上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初34349号原告：上海丰柏置业有限公司。法定代表人：陈立群。委托诉讼代理人：史x。委托诉讼代理人：唐x。被告：欧爵国际贸易(上海)有限公司。法定代表人：赵育敏。委托诉讼代理人：王永杰，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨模玲，上海正策律师事务所律师。被告：欧益(上海)餐饮管理有限公司。法定代表人：赵育敏。委托诉讼代理人：王永杰，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨模玲，上海正策律师事务所律师。原告上海丰柏置业有限公司(以下简称丰柏置业公司)与被告欧爵国际贸易(上海)有限公司(以下简称欧爵贸易公司)、欧益(上海)餐饮管理有限公司(以下简称欧益餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序审理，后本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告丰柏置业公司的委托诉讼代理人史x、唐x，被告欧爵贸易公司、欧益餐饮公司的共同委托诉讼代理人王永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰柏置业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令原告与被告一间的合同和被告二间的合同和协议于2019年7月29日终止,并判决原告收回房屋;二、请求法院判令被告向原告支付所拖欠的水费469.6元及滞纳利息62.08元;三、请求法院判令被告向原告支付所拖欠的电费222,00.20元及滞纳利息2,977.35元;四、请求法院判令被告向原告支付所拖欠的租金214,587.31元及滞纳利息22,978.17元;五、请求法院判令被告向原告支付物业管理费60,564.19元及滞纳利息6,903.90元;六、请求法院判令被告向原告支付免租期使用费109,870元;七、请求法院判令被告向原告支付违约金259,926元;八、请求法院判令被告向原告支付餐厨垃圾费7,840元。诉讼中，原告明确被告欠付的租金、物业费均计算至合同解除之日止，合同解除后至房屋实际收回之日止的占用使用费、物业费均不再主张，并撤回主张的水电费滞纳金、租金滞纳金、物业费滞纳金、餐厨垃圾费之请求。同时增加诉讼请求，没收被告缴纳的租赁保证金，并要求被告欧益餐饮公司承担付款责任，欧爵贸易公司承担连带责任。原告还明确要求被告返还房屋时将房屋恢复原状，由此产生的费用由被告承担，并同意返还被告装修恢复保证金。事实与理由：2016年9月,原告和被告一签订了《商铺租赁合同》(以下简称“该合同”),约定原告将上海市闵行区运乐路XXX号、XXX号,运乐路XXX号XXX号XXX单元、XXX单元房屋(以下简称“该房屋”出租给被告一使用。商铺租赁合同约定租赁期限自该房屋交付之日起5年,免租期为自该房屋交付之日起90天,租金和物业管理费每二个月预付一次,先付后用;合同同时约定了延迟支付租金、物业管理费、水电费的滞纳利息及违约责任。2018年3月,原告与被告一和被告二签订了三方协议书,约定被告一将其在该合同项下的权利和义务全部转让给被告一,即该合同承租方变更为被告一,且被告一同意就被告二承租该房屋承担连带责任。合同履行至今,被告二自2019年2月起尚未按约定缴纳租金和物业费,原告多次发出催款通知单要求被告履行合同,但被告至今仍拖欠租金、物业费、水电费、餐厨垃圾费以及滞纳金。而且自2019年3月31日到至今为止都未正常营业。被告的行为已构成严重违约,根据双方《商铺租赁合同》的约定,应当承担逾期付款及擅自中断营业的违约责任。为维护原告合法权益,今依据《合同法》《民事诉讼法》等相关法律规定,向上海市闵行区人民法院提起诉讼,请求贵院判如所请。被告欧爵贸易公司、欧益餐饮公司辩称，被告由于资金链中断，需要暂时休店，但是被告还是愿意继续履行合同。如果原告坚持要求解除，那么合同解除日期应当以被告收到诉状之日为准。原告主张的违约金过高，请求法院调整。被告已缴纳装修恢复保证金，故不同意原告主张的恢复原状的请求。对于租赁保证金，同意在本案中一并处理，若原告没收租赁保证金，则其他违约责任需要一并调整。对于拖欠的水电费、租金、物业管理费金额无异议。经审理查明，上海市闵行区运乐路XXX号、XXX号、运乐路XXX号XXX号XXX单元、XXX单元房屋的产权人为原告丰柏置业公司。2016年11月30日，原告丰柏置业公司(出租方、签约甲方)与被告欧爵贸易公司(承租方、签约乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在上海市闵行区运乐路XXX号、XXX号、运乐路XXX号XXX号XXX单元、XXX单元，建设面积为406.93平方米，房屋用途为商铺。乙方承诺租赁该房屋用途为：以“英格列斯”品牌经营西班牙进品商品；以DETAPAS品牌经营西餐。租赁期限自房屋交付之日起算6年(含免租期)，该房屋基本租金为：第一、二年为37,132元/月，第三、四年为43,321元/月，第五、六年为49,510元/月。该房屋的物业管理费为10,173元/月，乙方同意物业管理公司在每个公历年的第三个月根据上一年物业管理费使用情况合理调整当年的物业管理费。乙方应根据物业管理公司的要求支付物业管理费，若有预付的，则应按新的物业管理费标准补算，多退少补。乙方同意在免租装修期内向甲方支付该房屋物业管理费。本合同签署时，乙方应向甲方预付二个月租金及物业管理费，若乙方逾期未支付的，且在甲方发出书面通知后5天内仍不付清的，则甲方有权立即解除本合同，届时乙方应向甲方支付相当于该房屋保证金金额之违约金。该房屋租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用。乙方应于二个月中的第一个月的5日前向甲方预付该二个月的基本租金及物业管理费。乙方应于本合同签署之同时，支付履约保证金(相当于二个月的租金及物业管理费)94,610元，以保证其履行本合同之条款。乙方应于本合同签署之同时，支付装修恢复保证金56,970元，以保证租赁到期交付房屋时，房屋返还时的装修情况如未被甲方接受的情况下，乙方应确保房屋恢复原状，如未能恢复原状的，甲方有权没收装修恢复保证金。免租装修期自该房屋交付(或视为交付)之日起90天。免租装修期内，乙方无需支付租金，但应支付物业管理费及其他应付费用(包括但不限于水、电、煤如有等)。乙方同意按物业管理公司规定的统一电费标准(1.196元/KW)向物业管理公司支付电费。乙方明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付乙方已经享用的免租期期间之使用费；(2)履约保证金予以没收；(3)向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的六倍金额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失；(4)甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。该等事件为：(1)若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过十五天，且经甲方催告而乙方仍不缴清的。(2)乙方违反约定用途使用该房屋的或没有获得合法的经营权或经营证照的。(3)乙方破产或清算的。(4)乙方未经甲方书面同意中断在该房屋的内的业务连续超过十天或累计超过十五天。(5)乙方拖欠电费、煤气(或燃气)等公用事业费超过十五天，经甲方催付后在五天内仍不支付的。(6)乙方未按本合同第八条之房屋保险要求进行投保的。乙方将房屋返还给甲方时，如甲方同意接受房屋返还现状的，甲方退还乙方的装修恢复保证金，如甲方不同意接受房屋返还现状的，乙方应将房屋恢复承租时原状，并将现场清理干净，否则甲方有权没收乙方的装修恢复保证金。合同对其他事项还作了约定。合同签订后，被告支付了履约保证金94,610元以及装修恢复保证金56,970元。2016年12月1日，原告将租赁房屋交付被告。2017年8月7日，上述合同双方还签订了《更正说明》1份，甲乙双方一致认可上海市闵行区运乐路XXX号、XXX号、运乐路XXX号XXX号XXX单元、XXX单元改为上海市闵行区运乐路XXX号、XXX号、运乐路XXX号XXX号XXX室、XXX室。原告丰柏置业公司(甲方)、被告欧爵贸易公司(乙方)、欧益餐饮公司(丙方)签订《协议书》1份，约定：1、乙方与甲方就乙方承租上海市闵行区运乐路XXX号、XXX号、运乐路XXX号XXX号一层104、105室签署了《商铺租赁合同》。2、2018年3月21日，乙方向甲方提出申请，请求将该合同的承租人由乙方变更为丙方。经友好协商，甲、乙、丙三方达成如下协议：一、自2018年4月1日起至2022年11月30日止，乙方将其在该合同项下的权利和义务全部转让给丙方，即该合同承租方变更为丙方，对此，甲方表示同意以及确认。二、乙方在该合同权利义务转移之前对甲方所负有的债务，丙方负有连带清偿责任。三、除上述变更外，租赁合同中其他条款均保持不变。四、甲方继续享有及履行该合同项下甲方的所有权利和义务。五、本协议签署前，若乙方已经替丙方向甲方支付了租金、保证金或他任何费用，均由乙方与丙方自行结算。六、本协议签署前，若乙方与甲方签署了任何与承租该房屋有关的文件或乙方向甲方发了任何函件，丙方均予以认可，并同意继续遵照执行。七、乙方同意就丙方承担该房屋承担连带责任。八、甲乙丙三方对各自的权利、义务、责任均清楚明白，并愿按该合同及本协议严格执行。九、本协议经甲、乙、丙三方签章后生效。十、本协议一式肆份，甲、乙、丙方各执壹份，上海市闵行区房地产交易中心执壹份，均具有同等效力。原、被告三方在该协议上盖章确认。2019年5月9日，原告向被告致函，向被告催讨2019年3月1日至2019年4月30日期间的租金和2019年2月至5月的物业费以及2019年2月至2019年3月的水电费、4-6月餐厨垃圾费，且自2019年3月31日至今未正常营业，并要求被告承担因违约而应承担的违约金。自2019年2月1日起，被告未按时支付物业管理费；2019年3月1日起，被告未能按约支付租金，故原告以诉称理由诉至本院。审理中，原告确认其于2020年8月1日收回房屋，但该房屋保持原样，被告尚未恢复原状。上述事实，由《商铺租赁合同》、《上海市房地产权证》、《协议书》、催告函、水电费缴费清单等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告丰柏置业公司与被告欧爵贸易公司签订的《商铺租赁合同》以及原告丰柏置业公司与被告欧爵贸易公司、欧益餐饮公司签订的《协议书》均系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。当事人均应按约履行各自义务。关于原告要求解除双方间的租赁合同，本院认为，根据原、被告签订的《协议书》，原租赁合同的中被告欧爵贸易公司的权利义务已转移至被告欧益餐饮公司，而欧益餐饮公司自2019年3月1日起未能按合同约定支付租金及物业费，超过约定的付款期限达十五天以上，已构成违约，原告主张合同解除，于法有据，本院应予支持。由于原告未向被告发出书面解除函，故合同解除的日期应以被告收到本案诉状副本之日计算，即2019年11月12日。被告欧益餐饮公司应按合同约定的租金标准向原告支付自2019年3月1日起至2019年11月12日止的租金363,659.02元，并支付2019年2月1日起至2019年11月12日期间的物业管理费95,570.46元。被告对所欠的水费469.60元、电费22,200.20元不持异议，本院予以确认。因被告违约，根据合同约定，其缴纳的履行保证金予以没收，还应向原告支付免租期内的房屋租金，故原告主张要求没收被告支付的履约保证金94,610元，并要求被告支付免租期90天的租金109,870元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。考虑到原告针对被告的同一违约行为已主张了没收履约保证金，故对其主张要求被告支付相当于6个月租金金额的违约金的请求，本院予以调整，确定违约金金额为129,963元。原告确认其于2020年8月1日收回房屋，故其撤回交还房屋该项请求，本院予以准许。同时根据合同约定，在房屋返还时，被告理应将房屋恢复原状，原告要求被告将房屋恢复原状的请求，本院予以支持，恢复原状产生的费用应由被告承担。原告同意退还被告装修恢复保证金，未悖法律规定，本院予以准许。根据原、被告三方签订的《协议书》约定，被告欧益餐饮公司就租赁合同应承担的责任，被告欧爵贸易公司应承担连带责任。至于原告自愿放弃主张合同解除后至房屋实际收回之日止的占用使用费、物业费以及撤回主张的水电费滞纳金、租金滞纳金、物业费滞纳金、餐厨垃圾费之请求，系其在法律规定的范围内处分自己的权利，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海丰柏置业有限公司与被告欧益(上海)餐饮管理有限公司之间的《商铺租赁合同》于2019年11月12日解除；二、被告欧益(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区运乐路XXX号、XXX号、运乐路XXX号XXX号XXX室、XXX室房屋恢复原状，恢复原状产生的费用由被告欧益(上海)餐饮管理有限公司负担；三、被告欧益(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海丰柏置业有限公司支付2019年3月1日起至2019年11月12日期间的租金363,659.02元；四、被告欧益(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海丰柏置业有限公司支付2019年2月1日起至2019年11月12日期间的物业管理费95,570.46元；五、被告欧益(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏置业有限公司拖欠的水费469.60元、电费22,200.20元，合计水电费22,669.80元；六、被告欧益(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏置业有限公司免租期内租金109,870元；七、被告欧益(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏置业有限公司违约金129,963元；八、被告欧益(上海)餐饮管理有限公司支付的履约保证金94,610元归原告上海丰柏置业有限公司所有，原告上海丰柏置业有限公司无需返还；九、原告上海丰柏置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告欧益(上海)餐饮管理有限公司装修恢复保证金56,970元；十、被告欧爵国际贸易(上海)有限公司对本判决第二至第七项所确定的被告被告欧益(上海)餐饮管理有限公司应付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,883.79元，由被告欧爵国际贸易(上海)有限公司、欧益(上海)餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  石定伟人民陪审员  袁迎春二〇二〇年八月三日书 记 员  吴锦涛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。