贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初601号原告（反诉被告）：铜仁红枫物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：91520600775339691P。住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道（时代商汇）4-M-120、121号。法定代表人：刘云，系公司董事长。原告（反诉被告）委托诉讼代理人：何正远，男，1969年4月27日出生，土家族，贵州省德江县人，特别授权。原告（反诉被告）委托诉讼代理人：陈坤，男，1991年9月9日出生，汉族，贵州省玉屏侗族自治县人，一般代理。被告（反诉原告）：席荣跃，男，1983年1月6日出生，侗族，贵州省铜仁市人，住铜仁市碧江区。原告（反诉被告）铜仁红枫物业服务有限责任公司与被告（反诉原告）席荣跃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）铜仁红枫物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人何正远、陈坤，被告（反诉原告）席荣跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜仁红枫物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费11325元，并支付违约金11275元，共计22600元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在重庆市伟映公司铜仁分公司购买了铜仁市碧江区时代商会11栋2单元1903号房屋，面积为87.93平方米。于2009年7月5日执购房合同在该房开商处办理了接房手续，被告同日与原告签订了《前期物业管理服务合同》。原告于2008年9月1日至2014年1月1日与重庆市伟映实业有限公司铜仁分公司签订了《前期物业管理服务协议》合同。合同第三章第六条第一项约定：“本物业服务收费具体标准如下：多层住宅：0.6元／月／㎡，高层住宅：1.2元／月／㎡，商业：不低于2元／月／㎡”。第八章违约责任第三十一条：“业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费，乙方可以采取书面通知、公示等措施追讨，并有权按欠费金额每日0.3%的标准，从欠费之日起计收违约金”。原告于2017年1月8日与铜仁市碧江区时代商会小区业主委员会签订《物业服务会同》，合同第六章物业管理服务费用第二十一条物业管理第一项：服务收费具体标准如下：多层物业服务费：0.6元／月／㎡，高层物业服务费：1.2元／月／㎡，商业门面物业服务员：2元／月／㎡”。第六项：“业主或者物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，乙方可从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的0.15%计收违约金”。被告自2010年3月1日至2019年11月30日止，共欠付物业费用11325元，按照合同的约定应支付违约金11275元。经原告多次书面、电话催要，均以各种借口拒不支付，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告（反诉原告）辩（诉）称：原告（反诉被告）的服务存在以下问题：一、房屋漏水问题，我曾多次向原告（反诉被告）反映未得到解决，严重影响被告正常生活；二、被告（反诉原告）家里于2011年10月18日被盗，造成直接经济损失3000多元，原告（反诉被告）拒绝赔偿；三、公共门厅的可视电话安装后一直未能正常使用，设施、设备坏了原告（反诉被告）也没有履行维修、维护职责；四、公共环境卫生达不到约定的前期物业管理服务质量标准，小区垃圾成堆、车辆乱停乱放情况非常严重；五、物业管理费用收取标准不合理。根据答辩人与原告（反诉被告）签订的前期物业管理服务协议第三章第六条规定，物业管理费用高层住宅收取标准为1元／月／㎡，原告（反诉被告）提供的2014年与房开商签订的物业前期合同不适用答辩人。综上所述，原告（反诉被告）未尽到物业管理义务，过错在原告（反诉被告）。为此，特提出反诉，其反诉请求：1、请求法院指定第三方对反诉人房屋因渗水造成的损失进行评估测算，所产生的费用由被反诉人承担；2、判令被反诉人赔偿反诉人房屋因渗水造成的损失（待评估测算结果出来后根据实际费用确定）；3、判令被反诉人赔偿反诉人2011年被盗损失3000元；4、反诉费用由被告承担。反诉被告铜仁红枫物业服务有限责任公司辩称：1、关于漏水问题。根据中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办理》的规定及反诉方与重庆伟映实业有限公司铜仁分公司编号：GF-2000-0171格式《商品房买卖合同》范本第十六条保修责任第一项的约定，因该房还在房屋的质保期内，所以履行维修的责任和义务不在反诉被告。2、关于反诉原告主张反诉被告赔偿家里被盗3000元的问题，因反诉被告认真履行了物业管理职责，且公安机关一直未破案，反诉原告的损失无法确定。请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告（反诉原告）在重庆市伟映公司铜仁分公司购买了铜仁市碧江区时代商会11栋2单元1903号房屋，面积为87.93平方米，并于2009年7月5日执购房合同在该房开商处办理了接房手续，被告（反诉原告）同日与原告（反诉被告）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第三章第六条第一项约定：“具体标准暂定如下：多层住宅：0.3元／月／㎡，高层住宅：1.0元／月／㎡，商业：1.0元／月／㎡”。该协议第七章第二十三条：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。”。2014年9月1日，原告（反诉被告）与重庆伟映实业有限公司铜仁分公司签订了《前期物业服务合同》，约定有效期为三年（自2014年9月1日起至2017年8月31日止）。合同第三章第六条第一项约定：“本物业服务收费具体标准如下：多层住宅：0.6元／月／㎡，高层住宅：1.2元／月／㎡，商业：2元／月／㎡”；第八章第三十一条：“业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方可以采取书面通知、公示等措施追讨，并有权按欠费金额每日0.3%的标准、从欠费之日起计收违约金”。2017年1月8日，原告（反诉被告）与铜仁市碧江区时代商会小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定委托本公司对公司小区进行物业管理服务工作，委托管理期限为36个月，自2017年1月1日起至2019年12月31日24时止。合同第六章第二十一条第（一）项：服务收费具体标准如下：多层物业服务费：0.6元／月／㎡，高层物业服务费：1.2元／月／㎡，商业门面物业服务费：2.5元／月／㎡”，第六项：“业主或者物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，乙方可从逾期之日起每天按应交纳物业管理服务费的0.15%计收滞纳金。”。在庭审中，本诉被告对本诉原告主张的事实无异议，但认为应按2009年7月5日双方签订《前期物业管理服务协议》约定物业服务费为1.0元／月／㎡计收，且本诉原告存在过错，没有尽到物业服务职责，应当承担违约的责任。庭审查明：1、反诉被告在庭审质证意见中自认未履行好物业公共部位的维修、养护和管理义务。2、本诉被告自2010年3月1日起至2019年11月30日止期间共117个月未交物业服务费用。3、双方对2015年以前按照1.0元／月／㎡标准收取物业服务费及2015年以后按照1.2元／月／㎡标准收取物业服务费的事实没有异议。4、本诉被告对接受了本诉原告的物业服务没有异议，辩称是本诉原告没有尽到物业服务职责而拒付。5、反诉原告主张的诉讼请求未向法庭提供有效证据证明。6、本诉原告主张本诉被告支付违约金11275元请求未向法院提供计算标准等相关的证据。以上事实，有原告（反诉被告）铜仁红枫物业服务有限责任公司的陈述及向法庭提供的相关证据、被告（反诉原告）的陈述及提供相关证据等在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。在本案中，被告（反诉原告）接受了原告（反诉被告）的物业服务，原、被告之间存在物业服务合同关系，该物业服务合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。关于本诉原告主张的物业服务费问题。在本案中，原告（反诉被告）铜仁红枫物业服务有限责任公司按照合同约定向被告（反诉原告）提供了物业服务，被告（反诉原告）则应支付原告（反诉被告）铜仁红枫物业服务有限责任公司物业管理费。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十二条第一款：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”的规定，在庭审中，被告（反诉原告）对2015年以前按照1.0元／月／㎡标准收取物业服务费及2015年以后按照1.2元／月／㎡标准收取物业服务费的事实没有异议，辩称是原告（反诉被告）没有尽到物业服务职责而拒付物业服务费，原告（反诉被告）在庭审中也自认未履行好物业公共部位的维修、养护和管理义务，因此对该纠纷的引发双方都应承担一定的责任，综合本案案件事实，由原告（反诉被告）承担10%、被告（反诉原告）承担90%的责任为宜。故原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付自2010年3月1日起至2019年11月30日止期间的物业服务费请求，合法部分本院予以支持。故被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）物业服务费10193元（【87.93×58×1＋87.93×59×1.2】×90%=10193元）。关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付违约金11275元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，在本案中，因双方当事人都有违约行为，依法应当各自承担违约责任，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，在本案中，因签订的几份协议约定的违约金计算标准不一致，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付违约金11275元的请求未向法庭提供计算标准等相关证据，应当承担不利的法律后果。故其该项请求本院不予支持。关于反诉原告席荣跃的反诉请求问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，在本案中，因反诉原告主张的诉讼请求未向法庭提供有效证据证明。其主张的诉讼请求本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、本诉被告席荣跃于本判决生效后10日内向本诉原告铜仁红枫物业服务有限责任公司支付物业服务费10193元。二、驳回本诉原告铜仁红枫物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告席荣跃的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计183元，由本诉原告铜仁红枫物业服务有限责任公司负担100元，本诉被告席荣跃负担83元；反诉案件受理费减半收取25元，由反诉原告席荣跃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  徐毅二〇二〇年八月五日法官助理谢洪琴书记员张海燕