北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初47303号原告：冯晖（反诉被告），女，1989年8月19日出生，回族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张玉娇、邢瑶，北京市中闻律师事务所律师。被告：许光周（反诉原告），男，1968年10月28日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告冯晖（反诉被告）诉被告许光周（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯晖及其委托诉讼代理人张玉娇、被告许光周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯晖向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令解除冯希林(原告冯晖)与被告许光周于2016年4月11日签订的《协议书》；2.请求法院判令被告许光周腾退并返还原告冯晖北京市西城区弓字胡同甲XX号的租赁房屋(面积约7.70平方米)；3.请求法院判令被告许光周向原告冯晖支付2020年4月20日至被告许光周腾退房屋之日止的房屋租金（按照每天394.52元的标准计算）；4.请求法院判令被告将涉案房屋即北京市西城区弓字胡同甲XX号恢复原状；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月11日，冯希林与被告签订《协议书》，约定冯希林将北京市西城区弓字胡同甲XX号房租赁给被告使用，租赁期限为2016年7月19日起至房屋拆迁之日止。2016年4月25日，冯希林与原告签订了《存量房屋买卖合同》，冯希林将北京市西城区弓子胡同甲XX号房屋出售给原告并办理了过户登记手续。冯希林与被告签订的《协议书》第六条明确约定，如果甲方要将房屋转卖给他人，乙方不得干涉，甲方应按乙方实际经营天数计算，剩余甲方退还乙方，并赔偿乙方装修等相关费用。此外，该《协议书》属于租赁期限约定不明的租赁合同，根据《合同法》第二百三十二条的规定，原告有权随时解除该《协议书》。现原告想要收回房屋自住，多次与被告协商解除《协议书》，但均被被告拒绝。基于以上事实和理由，原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告许光周辩称，我跟冯希林签订的房屋租赁合同约定，我承租北京市西城区弓字胡同甲XX号平房1间，房屋面积为15平方米，租期自2016年4月11日起至拆迁之日止。我没有跟原告签合同，原告无权起诉我。即使原告通过买卖获得房屋产权，根据买卖不破租赁的原则，我的协议没有到期，原告没有权利起诉我解除合同、腾房。协议中的弓字胡同XX号房（面积约15平方米），是不可分割的房屋。冯锐林等人对此房也有7.30平方米的所有权。冯锐林不同意终止合同，因房屋所有权人对要求我腾房有分歧，原告也不能单方面起诉我。2019年10月16日原告诱骗我交了36000元租金，我才增加投资，购买了油烟净化器，花费26000元。如果原告要求我腾房，根据协议约定，原告必须赔偿我装修费用50000元和油烟净化器损失26000元，并向我退还房屋押金。反诉原告许光周基于本诉答辩的事实和理由，提出如下反诉请求：1.请求法院判令原告赔偿装修费用50000元和经济损失（购买油烟净化器26000元）；2.请求法院判令原告退还押金5500元。反诉被告冯晖辩称，我方收取的押金5500元应该抵扣被告欠缴的房屋占用费，所以不同意返还押金；关于被告反诉要求我方赔偿其购买油烟净化器损失的请求，我方认为该设备被告可以拆走，而且当时被告安装油烟净化器也是因为政府检查不符合规定要求整改所以才安装的，跟我方没有关系，所以不同意被告的这项反诉请求；关于被告反诉要求我方赔偿其装修费用50000元的请求，我方认为被告此项请求没有依据，被告并没有任何证据证明其在承租期间进行了装修。综上所述，不同意被告的全部反诉请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区弓字胡同甲XX号XX幢一层房屋（产权证中所附房屋登记表记载的地号为XX原产权人为原告冯晖的父亲冯希林，2016年5月5日，冯希林通过买卖方式将该房屋过户给冯晖。2016年4月11日，冯希林作为甲方，被告许光周作为乙方签订《协议书》，双方约定：甲乙双方经友好协商就坐落在弓字胡同甲XX号房（面积约15平方米）租赁给乙方使用，达成如下协议：一、租金：年租金144000元整。二、租赁期限：2016年7月19日起至房屋拆迁时止。三、付款方式：三月一付。四、甲方责任：甲方应按乙方要求，向乙方提供餐饮营业执照等相关手续，并保证乙方正常经营。甲方帮助乙方维护地方关系，协调相关事宜。协议期满乙方在同等条件下有优先续租权。五、乙方责任：乙方要按时交纳租金及相关费用，在租赁期内进行合法经营。六、在租赁期内如遇国家政策性拆迁，甲乙双方合同自动终止，责任互免。乙方应及时腾退。甲方应按乙方实际经营天数，剩余租金退还乙方。如果甲方要将房屋转卖给他人乙方不得干涉，甲方应按乙方实际经营天数计算，剩余乙方退还乙方，并赔偿乙方装修等相关费用。七、未尽事宜，双方协商解决，并补充协议。补充协议与本协议有同等法律效力，如协议不一致，任何一方可向当地人民法院起诉，本协议一式三份，甲方持二份，乙方持一份。具有同等法律效力。本协议双方签字后生效。如市场房租成倍上涨，乙方应考虑给甲方适当补偿。合同到期甲方应退还乙方押金5500元。上述合同签订后，许光周向冯希林交纳了截止到2019年10月18日的租金。2019年10月16日，许光周按照冯晖的要求，向冯晖支付了涉案房屋2019年10月19日至2020年1月18日期间的租金36000元。2019年10月24日，许光周支出26000元更换了原来使用的油烟净化器。2019年11月3日，冯晖向许光周发送短信表明其为涉案房屋的产权人，需要收回房屋自住，通知许光周解除租赁合同，并告知许光周2019年10月交付的3个月租金将按照腾房时间多退少补。之后，冯晖通过快递向许光周发出了书面解除租赁合同通知函，该快递为他人代收，许光周主张其并未收到该份通知。2020年1月15日，许光周通过微信继续向冯晖支付了2020年1月19日至2020年4月18日期间的租金36000元，冯晖接收了该笔房屋租金。此后，许光周再未向冯晖支付租金。另查，一、冯晖于2019年10月16日向许光周出示了冯希林的授权委托书，冯希林授权冯晖管理冯希林另向许光周出租的位于北京市西城区弓字胡同甲XX号XX幢一层（建筑面积4.20平方米）和XX幢一层（建筑面积17.30平方米）的房屋租赁事宜。许光周承租上述房屋亦用于经营。经本院询问，双方当事人均认可将上述房屋称为大店，将涉案房屋称为小店。二、冯晖于本案诉讼中曾经拨打12345热线电话，咨询涉北京市西城区弓字胡同甲XX号有无拆迁的意向，12345热线回复西城区人民政府征收办公室目前未收到该地区的征收计划。三、2020年1月24日，北京市因为新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应降为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发公共卫生事件二级响应降为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发公共卫生事件三级响应升为二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发公共卫生事件二级响应降为三级响应。现原告诉至本院，1.请求法院判令解除冯希林与被告许光周于2016年4月11日签订的《协议书》；2.请求法院判令被告许光周腾退并返还原告冯晖北京市西城区弓字胡同甲XX号的租赁房屋(面积约7.70平方米)；3.请求法院判令被告许光周向原告冯晖支付2020年4月20日至被告许光周腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按照每天394.52元的标准）；4.本案诉讼费由被告承担。许光周同意解除合同和腾房，但不同意向冯晖支付房屋租金，许光周主张由于受到新冠疫情的影响，其在2020年4月9日前一直没有经营，2020年4月10日才重新开业，其经营至2020年5月15日，又因为召开两会的原因，于2020年5月16日再次关门停业，之后，北京又爆发了新的疫情。同时由于冯晖起诉解除合同，其至今一直未能营业，因此，其不应再向原告支付租金。许光周提出反诉，要求冯晖退还其押金5500元，并要求冯晖赔偿其装修损失50000元和设备损失26000元。针对装修损失，许光周未提交证据证明装修的支出情况，经本院询问，许光周亦不申请对其主张的装修损失进行鉴定。针对设备损失，许光周提交了2019年10月16日许光周与冯晖之间的录音、《北京蔚穆嘉诚科技有限公司油烟净化器工程合同》及发票，用以证明冯晖同意继续向其出租涉案房屋后，其在涉案房屋安装新的油烟净化器支出26000元。其中，2019年10月16日冯晖与许光周的录音显示：许光周问冯晖大店（冯希林名下房产）、小店（冯晖名下房产）是不是都按照合同执行，租金租期不变，冯晖表示两处都按合同执行。《北京蔚穆嘉诚科技有限公司油烟净化器工程合同》约定北京蔚穆嘉诚科技有限公司为许光周经营的北京健生和乐餐馆安装油烟净化器一台，单价26000元，地址为北京市西城区弓字胡同甲XX，签约时间为2019年10月24日。许光周另提交了北京蔚穆嘉诚科技有限公司开具的收取油烟净化器设备的发票一张，金额为26000元，开票时间为2019年11月17日。冯晖对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，冯晖主张其接受冯希林的委托，管理许光周承租的冯希林名下位于北京市西城区弓字胡同甲XX号XX号的另外两处房产，上述录音中提到的都是冯希林名下的房屋，不是涉案房屋。许光周购买新的油烟净化器是按照西城区2018-2020年餐饮业大气污染专项防治实施方案的要求进行的更换，说明许光周原来使用的油烟净化器不合格，应当进行更换，而且许光周可以在腾房时拆走该设备。本案审理中，双方当事人已于2020年7月31日完成了房屋交接，许光周未将其安装的油烟净化器拆走，冯晖表示不同意利用该设备。本院认为，涉案租赁协议为冯希林与许光周所签订，冯晖取得该租赁房屋产权后，按照协议书约定的标准收取了许光周至2020年4月18日止的租金，冯晖亦认可承继了冯希林与许光周之间租赁合同的权利义务，因此该协议对冯晖具有约束力。涉案合同约定的租赁期限为2016年7月19日至房屋拆迁时止，此条款应为附解除合同的条件，若所附条件租赁房屋拆迁事实发生时则该合同解除，若所附条件租赁房屋拆迁事实不发生，则该合同继续履行。本案中，租赁房屋拆迁事实并未发生，所附解除合同的条件未成就，合同应当继续履行，冯晖以涉案合同租期约定不明视为不定期租赁的主张，不能成立，本院不予采纳。冯晖在合同履行过程中通过直接通知许光周和提起诉讼的方式明确要求解除涉案协议书，此行为说明冯晖在履行期限届满之前明确表示不履行主要债务，鉴于许光周同意解除合同，且双方已经完成房屋交接，本院根据上述事实认定冯希林与许光周签订的协议书于2020年7月31日解除。由于双方当事人于庭审后完成了房屋交接工作，对冯晖要求许光周腾房的请求，本院不再处理。关于房屋租金，双方租赁合同履行期间，许光周依约向冯晖支付了截止至2020年4月18日止的租金，但因北京爆发新冠疫情，北京市政府在2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，停止集市、集会、影剧院演出，以及其他人群聚集的活动，上述停工、停业、停课的控制措施，使得许许光周在2020年4月10日前未能开展经营活动，本院根据公平则，酌情确定上述期间的租金由双方当事人平均分担。关于2020年4月10日至2020年7月31日期间的租金，许光周向冯晖支付的2020年1月19日至2020年4月18日期间的租金（（36000-400*14）/2=15200元）进行部分减免后，剩余的租金15200元可以抵作2020年4月19日至2020年7月31日期间的的租金（共计104天，租金共计41600元），折抵后，许光周应向冯晖支付的租金数额为26400元，许光周拒付2020年4月19日至2020年7月31日期间的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于许光周反诉要求冯晖退还押金的请求，双方合同约定，合同到期后许光周应当返还押金5500元，现双方租赁合同已经终止履行，冯晖应当将押金返还许光周，对许光周此项反诉请求，本院予以支持。关于许光周反诉要求冯晖赔偿装修损失的请求，许光周主张其于2006年承租涉案房屋后进行了装修，冯晖提前解除合同应当赔偿其装修损失，但许光周未提交证据证明其该项损失，对许光周此项反诉请求，本院不予支持。关于许光周反诉要求冯晖赔偿设备损失的请求，根据许光周提交的录音证据显示冯晖于2019年10月16日在与许光周的对话中，明确表示租金、租期按照合同约定执行。冯晖于当日又收取了许光周此后三个月的租金，上述证据和事实足以说明冯晖仍同意继续出租涉案房屋给许光周用于经营，许光周基于对冯晖的信赖而为继续履行合同更新了经营设备。冯晖此后以双方合同约定的租期不明应视为不定期租赁的理由，要求解除合同，构成违约，冯晖应对许光周更换设备产生的实际损失承担相应的赔偿责任，本院考虑许光周安装的油烟净化器已实际使用一段时间，根据设备折旧情况酌定冯晖赔偿许光周设备损失22000元，对许光周此项请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许光周与原告冯晖之父冯希林二〇一六年四月十一日签订的《协议书》于二〇二〇年七月三十一日解除。二、自本判决生效之日起七日内，被告许光周向原告冯晖支付截止到二〇二〇年七月三十一日的租金26400元。三、自本判决生效之日起七日内，原告冯晖退还被告许光周押金5500元。四、自本判决生效之日起七日内，原告冯晖赔偿被告许光周设备损失22000元。五、驳回原告冯晖其他诉讼请求。六、驳回被告许光周其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元、反诉费919元，由原告冯晖负担403元（已交纳350），由被告许光周负担866元（已交纳），余款于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年八月十日法官助理 白指洋书 记 员 温晓娟