湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初881号原告（申请执行人）：华新混凝土咸宁有限公司（以下简称华新公司）。住所地：咸宁市横沟桥镇付桥村何家垴。法定代表人：卢国兵，华新公司董事长。委托代理人：王**，华新公司法务部工作人员，特别授权。被告（案外人）：刘振祥，男，1952年7月1日出生，汉族，住咸宁市。被告（被执行人）：咸宁新世天房地产开发有限公司（以下简称新世天公司）。住所地：咸宁市温泉滨河路**。法定代表人：陈世清，新世天公司总经理。原告华新公司与被告刘振祥、新世天公司执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华新公司委托代理人王**、被告刘振祥到庭参加诉讼，被告新世天公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华新公司向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）鄂1202执异4号执行裁定书；2、请求准予执行（2015）鄂咸安执字第01171号协助执行通知书中位于咸宁职业技术学院××小区××楼××单元××号房屋；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告华新公司与被告新世天公司买卖合同纠纷一案，经咸宁市咸安区人民法院于2015年4月16日审理终结并作出（2014）鄂咸安民初字第04758号民事判决书，判令新世天公司于判决生效后十日内偿付华新公司货款1655334元并从2014年8月1日起按中国人民银行同期年贷货款利率的四倍承担原告利息损失至还清之日止。判决生效后，新世天公司未按生效判决内容履行义务，原告华新公司向贵院申请对新世天公司所有的财产进行强制执行。咸宁市咸安区人民法院于2015年11月17日依法作出（2015）鄂咸安执字第01171-2号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留、提取新世天公司的银行存款及在其他单位收入2151298.84元（含诉讼费、执行费）或查封、扣押其相应价值的财产；并于2015年12月9日向咸宁市房管局发出（2015）鄂咸安执字第01171号协助执行通知书，查封新世天公司所有的位于咸宁职业技术学院学苑小区4号楼1单元1303房、5号楼2单元301、1001房、8号楼1单元302房、9号楼2单元301房，查封期间不得买卖、过户、抵押等。2018年12月30日，被告刘振祥对位于咸宁职业技术学院××小区××楼××单元××号房屋（以下简称执行标的）提出书面异议。咸宁市咸安区人民法院于2019年1月16日作出（2019）鄂1202执异4号执行裁定，解除对刘振祥位于咸宁置业技术学院××小区××楼××单元××号房屋的查封。事实上，2013年2月6日，刘振祥与新世天公司签订《商品房买卖合同》之时，标的房屋尚在建设中，新世天公司并未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，商品房买卖合同为无效合同，刘振祥与新世天公司之间不存在合法有效的房屋买卖合同关系。签订《房屋买卖合同》当日，刘振祥仅支付了80%的房款，并未足额支付全部房款；余款20%也并未按照咸宁市咸安区人民法院的要求交付执行。标的房屋自2015年12月9日被查封至今，刘振祥怠于向新世天公司行使权利，从未实际占有和使用标的房屋。刘振祥明知标的房屋未取得商品房预售许可证而购买，标的房屋无法再房管局网签备案，更不能办理房屋产权登记，其自身存在过错。原告认为，《商品房买卖合同》无效，刘振祥未足额交付标的房屋价款，余款亦未按照法院要求交付执行，也并未实际占有标的房屋，对未办理房屋登记手续存在过错。在此情况下，其主张对标的房屋享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，应不予支持。（2019）鄂1202执异4号执行裁定内容有误，损害了原告的合法权益。为此，原告诉至本院，要求依法处理。刘振祥辩称：1、2012年8月17日，新世天公司已经取得咸宁市房地产管理局颁发的《湖北省商品房预售许可证书》，证书编号为：鄂咸房预字（2012）050号。另外，在原市房地产管理局官方网站房地产信息发布平台上也能查到新世天公司商品房预售许可证审判情况。所以，原告说本人签订《商品房买卖合同》之时新世天公司并未取得商品房预售许可证，是根本不成立的，因此本人与新世天公司2013年2月签订的《商品房买卖合同》合法有效。2、本人与新世天公司签订《商品房买卖合同》中的第六条（合同P6-7页）已经明确规定了付款方式，买受人付款方式有一次性付款和分期付款两种，其中第2款规定，买受人（即刘振祥本人）按第二种方式分期付款，签订合同之时预交房价总额80%的房款（即总购房款320731元的80%）256585元，余款于房屋竣工验收后一周内交齐。本人按照该规定交纳的80%房款，余下的20%购房款64146元本人已按学校规定于2018年11月19日向学校交齐。3、从2013年3月至2018年11月，从咸宁市咸安区人民法院2015年12月查封申请人商品房至2018年11月，在此期间，没有任何组织或个人通知本人说没有合同之事和房屋被查封之事。直到2018年11月19日，本人接到学校通知交齐了余下20%房款之后，打电话给我们学校有关人员了解办理房产证之事时，对方才在电话里告知本人说没有签订合同，商品房已被法院查封。另外，2013年至2014年期间，由于新世天公司所建的商品房未经市房产局验收通过，之后不久开发商也一走了之，留下未通过验收的商品房，使之成为了一个遗留问题，并且这个遗留问题不是买受人个人能够解决，必须通过学校出面协调才能解决，因此这几年所有购房户都只能是耐心等待学校出面解决。4、这次预售的300多套房屋，按照合同规定，网签和备案均由新世天公司统一办理，不存在买受人个人办理网签和备案的事情。本人购买书苑小区房屋是有生以来第一次购买商品房，对预售房有网签和备案之事一无所知。至于新世天公司为什么把本人预购的商品房漏掉了网签和备案，本人至今不清楚是什么原因。因为本人也与书苑小区300余名购房户一样，都是2013年2月签订了同样的合同，也都是当时缴纳了80%的购房款，本人情况与他们没有任何区别，因此在该问题上，本人没有任何过错。5、原告提出诉讼费由被告承担，诉讼由谁承担自有法律规定，不应由原告说了算。被告新世天公司既未答辩，也未提交任何证据，因被告未到庭参加诉讼，本院推定被告放弃举证、质证权利。本院经审理认定事实如下：2011年，被告咸宁新世天房地产开发有限公司为咸宁职业技术学院定向开发咸宁职业学院书苑小区。原告作为咸宁职业技术学院老师通过摇号抽签，获得购买书苑小区5号楼2单元1001号房购房资格。2012年8月17日，被告新世天公司办理了鄂咸房预字（2012）050号湖北省商品房预售许可证书。2013年2月6日，被告刘振祥与新世天公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：XN201302203）。合同约定房屋总价款为320731元。买受人于2013年2月6日向出卖人支付购房款壹拾捌万贰仟肆佰元整（￥182400元），2013年1月30日前支付购房款（小写￥74185元），尾款于竣工验收一周内一次性向出卖人付清。出卖人应当在2013年9月1日前，将符合合同约定的商品房交付买受人，并在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，被告刘振祥向被告新世天公司交纳购房款182400元，同年3月1日，交纳74185元。但新世天公司未按期向原告交付房屋。2014年，原告向本院起诉被告新世天公司，本院作出（2014）鄂咸安民初字第04758号民事判决书，判令被告新世天公司于判决生效后十日内偿付原告华新公司货款1655334元并从2014年8月1日起按中国人民银行同期年贷货款利率的四倍承担原告利息损失至还清之日止。2015年12月9日，本院依据原告的申请查封了案涉书苑小区5号楼2单元1001号房。2018年11月19日，被告刘振祥按咸宁职业技术学院的要求交纳了余下购房款64146元。后被告刘振祥得知案涉房屋被查封，即向本院提出执行异议。本院作出（2019）鄂1202执异4号执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封。为此，原告向本院提起执行异议之诉。本院认为，案外人刘振祥符合购房条件，通过摇号抽签合法取得案涉房屋购房主体资格。案外人刘振祥与被告新世天公司签订商品房买卖合同，该合同合法、有效。案外人刘振祥按约履行交纳购房款义务。由于出卖人未按期履行交付商品房及办理权属登记义务，致使案涉房屋因出卖人涉及其他诉讼而被查封。对此，案外人并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，案外人刘振祥享有足以排除对案涉房产强制执行的民事权益。依照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第三项、第四项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，缺席判决如下：驳回原告华新混凝土咸宁有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由华新混凝土咸宁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  阮文胜人民陪审员  李汉华人民陪审员  赵培培二〇二〇年八月十日书 记 员  姚仁鹏