河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0403民初4779号原告：平顶山市嘉侨房地产开发有限公司。住所地：平顶山市湛河区南环路77号院（建行湛南支行），统一社会信用代码：91410400711221862L。法定代表人：王大勇，经理。委托诉讼代理人：曹庆伟，男，汉族，1969年10月3日出生，系该公司员工，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：侯锦，河南首位律师事务所律师。被告：平顶山市佳程汽车销售有限公司。住所地：平顶山市新华区西环路与平安大道交叉口向北200米鼎赢汽配城5号楼1-3楼19-21号商铺，统一社会信用代码：91410403729608053M。法定代表人：李风琴，总经理。委托诉讼代理人：佟俊杰，女，1972年1月1日出生，回族，系该公司员工，住平顶山市新华区矿工西路南258号院平房2号，身份证号码：410402197201011025。被告：孙汉笙，男，1974年10月6日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：宋建勋，河南首位律师事务所律师。被告：李宏伟，男，1975年1月6日出生，回族，住平顶山市湛河区。被告：佟俊杰，女，1972年1月1日出生，回族，住平顶山市新华区。被告：平顶山市源升汽车销售服务有限公司。住所地：平顶山高新区建设路东段中石化加油站后50米（佳程公司展厅），统一社会信用代码：914104035596421518。法定代表人：邵占宏，总经理。被告：邵占宏，男，1973年12月10日出生，汉族，住郏县。被告：平顶山市宏仁汽车销售服务有限公司。住所地：平顶山高新区建设路东段中石化加油站后50米东北角（吉利展厅），统一社会信用代码：91410400MA45LYAC8H。法定代表人：刘伟，董事长。委托诉讼代理人：律耀，男，汉族，1990年6月23日生，系该公司员工，住驻马店市驿城区。被告：刘伟，男，1980年7月1日出生，汉族，住永城市。被告平顶山市宏仁汽车销售服务有限公司与刘伟共同委托诉讼代理人：韩新杰，河南宇言律师事务所律师。原告平顶山市嘉侨房地产开发有限公司（以下简称嘉侨公司）与被告平顶山市佳程汽车销售有限公司（以下简称佳程公司）、孙汉笙、李宏伟、佟俊杰、平顶山市源升汽车销售服务有限公司（以下简称源升公司）、邵占宏、平顶山市宏仁汽车销售服务有限公司（以下简称宏仁公司）、刘伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉侨公司委托诉讼代理人曹庆伟、侯锦，被告佳程公司委托诉讼代理人佟俊杰，被告孙汉笙委托诉讼代理人宋建勋，被告李宏伟，被告佟俊杰，被告宏仁公司委托诉讼代理人律耀、韩新杰，被告刘伟及其委托诉讼代理人韩新杰，到庭参加诉讼。被告源升公司、邵占宏经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉侨公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的租赁合同关系。2、判决被告佳程公司支付拖欠原告租金2138177.6元及违约金。3、判决被告源升公司向原告支付土地、房屋占用使用费1154491元及利息。4、判决被告宏仁公司向原告支付土地、房屋占用使用费624795元及利息(占用使用费暂计算至2019年4月，之后占用使用费按每年60万元标准计算至实际交付土地、房屋之日）。5、判决被告宏仁公司立即将非法占用的土地、房屋返还原告。6、上述费用各被告承担连带支付责任。事实与理由：2007年8月1日原告与被告佳程公司签订租赁协议，原告将平顶山市卫东区建设路东段736号院土地、展厅、维修车间及办公附属设施出租给被告佳程公司使用，租期10年，前5年租金每年30万元，后5年租金每年60万元，租金按年支付(先交租后使用)。协议达成后，原告将上述土地及房产交由被告佳程公司使用。2011年7月19日，佳程公司实际控制人孙汉笙将其持有的佳程公司股权转让给李宏伟。之后佳程汽公司在未经原告同意的情况下，将原告所有的土地、房屋转租给源升公司；2016年7月源升公司未经原告同意，又将原告所有的土地、房屋租给刘伟的宏仁公司，并且邵占宏以出租方的身份与刘伟签订经营场所租赁合同，将原告所有的土地、房屋出租给刘伟使用，并向刘伟收取租金。现宏仁公司非法占用原告的土地、房屋，并且拒不向原告支付占用使用费。综上，各被告的违法行为严重侵害了原告正当合法权益，给原告造成巨大经济损失。为维护原告合法权益，原告依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告佳程公司、李宏伟、佟俊杰辩称，1、不同意原告要求解除租赁合同。因为李宏伟从孙汉笙处接手佳程公司时，孙汉笙给李宏伟的租赁合同租期是20年，每年租金为30万元。2、原告诉讼请求第二项数额错误。佳程公司支付的有租金，原告开的有收据。李宏伟在2011年7月接手佳程公司，到2019年6月，8年时间每年30万元租金，共240万元。佳程公司已经支付了146.5万元，2019年10月份公司由宏仁公司经营，宏仁公司又支付了60万元，尚余租金33.5万元。被告孙汉笙辩称，1、本案应当由仲裁委员会管辖，合同十四条有明确约定，卫东法院对本案没有管辖权。2、本案应驳回原告对孙汉笙的起诉。2011年6月30日前，孙汉笙是佳程公司的股东之一，还有另一股东刘奉芊，在2011年6月30日之后，孙汉笙把股份和佳程公司都转给了李宏伟。协议是2011年7月19日签的。在2011年6月30日前佳程公司已向原告交纳房租1106071.4元，已不欠原告的房租。3、原告诉请的连带责任，按法律规定，连带责任必须有法律规定，对本案来说，既有涉案公司又有公司个别股东，要求各被告承担连带责任缺乏法律依据。4、原告在诉状中称2007年8月1日签订合同，实际合同签订时间是2007年7月31日，孙汉笙股权转让不是诉状中的2011年7月19日，实际时间是2011年6月30日。租赁合同中显示的租赁期20年不是孙汉笙涂改的。被告宏仁公司、刘伟辩称，1、原告第一项诉请解除原、被告的租赁关系，因原告仅与佳程公司存在有效的合同，所以该诉请可以理解为是解除与佳程公司的合同，宏仁公司不是该合同的当事方，根据合同相对性的原理，原告的该诉请与宏仁公司无关。2、在2019年7月30日前，宏仁公司只与佳程公司或者源升公司存在转租合同关系，该转租合同关系中，原告不是当事方，所以转租合同关系与原告没有直接的法律关系。3、2019年7月30日之后，宏仁公司与原告签订了合法有效的合同，且双方已经履行。4、原告请求解除合同，证明原告认可其与佳程公司的合同合法有效，且他们一直在履行，直到2019年7月30日。在这期间原告也没有主张解除与佳程公司的租赁关系，表明原告默认与佳程公司的租赁合同，佳程公司的租赁合同在有效的履行，因此，基于他们之间有效履行的合同，宏仁公司从2018年8月开始从佳程公司或源升公司转租涉案的标的物也是合法有效的，而且宏仁公司已经履行了该期间的交付租金的义务。综上，应驳回原告对宏仁公司、刘伟的起诉或诉讼请求。被告源升公司、邵占宏未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告嘉侨公司围绕诉讼请求提交如下证据:证据一：孙汉笙证明。证明：1、原告与佳程公司之间的租赁合同按照原告与平顶山市神行汽车贸易有限公司（以下简称神行公司）之间的租赁合同执行。2007年7月1日至2017年6月30日原告将自己所有的736号院的土地、展厅、维修车间出租给被告佳程公司使用，租金前5年每年30万元，后5年每年60万元。2、截止2011年6月30日前租金由孙汉笙、刘奉芊承担。3、2011年7月1日之后租金由李宏伟承担。证据二：原告与神行公司之间的租赁合同。证明：与证据一相互佐证。证据三：佳程公司股权转让协议。证明：孙汉笙将其持有的佳程公司股权转让给李宏伟。证据四：经营场所租赁合同。证明：未经原告同意，邵占宏将原告所有的场所非法租赁给刘伟使用。证据五:4S店品牌、经营杈、资产转让合同。证明：未经原告同意，被告源升公司将原告所有的土地、房产、转让给被告宏仁公司。证据六：收款收据。证明：1、2007年7月1日至2011年6月30日佳程公司、孙汉笙应向原告交纳房租120万元，实交1106071.4元，欠房租93928.6元。2、2011年7月1日至2016年8月31日佳程公司、李宏伟应向原告交纳房租280万元，实交755751元，欠房租2044249元。证据七：电费明细表。证明问题：佳程公司、孙汉笙使用电费明细表。证据八、佳程公司和宏仁公司2019年10月17日达成的协议。证明从2019年7月31日开始由宏仁公司向原告交纳房租，每年租金60万元，之前的房租纠纷由法院处理。证据九、原告所建汽车城与开封市黄河钢结构有限公司之间的结算凭证，证明本案汽车城是原告出资所建。被告佳程公司、李宏伟、佟俊杰围绕其辩称提交如下证据：证据1、租赁合同。证明李宏伟在接佳程公司时，孙汉笙给了佳程公司和嘉侨公司于2007年7月31日签的合同，合同期限20年，租金每年30万元。证据2、李宏伟、孙汉签的转让协议，证明李宏伟出资把佳程公司收购了。证据3、佳程公司和原告会计对账明细，证明佳程公司、李宏伟付给原告的款项。证据4、转账凭证，证明2013年12月16日佳程公司借给原告60万元，2013年12月23日嘉侨公司还了10万元，尚欠50万元。证据5、电费单，证明佳程公司垫付的电费抵当年的租金。证明原告同意这个事情。证据6、工商信息，证明平顶山市神飞贸易有限公司（以下简称神飞公司）与嘉侨公司是关联公司。证据3、佳程公司支付明细，证明佳程公司支付的明细其中有60万款项是转给神飞公司的，神飞公司一直没有还款。被告孙汉笙围绕其辩称提交如下证据：交房租收据7张，金额共计1106071.4元，证明孙汉笙在转让之前不欠房租。被告宏仁公司、刘伟围绕其辩称提交如下证据：第一组证据、4S店品牌经营权，资产转让合同一份，租赁费的支付方式及情况说明一份，委托书一份，收到条两份，营业执照复印件一份。证明：2018年8月12日宏仁公司与源升公司签订合同，源升公司将4S店的经营权转让给宏仁公司。合同签订的目的是继续进行合法经营，所以转让合同必须附带土地及房屋使用权的转租。经源升公司与土地使用权人佳程公司协商，其将涉案土地及房屋转租给刘伟，我方按照他们的安排将2018年8月-2019年7月的租金交付给佳程公司60万元及押金10万元，由于原告与佳程公司的合同至2019年7月一直在合法有效运行，所以2018年-2019年7月我方与佳程公司的转租合同也是合法有效的，而且宏仁公司在涉案标的物上经营销售吉利汽车，原告肯定是知情的，在宏仁公司转租期间原告也没有提出与佳程公司解除合同，证明原告也默认刘伟的转租行为。第二组证据：协议书一份，收到条一份，委托书一份，王伟身份证复印件一份，证明2019年10月17日，原告、佳程公司与宏仁公司达成三方协议，涉案标的物2019年7月31日-2029年7月31日的租金双方一致同意转给原告，租金为每年60万元，中间不再产生任何费用。表明原告承认2019年7月31日之前其与佳程公司之间存在合法的租赁合同关系，并认可转租给宏仁公司的事实，2019年7月31日之后原告直接与宏仁公司建立了租赁合同关系，宏仁公司也已经支付了第一年的租金。第三组证据：转账凭证，证明按照佟俊杰安排转给丁松英2018年8月-2019年7月租金，另外宏仁公司向原告支付了2019年7月-2020年7月的租金。在审理中，为查明案件事实，本院依法调取了平顶山市新华区市场监督管理局调取了嘉侨公司与佳程公司的房屋租赁合同。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的质证情况及庭审情况，本院认定事实如下：2007年7月31日，嘉侨公司与佳程公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条租赁房屋坐落在平顶山市建设路东段，间数10间，建筑面积1933㎡，房屋质量合格。第二条租赁期限从2007年8月1日至2027年7月31日。第三条租金（大写）每年叁拾万元。第四条租金的支付期限与方式：按季支付。……第六条租赁房屋的用途：汽车销售与维修。……第八条出租人（是/否）允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：允许。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：不动。第九条出租人不允许承租人转租租赁房屋。……第十一条合同解除的条件有下列情形之一，出租人有权解除本合同1、承租人不交付或者不按约定交付租金达2个月以上……6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人……第十四条合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第（一）（二）种方式解决：（一）提交本地仲裁委员会仲裁；（二）依法向（本地）人民法院起诉。合同签订后，嘉侨公司将租赁物交付佳程公司。佳程公司原股东为孙汉笙、刘奉芊。2011年7月，孙汉笙与李宏伟签订《平顶山市佳程汽车销售有限公司股权股份转让协议》，孙汉笙将其持有的佳程公司股权转让给李宏伟。至今李宏伟为佳程公司的实际控制人。后佳程公司将房屋转租给源升公司。2016年7月1日，邵占宏与刘伟签订《经营场所租赁合同》。邵占宏将位于建设路东段平顶山市佳程汽车销售有限公司展厅及展厅前停车场所和通道及维修车间出租给刘伟使用。租赁期限为8年，自2016年9月1日起至2024年8月31日止。租金前三年为60万元/年，后五年每年按3%递增。2018年8月12日，源升公司与宏仁公司签订《4S店品牌、经营权、资产转让合同》。合同约定源升公司将位于平顶山市高新区建设路东段平东加油站东北角（吉利展厅）的4S店、4S店吉利品牌、经营权、资产以及4S店占用范围内的土地租赁权转让给宏仁公司。现宏仁公司在争议房屋处经营汽车4S店。另查明，佳程公司在孙汉笙经营期间共向嘉侨公司支付房租1106071.4元，在李宏伟经营期间共向嘉侨公司支付房租755751元。2019年10月17日，嘉侨公司（甲方，出租方）、佳程公司（乙方，原承租方）、宏仁公司（丙方，现承租方）签订《协议书》一份，约定：甲方同意将甲方拥有建设路东段申楼加油站后院神行汽车城现吉利展厅及场外停车区域土地出租给丙方使用，租赁协议另行签订现就租赁租金付款方式达成以下协议：经甲乙丙三方友好协商达成以下协议，就宏仁公司租赁：原源升公司吉利汽车展厅生产车间经营场所及土地和展厅外部停车区域自2019年7月31日—2029年7月30日的租金三方一致同意转给嘉侨公司，每年租金为人民币陆拾万元整(￥600000.000）(不含税)。期间不再涨幅，除上述不含税的租金外，不再产生其它任何额外费用，如甲乙双方任何一方有违约承担一切法律责任。自2019年7月31日以前的租金纠纷由法院判决处理。如有变动另行协议解决。庭审中，嘉侨公司提交孙汉笙出具的《证明》一份，内容为：“1、截止2011年6月30日前，平顶山市佳程汽车销售有限公司所租曹庆伟、平顶山市嘉侨房地产开发有限公司神行汽车城的房产和土地每年30万元的使用费、税费由我和原股东刘奉芊承担。2、平顶山市佳程汽车销售有限公司与曹庆伟、平顶山市嘉侨房地产开发有限公司租赁神行汽车城合同按照平顶山市神行汽车贸易有限公司与曹庆伟、平顶山市嘉侨房地产开发有限公司签订的租赁合同执行。3、从2011年7月1日以后，因我和刘奉芊己将平顶山市佳程汽车销售有限公司的股份转让给李红伟，有关神行汽车城房产和土地的租赁费、税费用由李红伟负责按上述2执行清偿给曹庆伟、平顶山市嘉侨房地产开发有限公司，特此证明。”嘉侨公司提供的嘉侨公司与神行公司所签订的房屋租赁合同约定：租赁期限为2007年7月1日至2017年6月30日。租金：前5年（30万元/年），后5年（60万元/年）。李宏伟对此不予认可，称其对神行公司和原告所签合同不知情，李宏伟从孙汉笙接佳程公司时，孙汉笙向李宏伟交付了盖有原告公章的合同。该合同显示租赁期限为2007年8月1日至2027年7月31日，租赁期限为30万元/年。庭审中，李宏伟称其接手佳程公司后已向原告支付租金1465227元。嘉侨公司认可其中755751元，另709476元不予认可。该709476元其中500000元系佳程公司与神飞公司的债权债务关系，209476元系佳程公司与五菱公司的债权债务关系，与原告无关。为查明本案事实，本院在平顶山市新华区市场监督管理局调取了佳程公司的工商档案，工商档案载明嘉侨公司与佳程公司所签订的房屋租赁合同租赁期限为2007年8月1日至2017年7月31日，租金为每年叁拾万元。嘉侨公司认为该档案记载的租赁日起正确但对租金标准有异议，佳程公司认为该档案仅有复印件，无原件，仅为办理工商登记信息而用，租赁期限20年是真实的。再查明，宏仁公司向佳程公司支付了2018年8月至2019年7月的租金，向嘉侨公司支付了自2019年8月起的租金。本院认为，原告嘉侨公司与被告佳程公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，为合法、有效的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同期限及租金标准。因嘉侨公司未提交合同原件，而佳程公司持有合同原件，故应以佳程公司所持合同原件为准。故合同期限为2007年8月1日至2027年7月31日，租金标准为30万元/年。关于未付租金数额。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。孙汉笙、李宏伟经营期间的未付租金，佳程公司均应承担责任。孙汉笙、李宏伟之间若有争议可另行处理。（1）2007年8月至2011年6月孙汉笙经营佳程公司期间租金共计1175000元，已支付1106071.4元，尚欠68928.6元。（2）2011年7月至2019年7月李宏伟经营期间租金共计2425000元，已支付755751元，尚欠1669249元。即佳程公司共欠嘉侨公司租金：1738177.6元（68928.6元+1669249元）。因双方未约定违约金的计算标准。本院认为违约金应自起诉之日即2019年5月13日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于合同解除。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。嘉侨公司、佳程公司所签订的租赁合同明确约定转租需要出租人的书面同意。而佳程公司未提交证据证明其将租赁物转租源升公司经嘉侨公司同意，故嘉侨公司请求解除与佳程公司的租赁合同，理由正当，本院予以支持。从2019年10月17日嘉侨公司、佳程公司、宏仁公司所签订的协议书来看，嘉侨公司与宏仁公司之间形成租赁合同关系。因宏仁公司依约支付嘉侨公司租金，故原告请求解除与宏仁公司之间的租赁合同，证据不足，本院不予支持。合同具有相对性。因源升公司与嘉侨公司无合同关系，故嘉侨公司请求源升公司承担责任，于法无据，本院不予支持。因孙汉笙、李宏伟、邵占宏、刘伟、佟俊杰系履行职务行为，故嘉侨公司要求孙汉笙、李宏伟、邵占宏、刘伟、佟俊杰承担责任，于法无据，本院不予支持。佳程公司辩称已支付嘉侨公司租金1465227元，嘉侨公司不予认可，因其中500000元系佳程公司与神飞公司的债权债务关系，209476元系佳程公司与五菱公司的债权债务关系，与嘉侨公司无关，故对其中709476元系支付租金本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告平顶山市嘉侨房地产开发有限公司与被告平顶山市佳程汽车销售有限公司所签订的《房屋租赁合同》；二、被告平顶山市佳程汽车销售有限公司支付原告平顶山市嘉侨房地产开发有限公司租金1738177.6元及违约金（违约金自2019年5月13日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告平顶山市嘉侨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费37564元，由原告平顶山市嘉侨房地产开发有限公司负担16247元、被告平顶山市佳程汽车销售有限公司负担21317元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  吴林林人民陪审员  刘文英人民陪审员  宗 武二〇二〇年八月二十四日书 记 员  杜 磊附:相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。