贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9177号 原告：刘永琼，女，1985年9月4日生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：杨昌华，男，1975年4月15日生，汉族，住贵州省息烽县。 二原告委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），贵州神兽律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：王丽（一般授权代理），贵州神兽律师事务所实习律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码9152050058066980XN，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利，公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。 原告杨昌华、刘永琼与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人吴发琴、被告委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨昌华、刘永琼向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理毕节市碧阳国际城第××号商品房的不动产权证书，并交付原告；2．判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计33400.36元，（以总房款337037.00元为基数从2017年4月28日起，按日利率日万分之一计算至被告实际向办证部门提交商品房转移登记有关文书并告知原告之日）；3．判令被告返还原告各项开户费3348.00元及资金占用期间利息，利息以3348.00元为基数，从2013年1月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至各项开户费返还完毕之日；4．判令被告退还原告面积差房价款1705.75元，并按1705.75元为基数从2013年1月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍支付原告利息至本息返还完毕之日（0.51×3344.62＝1705.75元）；5．本案诉讼费用全部由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第1项、第4项诉讼请求，第2项诉请违约金计算时间变更为2017年5月29日起至2020年3月10日，违约金变更为34276.00元。 事实及理由：2013年1月14日，原告与被告签订编号为2013-3049的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款337037.00元购买被告开发的毕节市碧阳国际城第××号商品房，套内建筑面积100.77平方米。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款和相关税费已全部付清。按约定，被告在2014年12月31日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告后，应在90日内办理初始登记文书，并将把办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但由于被告的原因，被告直到2016年4月28日才将涉案房屋交付给原告，至今未将办理商品房的所有权转移登记有关文书交付给原告或者交付至办证部门并告知原告。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条及《商品房买卖合同补充协议》5.6条、8.2条、8.3条约定，原、被告之间构成委托代办关系，被告应当在房屋交付90内申请办理该房屋的初始登记，并在房屋交付使用之日起360日内为原告办理商品房转移登记，逾期未能向买受人提供办理转移登记有关文书的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。但被告一直未取得初始登记，未向原告及办证部门提交办理涉案房屋的产权转移登记手续，也未告知原告，已构成违约，应当承担继续办理房屋产权转移登记手续以及支付逾期办证违约金的责任。此外，各项开户费已经包含在购房款里，原告支付了购房款后，被告又重复收取了原告开户费没有法律依据，应予以退还。同时，涉案商品房实际套内面积比合同约定面积少了0.51平方米，被告应当返还多收取原告的购房款并支付资金占用期间利息。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢！ 被告碧阳置业公司辩称：一、关于各项开户费、交易费及计息问题。1、被答辩人的该项诉求依法不能支持。答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。该费用不包含在商品房的建设成本内，答辩人已将燃气、水、电、有线电视的设施铺设安装到户，但被答辩人开通使用需向燃气公司、水务公司、电力部门、广电部门自行缴纳入户费才能使用。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门。就本案而言，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。被答辩人主张的交易费是住建部门收取，答辩人只是代收代缴，被答辩人的该主张没有法律及事实依据。2、被答辩人认为该费用系违法收取，那么双方之间构成不当得利的债权债务法律关系，被答辩人的诉请已超过诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。 二、关于办证违约问题。1、就商品房买卖交易中，出卖人有协助办理产权转移登记的义务，违反该义务所产生的违约责任合同双方有约定的先从其约定，无约定的再适用法定。本案中，双方签订的合同及补充协议均合法有效，补充协议约定被答辩人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后起开始计算。按照双方的补充协议约定，被答辩人委托办证的，答辩人均在合同约定的360日内完成了办证义务，因此不应承担办证违约责任。2、本案中，如果法院认定答辩人办证已违约，欲判决答辩人承担办证违约责任，那么请求法院考虑答辩人违约的过错大小、主客观原因及未及时办证并没有给被答辩人造成实质性损失的情况下予以综合处理。案涉房屋已交付被上诉人使用，产权登记的转移对被上诉人使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给被上诉人使用，被上诉人的合同目的已实现，被上诉人主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。被答辩人不能证实逾期办证遭受损失，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合答辩人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求法院参照相邻地市的判决对被答辩人主张逾期办证违约金，以补偿性为主惩罚性为否，以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行处付。答辩人具备办证条件后，已通过幕墙通知、公告、电话、短信方式告知被答辩人提交办证资料办证，请求法院对该通知办证方式予以认可，认定办证违约金计算至答辩人首次通知被答辩人提交办证资料办证时止。本案系债权债务法律关系，对于被答辩人的主张超过诉讼时效的部分，请求法院不予支持。3、我国乃至全球受新冠病毒的影响，全国正防治新冠病毒，关于新冠病毒的防治，政府采取从一级至三级的防治状态，在防治新冠病毒期间，办理不动产权证的工作受到影响，也势必延迟办证，这属于不可抗力因素。因此，请求法院在计算逾期办证违约金时，减扣新冠病毒导致两个月延迟办证期间的违约金。 三、关于面积误差，根据合同约定，按套内面积据实计算；同时从被答辩人实际收房时起计算、从被答辩人诉讼之日起倒推三年超过诉讼时效的，则请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 四、关于被答辩人要求办理并交付涉案房屋的不动产权证书问题，答辩人已于2020年3月20日为被答辩人办理完毕不动产权证书并交付给被答辩人，答辩人已履行完毕其办理并交付的义务，依法应当驳回。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，本院经审理认定以下事实：2013年1月14日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第××号房；按套内建筑面积计算，套内建筑面积为100.77平方米，该商品房单价每平方米3344.62元，总价款337037.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款335332.00元（发票载明数额）。2013年1月14日，原告向被告代收了房屋维修基金、闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元、燃气开户费2500.00元及交易费。被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费4548.00元的收据，但该收据盖章注明被告已退水表开户费800元、交易费及多收的闭路电视开户费。2016年4月28日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2019年9月24日，被告通过短信通知原告提交相关资料办理涉案房屋不动产权证书。2019年9月30日，原告委托被告办理不动产权证书。2020年1月13日，被告取得涉案楼幢首次登记，具备办理转移登记条件。2020年3月10日，涉案房屋登记在原告名下。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于逾期办理房屋不动产权证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据合同第二十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”及合同附件十二《补充协议》“8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，可以认定原告已于办理入住手续时（2016年4月28日）交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2016年4月28日后的360日内（即2017年4月23日前）为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因被告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2017年4月23日前办理，被告应自2017年4月24日起承担延期办理产权转移登记的违约责任。但是，被告提出该诉讼请求已部分超过诉讼时效。原告于2020年5月29日提起诉讼，主张权利，依据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告请求被告支付该违约金的请求权在2017年5月30日起的部分未超过诉讼时效。鉴于本案中由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告于2020年1月13日取得涉案楼幢首次登记，具备办理转移登记条件，2020年3月10日涉案房屋登记在原告名下，故其逾期办证违约金应计算至2020年3月9日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款335,332.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月30日起计算至2020年3月9日，共计34,036.02元（335,332.00元×0.0001×1015天）。 关于退还各项开户费及支付利息的问题。关于退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元、燃气开户费2,500.00元无事实及法律依据，理应予以退还。已退还的闭路电视开户费265.00元和水开户费800.00元不再退还。对原告主张的资金占用期间的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。对被告提出诉讼时效抗辩，因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收事由不成立随时要求被告予以返还，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨昌华、刘永琼逾期办理不动产权证书的违约金34,036.02元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨昌华、刘永琼电表开户费520.00元和燃气2,500.00元； 三、驳回原告杨昌华、刘永琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费381.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年八月十九日 书记员  肖 毅