四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初2987号 原告：邓竞，女，1977年9月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被告：成都悦兴源房地产经纪有限公司，住所地，住所地成都市金牛区解放路一段******iv> 法定代表人：巫金平，总经理。 被告：成都中集产业园投资开发有限公司，住所地成都市新，住所地成都市新都区物流中心中集大道** 法定代表人：毛戈，董事长。 委托诉讼代理人：何莉，女，该公司工作人员。 原告邓竞与被告四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）、成都悦兴源房地产经纪有限公司（以下简称悦兴公司）、成都中集产业园投资开发有限公司（以下简称中集公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了进行审理。原告邓竞，被告橙森公司委托诉讼代理人程梦曦，被告中集公司委托诉讼代理人何莉到庭参加诉讼，被告悦兴公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓竞向本院提出诉讼请求：1.解除邓竞与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》；2.橙森公司支付欠付租金及利息（租金按照每月1327元，自2018年9月1日起计算至付清之日止；利息以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6%，自2018年12月1日起计算付清之日止）；3.橙森公司支付违约金60000元；4.悦兴公司、中集公司对橙森公司的债务承担连带责任；5.橙森公司、悦兴公司、中集公司支付装修费160201元。事实与理由：2018年5月10日，橙森公司、悦兴公司、中集公司合作销售新都区中集大道555号5栋的公寓，并承诺橙森公司包租14年。邓竞以全款购买了案涉房屋后，于2018年5月10日与橙森公司签订《业主房屋租赁合同》。橙森公司、悦兴公司、中集公司要求邓竞按照酒店格局进行装修，并介绍了案外人成都川辉装饰工程有限公司，邓竞共计支付装修费用160201元。2018年6月，邓竞将装修好的案涉房屋交付给橙森公司用作酒店经营使用，并配置了所有家具家电。但橙森公司在支付了押金和一个季度的租金后已拖欠长达17个月的租金，橙森公司、悦兴公司、中集公司存在虚假宣传合伙欺诈邓竞购买案涉房屋和违约的情形，为维护合法权益，故诉至本院。 橙森公司辩称，同意解除《业主房屋租赁合同》，对于欠付租金的事实无异议。由于受新冠肺炎疫情影响，橙森公司遭受巨大损失。邓竞主张的违约金过高，橙森公司愿意用已支付房屋押金折抵违约金。对于邓竞要求其承担装修费的诉请，合同未进行约定，装修成果系邓竞享有，与橙森公司无关，不予认可。 悦兴公司未作答辩。 中集公司辩称，根据合同相对性原则，中集公司不是租赁合同与装修合同的相对方，合同的解除、租金的支付以及违约金、装修费的承担均与中集公司无关，均不予认可。 本院经审理认定事实如下：2018年5月10日，邓竞（甲方）与橙森公司（乙方）签订了《业主房屋租赁合同》，约定邓竞将自己名下位于成都市新都区，建筑面积为44.23平方米的房屋租赁给橙森公司使用。案涉房屋，租赁期为13年，自2018年9月1日起至2032年10月15日，免租期为13.5个月。该合同第三条第一款载明：“租金为人民币30元／平米／月（大写：叁拾元整），乙方支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转账凭据为证），且每次提前7日支付下期租金。”第三条第二款载明：“租赁期内租金递增明细如下：（1）2019年10月16日——2022年10月15日，租金为人民币30元／平米／月；（2）2022年10月16日——2025年10月15日，租金为人民币31.80元／平米／月；……”。第四条载明：“1.待该物业正式交付后，甲方需办理完收房手续并付清全部收房所缴纳费用后7日内应收到乙方缴纳的押金1327元整（大写：壹仟叁佰贰拾柒元整）。合同到期终止时，乙方交清租金及水、电、煤气、网络、电话、物业等相关费用后，甲方即退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用，不足部分甲方有权向乙方索取。2.乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足。”第五条载明：“租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用均由乙方承担，并及时按规定缴纳。”第六条第三款载明：“乙方必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，甲方收回房屋，并不退还乙方押金，乙方承担违约责任。”第六条第七款载明：“乙方在租赁期满或合同解除后10个工作日内搬出租赁房屋，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的非固定设施设备物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的搬运费用。”第六条第十一款载明：“合同期内如‘由于战争、地震、水灾、台风、、地震、政府禁令’等或其他不可抗力的原因而不能履行合同或延迟履行合同的一方不负有违约责任。”第七条第四款载明：“违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。”邓竞将案涉房屋装修完毕并交付橙森公司。橙森公司向邓竞支付了一个月的房租作为押金，并支付了一个季度的租金3980.7元。2020年1月16日至房屋腾退之日，未支付租金。 另查明以下事实： 1.“橙堡公寓”于房屋销售阶段已作为销售口号； 2.案涉房屋系中集公司出售给悦兴公司后，由悦兴公司转售给邓竞； 3.邓竞与案外人成都市川辉装饰工程有限公司签订《装修改造委托书》，约定案涉装修款为160201元； 4.庭审中邓竞与橙森公司对解除案涉合同达成一致意见，本院组织双方对案涉房屋进行交接,邓竞于2020年7月12日接收案涉房屋； 5.庭审中，根据橙森公司与邓竞陈述，案涉房屋家具、家电系由橙森公司提供。 以上事实有《业主房屋租赁合同》、《装修改造委托书》、宣传单等证据以及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，邓竞与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行义务、享受权利。本案的争议焦点为：1.合同的解除时间；2.橙森公司应当支付的租金；3.橙森公司是否应当支付违约金及租金利息；4.中集公司、悦兴公司是否应当对橙森公司的债务承担连带责任；5.橙森公司、中集公司、悦兴公司是否应当支付装修费。 关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”庭审中，橙森公司陈述其在2020年2月多次以电话、函件的方式与邓竞协商合同解除的事宜，而邓竞未表示同意。橙森公司在未支付租金的情况下是违约方，不具有解除合同的资格，不能单方面解除合同。邓竞与橙森公司庭审中同意解除案涉合同，双方达成解除案涉合同的合意，邓竞主张解除《业主房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于橙森公司应当支付的租金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”邓竞要求橙森公司自2018年9月1日起支付房屋腾退前的租金，橙森公司已付清2019年10月16日至2020年1月15日的租金，2020年1月16日至房屋腾退之日2020年7月12日未支付租金。根据《业主房屋租赁合同》约定，橙森公司享有13.5个月的免租期，因此，本院认定欠付租金起算时间为2020年1月16日。橙森公司辩称，因疫情影响，强行清退了部分租户，产生了损失，请求对租金予以减免。本院认为，2020年1月24日，因受新冠肺炎疫情影响，四川省启动重大突发卫生事件一级响应，橙森公司对外出租公寓的营运也产生了影响。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的责任也是房东的义务，而由此造成的损失，根据公平原则双方应进行分担。但2020年3月17日《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告（第8号）》第一条载明：“全面恢复城镇居住小区、农民集中居住区、农村散居院落等居住区域常态化管理，采取出示健康码方式继续做好本通告第七条所涉人员的排查登记。”第二条载明：“全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动，同时要加强通风换气、清洁消毒，合理控制场所内人员数量，落实对员工的健康监测和内部管理措施。”2020年3月20日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部复工复产工作组《关于居民小区（院落）复工复产项目疫情防控有关事项的通知》中使用“天府健康码”绿码人员可正常通行，不限制持有健康证明材料的返蓉业主、租住户和走亲访友人员进出居民小区（院落），不限制业主、租住户进出居民小区（院落）的次数、时间和家庭人数。经本院调查走访，“橙堡公寓”位于新都区内，橙森公司的客户群体主要是园区内工作人员，有长租、短租和日租等多种形式，在疫情发生后停止营业至3月底，其受影响的主要是2、3月份，本院认为，2、3两个月的租金可减半收取。故橙森公司应支付至房屋腾退之日欠付租金6457.6元（1326.9元／月×5个月-1326.9元／月÷30天×4天）。 关于违约金及租金利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《业主房屋租赁合同》第七条第四款约定，橙森公司违反合同约定时，应向邓竞支付违约金60000元。庭审中，橙森公司请求本院予以调减。本院认为，首先，橙森公司的违约行为在疫情发生前已经产生，且仍欠付房屋腾退前353.84元物管费和57.6元水费；其次，橙森公司与邓竞约定的租赁期为13年，免租期为13.5个月，邓竞投入大量资金用于了装修，合同解除后邓竞的预期利益损失较大，但是案涉房屋的家具家电系由橙森公司提供，填补了部分损失；最后，在邓竞未能提供直接证据证明其损失的具体数额的情况下，秉持着违约责任“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定将橙森公司向邓竞已支付的押金转化为违约金外，另支付20000元违约金用以弥补邓竞的损失。至于租金利息。邓竞既主张了违约金，又主张了利息，而违约金已经包含了利息损失，违约金足以弥补其利息损失，故本院对租金的利息就不再支持。 关于橙森公司、悦兴公司、中集公司是否应当支付装修费。本院认为，《装修改造委托书》系邓竞与案外人成都市川辉装饰工程有限公司签订，根据合同相对性原则，装修合同对橙森公司、悦兴公司、中集公司不产生约束力。且装修成果已附着在邓竞的房屋上，要求橙森公司、悦兴公司、中集公司支付装修费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于中集公司、悦兴公司是否应当对橙森公司的债务承担连带责任。中集公司、悦兴公司不是案涉房屋租赁合同的主体，邓竞要求中集公司、悦兴公司对橙森公司的债务承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除四川橙森科技发展有限公司与邓竞于2018年5月10日签订的《业主房屋租赁合同》； 二、四川橙森科技发展有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内支付邓竞租金6457.6元； 三、四川橙森科技发展有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内支付邓竞违约金20000元； 四、驳回邓竞的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2501元（已因适用简易程序减半收取），由邓竞承担500元，四川橙森科技发展有限公司承担2001元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 霍 萍 二〇二〇年八月四日 书记员 杨明铭