山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初10222号原告：王永华，女，1970年8月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告：王倩倩，女，1991年2月6日出生，汉族，住烟台市芝罘区。两原告共同委托诉讼代理人：杨雪美，山东信谊律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：夏晓彤，山东信谊律师事务所律师。被告：王晓平，男，1981年8月10日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：曲行通，山东霖鑫律师事务所律师。第三人：王夕伦，男，1969年6月5日出生，汉族，住威海环翠区。原告王永华、王倩倩诉被告王晓平、第三人王夕伦债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王永华、王倩倩的共同委托诉讼代理人杨雪美、夏晓彤、被告王晓平及其委托诉讼代理人曲行通和第三人王夕伦到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告王永华、王倩倩向本院提出诉讼请求：1.请求撤销被告王晓平将其名下位于烟台市芝罘区三和路3号3单元内12号房产转让给第三人王夕伦的行为；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告王永华、王倩倩是王某的妻子和女儿。2016年10月11日，王某与被告王晓平驾驶案外人刘以娟名下的车牌号为鲁Ｙ×××**的福田货车发生交通事故，王晓平负事故全部责任，王某不承担事故责任。王某因本次交通事故致脑疝、局灶性大脑挫伤伴血肿、创伤性硬膜下血肿等多处伤害，导致植物人状态，构成一级伤残。王某于2017年5月24日经法院宣告为民事行为能力人，2018年11月14日经抢救无效死亡。原告曾多次与车主刘以娟及被告王晓平就相关赔偿事宜进行协商，但其均拒绝予以赔付。原告方无奈于2017年7月3日以刘以娟、王晓平、于铃为被告提起机动车交事故责任纠纷诉讼，诉讼期间，经原告落实，被告名下的位于烟台市芝罘区三和路3号3单元内12号房产已于2017年7月11日过户到第三人王夕伦名下。被告王晓平于原告起诉后恶意转移其名下财产逃避责任的行为已严重侵害了原告方的合法权益，致使原告方因涉案交通事故造成的人身损害赔偿费用无法获得实际赔偿。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告王晓平辩称，本案不存在法定撤销权的事由，依法应当驳回原告的诉讼请求。第三人王夕伦述称，其购买被告的房屋是合理合法的，不同意原告的请求。经审理查明，2016年10月11日，被告王晓平驾驶登记在案外人刘以娟名下的车牌号为鲁Ｙ×××**的福田货车（下称肇事车辆）与骑行电动车的王某相撞，致王某受伤。烟台市公安局交通警察支队第二大队认定王晓平对事故负全部责任，王某无责。2017年7月3日，王某状诉至本院，请求判令被告刘以娟、王晓平、于铃对其承担赔偿责任。诉讼中，经鉴定王某伤情构成1级伤残。王某于2018年11月14日死亡，其妻子王永华和女儿王倩倩申请作为原告继续参加该案诉讼。本院经审理作出（2017）鲁0602民初7218号民事判决，判决三被告于判决生效之日起10日内赔偿原告王永华、王倩倩各项经济损失共计1058783.63元。三被告不服，提出上诉。烟台市中级人民法院经审理于2019年9月2日作出(2019)鲁06民终3373号民事判决，驳回上诉，维持原判。诉讼中，原告提交了自烟台市不动产登记中心芝罘分中心档案馆调取的被告王晓平与第三人王夕伦于2017年6月28日签订的《不动产转让合同》，合同约定被告以总价款300000元的价格将其名下位于烟台市芝罘区三和路3号3单元内12号房产（下称涉案房产）转让给第三人，同年7月11日，被告将涉案房产过户至第三人名下。关于被告转让涉案房产行为的性质。原告称王某就涉案交通事故造成的人身损害赔偿费用于2017年6月14日经过诉前调解，被告王晓平得知原告方诉请的赔偿费用后恶意逃离调解现场，并于原告方起诉后将涉案房屋以明显不合理低价转让给第三人，被告与第三人系恶意、低价转让财产的行为已严重侵害原告的合法权益，应当予以撤销。被告称涉案房产真实交易价格是45万元，30万元的合同是为了少交税而签订的，其以20万购买涉案房产，在认为涉案房屋已无升值空间且已获取合理利润后才以45万元的价格出售，不属于法定的以明显不合理价格出售。庭审中，被告提交了落款签订时间为2017年6月2日的房屋买卖合同，合同条款包括房屋坐落位置、产权证号、建筑面积、成交价格以及“本合同仅供买卖双方申报税费使用”的内容，再无其他约定。第三人表示意见同被告。关于被告与第三人之间涉案房产转让过程。被告王晓平称，为给岳母治病及偿还之前因干买卖欠付的债务，其通过朋友王旭东出售涉案房屋。大约在2017年初王旭东讲去威海喝酒时有朋友表示要买房，年初第三人就过来看房，陆陆续续来看过几次，主要是过来探讨价格，因为第三人嫌价格太贵，2017年6月2日其在王旭东家与第三人签订了买卖合同，当时商定价格是45万元，其向第三人要了5万元定金，第三人于月底转付余款并办理了过户，过户后不到一个月搬离诉争房屋。第三人对被告所讲没有异议，称女儿在烟台找的对象，想在烟台买房，就委托朋友王旭东帮忙看有没有合适的房源，王旭东在2017年初告知其所在小区有房要卖，买房前其与被告并不认识，在交付定金前其过来看过几次房。原告认为被告提交的房屋买卖合同与在不动产登记中心档案查询的不动产转让合同不一致，该合同明显是为了规避法律责任而恶意编造的，房屋买卖合同内容、条款简单，并不是善意第三人通过正常买卖途径所签署的正规买卖合同，对于付款时间、交房时间、违约条款等都没有加以详细的约定，合同约定“本合同仅供买卖双方申报税费使用”，但房产交易过程中并没有该合同的体现，恰恰说明被告和第三人之间存在恶意转让行为。关于款项交付情况。第三人称定金5万元是以现金方式交付，被告没有出具收条，余款40万元是通过银行转账给被告王晓平，并提交其个人名下中国农业银行银行卡交易明细清单，清单显示2017年6月28日现存40万元，当日以买房名义转支给被告王晓平40万元。被告先是表示向第三人出具了定金收条，后又称因王旭东的关系比较相信，没有打收条。原告认为当天现金存款并转账，明显存在恶意，第三人没有相关的取款或借款的凭据证明40万元款项的来源，原告有理由怀疑该40万元为被告给付第三人后再由第三人转给被告，二人恶意形成非事实的买卖房屋关系，恶意转移财产。关于转让价格是否明显低于市场价格。被告称卖房时其了解了同地段房屋的价格，其出售的价格属于正常水平。第三人称其在中介打听的价格与涉案房屋价格差不多，当时市面上有要48万的，也有要45万的。原告认为被告与第三人之间涉案房屋转让价格明显低于市场价格并申请司法鉴定。本院司法鉴定中心依法委托山东同朔土地房地产资产评估测绘有限公司（以下简称同朔公司）对涉案房屋2017年6月2日的市场交易价格进行评估。经查看现场，涉案房屋所在层数为6层带阁楼，被告称阁楼包含在不动产转让合同当中，当初其购房时阁楼是赠送的，因此在卖给第三人时阁楼也是赠送给第三人，阁楼没有单独办证，没有计算在房款当中。根据现场查看情况，原告变更评估申请，申请对涉案房产及其上阁楼2017年6月2日的交易价格进行评估。2020年5月12日，同朔公司出具山东同朔评字（2020）第SF001号房地产估价报告，估价结果为：估价对象房地产建筑面积76.06平方米，于2017年6月2日的评估单价为9194.00元/平方米，市场价值为699295.64元。原告预交评估费6000元。原告对估价报告没有异议，表示：1.同朔公司于2020年5月12日出具房地产估价报告书载明涉案房产于交易时单价为9194元每平方米，市场价值为699295.64元，而依据2017年7月17日烟台市不动产登记中心芝罘分中心档案馆出具的不动产转让合同，涉案房产交易价格为30万元整，被告于庭审中提交的房屋买卖合同体现涉案房产交易价格为45万元整，无论被告与第三人之间就涉案房屋实际交易价格为30万元或45万元，其转让价格均远低于交易时交易地的市场交易价的70%，即被告出售涉案房产的行为属于以明显不合理的低价恶意转移财产，严重侵害了原告的合法权益，应当予以撤销；2.2017年6月9日被告与代理人一同到芝罘区法院就被告与王某交通事故进行调解，被告在明知原告正以诉讼方式主张债权的情况下，以明显不合理的低价恶意转让其名下唯一财产属于恶意转移，该行为对原告造成严重损害；3.被告以明显不合理的低价转让涉案房产对原告造成严重损害，第三人以明显不合理的低价购买涉案房产，可见第三人对前述情形完全知情，符合法律规定应当撤销的情形。被告对估价报告真实性无异议，但认为鉴定报告程序违法，鉴定意见明显依据不足，鉴定意见不能作为依据使用，应当重新委托鉴定机构进行鉴定，理由如下：1.案涉房屋不动产证中对于阁楼根本没有记载，被告购买该案涉房屋时阁楼属于赠送，被告出售该房屋时也是将阁楼部分予以赠送，而且法院委托对案涉房屋进行鉴定即应以不动产证记载的内容为准，鉴定机构私自对于不属于鉴定要求内容进行鉴定属于程序违法；2.被告认为估价师应当参与现场勘察，涉案房产进行现场勘察时有两名鉴定人员参加，但是报告中体现的参与本次鉴定人员三名，属于程序违法；3.《〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条明确了明显不合理低价，人民法院应当参考交易当中交易地的物价部门指导价或者市场交易价，因此本案应当对于涉案房屋的市场交易价进行鉴定，但是该估价报告是对市场价值进行了鉴定，众所周知，任何事物其价值与最终交易价格完全不同，即市场交易价与市场价值完全不同，本鉴定报告采用的是比较法和收益法，收益法明确提出预测估价对象的未来收益，利用报酬率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象价值，从鉴定机构采用的该种评估方法也可以得出，该份评估报告是对涉案房产的价值进行鉴定，与合同法司法解释要求审查的交易价相违背；4.该估价报告在背离事实假设部分提出本次评估对象不存在任何抵押、担保查封及司法纠纷等限制条件，即本次评估结果不考虑上述限制条件对估价对象市场的影响，而实际上该部分内容仍然是对涉案房屋的价值进行考虑，而且该涉案房屋已经被原告申请查封，在将来的拍卖当中必然会对市场价值产生影响，因此估价报告在认定市场价值时认定的限制条件与事实不符，属于鉴定错误；5.根据前述司法解释规定，转让的价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的一般可以视为明显不合理的低价，本案当中被告与第三人的买卖价格与鉴定机构最终评估的价格比为64%，实际差额只有6%，综合上述刨除阁楼价值、刨除鉴定机构采用收益法等足以可以得出该差额6%是由上述原因造成，其真实情况甚至比6%的差额更大；6.根据被告委托代理人当庭查询烟台房天下涉案房屋小区三和绿景截止本次开庭时市场交易价格仍然为9000多元，因此可以看出该份鉴定报告未按照法律要求对于交易时的市场价格进行鉴定，而是对市场价值进行鉴定。第三人表示涉案房产估价与其无关，质证意见同被告。2017年7月19日，王某作为原告，将被告王晓平、第三人王夕伦诉至本院，请求撤销被告与第三人之间的涉案房产转让行为。该案庭审中，被告称其转让房产是为了给岳母治病和偿还之前因干买卖欠付的债务，转让房产时原告并未提出任何生效法律文书或其他有效证明文件证明原、被告之间已因侵权或其他原因形成债权债务关系，其转让房产的行为不属于在法律文书发生法律效力后变卖或无偿转让财产、以明显不合理的价格交易财产的情形，转让行为合理合法。第三人王夕伦表示其出钱买房，其他事情其什么也不知道，请求驳回原告的诉讼请求。因该案需等待（2017）鲁0602民初7218号案件审理结果，两原告申请撤回起诉，后于2019年6月26日提起本案诉讼。另查，两原告就（2017）鲁0602民初7218号案件已申请强制执行，被告方尚未履行。被告表示（2019）鲁06民终3373号民事判决书刚下达不久，其正在筹集资金予以偿还，因此其转让涉案房产的行为没有对原告造成损害，不符合法定行使撤销权的事由。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。烟台市不动产登记中心芝罘分中心档案馆存档的被告王晓平与第三人王夕伦于2017年6月28日签订的《不动产转让合同》载明涉案房屋转让总价款为30万元，即使被告主张该合同是为避税所签、双方实际转让价格为45万元属实，该转让行为依法亦应予以撤销，理由如下：1.原告在现场查看后变更价格评估对象为涉案房产及其上阁楼于法并无不当。阁楼虽没有独立办证，但众所周知同样房产带阁楼与不带阁楼的市场交易价格有明显差异，被告和第三人均认可转让涉案房产包括其上阁楼，那么在进行涉案房产价格评估时将阁楼一并考虑在内是正确的，被告主张其当初购房时阁楼是赠送的，故在向第三人转让涉案房产时亦将阁楼赠送给第三人的说法不符合常理；即使其所述赠送属实，那么其在明知对外负有高额债务尚未偿还的情况下将阁楼赠与第三人，致原告方债权难以实现，其赠与行为亦属可撤销的行为。被告不认可评估报告、提出重新鉴定的理由不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定的应当准许重新鉴定的情形，本院依法不予采信。被告与第三人之间转让涉案房产价格不足市场交易价格70%，依法可视为明显不合理的低价；2.本案被告王晓平在驾车发生交通事故且受害方王某已提起赔偿诉讼的情况下，将其名下涉案房产转让给第三人，虽然当时尚未有生效的法律文书确定其应负担的赔偿数额，但根据王某伤情，被告对除保险公司理赔款项外其个人尚应承担较大数额赔偿义务应该是知晓的，在没有对原告方进行任何赔付的情况下将涉案房产低价转让致原告方难以及时获得足额赔偿款项，对原告方造成损害；3.第三人在购买涉案房产前与被告并不认识，但被告于诉讼中提交的双方之间的房屋买卖合同内容极简，对于房款交付时间和方式、房屋交付时间、过户时间、阁楼赠送、违约责任等主要内容均没有约定，作为此前并不相识的房屋买卖双方签订如此合同明显不符合常理；被告和第三人虽均表示支付定金5万元，但对此未能提供证据，且在定金交付收据问题上二人说法存在出入，被告与第三人在涉案房屋买卖方面存在诸多不合理情节。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款、《最高人民法院》第四十条之规定，判决如下：撤销被告王晓平将其名下坐落于烟台市芝罘区三和路3号3单元内12号房产转让给第三人王夕伦的行为。案件受理费100元、保全费2020元、评估费6000元，由被告王晓平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  高艳梅人民陪审员  张金枝人民陪审员  王晓华二〇二〇年八月二十六日书 记 员  任 玲