湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0683民初2112号原告：杨正宏，男，1951年1月7日出生，汉族，户籍所在地：枣阳市，现住枣阳市。委托诉讼代理人：杨萍，女，1971年6月16日出生，汉族，住枣阳市。系杨正宏之女。委托诉讼代理人：史国旺，湖北胜和律师事务所律师。被告：冯杨，男，1981年12月24日出生，汉族，户籍所在地：枣阳市，现住枣阳市。委托诉讼代理人：冯德全，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。原告杨正宏与被告冯杨因物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张家政适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨正宏及其委托诉讼代理人杨萍、史国旺，被告冯杨及其委托诉讼代理人冯德全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨正宏向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即停止侵占原告房屋的侵权行为、排除妨碍、消除危险，恢复原状，退腾强行占有原告的房屋并赔偿损失；2.本案一切诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原告支付定金二万元预购买骆正彦所有的座落于××农业局××村果园场拥有的房地产。2019年5月1日，双方签订《房屋买卖协议》，包括建筑面积390m2，院内宅基地面积1200m2，（具体面积以实际测量为准），总价格为670000元。原告按协议约定已全部付清房地产款项，骆正彦在签协议时把房地产交付给原告居住至今。在此期间，原告又在院内建设房屋及修缮改造投资一百余万元。2020年5月9日，原告在史岗社区门市部女儿家帮忙做生意，当晚六点多突然接到给我整理修建房子的老板打来电话，发现原告家大门锁被砸坏，并换掉锁了，七点左右原告立即赶回发现陌生人居住在里面。后立即报警，在南城派出所出警后，把我们一起带到所里才知道陌生人名叫冯杨，冯杨和骆正彦之间有借贷经济纠纷关系，所以才强行砸锁居住原告的房屋。2020年5月9日九点左右，在南城派出所办案人员主持下，叫来骆正彦后，三方达成调解协议，协议第四条“冯杨将在此协议签订后搬出杨正宏的房屋”。协议达成后，经派出所人员这几天多次做冯杨的工作，但被告拒绝离开原告的房屋，拒不履行三方已达成的协议。被告非法强行占住原告房屋至今拒不搬出的行为，已严重影响原告的正常生活，严重侵犯原告的合法财产权利。为此，原告于2020年5月18日诉至本院，请求解决。被告冯杨辩称：1.原、被告之间不存在任何侵权法律关系和侵权行为；2.原告也未取得诉争房屋所有权，诉争房屋仍登记在骆正彦名下；3.原、被告同属与骆正彦签订房屋买卖合同的当事人，原告签订时间在先，为2016年12月28日；杨正宏签订的房屋买卖合同时间在后，时间为2019年5月1日。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的冯杨与骆正彦之间的法律关系的证据及事实，被告冯杨为此提交了《房屋买卖协议》、收据及转账回单，证明其于2016年12月28日购买了骆正彦的诉争房屋，价款40万元，并交付了土地使用权证，后骆正彦将该证领回。原告质证认为，被告与骆正彦之间买卖合同名为买卖，实为借贷，该协议第九条第二项明确约定骆正彦有回购的权利，第九条第五项也明确规定双方买卖协议不影响骆正彦依法享有对上述房地产的出租、出售、改建、扩建的权利，相关收益全部由骆正彦所有，更进一步说明双方是借贷关系，不是房屋买卖关系；对土地证收条真实性无异议，恰恰证明被告与骆正彦之间的买卖协议已解除，双方形成债权债务关系，现该证骆正彦已收回，原告与骆正彦买卖后该证已交付给原告。为核实二份买卖合同的来源及履行过程，本院调查核实了骆正彦，骆正彦称：“我不是一房二卖，我跟冯杨纯属民间借贷关系，我将款还给他就行了。我与杨正宏是买卖房屋关系，我现在了解我们之间的买卖合同也无效，我想追回我的房屋。为何给冯杨签订的是房屋买卖协议，还出具了出售房款收条，是因为这是按冯杨的要求写的，当时私人借贷大多采取这种手段，实际上是用该房屋抵押，如果款还不上，房屋就是他的了。我们约定的三年内回赎，实际上约定的是利息，当时借款40万元，第一年按年息2分计算为48万元，第二年以48万元为基数按年息2分计算为58万元，第三年以58万元为基数按年息2分计算为68万元。并且在第九条第5款规定，双方约定：此买卖协议不影响甲方依然享有对上述房地产出租、出售、改建、扩建的权利，相应的受益全部由甲方所得。双方在第十条还约定，增加新华路28号除门面楼外的房产作为抵押。我与冯杨之间是借贷关系，我们之间还有通话和微信聊天为证，当时在派出所冯杨认可把本金加8万元利息还给他即可。为何在收条中载明此合同签订之日起一年内冯杨有优先购买权，是因为我们之间是借的钱，如他在一年内想买，可以有优先购买权。我当时把土地证抵押给他，后来土地证他又交还给我。我户籍是果树良种场。我与杨正宏房屋买卖的事情，我是把部分房屋卖给他了，售房款给清了，我们在2018年就签订了合同，因杨正宏买不起那些多房屋，我们变更了合同，最后一次在2019年5月1日重新签订合同，约定房屋范围及价款67万元。房屋交付给杨正宏了，土地证也交给他了，他住没住我不清楚。杨正宏与冯杨为房屋产生纠纷，派出所为了查清情况，让我过去问清情况，我给派出所反映我欠冯杨的钱，所以才产生了调解协议。这中间还有我的两间房屋，杨正宏给我写的有证明。现房屋快要拆迁了。我与杨正宏要解除合同，返还他的购房款和违建房屋实际投入，我与冯杨之间，我待拆迁款下来后给他付清就行了。”本院认为，冯杨与骆正彦虽然签订了房屋买卖协议，但该协议第九条约定的骆正彦有权回收，并约定按不同年限回收的不同价格，还约定：此买卖协议不影响骆正彦享有对上述房地产出租、出售、改建、扩建的权利，相应受益全部由骆正彦所得，并在第十条特别约定，在上述房地产基础上，另外增加骆正彦位于新华路××除××楼门面楼外，所有房产；同时，骆正彦给冯杨出具的40万元购房款收条中备注“此合同签订之日起一年内冯杨有优先购买权”，被告冯杨主张其与骆正彦之间系买卖关系，但双方却约定骆正彦享有对上述房地产出租、出售、改建、扩建的权利，冯杨在一年内有优先购买权，明显不符合情理，结合骆正彦的陈述、冯杨退回骆正彦的土地证及三方在南城派出所签订的调解协议，本院可以认定冯杨与骆正彦之间的房屋买卖合同实为骆正彦用其位于枣阳市××××村果园场的房地产及新华路的房产为冯杨借款提供抵押担保，并以房屋买卖回购的方式偿还借款及利息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日，卖方骆正彦（甲方）与买方冯杨（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在枣阳市××××村果园场拥有的房地产，建筑面积为400平方，结构为钢构结构，院内宅基地面积为1200平方米。第二条上述房产的交易价格为：总价：人民币400000元整（大写肆拾万元整）。第三条付款方式、方法：此合同签订当日一次性用转账方式支付给甲方全部房款。第四条责任、权利、义务1.甲方承诺其出售房屋是其本人合法所有，无任何产权纠纷，享有自主处置权。2.乙方负责办理房地产过户手续，甲方承诺在乙方办理房屋产权和土地使用权过户手续时予以完全协助和配合。3.甲方承诺在乙方付清全部房款时即向乙方移交房屋及相关手续。第五条本合同一式二份，甲乙各执一份。第六条本合同发生争议的解决方式，在履行过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第七条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签字与本协议具备同等法律效力。第八条双方约定的其它事项：乙方若在约定期内未能全部付清房款，视为乙方违约，甲方有权把已售房收回，另外出售给他人，并根据乙方已支付的房款予以如数退回。第九条1.甲方在此合同签订之日起三年内有权对所售上述房地产予以回收，乙方不得以任何理由拒绝甲方回收。2.此合同签订之日起一年内甲方若回收需向乙方支付肆拾捌万元，第二年回收需向乙方支付伍拾捌万元，第三年回收需向乙方支付陆拾捌万元，超过三年，若未回收，甲方失去回收权利，所售房地产全部归乙方拥有。3.甲方回收价格包含乙方已支付肆拾万元房款；4.甲方回收所售上述房地产前，乙方不得改变所购房地产原状，甲方除向乙方支付约定的回收款外，乙方不得主张其他任何权利，不得要求甲方支付任何其他经济补偿。5.双方约定：此买卖协议不影响甲方依然享有对上述房地产出租、出售、改建、扩建的权利，相应的受益全部由甲方所得。第十条经双方约定：在上述房地产基础上，另外增加甲方位于新华路××除××楼门面楼外所有房产，另外此合同签订之日即行生效，若有违约，按房价双倍赔偿。合同签订当日，骆正彦向冯杨出具收条，载明：“今收到冯杨购房款肆拾万元整400000.00元（此合同签订之日起一年内冯杨有优先购买权）。”次日，冯杨通过肖保农行卡转账支付骆正彦现金40万元。同时，骆正彦将土地使用证原件交给冯杨，冯杨在该证复印件上备注“此复印件原件与2016年12月28日已交给冯杨保存，若丢失，承担一切后果。”后冯杨又将该证返还给骆正彦，2017年2月12日，骆正彦在上述收条中注明“骆正彦名下土地证原件已领回。”2018年4月1日，骆正彦（甲方）与杨正宏（乙方）签订房屋买卖协议。约定：第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在枣阳市××××村果园场拥有的房地产，建筑面积为400平方米，结构为钢构结构，院内宅基地面积为1200平方米。（另外含有紧邻此房产东边南北宽31.5米，东西长28米独门独院所有土地房产）。第二条上述房产的交易价格为：总价：人民币￥1260000元整，（大写：壹佰贰拾陆万元整）。第三条付款方式、方法：此合同签订之日支付定金贰万元，剩余房款待乙方位于史岗二组房产拆迁款到账后第一时间一次性支付给甲方。第四条责任、权利、义务：1、甲方承诺其出售房屋是其本人合法所有，无任何产权纠纷，享有自主处置权。2、乙方负责办理房地产确权过户手续，甲方承诺在乙方办理房屋产权和土地使用权确权过户手续时予以完全协助和配合，所需费用由乙方承担。3、甲方承诺在乙方付清全部房款时即向乙方移交房屋及相关手续。第五条本合同一式二份，甲乙各执一份。第六条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第七条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签字与本协议具备同等法律效力。合同签订后，杨正宏向骆正彦支付购房定金2万元，骆正彦向杨正宏出具收条，载明“今收到杨正宏支付购买张湾村果园场房地产款贰万元整（￥20000.00元）（注：此购房款为定金，若违约不予退还）。”2018年6月25日，杨正宏支付购房款7万元；2018年8月21日又支付购房款17万元，下欠购房款100万元。2018年9月1日，骆正彦（甲方）与杨正宏（乙方）就2018年4月1日签订的房屋买卖协议作出以下补充协议：1、乙方承诺于2019年5月1日前把剩余购房款共计壹佰万元整，一次性向乙方全部付清。如果乙方在此协议约定期限内未能全部付清房款视为违约，甲方有权把已售房屋收回另外出售给他人，原签订房屋买卖协议作废。同时乙方已支付的贰拾陆万元购房定金作为违约金，甲方不予退回。2、此合同签订之日，甲方把枣集2010第1268号土地证交由乙方保管。乙方在房款全部付清之前，无权对协议中房屋进行任何形式的抵押、买卖。若丢失，由乙方负责补办并承担一切后果。如果此协议约定期限内乙方未能付清房款，乙方需把该土地证移交给甲方，如不退还，甲方可自行挂失补办。3、见证方对此补充协议任一条款履行均负有连带担保责任。协议签订后，骆正彦将土地证交付杨正宏。2019年1月11日，杨正宏支付购房款15万元，骆正彦出具收条并备注：收到此笔款项后，应杨正宏要求，骆正彦同意杨正宏在所购房西院厂房内进行加固改造，如果杨正宏在2019年5月1日未能履行合同支付房款，骆正彦按杨正宏房屋改造实际投入予以补偿。2019年1月25日，杨正宏又支付购房款3万元。2019年5月1日，卖方骆正彦（甲方）与买方杨正宏（乙方）再次签订房屋买卖协议，主要约定：基于乙方实际困难，乙方无法按照甲乙双方于2018年4月1日，2018年9月1日签订的协议履行剩余购房款支付义务，为此，双方就乙方向甲方购买房产重新签订协议如下：第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在枣阳市××××村果园场拥有的房地产，建筑面积为390平方左右（具体面积以实际测量为准），结构为钢构结构，院内宅基地面积为1200平方米（具体面积以实际测量为准）。第二条上述房产的交易价格为：总价：人民币670000.00元整，（大写：陆拾柒万元整）。第三条付款方式、方法：此协议签订之前已支付的肆拾万元购房款计入本协议应支付购房款，此协议签订之日支付壹拾陆万元，剩余柒万元于2019年5月15日前付清。第四条责任、权利、义务：1、甲方承诺其出售房屋是其本人合法所有，无任何产权纠纷，享有自主处置权。2、乙方负责办理房地产确权过户手续，甲方承诺在乙方办理房屋产权和土地使用权确权过户手续时予以完全协助和配合，所需一切费用由乙方承担。3、甲方承诺在乙方付清全部房款时即向乙方移交房屋及相关手续。第五条本合同一式二份，甲乙各执一份。第六条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第七条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签字与本协议具备同等法律效力。第八条双方约定的其它事项：1、乙方若在约定期内未能全部付清房款，视为乙方违约，甲方有权把已售房收回另外出售给他人。原签订房屋买卖协议作废，同时乙方已支付的购房款其中26万元作为违约金，甲方不予退回。2、此合同签订之日，甲方把枣集用2010第1268号土地证交由乙方保管。乙方在房款全部付清之前，无权对协议中房屋进行任何形式的抵押、买卖，若丢失，由乙方负责补办并承担一切后果。如果此协议约定期限内乙方未能付清房款，乙方需把该土地证移交给甲方，如不退还，甲方可自行挂失补办。3、见证方对此补充协议任何一条款履行均负有连带担保责任。第九条补充协议：1、此协议签订后，甲乙双方此前的两份协议自行解除作废，一切以本协议表述内容为准。2、甲方已如实告知房地产土地性质为集体，甲方除向乙方提供土地证及甲方的果园良种场签订的宅基地以外，无其他任何证件和手续可提供，乙方对此无异议。3、乙方所购买的房产西边、北边、南边以已建院墙外侧为准，东边以围墙内侧为准。该协议签订当日，杨正宏支付购房款16万元；2019年5月15日，杨正宏又支付购房款7万元，骆正彦向其出具收条，并备注“涉及此协议中杨正宏应支付陆拾柒万购房款于2019年5月15日已全部付清。”杨正宏接收房屋后，雇请惠述兵、付国兵等人开始在在院内及钢结构厂房内改建、扩建房屋。2020年期间，因新冠××疫情影响，工程停建，杨正宏离开该房地产到其姑娘家帮忙照顾生意。2020年5月9日，惠述兵、付国兵找杨正宏索要工程款时，发现大门钥匙已更换，房屋被他人侵占居住，随告知杨正宏。杨正宏报警后，经枣阳市公安局南城派出所出警并传来骆正彦进行核实调解，骆正彦、冯杨、杨正宏于当晚达成调解协议如下：2020年5月9日19时许，骆正彦、冯杨、杨正宏因枣阳市果树粮种厂骆正彦一处房产（宅基地120m2，实际1200m2）发生纠纷，经三方协商，自愿达成如下协议：1.骆正彦在该处房产拆迁赔偿款到位后，三日内优先一次性赔付冯杨壹佰零捌万元（￥1080000.00元）整。2.冯杨在骆正彦拆迁款到位期间，不再因此事起诉骆正彦。3.骆正彦在该房产内两间屋暂由冯杨居住使用。4.冯杨与杨正宏共用此房屋，两人互不干涉对方，冯杨将在此协议签订后搬出杨正宏的房屋。5.骆正彦与杨正宏两人之间的纠纷由两人协商解决。6.骆正彦出一份保证给冯杨并保证履行。调解协议签订后，因骆正彦未支付冯杨款108万元，冯杨并未腾退房屋，杨正宏于2020年5月18日诉至本院，请求解决。本院认为：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”被告冯杨与骆正彦之间虽然签订的为房屋买卖合同，但却约定此买卖协议不影响骆正彦享有对上述房地产出租、出售、改建、扩建的权利，相应受益全部由骆正彦所得，此合同签订之日起一年内冯杨有优先购买权，还为此40万元另外增加骆正彦位于新华路××除××楼门面楼外所有房产，本案争议的房屋价款40万元与实际房款相差悬殊，双方的约定与情理不符，杨正宏主张冯杨与骆正彦之间为民间借贷关系，房屋只是作为借贷的抵押担保符合情理，与骆正彦陈述一致，本院予以采信。故冯杨与骆正彦之间的买卖合同名为房屋买卖合同，实为民间借贷关系，房地产只是作为借贷的抵押担保，二人之间法律关系应按民间借贷关系处理。原告杨正宏与骆正彦之间系房屋买卖合同关系，双方已履行了合同义务，骆正彦向杨正宏交付的土地证原件，并同意其在院内改扩建房屋，杨正宏已实际占有该房地产，并进行了改扩建施工。被告冯杨未征得杨正宏同意，侵占杨正宏占有的房地产，属于侵权行为，应承担侵权责任。被告冯杨辩称其签订的房屋买卖合同时间在先，原告签订的房屋买卖合同时间在后，原告也未取得诉争房屋所有权，诉争房屋仍登记在骆正彦名下，双方之间不存在任何侵权行为。因本案诉争的房屋买卖合同的效力及房屋所有权及宅基地使用权能否确权过户，不属于本案审查范围，可另行解决。本案属于交付占用取得房屋使用权、收益权，被告取得土地证后又将土地证返还给骆正彦，双方并未办理抵押物登记，不能享有对抗善意第三人的权利。被告并未实际占有房屋，并在合同中约定此买卖协议不影响骆正彦享有对上述房地产出租、出售、改建、扩建的权利，相应受益全部由骆正彦所得，故冯杨许可骆正彦出售该房屋，骆正彦出售该房并受益符合双方合同约定。而杨正宏实际从骆正彦处取得土地证并占有房屋和宅基地，被告冯杨在杨正宏实际占有房屋及宅基地并改建扩建后强行占有诉争房屋，属于恶意占有，应承担返还及赔偿责任。原告要求被告立即停止侵占原告房屋的侵权行为、排除妨碍、消除危险、恢复原状，腾退强行占有的房屋有理，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失未提供依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第二百四十一条、第二百四十二条、第二百四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（一）至（六）项之规定，判决如下：一、被告冯杨于本判决生效后立即停止侵占原告杨正宏占有的房屋的行为，同时立即排除妨碍、消除危险、恢复房屋原状，并于本判决生效后五日内腾退杨正宏从骆正彦处购买并占有的位于枣阳市农业局张湾村民委员会的房屋（四至界限：西边、北边、南边以已建院墙外侧为准，东边以围墙内侧为准）。二、驳回原告杨正宏的诉讼请求。案件受理费80元，由被告冯杨负担，于本判决生效后三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  张家政二〇二〇年八月三十一日书记员  王玉爽