上海市闵行区人民法院行 政 裁 定 书（2020）沪0112行初519号原告项传宗，男，1971年2月22日生，汉族，户籍地浙江省临海市。委托代理人冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人刘馨远，北京市中唐律师事务所律师。被告上海市奉贤区住房保障和房屋管理局，住所地上海市奉贤区。法定代表人张华。委托代理人高正。委托代理人唐桂华，上海市九鼎律师事务所律师。被告上海市奉贤区人民政府，住所地上海市奉贤区。法定代表人郭芳。委托代理人林纯哲。委托代理人何智伟，上海赛意律师事务所律师。原告项传宗诉被告上海市奉贤区住房保障和房屋管理局(以下简称：奉贤住房局)、被告上海市奉贤区人民政府(以下简称：奉贤区政府)行政城建其他行政行为一案，本院于2020年7月1日立案受理，并于次日向被告奉贤住房局、被告奉贤区政府发送起诉状副本及起诉证据、应诉通知、举证通知等诉讼材料。本院依法组成合议庭，于2020年8月19日公开开庭审理了本案。原告委托代理人冯苏言、刘馨远、被告奉贤住房局委托代理人高正、唐桂华、被告奉贤区政府委托代理人林纯哲、何智伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告奉贤住房局于2020年1月16日向原告作出沪奉房管信第XXXXXXX号《简复告知书》，内容为：原告反映上海南桥国际商业广场(以下简称：涉案项目)未通过招投标方式选聘物业管理企业事项,本机关已收悉。经了解，2007年8月，上海陆发房地产开发有限公司(以下简称：陆发公司)与上海百联物业管理有限公司(以下简称：百联物业)签订了涉案项目前期物业管理合同。2009年8月，百联物业在合同到期后自动退出，此后无其他物业公司愿意接管涉案项目。为使涉案项目维持正常物业管理，陆发公司根据与业主签订预售合同附件5中的约定，于2010年6月与上海南桥国际商业广场实业有限公司(以下简称：南桥实业公司)签订了委托物业管理合同。建住房[2003]130号文件第三条规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；国家提倡其他物业的建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。根据上述规定，涉案项目可以由建设单位通过协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行物业管理。被告奉贤区政府于2020年5月12日作出沪奉府复决字[2020]第17号《行政复议决定书》，维持了被告奉贤住房局作出前述《简复告知书》行政行为。原告诉称，2007年，原告与案外人陆发公司签订预售合同,约定购买涉案项目商品房，此后发现陆发公司具有未按规定选聘、更换物业管理企业违法行为，故向被告奉贤住房局进行举报。原告举报涉及陆发公司具有两个层面违法行为，且相关法律规定，非住宅项目选聘物业管理企业应向被告奉贤住房局报备，未报备则必须直接通过招投标方式进行选聘。被告奉贤住房局仅作出形式答复，不能证明履行了调查职责。原告基于自身合法权利被侵犯而提出投诉举报，且维护了全体业主权利，具有起诉主体资格。为维护自身合法权益，原告起诉至本院，请求判决：1.撤销被告奉贤住房局于2020年1月16日向原告作出的沪奉房管信第XXXXXXX号《简复告知书》(以下简称：《告知书》)；2.撤销被告奉贤区政府作出的沪奉府复决字[2020]第17号《行政复议决定书》(以下简称：《复议决定书》)。被告奉贤住房局辩称，涉案项目系商业项目，处于前期物业管理阶段，相关物业管理企业并未经过招投标选聘。根据相关物业管理管理法律规定，仅住宅项目或具有住宅物业的区域方需通过招投标方式选聘物业管理企业，涉案项目属商业项目并无此必要，国家仅提倡鼓励，故被告奉贤住房局最终作出《告知书》答复原告。原告在签订预售合同时已知晓陆发公司通过邀请选聘物业管理企业事实，其应对本人签署的合同承当相应法律责任。对原告提起本案诉讼的主体资格有异议，应由业主委员会提起诉讼。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告奉贤区政府辩称，认同被告奉贤住房局答辩意见，其作出的行政复议决定符合法律规定。原告提起本案诉讼事实理由均不成立，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年12月19日，原告作为购房人之一，与案外人陆发公司签订《上海市商品房预售合同》,购买位于涉案项目内的店铺。2011年6月8日，前述店铺办理了房地产权证，原告成为产权人之一。2019年12月7日，原告向被告奉贤住房局寄送《违法查处申请书》，认为其与陆发公司在签订的《上海市商品房预售合同》第二十四条中明确约定，陆发公司已选聘百联物业对涉案项目进行前期物业管理，后原告于2012年发现涉案项目物业管理公司已变更为南桥实业公司。根据相关法律规定，陆发公司未通过招投标形式选聘物业管理企业行为严重违法，侵犯了广大业主物业权益。为此，原告提出如下申请：1.依法查处陆发公司未通过招投标方式选聘物业管理企业的违法行为；2.将查明事实及处理结果书面告知原告。收到原告申请后，被告奉贤住房局最终作出《告知书》并送达原告。原告不服，向被告奉贤区政府申请行政复议。后被告奉贤区政府作出《复议决定书》并送达原告及被告奉贤住房局。原告不服，提起本案诉讼。以上事实,有原告提供的《违法查处申请书》、《上海市商品房预售合同》、房地产权证，被告奉贤住房局提供的《告知书》，被告奉贤区政府提供的《复议决定书》，以及原告、被告奉贤住房局、被告奉贤区政府在庭审中的陈述意见等证据予以证明。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中，根据查明事实，原告主张其购买店铺所在涉案项目开发商陆发公司存在未通过招投标形式选聘物业管理企业违法行为，申请被告奉贤住房局履职查处，但被告奉贤住房局作出的《告知书》、被告奉贤区政府作出的《复议决定书》均涉及涉案项目业主共有利益，原告以个人名义单独起诉，不具备提起本案诉讼的主体资格。故原告提起本案诉讼不符合行政诉讼的起诉条件，依法应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条、第六十九条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回原告项传宗的起诉。案件受理费人民币50元(原告项传宗已预交)，退还原告项传宗。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提出上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐成文审 判 员  钟 渊人民陪审员  朱 进二〇二〇年八月三十一日法官 助理  袁 帅书 记 员  徐诗佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。二、《最高人民法院关于适用的解释》第十八条业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。