广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1781民初1717号原告：广东同信物业管理有限公司。住所地：佛山市禅城区*******。统一社会信用代码：914*************005。法定代表人：苏日生，该公司董事长。委托诉讼代理人：李中原，该公司员工。被告：陈华珍，女，1961年8月18日出生，汉族，广东省阳春市***********居民,住广东省阳春市***********。公民身份号码：441************063。委托诉讼代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖宇，广东春洲律师事务所律师。原告广东同信物业管理有限公司（以下简称为同信公司）诉被告陈华珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告同信公司的委托诉讼代理人李中原，被告陈华珍的委托诉讼代理人肖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2013年8月1日至2017年8月31日期间物业费4312元，并以拖欠每月物业费88元为基数，按照每日万分之五支付违约金，从欠费之日起计算至被告实际付清欠费之日止，现暂计2013年9月1日至2020年3月9日违约金为3561.85元；2.被告支付2013年道闸分摊3.2元、2013年及2014年电梯年审、保养费400元（200元/年/户）、2014年电梯线路分摊10元、2015年道闸分摊2元、2015年更换电梯线路分摊2.5元、2016年道闸分摊50元，本项费用合计467.7元。以上费用暂计8341.55元。事实和理由：原告于2013年3月21日与建设单位阳春崇福房地产开发有限公司（以下简称为崇福公司）签订《前期物业服务合同》约定，由原告为位于阳春市********的德福花园住宅小区提供前期物业管理服务。被告是该小区业主，其名下物业是德福花园J1幢701房，该房屋是高层住宅（电梯房），建筑面积为125.11平方米。签订协议后，原告一直按照协议约定履行相关物业管理服务义务至2017年8月31日。被告作为德福花园J1幢701房业主，享受了物业管理服务，依法应当向原告支付物业管理费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与建设单位崇福公司签订的《前期物业服务合同》，对被告发生效力，被告应依照《前期物业服务合同》第二页第三章第五条第1点和备注的约定，向原告支付2013年8月1日至2017年8月31日期间产生的费用。被告未按《前期物业服务合同》约定，向原告支付物业费的行为，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应依照《前期物业服务合同》第六条第二款的约定，向原告支付滞纳金（违约金）。但因合同约定从逾期之日起每日按欠款总额的千分之三的比例向原告支付违约金，原告认为约定的违约金过高，主动将违约金调整为按每日万分之五支付违约金至被告实际付清欠款之日止。现暂计至2020年3月9日违约金为3561.85元。请依法支持原告的诉讼请求。被告陈华珍辩称：原告从未向被告催收过物业费等，2013年8月1日至2017年4月8日期间的物业费已超过诉讼时效期间，原告已丧失胜诉权。原告主张的物业费属于债权请求权的一种，是一种定期计付之债，应适用诉讼时效的规定。继续性合同给付具有持续性，以时间为单位，随着时间的不断积累，给付内容不断增加。物业服务合同属于继续性合同，一般会约定按月、季度、半年、或年交纳物业费，其每一期物业费都有明确的金额或交纳期限，即义务履行期限。在每一期债务履行期限届满后，均形成独立的债务，故其诉讼时效期间应自每一期独立的债务履行期限届满后开始计算。在本案中：（1）2013年5月21日《前期物业服务合同》中第三条第6款约定“乙方采取先服务后收费的方式，于甲乙双方签订合同的次月首日起收取业主上月的物业服务费用”，即按月支付物业费，每月的物业费有明确的交纳期限。（2）原告依据上述合同约定从2013年8月1日至2017年8月31日为崇福公司开发的德福花园小区业主提供物业服务，因被告至今尚未对认购的J1幢701房进行装修，故原告自始至终未要求被告缴交每月的物业费，更未向被告催收每月的物业费。（3）《中华人民共和国民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》规定，《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效期间尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的二年，适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，《中华人民共和国民法总则》施行前，《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间已届满的，仍适用《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间。故2015年9月30日之前的物业管理服务费适用二年诉讼时效期间，之后的适用三年的诉讼时效期间。根据上述规定，原告于2020年4月8日提起诉讼，故诉讼时效按三年计算，即起诉前3年的每月物业费尚未过诉讼时效，即2017年4月后每月物业费被告有支付义务，但2017年4月前的物业费已超过法定的诉讼时效。正如原告在诉状中承认事实那样，其为上述物业小区提供物业服务时间至2017年8月31日止，故2017年4月至2017年8月共4个月的物业费384元被告可以支付给原告。至于原告的第二项诉讼请求中请求的债权，被告不清楚且均发生在2013年至2016年期间，已超过诉讼时效期间，依据前述理由，应驳回原告该项诉讼请求。综上，恳请法院作出公正的判决。本院经审理认定事实如下：2013年3月21日，崇福公司作为甲方与原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，主要约定内容如下：1.崇福公司选聘原告为德福花园住宅小区提供前期物业管理服务，服务内容包括案涉住宅小区房屋共用部位的维修、养护与管理，房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护与管理，物业共用部位和相关场地的环境卫生，垃圾的收集、清运与公共绿化的养护和管理服务等；2.物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅的物业费为每平方米每月0.7元；3.物业费主要用于管理服务人员的工资、保险和按规定提取的福利费和物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；4.电梯年审、保养费由业主支付，每户每年200元；5.原告采取先服务后收费的方式于双方签订合同的次月首日起收取业主上月的物业费，物业费由业主或物业使用人按月交纳；6.物业公共设施设备保修期内及未交付使用前由崇福公司负责，超过保修期后，小修由原告自行承担（维修金额200元/月内），大修由原告在物业维修基金中提取或由业主分摊负责；7.本合同期限自2013年5月1日起至本物业成立业主委员会止，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。原告从签订《前期物业服务合同》当天即2013年3月21日起为案涉住宅小区提供物业服务至2017年8月31日止。2011年5月28日，被告向崇福公司购买位于阳春市****绵登新城五区德福花园商住楼J1幢701房[证号：粤（2018）阳春市不动产权第0009092号]（以下简称为701房），于2018年换发房地产权证。701房登记在被告名下，房屋建筑面积为125.11平方米，现仍处于毛坯状态。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与崇福公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告作为崇福公司的业主，且在2017年8月31日前案涉小区没有成立业主委员会，故被告应受上述《前期物业服务合同》的约束。原、被告均应当按照《前期物业服务合同》的约定全面履行各自的义务。关于本案的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期限期间尚未满民法通则规定的二年或者一年,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院应予支持”的规定，本案中，原告于2020年6月3日向本院提起诉讼，请求被告支付2013年8月1日至2017年8月31日期间物业费等相关费用，因此2013年8月1日至2015年9月30日的物业费适用二年诉讼时效期间，2015年10月1日至2017年8月31日物业费适用三年诉讼时效期间。因被告辩称原告从未向其催收过物业费，而原告也未能提拱证据证明其在起诉前向被告催收过物业费，故2013年8月1日至2017年6月2日的物业费已经超过诉讼时效期间。因此，对被告抗辩称2013年8月1日至2017年4月8日期间的物业费已超过诉讼时效期间主张，本院予以采纳，原告请求被告支付该部分物业费本院不予支持。2017年4月9日至2017年8月31日期间的物业费共396元（88元×4.5个月），被告应支付给原告。原告请求判令被告以88元为基数，按照每日万分之五支付违约金，从欠费之日起计算至被告实际付清欠费之日止。本院认为，原告已按照《前期物业服务合同》的约定为案涉住宅小区提供了物业管理服务，被告作为案涉住宅小区的业主之一，亦应当按照《前期物业服务合同》约定的标准交纳物业费给原告。但被告没有按照《前期物业服务合同》约定交纳物业费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于被告从2013年8月起就连续没有交纳物业费，迟延至今仍没有交纳给原告，而原告没有提供证据证明其在上述期间曾向被告催收物业费或者提醒被告履行交纳物业费的义务，至2020年6月3日向本院提起诉讼时已长达7年多的时间，没有采取适当的措施防止损失的扩大。同时，被告延迟交纳物业费造成原告的损失为利息损失，且原告也没有提供证据证明其存在除利息损失之外的其他损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款的规定，结合原告的诉讼请求和本案案情，被告应当支付迟延交纳物业费的利息给原告，该利息应以396元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从原告向本院提起诉讼之日即2020年6月3日起计算至被告实际给付之日止。原告请求判令被告以88元为基数，从欠费之日起按照每日万分之五计算违约金至被告实际付清欠费之日止，超出本院认定部分，理据不足，本院依法不予支持。对于原告主张被告支付的2013年道闸分摊3.2元、2013年及2014年电梯年审、保养费400元、2014年电梯线路分摊10元、2015年道闸分摊2元、2015年更换电梯线路分摊2.5元和2016年道闸分摊50元。被告抗辩称上述费用均已超过诉讼时效期间。根据前述计算方法，原告主张的上述费用均已超过了三年的诉讼时效期间，本院对被告的主张予以采纳，原告请求被告支付该部分费用本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈华珍于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年4月9日至2017年8月31日期间的物业费396元和利息（利息以396元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2020年6月3日起计算至上述物业费实际给付之日止）给原告广东同信物业管理有限公司；二、驳回原告广东同信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告广东同信物业管理有限公司负担40元，被告陈华珍负担10元。本判决为终审判决。审 判 员 谢克强二〇二〇年八月二十四日法官助理 刘昭余书 记 员 欧 圣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期限期间尚未满民法通则规定的二年或者一年,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。