四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初2273号 原告（反诉被告）：四川省德成置业有限公司,住所地：四川省仁寿县文林镇仁寿大道腾飞时代**。统一社会信用代码：91511421667444478G。 法定代表人：吴杰，执行董事。 委托诉讼代理人：魏建清，四川永靖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨均利，四川永靖律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：赵洪平，男，生于1968年9月11日，汉族，居民，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：田晨希，四川律治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琦，四川律治律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川省德成置业有限公司（以下简称德成公司）与被告（反诉原告）赵洪平民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）德成公司的委托诉讼代理人魏建清、杨均利，被告（反诉原告）赵洪平的委托诉讼代理人田晨希、张琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告德成公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告协助原告解除对仁寿县共计七套房屋的备案登记手续；2.本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2013年9月23日，原告向被告借款1000万元，被告指令赵洋向原告转款1000万元。被告为保障其借款，于同日与原告签订《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》补充协议。2013年9月22日、9月23日原告将自己开发的位于仁寿县商业性质的房屋备案登记在赵洪平名下，80套房屋总面积4536.20平方米，其中79套房屋的单价为2200元／平方米，第80套房屋的单价为2465元／平方米，总价款为1000万元。就案涉房屋，被告曾以商品房买卖关系向法院起诉要求原告继续履行买卖合同。仁寿县人民法院在审理过程中向赵洪平释明，告知其以民间借贷法律关系主张权利，但赵洪平拒绝变更诉讼请求。仁寿县人民法院于2018年8月29日裁定驳回赵洪平的起诉。赵洪平不服，向四川省眉山市中级人民法院提起上诉，四川省眉山市中级人民法院经过审理，对一审查明的案件基本事实予以确认，认为赵洪平与德成公司之间不存在真实的商品房买卖关系，于2018年11月21日裁定驳回上诉，维持原裁定。自2013年9月23日起至2015年7月31日止，原告向赵洪平及赵洋的银行账户转款共计11926000元，用途为还借款、费用及货款，已经归还了赵洪平全部借款本金及利息，且已超额还款，被告赵洪平已经实现了合同目的。时至今日，被告赵洪平仅协助原告解除了73套房屋的备案登记，尚有合同编号为35421号、35420号、35418号、35414号、35411号、35410号、35422号房屋未解除备案登记手续。经原告多次与被告协商，被告均无理由拒不解除案涉房屋的备案登记手续。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告赵洪平辩称：1.根据仁寿县人民法院生效文书，确定原被告双方是借款关系，非房屋买卖关系，案涉80套备案房屋系原告向被告借款1000万元的担保，原告在偿还900万元借款本金后，被告解除了其中73套房屋的备案登记，剩余7套房屋作为剩余100万元借款本金的担保；2.原告诉称已经偿还被告借款本息共计11926000元，与事实不符，根据生效判决确定，原告仅偿还被告借款本息11546000元。经过双方对账确认，原告尚欠被告100万元借款本金未偿还；3.根据双方约定以及之前73套房屋解除备案登记的履行顺序，应该是原告先偿还借款，被告再解除抵押。 反诉原告赵洪平向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人偿还反诉人借款本金100万元；2.判令被反诉人偿还反诉人借款利息，利息以借款本金100万元为基数，从2015年8月1日起按年利息24%标准支付利息，直至全部偿还为止；3.本案诉讼费、保全费由被反诉人承担。事实与理由：2013年9月23日，被反诉人由于“银城岷山广场”项目建设资金需要，找到反诉人借款1000万元，双方签订了《商品房预售合同》，约定被反诉人将“银城岷山广场”项目的80套共计4536.20平方米的商业用房备案登记至反诉人名下，作为对该笔1000万元借款的抵押担保。2015年7月底双方对于借款本息进行结算，双方确认被反诉人尚欠反诉人借款本金100万元，2015年8月初，反诉人到仁寿县房管局将80套抵押商业用房中的73套解除抵押，剩余7套商业用房继续以备案登记的方式作为剩余100万元借款本金的担保。该项目由于被反诉人资金困难一度烂尾，2018年经仁寿县政府协调重新复工修建，目前已经竣工验收。期间，反诉人多次找被反诉人要求还款，但被反诉人没有偿还能力，也不愿意以房抵债。综上，反诉人认为被反诉人的行为严重损害了反诉人的合法权利，反诉人解除剩余7套房屋的前提是被反诉人必须按照约定向反诉人清偿全部借款本息。 反诉被告德成公司辩称：反诉原告的诉讼请求没有事实依据，双方虽然合同约定1000万元整，但在签订合同当天，公司即指定财务人员向反诉原告指定的人员汇款38万元，因此实际借款金额为962万元。反诉原被告双方签订协议约定，利息为同期银行贷款的四倍，应该按照约定计算应付和实付利息，超出部分应该依法抵扣本金。所以反诉被告实际已经超出应付款项，对超出的款项保留起诉的权利。 经过庭审及双方提供的证据，本院查明事实如下：2013年9月22日，德成公司由于项目建设需要向赵洪平借款1000万元，并将自己开发的位于仁寿县商业性质的房屋备案登记在赵洪平名下，2013年9月23日，德成公司又将案涉的7套商业性质的房屋共计80套备案登记在赵洪平名下，为该笔借款提供担保。80套房屋总面积为4536.20平方米，其中79套房屋的单价为2200元∕平方米，第80套房屋的单价为2465元∕平方米，总价款为1000万元。2013年9月23日，赵洪平之子赵洋先后三次以其农业银行卡（卡号为：62×××16）向德成公司银行账号（22-4057010********）分别转款500万元、200万元、300万元，共计转款1000万元。自2013年10月22日起至2015年7月31日止，德成公司多次向赵洪平及赵洋的银行账户转款，金额共计11546000元，用途为还借款、费用、货款、退房款。赵洪平在收到德成公司偿还的借款后，对其中的73套房屋协助解除了房屋的备案登记，现尚有7套房屋未解除备案登记。 上述事实，有原、被告的身份信息、当事人的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》补充协议、《商品房买卖合同》摘要、转账记录、仁寿县人民法院（2018）川1421民初2436号民事裁定书、眉山市中级人民法院（2018）川14民终1190号民事裁定书等予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本案争议焦点为：1.本案所涉借款是否已经偿还完毕，如果没有偿还完毕，尚欠金额是多少？2.赵洋于2013年9月23日收到的38万元转款是否是德成公司偿还借款？3.双方对借款的利息是如何约定的？ 本院认为，德成公司与赵洪平之间虽然没有签订借款合同，但赵洪平向德成公司的转款行为经仁寿县人民法院（2018）川1421民初2436号民事裁定书、眉山市中级人民法院（2018）川14民终1190号民事裁定书已予以确认为借款，双方之间的民间借贷关系成立。通过双方提交的证据及上述生效文书认定的事实，2013年9月23日，赵洪平之子赵洋先后向德成公司分别转款500万元、200万元、300万元，共计转款1000万元。德成公司向本院提供袁欣的劳动合同、工资明细、袁欣的银行账号、转款记录拟证明在签订购房合同的当天即2013年9月23日，指定公司的财务人员袁欣向赵洋转款38万元，应在借款本金中予以扣除，主张实际借款金额应为962万元。对该38万元的转款，本院认为，第一，根据德成公司提供的转款记录及明细，可以看出该公司对收到赵洪平的1000万元转款以及向赵洪平（赵洋）多次转款都有完整的记录且均装订成册，转款经办人均是“毛华”，转款用途分别记载为“费用”、“货款”、“还借款”、“退房款”等，双方在庭审中对转款都确认为是偿还借款本金和利息，而该38万元转款的证据系单独一张转款记录，未载明用户名，虽对方户名系赵洋，但并不清楚系由谁转给赵洋；第二，德成公司认为在（2018）川1421民初2436号庭审时曾提出，为偿还案涉借款，共计向赵洪平（赵洋）转款25次，因未找到该38万元的转款记录，故只提交了24次的转款明细。本院经核实双方提供的转款记录，公司在（2018）川1421民初2436号庭审时提交的“还赵洪平借款明细表”载明的是24次还款，其中第11次转款即2014年6月23日记载为“退房款500万元”，该500万元系分成两次转款，即300万元和200万元，故即使不含该38万元的转款，公司也已向赵洪平（赵洋）转款25次；第三，双方除了本案所涉借款外，还有其他业务往来，无法证明该38万元转款是偿还本案所涉借款；第四，将德成公司在庭审时提供的显示袁欣银行卡号的《项目明细》中袁欣的银行卡号62×××13与公司提供的向赵洋转款38万元的银行卡号62×××15进行比对，无法证明该笔转款系袁欣进行的转款，也无法证明该款转给赵洋是用于偿还本案借款。综上，德成公司提出的2013年9月23日指使公司员工袁欣向赵洋转款38万元系偿还借款，应抵扣本金的主张，证据不足，本院不予支持。如双方有其他经济往来，可另行主张权利。本案的借款本金，本院认定为1000万元。 关于双方借款利息，赵洪平主张双方约定的借款利息为月息3.8%，德成公司认为双方在《商品房预售合同》补充协议中约定，该笔借款的利息约定为“按银行同期贷款利息四倍向乙方支付资金利息”。从德成公司提交的转款记录来看，其与赵洪平（赵洋）之间存在25笔转款，在转款记录中，2013年10月22日转款38万元，11月21日德成公司还款200万元尚欠借款本金发生变化后，同日的还款变为30.4万元，2013年12月23日在还款200万元后，12月23日至2014年5月22日期间的6笔转款金额均为22.8万元。2014年6月23日在退房款500万元后，6月23日至2015年7月31日期间的13笔转款金额均为3.8万元，上述转款的时间、金额均有一定的规律性，可以看出德成公司是以月息3.8%进行计息并完成付款，故双方约定和执行的借款利息应为月息3.8%。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”的规定，对于德成公司依照月息3.8%即年息45.6%支付的利息，已超过了法律规定的年利率36%，对超过部分的利息应视为德成公司偿还赵洪平的借款本金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十一条的规定：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充:(一)实现债权的有关费用;(二)利息;(三)主债务。对本案的本金和利息应分段计算（计算至小数点后两位）： 1、2013年10月22日德成公司以本金1000万元按月息3.8%偿还利息38万元，而以1000万元为本金按照月息3%计算利息应为300000元，对于超过的部分80000元（380000元-300000元）应视为偿还本金，故本金应为9920000元； 2、11月21日，德成公司偿还借款200万元，此时本金应为7920000元； 3、11月21日，德成公司以800万元为本金按月息3.8%偿还了利息304000元，而以7920000元为本金按照月息3%计算利息应为237600元，对于超过的部分66400元（304000元-237600元）应视为偿还本金，故本金应为7853600元； 4、12月23日，德成公司偿还本金200万元，此时本金应为5853600元； 5、12月23日，德成公司以600万元为本金按月息3.8%偿还利息228000元，而以5853600元为本金按照月息3%计算应为175608元，对于超过的部分52392元（228000元-175608元）应视为偿还本金，故本金应为5801208元； 6、2014年1月22日，公司以600万元为本金按月息3.8%偿还利息228000元，而以5801208元为本金按照月息3%计算应为174036.24元，对于超过的部分53963.76元（228000元-174036.24元）应视为偿还本金，故本金应为5747244.24元； 7、2月21日，德成公司以600万元为本金按月息3.8%偿还利息228000元，而以5747244.24元为本金按照月息3%计算应为172417.33元，对于超过的部分55582.67元（228000元-172417.33元）应视为偿还本金，故本金应为5691661.57元； 8、3月24日，德成公司以600万元为本金按月息3.8%偿还利息228000元，而以5691661.57元为本金按照月息3%计算应为170749.85元，对于超过的部分57250.15元（228000元-170749.85元）应视为偿还本金，故本金应为5634411.42元； 9、4月22日，德成公司以600万元为本金按月息3.8%偿还利息228000元，而以5634411.42元为本金按照月息3%计算应为169032.34元，对于超过的部分58967.66元（228000元-169032.34元）应视为偿还本金，故本金应为5575443.76元； 10、5月22日，德成公司以600万元为本金按月息3.8%偿还利息228000元，而以5575443.76元为本金按照月息3%计算应为167263.31元，对于超过的部分60736.69元（228000元-167263.31元）应视为偿还本金，故本金应为5514707.07元； 11、6月23日，德成公司偿还本金300万元、200万元，共计还款500万元，此时本金应为514707.07元； 12、6月23日，德成公司以100万元为本金按月息3.8%偿还利息38000元，而以514707.07元为本金按照月息3%计算应为15441.21元，对于超过的部分22558.79元（38000元-15441.21元）应视为偿还本金，故本金应为492148.28元； 13、7月22日，德成公司以100万元为本金按月息3.8%偿还利息38000元，而以492148.28元为本金按照月息3%计算应为14764.45元，对于超过的部分23235.55元（38000元-14764.45元）应视为偿还本金，故本金应为468912.73元 14、8月22日，德成公司以100万元为本金按月息3.8%偿还利息38000元，而以468912.73元为本金按照月息3%计算应为14067.38元，对于超过的部分23932.62元（38000元-14067.38元）应视为偿还本金，故本金应为444980.11元； 15、9月23日，公司以100万元为本金按月息3.8%偿还利息38000元，而以444980.11元为本金按照月息3%计算应为13349.40元，对于超过的部分24650.60元（38000元-13349.40元）应视为偿还本金，故本金应为420329.51元； 16、10月22日，德成公司以100万元为本金按月息3.8%偿还利息38000元，而以420329.51元为本金按照月息3%计算应为12609.89元，对于超过的部分25390.11元（38000元-12609.89）应视为偿还本金，故本金应为394939.40元； 17、11月24日，公司以100万元为本金按月息3.8%偿还利息38000元，而以394939.40元为本金按照月息3%计算应为11848.18元，对于超过的部分26151.82元（38000元-11848.18）应视为偿还本金，故本金应为368787.58元； 18、12月29日，公司以100万元为本金按月息3.8%偿还利息38000元，而以368787.58元为本金按照月息3%计算应为11063.63元，对于超过的部分26936.37元（38000元-11063.63）应视为偿还本金，故本金应为341851.21元； 19、2015年1月26日，公司以100万元为本金按月息3.8%偿还利息38000元，而以341851.21元为本金按照月息3%计算应为10255.54元，对于超过的部分27744.46元（38000元-10255.54元）应视为偿还本金，故本金应为314106.75元； 20、3月6日，公司以100万元为本金按月息3.8%偿还利息38000元，而以314106.75元为本金按照月息3%计算应为9423.20元，对于超过的部分28576.80元（38000元-9423.20元）应视为偿还本金，故本金应为285529.95元； 21、3月24日，公司以100万元为本金按月息3.8%偿还利息38000元，而以285529.95元为本金按照月息3%计算应为8565.90元，对于超过的部分29434.10元（38000元-8565.90元）应视为偿还本金，故本金应为256095.85元； 22、4月30日，公司以100万元为本金按月息3.8%偿还利息38000元，而以256095.85元为本金按照月息3%计算应为7682.88元，对于超过的部分30317.12元（38000元-7682.88元）应视为偿还本金，故本金应为225778.73元； 23、7月3日，公司以100万元为本金按月息3.8%偿还利息38000元，而以225778.73元为本金按照月息3%计算应为6773.36元，对于超过的部分31226.64元（38000元-6773.36元）应视为偿还本金，故本金应为194552.09元； 24、7月31日，公司以100万元为本金按月息3.8%偿还利息38000元，而以194552.09元为本金按照月息3%计算应为5836.56元，对于超过的部分32163.44元（38000元-5836.56元）应视为偿还本金，故本金应为162388.65元； 综上，德成公司尚欠赵洪平借款本金162388.65元，赵洪平要求德成公司偿还借款的主张成立，但尚欠借款本金应为162388.65元，赵洪平主张要求从2015年8月1日起按年利率24%计算利息至付清时止，该请求符合法律规定，本院予以支持。 本院认为，根据仁寿县人民法院（2018）川1421民初2436号民事裁定书、眉山市中级人民法院（2018）川14民终1190号民事裁定书认定的事实，以及在本案庭审中双方均认可房屋的备案登记系为1000万元借款提供的担保，故赵洪平解除房屋备案登记的前提是德成公司还清借款，德成公司在尚未还清赵洪平的借款时即要求赵洪平协助解除7套担保房屋的备案登记的请求，本院不予支持。待德成公司还清赵洪平借款后，德成公司可再行向赵洪平主张协助解除房屋备案登记。 综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十一条的规定，判决如下： 一、驳回原告四川省德成置业有限公司的诉讼请求； 二、反诉被告四川省德成置业有限公司在本判决生效后十日内偿还反诉原告赵洪平借款本金162388.65元，并以162388.65元为本金从2015年8月1日起按年利率24%计算利息至付清时止; 三、驳回反诉原告赵洪平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）四川省德成置业有限公司承担；反诉案件受理费减半收取6900元，由原告（反诉被告）四川省德成置业有限公司承担1120元，由被告（反诉原告）赵洪平承担5780元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  黄超敏 二〇二〇年八月十八日 书记员  刘宽冲