广西壮族自治区平果市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1023民初1506号 原告：中国银行股份有限公司平果支行，住所地：广西平果市马头镇新兴街**。统一社会信用代码：914510237151904183。 负责人：零杰，行长。 委托诉讼代理人：韦朝仁,广西吉强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭志彪，男，壮族，中国银行股份有限公司平果支行员工，住广西平果市。 被告：黄卫东，男，壮族，住广西平果市。 被告：麻彩英，女，壮族，住广西平果市。 被告：平果建林房地产开发有限责任公司，，住所地平果市亿鑫********房法定代表人：杨海林，执行董事。 原告中国银行股份有限公司平果支行（以下简称中行平果支行）与被告黄卫东、麻彩英、平果建林房地产开发有限责任公司（以下简称建林房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告中行平果支行委托代理人韦朝仁和谭志彪到庭参加诉讼，被告建林房开公司、黄卫东、麻彩英经合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。 原告中行平果支行向本院提出诉讼请求：1、解除编号为（2012年）平中银零房贷字第262号《个人一手住房贷款合同》；被告清偿原告贷款本金及利息（利息计算：截至2020年7月14日止为125451.81元，从2020年7月15日起至实际清偿之日止，按《个人一手住房贷款合同》约定的计算方法计付）；2、被告平果建林房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证担保责任；3、如被告黄卫东、麻彩英不能在判令的期限内清偿原告贷款本息，则依法折价、拍卖或变卖被告所有的用于贷款抵押的房地产，所得款项有限用于偿还原告的本息；4、被告承担律师费2000元；5、被告承担本案诉讼费、公告费等实现债权的费用。事实和理由：原被告双方于2012年12月7日签订的编号为2012年平中银零房贷字第859号《个人一手住房贷款合同》，约定被告黄卫东、麻彩英（借款人）向原告借个人住房按揭贷款176000元，用于购买被告平果建林房地产开发有限责任公司开发的位于平果县，贷款期限为15年，贷款偿还方式为按月等额本息还款。原告于2013年1月4日发放上述款项。被告黄卫东、麻彩英用其他购买的上述房产设定抵押，并办理在建工程抵押登记，由被告平果建林房地产开发有限责任公司为被告黄卫东、麻彩英的债务承担连带保证责任。贷款发放后，现被告方未能按时还贷，违反合同条款约定的义务。根据借款合同及抵押合同的约定，为保证国有银行资金的安全，原告依照法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 原告中行平果支行对其主张提供的证据有：1、结婚证复印件；2、《个人一手住房贷款合同》、《补充协议》、贷款抵押承诺书、在建工程抵押证明、转账授权书；3、借款借据；4、贷款已还款明细清单；5、委托代理合同；6.《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》。 被告建林房开公司提交书面答辩意见辩称，1、建林房开公司向原告所承担的保证责任是阶段性保证责任，即附解除条件或附期限的保证责任，当具备保证解除条件或保证期限届满时，建林房开公司则不再承担保证责任。根据《个人一手住房贷款合同》第十八条“保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证”的约定，所谓阶段性连带责任保证是房地产开发商为房屋买受人的按揭贷款向银行提供的常用保证责任，该保证责任实际上是附解除条件或附期限的保证，即，当买受人房屋所在楼栋具备商品房现售备案证明（俗称“大证”）时，便不再向银行承担保证责任，也就是说，开发商的保证期限截止至买受人房屋取得房屋产权证实止。这是房地产开发企业于银行约定俗成的规则，这个规则即保障了银行债券的实现，也合理赋予了开发商办理房屋产权证书的责任，又不至于使开发商过度担保证义务。建林房开公司于2014年3月21日就案涉房屋取得平果县房地产管理所发放的《商品房现房销售许可证》，已经完成了作为房地产开发商应尽的办证义务，银行此时完全可以就其对抵押房屋享有的抵押权去实现债权；2、原告的债权既有被告黄卫东提供的抵押权，又有建林房开公司提供的保证，根据法律规定，建林房开公司仅对物的担保以外的债权承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案中，被告黄卫东向原告提供抵押物案涉房屋，并办理了抵押登记，原告享有抵押权。因此，建林房开公司在保证期限内的保证责任仅需对物的担保以外的债权承担保证责任。本案中的抵押物价值明显大于银行债权。因此，建林房开公司并不需要承担保证责任。 被告建林房开公司为证明其主张，提交的证据有：1.《商品房现房销售许可证》；2.营业执照。 被告黄卫东、麻彩英未作答辩，亦未向本院提供任何证据。 被告黄卫东、麻彩英、建林房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。对原告提交的证据，经本院查证属实，本院对其真实性予以确认。对被告建林房开公司提交的证据，因原告对其真实性没有异议，且经本院核对属实，故本院对其真实性予以确认。 根据原告的起诉、举证、质证和被告建林房开公司的答辩及本院的认证情况，本院查明以下法律事实： 2012年12月7日，被告黄卫东（借款人）、麻彩英、建林房开公司（保证人）与原告中行平果支行（贷款人）签订了一份《个人一手住房贷款合同》。合同约定贷款金额为176000元，贷款期限为15年／180个月，自贷款人实际放款日起算，若为分期房贷，则自第一个实际放款日起算；贷款用途仅限于借款人支付其购买平果县；贷款利率按浮动利率方式计算，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.45833‰；贷款的偿还方式为按月等额本息还款；罚息为若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。合同还就其他权利义务进行了约定。当日，被告黄卫东（甲方）还与原告中行平果支行（乙方）签订一份《补充协议》，约定甲方同意将购买的该套房产权作为向乙方申请贷款的抵押物，全部抵押给乙方。被告麻彩英在抵押物产权共有人处签字捺手印。在向原告中行平果支行出具的《贷款抵押承诺书》中，被告黄卫东、麻彩英承诺，在贷款连续三期或累计六期未能按时足额归还贷款本息时，贷款人有权依法处理该抵押物，并从中优先受偿。2012年12月7日，双方对抵押物办理了在建工程抵押登记手续。2013年1月4日，原告中行平果支行按照约定，将176000元款项发放至被告黄卫东指定的银行账户。之后，被告黄卫东开始陆续还款。但从2019年4月开始，被告黄卫东未按约定归还贷款本息。截止2020年7月14日，被告黄卫东、麻彩英尚欠原告贷款本金118238.40元，利息7213.41元，累计违约次数已达15次。 本院认为，原告与被告黄卫东、麻彩英、建林房开公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012平中银零房贷字第859号），以及被告黄卫东、麻彩英与原告签订的《补充协议》等，均系签约当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，各方均应恪守约定之条款。针对本案，本院综合评析如下： 一、关于合同解除的问题。合同签订后，原告中行平果支行已经依约将借款本金176000元直接划入约定的银行账户，履行了支付借款的合同义务，被告黄卫东、麻彩英应依约偿还借款本息。但截至2020年7月14日，被告仅偿还部分借款本金及利息，并已逾期达15次，目前尚欠借款本金118238.40元及利息（利息计算：截至2020年7月14日的利息为7213.41元，从2020年7月15日起至实际清偿之日止，以尚欠借款本金为基数，按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的计算方式计付）。依照双方的约定，被告的行为已构成违约，合同解除条件已经成就，原告依约享有合同解除权。因原告在本案起诉之前尚未向被告送达解除合同通知书，本院最迟送达应诉材料给被告的时间为2020年6月30日。因此，本院依法确认原告与被告黄卫东、麻彩英、建林房开公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012平中银零房贷字第859号）于2020年6月30日解除。合同解除后，被告黄卫东、麻彩英应向原告偿还尚欠的全部借款本息，原告主张被告黄卫东、麻彩英偿还尚欠的借款本金118238.40元及利息（利息计算：截至2020年7月14日的利息为7213.41元，从2020年7月15日起至实际清偿之日止，以尚欠借款本金为基数，按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的计算方式计付），有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于抵押权的问题。原告已对抵押房屋办理抵押登记手续，其享有抵押权。因此，原告请求对被告用于抵押的广西平果县（证号：平房建马头字第××号）的价款享有优先受偿权，有事实和法律依据，本院予以支持。 三、关于被告建林房开公司对本案债务承担连带保证担保责任的问题。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定“保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证”，双方没有约定保证期限。但原告于2017年2月20日与被告建林房开公司签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》第六条约定“乙方同意按下述第一款为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。一、自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止”，即被告建林房开公司在原告中国银行股份有限公司平果支行与被告黄卫东、麻彩英就广西平果县屋办理抵押登记取得《抵押登记证明》或《他项权利》前对本案黄卫东、麻彩英债务承担连带责任。现案涉房屋尚未办理《抵押登记证明》或《他项权利证》，被告建林房开公司属于保证期间，故原告主张由被告建林房开公司对被告黄卫东、麻彩英于本案债务承担连带保证担保责任，有事实和法律依据，本院予以支持。被告建林房开公司辩称其于2014年3月21日就案涉房屋取得《商品房现房销售许可证》，保证责任已免除。同时，原告的债权既有被告黄卫东提供的抵押权，又有建林房开公司提供的保证，现抵押物的价值明显大于原告的债权，因此，建林房开公司不需要承担保证责任，没有事实和法律依据，本院不予采信。 四、关于律师费的问题。该费用并不是必要、法定的费用。并且，截至法庭辩论结束时，原告亦未提供证据证实该费用已经实际发生。故对原告主张的关于律师费用的问题，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告中国银行股份有限公司平果支行与被告黄卫东、麻彩英、平果建林房地产开发有限责任公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012平中银零房贷字第859号）于2020年6月30日解除； 二、被告黄卫东、麻彩英偿还原告中国银行股份有限公司平果支行借款本金118238.40元及利息（利息计算：截至2020年7月14日的利息为7213.41元，从2020年7月15日起至实际清偿之日止，以尚欠借款本金为基数，按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的计算方式计付）； 三、原告中国银行股份有限公司平果支行对广西平果县（证号：平房建马头字第××号）的价款享有优先受偿权； 四、被告平果建林房地产开发有限责任公司对被告黄卫东、麻彩英的上述债务承担连带保证担保责任； 五、驳回原告中国银行股份有限公司平果支行的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2806元，减半收取1403元，由被告黄卫东、麻彩英、平果建林房地产开发有限责任公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 唐靖钧 二〇二〇年八月十七日 法官助理 方元官 书 记 员 周钲浩