上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20308号原告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：林少勉，男，1977年7月10日出生，汉族，户籍地福建省莆田市，现住江苏省苏州市。原告上海镌新企业管理有限公司诉被告林少勉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序于2020年7月14日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人张驰以及被告林少勉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海镌新企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2018年3月1日解除；2、被告向原告支付自2017年1月10日起至2018年2月28日止的租金人民币(币种下同)268,136.40元；3、被告按每月19,572元的标准向原告支付自2018年3月1日起至2018年5月31日止的房屋占用费58,716元；4、被告向原告支付租金逾期付款违约金(计算方式：以52,844.40元为本金、按照每日1‰的标准计算自2016年12月26日起至该款付清之日止；以58,716元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年3月26日起至该款付清之日止；以58,716元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年6月26日起至该款付清之日止；以58,716元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年9月26日起至该款付清之日止；以39,144元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年12月26日起至该款付清之日止)；5、被告向原告支付合同解除损失赔偿金39,144元；6、被告按每月5,640元的标准向原告支付自2017年1月1日起至2018年2月28日止的综合物业服务费76,440元；7、被告向原告支付综合物业服务费逾期付款违约金(计算方式：以16,380元为本金、按照每日1‰的标准计算自2016年12月26日起至该款付清之日止；以16,380元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年3月26日起至该款付清之日止；以16,380元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年6月26日起至该款付清之日止；以16,380元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年9月26日起至该款付清之日止；以10,920元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年12月26日起至该款付清之日止)；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月23日，原、被告签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告名下位于上海市闵行区七宝宝龙城市广场漕宝路XXX弄XXX号B1-10/8的商铺两间(以下简称涉案商铺)，租赁面积为84平方米，租赁期限为3个租赁年度。涉案租赁合同对租金、物业费的金额、支付时间、违约责任等均作了约定。2016年9月，原、被告及案外人上海虎之龙珠宝饰品有限公司(以下简称虎之龙公司)签订《租赁合同主体变更协议》，约定承租人由被告变更为虎之龙公司，被告确认并同意对虎之龙公司履行涉案租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。且被告系虎之龙公司的唯一股东并担任法定代表人。前述合同签订后，原告按照约定向被告交付了涉案商铺，并按照约定向被告提供了物业服务。2016年9月10日，七宝宝龙广场与涉案商铺同时开业。但虎之龙公司在经营期间，于2017年1月1日开始拖欠租金、综合物业服务费。期间，原告多次催要租金与物业费，但虎之龙公司一直置之不理。2018年2月28日，原告致函虎之龙公司，表示双方之间签订的租赁合同于2018年3月1日解除并要求虎之龙公司支付租金、物业费、合同解除违约金等。但虎之龙公司仍未支付。2019年5月28日，虎之龙公司注销。原告认为,虎之龙公司在经营期间拖欠租金和物业费的行为已经构成根本违约，现虎之龙公司亦注销，被告作为虎之龙公司的唯一股东应对虎之龙公司的债务承担清偿责任。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告林少勉辩称，同意解除合同，但认为解除日期为2017年2月或3月，当时因原告毫无理由、擅自突然停水停电、锁门导致被告无法经营，鉴于当时被告不在涉案商铺，故具体日期不清楚。停水停电是持续的，被告也找过原告，但原告内部人员经常更换，还互相推诿。被告的东西至今还留在涉案商铺内，故对于租金等费用具体支付多少，被告也不清楚。本院经审理认定事实如下：2015年11月17日，原告上海镌新企业管理有限公司(出租方，甲方)与被告林少勉(承租方，乙方)签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》。主要约定内容如下，1.1甲方将涉案商铺出租给乙方。1.2乙方承租的租赁场所面积按套内建筑面积计为84平方米。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。2.1乙方承诺租赁场所仅作为金大福，品牌金大福，业态：配套-鞋包/珠宝配饰/化妆品/精品-黄金珠宝-之用途。2.2该广场由上海镌新企业管理有限公司进行统一的商业物业管理服务。3.1甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度，自本合同第3.5条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准开始计算)。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称“租赁季度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满三个月为一个租赁季度；本合同所称“租赁月度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度。3.2甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年1月5日。乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整。交付时，租赁场所应达到的交付条件为达到本合同附件2所述的交付条件。3.5乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于该广场统一开业日(该统一开业日暂定为2016年6月18日，如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日，如甲方或经营管理公司另行书面通知统一开业日的，则以该书面通知为准；但甲方应至少提前一个月书面通知乙方)。若乙方租赁场所未能在最迟开业日之前正式对外营业,除仍应支付租金、综合物业服务费(或物业服务费)及其他费用外，乙方每逾期一日应按照本合同第4.1条约定的最后一个租赁年度日租金2倍的金额作为违约金。4.1租赁期限内，租赁场所按计租面积计算的租金标准具体如下：第1年，租金标准为245.83元/平方米/月，月租金额为20,650元；第2、3年，租金标准为295元/平方米/月，月租金额为24,780元。4.2.1乙方应按照租赁场所的计租面积向甲方支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为65元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。4.4.1甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。甲乙双方经协商同意乙方在第一个租赁年度期间的租金支付条件不适用本合同第4.1条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起2个租赁月度届满后之次日起缴交。在第一个租赁年度内，乙方每月应缴交的租金为24,780元。甲乙双方经协商同意乙方在第二个租赁年度期间的租金支付条件不适用本合同第4.1条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第一个租赁年度届满后之次日起0个租赁月度届满后之次日起缴交。在第二个租赁年度内，乙方每月应缴交的租金为24,780元。自第3个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.2乙方应于本合同签订之日起十五日内，向甲方预付49,560元租金(该预付租金的金额不得低于本合同第4.1条约定的最后一个租赁年度两个完整月的租金之和)，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。4.4.3乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金。乙方应于每个自然季度末月的25日前或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。租赁起始日当个自然季度的扣除预付租金后的租金差额由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。如乙方应付的租金为非完整自然月的，则按乙方实际使用天数按比例支付。日租金=当年度年租金额/360天。4.5乙方应于本合同签订之日起十五日内，向甲方预付10,920元综合物业服务费(或物业服务费)(该预付管理费的金额不得低于本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费之和)，该预付管理费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费(或物业服务费)直至全部抵减完毕。4.6乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付综合物业服务费(或物业服务费)。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方或经营管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费(或物业服务费)，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。租赁起始日当个自然季度的扣除预付的综合物业服务费(或物业服务费)差额由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方或经营管理公司支付。4.8根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、装修管理费、租金、综合物业服务费(或物业服务费)或其他乙方应向甲方支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金。5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付60,480元作为履约保证金。5.2履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在合同期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额(如扣除或冲抵)无息退还给乙方。(1)乙方应在合同终止后五日内结清所有应付费用(此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足)，按本合同约定退还租赁场所。(2)乙方应在合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。5.3任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。12.1无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，并将租赁场所及其附属设施恢复原状后返还给甲方，且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。乙方于迁出租赁场所的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的设施设备。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方应签署书面交接书。12.3若乙方承租的租赁场所系由多个商铺组成，且甲方交付租赁场所时，该多个商铺之间存在隔墙的，则乙方在退还租赁场所前，应将该多个商铺之间的隔墙予以恢复，除非甲方书面同意乙方不必恢复。12.5乙方未在退还期内按本合同约定迁出并返还租赁场所的，则甲、乙双方同意，甲方有权采取停止能源(水、电、气)供应、控制人员从租赁场所进出、阻止乙方继续开业经营等措施，并有权采取任何措施进入该租赁场所，对该租赁场所内的物品进行变卖后，将该租赁场所另行出租，变卖所得收益将被用于支付乙方拖欠的租金、综合物业服务费(或物业服务费)及其他费用、违约金等一切乙方应向甲方支付的款项，乙方不得就甲方的该等行为向甲方主张任何权利。如有剩余，将退还给乙方，但如不足以弥补甲方及经营管理公司损失的，甲方及经营管理公司有权就不足部分向乙方追偿。12.5.1该租赁场所内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有，甲方可自行进行处置。12.6对于租赁场所内乙方遗留的其他物品及货品，甲方有权在采取任何措施进入租赁场所，将该等物品及货品搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存。如自该等物品及货品被搬离后的15日内，乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝或未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品及货品，甲方上述行为产生的一切费用，均由乙方承担，甲方在保留其于本合同项下没收履约保证金的权利的同时，可将上述费用作为乙方的债务向乙方追偿。季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品，甲方可进行及时处理，不受本款约定时间的限制。12.7若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。自退还期届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月月租金200%的标准向甲方支付逾期占用费，不足一个月按一个月计算；同时还应向甲方支付占用期间的综合物业服务费(或物业服务费)及其他费用；且甲方及其委托方仍有权依照法律程序索回租赁场所和因乙方占用租赁场所而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方或其委托方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因迟延向新租户交付该租赁场所而承担的违约责任等)。13.1本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同约定，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。13.2如乙方违反本合同的约定，则甲方有权通知乙方改正。自甲方发出通知之日起超过7日，乙方仍未改正的，则甲方有权对租赁场所采取停止能源(水、电、气)供应或采取其他措施而不必承担任何赔偿责任，且乙方应承担因此发生的一切损失和费用。13.3除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：1)发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；2)乙方逾期超过30日未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费(或物业服务费)或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)；……。13.4如有第12.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，及要求乙方按本合同第十一条的约定退还租赁场所。13.5双方约定，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。13.8在乙方违约情况下，甲方为了避免损失进一步扩大，甲方有权接受乙方补交的租金或其他款项，甲方该等行为不视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方补交的租金或其他款项与合同约定不符时，甲方接受该等金额不足的租金或其他款项的行为，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，不影响甲方按照本合同约定向乙方追索相关欠费的权利。此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利。甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准。16.3任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方。本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：(1)如通过人员递送，在实际交付时(收件人应书面签收)；(2)如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12时(北京时间)；(3)如以传真发出，则为收件人确认收到传真之时。倘若任何一方变更联系方式时，应及时以书面形式通知对方。如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。乙方确认，赁期限内，租赁场所也是乙方有效机通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。被告于该合同中留存的地址为其户籍地址。前述合同签订后，原告向被告交付涉案商铺。据原告庭审陈述，被告向原告支付了履约保证金50,064元、经营保证金5,000元、装修保证金5,000元。租赁期内，被告于2016年8月24日注册成立上海虎之龙珠宝饰品有限公司第一分公司，登记的负责人为被告林少勉，企业地址为上海市闵行区漕宝路****B1-10/8。该分公司于2017年12月13日注销。2018年2月28日，原告于涉案商铺张贴《解约函》一份，表示，原、被告曾于2015年11月15日签署了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，后原、被告及上海虎之龙珠宝饰品有限公司签署了《租赁合同主体变更协议》及后续相关补充协议。双方已实际履行了租赁合同，上海虎之龙珠宝饰品有限公司应按租赁合同约定按时向原告支付租金、综合物业服务费、电费、水费及其他各项费用。然虽经原告及物业管理公司多次催告，截止目前仍拖欠如下款项：(1)、2017年1月1日至2018年2月28日期间之租金268,136.40元；(2)、2017年1月1日至2018年2月28日期间之综合物业服务费76,440元；上述欠付的款项合计344,576.40元。该拖欠款项的行为已严重违反了租赁合同的相关约定，并给原告及物业管理公司造成了严重损失。为此，根据租赁合同之相关约定，现正式函告：一、自2018年3月1日起，双方签署的租赁合同解除；二、已付未用的履约保证金75,504元不予退还;三、请于2018年3月8日前支付租金268,136.40元、综合物业服务费76,440元及逾期付款违约金、合同解除赔偿金，并按照租赁合同约定结清其他款项;四、请于2018年4月1日或之前，按租赁合同相关约定将商铺交还原告，并应于2018年4月1日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还商铺及或逾期办理完毕前述注销或变更等手续的，则应按租赁合同相关约定支付占用费及/或违约金，届时原告有权自行收回商铺，并且原告还有权自行处理商铺之装修及贵方遗留物品，原告亦保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利(包括但不限于赔偿我司所有损失)。另查明，上海虎之龙珠宝饰品有限公司成立于2010年10月18日，被告林少勉系该公司唯一自然人股东兼法定代表人。该公司于2019年5月28日注销。审理中，原告表示至今，就涉案商铺，被告缴付租金共计39,144元、综合物业服务费共计20,202元。以上事实，由原告提供的《宝龙城市广场商铺租赁合同》、原告于2018年2月28日张贴《解约函》的照片、企业信用信息公示报告等证据以及当事人的庭审陈述所证实，上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。审理中，原告还向本院提交以下证据材料：1、2016年7月22日，原告上海镌新企业管理有限公司(出租方，甲方)与被告林少勉(承租方，乙方)签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议一》，主要约定内容为：一、原合同第4.1条修改如下：第1个租赁年度，租金标准为194.17元/平方米/月，月租金额为16,310元；第2、3年，租金标准为233元/平方米/月，月租金额为19,572元。二、原合同第4.4.1条变更如下：甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。甲乙双方经协商同意乙方在第一个租赁年度期间的租金支付条件不适用本合同第4.1条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起2个租赁月度届满后之次日起缴交。在第一个租赁年度内，乙方每月应缴交的租金为人民币16,310元。自第二个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1条约定的租金标准向甲方支付租金。三、本协议是原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。本协议未约定事项，仍应以原合同约定执行。若本协议与原合同存在不一致之处的,则应以本协议为准。2、原告上海镌新企业管理有限公司(出租方，甲方)、被告林少勉(原承租方，乙方)与上海虎之龙珠宝饰品有限公司(新承租方，丙方)签订的《租赁合同主体变更协议》，主要约定内容为：甲、乙方于2016年7月23日就乙方承租七宝宝龙城市广场编号为B1-10/8商铺签署《宝龙城市广场商铺租赁合同》及其附件。现经甲乙丙三方协商确认，自本协议生效之日起，乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方承继履行，丙方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同，且乙方确认并同意对丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任，甲方同意上述乙方对丙方的转让行为。就原告提供的前述两份证据材料，经质证，被告表示真实性不予认可，并非其签字、捺印。而原告亦未能提供该两份证据材料的原件。本院认为，原、被告就涉案商铺租赁事宜签订的《商业街商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。现原告认为被告欠付自2017年1月起的租金、物业费并构成违约，故要求解除合同。对被告是否存在拖欠以及欠付租金、物业费的具体金额，被告仅简单表示不清楚，并未提供反驳证据予以证明其已付租金、物业费的实际情况，至于被告所辩称的原告于2017年2、3月擅自停水停电、锁门导致被告无法经营的意见，被告亦未提供相应的证据材料予以证明，故本院认为被告无正当理由欠付租金、物业费之事实存在，原告依此要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于合同解除的时间，根据涉案租赁合同16.3约定“乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效的通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉”，现鉴于原告于2018年2月28日在涉案商铺张贴《解约函》告知被告涉案租赁合同于2018年3月1日解除，依据合同约定，可视为原告的解约意思表示送达被告，故本院确认涉案租赁合同于2018年3月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就原告主张的租金，根据涉案租赁合同4.4.1约定“乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起2个租赁月度届满后之次日起缴交。在第一个租赁年度内，乙方每月应缴交的租金为24,780元。甲乙双方经协商同意乙方在第二个租赁年度期间的租金支付条件不适用本合同第4.1条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第一个租赁年度届满后之次日起0个租赁月度届满后之次日起缴交。在第二个租赁年度内，乙方每月应缴交的租金为24,780元。自第3个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1条约定的租金标准向甲方支付租金。”，现原告自愿降低至19,572元/月的标准计算租金，此系原告的诉讼权利，又鉴于被告未就其实际交付租金情况提供相应的证据材料，故就原告诉请主张的自2017年1月10日起至2018年2月28日止的租金268,136.40元，本院予以支持。就原告主张的自2018年3月1日起至2018年5月31日止的房屋占用费，本院认为，原告于庭审时表示在其张贴《解约函》前，被告已停止营业。虽然被告未能与原告办理交接手续，但原告对被告停止营业的情况明确知晓，应当积极采取适当措施防止损失的扩大。且本身涉案租赁合同第12.5条、第12.5.1条、第12.6条均赋予了原告自行收回房屋的权利及处置被告留置物品的权利，故若未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故就该项诉请，本院不予支持。至于原告所称的“被告未恢复原状，视为被告仍占用涉案商铺”的意见，本院认为原告的该意见并无合同依据，本院不予采纳。就原告主张的租金逾期付款违约金，鉴于被告逾期付款的行为构成违约，应当承当相应的违约责任。原告主张逾期付款违约金，符合双方合同约定，但对于违约金的计算标准，被告不予认同，本院在尊重双方约定的基础上，同时考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度、原告实际损失的大小等综合因素，酌定调整为每日万分之四。故被告应当支付的租金逾期付款违约金的具体计算方式如下：以52,844.40元为基数、按照日万分之四的标准计算自2016年12月26日起至该款付清之日止；以58,716元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年3月26日起至该款付清之日止；以58,716元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年6月26日起至该款付清之日止；以58,716元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年9月26日起至该款付清之日止；以39,144元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年12月26日起至该款付清之日止。就原告主张的合同解除损失赔偿金39,144元，及没收履约保证金50,064元之意见，本院认为，鉴于导致合同解除的责任在于被告，故原告提出前述请求及意见，符合合同约定，本院予以支持。就原告主张的综合物业服务费，鉴于被告并未向本院提交反驳原告诉请意见的证据材料，故对原告主张的该项诉请，本院予以支持，被告应按每月5,640元的标准向原告支付自2017年1月1日起至2018年2月28日止的综合物业服务费共计76,440元。就原告主张的综合物业服务费逾期付款违约金，如租金逾期付款违约金之意见，对违约金标准，本院调整为每日万分之四，故被告应支付的综合物业服务费逾期付款违约金具体计算方式为：以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2016年12月26日起至该款付清之日止；以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年3月26日起至该款付清之日止；以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年6月26日起至该款付清之日止；以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年9月26日起至该款付清之日止；以10,920元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年12月26日起至该款付清之日止。就原告主张的经营保证金5,000元、装修保证金5,000元，因无合同依据，本院不予支持，鉴于原告同意在本案中一并处理，故为避免讼累，由原告将该两笔保证金退还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海镌新企业管理有限公司与被告林少勉签订的《商铺租赁合同》于2018年3月1日解除；二、被告林少勉于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付自2017年1月10日起至2018年2月28日止的租金268,136.40元；三、被告林少勉于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付租金逾期付款违约金(具体计算方式如下：以52,844.40元为基数、按照日万分之四的标准计算自2016年12月26日起至该款付清之日止；以58,716元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年3月26日起至该款付清之日止；以58,716元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年6月26日起至该款付清之日止；以58,716元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年9月26日起至该款付清之日止；以39,144元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年12月26日起至该款付清之日止)；四、被告林少勉于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付解除合同损失赔偿金39,144元；五、被告林少勉于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付自2017年1月1日起至2018年2月28日止的综合物业服务费76,440元；六、被告林少勉于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付综合物业服务费逾期付款违约金(具体计算方式为：以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2016年12月26日起至该款付清之日止；以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年3月26日起至该款付清之日止；以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年6月26日起至该款付清之日止；以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年9月26日起至该款付清之日止；以10,920元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年12月26日起至该款付清之日止)；七、原告上海镌新企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告林少勉经营保证金5,000元、装修保证金5,000元；八、驳回原告上海镌新企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,698.84元，由原告上海镌新企业管理有限公司负担280.24元，由被告林少勉负担4,418.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年八月二十一日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。