广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初4582号原告：珠海市房产物业管理有限公司。住所地：珠海市****************。统一社会信用代码：914***********262E。法定代表人：高苗，该公司总经理。委托诉讼代理人：马荣，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡礼儒，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师。被告：白瑾，女，汉族，1985年4月12日出生，身份证住址：珠海市香洲区**********，现住珠海市香洲区***************，公民身份号码：610************645。被告：丁慧菊，女，汉族，1958年10月24日出生，身份证住址：西安市碑林区***********，现住珠海市香洲区***************，公民身份号码：610************044。原告珠海市房产物业管理有限公司与被告白瑾、丁慧菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法由审判员潘剑平适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费、代运费、公摊电费、电梯电费、电梯维修费等费用合计5961.82元（计至2020年3月）；2.被告向原告支付滞纳金4119.16元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年11月8日，幸福里小区业主委员会代表幸福里小区全体业主和原告签订珠海市幸福里小区物业服务委托合同，原告接收委托后从2012年12月1日正式开始实施物业管理服务工作。根据委托合同的规定，物业管理费按照住宅建筑面积每月每平方米1.5元收取。被告作为幸福里小区8栋1602房业主有义务按照上述委托合同交纳物业管理费，不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%交纳滞纳金。但被告在2016年11月起至2019年7月期间未按照合同支付相关的物业费已构成违约。根据以上事实及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起诉讼，望判如所请。原告为其诉称提交如下证据：1.珠海市不动产登记情况查询结果及不动产权登记表；2.物业服务委托合同；3.申请及复函；4.2019年4月、5月、7月电费报销凭证、通知书、发票、转账记录；5.告知函。两被告辩称：2016年11月前，我们从未拖欠过物业1分钱，包括各种分摊费用。2016年11月，我家卧室屋顶开始漏水，两年多来，先后找了原告五任经理。因为漏水涉及楼上两家，不确定是谁家，所以每任经理都只是说“我跟进”，然后便没有下文（找第五任经理时拍了视频，详见附件视频）。这期间，由于小区近两年没有业主委会，我们还打了几次市长热线求助，得到的答复都是找小区物业协调（详见附件音频）。由于物业没有尽到自己的责任，给我们的财产和精神都造成了严重的损失。2017年12月房产物业合同到期，之后，物业长期侵吞小区全体业主的公共收益，包括公共停车、电梯广告收益，快递柜、饮水机入场费用等，相关收益数额巨大，业主不但未受益，还要均摊停车场和楼梯间广告所产生的照明等电费（即收益全部归物业，费用却全部均摊给业主）。多年来，小区绝大部分场地没有安装监控和门禁，每栋楼下的门禁年久失修，外来人员可随意进出，保安配备不足，经常出现离岗、岗上睡觉等现象，导致小区经常发生入户盗窃现象。小区电梯频发危险状况，经常出现从楼上掉落等现象，引发业主极大担忧。2019年3月17日，全体业主表决通过了不再续聘房产物业（详见附件）。上次小区业主出庭，房产物业竟然公然在法庭上出具伪造复函，该复函已经区住建局、前山街道办、小区第一届业委会证实实属伪造。请求法官依法依规，公正处理！还我们一个公道！两被告为其辩称提供如下证据：1.光盘1张（内含照片3张、视频2个，音频1个）；2.光盘1张（内含照片）；3.政府信息公开告知书；4.声明；5.证明；6.补充协议；7.前山街道办关于幸福里小区物业管理的情况报告；8.关于抄告珠海市三好物业管理有限公司不良行为信息的函；9.香洲幸福里小区2019年业主大会表决结果公示；10.香洲幸福里小区2019年第一次业主大会会议决议公告；11.前山街道办关于责令三好物业公司撤出幸福里小区的通知；12.珠海市物业服务企业不良信用行为扣分通知书；13.关于要求物业公司撤出幸福里小区的告知函；14.业主委员会备案确认书；15.补充协议；16.幸福里小区完善事项整改方案；17.（12.11.8）补充协议；18.工作联系函。经本院审理查明：2012年11月8日原告（乙方）与珠海市幸福里小区业主委员会（甲方）签订《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》（下称“物业合同”）约定，甲方委托原告管理幸福里小区，原告向幸福里小区提供的服务内容涉及：1.日常服务（包括公共环境卫生、绿化与建筑小品的维修养护与管理、治安防范、车辆、停车场的管理、装饰装修监督管理、消防服务、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、养护运行和管理服务、生活服务设施的维修养护和管理、社区文化建设）。2.定期服务（包括每周用拖布擦洗楼梯一次、每日清理生活垃圾二次、每三月清洗水池一次、每年清疏化粪池一次、每半年清疏排水系统一次、每三年清洗建筑物立面一次、每三月检修水泵一次，每月检修电梯一次、每月检修发电机一次）。3.综合管理（物业服务区域内涉及共用财产和公共事务的管理）。4.特约服务（包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造；原告编制物业年度维修计划及维系预算，建立并落实维修服务承诺制，建立维修回访记录；保修期内的费用，由物业建设单位承担，保修期后的费用则由相关产权人或相关责任人根据相关法律规定共同承担）。合同对上述服务内容的要求及质量也分别作了约定。关于物业服务费。合同约定业主应从2012年12月1日起，每月10日向原告交纳物业服务费，住宅按建筑面积每月每平米1.5元收取，商铺按建筑面积每月每平方2.8元收取，无论物业是否有人居住或使用，都应按上述标准缴纳费用；共用水、电费每月按实际发生额由业主和物业使用人分摊，由原告代收代支；业主或非业主物业使用人不按时缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%缴纳滞纳金。关于专项维修资金的使用与管理，物业需要使用专项维修基金时，如专项维修资金筹集金额尚不足以支付的，经业主委员会同意，按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊，因业委会不筹集或者筹集不及时导致物业损害的，应当免除原告的责任。业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护等等。物业服务委托合同对双方的其他权利义务作了详细约定。合同管理期限为五年，自2012年12月1日起至2017年12月1日止；其中2012年12月1日起至2013年12月1日为试用期，试用期考核标准按附件2幸福里小区完善事项整改方案为考核依据，完成率低于80%视为违约，罚款5000元，给予3个月作为整改期，如还完不成视为违约，甲方有权解除合同。（由于政府审批等非乙方原因造成工期延误，甲方酌情给予延期，乙方应提前说明）。试用期达到80%视为合格，合同自动延期直至合同期满。合同期满，乙方全部完成合同项目并且管理成绩优秀，乙方提前60日向甲方提出相关要求，经业主委员会确认后，物业服务合同往后延续三年。原告自2012年12月1日起正式为幸福里小区提供物业管理服务，于2020年3月31日撤出涉案小区的管理。涉案房屋位于珠海市香洲区翠微西路688号幸福里小区8*****房，房屋建筑面积为78.96平方米。《不动产权登记表》记载，两被告于2009年向珠海谷铭文诚房地产有限公司购买涉案房产，登簿日期为2011年3月22日，两被告各占50%份额。被告丁慧菊于2019年受赠被告白瑾的份额，登薄日期为2019年4月30日，该房产自此开始由被告丁慧菊一人所有。原告主张被告从2016年11月至2020年3月（合计拖欠41个月）未按约交物业管理费、代运费、公摊电费、电梯电费、电梯维修费等费用合计5961.82元。根据原告提交的欠费清单显示，被告合计拖欠物业管理费4854.4元（1.5元/月/平方米×78.96平方米×41个月）、电梯对讲系统维护费2.3元、电梯维修费107元、吸肥费2.5元、用电管理服务费2.3元，此外，原告主张被告还拖欠公摊电费、电梯电费及楼梯照明费。原告主张被告欠付公摊电费，提供了2019年4月、5月、7月的费用报销单、支付电费的电子转账凭证、中国南方电网公司的电费通知单，还提供了2019年6月、8月的电费发票，但未提供证据证明公摊电费的计算方式。被告对这些公摊电费不予认可。原告主张被告欠付的电梯维修费是已进行过公告的，但并未提供维修公告。原告提供相应发票及费用报销单，拟用于证明6栋消防梯在2019年5月15日更换钢丝绳支出费用4800元、7月电梯保养费4480元、以及16台电梯自2019年4月20日至2020年4月19日期间的责任保险1760元，但原告未提供证据证明电梯维修费如何分摊。被告对此不予认可。对于电梯对讲系统维护费、用电管理服务费、电梯电费及楼梯照明费，原告未提供相应证据。被告称原告的物业管理存在的主要问题为：1.对原告的服务不满意，向原告反映漏水问题得不到处理；2.不认可《复函》的真实性，认为没有续聘原告；3.原告侵吞全体业主公共收益，相关费用又均摊给业主；4.小区没有监控和门禁，外来人员可所以进出，保安配备不足，经常发生入户盗窃现象，电梯频发危险状况等等。珠海市香洲区建设局业主委员会备案确认书载明，幸福里小区业主委员会成立时间为2012年1月10日，任期五年。原告提供一份2017年10月18日加盖幸福里小区业主委员会公章的《复函》，复函主要内容为幸福里小区业主委员会同意与原告续聘三年，有效期自2017年12月1日起至2020年11月30日止。被告认为幸福里小区业主委员会已于2017年1月10日到期，业委会无权代表业主大会盖章。2019年3月17日，珠海市香洲区幸福里小区****年第一次业主大会会议决议不续聘珠海市房产物业管理有限公司并进行了公告。幸福里第二届业主委员会于2020年1月10日第一次发函要求原告在2020年3月1日撤出幸福里小区，因防疫工作，双方未按期办理交接手续。幸福里第二届业主委员会于2020年3月19日第二次发函要求原告应在2020年4月8日撤出小区并进行物业移交工作。原告在本案中主张其在幸福里小区提供物业管理服务的期限为2012年12月1日起至2020年3月31日止。本院认为：《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》（以下简称物业服务合同）是原告与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会平等自愿签订的，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同合法有效，对全体业主具有约束力。两被告作为幸福里小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳合同期内的物业管理费。本案争议的焦点问题是，在原物业服务合同期限届满后原告是否有权要求业主支付其实际管理期间的物业管理费，以及被告拒绝支付物业管理费是否具有正当理由等。本院分别评析如下：关于超过合同期限以后的物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的精神，物业服务合同权利义务终止后，应由业主委员会根据大多数业主的共同意愿向物业服务企业明确提出不再续聘、要求撤场的意思表示，包括直接要求物业服务企业退出物业服务区域并移交相关设施或向人民法院起诉提出上述请求，这既是业主委员会对外可行使的权利，同时也是其为维护业主合法权益应履行的义务；在经过以上通知退出程序后物业服务企业仍然拒绝退出及移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同终止后的物业费的，人民法院不予支持；反之，物业服务企业在合同到期后未被业主委员会明确通知退出且继续由其实际提供了物业服务的情况下，则其有权请求相应的服务费用。而在本案中，虽然两被告对原告提交的用于证明业主委员会同意与原告续聘三年的《复函》的证明效力提出异议，但两被告并未提交反驳证据证明该期间业主委员会已及时通知原告退出物业管理服务、原告无权主张其后的物业管理费的抗辩主张。根据现有证据反映，在原物业服务合同于2017年1月10日到期后，幸福里小区第二届业主委员会直至2020年3月19日才发函要求原告于2020年4月8日撤出涉案小区，而在此期间之前各业主并不否认或不足以反驳是由原告继续提供物业管理服务的，故本院对该项事实予以确认，同时认定原告有权根据实际管理的事实要求各业主包括被告继续支付直至2020年3月31日前的物业管理费，物业管理费可参照原物业服务合同中约定的收费标准进行收取。关于被告拒绝支付物业管理费的其他理由是否成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”，本条规定的正当理由，应当理解为限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的范围。在本案中，两被告对于其拒绝付费的抗辩理由是原告未尽职履行物业管理委托事项，比如向原告反映的漏水问题得不到处理，小区监控缺失等，但由于这些问题的处理和解决往往牵涉多种因素，均非原告单方的意志可以解决或者实现的管理事项，不能认定属于原告履行合同的重大瑕疵，更不构成业主拒付物业管理费的正当理由。况且，即使原告在物业管理服务过程中确实存在以上一般性瑕疵，两被告等业主也可以根据双方物业服务合同的约定，通过要求原告限期整改、或提前终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，积极通过合法途径起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以拒付物业管理费的方式对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举可能因此承担违约责任。因此，本院对两被告以上抗辩主张不予采纳，其应当参照原合同约定支付原告实际管理期间的物业管理费。综合上述分析，两被告作为幸福里小区8栋1602房的业主，从2016年11月至2020年3月31日均未按照合同约定向原告支付物业管理费，没有履行作为业主的主要义务构成违约，原告要求被告支付2016年11月至2020年3月31日期间的物业管理费4854.4元（1.5元/月/平方米×78.96平方米×41个月），有事实和法律依据，本院予以支持。因涉案房屋自2019年4月30日起由被告丁慧菊一人所有，故被告白瑾仅对2016年11月至2019年4月期间的物业管理费3552元（1.5元/月/平方米×78.96平方米×30个月）承担共同支付责任。对于原告主张的公摊电费，原告未提供小区公用电的抄表记录、公摊电费缴纳凭证；关于电梯维修费，根据合同约定，原告需将物业区域内相关设施维修及购买的报价送交幸福里小区业委会审议通过后才可实施，而原告未提供电梯进行维修、保养、购买责任保险前已向业委会进行报价的证据材料，也未提交证据证明其支出相应费用后在小区或者本栋楼公示如何分摊费用。故原告要求被告支付上述公摊电费、电梯维修费及其他费用的证据不足，本院不予支持。关于滞纳金问题，虽然原服务合同约定业主从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%缴纳滞纳金，但该滞纳金约定属于合同中带有惩罚性质的违约条款，在原合同已于2017年12月1日期满、双方并无重新订立合同明确约定违约责任的情况下，以上违约条款并不能当然以发生事实法律关系为依据继续适用，故原告主张对2017年12月1日之后的相关费用收取滞纳金无合同依据，本院不予支持。被告主要是在合同服务期限届满后未按时交纳费用，依据被告提交的证据可知，原告在提供物业服务管理期间也存在管理服务不到位的问题，存在一定的履行瑕疵，依据公平原则，原告主张被告支付滞纳金理由不成立，本院不予支持。综上，依照，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条之规定，判决如下：一、被告丁慧菊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付物业管理费人民币4854.4元，被告白瑾对其中的人民币3552元承担共同偿还责任；二、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告丁慧菊、白瑾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  潘剑平二〇二〇年七月二十四日书记员  吴华强