吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0204民初2337号原告（合并审理被告）：周洁，女，1979年1月19日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：李全胜，吉林江城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳洋，吉林江城律师事务所律师。被告（合并审理原告）：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区吉长引线北侧。法定代表人：蓝踊康，助理总监。委托诉讼代理人：张立柱，该公司经理。委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。原告周洁与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，亚琦公司亦基于同一事实发生的纠纷向本院提起诉讼，本院作出（2020）吉0204民初2338号民事裁定书，将（2020）吉0204民初2338号案件并入本案审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（合并审理被告）周洁及其委托诉讼代理人李全胜、李佳洋，被告（合并审理原告）亚琦公司的委托诉讼代理人张立柱、王旭明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周洁向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告2020年4月4日发出的《解除商品房买卖合同告知书》不具有法律效力，不能解除商品房买卖合同。2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告方于2020年4月6日收到被告送交的《解除商品房买卖合同告知书》（详见4月4日告知书，以下简称《告知书》)。原告认为被告的解除合同通知没有事实及法律依据，被告不享有合同解除权。一、被告行使解除权没有事实和法律依据。依据原告被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，约定的房屋价款为1,651,248.00元。原告尚欠购房款款额36万仅为总房款的五分之一左右，且原告方有能力随时向被告方给付欠款。未付房款部分是因被告方未能按合同约定履行义务，所交付房屋设施不完善，配套电力设施未接通等原因产生纠纷所致。暂时拒付房款也是原告依法享有的履行合同抗辩权。据此被告行使解除权于法无据，不能享有解除合同的权利。二、被告行使解除权没有履行法定催告义务，程序违法。被告在《告知书》中表述：“经我公司催告后仍未履行”,而客观上被告对未付房款从未进行催告，反而是因其交付房屋的瑕疵，原告多次向其主张权利。因此被告解除权的行使程序违法，不能产生解除合同的后果。三、被告合同解除权因超过法定期间而消灭。综上所述，原告依法提起诉讼。亚琦公司辩称，1、被答辩人欠缴的房款已经达到法定解除合同的条件，欠36万元，占总价款21.8%；2、被答辩人欠缴购房款数额已经达到合同约定解除条件；3、被答辩人主张的标的物瑕疵房屋设施不完善的既不是事实也不属于本案解除合同的抗辩事由；4、本案并未超过诉讼时效也未超过法定的解除合同期间。亚琦公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告2017年10月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》自2020年4月4日解除；2、被告立即将涉诉房屋腾空后返还给原告；3、被告给付自2017年10月5日至2020年4月5日房屋租赁费用112,500.00元；4、被告给付自2020年4月5日至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费用，计算标准按照3,750.00元/月；5、被告给付原告为其垫付的供热费60,167.00元，以上合计172,667.00元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月28日、2017年9月25日签订《亚琦·国际物流商贸城分期付款协议书》，合同约定被告分期购买原告开发的位于吉林市雾凇西路与秀水街交汇处吉林国际物流商贸城内A23幢1012、1013、1014、1054、1055、1056号商铺，总房款为1,651,248.00元，被告交付定金并从银行贷款后，剩余房款36万元与原告约定自2017年9月30日起分十期给付，每期给付36,000.00元。同时约定了违约条款：“乙方终止分期付款的，甲方有权没收乙方的认购定金，及所交付所有钱款自动转为经营或使用店铺期间支付给甲方的租金，并收回房屋另售他人，追究乙方的违约责任”。原告按照合同约定的内容，如约履行了合同义务，将涉诉六套商铺交付给了原告，但被告始终未按照合同约定的内容分期付款，鉴于被告上述违约行为，原告无奈之下于2020年4月4日向被告送达《解除商品房买卖合同告知书》，并于2020年4月20日向被告送达撤场通知，但时至今日被告仍占有使用该六套商铺，拒绝腾房给原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“合同的法定解除”及第九十六条“解除权行使”中“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”规定，原告已于2020年4月4日向被告送达《解除商品房买卖合同告知书》，且被告也已收到该告知书，双方之间的买卖合同即已解除。且被告应按照合同约定的内容，自房屋交付使用之日起向原告交纳房屋租金，租金标准按照同层房屋收取租金费用计算。综上，为维护原告的合法权益，诉至贵院。周洁辩称，一、我们不同意解除合同的诉讼主张，周洁与亚琦公司签订房屋买卖协议是做了充分资金准备履行房屋买卖合同的，周洁名下银行存款足以支付购房款，没有支付购房款是有充分的理由的，周洁买房屋的主要目的是运作机械加工厂，当时亚琦公司销售的项目业态是一个钢材批发市场，所以周洁是为了能够与钢材批发市场配套所有购买房屋，接收房屋以后投放了设备开始正常生产经营并且租了一部分亚琦的房产把3楼打通用于其父亲经营武馆，履行合同银行贷款已经发放并且已经按期支付利息，由于接收房屋过程中亚琦公司所交付房屋有部分不符合交付要求，以及用电未能按照合同要求配备，更主要的是履行合同期间亚琦公司突然发生大面积的诉讼，截止到2020.7.20日根据大数据天眼查显示亚琦公司的诉讼案件180件，开庭公告的案件135件，被执行人18件，限制消费令8件，那么经过周洁了解一个主要原因是亚琦公司建成项目原目的是建设钢材批发市场是一个商业的业态，是3层的建筑物，而此期间他变更了原规划目的，通过报纸知道他要在案涉的周洁买房屋的位置建设24栋高层住宅，就改变了原项目的规划用途，这是双方矛盾的主要原因，周洁也是基于以上背景不敢给这个钱，而且此期间也有船营法院的其他执行人找到周洁说听说还欠亚琦的钱通过法院给下个手续把钱我们执行，周洁拒绝了，这也是造成周洁内心恐惧的因素，所以我们认为周洁暂时没有支付房款的担忧是合理的。二、就合并审理亚琦公司的六项诉讼请求我们分成两项进行抗辩，第一项，也就是亚琦诉讼请求第一项，根据合同法96条，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，本案中周洁一方也是接到了亚琦公司4月4日送达的解除合同通知，我们根据96条的规定作为接受通知的对方，向法院在法定期限内起诉，那么这是符合法律规定的，亚琦公司作为解除合同的发出人他是不享有诉权的，也就是发出通知即可不享有诉讼，同时注意到亚琦公司第一项请求也是确定的合同自4月4日解除，那么他围绕着还是4月4日的通知，并不是就解除向法庭起诉，他还是把4月4日作为前提，我方已经向法院起诉，我们认为亚琦诉请一没有意义，也不符合96条的规定，可能由于疫情立案庭不了解情况。第二项，亚琦公司二-六项诉讼请求，这部分是针对4月4日通知书产生法律效力以后才能进行的诉讼或者是请求，由于周洁提起诉讼就4月4日的通知书效力问题正在由法院审理，请法庭将亚琦公司二-六诉讼请求中止审理，待人民法院就4月4日解除通知作出最终生效的裁判以后在决定是恢复还是由原告撤诉。经审理查明：2017年9月25日，亚琦公司与周洁签订了《亚琦国际物流商贸城分期付款协议书》，主要约定，周洁（乙方）认购亚琦公司（甲方）开发的吉林国际物流商贸城房屋，约定支付认购定金分别为85,931元、329,286元、95,931元，按揭贷款14万元、52万元和33万元。剩余房款以分期付款的方式自2017年9月30日-2018年6月30日分10期履行完毕。双方在协议书中还商定，乙方中途无论什么原因撤场的、或终止分期付款、或连续超过三次不还款的，甲方有权没收乙方的认购定金，及所交所有付款自动转为经营或者使用店铺期间支付给甲方的租金，并收回房屋另售他人并追究乙方的违约责任。周洁交纳认购定金后，双方又于2017年10月12日签订了六份《商品房买卖合同（预售）》，约定周洁购买商品房位于吉林国际物流商贸城（一期B区）A23号楼1-2层12、13、14、54、56、55号共六套房屋。此后案涉房屋贷款金额打入亚琦公司账户，亚琦公司将案涉房屋交付周洁占有使用至今。2020年4月4日，亚琦公司向周洁发出了《解除商品房买卖合同告知书》。庭审中，周洁自认其于通知发出当天收到了该通知书。嗣后，周洁向法院提起诉讼，要求确认亚琦发出的《解除商品房买卖合同告知书》不具有法律效力，亚琦公司亦基于同一房屋买卖事实，提起诉讼。以上事实有原告提交的《亚琦国际物流商贸城分期付款协议书》《商品房买卖合同（预售）》、银行个人业务回证、对账单、银行流水贷款合同及《解除商品房买卖合同告知书》等，以及当事人的出庭陈述为证。本院认为，涉案的《亚琦国际物流商贸城分期付款协议书》《商品房买卖合同（预售）》系原、被告双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点是亚琦公司做出的《解除商品房买卖合同告知书》是否有效，是否发生导致《商品房买卖合同（预售）》解除的法律后果。本院认为，合同的解除分为约定解除和法定解除。本案中，周洁在与亚琦签订《亚琦国际物流商贸城分期付款协议书》《商品房买卖合同（预售）》时，六套房屋总价款1,651,248.00元，已经付款1,291,248.00元，其中79万元通过银行贷款方式支付。现欠付约定的分期付款尾款金额累计为36万元。而亚琦公司交付的房屋存在着未做外墙保温、园区内道路未进行合同约定的铺设等问题。综上，周洁对于房款的欠付存在违约行为，发生了《亚琦国际物流商贸城分期付款协议书》中约定的解除协议事由，但亚琦公司交付的案涉房屋亦未按照《商品房买卖合同（预售）》中的约定完全履行合同义务，也存在违约行为。同时庭审中，周洁表示可以即时履行支付房屋尾款36万元的义务，但亚琦公司拒绝周洁的履行请求，坚持解除合同。本院认为，在双务合同中，无论合同双方当事人是否约定合同解除条款，在双方均存在违约的情况下，如一方当事人已经履行了大部分合同义务，尤其是合同目的已经基本实现的情况下，另一方当事人主张解除合同，应当综合考虑合同的履行情况等综合判断其是否享有解除权。综合全案情况看，周洁向亚琦公司支付近达80%总房款，剩余房款亦表示可以即时履行。亚琦公司亦于双方签订合同时便将房屋交付给周洁占有使用至今，在各方均存在违约的情况下，考虑到合同双方利益的均衡，本院不宜认定亚琦公司享有合同解除权，故亚琦公司发出的《解除商品房买卖合同告知书》不具有法律效力。同时，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利。综上，周洁诉讼主张本院予以支持，关于亚琦公司的诉讼主张，其中前四项均是建立案涉具备合同解除条件的基础上，现案涉合同不具备解除条件，具体理由已在上文充分论述，在此不再赘述，故对于亚琦公司提出前四项诉讼请求缺乏必要的事实和法律依据，本院不予支持。关于亚琦公司提出的第五项诉讼请求，即要求周洁支付其垫付的供热费一节，因其未能提供充分证据加以证明，本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（合并审理原告）吉林亚琦房地产开发有限公司于2020年4月4日向原告（合并审理被告）周洁发出的《解除商品房买卖合同告知书》无效；二、驳回被告（合并审理原告）吉林亚琦房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9,831.00元、合并审理案件案件受理费10,608.00元均由被告（合并审理原告）吉林亚琦房地产开发有限公司负担。本案案件受理费9,831.00元，原告（合并审理被告）周洁已经预付，被告（合并审理原告）吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  孙复媛二〇二〇年八月三十一日书记员  杨伊元