河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终4943号上诉人（原审被告）：张信娣，女，汉族，1964年10月29日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：金保庆，系张信娣丈夫。委托诉讼代理人：孟庆明，河南君友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张灿伟，男，汉族，1968年7月14日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：郎新生，河南九都律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢莹光，河南九都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市龙居房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市涧**太原路**。法定代表人：王灵周。上诉人张信娣与被上诉人张灿伟、洛阳市龙居房地产开发有限公司（以下简称龙居房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院(2019)豫0302民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年7月24日对当事人进行了询问，上诉人张信娣的委托诉讼代理人金保庆、孟庆明，被上诉人张灿伟及其委托诉讼代理人郎新生、卢莹光到庭参加询问。本案现已审理终结。张信娣的上诉请求：1.依法撤销洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初1631号民事判决书，并驳回张灿伟的诉讼请求。2.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在审理过程中，对案件事实认定错误，适用法律错误，判决结果严重损害了张信娣的合法权益。首先，2010年5月27日，被上诉人双方签订的莲花居住宅定购书错误百出。第一，该定购书约定的总价款为440000元，而张灿伟提交的购房款凭证除176000元和44000元外，没有再提交其他购房款凭证。至于一审认定：这22万元应为首付款等。没有任何证据予以支持。第二，该定购书的甲方签字：王灵周字样根本不是王灵周本人所签，且龙居房地产公司也没有在该定购书上加盖其公章予以认可。所以，该定购书既不符合合同成立的形式要件，也不符合合同成立的实质要件。所以，该定购书应当属于无效合同。其次，退一步讲，即使张灿伟与龙居房地产公司签订的定购书有效，但是，因其在法定的时间内既没有依法办理商品房预售登记，也没有依法办理过户登记。根据物权法第九条之规定，案涉房产并没有发生物权的变动，即该房产的所有人仍然属于龙居房地产公司所有，而不是张灿伟所有。所以，张灿伟的执行异议根本不能阻却一审法院依法对龙居房地产公司财产的执行。更何况，张灿伟购房是为了出租，而不是为了居住。再次，由于一审判决对本案事实认定错误，势必导致了其适用法律的错误，从而严重地损害了张信娣的合法权益。综上，为依法维护张信娣的合法权益不受侵犯，请依法明察公判。张灿伟辩称，一、一审法院案件事实认定正确，不存在张信娣所说的事实认定错误：1.针对张信娣所提出的张灿伟与龙居房地产公司签订的《莲花居住宅定购书》问题。其一，一审法院经过举证、质证、证人证言等充分说明，张灿伟已将购房款全部付清，并由龙居房地产公司向张灿伟出具了购房发票；其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”一审法院也已确定，该定购书符合上述条件，应当视为商品房买卖合同。其三，该定购书系买卖双方的真实意思表示，并不违反相关法律规定，系有效合同。2.针对张信娣所提出的未办理商品房预售登记及办理过户登记的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，经一审人民法院审查，张灿伟已符合该规定所需的全部要件，而该法条也并未要求买受人对被执行的房屋一定要拥有所有权，张灿伟已充分举证证明符合规定情形且其权利能够排除执行，人民法院应当支持张灿伟提出的请求。综合所述，张信娣的上诉事由理据不足，一审判决应当予以维持。张灿伟向一审法院起诉请求，1.解除对位于洛阳市老城区××莲花××号房屋的查封并停止对该房屋的执行；2.依法确认位于洛阳市老城区××莲花××号房屋归张灿伟所有。一审法院认定事实：2010年3月30日龙居房地产公司取得洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》，许可其预售洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居住宅楼2单元至4单元（3-201、4-201、202不在预售范围之内），但该住宅楼实际建造为4个单元。2010年5月27日，张灿伟与龙居房地产公司签订《莲花居住宅定购书》，约定张灿伟购买龙居房地产公司名下的莲花居4单元101号住宅，建筑面积100.99平方米，总价为44万元，选择银行按揭贷款；于定购书签订之日支付定金17.6万元，七日内到龙居房地产公司销售部支付剩余房款4.4万元，并办理相关手续等内容。定购书签订当日，张灿伟通过银行汇款向辛乾辉转款17.6万元。2010年7月7日，张灿伟的妻子杨玉香通过银行汇款向辛乾辉转款4.4万元。2010年12月28日，张灿伟将购房尾款以现金形式一次性支付给龙居房地产公司，龙居房地产公司优惠1万元后为其出具了购房人为杨玉香的房价款为43万元的购房发票。后龙居房地产公司将案涉房屋交付给张灿伟，张灿伟将房屋装修后出租至今，但未办理房屋过户登记。2017年1月19日，张信娣为与梁彬、龙居房地产公司民间借贷纠纷一案向一审法院提起诉讼，并申请财产保全。2017年2月10日，一审法院作出（2017）豫0302民初127号民事裁定，裁定冻结梁彬、龙居房地产公司银行存款94.4万元或者查封、扣押同等价值的财产，并于2017年2月10日实际查封龙居房地产公司开发的莲花居4单元101号房屋。2017年8月25日，一审法院作出（2017）豫0302民初127号民事判决，判决龙居房地产公司偿还张信娣借款本金40万元及利息（按照月利率2%自2011年4月3日始支付至实际履行之日止）。该判决发生法律效力后，龙居房地产公司未自动履行，张信娣于2018年2月28日向一审法院申请强制执行。2018年6月23日，一审法院作出（2018）豫0302执301号之一执行裁定，裁定拍卖龙居房地产公司所有的洛阳市老城区××莲花××号房屋。2018年7月31日，张灿伟向一审法院提出执行异议，要求解除对莲花居1幢4-101号房屋的查封，并停止对该房屋的执行。2018年8月10日，一审法院作出（2018）豫0302执异22号执行裁定，裁定驳回张灿伟的异议请求。张灿伟不服，于2018年8月27日向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，张灿伟与龙居房地产公司签订的《莲花居住宅定购书》，明确了当事人名称及住所、商品房的基本状况、销售方式及房屋的总价款等内容，虽然购房发票为杨玉香的名字，但基于张灿伟与杨玉香的夫妻关系，且均表示为夫妻共同购买涉案房屋，因此，该《莲花居住宅定购书》应当视为商品房买卖合同。该《莲花居住宅定购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律规定，为有效合同，予以确认。在合同履行过程中，双方经协商一致对合同涉及的房价款及支付方式进行了变更，亦不违背相关法律规定，予以确认。张灿伟交纳了购房款，龙居房地产公司除负有交付房屋的义务外，还应及时办理房屋过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，物权的变更未经登记的，不发生效力。故张灿伟要求确认莲花居1幢4-101号房屋归其所有，于法无据。张灿伟可依据其与龙居房地产公司签订的《莲花居住宅定购书》及购房发票，要求龙居房地产公司协助办理房屋过户登记。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议要求排除执行的，人民法院应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查是否符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一审法院查封涉案房屋的时间是2017年2月10日，张灿伟与龙居房地产公司签订《莲花居住宅定购书》的时间、张灿伟合法占有涉案房屋的时间，均在查封涉案房屋之前，张灿伟也依照合同的约定向龙居房地产公司支付了全部购房价款，且从龙居房地产公司取得的洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》看，龙居房地产公司存在超建情况，涉案房屋未办理过户登记的原因不在张灿伟。故张灿伟对涉案房屋享有的权利能够排除执行。关于张信娣提出的张灿伟未取得涉案房屋所有权，要求解除对涉案房屋查封并停止执行没有事实和法律依据的抗辩主张，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债务执行中的排除执行，并非要求买受人对被执行的房屋一定要拥有所有权，在其能够举证证明符合规定情形且其权利能够排除执行时，人民法院即应支持其提出的异议。至于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应适用于尚未交付房屋的期房情形，在本案中应排除适用。故张信娣的上述抗辩主张，不予采信。综上所述，张灿伟要求确认洛阳市老城区××莲花××号房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持；要求解除对洛阳市老城区××莲花××号房屋查封并停止对该房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：一、不得执行洛阳市老城区××莲花××号房屋；二、驳回张灿伟其他诉讼请求。案件受理费7900元，由张灿伟负担7800元，张信娣负担100元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身的原因未办理过户手续”。关于张灿伟是否支付购房款的问题，张灿伟提交了22万元的转款凭证、购房款发票及证人证言等证据，以证明其已经缴纳了全部购房款，结合张灿伟在涉案房屋被查封之前已经长期占有、使用涉案房屋的事实，本院对一审判决认定张灿伟已经支付购房款的事实予以认可。关于张灿伟提交的《莲花居住宅定购书》是否属于合法有效的商品房买卖合同，本案中，张灿伟与龙居房地产公司签订了《莲花居住宅定购书》，明确了当事人名称及住所、商品房的基本状况、销售方式及房屋的总价款等内容，龙居房地产公司为张灿伟的妻子杨玉香开具了涉案房产的购房款发票并交付该房产。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，结合协议履行情况，应当认定张灿伟与龙居房地产公司签订了合法有效的商品房买卖合同。故，一审法院认定张灿伟所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，对涉案房产享有排除强制执行的权利，并判决不得执行涉案房产，处理并无不当。上诉人张信娣关于该《莲花居住宅定购书》上没有加盖公司公章，王灵周的签字并非本人签字，属于无效合同的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持，对张信娣要求对王灵周签字进行鉴定的申请不予准许。综上所述，张信娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人张信娣承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年八月十二日书记员 荣向珂