广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初1747号原告：刘合池，男，1981年11月20日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。被告：王小朋，男，1983年9月22日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：李亮，广东大贤东宇律师事务所律师。被告：广州百事佳顺利商业发展有限公司，住所地广州市黄埔区开创大道**F88。法定代表人：徐桂权。委托诉讼代理人：姜黎，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋容，广东国智律师事务所实习人员。原告刘合池与被告王小朋、广州百事佳顺利商业发展有限公司（以下简称百事佳公司）合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依照最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定，适用独任制普通程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告刘合池及其委托诉讼代理人杨添、黄卉楠，被告王小朋及其委托诉讼代理人李亮，被告百事佳公司的委托诉讼代理人姜黎、林秋容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘合池向本院提出诉讼请求：1.被告王小朋向原告刘合池返还转让款320000元及利息（利息以320000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月19日起计至付清之日止，暂计至起诉之日为3357元）；2.被告百事佳公司对被告王小朋的第一项债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费、保全费由被告王小朋、百事佳公司承担。事实和理由：2019年10月，原告刘合池看到被告王小朋张贴的转让广告，有意承租位于广州黄埔区开创大道230号百事佳亨晖商业广场的首层东1014号铺位自行经营。经双方约定，被告王小朋将涉案商铺转让给原告刘合池经营，原告刘合池需向其支付转让款320000元，被告王小朋承诺将与被告百事佳公司共同协助原告刘合池办理营业执照。2019年11月18日、19日，按照被告王小朋的要求，原告刘合池和妻子一共向被告王小朋支付了转让款320000元。同时，2019年11月19日，在被告王小朋的引荐下，原告刘合池与涉案商铺的出租方被告百事佳公司见面，被告百事佳公司同意被告王小朋将涉案商铺转让给原告刘合池经营，并与原告刘合池签订了《租赁协议》。然而，原告刘合池刚承租涉案商铺没多久，被告百事佳公司的法定代表人徐桂权告知原告刘合池，2020年2月3日广州市黄埔区城市管理和综合执法局向被告百事佳公司作出了《责令限期改正通知书》，认定被告百事佳公司在黄埔区××百事佳亨晖广场东侧进行“乱搭建铁皮棚约271平方米”行为，责令被告百事佳公司立即停止违法行为并要求整改。原告刘合池这才知道涉案商铺系违章建筑，且被要求拆除，已无法正常经营。此后，原告刘合池与被告王小朋、百事佳公司协商解决此事，被告王小朋拒绝返还高额转让款，被告百事佳公司则声称无法处理，让原告刘合池诉诸法院。原告刘合池认为，现涉案商铺被要求拆除，原告刘合池无法经营，合同目的无法实现，严重违背公平原则，被告王小朋、百事佳公司的行为严重损害原告刘合池的合法权益，被告王小朋应将其收取的320000元及利息立即返还原告刘合池，同时，被告百事佳公司作为出租方，应当对被告王小朋的上述债务承担连带清偿责任。原告刘合池为维护自己的合法权益，特诉至法院，恳请依法判如所请。王小朋辩称，原告刘合池与被告王小朋属于物权转让关系，双方买卖合同有效。被告王小朋与被告百事佳公司于2011年间签订《租赁协议》，租用被告百事佳公司位于原广州市黄埔区荔联百事佳亨晖广场首层G3-5号铺，经投入巨额资金后依法经营。因该《租赁协议》于2019年12月31日到期，在到期前的2019年9月份，被告王小朋张贴一张转让商铺物品的告示在涉案商铺门后，原告刘合池看到后到店与被告王小朋进行协商，被告王小朋将《租赁协议》即将到期的情况如实告知原告刘合池，即被告王小朋准备将剩余价值约40多万元的实物包括货物、货架、空调等所有电器设备、所投资的固定装饰物品、一切商铺中实物财产转让的情况告知原告刘合池，原告刘合池有意受让。被告王小朋让原告刘合池与被告百事佳公司协商，如果被告百事佳公司与原告刘合池成功签订《租赁协议》，原告刘合池就愿意受让上述实物。原告刘合池后来与被告百事佳公司协商，被告百事佳公司同意将涉案商铺租赁给原告刘合池，原告刘合池于是告知被告王小朋，明确表示同意受让在涉案商铺上的上述所有实物。同时，原告刘合池自2019年9月份开始，一直与被告王小朋讨价还价，实物转让款成交价从48万元一直还价至32万元成交。被告王小朋与原告刘合池充分商定上述成交方案后，原告刘合池于2019年11月18日支付实物转让款20万元给被告王小朋，被告王小朋当天将上述商铺的所有实物按现状（包含被告百事佳公司原先收取被告王小朋的押金及水电押金单据）移交给原告刘合池接收。2019年11月19日原告刘合池与被告百事佳公司签订《租赁协议》的当天，原告刘合池再将剩余的12万元支付给被告王小朋。原告刘合池接收上述商铺之后，自己重新申请办理工商营业执照并依法经营。被告王小朋认为，虽然被告王小朋与原告刘合池通过口头形式订立实物转让合同，但依照合同法及物权法的相关规定，该实物转让行为完全合法有效。二、原告刘合池与被告王小朋之间的物权转让属于自愿行为。被告王小朋与原告刘合池之间的实物转让行为，自2019年9月一直到2019年11月18日才成交，期间原告刘合池还多次查看被告王小朋每天经营商铺的收入记录，知晓被告王小朋每天营业情况，原告刘合池完全自愿受让。原告刘合池于2019年11月18日当天，看见被告王小朋购进大量的货物，突然提出当天就要进行受让并接收上述商铺实物等，被告王小朋基于双方的诚意，于2019年11月18日将上述商铺实物（含押金单）整体移交给原告刘合池。由此可见，原告刘合池的受让行为完全自愿。三、原告刘合池与被告百事佳公司之间建立租赁合同关系合法有效，原告刘合池经营该商铺期间与被告百事佳公司处理相关合同关系与被告王小朋无关。第一，原告刘合池与被告百事佳公司先是签订《租赁协议》，接着办理工商营业执照合法经营，在经营三个月后，因政府部门作出相关决定，可能影响到原告刘合池的经营，这与被告王小朋没有任何关联。第二，原告刘合池与被告百事佳公司之间签订的《租赁协议》与被告王小朋没有任何关联。根据原告刘合池与被告百事佳公司之间签订的《租赁协议》第10条约定：“乙方经营期间，如遇相关的政府部门干预要求整改或拆除，甲乙双方各自承担损失，不存在双方违约。”由此可见，原告刘合池在与被告百事佳公司签订《租赁协议》时，已经对因不可抗力导致《租赁协议》不能继续履行作出明确的约定，也证实原告刘合池已经预见到将来因不可抗力可能导致《租赁协议》无法履行的经营风险并约定风险条款，如果原告刘合池当时不接受被告百事佳公司一方提出的条件，原告刘合池完全可以不签订该协议。由此可见，原告刘合池与被告百事佳公司在《租赁协议》作出风险条款约定，属于原告刘合池与被告百事佳公司双方自主、自愿行使民事权利和确定民事义务的行为，与被告王小朋没有关联。第三，政府部门将涉案商铺确定为违章建筑不是发生在被告王小朋经营期间，被告王小朋不需要承担任何民事责任。根据原告刘合池出具的广州市黄埔区云埔街沧联社区居民委员会于2020年1月6日出具的《住所（经营场所）场地使用证明》，证实原告刘合池使用的涉案商铺已经利害关系人同意，可临时作为经营性场所使用。根据原告刘合池出具的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》显示，该通知书于2020年2月3日由相关执法部门抄送给被告百事佳公司，显然这期间被告王小朋已经不再拥有该涉案商铺的经营权。被告王小朋对原告刘合池经营上述涉案商铺期间所发生的一切事宜无法预见，也不需预见，更不需要承担任何民事责任。由此可见，原告刘合池与被告百事佳公司之间因《租赁协议》而导致的纠纷，属于原告刘合池与被告百事佳公司之间的民事法律关系，与被告王小朋之间不相关联。被告王小朋认为，被告王小朋与原告刘合池之间属于物权转让关系，根据物权法第二十三条规定，自被告王小朋将商铺实物等等交付给原告刘合池时，即2019年11月18日起，物权已经转移给原告刘合池，被告王小朋因此取得转让款应当得到保护，至此被告王小朋与原告刘合池之间的债权债务关系已经两清。至于其他原因导致原告刘合池与被告百事佳公司后来签订的《租赁协议》因政策原因无法履行，应由原告刘合池与被告百事佳公司协调解决，与被告王小朋无关。原告刘合池在本案中起诉被告王小朋，显然属于主体不适格。综上所述，恳请法院依法驳回原告刘合池的诉讼请求，以维护被告王小朋的合法权益。百事佳公司辩称，一、原告刘合池与被告王小朋之间转账款项的金额、时间、原因等被告百事佳公司均不知晓，且被告百事佳公司非收款人。原告刘合池提交的转账记录、账单详情显示，其在11月18日和19日两天内分十二次向被告王小朋转账。该十二笔转账的收款对象均为被告王小朋，并非由被告百事佳公司收取。且每次转账金额散乱，少则七千元，多则三、四万元；转账方式不统一，有的是通过银行转账，有的是通过微信转账；全部转账无备注说明用途，无被告王小朋出具的收款凭证，也无其他证据佐证。转账记录、账单详情仅能说明原告刘合池与被告王小朋存在转账事实，未能证明该十二笔转账款项的用途。被告百事佳公司对原告刘合池十二次转账的金额、时间、原因等均不知晓，且被告百事佳公司非收款人，被告百事佳公司未曾从中获取丝毫利益。原告刘合池要求被告百事佳公司对该债务承担连带清偿责任无理无据，请求法院予以驳回。二、本案中被告百事佳公司仅办理承租人变更手续，对原告刘合池与被告王小朋之间是否有转让费事宜并不知情。被告王小朋原是被告百事佳公司的承租人，后被告王小朋告知被告百事佳公司不再继续承租，并推荐原告刘合池给被告百事佳公司，原告刘合池也表示愿意继续承租该商铺。在商铺租赁关系中，这是非常常见的现象，被告百事佳公司也同意，因此原告刘合池与被告百事佳公司签署《租赁协议》，由原告刘合池租赁该商铺。被告百事佳公司作为众多商铺的出租方，只要求租户按时交租，被告百事佳公司此后也仅仅收取原告刘合池租赁商铺的费用。对于承租方因何由被告王小朋变更为原告刘合池、被告王小朋与原告刘合池之间是何关系、被告王小朋与原告刘合池有何约定，被告百事佳公司是不会关注也无暇关注的。被告百事佳公司作为第三方不知晓原告刘合池与被告王小朋之间达成的协议性质如何，是顶手转让协议、买卖协议还是合作协议，被告百事佳公司并不知情也不负知悉的法律义务。综上，被告百事佳公司对原告刘合池与被告王小朋之间是否有关商铺转让的约定并不知情，其双方之间发生的纠纷与被告百事佳公司无关，不应由被告百事佳公司承担连带责任。三、假使确实存在支付转让费事实，被告百事佳公司并非该法律关系中的任何一方当事人，根据合同相对性原则，被告百事佳公司也无需对被告王小朋与原告刘合池之间约定的转让费承担连带责任。转让费是原告刘合池与被告王小朋之间的法律关系。而原告刘合池与被告百事佳公司签订的是《租赁协议》，且协议内容未包括转让费事宜，原告刘合池与被告百事佳公司之间成立的是租赁合同关系，这与原告刘合池与被告王小朋之间的法律关系不同，被告百事佳公司也未曾从转让费中获取任何利益，被告百事佳公司不应承担任何责任。综上所述，原告刘合池要求被告百事佳公司承担清偿转让款债务的连带责任缺乏事实和法律依据，恳请法院驳回原告刘合池要求被告百事佳公司承担连带清偿责任的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：百事佳公司与王小朋曾签订《租赁协议》，约定：百事佳公司将坐落于广州经济开发区东区开创大道230号百事佳亨晖商业广场的首层东1014铺位（以下简称“涉案商铺”）出租给王小朋经营使用，租期至2019年12月31日。租赁期间，王小朋在涉案商铺经营日用百货店，并办理了工商营业登记，登记名称为广州市黄埔区瑞朋日用百货店，店铺招牌为“美佳佳便利店”。上述《租赁协议》到期前，王小朋与刘合池经协商，约定王小朋将涉案商铺转让给刘合池经营，转让款为320000元，双方未签订书面合同。此后刘合池分别于2019年11月18日、19日向王小朋转账支付200000元、120000元，并自2019年11月19日起接手涉案商铺。2019年11月19日，经王小朋推荐，百事佳公司（甲方，出租方）与刘合池（乙方，承租方）签订《租赁协议》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营小百货店；租期为2020年1月1日至2020年12月31日；租金为15117元/月，租赁保证金为30234元；乙方经营期间，如遇相关的政府部门干预要求整改或拆除，甲乙双方各自承担损失，不存在双方违约；未经甲方同意，乙方不得张贴转租转让，不得私自转让给第三方，否则甲方有权即时收回该铺，并罚款10000元整，租金保证金不得退还。百事佳公司与王小朋确认上述协议除租期外其余内容均与其双方原签订的《租赁协议》一致。该协议签订当天，百事佳公司向刘合池出具了租赁保证金30234元的收据，刘合池主张其并未向百事佳公司支付租赁保证金，而是王小朋直接向其转让押金权益，对此王小朋予以确认，百事佳公司则表示具体情况记不清。刘合池后续向百事佳公司交付了2019年12月、2020年1月的租金。2020年1月6日，广州市黄埔区云埔街沧联社区居民委员会向刘合池出具《住所（经营场所）场地使用证明》用于工商登记，载明：刘合池使用涉案商铺，由百事佳公司出租，经产权方广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社同意，可临时作为经营性场所使用。2020年2月3日，广州市黄埔区城市管理和综合执法局向百事佳公司作出穗综埔责字〔2020〕26-2006号《责令限期改正通知书》，载明百事佳公司于2020年2月3日在黄埔区××百事佳亨晖广场东侧进行乱搭建铁皮棚约271平方米，责令其司立即停止违法行为，并在2020年2月10日12时前自行整改。庭审时，各方当事人均确认涉案商铺其时已被城管部门认定为违章建筑，但尚未拆除，刘合池主张此后涉案商铺未再继续经营，称应已被城管部门停水停电。庭后，经刘合池的委托诉讼代理人申请，本院向其出具《律师调查令》，指定其前往广州市黄埔区城市管理和综合执法局调取该局就涉案商铺为违章建筑事宜而出具的行政处罚决定书等档案资料。广州市黄埔区城市管理和综合执法局于2020年5月9日作出《关于〈律师调查令〉的复函》，内容为：2020年2月3日，该局云埔街城管执法二队经检查发现，百事佳亨晖商业广场的首层东1014商铺是钢架铁皮顶棚结构的铁皮棚，百事佳公司将其分隔成十余个小铺子出租，由于百事佳公司未能提供报建手续，执法人员现场作出《询问通知书》和《责令限期改正通知书》；目前百事佳公司已拆除周边乱搭建商铺，唯余涉案商铺尚未拆除；承租人由于年前返回湖北因疫情滞留当地未及时返回，因此执法队对涉案商铺未作任何处理，年后承租人返回，但对退租清退工作未与百事佳公司达成一致意见；目前，执法队暂未启动对涉案建筑物的立案调查程序，未有行政处罚决定书等相关材料。争议发生后，刘合池就返还转让款事宜与王小朋进行协商，因双方协商不成，刘合池诉至本院。庭审时，刘合池明确其系基于与王小朋的合同关系主张本案权利。刘合池认为其以320000元受让涉案商铺并非为了取得商铺内的设备、货架等物品，而是为了取得涉案商铺的使用权、承租权和经营权，双方之间应按照租赁关系进行认定；王小朋则认为其与百事佳公司的租赁合同已于2019年底到期，其是将涉案商铺的实物及押金权益转让给刘合池，双方之间成立买卖关系。关于刘合池接手涉案商铺时接收的物品和设施。刘合池主张仅有4、5个使用很久的冰箱、1台坏了的空调、2台电脑和若干货架，涉案商铺的装修也是7、8年前，较为破旧。王小朋则主张还有一批新进烟酒及其他商品，且装修较为高档，并为此提交了相关照片为证，但未显示拍摄日期。本案审理过程中，王小朋申请证人王某、卢某出庭作证。王某出庭陈述称：其系王小朋的朋友，经常去涉案商铺，王小朋将涉案商铺转让给刘合池后未将商铺内的商品搬离；卢某则出庭陈述称：其系王小朋的员工，一直在涉案商铺工作至2019年11月18日离开，王小朋有将涉案商铺内的商品、设备一并转让给刘合池，此外王小朋在本案中提交的照片是其离开时的大致画面。刘合池对上述照片和证人证言均不予确认。刘合池庭审时称在租赁市场中，上一手收取下一手承租人转手费或顶手费的情形尤为常见，其向王小朋支付的320000元实际上就是为了获取能够经营涉案商铺的条件。刘合池庭审时还称其接手涉案商铺后2019年12月、2020年1月的营业额为12万，利润是2%左右。另经法庭询问，刘合池和王小朋均确认涉案商铺非连锁品牌。另查明，刘合池于2020年2月28日向本院申请财产保全，本院于2020年3月10日作出（2020）粤0112民初1747号《民事裁定书》，裁定查封、冻结或扣押王小朋、百事佳公司名下价值323357元的财产。上述事实有转账记录、《租赁协议》《收据》《营业执照》《住所（经营场所）场地使用证明》《关于〈律师调查令〉的复函》、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，本案中，王小朋与刘合池虽未签订书面协议，但根据双方的实际履行情况，二人之间的商铺转让关系实际包含三重法律关系，即转租关系、债权转让关系和买卖关系。对此本院分析如下：首先，百事佳公司与王小朋就涉案商铺的租赁关系至2019年12月31日到期，而百事佳公司与刘合池自2020年1月1日起建立涉案商铺的直接租赁关系，故刘合池在2019年11月19日至12月31日期间经营使用涉案商铺，应视为王小朋将其剩余期限的租赁权益转让给刘合池，双方在2019年11月19日至12月31日期间存在涉案商铺的转租关系。其次，王小朋确认其已向刘合池转让涉案商铺的租赁保证金权益，刘合池也确认其并未向百事佳公司支付租赁保证金，而百事佳公司向刘合池出具了租赁保证金收据，但却未举证证明刘合池支付租赁保证金的情况，且庭审时表示记不清具体情形，故本院采信王小朋和刘合池的主张，认定王小朋将其租期到期后要求百事佳公司退还租赁保证金的债权转让给刘合池，并通知百事佳公司用于抵扣刘合池应向百事佳公司支付的租赁保证金。因此，王小朋与刘合池成立涉案商铺租赁保证金的债权转让关系。最后，尽管刘合池与王小朋就交接涉案商铺时转让的物品种类、数量及装修情况等存在较大争议，但根据刘合池的陈述，其接手涉案商铺时确实一并接收了部分物品和装修，故双方之间还成立涉案商铺内相关物品和装修的买卖关系。由此可见，刘合池诉请王小朋返还的320000元转让款，系刘合池基于其与王小朋上述三重法律关系所支付的对价。本案中，涉案商铺未取得相关报建手续，属于违章建筑，故刘合池与王小朋在2019年11月19日至12月31日期间的转租关系应属无效。但由于刘合池在上述租赁期间已实际经营使用了租赁场地，故该租赁期间所对应的该部分转让款不应返还。至于刘合池与王小朋之间成立的债权转让关系和买卖关系，均为双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现王小朋已履行完毕交付商铺、转让债权和相关物品、装修的合同义务，故刘合池诉请王小朋返还该部分对价，缺乏法律依据，本院不予支持。关于刘合池主张王小朋向其收取了高额顶手费，其支付的320000元主要系为了获得经营涉案商铺条件说法，本院认为不能成立，理由如下：1.涉案店铺名为“美佳佳便利店”，属于王小朋个人创立经营的小型商铺，并非知名连锁品牌；2.百事佳公司与刘合池新订立的租赁合同约定的租金与原合同租金完全一致，无任何租金价格上涨；3.刘合池自述接受涉案商铺后，每月利润仅在2400元左右。由此可见，就本案证据来看，涉案商铺并非生意火爆、稀缺抢手的铺位，故刘合池的上述主张难以成立，本院依法不予采信。此外，刘合池庭审时明确其系基于与王小朋的合同关系主张本案的全部权利，根据合同的相对性原则，刘合池诉请百事佳公司承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据。如与百事佳公司确实存在相关纠纷，刘合池可另循法律途径解决。最后，涉案商铺在刘合池接手后不久即被责令拆除，本院对刘合池的遭遇表示同情。但同样需要看到的是，王小朋在出让涉案商铺时并未向刘合池作出经营期限的承诺，实际上王小朋作为承租人而非业主，其对于涉案店铺因违建面临拆除事先既不知情亦不可控，在王小朋履行完毕交付商铺、转让债权和相关物品、装修的义务后，刘合池主张其返还转让款320000元及利息缺乏事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘合池的全部诉讼请求。案件受理费6150元，案件保全费2136.78元，均由原告刘合池负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 波二〇二〇年八月十八日书记员 黄宝茵陆镇培