广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初4958号原告：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔乡路**。法定代表人：陈志彪。委托诉讼代理人：潘泽通，男，1986年7月10日出生，汉族，住广州市增城区，系该司员工。被告：黄兆鸿，男，1972年11月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告广州市保值房地产代理有限公司与被告黄兆鸿居间合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值房地产公司）的委托诉讼代理人潘泽通，被告黄兆鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保值房地产公司向本院提出诉讼请求：一、黄兆鸿向保值房地产公司支付居间服务费73500元及违约金（违约金以73500元为限，从起诉之日起每日按所欠居间服务费的0.5%计算至付清日止）；二、本案诉讼费用由黄兆鸿承担。事实和理由：2019年5月7日，在保值房地产公司居间下，黄兆鸿与卖方孙东强签订编号为1704475的《房地产买卖合同》，约定买卖位于增城区朱村××绿苑××房的房产。签订合同当日，买卖双方向保值房地产公司出具《买卖代理费支付承诺书》，承诺签订《房地产买卖合同》当日支付中介费。后因黄兆鸿违约，导致合同无法继续履行，卖方也已起诉黄兆鸿获得胜诉判决。按照《房地产买卖合同》第五条约定，黄兆鸿应承担双方中介费。卖方应付中介费57000元，已付中介费7000元，尚欠50000元，买方应付28500元，已付5000元，尚欠23500元。保值房地产公司为维护自身利益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告黄兆鸿辩称：不同意保值房地产公司全部诉讼请求。涉案房屋的首期款是50万元，但是我只有20万元，保值房地产公司的经纪人告诉我可以通过高评的手段把首期款的问题解决，后来找了几家银行都没有解决首期款的问题，还是要我支付50万元，因此没有继续交易。不同意支付居间服务费及违约金，这次交易我感觉受骗了，我已经损失了5万元或10万元定金给卖家了，我也支付了大概1万元中介费。涉案房屋的买卖没有成交，不应支付中介费。经审理查明：2019年5月7日，孙东强（卖方）与黄兆鸿（买方）以及保值房地产公司（居间方）签署一份《房地产买卖合同》，合同载明“买卖双方就买卖位于增城区朱村××绿苑××房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币1900000元。……五、居间服务费1、基于居间方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行。2、逾期支付居间服务费的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止，本合同的履行与否不影响居间服务费的支付。3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿……”。2019年5月7日，黄兆鸿向保值房地产公司出具《居间服务费支付承诺书》，载明：“本人委托贵公司代理买卖位于广州市增城区朱村××绿苑××房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等等，并代表本人与交易方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成交易方与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产居间费共为28500元正。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项。否则须按签订本合同之日起每日总金额的千分之五违约金直至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本协议履行。本人知悉贵司向交易方收取居间服务费，对此并无异议……”。另查，2020年2月19日，孙东强以黄兆鸿为被告、保值房地产公司为第三人，诉至本院，案号为（2020）粤0118民初2034号。2020年4月7日，本院作出（2020）粤0118民初2034号民事判决书，该判决书认定：“原告、被告和第三人就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》，是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。现原告主张被告未按约履行合同导致合同无法继续履行，要求解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭答辩，视为放弃相应的诉讼权利，且第三人的书面意见中也确认是因被告的贷款原因导致交易无法进行，故本院对原告陈述的事实予以确认，并对原告主张的要求解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系予以支持。因被告未按约履行合同，应承担相应的违约责任。根据合同约定，一方当事人逾期超过10个工作日仍未履行的合同的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。现原告要求被告支付总楼价百分之十的违约金19万元同时扣除被告已支付的5万元定金，即14万元，本院予以支持。另根据合同约定，违约方应赔偿守约方已支付的居间服务费、赔偿守约方因诉讼而支出的律师费，故原告要求被告赔偿居间服务费7000元、律师费2万元，予以支持。”据此，判决如下：一、确认孙东强、黄兆鸿、保值房地产公司于2019年5月7日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系解除；二、黄兆鸿于本判决生效之日起十日内向孙东强支付违约金140000元；三、黄兆鸿于本判决生效之日起十日内向孙东强赔偿居间服务费7000元；四、黄兆鸿于本判决生效之日起十日内向孙东强赔偿律师费20000元；五、驳回孙东强的其他诉讼请求。本案庭审中，保值房地产公司陈述以下事实：确认黄兆鸿支付了5000元中介费，卖方支付了7000元中介费。本院认为，保值房地产公司、黄兆鸿与案外人孙东强三方签订的《房地产买卖合同》中约定了保值房地产公司与黄兆鸿之间的居间合同关系，双方之间的居间合同关系，无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。关于黄兆鸿在房屋买卖交易中存在违约行为等已经生效民事判决书予以认定，本院在此不再赘述。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”保值房地产公司作为居间人，促成了黄兆鸿和案外人孙东强签订《房地产买卖合同》，且黄兆鸿向保值房地产公司出具的《居间服务费支付承诺书》亦就居间服务费做出了约定，故保值房地产公司请求黄兆鸿支付居间服务费，理据充分，本院予以支持。鉴于涉案《房地产买卖合同》未实际履行完毕，一定程度上减少了保值房地产公司的服务项目和工作量，因此本院根据合同履行情况、买卖双方已付款情况等，酌定黄兆鸿应向保值房地产公司支付居间服务费40000元。保值房地产公司张要求支付超出前述金额的部分，本院不予支持。关于违约金问题。虽然《房地产买卖合同》约定逾期支付居间服务费的须从签订合同之日起每月按居间服务费的千分之五支付违约金，但是考虑保值房地产公司作为居间方有提供必要的房屋交易专业知识的辅助义务，故对于黄兆鸿是否有足额资金以支付首期款应主动了解并给予专业性的意见，但根据查明事实可知，黄兆鸿系因为银行按揭贷款问题而不继续交易，因此，黄兆鸿逾期支付居间服务费并非恶意而为，且考虑合同约定的违约金标准确实过高，故本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以40000元为本金，从起诉之日起计算至付清之日止。对于保值房地产公司请求过高的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄兆鸿在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市保值房地产代理有限公司支付居间服务费40000元；二、被告黄兆鸿在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市保值房地产代理有限公司支付居间服务费的违约金（以40000元为本金，从2020年6月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；三、驳回原告广州市保值房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费819元，由原告广州市保值房地产中介有限公司负担373元，由被告黄兆鸿负担446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年八月十四日书记员  阮柳静