广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初3141号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河东路****，统一社会信用代码91440101MA5ANGBN2P。法定代表人:周松，董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，系该司职员。被告：欧映珊，女，1983年2月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广东建方房屋租赁管理有限公司（以下简称“建方公司”）诉被告欧映珊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建方公司的委托诉讼代理人陈静佳、被告欧映珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建方公司诉称：2018年7月25日，原告与被告签订《住房租赁合同》，约定原告承租被告所有的广东省广州市天河区粤垦路观峰北街12号203房，租赁期限为2018年7月27日至2028年9月27日，总租金为607732元；租赁期限内，被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告同意，否则原告有权单方解除合同，并要求被告退还剩余期限租金及支付违约金。原告于2018年8月6日向被告支付了租赁期限内所有租金。2019年4月12日被告未提前90日书面通知原告，且未经原告同意，将房屋转让给第三方，并办理过户登记，导致新业主实际占有和使用房屋，原告无法继续在涉案房屋经营，被告的行为给原告造成了多项损失，包括预付租金的资金成本损失、租金损失近60000元、房屋的装修改造损失近15000元、剩余租期的租金收益损失。原告于2019年10月30日进行网上立案，故立案时间应为当日。为维护原告的正当权益，特诉至法院，请求法院判令：1.解除原告与被告签订的JF20180725HZ0003号《住房租赁合同》；2.被告退还原告已支付的剩余期限租金共计532808.38元（剩余期限租金自起诉之日即2019年10月30日起计至2028年9月27日，每日租金163.59元）；3.被告向原告支付违约金106561.68元（按合同约定被告应支付的违约金为342062.98元，原告自愿调整为106561.68元，即剩余期限租金的20%）；4.被告承担本案诉讼费用。被告欧映珊辩称：1.租赁合同虽是我本人签署，但其并未真实履行，原告并没有向我方承租涉案房屋，涉案房屋一直由我本人及家人居住使用。2.我因为公司的经营需要，向建设银行提起金融贷款的申请，但签署了建设银行的融资申请后，就由我和原告签署了涉案租赁合同及与原告的业务代理公司快一集团（全称不清楚）签署业务代理合同，原告及快一集团向我方表示签订业务代理合同即是我方与建设银行之间的金融贷款合同。该合同与我方的贷款意愿相违背，我方只是想要贷款用于公司经营，并非想要将涉案房屋出租给原告，当时提出置疑，原告工作人员说这只是走个形式，房屋可以由我和家人继续居住，其无须占有使用该房屋，这只是帮我方变相完成向银行的贷款申请。基于当时不知道贷款能否办理下来，所以我就配合签署了协议，快一集团表示其是建设银行放贷业务的代理公司，需要先由我与快一集团签署合同后，快一集团再代我向建设银行提交贷款申请，截至到此时，原告也没有出现。直至建设银行放款后，原告才出现，快一集团要求我与原告签署租赁合同。3.签署租赁合同后，原告共向我的账户支付了589500.04元，但在放款前该账户对应的银行卡是由快一集团的工作人员保管，我方也向该工作人员交付了银行卡密码，最后在快一集团工作人员将银行卡还给我方的时候，我实际收到的款项是454208.31元，该金额与589500.04元之间的差额135361.24元是快一集团扣走的建设银行金融代理手续费。我方经营的公司名称为广州映粤文化传播有限公司。支付了几个月的贷款利息后，我终止再付款的原因是我向律师了解后得知，我与原告签署的合同为虚假合同，对我的风险太大，不能再继续进行这种合作关系。经审理查明：2018年7月25日，被告（出租人/甲方）与原告（承租人/乙方）签订合同编号为JF20180725HZ0003的《住房租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将其名下位于广东省广州市天河区粤垦路观峰北街12号203房（以下简称涉案房屋）出租给乙方，不动产权证号为粤（2017）广州市不动产权第02015229号，建筑面积为102.8平方米；租赁期限为2018年7月27日至2028年9月27日，空置期为2018年7月27日至2018年9月27日，租金为607732元；租赁期限自房屋交付之日起122个月，即自2018年7月27日至2028年9月27日；若甲方迟延交付房屋的，则租赁期限自房屋实际交付之日起计算，租赁期限相应予以顺延；空置期为2个月，空置期内甲方不向乙方收取租金；租金采取一次性付款方式，乙方应在甲方交付房屋之日起10个工作日内通过支票或转账方式向甲方支付租金607732元；同时，甲方应于乙方支付租金的当日向乙方支付相当于租金总额的2%即12154.64元作为押金，并向乙方支付相当于租金总额的1%即6077.32元的房屋维修基金；甲乙双方一致确认同意，甲方应支付的押金和房屋维修基金由乙方在支付租金时直接从应付租金中扣除，即乙方扣除押金和房屋维修基金后支付给甲方租金的行为视为乙方已向甲方支付完毕全部租金，甲方已向乙方支付完毕押金和房屋维修基金；押金用于支付甲方交付房屋日前产生但未缴清的应付费用（包括但不限于水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费等），乙方应于甲方交付房屋后三个月内，在扣除上述甲方应付费用后通过支票或银行转账方式无息退还给甲方，若押金不足以支付上述应付费用的，则甲方应在乙方发出通知后10日内补足；房屋维修基金用于乙方代为支付甲方在租赁期内应承担的房屋维修费用（房屋渗水等涉及房屋结构性维修的除外），乙方使用该维修基金时无需再征得甲方的同意，租赁期届满或本合同终止、解除的，若实际支付的房屋维修费用少于房屋维修基金的，则乙方无需退还甲方剩余房屋维修基金，若实际发生的房屋维修费用超过房屋维修基金的，则乙方自愿承担超过部分的房屋维修费用；甲方应在2018年7月27日前将房屋交付乙方；【第六条第（一）款第3项】租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不影响乙方的租赁权；若甲方欲转让房屋的，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同；【第七条第（三）款第2项】因甲方违反本合同第六条第（一）款第3项约定，致乙方租赁权遭受不利影响的，乙方有权单方要求解除本合同；依据本合同第七条第（三）款第2、3项约定解除本合同的，甲方应立即退还乙方已支付的剩余期限租金，并向乙方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限（剩余期限按月计算，不足一个月的按照一个月计算），甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失等。2018年8月6日，原告向被告支付租金589500.04元（原告称该款项与《合同》约定的租金总额的差额部分包括押金12154.64元及房屋维修基金6077.32元）；2018年10月26日，原告向被告支付12154.64元（原告称该款项为退回被告的押金）。另根据广州市规划和自然资源局于2020年3月2日出具的涉案房屋《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋于2019年4月12日登记至案外人翁素燕名下，占有部分为全部（权属人），房屋所有权取得方式为购买等。现原告以被告未经原告同意转让涉案房屋导致原告无法继续使用涉案房屋为由提起本案诉讼，要求解除其与被告签署的《合同》，并要求被告退还已支付的剩余期限租金、支付违约金等。在本案审理过程中，原、被告双方对本案相关问题作出如下陈述：1.关于《合同》的签订。被告称与原告签订的《合同》虚假不属实，应属无效，原告将贷款业务包装成房屋出租并进行批量放贷，属于以合法形式掩盖非法目的，原告没有金融放贷的资质，其放贷行为属于非法行为，为此被告提交了显示聊天对方微信备注名为“谢总-林和西”微信聊天记录（被告称聊天双方为其本人及“快一集团”股东谢创华，聊天记录显示被告问“2018年你们帮建行代理那种房屋租赁贷业务，还有吗？”对方回复“有啊有啊”，被告询问“好！我到时让朋友联系你，你们到时别再扣那么多钱啊！上次扣我20几个点”等）、该聊天对方的微信朋友圈截图（显示微信备注名为“谢总-林和西”，朋友圈封面图片显示有“快一集团汽车·融资租赁·金服”字样）及微信朋友圈截图两张（其中一张截图显示图片为“建方长租”字样并配有文字“尊敬各位租客：值此新春来临之际，感谢各位租客一直以来的支持……”，另一张截图显示备注微信名为“建方客服客服热线4009915651”，朋友圈文字内容为“亲爱的租客们，长假回来，别忘记按时缴纳您的房租水电燃物业费哦，感谢您对我们工作的支持！有其他需要帮助的地方记得关注[建方长租]公众号转人工反馈”）。经质证，原告表示无法确认微信聊天对方的身份，对方也不是原告的员工，不清楚该员工与被告的关系，对于微信朋友圈截图则显示原告的业务为租赁并非放贷。2.关于《合同》签订后涉案房屋的交付使用情况。原告提交《建方公司房屋原有物品交接清单》（原件，列明房间与厅、卫生间、厨房、阳台与生活阳台部位家私家电情况、钥匙与卡的数量以及表读数、物业信息等，尾部载明交接时间为2018年7月27日，房屋地址为涉案房屋，业主方交接人处有被告的手写签名）予以证明。被告未于本院指定期限内对上述证据发表质证意见，被告并表示《合同》签订后，其并未向原告交付涉案房屋，涉案房屋一直由其及家人居住使用，为证明其上述辩称，被告提交显示由广州莱佛士物业服务有限公司广厦居分公司于2018年5月及6月开具的发票[被告未提交原件供核对，载明购买方均为案外人广州映粤文化传播有限公司，货物或应税劳务、税务名称分别为2018年4月水费公摊、电费公摊、2018年6月管理费（备注B3-203）及2018年水费公摊]。经质证，原告认为上述票据所涉及的期间为双方签订《合同》之前，故与本案无关。3.关于涉案房屋的出租情况。原告表示其将涉案房屋出租给了案外人黄春梅并将房屋交付其使用，为此，原告提供了其与案外人黄春梅于2018年7月27日签订的《房屋租赁合同》（原件，约定租赁标的为涉案房屋，租赁期限自2018年7月27日至2019年6月26日，其中2018年7月27日至2018年7月31日期间月租金为871元，2018年8月1日至2019年5月31日期间月租金为5400元，2019年6月1日至2019年6月26日期间月租金为4680元等）、《房屋交接及设备清单》（原件，末尾显示如下内容“双方确认无异议，上述所列的房屋内设备移交乙方使用，移交日期在2018年7月27日”、“本合同租赁期满，双方确认无异议，上述所列房屋内设备移交甲方，移交日期在2019年6月26日”及原告印章和黄春梅签名及捺印）、案外人黄春梅微信交租记录予以证明。被告未于本院指定期限内对上述证据发表质证意见，被告并表示黄春梅系其公司财务经理，当时是为了配合原告所说的贷款操作，由被告提供一位朋友作为名义的租客，事实上黄春梅并未占有使用涉案房屋，原告所称的租金支付情况应是每月由被告将应偿还的贷款款项（约5400元）支付给黄春梅，再由黄春梅支付给原告指定的账户（微信收款二维码），从2018年9月开始偿还款项，支付了5个月之后，就由被告直接将款项支付到原告指定的账户，且在5个月期间之内，款项偿还也有可能是被告与黄春梅用微信账户轮流支付。4.关于涉案房屋的售出情况。被告表示其系于2019年4月与翁素燕在中介公司的见证下签署了买卖合同，并于同月将涉案房屋交付给翁素燕使用，翁素燕已将房款支付完毕，涉案房屋此后也一直由翁素燕居住使用。5.被告主张原告于2018年8月6日向其名下银行账户支付589500.04元后，该账户于2019年8月6日至8月7日之间分八笔共计转出135361.24元，该款项即为快一集团收取的手续费，为予证明，被告提交其名下银行账户的《个人活期明细信息》（原件）。经质证，原告对上述证据的真实性予以确认，但认为仅能证明其已按合同约定将租金支付给被告，对于扣款情况，原告并不清楚，且被告陈述其在该期间将银行卡密码交付给他人，原告也无法确认该情况是否属实，该情况亦不符合常理，即使情况属实，租金被其他人转走的责任也应由被告自行承担。6.被告基于合同法第52条第3、4款的规定主张其与原告签订的《合同》是属于虚假不属实，是无效合同，不接受原告主张的违约金款项，被告提交的上述微信记录中建方公司微信素材可以显示原告存在将贷款业务包装成为房屋出租并进行批量放贷，这属于以合法形式掩盖非法目的，建方公司是没有金融放贷的资质，所以其批量放贷行为属于非法行为，批量放贷也损害了社会公共利益。另对于被告主张的原告存在将贷款业务包装成房屋出租并进行批量放贷的问题，被告表示其仅是根据对本案情况的了解，而认定原告存在上述情况，没有其他证据予以证明。本院另查明如下事项：1.原告2019年6月24日办理名称变更登记，由广州建方房屋租赁管理有限公司变更为现名；2.原告于2019年10月30日通过广州市诉讼服务平台向本院提交诉讼材料。本院认为：原告与被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。被告辩称《合同》虚假不属实，应属无效，但未提供充分证据予以证明，对被告该项抗辩本院不予采纳。原告已按照《合同》约定向被告一次性支付了122个月的租金，被告应将涉案房屋交付给原告使用并保障原告能在租赁期限内正常使用涉案房屋。但是，根据已查明的事实可知，被告已将涉案房屋出售给他人，且双方均表示涉案房屋已由他人实际使用。根据合同约定，如被告对涉案房屋进行转让等处分行为的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告的同意；被告承诺，其处分房屋的行为不影响原告的租赁权。现原告主张被告未经其同意而出售涉案房屋，且导致原告未能正常使用涉案房屋，被告亦未能举证证明其于出售涉案房屋前通知原告相关情况或取得原告的同意，且其已将涉案房屋出售给案外人。被告的行为已构成违约，现原告要求解除双方签订的《合同》有事实及法律依据，符合合同约定，本院予以支持。根据《合同》约定，因被告违反《合同》第六条第（一）款第3项约定，致原告租赁权遭受不利影响的，原告有权单方要求解除合同；被告应立即退还原告已支付的剩余期限租金，并向原告支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限（剩余期限按月计算，不足一个月的按照一个月计算），被告还应赔偿原告因此遭受的损失。据上约定，被告应向原告返还已支付未使用涉案房屋租赁期间的租金，根据已查明事实可知，涉案房屋早已于2019年4月12日登记至案外人名下，现原告要求被告退还起诉之日（2019年10月30日）起至租赁期限届满（2028年9月27日）租金并无不当，经计算上述期间租金总额为532501.45元【607732元÷3716天（2018年7月27日至2028年9月27日）×3256日（2019年10月30日至2028年9月27日）】，对于原告超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。因被告的违约行为导致《合同》解除，原告依约有权要求被告支付违约金，根据《合同》约定，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限（剩余期限按月计算，不足一个月的按照一个月计算）。对此，本院认为，原告向被告承租涉案房屋的期限为10年，并一次性支付了10年的租金，作为对价，被告应保障原告在租赁期限内能正常使用涉案房屋不受影响，双方为了保障该租赁合同关系的稳定而在合同中对被告出售涉案房屋的条件以及违约责任进行了特别约定。但是，在收取了原告一次性支付的10年租金后，被告却未按照合同约定在出售涉案房屋前90日书面通知原告并取得原告的同意，而且，该出售涉案房屋的行为导致了原告无法继续使用涉案房屋，违背了其在合同中作出的“其处分房屋的行为不影响原告的租赁权”的承诺。被告的上述行为，已违反了合同约定，严重违背诚实信用原则，因此，原告要求被告支付违约金106561.68元，未超出合同约定，该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告欧映珊签订的JF20180725HZ0003号《住房租赁合同》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告欧映珊向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还租金532501.45元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告欧映珊向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金106561.68元；四、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10194元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司负担5元，由被告欧映珊负担10189元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  粟丽萍人民陪审员  李俊霞二〇二〇年八月十八日书 记 员  谢丽军