广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1454号 上诉人(原审被告)：合浦县美华置业有限公司，住所地合浦县廉州镇还珠南路**。统一社会信用代码：91450521771712524H。 法定代表人：俞进美，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 上诉人（原审第三人）：陈玉辉，男，1958年11月30日出生，汉族，户籍地广西北海市海城区，现住广西北海市。 委托诉讼代理人：伍韦华韦华，广西易桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈秋宇，广西易桂律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：罗安金，男，1974年8月5日出生，汉族，户籍地四川省泸州市龙马潭区，现住合浦县。 被上诉人（原审原告）：曾巧玲，女，1974年9月15日出生，汉族，户籍地广西合浦县，现住合浦县。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：沈袓贤，广西珠浦律师事务所律师。 原审第三人：何剑，男，1984年10月1日出生，汉族，住广西浦北县。 上诉人合浦县美华置业有限公司（以下简称美华公司）、陈玉辉因与被上诉人曾巧玲、罗安金，原审第三人何剑商品房销售合同纠纷一案，不服合浦县人民法院（2019）桂0521民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 合浦县美华置业有限公司上诉请求：撤销合浦县人民法院（2019)桂0521民初1484号民事判决，改判驳回被上诉人曾巧玲、罗安金一审诉讼请求。事实理由：一、一审认定美华公司违约并判付违约金错误。美华公司与罗安金、曾巧玲均认同案涉合同的效力，合同未约定办证为美华公司的合同义务。美华公司收取罗安金、曾巧玲10000元的办证费不足以交付办证所需的费用，且罗安金、曾巧玲还需提供相关的身份、婚姻、征信等信息资料和交纳应缴的税金等。在没有罗安金、曾巧玲应为行为的情形下，一审法院将逾期办证之责归于美华公司和判付违约金是错误的。二、一审判决的违约金显失公平。案涉合同签订后，罗安金、曾巧玲占有了房屋，其对该房屋已然饱和享有了法律上、事实上的占有使用收益处分的权利，本无损失需违约金填平，美华公司之于罗安金、曾巧玲买受房屋登记物权的事项中，也无明显的过错或过失而对之须以违约金予以惩罚。三、一审法院的判决超出了罗安金、曾巧玲的请求范围。罗安金、曾巧玲的一审诉求是美华公司须予其直接办理买受房屋的权属证书，而非协助办理，而美华公司不是负有物权登记职责的机关，且对物权登记也须依一定的流程进行办理。一审法院判决美华公司协助罗安金、曾巧玲在10天内办理买受房屋的物权登记，显然违反了“不告不理”、“意思自治”的原则。四、罗安金、曾巧玲主张的违约金已超过诉讼时效期间，一审否定美华公司的时效利益错误。 陈玉辉答辩称：对美华公司请求撤销一审判决的上诉请求无异议。 曾巧玲、罗安金辩称，曾巧玲、罗安金已支付完购房款并支付了10000元的办证费用，亦多次催促办证，现美华公司以曾巧玲、罗安金支付的10000元不够办证费和不提供有关身份信息为由推卸责任是没有任何依据的，美华公司应承担逾期不协助办证的责任。协助办证是美华公司的法定义务，美华公司不履行该义务存在重大过错，曾巧玲、罗安金一审诉状是请求美华公司办理房产证，但一审庭审中已变更请求美华公司协助办理房产证，曾巧玲、罗安金依约请求美华公司支付违约金是对其不履行协助办证义务的惩罚，一审对违约金的判决是公平的。曾巧玲、罗安金起诉主张的是2019年5月9日起诉前的三年违约金，并未超过诉讼时效期间，且美华公司一审中未对诉讼时效提出抗辩。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 陈玉辉上诉请求：依法撤销合浦县人民法院(2019)桂0521民初1484号判决第一项、第二项判决。事实与理由：一、一审法院认定陈玉辉与美华公司是借贷关系，对涉案商品房不存在买卖关系的事实是错误的。陈玉辉与美华公司于2012年9月14日签订了《商品房买卖合同》，同月24日，双方签订《商品房购买合同补充协议》，约定美华公司应在2013年3月24日前交房，否则将购房款退回并支付违约金。同日，陈玉辉将200万元购房款转至美华公司账上，美华公司开具收到陈玉辉购房款项的收据。双方将涉案商品房买卖合同在合浦县房产管理局进行了登记备案，相关购买商品房手续材料皆齐全。二、一审法院适用法律错误。一审法院的判决违反了《物权法》第二十条的规定，陈玉辉有准物权权利人的性质，未经预告登记权利人的同意处分该房屋的，就不发生物权效力，且罗安金、曾巧玲从何剑手中购买涉案房屋，也知道该房屋登记备案在陈玉辉名下，陈玉辉对该房屋的买受请求权具有对抗第三人的效力，罗安金、曾巧玲在此情况下购买房屋，应自行承担购房合同无效等不利后果。一审法院以陈玉辉两次庭审陈述的不同而采纳对其不利的自认就认定陈玉辉与美华公司不存在购房关系是错误的，陈玉辉已于第二次庭审中明确表示，其在第一次庭审时被误导及其对法律的误解，以为房子己被罗安金、曾巧玲居住，担心既要不回该房，又要不回购房款，因而虚假陈述为借款关系，陈玉辉与美华公司之间真实存在的是购房关系而非借贷关系。本案中，陈玉辉与美华公司没有任何借款合同或借条或支付借款利息的银行凭证等足以证实二者间存在借贷关系的书证，相反有的是证实购房关系的整套购房材料。罗安金、曾巧玲只有房屋买卖合同，没有支付房款的凭据，也没有备案和办理过房产证，原审不应确定其具有物权或物权请求权，罗安金、曾巧玲与美华公司只是债权债务关系。三、一审法院没有根据公平原则作出判决。在原审的第二次庭审中，美华公司的委托代理人认同陈玉辉的备案合同法律效力高于该公司与罗安金、曾巧玲签订的购房合同，罗安金、曾巧玲的委托代理人原也承认美华公司与陈玉辉的房屋买卖合同是成立的，只是主张美华公司一房二卖，后变更主张是美华公司为陈玉辉提供虚假备案，一审法院未采纳罗安金、曾巧玲的全权代理人对罗安金、曾巧玲不利的自认是不公平的。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，导致违反证据规则，作出了不符合事实的判决，请求二审人民法院依法撤销一审判决第一、第二项并改判驳回罗安金、曾巧玲的诉讼请求。 美华公司辩称，以美华公司法定代表人俞进美一审庭审中的意见为准。 罗安金、曾巧玲辩称，根据一审查明的事实，陈玉辉与美华公司之间不是真实的商品房买卖合同关系，只是借款担保关系，陈玉辉对涉案房屋办理的是合同备案不是预告登记，合同备案登记不具有物权效力，而罗安金、曾巧玲是在提起诉讼后才知道涉案房屋备案登记的事实。此外，一审法院并没有判决陈玉辉承担责任，根据民诉法第56条的规定，其不能提起上诉，请求驳回陈玉辉的上诉或诉讼请求。 何剑不到庭参加诉讼，也未对上诉人的上诉作出书面意见陈述。 罗安金、曾巧玲向一审法院起诉请求：一、撤销合浦县房产局（2012）合房备x号备案证明对美华新城x幢x号房的备案登记；二、美华公司协助罗安金、曾巧玲办理美华公寓x幢x单元x号房的房屋权属证书，并由美华公司承担相关办证费用；三、美华公司向罗安金、曾巧玲支付逾期办证违约金（以372400元为基数，按日万分之一点五，自2016年5月10日起计至办证之日止）。 一审法院认定事实：2015年7月3日，罗安金、曾巧玲与美华公司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定：罗安金、曾巧玲购买美华开发的位于北海市合浦县，建筑面积共133平方米，每平方米2800元，总价款372400元；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限位内取得房地产权属证书，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之壹点五的违约金。罗安金、曾巧玲于2015年7月3日通过中国农业银行曾巧玲的妹妹曾小萍的账户支付了全部购房款372400元，并支付了10000元办证费用和其他费用11686元，罗安金、曾巧玲支付美华公司的所有费用共394086元。美华公司在与罗安金、曾巧玲签订合同和收到购房款后，即将商品房交付罗安金、曾巧玲。罗安金、曾巧玲收房后装修了房屋，并居住至今。经罗安金、曾巧玲多次催促，美华公司没有按合同约定办理涉案商品房的权属登记手续。 2012年9月24日，美华公司向陈玉辉借款200万元，为向陈玉辉提供还款担保，美华公司与陈玉辉签订了买卖包括涉案商品房在内的《商品房买卖合同》，并将包括涉案商品房在内的多套商品房的买卖合同在房产登记机关备案，涉案的美华新城x幢x单元x号房的买卖合同于2015年2月17日登记备案。 再查明，何剑是美华公司相关工程的施工人，美华公司曾将涉案商品房抵作工程款给何剑，后美华公司与何剑协商后，由美华公司将涉案商品房出售给罗安金、曾巧玲。 一审法院认为，罗安金、曾巧玲与美华公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效合同。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。罗安金、曾巧玲已按合同约定支付了全部购房款，美华公司未能按合同约定履行协助罗安金、曾巧玲产权登记的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，美华公司应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但因美华公司与陈玉辉对涉案的商品房的买卖合同已在登记机关备案，美华公司不可能再将与罗安金、曾巧玲的商品房买卖合同交登记机关备案并办理相关的产权登记，因此美华公司构成违约。罗安金、曾巧玲请求美华公司协助罗安金、曾巧玲办理美华公寓x幢x单元x号房的房屋权属证书，原审法院予以支持。陈玉辉在原审法院第一次开庭时承认其与美华公司间就涉案商品房进行合同备案是为了担保美华公司向其借款的履行，在原审法院第二次开庭审理时主张其与美华公司间是商品房买卖关系，对陈玉辉的两次相反的陈述，原审法院结合本案的实际情况，采信其第一次庭审中对其不利的自认，即陈玉辉与美华公司间是借贷关系，对涉案商品房并不存在买卖关系。因美华公司与陈玉辉的商品房买卖合同已备案，但美华公司与陈玉辉间并无真正的商品房买卖关系，而是借款关系，所以美华公司、陈玉辉与登记部门对该合同的备案按相关规定予以处理。美华公司与陈玉辉虽就本案的商品房买卖合同在产权登记机关备案，但双方间并无商品房买卖关系，该备案行为并不产生相应的法律效力。罗安金、曾巧玲已向美华公司支付了10000元的办理产权登记的费用，但美华公司在为罗安金、曾巧玲办理权属证书至罗安金、曾巧玲名下时，起的是代收代办的作用，美华公司应在实际支出后就相关费用与罗安金、曾巧玲结算，多还少补，罗安金、曾巧玲请求美华公司承担相关办证费用，不予支持。罗安金、曾巧玲违反合同约定的产权登记条款，被告请求被告美华公司以已付房款372400元为基数，按日万分之一点五，自2016年5月10日起计至办证之日止支付逾期办证违约金，既符合双方的约定，也不违反法律的规定，原审法院予以支持。美华公司与何剑之间关系，与本案的美华公司与罗安金、曾巧玲之间的商品房销售合同关系属于不同的法律关系，不在本案中一并处理。本案属不动产权属纠纷，不适用诉讼时效。本案不以该院正在审理的（2020）桂0521民初536号原告刘忠光与被告美华公司、第三人姚学忠、何剑债权转让合同纠纷案查明的事实和处理结果为依据，所以美华公司以此理由请求中止对本案的审理，原审法院不予采纳。对于罗安金、曾巧玲的第一个诉讼请求，因不属于人民法院受理民事诉讼的范围，判决中不予一并处理，原审法院另行作出裁定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、美华公司于判决生效后十日内协助罗安金、曾巧玲办理美华公寓x幢x单元x号房的房屋权属证书；二、美华公司于判决生效后十日内向罗安金、曾巧玲支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以372400元为基数，按日万分之一点五，自2016年5月10日起计至办证之日止）；三、驳回罗安金、曾巧玲的其他诉讼请求。案件受理费1327元，由美华公司负担。一审法院同时裁定驳回罗安金、曾巧玲请求美华公司撤销合浦县房产局（2012）合房备x号备案证明对美华新城x幢x号房的备案登记的起诉。 本院二审期间，美华公司提交以下证据：1.《结算业务申请书》，拟证明陈玉辉借款200万元给美华公司的当天，美华公司根据陈玉辉的要求将33.6万元的借款利息转给其合伙人沈林发；2.陈玉辉向美华公司出具的《说明》，拟证明陈玉辉与美华公司之间是民间借贷关系；3.《收条》《进账单》、银行客户回单，拟证明陈玉辉与美华公司之间是民间借贷关系。 陈玉辉二审提交一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》，拟证明陈玉辉与美华公司约定应在2013年3月24日前交房，否则将购房款退回并支付违约金。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，罗安金、曾巧玲对美华公司提交的证据1的三性有异议，但认可美华公司的证明目的；证据2、3的三性由法院认定，认可美华公司的证明目的。陈玉辉对证据1的关联性有异议，证据2没有原件核对，与本案200万元购房款无关联，不排除在借款同时又购房商品房；对证据3的三性有异议，与本案没有关联。 罗安金、曾巧玲对陈玉辉提交的证据三性均有异议，该补充协议约定的商品房并不包括涉案商品房。美华公司对该证据的真实性无异议，但不是美华公司和陈玉辉的真实意思表示，双方之间不是商品房买卖合同关系，实际上是借贷关系。 何剑未到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据的质证权利。 本院对上述证据认证意见如下：对美华公司提交的证据1的真实性予以确认，对其关联性不予确认；证据2、3相互印证，可证明在2013年10月15日陈玉辉与美华公司存在500万元的借贷关系，不排除涉案200万元包含在该500万元借贷中。对陈玉辉提交的《〈商品房买卖合同〉补充协议》的真实性予以确认，但涉案的美华新城x幢x单元x号未在该补充协议约定的范围中，对其关联性不予确认。 本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致，对一审法院认定的事实予以确认。 本院另查明，罗安金、曾巧玲于2019年5月9日向一审法院起诉请求：一、美华公司为罗安金、曾巧玲办理美华公寓x幢x单元x号房办理房屋权属证书并承担相关办证费用；二、美华公司向罗安金、曾巧玲支付逾期办证违约金61110.84元。罗安金、曾巧玲于庭审中变更诉讼请求为：一、撤销合浦县房产局（2012）合房备x号备案证明对美华新城x幢x单元x号房的备案登记；二、美华公司协助罗安金、曾巧玲办理美华公寓x幢x单元x号房的房屋权属证书，并由美华公司承担相关办证费用；三、美华公司向罗安金、曾巧玲支付逾期办证违约金（以372400元为基数，按日万分之一点五，自2016年5月10日起计至办证之日止）。 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.陈玉辉与美华公司之间就涉案商品房是否存在真实的买卖合同关系；2.罗安金、曾巧玲请求美华公司协助办理涉案商品房的权属证书并支付逾期办证违约金有无事实和法律依据。 关于陈玉辉与美华公司之间就涉案商品房是否存在真实的买卖合同关系的问题。陈玉辉以其与美华公司就涉案商品房签订了《商品房买卖合同》并办理备案登记且美华公司也开具了购房款收据为由主张其与美华公司存在商品房买卖合同关系。本院认为，判定某个法律关系的性质，不应局限于当事人之间签订合同的外观和名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同的实质内容来判定。综合本案的证据和当事人的陈述，本院认为陈玉辉与美华公司之间真实的法律关系应为借贷关系，而非商品房买卖合同关系，理由如下：一方面，虽然陈玉辉确与美华公司就涉案商品房签订了《商品房买卖合同》并办理备案登记，美华公司也开具了购房款收据，但陈玉辉在一审第一次庭审的答辩、法庭调查和辩论中均明确美华公司向其借款200万元，因无法办理房屋抵押，为担保借款的返还，双方通过签订《商品房买卖合同》、出具购房款收据，进而办理合同备案登记以达到抵押担保的目的，只要美华公司还款其即撤销备案登记；而美华公司也一直主张双方之间只存在借贷关系不存在商品房买卖合同关系。换言之，陈玉辉与美华公司已明确双方就涉案200万元设立的法律关系为借贷关系，双方签订商品房买卖合同并办理备案登记的目的是为借款提供担保，并非真实的买卖合同关系。陈玉辉在一审第二次庭审中否定其第一次庭审中关于其与美华公司之间系借贷关系的自认，其该行为既不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定的可撤销自认的情形，也违反了民事诉讼禁止反言的规则，对其反言依法不予支持。陈玉辉一审两次庭审的最后意见陈述均表示只要美华公司返还借款其即撤销备案登记，由此表明其真实诉求是还款，并非要求房屋。陈玉辉关于其与美华公司签订商品房买卖合同目的是取得房屋所有权而非退还购房款项的上诉主张亦系对其一审诉讼主张的反言，本院不予支持。另一方面，从商品房买卖合同内容及合同履行情况分析，陈玉辉与美华公司于2012年9月24日签订《商品房买卖合同》约定陈玉辉以200万元的价格向美华公司购买八套商品房（未包括涉案商品房），原备案登记的八套商品房后陆续发生变更（其中一套于2015年2月17日变更为涉案x幢x定单元x号房），双方对各套商品房均未分别签订商品房买卖合同，也未约定具体的房屋面积和单价，此不符合一般商品房交易习惯；罗安金、曾巧玲2015年7月3日向美华公司购买涉案商品房后装修入住至今，陈玉辉主张其购买了该商品房但其未曾对该商品房主张过权利也不符合常理。综上分析，本院认为陈玉辉与美华公司就涉案商品房并不存在真实的买卖合同关系，其双方签订商品房买卖合同的行为属于通谋虚伪行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，该通谋虚伪行为无效，应以该行为所隐藏的真实法律关系予以定性处理，一审法院根据双方真实意思表示定性其真实法律关系为借贷关系正确，本院予以维持。双方就涉案商品房为借款设立担保关系，因陈玉辉未办理房屋抵押登记或办理预告权利登记，故不能对抗善意第三人。关于陈玉辉是否有上诉权的问题，罗安金、曾巧玲称一审法院未判决陈玉辉承担民事责任，依法陈玉辉不具有上诉的权利。经审查，罗安金、曾巧玲基于本案诉争商品房备案登记在陈玉辉名下而向一审法院申请追加陈玉辉作为第三人参加诉讼，并增加请求撤销涉案商品房备案登记的诉讼请求。如上分析，陈玉辉与美华公司就涉案商品房设立了借款担保法律关系，陈玉辉对诉争商品房有独立的诉益，应属有独立请求权的第三人，但其一审中并未提出独立的诉讼请求，仅以美华公司将诉争商品房备案登记给其作借款担保（后又主张系美华公司将商品房出售给其）进行抗辩，一审法院虽未判决陈玉辉对罗安金、曾巧玲与美华公司之间商品房买卖合同纠纷承担民事责任，但一审判决美华公司协助将涉案商品房权属证书办到罗安金、曾巧玲名下，必然涉及到对陈玉辉名下涉案商品房备案登记撤销的问题，而一审判决对陈玉辉与美华公司之间的法律关系定性也对陈玉辉的实际权益构成实质性影响，因此，陈玉辉对此有上诉的利益，本院受理其上诉不违反法律禁止性规定，罗安金、曾巧玲主张陈玉辉不具有上诉权应驳回其上诉的抗辩意见，本院不予采纳。 关于罗安金、曾巧玲请求美华公司协助办理涉案商品房的权属证书并支付逾期办证违约金有无事实和法律依据的问题，经审查，美华公司法定代表人俞进美在一审庭审中明确表示同意罗安金、曾巧玲的第一、二项诉讼请求，不同意第三项诉讼请求，即不同意罗安金、曾巧玲主张的逾期办证违约金，故本院仅对美华公司应否支付逾期办证违约金进行评析，对美华公司的其他上诉意见不再评述。本院认为，罗安金、曾巧玲与美华公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容于法无悖，为合法有效之合同，合同签订后罗安金、曾巧玲依约支付了购房款，美华公司亦将商品房交付给了罗安金、曾巧玲，但美华公司未依约在商品房交付使用后90日内办理房地产权属证书，已构成违约，罗安金、曾巧玲请求美华公司依约承担违约责任并支付逾期办证违约金于法有据，应予支持。美华公司无证据证明其逾期办证系因罗安金、曾巧玲拒绝支付办证费用或拒绝提交相关身份信息等材料所致，故主张其不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。美华公司主张罗安金、曾巧玲违约金请求已超过诉讼时效期间，对此本院认为，逾期办证违约金请求权属于债权请求权，适用诉讼时效的有关规定，根据双方合同约定，违约金以日为单位累计，属于继续性债权，对每个个别债权应分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”罗安金、曾巧玲于2019年5月9日提起本案诉讼，其请求美华公司支付2016年5月10日之后的逾期办证违约金并未超出法定诉讼时效期间，美华公司主张逾期办证违约金请求已超诉讼时效的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。一审法院认定本案属不动产权属纠纷从而不适用诉讼时效不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人美华公司、陈玉辉的上诉请求和理由均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1327元，由上诉人合浦县美华置业有限公司负担663.5元，由上诉人陈玉辉负担663.5元（合浦县美华置业有限公司、陈玉辉分别预交了1327元，由本院分别退回合浦县美华置业有限公司、陈玉辉各663.5元）。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庄 娜