湖北省神农架林区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9021民初492号 原告：郑英杰（系郑长根之女），女，1947年6月15日出生，汉族，农村居民。 原告郑英全（系郑长根之女），女，1949年12月12日出生，汉族，农村居民。 原告郑英秀（系郑长根之女），女，1952年12月6日出生，汉族，农村居民。 原告郑英菊（系郑长根之女），女，1962年8月7日出生，汉族，农村居民。 四原告共同委托诉讼代理人：何涛，湖北神农架律师事务所律师。一般授权代理。 被告：胡安海，男，1952年9月13日出生，汉族，农村居民。 被告：袁作俊（系胡安海之妻），女，1957年5月26日出生，汉族，农村居民。 胡安海、袁作俊的共同委托诉讼代理人：胡培意（系二人之子），男，1985年12月27日出生，汉族。特别授权代理。 胡安海、袁作俊的共同委托诉讼代理人：李玲，湖北黄士功律师事务所律师。一般授权代理。 被告：郑英华，男，1957年2月3日出生，汉族，系湖北神农架农村商业银行股份有限公司退休职工。 被告：袁作坤（系郑英华之妻），女，1959年9月12日出生，汉族，系湖北神农架农村商业银行股份有限公司退休职工。 原告郑长根、郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊诉被告胡安海、袁作俊、郑英华、袁作坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序，于同年10月22日公开开庭进行了审理。原告郑长根的委托诉讼代理人郑锐财、原告郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊的委托诉讼代理人何涛、被告胡安海、袁作俊的委托诉讼代理人胡培意、李玲、被告郑英华、袁作坤到庭参加诉讼。诉讼期间，郑长根于2020年3月24日因病去世，其继承人为本案原告郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊及被告郑英华,本院于2020年5月29日再次公开开庭进行了审理，原告郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊的委托诉讼代理人何涛，被告胡安海、袁作俊的委托诉讼代理人胡培意、李玲，被告郑英华、袁作坤到庭参加诉讼。本案因湖北省抗击新冠肺炎疫情扣除审理期限2个月，又经依法延长审理期限3个月。本案现已审理终结。 原告郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊向本院提出诉讼请求：1、确认被告胡安海、袁作俊与郑英华、袁作坤之间房屋买卖协议无效；2、判令被告返还位于新华镇龙口村五组163号的自建房，以及原告管理经营的山林、土地。事实和理由：1985年原告郑长根与妻子魏祖珍在新华镇龙口村五组163号，建造房屋一栋（明三暗六，约160平方），1998年加盖偏房三间29.64平方。1995年11月17日魏祖珍因病逝世，2006年被告郑英华、袁作坤在未经所有权利人即五原告的同意，私自与胡安海、袁作俊达成口头协议，如果胡安海、袁作俊能以后帮忙照顾老人，直至百年归山后房屋全部卖给胡安海、袁作俊。2019年原告郑长根要求回到属于自己的房屋居住，但被告胡安海、袁作俊以锁门、断电、断水等方式拒绝原告郑长根入住。被告郑英华、袁作坤与被告胡安海、袁作俊达成的口头协议，未经相关权利人同意，属于无效合同。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告胡安海、袁作俊当庭答辩称:原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。本案中郑英华、袁作坤具有完全民事权利能力和民事行为能力，郑英华、袁作坤将涉案房屋、土地、山林转让给胡安海、袁作俊的行为，系双方真实的意思表示，并且双方按照约定全面履行了各自相应的义务，且内容不违反法律法规强制性规定，双方的房屋、土地、山林转让行为合法、有效。第一、被告郑英华、袁作坤将涉案房屋、土地、山林实际交付给了胡安海、袁作俊。胡安海、袁作俊支付了相应价款。并且该转让行为已经履行达13年之久，各方均未提出异议。并且胡安海、袁作俊通过村委会已将涉案土地、山林变更登记在其儿子胡培意名下。2017年新一轮的房屋、土地、山林确权时，涉案房屋、土地、山林亦登记在胡培意名下。同时，胡安海、袁作俊入住后对涉案房屋进行了扩建、添加、装饰装修。现胡培意已经合法取得了转让房屋的所有权及土地、山林的承包经营权。因此，上述房屋、土地、山林转让行为是双方真实的意思表示。第二、被告郑英华、袁作坤与被告胡安海、袁作俊转让房屋、土地、山林的行为，符合表见代理的法定情形。其一、本案涉案房屋、土地、山林实际交易的时间是2006年，当时原告郑长根已经84岁，其他原告郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊均已成年并出嫁，被告郑英华51岁，是郑长根唯一的儿子。根据农村的习俗，被告郑英华作为郑长根唯一的儿子，在其他姐妹均已出嫁的情况下，系原告家庭的“家主”，由其管理、处置家庭财产，并由其负责郑长根的生养死葬事宜。事实上，原告郑长根也的确与本案被告郑英华、袁作坤一起共同居住生活，由郑英华、袁作坤赡养，原告的房屋以及在村集体承包经营的土地、山林均由郑英华、袁作坤代为管理并受益。因此，郑英华、袁作坤在对原告的房屋、土地、山林进行出售时，胡安海、袁作俊有理由相信郑英华、袁作坤是具有处置权的。其二、被告郑英华、袁作坤将房屋、土地、山林出售给胡安海、袁作俊至今已经13年之久，在此期间原告对自己的房屋和承包经营的土地、山林转让给胡安海、袁作俊是明知的，但是却从未提出过任何异议。因此，本案中郑英华、袁作坤转让房屋、土地、山林行为构成表见代理。其三、被告之间转让行为得到了村委会的认可，村委会将房屋、土地、山林均已登记至胡安海、袁作俊的儿子胡培意名下，由胡培意经营管理。上述行为符合法律规定，亦可证实被告胡安海、袁作俊购买的行为属善意且无过失及欺诈胁迫行为。综上，本案双方均按照协议的内容履行了各自相应的义务，并按照当地的交易习惯将所转让的土地、山林变更登记在胡培意名下，由胡培意经营管理，房屋亦登记在胡培意名下。上述种种外观表象行为足以让被告胡安海、袁作俊有充分的理由相信被告郑英华、袁作坤有代理权，因此，被告之间的房屋、土地、山林转让行为合法有效，且内容并未违反法律法规强制性规定，亦不符合《合同法》中关于无效合同的规定。 被告郑英华、袁作坤当庭答辩称:1、父亲郑长根应该由郑英华养活，这是法律和道德的规定。2、父亲郑长根状告郑英华，没有其他辩解，因缺乏法律知识，侵害了父亲的权利。3、父亲郑长根的其他权利人，均没有授权委托郑英华、袁作坤处理父亲的财产，郑英华、袁作坤都是城镇户口，没有资格处理房产。4、1998年，胡培意上初中时，他们家住在山上，上学不方便，要求在家里寄读。2008年，胡安海夫妻要求将胡培意的户口转到郑长根一起，方便以后读书。当时迁移户口的时候村里没有同意，后来挂靠在郑长根一起。胡安海夫妻是从猫儿观村搬到龙口村五组来的，当时他们夫妻说要买家里的房子，郑英华不同意卖，因为郑长根在农村住习惯了，城市住不惯，就算是要买，也得等到郑长根百年归山，胡安海先交点钱，以后可以优先卖给胡安海夫妻。后来将房屋借给胡安海他们住，同时约定由胡安海照顾郑长根。2006年到2009年胡安海、袁作俊陆续给了30000元钱，他们说不给点钱住的不踏实。2007年时郑长根不慎摔跤住院治疗后，郑长根还是要回老家，2009年上半年胡安海看见郑长根年老受伤、丧失劳动能力，就不愿意照看，郑英华将郑长根接到家里住，但郑长根住不习惯，就到几个子女那里轮流住。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、署名吴第登、吴弟坤等10人《关于郑长根在新华镇龙口村五组狮子包建住宅房证明》及联系电话1份，原告拟证明案涉房屋系原告郑长根的自建房。被告胡安海、袁作俊对该份证据的真实性、来源性、合法性均有异议，认为该份证明属于郑长根的自述情况，据被告胡安海夫妇了解，郑长根现年96岁，已属于限制行为能力人，不能正常表达自己的意思，情况说明不属实，不能证明其真实性。在该份证明上，10人的签字均未说明其对上述陈述情况的认可，同时根据证据规则，该10人作为证人应当出庭作证并接受质证，现该10人未出庭作证，其签署的名字无法核实其真实性，该份证据不能作为合法证据使用。被告郑英华、袁作坤对该份证据无异议。对该份证据的效力，本院将综合全案予以考虑。2、神农架林区新华镇猫儿观村村民委员会证明1份，原告拟证明胡安海夫妇在猫儿观村有宅基地房屋和土地、山林。被告胡安海、袁作俊对该份证明的真实性无异议，但认为该份证据与本案无关，涉案房屋系胡安海夫妇为其儿子胡培意购买，胡安海夫妇房屋、土地、山林情况对于本案的认定没有影响。被告郑英华、袁作坤对该证据无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。3、神农架林区新华镇龙口村村民委员会证明1份，原告拟证明郑长根、胡培意的户主变更原因以及土地的补偿款打入胡培意账户的情况。被告胡安海、袁作俊对该份证据的真实性无异议，但认为该份证明也仅仅说明郑长根的户口在龙口村，对于房屋转让行为并无任何影响。0.6亩耕地，村委会明确表述当时没有填入胡培意承包合同，但是补偿款打入胡培意账户，也说明征收土地系胡培意的承包土地。被告郑英华、袁作坤对该份证据无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。4、照片打印件6张，原告拟证明胡安海、袁作俊在猫儿观村宅基地房屋的基本情况。被告胡安海、袁作俊对照片真实性无异议，但认为胡安海住房情况与本案无关，案涉房屋所有权人系胡培意。被告郑英华、袁作坤对该份证据无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。5、2009年1月18日收条1份，被告胡安海、袁作俊拟证明2009年1月18日胡安海、袁作俊向郑英华、袁作坤支付购房款30000元，该房屋系胡安海夫妻为其儿子胡培意购买。原告对该收条的真实性无异议，但认为收款人郑英华、袁作坤不能代表房屋所有的权利人，二人将房屋卖给胡安海、袁作俊原告不知情。被告郑英华、袁作坤对该份证据的真实性无异议，收条系郑英华所写。本院对该份证据的真实性予以认定。6、农村土地承包经营权证1本、农村土地承包合同1份、林权证1本、毕业证1本、确权登记图打印件1份，被告胡安海、袁作俊拟证明林权证上登记的胡培义和身份证上的胡培意系同一人，同时证明案涉房屋、土地、山林现均已登记在胡培意名下，胡培意对以上财产拥有合法权益，郑英华、袁作坤对于案涉房屋、土地、山林的转让行为合法有效。2017年房屋确权登记图打印件系胡培意从产权部门取得，但因该证件未实际发放，故产权部门不能将房屋产权证书提交。原告对农村土地承包经营权证、林权证、毕业证的真实性无异议，但认为1、毕业证与本案无关；2、对农村土地承包经营权证内容有异议，户主变更时没有通知郑长根，原告提交的证据说明郑长根与胡培意无血缘关系，而经营权证上登记的是祖孙关系；3、林权证权利人变更为胡培意，是为了方便操作。对于确权登记图打印件的真实性、来源性、合法性均持有异议：该证据未加盖出具部门印章，无法核对真实性；不动产应当以登记为生效要件，宗地图不能够证明胡培意系案涉房屋的所有权人；国土部门出具的宗地图实际上损害了原告的合法权益，在户口簿上有郑长根的名字，但是该宗地图上仅有胡培意的名字，说明国土部门在未征得实际权利人郑长根的同意下，擅自进行了确权登记。被告郑英华、袁作坤对该组证据的质证意见与原告一致。本院对农村土地承包经营权证、农村土地承包合同、林权证、毕业证的真实性予以认定，对确权登记图打印件将综合全案予以考虑。7、房屋装修及扩建照片打印件6张，被告胡安海、袁作俊拟证明胡培意对案涉房屋进行了装修和扩建的事实。原告提出该组照片只能证明胡培意结婚的时候对房屋进行了装修和扩建，他自己居住生活所需要对房屋内部进行装修，与本案无关；车库是胡培意建的，公路是本来就有的质证意见。被告郑英华、袁作坤提出公路的毛路是国家出钱修的，后来是找豹儿洞村委会进行硬化；房屋装修、修建车库是事实的质证意见。本院对该组证据将综合全案予以考虑。8、胡培意户口簿复印件1本，被告胡安海、袁作俊拟证明胡培意的户口在龙口村，在本村可享有土地和山林承包经营权，本案涉案房屋、土地、山林的转让行为，并未违反法律的强制性规定。原告对该份证据的真实性无异议，但认为不能达到被告胡安海、袁作俊的证明目的，胡培意属于投亲靠友挂靠至郑长根户下，其在龙口村本身没有承包土地和山林，也没有房屋，其次根据相关法律规定，农村土地、山林、宅基地流转，应该是在本村村民之间，没有证据能够显示原告将土地、山林和房屋流转至胡培意名下的情况。被告郑英华、袁作坤提出郑长根还有一本户口簿，原来的户口簿上只有郑长根、胡培意二人。本院对该份证据真实性予以认定。9、神农架林区公安局新华派出所2014年12月8日户籍证明1份，被告胡安海、袁作俊拟证明2004年以前胡培意的户口就已经在龙口村。原告对该份证明的真实性无异议，认为该份证明只能说明胡培意的户口登记在龙口村，该证明与原告持有的没换之前的户口簿上的登记时间2011年相互矛盾。被告郑英华、袁作坤认为该份证明与本案无关，且看不清楚是哪一年。本院对该份证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 郑长根（1922年6月6日出生）原住神农架林区新华镇豹儿洞村，郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊及郑英华系郑长根的子女。1985年，郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊均已出嫁，在新华信用社工作的郑英华在新华镇龙口村五组建造土木结构房屋一栋，该房屋没有办理宅基地使用权证等相关权利证书。其后，郑长根与其妻子魏祖珍（1995年去世）从豹儿洞村搬至该房屋与郑英华一家共同居住生活，并将户口从豹儿洞村迁入龙口村**，并在该村承包有土地及山林。1989年，因郑英华、袁作坤夫妇工作变动，搬离上述房屋至松柏镇居住。袁作俊、袁作坤系姐妹，两家关系甚好，1998年，为方便胡安海、袁作俊之子胡培意读书，经两家商量后，胡培意到郑长根家居住，后将胡培意的户口由猫儿观村迁至龙口村**，与郑长根为同一家庭户，关系为其他亲属。为照顾郑长根和胡培意，胡安海、袁作俊夫妇亦经常居住在上述房屋内。1998年，郑英华、袁作坤夫妇在原来房屋左侧建砖瓦结构偏房3间，面积为29.64平方米，并办理了以郑长根为使用者的集体土地使用证，该证由胡安海于1999年8月17日从新华国土分局领走。2006年，胡安海、袁作俊夫妇与郑英华、袁作坤夫妇口头协商购房事宜后，胡安海、袁作俊夫妇正式搬入该房屋与郑长根、胡培意一起共同生活。2009年1月18日，郑英华、袁作坤出具内容为“今收到胡安海购买房屋款叁万元整（￥30000元）”收条1份。郑长根自2012年开始在其子女家轮流居住生活，后由郑英华接到松柏镇家中，没有再回过案涉房屋居住。胡安海一家在案涉房屋居住生活期间，于胡培意结婚时，对部分房屋进行了装修，其后又对厨房予以加层、屋顶予以换瓦，并新建车库1个。2019年5月因郑长根要求回案涉房屋居住，遭到胡安海一家拒绝后，双方发生纠纷，原告遂起诉至法院。在本案审理过程中，郑长根于2020年3月24日因病去世。 另查明，农村土地二轮延包时，郑长根家庭户户主变更为胡培意，农村土地承包经营权证登记的承包方代表、林权证登记的林地使用权权利人均为胡培意。 又查明，胡安海、袁作俊夫妇系新华镇猫儿观村村民，在该村有自建房屋并承包有土地及山林，其家庭于2006享受生态移民政策，2013年纳入该村精准扶贫建档立卡户。 本院认为，一、关于案涉房屋转让的效力及是否予以返还的问题。经查，位于神农架林区新华镇龙口村**的案涉房屋由郑英华、袁作坤于1985年修建，该房屋没有办理宅基地登记手续，房屋建好后，郑长根夫妇从豹儿洞村搬至该房屋与郑英华一家四口共同居住生活,并将户口迁入龙口村**。于1998年加盖面积为29.64平方米、砖瓦结构偏房3间，办理有郑长根为使用者的集体土地使用证。作为房屋受让方的胡安海家庭与郑英华家庭系亲属关系，两家互动频繁，对双方家庭具体情况都非常了解。郑英华夫妇因工作原因于1989年与其子女一起搬离案涉房屋至松柏镇居住，而郑长根的妻子于1995年去世后只有郑长根一人在案涉房屋中居住。不管是为方便胡培意读书而将其户口迁至郑长根家庭户，还是为照顾郑长根和胡培意的日常生活胡安海、袁作俊到案涉房屋居住，都是基于两家之间的亲密关系。在2006年双方达成房屋买卖口头协议前，郑长根与胡安海一家人已共同居住生活了较长时间，协商房屋买卖事宜时，郑长根已逾84岁，本案四原告均早已出嫁，郑英华作为郑长根唯一的儿子及房屋修建者、管理者转让案涉房屋，受让人胡安海、袁作俊有理由相信郑英华、袁作坤作为家庭代表对案涉房屋具有处置权，这是其一。其二，胡安海一家自2006年正式搬入案涉房屋长达十几年，在居住期间对房屋进行了部分修葺装修，按一般日常生活生活经验或常理，郑长根及四原告不可能不知晓房屋出售的情况。其三，胡安海夫妇与郑英华夫妇达成房屋买卖口头协议后，胡安海已支付了约定的合理对价。其四，胡安海夫妇虽不是龙口村村民，但其在2006年搬至案涉房屋享受的是生态移民政策。同时在达成房屋买卖协议之前，二人之子胡培意的户籍已迁入龙口村，系龙口村集体经济组织成员，农村土地二轮延包时，龙口村村委会已将其作为与郑长根同一家庭户的户主对土地、山林的承包经营权权属进行了登记。综上，案涉房屋买卖协议系郑长根之子郑英华代表家庭成员与胡安海夫妇口头达成，意思表示真实，该协议有效。对于原告方请求返还案涉房屋的主张不予支持。 二、关于案涉土地、山林是否返还的问题。本案中，原告方要求被告胡安海、袁作俊返还的土地、山林在农村土地二轮延包时，胡培意作为与郑长根同一家庭户户主取得了承包经营权，并进行了权属登记。而案涉房屋买卖则发生在权属登记之后，胡培意取得案涉土地、山林的承包经营权并不属于农村房屋买卖一并转让土地、山林的交易情形，其享有的承包经营权是否变更不属本案审理范围。故对原告方要求返还土地、山林的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条及《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条的规定，判决如下： 驳回原告郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判长  万宗琼 审判员  宋艳红 审判员  王天赋 二〇二〇年八月三日 书记员  胡含如