广东省中山市第二人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤2072执异136号案外人：单伟铭，男，1969年11月29日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：张小月，女，1964年4月25日出生，汉族，住广东省中山市，系单伟铭的妻子。申请执行人：陈少林，男，1973年6月24日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：徐婉僮，广东永隆律师事务所律师。申请执行人：吴金秋，女，1974年10月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：徐婉僮，广东永隆律师事务所律师。被执行人：林彦志，男，1974年2月5日出生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：程海，男，1969年6月3日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：桑文杰，女，1977年9月15日出生，汉族，住广东省中山市，系中山市城方智汇商业有限公司员工。利害关系人：广州银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。主要负责人：张杰，行长。委托诉讼代理人：钟文龙，广东香山律师事务所律师。利害关系人：张洋，女，1976年11月26日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邓先林，广东君品律师事务所律师。在本院执行陈少林、吴金秋与林彦志机动车交通事故责任纠纷一案中，案外人单伟铭于2020年7月8日对执行中山市东升镇坦背东二马路82号的房地产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并公开听证，案外人单伟铭委托诉讼代理人张小月、申请执行人陈少林、吴金秋共同委托诉讼代理人徐婉僮，被执行人林彦志委托诉讼代理人程海、桑文杰，利害关系人广州银行股份有限公司中山分行（以下简称广州银行）委托诉讼代理人钟文龙，利害关系人张洋委托诉讼代理人邓先林参加听证。本案现已审查终结。案外人单伟铭向本院提出异议请求：对中山市东升镇坦背东二马路82号房地产【不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0060824号】带租拍卖。事实和理由：案涉不动产在抵押和查封前，单伟铭与林彦志于2018年3月15日签订租赁合同从事酒店公寓并付缴纳大量租金，法院若不带租拍卖将损害单伟铭的合法权益。申请执行人陈少林、吴金秋称，不同意带租拍卖。单伟铭提交的租赁合同约定租期十年，租金分三期给付，不符合交易习惯。另，单伟铭没有提供缴纳水电费等凭证，租赁关系存疑。被执行人林彦志称，同意带租拍卖。租赁合同真实有效，林彦志已收到单伟铭通过银行转账缴纳租金309万元。单伟铭租房是准备做品牌酒店公寓，租期较长，因付款条件较好故租金价格低于市场价；另，林彦志已实际开始装修对整体外立面搭建脚手架，并对一楼进行了装修，因交通事故发生后暂停施工至今。近几年林彦志因经营管理不善及疫情影响，对欠银行、张洋等债务无力清偿。利害关系人广州银行称，不同意带租拍卖。一、租赁合同约定缴租时间及支付方式明显不符合房屋租赁的商业交易习惯。按照惯例，租金支付方式一般分为“按月、按季、按半年、按年”等，支付数额一般以月租金为基数进行调整，如“押一付一、押一付二”等，但该租赁合同约定租金为三次支付，支付日期无一定规律，同时分期支付金额亦无统一计算标准。考虑到在租赁合同签订前，林彦志与单伟铭一直以来每月均有大额且金额不等的交易往来，基于此，有理由怀疑该租赁合同是双方将2018年3月15日及2018年5月30日发生的其中两笔交易记录作为基数而虚构，该两笔转账记录内容并非单伟铭所主张的租金。二、租赁合同约定租期与涉案房产实际交付时间相冲突。根据林彦志于2018年1月与房产出卖人何逸玲签订《房地产买卖合同》约定“卖方需在收齐房款后将该物业交予买方使用”，2018年3月27日林彦志与银行签订《按揭贷款合同》购买涉案不动产，银行实际放贷出账将林彦志购房款支付至何逸玲账户的时间为2018年4月10日，按照上述《房地产买卖合同》约定，何逸玲应在收款后将房屋交付给林彦志使用。因此，林彦志实际获得该房屋使用权（占有）的时间最早为2018年4月10日后。同时，涉案房屋登记在林彦志名下的时间为2018年3月26日，而租赁合同签订时间及约定房屋交付时间均2018年3月15日。因此，林彦志与单伟铭签订租赁合同时既未取得房屋所有权，也未取得使用权（实际占有），因此有理由怀疑林彦志与单伟铭为对抗房屋担保物权而租伪造赁合同关系。退一步说，即使该租赁关系客观存在，也不能排除双方故意串通倒签该租赁合同起算时间的可能性。三、单伟铭提交的证据并无体现租赁期间的物业费、水电费，不符合常理。因此，该租赁关系真实性存疑。四、在银行对林彦志进行贷款前期调查期间（2018年1月30日-2018年3月28日），林彦志一直承诺并保证涉案房产不存在任何租赁关系。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”因案涉房产为商业住宅用房，带租拍卖可能会导致拍卖价格偏低，影响银行债权的实现。因此，法院应当依法将其除去后再进行拍卖。同时，应依法追究林彦志与单伟铭相应的法律责任。利害关系人张洋称，不同意带租拍卖。单伟铭与林彦志间系虚构租赁关系对抗执行。林彦志取得房屋时间是2018年3月26日，在取得房屋之前林彦志不可能在同年3月15日出租给单伟铭。租赁合同约定第二期付款时间是“2018年5月30前支付239万元”，按照正常商业习惯，作为资金的支付方，应该在五月底支付款项，但单伟铭在2018年3月30日支付291086.38元,4月9日支付1350000元，4月14日支付450000元，5月7日支付600000元，该支付方式显然是与正常商业交易习惯不符；第一期付款情况也与第二期情况类似。张洋认为单伟铭与林彦志是基于2018年3月15日的400000元支付情况虚构租赁合同，并将租赁时间定为3月15日起租。2019年1月，张洋借款给林彦志的事宜全权委托给宋子龙代办（草签合同、办理抵押登记、催收利息等），而林彦志方面则全部由一个自称“盟姐”的人去办。借款之后，林彦志再没有与张洋见面或联系过，而是全程由“盟姐”负责跟进。现真相是，跟进办理此次借款及支付利息事宜的“盟姐”便是单伟铭妻子及代理人的张小月。单伟铭、张小月、林彦志是一个团伙，其各自分工，一起开发酒店公寓项目，为利益共同体，现该团伙以捏造的事实提起执行异议并提供虚假证据，目的是阻碍房屋正常的拍卖，故意损害债权人合法权益。同时，其行为已触犯刑法第三百零七条之规定，应追究刑事责任。本院查明，坐落于中山市东升镇坦背东二马路**城镇住宅用地建筑面积1900.03㎡，独用土地面积226.20㎡，2018年3月26日登记权利人为林彦志，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0060824号。2018年4月10日登记抵押（一般抵押）给广州银行，抵押金额500万元。2019年1月24日登记抵押（最高额抵押）给张洋，抵押金额150万元。本院在审理陈少林、吴金秋与林彦志机动车交通事故责任纠纷一案中，于2019年4月9日作出（2019）粤2072民初4303号民事裁定保全查封，后保全查封依法转为执行查封。因林彦志拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院于2020年4月16日作出（2020）粤2072执75号之一执行裁定，拍卖、变卖被执行人林彦志上述房地产，并张贴公告，限被执行人及该房地产占有人于同年6月5日前迁出，逾期将依法强制执行。本案在审查中，单伟铭提供租赁合同主要内容为：单伟铭承租林彦志上述房屋，租期自2018年3月15日至2028年3月14日共十年，租金合计456万元，付款时间为2018年3月15日前支付40万元，同年5月30日前支付269万元，2028年3月14日前支付余额147万元；林彦志以现状交付，单伟铭自行负责装修。单伟铭还提供收据5张、个人收付款业务回单31份，拟证明2018年3月15日分8次支付租金40万元，5月30日前分23次支付租金269万元。陈少林、吴金秋、广州银行、张洋对单伟铭提供的上述证据不予确认。广州银行提供如下反驳证据：1.何逸玲与林彦志之间房地产买卖合同、借款凭证、不动产证书，证明林彦志2018年3月26日取得房屋所有权，最早获得使用权为同年4月10日，但租赁合同签订于同年3月15日，与上述时间冲突；2.谈话调查笔录、林彦志贷款调查意见、抵押人承诺函、楼宇按揭贷款合同等，证明林彦志办理贷款时，承诺房屋无任何租赁关系；3.房地产评估报告，证明银行在对林彦志贷款调查时，与评估机构共同前往房屋进行调查时不存在对外出租的情况；4.林彦志622439320002284358银行账号自2017年7月至2018年1月的交易明细，证明林彦志与单伟铭在租赁合同签订前每月就存在大额且金额不等的交易往来。张洋提供反驳证据：1.2020年8月11日照片两张，证明涉案房屋现状与张洋办理抵押时现状一致，单伟铭并未实际承租房屋；2.张洋代理人宋子龙的微信账号好友列表打印件，证明张洋代理人宋子龙在陪同张洋办理抵押时，单伟铭妻子【委托诉讼代理人、“萌姐”张小月】一同去国土局办理抵押登记，单伟铭、张小月、林彦志是一个团伙，其各自分工，一起开发酒店公寓项目，为利益共同体。案件在审查中，本院已向当事人及案外人告知提供虚假证据或在民事执行过程中以捏造的事实对执行标的提出异议的法律责任和法律后果。本院认为，本案争议的焦点是案外人单伟铭与被执行人林彦志签订的租赁合同是否合法有效，以及能否对抗本案抵押权。没有证据证明案涉房屋在抵押查封前单伟铭与林彦志已经办理了租赁登记备案手续，或双方已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁，或办理租赁合同公证，或缴纳过租赁税等。相反，林彦志在向广州银行抵押贷款时，书面承诺房屋并无任何租赁关系。单伟铭提供的租金收据、付款凭证与租赁合同约定的付款时间等明显不符合房屋租赁的商业交易习惯；亦无证据证明单伟铭在租赁房屋后已用于生产、经营，案件审查中单伟铭、林彦志对装修等或语焉不详或未作回答，也无证据证明单伟铭以案涉房屋为住所地办理酒店公寓工商登记手续。综上，现有证据无法认定单伟铭与林彦志签订租赁合同合法有效，也无法认定单伟铭已实际占有使用案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”的规定，单伟铭所谓租赁关系不能对抗本案抵押权，对其要求还租拍卖的异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人单伟铭的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  蒋豫波人民陪审员  罗丽红人民陪审员  麦丽美二〇二〇年八月二十日书 记 员  崔梦勤