安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4016号 上诉人（原审原告）：葛善保，男，1974年3月13日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：马少捷，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥粤泰置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道**服务中心办公楼1-901等**房（**）。 法定代表人：钱宜丽，董事长。 委托诉讼代理人：郭子华，女，该公司员工。 上诉人葛善保因与被上诉人合肥粤泰置业有限公司（以下简称粤泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初18237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 葛善保上诉请求：撤销原判第二项，改判粤泰公司支付违约金30300元并赔偿占用资金期间利息损失20159.96元。事实与理由：一审认定事实错误、适用法律不当。1、涉案《商品房买卖合同》约定涉案商品房交付时间为2016年12月31日。葛善保早在2015年11月19日与合肥恒大商业管理有限公司（以下简称恒大商管公司）签订《合肥恒大中心委托代管服务合同》，该合同约定葛善保将涉案房屋交给恒大商管公司代管，恒大商管公司进行统一招商及运营管理，按季度将代收的每季度租金支付给葛善保。自2016年7月1日起恒大商管公司就按照上述服务合同要求将代收的租金支付给葛善保。由此可见涉案房屋交付时间为2016年12月31日。粤泰公司在一审时多次强调2016年12月31日即已通知葛善保接受房屋。一审认定2017年8月11日为双方约定的涉案房屋交付时间系错误。粤泰公司为葛善保办理不动产权证书的期限应自2016年12月31日起算，至葛善保取得不动产权证时已超过约定期限。涉案《商品房买卖合同》约定粤泰公司在交房之日起六十日内未能将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使葛善保未能在规定期限内取得房地产权证书的，应承担违约责任。粤泰公司承认于2018年7月9日才将办证资料报产权登记机关备案，其行为严重违反了前述约定，应支付逾期办证违约金30300元。2、葛善保应粤泰公司要求于2017年8月11日交纳了办证所需费用367185元，粤泰公司于2018年7月9日才将办理房屋产权证的材料交由不动产登记部门备案，而涉案房屋不动产权证于2018年8月17日办妥，粤泰公司长期无理由挪用该笔款项，获取巨大利益，给葛善保造成了巨大损失，应予赔偿。一审未考虑办理涉案房屋不动产权证仅需9天时间，粤泰公司占有资金长达一年时间所获取的利益以及葛善保受到的巨大损失，原判应予纠正。 粤泰公司辩称，1、葛善保2017年8月11向粤泰公司缴纳办证税费，办证期限起算点应为2017年8月12日。涉案《商品房买卖合同》约定“出卖人可据实予以延期：2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）”。《附件六：关于恒大中心商品房买卖合同（商铺）补充说明》约定“双方同意以2016年12月31日之次日为办理产权登记的起算日，出卖人应在该日次日起540日内，向产权登记机关办妥产权证书。如出卖人延期交楼，办理产证登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15日未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任”。自2017年8月12日至2018年8月1日案涉房屋登记至葛善保名下，办证时间未逾期。葛善保主张逾期办证违约金无事实依据。2、办产证费用本应由葛善保承担，该费用直接交给房管局等相关政府部门，缴纳办证税费系葛善保应当履行的合同义务范畴。粤泰公司不存在长期无理由挪用资金的事实，葛善保主张资金占用期间损失无事实与法律依据。3、粤泰公司为葛善保办证，客观上为葛善保节省了103340元物业维修专项资金费用，葛善保由此获益，根据公平原则葛善保的诉请不应当支持。粤泰公司向葛善保退还该费用也在合理期限内。葛善保既主张逾期办证违约金，又主张办证费用的利息损失，属重复主张，不应得到支持。《商品房买卖合同》及补充协议未约定办证税费的退还期限及相应责任。粤泰公司内部大额退款需一定审批时间。一审酌定按年利率6%计算上述期间利息，粤泰公司基于节约司法资源及定争止纷的考虑未提起上诉，不表示粤泰公司自认有违约行为。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 葛善保向一审法院起诉请求：1、粤泰公司支付违约金30300元；2、粤泰公司赔偿占用资金期间造成的损失22962.88元（以367185元为基数，按年利率6%自2017年8月12日计算至2018年7月12日利息损失为20159.96元；以103340元为基数，按年率6%自2018年7月12日计算至2018年12月24日利息损失为2802.92元）。 一审法院认定事实：2015年11月12日，葛善保（买受人）与粤泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，该合同约定：葛善保购买粤泰公司开发的位于合肥市滨湖新区恒大中心3幢、4幢商业商1089／商1089上商品房，总价款为6060000元；第八条出卖人应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5中条件即该商品房取得《建设工程规划许可证正本》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失，2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。 2015年11月19日，双方签订了《合肥市商品房网上认购备案确认单》，同时粤泰公司向葛善保出具了《附件六：关于恒大中心商品房买卖合同（商铺）的补充说明》，该补充说明署名处载明：合同内容及补充协议与本补充说明内容不一致的，以本补充说明为准。葛善保在署名处“本人已知悉并同意以上内容”栏下签字确认。该补充说明第十条“双方同意本合同第十五条变更如下”载明：1、双方同意以2016年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任等。 此后，葛善保按约支付购房款。因案涉商品房系粤泰公司按五年返租方式销售给葛善保，粤泰公司未按《商品房买卖合同》约定的交付期限即2016年12月31日前交付商品房。 2017年8月11日，葛善保按粤泰公司要求支付了案涉商品房契税、登记费、维修资金等办证费用共计367185元，并签订了房屋交接协议。粤泰公司于2018年7月12日左右将葛善保提交的产权资料报送给产权登记机关。2018年8月1日，案涉商品房办理了产权证。2018年8月17日，葛善保从粤泰公司处领取了产权证。2018年12月24日，粤泰公司将多支付的办证费用103340元转账支付给葛善保。葛善保以粤泰公司迟延办证以及长期占用办证费用为由，要求粤泰公司承担相应违约责任。 一审法院认为，本案争议焦点一、粤泰公司是否存在逾期办证的违约行为，是否应支付相应违约金30300元；二、粤泰公司是否存在占用葛善保办证费用的行为，是否应赔偿资金占用损失。 焦点一：案涉《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当于商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，而该《商品房买卖合同》约定的房屋交付使用时间为2016年12月31日。因案涉房屋按五年返租方式销售，双方未按照上述约定时间办理房屋交接手续。葛善保于2017年8月11日按粤泰公司要求支付代为办证费用367185元，并签订了案涉房屋交接协议，故双方最终约定的案涉房屋交付时间应为该日，按照上述合同约定，粤泰公司最迟应在上述期间2017年8月11日后即60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但双方2015年11月19日签订了《合肥市商品房网上认购备案确认单》，同时葛善保在粤泰公司提供的《附件六：关于恒大中心商品房买卖合同（商铺）的补充说明》上签字确认，该附件六第十条约定“双方同意以2016年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”等。涉案房屋产权已于2018年8月1日登记至葛善保名下，葛善保也于2018年8月17日领取了涉案房屋产权证书，按上述补充说明约定，粤泰公司办理案涉房屋产权登记时间未逾期，葛善保诉称粤泰公司逾期办证并主张违约金30300元，与上述合同及补充说明约定不符，不予支持。 焦点二：案涉房屋产权证于2018年8月1日办理完毕，粤泰公司应在合理期限内及时退还葛善保多支付的办证费用103340元，结合本案实际情况，粤泰公司最迟应于2018年8月17日交付产权证的同时退还上述费用，粤泰公司辩称公司内部流程及退费时间在540天之内无合同和法律依据，不予采信。粤泰公司未及时退还费用，必然给葛善保造成损失，结合诉请和本案实际情况，酌定粤泰公司自2018年8月17日起至2018年12月23日，以103340元为基数，按照年利率6%支付葛善保逾期还款利息损失2191.37元（103340元×6%×129天÷365天）。葛善保按约定向粤泰公司支付代为办证交纳的相关费用，系应当履行的合同义务范畴，粤泰公司代为办证期间不存在占用资金问题，故对葛善保诉请的超出部分不予支持。粤泰公司辩称2018年为葛善保办理案涉房屋产权证，为葛善保节省了维修资金，但维修资金交纳数额由相关法律法规等确定，非葛善保增加的利益，粤泰公司以此抗辩无合同和法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、合肥粤泰置业有限公司于判决生效之日支付葛善保逾期还款利息损失2191.37元；二、驳回葛善保的其他诉讼请求。案件受理费566元，减半收取283元，由葛善保负担258元，合肥粤泰置业有限公司负担25元。 二审期间，葛善保围绕上诉请求向本院提交《合肥恒大中心委托代管服务合同》、银行卡交易明细、《合肥市住宅质量保证书》、《消防安全责任书》，以证明涉案房屋交付时间为2016年12月31日，2017年8月11日葛善保仅与涉案房屋物业公司签订消防安全责任书，未与粤泰公司签订房屋交接协议；粤泰公司质证称不认可《合肥恒大中心委托代管服务合同》、银行卡交易明细、《合肥市住宅质量保证书》的关联性及《消防安全责任书》的真实性，不认可前述材料的证明目的。粤泰公司向本院提交交款核对单、2017年8月11日准予入住通知书、承诺函（代办证），以证明涉案房屋交付时间为2017年8月11日；葛善保质证称对前述材料的真实性无异议，不认可证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明：《附件六：关于恒大中心商品房买卖合同（商铺）的补充说明》第十条“双方同意本合同第十五条变更如下”载明“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，第十三条载明“合同内容及补充协议与本补充说明内容不一致的，以本补充说明为准”。 本院认为，葛善保与粤泰公司分别于2015年11月12日、2015年11月19日签订《商品房买卖合同》及《附件六：关于恒大中心商品房买卖合同（商铺）的补充说明》，两份合同内容均系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。鉴于《附件六：关于恒大中心商品房买卖合同（商铺）的补充说明》签订时间在后，该份补充说明约定了《商品房买卖合同》部分条款的变更内容，以及“合同内容及补充协议与本补充说明内容不一致的，以本补充说明为准”，故葛善保诉请粤泰公司支付逾期办证违约金，在两份合同相关约定不一致情况下，应以《附件六：关于恒大中心商品房买卖合同（商铺）的补充说明》相关约定为审查依据。因该补充说明约定“双方同意以2016年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记”，“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，而2017年1月1日至2018年8月1日涉案房屋产权证办理完成日共577日，超出约定期间37日，故粤泰公司依约应向葛善保支付违约金614元（6060000元×0.1%÷365日×37日），本院对葛善保的违约金请求予以部分支持，对过高数额不予支持。 葛善保上诉主张粤泰公司赔偿占用代办证费用的利息损失，该主张无合同依据，且《附件六：关于恒大中心商品房买卖合同（商铺）的补充说明》约定了逾期办证违约责任条款，本院亦已依照相关约定支持了葛善保的部分违约金请求，故对该项上诉请求本院不予支持。 对双方无异议的原判内容，本院予以确认。 综上所述，葛善保的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初18237号民事判决第一项，即：合肥粤泰置业有限公司于判决生效之日支付葛善保逾期还款利息损失2191.37元； 二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初18237号民事判决第二项； 三、合肥粤泰置业有限公司于判决生效之日起10日内向葛善保支付违约金614元； 四、驳回葛善保的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为283元，由葛善保负担200元，合肥粤泰置业有限公司负担83元；二审案件受理费1063元，由葛善保承担800元，合肥粤泰置业有限公司负担263元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年八月二十五日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。