福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0102执异60号 异议人（利害关系人）：郭雅英，女，1988年6月1日出生，汉族，住福建省福安市赛岐开发区。 申请执行人：平安银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区五四路**东煌大厦**，统一社会信用代码913501006650709272。 负责人：何宏，该行行长。 委托诉讼代理人：高哲、吴弘毅，福建福晓律师事务所律师。 被执行人:郭翔，男，1990年02月09日出生，汉族，住福建省福安市赛岐开发区。 被执行人:郭平，男，1965年08月16日出生，汉族，住福建省福安市赛岐开发区。 被执行人:罗燕玉，女，1967年08月19日出生，汉族，住福建省福安市赛岐开发区。 被执行人:叶**龙，男，1976年11月11日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人:康亮亮，男，1987年11月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被执行人:黄婉君，女，1986年01月16日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人:张清容，女，1969年11月01日出生，汉族，住福建省福安市。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司福州分行与被执行人郭翔、郭平、罗燕玉、叶**龙、康亮亮、黄婉君、张清榕借款合同纠纷一案【（2017）闽0102执995号】，异议人郭雅英向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。 异议人郭雅英的异议请求：1.依法确认郭雅英有权继续租赁郭平所有的坐落于福安市赛岐开发区（产权证号：01××08）、1层102号（产权证号：01××03）的房屋，并在淘宝网公开拍卖页面备注确认；2.依法确认郭雅英对郭平所有的坐落于福安市赛岐开发区（产权证号：01××08）、1层102号（产权证号：01××03）的房屋具有优先购买权，并在淘宝网公开拍卖页面备注确认。 事实与理由如下：2020年5月27日，福建省福州市鼓楼区人民法院作出（2018）闽0102执520号之三《执行裁定书》，裁定：拍卖郭平的位于福建省福安市赛岐开发区（产权证号：01××12）、3层301号（产权证号：01××08）、1层102号（产权证号：01××03）。并于2020年5月28日发出（2018）闽0102执520号《公告》，责令郭平及房产实际占有者在2020年6月15日前迁出上述房产，交由福建省福州市鼓楼区人民法院拍卖。对于福建省福州市鼓楼区人民法院的（2018）闽0102执520号之三《执行裁定书》及（2018）闽0102执520号《公告》，郭雅英认为上述裁定及公告认定的事实不清，侵害了合法权益。 2015年5月1日，郭雅英及自然人王锐光、郭春丽与郭平签订《房屋租赁合同》壹份，约定：郭平将名下的坐落于福建省福安市赛岐开发区（产权证号：01××08）、1层102号（产权证号：01××03）的房屋，出租给郭雅英及自然人王锐光、郭春丽；租赁期限为9年，自2015年5月1日起至2024年5月1日止；租金为每月人民币600元（大写：陆佰元整），租金按月度计算；郭平出租给郭雅英的房屋为毛坯房，郭雅英承租后，租赁标的物的室内装修及电路、给排水等附属工程，均由乙方（承租方）负责完成，所需费用由乙方（承租方）承担，租赁期满，乙方（承租方）在租赁标的物内的室内装修及电路、给排水等附属工程、附着物等，无偿归属甲方（郭平）所有，用于抵扣乙方（承租方）应支付给甲方（郭平）租赁期间的租金。以上事实，有双方于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》为证。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这是我国合同法关于“买卖不破租赁”原则的规定。本案诉争标的房屋，自2015年起就由郭雅英承租并使用至今，现双方租赁合同约定的租期尚未届满，故，郭雅英有权继续承租。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。据上述规定，郭雅英基于双方之间租赁合同，在郭平的上述房屋被拍卖时，在同等条件下，郭雅英具有可优于其他人购买的权利，这是一种法定的权利。 综上，郭雅英作为合法的承租人，对于福州市鼓楼区人民法院拍卖的上述房屋有权继续承租，且具有法定的优先购买权，福州市鼓楼区人民法院应在上述房屋的淘宝网公开拍卖页面备注确认郭雅英的优先购买权，为此，郭雅英特向福州市鼓楼区人民法院提出申请，恳请福州市鼓楼区人民法院保护郭雅英的合法优先购买权益。 申请执行人平安银行股份有限公司福州分行针对异议人的请求，发表意见如下：1.郭雅英提交的房屋租赁合同真实性无法确定，郭雅英提交的房租租赁合同系郭雅英单方提供，无法确定是否与郭平本人签署，且租赁合同的形成时间有待查证。2.郭雅英并未提供支付租金的凭证或流水，实践当中正常的租赁合同关系承租人都是按时向出租人支付租金，若郭雅英从始至终未缴纳租金，不排除郭雅英利用郭平无法联系的情况强行占有使用被执行人的房屋，损害答辩人的执行权利。3.答辩人多次到被执行人名下位于赛岐开发区实地查看房屋现状，争议房屋始终处于毛坯空置的状态，如果郭雅英与郭平存在真实租赁关系如何会让争议房屋一直处在毛坯空置的状态，这显然不符合常理，争议房屋若是按租赁合同约定拿来经营和居住也应当有最基本的修缮和装修。综上，郭雅英的请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其执行异议申请。 异议人郭雅英为支持其异议请求，向本院提交了身份证复印件、（2018）闽0102执520号之三执行裁定书、（2018）闽0102执520号公告、《房屋租赁合同》。 本院查明，申请执行人平安银行股份有限公司福州分行与被执行人郭翔、郭平、罗燕玉、叶**龙、康亮亮、黄婉君、张清榕借款合同纠纷一案，执行依据为（2017）闽0102民初995号民事判决，判决如下：“一、郭翔、郭平、罗燕玉应于本判决生效起十日内偿还平安银行股份有限公司福州分行贷款本金1798792.09元，并支付利息（含罚息、复利）259369.77元（利息暂计至2016年8月5日，之后的利息按照双方合同约定的标准计至郭翔、郭平、罗燕玉实际还清欠款之日止）；二、叶**龙、康亮亮、黄婉君、张清容对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任。并在实际承担责任后，有权向郭翔、郭平追偿。 后该案进入执行阶段，本院于2020年5月27日作出（2018）闽0102执520号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人郭平名下的位于福建省福安市赛岐开发区（产权证号：01××12）、3层301号（产权证号：01××08）、1层102号（产权证号：01××03）的房产。本院于2020年5月28日作出（2018）闽0102执520号公告，责令被执行人郭平及房产实际占有者在2020年6月15日前迁出上述房产，交由本院依法拍卖。到期仍不履行，本院将依法强制执行。 异议人郭雅英知晓后，向本院提出执行异议申请。郭雅英提供的《房屋租赁合同》载明：出租房为郭平，承租方为郭雅英、王锐光、郭春丽。第一条约定：郭平同意将其拥有产权的坐落于赛岐开发区罗江街道三江15号77号一层102号房，建筑面积为49.92平方米、3层301号房，建筑面积为117.98平米的房租，按现状出租给郭雅英方，郭雅英方同意承租。第三条第一款约定：租赁期限为9年，自2015年5月1日起至2014年5月1日止。第四条约定：1、租金按每月计算，月租金为600元，每满十二个月为一个租金年度，计算租金的起始时间以本合同确认的租赁时间为准。2、郭平出租给郭雅英方的房屋为毛坯房，郭雅英方承租后，租赁标的物的室内装修及电路、给排水等附属工程，均由郭雅英方负责完成，所需费用由郭雅英方承担。租赁期限届满，郭雅英方在租赁标的物内的室内装修及电路、给排水等附属工程、附着物等，无偿归郭平方所有，用于抵扣郭雅英方应支付给郭平租赁期间的租金。 本院认为，本案的争议焦点是郭雅英是否享有郭平名下位于福安市赛岐开发区（产权证号：01××08）、1层102号（产权证号：01××03）的房屋的租赁权。经查，根据《房屋租赁合同》约定，郭雅英方与郭平签订的租赁合同的租赁期限2015年5月1日至2024年5月1日，租金按月计算，每月600元。双方约定的租赁期限长达9年，无任何关于租金浮动的约定。且根据《房屋租赁合同》第四条第2款约定“郭平出租给郭雅英方的房屋为毛坯房，郭雅英方承租后，租赁标的物的室内装修及电路、给排水等附属工程，均由郭雅英方负责完成，所需费用由郭雅英方承担。租赁期限届满，郭雅英方在租赁标的物内的室内装修及电路、给排水等附属工程、附着物等，无偿归郭平方所有，用于抵扣郭雅英方应支付给郭平租赁期间的租金。”即根据合同约定，郭平出租房屋9年期间不收取任何现金租金，只有当房租租赁到期后，其才享有房屋装修残值用于抵扣9年期间的租赁价款，不符合常理。综上，本院对郭雅英主张其与郭平之间成立形成的租赁关系不予认可，因此郭雅英基于租赁权所主张继续承租被执行人郭平房屋并在淘宝网公开拍卖页面备注及享有优先购买权并在淘宝网公开拍卖页面备注的异议请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定,裁定如下: 驳回异议人郭雅英的执行异议请求。 如异议人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向福州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张太洲 审 判 员  张莉珍 二〇二〇年八月四日 法官助理  林长春 书 记 员  林旭航 附相关法条： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。