海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1716号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司。住所地：海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴明哲，男，汉族，1956年12月4日出生，现住三亚市。 被上诉人（原审被告）：海南屯昌美林物业管理有限公司。住。住所地：海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区****）/div> 法定代表人：金鹏，该公司总经理。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人吴明哲、被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称美林物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人美丰公司上诉请求：依法撤销（2019）琼9022民初1230号民事判决第一项判决，改判驳回被上诉人的该项诉求。事实和理由：一、一审法院认定依据《商品房买卖合同》约定，上诉人未按时为被上诉人吴明哲所购买的房屋办理房屋权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任，实属认定事实错误，上诉人不存在违约。1.依据《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第一条的规定，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。该条文只约定了上诉人不收取任何代办费为业主办证，不应加重上诉人办证的责任。2.根据合同第十五条约定只有因为上诉人的责任不能办理产权证书才能承担违约责任。但事实上上诉人没有违约，上诉人在涉案房产竣工验收合格后已将办证所需的材料全部上报给有关部门了。至今不能办理产权证的原因是政府不作为。二、一审法院认定并判决上诉人向被上诉人吴明哲退还契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，属事实和法律错误。1.根据被上诉人吴明哲提供的证据，被上诉人吴明哲所主张的契税是交给了被上诉人美林物业公司，并没有交给上诉人。2.上诉人和被上诉人吴明哲之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应当严格按照合同的约定履行。补充协议中已明确办理产权证的契税等费用为上诉人代收代缴，上诉人与被上诉人吴明哲应当按照合同的约定执行。三、一审法院在被上诉人吴明哲没有提供有效的且能够引起诉讼时效中断的证据的情况下，认定被上诉人吴明哲的诉求没有超过诉讼时效，属认定事实错误及适用法律错误。业主委员会的函不能产生阻断诉讼时效的结果。 被上诉人吴明哲未提交书面答辩意见。 被上诉人美林物业公司未提交书面答辩意见。 被上诉人吴明哲向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还原告所交的办理房屋产权证的契税2400元、维修基金3203.4元和其他办证费用410元，合计6013.4元，并支付银行同期利息，利息从被告收取费用之日起至返还款项之日止；2.请求判令美丰不动产有限公司对美林物业上述款项承担连带责任。 一审法院认定事实：2013年2月25日原告与美丰公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：TC-201-0015372），并一次性付清全部房款。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同补充协议（附件五）第一条处理。2013年7月27日，按照开发商交房要求，由开发商指定的美林物业办理交房手续，原告向林物业缴纳了办理房屋产权证所需的契税2400元、维修基金3203.4元、其他办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，共计6013.40元。截止2018年底，被告未将原告所交办证费用上缴给办证登记相关部门，房屋产权证至今尚未办理。原告认为被告的行为严重损害了原告的正当权益，特提起诉讼，请求判决：1.被告返还原告所交的办理房屋产权证的契税2400元、维修基金3203.4元和其他办证费用410元，合计6013.4元，并支付银行同期利息，利息从被告收取费用之日起至返还款项之日止；2.请求判令美丰不动产有限公司对美林物业上述款项承担连带责任。 一审法院认为：本案争议的焦点是：一、原告主张返还契税、维修基金等费用及支付利息应否支持；二、原告诉请是否超过诉讼时效。一、关于原告主张返还契税、维修基金等费用及支付利息应否支持的问题。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按合同约定全面履行义务。本案中，根据《商品房买卖合同》及附件五的约定，美丰公司委托美林物业向原告收取了办证契税维修基金和其他办证费用，双方委托有效，受托人的行为后果由委托人承担。故对于返还办证税费，原告可向被告美丰公司主张。因此，原告诉请被告美丰公司对美林物业连带责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。依据《商品房买卖合同》约定，被告未按时为原告所购买的房屋办理房屋权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任。被告收取的税费及其他办证费用至今尚未上缴税相关办证部门，原告为保护自己的权益，主张被告退还办证税费合理，一审法院予以支持。对于公共维修基金是否应予退还问题。一审法院认为，住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条的规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据。对原告主张被告支付所收契税、维修基金和其他办证费用6013.4元的利息问题。一审法院认为，被告所收取的上述费用是根据合同的约定，同时交存维修基金是商品房购买人的法定义务，所交税费是办理商品房产权证书的必要条件，被告的行为仅是代收代办，不存在占用资金或是营利得益情形。故原告的利息请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于原告诉请是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”首先，关于原告诉讼时效的起算时间。一审法院认为，原、被告的实际交房时间应以原、被告双方均认可的交钥匙时间为准。房屋实际交付后，逾期交房诉求的诉讼时效起算。在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2013年7月27日向被告领取钥匙，故该时间为原告实际的收房时间，因此，原告应于2016年7月27日前就逾期办证问题向法院提起诉讼。其次，本案是否存在诉讼时效中断的情形。本案中，原告虽未有关诉讼时效中断的证据提交，但根据已发生法律效力的其他同类案件中一审法院已查明的事实来看，美林湖业委会确已于2015年4月17日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。被告辩称业委会与被告之间无合同关系，其向被告发函不能导致原告的时效中断。一审法院认为，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，一审法院不予支持。根据一审法院该小区同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。故因被告逾期未办理房屋产权证引发原告于2019年9月19日向一审法院提起诉讼，其诉请被告返还契税、维修基金和其他办证费用主张未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、第一百五十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十日内将其收取的办理房屋产权证的契税2400元、其他办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元返还给原告吴明哲；二、驳回原告吴明哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告海南美丰不动产有限公司承担。 上诉人美丰公司二审提交一份新证据：海南省第一中级人民法院（2019）琼96行终163号行政判决书，证明至今不能办理产权证的根本原因是屯昌县国土局的不作为，依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人不应承担逾期办理产权证书的责任。被上诉人吴明哲、美林物业公司未发表质证意见，亦未提交新证据。本院认证认为：该份证据系生效判决文书，本院对其真实性、合法性予以确认，该判决书处理的是上诉人与政府相关部门之间的行政法律关系，与本案不属于同一法律关系，本院对其证明内容不予采纳。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人美丰公司是否应当退还被上诉人购房时所交的契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费；二、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。 一、上诉人美丰公司与被上诉人吴明哲签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且该合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，上诉人美丰公司在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人美丰公司未能及时将相关资料报产权登记机关备案的行为，为本案逾期办证的主要原因。至于上诉人美丰公司是否应交纳土地变性出让金，属于上诉人美丰公司与行政机关之间的行政法律关系，且交纳土地出让金是上诉人美丰公司作为土地使用权人的法定义务，应由上诉人美丰公司自行处理，并不属于上诉人美丰公司可以免责的理由。上诉人美丰公司关于不能办证的原因是政府不作为的上诉理由不能成立，本院不予采纳。在法院已判决的系列案件中，已认定被上诉人美林物业公司收取的契税、维修基金等办证费用均是受上诉人美丰公司的委托收取的，实际办理不动产产权证的公司为上诉人美丰公司，并有被上诉人美林物业公司提供的，由上诉人美丰公司出具的《关于美林物业代收维修基金及契税的情况说明》及被上诉人美林物业公司将收取的该费用转账给上诉人美丰公司的转账《明细表》证明。上诉人美丰公司上诉称其没有收到上述款项与事实相悖，本院不予采纳。被上诉人吴明哲缴纳上述费用后，上诉人美丰公司违约一直未向有关部门缴纳该笔资金，并长期占用被上诉人吴明哲的该笔资金不办理相关的产权证书，因此被上诉人吴明哲要求上诉人美丰公司退还上述费用的诉讼请求，依法应当予以支持。 二、关于被上诉人吴明哲提起诉讼是否超过诉讼时效的问题。美林湖业主委员会曾于2015年4月17日、2017年4月16日两次向上诉人发函，构成了诉讼时效的中断。业主委员会代表了全体业主的利益，应视为被上诉人通过业主委员会向上诉人主张了权利，构成诉讼时效中断的事由，因此上诉人美丰公司认为被上诉人吴明哲的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人美丰公司的上诉请求理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  吴罗南 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年八月四日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。