贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0302民初4476号原告：遵义旅鲭记商业管理有限公司，住所地贵州省遵义市南部新区忠庄街道办东欣大道东欣广场城市综合体****楼**；经；经营地贵州省遵义市南部新区忠庄街道办东欣大道东欣广场城市综合体****楼/div>法定代表人：王美春，总经理。委托诉讼代理人：李光明，遵义市红花岗区城南法律服务所法律工作者。被告：邹蓉，女，汉族，1976年10月3日生，住四川省成都市武侯区。原告遵义旅鲭记商业管理有限公司（以下简称遵义旅鲭记公司）与被告邹蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；原告遵义旅鲭记公司委托诉讼代理人李光明、被告邹蓉到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告遵义旅鲭记公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年7月12日签订的《东欣彩虹城Ｆ组团商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）；2、判令被告立即向原告腾退所租Ｆ16Ｆ17-1-7号商铺，并按照10985元／月标准自2019年7月12日起计算至腾退所租商铺交付给原告之日止向原告支付租金；3、判令被告立即向原告支付2019年7月12日起截止至2020年7月6日止期间的违约金6728元及其租金延迟支付期间的利息1523元（违约金及利息核算截止日以实际腾房时间为准）；4、判令被告承担原告因本案已支付的代理费3000元；5、本案案件受理费由被告承担。其主张的事实和理由为：原、被告于2018年7月12日签订租赁合同，原告将位于遵义市红花岗区欣彩虹城项目编号为Ｆ16Ｆ17-1-7号（建筑面积154.98㎡）的商铺租赁给被告使用，合同期限为5年，自2018年7月12日起至2023年7月11日止；按合同约定被告应于2019年12月12日交纳2020年1月12日至2020年7月11日期间的租金65910元，同时被告尚欠2019年7月12日至2020年1月11日期间的租金29551元，截止2020年4月27日，原告未收到被告支付的任何款项，已逾期154天，实际已欠至2020年4月27日的租金合计为68364.67元。经原告多次催收，被告至今未支付，已构成违约，理应承担违约责任；据此，特向人民法院提起诉讼。被告邹蓉辩称，我不同意解除双方的租赁合同，我在租赁房屋后投资开办了隐庐老成都饭店，共花费了100多万，今年又因疫情原因才没有按时缴纳租金，之前的租金我都是按时缴纳的，对原告财务部门统计我欠付的2020年1月12日至2020年7月11日期间的租金38181元及违约金金额认可，我希望能减免违约金及利息等；现在商铺的经营收入也只能够支付成本及人工工资，而租金较高已经超过了经营收入的30%，我希望原告能支持我度过难关，欠付的租金我愿意分期支付；同时，虽然原告今年给我减免了一个月的租金，但从3月份复工至今的经营情况也不是很好，希望原告能减免三个月的租金、滞纳金以及本案诉讼费；另外，我希望原告能调减租金并以按月支付方式支付，并重新签订租赁合同；我并不是故意拖欠租金，主要是因为疫情导致我经营困难，希望判决不解除租赁合同。本院经审理认定事实如下：2018年7月12日，原告遵义旅鲭记公司与被告邹蓉签订租赁合同，约定被告租赁原告所有的位于遵义市红花岗区欣彩虹城项目编号为Ｆ16Ｆ17-1-7号（建筑面积154.98㎡）的商铺，租赁期限为5年，自2018年7月12日起至2023年7月11日止，租赁用途为休闲餐饮；第一年租金按建筑面积计算（2018年7月12日-2019年7月11日）在优惠后为194295.94元／年，第二年租金按建筑面积计算（2019年7月12日-2020年7月11日）为131819.79元／年，之后逐年按比例递增，合同签订后1日内，被告应当支付第一年度前半年租金，合同满5个月须支付后半年租金，之后每届满6个月支付下一期半年租金。被告逾期交付租金的，原告可要求被告按逾期支付租金的日万分之六支付违约金，逾期超过20日或者逾期支付租金超过两次的，原告可以解除合同；如因合同的履行发生争议诉诸法院，违约方自愿承担守约方因此支付的律师代理费、诉讼费及其他相关费用；等等。原告在该合同甲方处加盖合同专用章及经办人员签名，被告在该合同乙方处签名捺印。合同签订后，被告接收房屋并实际经营至今，房屋租金已交至2020年1月11日；按照双方合同约定的租金支付时间，被告应于2019年12月12日支付下一年度上半年的租金65910元，但被告于2020年5月14日向原告支付了27729元后，至2020年7月11日，被告尚欠租金38181元至今未付，按双方合同约定的租金支付时间和违约金计算方式，被告已实际逾期208天，并产生违约金7343.79元。2020年1月6日，原告委托遵义市红花岗区城南法律服务所向原告邮寄催缴租赁费通知；另，原告委托遵义市红花岗区城南法律服务所法律工作者为其诉讼代理人以前述理由提起本案诉讼，并为此支付代理费3000元。本院认为，被告邹蓉就租赁原告遵义旅鲭记公司位于遵义市红花岗区欣彩虹城项目编号为Ｆ16Ｆ17-1-7号（建筑面积154.98㎡）的商铺用于经营隐庐老成都饭店，与原告签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，且已实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，双方所签订租赁合同应为合法有效，故对原告邹蓉与被告遵义旅鲭记公司之间的房屋租赁合同关系，本院予以确认；原告将商铺交付被告经营，已实际履行了合同义务，被告亦应按合同约定按时足额向原告支付租金，但被告自2019年12月12日至今未按合同约定足额支付租金，至2020年7月11日尚欠租金38181元，虽然存在疫情因素，但结合被告认可扣减一个月租金的情况下，被告理应按约支付相应租金，但被告至今未支付，故本院认定双方合同约定的解除条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，故对原告主张解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，本院确认双方所签租赁合同于本判决生效之日起解除；同时，在租赁合同解除后，被告作为承租人理应将承租商铺交还原告，故对原告主张被告将位于遵义市红花岗区欣彩虹城项目编号为Ｆ16Ｆ17-1-7号（建筑面积154.98㎡）的商铺腾退并交还的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张被告支付拖欠的租金和至腾退商铺交付给原告之日止的租金的诉讼请求，被告自2019年12月12日起至今未按合同约定足额支付租金，至2020年7月11日尚欠租金38181元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，被告理应支付所欠租金及至腾退商铺交付原告之日止的租金，考虑2020年新型冠状病毒肺炎疫情影响，该情形属于公共知晓的事实，结合被告经营地行政部门要求区域内的经营商铺自2020年1月28日起停止营业的实际情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”、第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”的规定，被告依据行政机关要求停止经营，应属于法律上的不可抗力导致合同不能履行的情形，结合原告自认同意扣除一个月租金的意见，本院酌情认定被告应支付原告的在2019年12月12日至2020年7月11日期间的租金以在扣减被告已支付的27729元后尚欠38181元租金基础上，再扣减两个月租金，即应为27167.25元〔（38181元÷208天）×（208天-60天）〕；自2020年7月12日起之后的房屋占用费以合同约定的年租金131819.79元（日租金为317230元／年÷365天＝361.15元／天）为标准计算至被告腾退房屋并交还原告之日止计算，另外，结合前述不可抗力认定，对原告主张的违约金部分，本院不予支持；对原告主张的律师费3000元，结合双方合同约定“由违约方承担全部律师费、诉讼费”内容，根据诚实信用原则，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告遵义旅鲭记商业管理有限公司与被告邹蓉于2018年7月12日签订《东欣彩虹城F组团商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、由被告邹蓉于本判决书生效之日起十日内将位于遵义市红花岗区欣彩虹城项目编号为Ｆ16Ｆ17-1-7号（建筑面积154.98㎡）的商铺腾退并交还原告遵义旅鲭记商业管理有限公司；三、由被告邹蓉于本判决书生效后十日支付原告遵义旅鲭记商业管理有限公司租金27167.25元，并自2020年7月12日起至其将前述房屋腾退并实际交还原告遵义旅鲭记商业管理有限公司之日止以年租金131819.79元（即日租金361.15元）为标准计算向原告遵义旅鲭记商业管理有限公司支付房屋占用费；四、由被告邹蓉于本判决书生效之日起十日支付原告遵义旅鲭记商业管理有限公司代理费3000元；五、驳回原告遵义旅鲭记商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，已减半收取100元，由原告承担25元，由被告邹蓉承担75元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判长  姚远二〇二〇年八月十一日法官助理陈璐书记员唐鸿娅