广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1432号上诉人（原审原告）：冯才钦，男，1986年11月3日出生，汉族，住广东省高州市*********，公民身份号码：440************833。委托诉讼代理人：柯长川，广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈析凝，广东海法律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梁丽坤，女，1954年12月16日出生，汉族，户籍地址：广东省高州市，现住广东省高州市**********，公民身份号码：440************604。委托诉讼代理人：吴祖烈，广东宇杨律师事务所律师。原审第三人：吕婵，女，1979年3月10日出生，汉族，户籍地址：广东省高州市，现住广东省高州市第四中学宿舍，公民身份号码：440************223。原审第三人：吕以昌，男，1947年8月10日出生，汉族，户籍地址：广东省高州市，现住广东省高州市**********，公民身份号码：440************011。上诉人冯才钦因与被上诉人梁丽坤、原审第三人吕婵、吕以昌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯才钦上诉请求：1．撤销（2019）粤0981民初822号民事判决书；2．判决确认冯才钦与梁丽坤于2018年4月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效；3．判决梁丽坤在判决生效后一个月内协助将高州市**********（房地产权证：粤房地权证高字第**00046774号）过户到冯才钦名下；4．本案一审、二审诉讼费用由梁丽坤承担。事实和理由：一、原审判决判非所请，恣意超裁。冯才钦在原审中的诉讼请求为判决确认冯才钦与梁丽坤于2018年4月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效，梁丽坤在判决生效后一个月内为其办理产权变更登记手续，原审法院在梁丽坤未反诉，冯才钦没有诉请的情况下，判令解除合同错误。原审法院不能超出当事人诉讼请求的范围进行审判，原审判决明显判非所请，恣意超裁。合同法的价值是保护交易的安全性，因此，合同法规定，有效的合同依法受到保护，非法定、当事人同意的情形不得随便解除。本案冯才钦是要求确认合同有效及梁丽坤继续履行合同，既然一审判决认定了合同有效，依法就应保护合同继续履行，在没有法定解除情形及当事人同意解除合同的前提下判决解除合同显然没有任何的法律依据，以及违背法律原则，严重违背了民事行为意思自治的法律原则。二、涉案的房产是属于梁丽坤的个人财产，现有证据不能证实吕以昌是共有人，就算是，亦不影响合同的履行。涉案房产是登记在梁丽坤个人名下，清楚的载明了是属于梁丽坤单独所有。在权利公示上，冯才钦与梁丽坤完全可以签订合同，冯才钦作为善意方根本不可能预见还有吕以昌的存在，所以要求他人同意根本无据可查，也不是冯才钦的义务，如果梁丽坤有损害吕以昌的利益，应是吕以昌向梁丽坤追偿，而不能解除作为善意方冯才钦与梁丽坤之间的合同。在冯才钦向梁丽坤、吕以昌发出办理房产过户通知后，长达两年多，吕以昌都没有提出异议，可见，吕以昌根本不是涉案房产的共有人。《物权法》第九十七条虽然规定了不动产的处理需要共有人的同意，但是该条并不否认隐名的共有人可以否定合同的履行。根据保护交易安全的原则，民法上对于善意方与不动产权属登记人签订的合同是应予以保护的，如果不动产权属登记人损害了隐名权利人的权益应当另行追偿，否则，一切的不动产交易的安全性都处于动荡当中，因而，在《物权法》中并不规定没有经过隐名权利人同意的不动产交易合同归于无效或必须解除。所以，本案的合同不存在不能履行，无法实现合同目的的情形。三、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》不属于法律规定，仅是一种见解，原审判决据此断案实属无法律依据。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》仅是对相关问题的一种探讨性精神，不具有法律效力，同时，该文件第十九条亦不明确所谓的夫妻追认是否与本案涉案房产证仅登记为个人独有相一致的情形，极有可能是当事人各方知道有夫妻共有或权属证明上以登记人夫妻共有的情形。因此，原审判决在不清楚问题背景的情况下，公然引用无法律效力的学术探析文件断案，明显违犯法律规定及法律原则，应予以纠正。四、即使原审法院判决解除冯才钦与梁丽坤于2018年4月2日签订的《房屋买卖合同》，也应判决梁丽坤向冯才钦退还其已支付的购房款150000元及赔偿损失，但原审法院却避而不谈，致使冯才钦无法获得涉案房屋所有权的同时，也无法取回购房款150000元，严重侵害了冯才钦的合法权益。原审法院已确认冯才钦与梁丽坤于2018年4月2日签订的《房屋买卖合同》有效，但认为合同目的不能实现而判决解除合同。那么在判决解除合同时，原审法院应对冯才钦已支付的购房款150000元作出处理。虽然冯才钦提供的照片显示的《房屋买卖合同》冯才钦未签名，且仅有梁丽坤及吕婵的图像，但是当时冯才钦在旁边拍照，冯才钦不在照片中完全是合情合理的，至于照片显示的合同冯才钦未签名则是当时冯才钦是拍照后再签的合同，也是合情合理的，因此照片完全能证明冯才钦已向梁丽坤支付购房款150000元。至于梁丽坤声称吕婵只收到借款135000元，则应根据谁主张谁举证的原则，由梁丽坤举证，在梁丽坤没有证据证明的情况下，应由梁丽坤承担举证不能的法律效果。因此，冯才钦提供的证据足以证明其己向梁丽坤支付购房款150000元。总而言之，即使原审法院判决解除合同，也应判决梁丽坤向冯才钦退还其已支付的购房款150000元及赔偿损失。本案中，梁丽坤起码亦承认收取了冯才钦的135000元，而本案中根本没有证据能证明，其将款项交给吕婵，即使梁丽坤交钱给其女儿吕婵，这也是梁丽坤与吕婵之间的关系，与冯才钦无关。所以，就算一审判决认为难以确认冯才钦主张的交付150000元，但是梁丽坤已经自认收了135000元，退一万步来说，原审法院判决解除合同，起码也应判决梁丽坤向冯才钦退还135000元及赔偿损失。综上所述，原审判决判非所请，恣意超裁，事实认定不清，法律理解、适用错误，令人不服，为了维护冯才钦的合法权益及法律的尊严，特向贵院提出上诉，上诉请求如前所述，请求依法改判。梁丽坤辩称：冯才钦的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回冯才钦的上诉请求，维持原判。涉案合同不成立，从冯才钦提供的照片可以看出交易的金额不符，合同约定15万元房款，但当时实际交付的是135000元，从照片可以清晰数出整数是13捆，散的是5000。其次，不符合交易习惯，涉案合同已经不是双方签订的第一份合同，双方已经更换了至少3次合同，每次买受方签名处均是空白的。15万元是比较巨大的金额，不是通过转账或者手机支付的方式支付，而是用现金的方式，并且摆拍的痕迹非常明显，其目的是为了操作方便。当时冯才钦借款15万元给吕婵，扣除一个月的利息，月息1角，即15000元，再将剩余的135000元支付给吕婵。再次，梁丽坤有新证据证明冯才钦在起诉之前曾经向吕婵追欠款。以上事实足以说明双方的真实意思不是签订房屋买卖合同，而是吕婵向冯才钦借款15万元，应冯才钦的要求由吕婵提供其母亲梁丽坤的房产证作抵押。吕婵陈述冯才钦的上诉无理，应该驳回上诉，维持原判，具体理由与一审答辩状一致。吕以昌既不到庭，也没有提供书面陈述。冯才钦向一审法院起诉的请求：1、判决确认冯才钦和梁丽坤于2018年4月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判决梁丽坤在判决生效后一个月内协助将高州市**********（房地产权证：粤房地权证高字第**00046774号）过户到冯才钦的名下；3、由梁丽坤负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月2日梁丽坤（甲方）与冯才钦（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方同意购买甲方的座落在高州市坡头区**********（详见土地房屋权证第**00046774号）；房产交易价格为3100元／平方米，总价为150000元；本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币150000元，作为一次性购房全额；甲方应于收到乙方金额房款之日起30天内将交易的房产全部交付给乙方使用。此外还约定了违约责任。合同有冯才钦签名、梁丽坤签名、吕婵作为担保人签名，各自按指模。2018年5月14日冯才钦以梁丽坤没有履行合同义务违约为由，向该院提起诉讼，请求法院判如所请。另查明，梁丽坤与吕以昌是夫妻关系，与吕婵是母女关系。涉案房屋位于高州市**********，原属陆信贵、梁勤清的房产。2016年1月1日陆信贵与吕以昌签订《套房转让协议书》，以190000元的价格转让涉案房产给吕以昌，吕以昌交清房款后于2016年3月4日办理房产过户手续，取得粤房地权证高字第**00046774号房地产权证（房地产权属人梁丽坤）。梁丽坤与冯才钦签订《房屋买卖合同》时，吕以昌并不知情。吕以昌知道后表示强烈反对。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。结合冯才钦的请求、梁丽坤的答辩及吕婵、吕以昌的陈述，本案的争议焦点为：一、冯才钦与梁丽坤于2018年4月2日签订的《房屋买卖合同》是否成立、有效？《中华人民共和国合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案冯才钦与梁丽坤、吕婵均是具有完全行为能力人，符合合同签订的主体资格，涉案合同的内容也具备了合同的一般要件，冯才钦、梁丽坤及吕婵均确认涉案合同是本人亲笔签名，涉案合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二规定的无效情形。虽然本案涉案的房屋是由梁丽坤、吕以昌在其夫妻关系存续期间由吕以昌以190000元的价格向陆信贵购买，以梁丽坤的名义办理过户登记，属于其夫妻共有财产，并且为梁丽坤与吕以昌的唯一住房，梁丽坤在未征得吕以昌的同意擅自与冯才钦签订涉案合同，事后吕以昌也没有对转让行为予以追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此涉案合同属有效合同。梁丽坤认为涉案合同未成立的理由不充分，该院不予采信。二、冯才钦的过户请求应否支持？合同应否解除？《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条规定，有以下情形之一的，可判决合同继续履行：1、夫妻另一方追认买卖合同的；2、买受人举证证明夫妻另一方知道而不表示反对的；3、买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的。本案中涉案房屋属于梁丽坤与吕以昌夫妻的共同财产，处分必须经全体共有人的同意。冯才钦无证据证实签订涉案合同前吕以昌已同意，或事后得到吕以昌的追认，冯才钦也未实际占有房屋。现吕以昌对转让行为表示强烈反对，涉案合同已无继续履行的可能，合同的目的已不能实现。冯才钦变更请求为解除合同，有事实与法律依据，该院予以支持。三、梁丽坤、吕以昌、吕婵应否支付150000元给冯才钦？冯才钦称已支付购房款150000元给梁丽坤，如合同解除，梁丽坤及吕婵应予返还房款及支付利息。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”梁丽坤应否返还房款，关键在于梁丽坤是否收到150000元房款。冯才钦主张已支付房款150000元的依据除了涉案合同外，还有一张照片，因冯才钦未能提供照片原件，无法清楚看清整个画面，依稀看出：在梁丽坤、吕婵面前放有一堆面额为100元的人民币，共有十三捆及一叠末成捆。梁丽坤手上拿着似是涉案房屋的产权证，吕婵拿着合同，合同的抬头处乙方未签名，合同落款处左边签名，右边未签名。分析照片：1、照片无拍摄日期，无法确定照片拍于何时；2、照片拍摄地点不明；3、照片中仅有梁丽坤及吕婵的图像，没有冯才钦的图像；4、照片无法确认现金是150000元；5、经比对，吕婵手中所拿的合同与冯才钦提供的涉案合同有明显的差异。关于这点，庭审时，冯才钦称“被告签完名字后，我才交付15万元及拍照，拍照后我才签名”此解释较为牵强。因此照片并不能证明冯才钦已支付购房款150000元给梁丽坤。证人黄俊杰、周柏森均是冯才钦的好朋友，其证明力不高。而且黄俊杰证言称已交付150000元给梁丽坤；周柏森则称“现金只是放在台上，具体交付给谁我不记得了”，两人的证言不一致。综合以上分析，冯才钦称已支付房款150000元给梁丽坤证据不足。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”否则应承担举证不能的法律效果。冯才钦没有足够证据证明已支付房款150000元给梁丽坤，其要求梁丽坤及冯才钦返还房款150000元，证据不足，该院不予支持。吕婵在庭审中承认借到冯才钦135000元，与本案不属同一法律关系，该院不作审理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，该院判决：一、解除冯才钦与梁丽坤于2018年4月2日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回冯才钦的其他诉讼请求。本案受理费3300元，由冯才钦负担1650元，梁丽坤负担1650元。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。另查明，出卖人梁丽坤与买受人冯才钦签订《房屋买卖合同》后，冯才钦即时支付135000元给出卖人梁丽坤，吕婵确认收到该款，但辩称是向冯才钦借款，因冯才钦不认可是出借款，应确认为支付购房款。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕冯才钦上诉请求的范围进行审理。本案实质是房屋买卖合同纠纷，结合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：一、双方签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；二、冯才钦要求梁丽坤将涉案房屋协助过户是否有依据。一、关于双方签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。出卖人梁丽坤与买受人冯才钦签订的《房屋买卖合同》约定，出卖人以总价款15万元将涉案的房屋出售给买受人冯才钦，吕婵为出卖人梁丽坤作担保。因涉案的房屋属于梁丽坤和吕以昌夫妻的共有财产，登记在梁丽坤的名下，因而在出卖夫妻共有房屋，只有一方签字，另一方没有签字，存在一方无权代理另一方处置财产的行为，在法律上属于无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”所以，合同法规定的是追认生效。但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”即使吕以昌事后没有追认，合同仍然是有效合同。现因出卖人梁丽坤无权处分导致该涉案房屋买卖合同不能继续履行，买受人冯才钦可以要求出卖人梁丽坤承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。因此，冯才钦上诉主张合同有效有理，本院予以支持。二、关于冯才钦要求梁丽坤将涉案房屋协助过户是否有依据的问题。双方签订《房屋买卖合同》后，冯才钦提交一张照片作为证据，照片上显示桌面上有13扎及部分零散的人民币，后面是出卖人梁丽坤和吕婵手持合同证明冯才钦已向梁丽坤支付购房款15万元。梁丽坤确认照片的真实性，但认为该款是冯才钦向吕婵交付的借款。吕婵承认收到冯才钦13.5万元借款，签订合同的目的是抵押。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，买受人冯才钦交付的人民币应确认为购房款。因是现金交付，梁丽坤又没有写收据给冯才钦。经清点，照片仅有13扎人民币以及部分零散货币，吕婵陈述说该款为13.5万元更符合常理，应确认所收到的购房款为13.5万元。因吕以昌作为涉案房屋的共有人，对出卖人梁丽坤与买受人冯才钦签订的《房屋买卖合同》事后没有追认，该合同履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，该《房屋买卖合同》应予解除。买受人冯才钦在一审法院第二次庭审中变更诉讼请求为，如出卖人梁丽坤不同意过户，请求出卖人梁丽坤以及原审第三人吕婵返还15万元购房款并赔偿损失（利息损失按中国人民银行同期贷款利率从2018年4月2日起计至付清之日止）的利息。合同履行不能，是出卖人梁丽坤无权处分夫妻共有财产造成的，其有过错。冯才钦该项主张有理，本院予以支持。在本案中，吕婵是保证人，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”吕婵应承担连带保证责任，出卖人冯才钦请求吕婵返还购房款的理由成立，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院予以纠正并依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初822号民事判决第一项；二、撤销广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初822号民事判决第二项；三、限被上诉人梁丽坤在本判决生效之日起十日内向上诉人冯才钦返还购房款135000元以及利息（以135000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年4月3日起计至付清之日止）；四、原审第三人吕婵在上述欠款的范围内承担连带清偿责任；五、驳回上诉人冯才钦的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，二审案件受理费3300元，均由被上诉人梁丽坤负担，二审案件受理费3300元上诉人冯才钦已预交，由被上诉人在支付上述款项时一并径付给上诉人冯才钦，本院不予退还。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年八月五日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞