上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初23787号原告：俞联珠，女，1962年12月2日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：刘清华，上海明庭律师事务所律师。被告：俞宁本，男，1956年9月11日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：俞婷，女，1987年4月18日出生，汉族，住上海市长宁区。上述两被告共同委托诉讼代理人：张劼，上海钧智律师事务所律师。被告：罗文英，女，1956年1月5日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告俞联珠与被告俞宁本、俞婷、罗文英排除妨害纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月23日组织原告俞联珠与被告俞宁本、俞婷进行证据交换。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年3月9日、2020年7月17日组织原告俞联珠与被告俞宁本、俞婷进行证据交换，于2020年8月25日公开开庭审理了本案。原告俞联珠及其委托诉讼代理人刘清华，被告俞宁本、俞婷及其共同委托诉讼代理人张劼到庭参加诉讼。被告罗文英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告俞联珠向本院提出诉讼请求：1.判令被告俞宁本、俞婷、罗文英立即搬离上海市长宁区中山西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)；2.判令被告俞宁本、俞婷、罗文英支付原告房屋使用费，自2019年8月19日起至实际搬离之日止，按每日160.33元标准计算。事实和理由：俞宁本与原告系兄妹，其与妻子罗文英育有女儿俞婷。涉讼房屋的产权人为原告，系原告拆迁安置取得，被告并非安置对象，也非受配人员，且在他处享受过福利分房，故按政策应予剔除，不享有安置利益，仅为方便工作学习，才照顾俞宁本、俞婷两人入户；涉讼房屋中超限安置面积系分配给被拆迁人即原告，只有原告有权购买，被告并未证明由其出资3,300元购买超限面积，整个动迁过程由俞宁本代为办理，故原告有理由相信3,300元来自于原告因动迁分得的货币补偿款，即便被告有出资购买，拆迁协议也系俞宁本代原告签署，故应认定为俞宁本代原告出资，上述超限面积与被告无关；假设俞宁本、俞婷享有部分安置房屋权益，对部分面积享有使用权，因两被告已明确放弃购买涉讼房屋产权，其享有的使用权也随着产权的放弃不再存在。大约20年前，俞宁本向原告提出交换房屋居住，原告为照顾其一家三口的居住状况，同意俞宁本一家搬到涉讼房屋居住，原告则搬到罗文英的上海市普陀区曹杨二村XXX号XXX室房屋(以下简称曹杨二村房屋)。2008年，曹杨二村房屋动迁分得上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称中江路房屋)，原告遂提出要搬回涉讼房屋居住，而俞宁本一家想继续居住在涉讼房屋，原告只好搬到中江路房屋居住。但是，原告起诉前几个月，俞宁本一家要出售中江路房屋并要求原告搬出，且拒绝将涉讼房屋返还给原告，造成原告只得在外租房居住，严重侵犯原告对涉讼房屋享有的所有权。2019年8月13日，原告向法院递交起诉状，此后，诉前调解员告知原告因被告拒绝调解，于2019年8月19日转诉讼立案，据此，原告自2019年8月19日起主张被告支付使用费。关于使用费标准，涉讼房屋在装修情况为毛坯、不含家具家电状态下的评估市场租金单价为2.30元/平方米/天，涉讼房屋面积为69.71平方米，故以上述评估单价为基数计算出日使用费为160.33元。被告俞宁本、俞婷共同辩称，1.俞宁本、俞婷一直实际居住在涉讼房屋，且户口也在该房屋，故两被告系涉讼房屋的同住人，涉讼房屋的产权人虽为原告，但该房屋为售后公房，原告的产权受到限制，其应保障两被告作为同住人所享有的合法居住权；2.涉讼房屋中超限安置5平方米面积系为照顾两被告入户，其中，动迁公司免费安置2平方米，俞宁本、罗文英出资3,300元购买另外3平方米，3,300元包括俞宁本、罗文英单位各自出资的1,500元，以及俞宁本、罗文英支付的300元，为此，上述5平方米居住面积由两被告享有；3.俞宁本一家从未强迫原告搬出中江路房屋，也未阻拦原告回到涉讼房屋居住，两被告可共挤一间，空出一间供原告居住，故原告另外租房费用由其自行承担，两被告无须支付使用费。综上，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房地产权证、《放弃购买售后公房产权证明》、《房屋租赁合同》、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、拆迁补偿费用结算单及表格、上海市不动产登记簿、《住房调配单》、《房屋居住情况说明》、《上海市公安局户籍证明》、《房屋拆迁安置协议》、《居住证明》、离婚证及《自愿离婚协议书》、《上海市普陀区市政动迁户住房分配报批单》、《住房动迁情况表》、《房屋使用证明》、《房屋使用交换合同》、(2020)沪0107民初3822号起诉状及民事裁定书、《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》、户口簿、独生子女证明以及本院调取的中江路房屋的交易情况及产权信息等证据，本院予以确认并在卷佐证。俞宁本提供《遗嘱》以证明其父亲明确表示涉讼房屋为俞宁本所有，因遗嘱落款时间为1981年9月30日，遗嘱内容仅提到其父亲的房屋，均与涉讼房屋无关，故对该遗嘱，本院不予采纳。审理中，俞宁本、俞婷申请证人俞某某、李某某出庭作证，以证明涉讼房屋中超限安置面积3平方米由俞宁本、俞婷享有并由俞宁本、罗文英出资购买。因上述证人与俞宁本有利害关系，证人证言存在自相矛盾之处，且无其他证据佐证，故本院对此不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、身份关系、户口及居住情况俞宁本、俞联珠系兄妹，其与妻子罗文英育有女儿俞婷。2019年11月18日，俞宁本、罗文英自愿离婚并达成协议，约定中江路房屋归罗文英所有，俞宁本放弃所占全部份额。俞宁本、俞婷于1989年1月9日将户口从上海市普陀区石泉路石岚三村**XXX、XXX室(以下简称石岚三村房屋)迁入上海市长宁区中山西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称中山西路房屋)，于1996年9月26日迁往涉讼房屋。2008年6月20日，《房屋居住情况说明》载明，曹杨二村房屋户主罗文英动迁房，长期以来一直由原告居住，因俞宁本与原告在同一处户口户口内的**房屋由俞宁本居住，曹杨二村房屋动迁房，罗文英一家同意户主变更为原告拥有。2019年8月9日，原告与张欣签订《房屋租赁合同》，约定原告承租上海市静安区延平路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积37.20平方米，租赁期限自2019年8月15日起至2020年8月14日止，免租期自2019年8月9日起至2019年8月14日止，每月租金为5,200元。2019年11月19日，上海市长宁区天山路街XXX委员会出具《居住证明》，证明涉讼房屋居民俞宁本、俞婷自1996年9月26日迁入户口户口并在此实际居住。div>审理中，原告陈述，为照顾俞宁本一家的居住状况，同意其交换房屋居住的请求，涉讼房屋由俞宁本一家居住，原告则住到曹杨二村房屋，此后，曹杨二村房屋动迁分得中江路房屋，原告提出要搬回涉讼房屋，而俞宁本一家不同意，原告只好到中江路房屋继续居住。俞宁本、俞婷陈述，原告提出其离婚后，没地方住，想住到曹杨二村房屋，俞宁本同意其借住，故原告先居住曹杨二村房屋，后居住上述房屋动迁分得的中江路房屋，涉讼房屋分配后，一直由俞宁本、俞婷居住。原告与俞宁本、俞婷均确认，中江路502室、503室由俞宁本打通为一套房，2019年7月，俞宁本、俞婷、罗文英告知原告将要出售中江路房屋并要求原告搬离，2019年8月，原告搬走。俞婷另确认，罗文英于2020年春节前搬出涉讼房屋，但有时为帮俞婷洗洗衣服等，偶尔会来居住两三天。二、涉讼房屋情况1993年6月17日，上海市长宁城市建设综合开发总公司(拆迁人，甲方)与原告(被拆迁人，乙方)签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方因工程建设需要，经长宁区房管局审核同意拆迁乙方现有住房中山西路房屋，属公性质，居住面积共计23.70平方米；应安置乙方的人数为2人，即原告、胡慧杰，安置居住面积14平方米+独4平方米；甲方提供涉讼房屋小套公房，合计居住面积23平方米左右，其中独生子女1人共照顾居住面积4平方米；乙方由俞宁本代表家庭全部成员在协议文本和其他文本签字后有效；甲方向乙方提供超限安置房屋5平方米居住面积(含与乙方所在单位合资安置面积3平方米)，在办理配房手续时，乙方按规定购买超限安置面积部分的住宅建设债券；备注：1.该房户口户口四人【俞联珠、杰(子)、俞宁本(兄)、俞婷(姪女)】，因其兄姪女两户口户口1989年1月9日从石岚三村房屋迁来，期居住在中山西路房屋，按政策要剔除，鉴于该户石岚三村进不进，故经大组讨论，同意购买3平方米，每平方米1,100元，款收到，本协议生效。乙方(签章)处有俞宁本代俞联珠。1996年6月，《住房调配单》载明，原住房屋中山西路房屋，租赁户名为原告，家庭主要成员俞宁本、俞婷，新配房屋为涉讼房屋，新配房人员2人，租赁户名为原告，家庭主要成员为胡慧杰，调配原因为新虹桥上海城一期按协议回搬，原告之兄俞宁本照顾入户，原告侄女俞婷照顾入户。2009年8月5日，《放弃购买售后公房产权证明》载明，兹有户主原告与户口户口同住人胡慧杰，入户人俞宁本、俞婷购买涉讼房屋，由于除户主外其他三人都有房居住，现三人协商，达成一致，决定放弃购买售后公房产权，该售后公房产权归俞联珠一人，特此声明，决不反悔。俞宁本、俞婷在该证明上签字。2009年8月28日，《职工家庭购买公有住房协议书》载明，房屋承租人俞联珠经与本户同住成年人协商一致，同意购买涉讼房屋，确定所购房屋为俞联珠个人所有。协议书“承租人或受配人”栏内有原告签名及加盖印章，“同住成年人”栏内有俞宁本、俞婷签名及加盖印章。同日，原告与上海新长宁(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，约定原告购买涉讼房屋。原告依约支付了购房款37,892元。2009年9月15日，涉讼房屋登记为原告所有，该房屋建筑面积为69.71平方米。三、其他房屋情况1987年6月，《上海市普陀区市政动迁户住房分配报批单》载明，原住房屋中山北路****为私房，面积为29.40平方米，该户交工程动迁，原户主罗时海在过渡期间死亡，现常住户口户口7人，包括妻杨根莲、女罗文英、女婿俞宁本、外孙女俞婷等，故按8人分配，应分配基本面积4平方米*8=32平方米，经研究分该户石岚三村房屋，共31.40平方米。1994年，杨根莲(甲方)与王永才(乙方)签订《房屋使用交换合同》，约定甲方将石岚三村房屋(房屋性质公房)与乙方的曹杨二村房屋(居住面积15平方米)交换使用，原因为甲方因方便生活、母女分户，曹杨二村房屋调入人为罗文英。2008年5月13日，上海中盛房屋动迁有限责任公司(拆迁实施单位，甲方)与罗文英(被拆迁人，乙方)签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定：乙方承租曹杨二村房屋，房屋性质公房，乙方选择货币补偿的补偿安置方式，甲方应当支付给乙方货币补偿款215,160元，安置人员为罗文英、俞宁本、俞婷。《拆迁补偿费用结算单》载明，中江路502室房款210,711.60元，中江路503室房款183,379.68元；货币补偿费215,160元，其他212,161.28元，合计464,091.28元。领取人处分别有原告、罗文英的签字及印章，前者领取日期为2008年6月20日，后者领取日期为2008年7月15日。2008年9月4日，罗文英与上海安居房产开发有限责任公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定罗文英购买中江路房屋。2008年9月27日，中江路房屋登记权利人为罗文英。2008年10月28日，中江路房屋变更登记为俞宁本、罗文英共有。2009年3月，上海安新房地产开发有限公司盖章的表格载明，曹杨二村房屋核定安置人口3人，罗文英、俞宁本、俞婷；原结算房屋及费用，中江路502室房款210,711.60元，中江路503室房款183,379.68元，得货币70,000元；现结算房屋及费用，中江路502室房款455,481元，中江路503室房款455,878.80元，合计911,359.80元；补贴费用，超标不予补偿。2019年11月21日，中江路房屋又变更登记为罗文英所有。2020年2月22日，罗文英与孙莉娜签订《上海市房地产买卖合同》，约定孙莉娜购买中江路502室房屋，转让款为2,600,000元。2020年3月20日，中江路502室房屋登记权利人为孙莉娜。2020年3月，原告就其与三被告的所有权确认纠纷向上海市普陀区人民法院提起诉讼，要求判令中江路房屋归原告所有，并向该院申请查封中江路503室房屋。目前，中江路503室房屋被上海市普陀区人民法院司法查封。四、房屋使用费估价结果审理中，因原告与俞宁本、俞婷对房屋使用费标准存在争议，经原告申请，本院委托上海信衡房地产估价有限公司就涉讼房屋自2019年8月19日起的市场租金价格进行评估。该公司于2020年6月18日出具《房地产估价报告》，估价结果为：对于涉讼房屋在全部假设和限制条件下，于价值时点为2019年8月19日至2020年6月15日的市场租金单价为3元/平方米/天。该公司于2020年7月22日出具《补充说明》，涉讼房屋在其他假设和限制条件不变，装修情况为毛坯、不含家具家电状态下，于价值时点为2019年8月19日至2020年6月15日的市场租金单价为2.30元/平方米/天。该公司于2020年8月10日出具《补充说明》，就可比实例成交价格、比较价值以及选取实例房屋的朝向、楼层予以说明。原告对估价报告及补充说明均无异议。俞宁本、俞婷对估价报告及补充说明均不认可，认为估价公司在确定可比实例的成交价格时，没有采取未经修正的实际成交租金价格，估价人员没有执行评估规范，无法提供其做过市场调查的书面依据，也未公布可比实例房屋的具体价格及室号，故估价报告不可信，不能作为定案依据。本院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。本案的争议焦点在于俞宁本、俞婷对涉讼房屋的占有使用正当与否。俞宁本、俞婷首先辩称两人属于涉讼房屋同住人，享有合法居住权。对此，本院认为，涉讼房屋原为公房，后由原告购买产权，根据售后公房同住人认定标准，同住人是指本处有常住户口户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)处无住房或他处虽有住房而居住困难的。俞宁本、俞婷虽在涉讼房屋内实际居住且有户籍，但是，曹杨二村房屋为公房，该房屋动迁时将两人及罗文英核定为安置对象，该户的安置利益由拆迁协议约定的货币补偿变为分配中江路房屋，故在原告购买涉讼房屋产权时，俞宁本、俞婷实际已在他处享受过安置利益，两人在涉讼房屋内基于公房性质享有的居住权利应已丧失。原告作为涉讼房屋产权人，已无需再解决俞宁本、俞婷的居住。据此，俞宁本、俞婷的上述辩称意见，本院不予采纳。俞宁本、俞婷另辩称涉讼房屋中超限安置居住面积5平方米归两人享有，其中，2平方米为拆迁单位免费安置，另3平方米由俞宁本、罗文英单位各自出资1,500元以及俞宁本、罗文英出资300元，共计支付3,300元购买。对此，本院认为，涉讼房屋原为中山西路房屋拆迁安置所得，根据拆迁协议、住房调、住房调配单员及配房人员为原告及胡慧杰，俞宁本、俞婷并非安置对象和受配人员，且按政策应剔除，但基于两人无法迁回石岚三村房屋，为照顾其入户，拆迁单位在安置18平方米居住面积外，另提供超限安置面积5平方米，其中3平方米需被拆迁人出资3,300元购买。故俞宁本、俞婷仅为照顾入户对象，且在案证据亦无法证明超限面积3平方米由俞宁本、罗文英出资3,300元购买，即使能够证明，则在涉讼房屋由公房转化为产权房时，俞宁本、俞婷明知有过出资购买超限面积，却仍在《放弃购买售后公房产权证明》上签字，明确放弃购买涉讼房屋产权及涉讼房屋归原告所有，确认了两人对涉讼房屋不享有产权。据此，俞宁本、俞婷的上述辩称意见，本院亦不予采纳。最后，本院注意到，涉讼房屋一直由俞宁本、俞婷实际居住，而原告则住在罗文英为承租人的曹杨二村房屋，后因该房屋动迁分得中江路房屋，又搬到中江路房屋继续居住，据此可以认定原告与俞宁本一家就交换房屋居住形成合意，并已形成稳定的居住习惯，而俞宁本一家于2019年7月告知原告将要出售中江路房屋并要求原告搬离，结合本院查明的中江路房屋交易和产权情况以及房屋出售需要合理的时间和过程，原告于2019年8月搬离中江路房屋并无不妥，据此，俞宁本一家先行打破交换居住的合意和现状，俞宁本、俞婷相应负有搬离并返还涉讼房屋给原告居住的义务，然而，俞宁本、俞婷继续占用涉讼房屋，导致原告无法回到自有房屋居住，故上述无权占用行为已妨害原告行使涉讼房屋物权，原告于2019年8月9日与案外人签订租赁合同，在外租房居住，现原告主张俞宁本、俞婷搬离涉讼房屋并支付自2019年8月19日起至实际搬离之日止的使用费，合法有据，本院予以准许。关于原告主张罗文英搬离涉讼房屋并支付自2019年8月19日起至实际搬离之日止的使用费，本院认为，如前所述，俞宁本一家与原告就交换房屋居住形成合意，而俞宁本与罗文英系夫妻关系，共同携带女儿俞婷在涉讼房屋居住，符合生活常理，但是，俞宁本已于2019年11月18日与罗文英离婚，此后双方缺乏共同生活的基础，且俞婷确认罗文英于2020年春节前搬出涉讼房屋。妨害行为成立的要件之一系行为人无权占用处于持续状态，现并无证据证明罗文英离婚后至今持续居住在涉讼房屋，据此，原告现仍要求罗文英搬离涉讼房屋，依据不足，本院难以支持，而2019年8月19日至2019年11月18日期间，罗文英无权占用涉讼房屋，对原告行使权利构成妨害，本院认定其也应向原告支付上述期间的使用费。关于使用费标准，因原告与俞宁本、俞婷对此存在争议，经原告申请，本院依法委托具备资格的估价公司对涉讼房屋的市场租金价值进行评估，评估程序合法、结果客观，估价人员通过出庭接受询问以及出具补充说明，就俞宁本、俞婷所提质询作出了清晰、专业的说明。原告对估价报告及补充说明无异议，俞宁本、俞婷虽不认可，但未提供相反证据推翻，其异议不予采信。估价报告及补充说明可作为定案依据，本院予以采纳。根据估价报告的补充说明，涉讼房屋在装修情况为毛坯、不含家具家电状态下的市场租金单位为2.30元/平方米/天，鉴于涉讼房屋分配后即由俞宁本一家居住，现原告自愿以2.30元/平方米/天计算使用费，按每日160.33元标准主张，于法不悖，本院予以支持。综上，被告俞宁本、俞婷、罗文英应向原告支付2019年8月19日至2019年11月18日期间的房屋使用费14,750.36元，被告俞宁本、俞婷应向原告支付自2019年11月19日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每日160.33元计算。此外，评估申请虽由原告提出，但原因系原告与被告俞宁本、俞婷对使用费标准存在争议，如前所述，因本院采纳了估价报告及补充说明，据此，鉴定费11,250元，应由俞宁本、俞婷负担。另外，因俞宁本、俞婷对估价报告有异议而申请估价人员出庭，估价人员到庭接受质询的出庭费350元，应由俞宁本、俞婷负担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告俞宁本、俞婷应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区中山西路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告俞宁本、俞婷、罗文英应于本判决生效之日起十日内向原告俞联珠支付2019年8月19日至2019年11月18日期间的房屋使用费14,750.36元；三、被告俞宁本、俞婷应于本判决生效之日起十日内向原告俞联珠支付房屋使用费，自2019年11月19日起至搬离上海市长宁区中山西路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止，按每日160.33元标准计算；四、驳回原告俞联珠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费1,315元，由原告俞联珠负担40元，被告俞宁本、俞婷、罗文英负担310元，被告俞宁本、俞婷负担965元。鉴定费11,250元、出庭费350元，由被告俞宁本、俞婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  严 超人民陪审员  赵卫青二〇二〇年八月三十一日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。