成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初2317号 原告：成都轨道资源经营管理有限公司，住所地：成都市蜀汉路**。 法定代表人：秦冬云，董事长。 委托诉讼代理人：郭鹏，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：周浩燃，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：成都雷曼大酒店有限公司，住，住所地：成都市金牛区蜀汉路**综合楼**/div> 法定代表人：李海涛，职务不详。 委托诉讼代理人：蒲虎，四川汇韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖江月，四川汇韬律师事务所律师。 被告：四川川湘投资有限公司，住所地，住所地：四川省乐至县天池镇工业集中发展区iv> 法定代表人：苏德均，职务不详。 原告成都轨道资源经营管理有限公司（以下简称轨道公司）与被告成都雷曼大酒店有限公司（以下简称雷曼酒店公司）、四川川湘投资有限公司（以下简称川湘公司）物业服务合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，于2020年7月31日、2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告轨道公司的委托诉讼代理人郭鹏、周浩燃，被告雷曼酒店公司的委托诉讼代理人廖江月到庭参加诉讼。被告川湘公司下落不明，经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告轨道公司向本院提出诉讼请求：1.判令雷曼酒店公司向轨道公司支付物业服务费846604.96元、滞纳金862321.15元，（滞纳金暂计算至2019年12月5日，最终物业服务费以雷曼酒店公司腾退房屋之日为准，滞纳金以全部物业服务费付清之日为准）；2.判令雷曼酒店公司向轨道公司支付水电费97805.85元、滞纳金4414.31元（滞纳金暂计算至2019年12月5日，最终以全部水电费付清之日为准；3.判令雷曼酒店公司向轨道公司支付燃气费4987.80元、滞纳金192.56元（滞纳金暂计算至2019年12月5日，最终以全部燃气费付清之日为准）；4.判令被告川湘公司对前述义务承担连带责任。事实和理由：2013年5月26日，轨道公司与川湘公司签订《物业服务合同》，约定由轨道公司为川湘公司承租的蜀汉路158号房屋提供物业服务。物业服务费按建筑面积5202平方米计算为52020元/月；每两年递增5%。逾期缴纳，按不超过3‰每天承担滞纳金。2016年12月21日，轨道公司与川湘公司、雷曼酒店公司签订《物业服务合同补充协议》，约定由川湘公司授权雷曼酒店公司履行乙方权利义务，川湘公司承担连带责任。合同签订后，轨道公司按约履行义务，但雷曼酒店公司长期拖欠物业服务费，原告多次催收无果。 被告雷曼酒店公司辩称，首先，轨道公司诉请的物业服务费、滞纳金错误，无事实和法律依据。雷曼酒店公司欠付的物业服务费仅应从2018年10月1日起计算至2019年4月3日止，轨道公司于2019年4月18日擅自将案涉物业断水断电后，雷曼酒店公司撤离了案涉物业，再未享受过轨道公司提供的物业管理服务。轨道公司不能强迫雷曼酒店公司为自己没有占用的物业支付物业服务费；其次，由于轨道公司、雷曼酒店公司签订的《物业服务合同》的滞纳金为资金占用利息，且约定利率不明确，可以参照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息；再次，轨道公司在未承担相应能源费滞纳金的情况下无权向被告主张滞纳金，更无权加收利率基点；最后，由于轨道公司长期不认真履行《物业服务合同》义务，不作为、乱收费，严重侵害了雷曼酒店公司的经济利益，请求法院在查清事实的基础上，对雷曼酒店公司实际欠缴的物业服务费予以抵扣。 被告川湘公司经合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交证据或其他书面材料。 本院经审理认定事实如下：2013年5月，成都安捷通物业管理有限责任公司（甲方，以下简称安捷通公司）与川湘公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定安捷通公司为川湘公司提供物业服务，地址为，地址为蜀汉路**筑面积为5202平方米。合同期限为2012年12月18日起至2022年12月18日止。乙方自签字之日起向甲方缴纳物业服务费，缴费标准（按建筑面积）10元/月/平方米，每月物业服务费52020.00元，物业服务费从签订日起每两年递增5%。首次入住，签字当日须预交一季度物业服务费，以后每季度的第一个月月初须缴纳下一季度的物业服务费。电费每度单价为1.25元/度，川湘公司逾期支付物业服务费，轨道公司可依照合同约定收取违约金或者滞纳金，有权要求雷曼投资公司按每逾期一日加收应缴支付滞纳金（不得超过千分之三）。 2016年12月21日，安捷通公司（甲方）、川湘公司（乙方）、雷曼酒店公司（丙方）签订《物业服务合同补充协议》，主要内容为：乙方授权丙方负责原合同约定场地的具体经营管理工作，并由乙方授权丙方具体履行原合同中约定的乙方的权利义务，同时乙方就丙方的行为承担连带责任。合同期限变更为2017年1月1日至2022年12月18日。原合同及本协议履行过程中，如出现三方约定的或法律规定的因乙方及丙方的原因导致合同无法继续履行，甲方有权解除原合同及本协议，乙方及丙方应限期退场并办理场地交接手续，结清所有物业服务费等费用，由此产生的全部损失均由乙丙双方承担连带责任。 2018年10月起，雷曼酒店公司、川湘公司未能依约履行支付物业服务费义务，轨道公司多次书面催收无果。2019年4月3日，轨道公司向雷曼酒店公司、川湘公司及成都市雷曼投资有限公司发出《关于终止、的通知》，主要内容为因雷曼酒店公司、川湘公司拖欠物业服务费、燃气费和水电费，经催收后仍未缴纳，因此轨道公司要求终止前述合同。 2019年6月12日，轨道公司向雷曼酒店公司、川湘公司发出《关于催收物业费、违约金和水电费的函》，主要内容为2019年4月3日，轨道公司已向雷曼酒店公司和川湘公司送达关于终止物业服务合同以及补充协议的通知，但是雷曼酒店公司、川湘公司拖欠轨道公司物业服务费495647.42元、违约金370700.87元、水电费97805.85元。轨道公司决定终止《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》，终止时间为该通知送达之日，轨道公司要求雷曼酒店公司、川湘公司于2019年6月16日前结清费用。逾期未支付，轨道公司将采取相关措施。 本院于2020年6月19日作出的（2020）川0106民初748号民事判决，认定以下事实：“2012年10月20日，成都地铁实业有限公司（出租方）与四川川湘投资有限公司（承租方）签订《成都地铁蜀汉路158号楼场地租赁合同》，约定：成都地铁实业有限公司将位于成都市金牛区××路××号××楼××层房屋（房屋所有权人为成都轨道交通集团有限公司，建筑面积共计5202平方米）出租给四川川湘投资有限公司。2013年7月30日，轨道公司与成都市雷曼投资有限公司（以下简称雷曼投资公司）签订《物业服务合同》，约定轨道公司为案涉楼栋的一楼（80平方米）、二楼（1015.74平方米）、八楼（133.58平方米）、地下室（3、地下室平方米）、地面12个、地面12个车位、地下29个车位提供物业服务物业共用部分提供物业服务，对酒店的自用部分提供有偿服务。合同期限：二楼从2013年6月1日起至2022年12月18日止；其他部分从2013年7月1日起至2022年12月18日止。缴费时间及收费标准：一楼、二楼中面积1095.74平方米，物业费每月每平方米10元，每月共10950.74元；八楼及地下室房间总面积166.34平方米。物业费每月每平方米28元，合计4657.52元；41个停车位，每月清洁费50元，合计2050元。每月物业费及清洁费共计17658.26元，物业费从合同签订日起每两年递增5%。合同签订之日预交一季度管理费，以后每季度的第一个月月初须交纳下一季度的物业费。雷曼投资公司逾期支付物业费，轨道公司可依照合同约定收取违约金或者滞纳金，有权要求雷曼投资公司按每逾期一日加收应缴支付滞纳金（不得超过千分之三）。2016年12月21日，轨道公司（甲方）、雷曼投资公司（乙方）、雷曼酒店公司（丙方）签订《物业服务合同补充协议》，主要内容为：乙方授权丙方负责原合同约定场地的具体经营管理工作，并由乙方授权丙方具体履行原合同中约定的乙方的权利义务，同时乙方就丙方的行为承担连带责任。合同期限变更为2017年1月1日至2022年12月18日。自2017年开始，二楼物业面积从1015.74平方米变更为1042.86平方米。原合同及本协议履行过程中，如出现三方约定的或法律规定的因乙方及丙方的原因导致合同无法继续履行，甲方有权解除原合同及本协议，乙方及丙方应限期退场并办理场地交接手续，结清所有物业服务费等费用，由此产生的全部损失均由乙丙双方承担连带责任。2019年4月15日、4月18日，雷曼酒店公司所经营的酒店被断水、断电，该酒店亦未继续经营。”该判决已经发生法律效力。 另查明，2018年8月21日，安捷通公司变更登记为轨道公司。 轨道公司提交的缴费通知中载明一楼卫生间在2019年2月13日到2019年3月6日，2019年3月7日到2019年4月9日，2019年4月10日到2019年4月26日期间分别产生水费115.18元，159.48元，70.88元。轨道公司明确其主张的系被告欠付2018年10月1日到2019年12月5日的××路××号房屋四楼至七楼的物业服务费846604.96元以及二被告欠付的××路××号房屋的2019年2月13日到2019年6月5日期间的水电费97805.85元和2019年3月31到2019年5月5日期间的燃气费4987.8元。雷曼酒店公司对轨道公司主张的物业服务费计算标准不持异议。对水电费金额的计算和燃气费支付主张不持异议。轨道公司与雷曼酒店公司均认可一楼卫生间并非被告雷曼酒店公司承租范围。雷曼酒店公司认可其系案涉物业一楼、二楼、四至七楼的使用人，对轨道公司提交的缴费通知中一楼卫生间水费金额不持异议。 以上事实有《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》、《关于催收物业费、违约金和水电费的函》及快递面单、成都轨道资源经营管理有限公司缴费通知单、成都安捷通物业管理有限公司缴费通知单、文件/票据交接记录表、客户水电表抄表记录、四川增值税专用发票、天然气缴费通知、邮件交寄单、（2019）川0106民初5342号民事裁定、照片、《成都轨道资源经营管理有限公司关于终止、的通知》、（2020）川0106民初748号民事判决、庭审笔录等在案证实。 本院认为，轨道公司与川湘公司、雷曼酒店公司签订《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应当全面忠实履行合同约定的义务，轨道公司主张的2018年10月1日到2019年4月15日的物业服务费，予以支持。二被告拖欠物业服务费，轨道公司多次催收无果，二被告的行为已构成根本违约，轨道公司于2019年4月3日向二被告送达终止物业服务合同以及补充协议的通知，理由正当，于法有据，予以认定。2019年4月15日、4月18日，雷曼酒店公司所经营的酒店被断水、断电，该酒店亦未继续经营的事实经生效判决认定，依法作为定案依据，轨道公司主张的2019年4月15日之后的物业服务费，没有法律和事实依据，不予支持。根据《最高人民法院》第六条的规定、双方的合同约定，认定2018年10月1日至2019年4月15日的物业服务费单价为11.03元/平方米/月[10元/平方米/月×（1+5%）×（1+5%）]，雷曼酒店公司应当支付的物业服务费总金额为372957.39元（5202平方米×11.03元/平方米/月×6.5月）。轨道公司提交的物业服务费明细中，物业服务费每两年递增5%的起算点以物业服务合同期限开始的计算与合同约定的从合同签订之日起算的内容不符，不予采纳。雷曼酒店公司抗辩轨道公司长期不忠实履行物业服务合同义务，严重损害了雷曼酒店公司的利益，但未能提交充分的证据予以证实，不予采纳。关于滞纳金的问题，二被告逾期支付物业服务费，已构成违约，《物业服务合同》约定雷曼酒店公司应当支付滞纳金，即为约定了违约金，《物业服务合同》约定的违约金日标准为不超过千分之三，该约定标准过高。本院根据案件的违约情形，依据诚实信用原则，酌定为雷曼酒店公司拖欠物业服务费372957.39元的10%，为37295.7元。根据合同约定，川湘公司就上述费用承担连带清偿责任。 轨道公司主张燃气费4987.8元、水电费97805.85元，雷曼酒店公司对于轨道公司的主张的金额予以认可，且轨道公司提供了抄表记录、欠费清单、催收函等证据证明，本院予以认定。雷曼酒店公司辩称其不应当支付一楼厕所用水费用，根据查明的事实，一楼厕所并非雷曼酒店公司承租范围，故对于轨道公司主张雷曼酒店公司支付一楼厕所用水费用共计345.54元，不予支持。但对于雷曼酒店公司主张扣除其已缴纳的一楼厕所用水费用的请求，其未举证证明其已交纳的费用情况，也未提起反诉，不予处理。综上，本院认定雷曼酒店公司向轨道公司支付水电费97460.31元，燃气费4987.8元。轨道公司要求雷曼酒店公司支付欠付水电费和燃气费的滞纳金，没有合同依据，亦未举证证明雷曼酒店公司欠付上述费用给轨道公司造成的损失，不予支持。根据查明的事实，案涉房屋一楼、二楼的物业服务合同系轨道公司与雷曼公司和雷曼投资公司签订，川湘公司并非是该合同的主体，轨道公司与雷曼公司均未举证将案涉房屋一楼、二楼与四楼到七楼的燃气费和水电费分别予以明确，依法承担举证不能的法律后果，轨道公司要求川湘公司对所有燃气费和水电费承担连带清偿责任，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都雷曼大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向成都轨道资源经营管理有限公司支付2018年10月1日至2019年4月15日期间的物业服务费372957.39元； 二、成都雷曼大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向成都轨道资源经营管理有限公司支付逾期支付物业服务费产生的违约金37295.7元； 三、成都雷曼大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向成都轨道资源经营管理有限公司支付水电费97460.31元、燃气费4987.8元； 四、四川川湘投资有限公司对前述第一、第二判项中的物业服务费及违约金承担连带清偿责任。 五、驳回成都轨道资源经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21146元，公告费390元，由成都雷曼大酒店有限公司、四川川湘投资有限公司负担10768元，成都轨道资源经营管理有限公司负担10768元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邹雨妙 人民陪审员  董 燕 人民陪审员  周红梅 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  花马洗