福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初664号 原告：名城地产（福建）有限公司，住所地福州开发区科技园区快安大道创新楼**（自贸试验区内），统一社会信用代码913501057593737346。 法定代表人：俞凯，董事长。 委托诉讼代理人：张琦，女，公司员工。 委托诉讼代理人：陈淑芳，女，公司员工。 被告:杨惠珠，女，汉族，1975年8月15日出生，户籍地福建省平潭县，现住福州市晋安区。 被告：曾晓伟，男，汉族，1995年7月24日出生，户籍地福建省平潭县，现住福州市晋安区。 原告名城地产（福建）有限公司（以下简称“名城公司”）与被告杨惠珠、曾晓伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，由审判员沈镇友依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告名城公司的委托诉讼代理人张琦、陈淑芳到庭参加诉讼，被告杨惠珠、曾晓伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名城公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签署的《商品房买卖合同》，被告应于合同解除之日起5日内配合原告办理合同及预告登记等相关注销手续；2、判令被告于合同解除之日起5日内将坐落于福州市马尾区东江滨大道68号名城港湾二区x单元商品房腾空并返还给原告；3、判令被告向原告支付411914.4元的违约金；4、依法判令被告偿还原告代垫的全部按揭款项（代垫款项仍在不断增加，暂计至2020年3月，原告已代垫按揭款219713.25元）；5、本案的诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：杨惠珠、曾晓伟于2014年9月29日与名城公司签订《商品房买卖合同》（合同号：x），杨惠珠、曾晓伟以按揭方式购买名城公司开发的位于福州市马尾区马尾镇江××道××号××＃楼××单元的房产（以下简称案涉房产），房产总价款为2059572元。杨惠珠、曾晓伟向名城公司支付首付款619572元后，以银行按揭贷款方式向名城公司支付了购房款余额1440000元整。杨惠珠、曾晓伟于2014年12月9日与中国农业银行股份有限公司福州马尾支行（以下简称农行马尾分行）签署《个人购房担保借款合同》，向农行马尾分行贷款1440000元整，同时名城公司作为杨惠珠、曾晓伟的保证人。然而，因杨惠珠、曾晓伟未按照合同约定按期向农行马尾分行偿还借款，截止2020年3月，农行马尾分行已扣划名城公司保证金共计219713.25元，且该金额仍在不断增加。根据双方签署的《商品房买卖合同》附件六第二条第三款第七项约定第一款第（5）项约定“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”因此，名城公司有权单方面解除合同并要求杨惠珠、曾晓伟承担违约责任。综上所述，为维护名城公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求法院判如所请。 被告杨惠珠、曾晓伟经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩，视为放弃答辩的权利。 名城公司围绕诉讼请求依法提交了证据，杨惠珠、曾晓伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。经审查，名城公司提交的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《销售不动产统一发票》、中国农业银行股份有限公司福州马尾支行扣款凭证、《催款通知函》、《通知》、寄件面单及寄件回执等证据，客观真实、合法有效，与本案具有关联性，本院均予以确认并在卷佐证。 根据名城公司陈述和经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2014年8月5日，为购买案涉房产，杨惠珠、曾晓伟向名城公司交纳定金20000元，名城公司向杨惠珠、曾晓伟开具一张发票。2014年9月2日，杨惠珠、曾晓伟向名城公司交纳购房款599572元，名城公司再次开具一张发票。2014年9月29日，名城公司与杨惠珠、曾晓伟签订《商品房买卖合同》（合同编号:x），约定杨惠珠、曾晓伟向名城公司购买的房产为福州市马尾区马尾镇江××道××号××＃××单元，建筑面积174.54平方米；第四条约定，该商品房价款按建筑面积计算，每平方米11800元，总价2059572元；第六条约定，杨惠珠、曾晓伟于2014年9月29日前支付定金100000元、首期款519572元，余款1440000元办理银行按揭；第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”附件六《合同补充协议》约定：“买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款项金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用……” 2014年12月9日，杨惠珠、曾晓伟作为借款人，名城公司作为保证人与农行马尾支行签订《个人购房担保借款合同》，并将案涉房产抵押给农行马尾支行。其中，借款本金为1440000元，借款期限348个月。第三十一条约定了“借款担保为阶段性保证+抵押，保证方式为连带责任保证”;第十一条约定：“……借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%……”；第二十九条约定：“本合同还款方式为等额本息还款法。” 2017年12月至2020年3月，因杨惠珠、曾晓伟未按合同约定按期向银行偿还借款，农行马尾支行自名城公司保证金账户扣划保证金共计219713.25元。2019年5月22日，名城公司通过《商品房买卖合同》约定的地址和案涉房产地址向杨惠珠、曾晓伟邮寄《催款通知函》，要求杨惠珠、曾晓伟及时支付所欠购房款。2019年11月13日，名城公司分别通过户籍地址、案涉房产地址、《商品房买卖合同》约定的地址及其他地址向杨惠珠、曾晓伟邮寄《通知》，要求解除《商品房买卖合同》并支付违约金，邮件于2019年11月20日被签收。 另查明，案涉房产双方已办理交房手续。 本院认为，名城公司与杨惠珠、曾晓伟在2014年9月29日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。杨惠珠、曾晓伟未依约支付商业贷款，已构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定和《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》的约定，名城公司请求解除《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。因名城公司已向杨惠珠、曾晓伟交房，故名城公司要求杨惠珠、曾晓伟于合同解除后配合办理合同备案、预告登记等相关注销手续及将案涉房产腾空并返还给名城公司，合法合理，本院予以支持。 关于违约金的认定,本院认为应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考虑，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，名城公司未能提供证据证明其实际损失，且2015年以来案涉房产所在区域的房地产价格出现较大幅度上涨，名城公司再主张按购房总价款的20%支付违约金，有违公平原则；但杨惠珠、曾晓伟偿还贷款期间也屡次出现违约断供问题，2017年已因断供问题被名城公司诉至本院，现再次出现违约断供问题，主观过错较大，亦违反了诚实信用原则。故本院酌情认定杨惠珠、曾晓伟应按购房总价款的15%支付违约金，即2059572元×15%=308935.8元。名城公司作为保证人，已代杨惠珠、曾晓伟偿还贷款219713.25元，并仍可能产生新的款项，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，名城公司要求杨惠珠、曾晓伟偿还代垫的全部按揭款项（暂计至2020年3月为219713.25元），本院予以支持。 杨惠珠、曾晓伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告名城地产（福建）有限公司与被告杨惠珠、曾晓伟于2014年9月29日签订的《商品房买卖合同》（合同号：x）； 二、被告杨惠珠、曾晓伟应于本判决生效之日起五日内将坐落于福州市马尾区马尾镇江滨东大道68号名城港湾二区x单元商品房腾空并返还给原告名城地产（福建）有限公司； 三、被告杨惠珠、曾晓伟应于本判决生效之日起十日内协助原告名城地产（福建）有限公司办理《商品房买卖合同》（合同号：x）备案及预告登记注销手续； 四、被告杨惠珠、曾晓伟应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司支付违约金308935.8元； 五、被告杨惠珠、曾晓伟应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司偿还已代垫的按揭款项219713.25元（暂计至2020年3月，最终以原告名城地产（福建）有限公司实际垫付的数额为准）； 六、驳回原告名城地产（福建）有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23276.5元，减半收取11638.25元，财产保全申请费5000元，均由被告杨惠珠、曾晓伟负担。被告杨惠珠、曾晓伟负担的诉讼费合计16638.25元，应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 沈镇友 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 陈海燕 书 记 员 何 妍 附：本判决引用的有关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。