上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13688号原告：赵艳丽，女，1975年11月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郭元鑫，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：张雁，女，1973年12月14日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：张凤敏，女，1957年8月28日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：陈渊，上海市高源律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：王昊，上海市高源律师事务所律师。被告：徐卫，男，1969年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告赵艳丽与被告张雁、张凤敏、徐卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月作出(2019)沪0115民初47529号民事判决，被告张雁、张凤敏不服上述判决，上诉于上海市第一中级人民法院。后上海市第一中级人民法院裁定：一、撤销上海市浦东新区人民法院(2019)沪0115民初47529号民事判决；二、本案发回上海市浦东新区人民法院重审。本院于2020年3月4日立案，依法适用普通程序，组织双方进行证据交换，后又于2020年7月30日公开开庭进行审理。原告赵艳丽及其委托诉讼代理人郭元鑫，被告张雁及两被告的共同委托诉讼代理人陈渊，被告徐卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵艳丽向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告张雁、张凤敏关于上海市浦东新区合庆镇勤俭村胡家宅XXX号房屋(以下简称系争房屋)的房屋买卖合同关系无效，同时确认原告与被告张雁、张凤敏、徐卫签署的《三方协议书》及《购房协议书》无效；2、判令被告张雁、张凤敏返还原告支付购房款人民币(以下币种同)105万元，被告徐卫承担连带责任；3、判令被告张雁、张凤敏赔偿原告利息损失：以10万元为基数，自2017年10月19日起算，以95万元为基数，自2017年10月21日起算，均按照中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至实际返还之日止，被告徐卫承担连带责任；4、判令被告张雁、张凤敏、徐卫共同承担案件受理费、保全费、保全担保费2,700元。事实和理由：2017年10月17日，原告因有意购房而结识被告张雁、张凤敏，二人称拥有系争房屋并愿意出售给原告，后双方达成购买合意，约定以105万元成交。2017年10月19日，原告向被告张雁支付购房定金10万元，被告张雁开具收据为证。交易前，被告张雁、张凤敏却称系争房屋在其亲戚被告徐卫名下，但二人已向被告徐卫购买系争房屋并支付房款，只是还未办理转让手续，为了简化流程，会帮助原告与被告徐卫签订购房合同以办理转让手续，但要求在购房合同中将房屋成交价写为250万，而原告实际只需支付105万元，并称三被告交易时就如此走账，可以保障原告利益，故原告未予反对。2017年10月21日，原告与三被告达成三方协议，原告通过被告张雁、张凤敏转让房屋购买权向被告徐卫购买系争房屋，被告张雁、张凤敏有义务协助原告和被告徐卫签订房屋购买协议。同日，原告与被告徐卫签订了《购房协议书》，约定被告徐卫将系争房屋以250万元的价格转让给原告。随后，原告在被告张雁、张凤敏的带领下，通过银行转账和存取款的方式，完成了向被告徐卫250万元的走账手续，但当日原告实际支付为95万元。后原告得知系争房屋系农村宅基地上私有房屋，无法转让给原告，但被告拒不退还购房款。原告认为，尽管原告与被告张雁、张凤敏并未直接签订书面的房屋买卖合同，但根据各方的真实意思表示及合同实际的履行情况，系争房屋已由被告张雁、张凤敏从被告徐卫处购买，本次也系被告张雁、张凤敏将房屋出售给原告，被告徐卫作为房屋的登记所有权人，为实现被告张雁、张凤敏将房屋出售给原告的目的而按照被告张雁、张凤敏的要求配合签订《三方协议书》及《购房协议书》，并代为办理银行转账手续。因此，被告张雁、张凤敏系与原告房屋买卖关系中的实际出售方，应向原告承担退款责任。由于买卖合同关系无效，被告张雁、张凤敏实际占用了原告的购房款，因此取得的利息收益，应全部返还。而被告徐卫在交易过程中配合被告张雁、张凤敏签订协议、收取款项，应对原告损失负责。综上，原告诉至法院，要求判如所请。被告张雁、张凤敏辩称，不同意原告的诉请。《三方协议书》及《购房协议书》均明确系争房屋的出售方为被告徐卫，被告张雁、张凤敏并非房屋买卖合同的主体，而系居间方。之前，被告张雁、张凤敏向被告徐卫购买系争房屋，后来不再购买，经协商，被告徐卫应退还被告张雁、张凤敏房款48万元及各种花费合计70万元。由于被告徐卫无力退款，故将系争房屋出售给原告，被告徐卫将收取的购房款退还给被告张雁、张凤敏。2017年10月19日，被告张雁、张凤敏以代理人身份收取原告的购房款10万元抵作被告徐卫应退购房款。之后，被告徐卫又退还被告张雁、张凤敏房款60万元，以上合计70万元。系争房屋为农村宅基地房屋，不能直接过户，只能在将来动迁时享有动迁利益，原告对此予以明知，并不存在欺诈。由于被告张雁、张凤敏并非房屋买卖合同的相对方，故不应向原告退还房款并赔偿利息损失。被告徐卫辩称，不同意原告的诉讼请求。原告直接与被告张雁、张凤敏商谈房屋买卖事宜，对此被告徐卫并不知情。2017年10月19日，被告张雁、张凤敏打电话称，要出售系争房屋，要求被告徐卫配合与原告签订合同。三被告之间曾就系争房屋签订过合同，由被告张雁、张凤敏支付被告徐卫48万元，如果被告徐卫不能还款且发生动迁，则被告张雁、张凤敏享受动迁利益。后来，被告徐卫与原告签订《三方协议书》及《购房协议书》，应被告张雁、张凤敏要求账面转账250万元。2017年10月21日，原告向被告徐卫转账95万元，被告徐卫现金取出后交给被告张雁、张凤敏，被告张雁、张凤敏把95万元现金交给原告，原告又转账给被告徐卫，被告徐卫再次现金取出95万元交给被告张雁、张凤敏，被告张雁、张凤敏将其中60万元交给原告，由原告再转账给被告徐卫，剩余35万元由被告张雁、张凤敏自留。被告徐卫又将60万元转给被告张雁、张凤敏。虽然原告账面转账给被告徐卫250万元，但被告徐卫一分钱都没拿到，故不应承担连带责任。本院经审理查明认定事实如下：2008年10月27日，经核准，系争房屋登记至被告徐卫名下，房屋类型为农民住宅，土地权属性质为集体，土地用途为农民住宅用地。2017年10月19日，原告向被告张雁银行账户转账10万元。同日，被告张雁向原告出具《购房定金收据》，内容为收到原告购买徐卫系争房屋购房定金10万元。2017年10月21日，被告徐卫(甲方)、原告赵艳丽(乙方)和被告张雁、张凤敏(丙方)签订《三方协议书》，其中约定乙方通过丙方转让购买权向甲方购置位于浦东新区合庆镇115街坊35/3丘房屋田块及门前至河边的所有土地权属(自合同签订之日起，房子及田块权属归乙方所有，乙方享有该房屋所有权益，甲方不再拥有该房屋的任何权益)，丙方作为甲乙双方购买协议签订的见证者及促成者。同日，被告徐卫(甲方)与原告赵艳丽(乙方)签订《购房协议书》，其中约定甲方将系争房屋转让给乙方，总价款250万元；甲方在本合同签订当日即将房屋移交给乙方，由乙方处理；在有关法律法规及政策允许房屋办理过户手续时，甲方无条件协助乙方过户；并补充约定该房屋动迁以后，甲方在配合取得房产证以后一个月内配合乙方进行该协议中所述的中套房屋的过户手续，中套房屋应不低于80平方米，过户手续费由乙方承担。2017年10月21日上午9时15分许，原告赵艳丽名下中国工商银行账户向被告徐卫名下中国工商银行账户转账支付95万元，被告徐卫柜面取款95万元。当日11时15分许，原告赵艳丽名下中国农业银行账户现金存款95万元，11时20分许转账至被告徐卫名下的中国农业银行账户，被告徐卫账户取款95万元。当日下午13时41分许，原告赵艳丽名下中国农业银行账户现金存款60万元，13时46分许转账至被告徐卫名下中国农业银行账户，被告徐卫将该笔60万元转账至被告张雁名下的中国农业银行账户。被告徐卫向原告出具收取10万元定金的《购房定金收据》，落款时间为2017年10月19日。被告徐卫向原告出具收取250万元购房款的《收条》，落款时间为2017年10月21日。审理中，原、被告确认系争房屋的实际成交价为105万元。审理中，被告提供被告徐卫(甲方)与被告张雁(乙方)签订的落款时间为2017年7月6日的《购房协议书》，其中约定甲方将坐落于浦东新区合庆镇勤俭村胡家宅XXX号房屋转让给乙方，总价款250万元。审理中，三被告确认被告之间就系争房屋的实际成交价为48万元。关于微信聊天记录。2017年10月18日，原告向被告张雁发送微信“还有我老公真心的希望你们价格再给让一点，100W吧，真的，我们也是”，张雁回复“一百零五万真的不高了……真的不能便宜了。”关于付款的方式，原告提到“对了，你们能不能找个人先借145W给我们，就当场存进去，你们再帮他取出来，这样我们再给他一点手续费。我们账上的钱不够，这样走流水不方便”，张雁回复“这不要紧的，分两次三次只要最终体现在房东卡上是二百五十万就可以了，银行里我们都有关系的。”关于合同签订，原告提到“然后合同是不是放在我们这里，不能给房东的吧，如果给他，他以这个为借口，让我们支付250W，这就有欺诈了。”张雁回复“不能给房东，先放我们这里……这个你都放心，我们肯定会给你们搞好的。”关于被告张雁、张凤敏的身份，原告提到“我老公总是担心，问你们是中介吗，会不会和房东一起欺骗我们。”张雁回复“我们不是的，你们放心吧。”2017年10月24日，原告向被告张凤敏发送微信，“让我老公打给他(指徐卫)是吧，他会不会问我们买的价格，我主要是说多少，我没有多少数心里，怕说少了，人家感觉不可能，说多了，那会让他感觉不舒服。”张凤敏回复“小妹，我看这样吧，你就按照银行的划怅(账)吧，定金十万，转到我们卡上60万，就按70万说吧。”2018年6月5日，原告向被告张凤敏发送微信，“你们买徐卫的房子也是八九十万吧，卖给我105，也就赚了一二十万，”张凤敏回复“小妹，我们真的没有赚这么多…上下中介费，还有给徐卫的钱。”关于电话录音。原告提供其与被告张凤敏2018年8月15日的电话录音，在电话录音中，原告说道“我付了你105万，这是真真实实的，你们给他(指徐卫)说的少了，那怪我吗？”张凤敏答道“105万还是205万，跟你跟徐卫都是不搭界的，买卖双方，都有双方情愿的，对哇，中间有很多次，我们付了多钱你也不知道，徐卫也不知道……买卖双方都是互相情愿的，当时你买我们也不是拿枪逼着你买，徐卫卖给我们也不是拿枪逼着他卖。”审理中，本院向原、被告释明，如果法院认定原告与被告张雁、张凤敏之间的买卖合同关系无效，有无无效的相关法律后果需在本案中一并处理。原告表示除了诉讼请求之外，无其他无效后果需要在本案中处理；三被告表示无其他无效后果需要在本案中处理。本院认为，本案的争议焦点在于原告之合同相对方即出卖人的认定。虽然原告与被告徐卫就系争房屋签订《购房协议书》，但从房屋价款的磋商、协议的签订过程、实际履行情况及当事人的主张看，被告张雁、张凤敏从被告徐卫处购买系争房屋，之后将系争房屋出售给原告，被告徐卫仅在被告张雁、张凤敏主导下配合办理走账等程序性事项，故原告主张的房屋买卖合同关系实质上发生在原告与被告张雁、张凤敏之间，《购房协议书》及《三方协议书》仅系履行原告与被告张雁、张凤敏之间买卖合同关系的形式，原告的合同相对方应为被告张雁、张凤敏，而非被告张雁、张凤敏所辩称的被告徐卫。系争房屋为宅基地房屋，根据法律法规的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民不得将宅基地上的房屋出售给城镇居民或者出售给不同农村集体经济组织的成员。原告系上海市城镇居民，其购买宅基地房屋的行为违反国家有关规定，故原告与被告张雁、张凤敏之间的房屋买卖合同关系无效，同时涉案《三方协议书》及《购房协议书》，仅系履行原告与被告张雁、张凤敏之间买卖合同关系的形式，故亦属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。审理中，原、被告确认原告购买系争房屋的实际交易价格为105万元，故原告有权要求作为出卖人的被告张雁、张凤敏向其退还房款105万元。关于利息损失，原告在购房之前已经明知系争房屋为宅基地房屋，其自身对于房屋买卖合同关系的无效也具有过错，故原告要求按照银行同期贷款利率的标准计付利息，本院难以支持。结合案件的实际情况，本院酌定被告张雁、张凤敏按照银行同期存款利率的标准赔偿原告的利息损失。因原告之合同相对方为被告张雁、张凤敏，原告要求被告徐卫就返还房款及赔偿利息承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。关于原告所主张的保全担保费2,700元，该费用并非必然发生的损失，应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告赵艳丽与被告张雁、张凤敏关于上海市浦东新区合庆镇勤俭村胡家宅XXX号房屋的房屋买卖合同关系无效，原告赵艳丽与被告张雁、张凤敏、徐卫签订的《三方协议书》无效，原告赵艳丽与被告徐卫签订的《购房协议书》无效；二、被告张雁、张凤敏于本判决生效之日起十日内返还原告赵艳丽购房款105万元；三、被告张雁、张凤敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵艳丽利息损失：以10万元为基数，自2017年10月19日起算，以95万元为基数，自2017年10月21日起算，均按照中国人民银行同期存款利率的标准，计算至被告张雁、张凤敏实际返还房款之日止；四、驳回原告赵艳丽的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,970元，由原告赵艳丽负担665元，被告张雁、张凤敏负担14,305元。财产保全费5,000元，由被告张雁、张凤敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  祝 芬人民陪审员  沈玉玲人民陪审员  徐 佳二〇二〇年八月二十四日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。