广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初17330号原告：曾丽玲，女，汉族，1982年4月25日出生，住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：易玉成，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：晋国严，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市瑞恒投资发展有限公司，地址：广东省深圳市宝安区新安街道**怡园路东二巷建兴工业区****，统一社会信用代码：91440300279314110E。法定代表人：罗向民，总经理。被告：深圳市勤诚达集团有限公司，，地址：广东省深圳市龙岗区布吉街道中兴路大世纪花园管理处统一社会信用代码：914403002793088373。法定代表人：廖新源，董事长。两被告共同的委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。原告曾丽玲与被告深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）、被告深圳市勤诚达集团有限公司（以下简称勤诚达集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告曾丽玲的委托诉讼代理人易玉成、晋国严，二被告共同的委托诉讼代理人尹德军、张洁平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告瑞恒公司向原告支付自2017年5月29日起至2018年11月16日止共536日的延期办证违约金人民币1648706.63元；2、被告勤诚达集团公司对被告瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任；3、被告瑞恒公司、勤诚达集团公司共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年12月25日，原、被告签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买瑞恒公司开发的深圳市宝安区新安街道勤诚达悦园第1栋9B单元14层1403房，购房总价款为7689863元。原告购买的房屋没有加建的违法行为，原告购房时支付的“改造费”l000元，是按照被告的要求支付的，不是原告真实意思的表示。被告瑞恒公司为一人有限责任公司，被告勤诚达集团公司为该公司唯一股东。综上，《深圳市房地产买卖合同（预售）》为原、被告真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，原、被告均应全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告向被告支付了房款，但被告交付房地产后，由于被告的原因造成原告不能在法定期限内领取所购房屋的《不动产权证书》，其行为已构成违约，应承担违约责任，即按合同第22条的约定及参照生效民事判决对涉案楼盘系列案件认定的事实，被告应自2017年5月29日起至2018年11月16日止共536日，以购房总价款7689863元按日万分之四标准向原告支付延期办证违约金人民币1648706.63元。为维护原告的合法权益不受损害，特提起诉讼，请依法裁判。被告瑞恒公司辩称，一、瑞恒公司为解除政府相关主管部门对勤诚达悦园项目实施的权利限制付出了巨大努力和代价。瑞恒公司于2016年9月取得勤诚达悦园项目的规划验收合格证和竣工验收备案回执后，此时勤诚达悦园项目已具备了办理初始登记的条件。自2016年l0月起因湖南六建公司对原告所购房屋实施违法加建行为导致勤诚达悦园项目被政府相关主管部门实施权利限制不得办理初始登记和转移登记等手续后，瑞恒公司一直积极协调相关政府主管机关，寻求尽快解除该项目的权利限制。2018年9月起，考虑到广大购房业主能够尽快办理房地产证书的整体利益，瑞恒公司先行缴纳了巨额行政处罚款项，方得以解除勤诚达悦园项目的权利限制并完成了该项目的初始登记和转移登记。二、原告诉请的违约金数额明显过高，请法院依法予以调整。原告未能按照买卖合同约定办理《房地产证》是因其在所购房屋实施违法加建被政府相关主管部门限制权利所致。而且，未能按照买卖合同约定办理《房地产证》并不影响原告对所购房屋的占有、使用和收益，也没有给原告造成实际经济损失。原告现诉请的违约金超过总房款的21%，明显过高。请人民法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009)40号]第6条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十八条等相关规定依法予以适当调低。被告勤诚达集团公司辩称，一、勤诚达集团公司不是适格的被告，从合同的相对性来说，原告与被告瑞恒公司发生房产买卖关系；二、勤诚达集团公司已足额缴清瑞恒公司的注册资本，依法不应该承担连带责任。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月18日，原告作为买受人，被告瑞恒公司作为出卖人，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：1、原告购买被告瑞恒公司开发的深圳市宝安区新安街道勤诚达悦园第1栋9B座14层1403房产，用途为住宅，购房总价款7,689,863元。2、合同第九条约定，出卖人应于2016年12月31日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。3、合同第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人应选择如下方式办理房地产证：待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。4、合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。5、合同第二十三条约定，本房地产仅作住宅使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此规定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任。6、合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。上述合同签订后，原告已付清了购房款。原告（甲方）与湖南六建机电安装有限责任公司悦园项目部（乙方）曾签署《房屋施工委托协议》，该协议附件为《施工平面示意图》，其中所示户型与原告购房时取得的售房宣传册一致。双方约定如下：（1）甲方知悉并同意委托乙方全权代理上述商品房的毛坯入伙验收、钥匙签收，瑞恒公司无需寄发毛坯入伙通知书给甲方。乙方在毛坯交付验收后按本协议附件的施工平面示意图对上述商品房进行毛坯施工，甲方知悉乙方将按照本协议附件施工平面示意图对该商品房进行局部施工；房间内所有花池乙方不负责填充，由甲方根据实际需要自行填充。（2）乙方应严格按照本协议之房屋委托施工平面示意图组织施工，包括搭建钢筋混凝土板、局部外立面、栏杆、门窗、室内管线以及其他局部施工。（3）甲方知悉并同意商品房施工将会造成施工后的商品房使用面积、实际建筑面积与竣工测绘的建筑面积出现差异，乙方无需为此承担法律责任。（4）甲方知悉并同意毛坯施工过程中拆除的商品房原有部分（包括但不限于墙体、栏杆、门窗等）归乙方所有，乙方不需为此向甲方支付任何费用。（5）基于本商品房毛坯施工安全的需要，乙方在毛坯施工工程完工前进行全面封闭施工，不对外开放，甲方对此无异议。（6）甲方知悉并同意，本协议所述的施工可能造成外立面、其他房屋的内部结构与建筑物共有部分的局部变动，甲方对此无任何异议。甲方承诺，无论在任何时候都不会因此要求乙方恢复原状、改变已完成施工的商品房的状况或者赔偿损失。（7）甲方同意并承诺，除本受托人外，不委托其他任何人或单位进行本协议所述的施工。（8）毛坯施工工程款为人民币1000元，此款项需甲方在签署本协议时，现金支付给乙方。（9）乙方承诺在2016年12月31日前完成本协议所述的施工，并将完成施工的该商品房交付给甲方。原告同时向湖南六建机电安装有限责任公司悦园项目部出具《授权委托书》，授权其办理商品房毛坯入伙验收及钥匙签收相关手续，委托人对受托人的验房结果予以认可，瑞恒公司无需向委托人寄发毛坯入伙通知书。委托人及受托人均承诺在上述代理事项未完成前不得任意解除、撤销、终止本授权委托书。2016年7月25日，被告瑞恒公司与湖南六建机电安装有限责任公司（以下简称湖南六建公司）签署了一份《勤诚达宝安悦园项目（B区）主体结构改造工程施工合同》，约定瑞恒公司委托湖南六建公司承包如下工程内容：瑞恒公司提供的主体结构改造施工图以及完成主体结构改造工程所需的相关工作，包括悦园项目B区7#栋、8#栋、9#栋、10#栋结构改造施工图；改造后建筑图；以及给排水、雨水、空调冷凝水管道改造和室内强电部分改造；因结构改造引起的户型改造及为完成结构改造工程而有必要采取的隐含的所有施工及安全、现场文明施工及各种配套保证（如临时设施等）等各方面的措施，同时包括与本工程其他相关施工单位的配合等；不包括二次改造的铝合金栏杆、门窗的安装、拆除；煤气管道改拆、景观照明及弱电线路改造。约定的合同价为19868940.5元。被告确认整个项目（7、8、9A、9B、10A、10B栋）都已委托湖南六建公司收房并对房屋进行改造，其已向湖南六建公司支付了改造费用。2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发了勤诚达悦园项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》。2016年9月20日，涉案房地产项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月19日，深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队对涉案房地产项目巡查时发现该商住楼（共4栋）多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，已依法查处，同时函请深圳市不动产登记中心宝安登记科协助对上述房地产实施权利限制，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向被告瑞恒公司作出《行政处罚决定书》（ＮＯ.1801451），内容如下：经查，你单位未取得《建设工程规划许可证》在宝安区阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，上述行为违反了《广东省城乡规划条例》第四十条，我局已于2018年9月3日向你单位送达了《行政处罚告知书》，依据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，决定处罚如下：1、没收违法收入人民币122485280.34元，并处罚款人民币2576610.5元，合计人民币125061890.84元。被告瑞恒公司于2018年10月18日、2018年12月25日、2019年1月3日分三次缴纳了上述款项。2018年9月19日，深圳市宝安区新安街道土地规划监察队去函深圳市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。2018年11月6日、13日，涉案小区部分业主确认收到被告瑞恒公司发送的手机短信，告知业主勤诚达悦园项目已符合房产证办理条件，并通知业主带齐办证资料前往被告处办理。2018年11月16日，涉案房地产项目办理了房地产初始登记。2018年11月20日，湖南六建机电安装有限责任公司出具《证明》如下：其公司悦园项目部于2015年初开始陆续与购买宝安区商品住宅的业主签订了《房屋施工委托协议》，根据上述协议约定，其公司代理业主收房并在毛坯交付验收后进行加建施工。2016年7月，该公司又与发展商即被告瑞恒公司就加建施工签订了协议。2016年9月底，该公司开始履行上述协议，代理业主收房并开始加建施工。施工开始后，2016年10月因新安街道规划土地监察中队的查处导致施工进度受到影响，且悦园项目无法进行初始登记，2017年4月份其公司完成施工。根据业主对该公司的授权及其与业主之间《房屋施工委托协议》约定的交付方式，是由其向业主进行交付，最终通过瑞恒公司于2017年3月至4月期间向业主发出了入伙通知书，完成了交付。2018年12月上旬，被告瑞恒公司在业主微信群内陆续发布部分可缴税办理房产证的业主名单，有业主于2018年12月8日在微信群内发送已办出的房产证照片。2018年12月中下旬，被告瑞恒公司在小区公告栏及业主微信群发布公告，通知尚未签署和解协议的业主尽快于2018年12月25日前到悦园客服中心签署和解协议，未电话预约或说明暂无法签订协议原因的，视为不同意签署，瑞恒公司将委托律师团队与其对接并进行后续处理，并将视情况决定采取何种法律手段向不同意签署和解协议的业主追讨瑞恒公司已代缴的罚款（每平方米4.2万元，具体金额按每户加建面积总和计算），或依法向相关行政、司法部门提出拆除加建部分的诉请。2019年6月25日，原告取得涉案房产的不动产权证。本院在审理涉案项目业主诉瑞恒公司房屋买卖合同纠纷系列案件中，曾向深圳市宝安区新安街道土地规划监察队、深圳市宝安区土地规划监察局去函查询涉案项目情况，深圳市宝安区新安街道土地规划监察队向本院复函如下：勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）因规划验收后存在违法加扩建行为，依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十九条规定，我队于2016年10月19日去函市不动产登记中心宝安登记科，依法限制了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利。2018年8月31日，区土地规划监察局撤销了原行政处罚决定。2018年9月19日，我队去函市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。深圳市宝安区土地规划监察局向本院复函（深宝土规监函[2019]45号）如下：一、截至2019年1月3日，瑞恒公司已经将全部罚款（没收违法收入人民币122485280.34元和并处罚款人民币2576610.5元）缴纳至指定账户；二、确定瑞恒公司应缴纳罚款依据和具体计算方式如下：l、没收违法收入依据以及计算方式如下：根据《市规划国土委宝安管理局关于协助核查提供“勤诚达悦园”项目材料的复函》（深规土宝函[2018]366号）确定成交均价为42226.79元／平方米。成交均价42226.79元／平方米乘以建筑总面积68861.96平方米，得出该建设工程的销售总价2907819523.9084元。由销售总价除以71890.17平方米（总建筑面积68861.96平方米与超建面积为3028.21平方米的和），得出该建设工程的销售平均单价为40448.08元/平方米。用销售平均单价（40448.08元/平方米）乘以测绘报告中确定的涉案项目违法建设面积（3028.21平方米）得出违法所得为122485280.34元人民币。2、罚款依据以及计算方式如下：罚款数额为建筑总面积的工程造价的10%，为2576610.5元人民币。三、上述罚款为当事人瑞恒公司在勤诚达悦园规划验收后进行违法加扩建行为而作出的行政处罚。另查，1、关于房屋交付标准及时间。原、被告于庭审中确认涉案房产于2016年9月底交付。2、涉案房产加建面积为0。3、被告瑞恒公司为有限责任公司，股东为被告勤诚达集团公司，持股比例为100%。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告与被告瑞恒公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，原、被告均应全面履行合同约定的义务。（一）关于逾期办证违约金《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》;第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任；合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。根据上述约定，初始登记后，办理涉案房产的房地产证属于原告的义务，瑞恒公司仅为协助义务。涉案房产已于2016年9月底交付原告，本院酌情认定瑞恒公司应于2016年10月1日起240日内履行完办证义务，但瑞恒公司直至2018年11月16日才完成初始登记，已违反合同约定，应支付自本房地产交付之日后第240日起即2017年5月29日起至2018年11月16日止的逾期办证违约金。逾期天数共536天，原告的主张于法有据，本院予以支持。从查明的事实可知，涉案房地产项目存在加建情形，被行政主管部门作出行政处罚及权利限制，从而导致办证迟延。但本案所涉房产不存在任何补板面积，亦即原告未实施加建行为，其对于迟延办证不存在过错，原告有权按照合同约定要求瑞恒公司按照购房总价款每日万分之四的标准支付逾期办证违约金，计为1,648,706.63元（购房总价款7,689,863元×每日万分之四×536天）。（二）关于被告勤诚达集团公司的责任承担问题根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告瑞恒公司为一人有限责任公司，勤诚达集团公司为该公司唯一股东，被告未能提交证据证明上述公司财产独立于股东自己的财产，故勤诚达集团公司应对瑞恒公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市瑞恒投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾丽玲支付迟延办证违约金人民币1,648,706.63元；二、被告深圳市勤诚达集团有限公司对被告深圳市瑞恒投资发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9819元，由二被告负担，二被告应于本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二〇年八月二十一日书记员  席俊奇书记员  王 琼附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。