内蒙古自治区额尔古纳市人民法院行 政 判 决 书（2019）内0784行初9号原告:张秀芝，女，住广东省深圳市福田区。原告:张玲，女，住广东省深圳市福田区。二原告委托代理人:张殿君，内蒙古环通律师事务所律师。被告:额尔古纳市房屋征收管理办公室。法定代表人:栾刚，主任。委托代理人:吴大伟。委托代理人：王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。原告张秀芝、张玲因要求确认被告额尔古纳市房屋征收管理办公室作出的征收行政行为违法，于2019年11月1日向本院提起行政诉讼。本院于2019年11月1日立案后，于2019年11月6日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年12月12日、2020年5月15日、2020年8月3日公开开庭审理了本案，原告张秀芝及其委托代理人张殿君，被告额尔古纳市房屋征收管理办公室法定代表人栾刚、委托代理人王殿毅、吴大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀芝、张玲诉称，一、本案的事实。2012年8月5日，原告与被告额尔古纳市房屋征收管理办公室签订了《额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书》，约定：1.被告拆迁原告158平方米和72平方米的商业住宅，被告给原告安置848.16平方米的商业楼，其中包含回迁230平方米（单独设计方案）及住宅楼86.73平方米；2.被告给付原告拆迁补助费、奖励费、临时安置费、装修费、停产停业损失合计1801497元。原告从被告处购买面积618平方米（按5500元价款计算），经折算原告需再给付被告3998880元；3.置换住宅86.73平方米；4.原告自行过渡至2013年10月30日。合同签订后原告已经按照合同约定完全履行，被告未能按照双方签订的合同完全履行而违约导致另案诉讼，而另案诉讼的判决结果释明导致本案的诉讼。二、被告违法事实。被告未按照合同履行约定，协议房屋买卖部分违法，欺骗原告拆迁。1.被告不履行合同破坏原告经营计划造成原告损失；2.原告未想到签订超出230平方米房屋的部分是被告超越职权的行为，而给原告造成损失；3.按照协议被告为原告设计两层848.16平方米房屋属于整体，不能分割，基于同一个开发商而形成的协议书，反之此协议书无法形成。三、赔偿数额及依据。被告不能交付部分差价损失以评估为准：1.560平方米×3800元/每平方米=2129672元；2.618.16平方米门市房租金（2013年11月1日--2018年8月10日）901363.94元；3.未能置换住宅86.73平方米，价值277536元；4.未能置换住宅租金损失（2013年11月1日--2018年8月10日）46000元；5.置换房屋门市过渡费23.5月（2017年12月1日--2019年10月16日），23.5月×6000元/月×2=28.2万元；6.鉴定费7.5万元；7.已经置换门市房之前发生的取暖费17770.42平方米，合计3704342.36平方米。赔偿依据为《中华人民共和国行政诉讼法》第七十六条规定：“法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任”。现被告没有能力补救，只能予以赔偿。故请求：1.依法确认双方签订《额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书》中未能履行部分即房屋买卖部分被告违法；2.被告违法的行为造成原告的损失应当予以赔偿3704342.36元;3.征收补偿费1801497元，以此为基数按银行同期贷款利息由被告承担;4.诉讼费由被告承担，两次鉴定费由被告承担。原告张秀芝、张玲向本院提交了以下证据、依据：1.2018年价格评估报告，证明当时门市房的价格与现在价格的差价；2.额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书，证明是给原告安置的房屋；3.供热收费收据，证明在接收房屋前开发商让原告交之前的取暖费；4.蒙星花苑二期协议补充说明书，证明86.73平方米的房屋属于置换，不属于买卖；5.杨某某的证人证言，证明原、被告签订合同时，现场办公室墙上挂有的图表已明确了张秀芝的楼号房号；证明张秀芝与杨松鹤在对方下通知时如果不签字就不给过渡费；杨松鹤和被告签订的合同有回迁的面积是128平方米，而回迁上下二层面积为500平方米购买面积并已经履行；6.王某某的证人证言，证明回迁楼房和购买楼房的位置在现场办公室墙上挂的图表中予以确认；7.照片，证明当时办公室墙上挂图确定位置、住宅及门市的面积、长度、数量的平面图表；8.录音光盘，证明原告向被告要求交房，被告要求原告签订修改协议，原告拒绝签订补充协议，也是为了证明被告有条件交房，原告拒绝签约，结果被告拒绝交房，停止发放过渡费；9.2020年价格评估报告书，证明与第一次报告的鉴定结果是一致的；10.（2018）内0784行初3号行政判决书一份，证明被告违法行为，该判决书已经在判项中说明。被告额尔古纳市房屋征收管理办公室辩称，一、被告在征收过程中，在与原告签订补偿协议时，经原告要求，同意协调开发商让原告购买一部分商业面积和住宅面积，并将该部分面积写入协议中，被告并未公开出售房屋，而是出于善意方便原告的经营和生活，后由于开发商因市场因素未能建筑足够面积的房屋而未能实现向原告交付购买的商业建筑面积；二、虽然原、被告在协议书中约定原告购买618.16平方米的商业建筑和86.73平方米的房屋建筑，但原告未向被告支付3199544.5元购房款，说明原、被告双方都没有实际履行，原告并没有发生实际的直接损失；三、对原告增加诉讼请求部分不认可，被告已经按照协议给原告补偿，不能承担利息，原告诉讼请求没有具体数额，不应维护。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告额尔古纳市房屋征收管理办公室向本院提交了以下证据、依据：1.征收补偿方案，证明征收的法律依据；2.建设工程规划设计图，证明在区域之内征收；3.安置补偿协议书及产权调换计算书，证明双方就回迁问题达成的一致意见；4.本案原告原始房屋的房产证复印件，证明面积共158平方米；5.收据4张，证明给原告支付30.4万元回迁补偿安置过渡费；6.通知书一份，证明在2017年11月28日原告已经收到实际上回迁的房屋。经庭审质证，原告对被告证据1的形式方面没有异议，所证明的目的有异议，因为是一个单方行为，对相对方没有约束力，如果对相对方有约束力就形成了强迫性；对证据2规划图与拆迁时的规划图不符；对证据3补偿安置协议没有异议，对产权换算计算书有异议，是对方单方行为，没有原告的确认；对证据4、5没有异议；对证据6没有异议，所接收的房屋不是安置的总面积。被告对原告出示的证据1真实性无异议，对鉴定价格有异议，与现在的市场价格严重不符；对证据2的真实性无异议，对所证明的问题有异议，出售房屋不是行政行为，属于超越职权不是侵权；对证据3由于是复印件不予认可；对证据4认为住宅应当是购买；对证据5不予认可，对其所要证明的问题被告给予答复：第一个问题，征收办公室确实有楼房的房号，但是不能确认哪一间，门市也确认不了；第二个问题就是关于过渡费，被告没有任何理由不给过渡费，而且过渡费都是一直在正常给付；第三个问题，关于杨松鹤签订的合同与本案张秀芝情况是完全一致的，并不是杨松鹤全部得到购买的面积，只是一部分，跟本案原告是一致的，没有全部履行。对证据6现场办公室都有户型图表，包括户型包括位置，它只是个示意图，并不象原告所说的图标予以确认；对证据7的真实性不认可，对证明的问题不认可；对证据8录音的真实性不发表意见，但是此录音与本案没有关联性；对证据9一是对门市房租金有异议，门市房的租金评估价格与被告调查价格明显不符；二是蒙星花园评估为两个住宅，应该是一个住宅；三是蒙星花苑门市价格有异议，与现在的市场价格严重不符；对证据10的真实性没有异议，对所证明的问题被告不认可，被告在房屋安置补偿协议书中与原告协商的，原告购买房屋并不是被告行政行为，是双方民事行为，不是行政违法，也没有造成原告方的实际损失，被告无义务进行赔偿。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1、3的真实性予以确认。对证据4因无双方当事人签名，被告对其证明目的不予认可，故本院不予采信。对证据5、6，二位证人关于现场办公室墙上的图表中回迁楼和购买楼均予以标明的证言予以采信，其余证言不予以采信。对证据7的真实性予以确认。对证据8录音内容不能证实原告所要证明的问题，本院不予以采信。对证据9、10的真实性予以确认。被告提供的证据1-5，本院予以采信。证据6不能证明原告已经收到房屋，对被告证明的问题本院不予以采信。经审理查明，2012年8月5日，原告张秀芝与被告额尔古纳市房屋征收管理办公室签订了《额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书》，被告征收原告位于额尔古纳市拉镇十居158平方米和72平方米的房屋，房屋用途为商业住宅，补偿安置形式为房屋产权调换。被告应到期向原告交付商业楼848.16平方米，住宅楼86.73平方米。协议书第二项第三条写明计算过程详见产权调换计算书，其内容为：产权调换商业房屋的建筑面积158平方米和72平方米，单价6000元/平方米，购买商业房屋建筑面积618.16平方米，单价5500元/平方米，购买房屋建筑面积86.73平方米，单价2550元/平方米,以上总价值为5001041.5元。经呼伦贝尔市安远房地产价格评估事务所评估，原告被征收房屋及附属设施评估额为1506047元，与被告给付原告拆迁补助费、奖励费、临时安置费、装修费、停产停业损失相加合计1801497元。原告未领取1801497元，其视为交付部分房款，经原、被告计算原告还应付被告房款3199544.5元。协议还约定，原告自行过渡至2013年10月30日；协议第三项约定，若原告需向被告支付征收补偿差价款，原告应于2013年5月1日前将征收补偿差价款的50%交给被告，待工程竣工后结清尾款，住宅待工程竣工后结清尾款，但协议第七项又约定，商品房工程过半原告交付购房款50%。协议签订后，被告未能在约定的过渡期2013年10月30日交付房屋，原告未给付被告房款3199544.5元。2017年11月28日被告通知原告领取287.62平方米商业楼和位于9号楼的住宅，原告认为，被告应当按照协议约定交付门市房848.16平方米，被告只交付了287.62平方米，还有门市房560.44平方米未能交付，9号楼86.73平方米住宅交付不符合约定位置,原告拒绝接收。在审理过程中，被告对原告第一次提交的价格评估报告书提出异议，认为已经超过一年有效期，原告重新提出鉴定申请，经内蒙古衡正通价格评估有限公司鉴定，计算房屋价格以2017年12月30日、计算租金以2013年10月30日至2019年12月30日为价格评估基准日，被告不能交付门市房的面积为560.54平方米，每平方米价格为9277元，评估总价为5200130元，面积为560.54的平方米门市房租金为1020437元；被告不能按照协议约定位置交付住宅的面积为86.73平方米，每平方米价格为3198元（三层）和3009元（五层），价格分别为277363元和260971元，住宅租金为54434元。本院认为，本案争议的焦点是被告的行政行为是否违法，是否应当赔偿及赔偿数额。一、被告行政行为是否违法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”因此被告应依法进行房屋征收与补偿工作，而在案的房屋征收产权调换计算书载明由原告购买618.16平方米的门市房和86.73平方米的住宅，故被告行为属于出售房屋行为，其行为超出了其行政职能范围，被告行政行为违法。二、被告是否应当赔偿及赔偿数额。被告行政行为违反法律规定，给原告造成直接损失，依法应当予以赔偿。原告要求房屋增值部分和租金以及由此产生的鉴定费，不属于直接损失，因此依法不能维护。原告请求被告给付未能置换86.73平方米住宅的价值277536元，未能置换住宅租金损失46000元，由于产权调换计算书明确住宅为购买，因此本院不予支持。原告请求被告给付置换房屋门市过渡费23.5月（2017年12月1日-2019年10月16日），23.5月×6000元/月×2=28.2万元，由于被告已经于2017年11月28日通知原告接收房屋，但原告没有接收房屋，因此之后的过渡费不予支持。原告请求被告支付接收门市房之前发生的取暖费17770.42元，由于被告已经于2017年11月28日通知原告接收房屋，但原告没有接收房屋，因此对取暖费不予支持。原告获得1801497元征收补偿，但原告并未从被告处支取该笔补偿款，而是折合成部分购房款放置在被告处，被告行政行为违法且未如期交付房屋，使原告补偿款利息受到损失，因此被告应当给付原告利息。原告请求被告赔偿贷款利息，参照《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（七）项规定：“返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款或者汇款的，应当支付银行同期存款利息”，本院不支持贷款利息，依法支持存款利息，其计算方法为：原告放置被告处购房款1801497元，时间：2012年8月5日-2017年11月28日（5年3月23天），人民银行同期五年定期利率为4.75%，总计461370.89元。根据以上事实和理由，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项、第七十六条，《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条第一款、第三十六条第（八）项的规定，判决如下：一、确认被告额尔古纳市房屋征收管理办公室与原告张秀芝、张玲签订房屋征收协议中买卖房屋的行政行为违法；二、被告额尔古纳市房屋征收管理办公室于本判决生效之日起十日内赔偿原告张秀芝、张玲人民币461370.89元。三、驳回原告张秀芝、张玲其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告张秀芝、张玲负担10元，由被告额尔古纳市房屋征收管理办公室负担40元；如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判长  郝福秀审判员  侯乐坤审判员  郭本强二〇二〇年八月七日书记员  张文月附：本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项的规定“行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的。”第七十六条的规定“人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。”《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条第一款：“国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。”第三十六条第（八）项：“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”