福建省顺昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0721民初1029号 原告：福州亚华顺物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区达道路****405办公室，统一社会信用代码91350103746392872G。 法定代表人：阮文金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李兴旺，男，该公司工作人员。 被告：周福生，男，1957年6月28日出生，汉族，住福建省顺昌县（系确认送达地址）。 原告福州亚华顺物业管理有限公司（以下简称亚华顺物业公司）与被告周福生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告亚华顺物业公司的委托诉讼代理人李兴旺、被告周福生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亚华顺物业公司向本院提出诉讼请求：判令周福生支付物业服务费1937.18元及违约金280.74元，合计2217.92元。事实和理由：亚华顺物业公司与周福生于2018年2月2日签订《前期物业管理服务协议》，该协议第六条与第八条约定了收费标准（高层住宅1.2元/平方米/月）、交纳费用时间（每月1-10日）及违约责任即逾期之日起按每天万分之五收取滞纳金。亚华顺物业公司依约提供了物业服务，周福生却拒交物业服务费。自2019年1月1日起至2020年5月31日止期间，周福生共欠交物业服务费1937.18元及违约金280.74元，合计2217.92元。亚华顺物业公司多次向其催收，并发出书面通知，但周福生仍拒不交纳。周福生拒不交纳物业服务费的行为已构成违约，故亚华顺物业公司诉至法院，望判如所请。 周福生辩称，一、物业服务费应当从合同签订之日即2018年2月2日开始计收，不应当从选房之日即2017年12月7日开始计收，亚华顺物业公司多收了周福生两个月差5天的物业服务费。二、合同签订后，不得另行收取小区垃圾清运费，亚华顺物业公司在合同之外每年收了业主生活垃圾清运费117元。三、房屋维修费第一次1900多元，第二次2800多元，不能分摊给业主。四、小区装修垃圾清理费一次性交了600元，这是不合理收费。五、水电公摊费应按高低层收费，每三月公布一次，应凭发票公布收费，不能由亚华顺物业公司说多少就交多少。六、周福生居住的2号楼底层漏水严重，至今无人来维修。七、小区中门才几颗花草，无人管理，快要枯死。八、2018年9月份，门卫一人上班上了十几天，根本不负责任，原先每天是六个人上班。九、物业服务费每个月每平米1.2元过高，我们是拆迁户，物业费应当按照当地生活水平收取。十、水电费押金600元过高。 本院经审理认定事实如下：周福生系坐落于顺昌县业主，房产面积94.96平方米。亚华顺物业公司系该小区物业服务企业。2018年2月2日，周福生与亚华顺物业公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议第六条物业管理服务费用中约定，高层住宅物业管理服务费收费标准每平方米每月1.2元，交纳费用时间为每月1-10日；第八条违约责任中约定，业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，亚华顺物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按日万分之五收取滞纳金。周福生自2019年1月1日起至2020年5月31日止共拖欠17个月物业服务费。期间，亚华顺物业公司于2020年4月2日及5月4日两次书面向周福生催收物业服务费，周福生均收悉但未交纳所欠相应期间的物业服务费。为此，亚华顺物业公司诉至本院。 本院认为，亚华顺物业公司与周福生签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该协议对双方均具有约束力，协议当事人均应按照协议约定履行义务。周福生系案涉安置房小区业主，接受了亚华顺物业公司提供的物业管理服务，应当按照约定支付相应物业服务费。周福生拖欠自2019年1月1日起至2020年5月31日止共计17个月物业服务费，涉案房产面积为94.96平方米，按照每月每平方米1.2元计算，共计拖欠物业服务费1937.18元（94.96平方米×1.2元/月/平方米×17个月）。协议约定不按收费标准或逾期交纳物业服务费应从逾期之日起按日万分之五收取滞纳金，该滞纳金性质应视为违约金。根据案涉周福生所欠物业服务费情况，结合亚华顺物业公司提供的计算违约金方式，经计算，周福生应支付亚华顺物业公司违约金261.42元，对亚华顺物业公司主张的违约金超出部分，本院不予支持。 周福生认为亚华顺物业公司之前多收取了其物业服务费，以及生活垃圾清运费不得另外收取、房屋维修费不得分摊给业主、装修垃圾清理费属于不合理收费、水电公摊费应凭发票收取且应定期公布、水电费押金过高问题，均系其认为物业服务企业侵害了业主相关权利，因本案审理的是周福生拖欠物业服务费问题，两者不属于同一法律关系，周福生可另案主张。 周福生居住的2号楼底层漏水问题，并非物业服务企业在提供物业服务过程造成的。若涉及到其权利受到侵害，周福生可向相关责任人进行主张，同时就该问题亚华顺物业公司也已向开发建设单位进行了反映，故对周福生该项抗辩意见，本院不予采纳。 关于周福生提出的小区绿化、安保存在的问题，因周福生未能提供物业服务企业在讼争物业服务期间存在服务瑕疵的有效证据，应当承担举证不能的后果。同时，物业服务系连续、常态的服务,不可避免存在服务瑕疵，该服务瑕疵并不当然构成根本性违约。虽然周福生的答辩、举证不足以支持其不交纳物业服务费，但亚华顺物业公司在提供物业服务过程中，也应虚心听取小区业主的意见，对业主提出的质疑应及时详细予以解释答复，对反映存在的问题应及时予以纠正改进，避免双方产生矛盾或者纠纷，共同营造和谐小区。 综上所述，亚华顺物业公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、周福生于本判决生效之日起十日内支付福州亚华顺物业管理有限公司物业服务费1937.18元及违约金261.42元，合计2198.6元； 二、驳回福州亚华顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由周福生负担。本案受理费应于本判决生效之日起十日内交纳。 本判决为终审判决。 审判员  杨拥军 二〇二〇年八月二十八日 书记员  吴鼎昌 本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。