北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初35360号原告：孟杰，女，1969年11月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：牛润莘，北京市金桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔硕，北京市金桥律师事务所律师。被告：北京宝盛堂生物技术有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡金盏东苇路**村。法定代表人：赵耀，总经理。委托诉讼代理人：陈一，北京市摩文律师事务所律师。原告孟杰（以下简称原告）与被告北京宝盛堂生物技术有限公司（以下简称宝盛堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人关崔硕，宝盛堂公司委托诉讼代理人陈一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决：一、确认我与被告签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月1日解除；二、被告退还我房屋租金100000元；三、被告退还我卫生费、垃圾费18000元、电费1800元；四、被告赔偿我装修损失546396.5元；五、被告赔偿我经营损失215494元。事实及理由：2017年9月1日，赵开x向我介绍位于北京市朝阳区xx房村院内南侧小院，系被告承租并闲置，后我作为承租人，被告作为出租人就我承租使用房屋一事签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区xx房村被告院内南侧小院（包括厕所）（含南北两排房屋和中间的大开间）租赁给我使用，租期三年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止，租金每年200000元，按年支付，首期租金分两次支付，租金100000元和保证金20000元在合同签订之日一次性交齐。合同签订后，我按照约定向被告交纳了首期租金100000元，并于2017年9月11日向被告交纳了卫生费、垃圾费18000元，2017年9月17日交纳了电费1800元，被告出具了收据。我进驻房屋后，及时对房屋进行了装修改造，合计支出了装修费用。2017年9月25日，被告在未告知我方的情况下，突然将我承租场地内的水、电停止，致使我的租户无法正常使用承租房屋，期间我多次找被告，要求恢复供水供电，被告虽口头承诺，但一直未予恢复。由于停水停电，承租房屋不能满足基本生活条件，我的租户于2017年10月1日起陆续退租，我退还了租金215494元。我认为，被告的行为违反了合同约定，造成我合同目的无法实现，且给我造成经济损失，故起诉。被告辩称，一、原告提交的合同中未约定原告可以单方解除合同，其提到的解除时间我方也没有收到任何通知文件；二、原告提交的合同中并没有我公司公章或合同章，也没有我公司委托的代理人签字，根据合同相对性原则，原告起诉我公司错误，我公司不是适格的主体；三、原告提到的退还租金、卫生费等请求没有事实或法律依据，我公司从未收到原告交纳的租金等费用，所以我公司不存在退还的情况；四、原告提到的装修及经营损失缺乏依据，装修工作是被政府强行限制且相关部门对其断水断电的，装修损失和其他损失不是我公司造成，我公司没有任何侵权行为，所以原告不应该向我公司主张损失；原告提交的合同显示，使用用途为职工居住，原告没有以公司或其他经营主体对房屋从事经营活动，其主张的经营损失不存在也不合法。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提某证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1、2017年9月1日，原告作为承租方（乙方）与赵开x签订了《房屋租赁合同》，合同首部处写明：出租方：北京宝盛堂生物技术有限公司（甲方），承租方：孟杰；约定甲方将位于北京市朝阳区xx房村甲方院内南侧的小院（包括厕所）（含南北两排房屋和中间的大开间）（以下简称租赁物）租赁于乙方作为职工宿舍，乙方的改造均在甲方的建筑物范围之内进行适当改造；本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理并承担所有相关费用；租赁期限为3年，即从2017年9月1日起至2020年8月31日止，其中给予乙方25天的装修期，即从2017年8月7日至2017年8月31日；租赁期间，甲方有权收回租赁物，乙方应如期归还，乙方需要继续承租的，应于租赁期满前两个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先承租权；甲乙双方约定，租赁物年租金为200000元（大写贰拾万元），租金按年支付，于每年的9月1日之前交齐下一年的租金；租赁物保证金20000元（大写：贰万元），首期租金分两次支付，租金100000元和租赁保证金20000元在合同签订之日一次性交齐，首年剩余租金100000元于2018年2月底之前交齐；供电收费按照统一收费标准1.5元/度，每年1月5日之前向乙方支付上一月份的实际使用电量费用；在本合同租赁期限内，凡因发生严重自然灾害、战争等其他不能预见的、不能防止或避免的不可抗力致使任何乙方不能履行本合同时，遭受不可抗力的一方由此而免责，不承担因此产生的损失赔偿责任；本合同租赁期限内，本区域属于城乡交界部，有拆迁的风险，如遇政府征收或征用，合同即终止，则甲方除向乙方退回剩余期限的租金外，无需向乙方支付任何补偿费用。赵开x在甲方处签名。在合同尾部，手写有“今收到孟杰南院租金半年付100000元（十万元整），暂未收到保证20000元。（以开票10万元整）”。合同上无被告的印章或法定代表人签字。2、原告提交收据三张，内容为收取孟杰交纳的10万元租金、18000元卫生费垃圾费及1800元电费，时间分别为2017年9月1日、2017年9月11日及2017年9月17日，印章上盖有“北京宝盛堂生物技术有限公司发票专用章”，被告于第一次开庭时，未对该发票专用章真实性提出异议，称“收据上的发票专用章不知从何而来，2016年我公司停产停业，发票专用章丢失”，但于第二次开庭时，又称公司并未启用过发票专用章，被告未对其反言的情况提交任何证据。3、2017年9月29日的收据，其上手写有“我公司xx房村南小院9月25日开始暂停水电、造成租户居住无法正常生活和困难，我公司同意孟杰暂缓支付2万元租赁物保证金，直至水电恢复后再全额支付。”该收据加盖有“北京宝盛堂生物技术有限公司发票专用章”。双方对上述印章的真实性发生争议，对此，本院根据现有证据及被告陈述确认“北京宝盛堂生物技术有限公司发票专用章”是被告当时使用的有效印章，对以上票据的真实性予以认定。4、被告于第一次庭审中陈述称，涉案房屋、土地是案外人北京xx水产有限公司从村里承租的，被告自称从案外人处承租了一部分房屋在此办公”。5、赵开x在本案审理的被告与案外人仝雷x的装修合同案件审理中陈述称：“原告起诉状和证据我已经看到，赵耀是赵玉x儿子，赵玉x是我叔叔，我在被告公司干活但是没有劳动合同没有职称职位…北马房两处公寓是公司租村里的地，整个房子就算是我叔叔的，他委托我进行装修…”，赵玉x及被告同时作为该案被告，赵玉x于该案审理中对赵开x的陈述质证称：“认可法官陈述的赵开x笔录”，被告在该案中对赵开x陈述质证称：“与我公司无关，可以印证我方陈述，我方不是发包方。”双方争议的事实及证据还有原告主张损失的相关证据。原告提某收据一组、送货单若干，20名工人工资领取凭证、证人证言一组、平面图一份等证据，欲证明其对被告南院装修改造的情况及支出情况，被告对该组证据真实性均不认可。本院经核对，发现原告提交的收据、工资领取单和证人证言能够相互印证，与原告所述的装修改造情况基本一致，被告虽否认相关票据的真实性，但未提交反证，被告关于证人未出庭其证言不能采信的意见，鉴于本案开庭处于新冠肺炎疫情期间，证人提某书面证言且附有个人身份证复印件及联系电话，上述形式符合相关司法解释的规定。综上，根据优势证据原则，本院对该组证明真实性予以确认。原告主张的经营损失，提某与其租户之间的协议及相关退还租金的票据，被告对改组证据真实性不予认可，但未提交反证。本院对改组证据真实性予以认定。本院认为，本案争议的主要问题有以下几个：一、合同主体。综合本案证据，本院认定原、被告之间租赁合同成立。赵开x以被告名义与原告签订租赁合同，收取租金及其他款项，并出具盖有被告“发票专用章”的收据，此后又于2017年9月29日出具盖有被告“发票专用章”的收据，对相关情况进行了说明，上述事实可以确认，赵开x系被告的代理人。被告虽称该行为系赵开x个人行为，但未对赵开x以公司名义对外签订合同并加盖被告发票专用章的行为作出合理解释，本院对其该抗辩意见不予采纳。二、关于原告的投入及损失情况。根据原告提交的装修损失相关证据，本院对其主张的装修投入金额予以确认，但考虑到原告实际使用的情况，本院结合约定的租期，在考虑原告实际使用期间的折旧的基础上，对原告装修损失予以确定。原告提到的经营损失，虽提某退还租金的相关票据，但该部分难以认定为其合理损失。理由如下：1、原告使用不符合合同约定的目的：双方租赁合同明确约定，原告承租房屋用于职工宿舍，其却将房屋出租谋利，不符合合同约定的目的；2、相关款项退还系原告与其承租人自行协商确定，在出租人未参与的情况下数额是否合理等存疑；3、相关款项本系原告依据其与案外人的租赁合同所收，并非原告实际支出款项。综上，本院对其该部分损失不予确认。三、关于合同效力及相关损失的承担问题双方均未提交租赁房屋的合法性证明或建设规划审批文件，本院依法认定双方租赁标的物未取得合法审批，依法应认定合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告对未取得规划审批的房屋对外出租，且现有证据显示出租后不久即被政府责令整改，被告对合同无效负有责任。原告在装修前未核实房屋的合法性，对损失的发生也有过错。综合双方过错，本院确定被告对原告装修损失的50%承担赔偿责任。并据此酌情对被告应赔偿的装修损失予以确定。合同无效，被告依据合同收取的租金应予返还，但结合相关司法解释规定，原告使用期间对应的部分应予扣除，根据原告提交的证据及双方质证情况，本院确认原告正常使用租赁物至2017年9月25日。电费已实际发生，原告主张退还缺乏依据，本院不予支持。垃圾清运费缺乏合同依据，且被告未举证证明该款项用途，被告应将收取的该部分款项退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告北京宝盛堂生物技术有限公司于本判决生效后七日内退还原告孟杰租金八万六千三百元、垃圾清运费一万八千元；二、被告北京宝盛堂生物技术有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告孟杰装修损失二十五万元；三、驳回原告孟杰的其他诉讼请求。如被告北京宝盛堂生物技术有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12617元，由原告孟杰负担6002元（已交纳），由被告北京宝盛堂生物技术有限公司负担6615元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  陈建斌审判员  刘茵茵审判员  栾 荟二〇二〇年八月三十一日书记员  高艺林