广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初20028号原告：旷宏宇，男，1975年9月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码430************010。被告：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文某1。委托诉讼代理人：江玉芩，系公司行政人员。原告旷宏宇诉被告中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告旷宏宇，被告联创公司的委托诉讼代理人江玉芩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告旷宏宇向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金（以购房总款160万元为基数，按年利率6%，从2018年10月21日起计算至房屋权属证书办理之日止）。事实与理由：原告与被告于2014年4月26日签订一份中山市商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于中山市************龙山御景花园2期20幢105房，价款为1600000元。原告已履行了合同义务，被告应于商品房交付使用后720日内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，即被告应于2018年10月21日前为原告办理房产证，但被告于2019年11月20日才按合同约定为原告办理房产证，已严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至本院。原告旷宏宇就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.中山市商品房买卖合同及合同补充协议；2.不动产权证书；3.发票。经开庭质证，被告对原告上述提供的证据的真实性均确认。被告联创公司抗辩称，被告不确认原告主张的办证截止时间，根据商品房买卖合同第14条的约定，被告办证的责任是将出卖人提供的资料提交到产权机关备案，而不是办理出房产证，2019年7月10日被告已提交资料给不动产中心。另外，被告认为办证时间应计算至2019年3月15日，当天被告通过电话和短信通知原告过来办理办证的相关手续，原告也于3月15日递交了办证的资料，但原告不愿意预交相应的办证费用，而被告是没有义务帮其垫付费用。一直到2019年6月，原告找到被告的领导协商办证，被告的领导同意帮原告垫付费用，此时被告又提交资料去进行产权登记。因此，根据商品房买卖合同第14条第四点约定，因为原告原因逾期的，相关的责任不应由被告承担，逾期办证的时间应截至2019年3月15日。被告联创公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.中山市建设工程竣工验收备案登记证；2.短信通知内容；3.不动产登记受理通知书。经开庭质证，原告对被告提供的证据1及证据3的真实性均确认，对于证据2，确认该手机号码是原告本人使用，但记不清是否收到相关的通知。庭审中，原告确认2019年3月15日涉案商品房的契税发票在原告处而未交到被告处。本院认定事实如下：2014年4月26日，原告旷宏宇与被告联创公司签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市************龙山御景花园2期20幢105房，总价款1600000元，被告应当于2016年10月31日前，依照国家和商品房所在地人民政府的规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的商品房交付给原告使用；2.被告应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案;3.如因被告的原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告需按已付房价款按每日万分之0.1向原告支付违约金；4.如因买受人逾期提供办理房地产权属证书所需资料，或因买受人逾期签署办理房地产权属证书所需签署的文件，或因买受人逾期付款（包括但不限于逾期支付本合同及补充协议约定的购房款、面积差异导致的差价款、其他应付款及逾期缴交办证税费等），或因买受人逾期供款（还贷）导致银行不配合办证，或因买受人的其他原因导致不能按期取得房地产权属证书的，出卖人无需向买受人承担违约责任。上述商品房买卖合同还约定了其他内容。同日，原告旷宏宇（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订一份《合同补充协议》，约定：买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，出卖人以电话、短信通知，送达时间为买受人接到通知电话、短信的时间。上述补充协议还约定了其他事项。2015年10月25日，原告签订一份云山雅墅提前收楼申请，并向物业管理公司缴纳了涉案商品房2015年10月25日至2016年1月25日期间的物业管理费合计2257.65元。2016年8月15日，涉案商品房所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。2019年3月15日，被告向手机号码为“139*****535”的手机用户发送一条短信，内容为：“旷先生，办证所需资料，业主本人身份证明，契税票，房款发票，1000元现金，您变更过警官证号，请带上新的警官证和变更证明原件过来。”2019年7月10日，被告联创公司为办理涉案商品房的不动产权属证书，将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案。2019年11月20日，涉案商品房办理了不动产登记备案手续，权利人为原告旷宏宇。庭审中，原告与被告均确认以下事实：1.原告已足额向被告支付了全部购房款；2.被告已于2015年10月25日将涉案商品房实际交付给原告使用。另外，原告与被告均同意从2016年10月31日起算720日作为办证履行期限的截止时间。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告旷宏宇与被告联创公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告支付了全部购房款160万元，被告应按照合同约定履行为原告办理不动产权属证书的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。庭审中，原告与被告均同意从2016年10月31日起算720日作为办证履行期限的截止时间，故被告应于2018年10月21日前，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。被告未能依照约定时间持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告从2018年10月21日起支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。关于逾期办证违约金的截止时间问题，根据双方签订的补充协议约定，被告按照合同中载明联系电话向原告拨打电话或发送短信，自原告收到电话或短信之日起视为送达。庭审中，原告确认被告于2019年3月15日发送短信的对象系原告本人所使用的手机号码，被告于2019年3月15日向原告发送短信的行为，可视为被告已履行了相应的通知义务，原告未能举证证明其已按被告的要求提供办证所需的相关资料，应承担举证不能的法律后果。根据双方签订的商品房买卖合同约定，因买受人逾期提供办理房地产权属证书所需资料，则出卖人无需承担违约责任。本院认为，原告配合提供办理房地产权属证书所需资料是办证的前提，原告未按被告的通知要求提供办理房地产权属证书所需资料，由此造成的逾期办证等不利的法律后果，应由原告自行承担，故逾期办证违约金应计算至被告通知原告提供相关资料之日即2019年3月15日止。原告主张逾期办证违约金计算至不动产权属证书办妥之日止，理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于逾期办证违约金的计算标准问题，按照双方签订的商品房买卖合同约定，如因被告的原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书且原告不退房的，被告应按已付房价款按每日万分之0.1向原告支付违约金，现原告主张双方约定的违约金计算标准过低，请求法院予以调整为按年利率6%进行计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，结合合同的履行情况、双方的过错程度以及违约情形等因素，双方约定逾期办证违约金按已付房价款按每日万分之0.1计算明显过低，现原告主张将逾期办证违约金的计算标准调整为按年利率6%进行计算，理据充分，本院依法予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中山市联创房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告旷宏宇支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方式：以购房总款1600000元为基数，按年利率6%，从2018年10月21日起计算至2019年3月15日止）；二、驳回原告旷宏宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2378元，减半收取为1189元（原告已预交），由原告负担789元，被告负担400元，被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费400元迳付原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年八月二十四日书记员  卢芷琪冯莹