广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初349号原告：广州市水上运动管理中心，住所地广州市滨江东路**。法定代表人：李姝，职务主任。委托代理人：贾鹏程，系广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人：周月娇，系广东南方福瑞德律师事务所实习人员。被告：广州广重物业管理有限公司，，住所地广州市海珠区工业大道****仅限写字楼功能）。法定代表人：钟弘。委托代理人：黄志坚，系被告公司的员工。原告广州市水上运动管理中心与被告广州广重物业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李晓阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贾鹏程,被告的法定代表人钟弘及委托代理人黄志坚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月23日，原广州市航海俱乐部、广东省体育运动技术学院（现广东省二沙体育训练中心）、广东省二轻新星工业公司作为委托方与被告签订了《物业管理委托合同》，委托被告对广州市滨江东路549号大院的物业提供管理服务，合同期限二年，至2015年1月21日止。并约定委托方无偿提供该大院xxx房（下称涉案房屋）作物业管理用房。《物业管理委托合同》到期后，双方未再签订书面物业管理合同，但被告仍为滨江东路549号大院业主提供物业服务，并继续使用涉案房屋。2013年，广州市航海俱乐部并入广州市水上运动管理中心。2019年2月21号，广州市财政局作出穗财资(2019)60号《广州市财政局关于市体育局滨江东路2套存量公房无偿调拨问题的复函》，将涉案房屋无偿调拨给广州珠江住房租赁发展投资有限公司（下称珠江租赁公司），并要求及时办理涉案房屋的交接及产权变更的相关手续。原告于2019年3月即发函被告，要求被告腾空并移交房屋。2019年6月4日，原告又召集被告及珠江租赁公司会商，希望被告接受原告与珠江租赁公司提出的方案，即被告现可不需腾退该房，由珠江公司按现状接收涉案房屋，再按照市场运作机制与珠江租赁公司签订有偿租赁合同的方式解决。但被告以涉案房屋为建设单位必须提供的物业用房为由，不同意交纳租金并与珠江租赁公司签订租赁合同。2019年8月29日，原告与广东省二沙体育训练中心共同向被告发出了《终止合同通知书》，通知被告自2019年8月30日起，双方关于滨江东路549号大院的物业管理服务关系终止，要求被告在收此通知后七日内委派人员处理善后事宜，并在2019年9月15日前将涉案房屋交还原告。被告于当日签收该终止合同通知书。2019年8月30日，原告在滨江东路549号大院的公告栏内张贴了关于终止与被告之间的物业服务关系的告知书，但被告至今仍未向原告移交涉案房屋。原告认为，原、被告双方签订的《物业管理委托合同》约定的期间届满后，双方未再签订书面合同，现依照广州市财政局的相关文件，原告需将涉案房屋移交他人，己无资格再委托被告进行物业管理服务。故，双方之间的物业服务关系应予终止。被告在签收终止合同通知书后，未按通知书的要求移交房屋，已侵害了原告的合法权益。被告除应立即移交涉案房屋外，尚应自2019年9月16日起以广州市住房和城乡建设局公布的《2018年广州市房屋租金参考价》每平方39元的标准支付占用费至交还涉案房屋止。故向法院提起诉讼，请求判令：1、请求判令被告立即腾空广州市滨江东路549号xxxx房，并交付给原告；二、判令被告自2019年9月16日起以每月840.06元(21.54平方米×39元／月平方米）的标准向原告支付场地占用费至被告交还房屋止（暂计至2019年10月15日为840.06元）；三、诉讼费用由被告负担。被告辩称：不同意原告的诉请，理由如下：1、涉案房屋是物业管理用房。2、我方认为原告主张的租金不合理，我方不同意，但是我方愿意跟原告协商重新签订新的物业管理合同，将租金平摊到管理费里。经审理查明：2013年1月23日，广州市航海俱乐部、广东省体育运动技术学院、广东省二轻新星工业公司（甲方、物业建设单位）与被告（乙方、物业管理公司）签订了《物业管理委托合同》，约定：甲方将滨江东549号大院委托乙方实行物业管理；委托管理期限为24月，自2013年2月1日至2015年1月31日止。此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商协约合同；甲方在合同生效之日起十日内向乙方提供建筑面积为30平方米的物业管理专用房屋（产权属甲方），由乙方无偿使用；等。2019年3月25日，原告向被告发出了《广州市水上运动管理中心关于收回海珠区滨江东路549号大院xxxx房的通知》，内容为：根据《广州市财政局关于印发广州市市属行政事业单位国有资产出租出借整改工作方案的通知》(穗财资（2018）149号）及《广州市财政局关于市属行政事业单位资产出租出借情况登记管理模块上线的通知》（穗财资（2018））228号）文件要求，现我单位须收回广州市海珠区滨江东路549号大院xxx房房屋，请贵单位于2019年4月30日前缴清该房屋腾退前所产生的相关费用，将清空后的房屋交还给我单位。如不按时交还，产生相关法律责任后果请自行负责。2019年8月28日，广东省二沙体育训练中心与原告共同向被告出具了《终止合同通知书》，主要内容为：2013年1月23日，广州市水上运动管理中心、广东省体育运动技术学院（现广东省二沙体育训练中心）、广东省二轻新星工业公司（现广东省金属加工广有限责任公司）作为委托方与贵司签订了《物业管理委托合同》，委托贵司对广州市滨江东路549号大院的物业提供管理服务，合同期限二年，已于2015年1月21日届满，但贵司至今仍向滨江东路549号大院业主提供物业服务，同时，无偿使用xxxx房作物管保安住宿用房。现须将权属广州市水上运动管理中心的海珠区滨江东路549号大院xxxx房无偿调拨给广州珠江住房租赁发展投资有限公司，且《物业管理委托合同》约定的期限届满后，贵我双方未再签订书面委托合同，据此，我方已无资格再委托贵司进行物业管理服务。故，现通知贵司，自2019年8月30日起，贵我双方关于滨江东路549号大院的物业管理服务关系终止，请贵司在收此通知后七日内委派人员处理善后事宜，并于2019年9月15日前将大院xxxx房腾空交还广州市水上运动管理中心。原告为证明其主张提供了以下证据：1、《物业管理委托合同》；2、《广州市财政局关于市体育局滨江东路3套存量公房无偿调拨问题的复函》；3、《广州市水上运动管理中心关于收回海珠区滨江东路549号大院xxxx房的通知》；4、终止合同通知书；5、告知书；6、照片；7、不动产权证；8、《关于市航海俱乐部（挂广州航海运动业余体育学校牌子）并入市水上运动管理中心等问题的批复》。被告对上述证据的三性均无异议。被告为证明其主张提供了以下证据：1、复函；2、广州市水上运动管理中心移交海珠区滨江东路549号大院xxxx产权房协调工作会议纪要；3、关于滨江东549号大院《物业管理委托合同》自动延续的函；4、对《终止合同通知书》的复函。原告的质证意见：对证据1、3、4真实性无异议，我方收到该函件。对证据2的真实性无异议。庭后，被告补交了以下证据：1、滨江东549号大院2020年5月收费发票1份；2、滨江东550号大院2020年5月业主收费收据存根2份；3、属地环监所收取大院垃圾清运费；4、属地环监所《垃圾分类限期整改通知》；5、属地街道办事处《关于广重物业管理有限公司生活垃圾清运的复函》；6、滨江东549号大院照片。原告的质证意见：对证据1-6的三性均无异议。另查，广州市不动产登记查册表记载，涉案房屋登记在原告名下，登记时间为2017年3月28日，规划用途为住宅，建筑面积为21.5439平方米，房屋所有权取得方式为划拨。诉讼中，原告表示原广州市航海俱乐部已经并入广州市水上运动管理中心，广州市水上运动管理中心是广州市体育局的下属事业单位，广东省体育运动技术学院变更为广东省二沙体育训练中心。原被告双方确认涉案小区至今未成立业主委员会，涉案房屋的用途为物业管理用房，被告仍在涉案小区进行物业管理。本院认为：本案的争议焦点在于原告能否要求被告交还涉案房屋。根据双方提交的证据及陈述意见，本院评析如下：首先，原告主张被告对涉案小区的管理期限于2015年1月31日已届满，但原被告均确认被告至今仍在为涉案小区提供物业管理服务，《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，下列事项由业主共同决定：。（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。根据上述规定，解聘物业管理公司是全体业主共同决定的事项，故本案中原告无权解聘被告。其次，原《物业管理委托合同》中的甲方即建设单位为广州市航海俱乐部、广东省体育运动技术学院、广东省二轻新星工业公司三家单位，但原告提交的《终止合同通知书》上仅有广东省二沙体育训练中心与原告两方的盖章确认。再次，考虑到涉案小区物业管理的稳定性和延续性，在未确定新的物业公司的情况下，被告仍有义务对涉案小区继续提供管理服务。原告虽为涉案房屋的产权人，但根据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。本案中，作为涉案小区原建设单位之一的广州市航海俱乐部已经并入原告，故原告及其他建设单位均有义务为被告提供物业管理用房，现原被告均确认涉案房屋为物业管理用房，故原告要求被告交还涉案房屋的请求，依据不足，本院不予支持。关于场地占用费的问题，如上所述，提供物业管理用房是建设单位的责任，故原告要求被告支付场地占用费的请求，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第三十条之规定，判决如下：驳回原告广州市水上运动管理中心的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年八月十四日书记员  李敏燕陈丹纯