广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初499号 原告：覃韵丹，女，1979年3月4日出生，壮族，广西柳城县人，柳州市直属机关幼儿园教师，住广西柳州市。 原告：邓斌，男，1976年8月15日出生，汉族，广西柳城县人，柳州市华力家庭品业股份有限公司员工，住广西柳州市。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：谭毅，广西和清律师事务所律师。 被告：汤枝柳，女，1971年11月11日出生，汉族，广西柳城县人，住广西柳州市鱼峰区。 原告覃韵丹、邓斌与被告汤枝柳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后,依法适用普通程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告覃韵丹及原告覃韵丹、邓斌的共同委托诉讼代理人谭毅到庭参加诉讼。被告汤枝柳经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告覃韵丹、邓斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付二原告违约赔偿金105630元；2、判令被告支付二原告损失（房屋差价）297185元；3、判令被告承担本案的诉讼费。 诉讼过程中，原告覃韵丹、邓斌变更第2项诉讼请求为：判令被告支付二原告损失（房屋差价）497185元。 事实和理由：原告覃韵丹与被告汤枝柳系表姐妹关系。2002年，二原告以被告的名义在被告单位柳州市地区供销运输贸易公司购买位于柳州市鱼峰区（现该房屋地址核定为柳石路360号1栋8-2号）的职工福利房一套。二原告与被告于2002年5月19日签订《协议书》一份，该协议约定：1、房屋位于柳州市鱼峰区;2、所购房屋款51960元＋855元利息款，共计52815元由邓斌、覃韵丹夫妇负责，并己由邓斌、覃韵丹夫妇交给表姐汤枝柳代缴；3、待该房可上市后，双方立即办理房屋过户手续。在该房屋未过户到邓斌、覃韵丹夫妇名下之前，邓斌、覃韵丹夫妇对该房有永久居住权；4、本协议经双方签字后生效，不得违背。违反本协议者按该房价双倍赔偿。该协议签订并经二原告向被告支付全部转让款项后，被告即将房屋交付给二原告实际居住至2019年11月。2019年10月31日，案外人莫日统在二原告家门张贴告知声明，该声明内容为“本人莫日统，已于2019年8月与原业主汤枝柳达成购买位于柳州市房屋，并已过户得不动产权证，请该房屋里面人员看到本通知后10天内搬出该房屋。”二原告收到告知声明后向被告询问才得知被告已将柳石路360号1栋8-2号房屋转卖给莫日统。二原告与被告、莫日统协商赔偿事宜，被告、莫日统均不予理会，二原告不得己于2019年11月底搬离柳州市房屋。根据二原告与被告于2002年5月19日签订的《协议书》，被告己违约，应支付二原告违约金105630元，该违约金依据《协议书》第4条“违反本协议者按该房价双倍赔偿”计算。2020年3月2日，二原告向法院申请调查令，到柳州市不动产自然资源和规划局对莫日统名下位于柳石路360号1栋8-2号的房屋交易信息进行查询，查明被告将位于柳石路360号1栋8-2号的房屋转卖给莫日统的实际价格为550000元，比二原告起诉时的诉讼请求多出200000元，由于被告将该房屋转卖，造成二原告损失497185元，该损失按550000元（市场价）-52815元（购房价）＝497185元计算。 为维护自身的合法权益不受侵犯，依照我国相关法律规定，故二原告诉至法院，请求人民法院依法判决。 被告汤枝柳庭前向本院提交书面答辩状辩称，1、原、被告所签订的《协议书》是无效合同，按照合同无效，各自返还的原则，被告只需要返还给二原告购房款52815元。《协议书》约定购买的位于柳州市鱼峰区房屋是被告工作单位柳州地区供销运输贸易公司岀售给被告的职工福利房，该房屋是政策性福利房，只能由单位职工购买，二原告不是该单位职工，无权购买该单位的福利房。2、《协议书》约定“违反本协议者按该房价双倍赔偿”，原告的第1项诉讼请求要求支付违约金105630元，第2项诉讼请求要求支付损失497185元，共计602815元，两项诉请违约金总额过高，远远高于《协议书》的约定，且属于两项违约金。3、该职工福利房定价因为被告是单位职工，从而享受工作单位柳州地区供销运输贸易公司按国家政策规定以成本价来确定房屋价格的政策福利，在此基础上，柳州地区供销运输贸易公司又用被告的工龄补助金、公积金等属于被告的个人财产抵扣了购房款，所以抵扣之后需要实际支付的购房款仅为52815元，该52815元并非当时的房屋实际价值，该52815元是在房屋成本价的基础上，再减去被告的工龄补助金、公积金等属于被告的个人财产金额所剩的金额。由此说明，被告对该房屋实际购房支出中占有一定的比例份额。 综上所述，被告认为，二原告的诉讼请求缺乏依据，请求人民法院予以驳回。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告汤枝柳经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃当庭答辩和质证的权利。 二原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二原告提供的与本案相关的证据，真实、合法，与案件具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告覃韵丹、邓斌系夫妻关系，原告覃韵丹与被告汤枝柳系表姐妹关系。被告于2001年向其原所在单位柳州地区供销运输贸易公司申请购买坐落于柳州市鱼峰区住房一套，并于2001年6月19日、2001年11月19日向原柳州地区供销运输贸易公司支付了建房款共计51960元及利息款855元。2001年12月20日，被告（乙方）与原柳州地区供销运输贸易公司（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将坐落在鱼峰区柳石路360号1栋1单元8-16的房地产（房屋建筑面积71.44平方米）出售给乙方，甲乙双方议定的上述房地产成交价格为51960元，双方同意于2001年12月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同附件二第六条约定，乙方办理产权登记和领取房屋所有权证后，拥有占有权、使用权和有限处分权、收益权，可以使用和继承，住用五年后可进入市场出售或出租，甲方有优先购买权和租赁权，五年内出售，只能按原价出售给甲方。被告于2002年1月24日取得了上述房屋所有权证书，产权比例100%，房屋坐落登记为柳州市柳石路360号1栋8层1-16。2002年5月19日，二原告与被告签订《协议书》一份，协议第1条约定，被告为照顾二原告，以其名“汤枝柳”在其单位柳州地区供销运输贸易公司，帮助二原告购买职工福利房一套，该房地址位于柳州市鱼峰区，建筑面积71.44平方米。第2条约定，所购该套职工福利房所有用款（51960元房款＋855元利息款，共计52815元）由二原告负责，现已由二原告交给被告代缴，该房产所有权100%为二原告所有。第3条约定，待该房可上市后，双方立即办理房屋过户手续，过户手续费用由二原告承担，在该房屋未过户到二原告名下之前，二原告对该房有永久居住权。第4条约定，本协议经双方签字后生效，不得违背，违反本协议者按房价双倍赔偿。协议签订后，被告将上述房屋交付给二原告，二原告自2002年5月开始在上述房屋中居住。由于柳州地区房换证，被告于2012年4月11日取得新的房屋所有权证书，房屋坐落登记为柳石路360号1栋8-2。由于被告未能协助二原告办理上述房屋过户登记手续，二原告于2013年1月29日诉至本院，要求确认柳州市房屋归二原告所有，被告向二原告支付违约赔偿金10000元。本院于2013年5月13日作出（2013）鱼民初（一）字第307号民事裁定书，认为二原告与被告之间系因集资房购房资格转让产生的纠纷，不属民事诉讼案件受理范围，遂裁定驳回二原告的起诉。二原告不服，向柳州市中级人民法院提起上诉，柳州市中级人民法院于2013年8月14日作出（2013）柳市立民终字第113号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年8月13日，被告与案外人莫日统签订《柳州市存量房买卖合同》一份，约定被告自愿将坐落在柳州市房屋出售给莫日统，房屋成交价格为550000元。合同签订后，莫日统已向被告付清购房款550000元。并于2019年8月29日取得了上述房屋不动产权证书。2019年10月31日，莫日统在上述房屋张贴《告知声明》，载明其已向被告购买了上述房屋，并取得了不动产权证，要求房屋内的人员10天内搬离该房屋。二原告于2019年11月底搬离上述房屋。由于二原告与被告协商赔偿事宜未果，故二原告诉至法院，并提出前述请求。 本院认为，被告于2002年5月19日与二原告签订《协议书》时已经取得了案涉房屋所有权证书，且享有完全产权（产权比例100%），《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，二原告与被告签订的《协议书》为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告辩称《协议书》为无效合同，缺乏法律依据。二原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，但被告未能按照合同约定在案涉房屋符合上市交易条件时协助二原告办理房屋过户登记手续，并擅自将案涉房屋出售给他人，导致合同无法继续履行，不能实现二原告的合同目的，被告的行为已经构成违约,应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”从上述规定可以看出，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主,惩罚为辅”的原则,违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。本案中，二原告同时主张违约金和房屋差价损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告主张的房屋差价损失即属于合同履行后可以获得的利益，是因被告违约给二原告造成的损失，二原告未能举证证明还存在其他实际损失，则该房屋差价损失即是因被告违约所造成的实际损失，因此，原告同时主张违约金和房屋差价损失，已经超过了二原告的实际损失，经本院释明，二原告明确选择主张房屋差价损失，故对二原告主张的违约金，本院不予支持。关于房屋差价损失的计算，由于被告以550000元的价格将案涉房屋另行出售给他人，二原告主张以该550000元为市场价计算房屋差价损失，不违反法律规定，则房屋差价损失应为497185元（550000元-51960元-855元），故被告应赔偿二原告房屋差价损失497185元。被告汤枝柳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》笫一百四十四条的规定，本院可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告汤枝柳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告覃韵丹、邓斌房屋差价损失497185元； 二、驳回原告覃韵丹、邓斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费9828元，保全费2534元，合计12362元（原告覃韵丹、邓斌已向本院预交），由原告覃韵丹、邓斌负担1722元，被告汤枝柳负担10640元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  马雪辉 人民陪审员  龚周雪 人民陪审员  唐巧萍 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  朱莹莹