湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初1780号原告：邱华，男，1982年3月13日出生，土家族，河南省郑州市人，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：邱皓（系邱华之父），男，1953年11月9日出生，土家族，河南省郑州市人，住武汉市江岸区（特别授权代理）。被告：武汉市青山区御指天娇足疗馆，住所地武汉市青山区江南春城****。经营者：马波，男，1980年8月23日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：孟庆林，湖北启昊律师事务所律师（特别授权代理）。原告邱华与被告武汉市青山区御指天娇足疗馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱华的委托诉讼代理人邱皓、被告武汉市青山区御指天娇足疗馆委托诉讼代理人孟庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付房屋占用费（租金）98934.8元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告持有的武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋12、13号商铺，合计建筑面积约为150平方米，租赁期自2017年1月1日起至2019年9月30日止。双方约定税后月租金人民币12170元，被告按季度向原告缴纳租金。租赁合同到期后，被告至今仍占用上述商铺。2018年11月21日，原、被告签订《房屋租赁合同（补充合同）》，约定被告租赁原告持有的武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋11号商铺，新增面积251.84平方米，原合同单价80元/平方米，新增面积月租金为20147元，租赁期为2017年12月1日至2019年9月30日止。租赁合同到期后，被告至今仍然占用上述商铺。2018年9月5日，被告租赁原告的江南春城11栋11号商铺面积由251.84平方米变更为124.82平方米。由此，被告租赁原告的青山区40/41街坊江南春城11栋11、12、13号商铺面积共计为274.44平方米。2019年5月8日，原告因被告长达15个月未按期支付上述租金将被告诉至武汉市青山区人民法院。经调解，武汉市青山区人民法院出具（2019）鄂0107民初1827号民事调解书，被告随后按调解书履行完毕租金欠付缴纳义务。2019年9月2日，原告经武汉市硚口区人民法院拍卖程序取得武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋9号房的所有权，所有权转移生效时间为2019年10月16日。被告实际占用上述9号房的第2层（面积为208.63平方米）使用至今。综上，原、被告双方房屋租赁合同已于2019年9月30日到期，被告实际占用至今，产生房屋占用费用。具体为：江南春城11栋12、13号房占用面积为149.81平方米，2019年10月1日起至2020年5月31日的房屋占用费为97360元；11栋11号房占用面积124.82平方米，2019年10月1日起至2020年5月31日的房屋占用费79884.8元（租金为80元/平方米）；11栋9号房第2层占用面积208.63平方米，2019年10月1日起至2020年5月31日的房屋占用费125178元（租金为80元/平方米）。被告于2019年11月14日向原告支付20000元，于2019年12月28日向原告支付105796元，考虑到新冠疫情影响，原告自愿免除被告2个月房屋占用费77692元，被告还应支付原告房屋占用费98934.8元。被告武汉市青山区御指天娇足疗馆辩称，江南春城11栋12、13号房屋租赁合同已于2019年9月30日到期，此后未签订合同，由于新冠疫情原因，被告未实际经营，愿意与原告协商解决房屋占用费问题。江南春城11栋9、11号房屋2020年第一季度的租金64900元，被告交给黄道鹏，黄道鹏又把钱给了案外人刘振刚，该事实原告在拍卖时就知道并认可。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，原、被告双方无异议的事实为：2017年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告出租其所有的坐落于武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋12、13号商铺，合计建筑面积约150平方米，租赁期为2017年1月1日起至2019年9月30日止。税后月租金为12170元，被告按季度向原告缴纳租金。合同约定的租赁期满后，原、被告未续签书面租赁合同，被告仍继续租赁上述商铺至今。2017年11月9日，原告通过武汉市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞得武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋1-2层11室房屋。2017年11月20日，武汉市中级人民法院制作（2017）鄂01执恢44号之一执行裁定书裁定前述房屋所有权及其项下的土地使用权归原告所有，2018年1月24日，原告取得不动产权属证书。2018年11月21日，原、被告签订《房屋租赁合同（补充合同）》，就二楼11号新增面积的租赁进行补充约定，约定新增面积为251.84平方米，合同单价为80元，月租金为20147元。合同特别注明，原告于2017年11月20日通过法院拍卖取得江南春城11栋11号商铺。房屋租赁期为2017年12月1日至2019年9月30日止。2018年9月5日，被告的租赁面积由原251.84平方米调整为124.82平方米。合同约定的租赁期满后，原、被告未续签合同，被告仍继续租赁上述商铺至今。原、被告均认可租金按每月每平方米80元计算，每月为9985.6元。2019年9月2日，原告通过淘宝网竞得武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋1-2层商网9室房产，2019年10月15日，武汉市硚口区人民法院制作（2019）鄂0104执恢221号之三执行裁定书，裁定武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋1-2层商网9室所有权归原告所有，所有权自裁定送到原告时起转移，当日原告收到该裁定书。2013年7月25日，被告与原房屋所有权人张子豪签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁张子豪所有的坐落于武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋8、9、11号商铺，租赁期自2013年10月1日起至2019年9月30日止。合同约定的租赁期满后，被告仍占有使用9室第二层，面积为208.63平方米。该房屋的租金按每月每平方米80元计算，每月为16690.4元。2019年5月8日，原告就武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋11、12、13室的租金纠纷将被告诉至本院，后原、被告就上述房屋截至2019年9月30日的租金问题达成调解协议，本院制作（2019）鄂0107民初1827号民事调解书，后各方按调解协议已履行完毕。2019年11月14日，被告向原告支付房屋租金20000元，2019年12月28日，被告向原告支付房屋房屋租金105796元。现原、被告对于40/41街坊江南春城11栋9、11、12、13室商铺租金支付存在争议，对此本院认定事实并评判如下：一是关于武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋12、13室的占用费。被告对租金的计算标准以及起算时间无异议，但提出受新冠疫情影响经营，希望与原告协商解决租金的问题。本院认为，关于武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋12、13室租赁合同约定的租赁期已届满，双方未继续签订《房屋租赁合同》，但因被告继续使用原告房屋而继续形成事实上的租赁关系，被告应当支付房屋租金，其标准双方均认可按原合同约定的12170元，本院予以照准。现原告主张自2019年10月1日至2020年5月31日8个月的占用费（因新冠疫情影响自愿免除2个月），本院考虑到新冠疫情因素、被告店铺实际经营情况以及被告长期租赁情况，根据公平原则，酌情免除被告3个月租金，即2019年10月1日至2020年5月31日期间，被告应支付5个月的租金60850元（12170*5）。二是关于武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋11室（面积为124.83平方米）的占用费。本院认为，原告因司法拍卖取得该房屋的所有权，随后与被告签订有《房屋租赁合同（补充合同）》，就房屋租赁事宜进行约定，此后又调整租赁面积，虽然合同约定的租赁期限届满，但因被告继续使用原告房屋而形成事实上的租赁关系，被告应当支付房屋租金，其标准双方均认可为每月9985.6元。现原告主张自2019年10月1日至2020年5月31日8个月的占用费（因新冠疫情影响自愿免除2个月），本院考虑到新冠疫情因素、被告店铺实际经营情况以及长期租赁情况，根据公平原则，酌情免除被告3个月租金，即2019年10月1日至2020年5月31日期间，被告应支付5个月的租金49928元（9985.6*5）。三是关于武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋9室（面积为208.63平方米）的占用费。原告认为，该房屋的所有权于2019年10月16日转移至其名下，且在2019年9月拍卖时其清楚原房屋所有权人张子豪与被告签订的合同将于2019年9月30日到期，故被告应自2019年10月16日起向原告支付房屋占用费。被告称2019年8月30日，原告签署有《授权委托书》，委托案外人任婷全权代表其办理网上拍卖武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋1-2层商网9室房地产相关事项，对被委托人在办理上述事项过程中的参拍行为，支付保证金及签署的有关文件，均予以认可，并承担相应的法律责任。2019年8月29日，任婷与案外人签订《协议》一份，该协议载明任婷经过现场了解后，对于该拍卖标的房屋有实际情况均予以充分了解，完全理解拍卖标的房屋现存租赁关系所带来的实际问题，并明确表示愿意接受拍卖房屋现有状况在一定期内不加以改变，其中9室系由张子豪租赁给容小芳、胡治中二人后，再由容小芳、胡治中转租给被告，只是因为被告要求和房屋产权人签订租赁合同，才由张子豪出面签字予以确认，但张子豪均指定由胡治中收取租金。2020年1月1日，被告代表胡度与案外人刘振刚签订房屋租赁合同，就9号楼出租的情况进行约定，租赁期限为2020年1月1日起至2022年12月31日，被告已向刘振刚支付租金64900元。既然原告委托任婷参与拍卖，就任婷签订的《协议》也应当予以认可，现被告已向案外人支付租金，故被告不应向原告支付占用费，为此被告提供了《授权委托书》、《协议》以及《租赁合同》、转账凭证予以证明。原告对《授权委托书》的真实性予以认可，但称该《授权委托书》的委托事项仅为办理网上拍卖武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋1-2层商网9室房地产相关事项，对被委托人在办理上述事项过程中的参拍行为，支付保证金及签署的有关文件，并不包括签订《协议》，对《协议》的真实性提出异议，认为原告系容小芳的债权人，容小芳还差欠原告款项，只认可被告与张子豪签订的《房屋租赁合同》，房屋由张子豪租赁给被告，且已于2020年9月30日到期，对2020年1月1日被告代表胡度与案外人刘振刚签订的《租赁合同》的真实性以及转账均不予认可。对此，本院认为，第一，原告签署的《授权委托书》的落款时间为2019年8月30日，其委托事项为办理网上拍卖武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋1-2层商网9室过程中的参拍行为，支付保证金及签署有关文件，而任婷与案外人签订《协议》的时间为2019年8月29日，在原告出具《授权委托书》前，部分内容超越了原告授权的范围，被告无证据证明任婷在原告出具《授权委托书》前告知过原告签订过此份《协议》并得到原告认可，故此《协议》对原告无约束力，对此证据的证明目的本院不予采信。第二，张子豪作为房屋原所有权人与被告签订有《房屋租赁合同》，该租赁合同合法有效，合同约定的租赁期届满时间为2019年9月30日，原告竞拍涉案房屋时该合同处于履行过程中，原告通过该《房屋租赁合同》了解到竞拍房屋租赁情况符合常情常理，且原告竞拍取得房屋亦未影响被告的承租权。第三，原告已于2019年10月16日取得武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋1-2层商网9室所有权，依法享有房屋占有、使用、收益和处分的权利，现有证据无法证明案外人刘振刚得到原告授权签订《房屋租赁合同》，且被告提供的转账凭证亦无法证明其证明目的，故对于被告提供的2020年1月1日案外人刘振刚与被告代表胡度签订的《房屋租赁合同》及转账凭证的证明目的本院均不予采信。综上，被告与原房屋所有权人的租赁合同于2019年9月30日到期，2019年10月16日原告取得武汉市青山区40/41街坊江南春城11栋1-2层商网9室所有权，被告继续租赁使用该房屋，原、被告形成事实上的租赁关系，被告应当支付房屋租金。现原告主张自2019年10月16日至2020年5月31日7.5个月的占用费（因新冠疫情影响自愿免除2个月），本院考虑到新冠疫情因素、被告店铺实际经营情况以及长期租赁情况，根据公平原则，酌情免除被告3个月租金，即2019年10月1日至2020年5月31日期间，被告应支付4.5个月的租金75106.8元（16690.4*4.5）。综上，上述房屋在原告主张的期限内由被告继续租赁，产生租金为185884.8元。被告已支付租金125796元（20000+105796），还应支付租金60088.8元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市青山区御指天娇足疗馆于本判决生效之日起十日内向原告邱华支付租金60088.8元；二、驳回原告邱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费1137元，由被告武汉市青山区御指天娇足疗馆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  洪翠临二〇二〇年八月二十八日书记员  司 思