广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13646号上诉人（原审被告）：高剑，男，1986年2月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：余雪松，广东始必慎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢慧，女，1973年1月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）：赖莉丽，女，1965年5月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吉玉林，广东扬权律师事务所律师。原审第三人：深圳市罗湖区杜义轩餐饮店，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道红桂路**蔡屋围清庆新村****，统一社会信用代码92440300MA5EQMEBXP。经营者：杜小虎，男，1986年2月27日出生，汉族，身份证住址湖北省咸宁市咸安区。原审第三人：深圳市罗湖区金尊御住宿店，住所，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道红桂路清庆新村**302社会信用代码92440300MA5FCJFP7M。经营者：胡发根，男，1982年12月2日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市南丰县。上诉人高剑因与被上诉人谢慧、赖莉丽及原审第三人深圳市罗湖区杜义轩餐饮店（以下简称杜义轩餐饮店）、深圳市罗湖区金尊御住宿店（以下简称金尊御住宿店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初36803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人高剑上诉请求：1、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初36803号民事判决第二项，改判上诉人无需向两被上诉人支付房屋占有使用费；2、本案一审、二审诉讼费均由两被上诉人承担。事实与理由:一、一审己查明，本案涉案房产租赁关系因拆迁原因己于2019年6月9日终止。同时，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第十六条的规定，合同终止后乙方（上诉人）无条件将房屋按现状退还给甲方，不得因此向甲方（被上诉人）提出任何赔偿补偿。该条约定免除了被上诉人因拆迁可能导致的提前结束合同履行的违约责任，而对上诉人在合同终止后应在什么时间内将房屋退还被上诉人及相应责任并没有明确约定。上诉人认为，根据合同权利义务应一致的原则，被上诉人既然不用向上诉人支付任何赔偿补偿，那么上诉人同样也无需承担任何赔偿补偿责任。二、根据一审查明的事实，涉案房产在租赁合同终止后因属拆迁范围，京基公司加了围挡，无法正常进出，处于无法正常使用的状态。本案第三人之所以占有涉案房产，其目的是为了向开发商及被上诉人争取利益补偿（俗称钉子户），而并非还在实际正常经营业务。因此，涉案房产其实已无使用价值，一审判决上诉人承担支付房屋占有使用费缺乏事实基础。此外，被上诉人也没有向一审法院提交其因涉案房产被本案第三人占有而导致的经济损失。同时，上诉人交纳的64000元租赁保证金仍由被上诉人扣押。因此，上诉人认为，从公平的原则出发，鉴于本案涉案房屋己丧失正常使用的经济价值，一审判决上诉人为没有任何使用价值的涉案房产每月支付32000元的占有使用费是违反公平原则而且没有事实依据。三、一审遗漏了当事人深圳市万盈机电设备有限公司。简要理由如下：根据一审查明的事实，上诉人与被上诉人之间的合同关系是从2009年开始，期间经过三次合同续约，直至2019年6月9日涉案合同终止，在这期间，承租人均是深圳市万盈机电设备有限公司，其中2009年至2017年的合同是深圳市万盈机电设备有限公司及其法人代表亲自签署的，2017年至2018年也是深圳市万盈机电设备有限公司及其法人代表签署的，2018年至2019年合同是由深圳市万盈机电设备有限公司的员工（代理人）高剑签订的，同时，在2018年11月至2019年11月，这份租赁合同中的第5条有明确说明，本租赁合同仍属上一租赁合同的关联人和实际经营者，该条确认了实际承租人是深圳市万盈机电设备有限公司，同时深圳市万盈机电设备有限公司作为转租人，与次承租人，即本案两第三人，从2017年开始跟深圳市万盈机电设备有限公司签订的转租合同均是加盖深圳市万盈机电设备有限公司的公章，同时，由法人代表徐某和代理人高剑签名订立的。因此，一审在查明了三份合同的延续性，同时，也查明本案第三人与上诉人之间的合同关系，但是却遗漏了重要的当事人深圳市万盈机电设备有限公司。被上诉人谢慧、赖莉丽辩称：一、一审判决上诉人支付被上诉人从2019年6月26日至实际返还之日止涉案房屋占有使用费合法有据。二、被上诉人与京基地产公司签订《搬迁协议》约定：在被上诉人将涉案房屋交付给京基地产公司实施旧改之日起至京基地产公司交付回迁安置房之日止，京基地产公司每月应付被上诉人涉案房屋过渡期租金47166元，远超一审判决上诉人每月应付被上诉人涉案房屋占有使用费32000元，无法弥补被上诉人每月过渡期租金损失47166元。三、被上诉人自2019年6月9日起多次催促上诉人腾房、搬迁、返还涉案房屋，但是上诉人至今拒不搬迁，属于严重侵权行为，严重损害了被上诉人的合法权利，严重影响了城市旧改进程。四、涉案房屋在2009年8月25日是被上诉人与深圳市万盈机电设备有限公司签订了房屋租赁合同，租赁期总共是9年，一直到2018年11月25日，本案的租赁合同是被上诉人与高剑签订的，该租赁期是从2018年11月26日至2019年11月25日，因此本案的涉案房屋是有前后两份合同，但是承租人不是同一人，而是两个人。深圳市万盈机电设备有限公司的法人代表徐某是本案上诉人的岳父，因此本案合同中所讲的关联关系是指高剑与深圳市万盈机电设备有限公司法人代表是有亲戚关系的，但是并不表明第二份合同的承租人也是深圳市万盈机电设备有限公司，因此本案与深圳市万盈机电设备有限公司不存在任何法律关系，一审法院并没有遗漏当事人。谢慧、赖莉丽向一审法院提出诉讼请求：1、解除谢慧、赖莉丽和高剑2018年11月23日签订的《房屋租赁合同》；2.判令高剑支付原告拖欠的租金128000元（2019年6月26日起至2019年10月25日止）;3.判令高剑支付谢慧、赖莉丽自2019年10月26日起至高剑实际返还深圳市罗湖区房屋之日止的赔偿金（赔偿金每月按64000元标准计算）；4.判令高剑和第三人迁出涉案房屋，将涉案房屋返还给谢慧、赖莉丽；5.本案诉讼费由高剑承担。一审法院认定事实：一、2018年11月23日，谢慧、赖莉丽（甲方）与高剑（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，甲方将位于深圳市罗湖区房屋出租给乙方使用。第二条，2018年11月26日至2019年11月25日，每月租金32000元。乙方应于每月26日向甲方交付当月26日至下月25日租金。第三条，乙方租用房屋期限自2018年11月26日起至2019年11月25日止。第六条，甲方交付租赁房屋时，向乙方收取二个月租金金额的租赁保证金64000元。第十一条，租赁期间乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人。第十二条，合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更合同：（二）发展商征收或拆除租赁房屋。第十三条，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失：1.要求乙方恢复房屋原状；2.向乙方请求损害赔偿；3.不予退还租赁保证金。（一）乙方拖欠租金达30天（1个月）以上。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同。第十五条，合同约定之租赁期间届满，本合同终止。乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。第十六条，租赁期内，不论任何时候，因政府、房地产公司、原村民公司等单位因开发、征收、改造等原因需终止营业进行拆迁、重建、征收，以及政府职能部门鉴定为危房、或村民住宅不得用于商业经营等情况，合同自动终止，乙方无条件将房屋按现状退还给甲方，不得因此向甲方提出任何赔偿补偿。因乙方在经营过程中造成房屋不能正常营业或变成危房的情况下，乙方承担一切经济后果，按合同支付租金、重建所有支出、第三方赔偿等。承担安全责任事故的一切责任。2018年11月25日，谢慧、赖莉丽将房屋交付高剑使用。谢慧、赖莉丽收取高剑租赁保证金64000元。二、高剑自2019年6月26日开始未支付租金。2019年9月29日，二谢慧、赖莉丽向高剑发送信息，告知因拖欠租金4个月，依据租赁合同第十三条规定，于2019年9月29日起解除《房屋租赁合同》。庭审时，谢慧、赖莉丽亦主张解除合同的原因是由于高剑自2019年6月26日起没有交纳租金，依据合同第十三条第一项解除合同。高剑确认租金支付至2019年6月26日，但主张双方合同已经于2019年6月依照合同第十六条规定自动终止。2019年6月9日，赖莉丽向高剑发送信息，告知高剑根据蔡屋围片区城市更新要求，清庆新村3号整栋楼房应于2019年7月20日搬迁和腾空完毕，交给京基房地产公司实施拆除。高剑须处理好所有住户（含商户）的解约清租工作，在2019年7月19日将清庆新村3号楼房整栋搬迁和腾空完毕并交回物业原业主。三、高剑将涉案房屋转租给二第三人使用。高剑主张其与第三人金尊御住宿店的租赁合同已经于2018年11月到期，双方没有续签书面的合同，双方约定由第三人继续使用至拆迁开始；其与第三人杜义轩餐饮店租赁合同至2020年9月届满，高剑于2019年11月18日向罗湖法院起诉请求解除该合同。至本案一审审理之时，第三人仍然占有该房屋。由于涉案房产被纳入拆迁范围，第三人实际未正常经营。四、高剑申请证人徐某出庭作证，欲证明高剑享有合法的转租权。由于谢慧、赖莉丽依据合同第十三条第（一）项即拖欠租金主张解除合同，一审法院对转租的事实不再予以审查认定。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。谢慧、赖莉丽与高剑签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。谢慧、赖莉丽请求依据合同第十三条第（一）项解除该合同，但根据合同第十六条规定，因拆迁原因合同自动终止，属于当事人约定终止的其他情形，因此，谢慧、赖莉丽再次请求解除该合同，一审法院不予支持。同时合同第十六条规定，合同终止后乙方须无条件将房屋按现状退还给甲方。谢慧、赖莉丽已于2019年6月9日告知高剑须于2019年7月19日将清庆新村3号楼房整栋搬迁和腾空完毕并交回物业原业主，但截至本案审理时，由高剑转租的第三人仍占有该房屋，谢慧、赖莉丽请求高剑及二第三人迁出涉案房屋，将涉案房屋返还给谢慧、赖莉丽，理由充分，一审予以支持。由于高剑未按照合同约定返还房屋，因此须向谢慧、赖莉丽支付自2019年6月26日起至实际返还之日止的房屋占有期间使用费，每月32000元。谢慧、赖莉丽请求高剑按照合同第十五条规定支付逾期返还房屋的赔偿金，但第十五条约定的情形为合同约定的租赁期限届满高剑应返还房屋的情形，本案并不适用，对该部分请求一审不予支持。对谢慧、赖莉丽收取的租赁保证金64000元，高剑未提出相应的答辩及请求，一审不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、高剑须自一审判决生效之日起十五日内向谢慧、赖莉丽返还位于深圳市罗湖区房屋，第三人金尊御住宿店、杜义轩餐饮店须予以配合。二、高剑须自一审判决生效之日起十日内向谢慧、赖莉丽按照每月32000元的标准支付自2019年6月26日起的房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。三、驳回谢慧、赖莉丽的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经本院审理查明，一审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，案件的二审争议焦点为，1、一审判决是否遗漏了当事人；2、高剑是否应当支付房屋占有使用费。关于一审判决是否遗漏了当事人。2018年11月23日，谢慧、赖莉丽与高剑签订了房屋租赁合同，租赁期限为2018年11月26日至2019年11月25日。合同明确，承租方（乙方）为高剑。且在合同履行过程中，高剑承担了管理房屋、支付房租等事宜。高剑提出案涉合同系其代理深圳市万盈机电设备有限公司签订的上诉理由缺乏事实与法律依据，不能成立，应予驳回。关于高剑是否应当支付房屋占有使用费。2019年6月9日，搬迁人深圳市京基房地产股份有限公司与被搬迁人谢慧等签订了《搬迁补偿安置协议》。案涉房屋租赁合同的终止条件已于2019年6月9日成就，合同自动终止。根据案涉房屋租赁合同第十六条规定，租赁期内，因开发、征收、改造等原因合同自动终止的，乙方无条件将房屋按现状退还给甲方，不得因此向甲方提出任何赔偿补偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，高剑须无条件将房屋按现状退还给谢慧、赖莉丽，但同时应当给予一定的合理时间，以方便其腾退房屋与处理转租合同等相关事宜。综合考虑本案实际情况，本院酌定房屋占有使用费应于2019年8月26日起开始支付。综上，高剑的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初36803号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初36803号民事判决第二项为：上诉人高剑须自判决生效之日起十日内向被上诉人谢慧、赖莉丽按照每月32000元的标准支付自2019年8月26日起的房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1430元（被上诉人谢慧、赖莉丽已预交），由上诉人高剑负担1000元，被上诉人谢慧、赖莉丽负担430元。二审案件受理费人民币2860元（上诉人高剑已预交），由上诉人高剑负担2000元，被上诉人谢慧、赖莉丽负担860元。本判决为终审判决。审判长  袁银平审判员  黄振东审判员  袁钰钟二〇二〇年八月三十一日书记员  陈 昊