浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初50号 原告：余亚波，女，1971年5月14日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欣，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波众茂节能投资股份有限公司（统一社会信用代码：913302007473628511）。住所地：宁波市镇海区经济开发区铜帆楼。 法定代表人：陈济平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陶旭峰，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎秋雁，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波新慈置业发展有限公司（统一社会信用代码：91330205MA282ME40M）。住所地：宁波市江**慈城镇塘家湾****2-6。 法定代表人：张志德，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐超，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张瀛，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 原告余亚波诉被告宁波众茂节能投资股份有限公司（以下简称众茂公司）、宁波新慈置业发展有限公司（以下简称新慈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理。原告余亚波的委托诉讼代理人章定表，被告众茂公司的诉讼代理人陶旭峰、郎秋雁，被告新慈公司的委托诉讼代理人徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余亚波向本院提出诉讼请求：判令两被告连带赔偿原告333964元。事实和理由：2009年起，众茂公司开发塘家湾小区，分两期开发。根据宣传资料及公示的（2009）浙规建字第0201010号《建设工程规划许可证》显示，该小区是大型的低密度纯别墅小区，两期统算容积率仅仅只有0.802。“低密度·纯别墅”是涉案小区主要卖点。小区还获得了包括“2010年IACE国际人居经典综合大奖”在内的众多奖项。2010年3月5日，原告与被告众茂公司签订《商品房买卖合同》，房号为塘家湾A-1号楼02号房。合同约定的建设工程规划许可证号同公示的规划许可证号，小区于2011年12月交付，合同约定房屋建筑面积为408.27平方米，实际房产证建筑面积为408.53平方米。2016年，二期建设用地由众茂公司转让给新慈公司。新慈公司在对小区进行二期建设时，于2018年4月取得（2018）浙规建字第027004号《建设工程规划许可证》，改变了原设计方案的建筑空间布局形态及建筑风格，容积率改为1.17，建设规模大幅提高。原告认为，前述规划的改变导致小区由高档的纯别墅小区变为别墅、普通住宅小区，人员混杂，户数和人口密度大幅上升，居住品质和小区档次下降，景观破坏。按照现在的二期规划，日出时小区河边青山红日的景观没了，推窗见山的风景也没了。在小区业主的要求下，政府部门将原先规划的一个小区划分为两个小区，并进行了物理分割。但由此也直接导致原设计的绕小区环形道路变成断头路：健身场地、人防工程缺失（按原规划，健身场地、人防工程作为整个小区组成部分，布置在二期），人防工程缺失导致小区可利用车位减少：小区内河变成了界河（河上原有3座桥联通，现隔断通行）。按原先规划，小区是332套别墅的大型纯别墅小区，现在变成了129套别墅的小型纯别墅小区，导致小区知名度和品质口碑下降，单位面积的物业管理成本上升。以上这些，导致近年来在周边别墅、楼房价格大幅上涨的同时，塘家湾小区价格却不见提高，而当初塘家湾小区与周边别墅、楼房相比非常有优势。另外，众茂公司还在广告宣传中称塘家湾小区形似宝葫芦、太师椅，如今由于二期规划的变更，导致小区成了半个葫芦、半把椅子。原告认为，被告行为已构成严重违约，给原告造成重大损失，理应予以赔偿。即便不构成违约，原告基于众茂公司的宣传购买涉案房屋，造成巨大损失，二被告也应承担缔约过失责任。故诉至法院，望判如所请。 众茂公司辩称，首先，众茂公司并未在宣传资料或者合同中明确过涉案小区一期和二期的容积率，并且涉案合同签订时，塘家湾小区仅一期获得了规划许可证，二期并未经过审批并取得规划许可证，因此二期的容积率不可能成为一期购房合同的一部分。其次，塘家湾1#地块一期规划告示牌系由原宁波市规划局江北分局按照规定进行的建设项目批后公示，并非众茂公司为销售商品房进行的广告宣传，不应视为原、被告之间商品房买卖合同的内容。第三，从原告提供的证据看，众茂公司并未在宣传时刻意突出低密度、纯别墅。第四，根据国家规定，住宅小区的容积率应该在1以上，涉案小区的容积率相对而言是偏低的。第五，塘家湾小区一期和二期是按照规定分别通过审批、分别获得相应规划许可证，并且分别施工建设的，塘家湾二期规划内容不属于原、被告之间商品房买卖合同的内容。第六，原告诉状中所称的人员混杂、居住品质和小区档次下降等均系主观感受，小区一期和二期进行物理分割，造成小区断头路、物业成本上升、健身场所缺失等情况均是应一期业主要求产生的后果，众茂公司不应为这些后果承担责任。第七，原告并不存在任何损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 新慈公司辩称，首先，涉案地块二期项目系新慈公司与众茂公司进行资产转让后开发，新慈公司不对众茂公司的任何债权债务承担责任。其次，新慈公司与原告不存在任何合同关系，根据合同相对性原则，新慈公司对原告不承担合同义务。并且，原告与众茂公司并未就二期开发情况进行相关约定。涉案小区一期和二期不归属于同一规划区域，事实上二期开发时进行了二期规划许可证的审核和单独土地证的办理，并不属于商品房司法解释中出卖人开发规划范围内的房屋和设施，故即便众茂公司在一期售房时的广告和宣传资料中涉及二期的相关内容，亦不构成要约，众茂公司无须承担责任。第三，新慈公司对原告不存在侵权行为。2016年10月18日，新慈公司与宁波市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款），由新慈公司受让塘家湾二期地块，协议约定整个1#地块的容积率为1.0-1.05。2017年6月新慈公司根据原规划条件和《国有建设用地使用权出让合同》的约定，向规划部门提出了《宁波市建设工程规划设计方案申请表》。规划部门接到申请后，依法做出了（2018）浙规建字第0270004号建设工程规划许可证。因此，新慈公司整体开发行为符合法律规定，不存在任何过错。并且，涉案小区一期和二期并非同一土地证，经一期业主申请，一期和二期也是作为两个独立区划范围进行管理，一期业主并不享有二期项目土地使用权，新慈公司在二期项目上开发未侵犯一期业主的共有权。因此，新慈公司不应承担侵权责任。第四，原告主张的赔偿金额和标准无任何依据。原告主张的“混合小区人员混杂”、“居住品质下降”、“风景变化”等并非法定损害后果，赔偿请求无法律依据；原告主张的小区知名度下降，价格涨幅不够、物业成本上升等与二期开发无直接因果关系；众茂公司和新慈公司受让土地时均支付了对价，并且根据土地出让合同约定1#地块的容积率需满足1.0-1.05，如果按照原告主张的容积率进行开发，不仅违反土地出让合同约定，还会违背政府主管部门制定的关于“住宅用地容积率指标必须大于1”的基本指标要求。综上，原告诉请新慈公司承担赔偿责任，没有依据，请求驳回原告对新慈公司的诉讼请求。 根据原、被告的诉辩意见，结合原、被告的举证、质证及本院综合认证，本院查明如下事实： 各方无争议的事实 众茂公司原名宁波众茂置业有限公司，于2015年8月7日更名为宁波众茂节能投资股份有限公司。 2006年12月31日，众茂公司挂牌竞得慈城塘家湾1＃地块，并与宁波市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（编号：宁北偿合〔2006〕64号）一份，约定众茂公司受让××村××东山村（塘家湾1＃地块），宗地面积161670平方米，出让金每平方米1734元，合计280335780元；众茂公司在该合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合建筑容积率≥1.0且≤1.05。众茂公司受让前述土地使用权之后，于2009年获得塘家湾1＃地块一期项目的《建筑工程规划许可证》，许可证号为（2009）浙规建字第0201010号。此后，众茂公司对塘家湾1＃地块一期项目进行了施工建设。 2010年3月5日，原告与众茂公司签订《商品房买卖合同》一份，约定众茂公司以出让方式取得位于××村××东山村编号为05-016-200-2691的地块的建设用地使用权，该地块总面积为160646平方米；众茂公司经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为塘家湾一期Ａ区、Ｂ区，建设工程规划许可证号为（2009）浙规建字第0201010号；该商品房为项目中的第Ａ-1号楼02号房，面积为408.27平方米，单价为15980.71元，总价6524443元。合同附件八第十三条约定，出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对商品房开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明、示范等仅供买受人参考之用，不作为合同内容，双方不受其约束；第二十一条约定，买卖双方对本协议所有内容都已理解透彻，并确认按此约定履行。合同签订后，原告支付了房款，被告众茂公司将房屋交付给原告。涉案房屋于2012年4月12日办理了房屋所有权证，建筑面积为408.53平方米。 2016年10月18日，宁波市国土资源局与新慈公司签订《国有土地使用权出让合同》（合同补充条款）一份，约定将塘家湾1#地块二期项目（土地面积88670平方米，土地证号：甬国用〔2015〕第**）转让给新慈公司开发建设，二期项目验收时容积率需与一期通算，满足原出让合同中整个1#地块容积率1.0-1.05的要求。2018年4月24日，新慈公司就塘家湾1#地块二期项目取得《建设工程规划许可证》。 前述事实有原、被告在庭审中的陈述以及原告提供的商品房买卖合同、房屋所有权证，被告众茂公司提供的商品房买卖合同，被告新慈公司提供的国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让合同（合同补充条款）、不动产权证书、建设工程规划许可证等证据予以证实，本院依法予以确认并在卷佐证。 各方争议的事实 众茂公司向原告出售涉案房屋时，塘家湾1#地块二期工程是否属于众茂公司开发规划范围之内 原告认为塘家湾1#地块一期和二期系一次规划，分期开发，故一期和二期均属于众茂公司的开发规划范围，并提供1：塘家湾1#地块一期项目工地悬挂的《宁波市建设工程规划告示牌》照片一张及宁波市规划局网站截图（慈城镇塘家湾1#地块一期工程项目公示）2张，告示牌载明：宁波众茂置业股份有限公司拟在慈城塘家湾1#地块建设慈城塘家湾1#地块一期工程，该工程符合城市规划要求，已申领建设工程规划许可证，编号为（2009）浙规（建）证0201010号，现将慈城塘家湾1#地块一期工程效果图、总平面图和B-6#楼南立面图予以告示……总用地面积161670平方米（包括二期），总建筑面积63306.34平方米（一期），容积率0.802（包括二期），绿地率30.01%（包括二期），建筑密度24.91%（包括二期）。落款为“宁波市规划局江北分局，二〇〇九年五月”。2.规划方案图纸一张，用以证明塘家湾1#地块是一次规划。 被告众茂公司和新慈公司均认为塘家湾1#地块并非一次规划，众茂公司在向原告销售房屋时仅就一期取得规划许可。众茂公司为证明其向原告出售房屋时仅取得一期的规划许可，向本院提供了宁波市自然资源和规划局江北分局于2020年5月22日出具的《说明》，该《说明》载明：“慈城塘家湾1#地块一期”建设项目由原宁波市规划局江北分局于2009年4月24日审批通过，颁发〔建设工程规划许可证〕编号为（2009）浙规建字第0201010号，其按照规定进行了建设项目的批后公示。其中批后公示包括：1、按照政府信息公开原则，在规划网站上进行公布：2、在项目现场悬挂宁波市建设工程规划公示牌。原宁波市规划局江北分局颁发的编号为“（2009）浙规建字第0201010号”的建设工程规划许可证，建设项目名称为“慈城塘家湾1#地块一期”，该建设工程规划许可证的许可范围为塘家湾1#地块一期建设内容…… 对原告提供的工地告示牌照片、网站截图的真实性二被告均无异议，但二被告均认为告示牌内容明确只针对一期项目，二期项目尚未进行开发，不可能包括二期的数据，并且一期和二期容积率统算为0.802显然是不符合国家相关标准。对原告提供的图纸，众茂公司认为图纸中二期部分是用阴影表示，众茂公司报送审批的也仅是针对一期部分，图纸上明确的表明了一期的经济技术指标；新慈公司认为该图纸系众茂公司为申请一期规划许可证而报送的图纸，规划部门在审查的时候也仅是针对一期部分进行实质性审查并颁发一期的规划许可证，一期规划许可证的许可内容并没有约束到二期。对众茂公司提供的宁波市自然资源和规划局江北分局出具的《说明》的形式真实性，原告和新慈公司均无异议，但原告认为从公布的规划许可证可以看出有关经济技术指标包括二期，这也是跟开发商报送给规划局的规划方案是一致的，而《说明》中提出仅是针对一期与事实不符。 本院认为，从原告提供的图纸上看，二期部分确实用阴影表示，与一期存在明显区别，可见众茂公司报送该设计图系为了获得一期的规划许可证。从告示牌内容来看，其上也明确众茂公司申领的工程规划许可证的是塘家湾1#地块一期工程，公示的平面图上二期部分也是空白，再结合宁波市自然资源和规划局江北分局于2020年5月22日出具的《说明》中明确（2009）浙规建字第0201010号的建设工程规划许可证的许可范围仅为塘家湾1#地块一期建设内容。并且，从本案相关事实来看，众茂公司自始至终并未能取得二期的工程建设规划许可证，原告也未能提供充足的证据证明众茂公司确实在领取一期工程规划许可证时已经就二期工程部分获得了规划许可，故本院认为众茂公司在向原告出售涉案房屋时，塘家湾1#地块二期工程并不属于众茂公司获得许可的开发规划范围之内。 众茂公司在出售涉案房屋时是否存在对塘家湾1#地块一期和二期统算容积率为0.802的宣传行为 余亚波为证明众茂公司在销售涉案房屋时存在容积率0.802的广告宣传，除了提出前述工地告示牌和规划局网站截图中载明“容积率0.802（包括二期）”外，还向本院提交了《书写城市·宁波众茂置业股份有限公司》宣传册一本，该宣传册第36页载明“众茂·塘家湾是众茂置业公司大手笔打造的以中国古典中式风格为主要建筑基调的高端庭院式住宅社区，建筑用地161670平方米，总建筑面积147819平方米，容积率0.802，建筑密度24.91%，绿地率30.01%，内设会所及幼儿园，分二期开发……” 众茂公司提出在宁波市自然资源和规划局江北分局于2020年5月22日出具的《说明》中明确指出，项目现场悬挂的公示牌是规划部门按照规定进行建设项目的批后公示，故该告示内容并非众茂公司的广告宣传行为。 对原告提供的《书写城市·宁波众茂置业股份有限公司》宣传册，众茂公司认为系对公司商业板块的描述，是对公司企业文化的宣传，并非对涉案小区的房屋买卖所作的宣传；新慈公司质证意见同众茂公司，并认为构成要约的广告宣传必须是针对规划范围内的房屋及相关设施的描述，本案众茂公司仅取得一期规划许可证，尚未取得二期的规划许可证，不能对二期进行宣传。本院对宣传册的真实性予以确认，该宣传册第9页载明“2010年11月，塘家湾·悦府获2010IACE国际人居经典综合大奖”，由此可见该宣传册印制时间应晚于2010年11月，但涉案合同签订于2010年3月，可见在原告签订涉案合同时，被告并未将该宣传册作为涉案房屋宣传的资料。对于工地告示牌，本院认为从告示牌的落款单位和宁波市自然资源和规划局江北分局出具的《说明》内容来看，涉案建筑工地上及规划局网站上的告示内容均是规划部门进行建设项目的批后公示行为，其上内容系由规划部门确定，并非众茂公司进行的广告宣传。 综上，本院认为原告提供的证据并不足以证明众茂公司在向其出售涉案房屋时，进行过塘家湾1#地块一期和二期统算容积率为0.802的宣传行为。 众茂公司在出售涉案房屋时是否存在对塘家湾1#地块一期和二期均为低密度、纯别墅、300套纯别墅、太师椅、宝葫芦的宣传 原告为证明众茂公司存在前述宣传，向本院提交了：1.《巷弄里·三院间·中国墅》宣传图册一册，该图册中有“稀缺300席当代国墅”、“创新打造出300余席现代中式庭院”；2.《山水庭院·中国墅》宣传书一本，该宣传中描述“北山中水，三面环山宝葫芦形制，中轴对称”、“超低容积率”等；3.沙盘照片，显示一期和二期均为别墅。 众茂公司对原告提供的宣传图册和宣传书的真实性没有异议，但提出其上均明确载明“本宣传册所有文字和图片仅是对内容的表述和示意，仅供购房参考用途，不构成要约内容，买卖双方的权利和义务以合同约定为准，最终解释权归开发商所有”，因此其上宣传的内容不构成要约。新慈公司认为众茂公司并未取得二期的许可证，只能针对一期进行宣传，沙盘照片对一期和二期进行了颜色的明确区分，并且宣传图册和宣传书上对二期均进行了模糊化处理，可以看出众茂公司仅是针对一期进行的宣传。 本院认为，因众茂公司对宣传图册和宣传书的真实性无异议，本院对其上存在“稀缺300席当代国墅”、“创新打造出300余席现代中式庭院”、“北山中水，三面环山宝葫芦形制，中轴对称”、“超低容积率”等宣传内容予以确认，并对众茂公司提出的宣传图册和宣传书上均有“本宣传册所有文字和图片仅是对内容的表述和示意，仅供购房参考用途，不构成要约内容，买卖双方的权利和义务以合同约定为准，最终解释权归开发商所有”的内容予以确认。虽然沙盘照片没有名称或者售楼环境等印证系涉案小区的沙盘，但照片内容与宣传图册上二期进行模糊化处理的图片基本吻合，故对其真实性本院予以确认，并对新慈公司提出的沙盘上一期和二期颜色进行明显区分的事实予以确认。对于原告提出的关于太师椅的宣传，因原告未能提供证据予以证实，故本院不予确认。 经审理，本院对各方无争议的事实予以确认，并认定以下事实：众茂公司在向原告出售涉案房屋时，未取得塘家湾1#地块二期的建设工程规划许可证。众茂公司在出售涉案房屋时，存在“稀缺300席当代国墅”、“创新打造出300余席现代中式庭院”、“北山中水，三面环山宝葫芦形制，中轴对称”、“超低容积率”等内容的宣传。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。可见，商品房的销售广告和宣传资料等为要约必须同时符合以下条件：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体、确定；三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。 首先，原告和众茂公司签订的《商品房买卖合同》中明确众茂公司获得的仅是塘家湾1#地块一期项目的《建筑工程规划许可证》。原告主张众茂公司存在违约主要是基于众茂公司关于二期的宣传未能兑现，本院认为众茂公司有关塘家湾1#地块二期的宣传，不在众茂公司已经取得规划许可的规划范围内，不属于出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。其次，原告主张众茂公司存在关于塘家湾1#地块一期和二期统算容积率0.802的宣传行为，但未能提供充足的证据证明众茂公司确实存在上述行为。原告又主张众茂公司宣传资料中载明的“稀缺300席当代国墅”、“创新打造出300余席现代中式庭院”、“北山中水，三面环山宝葫芦形制，中轴对称”、“超低容积率”等构成要约，本院认为前述宣传内容并不满足要约具体、明确的要求。再者，众茂公司的宣传图册和宣传书中已明确声明，“本宣传册所有文字和图片仅是对内容的表述和示意，仅供购房参考用途，不构成要约内容，买卖双方的权利和义务以合同约定为准”，而且双方在合同附件八第十三条约定，出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对商品房开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明、示范等仅供买受人参考之用，不作为合同内容，双方不受其约束。由此可见，众茂公司对于其所做的广告、宣传、模型等不能作为合同内容已经进行了明确的提示，并写入合同补充协议，由原告签字确认，因此本院认为众茂公司所做的上述广告宣传等并不会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。综上，本院认为原告主张众茂公司存在塘家湾1#地块一期和二期统算容积率0.802、“稀缺300席当代国墅”、“创新打造出300余席现代中式庭院”、“北山中水，三面环山宝葫芦形制，中轴对称”、“超低容积率”等要约行为，依据不足，故对原告据此要求众茂公司承担违约责任的诉讼请求，不予支持。 对于原告主张众茂公司存在缔约过失责任问题，本院认为所谓缔约过失责任系指在合同订立过程中，一方当事人因违背其依据诚实信用原则所应负有的义务，而使另一方当事人信赖的利益遭受损失，而应承担民事责任的情况。如前所述，虽然众茂公司存在超出规划范围进行宣传的情况，但其所作的宣传并不会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。对于原告而言，购买涉案房屋这样价值巨大的商品时，对影响其决定是否购买房屋以及确定房屋价格的重要因素应尽到合理的注意义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件八第二十一条约定，买卖双方对本协议所有内容都已理解透彻，并确认按此约定履行。可见，原告对于该附件八第十三条关于众茂公司对开发规划范围之外的宣传不作为合同内容，不受其约束是有明确认识的，并且原告是在接受该条件的情况下与众茂公司缔结涉案合同。因此，本院认为原告并未因众茂公司的宣传行为遭受到信赖利益的损失，故对其要求众茂公司承担缔约过失责任的诉讼请求不予支持。 对于新慈公司，因其并非涉案合同的相对方，原告也未能举证证明其存在债务加入的行为，且原告主张的众茂公司的债务亦不成立，故本院对原告要求新慈公司承担责任的诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告余亚波的全部诉讼请求。 案件受理费6309元，减半收取计3154.5元，由原告余亚波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员 邹 娟 二〇二〇年八月二十四日 书记员 王俊杰 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。