广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初681号原告：谢海春，男，汉族，19**年**月**日出生，英德市人，住英德市****。公民身份号码：441************。被告：英德市领峰房地产有限公司，住所地：英德市*********************。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：林晓丹，女，19**年**月**日出生，汉族，住英德市******。公民身份号码：440************。系该公司员工。被告：清远市向成物业管理有限公司英德分公司，住所地：英德市******************。负责人：王**。委托诉讼代理人：黄莉莉，女，19**年**月**日出生，汉族，住英德市*******************。公民身份号码：350************。系该公司员工。原告谢海春与被告英德市领峰房地产有限公司（以下简称领峰公司）、清远市向成物业管理有限公司英德分公司（以下简称向成公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告谢海春、被告领峰公司的委托诉讼代理人、向成公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1.判令被告领峰公司、向成公司立即恢复位于英德市***商铺用电、用水；2.判令被告领峰公司、向成公司赔偿断电断水导致商铺无法正常使用的租金损失费21981.78元（2019年7月8日至2020年1月7日），计算公式：商铺226.15平方，16.2元/每平方/每月x6个月=21981.78元（损失费暂计至2019年12月6日，其余费用计算至被告恢复商铺用电、用水时止）；3.***商铺停电前处于正常营业（经营餐饮类饭店）从2019年7月7日停电停水至今已整整6个多月，由于没水没电严重影响生活以及饭店经营，现饭店面临关门状态，造成很大的经济损失；根据民事诉讼法第98条，原告申请裁定先予执行恢复商铺水电，请法官给予支持；4.本案一切诉讼费由被告承担。事实与理由：一、领峰公司因股权转让经济纠纷，所开发的英德市********商铺，2015年2月2日被英德市人民法院执行查封，2019年初司法拍卖（附淘宝网拍卖详情一份）；2019年5月16日原告通过广东省英德市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞拍，拍得上述商铺标的物，于2019年5月24日签署拍卖成交确认书及收到法院的执行通知书；原告依法取得上述商铺产权后，领峰公司联合向成公司在2019年7月7日以欠物业管理费及水电费10万元为借口，威胁原告一天内补齐所欠的费用，否则将采取停电停水；商铺在2019年7月8日被采取了停电，并且把电表也拆走了，在2019年7月9日被采取了停水。领峰公司与向成公司签订了物业管理委托合同，目前****小区是由向成公司统一管理（附物业管理委托合同一份）,****小区目前所使用的电也是租赁向成公司的电（附用电租赁协议一份）；商铺被停电后，原告把该情况反映到英德市*******委会：1.要求居委会协调恢复商铺用电及用水；2.要求向成公司给出欠物业管理费和水电费用清单，但居委会工作人员多次到向成公司和领峰公司协调无果，向成公司也没给出所欠费用相关明细；后原告通过英*镇司法所和清远12345市民热线申请英*镇人民政府协调恢复商铺用电及用水问题，多次协调依然无果（附英*镇人民政府回复书两份）；根据政府回复，****小区以英德市领峰公司的客户名称于2018年4月10日报装了一台2**千伏安变压器的商业用电供小区的商铺使用，因涉及信息私隐，个人无法查证领峰公司名下报装变压器的详细信息，请法官依法查明后支持原告诉求，接通领峰公司名下报装变压器，供原告使用，恢复原告的用电用水。原告认为，1.水电为居民最基本的正常生活起居，原告为商铺产权人、****业主，于法于理有使用该小区变压器的用电权利和用水权利；2.开发商和物业管理公司对其业主停电、停水的野蛮行为违背了其法定职责和义务；请法官给予支持。二、孔健红、黄李保是承租原告商铺经营饭店合伙人，两人共同经营华香源美食店，于2017年11月8日与领峰公司签订了商铺租赁合同，即承租了****商铺，合同租赁期限为6年，后被英德市人民法院执行拍卖；原告在2019年5月24日合法取得上述商铺产权后，黄李保在2019年7月7日向原告支付了2019年5月16日至2019年7月16两个月的铺面租金7320元，继续如常经营华香源美食店，被告领峰公司和向成公司在2019年7月8日没有实质原因的情况下，掐断了原告商铺的水电，没水没电导致饭店不能正常使用，自2019年7月16日始，原告的商铺没有了收益；被告停电停水的行为侵害了原告的合法权益，造成了铺面租金损失，请法官给予支持原告要求被告赔偿的诉求。三、目前商铺没水没电无法正常生活，饭店面临关门状态，原告申请裁定先予执行恢复商铺水电，其它事宜恢复水电后再行解决；希望法官予以重视，维护社会稳定，切实解决老百姓民生民计，还老百姓一个公道。被告领峰公司辩称：一、被告领峰公司自项目开工建设至今，因建设资金周转困难，项目的电力设施一直租用**广场项目变压器（后该楼盘进驻物业公司，便与该物业公司签订用《电租赁合同》及《物业管理量合同》）。1、被告领峰公司于项目开工建设期间，因资金困难，租用**广场（临电）项目变压器作为建设期间临时用电，后公司股东苏顺兴因私人原因临时退股并要求支付大额利息，因房地产行业不景气，被告领峰公司无能力及时支付股金及利息，苏顺兴起诉至英德市人民法院，法院查封所有未售房屋，造成公司资金链断裂，己完全无能力完善小区的各项配套设施（包括永久水电报装）。至目前为止仍租用向成物业公司的临电。2、因为小区业主未办到房产证而拒交水电费，物业公司大额垫付，造成各种损失及困难，并且**广场变压器经常因超负荷出现各种情况，物业公司决定不予****供电，出现大批业主到镇政府及各部门投诉、上访、拉横幅等方式抗议。被告领峰公司在法院网上通告拍卖峰景豪庭房产期间，已多次到法院说明楼盘的详细情况并与主管法官沟通（书面及口头报告方式），包括水电的问题，建议法院在网上通告中说明水电情况。二、****项目目前所用之用电设施是租赁向成公司，并非项目所有，如因**广场用电超负荷，物业公司有权收回用电设施，且己到租赁期限（详见用电租赁合同）。1、法院在拍卖公告中就算没明确说明水电问题，但已特别提醒：标的物以现状为准，法院不承担标的瑕疵保证，需买受人亲自确认，责任自负。2、由法院委托的拍卖评估公司之所以把住宅及商铺价格评估远远低于市场价，原因就是因为****没有综合验收，无法取得房地产证，未装永久水电，连临时用电也是租赁的。三、****现有一台变压器是由海悦宾馆及清风宾馆共同出资报装的，经两家宾馆核算报装的容量只够供给宾馆使用，被告领峰公司只负责提供相应的报装资料。如小区业主需要报装，公司愿意全力配合，提供所需的各种资料。四、**豪庭项目目前仍未取得综合验收的合格证，并未给业主交楼，是不能使用的，原告坚持使用可能造成的各种损害由谁承担？综合以上原因被告无需承担原告所谓的租金损失。恳请法院撤回原告的各项诉讼请求。庭审中，被告领峰公司补充答辩称，华香源美食店的合同是与孔健红签的，孔私自转让，合同无效，而且停电停水不是针对原告一个人，是整个小区都停了。被告向成公司辩称：答辩意见与领峰公司一致。补充一点，要求被告向成公司赔偿损失是不合理的，停电是因为小区大部分业主不交电费导致的，如果要赔偿损失，应该找不交电费的业主来赔偿。诉讼费不应该由被告向成公司承担。案涉商铺之前欠的电费应该由原告承担。据被告向成公司所知，原告的店铺一直正常营业。原告谢海春为证实自己的主张，提供的证据有：一、身份证复印件；二、向成物业管理英德分公司工商信息；三、领峰公司工商信息；四、前期物业服务合同；五、用电的租赁协议；六、拍卖成交确认书；七、执行裁定书；八、商铺租赁合同；九、华香源美食店营业执照；十、清远12345答复结果；十一、商铺租金收据；十二、收据5张；十三、四段录音；以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。被告领峰公司未提供抗辩证据。被告向成公司提供的抗辩证据有：一、收据；二、明细表；三、阿里拍卖拍品详情截图；以上证据均为复印件，证据原件经核对后退回。经审理查明，被告领峰公司是2011年6月13日登记成立的，提供房地产开发、销售服务的企业，被告向成公司是2014年8月8日登记成立的企业，提供物业管理、物业租赁代理、清洁服务等服务。涉案商铺及商铺所在小区因各种原因导致水电基础设施至今未完备，现居民生活用水由领峰公司建设工地项目临时提供，居民生活用电系临时租用向成公司。因争议较大，领峰公司、向成公司与涉案商铺所在小区的居民就用水用电问题未签订书面合同。2014年10月8日，两被告签订《前期物业服务合同》，约定被告向成公司为被告领峰公司建设的位于英德市********豪庭一期提供物业管理及水电费代收服务。同日，两被告签订《关于用电的租赁协议》，由被告向成公司向被告领峰公司出租电力设施供涉案商铺所在小区临时使用，约定租赁期自2014年10月8日至2019年10月8日，商业用电每度1.8元，初装费为每户5000元。2019年5月22日，原告通过司法拍卖取得案涉商铺的所有权，该商铺此前已出租给案外人。庭审中，被告向成公司称原告没有交纳水电费及物业费，同时称进行司法拍卖时拍卖公告已经说明欠费应由买受人承担。两被告称曾经与原告协商，原告没有交费，因此停水停电，提供《费用明细》为证。被告向成公司补充说明，小区住户自行报装水、电，被告是同意的。原告称只收到《前期服务协议》和《租电协议》，不清楚水电费及物业费等费用，两被告没有提供服务，不应收费。原告认为被告领峰公司欠被告向成公司的费用，不应由原告承担，而且拍卖得到商铺时是通水通电的，后来在2019年7月8、9日开始断水断电，侵犯了其合法权益，应恢复供水供电。另查明，（2018）粤1881执恢271号《广东省英德市人民法院拍卖成交确认书》第二页第二行至第七行记载：四、拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人对拍卖标的进行了视频展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。涉案商铺阿里拍卖-拍品详情记载：六、标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费根据法律规定由买受人自行负担。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告领峰公司和被告向成公司是否应给涉案商铺提供水电服务；2.因两被告停水停电造成原告的损失是否应由两被告承担。原告通过网上拍卖取得涉案商铺，两被告要求原告支付涉案商铺前任业主（即被告领峰公司）欠下的费用，被告向成公司提供《阿里拍卖拍品详情截图》证明在拍卖时已经说明可能存在水电费未缴清，而（2018）粤1881执恢271号《广东省英德市人民法院拍卖成交确认书》也明确了拍卖品情况及告知了相关风险承担责任，原告收到上述材料并拍卖取得涉案商铺，应视为对拍卖品情况的确认，故此，原告称涉案商铺此前的欠款与自己无关缺乏依据，本院不予认可。原告请求两被告恢复水电服务，但未能提供相应的合同依据，亦无法律规定两被告必须为原告提供水电服务，应由原告承担举证不能的不利后果，故驳回原告该项诉请。原告主张两被告赔偿租金损失，提供《商铺租金收据》、《录音》等证据佐证，但两被告在断水电前后均与原告就欠费事宜进行过协商未果，且两被告同意小区业主自行报装水、电，故不能认定两被告对原告的租金损失有过错，原告提供的证据未能充分、直接地证实自己的主张，故驳回其该项诉请。据此，一并驳回原告其他诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条规定，判决如下：驳回原告谢海春的全部诉讼请求。案件受理费349.54元，由原告谢海春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员  胡燕凤人民陪审员  谢新顺人民陪审员  冯翠英二〇二〇年八月五日书 记 员  朱伊旻附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；（二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者；（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；（六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示；（七）买受人悔拍后保证金不予退还。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。