安徽省宿松县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0826民初2857号 原告：曹晓军，男，1985年12月3日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：周美霞，女，1987年8月19日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。系原告曹晓军之妻。 原告：周美霞，女，1987年8月19日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 被告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路**。 法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。 原告曹晓军、周美霞与被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称宿松鑫鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告周美霞并作为原告曹晓军的委托诉讼代理人，被告宿松鑫鑫公司法定代表人汪国鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹晓军、周美霞向本院提出诉讼请求：依法判令宿松鑫鑫公司退回曹晓军、周美霞多收的购房款28423元及自2014年9月19日至款项付清之日止按年利率4.9%计算的利息。在诉讼中，曹晓军、周美霞撤回要求宿松鑫鑫公司支付自2014年9月19日至款项付清之日止按年利率4.9%计算利息的诉请。事实和理由：原、被告于2014年9月19日签订《商品房预售合同》，约定曹晓军、周美霞购买宿松鑫鑫公司开发建设的宿松县商品房，该房屋单价每平方米4300元，预测建筑面积共106.58平方米，总价为458294元。当日原告付首付款158294元，余款30万元通过银行按揭付清。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：以发证部门测量面积为准，据实结算。2018年4月16日，由宿松县不动产登记中心登记发证，实测建筑面积为99.97平方米。对此宿松鑫鑫公司居然以强制曹晓军、周美霞先签字无异议，后才交付不动产登记证书相要挟。综上所述，曹晓军、周美霞所购房屋实际建筑面积比预售合同预测建筑面积少6.61平方米，双方合同约定，宿松鑫鑫公司应退还曹晓军、周美霞购房款28423元。然而宿松鑫鑫公司竟想利用其优势地位，强行增补霸王条款。为维持自身合法权益，曹晓军、周美霞起诉来院，要求判如所请。 宿松鑫鑫公司辩称，原告称被告所售房屋少6.61平方米无事实与法律依据。1、双方签订的商品房预售合同第5条对面积的确认及差异的处理，双方均同意按该合同第5条第1种方式进行。后来双方在办理房屋登记时，双方已签字确认，是凭房屋预告登记申请书已变更的面积向不动产中心申请办理不动产证书，是对上述合同第5条进行了变更，为按套计价，因此原告的诉讼明显错误。2、双方在合同第3条约定的初步预测面积为106.58平方米内，并非绝对实际面积106.58平方米，当时房子未建成，签订的是预售合同，要等到交房时经出卖人与买受人实际确认后，双方达成变更为按实际面积按套出售的事实。3、从该合同第5条第1项的约定方式看，处理面积误差，原告应按发证测量的面积为准，再经双方申请认可，达成变更为按实际面积出售，即原告申请变更的面积，且原告在2015年12月26日交接房屋时也认可房屋实际面积为99.97平方米，未提出异议。4、原告诉称被告强迫其签字不是事实，原告是成年人，并非他人能强迫。综上，请求法庭驳回二原告的所有诉请。 本院经审理认定事实如下：2014年9月19日，宿松鑫鑫公司将其位于宿松县的房屋出售给曹晓军、周美霞，并签订《商品房预售合同》（合同编号2014200863033549）。合同约定：该房屋的建筑面积共106.58平方米内，其中套内面积为95.18平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为11.4平方米。该合同第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4300元，总金额（人民币）458294元。该合同第五条面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以发证部门测量面积为准。合同签订后，曹晓军、周美霞按约定向宿松鑫鑫公司支付了全部房款、税金等费用，宿松鑫鑫公司也于2015年12月26日向曹晓军、周美霞交付了该商品房。曹晓军、周美霞于2018年5月2日领取了皖（2018）宿松县不动产权第00020XX号产权证书。该产权登记证书登记房屋建筑面积99.97㎡，其中专有建筑面积89.73㎡，分摊建筑面积10.24㎡。与《商品房预售合同》约定的建筑面积106.58平方米，相差6.61平方米。后双方就房屋误差面积赔款协商未果，曹晓军、周美霞遂起诉来院，要求判如所请。 上述事实，有曹晓军、周美霞提交的身份证复印件、商品房预售合同、房产证；宿松鑫鑫公司提交的其营业执照复印件、法人身份证明、不动产登记证书领取凭证等证据，以及当事人陈述予以证实，本院予以认定并在卷佐证。宿松鑫鑫公司提交的《预购商品房预告登记的约定书》、《宿松县房屋预告登记申请书》、《宿松县房屋登记申请书》、《安徽省商品住宅销售明码标价书》、《房屋验收交接单》等证据，能否达到其证明目的，在本院认为部分予以分析认证。 本院认为，曹晓军、周美霞与宿松鑫鑫公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示,内容不违反国家法律的强制性规定,应确认有效。我国合同法规定，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 本案的争议焦点在于涉案房屋价款计价方式的认定。本院认为，双方前期签订的《商品房预售合同》已在房产部门办理了备案登记手续，对商品房计价方式的变更属重大合同变更事项，应重新签订对商品房计价方式有明确约定的商品房预售合同并重新办理变更备案手续。本案中双方并未签订其他《商品房预售合同》，也未办理变更手续，亦未重新签订新的商品房销售合同，《预购商品房预告登记的约定书》、《宿松县房屋预告登记申请书》、《宿松县房屋登记申请书》、《安徽省商品住宅销售明码标价书》、《房屋验收交接单》均由宿松鑫鑫公司事先拟定制作并提供给购房者填写，字体均为打印体，系格式化文本，不应视为双方协商一致对涉案房屋计价方式进行了变更，故对宿松鑫鑫公司的上述证据不予采信。宿松鑫鑫公司辩称涉案房屋按套计价的理由不能成立，双方仍应按《商品房预售合同》中对面积差异处理方式约定即“以发证部门测量面积为准，据实结算”处理涉案房屋价款计价方式问题。即宿松鑫鑫公司应返还曹晓军、周美霞多交的购房款28423元（6.61㎡×4300元/㎡）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曹晓军、周美霞多交的购房款28423元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费712元，减半收取356元，由原告曹晓军、周美霞负担100元,被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担256元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  吴哮豹 二〇二〇年八月二十七日 法官助理  周玲 书记员  董 琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。