广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8831号原告（反诉被告）:姚若文，男，1968年10月30日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：骆冠文，广东正善律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州花卉之都农业有限公司，住所地广州市花都区花城街芙蓉大道**，统一社会信用代码914401016951875523。法定代表人：方杰文。委托诉讼代理人：罗方慧，广东银沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李素娴，广东银沐律师事务所律师。原告姚若文诉被告广州花卉之都农业有限公司（以下简称花卉之都公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情需要，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告姚若文的诉讼代理人骆冠文，被告花卉之都公司的诉讼代理人罗方慧、李素娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚若文向本院提出诉讼请求：1、求法院判令原被告于2010年12月9日签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及于2012年12月17日签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》为无效合同；2、请求法院判令被告向原告支付建构筑物的损失款736678元及利息（利息以736678元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年3月27日起计至被告付清款项日止）。利息暂计100元；3、请求法院判令被告向原告支付剩余租期50%的经营损失893258.94元（每年平均利润255216.84元×7年×50%）；4、请求法院判令被告向原告返还3个月租金30700.03元及押金100241.6元；5、案件受理费由被告负担。诉讼中，原告姚若文申请增加一项诉讼请求：请求法院判令被告向原告支付可搬迁物迁移费237382元。事实和理由：原告是被告原花卉市场的租户，后根据被告的要求搬迁到新的花卉市场，并与被告于2010年12月9日签订了《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及于2012年12月17日签订了《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》（以下简称：“合同协议”），签订了上述“合同协议”后，原告积极履约并作出了巨大的投入。但于2019年3月14日，原告承租的土地竟然被政府部门认定为耕地，被告无权出租并应退还耕地，同时政府部门对原告在涉案土地上的建构筑物作违章建筑处理，进行拆除，并把原告在涉案土地上的所有经营物品搬离，为此对原告造成巨大损失。原告为此不断的向被告主张权利，但被告态度坚决，认为自己没有错，并且建议原告去法院起诉他，无奈，原告仅仅只是一个小租户而已，已经没有任何办法了，损失一天天的扩大，所以原告方为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，希支持我方诉求。补充：由于涉案地块已经无法使用，需要搬迁费，为此增加诉讼请求。被告花卉之都公司答辩称，一、涉案合同合法有效，其合同效力不受被答辩人违法使用土地的行为影响。1、涉案合同标的物是“广州花卉之都区域内W21地块土地”，用途是“用于花卉园艺及其相关产业的经营”。不管该地块是属于耕地还是设施农用地，“用于花卉园艺及其相关产业的经营”、也就是种植花卉及种植现场销售花卉，都没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同是合法有效的。2、涉案土地的租赁及使用具有特殊历史背景，取得了一系列红头文件，得到了政府的支持和允许。2008年，区委区政府为了推进原广州市花都区南方花卉交易中心地块开发建设，遭租户上访拒迁。为妥善安置上访租户，区委区政府通过招商引资并参股开发建设了花卉之都项目，其中广州市花都南方花卉有限公司（区属国企）占10%股权并派出时任花都区农业技术管理中心副主任毕志谦同志担任答辩人总经理，负责搬迁安置及全权负责答辩人的日常经营管理工作。2014年6月6日区政府常务会议（花府15届75次〔2014〕14号）决定国有股份退出，但花都区农业技术管理中心仍作为该项目的责任单位参与管理。涉案土地是当时政府来用安置各上访租户，出租给各上访租户使用的，被答辩人还获得了租金优惠。各租户的租用合同也由毕志谦同志决定及签字的，而毕志谦代表着国资和政府。3、被答辩人在租用地块上搭建建筑物和构筑物、将土地硬地化、经营非花卉产业等违法用地行为是引发政府强拆的唯一原因。包括被答辩人所租用土地在内的被强拆地块现仍遗留有花卉或树木，园区内经营花卉产业的地块也没有被强拆，这证明若被答辩人按合同用途使用土地，将不会被强拆。综上可见，答辩人出租土地是合法的，而被答辩人使用土地却存在违法行为，并最终引发政府强拆，但涉案合同的效力不因被答辩人的违法行为而受到影响。二、若被答辩人确实存在损失，答辩人也不是被答辩人损失赔偿的适格主体。1、本次强拆行动是政府部门组织实施的行政行为，并非答辩人所为。被答辩人若认为在本次拆除行动中遭受了损失，应通过行政法途径解决。本案不属于人民法院民事案件的受理范围，法院应裁定驳回被答辩人的起诉。2、被答辩人在起诉书中宣称被答辩人是答辩人原花卉市场的租户，这是颠倒事实。实际上，被答辩人是广州市花都南方花卉有限公司所经营花卉市场的原租户，后由政府主导安置到花卉之都园区。答辩人若认为广州市花都南方花卉有限公司对其损失负有责任，应向广州市花都南方花卉有限公司主张权利。三、综合有关证据材料和被答辩人的陈述可见，被答辩人并没有按出租土地的性质和合同约定的用途使用土地，而是将土地硬底化、搭建建筑物和构筑物，改变土地用途经营非花卉产业。正是被答辩人前述既违约又违法的用地行为，引发了本次的政府强拆。若被答辩人因此遭受损失，被答辩人也应自负其责，与答辩人无关。四、综合有关证据材料可见，在政府采取强拆之前，答辩人和有关部门均已通知被答辩人，要求被答辩人自行整改，但被答辩人漠视答辩人和有关政府部门的通知。若因此导致被答辩人损失形成和扩大的，被答辩人也应自负其损失。五、被答辩人主张的损失，不管是建构筑物损失、剩余租期经营损失还是可搬迁物迁移费都没有任何事实和法律依据，没有任何证据显示其损失已实际发生或存在。因此应驳回被答辩人关于损失的诉请。六、涉案合同合法有效，答辩人也不存在违约行为，因此合同应继续履行。被答辩人要求答辩人退还租金、履约保证金及水电费押金均无事实依据及法律依据。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实依据及法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告花卉之都公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金共64631.63元及逾期违约金（逾期违约金的计算办法：以应付租金为基数，按每日1‰的标准，自2019年7月1日起计，计至清偿日止。暂计至2019年8月31日为3942.53元）；2、判令被反诉人向反诉人支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的垃圾清理费和管理费共4862.57元及逾期违约金（逾期违约金的计算办法：以应付垃圾清理费和管理费为基数，按每日1%的标准，自2019年7月1日起计，计至清偿日止。暂计至2019年8月31日为2966.17元）；3、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。以上费用暂合计：76402.90元。事实与理由：被反诉人为租用广州市花都区花城街芙蓉大道花卉之都园区内的W21地块，于2010年12月9日与反诉人签订《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》，两份合同就土地租金等有关问题进行了约定，其中第三条、第五条及第六条约定：租用土地的租金为12760元/亩/年，管理费均为50元/亩/月，垃圾清理费均为30元/亩/月，每3年递增15%；每半年为一付费周期，于每付费周期的最后一个月先行支付下一个周期的租金。合同签订后，反诉人依约将土地交付给被反诉人使用。被反诉人依约应于2019年7月1日前支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金、管理费及垃圾清理费，但被反诉人拖欠至今未付。反诉人认为，涉案合同合法有效，双方应严格履行，被反诉人拖欠租金、管理费和垃圾清理费已构成违约。为此特提起反诉，请依法判决支持反诉人的全部反诉请求。原告姚若文答辩称，请求法院驳回反诉人的全部诉讼请求，主要理由是1、根据原告与被告共同提交行政处罚听证告知书，我们可以清楚知道，涉案的土地被告是无权出租的，甚至涉案土地根本不是属于被告的，被告为此也受到了政府的相应的处罚及罚款，并且返还土地的责令，所以在被告无权出租的情况下，被告根本是不适格的反诉主体。其诉求不应得到法院的支持。2、从现在土地的现状来看，原告方根本没有去使用涉案土地，也无法正常的使用涉案土地，并且政府部门也已经大部分进行复绿工作，根据权利义务相对等的情况，也不存在原告要向被告支付租金的情况，同时，我方也已经主张涉案合同基于土地性质是属于无效合同，所以被告的诉请是不应得到支持的，综上请求法院驳回被告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：涉案土地位于广州市花都区狮岭镇芙蓉大道花卉之都园林W区W21地块。姚若文与花卉之都公司均确认涉案土地为耕地。花卉之都公司主张涉案土地所有权归东边村，其是从东边村承包过来的。2010年12月9日，姚若文（乙方）与花卉之都公司（甲方）签订《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》，约定由乙方向甲方租用甲方位于广州花卉之都区域内W21地块土地用于花卉园艺及其相关产业的经营，合计面积7.66亩，其中可独立使用的面积为6.96亩，公摊用地面积为0.7亩；管理费按合计面积7.66亩计收。第二条、租用期限1、本合同项下地块的租用期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止，共10年。第三条、租金、缴纳时间及支付方式1、租金：本合同项下租用地块的租金按每年每亩计收，租金为人民币12760元/亩/年。租赁以每3年为一周期，从第二周期起（即第4-6年，以此类推）租金递增15%，各期的租金为：旧市场租户第一周期（2011年1月1日至2011年12月31日），租金为人民币10208元/亩/年；（2012年1月1日至2012年12月31日），租金为人民币10208元/亩/年；（2013年1月1日至2013年12月31日），租金为人民币12760元/亩/年；第二周期（2014年1月1日至2016年12月31日），租金为人民币14674元/亩/年；第三周期（2017年1月1日至2019年12月31日），租金为人民币16875.1元/亩/年；第四周期（2020年1月1日至2020年12月31日），租金为人民币19406.37元/亩/年。上述租金，不含税费、管理费、公摊水电费及租户于使用中所产生的其他费用（具体详见本合同附件2《租户年租金及管理费计算表》）。2、缴纳时间：于本合同签署当天，乙方应一次性向甲方支付半年的租金，即人民币39096.6元，以后以每半年为一付费周期，即乙方应于每付费周期的最后一个月（即每年的12月25日至31日、5月25日至31日）先行向甲方支付下一个半年的租金。逾期未按约缴纳租金的，乙方应按欠缴金额每日1‰向甲方支付逾期违约金；逾期达3个月的，甲方有权按本合同第十一条第2款进行处理。第四条、履约保证金乙方应于本合同签署当天，按第一年的原始租金标准向甲方交纳人民币97741.6元作为履约保证金，该保证金至2020年5月25日至31日用于抵扣最后半年的租金（履约保证金不计算利息）。第五条、管理费1、管理费标准：2011年1月1日至2012年12月31日，每亩每月50元，以后每3年为一期，管理费在上一期的基础上递增15%（详见本合同附件2《租户年租金及管理费计算表》）。2、管理费缴纳方式：管理费每半年缴纳一次，缴纳时间与租金的缴纳时间相同，即于本合同签署当天，乙方应一次性向甲方支付半年的管理费，即人民币2298元，以后以每半年为一付费周期，乙方于每付费周期的最后一个月（即每年的5月、12月）先行向甲方支付下一个半年的管理费。逾期缴纳，按欠缴的管理费金额每日计收1%逾期违约金，逾期三个月的，甲方有权按本合同第十一条第2款处理。管理费主要用于环境卫生、绿化保养、宣传、公共设施维修及保养、保安人员工资等费用开支。第六条、水电费及垃圾清理费6、空地、已盖有生产配套设施的地块和温室租户垃圾清理费按每亩每月30元的标准予以收取：园区租户每天垃圾量不得超过1立方米，如有超过，则对超出部分按每立方米100元标准另行计算清理费。垃圾清理费以每三年为一周期，从第二周期起（即第4-6年，以此类推）递增15%。7、垃圾清理费缴交时间：垃圾清理费每半年缴纳一次，缴纳时间与租金的缴纳时间相同，即于本合同签署当天，乙方应一次性向甲方支付半年的垃圾清理费，即人民币1378.8元，以后以每半年为一付费周期，乙方于每付费周期的最后一个月（即每年的5月、12月）先行向甲方支付下一个半年的垃圾清理费。逾期缴纳，按欠缴的垃圾清理费金额每日计收1%逾期违约金，逾期三个月的，甲方有权按本合同第十一条第2款处理。第八条、临时用地的租用乙方所租用的临时用地（即道路控制线范围的土地），除围栏外，不能建设任何固定建筑物。甲方需收回时，应提前三个月通知乙方；乙方按通知期限无条件退回土地并搬迁地上物，乙方应自费拆除除围栏外的固定建筑物，甲方不作任何补偿，租金及管理费等相关费用按上述标准计至乙方实际交还土地之日止。第九条、双方的权利义务（二）乙方权利义务：6、本合同租用期满，乙方在同等条件下享有优先承租权。租用期满未能续约或合同解除/终止时。则本合同项下租用地块上的不动资产（包括乙方所投入兴建的不动资产，如水、电网设施、道路、建筑物、构筑物及附属设施等）无偿归甲方所有，其它可动资产由乙方自行处理。第十一条、违约责任2、乙方违反本合同项下约定的，均视为违约行为，甲方有权解除本合同，收回土地，没收履约保证金，，地上建筑物构筑物等不动资产、附着物无条件归甲方所有，且已收的租金不予退回。第十二条、特别约定租用期间，如乙方需在租用地块上兴建生产、生活所用配套设施，须事先向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可按照合同约定及花卉之都园区的相关规定予以施工。具体的流程及规定等按如下约定予以进行：（一）乙方需兴建生产所需配套设施的（仅限温室、荫生棚，不得兴建混凝土或墙体的建筑物）具体流程及规定按《广州花卉之都园区管理细则》中花场建设管理规定的内容予以进行。兴建所需的费用由乙方自行承担。兴建增加的生产性设施在乙方解除/终止租约时，由乙方自行处理，逾期未搬迁的，甲方有权对其清理，乙方无权要求甲方予以补偿。（二）若乙方需兴建非生产所需配套设施，则具体按如下约定进行：1、于本合同签署之日起一年内（含一年），若乙方需生活配套设施的，则其可选择以下任一方式予以满足需求：2）自主兴建，但应参照甲方提供的样板建筑结构形式及外装修标准，采用吊脚结构予以建设，且事先须向甲方提交设计方案，甲方审批并书面同意后方可施工。甲方可对方案提出异议，乙方应予以相应修改。该（些）建设费用由乙方自行承担。建设增加的非生产配套设施，乙方解除/终止租约时可以拆除，但不得转让或变卖给第三方。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。姚若文主张，双方还于2012年12月17日签订了《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》，将租赁期限延长至2025年12月31日。合同落款时间为2012年12月17日。姚若文为此提交了上述补充协议拟证实其主张。花卉之都公司对于该补充协议不予认可，要求对该补充协议上加盖的公章进行鉴定。合同签订后，花卉之都公司将涉案地块交付给姚若文使用，姚若文向花卉之都公司支付了押金100241.6元。涉案地块交付给姚若文时是空地。姚若文主张在涉案地块上经营园林绿化及园艺石，并经花卉之都公司同意兴建了构筑物。花卉之都公司对此予以否认，称其不知道姚若文是如何使用涉案地块，其也没有同意姚若文在涉案地块上进行建设。姚若文按照合同约定，向花卉之都公司支付租金、垃圾管理费至2019年6月30日，其中涉案地块2019年1月1日至2019年6月30日租金为61400.05元，垃圾处理费为4862.57元。2019年7月至今的租金、水电费、管理费、垃圾清理费未支付。因涉案地块涉及“大棚房”问题，广州市规划和自然资源局花都区分局于2019年3月14日向姚若文下达了相关的停工整改通知书。因姚若文未自行整改，广州市花都区花城街道办于2019年3月27日组织相关职能部门依法对上述地块开展了拆除和复耕复绿整治工作。花卉之都公司主张其曾于2018年11月10日通知姚若文，要求姚若文自行整改农地非农化问题。花卉之都公司为此提交了《关于农地非农化问题的自行整改通知》复印件拟证实其主张。姚若文对此予以否认，主张签名的人是丘俊光，不是其。关于营业损失，姚若文主张其对涉案场地进行建筑以及购买大量的园林艺术的材料，投入大量资金，现合同剩下7年之久，其预期利益均不能实现。所以姚若文主张可期待利益当中涉及到其前三年的经营收入的平均的利润。姚若文为此提交了近三年流水收益及利润拟证实其营业损失，花卉之都公司对于姚若文单方制作的流水不予认可，对于银行流水，认为与本案无关。关于构筑物损失，姚若文提交了深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2019年5月17日出具的编号为深同诚评字（2019BN）05QC第0014-1号《房地产估价报告》以及深同诚评字（2019BN）05QC第0013-1号《房地产估价报告》，评估结论为确定估价对象于价值时点2019年3月4日在满足本估价报告假设和限制条件下的评估市值总值为RMB264133元以及确定估价对象于价值时点2019年3月5日在满足本估价报告假设和限制条件下的评估市值总值为RMB472545元。该报告中载明，评估方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法四种方法，其中成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估，其采用的评估方法为重置成本法。深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司具备房地产估价机构壹级资质。该报告中附有姚若文签署的房地产估价委托书，上面载明委托日期为2019年3月4日及5日。花卉之都公司要求对该委托书上姚若文签名的形成时间进行鉴定，认为可能存在倒签的情况。经本院询问，姚若文表示该报告是深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司在涉案地块被拆除前进行实地量度，并拍照固定证据，其之后了解到该公司有保留上述资料，遂委托该公司进行评估。姚若文还于2019年7月28日委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案地块可搬迁物迁移费价值咨询进行评估。该公司分别于2019年8月1日出具编号深同诚咨字（2019BN）08QC第0001号《房地产咨询报告》，评估结论为确定咨询对象于价值时点2019年7月28日的可搬迁物迁移费为RMB125328元，为2019年8月4日出具编号为深同诚咨字（2019BN）08QC第0004号《房地产咨询报告》，评估结论为确定咨询对象于价值时点2019年7月28日的可搬迁物迁移费为RMB112054元。姚若文表示涉案地块被收回会导致其产生搬迁费用,并提交了证明人赖汉林、郭润财出具的书面说明，证明内容均为收到姚若文支付的现金搬迁费用以及临时工工资表及领取临时工工资人员的身份证，拟证实其为搬迁支出194000元。故请求法院判令花卉之都公司向其支付搬迁费用。花卉之都公司主张，涉案地块被强拆不属于穗规划资源花资听告[2019]112号行政处罚听证告知书载明的处罚内容，不清楚涉案地块为何被强拆；且姚若文在承租涉案地块后将其中一部分转租给何荣山，其提交的评估报告也是分开评估的，何荣山在涉案地块的财产姚若文无权主张。姚若文陈述，其与何荣山并非系转租关系，而系合伙关系，双方经营的园林绿化以及园林石是打包销售行为，且花卉之都公司并未提交证据证实双方是转租关系。诉讼中，本院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问违法占地的土地性质为何？是否可以用于从事花卉园艺及其相关产业的经营？该局是否已将该处违法占地涉及的构筑物拆除，并进行复绿？该局于2019年9月27日复函称，一、经查，当事人姚若文位于广州市花都区花城街花卉之都涉及“大棚房”违法占地行为，W21地块涉及占地面积为4648.75平方米，土地利用总体规划为城乡建设用地、耕地和基本农田，2017年土地利用现状为水田、果园和设施农用地。二、2019年2月2日广东省农业农村厅、广东省自然资源厅联合发布《关于“大棚房”问题专项清理整治行动整改工作意见的通知》（粤农农[2019]80号），指出我省“大棚房”问题整治范围为：……区农业农村局会同我局在清理排查过程中发现上述地块存在“大棚房”非农业经营行为，已改变土地性质和用途，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条规定，我局于2019年3月14日向当事人姚若文下达了相关的停工整改通知书。三、广州市花都区花城街道办根据“大棚房”专项整治工作要求以及区农业农村局和我局的清理核查情况，于2019年3月27日组织相关职能部门依法对上述地块开展了拆除和复耕复绿整治工作。姚若文对于上述复函真实性、合法性无异议，对关联性，其提出复函的内容当中已经明确写明涉案土地大部分都是水田，也就是耕地，从统计表显示出来几乎90%都是水田性质耕地，从农业角度看出，是用于种植农作物、蔬菜等性质，所以再配合行政处罚听证告知书的内容反映出来，涉案土地根本不属于花卉之都公司。另外一个是果园性质，现在政府也进行了复绿的工作，种植了木瓜苗，从这一点从侧面看出，如果涉案土地是属于花卉之都公司的话，那么整改之后如何复绿的工作应该由花卉之都公司实施，为什么会由政府来实施呢，这就证实了涉案地块不属于花卉之都公司，复绿属于政府工作。涉案土地还不能进行交易市场，众所周知，姚若文经营的土地是属于市场，不是花卉种植基地，相信花都的本地人都知道，每年春节都去逛市场，买卖的东西包罗万象，甚至现在姚若文本人或代理人有时候去逛花卉市场，里面有经营牙医餐饮的，还有其他与之不相关的行业在里面经营，可以看出是一个杂贸市场，那也是政府认为不可以的行为，从上述可以看出我方的诉请合法合理。花卉之都公司对于对复函的真实性无异议，对复函的第二点询问土地是否适用涉案合同约定的用途，里面没有正面回复，复函认为地块的违法行为是存在非农业经营行为，并且在2019年3月14日通知姚若文停工和整改，这说明土地的违法行为人是姚若文，因为花卉之都公司将土地出租并交付给姚若文的时候是不可能存在大棚房和非农业经营之类的，第三点意见是，关于国土部门对本次的违法行为的认定和处理，到目前为止还没有最终的结果，可以从材料看出，国土部门发出听证告知书前，把姚若文列为违法行为人，但是后来又把处罚的告知书发给了花卉之都公司，将花卉之都公司列为违法行为人，这是互相矛盾的，这是因为国土部门的认定和处理还没有结果，其认为国土部门的处理结果会影响本案的审判，其请求中止本案审理。花卉之都市场的开办和经营是有一系列的红头文件，是符合当时的法律和政策规定。另查明，花卉之都公司提交了姚若文与广州市花都南方花卉有限公司签订的《土地租赁合同》复印件、《花卉市场租户搬迁及搬迁补助发放协议》复印件及2010年8月3日《会议纪要》复印件、2010年8月10日的《会议纪要》复印件，拟证实原南方花卉市场旧租户的搬迁及安置工作由花都区农业技术管理中心副主任毕志谦代表国有股份公司和政府负责和主持，姚若文是原南方花卉市场旧租户，为了安置姚若文，由国有股份公司和政府决定姚若文租用案涉地块。姚若文领取了搬迁补助及享受了租金优惠政策。姚若文承租涉案土地具有特殊历史背景，符合当时国家政策，并未违反法律、行政法规强制性规定。姚若文因花卉之都公司未提交证据原件，对于上述证据不予认可。本院向花卉之都公司释明，若合同无效，是否变更反诉请求。花卉之都公司表示若合同无效，不变更反诉请求。姚若文为证实其在涉案地块上兴建构筑物系经过花卉之都公司同意的，于庭后提交了花都区花城街道办事处与花卉之都会议视频及文字记录、书面证人证言及收据。其中花都区花城街道办事处与花卉之都会议视频及文字记录中显示花卉之都公司曹冠洪经理陈述“我也是来了一年多，之前的历史问题我也不是很清楚，……当时我们是在有政府参与的情况下，当时我们签的合同是有150平方的政府标准给他们的，他们有好多都是按照这个标准做的。而且你现在看到这么多涉及到有桩的只有两三家，其他的几乎都是简陋那种板房来的，所以这一点的话，都是按照所有管理者的规定，而且以前那些管理者也都有亲自去看过的，他们也真的有报过的。……”周建湘陈述“建吊脚楼都是有图纸有批准的，板房他就不用”。姚若文提交的书面证人证言内容为花卉之都公司曾向租户表明，只要板房高度不超过7米，不需要花卉之都公司做出书面批准文件，只要租户向花卉之都公司管理人员口头打个招呼，即可自建；建设钢筋混凝土结构建筑，须提交相关图纸给花卉之都公司验收同意，并交纳5000元保证金，即可进行建筑施工，建筑完工后经花卉之都公司验收后退还保证金。该书面证人证言上有姚若文等人签名捺印。姚若文还提交了花卉之都公司收取陈木英5000元建设保证金的收据。花卉之都公司对于上述证据均不予认可，认为首先视频系偷拍的，不能作为证据使用，且会议主题仅涉及园区内W区与会租户的整改事宜，不涉及其是否同意租户建设构筑物的问题，视频中的曹冠洪只是其客服中心的普通员工，且当时入职只有一年多，对之前的事情并不清楚，曹冠洪不能代表其作任何意思表示，不能构成自证；至于收据，该费用并非由姚若文支付，不能证明姚若文经过其同意进行建设；证人证言中涉及人员大部分系被强拆租户，与本案有利害关系，不应被采信。至于姚若文提交的关于搬迁费证据，系由姚若文单方制作，证明由证明人手写，未提交任何合同及发票，且与姚若文提交的搬迁费评估报告得出的搬迁费相差巨大，不具有客观真实性；临时工工资表由姚若文单方制作，聘请20个工人搬迁10天，数据严重失实，不具有客观真实性，且该表未能显示是为涉案场地树苗搬迁、种植所支付的工人工资，无法证实姚若文支出了搬迁费。本院认为，姚若文与花卉之都公司均确认涉案地块为耕地。经本院向广州市规划和自然资源局发函询问涉案地块性质，该局复函称，涉案地块土地利用总体规划为基本农田和其他农用地，2017年土地利用现状为水田和设施农用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十条的规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”姚若文与花卉之都公司签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》约定涉案地块的用途为用于花卉园艺及其相关产业的经营，与涉案地块的土地利用总体规划及土地利用现状不符，且并未办理相关审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，合同应为无效。姚若文要求确认上述合同无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”姚若文向花卉之都公司支付的押金100241.6元，花卉之都公司应予返还。姚若文要求花卉之都公司返还押金100241.6元，本院予以支持。涉案合同虽无效，但姚若文已实际占有使用涉案地块，仍应按合同约定向花卉之都公司支付占有使用费。涉案地块已于2019年3月27日被相关职能部门依法开展了拆除和复耕复绿整治工作。姚若文于2019年3月27日已无法使用涉案地块，而姚若文已向花卉之都公司支付涉案地块2019年1月1日至6月30日的占有使用费61400.05元，故花卉之都公司应向姚若文返还2019年4月至6月的占有使用费30700.03元。姚若文要求花卉之都公司返还30700.03元，本院予以支持。花卉之都公司自述其曾于2018年11月10日通知姚若文进行整改，且相关职能部门对违法用地进行拆除和复耕复绿整治工作时，涉及的土地除涉案地块外，还包括其他地块，涉及的面积较大。花卉之都公司对此完全不知情，不符合常理。故花卉之都公司要求姚若文支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金、垃圾清理费、管理费及逾期违约金，本院不予支持。关于姚若文主张的构筑物损失，是因案涉土地构建筑物被拆导致，姚若文该损失，与其违法建设有关，与涉案合同无效并无因果关系，因此姚若文所主张的损失自建设时已必然发生。姚若文提交的视频、录音、书面证人证言均无法证实，花卉公司同意姚若文建设案涉构建筑物，相应的后果应由姚若文自行承担。因此，姚若文要求花卉之都向其支付构筑物损失，本院不予支持。姚若文主张营业损失，因经营行为存在不确定性，其提交的证据无法证实营业损失数额。且涉案合同无效，姚若文应将涉案地块返还给花卉之都公司。合同约定的剩余租赁期限，姚若文亦无法使用涉案地块进行经营。姚若文主张营业损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于搬迁费用，姚若文提交的证据显示其均是用现金支付搬迁费用，但姚若文主张的搬迁费用高达194000元，却未提交任何支付凭证，而是主张全部用现金支付，与常理不符。姚若文提交的证据无法证实其为搬迁支出194000元。姚若文主张要求花卉之都公司支付搬迁费用，本院不予支持。对于花卉之都公司提出的鉴定补充协议印章的申请，本院认为，该申请事项与本案待证事实并无关联，本院不予采纳。至于评估报告中姚若文签名的形成时间，姚若文陈述是评估公司先拍照，其在此之后才进行委托。且评估报告是评估公司在勘察现场之后才作出，该评估公司亦具备相应的资质。花卉之都公司要求对姚若文签名的形成时间进行鉴定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告姚若文与被告广州花卉之都农业有限公司于2010年12月9日签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及于2012年12月17日签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》无效；二、被告广州花卉之都农业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚若文返还130941.63元（押金100241.6元及占有使用费30700.03元）；三、驳回原告姚若文的其他诉讼请求；四、驳回被告广州花卉之都农业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25232.8元，由原告姚若文负担23466.5元，被告广州花卉之都农业有限公司负担1766.3元；反诉案件受理费855.04元，由被告广州花卉之都农业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  黄桂香人民陪审员  段纯惠二〇二〇年八月二十七日书 记 员  利文智