广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异617号 异议人（申请执行人）江苏银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市南山区粤海街道中心路兰香一街**海王星辰大厦**102，**203、204、205及八、九、十十九、二十层，统一社会信用代码914403006875895359。 法定代表人李敏。 委托诉讼代理人林小冬，广东世纪华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人何祺伟，广东世纪华人律师事务所律师。 被执行人广东民安化工集团有限公司，住所地东莞市谢岗镇大厚村嘉鑫化工货场内，统一社会信用代码914419007520857134。 法定代表人程桂芬。 被执行人东莞市南城南方物流有限公司，住所地东莞市南城区雅园工业区泰园街**，统一社会信用代码914419007848595765。 法定代表人祁建华。 被执行人惠州市金湾化学品仓储实业有限公司，住所地惠州大亚湾惠州港火车站，统一社会信用代码91441300MA4UH09NXK。 法定代表人王建军。 被执行人北京泰沙投资有限公司，住所地北京市海淀区万柳星标家园**楼**商业2，统一社会信用代码91110108587665510B。 法定代表人程桂芬。 被执行人程荣鑫，男，1963年4月27日出生，，住所地深圳市宝安区 被执行人赵英姿，女，1966年9月15日出生，，住所地北京市石景山区 被执行人程桂芬，女，1975年11月18日出生，，住所地内蒙古赤峰市红山区 案外人公主岭市领秀生活馆，，住所地吉林省公主岭市领秀世家小区**楼商铺1-6门市统一社会信用代码92220381MA153EXK1X。 经营者胡晶。 委托诉讼代理人王涛，广东经纶律师事务所律师。 关于江苏银行股份有限公司深圳分行（以下简称“江苏银行深圳分行”）申请执行广东民安化工集团有限公司（以下简称“民安公司”）、东莞市南城南方物流有限公司、惠州市金湾化学品仓储实业有限公司、北京泰沙投资有限公司（以下简称“泰沙公司”）、程荣鑫、赵英姿、程桂芬一案，在执行过程中，本院查封了泰沙公司名下位于北京市朝阳区XX房产[不动产证号：XX，以下简称“涉案房产”]。案外人公主岭市领秀生活馆（以下简称“领秀生活馆”）向本院提交了《租赁（融资）合同》，主张对涉案房产享有租赁权。江苏银行深圳分行不服，向本院提出异议，本院已受理，并组成合议庭进行审查。本案现已审查完毕。 江苏银行深圳分行异议称：一、泰沙公司与案外人领秀生活馆签订的《租赁（融资）合同》存在恶意逃避执行的嫌疑，严重损害异议人利益。1、《租赁（融资）合同》签署时间在本案申请强制执行之后，且被执行物业系本案债权的抵押物并于2015年7月10日被法院查封。申请执行人与被执行人金融借款合同纠纷一案，在商事仲裁阶段申请执行人已向深圳市中级人民法院申请仲裁中保全，于2015年7月10日查封保全了本案债权的抵押房产，且本案因被执行人未能按仲裁裁决内容支付借款，已于2015年11月9日向深圳市中级人民法院申请强制执行。案外人所提交的《租赁（融资）合同》签署时间为2016年11月3日，均在上述日期之后。2、被执行人在案件执行阶段一次性将自2016年11月3日截至2026年3月31日止的租金收益以借款方式低价转让给案外人，损害抵押权人利益。依据《租赁（融资）合同》的约定，被执行人将被执行房产自2016年11月3日截至2026年3月31日止的租金收益以1300万元的价格转让给案外人，并形成借贷关系。但依据被执行人在向江苏银行深圳分行申请贷款时所提供租赁合同显示（已办理租金质押，租赁期限为：2014年1月1日至2021年12月31日），被执行房产在2016年11月3日截至2021年12月31日期间的可收入租金高达人民币4841万余元【其中安杰玛商贸公司应收租金为2457万元；韩艳霞应收租金为273万元；华夏银行应收租金为2111万元】，即便未计算2021年12月31日后的租金收益，即已远超被执行人转让价格1300万元。3、案外人在明知被执行物业存在抵押及查封的情况下，仍与被执行人以明显低于市场及租赁合同价值转让租赁权益，存在恶意串通，严重损害申请人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，该《租赁（融资）合同》应属无效。二、《租赁（融资）合同》名为租赁，实为借贷，即便被执行人与案外人之间存在真实的债权债务关系，但该债权亦仅为一般债权，案外人独自收取被执行房产的租金于法无据，应当予以返还。依据《租赁（融资）合同》的整体内容显示，案外人实际是向被执行人提供借款人民币1300万元，并已被执行房产的租金收益作为担保。但该担保行为并未进行任何法定登记，并不发生担保的对外效力。即便债务真实存在，作为一般债权，案外人无权独自收取抵押物产生的租金收益，申请执行人作为抵押权人依据《中华人民共和国担保法》第四十七条及《中华人民共和国物权法》第一百九十七条之规定，对抵押物的产生的孽息享有优先受偿权。若认定被执行人与案外人为租赁关系，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条之规定，案外人对抵押物的租赁亦不受法律保护。综上，请求：1、确认被执行人与案外人就被执行人泰沙公司名下涉案房产于2016年11月3日签署的《租赁（融资）合同》无效；2、案外人领秀生活馆向深圳中院返还自2016年11月3日至提起本异议之日止已收取的被执行房产全部租金。 案外人领秀生活馆答辩称：一、本案不属于执行异议的审理范围。1、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条，执行异议是指当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案申请执行人对负责执行的人民法院的执行行为并未提出任何异议，也没有认为负责执行的人民法院的执行行为违反法律规定。2、申请执行人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条提出执行异议，该法律规定是指案件执行过程中，案外人对执行标的有异议，向负责执行的人民法院提出书面异议。依据该法律规定提出异议的主体只能是案外人，而不能是执行案件的申请执行人或被执行人。3、申请执行人的执行异议请求是确认被执行人与案外人签署的《租赁（融资）合同》无效，该请求不是对负责执行的人民法院的执行行为有异议，不属于执行异议的审理范围。如果申请执行人认为被执行人以明显不合理的低价转让财产，应当依据《中华人民共和国合同法》第74、75条，在申请人自知道或应当知道之日起一年内，向人民法院提起诉讼，请求撤销被执行人的行为。4、案外人是被执行人的合法债权人，申请执行人无权直接向案外人主张权利。申请执行人请求确认合同无效，或者请求撤销合同，均是独立的诉讼程序，不属于执行听证的审理范围，不能通过执行听证代替完整的民事诉讼程序，剥夺案外人的诉讼权利。二、案外人的债权先于申请执行人对被执行人的债权，且申请人知情，不存在与被执行人恶意串通的行为。1、北京世丰国际置业有限公司（以下简称“世丰置业”）是北京世丰国际大厦的开发商，2010年12月1日，世丰置业与北京四风汇餐饮有限责任公司（以下简称“四风汇公司”）签订了租赁合同，租赁期限至2021年3月31日。2、2013年1月，世丰置业与韩艳霞签订了租赁合同，租赁面积110平方米，租赁期限至2021年3月31日。3、2013年9月23日，世丰置业与被执行人签订了《世丰国际大厦购买协议书》，世丰置业将涉案房产以“带租约形式"出售给被执行人，协议约定购房款5000万元、装修费3500万元。原租赁合同继续有效，租金继续由世丰置业收取。合同约定：在被执行人付完上述全部购房款及装修费后，向世丰置业另行支付2000万元原租赁合同补偿金，世丰置业将原租赁合同的出租方变更为被执行人，由被执行人开始收取租金。4、截至2016年11月3日前，被执行人仍拖欠世丰置业1300万元购房款，未支付2000万元原租赁合同补偿金，世丰置业依据《世丰国际大厦购买协议书》，一直在收取租金。5、由于世丰置业资金紧张，2016年11月3日，世丰置业与案外人签订了《债权转让协议书》，世丰置业将对被执行人的全部债权转让给了案外人，包括世丰置业将涉案房产原租赁合同的租金收取权不可撤销的转让给了案外人，以及世丰置业对被执行人享有的1300万元购房款的债权一并转让给了案外人，转让该债权的对价是1300万元。2016年11月4日及2016年11月8日，案外人向世丰置业支付了债权转让的全部对价，总计1300万元。6、2016年11月3日，案外人与被执行人签订了《租赁（融资）合同》，被执行人确认案外人有权继续依据原租赁合同，收取涉案房产租金至2021年3月31日。同时，被执行人为了偿还案外人1300万元欠款，同意将涉案房产租赁给案外人，期限为2021年4月1日至2026年3月31日，租金一次性冲抵1300万元欠款。7、2016年11月4日，世丰置业和被执行人到北京市长安公证处，办理公证送达证据保全，将《合同履行告知书》、《债权债务结清证明》、《房租支付通知书》及《物业交接确认书》送达至四风汇公司，通知四风汇公司其租赁的涉案房产已移交给案外人，应向案外人支付租金。三、申请执行人陈述的租赁情况与事实不符。1、依据世丰置业与四风汇公司签订的租赁合同，每个季度的租金为609583元，每年2438332元（含税）。依据世丰置业与韩艳霞签订的租赁合同，每年租金为42万元。两项合计每年租金收入为2858332元，扣除税费每年实际租金收入大约为200万元。安杰玛和华夏银行是由四风汇公司转租，租金收入归四风汇公司所有，与案外人无关。申请执行人应当对执行异议申请书中租金计算的依据承担举证责任。2、2016年11月3日至2021年3月31日的租金收入不归被执行人所有，被执行人对该租金收入不享有任何财产权利。2013年9月23日，世丰置业与被执行人签订《世丰国际大厦购买协议书》时，协议已经明确约定“带租约形式"出售给被执行人，被执行人除应付清5000万元购房款及3500万元装修费外，还应向世丰置业另行支付2000万元原租赁合同补偿金。合同约定租金交割日为：被执行人付清全部购房款、装修费及2000万元租赁补偿金的次日。在此之前，租金收益全部归世丰置业所有。2000万元原租赁合同补偿金是被执行人购买涉案房产对价的一部分，即涉案房产的总对价为10500万元，该价格完全符合当时的市场价格。申请执行人提供的证据亦证明，在同一时点，申请执行人对房屋的评估净值是12000万元）。3、买卖不破除租赁，世丰置业与被执行人未变更原租赁合同前，原租赁合同继续有效，租赁合同有效期内（2021年3月31日）的租金收益归世丰置业所有。4、案外人是通过债权转让形式，取得涉案房产的租金收益权，并不是被执行人的租金收益权，被执行人从未取得过该房屋的租金收益权。5、在涉案房产被法院查封后，法院仅仅是对外限制了被执行人的处分权，在案外人不知情的情况下，案外人是善意的第三人，案外人有理由相信被执行人有权出租涉案房产，用涉案房产租金收益偿还案外人的欠款，应当认定被执行人与案外人签订的《租赁（融资）合同》有效。综上，请求驳回异议人之异议请求。 案外人领秀生活馆向本院提交了下列证据材料：1、2010年12月17日《转让租赁合同》；2、2010年12月17日《补充协议》；3、2010年12月17日《租赁合同》；4、2013年1月31日《房屋租赁合同》；5、2013年9月23日《世丰国际大厦购买协议书》；6、2013年10月29日《北京市商品房现房买卖合同》；7、2016年11月3日《债权转让协议书》；8、2016年11月3日《租赁（融资）合同》；9、2016年11月4日《公证书》；10、2016年11月4日855万元汇款凭证；11、2016年11月4日4043610元汇款凭证；12、2016年11月8日406390元汇款凭证。 本院查明，关于申请执行人江苏银行深圳分行与被执行人民安公司、东莞市南城南方物流有限公司、惠州市金湾化学品仓储实业有限公司、北京泰沙投资有限公司、程荣鑫、赵英姿、程桂芬金融合同纠纷一案，深圳仲裁委员会作出的[2015]深仲裁字第1360号仲裁裁决已经发生法律效力。裁决：广东民安化工集团有限公司应偿还江苏银行深圳分行贷款本金人民币179960000元及利息及其他费用，江苏银行深圳分行对泰沙公司名下涉案房产享有抵押权并有权就处置涉案房产所得价款中优先受偿上述款项，江苏银行深圳分行依法可行使质权并从处分该质押应收账款[泰沙公司与抵押物承租方签订的租赁合同项下自额度生效之日（2014年9月1日）起2年内存在的应收租金]所得价款优先受偿。东莞市南城南方物流有限公司、惠州市金湾化学品仓储实业有限公司、泰沙公司、程荣鑫、赵英姿、程桂芬对民安公司的上述债务承担连带保证责任。 由于被执行人未履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，请求被执行人偿付人民币183393000元。在执行过程中，本院拟处置被执行人泰沙公司名下涉案房产并张贴了产权异议公告，案外人领秀生活馆向本院提交了《租赁（融资）合同》，主张对涉案房产享有租赁权，申请执行人遂向本院提出异议，本院于2019年6月13日作出（2015）深中法执字第2438号之一执行裁定书，裁定终结本次执行。 又查，涉案房产由世丰置业开发，2013年10月29日售予被执行人泰沙公司，2013年11月4日过户至泰沙公司名下。涉案房产于2013年11月13日设立了最高额抵押，抵押权人为江苏银行深圳分行，最高债权额为2亿元。2016年11月3日，泰沙公司与案外人领秀生活馆签订《租赁（融资）合同》，双方约定：一、关于借款：乙方同意于本协议签订后3日内向甲方提供借款人民币1300万元（实际支付12593610元，替甲方承担债务406390元），甲方用于结清因购买北京市朝阳区平房乡雅成一里19号楼世丰国际大厦1层103号房屋所欠该房屋世丰置业（原业主）之间的欠款，终结与原业主债权债务关系，该款须直接付至原业主账户，并由甲方提供与原业主的《债权债务结清证明》；此外，在甲方购买该房屋之前，原业主已经将该房屋出租给北京四风汇餐饮有限责任公司（原租户），租期至2021年3月31日，根据买卖不破租赁的原则，该租约继续有效，乙方同意在原租户租期届满之时，代甲方向原租户退回已收的押金406390元，终结与原租户的债权债务关系。二、关于对价：甲方同意将原业主已经出租给原租户的剩余租期租金转让给乙方，由乙方直接收取（物业费用由乙方从收取的租金中缴付），并同意另外给予乙方5年房屋使用权（含转租权），以抵偿占用乙方资金成本及前述清偿之不足部分。故从2021年4月1日起到2026年3月31日止，前述房屋由乙方租用（租金视为已经收取，2016年3月31日以前拖欠的物业公司物业费全部由乙方承担），甲方不得以任何理由提前终止，否则，应按年利率36％计算偿还占用乙方资金利息，并另外承担借款金额20％的违约责任。 2016年11月4日，案外人公主岭市恒裕房地产开发有限公司分两次向世丰置业支付人民币855万元、4043610元，2016年11月8日，案外人龚瑞婷向世丰置业支付406390元。上述付款合计为人民币1300万元。 2016年11月4日，世丰置业和被执行人泰沙公司在北京市长安公证处，办理公证送达证据保全，并通过邮政特快专递送达《合同履行告知书》、《债权债务结清证明》、《房租支付通知书》及《物业交接确认书》至四风汇公司，通知四风汇公司向案外人领秀生活馆支付租金。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议”。本案为执行异议案件，系申请执行人江苏银行深圳分行不服本院执行行为而提出。在审查过程中，异议人并未明确指出本院何种执行行为违反法律规定。事实上，针对案外人领秀生活馆向本院提交的《租赁（融资）合同》等证据材料，本院尚未作出任何司法确认或执行措施，故异议人之异议请求并无指向对象，不符合执行异议的立案条件。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款之规定，裁定如下： 驳回异议人江苏银行股份有限公司深圳分行的异议申请。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇二〇年八月十八日 书记员 许 多