上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初20877号原告(反诉被告)：王郡，女，1994年4月10日出生，汉族，户籍所在地甘肃省。委托诉讼代理人：都超，上海市华荣律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海晓能商贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李俊，执行董事。委托诉讼代理人：俞嵘嵘，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋弘。第三人：上海南房(集团)有限公司，住所地上海市徽宁路**。法定代表人：陈椰明，董事长。委托诉讼代理人：曹磊。王郡与上海晓能商贸有限公司(以下简称晓能公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案，由审判员王凌冰独任审理，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。本案于2019年10月31日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。审理中，晓能公司于2020年2月3日提起反诉，本院依法合并审理。本院于2020年5月8日依法追加上海南房(集团)有限公司(以下简称南房公司)作为本案第三人参加诉讼。王郡及其委托诉讼代理人都超、晓能公司的委托诉讼代理人俞嵘嵘、蒋弘以及南房公司的委托诉讼代理人曹磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王郡向本院提出诉讼请求：1、要求撤销双方于2018年7月15日签订的《房屋租赁合同》；2、要求晓能公司退还保证金人民币42000元(以下币种均为同种货币)；3、要求晓能公司赔偿王郡投资损失190832元。事实与理由：系争的本市黄浦区尚文路XXX号底层(乙)房屋(以下简称系争房屋)的权利人为南房公司，晓能公司承租该房屋后对外出租，并向王郡出具了南房公司加盖公章的《房屋租赁经营授权书》，证明其具有转租权。2018年7月15日，王郡与被告授权代表李雯签订了《房屋租赁合同》，约定租期3年，月租金为21000元，租金每三个月支付一次,在每个付款周期的前5日支付。合同签订后,王郡按约支付了保证金42000元及租金189000元。王郡租赁系争房屋是为开设上海市黄浦区恋樱美容院，因系争房屋面积较大，王郡经晓能公司同意对系争房屋进行了分割装修，并以上海洛雨餐饮管理有限公司的名称申请了奶茶铺的营业执照，奶茶铺和美容院的装修亦是同时进行的。装修、筹备开业期间，工商部门于2019年5月6日找到王郡，告知其用于申办营业执照用的《房屋租赁经营授权书》上加盖的南房公司公章系伪造，无法申请相关证照，要求王郡停止经营。后晓能公司的工作人员李雯至上海市公安局黄浦分局老西门派出所自首,供述签订房屋租赁合同时，向王郡出具的加盖南房公司公章的《房屋租赁经营授权书》系晓能公司伪造，其转租系争房屋未经南房公司同意。王郡认为,其系受晓能公司蒙骗陷于错误认识而与其签订租赁合同,并由此产生装修费、人工费等投资损失。嗣后，王郡曾多次与晓能公司交涉，提出解除房屋租赁合同,并要求晓能公司赔偿投资损失，但晓能公司不予理会。晓能公司的行为已侵害了王郡的合法权益，故王郡诉至法院。审理中，工商管理部门撤销了美容院和奶茶铺核准设立登记的行政许可决定。晓能公司辩称，不同意王郡的诉讼请求，系争的租赁合同不存在可撤销的理由，王郡的认知错误并不是法律规定的合同撤销理由。晓能公司确实提供了盖有伪造公章的《房屋租赁经营授权书》，但转租事宜告知过南房公司的工作人员，南房公司口头表示同意的。根据工商管理部门的询问笔录，晓能公司认为南房公司知晓转租一事，亦当场予以追认同意转租，故晓能公司与王郡之间的租赁合同应属有效。综上，晓能公司不同意撤销租赁合同，而是王郡在履约过程中存在逾期支付租金的违约行为，故晓能公司已提起了反诉。南房公司辩称，南房公司不知道晓能公司转租一事，亦不同意晓能公司转租系争房屋。工商管理部门的询问笔录中南房公司工作人员曹磊即本案委托诉讼代理人，当时南房公司打算将系争房屋的租赁业务下放给子公司南市房地产经营管理有限公司协调处理，并不是与王郡直接签订租赁合同，代理人当时去做笔录，主要是处理公章真伪一事，对其他细节并不清楚。晓能公司向本院提出反诉诉讼请求：1、要求确认晓能公司与王郡就本市黄浦区尚文璐60号底层(乙)房屋于2018年7月15日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月25日解除；2、要求王郡支付自2019年5月18日起至2019年6月25日止的租金26600元及该款每日按月租金4%的标准计算自2019年5月23日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；3、要求王郡支付自2019年6月26日起至2019年7月17日止的房屋使用费14903元，按月租金21000元的标准计算；4、要求王郡支付每日按月租金7%的标准计算自2019年6月26日起至2019年7月17日止的逾期交房违约金32340元；5、王郡支付的保证金42000元,不予退还；6、要求王郡支付自2018年7月15日起至2019年7月18日止的电费14587元；7、要求王郡注销在系争房屋内登记的上海市黄浦区恋樱美容院的工商信息。事实和理由：晓能公司系本市黄浦区尚文路XXX号底层(乙)房屋的承租人，于2018年7月15日将系争房屋转租给王郡，双方签订了《房屋租赁合同》，约定，租期为2018年7月18日至2021年8月17日，免租期30天，支付方式为付三押二，月租金21000元，支付时间为每三个月开始的第一个月的前五日；如逾期支付租金，每逾期一日，应按月租金的4%支付违约金，逾期超过30日，晓能公司有权单方终止合同，并没收保证金。合同签订后，晓能公司交付了系争房屋。合同履行中，王郡应不晚于2019年5月22日向晓能公司支付2019年5月18日至8月17日的租金，但经晓能公司多次催讨，王郡拒不支付。晓能公司于2019年6月24日向王郡送达了解除函，王郡于次日收悉。晓能公司认为，王郡的违约行为已侵害了晓能公司的合法权益，故诉至法院。王郡辩称，不同意晓能公司全部反诉诉讼请求，因晓能公司的欺诈行为导致系争的租赁合同应予以撤销，即便存在损失，也应该由晓能公司自行承担。假如法院认为系争租赁合同因无效而解除，亦是晓能公司的违约行为导致，应由其自行承担损失。王郡确认返还系争房屋钥匙的时间为2019年7月17日。关于电费，每月都是姓季工作人员上门向王郡收取的，以现金方式支付，亦没有收据。晓能公司提供的证据无法证明已实际支付了系争房屋的电费，故王郡对此不予认可。南房公司对反诉诉讼请求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：一、系争的本市黄浦区尚文路XXX号底层房屋的权利人为南房公司，建筑面积151.44平方米。南房公司(甲方)与晓能公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，晓能公司租赁系争房屋，租期为36个月，自2018年5月22日起至2021年5月21日止；免租期30天，自2018年5月22日起至2018年6月21日止。合同还约定，未经甲方书面同意，乙方擅自转租系争房屋的，甲方有权终止合同，并收回系争房屋。以上事实由晓能公司提供的《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》予以证明。二、落款日期为2018年7月30日的《房屋租赁经营授权书》记载，产权人南房公司与晓能公司签订关于本市黄浦区尚文路XXX号商铺的租赁合同有效期至2021年7月17日，现同意晓能公司在房屋合同存续期内可以对外转租，本授权委托书仅用于办理商铺经营活动的营业执照。后晓能公司工作人员承认该授权书落款处的南房公司公章为假。以上事实由王郡提供的《房屋租赁经营授权书》予以证明。三、2018年7月15日，晓能公司(甲方)与王郡(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，乙方租赁本市黄浦区尚文路XXX号底层(乙)房屋，建筑面积100平方米；租期36个月，免租期30天；月租金为21000元，租金每三个月支付一次，支付时间为每三个月开始的第一个月的前五天内；乙方应于签订合同时，支付保证金42000元，租赁期满，在乙方付清全部电费、水费、煤气费、违约金(如有)及其他有关费用等后，甲方将保证金无息退还给乙方；如乙方违约或未得甲方同意提前终止本合同，甲方可没收保证金；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方应按月租金的4%向甲方支付违约金，逾期超过三十日，甲方有权立即单方面终止本合同，并没收乙方保证金。该等情况下，乙方每天应按月租金的4%的标准向甲方支付违约金；租赁期限届满或本合同终止，且甲乙双方未续签新合同的，乙方应于租赁期限届满或本合同终止之前搬离并向甲方交还租赁房屋，每逾期一日，乙方应按月租金的7%向甲方支付违约金；如乙方拖欠租金累计三十天以上的，甲方有权终止本合同，并收回租赁房屋，若造成甲方损失的，乙方应承担全部赔偿责任。因王郡计划在租赁房屋内，利用一部分面积用于开设奶茶铺，经询问晓能公司，其表示同意，并提供了盖有南房公司公章的系争房屋平面图，将王郡租赁的部位分割成乙、丙两处。后经鉴定，该平面图上南房公司的公章系伪造。以上事实由王郡提供的《房屋租赁合同》、房屋平面图予以证明。四、合同签订后，王郡于2018年7月16日支付系争房屋2018年8月18日至2018年11月17日的租金63000元及保证金42000元，于2018年11月19日支付2018年11月18日至2019年2月17日的租金63000元，于2019年2月18日支付2019年2月18日至2019年5月17日的租金63000元，共计支付租金189000元。晓能公司确认王郡支付租金至2019年5月17日及保证金42000元。以上事实由王郡提供的收据予以证明。五、2018年7月18日，王郡(甲方)与案外人上海蔚创建筑装饰工程有限公司(乙方)签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》一份，约定，由乙方为甲方装修本市黄浦区尚文路XXX号房屋，套内面积74平方米，备注工装美容院，承包方式为部分承包，工程总价9万元。王郡未提供支付凭证。2018年7月25日，案外人上海味捷企业管理有限公司(甲方)与王郡(乙方)签订《合作服务协议书》一份，约定，餐饮项目名称为本涩岩茶，乙方使用方式为项目标识“单店使用服务”，即甲方同意乙方使用项目标识的范围仅限于上海市黄浦区(具体以乙方申请的企业工商登记住所地为准)，合同期限自2018年7月25日起至2020年7月24日止，乙方签约时一次性支付甲方相关费用35000元。上海味捷企业管理有限公司向王郡出具《本涩岩茶授权书》一份。2018年8月7日，上海味捷企业管理有限公司向王郡出具《本涩岩茶(创业店)设备清单》(含附件设备清单、本涩岩茶材料单)一份，其中发货信息一栏记载：投资金额35000元，已收金额35000元；材料金额15725元，已收金额15725元，收货人为王郡，收货地址为上海市黄浦区尚文路XXX号。王郡对此清单签字确认。2018年10月至2019年6月期间，王郡共支付美容院工作人员工资50107元。以上事实由王郡提供的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》、《合作服务协议书》、《本涩岩茶授权书》、《本涩岩茶(创业店)设备清单》(含附件设备清单、本涩岩茶材料单)、收款收据予以证明。六、2019年6月23日，晓能公司向王郡寄送《律师函》一份，主要内容有，按合同约定王郡应不晚于2019年5月22日支付2019年5月18日至8月17日的租金，经多次催讨，王郡均置之不理，截至发函之日，王郡已拖欠租金超过30日，晓能公司依法解除合同，合同解除日为律师函签收之日，王郡应承担逾期付款违约金(按月租金的4%，计算至6月23日计26880元)、保证金42000元、租金21000元，共计89880元，王郡已支付的保证金折抵部分违约金后，还应支付47880元；王郡应于律师函签收之日搬离系争房屋，并将房屋返还晓能公司，如逾期办理，每日按月租金7%的标准承担违约金。王郡于2019年6月25日收悉上述《律师函》。以上事实由晓能公司提供的《律师函》、邮寄凭证予以证明。七、2019年8月19日，王郡向本院提起诉讼。八、审理中，晓能公司确认王郡返还系争房屋钥匙的时间为2019年7月17日。九、2020年6月12日，上海市黄浦区市场监督管理局出具《撤销行政许可决定书》【黄市监撤决字(2020)第09号】，被许可人为上海洛雨餐饮管理有限公司，行政许可事项为公司设立登记，主要内容有，经调查，2019年5月6日，上海市黄浦区市场监督管理局根据投资股东王郡(公民身份号码：XXXXXXXXXX********)提交的公司设立登记申请材料，作出准予核准上海洛雨餐饮管理有限公司设立登记的行政许可决定。上海洛雨餐饮管理有限公司注册地址为上海市黄浦区尚文路XXX号底层(丙)，该房屋权利人为上海南房(集团)有限公司。上海洛雨餐饮管理有限公司在申请设立登记过程中，提交了地址为“黄浦区尚文路XXX号底层(丙)”的《房屋租赁合同》和《平面分割图》各一份。根据华东政法大学司法鉴定中心2019年7月17日出具的《司法鉴定意见书》认定，《房屋租赁合同》和《平面分割图》上留有的“上海南房(集团)有限公司”印章印文与上海南房(集团)有限公司档案材料中的印章印文不是同一枚印章盖印形成。《房屋租赁合同》和《平面分割图》上的上海南房(集团)有限公司印章系伪章。根据法律规定，上海市黄浦区市场监督管理局作出决定，撤销本局作出的核准上海洛雨餐饮有限公司设立登记的行政许可决定。2020年7月12日，上海市黄浦区市场监督管理局出具《撤销行政许可决定书》【黄市监撤决字(2020)第13号】，被许可人为上海市黄浦区恋樱美容院，行政许可事项为个体工商户设立登记，主要内容有，经调查，2018年8月15日，上海市黄浦区市场监督管理局根据投资股东王郡(公民身份号码：XXXXXXXXXX********)提交的个体工商户开业申请，作出准予核准上海市黄浦区恋樱美容院设立登记的行政许可决定。上海市黄浦区恋樱美容院经营场所上海市黄浦区尚文路XXX号底层(乙)，该房屋权利人为上海南房(集团)有限公司。王郡在申请开业登记过程中，委托自然人刘晓丽(公民身份号码：XXXXXXXXXX********)提交材料，申请材料中提交了地址为“黄浦区尚文路XXX号底层(乙)”的《房屋租赁合同》和《平面分割图》各一份。根据华东政法大学司法鉴定中心2019年7月17日出具的《司法鉴定意见书》认定，《房屋租赁合同》和《平面分割图》上留有的“上海南房(集团)有限公司”印章印文与上海南房(集团)有限公司档案材料中的印章印文不是同一枚印章盖印形成。《房屋租赁合同》和《平面分割图》上的上海南房(集团)有限公司印章系伪章。根据法律规定，上海市黄浦区市场监督管理局作出决定，撤销本局作出的核准上海市黄浦区恋樱美容院设立登记的行政许可决定。以上事实由王郡提供的《撤销行政许可决定书》【黄市监撤决字(2020)第09号】、《撤销行政许可决定书》【黄市监撤决字(2020)第13号】予以证明。本院认为，依据现行法律及司法解释，承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人的，可以认定转租合同无效。本案中，晓能公司转租系争房屋未经出租人南房公司同意，且伪造南房公司的公章出具《房屋租赁经营授权书》以证明其具有合法转租权，故晓能公司与王郡签订的《房屋租赁合同》为无效合同，王郡主张撤销该租赁合同的诉讼请求，以及晓能公司主张解除该租赁合同的反诉诉讼请求，均不符合相关法律规定，本院不予支持。晓能公司提出南房公司工作人员在工商管理部门承认同意转租的意见，因该公司工作人员不具有转租决定权，且南房公司在本案诉讼中亦未追认，故晓能公司上述意见，本院不予采信。房屋租赁合同无效的情况下，出租人可以按合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有使用费，现晓能公司向王郡主张实际使用系争房屋期间的使用费，符合法律规定，本院予以支持。但是由于晓能公司提供给王郡用于开设美容院、奶茶铺的《房屋租赁合同》、《平面分割图》盖有伪造的南房公司印章，直接造成王郡收到工商管理部门查处，核准的工商登记被撤销，在此过程中，美容院及奶茶铺的经营亦必然受到影响，故对于房屋使用费，本院酌情予以调整。审理中，双方确认王郡支付使用费至2019年5月17日，并于2019年7月17日将系争房屋的钥匙返还给晓能公司，双方亦确认该日为房屋返还日，因此，本院酌情确定王郡应按每月14700元的标准支付2019年5月18日至2019年7月17日的房屋使用费，而晓能公司反诉主张租金及逾期付款违约金、逾期返还房屋违约金的诉讼请求，因缺乏合同依据，本院难以支持。合同被确认无效后，基于合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，合同无效主要是因晓能公司违法转租所致，故其应当对本案所涉合同无效后果承担相应责任。现王郡要求晓能公司承担损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但王郡主张的金额有欠妥当，本院一并予以调整。关于装修损失，王郡虽未提供相应的支付凭证，但其装修系争房屋的事实存在，考虑到王郡已拆除部分设施设备的情况，本院酌情确定装修损失为6万元；关于开设“本涩岩茶”奶茶铺而投入的设备、材料等费用共计50750元，系王郡产生的直接损失，产生该笔损失亦因晓能公司的违法行为导致，故该笔损失由晓能公司承担；至于人工工资损失，2018年10月至2019年6月期间，王郡虽未取得营业执照，但美容院仍有经营，只是开展经营活动受限，故该笔费用由王郡与晓能公司各半承担。综上，晓能公司应支付王郡各项损失合计135778.50元。根据租赁合同法律关系，保证金应当在合同到期后，由承租方王郡结清水费、电费等费用后由晓能公司返还王郡，现晓能公司并未实际代缴代付电费的情况下，仅凭物业公司经理签字的欠费证明向王郡主张自2018年7月15日起至2019年7月18日止的电费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。王郡表示其已按月支付电费，每月均由工作人员上门收取现金的意见，虽未有证据证明，但在王郡已搬离系争房屋长达一年多的时间内，相关单位亦未向其追讨电费，可以推定王郡未欠付使用系争房屋期间的电费。在此情况下，晓能公司应当将租赁保证金返还给王郡，晓能公司主张没收租赁保证金的反诉诉讼请求，本院不予支持。本案审理中，因王郡核准登记在系争房屋内的上海市恋樱美容院的个体工商户的行政许可已被撤销，故晓能公司要求王郡注销工商登记的诉讼请求已无需履行，故本院对此项诉讼请求不再处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条之规定，判决如下：一、原告王郡与被告上海晓能商贸有限公司于2018年7月15日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海晓能商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王郡损失人民币135778.50元；三、被告上海晓能商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王郡租赁保证金人民币29400元；四、原告王郡的其他诉讼请求不予支持；五、反诉被告王郡应于本判决生效之日起十日内反诉原告上海晓能商贸有限公司自2019年5月18日起至2019年7月17日止的房屋使用费人民币42000元；六、反诉原告上海晓能商贸有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3942.1元，由原告王郡负担人民币932.10元，被告上海晓能商贸有限公司负担人民币3010元；减半收取的反诉案件受理费人民币1652元，由反诉原告上海晓能商贸有限公司负担人民币1403.50元，反诉被告王郡负担人民币248.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  钟汉庆二〇二〇年八月二十八日法官 助理  施 雯书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。