安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初2840号原告：张俊朋，男，1975年8月15日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告：张迎春，女，1973年12月25日出生，汉族，住安徽省宿松县，系张俊朋之妻。二原告共同委托诉讼代理人：肖富军，宿松县孚玉镇法律服务所法律工作者。被告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路**。法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。原告张俊朋、张迎春与被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告张迎春及张俊朋、张迎春的共同委托诉讼代理人肖富军，被告鑫鑫公司的法定代表人汪国鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张俊朋、张迎春向本院提出诉讼请求：依法判令被告退回多收的购房款22815元及利息。庭审中，两原告放弃了关于利息的诉讼请求。事实与理由：原、被告于2013年9月23日签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的宿松县孚玉镇工业园韩文路南侧经三路东侧金域港湾X幢X单元XXX室商品房，单价为每平方米3900元，预测建筑面积107.95㎡，总价421005元，当日，原告付首付221005元，余款200000元（通）过银行按揭付清。合同第五条面积确认及面积差异处理约定，以发证部门测量面积为准，据实结算。2018年4月16日不动产登记中心登记发证，实测建筑面积为102.1平方米。对此被告居然以强制原告签字无异议后才交付不动产登记证书相要挟。综上所述，原告所购房屋实际建筑面积与预售合同预测建筑面积少5.85㎡，依据双方合同约定，被告应退还原告购房款22815元，然而被告竟想利用其优势地位，强行增补霸王条款。为维护自身合法权益，故依法起诉。鑫鑫公司辩称，原告陈述面积少了5.85平方米，因为双方签订的是预售合同，预售合同是预测面积，预测面积与最后办证的面积肯定不一样。该合同第五条约定要以测绘部门测绘的面积为准，原告要向不动产中心缴纳的办证费用和购房发票、预告登记申请书、正式办证申请书，房屋交接单及领取不动产证书等大量证据均能相互印证，原告是明知由原来的按平方计算变更为按套计算的事实。原告诉被告多收购房款无任何事实和法律依据，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。房屋在实际使用过程中每家都有一个大约16㎡的空中花园，鑫鑫公司没有另外收取任何费用，空中花园建筑成本是鑫鑫公司承担的，当时约定购房户可以使用，只是没有产权，购房户的购房面积不存在减少。本院经审理认定本案事实如下：2013年9月23日，张俊朋、张迎春与鑫鑫公司签订了一份《商品房预售合同》，购买鑫鑫公司开发的位于宿松县孚玉镇工业园韩文路南侧经三路东侧金域港湾X幢X单元XXX室的商品房。合同约定，案涉房屋的预测建筑面积共107.95㎡，其中套内面积95.18㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.77㎡；该商品房单价为3900元/㎡，总房款为421005元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以发证部门测量面积为准，据实结算；买受人于2013年9月23日已交首付款221005元，余款200000元申请银行按揭。合同签订后，张俊朋、张迎春按约定向鑫鑫公司支付了购房款。2015年5月17日，鑫鑫公司向张俊朋、张迎春交付了案涉房屋，张迎春在“房屋验收交接单”上签字，该交接单的内容为“我于2015年5月17日已领取了X幢X单元XXX室的钥匙，经我验收与我申请变更按套计价的面积一致，对该套房屋的面积和质量均无任何异议，本人同意接受该套商品房。”2018年7月5日，张迎春领取了案涉房屋的不动产权证，并在“不动产证领取凭证”上签名。该凭证内容为“我叫张迎春，已购买了金域港湾X栋XXX单元号住房，现本人对证上内容无任何异议，现本人领取了该房屋不动产登记证书”。“房屋验收交接单”及“不动产领取凭证”除姓名、房号及日期为手写外，其他均为打印好的内容。不动产证书中载明案涉房屋建筑面积为102.1㎡，其中专有建筑面积89.73㎡，分摊建筑面积12.37㎡。现双方就房屋误差面积是否退款协商未果，故成讼。上述事实，有到庭的原告、被告（法定代表人）的陈述以及原告提交的二原告身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件、商品房预售合同复印件、不动产权证复印件；被告提交的营业执照及企业法人身份证明复印件、房屋验收交接单复印件、商品房预售合同复印件、不动产权证领取凭证等证据在卷佐证，双方当事人对对方提交证据的真实性均无异议，故本院对上述证据予以采信。另原告提交了税收完税证明复印件、住宅专项维修资金专用收据复印件及增值税发票复印件，用以证明二原告偿还商品房银行按揭贷款后，发现该商品房是房屋建筑面积为102.1㎡，与《商品房预售合同》约定面积相差5.85㎡，上述票据均是按照房屋实际建筑面积102.1㎡计算，被告应返还原告多交购房款22815元。被告对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据达不到原告的证明目的。本院认为，原、被告双方2013年9月23日签订的《商品房预售合同》中载明，案涉房屋预测面积107.95㎡，单价3900元/㎡，总房款为421005元，并载明买受人已于当日交付首付款221005元，余款200000元申请银行按揭。在商品房预售过程中，购房户按照合同的约定支付首付款，下剩款项申请银行按揭，房地产开发公司在收到合同约定的全部房款后将符合合同约定的条件的房屋交付给购房户，这是双方合同的约定，也是商品房买卖中的交易习惯。双方签订的合同中注明两原告已交付了首付款，被告对收到原告的银行按揭贷款未提出异议，故本院认定原告已向被告支付购房款421005元。被告认为其2018年2月24日开具的发票系双方进行了结算，但其未举证证明其有向原告退还购房款的情形。该购房款发票系由被告开具，具体内容主要为案涉房屋的面积为102.1㎡，单价为3900元，价款金额398190元，该发票显然系被告在办理产权证的过程中根据案涉房屋实际面积开具，该发票亦与被告主张的按套计价及套价不符，故本院对被告的质证意见不予采信。另被告提交了预告登记申请书一份以证明双方在办理该套房屋预告登记未交付该房屋时就同意变更为按套计价，其套价为421005元，建筑面积为102㎡；提交了房屋登记申请书一份以证明双方在向不动产中心申请办证时均同意该套房屋套价为421005元、建筑面积为102㎡、按实际面积进行登记办证的事实。两原告对该两份证据的质证意见为，若被告是以套方式销售，属于合同的重大变更事项，双方应重新签订商品房预售合同，该两组证据系被告方打印格式化，让原告签名，不能足以引起原告注意该商品房按套计价。原告的签名只能是对申请办理不动产权事项的确认，不应视为对案涉房屋面积误差相关权利的放弃。本院认为，被告方提交该两份证据的核心目的是为了证明案涉房屋原告方已经同意按套计价，这亦系本案的争议焦点，对该两组证据的分析认定本院将在后文综合阐述。本院认为，张俊朋、张迎春与鑫鑫公司签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应确认系合法、有效。我国合同法规定，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的合同约定，房屋价款按照建筑面积计算，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以发证部门测量面积为准，据实结算。被告方主张在原告办理案涉房屋的登记事宜、接收房屋时均同意案涉房屋按套计价，并向本院提交了双方于2015年5月17日签署的宿松县房屋预告登记申请书、2015年5月17日签署的宿松县房屋登记申请书、张迎春作为领房人于2015年5月17日签字的房屋验收交接单、2018年7月5日张迎春签收的房产证领取凭证。本院认为，虽然房屋预告登记申请书、房屋登记申请书中载明“套价421005元”、“以实际面积按套计价”“以发证部门测量为准、按套计价”等内容，但双方前期签订的《商品房预售合同》已经在相关部门办理了备案手续，对商品房计价方式的变更属重大合同变更事项，理应重新办理相关登记变更手续或者双方重新签订对于商品房计价方式有明确约定的商品房预售合同。本案中双方未重新办理登记变更手续，亦未重新签订新的商品房销售合同，且房屋预告登记申请书、房屋登记申请书、房屋验收交接单均系由鑫鑫公司事先拟定好格式条款，制作后提供给原告填写，字体均系打印，系格式化文本，不应视为双方协商一致对涉案房屋计价方式进行了变更，鑫鑫公司辩称涉案房屋按套计价的理由不能成立，双方仍应按《商品房预售合同》中对面积差异处理方式约定即“以发证部门测量面积为准，据实结算”处理涉案房屋价款计价方式问题。现案涉房屋已交付使用并办理了不动产权证，根据不动产权证中的记载，案涉房屋的实际建筑面积为102.1㎡，而合同中约定的预测建筑面积为107.95㎡，原告实际接收的房屋比合同约定的面积减少了5.85㎡。故原告要求被告退回多收取的购房款为22815元（3900元/㎡×5.85㎡），符合法律规定，本院予以支持。对于被告提出的原告使用了约16㎡的空中花园的意见，本院认为，鑫鑫公司所陈述的空中花园产权属于该公司，双方在合同中并未约定该空中花园的有偿使用，故鑫鑫公司认为该空中花园的使用与房屋面积误差相抵消的抗辩本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张俊朋、张迎春房屋差额面积的购房款22815元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，减半收取195元，由被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吕芳二〇二〇年八月十一日法官助理殷琪书记员柴斌附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。