上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初33709号原告：钱1，女，1982年1月15日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：钱某2，男，1955年9月16日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：上海海东房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：屈国明，董事长。委托诉讼代理人：邵力，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许辉，上海市浩信律师事务所律师。原告钱1、钱某2与被告上海海东房地产有限公司(以下至判决主文前简称海东公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告钱1、钱某2、被告海东公司的委托诉讼代理人邵力、许辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱1、钱某2向本院提出诉讼请求：1.解除购房合同(编号为XXXXXXXXXXXX)；2.被告退还原告购房全款人民币2,401,991元，并按照房价款的年利率4.78%支付自2019年8月15日至实际还款日止的利息；3.由被告按合同第19条约定总房款的0.2%支付原告违约金4,803.98元、按合同补充条款二第2条对等契约精神赔付原告100,000元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年8月15日，原告由链家房产中介陪同到海东公司的颐景祥苑楼盘看房，经售楼员张X推荐上海市浦东新区顺荣路XXX弄《XXX苑》XX号XXX室(以下至判决主文前简称系争房屋)。在其劝说下，由两原告购买，并在其要求下当场验看购房所需的全部证件，在确认证件真实有效并具备购房资格后，当即全额付款。双方签订了预售合同。2019年10月17日，被告告知原告因钱某2丧偶单身、名下已有一处房产，不具备购房资格，故于10月24日撤销网签，改为由钱1购买，并在10月31日重新签订合同。签约后，被告推说公章不在现场，合同正本需过几天快递送达等，但至今未收到。期间原告多次催促、咨询，均无果，故原告诉至法院，要求判如所请。被告海东公司辩称，原告要求解除的合同并未签署，不存在解除；原告不符合购房资格，是原告的责任，被告不存在违约行为，不承担违约责任；目前原告所购房屋仍处于可售状态，愿意继续将房屋出售给原告；购房金额认可，同意返还购房款，但要扣除10%作为违约金,同期房贷利率不认可，对原告其余请求不认可。本院经审理认定事实如下：两原告系父女关系。2019年8月15日，两原告(乙方、买方)、被告(甲方、卖方)签订了《上海市商品房预售合同》(合同编号为XXXXXXXXXXXX)，约定由乙方购买系争房屋，房屋暂测建筑面积为100.78平方米，单价23,834元，总价暂定为人民币2,401,991元等。合同第十九条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起180天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0.2%，在退还房价款时一并支付给乙方。合同《补充条款一》第四条第7项约定：买受人承诺所提供资料的真实性，有效性。若因买受人有意隐瞒购房情况而导致所签《商品房预售合同》不能在交易所登记备案，视为买受人违约，甲方有权解除本补充协议和《商品房预售合同》并收取乙方已付房款的20%违约金。合同《补充条款一》第十一条第7项约定：合同因法律规定或合同约定而解除或终止的，双方应互相配合办理合同备案登记的注销、该房屋预告登记、抵押登记(若有)注销及按揭贷款合同(若甲方为贷款提供担保)注销等手续，甲方在前述各项手续办理完毕并收回该房屋(若已交付)及购房发票后的十个工作日内退还乙方已付的房价款……按照法律规定或合同约定应计算违约金、利息或赔偿损失的，退款时一并计算。由于乙方原因导致上述各项手续未办理完毕的，甲方有权暂不退还乙方款项，并不承担包括利息在内的任何赔偿责任。合同《补充条款一》第二十八条第1项约定：乙方已充分知悉近期不断出台的房地产相关政策和规定，并经对照自身状况，确认仍具备购买该房屋之资格，如甲方发现，乙方依法不能购买该房屋的，甲方有权随时确认乙方根本性违约并解除合同，乙方承担违约责任，违约金为人民币(总房价款*10%)元……合同《补充条款二》第2条约定：因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为50,000元。签订合同当天，原告将自己的户口簿、名下房地产权证等资料交给被告，并支付全部购房款2,401,991元给被告。2019年9月30日，原告向浦东新区不动产登记中心递交了申请房屋交易审核的材料。经审核原告钱某2限购，故双方签署了《解除申请》，约定“双方本着平等、自愿、协商一致的原则”对系争房屋的《出售合同》(合同编号为XXXXXXXXXXXX)协商解除，同意撤销《出售合同》及预告登记证。2019年10月24日，原、被告向不动产登记中心递交了网上备案撤回申请。2019年10月31日，原告钱1在被告提供的《上海市商品房预售合同》样张合同(编号为XXXXXXXXXXXX)封面上签署“本合同确定无误”，并签名。另查明，原告钱某2婚姻状况系丧偶。2007年7月5日，原告钱某2与妻子周XX、女儿钱1名下登记有本市宝山区淞肇路XXX弄XXX号XXX室房屋一套。还查明，2019年10月18日，被告销售人员张X微信钱1：“昨天交易中心明确了，就是你父亲限购的原因，撤销合同22日左右会撤销好，然后要隔一个星期才能重新签约，差不多就是30日左右的样子，月底。”原告钱1回复：“知道了，麻烦帮忙跟踪好。”10月24日，钱1：“后续请你跟进，哪天好重新签了，告诉我。还请你和领导打个招呼，这套房有主，不要误签给其他销售卖了。”11月11日，钱1：“请问合同准备好了吗？是先寄给我签？还是你先拿去盖章？”张X回复：“流程还没有走完，区域董事长没有同意。”11月18日，钱1：“请看一下，董事长审批，同意了吗？”张X回复：“要稍等一会，我在盯。”11月26日，钱1：“请问合同好了吗？可以寄给我了吗？”张X回复：“还没办法签约，现在不是公司换了新的监管方吗，然后在盘查资金，需要查清楚所有房源房款到账后才能签约……”12月5日上午，钱1：“今天你上班了吗？你给看看盘点好了吗？”当日下午，钱1：“你好，明天上班后，能把会议纪要发给我看一下吗？就是关于要到2020年2月或3月才能签预售合同。”2020年1月4日，钱1：“那我们的网签合同，好签了吗？”1月9日，钱1：“你报给领导后，领导怎么说？2月份里能网签吗？”张X回复：“就是按照原安排吧，2-3月份的样子。”2月28日，钱1：“你上班了吗？”张X回复：“没有，要隔离后居家办公一段时间。”3月9日，钱1：“上次你说网签2月、3月好办，现在已经3月9日，这个月好办了吗？”、“在3月底前，你能把盖好公章的预售合同正本邮寄给我了吗？”张X回复：“回去问问领导。”、“现在区域公司领导应该也没有上班吧，我问了告诉你一个准确的时间。”钱1回复：“不要再拖了，已经很久了，要么让领导给一个签合同盖公章的具体日期。要么给一个退款的日期。没有这样买房子的。”3月10日，钱1：“你们这样的营销模式，我们不敢再要房子了。”被告认可张X身份，但认为其于2020年三四月份已离职，聊天记录无法确认。上述事实，由《上海市商品房预售合同》、样张合同、户籍资料、房产信息、付款记录、发票、微信聊天记录等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)是双方真实意思表示，合法有效。该份合同由于原告钱某2限购，故双方于2019年10月已协议解除，并去不动产登记中心办理了网上登记备案的注销手续。合同解除后，购房款理应返还，但从查明的事实看，双方愿继续履行系争房屋的买卖，并谈妥了新的购买方案，即以原告钱1个人的名义与被告于2019年10月底重新签订合同予以救济。后由于被告公司自身的原因，致重新签订合同拖延至今未成。现原告明确表示不再愿意购买系争房屋，故被告应当返还原告全部购房款并支付利息损失。双方对利息损失未作约定，考虑到双方达成的意思表示是2019年10月底重新签订合同，后由于被告原因未签成，故利息以购房款2,401,991元为基数、自2019年10月31日起算至被告实际返还日止。由于央行自2019年8月20日起不再公布同期贷款利率，故计算标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告要求解除编号为XXXXXXXXXXXX预售合同的请求，因该份合同仅是样张合同，且双方并未在上面签字盖章，根据相关法律规定，商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，该份合同并未成立生效，故对原告该请求不予支持。原告要求被告按照合同(编号为XXXXXXXXXXXX)第十九条约定赔付总房价款0.2%作为违约金、按合同补充条款二第2条对等契约精神赔付违约金100,000元，被告要求原告按照合同补充条款一第28条约定扣减房价款10%作为违约金，双方对此互不认可，本院认为，因该份合同系双方合意解除，并非原、被告任何一方单方面行使合同解除权，双方在合意解除时并未约定违约责任，且重新谈妥了救济方案，故对原、被告意见均不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十三条、第九十七条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、被告上海海东房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告钱1、钱某2购房款2,401,991元；二、被告上海海东房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钱1、钱某2利息损失(以购房款2,401,991元为基数、自2019年10月31日起至被告实际返还日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回原告钱1、钱某2的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,814元，减半收取计13,907元，由原告钱1、钱某2负担590元，由被告上海海东房地产有限公司负担13,317元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚利伟二〇二〇年八月十日书记员  顾 霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。