贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0326民初1417号原告：贵州省荣华物业服务有限公司，住所贵州省黔东南州凯里市金山大道小高山路**，统一社会信用代码915226200570582622。法定代表人：雷强，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵良琴，该公司员工。被告：遵义市兴之柯房地产置业有限公司，住所贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县丹砂街道杨村大坝，统一社会信用代码91520326099673415F。法定代表人：舒杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖栋仁，贵州中创联律师事务所律师。原告贵州省荣华物业服务有限公司（以下简称荣华物业公司）与被告遵义市兴之柯房地产置业有限公司（以下简称兴之柯房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月9日作出（2018）黔0326民初2366号民事判决，因荣华物业公司不服判决提出上诉，2019年3月5日贵州省遵义市中级人民法院作出（2019）黔03民终715号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。荣华物业公司不服终审判决申请再审，2019年9月5日贵州省高级人民法院作出（2019）黔民申3136号民事裁定，裁定指令贵州省遵义市中级人民法院再审，2019年12月18日贵州省遵义市中级人民法院作出（2019）黔03民再190号民事裁定，裁定撤销贵州省遵义市中级人民法院（2019）黔03民终715号民事判决及本院（2018）黔0326民初2366号民事判决，并将本案发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣华物业公司法定表表人雷强及其委托诉讼代理人赵良琴、被告兴之柯房地产公司法定代表人舒杰及其委托诉讼代理人肖栋仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣华物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的空置物业2015年8月30日至2018年1月31日的物业服务费共计462840.73元（空置商铺7301.77㎡×907天÷30天/月×1.8元+空置住宅1853.11㎡×907天÷30天/月×1.2元）；2、判令被告以462840.73元为基数按3‰／天支付原告自2018年2月1日起至付清之日止期间的违约金；3、判令被告支付原告无正当理由提前终止物业服务合同的违约金100000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月30日，原、被告签订《祥瑞世家前期物业服务合同》，2018年1月8日，被告擅自毁约向原告送达书面解除合同通知，强行将原告从祥瑞世家小区驱除，原告不得已于2018年2月1日退出并停止提供物业服务。原、被告签订的合同对各类物业的服务费收费方式和价格、逾期交纳物业服务费等进行了约定，自从双方签订物业服务合同后，原告按照合同约定为被告和业主提供了物业管理服务，其中原告提供物业管理服务的一部分物业为已竣工但尚未出售或者交付给物业买受人的空置房（其中商业空置房面积为7301.77㎡，住宅空置面积为1843.11㎡），从2015年8月30日至2018年1月31日，被告应向原告交纳上述空置房物业服务费462840.73元，但被告一直拒绝支付。根据《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第二款、《贵州省物业管理条例》第五十四条之规定，被告有义务向原告交纳已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的空置房的物业服务费，故原告依法起诉，请求人民法院依法支付原告的诉请。被告兴之柯房地产公司辩称，1、原告主张被告交纳2015年8月30日至2018年1月31日期间已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的空置物业服务费，无事实和法律依据。2015年8月30日，原、被告签订案涉《祥瑞世家前期物业服务意向合同》，合同中第十六条约定被告交付使用的物业符合国家规定的验收标准，而瑞世家项目整体竣工验收时间为2018年2月4日，竣工验收备案时间为2018年3月12日，根据规定，原告所诉期间内兴之柯·祥瑞世家项目空置物业还达不到合同约定交付使用的国家验收标准，被告事实上未向原告交付空置物业，原告事实上也未对所诉空置物业提供物业服务，原告不具有收取空置物业服务费的条件，而且原告也从未对空置物业服务费向被告进行过催收，并且原告在审理中也未提供证据证明被告对空置物业向其进行了移交，未提供证据证明对空置物业提供了服务。2、原告主张的违约金无事实和法律依据。原告在前期物业服务过程中，因其提供的物业服务与业主产生争议，并且业主不满意，2018年1月原告主动撤离，同月，被告向原告发出通知解除前期物业服务合同，因此我公司不存在无正当理由提前终止合同。故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即荣华物业公司提交的《祥瑞世家前期物业服务意向合同》、《关于解除祥瑞世家前期物业服务合同的通知》、《建设工程规划许可证》，兴之柯房地产公司提交的（2018）黔03民终第6404号民事判决书、兴之柯房地产公司受电工程、消防工程竣工意见书记《竣工验收被案表》、《建设工程竣工许可证》、《商品房交付使用备案证》、《祥瑞世家项目整体规划表》、《棚户区改造项目安置房购买合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：荣华物业公司提交的图片及项目图片、商铺收费票据、务川县千驰汇车行企业信用信息公示、经营分析表三性、祥瑞世家住宅空置房明细表、空置商铺欠费明细表，欲证明：1、原告在祥瑞世家小区提供物业服务的概况以及终止物业服务时间为2018年1月31日；2、祥瑞世家小区已交房业主信息及原告已向收房的业主收取了物业服务费，并向已缴费的业主出具了收款收据的事实；3、2017年7月5日，被告已将商铺交付，部分商户已经办理商铺交付手续使用商铺的事实，故被告陈述商铺一直处于施工状态与事实不符。经质证，兴之柯房地产公司认为，图片及项目图片、商铺收费票据、经营分析表三性、祥瑞世家住宅空置房明细表、空置商铺欠费明细表，均系原告单方制作，不能达到原告的证明目的，解除合同的通知不能证明原告已对空置物业提供了物业服务，其次企业信息登记只能表明该企业系在该时间登记注册，但不能以此推定原告在此期间为该企业提供了物业服务。经审查，本院认为，荣华物业公司提交上列证据均系其单方制作，兴之柯房地产公司并未对此作出任何形式的认同表示，且荣华物业公司也未能提供其他证据佐证上列证据的真实性与关联性，故本院不予认定；另务川县千驰汇车行企业信用信息公示仅仅记载了该车行企业基本信息，其中载明的注册登记时间并不必然等同于经营时间，也无法推定原告为该车行提供了物业服务，对其证明力，本院不予认定。从该证据可以看出，荣华物业公司提供物业服务的时间应为2017年1月1日至2018年1月。兴之柯房地产公司提交的（2018）黔03民终第6404号民事判决书、《棚户区改造项目安置房购买合同》、《业务咨询函》、《关于兴之柯房地产置业有限公司业务咨询的恢复》、兴之柯房地产公司受电工程、消防工程竣工意见书记《竣工验收被案表》、《建设工程竣工许可证》、《商品房交付使用备案证》和《祥瑞世家项目整体规划表》、《棚户区改造项目安置房购买合同》、胡春勇证人证言，欲证明：1、因原告提供物业服务与业主产生争议，2018年1月已撤离该小区，终止提供物业服务，经被告书面解除物业服务合同，原告对解除行为并未提出异议，不存在被告无正当理由提前终止合同的情形；2、房地产开发项目需要对施工现场采取安全措施封闭管理，房地产开发项目需经综合验收后方可交付使用，否则建设单位要承担不利后果以及对纳入物业管理范围的已竣工的物业才由开发建设单位缴纳物业费；3、涉案小区受电工程于2017年12月1日通过验收，消防工程于2018年1月26日通过验收，整体项目达到综合竣工验收时间为2018年2月4日；涉案小区项目总建筑面积为65402.91㎡，属于整体规划验收项目；4、因民生问题，被告需在2017年12月30日前向务川县房屋征收补偿管理中心移交100余套房屋。经质证，荣华物业公司认为：1、2018）黔03民终第6404号民事判决书内容是装修保证金的债权转让问题，与本案没有关联；2、对《竣工验收被案表》等该组证据，项目的竣工验收与原告提供小区物业服务不冲突，无论项目是否竣工，根据相关物业管理条例，物业服务合同生效之日至房屋交付使用前发生的服务费用由建设单位承担，该条例并没有把是否竣工作为强制依据，再根据省高院关于建工合同司法解释第14条规定，本组证据达不到被告证明目的；3、对《棚户区改造项目安置房购买合同》，该组证据与本案无关联性，不能达到被告的证明目的；4、对胡春勇证人证言真实性部分持有异议，原告在服务期间亦对停车场进行了管理，而原告提供服务期间并没有人进行施工。经审查，本院认为，兴之柯房地产公司提交的（2018）黔03民终第6404号民事判决书、《棚户区改造项目安置房购买合同》、《业务咨询函》、《关于兴之柯房地产置业有限公司业务咨询的恢复》、兴之柯房地产公司受电工程、消防工程竣工意见书记《竣工验收被案表》、《建设工程竣工许可证》、《商品房交付使用备案证》和《祥瑞世家项目整体规划表》、《棚户区改造项目安置房购买合同》均系相关职能部门依职权作出，内容客观真实，且与本案具有关联，对其真实性、合法性及关联性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：务川县兴之柯·祥瑞世家系被告兴之柯房地产公司开发建设，其预售备案的住宅建筑面积37752.24平方米、商业建筑面积17214.36平方米、车位426个。2015年8月30日，兴之柯房地产公司就上述项目与被告荣华物业公司签订了《前期物业服务意向合同》（以下简称《物业合同》），合同期限为2015年8月30日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业合同》生效时。该《物业合同》显示案涉小区的物业服务费收费标准为住宅1.2元/月/平方米，商业1.8元/月/平方米，逾期不交纳物业服务费按每日千分之三的比例收取违约金，合同任一方无法律依据和正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元。协议签订后，原告荣华物业公司于2017年1月1日入驻案涉小区开始进行物业管理服务工作。后因案涉小区1号楼2单元、3单元电梯使用及管理存在安全隐患以及因物业服务质量问题业主与荣华物业公司产生争议，2018年1月8日，兴之柯房地产公司向荣华物业公司发出解除《物业合同》的书面通知，2018年1月荣华物业公司撤离案涉小区。2017年1月1日至2017年12月31日，原告荣华物业公司共计向案涉小区153户（1号楼和2号楼部分住宅）、6户（1号楼1层商铺）业主收取物业费。务川自治县兴之柯·祥瑞世家于2015年3月25日开工，2017年10月25日竣工，2018年1月30日验收，2018年3月12日办理竣工备案。本院认为，原、被告双方签订的《物业合同》系双方真实意思表示，合同内容未违法法律禁止性规定，《物业服务合同》依法成立且生效，2018年1月兴之柯房地产公司向荣华物业公司发出书面解除《物业服务合同》通知，荣华物业公司同月撤离案涉小区并未对该书面解除通知提出异议，故《物业合同》已经解除，双方之间的物业服务合同法律关系就此终止。本案的争执焦点为：一、原告是否在2015年8月30日至2018年1月31日期间对案涉空置物业提供了物业服务；二、被告是否存在违约解除案涉《物业合同》。关于争议焦点一，原告主张对案涉空置物业房屋进行了物业管理，但审理过程中，原告并未提交证据证明被告对案涉空置物业向原告进行了移交，无证据证明双方对空置物业约定自何时起已纳了了原告的物业管理范围，并且根据现有证据显示，2015年8月30日起至2016年12月期间，原告主张的此期间的空置物业管理根本不成立，虽然荣华物业公司主张2017年1月1日入住案涉小区，并对案涉小区1、2号楼部分住户提供了物业服务，但根据庭审查明，2015年3月25日至2017年10月25日期间，案涉小区并未实际竣工和验收，仍处在建设、封闭施工状态。被告对未整体竣工和验收的物业提前交付部分业主入住，对此出示了《棚户区改造项目安置房购买合同》并作出了合理解释，而原告以实际为提前入驻的安置房业主提供物业服务为由类推为其它空置物业提供物业服务的理由并不当然不成立。原告作为依法成立物业服务公司，其在与开发建设单位签订物业服务合同时，及之后其提供物业服务期间，应当与开发建设单位明确约定纳入的物业服务范围及物业移交时间，并有相应的物业移交凭据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据额事实或者反驳对方诉讼请求所依据额事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，原告主张其于2015年8月30日至2018年1月31日期间对案涉空置物业提供了物业服务，其证据不足，故对其主张的第1、2项诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，因荣华物业公司提供的物业服务方面存在缺陷和瑕疵，导致大部分业主产生不满，兴之柯房地产公司以其违反双方签订的《物业合同》约定为由解除该合同，于法有据，并不存在违约，故荣华物业公司主张兴之柯房地产公司承担解除合同的违约责任并支付10万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告贵州省荣华物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费12400元，由原告贵州省荣华物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  向志成审 判 员  李玲玲人民陪审员  彭 波二〇二〇年八月二十日书 记 员  刘 莎