广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初8262号原告：金发科技股份有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科学城科丰路**，统一社会信用代码91440101618607269R。法定代表人：袁志敏，系该司董事长。委托诉讼代理人：麦荣福、胡兆敏，均系广东盈隆律师事务所律师。被告：深圳市德玛特网络科技有限公司，，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5EU8H619。法定代表人：王**然，系该司总经理。委托诉讼代理人：周峰回、王惠华，均系广东普罗米修律师事务所律师。原告金发科技股份有限公司（以下简称“金发公司”）诉被告深圳市德玛特网络科技有限公司（以下简称“德玛特公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员谭巨文于2020年4月29日独任审理。原告金发公司的委托诉讼代理人麦荣福、被告德玛特公司的委托诉讼代理人周峰回到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金发公司诉称：原告与被告于2018年5月2日签订《物业租赁合同》，约定被告承租原告位于天河区高普路38号自编2栋401号物业（面积485平方米），同时双方签订《物业管理服务协议》，约定租赁期限为2年，自2018年5月2日至2020年5月1日，租期内第一年月租金为8730元，第一年内月物业管理费3152.5元，第二年开始，月应缴服务费总额每年递增5%，租金应予每月5日前支付当月服务费。协议第十一条约定被告逾期缴纳费用超过20天的，原告有权解除本协议，并按合同剩余期限在双方履约情况下产生的科技服务费的50%收取违约金。协议签订后原告按协议履行了合同义务，被告应于2019年6月5日前支付当月的租金及物业管理费，截至2019年6月26日被告仍未能按合同约定支付原告租金及物业费，被告行为已构成违约。后原告按合同约第十一条约定行使单方解除权，并向被告发出解除合同通知书，要求解除双方签订的《物业租赁合同》及附件并按合同约定承担违约责任。被告对相关通知均拒收而退件。原告认为，双方签订协议合法有效，被告逾期支付租金等费用超过20天已构成违约，原告依据合同约定有权行使单方解除权，被告应按合同约定向原告承担违约责任。另，金发公司于2019年12月11日收回租赁场地。为维护原告合法权益，请求判令：1、确认2018年5月1日签订的编号为GT-2018036的《物业租赁合同》于2019年7月4日解除；2、被告向原告支付2019年6月1日至2019年7月4日租金10388.7元及滞纳金（其中以9166.5元为本金，按照每日1%的标准计算，自2019年6月5日至实际清偿之日止；以1222.2元为本金，按照每天1%的标准计算，自2019年7月5日起计至实际清偿之日止）；3、被告按照9166.5元/月的标准支付自2019年7月5日起至2019年12月11日的占用费47665.8元；4、被告支付解除合同违约金50415.75元；5、本案诉讼费由被告承担。被告德玛特公司答辩称：对诉讼请求1、2、3项原告所依据的事实与（2019）粤0106民初23848号民事判决书事实有出入，且原告已对该案提起了上诉，该部分的事实认定应当留在二审判决结果予以确认。我方的答辩意见与一审查明事实一致。第4项诉讼请求被告认为该部分的违约金明显过高，超出了原告的损失范围，应当予以调整。被告愿在合理范围内向原告支付违约金。经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2019年9月18日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，天河区柯木塱高唐工业区高普路38号自编2栋的登记权属人为金发公司。2018年5月1日，金发公司（出租方，甲方）与德玛特公司（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》（合同编号GT-2018036，以下简称《合同》），约定：金发科技创新社区是由甲方的全资子公司广州金发科技孵化器有限公司运营管理的民营科技企业孵化器，是以入园企业为服务对象，为入驻企业提供办公、研发、中试、生产经营场地及共享设施，以及市场营销、技术研发、投融资、创业辅导、科技项目申报等各类服务，以降低创业风险和创业成本，培育成功的科技企业；甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方承租甲方之物业有关事宜，达成如下合同条款：甲方同意将位于广州市天河区柯木塱高唐工业区高普路38号自编2栋401号物业（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方；租赁期限自2018年5月2日至2020年5月1日止；预交合同保证金61595元及水电费押金4850元，均在签订合同5个工作日内向甲方缴纳；租赁期届满、合同解除或合同终止之日，在乙方结清各项费用（含违约金、滞纳金等费用）并变更/迁出注册地址（若在物业地址注册的），且将租赁物业及其设施按约完好地交付给甲方并经甲方审查通过后，则甲方在10个工作日内，将合同保证金及水电费押金一次性、全额无息退还给乙方，如乙方在前述期间未能向甲方结清费用的，乙方同意甲方无需另行通知乙方即可决定将上述保证金、押金冲抵乙方应付甲方之任何费用，相关费用冲抵后如有不足，乙方应自接到甲方通知之日起三日内一次性付清，相关费用冲抵后如有余额，则在乙方已将租赁物业及其设施设备按照合同约定完好地交付给甲方后，甲方将在十个工作日内将余额一次性无息支付予乙方，同时乙方一并将相关收据退还甲方；租金为8730元/月，自本合同生效后的第2年开始，租金每年度复式递增5%，考虑到企业入园装修，实际计租从2018年6月6日起算，物业管理费为3152.5元/月，自本合同生效后的第2年开始，物业管理费每年度复式递增5%；租金及物业管理费以每个自然月为缴（计）费周期，缴费期限为每个月的5号之前，即在每个月的5号前缴清当月（当月的第一日至最后一日）的费用，首月及租期最后一个月的计租天数不足整月的，按当月实际使用天数占当月日历天数的比例计算；双方签署本合同之日起5个工作日内，乙方一次性、全额向甲方缴纳合同保证金、水电费押金、入场装修到计租起始日期间的物业管理费；（第七条第3款）乙方应按时足额地向甲方缴纳各项费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、空调费及甲乙双方达成的其它合同所约定的各项费用（如有）；乙方违反第七条第3款的，逾期未缴清各项费用的（注：含乙方与广州金发科技孵化器有限公司签订的《基本科技服务协议》约定的科技服务费），甲方将按下列规定对乙方进行违约处理……乙方同意甲方可自主单方决定以保证金、押金冲抵乙方应付甲方之任何费用；除本合同另有约定外，任一方单方提前解除本合同的，应向合同守约方缴纳违约金，该违约金等于本合同剩余租赁期限在双方履约情况下产生的租金的50%；特别约定，乙方明确乙方签订、并严格履行《基本科技服务协议》（服务提供方为甲方的全资子公司广州金发科技孵化器有限公司）是甲方向乙方出租本合同物业的前提条件，如乙方签订《基本科技服务协议》后不严格履约，乙方同意甲方有权单方解除本合同并向乙方主张违约责任等。《合同》附件二为《费用明细表》，载明费用科目合同保证金、水电押金总计66445元，其中合同保证金为两个月（租金＋物管＋科技服务费）61595元，水电费押金为10*计租面积为4850元等。《合同》附件三为《物业管理服务协议》，约定甲方为金发公司，乙方为德玛特公司，甲方将涉案房屋租给乙方使用，甲方向乙方提供的物业管理服务事项包括园区公共环境卫生等；乙方承租甲方物业期间，每月应向甲方缴纳物业管理费6.5元/平方米/月等。2019年7月1日，德玛特公司向本院提起诉讼，要求解除《物业租赁合同》，金发公司退还保证金、水电费押金及经营设备等。本院以（2019）粤0106民初23848号（以下简称“23848号案”）立案。本院在23848号案中查明：2019年5月31日，德玛特公司向金发公司发出《解除物业租赁合同通知书》，内容为因德玛特公司经营管理不善，将于2019年6月1日开始不再运营，所以原与金发公司于2018年5月1日签订的《合同》租赁涉案房屋，经德玛特公司慎重考虑，决定于2019年6月1日起不再租赁，为此特向金发公司发出本通知书，德玛特公司将于2019年5月31日腾空涉案房屋并交付金发公司，请金发公司安排相关人员进行交接。德玛特公司称其于同日将该通知书向金发公司进行送达，故《合同》于2019年6月1日解除，金发公司则确认物管方于同日收到了该通知书，但认为该通知书的发送不发生解除《合同》的效力。23848号案审理过程中，本院组织双方当事人进行现场勘察，勘察时金发公司工作人员持钥匙打开涉案房屋大门，现场可见房屋内遗留有大量办公家具及电脑等办公用品，双方对房屋内遗留物品进行清点。其后德玛特公司于2019年12月11日将遗留物品搬离涉案房屋。德玛特公司就涉案房屋2019年5月31日的交接情况提交视频予以证明。视频显示如下内容：1、一穿着白色上衣的女子将涉案房屋大门上锁，后一穿着黑色上衣的女子将钥匙试图交给一穿着花色衬衫的男子，但该男子并未接收该钥匙；2、一车身显示有“货拉拉”字样的小面包车停放在场地内，一身着保安制服的工作人员表示“领导说，你们现在拉了东西是不能走的……那你要找物业的去说……你去物业那里找他们说吧……他就是说你们401的不能让你们拿东西出去”。对该视频，德玛特公司作出如下说明：视频1中锁门的为德玛特公司工作人员，其后穿着黑色上衣的女子（亦为德玛特公司工作人员）在金发公司保安室中当着穿着花色衬衫的男子（金发公司物业管理工作人员）的面将涉案房屋的大门钥匙放置在保安室的办公桌上；视频2则显示金发公司阻止其搬离涉案房屋。金发公司对上述视频的真实性及德玛特公司所述事实经过予以确认，但不确认收到钥匙，且不排除涉案房屋大门有多把钥匙，另表示虽然物管也是金发公司的，但物管部门并没有上报有阻止德玛特公司搬离的情况。2020年1月16日，本院作出23848号民事判决：一、确认德玛特公司与金发公司签订的编号为GT-2018036的《物业租赁合同》于2019年5月31日解除；二、金发公司向德玛特公司返还合同保证金61595元及水电费押金4850元。金发公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终13003号民事判决：驳回上诉，维持原判。2020年7月6日，金发公司向本院提交《变更诉讼请求申请书》，申请：1、撤回第1项诉讼请求；2、变更第2项诉讼请求为德玛特公司支付2018年5月租金8730元；3、变更第3项诉讼请求为德玛特公司按照每月9166.5元的标准支付2019年6月1日至2019年12月11日的占用费57955元；4、变更第4项诉讼请求为德玛特公司支付金发公司违约金54999元；5、增加诉讼请求为德玛特公司支付电费2190.8元。德玛特公司抗辩称金发公司诉请的违约金过高，要求予以调整；金发公司庭审时主张其实际损失为租金、物业费损失，且房产未对外出租。本院认为：关于金发公司的变更诉讼请求申请，其申请第1项为撤回第1项诉讼请求，因金发公司第1项诉讼请求已经23848号案处理，无须继续处理，金发公司申请撤回，予以准许，其余项为变更其诉讼请求，已超过法定期限，不予准许。德玛特公司、金发公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。依据已经生效的民事判决，《合同》已经于2019年5月31日解除，德玛特公司在没有合同解除权的情况下，单方要求解除合同，违反合同约定，现金发公司要求德玛特公司支付解除合同违约金，有事实以及合同依据，予以支持，违约金具体金额依据合同约定应为余下租赁期限租金的50%，德玛特公司提出违约金过高抗辩，在金发公司未充分、合理举证其实际损失，本院依据公平原则，酌情调整违约金为17460元。对于金发公司诉请的超出部分，予以驳回。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。依据23848号案查明的事实，德玛特公司已经于2019年5月31日将钥匙交回物业，并欲将设备搬离涉案房屋，以事实行为解除合同。在此情况下，金发公司迟迟未开展交接涉案房屋的手续。现金发公司称其2019年12月11日才收回涉案物业，本院不予采信，金发公司要求德玛特公司支付2019年5月31日之后的租金、占用费以及滞纳金没有事实以及法律依据，不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市德玛特网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告金发科技股份有限公司支付解除合同违约金17460元。二、驳回原告金发科技股份有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2842元，由原告金发科技股份有限公司负担2602元，由被告深圳市德玛特网络科技有限公司负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  谭巨文二〇二〇年八月十三日书记员  黄小格