江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初16860号原告：于文东，男，汉族，1956年2月11日生。委托诉讼代理人：王宁，江苏焯燃律师事务所律师。被告：于冰，男，汉族，1982年1月24日生。委托诉讼代理人：申烨，江苏融鼎律师事务所律师。原告于文东与被告于冰房屋所有权纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，不公开开庭进行了审理。原告于文东及其委托诉讼代理人王宁，被告于冰的委托诉讼代理人申烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于文东向本院提出诉讼请求：1、确认被告于冰名下位于南京市江宁区房屋（简称102室）归原告所有；2、被告将102室变更登记至原告名下；3、被告将102室清空并返还给原告。事实与理由：原、被告系父子关系。2006年被告在桂林空军学院就读，原告担任南京军区空军装备部综合计划处处长兼南京军区空军装备部党委常委、纪委副书记。2006年6月5日，原告与南京莱茵达置业有限公司（简称莱茵达公司）签订《商品房买卖契约》，因当时原告身居要职为避免不必要的嫌疑，故以被告名义购买102室。原告自筹款项支付了全部购房款项，房屋交付手续也均由原告办理。2008年原告再次支付了契税、房屋维修基金等费用并办理102室的产权证。自102室交付至2018年年底，该房屋一直由原告控制及使用，从未交付给被告，所有购房手续包括房屋买卖契约、房屋所有权证、发票等均由原告保管。原告在购买102室时，明确告知被告以原告名义购买，以后需要办理过户时被告同意配合。2018年年底，被告以挂失方式办理了新的产权证，但102室产权证一直在原告处，从未遗失，被告未经原告同意，擅自控制102室并将房屋对外出租。现原告已正式通知承租人，要求其尽快迁出102室避免纠纷。综上所述，原告从未向被告明确表示，以被告名义购房系对被告的赠与，从原告取得102室至被告强行控制该房屋前，原告一直使用并控制102室，从未有过交付被告的意思表示，原告认为102室真正所有权人系原告。被告于冰辩称：原告于文东所述与事实不符，102室系原告与原告前妻王凤书共同出资为被告购买，房屋所有权和使用权均属于被告所有，102室于2006年购买，原告在2019年才提起本案诉讼，原告起诉真实原因是原告在与王凤书婚姻关系存续期间于2012年与案外人李红岩同居并生有一对双胞胎儿女，后李红岩侵占102室用于公司注册和经营，被告发现了李红岩侵占被告名下的102室，于是向南京市江宁区人民法院提出了赔偿之诉，正因为此次纠纷激怒了原告，原告才提起本案诉讼。要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告于文东历任南京军区空军装备部综合计划处处长、南京军区空军装备部副部长，被告于冰系于文东之子。2006年6月5日，于文东以尚在桂林空军学院就读的于冰（乙方，买方）名义与莱茵达公司（甲方、卖方）签订《财富广场商品房买卖契约》一份，约定：乙方向甲方购买102室，该房屋使用功能为商业，建筑面积184.88平方米，房屋总价为1197293元，甲方于2006年11月18日向乙方交付102室。合同签订后，莱茵达公司于2006年11月18日向于冰交付了房屋并开具了金额为1197293元的发票。于冰于2008年1月26日办理了102室的房屋所有权证、于2008年2月19日办理了102室的国有土地使用权证。2012年5月7日，于文东与戴磊就102室签订《门面房租赁合同》一份，约定：于文东将102室出租给戴磊使用，租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月31日止，年租金为62000元。于文东于当日还出具《承诺书》一份，载明：102室系于冰名义购买，我以甲方签署租房协议，租赁期间如有产权纠纷，全部由我负责。102室自2015年7月1日起至2017年6月15日止的物业费系于冰支付。2017年9月30日，李红岩向工商部门提交《市场主体住所（经营场所）使用证明》一份，以102室作为李红岩经营南京云升餐饮管理咨询有限公司的经营场所。于冰得知李红岩将102室登记为南京云升餐饮管理咨询有限公司经营场所后，于2018年12月将102室门锁更换并以产权证遗失为由向不动产登记部门申请补办了102室的不动产权证。2019年7月10日，于冰诉至本院，要求判令李红岩支付自2017年8月1日起至2019年1月1日止占用102室期间的占有使用费10万元，该案尚在审理过程中。另查明：1981年2月3日，原告于文东与王凤书结婚，两人于1982年1月24日育有一子被告于冰。2012年，于文东与李红岩生育一儿一女。2014年7月7日，于文东曾诉至南京市玄武区人民法院，要求与王凤书离婚，法院于2015年1月19日判决不准离婚。2015年10月20日，于文东再次诉至南京市玄武区人民法院，要求与王凤书离婚。2015年12月4日，于文东与王凤书在民政部门协议离婚，双方约定：1、位于南京市玄武区（附带车库）军产房（简称**）归女方所有，男方自动放弃；2、夫妻双方无债权债务；3、家里邮票归男方所有，男方支付女方100万元，于5年内付清，如果有一次未按期支付，女方有权申请让男方将剩余金额一次性支付。2015年12月10日，于文东撤回了离婚起诉。2017年4月11日，王凤书诉至南京市玄武区人民法院，要求于文东协助办理504室的产权变更手续，于文东向王凤书支付100万元。南京市玄武区人民法院经审理后认为504室系安置军人所建的经济适用房，土地权利性质为划拨，未经部队书面同意，无法办理504室产权变更手续，但于文东应当按照离婚协议约定向王凤书支付100万元。南京市玄武区人民法院于2017年7月31日作出（2017）苏0102民初2589号民事判决书，判决：1、于文东向王凤书支付100万元；2、驳回王凤书的其他诉讼请求。再查明：2014年9月29日，于冰曾诉至南京市秦淮区人民法院，要求判令确认于文东与李红岩就于冰名下位于南京市秦淮区房屋（简称402室）签订的房屋买卖合同无效，于文东、李红岩将402室返还给于冰。于文东在该案庭审中辩称：于冰的诉讼请求不能成立，其与李红岩签订的房屋买卖合同是合法有效的，于冰长期在外地上班，但在2012年9月之前就从上海调回南京熊猫厂担任驻厂军代表，在南京期间于冰住在和平新村家里，不可能不清楚402室出卖的情况，于冰称其与李红岩之间存在暧昧关系且育有子女，与事实不符，亦无证据支持，要求驳回于冰的诉讼请求。该案庭审中，于文东陈述402室系其于1999年底、2000年初，全额出资373658元购买，当时于冰刚满18周岁，系作为于冰父亲的于文东垫付的购房款。南京市秦淮区人民法院经审理后认为：于文东、李红岩在签订房屋买卖合同时，约定房价为10100元，明显低于正常市场价格，于文东虽认可收到房款108万元，但未能就其收到房款的事实进行举证，亦未提供证据证明其向于冰交付了售房款，于文东、李红岩以明显不合理低价买卖402室，属合同法规定恶意串通之情形，损害了于冰的合法利益，于冰请求判令房屋买卖合同无效，于法有据，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，李红岩应当向于冰返还402室。南京市秦淮区人民法院于2015年3月23日作出（2014）秦民初字第4788号民事判决书，判决：1、于冰委托于文东于2012年4月23日与李红岩签订的《南京市存量房交易合同》无效；2、李红岩将402室返还给于冰。于文东不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。后于文东于2015年12月4日撤回上诉。庭审中，原告于文东提交了102室商品房买卖契约原件、购房发票、完税凭证、2012年物业费发票、房屋所有权证、国有土地使用权证、履历表，用以证明房屋买卖合同上于冰的名字是于文东代签的，于文东以现金方式支付了102室的购房款、契税、印花税、维修基金、物业费，102室的产权证都由于文东保管，从未交付给于冰，于文东并无将102室赠与给于冰的意思表示，当时由于文东系部队高级军官，以个人名义购房不方便，便以儿子于冰的名义去购买了102室。被告于冰的质证意见为：对上述证据的真实性予以认可，但对关联性不予认可，根据物权公示原则，102室登记在于冰名下，即系于冰所有，不能认定为于文东所有，即使于文东持有购房发票，也不能认定于东文就是实际出资人，购买102室时，于冰人在部队，102室的产权证、合同、相关票据存放在家人处管理没有什么问题，占有该部分票据并不足以证明出资人就是于文东。庭审中，原告于文东为证明其购买102室的资金来源，申请证人缪某、徐某出庭作证，其中缪某陈述：2005年其要在南京购房，去夫子庙逛街的时候认识了于文东，正好聊到文革时期的邮票，其很喜欢，于是就留了联系方式，让于文东帮其留意好的邮票，以便其购买，第一次交易的时候，双方约在南京外国语学院门口，于文东从部队大院出来，其才知道于文东是军人，其比较信任于文东，后来交易的次数较多，累计金额达110万元，其以转账和现金方式购买了于文东持有的文革期间的邮票；徐某陈述：于文东系其舅舅，2005年10月，于文东打电话说退休前准备购买门面房，让其筹款，于文东说如果退休了就写在于文东名下，如果没有退休就写在于冰名下，其家庭条件比较好，就筹了6、70万元于2006年5月支付给于文东，那时候于文东还没有买房，其就回去了，后来于文东说已经将钱筹好了，其就将之前筹好的钱自己在南京购买了房产，2016年其外甥张思亮也从于文东处承租了102室用于经营教育培训机构，但在2017年搬走。被告于冰对证人证言不予认可，于冰认为缪丽娟与原告于文东之间所谓的邮票交易与常理不符，即使存在邮票交易，也不能证明缪丽娟支付的购买邮票的钱就是于文东支付的购房款，徐某与于文东系亲属关系，与于文东存在利害关系，证言证明效力极低。庭审中，于文东认可其曾购置过多处房产登记在于冰名下，现于文东、李红岩已登记结婚。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告于文东认为由于其作为部队高级军官的身份特殊，故以儿子被告于冰的名义购买102室，其与于冰之间构成借名买房的合同关系，故本案的争议焦点为于文东与于冰之间是否构成借名买房的合同关系，于文东应当举证证明其与于冰之间存在借名买房的合意。按照于文东陈述，其在部队期间曾购置多处房产，均登记在于冰名下。（2014）秦民初字第4788号案件中，于文东也曾全款出资购买了402室并登记在于冰名下，后于冰委托于文东卖房，于文东以10100元的价格将402室出售给李红岩后，于冰认为于文东、李红岩恶意串通，申请法院确认了于文东、李红岩就402室签订的房屋买卖合同无效，法院并未认定402室归于文东所有。至于102室产权证、购房发票、完税凭证为何均在于文东处，于冰进行了合理解释，即于文东、于冰父子长期共同生活居住在504室内，于文东作为于冰父亲代为保管上述材料并不违背常理。2012年9月于冰自上海调回南京任职时，于冰与于文东之间并无矛盾，于冰委托于文东对外出租102室也属合理。直至2014年7月，于文东诉至法院要求与王凤书离婚时，于文东、于冰父子之间才发生矛盾，此后于冰、王凤书与于文东、李红岩之间有过多起诉讼。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。于文东与王凤书婚姻存续期间，由于文东出资购买的102室，产权登记在儿子于冰名下，应当视为于文东、王凤书对自己子女一方的赠与，102室应当认定为于冰的个人财产。于文东因未提供相关证据证明其与于冰之间就102室存在借名买房的合意，应当承担举证不利的法律后果。故对原告于文东要求确认102室归其所有，被告于冰协助其办理102室的变更登记手续，于冰将102室清空并返还给其的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条第（三）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告于文东的诉讼请求。本案案件受理费26800元，由原告于文东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  叶 斐人民陪审员  经照华人民陪审员  董尔成二〇二〇年八月六日书 记 员  魏 静