山东省东营市河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0503民初867号 原告：罗红岩，男，1979年8月22日出生，汉族，现住河口区。 委托诉讼代理人：贾华明，东营河口孤岛法律服务所法律工作者。 被告：黄欣，男，1970年1月17日出生，汉族，现住河口区。 委托诉讼代理人：张树春，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 原告罗红岩与被告黄欣合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗红岩及其委托诉讼代理人贾华明，被告黄欣及其委托诉讼代理人张树春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗红岩向本院提出诉讼请求:一、请求人民法院依法确认罗红岩与黄欣之间签订的《门头置换协议》无效；二、判令黄欣将在罗红岩处置换的5套（约1280平方米）门头房返还罗红岩；三、判令黄欣返还借用罗红岩的三套房屋；四、件受理费及其他合理费用由黄欣承担。案件审理过程中，罗红岩变更第一项诉讼请求为：判令解除罗红岩与黄欣间签订的《门头置换协议》。事实与理由：2018年4月6日我方与黄欣签订《门头房置换协议》，协议约定：黄欣用东营市龙州商贸有限公司与济南军区黄河三角洲综合训练基地三团签署的房屋租赁沿街租赁房合同、黄欣在租赁房屋的后院地下室及一、二楼框架结构房、后院、楼顶三处钢构房，置换罗红岩所有的门头房5套。另外因黄欣外欠账目较多，罗红岩借给黄欣三套房屋由黄欣使用。协议签订后，罗红岩按约将8套房屋交付黄欣，至2020年3月16日，济南军区黄河三角洲综合训练基地三团给罗红岩下发通知：因黄欣没有向其缴纳房租，限罗红岩在2020年3月30日前搬出房屋，收回包括和黄欣签订的商品楼场地及所有附加合同。鉴于济南军区黄河三角洲综合训练基地三团收回房屋，致使罗红岩与黄欣签订的《门头房置换协议》目的根本不能实现，合同已经履行不能。 黄欣辩称，一、罗红岩错列诉讼主体，黄欣诉讼主体不适格。2018年4月6日，案外人东营市龙洲商贸有限公司（下称：龙洲商贸公司）与罗红岩签订《门头置换协议》，约定案外人龙洲商贸公司与罗红岩之间互相置换争议标的物。黄欣系龙洲商贸公司法定代表人。《门头置换协议》权利义务主体均系罗红岩与案外人龙洲商贸公司，而非黄欣。依据《民法总则》第十三条、第五十七条、第六十一条，《合同法》第八条之规定，罗红岩错误混淆了法人与自然人、法人与法定代表人等基本民事法律行为主体的概念及民事法律行为主体间权利义务各自享有、负担之基本法理。故本案中，黄欣诉讼主体不适格，应依法判决驳回其诉讼请求。二、罗红岩变更诉请“解除合同”也依法不能得到支持。1、（2019）鲁0523民初2219号判决书仅判决黄欣支付济军基地三团租金，并未判决解除或终止案外人龙洲酒水与其签订的租赁合同。因《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》明确记载乙方（承租方）系龙洲酒水公司，黄欣仅仅是龙洲酒水公司签订合同的代表人，故该判决公平公正性有待商榷，且黄欣正在着手准备提起再审进行维权。2、首先，罗红岩出示的日期为2020年3月16日，落款为三团办公室的《通知》记载内容与（2019）鲁0523民初2219号判决书判决记载内容不一致；其次，客观事实上，出租方济军基地三团也没有与承租方解除或终止合同，更没有向承租人收回租赁商品楼或其他出租场地、后院等租赁标的物；该份证据材料记载内容不具备客观性、真实性。3、龙洲商贸公司与罗红岩签订的《门头置换协议》至今仍合法有效。4、目前，罗红岩仍实际占有使用黄欣置换商品房、后院、房屋及地下室等置换标的物，不存在其诉称的“合同目的无法实现”之客观事实，其变更诉请“解除合同”无事实与法律依据。5、因罗红岩未及时向黄欣所在公司案外人龙洲商贸公司履行租金缴纳义务，导致黄欣无能力支付济军三团租金遂产生纠纷，罗红岩过错在先，黄欣依法保留租金损失及其他间接损失索赔权。6、退一步讲，即使其诉请“解除合同”得到支持，根据庭审中罗红岩自认事实，因部分房屋经其同意后黄欣已抵债且其中一套已自行回购，亦存在返还不能之明知客观事实，其诉请依法仍不能得到支持。三、罗红岩违约在先，恳请法院依法合议后行使释明权，黄欣视情提起反诉及申请损失司法鉴定主张损失。因罗红岩未向案外人（承租人）龙洲商贸公司履行置换标的物近85万元转租租金的缴纳义务，导致案外人（承租人）龙洲商贸公司无力向出租方济南军区黄河三角洲生产基地三团缴纳租金，遂导致济军三团向罗红岩下发其诉状中记载的“收回租赁商品楼并终止合同”的通知。罗红岩之违约行为，已直接造成案外人龙洲商贸公司重大租金损失，若济军三团终止合同并收回房屋，势必再次间接造成案外人龙洲商贸公司重大经济利益损失。鉴于本案中，罗红岩严重违背诚实信用基本原则，违约在先，并已直接造成案外人龙洲商贸公司重大租金费用损失及预期利益损失之客观事实。若法院不予支持黄欣本答辩状上述第一、二条记载事由，依据《九民纪要》第三十六条之规定，为避免因判令单方返还而出现不公平的结果，恳请人民法院对黄欣“合同无效后的财产返回请求权”合议后予以释明，黄欣视情提起反诉并对相关经济损失依法申请司法鉴定，主张合法权益。综上所述，罗红岩错列黄欣为诉讼主体；其诉请事项错误且无事实与法律依据，导致法院确定本案案由错误；其违约行为在先，具有重大过错，已直接、间接地造成案外人龙洲商贸公司重大经济利益损失，恳请法院依法判决驳回其诉讼请求。 罗红岩在庭审中提交了如下证据： 证据一、房屋租赁合同一份。 证据二、场地租赁合同一份。 证据三、补充协议一份。 证据四、罗红岩与黄欣间于2018年4月6日签订的《门头置换协议》一份。 证据五、（2019）鲁0503民初2219号民事判决书、通知书各一份。 证据六、照片四张。 黄欣在庭审中提交了如下证据： 证据一、东营市龙洲商贸有限公司营业执照副本复印件一份、法定代表人身份证明书一份、法定代表人身份证复印件一份、《门头置换协议》一份； 证据二、执行和解执行书复印件一份； 证据三、证明复印件一份。 对以上证据的真实性本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 一、黄欣与济军基地租赁合同的签订及履行情况 2012年11月21日，中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地（以下简称济军基地）作为出租方甲方与河口区仙河龙洲酒水超市（以下简称龙洲酒水超市）作为承租方乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定“甲方将位于团商品楼中间角上12间以现状出租给乙方有偿使用，面积1751.06平方米。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；租赁用途：经营酒店、宾馆、超市；租赁期限自2012年11月22日起至2031年11月21日止；租赁费用及缴纳方式：1.前三年租金不变，每年402743.8元整（1751.06㎡×230元），从第四年起每年的租赁费在上一年度的基础上递增5%；2.乙方应在合同签订之日一次性付清2012年11月22日至2015年11月21日三年的租金，即人民币壹佰贰拾万零捌仟贰佰叁拾元肆角整（1208231.4元整）。自2015年11月22日起，租赁费一年一交，乙方必须于每年的11月21日前一次性交清下一年度的租赁费。若逾期交付超过20个工作日，甲方有权单方终止合同，并无偿收回该商品房及配套设施；租赁期内出租房屋的水、电、暖、卫生物业管理费和房屋维修等费用及使用水、电、暖的安全由乙方自行负责。”。合同签订后，济军基地将涉案房屋交付龙洲酒水超市使用。 2013年8月1日，济军基地作为出租方甲方与龙洲酒水超市作为承租方乙方签订了《场地租赁合同》，约定：甲方将位于团办公楼东南部三团新建商品楼楼顶三处租赁给乙方构建钢架房；东北二楼楼顶一处，长23.7米、宽12.1米，面积286.7㎡，南边二楼楼顶一处，长32.45米、宽12.9米、面积418.6㎡，两处合计705㎡，中间叁楼顶一处面积469平方米，共计1174平方米；前3年租金不变，每年35200元整（1174㎡×30元），从第四年起每年的租赁费在上一年度的基础上递增5%；乙方应在合同签订之日一次性付清2013年8月1日至2014年7月31日一年的租金，即32500元整，租赁费一年一交，乙方必须于每年的7月31日前一次性交清下一年度的租赁费，若逾期交付超过20个工作日，甲方有权单方终止合同，并无偿收回租赁场地及其上的构筑物。合同签订后，黄欣在上述场地建造了钢架房。 2014年8月1日，济军基地（甲方）与龙洲酒水超市（乙方）又达成补充协议，约定“鉴于目前市场商品楼承租价格下滑幅度较大，又加之乙方于2012年11月21日承租此商品楼后，一直未进行营业，处于闲置状态。为尽快启动此商品楼正常营业，以便我们能及时收取承租费，在乙方的强烈要求下，甲、乙双方协商一致，签订本补充协议。1.主体商品楼1751.06平方米由每年每平方收取230元租金调整为：商品楼一、二层220元/㎡，第三层160/㎡，即每年350200元整，免收2012年11月22日至2014年7月21日20个月的租金；以后租金按合同按时缴纳，其他合同（房屋租赁合同）条款不变；2.为便于甲方商品楼楼后空地处的管理，避免私搭乱建，同时也为办理消防资质所需，租赁给乙方建设餐厅、锅炉房、仓库；租赁场地南至富海家属区以北，西、北均至三团新建商品楼后，东至三团院墙；乙方在合同签订之日一次性付清2014年8月1日至2015年7月31日一年的租金，即10000元整，租赁费一年一交，乙方必须于每年的7月31日前一次性交清下一年度的租赁费”。合同签订后，黄欣在商品楼楼后空地修建了地下室及框架结构房。 截至2016年11月21日龙洲酒水超市向济军基地支付租金312143元. 二、双方之间房屋租赁合同、置换协议的签订及履行情况 2014年8月15日龙洲酒水超市作为出租方（甲方）与罗红岩作为承租方（乙方）签订了房屋租赁合同，约定：甲方将位于团沿街商品楼8号、三团沿街商品楼中间上下四楼和一楼其中八间的五间（除一楼中间八间其中西南三间及西南角卫生间外，并且两侧楼梯过道也是消防通道和属于公用面积）以现状出租给乙方有偿使用，房屋状况良好，玻璃完好，水、电、暖齐全，混凝土结构房面积约1570平方米和四楼钢架结构房面积约583平方米共约2150平方米，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋，租赁房屋用途经营餐饮、宾馆，租赁期限自2014年9月1日至2023年8月31日止共9年；前两年租金不变，每年交租金367500元整，并一次性交清钢架结构房签合同九年共200000元，从第三年起每年的租赁费在上一年度的基础上递增5%。合同签订后，黄欣将租赁合同约定的房屋交付给罗红岩使用。 2018年4月6日，罗红岩作为甲方与黄欣作为乙方签订《门头置换协议》，协议约定：一、乙方将东营市龙洲商贸有限公司与济军基地签署的房屋租赁合同沿街租赁房1751平方米合同转让给甲方，与黄欣后院地下室及一二楼框架结构房（紧靠娄大姐李德文楼自建房约90左右平方米除外）约1500平方米及后院和楼顶三处钢构房约1100平方米签订合同之日连同长期手续一并以现状转让给罗红岩，门头相关租赁合同保持原状移交给甲方；大众家具城2018年8月1日后租金由罗红岩收取，原有与乙方相关遗留问题及事宜由黄欣处理，但应当甲方现实配合的甲方需配合，如有黄欣处理不了或不处理的遗留问题，此合同作废并承担相应的赔偿；二、甲方承诺将九分场仓库物流园区黄欣现在酒水仓库紧靠路东临朝西门二层楼自北面向南共三间约780平方米和黄欣现有仓库东临朝南方向自西向东第二、三间二层楼约500平方米共五间置换冲抵给乙方，交工时间为2019年5月1日前，（水电齐全及周边配套设施政府认可能正常商业使用），因延误工期造成的所有损失等由甲方负责（自然灾害、政府、军队政策变动除外）。三、因甲方与乙方门头及仓库置换，考虑到乙方外欠账目便于处理，甲方给乙方额外拿出三套房屋借给乙方，从黄欣现有仓库东面与其整体房屋朝南门自西向东第4、5、6间约750平方米左右三间完工后以框架结构毛坯房成本价五十万元每套（水电齐全及周边配套设施政府认可能正常商业使用），但乙方需在签订合同之日起最多使用五年内每套房屋无息按五十万元支付给甲方款，如五年内还不了甲方，乙方必需将甲乙双方签署的“仓库置换协议”中所置换的两套沿街商铺冲抵给甲方，或五年内甲方认同用本房屋手续抵押办理贷款后还清甲方款100万元，乙方商铺自行处理；并五年内支付第三套房款的五十万元，第三套房款（从黄欣现有仓库东面与其整体房屋朝南门自西向东第肆套）如五年内还不清，乙方须按3500元每平方结算购买，并由证明人王立永担保承担付款责任，担保期限为长期有效。四、因置换、抵押五间房屋与周边配套设施不完善等原因导致无法正常经营或与其他商铺手续不一样时，不得已情况下，甲方认同乙方有权收回三团东南角沿街租赁房1751平方米长期手续合同与黄欣后院地下室及一、二楼框架结构房（紧靠娄大姐李德文二楼自建房约90左右平方米除外）约1500平方米和楼顶三处钢构房月1100平方米连同长期手续及因此而产生的相关费用由甲方负责，乙方同时交回甲方所置换五套商铺与借的三套房屋；五、此转让置换房产及借给乙方的房产共八套土地证、房产证等后续若能办理，由甲方负责乙方出资；六、甲方将三和泰门头房后院两间钢构仓库及三楼3间朝里面房屋免费给乙方使用（水电气除外），待乙方九分场门头房商铺建设好后（水电齐全及周边配套设施政府认可能正常商业使用）速速回迁。置换协议签订后，黄欣将自济军基地租赁的位于仙河镇汉江路35号斜对面三团框架结构房交付罗红岩占有使用。罗红岩将置换协议中位于九分场仓库物流园区的8间房屋交付黄欣。罗红岩交付给黄欣的房屋，其中7间黄欣已经用于抵顶债务，还有一间罗红岩向黄欣支付了42万元左右现金买回。 三、罗红岩主张解除置换协议所依据的事实 济军基地于2019年10月12日以龙洲酒水超市、黄欣、罗红岩为被告向我院提起房屋租赁合同纠纷案件。济军基地的诉讼请求为：1.请求判令龙洲酒水超市、黄欣、罗红岩支付济军基地的房屋租金1060276元；2.本案诉讼费由龙洲酒水超市、黄欣、罗红岩承担。事实和理由为2012年11月21日龙洲酒水超市、黄欣与济军基地下属单位济军基地三团签订《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》，承租济军基地位于斜对面商品楼中间角上的12间房屋及三处楼顶（租赁面积共计2925.06平方米）用于经营，租赁期限自2012年11月22日至2031年11月21日，合同还对租赁费用及缴纳方式等进行了约定。合同签订后济军基地按照合同约定将租赁房屋及场地交付给龙洲酒水超市、黄欣使用，罗红岩为实际经营者。虽经济军基地多次催要，但龙洲酒水超市、黄欣、罗红岩仍违约拖欠租赁费共计1060276元。为维护国家国防和军事利益发展需要以及自身合法权益，现济军基地根据法律规定，诉至法院。我院于2019年12月21日做出了（2019）鲁0503民初2219号民事判决，该判决查明事实部分载明：截至2016年11月21日龙洲酒水超市、黄欣支付租金312143元，济军基地在本次诉讼中主张自2016年11月21日至2019年11月21日的房屋租赁费1060276元。该判决本文部分为：“一、被告河口区仙河龙洲酒水超市、黄欣于本判决生效后十五日内向原告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地支付租赁费1060276元；二、驳回原告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地的其他诉讼请求。”。 罗红岩在庭审中提交了加盖有“济军基地三团办公室”印章的通知，内容为：因黄欣欠我团商品楼租赁费，经法院判决我方有权收回租赁商品楼并终止合同，现通知未经我方同意租赁第三方（现租赁户）于3月30日前迁出，到时我方将对商品楼收回停止一切服务，一切损失自负，特此通知。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。一、罗红岩主张解除涉案《门头置换协议》的主张不能成立。罗红岩主张解除涉案门头置换协议的事由为济军基地向其发出通知因黄欣没有向其缴纳房租，限其于2020年3月30日搬出房屋，致使双方的《门头置换协议》无法履行，合同目的不能实现。罗红岩为证明该事由属实向本院提交了加盖有“济军基地三团办公室”印章的通知，内容为：因黄欣欠我团商品楼租赁费，经法院判决我方有权收回租赁商品楼并终止合同，现通知未经我方同意租赁第三方（现租赁户）于3月30日前迁出，到时我方将对商品楼收回停止一切服务，一切损失自负，特此通知。根据该通知内容可知，济军基地系依据法院判决收回房屋。在该案审理期间，我院查询了东营法院一体化工作平台仅查询到济军基地诉请龙洲酒水超市、黄欣、罗红岩支付房屋租金的（2019）鲁0503民初2219号案件，未查询到判令解除济军基地与龙洲酒水超市签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》、《补充协议》并判令济军基地收回涉案租赁物及场地的生效判决。所以济军基地未行使合同解除权即要求返还租赁物，不符合法律规定。综上，因济军基地与龙洲酒水超市签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》、《补充协议》未解除，济军基地无权收回租赁物，罗红岩可以依据《门头置换协议》继续占有使用置换物，罗红岩关于置换协议的合同目的无法实现要求解除该协议的主张，本院不予支持。因罗红岩主张《门头置换协议》解除的事由不成立，其依据合同解除诉请的其他事项，本院亦不予支持。涉案门头置换协议上虽然加盖有东营市龙洲商贸有限公司的印章，但该协议抬头部分乙方处系黄欣，且从协议主文内容也可以看出合同履行的主体亦是黄欣，对于黄欣关于涉案门头置换协议的合同主体为罗红岩与东营市龙洲商贸有限公司，黄欣非本案适格被告的主张，本院不予支持。二、假设因济军基地解除租赁合同收回黄欣用于置换的房屋，导致涉案门头置换协议置换部分不能履行，罗红岩主张返还用于置换的5套门头房及借用的三套房屋的主张亦不能成立。罗红岩置换给黄欣的5套房屋中4套已经由黄欣以以物抵债的方式抵给其的债权人并进行了交付，即使涉案门头置换协议置换部分解除，罗红岩亦不能当然要求黄欣进行返还。剩余一套房屋罗红岩已经出资购买收回，亦没有返还的必要。黄欣借用的三套房屋与黄欣用于置换的房屋无关，不能因为置换部分不能履行，该部分亦当然解除，所以罗红岩要求返还借用的三套房屋亦不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告罗红岩的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告罗红岩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 长  谷春辉 人民陪审员  扈玉珍 人民陪审员  王俊喜 二〇二〇年八月七日 书 记 员  吴煜龙