河南省焦作市中站区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0803民初388号原告：张利军，男，1979年3月4日出生，汉族，住河南省焦作市。被告：焦作市鑫诚置业有限公司，住所地：河南省焦作市解放西路中站段**。法定代表人：张香文，总经理。委托诉讼代理人：郭伟，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：常隆，河南苍穹律师事务所律师。原告张利军诉被告焦作市鑫诚置业有限公司（以下简称鑫诚置业公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张利军，被告鑫诚置业公司的委托代理人郭伟、常隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张利军的诉讼请求为：一、判令被告立即向原告交付中站区××路××楼××单元××号房屋的入住钥匙3把，并告知原告出入门禁密码；二、被告向原告交付房屋钥匙同时向原告出示房屋验收合格证明文件，并提供购房发票、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、被告向原告支付自2020年1月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金，暂计算至2020年5月19日，为22061.2元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月30日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买中站区桃园路111号鑫诚岚璞尚宅小区3号楼1单元1301号房屋一处，建筑面积132.24平方米，房屋总价529046元，采用贷款方式付款，被告应当于2019年12月31日前交付房屋。在合同第九条约定，被告若逾期交房60日以上的，应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，由被告按日向原告支付已交付房屋款万分之三的违约金。合同第十一条约定，双方在交接房屋时，被告应出示商品房验收合格的证明文件，签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十九条约定，双方在履行合同过程中发生的争议应依法向人民法院起诉。合同签订当日，原告向被告支付购房款219046元，2017年12月15日，原告通过个人住房公积金贷款向被告支付剩余房款310000元。但被告未向原告出具正式购房发票。现原告购买的房屋已经达到入住条件，该房所在的鑫诚岚璞尚宅小区已有业主入住，但被告仍然不向原告交付房屋钥匙和密码，导致原告无法注入房屋，其行为严重违反合同约定，故提起诉讼，望判如所请。被告鑫诚置业公司辩称：原告诉求我方没有事实和法律依据，依法应当驳回原告全部的诉讼请求。具体理由如下：1、依据我方与原告签订的《商品房买卖合同》约定，交付房屋的履行期限尚未到期。合同第八条约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；3、商品房建设工程变更……突发性公共事件导致施工受阻或停工的。据此，双方对据实延期交房已经进行了约定。2017年11月30日，我方与原告签订了《商品房买卖合同》后，在2017年11月30日至2019年12月31日期间，为执行河南省政府、焦作市政府和城乡建设局下发的大气污染防治环保政策，我方多次停工。2020年新冠疫情发生后，我方为了执行国家、河南省政府、焦作市政府的新冠疫情管控措施，被迫停工、停产。××防控造成停工、停产系签订合同时不能预见的，更是不能避免的，依法应当认定为不可抗力。按照合同约定，发生不可抗力事件，我方可据实延期交房。因此，按照法律规定和合同约定，依法扣除不可抗力事件所影响的相应天数后，我方交付房屋的期限尚未届满。2、按照合同第十一条约定，我方向原告出示房屋验收证明文件、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的时间为交付房屋时，现我方交付房屋的期限尚未到期，故无需向原告出示相关文件。3、按照合同第九条约定，若我方违约，则应当自逾期交房之第二日向买受人支付违约金。如上所述，因履行合同发生了不可抗力的特殊原因，我方交付房屋的期限尚未界至，故不存在违约，无需向原告支付违约金。经审理查明，2017年11月30日，张利军作为买受人和出卖人鑫诚置业公司签订《商品房买卖合同》，约定张利军购买中站区××路××楼××单元××号房屋一处，建筑面积132.24平方米，房屋总价529046元，采用贷款方式付款。其中第八条约定：鑫诚置业公司应当于2019年12月31日前将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人张利军，同时约定：如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……3、商品房建设工程变更过政府规划变更导致延期；遇到阴雨、大雪、大风、冰雹等恶劣天气影响工期的；突发性公共事件导致施工受阻或停工的。第九条约定，被告若逾期交房60日以上的，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房屋款万分之三的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现张利军已经按照合同约定向鑫诚置业公司支付完了购房款。鑫诚置业公司曾分别通知张利军在2020年1月11日、2020年4月20日办理入住手续。到目前为止鑫诚置业公司未出具发票，未向张利军交付房屋。涉诉房屋所在的楼宇已有部分业主入住。另查明，2018年1月3日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2017】30号），关于解除焦作市重污染天气应急预案橙色（Ⅱ级）预警的通知，自2018年1月4日起，解除目前的焦作市重污染天气应急预案橙色（Ⅱ级）预警,停工2天。2018年1月6日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】2号）关于发布焦作市重污染天气应急预案黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，自2018年1月6日至2018年1月11日，停工6天。2018年1月11日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】3号）关于调整升级橙色（Ⅱ级）预警，2018年1月16日（焦气应急办函【2018】4号）调整解除时间至23日，2018年1月18日（焦气应急办函【2018】5号）升级为红色（Ⅰ级）预警，2018年1月22日焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】6号）关于解除焦作市重污染天气应急预案红色（Ⅰ级）预警的通知，自2018年1月12日至2018年1月23日，停工12天。2018年1月25日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】7号）关于发布焦作市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知，2018年1月29日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】8号）关于解除焦作市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的通知，自2018年1月26日至2018年1月29日，停工4天。2018年2月13日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】9号）关于发布焦作市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知，2018年2月18日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】10号）重污染天气橙色（Ⅱ级）预警延长至2018年1月22日，自2018年2月14日至2018年2月22日，停工9天。2018年2月27日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】11号）关于发布焦作市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知，2018年3月2日（焦气应急办函【2018】12号）延续重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，2018年3月7日焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】13号）关于解除焦作市重污染天气应急预案橙色（Ⅱ级）预警的通知，自2018年2月27日至2018年3月7日，停工9天。2018年3月9日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】14号）关于发布焦作市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知、2018年3月15日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】15号）关于解除焦作市重污染天气应急预案橙色（Ⅱ级）预警的通知，自2018年3月9日至2018年3月16日，停工8天。2018年3月22日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】16号）关于发布焦作市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知、2018年3月29日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】17号）关于解除焦作市重污染天气应急预案橙色（Ⅱ级）预警的通知，自2018年3月22日至2018年3月29日，停工8天。2018年10月31日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】19号）关于发布焦作市重污染天气应急预案黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，2018年11月5日，焦作市重污染天气应急指挥办公室（焦气应急办函【2018】20号）关于解除焦作市重污染天气应急预案黄色（Ⅲ级）预警的通知，自2018年11月1日至2018年11月5日，停工5天。2018年11月7日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2018】282号）关于启动轻中度污染天气管控工作的紧急通知，自2018年11月8日至2018年11月9日，停工2天。2018年11月10日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2018】287号）关于启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，2018年11月12日文件（【2018】288号）升级为重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，2018年11月15日文件（【2018】292号）延长重污染天气橙色（Ⅱ级）预警至2018年11月16日，自2018年11月10日至2018年11月16日，停工7天。2018年11月18日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2018】294号）关于启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，2018年11月23日文件（【2018】301号）重污染天气预警级别调整升级为橙色（Ⅱ级）预警，2018年12月5日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2018】307号）关于解除重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的通知，自2018年11月18日至2018年12月6日，停工19天。2018年12月6日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2018】310号）关于启动不利气象条件下轻中度管控措施的通知，自2018年12月6日至2018年12月8日，停工2天。2018年12月7日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2018】312号）关于启动重污染天气预警的紧急通知，自2018年12月9日启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警，并于12月12日升级至橙色（Ⅱ级）预警，2018年12月27日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2018】322号）关于解除焦作市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的通知，自2018年12月9日至2018年12月26日，停工18天。2018年12月27日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2018】324号）关于启动焦作市重污染橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知，2019年1月4日文件（【2019】3号）将全市工业企业Ⅱ级预警响应措施上调一级。自2018年12月28日至2019年1月5日，共停工9天。2019年2月21日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】45号）关于启动焦作市重污染红色（Ⅰ级）预警的紧急通知，将执行的橙色（Ⅱ级）预警上调至红色（Ⅰ级）预警，各类建设工程一律停工；2019年3月1日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】52号）关于调整焦作市重污染天气应急响应级别的通知，自2019年3月2日将目前执行的重污染红色（Ⅰ级）预警调整降级为橙色（Ⅱ级）预警；2019年3月15日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】74号）关于解除焦作市重污染橙色（Ⅱ级）预警并启动轻中度污染天气管控的紧急通知，自2019年2月21日至2019年3月15日，共停工23天。2019年3月25日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】87号）关于做好3月25日至31日大气污染防治工作的紧急通知，五成区范围内全面停止拆迁和土石方作业，自2019年3月25日至2019年3月31日，停工7天。2019年4月28日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】128号）关于启动焦作市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知，2019年5月5日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】131号）关于解除焦作市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警并启动轻中度污染天气管控的紧急通知，自2019年4月29日至2019年5月5日，停工7天。2019年5月23日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】148号）关于做好大风扬尘管控工作的紧急通知，自2019年5月23日至2019年5月26日，停工4天。2019年5月26日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室紧急提醒函，立即启动最严厉管控措施，2019年5月26日至2019年6月1日，停工6天。2019年9月23日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】201号）关于启动焦作市重污染天气红色（Ⅰ级）预警的紧急通知，自2019年9月23日至2019年10月2日，停工10天。2019年10月11日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于污染天气施工项目停止土石方等相关作业的紧急通知，停工1天。2019年10月16日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】212号）关于启动焦作市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知，2019年10月26日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】215号）关于解除重污染天气橙色预警响应及做好企业工地复查复工工作的通知，自2019年10月18日至2019年10月26日，停工9天。2019年10月30日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】217号）关于启动焦作市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知，2019年11月12日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】221号）关于解除重污染天气橙色预警响应及做好企业工地复查复工工作的通知，自2019年10月31日至2019年11月12日，停工13天。2019年11月12日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于做好11月12日至11月13日大风扬尘管控工作的紧急通知，2019年11月12日至2019年11月13日，停工1天。2019年11月15日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】223号）关于启动焦作市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知，2019年12月1日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】227号）关于解除重污染天气橙色预警响应的通知，自2019年11月15日至2019年12月1日，停工17天。2019年12月3日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】232号）关于启动焦作市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知，2019年12月10日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】238号）关于调整焦作市重污染天气预警级别的紧急通知，对建筑工地执行重污染天气红色（Ⅰ级）预警管控；2019年12月16日文件（【2019】240号）将重污染天气红色（Ⅰ级）预警调整为橙色（Ⅱ级）预警，2019年12月20日文件（【2019】243号）关于加强12月20日至25日重污染天气预警应急应对工作的紧急通知，严格落实重污染天气红色预警管控措施，五城区范围内各类建设工程（含混凝土搅拌站）要严格落实重污染天气红色预警管控措施；2019年12月23日文件（【2019】244号）升级为红色预警，将目前启动的重污染天气橙色预警（五城区建筑工地及部分企业执行红色预警管控措施）全面升级为红色预警；2019年12月23日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2019】245号）关于调整焦作市重污染天气预警级别的紧急通知，自2019年12月31日将执行的重污染天气红色预警（Ⅰ级）预警调整为橙色（Ⅱ级）预警；2020年1月8日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件（【2020】5号）关于加强1月9日至14日重污染天气预警应急应对工作的紧急通知，在全市执行重污染天气橙色预警管控措施的基础上，自1月9日至14日采取以下强化管控措施。2020年1月22日，焦作市污染防治攻坚战领导小组办公室关于解除重污染天气橙色预警响应的通知，自2019年12月4日至2020年1月23日，停工50天。2020年1月25日，河南省启动I级应急响应；2020年3月18日，河南省人民政府发布《关于调整新冠肺炎疫情防控应急响应级别的通告》决定，自3月19日0时起，我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由I级调整为Ⅱ级。自2020年1月25日至2020年3月19日，不可抗力因素影响施工55天。被告因执行政府环保政策及疫情防控政策而停工的期间共计323天。庭审中，被告称涉诉房产已经具备交房条件，原告除发票外在本案中不再主张第二项诉讼请求。以上事实有原、被告当庭陈述，原告和被告提交的商品房买卖合同，原告提交的贷款发放到位通知书、收据、入伙通知书予以证明，对上述证据的真实性本院予以确认。被告提交的政府环保管控文件汇总表及政策文件、焦作市政府文件和河南省政府通告真实性，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。在原、被告双方签订商品房购房合同后，原告已依约缴纳了购房款，已经履行了付款义务，被告应当按照合同约定的日期于2019年12月31日前，将验收合格符合合同约定的商品房交付原告。由于在施工过程中，被告因执行政府环保政策及疫情防控政策无法进行施工而累计停工323天，该原因符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，属于不可抗力等不能遇见的原因或者由于突发性公共事件所造成，故交付房屋日期应当顺延相应天数，截止到本案开庭时，被告顺延天数尚未届满，故原告要求被告支付逾期交房的违约金，本院不予支持。涉诉房屋所在楼宇已有部分业主入住，被告也称房屋具备交房和出具发票的条件，故被告应当向原告交付房屋、开具发票。原告在本案中不再主张要求被告出具房屋验收合格证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告焦作市鑫诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张利军交付位于中站区桃园路111号鑫诚岚璞尚宅小区3号楼2单元1301号的房屋并出具发票；二、驳回原告张利军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取280元，由原告负担180元，被告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  赵民二〇二〇年八月十日书记员  张静