海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9003民初2144号 原告：儋州信恒旅游开发有限公司。 法定代表人：章某。 委托诉讼代理人：张某，该公司法务。 委托诉讼代理人：陈某，该公司法务。 被告：重庆碧靖源市政园林工程有限公司。 法定代表人：牟某。 原告儋州信恒旅游开发有限公司（以下简称信恒公司）诉被告重庆碧靖源市政园林工程有限公司（以下简称碧靖源市政园林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信恒公司的委托诉讼代理人张某、陈某，被告重庆碧靖源市政园林工程有限公司法定代表人牟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金336606元；3.判决由被告承担本案诉讼费用。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：1.确认原被告签订的《商品房买卖合同》已于2020年2月24日解除。事实与理由：原、被告双方于2018年1月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买中国海南海花岛2号岛三（六）期二标段421#楼（幢）3（层）301（房号），房屋总价2077371元，付款方式为分期付款。《商品房买卖合同》约定被告第一期付款：应于2018年1月6日前向原告支付全部房价款的5%即103869元房款。第二期付款：应于2018年7月4日前向原告支付全部房价款的10%即207737元房款。第三期付款：应于2019年1月4日前向原告支付全部房价款的15%即311606元房款。第四期付款：应于2019年7月4日前向原告支付全部房价款的30%即623211元房款。第五期付款：应于2020年1月4日前向原告支付全部房价款的40%即830948元房款。被告支付前三期房款共计623212元后，被告应于2019年7月4日向原告支付第四期到期款项623211元，被告仅支付了50000元，应于2020年1月4日支付第五期到期款项830948元，但至今逾期已超过180天，被告仍未支付。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，各方均应全面履行协议约定的义务。该合同附件九《本合同补充协议》第五条第1款第（2）项约定，被告逾期付款超过180天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按已付房款的50%向原告支付违约金。截至原告起诉之日，被告逾期付款时间远超180天，原告有权依约解除合同并追究被告的违约责任。比起逾期付款利息、原告已支付的销售佣金和第三人推荐购房奖励、经营费用、营销费用、广告费用等经济损失，按合同约定已付房款的50%的违约金显然不高且合理。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告碧靖源市政园林公司辩称，1.原告私自更改认购书，时间应为2018年1月4日，但被原告更改为2018年1月14日，被告收到合同的时间为2018年12月27日，但合同签订的时间为2018年1月4日；2.2019年10月23日,原告支付过30万元的购房款；3.原告没有对合同进行网签备案；4.违约金约定不合理，已付房款越多，支付的违约金越高，是不合理的;5.被告支付第四期房款时间应为2020年7月4日前，第四期已经支付35万元，尚欠273211元,第五期房款应在2021年1月4日前支付，金额为830948元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于原告信恒公司提供的证据1.《商品房买卖合同》及补充协议,证明被告向原告购买中国海南海花岛2号岛三（六）期二标段421#楼（幢）3（层）301（房号），合同第五条约定被告应于2019年7月4日前支付楼款623211元，合同附件七《本合同补充协议》第三条第一款第（2）项约定，被告逾期付款超过180天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按照已付房款款的50%向原告支付违约金；2.《律师函》、3.《邮寄凭证》,证明原告向被告催告的事实；4.通知、邮寄凭证、物流信息截图，证明确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2020年2月24日解除。 被告碧靖源市政园林公司对原告提供的证据1真实性、合法性无异议，但认为时间不对，认为收到的盖章合同是2018年12月27日；对证据2、3无异议；对证据4有异议，认为其没有违约付款，合同的签订时间是不真实的，导致付款时间不对，合同的建设许可证已被取消，合同不存在了，不存在被告违约付款。 本院认为证据1《商品房买卖合同》及补充协议、证据2《律师函》、证据3《邮寄凭证》、证据4通知、邮寄凭证、物流信息截图内容真实，来源合法且与本案有关联，故予以确认。 对于被告碧靖源市政园林公司提交的证据1.《快递邮寄单》、《中国海花岛商品房认购书》，证明被告是2018年1月4日签订的认购书；证据2.《中国海花岛商品房认购书》，证明原告所称2018年1月14日签订的认购书是假的；证据3.《律师函》（11487号）、《律师函》（5637号）、《邮寄单复印件》、《回复函》、《邮寄单复印件》、《回复函》，证明原告给被告发出函后，被告作出回复，要求解除合同，要求把房款返，原告承担违约责任；证据4.《付款业务回单》、《收款收据》、《银行交易小票》、《微信转账截图》、《手机截图》，证明被告付款的情况；证据5.《海南省商品房买卖合同》、《邮寄单》、《温馨提示》，证明原告寄盖章合同的时间；证据6《图片》证明原告称涉案楼房确实在建，没有违规，要求被告继续付款；证据7《决定》，证明涉案房屋在建筑施工撤销范围之内；证据8《通知》，证明原告要求被告解除合同，是不符合事实的。 原告对证据1、2真实性、合法性予以确认，认为两份认购书仅因签订时间不一致，不存在真假；对证据3真实性、合法性、关联性确认，确实能说明被告已经收到两份律师函；对证据4，1.告知函及回复函，原告没有收到，从被告2018年8月5日两份告知函中可以看出被告对解除合同是没有异议的；2.收据及付款凭证真实性、合法性、关联性予以确认，原告确实截止到起诉之日收到了被告的房款673212元，被告提交的30万元的付款凭证，待原告庭后核实后，向法庭报告；3.通话记录真实性、合法性、关联性不予以确认；对证据5真实性、合法性、关联性不予以确认；对证据6真实性、合法性、关联性不予以确认；证据7真实性、合法性、关联性不予以确认，该文件撤销施工许可证的原因是该工程施工单位山河建设集团有限公司无法继续履行施工合同，退出该工程的施工，因此才向相关部门申请撤销该份施工许可证，后期原告将该工程重新发包给了相关施工单位，并向有关部门重新申请并取得相关施工许可证；证据8真实性、合法性、关联性予以确认，该份证据恰好说明了被告已经收到了原告的合同解除函，商品房买卖合同自原告收到时解除。 本院认为被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8内容真实，来源合法且与本案有关联，故予以确认。 经审理查明：原、被告双方于2018年1月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买中国海南海花岛2号岛三（六）期二标段421#楼（幢）3（层）301（房号），房屋总价2077371元，付款方式为分期付款。《商品房买卖合同》约定被告第一期付款：应于2018年1月6日前向原告支付全部房价款的5%即103869元房款。第二期付款：应于2018年7月4日前向原告支付全部房价款的10%即207737元房款。第三期付款：应于2019年1月4日前向原告支付全部房价款的15%即311606元房款。第四期付款：应于2019年7月4日前向原告支付全部房价款的30%即623211元房款。第五期付款：应于2020年1月4日前向原告支付全部房价款的40%即830948元房款。被告应于2019年7月4日向原告支付第四期到期款项623211元，仅支付了5万元，应于2020年1月4日支付五期到期款项830948元，但被告未按期支付。2019年7月30日，原告向被告出具《律师函》告知被告逾期付款的法律风险。2020年2月22日，原告向原告出具《通知》，告知被告解除《商品房买卖合同》。被告于2019年10月23日支付300000元购房款，被告向原告共计支付973212元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，为双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据法律规定，合同解除权有法定及约定之情形。本案中，被告应按照《商品房买卖合同》约定，分期向原告支付相应的购房款，但被告从2019年7月4日开始未按约足额支付到期购房款，逾至原告起诉之日已超过180日，已构成违约。原告行使合同解除权的条件已成就，出卖人有权解除合同。被告辩称合同签订的时间不正确，本院经审查认为应以合同上签字的日期为准，被告辩称合同尚未备案登记，本院认为尚未备案登记不影响合同的效力，被告应依约履行合同。关于合同解除的时间，根据合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告已于2020年2月22日向被告发出解除合同的通知，被告于2020年2月24日收到，因此合同在2020年2月24日解除。 关于原告主张336600元违约金的问题。被告辩称违约金过高且不合理，本院经审查认为合同总价款为2077371元，而原告主张的违约金达336600元，明显过高，显失公平，应予以调整，酌情应参照双方所签订的按揭申请未通过，则承担房屋总价款的10%合同约定为宜，即2077371元×10%=207737.1元，对超出此部分的请求不予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条和第一百一十四条的规定，判决如下： 一、原告儋州信恒旅游开发有限公司与被告重庆碧靖源市政园林工程有限公司签订的《海南省商品房买卖合同》于2020年2月24日解除； 二、被告重庆碧靖源市政园林工程有限公司应在本判决生效五日内向原告儋州信恒旅游开发有限公司支付违约金207737.1元(该款可从被告已支付购房款中扣除)； 三、驳回原告儋州信恒旅游开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11709元（原告已预缴），由被告重庆碧靖源市政园林工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  柴志军 二〇二〇年八月二十四日 书记员  李 超 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。