山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4100号上诉人（原审原告）：张某1，住太原市。委托诉讼代理人：高某（系张某1配偶），住太原市。委托诉讼代理人：张某2，山西晋杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：太原海润建投房地产开发有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：贾某，住太原市。委托诉讼代理人：李某，山西得天利律师事务所律师。上诉人张某1因与上诉人太原海润建投房地产开发有限公司（以下简称海润建投公司）合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某1上诉请求：1、二审法院判决被上诉人支付上诉人以购房款50000元为基数从2018年4月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利息计算的利息及从2019年8月20日起至2020年1月6日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；合计金额3947.12元整；2、二审法院判决被上诉人支付上诉人以购房款28000元为基数从2018年4月21日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利息计算的利息及从2019年8月20日起至2019年9月23日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；合计金额1884.86元整；3、二审法院判决被上诉人退还上诉人定金20000元；4、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实有误，一审认定张某1在签订合同过程中也未尽到审慎注意义务，存在一定的过错，属于事实认定错误。合同无效是被上诉人一方的过错，上诉人作为善意的购房者，没有能力，也没有条件调查到涉案房产实际不能办理房产证，一审法院要求上诉人具有律师才有的尽职调查技术能力，显然与事实不符，属于事实认定错误。2、虽然涉案所签订的合同被认定无效，但是这并不影响上诉人追究被上诉人导致合同无效的违约责任。被上诉人理应按照合同法的规定退还上诉人已支付的购房定金及资金占用利息。即使在诉前已经退还上诉人的购房款，被上诉人也应该承担这部分资金占用利息。故，被上诉人还应该支付上诉人以购房款50000元为基数从2018年4月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利息计算的利息及从2019年8月20日起至2020年1月6日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，合计金额3947．12元整；被上诉人还应该支付上诉人以购房款28000元为基数从2018年4月21日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利息计算的利息及从2019年8月20日起至2019年9月23日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，合计金额1884．86元整；3、一审法院适用法律错误。既然上诉人与被上诉人之间的合同被认定无效，合同无效是自始无效。上诉人在签订合同时依约支付的被上诉人的定金20000元理应退还上诉人，而不应该任由被上诉人没有任何法定或者约定的事由获得利益。综上所述，请二审法院依法查明事实，作出公正判决，维护上诉人的合法权益。海润建投公司辩称，关于利息，张某1在提出退房申请时已经表示放弃利息损失，所以才收回相关协议，否则双方应继续履行相关协议，张某1已放弃损失赔偿现又主张不应支持；关于定金已经在购房中抵充，故不应返还。海润建投公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1450号判决第一项和第二项中“被告并支付该款项从2018年4月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及从2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息”的内容或将本案发回重审；2、一审二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决程序违法，认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院未向上诉人依法送达开庭传票即缺席审理并判决，剥夺了上诉人的相应权利，程序明显违法。2、一审判决认定案涉合同无效，无事实和法律依据。案涉合同不存在合同法及商品房买卖合同司法解释当中规定的无效情形。案涉商铺实际取得了《商品房预售许可证》，且上诉人基于与第三人太原绿地新悦房地产公司的合同关系，有权处分该房屋，案涉商品房买卖合同应为有效合同。至于已经取得预售许可证的案涉商铺不符合规划要求，应属于管理性规定而非效力性规定，故也不应为无效合同。3、一审法院判决上诉人承担被上诉人利息损失无事实与法律依据。案涉补充协议及租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，应视双方在未能按期交房这一事实上达成了新的一致补充意见。未能如期交房，上诉人并无过错。2019年12月17日，被上诉人向上诉人提出退房申请时放弃要求利息损失，在此情况下，上诉人才同意其退房要求并收回双方签订的相关协议，现被上诉人违反诚实信用原则，主张当时已经放弃的利息损失，不应得到法院支持。综上，请求二审法院支持海润建投公司的上诉请求。张某1辩称，一审法院不存在程序违法的问题，一审法院是以邮寄方式向海润建投公司送达相关法律文书，公司于2020年4月13日签收，一审程序并不违法；案涉合同违反法律、行政法规强制性规定，一审法院确认合同无效正确；合同无效海润建投公司存在过错，应赔偿答辩人受到的损失。张某1向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商铺合同书》、《补充协议》、《租赁协议》，海润建投公司返还张某1购房款482000元，并支付以482000元为基数，从2018年4月24日起至付清款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，暂计至2020年4月23日止，按5.88%年利率计算的利息56683.2元；2、判令海润建投公司支付张某1以购房款50000元为基数，从2018年4月24日起至2020年1月6日止，按5.88%年利率计算的利息5010.2元；3、判令海润建投公司支付张某1以购房款28000元为基数，从2018年4月21日起至2019年9月23日止，按5.88%年利率计算的利息2345.6元；4、判令海润建投公司支付张某1定金20000元；5、判令诉讼费用(案件受理费、申请保全措施费用、保全担保费用等)由海润建投公司承担。一审法院认定事实：2018年4月21日，张某1作为买受人与海润建投公司签订了编号为248的《绿地中央广场商铺认购单》，双方达成的协议如下：认购裙楼商业B-1层054B号房屋，建筑面积21.44平方米，单价26119.40元，合计总价为560000元。购房定金20000元。乙方一次性付款，乙方应于本认购书签订五日内一次性付清总房款560000元。同日，张某1向海润建投公司了支付了20000元。2018年4月24日，张某1(买受人/乙方)与海润建投公司(出卖人/甲方)签订编号为206的《商铺合同书》，乙方认购商铺为涉案项目裙楼B-1层054B号商铺，乙方于2018年4月24日前向甲方一次性付清房屋总价款的100%即560000元；甲方应当在2018年10月31日之前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合本认购书约定的房屋交付乙方使用。若遇不可抗力，除双方协商解除本合同外，甲方可据实予以延期(延期间不承担补偿责任)，但甲方应在发生之日起60日内告知乙方，如因乙方在签订本认购书时向甲方预留的通讯方式发生改变导致甲方不能及时通知的，所产生的一切不利后果由乙方自行承担。出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之零点五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金等。同日，张某1向海润建投公司支付购房款540000元，海润建投公司向张某1出具收款收据一张，显示收到张某1交付的涉案商铺的购房款560000元。2019年5月20日，张某1(乙方/买受人)与海润建投公司(甲方/出卖人)签订《补充协议》，约定：因不可归责于甲方的客观原因导致涉案商铺未能按照原合同第五条的约定时间交付，甲乙双方达成协议。1.甲方自愿补偿乙方1.5平米做延期交房的补偿，乙方同意并认可甲方延期交房，并自愿放弃对甲方今后逾期交房的违约责任主张。2.甲方向乙方实际交商铺时，若实际面积超出乙方原认购面积与甲方自愿补偿乙方的1.5平米面积之和，超出部分乙方按照原合同认购单价购买补足差价。3.若该补充协议签订后直至甲方实际交付商铺期间，乙方提出退房，该补偿面积对乙方不产生效力，即该补偿面积不在退款范围之内。4.该补偿协议与原合同具有同等法律效力，原合同第六条关于逾期交房后违约责任(原第六条)不再适用等。2019年9月21日，张某1(乙方)与海润建投公司(甲方)签订编号为206的《租赁协议》，约定：乙方所购买的商铺由甲方租赁，由甲方统一管理、使用。租赁期限为2019年9月21日起至2020年9月21日止，租期1年；双方约定的年租金总额为28000元；租金于该合同生效之日起，租金在5个工作日内甲方一次性支付给乙方等。2019年12月17日，张某1向海润建投公司提出退房申请，并填写《退房审批表》，放弃对涉案商铺的认购，并同意海润建投公司退回已交房款56万元。2020年1月6日，高某代张某1出具收条一张，内容为“今收到太原海润建投房地产开发有限公司退房款、房号-B、-054B号78000元(含2019.9.23号租金28000)”。张某1陈述海润建投公司在退款5万元时收回了《补充协议》及《租赁协议》。另查明，针对网友反映的海润建投公司出售太原绿地中央广场的商铺均为小面积隔间，太原市房地局网站备案的绿地中央广场商铺均为大面积且未分割，网友所购小面积商铺是否能够独立办证的问题。2019年10月30日，太原市房产管理局答复为经市房管局核实，该项目将商铺进行再次分割售出需要重新调整规划，不符合规划要求，也不能办理产权证。目前开发商正与购买的住户办理退款手续。2019年11月1日，太原市房产管理局作出了《关于对“绿地中央广场”项目的重要公示》，主要内容为该局经约谈绿地集团及海润建投公司得知，该商铺的销售主体并非预售批准的绿地新悦公司，而是海润建投公司，另据说加盖有绿地中央广场销售部字样的印章也非绿地集团销售部公章，上述行为不仅违反了房地产相关法律、法规而且涉嫌诈骗，风险巨大。我局提醒广大市民，在购买商铺时，仔细核对所签合同、收据等材料的出卖方、收款方是否为预售批准的主体，所购买的商铺面积是否为批准面积等。再查明，太原绿地新悦房地产开发有限公司为太原·绿地中央广场商业裙房项目的土地使用权人、用地单位及建设单位，已办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年12月取得了太原·绿地中央广场1号楼、4号楼、商业裙房、地下车库的商品房预售许可证。2017年10月25日，太原绿地新悦房地产开发有限公司(甲方)与海润建投公司(乙方)签订《太原绿地中央广场项目大单购买协议》，约定乙方购买该项目部分商业裙房及1#4层、4#4层两个整层办公。本协议约定的商业裙房部分为带租约销售，甲方有义务帮助乙方进行运营管理，运营管理期限为5年，期间运营成本由乙方承担。乙方所购买的产品在满足《商品房买卖合同》签订条件后，甲方根据乙方书面提供的购房者信息，与乙方或乙方关联方签署《商品房买卖合同》等。一审法院认为，张某1与海润建投公司签订的《商铺合同书》及《补充协议》，约定海润建投公司向张某1出售太原·绿地中央广场裙楼商业B-1层054B号商铺，而根据张某1提供的证据可以证明涉案商铺的预售批准主体为太原绿地新悦房地产开发有限公司而非海润建投公司，且出售面积也并非批准预售的面积，故双方签订的《商铺合同书》及《补充协议》，违反了法律的强制性规定，应属无效。在此前提下，双方签订的《租赁协议》，也应属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，故海润建投公司应当向张某1返还购房款560000元。张某1认可海润建投公司已退还78000元，应予核减，海润建投公司还应向张某1返还购房款482000元。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到海润建投公司长期占用张某1的资金，必然给张某1造成一定的损失，故酌定海润建投公司支付张某1以剩余未返还房款482000元为基数从付款之日2018年4月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及从2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。本案中，虽海润建投公司的行为是致使合同无效的主要原因，但张某1在签署合同的过程中也未尽到审慎注意义务，存在一定的过错，故对张某1主张以购房款50000元为基数从2018年4月24日起至2020年1月6日止按年利率5.88%计算的利息5010.2元及以购房款28000元为基数从2018年4月21日起至2019年9月23日止，按年利率5.88%计算的利息2345.6元的请求，不予支持。考虑到涉案合同属于无效合同，张某1主张海润建投公司支付定金20000元的请求，理由与依据不足，不予支持。海润建投公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利义务，当缺席判决。综上，一审法院判决：“一、原告张某1与被告太原海润建投房地产开发有限公司签订的《商铺合同书》、《补充协议》及《租赁协议》无效；二、被告太原海润建投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某1返还房款482000元，并支付该款项从2018年4月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及从2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回原告张某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4780元，财产保全费3350元，合计8130元(原告已预交)，由被告太原海润建投房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，双方当事人未提交新证据，对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于案涉合同效力问题，上诉人海润建投公司对案涉房屋未取得预售许可的情况下进行销售且销售面积也不符合批准的情形，据此一审法院认定海润建投公司与张某1就案涉房屋签订的一系列合同无效并无不当。关于利息损失的问题，导致案涉合同无效的主要过错方是海润建投公司，但作为购房人的张某1在相关信息公示的情况下应具备了解的可能性，而其未尽到审慎注意义务，也存在一定过错，再结合本案的实际情况，一审法院确定的利息损失并无明显不当。关于定金应否退还的问题，案涉合同为无效合同，且该款项已经折抵房款，上诉人张某1主张返还定金没有事实及法律依据。关于一审程序是否违法问题，一审法院以邮寄送达的方式向上诉人海润建投公司送达了相关法律文书，从专递邮件详情单显示已经签收，故一审法院的送达程序并不违法。综上所述，张某1、海润建投公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费上诉人张某1交纳446元，上诉人太原海润建投房地产开发有限公司交纳1317元，由二上诉人各自自行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 安源生审判员 李铁柱 二O二O年八月十七日书记员 王 唯