贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初1589号 原告：施岚玲，女，1971年6月29日生，侗族，住贵阳市云岩区。 原告：程思源，男，2001年9月16日生，侗族，住贵阳市云岩区。 两原告委托诉讼代理人：施应成，男，1947年9月18日生，汉族，住本市小河区。 被告：贵州东泓房地产开发有限公司（以下简称东泓房开），住所：贵州省贵阳市南明区梭草路**(云关乡人民政府办公楼)，统一社会信用代码：91520100789753594T。 法定代表人：党胜勇，总经理。 被告：贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司（以下简称公共住宅建设公司），住所：贵阳市观山湖区诚信路西侧腾祥·迈德国际一期A3栋1单元18层3号。 法定代表人：胡斌，董事长。 两被告委托诉讼代理人：邓国平，贵州丰玺律师事务所律师。 原告施岚玲、程思源与被告东泓房开、公共住宅建设公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施岚玲及两原告委托诉讼代理人施应战，两被告委托诉讼代理人邓国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施岚玲、程思源向本院提出诉讼请求：1.判令二被告从2016年1月1日起直至完全具备国家规定及合同约定的交房条件之日止，按每逾期一月向原告支付违约金2732.45元；2.判令二被告从2018年1月1日起至取得该商品房所有权初始登记之日止，每逾期一天按已付款总金额的万分之二点一向原告支付违约金；3.判令二被告从2018年1月1日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，每逾期一天按已付款总金额的万分之二点一支付原告违约金；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年4月16日二原告与二被告签订商品房买卖合同，约定二原告购买二被告开发的“东泓福源国际”房号为2-153号商铺。二原告已于签订合同前的2015年1月22日付首期款100920元及违规收取的维修基金2009元、2015年3月22日支付尾款10万元，付清了全部房款。被告有三项违约，根据合同第十一条第一款，出卖人应在2015年12月31日前向原告交付符合规定及条件的商品房，但至今未完全具备合同约定的5项符合国家规定的交房条件，且未取得消防验收合格，即使办理了收房，也是无效的。被告构成违约，原告要求增加违约金，依据本市住房和城乡建设局公布的本市房屋租赁市场租金指导价，此商铺位于指导价四级地段，每月租金损失为185元/平方米*14.77平方米=2732.45元。合同第二十二条第二款约定：初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同第二十二条第三款约定：转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人。但是二原告至今仍未取得该商品房所有权初始登记，仍未收到办理房屋转移登记手续的有关文书，被告已构成违约，应承担违约责任，依法应按购房总款参照人民银行计收逾期贷款利息标准计算违约金。被告补交的贵阳市房屋建筑面积测绘报告超过举证期限，不能作为认定事实依据，原告不发表质证意见。 被告东泓房开、公共住宅建设公司辩称：原告的诉讼请求不成立。1.被告逾期未办理产权登记系合同约定六年租期届满后原告可以选择是否由房开加价收购，为避免不必要的税费损失暂缓办理产权；2.原被告签订的合同对逾期办理的违约金有相关约定；3.被告逾期办理未对原告造成实质性损害，不符合违约金调整的条件；4.被告已经与诸多购房人就逾期办理产权登记的违约金达成补充协议，若原告同意，被告同意按照相同条件与原告签订，若不同意请求法院按照双方合同约定判决违约金；5.被告不存在逾期交房的事实，本案所涉商铺被告已经交付，且自2016年1月1日起进入原告与被告东泓房开商管的租赁期，原告已领取租金，不存在任何损失，原告主张逾期交房的违约金无事实依据。原告主张的逾期办理初始登记及逾期交付办理商品房转移登记有关文书是同一项违约，不应重复承担。双方有违约金约定，且该约定为具有下划线的协商条款，不属于格式条款。 本院经审理认定事实如下：2015年1月22日二原告向被告东泓房开交纳商铺首付款100920元以及维修基金2009元。同年3月22日二原告向被告东泓房开交纳商铺尾款10万元。同年4月16日原告施岚玲、程思源与被告东泓房开、公共住宅投资建设公司签订商品房买卖合同，合同约定：“买受人（原告）购买出卖人（被告东泓房开）位于本市南明区泓福源国际（富源路棚户区东二环拆迁安置房项目）裙楼2层153号建筑面积14.77平方米商业用房，单价按照套内建筑面积7.65平方米计算，每平方米26264.05元，总价款200920元，付款方式为分期付款，2015年4月22日前支付剩余尾款10万元；第十一条约定：出卖人应在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、买受人已付清全部购房款；第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第二十二条第三项：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价的万分之壹承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金。…”。2015年12月20日二原告与贵州东泓福源商业管理有限公司签订商铺租赁合同，内容为：“甲方（二原告）将贵阳市南明区富源北路51号（东泓福源国际）Ｂ区商业二层153号商铺出租给乙方（贵州东泓富源商业管理有限公司）用于统一招商经营，并对该商铺进行统一设计、装修、设备维护、商业广告宣传和商业运营管理等工作，乙方享有对该商铺招商及经营的全部收益；甲方保证对该商铺享有完全的所有权；商铺正式起租日为2016年1月1日，租赁期为6年（即2016年1月1日至2021年12月31日止），前2个租赁年度为免租期，即自2016年1月1日起至2017年12月31日，后4个租赁年度的租金为乙方每年应当分别给付甲方租金14183元；甲方所购商铺符合房开公司交房条件后，即委托乙方办理所购商铺的验收交房手续，并向乙方出具授权委托书作为本合同附件。…”。同日二原告向贵州东泓富源商业管理有限公司出具授权委托书，委托该公司办理商铺收房事宜。2015年12月21日二被告为建设单位所建南明区富源路棚户区东二环拆迁安置房Ｂ区裙楼（1-3、8-11栋）工程取得建筑工程竣工验收报告。同月25日二被告通知贵州东泓富源商业管理有限公司开始交付商铺，同月28日二被告与贵州东泓富源商业管理有限公司签订房屋移交书。2018年6月12日、2019年1月4日、2019年6月26日、2019年12月26日贵州东泓富源商业管理有限公司分别转账给原告施岚玲7092元。2019年8月25日东泓房开向业主发出关于东泓福源国际商铺逾期办理产权证事宜的回复函，内容为：“东泓福源国际商铺因客观原因逾期办理产权证，深表歉意。现提如下方案：1、由业主与公司签订补充协议，截止至2019年10月31日的逾期办证的违约金，按照双方合同约定的违约金支付标准在补充协议签订之日一次性支付，公司承诺在2020年12月31日前完成产权初始登记，如未在上述约定时间内办理完成产权初始登记，则自2019年11月1日起逾期办证违约金调整为每日万分之一，在公司为业主办理产权初始登记后一次性支付；签订补充协议同时，将截止至2019年10月31日的逾期办证违约金支付给业主。补充协议办理时间为2019年10月1日至2019年10月31日，如逾期未办理的业主，将按照原合同约定内容履行协议。…”。二原告在此期间未与被告签订补充协议。审理中被告补充提交了涉及二原告所购房屋区域的贵阳市不动产登记中心及贵阳市房产测绘队出具的贵阳市房屋建筑面积测绘报告。 本院认为，原告与被告于2015年4月16日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求被告从2016年1月1日起直至完全具备国家规定及合同约定的交房条件之日止，每逾期一月，按2732.45元计算违约金，根据合同约定被告应在2015年12月31日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、买受人已付清全部购房款5个条件，现被告提交的证据证明被告交房给原告时已满足合同约定的交房条件，虽贵阳市房屋建筑面积测绘报告为被告补充提交，原告主张对被告超过本案法定举证期限后所提交证据不予采信，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条：“举证期限届满后当事人提供反驳证据或者对已经提供的证据进行补正的，法院可以酌情再次确定举证期限，不受前款规定的期间限制。”之规定，被告补充证据不违反相关规定。原告已收房且收取租金，要求被告支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持，但在消防验收方面原告可以请求被告依据法律规定完善商品房交付条件。原告以被告提供的格式条款违约责任约定严重损害了其合法权益要求为由，要求被告从2018年1月1日起直至取得该商品房所有权初始登记、实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，以上两项逾期登记和转移登记每逾期一天，各应增加违约金按已付款总额万分之二点一计算。被告向原告交房后至今未取得商品房所有权初始登记以及办理商品房转移登记有关文书，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担违约责任。合同有关约定违约金的条款并无免除被告责任，加重原告方责任，排除原告方主要权利的情形，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告未提交充分、有效的证据证明因被告未按期交付办理商品房转移登记有关文书所产生的实际损失高于合同约定标准，且按已付款总额万分之二点一标准计算损失适用的前提是在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下方可适用,而本案并不符合上述适用条件,故原告要求增加违约金的要求，本院不予支持，且根据合同约定计算违约责任的行为是未按约将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，取得该商品房所有权初始登记实际是办理商品房转移登记的前提，合同未约定分别计算违约责任，原告不能重复请求。故被告应当按照合同约定从2018年1月1日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之零点一的违约金。 综上所述，原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州东泓房地产开发有限公司、贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司从2018年1月1日起至实际交付原告施岚玲、程思源办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之零点一的违约金； 二、驳回原告施岚玲、程思源的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费606元，由被告贵州东泓房地产开发有限公司、贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司负担25元，由原告施岚玲、程思源负担581元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  杨曲 二〇二〇年八月十九日 法官助理吴金芸 书记员班厚熙