湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初3790号原告（反诉被告）：湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司，住所地：武汉市汉阳区江堤中路**江欣苑社区。法定代表人：周水祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国斌，湖北山河律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：毛国琴，女，1960年3月21日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：王光耀，湖北楚之杰律师事务所律师，特别授权代理。第三人：上海华燕房盟网络科技股份有限公司，，住所地：上海市奉贤区环城东路********法定代表人：胡书芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张滨，上海申欧律师事务所律师，特别授权代理。第三人：光明房地产集团股份有限公司，住所地：中，住所地：中国（上海）自由贸易试验区张杨路******>法定代表人：沈宏泽，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴雄，系该公司职员，特别授权代理。第三人：武汉铭吉建筑节能技术有限责任公司，住所地：武汉市汉，住所地：武汉市汉阳区永丰街罗家嘴村**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王玉芳。原告（反诉被告）湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司（以下简称海陆景汉阳公司）与被告（反诉原告）毛国琴、第三人上海华燕房盟网络科技股份有限公司（以下简称华燕公司）、第三人光明房地产集团股份有限公司（以下简称光明房地产公司）、第三人武汉铭吉建筑节能技术有限责任公司（以下简称铭吉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海陆景汉阳公司的委托诉讼代理人刘国斌，被告（反诉原告）毛国琴及其委托诉讼代理人王光耀，第三人华燕公司的委托诉讼代理人张滨，第三人光明房地产公司的委托诉讼代理人吴雄到庭参加了诉讼。第三人铭吉公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）海陆景汉阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房定购书》；2、判令被告支付的人民币50,000元定金不予退还；3、判令被告因违约赔偿原告经济损失人民币100,699.45元【以人民币1,462,061元（房款人民币1,214,986元＋装修款人民币247,075元）为基数按照同期贷款年基准利率4.35%的标准向原告支付赔偿损失，自2017年10月15日至所有款项付清之日，暂计算至2019年5月14日，合计19个月，1,462,061元×4.35%×1/12×19＝100,699.45元】；4、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月8日，原告与被告签订了《商品房定购书》，被告认购原告开发建设的光明·上海府邸项目7号楼2单元41层4103室，被告在签订当天支付了50,000元定金，原告向被告开具收款收据（定金），定购书第1条约定被告应于签订定购书之日起7日内到营销中心签署《武汉市商品房买卖合同》并付清首付款或全部房款，但经第三人华燕公司（原告的代理销售方）多次联系，被告提出用一张案外人的借条和一个虚假报告要求抵扣500,000元的首付款，并在2018年4月29日转账给原告100,000元。原告调查后多次向被告说明，该报告系伪造，不能抵扣房款，被告多次到营销中心吵闹，汉阳区江堤派出所也多次出警，在此过程中，原告与被告签订的《定购书》遗失，第三人华燕公司能够证明原、被告签订的定购书内容和条款。因诉争房屋为精装修房屋交付，买受人在购买商品房的同时需要签订《室内装修委托合同》，并交纳装修款247,075元。被告无理取闹和不履行合同约定的行为，致使诉争房屋在两年的时间内不能及时销售回款，给原告造成了巨大的经济损失。故原告起诉至法院，要求法院判如所请。被告（反诉原告）毛国琴辩称，2017年10月5日，第三人铭吉公司法定代表人王玉芳的父亲王忠铭通过朋友找到本人，称铭吉公司急需资金周转，需借款600,000元,并称铭吉公司承包了光明·上海府邸二期内保温工程，工程款到账就立即还款。本人认为此种承诺保障系数不高，经协商，决定由本人购买海陆景汉阳公司开发的房屋，由铭吉公司的未结工程款冲抵购房首付款。故2017年10月6日，铭吉公司向光明房地产公司呈送一份报告（即本案涉案报告），光明房地产公司的法定代表人签字并加盖公章。铭吉公司将报告原件交给海陆景汉阳公司的财务，基于此本人交纳了50,000元的购房定金，且借款给了铭吉公司。2018年4月29日，本人应海陆景汉阳公司的要求，支付了100,000元的购房首付款，后多次催促海陆景汉阳公司签订正式的《商品房买卖合同》，但海陆景汉阳公司拖而不签，并称报告系伪造的，故双方发生纠纷。现本人要求海陆景汉阳公司履行商品房购房协议，按报告要求抵扣500,000元购房款，并提出如下反诉请求：1、判令被反诉人与反诉人按照2017年10月8日的标准签订《光明·上海府邸商品房买卖合同》，并向反诉人交付7号楼2单元41层4103室，购房款为564,986元；2、判令被反诉人承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。原告（反诉被告）海陆景汉阳公司对被告（反诉原告）毛国琴的反诉请求辩称，1、海陆景汉阳公司于2017年10月8日收到的购房定金人民币50,000元及2018年4月29日收到的首付款人民币100,000元均为案外人毛细娴转账，故海陆景汉阳公司在后期想要退还款项的时候因无毛国琴的账号而无法退还，因双方未签订正式的购房合同，故50,000元的性质为定金，未转化为购房款；2、签订定购书并交纳定金后，毛国琴拿一份报告和借条（复印件）通过华燕公司的业务员交给原告，要求抵扣人民币500,000元购房款，海陆景汉阳公司拒绝后，毛国琴及案外人毛细娴多次在售楼部无理取闹，经核实，该报告的公章和法人签字均属于伪造；3、涉案房屋属于毛坯房备案，精装修交付，但毛国琴在签订定购协议及交纳定金后，既未足额交纳购房款，也未交纳装修款，因此，双方未能签订买卖合同和委托装修合同的过错责任在于毛国琴，定金不应退还；4、涉案房屋已经过备案，即使海陆景汉阳公司将房屋出售给他人也无法卖出更高的价格，海陆景汉阳公司在主观上没有不与毛国琴签订买卖合同的故意。客观上，海陆景汉阳公司一直与毛国琴沟通只要足额交纳购房款和装修款，即可签订合同，但毛国琴一直坚持抵扣人民币500,000元的无理要求，是双方无法签订合同的原因；5、因案外人毛细娴无购房资格，故借用毛国琴名义购房，定金人民币50,000元及首付款人民币100,000元均系毛细娴支付，而毛国琴提供的借条（复印件）亦为案外人王忠铭开具给毛细娴的。在本案反诉中，毛国琴谎称是王忠铭向其借钱，其本质属于虚假诉讼，应承担相应法律责任；6、海陆景汉阳公司与铭吉公司无任何合同和结算上的关联，海陆景汉阳公司不欠铭吉公司或王忠铭任何款项；7、本案因追加第三人延期开庭，且在第一次庭审中法官多次询问毛国琴及其代理人是否提起反诉，毛国琴及其代理人均表示不要求反诉，故毛国琴再次提起反诉不符合法律规定；8、海陆景汉阳公司与光明房地产公司之间无从属或管理支配的关系；9、毛国琴的反诉主张无任何证据予以证实。综上，请求驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。第三人华燕公司述称，同意原告（反诉被告）的诉讼请求。第三人光明房地产公司述称，对毛国琴提交的《报告》的真实性、合法性以及关联性均不予认可，该报告上的盖章不是我公司的公章，签名也不是我公司法人本人所签，我公司与铭吉公司没有任何关系。第三人铭吉公司未到庭陈述，该公司的实际控制人为法定代表人王玉芳的父亲王忠铭，王忠铭向本院邮寄书面陈述称，案外人毛细娴在网上开设百家乐赌场并从中抽利。本人于2016年3月至10月期间，因在毛细娴的赌场赌博，导致铭吉公司倒闭、家庭破裂、负债累累。毛细娴派人到本人家中闹事，非法限制本人的人身自由，本人欠毛细娴赌债两笔，一笔90万元，一笔40万元，毛细娴逼迫本人写下欠条。毛细娴开设网上赌场需要奖金周转，因此找到毛国琴，用毛国琴的房屋抵押贷款60万元，贷到钱款后用于归还武汉的一个后庄老板35万元，归还武昌一家贷款平台费用3万元，另给毛国琴每月2分的利息，因此毛国琴所说的铭吉公司欠其60万元纯属造谣。毛国琴的房屋被抵押，就找到毛细娴，毛细娴为了应付毛国琴和她老公，就说将这笔60万元给了本人，事实上并没有给本人，本人欠毛细娴赌债发生在2016年，毛细娴用毛国琴的房屋贷款发生在2017年。后来毛细娴找到本人，要求本人办理一张抵款证明来应付毛国琴，本人为了应付毛细娴，在网上查了光明房地产公司的信息，伪造了一份虚假的《报告》，这份《报告》只是为了拿给毛细娴应付毛国琴用，没有给任何人，铭吉公司并没有在光明·上海府邸承接工程。本人和毛细娴之间是因赌博引起的债务纠纷，本人不认识毛国琴，请法院公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：海陆景汉阳公司于2016年取得汉阳区四明路与梅子北三街交叉口以北新建居住项目（B5地块）的《建设工程规划许可证》，第三人华燕公司系该项目的销售代理方。海陆景汉阳公司在庭审中向本院提交一份2017年10月8日签署的《商品房定购书》，出卖方为海陆景汉阳公司，买受人为毛国琴，内容为：项目地点位于武汉市汉阳区江城大道与四新北路交汇处；认购楼号为光明·上海府邸项目7号楼2单元41层4103室，建筑面积为98.83平方米，认购房屋单价为人民币12,293.70元/平方米，总价为人民币1,214,986元；毛国琴于本认购书签署当日支付认购定金人民币50,000元整；买受人签订本认购书之日起7日内到光明·上海府邸营销中心签署《武汉市商品房买卖合同》并付清首期购房款等内容。海陆景汉阳公司称因与毛国琴签订的原《商品房定购书》遗失，该份定购书系补开，内容、时间与原定购书一致，毛国琴对此不予认可。2017年10月8日，海陆景汉阳公司向毛国琴出具《收款收据》一张，内容为：“今收到毛国琴交来光明·上海府邸7-2-4103定金伍万元整”。后毛国琴持一张《借条》及一张《报告》要求在签订《商品房买卖合同》时抵扣人民币500,000元房款。《借条》内容为：“今借毛细娴人民币玖拾伍万元整，借款人王忠铭。2016年11月8日”，《报告》内容为：“光明房地产集团股份有限公司:本公司承包的上海府邸二期内保温工程,由于公司发展需要购买上海府邸二期商品房一套，业主为：毛国琴房号7栋1-803号，部分房款（即伍拾万元）在合同第二次支付工程进度时抵扣，请贵公司领导大力支持及办理为感”，时间为2017年10月6日。2018年4月29日，毛国琴向海陆景汉阳公司支付人民币100,000元，海陆景汉阳公司向毛国琴出具《收款收据》一张，内容为：“今收到毛国琴交来光明·上海府邸7-2-4103首付款壹拾万元整”。2018年6月11日，海陆景汉阳公司出具《情况说明》一份，内容为：“经光明地产集团股份有限公司及其下属光明·上海府邸项目开发公司海陆景汉阳公司双方核实，此前一份盖有光明房地产集团股份有限公司公章和沈宏泽先生签字的工程抵款报告系属伪造。伪造文件附后。存疑有二：一是我项目所开发所有住宅楼均为外保温，并不是报告中的内保温；二是我项目保温工程合作公司为上海华桓建筑装饰工程有限公司和上海利杰建筑装饰有限公司，与报告中的涉及的公司没有任何合作关系。对此，我司将保留追究当事人伪造法人签名及私刻公章责任的权利，并第一时间通报公安机关。以上情况特此说明”。2019年4月12日，华燕公司出具《情况说明》一份，内容为：“客户毛国琴于2017年10月8日在光明·上海府邸营销中心（湖北省武汉市汉阳区江城大道与四新北路交汇处），同海陆景汉阳公司签订了《光明·上海府邸》商品房定购书，认购光明·上海府邸7号楼2单元4103室，并于认购书签署当日支付定金人民币五万元整，我司作为光明·上海府邸项目的销售代理公司，全程参与了毛国琴的定房流程，当事销售员王依飞（目前离职），当事销售经理文冬（目前离职），均知晓此事并已报备我司，我司对此特别予以说明”。后因海陆景汉阳公司与毛国琴就购房款抵扣事项一直协商未果，双方并未签订《商品房买卖合同》，诉争房屋亦未出售，故海陆景汉阳公司起诉来院。对有争议的事实和证据，本院认定如下：海陆景汉阳公司主张与毛国琴签订了《商品房定购书》,毛国琴不予认可，但毛国琴于2017年10月8日向海陆景汉阳公司交纳定金，海陆景汉阳公司亦出具定金收据，结合海陆景汉阳公司提交的其他购房人资料，双方已达成房屋购买与销售的合意，可推定双方之间存在真实有效的定购关系，故本院对海陆景汉阳公司与毛国琴签订的《商品房定购书》的真实性予以认定。本院认为：海陆景汉阳公司与毛国琴之间签订的《商品房定购书》本为预约合同，但其明确约定了房屋的具体坐落、价格、付款方式、签约时间及地点等主要事项，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，毛国琴在支付定金人民币50,000元后，又支付了部分首付款人民币100,000元，海陆景汉阳公司亦认可该款项为购房首付款并出具收据，双方之间形成了商品房买卖关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的…因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，现双方就另一部分房款的支付方式没能达成一致意见，系导致《商品房买卖合同》未能正式订立的主要原因，系不可归责于双方当事人的事由，因双方不能就房屋尾款的支付方式达成一致，现原告要求解除双方之间签订的《商品房定购书》，本院予以支持。买卖关系解除后，海陆景汉阳公司应当将定金人民币50,000元及首付款人民币100,000元返还给毛国琴。海陆景汉阳公司在2018年6月11日出具的《情况说明》中陈述对毛国琴提交的《报告》有异议，在双方不能就另一部分房款的支付方式达成一致的情况下，理应及时将收取毛国琴的款项予以退还，但至今仍占用，故海陆景汉阳公司应将占用毛国琴资金的利息赔偿给毛国琴，起算时间定为2018年6月12日。海陆景汉阳公司主张毛国琴未按照定购书的约定签订《商品房买卖合同》的行为构成违约，不返还定金并要求被告赔偿违约损失的诉讼请求，本院不予支持。第三人铭吉公司的实际控制人王忠铭已通过书面陈述表明2017年10月6日的《报告》系其伪造，光明房地产公司亦不认可该《报告》的真实性，故本院对毛国琴要求以此《报告》抵扣房款500,000元的主张不予支持。毛国琴要求双方按照2017年10月8日的标准签订《光明·上海府邸商品房买卖合同》并向其交付7号楼2单元41层4103室的反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告（反诉被告）湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司与被告（反诉原告）毛国琴签订的《商品房定购书》；二、原告（反诉被告）湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）毛国琴返还定金人民币50,000元和购房首付款人民币100,000元，利息以本金人民币150,000元为基数、自2018年6月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告（反诉被告）湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）毛国琴的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费为人民币3,314元由原告（反诉被告）湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司承担（此款湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司已交纳），本案反诉受理费为人民币1,657元由被告（反诉原告）毛国琴承担（此款毛国琴已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 琴人民陪审员  林文利人民陪审员  陈丽华二〇二〇年八月二十日法官助理刘庄园书记员陈璇