北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8977号原告（反诉被告）：北京朝阳建国快餐有限公司，住所地朝阳区崔各庄乡费家坟村（变电站旁）。法定代表人：褚建立，董事长。委托诉讼代理人：周志军，北京市中润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振新，北京市中润律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金丰万晟置业有限公司，住所地丰台区汽车博物馆东路**院**楼**101内**201。法定代表人：高亮，总经理。委托诉讼代理人：艾渊源，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽媛，北京市兰台律师事务所律师。原告（反诉被告）北京朝阳建国快餐有限公司（以下简称建国公司）与被告（反诉原告）北京金丰万晟置业有限公司（以下简称金丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告建国公司委托诉讼代理人周志军、王振新，被告金丰公司委托诉讼代理人艾渊源、孙丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建国公司向本院提出诉讼请求：1、确认《商业租赁合同》于2019年8月29日解除；2、金丰公司返还租金201438元；3、金丰公司返还租赁保证金402876元；4、金丰公司赔偿物业费损失634529.7元；5、金丰公司赔偿水电费损失3886.75元；6、金丰公司赔偿装修损失，以鉴定结论为准；7、金丰公司赔偿违约金，以604314元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2018年8月3日至2019年8月19日，按照LPR计算，自2019年8月20日至实际付清之日）；8、诉讼费用由金丰公司承担。事实和理由：2018年6月，金丰公司就金融街丰科中心项目地下一层食堂发出招标文件。建国公司应邀进行投标，投标内容为就金融街丰科中心全部大厦员工提供食堂服务。2018年7月，双方签订《商业租赁合同》，约定租赁房屋用途为商业。合同签订后，建国公司依约履行了合同义务并进行了装修。但行政主管部门却告知，诉争房屋无法以餐饮服务进行商业经营活动，也无法以建国公司的名义申请食堂。金丰公司明知上述情形，却故意不告知，致使租赁合同目的无法实现。2019年8月29日，建国公司向金丰公司发送解除合同通知，但双方就合同解除后的结算清理无法达成一致，故建国公司诉至法院提出上述诉讼请求。被告金丰公司辩称，金丰公司没有违约情形，不同意建国公司的诉讼请求。反诉原告金丰公司向本院提出反诉请求：1、建国公司将-102号房屋腾退给金丰公司；2、建国公司给付租金734129.6元；3、建国公司给付违约金，截止至2020年1月3日为71993.94元，并继续支付至实际支付之日止的违约金，按照每日欠付金额千分之一的标准计算；4、建国公司给付解除合同违约金201438元；5、建国公司给付截止至2020年1月3日的占有使用费423019.8元，并按照每日4476.4元的标准继续给付占有使用费至返还诉争房屋之日止；6、建国公司给付逾期开业违约金191768.98元；7、诉讼费用由建国公司负担。事实及理由：建国公司在签订合同后并未依约履行合同义务，存在以下违约行为：1、建国公司未依约给付租金；2、建国公司未依约开业经营。因此，2019年9月27日，金丰公司向建国公司邮寄送达了解除合同通知。2020年1月9日，金丰公司又向建国公司送达《关于返还租赁物业并支付租金、占用费及违约金的函》。现双方间《商业租赁合同》已解除，但建国公司却未依照《商业租赁合同》第十五条约定返还诉争房屋。综上，金丰公司诉至法院提出上述反诉请求。反诉被告建国公司辩称，建国公司不存在违约行为，不同意金丰公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，金丰公司针对金融街丰科中心项目地下一层员工食堂进行统一招标。招标文件第二部分第2.2.2条规定，投标方需要提供完整后期运营服务方案。内容包括但不限于运营方案和服务细则（早餐、午餐、晚餐、外卖、小卖铺等）……招标文件第三部分第3.2条规定，招标有关内容：金融街丰科中心地下一层员工食堂运营工作……2018年6月22日，建国公司制作投标文件。投标文件第五部分第三条规定，食堂为大厦内员工提供早餐、午餐、晚餐以及加班餐；除正常工作日提供服务外，根据需求提供相关餐饮服务。投标文件第十一部分，建国公司提出经营设想：“餐厅采用‘立体式’经营模式……借助我司具有的配餐资质，发展外卖业务及周边写字楼的配餐业务……”。2018年8月1日，金丰公司（甲方）与建国公司（乙方）签订《商业租赁合同》，乙方承租位于丰台区汽车博物馆东路2号院5幢-102、-103、-105商业，面积2238.2平方米，租赁用途为商业。计租期为2019年2月1日至2022年1月31日。租金标准为每季租金201438元。合同第4条约定“4.1自2018年8月1日至2019年1月31日为装修期及试营业期……。4.2……如因承租人原因提前终止/解除本租约的，承租人应按本租约第6.2条约定月租金标准补足装修期及试营业期内租金”合同第6.5条约定“乙方承诺按月向物业管理公司缴纳物业管理费。乙方已知悉物业管理费标准为19.25元/平方米/月（供暖费3.5元由出租方负担）……”；合同第7条约定“7.1乙方应在本合同签署后五个工作日内向甲方支付租赁保证金402876元……7.3.5……本合同因乙方原因提前终止或解除的，甲方全额不予退还租赁保证金……7.5除本合同约定的没收情形外，在下列条件均实现（以在后发生的时间为准）的三十日内，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方：7.5.1租赁期限届满乙方不再续租，或本合同提前终止、解除的；7.5.2乙方无违约行为……7.5.4乙方办妥以该租赁房屋为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续”；合同第8条约定“8.2乙方应在每个付款日历月的25日前预先支付下个季度的租金与物业管理费，不得有任何扣减”；合同第10条约定“租赁物业的开业日为2019年2月1日前。乙方应保证于合同约定之日期内开业经营”。合同第15条约定“15.1租赁期限届满或合同解除后，乙方应当在租赁期限届满或合同解除之日起7日内将该租赁房屋及其附属设备设施返还甲方。15.2对于由乙方添置的设备设施及乙方装饰、装修，在返还前乙方应予搬离、拆除，并使租赁房屋恢复至甲方交付时的状态。乙方应同时保证交还房屋内部完好、墙面及地面清洁。双方同意乙方未予拆除的设备设施及装饰、装修归甲方所有，且甲方无须对乙方进行任何补偿”；合同第16条约定“16.1甲方有义务保证在本合同期限内对租赁物业拥有合法有效的房屋所有权及其相应的证明或证明文件，确保租赁物业建设手续合法，取得了政府主管部门颁发的竣工验收备案表。保证租赁物业符合本合同约定之用途，乙方依约正常经营不受干涉。16.2甲方应积极配合乙方办理经营、装修所需的或可能发生的工商注册、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他北京市地方政府规定的申请报批手续并积极提供相关证明等文件资料”；合同第18条约定“18.2因甲方原因使本合同提前解除的，在乙方按本合同第15条约定返还甲方租赁房屋的7个工作日内，甲方须向乙方返还租赁保证金或其余额并自乙方交付租赁保证金之日起相应款项的银行同期贷款利率加算此期间内的利息，返还乙方已付而未实际发生的租金，及装修直接损失作为违约金。（装修直接损失为乙方已实际发生的装修成本截止当天所产生折旧后的剩余金额。若双方无法对乙方已实际发生的装修成本达成一致，以双方聘请第三方评估机构的评估结果为准）。上述各项已包含乙方因甲方违约而造成的一切损失，乙方不得再向甲方提出任何其他赔偿要求”；合同第19条约定“19.1乙方未按本合同规定的方式和时间，向甲方缴纳租金、租赁保证金及其补足额等所有应付款项，每逾期一日，按应缴未缴款项千分之一向甲方缴纳违约金。逾期超过三十日或逾期支付累计达三次以上，甲方有权解除本合同，并按19.3条约定处理。19.3因乙方原因使本合同提前解除的，甲方有权按本合同第15条规定收回租赁房屋，要求乙方支付3个月租金作为违约金（租金按照当月租金标准执行），乙方已付而未实际发生的租金不予退回。19.4租赁期届满或合同解除，乙方如未按本合同约定返还租赁房屋的，每逾期一日应向甲方支付按本合同约定租金标准的日租金双倍的违约金（日租金按年租金除以365日计算）……19.5乙方租赁物业未能于本合同第10条约定的时间开业的，每逾期一日，乙方除应按照第6条约定的租金标准向甲方支付租金外，乙方还应按租赁物业开始计收租金当年的全年租金总额的千分之一向甲方支付违约金。逾期超过十个工作日的，甲方有权解除本合同并按第19.3条约定处理”；合同第20条约定“20.4出现下列情形，乙方有权解除本合同，20.4.4甲方交付的租赁房屋与本合同约定严重不符或租赁房屋存在严重质量问题且甲方无法予以修复，导致乙方无法正常使用的”。合同签订后，建国公司给付租金201438元及租赁保证金402876元。2019年1月22日，金丰公司取得诉争房屋《北京市普通地下室使用登记备案证明》，安全使用责任人为建国公司，登记备案用途为员工食堂。2019年8月29日，建国公司向金丰公司送达《致函》，大意为：因诉争房屋无法用于开办社会餐饮服务，仅限用于开办食堂，故租赁合同目的已经无法实现，因此要求解除《商业租赁合同》。9月5日，金丰公司收到《致函》。2019年9月11日，北京金融街物业管理有限责任公司向建国公司送达《关于地下员餐区域暂时封闭的函》，大意为应金丰公司要求，自即日起对诉争房屋进行封闭，未经金丰公司允许禁止人员进入。2019年9月27日，金丰公司向建国公司送达《解除的通知函》（以下简称《通知函》），大意为因建国公司未能依约支付租金以及按时开业，故金丰公司要求解除《商业租赁合同》。当日，建国公司收到《通知函》。建国公司主张签订《商业租赁合同》的目的是使用诉争房屋经营社会餐饮及食堂，但诉争房屋属于地下空间，存在行政管理限制，不能经营社会餐饮，致使合同目的无法实现。金丰公司明知上述情形却故意不告知，故依据《商业租赁合同》第16.1、16.2条、第20.4条确认《商业租赁合同》于2019年8月29日解除。金丰公司主张虽然《商业租赁合同》中约定的用途为商业，但结合招标文件、投标文件内容可知租赁用途应为食堂而非社会餐饮。现诉争房屋具备开办食堂的条件，故金丰公司不存在违约情形。建国公司对金丰公司上述陈述不予认可，建国公司称招标文件中第2.2.2条提到服务内容包括外卖，即社会餐饮。且依据双方微信记录、合同第7.5.4条可以看出用途包括经营。建国公司对上述主张提交微信记录予以佐证。本院核实微信记录后总结以下内容：1、双方当事人自2019年1月至7月，一直就开办食堂进行协商；2、2019年1月23日，建国公司提出“我的这个证拿下来了，拿下来了，然后我刚刚。十点多时候来的，这个朝阳工商这儿，想找陈科长。问问，就是因为我们不是也没了，有一个对外销售吗，就是说。将来上那个类似于一些外卖平台的时候肯定会要营业执照……”；3、2019年2月26日，建国公司提出“贾总，您好，麻烦问一下，您那边行政主管郭主任那有好消息了吗，工商局我们能注册了吗”；4、2019年5月9日，金丰公司提出“肯定要以建国公司的名义开办食堂，这点没什么可商量的”；5、2019年7月，金丰公司同意以金丰公司名义开办食堂。金丰公司对微信记录不持异议，但对证明目的不予认可。另，金丰公司称招标文件中的“外卖”，并非社会餐饮，而是员工从食堂购买熟食等外卖。另，建国公司称即使按照金丰公司所述，因诉争房屋所在楼栋已经批准一家食堂，故亦不具备开办食堂的条件。本院就该问题向行政主管部门调查，行政主管部门告知本院，诉争房屋具备开办食堂的条件，且金丰公司申请后主管部门已经现场勘察完毕，目前具备开办条件，但金丰公司未继续申请。金丰公司对上述调查结果无异议，建国公司亦认可上述调查结果，但称因食堂不能进行社会餐饮，故自2019年7月11日起没有继续办理。本院还就建国公司以自身名义申请开办食堂的可行性向行政主管部门调查，行政主管部门告知本院，因建国公司本身不在诉争房屋所在楼栋办公经营，故以建国公司名义开办食堂存在一定难度。建国公司主张合同解除后，金丰公司应返还已付租金、保证金，并赔偿物业费损失、水电费损失、装修损失并依据《商业租赁合同》第18.2条给付违约金。庭审中，双方当事人均称装修仅是针对-102号。金丰公司主张因建国公司未能依约给付租金以及开业经营，故于2019年9月向建国公司送达《通知函》，现建国公司已经收到上述文件，故《商业租赁合同》已解除。建国公司认可租金仅给付至2019年4月30日，亦认可未能在2019年2月1日开业，但建国公司称因诉争房屋不能正常使用，故未给付租金及未及时开业不属于违约。金丰公司称因合同已解除，故建国公司应当将诉争房屋予以腾退。同时，建国公司应当依据《商业租赁合同》第4.2条补足装修期及试营业期租金，并给付2019年5月1日至9月27日的租金，并依据《商业租赁合同》第19.4条给付2020年9月28日至实际腾退之日止的占有使用费，以及依据《商业租赁合同》第19.3条、19.5条承担违约责任。建国公司称公司自2019年9月11日起已经无法进入诉争房屋，不存在给付占有使用费的情况。金丰公司认可北京金融街物业管理有限责任公司出具的《关于地下员餐区域暂时封闭的函》，但称对该函件内容不知情。另，建国公司称金丰公司主张的占有使用费以及违约金标准过高，请求法院调整。金丰公司称逾期给付租金给其带来资金占用费的损失，且租金收入还能带来更高的商业目的，故逾期付款的违约金不能简单按照贷款利率计算。2020年5月30日，建国公司将-103号房屋、-105号房屋返还给金丰公司。审理过程中，双方当事人一致认定初始时是以建国公司名义来申请开办食堂。本院认为：《商业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。一、建国公司是否享有单方解除权建国公司称诉争房屋无法经营社会餐饮、食堂，房屋不能用于合同约定用途，不能实现合同目的，故享有法定解除权。金丰公司称合同约定的用途仅为食堂，而诉争房屋可以满足经营食堂，故建国公司不享有法定解除权。依据上述争议内容可知，本案第一个争议焦点在于诉争房屋的用途。《商业租赁合同》约定的用途为商业，并不明确。当合同约定不明确时应当进行“合同解释”。从招标文件第二部分2.2.2条、第三部分第3.2条以及投标文件第五部分第三条的内容来看，双方签订《商业租赁合同》的目的应理解为食堂。虽然招标文件和投标文件中均提到外卖，但金丰公司对招标文件进行了合理解释，投标文件中的内容明确仅为“设想”，故上述内容尚无法令本院相信用途中包含社会餐饮。从双方当事人认可的微信记录中可以看出，双方始终为办理食堂的手续进行沟通，无法看出社会餐饮系双方约定的房屋用途。此外，仅凭《商业租赁合同》中有协助办理营业执照的内容，本院亦无法直接认定用途中包含社会餐饮。依据本院调查结论可知，诉争房屋具备开办食堂的条件，故本院对建国公司所述诉争房屋不能开办食堂，不予采信。综上，本院认定诉争房屋可以满足合同约定的用途，本院对建国公司主张以房屋不能用于合同约定用途，不能实现合同目的而享有解除权，不予支持。同时，因建国公司明确表示办理营业执照系为经营社会餐饮，而本院已认定房屋用途中不含上述内容，故本院对建国公司主张以不能办理营业执照而享有解除权，亦不予支持。同时，依据现有证据可知，《致函》的送达时间亦非2019年8月29日。因此，本院对建国公司要求确认《商业租赁合同》于2019年8月29日解除，不予支持。二、金丰公司是否享有单方解除权依据现有证据可知，建国公司未依约在2019年2月10日前开业。办理相关手续是开办食堂的前置条件。双方当事人均称认可最初应以建国公司的名义申请办理食堂，本院予以认定。结合微信记录可知，双方本意以建国公司名义开办食堂，但因建国公司无法办理成功，故后改为以金丰公司名义申请开办。金丰公司上述行为，应当属于放弃依照《商业租赁合同》第19.5条享有的解除权。如前，双方最初约定以建国公司名义开办食堂但未成功。依据调查结论可知，无法开办的原因并非房屋存在行政管理限制，而是建国公司自身原因。虽然建国公司主张无法办理的原因系金丰公司未依约协助办理营业执照所致，但依建国公司所述其办理营业执照的目的系用于经营社会餐饮，而该用途与双方约定不符，故金丰公司未予协助并无不妥。因此，本院认定虽然食堂并未开办，但建国公司应当依约给付金丰公司租金。现双方当事人均认可建国公司将租金交至2019年4月30日，本院予以认定。因建国公司未依约给付租金，已达到《商业租赁合同》约定的解除条件，故金丰公司在2019年9月27日送达《通知函》时享有解除权。因建国公司认可当日收到《通知函》，故《商业租赁合同》于该日解除。三、合同解除后的结算清理如前所述，因建国公司应当依约给付租金，故本院对建国公司要求金丰公司返还租金的诉讼请求，不予支持。依据《商业租赁合同》第7.3.5条，因建国公司的违约行为导致《商业租赁合同》解除，故租赁保证金不予返还。同时，本院对建国公司要求金丰公司承担违约责任，赔偿物业费损失、水电费损失，并依据《商业租赁合同》第18.2条主张违约金，不予支持。因《商业租赁合同》对建国公司导致合同解除时的装饰装修如何处理没有约定，故本院依照法律规定对建国公司要求金丰公司赔偿装饰装修损失，不予支持。《商业租赁合同》解除后，建国公司应将-102号房屋返还给金丰公司。因建国公司原因导致合同解除，依据《商业租赁合同》4.2条，本院认定建国公司应当给付免租期租金。因建国公司仅将租金给付至2019年4月30日，故应当继续给付租金。金丰公司对建国公司提交的《关于地下员餐区域暂时封闭的函》真实性不持异议，仅辩称该情况公司不知情，且未提交相反证据予以推翻，考虑到出租人负有保证租赁物能够正常使用的义务，故在建国公司因第三人原因无法正常使用诉争房屋的情况下，无须再给付租金或占有使用费。即，建国公司应当继续给付截止至2019年9月10日的租金。建国公司逾期给付租金，应当依照《商业租赁合同》第19.1条承担违约责任，因合同约定的违约金标准过高，故本院酌情调整为按照每年4%的标准计算。因建国公司违约导致合同解除，故建国公司应当依照《商业租赁合同》第19.3条给付解除合同违约金。该项违约金标准为3个月租金数额，结合本案不再返还保证金的情形及合同解除后可能带来的损失情况，本院对该项违约金标准调整为20000元。建国公司未能在2019年2月1日前开业，违反合同约定，且从现有证据可知，未能开业的原因并非房屋存在行政管理限制，亦与出租人无关，故建国公司应当承担违约责任。虽然前文认定金丰公司以自己的行为放弃逾期开业的解除权，但上述行为并不足以认定金丰公司同时放弃了主张违约责任的权利。因金丰公司未能提交逾期开业造成损失的证据，本院结合本案具体情况，酌情调整违约金标准为10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，之规定，判决如下：一、驳回北京朝阳建国快餐有限公司的诉讼请求；二、北京朝阳建国快餐有限公司于本判决生效之日起十日内将《商业租赁合同》约定的丰台区汽车博物馆东路2号院5幢-102号房屋腾退给北京金丰万晟置业有限公司；三、北京朝阳建国快餐有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京金丰万晟置业有限公司租金693842元；四、北京朝阳建国快餐有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京金丰万晟置业有限公司逾期给付租金违约金，以201438元为基数，年利率4%为标准，自二〇一九年四月二十六日至实际付清之日；以89528元为基数，年利率4%为标准，自二〇一九年七月二十六日至实际付清之日；五、北京朝阳建国快餐有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京金丰万晟置业有限公司解除合同违约金20000元；六、北京朝阳建国快餐有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京金丰万晟置业有限公司逾期开业违约金10000元；七、驳回北京金丰万晟置业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费23632元，反诉受理费9701元，由北京朝阳建国快餐有限公司负担30132元（已交纳23632元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳），由北京金丰万晟置业有限公司负担3201元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二〇年八月三十一日书记员  郭融