北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8127号原告：道境都市（北京）体育发展有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：戴倩，经理。委托诉讼代理人：王丽娟，女，道境都市（北京）体育发展有限公司会计。委托诉讼代理人：李亚光，北京市华泰律师事务所律师。被告：北京高达体育文化有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：王**，执行董事。委托诉讼代理人：郭哲，北京高达体育文化有限公司总经理。原告道境都市（北京）体育发展有限公司（以下简称道境都市公司）与被告北京高达体育文化有限公司（以下简称高达体育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告道境都市公司的委托诉讼代理人王丽娟、李亚光，法定代表人戴倩与被告高达体育公司的法定代表人王**及其委托诉讼代理人郭哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。道境都市公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告房屋占有使用费684533.5元；2.判令被告向原告支付欠缴物业费37125元；3.判令被告向原告支付欠缴能源费58781.25元；4.判令被告向原告支付违约金1188359.35元（暂计算至2020年2月14日）；5.判令高达体育公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月10日，道境都市公司与高达体育公司签订了《场地租赁合同》，约定由高达体育公司承租位于北京市大兴区大兴生物医药基地道境体育运动中心，编号[5-01]场地，使用面积594平米，建筑面积742.5平米。约定租金为3元/平米/天，每年4月1日和10月1日支付租金。约定物业费5元/月/平米，供暖/制冷能源费95元/平米/年。截止本起诉状提交之日，高达体育公司自2019年4月1日至今的租金、物业费、能源费仍未能支付。道境都市公司多次索要，高达体育公司均拒绝支付。为维护道境都市公司的合法权益，特提起诉讼，请求依法裁决。高达体育公司辩称，双方已经对过账，其公司认可欠缴2019年4月1日至2020年2月14日的租金，以及物业费和能源费。但是经过双方核算租金是684533.5元，物业费是37125元，能源费是58781.25元；道境都市公司主张的违约金过高，其公司在道境都市公司处有100000元的押金和办理营业执照交的50000元的押金，其公司的器械抵押在道境都市公司，有合同记录的是297000元的器械抵押冲抵租金。器械已经在道境都市公司手里，还有其公司的电脑等办公用品现在质押在道境都市公司处，电脑8台，其他物品若干，没有记录在册内的器械是格斗龙、沙袋10个大概价值在30000元。有580平的场地是高达体育公司给盖起来的，盖之前道境都市公司是同意的，但是盖好后，道境都市公司的一个股东又不同意了，但是道境都市公司已经用了高达体育公司盖的场地了。本院经审理认定的事实如下：2018年4月10日，道境都市公司与高达体育公司签订了《场地租赁合同》，约定由高达体育公司承租位于北京市大兴区大兴生物医药基地道境体育运动中心，编号[5-01]场地，使用面积594平米，建筑面积742.5平米。约定租赁期限自2018年4月11日起至2021年4月10日止，共计3年。租金为3元/平米/天，每年4月1日和10月1日支付租金，约定物业费5元/月/平米，供暖/制冷能源费95元/平米/年（8个月）。该合同第十五条第四款约定：在租赁期内，乙方逾期支付租金、广告推广费、企业管理服务费、物业服务费等费用或其他任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，中断该出租店铺的水、电、空调、电话、互联网或其他设施的供应或服务，直至解除合同，并按照17.2条中的规定赔偿。因高达体育公司逾期未缴纳2019年3月、4月、5月期间的租金，2019年6月4日，道境都市公司（甲方，出租人）与高达体育公司（乙方，承租人）签订《“TSC运动中心”场地租赁补充协议》，约定:二、甲乙双方确认，乙方已缴纳截至2019年2月28日止的租金。从2019年3月1日（含）至2019年5月31日（含）的租金未付，待支付租金金额与截止5月31日产生的违约金合计，租金183619.50元、违约金25698.89元，违约天数92天；三、乙方应于2019年6月11日前支付部分租金90000元；四、乙方应于2019年6月30日前支付剩余应付租金93619.50元；五、乙方应于2019年10月15日前支付3月、4月、5月产生的所有违约金，违约金金额根据租金实际支付日期重新进行计算；六、鉴于乙方已拖欠租金，故双方一致同意将乙方放置在TSC运动中心的健身设备与器械交由甲方做抵押物，详细清单见附件《高达健身设备清单》。该等设备的抵押担保范围为千伏租金以及由此产生的违约金；七、补充条款：如乙方未能在2019年6月11日前或者2019年6月30日前、2019年10月15日前上述三个付款日期的任何一个时间未能按时支付相应款项，则乙方放弃上述抵押物的所有权，抵押物所有权自动归甲方所有。落款处有道境都市公司和高达体育公司的盖章。经本院与道境都市公司核实，其公司并未对抵押物进行处理，希望在执行阶段对抵押物进行拍卖折抵租金。高达体育公司认可拖欠道境都市公司2019年4月1日至2020年2月14日期间的房屋占有使用费684533.5元、物业费是37125元、能源费是58781.25元，但辩称道境都市公司主张的违约金过高。高达体育公司提交《北京市大兴区人民政府会议纪要》《北京市规划和自然资源委员会大兴分局关于》证明涉案运动中心不是违建，建设工程规划许可证正在审批中。经查，法庭辩论终结前，该运动中心未取得建设工程规划许可证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽该运动中心有大兴区政府的会议纪要，系老旧工业厂房改造项目，但会议纪要里载明：区住建委、区国土分局、区规划分局、区环保局、区公安消防支队等有关部分，要积极支持区内老旧工业厂房再利用项目，加强业务指导，提高审批效率，切实解决好手续办理、工程建设和后期项目验收、运营监督等问题。该会议纪要并未明确运动中心的改造建设无需经过建设工程规划审批，而是要求各部门提高审批效率。道境都市公司在法庭辩论终结前未提交证据证明运动中心取得建设工程规划许可证，故本院认定该场地租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。高达体育公司占有使用道境都市公司的运动场地，应支付占有使用费及物业、能源费，高达体育公司亦认可拖欠2019年4月1日至2020年2月14日期间的房屋占有使用费684533.5元、物业费37125元、能源费58781.25元，本院无异议。故对道境都市公司要求高达体育公司支付2019年4月1日至2020年2月14日期间的房屋占有使用费684533.5元、物业费37125元、能源费58781.25元，共计780439.75元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。因租赁合同无效，合同中关于违约金的约定亦无效。经本院释明，道境都市公司同意将违约金变更成利息损失，本院无异议。高达体育公司逾期支付房屋占有使用费、物业费及能源费，高达体育公司应支付道境都市公司上述款项的相应利息损失。故本院依法酌情判决高达体育公司支付道境都市公司逾期支付房屋占有使用费、物业费及能源费的资金占用利息（以780439.75元为基数，按照年利率6%计算，自2020年2月15日起至实际付清之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、北京高达体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付道境都市（北京）体育发展有限公司2019年4月1日至2020年2月14日期间的房屋占有使用费684533.5元、物业费37125元、能源费58781.25元，共计780439.75元；二、北京高达体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付道境都市（北京）体育发展有限公司资金占用利息（以780439.75元为基数，按照年利率6%计算，自2020年2月15日起至实际付清之日止）；三、驳回道境都市（北京）体育发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12083元，由道境都市（北京）体育发展有限公司负担2417元（已交纳），由北京高达体育文化有限公司负担9666元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年八月二十一日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹