上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初770号原告：张健，女，1975年10月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：钟浏漪，上海虑远律师事务所律师。被告：沈步城，男，1954年12月31日出生，汉族，住上海市杨浦区。本案法定代理人：沈犁(系沈步城的儿子)，男，1985年10月27日出生，汉族，住上海市杨浦区江浦路******。被告：沈犁，男，1985年10月27日出生，汉族，住上海市杨，住上海市杨浦区>委托诉讼代理人：艾卉，上海市锦天城律师事务所律师。原告张健与被告沈步城排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。审理中，根据原告的申请，本院依法追加沈犁为本案被告，并于2020年4月20日再次公开开庭进行审理。嗣后，本院依法组成合议庭于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告张健(仅2020年4月20日出庭)及其委托诉讼代理人钟浏漪、被告沈犁(暨被告沈步城的本案法定代理人，2020年4月20日未出庭)及其委托诉讼代理人艾卉(2020年1月6日未出庭)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健向本院提出诉讼请求：1.判令被告沈步城、沈犁立即搬离上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)；2.判令被告沈步城、沈犁支付自2019年5月1日起至实际搬出房屋之日止按每月3,500元标准计算的房屋占用使用费；3.本案诉讼费由被告沈步城、沈犁承担。事实和理由：2019年3月19日，原告与案外人黄某某签订了《上海市房屋买卖合同》，购买了系争房屋。根据合同约定，黄某某应于2019年4月30日之前通知原告验收。2019年3月27日原告取得系争房屋的不动产权证。2019年5月初，原告验收房屋时发现房屋已由被告占用。经了解，被告沈步城系出卖人黄某某的儿子，沈犁系沈步城的儿子，原告多次与被告交涉，均无果，故涉讼。被告沈步城、沈犁辩称，不同意原告诉讼请求。原告在购房之前未实地上门看过房子，2019年5月8日原告突然上门让被告搬出，被告才知道黄某某把房屋出售。被告居住在系争房屋内，是经过黄某某的同意，且户口也迁入系争房屋。既然黄某某把系争房屋出售，应当出面解决向原告交房及安置被告居住的问题。现在黄某某没有向原告履行交付房屋的义务，那么也应由黄某某承担房屋占用使用费。系争房屋内存在家庭纠纷，黄某某被她女儿沈荣芳藏起来，被告很久没有见到过黄某某，也找不到黄某某。2017年1月10日沈步城因离婚净身出户，黄某某口头承诺以租赁方式将沈步城与沈犁安置于系争房屋内，并配合将二人户口迁入。2017年3月1日，被告沈步城按照月租金2000元标准向黄某某银行账户汇款2017年2月的租金。2017年3月5日经与黄某某协商，被告对系争房屋进行了装修，相应的房租从装修费用中进行抵扣减免。2017年4月30日完成装修。2017年5月节假日结束本打算接黄某某回系争房屋，此时沈荣芳以软禁、闭门不见方式杜绝黄某某与被告见面，并阻拦黄某某搬回系争房屋居住。自2017年6月，被告便与黄某某失联。另，原告陈述的整个房屋买卖交易过程也存在多处疑点，原告在买房过程中从未上门了解房屋情况、房屋内实际居住情况和户籍人口情况，且原告购房的价格明显高于链家网上同期间同地段房屋的价格。从原告提供的银行转账流水看，原告转给中介公司江健204,000元,但未提供将该款转到黄某某名下账户的流水或收据。2019年3月27日原告称支付了尾款100,000元也未有提供证据。整个合同签订过程，原告都没有与黄某某见过面，张健本人也说不清价格磋商过程。且原告在房屋过户后，立即办理170万元抵押，不符合常理。现被告认为是黄某某的女儿沈荣芳操纵黄某某将系争房屋出售，对售房款2,200,000元是否由黄某某实际控制存在质疑。被告沈步城身体不好，名下无房，沈犁为刑满释放人员，也无固定收入和居所。2019年5月8日原告上门后，沈步城因受到惊吓，于2019年5月14日检查出老年性痴呆，生活无法自理，如果让搬离，没有其他地方可以居住。现被告与黄某某之间存在房屋租赁关系，根据买卖不破租赁原则，被告有权占用系争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄某某系被告沈步城的母亲。被告沈步城与沈犁系父子关系。系争房屋位于上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号XXX室。2000年3月9日，黄某某作为购房人与出售方上海卫百辛(集团)有限公司及其代理人上海江浦物业管理有限公司签订《上海市公有住房出售合同》一份，约定由黄某某以1999年市政府及其主管部门的规定计算的房屋全部售价16,835元购买系争房屋，房屋实际付款金额为13,468元。2000年3月24日系争房屋经核准登记至黄某某一人名下。2017年1月10日沈步城与案外人张桂珍办理离婚登记。2017年1月16日沈步城的户籍迁入系争房屋，2017年2月8日沈犁的户籍迁入系争房屋，并沈步城、沈犁二人住进系争房屋内。2019年3月6日，张健(买受方、乙方)、黄某某(出卖方、甲方)、上海千锐房地产经纪事务所(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：买受人张健愿意委托居间方上海千锐房地产经纪事务所以下列条件居间购买出卖方的房地产。一、乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金计20万元整。二、买卖房地产的基本情况：住宅，座落杨浦区江浦路******，建筑面积35.49平方米，户型一室一厅一卫，权利人黄某某，房地产权证编号：沪房(地)杨字(2000)第011165号，室内装修情况按现状，附属设施、设备按现状，未设立抵押、租赁。三、买卖条件：房价款220万元整，房价款的支付方式：乙方应在甲、乙双方签订本协议后当日内补足定金至20万元整，由甲方签收后交由丙方暂为保管，待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后当日内，甲方同意乙方将部分首期房价款计90万元整交丙方暂为保管。丙方并将定金20万元整转为首期房价款(仅适用于丙方实际保管定金之情形)，如此共同构成乙方支付给甲方并暂由丙方(部分)保管的首期房价款计110万元整；待甲乙双方签订买卖合同，且甲方名义之抵押登记已经注销后七个工作日内，甲乙双方亲自赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)。丙方收执收件收据后当日内，乙方应支付给甲方第二期房价款计110万元整。待上述第二期房价款支付至指定账户且上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和贷款银行为抵押权人的他项权证后七日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点、确认无误后，甲方应将房地产交付乙方。甲方已经支付给该房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金、煤气初装费、有线电视初装费、垃圾清运费(若有)等已包含在房价款内，不需另行结算，但以上各项的更名费由乙方承担，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，不需另行结算，并随该房地产交付同时一并转让乙方。四、丙方在收到意向金后七个工作日内告知乙方业务处理情况。五、如甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方。甲方同意将收到的定金交丙方保管。待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同后，由甲方从丙方处取回。若甲方将以甲方为权利人的房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意：甲方可以不将收到的定金交由丙方保管，或甲方可以从丙方处取回已经由丙方保管的定金。……合同第十五条“本协议各方约定的其他事项”中手写约定：“1、甲乙双方经协商一致认定此房屋的房价为人民币贰佰贰拾万元整为甲方的到手价格，此次所产生的税费及中介费由乙方支付。2、甲方明确告知乙方该房屋内实际居住两人，且有两个户口无法迁出，乙方已知晓上述情况，并愿意承担一切后果”。另，合同底部还约定：“根据本协议第五条之约定，甲方在此确认已收到丙方转付的定金计人民币壹拾万元整。甲方同时委托丙方代为保管该项定金。”2019年3月19日，张健作为买受人(乙方)与卖售人黄某某(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将名下座落于上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积35.49平方米)，以2,200,000元的价格转让给乙方张健。合同第四条约定，甲方于2019年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2019年4月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以杨浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同第七条约定，上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括上述房地产交接及房地产权利转移)，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议中约定，乙方于2019年3月19日前向甲方支付首期房款计110万元整，其中包含乙方已支付定金计20万元，在向房地产交易中心申请办理转让过户手续之当日，乙方向甲方支付第二期房款计110万元。2019年3月20日，上海市杨浦区不动产登记事务中心受理了系争房屋的产权变更登记申请。2019年3月27日，系争房屋经核准登记至张健名下，权证号为：沪(2019)杨字不动产权第006079号。2019年5月8日，原告到系争房屋处要求被告沈步城、沈犁搬离，被告沈步城、沈犁方才获悉系争房屋被出售，双方为此发生多次纠纷并报警。另查明，2019年2月27日张健向千锐房地产经纪事务所员工江健名下中国建设银行账户转账30,000元，于2019年3月1日向该账户转账52,000元，于2019年3月4日向该账户转账2,000元、于2019年3月5日分两笔向该账户各转账20,000元和100,000元。2019年3月6日张健向黄某某名下中国工商银行账户转账500,000元，于2019年3月7日又向该账户转账400,000元，于2019年3月20日分五笔向该账户转账200,000元、200,000元、200,000元、200,000元、195,000元。本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，被告沈步城、沈犁于2017年将户籍迁入系争房屋，并自2017年2月起居住在系争房屋内，可以推定该二人占有、使用系争房屋至今具有合法依据。现原告张健与案外人黄某某签订了系争房屋的房地产买卖合同，根据双方的合同约定，张健对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然张健于2019年3月27日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此，张健应依据其与案外人黄某某签订的房地产买卖合同之约定，基于债权请求权向合同相对方主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第二百四十一条之规定，判决如下：驳回原告张健的全部诉讼请求。本案案件受理费500元，由原告张健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 稷审 判 员  孔 玲人民陪审员  骆文峰二〇二〇年八月二十八日书 记 员  罗奇芳附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。