广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终2291号上诉人（原审原告）：徐逗，女，汉族，1969年8月20日出生，住广东省广州市。被上诉人（原审被告）：刘卫红，女，汉族，1968年1月29日出生，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：樊玉霞，广东易恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方旗，女，汉族，1952年3月18日出生，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广州海角红楼旅游度假酒店有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区红楼路**。法定代表人：赵秋虎。被上诉人（原审被告）：广州海角红楼投资发展有限公司。住所。住所地：广东省广州市荔湾区红楼路**div>法定代表人：王成章。上诉人徐逗因与被上诉人刘卫红、方旗、广州海角红楼旅游度假酒店有限公司（下称海角红楼酒店公司）、广州海角红楼投资发展有限公司（下称海角红楼投资公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日受理，并依法组成合议庭审理了本案。徐逗，刘卫红委托诉讼代理人樊玉霞，到庭参加法庭调查。方旗、海角红楼酒店公司、海角红楼投资公司经合法传唤，未到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。徐逗提出上诉请求：1、撤销广州市中级人民法院（2019）粤01民初23号民事判决，确认位于广州市白云区的房产为徐逗所有；2、一、二审诉讼费由刘卫红、方旗、海角红楼酒店公司、海角红楼投资公司承担。事实和理由如下：（一）原审判决认定涉案房屋登记在被执行人方旗名下，但徐逗提供证据显示是向广州利都投资有限公司（下称利都公司）购买，而非方旗。事实是当初开发利XX大厦的是方旗为法人代表的广州利都表业有限公司。2002年9月广州利都表业有限公司将汇侨路72号物业转让给方旗，所有房产权都登记在方旗名下。然后方旗抵押给了银行，用抵押款于2002年X1月成立了利都公司，由利都公司进行开发、销售利XX大厦。徐逗2004年在利都公司售楼部与该公司签订认购书、购房合同且支付全部房款，方旗作为利都公司法定代表人和实际控制人，所有购买利XX大厦房产的业主都是在利XX大厦售楼部与利都公司签订合同并付款给利都公司。所有购房人向利都公司支付房款后，利都公司开具盖有“广州利都投资有限公司财务专用章”的收据，再由方旗从银行涂销抵押后到广州市房地产交易登记中心办理过户手续给购房人，完税后，才由广州市房屋调换总站开具“广东省广州市地方税收税控专用发票”，利都公司或方旗没有开具发票的权利；具体的购房及过户流程可见4ＡX2房的材料。徐逗与方旗、利都公司签订购房合同时，购房合同也明确列明，卖方为方旗和利都公司。原审判决认定徐逗提供的涉案房屋只有收据而非发票不符常理明显有误。（二）徐逗提交证据内14张购房收据，是盖有利都公司财务专用章的真实收据。徐逗购买利XX大厦4ＡX9-4ＡX2房产的购房款：381743元，其中包括了4ＡX1房X24668.32元款。利XX大厦管理部开具的证明和历年缴交管理费的收据等证据足以表明，徐逗在2004年就向方旗、利都公司付清房款，购买了广州市白云区的房产，并将四套房产打通成一套居住至今。（三）涉案房产未办理过户手续非徐逗自身原因。方旗身为开发商处于强势地位，徐逗一直催促办理过户手续未果，另利XX大厦还有多个与徐逗相同情况没有拿到房产证的真正业主也一直在追讨中。刘卫红口头答辩称：涉案房产现登记在方旗名下，徐逗提供的认购书、购房合同，显示其向利都公司购买涉案房产。而且徐逗不能证明已支付全部房款。徐逗主张同时购买4AX9至4AX2四套房产，并在2006年已取得4AX2房产的产权证。根据购房合同约定，卖方应在房产交付使用后将4AX9至4AX1三套房产的产权证交付给徐逗，也就是说卖方应在2007年前将房产证交给徐逗。方旗在20X0年后多次办理涉案房产的抵押登记，至今抵押权登记在齐佩琳名下，徐逗至今未办理房产的过户登记手续，明显是怠于行使权利造成的。徐逗所提异议不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，不能对抗执行案件对涉案房产的执行。请求驳回徐逗的上诉，维持原判。徐逗向原审法院提出诉讼请求：1、判令不得执行位于广州市白云区的房产；2、确认位于广州市白云区的房产为徐逗所有；3、判令方旗配合徐逗办理上述房产的过户手续；4、本案诉讼费由刘卫红、方旗、海角红楼酒店公司、海角红楼投资公司承担。事实和理由：（一）徐逗购买4ＡX9-4ＡX2四套房时，方旗是利都公司法定代表人和实际控制人，当时利都公司在汇侨新城的房产均登记在方旗名下，购房人向利都公司支付房款后，再由方旗过户给购房人。徐逗与方旗、利都公司签订购房合同时，合同也明确列明卖方为方旗和利都公司。（2018）粤ＯＩ执异724号执行裁定认定卖方仅为方旗一人明显有误。（二）徐逗向方旗、利都公司购买了4ＡX9-4ＡX2的房产，并将四套房产打通成一套居住至今。（三）涉案房产未办理过户手续非徐逗自身原因。方旗身为开发商处于强势地位，徐逗一直催促方旗办理过户手续未果。刘卫红一审辩称：涉案4AX1房的查册表显示方旗在20X0年6月9日取得该房屋的产权证，该房屋办理多次的抵押权利，没有证据显示徐逗与方旗就该房屋签订房屋买卖合同，该房屋至今仍登记在方旗名下，无证据显示徐逗已取得该房屋的产权，不能对抗案件的执行，请求驳回徐逗的起诉。方旗、海角红楼酒店公司、海角红楼投资公司经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。原审法院查明：徐逗在本案中提供的其与利都公司于2004年X0月13日签订的《利XX大厦认购书》，约定徐逗购买广州市白云区，认购价为人民币503159元。该认购书首页“出售方”是利都公司，落款处“出售方”是方旗（打印，非手签），公司名称是利都公司并加盖该公司公章。徐逗提供的其与利都公司于2005年X1月1日签订的《购房合同》（编号：02XXX252）约定徐逗购买广州市白云区，建筑面积为87.43平方米，套内面积约为62.27平方米，认购价为375416元。该合同首页“卖方”是方旗，公司名称是利都公司，法定代表人是方旗，落款处“卖方”签章是利都公司所盖公章，无方旗签名。徐逗提供的其与利都公司于2005年X1月1日签订的《购房合同》（编号：020XXX53），约定徐逗购买广州市白云区，建筑面积为29.75平方米，套内面积约为21.19平方米，认购价为X27743元。该合同首页“卖方”是方旗，公司名称是利都公司，法定代表人是方旗，落款处“卖方”签章是利都公司所盖公章，无方旗签名。徐逗向原审法院提交了利都公司出具的购房定金和购房款收据（只有4ＡX2方有一张广东省市地方税收税控专用发票，金额X27743元）；其中部分收据注明为支票），以及收款入账凭证（显示只有X118.30元是徐逗转账支付给利都公司，其他支付给利都公司的出票人均非徐逗）。另查明，刘卫红与方旗、海角红楼酒店公司、海角红楼投资公司借贷纠纷一案，中国广州仲裁委员会东莞分会于2016年5月26日作出的(2016)穗仲莞案字第3052号调解书已发生法律效力，内容为：一、方旗、海角红楼酒店公司、海角红楼投资公司于2016年5月31日前向刘卫红支付本案借款本金621万元及利息；二、借款利息按照年利率24%的标准，分别从每笔款项出借之日起计至实际清偿之日止，……；三、方旗、海角红楼酒店公司、海角红楼投资公司补偿刘卫红律师费50万元。……；四、方旗、海角红楼酒店公司、海角红楼投资公司迟延履行付款义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，双倍计算迟延履行期间的利息。因方旗、海角红楼酒店公司、海角红楼投资公司未履行法律文书确定的义务，依刘卫红的申请，原审法院以（2016）粤Ｏｌ执2282号、（2017）粤Ｏｌ执恢X04号立案执行。执行中，原审法院轮候查封被执行人方旗名下位于白云广花五路汇侨新城汇侨路72号901、4ＡX8-4ＡX1等物业。因在前的其他法院查封到期，原审法院对被执行人方旗名下的位于广州市白云区产成为首先查封的法院。在执行（2016）粤01执2282号案、（2017）粤01执恢X04号案过程中，徐逗对执行标的广州市白云区房提出书面异议。原审法院于2018年X2月X1日作出（2018）粤Ｏｌ执异724号执行裁定，裁定驳回徐逗的异议请求。在（2018）粤01执异724号案听证过程中，徐逗表示没有收款收据的其他凭证或存根。原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，涉案房屋登记在被执行人方旗名下，但徐逗所提供的认购书、购房合同显示其是向利都公司购买涉案房屋而非向被执行人方旗购买涉案房屋；其次，徐逗提供的涉案房屋的付款凭证只有收据而非发票，不符常理且无其他证据佐证，不能证明其已支付了涉案房屋的全部购房款；第三，徐逗主张涉案房屋与其他三间房屋是同时购买同时交付，但其中的4ＡX2房在2006年5月已办理了房地产权证，徐逗对涉案房屋即4ＡX1房至今未办理过户手续未能作出合理解释并举证证明其不存在过错。因此，徐逗要求停止执行涉案房屋即位于广州市白云区的房产，不符上述司法解释的规定，原审法院不予支持。2019年6月25日，原审法院作出（2019）粤01民初23号民事判决：驳回徐逗的全部诉讼请求。本院对原审法院查明的事实予以确认。本案二审期间，徐逗提交广州市中级人民法院（2019）粤01执恢13号之四执行裁定书复印件，拟证明法院已经停止对涉案房产的执行。刘卫红提出质证意见：对上述执行裁定书的真实性、合法性无异议；对其关联性有异议，上述裁定只是涉及另外的两套房产因拍卖不成功而未能处置，从而终结本次执行程序，并未否认另外两套房产的权属问题，与本案没有任何关系。经查上述执行裁定认定涉案房产因徐逗提出执行异议，故暂不能处置。本院对上述（2019）粤01执恢13号之四执行裁定书的真实性予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据上诉人徐逗的上诉请求及理由，本案焦点问题是徐逗对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，徐逗与利都公司于2004年X0月13日签订《利XX大厦认购书》，约定徐逗购买广州市白云区（含涉案房产）；于2005年X1月1日签订《购房合同》（编号：02XXX252）约定徐逗购买广州市白云区（含涉案房产）。上述《利XX大厦认购书》《购房合同》均发生于人民法院查封涉案房产之前。经查，上述《认购书》载明的“出售方”是利都公司，二落款处载明“出售方”是方旗（打印），但也载明公司名称是利都公司并加盖该公司公章；上述《购房合同》载明的“卖方”是方旗、“公司名称”是利都公司，“法定代表人”是方旗，落款处“卖方”签章为利都公司所盖的公章。结合方旗为利都公司的法定代表人，以及徐逗与利都公司就“利XX大厦商务公寓”Ａ座4层X2单元的《购房合同》（编号：020XXX53）与含涉案房产的《购房合同》（编号：02XXX252）情形一致，而且徐逗已经领取了“利XX大厦商务公寓”Ａ座4层X2单元的产权权属证书，足以认定上述《利XX大厦认购书》《购房合同》符合房屋买卖合同的基本特征，具备房屋买卖合同的要件，合法有效。徐逗提供的广州侨鑫物业有限公司利XX大厦物业管理处《证明》显示，广州市白云区ＡX9、4ＡX0、4ＡX1、4ＡX2四单元装修成一套单元（建筑面积X17.18平方米），使用门牌号4ＡX9，并物业从2005年6月至今都按照上述建筑面积向4ＡX9户主徐逗收取物业管理费。另外，徐逗提供了若干2013年7月、2014年1月、5月等时间的物业收款单。以上证据证明，徐逗在人民法院查封涉案房产之前已经占有使用涉案房产。徐逗提供利都公司出具的多份《收款收据》显示，徐逗共支付购房款431635元；徐逗提供的经广州市南方公证处公证的《转按协议书》显示，方旗尚欠涉案4ＡX2单元原抵押权人中国建设银行股份有限公司广州天河支行贷款8万元，该支行同意方旗在不涂销抵押登记的情况下将该单元出卖给徐逗，为此方旗同意提前归还上述8万元。中国建设银行股份有限公司广州天河支行承诺上述单元办妥过户到徐逗名下并抵押给该支行时立即向徐逗发放贷款，并按照徐逗不可撤销的授权将款项划至该支行指定账户。可见，徐逗通过上述转按方式向方旗支付了购房款8万元。徐逗为购买汇侨新城汇侨路72号4ＡX9、4ＡX0、4ＡX1、4ＡX2四单元共支付5X1635元。结合涉案《利XX大厦认购书》《购房合同》均约定汇侨新城汇侨路72号4ＡX9、4ＡX0、4ＡX1、4ＡX2四单元房产的房价为503159元，可认定徐逗已按照约定支付了全部购房款。另外，徐逗主张其一直催促方旗办理涉案房产的过户手续，但方旗身为开发商处于强势地位对其催促不予理睬，故徐逗对涉案房产未能办理过户手续不存在过错。结合方旗将涉案房产4ＡX1多次办理抵押以及方旗为利都公司法定代表人，故意不办理涉案房产过户手续的可能性高于作为消费者徐逗怠于请求办理涉案房产过户手续的可能性，因此，应认定徐逗对涉案房产未能及时办理过户手续不存在过错。综合以上分析，徐逗符合上述司法解释规定的对涉案房产享有足以排除强制执行民事权益的情形。徐逗请求不得执行涉案房产，依据充分，本院予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，徐逗提出的诉讼请求还有包括“确认涉案房产为徐逗所有”、“判令方旗配合徐逗办理涉案房产的过户手续”。但涉案房产至今存在方旗办理的抵押登记，涉及抵押权人利益，涉及不同的法律关系。因此，徐逗请求确认涉案房产为其所有及判令方旗配合徐逗办理涉案房产过户手续，本案对此不予处理。徐逗可另寻其他法律途径解决。综上，徐逗的上诉请求部分成立，应予支持；原审判决认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初23号民事判决；二、不得执行位于广州市白云区房产；三、驳回徐逗其他诉讼请求。一审案件受理费6931.2元，由方旗、广州海角红楼旅游度假酒店有限公司、广州海角红楼投资发展有限公司共同负担。二审案件受理费6931.2元，由徐逗负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  熊 忭二〇二〇年八月六日书记员  黄凯容