广东省深圳市福田区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0304执异709号案外人：深圳市卓信恒益商贸有限公司，住所深圳市宝安区新安办前进西侧冠利达大厦**201-25B，统一社会信用代码914403000578565396。法定代表人：蔡景迁。委托诉讼代理人：周亚整，广东蛇口律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佳媛，广东蛇口律师事务所律师。申请人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：杨梅，该公司员工。被申请人：深圳市东部开发（集团）有限公司，住所地深圳市福田区益田路**新世界商务中心**，统一社会信用代码914403001921897406。法定代表人：杨玉科。委托诉讼代理人：刘瑞鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：刘红，该公司员工。本院在审理上述申请人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）与被申请人深圳市东部开发（集团）有限公司（以下简称东部开发公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案中，根据申请人提出的财产保全申请，本院保全了被申请人东部开发公司名下位于深圳市龙岗区xx街道xx广场1栋6座xx0、xx4、xx01的三套房产（以下简称涉案房产），案外人深圳市卓信恒益商贸有限公司提出书面异议，要求撤销（2020）粤0304民初32913号民事裁定书，解除对涉案房产的查封。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，中原地产公司诉东部开发公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，深圳市福田区人民法院于2020年5月29日立案受理，根据申请人中原地产公司的保全申请作出（2020）粤0304民初32913号民事裁定书，查封了登记在东部开发公司的涉案房产，案外人是涉案房产的实际所有权人，东部开发公司对涉案房产不享有任何权利，故案外人对中原地产公司查封涉案房产的申请及法院据此作出的查封裁定有异议，具体理由如下：一、东部开发公司已将涉案房产出售并交付给案外人，故涉案房产不再属于东部开发公司所有，中原地产公司对涉案房产的查封申请没有事实和法律依据，依法应立即解除查封。东部开发公司作为涉案房产的开发商，于2019年9月26日与案外人签署《买卖协议》，约定东部开发公司将其合法拥有的龙岗区xx街道xx广场项目151套房产（含涉案被查封的三套房产）（以下简称标的房产）出售给案外人，案外人依据《买卖协议》于2019年11月6日已向东部开发公司付清全部购房款，东部开发公司于2019年11月30日将标的房产（含涉案房产）全部交付给案外人后，双方积极分批办理转移登记手续，为此标的房产（含涉案房产）实际产权人应为案外人，东部开发公司对涉案房产不再享有任何权利，中原地产公司对此事实也是明知的，故中原地产公司申请查封涉案房产无事实和法律依据，应依法立即解除查封。二、案外人对未及时办理涉案房产过户手续不存在过错。根据《买卖协议》约定，双方应于案外人付清全部房款之日起12个月内完成标的房产的转移登记递件手续，受春节假期及疫情等客观原因的影响，案外人与东部开发公司截至2020年6月2日分批办理了标的房产中148套房产的过户手续，剩余3套涉案房产在拟递件办理转移登记过程中，被不动产登记中心告知已被查封，无法继续办理，此时案外人才获知涉案房产被查封的事实，案外人在《买卖协议》约定的期限内积极办理转移登记手续，且绝大部分过户手续已办理完毕，不存在任何过错。三、案外人申请依法解除对涉案房产的查封措施，符合相关法律规定。案外人认为，在保全查封前东部开发公司将涉案房产出售给案外人，案外人已付清全部购房款并实际占有涉案房产，且案外人对未办理过户登记手续没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七及第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条等的相关规定，人民法院不得查封涉案房产，已经查封的，人民法院应当解除查封。综上，涉案房产属于案外人的合法财产，与东部开发公司无关，中原地产公司因与东部开发公司的经济纠纷而查封案外人的财产，没有事实和法律依据，请求立即解除对涉案房产的查封。申请人答辩称，申请人对案外人提交的买卖协议的真实性不予认可，对凭证号为xxx11及xxx29的电子回执所载的款项用途不予认可。不排除系案外人及相关人为了规避财产保全而编造的可能性。案外人实为东部开发公司就目标物业的销售代理商。首先，买卖协议约定的目标物业购买单价为28000元／平方米，但在2019年9月时目标物业的市场价格约为35000元／平方米，该约定显著低于当时市场的正常价格水平。案外人提交的三张付款凭证记载，案外人在支付目标物业的定金时，其中一张备注了“xx广场1栋6座151套商品房定金”，另外两张转账凭证的款项用途备注“往来款”，无法证明该款项是案外人支付的目标物业的购房款。有理由相信，案外人将其与东部开发公司的其他往来款项凭证冒充购房款凭证，然后根据该数额编造所谓的买卖协议。再次，案外人曾于2019年11月与深圳房友圈网络科技有限公司就目标物业签订《xx广场销售合作服务协议》，该协议“鉴于”条款中明确记载：甲方（即案外人）是xx广场项目的开发商指定的全权负责本项目151套销售及收款的受托方。目标物业之开发商东部开发公司亦在2019年11月5日单方向各中介公司出具情况说明，声明其同意案外人就目标物业进行销售及办理相关事宜。由此可见，案外人实为东部开发公司就目标物业的销售代理商。最后，即使法院认定案外人与东部开发公司真实签订了买卖协议，亦不得作为解除申请人财产保全的理由。案外人称其已经在2019年11月6日付清目标物业的全部购房款，从案外人付清全部款项至今己过去大半年的时间，案外人仍未办理完目标物业的不动产转移登记，案外人有消极不作为的过错。案外人辨称是因为疫情影响，然而事实上，疫情期间，省国土资源厅、深圳市规划和自然资源局先后印发了《关于做好疫情防控期间相关保障服务工作的通知》，要求大力推行不动产登记网上在线服务，不动产登记中心的工作从未间断；另，深圳市不动产登记中心于2019年11月12日就公示了不动产登记优化流程图示，办理时限5个工作日内即可，也就是说不动产登记中心办事效率是非常高的，然而经过大半年的时间案外人仍未办理完目标物业的产权转移，案外人有消极不作为的过错。综上所述，案外人申请财产保全异议完全没有事实和法律依据。据此请求驳回案外人的请求。经审查查明，上述申请人与被申请人商品房委托代理销售合同纠纷一案中，申请人提出财产保全申请并出具保函担保，本院作出（2020）粤0304民初32913号《民事裁定书》，裁定：查封、扣押或冻结深圳市东部开发（集团）有限公司名下的价值4452685.67元的财产。本院于2020年6月16日查封了涉案房产。2020年6月18日，本院作出（2020）粤0304执保3039号《查封、冻结、扣押财产通知书》，告知已查封包括涉案房产在内的财产。案外人提出书面异议，要求撤销（2020）粤0304民初32913号民事裁定书，解除对涉案房产的查封，并提供了买卖协议、网上银行电子回执、入伙通知书等。其中，案外人与被申请人东部开发公司于2019年9月26日签订的《买卖协议》载明，案外人以254930200元的价格向东部开发公司购买位于深圳市龙岗区xx广场1栋6座中的151套商品房（包含涉案房产）。网上银行电子回执载明，案外人于2019年9月27日向东部开发公司转账4000万元，备注xx广场1栋6座151套商品房定金；2019年11月6日分别转账1700万元、197930200元，备注往来款，以上款项合计254930200元。《xx广场入伙通知书》载明，东部开发公司通知案外人于2019年11月30日前往办理xx广场1栋6座151套商品房的入伙手续。案外人提交的银行转账电子回执、发票载明，案外人向xx广场物业管理处缴纳了管理费、水电费等。另，案外人提交了买卖协议所涉151套房产中的xx广场1栋6座5x7、5x1、5x2房的不动产权证书，产权证载明所涉房产的权利人为案外人，权利人自2020年6月2日购买。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件的规定》第十五条规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。第二十五条规定，申请保全人、被保全人对保全裁定或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定书送达之日起五日内向作出裁定的人民法院申请复议一次。人民法院应当自收到复议申请后十日内审查。对保全裁定不服申请复议的，人民法院经审查，理由成立的，裁定撤销或变更；理由不成立的，裁定驳回。对驳回申请裁定不服申请复议的，人民法院经审查，理由成立的，裁定撤销，并采取保全措施；理由不成立的，裁定驳回。本案中，申请人向本院申请财产保全，并提供了相应担保，本院作出的（2020）粤0304民初32913号《民事裁定书》已裁定保全被申请人东部开发公司名下价值4452685.67元的财产，案外人要求撤销该裁定书属于对该保全裁定不服，应通过对保全裁定提起复议的方式予以救济，不属于执行异议的审查范围。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合下列情形且其权利能够排除执行的，方可予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，案外人必须同时符合上述四项条件才能排除执行。本案中，案外人提交的证据显示其在本院查封涉案房产之前已签订涉案房产的买卖协议，并支付全部房款，也非其原因未办理过户，符合上述法律规定的排除执行的条件。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：一、中止对位于深圳市龙岗区xx街道xx广场1栋6座xx0、1栋6座xx4、1栋6座xx01房产的执行。二、驳回案外人深圳市卓信恒益商贸有限公司的其他异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  霍云波审判员  王 飞审判员  徐海玉二〇二〇年八月七日书记员  曹 婉