西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院    民 事 判 决 书  （2019）陕 0103 民初13943 号  原告:于晶，女，1990年XX月XX日出生，汉族，西安理工大学财务，住西安市碑林区仁厚庄北路高山流水·星币传说小区9 号楼2单元22层22207室。 委托诉讼代理人：柳溪（系原告之夫），住址同上。委托诉讼代理人：柳云科，男，住址同上。被告：胡某某，女，1964年XX月XX日出生，汉族，秦农时装行经营者，住陕西省富平县南韩花园A栋2单元3 楼 1号。  被告：宋某某，男，1964年XX月XX日出生，汉族，富平县商业局职工，住陕西省富平县XX花园XX栋XX单元XX楼XX号。  二被告共同委托诉讼代理人：刘和平，陕西省蒲城县城关法律服务所法律工作者。  第三人：西安优创房地产中介有限公司，住所地：西安市XX路XX号。  法定代表人：方慧，销售经理。委托诉讼代理人：曹宁，该公司员工，住西安市新城区XX路XX号楼XX单元XX号。  第三人：中国光大银行股份有限公司西安东大街支行，住所地：西安市东大街 237 号。  代表人：常涛，行长。  委托诉讼代理人：陈和瑶，男，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：贺婷，女，该行个贷部经理，住西安市东关正街102号兴庆宫小区 62214号。第三人：西安高山流水房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区XX路XX号XX大厦XX座XX层。法定代表人：徐静，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘镇魁，陕西银博律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦文姝，陕西银博律师事务所律师。原告于晶与被告胡某某、宋某某、第三人西安优创房地产中介有限公司（简称优创房产中介）、第三人中国光大银行股份有限公司西安东大街支行（简称光大银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日作出（2018）陕0103民初8146号民事判决书。宣判后，被告不服，依法提起上诉，西安市中级人民法院审理后，认为上述判决违反法定程序，于2019年7月24日以(2019)陕01民终506号民事裁定书裁定：撤销上述判决、发回本院重审。本院依法追加西安高山流水房地产开发有限公司（简称高山流水地产）为第三人，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其原、被告、第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  原告于晶向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，立即按约定办理房屋产权登记过户手续；2.被告赔偿原告违约金（以95万元为基数，按每日万分之五计算，从2017年10月20日至实际履行房屋过户手续之日）；3.原告自愿向第三人光大银行偿还涉案房屋剩余未还贷款、银行出具结清证明、注销抵押登记；4.诉讼费、代理费、保全费由被告承担。  事实和理由：原告诉称，就涉诉房屋，其通过第三人优创房产中介发布的房产买卖信息，2017年3月5日经协商一致，其与被告、第三人优创房产中介签署房屋买卖合同，约定：其购买被告所有的涉诉房屋西安市碑林区XX庄XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX室一套，房屋总价款95万元整，其中50万元房款其采用公积金贷款的方式或现金方式支付。合同签订当日，其依约向被告支付了购房定金5万元、次日支付购房首付款45万元，其清付首付款、被告向其交付了房屋、其装修房屋并入住。2017 年9月第三人优创房产中介通知被告办理房屋相关手续时，被告以各种理由不协助配合，致使其至今未拿到房屋所有权证书。现被告的行为已构成严重违约，侵害了其合法权益，特提起诉讼。  被告胡某某辩称，原告请求与法不合，其虽然与原告、优创房产中介签订了房屋买卖合同，也收取了原告定金 5 万元、首付款 45 万元，但是签订该房屋买卖合同时及截止庭审其没有取得房屋产权证，原告明知房屋没有取得产权证而购买，违反国家强制性规定，合同应属无效，请求法院驳回原告诉讼请求。  被告宋某某辩称，涉诉房屋属于夫妻共同财产、被告胡某某在出卖房屋时没有与其商量，其不知道、也没在房屋买卖合同上签字，被告胡某某单方不能将房子出卖、其不同意出卖该房屋，不同意原告诉讼请求。  第三人优创房产中介述称，被告胡某某委托其出售涉诉房屋，签订合同当日被告胡某某称已征得配偶的同意并代表她丈夫签字，直到2018年4月被告胡某某给其发信息称合同无效，被告胡某某的行为属于违约。  第三人光大银行东大街支行述称，贷款合同是其与被告胡某某签署，如果法院判决由原告偿还剩余贷款其没意见，截止2018年10月11日被告胡某某尚欠其贷款本息合计290779.57 元。第三人高山流水地产述称，办理房产证是业主的权利，是业主申请，涉诉房屋所在小区于2013、14年就已经通知业主可以办理房产证，其没有收到被告办理房产证申请。办理房产证的责任不是其开发商，根据合同约定，其提供备案资料，什么时候办理结束是业主和办理房屋产权的行政机关之间的事情。      本案其第三人主体不适格，其不是合同主体，不对其产生权利义务关系，不能约束其，合同相对性不能任意扩大。经审理查明：二被告系夫妻，被告胡某某向第三人优创房产中介提交了涉诉房屋商品房买卖合同原件、二被告结婚证复印件。 2017年3月5日，（于晶）原、被告（胡某某）、第三人优创房产中介签订《房屋买卖三方合同》，约定：被告胡某某将其名下西安市碑林区仁厚庄北路61号高山流水·星币传说9幢2单元22207 室建筑面积113.36平方米毛坯房屋以总价款95万元出卖给原告。 合同签订当日原告支付定金5万元、三日内支付房屋首付款45万元，剩余45万元原告采用公积金贷款的方式支付，如公积金审批金额未达到，原告以现金补交房款。 被告应当在2017年4月1日前办理房屋抵押注销手续。原、被告在该合同签订当日起60个工作日内准备好所有过户资料和所需房款。 签订合同当日起60个工作日内原、被告准备好所有过户资料和所需房款到房管局办理过户手续。 签订合同当日，被告将涉诉房屋交付原告。 因被告的原因未能按约交付房屋或者办理产权转移手续视为被告违约，逾期超过三十日，原告有权主张解除合同，……；原告不主张解除合同，被告应继续履行本合同，同时向原告支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或产权转移手续完成之日。原、被告不按约定履行或不完全按约定履行视为违约…违约方应当赔偿因此给守约方造成的一切损失，包括但不限于律师代理费等。 上述合同签订当日：原告向被告胡某某支付了定金5万元、次日支付购房首付款 45万元。原告取得涉诉房屋钥匙，原、被告（胡某某）到涉诉房屋所及的西安愿景物业管理有限公司（简称物业公司）办理了物业交割手续：该物业公司将涉诉房屋业主更名为原告于晶（备注被告胡某某）。 原告对涉诉毛坯房屋进行装修、入住至今。 2017年9月9日物业公司通知，涉诉房屋所在小区业主提供相关资料办理房屋不动产权证书，涉诉房屋所在楼幢办理日期为2017年10月24日至10月28日。 2017年9月21 日第三人优创房产中介通知被告胡某某办理房屋不动产权证书。2018年4月16日，被告胡某某通知第三人优创房产中介要求解除与原告签订的房屋买卖合同。  另查明：原、被告（胡某某）、第三人优创房产中介签订《房屋买卖三方合同》中被告宋某某的名字由胡某某代签。被告胡某某与宋某某共同居住，庭审中双方称夫妻感情良好。又查明：2012年12月12日（买受人）被告胡某某、第三人高山流水地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》，据此，被告购得涉诉房屋并办理了网签备案登记（合同登记号：Y13002367）。 涉诉《房屋买卖三方合同》第三人光大银行不知。  2013年1月22日，被告胡某某、第三人光大银行签订《个人贷款合同》，据此，被告胡某某向第三人光大银行贷款 35万元购买涉诉房屋，借款期限自2013年1月22日至2033年1月22日，被告胡某某采用等额还本付息，每月还款2423 元。截止2018年10月11日胡某某尚欠贷款本息合计290779.57元。 原、被告《房屋买卖三方合同》后，被告至今仍按月向第三人光大银行还本付息。因本案诉讼原告支出律师代理费7000元。上述事实有《房屋买卖三方合同》、《商品房买卖合同》、《个人贷款合同》、付款凭据、微信聊天记录、律师代理费发票及审理笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的房屋买卖合同受法律保护，对当事人均有法律约束力。原（于晶）、被告（胡某某）、第三人优创房产中介签订的《房屋买卖三方合同》及案涉《商品房买卖合同》、《个人贷款合同》系各方当事人真实意思表示，均未违反法律强制性规定，合法有效，各方均应遵守诚实信用原则，依约全面履行各自的权利义务，原告依约向被告支付了定金5万元+45万元购房首付款、收取涉诉毛坯房屋、装修、居住至今，原、被告房屋买卖已交付成交。依约原告应向被告支付剩余房款45万元，被告协助原告办理房屋不动产权证书。现原告对被告诉请依法有据，本院依法予以支持。同时，第三人高山流水地产也应依相关规定协助办理产权过户手续。 因被告胡某某、第三人光大银行签订的借款合同真实有效，依据物权法律规定，涉诉房屋抵押期间，被告（抵押人）经（抵押权人）第三人光大银行同意转让涉诉抵押房屋的，应当将转让所得的价款向（抵押权人）第三人光大银行提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归被告（抵押人）所有，不足部分由被告（抵押人）清偿。    抵押期间，被告（抵押人）未经（抵押权人）第三人光大银行同意，不得转让抵押财产，但（受让人）原告代为清偿债务消灭抵押权的除外。 原、被告买卖涉诉房屋虽未经（抵押权人）第三人光大银行同意，但（受让人）原告请求由其偿还涉诉房屋剩余未还贷款、第三人光大银行出具结清证明、注销涉案房屋的抵押登记，实属法定代为清偿债务消灭抵押权。故对原告该还贷款请求，本院依法也予以支持。原告诉讼请求被告按房价款每日万分之五计算至房屋交付或产权转移手续完成之日支付违约金，该违约金约定计算方法过高，且原告亦未支付全部房款，本院酌定支持被告支付原告违约金（以原告已支付房款50万元为基数，按照银行同期贷款利率、从物业公司通知被告提供相关资料办理房屋不动产权证书截止日期即2017年10月28日次日起计算）。   被告宋某某辩称被告胡某某出卖该房屋其不知情，主张房屋买卖三方合同无效，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，被告胡某某与被告宋某某夫妻感情良好，共同居住生活，被告胡某某将房屋于2017年3月5日出卖给原告，并将房屋交付给原告，长时间被告宋某某未提出异议，现以其不知情抗辩不符合常理，本院不予采信。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原、被告约定房屋总价款为95万元，原告按合同约定的时间支付了订金 5万元、首付款45万元，该50万元足够被告完成解押，被告未依约于2017年4月1日之前办理抵押注销手续，亦未按双方约定时间办理房屋过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。依约原告不主张解除合同，被告应继续履行本合同，同时向原告支付违约金。被告辩称涉诉《房屋买卖三方合同》无效，因并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该合同应合法有效。被告该辩称依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、2017年3月5日原告于晶、被告胡某某、第三人西安优创房地产中介有限公司签订的《房屋买卖三方合同》合法有效，继续履行；  二、本判决生效之日起十五日内，原告于晶向第三人中国光大银行股份有限公司西安东大街支行偿还涉案房屋贷款合同（合同编号：78601316000098）项下剩余贷款本息（具体金额以偿还当日剩余贷款本息为准），该第三人在原告结清剩余贷款本息之日起十日内注销对西安市碑林区仁厚庄北路61号高山流水·星币传说小区9号楼2单元22层22207室房屋的抵押登记；  三、本判决生效之日起十五内，原告于晶向被告胡某某、宋某某支付涉案房屋剩余房款（45万元减去已偿还第三人中国光大银行股份有限公司西安东大街支行剩余的贷款本息）；   四、判决生效之日起三十日内，被告胡某某、宋某某及第三人西安高山流水房地产开发有限公司协助原告于晶办理西安市碑林区仁厚庄北路高山流水·星币传说小区 9 号楼2单元22层22207室房屋不动产权证书；  五、本判决生效之日起十五日内，被告胡某某、宋某某支付原告于晶违约金（违约金以 50万元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年10月29日计算至房屋不动产权证书办理完成之日）； 六、本判决生效之日起十五日内，被告胡某某、宋某某支付原告于晶律师代理费7000元；七、驳回原告于晶其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7293元（其中案件受理费2293元、保全申请费5000元），原告于晶负担293元，被告负担7000元。（原告均已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  吴 海 玲人民陪审员    张    彤人民陪审员    高丽娟二〇二〇年八月六日 书  记  员   李    江