上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初4946号原告：上海金地物业服务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：闫智广，执行董事。委托诉讼代理人：杨某，男，上海金地物业服务有限公司工作人员。委托诉讼代理人：贺某某，女，上海金地物业服务有限公司工作人员。被告：王冰，女，1977年1月4日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告上海金地物业服务有限公司(以下简称金地公司)与被告王冰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告金地公司的委托诉讼代理人杨某、贺某某、被告王冰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地公司向本院提出诉讼请求：1.要求王冰支付拖欠的2018年6月至2019年12月期间的物业管理费19,873.24元；2.要求王冰支付2018年6月至2019年9月间的物业管理费滞纳金(自2018年6月1日至2018年11月30日期间按每日千分之三的标准分段计算，自2018年12月1日起按每日千分之五的标准分段计算)；3.本案诉讼费由王冰承担。庭审中，金地公司调整第二项诉请金额为：要求王冰支付拖欠物业管理费滞纳金1,987.30元。事实和理由：金地公司于2018年6月进入漓江山水花园小区提供物业服务，先后与上海市徐汇区漓江山水花园业主大会签订期限自2018年6月1日起至2018年11月30日止的《临时物业服务合同》、期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止的《物业服务合同》，根据物业服务合同约定，该小区物业项目采用酬金制；别墅住宅的每平方米物业管理费为4元/月，业主应按季度交纳，即在每季度首月十日前履行交纳义务，逾期不交纳的应支付滞纳金。王冰为漓江山水花园小区35号房屋业主，建筑面积为261.49平方米，但自2018年6月至今，从未交纳物业管理费，经其多次催讨并向王冰发出律师函催告，王冰仍未交纳，为维护自身的合法权益，故起诉至法院，要求判如诉请。王冰辩称，不接受金地公司的诉讼请求，理由是：1.临时托管物业应由政府在临时物业服务企业预选库中指定，金地公司未提交相关托管文件，《临时物业服务合同》应属无效；2.金地公司每次上门向其催缴物业费的人员不一，致使其无法确认催讨人员是否系金地公司的在职人员，且其曾要求金地公司提供完整的《物业服务合同》，但金地公司未曾提供合同全本，已提供的合同文本中存有合同条款缺失；3.金地公司自称是通过招投标承接其小区的物业管理服务，但是未向其出示中标文件；其认为金地公司在签署《物业服务合同》时存有欺诈，该合同应被撤销，且该合同未在规定时间内向房管部门备案；4.根据物业服务合同约定，金地公司应提供小区住宅外窗每年擦洗一次、小区住宅外墙每两年清洗一次的服务，但至今未履行；且未就物业服务资金决算收支聘请专业机构进行审计并向业主公示。本院经审理认定事实如下：王冰系上海市华泾路****房屋共有权人，房屋建筑面积261.49平方米。2018年4月4日，上海徐汇区漓江山水花园业主大会发布《物业管理项目招标公告》。2018年5月31日，金地公司(乙方)与上海市徐汇区漓江山水花园业主大会(甲方)签订了期限自2018年6月1日起至2018年11月30日止的《临时物业服务合同》，其中载明：由乙方为坐落于上海市徐汇区华泾镇华泾路XXX弄的漓江山水花园的业主、物业使用人提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，别墅住宅为4元/月·平方米；乙方按酬金制收费形式确定物业服务费用；物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月10日之前履行交纳义务，逾期超过3个月还未交纳物业管理费的，按实际逾期日起以违法金额每日千分之三的标准收取违约金；等等。同年6月1日起，金地公司进驻漓江山水花园小区开展物业服务。2018年11月30日，金地公司(乙方)与上海市徐汇区漓江山水花园业主大会(甲方)签订了期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止的《物业服务合同》(共计24页)，其中载明：业主按照建筑面积向乙方交纳物业服务费用，别墅住宅为4元/月·平方米；物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月10日之前履行交纳义务，业主延期支付物业服务费用、停车费或者本合同约定的其他应缴费用的，按照每日千分之0.5计违约金；本项目物业服务费用的结算方式采用酬金制，即每月在预收的物业服务资金中按8%的比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主享有或承担；乙方的管理服务达不到合同约定的内容及标准的，乙方以收取的物业服务酬金7%为基数扣除酬金的20%、承担违约金；在特别承诺中约定小区住宅外窗每年擦洗一次，小区住宅外墙每两年清洗一次；等等。物业服务合同签订后，金地公司向住房保障和房屋管理部门进行了备案。2019年6月12日，漓江山水花园物业管理服务中心向上海市徐汇区漓江山水花园业主委员会发出《工作联系单》，就小区187栋房屋外立面玻璃的清洁工作汇报施工单位选择情况，并申请该笔费用在2019年物业费年度预算中支付；业委会于2019年9月5日签收批复同意。2019年11月4日，漓江山水花园物业管理服务中心再次向上海市徐汇区漓江山水花园业主委员会发出《工作联系单》，汇报小区外立面玻璃清洗工程因故延期事宜。2019年11月6日，金地公司在漓江山水花园小区张贴《关于外立面玻璃清洗施工延期的温馨提示》，向业主告知小区房屋外立面玻璃清洗工作的进展情况。王冰自2018年6月起未支付物业管理费。庭审中，王冰确认收到了金地公司于2019年8月16日以挂号信形式寄出的律师函，其中载明“现截止到2019年9月30日，您名下的房屋华泾路XXX弄XXX号，已拖欠物业管理费人民币16,735.36元。现要求您自收到本函后五日内，到物业公司管理处或通过银行转账缴纳上述费用，否则物业公司将会依法采取司法措施来保护自己的权益和广大业主的共同利益……”以上事实，除双方当事人的庭审陈述外，另有物业服务合同、房地产登记簿、律师函、《工作联系单》等证据在卷资证。本院认为，请求合同无效或者合同被撤销的权利是一种实体法上的权利，应由当事人向人民法院提出申请，在人民法院做出合同无效或被撤销的认定之前，一般均推定合同是有效的，这体现了尊重当事人意愿的原则，也达到了稳定交易关系和鼓励交易的目的。确认合同效力的诉讼是独立于物业管理费给付诉讼的，王冰既然主张不支付本案所涉物业管理费的理由是对合同效力存疑，那么其应就该物业服务合同向人民法院申请确认无效或撤销该合同，而无需待金地公司提起本案诉讼后方以此为由进行抗辩。现有事实表明，王冰在金地公司提起本次诉讼之前未向人民法院提起确认相关合同效力的诉讼，因此在人民法院未宣告相关合同为无效合同之前，本院认为本案所涉合同系当事人真实意思表示，内容亦无违背法律法规等，均为合法有效。根据相关法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。业主委员会或业主大会与依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，金地公司按约提供了物业管理服务，王冰作为涉案房屋业主，应当按照合同约定向金地公司支付物业管理费。王冰长期拒绝支付物业管理费，金地公司按照合同约定向王冰主张物业管理费，本院予以支持。王冰辩称金地公司物业管理服务不到位，主要表现为未按合同约定完成小区外立面玻璃清洗工作；现金地公司提供证据表明其已就该清洗工作的开展情况向业委会汇报、并在小区内公示延期清洗工作的原因，故尚不能认定金地公司不履行主要合同义务，王冰的抗辩意见本院不予采信。审理中，金地公司自愿调整要求王冰支付的滞纳金金额，系其自行处分诉讼权利，于法不悖，经本院核算，该金额可获支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：一、王冰于本判决生效之日起十日内向上海金地物业服务有限公司支付上海市徐汇区华泾路XXX弄XXX号房产自2018年6月至2019年12月的物业管理费共计19,873.24元；二、王冰于本判决生效之日起十日内向上海金地物业服务有限公司支付欠付上述物业管理费的滞纳金1,987.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费346.51元，由王冰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  袁 欣审 判 员  任 骏人民陪审员  潘立红二〇二〇年八月二十日法官 助理  盛新然书 记 员  周 均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。.......三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。