广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初768号原告：乔当，男，1983年9月4日出生，汉族，身份证地址广州市越秀区。委托诉讼代理人：谢薰娜，广东圹埌律师事务所律师。被告：杨淑贤，女，1936年5月12日出生，回族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨松（杨淑贤之子），1969年12月12日出生，回族，身份证住址广州市越秀区。原告乔当与被告杨淑贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢薰娜到庭参加诉讼。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告双倍返还定金合共40000元、赔偿房价溢价损失925200元、中介服务费60000元。事实和理由：原、被告于2018年2月2日就位于广州市越秀区惠福西路甜水巷11号808房（以下简称案涉房屋）的转让事宜签署了《房屋买卖合同》。签订上述协议前，被告告知:上述房屋原为房改房，后来以成本价购买和继承所得;房改时因将整栋楼分摊的建筑面积6.8135平方米作为原产权人广东省台湾同胞联谊会（以下简称为台联会）所有，但实际其已享有了完整的产权。被告保证其与台联会协助办理房产交易手续。但事实上台联会并未协助原告办理按揭贷款等手续，且台联会对上述房产所享有的6.8135平方米的产权于2018年7月4日才过户登记在被告名下。根据广州市政府现行房地产调控政策规定，被告购买的6.8135平方米须从2018年7月4日起满2年后方可转让故本次房产交易无法继续进行。当前房价上涨较快，原告现今要购买相同地段、相同类型，相同面积的房产至少需要额外支付转让款约925200元。上述损失系因被告的违约导致原告可得利益的损失。因此，为保证原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告无到庭应诉，但在庭后向本院提交书面答辩状称：1.去年，原告曾就本案纠纷将我方起诉至法院但开庭时撤诉。此次诉讼，原告有意躲避我方，有意不提供被告的联系电话和地址，造成我方缺席开庭。2.案涉房屋是房改房，原登记在被告的丈夫名下，其去世后登记至被告名下。近年来，被告年纪较大，出现老人痴呆症状需要专人护理，又因被告的二儿子突发胰腺癌，需要用钱救命，所以被告才低于市场价出售案涉房屋。3.签订案涉合同时被告虽然对过户政策不了解，但已经多次明确告知原告及中介公司，案涉房屋的公摊面积尚未过户至被告名下。案涉合同签订后，被告一直积极与台联会协调，促成一次性将案涉房屋过户至原告名下。但原告到银行办理贷款手续时要求被告及台联会签订担保协议。台联会为免风险明确拒绝签订，故上述公摊面积的产权只能先过户到被告名下。因广州市实行房地产新政策，即房屋过户后两年内不能交易，故引发本案纠纷。4.被告认为，上述房产新政的公布是在合同签订后发生的，属于不可抗力因素，故合同不能如期履行的不能完全归责于我方。具体来说，原告要求被告和台联会在银行担保贷款，我方是同意的，只是台联会不配合；原告的首付款30%尚未支付，其只支付过20000元定金；争议发生后，被告提出了多个解决方案，包括合同两年后履行按原价交易、原告付款后产权证原件归于原告待两年后过户，两年期间租金归于原告以及终止合同退还定金等，但原告均不予同意。5.德诚行地产即德才房地产有限公司，其作为中介公司了解有关房产交易政策，在交易前亦进行过查册，但查册后没有提供专业意见，反而为了生意促成双方签订合同。在买卖没有成交的情况下收取全额中介费，该过错不应归责于被告。此外，台联会作为产权人之一并未作为买卖合同的一方，被告认为案涉合同为无效合同。因此，被告认为中介公司对本案纠纷负有不可推卸的责任。经审理查明：案涉房屋位于本市越秀区惠福西路甜水巷11号808房。2018年2月2日，原告（为买方，乙方）与被告（为卖方，甲方，联系地址为广州市越秀区甜水巷5号202房）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，主要约定以下内容：甲乙双方就买卖位于越秀区惠福西路甜水巷11号808房签订本合同；房屋建筑面积89.72平方米，以不动产权证书面积为准；以现状按套售予乙方，成交价2040000元；（第二条）甲方须保证对房屋享有完整所有权，并保证本合同所载情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否认甲方应承担由此而引起的一切责任（甲方保证没有被查封，且出售并没有侵犯第三人的权利）；由于甲方的原因，造成房屋不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任；（第四条）甲方签订本合同后不能按本合同约定将房屋售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项，甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本成交价0.05%的违约金，逾期十日以上的，乙方有权不再购买房屋，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；（第八条）付款细则，乙方应于签订本合同时支付20000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约；按揭付款申请贷款种类为商业贷款，乙方应在签署本合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续；首期楼价款（含定金）共计612000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；（第十条）如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等不一致的，以本合同为准；甲乙双方已知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件以办理过户及贷款手续；（第十三条）甲方同意乙方将房屋指定落名给谭艳娜（案外人）；（第十一条）本合同经双方签章后即时生效；合同首页记载的合同各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，通过邮寄方式的，以投邮当日视为送达；合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；等。同日，原告向被告支付定金20000元，为此被告向原告开具《收据》1张。原告（为乙方）被告（为甲方）及案外人（为中介方）广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）还签订了《中介服务三方协议（买卖）》，其中约定：丙方最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，金额以其于丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准；如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费需由违约方支付；丙方已收取的服务费为此次合同关系的信息提供，任一方违约或提前解约，守约方可按照合同追究违约方责任，丙方已收取的服务费不予退还；等。2018年2月28日，原告向德才公司支付中介代理费60000元，德才公司为此开具了《收款收据》1张。2018年5月17日，原告以《房屋买卖合同》记载被告的通讯地址及被告的户口簿登记住址（及案涉房屋所在地址）为收件地址发出《催促函》，主要内容为：《中介服务三方协议》、《房屋买卖合同》明确约定被告应在签署合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；双方约定到广州市房地产交易中心，办理网签打印以及签订贷款合同时，因被告产权其他原因，未能顺利办理网签以及签订贷款申请手续。1.从签订房屋买卖合同当天即2018年2月2日起算30日期间，被告应配合原告办理贷款申请手续，但在被告约定到广州市房地产交易中心签订贷款合同当天，已经超过30天这个期限。2.签订房屋买卖合同当天，被告承诺会协调另一产权人配合完成此房屋买卖交易的流程。现合同约定的履约时间已过，原告及中介公司多次催促被告办理交易的相关手续，被告至今仍不配合履行承诺，所以特出函催促依约履行合同的权利义务。原告给予被告上述宽限，并不代表原告放弃追究被告违约责任的权利，若被告仍不配合，原告将根据追究违约责任，并保留追究其他法律责任的权利。为了交易的顺利进行，现原告特作如下提醒：请被告于该函件发出后，尽快按合同约定履行合同的权利义务，否则原告有权依约单方终止合同及依法追究违约责任。另查明：据广州市房地产档案馆于2019年6月24日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋建筑面积84.72平方米，原产权人杨淑贤占有部分77.9064平方米（所有权人），所有权来历为于1998年由广州市越秀房地产开发经营公司征用补偿，2001年向杨郑继承1/2产权；原单位名广东省台湾同胞联谊会占有部分6.8135平方米（共有权人），所有权来历为于1998年由广州市越秀房地产开发经营公司征用补偿，2001年向杨郑继承1/2产权；本案已注销，产权变更，收回原证注销。同日，广州市房地产档案馆于出具的房产登记号为2018登记字1023727号《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋套内面积74.3964平方米、建筑面积84.7199平方米、分摊建筑面积10.3235平方米，登记时间为2018年7月4日；产权人杨淑贤占有部分为全部（权属人），房屋所有权取得方式为购买；登记附注部分载明：杨淑贤购买的6.81平方米须满2年后方可转让或办理析产手续，从2018年7月4日起。诉讼中，原、被告双方一致确认：签订案涉合同前，原告通过查册已知悉案涉房屋的6.81平方米尚未过户登记至被告名下的情况；此后的交易流程中，因按揭手续需要台联会的配合办理，但台联会不予配合故原告未能办理按揭手续。被告称，原告曾口头同意案涉房屋于两年后才办理过户手续，但未能提供证据证明，原告对此予以否认。原告回应称：（一）德才公司于2018年5月10日告知台联会不同意直接过户至其名下。（二）其在本案中所提出的诉讼请求包含了解除案涉合同的意思表示。原告为证明其主张还向本院提交了盖有“广州市德才房地产代理有限公司”印章的《证明》1份，主要内容为：签署案涉合同前，卖方告知因历史遗留问题案涉房屋由其与台联会按份共有，同时承诺协助买方办理该房屋的银行按揭手续；2018年3月27日，买、卖双方及台联会到国土部门办理相关手续，台联会的工作人员当场表示不同意协助买方办理银行按揭贷款手续，只能协助办理过户手续，故买、卖双方当天未能办理相关的手续；其后，买方称可以一次性付款，让卖方尽快与台联会沟通协调过户事宜；2018年5月10日，卖方告知台联会不同意与买方办理过户登记手续，只同意先过户给被告本人，并称本次房产交易无法进行下去；等。被告的质证意见为与书面答辩意见一致。诉讼中，根据原告的申请，本院依法委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司（以下简称粤国公司）对涉案房屋的市场交易价格进行评估。原、被告双方一致同意以2018年5月10日为评估时点。为此，原告已支付评估费17700元。粤国公司于2019年8月21日作出《房地产估价报告（初稿）》（以下简称估价报告初稿）。估价结果为：广州市越秀区惠福西路甜水巷11号808房，建筑面积为84.72平方米住宅用途房地产在2018年5月10日的市场总价为2295900元，单价取整为每平方米27100元。被告对上述估价报告初稿的真实性、合法性及关联性均无异议。原告对上述估价报告初稿提出《异议书》（附件为《房地产估价初评答复书》、《广州市存量房买卖合同》及《房屋买卖合同》），称：因办理银行按揭贷款手续需要，中国农业银行股份有限公司广州分行曾委托评估案涉房屋的市场价格，据该《房地产估价初评答复书》显示，案涉房屋在2018年2月1日的市场价格为2922840元；而且据其本人了解同地段同类房屋市场价格为每平方米33000元。2019年9月25日，粤国公司作出《〈异议书〉复函》，主要内容为：原告提供的房屋买卖资料交易时间均为2019年7月后，与估价报告初稿的价值时点（2018年5月10日）相距超1年，不同时点对应相应价值，故上述交易案例不具有可比性；评估结果受评估目的、价值时点、楼层、装修、学位、小区环境等因素不同影响，评估结果也会作相应调整，经复核，粤国公司认为评估结果是客观的，合理的；而原告提供其他评估公司出具以抵押贷款为目的的《房地产估价初评答复书》与该次评估目的不同，且并非正式评估报告，其评估结果与该房地产原被告双方签订房屋买卖合同时点接近但价格相差较大，该评估价格的合理性由该评估机构进行解释，粤国公司不作评论。2020年2月20日，原告再次提交《异议书》，载明：1.虽然《房地产估价初评答复书》并不是正式评估报告，但与估价报告初稿的评估目的基本一致，均系对案涉房屋于特定时间的市场价格进行评估，且也是依据当时的市场情况所作出结论的。所以，《房地产估价初评答复书》具有合理性、客观性。2.根据“阳光家缘”网站的数据显示，2018年广州市二手住宅网签均价为25350元/平方米。众所周知，一般情况下网签价格低于真实成交价格。而案涉房屋位于地铁站附近，交通便利，也是学位房，故交易价格较高（这与原告所提交的房屋交易资料也能印证）。因此，《房地产估价初评答复书》的评估结论与相关政府部门公布的广州的二手住宅交易价格基本相符。反之，估价报告初稿的估价结果远低于市场实际价格，与实际不符。2020年3月10日，粤国公司作出《关于越秀区惠福西路甜水巷11号808房〈房地产估价报告（初稿）〉的复函》，主要内容为：1.粤国公司认为阳光家缘数据显示的广州市2018年二手住宅网签均价亦为政府部门公布的广州二手住宅交易价格，原告提出《房地产估价初评答复书》与政府部门公布的广州二手住宅交易价格基本相符的观点有矛盾；且原告提出网签价格低于真实成交价的观点，政府部门公布的数据的真实性，应该由政府相关部门作解释；影响房地产市场价格的因素有很多，包括有价值时点、位置、交通、楼层、装修、学位、小区环境等，原告提出网签平均价格低于真实成交价，并以此推证市场价格高低，粤国公司认为两者没有直接可比性。2.原告坚持认为第三方评估公司出具的《房地产估价初评答复书》评估结果合理，但该结果却与原、被告双方签订房屋买卖合同价格相差较大，由此证明粤国公司出具的结果不合理，故粤国公司认为原告观点不合理。粤国公司重新对相关资料进行复核，认为出具的评估结果客观、合理。2020年6月16日，根据原告的申请，本院通知鉴定人粤国公司出庭。该公司共派出两名鉴定人员代表其出庭作证，为此，原告已支付8000元的鉴定人出庭费用。鉴定人员就原告提出的有关问题再次进行回应，同时表示在接受质询后没有另行修改估价报告的必要。同日，粤国公司向法院出具《房地产估价报告》（以下简称估价报告正稿），该估价结果与房地产估价报告（初稿）所载一致。原告对上述估价报告正稿的真实性无异议，但对其关联性、合法性及结论仍有异议，但并未提出新的异议理由。被告对上述估价报告正稿的真实性、合法性及关联性均无异议。本院认为：原、被告双方于2018年2月2日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，被告以案涉合同无效为由作出抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳该抗辩意见。广州市人民政府办公厅于2017年3月30日颁布关于进一步加强房地产市场调控的通知，其中包括居民家庭新购买的住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；该通知自2017年3月31日起施行。该通知于案涉合同签订前颁布，故被告以不可抗力为由作出抗辩，亦缺乏事实依据，本院亦不予采纳。案涉合同第二条明确规定“被告须保证对房屋享有完整所有权，由于被告的原因，造成房屋不能办理产权移交的，由被告承担责任”。根据双方现有证据结合诉辩双方的意见显示，被告虽然有请求案涉房屋的原另一共有产权人台联会予以协助办理按揭贷款手续，但最终未能办妥且案涉房屋的6.81平方米于2018年7月4日以“购买”方式转移过户至被告名下，导致该部分面积须满2年后方可转让。同时，案涉合同虽然未明确约定递件、按揭、过户的具体期限，但原告已于2018年5月17日向被告发出《催促函》要求其尽快配合办理相关手续。根据案涉合同第十一条的规定，以原告发出《催促函》之日起五天即为履行期限。因此，被告未能在期限内配合完成有关手续，亦显属违约。原告因此要求解除合同并要求被告支付中介服务费60000及双倍返还定金，符合案涉合同、《中介服务三方协议（买卖）》的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条的规定，本院予以支持。被告抗辩认为德才公司在本案交易过程中存在过错，在没有成交的情况下不应收取全额中介费，不属于本案的审理范围，本院亦不予采纳。关于原告要求被告赔偿房价溢价损失的诉讼请求。本院分析如下。首先，如前所述，案涉合同因被告违约而解除，原告作为守约方可以要求被告赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。本院委托的鉴定单位粤国公司对涉案房屋的市场交易价格进行评估后，确定案涉房屋在2018年5月10日的市场总价为2295900元，单价取整为每平方米27100元。粤国公司是房管部门认可的房地产估价机构，具备相应鉴定资格，本院对其所作的上述估价报告予以采纳，并确认原告的可得利益损失数额为2295900元-2040000元=255900元。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。违约损害赔偿的目的在于填补受害人因对方违约所受损害。我国合同法规定的定金具有违约定金性质，属于当事人预先约定的违约赔偿金，但如果适用定金罚则后不能弥补守约方损失的，守约方仍有权就超出部分损失主张权利。本案中，如前所述，原告的可得利益损失数额为255900元，已超过适用定金罚则后赔偿的20000元，因此，适用定金罚则尚不足以弥补原告的损失，原告主张适用定金罚则外，还应赔偿其超出部分的损失，有事实依据。对于原告实际损失的具体数额，综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告在双倍返还定金外，仍需向原告赔偿235900元，以弥补原告的损失。同时，被告还应承担相应的鉴定费用17700元和本案诉讼费用。然而，鉴定人出庭费8000元不属于被告在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，故该部分费用应由原告乔当自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨淑贤向原告乔当双倍返还定金40000元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨淑贤向原告乔当赔偿损失235900元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨淑贤向原告乔当支付中介服务费60000元。四、驳回原告乔当的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费39726.80元（含案件受理费14026.80元，评估费17700元、出庭费8000元），由原告乔当负担11333.8元（含案件受理费3333.8元及出庭费8000元），由被告杨淑贤负担28393元（含案件受理费10693元及评估费17700元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  关嘉欢人民陪审员  吴艳华二〇二〇年八月二十五日书 记 员  黄金铭