甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0702民初10627号原告：张掖市博盛商厦有限责任公司。统一社会信用代码：91620702720216918X。法定代表人：徐某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某，系甘肃方联律师事务所律师。被告：铁某，甘肃省张掖市人，住甘州。委托诉讼代理人：陆某，系甘肃祁峰律师事务所律师。原告张掖市博盛商厦有限责任公司（以下简称：博盛商厦公司）与被告铁某租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，因本案须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2019年12月10日作出（2019）甘0702民初10627号民事裁定书，裁定该案中止审理。2020年8月5日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博盛商厦公司的委托诉讼代理人陈某、被告铁某的委托诉讼代理人陆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博盛商厦公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年8月10日签订的《租赁经营合同书》；2.要求被告支付拖欠的租金5940元；3.要求被告支付违约金9604.8元；4.要求被告支付拖欠的装修费1372.5元；5.本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：2018年8月10日，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订了一份《租赁经营合同书》。合同约定：乙方（被告）自愿承租甲方（原告）位于××区.5平方米的场地经营小针棉销售，……，2018年8月10日至2019年8月9日年租金为24012元，于合同签订时乙方一次性向甲方交清。2019年8月10日至2020年8月9日年租金随行就市，于当年7月20日前乙方向甲方交清，……。合同还约定：乙方未按合同规定的期限缴纳租金及其他规定费用的，拖欠租金及各种费用，履约保证金不退，并承担违约金，终止合同，违约金按本合同期应收租金总额的20%计算，……。合同签订后，原告如约履行，将双方所约定的场地交付给乙方使用，但被告却违背诚实信用原则，没有支付2019年8月10日至2020年8月9日期间的租金，其行为极大的损害了原告的合法权益。原、被告签订的《租赁经营合同书》是双方真实意思的表示，是有效合同。被告的行为违反了合同约定及诚实信用原则，故原告依法提起诉讼。被告铁某辩称，原告所诉双方于2018年8月10日签订《租赁经营合同书》、合同对双方权利义务做了相关约定，租期为2年，自2018年8月10日至2020年8月9日，第一年租金为24012元以及第二年租金双方未做明确约定，约定第二年租金随行就市，对以上事实被告均无异议，但其他诉称均不属实。2018年8月10日合同签订后，原告商场迟迟不能开业，2018年9月15日，经被告多次督促原告后，原告向被告承诺并在合同上备注租期由2018年8月10日调整为2018年9月15日起计算。合同签订后，被告全额缴纳了2018年9月15日至2019年9月15日的全额租金及装修费。2019年8月初开始，就第二年租金如何支付，原、被告经多次协商，原告以会议形成不同意降低租金的意见。2019年9月15日，被告以及其他商户6人共同与原告最后协商，经协商，双方仍达不成续租的意见，原告同意被告腾空并搬离商场。当日，被告搬离商场，将场地交付原告。此后，被告将商场另行出租第三人进行装修营业。2019年11月15日，原告将包括被告所在的商户场地出租给第三方作为儿童游乐场使用至今。综上所述，原、被告双方合同已于2019年9月15日协商解除，终止履行，原告主张2019年9月15日以后的租金、违约金与本案事实不符，没有依据，请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：2018年8月10日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订了《租赁经营合同书》一份，约定：一、甲方提供商厦二楼面积34.5㎡柜台由乙方租赁使用，其经营范围为小针棉，……。二、合同期限自2018年8月10日至2020年8月9日止。乙方中途不退租、不请假。三、合同签订时，乙方须向甲方交纳合同场地履约保证金＿＿元。该履约保证金自收取至退还期内均不计息、不顶租、不做为其他费用或赔款。乙方按期履行完合同义务，经甲方确认无违约、无债务、无消费争议及损坏设施行为后，持当期合同及履约保证金收据在三个月内退还。四、经双方协商2018年8月10日至2019年8月9日的租金为24012元，合同签订时，乙方一次性向甲方交清。2019年8月10日至2020年8月9日的租金随行就市，在当年7月20日前由乙方向甲方交清。若逾期，乙方则按逾期天数乘以年租金5%缴纳滞纳金，……。十六、乙方有下列情形之一的，履约保证金不退，并承担违约金，终止合同。违约金按本合同期应收租金总额的20%计算，同时甲方追收一切优惠租金并收回承租场地。1.合同期未满，乙方私自将货物搬出经营场地或陈列的商品明显减少，不符合甲方的要求，影响商场整体形象，经甲方通知后仍不按期纠正者，必要时甲方有权留置乙方商品，同时追究乙方违约责任，……。合同还约定了双方的其他权利义务等事项。同时，双方还签订了《商品质量保证责任书》、《消防安全责任书》。合同签订后，双方开始履行合同。被告向原告交纳了第一年的租金24012元及履约保证金4000元。第一年合同到期后，双方就第二年租金进行了协商，但原告明确表示不降租，且不同意解除合同。在双方就第二年租金未达成一致意见的情况下，被告于2019年9月15日搬离商场，并将钥匙、电表卡等交付给原告。同时查明，在双方签订的租赁合同正文第一页下方空白处写有“2018年9月15日起计租金”字样，并加盖原告博盛商厦公司合同专用章。上述事实，由原、被告的当庭陈述，原告提交的双方于2018年8月10日签订的《租赁经营合同书》、《商品质量保证责任书》、《消防安全责任书》、摊位装修清单，被告提交的视听资料等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《租赁经营合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。现根据本案证据及原、被告的诉辩意见，对本案的焦点问题分述如下：一、关于原、被告双方合同解除的问题。本院认为，原、被告于2018年8月10日签订的《租赁经营合同书》第四项约定：“经双方协商2018年8月10日至2019年8月9日的租金为24012元，合同签订时，乙方一次性向甲方交清。2019年8月10日至2020年8月9日的租金随行就市，在当年7月20日前由乙方向甲方交清。”合同签订后，在第一年租期到期后，因原、被告就第二年租金金额无法达成一致意见，被告2019年9月15日搬离租赁场地，并将钥匙、电表卡等交付给原告博盛商厦公司，并告知了原告搬离的事实，足以证明被告铁某以自己的行为表明不再履行合同义务。原告博盛商厦公司接收了被告铁某交回的钥匙、电表卡及场地，应视为双方签订的《租赁经营合同书》自2019年9月15日解除。二、关于原告要求被告支付租金5940元的问题。本院认为，被告铁某向原告博盛商厦公司交纳了2018-2019年期间的房租24012元，但在双方签订的合同中补充约定“2018年9月15日起计租金”，该约定视为是原、被告对租金支付期间进行了调整，被告铁某已交纳租金的截止时间为2019年9月15日。双方签订的《租赁经营合同书》已于2019年9月15日解除，原告博盛商厦公司要求被告再支付2019年9月15日之后的三个月租赁费的诉请无事实和法律依据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。三、关于原告要求被告支付违约金9604.8元的问题。本院认为，就第二年租金在双方未协商一致的情况下，被告铁某搬离租赁场地，以自已的行为明确表明不履行合同，自身存在违约行为，应承担违约责任。但因双方签订的合同中约定了履约保证金，履约保证金就是对承租方不按照合同约定履行义务而应承担的违约责任，既然被告铁某已违约，按照合同约定履约保证金不予退还，应视为对违约责任的承担，如果既要被告承担违约金，也不退还履约保证金，明显有失公平原则。且被告之所以提前解除合同，是因为双方在签订合同时对第二年租金未作明确约定，事后双方又未达成一致的补充意见所导致，造成该结局并非被告一方的过错，现被告已经以履约保证金的方式承担了违约责任，故对原告要求被告再承担违约金的诉请，本院不予支持。四、关于原告要求被告支付装修费的问题。本院认为，庭审中，原告虽提交了摊位装修清单，但上述证据并无被告的签字确认，无法证明被告还需承担装修费1372.5元，被告对此亦不予认可，原告应承担举证不利的法律后果。故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张掖市博盛商厦有限责任公司与被告铁某于2018年8月10日签订的《租赁经营合同书》（已解除）；二、被告铁某向原告张掖市博盛商厦有限责任公司承担违约金4000元（以履约保证金不予退还的方式承担）；三、驳回原告张掖市博盛商厦有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费223元，减半收取111.5元，由原告负担61.5元，被告负担50元。被告负担的费用由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费111.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员  于菊瑛二〇二〇年八月十日书记员  谢晨辉