安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3043号 原告：淮北市颐莫尚物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：刘淑华，该公司总经理。 委托代理人：霍恺轶，安徽安港律师事务所律师。 委托代理人：赵照，安徽安港律师事务所律师。 被告：孙艳云，女，1974年6月出生，住安徽省淮北市相山区。 原告淮北市颐莫尚物业服务有限公司（以下简称颐莫尚物业公司）与被告孙艳云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告颐莫尚物业公司的委托代理人赵照，被告孙艳云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颐莫尚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令孙艳云支付物业费及违约金11517元（从2012年1月9日至2020年12月31日共计108个月，计118.49㎡×0.75元×108个月=9597元，违约金1920元）；2.本案诉讼费用、律师代理费用以及本案产生的其他费用均由孙艳云承担。诉讼过程中，颐莫尚物业公司撤回判令孙艳云支付违约金1920元的诉讼请求。事实和理由：2012年，淮北市相山区南黎花园小区业主委员会（以下简称南黎花园业委会）代表南黎花园小区业主与颐莫尚物业公司签订第一份《物业服务合同》，约定服务期间为2012年1月9日至2014年1月8日。2014年1月6日，淮北市相山区任圩街道办事处李桥社区居民委员会（以下简称李桥社区）代表业主与颐莫尚物业公司签订了第二份《物业服务合同》，约定服务期间为2014年1月9日至2015年1月8日。2015年1月9日，南黎花园业委会代表业主与颐莫尚物业公司签订第三份《物业服务合同》，约定服务期间为2015年1月9日至2018年1月8日。2018年4月8日，任圩街道南黎路社区筹备组（以下简称南黎路社区筹备组）与颐莫尚物业公司签订第四份《物业服务合同》，约定服务期间为2018年1月8日至2021年1月7日。以上四份物业服务合同皆为合法有效，并且颐莫尚物业公司如约提供了服务，履行了合同。而孙艳云系南黎花园小区3栋504室户主，从2012年1月9日至今未按合同约定缴纳物业费，其行为已构成违约。为维护合法权益，颐莫尚物业公司特此起诉，请予裁决。 孙艳云辩称，颐莫尚物业公司入驻小区非法。2012和2015年1月9日，南黎花园业委会与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，未见任何公示内容，孙艳云不知晓物业服务合同的相关内容。《安徽省物业管理条例》第六十一条规定：“物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整合同。前款规定的公示时间不得少于十日。”2014年1月6日和2018年1月8日，李桥社区、南黎路社区筹备组分别与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》均属非法签订，社区无权代表小区业主与物业服务企业签订《物业服务合同》。《物业管理条例》第三十四条、《安徽省物业管理条例》第六十条均明确规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。2018年1月在南黎花园小区选聘物业服务企业时，颐莫尚物业公司采取欺骗手段，在小区门岗处以赠送礼品的形式，公开拉票，欺骗蒙蔽业主，让业主选聘颐莫尚物业公司，后颐莫尚物业公司当选。颐莫尚物业公司存在不作为、乱作为。孙艳云居住的**楼504室从10楼到3楼烟道位置处全部漏水已达10年之久，墙砖、吊顶损坏，每天都要用脸盆等器皿接水，至今没法做饭，所有业主均向颐莫尚物业公司进行反映要求处理，颐莫尚物业公司不予理睬、推辞，甚至让业主去找派出所和开发商，至今仍未解决，已严重影响严重的生活。南黎花园小区1#、2#、3#楼沿街全部都是门面且大多是餐饮业，经营者私自砸墙安装抽油烟机，有的直接将油烟排放空中，居住楼上的住户中午和晚上均不敢打开窗户，影响居民生活，多次向颐莫尚物业公司反映，至今未解决。《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。孙艳云所居住的楼栋六年前就曾发生过电表箱发生火灾，幸亏发现早，报警及时，不然后果不堪设想。当时消防队到达现场的时候，发现消防栓箱内无水、无消防水带、灭火器等设备。这一状况持续到现在，消防设施一直都是形同虚设，消防隐患重大，安全无法保障。发生火灾的烟熏痕迹和消防栓箱状况均可实地查看确认。南黎花园小区绿化人为破坏严重。2015年，未经业主同意，颐莫尚物业公司擅自把小区内的草坪破坏搭建铁皮棚。《物业管理条例》第五十条规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。《安徽省物业管理条例》第七十九条规定，物业管理区域内禁止下列行为：（三）违法搭建建筑物、构筑物；（八）损坏公共绿化及其附属设施。南黎花园小区管理严重不到位。南黎花园小区1#、2#、3#楼沿街门面上部二楼平台垃圾长期堆积，恶臭无比；小区内垃圾清理不及时、路灯等照明设施时好时坏，质量低下、草坪绿植养护严重不到位，杂草丛生、病虫害极多；部分楼道口地面坑洼不平；电梯内私自加装电梯卡等，已经严重影响了业主生活质量。鉴于颐莫尚物业公司属于非法入驻南黎花园小区，作为南黎花园小区业主，孙艳云有权拒绝颐莫尚物业公司的一切请求。若颐莫尚物业公司有意为南黎花园业主服务，孙艳云表示欢迎并提出以下要求：做好公示；恢复原状；及时维修；排除隐患；规范管理。 本院经审理认定事实如下：2012年1月8日，南黎花园小区业委会与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业名称南黎花园，物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.35元/㎡、高层住宅为每月0.75元/㎡，业主应于物业进驻之日起交纳物业服务管理费用，合同期限自2012年1月9日至2014年1月8日等。 2014年1月6日，李桥社区与颐莫尚物业公司签订了《物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于每季度初交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金，合同期限自2014年1月9日至2015年1月8日等。 2015年1月9日，南黎花园业委会与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于每季度初交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金，合同期限自2015年1月9日至2018年1月8日。 2018年4月8日，南黎路社区筹备组与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业名称为南黎花园小区，物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于通知交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日3‰的标准支付违约金，合同期限自2018年1月8日至2021年1月7日。 上述物业服务合同另对物业公司的服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用维护、违约责任等进行了约定。 孙艳云系南黎花园小区**504室业主，其房屋建筑面积为118.49㎡。孙艳云自2012年1月9日起未能交纳物业服务费，颐莫尚物业公司催要未果，遂诉至本院。 以上事实，有颐莫尚物业公司提交的证明、物业服务合同四份、物业费催费通知单、南黎花园小区物业服务收费备案的函三份、服务价格登记证二份，孙艳云提交的安徽省物业管理条例、照片及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，颐莫尚物业公司自2012年1月9日起至今在南黎花园小区提供物业服务，双方存在物业服务合同关系。颐莫尚物业公司主张物业服务费按照每月0.75元/㎡计算，符合法律规定，本院予以支持。双方约定物业服务费于每季度初交纳。经核算，截至本案诉前调解立案之日2020年4月15日，孙艳云应交纳自2012年1月9日至2020年6月30日的物业服务费9040.79元（118.49㎡×0.75元/㎡×101个月+118.49㎡×0.75元/㎡÷30天×22天）。颐莫尚物业公司主张物业服务费9597元，对于超过9040.79元部分，本院不予支持。 物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为即瑕疵履行行为，也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，如果颐莫尚物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，孙艳云可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、孙艳云于本判决生效后十日内支付淮北市颐莫尚物业服务有限公司自2012年1月9日至2020年6月30日的物业费9040.79元； 二、驳回淮北市颐莫尚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费88元，减半收取计44元，由孙艳云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  董敬敬 二〇二〇年八月三十日 书记员  郭 晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。