平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初3459号原告:节文方，女，1989年6月27日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人:李涛，河南前行律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋文博，河南前行律师事务所实习律师。被告:刘庚辰，男，1943年11月15日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人:唐一鸣，平顶山市新华区应信法律服务所法律服务工作者。第三人：李恩广，男，1991年7月30日出生，汉族，住平顶山市卫**。原告节文方与被告刘庚辰、第三人李恩广房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告节文方及其委托诉讼代理人李涛、被告刘庚辰及其委托诉讼代理人唐一鸣、第三人李恩广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告节文方向本院提出诉讼请求：1、判令节文方和刘庚辰签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令解除节文方和刘庚辰签订的房屋买卖合同；3、判令刘庚辰支付节文方违约金26000元；4、判令刘庚辰承担节文方向平顶山市巨森房地产咨询有限公司支付的中介费用5200元、律师费5000元(三、四项共计36200元)；5、诉讼费由刘庚辰承担。事实与理由：2018年12月6日，节文方与刘庚辰双方签订《房屋买卖合同》，合同约定节文方以520000元购买刘庚辰位于平顶山市新华区××院××楼××单元西户房产，并约定双方任何一方违反本合同的约定，致使本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付本合同约定的房屋实际成交价5%的违约金，并承担给守约方造成的经济损失(包括但不限于居间服务费、律师费、诉讼费等)。合同签订后，节文方依据合同中的约定履行了向中介方平顶山市巨森房地产咨询有限公司（以下简称“巨森房产咨询公司”)支付中介费用5200元及10000元定金，并向中介方提供了贷款所需资料的义务。而刘庚辰却违反合同约定的义务，不予配合节文方办理房产手续，致使节文方无法实现合同目的。节文方为维护其合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告刘庚辰辩称，节文方诉讼理由和要求纯属欺人之谈的无理要求，请求法院依法驳回。一、2018年12月3日节文方打电话与刘庚辰的妻子李秀兰商谈房屋买卖时，我们已经明确说了，房屋是二院给刘庚辰夫妻共有的权利房，共同决定的出售房价，对二院外出售低于55万元不卖，对二院内部出售总房价最低是53万元，过户的一切费用谁购买谁承担，若同意到房产部门一次性付款当即办理过户，如果不能接受就不要谈了。在当月4号节文方看房后表示接受刘庚辰要求，同意53万元购买。6号节文方带家人突然又找刘庚辰再次看房，同样表示对房屋和价款都没有意见，要刘庚辰一块到房产局找自己亲戚咨询如何办理过户，把刘庚辰直接拉到李恩广处，让刘庚辰在外屋等候，节文方一家与李恩广在里屋合谋后，拿出自己拟制填写好的格式合同要刘庚辰签字，刘庚辰在未咨询不知李恩广身份的情况下，提出老伴李秀兰是房屋共有权利人，为了避免产生不必要的家庭矛盾没有预约李秀兰到场，节文方说是去看房咨询，看房后没有咨询却签合同，连环变化很突然，刘庚辰没思想准备，说共有人不知情没有来，待老伴李秀兰来了再说，合同暂不签。这时，节文方一家和李恩广以种种理由围追劝说，非让刘庚辰先签名，随后把合同拿回去让妻子再签名，如果妻子不同意签字，合同自然作废，再商量等等，使近80岁高龄且患有老年痴呆症的刘庚辰迷迷糊糊信其所言，在节文方与李恩广拟制填写好的合同上签名之后，节文方又以留房产证让李恩广查看房屋是否有抵押重售为由，把刘庚辰房产证交给了李恩广至今未还。刘庚辰到家向李秀兰说明经过，按节文方、李恩广的指示叫李秀兰在合同上签字，李秀兰听后感到太突然，反问“说去看房子我不在场，你80岁老头怎么就签合同了呢?我不知情签合同有用吗?李秀兰一看合同发现自己与节文方谈好的房价是53万元，过户费用由买方全担，为什么合同中的房款不是53万元而是52万元?过户费用也不是谈好的约定，我们没有委托人，出现李恩广是什么人，谁给中介委托授权了?合同上有丙方为什么丙方没有签字加印?丙方存不存在?这明显是节文方不讲诚信在骗人，这份合同我不同意，不签字，告诉她我们的房子不卖给不讲诚信的人”。同时刘庚辰也发现了节文方不但在合同上少写1万元，而且李恩广根本就不是房产局的人员，感到节文方心眼太多，不是买房而是在欺骗两个老人，问节文方为什么这样，节文方回话是她非常困难才少写了一万元，请原谅，就算是帮助她，把房子卖给她。刘庚辰认为不是这么个事，坚持53万元少一分决不卖，节文方提出加5千元按52.5万元购买，刘庚辰不接受，房屋买卖合同没有达成，自然作废无效，按照相关法律规定，无效合同至始至终无效，所以节文方的诉讼理由不是真实事实。二、刘庚辰的房屋是单位给其夫妻共有的房子，处分必须经共有人签字确认或者书面委托他人代理，刘庚辰的房屋至今未和任何人产生任何合法有效的房屋买卖合同，节文方利用欺骗手段取得无效合同，诉称刘庚辰违约要求赔偿，纯属欺人之谈，毫无事实证据。三、从2018年12月3号刘庚辰与节文方商议售房至今，刘庚辰没有收到过节文方分文购房定金和购房款，没有给节文方造成任何损失，节文方诉称刘庚辰违约要求赔偿的要求明显是对刘庚辰的欺诈，同时节文方在没有取得房屋任何权力的条件下，利用无效合同和骗去刘庚辰的房产证，又把涉案房向二院普外科王大夫加1.5万元公开转售，被王大夫识破欺骗，事实证明节文方的行为不是在真正买房，而是以买房的名义实施欺骗的企图，对刘庚辰的诉讼更是如此，请求法院依法制止节文方的欺骗行为，责令节文方立即退还刘庚辰的房产证，还刘庚辰清白，伸张法律正义。第三人李恩广述称，李恩广是巨森房产咨询公司新城区九天庄园分公司的负责人。2018年12月6日接到节文方和刘庚辰买房子的事，合同是公司的格式合同，每条约定都是他们协商的，当他们说完，李恩广写完合同，又反复向双方确认，最终得到双方认可，才签订的，合同中的每个签字和指印都是自愿的，此合同是在巨森房产咨询公司新城区九天庄园店签约的，并告知刘庚辰我们是中介第三方，帮他们办理房产过户所有手续，合同签完后，刘庚辰的房产证押到巨森房产咨询公司，并开的有暂存证，并收取了节文方向刘庚辰缴纳的房款定金10000元，房屋买卖合同明确约定此定金委托巨森房产咨询公司暂管，并保证双方履行完本合同后，此定金作为总房产的一部分并支付给刘庚辰。巨森房产咨询公司收取节文方支付的中介费5200元，后期因为刘庚辰说房子价钱卖的便宣了想收回，并多次劝说无效，然后刘庚辰以年龄大为借口要求解除房屋买卖合同，后商量无果，诉至法院，节文方请求的都是合同上约定的事项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房产系位于平顶山市新华平顶山市新华区××院××楼××单元××楼西××房屋××套18.83平方米，原不动产权证号为豫20**平顶山市不动产权第0101009074号，载明房屋所有权人为刘庚辰所有。节文方提供有2018年12月6日刘庚辰和节文方在巨森房产咨询公司新城区九天庄园分公司门店签订的《房屋买卖三方合同》一份，其中显示：刘庚辰作为甲方、出卖方，节文方作为乙方、买受方，巨森房产咨询公司（九天庄园二店）作为丙方、见证方。主要约定：第一条房屋基本情况甲方将其所有的位于平顶山市新华平顶山市新华区××院××楼××单元西建筑面积约118.83平方米）出售给乙方，证明材料为房屋所有权证（编号为0101009074号），用途为住宅……第二条成交价格及付款方式经甲、乙双方协商成交总价为52万元，且此成交总价款包括固定装修、厨卫设施。甲乙双方均同意在本合同签订当日，乙方向甲方支付1万元整作为保证双方履行本合同的定金，此定金委托丙方保管。待双方办理上述房屋产权过户当日该定金冲抵房款并转为房屋交割保证金，于该房屋交接完毕后剩余款项由丙方支付给甲方。甲方认可乙方采取公积金贷款付款。第三条税费缴纳上述房产在办理房屋产权转移时所产生的各项税、费由乙方全部承担。第四条过户日期甲乙双方均同意在丙方通知后10日内共同到房地产管理部门按照规定办理房屋产权过户及相关手续。第五条房屋的交付甲乙双方同意于甲方收到全部房款3日内由甲方将上述房地产及该建筑物范围内的相关权益一并交付给乙方。第六条丙方报酬及支付方式作为本次买卖交易的见证方，丙方负责为甲乙双方提供签约见证、代办贷款咨询、过户代理业务服务，本合同一经签订，甲、乙双方应向丙方支付见证服务费。乙方办理贷款的应向丙方支付的费用为总成交价的1%。本合同签订后，非因丙方原因导致本合同不能履行的，不影响丙方收取上述约定的见证费用，已收取的不予退还……第七条三方权利和义务（一）甲方有按本合同约定取得房款和追究乙方违约责任的权利；在此次交易过户中按要求提供各项手续资料，并保证所提供手续资料的真实性。同时保证该房屋没有权属纠纷(此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人、抵押权人、承租人等的同意和授权)，因甲方原因造成该房屋不能办理产权过户或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应赔偿责任……（二）乙方必须按合同约定按时足额支付定金和房款；有权查验甲方与此房的手续、合同和证件；实地查验房屋的状况，对房屋的实际状况有知情权和追究甲方违约责任的权利；在此次交易过户中按要求提供各项手续资料，并保证所提供手续资料的真实性。（三）丙方有权按照本合同约定收取相应费用，见证甲、乙双方签定房屋买卖合同并为甲、乙双方提供代办服务。第八条违约责任(一)甲、乙任何一方违反本合同的约定，致使本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付本同约定的房屋实际成交价5％的违约金，并承担给守约方造成的经济损失(包括但不限于居间服务费、律师费、诉讼费等其他经济损失)。本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方签字、盖章、按指印之日起生效，本合同代理人保证已取得甲方或乙方签订本合同的合法代理权，签字具有同等法律效力。合同尾部由刘庚辰、节文方签字按印。丙方处系空白。经办人李恩广是巨森房产咨询公司新城区九天庄园分公司的负责人。李恩广表示当时未加盖公章的原因为：因为是待办，正常流程为买方要求提供房源，卖方要求提供客户，双方自行协商，委托后才盖章，达成交易后正常收费。当日，刘庚辰将房产证原件交由李恩广暂管。节文方按合同约定支付定金10000元，交由李恩广保管，三方协商后已退还节文方。节文方提供有2018年12月6日转款4500元给张景丽的支付宝账单一份，李恩广认可张景丽系巨森房产咨询公司财务人员，巨森房产咨询公司已收到节文方支付的见证费用。节文方为证明其已按照合同约定办理贷款手续，提供有其丈夫胡献伟的单位证明、结婚证复印件、节文方和胡献伟的个人信用报告明细，可以证明其已在履行合同。后，刘庚辰以未取得房屋共有人李秀兰同意为由表示不再出售该房屋，双方未再继续签订及履行合同。刘庚辰于2019年元月18日曾向本院提起诉讼，要求确认双方签订的前述《房屋买卖合同》系无效合同，要求判令解除合同，退还所扣留的房产证，后又撤回起诉。2019年1月31日刘庚辰、李秀兰通过变更登记就案涉房屋办理豫（2019）平顶山市不动产第00042200××20号人登记为刘庚辰、李秀兰共同所有，并注销原房产证。后节文方要求判令前述《房屋买卖三方合同》合法有效及解除该合同，并要求刘庚辰支付违约金及承担损失，双方协商未果，节文方诉至法院。另，节文方委托河南前行律师事务所代理本案诉讼，并为此支付代理费5000元，有发票予以证实。刘庚辰提供平顶山市第二人民医院诊断证明一份，拟证明刘庚辰在合同上签字时不具有完全健康能力。但该证据并不能证明刘庚辰系非完全民事行为能力人。本院认为，民事主体依照法律规定和合同约定，按照诚实信用原则，行使民事权利，承担民事义务。本案中,刘庚辰作为出卖方与节文方作为买受方双方约定将房屋所有权人登记为刘庚辰所有的房屋出卖给节文方，并约定在巨森房产咨询公司（九天庄园二店）的见证下签订《房屋买卖三方合同》，后刘庚辰又以未取得房屋共有人李秀兰同意及合同中约定的出卖价格与其原欲出卖价格不符为由表示不再出售该房屋，该合同中约定“本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方签字、盖章、按指印之日起生效”，但合同尾部仅有甲方刘庚辰、乙方节文方签字按印，丙方处系空白，故该《房屋买卖三方合同》作为一份三方合同因缺少一方签字而并未成立及生效，故对节文方主张判令合同合法有效并解除合同的请求于法无据，不予支持。关于节文方要求刘庚辰支付违约金及承担其向巨森房产咨询公司支付的中介费、律师费的诉讼请求。因房产证系证明房屋所有权的根本依据，依照刘庚辰与节文方签订合同时的有效房产证（豫20**平顶山市不动产权第0101009074号）的记载，刘庚辰系房屋登记所有权人，且双方在合同中商定了52万元的购房价款，刘庚辰又以房屋系其和李秀兰共同共有未取得共有人李秀兰同意及该合同中约定的出卖价格与其原欲出卖价格不符为由表示不再出售该房屋，但其该主张依据不足，并因此导致双方房屋买卖交易目的不能实现，故刘庚辰应向节文方承担缔约过失责任。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方当事人因违背其应依据诚实信用原则所尽的义务，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，进而导致另一方的信赖利益的损失，应承担的民事责任。信赖利益损失指一方因信赖另一方会与之订约或合同有效而受到的损失，范围应包括缔约费用、履约准备费用、因支付上述费用而失去的利息。本案中，因节文方已经为订立合同支付中介费用4500元、交付定金10000元（该定金已退还节文方）及已经按照合同约定办理贷款手续，产生了一定的损失，本院认为该损失酌定为6000元为宜，应由刘庚辰向节文方支付。综合以上分析，对刘庚辰的相关辩称意见，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘庚辰于本判决生效之日起十日内支付原告节文方中介费用等损失6000元；二、驳回节文方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费705元，由刘庚辰负担117元，由节文方负担588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长 王 芳人民陪审员 胡 伟人民陪审员 韩红玲二〇二〇年八月十三日书 记 员 刘 杰附本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。