文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22638号原告：中山市东盛市场经营有限公司，住所地广东省中山市石岐区盛华路**地下**（**），统一社会信用代码91442000719275582B。法定代表人：彭秉生，总经理。委托诉讼代理人：黄春竹，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。被告：广州菜妈妈科技有限公司，，住所地广东省广州市白云区增槎路**主楼自编**统一社会信用代码91440101MA5AQ3C95T。法定代表人：杨运昌。被告：中山市菜妈妈物业管理有限公司，住所地广东，住所地广东省中山市石岐区盛华路**地下**（****）用代码91442000MA51X0GP3Q。法定代表人：杨明。第三人：陈燕刘，女，1969年1月16日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：饶燕文，广东品政律师事务所律师。第三人：卢志文，男，1984年8月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：樊新建，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈继荣，广东洋三律师事务所律师。第三人：曾思平，男，1982年4月1日出生，汉族，住广东省化州市。第三人：罗玉华，女，1969年8月8日出生，汉族，住广东省饶平县。第三人：梁荣心，男，1971年5月18日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：常荣，男，1974年7月1日出生，汉族，住长春市双阳区。第三人：杨楚鸿，男，1976年2月27日出生，汉族，住广东省普宁市。第三人：李联亨，男，1980年12月24日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。第三人：朱朝晶，男，1967年4月20日出生，汉族，住广东省丰顺县。第三人：李建军，男，1973年7月21日出生，汉族，住广东省五华县。第三人：戴华光，男，1966年8月11日出生，汉族，住广西平南县。第三人：何文宝，男，1977年10月1日出生，汉族，住广西苍梧县。第三人：黎润枝，男，1986年8月6日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：郑晓丹，男，1963年4月18日出生，汉族，住广东省潮安县。第三人：陈自茂，男，1975年4月2日出生，汉族，住重庆市梁平县。第三人：郑玉云，女，1977年1月7日出生，汉族，住广东省中山市**。第三人：赵坚龙，男，1970年11月17日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县国营龙江农场第三作业区。第三人：周玉方，女，1990年10月29日出生，汉族，住山东省定陶县。第三人：中山市常健贸易有限公司湖滨路分公司，住所地广东省中山，住所地广东省中山市石岐区盛华路**地下**（自编**）91442000MA4UMWU77C。负责人：唐宇。原告中山市东盛市场经营有限公司（东盛公司）与被告广州菜妈妈科技有限公司（以下简称菜妈妈公司）、中山市菜妈妈物业管理有限公司（以下简称菜妈妈物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加次承租人陈燕刘、卢志文、曾思平、罗玉华、梁荣心、常荣、杨楚鸿、李联亨、朱朝晶、李建军、戴华光、何文宝、黎润枝、郑晓丹、陈自茂、郑玉云、赵坚龙、周玉方、中山市常健贸易有限公司湖滨路分公司（以下简称常健公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东盛公司委托诉讼代理人许艾玲到庭参加诉讼，第三人陈燕刘及其委托诉讼代理人饶燕文、卢志文及其委托诉讼代理人樊新建、曾思平、罗玉华、梁荣心、常荣、杨楚鸿、李联亨、朱朝晶、李建军、戴华光、何文宝到庭参加诉讼。被告菜妈妈公司、菜妈妈物业公司，第三人黎润枝、郑晓丹、陈自茂、郑玉云、赵坚龙、周玉方、常健公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东盛公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年5月8日签订的租赁合同，被告立即向原告返还租赁商铺；2.被告立即向原告支付租金1280000元（暂计算至起诉日，应计算至被告向原告实际返还租赁商铺之日止）；3.被告迟延支付租金的违约金57600元（按所欠租金的每日1‰暂计至起诉之日，应计算至被告支付完毕之日止）；4.被告支付税费263622元（暂计算至起诉日，应计算至被告向原告实际返还租赁商铺之日止）；5.被告赔偿原告损失2500000元。诉讼中，原告东盛公司变更第2项诉讼请求为：被告支付2019年6月起至实际返还租赁物之日止的租金（截至2020年2月25日，被告尚欠租金2661825.85元，其中，2019年6月拖欠租金101825.85元，之后按每月租金320000元计算）；并明确第3项诉讼请求为：被告支付违约金（以拖欠租金为基数，按每日千分之一计算，按月计算，每月4日起算）；明确第4项诉讼请求为：被告支付税费249448.78元；明确第5项诉讼请求中的损失为，解除涉案合同后的损失，指解除合同后原告需要另行寻找租客，空置租赁物的租金损失。事实和理由：2018年5月8日，原告与菜妈妈公司签订租赁合同，由广州菜妈妈物联网科技有限公司承租了原告位于广东省中山市石岐区，租期为10年，从2018年6月1日至2018年12月31日为免租期，2019年1月1日起至2020年12月31日的租金为每月320000元。逾期支付租金的，原告有权加收滞纳金，滞纳金为每日按实欠租金0.1%计算。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、税等费用由广州菜妈妈物联网科技有限公司承担。合同签订后，广州菜妈妈物联网科技有限公司书面告知原告，其已经更名为被告菜妈妈公司。因被告在租赁期内未按合同约定支付租金，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。同时，被告菜妈妈物业公司系由被告广州菜妈妈科技有限公司在中山市工商行政管理部门注册登记设立，用于对涉案租赁商铺进行经营管理的全资公司。综上，原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院，请求依法判决。被告菜妈妈公司、菜妈妈物业公司未作答辩，亦未提交证据。第三人陈燕刘述称，1.第三人陈燕刘与被告签订的租赁合同合法有效，属于合法转租，应当受到法律保护；2.陈燕刘已经缴纳完毕租期内的所有租金，并且按时足额缴纳了水电费和物业管理费，在租期内不存在违约行为，也没有任何过错，因此合法权利应当受到法律的保护；3.陈燕刘已对租赁商铺投入了装修和人力成本，现被告濒临破产，如果法院支持原告返还租赁物，那么被告就无法向第三人返还已付租金及补偿第三人装修等全部损失，这样会严重损害第三人的合法权益，违反法律公平合理的原则；4.本案中，类似陈燕刘这种情况，涉案人员众多，且都属于社会的弱势群体，仅靠经营小档口的微薄收入支撑全家人的生活，如果法院判令返还租赁物，那许多家庭面临生活危机，可能存在集体上访，会造成社会不和谐，恳请法院顾全大局，判令被告继续履行第三人的租赁合同，维护社会的稳定和谐及第三人的合法权益。第三人卢志文述称，其同意第三人陈燕刘的陈述意见，原告的起诉状中没有明确时间起点，涉案物业的租户不仅仅是本案第三人，还有其他租户，也请求法院一并追加；本案的被告已经向包括卢志文在内的第三人收取了全部租赁期间的租金，但菜妈妈公司没有向本案原告缴纳租金，且没有到庭说明理由的情况下，恳请法庭考虑本案被告是否涉嫌诈骗。第三人曾思平述称，其系受害者，如果原告将涉案物业收回，其该怎么办。第三人罗玉华述称，其在涉案物业经营十多年了，其准时交纳租金，并遵守市场纪律。第三人梁荣心述称，其已支付全部租金。第三人常荣述称，其已全款支付租金。第三人杨楚鸿述称，其系十几年的老商户，租金、管理费均按时支付，但其与被告签订租赁合同。第三人李联亨述称，其按照市场要求经营，遵守租赁合同。第三人朱朝晶述称，其在涉案市场经营20年，且一次性缴纳了5年租金。第三人李建军述称，希望可按照租赁合同继续履行。第三人戴华光述称，其系涉案物业的老商户，其与被告签订合同。第三人何文宝述称，其希望可以继续履行租赁合同。第三人黎润枝、郑晓丹、陈自茂、郑玉云、赵坚龙、周玉方、常健公司未作陈述，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.广州菜妈妈物联网科技有限公司（以下简称菜妈妈物联网公司）于2018年2月6日成立，于2018年12月4日变更为菜妈妈公司，于2020年8月18变更法定代表人为杨运昌，企业类型为其他有限责任公司。中山市菜妈妈物业管理有限公司于2018年6月26日成立，企业类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），股东为1人，即菜妈妈公司。2018年5月8日，东盛公司（出租方、甲方）与菜妈妈公司（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将产权属于自己的商铺出租给乙方，乙方同意按现状承租该商铺；商铺坐落于中山市石岐区，合共面积9103.62平方米，按8000平方米计算租金（首年价格为40元／平方米），若乙方将负一楼作经营用途（停车除外），则乙方须另向甲方支付租金6000元／月；租期10年，自2018年6月1日至2028年5月31日，前6年为死约，后4年为生约；2018年6月1日至同年12月31日为免租期，2019年1月1日起至2020年12月31日，租金为每月每平方米40元，合共每月应缴租金320000元，2021年1月1日起至2022年12月31日，租金为每月每平方米42元，合共每月应缴纳租金336000元，2023年1月1日起至2024年12月31日，租金为每月每平方米44.1元，合共每月应缴纳租金352800元，2025年1月1日起至2026年12月31日，租金为每月每平方米46.31元，合共每月应缴纳租金370480元，2027年1月1日起至2028年12月31日，租金为每月每平方米48.63元，合共每月应缴纳租金389040元；乙方应于每月3日前缴清当月租金，遇节假日顺延，自合同签订之日起计算；双方同意乙方以现金转账方式向甲方支付租金；免租金为7个月，合同签订之日起5日内，乙方即应向甲方支付700000元作为押金，自免租期满起次月，乙方应按约定缴纳租金；合同期满终止时，乙方交清租金及水、电、税、电话（网络）等相关费用后，甲方即可免息退还乙方押金，若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用，不足部分甲方有权追索乙方赔偿；乙方租赁期间所产生的所有费用包括租赁税均由乙方负责缴交，如甲方代乙方缴纳了该类费用，乙方须于收到甲方书面通知之日起5日内无条件返还给甲方，若逾期，乙方同意以未返还金额为基数，按照月息2%向甲方支付逾期付款违约金；租赁期间，甲方同意乙方将租赁房产里面档口、商铺转让给第三方经营，由乙方与第三人另行签订合同，所产生的权利义务与甲方无关，但甲方有权要求乙方提供与第三方签订的合同交付甲方备案；乙方保证本合同所涉商铺内现有租户，在同等条件下，享有优先承租权，否则，由此导致甲方损失的，甲方有权向乙方追偿；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为每日按实欠租金0.1%计算，如拖欠租金超过30天，视为违约，甲方有权不用经过任何法律程序，可直接解除本合同，收回该建筑物，并不退还乙方押金；合同还约定了其他事项。菜妈妈物联网公司向东盛公司支付押金700000元。据东盛公司陈述，其于2018年5月8日将涉案物业交付菜妈妈物联网公司；菜妈妈公司从2019年3月8日至2020年1月22日向其共计支付租金1818174.15元，菜妈妈公司已支付租金至2019年6月，但2019年6月的租金未付清，尚拖欠该月租金101825.85元，并自2019年7月起拖欠租金至今。涉案物业由菜妈妈公司转租给42人，其中4人已经搬离，其余38人继续经营使用。2.东盛公司主张其代菜妈妈公司缴纳租赁税45231.98元，其提交的税收完税证明反映，东盛公司缴纳2019年1月1日至同年6月30日期间涉案物业的房产税、增值税、地方教育附加、教育费附加、城、地方教育附加税费合计45231.98元。3.中山市自然资源局于2020年2月24日出具的中山市不动产登记资料查询结果表反映，位于中山市石岐区登记在东盛公司名下，不动产权证号为国（2002）2303295，Ｃ0374917；建筑面积为4934.68平方米。位于中山市石岐区登记在东盛公司名下，不动产权证号为国（2002）2303296，Ｃ0374918。建筑面积为4168.94平方米。4.诉讼中，根据东盛公司提供的涉案物业的次承租人的身份信息、送达地址及本院已予核实的次承租人，本院依法追加上列次承租人作为本案第三人参加诉讼；对于无法核实身份信息的次承租人本院无法予以追加。第三人均明确表示不同意代位菜妈妈公司清偿其拖欠东盛公司的租金及违约金。经本院释明，东盛公司明确表示不同意在本案中处理押金。5.本院立案后，依法于2019年12月18日、2019年12月6日向菜妈妈公司、菜妈妈物业公司公告送达应诉材料，经过六十日即视为送达，故送达之日为2020年2月17日、2020年2月5日。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。东盛公司与菜妈妈物联网公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，菜妈妈物联网公司已经工商登记核准变更为菜妈妈公司，故租赁合同的权利义务由菜妈妈公司承继。东盛公司主张菜妈妈公司支付押金700000元，系其自认，本院予以确认。因东盛公司明确表示不同意在本案中一并处理押金，故本院不予审查处理。东盛公司主张菜妈妈公司支付租金至2019年6月（6月尚欠租金101825.85元）止，并自2019年7月拖欠租金至今，因菜妈妈公司未到庭提出抗辩，亦未提交证据证明其已履行支付租金义务，现未存在其他影响东盛公司证据证明力的情形，故本院采信东盛公司的证据及陈述，确认菜妈妈公司尚欠租金事实。东盛公司已按租赁合同约定将涉案物业交付给菜妈妈公司使用，菜妈妈公司理应在租赁期限内按合同约定向东盛公司支付租金。但菜妈妈公司未依约支付租金，依据租赁合同约定，承租人拖欠租金超过30天，出租人有权直接解除合同，因次承租人不同意代位菜妈妈公司向东盛公司支付拖欠租金及违约金，视为放弃代偿请求权。菜妈妈公司逾期支付租金超过一个月，东盛公司有权单方解除合同，并要求菜妈妈公司承担违约责任。现东盛公司主张解除租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，并以向菜妈妈公司送达本案诉状之日即2020年2月17日作为合同解除之日。租赁合同解除后，菜妈妈公司应当返还租赁物。对于第三人与菜妈妈公司之间的转租合同关系，不属本案审查内容，双方可另循法律途径解决。关于租金及占有使用费的问题。鉴于本院确认双方签订的租赁合同于2020年2月17日解除，故菜妈妈公司应向东盛公司支付2019年6月至2020年2月17日期间的租金2529412.06元[101825.85元+320000元/月×7个月＋320000元/月÷29天×17天]。因涉案租赁物至今仍未交还东盛公司，东盛公司现诉求菜妈妈公司按每月320000元的标准支付之后的租金至菜妈妈公司实际返还租赁物之日止，本院予以支持。基于前述，合同已经解除，故东盛公司主张菜妈妈公司支付自2020年2月18日起的租金应为占有使用费。关于违约金的问题。租赁合同约定承租人拖欠租金，出租人有权加收滞纳金，每日按实欠租金0.1%计算。合同约定的滞纳金的性质为违约金。据此，东盛公司请求菜妈妈公司支付违约金，符合合同约定，但其请求的违约金标准过高，本院调整违约金计算方法为分月计算：自2019年6月起至2020年2月17日止，以每月所欠租金为基数（2019年6月租金为101825.85元，2019年7月至2020年1月期间的月租金均为320000元，2020年2月的租金为187586.21元）；自2020年2月18日起至菜妈妈公司返还租赁物之日止，以每月占有使用费为基数（2020年2月的占有使用费为132413.79元，自2020年3月起的占有使用费均为320000元）；均按月利率2%，自每月4日起计算至清偿之日止。关于税费的问题。东盛公司主张菜妈妈公司支付税费249448.78元，除其已经实际缴纳税费45231.98元，其余部分尚未实际发生，故本院不予采信。东盛公司可待实际缴纳相应税费后，再另循法律途径解决。因合同明确约定租赁税费由承租人承担，故东盛公司请求菜妈妈公司返还其代缴的税费45231.98元，理据充分，本院予以支持；其诉求超出部分，本院不予支持。关于赔偿损失的问题。基于前述，因本院已支持东盛公司的违约金诉求，东盛公司未提交充分有效证据证明已获本院支持的违约金尚不足以弥补其损失，故东盛公司请求赔偿损失250万元的诉求，理据不足，本院不予支持。关于菜妈妈物业公司应否承担责任的问题。虽然菜妈妈物业公司的股东系菜妈妈公司，但菜妈妈物业公司与菜妈妈公司系不同的法人，东盛公司未举证证明本案具有菜妈妈物业公司应对菜妈妈公司的债务承担民事责任的法定情形，故东盛公司请求菜妈妈物业公司对涉案债务承担民事责任，于法无据，本院不予支持。菜妈妈公司、菜妈妈物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，其应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，东盛公司诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条，第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、确认原告中山市东盛市场经营有限公司与广州菜妈妈物联网科技有限公司于2018年5月8日签订的租赁合同于2020年2月17日解除；二、被告广州菜妈妈科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市东盛市场经营有限公司返还位于中山市石岐区物业；三、被告广州菜妈妈科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市东盛市场经营有限公司支付2019年6月至2020年2月17日期间的租金2529412.06元；四、被告广州菜妈妈科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市东盛市场经营有限公司支付自2020年2月18日起至返还上述租赁物之日止的占有使用费（按320000元/月计算）；五、被告广州菜妈妈科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市东盛市场经营有限公司支付违约金[分月计算：自2019年6月起至2020年2月17日止，以每月所欠租金为基数（2019年6月租金为101825.85元，2019年7月至2020年1月的租金均为320000元，2020年2月1日至17日的租金为187586.21元）；自2020年2月18日起至菜妈妈公司返还租赁物之日止，以每月占有使用费为基数（2020年2月的占有使用费为132413.79元，自2020年3月起的占有使用费均为320000元）；均按月利率2%，自每月4日起计算至清偿之日止）；六、被告广州菜妈妈科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市东盛市场经营有限公司返还税费45231.98元；七、驳回原告中山市东盛市场经营有限公司的其他诉讼请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39610元，保全费5000元，合计44610元（原告中山市东盛市场经营有限公司已预交），由被告广州菜妈妈科技有限公司负担（被告广州菜妈妈科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市东盛市场经营有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审  判  长  李劲松                  人民陪审员    杜艳宏                  人民陪审员    蔡少琼                                                                              二〇二〇年八月二十四日                     本件与原本核对无异                                书  记  员   孙婉霞      肖长妍