安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4634号 上诉人（原审被告）：刘春宏，男，1990年12月23日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：朱玉柱，安徽云旗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:解明，男，1988年9月21日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：张瑞富，安徽权祯律师事务所律师。 上诉人刘春宏因与被上诉人解明房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初5658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘春宏上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回解明在一审中的诉讼请求或发回重审；3.解明承担一、二审诉讼过程中产生的相关费用。事实和理由：1.从庭审至今，解明一直未提交刘春宏不愿意继续履行合同的任何有力证据。同时，刘春宏也并未明确表示不愿意继续履行合同。双方在协商过程中曾多次提到要求解明继续购买案涉房屋，对于这一点，解明也没有异议。双方签订的《存量房买卖合同》并未明确约定具体的过户时间等，刘春宏一直与解明协商处理此事，刘春宏也同意继续履行合同。合同至今未能履行完毕是由于解明一直未向刘春宏足额支付首付款。案涉《存量房买卖合同》所涉房屋系刘春宏与李双月按份共有，刘春宏系无权处分人，在没有得到李双月追认前，该合同并未生效，属于效力待定的合同。并且，解明在签订合同时也知道案涉房屋系二人按份共有财产。谢明在本案中存在重大过错，并不构成民法上的善意第三人。因此要求返还双倍定金没有事实和法律依据。2.本案从双方签订合同开始，解明与中介公司就恶意串通，解明明知案涉房屋属于夫妻共同财产，还继续怂恿刘春宏签订合同，并且约定明显高于市场交易习惯的定金数额、远低于市场价的购房款，同时对过户时间等均不作出约定，仅仅约定了定金20万元，明显不符合常理。合同签订后，刘春宏去中介公司总部进行了解，得知为双方办理业务的中介公司早已注销。解明恶意通过威逼利诱的方式获取不当利益的行为不应得到支持。双方约定的定金金额明显过高，远远高于解明的实际损失，请求二审法院对定金数额进行调整。刘春宏与解明之间的5万元款项涉及“套路贷团伙”犯罪，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定，法院应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处。请求二审法院将案件移送公安机关。 解明辩称，1.刘春宏在一审期间一直不同意按照合同约定继续履行合同。解明在起诉前曾多次电话联系刘春宏，就案涉房屋的银行抵押事宜办理银行预约还款，以进一步履行合同。但刘春宏以家人不同意为由拒不履行合同。为此，解明于2019年8月23日书面通知刘春宏继续履行合同。在一审期间，解明亦明确若刘春宏愿意继续履行合同，解明可不要求解除合同。但刘春宏屡屡以调解为由拖延时间。刘春宏上诉陈述的多次提出继续履行合同不属实。刘春宏在调解阶段提出继续出售房屋的前提是要求解明追加购房款，解明对这无理要求当然无法接受。刘春宏陈述解明未足额支付首付款不属实。双方约定解明于刘春宏向银行预约还尾款后支付第一笔购房款，而本案争议的起因正是刘春宏不愿意履行合同，且拒不办理银行预约还款事宜。2.案涉房屋合法有效。案涉房屋的产权人虽系刘春宏与案外人李双月共有，但解明有理由相信刘春宏具有代理权。在合同签订时，解明已经尽到足够的谨慎义务。在李双月没有到场的情况下，在中介的指导下要求刘春宏出具了承诺书一份，双方合同中亦明确案涉房屋无产权纠纷。《婚姻法》司法解释亦确定房屋买卖适用善意取得的规定。刘春宏有意回避其与李双月系夫妻关系的事实，据此主张合同效力待定于法无据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，出卖人订立无处分权的买卖合同是有效的。刘春宏在签订合同时声明案涉房屋无权属瑕疵，且承诺取得了李双月的同意。在签订合同后，解明也按照合同约定履行了合同义务，现刘春宏无权就合同效力提出异议。即便案涉合同未经李双月同意，作为买受人的解明亦有权按照法律规定主张违约责任。3.刘春宏不履行合同的行为，理应承担双方返还定金的责任，一审法院适用法律正确。双方约定的定金并未超过主合同标的的20%，刘春宏陈述定金金额过高并据此要求调整，无法律依据。并且，因刘春宏不履行合同的行为导致解明无法以同样的价格购置案涉房屋所在区域的房产。根据公开信息查询，案涉房屋目前的出售价格均在14000元至16000之间，涨幅明显。 解明向一审法院起诉请求：1.请求判令解除解明、刘春宏双方签订的存量房买卖合同；2.请求判令刘春宏返回购房款6万元；3.请求判令刘春宏双倍返回定金以及损失40万元；4.本案的诉讼费用、保全费用由刘春宏承担。 一审法院认定事实：2018年12月10日，出卖人（甲方）刘春宏与买受人（乙方）解明签订《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，约定解明向刘春宏购买位于合肥市肥西县房屋。该房建筑面积87.49平方米，转让价款为1100000元。《补充协议》中约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币壹佰壹拾万元整，此价格含增值税。关于购房款的支付，约定为乙方于甲方预约银行尾款后将第一笔购房款以银行为准以房管局资金托管的方式支付甲方。关于权属转移登记，约定为甲乙双方同意，双方自行约定过户时间，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。同日，刘春宏出具《售房承诺书》一份，承诺合肥市肥西县房屋，因李双月不能到现场与买方解明签定存量房买卖合同所以由本人代签，本人确认产权人刘春宏、李双月已委托本人办理此事，并对本人签定合同的内容已知晓并同意，如果双方买卖有异议，本人愿意承担一切相关法律责任。又同日，解明向刘春宏转账支付购房定金10000元，刘春宏向解明出具《定金收据》一份，明确收到购房定金10000元，并且备注：1.乙方单方面违约，定金不予退还，甲方单方面违约，双倍返还乙方定金。2.甲乙双方约定购房定金为贰拾万圆整，于2018年12月10日甲方收到乙方定金10000元，剩余定金190000元于2019年1月10日之前支付给甲方。定金充当解明购房首付款。上述合同签订后，自2018年12月10日至2019年1月6日，解明以支付宝、银行卡、微信转账的方式向刘春宏支付购房定金200000元。2019年5月2日，解明以微信转账方式向刘春宏支付10000元；2019年7月29日，解明以支付宝转账方式向案外人张炜支付3000元，2019年8月1日，解明以银行卡转账方式向刘春宏分别支付39000元和8000元。 2019年8月23日，解明向刘春宏发出一份《关于履行房屋过户手续义务告知函》，要求刘春宏继续履行存量房买卖合同，并办理房屋过户手续，后未果。2019年9月，解明具状法院，要求判如所请。 另查明，案涉房屋系刘春宏、李双月于2015年4月26日共同购买。刘春宏、李双月现不同意继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》。 一审法院认为，针对解明要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，因刘春宏确不愿意继续履行合同，因此一审法院对该诉求予以支持。针对解明诉求的双倍返还定金，因双方明确约定购房定金为200000元，解明于约定日期前已支付该笔定金，现因为刘春宏原因导致合同不能继续履行，解明要求刘春宏双倍返还定金共计400000元，不违反法律规定以及双方的约定，一审法院依法予以支持。针对解明诉求返还购房款60000元，刘春宏辩称有50000元是其从解明处的借款，不是解明支付的购房款，庭审中，解明亦承认有50000元的借款事实并有借条存在，因此，一审法院对此50000元不予支持。解明于2019年5月2日通过微信向刘春宏支付的10000元，应予返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、解明与刘春宏于2018年12月10日签订的《存量房买卖合同》于判决生效之日起解除；二、刘春宏于判决生效之日起十日内向解明返还购房款10000元；三、刘春宏于判决生效之日起十日内向解明支付双倍返还的定金款400000元；四、驳回解明的其他诉讼请求。本案案件受理费8200元，减半后收取4100元，财产保全费2820元，合计6920元，由解明负担525元，刘春宏负担6395元。 二审期间，解明提交光盘一份（附文字整理材料），证明谢明向刘春宏发函前，电话与刘春宏沟通，刘春宏明确表示不履行。刘春宏对录音的真实性认可，但对证明目的有异议，从证据形式上说不属于二审新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现从解明提供的证据及双方陈述可知，刘春宏未取得共有权人同意致使案涉《存量房买卖合同》无法履行。解明因此起诉要求解除合同、返还购房款并依据定金罚则主张双倍返还定金的违约责任于法有据，应予支持。刘春宏的上诉请求依据不足，本院不予支持。 综上，刘春宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7450元，由刘春宏负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年八月十九日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。