贵州省玉屏侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0622民初430号 原告（反诉被告）：中国建筑第四工程局有限公司，统一社会信用代码91440000214401707F，住所地广东省广州市天河区科韵路**自编****。 法定代表人：易文权，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方庆荣，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：余婷婷，女，该公司员工。 被告（反诉原告）：玉屏县君宜瑞丰汽贸有限公司，统一社会信用代码91520622MA6GNQCX53，，住所地贵州省铜仁市玉屏侗族自治县田坪镇杨柳新区 法定代表人：姚建香，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄利军，男，1979年1月4日出生，系公司员工。 委托诉讼代理人：袁松，贵州永飞律师事务所律师。 原告（反诉被告）中国建筑第四工程局有限公司（以下简称第四工程局公司）与被告（反诉原告）玉屏县君宜瑞丰汽贸有限公司（以下简称君宜瑞丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。中国建筑第四工程局有限公司的委托诉讼代理人方庆荣、余婷婷到庭参加诉讼，玉屏县君宜瑞丰汽贸有限公司经委托诉讼代理人黄利军、袁松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告第四工程局公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告于2018年12月1日签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告租房押金1万元；3.判令被告返还房屋内属于被告的物品，详见附件（价值预估11万元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年12月1日签订了一份房屋租赁合同，租赁合同中约定原告租赁被告坐落于玉屏县杨柳的房屋，合同约定租赁期限从2018年12月1日至2020年11月30日，房屋租金两年，每年一付，每年房屋租金为180000元。以上租金不因任何政策或市场价格因素或其他任何因素的影响而改变。租赁期满后，若乙方需要继续租赁且被告同意，租金双方协议。租赁该房屋系原告项目开发的需要，现项目停工无法继续履行，而原告方并不存在恶意违约的情形，此时继续履行合同显失公平，原告的利益将无法得到保障。因原告已支付完毕一年租金，打算一年到期后搬离，但在与被告的协商过程中，被告不同意解除租赁合同并将原告办公用品扣留，同时表明不予退还原告10000元押金及搬离物品应由原告另行支付人民币8000元。项目停工系原告无法预见的特殊情形，原告与被告多次磋商均无法达成一致。故原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定提出如上诉请。 被告君宜瑞丰公司辩称：1.本案事实。双方于2018年12月1日所签订的《房屋租赁合同》，明确约定租赁期限为2年（2018年12月1日至2020年11月30日止）。租金一年一付，被答辩人缴纳的10,000元押金，在租赁期届满之后当日返还。答辩人将房屋交付被答辩人使用后，一直未对其进行干涉。直到2019年12月，答辩人依约向被答辩人讨要第二年的租金，被答辩人不置可否，随后开始逐步撤离房屋，搬出相关用品。答辩人担心全部撤离后无处讨要说法、主张权利。故将被答辩人相关用品暂扣屋内，并妥善保管，以其能够和被答辩人协商处理租金和房屋相关设施损坏一事。但被答辩人并未与答辩人进行有效沟通。2019年12月17日，答辩人收到被答辩人邮寄的书面终止合同通知，但答辩人于第二天即书面回复，不同意解除。2.被答辩人解除合同的理由不符合法定和约定的情形，且答辩人不同意，要求继续履行合同。答辩人所陈述解除合同的理由是其经手的项目停工，但该情形并不是由被答辩人造成。同时，该理由也不符合《房屋租赁合同》第八条有关合同解除所约定的条件。更不符合《合同法》第九十四条所规定的法定解除的条件。现答辩人不同意解除合同，要求被答辩人继续履行。3.被答辩人主张返还押金10,000元的请求，因租赁合同中明确约定押金的退还时间点在租赁期届满之后当日返还。因现在尚未到期，故该请求不应得到支持。4.关于被答辩人主张返还物品的请求，在被答辩人依照约定全面履行合同的情况下，在租赁期届满后，答辩人愿意按照《房屋租赁合同》第七条的约定，配合被答辩人搬走属于其自己的物品。综上，被答辩人的诉讼请求既无合同约定，也无法律支持，恳请人民法院予以驳回。 被告君宜瑞丰公司向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判决被反诉人向反诉人支付租金180000元；2.请求人民法院依法判决被反诉人修复损坏的房屋设施。（具体为案涉房屋二、三楼卫生间门、三楼2号、5号、8号、10号、12号宿舍门，以提交的现场照片为准，维修费用暂定10000元.）；3.案涉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年12月1日签订《房屋租赁合同》，将反诉人名下位于田坪镇小江口杨柳的房屋租借给被反诉人使用（房屋不动产权证号：黔（2018）玉屏县不动产权第××号）。明确约定租赁期限为2年（2018年12月1日至2020年11月30日止），租金一年一付，每年180000元。并明确强调该租金不因任何政策和市场价格因素或其他任何因素的影响而改变。合同签订后，被反诉人支付了2018年至2019年度的租金180000元，2019年12月1日，应当支付2019年至2020年度的租金。但被反诉人至今仍然拖欠180000元租金。同时，反诉人还发现被反诉人在使用房屋期间，将房屋二、三楼卫生间门、三楼2号、5号、8号、10号、12号宿舍门损坏。根据《房屋租赁合同》第6-2的约定，因被反诉人使用不当或不合理使用，致使房屋及附属设施损坏或发生故障的，应当由被反诉人负责维修。现因双方无法协商，故请求人民法院依法支持反诉人的诉求。 原告第四工程局公司辩称：1、被答辩人（本诉被告）反诉请求答辩人（本诉原告）支付租金180,000元，无事实和法律依据。答辩人（本诉原告）因项目需要于2018年12月1日租赁被答辩人（本诉被告）的房屋供项目人员使用，合同期为两年，租金一年一付，一年18万，押金1万元，后期由于项目停工，答辩人（本诉原告）计划租期一年后不再继续租赁该房屋，答辩人（本诉原告）在项目停工后工及时以口头、电话、发函通知被答辩人（本诉被告）提前解除合同并准备搬出房屋内物品时遭到被答辩人（本诉被告）阻止，被答辩人（本诉被告）不同意解除合同要求答辩人（本诉原告）继续履行合同，答辩人（本诉原告）已经没有继续履行合同的基础，如若继续履行合同对我方显失公平，被答辩人（本诉被告）请求答辩人（本诉原告）支付剩余一年租金明显不合理，被答辩人拒绝解除合同，违反诚实信用原则。退一步讲，假设我方是存在违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第119条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，被答辩人出租人作为守约方负有减少损失的义务。被答辩人在答辩人通知提前解除合同后并未尽到减损义务，需对其扩大损失部分自行承担。2、原告主张修复损坏的房屋设施1万元是无事实和法律依据的。答辩人（本诉原告）项目人员离开租赁房屋时，有一定的损耗应属于正常情况，房屋设施并未损坏，故不需承担修复损坏房屋设施的1万元。假设存在一定的损坏，也不应是被答辩人所请求的1万元，明显不符合事实。综上所述，原告的诉讼请求不具有任何事实与法律依据。请求法院本着公正求实的法律精神，依法驳回被答辩人（本诉被告）对答辩人（本诉原告）的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年12月1日，君宜瑞丰公司作为甲方与乙方第四工程局公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将其自有房屋一楼半层、二楼半层及三楼整层共计1270平方米租给乙方，租期为两年（即从2018年12月1日至2020年11月30日止），租赁费两年共计36万元，租赁费每年一付，每年租赁费18,000元。乙方向甲方交纳押金10,000元，租赁期满后当日甲方返还押金。同时还约定了其他内容。合同签订后，君宜瑞丰公司依约将租赁物交付第四工程局公司使用，第四工程局公司依约向君宜瑞丰公司交纳了押金10,000元并支付了第一年（即从2018年12月1日至2019年11月30日止）的租金180,000元。2019年11月11日，第四工程局公司向君宜瑞丰公司发出终止房屋租赁合同的通知，2019年12月18日君宜瑞丰公司复函第四工程局公司不同意解除房屋租赁合同，同时要求第四工程局公司按合同支付租金。2019年11月30日，第四工程局公司所有工作人员撤离租赁房屋，但未交还房屋钥匙。第四工程局公司在诉讼中放弃要求君宜瑞丰公司返还房屋内物品的诉讼请求。 上述事实有双方当事人提供的《房屋租赁合同》、终止通知、复函及当事人的陈述笔录在卷为凭且经开庭质证，可以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的规定，依法成立。现原告以其承建的工程项目停工为由，提出解除与被告之间合同的主张。因被告不同意解除，其主张既无合同约定，亦不符合法律规定解除合同的条件。故原告解除合同和退还押金10,000元的诉讼请求，无法律事实和法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，本院依法不予支持，原告放弃要求被告返还物品的诉讼请求系其自愿行为，符合法律规定，本院依法予以支持。 被告反诉原告支付房租180,000元的请求。因双方合同未约定具体支付房租的时间，只约定一年一付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，原告应当在租赁期满时支付租金，被告反诉原告请求支付房租的请求不符合法律规定，本院不予支持。至于被告反诉原告修复损坏的房屋设施的请求。其仅提供照片予以认定，因原告对该证据予以否认。其又未提供其他证据予以证实，本院不能确认真实性，且根据合同第六条第二点的约定：“租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。”被告未提供证据证实其已修复及支付修复费的票据。故被告的反诉请求，无事实依据，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院依法不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）中国建筑第四工程局有限公司的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）玉屏县君宜瑞丰汽贸有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费2,700元，由中国建筑第四工程局有限公司负担。反诉案件受理费减半收取2,050元，由玉屏县君宜瑞丰汽贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地基层人民法院申请强制执行。 审 判 长  杨代福 审 判 员  邓仕先 人民陪审员  姚茂桃 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  潘思琪