广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1322民初691号 原告（反诉被告）：韦湘柔，女，1992年7月1日出生，壮族，户籍地：广西象州县，现住广西象州县。 委托诉讼代理人：黄海波，男，1990年12月22日出生，壮族，现住广西象州县，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：韦鸿杰，广西旺宇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王建生，男，1964年3月14日出生，汉族，户籍地：广西象州县，现住广西象州县。 被告（反诉原告）：李合玲，女，1968年9月23日出生，汉族，户籍地：广西象州县，现住广西象州县。 共同委托诉讼代理人：江婉婷，广西象法律师事务所律师。 原告（反诉被告）韦湘柔与被告（反诉原告）王建生、李合玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案，被告（反诉原告）王建生、李合玲在诉讼过程中提出反诉，本院予以合并审理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韦湘柔及其委托诉讼代理人黄海波、韦鸿杰，被告（反诉原告）王建生、李合玲的共同委托诉讼代理人江婉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）韦湘柔向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）王建生于2015年9月1日达成，2018年5月27日补签订的，关于来宾市象州县房屋的《房屋交易合同》；2、判决二被告（反诉原告）共同返还原告（反诉被告）购房款33万元；3、判决二被告（反诉原告）按照同期银行贷款利率计算支付原告（反诉被告）上述购房款的利息（其中30万元从2015年9月2日开始计算，3万元从2016年6月7日开始计算，均计算至全部返还购房款为止）；4、判决二被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）房屋装修经济损失10万元；5、判决二被告（反诉原告）按照同期银行贷款利率计算支付原告（反诉被告）上述10万元装修费用的利息［从2015年12月22日起计算至被告（反诉原告）付清原告（反诉被告）装修损失费之日止］；6、判令被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。事实和理由：二被告（反诉原告）是夫妻关系。2015年8月29日，二被告（反诉原告）与原告（反诉被告）达成口头房屋交易合同，将其夫妻二人共有位于来宾市象州县，以总价63万元的价格出让给原告（反诉被告）。同时双方约定原告（反诉被告）应当支付二被告（反诉原告）的第一期购房款33万元，余下购房款30万元定于办理好房屋转让手续并核发新的《房地产权证》后付清。且双方当事人约定合同签订之日起一年内办理好房屋产权变更过户登记手续，及二被告（反诉原告）应于2015年9月1日将房屋交付给原告（反诉被告）。另外，二被告（反诉原告）承诺涉案房屋不存在产权纠纷和债务纠纷或其他权利限制，否则被告（反诉原告）承担相应法律责任。2018年5月27日，二被告（反诉原告）以被告（反诉原告）王建生的名义与原告（反诉被告）补签了一份书面的《房屋交易合同》，以此对双方上述口头协议进行确认。在与被告（反诉原告）达成口头房屋交易合同后，原告（反诉被告）即于2015年9月1日和2016年6月6日分别支付了30万元和3万元购房款给被告（反诉原告）。随后原告（反诉被告）花费了10万元对房屋进行了装修，并于2015年12月22日入住。期间，原告（反诉被告）多次催促被告（反诉原告）去办理房屋产权变更过户手续，但被告（反诉原告）却一拖再拖，致使至今尚未办理。2020年5月，原告（反诉被告）才从象州县人民法院得知涉案房屋被人民法院采取执行强制措施进行拍卖。同时得知二被告（反诉原告）在2013年2月6日就已经将涉案房屋抵押给象州农村合作银行妙皇支行用于贷款，抵押金额为40万元，2015年双方协商买卖房屋时被告（反诉原告）并未将上述抵押贷款情况告知原告（反诉被告），更为甚者的是被告（反诉原告）2019年5月22日再次将涉案房屋抵押给象州农村合作银行用于贷款38万元。原告（反诉被告）认为，被告（反诉原告）故意隐瞒涉案房屋存在抵押贷款的事实以及未经原告（反诉被告）同意二次使用涉案房屋进行抵押贷款的行为严重损害了原告（反诉被告）的合法权益，并导致无法完成房屋产权变更登记，被告（反诉原告）已经构成根本性违约，造成合同目的无法实现，因此向人民法院起诉，提出上述诉讼请求。 被告（反诉原告）王建生、李合玲答辩并反诉称，一、2015年双方协商买卖房屋时，被告（反诉原告）就已经将房屋存在抵押贷款的事实跟原告(反诉被告）说明，同时双方约定在原告(反诉被告）支付房屋尾款之后到银行解押并办理房屋过户手续，但是原告(反诉被告）随后以暂时资金周转不开为由，一直未付房屋尾款。2018年5月27日，原告(反诉被告）以需要办理营业执照为由，要求被告（反诉原告）王建生在已经打印好的《房屋交易合同》上签字，作为朋友的被告（反诉原告）王建生也未多疑，直接签字。2019年5月22日向象州县农村合作银行抵押贷款38万元是原来贷款的续贷，贷款金额由原来的40万元降低为38万元。现如今既然原告(反诉被告）执意要解除《房屋交易合同》，被告（反诉原告）也同意解除合同，但原告(反诉被告）在本案中存在过错，应当承担部分责任。二、由于原告(反诉被告）存在过错，因此原告(反诉被告）要求支付33万元购房款的利息没有事实和法律依据，应当驳回其此项诉讼请求；原告(反诉被告）接收房屋后，除了更换大门之外，并未进行装修，因此不存在装修费支出，故请法院驳回其此项诉讼请求。三、被告（反诉原告）自2015年9月1日便将房屋交付原告(反诉被告）使用，至今近5年，且一楼还作经营性门面，原告(反诉被告）应当参照附近同地段同楼层的房屋租金（2000元/月）计算支付房屋租金给被告（反诉原告），为此提出反诉，请求法院判令原告(反诉被告）按2000元/月计算支付房屋占用费给被告（反诉原告），望判如所请。 原告（反诉被告）韦湘柔针对被告（反诉原告）王建生、李合玲的反诉请求辩称，是被告（反诉原告）未经原告（反诉被告）同意将房屋用于抵押和造成涉案房屋被人民法院拍卖偿还债务，导致合同目的无法实现，是被告（反诉原告）根本性违约所造成，过错全部在于被告（反诉原告），因此被告（反诉原告）的反诉请求毫无事实和法律依据，请人民法院依法驳回其反诉请求。 本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）王建生、李合玲是夫妻。广西象州县房屋是登记在王建生名下的夫妻共同财产。 2013年2月6日被告（反诉原告）用该房屋作抵押向象州农村合作银行妙皇支行贷款，抵押金额为40万元。2015年8月，被告（反诉原告）经与原告（反诉被告）协商，被告（反诉原告）决定以总价63万元的价格将其该房屋出售给原告（反诉被告）。2015年9月1日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了购房款30万元，2016年6月6日又向被告（反诉原告）支付了购房款3万元。被告（反诉原告）于2015年9月1日将房屋交付给了原告（反诉被告），原告（反诉被告）接收房屋之后对房屋进行了一些装修，但双方对装修的具体项目存在争议，无法明确。2018年5月27日，被告（反诉原告）王建生与原告（反诉被告）补签了一份书面的《房屋交易合同》，合同的主要内容有：1、王建生将广西象州县房屋出卖给韦湘柔；2、总价款为63万元，2015年9月1日前支付33万元，余下房款在办理好转让手续并核发新的《房屋产权证》时付清；3、合同签订起一年内，双方应携带有关资料到房屋管理部门办理过户手续，买受人支付所有购房款时，出卖人应当同时将过户后的《房屋产权证》交付给买受人；4、出卖人同意于2015年9月1日将房屋交付给买受人使用；......等等。随后几年原告（反诉被告）一直使用着涉案房屋，但双方至今没有办理房屋产权变更登记手续。被告（反诉原告）于2019年5月22日再次用涉案房屋作抵押向象州农村合作银行贷款，抵押金额为38万元。本院在执行申请人曾桂香与被执行人李合玲民间借贷纠纷一案的过程中，2020年以（2020）桂1322执295号之一执行裁定书拍卖被执行人李合玲与王建生共有的上述不动产。原告（反诉被告）提出异议被本院裁定驳回后，原告（反诉被告）于2020年7月1日向本院起诉。被告（反诉原告）在诉讼过程中，提出反诉。 本院认为,原告(反诉被告）与被告（反诉原告）王建生2018年5月27日签订的《房屋交易合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，为有效合同，双方当事人应当遵照履行。被告（反诉原告）在合同履行过程中单方将买卖标的物用于抵押贷款及因其他债务纠纷造成买卖标的物被法院拍卖等行为，造成无法完成房屋产权变更登记，导致合同目的无法实现，原告(反诉被告）要求解除《房屋交易合同》事实清楚、理由充分，被告（反诉原告）亦同意解除合同，本院予以支持。虽然造成合同无法履行的原因在于被告（反诉原告）违约，但是双方2015年达成房屋买卖合意之后，原告(反诉被告）自愿于2015年9月1日和2016年6月6日向被告（反诉原告）支付第一期购房款共33万元，被告（反诉原告）也自愿于2015年9月1日将房屋交付给原告（反诉被告），并且原告(反诉被告）也一直居住使用房屋至今，说明双方均有履行合同的意愿和行为，如今解除合同固然给原告(反诉被告）造成第一期购房款的利息损失，但是原告(反诉被告）也获得了相应时段的房屋居住、使用利益，而且原告(反诉被告）的上述损失和收益基本相当，根据“损益相抵”原则，应当予以抵销，因此对原告(反诉被告）要求支付购房款利息的诉讼请求和被告（反诉原告）要求支付房屋占用费的反诉请求，本院均不予支持。虽然原告(反诉被告）在接收房屋后对房屋作出一些装修，存在一些开支，但由于原告(反诉被告）在诉讼过程中无法证明其装修房屋的具体内容和具体费用，故本院对原告(反诉被告）要求赔偿装修损失10万元及利息也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告）韦湘柔与被告（反诉原告）王建生2018年5月27日签订的《房屋交易合同》； 二、被告（反诉原告）王建生、李合玲应当于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告）韦湘柔购房款33万元； 三、原告(反诉被告）韦湘柔应当于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋返还给被告（反诉原告）王建生、李合玲； 四、驳回原告(反诉被告）韦湘柔的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）王建生、李合玲的其他反诉请求。 本案受理费7750元，减半收取3875元，由原告(反诉被告）韦湘柔负担1500元，由被告（反诉原告）王建生、李合玲负担2375元；反诉受理费1310元，由被告（反诉原告）王建生、李合玲负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员 计洪齐 二〇二〇年八月十日 法官助理 覃丽荣 书 记 员 莫佐晢 附本案法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。