北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3931号原告：王娜，女，1977年11月23日出生，汉族，户籍所在地江苏省沛县，现住北京市通州区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘其群，北京正公律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹群，北京正公律师事务所实习律师。被告：北京仁和燕都房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇顺通路****，统一社会信用代码9111011357904364X2。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：毛林，男，1991年2月26日出生，汉族，北京仁和燕都房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：翟雪明，北京市安理律师事务所律师。原告王娜与被告北京仁和燕都房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱建娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告王娜之委托诉讼代理人刘其群、曹群，被告仁和公司之委托诉讼代理人毛林、翟雪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娜向本院提出诉讼请求如下：1.被告按照2018年5月17日签订的《北京市商品房预售合同》的约定向原告交付房屋，拆除被告擅自添加的门楼；2.被告向原告支付逾期交付的违约金（以房款305万为基础，按照每日万分之二的标准，自2019年12月31日至被告按照合同约定实际交付房屋之日止）；3.诉讼费由被告负担。事实及理由：2018年5月17日，原被告签订《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的北京市顺义区×××室房屋，建筑面积74.39平米，总价款305万元，房屋交付时间为2019年12月30日。同时，合同约定房屋逾期交付30日之内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。合同签订后，原告陆续支付了购房款。2019年9月，被告邀请原告查验房屋，原告于2019年10月13日前往，发现被告擅自加建了单元门楼，该门楼连接在原告主卧窗外，门楼顶面与主卧基本持平，且门楼的建造设计为楼梯装，从门楼下可以轻易直接爬上门楼顶。该门楼的建造使用及维修必将给原告房屋使用带来重大不安全因素，且会侵害原告的隐私权和生活安宁权。原告当即向被告提出整改要求，被告辩解说因其他业主怕高空坠物危险，多次强烈要求后被告才加建的，无法拆除或整改。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告仁和公司辩称:不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.按照《商品房预售合同》及补充协议的约定，原告不具备拒绝收房的正当事由。被告已经依约交付了房屋，原告在无法律依据和合同约定的正当事由情况下拒绝收房，已构成违约，相关损失应由原告自担；2.原告所称“门楼”实为“门头”，系被告根据业主要求所建，目的是为了排除高空坠物安全隐患，被告在此之前已经充分征求了业主的意见，原告亦知晓。该“门头”不影响涉案房屋的质量及使用功能，原告无权要求被告承担违约责任；3.该“门头”并非需要相关政府部门进行审批的规划变更范畴，即便存在违反规划的行为，也应有相关行政主管部门监督负责，原告无权要求被告拆除。经审理查明：2018年5月17日，仁和公司作为出卖人与买受人王娜就坐落于北京市顺义区×××房屋签订《北京市商品房预售合同》，主要内容如下：第六条计价方式和价款1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币50521.78元，总价款3050000元。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公用服务及其他配套设施达到的条件。第十条商品房相关设施设备交付条件出卖人承诺本合同附件五载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的相关设施设备的交用日期与公示的该项目建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当于2019年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。（三）查验房屋2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他不符合国家和北京市强制性规范标准的质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、、地面渗漏（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电气等电气设备不能正常使用。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2.逾期超过30日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第（一）1项中的比率）的违约金。第十四条规划变更1.出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面同时送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。3.买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。上述合同签订后，王娜陆续支付了购房款。2019年9月，王娜到现场查验房屋，发现门楼问题。仁和公司于2019年10月18日向王娜寄送了收房通知，通知王娜于2019年11月2日办理收房手续。王娜于2019年10月31日向仁和公司发出了退房商请函，但双方未能协商一致，故诉至法院。庭审中，经本院明确询问，原被告双方一致确认涉案门口未包含在涉案楼房规划设计图纸中，系后期加建。王娜主张仁和公司加建该门楼未经其同意，仁和公司则主张已通知业主并征得大部分业主同意。经本院明确询问，王娜坚持要求不解除合同，坚持要求仁和公司拆除门口并承担迟延交付违约责任。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《入住通知书》、《退房商请函》等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：本案的争议焦点为王娜能否以仁和公司在涉案楼房处加建门楼为由拒绝收房并要求仁和公司承担逾期交房违约责任，就此，本院认为：《北京市商品房预售合同》载明的商品房交付条件为：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公用服务及其他配套设施达到的条件（即附件五中载明的内容）。庭审中，仁和公司向法庭提交了规划核验（验收）合格文件、《工程竣工验收备案表》以及《房屋面积测算技术报告书》证明涉案房屋符合交付条件。另，仁和公司已于2019年10月18日向王娜寄送了收房通知，通知王娜于2019年11月2日办理收房手续，履行了其合同约定的交房义务，通知交房时间也早于合同约定的交房时间。《北京市商品房预售合同》第十一条第三款涉及查验房屋的相关内容，约定买受人查验的房屋存在下列除地基基础和主体结构外的其他不符合国家和北京市强制性规范标准的质量问题的，由出卖人负责修复并承担修复费用，具体为：（1）屋面、墙面、、地面渗漏（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电气等电气设备不能正常使用。本案中涉及的门楼问题不在上述修复范围内。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，因房屋主体结构质量不合格或存在房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同并赔偿损失。因此，即便王娜认为该加建的门楼影响了其房屋的安全性和隐私性，也不能以此为由拒绝收房并要求仁和公司承担逾期交房的违约责任。综上，本院对于王娜的诉讼请求，难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告王娜的全部诉讼请求。案件受理费1143元，由原告王娜负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 朱建娜二〇二〇年八月二十四日法官助理 梁 栋书 记 员 张晓红