贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初7953号原告：贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市红洲路兴宇**商住楼，统一社会信用代码：915226007143294061。法定代表人：肖雪峰，系公司经理。委托诉讼代理人：刘海，贵州贵信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓某某，男，汉族，1963年12月4日出生，住贵州省凯里市。被告：贵州巨石房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市广场路**凯里宾馆，统一社会信用代码：91522600666990557Y。法定代表人：杨子奇，系公司执行董事。委托诉讼代理人：姜才林，贵州财团律师事务所律师。被告：王某，男，汉族，1987年1月20日出生，住贵州省凯里市。被告：杨某，男，土家族，1983年4月5日出生，住贵州省凯里市。原告贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司(以下简称兴宇房产公司)与被告贵州巨石房地产开发有限公司（以下简称巨石房产公司）、王某、杨某物权保护纠纷一案，本院受理后，于2020年7月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴宇房产公司的委托诉讼代理人刘海、邓某某，被告巨石房产公司的委托诉讼代理人姜才林、被告杨某、王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴宇房产公司向本院提出诉讼请求为：1.请求人民法院判令巨石房产公司和杨某、王某连带赔偿房屋占有使用费86950元（370000元×23.5%)给兴宇房产公司，并以86950元为基数从2020年1月1日起按月利率2%计算（利息暂计至起诉之日为：8637.03元）利息至赔偿房屋占用使用费之日止；2.请求人民法院判令杨某、王某将凯里市博东路石宇轩三楼腾退给兴宇房产公司;3.本案诉讼费用由巨石房公司和杨某、王某共同负担。事实和理由：2012年3月28日，兴宇房产公司和巨石房产公司签订《联合开发协议》，利用各自的土地联合开发位于凯里宾馆东侧、金溪巷南侧的“石宇轩”房开项目，《建设用地规划许可证》《土地使用权证》《建设工程规划许可证》等相关开发证书均为兴宇房产公司和巨石房产公司，《联合开发协议》按照双方原各自的土地使用权面积约定，巨石房产公司享有76.5%的份额，兴宇房产公司享有23.5%的份额，开发建设过程中，在项目所需资金、费用基本满足，房屋开始销售，项目资金回流时，应及时按巨石房产公司76.5%、兴宇房产公司23.5%的比例进行分配。《联合开发协议》第十四条约定，“本项目房屋销售面积达到80%(不含地下室、车位）时，应最大限度地完成项目收尾工作，落实项目房屋的物业管理委托，甲乙双方进行项目开发的最终分配，撤销项目部结束项目开发的全部工作。项目尾房及未能销售的地下室、车位均按巨石公司76.5%、兴宇房产公司23.5%比例分配至两公司。2019年4月28日，巨石房产公司未经兴宇房产公司同意，擅自将凯里市博东路石宇轩三楼（面积790M2)出租给杨某、王某，租赁期限8年，从2019年8月1日起至2027年8月1日止，年租金为370000元，押金50000元，每半年支付租金一次，2019年4月30日杨某、王某支付了半年的租金185000元和押金50000元。因巨石房产公司出租上述房屋未经兴宇房产公司同意，亦未对收益进行分配，三方发生纠纷，2019年9月16日凯里市大十字街道人民调解委员会组织进行了调解，调解协议第2条约定，若2019年12月31日后，无法明晰产权，巨石公司应承担月利率2%的利息，但巨石房产公司并未按照调解协议履行义务。至今，巨石房产公司和兴宇房产公司均未对本案所涉三楼进行分配，“石宇轩”项目工程至今未经竣工验收合格。兴宇房产公司认为，兴宇房产公司在“石宇轩”项目中享有23.5%的产权，在巨石房产公司和兴宇房产公司未进行分配前，双方对开发形成的相关财产处于共有状态，巨石房产公司的出租行为涉及到兴宇房产公司的23.5%的产权，就此部分巨石房产公司是无权处分的。物权是所有权之一，所有权人享有占有、使用、收益和处分的四项权能。巨石房产公司和杨某、王某签订租赁合同的行为，损害了兴宇房产公司的所有权利益，他们的租赁行为对兴宇房产公司的所有权构成了共同侵权，根据《物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。就本案事实来看，兴宇房产公司不是本案涉诉租赁合同的当事人，根据合同的相对性原则，没有合同上的权利义务，不能提起合同之诉。兴宇房产公司提出本案诉讼的基本权利来源于兴宇房产公司享有所有权，兴宇房产公司的请求权来源于所有权。巨石房产公司和杨某、王某签订的租赁合同涉及的房屋有兴宇房产公司23.5%的产权，他们的租赁行为对兴宇房产公司的所有权构成了共同侵权。虽然三方于2019年9月16日通过街道进行调解，但至今巨石房产公司和杨某、王某，特别是巨石房产公司并未履行调解结果，故他们的租赁行为仍处于持续侵权状态。根据《侵权责任法》第三条的规定，即被侵权人有权请求侵权人承担责任。《侵权责任法》第八条规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。根据上述规定，巨石房产公司和杨某、王某应当对兴宇房产公司的所有权构成了共同侵权，应承担连带责任。根据《侵权责任法》第十五条的规定，兴宇房产公司可以主张财产损害赔偿和返还财产之权利。综上所述，巨石房产公司和杨某、王某的租赁行为对兴宇房产公司构成了共同侵权，按照法律规定，应对兴宇房产公司承担返还财产和连带赔偿损失的民事责任。故请求人民法院依法判决。原告为证明其诉请成立，向本院提交的证据有：原告《营业执照》复印件、法定代表人身份证明、法定代表人《身份证》复印件、企业信用信息公示报告、《联合开发协议书》、《建设项目备案通知》、《出让合同补充协议》、《用地规划许可》、《土地使用权证》、《工程规划许可》、《施工许可》、《监督管理申请》、《申请》、《请示》、《会议记录》、《商品房预售许可》、房屋面积测绘报告、房屋租赁合同、转账明细、人民调解协议书。被告巨石房产公司辩称：1.巨石房产公司与兴宇房产公司系合作开发房地产合同关系。2012年3月28日签订《联合开发协议书》，约定甲方（巨石房产公司）、乙方（兴宇房产公司）各拥有凯里宾馆东侧宗地的部分土地使用权，根据政府要求该宗地只能报建一个项目，故双方联合进行该项目的开发建设；双方商定不论各方拥有凯里宾馆东侧宗地多少面积的土地使用权，双方均按甲方76.5%、乙方23.5%的比例享有该项目权利及承担该项目义务；甲乙双方共同组建“凯里巨石-兴宇公司石宇轩项目部”从事项目的全部开发管理工作；2.石宇轩项目未竣工验收，分配条件不具备，巨石房产公司与兴宇房产公司未就案涉房屋进行分配，尚未确定案涉房屋权属。自双方合作开发后，石宇轩项目至今未竣工验收。由于工程未竣工验收，资产和负债无法分割；3.巨石房产公司出租房屋收取的租金系项目产生的收益，并且已经入到项目账上，应等待项目进行清算时一并处理。由于目前合作开发的项目并未清算，没有确定案涉房屋的权属，案涉项目下一步还需要投入资金，项目不具备分配利润的条件;4.邓某某已经将案涉3楼门面进行贷款担保，并且因兴宇房开涉案被执行商住楼11-2号、23-2号、17-2号房屋已经被拍卖，6-2号被购房款被执行后业主将尚未支付购房款支付给执行法院；5.如人民法院认定巨石房产公司与兴宇房产公司对在建项目系共有的物权关系根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，巨石房产公司出租财产并不构成对兴宇房产公司的侵权。根据《联合开发协议书》约定，双方均按甲方76.5%、乙方23.5%的比例享有该项目权利，承担该项目义务，因此巨石房产公司对未竣工验收的项目具备76.5%的产权，与兴宇房产公司在物权上属于共有。综上，巨石房产公司与兴宇房产公司系房地产合作开发合同关系，并且现在合作开发项目未竣工验收，还需要投入资金，不具备分配的条件，且事实是该项目未进行清算，未分配，不能确定产权人，只有分配确定产权，明晰责任义务后才能进行处理。并且，在合作开发中巨石房产公司对开发项目至少具备76.5%产权，根据法律规定，有权处置财产，出租行为并不构成侵权。因此，请求人民法院依法驳回兴宇房产公司的诉讼请求，维护巨石房产公司的合法权益，维护法律的公平公正。被告杨某、王某辩称：1.杨某、王某与巨石房产公司签订租赁合同时，被告杨某、王某并不知道兴宇房产公司在该项目持有23.5%的股份，杨某、王某在不明知兴宇房产公司在该项目享有部分权利，也不知道兴宇房产公司与巨石房产公司存在纠纷的情况下，杨某、王某没有任何违约违法的行为，不可能与巨石房产公司构成侵权行为；2.巨石房产公司在该项目持有73.5%股份占3/2以上的比例，其有权对享有权利的财产进行处分；3.杨某、王某严格依据签订的租赁合同的约定支付租金以及押金不存在拖欠租金，杨某、王某没有任何违约行为;4.案涉租赁合同承租人为3人，兴宇房产公司起诉2人，遗漏当事人;5.杨某、王某与巨石公司签订的房屋租赁合同合法有效应受法律保护，兴宇房产公司要求杨某、王某赔偿其损失及退还房屋没有事实和法律依据，依法不能成立，如果兴宇房产公司要求杨某、王某退房，依法赔偿杨某、王某对该租赁房屋所投入装饰装修及运营的损失。经审理查明：2012年3月28日，兴宇房产公司和巨石房产公司签订《联合开发协议》，利用各自具有使用权土地联合开发位于凯里宾馆东侧、金溪巷南侧的“石宇轩”房开项目，《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》和《建设工程规划许可证》等相关开发证书均为兴宇房产公司和巨石房产公司，《联合开发协议》按照双方原各自的土地使用权面积约定，巨石房产公司享有76.5%的份额，兴宇房产公司享有23.5%的份额，开发建设过程中，在项目所需资金、费用基本满足，房屋开始销售，项目资金回流时，应及时按巨石房产公司76.5%、兴宇房产公司23.5%的比例进行分配。2019年4月28日，巨石房产公司未经兴宇房产公司同意，亦未约定对收益进行处分，将凯里市博东路石宇轩三楼出租给杨某、王某，租赁期限8年，从2019年8月1日起至2027年8月1日止，年租金为370000元，押金50000元，每半年支付租金一次，2019年4月30日杨某、王某支付了半年的租金185000元和押金50000元。三方发生纠纷，2019年9月16日凯里市大十字街道人民调解委员会组织进行了调解，原被告三方未按照调解协议履行义务。原告于2020年7月3日向本院提起诉讼，庭审中经本院组织双方调解，由于双方意见分歧较大未能达成调解协议。本院认为，原告兴宇房产公司与被告巨石房产公司签订的《联合开发协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议约定：巨石房产公司76.5%、兴宇房产公司23.5%的比例享有权利和承担义务，原告兴宇房产公司与被告巨石房产公司共同修建的案涉房屋，应视为双方按份共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”原告兴宇房产公司与被告巨石房产公司未对涉案房屋处置进约定，被告巨石房产公司76.5%、占涉案房屋三分之二以上份额，被告巨石房产公司有权处置涉案房屋，被告巨石房产公司与被告杨某、王某签订《房屋租赁合同》，该合同为有效合同。原告兴宇房产公司诉请被告杨某、王某将凯里市博东路石宇轩三楼腾退给兴宇房产公司，不符合法律规定，本院不予支持。本案认定被告巨石房产公司与被告杨某、王某签订《房屋租赁合同》有效后，被告杨某、王某向被告巨石房产公司所支付的租金原告兴宇公司应当占23.5%的份额，被告杨某、王某已向被告巨石房产公司185000元，被告巨石房产公司应向原告兴宇房产公司支付租金43475元（185000元×23.5%）。关于原告诉请的利息，原、被告双方未约定，该项诉请于约无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十七条的规定判决如下：一、被告贵州巨石房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，支付原告贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司租金43475元；二、驳回原告贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。若义务人未按本判决书确定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为1095元，由被告贵州巨石房地产开发有限公司695元，被告贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  陶林方二〇二〇年八月十一日法官助理马倩书记员杨芬芬