广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初36768号原告（反诉被告）：企成产业园运营（深圳）有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道高新区，统一社会信用代码91440300MA5FG3R07C。法定代表人：毕松林，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：宁政，xx律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏凯龙，男，1981年7月15日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：游润惠，xx律师事务所律师。原告企成产业园运营（深圳）有限公司与被告苏凯龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告苏凯龙提起反诉，本院依法合并本诉与反诉，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宁政、被告委托诉讼代理人游润惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即返还原告已支付的租赁保证金及房租共计人民币24000元，并承担该款自起诉之日起至还款之日止的按同期银行贷款利率计算的利息；2.依法判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月15日，原告与被告签订了《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》。根据合同约定，由被告方将位于深圳市宝安区（以下简称“租赁物业”）的物业出租给原告使用，租金为每月12000元。被告应提供租赁物业的注册手续及相关产权证明文件，且被告应配合原告办理租赁备案凭证所需要的全部材料，若被告无法达到原告的上述要求，被告应在3个工作日内退还已收的全部款项。现原告已按合同约定向被告支付了租赁保证金及租金共计24000元。截至本诉状出具之日，经原告多次催促，被告未能如约提供租赁物业的相关产权证明文件且未配合原告办理租赁备案。后原告依合同约定向被告提出退还已收的全部款项，被告未返还已支付款项也仍未配合原告完成租赁备案手续的办理。同时，自从签订房屋租赁合同后，被告从来没有依照合同将涉案物业交给原告占有和使用，原告也从未占有和使用过本案的涉案物业。被告的上述行为，已经构成违约，侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请贵院判决支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告的起诉没有事实与法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。理由如下：涉案厂房是深圳天虹化工实业有限公司与深圳市福永和平股份合作公司合作建设，深圳天虹化工公司为涉租厂房的合法使用方，原、被告签订合同后，被告已经将由天虹化工公司开具的场所使用证明、营业执照及涉租厂房的安全评估报告提供给原告，已配合提供了被告需提供的租赁备案的一切材料及涉租厂房的合法使用证明文件，被告已全面履行合同的义务，反而是原告在合同的履行过程中提供的备案材料不符合要求，是否故意，不得而知，不按时缴纳租金，经被告多次催收，仍置之不理，属严重违约。双方的合同于2019年3月15日签订，原告于2019年3月21日缴纳19000元的租金以及押金，如果如原告所说涉租厂房未交付，怎么可能在7天后缴纳租金和押金，涉租厂房于签订合同的当天已交于原告，所以请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并支持被告的反诉请求。被告不应当退还租赁保证金及房租，根据合同第4条第1项，原告应以每月5号前缴纳租金，拖欠30天是原告严重违约，被告有权单方终止协议并没收租赁保证金，并要求原告赔偿经济损失，所以本合同被提前解除是原告的严重违约导致的，故租赁保证金不应退还。并且自原告解除之日其已使用一个月，其使用期间的一个月租金也不应退还。被告在本案提出反诉请求：1.请求判令被反诉人向反诉人支付因单方面解除协议的违约金12000元；2.请求判令被反诉人向反诉人支付因履行合同支出的房屋检测费损失合计4000元；3.请求判令被反诉人承担本案诉讼费、反诉费等费用。反诉事实和理由：2019年3月15日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁协议书》、《物业租赁合同补充协议》，合同约定反诉人将位于深圳市宝安区（下称“租赁房屋”）出租给被反诉人使用，租金为每月12000元，租期从2019年3月15日至2020年3月14日。根据协议第四条约定，被反诉人应于每月公历5号前交付当月租金，如果逾期缴纳则每日按延迟交纳金额5%计算违约金……拖欠租金30天，视被反诉人严重违约，反诉人有权单方终止协议没收租金保证金并要求赔偿损失。双方签订合同时，虽表示要对租赁物进行备案，但由于双方均清楚租赁房屋的产权状况及现状（租赁房屋系集体所有产权、反诉人非租赁房屋业主），且由于被反诉人要求进行租赁物分割备案等情况，所以双方尤其是被反诉人清楚知晓备案的时限无法确定。合同签订后，反诉人积极履行合同义务，按被反诉人的要求配合办理房屋租赁备案，并为此支付房屋检测费4000元；且众所周知及根据《补充协议》约定，被反诉人需配合提供办理租赁凭证所需要的全部资料，但是在办理备案的过程中，被反诉人两次将配合提交的资料填写错误而被登记部门退回返工。所以，租赁房屋备案未及时办理下来完全是由于被反诉人的原因导致，且根据协议书及补充协议，租赁备案手续的办理由于双方均知晓原因并未约定时限，未及时办理下来并不构成违约，并不能成为被反诉人单方面毁约的理由。2019年4月5日，被反诉人未按协议约定日期支付当月租金，直至2019年4月15日仍未支付，经反诉人多次催促，被反诉人仍置之不理。至此，被反诉人已经以实际的事实行为提前单方面毁约，根据《房屋租赁协议书》第十八条约定，应向反诉人支付相当于一个月租金的违约金。综上，在反诉人积极配合履行义务的过程中，被反诉人违法协议约定不按时支付租金的行为已构成根本严重违约，根据《民法总则》、《合同法》，请求法院支持反诉人的全部反诉请求。针对被告反诉，原告答辩称,1、反诉人未能及时办理房屋租赁凭证构成根本违约在先，应当依据补充协议第2条退还24000元租金并同时解除合同，所以反诉人以被反诉人未及时支付2019年4月份的租金是没有事实依据的。从补充协议第2条约定的内容来看，反诉人办不了租赁凭证就退款解约，当然可以充分说明办不了租赁凭证就等于是根本违约。2、反诉人从来没有将物业交给被反诉人占有使用，被反诉人一天也没有占有使用过物业，所以被反诉人也无须缴纳4月份以后的租金。根据合同约定的第6条交付物业是要双方在场的书面确认才可以，实际双方都没有。3、虽然合同上并没有约定办理登记凭证的具体时间，但是根据深圳市租赁房屋的管理规定5天内可以办结，即便是合理的延长时间，也不应当超过15天。综上，反诉人在合理期限内没有办理反房屋租赁备案手续及房屋租赁凭证，已经构成根本违约，应当及时退还24000元的租金，反诉人不仅没有及时退还租金，在没有交付物业的情况下，还要求被反诉人缴纳4月份的租金是没有事实依据的，所以被反诉人没有违约，故不应当支持反诉人的反诉请求。本院经审理认定以下事实：2019年3月15日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市宝安区（以下简称“租赁物业”）出租给乙方作为厂房使用，如改变厂房用途需经甲方书面同意；租期为一年，自2019年3月15日至2020年3月14日；租金为每月12000元，每两年递增10%，乙方应于公历每月5号前向甲方交付当月租金，如果逾期缴纳则每日按延迟交纳厂房金额5%计算违约金，拖欠租金30天，视乙方严重违约，甲方有权单方终止协议没收租赁保证金并要求赔偿损失；甲方交付出租厂房时由双方派代表在现场交付厂房及移交设施并予以登记确认厂房、设施设备的现状；甲乙双方签订协议当日，乙方应向甲方支付3个月租金数额的租赁保证金及一月租金，甲方收款后开具财务收款收据，保证金不计利息，合同期满如乙方未违约退还保证金。当日，双方还签订《物业租赁合同补充协议》，约定：甲方同意租赁给乙方的租赁物满足合法手续，乙方清楚甲方厂房产权情况及现状，乙方同意承租，并用于个人或企业使用；甲方同意乙方对租赁物进行分割备案与转租，由甲方负责按乙方要求进行租赁物分割备案，出具乙方所需房屋租赁凭证。乙方须配合甲方提供办理租赁凭证所需要的全部资料，如无法达到乙方的要求，甲方需在3个工作日内退还已收的全部款项；甲方为乙方正常使用承租区域提供注册手续及相关产权证明文件；双方签订协议当日，乙方向甲方支付1个月租金数额的租赁保证金12000元及一个月租金12000元；补充协议条款与物业租赁合同条款不一致的以补充协议为准。《物业租赁合同》及补充协议尾部均加盖原告公司公章，并有被告签字捺印确认。原告提交银行个人活期账户交易明细及客户回单主张已按协议约定向被告支付租赁保证金及租金共计24000元，要求被告返还。被告确认收取上述款项，但提交《房屋检测报告》、记账单、场所使用证明等证据主张已积极履行合同义务，系原告原因导致未办理备案手续并反诉原告要求赔偿检测费损失4000元、支付违约金12000元。经查，《房屋检测报告》显示检测委托单位为深圳市福永和平股份合作公司，检测单位为深圳市实瑞建筑技术有限公司，检测人为柯勇，检测工程地址为福海街道和平社区同富裕工业区天虹化工第6栋厂房，检测报告日期为2019年3月26日。记账单显示收款方为蒋勇，转账金额共计4000元，交易描述为往来款。本院认为仅凭被告单方备注的“天虹厂房检测报告”而无其他证据佐证无法确定收款人身份及款项用途，故被告提交的该项证据与本案的关联性均无法确认，本院不予采信。而场所使用证明文件内容均为空白，本院亦不予采信。庭审中，被告确认涉案租赁物业未取得不动产登记证书。关于涉案租赁房屋交付情况原、被告各执一词，原告主张被告未交且未实际使用该房屋，被告主张在租赁合同签订当日即完成交付，但双方未书面确认。以上事实，有《物业租赁合同》及补充协议、银行个人活期账户交易明细、客户回单、检测评估报告、记账单、场地使用证明等证据及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案租赁物业未取得不动产产权登记，原、被告亦未能提交建设规划许可证，故双方签订的《物业租赁合同》、《补充协议》应为无效合同。根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，被告应将收取的租赁保证金12000元返还原告。同时，原告否认房屋交付而被告未提交相应证据证明，应当承担举证不能的不利后果，故本院对被告涉案租赁房屋已完成交付的主张不予采信，被告应将收取的租金12000元返还原告，原告亦无需承担涉案租赁物业的返还义务。关于原告要求被告支付保证金及租金利息的诉请，本院认为，即使租赁合同有效，根据合同约定保证金退还时不计算利息，现租赁合同依法被认定无效，而且原告自身未切实尽到承租人的审慎义务，亦应对合同无效承担相应的过错责任，故本院对其该项诉请不予支持。关于被告要求原告支付违约金并赔偿房屋检测费用损失的主张，本院认为，被告的上述反诉请求均是建立在合同有效前提下，现涉案租赁合同自始无效，且被告未提交充分证据证明房屋检测费用是否实际发生，故被告的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告企成产业园运营（深圳）有限公司与被告苏凯龙于2019年3月15日签订的《物业租赁合同》及补充协议无效；二、被告苏凯龙于本判决生效之日起十五日内返还原告企成产业园运营（深圳）有限公司租赁保证金及租金24000元；三、驳回原告企成产业园运营（深圳）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告苏凯龙的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费200元，反诉受理费100元，均由被告苏凯龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 吕  海  云二〇二〇年八月十六日书记员 叶  宝  英书记员 杨凯雄（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。