北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2021号原告：刘功文，男，1988年1月15日出生，汉族，医生，住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：申冰，北京市汉周律师事务所律师。被告：王东，男，1968年11月6日出生，汉族，住北京市大兴区，现羁押于海南省海口市第二看守所。委托诉讼代理人：董占军，北京市金拓律师事务所律师。被告：赵文生，男，1967年3月26日出生，汉族，住北京市大兴区，现羁押于北京市监狱管理局清河分局前进监狱。委托诉讼代理人：王正平，北京市金台律师事务所律师。原告刘功文与被告王东、被告赵文生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日作出（2018）京0115民初19292号民事判决书，王东不服判决提起上诉，2019年10月30日北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终12103号民事裁定书，撤销了上述判决，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2020年7月13日依法公开开庭进行了审理。原告刘功文及其委托诉讼代理人申冰、被告王东的委托诉讼代理人董占军、被告赵文生的委托诉讼代理人王正平到庭参与诉讼，本案现已审理终结。刘功文向本院提出的诉讼请求：1.请求判令王东、赵文生向刘功文返还购房款1018000元；2.请求判令王东、赵文生在北京市大兴区瀛海镇瀛海家园D区内向刘功文赔偿房屋一套（含装修），折合人民币340万元；3.请求判令解除原、被告2013年4月24日签订的《购房协议书》及2014年1月3日签订的《补充协议》；4.请求判令诉讼费由王东、赵文生承担。事实和理由：2013年4月24日，王东以赵文生的名义与刘功文签订《购房协议书》，约定将位于北京市大兴区瀛海镇安置房D10号楼3单元1102室房屋以1118000元的价格出售给刘功文。协议签订时，刘功文交付购房款780000元，余款338000元约定于房屋过户手续办理完毕之日付清，双方如有违约，将承担违约金300000元。刘功文曾多次要求赵文生出面并在协议书上签字，但王东一再表示，刘功文的购房行为只针对他就是了，赵文生与他之间的事儿不要刘功文管，刘功文跟赵文生没有关系，只是与王东有关系，钱也只能付给王东，殷小杰对该协议为王东提供了担保。协议签订后，刘功文的母亲柳金霞于2013年4月25日向王东转款600000元，26日向王东转款160000元，王东于2013年4月26日向刘功文出具了780000元的收款收据（含之前刘功文支付的20000元定金）。但到了约定过户交付的2013年7月31日，王东并未能依约与刘功文办理过户。2014年1月3日，双方经协商又签订补充协议，将《购房协议书》中的出售房屋变更为北京市大兴区瀛海镇安置房D区9号楼3单元702室，约定乙方于收到房屋钥匙时给付238000元，剩余购房款100000元于房屋过户办结时给付。王东特别向刘功文保证此房无任何争议，如果赵文生不同意卖此房，王东在此小区赔偿刘功文同价房一套，包括装修等一切费用，王桂臣为王东对补充协议出具了担保。补充协议签订后，刘功文的父亲刘保林于2014年1月7日向王东转款158000元，于1月11日向王东转款80000元，王东出具了238000元的收据，并将涉案房屋的钥匙给了刘功文。2018年7月，刘功文接到北京市大兴区人民法院（2016）京0115执632号公告，要求刘功文将涉案房屋腾退返还给申请执行人赵洋。经了解得知，不论是《购房协议书》中的北京市大兴区瀛海镇安置房D10号楼3单元1102室，还是补充协议中的北京市大兴区瀛海镇安置房D9号楼3单元702号房屋，均不是赵文生或王东的财产。根据北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第2770号民事判决书的审理查明部分（2013年9月、10月王东是两次砸锁强行占有的房屋），王东与刘功文签订补充协议时（2014年1月3日）是明确知道该房屋存在纠纷的。对于刘功文要求赔偿房屋一套，折合人民币340万元的诉讼请求，刘功文是要求被告赔偿其按照房屋现价值折算的折价款340万元，并不要求房屋，根据刘功文与王东签订的合同约定，如果合同履行不了王东就赔偿一套房屋。王东辩称，不同意刘功文的诉讼请求。一、刘功文起诉主体错误。2013年4月24日，是房屋所有权人赵文生委托王东与本案刘功文签订《购房协议书》，将位于北京市大兴区瀛海镇安置房D10号楼3单元1102室房屋以1118000元出售给刘功文。合同相对方出卖人是赵文生，买受人是刘功文。按照法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。王东是代理人，王东有赵文生签字签署的委托书，假设存在违约行为也是赵文生违约，不是王东违约。二、刘功文赔偿请求没有事实依据。赵文生辩称，赵文生从没有给王东写过售房委托书，赵文生的签名和日期是王东伪造的。王东卖赵文生房这事他也没有和赵文生说过，赵文生完全不知道这件事，王东也没有把收到钱给赵文生，而且在山海关法院的两次庭审记录王东也没有说到这笔钱他干什么用了，一没给赵文生，二没用于还款。所以这件事是王东的个人的事，和赵文生没有任何关系。不同意刘功文的第一、二项诉讼请求，第三项与赵文生没有关系，赵文生没有签订过2013年3月1日的授权书，只是在2013年7月与王东签协议的时候被迫签订过授权书，只是将房屋过户给王东的授权，2013年3月1日的授权书在山海关法院的生效判决里虽然得到了确认，与本案的授权书没有关系，赵文生没有核实授权书的原件，就发表了意见，出现质证失误，实际情况落款时间2013年3月1日的授权书下面，下面日期明显经过修改的，证据形式有瑕疵，王东从来没有出示过原件，2770号民事判决中王东在答辩的时候明确说手续是2013年7月的，对这份授权书不认可，王东和刘功文变更合同签了补充协议，这个事没有经过赵文生，与赵文生没有关系，根据2770号判决，王东与刘功文签署补充协议的时候已经知道房屋判给了赵洋，这代表不了赵文生，刘功文自己提交的录音证据中可以看出，签约的时候王东没有提到过授权书，也没有说代赵文生卖房，一再强调与赵文生没有关系。王东没有跟赵文生说过卖房的事情，王东在山海关法院审理的时候当庭陈述说款项已经退还给刘功文了，王东收的房款没有给赵文生，赵文生不知情。房屋买卖的协议签订履行赵文生没有参与，都是王东一手操办的，其中2770号判决王东交房的时候明确知道该房判给了赵洋，因此代表不了赵文生。根据2770号判决，王东与赵文生2013年7月的时候签订了570万的借款协议，赵文生提供四套房屋作为保证，如果到期不还将用四套房屋抵偿。赵文生没有委托王东卖房，王东承诺给刘功文赔偿一套房与赵文生没有关系，属于他自己的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月24日，王东（委托方）以赵文生（出售方、甲方）的委托代理人身份与刘功文（购买方、乙方）签订《购房协议书》，约定：乙方购买甲方位于北京市大兴区瀛海镇安置房D10号楼3单元1102室；购房款总金额为1118000元，于协议签订时交付购房款的70%即780000元，剩余购房款338000元于过户手续办理完毕之日付清；甲方负责办理房屋过户手续，过户费等一切费用均由甲方承担；乙方应积极配合甲方的过户行为，过户手续应在2013年7月31日前办理完结；如出现办理过户不能的情形，双方在本协议下方签字，说明办理不能的原因，并确定解除本协议，甲方将在双方签字确定本协议解除后一日内将全部购房款退还乙方；本协议经委托方与乙方签字后生效，无须征得甲方的同意或签字；任何一方违约，将承担违约金30万元。该协议书最后页甲方签字处为“甲方（委托方）王东”签字，乙方处签字为柳金霞代签，担保人处签字为殷小杰。刘功文认可柳金霞代表其签字，赵文生不认可王东代表其签字。2014年1月3日，王东（委托方）以赵文生（出售方、甲方）的委托代理人身份与刘功文（购买方、乙方）就上述房屋签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2013年4月24日签订的《购房协议书》，因出现新的情况变化，经双方协商，达成如下补充协议：一、原《购房协议书》中的出售房屋变更为北京市大兴区瀛海镇安置房D区9号楼3单元702室（现确定名称为北京市大兴区瀛海家园D区14号楼3单元702室）。二、购房款乙方已付给甲方780000元，剩余338000元，乙方收到房屋钥匙同时给付甲方购房款238000元，剩余房款100000元于房屋过户手续办结之日给付。过户费、各项税费均由甲方承担。三、过户手续应在所购房屋允许办理之日起1个月内办清。如不能办理，属甲方责任，将赔偿乙方的实际经济损失。注：此房无任何争议，如果赵文生不同意卖此房，王东在此小区赔偿乙方同价房一套，包括装修等一切费用。该协议中委托方处签字为王东，乙方处签字为柳金霞代签，担保人处签字为王桂臣。刘功文认可柳金霞代表其签字，赵文生不认可王东代表其签字。截至2014年1月11日，刘功文向王东支付购房款共1018000元。王东称是代赵文生收取的房款，房款未给赵文生。2010年8月2日，赵文生与北京市大兴城镇建设综合开发集团公司签订了拆迁安置房买卖合同，赵文生以拆迁补偿款购买位于北京市大兴区瀛海镇安置房D9号楼3单元702室房屋。2013年，案外人赵洋以所有权确认纠纷一案将赵文生诉至本院，本院于2013年3月12日作出（2013）大民初字第2366号民事判决书，判决：确认赵文生选购的位于北京市大兴区瀛海镇安置房D9号楼3单元702室房产、位于北京市大兴区瀛海安置房**楼****房产、位于北京市、位于北京市大兴区瀛海安置房**楼****房产归赵洋所有效。2014年，案外人赵洋以返还原物纠纷向本院起诉王东，要求王东返还包括涉案房屋在内的上述三套房屋，本院于2015年7月14日作出（2014）大民初字第2770号民事判决书，判决王东返还上述房屋并给付赵洋房屋空置损失15000元。该判决书查明部分记载：“王东称因赵文生逾期未还清借款，其为了实现房屋抵押权，于2013年9月自行开锁占用了诉争房屋。2013年9月，赵洋的母亲杨雪雯发现诉争房屋的门锁被王东更换，无法进入房屋，其于2013年10月13日报警并更换了门锁，共计支出换锁费用800元，后王东再次将门锁更换并一直占用房屋。”王东不服该判决，提出上诉，2015年12月22日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第11256号民事判决书，判决驳回王东的上诉，维持原判。判决生效后，赵洋向本院申请强制执行，本院于2018年7月14日向王东发出公告，要求王东及其家属、现居住人自2018年7月31日前将涉案房屋腾退返还给赵洋。刘功文表示其于2014年1月收到涉案房屋，2018年8月已经腾退涉案房屋。2017年7月4日，王东以民间借贷纠纷为由将赵文生、案外人程彬诉至河北省秦皇岛市山海关区人民法院（以下简称山海关法院），山海关法院于2017年12月8日做出（2017）冀0303民初662号民事判决书，赵文生、程彬不服该判决提出上诉，河北省秦皇岛市中级人民法院作出（2018）冀03民终629号民事裁定书，撤销了上述判决，将该案发回重审，山海关法院于2018年8月28日做出（2018）冀0303民初2786号民事判决书。对有争议的证据和事实，该判决书认定如下：“2013年3月1日，王东、赵文生签订委托书一份，赵文生委托王东代理处置赵文生名下位于北京市大兴区瀛海镇安置房三套以及登记在赵文生父亲名下的同地段安置房一套，委托权限包括代为抵押，出售，过户，收取房款等。同年7月16日原告与被告赵文生就双方借款一事签订借款合同一份，合同约定出借人王东出借借款人赵文生570万元，……同日双方另签订协议书一份，约定经双方核对，截止2013年7月30日赵文生共欠王东借款570万元，赵文生应于2013年8月4日前将上述借款全部还给王东，如不能还款，赵文生应与王东办理公证，公证赵文生愿意将作为保证还款的大兴区瀛海镇安置房三套及其父亲赵士良所有的大兴区瀛海镇安置房一套全部过户给原告王东。但双方并未办理抵押权登记。”该案原审2017年11月20日的法庭笔录中记载，赵文生称，“委托书是和570万的借款合同是同一天写的，是他签订的委托书，强行让他签的，没有委托王东出售大兴的房屋。”王东提交委托书复印件一份，称山海关法院案件中赵文生已经认可该委托书是其签字的，记不清是否把原件给山海关法院，未向本院提交委托书原件。该委托书记载：“我赵文生今全委托王东代理处置记在我名下，归我个人所有的财产。1.大兴区瀛海安置房D9号楼3单元702室，2.大兴区瀛海安置房D10号楼3单元1102室，3.大兴区瀛海安置房D10号楼3单元1101室，4.以及登记在我父亲名下的房产。包括代为抵押，出售，过户，收取房款等权限。我赵文生将承担由上述委托行为产生的一切后果。”落款日期为2013年3月1日，“3”处有修改痕迹。在（2014）大民初字第2770号案件中，王东提交的一份委托书内容和本案王东提交委托书内容一致，但没有落款日期，赵文生处签字略有区别，王东也没有签字，王东在该案2014年5月7日的开庭中陈述，“在2013年7月16日，赵文生给我写的借条、借款合同和委托书。其有一个委托书，是当时赵文生在签借款合同单时候给我一起写的，他说如果没有还钱，诉争房屋就归我了。给我写委托书也是为了方便我办过户手续。”王东称其有多个版本的委托书。本案原审案件起诉材料于2018年11月27日送达给王东，于2019年4月4日送达给赵文生。在本案原审案件审理过程中，本院曾前往前进监狱与赵文生谈话，赵文生称，“涉案房屋原是拆迁安置房，我是被拆迁人，后经大兴法院判决，判给我儿子，现涉案房屋在我儿子赵洋名下。曾经有一授权委托书，要求必须有我一朋友在场才可以办事，委托内容不记得了。因为我欠了王东300万，已经还给王东本人，有收条。所以授权委托书已经收回。授权委托书的时间记不清楚了。关于王东卖房的事，我完全不知情。关于诉讼请求中要求我承担责任，我均不认可。对于卖房均不知情，欠款已还清。授权委托书也收回，没有原件了。”刘功文提交了其母亲刘金霞、父亲刘保林与殷小杰、王东2013年4月26日的录音，录音摘要如下：王东：“我跟您的事，是咱们，您对我就行了。”刘保林：“咱们签的那个合同上，等他回来，让他把赵文生在那个合同签上。”王东：“没必要。”殷小杰：“跟他没关系。”王东：“一点都没必要，您是对的我，您不是对的他……要掏违约金的情况下，我给您签字，不见得人家他给，我得给您。”刘保林：“你这个玩意得让赵文生在这个合同上签字。”柳金霞：“过户得他签字。”王东：“您给的我钱吧，咱俩签的字，我负责这个钱跟房子的问题，他负责过户的问题，那是我们俩的事”柳金霞：“过户得他签字。”王东：“他必须得签字，那是我俩之间的问题，跟你没关系，我负责这事，您只要冲我就行了，您没有冲他就行了，因为钱，您也是给的我。”王东：“你就直接写我收就行，不用委托他，这个事，我跟您说，我再次明确跟您说，咱们之间对话跟他没有关系，我跟他有关系，您跟他没有关系。”对于购房协议书及补充协议中的实际出售方，刘功文主张王东为上述协议的出售方，双方之间存在房屋买卖合同关系，王东在出售房屋的时候曾给刘功文看过一眼委托书，不知道是原件还是复印件。王东主张赵文生为上述协议的实际出售方。赵文生不认可其系出售方。对于刘功文主张的房屋折价款，经本院释明后，刘功文不要求对房屋价格进行鉴定评估，要求由本院根据实际情况酌情确定相应价款。王东、赵文生亦表示不鉴定，由法院依法裁判。本院认为，本案的争议焦点为王东是否有权代理赵文生与刘功文订立房屋买卖合同，赵文生是否为房屋买卖合同出售方。王东在本案中提交的委托书落款时间是2013年3月1日，故称其在出售房屋时已经有合法授权，但在（2014）大民初字第2770号案件中王东自认委托书系2013年7月16日签订，该委托书晚于王东与刘功文2013年4月24日签署购房协议书的时间，也没有王东的签字，且本案委托书复印件落款日期存在修改痕迹，王东未作出合理解释也未提交原件核对，本院不予采信。赵文生曾在山海关法院与王东的借款合同案件审理中认可委托书是他签的，但表示委托书是和570万的借款合同是同一天写的，没有委托王东出售大兴的房屋，在本案中赵文生否认在委托书签字，称收回过委托书原件。刘功文、王东均未提交证据证明双方在签订购房协议书以及补充协议时持有赵文生的有效授权，现王东也未能提交委托书原件证明其还持有有效的委托手续。虽有生效判决确认赵文生与王东2013年3月1日签订委托书，但现已有相反证据足以推翻，故本院对该判决确认赵文生与王东2013年3月1日签订委托书的事实不予认可。而王东与赵文生在2013年7月16日的借款协议中并未将王东代售房屋的事项说明，也未将王东已收取的房款折抵借款，双方仍约定继续以涉案房屋保证抵债。赵文生也未将房屋交付给王东，而是王东通过更换门锁获得，王东也未将房款支付给赵文生。王东在与刘功文购房代理人的录音中也表示刘功文是对的王东，不是对的赵文生。购房协议书约定，“本协议经委托方与乙方签字后生效，无须征得甲方的同意或签字”，补充协议也约定，“如果赵文生不同意卖此房，王东在此小区赔偿乙方同价房一套”，在第一份购房协议书签署后也很快出现无法履行的情况，说明刘功文、王东对赵文生未同意出售房屋是有预见的。综合以上查明的情况确实不足以证明王东在签署购房协议书及补充协议时系有权代理或者事后获得赵文生的追认，现赵文生也不认可该代理行为，故涉案购房协议王东以赵文生名义与刘功文签订为无权代理，行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人赵文生不发生效力。且涉案房屋虽系赵文生选购的拆迁安置房，但是根据业已生效的判决，已经确认所有权归案外人赵洋所有，即使委托书被认定有效，王东也未获得房屋所有权人赵洋的授权，委托代理行为的效力也不能溯及之前的行为，王东也无法对涉案房屋进行处分。综上，赵文生并不是房屋买卖合同出售方，刘功文与王东之间存在房屋买卖合同关系，但王东在未获得房屋所有权人赵洋以及房屋选购人赵文生有效授权的情况下出售涉案房屋，导致房屋买卖合同无法继续履行，构成根本违约，应承担违约责任。故刘功文通过诉讼方式主张解除合同、退还房款并要求损害赔偿，于法有据。王东收到本案起诉材料日期即2018年11月27日双方合同解除。合同解除后，王东应返还刘功文房款。关于刘功文要求解除合同、返还购房款1018000元的诉讼请求，本院予以支持。对于刘功文要求王东赔偿一套房屋的折价款340万元，合同明确约定，“如果赵文生不同意卖此房，王东在此小区赔偿乙方同价房一套，包括装修等一切费用”，合同解除刘功文也确有房屋增值损失，而王东无权代理系违约方，应按照补充协议约定履行其赔偿承诺，其未按照该承诺履行，应承担违约责任，但刘功文在未核实清楚房屋所有权属及有效代理手续的情况下签订协议属于未尽到谨慎审查义务，也存在过失，且其也未付清全部购房款，因当事人不要求对相应房屋进行鉴定评估，视为其对诉讼权利的处分，故对于具体赔偿数额，本院结合合同约定及履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定由王东支付刘功文赔偿款800000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、刘功文与王东2013年4月24日签订的购房协议书以及2014年1月3日签订的补充协议于2018年11月27日解除；二、王东于本判决生效之日起十日内返还刘功文购房款1018000元；三、王东于本判决生效之日起十日内支付刘功文赔偿款800000元；四、驳回刘功文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42144元，由刘功文负担24802元，王东负担17342元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  蒋怡琴人民陪审员  解春燕人民陪审员  李生陆二〇二〇年八月三十一日法官 助理  黄冰瑶书 记 员  都沛涵