江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初132号原告：潘志华，男，1980年12月12日出生，汉族，住江苏省苏州。原告：徐敬来，男，1980年9月16日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：宋桂宏，女，1979年7月27日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告：周雪琴，女，1970年1月24日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上述原告共同委托诉讼代理人：徐亚军，江苏大名大律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：王玥，江苏大名大律师事务所实习律师。被告：徐鹏翔，男，1970年9月4日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告潘志华、徐敬来、宋桂宏、周雪琴与被告徐鹏翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日、8月6日公开开庭进行了审理。原告潘志华、徐敬来、宋桂宏、周雪琴的委托诉讼代理人徐亚军、王玥，被告徐鹏翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘志华、徐敬来、宋桂宏、周雪琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》，被告立即将房屋腾空后返还给原告；2、判令被告支付租金340547元，并承担合同解除后(2019年12月20日)至房屋交还之日的房屋使用费(按租金标准计算)；3、判令被告赔偿原告投入的装修损失1264590元；4、判令被告承担生活垃圾清运费600元/月*4月=2400元、水电费20000元(具体金额为合同解除后至房屋交还之日计算确定)；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将苏州市高新区东渚镇协新路-6号的2幢宿舍楼出租给被告。根据合同约定该房屋租赁期6年，第一年租金底价为600元间，含装修租金为1258.64元/间/月。因装修费用不确定，故含装修租金金额合同为空白，但根据双方约定，装修均按被告要求进行施工，装修费用均经过乙方确认，分摊在第一年租金内。同时，合同还约定，因一方违反本合同约定，且经另一方提出后15天内，该方未予以纠正的，可以解除合同。合同签订后，原告对出租房屋进行装修，且装修费用经过被告同意，共产生装修费用1264590元。2019年9月25日原、被告就租金的支付签订了《宿舍楼房屋租赁合同补充条款》。补充条款签订后，被告向原告打入房租576000元，不足部分于2019年11月30日前根据《宿舍楼房屋租赁合同》规定计算，补足房租，补充条款和《房屋租赁合同》具有同等效力。2019年9月30日原告将装修好的房屋共计160间交付给被告使用，并办理了交接手续。被告分五笔共支付款项263600元，未按合同约定支付房租576000元，也未在11月30日前补足租金。原告于2019年10月30日向被告发出律师函，要求被告立即支付拖欠的租金，但其未能支付。原告也多次通过电话、口头等方式要求被告支付租金，但被告至今未能支付。基于被告的严重违约行为，原告认为被告已无诚意继续履行合同，为了避免原告的损失进一步扩大，2019年12月28日，原告向被告发出解除合同通知书，解除了双方的房屋租赁合同。原告认为，原、被告双方的租赁合同合法有效，被告应严格按照双方约定支付租金。被告至今未能支付应付的租金，构成根本性违约，原告的合法权益受到了侵犯。根据合同约定和《合同法》的相关规定，原告有权解除合同，被告应承担相应的违约责任。原告为履行合同，根据被告的要求对房屋装修，花费了巨额的装修款项。现由于被告的原因导致无法实现合同目的，装修款项系原告的实际损失，应当由被告赔偿。合同解除后，被告应立即将房屋腾空后交付给原告，将支付合同解除后的房屋使用费。至于房屋恢复原状的费用，原告将根据实际情况和实际发生的费用另行主张。被告徐鹏翔辩称，政府部门说房屋不可出租，后来政府每星期都去宿舍楼检查，要求只能出租1楼，上面的楼层是不能出租的，至2020年2月份多部门跟房东在场，政府出了书面文件，不允许入住，不符合消防安全，被告都去多部门投诉，回馈都是不符合居住，出了问题房东和被告都要负担责任，故对于原告的诉讼请求被告不予认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对双方无争议的证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月1日，原告潘志华、徐敬来、宋桂宏、周雪琴与被告徐鹏翔签订《房屋租赁合同》，约定：原告将苏州市虎丘区东渚镇协新路-6号的2幢宿舍楼出租给被告徐鹏翔使用；合同签订前，原告向被告说明其房屋用途为企业集体宿舍楼；房屋租赁期为6年（72个月）；该房屋租金为第一年600元/间/月，第二年700元/间/月，第三年800元/间/月，第四年850元/间/月，第五年900元/间/月，第六年人民币950元/间/月，租金为含税金额，第一年租金底价为600元/间/月，含装修租金为(空白)元/间/月；租金6个月支付一次，押金一个月，先付款后居住；合同签订，被告支付定金10万元，合同生效，支付第一次房屋租金时，租金直接抵扣房租；被告在租赁期限内，使用的水、电、通讯、网络、有线电视等费用，由被告承担；双方商定装修方案，原告负责出资装修，被告负责按商定方案验收；在租赁期限内，原告负责出租房屋外围的维修，但因人为使用原因除外，日常零星维修、房屋内维修由被告负责，由原告采购的空调、热水器除外；被告负责对属地政府及部门和消防的沟通、协调；租赁期限内，因一方违反合同的约定，且经另一方提出后的15天内，该方未予以纠正，（守约方）可解除合同；解除合同时，要求解除合同的一方应主动向另一方提出，因解除合同，使一方遭受损失的，应由另一方负责赔偿。同日，原告与被告签订《房屋租赁合同补充条款》，约定：为支持被告与企业签订合同，双方签订6年合同期，但双方一致同意如遇政府拆迁或有偿征用，在政府通知书规定日期内被告搬离，原告不承担任何赔偿。2019年5月7日，被告指定人员朱丽娜向原告指定人员何玉宏支付10万元。2019年9月25日，原告与被告签订《宿舍楼房屋租赁合同补充条款》，约定：承租期自2019年12月1日至2025年11月30日；合同签订，被告向原告支付房租57.6万元，不足部分于2019年11月30日前根据《宿舍楼房屋租赁合同》规定计算，补足房租，若在2019年11月30日前入住达到一半，按达到一半时间节点补足余下房租；《宿舍楼房屋租赁合同补充条款》与2019年5月1日签订的合同具有同等效力。2019年9月26日，被告指定人员朱某向原告潘志华支付5万元。2019年9月30日，原告将案涉共计160间房屋交付被告，被告确认：根据2019年9月25日徐鹏翔与潘志华、徐敬来、宋桂宏、周雪琴签署的房屋租赁合同，目前已于2019年9月30日交付完毕。2019年10月10日，被告指定人员朱某向案外人范某支付2千元，2019年10月11日，被告指定人员朱某向原告潘志华支付11.36万元。2019年12月14日、15日，被告向案外人项某支付3万元。因被告未按《宿舍楼房屋租赁合同补充条款》支付款项，原告于2019年10月30日委托江苏益友天元律师事务所向被告发出律师函，要求被告于5日内向原告支付房租412400元。该律师函于2019年10月31日送达被告，但被告未支付房租。2019年12月28日，原告向被告发出了解除合同通知书，告知被告，因被告未能按照合同约定支付房租，且经原告催要后仍未支付，已经构成违约，并且已经达到解除合同的条件，通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告：收到通知后一周内将房屋腾空后返还给原告；支付2019年9月30日至实际交还之日的房租和房屋使用费；应承担逾期支付租金的利息，利率按照银行贷款利息计算；赔偿原告所有的装修损失。被告徐鹏翔于2019年12月29日收到该通知。被告徐鹏翔仍未支付房租、使用费，亦未将案涉房屋交付原告，引起本案纠纷。本院另查明，苏州市虎丘区东渚镇协新路-6号房屋所有权人为原告潘志华、徐敬来、宋桂宏、周雪琴，产权登记日期为2019年5月29日，用途为工业。因案涉房屋存在消防安全隐患，相关部门多次要求该房屋人员搬离。2020年2月27日，苏州科技城(东渚街道)管委会安全生产检查人员在涉案房屋现场检查，确认：该宿舍楼不符合消防要求，目前住宿人员应立即搬离，今后未取得安监和消防批准，不得住人。2020年6月8日，苏州高新区（虎丘区）科技城（东渚街道）“331”整治火灾隐患百日专项行动工作专班在案涉房屋张贴告知函，明确：案涉房屋地块规划用途为工业用地，该房屋所有权人擅自改变房屋用途用以出租供承租人居住，要求涉案房屋所有权人及承租人均不得对外出租。庭审中：原告确认被告支付房租265600元；被告明确表示不愿将案涉房屋返还原告；部分房屋已出租给他人，后因政府不让出租，租客又退回。本院认为，原告潘志华、徐敬来、宋桂宏、周雪琴与被告徐鹏翔之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约履行。《房屋租赁合同》确认“原告向被告说明其房屋用途为企业集体宿舍楼”、“被告负责对属地政府及部门和消防的沟通、协调”，由此可知案涉房屋因消防隐患，导致不能居住的情形，虽然原告未告知被告，但被告亦应知晓该情况，否则不可能约定“沟通、协调消防”，且案涉房屋所在地亦可看出该房屋属工业用途。由于案涉房屋不能居住，被告徐鹏翔拒绝支付房租。原告因被告未按约支付租金，且已达到租赁合同所约定的原告解除合同的条件，故要求解除双方之间的租赁合同关系。双方在履行案涉租赁事项中，均有违约情形，对租赁合同关系的解除均应承担相应责任，根据合同履行情况，本院酌定双方承担各半责任。原告于2019年12月29日向被告送达了解除合同通知，故原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年12月29日解除。原告给予被告一周时间返还房屋，本院认为，该期间较短，本院酌定，被告应于2020年1月31日前返还房屋为宜。故2020年1月31日前原告的租金（合同解除后为占用费）损失双方对半承担。本案中，双方约定的免租期为2019年10月1日至2019年11月30日，因双方原因，租赁合同关系于同年12月29日即解除。原告认为被告承租房屋后短时间内合同即解除，不应再给予被告免租期，本院结合双方具体行为，酌定双方免租期为一个月，即自2019年10月1日至2019年10月31日。根据双方约定的租金计算标准，案涉房屋每月租金为96000元，故2019年11月1日至2020年1月31日的租金为288000元，故该期间的租金（占用费），被告应向原告支付144000元。在原告发出解除合同通知后，被告拒绝支付房租，亦拒绝将案涉房屋返还原告，该部分占用费损失应由被告承担，故被告应从2020年2月1日起按《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付占用费（第一年600元/间/月，第二年700元/间/月，第三年800元/间/月，第四年850元/间/月……），暂计至2020年7月31日为576000元，故被告应向原告支付2020年7月31日的租金、占用费72万元。被告已向原告支付租金265600元，故被告仍应向原告支付454400元（暂计至2020年7月31日，之后按租赁合同约定租金标准计算）原告主张的被告应承担案涉房屋装修费用的观点，因《房屋租赁合同》约定“双方商定装修方案，原告负责出资装修，被告负责按商定方案验收”，故对该主张不予支持。原告主张的被告向其支付垃圾清运费、水费、电费的诉请，因原告并不能将案涉房屋产生的上述费用与其他房屋产生的费用区分开，本案中不予理涉，原告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告潘志华、徐敬来、宋桂宏、周雪琴与被告徐鹏翔签订的《房屋租赁合同》、《宿舍楼房屋租赁合同补充条款》于2019年12月29日解除。二、被告徐鹏翔于本判决生效之日起三十日内将苏州市虎丘区东渚镇协新路-6号的2幢宿舍楼腾空后返还给原告潘志华、徐敬来、宋桂宏、周雪琴。三、被告徐鹏翔于本判决生效之日起十日内向原告潘志华、徐敬来、宋桂宏、周雪琴支付租金、占用费454400元（暂计至2020年7月31日，之后按租赁合同约定租金标准计算）。四、驳回原告潘志华、徐敬来、宋桂宏、周雪琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37233元,由原告负担10000元，被告负担27233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76。审判员  师永义二〇二〇年八月三十一日书记员  朱叶蓁