广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初834号原告：广州农村商业银行股份有限公司从化支行，营业地广州市从化城郊街河滨北路98号首层、二层，统一社会信用代码91440101191271902J。负责人：林宏谋，行长。委托诉讼代理人：邓润海，男，1987年9月15日出生，汉族，住广州市海珠区，广州农村商业银行股份有限公司员工。委托诉讼代理人：江智腾，男，1989年12月5日出生，汉族，住广州市番禺区，广州农村商业银行股份有限公司员工。被告：徐丹丹，女，1983年2月1日出生，汉族，住黑龙江省铁力市。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行与被告徐丹丹金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓润海到庭参加诉讼，被告徐丹丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《楼宇按揭合同》(编号：0707004201100018)；2.被告立即偿还贷款逾期本金265174.2元及利息、罚息、复利（包括罚息的复利及利息的复利）给原告（利息、罚息、复利计至2020年2月10日止共12296.07元，从2020年1月22日起至贷款清偿之日止按合同约定利率计算）；3.原告对被告提供的位于从化市××房的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权;5.被告承担全部本案受理费、财产保全费。事实和理由：2011年1月7日，被告因购买从化市××房向原告申请贷款，被告与原告签订了《楼宇按揭合同》，合同约定：被告向原告借款330000元用于购房，借款期限300个月，还款方式为按月等额归还借款本息，每月还款日为15日，月利率为4.48‰。被告提供涉案借款购买的住房作抵押担保，并办理了抵押登记手续。《楼宇按揭合同》签订后，原告已依合同约定于2011年1月7日发放借款330000元，到期日期为2036年1月7日。截至2020年1月21日，被告已归还借款本金64825.8元及相应利息，但自2019年1月开始逾期还款，仍欠原告借款本金265174.2元及利息12296.07元，逾期供款13期，至今尚未结清且拒绝归还贷款。被告无答辩。经审理查明：2011年1月7日，原告（乙方）与被告被告（甲方）签订《楼宇按揭合同》，约定：原告向被告提供贷款330000元专用于被告支付其与发展商签订商品房买卖合同项下确定的位于从化市××从××房的按揭房产价款；贷款期限为自原告实际发放贷款之日起25年；供款总期数为300期，每月还款日为15日，从贷款发放的次月开始按月等额归还借款本息；贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率下浮16%执行；被告自愿以按揭房产向原告提供抵押作为贷款担保。《楼宇按揭合同》第13.2条还约定：“甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权。”合同第16.3条约定：“如出现以下情况之一，乙方有权单方解除本合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿：（1）甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的；……”第17.3条约定：“本合同中，‘实现债权的费用’是指诉讼费、律师费、差旅费、评估费等为债权而发生的费用，上述费用由甲方承担。”第22.3条约定：“甲方未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括乙方提前实现债权的情形），乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。”第22.5条约定：“……对不能按时支付的利息，乙方有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。”2011年1月7日，原告按约定向被告发放贷款330000元。贷款发放后，被告自2011年2月开始每月偿还借款本息，此后多次发生逾期还款并产生利息。截至2020年1月21日尚欠借款本金253327.73元（含已逾期借款本金11846.47元）及利息11531.31元、逾期利息（罚息）381.44元、复息即复利383.32元，复利中包含罚息复利。2019年6月16日以后被告一直未还款。另查明：涉案房屋于2011年7月18日办理了房地产权属人为被告的房地产权证，于2012年8月24日由从化市国土资源和房屋管理局办理了以原告为权利人、被告为义务人的房屋抵押他项权证。再查，原告于2020年1月21日向本院提起诉讼，本院通过公告送达方式于2020年5月10日将本案起诉状副本及证据材料送达被告。本案审理过程中，原告确认，被告发生逾期还款情形后，其未向被告发出书面通知要求解除《楼宇按揭合同》。原告主张，按《楼宇按揭合同》约定，原告有权对应还未还本金按罚息利率计收罚息，对应还未还利息计收复利；合同解除之后的罚息和复利按《欠息情况表》中截至2020年1月21日的本金265174.2元和利息11531.31元为基数计算。依原告申请，本院作出（2020）粤0117民初834号民事裁定书，裁定查封登记权属为被告徐丹丹所有的位于从化市××房的房屋（不动产权证号：0111007020）。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。根据原告与被告签订的《楼宇按揭合同》，原告已发放贷款330000元，但被告未按合同约定按月等额归还借款本息给原告，且多次逾期未还，其行为已构成违约，故原告按合同约定请求提前解除合同，并要求被告提前偿还全部尚欠借款，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。由于原告解除合同的主张在2020年5月10日送达被告，故本院认定合同已于当日解除。对于原告主张按合同约定计付利息、罚息、复利至借款清偿之日止，本院认为，根据《楼宇按揭合同》约定，原告有权对被告逾期未还的本金收取罚息，亦有权对被告不能按时支付的利息计收复利。但原告在本案中主张复利的计算的基数包含了罚息，对此本院认为，中国人民银行《人民币利率管理规定》第二十一条规定：“……对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。”从文义可见，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。逾期罚息系对借款人逾期归还贷款本金而给出借人造成损失的补偿，如对逾期罚息再计收复利，无异于对借款人实施双重处罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，对借款人亦不公平。故对逾期借款计付罚息之外，不应当对罚息再加收复利。本院认定，截至合同解除时的利息、罚息、复利按照《楼宇按揭合同》约定计付，罚息不得计收复利。2020年5月10日合同解除后，合同约定的双方权利义务终止，合同解除后借期内利息不再计算。被告的逾期还款违约行为导致合同解除，给原告造成损失，合同约定的的罚息利率和复利利率均为约定利率上浮50%，符合《人民币利率管理规定》《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，故原告有权主张合同解除后对于欠付本金部分参照合同约定的逾期贷款罚息利率计算罚息，并对于借期内不能按期支付的利息参照合同约定的逾期贷款复利利率计算复利，且复利的计算依据同样不包含罚息。原告主张以合同解除前截至2020年1月21日被告欠付利息为基数计算合同解除后的复利，属于原告对自身权利的处分，不违反法律、法规的规定，本院予以确认。原告主张对涉案按揭房产的处理价款享有优先受偿权，本院认为，《楼宇按揭合同》中约定了被告向原告提供位于从化市××房的房屋作为借款的抵押担保，且已经办理了抵押登记，合法有效。原告作为抵押权人主张对抵押物享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。被告经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条第一款、第一百八十七条、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行与被告徐丹丹签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0707004201100018）于2020年5月10日解除；二、被告徐丹丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行偿还借款本金265174.2元及利息、罚息、复利（至2020年5月10日的利息、罚息、复利按照《楼宇按揭合同》约定计付，罚息不得计收复利；自2020年5月11日起，以本金265174.2元为基数按《楼宇按揭合同》约定的罚息利率计付罚息，以利息11531.31元为基数按《楼宇按揭合同》约定的复利利率计付复利至清偿之日止，罚息不得计收复利）；三、被告徐丹丹不履行本判决第二项确定的还款义务时，原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行有权对登记权属为被告徐丹丹所有的的位于从化市太平镇翠荔二街12号1701房的房屋（不动产权证号：0111007020）以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、驳回广州农村商业银行股份有限公司从化支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5462元、财产保全费1907.35元，由被告徐丹丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李耀文人民陪审员  巢细妹人民陪审员  赖秋莲二〇二〇年八月二十四日书 记 员  谢炜璇