广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初4939号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司，住所地广州市天河区。负责人：张伟，系该司总经理。委托诉讼代理人：周芳、张溪函，均系广东金领律师事务所律师。被告：万惠投资管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：陈宝国，系该司执行董事。委托诉讼代理人：李丹凤，系该公司职员。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司（以下简称“雅居乐公司”）诉被告万惠投资管理有限公司（以下简称“万惠公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。案件事实一、物业的位置：广州市天河区珠江东路12号901房之自编04单元（以下简称“涉案铺位”）。二、约定的物业管理费金额（由管理服务费和公共能源费用构成）：12129.48元/月=9189元/月+2940.48元/月。三、物业管理费支付期限：每月5日前将该月物业管理费支付至物业公司指定的银行账户内，逾期支付的，每逾期一日按所欠缴金额的0.3%支付迟延违约金。万惠公司与案外人广州市明和实业有限公司（以下简称“明和公司”）签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》，约定万惠公司应向明和公司指定的物业管理公司支付物业管理费，并由该物业管理公司出具相应的物管费发票；物业公司指定的银行账户户名为雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司。四、雅居乐公司的诉讼请求：1、万惠公司支付2018年12月1日至2018年12月20日的物业管理费7825.47元；2、万惠公司支付违约金（按欠缴费用7825.47元的每天千分之三计付，自2018年12月6日起计至付清全部欠款之日）；3、万惠公司承担本案诉讼费。五、万惠公司辩称：1、我方已于2018年11月30日从涉案铺位搬离。我方与业主即明和公司之间的租赁合同也于当日解除，自2018年12月1日起我方不再使用涉案铺位，雅居乐公司也没有再向我方提供物业服务。我方无需支付自2018年12月1日起的物业管理费及违约金。2、雅居乐公司与我方之间并没有签订物业管理合同，且我方已多次函件告知自2018年11月30日起退租和从涉案铺位迁出，雅居乐公司对此已经知悉。3、租赁合同及补充协议由我方与明和公司签署，雅居乐公司并非租赁合同的当事人，无权按租赁合同约定要求我方承担违约责任。4、雅居乐公司并没有举证证明其损失，即使有损失，也不应由我方承担。雅居乐公司作为业主委托向我方提供物业服务的物业管理公司，有义务协助我方帮助涉案铺位交接手续，但雅居乐公司却怠于与我方办理涉案铺位交接手续，在我方已经实际不再使用涉案铺位并通知解除租赁合同的情况下，拒不出具相关交接手续证明，且恶意设置障碍，一直拖延与我方办理相关手续，所以即使因此产生损失也应由雅居乐公司自行承担。5、作为承租人的我方提前撤离场地，并不必然导致雅居乐公司产生无法收回物业管理费的损失，即使产生损失，雅居乐公司也可以依法向其他责任人如业主主张物业服务费。6、即使我方需支付物业管理费和赔偿损失，我方在签订租赁合同时已支付相当于2个月物业管理费金额的管理费保证金和2个月的水电周转金，该保证金及周转金已经被没收，足以弥补雅居乐公司主张的物业管理费及实际损失，雅居乐公司要求的每日千分之三的违约金已远远超过实际损失。综上，雅居乐公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。六、其他：1、雅居乐公司确认没有与万惠公司签订物业管理服务合同，但称租赁合同中已指定其为涉案铺位的物业服务提供方，万惠公司否认租赁合同中指定雅居乐公司为物业提供方，但确认雅居乐公司为实际上的物业服务提供方。2、雅居乐公司提交万惠公司向其缴纳2018年7月10日至10月10日期间的电费发票、2018年9月至2018年11月管理服务费发票、电费公共能源费发票，拟证明万惠公司在2018年12月前每月向原告支付管理费、电费，双方存在物业服务合同关系。3、案外人明和公司就涉案铺位以租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，要求万惠公司支付2018年12月1日至12月20日的租金及违约金等，本院以（2019）粤0106民初27400号立案审理，在该案中查明明和公司向万惠公司发送《关于解除合同的通知》，通知万惠公司双方于2018年12月21日解除租赁合同，并于2018年12月21日收回万惠公司承租的涉案铺位；2018年12月25日万惠公司向明和公司发出《关于解除合同的通知》的回函，函称：我司已于2018年11月30日从涉案铺位迁出，并在此之前就向贵司提出将租赁物按正常使用后的状态交付贵司，但贵司并未与我司办理接收租赁物手续，自2018年12月1日起我司已停止使用该等租赁物。该案中，关于何时交还涉案房屋，万惠公司表示其于2018年11月30日把涉案铺位内的主要物品搬离，但有一些家具是废弃的，没有搬走，其在当日搬出后即联系明和公司办理交接手续，但明和公司拒绝办理，万惠公司只能在当日将相关物品搬出后将前台玻璃门关闭；明和公司表示不确认万惠公司于2018年11月30日搬离涉案铺位，因为合同没有解除，2018年12月21日，明和公司管理处等工作人员到涉案铺位收回场地，由于万惠公司上锁，明和公司只能破门而入。判决结果本院认为，根据查明事实，雅居乐公司与万惠公司之间虽未签订物业服务合同，但在万惠公司与明和公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》中指定万惠公司向雅居乐公司支付物业管理费，同时万惠公司亦确认雅居乐公司为实际的物业提供方，故双方之间成立物业服务合同关系。雅居乐公司为涉案铺位提供物业管理服务，万惠公司作为涉案商铺的承租人，应承担按时支付物业管理费的义务。雅居乐公司主张万惠公司欠付2018年12月1日至2018年12月20日期间的物业管理费，万惠公司辩称其已于2018年11月30日搬离，对此并未提供充分证据予以证明，雅居乐公司对此亦不予确认，称万惠公司与明和公司就提前退租一事并未协商一致，双方的物业服务合同关系并未解除，明和公司的工作人员系于2018年12月21日破门进入收回涉案铺位，本院对万惠公司的该项抗辩不予采纳，综合明和公司在（2019）粤0106民初27400号案中对于2018年12月21日收回涉案房屋的陈述，万惠公司与雅居乐公司的物业服务合同关系应于2018年12月21日解除，故万惠公司仍需缴纳2018年12月1日至12月20日期间的物业管理费。现雅居乐公司诉请要求万惠公司支付该段期间的物业管理费共计7825.47元，具有事实及合同依据，本院予以支持。万惠公司逾期未支付物业管理费，构成违约，雅居乐公司诉请要求万惠公司支付违约金具有合同依据，万惠公司对雅居乐公司主张的违约金计算标准持有异议，从公平角度，本院酌情判令违约金以欠付的物业管理费7825.47元为本金，自2018年12月6日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，违约金总额以本金为限。对于原告超出上述部分的诉请，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告万惠投资管理有限公司向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司支付2018年12月1日至2018年12月20日的物业管理费7825.47元及违约金（以7825.47元为本金，自2018年12月6日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，以本金为限）。二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费93元，由被告万惠投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年八月二十七日书记员 谢丽军