福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初1024号 原告：邵武市永峰物业有限公司，住所地邵武市古城**。 法定代表人：甘桂红，总经理。 被告：邵武市水北镇故县村民委员会，住，住所地邵武市故县村故县街**/div> 法定代表人：林发尧，主任。 委托诉讼代理人：黄婷，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯伟强，福建谨而信律师事务所律师。 被告：刘河金，男，1958年5月18日出生，汉族，住福建省福清市。 原告邵武市永峰物业有限公司（以下简称永峰公司）与被告邵武市水北镇故县村民委员会（故县村委会）、刘河金物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永峰公司的法定代表人甘桂红到庭参加诉讼。被告故县村委会的委托诉讼代理人黄婷到庭参加诉讼。被告刘河金经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永峰公司向本院提出诉讼请求：1、故县村委会、刘河金向永峰公司支付2015年9月1日到2018年8月31日（未出售房总合计：174套、建筑面积：15,168.21平方米）拖欠的物业费人民币218,422.2元、基础维修配套费17,400元、违约金1,OOO元，共计人民币235,822.2元。事实和理由：故县村委会是邵武市锦绣花园小区的开发商、刘河金是承建商，依据2015年8月26日永峰公司与邵武市锦绣花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》第七条约定，“物业服务费用交纳，物业区域内的己竣工但尚未出售，或因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费，可与承建商协商解决”。合同约定永峰公司为邵武市锦绣花园小区全体业主提供物业服务，未出售房物业费按建筑面积每平方米0.4元缴纳，定于每年度按合同签期日1号前一次性缴纳。合同还约定逾期未缴纳的，永峰公司有权要求故县村委会、刘河金支付违约金1,000元(按月总欠费违约金百分2分利息计算)。故开发商故县村委会和承建商刘河金应承担违约金。合同签订后，永峰公司对邵武市锦绣花园小区开始提供物业服务。但故县村委会、刘河金却未按合同第七条约定的期限缴纳未出售房物业服务费，永峰公司每年多次邀请业委会及村委会、投资方开会，议题为催未出售房拖欠物业费，并向故县村委会和刘河金发送多次催缴函，但一直拖延三年无回复。2016年4月25日，永峰公司与邵武市锦绣花园小区业主委员会同时签订了《补充声明协议》，通过业主大会，邵武市锦绣花园小区未出售房按每户每年应缴纳100元基础维修配套费17,400元（未出售总计174套），从2015年9月1日到2018年8月31日，违约金1,000元，故县村委会、刘河金累计拖欠物费218,422.2整，共计应偿还人民币235,822.2元，已构成违约。为此，永峰物业特向法院提起诉讼。 故县村委会辩称，其并非《物业服务合同》的当事人，仅仅是作为协助催款方而非义务责任人，永峰公司无权要求故县村委会支付物业服务费等相关费用。2015年8月26日的《物业服务合同》是由邵武市锦绣花园小区业主委员会与永峰物业签订，故县村委会只是作为监管方在该合同上进行盖章，合同中的权利义务不及于故县村委会。故县村委会作为监管人只是对该合同的签订和履行进行监督，合同第22条中仅写明故县村委会和锦绣花园业委会需协调催交物业费，除此之外《物业服务合同》未对故县村委会设定其他义务。 刘河金庭前提交书面答辩状辩称，一、刘河金未与永峰公司或其法定代表人签订过任何协议、合同等物业服务契约，双方没有建立物业服务关系，刘河金不是物业服务合同的当事人，故刘河金不是本案适格主体，法院应当依法驳回其起诉。二、刘河金与故县村委会订立的《故县中心村投资建设合同书》与永峰公司无关。刘河金系为故县村委会垫资建设邵武市锦绣花园小区。故县村委会由于无能力支付余下工程款，却将无法出售余下的174套房屋抵偿给刘河金作为拖欠的部分工程款。三、永峰公司从未为174套未出售的房屋提供服物，告知《物业服务合同》内容、约定“邵武市锦绣花园小区未出售房按每户每年应缴纳100元基础维修配套费及违约金1000元等。该《物业服务合同》系刘河金不知情且未参与订立，根据合同相对性，对刘河金并不产生法律效力。 永峰物业为证明自己的诉讼主张，向本院举有以下证据： 证据1、《物业服务合同》，拟证明2015年8月26日永峰公司与邵武市锦绣花园小区业主委员会签订了物业服务合同，约定了物业服务费的收费标准、支付时间及违约责任等。 证据2、《补充声明协议》，拟证明根据2016年4月25日永峰公司与邵武市锦绣花园小区业主委员会签订的该协议，该小区全体业主每户每年应缴纳100元基础维修配套费。 证据3、《催缴物业费证明通知》，拟证明被告拖欠物业费，原告于2016年、2017年、2018年8月20日向被告催收物业费，但至今为止被告仍未缴纳。 证据4、《故县中心村投资建设合同书》，拟证明该未出售房为刘河金和故县村委会所有。 证据5、《邵武市水北镇故县中心村业主信息一览表》，拟证明所有买房入住的业主房号、户名。 证据6、申请催收未出售房物业付费报告，拟证明永峰公司每年7月间向辖区政府和被告发催缴文件函一式四份。 证据7、锦绣花园小区未出售房查证统计表，拟证明永峰公司按未收到物业费各幢各套未出售房实际登记查证计算实际面积。 故县村委会质证认为，对证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，故县村委会不是合同当事人，也不是锦绣花园小区开发商，该合同与其无关；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，2016、2018年的催款证明在横线处填写面积和金额有涂改的痕迹，2017年的横线处的面积和金额未填写且无原件，该三份催款证明除了横线处的内容，其他内容均一致，2017年的催款期限和2016年的一样，明显错误，2018年的催款证明全文将2016年的6改成了8，将一年,改成了三年，故这三份催款证明的真实性存在很大问题，合理怀疑是由永峰公司伪造的；对证据4的真实性予以确认；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据虽有建设指挥部盖章，但建设指挥部未出庭，对其真实性无法判断；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，故县村委会并未收到该份报告；对证据7的真实性、合法性有异议，该未出售房屋面积是由原告单方制作，未经任何一方确认。 刘河金经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院认为，永峰公司所举证据1、4、5、6来源合法，内容客观真实，本院予以采信；证据2经被告质证对真实性无异议，且盖有邵武市锦绣花园小区业主委员会的章，予以采信；证据3中2017年催款证明因永峰公司未提交原件，不予采信，2016、2018年的催款证明有提交原件，予以采信；证据7中的内容经与证据5核对，存在错误，内容不真实，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月26日，永峰公司与邵武市锦绣花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定“物业服务期限为叁年，自2015年9月1日至2018年8月31日。物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先交纳，按建筑面积0.4元/平方米/月计算，业主应在每年度按合同签期日1号前一次性缴纳。物业区域内的己竣工但尚未出售，或因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费，可与承建商协商解决。甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金1,000元”。合同签订后，永峰公司依约对邵武市锦绣花园小区提供物业服务。2016年4月25日，双方又签订补充声明协议，约定收取壹户壹百元基础维修配套费。锦绣花园小区采用集资委托代建的模式，由管理机构公布规划总平图、房型户型图和相应的代建费标准，村民与管理机构签订委托代建合同，向管理机构交纳代建费，由管理机构依法发包进行施工建设、竣工验收、交房。故县村委会是邵武市锦绣花园小区的建设单位、刘河金是投资方，双方共同组建管理机构负责申报办理项目建设和施工行政审批手续；依法发包施工和进行施工管理；收款交房，申办和发放土地使用权证和房产证等。故县村委会、刘河金未按物业服务合同约定的期限交纳未出售房物业服务费，永峰公司每年都向业委会、故县村委会、投资方催交未出售房拖欠的物业费，仍未果。现永峰物业向法院提起诉讼。 本院认为，永峰公司与邵武市锦绣花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》及补充声明协议,系双方的真实意思表示,其内容不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力。永峰公司已按合同约定履行了对锦绣花园小区进行物业服务的义务，故县村委会作为该小区的建设单位，应对已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业承担物业费及基础维修配套费。因锦绣花园小区采用集资委托代建的模式，由管理机构公布规划总平图、房型户型图和相应的代建费标准，村民与管理机构签订委托代建合同，向管理机构交纳代建费，由管理机构依法发包进行施工建设、竣工验收、交房。管理机构由故县村委会和刘河金共同组建，故刘河金也应该对该小区已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业承担物业费及基础维修配套费。该物业费数额经统计邵武市水北镇故县中心村业主信息一览表确定为154,960.99元（10,761.18平方米×0.4元×36个月）。邵武市锦绣花园小区业主委员会与永峰公司约定了每户交纳100元基础维修配套费，永峰公司对未出售房屋按交一次包三年主张，并无不当，故予以支持，但经核对邵武市水北镇故县中心村业主信息一览表确定是113套未出售房屋，故该基础维修配套费是11,300元。因物业服务合同中的违约责任约束的是邵武市锦绣花园小区业主委员会和永峰公司，故永峰公司无权向故县村委会、刘河金主张违约金。关于故县村委会提出未出售房产面积及数量无法确定的抗辩意见，永峰公司计算的数据来源于邵武市水北镇人民政府故县村中心村建设项目指挥部，即管理机构，而故县村委会并未提交证据反驳永峰公司的该项主张，故该抗辩意见，不予采纳。关于故县村委会提出2015年9月1日到起诉之日诉讼时效已过的抗辩意见，永峰公司在2017年、2018年均有向故县村委会、刘河金催收锦绣小区未出售房物业费，故该项抗辩意见，不予采纳。刘河金经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、 《物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邵武市水北镇故县村民委员会、刘河金于本判决生效之日起十日内支付原告邵武市永峰物业有限公司物业费、基础配套费共计166,260.99元； 二、驳回原告邵武市永峰物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4,837元，由原告邵武市永峰物业有限公司负担1,427元，由被告邵武市水北镇故县村民委员会、刘河金负担3,410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吴 薇 人民陪审员  王晓红 人民陪审员  廖丽青 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  颜琦佳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。