广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初2485号原告：谢昇运，男，汉族，1996年4月26日出生，身份证住址：广东省四会市*****************，公民身份号码：441************033。委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。委托诉讼代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。被告：广东城鑫房地产开发有限公司，住所地：四会市*************（首层），统一社会信用代码：914***********032F。法定代表人：曹蕾。委托诉讼代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧景耀，广东圣禾律师事务所实习律师。原告谢昇运与被告广东城鑫房地产开发有限公司（以下简称“城鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢昇运及其委托诉讼代理人潘金星、被告城鑫公司委托诉讼代理人邓增共、萧景耀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢昇运向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交楼违约金37214.04元(计算方式为每天按已付房价款590699元的万分之3计算，从2019年10月2日起计算至商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并实际交付使用之日止，暂计至2020年4月28日为37214.04元)；2、判决被告向原告支付因诉讼产生的保险费500元、律师费2500元，以上合计：40214.04元；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告开发的项目核准名称为“龙江太古城商住小区”的商品房一套，商品房的房号、面积及价格详见合同约定。双方还约定了商品房的交付条件及交付期限为2019年10月1日前。合同签订后，原告依约履行了给付房价款及合同约定的全部义务，但被告却无理迟延交付符合条件的商品房给原告。被告的行为已构成违约，应按合同的约定向原告承担违约责任，且逾期交楼违约金应计算到商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并实际交付使用之日止。原告追究被告违约责任所导致的律师费和保险费依照合同约定应由被告承担。被告辩称：1.被告与原告通过合同附件十一补充协议变更了交楼条件，故涉案房屋的交楼条件应以补充协议约定的“商品房经竣工验收”即达到交楼条件。案涉房屋于2020年4月20日取得了建设工程竣工验收备案表，根据补充协议的约定，被告已在取得建设工程竣工验收备案表后发出催促收楼通知书，故收楼时间应为2020年4月20日，违约金应计算至此；2.被告未能及时取得建设工程竣工验收备案证明文件是受不可抗力因素影响，故依约和依法应当全部或部分免除被告的违约责任。被告自取得建设工程施工许可证开始动工建设至工程完工期间遭遇台风及“新冠疫情”等原因共计停工116.5天，其中受台风影响停工28.5天，受“新冠疫情”影响停工88天。特别是受“新冠疫情”影响，不但被告不能正常工作，而且政府有关部门也不能正常开展工作，致使被告的竣工审批、现场审验节点被大大拖延。前述不可抗力因素消除后，被告最终于2020年4月20日取得了建设工程竣工验收备案表。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定及法律规定，因上述不可抗力造成被告交楼延迟，应当全部或部分免除被被告的违约责任；3.关于违约金的计算标准。补充协议第四条第5点约定，违约金标准改为每日按总房价的万分之一，由此可见，应以补充协议中的每日万分之一标准计算违约金；4.律师费过高，请法院依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供如下证据：1.公民身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.企业登记资料，证明被告的诉讼主体资格和信息；3.《商品房买卖合同（预售）》，证明原告购买被告开发的商品房，与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》的事实；4.购房款发票、贷款支付凭证，证明商品房买卖合同签订后，原告依约支付了购房款；5.信访事项处理意见书，证明被告没有向业主方出示有效验收证件就要求业主收楼；6.答复意见书，证明四会市住房和城乡建设局于2019年10月8日告知被告其项目未办理竣工验收备案手续，不得交付使用。即涉案房屋并不符合交楼条件；7.委托代理合同、法律服务合同、律师费发票，证明原告委托律师代理本案以及律师费情况；8.保险费发票，证明原告因为诉讼办理保全，由保险公司提供担保，原告支付的保险费。被告发表如下质证意见：对证据1-3三性无异议。其中对证据3，我方与原告在附件十一已经对交楼条件作出了变更，变更为商品房经竣工验收（五方验收）就可达到竣工验收的条件，合同约定的其他条件双方不再执行，违约金的支付由原来的每日万分之二改为万分之一，还约定补充协议与合同不一致以补充协议为准，补充协议第四条第1、2、5、6点，第十七条1、2、3点都与本案有关。对证据4三性无异议。对证据5-6，真实性合法性由法院核实，对关联性有异议，我方认为这两份与本案无关，我方于2019年10月1日前向买受人发出收楼通知，基于当时商品房达到了双方在补充协议约定的交楼条件，即拿到了五方竣工验收即达到收楼条件。对证据7-8，真实性与合法性由法院核实，我方认为原告主张的律师费过高，律师费基础费用加实际判给原告的违约金再乘以百分之二十，这个数是可变的。被告提供如下证据：1.商品房买卖合同（预售），证明原、被告双方在补充协议中对交楼条件作出了变更；2.工程暂停令、政府网站截图、公司公告、公司微信群截图，证明遭受台风、新冠疫情等不可抗力因素影响导致停工116.5天的事实；3.工程竣工验收备案表，证明被告于2020年4月20日取得了建设工程竣工验收备案表；4.快递回执、快递查询结果、收楼通知书、催促收楼通知书。原告发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性认可，对证明目的不认可，补充协议约定的交付条件降低了合同正文的约定，应当按照法律规定经过竣工验收合格才能交付。对证据2，停工暂停令真实性、合法性认可，关联性不认可，其并未提供政府部门要求停工的政府文件，仅仅为监理公司的盖章文件，不足证明该情况属于不可抗力。被告在制订买卖合同时，是由被告确定交付条件，每年均存在台风天等因素影响，应当将该因素考虑在内，台风天是否已经达到不可抗力的因素标准，应当以政府文件或法院等有关部门认定为准，而绝非只要是台风天就是不可抗力，被告在合同约定交付时间，除了证明不可抗力因素导致减少天数外，其余原因均不予以扣减；政府网络截图，真实性合法性认可，但不能作为被告扣减违约天数的理由，因被告是在疫情发生之前已构成违约，且其在刚在对原告的质证意见中已承认其在2019年10月前已向原告发出收楼通知，房屋能交付，已经能说明房屋不存在建设施工等情况，其竣工验收未能达标，可能是因为消防等原因。即使是疫情期间，政府相关部门也已经及时开展工作，被告不能完成竣工验收的责任既不在于政府部门，也与疫情无关，完全是被告自身未能达到竣工备案条件所导致。对公司公告，三性不予认可，没任何盖章，且无法确认形成的时间。对公司微信群聊天记录，真实性合法性认可，关联性不认可，该证据无法证明被告迟延完成竣工验收的理由及工作情况，且被告从未向原告发出过任何因疫情导致迟延竣工验收的书面通知。对证据3的真实性存疑，盖章时间有修改的痕迹，其余部门具体的日时间也有修改，但没盖校对章，无法确定该修改是有关部门修改还是自行修改，盖章的位置也不一定。对证据4三性予以认可，被告获得竣工验收备案发出收楼通知，原告收到该通知，才能正式予以收楼，应当以原告最终签收的日期为准。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实：2017年10月27日，原告谢昇运（买受人）与被告城鑫公司（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》，约定原告向被告购买龙江太古城商住小区10栋23层2303号房屋，总价款590699元；合同第九条约定商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条约定出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；第十二条约定逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；第二十八条约定对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十一补充协议第四条约定，出卖人与买受人确认，商品房的交付条件为商品房经竣工验收（是指商品房已经过建设、勘察、设计、施工、监理五方单位的验收，下同）。合同约定的其他交付条件，双方不再执行，但不因此免除出卖人应取得该等有关文件的义务；买受人认可，商品房取得上述竣工验收文件，作为其质量合格的依据，应按照合同约定办理收楼手续，不得以瑕疵或一般质量问题或其他理由拒绝收楼，如存在与交楼标准有差异或存在质量问题，出卖人应履行保修责任，进行整改，修补或其他合理方式解决，但买受人不得借此拒绝收楼，因买受人以非本补充协议约定的事由拒绝收楼的，视为出卖人已完成交付；如果出卖人逾期交付商品房，买受人根据合同约定要求退房，应最迟在出卖人逾期交付该商品房的时间达到合同约定解除条件后的7日内向出卖人书面提出，否则，解除权消灭；第五条约定双方同意合同第十二条中出卖人计付利息的约定不再执行，出卖人向买受人支付违约金的标准改为每日按总房价的万分之一，且违约金的利息（如有）合计总款均不得超过总房价的百分之二；第十六条约定一方违约，另外一方因此解除合同或追究其违约责任所在导致的费用与损失，包括但不限于案件的受理费、财产保全费、评估费用、律师费等，由违约方承担。合同签订后，原告支付了相应的购房款。2018年1月18日，被告向原告开具了金额为590699元的增值税发票。由于涉案小区业主认为被告开发的涉案工程未竣工验收，原告等在内的业主向四会市住房和城乡建设局反映诉求。2019年11月12日，该局出具《答复意见书》，载明被告开发的涉案工程截止2019年11月12日未到该局办理该项目的竣工验收备案手续。2020年4月20日，四会市住房和城乡建设局对龙江太古城商住小区一期C区住宅9-10栋、S-4（含商业配套）工程的竣工验收备案文件予以竣工验收备案；根据上述备案材料，涉案工程于2019年12月20日竣工验收合格。2020年4月23日，被告通过中国邮政向原告发出《催促收楼通知书》，原告于同月26日签收该通知书。另查明，2020年4月3日，原告与广东敬业律师事务所签订《委托代理合同》，由广东敬业律师事务所指派潘金星律师作为原告与城鑫公司商品房预售合同纠纷案的一、二审诉讼代理人及执行代理人，律师费为1000元。同日，原告与广东七星律师事务所签订《法律服务合同》，由广东七星律师事务所指派容志鹏律师办理原告委托事项，律师费为1500元。原告分别向两家律师事务所支付了律师费合计2500元。2020年7月22日，原告向本院提出诉讼财产保全申请，本院作出（2020）粤1284民初2485号民事裁定书，裁定冻结被告在银行账户内的存款40214.04元或查封（扣押）其相应价值的财产，中国太平洋财产保险股份有限公司为原告的财产保全提供诉讼财产保全责任保险。原告为此支出保险费500元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定诚信履行各自义务。本案的争议焦点为被告是否存在逾期逾期交楼的情形；如逾期交楼，则逾期交楼的违约责任如何认定；被告是否应当负担律师费及诉讼财产责任保险费问题。一、关于被告是否存在逾期交楼的认定。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，以及《广东省建设工程质量管理条例》第二十七条规定：“建设工程竣工验收合格后，建设单位应当在规定的时间内到颁发施工许可证的住房城乡建设主管部门办理工程竣工验收备案，住房城乡建设主管部门对不符合备案条件的，应当责令改正”。根据上述法规的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，缺一不可；当事人以合同的形式降低交付标准的，仍应以前述标准作为交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定，被告应于2019年10月1日前取得建设工程竣工验收备案登记文件并将房屋交付给原告，虽然补充协议约定只要达到竣工验收合格即符合交付条件，但根据上述法规的规定，商品房交付条件仍以取得涉案工程建设工程竣工验收备案登记为标准。由于被告迟延至2020年4月20日取得涉案工程建设工程竣工验收备案登记，于2020年4月26日向原告送达了《催促收楼通知书》，因此，本院认定被告存在逾期交付商品房的情形。二、关于逾期交楼违约责任的认定问题。1.违约金的计算标准问题。由于《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定逾期交付商品房的违约金按出卖人向买受人支付全部房价款每日万分之二计算，该违约金的计算标准合法、合理，因此，违约金计算标准应按照该约定计算。关于原告主张按每日万分之三的标准计算违约金的意见，由于原告的该主张没有合同依据且没有提供证据证明约定的违约金低于实际损失，因此，原告要求按每日万分之三的标准计算违约金，理据不足，应不予支持。关于被告抗辩逾期交房违约金应按补充协议的约定即每日万分之一计算的意见，由于补充协议第四条第5点约定的逾期交房违约金的条款，是被告为反复使用而预先制定的格式合同，明显降低了被告的违约责任，双方权利义务不对等，有违公平原则；且诉讼中被告没有向法庭提供证明其已通过加粗字体等方式就补充协议第四条第5点条款已向原告作了合理的提示及说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，补充协议第四条第5点约定的合同条款，对原告不发生法律效力，故本院对被告抗辩逾期交楼违约金按总房价的每日万分之一标准计算的意见不予采纳。综上，逾期交楼违约金应以原告已付房价按每日万分之二计算。2.违约金的计算天数问题。由于《商品房买卖合同(预售)》约定商品房交付的时间为2019年10月1日，而被告逾期至2020年4月26日才向原告送达《收楼通知书》，因此，逾期交付商品房的违约天数应自2019年10月2日计算至2020年4月26日，即合计208天。关于被告抗辩因台风和新冠肺炎疫情的影响应部分或全部免除逾期交楼违约责任的问题。鉴于广东地区的正常天气状况，双方在签订合同时，理应对正常情况下的天气情况进行了考虑后，才确定案涉房屋交楼时间的，现被告提供的证据未能证明案涉楼盘在施工周期中存在异于正常年份台风天数的事实，故对被告要求免除全部或部分因台风天气期间违约责任承担的意见，本院不予采纳。另外，根据被告自认的事实及提供的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》显示，涉案商品房工程已于2019年12月20日竣工验收合格，而被告迟延至2020年4月20日办理工程竣工验收备案，系其主观原因；且“新冠肺炎疫情”系发生在被告逾期交楼之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，被告主张免除“新冠肺炎疫情”期间的违约责任的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，逾期交付商品房的违约金应按已付房价款590699元按每日万分之二计算208天，即24573.08元（590699×0.02%×208天）。三、关于原告主张的律师费及诉讼财产责任保险费的问题。原、被告在《补充协议》第十六条约定“一方违约，另外一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件的受理费、财产保全费、评估费用、律师费等，由违约方承担”，现原告委托广东敬业律师事务所、广东七星律师事务所提起诉讼，并提交了委托合同、发票等证据，因此，根据合同的约定被告作为违约方应当承担律师费。考虑到本案诉讼的难易程度并结合涉案商品房约60位业主提起诉讼均是委托本案律师的情况，而且被告认为原告主张的律师费过高，要求调整，故本院酌定被告应承担的律师费为2000元。由于双方没有明确约定诉讼财产责任保险费如何负担，而且该费用不属于为实现本案诉讼必须发生的费用,因此，原告要求被告支付保全诉讼财产责任保险费的诉讼请求，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条，《建设工程质量管理条例》第四十九条、《广东省建设工程质量管理条例》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东城鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谢昇运支付违约金24573.08元；二、被告广东城鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谢昇运支付律师费2000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计403元、财产保全费422.14元，合计825.14元（原告已预交），由原告谢昇运担280.14元，被告广东城鑫房地产开发有限公司负担545元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 周 忠 海二〇二〇年八月二十四日书记员 欧阳杜鹃