广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初3255号原告：苗柏铭，男，户籍地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：汪卫东，广东普罗米修律师事务所律师。被告：惠州市浩胤实业有限公司，住所地广东省惠东县*********上侧。法定代表人：高某1。委托诉讼代理人：周惠丽，广东中深律师事务所律师。原告苗柏铭与被告惠州市浩胤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苗柏铭的委托诉讼代理人汪卫东，被告惠州市浩胤实业有限公司的委托诉讼代理人周惠丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗柏铭向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金人民币19232元；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告的位于惠东县XXX号楼XX号房，并签订《商品房买卖合同》。根据合同第十二条第1款的约定，商品房逾期交付的，逾期在90日内的，自逾期之日起至实际交付之日止，被告应向原告按日计算全部房款的万分之一的违约金；逾期超过90日的，原告有权解除合同；如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告向原告按日计算全部房款的万分之一的违约金。根据双方在附件十一补充协议书第六条的约定，交房日期为2018年1月1日。但实际上，被告的交房时间延迟至2018年8月15日。由于原告未书面提出解除合同，因此，原告有权要求被告按照合同约定承担逾期交房的违约金。被告惠州市浩胤实业有限公司辩称，一、被答辩人与答辩人签订商品房买卖合同及附件约定交房日期为2018年1月1日，并约定房屋将由物业服务企业或委托第三方统一对外出租经营。被答辩人与惠东县XXX物业有限公司签订的《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》及附件约定从2018年1月1日起由被答辩人将案涉房屋委托给该公司进行经营管理，期限为2018年1月1日至2020年12月31日，并约定第一年的租金已在购房价款中予以扣除。答辩人已于2018年1月1日将房屋交付惠东县XXX物业有限公司，被答辩人也实际享受了第一年的租金收益，其收取租金的行为应视为对房屋的实际占有，现被答辩人主张逾期交付并要求被答辩人支付违约金，无事实和法律依据，应不予支持。二、答辩人在竣工验收备案之后才通知被答辩人正式办理交接，被答辩人主张交房日期延迟至2018年8月15日并于当日收楼，但被答辩人已享受2018年的返租收益，也当然包含了2018年1月1日至原告实际收楼之日的租金收益，该部分收益已涵盖了被答辩人所主张的逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告惠州市浩胤实业有限公司系工商登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发等。1.原告与被告于2017年6月27日签订了《商品房买卖合同》及相关附件，约定被告将位于惠东县XXX号楼XX号房出售给原告，合同总价款为人民币847240元，于2017年1月1日前交付。合同第九条“商品房交付条件”约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十二条“逾期交付责任”约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。附件十一补充协议第六条“买受人在签订本协议时，出卖人已明确告知伴山伴海度假公寓2栋3-13层的交楼时间为2018年1月1日，买受人已知悉并同意此交楼时间，并同意合同第十一条的交楼时间与本协议若有冲突，以本协议为准。该交楼时间不能作为买受人解除合同的事由。”第十五条“为了充分发挥本小区作为旅游度假区产品的价值，为广大业主创造经济利益，本小区内1、2、3栋的房屋将由物业服务企业或其委托的第三方统一对外出租。同时，为了保证本小区服务品质和管理水平，买受人不得将房屋委托给除物业服务企业或其委托的第三方以外的其他单位或个人从事经营活动（包括但不限于以出租、委托出租、出资等合作形式）。2.原告作为委托方（甲方）与案外人惠东县XXX物业管理有限公司作为受委托方（乙方）签订一份《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》，约定：将案涉房屋出租并委托给乙方进行酒店式公寓经营服务；甲方确认并同意，以实际交付房屋的时间为准起算返租，甲方在委托期限内第一个完整年度的固定租金合计原房款的3%已在购买房产时在购房总款内予以3%的购房优惠，无需另行支付。（物业管理费由甲方承担）本委托期内的第二个完整年度起，甲方按照协议规定收取相应的租金；第二年为合同总价的5%、第三年为合同总价的6%，支付租金时乙方需扣除物业管理费和相关税费，税费以当地政府实际税率为准；协议的有效期自2018年1月1日起至2020年12月31日止。该协议的附件二为《授权委托书》，记载的委托方为原告，受托方为上述案外人，委托期限为2018年1月1日起至2020年12月31日止，委托的权限为收取房屋收益，代为处理房屋管理、房间钥匙掌管、布置或搬入搬出本人所有的房间内设备设施、房间内设施设备损坏赔偿事宜等。原告主张因出租时案涉房屋尚未竣工验收，因此《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》属部分无效。3.原告主张案涉房屋实际于2018年8月15日交房。被告对原告主张的实际向业主交房的日期不持异议，但辩称根据上述《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》，其已于2018年1月1日将案涉房屋交付给该案外人，且原告也已享受了第一年的返租收益，故实际交付日期应认定为2018年1月1日，并提交了案涉房屋的《委托出租移交记录表》及《认购书》予以证明，记载委托出租期限为2018年1月1日至2020年12月31日，交楼意见为“公共区域和室内的硬装已经完工，可依据业主授权委托书代为领取保管钥匙，管理验收装修设备，室内物品购置应配合第三方酒店要求统一安排，由业主自行配备或缴纳开办费统一代购。”，落款处加盖有被告及案外人惠东县XXX物业管理有限公司的公章。原告对该证据真实性不持异议，但不认可其关联性，主张合同约定的逾期交房违约金与租金回报并不冲突。4.被告主张案外人惠东县XXX物业管理有限公司已委托第三方进行经营管理，交房日期为2018年1月1日，提交了惠东县XXX物业管理有限公司与惠州市伴山海酒店管理有限公司于2017年8月1日签订的《伴山伴海项目2#楼房屋经营管理合作合同》，合作项目为“伴山伴海度假公寓2号楼3-13楼、15-25楼公寓”，经营期为“2018年1月1日至2021年6月30日，目前暂定3-13楼交房日期为2018年1月1日，即此部分房源自2018年3月1日为乙方正式开业”。原告对该份证据真实性不持异议，但认为出租时尚未取得竣工验收备案，属无效合同。5.被告提交了银行流水清单及致业主一封信及减免物业费清单，证明其向原告支付出租收益的情况及减免物业费（2018年8月份之前的物业费不予收取且另外赠送一年的物业费）的情况。原告对其不予认可，并认为收楼之前本就不应当收取物业管理费。6.案涉房屋所在建设工程项目于2011年10月14日取得建设工程规划许可证、于2018年6月25日取得竣工验收备案表，于2018年6月26日取得房屋面积测绘报告书。本院认为，原告苗柏铭与被告惠州市浩胤实业有限公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件，以及原告与案外人惠东县XXX物业管理有限公司签订的《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》及相关附件均是当事人真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，当事人均应遵守。关于原告主张因在出租房屋时尚未取得竣工验收备案，故《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》属部分无效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，如房屋在出租时未取得建设工程规划许可证而将房屋出租给他人系属无效，但本案中，在签订上述协议时案涉房屋已取得建设工程规划许可证，且已在2018年6月25日取得竣工验收备案，故原告该项主张，依据不足，本院不予采纳。关于被告是否存在逾期交付的违约行为。原告主张被告实际于2018年8月15日交房，被告辩称实际已于2018年1月1日将案涉房屋交付案外人惠东县XXX物业有限公司，本院分析如下：首先，原告在签订《商品房买卖合同》后即与案外人惠东县XXX物业有限公司签订《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》，约定将案涉房屋出租给该案外人，租赁的期限为2018年1月1日至2020年12月31日，并出具《授权委托书》授权该案外人掌管房间钥匙，即该案外人有权代原告接收案涉房屋。其次，上述《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》约定第一年租金系原告在购买案涉房屋时所享受的3%的购房优惠，故不再另行支付；原告对该协议书的真实性及上述条款的内容不持异议，并在落款处进行签名确认，该约定亦不违反法律法规的强制性规定，且根据《认购书》及《商品房买卖合同》关于购房款的记载，原告确已享受该约定所记载的房价优惠。最后，双方均确认合同所约定的交付标准为简单装修，而包含案涉房屋在内的房屋是属于酒店式公寓，系用于统一委托出租经营从而获得收益，在经营前需整体进行软装配置，因此不论何时交付均不能省去对案涉房屋的统一装修及购置家具家电的时间。综上，虽被告在交付案涉房屋给案外人时尚未完成竣工验收备案，但根据《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》的约定原告已于2018年1月1日将案涉房屋出租给该案外人经营使用，且已实际享受了第一年的租金收益，即原告在签订该协议书时已对案涉房屋的使用及收益进行了处分，原告从2018年1月1日开始享受租金收益时即视为同意接收房屋，现原告又以被告违约交房为由要求被告支付违约金，与双方的约定不符，故对原告该项主张，本院不予支持。综上，对原告诉请要求被告支付逾期交付房屋的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告苗柏铭的全部诉讼请求。案件受理费281元，由原告苗柏铭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  彭崇峰审 判 员  林耀驰人民陪审员  薛秀琼二〇二〇年八月七日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬