广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初794号原告：伍某，女，1934年10月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：区划，系广东融晖律师事务所律师。被告：黄伟雄，男，1972年10月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：熊蕾，系国信信扬律师事务所律师。第三人：黄志喜，男，1932年8月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。法定代理人：伍某，即本案原告之一伍某。委托诉讼代理人：区划，系广东融晖律师事务所律师。原告伍某诉被告黄伟雄、第三人黄志喜确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告伍某及其委托诉讼代理人区划，被告黄伟雄委托诉讼代理人熊蕾，第三人的法定代理人伍某及其委托诉讼代理人区划到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伍某诉称：一、被告与第三人黄志喜于2019年5月23日签订的《存量房屋买卖合同》为无效合同，该合同系被告采取欺骗的手段，与无民事行为能力的第三人所签订的合同，目的是想独自侵吞家庭共有财产。1、第三人黄志喜与原告伍某是夫妻关系，被告是黄志喜与伍某的儿子；2、第三人黄志喜是无民事行为能力人，因此被告与第三人于2019年5月23日签订的《存量房买卖合同》是无效的，被告与第三人转让房屋的行为无效；3、被告私刻其母亲伍某的私章，欺骗原告伍某作为第三人的代理人将房子以13170元的价格卖给被告，并办理了房屋过户手续，办理案涉房屋转让手续时，伍某根本不知道发生了什么。原告伍某不识字，其一直都不知道是卖房，而且一直否认卖房，伍某配合盖指模时，并不知道是在办理房屋转让手续，卖房款13170元也未曾收到过。二、本案所涉房屋是家庭共有财产。第三人黄志喜是省林科所的职工，1991年省林科所进行房改，房改时长子黄健雄曾出资。案涉房产坐落于广州市天河区沙河龙眼洞省林科所2栋103房，案涉房产房改后一直登记在第三人黄志喜名下。三、被告将父母赶走，独吞房屋。1、原、被告和第三人一家都住在案涉房屋内，原告的长子黄健雄对家庭经济、对被告及妹妹一直都有很大的帮助，而被告有长达十年的时间没有对家庭提供任何帮助；2、黄健雄不仅养家，还对家庭成员和家庭建设有巨大的帮助及付出，将母亲、弟妹的户口从肇庆高要乡下迁到广州、出9000元将厨房改为房间、出4000元装修花园、为被告的事奔走花钱，将自己的店铺交其打理等等；3、黄健雄一直以来对父亲黄志喜恪守孝道，2014年，第三人黄志喜因痛风完全走不动，黄健雄带其去医院看病，在长达一个多月的时间里帮黄志喜洗脚擦药直到病好；4、被告对父亲黄志喜的病痛总是借故不理，所以黄志喜与伍某在2016年6、7月间准备将案涉房屋卖掉搬回高要乡下居住；5、当时第三人黄志喜与原告伍某一直想将房子卖掉，但被告不同意，于是便搞阴谋，弄虚作假，向法院申请确认第三人黄志喜为无民事行为能力人，自己则担任监护人；6、因黄健雄离开案涉房屋，被告于2019年5月就把第三人黄志喜扔在医院不让其回家，导致黄志喜骨瘦如柴，精神很差。综上所述，被告弄虚作假，采取欺骗手段，与无民事行为能力的第三人签订合同，非法独自侵吞属于家庭共有的房屋。原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：一、确认被告与第三人于2019年5月23日签订的《存量房买卖合同》无效，转让房屋行为无效；二、被告承担本案诉讼费用。被告黄伟雄辩称：一、案涉房屋登记的产权人是第三人黄志喜，该屋原系黄志喜单位分配的公房，房改过程中根据黄志喜的工龄情况给予优惠，房改后房产的所有权人是黄志喜，并非家庭共有财产。不动产以登记为准，除非相对人有充分证据证明产权登记有误，本案中未见黄健雄有出资的票据，即使黄健雄有出资，案涉房屋产权登记有误也应当向房管局主张，并非在本案中主张。至于原告提到黄健雄出资将案涉房屋进行改造等情况，原告未提供任何证据证明，即使黄健雄有出资改造房屋，也属于黄健雄与第三人黄志喜之间的债权债务关系，与本案无关。根据合同相对性原则，黄志喜、黄伟雄是案涉合同的主体双方，合同的效力只涉及黄志喜、黄伟雄，黄健雄并非案涉房屋的出卖人，也并非本案适格的原告。二、原告伍某有权作为案涉合同的签约主体处分案涉房屋。首先，根据《中华人民共和国民法通则》等相关法律中对于监护人职责范围的规定，伍某作为黄志喜的监护人有权代理黄志喜签订案涉合同并办理相关手续。此外，黄志喜在与伍某婚姻关系存续期间取得案涉房屋产权，案涉房屋属于夫妻共同财产，伍某也具有处分权，因此，伍某有权作为案涉合同的签约主体来处分案涉房屋。三、案涉合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，是合法有效的。1、从缔约目的上看，伍某代理黄志喜出售案涉房屋的目的除了疼爱小儿子，感念被告对父母所作出的赡养照顾外，也是为了更好地照顾黄志喜，案涉合同没有侵害黄志喜的居住权和生存权，被告一家与父母几十年来一直共同生活在案涉房屋内。被告在生活中一直尽其所能履行赡养义务，伍某、黄志喜的户口早已迁入广州，无法在老家有宅基地，被告就想照顾伍某、黄志喜到百年之后。在房屋交易后，伍某、黄志喜一家仍居住在案涉房屋内。2、2016年黄健雄就趁父亲黄志喜得了老年痴呆，无民事行为能力期间，以黄志喜的名义代其出卖案涉房屋，并控制了黄志喜的财产。在买家提起仲裁之后，被告帮助黄志喜处理纠纷，聘请律师积极应诉，在黄志喜无力退付买家相应的款项时，代黄志喜支付相应的款项。基于以上原因，原告伍某才会想将案涉房屋过户给被告。原告伍某在今年过年前回了老家，居住在黄健雄家里，之后才提起本案诉讼。在诉讼前根本未与被告沟通，也拒绝被告与其他亲人的探望，被告有理由怀疑黄健雄觊觎父母的财产，原告伍某是在黄健雄的怂恿下才起诉的。被告没有侵害伍某、黄志喜的基本生存权及居住权、案涉合同的签订从缔约目的上来看是合法、合情、合理的。三、案涉合同的签订及房屋过户交易过程均是原告伍某与被告共同完成的，原告伍某在签约及办理相关过户手续时头脑清醒、思维清晰，完全能辨别自己的行为。签约当日原告伍某与被告一同到房管部门签约并办理过户交易手续，案涉合同是在原告伍某真实表达意愿的情况下签订的，虽然原告伍某不识字，但合同及相关文件上的手印是其自己捺的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第5条的规定，原告并不能证明指印并非伍某所捺或是在受到欺骗胁迫等情况下按的指印。另一方面，伍某与被告是在房管部门当着工作人员的面来签写案涉房产买卖合同、并办理相关过户手续的，甚至连案涉房产的交易价格双方也是咨询过房产部门的建议。伍某清楚、了解正在办理转移登记手续的情况下，自行按手印。案涉房屋楼龄已近30年，十分老旧，结合房产面积及原告伍某与被告是母子关系，而且共同居住在案涉房屋内，房屋的交易价格也是符合情理的。原告伍某将案涉房屋以案涉价格交易过户给被告是其真实意思表示，也符合常理。被告按照合同约定支付了案涉房屋相应的对价，已经取得了案涉房产的房产证，并实际占有、居住案涉房屋。该房屋的物权变动已完成，合同已履行完毕。综上所述，案涉合同未违反法律及行政法规的禁止性规定，也没有出现合同法第52条可能导致合同无效的情形，案涉合同是合法有效的，原告的起诉没有事实及法律依据。第三人黄志喜述称：一、原告伍某与被告办理案涉房屋交易时并未经过黄志喜的同意，黄志喜也不知道有买卖转让案涉房屋的行为。黄志喜一直在养老院养老，虽然黄志喜在法律上被认定为无民事行为能力，长时间无法记忆，但身体精神是不错的。二、黄志喜是坚决反对原告伍某与被告签订转让房屋合同的，坚决反对将案涉房屋转让给被告。案涉房屋是全家人在广州生活居住的唯一房屋，而且黄健雄在房改购房时出资了，黄志喜的女儿黄丽珍及长子黄健雄均居住在案涉房屋内，在这种情况下，如果将案涉房屋转让给被告，将严重侵害黄志喜本人及伍某的权益，也侵害了作为儿女的黄健雄及黄丽珍日后合法继承的权益。作为父母肯定一视同仁，不可能将房屋只转让给小儿子。三、支持原告的诉讼请求，坚决要求取回案涉房屋，而且案涉房屋是黄志喜唯一的房产。经审理查明：2016年7月27日，第三人黄志喜因患有阿尔茨海默病（老年型）被广州市天河区人民法院依法认定为无民事行为能力人。2018年11月2日，广州市天河区人民法院依法确定原告伍某为黄志喜的监护人。2019年5月23日，原告伍某作为第三人黄志喜的代理人与被告签订《广州市存量房买卖合同》，约定将第三人位于广州市天河区沙河龙眼洞省林科所2栋103房的房产以13170元的价格出卖给被告，并办理了房屋过户登记，现被告黄伟雄为案涉房屋的权属人。关于案涉房屋的使用现状，原告称此前黄健雄一家、黄伟雄一家及黄志喜、伍某均居住在案涉房屋内，2019年11月伍某搬到肇庆与黄健雄一起居住，目前案涉房屋由黄伟雄一家使用。原告伍某为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、户口本、结婚证及广东省林业科学研究院出具的《证明》，显示：黄志喜为广东省林业科学研究院的退休职工，伍某与黄志喜系夫妻关系，两人于1955年12月9日登记结婚，并育有两子一女，分别为黄健雄、黄伟雄、黄丽珍。2、黄健雄的职工资料，显示黄健雄曾在广东省林业科学研究所工作，用工形式为临时。3、黄志喜向黄伟雄出具的《通知书》，载明：现由于产权人黄志喜，伍某要出售天河区沙河龙眼洞路省林科所2栋103房，因家庭纠纷，儿子黄伟雄不同意协商，根据签订的三方协议约定，交楼时间为2016年8月15日，出于父子关系，限黄伟雄以及其家人3天内搬走，否则后果自负，时间为2016年8月15日至2016年8月18日。签名：黄志喜2016.8.15（日期系用铅笔所写）。4、告知书（黄伟雄发给房屋买方余小宏）、判决书，内容为：黄志喜于2016年7月27日被广州市天河区人民法院依法确认为无民事行为能力人，黄伟雄将该信息告知买方余小宏，要求其停止案涉房屋的交易程序。5、补正资料通知书，显示天河区不动产登记中心告知黄志喜等人，因黄志喜被依法确认为无民事行为能力人，因此需停止房屋过户手续的办理并补充监护人的相关材料。6、告知函、通知，显示余小宏、周芳芳与黄志喜及广州市宜居房地产代理有限公司的房屋买卖合同纠纷由中国广州仲裁委员会进行仲裁。7、复制档案资料申请表，显示伍某作为代理人于2019年5月23日将案涉房产过户给了黄伟雄。针对原告提出的上述证据，被告质证称：1、对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，并表示从户口本可见，黄健雄的户口登记地并不在案涉房屋。另案涉房屋是在黄志喜与伍某婚姻关系存续期间购买的，应属于夫妻共同财产，伍某对案涉房产也享有处分权。2、对证据2的真实性、合法性及关联性均不予确认，用工证明只能说明黄健雄曾是广东省林科所的临时工，并非有取得参与分配单位房改房的资格。3、对证据3的关联性及其证明内容不予确认，并认为黄志喜已在2016年7月27日被认定为无民事行为能力人，而通知书上显示的时间是2016年8月15日，该时间在黄志喜被认定为无民事行为能力人之后。4、对证据4-6的真实性与合法性予以确认，但对关联性不予确认，认为以黄志喜名义卖房的是黄健雄，而非黄伟雄，黄伟雄是在买方提起仲裁后帮助黄志喜积极应诉处理纠纷的。5、对证据7的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，从申请表、询问函、存量房买卖合同中均可以看到伍某按了手印，而且是在多处按了手印。从房产证的登记内容看，权属人是黄志喜，并非家庭共有。第三人黄志喜对原告上述证据均无异议。诉讼中，被告黄伟雄向本院提交如下证据：1、不动产登记查册表，复制档案资料申请表、按成本价补交房价款交费明细表、广州市职工按成本价补交房价款评估表、广州市出售公有住房共有分摊建筑面积计价表，显示申请查询人为伍某，案涉房产的购房人、权属人均为黄志喜；2、2019年1月至12月黄志喜的部分医疗费单据、广东燕岭医院出院小结，显示出院诊断为：阿尔茨海默病、陈旧性左侧股骨颈骨折、慢性支气管炎、低蛋白血症；3、中国广州仲裁委员会（2017）穗仲案重字第13号调解书、开庭笔录，内容为黄志喜因房屋买卖与买家产生纠纷，之后达成调解协议，向买家退还48000元购房款等；4、（2017）粤01民特290号民事裁定书、（2017）粤0106执1591号执行通知书、黄伟雄支付诉讼费与执行费的单据，显示黄志喜因未按调解书约定向买家退还购房款而被申请强制执行，后黄伟雄支付了该笔费用及执行费；5、借记卡账户历史明细清单、购房发票、完税证明、现金交费单等证据，证明黄伟雄已支付了买卖房屋的契税及分摊费，并于2019年5月29日向黄志喜尾号为1177的银行账户转账13170元。针对被告黄伟雄的上述证据，原告质证表示：对于证据1，因伍某不识字，所以其不可能自己去办理相关手续，认为这是由黄伟雄带伍某本人去房管局进行查册并办理相关过户手续；对证据2的真实性无异议，但关联性不予认可，医药费并非由黄伟雄交纳，而是直接在黄志喜的医保卡内支付；因未提供原件，对证据3的真实性不予确认；对证据4，确认其真实性，但认为相应款项是用黄志喜的银行卡支付，因黄志喜的银行卡由被告掌握持有且被告本人没有支付能力；对证据5的关联性不予确认，该几项款项均是从黄志喜的账户支付。第三人黄志喜表示其质证意见与原告一致。本院认为，案涉房屋系由黄志喜在其与伍某的婚姻关系存续期间取得的房改房，故案涉房屋应属于黄志喜与伍某的夫妻共同财产。本案争议的焦点是伍某及黄志喜将案涉房屋出售给被告的行为是否是其真实意思表示。本案中，伍某作为第三人的监护人与黄伟雄签订《广州市存量房买卖合同》，约定黄志喜将案涉房产以13170元的价格出卖给黄伟雄，并办理了房屋转移登记手续。虽然伍某作为案涉房屋的共有产权人，其依法对案涉房屋享有部分处分权，但其作为黄志喜的监护人，根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”的规定，伍某处分黄志喜的财产应以维护黄志喜的权益不受损害为原则。本案中，案涉房屋位于广州市天河区沙河龙眼洞省林科所内，面积为56.9平方米，成交价13170元明显低于该地段的市场价，伍某将黄志喜享有产权的房屋以远低于房屋市场交易价值的价格出卖给黄伟雄，严重损害了被监护人黄志喜的合法权益。从另一个角度来说，黄伟雄虽为黄志喜与伍某的儿子，但考虑到黄志喜与伍某还有一子一女，被告未能充分举证证明两位老人有意愿将仅有的房产只转让给小儿子，而不考虑其他子女利益的行为的合理性，且庭上伍某也一直明确表示其从未有将房屋出售给被告的意思。同时，因伍某年事已高，且不识字，其诉称黄伟雄带其去配合盖指模时并未被告知是办理房屋过户登记手续的说法具有合理性,本院予以采纳。另案涉房屋的建筑面积为56.9平方米，出让价格却仅为13170元，远低于该房产的市场交易价格，明显不具合理性。综上，本院认为伍某作为黄志喜监护人，其与黄伟雄之间签订的《广州市存量房买卖合同》并非伍某的真实意思表示，且损害了被监护人黄志喜的合法权益，故本院依法认定伍某作为黄志喜监护人与黄伟雄签订的《广州市存量房买卖合同》无效，房屋转让行为无效。黄健雄并非案涉房屋的权属人，其作为原告提起本案诉讼没有法律依据，依法应裁定驳回其起诉，本院另行作出民事裁定予以处理。至于其称黄志喜购房时其曾参与出资，属于另一法律关系，本案依法不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认第三人黄志喜与被告黄伟雄就广州市天河区沙河龙眼洞省林科所2栋103房于2019年5月23日签署的《广州市存量房买卖合同》无效；二、被告黄伟雄于本判决发生法律效力之日起10日内，协助第三人黄志喜办理上述房产权属更名手续，将广州市天河区沙河龙眼洞省林科所2栋103房更名至第三人黄志喜名下。本案受理费129元，由被告黄伟雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 薛 梅二〇二〇年八月十七日书记员 何靖文