河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1104民初4468号原告：曹雪花，女，汉族，1963年5月16日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：高新杰，男，汉族，1966年12月9日出生，户籍地河南省鹿邑县，现住漯河市郾城区。系漯河市郾城区城关镇人民调解委员会推荐。被告：中国农业银行漯河郾城支行，住所地：漯河市海河路中段。负责人:芮洪广，系该行行长。委托诉讼代理人：井来轩，该行员工。第三人：崔文中，男，汉族，1936年12月29日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：刘新月，男，汉族，1966年2月4日出生，住漯河市召陵区，系崔文中义子。委托诉讼代理人:唐松林，男，汉族，1968年10月23日出生，住漯河市召陵区，系崔文中女婿。第三人：刘套，男，汉族，1955年1月15日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：张建辉，河南汇星律师事务所律师。原告曹雪花诉被告中国农业银行漯河郾城支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日受理后，于2017年8月23日依法作出了（2017）豫1104民初1923号民事判决书，原告曹雪花对该判决不服，上诉至漯河市中级人民法院，漯河市中级人民法院于2017年12月8日作出了（2017）豫11民终2242号民事判决书，维持原判。原告曹雪华不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年9月26日作出了（2019）豫民再483号民事裁定书，裁定撤销漯河市中级人民法院（2017）豫11民终2242号民事判决与漯河市召陵区人民法院（2017）豫1104民初1923号民事判决，将本案发回本院重新审理，本院于2019年11月6日立案受理后，依法另行组成合议庭，并依法追加崔文中和刘套作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告曹雪花及其诉讼代理人高新杰，被告中国农业银行漯河郾城支行的委托诉讼代理人井来轩，第三人崔文中的委托诉讼代理人刘新月、唐松林，第三人刘套及其委托诉讼代理人张建辉到庭参加诉讼。本案现已审理结束。原告曹雪花向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行双方于2004年12月8日签订的《房屋转让协议书》，将房屋实际交付原告占有；2、判令被告赔偿原告一间房屋租赁费25700元；3、判令被告把涉案房地产西边围墙外约43.57平方米的土地实际交付给原告占有；4、判令被告把涉案房地产南面约117.8625平方米的土地依约过户给原告并依法实际占有；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2004年12月8日，原被告签订《房屋转让协议书》一份，约定：由原告购买郾城县农行万金营业所房地产（北面临街营业办公用房、东面平房7间、西面平房4间及土地1190.2平方米）；价款人民币20万元，支付方式，现金。同时约定由被告负责到相关部门办理相关的申报、审批、过户等手续，原告承担契税、出让金等全部费用。原中国农业银行郾城县支行现变更为被告中国农业银行股份有限公司郾城支行。协议签订后，原告依约向被告支付了全部价款并缴纳了全部费用，但被告却将房屋交予他人居住使用，为此原告多次找被告协商处理，被告至今未依约履行合同、交付房产。为了维护原告合法权益，故起诉至法院，请求法院依法判决。被告中国农业银行漯河郾城支行答辩称：1、我行已经实际交付，我行新证据证明，我行已经实际交付，新证据《竞买成交确认书》，在第四条明确载明：支付竞买标的时间：2004年12月8日，地点：原郾城县万金营业所营业室，移交方式：双方当面点清。由此可以说明，双方关于竞买标的是实行现场点清的交付方式，各方对于标的物的现状是十分明确的，对于标的物的移交也是没有异议的。我们双方当面点清之后，为其办理产权证，就已经按《竞买成交确认书》交接，我们不存在违约。2、《房屋买卖协议书》不是有效合同，经过向有关人员作进一步了解，原告多次起诉使用的《房屋买卖协议书》不是有效合同，协议中的价格不是最初真正的成交价。原告现场竞买成交后，多次找到我行协商，向我行支付了41万元，并签订了41万元的《竞买成交确认书》，后因原告没有能力办理过户，又找到我行要求我行为其办理过户手续，经过原告与我行协商，我行与曹雪花签订了20万元《房屋买卖协议书》，从原告支付的41万元中，为原告办理了过户手续花费21万元，我行实际入账20万元，这就是原告多次起诉使用的20万转让协议的来源。这个转让协议，只是我行为了为原告办理过户手续签订的，不是真正的成交价格，不是有效合同，原告实际向我行支付41万元，该20万转让协议只限办理过户使用，对双方不具有任何约束力。原告向我行支付41万元的《竞买成交确认书》才是原始真实有效的合同。3、关于标的物南侧土地面积问题、原告认为我行为其办理的转让土地面积少，原告称双方土地证界限到围墙之间没有办理土地证。经向我行有关人员了解，我行向有关部门提出分割土地申请时，明确转让的土地是万金营业所办公区和家属院之间围墙以北。具体原郾城县土地怎样丈量，从哪丈量到哪里我行也不懂，土地使用证办出来后是不是原告所说的情况，我们也不清楚，但绝对不是我行有意的。我行作为一个企业，不是专业机构，也不是职能部门和执法机关，这些问题我们也说不清楚。如果这一部分土地人民法院及其相关部门认为应该重新为原告办证，原告可以按《补充协议》的有关条款，向有关部门申请办证，我行愿意搞好配合。4、关于东边第七间平房和刘套所占用的土地问题。原告2007年起诉我行侵权时，我行请求人民法院追加崔文中、刘套为第三人参加诉讼，但原审法院一直未明确第三人构成侵权，但明确了我行侵权不成立。我行作为转让人，在已经办理完毕过户，并现场交接清楚的情况下，原告与第三人产生的争议，与我行无关。再重申一下，我行是一个企业，不是职能部门也不是执法机关，至于第三人是否构成侵权，不是我们一个企业能够认定的，请人民法院依据相关证据和法律规定依法判决。5、关于第三人提供证据问题。关于第三人崔文中提交的证据，也就是第三人所谓的申请和批复，在原告第一次起诉时已经提交过也已经质证过，当时我行质证意见是，证据上的印章落款日期与当时万金营业所正在使用的印章不一致，也就是说印章落款日期那个时间点该印章早已经作废，我行提交了当时万金营业所的会计报表佐证，各级多次审理也没有采纳该证据。无论是当时的县支行还是万金营业所，不可能有人答复或批准个人在单位土地上建房，有史以来没有发生过这种情况，万金营业所也没有固定资产的构建和处置权。综上，原告起诉无事实和法律依据，建议依法驳回原告对我行的诉讼请求。第三人崔文中答辩称：1、一审曹雪花并没有起诉第三人崔文中，崔文中与曹雪花不存在该案的纠纷。依据不诉不理的规定，崔文中不承担该案的法律责任；2、一审原告起诉的是与农行的合同纠纷，并不是与崔文中的合同纠纷；3、第三人崔文中的房屋是因郾城支行万金营业所扒掉第三人的房屋进行补偿的，并且从1997年居住至今。崔文中系万金营业所的员工，全家当时都转非农业户口，居住在万金营业所院内自己建的房子里。因万金营业所改建中扒掉了而补偿崔文中两间房子居住，房屋门均是崔文中花钱装的，而其他房子均为万金营业所装的门，崔文中没有对原被告造成任何侵权行为。4、原告购买被告的房屋是公开拍卖的，拍卖到60多万，原告拍得该标，而后原告向法院提交的是20万元和拍卖60多万的标不符，该购买合同应为无效合同。5、原告购买被告的房屋及土地均办的有证，但崔文中居住的房屋不在原告所办的土地证上。事实上是被告郾城支行将房屋多算一间，应将多算的房款退还原告第三人刘套答辩称：1、刘套不应列为本案的当事人。本案审理的系曹雪花与中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行（以下简称农行郾城支行）房屋买卖合同法律关系，根据合同的相对性原则，农行郾城支行是否全面履行了合同义务，与刘套无任何法律关系；2、刘套所占有的房屋及土地，是2004年9月20日通过合法途径从原郾城县工商行政管理局处购买，双方签订了《转让协议》，刘套按照协议约定向工商局支付了购房款，且该转让行为并征得了市工商局的同意，工商局也向刘套进行了标的交付，刘套系合法的权利人；3、刘套对原告不存在侵权行为，刘套所占有的房屋于2004年9月刘套已经合法取得，而曹雪花与农行签订的《房屋买卖协议》是2004年的12月8日，刘套购买的房屋在先，而曹雪花的购买的房屋在后，曹雪花购买房屋时，刘套所占有的房屋已经存在，何谈刘套存在侵权行为，且在原曹雪花诉农行的侵权一案中，经过两级法院法官进行现场勘查、测量，均认定刘套不存在任何侵权行为。4、根据《合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效。“第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、第三项以合法形式掩饰非法目的；第四项损害社会公共利益；第五项违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告系通过公开竞价方式购买农行的房屋及土地，经我方调查了解到，曹雪花所购买的房屋当时成交价应为六十多万元，而曹雪花签订的《房屋买卖协议》的价款为20万元，且其实际支付的购房款也为20万元。我方认为，曹雪花与农行郾城支行恶意串通，严重损害了国家利益，使国有资产流失，且以合法形式掩饰非法目的，逃避国家税收。符合《合同法》第五十二规定合同无效的情形，故我方认为曹雪花与农行郾城支行签订的《房屋买卖协议》应为无效协议，无效协议自始无效，基于该协议所取得的房屋登记证书也应依法予以撤销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述及经审查确认的证据，查明事实如下：1984年3月24日，万金营业所信用社（甲方）与万金大队铁炉第四生产队（乙方）签订征用土地合同协议书一份，约定将位于万金村西头，乡政府经理部对面，路南，万金大队铁炉村四队荒片地。土地四至为北至乡政府小公路，柏油路南边，东至三队小土路中，沙坑西上沿南北为一直线，南至乙方桐树园，西和乙方土地相临。东西宽34米，南北长55米（即北长55米，南长55米，西长34米，东长34米），计土地二亩八分五毫。1999年5月11日，万金营业所（甲方）与万金乡万金铁炉村第四组（乙方）签订征地协议书一份，主要内容为为扩建万金营业所，一、土地坐落漯上路通往乡政府柏油路南，四邻：北营业所旧址，南邻万金铁炉村第四组耕地，西邻工商所，东邻南北路路中。二、土地面积：万金营业所新扩建面积北长50米，南长50米，西长26.7米，东长26.7米，面积为1335平方米，折2亩。四、甲方建房与围墙时，南邻四组耕地处，甲方建筑物外留2米的距离，西临工商所围墙外留4尺的距离，甲方墙外所留距离内任何个人和集体不能占用，挖土或其他。2000年3月30日，郾城县土地房产管理局为郾城县农行万金营业所颁发了郾2000国用（0188）字第号的国有土地使用证，使用权面积2134.4平方米，北长41.85米，南长41.85米，东长51米，西长51米，为一长方形地块。图纸上显示该地块北面及东面为道路，西邻乡工商所，南邻万金村。原告曹雪花与被告中国农业银行漯河郾城支行就涉案房屋买卖形成了竞买成交确认书及房屋转让协议书。竞买成交确认书的主要内容为：签订时间2004年12月8日，第一条：竞买成交时间，2004年12月1日，地点，原郾城县农行万金营业所营业室；第二条：竞买标的名称：原郾城农行万金营业所房产；第三条：竞买标的价款人民币41万元，支付方式现金；第四条：支付竞买标的的时间2004年12月8日，地点原郾城县农行万金营业所营业室，移交方式双方当面点清；第六条：买受人负责到有关部门办理相关的审批、过户等手续，并承担相关责任和负担全部相关费用。房屋转让协议书的主要内容为：第一条，竟买时间，2004年12月1日，地点，郾城县农行原万金营业所营业室。第二条，竞买标的的名称，原郾城县农行万金营业所，房地产(北面临街营业办公楼房，东面平房7间，西面平房4间及土地1190.2平方米)。第三条，竞买标的物价款人民币20万元。第四条，违约责任，按竞买规则规定竟买成交后乙方(曹雪花)预交的2万元保证金即转为定金，其余款项必须在土地、房屋等过户手续办齐之后10日内补齐，并移交有关证件，否则竞买保证金作废，作为对方损失的补偿。第五条，农行负责到有关部门办理相关的申报、审批、过户等手续，原告承担契税、出让金、交易费、办理费等相关的全部费用，双方必须给予必要的配合。第六条，争议解决的方式，双方如发生争议，应通过协商或工商部门调解解决，1、提交合同仲裁委员会仲裁，2、依法向人民法院提起诉讼。第七条，其它未尽到事宜，双方协商解决。落款日期为2004年12月8日。经曹雪花申请，2006年12月10日漯河市人民政府下发了漯政土(2006)112号漯河市人民政府土地管理文件，该文件称:“曹雪花，你个人用地申请收悉，经研究市政府同意依法收回中国农业银行郾城县支行位于召陵区万金镇国有划拨土地1190.2平方米，并同时将此宗地出让给曹雪花作为商业用地使用，土地出让年限四十年”。2006年12月27日，被告为原告出具一份收到条（兼协议）主要内容为：今收到曹雪花交来《中华人民共和国国有土地使用证》(郾2000国有(01878)字第号)一份，作为我行为曹雪花办理土地出让及房产过户手续时使用，过户手续办好后，我行将新的土地(出让)证和房产证全部交给曹雪花，保证曹雪花对原郾城县农行万金营业所全部房产、土地及地面附属物拥有所有权，如果我行不能为曹雪花全部免费办理好上述证件，曹雪花交来的上述土地使用证保证在2006年5月31日前完好归还。否则，曹雪花持有的土地使用证复印件，已经我行核对无异，我行同意与原件具有同等法律效力(但需经我行加盖公章)，曹雪花有权用此土地使用证复印件及其他有效证件，于2007年1月31日前作为合法证据起诉我行，我行同意承担全部法律责任和全部经济(共柒拾肆万元整)赔偿责任。2007年1月19日，漯河市人民政府为曹雪花办理了漯国用（2007）第000132号国有土地使用证。该土地使用证主要载明：土地使用权人曹雪花；座落万金镇；地号005-000-010-02；图号372-500；地类商业用地；使用权类型出让；终止日期2046年12月10日；使用权面积1190.2平方米。在宗地图上标注东面为道路、西面为乡工商所、南面为中国农业银行郾城县支行（即该行家属院）、北面为道路。曹雪花主张的东面平房第七间不在该土地证范围内。2007年1月19日，漯河市人民政府为中国农业银行郾城县支行办理了漯国用（2007）第000133号国有土地使用证。该土地使用证主要载明：土地使用权人中国农业银行郾城县支行；座落万金镇；地号005-000-010-01；图号372-500；地类金融保险用地；使用权类型划拨；使用权面积944.2平方米。在宗地图上标注东面为道路、西面为乡工商所、南面为万金村、北面为曹雪花。2010年12月15日，被告郾城农行出具了一份证明，内容为：根据2004年12月8日的《房屋转让协议书》，曹雪花和郾城农行的土地使用权南北分界线为原万金营业所办公区和家属区隔离围墙为准，现有围墙归曹雪花所有，该围墙南0.4米作为公用土地，任何人不得占用。东屋从北向南第七间南山墙外墙以北的土地使用权归曹雪花，以后没有任何遗留问题，不再因该资产转让有任何纠纷，其他事宜由曹雪花处理，郾城农行概不负责。另查明：1、1992年3月13日，万金工商所（甲方）与万金行政村铁炉第四生产组（乙方）签订征用土地协议书一份，约定甲方征用乙方地段东至万金营业所，西至刘现营食堂，东西宽24.5米，南至铁炉第四组耕地，北至东西公路中心，南北长54.448米，折合土地二亩。2、1992年6月30日，郾城县计划委员会颁发了郾计字（1992）132号文件，关于万金工商所迁建的批复，主要内容为1、同意万金工商所迁建；2、项目投资4.95万元，建筑面积297.2平方米，主要建设内容：征地2亩，土建施工，资金来源：自筹。3、1992年7月13日，郾城县万金乡村镇建设管理所办理关于于万金工商所新建办公用房和住宿房屋项目的建设用地征询意见表，申请用地位置记载：漯上公路通往万金村公路南，万金营业所西边至铁炉村刘现赢食堂，北靠公路沿，南靠铁炉村耕地。东西宽24.5米，南北长54.448米。4、1992年7月17日，郾城县土地管理局颁布郾土征（1992）43号文件，关于万金工商所迁建征用土地的批复，主要内容为：根据郾计字（1992）132号文件下达计划和乡村规划部门意见，经审查，同意征用万金乡万金村铁炉第四村民组耕地1333.9平方米（二市亩），为迁建万金工商所办公用房用地。后万金工商所在所征土地上进行了建筑。5、2004年9月20日，郾城县工商行政管理局就与第三人刘套签订转让协议一份，主要内容为：将万金工商所土地、房屋及地上附属物转让给刘套，土地面积东西宽24.5米、南北长54.448米，折合土地二亩。万金工商所及刘套均未办理土地使用证。6、经本院实地查看，老农行营业所的西屋及西边围墙与老工商所房屋之间有一条夹道。7、涉案的东边7间平房中的从北向南第7间房屋与相邻的第八间均为当时农行所盖，崔文中在第8间南又加盖一间，第7、8间房屋原郾城农行职工崔文中自1997年实际占有并使用至今。崔文中庭审中提供一份申请书，上写“崔文中瓦房三间被所扒掉，我申请所内建的的东边平房南头两间作为对我的补偿，另外我在建一间。申请人崔文中，1997年7月10日。”在申请的下方有“上述情况属实，经研究同意申请。万金营业所。”并加盖有中国农业银行郾城县支行万金营业所的公章。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，双方的争议焦点为：1、被告是否应将第三人崔文中占用的第7间房屋交付给原告；2、原告曹雪花是否完全取得了原被告双方约定的土地；3、第三人刘套是否占用了原告的土地；4、原告主张被告赔偿原告一间房屋租赁费25700元是否支持。1、关于被告是否应将第三人崔文中占有的第7间房屋交给原告。被告处置房屋时为7间，原告据此支付了相应的价款，被告应按约定将该第7间交付原告，但因第三人崔文中提供证据证明当时被告已将该第7间及第8间房屋作为补偿交给了崔文中，被告虽不认可，但未提供证明证明，且崔文中自1997年开始在该房屋居住至今，故被告现在不能实际交付，故对原告要求被告交付第7间房屋的请求，本院不予支持。原告可主张被告承担违约责任。2、关于原告曹雪花是否完全取得了原被告双方约定的土地。原被告达成的竞买成交确认书中竞买标的的名称：原郾城县农行万金营业所房产，但未明确房产位置及数量，土地面积与四至。虽然原被告双方签订的房屋转让协议书中载明土地面积1190.2平方米，原告办理的土地登记的面积也为1190.2平方米，两者面积一致，但该土地面积上仅有6间平房，而房屋转让协议书中约定的是7间，故该1190.2平方米与协议约定的范围不符。且庭审中，被告认可原告提供的被告于2010年12月15日出具的证明，故曹雪花和郾城农行的土地使用权南北分界线为原万金营业所办公区和家属区隔离围墙，该围墙（含围墙占地）以北的土地使用权应归原告所有（东侧房屋第七间所占土地除外），被告应当配合原告将围墙以北未过户的部分过户给原告。3、关于第三人刘套是否占用了原告的土地，原告提供了2000年的老土地证及2007年基于老土地证分割的两个新土地证共三个土地证。三个土地证上显示涉案土地的西临均登记为工商所，而不是道路或其他，说明有权机关在办理土地登记时，原万金农行营业所与万金工商所的土地之间为相邻关系，但本院现场查看时，老农行营业所的西院墙外与老工商所之间还有一条夹道。现万金工商所及刘套均未办理土地使用证，土地部门相关的地籍档案也查找不到，原告现有的土地证载明的土地面积也不是与农行协议约定的范围，故本案中不能确定刘套是否占用了原告土地，占用了多少土地，故对原告请求被告把涉案房地产西边围墙外约43.57平方米的土地实际交付给原告占有的主张，本案中不予支持。4、关于原告主张被告赔偿原告一间房屋租赁费25700元的诉讼请求，因原被告不存在租赁关系，且该房屋被告也不能实际交付给原告。故原告的该诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中国农业银行漯河郾城支行于判决生效后三个月内协助原告曹雪花将原万金营业所办公区和家属区隔离围墙（含围墙占地）以北的土地使用权（东侧房屋第七间所占土地除外）未变更登记给原告曹雪花部分变更登记给原告曹雪花。二、驳回原告曹雪花的其他诉讼请求。本案诉讼费180元，由被告中国农业银行漯河郾城支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  李占锋审 判 员  王卫东人民陪审员  于永飞二〇二〇年八月二十四日书 记 员  焦 阳