云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终787号上诉人（原审原告）：姬秀华，女，1979年8月4日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。上诉人（原审原告）：杨德谦，男，1969年9月23日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。二上诉人共同委托诉讼代理人：兰银清、高炜博，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：姬从兴，男，1963年6月24日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人：岳永发，云南凌云（保山）律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人姬秀华、杨德谦因与被上诉人姬从兴宅基地使用权纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姬秀华、杨德谦上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。理由是：1、本案涉及农村宅基地使用权流转，应按规定完成宅基地的变更申请和登记手续，否则将导致无效。2、被上诉人姬从兴在已取得宅基地并建房的情况下，通过互换形式再获得另一宅基地的行为，违反土地管理法关于一户一宅的规定。同时姬从兴取得争议宅基地后用于商业经营，擅自改变土地用途，行为违法。3、上诉人姬秀华、杨德谦互换的0.69亩土地至今不在姬从兴名下，更不可能以双方当事人的名义办理宅基地审批或建房手续，导致上诉人全家至今没有住所，上诉人的合同目的无法实现。被上诉人姬从兴答辩称，1、当事人双方均为同一村民小组村民，2008年互换土地后，姬从兴建房经营金碧温泉至今，村小组及同村村民并未提出异议，互换行为有效。2、根据上诉人的建房批复，两年内不建房的，批复失效，故上诉人主张不能就互换后的土地办理宅基地及建房手续的理由不成立。3、是否改变土地性质应由行政机关认定，上诉人以此主张合同无效的理由不成立。原审原告姬秀华、杨德谦一审诉讼请求是：1、解除原告和被告的口头换地合同；2、判令被告排除妨害，拆除涉案土地上的房屋；3、由被告承担本案诉讼费。原审法院经审理确认的本案事实是：1997年3月20日，原告姬秀华、杨德谦夫妻于1997年3月20日与原育德村公所购买得位于营门口的0.5亩集体土地。2003年10月16日，隆阳区国土资源局将其中的0.225亩批准给原告户作为建房宅基地，保山市隆阳区国土资源局的隆国土资转〔2003〕26号文件第四条规定“本批复两年内有效，逾期不动工使用，批复作废”。2005年8月14日，育德联合社将营门口旁边的三角田0.2亩调整给原告户。2008年，原告和被告达成土地互换口头协议，约定被告姬从兴将登记在育德社区10组杨志保名下位于育德社区营门口的一块0.69亩土地与原告姬秀华、杨德谦获批使用的营门口水田0.255亩宅基地及三角田0.2亩土地相互置换，协议达成后，被告姬从兴因建设金碧温泉，在与原告户置换的土地上建盖餐厅，原告姬秀华、杨德谦对被告姬从兴置换给其的0.69亩土地进行管理至2018年。在此期间，原告姬秀华于2015年3月28日向隆阳区金鸡乡育德社区育德联合社四社书面申请被告姬从兴置换给原告的0.69亩土地的建房审批手续无果，原告姬秀华、杨德谦于2018年10月13日搬迁至被告姬从兴在原告原使用的土地上建盖的餐厅一角居住生活至今。原审认为，原告姬秀华、杨德谦虽于2003年10月16日获得批准将育德村营门口的水田0.225亩作为建房宅基地，但未按保山市隆阳区国土资源局隆国土资转〔2003〕26号文件规定在两年内建房。此后原被告双方于2008年达成土地互换口头协议，约定被告姬从兴将登记在育德社区10组杨志保名下位于育德社区营门口的0.69亩土地与原告姬秀华、杨德谦获批的营门口0.255亩宅基地及三角田0.2亩土地相互置换。原被告达成的土地互换协议系原被告的真实意思表示，且村集体组织默认，该土地互换协议有效。协议达成后，被告姬从兴因建设金碧温泉，于2013年在与原告置换的土地上建盖餐厅，原告姬秀华、杨德谦没有向被告姬从兴提出反对意见和阻止姬从兴建盖餐厅，视为对姬从兴建盖餐厅的认可。姬秀华、杨德谦对置换后的0.69亩土地管理至2018年，双方已实际履行土地互换协议多年，在原被告达成土地互换协议后至2018年期间，双方当事人均未对土地使用权互换进行变更登记，也未对土地互换协议产生争议。双方对土地互换后未及时办理土地使用权变更登记均有过错。此后近十年时间，因农村土地使用政策调整等原因导致原告姬秀华、杨德谦不能申请在置换的0.69亩土地上建盖房屋，系地方人民政府及土地管理部门履行行政审批权力的职责，不能完全归咎于被告姬从兴本人，且原告姬秀华、杨德谦在订立土地互换协议之前，应当知道我国土地管理法关于农村宅基地实行一户一宅的规定，仍与姬从兴达成口头的土地互换协议并实际交付给被告姬从兴使用并建盖餐厅，由此导致不能对置换的土地再次获批宅基地使用权的后果，应由原告姬秀华、杨德谦自行承担。原告姬秀华、杨德谦要求解除与姬从兴于2008年达成的口头互换土地协议及拆除被告姬从兴建盖的餐厅房屋的主张，既未对诉争土地提供相应证据证实诉争土地具体的四至界限和土地范围面积，也无充足的事实理由和法律依据，依法不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十条、第一百三十六条第一款、第二款、《中华人民共和国土地管理法》第十四条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、《最高人民法院关于的解释》第九十条、第九十一条之规定，原审判决如下：驳回原告姬秀华、杨德谦的诉讼请求。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。归纳当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：1、双方口头达成的土地互换协议是否有效？2、互换行为是否完成？二审中，上诉人姬秀华、杨德谦提交如下证据：1、姬秀华、杨德谦、杨志保的身份证复印件，证明姬秀华、杨德谦、姬从兴、杨志保分属不同村民小组。2、杨志保的《证明》，证明互换的0.6945亩土地在杨志保名下，土地性质是水田，属于农用田。3、金鸡乡育德社区村委会《证明》，证明双方互换土地的行为未报村集体备案。4、金鸡乡育德社区村委会《证明》、姬有勋《旁证书》，证明上诉人以办理建房批示为前提与被上诉人互换土地，但被上诉人互换的0.6945亩土地并不能办理宅基地审批手续。5、《集体土地建设用地使用证》，证明姬从兴已经有一处宅基地。被上诉人姬从兴对当事人的身份信息无异议，但认为双方互换的土地属于同一村民委员会，姬从兴有一处宅基地的事实与本案无关，村委会的证明及旁证与事实不符。本院认为，上述证据欲证明的事实一审均已认定，并非新的证据，对其证明观点本院在下文判理部分进行综合阐述。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，故我国法律并不禁止农村宅基地在本集体内部进行互换及交易的行为，原审认定案涉土地互换协议有效并无不当。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”，姬秀华、杨德谦与姬从兴、杨志保均属于金鸡乡育德村民委员会的村民，只是分属于不同的村民小组，案涉土地属于金鸡乡育德村民委员会，可以在集体成员内部进行流转，上诉人不能证明互换的土地已经分属于不同的村民小组，其以当事人不属于同一集体经济组织成员主张互换行为无效的理由不能成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，姬从兴互换土地后建盖金碧温泉经营十余年，金鸡乡育德村民委员会及其他集体成员知晓但并未提出异议，上诉人主张未向村民委员会报备且未办理变更登记，合同无效的理由不符合法律规定，本院不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”该法自1999年1月1日即开始施行，上诉人姬秀华、杨德谦于2008年用其宅基地与姬从兴交换杨志保的水田，其互换土地的意思表示真实，土地互换后因违反“一户一宅”的规定不能申办新的宅基地，是上诉人应当预见的法律风险，因该风险导致的后果只能由上诉人姬秀华、杨德谦自己承担。双方于2008年互换土地，姬从兴于2013年在姬秀华、杨德谦名下的宅基地上建盖金碧温泉，姬秀华、杨德谦对互换后的0.69亩水田管理至2018年，并于2015年就互换的土地申请办理宅基地手续，双方互换行为已经完成并实际履行，上诉人在此期间未主张互换行为无效或应当解除，相互返还土地已不符合实际，且姬秀华、杨德谦对返还土地后姬从兴的损失如何处理未提出明确意见，本院对姬秀华、杨德谦的上诉请求不予支持。据此，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人姬秀华、杨德谦负担。本判决为终审判决。审判长 张 燕审判员 段明树审判员 茶晓皎二〇二〇年八月三十一日书记员 施 婷