广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异149号 案外人：鼎盛〔广州〕房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河区天河北路****。 法定代表人：周晓东。 委托代理人：李强，男，1976年2月27日出生，汉族，住广州市越秀区，该司员工。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行，住所地广，住所地广州市白云区广州大道北梅花园**梅花园商业广场首层******商铺v> 负责人：俞善文，行长。 委托代理人：黄廉靖，广东正平天成律师事务所律师。 被执行人：何惠方，女，1974年7月21日出生，汉族，住广东省增城市。 本院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行（以下简称邮政储蓄银行白云支行）与被执行人何惠方金融借款合同纠纷一案中，案外人鼎盛〔广州〕房屋租赁管理有限公司（以下简称鼎盛公司）对本院裁定拍卖位于广州市增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦402房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人鼎盛公司的委托代理人李强、申请执行人邮政储蓄银行白云支行的委托代理人黄廉靖等到庭参加了听证；被执行人何惠方经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人鼎盛公司称，法院在执行〔2020〕粤01**执3046号案的过程中，查封了登记在被执行人何惠方名下位于广州市增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦402房，并拟对案涉402房作拍卖处理以清偿债务，对此，案外人鼎盛公司提出异议。首先，案外人鼎盛公司与被执行人何惠方在签订房屋租赁合同时并不清楚何惠方已将案涉402房进行了抵押；其次，案外人鼎盛公司与被执行人何惠方就案涉402房签订房屋租赁合同的合同期限为2019年9月19日至2027年9月18日，该租赁合同已依法进行了租赁备案登记，且鼎盛公司已全额支付了租赁期间的总租金40000元，上述租赁合同依法是应当得到保护的。综上，案外人鼎盛公司认为，法院以〔2020〕粤01**执3046号执行裁定裁定拍卖案涉402房以清偿债务的措施，侵害了案外人鼎盛公司之合法租赁权益，故请求法院停止〔2020〕粤01**执3046号案对位于广州市增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦402房的拍卖措施。 申请执行人邮政储蓄银行白云支行称，不同意案外人鼎盛公司的异议请求，请求法院驳回其异议请求。首先，申请执行人邮政储蓄银行白云支行与被执行人何惠方于2018年9月13日就已签订借款合同并就案涉402房办理抵押登记，涉案借款144万元也于2018年11月12日就已实际发放给被执行人何惠方，即邮政储蓄银行白云支行与何惠方签订借款合同的时间、发放相应贷款的时间以及办理案涉402房抵押登记的时间均早于案外人鼎盛公司与被执行人何惠方签订所谓租赁合同的时间，故案外人鼎盛公司既无权对申请执行人邮政储蓄银行白云支行就案涉402房实现抵押权构成异议，更无权阻碍邮政储蓄银行白云支行实现抵押权。其次，案外人鼎盛公司与被执行人何惠方订立租赁合同所约定的租金标准为每月400元，这明显低于案涉402房的市场租赁价格，而案外人鼎盛公司所谓一次性向被执行人何惠方支付案涉402房八年租金更明显有悖于交易惯例，邮政储蓄银行白云支行据此认为案外人鼎盛公司与被执行人何惠方存在恶意串通的嫌疑。 被执行人何惠方称，无述称。 本院查明，根据生效的〔2019〕粤01**民初34690号民事判决书，邮政储蓄银行白云支行向本院提出强制执行申请，申请执行的内容为要求何惠方向其偿还借款本金1406766.84元及利息、罚息，要求何惠方向邮政储蓄银行白云支行支付律师费8000元及案件受理费8827.4元，要求邮政储蓄银行白云支行对处分位于广州市增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦402房的房产所得价款享有优先受偿权等，本院于2020年3月10日以〔2020〕粤01**执3046号对该案立案执行（执行标的为1600000元，执行费为18400元）。执行过程中，本院于2020年3月18日以〔2020〕粤01**执3046号执行裁定书首查封了被执行人何惠方名下位于广州市增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦402房，并于2020年4月28日作出〔2020〕粤01**执3046号执行裁定，裁定“拍卖被执行人何惠方名下位于广州市增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦402房的房产以清偿债务”。由于案外人鼎盛公司认为其已于2019年9月19日与被执行人何惠方就案涉402房签订了租赁期限为2019年9月19日至2027年9月18日《房地产租赁合同》，案涉402房属于其向被执行人何惠方承租使用的物业，故提出本执行异议。 经查，据广州市规划和自然资源局于2020年3月18日出具的《不动产登记查册表》记载：涉案位于广州市增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦402房（权属证号：粤〔2018〕广州市不动产权第10×××24号）的登记产权人为被执行人何惠方，占有部分为全部，房屋所有权来历为购买，房屋所有权取得方式为其他，房屋建筑面积为109.78平方米，房屋用途为居住用房，登记时间为2018年9月28日；该房屋的他项权利人为邮政储蓄银行白云支行，权利种类为抵押权，权利部位为全部，登记时间为2018年10月10日，设定日期为2018年9月13日，债权数额为1440000元，他项案号为2018登记13×××66，不动产登记证明号为粤〔2018〕广州市不动产证明第10×××77号，不动产义务人为何惠方。 另查，〔2019〕粤01**民初34690号民事判决书的判决内容为：一、何惠方向邮政储蓄银行白云支行偿还借款本金1406766.84元并支付利息、罚息（2019年11月24日前的利息、罚息〔包括复利〕按照《个人购房/购车借款及担保合同》约定计算；自2019年11月25日起的利息，参照《个人购房/购车借款及担保合同》约定的逾期罚息利率计付至借款实际清偿之日止，罚息部分不再计算复利）；二、何惠方向邮政储蓄银行白云支行支付律师费8000元；三、邮政储蓄银行白云支行在上述判决第一、二项债权范围内，对处分何惠方名下位于广州市增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦402房的房产所得价款享有优先受偿权；四、驳回邮政储蓄银行白云支行的其他诉讼请求”等。 案外人鼎盛公司为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《房地产租赁合同》（该合同签约位置的“出租方：”处有“何惠方”字样的签名、签有“2019年9月19日”字样并盖有指印，“承租方：鼎盛〔广州〕房屋租赁管理有限公司”处盖有“鼎盛〔广州〕房屋租赁管理有限公司合同专用章”字样的印章，合同的内容涉及出租方向承租方出租“增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦402房”、租赁期限为“2019年9月19日至2027年9月18日”、月租金额为“416.67元”以及“租赁期间总租金为：40000元整”等事宜）、不动产权证、房屋租金收款收据（该收据落款位置的“收款人签署栏：”处有“何惠方”字样的签名、签有“2019年9月19日”字样并盖有指印，收据内容为“今收到鼎盛〔广州〕房屋租赁管理有限公司支付的房屋租赁期限为2019年9月19日至2027年9月18日；地址为增城区新塘镇工；地址为增城区新塘镇工业加工区新风路**群星商业中心新利大厦**的房屋租金总计人民币40000元&rdquo案证明》（该证明的登记备案机关为“广州市增城区住房和城乡建设局”，审核时间为“2019年11月18日”，出租房屋地址为“增城区新塘大道中132号402房〔增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦402房〕”，出租人为“何惠方”，承租人为“鼎盛〔广州〕房屋租赁管理有限公司”，租赁期限为“2019-09-19至2027-09-18”，月租金额为“1600元”）、委托书、房屋租赁合同等资料。 本院认为，案外人鼎盛公司主张其对案涉位于广州市增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦402房享有不动产租赁权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据法律的规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”、“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，而在同一财产上抵押权设定后成立的租赁关系，抵押权可以对抗租赁权。本案中，虽然案外人鼎盛公司认为其已于2019年9月19日就租赁使用案涉402房与何惠方签订了租赁期限为2019年9月19日至2027年9月18日的《房地产租赁合同》，该合同进行了租赁备案登记手续，且鼎盛公司也已依照《房地产租赁合同》之约定向何惠方支付了租赁期间的全额租金，并据此申请法院中止对案涉402房采取的拍卖等强制执行措施。但由于案涉402房是登记在被执行人何惠方名下，且根据《不动产登记查册表》显示，案涉402房登记产权人即为被执行人何惠方（占有部分为全部），据此已可以认定被执行人何惠方系案涉402房的不动产所有权人；因此，本院裁定查封被执行人何惠方名下案涉402房并拟对案涉402房进行拍卖以偿还债务等执行行为，均于法有据，并无不当。同时，根据《不动产登记查册表》反映，被执行人何惠方早在上述租赁关系成立前的2018年9月13日就已将其名下案涉402房抵押给申请执行人邮政储蓄银行白云支行，双方并于2018年10月10日办理了抵押登记手续，而作为本执行案的执行依据，〔2019〕粤01**民初34690号民事判决也已判决邮政储蓄银行白云支行对于处分何惠方名下案涉402房房产所得价款在该判决所需清偿债务（包括借款本金1406766.84元及相应利息、罚息与律师费8000元）范围内享有优先受偿权，由此可见，申请执行人邮政储蓄银行白云支行对案涉402房本就依法享有对抗案外人鼎盛公司成立时间在后的租赁权这一优先受偿权，故根据法律的相关规定，本院对案外人鼎盛公司就案涉402房提出的排除执行异议不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人鼎盛〔广州〕房屋租赁管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘** 审判员  贺 恒 审判员  高 静 二〇二〇年八月二十五日 书记员  罗颖欣