广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初25985号原告：李祖光，男，1963年3月6日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：张楠豫，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化区江埔街御景路2号。法定代表人：罗明亮，职务：经理。委托诉讼代理人：朱金霞，该公司职员。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。原告李祖光与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张楠豫、被告的委托诉讼代理人舒辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告应自2019年10月14日起至2020年3月20日止，以总房价人民币1710909元为基础，按照每日房屋总价款0.01%的标准向原告支付逾期交楼违约金人民币27203.45元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年3月26日向被告认购广州市从化雅居乐名门半岛花园三期四组团L150栋1梯503单元（以下简称“503房”），双方就503房签订了《雅居乐名门半岛花园认购书》（以下简称《认购书》），并于2017年3月28日签订了编号为201703351280的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）及所谓的《装修合同》。双方在《认购书》中约定503房毛坯售价为人民币1052681元，委托被告“装修”的总价为人民币658228元，而实际双方约定涉案房屋为带装修出售，购房总价为人民币1710909元，同时约定被告应当于2018年10月15日将案涉房屋交付原告，后因案涉房屋未完成永久用电的入户安装，被告并未能在2018年10月15日前依约交付符合交楼标准的503房。原告已于2019年10月9日就被告的逾期交楼行为向广州市从化区人民法院提起诉讼，经广州市从化区人民法院审理，对上述客观事实均予以认定，并出具（2019）粤0117民初4794号《民事判决书》（以下简称4794号案），该生效判决确定了被告应当以实际房屋总价款人民币1710909元为基础，按照双方买卖合同第十四条约定的赔偿标准向原告支付已产生的2018年10月16日至2019年10月13期间的503房的逾期交楼违约金。4794号案生效后，案涉房屋实际仍未符合交付标准，据原告向其他业主了解到实际上案涉小区直至2019年12月30日才完成居民永久用电的户表安装，具备居民永久用电条件，但被告在案涉房屋取得永久用电后，直至2020年3月16日才向原告发出《催收楼通知书》，通知原告前往收楼。原告认为，被告在案涉房屋具备永久用电条件后，并未及时履行房屋交付随附的通知义务，在未通知原告的情况下，被告应当继续承担逾期交楼的违约责任，以实际房屋总价款人民币1710909元为基础，按照每日总房价0.01%的标准，向原告支付2019年10月14日起至2020年3月20日止的逾期交楼违约金。被告辩称，涉案小区有将近3000多户，因此是分批送电，其中包括涉案房屋在内的三期四组团是最早完成电表安装以及送电的区域，涉案房产自2019年10月9日开始第一次抄表，即说明此时已经具备永久用电，因此被告在2019年10月10日向原告发出催收楼通知书，此后被告又在2020年3月16日通知原告收楼，被告履行了通知义务，原告应自行承担未能收楼的法律责任。经审理查明：2019年10月9日，原告向广州市从化区人民法院（以下简称从化法院）提起诉讼，请求：1.涉案房屋的装修款属于房价款的一部分，与《买卖合同》所约定的房屋价款共同构成涉案房屋的总价款，即涉案房屋总价款实际应为1710909元，被告应当依据房屋总价款作为计算逾期交楼违约金的金额；2.判令被告自2018年10月16日起至503房符合交楼标准之日止，每日按装修款加购房款的房屋总价款即1710909元的0.01%的标准向原告支付逾期交楼违约金（暂计至2019年10月13日止，已产生的逾期交楼违约金为61934.91元）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。经从化法院查明：2017年3月26日，原告作为认购方、被告作为出售方双方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，认购物业：雅居乐名门半岛花园三期四组团L150栋1梯503房，建筑面积约为119.23㎡，该物业（毛坯）售价为1052681元，于2017年9月15日前交付使用；付款办法：先支付购房定金20000元，再以银行按揭付款：第一期楼款302681元须于2017年4月2日前付清，同时办理730000元的银行按揭手续。并约定原告自愿选择豪华装修的装修标准，原告在毛坯房收楼后即委托被告进行装修，装修总价为658228元，装修的交楼时间为毛坯房交楼后的13个月；装修支付方式为分期付款：第一期装修款199913元须于2017年4月2日前付清，第二期装修款266551元须于2017年9月26日前付清，第三期装修款191764元须于2018年3月26日前付清。2017年3月28日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《商品房买卖合同》），约定原告购买被告开发的位于从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L150栋1梯幢5层503房（以下简称“503房”）；建筑面积共119.23平方米；总金额为1052681元；以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.65%，金额为322681元；除首期款外，剩余房款金额730000元须于2017年4月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。《商品房买卖合同》第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。《商品房买卖合同》第十三条约定房屋交付：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。《商品房买卖合同》第十四条约定延期交房的违约责任：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。《商品房买卖合同》第十五条约定房屋交付时的有关材料：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《商品房买卖合同》附件七《补充协议》《商品房买卖合同》补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：1.被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。2.小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。同日，原告与被告签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》（以下简称：《装修合同》），就涉案503房的装修事宜进行约定。《装修合同》第二条委托事项约定：由被告及被告聘请的第三方以包工包料的方式对该商品房进行装修，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关，以包工包料的方式进行装修。《装修合同》第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任约定：1.本装修工程的总价款为666378元，以分期付款方式支付：第一期装修款199913元须于2017年4月2日前付清，第二期装修款266551元须于2017年9月26日前付清，第三期装修款199914元须于2018年3月26日前付清。《装修合同》第六条装修工程期限交楼期限约定：1.原、被告双方确认装修交楼时间为2018年10月15日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为原、被告双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。《装修合同》第九条违约责任约定：2.原告接受被告交付该商品房或本合同中约定视作被告已交付装修工程的，原告即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时被告应承担的责任。5、因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。《装修合同》第十条其他约定：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同是不可分割，是互附终止，解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同终止、解除的违约责任。《装修合同》中并没有对装修材料、装修标准等进行明确具体的约定。2018年10月13日，被告给原告开具金额为1052681元的房款发票和金额为658228元的房款（装修）发票。原告实际支付购房款、装修款合计1710909元。2019年12月24日，从化法院作出（2019）粤0117民初4794号民事判决，其中认为：涉案《装修合同》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。根据上述分析，涉案房屋购房总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款与装修款之和。根据原告提供的被告于2018年10月13日开具的房款（装修）发票显示，原告实际支付装修总价款为658228元，故本院认为涉案房屋购房总价款应为1710909元（房价款1052681元+装修款658228元）；而被告提供临时用电期间不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，涉案房屋再次期间不符合交楼条件。遂判决：被告应自该判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金61934.91元（违约金计算标准为每日按已付总房款1710909元的0.1‰标准计算）给原告。双方均当庭确认该案判决已生效，且被告已履行其付款义务。在诉讼过程中，原告提交由本院作出的（2020）粤0104民初1722号《民事判决书》，以证明本院在该案认定涉案小区直至2019年12月30日才具备居民永久用电条件的客观事实。被告认为涉案房屋系在2019年10月9日前取得永久用电，函件只是概括说明整个小区通永久用电的情况，但并无证据证明涉案房屋在2019年10月9日就已经取得永久用电。2020年3月16日，被告根据原告在涉案《买卖合同》中所载明的通讯地址向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2020年3月20日前办理上述涉案房屋的收楼手续。庭审中，原告确认其于2020年3月18日收到该份通知书，但尚未办理收楼手续。本院认为，原告与被告在自愿基础上签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应自觉履行。被告作为出卖人转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。因房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件，故被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。根据此前已生效的民事判决书查明被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，并非居民生活用电；该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用，因此在涉案房屋尚未达到交付条件的情况下，被告应承担延迟交楼的违约责任。根据生效判决确认，涉案小区已于2019年12月30日具备了居民永久用电条件，被告亦于2020年3月16日向原告发出收楼通知，要求原告于同月20日前办理收楼手续，故原告主张被告应按照合同约定的标准计付逾期交房违约金有事实依据及合同依据。根据生效判决以及双方确认，房屋总价款应为1052681元加上装修价款658228元，即1710909元。原告已依约支付全部购房款给被告，被告未能依约定期限交付符合要求的房屋给原告，已构成违约，故被告应以总房款1710909为基数，按合同约定的违约金计算标准每日0.1‰向原告支付自2019年10月14日起至2020年3月20日止的逾期交房违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，一次性支付从2019年10月14日起至2020年3月20日止的逾期交房违约金（以总房款1710909元为基数，按每日0.1‰计）给原告李祖光。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，减半收取计240元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘洁珺二〇二〇年八月二十八日法官助理刘敏书记员陈益融