云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初733号原告：董桂林，女，1981年7月22日生，汉族，大学文化，云南省楚雄市人，护士，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：何啸波，云南光前律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：马思义，男，1962年4月1日生，回族，中专文化，云南省楚雄市人，住云南省楚雄市。被告：马佐兰，女，1962年1月15日生，回族，高中文化，云南省楚雄市人，无业，现住。二被告共同委托诉讼代理人：李红，公正法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：马涛，男，1986年4月25日生，回族，云南省楚雄市人，务工人员，现住云南省昆明市五华区。被告：马琳任，女，1992年1月15日生，回族，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。原告董桂林与被告马涛、被告马琳任、被告马思义、被告马佐兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告董桂林及其委托诉讼代理人何啸波，被告马思义、被告马佐兰及其共同委托诉讼代理人李红，被告马涛到庭参加诉讼，被告马琳任经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董桂林向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原被告双方签订的《房产买卖合同》合法有效；二、请求依法判令被告继续履行《房产买卖合同》至房屋产权过户完毕为止；三、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：本案被告方系一家人。2018年3月6日，经楚雄州东亚房产经纪有限公司介绍，原、被告双方在该经纪公司共同签订了《房产买卖合同》。该《合同》约定：原告向被告方购买位于楚雄市万家坝片区砖混结构房屋一套；该房屋建筑面积为267.66㎡，约定成交价为1039600元；在原告付清首付款600000元当日，被告方将房产正式交付给原告使用，余款439600元在房屋过户后三个月内一次性付清。该《合同》还约定了：“卖方保证已取得上述房产的所有权人、共同共有人及与该房产交易有利害关系的相关人的同意并按上述条件出售房产”等相关条款。《房产买卖合同》签订当日，原告向二被告支付了30000元定金。同年5月23日，在经纪公司的参与下，原告又向被告方支付了100000元购房定金，并对《房产买卖合同》中关于定金的支付条款作了相应补充。由于该出售房屋系被告方向开发商（楚雄城市花园房地产开发有限公司）以616956元全款购买的房屋，该房屋当时还未交付被告方使用，为此原告暂缓支付了其余首付款。2018年11月14日，被告马涛与开发商楚雄城市花园房地产开发有限公司办理了房屋交接的相关手续。同月15日，原告依约向被告方支付了其余首付款470000元，被告方遂将房屋钥匙交付给了原告。原告在接收房屋后，一直向物业等相关部门缴纳着物业管理、垃圾清运、停车、水、电等费用并延续至今。2018年12月，原告投资对该房屋花园围墙进行了修缮，被告方未提出过任何异议。2019年10月7日，原告与装修公司签订了《施工合同》并支付了相关定金和首付款，在工人进行施工过程中，却遭到了被告马思义的无端阻挠，被告马涛也声明禁止任何人施工。经询问经纪公司后，原告才得知：被告方要求原告在成交价的基础上增加160000元房价，否则被告方将毁约。在原告与被告马思义沟通过程中，其明确提出若不加价，其不认可卖房合同。因为当初其并未在《房产买卖合同》上签字。事实上，在签订《房产买卖合同》过程中，被告方四人均已到场，而且经其统一意见后，原、被告双方才在楚雄州东亚房产经纪有限公司主持下，共同签订了该合同。被告方出尔反尔、不讲诚信的行为，不仅违背了《房产买卖合同》的约定构成预期违约，还严重违反了我国相关法律之规定。为维护原告的合法权益免受重大损失，依法提起诉讼。被告马思义、被告马佐兰辩称，本案中房产买卖合同和补充协议均无效，被告马涛和被告马琳任无权处置被告马涛、被告马琳任、被告马思义、被告马佐兰四人共有的房产；原告明知该房屋为共有，理应要求所有共有人参与房屋买卖合同的签订，从而保证合同的有效性；未经确定产权的房屋系房权不明晰的房屋禁止交易。另外，被告马思义认为，涉案房屋系其与被告马佐兰多年积蓄购买，当初购买名额还花费了140000元。购买该套房屋的是为了给儿子马涛结婚用，但买房后儿子说在昆明无车无房生活没有保障，我们多次明确表示不同意出售该房。签合同时我也去了，但是我去的目的是监督马涛不让他出售该房。2019年10月30日外出做客时看见原告要装修该套房屋的信息，就生气了，因为我就没同意出售该房。之后涉及房子的事宜都是中介姓张的一个小姑娘和我们联系。后来马涛说要和马琳任离婚，马琳任要求给她160000元才回来继续签字，我们没有160000元给马琳任，这些我们和中介都说过。被告马涛辩称，我认为这个合同无效，这个合同我父母没有同意。我收取的购房款我会想办法退还给原告，可以按照银行贷款利率支付原告利息，希望解除这个合同。被告马琳任未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和抗辩证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行当庭证据交换和质证。原告董桂林针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1．《商品房购销合同》复印件，欲证明被告方向楚雄市城市花园房地产开发有限公司购买并转售给原告的房屋情况：包括房屋位置，面积及其购买该房的价格等相关情况；2．云南省地税局普通机打发票2份，欲证明被告的购房款在转售给原告前已全部付清，被告方有权处分该房屋的事实；3．《房产买卖合同》及《补充协议》复印件各一份，欲证明2018年3月6日，原、被告双方及东亚房产中介共同签订《房产买卖合同》的事实及协议相关内容；4．《房屋交接书》，欲证明被告与开发商（楚雄市花园房地产开发有限公司）办理房屋交接的时间为2018年11月14日；5．《收条》2份，欲证明2018年3月6日及同年5月23日，被告方收到原告支付定金130000元的事实；6．《结婚证》、微信账单详情、《中国建设银行个人活期账户交易明细》复印件各一份，欲证明左明坤系原告丈夫，2018年3月6日，原告曾以微信转账方式支付被告马涛之父马思义10000元定金，2018年5月23日，原告丈夫通过建行给被告马涛之父马思义100000元定金（其余20000元定金系现金的事实）；7．中国工行出具的《借记卡账户历史明细清单》复印件2份，欲证明2018年3月6日，原告从工行取款机分四笔取出20000元现金的事实，2018年11月15日，原告依约通过工行转账给被告马涛房屋首付款余额470000元的事实；8．《深圳市特发物业管理有限公司楚雄分公司收款收据》复印件5份，欲证明2018年11月开始，原告便一直缴纳相关物业管理、水、电等相关费用至今；9．《施工合同》、《中国农业银行超级柜台客户回执》、收据复印件各一份，欲证明2019年10月7日，原告方与装饰设计公司签订了装修施工合同。并支付了相关费用的事实；10．《声明》复印件一份，欲证明原告在装修房屋过程中不仅遭到被告父亲马思义的阻挠，被告方还将该《声明》张贴在原告所购买的房门上。为证实诉讼主张以及案件事实，原告董桂林向本院申请了证人张某、吴某出庭作证。被告马涛、被告马思义、被告马佐兰针对其抗辩向本院提交如下证据：商品房买卖合同登记备案表，欲证明：住建部门已经对复兴苑**房屋进行了商品房买卖合同登记备案，对该房屋的买卖行为进行了预告登记；复兴苑1-136幢房屋的买受人为马涛、共有人姓名分别为马琳任、马思义、马左兰及该房屋和共有类型、房号、层次、建筑面积、登记备案时间为2015年1月7日等相关情况。当事人围绕诉辩主张依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：一、原告董桂林提交的证据1、2、4能够证实被告马涛、被告马琳任、被告马思义、被告马佐兰向楚雄城市花园房地产开发有限公司购买本案涉案的世纪花园复兴苑1-Ａ2-136-5号房屋，以及向楚雄城市花园房地产开发有限公司支付购房价款、接收所购房屋的事实，本院予以采信；二、原告董桂林提交的证据3、5、6、7以及证人张某、证人吴某的证人证言，能够相互印证，证实2018年3月6日，四被告在楚雄州东亚房产经纪有限公司同意向原告董桂林出售本案涉案的世纪花园复兴苑1-Ａ2-136-5号房屋，被告马涛、被告马琳任在被告马思义、被告马佐兰共同授意下与原告董桂林签订了《房产买卖合同》，原告董桂林当即通过微信向被告马思义支付10000元、向被告马涛支付20000元的购房定金，原告董桂林丈夫左明坤于2018年5月23日向被告马思义账户支付购房定金100000元，2018年11月15日原告董桂林向被告马涛账户支付470000元购房首付款尾款的相关事实，本院予以采信；三、原告董桂林提交的证据8、9能够证实其接收本案涉案的世纪花园复兴苑1-Ａ2-136-5号房屋后，开始交纳了2018年11月以后的物业管理费、水电费等相关费用以及2019年10月原告董桂林对该房着手实施装修的事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认本案的法律事实如下：2014年12月30日，被告马涛、马琳任、马思义、马佐兰与楚雄城市花园房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买了世纪花园复兴苑1-Ａ2-136-5号房屋。被告马涛分别于2015年1月3日和2月3日共计向楚雄城市花园房地产开发有限公司支付购房款616956元。通过中介楚雄州东亚房产经纪有限公司得知被告欲出售世纪花园复兴苑1-Ａ2-136-5号房屋后，原告董桂林与被告马涛、马琳任、马思义、马佐兰于2018年3月6日共同到楚雄州东亚房产经纪有限公司协商售房事宜，双方协商一致后，在楚雄州东亚房产经纪有限公司协助下，被告马思义、马佐兰授意被告马涛、马琳任与原告董桂林签订了《房产买卖合同》。《房产买卖合同》约定：“卖方：马涛、马琳任，买方：董桂林；房屋坐落：楚雄市万家坝片区，房屋结构：砖混，建筑面积：267.66㎡（以房产证为准），合同号：世纪花园二期“复兴苑”1-Ａ2-136-5；上述房产成交价为人民币：一百零三万九千六百元正（￥：1039600元），签订此合同时，买方支付定金叁万元（￥：30000元），卖方负责在买方付清首付款陆拾万元正（￥：600000）当日将上述房产正式交付给买方，并结清该房产生的各项费用，如需办理改名等有关手续需要卖方出面的，卖方有义务帮助买方，该房产在签订本合同同时未开通之设施由买方自行开通；买卖双方自愿委托中介办理该房过户及贷款的所有手续，同时买卖双方必须于房产证下来后税票满2年后一个月内准备好相关款项、证件亲自到中介方，由中介方协助，共同前往所属房产管理部门办理该房的相关手续，直至完成交易；基于中介方已提供的服务，同时本合同一经签订则表明中介成功，买方在签订此合同当天支付给中介方中介费6000元。买方或卖方任何一方未依本合同之条款买入或卖出的，则视为违约，违约方立即支付中介方全部佣金，做为服务补偿款；上述房产交易的公证费、审验费、契税、土地收益金、营业税、个税、增值税、更名费、土地证过户及贷款费用等买方承担；买卖双方约定的其他事项：1．买方在交接房屋钥匙当天支付人民币陆拾万元正（￥：600000）（含定金叁万元正），在房产证过户时支付尾款人民币肆拾叁万玖仟陆佰元正（￥：439600）尾款必须在过户之日起的三个月内打到卖方账户上，2．如果买方违约除了支付本合同约定的违约金，所装修到该户的所有设施无偿赠送给卖方，如果卖方违约，除了支付本合同约定的违约金，还需赔偿买方所装修该房的装修费，3．卖方之前所交的配套费、维修基金等相关费用票据一并转给买方，此费用已含在本合同约定的购房款内；在办完该房手续后，买卖双方中任何一方逾期支付购房款或逾期交房的，责任方按每天200元乘以超出天数向另一方支付滞纳金……”。合同签订后，原告董桂林当天通过微信向被告马思义支付10000元、向被告马涛支付现金20000元的购房定金，被告马涛随即向原告董桂林出具《收条》。2018年5月23日，被告马涛与原告董桂林在中介方楚雄州东亚房产经纪有限公司针对调整购房定金事宜签订《补充协议》，双方同意将原约定的30000元定金变更为130000元。《补充协议》签订的当天，原告董桂林丈夫左明坤向被告马思义账户支付购房定金100000元，被告马涛向原告董桂林出具《收条》。2018年11月14日，楚雄城市花园房地产开发有限公司将世纪花园二期复兴苑三标段1-136幢5号房屋交付给被告马涛，双方签具了《房屋交接书》。当天，原告董桂林即向深圳市特发物业管理有限公司楚雄分公司交纳所购的世纪花园二期复兴苑三标段1-136幢5号房屋2018年11月至2019年10月期间的物管费、生活垃圾清运费2047.15元和车位费480元，并预交电费300元。2018年11月15日，原告董桂林收到被告马涛交付的世纪花园二期复兴苑三标段1-136幢5号房屋钥匙后，按约向被告马涛账户支付了购房首付款尾款470000元，并于不久后对房屋的围墙进行了修建。2019年10月7日，原告董桂林丈夫左明坤就夫妻所购的世纪花园二期复兴苑三标段1-136幢5号房屋的装修事宜与楚雄盛宏装饰设计有限公司协商签订了《室内装修施工合同》。装修施工中，被告马思义以不同意出售该房为由阻止施工，并于2019年10月30日在施工场地张贴了《声明》，载明“此房（复兴苑136-5）现有纠纷风险、除产权人外，任何单位和个人不得擅自进行装修施工……”。原、被告通过中介方楚雄州东亚房产经纪有限公司协商未果，原告董桂林遂于2020年1月20日向本院提起诉讼。归纳原、被告的诉辩主张，本案中双方当事人存在以下争议焦点：一、被告马思义、马佐兰在《房产买卖合同》的签订过程中是否授权被告马涛、马琳任进行签字？二、原、被告签订的《房产买卖合同》是否有效？针对以上争议焦点，本院认为，2018年3月6日，被告马涛、马琳任、马思义、马佐兰共同到中介方楚雄州东亚房产经纪有限公司与原告董桂林协商本案涉案的世纪花园二期复兴苑三标段1-136幢5号房屋买卖事宜，中介方楚雄州东亚房产经纪有限公司现场工作人员张某（证人）证实被告马思义明确表示“该房是（被告马思义、马佐兰）留给儿子即被告马涛的，既然他们即被告马涛、马琳任从昆明回来处理这件事情了。签字就给他们签就好”。在本案交易过程中，被告马思义、马佐兰在明知被告马涛、马琳任二人将四被告共同买受的世纪花园二期复兴苑三标段1-136幢5号房屋出售给原告董桂林但并未提出任何异议，而被告马思义、马佐兰亦未提交证据证实其在合同签订现场明确表示不同意被告马涛、马琳任签订合同，且被告马思义于合同签订当场受领了原告董桂林支付的10000元购房定金；同时，2018年5月23日，双方协商同意将购房定金调整至130000元后，原告董桂林丈夫将增加的100000元购房定金支付到被告马思义账户，被告马思义、马佐兰亦未提出任何异议。综上，本院认定被告马涛、马琳任与原告董桂林签订《房产买卖合同》是被告马涛、马琳任、马思义、马佐兰的共同意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本院认为，各方当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告马思义、马佐兰抗辩其未在《房产买卖合同》中签字是基于不同意出售涉案房屋和不在签字现场的抗辩理由不充分，本院不予采纳；被告认为没有房产证的房屋禁止交易的辩解，无法律依据，本院不予采纳。本案庭审过程中，被告马涛自认其已向原告已交付了涉案房屋，原告已按约定向被告支付大部分购房款，且在接受涉案房屋后对该房的物业管理费、电费等费用进行实际支付，并对涉案房屋围墙进行了修建，本案合同约定的大部分合同义务双方实际已履行，被告答辩提出的合同解除不能成立，本案所涉合同应继续履行。被告应按合同约定协助原告办理产权过户登记手续，原告亦应按合同约定履行剩余购房款项的支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、原告董桂林与被告马涛、马琳任、马思义、马佐兰于2018年3月6日签订的《房产买卖合同》有效；二、原告董桂林与被告马涛、马琳任、马思义、马佐兰按照《房产买卖合同》的约定继续履行各自合同义务。案件受理费100元，公告费600元，由被告马涛、马琳任、马思义、马佐兰共同负担（未交，限于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  朱 毅人民陪审员  杨森明人民陪审员  王启安二〇二〇年八月十四日书 记 员  王 宇