山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民初121号原告：王某，男，1966年8月19日生，汉族，现住晋城市。委托诉讼代理人：焦某1，周晓辉，山西华炬律师事务所律师。被告：晋城晋邦大酒店有限公司，住所地：山西省晋城市城区白马寺山杨庄附近，统一社会信用代码：×××。法定代表人：焦某2，该公司董事长。诉讼代表人：晋城晋邦大酒店有限公司管理人。负责人：赵建强。委托诉讼代理人：崔某，山西瀛润律师事务所律师。原告王某与被告晋城晋邦大酒店有限公司（以下简称“晋邦大酒店”）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人焦某1、周晓辉、被告晋邦大酒店的委托诉讼代理人崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出的诉讼请求：1、请求确认原告已支付被告的642万元购房款属于优先债权，享有优先受偿权；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年7月18日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买《商品房买卖合同》中第一条规定项目中的第5幢，房屋面积为535平方米，房屋总价为642万元，约定被告须在2014年1月30日前向原告交付符合国家和地方政府有关使用条件规定的房屋，合同签订后原告已按照合同约定支付了642万元。2019年7月4日，晋城中院作出（2018）晋05破申12号民事裁定书，裁定受理晋邦大酒店重整申请。2019年7月8日，晋城中院作出（2019）晋05破1号决定书，指定山西瀛润律师事务所和浙江光正大律师事务所担任晋邦大酒店联合管理人。2020年4月24日，管理人通知原告，确认原告已支付了642万元购房款，并告知原告解除《商品房买卖合同》。根据企业破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起三十日内未答复的，视为解除合同。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。综上，本案中《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，且原告已经依约如期全额支付了全部购房款，管理人无权解除该合同，原告对已经支付的642万元应优先于工程价款、抵押权受偿，同时被告须向原告承担延期交付的违约金。晋邦大酒店辩称：1、被告对原告起诉状中陈述的事实部分没有异议，即合同签订情况、答辩人破产、债权审查、解除合同等事实经过。此外，原告仅对债权中的部分债权性质提出异议之诉，应视为其对管理人审查确认的债权总额没有异议。2、被告认为原告请求确认已支付的642万元购房款属于优先债权的诉请不成立。首先，《批复》第二条针对的建设工程为商品房，即商品住房。根据《建设用地规划许可证》、《国有建设土地使用权出让合同》显示，晋邦宾馆所占宗地性质为公共设施用地，可见，晋邦大酒店所销售的晋邦宾馆（别墅）并非商品房。其次，原告不属于消费者购房人。《批复》第二条之所以规定在满足一定条件下，承办人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗房屋买受人，其立法本意是基于消费者购房人的生存权至上的考虑，目的是保护消费者购房人的生存权利。是否构成消费者，最直接的判断标准就是房屋的买受人所购买的商品房系用于居住且其名下没有用于居住的其他房屋。而本案中，原告并未就此提供相关证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：（一）关于晋邦大酒店管理人是否有权解除《商品房买卖合同》的问题。原告称，企业破产法第十八条规定的是双方均未履行完毕的合同，管理人有权解除。而本案中，原告已按《商品房买卖合同》的约定履行了全部付款义务，不符合上述规定情形，管理人无权解除合同。本院认为，原告的诉讼请求是要求确认其已支付的642万元购房款享有优先受偿权而非确认管理人是否享有合同解除权，原告的该主张不属于本案的审理范围，本院不予审理。（二）关于被告应否向原告承担延期交房违约金的问题。原告称，其对已支付642万元购房款享有优先受偿权，同时被告须向其承担延期交房违约金。本院认为，原告主张的延期交房违约金系债权性质，在被告已经进入破产程序的情况下，原告应通过债权申报的方式主张自己的权利。根据原告提供的《债权异议答复函》可以证实，原告已将违约金作为债权向管理人进行了申报，管理人也对原告申报的违约金做了债权确认，且原告对此并无异议。而本案系确认之诉，即原告的诉讼请求是要求确认其已支付的642万元购房款享有优先受偿权，延期交房违约金不属于本案的审理范围，本院不予审理。（三）关于其他法院生效判决是否对本案具有证明力的问题。诉讼中，原告向本院提供了山东省济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初7783号民事判决书和山东省济宁市中级人民法院（2018）鲁08民终4014号民事判决书，欲以该两份证据证实，在审判实务中，类似本案，都认定原告享有优先受偿权。被告质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该两份判例不是最高院的公告案例，不具有典型性和参考价值，且该两份判例与本案的事实均有差异，不能简单套用。综合双方当事人的举证、质证，本院认为：首先，该两份判例不是最高院的公告案例，不具有典型性和参考价值；其次，该两份判例并未涉及买受人是否享有优先受偿权的问题。故本院对该两份证据不予采纳。本院经审理认定的事实如下：2013年7月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于晋城市城区白马寺山杨庄附近、编号为0080040282的地块的土地使用权。土地使用权出让文号晋市城国用（2009）第0024号。该地块土地面积为69956平米，规划用途为商服用地，土地使用年限自2008年11月17日至2048年11月16日。出卖人经批准，在上述地块上建设［现定名］晋邦公馆。买受人购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的第5幢。该商品房的用途为商业服务业，建筑面积535平方米，总价款为642万元。付款方式为原告一次性付全款，交房期限为2014年1月30日前。合同签订后，原告按照合同约定分四笔（2011年12月7日支付80万元、2012年3月8日支付241万元、2013年11月6日支付171万元、2013年7月19日支付150万元）支付了全部购房款642万元。2019年7月4日，本院作出（2018）晋05破申12号民事裁定书，裁定受理晋邦大酒店重整申请。2019年7月8日，本院作出（2019）晋05破1号决定书，指定山西瀛润律师事务所和浙江光正大律师事务所担任晋邦大酒店联合管理人。2020年4月22日，本院作出（2019）晋05破1号之一民事裁定书，裁定终止晋邦大酒店重整程序，宣告晋邦大酒店破产。2020年4月24日，管理人向原告发出《通知书》，主要内容为：确认原告已支付了642万元购房款；解除与原告签订的《商品房买卖合同》；原告可就因合同解除所产生的损害赔偿请求权向管理人申报债权。之后，原告向管理人申报债权金额为850.77万元，其中，债权本金642万元，利息/违约金208.77万元。管理人审查后，确认债权金额为850.77万元，债权性质为普通债权。2020年7月13日，原告对债权审查结果向管理人提出异议，认为642万元购房款应当优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权以及其他债权得到受偿。同日，管理人作出《债权异议答复函》，认为原告所提理由不成立，维持普通债权850.77万元的债权审查结果。原告不服，于2020年7月30日向本院提起诉讼。本院审理期间，依法向管理人调取了《建设用地规划许可证》、《国有建设土地使用权出让合同》及晋市城国用（2009）第0024号土地使用权证，上述证据显示，晋邦公馆所占宗地性质为公共设施用地。本院认为，本案的焦点问题应为：原告就案涉购房款本金642万元是否享有优先受偿权？原告认为，其已支付全部购房款，故根据《批复》第二条规定，其就该购房款享有优先受偿权。另外，其与被告签订的合同文本也是《商品房买卖合同》，说明原告符合上述规定的“消费者”。本院认为，《批复》第二条对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，虽然双方签订的合同文本是《商品房买卖合同》，但根据已查明的案件事实可以证实，首先，案涉房产所涉宗地性质为公共设施用地，规划用途为商服用地，即晋邦大酒店在该土地上所建的晋邦公馆只能是商用房而非用于居住的商品房；其次，《商品房买卖合同》明确约定“该商品房的用途为商业服务业”。可见，案涉房产性质为商用而非居住所需，原告并非该《批复》中所指“消费者”，并无获得优先保护的特殊利益，故其主张优先于其他债权人个别清偿的依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告王某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年八月二十五日书记员 任雅茹附：本判决确定的诉讼费，由当事人于本判决生效后7日内缴至本院专户，逾期将强制执行。收款单位：山西省晋城市中级人民法院收款银行：晋城市农行凤建支行收款账号：×××