汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0702民初3175号原告：马海燕，女，1963年1月2日出生，汉族，住汉中市汉台区，公民身份号码：61230XXXX301020722。委托代理人：吴永超，汉中市148法律服务所法律工作者。委托代理人：余前忠，汉中市148法律服务所法律工作者。    被告：汉中地王房地产开发有限公司，住所地汉中市汉台区。统一社会信用代码：91610702713583402J。法定代表人：刘汉毅，公司总经理。委托代理人：庄小兵，公司员工。委托代理人：张会菊，公司员工。原告马海燕与被告汉中地王房地产开发有限公司（以下简称地王房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋庆元独任审判,公开开庭进行了审理。原告马海燕及其委托代理人吴永超、余前忠，被告地王房产公司委托代理人张会菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马海燕向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告履行合同义务，为原告办理房屋产权证书；2、判令被告支付逾期交房违约金153278.1元（以房屋总价款466600元为基数，按日万分之三计算，自2017年7月1日至房屋验收合格之日止，暂计算至2020年7月1日）。事实及理由：2016年12月4日，原、被告就购买地旺熙园第201号楼605室房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告以466600元价格购买被告开发的房屋，被告应在2017年6月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定的期限内交房，自约定的期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。2、被告在商品房交付后360日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。发送争议依法向人民法院起诉解决。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，而被告未按合同约定于2017年6月30日前将验收合格的房屋向原告交付，约定交房到期后，被告迟迟不予交房，经原告经过信访维权，被告于2019年2月27日才将未达交房条件的房屋交付原告。对于逾期交房的违约金被告说按合同约定处理，但至今未解决。原告多次要求被告办理权属证书被告至今仍未办理。被告的上述行为已经构成严重违约，给原告造成损失，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告地王房产公司辩称，1、因建筑商没有如期交付房屋，现在还没有办理综合验收备案，故暂时无法办理房产证，我公司将积极协商尽快完善手续，早日办理产权证。2、原告于2016年12月4日交付首付款206600元，银行按揭260000元，合同约定2017年6月30日交付使用。因业主是按揭，违约金应按已交房款和已还银行按揭计算。3、因我公司正在与合作方洽谈收购事宜，公司资金非常困难，合同约定的违约金太高，公司无力承担，请求法院予以调整。4、违约金计算至2020年7月1日不合理，业主已经于2019年2月27日办理入住手续，故违约金应计算至原告入住之日止。原告马海燕为支持其诉讼请求，提交以下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份信息。2、《商品房预售合同》及附件，证明原告与被告签订商品房买卖合同的时间、合同约定的价款、违约责任等相关事实。3、交款发票，证明原告向被告支付购房款的事实及金额。为计算违约金提供基数。4、约谈记录表、督办通知书、承诺书等材料，证明被告违约的事实及原告主张权利的事实。5申请书、物业费收据，证明被告违约交付的事实。被告地王房产公司质证认为：对原告提交证据的真实性无异议，但原告是银行按揭贷款，我们公司作为保证人也负有连带责任。被告地王房产公司为支持其辩解意见，提交《交房流程表》一份，证明原告在2019年2月27日接受房屋的事实。原告马海燕对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，流程表载明房款已结清。上述证据，经庭审质证，当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认本院审理查明，2016年12月4日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0100893，房屋代码：207362），原告购买被告开发建设地旺熙园第201号楼0605室房屋。合同主要约定：1、商品房建筑面积135㎡，总价款466600元；2、第九条交付期限约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告使用；3、出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。4、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告于2016年12月5日支付购房款206600元，其余购房款26万元，原告于2016年12月28日办理了按揭贷款。原告按照合同约定支付了购房款后，由于被告与施工单位涉及诉讼，涉案房屋至今未能综合验收备案，被告也未能按合同约定的时间交付房屋。另查明，1、2018年5月4日，因业主上访，反映被告迟延交付房屋，汉中市住房和城市管理局向被告《督办通知》并进行约谈，要求被告于2018年5月20日前将办理情况书面答复。2、2018年5月16日，被告向201#-202#楼业主出具《承诺书》，承诺在2018年5月31日前恢复施工，2018年7月31日前保证向业主交付房屋。但承诺的期限届满后，被告未能向业主交付房屋。2018年10月8日，被告再次向业主出具《承诺书》，承诺书主要内容为：1、已签约合同的业主，按合同价格执行不变，未按时交房按合同违约条款处理。2、交付定金的业主，购房价格不变。地旺公司同意按人民银行同期贷款利率据实计算赔付业主。3、地旺公司从今天起，先为个别业主办理进驻装修手续。201#-202#楼交房时间不变，届时若再不能如期交房，地旺公司同意按合同2倍违约金赔付业主，业主也可通过司法诉求解决。4、上述《承诺书》出具后，被告扔未按承诺的时间交付房屋。2019年2月27日，原告向被告提出《申请》，申请领取房屋钥匙，被告同意并于当日向原告交付了房屋钥匙。原告认为，被告逾期交付房屋，已经构成严重违约，给原告造成了损失，双方协商未果后，遂诉至本院。上述事实，有原、被告提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效。双方当事人应依据合同的约定，享有权利，履行义务。合同签订后，原告按照合同的约定，向被告支付了购房款，履行了合同义务；被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付逾期交付房屋的违约金，符合双方的合同约定，也符合法律规定，本院依法予以支持。原告认为，合同约定的违约金过高，请求调整。本院审查认为，双方在合同中约定的违约金为“出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金”，换算成年利率为10.95%，并不过高。《承诺书》承诺双倍计付违约金，但原告请求按合同约定支付违约金，本院予以支持。本院确认：原告在2019年2月27日领取房屋钥匙，实际接收了房屋，故逾期交房时间为2017年7月1日至2019年2月26日，逾期交房606天，逾期交付房屋的违约金应为84827.88元（466600元×3÷10000×606天=84827.88元）。原告要求被告办理房屋权属证书，因办理权属证书属于房屋管理部门的权利和义务，被告履行的是协助义务，故原告的要求被告办理房屋产权证书的诉讼请求，本院不予支持；但被告应该按照合同约定，在房屋交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告汉中地王房地产开发有限公司于判决生效后二十日内支付原告马海燕逾期交付房屋的违约金人民币84827.88元。二、由被告汉中地王房地产开发有限公司于判决生效后六十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告马海燕办理地旺熙园第201号楼0605室房屋权属证书。三、驳回原告马海燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3466元，减半收取1733元，由被告汉中地王房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                         审  判  员   宋 庆 元                                         二〇二〇年八月十七日                            书 记 员   张 丽 莎  20200702317519630102447111161230XXXX3010207229161070271358340220200709