广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初2号原告：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地广东省江门市蓬江区*****一楼。负责人：林倍汶。委托诉讼代理人：严珊珊，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶妤，广东良匠律师事务所律师。被告：林某，女，1983年*月*日出生，汉族，住广东省江门市江海区***********，公民身份号码：440************224。原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司(以下简称“荔盈物业公司”）诉被告林某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶妤、被告林某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2017年11月至2019年5月的物业管理服务费2088.1元、自用水费475.6元、公摊水费83.6元、公摊电费631.5元，合计3278.8元。二、被告向原告支付违约金621.3元（从逾期之日起按日1‰计算，暂从2017年11月15日起计至2019年5月31日止）。以上款项合计：3900.1元。三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、被告向原告支付2017年11月至2018年10月的物业管理服务费1318.8元及计算至2020年2月的自用水费1029.5元、公摊水费131.11元、公摊电费919.21元。二、被告以每月应支付的物业管理费为本金按每日千分之一计算滞纳金至全部款项付清之日止。事实和理由：原告与江门市*******业主委员会存在物业管理委托合同关系，双方自2013年1月14日起已签订《五邑城物业管理委托合同》，并到期续签。合同约定原告受江门市*******业主委员会委托，自2013年1月14日起为坐落在江门市蓬江区******物业的提供维修、养护和管理等物业服务。原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电分摊、垃圾处理费和需要分摊的其他合理费用。原告与江门市*******业主委员会的《五邑城物业管理委托合同》真实合法有效，受我国有关法律的保护。然而被告系原告所管理的江门市蓬江区******物业的业主之一，在享受原告提供的物业管理服务之后，拒不支付原告物业费和公摊水电费，并没有履行业主应尽的义务，也使原告维持日常运营难以得到保证。在经过原告的多次催告后，被告依然拒不缴纳物业管理服务费和公摊水电费。该行为不仅严重违反《五邑城物业管理委托合同》，违反《中华人民共和国合同法》，也严重侵犯原告及其他业主的合法权益。原告为其陈述提供的证据有：1.被告身份证；2.《五邑城物业管理委托合同》、《补充协议》；3.江门市*******出具的房产登记信息；4.收费扣费凭证；5.律师函、EMS快递单凭证；6.原告营业执照；7.水费票据；8.电费票据;9.广州市荔盈物业管理有限公司江门市分公司五邑城管理处收款单。被告林某答辩称：一、江门市*******第二、三届业主委员会并非依法成立，不能够代表全体业主的意志。二、第二届业委会的任期为3年，即从2012年2月至2015年1月，但物业管理合同从2013年2月1日至2016年1月31日已超出任期,合同无效，故原告无权主张物业管理服务费。三、江门市*******业主委员会聘请原告提供物业管理服务，没有公开进行招投选聘，更没有通过业主大会依法投票选聘，故物业管理合同无效，原告无权主张物业管理服务费。江门市蓬江区住房和城乡建设局出具书面证据证明原告没有依法备案。四、第二、三届业主委员会连续聘请原告，其第三届任期为4年，即2015年2月至2019年1月，但第三届的物业管理合同是2017年12月至2021年3月，也是超出任期。五、起诉前，被告一直不在涉案房屋居住，并未收到原告书面催告，原告起诉违反物业服务解释第6条、第9条二款，应驳回起诉。六、原告无资格收费。2018年10月10日第四届业主委员会已解聘原告，但原告拒绝搬迁移交，根据物业服务解释第10条二款，原告无权主张物管费。对原告的老赖行为，第四届业主委员会已对原告提起(2020)粤0703民初514号诉讼。七、原告的收费标准未经合法表决。八、原告以“广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司”名义签订合同和履行合同，违反了《物业管理条例》第32条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”的规定，合同无效。九、原告无权主张水、电费。《物业管理条例》第44条规定，水、电费应当向最终用户收取，物管企业代交的，不得收取手续费。十、原告未按合同约定提供服务。小区存在垃圾满地，帐目混乱，分摊水电费不公示，公共墙壁不翻新，电梯常坏，门岗虚设，五楼线路乱拉接等情况。十一、江门市税稽局查明，原告偷税12万多元，第三届业主委员会偷税50多万元，其行为损害国家利益，故物业管理合同无效。十二、原告的起诉，已超过诉讼时效。十三、在(2019)粤0703民初4891号案中，广东省江门市蓬江区人民法院已作出裁决，认定2018年10月10日《关于五邑城商住大厦临时业主大会表决结果公告》会上对“罢免第三届业主委员会”和“解聘广州荔盈物业管理有限公司江门分公司”的表决有效。再根据《五邑城物业管理委托合同》第十四条约定：“如有超过20%业主数认为乙方的物业管理工作不达标的，即视为乙方违约。甲方有权立即组织召开业主大会，乙方必须依法接受业主大会的表决结果并配合做好交接工作。”现五*城商住大厦第四届业主委员会已经作出新决定，召开业主大会表决通过小区进行自治管理。十四、被告并非在2017年收楼，被告在2018年2月1日从第三人陈月顺处购得涉案房屋，并于2018年3月19日办理了过户登记，被告愿意缴交从2018年3月至2018年9月期间的物业管理服务费。被告为其陈述提供的证据有：1.江门市蓬江区住房和城乡建设局《关于请求查询广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司选聘备案资料的复函》1份；2.江门市蓬江区****城市建设与环保局《关于五邑城商住大厦业委会有关情况的复函》1份；3.《关于五邑城商住大厦临时业主大会表决结果公告》1份；4.《五邑城商住大厦临时业主大会表决票统计情况表》1份；5.《国家税务总局江门市税务局稽查局检举税收违法行为查办结果简要告知书》2份（编号：2019-003、2019-004）；6.（2020）粤0703民初514号《受理案件通知书》1份；7.（2019）粤0703民初4891号《民事裁定书》1份；8.视频光碟、照片1份；9.《房屋买卖合同》（编号0000114）、《房地产交易纳税申报表（二手房交易）》、粤（2018）江门市不动产权第0017623号不动产权证书各1份。经审理查明：2013年1月14日，原告与江门市*******业主委员会签订一份《五邑城物业管理委托合同》，主要约定：江门市*******业主委员会委托原告对**城大厦提供物业管理服务，委托管理期限为叁年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止；原告有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电分摊、垃圾处理费以及需要分摊的其他合理费用。其中物业管理服务费：多层住宅收取1.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。2013年4月8日，上述双方再签订了一份《补充协议》，约定原告于2013年4月1日进驻五*城实施物业管理工作，并开始计算物业管理费等内容。签订上述合同和补充协议后，原告依约进驻五*城提供物业管理服务。在合同期满后，上述双方未解除合同，原告继续提供物业管理服务，并于2017年2月21日与江门市*******业主委员会续签了一份《五邑城物业管理委托合同》，该合同约定的内容除了委托管理期限为2017年1月2日起至2021年3月3日止外，其他内容基本与2013年1月14日的《五邑城物业管理委托合同》一致。被告拖欠原告物业服务费、自用水费、公摊水费及公摊电费。经原告催收无果后，原告遂于2019年12月9日提起本诉。另查明，被告林某于2018年2月1日从第三人陈月顺处购买了涉案江门市蓬江区*************（即五邑城商住大厦的房屋），并于2018年3月19日办理了过户登记，该房屋的建筑面积为73.26平方米，每月物业费为109.89元。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、原告的诉讼主体是否适格；二、本案的诉讼时效问题；三、《五邑城物业管理委托合同》对被告是否有约束力；四、本案物业管理服务费、公用水电费的计算问题；五、原告主张滞纳金是否合理。一、关于原告的诉讼主体问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”的规定，原告是依法成立并领取营业执照的广州市荔盈物业管理有限公司的分支机构，依法享有诉讼主体资格，因此，原告的诉讼主体适格。二、关于本案诉讼时效的问题。诉讼时效是指债权人怠于行使权利持续到法定期间，其公力救济权归于消灭的法律制度。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，被告从2018年3月成为涉案房屋的所有权人后一直拖欠物业管理费，原告于2019年12月提起本案诉讼，根据法律规定并未超过法定诉讼时效。故被告抗辩原告的本次诉讼已超过诉讼时效的意见不成立，本院不予采纳。三、关于《五邑城物业管理委托合同》对被告是否有约束力的问题。原告与江门市*邑*****业主委员会之间签订的《五邑城物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。作为业主的代表江门市*邑*****业主委员会有权与原告签订物业服务合同，签订的合同对全体业主有约束力。根据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定及《物业管理条例》第十二条第四项规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，江门市*邑*****业主委员会与原告签订了《五邑城物业管理委托合同》，约定由原告为五邑城大厦提供物业管理服务及代垫公用水电费、自用水费，被告林某作为业主，应当执行业主委员会的决定，在享受原告的物业管理及原告先行垫付水电费的服务后，应当按照等价有偿的原则，向原告支付物业管理服务费用、公用水电费、自用水费。四、关于物业管理服务费、公用水电费的计算问题。根据《五邑城物业管理委托合同》的约定，对于多层住宅的住户，原告按1.5元/月/平方米收取物业管理服务费，而被告的涉案房屋建筑面积为73.26平方米，即被告每月物业管理服务费为109.89元。五邑城商住大厦由原告提供物业服务，从被告提供的视频中可见，原告提供的物业服务存在质量瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，被告可以要求原告减少价款，本院结合被告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，本院酌情认定本案的物业管理服务费每月按合同约定的90%计算，即73.26平方米×1.5元/平方米×90%=98.9元，由于涉案房屋是从2018年3月19日过户至被告名下，故此，被告拖欠原告的物业管理服务费应从2018年3月计至2018年10月止，金额为791.2元（98.9元×8个月=791.2元），对于原告主张超出的部分，本院不予支持。另外，原告提供的水电费收据和收款单证明被告每月拖欠公用水电费的具体数额，对此，被告没有提交证据予以反驳，本院依法采纳。由前所述，涉案房屋是从2018年3月19日过户至被告名下，故此，被告应向原告支付从2018年3月至2020年2月的自用水费、公摊水费以及公摊电费。经本院核算，自用水费863.7元、公摊水费107.1元及公摊电费780.1元，对于原告主张超出的部分，本院不予支持。五、关于滞纳金的问题。原告主张滞纳金，其实质是主张被告支付逾期付款违约金。在原告存在物业服务质量瑕疵的前提下，对于被告是否需向原告支付违约金的问题，本院认为，首先，原告一直为涉案小区提供日常保洁、安保、维护等服务，虽然其物业服务质量存在瑕疵，但该瑕疵与业主支付物业管理费之间不构成对价关系，该瑕疵情形也未达到被告拒付全部物业管理费的程度。其次，物业服务具有公共性和整体性，物业公司应按照合同约定提供物业服务，物业公司对业主反映的问题应及时沟通和解决。如物业公司提供的服务水平严重与合同不符，业主应行使业主权利，通过法律途径解聘更换物业公司。如业主滥用物管服务瑕疵的抗辩权拒付物业管理费，其行为不但损害了物业管理公司及其他正常交费业主的利益，也不利于小区的物管服务的质量和水平，造成恶性循环。因此，被告拖欠物业管理费应依照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，现原告主张以尚欠物业管理服务费本金为基数按照合同约定每日千分之一计算违约金的标准已超出法律规定，本院依法调整本案的违约金以每月应交物业管理服务费为本金，从2018年4月1日起按每日万分之四计算至全部款项付清之日止，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、被告林某应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付2018年3月至2018年10月的物业管理服务费791.2元及违约金（从2018年4月1日起以每月应支付物业管理服务费为本金，按每日万分之四计算至付清之日止）；二、被告林某应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付从2018年3月至2020年2月止的自用水费863.7元、公摊水费107.1元及公摊电费780.1元；三、驳回原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元由被告林某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 梁慧敏二〇二〇年七月三十一日法官助理 任惠娟书 记 员 李晓瑜