浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初5464号 原告：施俊杰，男，1974年7月26日出生，汉族，住慈溪市。 原告：徐乃君，女，1976年11月30日出生，汉族，住慈溪市。 两原告的共同委托诉讼代理人：王光杰，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：胡立明，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被告：慈溪祥生弘景房地产开发有限公司。住所地：慈溪市白沙路街道金帅大厦（24-1）、（24-2）室。统一社会信用代码：91330282MA293YWYXM。 法定代表人：叶国伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：詹新平，该公司员工。 委托诉讼代理人：王琪，该公司员工。 原告施俊杰、徐乃君诉被告慈溪祥生弘景房地产开发有限公司（以下简称祥生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告施俊杰及两原告的共同委托诉讼代理人王光杰、胡立明，被告祥生公司的委托诉讼代理人詹新平、王琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施俊杰、徐乃君向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还两原告购房优惠款199412.57元；2.判令被告赔偿两原告以199412.57元为基数、按税率2%计算的税费损失3988.25元；3.判令被告赔偿两原告自2020年4月28日起至实际履行日止以199412.57元为基数、按年利率5.3%计算的利息损失；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告方撤回其第2项诉请。事实与理由：两原告系夫妻，有意购买被告开发的明玥府19幢103室房屋。2019年9月5日，为促使成交，被告向原告方保证，19幢102成交价为3393413元，19幢103成交价为3379734元，如果19幢102成交价格低于3393413元，19幢103也相应享受同等对应的优惠幅度，并出具承诺函一份。鉴于此，原告方当日向被告支付首期购房款699734元。2020年3月25日，原、被告双方网签《浙江省商品房买卖合同（预售）》，合同对商品房基本情况、价款、交付条件与交付手续等内容作了约定。嗣后，原告方按约支付了剩余购房款2680000元。然原告方目前获悉被告早于原告方将19幢102室房屋以3194000.43元的价格予以出售，优惠金额达199412.57元。原告方找被告要求解决，但均未果，致成纠纷。原告方认为，被告行为显属违约，应承担相应法律责任，为此提起本案诉讼。 被告祥生公司辩称：1.被告无需返还购房优惠款，原告方所提供的承诺函对被告不产生拘束力，该函件上无被告公司及工作人员签章，被告对该函件及函上所盖印章的真实性持有异议，且原告方要求返还优惠差额无任何依据，原告方也未提供任何证据证明优惠差价的构成；2.被告无需承担税费损失，双方的合意应以双方签订的商品房买卖合同为准，故就税费的承担也应以合同约定为准，原告方不存在多缴或者缴纳税费差额部分，且该部分损失尚未实际产生，原告方也没有提供任何依据及票据来主张该税费损失；3.被告无需承担利息损失，由于原告方所主张的优惠差额无依据，故被告也无需为此承担相应的利息损失，且原告方主张按其贷款利率计算利息损失亦不合理，最高应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.诉讼费不应由被告承担，被告依据双方签订的《商品房买卖合同》履行义务，无违约行为，不存在过错，无需为此承担诉讼费。综上，请求驳回原告方的全部诉讼请求。 原告施俊杰、徐乃君为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证据： 1.承诺函1份，拟证明2019年9月5日，为促成交易，被告向原告方保证19幢102成交价为3393413元，19幢103成交价为3379734元，如19幢102成交价格低于3393413元，19幢103也相应享受同等对应的优惠幅度； 2.宁波增值税普通发票1份，拟证明2019年9月5日，原告方向被告支付首期购房款699734元的事实； 3.浙江省商品房买卖合同（预售）1份，拟证明2020年3月25日，双方网签了商品房买卖合同，合同对商品房基本情况、价款、交付条件与交付手续等作了约定； 4.宁波增值税普通发票1份、个人贷款支付凭证2份，拟证明原告方已按约支付剩余购房款2680000元的事实； 5.商品房认购书复印件2份，拟证明证据1即承诺函中所盖具的“慈溪祥生明玥府营销部专用章”印章具有真实性且为被告所有的事实； 6.（2020）浙0282民初3187号案件微法院对话截图打印件1份，拟证明被告在另案中承认其持有本案所涉的“慈溪祥生明玥府营销部专用章”印章； 7.申请法院调取的明玥府19幢102室房屋的成交价格及成交时间材料1份，拟证明该房屋的实际成交价格； 8.手机银行贷款情况截屏、银行个人贷款还款计划表及还款明细各1份，拟证明原告方购房贷款的年利率为5.3%的事实。 被告祥生公司未举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院以此认定本案事实如下： 两原告向被告购买由被告开发建设的明玥府（原项目名称为望玥府）19幢103室商品房。2019年9月5日，两原告向被告支付购房预付款699734元。2020年3月25日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定，案涉明玥府19幢103室商品房房屋的建筑面积为216.64平方米，单价为每平方米15600.69元，总价款为3379734元，剩余购房款2680000元由原告方申请贷款支付。2020年4月28日，原告方以由银行直接将购房贷款划付至被告账户的方式支付了最后两笔购房款共计1100000元，其中一笔金额为800000元的购房贷款利率为年利率5.3%。至此，原告方已付清全部购房款3379734元。 原告方持有一份书面打印材料（即原告方所称的“承诺函”），载明：慈溪明玥府项目，19-102成交价为3393413元，19-103成交价为3379734元，如果19-102成交价格低于3393413元，19-103也相应享受同等对应的优惠幅度。该材料中盖具了“慈溪祥生明玥府营销部专用章”的印章，但未签署有经办人姓名及落款日期。 另查明，明玥府19幢102室商品房已由被告销售给案外人，双方于2020年3月12日完成商品房买卖合同网签备案，该房屋建筑面积为216.64平方米，备案成交价为3193853元。 本案中，原、被告争议主要在于：原告方所提供的承诺函中印文为“慈溪祥生明玥府营销部专用章”的印章是否为被告所有，如系为被告所有，那么该份承诺函对被告是否具有约束力。 对此，本院审查认为：首先，关于该印章的真实性问题，原告方对此提供了商品房认购书复印件、（2020）浙0282民初3187号案件微法院对话截图等证据，从上述证据及本院所受理的另案诉讼过程中均反映出存在该枚印文为“慈溪祥生明玥府营销部专用章”的印章，且表现为商品房销售一方所使用，现被告庭审中虽对此予以否认，但未能提供任何反驳证据，故本院对其该项辩称意见不予采信，确认案涉承诺函中所盖印章具有真实性，且为被告所有；其次，被告又称，经核查，被告未查询到相关印章使用登记，且该承诺函并未盖具被告公章，并非被告真实意思表示。对此本院认为，被告方的销售人员在商品房销售过程中为促成交易而向原告方出具承诺函，并盖具“慈溪祥生明玥府营销部专用章”，该行为应当认定为系被告的工作人员在执行被告的工作任务时以被告名义所实施的民事法律行为，其法律后果应由被告承担，至于销售人员该行为是否违反其公司内部管理规定即被告对其工作人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。从本案审理情况来看，未见有证据显示原告方非善意，而作为普通购房者，亦无从得知被告公司相关内部管理规定，故被告的上述辩称意见不能成立；第三，被告还主张，根据原告陈述，承诺函出具在先，性质上系关于价格的要约，而商品房买卖合同签订在后，合同就价格发出了新的要约，在原告方签署之后双方就此达成合意，原承诺函已失效。对此本院认为，案涉承诺函从内容上来看应系双方在购房价款磋商期间所形成，且构成原告方决定是否以该总价购买案涉房屋的考量因素，该承诺函对被告具有约束力，之后双方网签的商品房买卖合同对房屋总价并未调整，也未见有证据显示签订该合同时原告方具有放弃承诺函相关权利的意思表示，故被告关于双方就购房价款达成新的合意的主张亦不能成立；最后，原、被告之间的商品房买卖合同签订时间晚于19幢102室房屋商品房买卖合同的签订时间，被告以此主张原告方未在签订合同时对此提出异议，存在严重过错，应对此承担相应缔约过失责任，即应按商品房买卖合同确定的合同价款履行。对此本院认为，被告与其他购房者之间的就某套商品房成交价不属于目前不动产管理部门对外公示范围，无证据显示原告方系在明知或应知19幢102室房屋成交价的情形下签署了案涉商品房买卖合同，被告的该项辩称意见缺乏依据，本院不予采信。相反，被告作为销售方对此应当是明知的，但其在已向原告方作出相关承诺的情形下未向原告方披露任何信息，显然有违诚信。综上，本院认为，被告在销售过程中向原告方出具的案涉承诺函合法有效，被告理应诚信履行，在19幢102室房屋的实际成交价低于承诺函所载明的成交价时按约给予原告方相应幅度的价款优惠，但其在19幢102室房屋实际成交价已低于承诺函载明成交价的情况下，未向原告方披露该信息，也未在与原告方签订商品房买卖合同时调整房屋总价，现又拒绝给予优惠，该行为显属违约，故原告要求被告履行承诺返还相应优惠部分的购房款，合法有据，本院予以支持。但根据承诺函的内容表述，“相应享受同等对应优惠幅度”不能简单理解为案涉房屋可享受的优惠金额即为9幢102室载明成交价与实际成交价之间的差额部分，应当按比例计算优惠金额为198755.56元（3379734元-3193853元÷3393413元×3379734元）。被告既已作出承诺，即应重信守诺，在签订商品房买卖合同时调整合同价款并在扣除优惠款项之后收取其余购房款，故被告应对此承担违约责任，赔偿原告方相关损失，因原告方系以申请购房贷款方式支付被告其余购房款，故现原告方诉请要求被告赔偿自2020年4月28日即其中一笔800000元购房贷款发放之日起按该笔购房贷款年利率5.3%计算的利息损失，系属合理，本院对其该项诉请亦予以支持。 综上，本院对原告方的诉请在合理范围内予以支持，对被告的相关答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告慈溪祥生弘景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告施俊杰、徐乃君购房款198755.56元，并赔偿原告施俊杰、徐乃君自2020年4月28日起至款项实际清偿之日止以198755.56元为基数、按年利率5.3%计算的利息损失； 二、驳回原告施俊杰、徐乃君的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费4351元，减半收取计2175.50元，由原告施俊杰、徐乃君负担50元，被告慈溪祥生弘景房地产开发有限公司负担2125.50元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  洪 逸 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  张景华 代书记员  潘玲燕 附：申请执行的规定 1．《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2．最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》 第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。