安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1602民初651号 原告：安徽坤润房地产开发有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区芍花西路**，统一社会信用代码：91341600072384234U。 法定代表人：徐孝飞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高冉（该公司员工），男，1988年9月21日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：王新骜（该公司员工），男，1995年9月1日出生，汉族，住安徽省肥东县。 被告：李丰，男，1974年6月11日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 原告安徽坤润房地产开发有限公司（以下简称坤润公司）与被告李丰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日依法适用简易程序立案受理，于2020年3月10日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告坤润公司的委托诉讼代理人高冉、王新骜到庭参加诉讼，被告李丰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告坤润公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之前签订的商品房买卖合同；二、判令被告支付原告违约金232,551元（违约金计算方式为按照房屋总价10%计算，即2,325,510元×10%）；三、判令被告协助原告办理备案号BZ201903280005商品房买卖合同备案登记撤销手续并办理预告登记、预告抵押登记注销手续，在庭审中撤回办理预告登记、预告抵押登记注销手续；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月28日，原被告双方签订了商品房买卖合同，被告购买原告开发的珍宝岛·雍景和府B21号楼1层101号房。该商品房单价为每平方米9,000元，总房价2,325,510元；合同第八条付款方式及期限约定：“买受人应当于2019年3月28日前支付首期房价款705,510元，余款1,620,000元向银行申请贷款支付”。合同附件十二补充协议第二条第一款第1、3项约定：买受人必须在签署《商品房买卖合同》后15日内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押合同协议，并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按照本合同第九条之约定承担逾期付款的违约责任……如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。合同第九条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人如未按照合同规定的时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……”。合同签订后，原告依约履行合同，但被告未取得银行贷款，更未付清剩余房款。虽经原告发函、电话等各种方式催促，被告至今仍未付款。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，请求贵院判如所请。 被告李丰未答辩，也未提供相关证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告所举其营业执照、被告的身份证复印件、商品房买卖合同、收据、网上备案证明、解除合同通知书、邮寄面单及送达记录，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月28日，坤润公司（出卖人）与李丰（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》及附件一份。合同主要约定：李丰购买坤润公司开发的珍宝岛·雍景和府B21号楼1层101号房，建筑面积258.48平方米，每平方米单价为9,000元，总价款计2,325,510元；合同第八条付款方式及期限第（二）项约定，买受人采取下列第3种方式付款，贷款方式付款：买受人应当于2019年3月28日前支付首期房价款人民币705,510元，占全部房价款的30%，余款1,620,000元向银行申请贷款支付；第九条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人如未按照合同规定的时间付款的，双方同意按照下列方式处理：“1．按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款……”；第十二条交付时间和手续约定，出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房……；第二十二条送达约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方；变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。第二十五条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第二十六条合同生效约定：本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采取书面形式。 合同附件十二《合同补充协议》第二条约定，双方同意本合同第八条补充如下：（一）关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭与公积金按揭方式者），1、买受人必须在签署《商品房买卖合同》后15日内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第八条之约定承担逾期付款的违约责任；……；3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金；4、买受人在办理完毕银行按揭手续之前，无正当理由要求终止合同的，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金；……。 合同签订后，李丰按约定支付了首付款705,510元（包含定金）；下余房款李丰未能办理按揭贷款，亦未向坤润公司支付。 2019年12月3日，该《商品房买卖合同》在亳州市房地产交易中心办理网上备案。 该商品房原告并未实际交付给被告。 2019年10月23日，坤润公司通过邮政快递向李丰发出解除合同通知书：“根据您与我公司2019年3月28日签订的《商品房买卖合同》（下称“合同”）约定，您购买了我公司开发的位于亳州珍宝岛·雍景和府项目B21号楼1单元101室。合同附件十二第二条第1款之规定‘如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第九条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金’。合同第九条约定‘……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……’。您申请的银行按揭贷款审批未通过，根据合同约定您应在审批未通过之日起5日内前来补齐房款。为此，我公司已多次通知您前来补齐房款，但截至今日，您仍未前来我公司补款，给我司的回款工作产生重大影响。您的上述行为已经严重违反合同约定及合同法第九十四条的相关规定，我司有权依法解除合同并要求您承担违约责任。鉴于此，现我司郑重通知阁下：1．本通知送达之日起合同解除，请您在收到本通知后于2019年10月27日前至我公司办理合同解除手续。2．合同解除后，您应按照约定按照房屋总价款的10%向我司支付违约金，……。2019年10月22日”。但该邮件于2019年10月26日退回。 本院认为，原、被告双方于2019年3月28日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害其他人利益，应为有效合同，双方应当依约履行合同。 一、关于被告是否存在违约问题。根据责任与义务相对应的基本理念，责任的承担应以义务的确定为前提。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《商品房买卖合同》第八条第3项约定，“贷款方式付款：买受人应当于2019年3月28日前支付首期房价款人民币705,510元，占全部房价款的30%，余款1,620,000元向银行申请贷款支付”。合同附件十二《合同补充协议》第二条对银行按揭付款方式进行了补充约定。上述约定明确被告负有办妥贷款手续的义务，如未能依约履行义务，应承担相应的违约责任，故被告应承担未办妥按揭贷款的违约责任。 二、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，未能办好银行按揭贷款手续的责任在被告；因被告未能按承诺交清房款，致使原告提出解除合同，并依照合同中约定的送达形式向被告发出解除合同通知书，虽然被告未收到该解除合同通知书，但双方在《商品房买卖合同》第二十二条中约定了送达，该邮寄退回之日应视为送达；原告在解除合同通知书中规定了被告于2019年10月27日前前往原告处办理解除合同，故原、被告于2019年3月28日所签订的《商品房买卖合同》已于该日自行解除，现原告再次要求解除合同，不符合法律规定，故对原告该请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。因被告未按合同及承诺付清购房款，已构成根本违约，导致合同被解除，被告应按合同约定承担违约责任。合同第九条约定第（2）项约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款……”。合同补充协议另约定，如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第九条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。原告向被告发出的解除合同通知书中也载明，合同解除后，被告应按照约定按照房屋总价款的10%向原告支付违约金。故原告要求被告按照房屋总价款的10%向原告支付违约金的请求不违反法律规定，本院予以支持。原、被告所签的《商品房买卖合同》在亳州市房地产交易中心进行了备案，因该合同被解除，该备案也应当予以撤销，故对原告要求被告协助办理商品房买卖合同备案登记撤销手续的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下： 一、被告李丰于本判决生效之日起三十日内协助原告安徽坤润房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：BZ201903280005）备案登记撤销手续；原告安徽坤润房地产开发有限公司于《商品房买卖合同》备案登记撤销手续办理完毕后五日内，退还被告李丰购买房屋所缴纳的首付款705,510元。 二、被告李丰于本判决生效之日起五日内，支付原告安徽坤润房地产开发有限公司违约金232,551元（2,325,510元×10%）。 三、驳回原告安徽坤润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,788元，由被告李丰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  于文礼 人民陪审员  郭 永 人民陪审员  柴兰淇 二〇二〇年八月二十五日 法官助理张哲 书记员张婉琪