安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2422号 原告:杨攀,男,1997年9月13日出生,汉族,住安徽省合肥市长丰县。 委托诉讼代理人：李浩，安徽金的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨贤梅，女，1967年7月24日出生，汉族，住安徽省肥东县，系原告母亲。 被告:张伟,男,1983年6月15日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 原告杨攀与被告张伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨攀的委托诉讼代理人李浩、杨贤梅，被告张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨攀向本院提出诉讼请求：一、判决解除双方之间的《存量房买卖合同》及《补充协议》;二、判决张伟返还已支付的定金15000元;三、判决张伟支付违约金103000元;四、诉讼费由张伟承担。 事实与理由：2019年7月27日,本人与张伟签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》,约定购买张伟位于合肥市,房屋面积为87.81平方米,房屋总价款为1030000元，合同签订后,本人根据约定及时将首付款290000元打入指定银行,并且向张伟支付20000元定金，根据合同第五条约定,张伟应于银行预审（最迟2019年10月28号）后三个工作日内配合本人进行房产过户手续,但在合同约定的时间内,由于张伟自身原因无法还完银行贷款并导致无法过户的状态,后经双方协商多次仍未解决,至此,张伟已经严重违反合同约定,构成违约，根据双方合同约定的违约责任承担方式,如有违约,则违约方应当向守约方支付房屋价款的10%作为违约金。基于以上事由,故诉至法院，望判如所请。 张伟辩称，2019年7月27日我们双方通过房产中介准备对房屋进行买卖，我只要把房屋的贷款结清之后就可以正常过户了，就找了中介公司办理垫资业务，因费用太高就没有办成，于是我就找了亲戚借了40万元准备用4个月，是没有利息的，但因为杨攀的银行预审时间太长，拖了两个多月，导致我家亲戚把钱就用到其他地方了，暂时没有钱把贷款结清，杨攀母亲杨贤梅就说时间太长不买了，于是我和中介一起找杨贤梅想把合同解除，她说杨攀在考研没有时间，这个事情就一直没有解决。后来中介说我们三方互不追究责任，把定金退了就可以了，但我当时没有钱，在春节前给杨攀退了5000元，再后来因为疫情原因一直耽搁到3月份，我说3月底退款，对方就不愿意了，就起诉我了。我现在可以把15000元定金退给杨攀，但对于10%的违约金103000元我不可能承担，因为本次房屋买卖交易不成并非我本人违约而是杨攀银行预审时间过长导致的。 本院审理查明的事实如下：2019年7月27日，杨攀与张伟通过安徽省义和房地产营销策划有限公司橡树湾二部居间介绍，由杨贤梅代理杨攀和张伟签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：杨攀购买张伟名下坐落于合肥市庐阳区房屋，权属证号为皖（2016）合不动产权第0143713号，建筑面积87.81平方米，总价款1030000元，定金20000元；付款方式为贷款，首付款310000元交至托管账户，贷款720000元，在按揭贷款银行预审后3个工作日内共同向房地产管理部门办理房屋转移登记手续；因案涉房屋尚有抵押贷款未结清，故双方约定可以用首付款偿还贷款，不足部分由张伟现金补齐，具体过户时间以案涉房屋他项权证注销后三个工作日为准。双方还约定了违约条款，即如有违约则违约方向守约方支付总房价的10%作为违约金。 合同签订后，杨攀当日支付了20000元的购房定金，并由张伟出具了定金收据，其后于2019年9月由中介公司协助将杨攀按揭贷款资料报送贷款银行审核，杨攀并按合同约定将290000元的首付款（不含20000元定金）交至托管银行，至2019年11月份通过了银行预审，在此期间张伟也积极筹措款项准备注销案涉房屋的他项权证以便办理过户手续，但因筹款数额大、需占用时间长且不确定（要等杨攀的银行审核通过之后），故在杨攀的按揭贷款银行预审通过后，张伟仍未能筹款结清案涉房屋上的银行贷款并办理注销他项权证，致使案涉房屋买卖的交易程序无法继续进行，后经双方及中介协商，均同意去中介公司解除购房合同，2020年1月5日，张伟退还杨攀5000元定金，剩余定金15000元一直未还，2020年3月19日，在和张伟最后一次微信聊天沟通未果后，杨攀遂诉至法院。 认定上述事实的证据有：杨攀提交的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、定金收据、《房地产经纪合同》、《贷款客户通知书》、《房产证》复印件、杨攀母亲杨贤梅与张伟的微信聊天记录、中介公司业务员孙侨的证人证言以及当事人庭审陈述，本院对上述证据予以确认。 本院认为：杨攀与张伟签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。我国《合同法》第五条、第六条规定了履行合同的公平原则和诚实信用原则。根据查明的事实，张伟在出售案涉房屋过程中，因自身资金问题未能按约解决案涉房屋上的他项权证注销问题导致合同无法继续履行，构成违约，应承担违约责任。故杨攀关于解除双方之间的《存量房买卖合同》及《补充协议》、返还15000元的定金的诉请，本院依法予以支持。 对于杨攀诉请的103000元的违约金，因案涉合同并未明确约定案涉房屋的贷款结清时间而仅约定在买方的按揭贷款银行预审通过后办理房屋转移登记手续，对卖方而言确实存在结清贷款并注销他项权证的时间上的不确定性，尤其对资金不足的出卖方带来筹措资金的困扰，尽管该责任或义务非归责于买受人。本院认为，对违约行为应承担的责任应结合当事人的过错程度、预期利益并兼顾合同履行的实际情况综合判定，杨攀并未举证证明张伟的违约行为给其造成的实际损失，张伟抗辩不应承担违约金的意见亦含有约定违约金过高之意，故本院综合考量，酌定由张伟向杨攀支付20000元的违约损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告杨攀与被告张伟之间签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》解除； 二、被告张伟于本判决生效后十日内返还原告杨攀定金15000元； 三、被告张伟于本判决生效后十日内支付原告杨攀违约金20000元； 四、驳回原告杨攀的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1420元，由被告张伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二〇年八月七日 书记员  李晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二） 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。