江西省抚州市临川区人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣1002执异22号异议人（案外人）：王金玲，女，汉族，1945年6月14日出生，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人：李珊玲，江西深抚律师事务所律师，代理权限为一般授权。被申请人（原申请人）：罗征，男，汉族，1962年7月11日出生，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区临川大道景泰凯旋城****，公民身份证号码：。被申请人（原申请人）：李清，女，汉族，1969年3月12日出生，江西省抚州市人，住江西，住江西省抚州市临川区玉茗大道恒盛城市花园****份证号码：。本院在执行罗征与李清民间借贷诉前财产保全纠纷一案中，本院查封了被申请人李清位于抚州市临川区玉茗大道恒盛城市花园1栋214室房屋，现异议王金玲不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人提出如下异议请求：1、请求法院依法撤销（2020）赣1002执保395号协助执行通知书；2、解除对登记在李清名下的位于抚州市临川区玉茗大道恒盛城市花园1栋214室房屋的查封措施。事实及理由：一、异议人已购买取得涉案房屋，并通过中介签订了《房屋买卖合同》以及支付了全部的房款。2020年6月22日，异议人委托儿子陈明文通过江西恒基置业经纪有限公司就购买涉案房屋与李清签订了《江西恒基置业经纪有限公司房产买卖合同》。合同签订后，异议人按照合同约定通过儿子陈明文的账户将所有的购房款73万元转账支付至江西恒基置业经纪有限公司财务的账户。恒基公司收到款后也已将房款支付给了李清，李清也已向申请人出具了收条。2、申请人已于2020年6月28日实际占有涉案房屋。依据《房产买卖合同》的约定，申请人已支付全部购房款，李清也已收到全部房款之日将涉案房屋交付给了申请人，双方签订了《房产交接确认书》。3、申请人已于220年6月28日到不动产登记中心办理房屋过户手续，并已交付了契税以及签署了办理房屋过户的一系列材料。不动产也告知申请人五个工作日内领取变更后的不动产权证。4、申请人购买涉案房屋是通过恒基房产中介介绍购买的，申请人购买涉案房屋不存在任何过错。且在购买房屋前，申请人与李清之间并不认识，更不存在与李清相互串通的情形。5、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，涉案房屋依法不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定。异议人已经支付了全部的房产价款，并已实际占有该房屋，异议人对于购买涉案房屋不存在任何过错，且贵院查封的房屋是在办理不动产权过户登记且在即将领取变更后的不动产权证的时间查封的。因此，贵院依法不得查封涉案房屋。综上所述，涉案房屋已出售给了申请人，申请人也已实际取得、占有该房屋，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，贵院依法应予撤销（2020）赣1002执保395号协助执行通知书，解除对登记在李清名下的位于抚州市玉茗大道恒盛城市花园1栋214室房屋的查封措施。被申请人罗征陈述，由于被申请人李清在与我通话的过程中，多次说房屋没有卖，我有充分的理由相信异议人与被申请人李清之间恶意串通。因此，要求法院驳回异议人的异议请求。被申请人李清陈述，异议人所申请的事项和理由是事实。异议人异议人为证明其主张，向法院提交下列证据：1、异议人人身份证复印件，证明异议人主体资格。2、协助执行通知书、民事裁定书，证明临川区人民法院于2020年7月1日查封登记在李清名下的位于抚州市玉茗大道恒盛城市花园1栋214室房屋。3、江西恒基置业经纪有限公司房产买卖合同，证明（1）异议人于2020年6月22日通过江西恒基置业经纪有限公司购买了李清名下的位于抚州市玉茗大道恒盛城市花园1栋214室房屋，并签订了《房产买卖合同》；（2）房产总价为73万元。4、微信转账10张、九江银行个人业务委托书、智慧柜员机业务回执，证明（1）异议人于2020年5月30日通过其儿子陈明文微信转账10万元至恒基公司；王金玲于2020年6月24日通过九江银行转账55万元；申请异议人于2020年6月28日其儿子陈明文转账10万元至恒基公司财务朱爱兰；（2）异议人已按照《房产买卖合同》约定将所有房款73万元及佣金7300元转账至中介江西恒基置业经纪有限公司（恒基公司已经多余款项退回申请人）。5、建设银行、江西农信社转账电子回单4份，证明恒基公司分别于2020年6月23日、2020年6月24日、2020年6月28日，2020年6月28日通过银行转账至李清及李清指定账户黄林华8万元、50万元、3万元、10.27万元。6、收条，证明李清于2020年6月28日向异议人出具收条，收到异议人全部房款73万元。7、房屋交接确认书，证明（1）2020年6月28日李清已将房屋交付给异议人；（2）异议人已实际取得涉案房屋。（3）更换门锁收条，证明已经实际占有这个房屋。8、不动产登记受理凭证、不动产登记申请表、不动产转移登记询问表（义务人），证明异议人与李清就涉案房屋于2020年6月28日到抚州市不动产登记中心办理不动产变更登记手续。9、税务发票，证明税务部门按照税务指导价就涉案房屋开具发票。10、银行付款凭证两张、税票两张，证明（1）因办理涉案房屋不动产权变更登记，异议人于2020年6月28日交纳契税3024元、工本费80元；（2）涉案房屋已办理不动产权变更登记手续，只待变更后的不动产权证出证。11、情况说明、房产买卖合同，证明（1）恒基公司就涉案房屋买卖合同出具说明，涉案房屋的交易、买卖、交房、办证等所有手续已经办理完毕，临川区人民法院在出证过程中查封了涉案房屋；（2）异议人购买涉案房屋是通过恒基公司购买的，双方并不认识，异议人购买涉案房屋属于正常二手房交易，不存在恶意情形；（3）异议人儿子在2020年5月30日就已通过购买南湖花园房屋，异议人在该笔交易中支付的10万元定金给中介恒基公司，因卖方违约，已转至本案交易涉案房屋的购房款中。被申请人罗征对异议人提交的证据质证后，认为：1、合同是假的，我有通话录音。虽然异议人说合同是6月22日签订的，但李清6月30日跟我说没有签订，是中介考虑利益而签的，但该房是按揭贷款买的，要还款之后才能过户。2、买卖时王金玲与李清的购房款应由王金玲转给李清，假如异议人转给中介公司，那么中介公司应该转给李清，或者李清欠款的银行，转给其他人我不认可，其中转给黄林华的102700元我不认可。3、李清是为了躲避债务，恒基房产是为了利益，5月30日合同都没签，为什么就微信转账10万元。4、对收条的真实性也有异议，对于转给李清的款项我认可，但转给其他人的我不认可，对中介出具的任何材料都不认可，因为有利益关系在其中，都没有真实性。被申请人李清对异议人提交的证据质证后，认为：1、这份合同是真的，6月22日签订的合同，因为我做企业亏损原因导致欠了申请人罗征借款5万元，然后想慢慢还，不想给购房者带来麻烦；2、73万元我都收到了，其中还了银行将近50万元，还自己的信贷约5万元，黄林华是我的前夫，给了他102700元，因为我们离婚的时候房产是写给我，但离婚协议上有约定要给付他10万元；3、我28号已经交付了钥匙，因为我经常过去拿东西，所以保安有可能认为我还住在那里，我也没有权利告诉所有人我卖房。经查，异议人儿子陈明文通过中介公司江西恒基置业经纪有限公司介绍，于2020年5月30日在该公司与他人签订购买了南湖花园3栋1单元102室《房产买卖合同》（不动产权证编号为：赣（2018）抚州市不动产权第0000869号），该合同约定：合同签订之日买收方除了支付2万元定金外还应该支付8万元，出卖方才同意买受方对房屋进行装修，同日，异议人儿子陈明文通过微信向该中介公司支付了10万元。后因出卖方违约，而异议人居住的房屋又被征收拆迁，急需买房，该10万元预付款便暂时存放该房屋中介公司。后异议人又通过该中介公司介绍，异议人儿子陈明文于2020年6月22日代异议人与被申请人李清签订《房产买卖合同》，合同约定：1、被申请人李清自愿将坐落于抚州市临川区玉茗大道恒盛城市花园1栋214室房屋（不动产权证编号为：抚房权证青字第**）的物业出售给异议人；2、异议人应该在合同签订之日起3个工作日内支付全部房款73万元，该房款交由中介公司保管；3、双方于本合同签订之日起5个工作日内到物业所在地不动产交易中心办理完不动产过户手续，该物业不动产过户完成当日上述房款归出卖方所有。合同签订之日，异议人原存放于房屋中介公司的10万元购房定金自动转为本次购房定金。2020年6月23日中介公司管理职员将其中8万元转给被申请人李清。2020年6月24日异议人通过九江银行转账汇款购房款55万元至中介公司管理职员的账户，同日中介公司管理职员将该款全部转给被申请人李清。2020年6月28日异议人与被申请人李清一道到抚州市不动产登记中心办理了房屋过户手续，异议人缴纳了所购房屋的契税，双方同时办理了房屋交接确认书。当天，异议人对所购房屋防盗门锁芯进行了更换。同日，异议人通过其儿子向中介公司管理职员转账10万元购房款，中介公司管理职员转给被申请人李清前夫黄林华102700元。至此，异议人实际给付了75万元购房款（含2万元中介费）。由于房屋交易中心向交易双方出具房产证需要一定的时间，而本院依据（2020）赣1002财保26号民事裁定书，于2020年7月1日作出（2020）执保395协助执行通知书，查封了涉案房屋，导致异议人与被申请人未能办理完房产过户手续。又查明，由于涉案房屋为被申请人李清与其前夫黄林华夫妻关系存续期间的共同财产，依照法律规定，其享有房产一半的权利，黄林华承诺拿到102700元房屋分割款后同意配合办理涉案房屋过户手续，2020年6月28日，黄林华在收到中介公司管理职员汇的102700元款后，到抚州市不动产登记中心协助办理了房屋过户手续。还查，中介公司江西恒基置业经纪有限公司在收到异议人购买涉案房款75万元，扣除中介费用后，转给涉案房屋权利人即被申请人李清及黄林华共计人民币732700元。本院认为，本案的争议焦点是：一、异议人与被申请人李清签订的《房产买卖合同》是否合法有效问题？二、异议人在法院查封前是否合法占有案涉房屋问题？三、异议人是否按《房产买卖合同》约定支付了购房款问题？四、是否非因异议人的过错未办理房屋过户手续问题？五、黄林华领取的102700元购房款合法性问题？一、关于异议人与被申请人李清签订的《房产买卖合同》是否真实合法有效问题？异议人与被申请人李清签订的《购房产买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，本院予以认定。虽然被申请人罗征提供与被申请人李清的通话录音抗辩异议人与被申请人李清之间存在蓄意伪造合同，以规避债权人的执行，但该证据不足以推翻异议人与被申请人李清签订的《房产买卖合同》，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。二、异议人在法院查封前是否合法占有案涉房屋问题？并不是实际入住才代表合法占有房屋，控制了房屋钥匙也代表合法占有。2020年6月28日异议人与被申请人李清办理了房屋交接确认书，当天，异议人又对所购房屋防盗门锁芯进行了更换，异议人控制了案涉房屋钥匙，异议人的上述行为应视为其实际合法占有涉案房屋。被申请人罗征抗辩异议人没有实际控制涉案房屋，理由不当，本院不予支持。三、异议人是否按《购房产买卖合同》约定支付了全部购房款问题？异议人按《房产买卖合同》约定将75万元购房款（包含中介费）全部支付给了中介公司，说明异议人按《购房产买卖合同》约定支付了全部购房款，其主张已经按合同约定支付完购房款，理由正当，本院予以支持。被申请人罗征抗辩中介公司与李清之间存在恶意串通，异议人应将购房款支付给被申请人李清，而不应该支付给中介公司，因无充分证据予以证实，且与合同约定不符，其抗辩的理由不成立，本院不予支持。四、是否非因异议人的过错未办理房屋过户手续问题？异议人与被申请人李清一起到抚州市不动产登记中心办理了房屋过户手续，且异议人缴纳了所购房屋应缴纳的契税，后由于房屋交易中心向交易双方出具房产证需要一定的时间，导致涉案房屋被法院查封，这是非异议人的过错未能成功办理房屋过户手续。五、中介公司支付将102700元购房款给黄林华合法性问题？由于涉案房屋是被申请人李清与黄林华夫妻关系存续期间的共同财产，黄林华依法享有该房屋一半的权利，中介公司在被申请人李清的授权下将73万元售房款的部分102700元支付给黄林华，没有违反法律规定。因此，被申请人罗征抗辩被申请人李清与中介公司恶意串通转移财产的理由不当，本院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，涉案房屋依法不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定。本案中涉案房屋虽然未办理过户登记手续的，但过错不在异议人，且异议人已经支付全部价款并实际占有。因此，本院对涉案房产进行查封不当，应予以解除。综上，异议人提交的证据和异议理由符合法律规定，足以排除法院的执行。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2020）执保395号协助执行通知书；二、解除登记在被申请人李清名下的位于抚州市临川区玉茗路南湖花园3栋1单元102室（不动产权证编号为：抚房房权证青字第**）查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向抚州市临川区人民法院提起诉讼。审判长 周 根 诚审判员 上官笑峰审判员 陈 凤 金二〇二〇年八月十二日书记员 李  茹