湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终161号 上诉人（原审原告，反诉被告）：宋应飞，男，1964年10月13日出生，汉族，住益阳市资阳区。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：益阳市资阳区天兴商务茶楼。 经营者：李坤兵，男，1972年12月26日出生，汉族，住益阳市资阳区。 委托诉讼代理人：李丹，湖南求剑律师事务所律师。 上诉人宋应飞因与被上诉人益阳市资阳区天兴商务茶楼（以下简称天兴茶楼）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2018）湘0902民初1406号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋应飞、被上诉人天兴茶楼的委托诉讼代理人李丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋应飞上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判天兴茶楼支付2017年10月15日至2019年2月26日（暂计算至该日）的租金100888.63元，判令天兴茶楼支付因不返还房屋的违约金60540.6元（按实际搬离时间计算为准），判令天兴茶楼因不交租金而支付违约金181623.4元；三、判令天兴茶楼在一审法院诉讼期间损坏、盗窃宋应飞财产造成的财产损失，承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、从一审立案到收到判决书有13个月，严重超诉讼时效；二、天兴茶楼宋应飞本来出租给了陈炎武，后解除与陈炎武的租赁合同，将茶楼租赁给了李坤兵，租金每年8万，租赁时间五年；三、天兴茶楼没有按时支付过租金，不是给高价的发霉烟酒就是耍赖拖延；四、2019年5月22日，邻居打电话通知我房屋被损坏，能够拆除撤走的机器设备设施被撤走，已报警但未处理。 天兴茶楼辩称，一、天兴茶楼已向宋应飞足额支付合同期内（2012年10月16日至2017年10月15日）的租金四十万元，无需支付不交租金产生的违约金；二、宋应飞与天兴茶楼未形成不定期租赁关系，宋应飞未按合同约定与天兴茶楼办理结算，天兴茶楼系合法行使抗辩权，无需向宋应飞承担违约金；三、宋应飞关于财产损赔的上诉请求不应得到法院支持；四、宋应飞提出的赌博、保护伞等问题与事实不符，且与本案争议焦点无关。请求二审法院驳回上诉请求，维持一审判决。 宋应飞向一审法院起诉请求：1、判令天兴茶楼立即搬离资阳区马良北路租赁的“天兴茶楼”；2、判令天兴茶楼支付2017年10月15日至2019年2月26日（暂计算至该日）的租金100888.63元；3、判令天兴茶楼支付因不返还房屋的违约金60540.6元（按实际搬离时间计算为准）；4、判令天兴茶楼因不交租金而支付违约金181623.4元（按实际搬离时间计算为准）。 天兴茶楼向一审法院反诉请求：1、判令宋应飞退还预收的租金47800元及相应利息；2、判令宋应飞承担本案反诉费。 一审法院认定事实，2012年10月16日，宋应飞与天兴茶楼的合伙经营者钟正红签订一份《商业门面租赁合同》，将其所有的坐落于资阳区马良北路门面出租给天兴茶楼经营，门面建筑面积741.32平米。合同约定：租赁期为5年，自2012年10月16日起至2017年10月15日止；第一年租金为8万元，第二年租金随行就市；租赁期满未续租的，应在租赁期满后15日内返还门面，承租人添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归承租人所有，未能移动、拆除的视为自行放弃；承租人未经出租人同意逾期返还门面的，每逾期1日，按每月增加5元/平米支付门面占用使用费；返还门面时，应经出租人验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；承租人逾期交纳租金的，出租人有权要求按每月15元/平米支付违约金；承租人另支付出租人门面转让费12万元。合同签订后，天兴茶楼向宋应飞支付了门面转让费12万元。2016年7月26日，宋应飞向天兴茶楼出具收条收取租金317004元，条据上备注另加天兴茶楼代交前租户水费2400元、前期房屋维修费13500元。2017年7月14日，宋应飞向天兴茶楼出具32580元收条；2017年7月17日，宋应飞向天兴茶楼出具14500元收条；2017年8月24日至10月5日，宋应飞向天兴茶楼出具8张收条计67800元。以上共计447784元。2017年9月、12月，赫山区人民法院告知天兴茶楼，宋应飞因涉及执行案件，赫山区人民法院将对天兴茶楼租赁宋应飞的门面进行处置。天兴茶楼分别于2017年11月7日、12月23日、2018年4月15日通过短信、电话方式联系宋应飞，要求双方算清账目办理退租手续，但宋应飞不与天兴茶楼结算，天兴茶楼因此未将租赁的门面返还给宋应飞。2018年9月，宋应飞因向天兴茶楼催要租金未果，故诉至法院。诉讼中，天兴茶楼于2019年5月22日拆除门面内的设备设施，宋应飞报警后予以阻止。 一审法院认为，宋应飞、天兴茶楼签订的《商业门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。租赁期满后，天兴茶楼明确表示不再续租，并多次要求与宋应飞结算后办理退租手续，宋应飞、天兴茶楼未形成不定期租赁关系。宋应飞未按合同约定与天兴茶楼办理结算，天兴茶楼也没有实际搬离租赁的门面，双方均具有违约行为，应各自承担相应的责任。宋应飞向天兴茶楼出具的收条证明已收取天兴茶楼租金共计447784元，租期内租金为400000元，多收取的租金47784元折抵天兴茶楼门面占用期间的使用费。宋应飞、天兴茶楼在合同中未约定宋应飞向天兴茶楼交付租赁物时的附属设施，该门面现有可拆除的设备设施应认定为天兴茶楼添置，在返还租赁物时归天兴茶楼所有。故对宋应飞之诉讼请求部分予以支持，对天兴茶楼之反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百三十五条之规定，判决：一、由天兴茶楼于判决生效五日内将资阳区马良北路“天兴茶楼”腾空后返还给宋应飞；二、驳回宋应飞的其他诉讼请求；三、驳回天兴茶楼的反诉请求。案件受理费6400元，反诉费1050元，共计7450元，由宋应飞、天兴茶楼各负担3725元。 二审中，宋应飞向本院提交了两份证据和申请了三个证人出庭作证。证据一、房屋租赁合同，拟证明宋应飞与陈炎武于2008年7月5日签订租赁合同，经李杏芳做工作终止了与陈炎武的合同，宋应飞补了陈炎武损失近8万元，另与李杏芳签订了新的合同；证据二、收条，拟证明天兴茶楼开设赌场，拒付租金，劝宋应飞参赌诈赌6.78万元，证明经李杏芳做工作强行支付维修费1.59万元，并非交的租金，实际缴纳租金36.404万元，只支付租金到2017年5月19号。宋应飞申请证人宋凯出庭，拟证明天兴茶楼在起诉期间的强拆情况；证人龚学阶出庭，拟证明天兴茶楼2019年2月23日还在经营；证人宋祥出庭，拟证明宋祥了解强拆情况，天兴茶楼威胁宋祥。 天兴茶楼质证认为，陈炎武的租赁合同与本案没有关联性，不属于本案租赁关系需要处理的事项，收条在一审中已提交，不属于新证据，证明内容1.59万元是李坤兵代付的房屋维修款及水费，是得到了宋应飞的认可的，6.78万元条据性质注明了是房租，不能达到宋应飞的证明目的。三位证人宋凯、龚学阶、宋祥与宋应飞分别是叔侄、舅子、父子关系，皆存在利害关系，不能反应案件客观真实情况。 本院经审查认为，以上证据不能达到宋应飞的证明目的，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审双方争议的焦点是天兴茶楼是否需要支付宋应飞2017年10月15日至2019年2月26日（暂计算至该日）的租金100888.63元；支付宋应飞因不返还房屋的违约金60540.6元（按实际搬离时间计算为准）；支付宋应飞因不交租金的违约金181623.4元。 宋应飞与天兴茶楼签订的《商业门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。租赁期满后，天兴茶楼已明确表示不再续租，并多次要求与宋应飞结算后办理退租手续，宋应飞未按合同约定与天兴茶楼办理结算，天兴茶楼也没有实际搬离租赁的门面，双方均具有违约行为，应各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，天兴茶楼应将“天兴茶楼”腾空后返还给宋应飞。宋应飞向天兴茶楼出具收条，已收取天兴茶楼租金共计447784元，租期内租金为400000元，多收取的租金47784元可折抵天兴茶楼门面占用期间的使用费。宋应飞要求天兴茶楼支付2017年10月15日至2019年2月26日（暂计算至该日）的租金100888.63元；因不返还房屋的违约金60540.6元（按实际搬离时间计算为准）；因不交租金的违约金181623.4元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，宋应飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6400元，由宋应飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘建军 审判员  陈运泉 审判员  昌 丹 二〇二〇年八月一日 书记员  熊 杨