广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2592号上诉人（原审被告）：吴小慧,男,1987年6月25日出生,公民身份号码:362************737，汉族，住江西省上饶市弋阳县****************。上诉人（原审被告）：莫远娃,女,1998年1月5日出生,公民身份号码:440************524，汉族，住广东省雷州市**********。委托诉讼代理人：吴小慧,男,1987年6月25日出生,公民身份号码:362************737，汉族，住江西省上饶市弋阳县****************。被上诉人（原审原告）：陈建平,女,1979年11月7日出生,公民身份号码:440************221，汉族，住广东省遂溪县***************。委托诉讼代理人：唐晖，广东漫道律师事务所律师。原审第三人：遂溪县*****地产中介有限公司，统一社会信用代码：91440823MA53CHF22H，住所地：遂溪县**********启达世家商住区四期商铺02号商铺。法定代表人：孔某1。上诉人吴小慧、莫远娃因与被上诉人陈建平及原审第三人遂溪县*****地产中介有限公司（以下简称“**中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴小慧（同时作为莫远娃的委托诉讼代理人），被上诉人陈建平的委托诉讼代理人唐晖，**中介公司的法定代表人孔某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴小慧、莫远娃上诉请求：撤销一审判决，驳回陈建平的诉讼请求。2、判令陈建平承担本案的诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、根据湛江光大银行对涉案房产的评估结果，涉案房产的贷款额度最高只能达到38万，无法审批46万元贷款，这属于不可抗力因素，一审不予认定错误。2、根据合同约定，吴小慧、莫远娃并无义务履行支付首期房款。一审认定吴小慧、莫远娃应将首付款支付给陈建平错误。3、涉案合同是世华中介公司提供的，在签订合同前吴小慧、莫远娃也向世华中介公司确认过，如银行无法贷款46万元，但吴小慧、莫远娃有能力支付差额的话，可在不动产过户当天或之前支付给陈建平。如银行无法贷款46万元，而吴小慧、莫远娃无力支付差额的话，则陈建平需退回定金、世华中介公司需退回中介费。本案中，在银行确认只能贷款38万元后，虽然世华中介公司向吴小慧、莫远娃提出可以另外申请装修贷款，但经吴小慧、莫远娃询问银行后，银行答复没有此类业务，不能贷款。因此，吴小慧、莫远娃没有同意世华中介公司提出的方案，这也不属于合同约定范围。二、根据合同法的体系解释原则以及符合合同目的的解释原则，银行审批的贷款额度不足以支付买方所需支付的余款时应属于“银行审批贷款无法审批通过”的情形。因为无论是银行审批贷款未通过还是审批贷款额度不足，吴小慧、莫远娃都无法正常履行合同。另根据最高人民法院印发的全国民事审判工作会议纪要(法办[2011]442号）的规定，对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。由此可见，一审法院理解和适用法律错误。综上，请二审法院查明案件事实后依法改判，维护吴小慧、莫远娃的权益。陈建平口头答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回吴小慧、莫远娃的上诉请求。原审第三人世华中介公司陈述意见称：同意一审判决。陈建平向一审法院起诉请求：1、请求判决吴小慧、莫远娃向陈建平支付违约金13.6万元。2、案件诉讼费由吴小慧、莫远娃承担。一审法院认定事实：2019年3月20日，陈建平作为卖方与吴小慧、莫远娃作为买方就陈建平位于遂溪县*********遂溪.恒兴花园AE商住楼15栋1504房签订了房屋买卖合同，世华中介公司作为经纪方在合同上盖章，合同约定房屋总价款为68万元。付款方式为：1、签订合同时支付5万元作为定金,定金自动转为房款;2、首期房款(不含定金)17万元由吴小慧、莫远娃在银行面谈审批通过后直接支付给陈建平;3、余款46万元由吴小慧、莫远娃申请银行贷款支付,吴小慧、莫远娃应在30日内办理按揭贷款申请手续,余款于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入陈建平的银行账户,银行实际贷款与吴小慧、莫远娃申请贷款的差额由吴小慧、莫远娃在房屋过户当天或之前以现金支付给陈建平。合同还约定吴小慧、莫远娃不按合同约定买入该物业或者因违约而无法买入该物业的,应向陈建平支付该物业成交价的20%作违约金。吴小慧、莫远娃每逾期一日支付房款的,按未付房款金额的千分之一向陈建平支付违约金。逾期30日,陈建平有权不再出售该物业,吴小慧、莫远娃应向陈建平支付该物业成交价的20%作为违约金。合同签订后,吴小慧、莫远娃向陈建平支付了定金0.5万元，交付4.5万元由世华中介公司代管。吴小慧、莫远娃向湛江光大银行申请贷款46万元,光大银行根据涉案房屋的评估价格同意贷款38万元。吴小慧、莫远娃认为贷款额度没有达到46万元,已超过其承受能力而没有办理贷款。抗辩属不可抗力因素，导致合同无法继续履行，吴小慧、莫远娃无过错，不需承担违约责任。陈建平经与吴小慧、莫远娃协商无果后遂向一审法院起诉，请求判决解除与吴小慧、莫远娃之间签订的《房屋买卖合同》并要求吴小慧、莫远娃支付违约金。吴小慧、莫远娃同意解除合同，但要求陈建平退还5万元定金并要求驳回陈建平的诉讼请求。另查，陈建平于2019年7月1日以世华中介公司为被告向一审法院提起居间合同纠纷案的民事诉讼，以世华中介公司没有尽到客观、如实、全面地向买卖双方披露相关的贷款政策和分析不能贷款的风险，指引其理性决定是否签订合同购买房屋，以致吴小慧、莫远娃最终无法通过获得银行贷款支付购房款，导致合同履行不能为由，请求判决世华中介公司赔偿1.8万元。一审法院于2019年9月26日作出了（2019）粤0823民初1266号《民事判决书》，驳回陈建平的诉讼请求。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。《房屋买卖合同》是陈建平和吴小慧、莫远娃及世华中介公司的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对三方当事人均具有约束力。本案的争议焦点:一、银行能否足额贷款46万元给吴小慧、莫远娃是否属不可抗力因素，吴小慧、莫远娃不履行合同的理由是否成立。吴小慧、莫远娃认为，由于银行无法足额贷款46万元而未达到合同约定，属不可抗力因素，导致其无法继续履行合同。且在合同第十二条其他约定其五条款中补充订立了“如因银行贷款无法审批通过，则卖方退还定金，中介方退还中介服务费”，故吴小慧、莫远娃无过错，不需承担违约责任。而陈建平认为，贷款是否达到46万元并不是涉案合同的履行条件，合同没有约定吴小慧、莫远娃必须贷款46万元才可以交易。对此，一审法院认为，虽然合同第十二条补充订立了“如因银行贷款无法审批通过，则卖方退还定金，中介方退还中介服务费”，但该条款没有明确审批通过的数额，应作银行无法全部审批通过贷款时卖方退还定金、中介方退还中介服务费的理解。根据庭审中陈建平和吴小慧、莫远娃及世华中介公司确认银行已同意贷款38万元，再结合合同第二条3（3）B款明确约定了银行实际贷款与买方申请贷款的差额由买方在不动产过户的当天或之前以现金支付给卖方。所以吴小慧、莫远娃在签订合同时应当合理预见到有可能出现银行不能足额贷款46万元的情形，当银行实际贷款没有达到申请贷款的额度时，根据合同的约定，吴小慧、莫远娃理应将差额补足，同首付款一并支付给陈建平。由此可见，银行能否足额贷款46万元给吴小慧、莫远娃并非合同履行的必备条件。吴小慧、莫远娃主张因银行审批贷款没有达到46万元导致房屋买卖合同无法履行的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。二、陈建平主张吴小慧、莫远娃按合同约定成交价20%支付违约金是否应予支持。合同第四条第4点约定“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的应向卖方支付该物业成交价的20%作业为违约金”，该条款是当事人协商一致签订的，体现了当事人的意思自治，没有违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的条款。本案由于吴小慧、莫远娃违约致合同不能继续履行，陈建平本可取得的利益因此而未获取，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，吴小慧、莫远娃应承担相应的违约责任。为保障正常交易和维护合同守约方的权利，陈建平主张吴小慧、莫远娃按成交价20%支付违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持。虽然陈建平没有提供因解除合同后导致的直接损失，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，合同约定的违约金没有超过合同总额的20%，一审法院予以准许。至于吴小慧、莫远娃抗辩合同定金应予退还的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条以及《中华人民共和国担保法》第八十九条规定的“定金法则”是用于制裁违约行为，保证合同顺利进行。若收受定金的当事人不履行合同，则应当双倍返还，若给付定金的当事人拒绝履行合同，则无权要求返还。由于吴小慧、莫远娃没有正当理由拒绝履行合同，根据上述法律规定，本应无权要求返还定金。但由于本案中陈建平没有主张定金，只主张违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款”的规定，陈建平主张违约金后则不应再适用定金条款，所以陈建平所收取吴小慧、莫远娃定金0.5万元应予以冲减，吴小慧、莫远娃尚应支付给陈建平的违约金13.1万元（68万元×20%-0.5万元）。至于世华中介公司所收取的4.5万元不属本案的审理范围，本案不作处理。由于陈建平和吴小慧、莫远娃双方均同意解除合同，一审法院予以准许。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第九十一条第一款的规定，判决：1、解除陈建平与吴小慧、莫远娃及遂溪县*****地产中介有限公司于2019年3月29日签订编号为：ZJSHYJ0004258号的《房屋买卖合同》。2、吴小慧、莫远娃在判决生效后十日内支付给陈建平违约金13.1万元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，由吴小慧、莫远娃共同负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案合同第十二条中补充约定：如因银行贷款无法审批通过，则卖方退还定金，中介方退还中介服务费。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。本案各方当事人对一审法院判决解除涉案《房屋买卖合同》均无异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，上述内容不属于本院二审审理范围。根据吴小慧、莫远娃的上诉理由和陈建平的答辩意见以及世华中介公司的陈述意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于吴小慧、莫远娃在履行合同过程中是否存在违约行为的问题。涉案合同约定房屋总价款为68万元，首期房款(不含定金)17万元由吴小慧、莫远娃在银行面谈审批通过后直接支付给陈建平，余款46万元由吴小慧、莫远娃申请银行贷款支付,银行实际贷款与吴小慧、莫远娃申请贷款的差额由吴小慧、莫远娃在房屋过户当天或之前以现金支付给陈建平。在办理贷款的过程中，由于银行只同意贷款38万元，吴小慧、莫远娃理应根据合同约定办理38万元贷款后，再补足差额款8万元给陈建平。吴小慧、莫远娃以合同第十二条中补充约定了“如因银行贷款无法审批通过，则卖方退还定金，中介方退还中介服务费”为由，主张其不履行合同并未违约。但根据合同上下文的关系看，应理解为只有在银行无法全部审批通过该贷款项目时，买方才能要求卖方退还定金、中介方退还中介服务费。而在银行已同意贷款38万元，差额部分只有8万元的情形下，差额部分应根据合同约定由买方在不动产过户的当天或之前以现金支付给卖方。此外，本案显然也不存在因银行首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等不可归责于双方当事人的事由。故吴小慧、莫远娃不履行合同显然已构成违约。二、关于违约金如何计算的问题。吴小慧、莫远娃不履行合同的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担相应的违约责任。双方在合同第四条已约定，买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的20%作业为违约金。陈建平据此主张吴小慧、莫远娃按成交价的20%支付违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。综上所述，吴小慧、莫远娃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1510元，由上诉人吴小慧、莫远娃负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴培球审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年八月二十六日法官助理 唐文飞书 记 员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。