广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初132号原告（反诉被告）：王英霞，女，中国香港特别行政区居民，1977年1月27日生。委托诉讼代理人：谭洪武，广东中深律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市和泰投资有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道下沙社区滨河路**下沙村京基滨河时代广场**3201，统一社会信用代码：91440300MA5EXAJX77。法定代表人：邓斌，董事长、总经理。委托诉讼代理人：江泓，广东深田律师事务所律师。原告王英霞诉被告深圳市和泰投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭洪武，被告委托诉讼代理人江泓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告返还购房款人民币300万元及利息（利息自起诉之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计至实际清偿之日止）；3.由被告承担全部诉讼费和其他诉讼费用。原告起诉的事实与理由：2018年10月26日，原被告签订了《房地产买卖合同》，合同约定被告将深圳市宝安区龙华街道和平里花园二期2栋143号商铺（房产证号：00××**）出售给原告，转让总价为人民币1080万元。合同签订后，原告陆续支付了部分购房款，合计人民币300万元。但是，由于原告为香港人身份，在深圳购买商铺属于限购范围。原告最终无法取得上述房产的产权登记，双方所签订的合同属于履行不能，因此，原告多次找被告协商解决，被告一直持否定态度。被告深圳市和泰投资有限公司答辩称：一、原被告双方签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，依法成立并生效对双方均具有约束力，买方清晰香港人身份无法正常购买该物业，故在买卖合同中明确约定签署本合同之日起5个工作日内指定有资格的购买该物业的个人名义，同时买方承担连带责任。关于涉案房产限购问题，早在2006年就有相关规定，原被告在买卖合同中也对此有明确约定，以上足以说明原告购买涉案房屋时就非常清楚知道深圳市的相关限购政策，对限购早有预见，并非像原告所陈述的其无法取得涉案房屋的产权登记，双方签订的合同属于履行不能。二、本案被告在履行合同中没有违约行为，原告不享有合同解除权，也无权要求返还购房款及利息，涉案房屋权属没有任何瑕疵，被告在履行过程中也不存在违约行为，原告应按约履行合同义务，无权要求解除合同。三、原告系合同的违约方，其通过诉讼方式主张解除合同应当承担本案全部诉讼费用。被告向本院提出如下反诉请求：1.判令解除《房地产买卖合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金3500000元；3.判令反诉被告承担本案的诉讼费等全部诉讼费用。被告反诉的事实与理由：2018年10月26日，原被告签订《房地产买卖合同》（编号：0000493），合同约定原告向被告购买深圳市宝安区，面积为98平方米，价格为人民币10800000元整。2018年10月26日、2018年11月3日、2019年4月10日、2019年6月10日，原告支付房款3000000元。后原告以种种理由迟迟不支付剩余尾款，后于2020年2月向法院起诉并申请保全案涉房产，2020年2月27日贵院裁定保全案涉房产。被告认为，原被告之间的商品房买卖合同成立并生效，原告仍未按照《房地产买卖合同》的约定及时足额付清房款，已构成根本违约，违约后原告向贵院起诉并保全涉案房产，对被告经营造成巨大影响和损失。被告有权请求法院判令解除合同，支付违约金35000000元，并承担全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告答辩称：一、合同签订及付款背景。原告作为香港人身份，对国内楼市的限购规定不甚了解；加之自己患有严重的抑郁症，对社会常识缺少判断力。在签订合同之时，听信于被告销售人员承诺的所谓可以通过技术手段规避限购政策的承诺。实则，仅是让原告自行寻找可以符合限购政策的他人作为产权登记人（在合同中最后一句话手写条款）。该条款的约定内容明显属于规避法律法规或政策制度的效力性强制规定性质，应属于无效条款。另依据现行法律，房产的产权人是以登记为准的；被告唆使原告将一千多万元的房产登记在他人名下，明显违背常理，为了达到销售商铺的目的，完全不顾原告的利益。但是碍于已经支付部分购房款，原告只能被被告牵着鼻子走，被告既不同意解除合同退还购房款，也不正视合同最终无法完全履行的现实，仅关心收受房款。基于原告对楼市限购政策的不了解，以没收已付定金的方式威胁原告继续支付购房款，最终造成今天的局面。二、导致合同解除的核心原因是客观无法全面履行，最终原告根本无法实现合同目的。在已经明确合同目的无法实现的情况下，合同的履行从一开始也就失去意义，也就不应再考量是否存在逾期付款的情况，同理，被告应不再享有合同履行的约定追究原告所谓“违约责任”的权利。1.对于商铺产权作为交易对象的买卖合同，除了房产的交付外，产权过户的变更登记是原告签订合同所必然期待的合同目的。但是依据目前的现有楼市限购规定，原告的香港身份显然最终无法实现该合同目的。2.合同目的无法实现的原因在签订合同之初就已经客观存在。在已经明知无法实现合同目的的情况下，原告如何履行合同已经失去现实意义和法律意义。无论付款是否延迟，目前的履行状态均应是合同目的无法实现所致，而非原告可以左右或主观选择的结果。况且，在明知最终无法实现合同目的的情况下，原告应当享有拒绝履行合同义务的权利。被告在反诉中也是引用了因所谓的“根本违约”，即已经无法实现合同目的的情况下，在签订合同之初，原告也就应当享有解除合同和拒绝后续履行的权利。3.从合同约定的内容可以看出，在签订合同之初，被告就已经明确原告是香港身份，在国内不可以购买商铺，也不可能登记为产权人，所以造成本案合同最终无法实现合同目的的过错，是双方共同造成的。被告是知晓原告不具备购房资格，仍继续与原告交易的，被告是明知原告身份的情况下签订合同的，明显也有过错，亦要承担相应的责任。商品房买卖合同签订后无法履行的后果双方均负有责任，双方均应对合同的解除承担责任，所以即使要追究违约或者损失的过错责任也应是各自承担。三、被告主张的所谓“违约金”没有客观依据，也严重脱离所谓的损失事实。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。而本案中不论是否存在违约的情况，被告主张所谓的“违约金”也是没有对应的合理损失作为支撑。客观上，首先被告为涉案商铺的交易无需做什么前期履行的准备或支出（涉案房产没有抵押，为了交易也无需提前赎楼）；其次涉案商铺交易的解除，并不影响被告再次销售。所以说，被告主张的违约金不仅严重过高，也没有实际损失为基础。假设如果要追究违约责任，原告请求贵院以实际损失为基础，全面衡量本案情况，应当大幅大少或者根本没有所谓的违约赔偿。经审理查明如下事实：2018年10月26日，原告作为买方、被告作为卖方签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区0万元转让给原告，定金共计216万元，付款方式为2019年8月31日前一次性付款，买方违约责任条款约定如买方逾期履行义务超过5个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金，或没收买方已支付的定金，卖方违约责任约定为如卖方逾期履行义务超过5个工作日，买方可解除合同，并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金，备注载明：买方购买该物业房款的付款明细为2019年6月10日前支付150万元，2019年7月10日前支付300万元，2019年8月31日前支付470万元，交铺时间为办出买方新房产证后的5个工作日内，买方清晰香港人身份无法正常购买该物业，故承诺签署本合同之日起5个工作日内指定有资格的购买该物业的个人名义，同时买方履行该合同承担连带责任。2018年10月至2019年6月原告分多笔向被告银行帐户汇款共计300万元。因受限于深圳市管局的相关管理规定，原告不具有购买涉案商铺的资格，涉案房屋至今仍登记在被告名下。上述事实，有《房地产买卖合同》、收款收据、银行流水、深圳现行限购政策文件、涉案房产不动产登记证明以及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。现因原告系香港居民，属于深圳市的限购对象，无法购买涉案商铺，原被告均诉请解除《房地产买卖合同》，本院认定原被告签订的《房地产买卖合同》于原告起诉之日即2020年1月7日解除。本案争议焦点在于违约责任的认定问题。原告作为买方，因不具备购房资格导致涉案房产不能完成过户，原告的行为已构成违约。根据双方《房地产买卖合同》的约定，如买方逾期履行义务超过5个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金，或没收买方已支付的定金。本案中，定金以及转让成交价20%均为216万。鉴于签订合同时，被告系明知原告的香港居民身份不符合涉案商铺的购买资格，仍与原告签订合同，其对于可能出现的无法过户的风险应当有所预期，被告自身亦存在一定过错。因此，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为转让成交价的10%，原告应向被告承担108万元的违约金。因原告已向被告支付300万元，被告应返还原告192万元。对于原告诉请超过该金额的部分以及利息，于法无据，本院不予支持。被告诉请原告支付违约金350万元，本院已支持了108万元的违约金，应可弥补被告的损失，对于被告主张的超过该部分的损失，被告未提供证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告王英霞与被告深圳市和泰投资有限公司于2018年10月26日签订的《房地产买卖合同》；二、被告深圳市和泰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王英霞返还192万元；三、驳回原告王英霞的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市和泰投资有限公司的其他反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30800元、保全费5000元，反诉费用17400元，由原告王英霞负担人民币18257元，由被告深圳市和泰投资有限公司负担人民币34943元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 朱  嘉  蹊人民陪审员 黄  水  莲人民陪审员 杨  泽  文二〇二〇年八月三十一日书 记 员 黄  梦  蕾书 记 员 沈思愉(兼)