江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初5359号原告：徐州市开甲置业有限公司，住所地徐州市城东大道**综合楼**。法定代表人：王建，该公司经理。委托诉讼代理人：赵春祥，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。被告：尚城国际业主委员会，住所，住所地徐州市淮海西路尚城国际****div>负责人：杨兴思，该委员会主任。委托诉讼代理人：王洪军，男，1968年8月13日生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王玉峰，徐州红杉树律师事务所律师。被告：徐州轩宇物业管理有限公司，住所地徐州，住所地徐州市中学街**>法定代表人：张红艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉峰，徐州红杉树律师事务所律师。原告徐州市开甲置业有限公司（以下简称开甲公司）诉被告尚城国际业主委员会（以下简称尚城业委会）、徐州轩宇物业管理有限公司（以下简称轩宇物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月5日、2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告开甲公司委托诉讼代理人赵春祥，被告尚城业委会诉讼代理人王洪军、王玉峰、被告轩宇物业公司委托诉讼代理人王玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开甲公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵害原告位于徐州市淮海西路尚城国际小区负X层及负X层停车场的所有权以及占有、使用、收益和管理权；2、判令被告共同赔偿原告损失613284元（损失暂计至2019年8月15日，后按每月41166元赔偿至停止侵害之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系徐州市淮海西路尚城国际小区负**和负**停车场合法所有人。但两被告于2018年5月13日签订《尚城国际物业服务合同》，上述合同以原告所有的停车场作为合同内容。两被告设置收费管理岗亭，对进出车辆进行登记收费，妨害原告车辆的通行和使用。后原告多次采取各种措施进行管理均被被告阻挠。2019年，原告对涉案停车场进行改造时，两被告进行阻挠，并坚持对涉案停车场享有管理权。原告为维护自身合法权益特起诉至法院。原告在诉讼中增加了诉请：1、依法确认徐州市淮海西路尚城国际小区负X层停车位由全体商业业主所有、使用和享有收益；2、要求确认两被告之间签订的《机动车停车场承包合同无效》中关于尚城国际小区负X层负X层停车场承包协议无效。被告尚城业委会辩称，一、涉案停车场所有权属于全体业主，建造成本由全体业主进行了分摊；二、原告持有的产权证是非法无效的，原告应提供国有土地使用权证，产权证记载的内容与地下室实际坐落不符；三、被告尚城业委会执行业主大会决定事项，有权与被告轩宇物业公司签订服务管理合同；四、涉案尚城国际小区属于商住楼，但原告已将相关房产出租给他人，故车位管理上的收益与原告无关。综上，被告不存在侵权行为，原告对涉案停车场不想有所有权。被告轩宇物业公司辩称，一、被告基于和业委会之间签订的服务合同而享有对涉案停车场的管理权；二、原告并非涉案停车场所有人，涉案停车场所有权归全体业主；三、涉案负X层停车场由原告移交业委会管理并明确该层停车场属全体业主共有，涉案负X层停车场已出售给业主并在出售合同中约定由小区物业公司统一管理。综上，被告不存在侵害原告利益的行为。原告为证明自己的诉称主张，向本院提交如下证据：1、房产证6份，证明尚城国际负X层、负X层产权属于原告。2、（2017）苏03行终166号判决书1份,证明该判决证明负X层不属于业主共有，王洪军主张该负X层车库属为主共有，无事实和法律依据。3、被告尚城国际业委会的通告（2018年4月16日）和尚城国际物业备案说明（2013年10月28日）各1份,证明被告尚城国际业委会对商业部分无管理权，对负X层和负X层车位没有管理权。业主委员会的成立和管理，都不包含商业业主，也不包含商业的管理范围。所以说业主委员会未经原告的同意。对商业部分进行处分管理，对负X层和负X层的车位进行管理，是没有法律依据的，没有管理权。4、两被告签订的尚城国际物业服务合同（2018年5月13日）1份,证明两被告未经原告同意，擅自处分本属于原告的负X层和负X层车库的产权和使用权，属于侵权行为。5、两被告签订的机动车停车场承包合同（2017年5月28日）1份,证明两被告未经原告同意，擅自处分本属于原告的负X层和负X层车库的产权和使用权，属于侵权行为。6、接处警工作登记表（9201907XXXXXXXX）1份（来源于和平派出所），证明被告阻扰原告管理车位的侵权行为。7、小区入口道闸和收费标牌各1份，证明被告轩宇公司没经过原告的同意对小区入口设置道闸，侵害原告对负X层和负X层车位管理权，并非法占有车位管理收益。8、负X层入口图、两被告占用负X层停车示意图3张，证明两被告阻止原告在负X层设置道闸，侵害原告对负X层车位管理权，占有负X层车位并非法占有管理收益。9、停车费收据、车流量统计表、负X层固定车位统计各1份，证明计算被告侵权和非法所得的依据。10、车位和被告非法所得统计表1份，证明计算被告侵权和非法所得以及诉讼请求的依据。11、监控记录，证明被告利益原告停车位谋取利益，应当赔偿原告损失。经质证，两被告认为：1、对房产证6份三性均有异议。从形式上看，XXX号房屋坐落是商住楼X-XX，后面是手写的-X，尾号是XXX号房屋坐落商住楼X-XX，后面手写-X，尾号XXX号房屋坐落商住楼X-XX，后面手写-X，这一不动产登记的时间不相符合。该产权证没有土地证相作证，也是非法无效的。2、对（2017）苏03行终166号判决书认定的内容有异议，该裁定书是原告的代理人向铁路运输法院提起行政诉讼，而产生的结果，铁路运输法院2016苏80**刑初250号裁定书认为原告无诉讼主体资格，并没有对地下室X层所有权的归属做出认定，上诉后，法庭归纳争议焦点为上诉人提起诉本案诉讼是否符合法律规定。包含原告的主体资格问题。而二审裁定认定的内容超出了一审法院裁定和二审归纳争议的焦点，认为地上X层车库不属于全体业主。3、对通告，备案说明对该证据形式上的真实性没有异议，不能证明原告主张。因为此处的商业是指商住楼X-X层的商业业主，所属的物业区是由开发商委托的物业归属进行管理，与轩宇归属无关。并且不包括地面、地下、车位、地下。4、尚城国际物业服务合同真实性无异议，但与本案没有关联性。能证明尚城国际业主委员会根据物权法和物业管理条例规定，与轩宇物业公司签的物业服务合同，并不违法法律规定。5、机动车停车场承包合同真实性无异议，但是不能证明原告的主张。因为尚城国际物业范围内的土地使用权属于全体业主所有，其地上地下的物权当然属于全体业主，业委会经业主代表大会通过，将车位管理权交给轩宇物业进行管理，并不违法法律规定也并不侵犯原告的合法权益。6、接处警工作登记表真实性无异议，但是不能证明原告的主张。当时报警时我也在场，原告未经过轩宇物业同意，擅自在停车场上地锁，影响全体业主使用，轩宇报警要求公安机关依照治安管理处罚条例，对原告的行为进行处罚。7、小区入口道闸和收费标牌真实性无异议，是轩宇物业公司进行的正常管理，并获得徐州物价部门的批准，进行的物业收费公示行为，并没有侵犯原告合法权益。8、负X层入口图、两被告占用负X层停车示意图3张真实性有异议，原告所提供的照片。并不是小区道闸的到达照片，而是原告在地下室X层单自设立的，该道闸本代理人向公安机关报警以后，公安机关责令原告不得将道闸放下待通过法律途径解决以后，再做决定。9、停车费收据真实性无异议，印证了轩宇物业收费的合法性，获得物价部门的许可。车流量统计表、负X层固定车位统计不认可，不能证明原告主张。10、车位和被告非法所得统计表不认可，不能证明原告主张。是原告自行计算得出的，没有事实根据。11、监控记录，是非法无效的，不是法定监控机构作出，与本案无关。被告尚城业委会向法庭提交了如下证据：1、原告与尚城国际业主委员会2013年12月18日签订的移交记录(原件)及原告在2013年12月3日在彭城晚报刊登的公告(原件)各1张，证明2013年12月18日原告已经将地下负X层停车位移交给尚城国际业主委员会，同时明确该部分停车位属于全体商业业主所有。2、原告与业主签订的地下负X层停车位买卖合同(原件)1份（附购买业主名单1份），证明原告已经将地下负X层停车位全部出售给业主，并在出售合同中明确由物业公司统一进行管理。3、徐土国用（2006）第11937号土地证(复印件)和宗地图(复印件)各1张，内容为土地坐落淮海西路北侧，地号XX-，地号XX-XX-XX-00XX，图号XX.X-XX.X，地类用途商业，使用权类型出让，使用权面积13245.90平方米，证明该土地系建设尚城国际商住楼所用，属全体业主共有，土地成本已经由全体业主分摊，建造在该土地地上、地下的建筑、地下的建筑物附属设施均属于全体业主共有。4、尚城国际业主土地证(原件)和房屋所有权证(原件)各2本，证明根据当时法律规定，不动产物权的取得须同时办理土地使用权证和房屋所有权证。原告仅持有房屋所有权证，不能证明负X层和负X层车库属于其所有，其所持有的房屋所有权证来源不合法。5、徐州轩宇物业管理有限公司与尚城国际业主委员会于2018年5月13日签订的《物业服务合同》1份(原件)，证明轩宇物业公司按照合同约定，履行合同约定的权利、义务，有事实和法律依据。6、2016苏86**行初256号行政裁定书1份，该份裁定书可以证明，一审法院只是认为本案代理人不具有诉讼主体资格。并没有认定地下室负X层的产权属于本案原告所有。7、2017苏03行终166号裁定书1份，证明根据诉辩双方的观点，本案争议焦点为上诉人提起诉讼是否符合法律规定，包含原告的主体资格问题及诉讼期限问题开庭笔录可以证明，裁定书，认定负X层的产权属于本案的原告，是超越了本案争议的焦点，认定的内容是错误的、非法的无效的，不应当得到支持。经质证，原告认为：1、移交记录,彭城晚报刊登的公告真实性无异议。但移交记录内容非常明确，接收方应将该车位该停车位提供了全体商业业主使用，所获的收益也全部用于全体商业业主，但本案中原告已经举证证明，两被告没有将停车位全部提供了商业业主。2、地下负X层、地下负**停车位买卖合同真实性无异议告的观点。王洪军因为该车位问题两次在泉山区法院提起诉讼要求退还车位款均败诉，王洪军不服上诉至中院然后又败诉，这份证据恰恰能证明负X层是原告所有，原告具有处分权。3、徐土国用（2006）第11937号土地证，宗地图、尚城国际业主土地证,房屋所有权证的内容中用途一项载明住宅用地，所以该房证、土地证证明王洪军的业主的身份是住宅而不是商办或者商业业主，所以该权证不但不能证明王洪军观点，恰恰证明小区业主的性质是根据权限可以分开的，王洪军等业主属于住宅用户，不能占有商业业主的用地，不能侵害原告拥有商业产权的用地。5、《物业服务合同》效力由法院审查，原告主张的是两被告利用合同，非法处分原告的财产权益。6，2016苏86**行初256号行政裁定书，再次证明负X层不属于业主共有。被告自己的证据都证明了负X层产权属于原告，原被告所举证据达成了一致，负X层完全属于原告所有。7、2017苏03行终166号裁定书，恰恰证明了原告所有证据的观点，负X层属于原告。本院对原被告双方所举证据综合认证如下：1、原被告双方对真实性无异议的行政案件判决书、通告、备案说明、物业服务合同、停车场承包合同、接处警登记表、道闸与收费牌照片、停车费收据、移交表及报纸公告、车位买卖合同、土地证、房屋产权证、行政裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。2、原被告双方遂真实性有异议的其他证据，本院在说理部分予以具体说明。根据原被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案尚城国际商住楼地下X层、X层停车场系由原告开甲公司开发建设。2010年，原告开甲公司向相关部门就涉案地下停车场申请办理了产权证，并取得房屋所有权证。2013年10月28日，被告尚城业委会选定的徐州宏阳物业管理有限公司向泉山区物业科、和平街道办事处物业科做出备案说明一份，主要说明：2013年5月22日，尚城国际业主代表选聘弘扬物业，经宏阳物业与业委会协商后，同意宏阳物业管理公司只管理X层以上居民楼部分，X-X层物业暂由开发商自行管理。2013年12月2日，原告开甲公司在彭城晚报上发布公告，内容为：尚城国际负X层停车位作为尚城国际商业配套，属于全体商业业主所有，其收益全部服务于全体商业业主。2013年12月18日，原告开甲公司（移交方）与被告尚城业委会（接收方）之间就涉案负X层停车位制定移交记录，载明：尚城国际负X层停车位作为尚城国际商业配套，属于全体商业业主所有，现移交方将该停车位所有权和收益权移交给接收方，接收方应将该停车位提供给全体商业业主使用，所获收益也全部用于全体商业业主。2017年5月28日，两被告之间签订《机动车停车场承包合同》，约定：管理范围为徐州市尚城国际范围内全部停车位（含地上及地下X、X层）；本合同约定经营管理服务的承包期限为五年；轩宇物业公司承诺在本年内完成地下负X层地面改造及其相关的配套设施，陆续完成地上地下停车场设施的添加和更新换代工作。2018年4月16日，尚城国际业主代表大会发出通告，内容为：经业主代表大会2018年4月15日无记名投票，决定自2018年5月25日起聘请徐州轩宇物业管理有限公司为尚城国际居民小区唯一的物业管理公司，对整个居民小区（不含商业部分）实行统一管理；并授权业主委员会负责与徐州轩宇物业管理有限公司签订物业管理服务合同。2018年5月13日，两被告之间签订《尚城国际物业服务合同》一份，约定：地下负X层：地下负**和负**为大型停车场和设备房约150各车位，已出售给住宅业主专用，负X层停车位为全体业主所有，作为商业经营计业主的停车场；管理范围为本物业管理区域内（除商业部分外）的整个尚城国际居民小区；合同期限自2018年5月25日至2019年5月25日。上述合同签订后，被告轩宇物业即进驻尚城国际小区进行物业管理。针对涉案车库，轩宇物业设置了入口道闸和收费标牌等设施进行了管理、收费等。后原告开甲公司在停车场安装立柱，阻止涉案停车场的使用。2019年7月20日，尚城国际小区业主冯卫东报警。经公安经管调解无果。原告开甲公司遂以其享有涉案停车场所有权，两被告侵犯其物权为由，起诉至本院。另查，尚城国际小区业主王洪军不服徐州市住房保障和房产管理局做出的尚城国际小区地下X层产权登记行为，于2016年6月17日向徐州铁路运输法院提起行政诉讼。徐州铁路运输法院以王洪军不能证明其与被诉行政行为具有法律上的利害关系，驳回王洪军的起诉。后徐州市中级人民法院做出（2017）苏03行终166号行政裁定书，认定涉案负X层为不设防工程，开甲公司缴纳了异地建设费用，车库由开甲公司出资建设不属于业主共有部分，故驳回了王洪军的上诉。本院认为，基于合同等关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，应当按照约定处理。本案中，涉案地下负X层、负X层车库所有权虽然均登记在原告开甲公司名下，但对于负X层车库，根据原告开甲公司与被告尚城业委会之间的移交记录显示，原告开甲公司已将负X层停车位所有权和收益权移交给被告尚城业委会，同时约定尚城业委会应将该层停车场提供给全体商业业主使用，所获收益也全部用于全体商业业主。根据该移交记录，原告开甲公司已将涉案负X层停车场的所有权和收益权移交给被告尚城业委会，后被告尚城业委会委托被告轩宇物业公司管理该车位，轩宇物业公司对涉案负X层停车场的占有系有权占有，故原告开甲公司无权要求返还该层停车位。对原告开甲公司认为该层停车场应当服务于全体商业业主，系其与尚城业委会之间就负X层停车场移交使用的约定，原告应当按照双方之间的合同约定主张违约责任。对于涉案负X层停车位，原告开甲公司已将该层部分停车位使用权出售给尚城国际小区业主王洪军等人，根据出售协议中“服从物业管理公司对该层车位的统一管理”的约定，尚城国际小区业主在原告处购买负X层停车位的使用权后，应由物业公司统一管理，被告轩宇物业公司系尚城国际业主大会选聘的物业服务公司，有权管理负X层停车位。综上，本院认定两被告有权占有、管理涉案停车场，本院对原告的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，判决如下：驳回原告徐州市开甲置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9933元，由原告徐州市开甲置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 孙 浩人民陪审员 魏 凯人民陪审员 苏征社二〇二〇年八月十日书 记 员 石晶晶