广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初184号 原告：谭昌，男，1971年8月2日出生，汉族，住广西平南县。 原告：吴月丽，女，1970年10月22日出生，汉族，住广西平南县。 两原告的共同委托诉讼代理人：吴胜，男，住广西贵港市港**。由平南县同和镇练山村民委员会推荐。 被告：梧州毅德商贸物流城开发有限公司，经营场所广西梧州市长洲区舜帝大道西段**。统一社会信用代码：91450400595128512H。 法定代表人：李杰。 委托诉讼代理人：卢远乐，广西彤日律师事务所律师。 原告谭昌、吴月丽与被告梧州毅德商贸物流城开发有限公司（以下简称毅德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭昌、吴月丽的共同委托诉讼代理人吴胜，被告毅德城公司的委托诉讼代理人卢远乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭昌、吴月丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年1月16日签订的《梧州市商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款、契税、维修基金、产权登记费、印花税共277432.95元给原告；3.判令被告赔偿两原告违约金109863元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月16日，原、被告签订了一份合同编号为WZ2014033390的《梧州市商品房买卖合同》，约定两原告购买被告建设的位于梧州毅德商贸物流城A3第1幢一层265号商铺。两原告依约交清了购房款265965元，并交清了契税7978.95元、维修基金2816元、产权登记费550元、印花税123元。按照《梧州市商品房买卖合同》第十五条约定，被告应从交房之日起720日内提交相关资料到不动产登记部门帮助两原告办理不动产登记手续。但被告在2016年3月20日交房后至今已三年多时间，被告没有按约定提交相关资料到不动产登记部门帮助两原告办理不动产登记手续。期间两原告多次追索，被告均以种种理由推辞，被告不履行合同的行为已构成严重违约。另外，两原告购买的商铺建筑面积31.29平方米，其中套内面积16.36平方米，公摊面积14.93平方米。在原、被告签订《梧州市商品房买卖合同》之前，被告并没有告知两原告要承担公摊面积，两原告以为31.29平方米是套内面积。在两原告交了购房款签订合同时才知道上当受骗，31.29平方米的商铺，公摊面积居然占了14.93平方米，被告严重误导两原告，由于商铺面积小两原告至今未能出租。综上，两原告要求与被告解除合同，两原告退还商铺给被告，被告返还购房款、契税、维修基金、产权登记费、印花税共277432.95元给两原告。《梧州市商品房买卖合同》是格式合同，约定的违约金为已付房款的0.01%，严重损害两原告的利益。按《合同法》相关规定，两原告有权主张提高违约金。针对两原告的损失程度，两原告认为被告应从交房之日起每日按已交购房款总额的万分之三计算违约金。被告应赔偿两原告违约金109863元（从2016年3月20日起，以购房款265965元为基数，按每日万分之三计算）。 两原告围绕其诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.身份证复印件，证明两原告的身份情况； 2.企业信息查询单，证明被告的主体身份； 3.《梧州市商品房买卖合同》复印件，证明2014年1月16日，两原告与被告签订了《梧州市商品房买卖合同》； 4.销售不动产统一发票发票联复印件，证明两原告交付了购房款265965元； 5.税收缴款书复印件，证明两原告交了契税7978.95元； 6.广西壮族自治区住宅专项维修资金专用收据复印件、广西壮族自治区非税收入一般缴款书（收据）复印件、广西壮族自治区梧州市地方税务局通用机打发票发票联，证明两原告交了维修基金2816元、产权登记费550元、房屋交易手续费78.2元。 被告毅德城公司辩称，1.被告所出售的商铺符合双方合同约定，案涉商铺已通过验收并已交付两原告使用，两原告以被告拒绝办证及商铺面积小而无法出租等为由要求解除合同不符合合同约定和法律规定。两原告在购买商铺后已付清全部购房款，被告所出售的商铺已通过验收并且已经按照合同约定进行备案登记，两原告也自认已于2016年3月20日收房。目前案涉商铺已可以办理不动产权证，但办理商铺不动产权证按照梧州市不动产登记中心办证流程是由产权人向办证机关申请办理，被告作为房地产开发商，无法代替两原告办理不动产权证，两原告在本案中也未提交任何证据证实被告拒绝配合办证，也没有提交任何证据证实原告已经向梧州市不动产登记中心申请办证被退回。另外，双方签订的买卖合同第三条已明确约定商铺建筑面积为31.29平方米，套内建筑面积为16.36平方米，分摊的共有共用建筑面积为14.93平方米，被告不存在误导两原告的行为。两原告作为完全民事行为能力人签约购买商铺，如存在两原告所称的“误导”、“受骗”，何来收房？更不可能在收房后又声称已向被告提出办理商铺不动产权证，两原告在起诉状所作陈述足证两原告已认可被告所交付商铺。两原告在收房将近四年后方提出商铺面积小至今未能出租等理由要求解除买卖合同，既不合理，更不符合合同约定和法律规定。2.被告在履行商品房买卖合同中不存在违约行为，两原告诉请被告支付违约金没有事实依据和合同依据。两原告并无任何证据证实案涉商铺至今无法办理不动产权证，目前案涉商铺所在地块具备办理不动产权证条件，被告不存在违约行为。 被告为其辩解向法庭提供的证据有：竣工验收备案表复印件，证明两原告向被告购买的商铺已经验收合格且已办理备案手续，具备办证条件，被告没有违约。 因案件审理需要，本院依法向梧州市不动产登记中心查询案涉商品房所在楼栋的办证情况，梧州市不动产登记中心于2020年4月14日出具《不动产登记资料查询结果证明》。 经庭审质证，被告对两原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1-2真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3真实性、合法性、关联性没有异议，合同是在梧州市不动产交易中心备案的网签合同，签订合同必须有合法的预售许可证，因此这份证据也证实被告预售的涉案商品房是符合相关法律规定的；对证据4-6真实性、合法性、关联性没有异议。两原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据的真实性没有异议，但对证明的内容有异议。该证据完全能证明案涉商品房已经验收合格且已办理了备案手续，是完全具备办证条件的，但不能办证与相关的部门没有关系，是因为被告欠土地出让金或税费等自身原因不帮两原告办证。对本院依法调取的证据，两原告对证据的真实性没有异议，认为该证据证明了诉争商品房一直到2019年10月30日才能办证，超过了合同约定的办证时间，两原告有权解除合同。被告对证据的真实性、合法性没有异议，认为该证据恰好能证明被告没有违约，涉案房屋已具备办理不动产权证的条件。 结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：对于当事人没有异议的证据，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。对当事人提出异议的证据，本院对其真实性予以确认，并在认定事实中进行综合认证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月16日，原告谭昌、吴月丽作为买受人与作为出卖人的被告毅德城公司签订了一份合同编号为ＷＺ2014033390的《梧州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于梧州市展示位，建筑面积共31.29平方米，其中套内建筑面积16.36平方米，分摊的共有共用建筑面积14.93平方米，单价每平方米8500元，总金额265965元。2.付款方式及期限：买受人按银行按揭付款方式按期付款：买受人签订本协议时，支付该商品房总价款73.68%（不低于50%），即195965元，买受人在签订本协议之后90天内以银行按揭贷款的方式支付剩余房款，即70000元，买受人应在本合同签约当日提交银行按揭贷款所需的相关材料并在出卖人通知后10日内办理完毕银行按揭手续，如因个人原因或国家政策法规变更导致买受人无法办理按揭的，买受人需在银行或出卖人通知后20日内补齐房款。3.交付期限及交付条件：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。4.出卖人应当在商品房交付使用（建设工程经验收合格方可交付使用，具体细则参照《建设工程质量管理条例》第十六条规定）后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案。 合同签订后，原告谭昌、吴月丽向被告毅德城公司支付了购房款265965元，同时支出涉案房屋契税7978.95元、维修基金2816元、产权登记费550元、房屋交易手续费78.2元。 另外，案涉商品房所在楼栋于2015年12月25日通过竣工验收备案，于2019年10月30日办理了首次登记，案涉商品房于2019年10月30日已具备办理不动产权证的条件。 本院认为，两原告与被告毅德城公司签订的《梧州市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。两原告已按合同约定足额支付购房款，被告亦已将案涉商品房交付两原告。现两原告以被告逾期为其办理案涉商品房的不动产权证及被告未告知两原告购买案涉商品房需分摊共有共用面积存在欺诈为由要求解除合同。 本案的争议焦点在于:1.两原告是否可以被告逾期办证主张解除合同。2.被告是否存在欺诈行为。 关于两原告是否可以被告逾期办证主张解除合同的问题。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，但双方并未约定被告逾期办证，两原告可就此要求解除合同的情形。且两原告已经支付完全部购房款，被告也已将案涉商品房交付两原告，合同主要义务双方已经履行完毕。现两原告据此要求解除合同，依法无据。本院不予支持。 关于被告是否存在欺诈行为的问题。原、被告在《梧州市商品房买卖合同》中已明确约定案涉商品房的建筑面积，对其中的套内建筑面积、分摊的共有共用建筑面积也做了明确约定。两原告在购买案涉商品房时对案涉商品房建筑面积情况应是明知的。现两原告以被告未告知其需分摊共有共用建筑面积而构成欺诈为由要求解除合同，但其未能提供证据予以佐证，故对两原告以被告存在欺诈行为要求解除合同的主张，本院亦不予支持。综上，两原告诉请解除合同的理由不成立，故两原告主张被告赔偿其违约金的诉请缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告谭昌、吴月丽的全部诉讼请求。 案件受理费5289元，由原告谭昌、吴月丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  莫素兰 人民陪审员  张玉兰 人民陪审员  黎平山 二〇二〇年八月十七日 法官 助理  李晓琳 书 记 员  刘 惠 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。