上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12924号原告：张冠南，男，1970年12月1日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：熊诗超，上海李东方律师事务所律师。被告：朱霞，女，1978年2月2日生，汉族，户籍地江苏省淮安市。被告：尤淇，男，1980年6月13日生，汉族，户籍地江苏省淮安市。被告：涟水县汉邦置业有限公司，住所地江苏省。原告张冠南与被告朱霞、尤淇、涟水县汉邦置业有限公司(简称“汉邦公司”)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊诗超、被告朱霞和尤淇到庭参加诉讼，被告汉邦公司经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张冠南向本院提起诉讼请求，准许执行涟水县中央城2幢1层2126室商铺。事实和理由：被告朱霞、尤淇对上述商铺不具有排除强制执行的条件，但法院支持了朱霞、尤淇提出的执行异议请求，裁定中止对上述商铺的执行。原告对此裁定不服，故提起本案诉讼。被告朱霞、尤淇辩称：两被告在2011年即向房产开发商汉邦公司购买了涉案商铺，并支付了全部购房款。由于汉邦公司违章搭建，在商铺前建造了天桥，致使商铺无法正常经营使用。两被告通过包括诉讼、信访等多方努力，天桥于2020年2月23日拆除。随即两被告准备办理产权过户手续，但发现商铺被法院查封。涉案商铺所有权属于两被告，原告无权执行，故不同意原告的诉讼请求。被告汉邦公司书面辩称：朱霞、尤淇提供的证据能够证明购房、付款及占有均发生在法院查封之前的事实；由于产权登记需汉邦公司向登记机关申报办理，而汉邦公司未通知并限期朱霞、尤淇予以办理，朱霞、尤淇对于产权未能过户至两人名下没有过错；朱霞、尤淇对涉案商铺的物权期待权应予保护，请求驳回原告的诉请。本院经审理确认的事实如下：本院于2016年8月1日立案受理了张冠南诉汉邦公司民间借贷纠纷一案，并于同年12月27日作出(2016)沪0118民初8095号民事判决，判令汉邦公司支付张冠南借款本金人民币1,500万元及利息、赔偿金等。因汉邦公司未能履行生效判决确定的还款义务，张冠南向本院申请执行，本院于2017年8月2日以(2017)沪0118执6791号立案执行。执行期间，本院于2018年3月6日依法查封登记在汉邦公司名下位于江苏省涟水县包括涉案商铺在内的多套房屋，查封期限自2018年3月6日至2021年3月5日。朱霞、尤淇于2020年5月6日向本院提出执行异议，本院经审查后于2020年5月20日作出(2020)沪0118执异54号执行裁定，认定朱霞、尤淇的执行异议成立，裁定中止对涉案商铺的执行。张冠南不服该裁定，提起本案诉讼。另查明：朱霞于2014年期间以汉邦公司为被告，向江苏省涟水县人民法院提起诉讼，要求解除与汉邦公司就涉案商铺签订的商品房买卖合同，并退还购房款等。江苏省涟水县人民法院在该案审理期间查明：1、2011年7月16日，朱霞与汉邦公司签订商品房买卖合同，朱霞购买汉邦公司开发的涉案商铺，总价款为1,872,970元。对于产权登记，双方约定汉邦公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由汉邦公司提供的资料报产权登记机关备案。2、朱霞已支付购房款942,970元，2011年10月31日办理好银行按揭贷款支付余款93万元。朱霞领取涉案商铺后经营至今；3、2013年1月27日涉案商铺取得房屋产权证，至此汉邦公司具备为朱霞办理房屋产权证的相关手续。朱霞因涉案商铺前的天桥问题与汉邦公司产生矛盾，双方协商未果。4、汉邦公司在涉案商铺门前搭建的天桥无相关规划许可手续。2015年2月7日，江苏省涟水县人民法院依据上述查明的事实，作出了(2014)涟民初字第2726号民事判决，认为汉邦公司在2013年1月27日之后可以为朱霞购买的涉案商铺办理产权过户手续，朱霞一直未理房屋产权的过户手续系其怠于行使权利，与汉邦公司无关。汉邦公司搭建的天桥可能对朱霞所购商铺的经营造成一定影响，朱霞可向汉邦公司主张相关损失，但该影响并未达到无法实现合同目的的程度。违章建筑应当由相关行政机关责令拆除或限期补办规划许可手续，且相关部门正在处理，朱霞以汉邦公司违章搭建天桥解除合同的理由不当，判令驳回朱霞的诉讼请求。再查明：朱霞与汉邦公司签订的商品房买卖合同中，买受人添加了尤淇，两人系夫妻关系。该合同于2011年7月16日办理备案手续，备案证明中的买受人原为朱霞，后添加了尤淇，添加处加盖了“此处修改与网上合同一致”的印鉴。2011年10月31日，涉案商铺办理了预购商品房预告登记，权利人为朱霞、尤淇。庭审中，朱霞、尤淇称：因汉邦公司违章搭建天桥，影响商铺经营，双方多年协商未果。也曾寻求政府帮助，但仍未能解决。如办理产权证，则表示两人接受了天桥的存在，失去了与汉邦公司谈判的条件。汉邦公司也曾答应调换商铺，如涉案商铺办理了产权证，则调换商铺再办理产权证还需支付费用，造成损失，故在2020年2月天桥拆除后才准备办理产权证。上述查明的事实，由原告提供的(2016)沪0118民初8095号民事判决书、(2017)沪0118执6791号执行裁定书、(2014)涟民初字第2726号民事判决书及原告与被告朱霞、尤淇的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：尤淇系预告登记权利人之一，可认定其与朱霞共同为涉案商铺的买受人。本案系原告不服(2020)沪0118执异54号民事裁定而提起的执行异议之诉，而尤淇与朱霞系(2020)沪0118执异54号执行异议案件的当事人，故尤淇是本案适格的被告。本案双方当事人争议焦点在于朱霞、尤淇对于登记在汉邦公司名下的涉案商铺是否享有排除强制执行的民事权利。首先关于法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时的审查条件，但本案所涉的执行标的物为商铺，并非用于居住的商品房，故本案不能适用该条规定；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定了受让人对已办理预告登记的不动产提出异议的审查条件。依据《物权法》第二十条第二款的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。(2014)涟民初字第2726号民事判决已认定涉案商铺在2013年1月27日具备办理产权过户手续的条件，但至今未办理，预告登记依法已经失效，本案亦不能适用该条规定。故本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，即朱霞、尤淇对涉案商铺的物权期待权需符合下列情形：1、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。其次关于事实认定的问题。(2014)涟民初字第2726号民事判决已查明了朱霞向汉邦公司购买涉案商铺、支付购房款并实际占有使用的事实，且上述事实均发生在本院查封涉案房屋之前，本院对此予以确认，即符合上述1、2、3项情形。最后关于朱霞、尤淇对于涉案商铺未办理过户登记是否有自身原因的问题。(2014)涟民初字第2726号民事判决中认定朱霞未办理产权过户手续系其怠于行使权利，而自该案判决生效之日起至本院查封涉案商铺时近三年时间内，朱霞、尤淇仍未办理过户手续，可以认定因买受人自身原因未办理过户登记。汉邦公司违章搭建的天桥，应通过相关行政部门解决处理，与其办理产权过户手续并无关联。朱霞、尤淇称汉邦公司曾答应调换商铺，但未能提供证据证明，本院对此不予采信。因本案涉及原告即申请执行人的利益，对汉邦公司的自认本院不予采信。综上，因不符合上述第4项情形，朱霞、尤淇对涉案商铺不享有物权期待权，涉案商铺应当继续执行，原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第(一)项之规定，判决如下：准许执行坐落于江苏省涟水县中央城步行街2幢商铺2126室房屋。本案受理费80元，由三被告共同负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  黄承辉人民陪审员  朱慧芳二〇二〇年八月三十一日书 记 员  杜志强附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；……