西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初71号 原告：刘和平，男，1967年1月23日出生，汉族，住陕西省神木县。 原告：奥惠忠，男，1969年10月15日出生，汉族，住陕西省神木县。 共同委托诉讼代理人：韩小菲，陕西摩达律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：杨珂，陕西摩达律师事务所律师。 被告：朱莉娜，女，1977年10月7日出生，汉族，住西安市灞桥区。 委托诉讼代理人：唐通，上海市建纬（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：哈晓玲，上海市建纬（西安）律师事务所实习律师。 原告刘和平、奥惠忠与被告朱莉娜物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘和平、奥惠忠的共同委托诉讼代理人韩小菲，被告朱莉娜的委托诉讼代理人唐通、哈晓玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告刘和平、奥惠忠共同诉称，原告系涉案房屋（西安市高新区XX路XX号XX幢XX室）的所有人，2013年6月17日，原告与案外人签订《商铺租赁合同》将涉案房屋租与案外人刘某某，案外人将房屋一楼自用经营餐厅，二楼未经原告同意转租与被告并开办西安如是堂医药生物科技有限公司高新中医诊所从事经营活动。后原告与案外人因租赁事宜发生纠纷诉至贵院。2017年8月24日，贵院作出(2016)陕0113民初3428号民事判决书，判令原告与案外人之间的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2016年3月18日解除，同时判决案外人向原告支付截止2016年3月17日的租金并腾还房屋。判决生效后，经雁塔区人民法院强制执行，案外人刘某某已经结清截止（合同解除之日）2016年3月17日的房屋租金并交还一层房屋，但两被告至今仍非法占用二层房屋据不腾还且拒绝赔偿原告损失。原告作为案涉房产的所有权人，依法对房屋享有使用、收益的权利，2016年3月17日后，两被告己无权继续占有案涉房屋，其非法占用房屋的行为已经严重侵犯原告的合法权益，依法应当向原告赔偿2016年3月18日至实际腾还房屋期间的损失。故原告现诉至法院，请求1、判令被告向原告支付自2016年3月18日起至实际腾还房屋之日的房屋占用损失100万元；2、本案的诉讼费由被告承担。 被告朱莉娜辩称，被告与原告之间并无合同关系，被告支付房屋占用费的前提是正常使用租赁物，但事实是原告破坏被告的正常使用，故其无权主张房屋占用费。2013年6月17日,原告与案外人刘某某签订面积为435.53平米《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），该合同未违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效。该合同并未约定不允许刘某某转租给被告，且原告知道刘某某转租的事实，在六个月内也未提出异议。2015年1月1日被告与案外人刘某某签订《商铺租赁合同》（以下简称《转租合同》）该合同面积约定面积252平方米与案涉房屋面积应为435.53/2-约10平米楼梯=208平米的实际不符，但该合同未违反法律、行政法规的效力强制性规定，故转租合同合法有效。被告的有权占有是被原告破坏的，被告对此并无过错。原告无视被告的合法权益以刘某某未经其同意私自转租为由，要求判令自2016年3月18日解除合同。刘某某与被告房屋租赁合同纠纷一案中，《转租合同》2019年3月19日被确认租赁期限超过2016年3月17日的约定部分无效。被告是善意第三人，原告解除《租赁合同》的效力不应及于被告，被告对此并无过错。原被告之间并无合同关系，被告支付房屋占用费的前提是正常使用租赁物，而事实上正是原告的破坏，致使被告无法正常使用租赁房屋，故其无权主张房屋占用费。西安伟志物业管理有限责任公司2018年3月21日出具《证明》，证实如是堂经常出现断电现象，三个多月的时间，几乎天天找物业推电闸；并称因“业主与如是堂无直接租赁关系，所以业主要求断电，如是堂要求供电，几乎天天找物业推电闸”。在无外因影响的情况下被告有权使用案涉房屋二层至2019年12月31日。被告合法的房屋使用权因原告的原因而丧失，其应支付被告改善装修费用残值损失、更换经营场所损失及原告曾要求物业断电产生的损失。被告名下拥有多家医疗保健类的经营机构，与刘某某签订《转租合同》租赁期至2019年12月31日，《租赁合同》的租赁期到2019年，但房屋租赁正常情况承租人可以续期，所以被告做了长远规则，计划在此地址长期经营如是堂高新中医诊所，为此投入了约80多万元的装修费用。被告对案涉房屋改善装修。在此经营数年积累了众多老客户且申请了医保定点刷卡单位。因原告的原因，被要求于2019年12月2日腾房，无奈之下搬至写字楼临时过渡。更换经营场所本就要损失大量客户，且其申请医保定点刷卡单位又支付了一定的费用，而对于一个可以刷医保卡的经营机构被从临街营业房搬至写字楼影响更为巨大。综上所述，原告的的诉讼请求无事实、法律依据，反而原告的行为给被告造成各种损失。请求贵院依法驳回全部诉请。 经审理查明，2013年6月17日，原告（出租方、甲方）与案外人刘某某（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定出租方将位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室出租给承租人使用，建筑面积为435.53平方米；租期自2013年9月18日起至2019年9月18日止共六年，每半年租金为384137元，由承租方以现金或者转账方式支付租金，租金每半年支付一次，押金为一个月租金，支付时间为每半年租期开始前10天内；租金从第三年开始递增，每年递增8%，即自2015年9月18日开始递增；甲方承诺给乙方三个月装修期，装修期从交房之日计算；承诺于2013年6月17日交付房屋。合同第四条第2款约定，甲方确保此商铺可经营餐饮。合同第五条约定，乙方违约，以一个月租金作为违约金及承担由此给甲方造成的其他损失；甲方违约，应全额退还乙方未使用的租金、双倍押金及由此给乙方造成的其他损失。2014年5月6日，原告与刘某某签订《补充协议》，约定租金、押金支付变更为：租金每月支付一次，支付时间为每月租期开始前5日内；付款时间从2014年5月1日开始每月一付。《补充协议》序言部分载有“甲方与乙方于2013年6月17日签订了商铺租赁合同，合同开始履行后，由于乙方经营不善，在支付了半年租金后，不能按照原合同第三条‘半年支付一次’的约定履行。经双方协商，现签订补充协议如下”。合同签订后，原告于2013年6月17日向刘某某交付了房屋。2013年6月17日至2016年2月，案外人刘某某向原告交纳了包含押金64022元在内的款项共计1115960元。其中，2014年5月至2016年2月期间除个别月份未交纳外，其余月份虽有交款，但未按照合同约定的款项交纳。原告以案外人刘某某未按期支付租金为由起诉至本院，请求1、双方签订的租赁合同自2016年3月18日起解除。2、刘某某向原告腾交、返还位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室；3、被告向原告支付自2013年9月至2016年3月17日的租金835455.96元、违约金69000元。案件审理过程中，案外人刘某某反诉，请求原告支付违约金128044元；2、原告赔偿损失（评估鉴定及装修损失、环评费用、增容电费用、加盟算）787423元等，后经本院判决，一、原告刘和平、奥惠忠与案外人刘某某签订的《商铺租赁合同》以及《补充协议》自2016年3月18日起解除，……三、被告刘某某于判决生效之日起三十日内向原告腾交尚品国际第5幢10102室。……六、原告赔偿案外人刘某某形成附和的装修装饰剩余租期内残值损失119546元。后案外人刘某某不服上诉至西安市中级人民法院，2018年1月15日，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终12778号民事判决书，判决维持上述判决第一、二、三、四项，撤销第六项，变更第五项，残值损失改判为239092元。 另查明，2015年1月1日，刘某某（甲方、出租方）与被告朱莉娜（乙方、承租方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其拥有经营权坐落于西安市高新区XX路XX号XX座XX层XX号、建筑面积252平方米的商铺租赁给乙方经营使用，租赁期限五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；乙方在签订本合同后向甲方交纳履约保证金25000元，乙方租赁商铺年租金300000元，乙方在本合同签订时向甲方支付首期租金（自2015年1月1日起至2015年6月30日的租金计150000元)，以后每半年支付一次，在应付费租期起始日之前十五日内，将租金175000元支付给甲方；标的物经营范围限于保健类；甲方违约应退还乙方租金及履约保证金，乙方违约，剩余租金和履约保证金不退；甲方承诺赠送乙方二十天装修期，交房租日期顺延二十天。合同签订后，刘某某依约将上述商铺交付朱莉娜经营使用，朱莉娜向刘某某支付首期租金150000元及履约保证金25000元。刘某某分别于2015年5月26日、7月26日、2016年1月7日向朱莉娜开具收款收据，载明房费50000元、房租费25000元、2015年12月21日至2016年1月20日房租25000元。朱莉娜分别于2015年7月22日、9月10日、11月13日向刘某某支付租金15000元、2800元、25000元。后因被告朱莉娜未按期交纳房屋，案外人刘某某将被告朱莉娜诉至本院，请求被告朱莉娜支付自2015年6月21日至2016年3月17日应付的租金。本院做出的（2018）陕0113民初4412号民事判决书，判决被告朱莉娜向案外人刘某某支付租金21028元。宣判后朱莉娜不服，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）陕01民终3802号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另外，在该案中，被告朱莉娜称实际承租的面积仅215平米，但并未提供证据证明。 再查明，自2016年3月18日，被告朱莉娜一直占有使用涉案房屋二层用于经营西安如是堂医药生物科技有限公司高新中医诊所。（2017）陕01民终12778号民事判决书生效后，原告遂依据该判决申请强制执行。2018年7月17日，本院执行人员某某被告诊所，告知因为西安市中级人民法院（2017)陕01民终字12778号民事判决书，要在15日内强制执行清腾被告租赁使用的10102号房产。2018年10月12日，本院执行人员张贴公告，在张贴之日15日内腾交该房屋。被告遂对本院的强制执行提出异议申请，认为第一，判决是刘和平、奥惠忠与刘某某之间的诉讼结果，与其无关。第二，判决中并没有由异议人腾还10102号房产的判令。第三，异议人与刘某某订立合同，租赁使用期限五年，到2019年12月31日到期。第四，异议人与刘某某的案件已经诉讼，刘某某要求异议人缴纳房租及滞纳金，异议人正在准备反诉及抗辩。第五，异议人与刘某某当时订立租赁合同，异议人善意取得，进行改善装修经营众所周知，本案当事人至今并无异议。本院经审查，于2019年4月8日作出（2019）陕0113执异66号执行裁定书，裁定驳回了被告及西安如是堂医药生物科技有限公司高新中医诊所的异议请求。2019年12月2日，被告向原告腾交本案涉案房屋二层。 审理中，原告称，其本次主张的租金标准是按照原告与案外人刘某某及案外人刘某某转租的租金标准计算自2016年3月18日至实际腾交之日2019年12月5日的租金，租金标准按照每平方米每月100元的标准，二楼的面积为226.76平方米，总价租金为1025693元。被告对此不认可。经当庭询问，其对租金价格亦不申请鉴定。 上述事实，有租赁合同、补充协议、民事判决书、民事裁定书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告与案外人刘某某签订的合同经判决确认于2016年3月18日解除，而案外人刘某某将涉案房屋二层转租给被告朱莉娜未经所有权人许可，故在判决确定解除之日起被告朱莉娜与案外人刘某某转租超期的部分无效，被告朱莉娜无权继续占有、使用涉案房屋的二层。但是，在2016年3月18日至2019年12月2日期间，被告朱莉娜仍然占有、使用涉案房屋二层，且未向所有权人即本案原告支付任何占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。被告朱莉娜作为次承租人，在出租人与承租人合同解除的情况下具有腾交涉案房屋二层的义务，但其长期占用、使用涉案房屋，按照上述法律规定，其应当向原告支付占用费。关于占用费用计算的问题，原告参照其与案外人刘某某租赁合同及刘某某及被告朱莉娜的租赁合同的租赁费用，本院认为该费用计算合理，且租赁单价面积明显低于其与案外人刘某某的租赁合同单价。被告虽对此不予认可，但其又不申请鉴定，故本院对原告的主张予以采信支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告朱莉娜应于本判决生效之日起十日内向原告刘和平、奥惠忠支付房屋占用费1000000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13800元，由被告朱莉娜承担。因原告已全部预交，被告应于支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 秦 冰 审判员 李 漾 审判员 申国英 二〇二〇年七月三十日 书记员 张智旭 打印：相丽华校对：吕颖2020年月日送达 2020011371196701237761272219670123637419691015112612722196910150278197710078611094108021977100735252020010212 1380000 1