湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂9005民初634号原告：王良珍，女，1974年8月30日出生，汉族，湖北省潜江市人，无业，户籍所在地潜江市，现在武汉女子监狱服刑。委托诉讼代理人：黄文权，潜江市杨市法律服务所法律服务工作者。被告：董小锋，男，1973年12月20日出生，汉族，湖北省潜江市人，户籍所在地潜江市。被告：董丽娟，女，1996年5月18日出生，汉族，湖北省潜江市人，自由职业者，户籍所在地潜江市。被告：梅喜，男，1992年9月8日出生，汉族，江苏省淮安市人，自由职业者，户籍所在地江苏省淮安市淮阴区。被告：王鹏，男，1956年2月22日出生，汉族，湖北省潜江市人，退休教师，住潜江市。委托诉讼代理人：李青，湖北源来律师事务所律师。原告王良珍与被告董小锋、董丽娟、梅喜、王鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王良珍的委托诉讼代理人黄文权、被告董丽娟、被告梅喜、被告王鹏及其委托诉讼代理人李青到庭参加诉讼。被告董小锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王良珍向本院提出诉讼请求：1、确认被告董小锋、董丽娟、梅喜与被告王鹏房屋买卖合同无效；2、判令被告董小锋、董丽娟、梅喜退还被告王鹏120000元购房款；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月25日，董小锋、董丽娟、梅喜盗出王良珍房屋买卖收据，将王良珍于2014年以146500元价格（现在已经增值）购买的位于浩口镇供销社供销花××单元××室房屋卖给王鹏。董小锋、董丽娟、王鹏明知王良珍在监狱服刑，背着王良珍将其唯一财产以120000元价格处理后，董小锋、董丽娟收到房款后逃之夭夭，给王良珍造成了巨大精神损害，严重侵害了王良珍的合法权益。虽然董小锋与王良珍存在夫妻之名，但是，双方已经有20多年没有生活在一起，早已失去夫妻之实，而女儿董丽娟年轻无知，头脑简单，从来没有考虑王良珍的死活。董小锋、董丽娟、梅喜与王鹏的房屋买卖行为，是在给正在服刑的王良珍雪上加霜。王鹏在没有王良珍授权董小锋、董丽娟出售房屋的情况下购买王良珍房屋，是对正在活着服刑人员的不尊重。以上事实依据相关法律规定，董小锋、董丽娟、梅喜与王鹏房屋买卖合同无效。被告董丽娟辩称，房屋买卖合同是有效的，我不同意返还房款。我当时与王鹏说我母亲王良珍正在服刑，不知道什么时候出来，将房屋卖给他。被告梅喜辩称，卖房是董丽娟做主的，因为当时我与董丽娟是恋爱关系，卖房时王鹏要求我在上面签字，我就在上面签了字。被告王鹏辩称，第一，因王良珍正在服刑，请法院依法核实王良珍代理人是否具有合法的代理权限，以避免再次出现因本案引起的相关诉讼。第二，王良珍要求法院确认房屋买卖合同无效的诉请没有事实和法律依据。依据《合同法》第五十二条规定，本案不属于法定无效的合同。第三，本案中王鹏购买房屋的行为属于善意，董小锋等人出售房屋的行为构成表见代理，房屋买卖合同合法有效，王良珍应当承担责任。首先，王鹏与王良珍及董小锋等人素不相识，通过董小锋等人张贴售房广告的行为，才联系上其人，双方在浩口镇司法所签订了房屋买卖合同；其次，董小锋系王良珍丈夫，董丽娟系王良珍女儿，董小锋等人在出售房屋时也出具了王良珍购买房屋的原始凭证，王鹏有足够的事实和理由相信董小锋等人具有代理权了。最后，王鹏在购买房屋时也向该房屋的原房主核实，确定了房屋的所有权人系王良珍，王鹏已尽到审慎义务。因此，王良珍的损失应当向董小锋等人追偿。第四，如王良珍坚决主张返还房屋，依据王鹏与董小锋等人签订的房屋买卖合同第五条约定，原告及董小锋等人应当承担返还王鹏购房款244000元的违约责任。综上，王良珍对王鹏的诉请没有事实和法律依据，应当依法予以驳回，如王良珍要求解除房屋买卖合同，则应当承担违约责任。被告董小锋庭后接受询问时表示，案涉房屋出售给王鹏一事是其女儿董丽娟联系的，签合同的时候董小锋才知道，并在合同上签字；卖房时董小锋向王鹏出示了其本人身份证、结婚证。同时董小锋表示王良珍在诉状中所述双方已有二十多年没有在一起生活不属实。对双方当事人均无异议的证据，本院确认证明力并佐卷。针对双方当事人有异议的证据，本院认为：1、王良珍提交的2014年3月16日支付购房款收条复印件，各方当事人对该证据的真实性均无异议，仅对证明目的有异议，该证据能够证明王良珍于2014年3月16日向原房主曾淑荣支付146500元购房款的事实，对该证据予以采信；2、董丽娟向本院提交的情况说明，系其本人书写，属当事人陈述，不属于证据范畴；3、潜江市浩口镇法律服务所法律工作者彭齐华出具的证明一份，能够证明2019年8月22日案涉《房屋买卖合同》签订的过程，与王良珍提交的《房屋买卖合同》载明的合同双方身份情况、合同签订日期等内容以及合同双方当庭陈述一致，能够证明与本案有关事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年3月16日，王良珍以146500元的价格从案外人曾淑荣处购得位于潜江市××供销花××小区××单元××室房屋一套（其中房款139000元、水电开户费用6500元、装修保证金1000元）。该房屋未办理权属证明。2019年，王鹏通过董丽娟在浩口镇张贴的出售该房屋的广告与其取得联系，董丽娟告知王鹏，因其母王良珍正在服刑、因病急需救治，故出售该房屋。王鹏实地查看了该房屋，董丽娟等人向王鹏出示了王良珍向曾淑荣支付购房款的收条、王良珍户口簿、董丽娟身份证，在王鹏向房屋原出售人曾淑荣求证案涉房屋相关事宜后，王鹏、董小锋、董丽娟、梅喜前往浩口镇司法所，由浩口镇法律服务所法律工作者彭齐华起草《房屋买卖合同》，四人于2019年8月22日签订该合同，同时董小锋向王鹏出示了其本人身份证、其与王良珍的结婚证。同年8月25日，王鹏向董丽娟交付购房款122000元，董小锋、董丽娟、梅喜向王鹏出具收条一张，载明“今收到王鹏购房款现金壹拾贰万贰仟元（122000.00元）”。董丽娟自述已将房款中的42000元用于治疗其自身疾病，另有80000元由王良珍二哥王良云保管。王鹏于2019年10月8日已在该房屋中实际居住。另查明，王良珍与董小锋系夫妻关系，双方于1995年7月17日办理婚姻登记手续。董丽娟系王良珍、董小锋之女。董丽娟、梅喜自认二人已按习俗举办婚礼，但未在婚姻登记机关办理婚姻登记手续。还查明，王良珍因犯贩卖毒品罪，于2017年10月26日被本院判处有期徒刑十年六个月，现正在武汉女子监狱服刑。经本院通过武汉女子监狱与王良珍本人联系，其认可在本案中对其委托诉讼代理人黄文权的委托，并认可对董小锋、董丽娟、梅喜、王鹏的起诉系其本人真实意思表示。同时王良珍表示董小锋、董丽娟、梅喜没有告知过出售案涉房屋的事情，不认可该三人出售房屋的行为，现要求王鹏返还案涉房屋，如王鹏不愿意返还，还需要增加购房款100000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，王鹏在购买该房屋时实地查看了该房屋，并查看了王良珍向案外人曾淑荣支付购房款的原始收条、王良珍户口簿、董丽娟及董小锋身份证、董小锋与王良珍的结婚证，同时向案外人曾淑荣求证案涉房屋相关事宜，王鹏已经尽到了合理、审慎的义务，属于善意取得。尽管其购买价格低于王良珍的购买价格，但结合董小锋、董丽娟出售该房屋时向王鹏陈述的因王良珍正在服刑、因病急需救治故出售该房屋的理由，可以认定为支付了合理的对价，且该房屋已实际交付给王鹏。王良珍购买案涉房屋时是在其与董小锋夫妻关系存续期间，董小锋虽自称卖房一事由女儿董丽娟做主，但其作为王良珍的丈夫，在《房屋买卖合同》及购房收条上签字的行为，使得相对人王鹏有理由相信其有代理权，董小锋、董丽娟的行为构成表见代理，该代理行为有效。故可以认定董小锋、董丽娟与王鹏签订的《房屋买卖合同》有效。在此情形下，梅喜虽系无处分权人，但其是否在《房屋买卖合同》上签字并不影响合同效力。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告王良珍的全部诉讼请求。案件受理费2700元，由原告王良珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  袁 媛人民陪审员  张玉成人民陪审员  姚 舜二〇二〇年八月七日书 记 员  康 敏