江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初2023号原告：李金代，男，1976年2月14日生，汉族，江西省兴国县人，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈泽鑫，北京京师（杭州）律师事务所律师，特别授权。被告：赣州金福物业服务有限公司，住所地江西省赣州市兴国县兴国大道**金福花园********。法定代表人：钟自焕。委托诉讼代理人：熊健，江西南芳（兴国）律师事务所律师。原告李金代与被告赣州金福物业服务有限公司（以下简称“金福物业公司”）委托合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈泽鑫，被告委托诉讼代理人熊健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金代向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与被告于2015年1月9日签订的《金福花园商墅委托经营管理协议》；二、请求依法判令被告向原告支付返租租金773068元；三、请求依法判令被告向原告支付2020年1月9日至2020年6月8日期间的租金69726元（2020年6月9日至合同实际解除之日期间的租金按照每月15158元标准的92%标准计算）；四、请求依法判令被告向原告支付逾期支付租金违约金350000元；五、请求依法判令被告向原告支付合理维权费用5000元；六、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年1月9日签订《金福花园商墅委托经营管理协议》一份，合同约定，原告将其购买的位于“半山国际2组团B2栋D11号房”委托乙方进行经营管理。原告委托乙方出租，经营管理首次期限不少于5年，委托期限自原告提交房屋款缴清证明之日起算起，即从2015年1月9日至2020年1月8日。上述房屋前三年的租金计409276元（一次性于2015年1月9日返租），第四年起（即2018年1月9日）至2020年1月8日期间，月返租金15158元；被告未按照付款期限支付租金的，按照每日万分之二的标准支付违约金；委托期满后，如原告未在规定时间内与被告商谈继续委托事宜，则由被告继续经营该房屋，对外收取的租金收益按照原告92％、被告8%比例分成享有。委托经营期问，原告不得自行出租或自主经营管理房屋。合同签订后，原告向被告提交房款缴清证明。但被告未按约支付返租租金。且至诉前，被告未实际出租该房屋，原告迫于合同约定，亦无法对房屋进行经营管理或出租处分。被告行为已严重侵害原告利益，给原告造成巨大损失，包括但不限于返租收益、被告怠于出租房屋期间的租金收益等，被告应当按约支付欠付费用，且应按约承担违约责任。原告认为，被告怠于履行合同义务，原合同目的已然不能实现。请求依法解除合同。原告因维权需要，已实际支付律师费5000元，该损失属于被告违约造成的损失，请求依法判令被告支付该费用。综上，原告认为，被告行为已构成严重违约，依法应当承担违约责任，请求判如所请。被告金福物业公司辩称，一、本案合同中虽明确约定委托经营期限，但案涉商品房于2019年方才取得竣工验收备案并交付，本案委托经营协议才具有实际履行的条件，原告诉请被告支付巨额租金并无相应事实依据。二、案涉商品房至今未实际出租，根据协议按实际收取租金收益分成的约定，原告诉请被告按每月15158元的标准支付2020年1月9日之后的租金并无任何事实依据。三、原告诉请被告支付逾期支付租金违约金350000元并无任何合同约定并且基于本案合同至2019年才具有实际履行的条件，原告诉请支付的违约金亦不应得到支持。四、原告诉请被告支付律师费用并无任何合同依据及法律依据，不应得到支持。五、案涉合同约定的月租金标准15158元过分高于我县房屋租赁市场实际租金水平，一味按合同约定履行显然将造成对被告的不公平。综上所述，原告诉请并无事实及法律依据，应当依法予以驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年1月9日，原告李金代在案外人赣州华隆房地产开发有限公司（以下简称“华隆房地产公司”）购买了该公司开发的兴国县半山国际2号组团（金福花园四期）B2号D11号商铺（共2层，建筑面积126.32m2），约定购房款为1864484元。同日，案外人华隆房地产公司向原告出具了已缴交购房款1864484元的收据。2015年1月10日，原告与案外人赣华隆房地产公司订立《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20150102074）。被告金福物业公司系案外人华隆房地产公司选聘的“金福花园半山国际小区”的物业服务企业。2015年1月9日，原、被告订立《金福花园商墅委托经营管理协议》（以下简称“委托经营协议”）。该“委托经营协议”载明：“业主方（以下简称甲方）：李金代……管理方（以下简称乙方）：赣州金福物业服务有限公司……经协商，现甲方将名下物业委托乙方经营管理及出租……第一条、委托商铺、委托方式和期限：（一）委托商铺相关情况：1.本合同委托的物业为甲方位于兴国县半山国际2号组团2号（金福花园四期）联排商墅2栋D11号商墅，共1、2层，建筑面积为126.32㎡，装修情况：毛坯……（三）委托方式和期限：……4.甲方委托乙方出租、经营管理首次期限不少于五年，双方约定委托期限自甲方提交该商铺开发商出具的缴清全部购房款的证明后之日算起，即从2015年1月9日至2020年1月8日；5.甲方委托的商铺前三年租金计人民币大写肆拾零万玖仟贰佰柒拾陆元整（￥:409276.00元整），第四年起的月租金人民币大写壹万伍仟壹佰伍拾捌元整（￥15158.00元整/月）。第二条、租金的付款方式及期限：1.在委托期内，甲方委托的商铺前三年租金在签定购房合同时一次性返还（见领款凭证）；三年后租金每个月返还一次，即从第四年以后的每年分别于每月上旬内支付当月租金计人民币大写壹万伍仟壹佰伍拾捌元整（￥15158.00元整）……第五条、违约责任：1.乙方所收租金没有按合同规定的付款期限支付给甲方，逾期部分加收每日万分之二的违约金，逾期达半年，甲方可单方面解除本协议……第七条、其他约定：1.委托期满后，甲方应在委托经营合同期满30个工作日前向乙方提出书面继续委托意向书或回收通知，如甲方未在规定的时间内与乙方商谈继续委托或回收事宜，则视为甲方默认继续委托乙方经营该商铺，委托期限与本协议一样，租金标准按照乙方成功将该商铺对外出租后实际收取的租金收益按11：1分成（即甲方获取租金收益的92%，另外的8%的租金收益归乙方作为市场推广、经营管理及招商运作等费用）……”同日，原、被告又另行订立了《半山国际2号组团商铺委托经营管理协议内容确认单》（以下简称“委托经营协议确认单”）。该“委托经营协议确认单”载明：“业主方（买受人）：李金代……管理方：赣州金福物业服务有限公司……委托管理物业情况：房号：2号组团2栋D11号。……返租时间及金额：（5年）2015年1月9日至2018年1月8日（前三年一次返租）金额409276.00元（见领款凭证）；2018年1月9日至2019年1月8日（第四年）月返金额15158.00元；2019年1月9日至2020年1月8日（第五年）月返金额15158.00元……”另，被告以前三年租金抵扣购房款的方式履行了支付前三年租金的义务，同时，原告向被告出具了领到商铺返租款409276元的领条。另查明，兴国县半山国际2号组团工程于2019年10月16日竣工验收。被告未实际出租案涉商铺。上述事实，有原、被告提供的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，但经审理查明应为委托合同纠纷。被告作为案外人华隆房地产公司选聘的“金福花园半山国际小区”的物业服务企业，于2015年1月9日与原告签订了“委托经营协议”和“委托经营协议确认单”，双方之间的委托合同关系依法成立，应当受到法律保护。被告抗辩案涉商铺在2019年10月16日竣工验收，此前“委托经营协议”不具有实际履行的条件。但原、被告签订“委托经营协议”和“委托经营协议确认单”时，双方约定涉案商铺前三年的租金在签订购房合同时一次性返还，并且被告以前三年租金抵扣购房款的方式履行了支付前三年租金的义务，说明双方已经实际履行了“委托经营协议”，此外，被告作为商铺所在小区的物业服务企业，在签订“委托经营协议”时应当知道案涉商铺系期房，却仍与原告约定委托经营期限自2015年1月9日至2020年1月8日，而非约定从商铺交付之日起计算委托经营期限，因此，被告的抗辩理由不能成立。原、被告签订的“委托经营协议”和“委托经营协议确认单”合法有效，双方应全面履行约定的义务，被告未按协议的约定及时支付租金给原告，构成违约，应当承担相应的民事责任。原告要求解除2015年1月9日与被告签订的“委托经营协议”，被告同意解除，本院予以准许。原告要求被告支付截至2020年1月8日的返租租金773068元，因2015年1月9日至2018年1月8日的返租租金被告已支付，故截至2020年1月8日的未付租金为363792元。原告要求被告支付2020年1月9日以后的租金，根据“委托经营协议”的约定，委托期满后，租金标准按照商铺成功对外出租后实际收取租金的92%支付，因案涉商铺未实际出租，故2020年1月9日以后被告不负向原告支付租金的义务。原告要求被告支付逾期支付租金违约金，根据“委托经营协议”的约定，逾期租金按每日万分之二的标准支付违约金。原告要求被告支付律师费5000元，无合同约定，也无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、解除原告李金代与被告赣州金福物业服务有限公司于2015年1月9日签订的《金福花园商墅委托经营管理协议》；二、被告赣州金福物业服务有限公司向原告李金代支付2018年1月9日至2020年1月8日的房屋租金363792元；三、被告赣州金福物业服务有限公司向原告李金代支付逾期给付2018年1月9日至2020年1月8日房屋租金的违约金，每月租金的违约金以15158元为基数按每日万分之二的标准自当月16日起计算至付清之日止；四、驳回原告李金代的其他诉讼请求；五、本案履行内容限本判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15580元，原告李金代已预交，由原告李金代负担8103元，被告赣州金福物业服务有限公司负担7477元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 胡 颖人民陪审员 王 银人民陪审员 王春恒二〇二〇年八月十九日书 记 员 赖亚婷