重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初7557号原告：何泥鑫，男，1963年7月23日出生，汉族，住重庆市南川区。原告：邱亨秀，女，1969年5月24日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：刘汉华，男，1973年3月12日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：张晓灵，女，1980年9月12日出生，汉族，住重庆市南川区。第三人：周德群，男，1975年6月21日出生，汉族，住重庆市南川区。第三人：金秀兰，女，1975年2月3日出生，汉族，住重庆市南川区。第三人共同的委托诉讼代理人：张仁勇，重庆市南川区为民法律服务所法律工作者。原告何泥鑫、邱亨秀与被告刘汉华、张晓灵，第三人周德群、金秀兰房屋买卖合同纠纷一案，因何泥鑫、邱亨秀不服本院（2018）渝0119民初8520号民事判决书，向重庆市第三中级人民法院提起上诉。重庆市第三中级人民法院作出（2019）渝03民终1405号民事裁定书，裁定：撤销重庆市南川区人民法院（2018）渝0119民初8520号民事判决；发回重庆市南川区人民法院重审。本院于2019年11月19日立案受理后，依法由审判员程小飞担任审判长、与人民陪审员李永进、陈仕明组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何泥鑫、邱亨秀，第三人周德群、金秀兰及其委托诉讼代理人张仁勇到庭参加了诉讼，被告刘汉华、张晓灵下落不明，本院依法向其公告送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，送达期限届满后，二被告仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何泥鑫、邱亨秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于南川区XXX小区XXXX房屋并协助原告办理该房屋产权办理过户登记；2、被告赔偿原告的损失31000元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告以实际占有涉案房屋为由，将第1项诉讼请求变更为判决二被告协助原告办理南川区XXX小区XXXX房屋的过户登记手续；明确第2项诉讼请求中赔偿损失31000元，包括原告因涉案房屋发生纠纷支付律师费20000元、保全涉案房屋缴纳的保全费2520元、其余为原告的交通费、误工费等。事实和理由：原、被告于2012年9月28日签订了《房屋买卖协议》，该协议约定被告将其位于南川区XXX小区XXXX房屋以270000元价格出卖给原告，合同还约定了其他权利义务，合同签订时该房屋未取得房屋产权登记，约定双方过户时间以政府交房办土地使用证和房产证时间为准。合同签订后，原告履行合同义务，被告于2018年6月取得了房地产证，但拒不协助办理过户手续。原告遂诉至法院，请依法判决。被告刘汉华、张晓灵未到庭，也未提交书面答辩意见。第三人周德群、金秀兰辩称，被告与第三人于2014年8月6日签订的《房屋买卖合同》有效，第三人履行了合同的全部义务，被告也将案涉房屋实际交付给第三人。第三人在房屋装修过程中，由于原告的阻挠造成了第三人装修工作停止，原告系非法占有。第三人已经缴纳了涉案房屋的土地出让金，完善了相关税费，应当履行被告与第三人签订《房屋买卖合同》。因此，原告诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。经审理查明，何泥鑫、邱亨秀系夫妻关系，刘汉华、张晓灵系夫妻关系，周德群、金秀兰系夫妻关系。2010年10月20日，刘汉华与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》（编号0001383），协议约定：刘汉华自愿选择统建还房安置方式进行房屋拆迁补偿安置，统建还房面积为340.08平方米，其中：XXXX小区XXXX号房屋（现为南川区XXX小区XXXX号），建筑面积为97.49平方米……。2012年9月28日，刘汉华、张晓灵（甲方）与何泥鑫、邱亨秀（乙方）签订《房屋买卖协议》，主要约定：甲方自愿将编号为0001383位于南川区政府XXXX小区XXXX号房屋卖给何泥鑫与邱亨秀；房屋出售总额为270000元，分两次付款，第一次于2012年9月28日付款240000元，第二次于房屋交接并办理完过户手续之日付清余款30000元；甲方必须保证出售给乙方的房屋无任何财产纠纷和产权纠纷，如因引起的法律责任和经济损失由甲方全权负责；同时约定了违约责任，即其中任意一方违约则按房屋买卖总额的80%支付另一方违约金等内容。同日，何泥鑫、邱亨秀向刘汉华、张晓灵支付购房款240000元。2016年4月13日，刘汉华向何泥鑫借款20000元，该款于2017年5月11日抵作何泥鑫、邱亨秀支付的剩余购房款。2014年8月6日，周德群与刘汉华、张晓灵签订《房屋买卖合同》，主要约定：刘汉华、张晓灵自愿将位于南川区XX街道办事处XXX居委会XXXX小区XXXX房屋一套出售给周德群，房屋交易金额为360713元，分四次付款等内容。2014年8月14日，周德群与刘汉华、张晓灵签订《权益转让协议》，主要内容为：刘汉华、张晓灵在婚姻关系存续期间以刘汉华名义于2010年10月20日与南川国土房管局签订的《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》（编号0001383），协议项下涉及房屋四套，共同决定将前述房屋一套转让给周德群所有；转让价款为360000元。支付方式分为三次：第一次支付购房款280000元，第二次待刘汉华、张晓灵将上述房屋交给周德群后，支付60000元，第三次待刘汉华、张晓灵将上述房屋的房地产权证拿下来并配合周德群过户后，再支付购房款20000元；刘汉华、张晓灵于协议签订之日将《房屋拆迁补偿安置协议书》、身份证复印件等所有相关资料交付给周德群；交房时间按《房屋拆迁补偿安置协议书》执行。上述权益中所涉及的房屋一套的水、电、光纤、天然气由周德群安装并承担其费用。接房费用由刘汉华、张晓灵承担，房屋过户登记的所有费用由周德群承担等……并约定协议生效后，任何一方均不得违约，否则除应承担因此给对方造成的经济损失（违约时的房价）外，还应向对方支付100000元违约金。同日，《权益转让协议》及刘汉华、张晓灵向金秀兰出具的代理《委托书》，在重庆市南川公证处进行了公证，周德群向刘汉华、张晓灵支付了购房款280000元（转账255000元、现金25000元）。2017年5月10日，刘汉华与重庆市南川区新城开发建设有限公司签订《房屋交付结算协议书》，经刘汉华现场验收，同意接房，就前述房屋成如下协议：选房基本情况……2、7幢21层5号（实测建筑面积105.57平方米），原结算面积97.49平方米，现结算面积97.54平方米，超面积0.05平方米等内容。刘汉华于当日接房。2017年5月16日，周德群与刘汉华、张晓灵签订《交房手续》，内容为：刘汉华出售给周德群的XXXXXXX号房屋于今天交于周德群。周德群应支付给刘汉华的款项包括：第二次房款60000元，面积差款29896元，水户款68元，电户款600元，大修基金633元，物业费1133元，共计92943元（当天周德群实际支付82943元，剩余10000元于2017年12月31日前付清），如果实测面积与产权证面积有误差，以产权证为准多退少补。同日，刘汉华、张晓灵向周德群、金秀兰出具了一份《房屋交接说明》，主要内容为：刘汉华出售给周德群的房屋余款包括：第三次余款20000元；房屋面积余款10000元，合计30000元。以后无任何其他款项，再有其他款项与周德群无关。同日，周德群向被告张晓灵的账号汇款82943元，刘汉华、张晓灵将房屋的使用说明书、质量保证书、物业服务管理协议、钥匙等物品交给周德群。周德群、金秀兰实际占有诉争房屋后，于2017年5月28日向XXX小区的物业单位（重庆市维泰物业管理有限公司）交纳了XXXX号房屋的装修保证金、临时出入证押金、装修垃圾清运费、临时出入证工本费等费用，并开始对诉争房屋进行装修。在装修过程中，何泥鑫强制开锁进入诉争房屋，更换了房门锁芯，并让其父亲居住到该房屋中，现何泥鑫、邱亨秀已实际占有诉争房屋并装修入住。另查明，刘汉华、张晓灵于2017年6月1日以原告身份向本院起诉何泥鑫、邱亨秀，要求解除双方于2012年9月28日签订的《房屋买卖协议》，并退还何泥鑫、邱亨秀购房款240000元，后本院依法通知周德群、金秀兰作为第三人参加诉讼。周德群、金秀兰提出诉讼请求，1、要求刘汉华、张晓灵履行与周德群、金秀兰在2014年8月14日签订的《权益转让协议》及在2014年8月6日签订的《房屋买卖合同》，将坐落于重庆市南川区XX街道办事处XXX居委会XXXX小区XXXX号房屋交付给第三人管理、使用、所有；2、要求何泥鑫、邱亨秀不得阻挠其正常使用、管理该房屋，并由刘汉华、张晓灵、何泥鑫、邱亨秀承担给周德群、金秀兰造成的经济损失；3、诉讼费用由刘汉华、张晓灵、何泥鑫、邱亨秀承担。本院于2017年8月18日作出（2017）渝0119民初3895号民事判决书，判决：一、解除刘汉华、张晓灵与何泥鑫、邱亨秀于2012年9月28日签订的《房屋买卖协议》；二、何泥鑫、邱亨秀不得妨害周德群、金秀兰对南川区XXX小区XXXX号房屋的管理和使用；三、驳回刘汉华、张晓灵的其他诉讼请求；四、驳回周德群、金秀兰的其他诉讼请求。该案的审理过程中，何泥鑫、邱亨秀和周德群、金秀兰均认可何泥鑫、邱亨秀收到法院应诉通知后，要求法院通知周德群、金秀兰暂停装修，法院也按要求通知了周德群、金秀兰停止装修。该判决生效后，何泥鑫、邱亨秀不服，向本院申请再审，本院于2017年12月7日作出（2017）渝0119民申30号民事裁定，裁定驳回何泥鑫、邱亨秀的再审申请。何泥鑫、邱亨秀仍不服，向重庆市南川区人民检察院申请监督，该院提请重庆市人民检察院第三分院抗诉。重庆市人民检察院第三分院于2018年6月1日以渝检民监［2018］36号民事抗诉书向重庆市第三中级人民法院提出抗诉。重庆市第三中级人民法院于2018年7月2日作出（2018）渝03民抗10号民事裁定，裁定：本案由重庆市第三中级人民法院提审；再审期间，中止原判决的执行。重庆市第三中级人民法院再审认为，刘汉华、张晓灵先将诉争房屋卖给何泥鑫、邱亨秀，后又将诉争房屋以高于前述价格卖给周德群、金秀兰并办理房屋交接等，刘汉华、张晓灵的行为构成“一房二卖”。本案所涉合同并未约定解除条件，刘汉华、张晓灵夫妻也未提供因家庭矛盾导致无法履行而可以解除的约定，更没有证据证明何泥鑫、邱亨秀夫妻拒绝履行房屋买卖合同。相反，2012年9月28日，何泥鑫、邱亨秀与刘汉华、张晓灵签订房屋买卖合同后，依约定缴纳购房款，该房屋买卖合同依法成立，是有效合同。既然本案没有证据证明何泥鑫、邱亨秀先构成违约，且合同有效，不存在自动解除的问题。合同解除权的行使对于相对人的利益来讲影响重大，有权行使法定解除权的只能是非违约方，而案涉房屋买卖合同也未约定解除合同的条款，刘汉华、张晓灵夫妻的行为因构成“一房二卖”，系违约方，其不享有合同解除权，故其诉讼请求不应得到支持，一审判决解除合同没有法律依据。刘汉华、张晓灵与何泥鑫、邱亨秀订立房屋买卖合同后，又与第三人周德群、金秀兰订立房屋买卖合同，即因诉争房屋的处理结果与第三人有法律上的利害关系，因此应追加周德群、金秀兰参加诉讼，但只能以无独立请求权的第三人参加诉讼，故周德群、金秀兰不能在本案中主张侵权之诉，一审法院进行判决不当。综上，何泥鑫、邱亨秀的申诉理由部分成立，应撤销原一审判决，依法改判，遂于2018年10月25日作出（2018）渝03民再22号民事判决书，判决：一、撤销重庆市南川区人民法院（2017）渝0119民初3895号民事判决；二、驳回刘汉华、张晓灵的诉讼请求。重庆市第三中级人民法院再审过程中查明，2018年7月5日，南川区国土资源和房屋管理局的不动产登记受理通知单、个人住房信息查询证明、刘汉华出具的“收到房款余款23000元，房款付清”的收条；2018年7月6日，南川区税务局的税收完税证明、增值税普通发票等。以上材料载明：申请人为周德群、刘汉华，不动产坐落于重庆市南川区XX街道办事处XXXX号（XXX）XXXX号，现登记人为周德群（主申请人）、金秀兰，房屋坐落：南川区XX街道办事处XXXX号（XXX）X幢X-XX-X号，权证号为渝（2018）南川区不动产权第00070XXXX号。再审期间，重庆市第三中级人民法院于2018年7月17日作出（2018）渝03财保5号，裁定：准许对刘汉华、张晓灵名下位于重庆市南川区政府XXXX小区XXXX号房屋予以保全。同月19日作出（2018）渝03执保22号保全结果告知书，载明：经何泥鑫、邱亨秀于2018年7月17日提交诉前财产保全申请，重庆市第三中级人民法院裁定准许，现将保全执行情况告知如下：查封刘汉华名下位于重庆市南川区XX街道办事处XXXX号（XXX）XXXX号房屋一套，证号渝（2018）南川区不动产权第000579910号。2018年12月3日，何泥鑫、邱亨秀以原告身份向本院起诉刘汉华、张晓灵，请求判决刘汉华、张晓灵立即向其交付位于南川区XXX小区XXXX房屋，协助将该房产权办理过户登记，并赔偿原告的损失31000元。本院依法追加周德群、金秀兰作为第三人参加诉讼。本院于2019年5月28日作出（2018）渝0119民初8520号民事判决书，判决驳回原告何泥鑫、邱亨秀的诉讼请求。何泥鑫、邱亨秀不服该判决，向向重庆市第三中级人民法院提起上诉。重庆市第三中级人民法院审查认为，因本案出现新证据，一审判决对诉争房屋买卖合同可否继续履行等基本事实认定不清，遂作出（2019）渝03民终1405号民事裁定书，裁定：撤销重庆市南川区人民法院（2018）渝0119民初8520号民事判决；发回重庆市南川区人民法院重审。审理中，本院向何泥鑫、邱亨秀释明，如原被告签订的《房屋买卖协议》无法继续履行的情况下，是否变更诉讼请求解除合同并赔偿损失？何泥鑫、邱亨秀坚持要求履行与被告签订的《房屋买卖协议》，不要求解除合同、赔偿损失。上述事实，有原告提交的《房屋买卖协议》、收据、借条、《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》、（2018）渝03执保22号执行裁定书和保全结果告知书、（2018）渝03民抗10号民事裁定书、（2018）渝03民再22号民事判决书、照片六张、证人彭光亮、李照、唐永兰的证言、法律事务委托合同二份、律师费发票二张、保全费发票一张、交通费发票六张、房屋现状照片六张、（2019）渝03民终1405号民事裁定书、庭审笔录、水电费票据、物业费票据、催款通知书、异议登记受理通知书、住宅装修合同等，第三人提交的房屋买卖合同、权益转让协议、（2017）渝0119民初3895号民事判决书、（2017）渝0119民申30号民事裁定书、（2018）渝03民抗10号民事裁定书、（2018）渝03民再22号民事判决书、（2019）渝0119民初8520号民事判决书、（2019）渝03民终1405号民事裁定书不动产登记受理通知单、个人住房信息查询证明、税收完税证明等，以及原告、第三人的陈述予以证明，以上证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，被告刘汉华、张晓灵经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。就诉争房屋而言，原告、第三人均与被告签订了房屋买卖合同，并支付了购房款，故本案的争议焦点是：原告、第三人均要求履行与被告签订的房屋买卖合同的情况下，如何确定保护顺位。首先，关于合同效力问题。被告刘汉华、张晓灵于2012年9月28日与原告何泥鑫、邱亨秀签订了《房屋买卖协议》，约定将诉争房屋出售给原告，该协议合法有效。被告又分别于2014年8月6日、8月14日与第三人周德群、金秀兰签订了《房屋买卖合同》、《权益转让协议》，将诉争房屋出售给第三人，原告也未提供证据证明第三人在签订合同时明知被告已将诉争房屋出卖给原告以及其他合同无效的证据，前述合同、协议合法有效。其次，关于合同的履行情况。根据查明的事实，虽然原告、第三人均向被告履行了支付购房款的义务，且均未办理诉争房屋的过户登记；但被告刘汉华于2017年5月16日与第三人签订了《房屋交接说明》，并将商品房屋使用说明书、质量保证书、物业服务管理协议、房屋钥匙等交付给了第三人，应视为被告已向第三人交付诉争房屋，第三人已于当日合法占有诉争房屋。原告虽先于第三人与被告签订了房屋买卖协议，但至今未能向本院提供被告向其交付房屋的证据；原告强制开锁进入诉争房屋、更换房门锁芯，并让其父亲居住到该房屋内，并非被告按照房屋买卖协议约定向其交付房屋的行为。综上，出卖人就同一房屋分别签订数份均有效买卖合同，买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案在原告、第三人与被告均签订了合法有效的房屋买卖协议，并履行了付款义务，又均未办理房屋的所有权转移登记的情况下，第三人已经先行合法占有了诉争房屋，故第三人要求履行与被告签订的房屋买卖协议的权利保护顺位优先于原告。因此，原告要求被告协助办理诉争房屋过户登记的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告赔偿损失31000元（律师费20000元、保全费2520元、其余为交通费、误工费）的诉讼请求，因原被告对律师费的负担没有明确约定，本院对原告主张的律师费不予支持；原告主张的为保全诉争房屋向重庆市第三中级人民法院缴纳的保全申请费以及交通费、误工费，于法无据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何泥鑫、邱亨秀的诉讼请求。本案案件受理费5820元（原告何泥鑫、邱亨秀已申请缓交），由原告何泥鑫、邱亨秀负担；公告费260元（原告何泥鑫、邱亨秀已交纳），由原告何泥鑫、邱亨秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  程小飞人民陪审员  李永进人民陪审员  陈仕明二〇二〇年八月十八日书 记 员  周 雄