广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初3540号原告：深圳市智道民实业有限公司，住所地广东省深圳市坪山区。法定代表人：林裕铭，总经理。委托诉讼代理人：詹婷，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫国珍，广东国晖律师事务所实习律师。被告：蓝伟，男，住广西陆川县。委托诉讼代理人：韦德立，广西德彬律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃静，广西德彬律师事务所实习律师。原告深圳市智道民实业有限公司与被告蓝伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市智道民实业有限公司、被告蓝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.被告向原告支付未缴纳的租金188871.09元(人民币,下同)、物业管理费25783.56元、水电费6924.12元、维修基金537.13元，共计222115.9元；2.被告向原告支付未缴纳部分的违约金203097元（按每日5‰标准计算，从2019年6月1日计算至2020年4月21日）,被告向原告支付免租期的租金46879.2元，共计249976.2元；3.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2017年6月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：XXX)，主要约定：1．原告将位于深圳市坪山区XXX物业出租给乙方；2.租赁期限为7年，自2017年6月5日起至2024年6月4日止；3．租期内，被告享有3个月免租期，具体日期为：自2017年6月5日起至2017年9月4日止。免租期属租期之一部分，免租期内被告免交租赁房屋之租金；4.租赁房屋的初始租金标准为每月15626.4元，租赁开始日第3年起，月租金标准在上一年基础上每年递增10%;5．租期内，租赁房屋的物业管理费为每月2343.96元；6.租期内租金和物业管理费为每月提前支付，被告须在每月5日前以银行转账或支票向原告支付当月的租金和物业管理费；7．租期内，租赁保证金包括2个月的租金31252.8元，管理费保证金4687.92元，水电保证金11719.8元，合计47660.52元。同时该《房屋租赁合同》第九条第五款约定：被告在本合同到期（或提前终止）后仍继续占用租赁房屋，被告应就其续占租赁房屋的每一天向原告支付日租金2倍的占用费。第十一条第二款约定：若被告未能如期支付本合同约定的租金、管理费或其他费用或其中之部分，则原告有权按5%／日的标准自开始欠费的日期向被告加收未缴纳部分的违约金。第三款第四项约定：被告逾期30日未向原告或本项目物业管理单位支付本合同项下的任何费用，视为被告严重违约，原告有权立即解除本合同。第四款约定：如原告依本合同第十一条第三款解除本合同，则被告应按以下方式向原告赔偿损失：(l）本合同关于免租期免收租金的约定失效，被告应按本合同约定的租金标准向原告支付免租期的租金；(2）被告已缴纳的保证金不予退还；(3)被告应向原告继续支付直至本合同到期终止日的全部租金、物业管理费及其他费用。自2019年6月起，被告无正当理由拒绝向原告支付租金、物业管理费、水电费等。经原告多次催告，并于2020年4月1日向被告发送《律师函》，被告仍不支付上述费用，给原告造成了极大的经济损失。2020年4月21日，原告向被告发出《解除合同通知书》，要求与被告解除《房屋租赁合同》并限期被告搬离租赁房屋。被告一直拖欠房屋租金、物业管理费、水电费等行为，已经严重影响原告的经营、收益，为保障自己的合法权益，原告起诉至法院，恳请判如所请。蓝伟辩称，一、被告尚欠原告租金84462.4元。1.被告每月应付租金为13904元。合同约定每月租金15626.4元系按建筑面积195.33平方米、每平方米80元计算。但案涉房屋的实际面积仅有173.8平方米，按照80元的单价计算，每月租金应为13904元。2.自2017年9月5日至2019年6月4日，按照实际面积计算，被告累计已向原告多付租金37892.8元，依法应从尚欠租金中扣减。3.2019年6月至2020年1月期间的租金为122355.2元。根据约定，2019年6月5日至2020年6月4日租金单价增长10%，即每平方米为88元，按照173.8平方米计算每月租金为15294.4元，2019年6月5日至2020年1月期间8个月租金为122355.2元。被告于2020年4月将涉案商铺退还原告，但由于2020年1月底受疫情影响，直至退租之时被告经营的舞蹈培训班仍未能复课，依法属于不可抗力，故2020年2月至2020年4月期间3个月租金依法应予以免除。扣除被告多交的租金37892.8元，被告尚欠租金为84462.4元。二、被告至今已累计向原告多付物业管理费5683.92元，应从尚欠费用总额中扣减。1.原告实际按195.33平方米、每平方米12元的标准向被告收取物业管理费，每月2343.96元。但根据物业管理单位出具的费用明细，案涉房屋每月的物业管理费收费标准为8元每平方米，按照173.8平方米计算，每月物业管理费为13904元。2.2017年9月5日至2019年6月4日期间，被告累计已多付物业管理费20978.32元，依法应从欠费总额中扣减。3.2019年6月至2020年4月，被告应支付的物业管理费为15294.4元，被告已多付之前的物业管理费20978.32元，被告实际多付物业管理费5683.92元。三、2019年6月至2020年4月期间，涉案商铺产生的电费为4424.74元，水费、商业排污费、垃圾处理费共172.93元，维修基金为477.95元，基础设施服务费396.5元，共计5472.12元。四、由于涉案合同解除系因为原告存在合同欺诈行为引起纠纷所致，原告收取的租赁保证金31252.8元、管理费保证金4687.92元、水电保证金11719.8元合计47660.52元，应从欠费总额中扣减。综上，被告尚欠原告租金及各项费用为36590.08元。五、原告请求的违约金及免租期租金缺乏事实和法律依据。被告自2019年6月之后未支付租金及其他费用，系因为原告故意隐瞒租赁房屋有独立产权证书的事实，虚构面积，约定面积比实际面积多达21.53平方米，导致被告在两年的租赁期限内支付租金及其他费用多达数万元，严重损害被告权益。原告以同样的欺诈方式与其他租户签订合同，并与全体租赁商户产生纠纷。因双方协商未果，全体商户先后三次集体向原告发出《共同声明》，但未能协商一致。故原告主张被告违约与事实不符，涉案合同系因原告存在欺诈行为引起纠纷导致解除，原告无权要求被告支付违约金及免租期租金。经审理查明，2017年6月8日，原告、被告签订合同编号为XXX的《房屋租赁合同》，约定：原告将位于深圳市坪山XXX物业出租给被告使用，租赁期限自2017年6月5日起至2024年6月4日止，其中免租期为3个月，即2017年6月5日起至2017年9月4日止，免租期免交租金，但需缴纳本合同约定的除租金外的物业管理费及其他使用租赁房屋有关的费用；面积为195.33平方米，初始租金标准为每月15626.4元，自租赁开始日第三年起，月租金标准每年递增10%；前述租金不包括物业管理费及其他与使用租赁房屋有关的费用，物业管理费每月为2343.96元，原告有权对物业管理费作必要的合理调整；租期内，被告应当承担其使用水、电、燃气、通讯、网络、卫星电视等公共事业所产生的全部费用，收费标准为水费5.5元每立方、电费为1.5元每度，按实际使用计收，其他公共事业费用由被告自行申报和承担；租赁房屋所产生的公共事业费，如被告已与公用事业部门签订了单独的供应合同，则被告应根据有关部门批准或确认的价格标准，以及计量设施所记载的数据，据实向公用事业部门缴纳；如被告无法单独开立公用事业账户或在开立之前，被告应向原告或物业公司缴纳公用事业费；租赁保证金包括2个月的租金31252.8元、管理费保证金4687.92元及水电保证金11719.8元，合计47660.52元；租赁保证金作为被告履行本合同所有约定条款的保障，租期内，若因被告拖欠租金或任何费用，或由于被告原因给原告及本项目的其他使用人、租户造成任何损失，原告有权从被告已支付的租赁保证金直接扣除相应金额，并书面通知被告在规定期限内补足保证金；若被告未能如期支付租金、管理费或其他费用或其中之部分，原告有权按5%每日的标准自开始欠费的日期向被告加收未缴纳部分的违约金，如延迟交纳费用总额超过一个月保证金，原告有权解除合同；被告逾期30日未向原告或者本项目物业管理单位支付本合同项下的任何费用，视为严重违约，原告有权立即解除合同，双方关于免租期免收租金的约定失效，被告应按本合同约定的租金标准向原告交付免租期租金，被告交付的保证金不予退还，被告应继续支付直至合同到期终止日的全部租金、物业管理费及其他费用；如被告按上述方式向原告支付的损失赔偿金不足以弥补原告所受到的实际损失，则原告有权就不足部分向被告继续追偿。合同另对租金保证金的退还、租赁房屋的退还、通知方式、争议解决等进行了约定。双方确认案涉房屋已取得房产证，原告向所有人承租转租给被告开办舞蹈培训班。上述合同签订时，原告已将案涉房屋交付被告，被告已按约定交付租赁保证金等合计47660.52元，并已按照合同约定的面积和标准缴纳租金、物业管理费、水电费等至2019年6月4日，之后未再交纳任何费用。上述合同约定案涉房屋建筑面积为195.33平方米，约定初始月租金系按照约定面积及单价80元计算。双方确认，案涉房屋实际建筑面积为173.8平方米。原告主张因为周边商铺的租金单价均为100元左右，案涉商铺的单价为80元，加上公共面积，故将案涉商铺的建筑面积约定为195.33元，且签订合同时被告知情，但未能提交证据证明签订合同时已将实际面积告知被告。被告主张直至2019年5月份，其和其他商户才通过物业管理单位知悉实际面积比约定面积少了21.53平方米。被告提交三份落款时间分别为2019年7月3日、2019年7月7日及2019年7月27日的《共同声明》，主张原告存在隐瞒案涉房屋独立产权证书、虚构租赁面积，导致计租面积超出实际面积30%以上，因此与各承租人产生纠纷；因协商未果，包括被告在内的多名商铺承租人集体向原告发出共同声明，提出重新签订合同，并在重新签订合同之前拒绝缴纳超额租金等要求。另查，被告主张租金应按照约定的单价及实际面积计算，物业管理费应按照实际面积及物业管理单位实际收取的单价即每平方米8元计算，并主张从拖欠费用总额中扣除2017年9月5日至2019年6月4日期间多交的租金37892.8元及物业管理费20978.32元。原告依据约定的水电费单价及约定面积诉请被告支付2019年6月至2020年4月期间的水电费6924.12元及本体维修基金537.13元。被告主张按照实际面积及物业管理单位实际收取的费用交纳电费4424.74元，水费、商业排污费、垃圾处理费172.93元，本体维修基金477.95元、基础设施服务费396.5元。原告对物业公司实际收取上述的费用金额无异议，但主张上述费用仅系被告单用的费用，其实际收取的物业管理费单价高于物业公司系因原告提供了物业管理服务，水电费包含公用部分分摊到各商户的部分。但原告未能举证证明其提供了物业管理服务及平摊部分的计算依据，也未举证证明在签订合同时明确告知了被告约定的费用与物业管理单位实际收取的费用存在差额的事实。再查，被告主张因原告不同意按实际面积计算租金及物业管理费，且不同意抵扣前期多交部分，故不再交纳2019年6月5日之后的全部费用。2019年8月9日，原告向被告发出《欠费催缴通知书》，要求被告支付所欠2019年6月-8月租金、物业管理费及违约金。2020年4月1日，原告委托律师事务所发出《律师函》，要求被告限期付清全部拖欠款项，否则起诉至法院。2020年4月21日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，以被告2019年6月起未交付租金为由，解除双方《房屋租赁合同》，要求被告自收到通知书3日内搬出案涉房屋。双方确认案涉租赁房屋已于2020年4月24日交付原告。原告庭审中主张被告违约逾期交付租金及相关费用导致合同解除，不同意被告交付的保证金从拖欠费用中抵扣，并要求被告按照合同约定支付免租期的租金46879.2元。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》《欠费催缴通知书》《律师函》《解除合同通知书》、邮寄单、物业收费通知单、微信聊天记录及《各商铺面积明细清单》，被告提交的营业执照复印件、案涉商铺外观照片、《共同声明》、商铺费用明细清单、费用统计表、京基印象商业街商铺租赁报价单等证据为证，结合当事人的庭审陈述，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。结合原告诉请及被告辩解，本案的主要争议焦点为：一、被告是否违约，原告是否可以解除合同。二、被告应向原告交付租金、物业管理费、水电费、维修基金的金额。三、原告主张的不予退还保证金、被告交付免租期租金及支付违约金是否支持。一、关于被告是否构成违约，原告是否可以解除合同。原被告产生纠纷的根源在于双方约定的面积与租赁商铺的实际面积不一致。原告主张签订合同时被告知悉实际面积的事实，但并未举证证明，应承担举证不能的法律后果。双方确认约定租金、物业管理费等费用系按照面积与约定单价计算，原告未能举证证明签订合同时被告知悉实际面积不一致且接受按照约定面积交纳租金及相关费用的事实，其按照约定面积收取租金及相关费用缺乏法律依据，被告有关按照实际面积计算租金及相关费用的抗辩主张成立。但即便原告未告知实际面积，被告本可循法律途径要求原告返还多付的租金和相关费用，或者撤销案涉合同。被告未主张撤销合同，在双方未就变更合同内容达成一致的情况下，被告甚至未按照实际面积交付租金及相关费用，缺乏合理的依据。被告使用案涉商铺进行盈利性经营，在原告一再催缴的情形下，拖欠租金及相关费用长达十个月，已经超出合理的范围，违反了合同约定，原告有权解除合同。原告已于2020年4月21日发出书面的解除通知，并已收回案涉商铺，故本院确认案涉租赁合同已解除。二、被告应向原告交付租金、物业管理费、水电费、维修基金的金额。首先，关于租金和物业管理费。双方系按照案涉商铺的租赁面积及约定单价确定租金，被告应按照实际面积和约定单价支付租金，理由已在有关被告是否构成违约，原告是否可以解除合同问题中论述。同样地，物业管理费亦应按照实际面积计算。关于物业管理费的单价，案涉合同约定的单价远高于物业管理单位的收费单价，但又无约定原告提供物业服务的具体内容；原告亦未能举证证明其提供了物业管理服务，未举证证明在签订合同时明确告知了被告约定的物业管理费单价远高于物业管理单位收费单价的事实，故原告应承担举证不能的法律后果，本院认定被告应按实际面积及物业管理单位实际收取费用的标准即每平方米8元计算物业管理费。据此核算，2017年9月5日至2019年6月4日期间，被告多付的租金为37892.8元（80×195.33×22－80×173.8×22）和物业管理费为20978.32元（12×195.33×22－8×173.8×22）。2019年6月5日至2020年4月24日期间，按照约定月租金单价递增10%为88元每平方米，该期间租金为163140.27元（88×173.8×10＋88×173.8÷30×20），物业管理费为15294.4元（8×173.8×11）。因案涉商铺并不属于国有物业，被告亦未举证证明案涉商铺的所有人已减免了原告租金，又未能与原告协商一致减免租金，被告有关免除受疫情影响停止营业期间租金的抗辩主张，依据不足，本院不予采纳。据此，被告2019年6月以前已付物业管理费比其应承担的2019年6月至2020年4月期间物业管理费超出5683.92元（20978.32－15294.4），原告诉请被告支付物业管理费25783.56元，依据不足，本院不予支持。被告主张从应缴租金中抵扣2019年6月多付租金及物业管理费，符合法律规定，本院予以支持。抵扣后，被告尚应支付原告2019年6月5日至2020年4月24日期间租金差额119563.55元（163140.27－37892.8－5683.92）。原告该项诉讼请求中超出119563.55元部分，本院不予支持。其次，关于本体维修基金和水电费。本体维修基金系按照建筑面积收取，原告主张按照约定面积每月收取48.83元依据不足，本院不予支持。按照物业管理单位的费用清单及被告确认的金额，被告应向原告支付2019年6月至2020年4月期间代缴的本体维修基金合计477.95元（43.45×11）。关于水电费，与物业管理费一样，原告并未举证证明被告应承担的水电费包含公共区域分摊部分，亦未就分摊数量、金额及签订合同时明确告知被告相关标准完成举证，应承担举证不能的法律后果。本院按照物业管理单位实际收取且被告确认的电费、水费、商业排污费、垃圾处理费及基础设施服务费支持原告水电费4994.17元（4424.74＋172.93+396.5）。三、原告主张的不予退还保证金、被告交付免租期租金及支付违约金是否支持。结合本院上述认定，案涉合同系因被告未按约定交付租金及相关费用解除，被告应按照合同约定承担违约责任。故此，原告有关不予退还租赁保证金31252.8元、水电费保证金11719.8元，并要求被告支付免租期3个月的租金41712元（80×173.8×3），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但被告并不拖欠物业管理费，其所交付的物业管理费保证金4687.92元，应予以抵扣租金。抵扣后，被告尚应支付原告2019年6月5日至2020年4月24日期间租金差额114875.63元（119563.55－4687.92）。关于原告诉请的未缴纳部分违约金203097元，双方有关合同解除的违约责任承担方式并不包括支付逾期付款违约金，被告未及时支付相关费用系因约定面积与实际面积不一致产生纠纷所致；鉴于本院已支持原告不予退还租赁保证金、水电费保证金及要求被告支付免租期租金的等请求，基于公平原则，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、被告蓝伟于本判决生效之日起10日内支付原告深圳市智道民实业有限公司2019年6月5日至2020年4月24日期间租金差额114875.63元。二、被告蓝伟于本判决生效之日起10日内支付原告深圳市智道民实业有限公司2019年6月至2020年4月期间水电费4994.17元。三、被告蓝伟于本判决生效之日起10日内支付原告深圳市智道民实业有限公司2019年6月至2020年4月期间本体维修基金477.95元。四、被告蓝伟于本判决生效之日起10日内支付原告深圳市智道民实业有限公司免租期租金41712元。五、驳回原告深圳市智道民实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4191元（原告已预交元），由原告深圳市智道民实业有限公司负担2756元，由被告蓝伟负担1435元。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨爱华二〇二〇年八月二十八日书记员  李佩珊