广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初31866号原告：东莞市洪梅镇对外经济发展总公司，住所：广东省东莞市洪梅镇墟镇。法定代表人：梁志光，该公司经理。委托诉讼代理人：黄兰，广东历维永盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晓晴，广东历维永盛律师事务所律师助理。被告：东莞市俊恩皮具有限公司，住所：广东省东莞市洪梅镇樱花台盈工业区。法定代表人：谭逢良，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴朝颖，广东慕正律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷晓光，广东慕正律师事务所律师。原告东莞市洪梅镇对外经济发展总公司（以下简称“洪梅镇对外经济发展总公司”）诉被告东莞市俊恩皮具有限公司（以下简称“俊恩公司”）建设用地使用权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月7日第一次公开开庭进行了审理，原告洪梅镇对外经济发展总公司的委托诉讼代理人黄兰、唐晓晴，被告俊恩公司委托诉讼代理人吴朝颖、殷晓光到庭参加诉讼；于2020年6月11日第二次公开开庭进行了审理，原告洪梅镇对外经济发展总公司的委托诉讼代理人黄兰，被告俊恩公司委托诉讼代理人吴朝颖、殷晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪梅镇对外经济发展总公司向本院提出诉讼请求：1.俊恩公司立即向洪梅镇对外经济发展总公司支付2017年至2057年的土地使用补偿款4266297.26元及违约金202125.28元（违约金按双方约定的日千分之五计算，自应付款日起计算至款项付清之日止，暂计至2020年5月7日为202125.28元，具体详见《违约金计算说明》，应付款之日是按照每个阶段所应支付的时间进行起算，起算时间分别为2017年12月31日、2018年12月31日、2019年12月31日）；2.本案所有诉讼费用由俊恩公司承担。事实与理由：2005年2月26日，洪梅镇对外经济发展总公司与俊毅实业有限公司（以下简称“俊毅公司”）签订《有期有偿转让国有土地使用权合同书》，约定洪梅镇对外经济发展总公司将位于东莞市*******内一块面积为28574.32㎡（42.86亩）的土地（以下简称“案涉土地”）以有期有偿的方式转让给俊毅公司使用，使用期限为50年；自洪梅镇对外经济发展总公司交付土地之日起，俊毅公司按每年每亩1600元的标准向洪梅镇对外经济发展总公司上缴土地管理费，每五年递增一次，增幅为8%；另俊毅公司投资举办的工厂投产后，俊毅公司需按工人人数每年每人300元的标准向洪梅镇对外经济发展总公司上缴项目协作费；逾期缴交土地管理费和项目协作费的，洪梅镇对外经济发展总公司有权按应缴金额每天加收5‰的滞纳金。2005年4月15日，洪梅镇对外经济发展总公司、俊毅公司以及俊恩公司共同签订《补充协议》，约定俊毅公司将上述《有期有偿转让国有土地使用权合同书》的权利义务全部转让给俊恩公司。2013年6月1日，洪梅镇对外经济发展总公司与俊恩公司签订《补充协议书》，双方约定将上述《有期有偿转让国有土地使用权合同书》中的“土地管理费”、“项目协作费”分别变更为“土地使用补偿款”、“协作服务款”。上述合同及补充协议签订后，俊恩公司理应向洪梅镇对外经济发展总公司按时足额支付土地使用补偿款和协作服务款，直至土地使用期限届满，但俊恩公司于2016年10月21日将案涉土地转让给案外人加美敦（东莞）护理用品有限公司后开始停产停业，并以此为由拒绝向洪梅镇对外经济发展总公司继续履行付款义务。俊恩公司辩称，1、案涉国有土地使用权合同书、补充协议均为无效合同，洪梅镇对外经济发展总公司主张土地使用补偿款无事实及法律依据；2、俊恩公司的国有土地使用权来源于让与，而不是自洪梅镇对外经济发展总公司处转让而来；3、洪梅镇对外经济发展总公司主张土地使用补偿款的地块与俊恩公司通过出让获得的土地不是法律意义上的同一标的物，登记面积及合同面积之间存在差异；4、洪梅镇对外经济发展总公司收取相关费用违法，也和政府政策精神相违背，2020年及之后的土地补偿款尚未到期。经审理查明，2005年2月26日，洪梅镇对外经济发展总公司与案外人俊毅实业有限公司（以下简称“俊毅公司”）签订《有期有偿转让国有土地使用权合同书》，约定由洪梅镇对外经济发展总公司将位于东莞市*******内一块面积为28574.32平方米的土地，以有期有偿的形式转让国有土地使用权给案外人俊毅公司，具体范围及四至以城建规划部门红线图为准。双方约定国有土地使用权期限为50年，总地价为5786100元，付款方式为：“1、甲乙双方签订本合同书七天内，乙方付给甲方国有土地转让费1735830元；2、当上述国有土地获国土部门用地预审批复并接到缴款通知书时，乙方付给甲方国有土地转让费2314440元；3、余下的国有土地转让费1735830元在乙方取得转让国有土地使用权证十日内付清给甲方”。合同第四条第二款第五项约定：“……乙方按每年每亩1600元上缴土地管理费给甲方。该土地管理费每五年递增一次，增幅为8%”。合同第五条第二款约定：“乙方不能按本合同规定的时间缴交土地转让费、土地管理费和项目协作费，则属违约。乙方每拖欠上述款项一天，按天数加收应缴金额的5‰滞纳金。若乙方拖欠应缴费用，时间超过六个月，甲方有权单方面终止本合同……”。洪梅镇对外经济发展总公司在该合同甲方处加盖公章，案外人俊毅公司在乙方处加盖公章。2005年4月15日，洪梅镇对外经济发展总公司与俊恩公司及案外人俊毅公司签订一份《补充协议》，三方在该协议的第一条约定“经甲、乙、丙协商，一致同意乙方：俊毅实业有限公司在二○○五年二月二十六日所签有期有偿转让国有土地使用权合同书的权力和义务全部转由丙方：东莞俊恩皮具有限公司享有和承担”；第二条约定“本补充协议是对原协议的补充和确认，其它条款以原协议为准”。洪梅镇对外经济发展总公司在甲方处加盖公章，俊恩公司在丙方处加盖公章，案外人俊毅公司在乙方处加盖公章。此后，洪梅镇对外经济发展总公司与俊恩公司曾签订《补充协议书》，双方对上述《有期有偿转让国有土地使用权合同书》、《补充协议》部分内容进行变更，将合同中的“土地管理费”变更为“土地使用补偿款”。2006年9月12日，俊恩公司与原东莞市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定由俊恩公司受让位于洪梅镇黎洲角村新围的一块面积为28544平方米的土地，转让金额为1855360元，土地使用权出让年期为50年。2013年9月11日，俊恩公司取得国有（2007）第特99号《中华人民共和国国有土地使用证》，该土地座落于东莞市*******，地号为1910050600900，终止日期为2056年9月11日，使用权面积为28387.8平方米。经本院发函查询，东莞市自然资源局在2019年11月27日的东自然资函【2019】4339号复函中回复称，案涉地块已于2007年2月由俊恩公司以出让方式取得国有土地使用权证，该地块上建筑物的原权利人为俊恩公司，房产证号分别为1300004855、1300004856，后于2016年12月办理了不动产转移登记（房地一体），权利人变更为加美敦（东莞）护理用品有限公司，不动产权证分别为粤（2017）东莞不动产权第0139606号、粤（2017）东莞不动产权第0154781号。东莞市自然资源局在2020年5月27日的东自然资询【2020】328号复函中回复称，案涉土地属洪梅镇2004年第一批次，已办理土地征收手续，于2005年3月25日获得省批复。2020年7月13日，东莞市洪梅镇人民政府向本院出具《情况说明》：“东莞市洪梅工业开发有限公司（原名称“东莞市*****开发有限公司”）、东莞市洪梅镇对外经济发展总公司均为洪梅镇的镇属企业，代表洪梅镇人民政府行使镇属集体资产所有者和出资者的职能，具体负责镇属集体资产的管理和营运工作。在关于原属黎洲角村集体土地（163.20亩）的征收、运营管理上，由东莞市洪梅工业开发有限公司负责与土地所属村集体签署征地意向书、由东莞市洪梅镇对外经济发展总公司负责对外招商工作，与投资企业签署招商引资协议书或出让意向书。正式的征地协议书及土地出让合同以国土部门签署的为准”。另查明：1、洪梅镇对外经济发展总公司与俊恩公司均确认案涉《有期有偿转让国有土地使用权合同书》、《国有土地使用权出让合同》、《中华人民共和国国有土地使用证》所涉地块实际为同一标的，由于存在测量误差，故三份证据中所反映的面积大小及四至存在偏差，实际面积及四至以《中华人民共和国国有土地使用证》为准即28387.8平方米（42.58亩）。2、东莞市人民政府文件东府【2013】1号《东莞市人民政府进一步减轻企业负担优化营商环境的实施意见》第三十条规定“将镇（街）、村（社区）向‘三来一补’企业收取的……‘土地管理费’统一为‘土地使用补偿款’……除国家、省定收费和以上三类协议收费外，各镇（街）、村（社区）不得再向企业收取证明费、盖章费、管理费、服务费等各种其他费用”。3、洪梅镇对外经济发展总公司与俊恩公司均确认支付土地管理费时间应为每年的12月31日前。俊恩公司主张，洪梅镇对外经济发展总公司没有提交任何权属关系的证据证明案涉土地属于洪梅镇对外经济发展总公司所有；按权属关系推理，有权签订国有土地使用权合同的合同方应当是洪梅镇黎洲角村的村集体组织，而不是洪梅镇对外经济发展总公司，洪梅镇对外经济发展总公司主体不适格。洪梅镇对外经济发展总公司主张，俊恩公司应当每年支付土地使用补偿款，但俊恩公司连续拖欠三年的费用，洪梅镇对外经济发展总公司在2017至2019年间向俊恩公司发出的书面催收文件均被退件，俊恩公司也拒接电话，以其自己的行为明确表示不履行合同义务，洪梅镇对外经济发展总公司有权根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，在履行期限届满前，要求俊恩公司一次性付清款项。以上事实，有洪梅镇对外经济发展总公司提交的有期有偿转让土地使用权合同书、补充协议、补充协议书、缴款通知书、快递单、投递详情、催收函、快递单查询单、收据、补充凭证、2006年1月10日及2006年11月3日进账单、2006年11月3日广东省其他非税收入通用票据、支出证明单、2006年11月10日统一票据、2006年11月9日进账单、契税完税证、耕地占用税完税证、支票存根、2007年2月13日统一票据、关于协助提供俊恩合同纠纷案件资料的复函、原广东省国土资源厅关于东莞市洪梅镇2004年度第一批次城镇建设用地的批复，见证书、情况说明，俊恩公司提交的国有土地使用权出让合同、2006年11月3日进账单、2006年11月3日广东省其他非税收入通用票据、中华人民共和国国有土地使用证，以及本院庭审笔录、庭前会议笔录、庭前交换证据笔录、问话笔录等附卷为据。本院认为，本案为建设用地使用权纠纷。案涉《有期有偿转让土地使用权合同书》、《补充协议》、《补充协议书》，是各方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的违约责任。俊恩公司辩称上述土地使用权合同书、补充协议均为无效合同。经查，案涉地块已于2005年3月25日获原广东省国土资源厅批复转化为建设用地并办理土地征收手续，且俊恩公司已于2013年9月11日取得案涉地块国有土地使用证，故俊恩公司该主张依据不足，本院不予采信。俊恩公司辩称在签订案涉《有期有偿转让土地使用权合同书》时案涉土地属于村集体土地，洪梅镇对外经济发展公司对案涉土地没有处分权。经查，东莞市洪梅镇人民政府已出具《情况说明》明确原属黎洲角村集体土地系由洪梅镇对外经济发展总公司负责对外招商工作，故俊恩公司该主张依据不足，本院不予采信。洪梅镇对外经济发展总公司主张俊恩公司多年拖欠土地使用补偿款，根据《有期有偿转让土地使用权合同书》以及《补充协议书》的约定，应由俊恩公司支付2017年至2057年的土地使用补偿款共计4266297.26元。俊恩公司辩称洪梅镇对外经济发展总公司收取相关费用违法，也和政府政策精神相违背。经查，东莞市人民政府文件东府【2013】1号《东莞市人民政府进一步减轻企业负担优化营商环境的实施意见》已规定将“土地管理费”统一称为“土地使用补偿款”，并未对该收费名目进行取缔，俊恩公司亦未能提交充分证据证明收取“土地使用补偿款”违法，俊恩公司该主张依据不足，本院不予采信。俊恩公司辩称2020年及之后的土地补偿款尚未到期。经查，其一，截至本案第一次开庭之日即2020年5月7日，俊恩公司尚未完全支付2017年的土地使用补偿款，亦未支付2018年、2019年所产生的土地使用补偿款；其二，俊恩公司在2016年12月已将案涉土地转让给案外人加美敦（东莞）护理用品有限公司，由加美敦公司获得土地使用权。以上情况可视为俊恩公司在以其行为表明不履行合同义务，洪梅镇对外经济发展总公司有权在履行期限届满之前要求俊恩公司支付全部款项。洪梅镇对外经济发展公司自认俊恩公司2017年已支付部分土地使用补偿款，尚余24203.52元未支付，俊恩公司所取得的国有土地使用权于2056年9月11日终止，故土地使用补偿款应自2017年计算至2056年9月11日，洪梅镇对外经济发展公司主张计算至2057年依据不足，本院不予支持。综上，俊恩公司应根据《有期有偿转让土地使用权合同书》第四条第二款第五项的约定，按照每五年递增8%的标准支付洪梅镇对外经济发展公司2017年至2056年9月11日的土地使用补偿款，递增时间按照双方所确认的每年支付时间12月31日的次日起算，即2013年至2017年期间每年为1789元/亩【1600元/亩×（1+8%）】，2018年至2022年期间每年为1866.24元/亩【1789元/亩×（1+8%）】，2023年至2027年期间每年为2015.54元/亩【1866.24元/亩×（1+8%）】，2028年至2032年期间每年为2176.78元/亩【2015.54元/亩×（1+8%）】，2033年至2037年期间每年为2350.92元/亩【2176.78元/亩×（1+8%）】，2038年至2042年期间每年为2538.99元/亩【2350.92元/亩×（1+8%）】，2043年至2047年期间每年为2742.11元/亩【2538.99元/亩×（1+8%）】，2048年至2052年期间每年为2961.48元/亩【2742.11元/亩×（1+8%）】，2053年至2056年9月11日期间每年为3198.4元/亩【2961.48元/亩×（1+8%）】，共计24203.52元+397322.5元（1866.24元/亩×42.58亩×5年）+429108.45元（2015.54×42.58亩×5年）+463436.46元（2176.78元/亩×42.58亩×5年）+500510.87元（2350.92元/亩×42.58亩×5年）+540550.97元（2538.99元/亩×42.58亩×5年）+583795.22元（2742.11元/亩×42.58亩×5年）+630499.1元（2961.48元/亩×42.58亩×5年）+503448.6元（3198.4元/亩×42.58亩×3年+3198.4元/亩×42.58亩÷366天×255天）=4072875.69元。超出该计算结果的诉请部分，本院依法予以驳回。洪梅镇对外经济发展公司主张俊恩公司应支付2017年、2018年、2019年因未支付土地补偿款所产生的违约金：违约金按双方约定的日千分之五的标准，自应付款日起计算至款项付清之日止。经查，洪梅镇对外经济发展公司该主张符合双方约定，本院予以支持，但违约金总额不得超过本金。截至2020年8月17日，按照洪梅镇对外经济发展总公司与俊恩公司所确认的每年12月31日前缴纳土地补偿款，2017年所欠土地补偿款24203.52元，逾期支付时间已超过200天，按照5‰每日计算，违约金已超过本金，故本院支持2017年所欠土地补偿款的违约金为24203.52元，超出部分的诉请，本院依法予以驳回；2018年所欠土地补偿款79464.5元（1866.24元/亩×42.58亩），逾期支付时间已超过200天，按照5‰每日计算，违约金已超过本金，故本院支持2018年所欠土地补偿款的违约金为79464.5元，超出部分的诉请，本院依法予以驳回；2019年所欠土地补偿款79464.5元（1866.24元/亩×42.58亩），逾期支付时间已超过200天，按照5‰每日计算，违约金已超过本金，故本院支持2019年所欠土地补偿款的违约金为79464.5元，超出部分的诉请，本院依法予以驳回。综上，俊恩公司应向洪梅镇对外经济发展公司支付2017年、2018年、2019年土地补偿款逾期违约金共计24203.52元+79464.5元+79464.5元=183132.52元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、限被告东莞市俊恩皮具有限公司在本判决生效之日起三日内向原告东莞市洪梅镇对外经济发展总公司支付2017年至2056年9月11日的土地使用补偿款共计4072875.69元；二、限被告东莞市俊恩皮具有限公司在本判决生效之日起三日内向原告东莞市洪梅镇对外经济发展总公司支付2017年、2018年、2019年土地补偿款逾期付款违约金183132.52元；三、驳回原告东莞市洪梅镇对外经济发展总公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21273.69元（原告东莞市洪梅镇对外经济发展总公司已预交），由原告东莞市洪梅镇对外经济发展总公司负担1011.28元，被告东莞市俊恩皮具有限公司负担20262.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 金晓谦二〇二〇年八月十八日法官助理 邓芬香书 记 员 黄瑞莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。