贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初1128号原告：深圳市住宅物业管理有限公司,住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**，统一社会信用代码91440300715257416P。法定代表人：李东升，男，汉族，1960年4月12日生，住广东省深圳市福田区，职务董事长。委托诉讼代理人：郭毅文，贵州民贵律师事务所律师，执业证号15201199310536995，特别代理。被告：李玲，女，汉族，1977年4月13日生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：许富强，男，汉族，1973年6月10日生，住贵州省贵阳市观山湖区，系被告之夫，一般代理。原告深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称“深圳物业”)与被告李玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，经双方当事人同意，于2019年4月18日与本院受理（2019）黔0115民初1112号、（2019）黔0115民初1113号、（2019）黔0115民初1114号、（2019）黔0115民初1119号、（2019）黔0115民初1130号、（2019）黔0115民初1131号案件合并公开开庭进行了审理。原告深圳物业的委托诉讼代理人郭毅文到庭参加诉讼，被告李玲的委托诉讼代理人许富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理费10923.4元（从2015年12月11日至2018年10月31日，其中2015年按213.4元/月计算，2016年1月1日至2018年10月31日按315元/月计算），滞纳金109元，合计人民币11032.4元；2、判令涉案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月22日原告与贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会签订《景怡苑小区业主服务委托合同》，依合同约定，“原告提供服务的受益人为景怡苑小区的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业服务费用收取标准为：多层楼住宅0.7元/平方米，电梯楼住宅、别墅1.15元/月/平方米，商业、办公、会所1.15元/月/平方米，其他物业0.7元/月/平方米；物业服务费的交纳：由业主、物业使用人按其拥有的物业建筑面积承担，按季度、半年度或年度周期缴纳物业服务费；违约责任：业主无故逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期未交纳物业服务费的总和每日1%的标准承担滞纳金；景怡苑小区业主委员会（甲方）委托原告（乙方）对2015年12月11日之后的物业费、停车费开展收费工作。乙方接收甲方的委托，并将此事项作为日常工作事项开展。”合同生效后原告依约履行合同义务，被告作为原告提供物业服务的景怡苑**团******房受益人，从2015年12月11日起至2018年10月31日拖欠物业服务费和滞纳金总计为11032.4元，原告经多次催缴被告仍未缴纳，无奈之下原告只能向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告如前诉请。被告李玲辩称，一、电梯内检修口无安全防护,电梯井内广告多噪音大,小区公共区域的经营性收入,如电梯广告费,小区广告费等应属共同所有；二、公用部位用电乱接乱搭,造成地下室和楼道的消防管网变成电网。很多地方的照明设施没有安全防护盖；三、我家是小高层顶楼,长期在用水高峰期没有水用,给正常的生活造成极大的不便,四、小区有四个出入口,进出四通八达。物业的安保长期不到位,各个门岗及地下车位出入口闲杂人员随意出入不登记,且监控设施不完善,安全问题严重失控,物管方承诺一周内在地下室的电梯井外安装一个只能本单元业主进出的安全门,至今并未安装；五、楼道、地下室则路灯长期不规范维修,入户可视电话不能正常使用；六、单元门口公共绿地被损毁,至今未补种。垃圾清理不及时,卫生无人打扫，我住的楼顶巡逻每天一次，签到表保安更是几天签一次,甚至于一次补签很多天,多次向物管反应也未见改善。七、小区车辆乱停乱放直接影响进出通行,没有安全交通和通行标示,也无人指挥有序停车。消防安全隐患很大,对消防设施的维护也不到位。地下室通风管也存在安全隐患。八、被告拒交物业费,完全是因为物业公司服务行为造成,因此被告不应该承担违约责任,诉状费应该由物管公司承担；九、物业公司未履行好对房屋共有部位、公用设施、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护，修缮，服务的管理义务。综上，答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒交物业服务费用。请法院查清事实，驳回原告诉讼请求。依据双方当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月，景怡苑第三届业主委员会发布了景怡苑小区《业主公约》，其中第一条“物业名称：贵阳市观山湖区景怡苑小区，物业类型：经济适用房、商铺。物业业主总户数3857户，总建筑面积629681.2万平方米。物业坐落位置：贵阳市观山湖区金阳南路1号。”2016年3月22日，原告深圳物业与贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会签订《景怡苑小区物业服务委托合同》，该合同主要约定：委托深圳物业对贵阳市观山湖区景怡苑小区提供物业服务，委托服务期限为四年,自2016年3月22日至2020年3月21日。现行物业服务费用的收费标准为：多层楼住宅0.7元/月平方米；电梯楼住宅1.15元/月平方米；别墅1.15元/月平方米；商业1.5元/月平方米；办公1.5元/月平方米；会所1.5元/月平方米；其他物业0.7元/月平方米。现行车辆停放服务费用的收费标准是:私有车位：每月每车收取服务管理费40元。物业服务费用由业主、物业使用人按其拥有的物业建筑面积承担；业主或物业使用人应当按季度、半年度或者年度周期缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为每月的5号。本合同生效之日前的小区债务和债权和深圳物业无关。贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会委托深圳物业对2015年12月11日之后的物业服务费、停车费开展收费工作。业主无故逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期未交纳物业服务费的总和每日1%的标准承担滞纳金。后原告深圳物业多次在被告家门上粘贴缴费通知单并发出律师催告函，律师催告函上载明了业主房号为景怡苑12组团5栋1单元1101号房（建筑面积273.95平方米）的住宅，自2015年12月11日至2018年1月31日已欠缴物业管理费8088.4元（1.15元/平方米计算），被告李玲至今仍未交纳。故原告诉至我院，提出前述诉请。以上事实，有原、被告的当庭陈述、身份证明、营业执照、景怡苑小区《业主公约》、景怡苑小区《物业服务委托合同》、缴费通知书照片等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为,本案争议的焦点有:一、原告是否有权向被告收取物业费；若有权收取，则原告诉请的物业费是否合理；二、被告是否向原告支付滞纳金。针对以上焦点，根据《物业管理条例》第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”、第十五条，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”、第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，2016年3月22日，原告深圳物业与贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》，委托深圳物业对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同属于合法有效的合同。故原告深圳物业与贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》对业主产生约束力。故原告有权收取物业服务费。关于被告李玲主张原告深圳物业未尽物业服务管理义务，导致涉案小区内存在公共卫生脏乱、安全问题严重等问题为由拒不支付物业费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，但法律未规定此请求权可作为对抗不交物业管理费的抗辩权，不能以此作为拒缴物业服务费的理由。被告李玲作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现李玲未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。原告深圳物业通过缴费通知单及律师催告函的方式履行了催交义务，对此被告李玲也予以认可。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定,被告李玲应当按照《物业服务委托合同》约定的每月每平方米1.15元的标准缴纳物业费。因贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会与原告签订《景怡苑小区物业服务委托合同》系2016年3月22日签订，原告深圳物业也未提交任何材料证明其于2016年3月22日之前开始提供物业服务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告主张2015年12月11日至2016年3月22日的物业服务费，但是未提供证据证明此期间提供过物业服务或存在债权转让，应承担举证不能的法律后果。故原告深圳物业无权向该小区业主收取2016年3月22日之前的物业服务费。综上，被告李玲按照1.15元/㎡的单价计算从2016年3月22日起至2018年10月31日应缴纳的物业费共计9867.94元（1.15元/㎡×273.95㎡÷31天×10天＋1.15元/㎡×273.95㎡×31个月=9867.94元）；对深圳物业要求被告李玲支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，原告深圳物业殆于行使其权利，故本院对此诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《物业管理条例》第八条、第十五条、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决如下：一、被告李玲自本判决生效之日起五日内给付拖欠原告深圳市住宅物业管理有限公司物业管理费共计人民币9867.94元；二、案件受理费减半收取75元（原告深圳市住宅物业管理有限公司已预交），由被告李玲负担。三、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可执行财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年八月十一日书记员  方 懋