上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初36147号原告：丸家智能设备(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区罗山路****。法定代表人：徐海峰，执行董事。委托诉讼代理人：严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖莉，上海新惟律师事务所律师。被告：上海盛英科技发展有限公司，住所地，住所地中国(上海)自由贸易试验区盛夏路****iv>法定代表人：YUHUACHENG，总经理。委托诉讼代理人：孙宁，女。原告丸家智能设备(上海)有限公司与被告上海盛英科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丸家智能设备(上海)有限公司的委托诉讼代理人廖莉，被告上海盛英科技发展有限公司委托诉讼代理人孙宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丸家智能设备(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令原、被告之间的房屋租赁合同于2020年3月31日解除；2．请求依法判令被告向原告返还履约保证金7,281.75元；3．请求依法判令被告向原告返还信用保证金10,000元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月12日,原、被告就上海市张江高科技园区盛夏路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称：系争房屋)签订房屋租赁合同,明确约定原告承租系争房屋用于经营办公。合同签订同时,原告按照房屋租赁合同约定足额向被告支付履约保证金7,281.75元、信用保证金10,000元。合同签订后,原告按约使用房屋用于经营办公,并严格履行租金支付义务。自2020年1月起,因受新冠肺炎疫情影响,原告长期无法经营使用房屋,且原告系对外销售智能设备，因疫情原因，对外出口销售也受到了影响，故房屋租赁合同难以继续履行。原告于2020年3月30日依据《中华人民共和国合同法》第94条第(一)款、第117条之规定以及房屋租赁合同第19条等规定“因不可抗力无法履行本合同”向被告函告提出解除合同,并要求被告于收到函告15日内向原告返还履约保证金及房屋恢复保证金。根据快递物流显示,被告收到函告之日为2020年3月31日,但被告未在15日内履行保证金返还义务。现原告因讨款无着起诉来院，要求判如所请。另外，原告系于2020年3月31日搬离，于2020年3月前已经向工商递交变更注册地址的申请，在搬离时与被告员工交接过。就搬离时间，原告在审理中确认为2020年1月底。上海盛英科技发展有限公司辩称，不同意原告的全部诉请，原告陈述与事实不符。原、被告于2017年5月12日就系争房屋签订了《房屋租赁意向协议》及房屋租赁合同，双方约定租赁期自2017年5月15日起至2020年5月14日止。2020年1月10日原告向被告提出书面《退租申请》，明确因经营问题申请退租，并承诺在2020年1月20日前将注册地完成迁出。被告遂与上海新张江物业管理有限公司于2020年1月10日为原告办理了退租手续，原告当天结算了系争房屋的相关帐款，完成了退租手续的办理。根《房屋租赁合同》第18.2条，履约保证金7,281.75元相当于三个月的租金，是原告提前解约的违约金。又根据《房屋租赁意向协议》第7条约定，因原告搬离上述地址后未在一个月内办理注册地址迁出的手续，故被告有权没收原告信用保证金1万元。因原告退租时疫情尚未出现，故原告主张不可抗力要求退租与事实不符。因为原告于2020年1月10日办理了退租，故合同应在该日解除。针对被告的辩称，原告表示：因原告系从事贸易，在国家启动一级响应之前，原告已经受到了疫情的影响，故确实在此之前就向被告提出了解除申请。原告的工商注册地址迁出的时间是在2020年4月10日，2020年1月23日至2020年4月10日期间因疫情原因，相关的工商部门无法为原告办理工商注册地址迁出手续，后来复工后，原告迅速处理了此事，于2020年4月10日向工商部门递交了变更注册地址的手续。本院经审理认定事实如下：2017年5月12日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》约定：甲方将系争房屋出租乙方用于经营办公；租赁期限自2017年5月15日起至2020年5月14日止；月租金2,427.25元，按季度支付，乙方须在每个季度第一个月10日前支付该季度租金；履约保证金7,281.75元，租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以冲抵合同约定或租赁过程中产生的应当由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；合同期满或提前终止时，乙方应按合同约定的交付(返还)标准将租赁房屋恢复至交付时原状并经甲方或甲方委托的物业管理单位书面确认后归还甲方，并应在租期届满前10日或本合同解除或终止之日起20日内完成租赁房屋的所有行政登记或备案的变更或注销手续(包括但不限于将租赁房屋作为注册地址用于工商、税务登记以及对租赁合同登记备案注销)；甲、乙双方同意，除本合同另有约定外，如果乙方未履行本合同项下任何义务或违反本合同项下任何陈述、承诺、保证、声明，并在甲方书面指出后的30日内乙方未予纠正的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。双方还就其它权利义务进行了具体约定。该合同系由原告的出资人代表刘浩(原告股东)与被告签订。合同签订后，被告按约向原告交付了系争房屋，并由被告支付了信用保证金1万元、履约保证金7,281.75元及至2019年12月31日止租金。2020年1月10日，原告向被告递交《退租申请》明确：因原告经营问题，原告决定自2020年1月10日起不再租用被告的房屋，自退租申请提出之日起，原告将按时交纳物业费、电费、停车费等相关费用，直至房屋交接完成，原告将于2020年1月20日前完成工商、组织机构代码、税务注册地址变更并提交相关凭证。当日，双方前往系争房屋的物业处办理了退租手续。另查明，原告于2017年5月24日登记设立，注册地即系争房，注册地即系争房屋10日，原告将注册地变更为中国(上海)自由贸易试验区罗山路XXX弄XXX号。审理中，被告提供了签署日期为：2017年5月11日、抬头为原、被告的《房屋租赁意向协议》一份，该材料显示：在原告确认承租的情况下，原告须于2017年5月12日前向被告支付信用保证金1万元，被告在收到信用保证金后，租赁合同应在2017年5月15日前签订，如因原告原因未能正式签约，被告有权没收其信用保证金；原告逾期支付租金30天以上，被告有权没收其信用保证金；如原告确认将该房屋地址用作公司注册地址，则原告保证在搬离该房屋时将公司注册地址迁出该房屋所在地址，如原告在搬离该房屋地址后一个月内未能将注册地址迁出该房屋所在地址，被告有权没收其信用保证金并追究原告的违约责任；该房屋租赁合同到期后，原告办理完退租手续后15个工作日内，被告将信用保证金以人民币形式无息退还原告。该合同落款处原告签字代表为“吴明月”。对该协议，原告表示未经原告盖章，真实性不予确认，且就信用保证金，双方仅口头约定，并未签订书面协议。以上事实由原告提供并经庭审质证的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》、信用保证金收据、履约保证金收据，被告提供并经庭审质证的《退租申请》、证人童晓斌的证人证言及当事人当庭陈述、原告工商登记信息在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。虽原告主张系受新冠肺炎疫情影响而解除合同，但被告提供的《退租申请》显示原告申请退租系因自身经营原因所致，而申请退租日期亦早于新冠肺炎疫情大范围肆虐、国家卫生健康委员会将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施之前，故原告提前退租与新冠肺炎疫情并无关联，原告以疫情作为免责的理由不能成立，仍应承担提前解约的违约责任，被告要求据此不予退还原告已付的履约保证金，符合合同约定，应予支持。因双方系于2020年1月10日办理了退租手续，故涉案房屋租赁合同于该日解除。至于原告要求被告返还信用保证金的请求，本院认为，涉案房屋租赁合同对信用保证金并未约定，虽原告确实向被告支付了该款项，但因被告提供的《房屋租赁意向协议》的原告方签字人身份不明，因原告对该协议不予认可，而被告也未提供其它证据予以佐证，故本院难以认定该份《房屋租赁意向协议》系原、被告双方的真实意思表示，且该意向协议作为预约合同，亦在原告注册地址的迁出期限、违约责任等内容与作为本约的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》存在一定差异，即便原告确实未按照《退租申请》承诺的期限将注册地址自系争房屋迁出的有关情况，但就此所造成的被告损失也较为有限，在原告已然承担相当于三个月租金的违约责任的情况下，被告据此没收信用保证金缺乏依据，本院难以支持。因《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》已由双方协议解除，而原告已向被告返还了系争房屋并完成了注册地址迁出，原告要求被告返还信用保证金于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告丸家智能设备(上海)有限公司与被告上海盛英科技发展有限公司2017年5月12日签订的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》于2020年1月10日解除；二、被告上海盛英科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丸家智能设备(上海)有限公司信用保证金1万元三、原告丸家智能设备(上海)有限公司已支付被告上海盛英科技发展有限公司的履约保证金7,281.75元归被告所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元，减半收取计116元，由原告丸家智能设备(上海)有限公司负担50元，被告上海盛英科技发展有限公司负担66元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年八月三十一日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。