海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1486号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵书发，男，1963年10月17日出生，汉族，住海南省屯昌县。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人赵书发商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美丰公司上诉请求：依法撤销（2019）琼9022民初1350号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定并判决上诉人逾期交房违约属认定事实错误。上诉人已按合同约定的条件及时间将涉案房产交给被上诉人赵书发，上诉人没有违约。2013年6月28日上诉人依据国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位对涉案房产进行竣工验收，此时涉案房产完全符合《商品房买卖合同》要求的交房条件。上诉人依据《补充协议》的约定在2013年6月28日通过邮寄的方式通知全体业主收房，要求业主在2013年6月30日至2013年7月31日来办理交房手续。被上诉人赵书发由于自身原因未在规定时间收房不能作为认定上诉人违约的依据。二、一审法院依据《商品房买卖合同》约定，认定上诉人未按时为被上诉人赵书发所购买的房屋办理房屋权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任，实属认定事实错误，上诉人不存在违约。1.依据《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第一条的规定，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。被上诉人赵书发在得知上诉人未能按合同约定的期限办妥房屋产权证时，并没有按合同的约定在十五日内要求解除合同，退还购房款及利息。事实上被上诉人赵书发已经放弃了追索上诉人违约办证的权利，因此无权向上诉人主张未按时办证的违约责任。2.根据合同第十五条约定只有因为上诉人的责任不能办理产权证书才能承担违约责任。但事实上上诉人没有违约，上诉人在涉案房产竣工验收合格后已将办证所需的材料全部上报给有关部门了。至今不能办理产权证的原因是政府不作为。三、一审法院认定并判决上诉人向被上诉人赵书发退还契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，属认定事实和适用法律错误。1.根据被上诉人赵书发提供的证据，被上诉人赵书发所主张的契税是交给了海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”），并没有交给上诉人。2.上诉人和被上诉人赵书发之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应当严格按照合同的约定履行。补充协议中已明确办理产权证的契税等费用为上诉人代收代缴，上诉人与被上诉人赵书发应当按照合同的约定执行。在上诉人和被上诉人赵书发没有解除合同的情况下，被上诉人赵书发要求退还契税、办证费用等费用没有法律依据。四、一审法院认定并判决上诉人在一审判决生效之日起60日内，将被上诉人赵书发缴纳的维修基金向有关部门上缴，属事实错误。1.根据被上诉人赵书发提供的证据，被上诉人赵书发所主张的契税是交给了美林物业公司，并没有交给上诉人。2.上诉人和被上诉人赵书发之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应当严格按照合同的约定履行。3.上诉人无法保证判决生效之日起60日内将维修基金缴纳到主管部门处。只有待无法办证的壁垒消除了，相关部门同意为业主办证了，才能将相关费用缴纳至主管部门处。五、一审法院在被上诉人赵书发没有提供有效的且能够引起诉讼时效中断的证据的情况下，认定被上诉人赵书发的诉求没有超过诉讼时效，属认定事实错误及适用法律错误。业主委员会的函不能产生阻断诉讼时效的结果。 被上诉人赵书发未提交书面答辩意见。 赵书发向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付逾期办理不动产权属证书违约金7023.6元，退还未代交不动产权属证契税及办证费7433元，并在判决15日内将公共专项维修基金3187.2元上交到房管部门；3.由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年1月5日，原告与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:TC-201-0012417)，合同约定美丰公司将其开发的美林湖国际社区第6B幢8层803号房以总价234120元出售给原告，建筑面积为53.12平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格”。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利；”附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责。”原告于2013年3月20日付清了全部房款。2013年10月24日，原告向美林物业公司办理交纳物业管理费手续并收房，美林物业公司收其一年物业费669元。同日，美林物业公司代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的契税等费用（其中包含契税7023.6元，公共维修基金3187.2元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元），合计10620.8元。原告购买的房屋所在的美林湖一期工程已竣工验收合格。2019年11月6日，原告以被告逾期办理产权证为由，向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期办理不动产权属证书违约金7023.6元，退还未代交不动产权属证契税及办证费7433元。并在判决15日内将公共专项维修基金3187.2元上交到房管部门；3.由被告承担本案诉讼费。原告表示退回契税和办证费用后由其本人自行缴纳。另查，双方当事人未向法庭提交领取钥匙收房的证据,根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，应于收房当日缴纳物业费。原告于2013年10月24日办理缴交物业服务费手续，因此，应认定原告于2013年10月24日收房。屯昌县美林湖国际社区业委会分别于2017年4月16日、2017年4月17日、2019年3月25日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业委会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题。一审法院以往审理的涉被告美丰公司的同类案件中根据双方当事人的举证质证意见，对上述事实予以确认。 一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效；2.被告应否向原告支付逾期办证违约金；3.原告请求判决被告退回契税和其它办证费以及要求判决被告上交维修基金的理由是否成立。一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。被告于2013年7月6日交房给原告。被告美丰公司辩称，根据双方签订的合同第十五条的约定，原告的主张已超过诉讼时效。对美丰公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。理由是：根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”及附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费、税费，手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴”的约定，原告出于办证的需要向被告交付了契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，于2013年10月24日收房并缴交物业费，但至2014年10月19日房屋交付满360日后，原告并未取得房产证，即原告主张逾期办证的违约金以及退还契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费的诉讼时效起算时间应为2014年10月19日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年10月19日至2016年10月19日，超过2016年10月19日原告未主张权利则超过诉讼时效，但一审法院审理的涉及海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业委会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，业主以该函为凭主张权利，证明业主对业委会的代表行为予以认可，业委会向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形。因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业委会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。因美林湖业委会于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效自2017年4月16日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期为2019年4月16日，但由于期间的2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。因此，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，一审法院予以驳回。一审法院在已判决生效的同类案件中对美林湖业主委员会受业主委托致函美丰公司的事实，系基于双方当事人举证质证意见作出的，现美丰公司的否定意见没有事实根据，一审法院予以驳回。二、关于被告应否向原告支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”原、被告双方在合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”其关于由被告报产权登记机关备案的约定有法规可依，且约定的报备期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，均应予支持。被告实际交付房屋的时间是2013年10月24日，按约定被告应于2014年10月19日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告已于当年取得办理产权登记所需的建筑工程竣工验收备案证，但没有证据证明其已向产权登记机关提交办理权属登记所需的材料，故被告对逾期办证负有一定责任，应承担未尽协助办证义务的违约责任。被告辩称原告如认为被告存在逾期办证的情况，只能依约书面向被告主张退房和退还购房款本息，无权主张违约金。一审法院认为，该合同的补充协议虽然只约定在逾期办证情况下原告享有的合同解除权，但不能因此免除被告在办证过程中未尽协助义务所应承担的违约责任，故对被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。双方在合同中并未约定逾期办证违约金的计算标准，根据公平原则，参照一审法院审理涉被告的其他同类案件中被告与其他买受人在《商品房买卖合同》中约定的违约金的计算标准，即“乙方（原告）非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方（被告）按已交付房价款3%支付违约金”，确定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付逾期办证违约金为234120元×3%=7023.6元。三、关于原告请求判决被告退回契税和其它办证费等项费用，以及在判决后15日内将代收公共专项维修基金上缴到主管部门的理由是否成立的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第10条中约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，……”双方的约定是当事人意思自治，被告美丰公司代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，一审法院予以确认，但由于被告美丰公司的逾期办证构成违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书，原告等业主通过业委会主张权利未果，为尽快办理房屋权属证书，原告通过诉讼主张被告退还原告缴交的办证税费，并表示退还以上费用后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交，并自行办理房屋权属证书，其主张合理，对原告的主张，一审法院予以支持。被告应向原告退还契税费7023.6元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计7433.6元。依据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款的规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”其第十三条还规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”本案中，原告主张限期被告将其代收的公共维修基金上缴至相关部门，符合法律法规的规定和合同关于代收代缴的约定，一审法院予以支持。结合本案实际，确定被告美丰公司于本判决生效之日起60日内，将代收原告的公共维修基金2385元存入住宅专项维修资金专户。综上所述，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。被告美丰公司应向原告支付逾期办证违约金的7023.6元；应退还原告契税费7023.6元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款和第二款、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵书发支付逾期办理不动产权属证书违约金7023.6元；二、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵书发退还办证契税费7023元和其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元；三、被告美丰公司于本判决生效之日起60日内，将代收原告赵书发的公共维修基金3187.2元存入住宅专项维修资金专户。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费241.09元，减半收取120.55元，由被告海南美丰不动产有限公司负担。 上诉人美丰公司二审提交一份新证据：海南省第一中级人民法院（2019）琼96行终163号行政判决书，证明至今不能办理产权证的根本原因是屯昌县国土局的不作为，依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人不应承担逾期办理产权证书的责任。 被上诉人赵书发未发表质证意见，亦未提交新证据。 本院认证认为：该份证据系生效判决文书，本院对其真实性、合法性予以确认，该判决书处理的是上诉人与政府相关部门之间的行政法律关系，与本案不属于同一法律关系，本院对其证明内容不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人诉请上诉人支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效；二、上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金；三、关于上诉人应否向被上诉人退还办证契税费、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，并将被上诉人缴交的公共维修基金存入住宅专项维修资金专户的问题。 一、关于被上诉人诉请上诉人支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。上诉人于2013年10月24日向被上诉人交付房屋钥匙，一审认定交房时间为2013年10月24日并无不妥，一审认定的诉讼时效的起算时间于法有据。上诉人认为业主委员会向其发函不构成诉讼时效中断。经查，业主委员会于2015年4月17日、2017年4月16日所发函件包含了要求上诉人承担逾期交房、逾期办证的违约责任的内容，业主委员会代表了全体业主的利益，应视为被上诉人通过业主委员会向上诉人主张了权利，构成诉讼时效中断的事由，上诉人认为被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。 二、关于上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。本案上诉人未能提供证据证明其已按合同的约定履行了该项义务。上诉人未能及时将相关资料报产权登记机关备案的行为，为本案逾期办证的主要原因；至于上诉人是否应交纳土地变性出让金，属于上诉人与行政机关之间的行政法律关系，且交纳土地出让金是上诉人作为土地使用权人的法定义务，应由上诉人自行处理，不能以此作为上诉人免责的事由。因此，上诉人主张其已按照约定代为办理产权证，因屯昌县国土资源局以上诉人未交土地变性出让金为由，停止办证，责任不在上诉人，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五处理，即本合同补充协议第1条处理。虽然该条没有约定因出卖人的责任造成逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在此情况下，一审法院根据公平原则，参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，酌定上诉人按已付房价款3%支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以支持。 三、关于上诉人应否向被上诉人退还办证契税费、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，并将被上诉人缴交的公共维修基金存入住宅专项维修资金专户的问题。在法院已判决的系列案件中，已认定美林物业公司收取的契税、维修基金等办证费用均是受上诉人的委托收取的，实际办理不动产产权证的公司为上诉人，并有美林物业公司提供的，由上诉人出具的《关于美林物业代收维修基金及契税的情况说明》及美林物业公司将收取的该费用转账给上诉人的转账《明细表》证明。上诉人上诉称其没有收到上述款项与事实相悖，本院不予采纳。被上诉人缴纳上述费用后，上诉人违约一直未向有关部门缴纳该笔资金，并长期占用被上诉人的该笔资金不办理相关的产权证书，因此被上诉人要求上诉人向被上诉人退还办证契税费、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，并将被上诉人缴交的公共维修基金存入住宅专项维修资金专户的诉讼请求，依法应当予以支持。 综上所述，上诉人美丰公司的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费241.09元，由海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  吴罗南 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年八月三十日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。