江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初5250号原告：邳州耀邦房地产开发有限公司。住所地邳州市经济开发区内（香港路南侧）。法定代表人：沈建刚，总经理。委托诉讼代理人：李新超，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚，江苏大运河律师事务所律师。被告：朱腾，男，1987年9月21日生，汉族，住沛县经济开发区。被告：郑梦娇，女，1985年3月21日生，汉族，住沛县经济开发区。原告邳州耀邦房地产开发有限公司（以下简称耀邦公司）与被告朱腾、郑梦娇商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告耀邦公司的委托诉讼代理人李新超到庭参加诉讼。被告朱腾、郑梦娇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邳州耀邦房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告于2017年10月19日签订的《部分首付款借款协议》。2、解除原告与二被告于2017年10月26日签订的《商品房买卖合同》（合同号：pz116480），并判令二被告于本判决生效后三日内协助原告前往不动产登记部门办理该合同注销手续。3、请求依法判令被告已付的购房款13万元归原告所有。4、案件受理费由二被告负担。事实和理由：2017年10月19日，二被告签署《耀邦新世界花园合同确认单》，确认二被告购买原告开发建设的耀邦新世界花园45号楼2单元1304室商品房，房款总价为75万元，其中首付款23万元，按揭贷款52万元。因二被告无力支付首付款，经协商，二被告向原告借款10万元用于支付购房首付款，并于2017年10月19日与原告签订《部分首付款借款协议》，约定：二被告向原告申请借款10万元用于支付其所购商品房首付款，该款分四期于2018年10月17日前还清，如逾期偿还，则原告有权解除借款协议及商品房买卖合同，且被告已付13万元首付款不予退还。2017年10月26日，原告与二被告签订一份《商品房买卖合同》（合同号：pz116480)，并网上登记备案，合同约定：二被告购买原告开发的“耀邦新世界花园三期”45幢2单元1304号商品房，总价款为75万元，于2017年10月24日前支付首付款23万元，余款52万元于2017年11月13日前以现金或按揭的方式付清。合同另约定若干其他事项。合同签订后，二被告向银行按揭贷款50万元支付购房款，但向原告申请的用于支付首付款的10万元借款经原告多次催要至今分文未还。根据《部分首付款借款协议》第四条第2款之规定，原告有权解除涉案《部分首付款借款协议》及《商品房买卖合同》，并追究二被告违约责任。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告朱腾、郑梦娇未答辩。经审理查明，2017年10月19日，原告耀邦公司（甲方）与被告朱腾、郑梦娇（乙方）签订《部分首付款借款协议》一份，约定乙方于2017年10月17日购买甲方投资开发的耀邦新世界花园商品房，因乙方资金紧张，现就45-2-1304与甲方达成以下《部分首付款借款协议》，房款总金额75万元，乙方向甲方借款10万元。第二条约定付款方式及时间为：乙方自本协议签订之日起12个月内分4次向甲方还清借款，即乙方应分别于2018年1月17日前向甲方支付¥25000元，于2018年4月17日前向甲方支付¥25000元，于2018年7月17日前向甲方支付¥25000元，于2018年10月17日前向甲方支付¥25000元。第三条约定全部借款仅用于45号楼2单元1304室首付购房款的支付；在甲方向乙方出具预收购房款发票时，即视为甲方向乙方支付了全部借款。为办理按揭而由甲方开具给乙方的预收购房款发票不作为乙方实际支付购房款首付款的凭据。第四条约定逾期归还借款、逾期偿还银行按揭贷款累积两期或在约定的最后期限仍未能还清全部借款的，则甲方有权单方解除本协议及45号楼2单元1304室《商品房买卖合同》，且45号楼2单元1304室已付购房首付款13万元不予退还。合同另约定了其他事项。同日，被告朱腾、郑梦娇签署《耀邦公馆（邳州）签约确认单》，确认购买原告开发建设的耀邦新世界花园45号楼2单元1304室商品房，房款总价为75万元，其中首付款23万元，按揭贷款52万元，已付款13万元，另备注借款10万元。2017年10月26日，原告耀邦公司（出卖人）与被告朱腾、郑梦娇（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同号：pz116480），二被告以75万元价格购买原告开发的位于邳州市运河街道建设北路东侧耀邦新世界花园三期45幢2单元1304室房屋一套。合同第七条第二款第4项约定，买受人于2017年10月24日付首付款贰拾叁万元整，余款伍拾贰万元整于2017年11月13日之前以现金或按揭的方式汇入出卖人账户。合同第八条第1款第（2）项约定，逾期超过40日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。合同签订当日即办理了商品房预（销）售合同网上登记备案证明。2019年1月17日，因被告朱腾、郑梦娇未偿还借款，原告向被告朱腾、郑梦娇邮寄了《催款函》，告知二被告在接到本函之日起三日内结清借款本金及逾期付款利息，逾期，原告将委托律师依法对被告提起诉讼，由此造成的一切后果由被告承担。2019年1月20日，被告朱腾、郑梦娇收到上述《催款函》。庭审中，原告确认被告已支付购房首付款15万元，按揭贷款50万元。上述事实，有耀邦公馆（邳州）签约确认单、《部分首付款借款协议》、《商品房买卖合同》、备案证明、《催款函》、邮件回执及原告当庭陈述等证据予以证实。本院认为，关于《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。原告耀邦公司与被告朱腾、郑梦娇签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告耀邦公司的解除权发生之日为2017年12月4日，而原告耀邦公司于2019年5月9日提起诉讼，超出了解除权法定行使期限，其解除权消灭，故原告要求解除《商品房买卖合同》及注销网签备案手续的诉讼请求，本院不予支持。关于《部分首付款借款协议》应否解除的问题。《部分首付款借款协议》系被告朱腾、郑梦娇向原告耀邦公司借款而与原告耀邦公司形成的借贷法律关系，与本案房屋买卖法律关系，不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，原告耀邦公司可另行起诉主张权利。关于原告主张确认首付款13万元归其所有的问题。原告主张根据《部分首付款借款协议》约定如解除该借款协议，被告已付13万元首付款不予退还。因原、被告之间的借贷关系与本案房屋买卖法律关系并非同一法律关系，对于被告已付13万元首付款应否退还的问题亦不属于本案审理范围，本案中不予理涉。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未能行使抗辩、举证、质证等权利，应予承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告邳州耀邦房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费12300元，由原告邳州耀邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  郭 琳人民陪审员  于俊玲人民陪审员  李 宇二〇二〇年八月十七日书 记 员  纪瑞颖