天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1744号上诉人（原审原告）：张心梅，女，1972年4月24日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津弘泽瑞信房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽营口道大泛华国际商务中心第****。法定代表人：尹盛斌，总经理。上诉人张心梅因与被上诉人天津弘泽瑞信房地产开发有限公司（以下简称弘泽瑞信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初37050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月30日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。张心梅上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持张心梅一审的诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费用由弘泽瑞信公司承担。事实和理由：因弘泽瑞信公司未按照《天津市商品房买卖合同》约定的交房时间向张心梅交付房屋，故双方就延期交房利息、违约金等达成协议，约定以延期赔付款冲抵地下车位费、物业费、垃圾清运费等。《协议书》签署后，弘泽瑞信公司至今未履行约定义务，虽《协议书》没有约定履行日期，但案涉房屋所在的小区的物业已与弘泽瑞信公司无任何关联，并且张心梅支付了物业费。地下。地下车位至今没有竣工无法使用有可预见的交付日期，同时张心梅也已经向弘泽瑞信公司进行了催告，要求弘泽瑞信公司履行《协议书》中的义务，但弘泽瑞信公司在合理期限内未履行义务，《协议书》也无法进行履行。因此，虽未约定履约时间，但在合理期限内一方未积极履行且经依法催告后仍未履行，另一方就有权依法解除合同。房屋是否交付不影响《协议书》是否解除，该《协议书》只是对逾期交房违约金及利息进行的约定，与房屋交付无任何关联性，不能以房屋已经向张心梅交付而免除弘泽瑞信公司应当承担的义务。张心梅已经向弘泽瑞信公司通过邮寄、短信方式送达解除通知，该解除通知已经到达弘泽瑞信公司，弘泽瑞信公司也未提出异议，双方签订的《协议书》已经解除。案涉房屋未经竣工验收，不符合法定的交房条件，弘泽瑞信公司应以实际符合交房条件之日作为交付日期，依约定承担逾期交房的违约责任。《协议书》系弘泽瑞信公司单方拟定的格式条款协议，协议内容显失公平。如张心梅不在《协议书》上签字，则拒绝向张心梅发放房屋钥匙，拒绝为张心梅办理房屋入住手续。张心梅为了尽快入住房屋，减少其租房、贷款等损失，被迫签署该《协议书》。弘泽瑞信公司未到庭亦未提交书面答辩意见。张心梅向一审法院起诉请求：1．请求判令解除张心梅与弘泽瑞信公司2016年6月1日签订的《协议书》；2．弘泽瑞信公司向张心梅支付已付款利息227054元（逾期时间自2014年1月1日至2019年10月15日，逾期天数共2113天）；3．弘泽瑞信公司向张心梅支付逾期交房违约金16913元（逾期时间自2014年1月1日至2019年10月15日，逾期天数共2113元）；4．本案全部诉讼费用由弘泽瑞信公司承担。一审法院认定事实：1.2012年5月29日，张心梅、弘泽瑞信公司之间签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定张心梅购买弘泽瑞信公司开发建设的坐落于滨海新区××花园××号房屋，价款800436元。其中合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2013年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：……3、合同继续履行，甲乙双方互不追究责任”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在360日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的十万分之一向乙方支付违约金”。合同签订后，张心梅依约向弘泽瑞信公司支付了全部购房款。2.2016年6月1日，张心梅、弘泽瑞信公司达成《协议书》一份，约定：一、依据双方签署的《天津市商品房买卖合同》第五条相关约定，截止2016年6月1日，甲方应付乙方延期交房利息10492.97元，违约金4186.28元，合计113679.25元，尚未支付。二、经甲乙双方协商一致，乙方自愿以甲方应支付的延期赔付款100000元冲抵该项目车位使用费100000元，负2层，601号，剩余13679.25元，甲乙双方另外协商解决。三、乙方承诺不向第三方透漏任何有关协议的内容，如有违反，甲方有权终止此协议并视为乙方自愿放弃向甲方要求赔付延期入住款的权利。四、乙方承诺本协议书签署后不再就延期赔付事宜向法院提起诉讼。3．张心梅曾向弘泽瑞信公司发函《解除本人领取房屋钥匙时与贵公司签署的〈协议书〉通知书》，内容为因张心梅仍向物业公司支付物业费，同时停车位也未竣工现在无法使用，要求与弘泽瑞信公司解除《协议书》。4．张心梅提供的《信息不存在告知书》载明天津市住房和城乡建设委员会曾于2019年6月11日向张心梅回复：本单位于2019年5月24日收到您通过ＥＭＳ提出的信息公开申请，内容为“天津弘泽瑞信房地产开发有限公司开发的位于塘沽区××路××花园××号楼竣工验收备案表”。根据中华人民共和国政府信息公开条例第三十六条的规定，经查询，您申请的公开的信息我委未制作、未获取，因此您所申请的信息我委不存在。同日，天津市住房和城乡建设委员会向案外人雒国云回复：本单位于2019年5月24日收到您通过ＥＭＳ提出的信息公开申请，内容为“天津弘泽瑞信房地产开发有限公司开发的位于塘沽区××路××花园××室竣工验收备案表、竣工验收合格材料”。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条的规定，经查询，您申请的公开的信息我委未制作、未获取，因此您所申请的信息我委不存在。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。因弘泽瑞信公司未能按照合同约定向张心梅交付商品房，应承担违约责任。此后双方签订《协议书》，现张心梅要求解除该《协议书》，弘泽瑞信公司不予认可，一审法院认为：第一、该《协议书》系双方真实意思表示，且并未对车位的交付时间进行约定，无法确认弘泽瑞信公司逾期交付而违约。第二、结合该《协议书》的签订背景，《协议书》主要是对双方的房屋交付问题以及逾期交房利息、违约金的争议进行解决，现房屋已经交付完毕，故一审法院认为该《协议书》不宜解除。第三、张心梅在签订该《协议书》时，对弘泽瑞信公司的实际情况、房屋的情况等均知悉，抵扣车位、物业费是张心梅签约时的自主选择，且该《协议书》第四条张心梅承诺不再就延期赔付事宜向法院提起诉讼。故综合上述三点，张心梅主张解除《协议书》的诉讼请求，一审法院无法支持。对于张心梅主张的延期交房利息及违约金数额，依据双方《协议书》确认，弘泽瑞信公司应当向张心梅支付逾期交房利息及违约金共计13679.25元，一审法院予以支持，张心梅主张的超过部分，与《协议书》内容相悖，一审法院不予支持。弘泽瑞信公司抗辩称张心梅主张的延期交房利息和违约金超过诉讼时效问题，因《协议书》中并未约定付款时间，故对于弘泽瑞信公司的该项抗辩理由，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告天津弘泽瑞信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张心梅延期交房利息及违约金共计13679.25元；二、驳回原告张心梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2791元（原告已预交），由原告负担2720元，由被告负担71元，于本判决生效之日起十日内给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院审理期间，张心梅提出可以按照《协议书》约定保留案涉车位。本院认为，因弘泽瑞信公司未能按照合同约定向张心梅交付商品房，双方就房屋交付、逾期交房利息及违约金的问题达成一致意见，签订《协议书》，该《协议书》系双方真实意思表示。签订该《协议书》时，张心梅对弘泽瑞信公司的实际情况、房屋的状况系明知，抵扣车位等是张心梅签约时的自主选择，《协议书》中并未对车位的交付时间进行约定，张心梅亦自认其从未交纳物业费，且《协议书》中张心梅承诺不再就延期赔付事宜向法院提起诉讼。故该《协议书》尚不适宜解除，张心梅的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，张心梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4754.3元，由上诉人张心梅负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年八月二十一日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……