广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12917号原告（反诉被告）：广州高富力包装容器厂，住所地广州市越秀区西湖路**后座**。法定代表人：莫俊豪，职务总经理。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢冰蓉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市锐华仰忠商场发展有限公司，，住所地广州市越秀区XX路**首层法定代表人：陈文卫。委托诉讼代理人：莫锐敏，国信信扬律师事务所律师。原告广州高富力包装容器厂诉被告广州市锐华仰忠商场发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李琦，被告委托诉讼代理人莫锐敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》于2018年9月14日解除；2.判令被告立即向原告支付拖欠的场地使用费2245541.5元以及支付逾期付款违约金（逾期付款违约金以当月场地使用费为本金，按日千分之二的标准计算，每月逾期付款违约金从当月场地使用费逾期之日即每月16日计至实际付清之日）；3.判令被告向原告支付逾期交还房屋违约金（逾期交还房屋违约金以月场地使用费为本金，按日千分之二的标准，从2018年11月15日起计至2020年4月16日止，该违约金共计185975.47元）；4.判令被告协助原告将广州市越秀区XX路XX号房屋首层的用水及电房的变更过户手续。事实与理由：被告曾向原告承租原告位于广州市越秀区XX路XX号首、二层房屋，租期5年，至2018年1月4日租赁期满。期满后，因被告原因未按期将上述场地交回给原告，为妥善处理上述场地的后续事宜，2018年3月16日，被告与原告达成《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》，就上述场地的二层及首层小马站巷上的独立小铺的出租及使用事宜进行了约定：因被告所使用场地的出租需公开招租，以竞价方式投标，被告同意按照相关流程参与竞投。在竞投结果产生前，被告可以临时使用场地，每月15日前支付当月的临时场地使用费，每月暂按89666元计算，待第三方机构对场地出具租金评估报告后被告按照《2017年广州市房屋租金参考价》中的参考价及评估价两者中价高的标准支付临时场地使用费直至双方另签租赁协议或者交还场地之日。并且，双方约定了违约责任。2018年6月8日，广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司出具《资产评估报告》，经评估，被告所使用场地的首层评估租金单价为666元/平方米/月，比《2017年广州市房屋租金参考价》中的标准高；被告所使用场地的二层评估租金单价为173元/月/平方米，比《2017年广州市房屋租金参考价》中的标准419元/月/平方米低，根据临时使用协议的约定，应该按照价高的标准支付临时场地使用费，故被告还应支付评估报告出具后的租金差额。被告使用场地公开招投标后，被告有进行投标，但是未缴纳保证金，视为放弃投标，按照上述协议，原告有权解除协议，立即收回全部场地。被告现逾期交还场地，亦应当承担逾期交房的违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：对于原告第一至第三项诉请均不同意。理由如下：一、原告无权单方解除《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》。1.虽然被告迟延支付欠付的租金，但根据《的通知》第46、47条的精神，被告逾期支付临时场地使用费违约程度显著轻微，未影响原告合同目的实现，原告不能以此而解除协议。2.原告就涉案场地公开招租竞投因报名人数不足3人，不符合招投标法的规定，导致竞投无结果，原告不能据此解除协议。3.过渡期协议于2020年4月16日，经双方协商一致，被告交还涉案场地后解除。二、被告已经于2020年4月16日腾空交还场地给原告。三、原告诉请要求被告支付的临时场地使用费，被告按照89666元/月标准，已经足额支付，原告诉请要求支付该款的违约金没有事实及法律依据。因截止至开庭前，都还没有产生双方认可的第三方机构就涉案场地出具的租金评估报告，故根据过渡期协议第三条第2点的约定，涉案场地使用费就应该按照89666元/月的标准计算。对于第四项诉请，被告已经咨询了供水供电局，供水局、供电局称办理变更过户不需要被告去协助，被告提出以下反诉请求：判令原告向被告返还保证金465000元及利息（以465000元为基数，按年利率6%的标准，自2020年5月16日起计至原告实际返还完毕保证金之日止）。事实与理由：2013年1月11日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定被告向原告承租违约广州市越秀区XX路XX号首层、二层房屋，保证金465000元，租期2013年1月5日至2018年1月4日。上述合同签署后，被告向原告支付了保证金465000元。2018年3月16日，原告与被告签订了《关于过渡期场地移交和临时使用协议》，约定：被告将上述场地中的首层交还给原告。二层及首层小马站巷上独立小铺由被告继续临时使用，保证金465000元于被告全部交还场地30日内无息退还、协议签订后，被告将上述场地中的首层交还给原告并继续使用上述场地二层及首层小马站巷上独立小铺。2020年4月16日，被告已经将上述场地二层及首层小马站巷上独立小铺交还给原告。双方确认完好无损。但原告至今未退还保证金给被告。为此，于本案中提出反诉。原告对被告的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。一、被告至今仍欠付原告场地使用费以及违约金，该欠付的费用已经远远超过保证金金额，被告无权要求返还保证金，原告也无需返还保证金。1.双方《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》第四条约定，被告逾期交还场地或支付临时场地使用费，原告可在租赁保证金中直接抵扣违约金，保证金不足以抵扣的，原告有权向被告追偿。现被告逾期交还场地以及逾期支付临时场地使用费，构成违约，需要支付违约金，原告有权在保证金中直接抵扣违约金。被告违约行为严重，其应付的违约金已经远远超过保证金，故被告主张返还保证金缺乏事实与法律依据，应予驳回。2.《合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，现被告仍拖欠原告场地使用费，原告有权依法以保证金抵销被告欠付的场地使用费，原告无需向被告返还保证金。二、被告主张支付利息缺乏事实与法律依据，应予驳回。1.如前所述，被告至今仍欠付原告场地使用费以及违约金，该欠付的费用已经远远超过保证金金额，被告无权要求返还保证金，原告也无需返还保证金，故被告主张支付保证金的利息缺乏事实与法律依据，应予驳回。2.双方《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》第四条第二款约定，只有被告全部交还场地且没有造成原告经济损失情况下方可无息退还保证金。现被告仍欠付场地使用费以及违约金，造成原告经济损失，不符合退还保证金的条件，故被告要求退回保证金及支付利息缺乏事实与法律依据，应予驳回。3.双方原《补充协议书》第七条第5点约定，只有在被告退还房屋且缴清租金、水电费等应付费用后方可无息退还保证金，现被告仍欠付使用费以及违约金，不符合退还条件，故被告要求退回保证金及支付利息缺乏事实与法律依据，应予驳回。综上，被告反诉主张返还保证金以及支付利息缺乏事实与法律依据，请求驳回被告的全部诉讼请求。经审理查明：广州市越秀区XX路XX号首层、二楼，建筑面积1125.31平方米，该房屋产权登记在原告名下。2013年1月11日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在越秀区XX路XX号首、二层出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1116平方米，租期从2013年1月5日至2018年1月4日；租金按月结算，由乙方在每月的第十日前交付租金给甲方；乙方向甲方交纳465000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的1%向甲方支付违约金；等。同日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《补充协议书》，其中约定了：租赁保证金不得直接抵扣租金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将上述款项无息退回乙方，若本合同履行过程中乙方违约，甲方可按合同约定，将该保证金转化为乙方应付违约金的一部分予以扣收；不足部分甲方可向乙方继续追偿，若有剩余，甲方应无息退还乙方；乙方应于合同自然终止或正式解除之日起七天内交还租赁场地，若逾期归还，每逾期一日除应向甲方支付日租金两倍的滞纳金外，乙方还须承担因逾期归还给甲方造成的损失；根据本补充协议需发出的全部通知，甲、乙双方均以书面形式，以挂号信或快递方式邮寄送至对方以下联系地址或挂号信方式邮寄，即视为已送达，甲方联系地址广州市十三甫路20号，乙方联系地址广州市西湖路18-28号广百新翼2121室；等。2018年3月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》，其中约定了：鉴于租赁届满后，上述的租赁合同及补充协议已经终止；甲方拟收回上址场地，截至本协议签订之日，因乙方单方原因，未按期将上址场地交回给甲方；上址场地首层（本层出租面积约480平方米，不含小马站巷上的独立小铺约16平方米）的移交事宜，乙方承诺于2018年4月4日前全部清退本层实际使用人，同时将房屋腾空交还甲方；上址场地二层（本层出租面积约620平方米）及首层小马站巷上独立小铺的临时使用事宜，因国有物业出租管理规定，二层及首层小马站巷上的独立小铺的出租需经广州市产权交易所公开招租，以竞价方式投标，乙方知悉并同意按上述相关流程参与竞投，同等条件下，乙方享有优先续租权；在相应的竞投结果产生前，乙方可以临时使用二层及首层小马站巷上的独立小铺；竞投结果产生后，如乙方中标，双方按照相关流程另行订立租赁协议；如乙方未能中标，乙方承诺于竞投结果产生后二个月内腾空交还二层及首层小马站巷上的独立小铺给甲方；若乙方未能中标需要交还场地，乙方逾期交还，甲方有权解除本协议，立即全部收回上址场地，同时，乙方还须按当月临时场地使用费的千分之二每日向甲方支付违约金，实际占用期间还需向甲方支付场地使用费；自2018年4月5日起，乙方须于每月15日前支付当月的二层临时场地使用费（即二层及首层小马站巷上的独立小铺），每月暂按每月89666元的标准（该标准参考广州市房地产租赁管理所《2017年广州市房屋租金参考价》，相同地段越秀××××街光明广场首层租金单价214元每平方米，第二层按首层65%计算，即二层临时使用费214元/平方米×65%×620平方米=86242元，小马站巷上的独立临时场地使用费214元/平方米×16平方米=3424元，合计89666元）；双方确认，上址场地二层及小马站巷上的独立小铺的临时场地使用费暂按上述《2017年广州市房屋租金参考价》计算，待第三方机构对上址场地出具租金评估报告后，乙方按照两者中价高的标准支付临时场地使用费，直至双方就上址场地二层、小马站巷上的独立小铺另行签订租赁协议或交还之日；乙方逾期支付临时场地使用费，甲方有权解除本协议，立即全部收回上址场地，同时，乙方还需按当月临时场地使用费的千分之二每日向甲方支付违约金，实际占用期间还需向甲方支付场地使用费；本协议履行期间，若因乙方逾期交还场地或支付临时场地使用费，甲方除有权行使上述权利外，可在乙方缴纳的租赁保证金450000元中直接抵扣违约金，保证金不足以抵扣的，甲方仍有权向乙方追偿；该保证金于乙方全部交还上址场地且没有造成甲方经济损失情况下或甲方关于上址场地二层另行签订新的租赁协议之日起，甲方30日内无息退还；等。2018年6月8日，广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司受原告委托作出《资产评估报告》，报告结果为：评估基准日为2018年4月18日，小马站巷上的独立小铺出租面积16平方米，评估租金单价每月每平方米666元，评估租金总价为每月10655元；越秀区XX路XX号二楼出租面积585.62平方米平方米，评估租金单价每月每平方米173元，评估租金总价为每月101312元；合计总价为每月111968元。2018年8月17日，原告委托广州产权交易所对涉案房屋二层的出租进行挂牌交易。广州产权交易所发出公告，仅有被告一家办理意向登记手续，但被告未按要求向广州产权交易所交纳交易保证金，视为自动放弃交易参与资格。2018年11月6日，原告向被告发出《律师函》，通知由于被告未交纳保证金，视为放弃投标，且被告未按照协议支付2018年9月份、10月份的临时场地使用费共179332元及违约金，故告知被告自收到函件之日起解除《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》，并于收到函件之日起两个月内协助办理涉案场地的用电、用水更名手续，并向委托人腾空交还上述场地的二层及首层小马巷上的独立小铺，及支付拖欠的场地使用费和违约金。该邮件显示于2018年11月6日由他人签收。被告提交书面质证意见，对该《律师函》真实性确认，但认为不能以此解除协议，之后被告到庭又表示由于是复印件，对真实性不予认可。2018年7月1日至2019年12月31日，被告均是按照每月89666元的标准向原告支付租金。2020年1月1日起，被告没有交纳租金。2020年4月16日，被告将场地交还给原告。庭审中，原告表示：确认收到了被告交纳的保证金465000元，该保证金应先用于抵扣使用费及违约金；原告主张的租金，其中涉案房屋二层是按照2017年西湖路地段的租金参考价每月每平方米419元的标准计算，小马站巷上的独立小铺是按照评估价每月每平方米666元的标准计算，共每月179513元；被告未付的租金是从2018年7月1日起至2020年4月16日止，其中2018年7月1日至2019年12月31日，租金差额每月89847元没有支付，2020年1月1日之后，被告均无支付租金。被告表示：2020年1月1日起没有支付租金，是因为该期间符合相关疫情期间租金的减免政策。本院认为：原告与被告签订的《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》，出自双方的真实意思表示，属合法有效的合同，双方均应遵守。《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》约定如被告未能中标，被告承诺于竞投结果产生后二个月内腾空交还二层及首层小马站巷上的独立小铺给原告。2018年8月被告参加竞投，但没有交纳保证金，视为放弃参与资格，属于未能中标的情况，故原告要求解除上述协议，并要求被告腾空交还房屋，合法合理。原告于2018年11月6日向被告发出《律师函》，邮件于2018年11月6日显示被他人签收。被告已书面认可其真实性，之后又以复印件为由否认，但没有提供相应证据推翻之前的自认，故本院对于该邮件于2018年11月6日送达给被告予以采信。因此《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》应于2018年11月6日解除。原告要求确认该协议于2018年9月14日解除，没有依据，本院不予支持。被告在收到上述《律师函》后，应于两个月内腾空交还房屋，但直至2020年4月16日交还，已属违约，故从2019年1月6日起，被告应承担逾期交还房屋的违约责任。按协议书的约定，逾期交还房屋的违约金每日应按当月临时场地使用费的千分之二计算。关于临时场地使用费的标准问题。该协议已经明确约定了涉案房屋二层及小马站巷上的独立小铺的临时使用费按照租金参考价方式所依据的地段和计算的金额，故按照该标准计算出的金额共为每月89666元。另外，该协议也约定了，之后评估则按两者中价高的标准支付，评估总价为每月111968元，因此取价高的一种计算方式，被告应按照每月111968元支付临时场地使用费。原告主张参照其他地段的租金参考价计算并分别选取最高额来计算最终的临时使用费为每月179513元，没有合同依据，本院不予支持。现被告已按照每月89666元，支付了2019年12月31日之前的场地使用费。原告主张从2018年7月1日开始补足场地使用费，该差额应该按照每月111968元-89666元计算，即每月差额为22302元。因此，被告应向原告支付从2018年7月1日至2019年12月31日的场地使用费差额共401436元。从2020年1月1日起的场地使用费，被告以疫情为由抗辩要求减免，但由于被告逾期交还房屋，已属迟延履行。根据《合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故被告应按照111968元向原告交纳从2020年1月1日至2020年4月16日的场地使用费共395620.27元。关于逾期付款违约金，由于原告主张的场地使用费标准错误，导致被告没有交纳，并非是被告恶意拖欠，故该违约金，本院不予支持。关于保证金465000元及利息的反诉请求，原告认为应先用于抵扣使用费及违约金，符合上述协议的约定。经计算，其中从2018年7月1日至2020年4月16日的场地使用费共797056.27元（401436元+395620.27元）。故用保证金465000元抵扣了部分的场地使用费后，还剩余332056.27元的场地使用费，被告应当支付。对于保证金利息的反诉请求，没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告配合办理涉案房屋的用水及电变更过户手续，本院认为原告是涉案房屋的产权人，其可以自行到相关部门办理上述过户手续，无需由法院处理，故对于该项诉请，本院不予调处。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市锐华仰忠商场发展有限公司应向原告广州高富力包装容器厂支付从2018年7月1日起至2020年4月16日止的场地使用费余额332056.27元（已抵扣了保证金465000元）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市锐华仰忠商场发展有限公司应向原告广州高富力包装容器厂支付从2019年1月6日起至2020年4月16日止的逾期交房违约金104578.11元（以111968元为基数，按照每日千分之二计算，共467天）。三、驳回原告广州高富力包装容器厂的其他诉讼请求。四、驳回被告广州市锐华仰忠商场发展有限公司的反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25457.50元（本诉受理费16320元、反诉受理费4137.50元、保全费5000元)，由原告负担本诉受理费10752.89元、保全费3239.24元，被告负担本诉受理费5567.11元和反诉受理费4137.50元、保全费1760.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  陈玉枝人民陪审员  李惠容二〇二〇年八月十四日书 记 员  黄 冰