上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初25858号原告：上海地晟物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陶辉，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志豪，上海市襄阳律师事务所律师。被告：上海二般文化传播有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：程曦行，执行董事。委托诉讼代理人：黄莹，上海市德尚律师所律师。委托诉讼代理人：周琰，上海市德尚律师所律师。原告上海地晟物业管理有限公司与被告上海二般文化传播有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告上海地晟物业管理有限公司的委托诉讼代理人张骥、陈志豪及被告上海二般文化传播有限公司的委托诉讼代理人黄莹、周琰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海地晟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告上海二般文化传播有限公司向原告上海地晟物业管理有限公司支付自2017年5月起至2020年1月止的物业管理费727650元(物业服务费标准按45元/平方米每月，房屋面积450平方米，月标准22050元/月)；2.被告向原告支付垫付的水电费从2019年4月计算至2019年12月(被告仅支付了2019年6月的水电费)为15636.15元；3.被告向原告支付按月物业管理费22050元的标准，以日万分之五计算，自2017年5月6日起至本判决生效之日止的违约金。事实与理由：原告上海地晟物业管理有限公司与被告上海二般文化传播有限公司签订《上海百汇园商业广场物业服务合同》，服务管理期限自2017年2月起至2019年6月止，到期后原告继续提供物业服务至今。物业服务费标准为45元/平方米/月,服务建筑面积为490平方米,月标准为22050元/月,按月支付,每月5日前向原告支付。水电费由原告代收代付。合同约定被告逾期缴纳费用的违约责任，即从欠费之日起每日按照应缴纳费用千分之五计收逾期违约金。截止至2019年8月，被告仍未支付物业服务费。故将被告诉至法院。上海二般文化传播有限公司辩称，原告上海地晟物业管理有限公司与被告上海二般文化传播有限公司对物业费收费标准并没有达成一致，被告有异议。原告也没有根据约定提供完善的物业服务，物业服务费应当减免。原告提供的原、被告之间的物业合同，不是双方真实意思表示，是原告要求内部流转进行审批所需要的形式文件。该物业费的标准奇高，在同开放商的隔壁楼盘也只有每平方米每个月22元，故不同意这个标准。被告也不应该支付违约金，因为物业管理服务双方并没有达成一致意见，在这之前双方也没有合同，所以根据合同来支付违约金没有合同依据，日万分之五也过高。水电费，根据被告核实，数额应该是11911.65元。本院经审理认定事实如下：上海市龙腾大道XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋产权人为上海百汇房地产开发有限公司。案外人上海黄金世界商厦有限公司(丙方)、上海飞机制造有限公司(甲方)与上海西岸开发(集团)有限公司(乙方)签订《百汇园配套用房(一期)房屋租赁协议补充协议》，约定：乙方承租甲方持有的百汇园配套用房(一期)，包括22＃商业用房及23＃办公用房；租赁期限自2014年1月1日起，租期10年；丙方作为乙方的全资子公司，承担徐汇滨江地区的商业载体运营管理职能；甲方与该房屋的开发商上海百汇房地产开发有限公司签订了相关的预售合同，并进行预告登记，明确了房屋建筑幢号及预测面积，现百汇园(一期)已取得交付许可证，甲方已经办妥房屋房地产权证。2016年12月，案外人上海黄金世界商厦有限公司与被告上海二般文化传播有限公司签订《房屋租赁合同-302东画廊》，约定被告承租上海市徐汇区龙腾大道2879号地下3层302单元房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2017年2月1日起至2022年1月3日止。2016年12月30日，原告(受托方、乙方)与被告(委托方、甲方)签订《上海百汇园商业广场物业服务合同》，约定：乙方为甲方承租系争房屋的物业服务单位，服务管理期限自2017年2月1日起至2017年6月30日止；物业服务费标准为45元/平方米/月,服务建筑面积为490平方米(包括商铺内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积),月标准为22050元/月,按月支付,甲方应在每月5日前向乙方支付当月物业服务费，甲方商铺内水电费用由乙方每月代收代付，水费6元/平方米、电费1.65元/平方米；本物业服务费采取包干制方式；本物业服务费由下列项目构成：1、物业服务人员的工资和按规定提取的其他费用等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(包含共用部位的水、电费)，物业租赁区域内空调外机运行费；3、物业公共区域清洁卫生费用；4、物业公共区域秩序维护费用；5、物业公共区域绿化维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧、8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费、10、经甲方同意的其他费用；物业管理服务的基本内容和要求：建筑物管理，做好物业管理区域内建筑物及其附属设施的检查和维修养护工作，使建筑物及其附属设施处于完好状态；设施设备管理：主要包括：变配电系统、安全防范系统、空调系统、升降设备系统、消防系统、监控报警系统、引水系统、给排水系统、公共照明系统等；保洁服务；安保服务；消防防灾管理；甲方逾期缴纳物业服务费的，乙方向甲方发出缴费通知的，乙方可以从欠费之日起每日按应缴费用千分之五加收滞纳金，超过10日不缴费的，乙方有权通过法律程序追缴等条款。合同签订后，被告支付物业管理费至2017年4月止。上述合同物业服务期限届满后，原、被告一直未再签订书面物业服务合同。2019年6月12日，原、被告才补签《上海百汇园商业广场物业服务合同》，约定：服务管理期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止；其余合同条款同2016年12月30日双方签订的上海百汇园商业广场物业服务合同》。上述物业服务期限到期后原告继续提供物业服务至今。另查明，因新冠疫情影响，上海市政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，本院组织双方调解，被告上海二般文化传播有限公司提出减免物业管理费，原告上海地晟物业管理有限公司以公司先支付完所欠物业管理费为由拒绝调解。在本案审理过程中，被告辩称，系争房屋由于建筑设计原因，夏秋季节空调设备运转不能保证被告使用系争房屋需要；此外，房屋还渗漏水，被告反复向原告反应，但原告推诿。原告诉称，尽管房屋渗漏水以及空调设备不能满足房屋使用，但原告尽可能维修并加装空调，解决上述困难。被告确实欠原告自2019年4月起算至2019年12月止的水电费为15636.15元。以上事实，除当事人当庭陈述一致外，另有物业服务合同、缴费通知单、工商信息、函件等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，原告上海地晟物业管理有限公司与被告上海二般文化传播有限公司签订的《上海百汇园商业广场物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，2016年12月30日，原、被告签订《上海百汇园商业广场物业服务合同》，约定物业服务期限自2017年2月1日起至2017年6月30日止。上述合同约定的物业服务期限届满后，原、被告未签订书面的物业服务合同，原告继续为被告承租的房屋实施物业管理，直至2019年6月12日才补签了自2017年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务合同。2019年7月1日起，虽然原、被告未续签书面物业服务合同，但原告继续实施物业服务，被告仍然租赁使用系争房屋，接受原告的物业管理服务，故原告也有权收取该期间的物业管理费。原告按约提供了物业管理服务，被告接受了原告提供的管理和服务，应当按照服务合同的约定向原告支付物业管理服务费用。而且2020年1月涉疫时间较短，疫情期间反而会增加物业公司的工作量，故被告要求减免物业管理费的主张，本院不予支持。原告诉请要求被告支付自2017年5月起至2020年1月止的物业管理费727650元具有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于被告已经确认欠原告自2019年4月起算至2019年12月止的水电费为15636.15元，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。庭审中，被告辩称，夏秋季节空调设备运转不能保证被告使用系争房屋需要；此外，房屋还渗漏水。原告虽然诉称已经尽力维修并加装空调，但客观确实影响被告对系争房屋的使用。另外，被告辩称由于疫情，造成被告停业，造成被告收入减少。本院综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度判处免除被告应承担的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、上海二般文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海地晟物业管理有限公司自2017年5月起至2020年1月止的物业管理费727650元；二、上海二般文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海地晟物业管理有限公司自2019年4月起至2019年12月止的水电费15636.15元；三、驳回上海地晟物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5899元，上海二般文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年八月十日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。