江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初2282号原告：朱晓伟，男，1974年12月5日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：高渭清，无锡市锡山区锡洲法律服务所法律工作者。被告：申日，男，1987年1月12日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告朱晓伟与被告申日房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱晓伟及其委托诉讼代理人高渭清、被告申日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓伟向本院提出诉讼请求：1、判令申日归还无锡市天鹅湖花园Ｂ区××号××室房屋；2、支付自2019年6月9日起至2020年2月9日止的房屋租金11513元；3、赔偿自2019年6月9日起至归还之日止按日租金双倍计算的违约金；4、支付其为申日垫付的物业费2313元、水电费112元。本案审理过程中，原告朱晓伟撤回上述第1、2项诉讼请求，变更诉讼请求为：1、判令申日支付违约金23000元（自2019年8月8日起至2020年1月8日搬离共5个月，按日租金双倍计算）；2、支付其为申日垫付的无锡市天鹅湖花园Ｂ区××号××室房屋水电费112元。事实和理由：2018年8月9日，申日通过中介介绍租赁其名下坐落于无锡市天鹅湖花园Ｂ区××号××室的房屋。当日，双方签订了1份《无锡市房屋租赁合同》约定租期至2019年8月8日止，每月租金2300元（包含物业费），预交三个月租金，先付后用，另交一个月租金作为押金，即押一付三；水电气由申日负担，由其缴纳，合同到期申日应如期交还房屋。2019年8月8日租赁期满，其打电话向申日提出交还房屋，申日以外面找不到房子为由不肯搬离，其提出如果要继续租用需要涨房租，申日也没有提出书面继续租用的意向，双方未达成新的租赁合同。经其反复催促，并诉至法院，申日于2020年1月8日才交还钥匙搬走支付了租金，申日延期了5个月归还房屋，应按合同约定支付双倍租金的违约金23000元（计算方式：2300元／月×2×5个月）。申日交还房屋时尚欠水电费112元未支付，其已垫付该款，应予返还。被告申日辩称：其至2020年1月8日归还无锡市天鹅湖花园Ｂ区××号××室房屋，对朱晓伟垫付的该房屋水电费112元同意返还。对违约金23000元不予认可。合同到期后，其征求了朱晓伟的同意才继续租用房屋的，双方未约定续租期限，朱晓伟也从未提及支付违约金，且违约金不应按5个月计算，违约金计算标准过高。经审理查明：2018年8月9日，申日与朱晓伟签订1份《无锡市房屋租赁合同》，以每月租金2300元价格，租用朱晓伟所有的坐落于无锡市天鹅湖花园Ｂ区××号××室房屋办公，合同第三条约定：“该房屋租赁期限自2018年8月9日起至2019年8月8日止。租赁期满，甲方（朱晓伟）有权收回全部出租房屋，乙方（申日）应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的壹个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同”，合同第十九条约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天乙方应向甲方支付原日租金的两倍作为违约金”。朱晓伟于2019年12月2日通过微信向申日发送信息称“按照合同约定的日期和条款规定执行”、“按照日租金的两倍支付”，于2019年12月14日称“现在已经5个月了…..你如果不租，就是2020年1月8日搬走”，申日回复称“房东我这两天先处理下房租的事情，然后再协商怎么办，钱打到您卡上才是最重要的，您说呢”，朱晓伟称“谈好了再打租金”、“我的意思就是按照合同约定支付违约金”，申日称“您的意思我知道了，我先和上面反应吧”。朱晓伟于2020年1月3日诉至本院，诉请如前。2020年1月8日，申日向朱晓伟发微信称“您好，房东，刚给您汇过去6200，截止2019年11月9号的1600加2019年12月，和2020年1月的，共计6200元。请您查收，我们已撤回南京，房子中办公家具我们留下了，另外我会请经理尽力申请些补偿，水电缴到12月份的。还有12月至今年月份的水电，我会联系物业抄表后结算清，钥匙您给个地址我寄送给您”，朱晓伟于2020年1月9日称“你把钥匙放到物业那里”。本案审理过程中，双方一致确认案涉房屋于2020年1月8日归还朱晓伟，租金及房屋占用使用费用已付清。申日同意向朱晓伟返还租赁期间产生的水电费共112元。上述事实，有《无锡市房屋租赁合同》、微信通讯记录、水电费发票、房屋所有权证、质证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，租赁期满应当返还租赁的房屋。朱晓伟与申日签订的《无锡市房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。租赁合同明确约定租期届满后申日应如期交还该房屋，并支付水电费用。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。申日未向本院提交证据证明双方就续租达成新租赁协议，也未提交证据证明朱晓伟继续租用房屋，故本院对申日的辩称意见，因证据不足，不予采信。朱晓伟提交的证据不足以证明其于2019年8月8日合同到期后提出要求交还房屋，仅证明于2019年12月2日曾向申日提出异议，并要求支付违约金。申日在2019年12月2日接到出租人异议的通知后，仍未交还房屋的行为构成违约，依法应按照合同约定支付自2019年12月3日起至2020年1月8日止按日租金的双倍计算的违约金。根据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院综合考虑已支付逾期后房屋占用使用费的情况、租金金额、逾期可得收益情况，酌定违约金为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、申日于本判决发生法律效力之日起立即给付朱晓伟违约金5000元。二、申日于本判决发生法律效力之日起立即返还朱晓伟水电费112元。三、驳回朱晓伟的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费375元减半收取为188元，由原告朱晓伟负担108元，由被告申日负担80元。（该款朱晓伟已预交，如申日未自愿履行，朱晓伟自愿申请在执行阶段一并申请执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 朱加嘉二〇二〇年八月六日法官助理 毛瀚飞书 记 员 陈慧明本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。