北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初2385号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼（京汉大厦）**。法定代表人：段亚娟，总经理。委托诉讼代理人：赵秋月，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。被告：王斯婧，女，1989年8月1日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：于永华（王斯婧之母），女，1963年8月7日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）与被告王斯婧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐生活公司委托诉讼代理人韩笑梅、被告王斯婧委托诉讼代理人于永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐生活公司向本院提出诉讼请求：1.判决王斯婧支付原告自2017年3月4日至2019年3月3日拖欠的物业服务费8165.01元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：乐生活公司系北京市怀柔区龙山御景小区物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。王斯婧系北京市怀柔区龙山御景小区×号楼×单元×室房屋产权人，房屋建筑面积134.47平方米。乐生活公司与北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司签署《物业服务合同》，合同约定物业费单价为2.53元/月/平方米。物业服务合同签订后，乐生活公司按照物业服务合同约定提供了各项物业服务，但王斯婧一直拖欠物业服务费未交，经多次催要未果，为维护自身合法权益，故诉至法院。王斯婧辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意交纳物业费。理由如下：一、对原告收取物业费起交时间有质疑。按照前期物业合同约定，在完成公共部分交接前，乙方不得向甲方收取物业费。原告自称于2016年3月进行物业项目交接和查验交接，但其并没有在物业管理区域内进行公示，故物业项目交接和查验交接不成立。原告提供向怀柔区龙山街道办事处提供的关于共用部分查验交接函，没有接收手续，没有法律效力，我方不予认可。在《北京市前期物业服务合同》第九条“发生下列情况之一，甲方应当缴纳物业服务费：筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的”，龙山御景小区是在2017年3月28日成立筹备组并向业主公示了筹备组成员名单，因此本案诉争的物业费起算时间是2017年7月。我们在领钥匙时已经预交了一年的物业费，因此再次交纳物业费应该自2018年7月开始收取；二、原告的服务标准和质量存在问题。我们不了解原告的标准和规范要求，但是合同中明确约定了“24小时热水”，实际没有通热水，开发商给了补偿，因此减轻了原告的服务内容，相应的维修费用降低，我们交纳的物业费也应当予以打折。小区的监控大部分是坏的，无法调取相关录像，楼道单元门是坏的，绿化也不到位；三、乐生活物业不作为。根据合同约定，原告负责本物业管理区域内设备设施的日常维修、保养、运行和管理等具体内容。2016年至2020年4年的时间里，我家因为一层北侧阳台楼体出现漏水塌陷情况，多次向原告反映，原告物业工作没有做到位，态度消极，没有做到日常维护和管理，多年影响业主正常生活，并造成经济损失。基于上述理由，我们没有缴纳物业费，也不同意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《物业服务合同》一份，选聘乐生活公司对龙山御景小区提供物业服务。双方约定物业服务费用为包干制，由业主按照房屋的建筑面积交纳，其中多层住宅收费标准为每建筑平方米每月2.53元，高层住宅收费标准为每建筑平方米每月2.53元；对于物业的交接工作，双方约定乙方已于2015年6月30日承接本物业时，甲方已配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接。乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任。对于合同期限双方约定自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定一年。合同期届满前2个月，经双方协调同意后可另行续签合同。如在合同期内业主委员会成立时，则由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同，同时本合同自行终止。双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等做了约定。2017年8月25日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日；其他约定事项与2016年签订的合同一致。当日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《补充协议书》，补充协议中对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜载明：“在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，龙山嘉园（御景）小区于2015年11月18日成立龙山嘉园（御景）小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员”。根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。甲方据此于2016年3月11日起向龙山嘉园（御景）小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收龙山嘉园（御景）小区物业服务费。同时，通知于2016年3月14日向龙山嘉园（御景）全体业主正式就物业共用部分进行查验交接。乙方作为筹备组成员之一，见证了上述经过，根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》及甲方2016年3月11日《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知内容的相关规定，基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起付，期间由甲方依据合同约定转付乙方。乙方同意于2017年3月4日起自行向龙山嘉园（御景）全体业主收取物业服务费，甲方不再承担该项费用的转付和支付责任。合同签订后，乐生活公司为龙山御景小区提供了物业服务。另查，2018年8月6日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。王斯婧系北京市怀柔区龙山御景小区×号楼×单元×室业主，其房屋建筑面积为134.47平方米。因王斯婧未向乐生活公司交纳2017年3月4日至2019年3月3日期间的物业服务费，经催收未果，故乐生活公司持诉称理由起诉至本院。乐生活公司就其主张向本院提交如下证据：1.《物业服务合同》及补充协议，证明双方之间存在物业服务合同关系，以及合同约定的物业费单价、违约金计算标准以及收取物业费的时间，业主应按照合同约定履行自己的义务；2.公司名称变更通知，证明乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司；3.乐生活公司清理杂草、检查电梯、瓷砖、污水井管道、联系开发商维修门禁、摄像头老化维修及发票等履行物业服务合同义务的照片；原告与质保单位关于维修门禁、对讲机、摄像头的工作联系单及单位出具的承诺书；过了质保期后原告维修门禁、摄像头的派工单及维修发票，证明乐生活公司按照物业服务合同为该小区提供物业服务；4.《关于计收物业费以及小区物业项目的交接公告》及已将其张贴在公共部位公示的照片，证明原告乐生活公司对物业费收费期间有明确依据。对于上述证据，王斯婧认可物业公司名称变更的通知，不认可交接及公示的函件，认为物业服务合同及补充协议是原告与开发商签订的，与自己没有关系，对于原告提供服务时留存的照片、工作联系单、承诺书、派工单、发票等真实性认可，但是只能证明原告服务不到位。王斯婧就其主张向本院提交如下证据：1.公示栏公示筹备组成员公示名单的时间，证明应当从有公示之日起缴纳物业费；2.小区业主群中对于告示公共设施移交小区的业主意见，证明2016年开发商向全体小区业主移交公共空间及设施的公告业主都没有见过；3.照片3张，证明原告服务不到位。乐生活公司对王斯婧提交证据的真实性和关联性均不认可，认为王斯婧提交的证据无法证明起收费的时间不是从2017年3月4日起算的。对王斯婧所称北侧阳台塌陷跑水的事实认可，但认为这是开发商的责任，原告就此问题也与开发商反馈沟通过且履行了疏通维修的义务。上述事实，有双方当事人当庭陈述及提交的相关书证等证据在案佐证。本院认为，乐生活公司与怀柔区龙山御景小区的建设单位北京安宝房地产开发有限公司在平等自愿基础上签订的物业服务合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。故该合同对包括王斯婧在内的全体业主均具有约束力。乐生活公司依该合同约定的内容对该小区提供了物业服务，王斯婧享受到乐生活公司提供的物业服务后，应履行交费义务，故乐生活公司起诉要求王斯婧给付拖欠物业费之理由正当，本院予以支持。关于物业费的起交时间，龙山御景小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，据此北京安保房地产开发有限公司向涉案小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因被告在收房时先预付了一年的物业费，故原告要求被告自2017年3月4日起交纳物业服务费并无不当。另王斯婧答辩称被告物业服务不到位，但依其提供的证据不足以证明被告提供的物业服务与合同约定存在明显差距，其拒绝交纳物业费及减免交纳物业费的理由不足，但不可否认王斯婧家北侧阳台漏水塌陷问题确给业主生活造成困扰，原告应予重视并及时与业主沟通，不断提升物业服务水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条之规定，判决如下：王斯婧于本判决生效后七日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司二〇一七年三月四日至二〇一九年三月三日期间的物业服务费8165.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王斯婧负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高晓岐二〇二〇年八月十七日法官助理 周俊忠书 记 员 马小玲书 记 员 杨 田