宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终850号 上诉人（原审被告、反诉原告）：唐某，自由职业，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王某1，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：唐某，自由职业，住宁夏回族自治区银川市，与王某1系夫妻。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：彭某，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁某，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。 原审第三人：宁夏晟虹家园房地产营销策划有限公司。 法定代表人：王某2。 上诉人王某1、唐某因与被上诉人李某，原审第三人宁夏晟虹家园房地产营销策划有限公司（以下简称晟虹房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初5225号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人唐某、王某1上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审反诉请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，混淆了违约方。本案合同的履约有先后顺序，即先付购房款，再进行房屋登记。被上诉人未及时全面的履行付款义务，上诉人履约的时间和条件并未成就，故上诉人不构成违约，无须承担违约责任。二、本案合同不能履行的根本原因是被上诉人的违约行为，被上诉人未按照合同约定及时全面履行合同付款义务，造成上诉人权利受限及经济利益受损，被上诉人应当承担违约责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人上诉请求。 被上诉人李某辩称，被上诉人与上诉人在2019年5月25日签订合同，合同约定5月底打首付，被上诉人按约支付了首付到银行监管账户并予以封存，按合同约定被上诉人向银行提交按揭资料并于6月18日通过，被上诉人并没有违约行为。后因上诉人原因合同未继续履行，至今由于没有上诉人的协助该笔款项仍在冻结。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误，请二审驳回上诉，维持原判。 原审第三人晟虹房产公司述称，一审判决结果正确，请二审维持。 李某向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与二被告签订的《二手房买卖合同》；2.依法判令第三人向原告返还定金1万元；3.依法判令二被告配合原告办理首付款解冻手续；4.依法判令二被告向原告支付违约金73000元；5.本案的诉讼费由被告承担。 唐某、王某1向一审法院反诉请求：1.解除被告与原告之间签订的《二手房买卖合同》；2.判令原告向被告支付违约金73000元；3.反诉诉讼费用由原告承担。 一审法院认定事实：2019年5月25日，原告（买方）李某与被告（卖方）王某1签订《二手房买卖合同》并由被告唐某在卖方代理人处签字。该合同约定被告王某1同意将位于贺兰县德胜商住××区转让给原告，成交价为73万元，原告同意在本合同生效之日向被告王某1支付定金1万元，原告须于2019年5月31日之前将除定金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；原告须于2019年5月31日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。同时合同约定该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方应当于2019年6月30日将该物业交付予买方，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应当在交楼清单上对上述情况签名确认，如任何一方未按合同约定的期限履行义务超过五日，相对方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。当日，原告向被告唐某支付定金1万元，被告唐某出具收据一张，载明“该1万元由中介公司保管”。第三人晟虹房产公司出具保管条一张，载明收到被告王某1交来的涉案房屋房产证一本，同时收到原告交给王某1用于购买涉案房屋的定金1万元，暂由第三人晟虹房产公司保管。合同履行过程中，原告将约定的30万元首付款支付至涉案房屋结算资金托管专户（户名李某，开户行：建行银川北塔支行账号：×××”），并于2019年5月30日向银行申请办理购买住房按揭贷款抵押登记手续。2019年6月4日，该30万元被封存，并由原告与被告王某1、唐某在《房屋交易资金封存通知书》中签字确认，该通知载明“对封存资金划转或退回的，必须由建设银行审核后方可划转或退回”。后双方在支付13万元房款过程中，被告唐某要求原告以微信方式支付，原告同意但要求二被告或其亲属出具收据，被告唐某未能同意，并将该房产证取回。协商过程中，原告多次发微信给被告唐某，被告唐某于2019年8月5日通过微信向原告说明“因你未按合同约定的时间履约付款，致使我在买房时借了大笔现金支付了房款首付，没办法只得将该房产证暂押给借款人，同时支付了比银行高很多的利息（上次面谈时已给你们说了，利息3万，时限8月8日下午6时以后人家可以卖房子了），现借款人也担心我还不了款，人家收购房子人家卖，我在上周六（7月27日）到中介小董那给他说了并请转告你，同等条件下你优先（现总价76万，如继续卖给你含我付人家3万利息，中介小董转告过你），请你考虑（时限是8月8日下午6时将房款全部打入我账户，打入此账户的单据就是我的收房款收据），如果你不考虑的话人家就卖房了，我也没有办法”。另，被告王某1对被告唐某在房屋买卖合同过程中的行为予以认可，同意其出售该房屋。 一审法院认为，原告与被告王某1签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，依法成立、有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告交付定金后，按照约定办理贷款审批材料并支付30万元至监管账户，因双方未在合同中明确约定具体的首付款及剩余房款金额，根据双方签字确认的《房屋交易资金托管业务通知∕协议书》载明的30万元，贷款30万元，剩余13万元何时支付双方各执一词，但是结合双方的聊天记录，原告并未有明确拒绝支付13万元的意思表示。结合庭审，涉案房屋登记在被告王某1名下，被告唐某要求原告以微信方式支付，原告出于资金安全考虑，要求二被告在其支付该款项时出具收据，亦系合理要求，但被告未同意出具自书收据，并以此为由取回房产证并告知原告其已将该房产抵押他人，在同等条件下（现总价76万元）原告优先。首先，出卖人在房产交易过程中对涉案房屋具有处分权且应保证产权没有纠纷，假使二被告在与原告交易过程中确已将该房产抵押他人，则其处分权受限，属于违约；其次，假使该房产未实际抵押他人，则原告有理由怀疑涨价系其真实意思表示，被告此行为与诚实信用相悖。综上，法院认为被告王某1行为违约，其反诉主张原告支付违约金，法院不予支持。现原告要求解除合同，被告同意，说明双方无继续履行合同的意思表示，不违反约定及法律规定，法院予以支持。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原告要求第三人返还定金1万元并要求二被告配合原告办理首付款解冻手续，结合庭审，定金1万元支付的对象虽系被告王某1，但实际由第三人代收、保管，在合同解除的情况下，原告要求第三人直接返还，法院予以支持。另根据《房屋交易资金封存通知书》载明的内容“对封存资金划转或退回的，必须由建设银行审核后方可划转或退回”，该通知经原、被告签字确认，因此，原告要求二被告配合原告办理首付款解冻手续，二被告有协助的义务，法院予以支持。对于原告要求二被告支付违约金73000元的诉讼请求，本案中，双方虽在合同中约定“如任何一方未按合同约定的期限履行义务超过五日，相对方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金”，鉴于原告未提交证据证明其实际损失金额，法院考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，以约定的双倍返还买方已支付的定金即2万元，作为违约金予以补偿原告，超出部分不予支持。另，被告唐某虽不是合同当事人，但该买卖合同实际发生于二被告婚姻关系存续期间，且被告唐某在《二手房买卖合同》出卖方代理人处签字并在合同履行过程中均进行参与，其对其妻子王某1与原告之间的房屋买卖合同系明知，且二被告未举证证明双方之间对婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有进行了约定，且原告知道该约定。因此，被告唐某应当与被告王某1一同承担该付款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）李某、被告（反诉原告）王某1就位于贺兰县德胜商住××区于2019年5月25日签订的《二手房买卖合同》；二、第三人宁夏晟虹家园房地产营销策划有限公司返还原告李某定金1万元，于判决生效之日起十五日内付清；三、被告王某1、唐某协助原告李某办理其在中国建设银行股份有限公司银川北塔支行账号×××内30万元的资金退回手续；四、被告王某1、唐某共同支付原告违约金2万元，于判决生效之日起十五日内付清；五、驳回被告（反诉原告）王某1、唐某的其他反诉请求。本诉案件受理费938元，由原告李某负担599元，被告唐某、王某1负担339元，反诉案件受理费813元，由被告（反诉原告）王某1、唐某负担。 本院二审期间，上诉人提交以下证据：银行转款记录，证明上诉人出售涉案房屋的目的是为了购买中海国际的新房，因被上诉人未及时支付涉案购房款导致中海的房子首付款无法缴纳。 被上诉人质证意见：对该组证据真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据系复印件且与本案无关。原审第三人质证意见：对该证据不予认可。 经审查，上诉人提交的证据与本案无关联性，不予采信。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应当承担违约责任。涉案合同签订后，被上诉人按约支付30万元至监管账户并提交了贷款审批材料，导致合同未能继续履行是因上诉人不同意被上诉人提出的向其微信支付房款后出具书面收据的请求，致使被上诉人付款延迟。合同履行过程中上诉人又将涉案房屋的产权证抵押给案外人并单方上涨房屋价款，上诉人的行为违反双方合同约定，其应当承担相应违约责任。一审结合被上诉人违约程度及上诉人实际损失，要求上诉人承担2万元违约金并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1625元，由上诉人唐某、王某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年八月十三日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。