浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初6780号 原告:宁波新江厦投资有限公司（统一社会信用代码为91330212778210164F）。住所地：浙江省宁波市鄞州区中心区四明中路**。 法定代表人：许金波，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：潘文君,浙江灵桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚骅,浙江灵桥律师事务所律师。 被告：宁波耀慕电影院有限公司（统一社会信用代码为91330212MA2CJ8K8XC）。住。住所地：浙江省宁波市鄞州区中河街道四明中路****/div> 法定代表人：张雯，该公司执行董事。 被告：上海番薯影业有限公司（统一社会信用代码为91310230350804367F）。住所地：上海市。住所地：上海市崇明区新河镇新申路********（上海富盛经济开发区） 法定代表人：张国君，该公司执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：李海强，上海李海强律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：施裕斌，上海李海强律师事务所律师。 原告宁波新江厦投资有限公司（以下简称：新江厦公司）为与被告宁波耀慕电影院有限公司（以下简称：耀慕公司）、上海番薯影业有限公司（以下简称：番薯公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月3日向本院提起诉讼，请求判令（变更后）：1.被告耀慕公司支付原告2020年2月1日起至2020年7月31日的房屋租金499320元，并支付自2020年1月21日起至实际履清之日止以拖欠金额的年利率24%计算的滞纳金（暂计算至2020年6月3日为140天计46603.20元）；2.被告耀慕公司支付原告2020年8月1日起至2021年1月31日的房屋租金499320元，并支付自2020年7月21日起至实际履清之日止以拖欠金额的年利率24%计算的滞纳金;3.被告耀慕公司支付2020年1月的电费10012.20元、水费408元，并支付自2020年3月1日起至实际履清之日止以拖欠金额的年利率24%计算的滞纳金（暂计算至2020年6月3日为100天计694.68元）；上述三项合计1056358.08元；3.被告番薯公司对上述一、二、三项义务承担连带保证责任。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘文君、两被告的共同委托诉讼代理人施裕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告耀慕公司、番薯公司辩称：浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，被告耀慕公司于1月24日收到停业通知，直到7月20日才重新开业，新冠疫情导致合同履行情况发生重大变化，原告要求全额支付停业期间的租金不符合公平原则，被告有权主张全额减免；被告需在2020年1月20日前预先支付2020年2月1日-2020年7月31日期间的租金，因租金减免情况需根据疫情防控的时间长久和对被告经营影院造成的影响予以确定，故被告当时有权暂缓支付，且不应承担逾期支付违约金或滞纳金；根据《租赁合同》的约定，合同履行期间发生不可抗力的，任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延，故合同的终止期应自约定的2033年7月31日顺延6个月至2034年1月31日；受租期顺延以及影院实际关闭时间的影响，合同约定的第二年度应由原先的2019年8月1日-2020年7月31日调整为2019年8月1日-2021年1月31日，第二年度最后三个月的免租期应由原先的2020年5月31日-2020年7月31日调整为2020年11月30日-2021年1月31日；综上，原告要求被告全额支付2020年2月1日-2020年7月31日租金并承担滞纳金的主张，缺乏依据，2020年8月1日-2021年1月31日期间的租金也仅能主张至2020年10月31日，根据影院上座率需控制在30%以下的政策规定，2020年7月20日以后的租金标准应予下调50%并持续2年。 经审理，本院查明如下事实： 原告新江厦公司为宁波市鄞州区中河街道四明中路688号房屋［产权证号:甬房权证鄞州区字第2××6号］的所有权人，建筑面积为10988.67㎡。 2018年5月18日，原告新江厦公司（甲方）与被告番薯公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于宁波市鄞州区××路××号的甲方购物中心Ｆ4室出租给乙方用于开设ＩＤＡ影城及相关附属配套业务，双方实地考察确认出租面积约为1460㎡；本合同租赁期为180个月，自2018年8月1日起至2033年7月31日止；自该房屋交付日起，乙方在第一个租赁年度内可享有6个月的免租装修期及试营业期，在第二个租赁年度内可享有3个月的免租期，在第二个租赁年度的最后3个月扣减；自计租日起满12个月为一计租年，第一、二、三计租年度每月固定租金57元／㎡／月，第四、五、六计租年度每月固定租金为61.56元／㎡／月；双方确认以6个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下一个缴租期的固定租金；合同任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行合同项下义务的，则无法履行义务一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方，在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无需对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延，不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务；乙方应妥善完整的履行本合同，否则将不享有本条约定的免租优惠，乙方应向甲方补交。 之后，原告新江厦公司（甲方、出租方）与被告番薯公司（乙方、原承租方）、被告耀慕公司（丙方、新承租方）签订《关于承租方主体变更的协议》一份，约定：丙方为乙方在宁波注册的影院公司，乙方向甲方承租租赁物业之目的系为其当时筹设的公司丙方日常经营办公使用，三方一致同意自2018年11月30日起，上述租赁合同中承租方主体由乙方变更为丙方，乙方在该租赁合同中所享有的一切权利和所有承担的一切义务均由丙方享有和承担，甲丙双方形成新的租赁关系，乙方同意对应新租赁关系所产生的丙方的相关债务承担连带保证责任；等。 被告耀慕公司按约支付了2020年2月1日前的房屋租金，之后未再支付。被告耀慕公司于2020年4月8日向原告提交《关于请求减免支付“在不可抗力因素导致影城停业经营期间房租费用”的函》，原告于5月9日向被告耀慕公司等租户发送催讨租金等费用的《通知函》，被告耀慕公司于5月11日签收后，于5月18日向原告回函，希望就租金减免事宜继续协商。 另查明，根据新冠疫情防控工作要求，被告耀慕公司于2020年1月24日停止营业，于2020年7月20日有序恢复开放营业，并实行交叉隔座售票，每场上座率不得超过30%。 上述事实，由原告提供的《租赁合同》、《关于承租方主体变更的协议》、房屋所有权证、宁波增值税普通发票、业务回单、《通知函》、快递单及运单详情、《关于请求减免支付“在不可抗力因素导致影城停业经营期间房租费用”的函》、回函，两被告提供的《关于在疫情防控常态化条件下有序推荐我市电影院复业工作的通知》、《宁波市电影放映场所恢复开放疫情防控指南》以及双方当事人庭审陈述予以证明，本院予以确认。 本院认为，涉案《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应按约全面履行自己的义务。根据合同约定，案涉房屋的起租日为2018年8月1日，第二个计租年度为2019年8月1日-2020年7月31日，第二个租赁年度的最后3个月即2020年5月1日-2020年7月31日为免租期，被告耀慕公司应于2020年1月20日前向原告支付2020年2月1日-2020年7月31日期间的租金、于2020年7月20日前向原告支付2020年8月1日-2021年1月31日期间的租金。结合新冠疫情暴发时间、前期通报和防控情况，被告耀慕公司未在2020年1月20日前预付下一个缴租期租金，不宜认定为存在违约行为，其仍应享有相应的免租期。新冠疫情属不可抗力，被告耀慕公司根据疫情防控要求在2020年1月24日-2020年7月19日期间停止营业，综合考虑案涉房屋的性质、用途以及疫情对于合同履行的影响程度，根据公平原则，对原告主张的2020年2月1日-2020年7月31日期间的房屋租金499320元，扣除3个月的免租期后，本院酌定被告耀慕公司支付124830元；对原告主张的2020年1月份的电费10012.20元、水费408元，被告没有异议，本院予以确认。被告耀慕公司已于2020年7月20日恢复经营，有关售票方式和上座率的调整系政府机关就疫情防控常态化作出的要求，被告耀慕公司据此要求继续减免或调整2020年8月1日之后的租金标准，缺乏事实和法律依据，对其辩称意见本院不予采纳，对原告主张的2020年8月1日-2021年1月31日期间的租金499320元，予以支持。因本院已对疫情停业期间的租金作出了适当减免，故对被告耀慕公司有关免租期和租赁期限均需顺延的辩称意见，不予采信。原、被告自2020年4月份起就租金减免事宜多次进行沟通、协商，结合本案实际情况，对原告主张的滞纳金，本院不予支持。被告番薯公司自愿对被告耀慕公司因租赁关系产生的相关债务承担连带保证责任，故应在本案中向原告承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告宁波耀慕电影院有限公司支付原告宁波新江厦投资有限公司2020年2月1日-2020年7月31日的房屋租金124830元； 二、被告宁波耀慕电影院有限公司支付原告宁波新江厦投资有限公司2020年8月1日-2021年1月31日的房屋租金499320元； 三、被告宁波耀慕电影院有限公司支付原告宁波新江厦投资有限公司2020年1月份的电费10012.20元、水费408元，合计10420.20元； 上述一、二、三项合计634570.20元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告对被告宁波耀慕电影院有限公司的上述一、二、三项付款义务承担连带清偿责任； 五、驳回原告宁波新江厦投资有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费14308元、减半收取7154元，由原告宁波新江厦投资有限公司负担2081元，被告宁波耀慕电影院有限公司、上海番薯影业有限公司共同负担5073元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  刘 丹 二〇二〇年八月二十六日 代书记员  王文嫣