成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初2139号 原告：刘小军，男，1975年3月9日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李凡，四川嘉好律师事务所律师。 原告：方崇芬，女，1980年8月20日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李凡，四川嘉好律师事务所律师。 被告：四川承基房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区平安镇永远村**。 法定代表人：赵永生，总经理。 委托诉讼代理人：杨建秋，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱留华，四川致高律师事务所律师。 原告刘小军、方崇芬与被告四川承基房地产开发有限公司（以下简称“承基公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理，依法适用简易程序于2020年4月9日公开开庭进行审理。原告刘小军及其委托诉讼代理人李凡，被告承基公司的委托诉讼代理人朱留华，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小军、方崇芬向本院提出诉讼请求：一、判令被告承基公司支付逾期办理商品房所在楼栋产权初始登记的违约金39337.04元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告承基公司系龙泉驿“君悦中央”小区的开发商，2013年8月取得案涉楼盘项目的预售许可，公开销售房屋。2013年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市龙泉驿区房屋，并一次性支付房屋总价591697元；双方约定，被告应于2017年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，否则，每逾期一日，按已付房款的万分之一支付违约金，被告应于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告支付违约金。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，按已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2015年12月23日，被告向原告交付房屋并收取了维修基金、契税、房屋面积补差等相关费用，办证期限届满后，原告要求被告办理房屋权证，被告一直以各种理由拖延，原告遂向当地政府反映，得知被告未及时补足缴纳土地出让金和代收的契税、维修基金等费用，导致办证时间严重迟延。原告认为，双方订立的商品房买卖合同，真实合法有效，原告已按约履行购房款支付义务及缴纳维修基金、契税等义务，被告违反约定将代收的契税、维修基金等挪作他用，导致延期办理楼栋权属证明及房屋所有权证，被告应当承担相应的违约责任。原告为维护其权益，特提起诉讼。 被告承基公司辩称：一、原告无权根据商品房买卖合同第十九条产权登记第一项初始登记之约定要求被告承担违约。双方在商品房买卖合同第十九条产权登记关于楼栋证明约定的初始登记，该登记是指房屋所有权登记。但根据《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》的规定，龙泉驿区自2016年10月20日起受理不动产登记申请，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，不再办理房屋所有权登记。鉴于该文件出台时间为2016年9月28日，晚于双方签订《商品房买卖合同》之日，该文件发布后，事实上和法律上均已无法办理房屋所有权初始登记。因此，双方在商品房买卖合同中约定的房屋所有权初始登记完全无法履行，买卖双方应当根据不动产登记的相关规定，另行确定进行不动产首次登记的时间。原告无权继续请求依照商品买卖合同第十九条之约定，主张被告承担违约责任。二、政府部门依据相关政策重新认定案涉项目容积率指标，导致被告未能在合同约定时间内取得楼栋权属证明，属于政策变更原因所致，被告不应当对此承担违约责任。案涉项目土地出让合同未约定容积率，承基公司于2012年11月2日取得相关部门核发的案涉项目《强制性规划控制指标通知书》，根据该通知书，容积率为3.0—5.0之间。承基公司根据该通知书依法报规报建并规划验收合格，不存在超容积率建设的问题。案涉项目工程于2013年4月27日取得建设工程规划许可证，2013年6月17日取得建设工程施工许可证，2013年8月9日取得商品房预售许可证，2015年11月20日规划验收合格，2015年11月23日由“五方”主体竣工验收合格，2017年3月8日取得竣工验收备案表。2017年3月15日承基公司向国土部门申请办理国土竣工验收核查，核查后承基公司即可取得楼栋权属证明。在正常情况下，承基公司能够在合同约定的2017年6月30日前取得楼栋权属证明。但承基公司向国土部门申请办理国土竣工验收核查时，国土部门以成国土资发【2014】250号文、成国土资发【2017】119号文为依据，要求承基公司补交土地出让金。此后，承基公司多次与国土部门交涉，直到2018年3月相关主管部门会议才作出审定意见，在审定意见的基础上确定了承基公司补交土地出让金的具体金额。承基公司虽然对补交出让金金额有异议，但为了尽快让购房人取得房屋产权证，不得不于2018年3月30日配合签订了《国有土地使用权出让合同变更协议》。因此，未能如期办理初始权属证明，其原因是政策变更导致，并非承基公司违约，承基公司不应当承担违约责任。三、《商品房销售管理办法》属于部门规章，按该办法规定的60日内提供办理权属登记的资料，仅是倡导性的规定，并非强制性规定，且不符合房地产行业的实际。原告以该办法之规定，主张被告承担逾期办理初始登记的违约责任，依据不足。四、未及时办理楼栋权属的初始登记，不影响买受人对房屋的使用，亦未对买受人造成实际损失，请求调减原告主张的违约金并驳回其诉请。 经本院审理认定的案件事实：2013年8月30日，刘小军、方崇芬(买受人)与承基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘小军、方崇芬购买承基公司开发建设的“君悦中央”项目1幢2单元23层2302号房屋，建筑面积97.5平方米，房屋总价591697元，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付房屋。合同第十九条：（一）产权登记。出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理即买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日30日内由出卖人支付。分户产权（转移登记）办理未受到影响仍如期办理完毕，出卖人不承担违约责任。（二）转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理即买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书起30日内由出卖人支付；若初始登记完成逾期，则转移登记完成日顺延。《补充协议》第十条第三款约定，因政策及政府主管部门工作程序原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料或接收资料后不能如期办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任。 合同签订后，原告支付了全部房款，并于2015年12月23日向被告支付了房屋面积补差款、办证的税费等相关费用后收房，于2019年10月25日取得案涉房屋的不动产登记证书。2019年4月25日，承基公司取得案涉房屋所在楼栋（1幢）初始不动产权证书。 另查明：2006年12月6日，承基公司作为土地使用权人取得该土地国有土地使用权证【证号：龙国用（2006）第××号】。承基公司利用该地块开发“君悦中央”一期项目。 2012年11月2日，成都市龙泉驿区规划管理局向承基公司发出《强制性规划控制指标通知书》，说明君悦中央一期项目地块用地使用性质为二类住宅用地（可兼容商业占计入容积率的建筑面积的比例不大于20%）；用地强度规划要求为：3.0≦容积率≦5.0；建筑密度≦25%......最终控制指标以控制性规划为准。 2013年4月27日，承基公司君悦中央一期项目获得《建设工程规划许可证》，明确总建筑面积为65137.63平方米。2013年6月，承基公司取得君悦中央一期项目《建设工程施工许可证》。2013年8月，承基公司取得君悦中央一期项目1栋《商品房预售许可证》。 2013年12月31日，承基公司取得君悦中央一期项目《建设用地规划许可证》。2015年11月20日，承基公司取得君悦中央一期项目《建设工程规划合格证》。 2015年11月23日，君悦中央一期项目建设开发单位（即被告）、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对君悦中央一期项目进行竣工验收，结论为合格。 2018年3月30日，承基公司与成都市龙泉驿区国土资源局签订《（龙国土〔2000〕出让合同第0190号）变更协议（一）》，该协议就原龙国用（2006）第××号宗地（龙国土〔2000〕出让合同第0190号）作出变更：本协议项下土地用途为住宅兼容商业；承基公司同意按照成国土资发〔2014〕250号和成国土资发〔2017〕119号文件规定，认定原土地规划容积率为2.5，并按照规定补缴土地出让价款2926.0834万元；承基公司自本变更协议签订之日起6个月（2018年9月30日）内分三期向成都市龙泉驿区国土资源局指定银行和账户缴纳全部土地出让价款。 再查明：1.2016年9月28日，成都市龙泉驿区人民政府发布《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，说明：2016年10月13日至2016年10月19日，全区停止受理各类土地、房屋、林权登记等业务；2016年10月20日起，受理不动产登记，由龙泉驿区不动产登记中心颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；在原土地登记、房屋登记事项办理时限基础上，对不动产统一登记事项办理时限进行合并调整，缩短原登记业务的串联审查时间，按承诺时限办结。 2.案涉楼盘有业主曾伟、冯春梅诉请承基公司支付逾期办理初始登记的违约金，本院作出（2019）川0112民初5029号民事判决书，判决承基公司支付违约金5774.84元，该判决作出后，承基公司不服，提起上诉，经成都市中级人民法院作出（2020）川01民终3516号民事调解书，确认承基公司支付违约金3000元。另，业主张皓、唐清诉请承基公司支付违约金纠纷一案，本院作出（2019）川0112民初5101号民事调解书，由承基公司支付违约金1600元。 3.案涉项目共计446户，承基公司已于其中84户购房人达成和解，由承基公司为84户购房人代缴28个月的物业服务费及垃圾清运费。 上述事实，有双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及税费支付凭证，楼栋初始权属登记，案涉房屋不动产权证，《土地出让合同》及《变更协议》，竣工验收报告及备案表，政府相关部门的文件等证据在案证实。 本院认为，原告刘小军、方崇芬与被告承基公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，真实合法有效，各方当事人均应恪守履行。本案争议焦点为：1.被告是否存在逾期办理楼栋权属证明的违约行为及违约时间如何认定？2.原告主张的违约金如何计算？ 关于焦点一。本院认为，根据《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告承基公司应于2017年6月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属登记，但实际取得楼栋权属证明之日是2019年4月25日，其间迟延了663天，承基公司存在逾期办理楼栋权属初始登记的违约行为，应当承担相应的违约责任。关于被告承基公司以案涉项目存在容积率变更及补缴土地出让金等因素，作为延期办理案涉楼栋初始产权登记的阻却事由，能否成立的问题。本院认为，承基公司与政府土地行政管理部门签订的《土地出让合同》及《变更协议》，其中涉及的容积率指标和补缴土地出让金等情况，属于承基公司与土地行政管理部门之间因履行《土地出让合同》所产生的权利义务关系。该合同关系与承基公司同购房人之间订立的《商品房买卖合同》，不属于同一法律关系。因此，承基公司将其在履行《土地出让合同》中所涉及的容积率变更及补缴出让金等事由，作为延迟履行《商品房买卖合同》中约定的办证义务的理由，于法无据，其抗辩意见不能成立。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据该条规定，合同法规定的违约金性质以填补实际损失为原则。按照“谁主张、谁举证”的原则，原告应当对其所产生的实际损失承担举证证明责任。本院认为：1.通过查明认定的事实，承基公司从2017年6月30日至实际取得案涉房屋所在楼栋权属的初始登记（2019年4月25日），迟延了663天；2.承基公司于2015年11月23日取得案涉“君悦中央一期”项目竣工验收合格，于2015年12月31日前按期交付房屋，于2017年3月15日向相关主管部门提交了国土竣工验收申请。从商品房买卖合同的履行情况来看，承基公司也一直在积极履行商品房买卖合同约定的交房、办证义务；3.从案涉项目推进情况来看，直至2018年3月30日，承基公司才与相关部门达成签订《变更协议（一）》，明确了承基公司补缴土地出让金数额及期限。基于案涉项目存在容积率变更及补缴土地出让金的客观事实，与出卖人承基公司迟延取得楼栋权属证明之间，存在一定的因果关系；4.根据前述规定，双方虽在合同中约定了违约金的计算方法，但原告对其所产生的实际损失并未举证证明；5.承基公司按约交付房屋且已为购房人办理了分户不动产权证，承基公司逾期办理楼栋权属初始登记的违约行为，未影响购房人对案涉房屋的占有、使用、处分；6.从案涉项目纠纷的整体情况来看，案涉项目的部分业主已与承基公司自行达成和解，为该项目纠纷的整体化解起到了积极的引导作用。同时，鉴于案涉楼盘曾有个别业主提起过类案诉讼，为防止同一楼盘“同案不同判”情形的产生，该案裁判结果，应与类案判决结果保持基本一致。 综上所述，结合被告承基公司违约行为的程度、原告举证证明情况、案涉房屋权证办理情况、合同约定的违约金计算标准以及同一小区类案裁判结果等因素，基于公平原则，对原告主张的违约金计算标准予以调减即从合同约定的日万分之一的标准调整为按日万分之零点二计算，原告主张的违约金计算为7856元（以房款592425元为基数，按日万之零点二的标准计算663天）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 被告四川承基房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告刘小军、方崇芬逾期办理房屋楼栋权属证明的违约金7856元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费783元，减半后收取391.5元，由被告四川承基房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王小明 二〇二〇年八月十五日 书记员  陈沁园