广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16671号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城**雅豪坊C15卡之四，统一社会信用代码914***********215G。负责人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：苏增媛，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：冯明坤，女，该公司工作人员。被告：张建伟，男，1960年7月12日出生，汉族，住广东省中山市东区**************，公民身份号码452************718。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅居乐凯茵新城分公司）与被告张建伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告雅居乐凯茵新城分公司的委托诉讼代理人冯明坤到庭参加诉讼，被告张建伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐凯茵新城分公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2019年9月至2020年5月期间共9个月的物业管理费7254元及违约金(违约金计算方法：以每月物业管理费806元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰利率计算至清偿之日止)。事实与理由：被告是中山市火炬开发区凯茵新城A08区琉森路56号（以下简称案涉不动产）的业主，案涉不动产的建筑面积为322.41平方米。2017年3月5日，原告与中山市凯茵新城业主委员会签订合同期限从2017年3月17日起至2022年4月14日止的物业服务合同，约定别墅（包括连排住宅），管理费每月每平方米建筑面积2.5元，每月15日前交纳，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，按以下方式处理：从次月一日起每天按欠缴物业服务费总额的千分之一交纳违约金；业主或物业使用人无正当理由不交物业服务费的，甲方有权向欠费业主或使用人追讨，其追讨方式包括但不限于：上门协调催收、向业主发送短信方式催收、委托律师发函催收、提起诉讼等，直至业主清偿全部拖欠的服务费、违约金为止。催收过程中，如因业主更换住址更换联系方式等原因导致乙方的催收未能实际送达至业主的，视为乙方已主张了权利。乙方有权要求欠费业主或使用人赔偿其所产生追索期间欠费所造成的一切经济损失，包括但不限于：律师费、诉讼费、邮寄费、车旅费等，被告张建伟拖欠原告2019年9月至2020年5月期间共9个月的物业服务费，每月的物业管理费为806元。原告曾于2020年1月通过EMS邮寄律师函方式向被告催收。截止至2020年5月20日，上述欠费经原告多次催缴，被告无故拖欠至今。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告诉讼请求。原告雅居乐凯茵新城分公司对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.房产证；2.入住合约；3.物业服务合同；4.管理费追缴律师函；5.律师信函邮寄底单；6.不动产权登记表。被告张建伟没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩及证据。本院经审理认定事实如下：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵分公司于2017年9月14日经中山市工商行政管理局核准变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵分公司（以下均统称雅生活公司凯茵分公司）。张建伟是中山市火炬开发区凯茵新城**琉森路**的权利人，案涉不动产的建筑面积为322.41平方米。2007年5月29日，张建伟办理了入住合约。2017年3月5日，雅居乐凯茵新城分公司（乙方）与中山市凯茵新城业主委员会（甲方）签订了中山市凯茵新城小区物业服务合同，主要约定乙方为甲方所在小区提供物业服务，别墅(包括连排住宅)，管理费每月每平方米建筑面积2.5元；物业服务费用、业主自有物业委托乙方维修养护或其他特约服务产生的费用及乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等事业服务单位委托代收使用费由业主或物业使用人于每月15日前足额支付当月费用；业主或业主使用人逾期交纳物业服务费的，从次月1日起每天按欠缴物业服务费总额的千分之一交纳违约金；业主或物业使用人无正当理由不交物业服务费的，甲方有权向欠费业主或使用人追讨，其追讨方式包括但不限于：上门协调催收、向业主发送短信方式催收、委托律师发函催收、提起诉讼等，直至业主清偿全部拖欠的服务费、违约金为止。催收过程中，如因业主更换住址更换联系方式等原因导致乙方的催收未能实际送达至业主的，视为乙方已主张了权利。乙方有权要求欠费业主或使用人赔偿其所产生追索期间欠费所造成的一切经济损失，包括但不限于：律师费、诉讼费、邮寄费、车旅费等；合同还约定了其他内容。2020年1月16日，广东正日律师事务所向张建伟邮寄律师函（催缴物业管理费通知书），主要载明：根据雅居乐凯茵新城分公司提供的资料，截至2019年12月31日，张建伟尚欠物业管理费3224元，逾期滞纳金241.8元未支付，合计3465.8元，该欠费经雅居乐凯茵新城分公司多次催告，张建伟仍拒不支付，张建伟的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，请张建伟务必于2020年1月25日前付清拖欠的物业管理费，并按约定及有关规定支付逾期缴费滞纳金。因张建伟至今尚未支付2019年9月至2020年5月期间的物业管理费，雅居乐凯茵新城分公司遂起诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”雅居乐凯茵新城分公司与中山市凯茵新城业主委员会签订的中山市凯茵新城小区物业服务合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。雅居乐凯茵新城分公司根据物业服务合同的约定提供了物业管理服务，张建伟作为业主，应受中山市凯茵新城小区物业服务合同的约束，履行交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费等违约责任。张建伟每月应缴物业管理费806元（322.41平方米×2.5元/平方米），2019年9月至2020年5月期间的物业管理费为7254元（806元×9个月），雅居乐凯茵新城分公司要求张建伟向其支付2019年9月至2020年5月期间的物业管理费7254元，合理有据，本院予以支持。关于雅居乐凯茵新城分公司主张的违约金。合同约定张建伟从逾期之日起按每天按欠缴物业服务费总额的千分之一标准交纳违约金，因雅居乐凯茵新城分公司没有提供证据证明张建伟宇逾期交纳物业服务费给其造成的损失，该违约金计算标准确属偏高，本院予以调整为每月实际所欠物业服务费为基数，按年利率24%计算，起算的时间为欠费次月的1日。被告张建伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告张建伟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司支付2019年9月至2020年5月期间的物业管理费7254元及违约金（以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自次月的1日起按年利率24%计至付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司已预交），由被告张建伟负担（被告张建伟负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司）。本判决为终审判决。审判员  欧贝贝二〇二〇年八月三十一日书记员  陈芷云杨丽燕