北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初25883号原告：吴洋，女，1982年10月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋佳音，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉庚，北京英淇律师事务所律师。被告：杨树军，男，1950年9月12日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杜英峰，北京中盾（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李仪凡，北京市中盾律师事务所实习律师。第三人：吴京川，男，1956年12月9日出生，汉族，住北京市丰台区。原告吴洋（以下简称姓名）与被告杨树军（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，在审理过程中，追加吴京川作为第三人（以下简称姓名）参加诉讼，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。吴洋及其委托诉讼代理人宋佳音、刘玉庚、杨树军之委托诉讼代理人杜英峰、吴京川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴洋向本院提出诉讼请求：判令杨树军继续履行《关于XXXX1108室回迁房房号有偿转让的协议》（以下简称转让协议），配合办理位于北京市朝阳区XXXX1108号房屋（以下简称1108号房屋）的过户手续。事实和理由：2007年8月23日，吴洋与杨树军签订转让协议，约定吴洋购买1108号房屋（原楼号为26号楼，后正式编号为314号楼），转让协议签字三日内支付转让款36．5万元，杨树军配合吴洋将1108号房屋产权过户至吴洋名下。转让协议签订次日，吴洋将转让款全额支付给杨树军，但杨树军却违背约定，多次要求提高转让款，并将1108号房屋登记在其自己名下，拒不配合办理过户手续。杨树军辩称：1108号房屋目前已经办理了所有权证，登记在杨树军名下。在房屋买卖过程中，一直是吴洋的父亲吴京川与杨树军进行协商，由于吴京川急于为吴洋购得房屋，所以在1108号房屋尚未建成之时，就签订了转让协议，并导致杨树军失去了因自建厨房被拆除应得到的40平米住房一套，此情况有同院拆迁居民为证。吴洋曾答应对此进行补偿，在办理1108号房屋过户手续之前，吴京川曾向杨树军有过口头补偿约定，二人又对转让协议第三条达成了书面补充协议，约定在1108号房屋过户前由吴京川向杨树军补偿80万元，否则不予过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1108号房屋系因位于北京市原崇文区XXXX18号的房屋拆迁安置而取得，拆迁时在册人口3人，分别为杨树军、之妻杨某某、之子杨某；上述拆迁所安置的房屋仅有1108号房屋一套，该房屋建筑面积90．21平方米，系以杨树军的名义于2007年7月16日与北京市崇文区城市建设开发公司（现名称为北京正阳恒瑞置业公司）签订购房合同购买。2007年8月23日，吴洋（乙方）与杨树军（甲方）签订转让协议，约定：甲方愿将XXXX1108室房号有偿转让给乙方，转让金额为36．5万元；转让协议签字三日内，乙方将36．5万元打入甲方提供的银行账号，协议生效；在上述房屋产权未正式转入乙方前，甲方协助乙方办理与开发商房屋产权登记的全部手续，双方共同努力在产权登记过程中将该房屋产权过户到乙方名下；如通过努力未能在产权登记时完成过户，乙方拥有该房屋的使用权及居住权，直至国家政策允许交易转让时甲方提供相应文件积极办理过户手续，转让费用全部由乙方承担；由于国家政策造成该房屋不能转让过户的后果，乙方拥有该房屋的永久居住权，房屋产权证交与乙方保管，这期间该房屋发生的一切费用由乙方承担。2007年8月24日，杨树军出具收条，确认收到吴洋支付的转让协议约定的全部转让费36．5万元。2010年6月20日，吴洋代杨树军向北京正阳恒瑞置业公司支付1108号房屋应付购房款294995元（最终结算后于2014年10月28日退房款1666元）。2014年，1108号房屋办理登记，房屋所在楼号由26号楼变更为314号楼。2015年4月7日，吴洋交纳1108号房屋契税4399．94元。2015年5月21日，1108号房屋产权登记至杨树军名下。1108号房屋自2010年起由吴洋居住、使用至今。庭审中，杨树军提交吴京川书写的字条两张，其中日期为2015年4月11日的字条主要内容为：在杨树军还没有签署购房合同和买房协议前，就当时情况自建厨房可得到XXX40平方米住房一套；拆迁购新房的面积里有12平方米是有补偿的；当时为了尽快签订购房合同和买房协议，吴京川承诺给杨树军的补偿至今未完成承诺；日期为2015年6月5日的字条内容为：欠杨树军80万元整，XXX房子过户前付清，否则不予过户。经查，吴京川系吴洋之父。杨树军称，其与吴洋买卖1108号房屋一直是吴京川与杨树军进行协商，杨树军主张，在吴京川向其支付80万元补偿款前其不应为吴洋办理1108号房屋的过户手续。吴洋在本案第一次庭审中曾陈述，对杨树军与拆迁方签署的安置协议，吴洋与吴洋家人无权干涉，是杨树军自愿签署的拆迁协议，是其真实意思表示，并不存在杨树军所称的吴京川与杨树军之间关于变更转让协议而签订的补偿杨树军80万元的协议，因为杨树军一直不与吴洋本人直接联系，所以吴洋的父亲与杨树军之间关于小厨房等问题是否有什么约定吴洋不清楚；购买涉案房屋一直是由吴京川与杨树军接触、协商，前期是杨树军表示他要卖房，吴京川表示吴洋要买房，然后是由吴洋本人与杨树军确定房价并签订转让协议，签订转让之后，吴京川与杨树军是怎么协商的，吴京川都没有告诉过吴洋。后在第二次开庭时吴洋又称，杨树军告诉吴京川其要卖房，吴京川也知道吴洋要买房，吴京川就将这一情况告诉杨树军，仅此而已，吴洋与杨树军之间不存在代理关系。吴京川认可杨树军提交的两张字条均系其书写并签名确认，但称其在吴洋和杨树军的房屋买卖关系中仅是进行了介绍，并未实际参与交易。对于日期为2015年4月11日的字条，吴京川称，是杨树军口述由吴京川书写的，意思就是杨树军的1108号房屋卖早了，要不然还可以找开发商要其他补偿。吴京川称其实际已经给了杨树军补偿，其中3万元以现金形式支付，杨树军未出具收条，此外还给了杨树军两根人参，每根价值约1万元。对于日期为2015年6月5日的字条，吴京川称，是因杨树军找到吴京川说其因为其他经济问题需要用1108号房屋抵押贷款，因为当时吴洋已经跟杨树军签了转让协议，但房产证在杨树军手中，吴京川担心杨树军用1108号房屋抵押贷款后相应的贷款需要由吴洋来偿还，就问杨树军需要多少钱，杨树军说需要80万，吴京川问杨树军怎么样才能不去贷款，杨树军让吴京川出具这样一张字条，将来出示给相关的债权人，就可以证明80万元有来源了，不需要抵押1108号房屋贷款了。吴洋提交其名下中国工商银行账户交易明细，显示其于2014年4月21日转账5万元至账号为×××的银行账户。吴洋另提交中国工商银行转账汇款凭证，显示账号为×××的银行账户户名为杨树军。吴洋称上述5万元系其在转让协议约定的款项之外额外支付给杨树军的，此外另有二、三万元额外支付的款项以现金形式付给杨树军，但没有要求杨树军出具收条。吴洋提交其配偶与杨树军的通话录音光盘及文字整理稿，吴洋称通话的目的就是为了确定支付了额外的5万元之后杨树军不会再找吴洋要钱了，1108号房屋的款项都结清了。杨树军另申请证人于某某出庭作证，于某某称，其知道杨树军与吴京川房屋买卖的事情，其没有亲眼看见过吴京川与杨树军就房屋买卖事宜进行协商，就是听杨树军说的。本案庭审结束后，杨树军之妻杨某某、之子杨某向我院提交第三人参加诉讼的申请书，称杨树军向吴洋出售1108号房屋未经其二人同意，杨树军出售1108号房屋的行为属于无权处分，其二人不同意将1108号房屋过户至吴洋名下。经询，吴洋称杨某某全程参与了涉案房屋买卖事宜，且其支付的部分购房款亦打入杨某某的银行账户，但其购买1108号房屋确未征求过杨某的意见。本院认为，转让协议系吴洋与杨树军的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依约履行各自的义务。现有证据显示，吴洋已经将转让协议约定的款项全额支付给杨树军，1108号房屋现已办理产权登记，具备过户条件，但因1108号房屋系因拆迁安置取得，杨某某、杨某作为拆迁安置的在册人口，对1108号房屋享有权利，吴洋虽提交证据证明部分购房款打入了杨某某的银行账户，故主张杨某某对此系知情且同意，但吴洋未提交证据证明杨树军将1108号房屋出售给吴洋经过了杨某的同意，现杨某表示拒绝对杨树军无权处分1108号房屋的行为进行追认，故对于吴洋要求杨树军将1108号房屋过户至其名下的请求，本院无法予以支持。吴洋可另案起诉，要求杨树军承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴洋的诉讼请求。案件受理费6775元，由原告吴洋负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二〇年八月二十七日书记员 胡琪汶