四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1402民初2080号 原告：四川君合物业管理有限公司，住所地眉山市东坡区湖滨路“湖滨一号”1栋1楼。 法定代表人：万国亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄建威，男，1995年4月20日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑亚军，女，1985年2月9日出生，汉族，住武汉市洪山区，该公司员工。 被告：范杨春，男，1965年4月29日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告四川君合物业管理有限公司诉被告范杨春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告四川君合物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄建威、郑亚军及被告范杨春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川君合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告门市一楼物业费11431.89元、门市二楼物业费69523.92元、三楼住宅物业费28263.05元、六楼住宅物业费25146.48元、6-7楼F号住宅物业费14837.37元，共计149202.71元；本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年3月10日，原告与被告所在的信和大厦业主委员会签订《物业管理服务合同（续约）》，合同期限自2014年4月1日起至2016年3月31日止，原告于2017年4月1日与信和大厦业主委员会再次续签《物业服务合同（续约）》，合同期限自2017年4月1日至2020年3月31日。合同约定：办公商用物业服务费为1.2元／月／平方米，住宅物业服务费为0.8元／月／平方米。合同签订后原告按照合同约定向包括被告在内的“信和大厦”业主提供了物业服务，被告作为“信和大厦”业主，应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，但被告未依约交纳，在原告电话催收、上门催收、文书通知后，被告仍拒绝交纳。经核查，被告尚欠物业管理费合计149202.71元，合同履行至今，原告按合同约定提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒绝履行合同义务的行为损害了原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告范杨春辩称：认可原告所诉房屋面积及未缴费期间，但认为原告没有履行与信和大厦业主管理委员会签订的《物业服务管理合同》，多数时间只有一名中年妇女带着孩子打扫卫生，时间大约一小时左右，门岗长期无人，形同虚设，请原告提供大厦的维护及工作记录；君合物业存在超出物业合同的收费范围，请求退回多收取的费用共计15137元，2018年诉讼中，大厦二楼收费标准出错，二楼的面积超出物业服务合同中所载的商用房屋面积，故应算为住宅，按0.8元/月/平方米收取物业费，多收部分9870元应予以退回；且原告要求的3年之前的物业服务费用超出了诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：原告四川君合物业管理有限公司原名称为眉山君合物业管理有限公司，于2016年2月16日在眉山市工商行政管理局东坡分局作了名称变更登记。原告与信和大厦业主管理委员会分别于2014年3月10日、2017年4月1日签订《物业管理服务合同（续约）》，合同期限分别为2014年4月1日至2016年3月31日、2017年4月1日至2020年3月31日；合同均约定信和大厦业主委员会委托原告对信和大厦实行物业管理服务；委托管理事项有物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆停放秩序管理；协助公安机关进行公共秩序维护、安全防范等事项；物业服务费按实际使用建筑面积计算住宅为0.8元／月／平方米，办公商用为1.2元／月／平方米；支付期限为月季度或半年，合同还对双方其他权利义务作了详细约定。 被告范杨春系原告所述房屋的所有权人，于2016年3月1日起未缴纳信和大厦X幢1层*号商业用房（建筑面积194.42平方米）的物业服务费，2016年3月1日至2020年3月31日的物业费为11431.89元；于2018年1月1日起未缴纳信和大厦X幢2层*号商业用房（建筑面积2145.8平方米）的物业服务费，2018年1月1日至2020年3月31日的物业费为69523.92元；于2017年7月1日起未缴纳信和大厦*幢*单元3层1号住宅（建筑面积463.43平方米）的物业服务费，2017年7月1日至2020年3月31日的物业费为12234.55元；于2017年7月1日起未缴纳信和大厦*幢*单元3层*号住宅（建筑面积607.14平方米）的物业服务费，2017年1月1日至2020年3月31日的物业费为16028.5元；于2015年9月24日起未缴纳信和大厦1幢1单元6层C号住宅（建筑面积206.04平方米）的物业服务费，2015年9月24日至2020年3月31日的物业费为8939.39元；于2015年9月24日起未缴纳信和大厦1幢1单元6层D号住宅（建筑面积193.33平方米）的物业服务费，2015年9月24日至2020年3月31日的物业费为8387.94元；于2015年9月24日起未缴纳信和大厦1幢1单元6层E号住宅（建筑面积180.22平方米）的物业服务费，2015年9月24日至2020年3月31日的物业费为7819.15元；于2015年9月24日起未缴纳信和大厦1幢1单元6-7层F号住宅（建筑面积341.98平方米）的物业服务费，2015年9月24日至2020年3月31日的物业费为14837.37元，以上共计金额为149202.71元。 原告在庭审中，仅提供了《物业管理服务合同（续约）》，并未出示在2014年至2018年提供物业服务期间提供服务的相关证据。2019年至2020年期间，一万多平方米的小区，原告仅雇请一名保安和一名清洁工，导致门岗经常无人看守、卫生未及时清理、消防设施不到位等重大的服务瑕疵。 以上事实，有原告向本院提交的原告营业执照复印件、法人身份信息、准予变更登记通知书、被告身份信息、《物业管理服务合同（续约）》2份、房屋登记信息、业主欠费统计表、大厦二次供水水箱清洗表、消杀记录、电梯维护记录、报账记录、物业服务照片、催收记录及被告向本院提交的整改通知书图片、停车秩序混乱图片、部分业主签字的证明、其他相关图片等证据及双方当事人当庭陈述予以佐证。 本院认为，业主委员会可代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力。本案中，原告与信和大厦业主委员会签订的2份《物业管理服务合同（续约）》系业主委员会与物业服务企业签订，依法对信和大厦全体业主具有约束力，合同约定了物业服务企业与业主各自的权利义务，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。从双方提交的证据看，原告对信和大厦并非没有提供物业服务，故被告不能拒绝履行给付物业服务费的合同义务。同理，在合同解除或终止前，物业服务企业都应按照合同约定全面履行合同义务，按照享受民事权利，应当充分履行义务的对等原则，考虑到原告未提供2014年至2018年物业服务的相关证据和原告在物业服务中存在门岗脱岗、垃圾未及时清理、消防设施长期存在隐患等重大服务瑕疵，故对原告要求被告支付物业费149202.71元的请求，应当予以减少，本院酌情认定前述物业服务费为107000元。 被告辩称大厦二楼应按住宅收费标准计收物业费用，因房产登记信息查询情况说明中明确记载该房屋规划用途为商业服务，故对此辩解意见本院不予采纳。被告认为君合物业存在超出物业服务合同的收费范围收取费用，请求退回多收取的费用，若被告认为此行为侵犯了其合法权益，可另案诉讼。 关于本案的诉讼时效问题，本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，原告至今一直为大厦提供物业服务，物业服务合同没有终止，本案的诉讼时效尚没有起算，故原告要求被告支付上述未交纳期间物业费的请求未超过诉讼时效，被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第一款第二项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告范杨春于本判决生效之日起十日内支付原告四川君合物业管理有限公司物业服务费107000元； 二、驳回原告四川君合物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3284元，减半收取计1642元，由原告四川君合物业管理有限公司负担442元，被告范杨春负担1200元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于眉山市中级人民法院。 审判员  游碧祥 二〇二〇年八月七日 书记员  杨 盼