贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6334号 原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪应红（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：糜家欢（一般授权代理），贵州众正律师事务所实习律师。 被告：张云丽，女，彝族，1966年11月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下至判决主文简称：龙腾物业公司）与被告张云丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙腾物业公司的委托诉讼代理人汪应红、糜家欢，被告张云丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙腾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告张云丽支付原告公司2014年7月27日至2019年1月31日期间共计1623天所欠的物业服务费4,663元，水费0元，合计4,663元,并按中国人民银行同期同类经营性贷款利率支付原告资金占用利息；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告张云丽支付原告公司2014年7月27日至2017年12月22日期间共计1244天所欠的物业服务费7,153元的70%为5007.10元，并按中国人民银行同期同类贷款利息支付资金占用利息。事实及理由：原告公司是金源达城市花园小区的前期物业管理企业，从2014年4月起全权负责对该小区的物业服务管理，被告系该小区业主，居住在小区的户型为D2-D-10号，门牌号是1002号，房屋面积为143.65平方米，按每平方米每月应交纳1.2元物业服务费计算，每天应交纳5.75元。小区先前成立的业主委员会于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订《物业服务委托合同》，应小区部分业主集体要求原告公司在毕节市正鑫物业管理有限公司正式入驻前不得擅自撤出。据此，在毕节市正鑫物业管理有限公司于2019年2月1日正式入驻小区前，该小区都是由原告公司一直在进行正常的物业服务管理，毕节市正鑫物业管理有限公司入驻后，原告公司于2019年2月1日才正式撤出该小区，正式终止了对该小区的物业管理服务，但与毕节市正鑫物业管理有限公司的过渡遗留的交接手续仍在进行中。综上所述，被告差欠原告公司物业服务费的事实客观存在，原告为维护自身合法权益，特具状前来人民法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告张云丽答辩称，一、被答辩人诉请无事实依据，应依法驳回。1.2012年3月26日，答辩人张云丽与贵州金源达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买金源达城市花园D栋2单元10-2号住宅房，商品房买卖合同第九章第二十三条中约定的物业服务企业为贵州金源达房地产开发有限公司，并明确了物业管理费用及停车管理费用等是不需要缴纳的，直至“出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务、遵守临时管理规约。业主委员会成立后由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。2017年10月9日后我小区成立业主委员会，并与同年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》。2、至今，我购买的城市花园小区住宅未入住也未出租，金源达房开公司及被答辩人龙腾物管公司未与答辩人张云丽补签任何物业服务合同或协议，答辩人至今六年多也未收到过龙腾物管公司关于物业服务内容、收费标准、欠物业费等信息的通知，只知道2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订过物业服务合同，对被答辩人所称的物业服务并不知情。3、龙腾物业公司在本案中诉称2017年12月22日后仍产生继续为金源达城市花园小区业主提供物业服务的行为不具合法性、不符客观事实。反之，在此期间，本案原告龙腾公司却存在侵权行为，侵犯小区业主合法权益，对此小区业主目前处于保留提起诉讼维权的状态。而事实上，在此期间，自2017年10月9日小区业主成立业主委员会以来，小区业主及业主委员对龙腾公司的不尽职物业服务行为早已提出质疑。然而，对小区业主的权益选择，龙腾公司不仅未予配合，未退出小区，且还长期强行占住小区物管房屋设施等，拒不交回，也未提供相应的物业服务，造成小区垃圾随处堆放，小区外无关人员随意进入小区，还一直阻碍正鑫物业公司入驻，导致正鑫物业公司的入驻时间拖延至2019年2月1日，甚至还收取了个别不明真相业主的物业费，龙腾公司的行为纯属不当占有业主的合法权益，龙腾公司的这一行为，也直接侵害了小区业主的合法权益，造成小区物业得不到正常的服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。被答辩人提出的事实履行义务等理由都不能作为其诉请的依据。二、被答辩人所称被答辩人公司于2014年3月10日与贵州金源达签订《前期物业服务合同》，依照《前期物业服务合同》约定按每月每平方米1.2元计算的这份合同，答辩人持怀凝态度，所以请求法院审查合同的真实性。如前所述，被答辩人并未与答辩人张云丽签订过任何合同，双方并无基础法律关系；其次，被笞辩人在起诉状中称：被答辩人公司于2014年3月10日与贵州金源达签订《前期物业服务合同》，依照《前期物业服务合同》约定按毎月每平方米1.2元计算。然而，根据七星关区金源达城市花园已结案的同类物业纠纷案生效裁判文书中(贵州省毕节市中级人民法院(2018)黔05民终3568号民事判决书、(2018)黔05民终3546号民事判决等)，经人民法院认定的事实均载明：“2014年3月10日，涉案楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司与原告龙腾物业公司签订《前期物业服务合同》。合同载明：甲方通过协商将金源达房地产开发有限公司所开发之项目金源城市花园委托乙方实行前期物业管理；收费标准住宅每月每平方米1.00元。这就是说同一天对同一小区同等服务签订了两个不同板本的合同，所以请求法院审查合同的真实性。三、虚假诉讼。被答辩人于2017年12月22日后拒绝将涉案小区物业交付毕节正鑫物业管理公司。四、被答辩人于2014年1月27日收取答辩人465元物业费无事实依据，应该返还。2017年12月22日，毕节市七星关区金源达城市花园小区业主委员会与毕节市正鑫物业有限公司签订了《物业服务委托合同》。即使是金源达与被答辩人签订的合同成立，他的物管费也只能收到2017年12月22日，但是所谓的前期物业确收到2019年12月31号。五、管理混乱，脏乱差现象情况严重。1、小区里像个菜市场，四通八达，任何人都可以自由出入。2、到处摆摊设点，小区院坝及消防通道被租给商家卖东西、弹棉花、卖菜豆腐包谷饭等，严重影响小区业主的正常生活；消防栓长期无水，消防安全通道被当作小贩摊位，消防箱被当作小贩的蜂窝煤储备箱等。3、未经业主允许，在小区共用部分悬挂广告，影响了小区的外观形象。到现在都未向业主公布这些租金的去向。六、被答辩人要求答辩人支付贷款利息，无事实依据，请法院依法驳回。七、诉讼费被答辩人要求答辩人承担本案诉讼费用，应该由被答辩人承担。原因如下：1、因为被答辩人在未以任何方式让我知情的情况下，就滥用诉讼权利。2、基于以上答辩一、二的理由。综上所述，原告陈述的事实与理由不能成立，请求人民法院驳回其相应的诉讼请求，并返回2014年1月27日向答辩人以个人名义收取的所谓”物管费”465元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年3月10日，案涉楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司（甲方）与原告龙腾物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同载明：甲方通过协议方式将金源达房地产开发有限公司所开发之地产项目（金源城市花园）委托乙方实行前期物业管理服务，收费标准为住宅每月每平方米1.20元，商业用房每月每平方米为3.5元。合同签订后，原告即进驻金源达城市花园小区，履行前期物业服务合同约定的义务。被告张云丽系金源达城市花园小区业主，其所购D2-D-10户型1002号房，面积为143.65平方米，因该房为空置房，原告诉请按1.00元每月每平方米×70%计算被告应交纳的物业服务费。但被告以其与原告之间不存在物业服务合同关系及被告未在金源达城市花园小区居住，未享受物业服务等为由，拒绝支付2014年7月27日至2017年12月22日期间的物业服务费。故原告以前述诉请诉至本院。 另查明，原告在金源达城市花园小区的负责人是龙克淑。2017年5月，龙克淑将该小区的物业服务委托给石详智管理，石详智挂靠的贵阳贵成恒物业服务有限责任公司在该小区开展了一段时间的物业服务工作，部分业主向贵阳贵成恒物业服务有限责任公司交纳过水费，贵阳贵成恒物业服务有限责任公司未收取过此期间的物业服务费。七星关区麻园街道办事处金源达城市花园小区第一届业主委员会成立后，于2017年10月9日到毕节市七星关区房产事业局办理了备案登记，并于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订《贵州省物业服务合同》，后经毕节市正鑫物业管理有限公司多次要求，龙腾物业公司拒绝将案涉金源达城市花园小区的物业移交毕节市正鑫物业管理有限公司。 上述事实，有原、被告的陈述，以及各方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告张云丽应否向原告龙腾物业公司交纳物业服务费；二、案涉物业服务费如何确定。 关于被告张云丽应否向原告龙腾物业公司交纳物业服务费的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，贵州金源达房地产开发有限责任公司系案涉金源达城市花园小区的建设单位，其与原告龙腾物业公司于2014年3月10日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，原告龙腾物业公司及该小区业主均应当全面履行该合同。被告张云丽系该小区业主，原告龙腾物业公司与贵州金源达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告张云丽具有约束力，被告张云丽以其并非合同当事人为由提出抗辩并拒绝交纳物业服务费，本院不予采纳。根据《物业服务收费管理办法》第二条：“本办法所称物业服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告张云丽应当向原告龙腾物业公司交纳物业服务费。原告龙腾物业公司按照《前期物业服务合同》约定在金源达城市花园小区提供物业服务，被告张云丽以其未在该小区居住，未享受物业服务等为由，拒绝交纳物业服务费的主张不成立，本院不予采纳。原告龙腾物业公司主张被告张云丽未交纳2014年7月27日至2017年12月22日期间的物业服务费，提交了催收物业服务费通知及欠物管费时间统计表予以证明，被告张云丽未提交证据证明其已经向原告龙腾物业公司交纳过物业服务费，故被告张云丽依法应当向原告龙腾物业公司交纳其欠付的物业服务费。 关于案涉物业服务费如何确定的问题。《前期物业服务合同》虽约定物业服务费的收费标准为住宅每月每平方米1.20元，但原告诉请按每月每平方米1.00元计收，系原告对自己诉讼权利的处分，未违反法律的规定。因涉案房屋被告一直未入住，系空房，结合原告履行合同的实际情况，本院酌情按50%计算被告应交物业费。2014年7月27日至2017年12月22日期间，被告张云丽应交纳的物业服务费为2,932.79元（143.65平方米×1.00元/月/平方米×50%×40个月+143.65平方米×1.00元/月/平方米×50%÷30天×25天=2,932.79元），本院予以支持2,932.79元。 原告诉请支付资金占用利息，因《前期物业服务合同》并未约定未按期交纳物业服务费的违约责任，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张云丽于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2014年7月27日至2017年12月22日期间的物业服务费2,932.79元； 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告张云丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年八月三日 书记员  邓正秋