江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2273号上诉人（原审被告）：无锡高顿投资有限公司，住所地无锡市梁溪区扬名高新技术产业园****，法定代表人：过勇华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李荣华，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建新，江苏衡立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏凡润电子有限公司，，住所地无锡市新吴区梅育路118法定代表人：黄仁良，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹小新，江苏金渠律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁琦，江苏金渠律师事务所律师。上诉人无锡高顿投资有限公司（以下简称高顿公司）因与被上诉人江苏凡润电子有限公司（以下简称凡润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初5496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高顿公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回凡润公司的诉请。事实和理由：一审判决事实认定、适用法律均错误。一、一审判决未对鉴定意见中案涉房屋三处墙体改动属于主体结构变动是否属于合同约定的损坏进行说明，或认为变动就是损坏无须说明。1.鉴定意见为案涉房屋三处墙体改动属于主体结构变动。双方2015年6月12日签订的《厂房租赁合同》10.1.C条约定，凡润公司有合同解除权的情形之一是租赁房屋主体结构损坏，变动和损坏具有不同的含义，损坏是指其公司行为使租赁物无法修复，或者对租赁物的价值造成了无可挽回的影响，其严重程度远大于变动。而涉案厂房部分填充墙砌体修复极为简单，费用也低，不会对厂房使用价值造成影响或产生潜在隐患，其改动不能构成损坏。普通人判断是否主体结构以是否为承重结构为标准。鉴定意见将填充墙砌体鉴定属于主体结构有违普通人的常识，该鉴定意见不能作为本案当事人合同条款真实意思的判断依据。二、一审判决认定其未经凡润公司同意拆除车间内电缆堆放于仓库属违约行为有误。国家质检总局、国家标准化管委会于发布的2011年《电力安全工作规程》规定，设备对地电压1000V以上为高压。双方2015年6月12日签订的《厂房租赁合同》第六条租赁物的改善、修理和费用承担中6.3条明确：建筑物的主结构、屋顶、主要高压供电电缆(包括变压器)由凡润公司负责。除此外，低压电缆等由其负责。其为实现合同目的，根据租户要求拆剪整理的负载侧厂房内的电缆全部属于低压电缆(对地电压不超过250V)，不是双方合同约定的高压电缆，该条约定使其无需为此再另行征得凡润公司同意即可自行根据实际需求重新整理、部署低压电缆。三、一审判决认定其将厂房部分出租给当时未取得证照的注塑厂也属于违约行为有误。注塑厂有合法证照，其经营行为不违法，不构成租赁合同约定的非法经营行为，合同并没有约定其转租客户数量的限制。相反，这有利于租赁物价值的最大化。四、即便其存在上述违约行为，也属于履约瑕疵，违约显著轻微。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。故凡润公司要求解除合同不应当得到法院支持。1.涉案厂房总面积为31386.2平方米，其仅变动了10平方米左右的填充墙，改造面积不足万分之三。2.将窗改造为门，改造费用较少，另行改回也不会超过2万元，与年租金300余万元相比较，不足百分之一。3.其上述行为属于正常管理租赁物，并未影响凡润公司收取租金合同目的实现；相反，在2015年厂房租赁市场不景气的条件下，其行为贴合客户需求，有利于合同目的实现。五、凡润公司一面假意要解除合同，另一面拉着其公司客户无锡恒伟物流有限公司（以下简称恒伟公司）不放手，仍然继续接受恒伟公司支付的租金，继续开具租金发票，凡润公司的目的不是解除合同，而是见租金上涨，见利忘义，提前解除合同，妄想与恒伟公司直接发生租赁关系。六、涉案房屋鉴定报告违法，依法不能采信。从苏州市房屋安全鉴定管理处（以下简称苏州鉴管处）2019年4月22日和6月6日向一审发函要求配合提供相关材料及告知鉴定方案可知，函发主体是苏州鉴管处，该单位并无司法鉴定资质，函上共同署名的苏州天正房屋安全司法鉴定所并未盖章，证明此次鉴定实际由苏州鉴管处实施。且苏州鉴管处因不具备资质，该单位与他人共同出具报告涉嫌违法，有理由怀疑是苏州鉴管处借用资质并盖章，不能作为本案证据使用。且鉴定报告中列明的苏州方正工程技术开发检测有限公司检测报告与本案并无关联，作为鉴定依据不符合规范，得出的鉴定结论不具合法性。凡润公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。事实和理由：1.高顿公司对于涉案厂房进行了变动，将墙体破开改成了玻璃门、卷帘门以及加装了外开门，而墙体经鉴定属于主体结构，所以高顿公司的行为损坏了涉案厂房的主体结构。无论是依据双方的合同约定还是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，其均有权解除合同。2.涉案厂房的电缆、电柜均属于其财产，也是包含在租赁财产之中的，高顿公司未经其同意将电缆电柜拆除属于严重违约行为。3.注塑厂并未在本地申领营业执照就在涉案厂房内开展经营活动，属于违法经营。一审法院基于上述三点认定高顿公司存在严重违约行为，认定事实清楚。至本案二审开庭，厂房主体结构损坏问题以及电缆、电柜仍未恢复原状，且高顿公司在一审中也一再表示拒绝恢复原状。凡润公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认双方当事人于2015年6月12日签订的《厂房租赁合同》《代租及管理合同》已于2018年8月31日解除。2.高顿公司支付违约金40万元。一审法院认定事实：一、双方签订合同情况2015年6月12日，凡润公司与高顿公司签订《厂房租赁合同》《补充协议》及《代租及管理合同》各1份，《厂房租赁合同》：凡润公司将案涉厂房出租给高顿公司使用，建筑面积共31368.2余平方米。租赁期限为5年，起租日确定为2015年9月1日。全部租赁物每年租金为315万元，按季支付则为787500元，租金含税且凡润公司在收到高顿公司租金后五个工作日内开具正式发票并交付高顿公司。高顿公司应提前5个工作日支付下一季度的租金（即从起租日起满一年的5个工作日），第一季度租金在厂房交付高顿公司时一次性付清，由高顿公司打款至凡润公司银行账号。双方签署本合同后，高顿公司应交给凡润公司40万元的定金，厂房交付日自动转换为押金。凡润公司应当于2015年9月1日前将案涉厂房交付高顿公司。租赁房屋中的设备、设施（包括凡润公司一次性投入的）按国家有关保修规定执行，如因高顿公司人为造成的损失费用由高顿公司承担。租赁房屋的化粪池、管道、窖井、道路的日常养护由高顿公司负责。建筑物的主体结构、屋顶、主要高压供电电缆（包括变压器），主要排污排水立管，建筑物承重墙、配电房，消防水立管由凡润公司负责。有缺陷时，高顿公司应及时书面通知凡润公司，凡润公司收到高顿公司书面报修后派人员修复。租赁终止或合同解除时，高顿公司保留由其安装的设备的所有权，高顿公司应当按期把全部设备搬走并清理干净，如装修物附着在建筑物中不可拆除的则归凡润公司无偿所有。凡润公司可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除合同，并要求高顿公司承担40万元违约金：1.高顿公司违反或不履行本合同规定的义务、责任，导致本合同无法执行；2.高顿公司未按约定用途使用承租房屋、设备及进行非法经营；3.因高顿公司原因造成租赁房屋主体结构损坏的；4.高顿公司无正当理由单方面终止合同履行的；5.高顿公司延迟支付租金超过1个月的。高顿公司可以在发生以下情形时以书面通知的形式解除合同，并要求凡润公司承担40万元违约金：1.凡润公司无正当理由单方面终止合同履行的；2.延期交付租赁物的。《补充协议》约定：1.凡润公司将案涉厂房完全交付给高顿公司正式租赁使用的最后截止日期应为2015年8月31日，如在此日期前可提前交付，则《厂房租赁合同》约定的租赁起始日期仍应保持不变。在2015年7月31日前凡润公司另需将厂区内所有宿舍人员清空搬离完毕。凡润公司允许高顿公司进驻厂区规划及装修起始日期为2015年6月15日。2.厂房回租约定：凡润公司因生产原因仍使用部分厂区需求，故可按18元/平方米的底价向高顿公司回租使用，实际产生租金则按使用面积向高顿公司按季支付。3.为合理避税，双方另行约定如下，凡润公司应积极配合高顿公司办理相关行政规费涉及的各项手续：（1）凡润公司仅负责开具6%的仓储租赁发票，如高顿公司转租时承租方需20.5%的厂房租赁发票，则产生的14.5%税额差异由高顿公司承担；（2）高顿公司另承担转租租金差异部分的全额税金及向凡润公司提供租金差额部分的管理费发票；（3）如高顿公司在租赁期内未转租成功之前，则由高顿公司按原租赁合同规定支付租金。4.如果外部经济形式及租金价格有回升趋势，则三年后租金价格上调3%（如遇金融危机等不可抗拒因素则双方再协商租金价格）。本补充协议作为《厂房租赁合同》的附件存在，与《厂房租赁合同》具有相同的法律效力。《代租及管理合同》约定：第一条，租赁物位置、面积、设施情况，1.1凡润公司将案涉厂房委托高顿公司以凡润公司的名义租赁给他人，并且高顿公司进行租赁管理经营……第二条，委托代租期限，2.1代租期限自本协议约定起至高顿公司与他人的租赁合同履行期限届满日止。2.2如他方续租的，经凡润公司书面同意，则代租期限可以延长至续租期限届满时止……2.3如代租期满，高顿公司另有承租人要租赁的，则双方同意同等条件续签本合同至另一租期届满。第三条，租约签订、租金收取与租赁管理。3.1由高顿公司寻找承租人并与其谈判租赁事宜并签约,约定各方权利义务。3.2由凡润公司收取承租人租金，承租人如需发票，由凡润公司向承租人开具交付发票并承担税金（6%）。3.3由高顿公司对承租人进行租赁管理，凡润公司不干涉。第四条，代租费（管理费）及支付方式。4.1高顿公司代租的年租金不低于315万元每年（基本年租金）。4.2凡润公司向高顿公司支付代租费（租赁管理费），凡润公司收到的实际年租金与《厂房租赁合同》约定的基本年租金的差额作为代租费（管理费）支付给高顿公司。4.3代租费（管理费）支付周期与租金支付周期一致，在凡润公司收到承租人租金三日内支付高顿公司……4.5无论本合同因何种原因终止，凡润公司仍然应当支付代租费（管理费）直至承租人租金付清，租期届满时止。第五条，甲方责任，5.3签订本合同后，凡润公司不得再委托他人代租，不得自行将租赁物再租赁于他人，否则该行为无效，且凡润公司赔偿高顿公司经济损失，金额为实际年租金的30%……第六条，乙方责任。6.3不得低于基本年租金出租租赁物，否则高顿公司补足差额。6.5租期届满，高顿公司将租赁物无故障交还于凡润公司……第八条，其他，8.1签订本合同后，高顿公司在三个月内没有成功出租租赁物的，凡润公司有权解除本合同并有高顿公司按照基本年租金的标准向凡润公司支付租金。8.2上述期限内，高顿公司与他人成功签约，则凡润公司不得终止本合同及租赁合同。2015年8月31日，凡润公司与高顿公司签订《补充协议-1》，约定：基于双方在上述《厂房租赁合同》及《补充协议》的内容上尚需补充要约，经双方协商一致签订本《补充协议-1》。一、关于厂房反租的约定：1.双方一致同意将《厂房租赁合同》租赁期限变更为自2015年9月16日起至2020年9月15日止（原合同约定的5年租赁年限仍不变）。2.凡润公司由于生产需要，经高顿公司同意，现约定反租的仅用于堆放设备的约1000平方米的部分厂房租赁期限为六个月（自2015年9月16日起至2016年3月15日止）……二、关于厂房改造及交接的约定：1.高顿公司对凡润公司厂房改造时需提前申请并由凡润公司指定专门人员到现场确认无误方可进行。2.凡润公司负责租赁期间厂房所有门窗、照明灯具及屋顶漏雨的修补工作，但高顿公司原因造成的损坏除外。3.双方派代表对厂房交接作确认，完毕后签订《确认交接单》。上述事实，有当事人陈述、涉案厂房的房屋所有权证、《厂房租赁合同》《代租及管理合同》《补充协议》《补充协议-1》等证据在卷佐证。二、三方租赁合同情况2015年9月1日，出租人凡润公司（甲方）、承租人恒伟公司（乙方）与受托人高顿公司（丙方）签订三方租赁合同1份，约定：三方在自愿、公平和诚信的基础上，丙方受托为甲方代租，乙方承租甲方的厂房，三方就租赁等事宜协商一致订立本合同。第一条，1.1甲方将案涉厂房，总租赁面积约29000平方米（丙方管理使用的1000平米雨棚除外，简称租赁物）委托丙方以甲方名义分批出租给乙方，由乙方承租经营……第二条，乙方承诺租赁物仅作为仓储物流使用，并保证不擅自改变使用用途。第三条，租赁期限，3.1租赁期限从2015年11月1日起,分批出租,租赁期限为三年，2018年10月31日止，具体如下：第一批，约10000平米，2015年11月1日起交付使用;第二批，约3500平米，2015年11月10日起交付使用;第三批,约11000平米,起交付使用；最后一批,约3500平方米,2015年12月1日起交付使用;3.2租赁期满，丙方（甲方）有权收回该厂房，乙方应如期返还，乙方需要继续承租的，则应于租赁期届满前2个月向甲方、丙方提出续租书面要求，经甲方、丙方同意后重新签订租赁合同。第四条，租金及支付。4.1该租赁物每年租金为480万元，开具6％的仓储发票。4.2.租金的支付:租金一月一付，一月租金为40万元；乙方应每月1日之前支付当月的租金，第一个月租金应在2015年11月1日前按实际交付状况按实支付租金，由乙方打款至甲方银行账户……第八条，甲方责任，8.4具体出租事项委托丙方承办不干扰，开具足额发票交付丙方。8.5甲方向丙方按时足额支付代租费（租赁管理费,另有约定）。第九条，乙方责任，9.1乙方应按时足额支付租金,交付丙方租金支付凭证。9.2乙方正常使用厂房、设施,保护租赁物完好，尽谨慎使用的义务。9.3除非经甲方同意，乙方不得对租赁厂房基础结构进行任何改造、变动，否则因此造成的一切损失由乙方承担，……第十一条，合同的解除和违约责任，11.3甲乙双方直接就本合同项下的租赁物签订租赁合同的，则该合同无效，并且甲乙双方各赔偿丙方200万元违约金，丙方有权选择单独行使该权利和一并解除合同。三方另签订有《补充协议》（以下简称三方补充协议）1份，约定：根据凡润公司、恒伟公司与高顿公司于2015年9月1日签订的厂房租赁合同中第六条（租赁物的交付），对租赁物的交付条件特作以下补充。一、凡润公司应按照约定按时将符合恒伟公司要求的租赁物交付给恒伟公司使用，恒伟公司有权要求凡润公司对不符合要求部分进行修缮或改造。二、高顿公司有义务确保租赁物交付时状态为：1.确保全厂区内通电、通水（电力仅使用一组电机）；2.确保厂区内消防验收通过；3.确保租赁物无屋漏等瑕疵；4.确保租赁物内货梯、电梯等电气设施可正常使用；5.确保厂区内、租赁物内清洁无垃圾。2015年10月4日，凡润公司作为甲方与高顿公司作为乙方签订《租金付款方式约定协议》1份，约定：1.高顿公司于2015年10月14日分两笔支付第一个季度（2015年9月16日至2015年12月15日）房租金共787500元。支付方式为第一笔393750元（甲方向乙方开具正式租赁发票）；第二笔393750元（甲方向乙方开具收款收据）。2.当甲方于2015年11月收到实际承租方恒伟公司的当月租赁费时，则向乙方返还相同金额的费用。该笔款项将从2015年10月14日乙方向甲方支付的第二笔租赁费中划出，另第二笔剩余金额则等甲方于2015年12月收到恒伟公司的40万元房租金后再归还乙方，即此笔款项结清。3.此后当恒伟公司每月向甲方支付房租金后甲方即向乙方返还当月租金差异部分137500元（400000-262500），该支付方式直至三方租赁合同到期。但该笔款项中须扣除恒伟公司租赁使用期间产生的甲方代付的各项规费等。同时乙方向甲方开具甲方向乙方当月实际返还的相同金额的服务费发票。上述事实，有当事人陈述、三方租赁合同、三方补充协议等证据在卷佐证。三、案涉厂房变动及款项往来情况《厂房租赁合同》签订后，高顿公司接收了案涉厂房。高顿公司向凡润公司提交案涉厂房待维修点报告后对案涉厂房的相应部位进行了维修。在上述报告所涉内容之外，高顿公司还对案涉厂房进行了以下变动：1.恒伟公司使用的大门右边垂直面的墙体改为玻璃门。2.案涉厂区内部的两个洗手间的内开门封堵成墙体后将原来厕所另外一边的外部墙体破开加装了两个外向开门。3.1号厂房朝北外墙的墙体开了卷帘门。4.高顿公司将案涉厂房车间靠墙的落地配电柜部分拆除堆放在车间仓库内，高顿公司曾拆除案涉厂房内的电缆后将拆除的电缆搬离案涉厂房后又搬回案涉厂房车间仓库。5.将部分案涉厂房出租给当时未取得合法证照的注塑厂进行生产。这些变动及行为高顿公司未提供证据证明曾告知凡润公司并经凡润公司同意。高顿公司于2015年10月14日支付凡润公司2015年9月16日至10月30日的租金393750元，于2015年10月19日支付2015年11月1日至12月15日的租金393750元。凡润公司于2015年10月30日返还高顿公司保证金245690元、于2015年12月8日返还保证金148060元。恒伟公司自2015年12月起向凡润公司支付租金后，凡润公司均将每月差额137500元支付给高顿公司，但自2018年1月起凡润公司未再将差额支付高顿公司。凡润公司曾向高顿公司开具管理服务费的发票。上述事实，有当事人陈述、照片、恒伟公司案涉厂区负责人张宇于2018年4月17日的个人录音、过勇华与凡润公司工作人员陈殿于2019年5月8日的2段对话录音、于2019年7月12日的1段对话录音、案涉厂房现场视频、维修问题点汇总报告、付款凭证、管理服务费发票等证据在卷佐证。四、函件往来情况2018年8月1日，凡润公司向高顿公司送达《通知函》1份，言明：双方陆续签订上述多份协议，高顿公司系案涉厂房的租赁管理方。凡润公司2018年4月方知晓，高顿公司未经其同意，于2015年底擅自拆除了案涉厂房的高压电缆，又于2018年初擅自拆除了部分主体结构，且在厂区进行了相应的临时搭建，未经允许擅自将厂区部分面积出租给第三方注塑厂使用。上述行为严重违反合同，造成凡润公司严重损失。要求高顿公司于2018年8月30日前对上述拆除行为恢复原状，返还不当得利、赔偿损失并支付违约金200万元。若高顿公司未在上述期限内履行上述内容，则凡润公司将于2018年8月31日正式解除与高顿公司签订的上述合同。2018年8月6日，高顿公司向凡润公司送达《回复函》1份，言明：双方本质是出租与承租的关系，签订上述合同时为了租金结算支付便利及合理避税。高顿公司的行为是合理整理和利用而非破坏，而且租期届满时高顿公司也可按合同约定处理。同时要求凡润公司支付拖欠的款项，凡润公司的侵权或违约行为导致的一切损失均由凡润公司赔偿。2018年8月24日，凡润公司委托江苏中山明镜（苏州）律师事务所向高顿公司送达《律师函》1份，重申了2018年8月1日《通知函》的内容。上述事实，有《通知函》《回复函》《律师函》等证据在卷佐证。五、鉴定情况应凡润公司申请，法院依法委托苏州市鉴管处苏州天正房屋安全司法鉴定所对案涉房屋的墙体变动是否属于主体结构变动进行鉴定，该所经鉴定出具了苏天正司鉴所[2019]鉴字第2号司法鉴定意见书，分析说明意见为：根据委托人提供的图纸及现场检查，鉴定对象为两层（局部一层）整体现浇混凝土框架结构房屋，一层15×F～G轴段墙、一层G×6～7轴段墙、一层G×13～14轴段墙均为填充墙砌体。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）（以下简称验收标准）附录B中的《表B建筑工程的分部工程、分项工程划分》可知，填充墙砌体属于主体结构。鉴定意见为案涉房屋三处墙体改动属于主体结构变动。经质证，凡润公司对鉴定意见无异议。高顿公司对鉴定报告的真实性无异议，但不认可鉴定意见，同时提交无锡轻大建筑设计研究院有限公司高级工程师万晨曦出具的《专家意见表》并申请万晨曦作为专家证人出庭作证，提出如下意见：1.鉴定结论所称的主体结构变动不等同于合同约定的主体结构损坏；2.鉴定报告所依据的验收标准是为了验收便利进行的分类且非强制性。而其他相关规范比如《建筑工程建筑面积计算规范GBT50353-2013》《建筑抗震设计规范GB50011-2010》《非结构构件抗震设计规范JGJ339-2015》等关于建筑物主体结构的定义均与之不尽相同，围护墙和隔墙这些建筑物结构构件不应属于主体结构。应高顿公司申请，法院依法通知鉴定单位高级工程师奚文杰出庭作证，答复如下：三处变动都是填充墙砌体，填充墙砌体是建筑物必须的而不是可有可无的。高顿公司所述的其他规范是针对专门项目有各自的侧重，但本次鉴定不涉及抗震等事项，而且高顿公司所述规范均未表述填充墙砌体不属于主体结构，高顿公司不能根据文字表述自行进行推断。验收标准附录B包含了建筑物所有的类目，是最全面最基本的，故采用该标准。上述事实，有当事人陈述、视频资料、司法鉴定意见书等证据在卷佐证。一审法院认为，双方当事人的争议焦点在于：一、双方签订《厂房租赁合同》及《代租及管理合同》形成的法律关系属于租赁合同还是委托合同关系。二、凡润公司是否有权解除合同。三、凡润公司主张违约金是否能够得到支持。关于第一项争议焦点。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。首先，本案中，《厂房租赁合同》及《补充协议》的内容均载明凡润公司将案涉厂房出租给高顿公司，同时载明了租赁期限、租金标准及租赁双方的权利义务，凡润公司为出租方，高顿公司为承租方。其次，《代租及管理合同》中虽然有关于委托出租的表述，但其中关于凡润公司不得干涉高顿公司的租赁管理，不得低于基本年租金出租否则高顿公司需补足差额，没有成功出租高顿公司仍需向凡润公司支付基本年租金等约定，特别是三方租赁合同中“凡润公司与恒伟公司直接就本合同项下的租赁物签订租赁合同的则该合同无效”的内容，均明显与委托合同的法律特征不符。第三，《补充协议》约定凡润公司反租部分案涉厂房需支付租金，签订时间晚于《代租及管理合同》的《补充协议-1》也载明凡润公司向高顿公司反租部分案涉厂房。如果双方为委托合同关系，那么案涉厂房的使用权并不发生转移，委托方可以依法使用自有的案涉厂房，没有必要向受托方反租，更无需向受托方支付租金。从上述分析可以看出，本案中，凡润公司的主要义务是交付案涉厂房，且在双方约定的期限内凡润公司被排除了对案涉厂房占有、使用的权利，案涉厂房的使用权转移给了高顿公司，而高顿公司的主要义务是向凡润公司支付租金，这些均符合租赁合同的法律特征，而不符合委托合同的法律特征，故双方就《厂房租赁合同》及《代租及管理合同》形成的应为租赁合同法律关系。关于第二项争议焦点。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以请求解除合同并要求赔偿损失的。《厂房租赁合同》约定，因高顿公司原因造成租赁房屋主体结构损坏的，凡润公司可以解除合同。首先，《补充协议-1》约定高顿公司对凡润公司厂房改造时需提前申请并由凡润公司指定专门人员到现场确认无误方可进行。但凡润公司对案涉厂房进行的除代维修点报告所涉维修内容之外的其他变动均未告知凡润公司或经凡润公司同意，高顿公司的该行为不符合约定。其次，虽然高顿公司对鉴定意见提出异议，但该鉴定意见出具的程序符合相关规定，也阐明了相应的依据及采用的方法，鉴定人也出庭对高顿公司提出的异议给予了解答和说明，且高顿公司也未提供其他足以推翻该鉴定意见的证据，故该鉴定意见依法应予采纳。根据该鉴定意见，高顿公司对案涉厂房进行的上述变动属于主体结构变动。第三，高顿公司在凡润公司发函要求其将上述变动行为恢复原状后，明确表示其为合理利用非破坏故不予恢复。高顿公司的该行为已经符合《厂房租赁合同》约定和法律规定的凡润公司有权解除合同的情形。第四，除了上述变动案涉厂房主体结构的行为外，高顿公司还存在未经凡润公司同意拆除车间内电缆并将拆除的电缆搬离案涉厂房后又搬回案涉厂房车间仓库堆放、将部分案涉厂房出租给当时未取得合法证照的注塑厂进行生产等行为。这些行为均违反了合同的约定和法律的规定，对案涉厂房的使用价值造成了影响或对案涉厂房后续的正常经营使用造成了潜在的隐患，故高顿公司的上述违约行为不能认定为显著轻微。综上，凡润公司有权要求解除合同，但凡润公司虽然在发函作出意思表示要求高顿公司在给定的期限内恢复原状等，否则将于2018年8月31日解除合同。可是在高顿公司给予明确否定答复后且在其给定的期限届满后，凡润公司并未在2018年8月31日向高顿公司作出明确的解除合同的意思表示，故合同解除的时间应确定为凡润公司提起本案诉讼之日即2018年9月25日。关于第三项争议焦点。从上述关于第二项争议焦点的分析可得，高顿公司的行为符合《厂房租赁合同》约定的违约情形，凡润公司有权要求高顿公司支付违约金。虽然《厂房租赁合同》约定的违约金金额为40万元，但综合考量此前高顿公司的履约情况、高顿公司上述违约行为的过错程度及凡润公司的损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌定违约金以20万元为宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款、第七十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、凡润公司与高顿公司于2015年6月12日签订的《厂房租赁合同》及《代租及管理合同》均于2018年9月25日解除。二、高顿公司于判决发生法律效力之日起十日内支付凡润公司违约金200000元。三、驳回凡润公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费116300元、鉴定费54403元，合计170703元（此款已由凡润公司预交），由凡润公司负担1477元，由高顿公司负担169226元。（凡润公司要求其预交的案件受理费169226元由高顿公司向其直接支付，法院不再退还，由高顿公司在判决发生法律效力之日起十日内直接向凡润公司支付）。二审中，双方当事人均未提供新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：高顿公司是否存在违约行为，凡润公司是否有权解除合同。本院认为：根据我国《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人应当按照约定使用租赁物，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，根据双方签订的《厂房租赁合同》第10.1条的约定，因高顿公司原因造成租赁房屋主体结构损坏的情况下，凡润公司可以书面通知的形式解除合同并要求高顿公司承担违约金。高顿公司在承租过程中对涉案厂房三处墙体进行了改动，结合一审委托司法鉴定机构出具的司法鉴定意见书，上述三处墙体改动均属于主体结构变动，高顿公司称其对厂房改造得到了凡润公司工作人员的现场确认和口头同意，但并无任何证据予以证实，据此，高顿公司的行为已经违反了双方的合同约定。此外，结合凡润公司曾于2018年8月1日向高顿公司发函明确要求恢复原状的事实，高顿公司已在2018年8月6日的回函及本案一、二审中均表示无需恢复原状，在此情况下，凡润公司要求解除合同有相应的合同和法律依据。一审判决《厂房租赁合同》及《代租及管理合同》于2018年9月25日解除并无不当，本院予以确认。关于高顿公司二审中称苏州鉴管处不具备鉴定资质一事，苏州鉴管处作为事业单位，承担着为房屋安全提供鉴定保障、受委托对危房鉴定实行统一管理的职责，该单位在接受司法鉴定委托后向一审法院发函确认鉴定事项和内容、与具备鉴定资质的苏州天正房屋安全司法鉴定所出具苏天正司鉴所[2019]鉴字第2号司法鉴定意见书并不违反法律规定，且上述司法鉴定意见书在一审中已经过质证，高顿公司对于真实性和合法性均无异议，仅针对鉴定结论提出了异议，鉴定人员也出庭接受了质询，鉴定程序合法。现高顿公司在并无任何依据推翻一审司法鉴定意见的情况下，仅以苏州鉴管处向一审法院的发函中单方加盖公章为由，认为苏州鉴管处存在借用资质出具报告的违法行为，系其主观臆断，且无任何依据予以证实，本院对其该意见不予采纳。综上，高顿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55900元，由上诉人高顿公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林中辉审 判 员 杜伟建审 判 员 孙 宏二〇二〇年八月十八日法官助理 杜凤君书 记 员 汪丽敏