云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终6036号上诉人（一审被告）：昆明安德利农牧科技有限公司，住所地云南省昆明市官渡区大板桥镇工业园区。法定代表人：苟元文，执行董事。委托诉讼代理人：兰天茂、赵晏瑩，云南大朋律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈焕然，男，1967年4月13日生，身份证登记住址：云南省昭通市昭阳区。一审第三人：苟元文，男，1970年10月27日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：兰天茂、赵晏瑩，云南大朋律师事务所律师。上诉人昆明安德利农牧科技有限公司与被上诉人陈焕然、一审第三人苟元文租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初9057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人昆明安德利农牧科技有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审认定事实不清，法律适用错误，上诉人在履行合同的过程中并未违约，未支付租金是依法行使不安抗辩权及互负众多债务未最终结算的结果。被上诉人私自使用与第三人共有的土地抵押贷款，侵害第三人对土地及厂房的所有权，也侵害上诉人的权益，实际系被上诉人违约在先。被上诉人违反与第三人的合作协议，抽逃出资，其是否有权提起本案诉讼尚无定论。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人陈焕然答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审第三人苟元文陈述支持上诉人的上诉主张。陈焕然向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、判令由被告返还原告所有的位于昆明市区的厂房二栋、办公楼一栋及门面一个；三、判令被告向原告支付租金及违约金合计3138764.65元（其中2017年1月1日起至2017年12月31日的租金为1062876元；2018年1月1日起至2018年12月31日止的租金为1062876元；2019年1月1日起至2019年7月31日的租金为713012.65元，违约金30万元），由被告向原告支付自2019年8月1日起至被告返还厂房、办公楼及门面之日止的租金（租金1222307.4元每年计算）；四、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院经审理确认的本案事实：2011年7月20日，第三人苟元文与原告陈焕然签订了一份《合作协议》，约定：原告陈焕然将其享有使用权的位于官渡区大板桥镇沙沟村委会红沙坡村民小组土地（土地使用证号为昆国用2008第00823号，面积9154.65㎡、13.74亩）作价645万元作为合伙投资款，第三人苟元文以现金作为投资款，并将双方共同向案外人李兴清共同受让的7.6亩土地作为投资，组建官渡区安琦物流信息部，并建设仓库、厂房。同时还约定：为节约投资费用，双方同意不对原告拥有的土地使用证所有权进行变更，原告占有70%的股份，第三人占有30%的股份。2013年1月1日，原告陈焕然与第三人苟元文共同作为出租方，与被告安德利公司签订了《房屋租赁合同》，将陈焕然与苟元文共同投资建盖的坐落于大板桥工业园区的厂房中的部分（厂房4400平方米，办公楼1728平方米，门面90平方米）出租给安德利公司（法定代表人为苟元文）使用。约定：租赁期自2013年1月1日至2022年12月31日共计9年，第一个三年租金为924240元，第二个三年为1062876元，第三个三年租金为1222307.4元，第一年租金在当年12月31日前付清，从第二年开始每年租金在当年10月1日前交付租金。2013年1月1日，被告安德利公司与原告开办的蓝琦尔公司（法定代表人为陈焕然）签订《房屋租赁合同》，约定被告安德利公司将从陈焕然与苟元文处租赁来的厂房中的450平方米，办公室180平方米出租给蓝琦尔公司使用，约定租赁期自2013年1月1日至2022年12月31日，租金第一个三年为70200元/年，第二个三年为80730元/年，第三个三年为92839.5元/年。因原告陈焕然、第三人苟元文合伙经营本案诉争的上述场地及房屋，且各自开办的公司实际使用上述部分场地及房屋。原告、第三人就各自开办的公司应支付的租金及合伙人之间应享有的租金收益进行了抵扣后，约定被告安德利公司每年应付陈焕然的租金为安德利公司租金-蓝琦尔公司租金-苟元文应收租金收益，并在《安琦物业租金收入表》中记载的安德利公司应付租金：2017年为404226.3元、2018年为389255.7元、2019年为462610.7元，实际支付租金人为苟元文。庭审中，原告陈焕然认可被告安德利公司已代其支付了应由原告承担的部分工程款、银行贷款、水电费等共计287338.67元，并同意抵扣被告安德利公司应付的租金。另查明，2016年6月3日，原告陈焕然向昆明官渡农村合作银行大板桥支行贷款590万元，未征得第三人同意，将上述位于官渡区大板桥镇沙沟村委会红沙坡村民小组土地（土地使用证号为昆国用2008第00823号，面积9154.65㎡、13.74亩）的土地进行了抵押登记。贷款期限届满后，原告未能偿还上述银行贷款，昆明官渡农村合作银行大板桥支行向本院提起诉讼。本院（2018）云0111民初9032号生效民事判决书第三项判决“如被告陈焕然、被告薛梅、被告昆明蓝琦尔经贸有限公司、被告云南大自然龙谷**业有限公司、被告曲靖大自然农牧科技有限公司到期未清偿以上债务，原告昆明官渡农村合作银行大板桥支行有权实现抵押权，以办理了最高额抵押登记的抵押物、被告陈焕然名下的位于官渡区大板桥镇沙沟村委会红沙坡村民小组（《国有土地使用证》证号：昆国用（2008）第××号，使用权面积：9154.65平方米，使用权类型：出让）的一宗国有土地使用权依法拍卖、变卖的价款优先受偿”，且申请人昆明官渡农村合作银行大板桥支行已于2019年4月16日向本院申请强制执行。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告安德利公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律规定，合法有效。本案中，因涉案租赁物系原告与第三人苟元文合伙共有的财产，第三人苟元文表示不同意解除租赁合同，且双方对被告安德利公司应付的租金与原告陈焕然、第三人苟元文合伙收益进行了相互抵扣等问题，一审法院对原告提出的解除租赁合同并返还租赁物的主张不予支持。根据双方当事人的合同约定，被告安德利公司负有向原告支付租金的义务，被告安德利公司逾期付款，已构成违约，故原告诉请要求被告安德利公司给付租金、违约金，有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。依据庭审查明的事实，原告与第三人在《安琦物业租金收入表》中对被告安德利公司应付租金中苟元文合伙收益进行了抵扣，确认被告安德利公司应向原告陈焕然支付2017年的租金为404226.3元、2018年的租金为389255.7元，2019年的租金为462610.7元，共计1256092.7元。又因被告安德利公司已代陈焕然支付的工程款、银行贷款、水电费等共计287338.67元，且陈焕然同意在租金中抵扣，抵扣后，被告安德利公司实际应向原告陈焕然支付的租金为968754.03元（1256092.7元-287338.67元）。根据约定被告安德利公司应当在当年10月1日前交付当年租金，被告安德利公司逾期支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方租赁合同的违约金约定为30万元，明显过高，明显超出了给原告造成的损失，一审法院依法予以调整；一审法院结合具体案情及原告的损失情况，酌情支持按照未支付租金的20%计算违约金，即193750.81元（968754.03元×20%）。关于被告安德利公司主张的其不支付租金系行使不安抗辩权，一审法院认为，不安抗辩权系先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时，在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利。首先，本案租赁关系中，先履行义务一方应为原告陈焕然（包括苟元文），即先交付租赁物，被告安德利公司一方后履行义务（第一年租金在当年12月31日前付清，从第二年开始每年租金在当年10月1日前交付租金），故被告安德利公司主张的该情形不适用不安抗辩权；其次，本案涉案地块虽面临被司法机关强制执行的风险，但实际被告仍在正常使用，故一审法院认为被告的抗辩无事实依据；综上，被告安德利公司的该项主张一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告昆明安德利农牧科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈焕然支付拖欠的2017年1月1日至2019年12月31日的租金968754.03元；二、被告昆明安德利农牧科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈焕然支付违约金193750.81元；三、驳回原告陈焕然的其他诉讼请求。二审中，各方均无新证据提交。各方对一审法院审理确认的事实均无异议，故本院对一审确认的事实依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应当支付拖欠的租金及违约金？本院认为：二审中，首先，各方对一审判决确认上诉人尚欠被上诉人2017年1月1日至2019年12月31日的租金968754.03元的事实均无异议，本院依法予以确认。其次，上诉人主张其系行使不安抗辩权而拒付租金，对此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”，本案中，上诉人主张行使不安抗辩权的事由系其与被上诉人及第三人与被上诉人之间因其他法律关系产生的经济纠纷，其主张的情形明显不属于上述法律规定的情形，故上诉人拒付租金的事由没有合同依据亦不符合法律规定，本院不予支持。上诉人应向被上诉人支付尚欠的租金968754.03元。再次，对于逾期支付租金的违约责任问题，一审中因双方合同约定的违约金标准过高，一审判决以实际损失为基础，考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则酌情调整违约金为未支付租金的20%即193750.81元符合法律规定亦并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉主张不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15263元由上诉人昆明安德利农牧科技有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  李 蕊审判员  白 昱二〇二〇年八月二十七日书记员  王 欣