广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初1255号原告：冯士勤，男，汉族，1936年8月15日出生，户籍地：云浮市云城区云城街道马岗社区**********，现住云浮市云城区***************。身份证号码：445************090。被告：梁柱为，男，汉族，1968年12月10日出生，住云浮市云城区***************，现住云浮市云城区***********。身份证号码：442************037。原告冯士勤诉被告梁柱为民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法由审判员申少斌独任审判，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告冯士勤，被告梁柱为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯士勤诉称：被告梁柱为于2014年8月4日未经户主冯士勤同意，私自入住云浮市田家炳中学教工宿舍242室，当时原告因病往广州治疗未及时追交房租，合同也迟迟未订，故推迟到2017年1月1日才订合同，八月以前的房租均由其弟梁师为缴交。然而，其弟也拖欠数月房租，经原告核对，被告共拖欠原告的款项为9461.79元。据此，请求法院判令：一、被告立即支付所欠的房租、水费和电费合共7361.79元（2014年1月1日至12月30日欠2600元；2016年欠2800元，2017年欠1400元；2018年欠200元，合计共欠房租7000元；水电费共欠361.79元。合计共：7361.79元）。二、没收被告押金1000元。三、被告归还挪用用来交电费的1100元。四、被告承担本案全部诉讼费。原告为其陈述事实提供的证据有：1、身份证，证明原告主体资格。2、房地产权证（复印件），证明租赁的房产属于原告。3、房屋租赁合同（复印件），证明原、被告签订了租赁合同。4、欠款清单6页[原告根据工商银行明细清单自行制作的梁柱为租冯士勤房屋租金记录1页（打印件）、工商银行明细信息打印3页、银行电费活期历史明细清单2页]，证明被告共欠房租7000元，水电费361.79元，挪用原告1100元用于交电费。5、报警回执，证明原告曾经报过警。6、云浮市田家炳中学出具的证明，证明被告还有2018年10月-12月的水费、污水处理费、垃圾费115元未支付，该款已由原告交纳给云浮市田家炳中学。被告梁柱为辩称：被告已经支付租金给原告，只是尚欠2018年的租金200元和半个月的水电费。被告搬离涉案房屋的时候，原告的儿子也在场，其儿子很清楚。被告为其辩解没有提供证据。经审理查明：原告举证的《房屋所有权证》复印件载明，房屋所人权人为冯士勤，房屋座落云浮市****************，建筑面积67.74平方米，所有权来源：1992年5月向云城镇第一中学以房改优惠价购买。庭审中，原告称，原告于2003年将上述房屋出租给原告的弟弟，后来，原告于2014年8月4日左右发现被告未经其允许已经入住该房屋几个月，为此，原、被告于2014年8月4日签订了一份房屋租赁合同，原告将该合同放在挂包里，被小偷偷走了，故无法提交法院。被告称大约于2015年左右租赁原告的房屋，当时有签订合同，合同到期后，双方于2017年8月左右又签订了一份合同，被告搬走后，合同均没有保留，故亦无法提交法院。本院在庭审中向原、被告询问每月的租金为多少的时候，原告回答：“2014年8月4日开始至租赁期满均为每月租金700元。”被告回答：“2014年8月4日的租金为每月500元，在2014年8月至2017年7月期间，共升过两次租金，每月租金为650元、700元，具体何时开始升租已经记不清楚了。从2017年8月起至2018年11月，每月租金为700元。”原告举证了一份2017年1月1日原告（甲方）与被告（乙方）签订的《房屋租赁合同》复印件，载明：现经甲乙双方协商，甲方将座落兴云西艺苑路田家炳中学宿舍2幢242室租给乙方使用：一、租赁条款。1、房屋租赁期限为36个月，从2017年1月1日起至2019年1月1日止。2、每月租金为700元，乙方承诺每月租金在当月15日之前存入甲方指定银行账户，逾期未交，应按月租的10%缴纳滞纳金；账户信息如下：收款人姓名：冯士勤，开户银行：中国工商银行金峰支行，账号：202*************403。……5、乙方应向甲方提交押金1000元，期满还给乙方。……。该合同下方甲乙方落款处，载明分别由原、被告签名确认。庭审中，原告称该合同原件亦已一并被小偷偷走，故未能提供。被告称该合同并非其签名，对真实性不予认可，但被告明确表示不申请对该合同的签名进行笔迹鉴定。原、被告均确认被告已交纳了租赁房屋的押金1000元给原告。原告称被告弄烂了其房屋内的洗手盆，另外，被告搬离涉案房屋后，原告雇请人对房屋进行清洁，需要支出费用，故请求判令没收押金1000元。被告则认为原告无权没收被告的押金。被告于2018年11月30日将租赁房屋交还给原告。对于房屋租赁期间的租金的交纳，原告称均是由被告通过存款到上述《房屋租赁合同》中约定的工商银行的账户进行交纳。被告称应该是通过存入上述账户进行交纳租金，因租金均是由被告的妻子交纳，被告并不清楚，但被告只确认尚欠原告2018年的租金200元未支付，其余租金已支付完毕，双方每年已经对租金进行了对数，因被告已搬走，没有再保留相关的对数依据。原告举证了工商银行的《明细信息打印》，明细信息的时间为2013年2月1日至2018年12月21日，该账户为原告的工资账户，在上述期间，除了工资收入、利息外，原告将该账户的从2014年1月起的其余收入均列为租金收入，并根据收入情况计算出被告尚欠租赁期间的租金7000元。原告所列的具体计算经过如下，所列的收入金额与《明细信息打印》的金额一致：1、2014年存入5笔（分别为：2014年2月26日存入1500元，3月2日存入1300元，4月28日存入650元，6月3日存入1300元，8月4日存入700元），合计金额为5450元，原告称2014年1至7月的租金为650元/月，之后租金均为700元/月，年总租金为8050元，2014年欠租金2600元。2、2015年存入6笔，合计金额为8800元，年租金为8400元，结余400元。3、2016年存入7笔，合计金额为5600元，年租金为8400元，尚欠2800元。4、2017年存入7笔，合计金额为7000元，年租金为8400元，尚欠1400元。5、2018年存入2笔，合计金额为7500元，租赁时间至2018年11月30日，11个月的租金为7700元，尚欠200元。原告主张租赁期间总欠租金为：2600元+2800元+1400元+200元=7000元。原告提供了其用于交纳电费存折的2011年1月4日至2014年7月17日工商银行明细打印部分记录显示：2011年1月4日开户存入100元，2012年4月26日存入工资1000元，2013年12月21日的余额为66.75元，2014年4月17日，现存存入400元，余额484.85元。原告在起诉时称上述所列2011年、2012年的两笔款项共1100元被被告挪用来交电费，要求被告返还该1100元，庭审中，原告称两笔款项均发生在被告的弟弟租赁原告的房屋期间，当庭放弃要求被告归还该两笔款项的诉讼请求。庭审后，原告又提交书面意见，称当时将存折交给被告的弟弟，该款属于原告，存折的存款一直由被告的弟弟用于交电费，后来被告租房时，该存折交给了被告，一直用至2018年11月30日，存折中的款项用完了，故原告要求被告需要归还上述1100元给原告。另外，被告在租赁期间仍有水电费共361.79元未交纳，该款已由原告代缴，庭审中，被告确认尚欠水电费361.79元没有交纳。本院认为：本案是租赁合同纠纷。原告称被告是在2014年8月4日前几个月就租用原告的房屋，双方在2014年8月4日签订了租赁合同，要求租金从2014年1月起算，被告则认为是在2015年开始租赁原告的房屋。对于原、被告争议被告从何时起租赁原告的房屋的问题。本院综合认定如下：双方对租赁的时间只有各自的陈述，但均没有提供2014年间签订的《租赁合同》或其他证据予以证实。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……。”原告属于主张租赁关系存在的当事人，应当对该法律关系的基本事实承担举证责任，但原告没有提供相关的证据，应承担举证不能的后果，故原告主张租金从2014年1月起算的理据不足，本院不予支持。因本院在庭审中询问原、被告每月的租金为多少的时候，原、被告均陈述从2014年8月起的租金的金额，属于原、被告的自认。另外，原告陈述原、被告曾于2014年8月4日签订了一份租赁合同，被告亦确认曾签订了一份合同，且在交纳租金的银行明细中，在2014年8月4日亦有一笔700元的租金存入，为此，综合本案证据，本院认定房屋租赁的起算时间为2014年8月。虽然原告并没有提供2014年8月的租赁合同，原告所提供的2017年1月1日《房屋租赁合同》为复印件。但是，原、被告对租赁房屋的事实均予以确认，且被告亦确认曾经在2017年签订了《房屋租赁合同》，亦确认租金为每月700元，原告收取了被告租赁押金1000元，与《房屋租赁合同》载明的租金、押金等事项一致。为此，2017年1月1日《房屋租赁合同》复印件与本案查明事实及其他证据相互印证，在被告没有提供证据反驳该《房屋租赁合同》的前提下，本院对该《房屋租赁合同》复印件的真实性予以确认。《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行义务、享受权利。虽然原、被告没有提供2014年的租赁合同，但被告在2014年8月4日存入了700元租金到原告的账户，故本院认定从2014年8月起的租金是按每月700元的标准收取。从2014年8月起至被告搬离租赁房屋的2018年11月30日，租赁期间为52个月，计得租赁期间应交租金为36400元（52个月×700元/月）。根据原告提交的交纳租金账户的明细信息，从2014年8月4日至2018年11月，共存入该账户的租金合计为29600元（2014年8月4日存入700元，2015年存入8800元，2016年存入5600元，2017年存入7000元，2018年存入7500元），尚欠租金应为6800元（36400元-29600元）。至于被告抗辩只是尚欠原告2018年的租金200元，其余租金均已交纳完毕。本院认为，《房屋租赁合同》约定租金是交纳到原告的指定银行账户，被告并没有提供证据证实通过其他方式交纳租金给原告，亦没有提供双方对已交纳的租金进行对数的相关依据，应承担举证不能的后果，被告的辩解理据不足，本院不予采信。被告在租赁期间还有水电费361.79元没有交纳，该款已由原告代为支付，被告对此亦无异议，原告要求被告支付尚欠水电费361.79元，合理合法，本院予以支持。关于押金，《房屋租赁合同》约定被告应向原告提交押金1000元，期满还给被告。原告在庭审中称被告弄坏洗手盆和原告在租赁期满需要找人清洁租赁房屋，主张没收被告押金1000元，本院认为，原告并没有提供被告损坏租赁物的证据，双方没有约定被告在租赁期满后需要支付清洁租赁房屋的费用，合同亦没有约定上述情形属于没收押金的情形，故原告主张没收被告的1000元押金，缺乏法律和事实上的依据，本院不予支持。鉴于租赁期限已经届满，被告亦已将租赁房屋交还给原告，根据合同约定，押金在租赁期后返还给原告，因被告在本案中需要支付尚欠的租金及水电费给原告，被告亦提出了原告无权没收押金的抗辩意见，为减少诉累，本院确定原告应退还给被告的押金1000元抵扣被告应支付给原告的租金及水电费。关于用于缴纳租赁房屋电费存折中的1100元款项，原告所举证的工商银行明细打印中，显示其主张返还的1100元的存入时间为2011年、2012年，最后一笔款项的时间为2014年4月17日存入400元，余额为484.85元，款项的交易均发生在原、被告租赁关系之前，原告亦确认该1100元是由被告的弟弟在租赁涉案房屋期间使用，故原告主张由被告归还该1100元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告梁柱为尚欠原告冯士勤2014年8月-2018年11月期间的租金6800元，尚欠的水电费361.79元，合计7161.79元。二、原告冯士勤应退还租赁押金1000元给被告梁柱为。三、上述一、二项判决相互抵减，由被告梁柱为于本判决发生法律效力之日起五日内支付6161.79元给原告冯士勤。四、驳回原告冯士勤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，适用简易程序审理，减半收取25元（该款原告已预交），由原告冯士勤负担6元，被告梁柱为负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  申少斌二〇二〇年八月六日书记员  麦绮莹何昀霖附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。