上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初961号原告(反诉被告)：上海昊梦园林景观有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇文化路**。法定代表人：吴云祥，总经理。委托诉讼代理人：薛丽，上海集善律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海申巧生态园林工程发展有限公司，住，住所地上海市青浦区朱家角镇康业路************/div>法定代表人：叶甲甲，总经理。委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。原告上海昊梦园林景观有限公司(以下简称“昊梦公司”)诉被告上海申巧生态园林工程发展有限公司(以下简称“申巧公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法适用简易程序。审理中，被告申巧公司向本院提出反诉申请本院予以受理。本案公开开庭进行了审理，昊梦公司的法定代表人吴云祥及委托诉讼代理人薛丽、申巧公司的委托诉讼代理人马继杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊梦公司向本院提出诉讼请求：1、申巧公司退还昊梦公司租金人民币62,978元；2、申巧公司赔偿昊梦公司损失529,371.34元；3、申巧公司赔偿昊梦公司评估费9,000元；4、申巧公司赔偿昊梦公司律师费6,000元。事实和理由：2019年4月30日，双方签订《大棚和空地租赁经营书》，约定：昊梦公司向申巧公司承租位于上海市青浦区沈砖公路XXX号靠近青天路口(上海申巧花木城)场内A66、A67号大棚场地(以下简称“系争大棚”)，经营假山鱼池，申巧公司应提供水、电、网，设施通到大棚内。后昊梦公司支付申巧公司租金62,978元、水电费3,800元。但是申巧公司始终未通水电网，2019年10月18日还未经通知原告，即在晚上将道路全部覆盖上90厘米以上厚度的渣土，造成道路无法通行。接着政府封锁大门。2019年10月22日，国土资源局来到申巧花木城，明确告知昊梦公司申巧花木城是违建，土地是种植基地，不能经营买卖。2019年11月3日，申巧花木城所有辅路全部恢复为耕地，系争大棚无法经营。申巧公司已退还昊梦公司水电费3,800元，但租金至今拒不退还。昊梦公司在系争大棚内搭建了假山鱼池、添置了设施设备，经评估，上述财产价值529,371.34元，为此昊梦公司支付评估费9,000元，申巧公司应予赔偿。申巧公司辩称：不同意昊梦公司全部诉请，合同签订后，申巧公司已将系争大棚交付给昊梦公司，即使合同无效，昊梦公司也应支付自交付日起至腾退之日止的占有使用费；水电已铺设好；道路一直可以通行，一小部分辅路覆盖了渣土，但是不影响进出。签订合同时，申巧公司以为昊梦经营的假山鱼池是可以移动的。昊梦公司如何使用大棚，与申巧公司无关。申巧公司提出如下反诉请求：1、昊梦公司支付申巧公司占有使用费(按每年62,978.56元的标准，自2019年5月18日起至办理退场交接手续之日止)；2、昊梦公司腾退系争大棚、平整土地后返还申巧公司。事实与理由：申巧公司按约向昊梦公司交付系争大棚，昊梦公司应按合同约定的标准支付占有使用费。昊梦公司不愿继续履行合同，应将大棚恢复原状后返还申巧公司。昊梦公司针对反诉辩称：系争大棚水电不通，道路无法通行，昊梦公司无法经营，不能实现合同目的，故不应承担占有使用费。道路不能通行，昊梦公司无法腾退，若申巧公司将道路恢复到大型机械可通行的状态，昊梦公司愿意腾退。经开庭审理查明，系争大棚所在地块位于青浦区朱家角镇沈砖公路XXX号(近青天路口)，地块位于朱家角镇新，地块位于朱家角镇新胜村及王金村，用途为灌溉水田。2019年4月30日，申巧公司(甲方)与昊梦公司(乙方)签订《大棚场地租赁合同书》，约定昊梦公司向申巧公司承租系争大棚，大棚面积约224平方米，空地面积57平方米；经营类别为假山、鱼池；租期3年，自2019年5月18日至2022年5月17日；免租期7月；租金单价0.5元每平方每日；正式交付日期为2019年5月18日；乙方于签订当日支付甲方首年租金62,978.56元。合同另约定其他事项。合同签订当天，昊梦公司支付申巧公司租金62,978.56元、水电费3,800元。2019年5月18日，申巧公司已将系争大棚交付昊梦公司。后昊梦公司在系争大棚内搭建了假山、鱼池，堆放了大量物品。系争大棚的电表设在案外人租用大棚内，水表设在系争大棚外空地，申巧公司、昊梦公司均未采取措施接通至系争大棚内。昊梦公司用电时使用了申巧公司办公室的电路。2019年9月24日，申巧公司拆除了申巧花木城中的部分辅路(包括系争大棚至主路的辅路)并在辅路上覆盖渣土，以应对土地管理部门的巡查。2019年10月18日，申巧公司退还昊梦公司水电费3,800元。另查明，2019年11月6日，经昊梦公司委托，案外人上海平正评估有限公司对系争大棚内的园林工程产品及材料出具评估报告书，内容为评估对象至评估基准日2019年10月23日的评估总价为529,371.34元。为此昊梦公司支付评估费9,000元。后昊梦公司诉至本院，并为此聘请律师，支付律师费6,000元。再查明，本案审理过程中，申巧公司将申巧花木城中的部分辅路(包括系争大棚至主路的辅路)上的渣土移走部分，现辅路路面与主路(水泥路)高度大致持平。以上查明的事实，由以下证据证明：昊梦公司、申巧公司的陈述，昊梦公司提供的合同书、收据、规划和自然资源局回复、现场视频、现场照片、评估报告、评估费发票、律师费发票，申巧公司出示的现场照片、现场视频，本院出示的现场勘查笔录、现场照片，上述证据并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，本院要求上海平正评估有限公司派员出庭就评估报告接受质询。上海平正评估有限公司称其与昊梦公司约定委托事项中不包括出庭接受质询，故不愿出庭。昊梦公司亦表示无法要求上海平正评估有限公司派员出庭。申巧公司称，该评估报告系昊梦公司自行委托，未经申巧公司同意，评估人员又不愿出庭接受质询，评估范围中包括了大量可移动的物品，故对该份报告不予认可，不同意赔偿昊梦公司相关损失。申巧公司曾申请对假山鱼池等不可移动构筑物的现值申请审价，后又撤回申请。根据庭审查明的事实，本院认为：系争土地性质为灌溉水田，而本案租赁合同中约定的用途为经营假山、鱼池，该用途违反土地性质，故本案租赁合同应属无效。根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方对合同无效均有过错，其中申巧公司的过错大于昊梦公司，应当各自承担相应的责任。故对申巧公司要求昊梦公司拆除清空地上物后将大棚及场地返还申巧公司的反诉请求，本院予以支持。关于占有使用费，因昊梦公司实际占用大棚、空地，申巧园林破坏辅路影响了使用，故本院结合双方过错、大棚实际使用状况，酌情确认为按每年31,500元的标准自2019年5月18日起计算至实际腾退之日止。故昊梦公司、申巧公司应在昊梦公司腾退之日结算已付租金与应付占有使用费，多退少补。关于昊梦公司放置在大棚内的可移动的构筑物和其他物品，应由昊梦公司移除；在大棚内搭建的假山鱼池等已形成附合的不可移动构筑物，应由双方按责任分担现值损失。昊梦公司自行委托上海平正评估有限公司出具的评估报告，申巧公司不予认可，因该份评估报告混杂了不可移动的物品和可移动的物品，仅凭物品清单名称无法加以区分，且上海平正评估有限公司未派员出庭接受质询，本院无法审查其评估所依据的证据材料是否真实、形成过程是否符合行业规范，故本院不予采信，评估费应由昊梦公司自行承担。但因昊梦公司确实存在损失，本院酌情确认申巧公司应赔偿昊梦公司180,000元。昊梦公司主张的律师费无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之相关规定，判决如下：一、被告上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海昊梦园林景观有限公司损失180,000元；二、反诉被告上海昊梦园林景观有限公司应于本判决生效之日起三十日内清除位于上海市青浦区沈砖公路XXX号A66、A67号大棚和57平方米空地的地上物，将上述大棚及空地返还给反诉原告上海申巧生态园林工程发展有限公司；三、反诉被告上海昊梦园林景观有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海申巧生态园林工程发展有限公司占有使用费(按每年31,500元的标准，自2019年5月18日起计算至实际腾退之日止，结算时应与上海昊梦园林景观有限公司已付的62,978元互相抵扣，多退少补)；四、驳回原告上海昊梦园林景观有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9,873.50元，减半收取计4,936.75元，由上海昊梦园林景观有限公司负担2,500元，由上海申巧生态园林工程发展有限公司负担2,436.75元；反诉受理费1,374.40元，减半收取计687.20元，由上海申巧生态园林工程发展有限公司和上海昊梦园林景观有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年八月二十八日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。