广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初25888号原告：广州市新瑞建筑工程有限公司（原称广州市瑞思文化教育咨询有限责任公司），住所地广州市越秀区先烈中路**大院**地下**。法定代表人：刘小静，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭丽兵，广东广祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦武，公司监事，联系地址。被告：沈雪妍，女，1982年12月20日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：梁姗姗，女，1986年2月8日出生，汉族，住广州市天河区。两被告共同委托诉讼代理人：韩莎，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：艺佳佳国际艺术文化发展（广州）有限公司，住所地广州市，住所地广州市越秀区先烈中路**大院117、118地下**法定代表人：吴逸平。委托诉讼代理人：马光越，广东金桥律师事务所律师。第三人：中国科学院广州分院，住所地广州市越，住所地广州市越秀区先烈中路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吴创之。委托诉讼代理人：李杨，广东四方三和律师事务所律师。原告广州市新瑞建筑工程有限公司诉被告沈雪妍、梁姗姗、第三人艺佳佳国际艺术文化发展（广州）有限公司（以下简称艺佳佳公司）、第三人中国科学院广州市分院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭丽兵、秦武，两被告共同委托诉讼代理人韩莎，第三人艺佳佳公司委托诉讼代理人马光越，第三人中国科学院广州市院委托诉讼代理人李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令沈雪妍、梁珊珊将广州市越秀区先烈中路81号大院117、118号地下一层房屋腾空交还给原告；2.判令广州艺十十文化活动策划有限公司已付的租金保证金50000元由原告没收；3.判令沈雪妍、梁珊珊共同向原告清偿广州艺十十文化活动策划有限公司拖欠的2015年11月16日至2019年11月19日期间租金合计827728元；4.判令沈雪妍、梁珊珊共同向原告清偿广州艺十十文化活动策划有限公司拖欠的租金违约金94299.97元（从当月15日起算，按人民银行同期同档次贷款基准利率上浮30%的标准计至同期所欠租金实际支付之日止，以此类推，暂计至2020年6月10日）；5.判令沈雪妍、梁珊珊、第三人艺佳佳公司共同向原告支付拖欠的2019年11月20日至2020年5月31日期间房屋占用费合计285000元、违约金5725.69元（违约金从当月15日起算，按人民银行同期同档次贷款基准利率上浮30%的标准计至同期所欠房屋占用费实际支付之日止，以此类推，暂计至2020年6月10日）；6.判令中国科学院广州分院对2019年1月20日起至2020年5月31日期间沈雪妍、梁珊珊、第三人艺佳佳公司拖欠原告的租金、房屋占用费承担连带清偿责任。事实及理由：原告与广州艺十十文化活动策划有限公司（以下简称艺十十公司）于2015年6月16日签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将自己承租第三人中国科学院广州分院位于广州市越秀区先烈中路81号大院117、118号地下一层房屋转租给艺十十公司，租赁期限从2014年6月20日至2020年6月19日，租金按月结算。艺十十公司从2015年11月开始不按合同约定缴纳租金，陆续拖欠，经原告长期催收，不履行合同义务。此外，艺十十公司在诉讼过程中未经清算办理注销登记，依照相关法律规定，该公司股东沈雪妍、梁姗姗应对公司债务承担清偿责任。艺十十公司在与原告合同没有履行完毕的情况下，公司股东沈雪妍另外注册艺佳佳公司，并实际占用房屋，沈雪妍、梁姗姗应当向原告支付房屋占用费，第三人中国科学院广州分院未经原告同意，擅自向沈雪妍收取房屋租金，导致艺十十公司、沈雪妍、梁姗姗恶意拖欠原告房屋租金，且与上述公司、个人恶意串通，损害原告利益，中国科学院广州分院应当对2019年1月20日至2019年11月19日期间艺十十公司拖欠原告的租金以及2019年11月20日至2020年5月31日沈雪妍、梁姗姗拖欠原告房屋占用费承担连带责任。被告沈雪妍辩称，一、原告与艺十十公司已经于2019年1月8日就解除案涉房屋租赁关系达成一致的意思表示。原告实际控制人秦武在2019年1月8日微信通知被告解除租赁关系，被告回复同意，故双方已就解除合同事宜达成一致。二、原告、艺十十协商解除租赁关系，原告无权没收被告已支付的租金保证金。三、原告要求艺十十支付拖欠的租金与事实不符，要求支付的租金违约金缺乏事实依据和法律依据。首先，2015年11月至2016年12月，艺十十公司因原告无法就租金开具发票并无法解决被告将注册地址变更为案涉房屋地址，所以在原告实际控制人秦武同意下支付部分租金。其次，2017年1月至2018年10月，被告均足额支付租金，并不存在欠租情况。其中2017年1月至2018年7月期间租金为35000元/月，此是原被告双方口头协商一致的，艺十十公司亦按时支付，并且双方在2018年8月底进行对账时也明确双方曾口头约定租金金额，明确不存在欠租情况。2018年8月底对账时原被告协商需要重新签订一份租赁合同，其中约定2018年7月31日至2019年6月30日的租金为36500元/月，被告按此标准支付了2018年9月、10月的租金，并且按照原告的要求补交了2018年7月、8月租金各1500元。原告实际控制人秦武对此予以确认亦未提出异议。最后，关于2018年11、12月的租金，艺十十公司已于2019年3月31日按照中国科学院广州分院向原告收取租金的标准补交了两个月的租金合计51272元，因为原告曾经向中国科学院广州分院出具承诺函称原告、艺十十公司是共同使用案涉房屋的，故艺十十公司按照中国科学院广州分院收取租金的标准补交2018年11、12月的房租。2019年1、2月艺十十公司因原告于2019年1月8日通知解除租赁关系，但又迟迟未办理相关解除手续，而且艺十十公司也在走注销流程，案涉房屋已经由艺佳佳公司使用，故艺十十公司未再向原告支付房屋使用费。2019年3月及以后的房租原告已经无权收取，因为中国科学院广州分院已于2019年3月4日与原告解除案涉房屋的租赁合同。另，租金已经由艺佳佳国际艺术文化发展（广州）有限公司按照中国科学院广州分院的标准支付给中国科学院广州分院。四、原告在提起诉讼前，从来没有向艺十十公司主张过租金违约金，显然2016年6月之前的租金违约金已经超过了诉讼时效，未超过诉讼时效的租金违约金也已经在双方对账之日起才开始计算，而且原告主张的标准无法律依据。五、中国科学院广州分院已在2019年3月4日通知解除合同，原告对案涉房屋不享有任何权利，无权要求艺十十公司支付房屋使用费，且房屋的实际使用人是艺佳佳公司已经有每月按时向中国科学院广州分院支付房屋使用费。被告梁姗姗辩称，沈雪妍、梁姗姗于2014年11月20日签订股权转让协议，已经将所持有艺十十公司20%股份全部转让给沈雪妍，对艺十十公司所有情况均不知情，也不清楚本案房屋租赁合同的事情，不同意承担连带责任。第三人艺佳佳公司述称，我方是独立法人主体，沈雪妍既不是法定代表人也不是股东，我方无义务承担连带责任，此外，我方在2019年3月与中科院广州分院签订事实租赁关系，并向科学院支付租金，第三人在支付租金时我方委托沈雪妍代为支付，公司向其报销，故实际支付的是我方，代为支付是因为其是对接人，双方需要过渡。第三人中国科学院广州分院述称，从程序看我方为了方便法院事实，理顺场地交还原因加入本案，原告变更的第5、6诉请要求我方承担连带清偿责任在程序上无依据。实体上：1.要求我方承担连带责任无法律和合同依据;2.我方基于艺十十公司举报得知原告、艺十十公司之间存在转租关系，我方在与原告租赁合同中从未同意过原告转租，我方认为原告未经我方同意擅自转租构成违约是为了保障国有资产不被恶意利用情况下提出解除合同诉讼，不存在原告所称我方与艺十十公司之间存在恶意串通。生效判决以我方下属企业曾经在租赁期限外时间同意原告转租，判定我方知道原告与艺十十公司的转租关系，我方认为此规定不成立。3.我方是涉案物业业主，与原告租赁合同于2020年5月31日到期，我方已经明确告知原告不续签，故场地应交还我方。4.关于使用费，我方与原告之间存在合同解除纠纷，自2019年3月起我方未再收取原告租金，由艺佳佳向我方缴纳房屋使用费，自2019年3月至2020年5月期间共计收取265332.6元，恳请法院考虑生效判决原因，将该费用在本案中抵扣，我方同意在抵扣后不再另行向原告主张上述期间租金。庭审中，原告明确撤回第1项诉请，明确同意抵扣265332.6元，但是继续保留第6项诉讼请求。经审理查明，2015年6月12日，广州科城物业管理有限公司（以下简称科城公司）作为出租人与原告的法定代表人刘小静作为承租人签订《广州市房屋租赁合同》，约定将越秀区先烈中路81号大院117、118号地下一层出租给其作商业用途使用，建筑面积493平方米，租赁期限从2014年7月21日起至2017年6月20日止，保证金43482.60元；同意承租人在租赁期内可部分转租、经营和管理等。2015年7月10日，科城公司作为出租人与原告作为承租人重新签订《广州市房屋租赁合同》，约定将越秀区先烈中路81号大院117、118号地下一层出租给被告作商业用途使用，建筑面积493平方米，租赁期限从2015年7月21日起至2017年6月20日止，原告交纳43482.60元保证金；同意原告在租赁期内可部分转租、经营和管理等。科城公司曾于2015年5月1日出具《租赁委托书》，确认原告有转租权，租赁期限由2015年5月1日至2017年6月20日。2017年5月24日，第三人中国科学院广州分院（为出租人、甲方）与原告（为承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区先烈中路81号大院117、118号地下一层（自编03）号出租给乙方作办公用途使用，建筑面积493平方米；租赁期限从2017年6月21日起至2020年5月31日止，其中2017年6月21日至2019年5月31日月租金25636元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金26917.80元。2015年6月16日，原告（出租人、甲方）与艺十十公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区先烈中路81号117、118房出租给乙方使用；租赁期从2014年6月20日至2020年6月19日，其中2014年6月20日至2016年6月19日月租金为38000元，2016年6月20日至2017年6月19日月租金为42000元，2017年6月20日至2018年6月19日月租金为43000元，2018年6月20日至2019年6月19日月租金为44000元，2019年6月20日至2020年6月19日月租金为45000元，租金按月结算，由乙方在每月第15日前按支票或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方在合同签订之日向甲方交纳50000元保证金，甲方应在租赁期限或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；等。合同签订后，艺十十公司向原告支付保证金50000元。2017年6月2日，原告向第三人中国科学院广州分院出具《承诺函》，称现在由其与艺十十公司共同使用租赁物业，租赁期内发生的一切法律责任由其承担。2018年10月19日，第三人中国科学院广州分院向原告发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，称：由于原告未经中国科学院广州分院同意，擅自转租给第三人使用，不符合原告房屋租赁相关管理规定和租赁合同约定，转租行为也与原告出具的承诺函内容不符，中国科学院广州分院决定终止与原告租赁合同，要求原告在2018年10月31日，结清当月租金、管理费及电费，办理完成保证金退款等手续。原告于2018年11月2日签收该通知。2019年3月5日，第三人中国科学院广州分院向原告发出《关于终止租赁合同的确认告知函》，称：第三人已于2018年10月19日向原告发出终止房屋租赁合同的通知，由原告负责人秦武签收。此后，第三人多次催告原告按通知要求办理结清费用和退还保证金未果。为维护第三人的合法权益，郑重通知原告，本告知函送达之日起，原告与第三人的房屋租赁合同解除终止；本告知函送达之日起五个工作日内，请原告前来办理退还保证金手续，超过五个工作日未来办理的视同原告主动放弃退还保证金的权利等。原告于当日收到该告知函。关于租金支付问题。一、已付租金的情况。原告、艺十十公司确认租金是通过艺十十公司法定代表人沈雪妍个人账户支付给原告的监事秦武个人账户。原告提交拖欠租金、违约金统计表，艺十十公司对该表格中已付租金金额予以确认，具体为:1.2015年11月至2016年12月期间，2015年11月、12月支付50000元，2016年2月、3月支付47000元，2016年4月支付35000元，2016年5月支付28000元，2016年6月支付35000元，2016年7月支付38000元，2016年8、9月支付56000元，2016年10月至12月每月支付34000元；2.2017年1月至2018年8月期间，每月支付35000元；3.2018年10月至2019年12月期间，2018年9月支付39500元、10月支付36500元，2019年1、2月共支付51272元。两被告及艺十十公司表示：2016年12月之前双方并未变更租金标准，应按照合同约定标准计付，但认为违约金超过诉讼时效，原告认可缴纳金额，不存在违约，是原告无法开具发票，也无法将注册地址变更为涉诉房屋地址，故口头同意缴纳金额；2018年7月开始按照36500元标准计算租金，故其在9月支付39500元，其中补交7、8月租金各1500元；2018年11月、12月的租金，因原告无权转租，故该租金是按照原告与科学院租金标准支付。二、关于租金支付约定。原告、艺十十公司均提交手写对账单，原告持有的为原件，两份清单中存在差异，其中相同部分包括：1.2015年7月至2016年6月账务情况，合同约定38000元/月，其中记载的已付租金同前述确认内容。2.2016年6月至2017年6月账务情况，合同约定42000元/月，双方口同约定2017年至2018年7月35000元/月。三、2019年1月至2020年5月31日租金情况。中国科学院广州分院表示被告向其缴纳2019年3月至2020年5月的房屋使用费共265332.6元，并提交银行回单，其中记载付款人为沈雪妍。两被告表示原告与艺十十之间就合同解除达成一致，艺十十无需再向原告支付租金，自2019年3月开始艺佳佳公司实际使用房屋，被告沈雪妍接受艺佳佳公司委托代为向中科院广州分院支付房屋占有使用费，因原告、艺十十公司及中科院三方之间就涉案房屋租赁纠纷一直未解决，故需要由沈雪妍作为中间对接人。第三人艺佳佳公司表示2019年3月后，其作为房屋实际使用人向中科院支付占用费，该费用是委托沈雪妍支付，但其已经向沈雪妍个人报销。原告一直向中科院缴纳租金至合同结束，但因中科院收到后退回，中科院未经原告同意擅自向沈雪妍收租，明显存在恶意串通行为，损害原告合法权益，应承担连带赔偿责任。关于合同解除的问题。原告认为是在起诉之日解除合同，而艺十十公司认为合同在2019年1月8日解除，并提交秦武与沈雪妍的微信聊天记录，内容为：1月8日，秦武“艺十十公司暨沈雪妍，因长期欠付租金现我司决定解除与贵司的租赁关系，请贵司及时结清欠付租金并立即迁出租赁房屋，并与我司做好房产交接。未及时迁出的贵司须占用前足额支付实际使用房屋期间的占用费用”。沈雪妍“你明天就过来处理”。原告对上述微信聊天记录真实性没有异议，原告确认发出微信要求解除合同，也收到被告回复，但认为被告没有结清租金也没有迁出，故双方没有达成解除合同的协议。艺十十公司及两被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.邮件发送截图和邮件附件“广州市房屋租赁合同”，证明原、艺十十公司曾协商重新签订租赁合同的租金标准为2018年7月31日至2019年6月20日36500元，且原告对2018年9、10月租金无异议。2.聊天记录内容为：2018年10月18日秦武“吴老师要收据现在只有这两个月的和补的三千块没开，明天一起办利索”。3.秦武与沈雪妍的于2018年8月25日电话录音，证明双方口头约定2017年至2018年7月租金为35000元，且协商双方于2018年8月底对账后就签订新租赁合同。4.艺十十公司于2018年11月23日向原告发出《沟通函》，内容包括要求原告提供2014年6月20日至今缴纳所有费用的发票，提供自2017年6月21日至2020年6月19日有权转租的书面文件，书面回复降低房屋租金的下一步工作安排。5.梁姗姗（甲方）与沈雪妍（乙方）于2014年11月20日签订的《股东退股协议书》，约定甲方将其持有艺十十公司20%股权转让给乙方，转让价格为8万元，本次股权转让完成后，乙方即享受100%的股东权利并承担义务，由于艺十十公司目前落户地址未解决，工商无法变更，股权转让生效后，如出现债权债务等问题均与甲方无关。原告质证认为，证据1真实性、合法性、关联性不予确认，双方没有重新签订合同；证据2真实性、合法确认，关联性不予确认；证据3真实性确认，合法性、关联性不予确认，原告没有承诺给被告降低租金，计算被告按35000元缴纳，被告逾期未缴纳，原告仍有权要求按合同约定金额缴纳；证据4真实性、合法性、关联性不予认可，证据5真实性、合法性、关联性不予认可，退股协议没有办理工商变更手续，不具备对抗效力。另查明，因认为原告擅自转租涉诉场地，第三人中国科学院广州分院向本院起诉原告（该案被告）、艺十十公司（该案第三人），请求确认中国科学院广州分院、新瑞公司签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年3月5日解除，中国科学院广州分院有权没收保证金等。本院于2019年12月4日作出（2019）粤0104民初25793号民事判决书，判决驳回中国科学院广州分院的诉讼请求。判后，中国科学院广州分院提起上诉。广州市中级人民法院于2020年5月13日作出（2020）粤01民终2515号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，艺十十公司于2019年11月19日办理企业注销登记。艺十十公司于2019年11月18日出具的清算报告，内容为：该公司于2018年10月19日在民营经济报第7版刊登清算公告并书面通知债权人，清算组刊登公告已超过45天；公司债权债务情况已经处理完毕；公司债务清偿后剩余财产按股东出资比例返还给股东。清算组负责人为沈雪妍，清算组成员为沈雪妍、梁姗姗，股东为沈雪妍、梁姗姗。艺佳佳公司于2018年8月9日成立，住所地为涉诉先烈中，住所地为涉诉先烈中路**大院117、118地下**法定代表人及股东，该公司于2019年12月19日变更登记，变更后公司类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为吴逸平，股东为吴逸平。庭审中，艺十十公司与艺佳佳公司确认：艺佳佳公司于2019年3月使用涉诉房屋，是由艺十十公司与中国科学院广州分院将房屋交接给艺佳佳公司使用。此外，艺十十公司表示其没有通知原告或经原告同意后将房屋交给艺佳佳公司。艺佳佳公司表示交接房屋时中国科学院广州分院要求其签署承诺交租的承诺函，但双方尚未签署租赁合同。中国科学院广州分院表示其发现原告转租后，向原告送达合同解除通知书，后根据艺佳佳公司出具的《承诺函》，自2019年3月收取艺佳佳公司缴纳的场地占用费，涉诉房屋不在其控制下，其未办理过场地交接，是基于艺佳佳公司与艺十十公司均认可艺佳佳公司以实际使用人身份收取场地占用费。为此，中国科学院广州分院提交艺佳佳公司于2019年6月4日出具的承诺函，内容为：鉴于贵院于2019年3月4日向原告邮寄《关于租赁终止租赁合同的确认告知函》，我司承诺于2019年3月起至我司实际占有使用贵司物业期间，按每月26917.80元标准向贵院缴纳房屋占用费。对此，原告质证认为真实性确认，合法性、关联性不确认，该函件是中国科学院广州分院要求艺佳佳公司出具，足以证明两公司恶意串通，损害原告利益，应承担连带责任。沈雪妍、梁姗姗对该证据真实性、合法性、关联性均无异议。艺佳佳公司对该证据真实性、合法性没有异议，认为说明中国科学院广州分院实际上确认艺佳佳公司为实际承租人。艺佳佳公司与中国科学院广州分院是实际承租关系。本院认为，原告与艺十十公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告将房屋交付艺十十公司使用，艺十十公司应依约向原告支付租金。关于租金支付的问题。原告、艺十十公司对已付金额进行确认，本院予以认可。其中：一、2015年11月至2016年12月期间欠付金额共131000元，艺十十公司表示该期间因原告无法开具发票，在原告实际控制人秦武同意下根据自身情况及原告要求支付部分租金，但并未提供相关证据证明，且原告亦不予认可，故本院认定艺十十公司未足额支付该期间的租金。二、2017年1月至2018年6月期间租金，根据原告、艺十十公司均提交的对账单记载“双方口头约定2017年至2018年7月，35000元/月”，因此双方就上述期间租金标准变更已协商一致，艺十十公司已按上述标准支付租金，本院对此予以确认。三、2018年7月至2018年10月的租金，艺十十公司已按照每月36500元支付租金，结合艺十十公司提交的邮件记录、微信聊天记录、电话录音，以及双方就本案中租金缴付方式，本院采纳艺十十公司意见，认定上述期间租金，艺十十公司已足额支付。四、2018年11月至12月租金，生效判决已认定原告有权转租涉诉房屋，故艺十十公司认为上述租金应按照中国科学院广州分院与原告额的租金标准计付，于法无据，本院不予认可，艺十十公司仍应按照合同约定租金标准计付上述租金。关于合同解除的问题。因艺十十公司存在逾期支付租金的问题，原告的监事秦武已于2019年1月8日向艺十十公司发出解除合同通知，故涉诉合同应于该日解除。合同解除后，艺十十公司理应将涉诉房屋交回原告。艺十十公司认为中国科学院广州分院已解除与原告的租赁合同，原告已无权收回房屋，但生效判决已认定原告有权转租房屋并驳回中国科学院广州分院关于确认租赁合同解除于2019年3月5日解除的请求，故艺十十公司上述意见本院不予认可，艺十十公司未将房屋交还原告,应向原告支付房屋占用费。此外，涉诉合同约定，保证金应在合同解除之日退回艺十十公司，故原告主张没收保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。基于艺十十公司须向原告支付欠付租金，为免诉累，上述保证金在欠付租金中予以抵扣。关于艺佳佳公司是否承担支付占用费的问题。合同解除后，艺十十公司理应将房屋交回原告，但艺十十公司表示其经中国科学院广州分院同意将房屋交由艺佳佳公司使用。虽艺佳佳公司予以确认，但无证据显示中国科学院广州分院与艺十十公司、艺佳佳公司办理场地交接手续，中国科学院广州分院仅确认其基于艺佳佳公司实际使用人的身份收取占用费；而且艺佳佳公司成立时，沈雪妍为该公司法定代表人及股东，艺十十公司在履行租赁合同过程中由沈雪妍支付案涉租金，艺佳佳公司向中国科学院广州分院支付房屋占用费亦是通过沈雪妍个人账户支付。综上，艺佳佳公司作为负有腾房义务的实际使用人，应共同负担向原告支付房屋占用费的义务。现原告主张艺佳佳公司共同向原告支付2019年11月20日起至2020年5月31日的房屋占用费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因艺佳佳公司已中国科学院广州分院支付房屋占用费265332.60元，原告同意抵扣，本院予以照准。至于原告主张中国科学院广州分院对房屋占用费、租金承担连带清偿责任的请求，因原告与中国科学院广州分院之间就双方签订租赁合同解除事宜存在诉讼，中国科学院广州分院基于艺佳佳公司出具承诺书收取房屋实际使用人的占用费，是其保障自身权利的行为，原告要求其承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。此外，原告主张的逾期支付租金违约金的问题。因艺十十公司未依约支付2016年12月以前的租金，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的请求，合理合法。现未有证据证明原告向艺十十公司主张违约金，故本案起诉之日倒推三年的违约金超过诉讼时效。至于艺十十公司未足额支付2018年11月、12月租金及2020年1月起的房屋占用费，因原告与涉诉房屋业主即中国科学院广州分院存在租赁纠纷，中国科学院广州分院于2018年10月向原告发函要求终止合同，而此后艺佳佳公司按照原告与中国科学院广州分院的租金标准支付房屋占用费，艺十十公司作为次承租人再此期间并非恶意拖欠原告租金、占用费，故对该期间的逾期付款违约金，本院不予支持。因艺十十公司在本案诉讼期间注销登记，属于公司未经依法清算即办理注销登记。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条规定，沈雪妍、梁姗姗作为艺十十公司的股东，应对艺十十公司的债务承担清偿责任。至于梁姗姗抗辩认为其已将股权转让给沈雪妍而无需承担责任的意见，但并未办理股权变更登记手续，对此本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告沈雪妍、梁姗姗向原告广州市新瑞建筑工程有限公司清偿广州艺十十文化活动策划有限公司拖欠的2015年11月20日至2016年12月19日的租金131000元及逾期付款违约金（以每月欠付金额为基数，从2016年6月19日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；上述金额应扣减广州艺十十文化活动策划有限公司已支付保证金50000元；二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告沈雪妍、梁姗姗向原告广州市新瑞建筑工程有限公司清偿广州艺十十文化活动策划有限公司拖欠的2018年11月20日至2020年5月31日的租金、房屋占用费（其中2018年11月20日至2019年6月19日，按照每月44000元计算，2019年6月20日至2020年5月31日，按照每月45000元计算，并扣减广州艺十十文化活动策划有限公司已付2018年11月、12月部分租金51272元及艺佳佳国际艺术文化发展（广州）有限公司已付房屋占用费265332.60元）；第三人艺佳佳国际艺术文化发展（广州）有限公司对于2019年11月20日至2020年5月31日的房屋占用费承担共同清偿义务；三、驳回原告广州市新瑞建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10738元，由被告沈雪妍、梁姗姗共同负担8269元，沈雪妍、梁姗姗、第三人艺佳佳国际艺术文化发展（广州）有限公司共同负担2469元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  王美红人民陪审员  朱铭沛二〇二〇年八月二十五日书 记 员  林紫滢