湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初199号原告（反诉被告）：武汉海山金谷物业服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**海山金谷天城****。法定代表人：张大华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张陈，湖北陈重名律师事务所律师（一般代理）。被告（反诉原告）：帅行才，男，1936年8月20日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：帅永怀，男，1962年12月29日出生，汉族，住武汉市青山区。特别授权代理）。原告（反诉被告）武汉海山金谷物业服务有限公司与被告（反诉原告）帅行才物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉海山金谷物业服务有限公司（以下简称海山金谷物业公司）的委托诉讼代理人张陈、被告帅行才的委托诉讼代理人帅永怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海山金谷物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付物业服务费5225元，违约金3135元（月3%，截止2019.5.31；应给至物业服务费用给付完毕之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月15日武汉南洋金地置业有限公司（以下简称南洋金地公司）与原告订立前期物业服务合同，约定：由原告对武汉市青山区建设四路6号南洋?金谷提供物业管理服务，管理期限自2013年12月31日起至2023年12月31日止，物业服务收费为高层住宅2.6元/平方米?月。被告购买南洋金地公司开发建设的位于武汉市青山区建设四路6号南洋?金谷商品房，3栋13层1304室（即3-1-1304），面积100.49㎡。2016年10月1日，“南洋?金谷”项目开始交房，被告欠缴物业服务费，时段为2016.10.1-2017.3.14和2018.3.15-2019.5.31，经原告多次催缴，被告仍拒绝交付。故原告诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）海山金谷物业公司针对被告（反诉原告）帅行才的反诉请求辩称：反诉原告的反诉请求，无事实及法律依据，要求法院驳回。被告（反诉原告）帅行才辩称及提出反诉请求：一、请求裁定反诉原告与反诉被告签订的《南洋金谷前期物业管理服务协议》《海山南洋金谷房屋装修管理协议（住宅）》无效，并依法给予撤销；二、请求判令反诉被告返还向反诉原告收取的物业管理费2774元，垃圾清运费402元，装修许可证费20元，出入证费20元，利息：265.32元，共计人民币叁仟肆佰捌拾壹元叁角贰分（小写：3481.32元）；三、请求判令反诉被告承担本诉及反诉的全部诉讼费。事实和理由：一、本案的涉案小区为武汉“南洋?金谷”小区，地址：武汉市青，地址：武汉市青山区建设四路**南洋金地公司，开发资质证书号：武房开【2005】30397号。该商品房为预售商品房，预售许可证号：【武开管】预售[2014]030号；合同约定交房时间为2015年9月28日，后因开发建设单位的原因，小区目前还没有通过政府管理部门的综合验收，没有达到合同约定的交房条件。开发建设单位与物业买受人签订的《武汉市商品房买卖合同》经武汉市住房保障和房屋管理局备案；在备案的《武汉市商品房买卖合同》中，约定了武汉“南洋?金谷”小区《前期物业服务合同》的内容；物业买受人与开发建设单位在签订《武汉市商品房买卖合同》的同时，已经书面承诺遵守临时管理规约，开发建设单位与物业买受人签订的《武汉市商品房买卖合同》符合我国法律规定，合同合法有效。反诉被告海山金谷物业公司，以持有开发建设单位签订的《武汉市物业服务合同》为由，擅自在小区从事物业管理工作，是严重违反了我国法律、法规的行为。《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十四条规定：建设单位通过招标投标办法选聘物业服务企业。第二十五条：开发商与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定内容。综上所述，本案反诉被告利用与开发建设单位间签订的《武汉市物业服务合同》,擅自在武汉“南洋?金谷”小区从事前期物业管理，是违反我国法律规定的违法行为，请求人民法院予以裁定，确认其行为违法。二、因反诉被告不是开发建设单位与物业买受人签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的前期物业服务单位，所以不能在武汉“南洋.金谷”小区从事前期物业服务工作。由于反诉被告主体资格不符合法律规定，依据我国法律规定，其与武汉“南洋?金谷”住宅小区业主签订的《南洋金谷前期物业管理服务协议》《海山南洋金谷房屋装修管理协议(住宅)》不具有法律效力，对武汉“南洋?金谷”住宅小区业主没有约束力，请求人民法院依法确认其无效，并给予撤销。三、2017年6月2日，反诉原告在对“南洋金谷”小区3-1-1304号住宅进行装修时，由于反诉被告隐瞒重要的事实，采取威胁、恐吓、诱骗等手段，迫使反诉原告与其签订《南洋金谷前期物业管理服务协议》《海山南洋金谷房屋装修管理协议(住宅)》,并向反诉原告收取了1.物业费：2774元(100.49*2.3*12)；2.垃圾清运费：402元(100.49米*4)；3.装修许可证费：20元(20*1)；4.装修出入证费：20元(10*2)，合计费用3216元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；……承担相应的责任。”反诉原告请求人民法院依法判令反诉被告将上述资金3216元返还给反诉原告，并向反诉原告支付占用上述资金期间的利息265.32元，二项合计应向反诉原告支付人民币叁仟肆佰捌拾壹元叁角贰分(小写：3481.32元)。四、依法判令反诉被告承担本诉及反诉的全部诉讼费用。故反诉原告依法提起反诉请求，请求判如所请。本案在审理过程中，反诉原告明确反诉请求第一项为，请求裁定反诉原告与反诉被告签订的《南洋金谷前期物业管理服务协议》《海山南洋金谷房屋装修管理协议（住宅）》无效；同时反诉利息的计算标准调整为，以3216元为基数，从2017年6月2日起至反诉被告实际退还时止，按银行三年定期利息（即年利率2.75%）计算。原告海山金谷物业公司围绕诉讼请求，依法向本院提交的证据如下：南洋金谷3栋1304物业费欠费明细、武汉市物业服务合同、中标通知书、武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初1032号民事调解书、南洋金谷前期物业管理服务协议、水表册、电表册。被告帅行才为支持其答辩及反诉请求，依法向本院提交的证据如下：武汉市商品房买卖合同（买受人为张波）、武汉泰合众物业有限公司企业信用信息公示报告、收据、武汉市青山区人民政府红卫路街道办事处《关于张忠怀反映购买南洋金谷商品房有关问题的处理意见书》、武汉南洋金地置业有限公司管理人工作报告、武汉市前期物业服务合同（示范文本）2014版、武汉市物业服务合同（示范文本）2014版。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2014年1月12日，南洋金地公司向原告发出中标通知书，决定选聘原告为武汉南洋金谷物业管理单位，承担武汉南洋金谷项目的前期物业管理服务工作。2014年1月15日，南洋金地公司(甲方）与原告（乙方）订立《武汉市物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对南洋金谷提供物业服务，乙方提供的物业服务内容包括，综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务及绿化养护服务；物业服务合同期限为10年，自2013年12月31日起至2023年12月31日止；物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业、地点等情况在业主所在楼内公示修保证金）3000元，（装修垃圾清运费）4元/㎡，乙方不得另行收取其他任何费用；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳为2.6元/平方米?月；业主和物业使用人应在房屋交付之日内预缴当年的物业服务费，次年的物业服务费，应在半年缴费期的对应日之前，预缴下一个缴费期的物业服务费。业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按日千分之五的标准向乙方支付违约金。2017年3月15日，被告（乙方）作为南洋金谷3栋1单元1304房屋的使用人，与原告（甲方）签订南洋金谷前期物业管理服务协议，南洋金谷3栋1单元1304房屋建筑面积为100.49㎡，该前期物业管理服务协议约定物业管理服务费，住宅按建筑面积每月每平方米2.6元交纳。物业管理服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年缴纳对应日首月内交费。采取先付费后服务的原则。乙方违反合同，不按本合同约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交拖欠的物业管理服务费，并从逾期之日起每天按应交金额的5‰收取违约金。被告入住小区后，向原告缴纳2017年3月15日至2018年3月15日物业费2774元（100.49㎡*2.3元/㎡?月*12个月），垃圾清运费402元（100.49㎡*4元/㎡），装修许可证20元，出入证20元。从2018年3月16日后至2019年5月31日，被告未再交纳物业费，原告催要无果，故原告诉至法院,请求判如所请。庭审中，原告表示违约金按每月3%计算。另查明，案外人张波在与南洋金地公司签订的武汉市商品房买卖合同中，该合同第十九条买卖双方就下列事项约定：4、买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与武汉泰合众物业有限公司物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。还查明，申请人阮永刚申请南洋金地公司破产清算一案，武汉市新洲区人民法院于2016年11月16日裁定受理，武汉市中级人民法院于2016年12月16日裁定移送武汉市青山区人民法院审理，武汉市青山区人民法院于2017年2月28日立案受理。本院认为，原告与南洋金地公司订立的武汉市物业服务合同，不违反法律的规定，该物业服务合同合法有效,应受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。同时，原告与被告签订的南洋金谷前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，不违反法律的规定，该协议合法有效,应受法律保护。原、被告双方均应按协议履行各自的义务。现原告已履行自己的义务，被告理应交纳相关物业服务费用。前期物业管理服务协议对物业费的收费标准已经进行约定，住宅按建筑面积每月2.6元/㎡交纳，被告从2017年3月15日装修并入住房屋至今，已向原告交纳2017年3月15日至2018年3月15日一年的物业管理费，在向被告收取物业管理费时，原告是按每月2.3元/㎡的标准实际收取物业管理费，此后从2018年3月16日至2019年5月31日的物业管理费亦应当按此标准收取。2018年3月16日至2019年5月31日共计14个月零15天，被告还应当向原告交纳此段期间的物业管理费3351.34元（100.49㎡*2.3元/㎡/月*14.5个月）。现原告要求被告支付2016年10月1日至2017年3月14日此段时间的物业管理费，但原告未能提交被告在此期间使用房屋的证据，且原告给被告开具的收据是从2017年3月15日开始收取物业费，故对原告要求支付上述期间的物业费，本院不予支持。关于违约金支付的问题，虽然在前期物业管理服务协议中对违约金进行了约定，本案在诉讼中原告将违约金调整为每月3%，本院综合考虑南洋金谷小区的实际情况，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于反诉原告要求裁定与反诉被告签订的南洋金谷前期物业管理服务协议及房屋装修管理协议无效的问题，双方签订的前期物业管理服务协议并不违反相关法律规定，虽然在武汉市商品房买卖合同中约定，“买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与武汉泰合众物业有限公司物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容”。但实际与南洋金地公司签订武汉市物业服务合同的合同相对方为本案反诉被告，并且反诉被告已实际在该小区提供物业服务，本案中双方当事人虽未提交房屋装修管理协议，但反诉原告已实际向反诉被告交纳了垃圾清运费、装修许可证费、出入证费等，现反诉原告要求裁定与反诉被告签订的南洋金谷前期物业管理服务协议及房屋装修管理协议无效，并退还已收取的物业管理费、垃圾清运费、装修许可证费、出入证费等反诉请求，于法无据，对此反诉请求，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。反诉原告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告帅行才于本判决生效后十日内向原告武汉海山金谷物业服务有限公司支付物业费3351.34元；二、驳回原告武汉海山金谷物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告帅行才的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费50元，反诉费25元，由原告武汉海山金谷物业服务有限公司负担案件受理费30元，由被告帅行才负担案件受理费20元及反诉费25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  程 捷人民陪审员  张青武人民陪审员  刘 齐二〇二〇年八月十九日书 记 员  常国钰