北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初17507号原告：李宏伟，男，1978年9月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：王延弟，女，1977年7月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李宏伟（王延弟之夫），身份信息同上。被告:北京盛泰物业管理有限公司第二分公司，住北京市朝阳区来广营西路**。法定代表人：于彬，总经理。委托诉讼代理人：吴霞，女，该公司职员。原告李宏伟、王延弟（以下简称姓名）诉被告北京盛泰物业管理有限公司第二分公司（以下简称盛泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宏伟，同时作为原告王延弟之委托诉讼代理人，被告北京盛泰物业管理有限公司第二分公司之委托诉讼代理人吴霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令《前期物业管理服务协议》格式条款第八条第四款无效；2、判令被告退还原告已交纳的违约金531.30元。事实和理由：2005年2月26日,原被告签署《前期物业管理服务协议》，约定被告向原告提供物业管理服务，并按每月每平米2.2元的标准收取物业费。合同采用格式条款订立，其中约定每年1月25日前交纳当年1至6月物业费，每年7月25日前交纳当年7至12月物业费，逾期未交纳则每日支付欠款总额千分之三的违约金。自2005年签订起至2018年的14年履行期间，原告均在每年不特定日期一次性交纳当年全年物业费，被告从未提出异议，也未实际收取违约金。2019年6月15日，原告前往被告处交纳2019年上半年物业费，原告职员称根据领导要求，必须让业主交纳滞纳金（违约金），否则拒绝收取物业费，在此之前，被告从未以任何方式，就打破交易习惯履行提前通知的义务。因当时正值小区筹备首次业主大会，筹备组长（由来广营乡政府指定北苑社区居委会主任担任）于2019年6月11日通知包括原告在内的业主委员会委员登记候选人，须在2019年6月16日前交纳截止至2019年5月31日的物业费。如果原告及其他候选人业主因质疑违约金而不能交纳物业费，将会导致满足条件的业委会委员候选人人数不足而使首次业主大会筹备工作失败。正是基于上述考虑，原告只得将2019年1月至6月的物业费1265元及2019年1月26日至2019年6月14日期间共计140天的所谓滞纳金（违约金）531.3元一并交纳给被告。但二原告认为案涉合同格式条款第八条第四款违约金设定金额过高、逾期日期设置过于严苛，加重了原告方的责任，且被告既往关于物业费纠纷诉讼中，屡次依据该条收取违约金，均被法院驳回，根据法律及司法解释相关规定，该条款应属无效，故起诉。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。确认于2019年6月15日收取原告2019年上半年物业费1265元及逾期交纳物业费的违约金531.30元。2005年2月26日双方签署的《前期物业管理服务协议》不仅约定了二原告的违约责任，针对我方违约情形，也是按照每日千分之三的标准支付违约金，这是对等的，并不存在加重一方的责任。此外，同日双方还签署了《业主临时公约》，二原告亦在承诺书上签字确认。合同虽系我方为重复使用而预先拟定，但已在朝阳区建委备案，且签署时我方职员就合同中的重要条款，包括违约责任向原告进行了讲解，故我方已经采用合理方式，使原告知悉并充分认识了合同的内容，原告在签署时无异议，因此，我方认为该合同系双方在公平、自愿的基础上签订的，其内容也是双方真实意愿表达。案涉合同自履行以来，二原告除第一年外，每年都迟延交纳物业费，每次都需要我公司进行催缴，其交易习惯具有恶意欠费的特征，2005年至2018年间，我方从未因二原告迟延交纳行为而向其主张过违约金，二原告此次交纳2019年上半年违约金系其自愿行为，我公司并未强迫，其交纳的原因系为竞选业主委员会成员，使其更具竞选资格，主动交纳违约金说明其认同该协议，后因二原告房屋存在违建问题导致其最终未达到当选业委会成员的目的，所以才起诉我公司要求确认条款无效并退还其主动交纳的违约金，属于随意消费司法资源，且我公司入驻案涉合同所在项目小区密度低、建筑面积小、户数少、入住时间早，多年来物业管理各项成本激增，但物业费从未上调过，我方经营本来就难以为继，目前靠开发企业的补贴勉强维持，因此业主的欠费问题对我公司经营造成的损失是致命的，时至今日，二原告仍欠交我公司2020年上半年物业费及逾期交纳违约金，关于这部分我方另案主张。关于二原告所述我方既往物业费纠纷诉讼案件，与本案无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2005年2月26日,二原告作为乙方（购房人、业主）与被告（甲方）签署《城市绿洲家园前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业管理服务协议》），约定由甲方为乙方提供物业管理服务，期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止，乙方所购房屋坐落位置为2号楼4单元702室，，住宅物业管理服务费收费标准为每月每建筑平方米22元，前三年以优惠价按每月每建筑平方米1.8元收取。乙方缴纳费用时间：第一次物业管理服务费的收取时间为开发企业书面通知业主入住时间，一次性缴纳；从第二次起，以后每年1月25日前交纳当年一至六月的物业管理服务费，每年7月25日前交纳当年七至十二月的物业管理服务费。甲方违反本协议未达到管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正并给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金（按每天3‰支付）；其中第八条第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳违约金。同日，双方签署《业主临时公约》，其中第五章第二十四条约定“业主、使用人未按照本公约、《前期物业管理服务协议》交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日应交纳费用千分之三的比例加收滞纳金。对超过六个月不交纳物业管理费的业主，物业管理企业可向房地产行政主管部门申请禁止该产权人所欠费用物业的转让、出租和抵押，也可以向人民法院申请追缴”。本公约自物业买受人签署买卖合同并书面承诺遵守本公约之日起生效。《承诺书》上载：“本人/我公司已详细阅读过本公约，为维护本小区物业管理区域内全体业主的共同利益，确保小区的管理能够达到较高的标准，本人/我公司同意自觉遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应的违约责任”，二原告作为购房人在承诺书上签名。审理中，双方均确认二原告于2019年6月15日交纳2019年1至6月的物业费1265元及逾期支付物业费的违约金531.30元，业主委员会尚未与物业管理企业签订《物业管理委托合同》。原告自述2005年合同签订起至2018年期间，己方均在每年不特定日期一次性交纳当年全年物业费，被告未按照合同实际收取违约金。被告对此予以认可。就原告交纳逾期支付2019年上半年物业费违约金531.30元的原因，原告称系因被告职员告知自己必须交违约金，否则拒收物业费，己方为了竞选业委会委员及保障业主大会筹备工作的顺利开展，故不得不交纳。对此，二原告未提供证据，被告亦不予认可。经查，《前期物业管理服务协议》系被告为重复使用而预先拟定，被告称在合同签署时已将合同重要条款（包括违约责任）向原告进行说明，原告在第一次庭前会议中表示认可签合同的时候己方看见了违约责任条款，当时对第八条第四款没有表示异议，被告职员亦同自己讲过有关内容。关于被告有无就合同内容进行提示说明，原告于第二次庭审时表示己方既不否认也不承认，时间久远，具体场景记不清楚了。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。其中，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，《前期物业管理服务协议》的内容系被告预先拟定并重复使用，双方的争议焦点为案涉合同违约责任条款中第八条第四款是否因属于格式条款而存在无效情形。从合同的内容看，《前期物业管理服务协议》作为双方确认的物业服务合同，对原、被告的权利和义务均有明确约定，对被告提供物业管理服务内容、服务质量、服务费用及其组成等方面亦有详细介绍。在违约责任条款中，对于各方违反协议的情况都作出具体约定，每日千分之三的标准计算违约金亦适用于被告存在违约的情形。故根据现有证据及双方陈述，本院难以认定案涉合同中原被告的权利、义务存在显著失衡的情形。从合同签订时被告是否履行了说明义务看，原告认可在签署合同时被告对包括违约责任在内的重要条款进行了说明，其又于第二次庭审时表示记不清楚，鉴于其前后不一的表述，亦未提供证据予以佐证，应承担不利后果，故本院依法认定被告已就合同内容向二原告进行了提示与说明。从合同的签订时间看，《前期物业管理服务协议》签订于2005年，距原告起诉已近15年之久，且其于庭审中自认在签署合同时知晓违约责任条款亦未提出异议。关于违约金是否过高问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由此可知，上述法律及司法解释为当事人认为存在约定的违约金过高情形提供了救济途径。现二原告在庭审中明确表示不需要法院调整违约金数额，坚持主张案涉合同第八条第四款加重了己方的责任，要求确认上述条款无效，无法律依据，本院不予支持。同理，其为保障竞选业主委员会委员候选人资格，在主动交纳531.30元违约金后，现以案涉合同第八条第四款无效为由要求被告退还已支付的违约金，于法无据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回原告李宏伟、王延弟的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告李宏伟、王延弟负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  苏亚宁二〇二〇年八月十一日书记员  龙 泉