青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2020）青0104民初2226号原告：赵景岗，公民身份号码×××，住青海省德令哈市。委托诉讼代理人：赵洪峰，公民身份号码×××，住青海省德令哈市。委托诉讼代理人：李文利，泰和泰（西宁）律师事务所律师。原告：彭炳莲，公民身份号码×××，住青海省德令哈市。委托诉讼代理人：李文利，泰和泰（西宁）律师事务所律师。被告：西宁新华联房地产有限公司，住所地，青海省西宁市。法定代表人：何伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张佳佳，青海致琨律师事务所律师。原告赵景岗、彭炳莲与被告西宁新华联房地产有限公司（以下简称西宁新华联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，于2020年7月9日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵景岗、彭炳莲向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告之间签订的《商品房预售合同》；2.请求法院确认《商品房预售合同》第十五条第二款第二项“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款万分之三向买受人支付违约金。”这一合同条款无效；3.请求法院判令被告返还房屋价款850974元，原告返还被告案涉房屋；4.请求法院判令被告返还契税、印花税、公共维修基金、办证费29286.66元；5.请求法院判令被告自2016年2月17日起至案涉房屋实际取得权属证书之日止，以850974元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率支付原告违约金174260.56元（暂计算至2020年5月18日），以上合计1054521.22元；6.本案诉讼费用由被告方负担。事实与理由，2015年3月23日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告以840385元的价款购买西宁新华联房地产有限公司开发的的坐落××区的商品房一套；出卖人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋权属登记机构办理初始登记；买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款万分之三向买受人支付违约金。2015年3月23日，原告向被告交纳房屋价款840385元，因房屋面积误差补交房款10589元，实缴房款为850974元；2015年11月17日，被告向原告代为收取契税、办证费、印花税、公共维修基金29286.66元。被告于2015年11月17日交付案涉房屋，案涉房屋至今未取得权属证书，被告亦未向房屋权属登记部门提交不动产登记申请和相关材料；2015年11月18日起至2016年2月16日止为被告履约期限，合计90日。因原告身体多病，多次住院治疗，急需医疗费用，且屡次就办理房屋权属证书事宜与被告磋商未果，致使房屋既无经营，又无法对外交易，给原告造成重大损失。现原告诉至法院，请求依法判如所请。西宁新华联公司辩称，1.签订合同时，被告已取得《商品房预售许可证》，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，被告与原告签订的《商品房预售合同》依法成立并生效，对双方有约束力；2.预售房屋可以办理产权证书，案涉房屋于2012年取得《国有土地使用权证》[证号为：宁国用（2012）第138号]，于2013年取得《建设工程规划许可证》[证号为：宁海湖规建字2013013号030号]，房屋已取得建设工程规划证，属于合法的建筑物，可以办理产权证书，且同一期地产项目的地下空间已取得不动产登记证书，足以证明案涉房屋可以办理产权证书；3.被告为原告办理不动产权证的条件尚未成就，（1）因《不动产登记暂行条例》的实施导致案涉房屋产权证书变更为不动产产权证书，案涉房屋已取得《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》，房屋建设完成后可以取得《房屋所有权证》。由于《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起实施，不在颁发《房屋所有权证》，房屋的产权证书由《房屋所有权证》变为《不动产权属证书》，产权登记条件也发生了变更。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。被告已取得《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定办理初始登记材料的第（一）（二）（三）（四）项，未取得第（五）项税费缴纳凭证，因此案涉房屋不能办理初始产权登记。（2）政府原因导致被告未取得案涉房屋税费缴纳凭证，《不动产登记暂行条例》实施后，地下空间办理产权证书西宁市人民政府新增要求缴纳土地出让金，但一直没有地下空间土地出让金收费标准。直到2018年制定并颁布了《西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市城市地下空间规划建设管理办法的通知》[宁政办（2018）179号]，《西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市城市地下空间规划建设管理办法的通知》第十五条规定了地下空间土地出让金的收费标准，现案涉地下空间产权登记评估地价的工作已经完成，已取得《评估地产报告》，已初步确定需要缴纳的土地出让金额，但需要通过西宁市人民政府会议最终确定土地出让金额，现案涉房屋的土地出让金金额政府未确定，导致被告不能缴纳土地出让金，不能取得完费、完税证明，因此未能完成案涉地下空间的初始登记。（3）不动产未办理初始登记的不得办理转移登记，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定，因买卖导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记；第二十四条第二款规定，不动产未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。根据上述规定，因买卖导致不动产权利转移的，应办理转移登记，不动产未办理初始登记的不得办理转移登记，案涉地下空间未办理初始登记，不能办理转移登记。因此，被告为原告办理不动产权证的条件尚未成就；4.被告不存在违约行为，不应承担违约责任，《商品房买卖合同》第十五条约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理不动产登记的，应承担违约责任。现案涉地下空间的土地出让金金额政府未能确定，导致被告不能缴纳土地出让金，不能向不动产登记机构提供完费、完税证明，未能完成初始登记。新华联广场项目其他地下空间政府已确定土地出让金的，被告已经缴纳土地出让金完成不动产初始登记，并向买受人办理了转移登记，足以证明案涉地下空间能办理产权登记且被告也在积极履行办证义务。因此，造成案涉地下空间不能办理初始登记是政府原因导致的，不属于被告的责任，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。综上，原告愿意在案涉地下空间完成初始登记后，按照合同约定向原告办理不动产登记，望贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。根据双方提交的证据及质证意见，本院审理查明事实如下：1.2015年3月23日，赵景岗、彭炳莲与西宁新华联公司签订合同编号为YS0222252号的《商品房预售合同》及其附件，合同约定：赵景岗、彭炳莲购买西宁新华联公司开发的的位××区房，该商品房的用途为商业,建筑面积为26.19平方米,每平方32088.01元。《商品房预售合同》第六条约定，买受人于2015年3月23日一次性付清所有房款840385元。第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日之前向买受人交付该商品房。第十五第一款约定，出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》（3）买受人委托出卖人办理，并将办理《房屋所有权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人；第二款约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定限期内办理产权登记的，双方同意按下列第2项处理（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。2.合同签订后当日,赵景岗、彭炳莲支付购房款840385元。2015年11月17日，双方办理交房手续，交房实测面积26.52平方米，面积误差0.33平方米，赵景岗、彭炳莲补交购房款10589元。赵景岗、彭炳莲共支付购房款850974元，西宁新华联公司于同日开具850974的发票一张。赵景岗、彭炳莲依约交纳了契税、印花税、公共维修基金、办证费29286.66元。3.2012年4月12日西宁新华联公司取得坐落于海湖新区的宁国用（2012）第138号《国有土地使用权证书》。2013年6月8日西宁新华联公司取得建字第宁海湖规建字2013-013号、030号《建设工程规划许可证》。4.《西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市城市地下空间规划建设管理办法的通知》第十五条“地下空间建设用地使用权出让金的计算办法：……以协议出让方式取得地下空间建设用地使用权的，其土地出让金分层计算……地下负一层按与其使用性质及用途相对应的地表建设用地使用权市场评估地价的20%收取”。5.西宁市海湖新区管理委员会《情况说明》“由新华联房地产有限公司取得的城西区文汇路15号地块土地使用权为宁国用（2012）第138号，建设工程规划许可证号为宁海湖规建字第2013-013号，在前述地块上建设商品房新华联家园商业步行街，建设层数地上2层，地下**。该项目的地下1层（即地下空间）可以办理产权证书。截至本说明书出具之日项目地下空间部分未办理初始登记的原因是该地下空间需要缴纳的土地出让金具体金额未确定”。《中共西宁市委、西宁市人民政府关于成立西宁市海湖新区管理委员会的通知》第1.4条规定西宁市海湖新区管理委员会负责海湖新区土地管理工作，土地使用权出让和地籍管理的职责。6.2019年7月5日西宁市海湖新区管理委员会委托西宁市土地利用发展中心对五四西路以南负一层10514.93㎡，负二层1689.67㎡地块地下空间建设用地使用权价格进行评估。2019年7月西宁新华联公司根据西宁市土地利用发展中心提供的负一层2637.46㎡、负二层1689.67㎡建设用地评估地价744.78万元，完成初始登记，取得青（2019）西宁市不动产权0047376、0047377号不动产权证书。以上事实有原告提交的《商品房预售合同》《西宁新华联房地产有限公司收据》二份、《青海省销售不动产统一发票》，被告提交的《国有土地使用权证书》《建设工程规划许可证》二份、《西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市城市地下空间规划建设管理办法的通知》《情况说明》二份、《土地评估报告》《西宁市人民政府关于2019年第三批协议出让及划拨国有土地使用权处置方案的批复》、（2019）西宁市不动产权0047376、0047377号不动产权证书、《中共西宁市委、西宁市人民政府关于成立西宁市海湖新区管理委员会的通知》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：一、双方签订的《商品房预售合同》是否解除？本案中,西宁新华联公司系房地产开发企业,与赵景岗、彭炳莲签订《商品房预售合同》后，西宁市人民政府下发《西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市城市地下空间规划建设管理办法的通知》，就地下空间权属登记规定以协议出让方式取得地下空间建设用地使用权的，按该通知的规定缴纳土地出让金后，参照不动产登记相关规定办理。现履行该项工作的西宁市海湖新区管理委员会就该地下空间需要缴纳的土地出让金具体金额未确定，导致西宁新华联公司未能办理初始登记。而对于海湖新区管理委员会就西宁新华联公司地下空间建设用地使用权的部分经西宁市土地利用发展中心土地评估后确定土地出让金金额的，西宁新华联公司已完成初始登记。现案涉地下空间建设用地使用权已经西宁市土地利用发展中心完成土地评估，赵景岗、彭炳莲签订的合同目的可以实现，故赵景岗、彭炳莲要求解除双方之间签订《商品房预售合同》的诉求，本院不予支持。因双方合同未解除，双方均应按照合同的约定继续履行义务，故对原告要求返还房屋价款850974元，返还契税、印花税、公共维修基金、办证费29286.66元的诉求，本院不予支持。二、《商品房预售合同》第十五条第二款第二项条款是否无效？根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，双方签订的《商品房预售合同》系格式条款，该合同第十五条第二款第二项条款约定排除了赵景岗、彭炳莲的主要权利，即赵景岗、彭炳莲的合同解除权，该条款无效。故对赵景岗、彭炳莲的该项诉求本院予以支持。三、原告要求被告承担违约责任的诉求能否支持？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方签订的《商品房预售合同》第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日之前向买受人交付该商品房；第十五第一款约定，出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》。西宁新华联公司未提交其是否、何时向房屋登记机构申请办理初始登记的证据，也未提交涉案房屋何时建成并竣工验收的证据，但西宁新华联公司至今不能为赵景岗、彭炳莲办理不动产权登记，其行为已构成违约，故西宁新华联公司应当按照合同承担违约责任。《商品房预售合同》第十五条第二款第二项条款系逾期办证的违约条款，该条款无效，应视为《商品房预售合同》对逾期办证的违约责任没有约定，因此，本院认定违约损失应按照以下方式计算：以赵景岗、彭炳莲已付的850974元房款为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率自2015年11月29日（合同约定的交房时间2015年9月30日向后推60日）起计算至起诉之日即2020年5月18日，经核算为148523.33元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告赵景岗、彭炳莲与被告西宁新华联房地产有限公司于2015年3月23日签订的《商品房预售合同》第十五条第二款第二项条款无效；二、被告西宁新华联房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵景岗、彭炳莲违约金148523.33元；三、驳回原告赵景岗、彭炳莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7145元，由赵景岗、彭炳莲负担6139元，被告西宁新华联房地产有限公司负担1006元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  高秋香二〇二〇年八月二十六日书记员  黎元珍本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。