上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初7221号原告：金爱军，男，1979年2月15日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：马林方。被告：吴翔，男，1989年4月21日生，汉族，住上海市松江区。被告：宋诗萍，男，1963年4月17日生，汉族，住上海市松江区。原告金爱军与被告吴翔、宋诗萍定金合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人马林方，被告吴翔、宋诗萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令二被告返还原告购房定金100,000元。审理中，原告调整请求金额至60,000元。事实和理由：2020年3月31日，原告与二被告签订《房地产买卖居间合同》(以下简称“合同”)，被告将位于上海市松江区人乐三村XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出售给原告，合同约定了房屋总价、付款期限和方式、房屋交付等。合同签订后，原告于同日支付被告定金10万元，但被告未按合同约定交房，经原告催告无果。2020年4月29日，原告前往松江区房地产交易中心查询，发现被告将涉案房屋已出卖给案外人。原告认为，被告构成违约应按照定金罚则承担相应的违约责任，故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：不同意原告诉请，原被告所签订的合同，系居间方与原告串通欺瞒交易信息，以达到赚取差价的目的，属于无效合同，被告已经将收取的定金10万元返还给原告，无需再按照定金罚则赔偿原告双倍定金；另外，原告未经被告同意擅自网签，故合同存在重大违规事实；要求本案移送相应行政机关或行业管理协会。本院经审理认定事实如下，一、房屋及合同签订情况。涉案房屋原登记于被告吴翔名下。2020年3月31日，原告金爱军(买受方、乙方)与被告吴翔、宋诗萍(出售方、甲方)在上海坤运房产经纪事务所(丙方，以下简称“坤运房产”)居间下签订合同，就甲方将涉案房屋转让给乙方达成协议：1.涉案房屋价款142万元，本合同签订当日乙方直接向甲方支付定金10万元，甲方同意在本合同签订后2个月内，乙方再向甲方支付定金32万元，补足定金32万元。2.主要买卖条件，甲乙双方同意自买卖合同签订后60日内，乙方向甲方支付房款32万元(包含定金转房款)、乙方于2020年8月31日前支付甲方房款100万元；产权过户条款、房屋过户条款划线处为空白；其他：甲方同意乙方转让第三方，甲方无条件配合签合同、签贷款，交税、过户一切的手续，再次转让的盈亏与甲方无关，乙方承担一切责任。3.定金责任：本合同项下的定金作为甲乙双方根据本合同约定的主要买卖条件订立格式的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)的担保，甲乙双方中的任何一方未能按照约定期限订立买卖合同或一方擅自改变约定的主要买卖条件导致买卖合同无法订立的，应承担定金罚则；甲乙双方任何一方违约拒绝订立买卖合同的，守约方有权以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按照定金罚则赔偿。4.合同关系，本合同经甲乙双方签字后即就该房屋甲乙双方达成买卖合同的预约合同法律关系；甲方、乙方签字后分别就甲方与丙方及乙方与丙方的居间合同法律关系进一步予以确认。甲乙双方委托上海易居房地产交易服务有限公司根据本合同的主要买卖条件制作《上海市房地产买卖合同》示范文本并进行网上备案。5.另手书：注双方同意2020年4月10日交房，交房当日，甲方将涉案房屋租给乙方，租金为2,000元。合同另对其他事项作了约定。原告、二被告以及坤运房产及其联系人均在合同尾部签名或捺印。二、款项来往。同日，原告向被告吴翔转账10万元，二被告出具收款事由为涉案房屋定金的收据。2020年4月2日下午14时32分，被告吴翔向原告转账10万元表示返还购房定金。原告收到后又在2020年4月6日向吴翔转账10万元，吴翔于2020年4月11日将10万元再次退还给原告。原告确认已收到被告退还的定金10万元。三、争议发生。被告称，其与原告签订合同之后意识到原告与坤运房产串通以不正当手段压低房价，原告实为中介身份，购买涉案房屋另行出售以达到赚取差价的目的。被告为此提供了其与坤运房产工作人员丁永霞的微信聊天记录显示，2020年4月6日，原告称：“我和你明确，你涉嫌欺诈，我都有证据，款项已经退回你找的黄牛了，你不用再参与这事情了”；对方回复：“我不欺诈的，当初都跟你说的很清楚了”“我中介公司没有权利单方面解除合同，你是律师你懂的”；原告回复称：“你联合下家共同欺诈，合同自始无效，现在很简单，我们会通过各种渠道维护自己权利。”2020年4月11日，原告向丁永霞微信称：“转告金爱军：因整个买卖居间合同存在隐瞒重大事实、迷信造谣、虚构事实进行欺诈、不具备交易资格、直接转让给第三方赚取差价、内部交易等严重违反法律法规的情形，所以本合同系无效合同，自始无效，并且严重损害我方利益和房地产交易市场的公正性，我方特此通知金爱军不再履行，并且保留全部司法、信访、刑事法律权利与手段”。原告对此称，其并不认识坤运房产或者丁永霞，其并不是中介从业人员，系为父母购买涉案房屋。2020年4月13日，原告向被告寄送《催告函》，催告被告吴翔在接函后十日内履行交房义务，否则将采取法律途径予以解决。被告确认于当日收到该催告函，但是当日被告已经明确将定金退还原告，但尚未与后来的涉案房屋买家王某相识。另查明，被告在庭审中确认，其在此后将涉案房屋出卖给案外人王某，并称王某系通过其他中介机构及物业公司与被告取得联系，出售价款约定为158万元。以上事实，主要有房地产权证、合同、收据、微信聊天记录、催告函及当事人陈述等主要证据证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告所签订的合同未约定房屋过户时间，且明确约定合同系预约合同关系，故该合同属于预约合同性质。本案的争议焦点在于合同的效力。被告主张，原告系中介从业人员且购买涉案房屋用于转卖盈利而无效。对此，本院认为，合同被认定无效的依据为合同法第五十二条规定之情形，首先，被告没有证据证明原告系从事中介工作并且与坤运公司之间存在合作以及恶意串通等情形；其次，也没有证据显示被告在签订合同时非出于自由、自愿的意思表达，也没有证据显示被告系基于被胁迫或者欺诈等签订了合同；最后，即便合同约定了原告可以将涉案房屋另指定过户给第三人，且不论原、被告双方尚未履行合同至此阶段，该条款也并不当然属于无效条款。因此，被告提供的证据不足以证明合同存在无效之情形，被告主张合同无效的抗辩意见，本院不予采信。原告与被告签订的合同是双方真实意思的表示，原、被告均应恪守。被告在签订合同后数日即向原告退还定金，表明被告在2020年4月4日即明确表示不再向原告继续出售涉案房屋，构成违约，且被告已经将涉案房屋另行出售给他人，涉案房屋也不具备继续履行过户的客观条件。原告在因被告违约而主张解除合同的基础上，主张被告按照定金罚则向其赔偿10万元，与法有据，原告自愿调整赔偿金额至6万元，并无不当，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条、第九十七条以及第二百一十五条的规定，判决如下：被告吴翔、宋诗萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告金爱军60,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取650元，由被告吴翔、宋诗萍负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二〇年八月三十一日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。