广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤18执复66号 复议申请人（利害关系人）：广东法行律师事务所，住所地:清远市清城区院环西路**凯景中央首座**楼首层商铺**。 负责人：罗健章。 委托诉讼代理人：房永锋，该事务所员工。 申请执行人：唐燕秋，女，1958年8月6日出生，汉族，住清远市清城区。 被执行人：张雪梅，女，1968年2月2日出生，汉族，住清远市清城区。 复议申请人广东法行律师事务所不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802执异36号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 广东省清远市清城区人民法院查明，关于（2018）粤1802执4035号申请执行人唐燕秋与被执行人张雪梅民间借贷纠纷一案，广东省清远市清城区人民法院于2018年5月3日作出的（2017）粤1802民初6442号民事判决书已发生法律效力，根据该判决书确定：被执行人张雪梅于判决生效之日起10日内向申请执行人唐燕秋归还借款本金人民币90万元及利息（利息计算至2016年6月1日为166500元，从2016年6月2日起按月利率1.5%计算至还清款项之日止），案件受理费16586元，由被执行人张雪梅负担。因被执行人未履行生效判决书确定的义务，申请执行人唐燕秋向广东省清远市清城区人民法院申请强制执行，广东省清远市清城区人民法院依法立案执行。 案件在执行过程中，广东省清远市清城区人民法院于2018年9月19日查封被执行人张雪梅位于清远市××城区××物资大厦××层，该房屋登记在权利人为张雪梅，不动产单元号为020000075817，已设定抵押权，抵押权人为清远市清新区农村信用合作联社禾云信用社，抵押期限自2016年10月14日至2020年10月11日，最高债权数额127万元。2018年11月28日，广东省清远市清城区人民法院依法委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司对清远市××城区××物资大厦××层的市场价值进行评估，2019年3月8日，深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司作出FY201903-0001号《预估报告书》，预估该房屋市场价值为2757872元。2019年5月14日，广东省清远市清城区人民法院查封张雪梅位于清远市××城区××物资大厦××层，该房屋登记在权利人为张雪梅，不动产单元号为020000142376，已设定抵押权，抵押权人为清远市清新区农村信用合作联社禾云信用社，抵押期限自2016年10月14日至2020年10月11日，最高债权数额128万元。经依法网络询价，广东省清远市清城区人民法院于2019年9月3日作出（2018）粤1802执4035号《网络询价结果通知书》，告知当事人广东省清远市清城区人民法院将以3126221.24元作为财产处置参考价。2020年3月2日，本院作出（2018）粤1802执4035号通知书，告知当事人广东省清远市清城区人民法院决定对涉案房屋以不带租的形式移送拍卖处理。2020年3月23日，广东省清远市清城区人民法院作出（2018）粤1802执4035号拍卖通知书，告知当事人广东省清远市清城区人民法院将于2020年5月8日至2020年5月9日在淘宝网络司法拍卖平台对清远市××城区××物资大厦××层进行公开拍卖，起拍价为2813599元。 另查明，2018年3月25日，被执行人张雪梅与广东法行律师事务所签订《租赁合同》，约定广东法行律师事务所承租被执行人位于清远市清城区××物资大厦××、××楼，租期20年，自2018年7月1日至2038年6月31日，租金每月6000元，自2018年10月1日开始计收租金，如广东法行律师事务所垫付款项接通用水及安装新电梯的费用，可以作为租金抵减相应的租金和押金，该租赁合同未办理备案登记。广东法行律师事务所向广东省清远市清城区人民法院提交两份电费收据，日期分别为2018年12月26日和2019年3月8日，提交了一份购买电梯的发票，日期为2019年1月11日。 广东省清远市清城区人民法院认为，对于广东法行律师事务所要求对位于清远市清城区北江二路物资大厦第十五层、第十六层房屋以带租形式拍卖的异议请求，首先，广东省清远市清城区人民法院查封涉案房屋第十五层房屋的日期为2018年9月19日，广东法行律师事务所虽向广东省清远市清城区人民法院提交了一份2018年3月25日的租赁合同，但其提供的电费收据是2018年12月26日开具的，交纳的电费亦是2018年12月1日至2018年12月26日的，晚于广东省清远市清城区人民法院查封的日期，因此，广东法行律师事务所提供的证据并不能证明其在广东法行律师事务所查封前已合法占有涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的情形；其次，涉案房屋在2016年10月14日已办理抵押登记，抵押在先，查封在后，广东法行律师事务所并未提供证据证明该租赁已经抵押权人同意，抵押权人亦表示不同意带租拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，涉案房屋上租赁权继续存在对在先的抵押权的实现有影响的，应当依法将其去除后进行拍卖，因此，广东省清远市清城区人民法院在执行过程中，对涉案房屋以不带租形式进行拍卖并无不当。 综上所述，广东法行律师事务所要求对清远市清城区北江二路物资大厦第十五层、第十六层房屋以带租形式拍卖，依据不足，广东省清远市清城区人民法院不予支持。广东省清远市清城区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定驳回广东法行律师事务所的异议请求。 广东法行律师事务所向本院申请复议称，请求撤销清远市清城区人民法院作出的（2020）粤1802执异36号执行裁定，并依法改判对位于清远市清城区北江二路物资大厦第十五层、十六层房屋以带租拍卖的形式执行。事实和理由：一、涉案租赁合同是合法有效的，复议申请人是否实际占有使用不影响涉案租赁合同的合法有效性；同时原裁定以复议申请人缴纳电费的时间来认定申请人对位于清远市清城区北江二路物资大厦第十五层、十六层房屋（以下简称涉案房屋）的实际占有时间亦是错误的。1、涉案租赁合同是申请人与被执行人张雪梅双方的真实意思表示，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，并且在签订租赁合同时不存在法院查封的情形，至于申请人是否占有使用或者何时使用涉案房屋不影响涉案租赁合同的合法有效性。复议申请人与被执行人张雪梅签订于2018年3月25日签订租赁合同后，合同已经生效，复议申请人是涉案房屋的承租人。2、因涉案房屋不通水，致使复议申请人一直无法正常使用。对此，合同约定了给予3个月的免租期，所以通水后复议申请人才能正常使用涉案房屋。因此，原裁定简单的以电费的缴纳时间来认定复议申请人实际占有使用涉案房屋是错误的，与事实不符，更与涉案租赁合同的效力无关。二、对涉案房屋以带租拍卖的形式执行并不会对抵押权人的抵押权实现有影响。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定可知，法院去除租赁权再拍卖的前提是租赁权对于抵押权人的优先受偿权的实现有影响。而在本案中，抵押权人清远市清新区农村信用合作联社禾云信用社的优先受偿范围分别是涉案房屋第十五层的127万元和涉案房屋第十六层的128万元，即使是根据深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司出具的FY201903-0001号《预估报告书》的评估标准，涉案房屋第十五层、第十六层的房屋最低评估价值也有275万多元，而实际成交价只会更高。此前第十一层的实际成交价为370万元，涉案房屋相比较于第十一层而言，视野、采光、通风环境更好，涉案房屋的实际市场价值也在370万元以上，故一层房屋的拍卖款就足以清偿抵押权人的借款。因此，涉案房屋的市场价值已经超过了抵押权人的优先受偿范围，对涉案房屋带租拍卖并不会影响到抵押权人的优先受偿权的实现。另外，即使抵押权人不同意对涉案房屋带租约拍卖，但法律上并没有规定对存在租约的抵押物带租拍卖必须征得抵押权人的同意方可，否则就侵犯了承租人的优先购买权。综上，请求法院支持复议申请人的复议请求。 本院对广东省清远市清城区人民法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本案中，涉案房屋在2016年10月14日已办理抵押登记，抵押在先，查封在后，已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权。广东省清远市清城区人民法院在执行过程中，如对涉案房屋以带租形式进行拍卖，买受人可能因标的物上负担租赁权而不愿高价购买，存在其卖得价款不足以清偿担保债权的风险，属于对在先的担保物权的实现有影响。因此，广东省清远市清城区人民法院对涉案房屋以不带租形式进行拍卖，符合前述法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回广东法行律师事务所的复议申请，维持广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802执异36号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  邓有添 审判员  管宋英 审判员  郑家驹 二〇二〇年八月四日 书记员  胡圆圆