广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5721号原告：广州市鸿博市场管理有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道以西、东激北路以东、浇花西路以北地段E栋、B区93号。法定代表人:梁顺明，职位:执行董事。委托诉讼代理人：李治国，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨，广东君厚律师事务所律师。被告：刘伟彬，男，1985年4月12日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告广州市鸿博市场管理有限公司（以下简称“鸿博公司”）诉被告刘伟彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市鸿博市场管理有限公司的委托诉讼代理人刘杨、被告刘伟彬参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿博公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金8700元（自2019年10月起按每月租金1450元计算至2020年3月）及滞纳金（每月滞纳金以当月应付租金为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自每月6日算至所欠租金全部还清）；2、被告向原告支付水电费405.7元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月4日，原告与被告签订了《商铺租赁合同书》【编号:鸿博租字（2017）第B066号】（下称“合同”)，主要约定如下：1、原告将广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场8区066号商铺出租给被告作为经营工艺品使用；2、租赁期限自2017年3月11日起至2020年3月31日止；3、租金为1450元/月（50元/平方米），租金、水电费应按月缴纳，须于每月5日前支付。合同第六条明确约定阁下承担违约责任的相应情形。合同签订后，被告并未积极履行支付租金、水电费的义务，自2019年10月起，被告一直拖欠租金、水电费共计9105.7元。现双方合同期限己经届满，被告仍然拒绝与原告办理合同终止手续及搬离涉案商铺。原告多次尝试与被告沟通均未得到有效回应。2020年4月10日，原告委托广东君厚律师事务所向被告出具律师函，却被被告拒收。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自己合法权益，现特向贵院提起诉讼，望判如诉请。被告刘伟彬答辩称：2020年1月21日原告将我店铺水电停了，无法营业，在2017年紫薇苑地块拍卖之后原告的管理人员来我方店铺干涉经营。2019年10月开始没有交租和水电费，当时我叫原告的财务过来收租金和水电费，但是原告的财务没有过来，所以我从2019年10月开始就没有交租和水电费。租金和水电费我是应该交的，但是原告干涉我方经营，工作人员恐吓我，造成经济损失，原告应该赔偿我方的损失。我可以一直交租金和水电费，2020年1月8日原告将艺和广场围闭，从那个时候开始就无法经营。本院经审理认定事实如下：2017年1月4日，原告鸿博公司和被告刘伟彬签订《商铺租赁合同书》【合同编号：鸿博租字（2017）第B66号】，约定：鸿博公司将位于广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场B区66号商铺出租给刘伟彬作为经营工艺品使用，计租面积为29平方米；租赁期限为叁年，自2017年3月11日起至2020年3月31日止，租金以计租面积计算，人民币1450元/月（50元/平方米），从刘伟彬签订本合同后由2019年3月12日起，在上一年租金的基础上每年递增10%，自2017年3月12日至2019年3月11日止，缴纳租金为1450元/月，自2019年3月12日至2020年3月31日止，缴纳租金为1595元/月；刘伟彬商铺内经营所实际发生的水电费，按其独立安装的水表、电表度数按政府规定的标准计算，公共分摊的水电费由刘伟彬支付，鸿博公司提供用电容量2千瓦,如刘伟彬需增大用电量，增加费用由刘伟彬负担；刘伟彬应缴纳水电费押金，标准为：1000元/间，合同期满，结清全部水电费后，此押金由鸿博公司在刘伟彬退场、交还铺15天内悉数退还给刘伟彬（不计利息）；上述约定每月应交的租金、水电费、公共水电分摊费，刘伟彬应在租赁期内每月的5日前以转帐或现金的形式支付，但履约保证金、水电费押金及首月的租金、物业管理费应在签订本合同时支付；如刘伟彬拖欠租金、水电费等、公共水电分摊费等应缴费用，每逾期一日，鸿博公司有权向刘伟彬收取拖欠费用合计总额2%的滞纳金；逾期15天以上视为刘伟彬违约，鸿博公司有权即时解除合同，追收欠交的费用并不予返还履约保证金、水电费押金和其他已交的一切费用，刘伟彬应无条件撤离场地；等。后双方依约履行合同。被告自2019年10月开始未向原告支付租金。另查：对本案场地及建筑物的情况，鸿博公司述称，案涉土地为集体土地，建筑物是鸿博公司建设，属于临时建筑，无产权,2004年被主管部门批准建设临时建设，使用期为两年。本院要求其提供临建到期后的延期手续，鸿博公司称无法提供。再查：2019年10月8日，鸿博公司发出《艺和广场停业/终止合同通知》，载明艺和广场所在地方的权属方广东省信托房产开发公司发函其司，地块启动开发，要求其司必须在2020年1月8日24时前将艺和广场全部场地移交，为此，根据其司与各租户租赁合同相关条款的约定，现提前三个月向各租户发出广场停业、终止合同收回商铺通知；2020年1月9日，艺和广场全场停止营业，其司终止与贵租户的商铺合同。广信公司将在2020年1月19日下午15时对全场停电、停水及进行地块围避等。庭审中，鸿博公司、刘伟彬确认刘伟彬拖欠2019年9月至2020年1月21日水电费405.7元。本院认为：关于合同效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。涉案租赁合同签订的租赁期限自2017年3月11日起至2020年3月31日止，超过了临时建筑的使用期限，故按以上规定应认定双方当事人就涉案商铺所订立的《商铺租赁合同书》无效。关于使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，虽然合同无效，但鉴于刘伟彬依该合同约定占有、使用涉案商铺，根据公平合理原则，应向鸿博公司支付相应的使用费，鸿博公司主张的使用费1450元/月不高于双方签订的《商铺租赁合同书》的标准，本院予以采纳。双方确认刘伟彬从2019年10月起没有交纳使用费，故使用费应从2019年10月1日起算。至于截止日期，鸿博公司于2019年10月8日发出《艺和广场停业/终止合同通知》，载明2020年1月9日，艺和广场全场停业营业，我司终止与贵租户的商铺合同……广信公司将在2020年1月19日下午15时对全场停电、停水及进行地块围避等内容。结合双方当事人在庭上陈述，可认定案涉商铺所在的整个场地于2020年1月9日被围蔽，2020年1月19日整个场地也停电停水，无法正常使用，租赁合同目的也无法实现。综上，本院认为使用费应计算至2020年1月8日。经计算2019年10月1日至2020年1月8日的使用费应为4724.19元（1450元×3+1450元÷31×8）。关于使用费的滞纳金，因案涉合同无效，本院不予支持。关于水电费，鸿博公司主张刘伟彬拖欠2019年9月至2020年1月21日水电费405.7元，刘伟彬对此予以认可，故本院对鸿博公司主张的水电费予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下：一、自本判决发生效力之日起十日内，被告刘伟彬向原告广州市鸿博市场管理有限公司支付2019年10月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费4724.19元；二、自本判决发生效力之日起十日内，被告刘伟彬向原告广州市鸿博市场管理有限公司支付2019年9月1日至2020年1月21日水电费405.7元；三、驳回原告广州市鸿博市场管理有限公司的其它诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告刘伟彬负担。（受理费原告广州市鸿博市场管理有限公司已预交，由被告迳付原告，本院不予退回）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余静二〇二〇年八月二十四日书记员  王盼麦嘉颖