福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终1727号 上诉人（原审原告、执行案外人）：江玲，女，1965年5月9日出生，汉族，住福建省永泰县。 上诉人（原审原告、执行案外人）：侯梦光，男，1965年12月1日出生，汉族，住福建省永泰县。 上诉人（原审原告、执行案外人）：陈坤桂，男，1969年10月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：吴雅萍，福建创富律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王彦武，男，1972年9月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：杨文兵，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢未禾，北京中银（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宁乡新宏房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡县玉潭镇宁乡大道商业广场。 法定代表人：陈立标。 原审第三人：叶新安，男，1971年3月4日出生，汉族，住福建省永泰县。 上诉人江玲、侯梦光、陈坤桂因与被上诉人王彦武、宁乡新宏房地产开发有限公司（以下简称新宏公司）、原审第三人叶新安案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江玲、侯梦光、陈坤桂上诉请求：撤销原审判决，改判驳回支持上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：（一）上诉人与原审第三人叶新安间以房抵债的承诺是双方真实意思表示，依法有效；该债务经上诉人同意后转移至新宏公司，因此上诉人与鑫宏公司签订的商品房买卖合同真实有效，依法应得到保护。原审判决认定事实错误。1.上诉人于2015年10月21日与新宏公司签订《商品房买卖合同》，购买“铂金汉宫”现房第2栋111店面，因叶新安欠江玲、侯梦光、陈坤桂各60万元，三人遂以180万元的债权抵偿该商铺的购房款，并出具确认书，以相应债权抵销一次性支付房产全款1024960元。新宏公司出具收据并交付商铺钥匙，后进行网签备案。在上诉人的催促下，新宏公司于2017年3月份才出具购房发票。前述事实可以说明上诉人在法院查封之前已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款、占有商铺，且上诉人至今未收到新宏公司办理不动产权证的通知，说明未办理过户登记手续的原因并不在于上诉人。2.新宏公司因债务承担而自愿履行叶新安与上诉人间的借款合同，同意将案涉房屋通过以房抵债的方式，以高于购房款76%的价格抵偿给上诉人，此抵债合意系各方共同协商确认，新宏公司同意接受上诉人与叶新安间的债务承担，不存在变相高利贷的情形，且该抵偿结果反而对债务人有利。3.上诉人交付给叶新安的以房抵债确认书明确约定用以抵债的房屋价格、具体坐落、交付条件等内容，各方并给予该确认书签订案涉房屋的商品房买卖合同并办理预告登记手续和备案登记。4.王彦武并未提交证据证明上诉人、叶新安与新宏公司间存在恶意串通，案涉房屋买卖合同关系存在虚假的情形，案涉购房款是以房抵债并超额支付，叶新安在原审中就案涉房屋买卖过程及以房抵债过程陈述中存在的瑕疵问题均不足以否定上诉人已经实际买受案涉房屋并支付完毕购房款的事实认定。5.原审法院并未要求叶新安就其与新宏公司间的债权债务关系提交书面证据，却以此为由驳回上诉人的诉讼请求，于法无据。（二）上诉人在法院查封前已签订书面商品房买卖合同，且已实际占有案涉房屋，并付清所有购房款，取得购房发票，上诉人对案涉房屋具有物权期待权，优先于王彦武的一般债权，原审法院对以房抵债的法律适用和法律理解错误。1.案涉商品房买卖合同签订时间为2015年10月21日，该房屋为一手现房，签订之日即已实际交付。上诉人虽未装修案涉房屋，但随时可以取得对房屋的占有。2.上诉人已以180万元的债权抵偿1024960元的购房全款，叶新安和新宏公司均出具了购房款金额为1024960元的收款收据，新宏公司并于2017年3月10日更换为购房发票。3.新宏公司后因案涉房屋存在查封、抵押等情况而无法办理过户登记手续，故未能办理过户登记并非上诉人原因造成。4.上诉人对案涉房屋提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应认定上诉人的执行异议成立。 王彦武答辩称，（一）上诉人主张的以房抵债所涉及的债权关系真实性无法确认。退一步而言，即便该债权债务关系属实，因本案涉及的是以房抵债，在不动产变更登记之前，仅能产生债的效力，并不足以形成优先于一般债权的利益，故不能据此产生物权期待权。本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。（二）办理房屋所有权证的义务在于上诉人，新宏公司并没有义务为其办理权属证书。另外，新宏公司自上诉人签订合同至案涉房屋被查封时均可正常开具发票，上诉人在支付款项后未及时要求新宏公司开具发票并认为系因新宏公司未及时开具发票导致案涉房屋无法过户，与事实不符。本案案涉房屋未过户的原因可能是上诉人与新宏公司间不存在真实的房屋买卖合同关系，或是上诉人未缴纳物业维修基金、房屋契税印花税等自身原因造成。上诉人从2015年12月1日起至2017年4月24日可以办理产权证而未办理，属怠于行使权利，故上诉人对案涉房屋未办理过户登记手续存在过错，其执行异议的理由不能成立。 新宏公司未提交答辩意见。 叶新安未提交书面意见。 江玲、侯梦光、陈坤桂向原审法院起诉请求：1.不得执行宁乡县××路××幢××店面；2.确认宁乡县××路××幢××店面由江玲、侯梦光、陈坤桂三人共同所有；3.本案诉讼费用由王彦武承担。 原审判决认定事实：2016年6月30日，原审法院就王彦武与新宏公司、陈立标、陈敏、胡学昌借款合同纠纷一案作出（2015）榕民初字第643号民事判决，判令新宏公司应偿还王彦武借款本金人民币2600万元并支付利息，陈立标、陈敏、胡学昌承担连带清偿责任。该判决已发生法律效力。在执行过程中，本院于2017年4月24日依据（2016）闽01执1299号之三执行裁定书及协助执行通知书，查封了新宏公司名下位于宁乡县二环路铂金汉宫含案涉房屋在内的房产，并于2018年5月7日作出（2016）闽01执1299号之七裁定，拍卖新宏公司名下前述含案涉房屋在内的房产。 江玲、侯梦光、陈坤桂向原审法院提出执行异议，主张三人已与新宏公司签订《宁乡县商品房买卖合同》，购买案涉房屋，因第三人叶新安欠江玲、侯梦光、陈坤桂各60万元，三人用180万元的债权抵偿了案涉房屋的购房款，新宏公司开具增值税购房发票，并办理了网签备案。因至今未收到新宏公司办理不动产权证的任何通知，故尚未办理过户登记，三人遂以其系案涉房屋权利人为由，请求中止对案涉房屋的执行。本院于2018年6月22日作出（2018）闽01执异120号执行裁定，驳回江玲、侯梦光、陈坤桂的异议。江玲、侯梦光、陈坤桂于2018年7月17日提起本案诉讼。 另查，江玲、侯梦光、陈坤桂所持《宁乡县商品房买卖合同》落款日期为2015年10月21日，总房价1024960元，一次性付款，关于产权登记，双方约定，“在商品房交付后365工作日内办妥买受人的房屋所有权证，365工作日内办妥买受人的土地使用权证”。江玲、侯梦光、陈坤桂另持有新宏公司出具的收款收据及2017年3月10日开具的增值税普通发票。 再查，江玲、侯梦光、陈坤桂于2015年10月21日分别出具三份确认书，确认以案涉房屋抵扣叶新安所欠借款，其中江玲确认抵扣叶新安所欠江智惠60万元借款，侯梦光确认抵扣叶新安所欠张文晶20万元、陈小玲10万元、侯梦光30万元借款，陈坤桂确认抵扣叶新安所欠陈坤桂60万元借款。江玲另提供了叶新安、案外人陈丽燕向江智惠出具的金额为70万元的借条、案外人梁建宇于2013年4月28日、2014年8月2日分别向叶新安转账30万元、15万元的转账凭证、案外人林华珍于2014年2月26日向叶新安转账30万元的转账凭证、案外人江智惠与江玲签订的关于70万元的债权转让确认书；侯梦光另提交了陈小玲、张文晶分别委托其办理案涉房屋登记及出租手续的委托书。 原审判决认为，本案系江玲、侯梦光、陈坤桂以案外人身份提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行系案涉房屋所有人之主张”。但原审法院注意到，江玲、侯梦光、陈坤桂并未向新宏公司实际全额支付购房款。根据江玲、侯梦光、陈坤桂所提交的证据及叶新安在庭审中的陈述，案涉房屋原系新宏公司用于抵扣其职员所欠叶新安的借款，而后叶新安又以案涉房屋抵扣其与江玲、侯梦光、陈坤桂之间的债务，但其间存在多处不合理之处：其一，叶新安与新宏公司职员之间的债权债务关系没有其他证据佐证，新宏公司代其职员偿还债务亦不合常理；其二，江玲对叶新安的债权系从案外人江智惠处受让，而借条金额与实际转账金额、出借人与付款人均不相符；其三，侯梦光、陈坤桂及案外人陈小玲、张文晶对叶新安的债权无相关借条、转账凭证予以佐证。故根据本案现有证据，原审法院无法确认前述债权债务关系的真实性。即便前述债权债务关系属实，因本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条关于无过错不动产买受人、房屋消费者物权期待权保护条件的规定。江玲、侯梦光、陈坤桂对案涉房屋所享有的权益尚不足以排除法院对案涉房屋的强制执行，对其相关主张，不予采纳。 综上，江玲、侯梦光、陈坤桂的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。第三人新宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回江玲、侯梦光、陈坤桂的诉讼请求。 对原审判决查明的事实，各方当事人均无异议，本院对各方无异议的事实予以认定。 二审中，王彦武提交证据：1.（2017）湘0124民初2488号民事判决书，其中“本院经审理认定事实如下”部分载：“原告本案所购房屋所在的宁乡县玉潭镇（铂金汉宫）2栋办理了大房产权证”，用于证明案涉房屋于2015年12月1日起可以办理过户登记的事实；2.销售不动产统一发票数张，发票中载明的付款人为王志、唐政等，开票时间为2016年4月20日、2016年4月22日等，用于证明案涉房屋自上诉人签订合同时至法院查封前均可以正常开具发票的事实。上诉人质证认为，对证据1的真实性由法院认定，即便该证据真实，也仅能体现文书中所涉的房屋，与本案无关；对证据2真实性不予认可，且发票涉及的房号与本案不同，没有可比性。 本院认为，对王彦武提交的证据1，因在中国裁判文书网上可以查询到该文书，故对证据1的真实性予以认定。对证据2，因王彦武仅提交证据复印件，上诉人对证据真实性亦不予认可，故本院对证据2的真实性不予认定。 本案系江玲、侯梦光、陈坤桂提起的案外人执行异议之诉，江玲、侯梦光、陈坤桂以其通过以房抵债的形式从新宏公司处购买案涉房屋为由，主张排除对案涉房屋的强制执行，并主张其提起本案诉讼主张相应权利依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。首先，江玲、侯梦光、陈坤桂主张其系以三人共计对叶新安享有的180万元债权抵作案涉房屋的出售价款1024906元，相比较而言，抵偿的债务数额远高于案涉房屋的价值，且江玲、侯梦光（包括侯梦光所代表的张文晶、陈小玲等人）、陈坤桂三人对叶新安的债权并不止于每人60万元，对此江玲、侯梦光、陈坤桂均未能作出合理解释，亦不能提交证据证明叶新安与江玲、侯梦光、陈坤桂等人除抵偿的各60万元外剩余借款的结算情况，而且江玲主张其对叶新安的债权系从案外人江智惠处受让，但该笔借款的借条金额与实际转账金额、出借人与付款人均存在不相符的情形，江玲对此亦不能作出合理解释。因此，本案现有证据尚不足以证明江玲、侯梦光、陈坤桂以相应债权实际抵偿了案涉房屋的购房款。其次，根据叶新安在原审庭审中的陈述，系新宏公司职员与叶新安间存在债权债务关系，新宏公司系代其职员将案涉房屋抵偿给叶新安，但该陈述既无证据证明，新宏公司代偿行为亦不符合常理。第三，江玲、侯梦光、陈坤桂三人主张其在案涉《商品房买卖合同》签订当日已经实际接受并占有案涉房屋，但未提交相应证据证明。江玲、侯梦光、陈坤桂并在二审中主张其系委托新宏公司对外出租案涉房屋，亦未能提交证据证明，故应认定江玲、侯梦光、陈坤桂在人民法院查封前未合法占有案涉房屋。由上三点分析，江玲、侯梦光、陈坤桂主张对案涉房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定依据不足，本院不予采信。 另外，根据江玲、侯梦光及陈坤桂的陈述，新宏公司系将案涉房屋抵偿给叶新安，随后叶新安又将案涉房屋抵偿给江玲、侯梦光及陈坤桂三人用以清偿叶新安与该三人及其他案外人间的债务，故应认定江玲、侯梦光及陈坤桂三人签订该合同的目的并非为购买案涉房屋，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，江玲、侯梦光及陈坤桂三人对叶新安及至对新宏公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。故而江玲、侯梦光及陈坤桂主张其依据以房抵债之合意及行为而对案涉案涉房屋享有物权期待权，同样缺乏依据，本院不予采信。 综上所述，江玲、侯梦光、陈坤桂主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据，本院不予采信。江玲、侯梦光、陈坤桂的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14025元，由江玲、侯梦光、陈坤桂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  卢椰枫 审 判 员  陈 曦 代理审判员  陈 梁 二〇二〇年八月十七日 法官 助理  杨 静 书 记 员  李佳玲 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。