安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初2978号原告：张晓鹏，男，1992年1月16日出生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：郑桂平（原告母亲），住安徽省宿松县。被告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇。法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。原告张晓鹏、孙雪婷与被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案，2020年7月9日，孙雪婷以其对案涉房屋的权利义务已全部转移给张晓鹏为由向本院申请撤回起诉，本院依法口头裁定予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭审理了本案。原告张晓鹏的委托诉讼代理人郑桂平，被告鑫鑫公司的法定代表人汪国鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓鹏向本院提出诉讼请求：依法判令被告退回多收的购房款25579.2元本金及利息（银行贷款25579元本金，年利率6.55%，年限20年，所产生的利息为33508.49元，共计59084.49元）。事实与理由：原、被告于2014年1月21日签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的宿松县孚玉镇工业园韩文路侧经三路东侧金域港湾X幢X单元XXX室商品房，该商品房单位为4380元/㎡，预测建筑面积共107.96㎡，总价为472864.8元，原告当日付首付款142864.8元，余款330000元通过银行按揭付清。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：以发证部门测量面积为准，据实结算。综上，原告所购房屋实际建筑面积比预售合同预测建筑面积少了5.84㎡，然而被告竟想利用其优势地位，强行增补霸王条款。为维护自身合法权益，故起诉。鑫鑫公司辩称，原告陈述的案涉房屋少5.84㎡，应退款和支付利息没有事实和法律依据，商品房预售合同第三条第四项上有约定，107.96㎡是预测面积不是实际面积，房子建造起来后，需要双方申请（办理不动产权证），在2015年2月26日和2015年8月19日，双方在相关部门进行了预告登记和正式房屋登记，将原来的按平方计算改为按套计算，因为原告占用了一个大约16㎡的空中花园，双方没有约定空中花园是送的，花园产权是被告的，原告可以使用，所以当时双方就约定钱也不用退了。双方约定将原来的按面积计算变更为按套计算，套价是472864元，每套建筑面积为102㎡。双方在预告登记和正式登记中均签字认可，且在交接房单上签字认可，同意按套计价，并表示是与原变更的面积按套计价是一致的，在2017年7月13日原告已经领取了不动产证，原告对证上的内容无异议。原告关于利息的诉讼请求没有事实和法律依据，因为原、被告所签的所有合同和所有办证变更的合同均没有约定偿付利息，因此根据合同法第211条之规定，没有约定利息的，法院不支持利息。综上，原告的诉求没有任何合同约定和法律的规定，为此请求法院驳回原告的全部诉求。本院经审理认定本案事实如下：2014年1月21日，张晓鹏、孙雪婷与鑫鑫公司签订了一份《商品房预售合同》，购买鑫鑫公司开发的位于宿松县孚玉镇县工业园韩文路南侧经三路东侧金域港湾X幢X单元XXX室的商品房，合同约定，案涉房屋的预测建筑面积共107.96㎡，其中套内面积95.19㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.77㎡；该商品房单价为4380/㎡元，总房款为472864元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以发证部门测量面积为准，据实结算；买受人于2014年1月15日已交付首付款142864.8元，余款330000元申请银行按揭。合同签订当日，鑫鑫公司向张晓鹏、孙雪婷出具了142864.8元的预收购房款发票，余款330000元张晓鹏、孙雪婷向安徽宿松农村商业银行申请办理了银行按揭，该款已按约定汇入鑫鑫公司账户。2015年8月19日，鑫鑫公司向张晓鹏、孙雪婷交付了案涉房屋，张晓鹏在“房屋验收交接单”上签名，该交接单的内容为“我于2015年8月19日领取了X幢X单元XXX室的钥匙，经我验收与我申请变更按套计价的面积一致，对该套房屋的面积和质量均无任何异议，本人同意接受该套商品房”。2018年7月13日，张晓鹏领取了案涉房屋的不动产权证，并在“不动产领取凭证”上签名。该凭证内容为“我叫张晓鹏，已购买了金域港湾X栋X单元XXX号房屋，现本人对其证上内容无任何异议，现本人已领取了该房屋不动产登记证书”。“房屋验收交接单”及“不动产领取凭证”除姓名及房号为手写外，其他均为打印好的内容。不动产证书中载明房屋建筑面积为102.12㎡，专有建筑面积89.75㎡，分摊建筑面积12.37㎡。现双方就房屋误差面积是否退款协商未果，故成讼。另查明，2018年2月5日，张晓鹏与孙雪婷在宿松县民政局登记离婚，双方约定案涉房屋所有权归张晓鹏所有。上述事实，有到庭的原告（委托诉讼代理人）、被告（法定代表人）的陈述以及原告提交的商品房预售合同复印件、个人购房借款/担保合同复印件、购房款及办证费用发票复印件、不动产权证复印件、离婚协议复印件；被告提交的营业执照复印件、企业法人身份证明复印件、房屋验收交接单复印件、商品房预售合同复印件、不动产权证领取凭证等证据在卷佐证，双方当事人对对方提交证据的真实性均无异议，故本院对上述证据予以采信。另被告提交了预告登记申请书一份以证明双方在办理该套房屋预告登记未交付该房屋时就同意变更为按套计价，其套价为472864元，建筑面积为99.97㎡；提交了正式办证登记申请书一份以证明双方在向不动产中心申请办证时均同意该套房屋套价为472864元，每套建筑面积为102㎡，按实际面积进行登记办证的事实。张晓鹏对该两份证据的质证意见为申请书上不是其本人签的名，其也没有看到过正式办证登记申请书。本院认为，被告方提交该两份证据的核心目的是为了证明案涉房屋原告方已经同意按套计价，这亦系本案的争议焦点，对该两组证据的分析认定本院将在后文综合阐述。本院认为，张晓鹏、孙雪婷与鑫鑫公司签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应确认系合法、有效。我国合同法规定，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的合同约定，房屋价款按照建筑面积计算，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以发证部门测量面积为准，据实结算。被告方主张在原告办理案涉房屋的登记事宜、接收房屋时均同意案涉房屋按套计价，并向本院提交了双方于2015年2月26日签署的宿松县房屋预告登记申请书、2015年8月19日签署的宿松县房屋登记申请书、张晓鹏作为领房人于2015年8月19日签收的房屋验收交接单、2018年7月13日张晓鹏签收的房产证领取凭证。本院认为，虽然房屋预告登记申请书、房屋登记申请书中载明“套价472864元”、“以实际面积按套计价”“以发证部门测量为准、按套计价”等内容，但双方前期签订的《商品房预售合同》已经在相关部门办理了备案手续，对商品房计价方式的变更属重大合同变更事项，理应重新办理相关登记变更手续或者双方重新签订对于商品房计价方式有明确约定的商品房预售合同。本案中双方未重新办理登记变更手续，亦未重新签订新的商品房销售合同，且房屋预告登记申请书、房屋登记申请书、房屋验收交接单均系由鑫鑫公司事先拟定好格式条款，制作后提供给原告填写，字体均系打印，系格式化文本，不应视为双方协商一致对涉案房屋计价方式进行了变更，鑫鑫公司辩称涉案房屋按套计价的理由不能成立，双方仍应按《商品房预售合同》中对面积差异处理方式约定即“以发证部门测量面积为准，据实结算”处理涉案房屋价款计价方式问题。现案涉房屋已交付使用并办理了不动产权证，根据不动产权证中的记载，案涉房屋的实际建筑面积为102.12㎡，而合同中约定的预测建筑面积为107.96㎡，原告实际接收的房屋比合同约定的面积减少了5.84㎡。故原告要求被告返还其多交的购房款25579.2元（4380元/㎡×5.84㎡）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的利息损失问题，原告主张因被告多收了购房款，其在银行亦多贷了相应款项，故多支付了33508.49元的利息，该利息损失应该由被告来承担。本院认为，案涉房屋的总价款为472864.8元，其中银行按揭贷款330000元，首付款142864.8元，被告返还的系总房款中的25579.2元，该款项并不当然系原告多付的银行按揭款，故本院对原告的该项主张不予支持。但在2018年7月13日张晓鹏领取案涉房屋的不动产权证后，鑫鑫公司即应及时按照合同的约定将多收的购房款25579.2元退还给张晓鹏，其未及时给付且主张不予给付该款项，其应承担占用原告该25579.2元款项期间的利息损失。双方合同中未约定鑫鑫公司未返还多收购房款的违约责任以及返还购房款的时间，原告也未举证证明其在合理期限内就该款项向被告进行了催要，故本院认定鑫鑫公司应自起诉之日即2020年7月6日起参照民间借贷的逾期利率年利率6%的标准支付资金占用期间的利息损失至款项付清之日止。对于被告提出的原告使用了约16㎡的空中花园的意见，本院认为，鑫鑫公司所陈述的空中花园产权属于该公司，双方在合同中并未约定该空中花园的有偿使用，故鑫鑫公司认为该空中花园的使用与房屋面积误差相抵消的抗辩本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张晓鹏房屋差额面积的购房款25579.2元，并自2020年7月6日起按年利率6%的标准支付资金占用期间的利息损失至款项付清之日止，息随本清。二、驳回原告张晓鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1278元，减半收取639元，由原告张晓鹏负担320元，被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担319元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吕芳二〇二〇年八月五日法官助理殷琪书记员柴斌附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。