江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0303民初4471号原告：晏燕，女，1974年3月8日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：周幸福，江苏瀛苏律师事务所律师。被告：徐州恒江房地产开发有限公司，住所地徐州市维维大道1号潘塘街道办事处402室。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛书东，江苏行于思律师事务所律师。原告晏燕诉被告徐州恒江房地产开发有限公司（以下简称恒江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告晏燕的委托诉讼代理人周幸福、被告恒江公司的委托诉讼代理人薛书东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晏燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告对涉案房屋进行维修，并在鉴定机构对房屋维修质量验收合格后，判决被告将涉案房屋交付给原告；2、判决被告赔偿违约金175818元（违约金按照834904元为本金，按照《商品房买卖合同》第九条规定的日万分之一的标准，自2014年10月1日计算至被告实际付清之日止，现计算至司法鉴定报告出具之日为175818元）；3、诉讼费、鉴定费、担保费由被告承担。事实和理由：2012年7月13日，原告与被告签定了《商品房买卖合同》（编号：0341397），原告购买被告所有的坐落于徐州市新城区，合同约定交付期限为2014年9月30日前并约定违约责任。在2014年10月1日被告通知原告去上房，原告在房屋验收中发现房屋主卧卫生间填充墙严重倾斜以及主卧次卧屋顶漏水，主卧次卧客厅墙体多处裂纹等问题，在房屋不具备交付使用的条件下拒绝了上房，开发商对此表示会进行整改。2015年10月1日再次验房，发现开发商并未对上次发现的问题进行完全修复，漏水情况更加严重，再次拒绝上房。近日原告为了查看维修情况，遂去物业询问。在物业指派的工作人员带领下进入房屋进行查看，发现房屋漏水、墙体开裂等情况仍未修复。诉至法院，请求法院依法裁判。被告恒江公司辩称，本案双方合同约定交付条件是“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，被告已经按照在约定日期取得交付使用通知书，且通知原告上房。涉案所有证据均不能证明房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，拒绝办理上房手续导致的后果应由原告自行承担；原告单方认为有质量问题不具备上房条件从而拒绝上房没有证据支持，其主张延期交房违约金不应得到支持；鉴定意见初步认定顶层施工规范缺少找平工序，但找平工序仅是施工工艺，既不是保温层施工，也不是防水层施工，原告维修房屋后，2018年至2020年钻芯取样未见渗漏足以证明防水施工没有问题；保温层和防水层之间缺少的水泥砂浆找平层，并不具备防水及保护功能。该18号楼为已入住6年的小区，顶层业主均已装修入住，未发现其他户有渗漏现象，如增做此找平层或拆除重做，必然会对屋面防水及结构，以及本栋楼相邻房屋整体结构造成重大影响，存在安全隐患；按照合同约定，原告逾期收房应向被告支付大约伍万元保管费。本院经审理查明，2012年7月13日，原告与被告签定《商品房买卖合同》（合同号：0341397），原告购买被告开发的坐落于徐州市新城区，建筑面积125.95平方米，单价每平方米6628.85元，总金额834904元；第八条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2014年9月21日，徐州市城乡建设局向原告发放《交付使用通知书》。2014年9月23日，被告向原告发出交房通知书，通知原告可以在2014年9月30日至2014年10月15日期间来交楼中心交房。在2014年10月1日《房屋交接验收单》“需整改部位”一栏注明，厨房门锁不上，次卧室2虽已补改，但仍有问题；卫生间应放水试测漏水否再交；电源不通；水管外漏，严重影响美观。在2015年10月1日的《房屋交接验收单》“需整改部位”一栏注明，厨房门锁不上，主卧室虽以补改，但仍有问题；卫生间门严重变形，卫生间应放水试验；平层有漏水现象；电源不通；水管外漏，严重影响美观。诉讼中，原告申请对案涉房屋整体屋面防水工程是否符合质量要求、案涉房屋内墙是否符合国家及江苏省质量要求进行鉴定，后原告变更鉴定请求，对案涉房屋屋面防水工程施工质量进行鉴定。鉴定机构现场检测时，发现1603室1-2/H-L区域房间顶板存在4处修补迹象，其中一处存在渗水痕迹；3-5/F-H区域房间顶板存在1处修补迹象，未见该处有渗水痕迹；鉴定机构在上述两处区域各一处采用钻芯法对其防水构造进行检测。2020年6月8日，鉴定机构出具（2020）司鉴字第003号鉴定报告，四、屋面防水工程施工质量分析：1#测点与2#测点处刚性防水层与挤塑保温板间的15厚1:3水泥砂浆找平层均未实施，不符合设计要求。五、鉴定意见：案涉房屋所检部位屋面防水工程施工质量不符合设计及《屋面工程质量验收规范》的要求。原告支出鉴定费35000元。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照约定履行，违反约定应承担相应的法律责任。一、关于原告主张对案涉房屋进行维修的诉讼请求。原告没有明确维修部位，也不清楚目前房屋是否存在渗漏，只是要求按照《屋面工程质量验收规范》进行维修。根据鉴定机构2020年4月30日进场检测的记载，房间顶板存在5处修补迹象，其中一处存在渗水痕迹，可以看出，原告主张的渗水问题被告已经修复，至于修复后是否仍存在渗水问题，原告没有进一步举证证明顶板仍旧渗水。案涉房屋经鉴定机构鉴定“屋面防水工程施工质量不符合设计及《屋面工程质量验收规范》的要求”，可以证明案涉房屋施工过程中存在工序缺失行为。因案涉房屋经过竣工验收，且行政主管部门颁发交付使用文件，现有证据不能证明案涉房屋“主体结构质量不合格”或者“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。案涉房屋虽然在施工中存在缺项，但没有证据证明该问题必然导致房屋渗漏，如果案涉房屋屋顶水泥砂浆找平层补充施工，势必影响案涉房屋整栋楼房，其成本远远大于承担其它责任的成本。原告可以选择要求被告承担违约责任的方式，但该责任方式应当可以实施以及成本适当，在原告没有证据证明被告的违约行为必然或事实造成房屋渗漏的情况下，原告主张被告按照《屋面工程质量验收规范》进行维修的请求，本院不予支持。二、原告主张被告承担违约金175818元（按照合同约定标准，自2014年10月1日计算至被告实际付清之日止）。双方虽然在合同中对于出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，但双方约定的交付条件为案涉房屋取得商品住宅交付使用批准文件，被告在约定的时间取得该文件，原告应依照约定接受房屋，除非有证据证明“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”，原告主张的房屋渗漏问题，在案涉房屋已经竣工验收的情况下，应属于质量瑕疵。原告在接收房屋后，如有证据证明案涉房屋存在重大质量问题影响居住，可以向被告主张损失赔偿。在本院向原告进行释明后，原告仍坚持本案诉请，其请求无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十一条，《最高人民法院》第十二条、第十三条之规定，判决如下：驳回原告晏燕的诉讼请求。案件受理费3816元，由原告晏燕负担。鉴定费35000元，由被告徐州恒江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  姜方平人民陪审员  汪安全人民陪审员  史永刚二〇二〇年八月十九日书 记 员  张 伟