成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初7272号 原告：朱波，男，1987年2月22日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：廖振博，四川府城律师事务所律师。 被告：成都兴运房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区金鱼街**。 法定代表人：姜开国，执行董事。 委托诉讼代理人：刘云华，男，1991年2月5日出生，汉族，住四川省资中县，系公司员工。 原告朱波与被告成都兴运房地产开发有限公司（以下简称兴运公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱波的委托诉讼代理人廖振博、被告兴运公司的委托诉讼代理人刘云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱波向本院提出诉讼请求，请求判令：1.兴运公司支付逾期办理房屋所有权证违约金24990元；2.兴运公司支付逾期办理国有土地使用权证违约金70219元；3.诉讼费用由兴运公司承担。事实与理由：2011年1月10日，朱波与兴运公司签订《商品房买卖合同》。合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。兴运公司于2012年9月24日交房，朱波于2019年6月10日才取得房屋的不动产所有权证，因兴运公司未补缴超容建设涉及的土地出让价款且未完成国有建设用地使用权变更（竣工）登记才导致逾期办证，兴运公司构成违约，应支付违约金，即便是双证合一政策实施后双方没有约定逾期办理新证的违约责任，也应按照中国人民银行规定贷款利率计算违约金；逾期办理房屋所有权证的违约金以2012年9月24日房屋交付之日至2016年11月17日双证合一政策实施之日期间的天数减去1095天后的天数乘以购房款595902元再乘以日万分之一进行计算；逾期办理国有土地使用权证的违约金以合同约定的取得房屋所有权证之日即2015年9月24日起至实际取得房屋权属证明之日即2019年6月10日期间的天数减去365天后的天数乘以购房款595902元再乘以银行同期贷款利率4.35%除以365天进行计算。 兴运公司辩称案涉房屋逾期办证的原因不在兴运公司，兴运公司不应承担违约责任；受成都市双证合一政策影响的逾期时间应当扣除，房屋所有权证书的逾期时间应截止至2016年11月17日成都市双证合一政策实施时间；国有土地使用权证的逾期起算时间应当为2017年11月17日即双证合一实施后1年，且应当按照补充协议第5条备注第4条，按银行同期的活期存款利率计算。 本院经审理认定事实如下：朱波作为买受人与出卖人成都兴元房地产开发有限公司（以下简称兴元公司）签订《商品房买卖合同》及附件，约定由买受人购买出卖人位于成都市青羊区××道××段××号（原青羊区培风村6组）3幢3单元20层2003号房屋，测绘建筑面积83.74平方米，总价款595902元。《商品房买卖合同》主要载明，出卖人应当在2012年10月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。《商品房买卖合同》还约定，出卖人就案涉房屋依法选聘的物业管理企业为四川兴元物业管理有限公司。另，该《商品房买卖合同》附件十补充协议载明，在分户房屋所有权证办理完毕1年内，出卖人代为办理分户国有土地使用证，如出卖人代为办理分户国有土地使用证逾期，出卖人按照银行同期活期存款利率按日向买受人计算违约金。朱波按合同约定支付了房款。2012年9月24日，兴元公司将案涉房屋交付给朱波。 2019年6月10日，朱波取得案涉房屋的《不动产权证书》。 另查明，2016年12月29日，成都兴元房地产开发有限公司变更名称为成都兴运房地产开发有限公司即被告。成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将做退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂停条例》的相关规定可重新提出申请。 上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、收款收据、《不动产权证书》等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，朱波与兴运公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，兴运公司应于该商品房交付之日起1095日为朱波办理该商品房屋所有权证书，案涉房屋于2012年9月24日交付，因此，按照合同约定兴运公司应当于2015年9月24日前办理完毕案涉房屋的房屋所有权证，且应当在买受人取得所购房屋的分户房产证之日起1年内（即2016年9月24日前），协助买受人办理所购房屋的分户国土证，但案涉房屋于2019年6月10日才办理了不动产登记手续，已超过合同约定期限，兴运公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。对朱波诉请主张逾期办理房屋所有权证及国有土地使用权证，本院予以支持。逾期办理房屋所有权证的违约金计算方式为，以2012年9月24日房屋交付之日至2016年11月17日双证合一政策实施之日期间的天数减去1095天后的天数乘以购房款595902元再乘以0.0001，经核算，对朱波诉请主张逾期办理房屋所有权证的违约金24990元，本院予以支持。合同约定逾期办理国有土地使用权证的违约金按银行同期活期存款利率按日计算，因此，对朱波诉请主张逾期办理国有土地使用权证的违约金按银行同期贷款利率4.35%计算，本院不予认可。因2015年至2019年每年银行同期活期存款利率差别不大（2015年-2018年为年利率0.35%，2019年为年利率0.30%），本院酌定以0.35%为计算标准。经核算，本院确定逾期办理国有土地使用权证的违约金为5656.99元{[1355天（2015年9月24日合同约定的取得房屋所有权证之日至2019年6月10日实际取得房屋权属证明之日期间的天数）-365天]×购房款595902元×银行同期活期存款利率0.35%÷365天}，对朱波主张过高部分，本院不予支持。虽然根据成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市于2016年11月23日起实施不动产统一登记，从2016年11月18日起停止收件、不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，开始实施不动产统一登记，但该实施时间已在兴运公司应当为朱波办理房屋所有权证及房屋国有土地使用权证之后，对兴运公司为朱波办理房屋所有权证及房屋国有土地使用权证没有影响，兴运公司虽辩称未能按期为朱波办理案涉房屋所有权证书并非其原因导致，但未提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，对其该辩解意见，本院不予采纳，对其主张逾期办理国有土地使用权证的时间从2017年11月7日二证合一实施后1年起算的辩解意见，本院亦不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都兴运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向朱波支付逾期办理房屋所有权证违约金24990元； 二、成都兴运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向朱波支付逾期办理国有土地使用权证违约金5656.99元； 三、驳回朱波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计909元，由成都兴运房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 黎 二〇二〇年八月二十四日 书记员 王玲玲