广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1191号原告：陈清，女，1958年11月7日出生，身份证号码******************，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县**********。被告：樊观良，男，1980年5月18日出生，身份证号码******************，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县*****************。原告陈清诉被告樊观良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告陈清到庭参加诉讼，被告樊观良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈清诉称：2017年2月1日,被告与原告签订《租赁合同》，原告将遂溪县遂城第二小学第五幢住宅楼（甲、乙幢）一层向北由东至西第二间和第三间临街商铺出租给被告经商使用，合同第2条约定先支付后使用，每季度第一个月5日前交缴当季租金。如不按时交缴租金，甲方有权解除合同或终止协议。依照合同，被告应在2019年10月5日前向原告支付第四季度共13800元租金，但被告没有依约支付租金。经原告讨要，被告仅支付了3000元租金，尚欠10800元。2020年1月1日至2020年4月30日的租金（按合同升至两间5000元一个月）合计20000元。全部应付租金为30800元。被告没有履行约定付租义务，为维护原告利益，具状起诉，请求判令：1、被告向原告支付从2019年10月至2020年4月共计应付租金共30800元；2、被告立即返还出租房屋，破坏房屋原貌的需恢复原貌；3、原告不返还违约押金2000元；4、解除原、被告之间签订的《租赁合同》；5、被告承担本案诉讼费用。原告陈清为支持其诉请向本院提交了如下证据：1、原告与被告签订的《租赁商店经营协议》、原告与遂溪县遂城第二小学签订的《租赁商店经营协议》各1份、《公证书》1份；2、《账户历史明细清单》2份；3、《租金收据》12份。被告樊观良既不答辩，也不向本院提交任何证据。经审理查明：原告与遂溪县遂城第二小学于2000年1月17日签订《租赁商店经营协议》，约定由遂溪县遂城第二小学将其第五幢住宅楼（甲乙幢）一层向北由东至西第二间及第三间临街商店出租给原告所使用，租赁期限为30年，从2000年2月28日起至2030年2月28日止，租赁期间，原告可以转租。原告与被告签订《租赁商店经营协议》，将其租赁的遂溪县*********商店转租给被告使用。协议约定：1、租赁期限：从2017年2月1日起至2021年12月31日止；2、租金及付款方式：分两个阶段，第一阶段为2017年2月1日至2019年12月31日，每月租金每间2300元，两间共4600元；第二阶段为2020年1月1日起至2021年12月31日止，每月租金每间2500元，两间共5000元；付款方式按季度支付，支付日期为合同生效后每三个月支付一次，支付时间为第一个月的第五日前交清该三个月的全部房租。实行先交费后使用原则。如不按时交缴租金，甲方（原告）有权解除或终止协议；……6、违约责任：如出现违约情况，甲方（原告）有权收回商店使用权，已交租金及押金不退还；……8、水费、电费押金每间1000元，两间共2000元。原、被告双方签订协议后，被告已实际使用该房屋，并按约定交付了至2019年9月份的租金。原告庭审称被告在使用两间房屋时，将房屋间的墙打通，并改装了其中一间房屋的厕所，要求被告恢复两房屋之间的墙及被改装的厕所。2019年10月至原告起诉期间，被告只支付3000元的租金。因被告没有按约定支付租金，原告遂向本院起诉。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷案件。原告与被告签订的《租赁商店经营协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，故该协议合法有效，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告将房屋交付给被告使用，已履行了合同义务，但被告自2019年10月至今，支付租金3000元后，不再按约定支付给原告租金，该行为已构成违约，原告要求被告支付自2019年10月至2020年4月共计5个月的租金30800元（4600元/月×3个月-3000元+5000元/月×4个月），有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定及《租赁商店经营协议》第二条“如不按时交缴租金，甲方有权解除或终止协议”的约定，被告没有按时支付租金，原告有权解除合同，为此，原告主张解除双方签订的《租赁商店经营协议》，要求被告返还出租房屋，于法有据，本院予以支持。根据《租赁商店经营协议》第六款“如出现违约情况，甲方有权收回商店使用权，已交租金及押金不退还”的约定，原告主张不返还违约押金2000元，本院予以支持。关于原告要求被告恢复房屋原貌的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告可以要求被告恢复房屋原貌，但是本案中，原告没有提供证据证明房屋在出租前的原貌及改装后的现状，本院无法判断房屋的原貌是否已改变，因此，对于原告要求被告恢复两房屋之间的墙及被改装厕所的请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤不到庭应诉，视为放弃抗辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈清与被告樊观良签订的《租赁商店经营协议》；二、限被告樊观良于本判决发生法律效力后十日内向原告陈清支付从2019年10月至2020年4月的房屋租金共计30800元。三、限被告樊观良于本判决发生法律效力之日起十日内返还承租的房屋（遂溪县遂城第二小学第五幢住宅楼（甲乙幢）一层向北由东至西第二间及第三间临街商店）给原告陈清。四、原告陈清无需返还违约押金2000元给被告樊观良。五、驳回原告陈清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，由被告樊观良负担。原告陈清已向本院预交上述案件受理费，被告樊观良应负担的诉讼费用于本判决发生法律效力之日起五日内迳付给原告，本院不再作收退。如不服本判决书，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 王月波二〇二〇年八月二十五日法官助理 陈惠敏书 记 员 陆一鸣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条当合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。