安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4939号 上诉人（原审原告）：吴正林，男，1966年10月3日出生，汉族，住安徽省合肥市政务区。 委托诉讼代理人：吴月，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘路，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：许华翠，女，1969年8月26日出生，汉族，住安徽省合肥市政务区。 委托诉讼代理人：吴月，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘路，安徽徽商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽国胜大药房连锁有限公司，住所地安徽省合肥市上海路**。 法定代表人：何家乐，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：俞金华，国浩律师（合肥）事务所律师。委托诉讼代理人：郑瑱，国浩律师（合肥）事务所律师。 上诉人吴正林、许华翠因与被上诉人安徽国胜大药房连锁有限公司（以下简称国胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初18564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 吴正林、许华翠上诉请求：撤销原判第一、二、三、五项，改判国胜公司支付2019年6月1日起至合同解除日2020年3月30日租金258119.68元（2019年6月1日至11月30日租金148915.2元，2019年12月1日至2020年3月30日租金109204.48元）、逾期付款违约金60757.3元（租金148915.2元的逾期付款违约金自2019年5月15日计算至2020年3月30日为47652.8元，租金109204.48元的逾期付款违约金自2019年11月15日计算至2020年3月30日为13104.5元，2020年3月30日之后逾期付款违约金以258119.68元为基数，按日千分之一计算至款清日）、擅自解约违约金163806.72元、物业费29735.155元（截至计算至2020年3月30日）。 事实与理由：一审认定事实及适用法律错误。1、一审计算欠付租金期限有误。国胜公司单方毁约，其寄发的解除合同通知不产生效力，应视为合同仍在履行，（2019）皖0111民初17136号民事判决至2020年3月30日生效，应当认定双方合同至2020年3月30日解除，国胜公司应支付合同解除前的租金。2、国胜公司应支付物业费至2020年3月30日。3、一审判决的违约金过低。国胜公司在对门另行租房，单方解约，系恶意毁约，给吴正林、许华翠造成过大损失，至少应赔偿6个月租金损失。吴正林、许华翠遭受的损失有（1）2017年10月17日至12月1日45天免租期租金损失42001.5元；（2）双方合同约定的60个月租期租金总和为1680061.2元，国胜公司仅支付了18个月租金446745.6元，国胜公司应补足前期租金损失57272.4元，并按平均月租金28001元支付租金至合同解除日止；（3）房屋闲置损失。国胜公司提到违约金过高系“口说无凭”，未能提供证据予以证明。 国胜公司辩称，1、吴正林、许华翠当庭新增的物业费上诉请求应予驳回；2、（2019）皖0111民初17136号民事判决已认定双方合同解除日期为2019年8月14日。吴正林、许华翠于2019年8月14日收到《解除房屋租赁合同通知书》及涉案房屋钥匙，却未起诉确认解除合同效力，此后房屋占有、使用权转移至吴正林、许华翠，国胜公司无须支付2019年8月14日之后租赁费；3、双方合同约定的日千分之一逾期付款违约金标准过高，一审参照民间借贷的上限判决逾期付款违约金，已充分保护了吴正林、许华翠的权益；4、国胜公司不存在解除合同恶意，且最大限度考虑了吴正林、许华翠的利益。国胜公司于2018年2月开始经营困难，多次主动与吴正林、许华翠沟通转、分租、解除合同等解决方式但协商未果，国胜公司门店因经营亏损被迫于2018年8月停业，停业后国胜公司主动支付租金至2019年5月底，金额高达20多万元，在协商不成情况下国胜公司于2019年8月发出《解除房屋租赁合同通知书》。合同解除后房屋能否出租的风险应当由吴正林、许华翠承担，一审判决国胜公司承担3个月租金的违约金系合理。45天免租期租金系毛坯房租赁交易习惯，不能认定为吴正林、许华翠的经济损失，且国胜公司对房屋装修花费了5万元，装修价值已归吴正林、许华翠享有。一审判决2万元押金无需返还，已能平衡双方利益。5、一审宣判后，国胜公司已足额支付一审判决第一、二项租金61220.7元、逾期付款违约金11553.08元、物业费61220.7元，合计86599元。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 吴正林、许华翠向一审法院起诉请求：1、国胜公司支付2019年6月1日至2019年9月19日期间租金91004元、逾期付款违约金18615元（后期租金按80元/㎡/月计付，后期逾期付款违约金以未付租金为基数，按日千分之一标准计付）；2、国胜公司支付擅自解约违约金616657.8元，租房押金20000元不予退还；3、国胜公司承担物业费23561.18元（17号楼104室2018年7月1日起至2019年10月底物业费9611.2元、17号楼105室2018年1月1日起至2019年10月底物业费13949.98元）。 一审法院认定事实：2017年10月15日，承租人国胜公司与出租人吴正林签订《房屋租赁合同》，合同约定：吴正林将其位于合肥市滨湖区上下两层合计310.24㎡房屋租赁给国胜公司经营药房，租赁期限为5年，从2017年10月17日起至2022年12月1日止，装修免租期从2017年10月17日至2017年12月1日，从2017年12月1日起两年内月租金24819元，第一笔半年租金及押金20000元于合同签订后支付，其余租金半年一付、于届期前15天支付，从2019年12月1日起的租金比上一年度增加10%，一方无法定或者约定理由解除合同的，应支付未履行租赁期租金总额50%的违约金，逾期交付租金的，需要承担每日欠付租金总额1‰的逾期付款违约金。此外，合同还对装修、转租等事项进行了约定。 国胜公司依约支付租房押金20000元以及截至2019年5月底的租金、104室截至2018年6月底的物业费、105室截至2017年底的物业费。双方对转租、分租、解除合同等事项多次协调未果，2019年8月14日，吴正林收到国胜公司寄送的《解除通知书》。 2019年9月16日，国胜公司向一审法院诉请与吴正林解除房屋租赁合同，案号为（2019）皖0111民初17136号。 一审法院认为，双方当事人自愿签订的合同应当依法履行。吴正林、许华翠诉求从2019年6月起的租金及物业费，国胜公司辩称双方以口头、书面等多种形式多次协调转租、解除等事宜未果，其寄送的解除房屋租赁合同通知书于2019年8月14日被对方收悉，合同已解除，同意支付截至2019年8月14日的房租及物业费，因一审法院（2019）皖0111民初17136号民事判决已判令双方租赁合同依法解除，国胜公司以经营不善为由解约，理应支付在此期间产生的房屋租金61220.7元及物业费13825.22元，故对吴正林、许华翠的房租及物业费诉请予以部分支持。吴正林、许华翠诉求按照日千分之一的利率标准计算逾期付款违约金，经衡量该约定偏高，故酌定逾期付款违约金计算方式为以欠付租金61220.7元为基数，从2019年6月1日起按年利率24%计算至实际清偿日止。吴正林、许华翠诉求不予退还20000元违约金，考虑到合同约定履行年限及实际租赁期限以及对出租人造成的损失，予以支持。吴正林、许华翠诉求国胜公司支付擅自解约违约金616657.8元，鉴于合同约定的租金期限为5年及违约责任，国胜公司以经营未盈利为由多次要求解除合同存在过错，应承担合同签订及履行期间正常商业风险及合同解除后的违约责任，考虑到以毛坯状态交付且装修价值实际情况，以及一个半月装修免租期的现实情况，依法认定吴正林、许华翠诉求的违约金金额偏高，酌定国胜公司应付违约金为3个月租金合计74457.6元，对违约金诉请予以部分支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用 二审期间，吴正林、许华翠围绕上诉请求向本院提交（2019）皖0111民初17136号民事判决、拍摄时间为2020年6月24日的照片五张，以证明国胜公司恶意解除涉案租赁合同，至二审时涉案房屋仍处于空闲状态，国胜公司质证称仅认可该判决的真实性，不认可照片的真实性、合法性、关联性及全部材料的证明目的；国胜公司向本院提交银行电子回单，以证明国胜公司已足额履行原判第一、二项义务，吴正林、许华翠质证称不认可真实性、合法性、关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明：一审法院于2020年1月1日作出（2019）皖0111民初17136号民事判决，判决解除国胜公司与吴正林于2017年10月15日签订的《房屋租赁合同》。该判决已发生法律效力。 本院认为，吴正林、许华翠将二人所有的位于合肥市滨湖区房屋出租给国胜公司经营使用，吴正林与国胜公司就该租赁事宜签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律拘束力。因房屋租赁合同具有阶段持续性履约特征，合同当事人在为租赁关系终止事由产生争议时应本着善意原则化解纠纷、减少各自损失。国胜公司因经营不善向吴正林提出转、分租请求未得允许，遂向吴正林明确作出退租的意思表示，并邮寄解除房屋租赁合同通知书及涉案房屋钥匙，吴正林于2019年8月14日收到通知及钥匙，一审认定国胜公司应向吴正林、许华翠支付截至2019年8月14日止的房屋租金、物业费，本院予以确认，因吴正林、许华翠在接收钥匙后负有防止损失进一步扩大的义务，亦无证据证明国胜公司在2019年8月14日后仍占有使用涉案房屋，故吴正林、许华翠上诉主张国胜公司支付2019年8月14日至2020年3月30日期间租金及逾期付款违约金、物业费，无事实依据，本院不予支持。 国胜公司在合同约定的租赁期间退租，违约事实清楚，应对吴正林、许华翠承担相应违约责任。一审依据合同约定的逾期付款违约金、押金、单方解除合同违约金等违约责任条款，在综合考虑合同履行情况、违约方过错、实际损失范畴等情况下，判令国胜公司按年利率24%标准向吴正林、许华翠支付逾期付款违约金，另支付三个月租金标准的违约金，2万元押金不予退还国胜公司，标准适当，符合公平原则，本院予以认同。对吴正林、许华翠上诉主张的过高违约金数额，本院不予支持。 综上所述，吴正林、许华翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5531元，由吴正林、许华翠承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年八月二十五日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。