上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9438号原告(反诉被告)：朱信山，男，1960年1月11日生，汉族。委托诉讼代理人：周哲，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艺珺，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海德旭房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张亚洲，总经理。被告：张亚洲，男，1986年5月20日生，汉族。两被告的共同委托诉讼代理人：王晓鹏，上海七方律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：席绪军，上海七方律师事务所律师。第三人：归薇，女，1986年11月17日生，汉族，户籍地上海市嘉定区南翔镇浏翔村三陈**。原告(反诉被告)朱信山与被告(反诉原告)上海德旭房地产经纪有限公司(以下简称“德旭公司”)、被告张亚洲居间合同纠纷一案，本院受理后，依法追加归薇作为第三人参加诉讼，由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱信山的委托诉讼代理人周哲，被告(反诉原告)德旭公司的法定代表人张亚洲和委托诉讼代理人王晓鹏到庭参加诉讼，第三人归薇经本院合法传唤，未到庭参诉，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告)朱信山向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房地产买卖居间合同于2020年2月27日解除；2、判令德旭公司、张亚洲返还交房押金人民币4.5万元(以下币种均为人民币)；3、判令德旭公司、张亚洲支付律师费1万元。事实和理由：2019年12月，朱信山欲购买第三人名下位于嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，委托德旭公司与第三人洽谈房屋买卖事宜。同月20日，朱信山与德旭公司及第三人签订房地产买卖居间合同(以下简称“居间合同”)，约定系争房屋售价为277.5万元，付款方式为公积金贷款35万元，剩余由现金支付。在履行过程中，因德旭公司不具有中介经验，致使朱信山未能申请到公积金贷款，只能申请商业贷款。德旭公司另扣留了代为保管的交房押金4.5万元，至今尚未返还。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。在审理过程中，朱信山向本院申请撤回诉请1，并明确张亚洲为德旭公司的唯一股东，应承担连带责任。被告(反诉原告)德旭公司、被告朱信山答辩并提出反诉称：居间合同签订情况如朱信山所述，经德旭公司居间撮合，确定系争房屋以277.5万元总价售予朱信山，现已过户完毕，居间已成功，德旭公司服务未有瑕疵；张亚洲为德旭公司的法定代表人，其从事的行为为职务行为，合同相对方应为德旭公司，张亚洲并非适格被告；德旭公司处确有朱信山交付的4.5万元房屋尾款，该款按约定应根据原告的指示向第三人交付，因朱信山未按双方约定支付佣金，德旭公司主张不安抗辩权，要求与佣金相抵扣；德旭公司另提出反诉请求：判令朱信山按照227.5万元房屋总价款的2%为标准，向德旭公司支付居间服务费55,500元。原告(反诉被告)朱信山对反诉答辩称：居间合同中未对中介费用进行过约定，德旭公司主张的中介费用系其与朱信山之女商定，未经其明确授权，故不同意上述反诉请求。第三人归薇未到庭陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月11日，德旭公司经市场监管部门核准注册成立，类型为有限责任公司(自然人独资)，法定代表人及唯一股东为张亚洲。2019年12月20日，朱信山(乙方)、德旭公司(丙方、居间方)和第三人归薇(甲方)签订居间合同，约定乙方经丙方居间向甲方购买系争房屋，售价为2,775,000元。合同第三条付款方式条款中确定，贷款形式为公积金贷款，乙方于合同签订当日向甲方支付定金20万元，签订起5日内，乙方向甲方支付首期购房款115万元，剩余房款35万元申请做银行(公积金)按揭，并按贷款放款程序一次性交付给甲方。甲乙双方另约定在购房款中预留45,000元存在丙方处，作为交房押金，此押金在甲乙双方合同完成，甲方将此房产上的户口户口全部迁出及结清水、物业费等交接完毕后，退还给甲方。第四条交房及过户期限条款主要约定，甲乙双方约定在甲方收到乙方除尾款外的全部款项7日内，甲方将房产交付给乙方使用；甲乙双方协商于2020年2月29日之前到房产管理部门办理房产过户交易手续等。第五条税费及中介费条款中，当事人未对佣金金额进行约定。同年12月22日，朱信山(乙方)和归薇(甲方)签订补充协议，主要约定系争房屋实际成交总价暨甲方出售净到手价为2,775,000元，合同价为2,295,000元，48万元为装修补偿款。双方对房产进行验看清点，确认无误后，交付物业，居间方将尾款45,000元交付给甲方等。同年12月24日，朱信山(乙方)和归薇(甲方)签订示范文本的上海市房地产买卖合同(编号：XXXXXXX)，主要约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为2,295,000元，确定2020年2月29日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第一条约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍。同日，朱信山之女朱珮君向张亚洲个人账户转账支付了交房押金45,000元，后者出具了由德旭公司盖章、张亚洲签名的收款收据。上述网签合同后由买卖双方撤销。2020年4月30日，朱信山(乙方)和归薇(甲方)再次签订了示范文本的上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，主要约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为2,295,000元，并确定2020年5月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第一条约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍。经朱信山与德旭公司共同确认，德旭公司未参与第二次网签合同及过户交房流程。2020年5月13日，系争房屋经核准登记至朱信山名下。朱信山表示其于2020年4月底办理了收房手续。本院承办人员于2020年8月17日致电第三人归薇，其表示朱信山已支付了全部277.5万元房款，系争房屋于2020年5月1日交付。为证明己方主张，朱信山向本院提交了如下证据：1、张亚洲名片一张，名片上注明了德旭公司名称，店长为张亚洲，名片上方另有“易居房友”字样，证明德旭公司借用“易居房友”抬头，涉嫌欺诈朱信山；2、微信记录，证明第三人曾和德旭公司约定于2020年3月底前交房，但后者未将上述信息告知朱信山，致使朱信山认为交房时间为2月底，朱信山后于2020年2月27日发送微信信息，通知解除了居间合同。3、法律服务委托协议、银行交易明细和律师费发票；证明支出律师费用1万元；4、张亚洲于2020年1月7日给朱信山之女朱珮君计算的房屋交易税费表和税收完税证明，证明朱信山实际共支出税款79,999.58元，而德旭公司在房屋过户前预估的增值税为80,400元，契税27,700元及佣金55,500元，证明德旭公司未合理计算税费成本。德旭公司、张亚洲发表质证意见：1、真实性无异议，但不认可朱信山的证明目的，德旭公司和上海易居房地产交易服务有限公司系合作关系，其有权合法使用，且名片上也注明了德旭公司名称，不构成欺诈故意，另提供了德旭公司和上海易居房地产交易服务有限公司之间的合作协议及上海市房地产经纪企业备案证书以佐证其主张。2、真实性无异议，交易期间均是朱信山女儿朱珮君与其沟通房屋交易细节，其完全有理由相信朱珮君获得了朱信山的完全授权。3、朱信山的相关主张无合同依据，不予认可。对于证据4、5的真实性无异议，税费计算表是其按照277.5万元售价在正常情况下计算的结果，完税证明上的税额是按照2,295,000元网签合同价计算的，且当时也跟朱信山明确，可以按照打包价290万元成交。为证明己方主张，德旭公司和张亚洲向本院提交了朱信山、张亚洲之间的微信记录，其中2019年12月17日，朱信山之女朱珮君向张亚洲表示希望系争房屋总价含税款、中介费能控制在290万元以内，张表示会尽力与卖家沟通。次日，张亚洲回复已谈成。同年12月19日，张亚洲向朱珮君表示系争房屋预计于2020年3月30日交付，朱回复“好的，明白了。”同年12月21日，张亚洲向朱珮君告知次日至嘉定区交易中心的交易预约流程，并表示交易中心要求中介公司必须注册在该区，否则不给过户，对交易中心工作人员就称没有中介。2020年1月7日，张亚洲通知朱珮君系争房屋贷款已审批，朱回复“商贷都可以”。2020年1月10日，张亚洲向朱珮君表示，系争房屋290万元打包价，含贷款服务费、税费和中介佣金。朱珮君回复“可以”。2020年2月27日，朱信山之妻马某通过微信告知张亚洲解除双方签订的居间合同，并要求退还尾款。朱信山对于上述微信记录的真实性无异议，同时表示朱珮君未经其父授权，无权与被告商定佣金事宜。关于贷款情况，德旭公司表示，因朱信山临近退休年龄，公积金中心只能核批四万多元的公积金贷款，剩余部分由其提供渠道的银行办理商业贷款；起初确信能全额批出公积金贷款，是基于朱信山及其家人的陈述，未实际调查相关资信文件。朱信山表示，德旭公司承诺可以在其临近退休前办出35万元全额公积金贷款，故在居间合同中予以了明确，然经咨询，相关贷款机构表示只能审批4万元的公积金贷款，之后又因第三人迟延过户交房，拖延了办理贷款手续，造成朱信山最后只能申请全额商业贷款；朱信山认为，德旭公司和张亚洲未正确、合理评估朱信山资信情况亦未进行尽职调查，提供错误信息，其服务存在重大瑕疵。关于德旭公司与其法人张亚洲人格混同一节事实，经本院释明，德旭公司和张亚洲未提供证据证明两者财产相互独立。本院认为，朱信山委托德旭公司居间系争房屋买卖交易，后由德旭公司撮合与第三人归薇签订网签合同，期间均由女儿朱珮君从中磋商联系，4.5万元交房押金亦由朱珮君向张亚洲支付，因此德旭公司完全有理由相信，朱珮君得到了其父朱信山的完全授权。对于朱信山称朱珮君未经其授权，不代表朱信山的主张，本院不予采纳。德旭公司、张亚洲关于朱珮君系朱信山代理人的相关意见，本院予以采纳。根据已查明的事实，在德旭公司撮合居间下，朱信山和归薇就系争房屋达成总价2,775,000元的买卖交易，后买卖双方亦按此价格签订了补充协议及示范文本的上海市房地产买卖合同，现已过户完毕，足以认定通过德旭公司的居间服务促成了房屋买卖交易，居间已成功。居间合同中虽未明确约定佣金标准，但根据双方微信记录，朱珮君作为朱信山代理方明确承诺给予德旭公司中介费用，现德旭公司要求朱信山支付佣金，合法有据，本院予以支持。同时本院也注意到，德旭公司居间服务中包含协办贷款服务，德旭公司未谨慎核实朱信山年资情况，错误判断系争房屋可以办出35万元全额公积金贷款，存在服务瑕疵。另考虑到德旭公司未参与第二次网签合同、交房过户等后续交易流程，根据公平合理、等价有偿的原则，本院对朱信山应付佣金金额酌情调整为30,000元。关于本诉请求，根据本院向第三人归薇电话求证，其表示朱信山已付清全部房款，德旭公司按约定暂收的4.5万元交房押金应向朱信山返还，朱信山的相关请求，本院予以支持。扣除朱信山应承担的上述3万元佣金，德旭公司应再向朱信山返还1.5万元。朱信山另主张的1万元律师费用，无合同依据，本院不予支持。关于朱信山要求张亚洲对德旭公司的上述还款义务承担连带责任的请求，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。按该规定要求，张亚洲本人收取了4.5万元，其作为德旭公司的唯一股东须对德旭公司财产与其个人财产相互独立承担举证责任，然张亚洲在案件审理过程中未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，朱信山的相关诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海德旭房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)朱信山返还1.5万元(已扣除朱信山应支付的3万元佣金)；二、被告张亚洲对被告(反诉原告)上海德旭房地产经纪有限公司的上述付款义务承担连带还款责任；三、驳回原告(反诉被告)朱信山的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海德旭房地产经纪有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取587元，由原告(反诉被告)朱信山负担107元，被告(反诉原告)上海德旭房地产经纪有限公司、被告张亚洲负担480元。反诉案件受理费减半收取593元，原告(反诉被告)朱信山负担320元，被告(反诉原告)上海德旭房地产经纪有限公司负担273元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年八月二十一日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。