北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71311号原告：北京益彰商贸有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路**院**楼**06-1501。法定代表人：张艳琴，执行董事。委托诉讼代理人：吴可嘉，北京伦圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨增辉，男，1987年5月14日出生，汉族，北京伦圣律师事务所实习律师，住北京市丰台区。被告：北京夺镖体育文化有限公司，，住所地北京市怀柔区乐园西大街**院**楼**28-3集群注册）。法定代表人：王庆荣，总经理。委托诉讼代理人：朱朝晖，女，1972年10月30日出生，汉族，北京夺镖体育文化有限公司行政管理中心总监，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王若琳，江苏益友天元律师事务所律师。被告：夺镖会（北京）体育发展有限公司，住所，住所地北京市朝阳区div>法定代表人：杜鹃，总经理。委托诉讼代理人：徐波萍，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京益彰商贸有限公司（以下简称原告）与被告北京夺镖体育文化有限公司、被告夺镖会（北京）体育发展有限公司（以下统称二被告，分别称谓为夺镖体育、夺镖会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴可嘉、杨增辉，夺镖体育的委托诉讼代理人朱朝晖、王若琳，夺镖会的委托诉讼代理人徐波萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告支付房屋租金529808元及免租期租金435450元，以上合计965259元；2.判令二被告向原告支付逾期付款违约金（以965259元为基数，按日0.4‰的标准，自2019年1月8日起至实际付清之日止）；3.判令由二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2015年11月6日将位于北京市X号商场地下一层-1632、-1633、-1635、-1636、-1637、-1638、-1639号房屋出租给二被告，并于同日签订编号为YZSM-068号的《X号商场房屋租赁合同》。合同第三条约定：租赁期限为6年75天，自2015年11月8日起至2016年1月21日止，其中装修免租期75天，自2015年11月8日起至2016年1月21日止。同时约定如因承租方原因导致本合同提前终止或者解除的，承租方应按最后付款周期的租金标准向甲方补交免租期内的租金。2019年4月26日，二被告向原告提出了书面的退租申请，原告和被告双方签署了合同编号为YZSM-190、YZSM-194的《解除房屋租赁合同协议书》，该协议书中明确二被告应支付原告房屋租金529809元及免租期租金435450元，上述费用共965259元。《X号商场房屋租赁合同》第十六条第5款约定：“承租方逾期交付租赁费用（含租金、履约保证金、物业管理费、水费、电费等本合同约定之费用）之任何一项的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.4‰支付违约金。”合同解除后，二被告并未及时向原告支付房租及免租期租金。原告认为二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。夺镖体育辩称，我公司不同意承担房租及免租期的租金。我公司是夺镖会的股东，代其签订了房屋租赁合同。根据租赁合同第十五条规定，承租方有权使用租赁物，有义务交纳租金及保证金。我公司只是代签合同，实际使用人是夺镖会，解除协议对我公司是不适用的，我公司也不应承担逾期付款的违约责任。原告主张的逾期付款的违约金是比照租赁合同主张的，不是解除协议约定的，解除协议签订后就不应当以租赁合同的约定为依据要求我公司支付违约金。夺镖会辩称，1.我公司没有使用涉案租赁房屋至2019年6月21日。2019年3月因夺镖会没有能力支付3月22日至4月21日期间的租金，原告发出租金催缴函，夺镖会在收到催缴函后告知原告我公司没有能力支付租金要求解除租赁合同，并同时书面告知夺镖体育。3月25日原告不允许夺镖会搬离，并将涉案房屋上锁。2.我公司跟原告协商解除房屋租赁合同，签订解除房屋租赁合同协议后，原告仍要求我公司自2019年1月8日起支付违约金没有合同依据。双方签订的解除协议书没有约定支付免租期房租的时间，原告不能依据原租赁合同要求支付违约金，该协议明确约定了我公司应当承担的责任范围。且双方在合同履行过程中将支付租金的方式变更为按月支付，原告没有理由要求我公司自2019年1月8日起支付逾期付款违约金。3.夺镖体育与原告签订的解除协议第六条约定的将夺镖会支付的32万余元的履约保证金扣除并开具发票，夺镖体育无权代我公司处置，该处置没有任何法律效力。夺镖体育与原告签订的解除协议对我公司不具有法律效力，夺镖体育应当承担其承诺的支付租金和免租期租金。我公司成立于2016年3月，最开始的租赁合同是夺镖体育签订的，夺镖体育作为我公司的股东，与原告签订解除协议属于债的加入，他们有义务承担相应的费用。夺镖体育承诺支付的违约金也应当由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2015年11月6日原告作为出租方（甲方）与夺镖体育作为承租方（丙方）签订的《X号商场房屋租赁合同》，出租方（乙方）为空白。合同主要内容：丙方作为乙方的股东承诺，本合同签订之日起60日内，丙方作为出资方在承租房内成功注册乙方公司并取得营业执照。其中，乙方公司工商注册的名称核准手续应在本协议签订后15个工作日内办理完成，并书面通知甲方。甲方同意将其位于北京市X号商场地下一层-1632、-1633、-1635、-1636、-1637、-1638、-1639号房屋出租给承租方使用，该房屋建筑面积775.8平方米。本合同租赁期限为6年75天，即2015年11月8日起至2022年1月21日止。装修免租期为75天，即2015年11月8日起至2016年1月21日止为免租期，免租期包含在租赁期内，因承租方原因致本合同提前终止或解除的，承租方应按最后付款周期的租金标准向甲方补交免租期内的租金。本合同租金采取押2付3的预付费方式（押金即履约保证金），每3个月为一个付款周期。履约保证金，承租方应向甲方交纳相当于2个月租金的履约保证金，即人民币321096元，甲方应同时提供房屋押金收据给承租方。合同期满，除承租方应当承担违约责任扣除的之外，甲方应于合同期满后30日内无息将保证金退还给承租方。承租方（特指乙方）权利和义务：承租方有义务依约缴付租金、履约保证金、物业管理费（如有约定）、装修保证金、电费、水费等一切合同约定之费用。违约责任：甲方违反合同约定迟延交付房屋，除免除迟延交房期间的租金外，每逾期一日按月租金的0.4‰向承租方支付违约金。承租方逾期交付租赁费用（含租金、履约保证金、物业管理、水费、电费等本合同约定之费用）之任何一项的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.4‰支付违约金。租赁期内，承租方中途退租的，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，并应补交免租期内的租金。若履约保证金不足以弥补甲方损失的，承租方还应承担赔偿责任。在租赁期内，确需变更租赁合同的，甲方和承租方（特指乙方）人应提前协商。合同的变更应以甲方和承租方（特指乙方）达成的书面变更协议为准。落款乙方处有夺镖会盖章。2.《解除房屋租赁合同协议书》，甲方为原告，丙方（承租方）夺镖体育，鉴于：甲、乙（夺镖会）、丙三方签订《房屋租赁合同》。乙方于2019年4月26日书面提出退租申请，丙方亦知晓。根据实际情况，在平等协商。自愿互谅的基础上，本于诚信，甲、乙、丙三方达成如下协议：甲、乙、丙三方同意自2019年6月21日起解除于2015年11月8日签订的《房屋租赁合同》，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止。依据《房屋租赁合同》第十六条第6款，乙、丙方应该补交75天免租期租金：435450元。因乙、丙方在租赁期限内提出中途退租且未结清房屋租金，方应向甲方补交所欠房屋租金529809元。因乙、丙方在租赁期内中途退租，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，乙、丙方予以认可、同意。甲方需向乙方开具增值税专用发票。经双方协商甲方同意乙方诉求，乙方维持房屋现状交给甲方。乙、丙方承诺自解约协议签订之日起1个月内，将在该承租房屋内注册所有公司迁出。甲方与乙方，甲方与丙方就以上事宜分别签订解除房屋租赁合同协议书。因履行本协议发生争议的，甲、乙、丙三方应友好协商解决，解决不成的，任何一方均可向甲方所在地人民法院起诉。有原告和夺镖体育盖章。3.《解除房屋租赁合同协议书》，甲方为原告，乙方为夺镖会，合同主要内容：乙方于2019年4月26日书面提出退租申请。根据实际情况，在平等协商，自愿互谅的基础上，本于诚信，甲、乙、双方达成如下协议：甲、乙双方同意自2019年6月21日起解除于2015年11月8日签订的《房屋租赁合同》，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止。依据《房屋租赁合同》第十六条第6款，乙方应该补交75天免租期租金：435450元。因乙方在租赁期限内提出中途退租且未结清房屋租金，方应向甲方补交所欠房屋租金529809元。经双方协商甲方同意乙方诉求，乙方维持房屋现状交接给甲方。因履行本协议发生争议的，甲、乙双方应友好协商解决，解决不成的，任何一方均可向甲方所在地人民法院起诉。有原告和夺镖会盖章。4.《夺镖会（北京）体育发展有限公司企业财产份额转让协议》，证明夺镖体育已将所持有夺镖会80%的股份出让给杜某个人。5.夺镖会的工商信息，证明股东为杜某，夺镖体育股权转让后完成了工商登记。6.原告张贴的《房屋租金催缴通知函》，“夺镖会（北京）体育发展有限公司：按照双方合同约定，贵司应于2019年1月7日缴纳2019年3月22日至4月21日期间的房屋租金，但时至今日，贵司拖欠的房屋租金一直未能完全支付，其行为已构成严重违约，并损害了我司的合法权益。……鉴于以上违约行为，限你公司于2019年3月25日前缴清所拖欠租金或办理房屋交接手续，否则，我司将采取强制措施，对屋内物品进行整理封存，以便于我们下一步顺利开展租赁工作，避免双方更大的经济损失。……”。7.张某与王某某微信聊天记录，张某系原告的员工，负责夺镖会承租房屋的租赁事宜。头像为益彰物业张某186xxxx****于2019年3月25日说：“王总，今天武经理打电话咨询，意向要提前解约。刚才就有人过来搬东西。我司已经明确告知过：一、提前解约需要书面申请。二、需要你们来人过来谈解约事宜。目前物业没办法安排配合搬家。原因是出于对租户负责，因不确定来搬东西的人员身份（没有授权委托书）。我明确告知武经理，乙方申请提前解约，要按照合同里面的约定，承担违约责任的，合同里面写的很清楚。王总，合作或者不合作都可以协商，达成一致后相互配合。请理解，请知晓”。夺镖会以此证明原告不允许搬东西并将租赁房屋上锁，此后夺镖会未正常使用租赁房屋。原告称因为夺镖会员工私自搬运物品，原告将该情况反映给夺镖会，夺镖会要求原告将其大门加锁，与夺镖会自己的锁一并将大门锁住，由双方共同管理，以防止屋内物品丢失，只有双方均在场凭出门条才能搬运物品。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告作为出租方与二被告作为承租方签订的《房屋租赁合同》和《解除房屋租赁合同协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的规定，为合法有效，双方当事人均应依约履行。《房屋租赁合同》的承租方为丙方夺镖体育和乙方夺镖会，乙方夺镖会区别于丙方夺镖体育的义务进行了特别加注。因此，本院有理由相信夺镖体育和夺镖会作为共同的承租人承担合同的权利和义务（特别加注除外）。双方签订的《解除房屋租赁合同协议书》约定了夺镖会、夺镖体育提前退租应当支付租金和免租期内的租金，原告的主张有合同依据，本院准予。关于原告主张的违约金，按照合同约定承租方应当在2019年1月8日前支付第一季度租金，二被告逾期支付房屋租金，原告以此主张违约金，合法有据。关于夺镖会称双方事实上改变了支付方式，首先双方并未书面约定变更支付方式，其次《解除房屋租赁合同协议书》并未免除相关义务，故原告依据《房屋租赁合同》主张违约金，合法有据。关于原告主张免租期的违约金，双方未就上述费用约定给付期限，原告可随时主张权利。关于违约金的计算方法是双方在《房屋租赁合同》中对拖欠相关费用的约定，原告比照此约定主张违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于夺镖会称其交纳的履约保证金即押金冲抵租金一节，双方在《房屋租赁合同》第十六条第六款以及在夺镖体育签订的《解除房屋租赁合同协议书》中均作出明确约定，因被告中途退租，履约保证金作为违约金赔偿给原告不予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第四款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告北京夺镖体育文化有限公司、被告夺镖会（北京）体育发展有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京益彰商贸有限公司房屋租金五十二万九千八百零九元、免租期租金四十三万五千四百五十元及违约金（违约金以五十二万九千八百零九元为基数，按照日万分之四的标准，自2019年1月8日起计算至实际给付日止）；二、驳回原告北京益彰商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13453元，由被告北京夺镖体育文化有限公司、被告夺镖会（北京）体育发展有限公司负担（原告北京益彰商贸有限公司已预交，被告北京夺镖体育文化有限公司、被告夺镖会（北京）体育发展有限公司于判决生效后七日内给付原告北京益彰商贸有限公司）。保全费5000元，由被告北京夺镖体育文化有限公司、被告夺镖会（北京）体育发展有限公司负担（原告北京益彰商贸有限公司已预交，被告北京夺镖体育文化有限公司、被告夺镖会（北京）体育发展有限公司于判决生效后七日内给付原告北京益彰商贸有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈霞二〇二〇年八月二十八日书记员  夏竹