主动提出原告此房租当做是借款，于2019年11月4日书写借条一张，承诺2019年12月4日还清借款，还款日期到后原告向被告多次催要借款，被告均推诿不还，为维护原告合法权益故诉至法院。望法院判如所请。被告马某未作书面答辩，在庭审中口头辩称：2017年7月1日，被告租住原告陶某房屋，双方协商房屋租金为40000元属实，但是2017年7月1日至2018年7月1日的房租已经付清，现拖欠原告2018年7月1日至2019年7月1日的租金40000元没有异议。对原告诉称的2019年11月4日被告出具的借条，被告并没有向原告借过借款。被告之所以出具该借条，是因为原告的房屋拆迁，被告搬运出租屋内的财产时，原告挡住不让被告搬运，该借条是在原告的胁迫之下出具的，被告不清楚该20000元款项原告是如何计算出来的。对该20000元的款项，因原、被告对被告承租原告房屋内的维修设备的折价款未协商一致，故被告对该借条中的20000元的款项是有异议的。且原告对本案所涉房屋的拆迁事宜未按合同约定提前半年通知被告，按照合同约定，应当减免半年的房租。原告陶某围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告陶某的当庭陈述；2.2018年7月1日，被告马某向原告出具的金额为40000元的欠条一张；3.2019年11月4日，被告马某向原告出具的金额为20000元的借条一张。以上证据拟证明被告拖欠原告租赁费60000元的事实。被告马某针对其抗主张，依法提交了下列证据：1.被告马某的当庭陈述；2.2017年6月30日，原告与被告马某签订的商铺租赁协议一份；3.中国农业银行银行卡交易明细一份；4.照片12张；5.原告与被告通话录音两份。以上证据拟证明被告向原告支付房租、原告未提前告知被告拆迁事宜及被告因拆迁不能正常经营的事实。为查明本案的相关事实，本院依职权向甘州区新墩镇人民政府干部曹增峰所作的调查笔录一份。证明本案所涉出租房屋拆迁的相关事实。根据陶某和马某当庭所作的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月1日，原、被告达成被告租赁原告房屋使用的协议，双方约定年租金是50000元。在上述租赁期限届满后，2015年7月1日至2017年7月1日，双方达成续租协议，由马某继续租赁陶某的上述房屋使用，双方约定年租金45000元。2017年6月30日，双方再次达成由马某续租陶某的上述房屋使用的合意后，由陶某作为甲方，马某作为乙方，双方签订商铺租赁协议一份。合同约定的主要内容为：一、乙方租用的商铺期限为5年，租赁时间为2017年7月1日至2022年7月1日，乙方每半年缴纳一次房租；二、房屋租赁费为每年肆万元整（40000元）；三、乙方在租赁期间，甲方如遇特殊情况，提前半年通知乙方终止合同；四、乙方在租赁期间，有关政府部门拆迁所述区域的商铺，甲方应当在拆迁时提前半年通知乙方，如若在没有告知的情况下进行拆迁，乙方不承担半年的房租。上述合同还对其他事项进行了约定。2018年7月1日，因被告马某未能将2017年7月1日至2018年8月1日的房租向原告陶某支付，由被告马某向原告陶某出具内容为“今欠到陶某房租人民币肆万元整（40000元）”欠条一张。2019年5月6日，被告马某向原告陶某中国农业银行账号为×××的账户转账支付租金6000元，2019年5月23日，被告马某向原告陶某中国农业银行账号为×××的账户转账支付租金14000元，2019年10月10日，被告马某向原告陶某中国农业银行账号为×××的账户转账支付租金10000元。另查明，被告承租原告陶某的的商铺位××区五社，2018年10月，根据城市建设规划，政府对该社启动拆迁工作，甘州区新墩镇人民政府派工作人员开始与该社村民协商拆迁事宜。2019年4月，达成拆迁补偿协议的拆迁户开始陆续进行拆迁，并对安置房进行装修。对拆迁户的拆迁补偿标准，甘州区新墩镇人民政府是依据张掖市人民政府（2009）张政办发19号文件精神，统一按照拆迁房屋的面积、结构进行补偿的。对拆迁房屋内装修、设施未进行补偿。2019年6月份，甘州区新墩镇人民政府向在该社租赁房屋的承租户发放限期搬迁告知书。因受拆迁的影响，发放限期搬迁告知书后，原告陶某所在的新墩镇白塔村五社的承租户陆续开始联系新的租赁房屋。但因被告马某拖欠原告陶某的租金未予支付，被告马某搬迁其在本案所涉的出租房屋内本人所属的财产时，受到了原告陶某的阻挠。2019年11月4日，被告马某搬运其所属的财产时，原告陶某以被告马某拖欠租金未予支付为由，阻拦被告马某搬运财产。在被告马某向原告陶某出具内容为“今借到陶某现金贰万元整，20000元，于元月月底还清”的借条一张后，被告马某才得以将其安装、放置在上述出租房屋内的财产搬运出去。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，被告马某自2014年开始对原告陶某位于张掖市××区商铺门店租赁使用，双方特别于2017年6月30日签订《商铺租赁协议》，约定由被告马某租赁使用原告陶某的上述房屋，由被告马某向原告陶某支付租金，双方之间由此形成租赁合同法律关系。上述合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应依合同的约定，履行各自的义务。在原告陶某依租赁合同的约定将本案所涉的租赁物即商铺交付被告马某后，即已履行了出租人交付出租物于承租人的义务，作为承租人，按约定及时向出租人即原告陶某支付租金，是被告马某应当履行的主要义务。但被告马某并未按约定如数向原告陶某支付约定的租金，其行为已构成违约，其应当向原告陶某承担继续履行合同的义务，即向原告陶某支付拖欠的租金。故对原告陶某要求被告马某支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。根据被告马某于2018年7月1日给原告陶某出具的欠条，证明被告马某未能依合同的约定，将2017年7月1日至2018年7月1日期间的租金向原告陶某予以支付，对此，被告马某亦予以认可，故本院认定被告马某拖欠原告陶某2017年7月1日至2018年7月1日期间的租金为40000元。对2018年7月1日起，双方的租赁期间及租赁费的问题，本院认为，根据本院查明的事实，至2019年6月时，因受拆迁的影响，原告陶某所在的新墩镇白塔村五社的承租户已不能正常经营，且甘州区新墩镇人民政府也给各承租户发出了限期搬迁告知书，原告陶某亦认可至2019年8月时已停水。依公平原则，本院认定，因政府的拆迁行为，原告陶某与被告马某于2017年7月1日签订的租赁合同至2019年6月1日时终止履行。据此，根据双方年租金40000元的约定，本院认定，被告马某向原告陶某支付2018年7月1日至2019年6月1日的租金为36666.63元（40000元÷12个月×11个月）。根据双方“每半年缴纳一次房租”的约定，被告马某应当于2018年1月1日前向原告陶某支付租金20000元，于2018年7月1日前支付租金20000元，于2019年1月1日前支付租金20000元，剩余租金16666.63于2019年6月1日前付清。但被告马某直至2019年5月6日才向原告陶某支付租金6000元，于2019年5月23日向原告陶某支付租金14000元，于2019年10月10日向原告陶某支付租金10000元。被告马某逾期支付租金的行为已构成违约，其应当向原告陶某承担支付资金占用期间利息的违约责任。参照原告陶某起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%，本院酌定被告马某自2018年1月1日起至2019年5月6日止，向原告陶某支付租金20000元资金占用期间的利息1026.72元（20000元×3.85%÷12月×16月），自2018年7月1日起至2019年5月6日止，支付租金20000元资金占用期间的利息641.7元（20000元×3.85%÷12月×10月）。自2019年1月1日起至2019年5月6日止，支付租金20000元资金占用期间的利息256.68元（20000元×3.85%÷12月×4月）。扣减上述利息后，至2019年5月6日，被告马某拖欠原告陶某2017年7月1日至2019年1月1日的租金本金为55925.1元〔60000元-（6000元-1026.72元-641.7元-256.68元）〕。至2019年5月23日被告马某向原告陶某支付租金14000元时，上述55925.1元的租金本金资金占用期间的利息为179.43元（55925.1元×3.85%÷12月×1月），扣减上述利息后，至2019年5月23日，被告马某拖欠原告陶某2017年7月1日至2019年1月1日的租金本金为42104.53元〔55925.1元-（14000元-179.43元）〕。至2019年10月10日被告马某向原告陶某支付租金10000元时，上述42104.53元的租金本金资金占用期间的利息为675.45元（42104.53元×3.85%÷12月×5月），剩余租金（2019年1月1日至2019年6月1日的租金本金）16666.63元资金占用期间的利息为267.35元（16666.63元×3.85%÷12月×5月）。扣减上述利息后，至2019年10月10日，被告马某拖欠原告陶某的租金本金共计为49713.96元〔（42104.53元+16666.63元）-（10000元-675.45元-267.35元）〕。自2019年10月10日起至原告陶某提起本案诉讼时，上述49713.96元租金占用期间的利息为1276元（49713.96元×3.85%÷12月×8月）。故，本院仅对原告陶某主张的租金合理的部分即49713.96元，合理的利息部分即1276元予以支持。对原告陶某关于被告马某于2019年度向其支付的租金30000元优先支付2018年7月1日以后产生租金的主张，本院不予支持。对被告马某于2019年11月4日出具的借条，根据本院查明的事实，至2019年6月时，因受拆迁的影响，被告马某已不能从事正常的经营活动，且被告马某出具上述借条时，是因原告陶某阻拦被告马某搬运财产的情况下出具的，被告马某对该借条的合法性亦提出异议，认为其出具该借条是在原告陶某的胁迫之下出具。依公平原则，本院对原告陶某提交的上述借条中涉及的合理的租金的部分予以支持。对被告马某辩称的其承租的原告陶某的房屋拆迁时，政府对其租赁房屋内的设施进行了补偿，上述补偿款应当抵顶相应的房租的抗辩主张，与本院查明的事实不符，且被告马某亦未提交证据予以证实，本院不予采信。对被告马某辩称的原告应于拆迁半年前告知被告拆迁事宜，但原告没有提前告知，依租赁合同的约定，应当扣减半年房租的抗辩主张，本院认为，根据本院查明的事实，政府因城市建设规划的需要，于2018年10月开始对原告陶某所在的村社启动拆迁工作，甘州区新墩镇人民政府派工作人员开始入户与该社村民协商拆迁事宜。2019年4月，达成拆迁补偿协议的拆迁户开始陆续进行拆迁，并对安置房进行装修。且根据我院对新墩镇人民政府相关工作人员的调查，原告陶某所在村社包括被告马某在内承租户是提前六个月即知道拆迁事宜的。故对被告马某的上述抗辩主张，本院不予支持。对被告马某关于其用于汽车烤漆的烤漆房、举升机的预埋件、装修的地板砖及装修支付的人工费应该由原告予以赔偿的抗辩主张，本院认为，被告所述的烤漆房、举升机的预埋件、装修的地板砖等设施，是被告因经营所需安装、铺设，造成原、被告合同不能履行的原因是因政府为城市建设规划而造成，过错不在出租人即原告陶某，且根据被告当庭所作的陈述，政府已以搬迁费的形式，给予了被告一定的补偿，故对被告的上述抗辩主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告马某支付原告陶某房屋租金49713.96元，利息1276元，合计50989.96元，于本判决生效之日起三十日内一次性付清；二、驳回原告陶某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1770元，减半收取885元，由原告陶某负担310元，由被告马某负担575元.受理费原告已交纳，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员  彭 勋二〇二〇年八月二十五日法官助理  田振界书 记 员  虎桃兰