江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初7816号原告无锡风水隆物业管理有限公司（以下简称风水隆物业公司），住所地无锡市滨湖区马山梅梁街道。法定代表人：王蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晶、陈丹，该公司员工。被告朱剑国，男，1968年10月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。袁江明，女，1971年10月16日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：朱剑国，男，1968年10月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。诉讼请求1.判令朱剑国、袁江明立即支付自2016年7月1日起至2019年9月30日止的物业费9964.89元、电梯运行维护费1170元、公共水电费1358.76元；2.判令朱剑国、袁江明承担逾期付款违约金4377.63元（2017年1月1日之前按每日万分之五计算，2017年1月1日之后按照银行同期贷款利率的四倍计算至2019年9月30日）；3.本案诉讼费用由朱剑国、袁江明承担。基本事实2010年6月20日，无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区业主委员会（以下简称圣园业委会）与风水隆物业公司签订《无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区物业管理服务合同》一份，合同约定的物业管理区域为圣园A区、B区和C区，合同约定的物业管理服务费用为多层及小高层住宅1.1元/月/平方米，电梯运行维护费（含电梯年检费、维保费、电费）30元/月/户，公共水电费0.15元/月/平方米，业主应于每半年第一个月的五日前交纳本半年物业服务费用。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，每逾期一日按所欠费用的每日千分之五向风水隆物业公司交纳滞纳金。合同期限为自2010年6月20日起至2013年5月31日止。2013年6月1日，无锡市滨湖区马山街道乐山社区居民委员会（以下简称乐山居委会）与风水隆物业公司签订《圣园及圣园B区临时物业管理服务合同》一份，约定该合同为上述《无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区物业管理服务合同》的延续和补充，物业管理区域为圣园及圣园B区，关于物业管理服务费用、电梯运行维护费、公共水电费的交纳标准及交费期限与上述合同相同。合同期限为自2013年6月1日起至2013年12月31日止。2013年12月30日，圣园业委会与风水隆物业公司签订《无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区物业管理服务合同》一份，约定物业管理区域为圣园A区和圣园B区，关于物业管理服务费用、电梯运行维护费、公共水电费的交纳标准及交费期限与前述合同相同。合同期限为自2014年1月1日起至2016年12月31日止。2017年1月1日起至今，风水隆物业公司与圣园业委会、乐山居委会等没有再签订物业服务合同，圣园A区的物业仍由风水隆物业公司提供物业服务。朱剑国、袁江明系坐落于无锡市滨湖区马山街道圣园177号101室（圣园A区）房屋业主。该房屋建筑面积为226.43平方米（商品房买卖合同约定）。朱剑国、袁江明确认物业费、电梯运行维护费、公共水电费交至2016年6月30日，自2016年7月1日起至2019年9月30日的物业费、电梯运行维护费、公共水电费没有交纳。经核算，自2016年7月1日起至2019年9月30日，朱剑国、袁江明结欠物业服务费9964.89元、电梯运行维护费1170元、公共水电费1358.76元。风水隆物业公司多次向朱剑国、袁江明进行催缴无果遂诉至本院，诉请如前。审理过程中，朱剑国、袁江明抗辩，1.关于电梯运行维护费，其居住一楼不需要使用电梯，且与风水隆物业公司签订过不使用电梯的书面保证书，故其不应缴纳该费用；2.自2010年1月交房后，其多次向风水隆物业公司反映房屋存在内墙起沙空鼓现象及裂缝、渗水、外墙脱落等质量问题，但风水隆物业公司置之不理；3.物业管理极其混乱，物业经理经常换、资质不全，小区房屋质量问题物业管理人员不重视，小区停电停水不及时通知，汽车乱停甚至堵住小区门口现象屡见不鲜，小区野猫野狗宠物到处乱串、四处横行，楼层外墙油漆脱落、弱电箱电线卡住拉不动、草坪灯电线裸露有安全隐患，燃气公司办理业务，其不知晓，楼层南门玻璃被砸、门锁损坏，报修风水隆物业公司不安排人维修，南门外大阳台曾经出现一个大的马蜂窝，跟风水隆物业公司多次反映，却让我们业主自己处理，楼层501室违建露台还曾砸碎其家北门屋顶玻璃等等；4.风水隆物业公司非法占用公共用地，在其家住房下层地下车库违建仓库及清洁工人休息间，还堆放清洁药水、油漆、涂料等大量易燃易爆物品。并就上述问题和情况提供了漏水情况登记表、照片、短信聊天记录等证据证明。原告风水隆物业公司与被告朱剑国、袁江明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。经审查，合同当事人应全面履行合同约定的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同约定按时交纳物业服务费用。风水隆物业公司与圣园业委会、乐山居委会签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。上述合同，对全体业主均有约束力。双方在合同中，对物业服务的内容，质量要求，物业管理服务费和其他有偿服务的收费标准、交费期限以及逾期责任等进行了约定，风水隆物业公司在履行物业服务规定的义务后，有权依约定向朱剑国、袁江明收取物业管理服务费、电梯运行维护费、公共水电费。虽然自2017年1月1日起，圣园业委会、乐山居委会等与风水隆物业公司没有再签订物业服务合同，但风水隆物业公司继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故朱剑国、袁江明抗辩其不应缴纳电梯运行维护费的理由不能成立。根据朱剑国、袁江明提供的证据可以认定风水隆物业公司管理服务质量存在一定瑕疵，导致朱剑国、袁江明未实际享受到与收费相对等的服务，故风水隆物业公司对履约瑕疵亦应承担相应的责任。朱剑国、袁江明拒交物业费的理由具有一定正当性，但是尚不足以免除交费义务，故根据风水隆物业公司提供物业服务的质量，本院对物业费酌情减少。本院对风水隆物业公司诉请的物业费9964.89元，酌定为7971.91元，超出部分不予支持。鉴于风水隆物业公司在提供服务过程中存在管理服务上的瑕疵，故对于风水隆物业公司要求朱剑国、袁江明依约承担相应违约金的诉请，本院不予支持。对风水隆物业公司要求朱剑国、袁江明支付电梯运行维护费1170元、公共水电费1358.76元的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱剑国、袁江明于本判决发生法律效力后立即向原告无锡风水隆物业管理有限公司支付物业费7971.91元、电梯运行维护费1170元、公共水电费1358.76元，合计10500.67元。二、驳回原告无锡风水隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告朱剑国、袁江明未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元，由原告无锡风水隆物业管理有限公司负担84元，由被告朱剑国、袁江明负担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张志龙人民陪审员  宋贵夫人民陪审员  冯全平二〇二〇年八月二十一日书 记 员  方 芳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》：第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。