山西省太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初1308号原告：山西安卓汽车服务有限公司，住所地太原市小店区，统一社会信用代码：×××。法定代表人：程浩良，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：闫静，女，该公司会计，住山西省太原市迎泽区。被告：山西卡宏汇鑫汽车服务有限公司，住所地太原市小店区，统一社会信用代码：×××。法定代表人：孙志勇，执行董事兼总经理。原告山西安卓汽车服务有限公司与被告山西卡宏汇鑫汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西安卓汽车服务有限公司的委托诉讼代理人闫静、被告山西卡宏汇鑫汽车服务有限公司的法定代表人孙志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西安卓汽车服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法终止、解除原、被告双方的《房屋租赁合同》；2、判决被告腾退房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年4月16日签订《房屋租赁合同》，原告将位于太原市学府街安卓汽服西边院内车间上下二层出租给被告使用，建筑面积约1200平米，租期自2019年5月1日至2022年3月30日止。2019年4月16日至2019年4月30日为免租期，免租期内不需要支付房租，免租期内产生的物业费及相关能源费用均由被告承担。合同第5条约定，房屋年租金第一年为税前价38万元，第二年税前价40万元，第三年税前价42万元。合同第六条关于房屋租金支付方式约定，第一年合同签订日首付房租10万元，剩余28万元分别在次月15日前开始支付即2019年5月15日前支付10万元、2019年6月15日前支付10万元、2019年7月15日前支付8万元。合同签订首日即2019年4月16日被告以银行转账方式支付原告10万元房租，后续以各种理由拖延支付剩余房租及水电等相关费用，被告方合同签订代表任介智曾书面承诺于2019年5月25日前支付房租2万元、5月18日支付3万元、6月1日前支付5万元，如果6月15日前付不清5月份的10万元，自动搬离。2019年5月27日收到被告银行转账房租1万元，至今累计收取房租11万元。因被告迟迟不履行支付房租，导致原告不能正常缴纳上游房东租金，上游房东于2019年6月13日强行断电，为避免影响租户正常营业，原告在未收到被告房租的情况下于当日购买发电机持续供电，并承诺发电与供电产生的差额费用由原告承担。从2019年5月15日开始，原告多次催缴房租无果，于2019年7月22日以微信送达方向被告的法人孙志勇等工作人员下发通知，通知截止2019年7月26日如不能正常履约，原合同自动作废。2019年7月29日原告的代表王立军与被告的代表任介智面谈房租缴纳、终止相关事宜，任介智答复考虑后回复，至今未果。截止2019年11月25日被告欠租长达6个多月，也不解除合同、腾房，原告无奈只能诉至法院，请求终止、解除合同并立即搬离腾房，尽最大限度减少原告的经济损失。山西卡宏汇鑫汽车服务有限公司辩称，不同意解除合同，我们感觉被骗了，我们有个2019年4月12日的昌兴公司与原告终止合同的告知函，而原、被告签订合同日期是2019年4月16日。经审理，本院认定事实如下：2019年4月16日，原告山西安卓汽车服务有限公司（出租房，甲方，以下简称安卓公司），与被告山西卡宏汇鑫汽车服务有限公司（承租方，乙方，以下简称卡宏汇鑫公司）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定，甲方将位于太原市学府街安卓汽修西边院内车间上下两层出租给乙方使用，建筑面积约1200平米，租赁期自2019年5月1日至2022年3月30日，其中2019年4月16日至2019年4月30日为免租期，免租期内乙方不需要支付房租，但产生的物业费及相关能源费用均由乙方承担；房屋年租金第一年为税前价38万元，第二年租金为税前价40万元，第三年租金为税前价42万元；租金支付方式为，合同签订日首付10万元，剩余28万元于2019年5月15日前支付10万元、2019年6月15日前支付10万元、2019年7月15日前支付8万元；租赁期间发生的水、电、暖、物业费等由乙方承担；合同终止后乙方投入的基础建设、不可动资产归甲方所有，乙方投入的设备、工具等可移动资产归乙方所有；因甲方原因导致乙方正常经营受到影响，所产生的一切直接损失由甲方全部承担。合同签订当日，原告将经装修的租赁物及放置于赁物内的升降机等设备交付被告使用。被告收到租赁物后，在租赁物上的空地搭建一座不锈钢大棚，并对租赁物进行简单装修。2019年4月16日被告的工作人员任介智转账支付原告的法定代表人王立军10万元，2019年5月27日任介智又转账支付王立军1万元。任介智曾向原告出具一份书面承诺，写明“5月25日付2万5月28日付3万6月1日前付5万6月15日前如果付不清5月份的10万元，自动搬离”。2019年6月底被告在租赁物内停止经营，并搬走大部分物品，但至今仍有部分物品留存在租赁物内，未腾退租赁物。2019年7月29日，原告制作一份《合同解除协议》，主要内容为与被告协商于2019年7月31日解除案涉合同并要求被告返还房屋、附属物品，合同终止后被告投入的不动产、基础设施、装修、装饰费用归原告所有。原告将该解除协议出示给任介智，但双方未就合同解除达成一致意见。现原告以被告欠付房租为由要求终止、解除合同，庭审中被告表示不同意解除合同。就被告在租赁期间对租赁物的装修及添附情况、现遗留在租赁物内的物品情况，分别对原、被告进行询问。被告称，其已将贵重物品搬走，现遗留物品有办公桌椅、办公用品、施工用零配件、修车工具；在使用租赁物期间，对地下一楼墙面、70至80平米客户休息区进行装修，进行门头广告及室内设计、烤房维修、举升机维修、4个喷漆房安装及更改水电等发生工费、卷闸安装以及在院内搭建大棚，以上花费约18万元，但现无法提供票据。原告称，被告仅搭建大棚、在客休区原有地面上铺设地板，且费用与被告所述不符，被告安装的卷闸3个约1万元（表示系听他人所说）。另查明，2019年3月30日，原告安卓公司与案外人山西昌兴飞腾汽车销售有限公司签订《房屋租赁合同》，原告从昌兴公司承租太原市学府街的前展厅（自西向东第五框，占地8m×30m）、一层西面维修车间450平米和加层75平米、三层西面维修车间600平米、展厅西面100平米地上附加建筑物、大厅西院内100余平米的空地用于商业经营使用，租赁期限从2019年4月1日起至2022年3月31日止，车间及其他租赁期限根据昌兴公司与太原市华茂通不锈钢有限公司（以下简称华茂通公司）合同期限确定，年租金70万元，并约定租金支付方式等内容。原告将向昌兴公司租赁的租赁物除前展厅外出租给被告。2019年10月17日本院受理原告（反诉被告）山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）山西安卓汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月25日作出（2019）晋0105民初9066号民事判决，判决如下：一、被告（反诉原告）山西安卓汽车服务有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司截至2019年10月31日的租金400000元；二、驳回原告（反诉被告）山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）山西安卓汽车服务有限公司的反诉请求。该判决对昌兴公司要求解除租赁合同的请求未予支持，对2019年6月13日至2019年10月31日昌兴公司采取断电措施期间的租金予以减免按应付租金的30%计算。安卓公司对该判决不服向太原市中级人民法院提起上诉，现在二审审理期间。上述事实有原、被告签订的《房屋租赁合同》、付款凭证、原告与昌兴公司签订的《房屋租赁合同》、任介智出具的承诺函、微信聊天记录、合同解除协议、太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9066号民事判决及上诉状、询问笔录、当事人陈述及庭审记录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点在于案涉租赁合同的效力、是否应予解除，以及原告要求腾房的请求是否应予支持。首先，案涉租赁合同系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且约定的租赁期限未超出原告与昌兴公司签订的租赁合同约定的租赁期限，现原告与昌兴公司的租赁合同未被解除，案涉租赁合同合法有效，对原、被告均有法律约束力。被告提供的太原市华茂通不锈钢有限公司与昌兴公司签订的补充协议、昌兴公司合同终止告知函均系复印件，对证据真实性无法核实，不足以推翻案涉租赁合同。原告从昌兴公司处租赁案涉租赁物，合同并未约定原告不得转租，故原告作为出租人将案涉租赁物出租被告使用，其主体并无不当。其次，关于合同是否应予解除。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告仅按租赁合同约定支付了第一笔租金10万元，并另行支付租金1万元，经原告催要被告的工作人员任介智曾出具承诺将2019年5月份应付租金10万元延迟至2019年6月1日，但至今仍欠付第一年剩余租金27万元，且被告虽在2019年6月底停止使用租赁物却并未将租赁物返还原告，故原告以欠付租金为由要求解除合同，于法有据，予以支持。合同解除后，被告应将其遗留在租赁物内的物品搬走并将租赁物腾出。原、被告签订的《租赁合同》在租赁期内解除，对被告进行的装饰装修及添附，因被告未提出反诉，且对装饰装修、添附的损失范围未提供票据，可以另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告山西安卓汽车服务有限公司与被告山西卡宏汇鑫汽车服务有限公司2019年4月16日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。二、被告山西卡宏汇鑫汽车服务有限公司于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于太原市学府街安卓汽修西边院内车间上下两层腾出。案件受理费减半收取100元（原告已预交），由被告山西卡宏汇鑫汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 刘志霞 二〇二〇年八月五日书记员 张志凤