吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终412号 上诉人（原审原告、反诉被告):靖宇县睿丰房地产开发有限公司。住所地：吉林省靖宇县靖宇镇。 法定代表人:王凤岱,经理。 委托诉讼代理人:王艺晓,吉林衡丰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告):张燕,女,1985年1月14日出生,汉族,无职业,住吉林省靖宇县龙泉镇。 上诉人靖宇县睿丰房地产开发有限公司（以下简称睿丰公司）、上诉人张燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省靖宇县人民法院（2019）吉0622民初1214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 睿丰公司上诉请求：1、撤销靖宇县人民法院(2019)吉0622民初1214号民事判决,改判支持睿丰公司的诉讼请求，驳回张燕的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由张燕承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定“睿丰公司未向张燕履行交付房屋手续”是错误的。睿丰公司在一审时已经向人民法院提供了案涉房屋的竣工验收合格证明,而且在案涉房屋竣工验收合格后,睿丰公司的工作人员已经电话通知张燕入住房屋,张燕在庭审中亦自认收到睿丰公司通知交房的电话通知，并前去睿丰公司的办公场所,但其系因为自身原因没有办理入住手续,故原审法院认为睿丰公司没有履行交付房屋手续是错误的。二、原审法院判决支持张燕逾期交房违约金证据不足。在张燕无正当理由拒绝入住时,应视为睿丰公司已经向其履行了交付房屋的义务。原审法院单单以没有签订商品房买卖合同为由就认定睿丰公司违约,证据不足。三、原审法院适用法律不当。1、原审法院认为“因睿丰公司未提供证据证明案涉房屋不能在银行办理按揭贷款的原因系张燕造成,故对其诉讼请求,本院不予支持”是错误的。张燕提出“案涉房屋不能在银行办理按揭贷款的原因系睿丰公司造成”的反驳意见,应由张燕针对这一反驳意见承担举证责任,原审法院将该举证责任分配给睿丰公司系适用法律错误。2、张燕反诉超过了法定的诉讼时效，原审法院判决支持张燕逾期交付违约金的反诉请求系适用法律不当。睿丰公司与张燕签订的《门市预售协议》第三条约定的交房日期为2014年1月30日,张燕认为睿丰公司没有在合同约定的日期向其交付房屋,张燕知道或者应当知道自己权利受到损害的日期应为2014年1月31日,张燕反诉提出要求睿丰公司给付逾期交房违约金,已经超过了法定的诉讼时效,其已经丧失胜诉权。综上所述,原审判决认定事实不清、证据不足，适用法律不当,请求二审法院依法裁判,维护睿丰公司的合法权益。 张燕辩称，睿丰公司一审中提交的涉案房屋的验收合格证明和竣工验收报告（实际根本没有）不是真实的，一审判决睿丰房地产给付张燕违约金正确，因为房屋根本不符合入住条件，但睿丰公司却要求张燕入住。 张燕上诉请求：一、撤销原审判决的第二项、第三项,依法改判睿丰公司承担逾期交房违约金76006.2元(以193400元本金为基数,自2013年10月28日起至2019年10月28日止按照中国人民银行贷款利率计算);以每平方米2000元价格履行原房屋买卖合同；要求给付张燕2013年10月28日至2019年10月18日6年的房屋租金损失每年1.5万元，共计90000元。二、一、二审的诉讼费用全部由睿丰公司承担。事实与理由：一、因睿丰公司违约在先,导致张燕至今无法入住房屋及办理房产证，争议房屋已经跌至目前最高每平方米2400元;如继续履行合同应当按照现市场价格每平方米2000元价格执行;二、张燕并未入住争议房屋,租金损失必然存在,无需举证,且年租金15000元,属于争议房屋出租的最低价位，故应支持张燕90000元的租金损失诉请。三、睿丰公司承担违约金的计算方式错误。张燕因借款买房已经欠下了他人高额贷款，无力偿还，因睿丰公司违约行为,存在连续性,依法应按照同期贷款利率计算违约金。综上所述,请求二审法院依法支持张燕合法的上诉请求。 睿丰公司辩称，《门市房预售协议》合法有效，是合同双方真实意思表示。张燕主张90000元经济损失无事实及法律依据。张燕没有证据证明其所谓的经济损失与睿丰公司存在法律上的因果关系。11号楼在2013年12月5日已经取得了竣工工程备案证，符合入住条件，张燕在庭审中亦自认收到通知交房的电话通知，张燕的主张不成立，不应得到支持。二、张燕未办理入住系由于其自身原因造成的，睿丰公司没有逾期交房，不应承担违约金。综上，请求法院驳回张燕的诉讼请求。 睿丰公司向一审法院起诉请求：要求判令张燕支付购房尾款190000元及利息（利息自起诉之日起至实际给付之日止，按年利率6％计算）。 张燕提出反诉请求：1.要求睿丰公司支付逾期交房违约金76006.2元（以193400元本金为基数，自2013年10月28日起至2019年10月28日止，按照中国人民银行贷款利率计算）；2.要求睿丰公司以每平方米2000元的市场价履行其与张燕签订的房屋买卖合同；3.请求判令睿丰公司给付张燕因无法正常使用涉案房屋导致的经济损失即租金90000元。 一审法院认定事实：2013年10月28日，睿丰公司与张燕签订《门市房预售协议》，甲方为睿丰公司，乙方为张燕，双方约定：甲方将其开发建设的康馨花园之林业之家小区11号楼3号门市房出售给乙方，房屋面积76.68平方米，每平方米单价5000元，总价款383400元，付款方式为按揭，已交首付款193400元，贷款190000元，建筑面积以房产测绘中心最终测定为准，多退少补；甲方所开发建设的楼房于2014年1月30日交付给乙方入户，乙方入户时所产生的税务、物业等税费，按国家规定上缴；如甲方逾期向乙方交付房屋，每逾期一日，按中国人民银行同期活期利率，向乙方支付乙方所交房款数额的违约金，因自然灾害等不可抗拒的客观原因造成的逾期入户，甲方不承担责任；房屋交付时，双方正式签定商品房买卖合同，甲方给乙方出具正式售楼发票，乙方同时按规定缴纳各项规费；甲方所开发建设的房屋在交付使用时，因政府房屋价格调整和房屋市场价格变动所带来的房屋价格上涨或下调幅度不超过10%-20%，甲、乙双方都应当接受，互不要求对方承担责任。 2013年10月28日，张燕向睿丰公司交付首付款193400元。 2013年12月5日案涉房屋竣工后，睿丰公司未向张燕履行交付房屋手续，双方亦未签定商品房买卖合同，张燕尚未入住使用该房屋。 案涉房屋因未取得相关产权证照等原因，无法在银行办理抵押按揭贷款。 另查明，睿丰公司于2012年10月26日取得康馨花园林业之家小区商品房预售许可证。 一审法院认为，睿丰公司与张燕签订的门市房预售协议系双方真实的意思表示，内容真实合法有效，双方应按该协议约定履行各自的合同义务。一、关于本诉。案涉合同已明确约定，剩余购房款以按揭分期付款的方式给付睿丰公司，因睿丰公司未提供证据证明案涉房屋不能在银行办理按揭贷款的原因系因张燕造成，故对其诉讼请求，原审法院不予支持。二、关于反诉。因睿丰公司于案涉房屋竣工后，未履行向张燕交付房屋的手续，致使双方未签定商品房买卖合同，张燕未能入住使用该房屋，已构成违约，即应按协议约定自逾期交房之日起（2014年1月30日）按中国人民银行同期活期贷款利率给付张燕利息作为违约金。关于张燕要求睿丰公司以每平方米2000元的市场价履行门市房买卖合同及无法正常使用涉案房屋导致的经济损失即租金90000元的诉讼请求，其未出示有效证据予以佐证，并无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1．驳回靖宇县睿丰房地产开发有限公司的诉讼请求；2．靖宇县睿丰房地产开发有限公司于判决书生效后三日内给付张燕逾期交房违约金（以193400元为基数，自2014年1月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期活期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2019年10月28日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的活期贷款市场报价利率计算）。3．驳回张燕其他诉讼请求。本诉案件受理费4100元，由靖宇县睿丰房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费3620元，由靖宇县睿丰房地产开发有限公司负担850元，张燕负担2770元。 二审审理过程中，本院依职权向靖宇县房产局调查，相关人员表明，本案所涉靖宇县康馨花园-林业之家11#门市房现无法办理产权证书，因睿丰公司没有走正常的竣工验收流程，也无质监站出具的竣工验收证明，并未办理正式竣工验收手续。因其不符办理无籍房的相关规定，现也无法办理无籍房的产权证。 本院依职权向建行靖宇支行调查，相关人员表明，虽然建行靖宇支行与睿丰公司于2013年12月25日签订了《商品房销售贷款合作协议书》、《委托划款协议书》，但据经办人了解，因房屋相关手续未办理完毕，故所有购房人并没有一人贷款成功，如果相关门市房办理不了产权证，肯定无法贷出款项。其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定和法律规定全面履行自己的义务。根据《城市房地产管理法》第二十七条第二项：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。……”、《城市房地产开发管理暂行办法》第十六条：“房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收，综合验收不合格，不准交付使用。”的规定，商品房交付使用时，开发商应向购房者出示《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》即“三书一证一表”，睿丰公司仅出示一份竣工工程备案证（复印件），不能证明其所开发的本案所涉商铺具备交付使用条件，张燕有权拒绝入住。睿丰公司上诉主张其已履行房屋交付义务不存在违约，与事实不符亦无法律依据，本院不予支持。睿丰公司与张燕签订的《门市房预售协议》明确约定，“如甲方（睿丰公司）逾期向乙方（张燕）交付房屋，每逾期一日，按中国人民银行同期活期利率，向乙方支付乙方所交房款数额的违约金”，一审法院据此判令睿丰公司向张燕支付逾期交房违约金并无不当，睿丰公司上诉主张其不应承担支付违约金责任无依据，本院不予支持。睿丰公司与张燕签订的《门市房预售协议》明确约定剩余购房款以按揭方式给付，现由于案涉房屋的相关手续不完备，睿丰公司至今不能为案涉房屋办理房地产权属证书，无法在银行办理抵押按揭贷款，张燕有权拒绝其相应的履行要求，一审判决驳回睿丰公司的诉讼请求，并无不当，睿丰公司上诉主张要求改判支持睿丰公司的诉讼请求于法无据，本院不予支持。《门市房预售协议》已明确约定按照已付购房款的中国人民银行活期利率标准给付违约金，张燕上诉主张按同期贷款利率计算违约金，无依据，本院不予支持。关于张燕上诉主张睿丰公司应给付其租金损失90000元问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方签订的合同中已约定违约金计算方法，张燕如认为实际损失大于约定的违约金数额，亦应提供有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准要求增加违约金数额，张燕提供的租房协议等证据不足以证实同地段同类房屋租金标准，无法证实其实际损失数额，故本院对张燕此项上诉主张不予支持。关于张燕上诉主张应按每平方米2000元价格履行《门市房预售协议》问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”张燕一审时提供的睿丰公司出具给孙一可的收据，尚不足以证实现本案所涉商铺平均售价为每平方米2000元及所涉合同存在重大误解或显失公平，故对张燕的此项上诉主张不予支持。关于睿丰公司上诉主张张燕反诉超过诉讼时效问题。本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人张燕任何时候都可以主张，只有当债务人睿丰公司明确表示不履行时，才能认定债权人张燕“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可以起算。故睿丰公司关于本案违约金债权已经超过诉讼时效的上诉主张，与事实不符亦无法律依据，不予支持。 综上所述，睿丰公司、张燕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8250元，由靖宇县睿丰房地产开发有限公司负担4950元、张燕负担3300元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 伟 审 判 员  兆艳红 审 判 员  迟吉岩 二〇二〇年八月二十七日 法官助理  胡 雪 书 记 员  戴兵兵