广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2574号原告：广州金铭物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道**122。法定代表人：周岳强，总经理。委托代理人：戴天祥、吴圆梦，均为原告公司的职员。被告：何宾，男，1968年1月27日出生，汉族，住，住所地广州市天河区/div>原告广州金铭物业管理有限公司诉被告何宾物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴天祥、吴圆梦，被告何宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告是广州市海珠区雅熙街2号302房（自编A1-302）的业主。原告是被告所在雅郡花园小区物业管理服务企业。根据《前期物业管理服务协议》约定被告按建筑面积每平方米每月1.95元缴纳物业服务费，逾期缴纳物业服务费及有关费用的，按每天1‰交纳违约金。从2014年5月1日起，涉案小区的普通住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取服务费，被告房屋的建筑面积为175.5935平方米，因此，被告自2015年12月起每月应缴纳的物业服务费为439元。但被告从2015年12月起没有按时足额缴纳物业服务费、垃圾处理费，故起诉要求：1、判令被告支付欠缴的物业服务费20633元（从2015年12月起至2019年10月止）以及由此产生的违约金（每天按欠费金额的1‰计算，自2015年12月起计至实际清缴之日止）；2、判令被告支付垃圾处理费235元（2015年12月至2019年10月）；3.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由为：1、原告在2015年底发现A1栋802房新业主装修时擅自占用天台屋顶，锁住通向屋顶的消防门，立即向原告反映，要求原告制止，但一直没有结果。2016年1月后，被告多次与原告工作人员沟通时承诺一定会交管理费，但对计算方式有异议。因为天台两边都先后被顶层用户非法占用并锁住，而原告要求把天台面积包含在该栋房屋各住户的公摊面积中收取管理费。被告明确要求原告对占用天台的行为进行制止，但原告认为天台被非法占用与其无关。被告认为天台的管理费应由占用的住户负担。原告没有履行义务，有小区业主在公共天台建设违章建筑且将消防通道的门锁死，被告多次要求原告对天台被占用进行修整，但原告一直拖延且没有正面解决。经审理查明：广州市海珠区雅熙街2号302房的所有权人是被告，该房屋建筑面积为175.5935平方米。2009年12月16日，原告（甲方）与于薇薇（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定乙方应在当月25日前交纳费用；住宅按建筑面积每月每平方米1.95元；（第十一条）违约责任：……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，根据《广东省物业管理条例》，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠交金额的1‰交纳违约金；等。另查，该小区业主多人曾于2014年向本院起诉要求确认原告2014年5月1日将物业管理费升至住宅2.5元/㎡/月，别墅4元/㎡/月的行为属于违法无效行为。本院于2014年作出（2014）穗海法生民初字第525号民事判决书，驳回上述业主等人的诉讼请求。上述业主等人不服依法向广州市中级人民法院提出上诉，该院于2015年9月11日作出（2015）穗中法民五终字第3996号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年11月8日，原告向被告发出《关于缴纳物业管理费及其他费用的函》，载明暂计至2016年9月，被告欠缴物业管理费4390元、垃圾费50元，请收到函件后3日内付清所欠费用。2017年3月13日，原告委托广东银沐律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告付清截止2016年12月31日欠缴的管理费5705元、垃圾费65元。在庭审中，被告对物业服务费2.5元/㎡/月的标准无异议，确认没有缴纳2015年12月至2019年10月期间的物业管理费、垃圾处理费235元；认为违约金标准过高。被告为证明案涉房屋的天台被占用及向原告反映但没有得到处理，提供了现场照片、被告与原告工作人员的短信，现场视频、雅郡花园业主微信群聊天记录等证据。经质证，除了被告提供的2017年拍摄的视频外，原告对被告提供的其他证据真实性无异议，但认为原告已向政府相关部门反映涉嫌违建等问题，也于2019年1月8日、8月10日向相关业主发出了整改通知书；原告将A1栋天台门打开后，其他业主又重新锁起来。本院认为：被告是广州市海珠区雅熙街****的所有权人，而原告是该房屋所在小区的物业管理公司。原告为案涉小区提供物业服务，被告理应支付物业服务费。被告抗辩其没有缴纳物业服务费的原因是被告反映A1栋天台被占用但原告没有制止，没有履行管理义务。原告认为其对被告反映的情况已向政府主管部门进行了投诉，但原告无法鉴别是否属于违法占用，且被告提供的雅郡花园业主微信群聊天记录可以证明政府相关部门依法处理。本院认为，原告作为小区物业管理公司，应对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。被告反映其房屋所在楼栋的天台被占用情况，原告应查清相关事实，告知、劝阻占用人不得占用公共区域，同时将相关可能涉及违法违规的建筑及时向政府主管部门报告、投诉，请求处理。由于原告并非政府主管部门或获得授权，无权对相关建筑是否违法进行认定及强制处理。原告陈述其已与相关业主协调及劝阻，亦向政府主管部门投诉。根据被告提供业主微信群聊天记录反映，政府执法部门已对小区内违建进行处理。鉴于此，原告已履行了物业管理服务义务，即便存在处理天台被占用情况不及时的瑕疵，但被告以此为由拒绝缴纳物业管理费、垃圾费理据不足，本院不予采纳。被告确认拖欠2015年12月起至2019年10月期间的物业管理费及垃圾费，对物业服务费2.5元/㎡/月的标准无异议，故被告应向原告支付2015年12月起至2019年10月期间的物业管理费20633元及垃圾费235元。被告逾期缴纳物业管理费构成违约，原告要求被告支付违约金有理，本院予以支持。被告主张合同约定每日1‰违约金标准过高，鉴于被告反映天台被占用的情况属实，被告此前并无拖延缴纳物业管理费，故本院酌情调整违约金标准为按每日0.5‰计算，违约金总额以不超过本金为限。同时，原告作为案涉小区的物业管理公司，对业主反映的合理诉求应及时处理并向业主反馈相关情况，努力提高物业服务质量，增加业主的满意度。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告何宾向原告广州金铭物业管理有限公司支付2015年12月至2019年10月期间的物业管理费20633元及违约金（每月欠缴物业管理费的违约金以当月物业管理费439元为基数，自当月26号起至实际付清之日止按每日0.5‰计算。每月欠缴物业管理费的违约金以不超过月物业管理费439元为限）；二、被告何宾在本判决生效之日起十日内支付2015年12月起至2019年10月期间的垃圾费235元给原告广州金铭物业管理有限公司；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费693元，由原告负担144元，被告负担549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二〇年八月五日书记员  徐文慧谭颖诗