广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1325号原告：广州市润启房地产有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：廖腾佳，总经理。委托诉讼代理人：林运涛，男，汉族，1992年8月22日出生，住广东省广州市白云区，公司法务。原告：广东南光建筑工程有限公司，住所地丰顺县汤坑镇。法定代表人：李博洪。委托诉讼代理人：巫臻治，女，汉族，1990年8月29日出生，住广东省广州市海珠区，公司法务。被告：陈镜林，男，汉族，1977年6月6日出生，住广东省广州市从化区，系被告马静志丈夫。被告：马静志，女，汉族，1986年12月17日出生，住上海市浦东新区，系被告陈镜林妻子。原告广州市润启房地产有限公司（以下简称润启公司）诉被告陈镜林、马静志，第三人广东南光建筑工程有限公司（以下简称南光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法由审判员肖少珍适用简易程序进行审理，审理过程中，本院依原告润启公司的申请，变更第三人南光公司为共同原告，并于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告润启公司委托诉讼代理人林运涛、南光公司委托诉讼代理人巫臻治到庭参加诉讼，被告陈镜林经本院合法程序适用公告送达后与被告马静志经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告润启公司、南光公司共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付到期购房款430516元；2.判令被告立即支付逾期付款违约金：（1）以43354元为本金，按日万分之五为标准自2018年8月28日计算至2018年11月3日共1474.04元；（2）以46372元为本金，按日万分之五为标准自2018年12月28日计算至还清之日止；（3）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2018年2月28日计算至还清之日止；（4）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2018年4月28日计算至计算至还清之日止；（5）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2019年6月28日计算至计算至还清之日止（6）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2019年8月28日计算至计算至还清之日止；（7）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2019年10月28日计算至计算至还清之日止；（8）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2019年12月28日计算至计算至还清之日止；（9）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2020年2月28日计算至计算至还清之日止；（10）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2020年4月8日计算至计算至还清之日止。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月28日，被告认购了由原告润启公司开发建设的从化区珠光天湖御景花园3栋2单元3002房，被告与原告润启公司签订了《珠光天湖御景花园楼宇认购书》。同日，被告与原告南光公司签订了《房屋装修合同》并出具了《授权委托书》，授权南光公司为被告办理房屋交付的一切手续。2018年8月26日，被告与原告润启公司签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》。上述合同签订后，被告经多次催促仍未支付到期房款，遂成讼。两原告主张由于被告购房时的房地产调控政策所限，故采用双合同的模式进行房屋销售，被告在购房时签署的文件可以发现，被告在购房时是清楚知悉装修合同上的价款，实则是购房款的一部分，与购房合同项下的购房款构成总价款。原告润启公司、南光公司为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.《珠光·天湖御景花园楼宇认购书》1份；2.《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》1份；3.《房屋装修合同》1份；4.《授权委托书》1份；5.《声明》1份；6、马静志的平安银行付款业务回单1张、刷卡单1张；7、何金梅的律师函（复印件）1份、快递单1张、签收记录1张。8、《毛坯收楼确认函及房屋交付确认书》1份；9、涉案房屋现场装修情况照片10张。被告陈镜林、马静志未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。经审理查明，涉案房屋位于从××区××街××房（从××光·××花园××单元××房），建筑面积共141.42平方米。2018年7月28日原告润启公司与被告马静志、陈镜林签订《珠光·天湖御景花园楼宇认购书》（编号94××1），认购涉案房屋,该物业按毛坯交楼，总房价为人民币1112989元,约定付款方式为商业按揭。2018年8月26日，原告润启公司与被告马静志、陈镜林就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号：201××03），约定总房价为1112989元，商业贷款付款，约定逾期付款的违约责任为如果被告未能按照本合同第七条约定的期限支付首期价款的，润启公司有权要求被告每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经催告，逾期超过60日仍未支付的，润启公司有权解除合同；原告润启公司应当在2018年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付被告使用等等。该合同附件七第22条约定：“本合同中0.05%的违约金比例均调整为0.01%，本补充协议对违约金另有约定的除外。”另查，2018年7月28日，被告马静志、陈镜林（甲方）与原告南光公司（乙方）签订《房屋装修合同》（编号2018××02，工程装修地点是珠光·天湖御景花园3栋2单元3002房，其中第二条“工程装修价款及付款方式”约定如下：“1.本工程建筑面积（即销售建筑面积）为141.37平方米，装修总价款为人民币伍拾叁万叁仟伍佰叁拾壹元（￥533531元）。该装修工程为固定总价包干，上述装修款已包括设计、施工、材料、人工、搬卸、清运、面积差异及税金等全部费用。甲方应于签订《房屋装修合同》后按付款计划向乙方支付齐上述装修总价款，乙方收款后向甲方出具相应数额的收据，待乙方通知，甲方凭该收据换取发票。2.付款计划：分期付款方式：（1）甲方于签订《房屋装修合同》时交付定金：RMB10000.00元整[在第一期装修款中自动抵扣]；（2）甲方于2018年8月27日前支付装修款RMB53354元整（即装修总价款10%）；（3）甲方于2018年12月27日前支付装修款RMB48018元整（即装修总价款9%）；（4）甲方于2018年2月27日前支付装修款RMB48018元整（即装修总价款9%）；（5）甲方于2019年4月27日前支付装修款RMB48018元整（即装修总价款9%）；（6）甲方于2018年6月27日前支付装修款RMB48018元整（即装修总价款9%）；（7）甲方于2019年8月27日前支付装修款RMB48018元整（即装修总价款9%）；（8）甲方于2019年10月27日前支付装修款RMB48018元整（即装修总价款9%）；（9）甲方于2020年12月27日前支付装修款RMB48018元整（即装修总价款9%）；（10）甲方于2020年2月27日前支付装修款RMB48018元整（即装修总价款9%）；（11）甲方于2020年4月27日前支付装修款RMB48018元整（即装修总价款9%）；（12）甲方于2020年7月27日前支付装修款RMB48018元整（即装修总价款9%）。”南光公司的收款账号为11×××09，开户行为平安行广州中石化大厦支行。第三条约定：“乙方按《商品房买卖合同》约定收楼之日起十三个月月底最后一天完成装修工程，但遭遇不可抗力或甲方未缴清装修款（包括逾期付款或银行按揭逾期划到乙方账户），乙方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）。第九条就逾期缴交装修款约定违约责任：“甲方逾期支付合同款项及逾期办理银行按揭手续的，乙方有权要求甲方自逾期之日起每日按未支付装修款0.05%的标准支付逾期违约金。逾期10日仍未付清装修款的，乙方有权解除合同，并按合同总价款的30%向甲方收取违约金。”同日，两被告签署《授权委托书》和《声明》。其中《授权委托书》中受托人为南光公司，委托权限为“代为验收商品房、代为提出商品房整改意见、代为接受商品房、代为办理商品房交付相关手续、代为签署与商品房交付有关的一切文件资料等特别代理。”委托期限为“自《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期起，直至房屋装修完毕并按照《房屋装修合同》的约定交付给委托人之日止。本委托书为不可撤销委托，直至委托事项完成。”《声明》内容如下：“本人为认购从化区珠光·天湖御景花园3栋2单元3002房，申请并委托广东南光建筑工程有限公司对该房屋进行室内装修并签订《房屋装修合同》。本人确认签署的《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》系本人真实意思表示，对《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》约定的价格及装修标准予以确认，不存在任何异议。同时声明本人自愿签署的《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》同时生效，无论何种原因导致《商品房买卖合同》、《房屋装修合同》中的任一个解除、撤销或无效时，则另一个也同时解除、撤销或无效，不再履行，同时配合办理解除协议及相关手续。”2018年10月31日，原告润启公司与南光公司签订《毛坯收楼确认函及房屋交接确认书》，其中明确：“贵业主代理人确认如下：经验收，该楼宇确认已经达到毛坯交楼状态，同意验收。”根据原告南光公司提交的涉案房屋现场装修情况的10张照片，涉案房屋装修工程已经完工。又查，原告南光公司提交1张被告马静志的POS机刷卡单，交易时间和对应金额分别为：2018年7月28日10000元，另提交1张关于被告马静志付款转入的平安行广州中石化大厦支行账号11×××09电子回单，交易时间和对应金额分别为：2018年11月3日45000元，以上合共55000元。本院认为，本案涉案房屋为一手房买卖，案由是商品房销售合同纠纷，主要涉及以下问题：一、关于《房屋装修合同》的效力。原告润启公司与两被告签订的《房屋装修合同》并非单纯的装修合同，存在以下特殊情况：（1）《房屋装修合同》签订时间早于《商品房买卖合同（一手房买卖）》，这显然不符合“先购房再装修”之一般常理。（2）涉案房屋的《房屋装修合同》、《声明》、《授权委托书》均为格式合同，且在同一天签订，其统一的装修标准并未体现一般装修合同的双方协商意志，并非家庭住宅装修行为，而是开发商应予完成的必要的商品房配套装修工程，装修成本构成商品房售价不可分割的一部分。（3）被告在《声明》中明确了“本人为认购从化区珠光·天湖御景花园3栋2单元3002房，申请并委托广东南光建筑工程有限公司对该房屋进行室内装修并签订《房屋装修合同》。本人确认签署的《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》系本人真实意思表示，对《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》约定的价格及装修标准予以确认，不存在任何异议。同时声明本人自愿签署的《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》同时生效，无论何种原因导致《商品房买卖合同》、《房屋装修合同》中的任一个解除、撤销或无效时，则另一个也同时解除、撤销或无效，不再履行，同时配合办理解除协议及相关手续。”结合两原告自认，可见，涉案房屋实际上带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，两原告为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修合同》为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，因而无效。至于《房屋装修合同》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《商品房买卖合同（一手房买卖）》构成完整的商品房买卖合同。因此，《房屋装修合同》中约定的装修款实际为购房款的一部分，涉案带装修出售的房屋的总购房款应为：《商品房买卖合同（一手房买卖）》约定的购房价1112989元+《房屋装修合同》约定的装修款533531元=1646520元，因第11期房款到期日为2020年7月27日，在本案开庭时尚未到期，两原告并未将第11期到期房款列为诉讼请求，故两被告尚欠到期购房款为：总购房款1646520元-第11期到期房款48015元-已办理商业按揭购房款1112989元-已付装修购房款55000元=430516元。二、关于原告诉讼请求支付违约金问题。从原告南光公司提交的1张电子回单和POS机刷卡单可以反映两被告何金梅未付清全部约定装修款，只支付了其中的55000元，对应《房屋装修合同》约定的分期付款日期每期均存在逾期，两原告主张两被告应支付逾期违约金，理据充分，本院予以支持。另《商品房买卖合同（一手房现售）》及《房屋装修合同》均对违约金进行约定，由于涉案《房屋装修合同》实为《商品房买卖合同》的一部分，应以《商品房买卖合同》中对违约金的约定为准。两原告主张按照《房屋装修合同》约定按日万分之五标准请求支付违约金，本院依法予以调整为按《商品房买卖合同》中的日万分之一标准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈镜林、马静志自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市润启房地产有限公司、广东南光建筑工程有限公司支付到期购房款430516元。二、被告陈镜林、马静志自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市润启房地产有限公司、广东南光建筑工程有限公司支付到期购房款违约金：（1）以43354元为本金，按日万分之五为标准自2018年8月28日计算至2018年11月3日共1474.04元；（2）以46372元为本金，按日万分之五为标准自2018年12月28日计算至还清之日止；（3）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2018年2月28日计算至还清之日止；（4）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2018年4月28日计算至计算至还清之日止；（5）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2019年6月28日计算至计算至还清之日止（6）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2019年8月28日计算至计算至还清之日止；（7）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2019年10月28日计算至计算至还清之日止；（8）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2019年12月28日计算至计算至还清之日止；（9）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2020年2月28日计算至计算至还清之日止；（10）以48018元为本金，按日万分之五为标准自2020年4月8日计算至计算至还清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3474元（已预交），由被告陈镜林、马静志承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额,向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖少珍二〇二〇年八月三日书记员  曾智妍