安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终5328号 上诉人（原审被告）：陈蓉，女，1983年2月8日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：降泽鹏，北京京安（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孟妮科，男，1986年1月20日生，汉族，住山西省长治市。 委托诉讼代理人：吴曦，安徽创善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金梦，安徽创善律师事务所实习律师。 上诉人陈蓉因与被上诉人孟妮科房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0121民初4037号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈蓉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孟妮科全部诉讼请求，二审中陈蓉明确诉讼请求为调减违约金为20000元，一、二审诉讼费由孟妮科承担。事实和理由：1.依据房屋出租合同约定，陈蓉有权对案涉房屋进行转租，且其仅对案涉房屋的次要部分进行转租，《房屋分租合同》合法有效，应依法予以保护。房屋出租合同第七条第三款明确约定：“如乙方出现经营不下去，有权转让第三方，但需甲方、乙方、第三方同时在场方可转租。”房屋出租合同签订后不久，即发生国家推进军队全面停止有偿服务工作，终止合同回收军队资产的战略决策，军队封闭了案涉租赁房屋所在滁河路的部分路段，致使案涉租赁房屋门口道路成为一段“死胡同”，严重影响了周边的交通，从而导致陈蓉所经营的火锅店人流量锐减，每日都在面临巨大亏损。陈蓉无奈才将部分房屋转租以减少损失。陈蓉在转租之前，已多次协商转租事宜，但孟妮科均未对陈蓉的合理转租要求做出答复，陈蓉无奈才将部分房屋转租以减少损失。在转租并不会导致孟妮科合同利益受损的情况下，孟妮科仍然不配合正当行使转租权，坐视损失日趋扩大。在陈蓉通知孟妮科将部分房屋转租之后，孟妮科并未拒绝转租，并且仍然正常按合同约定收取房租，截至2019年7月2日，孟妮科已经连续收取17个月的房租，期间也有认可转租行为但要求增加租金的表示，收取租金的事实行为也能充分证实认可转租行为。2.即使孟妮科以转租为由要求解除合同，自分租事由发生之日起截至孟妮科起诉之日止已经过一年零五个月，期间孟妮科亦在正常收取租金，该解除权早已超过了一年的除斥期间。3.依据房屋出租合同约定，向陈蓉适用违约金的条件均未成就。首先，虽房屋分租合同签订时孟妮科不在场，但是陈蓉已事先沟通了分租事宜，并且孟妮科后期也通过收取房租等方式认可了上述分租合同，因此一审法院不应认定陈蓉未经同意转租。其次，陈蓉一直按照合同约定按时支付水电、物业费，不存在任何的拖欠情况。一审法院要求陈蓉支付违约金而且是以最高标准支付高额违约金的判决明显属于事实认定不清，对陈蓉过于严苛，有违公平原则。4.房屋出租合同约定的违约金过高，且仅仅是对房屋的次要部分进行转租并已经得孟妮科认可，主要部分仍然是陈蓉使用。案涉合同约定的月租金仅为10500元，一审法院判令上诉人支付50000元违约金远高于实际损失的30%，判决金额明显不当。 孟妮科辩称，1.陈蓉未经孟妮科同意擅自改变商业经营用途，把楼上租给他人经营“萨瓦帝咖足道”，楼下租给他人经营幼儿园，是整体转租，并非部分转租。因陈蓉违约，孟妮科曾多次要求返还房屋，但陈蓉拒不返还。2.本案双方未对合同解除权的除斥期限进行约定，陈蓉也从未催告孟妮科行使解除权，也没有一般合同解除权应参照商品房买卖合同司法解释除斥期间的规定，本案解除权不存在已经过一年除斥期间的问题。3.陈蓉未经同意擅自转租又擅自改变商业经营用途，依据合同约定支付违约金的条件已经成就。4.孟妮科一直拒绝陈蓉对外转租，并不认可房屋分租合同，孟妮科依据合同约定有权解除房屋出租合同。陈蓉未经孟妮科同意对外以合同名义处分房屋使用权且从中获得转让费并获利。在孟妮科不知情的情况下，破坏房屋整体结构和建筑风格，给孟妮科造成了严重损失，实际损失超过50000元。 孟妮科向一审法院起诉请求：1．解除《房屋租赁合同》；2．陈蓉承担违约损失50,000元以及使用期间的租金费用；3.本案诉讼费由陈蓉负担。 一审法院认定事实：2017年4月18日，双方签订《房屋出租合同》，约定孟妮科将位于合肥市北城新区锦徽苑S5#101号房屋租赁给陈蓉经营餐饮、茶楼使用，合同期限自2017年4月18日起至2025年4月17日止，每月租金2,700元，押金2,700元，租金每半年支付一次，并约定转租须杨佳、陈蓉、第三方同时在场方可转租，在未结清所有水电、物业费，私自转租将承担50,000元以上的赔偿，并且押金不予退还等内容。合同签订后，双方各自履行合同义务，2018年3月6日，陈蓉未经孟妮科同意将涉案房屋转租给第三人韩杰经营足浴，故诉讼至法院。 一审法院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，陈蓉未经孟妮科同意将涉案房屋转租给第三人韩杰经营足浴，故孟妮科有权解除双方签订的《房屋出租合同》。 当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，双方约定如陈蓉未经孟妮科同意转租涉案房屋将承担50,000元违约金，故陈蓉应当向孟妮科支付违约金50,000元。另，孟妮科主张使用房屋期间的租金，因其不能明确具体数额，且陈蓉在租赁合同解除后占用房屋期间产生的费用已不能称之为租金，故属于诉讼请求不明确，该院在本案中不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除孟妮科与陈蓉签订的《房屋出租合同》；二、陈蓉于判决生效后三日内一次性支付孟妮科违约金50,000元；三、驳回孟妮科的其他诉讼请求。一审案件受理费1,050元，减半收取计525元，由陈蓉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈蓉举证：证据一、2018年2月4日监控录像，证明于转租之前，已多次协商转租事宜，但孟妮科一直未对合理转租要求做出答复，该转租已通过孟妮科连续17个月收取房租并未提异议的行为认可；孟妮科不在录像中，但房东群的群主可以代表孟妮科商讨相关事宜。证据二、2017年度火锅店财务凭证及利润表，证明陈蓉经营的火锅店因道路封闭等原因导致亏损巨大，已无法继续经营。孟妮科质证：证据一、真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，不是二审新证据；证据二与本案无关，真实性、合法性、关联性不予认可。上述证据一并无孟妮科在场，证据二与本案无关，本院均不予认定。 对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，孟妮科与陈蓉签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。陈蓉在一审中认可转租时未通知孟妮科并取得同意，其上诉称多次与孟妮科协商要求转租的意见与一审笔录记载不一致，本院不予采信。陈蓉未经孟妮科同意擅自转租房屋，违反合同约定，孟妮科有权主张解除合同并要求陈蓉承担违约责任。一审法院根据双方合同约定和履行情况认定陈蓉支付违约金50000元并无明显不当，本院予以维持。 综上，陈蓉的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由陈蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年八月三十一日 法官助理贾柏轩 书记员施佳佳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。