广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初379号原告（反诉被告）：深圳市安顺再生资源有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道大铲湾港区金湾大道**，统一社会信用代码91440300MA5DNCU4XA。法定代表人：刘国强，总经理。委托诉讼代理人：郑伟，广东君言律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳科美乐物业服务有限公司，住所，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道东环一路南方明珠数码广场A605社会信用代码91440300088345774N。法定代表人：方静娜，总经理。委托诉讼代理人：汪旭，广东广和律师事务所律师。被告：深圳市欧亚通用航空有限公司，住所，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道清湖和平东路******场所），统一社会信用代码91440300595694143X。法定代表人：谢锋。上列原告深圳市安顺再生资源有限公司（以下简称“安顺公司”）诉被告深圳科美乐物业服务有限公司（以下简称“科美乐公司”）、深圳市欧亚通用航空有限公司（以下简称“欧亚通用航空公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，被告科美乐公司依法提起反诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序对本诉、反诉合并，公开开庭进行了审理。原告安顺公司委托诉讼代理人郑伟，被告科美乐公司委托诉讼代理人汪旭到庭参加了诉讼。被告欧亚通用航空公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告安顺公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告安顺公司与被告科美乐公司签订的《租地协议》；2.判令被告科美乐公司、欧亚通用航空公司共同返还租金1200000元；3.判令被告科美乐公司和欧亚通用航空公司共同返还押金300000元；4.判令被告科美乐公司和欧亚通用航空公司共同支付滞纳金（暂计至2018年10月20日共计320000元）；5.本案诉讼费由二被告共同负担。原告安顺公司起诉的事实与理由：2017年10月15日，安顺公司与科美乐公司就承租位于深圳市龙华区凌角塘地块第三平台以用于建筑材料堆放和加工使用事宜签订了《租地协议》。科美乐公司在协议中承诺确保该地块与任何第三方不存在争议，且于协议签订之日起三日内将该地块完整交付安顺公司。其后，安顺公司依约向科美乐公司交纳了押金30万元和租金120万元。但是，科美乐公司以各种谎言搪塞拖延。虽经安顺公司多次催促，科美乐公司至今未向安顺公司交付该地块，严重损害了安顺公司的权益。经了解，该地块由欧亚通用航空公司委托科美乐公司管理、使用。根据深圳市龙华区绿化委员会办公室于2017年12月8日向欧亚通用航空公司制发的深龙华绿委办函（2017）10号《关于开展樟坑径上围村凌角塘地块复绿工作的函》知悉，因深圳市上围实业股份合作公司于2012年6月与黄海，即欧亚通用航空公司负责人合作实施了对凌角塘地块非法占用农用地而破坏森林资源的违法行为，建议区城管局依法追究深圳市上围实业股份合作公司与黄海的行政责任，并责令深圳市上围实业股份合作公司与黄海限期恢复所破坏的林地原状及依据现土地类型进行绿化。由此可知，科美乐公司和欧亚通用航空公司明知有限期恢复林地原状之责任，根本不可能出租给安顺公司的情况下，恶意与安顺公司签订《租地协议》，导致合同目的根本无法实现。为此，安顺公司诉至法院，请求判如所请。被告科美乐公司向本院提出如下反诉请求：1.判令解除双方签订的《租地协议》；2.判令反诉人科美乐公司无需返还押金30万元；3.判令被反诉人安顺公司支付所拖欠的租金360万元（暂计至2019年3月30日，其余按月租金30万计至迁出土地日止及利息1417500元，按银行同期贷款利率自2018年4月6日分段计算）；4.由被反诉人安顺公司承担本案本诉及反诉全部诉讼费用。被告科美乐公司的主要答辩意见以及反诉的事实理由：2012年7月，欧亚通用航空公司与深圳市上围实业股份有限公司签订合作协议，取得深圳市龙华区上围村地块的土地使用权。2017年10月，欧亚通用航空公司将地块中的凌角塘第三平台委托给科美乐公司管理。2017年10月15日，科美乐公司与安顺公司签订《租地协议》，安顺公司承租土地用途为用于建筑材料堆放和加工使用，租期从2017年12月1日至2020年12月31日，租金标准为30万元/月，押金为30万元，逾期未交租金，科美乐公司有权单方面解除合同并收回该场地使用权，押金不予退还。此外，合同还约定，安顺公司租期内的经营过程中所需政府部门的审批手续、相关费用、经济损失等均由其自行承担。合同签订后，由于涉案土地属于空置地块，四置均无障碍，科美乐公司已在三日内交付了涉案土地相关文件。安顺公司在收地后交纳了押金30万元、2017年12月及2018年首季度租金合计120万元，但却一直未在涉案土地安置建筑材料，导致土地闲置。2017年12月，深圳市龙华区绿化委员会巡查发现相关情况，并致函欧亚通用航空公司要求临时征用部分地块安置苗木823株、杜鹃90株，使用期3个月。深圳市龙华区绿化委员会只是利用了欧亚通用公司其他土地，但安顺公司却在2018年4月开始拒付租金，严重损害了科美乐公司的合法权益。此外，安顺公司在收取土地后曾在2017年11月26日、2018年3月26日、2018年4月4日分别向建设局等相关单位申请将涉案土地作为临时废弃物进行综合利用，但由于不符合当时的产业政策导致其申请未获审批。2018年3月，科美乐公司催促交租金时，安顺公司以涉案土地正在龙华区政府办公会议进行确定使用问题审议为由，要求延迟交纳租金，但是龙华区政府一直未处理有关事项，且涉案土地一直由安顺公司占用，且未付租金。据此，科美乐公司提起反诉，请求判如所请。针对被告科美乐公司的反诉，原告安顺公司答辩称：关于合同解除之诉求，安顺公司予以认可，具体理由如安顺公司起诉所述。关于其他反诉请求，因科美乐公司恶意隐瞒了该地块已由行政机关处罚的事实，误导安顺公司签订租地协议，且一直未交付土地，导致目的无法实现，科美乐公司对此存在完全过错，应承担相应责任。2017年12月8日，龙华区绿化委员会向欧亚通用航空公司出具工作函显示，龙华区检察院检察建议书反映2012年6月，深圳市上围实业股份有限公司与黄海存在非法侵占农用地、破坏森林资源行为，建议追究深圳市上围实业股份有限公司和黄海的行政责任，并责令限期恢复所破坏的林地原状及依据土地类型复绿，而截止2017年10月24日，该土块尚未达到复绿标准，故龙华区绿化委才将该土块作为临时树木迁移点，并种植树木900多株。由此可以看出，案涉土地在涉案合同签订前已被龙华区检察院认定了非法侵占农用地、破坏森林资源之事实，且至2017年12月24日尚未完成复绿，因此，科美乐公司根本不可能完成涉案土地交付，更不可能实现合同目的。至于安顺公司能否在涉案土地上堆放建材，属于行政审批的范畴，与科美乐公司违反合同义务属于没有关联性的两个法律事实。请求驳回科美乐公司的反诉请求。被告欧亚通用航空公司未答辩，亦未举证、质证。本案相关事实一、涉案土地系位于深圳市龙华区（凌角塘）第三平台，该土地由深圳市上围实业股份有限公司与欧亚通用航空公司通过签订合作协议方式进行共同开发。2017年10月10日，欧亚通用航空公司出具《委托书》，委托科美乐公司对涉案土地进行管理、使用，委托期限至2020年12月31日。庭审中，安顺公司与科美乐公司均确认涉案土地属于上围村集体用地。二、2017年10月15日，科美乐公司（甲方）与安顺公司（乙方）签订《租地协议》约定：甲方将涉案土地出租给乙方作为建筑材料堆放、加工使用；租期三年，从2017年12月1日至2020年12月31日；月租金30万元；乙方应在协议签订后五个工作日内向甲方支付30万元作为租赁土地的押金以及第一季度租金90万元；租金按季度交，乙方必须在当季首月5日前将租金支付给甲方，逾期未交，甲方有权单方解除合同并收回该场地的使用权，押金不予退还；甲方须于本协议签订之日起三日内，将上述土地完整交付乙方，逾期不能交付的，须按合同约定日租金标准向乙方支付滞纳金；甲方确保该土地与任何第三方不存在债权债务争议，或重复租赁给第三方。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2017年10月20日，科美乐公司向安顺公司出具两份《收据》，确认收取安顺公司支付的押金30万元，以及2017年12月、2018年第一季度租金120万元。此外，安顺公司未向科美乐公司支付其他租金费用。三、2017年12月8日，深圳市龙华区绿化委员会办公室向欧亚通用航空公司送发《关于开展凌角塘地块复绿工作的函》，内容载明：深圳市龙华区人民检察院深龙华检行建[2017]1号检察建议书反映，深圳市上围实业股份合作公司于2012年6月与黄海合作对凌角塘地块进行了非法占用农用地而破坏森林资源的违法行为，并建议区城市管理局依法追究行政责任、责令深圳市上围实业股份合作公司、黄海恢复所破坏的林地原状及依据现土地类型进行绿化；截至2017年10月24日，该地块尚未达到复绿标准，恰值区森林绿化管理中心有一批苗木待迁移，故我办将该地块作为临时迁移点，既可以保证待迁移树得到妥善安置，又可以达到复绿要求；现已在该地块种植苗木823株、杜鹃90株；如后续该地块作其他用途，我办将于3个月内将苗木迁出该地块。安顺公司主张，涉案土地已被深圳市龙华区绿化委员会办公室征用种植了苗木，合同目的已经无法实现，科美乐公司对此存在过错。科美乐公司则辩称，深圳市龙华区绿化委员会办公室征用的地块属于涉案土地以外的面积，并未影响安顺公司使用涉案土地。四、经本院向深圳市不动产登记中心核实，涉案土地未查询有宗地号登记。本院根据涉案土地位置及名称向深圳市规划和自然资源局龙华管理局查询涉案土地性质及是否办理征转手续等，均未查询到有关记录。裁判结果本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。欧亚通用航空公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。关于涉案《租地协议》效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。具体至本案而言，涉案土地未办理不动产登记，亦无证据证明涉案土地已完善了土地征收、出让手续，已变更为国有用地。同时，根据深圳市龙华区绿化委员会办公室的函件及深圳市龙华区人民检察院检察建议可知，欧亚通用航空公司在使用涉案土地过程中存在非法占用农用地而破坏森林资源的违法行为，故涉案土地现阶段仍属集体所有土地。安顺公司与科美乐公司签订涉案《租地协议》所约定的土地用途在于建筑材料堆放及加工，不符合我国《土地管理法》关于集体土地用途之规定，故涉案《租地协议》为无效合同。根据法律规定，无效合同自始无效，安顺公司与科美乐公司关于解除涉案《租地协议》之诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于押金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案《租地协议》签订后，安顺公司向科美乐公司支付了租赁押金300000元，而该合同已由本院认定无效。科美乐公司未举证证明其有继续占有该押金之合法理由，故安顺公司诉请科美乐公司返还押金300000元于法有据，本院予以支持。相应的，科美乐公司反诉主张其无须返还押金缺乏法律依据，本院不予支持。关于租金。涉案《租地协议》签订后，科美乐公司向安顺公司出具《收款收据》，确认收取2017年12月与2018年第一季度租金1200000元。安顺公司主张返还租金（占有使用费）的理由在于科美乐公司未向其交付涉案土地。科美乐公司反诉要求安顺公司继续支付租金（占有使用费）的理由在于涉案土地已经实际交付。双方在此问题上的争议焦点在于涉案土地是否已经交付安顺公司占有、使用，安顺公司是否对涉案土地享有了物权上的利益。对此，本院认为，当事人对其诉讼主张，有义务提供证据。科美乐公司系涉案租赁关系的出租方，其对土地交付之事实负有举证责任。本案中，科美乐公司并未就土地交付之事实提供任何证据予以证实，应承担举证不能之法律后果。其次，前述《收款收据》明确所收取的租金为2017年12月与2018年第一季度的租金，而深圳市龙华区绿化委员会办公室发函要求恢复涉案土地之林地原状的时间为2017年12月8日。从该时间关系可以推定，安顺公司并无在2017年12月以后占用涉案土地的合法基础。结合前述事实及逻辑分析结果，本院对安顺公司关于科美乐公司未交付土地之主张予以认可。科美乐公司并无占用安顺公司租金之合法理由，安顺公司诉请科美乐公司返还租金1200000元具有事实和法律依据，本院予以支持。科美乐公司要求安顺公司继续支付租金之反诉请求依据不足，本院不予支持。关于滞纳金。涉案《租地协议》为无效合同，安顺公司关于滞纳金之主张并无合同依据，故对该滞纳金诉求，本院不予支持。关于欧亚通用航空公司的责任问题。欧亚通用航空公并非涉案《租地协议》的相对人，且并无证据证明欧亚通用航空公司对安顺公司实施了其他侵权行为，故安顺公司主张欧亚通用航空公司承担责任依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳科美乐物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市安顺再生资源有限公司返还押金人民币300000元。二、被告深圳科美乐物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市安顺再生资源有限公司返还租金人民币1200000元。三、驳回原告深圳市安顺再生资源有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告深圳科美乐物业服务有限公司的全部反诉请求。如果当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21180元，由原告负担人民币3780元，被告科美乐公司负担人民币17400元。反诉费人民币18367元，由被告科美乐公负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  伏建祖人民陪审员  黄厚虎二〇二〇年八月三日书 记 员  谢玉霞书 记 员  刘莉莎