福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7891号 原告：王长华，男，1967年11月18日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：吴为帮，福建邦平联展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林巧兰，福建邦平联展律师事务所律师。 被告：郑万城，男，1990年7月15日出生，汉族，住福建省永春县。 被告：陈雪凤，女，1992年3月7日出生，汉族，住厦门市永春县。 委托诉讼代理人：郑万城（系陈雪凤配偶），住福建省永春县。 原告王长华与被告郑万城、陈雪凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王长华的委托诉讼代理人吴为帮、林巧兰，被告陈雪凤的委托诉讼代理人即被告郑万城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王长华向本院提出诉讼请求：1.郑万城、陈雪凤向王长华支付逾期交付房产违约金177500元；2.郑万城、陈雪凤向王长华支付代为垫付提前还贷违约金25871.63元；3.郑万城、陈雪凤向王长华支付代为垫付多产生的银行利息14373.12元；4.郑万城、陈雪凤向王长华支付代为垫付房产交易前产生的更换电梯款28191元。事实和理由：2019年10月29日，王长华与郑万城、陈雪凤及厦门房易居房地产代理有限公司（以下简称房易居公司）签订《房产买卖协议》（编号1602428），协议约定：1.郑万城、陈雪凤同意将坐落于思明区湖滨南路819号33D室的房产以成交总价710万元出售给王长华，协议签订之日王长华支付购房定金30万元；2.购房款具体付款日期及金额：于2019年10月29日向支付30万元（定金）；于2019年11月5日支付67万元；于2019年11月20日前支付610万元解押款；3.郑万城、陈雪凤应于2019年11月20日前前往其原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余额一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；4.协议第九条约定：郑万城、陈雪凤应于收到全额购房款当日将房产交付给王长华使用。交付前，该房产所产生的各项费用由郑万城、陈雪凤负责缴清；5.协议第十二条违约责任约定：若不能按期支付房款或不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；6.协议第十七条双方约定的其他事项：郑万城、陈雪凤向银行申请的贷款金额610万由王长华自行解押或通过担保公司的方式过户。如王长华于2019年11月20日后办理解押过户手续，产生的银行利息由王长华承担，王长华通过担保公司过户所产生的费用由其承担。《房产买卖协议》签订后，王长华按约于2019年10月29日支付郑万城、陈雪凤购房定金30万元，2019年10月30日支付郑万城、陈雪凤购房款67万元，2019年11月5日向厦门金原融资担保有限公司转付610万元解押款。然而郑万城、陈雪凤2019年11月5日收到王长华全额购房款后迟延至2019年12月25日才将讼争房屋钥匙交给房易居公司，由于郑万城、陈雪凤拖至2019年12月5日才缴纳提前还贷违约金25871.63元，导致讼争房屋解押后多产生银行利息14373.12元应当由其承担。另外，讼争房屋交易前产生的电梯改造费28191元按约由郑万城、陈雪凤承担。综上，郑万城、陈雪凤未按《房产买卖协议》约定履行义务，应承担相应的违约责任并支付王长华为其垫付的费用。 郑万城、陈雪凤辩称，一、郑万城并未逾期交付房产，王长华主张逾期交房违约金没有事实依据。首先，依照讼争协议第四条约定，王长华应于2019年11月20日前支付610万元解押款，协议最后一条手写补充条款约定解押属于乙方的义务。根据前述约定，610万元解押款支付至银行后方可视为出售方收到该款项，而银行实际是在2019年12月5日收款，因此王长华认为其在2019年11月5日向担保公司支付解押款即完成了610万元的支付与约定不符。其次，郑万城、陈雪凤向房易居公司交付钥匙即为向王长华交付了钥匙，根据讼争协议第十四条约定，讼争房屋为空房。钥匙交付给房易居公司即完成了房屋的交付，讼争房屋钥匙自双方签订讼争协议时就已经交付给了房易居公司，因此不存在逾期交房的事实。二、王长华称其垫付提前还贷违约金与事实不符。其起诉状已经认可是郑万城、陈雪凤支付的该笔款项，确认该笔款项应由郑万城、陈雪凤负担，该违约金系从30000元剩余购房款中予以抵扣。三、王长华主张的多产生的银行利息14373.12元不应由郑万城、陈雪凤承担。依照讼争协议最后一条手写补充条款约定，解押属于王长华的义务，且王长华在2019年11月20日后办理解押过户手续产生的银行利息应由其支付，因此该利息应由王长华支付。四、王长华主张的更换电梯款28191元应由其自行承担。依照讼争协议第九条约定，房屋交付后产生的各项费用由王长华自行承担，电梯款发生在房屋交付后，且电梯改造的收益人是王长华，依照约定应当由王长华自行承担。五、与本案有关的诉讼等费用不应由郑万城、陈雪凤承担。因王长华前述诉求并无事实依据，因此诉讼费用不应由郑万城、陈雪凤承担。综上所述，应依法驳回王长华的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月20日，经房易居公司（丙方）居间介绍，郑万城、陈雪凤（出售方、甲方）的委托代理人黄桂军以其二人名义与王长华（购买方、乙方）签订了一份《房产买卖协议》，约定甲方同意将坐落于厦门市思明区湖滨南路819号33D室的房产出售给乙方，成交总价为710万元；乙方将购房款分3次支付给甲方，其中2019年10月29日向甲方支付购房定金30万元；2019年11月5日前向甲方支付购房款67万元；乙方于2019年11月20日前向甲方支付610万元解押款；该房屋已经办理土地房屋权证，但处于抵押状态，甲方应于2019年11月20日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。若双方协商委托担保公司办理转按揭及房产过户手续，则双方应于2019年12月15日前前往担保公司签署相关合同；双方应于2019年12月15日前以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市存量房买卖合同》并办理交易过户登记手续。协议第九条约定“甲方应于收到全额房款当日将房产交付给乙方使用，甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道完好。交付前，该房产所产生的各项费用由甲方负责缴清，房产交付后该房产产生的各项费用由乙方自行承担……为确保甲方交付该房时不存在欠缴水、电、煤气、有线（数字）电视机物业管理费等费用，甲方同意在乙方缴交首期房款同时预留30000元整作为履约保证金，该保证金暂由丙方保管理，待上述事宜全部处理完毕，丙方抵扣相关费用后交还甲方”。协议第十二条第2点约定“若乙方不能按时支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金”。协议第十七条约定“甲方向银行申请的贷款余额人民币陆佰壹拾万元整由乙方自行解押或通过担保公司的方式过户，如乙方于2019年11月20日后办理解押过户手续，产生的利息由乙方支付。乙方通过担保公司过户所产生的费用由乙方支付”。房易居公司的工作人员石荣洲在该协议丙方的经办人处签字。 前述协议签订后，王长华于2019年10月29日向郑万城、陈雪凤支付30万定金，于2019年10月30日向郑万城、陈雪凤支付67万元购房款。 另查明，2019年10月30日，黄桂军代表郑万城、陈雪凤（甲方、卖方）与王长华（乙方、买方）、厦门金原融资担保有限公司（以下简称金原公司，丙方）签订了一份《委托代理协议》，约定丙方依甲乙双方申请同意为其双方提供资金监督及代办抵押中过户手续等服务，该协议签订之日当日或三日内，乙方应将610万元款项存入丙方指定银行账户，并由丙方代管并监督支付该款项，甲乙双方均同意授权委托丙方代办房产买卖及产权过户的全部手续，并根据要求出具相关的经公证的授权委托书；甲乙双方同意由丙方于讼争房屋过户至乙方名下后，将监管资金用于偿还甲方按揭/抵押贷款，以解除房产的抵押登记，还款金额为610万元（具体金额以银行确定的还款金额为准）；本协议签订时，若甲方贷款尚未到期，则甲方应向其贷款银行申请提前还款，以保证丙方及时代甲方还款，若甲方未及时办理前述事项的，丙方有权迳行代甲方向银行申请提前还款，若监管资金不足以还清甲方的银行贷款本息（含逾期、提前还款违约金等），差额部分由甲方补足；丙方为乙方提供本合同项下服务，服务费用35166元，该费用乙方应于本协议签订之日支付。 2019年10月30日，王长华（甲方）还与金原公司（乙方）签订了一份《委托担保合同》，约定乙方为甲方提供阶段性连带责任担保，担保金额为610万元，担保期限自乙方向银行出具保证函之日起至讼争房屋不动产权证书原件交由甲方执管之日止。同日，黄桂军也代表郑万城、陈雪凤（甲方）与金原公司（乙方）签订一份《委托担保合同》，约定甲方与厦门银行签订《厦门银行股份有限公司个人授信合同协议》，向厦门银行申请授信/贷款610万元，甲方就该主合同项下之相关债务向乙方申请提供连带责任担保，乙方提供阶段性连带责任担保，担保金额为610万元，担保期限自金原公司向银行领取甲方名下讼争房屋产权证原件及银行出具“抵押权人同意房地产转让的函”之日始至甲方名下该套抵押物所对应的《厦门银行股份有限公司个人授信合同协议》项下贷款业务结清之日止（结清金额与银行拥有的该套抵押物抵押权利价值一致）；主合同的借款人系厦门多美莱商贸有限公司（以下简称多美莱公司）。 前述合同签订后，王长华于2019年11月5日向金原公司转账支付了610万元。2019年11月15日，金原公司向厦门银行股份有限公司厦门分行出具一份《保证函》，载明该行借款人多美莱公司的抵押担保人郑万城、陈雪凤拟将其名下讼争房屋过户给王长华，应该房产已抵押于该行故需该行配合办理上述房产过户手续；金原公司保证办理交易过户手续过程中，该行作为抵押权人的权益不变，保证期间向该行领取郑万城、陈雪凤名下讼争房屋产权证原件及该行出具“抵押权人同意房地产转让的函”之日始至郑万城、陈雪凤名下该套抵押物所对应的《厦门银行股份有限公司个人授信合同协议》项下贷款业务结清之日止（结清金额与银行拥有的该套抵押物抵押权利价值一致）。若在其公司保证期间该行因该套房产抵押权落空而造成的一切损失，其公司将承担连带保证责任，担保金额为该行拥有的该套抵押物抵押权利价值扣除买方预付款后的余额；若上述房屋的交易过户未能成功，其公司将郑万城、陈雪凤名下该套抵押物的产权证原件及该行出具的“抵押权人同意房地产转让的证明”交还该行，该行抵押权人的权益不变，其公司的保证责任解除。 2019年11月26日，王长华又向金原公司转账支付了3万元，金原公司于同日向厦门市不动产登记中心递交了办理讼争房屋过户的相关手续，讼争房屋产权后于2019年11月28日登记至王长华名下。2019年12月5日，金原公司将6114373.12元转入多美莱公司名下银行账户用于偿还前述抵押贷款。同日，王长华还向多美莱公司名下银行账户转账支付25871.63元用于支付提前还贷的违约金，郑万城出具《收条》予以确认，该《收条》载明“收到王长华购买宝福大厦33D室购房款25871.63元打入厦门多美莱商贸有限公司账户”。此后，厦门银行股份有限公司向金原公司出具《担保责任解除回执》，载明多美莱公司贷款已于2019年12月19日结清所欠全部款项，该行同意金原公司出具的《保证函》中对该借款人的保证责任自即日起解除。2019年12月20日，王长华的儿媳黄燕治从金原公司领取了王长华名下讼争房屋的产权证原件。2019年12月27日，金原公司向黄燕治名下银行账户转账15626.88元，款项用途备注为“代付款”。 2020年8月7日，金原公司向本院出具一份《关于监管款项收付情况说明》，载明王长华与郑万城、陈雪凤作为买卖双方共同向该公司申请二手房交易阶段担保业务，委托该公司代管并监督支付相关款项，款项代收代付情况具体如下：2019年11月5日，王长华向金原公司转账610万元；2019年11月26日，王长华向金原公司转账3万元；2019年12月5日，金原公司向厦门银行股份有限公司万达支行转账6114373.12元，根据协议约定，该笔款项系用于代为结清多美莱公司在厦门银行的贷款本息（本金610万元，利息14373.12元）。前述款项结算完成后，剩余款项为15626.88元已于2019年12月27日退还买方，转账支付至买方指定的其儿媳黄燕治的银行账户。 又查明，2020年3月26日，王长华向案外人厦门宝福物业经营管理有限公司（以下简称宝福公司）支付了讼争房屋更换电梯款28191元。2020年3月27日，宝福公司出具一份《证明》，载明内容如下：宝福公司于2019年4月16日在宝福大厦大堂公告栏发通知，要求业主于2019年4月26日前缴交更换电梯款，33、34楼D单元业主郑万城、陈雪凤应缴28191元，至今没有收到郑万城、陈雪凤的更换电梯款。 本案审理中，经双方当事人申请，石荣洲出庭作证，其陈述如下：其曾带王长华看房，看房时系从物业管理处领取的房屋钥匙，看房时电梯已经在更换，双方并未谈及电梯费用的负担问题；讼争协议系其起草，协议第十七条约定是指买方要在11月20日前支付解押款，此前的贷款利息由卖方承担，若在11月20日后才支付解押款的，则贷款利息由买方承担；根据讼争协议约定，应该是过户完毕、新的产权证交付给买方时办理交房手续，讼争协议第九条约定的“收到全额房款当日”是指钱打到银行账户、办理了抵押注销登记，担保公司在12月20日将新的产权证交给买方，此后开始联系卖方办理交房，黄桂军在12月25日交付了讼争房屋钥匙；王长华实际并未向其公司支付协议约定的3万元履约保证金。 本院认为，讼争《房产买卖协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应属合法有效。王长华依约应向郑万城、陈雪凤支付710万元购房款，其实际于2019年10月29日向郑万城、陈雪凤支付30万元、于2019年11月5日向郑万城、陈雪凤支付67万元，后又于2019年11月5日向金原公司支付610万元、于2019年11月26日向金原公司支付了3万元，金原公司嗣后已将偿还贷款之后的剩余款项15626.88元退还给了王长华，此外王长华还于2019年12月5日向多美莱公司名下银行账户支付25871.63元。根据前述付款情况，王长华已经共计支付了7110244.75元。 关于逾期交房违约金。根据讼争协议第九条约定，郑万城、陈雪凤在收到全额房款当日才负有交付房屋之义务。现双方对该条所约定的“收到全额房款”理解存在争议，应综合双方其他约定内容、交易习惯等认定双方签约时的真实意思表示。讼争协议签订后，双方合意通过金原公司提供担保方式进行交易，并就双方的相关义务进行了相应约定。根据《委托代理协议》，王长华应在协议签订后三日内支付610万元监管资金，监管资金不足以清偿银行贷款本息的，差额部分由郑万城、陈雪凤补足。结合一般交易习惯，王长华支付至金原公司的监管款项何时支付至银行用于清偿借贷，买卖双方并不能确定；回溯双方签约时的本意，卖方要求收到全额房款应指买方所代偿款项应发生清偿借贷本息之效果。因双方后续交易系通过金原公司进行，双方对于何时能实际清偿借贷本息无法及时知晓，且根据王长华与金原公司签订的《委托担保合同》约定，金原公司的担保期限从其向银行出具保证函之日起至讼争房屋不动产权证书原件交由王长华执管之日止。该担保截止时间点与讼争交易的居间人员石荣洲所述的交房时间相吻合，且符合公平原则。因此，本院认定应交房的时间应为王长华实际领取产权证之日即2019年12月20日。鉴于郑万城、陈雪凤对其交房的时间未进行举证，具体交房时间以王长华自认的2020年12月25日为准，故郑万城、陈雪凤应向王长华支付2019年12月21日至2020年12月24日期间的逾期交房违约金14200元（7100000×0.05%×4）。 关于提前还贷违约金。如前所述，王长华共计向郑万城、陈雪凤支付了购房款7110244.75元，该付款总金额已经包括了王长华向多美莱公司名下银行账户支付25871.63元，且郑万城出具的《收条》也载明该笔款项系购房款，因此王长华要求郑万城、陈雪凤返还该笔款项，并无事实依据，本院不予支持。 关于垫付的银行利息。根据郑万城、陈雪凤与王长华、金原公司签订的《委托代理协议》的约定，王长华应向金原公司支付的监管资金为610万元，若监管资金不足以还清银行贷款本息（含逾期、提前还款违约金等），差额部分由郑万城、陈雪凤补足。实际上，王长华向金原公司所支付的监管资金实际为6114373.12元，之后金原公司用该笔款项结清了多美莱公司在的贷款本金610万元以及利息14373.12元。依照前述《委托代理协议》的约定，王长华已超额支付了14373.12元的监管资金，该部分款项依约应由郑万城、陈雪凤负担。经抵扣王长华应付的购房款后，郑万城、陈雪凤应向王长华实际返还10244.75元。 关于更换电梯费用。根据宝福公司所出具的《证明》及石荣洲的证言，讼争更换电梯费用产生在讼争协议签订之前，讼争协议第九条约定“交付前，该房产所产生的各项费用由甲方负责缴清”，因此讼争更换电梯费用应由郑万城、陈雪凤负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、郑万城、陈雪凤于本判决生效之日起十日内向王长华支付逾期交房违约金14200元； 二、郑万城、陈雪凤于本判决生效之日起十日内向王长华支付垫付的利息10244.75元； 三、郑万城、陈雪凤于本判决生效之日起十日内向王长华支付垫付的更换电梯费用28191元； 四、驳回王长华的诉讼请求。 案件受理费2495元，由王长华负担1961元，由郑万城、陈雪凤负担534元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年八月十七日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。