北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初40816号原告（反诉被告）：张艳芬，女，1958年4月3日出生，回族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨俊利，北京市国睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳琦，北京市国睿律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：徐铭健，女，1995年4月27日出生，汉族，中国航空油料（平北）公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：石伟，北京采安律师事务质律师。委托诉讼代理人：陈江南，女，北京市海淀区学院路街道石油大院社区居民委员会推荐，住北京市怀柔区。原告（反诉被告）张艳芬（以下称张艳芬）与被告（反诉原告）徐铭键（以下称徐铭键）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张艳芬委托诉讼代理人杨俊利、徐铭键委托诉讼代理人石伟、陈江南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张艳芬向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认张艳芬与徐铭键所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和《变更协议》依法已经解除；2、请求法院依法判令徐铭键因拒不履行支付购房款并办理过户手续承担合同解除的违约责任，判令徐铭键按照房屋总价款陆佰肆拾万元的20%支付违约金83万元（扣除已收取的45万元定金）。事实和理由：张艳芬与徐铭键在2019年7月8日通过北京链家房地产中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定张艳芬将所拥有的位于朝阳区安贞西里一区X号楼X层X号房屋（以下简称X号房屋）出售给徐铭键，房屋成交总价格为640万元整。后双方又签订《补充协议》和《变更协议》，约定买受人支付共计45万定金，2019年10月7日前双方办理不动产转移登记，买受人在办理产权转移登记手续前三个工作日将第一笔首付款496万元整以理房通支付的方式支付出售人。合同签订后，徐铭键给付了定金45万元，但直至2019年10月7日前徐铭键一直以房屋阳台上有两个粗大的铁质三角架支撑阳台上梁板地面和墙体之间存在重大质量瑕疵拒不履行办理不动产转移登记手续，张艳芬多方解释并发送相关文件资料告知该房屋所在整栋楼为老小区进行过整体改造。阳台状况不是张艳芬私自改造。徐铭键可以查证其他住户予以核实，但徐铭键拒不理会，在合同约定的不动产转移登记最后期限2019年10月7日过后十五日徐铭键也不履行合同约定应给付的首付款，导致张艳芬无法获得售房款用以支付新购房屋的购房款，不得已张艳芬在2019年10月28日发出解除房屋买卖合同告知书，解除购房合同。张艳芬为避免徐铭键认识误区造成损失在2019年11月2日又发送了相关文件资料告知如果愿意过户双方可以继续避免徐铭键受到巨大损失并在11月4日24点前回复，否则按照合同解除追究徐铭键违约责任，但徐铭键仍拒绝履行。现张艳芬依据《北京市存量房屋买卖合同》第七条第二款第2项规定和补充协议第四条第三款第2、3项规定提起诉讼。徐铭键辩称，张艳芬的诉讼请求违背案件事实，且无法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。一、徐铭键履行了合同项下的支付定金的义务。2019年7月8日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定张艳芬将X号房屋出售给徐铭键，房屋成交总价为640万元。具体交易操作由张艳芬的母亲刘赤女士和张艳芬及其儿子某某先生负责。2019年8月12日，应张艳芬请求，徐铭键与张艳芬签订《变更协议书》，约定将定金从10万元增加到45万元。徐铭键按约共向张艳芬支付了45万元定金（其中2019年7月8日支付10万元，8月12日支付35万元）。综上，徐铭键已经完成了合同项下的支付定金的义务。二、房屋存在明显的质量瑕疵，房屋的验收和交付程序未完成。根据双方的约定，对房屋进行验收和交付，是办理所有权转移的前提。比如《变更协议书》第一条第2款约定，徐铭键与张艳芬共同对房屋进行验收，然后将房屋交付给张艳芬，待验收和交付程序完成之后，方能办理所有权过户。2019年9月4日晚，双方在居间人北京链家置地房地产经纪有限公司工作人员的陪同下第一次对房屋共同进行全面的检查和验收。在验房过程中，张艳芬发现房屋阳台上安装了两个粗大的铁质三角架，支撑在阳台上梁板底面和增体之间。但是，张艳芬声称，其不知道上述两个三角架的存在、不知道三角架的功能；又声称两个三角架为加固作用，不能进行拆除，否则会产生安全问题。实际上，上述两个铁质三角架对阳台整体结构起支撑和保护作用，强行拆除将存在严重的安全隐患，存在阳台板底开裂及阳台板倾覆的可能，该三角架的存在明显证明房屋具有重大的质量瑕疵。根据合同约定，出卖人承诺该房屋已符合出售条件。同时，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”由于房屋存在明显的质量瑕疵，威胁张艳芬的人身安全，不具有出售条件，违反合同约定。因此，2019年9月4日晚上进行的验房工作没有完成，更没有进行房屋交付。需要特别说明的是，根据合同约定，对房屋进行验收和交付，是办理所有权转移的前提。三、张艳芬负有证明房屋质量合格的义务，但其至今未能提供证明质量合格的材料。张艳芬作为房屋的出卖人，应保证其出售的房屋不存在质量瑕疵，并负有证明房屋质量合格的义务。在2019年9月4日发现房屋存在质量瑕疵之后，张艳芬曾承诺，将向徐铭键提供证明房屋质量不存在问题的材料，比如，张艳芬曾告知徐铭键，其向政府主管部门调取能够证明房屋质量合格的文件。但是，张艳芬并没有提供任何能够证明房屋质量合格的材料，此后，徐铭键多次要求张艳芬提供证明房屋质量不存在问题的材料。然而，张艳芬屡次拒绝提供证明材料。在张艳芬无法提供材料证明房屋质量合格的情况下，2019年9月17日，张艳芬致电徐铭键，强迫要求徐铭键于9月18日办理过户。徐铭键明确表示，鉴于房屋存在明显的质量瑕疵，威胁其人身安全，将会严重影响正常居住使用，房屋没有完成合同约定的验收程序和后续的交付程序，不得进行过户。直至今日，张艳芬都没有向徐铭键提供任何能够证明房屋不存在质量问题的材料，张艳芬尚未履行房屋交付义务。四、张艳芬明确拒绝履行合同。在沟通过程中，张艳芬拒绝提供证明房屋质量不存在质量瑕疵的材料，以其行为明确表示拒绝履行合同。同时，张艳芬向徐铭键发出了落款日期为2019年10月28日的《房屋买卖解除合同告知书》声称，徐铭键未按照合同规定时间办理过户和汇付购房款，因此张艳芬解除合同。但实际情况是，张艳芬至今未完成合同约定的房屋验收和交付义务，导致合同无法继续履行，完全是由张艳芬不能证明房屋不存在质量问题所导致的。张艳芬试图通过解除合同，进而实现逃避合同义务、推卸违约责任的目的。该行为进一步证明张艳芬拒绝履行合同。综上，张艳芬的诉讼请求无事实与法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。徐铭键向本院提出反诉请求：1、判令确认《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《更协议书》解除：2、判令张艳芬返还徐铭键已经支付的定金45万元；3、判令张艳芬赔偿徐铭键违约金128万元；4、判令张艳芬赔偿徐铭键因张艳芬违约而损失的各种费用支出，包括但不限于居间服务费140800元、房屋交易保障服务费19200元、评估费600元；5、判令张艳芬赔偿徐铭键定金以及居间服务费、房屋交易保障服务费和评估费占用期间的利息（利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，统一从徐铭键最后一笔付款之日（2019年8月12日）起算，计算至张艳芬实际付请之日止）。事实和理由：除答辩陈述的事实和理由外，补充如下：一、关于合同解除。1、张艳芬违反合同约定，房屋存在明显质量瑕疵，不满足出售条件。由于张艳芬提供的房屋存在明显的质量瑕疵，威胁徐铭键的人身安全，不具有出售条件，违反合同约定，徐铭键有权解除合同。2、张艳芬拒绝提供证明房屋质量合格的材料，无法完成合同约定的房屋验收和交付程序。《变更协议书》第一条第2款约定，张艳芬应于2019年9月6日和徐铭键对房屋进行验收，然后将房屋交付给反诉人。根据合同第七条（违约责任）第（一）款和《补充协议》第四条（违约责任）第2款，如果张艳芬逾期交付房屋超过15日的，徐铭键有权解除合同。由于房屋存在明显的质量瑕疵，且张艳芬一直无法提供证明房屋质量合格的材料，房屋的验收和交付程序一直无法完成，徐铭键有权解除合同。3、合同已经解除。张艳芬向徐铭键发出落款日期为2019年10月28日的《房屋买卖解除合同告知书》，试图通过解除合同的方式选避合同义务。2019年11月1日，徐铭键向张艳芬发出《关于的回复函》要求依法解除双方订立的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和《变更协议书》，并要求出卖人承担违约责任。上述合同应已经解除。二、关于返还定金和支付违约金的反诉请求。合同第五条（房屋产权及具体状况的承诺）第（一）款约定：“守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20赔偿守约方的损失。”合同第七条（违约责任）第（一）款约定：“…买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的205向买受人支付违约金。”如前所述，张艳芬提供的房屋存在明显的质量瑕疵，不满足出售条件，同时无法提供质量合格的证明文件，无法完成房屋验收和交付程序，构成根本违约因此，张艳芬应当返还徐铭键全部已付定金45万元。同时，张艳芬应向徐铭键支付违约金，违约金金额为房屋总价款的20%。三、关于赔偿各项损失。2019年7月8日，双方与链家公司签署了《居间服务合同》，徐铭键依约向链家公司支付了居向代理费140800元。双方与北京方源房地产咨询服务有限公司签署了《房屋交易保障服务合同》，徐铭键按约向该公司支付了保障服务费19200元和评估费600元。《补充协议》第四条（违约责任）第2款约定：“甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还。由甲方直接赔付乙方。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性须，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，张艳芬应赔偿徐铭键因其违约而损失的各种费用支出。四、关于损失费用的利息。因张艳芬根本违约，导致合同解除，应该承担徐铭键定金以及居间服务费、房屋交易保障服务费和评估费占用期间的利息损失。张艳芬针对反诉辩称，不同意徐铭键的全部反诉请求。我方没有违约，也没有隐瞒。徐铭键不履行合同，存在违约，应赔偿我方损失。经审理查明：张艳芬系X号房屋的所有权人。2019年7月8日，张艳芬作为出卖人、徐铭键作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张艳芬将X号房屋出售给徐铭键；签约时出卖人已将X号房屋出租，租赁期限自2017年4月10日至2021年9月10日，出卖人承诺交房前解除租赁合同并按期交房，由此产生的费用由出卖人自行承担；房屋成交价格为230万元；房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价410万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金10万元；买受人拟贷款金额为84万元；出卖人承诺该房屋已符合出售条件；出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，张艳芬作为甲方、徐铭键作为乙方、北京链家置地房地产经纪有限公司作为丙方签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计640万元；乙方于2019年7月8日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；乙方于办理产权转移登记手续前3个工作日将第一笔首付款5310元以理房通的方式支付甲方；甲乙双方应于丙方收到评估机构出具的评估报告后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在2019年10月7日前，双方应共同办理房屋不动产转移登记手续；甲乙双方应当在甲方收到全部购房款后3个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同；乙方拒绝购买该房屋，或逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方出现根本违约情形的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。同日，双方与北京链家置地房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定居间代理费140800元由徐铭键承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。同日，双方与北京方源房地产咨询服务有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定保障服务费19200元，由徐铭键承担，于签订本合同当日一次性支付。合同签订当日，徐铭键向张艳芬支付购房定金10万元。2019年8月11日，徐铭键向北京方源房地产咨询服务有限公司支付保障服务费19200元及代收评估费600元。2019年8月12日，张艳芬作为甲方、徐铭键作为乙方、北京链家置地房地产经纪有限公司作为丙方签订《变更协议书》，约定：买受人向出卖人支付定金的金额变更为45万元；出卖人向买受人交付房屋的时间变更为2019年9月6日；乙方于2019年7月8日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方，于2019年8月12日将第二笔定金35万元以理房通支付的方式支付甲方；乙方于办理产权转移登记手续前3个工作日，将第一笔首付款496万元（不含前期支付的全部定金）以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方应当在2019年9月6日自行办理物业交割手续，丙方陪同，双方一致同意，乙方从协议约定的购房款中留存5万元作为物业交割保证金。当日，徐铭键通过理房通方式向张艳芬支付定金35万元，并向北京链家置地房地产经纪有限公司支付居间代理费140800元。因涉案房屋内有租户，在签约前租户未在北京，徐铭键在签约前未看房。2019年9月4日，徐铭键前往查验涉案房屋，发现涉案房屋阳台顶部与墙体之间的两处夹角各安装了铁质三角支撑架一个，向张艳芬表示要求其提交证明房屋没有质量问题的证明，否则拒绝收房，也不同意办理房屋过户手续。张艳芬表示徐铭键在签约前看过同小区相同户型，大多户型是安装了三角架的，故其认为徐铭键对三角架安装情况是知晓的，其没有义务就三角架情况单独向徐铭键说明。张艳芬称国资委在对小区整体改造时为提高安全性向业主建议安装三角架，具体是否安装由业主自行决定。2019年10月29日，张艳芬向徐铭键发出《房屋买卖解除合同告知书》，称徐铭键因没有按照合同约定时间办理过户和给付购房款，现依法解除房屋买卖合同。徐铭键于2019年10月30日收到上述告知书，并于2019年10月31日发出《关于的回复函》，称：房屋存在明显质量问题，出卖人拒绝提供证明质量合格的材料，出卖人以上述行为明确表示不履行合同，构成根本违约，现徐铭键解除双方订立的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和《变更协议书》，张艳芬应承担违约责任。2019年11月2日，张艳芬通过向徐铭键告知：“我方虽然已经解除合同，但为避免你方因违约产生的巨大损失，现再告知，本房屋阳台内的三脚架为该房屋整体改造时，改造方国资委石化机关服务中心所做的改造，该房屋为综合整治并不是危房，现将相关信息发送给你，请你在星期一2019年11月4日给予答复，是否同意继续过户”。2019年11月4日，徐铭键回复称张艳芬拒绝提供房屋质量不存在问题的材料，构成根本违约。徐铭键提交具有二级建造师资质的金鑫于2020年7月1日出具的《论证情况说明》，主要内容为：涉案房屋阳台两端安装的两个铁质支架本体牢靠，对楼板起到了支撑加固作用，对阳台整体结构起到了极为重要的维护和保护作用，若要拆除支架必须经由专业的设计人员进行受力分析计算，在未经论证情况下强行拆除将存在严重的安全隐患，该部分存在后期阳台板底开裂及阳台板倾覆的可能，因此，不建议进行拆除。张艳芬对该证据的合法性不认可，认为应该由单位出具，且由两个工作人员签名，且三角架的作用是维护、保护和加固，不代表房屋存在瑕疵。张艳芬提交2019年7月13日定金收条一张，证明其向案外人王英骏支付另购房屋的定金10万元。原告提交其与王英骏、北京链家置地房地产经纪有限公司于2019年11月10日签订的《解约协议书》，协议就王英骏通过北京链家置地房地产经纪有限公司居间向张艳芬出售坐落于北京市朝阳区常营中路X号院X号楼X层X单元X号房屋分别或共同签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，北京链家置地房地产经纪有限公司退还张艳芬支付的居间代理费101246元。原告另提交其与王英骏、北京方源房地产咨询服务有限公司于2019年11月10日签订的《解约协议书》，协议解除三方签订的《房屋交易保障服务合同》，由北京方源房地产咨询服务有限公司退还张艳芬支付的保障服务费13807元。徐铭键对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可。张艳芬提交其于2020年4月22日发生的法律咨询费用2万元的发票。庭审中，张艳芬、徐铭键均认可双方合同于2019年10月30日解除。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《房屋买卖解除合同告知书》、《关于的回复函》、《论证情况说明》、收条、发票等书证、照片及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，张艳芬、徐铭键之间的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。双方签约之前，因房屋内原租户外出，徐铭键未能进入房屋查看。签约后，徐铭键查验房屋时发现阳台顶部安装有三角架用以支撑，要求张艳芬提供证明房屋无质量问题的资料未果，双方合同未能继续履行。对此，本院认为，就阳台安装支撑三角架事宜，是否意味着涉案房屋本身存在建筑质量问题，二者并非必然联系，故徐铭键以房屋可能存在质量问题拒绝履行合同，事实依据不足；然而，该三角架的安装作为建筑结构的一部分，并非通常交易房屋的正常情况，该情况事关当事人对房屋质量的认识和判断，属于房屋买卖交易中的重大事项，故张艳芬在徐铭键未提前查验房屋时理应依据合同履行的诚信原则给予善意提示，以便徐铭键在全面知晓房屋情况下做出交易选择。现张艳芬未进行提示的情况下，徐铭键查验房屋发现问题、产生疑虑，符合常情，双方由此产生履行中的争议，非徐铭键一方原因导致，张艳芬亦负有较大责任。现双方均同意房屋买卖合同于2019年10月30日解除，本院不持异议。基于上述原因，双方各自向对方主张违约金，本院均不予支持。徐铭键已付定金45万元，张艳芬应予返还。徐铭键因履行涉案房屋买卖合同已支出居间服务费140800元、房屋交易保障服务费19200元、评估费600元，张艳芬应合理分担，具体数额由本院酌定。徐铭键主张上述费用的利息，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张艳芬与被告（反诉原告）徐铭键于2019年7月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及于2019年8月12日签订的《变更协议书》均于2019年10月30日解除；二、原告（反诉被告）张艳芬于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）徐铭键定金45万元；三、原告（反诉被告）张艳芬于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）徐铭键80300元；四、驳回原告（反诉被告）张艳芬的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）徐铭键的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6050元，由原告张艳芬负担（已交纳）。反诉案件受理费11013元，由反诉原告徐铭键负担7013元（已交纳），由反诉被告张艳芬负担4000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇二〇年八月六日书记员  马悦