广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初22721号原告（反诉被告）：深圳市华清净化科技有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道，统一社会信用代码91440300052753848X。法定代表人：易朋，总经理。委托诉讼代理人：马协，xx律师事务所律师。被告（反诉原告）：程凯，男，1986年10月22日出生，汉族，身份证住址湖南省华容县。委托诉讼代理人：程可泽，xx律师事务所律师。第三人：深圳市鸿凯物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道，统一社会信用代码91440300MA5EKGRN13。法定代表人：程凯。原告深圳市华清净化科技有限公司诉被告程凯、第三人深圳市鸿凯物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人易朋及其委托诉讼代理人马协，被告程凯及其委托诉讼代理人程可泽，第三人法定代表人程凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉请：1.请求确认原告与被告签订的《租赁合同》无效；2.被告双倍返还原告定金4万元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因生产经营需要急需租赁厂房，后在58同城平台上找寻出租信息，第三人通过中介联系到原告，并于2018年9月19日向原告收取了2万元定金。此后，被告于2018年9月25日来到原告住所地签订了《租赁合同书》，租赁双方为原告与第三人，合同约定：第三人将位于福永镇白石厦工业西区C6栋厂房一二楼及办公楼一楼租出给原告，租赁期限自2018年10月1日起，至2020年4月30日止，月租金为45000元，同时原告应向第三人支付押金135000元及用电保证金5000元共140000元作为履约保证金。合同签订后，原告与被告沟通具体搬迁事宜过程中，被告一直推脱无法提供相应的产权证明，反倒多次催促原告支付所谓的“租金、保证金”。后在原告再三要求下被告向原告提供了一份《厂房租赁协议书（续约）》，此份《厂房租赁协议书（续约）》显示：被告已于2017年6月26日向深圳市振远节能设备有限公司承租了涉案厂房，租期自2017年8月01日起至2020年4月30日止，并约定不得转租。由此可知：第三人并非合同指定租赁物业的所有人，也非享有转租权的承租人，被告及第三人明知无权出租此物业仍诱使原告签订《租赁合同书》并支付定金，已构成欺诈！综上所述，原告为维护自身权益，遂诉至法院。被告答辩称，原告因租赁位于福永镇白石厦工业西区C6栋厂房一二楼及办公楼一楼（下称涉案房屋），于2018年9月19日向被告支付2万元定金。该涉案房屋系其从第三人处承租而来，同时被告委托第三人进行日常管理及维护，并授权其签订合同。2018年9月25日，原告就涉案房屋与第三人签订《租赁合同书》。上述合同签订后，原告既不依约按时全额支付履约保证金，也未向被告或第三人申请缓期支付，更未按期支付租金，而是提出诸多借口以求达到解除上述合同且不承担违约责任的目的。鉴于原告没有实际履行合同，被告为了避免损失，于2018年11月10日将涉案房屋出租给案外人，同时被告已向中介支付中介费30000元，这也是因原告导致的损失。原告不履行义务已构成违约，应自行承担违约责任。被告为维护自身合法权益，提出反诉请求：1.解除原告与第三人于2018年9月25日签订的《租赁合同书》，并不予退还定金；2.判令原告向被告赔偿因签订《租赁合同书》而支付的中介费30000元；3.判令原告向被告赔偿2018年9月25日至2018年11月10日空置房屋产生的损失67500元；4.本案诉讼费、保全费等费用由原告负担。第三人述称，我方认为租赁合同是有效的，原告要求返还定金没有法律依据，这是原告签的租赁合同，第三人已提供了适租的房产，原告了解涉案房屋的状况，故原告的主张也没有合同依据。另，租赁合同虽然加盖有第三人的公章，但也有法定代表人人的签名，认可被告的答辩主张。原告针对被告反诉答辩称，1.如本诉所述，《租赁合同》是本诉被告及第三人隐瞒关键事实，欺骗原告的情况下签订，合同无效，被告应双倍返还定金；2.本合同无效是因本诉被告及第三人自身原因导致的；3.原告并不认可其存在损失，请求驳回起所有反诉诉讼请求。本院经审理认定以下事实：2018年9月18日，被告与原告法定代表人易朋妻子钟艳互相加为微信好友，开始通过微信沟通有关深圳市宝安区福永街道白石厦工业西区C6栋厂房的租赁事宜。同年9月19日，原告通过其法定代表人易朋私人账户转账支付被告定金2万元，被告出具“白石厦C6栋厂房定金”收据。同年9月26日，原告与第三人签订《租赁合同书》，约定：1.第三人将位于深圳市宝安区福永街道白石厦工业西区C6栋厂房一二楼及办公楼一楼（以下简称“涉案房产”）出租给原告使用，租期自2018年10月1日起至2020年4月30日止，涉案房产自2018年10月1日开始计算租金，2018年10月1日至2020年4月30日月租金为45000元；自2020年4月30日至2023年4月30日，月租金以村委续签合同涨幅百分比为递增基数。2.原告在本合同签订时向第三人交付押金135000元及用电保证金5000元，作为履约保证金，合同期满，原告无违约，第三人如数退还原告。合同签订后，因原告未依约支付押金，被告通过微信向原告催收，双方遂发生纠纷诉至本院。庭审中，原、被告及第三人确认涉案房产无房产证及建设规划许可证，并一致确认案涉《租赁合同书》虽系以第三人名义签署，但实际出租方为被告。被告提交深圳市伙伴产业服务有限公司于2018年10月19日开具票面金额为25000元的发票一张，主张因涉案房产租赁支出中介服务费30000元，原告否认发票与本案的关联性，被告亦未能提交中介服务合同等证据。另查，2017年6月10日，深圳市振远节能设备有限公司作为出租方向被告出具一份《分租确认函》，同意被告在2017年6月10日至2020年4月30日期间，将其承租的位于深圳市宝安区福永街道白石厦工业西区C6栋厂房进行分租。2018年11月10日，第三人与深圳华信威科技有限公司就案涉租赁房产签署期限自2018年11月10日至2020年4月30日止的《租赁合同书》。以上事实，有《收据》、网上银行电子回单、《租赁合同书》、《厂房租赁协议书（续约）》、微信聊天记录、《分租确认函》、《房屋委托管理委托书》、发票等证据及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，各方确认涉案房产无房产证及建设规划许可证，故《租赁合同书》因违反法律强制性规定而自始无效。《租赁合同书》虽系原告与第三人签署，但各方均确认实际出租人为被告，本院对此亦予以确认。据此，因合同无效导致的法律后果应由原、被告承担，依据无效合同的处理原则，合同当事人应当相互返还因该合同取得的财产，故被告应返还原告定金2万元，原告主张适用定金罚则由被告双倍返还定金即4万元，没有法律依据，本院不予支持。被告虽要求原告承担自合同签订之日至案涉房产另行出租之日即2018年11月10日期间的空置损失，但在原告否认接收案涉租赁房产的情况下，被告并不能提交有效证据证明已将案涉租赁房产交付原告，理应自行承担举证不能的不利后果，故其有关空置损失的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。至于中介服务费，被告并不能提交合同书等证据证明有因原、被告间租赁事宜的居间服务支付相关费用，同时，案涉《租赁合同书》因违反法律强制性规定而自始无效，即便有因居间事宜向服务提供方支付相关费用，亦欠缺合法根据，故被告有关中介服务费的主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市华清净化科技有限公司与第三人深圳市鸿凯物业管理有限公司于2018年9月26日签订的《租赁合同书》无效；二、被告程凯应于本判决生效之日起五日内返还原告深圳市华清净化科技有限公司20000元；三、驳回原告深圳市华清净化科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告程凯的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案本诉受理费800元，反诉受理费1119元，由原告深圳市华清净化科技有限公司负担400元，被告程凯负担1519元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 吕  海  云人民陪审员 杨  李  胜人民陪审员 唐  伟  红二〇二〇年八月六日书 记 员 叶  宝  英书 记 员 杨凯雄（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。