江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初45号 原告（执行案外人）：陶文祥，男，1960年7月29日生，汉族，住江苏省常熟市。 原告（执行案外人）：季屏，女，1962年6月9日生，汉族，住江苏省常熟市。 原告（执行案外人）：季沁诚，女，1988年4月27日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：吕季蔚(共同代理上述三原告)，江苏俞晓华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴徐晟(共同代理上述三原告)，江苏俞晓华律师事务所律师。 被告（申请执行人）：苏州宇量电池有限公司，住所地江苏省常熟高新技术产业开发区庐山路****，统一社会信用代码：913205810884346030。 法定代表人：毛焕宇。 委托诉讼代理人：方昕野，江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶奕，江苏益友天元(北京)律师事务所律师。 第三人（被执行人）：江苏中凯房地产发展有限公司，住，住所地江苏省常熟市海虞北路**中凯国际大厦2806一社会信用代码：913205817251971383。 法定代表人：张士荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周一凡，江苏少平律师事务所律师。 第三人（被执行人）：北京欧鹏巴赫新能源科技股份有限公司，住所地北，住所地北京市昌平区沙河镇昌平路******303信用代码：9111011406134398X1。 法定代表人：吴**贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周一凡，江苏少平律师事务所律师。 原告陶文祥、季屏、季沁诚与被告苏州宇量电池有限公司（以下简称宇量公司）、第三人江苏中凯房地产发展有限公司（以下简称中凯公司）、北京欧鹏巴赫新能源科技股份有限公司（以下简称欧鹏巴赫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陶文祥及三原告共同委托诉讼代理人吕季蔚、被告宇量公司委托诉讼代理人方昕野、陶奕、被告中凯公司、欧鹏巴赫公司共同委托诉讼代理人周一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶文祥、季屏、季沁诚向本院提出诉讼请求：1、确认被告申请执行第三人处的中凯国际大厦第1幢501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512、513、514共14间房屋所有权归原告所有，并且停止对上述财产的执行，价款总计818万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：常熟法院受理被告诉第三人的买卖合同纠纷一案，并于2018年8月7日作出了(2019)苏0581民初1849号民事判决。之后，被告向贵院申请执行，由法院于2019年2月1日查封案涉房屋。原告三人随即向法院提出了异议。2019年12月13日，原告收到常熟市人民法院送达的(2019)苏0581执异90号执行裁定书。原告三人认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。2010年，原告三人与之中凯房地产公司签订了《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出卖给案原告三人。原告三人已按合同约定付清购房款。案涉房屋为原告三人通过合法方式取得。期间，原告多次向中凯房地产公司提出要求对案涉房屋办理过户手续，中凯房地产公司一直未予办理，直至原告得知案涉房屋被法院查封，旋即向法院提出案外人执行异议申请。认为常熟法院应当终止执行(2019)苏0581执202号裁定书，解除对案涉房屋的查封，并停止评估、拍卖。为此诉至法院。 被告宇量公司辩称：原告方至今没有提供相关证据证明，其在法院查封之前合法占本案14套房屋，也没有提供充分证据资料证明其已支付房屋全款。涉案房屋目前没有登记，系原告方怠于行使权利，应对此承担主要责任，原告方所称交涉或办证障碍，到目前为止都没提供任何证据予以证明。因此，原告非案涉房屋的所有权人，请求法庭驳回原告的诉请。 第三人中凯公司述称，原告与中凯公司确实签订了商品房买卖合同并办理网签手续，且已经付清全部购房款，但并不存在原告方多次要求中凯公司协助办理过户不予配合的情况，原告方至今为何未办理过户手续，中凯公司不知情，请法庭依法判决。 第三人欧鹏巴赫公司述称，公司确实结欠被告宇量公司相关款项，但对本案诉争事实并不清楚。 本院经审理认定事实如下：2018年2月8日，本院立案受理宇量公司诉欧鹏巴赫公司、中凯公司买卖合同纠纷一案，并于同年8月7日作出（2018）苏0581民初1849号民事判决：1、欧鹏巴赫公司支付宇量电池有限公司货款人民币4229396.5元，并偿付逾期付款违约金。2、中凯房地产公司对欧鹏巴赫公司的债务承担连带清偿责任。中凯房地产公司承担保证责任后，有权向欧鹏巴赫公司追偿。案件受理费减半收取人民币21918元、保全费5000元，合计人民币26918元，宇量公司负担3650元，欧鹏巴赫公司、中凯房地产公司共同负担23268元。之后，宇量公司向本院申请执行，本院于2019年1月9日立案强制执行。在本案执行过程中，本院于2019年1月17日作出（2019）苏0581执202号执行裁定：冻结、划拨欧鹏巴赫公司、中凯房地产公司的银行存款4252664.50元、执行费44926元及迟延履行期间的债务利息，或扣留、提取其相同金额的收入，或查封、扣押其同等价值的财产，并于2019年2月1日查封案涉房屋。2019年2月1日，本院查封了中凯公司名下的涉案14套房屋。 案外人陶文祥、季屏、季沁诚对执行标的提出异议，2010年，案外人与中凯房地产公司签订了《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出卖给案外人。案外人已按合同约定付清购房款。案涉房屋为案外人通过合法方式取得，常熟法院查封案涉房屋缺乏事实和法律依据。故请求中止执行（2019）苏0581执202号裁定书，解除对案涉房屋的查封，并停止评估、拍卖。本院经审查于2019年12月12日作出（2019）苏0581执异90号执行裁定，驳回陶文祥、季屏、季沁诚的异议请求。 另查明：2010年1月21日，陶文祥、季屏、季沁诚与中凯公司签订14份《商品房买卖合同》，向中凯公司分别购买中凯国际大厦501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512、513、514共14套商品房，总价款为818万元。合同约定陶文祥、季屏、季沁诚应于2010年1月21日前支付首付款合计415万元，尾款403万于2010年1月28日前办理银行按揭支付；中凯公司应于2010年11月30日前取得商品房交付使用批准文件，并交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，进行验收交接时，应签署房屋交接单；由于买受人原因未能按期交房的，双方同意按出卖人已按时交房，买受人已收房处理，物管费用及其他应分摊共同能源等从当日结算，未结清的房款和各类费用买受人按合同约定承担违约责任；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的01％向买受人支付违约金。 2010年1月22日，中凯公司向陶文祥、季屏、季沁诚开具金额为415万元的预收购房款性质的销售不动产统一发票。陶文祥作为法定代表人的案外人常熟市翔鹰特纤有限公司分别于2009年12月18日、2010年1月4日、2010年1月20日分三次通过转账支票方式付中凯公司代付购房款300万元，陶文祥作为法定代表人的常熟市大庆石化产品销售有限公司于2010年1月22日通过转账支票方式代付房款115万元，付款合计415万元。 2010年3月4日，陶文祥、季屏、季沁诚（借款人、抵押人）与招商银行股份有限公司常熟支行（贷款人、抵押权人）、中凯公司（保证人）签订一份合同编号为512572000816的《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额为403万元，贷款期限为60个月，抵押房产为常熟市中凯国际大厦第1幢1单元501到514室。同日，贷款款项403万元到帐陶文祥，遂转入中凯公司。2010年3月9日，中凯公司向陶文祥、季屏、季沁诚开具了金额为403万元预收房款性质销售不动产统一的发票。2018年11月，招商银行股份有限公司常熟支行出具还清贷款证明书，确认陶文祥针对中凯国际大厦501－514共14套商品房贷款已经还清。 中凯公司开发的中凯国际大厦于2010年11月30日通过交付使用备案，备案编号为常住交备字（2010）第093号，该大厦目前大部分房屋均已办理房产登记。涉案房产14间为中凯国际大厦5楼全部房屋，目前属毛坯状态，14间房屋均于2010年12月22日即初始登记在中凯公司名下。陶文祥、季屏、季沁诚与中凯公司确认在2010年11月30日前交付了案涉房产，但未能提交房屋交接单等验收交接手续，目前陶文祥、季屏、季沁诚上述房屋钥匙。陶文祥、季屏、季沁诚主张支付了一段前期物业管理费等费用，此后未支付物业费，但未能提交交费凭证。 审理中，原告申请中凯国际大厦物业经理陈某出庭作证，本院依法予以准许。证人陈某出庭作证述称：其于2017年入职常熟市狮城物业管理有限公司，向陶文祥发过催讨物业费的函件，陶文祥是5楼整层的业主，与他有过交流，可能是存在内部隔断问题。2019年6楼有个做淘宝生意的租户曾借用５楼一些地方放东西，用了几个月，陶文祥也同意的，没有收取租金。因为长期未能收取到５楼的物业费，也想帮忙出租，也好多次催过陶文祥办理房产证，后来没能出租成功。另外，５楼因平台防水问题，帮陶文祥修过一次。 原告陶文祥、季屏、季沁诚表示：中凯国际大厦5楼是其整层购买，中凯公司认为其是整层购买，将来原告会自行隔断，所以每间房屋之间就没有做隔断。后来其也要求中凯公司做隔断，多是口头、电话方式催促，但中凯公司迟迟不做，后来到2014年、2015年，中凯公司经办人员都离职了。因为房间没有隔断，导致不具备办证条件，原告一直没能办理产权登记。期间也没有向主管部门反应过来，考虑想办法私下办下来，因此也未贸然起诉要求中凯公司做隔断。后来也多次通过物业将房屋对外出租，但未能出租成功。物业管理费一开始是缴纳的，后来就没有再支付，缴费凭证因时间长也找不到了。 第三人中凯公司表示，原告是整层购买，双方说好5楼不用做隔断，其他楼层都是隔断的，原告作为买房人当时买房时房屋已经建成，对房屋现状是知晓的，应承担相应后果。认可购房首付款415万元是原告通过常熟市翔鹰特纤有限公司、常熟市大庆石化产品销售有限公司支付，中凯公司与这两家公司没有其他经济往来，确认原告全部房款确实已经付清。 被告宇量公司表示，原告怠于行使权利，即便按照原告陈述其也有多种选择去办理权属登记，导致现在房屋还在中凯公司名下。原告也没有证据证明在法院查封之前已经合法占有这14套房屋，所称的办证障碍和交涉也没有确切证据证明，应自行承担不利后果。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 涉案房产现登记在第三人中凯公司名下，原则上应以不动产登记内容认定有关权属情况。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告提供的《商品房买卖合同》在本院执行案件查封前签订，但涉案房屋自签订之日至查封时已过9年，房屋均为毛坯状态，原告未向外成功出租并收取租金，虽然持有房屋钥匙，但未能提供确切证据证明交接房屋及钥匙在查封之前，进而证明查封之前已经合法占有该不动产。另一方面，原告虽然在签订合同后已经通过案外公司及银行贷款方式付清全部购房价款，但查封时却未办理房产过户登记，其主张因未隔断所致，但未能证明该因果关系，也未能充分证明第三人中凯公司拒不协助。现原告主张的交房时间距房屋被查封8年有余却未过户登记，现有证据不足以认定为非原告自身原因所致。因此，原告诉请事项，事实依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告陶文祥、季屏、季沁诚的诉讼请求。 案件受理费69060元，由原告陶文祥、季屏、季沁诚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  高少波 人民陪审员  陶 心 人民陪审员  沈青妹 二〇二〇年八月三日 书 记 员  张春亚