贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初461号原告：龚晨岗，男，1975年9月11日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人：龚国云，男，1942年7月23日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系原告龚晨岗之父。被告：王庆，男，1975年10月29日生，汉族，住贵州省毕节市。被告：宋燕文，男，1967年5月21日生，汉族，户籍地：福建省泉州市鲤城区。现住贵州省贵阳市观山湖区。上述二被告共同委托代理人：龙澄、邱思玉，贵州成济律师事务所律师。被告：贵阳闽都房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区贵乌北路**常立商住楼**，注册号：5201002221093（1-1）。法定代表人：金劲峰。原告龚晨岗诉被告王庆、宋燕文、贵阳闽都房地产经纪有限公司（发下简称“闽都公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告龚晨岗的委托代理人龚国云，被告王庆、宋燕文的共同委托代理人龙澄、邱思玉，被告闽都公司的法定代表人金劲峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚晨岗向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行将房屋产权证过户到原告名下的义务；2、请求被告履行缴纳过户税费（具体金额以法院向房管部门调取的证据为准）的合同义务；3、请求被告向原告支付原告为被告垫付的房屋按揭贷款本息合计97795.99元；4、请求被告向原告支付原告为将产权证办理到王庆名下垫付的契税4380元；5、请求被告向原告支付违约金共计1万元；6、请求被告宋燕文及闽都公司向原告支付原告为办理房产证垫付给王庆的路费及误工费共7000元。审理中，原告龚晨岗变更诉讼请求第1项、第2项为：1、请求依法判令被告协助原告将位于云岩区房屋的所有权变更登记到原告名下；2、请求依法判令因变更登记手续产生的税费（契税除外）由被告承担。事实与理由：2007年6月19日，被告宋燕文以房屋登记所有权人王庆代理人名义将位于贵阳市云岩区卖给原告。宋燕文作为涉案房屋房主王庆的代理人与原告及受托方闽都公司在协商一致的基础上，共同签订了《房地产买卖中介合同》，第五条约定，由闽都公司偿还银行贷款，负责办理涉案房屋产权过户手续并承担过户费用及产权证等费用。第六条约定，合同签订，原告即支付合同房款和已付的按揭利息，共30万元。2007年6月20日，原告即将30万元付给闽都公司。原告为了实现合同目的，从2007年7月30日至今原告共为被告宋燕文垫付涉案房屋按揭贷款本息合计253106.99元（因另案宋燕文欠原告及案外人钱祖英207720元，宋燕文已偿还欠款363030元，现实还欠原告本案垫付的房屋贷款本息合计97795.99元）。原告于2019年6月26日还清所有按揭贷款本息后，因原告未交契税，不能将产权办到王庆名下，原告于2019年10月17日为王庆垫付契税4380元。为了让王庆来到贵阳办理房产证，原告于2019年10月17日向王庆支付路费和误工费7000元。2019年10月18日被告王庆取得产权证。为把房屋过户到原告名下，被告还要缴纳其应缴税费后，不动产登记部门才会给予办理过户手续，但被告一直拒不缴纳。原告多次与被告协商未果，故诉至法院诉请如前。被告王庆辩称，原告在诉状中注明因原告原因契税未缴纳，不能办理产权证，与原告诉请第四条相矛盾，被告不应承担缴纳契税的责任。被告一直以来自愿配合过户，且在2019年10月办理了公证文书，授权原告进行房屋过户，被告王庆不配合的说法不成立。本案涉及多个法律关系，一为房屋买卖合同，二为居间服务合同，三为原告与闽都公司之间的给付协议。原告将所有被告混为一谈，法律关系混淆。本案所涉变更税费未实际产生，原告无权要求被告承担税费。请求驳回原告全部诉请。被告宋燕文辩称，宋燕文仅仅是王庆的代理人，主体不适格，与本案无关，请求驳回针对宋燕文的诉请。原告尚欠宋燕文代为偿还的贷款本息，我方保留另案起诉的权利。被告闽都公司辩称，本案所涉的《房地产买卖中介合同》，实为三个法律关系，王庆与龚晨岗之间是房屋买卖合同关系，王庆与闽都公司之间是居间服务关系，龚晨岗与闽都公司之间的居间服务关系。原告未在诉状中明确本案为何种纠纷，而是将买卖关系和居间服务关系混为一谈，一并起诉，严重违反民事诉讼程序。其次，根据《房地产买卖中介合同》，乙方义务须要一次性支付房款及已付按揭利息，但实际未支付，原告违约在先，不应再向闽都公司要求违约金。合同第四条约定乙方承担办证各项费用，第五条规定办证费用丙方承担，两条合同规定相互矛盾，应当视为约定不明。原告不能以此约定不明的条款，要求闽都公司承担巨额税费。并且，涉案房屋2019年才归还完所有贷款，是原告龚晨岗故意拖延所致，应当自行承担后果，综上，请求驳回原告诉请。经审理查明：2007年6月19日，被告王庆作为出售方（甲方），原告龚晨岗作为买受方（乙方），被告闽都公司作为中介方（丙方），被告宋燕文作为王庆的委托代理人签订《房地产买卖中介合同》一份，约定甲方委托丙方出售、乙方委托丙方购买位于本市房屋（以下简称案涉房屋）。合同第一条载明标的和价款情况，房屋售价292000元，贷款总额200000元，首期款92000元，至2007年6月30日贷款余额175580.23元，2003年8月30日至2007年6月30日已付按揭利息30000元。合同第二条载明委托事项，甲方委托丙方办理出售、产权转移、房屋交付、房款拨付等事宜；乙方委托丙方办理购买、产权转移、房款支付、按揭贷款延续等事宜。合同第三条载明甲方义务，包括保证权属真实、“协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料”、腾空交付房屋及附属设施。合同还约定“第四条乙方义务，1、一次性支付房款及已付利息；2、根据委托事项，乙方应于办理产权登记手续前将各类资料备齐交予丙方，并承担办理产权证及过户等一切费用。第五条丙方的义务……3、负责向乙方收取房款，负责将首期款及已付按揭利息支付甲方；4、2007年7月以后本房屋按揭款由丙方负责支付，在可以办理该房屋产权证时，由丙方将银行按揭贷款付清，且将该房屋产权过户到乙方名下，过户费及产权证等费用丙方负责承担，从余款中支付。第六条房款支付和转付，合同签订，乙方即支付房款和已付的按揭利息，共计300000元，余款20000元待正式办理产权证及过户时支付。第七条房屋交付。本合同签定之日，房屋即交给乙方，并将该房屋原《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》（公证书）交乙方。第八条违约责任，（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任1、无正当理由不履行合同的；2、损害甲乙方利益的；（二）三方商定，甲乙方有下列情形之一的应承担违约责任1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、其他造成丙方无法完成委托事项的行为；（三）三方商定，违约方给造成损失的守约方支付违约金10000元”。合同中王庆的签名系代理人宋燕文代签，被告王庆当庭表示予以认可。审理中各方认可房屋已按约于合同签订后交付原告使用。关于购房款，原告主张，因其父亲龚国云与被告宋燕文有其他经济往来，从2002年起宋燕文就向龚国云借款，2007年时宋燕文还差龚国云80余万元（具体经过记不清楚了），就用其中的30万元来抵这个房屋的房款。约定的剩余贷款由闽都公司来还，是因宋燕文是公司的股东，也是实际的控制人，2007年7月以后，闽都公司还了部分贷款，2013年宋燕文未能还款，被贷款银行起诉，由原告出资偿还了拖欠的贷款，此后的贷款就一直由原告偿还。被告王庆表示，该合同不能证明原告已经支付30万元的购房款，同时系因其欠宋燕文的钱，所以委托宋燕文收款，但实际是否收到不清楚。被告宋燕文表示合同约定是由原告或闽都公司承担责任，宋燕文仅是代理人，不应该承担责任。关于合同中对办理产权证及过户的费用，合同分别约定由乙方和丙方承担，对此，闽都公司表示，合同签订时本来约定的是房开办到王庆名下的税费，由闽都公司承担，且用原告尚未支付的2万元进行扣减，从王庆办到原告名下产生的税费，由原告承担，但因笔误，造成两条矛盾。原告则表示不予认可被告的陈述，其认为过户到原告名下的费用，由法律规定应由原告承担的，原告承担，其他的应由对方承担。又查明：2013年，龚晨岗以宋燕文、金劲峰、王庆、闽都公司为被告诉至本院，以2009年2月18日闽都公司被吊销营业执照为由请求解除2007年6月19日签订的《房地产买卖中介合同》，并要求宋燕文等协助原告办理案涉房屋过户手续。本院于2013年9月5日作出（2013）云民一初字第131号民事判决书，其中认定“原告于合同签订之次日即2007年6月20日将30万元交付给被告闽都公司，被告宋燕文作为收款人向原告出具收款收据一份……2012年12月20日，贵阳市工商行政管理局出具说明一份，主要内容为经查询，闽都公司于2009年2月18日被吊销。经工商登记资料查询显示，被告闽都公司股东为被告金劲锋及宋燕文……”，本案判决驳回了原告龚晨岗的诉讼请求，该判决已发生法律效力。另查明：本案在审理中，原告提交2013年10月23日，宋燕文作为甲方、龚国云、钱祖英作为乙方签订的《还款备忘录》，载明：为执行贵阳市乌当区人民法院2013民初字第251号民事调解书……签订本协议：一、甲方欠乙方人民币197500元，另欠乙方给其代缴的诉讼费5200元，诉讼期间又借给甲方5000元交另案的银行按揭，三项合计甲方共欠乙方人民币207720元……。另外手写有以下内容“另外，王庆银行按揭款由乙方代交，到2014年9月30日前从砂石销售款中支付，到时结账，多退少补”。拟证明2013年10月以后，双方约定房屋的按揭贷款由原告代交，并用砂石销售款支付，但原告认可各方并未就砂石款进行结结算。原告同时提交银行汇款凭证，拟证明从2013年12月至2019年6月26日，其本人及龚国云、钱祖英共计归还本案按揭贷款187601.98元（其中2017年12月15日钱祖英支付15000元），原告同时表示其在还款备忘录签订后，总计收到宋燕文（金劲锋）支付的47万元，其中的207720元用于偿还还款备忘录中所欠的款项，另外的144000元系宋燕文向其另行借款20万元的利息，剩余的127728元系用来偿还的本案的按揭贷款。被告宋燕文不予认可，其认为原告支付的187601.98元，均是来源于2014年12月31日其支付给龚国云的28万余元，并提交龚国云的收条予以证明。审理中，经本院向钱祖英调查，其认可系代龚晨岗偿还的银行按揭款15000元。同时查明：2019年7月1日，中国工商银行股份有限公司贵阳中华路支行出具了个人贷款结清证明，案涉房屋于2019年6月26日已结清贷款本息。原告提交契税发票，主张其于2019年10月17日已以王庆名义缴纳税费4380元。涉案房屋于2019年10月18日缮证，登记权证号为黔（2019）贵阳市不动产权第0142298号，权利人王庆单独所有，坐落地址贵阳市云岩区，权利性质为市场化商品房，用途为住宅，取得价格29.2万元。上述事实，有双方当事人的当庭陈述及《房地产买卖中介合同》、《还款备忘录》、民事判决书、发票、产权证、汇款凭证、结清证明，收条等证据附卷佐证，对本案事实足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实守信，等价有偿的原则。本案中被告宋燕文以被告王庆代理人的名义与原告及闽都公司签订《房地产买卖中介合同》，被告王庆未持异议，故该协议应为有效协议，各方均应按约履行。根据约定，双方交易的流程为：签订合同，原告交纳房款和已付的按揭利息30万元，并交付房屋给原告。此后的房屋按揭由被告闽都公司支付，在可以办理产权证时，由闽都公司将按揭贷款结清，并过户到原告名下，同时原告支付购房尾款2万元。关于购房款，双方在审理中认可房款系用原告与宋燕文之间的部分债权抵扣，但被告出具收条予以确认，且在本院于2013年9月5日作出的（2013）云民一初字第131号民事判决书中认定原告已支付购房款，各方均无异议，因此应当认定原告已完成支付。现房屋已办理产权登记，具备过户登记的条件，被告王庆和闽都公司应当配合和协助原告办理过户登记手续。关于办理过户产生的税费问题，双方在合同的不同条款中分别约定由原告和被告闽都公司承担，系矛盾的约定，视为约定不明，在本案审理中原告自愿承担过户的契税，本院从其自愿，对其他费用，原告并未举证证明实际发生，同时结合本案案情，原告系用低于原购房成本的价格购买涉案的房屋，根据公平原则和交易习惯，对办理过户手续的费用，应由原告自行承担，对原告已支付的办理产权证的契税4380元，应由王庆承担，但要在原告支付的尾款中抵扣，故原告在未支付尾款的情况下，要求被告支付该款项，本院不予支持。关于原告的第三项诉请，即原告要求被告支付其垫付的按揭贷款，因审理中原告已提交《还款备忘录》，说明双方用砂石销售款来支付按揭贷款，但双方并未就砂石款进行结算，且原告陈述的双方往来账中还牵涉借款、利息等其他款项，而这些款项亦都未结算，且被告对原告的陈述不予认可，故原告该诉请不具备支付的条件，其可在双方账目结算后另行主张。关于原告要求被告支付违约金的主张，因原告支付房款后，被告已交付房屋，双方均已履行了主要合同义务，即使合同约定由闽都公司支付按揭款，双方亦经变更由原告交纳，故原告的该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。至于原告的第六项诉请，即要求被告宋燕文及闽都公司支付其为王庆垫付的路费和误工费7000元，因其未提交证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”、《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告王庆于本判决书生效之日起十日内协助原告龚晨岗办理位于本市云岩区房屋不动产权过户登记手续，登记于龚晨岗名下，过户费用由原告龚晨岗自行承担。二、驳回龚晨岗的其余诉讼请求。案件受理费2684元，减半收取1342元由原告龚晨岗承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  章放忠二〇二〇年八月十日书记员  乔维姗