山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋07民终1464号 上诉人（原审原告）：宋玉龙，男，1973年8月12日生，汉族，住榆次区。 委托诉讼代理人:张永京，女,1973年10月24日生，汉族，住本区，系上诉人妻子。 上诉人（原审被告）：李慧，女，1991年6月29日出生，汉族，住址：山西省晋中市榆次区。 委托诉讼代理人:马志鹏，山西佳镜（晋中）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵磊，山西佳镜（晋中）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：晋中鑫悦房地产开发建设有限公司，地址：晋中市榆次区龙湖大街辽阳路北口。 法定代表人王宝清,系该公司总经理。 上诉人宋玉龙、上诉人李慧因与被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司（以下简称“鑫悦地产”）确认合同有效纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋玉龙上诉请求：一、依法撤销（2019）晋0702民初字2650号民事判决第二判项，依法确认被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司与被上诉人李慧签订的鑫悦房产000000000395号《商品房买卖合同》无效；二、依法判令被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司继续履行与上诉人签订的《认购住宅楼协议》，协助上诉人在建设行政主管部门办理网签备案手续及不动产登记事宜；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人实际交付了标的房屋的全部房款并实际占有使用至今，期间从未见过被上诉人李慧。上诉人于2008年10月27日与被上诉人晋中鑫悦房地开发建设有限公司签订《认购住宅楼协议》一份，购买了被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司开发建设的位于，于2008年10月27日、2008年12月12日，2010年9月28日分三次支付全部购房款296024元，并于2010年装修后实际占有使用至今。期间从未见过被上诉人李慧。二、二被上诉人之间针对标的房屋没有任何真实交易，并且双方之间没有任何债权债务凭证，双方之间的《商品房买卖合同》系无源之水、无本之木，该合同的成立没有任何事实和法律依据。被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司与被上诉人李慧在没有发生任何真实交易情况下，以晋中鑫悦房地产公司欠案外人李某40万元，案外人李某又欠李慧40万元为说辞，针对上诉人已经实际购买占有的标的房屋，签订了一份没有日期，网签备案标的为288581元，而其实际持有合同标的为388957元的虚假的《商品房买卖合同》，该《商品房买房合同》不存在真实交易，合同双方之间也没有任何直接的债权债务凭证；双方之间仅仅以其与案外人之间不知真假的所谓债权债务关系而进行所谓移花接木的以物顶债，明显不符合生活常理和法律规定，该合同的成立没有任何事实和法律依据；三、二被上诉人对上诉人已经购买并实际占有使用该标的房屋的事实存在明知和明显恶意。被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司在全部收取了上诉人的购房款并实际交付使用后又与被上诉人李慧签订所谓以物抵债的《商品房买卖合同》存在明显恶意；被上诉人李慧明知其与被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司之间不存在任何债权债务关系，而与其签订所谓以物抵债的《商品房买房合同》没有事实和法律依据，且被上诉人李慧多年来从未曾到过标的房屋处，明显不符合生活常理，足以推定其与被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司存在共同明知的明显恶意。综上，被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司与被上诉人李慧签订的000000000395号《商品房买卖合同》明显不符合生活常理和法律规定，该合同的成立没有任何事实和法律依据，双方之间存在明显恶意，损害害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法确认该合同无效，并判令被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司继续履行与上诉人签订的《认购住宅楼协议》，协助上诉人在建设行政主管部门办理网签备案手续及不动产登记事宜。 李慧上诉请求：1、撤销(2019)晋0702民初2650号民事判决书。2、依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求。3、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼。上诉理由:一、一审认定宋玉龙与晋中鑫悦房地产开发建设有限公司签订的《认购住房楼协议》有效,事实认定错误宋玉龙与被上诉人签订的《认购住房协议》，并不是规范的商品房买卖合同,难以产生商品房买卖合同的效力,同时,该协议的签订属于违反诚信的一房二卖行为，不应认定为该协议生效。二、一审认定被上诉人系涉案房屋的实际权利人,事实认定错误。一审认定,“鉴于原告与被告认购房屋合同成立及原告合法占有涉案房屋的时间,均优先于被告，根据公平的法律原则,应优先保护履行顺位在先的房屋买卖合同，故原告系涉案房屋的实际权利人。”根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定,不动产物权的变动经依法登记才能发生效力,未经登记的不发生效力。因此,在商品房买卖合同关系中,只有依法完成了不动产产权登记,才能发生物权变动的效力,被上诉人并未办理不动产产权登记,不是涉案房屋的实际权利人。三、上诉人已就该套房屋办理了网签备案登记,具有公示公信的效力，应当依法得到保护被上诉人与被告签订了商品房买卖合同,属于订立合同在先的一方，上诉人已于2013年5月8日办理了商品房买卖合同的网签备案登记,具有公示公信的效力，应当依法得到保护。综上所述,一审法院存在事实认定不清问题,为维护上诉人合法权益,请贵院依法支持上诉人上诉请求。 晋中鑫悦房地产开发建设有限公司未作陈述。 宋玉龙向一审法院起诉请求:1、依法确认原告与被告鑫悦房地产签订的标的为鑫悦花园小区1幢楼2单元5层东户的《认购住宅楼协议》有效，并确认原告是该房屋的实际所有权人;2、依法确认被告李慧与被告鑫悦房地产签订的标的为鑫悦花园小区1幢楼2单元5层东户（编号为鑫悦房产000000000395)的《商品房买卖合同》无效;3、判令被告鑫悦房地产继续履行与原告签订《商品房买卖合同》，并协助原告办理不动产产权登记的义务;4、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2008年10月27日，被告鑫悦房地产与原告签订《认购住宅楼协议》一份，约定原告向被告鑫悦房地产认购位于榆次区,建筑面积123平方米，房款总计270600元，第一次房款135300元，第二次房款108240元，剩余27060元。并备注在原告交纳最后10%房款时，双方签订正式的商品房购房合同。合同签订后，原告分别于2008年10月27日、2008年12月12日、2010年9月28日向被告鑫悦房地产支付购房款总计296024元（房屋实际面积变更为125.47平方米）,被告鑫悦房地产将房屋交付原告，原告将该房装修并居住至今。山西朗和龙湾物业管理有限公司出具证明，证明原告已经全额交付2011年至2016年的各项费用（包括物业费、卫生费、水费、电费），原告提供了2015年至2019年交纳物业管理费及2011年至2019年交纳取暖费的收据。另被告鑫悦房地产与被告李慧签订了合同编号为鑫悦房地产00000000395的《商品房买卖合同》一份，约定被告鑫悦房地产将位于榆次区1号楼2单元501号房出售给被告李慧，房款总计388957元，并在住建局办理了网签备案。 一审法院认为，被告鑫悦房地产与原告签订的《认购住宅楼协议》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反国家法律强制性规定,为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按照协议约定履行各自义务。合同签订后，原告已全额支付被告鑫悦房地产购房款,被告鑫悦房地产也将房屋交付原告，原告已经实际居住该房屋八年之久。被告鑫悦房地产在已经将涉案房屋出售并交付原告的情形下,又与被告签订商品房买卖合同,并办理了网签备案,属于违反诚信的一房二卖行为。鉴于原告与被告鑫悦房地产认购房屋合同成立及原告合法占有涉案房屋的时间均先于被告李慧，根据公平的法律原则,应优先保护履行顺位在先的房屋买卖合同，故原告系涉案房屋的实际权利人。关于原告要求确认其为涉案房屋所有权人的诉讼请求,因涉及房屋登记公示，该房屋尚未办理过户登记,故本院不予支持。关于原告要求被告鑫悦房地产协助办理不动产产权登记的诉讼请求，因客观上暂不能履行，故原告可待条件成就后另行解决。关于原告主张的被告李慧与被告鑫悦房地产签订的《商品房买卖合同》无效一节，因原告并未提供证据证明二被告系恶意串通签订涉案房屋买卖合同,损害原告合法利益，具有合同法规定的认定合同无效情形，故本院不予支持。二被告签订的买卖合同虽在住建局办理了网签,但该网签备案登记行为不发生物权变动的法律效果。被告李慧关于涉案房屋为以物抵债的抗辩，因被告李慧没有提供证据证明，被告鑫悦房地产未到庭，故本院难以采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决:一、原告宋玉龙与被告晋中鑫悦房地产开发建设有限公司签订的《认购住宅楼协议》有效;二、驳回原告宋玉龙的其他诉讼请求。案件受理费100元,由被告晋中鑫悦房地产开发建设有限公司承担。 本院二审期间，上诉人李慧申请证人李某出庭作证，李某证称：被上诉人公司的实际控制人是张继明，2013年初，该拿了李慧的40万元，用了几个月后转借给张继明，约定还款日期大概是半年，记不清了。后张继明还不上钱，就以房抵债，签订了涉案的购房合同，并作了备案登记。到2015年左右，发现房子已经有人居住。上诉人宋玉龙质证认为：涉案房屋早已入住，李慧与被上诉人公司签订购房合同不去看房子不合常理，从证人陈述可以看出借款并无任何借条等实体证据佐证。对证人证言不予认可。 根据双方陈述情况，本院询问了二上诉人所称的被上诉人鑫悦地产实际控制人张继明，张继明陈述：该系被上诉人鑫悦房地产公司实际控制人，法定代表人王宝清是该公司一名员工。该不认识李慧，鑫悦地产公司是大概2014年左右从许俊平处接管的，当初是许俊平与李某有借贷关系，后来因利息太高无法偿还，李某要求以房子作抵押，一共有十几处房子，实际上李某并不是要房子，房子就是做个担保，李某当时对于房子已经出售给其他人是知情的。当时是李某去公司办理的手续。 经审理，二审查明的其他事实与一审无异。 本院认为，本案诉争房屋系原告与被上诉人鑫悦地产于2009年签订了认购协议，并已交付全款并实际占有使用该房屋。鑫悦地产明知该房已出售给上诉人宋玉龙并已收取了全额房款，且一直未办理房产过户手续的情况下，又与李慧签订《房屋买卖合同》，并办理网签备案存在明显恶意。而根据上诉人李慧与案外人张继明陈述，李慧是因案外人欠款以房抵债签订购房合同,但并无相关证据佐证借款事实,且上诉人签署购房合同前不去实地查看房屋情况,与常理不符。同时案外人张继明亦明确否认借款40万元的事实，签署购房合同一事，上诉人李慧陈述与证人亦陈述不一，存在自相矛盾的情形，因此，综合本案事实，可以认定鑫悦地产与李慧签订的《房屋买卖合同》无效。上诉人宋玉龙系涉案房屋的实际权利人，被上诉人鑫悦地产应当协助原告办理不动产产权登记，原审以客观上暂不能履行为由，对上诉人宋玉龙请求办理房屋产权手续的诉请不予支持，无事实法律依据，本院应予纠正。 综上所述，宋玉龙的上诉请求成立，李慧的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，第五项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2650号民事判决第二项； 二、变更晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2650号民事判决第一项为：“上诉人宋玉龙与被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司签订的《认购住宅楼协议》有效，限被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司于本判决生效后十日内协助上诉人宋玉龙办理网签备案等不动产登记事宜；” 三、被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司与上诉人李慧签订的《商品房买卖合同》（编号为鑫悦房产000000000395）无效; 一审案件受理费100元，晋中鑫悦房地产开发建设有限公司负担；二审案件受理费200元，由被上诉人晋中鑫悦房地产开发建设有限公司与上诉人李慧分别负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 张 媛 审判员 张晓峰 审判员 韩 敏 二〇二〇年八月二十六日 书记员 马飞龙