上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初11820号原告(案外人)：王瑾，女，1983年2月24日出生，汉族，住上海市长宁区。原告(案外人)：王照樑，男，1953年1月30日出生，汉族，住上海市长宁区。原告(案外人)：陈丽音，女，1953年7月20日出生，汉族，住上海市长宁区。三原告共同委托诉讼代理人：唐家俊，上海君澜律师事务所律师。被告(申请执行人)：浙商银行股份有限公司上海分行，住所地上海市静安区。负责人：吴建伟。委托诉讼代理人：张晓莉。委托诉讼代理人：黄婧。被告(被执行人)：上海禹乐网络科技有限公司，住所地嘉定区安亭镇园区路******。法定代表人：廖智勇。被告(被执行人)：廖智勇,男，1977年10月18日出生，汉族，住江西省新余市。原告王瑾、王照樑、陈丽音与被告浙商银行股份有限公司上海分行(以下简称浙商银行上海分行)、上海禹乐网络科技有限公司(以下简称禹乐公司)、廖智勇案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告王瑾、王照樑、陈丽音共同委托诉讼代理人唐家俊、被告浙商银行上海分行委托诉讼代理人张晓莉到庭参加诉讼，被告禹乐公司、廖智勇经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑾、王照樑、陈丽音向本院提出诉讼请求：1.停止对上海市长宁区芙蓉江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的拍卖程序；2.确认系争房屋归三原告所有。事实与理由：2018年10月12日，三原告与被告廖智勇签订《上海市房地产买卖合同》并进行了网签备案，约定将系争房屋以1850万元的价格出售给三原告，后三原告如期支付了总计550万元价款后，被告廖智勇于2018年11月10日称要出国办理移民手续。经查，系争房屋已被三家法院查封，后原告王瑾多次联系被告廖智勇，未果。三原告认为，为购买系争房屋，其已变卖之前居住的唯一房产，在支付了部分房款后，被告廖智勇于2018年11月将系争房屋的钥匙交付原告并同意原告居住在内，后三原告实际占有使用系争房屋至今，现被告廖智勇已潜逃国外，三原告愿意将剩余房款付至法院，请求法院支持三原告的诉讼请求。浙商银行上海分行辩称，三原告办理房屋买卖合同网签备案的时间是2018年10月12日，被告在系争房屋上办理抵押登记的时间是2017年6月19日，且系争房屋上还有其他人的第二顺位抵押权，三原告在明知系争房屋已设定抵押权的情况下，以低于抵押担保价款的金额受让系争房屋，明显不合理，三原告对系争房屋不享有所有权，其对系争房屋享有的权利亦不能对抗被告的抵押权。被告廖智勇、禹乐公司未到庭，亦未陈述意见及举证。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋于2017年5月31日核准登记至被告廖智勇名下。2017年6月12日，浙商银行上海分行与禹乐公司签订《借款合同》(小企业版)，向禹乐公司提供额度为1200万元的可循坏借款用于支付货款及资金周转等，可循环使用借款的期限为自2017年6月12日起至2020年6月12日止。同日，浙商银行上海分行与禹乐公司、廖智勇签订《最高额抵押合同》，约定廖智勇将系争房屋作为抵押物，为禹乐公司对浙商银行上海分行的债务在最高余额2400万元的范围内提供抵押担保。同年6月19日，双方办理了系争房屋的抵押登记手续，最高债权限额2400万元。同年6月22日，浙商银行上海分行依约放款，后禹乐公司未按约还款，廖智勇亦未承担担保责任，故浙商银行上海分行诉至本院。本院于2018年12月3日立案受理。同日，本院对浙商银行上海分行提出的财产保全申请作出民事裁定，冻结禹乐公司、廖智勇银行存款XXXXXXXX.83元或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益，并于2018年12月4日实际查封系争房屋。2019年2月25日，本院作出(2018)沪0106民初48490号民事判决，内容如下：“一、被告上海禹乐网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告浙商银行股份有限公司上海分行借款本金12,000,000元；二、被告上海禹乐网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告浙商银行股份有限公司上海分行利息70,930.65元、截至2018年11月22日的利息的复利19.18元，并以借款本金12,000,000元为基数，按《借款合同(小企业版)》约定的逾期利率支付原告浙商银行股份有限公司上海分行自2018年11月23日起至实际清偿之日止的逾期利息；三、被告上海禹乐网络科技有限公司不履行上述第一、二项付款义务的，原告浙商银行股份有限公司上海分行可以与被告廖智勇协议，以坐落于上海市长宁区芙蓉江路XXX弄XXX号XXX室的房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在债权限额24,000,000元的范围内优先受偿，其价款超出优先受偿金额部分归被告廖智勇所有，不足部分由被告上海禹乐网络科技有限公司继续清偿，被告廖智勇承担担保责任后，可以向被告上海禹乐网络科技有限公司追偿；四、被告廖智勇对被告上海禹乐网络科技有限公司上述第一、二项付款义务在最高余额24,000,000元内承担连带清偿责任，被告廖智勇承担保证责任后，有权向被告上海禹乐网络科技有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94,226元、保全费5,000元，合计99,226元，由两被告共同负担。”后双方当事人均未上诉，浙商银行上海分行向本院申请执行，执行案号为(2019)沪0106执4860号。执行中，本院裁定拍卖系争房屋，三原告提出书面执行异议，请求停止对系争房屋的拍卖程序。本院于2019年11月25日作出(2019)沪0106执异265号执行裁定书，驳回原告的异议请求。另查明，2018年10月12日，廖智勇(甲方、卖售人)与王瑾、王照樑、陈丽音(乙方、买受人)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲、乙双方同意系争房屋转让价款共计1850万元，乙方应于2018年11月15日前(含当日)直接支付甲方部分首期房价款300万元整，包含定金50万元整；乙方通过银行申请贷款340万元整，银行直接放款到甲方银行账户；乙方于2019年4月20日前(含当日)转账给甲方1200万元整，同时双方在居间方陪同下一起去银行归还抵押贷款；待甲方收到银行放款七日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将房地产交付乙方，同时乙方支付甲方尾款10万元整。甲、乙双方确认，在2020年10月11日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同补充条款(一)第7条载明：此房已设定抵押：①抵押权人李光武，汪佩莉，债权数额300万整，抵押期限2017年8月30日至2019年8月29日；②抵押权人：浙商银行上海分行，最高债权限额2400万，抵押期限2017年6月12日至2027年6月12日。截至2019年4月20日，三原告共计支付系争房屋的房价款550万元。本院认为，本案的争议焦点有两个：一、三原告对系争房屋是否享有所有权。二、三原告对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当依法进行登记，未经登记，不发生物权变动的效力。根据不动产登记簿的记载，系争房屋目前仍然登记在被告廖智勇名下，原告主张对系争房屋享有所有权的意见，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，三原告在本院查封系争房屋之前与被告廖智勇签订了合法有效的书面买卖合同，也按照房屋买卖合同约定支付了部分价款且愿意将剩余房款交付本院，但是三原告在购买房屋时已知悉系争房屋设定了抵押，其应当预见到购买该房屋存在不能办理过户登记的风险，故对系争房屋由于存在他人抵押权而未能办理过户登记的后果，应当由原告自行承担。综上所述，在被告浙商银行上海分行对系争房屋享有的抵押权尚未涤除的情况下，三原告基于买卖合同对系争房屋享有的民事权益不足以排除登记在先的抵押权，原告的诉讼请求，本院不予支持。被告禹乐公司、廖智勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼,视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王瑾、王照樑、陈丽音的全部诉讼请求。本案受理费132,800元，由原告王瑾、王照樑、陈丽音共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陆 峻审 判 员  王平文人民陪审员  邵桂英二〇二〇年八月二十七日书 记 员  邹家乐附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第一百九十一条……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。