河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0482民初4105号原告：杜文合，男，汉族，1939年7月15日生，住河南省汝州市。原告：王伟，女，汉族，1944年8月21日生，住河南省汝州市。系杜文合之妻。二原告共同委托诉讼代理人：毛宏现，河南世纪通律师事务所律师。被告：汝州市房产管理中心（原名汝州市房地产管理处），住所地：河南省汝州市中大街**，统一社会信用代码：12410482F744314786。法定代表人：王旭芳，女，汉族，1971年9月12日生，住河南省汝州市。系该中心主任。委托诉讼代理人：郭艳霞，系汝州市房产管理中心干部。委托诉讼代理人：尚红杰，系河南星灿律师事务所律师。原告杜文合、王伟与被告汝州市房产管理中心合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告杜文合、王伟及委托诉讼代理人毛宏现、被告汝州市房产管理中心的委托诉讼代理人郭艳霞、尚红杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜文合、王伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告全面履行《汝州市城皇庙区域房屋拆迁、赔偿、安置协议书》和《补充拆迁协议》所确定的义务，给原告安置、赔偿并办理房产权剩余土地使用权等权属证件；2.赔偿因违约所给原告造成的经济损失165万元；3.本案诉讼费用由被告承担。二原告诉称，被告违反协议约定，应该按照协议的约定给原告安置住房和市房，并办理权属证件。而且，按照协议约定拆迁剩余的部分，被告也应该协助办理权属证件。因为被告没有履行协议，没有将应当交付给原告的住房、市房正式交付给原告，没有给原告办理合法的权属证件，导致原告实际损失。被告辩称的没有交房的理由是杜兰英，这个理由不能成立，因为杜兰英本身就不是原协议的当事人一方，对原协议不产生权利义务关系。协议附加条款面积没有弄清，杜文合不知情的情况下，糊里糊涂在协议上签了字。王伟从一开始就对这附加条款有异议，这附加条款带有欺骗的内容，故此，这附加条款的第二项不能成立。关于损失的计算，我们认为应该从协议双方约定签订时间交房后的过渡期到期之日起开始计算。施工给我震坏的房子应赔偿给我。我和我妻子住有七层住宅楼南单元一层南大套（1994年1月开始居住）、用锁锁住了该住宅楼的南单元三层南大套（1994年1月我家将其锁住的）、银座大酒店底层自西山墙起向东第一间临街房（自2011年7月1日至今）暂时交给杜文合出租使用，把临街五层楼底层自西向东数第三间市房（茶叶店）收取的租金作为房产处租用第一间市房的租金。从2011年4月12日暂时交给杜文合出租使用的五层楼底层自西向东第二间市房（茶叶店西邻）因无证违法无法维权造成损失，故诉至本院。被告汝州市房产管理中心辩称，住房两套，每套各81.88平方，市房（门面房）3间，其中一间为租用过道的租金，位于典当商行楼下自西向东第一至三间，上述事实在2011年的两份协议书里面均有显示。我们已经全面履行了。因为补偿协议中有杜兰英份额，其中根据补充协议，已在异地为杜兰英安排了市房两间（有杜兰英的房产档案资料）。至今，原告未将所使用房产的差价部分缴给房产处。其中，住房差价部分应给房产处的为22074.74元，市房应补缴给房产处的金额为45450元，上述事实显示在1994年6月18日的催款通知书上，上述欠款是已经扣除补偿协议显示的各项赔偿款之外的欠款。综上，我们认为我们已经全面履行了拆迁补偿协议和补充协议的内容，事实是原告至今未按协议交付应缴纳的欠款，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1991年8月9日，汝州市城市建设局向市政府请示对“原回民食堂”区域进行拆迁，对拆迁区域的安置户，一律就地安置，不再另划宅基地，安置政策为“市房偿市房，住房偿住房”。同年9月24日，汝州市政府办公室批复同意对“原回民食堂”区域进行拆迁。同年12月13日，汝州市房地产管理处（甲方，以下简称房产处）与杜文合（乙方）签订了《汝州市城隍庙区域房屋拆迁赔偿、安置协议书》，该协议载明：一、甲方在中大街67号，拆除乙方砖混土木结构房屋10间，建筑面积173.54平方米，连同附属物及其他补偿费用贰万捌仟贰佰肆拾捌元贰角贰分。二、赔偿过的房屋及其他附属物，除树木由乙方移植或砍伐外其他均归甲方所有；三、乙方在1991年12月25日前搬迁完毕…；四、甲方负责给乙方安排住房两大套均在三楼，市房贰间（60㎡）。五、除上述协议外，甲乙双方不得在任何时候，以任何借口提出其他要求；六、本协议双方签字盖章生效；七、备注：（1）拆迁的赔偿费、补偿费均作为购买新房预付款，一律不给个人。（2）杜文合、杜兰英有产权纠纷已在法院立案，待法院判决后，按法院判决修改以上有关款项赔偿。补偿内容按法院判决重新安置市房，对此双方无异议，并表示共同遵守执行等内容。1992年5月30日，房产处（甲方）与杜文合（乙方）签订了《补充拆迁协议》，协议载明：中大街67号院属回民食堂改造开发区。原杜文合拆迁剩余两间平房，不在原拆迁协议内。根据需要，剩余的两间平房，东侧仍需拆迁。按照拆迁的有关规定，经甲、乙双方协商，签订补充拆迁协议如下：一、甲方给乙方如下赔偿：（一）赔偿费：①砖混结构3.67×7.13＝26.17㎡、26.17×150元＝3925.50元；②简易房：1.35×5.80＝7.80㎡、7.80×80元＝624.00元。（二）拆迁安置费：26.17×2×18＝942.12元。（三）搬迁费：80.00元。合计5571.62。二、中大街67号院房地，拆迁剩余部分仍归还原房主。待时机成熟由原房主申请登记，交验证件，审核确认后，发给房屋所有权证和土地使用证，出路向北通行。三、新住宅楼竣工后，西楼南门南单元一套（新楼西南角一楼单元一套）安排给杜文合购买等内容。上述协议签订后，房产处对房屋进行了拆迁，后双方就安置问题发生争议。1992年5月28日汝州市人民法院就原告杜兰英（杜文合之姐）与被告杜文合析产、继承纠纷一案作出一审判决，判决：“被告杜文合在该宅院新建的房屋归被告杜文合所有；原告杜兰英现住的房屋五间，计65.78平方米，市房西一间计21.44平方米归原告杜兰英所有；被告杜文合现住的房屋四间61.06平方米，东市房一间计24平方米归被告杜文合所有。”一审判决后被告杜文合不服上诉至平顶山市中级人民法院，1993年2月15日平顶山市中级人民法院作出终审判决：维持原判。依据该判决，杜文合已与杜兰英就拆迁赔偿达成协议，已全部履行完毕。2011年1月26日，房产处和杜文合签订《协议》，协议载明：房产处和杜文合于1991年12月13日签订拆迁补偿安置协议，进行了拆迁。之后，在补偿安置上，未果。目前双方就原杜文合的宅基土地使用权属、拆迁补偿安置协议是否有效等问题存在分歧。双方本着“实事求是、中止损失、平等协商、依法解决”的原则，明确如下内容：一、本次协议的约定，不影响当事人任何一方，就原杜文合宅基地使用权属，1991年12月13日及其后签订的拆迁补偿安置协议是否有效等问题，按照法律法规的规定，向有关职权部门依法提出诉求的权利。二、南楼1楼3号、3楼3号楼房，由杜文合使用。房产处认为该房为安置房，杜文合认为是临时过渡房。到底性质为安置房还是临时过渡房，待土地使用权属、协议等问题，依法决定或判决后再明确。三、原67号、68号宅基地上，现临街五层楼房底层临街自西向东第二间暂时交给杜文合使用，双方无分歧。第一间，杜文合认为应该退还，其详细理由见附页；现考虑实际情况，提出可以由房产处租赁使用，租赁费用另议。租赁期限至①中大街拆迁时。②有关部门依法作出新的结论后，再行处理。房产处认为，不能退还第一间，其详细理由见附页；但考虑拆迁遗留给杜文合造成的损失等因素，也同意杜文合的意见，暂时租赁使用，待有关职能部门依法决定后再行处理。第一间、第二间的问题是暂时约定。最后以中大街拆迁时，或者有职权的部门或法院认定后，再行处理。四、双方对目前共同搭建的依法调解、平等协商的平台比较满意，未尽事宜，双方将以此平台继续解决。五、此协议内容是暂时措施，最后以国家的法律、法规为准，至中大街拆迁或者有职权的部门作出决定后解决问题。2011年4月12日，房产处（甲方）与杜文合（乙方）签订的《协议》载明：根据甲乙双方于2011年1月26日签订的协议第三条的有关内容，经甲方研究决定将中大街（原67、68号院）典当商行五层楼底层临街自西向东第二间暂时交由乙方使用出租；甲方的第三间房租金由乙方收取，作为甲方租赁暂时由乙方出租的第一间房的租金。现双方就有关具体事宜协商一致并达成如下协议：一、乙方收取租金的开始时间为2011年3月1日。二、其中第三间门市房现租金为每个月1100元，租赁期限至2011年12月31日。合同期内乙方不得提高租金，不得更换租户。从2012年元月1日起由乙方和租户重新商定租金标准，房租由乙方直接收取。其中第二间门市房为空房（有防盗门、无挡风门），有乙方自行出租并收取租金。三、如遇到房屋产权纠纷由甲方负责解决。四、本协议是依据2011年1月26日双方签订的协议签订的，其效力依附于2011年1月26日双方签订的协议，其随着2011年1月26日双方签订的协议的变化而变化。该协议签订后，双方就正式安置问题仍存在争议，杜文合及其妻王伟多次反映，双方又签订了多份补充协议，同时，杜文合、王伟认为拆迁安置存在问题，并于2016年11月18日向本院提起诉讼，要求被告汝州市房管中心履行拆迁协议所确定的义务，给其安置、赔偿并办理房产权剩余土地使用权等权属证明，并赔偿因违约所给原告造成的经济损失140万元。经汝州市人民法院审理，于2017年11月15日，下发（2016）豫0482民初7758号民事判决书驳回原告杜文合、王伟的诉讼请求，后杜文合、王伟不服上诉至平顶山市中级人民法院，经平顶山市中级人民法院审理，于2018年3月19日下发（2018）豫04民终191号民事判决书，驳回原告杜文合、王伟的上诉，维持原判决。该判决生效后，杜文合、王伟不服，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院经审理，于2019年1月18日下发（2018）豫民申9307号民事裁定书，指令河南省平顶山市中级人民法院再审。平顶山市中级人民法院审理后，于2019年4月29日下发（2019）豫04民再33号民事裁定书，撤销平顶山市中级人民法院（2018）豫04民终191号判决和汝州市人民法院（2016）豫0482民初7758号民事判决，发回汝州市人民法院重审。本院重审期间，原告杜文合、王伟未提供新证据，但认为签订拆迁安置协议存在被告欺骗、恐吓、逼迫等情况，拆迁计算面积有误，但均没有提供新证据，同时认为被拆迁房屋权属证载产权人是杜文合，没有杜兰英的份额；因未安置到位加上长期打官司，应赔偿其经济损失165万元。被告辩称，依照协议及补充协议，我们已协调给原告了门市房，且原告占据了两套商品房，超出其应分到的面积，原告未按照协议规定交纳多占的房屋应该承担的款项，同时因政策原因未能办理房屋产权证书；同时，原告杜文合、王伟与杜兰英析产继承案件经法院判决生效，我中心按照判决书规定已与杜兰英拆迁安置达成协议，且全部履行到位，依照拆迁协议和补充协议，我中心与原告已按照协议履行到位。另,杜文合、王伟于2013年5月21日向本院提起诉讼，要求确认与汝州市房地产管理处（现汝州市房产管理中心）签订的《汝州市城隍庙区域房屋拆迁赔偿、安置协议书》及《补偿拆迁协议》无效、返还房产及产权。本院作出(2013)汝民初字第2号民事裁定，裁定不予受理。上述事实有《汝州市城隍庙区域房屋拆迁赔偿、安置协议书》、《补充拆迁协议》、（1993)平法民二字第30号民事判决书、2011年1月26日和2011年4月12日的《协议》、(2013)汝民不字第2号民事裁定书及原、被告陈述及庭审材料等证据在卷佐证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。现原告杜文合、王伟实际占用住宅南楼1楼3号建筑面积83.22㎡、3楼3号楼房建筑面积83.22㎡，门市房临街自西向东第二间建筑面积49.5㎡、第三间24.75㎡。被告汝州市房产管理中心辩称，事实上原告已占有三套住房及三间市房，远远超出四份协议内容，请求驳回原告诉讼请求。本院认为，当事人应当诚实履行合同，原、被告之间签订的拆迁安置补偿协议及补充拆迁协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据原、被告签订的拆迁安置补偿协议以及补充拆迁协议，被告汝州市房产管理中心应当给原告杜文合、王伟安置2套住房、2间市房（60㎡）以及安排原告购买一套住房，被告汝州市房产管理中心已按2011年1月26日和2011年4月12日的《协议》临时安置给原告（原告已实际占有）南楼1楼3号建筑面积83.22㎡、3楼3号楼房建筑面积83.22㎡，门市房临街自西向东第二间建筑面积49.5㎡。被告现已同意将原告实际占有的该房产安置给原告，同时，第三间24.75㎡门市房，因原、被告签订有协议，现原告已收取该房屋租赁后的租金，被告也同意将该房产的租金由杜文合收取，直到中大街拆迁为止，作为对原告的补偿,被告汝州市房产管理中心承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持,但被告仍应协助原告办理房产证，原告有义务提供相应材料信息，使原告占有的房产合法所有。协议约定的被告应支付给原告的补偿金可抵充超出安置部分的差价，剩余差价被告表示不再追究。另，根据《补充拆迁协议》中约定被告协调由原告购买一套商品房，因现无商品房，无法安排，事实上无法支持原告请求，原告可另行主张差价损失。关于原告要求的拆迁剩余土地赔偿金问题，根据协议的约定，因该土地还未进行征用，可以在征用时另行解决。另，根据拆迁协议和杜文合与杜兰英的析产继承纠纷的判决，被告应安置原告共60㎡的门市房，杜兰英和杜文合各一间，现被告按照判决书已给杜兰英安置门市房21.44㎡，在本案中，被告同意给杜文合安置门市房49.5㎡，已超出了拆迁协议安置门市房的面积，故原告要求的临街自西向东第三间产权的请求不予支持。原告杜文合、王伟要求赔偿其经济损失，因双方达成协议，杜文合、王伟已实际占用拆迁协议约定的安置面积相应的房产并出租被告一间门市房获得房租收益，故其要求赔偿经济损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告汝州市房产管理中心原临时安置给原告杜文合、王伟南楼1楼3号建筑面积83.22㎡、3楼3号楼建筑面积83.22㎡，门市房临街自西向东第二间建筑面积49.5㎡,归原告杜文合、王伟所有，作为被告对原告的正式安置。原告提供办证所需的申请及资料后，被告汝州市房产管理中心提供房产登记所需的资料协助原告办理房屋产权证书,限原、被告于本判决生效后60日内履行完毕；二、门市房临街自西向东第三间建筑面积24.75㎡，由原告杜文合、王伟使用，直到中大街拆迁为止；三、驳回原告杜文合、王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，由被告汝州市房产管理中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  冯书朝审 判 员  马晓培人民陪审员  姚一帆二〇二〇年八月二十五日书 记 员  魏 琦附：本案裁判法律条文附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。