福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终405号 上诉人（原审原告）：晋江市安居房产中介有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道世纪大道**晋江市万达广场****店(经营场所：泉州市晋江市青阳街道长兴路宝龙国际社区****店)。 法定代表人：陈吴炳，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡荣跃，男，汉族，1983年5月20日出生，系公司员工。 委托诉讼代理人：王宝莲，北京市京师(泉州)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴文龙，男，汉族，1988年7月9日出生，住福建省晋江市，现住福建省晋江市。 上诉人晋江市安居房产中介有限公司(下称安居房介公司)因与吴文龙居间合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初12563号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安居房介公司上诉请求：依法撤销民事判决，并改判支持安居房介公司一审提出的全部的诉讼请求；2、请求判令一、二审全部诉讼费用由吴文龙承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，吴文龙以总价755951元购买涉案房屋，并非一审法院认定的60万元，故应以755951元房屋总价计算中介服务费。吴文龙避开安居房介公司，私自与房屋业主成交，故安居房介公司以从晋江市不动产中心调取的《存量房买卖合同》为据，提出诉讼请求。而吴文龙在一审中答辩“而我这套房子的成交价格是7900元/平”，由此可知，吴文龙承认了真实成交价格为7900元/平方米，房屋总价应为755951元（7900元/平方米×95.69平方米）。中介服务费的计算应以755951元作为标准数额计算为22678.53元（755951元×3%），安居房介公司诉求18000元中介费少于22678.53元，应予以支持。二、《看房确认书》第四条不存在加重对方责任、排出对方主要权利的情形，该条款经过安居房介公司与吴文龙签章确认，是合法有效的，双方应尊重契约精神，按照该条款的约定，支持安居房介公司提出关于18000元中介服务费、逾期付款利息及4000元律师代理费的诉讼请求，理由如下：第一，在签订《看房确认书》时，安居房介公司业务员已明确告知吴文龙与安居房介公司之间的权利义务等合同内容，吴文龙是同意并接受《看房确认书》中的所有条款，才在上面签字确认。吴文龙接受安居房介公司提供的服务，相应也需要承担合同义务，合同义务相对等，不存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形。第二，《看房确认书》第四条不存在剥夺房屋买受方选择中介机构的权利之嫌，吴文龙已确认除安居房介公司外，没有任何一家中介代理机构向其推荐和带看过涉案房屋，若吴文龙因安居房介公司的带看房屋的行为而购买了该房屋，便需支付中介费用，这是大前提。从《看房确认书》内容可以看出，确认书针对吴文龙的两种购房方式规定了两种中介费收费标准，其一是针对通过中介与业主签订买卖合同需支付中介费的收费标准，其二在签订看房确认书6个月内不通过中介而与业主签订买卖合同需支付中介费的收费标准。吴文龙是非常清楚签订该《看房确认书》的法律后果，应对自己选择的中介费的收费标准履行合同义务。第三，《看房确认书》第四条符合行业日常交易习惯，该条款虽然是为了弥补中介机构的损失、保护中介机构的合法权益而带有一点惩罚性，但没有剥夺房屋买受人的任何权利，该条款是经双方签章确认应为有效。三、退一步说，即使《看房确认书》第四条款无效，一审法院未合理依据安居房介公司的实际损失、吴文龙违约的恶意程度等因素酌情确定的中介服务费，中介服务费金额过低未能保障安居房介公司的合法权益。第一，安居房介公司的经营损失、预期可得利益损失、因吴文龙的违约行为而支出律师费4000元。安居房介公司在履行合同义务时，根据吴文龙的要求，不停为其寻找合适的房源、多次带看房屋、洽谈价格、预约双方到场签约等服务，在此提供服务期间，安居房介公司的经营成本、人工成本巨大，损失巨大。吴文龙因安居房介公司提供的居间服务，而实际以总价755951元购买了推荐带看的房屋，便应按《看房确认书》第三条款约定支付中介服务费11339.265元（755951×1.5%）。吴文龙跳过安居房介公司，私自与房屋业主达成交易，导致安居房介公司无法向房屋业主收取中介服务费用11339.265元（755951×1.5%）。安居房介公司的经营损失、预期可得利益损失、维权支出的律师费共计26678.53元（11339.265元+11339.265元+4000元）。第二，安居房介公司为吴文龙提供居间服务的整个过程中，安居房介公司都是积极履行合同义务，且实际上亦帮吴文龙争取到了比他最后成交价还低的价格，吴文龙与房屋业主均一直不愿出面商谈房屋价格的行为，可以看出吴文龙与业主为规避居间费用，恶意串通，最后又将价格谈不拢无法交易的结果归责于安居房介公司，由此可以看出吴文龙为规避居间费用而恶意阻碍合同的进行。四、本案审理需对合同一方逃避履行合同义务的行为进行惩罚，生效判决书会影响到社会中整个行业的交易行为和交易风气，一审判决无法达到惩治合同一方逃避履行合同义务的法律后果，若判决生效，可能会引得更多房屋买受人和房屋业主效仿，为了不支付或少支付中介服务费而违约。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，望二审法院查清事实，依法撤销原审判决并改判支持安居房介公司一审提出的全部诉讼请求。 吴文龙答辩称，一是吴文龙没有签署安居房介公司所提供的合同，此看房协议书系安居房介公司后期伪造，不能作为证据采纳。安居房介公司在一审时，已成承认《看房合同书》是后期自行添加，并宣称这是行内潜规则，吴文龙认为其严重干扰了司法程序，也违背了市场交易的诚实信用原则，伪造了证据材料，此份不能作为证据采纳。如果这样的证据也能采纳，那么所有的带吴文龙看过房子的中介都自行添加尚德小区21栋202这套房子，从此市场就乱套了，以后大家看房都随意添加看房内容。二是从情理上来讲，吴文龙没有恶意跳单的可能。安居房介公司员工带吴文龙看尚德小区21栋202时，称房东开价为7850元，且这个仅是开价每平方可以压低一两百块也就是每平方7600到7850左右，而吴文龙最终的成交价格为7900元每平方，应该说吴文龙比中介方给吴文龙提供的价格多花了好几万；吴文龙之所以没有找安居房介公司成交该房子，是因为看房当下他们没有约到业主具体商谈，事后恶意提价没有按照7850每平方给吴文龙报价，而是先后报价了9000元每平方、8569元每平方，其先恶意跳价导致此次交易没有成功。三是安居房介公司员工在带看房子时没有告知吴文龙《看房协议》的条款，且其条款为格式条款，随意加大了吴文龙的责任、限制了吴文龙的权利，应属无效。四是安居房介公司在上诉状中称，吴文龙在一审时承认了安居房产给吴文龙争取了7850元每平方的低价，这个论点纯属断章取义。吴文龙在一审时，明确说明安居房介公司故意跳价，且没有给吴文龙提供7850元每平方的价格。五是吴文龙输在了自己是公务员的身份上。吴文龙在西藏地区服役十载，作为部队教育十余年的干部，吴文龙始终认为公道自在人心。吴文龙一来没有签署任何有关案涉房产的合同，二来没有恶意跳单，三来没有违反合同精神，吴文龙为什么要承担不应有的责任。一审阶段，碍于自己是公务员的身份，吴文龙不想把事情闹大、影响公务员队伍的形象，同意赔偿其部分金额，已经实属道义上的赔偿，其再次提起上诉，磨平了吴文龙的耐心，且毫无事实和法律依据，请求法院驳回安居房介公司的上诉。 安居房介公司向一审法院起诉请求判令：1.吴文龙立即支付安居房介公司中介服务费18000元及自起诉之日起至付清款项之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的逾付款利息；2.吴文龙承担本案维权支出的律师费用4000元。 一审法院认定的事实：2019年5月12日安居房介公司提供推荐位于晋江市××小区××幢××号房屋给吴文龙验看，2019年5月13日安居房介公司与吴文龙签订《看房确认书》，约定：经吴文龙确认在此次看房前，没有任何一家中介代理机构向吴文龙推荐和带看本确认书中列明的房屋，并由安居房介公司经纪人、助理带吴文龙亲自到确认书中载明的房屋实地验看并进行相关居间介绍；吴文龙同意以下委托条款：一、在带看房前，吴文龙需出示有效证件；二、吴文龙承诺不做任何损害安居房介公司利益的行为，若有任何要求应和安居房介公司联系，由安居房介公司出面商谈；三、吴文龙或其亲属、代理人等与业主签订租赁或买卖合同时，吴文龙需承担本次交易所产生的服务费用，居间服务费为房产成交的单月租金50%或购买房产成交总价的1.5%，并支付相应的过户手续费用；四、吴文龙如在签订本确认书后的6个月内，利用安居房介公司提供的信息、机会等条件但未通过该公司的介绍而交易成功，应承担违约责任，吴文龙应按租赁标的单月租金100%或交易的不动产总价的3%支付中介费给安居房介公司，并承担该公司为维权所支出的律师费、诉讼费等合理费用。后安居房介公司员工康建地自2019年5月12日起至同年6月5日止多次联系吴文龙及尚德小区21幢202号房屋业主洽谈签约事宜，但因吴文龙及涉案房屋业主未能达成一致意见，致使安居房介公司提供的居间服务交易未能成功。2019年6月4日吴文龙自行与涉案房源业主达成房屋买卖交易，以60万元价格购买了该房屋。为此安居房介公司向吴文龙索要中介服务费未果而于2019年10月8日向提起本案诉讼。 一审法院认为：在安居房介公司提供的《看房确认书》是居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，目的在于防止中介公司的房源信息被买方利用，而“跳”过中介公司自行购买房屋，其中《看房确认书》中约定的第一、二、三条款约定不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故第一、二、三条款应当认定为合法、有效；但《看房确认书》中双方对违约责任约定的第四条款，系提供格式条款一方(安居房介公司)要求对方在6个月内不得利用其提供的房源信息及加倍支付(按3%支付)中介费、律师费等格式条款，鉴于出卖房屋业主的房源信息为公开共享信息，且中介公司并未提供证据证明涉案房源信息系安居房介公司独家享有，存在剥夺房屋买受方选择中介机构的权利之嫌，故该条款系存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，而中介公司未履行采取合理的方式提请对方注意的告知说明义务，应认定该违约条款无效，故安居房介公司请求吴文龙立即支付按房屋成交价60万元的3%即18000元中介服务费及律师费4000元的诉求，不予支持。从双方提供的微信记录可认定如下事实：(1)安居房介公司依约向吴文龙提供房源，并提供看房、洽谈价格、预约双方到场签约等服务；(2)吴文龙根据安居房介公司提供的房源信息，自行与涉案业主达成买卖交易，予以确认；(3)中介公司仍继续为吴文龙提供洽谈业务直至2019年6月5日，但吴文龙未能提供证据证明其与安居房介公司已解除中介服务合同，且在较短时间内于2019年6月4日自行与涉案房屋业主达成交易并签订成交价格为60万元的房屋买卖合同，故可认定吴文龙已接受了安居房介公司提供的房源信息及看房、洽谈价格等部分中介服务，吴文龙本应按照双方签订的《看房确认书》约定的有效条款中关于“按购买房产成交总价的1.5%支付安居房介公司居间服务费”的约定计算9000元（60万元×1.5%）支付居间服务费，鉴于安居房介公司仅依约向吴文龙提供房源，并提供看房、洽谈价格、预约双方到场签约等服务，但未能促成买卖双方达成协议，综合考量本案合同中介服务费金额及安居房介公司的实际损失、吴文龙违约的恶意程度等因素，结合公平、诚实信用原则，吴文龙应在9000元幅度内酌情支付安居房介公司中介服务费7000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十七条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、吴文龙应于判决生效之日起十日内支付晋江市安居房产中介有限公司中介服务费7000元；二、驳回晋江市安居房产中介有限公司本案的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，因适用简易程序减半收取为175元，由安居房介公司负担125元、吴文龙负担50元。 二审期间，除安居房介公司对案涉房屋售价60万元有异议外，对一审判决查明的其他事实，双方当事人均不持异议，本院对当事人没有争议的事实予以确认。 二审期间，吴文龙为了反驳安居房介公司的诉讼请求，提供其与安居房介公司工作人员微信聊天记录，以此证明安居房介公司看房时报价7850元/平方米，后来又报价8000多元/平方米，至2019年5月18日报价9000元/平方米，2019年5月22日又称价格变动为8569元/平方米，至此，吴文龙就没有再与安居房介公司沟通房价。 安居房介公司对吴文龙提供的上述证据质证称，聊天记录的真实性没有异议，报价浮动的原因是业主每次报价均不一样，安居房介公司根据业主报价回复吴文龙的。 针对吴文龙的上述主张，安居房介公司提供如下证据： 微信聊天记录，安居房介公司称系其员工与案涉业主的聊天记录，以此证明：1.安居房介公司均依据案涉业主的出价金额向吴文龙报价，无私自抬高房价的行为；2.安居房介公司积极履行居间合同义务，当时约案涉业主与吴文龙就房屋交易进行面谈，但由于出卖人的原因，导致三方没有成功面谈。 吴文龙未发表质证意见。 本院认为，二审期间，吴文龙提供的微信聊天记录的真实性，安居房介公司不持异议，本院予以确认。安居房介公司提供的微信聊天记录内容体现案涉业主向安居房介公司的报价，不能证明其主张的吴文龙存在恶意“跳单”的行为。 双方当事人争议焦点为1.安居房介公司诉请求吴文龙支付中介服务费18000元及律师费4000元应否予以支持。 本院认为，《看房确认书》系格式合同，合同第四条约定吴文龙获得安居房介公司提供房源信息后，在六个月内与业主交易，必须通过安居房介公司，否则应承担交易不动产总价3%中介服务费和相关维权费用的违约责任。本案没有证据证明案涉房源信息是由安居房介公司独家所享有，故该约定其实质就是限制吴文龙择优选择中介机构或者通过其他途径购买案涉房屋的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应确认无效，对吴文龙不具有法律约束力。安居房介公司基于上述合同第四条约定要求吴文龙支付案涉房产交易价格60万元的3%的中介服务费及维权费用，本院不予支持。至于一审判决吴文龙应支付安居房介公司中介服务费7000元是否合理的问题，双方当事人之间成立居间合同关系，安居房介公司按合同约定履行向吴文龙提供房源信息、带吴文龙看房，并根据吴文龙的要求多次沟通房价，多次预约吴文龙与业主面谈等服务，有权要求吴文龙支付相应服务报酬。但从双方聊天记录，结合双方当事人的陈述，吴文龙明确表示有购房意向后，安居房介公司未能按吴文龙的要求成功安排吴文龙与案涉房产业主面谈房屋交易事宜，且因案涉房产业主要求，向吴文龙报房价多次变动。安居房介公司主张系吴文龙为规避居间费用，恶意阻却交易完成所致，未提供相应的证据予以证实，应承担举证不能的责任，故本院对安居房介公司的该上诉主张，不予采纳。虽有上述未能达成本案交易的情形存在，但安居房介公司并未因此向吴文龙表现不再继续提供中介服务，也没有证据证明吴文龙因此向安居房介公司主张解除双方居间合同关系，而吴文龙却在短时间内，安居房介公司不知情的情况下，与业主达成案涉交易，对本案纠纷的产生，明显存在过错。一审判决综合考量本案合同中介服务费金额及安居房介公司的实际损失、吴文龙违约的恶意程序等因素，结合公平、诚实信用原则，酌情确定吴文龙应支付安居房介公司中介服务费7000元，本院认为并无不当。 综上，安居房介公司的上诉理由不能成立，其诉求改判，本院不予采纳。一审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由上诉人晋江市安居房产中介有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王佳华 审判员  孙志坚 审判员  王一平 二〇二〇年八月四日 书记员  赖俊杰 附：主要法律条文和执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。