北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初21039号原告：李爱萍，女，1964年1月22日出生，汉族，中国气象局机关服务中心职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孟博，北京市中闻律师事务所律师。被告：车明毅（兼姚启峰委托诉讼代理人，姚启峰之夫），男，1981年12月7日出生，汉族，北京市新安教育矫治所职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：霍增辉，北京市重光律师事务所律师。第三人：姚启峰，女，1980年7月1日出生，汉族，北京市天堂河女子强制隔离戒毒所职员，住北京市大兴区。原告李爱萍与被告车明毅、第三人姚启峰房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理作出（2018）京0115民初4904号民事判决书。车明毅不服，提出上诉。2019年7月29日，北京市第二中级人民法院作出裁定，撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李爱萍的委托诉讼代理人孟博、被告车明毅及其委托诉讼代理人霍增辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李爱萍向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方就北京市大兴区x街x号院x号楼x层x单元702室达成的借名买房合同；2、判令被告退还购房支出600893.13元（包括购房款502817元、装修款73672元、契税1242元、公共维修资金18418元、产权办理及有线电视安装费1346元、2011年度的物业费1878.64元、2010-2011年度供暖费1519.49元）；3、判令被告赔偿原告实际经济损失398.2万元（房屋差价313.5万元、契税11万元、个人所得税62.7万元、中介费11万元）；4、判令第三人对第二、三项诉讼请求承担共同给付责任；5、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2009年，李爱萍借用车明毅名字购买本案诉争房屋即北京市大兴区x街x号院x号楼x层x单元702，李爱萍共支出购房款600917.15元。2011年，涉案房屋竣工，李爱萍一直居住、使用至今，居住期间物业费、取暖费、水电费等居住支出亦均由李爱萍承担。2016年房屋产权证颁发后，原告多次找被告协商过户事宜，被告均不予理会。现涉案房屋被车明毅通过离婚方式过户至姚启峰名下。车明毅辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋系车明毅基于单位（北京市新安教育矫治所）职工的特定身份获得经济适用房的购房资格后向原告借部分购房款购买而来，双方之间不存在借名买房合同关系。涉案房屋属于单位的内部福利保障房，是被限制流通交易的。姚启峰辩称，涉案房屋系车明毅向李爱萍借款购买而来，其二人之间不存在借名买房合同关系。姚启峰并非合同相对方，无赔偿义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：李爱萍系车明毅小姨。车明毅与姚启峰系夫妻关系，二人于2016年8月16日登记结婚，于2016年12月20日登记离婚，于2017年12月7日复婚。2010年2月7日，车明毅作为买方（车文德代签）与作为卖方的北京市民政局住宅合作社签订《购房协议书》（首座御园一期）：房屋位置为第x号楼x单元x层702号房屋（楼号为暂定规划施工号，实际使用楼号以政府地名管理部门的最终审批管理号为准）；该住房协议约定建筑面积共91.92平方米，最终建筑面积以政府认定的实测数据为准；本协议约定建筑面积小于或等于住宅控制标准内面积为80平方米，按每平方米5250元结算房价款，住宅控制标准外面积为11.92平方米，按每平方米6850元结算房价款，房价款总金额为501652元整；付款方式为分期付款，根据项目工程进度的时间按比例缴纳，待主体完工时应支付至少90%房款。同日，车明毅作为业主（车文德代签）与作为委托方的北京市民政局住宅合作社、作为承装方的北京华开建安装工程有限公司就涉案房屋共同签订《住宅装修合同》：每建筑平方米800元、总计73536元，装修工程项目包括厨卫天花、厨卫墙面、厨卫地面、整体橱柜、燃气热水器、抽油烟机、洁具、浴室柜、卧室天花、卧室窗帘盒、卧室天花线、卧室墙面、卧室地面、卧室踢脚线、客厅天花、客厅窗帘盒、客厅墙面、客厅地面、客厅地脚线、强弱电开关面板、小走道吊顶及筒灯、窗台板、壁柜门、室内门、过门石头、垭口、卫生间排风扇、主卫包管井、阳台文化石、阳台天花墙面乳胶漆。后，车明毅作为买方与作为卖方的北京市民政局住宅合作社就涉案房屋签订《补充协议》：实测面积为92.09平方米，房款总计为502817元。2015年6月25日，北京市民政局住宅合作社就涉案房屋向车明毅开具购房款发票，金额为502817元。购房协议、购房补充协议、购房发票、住宅装修合同、精装修工程交房资料单均由车明毅掌握。在房屋交付后，该房屋的南北两个阳台进行了瓷砖铺设，并安装了窗帘轨道及储物间铝合金门，北侧阳台的洗衣机上水管道由明管改为暗管，共花费2807元，包括：水泥及沙子374元、瓷砖1247元、窗帘轨道430元、储物间铝合金门730元、洗衣机上水管位置移位材料费26元，该部分费用的票据均由车明毅掌握。双方均主张该部分费用系己方支出，李爱萍称其给予李爱华5000元现金用于补充装修的花费，其本人不参与具体事宜，上述费用票据均系车明毅从涉案房屋中取走。不动产登记手续办理之时，涉案房屋被登记为北京市大兴区x街x号院x号楼x层x单元702室，产权登记所有人为车明毅。2016年12月20日，车明毅与姚启峰在离婚协议中约定“北京市大兴区x街x号院x楼x单元702号和北京市大兴区x路x号院x楼401号归女方”。该房屋登记所有权人现为姚启峰。在（2018）京0115民初4904号案件审理过程中，本院经李爱萍申请依法委托北京国融兴华房地产土地评估有限公司对该房屋的市场价值进行评估，该公司于2018年12月25日出具估价报告书：该房屋于价值时点2018年11月6日的市场价值为373.53万元，李爱萍为此交纳评估费11800元。购房之时，房款及相关费用的支付情况为：2009年4月1日交纳首付款163350元，2009年9月14日交纳房款163350元，2010年2月7日交纳房款163350元，2011年1月8日交纳房款12767元、契税1242元、公共维修基金18418元、产权费等1346元、装修款73672元、供暖费1519.49元、物业费1878.64元，购房款、契税、公共维修基金、装修款均系从车明毅名下尾号为6737的北京银行账户支出，上述费用收据记载的交款人均为车明毅、供暖费及物业费的收款单位为北京筑宇物业管理有限责任公司、其余费用的收款单位均为北京市民政局住宅合作社。对于上述费用，李爱萍主张均系其支付，其于2009年3月26日向车明毅名下尾号为6737的北京银行账户汇款113350元、于2009年9月11日向车明毅该银行账户汇款163350元、于2010年2月4日向车明毅该银行账户汇款90000元、于2010年2月5日向车明毅该银行账户汇款73350元、于2011年1月4日向车明毅该银行账户汇款106100元（包含房款12767元、契税1242元、公共维修基金18418元、装修款73672元），供暖费、物业费、产权代办费均系其以车明毅名义交纳的现金。车明毅、姚启峰认可银行汇款事实，但称其收到的汇款系其向李爱萍的购房借款，供暖费、物业费、产权代办费均系车明毅本人交纳。对于首付款中的5万元，李爱萍在（2018）京0115民初4904号案件审理过程主张于2009年3月13日以现金形式缴纳购房定金50000元，并提交了其名下的银行交易明细，该银行交易明细显示李爱萍名下的北京银行于2009年3月11日取出221990元，李爱萍称其将5万元现金用于缴纳涉案房屋定金，并向李某、李爱华各出借5万元用于缴纳购房定金；车明毅否认存在定金事宜，对该交易记录亦不认可。在（2019）京02民终6099号案件审理中，李爱萍主张该5万元系以现金形式存入到车明毅银行卡，李爱萍的证人李某出庭称李爱萍曾向其陈述给车明毅5万元用于缴纳购房定金，车明毅、姚启峰均不认可该证人证言。在（2018）京0115民初4904号案件2018年5月15日的问话笔录中，车明毅称购房款全部系向李爱萍借贷而来，双方之间仅有口头协议，没有约定利息，后车明毅曾提出偿还该笔借款，但被李爱萍拒绝。在（2019）京02民终6099号案件审理中，车明毅主张该5万元系其自出资，并提交了银行账户交易明细及存款回单，该组证据显示，车明毅名下尾号为6737的北京银行账户于2009年3月31日存入50000元；李爱萍对该证据的真实性没有异议，但不认可证明目的。关于该5万元的来源，在2019年6月24日的笔录中，车明毅称该5万元来源于平时个人工资积攒，平时工资做投资用，其中的3万元来源于父母从银行支取的现金；在2019年7月24日的笔录中，车明毅提交了个人存折，其称该5万元系其从工资存折中取款累积而来，取款日期包括：2018年8月13日、9月15日、9月28日、10月11日、10月26日、10月31日、11月2日、12月31日、1月23日、2月26日，该存折显示：8月13日取款4000元、9月15日取款15500元、9月28日取款2000元、10月11日取出两笔2000元、10月31日取款4000元、11月2日取款1000元、12月31日取出两笔1000元、1月23日取出1500元及1000元、2月26日未有款项取出，李爱萍对该存折取款记录的真实性均无异议，但不认可证明目的，其称存折取款记录跨度8个月，且每次取款一千元到几千元不等，不符合正常人购房人的行为习惯。在本案审理中，李爱萍主张其于2008年6月23日向车明毅母亲李爱华名下银行账户汇款的49999元即为该5万元，并提交了相应的银行汇款单，其称1元差额在2011年1月4日向车明毅该汇款的106100元中补齐。车明毅、姚启峰认可李爱萍向李爱华汇款的事实，但主张李爱华名下银行账户收到的汇款系股票投资回款，与本案无关，为此其向本院提交了有李爱华签名的书面情况说明以及银行账户交易明细，该情况说明记载“李爱华曾将工资卡交于李爱萍，并委托李爱萍进行股票投资，李爱萍持卡于2007年3月在海淀区中关村南路支行支取3万元、1万元、3万元，共计7万元。后因行情下行，向李爱萍提出退市赎回部分资金，因为银行规定存款不能超过5万元，所以2008年6月28日李爱萍存入49999元，该钱款与车明毅没有任何关系”，该银行交易明细显示2007年3月间在海淀中关村南路支行有3万元、1万元、3万元的取款记录，李爱萍称该组证据与本案无关。为证明存在借名买房事实，李爱萍还向本院提交了以下证据：一、家庭成员书面证明（有李爱萍母亲、大哥、大嫂、二姐、二姐夫签字），证明涉案房屋系由李爱萍借车明毅之名实际出资购买及由李爱萍实际装修、购置家电、居住使用；车明毅、姚启峰对该证据的真实性、证明目的均不认可。二、居委会居住证明，证明涉案房屋由李爱萍实际居住使用；车明毅、姚启峰对该证据的真实性、证明目的均不认可，主张涉案房屋系由刘某（李爱萍母亲、车明毅姥姥）居住。三、家具购买合同（购买人为李爱萍、住所为涉案房屋）、交款凭证、送货单、刷卡单据、发票，证明李爱萍为居住使用涉案房屋而购买了床、木柜、餐桌、餐椅、沙发、电视、空调等家具家电；车明毅、姚启峰认可该组证据的真实性，但不认可证明目的，其二人称该房屋是由老人居住，子女为老人购买家具系正常现象。四、2014年3月20日的水费缴费收据、2014年5月14日的中水费收据、两张电费代缴费凭条、2015年12月18日的天然气缴费发票、2017年6月27日的燃气缴费回执、2015年度的物业费发票、2016年度的物业费发票、2017年度的物业费发票、2015-2016年度的供暖费发票、2016-2017年度的供暖费发票、2017-2018年度的供暖费发票，证明李爱萍在涉案房屋实际居住；车明毅、姚启峰认可该组证据的真实性，但不认可证明目的，其称此类单据都是被告母亲交纳相关款项后放在屋内，原告作为老人的女儿可以取得这些证据。五、李爱萍的录像，证明其曾在购房之前核算物业费用标准；车明毅、姚启峰不认可该组证据的关联性和证明目的。六、原告与被告车明毅的通话录音，证明在原告曾与被告协商产权过户事宜时，被告并未否认房屋系由原告购买；车明毅对真实性无异议，但不认可证明目的；姚启峰对真实性、关联性均不认可。七、水卡、电卡、燃气卡，证明诉争房屋一直由原告居住使用；车明毅、姚启峰认可真实性，但不认可证明目的。八、显示有最后一笔房款数额的信封，该信封系被告母亲核算后书写的数额交给原告，让原告交纳尾款，证明涉案房屋系原告购买；车明毅、姚启峰对该证据的真实性、关联性均不认可。九、被告母亲书写的从原告处拿钱款用于日常支出的明细，证明日常支出系由原告出资；车明毅、姚启峰对该证据的真实性、关联性均不认可。十、李爱萍、李爱华、李爱萍大嫂之间的聊天录音，证明被告母亲认可涉案房屋系李爱萍借名购买的事实；车明毅称该录音系原告有准备和有预谋地引导被告母亲作出对其有利的言行，被告母亲从未答应过房屋要给原告，且被告也从未委托过母亲对我的房产有任何处分权；姚启峰对该证据的真实性和关联性均不认可。为否认存在借名买房的事实，车明毅还向本院提交了以下证据：一、物业公司证明、新安教育矫治所证明，证明涉案房屋系被告基于单位职工身份购买且由被告办理入住手续；李爱萍对该组证据的真实性没有异议，但不认可证明目的；姚启峰对该证据无异议。二、2011年1月26日及11月16日的购气发票、2011年1月26日及11月16日的购电发票、2011年1月的污水处理费收据、2011年11月10日的水费收据、2011年度的物业费收据、2014年度的物业费发票、2018年度的物业费发票、2019年度的物业费发票、2010-2011年度的供暖费收据、2011-2012年度的供暖费报销明细表及供暖费发票、2012-2013年度的供暖费报销明细表及供暖费发票、2013-2014年度的供暖费报销明细表及供暖费发票、2014-2015年度的供暖费报销明细表及供暖费发票、2018-2019年度的供暖费发票、2019-2020年度的供暖费发票，证明相关费用由被告交纳，房屋为被告所有；李爱萍对该组证据的真实性认可，但不认可证明目的，其称被告使用这些票据去单位报销，实际支出人都是原告；姚启峰对该组证据没有异议。三、居住证明，证明为了被告姥姥居住方便，涉案房屋由老人和被告母亲暂时居住，房屋与原告无关；李爱萍对该证据的真实性不认可，不能证明实际居住情况；姚启峰对该证据没有异议。四、被告父亲车文德的购房协议及存量房买卖合同，证明被告因资金紧张向原告借款买房，后被告父亲卖了一套房屋用于偿还借款，但原告拒绝接收；李爱萍称该组证据与本案无关，不予质证；姚启峰对该组证据均无异议。五、房屋钥匙，证明房屋钥匙由被告掌握；李爱萍对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，其称为了照顾老人生活，老人的子女都有该房屋钥匙；姚启峰对该证据没有异议。六、燃气表使用说明书、客户用电登记表、用水协议，证明水、电、燃气卡由被告实际掌握，为了方便老人生活才转交；李爱萍对该证据的真实性认可，但不认可证明目的；姚启峰对该证据没有异议。在（2018）京0115民初4904号案件审理过程中，原告方证人李某（原告二姐、被告二姨）出庭作证称涉案房屋系由李爱萍借用车明毅的购买指标出资购买，李爱萍出资装修、购买家具家电，由刘某夫妇居住，但其未能叙述房款支付详情。原告方证人叶某（原告大嫂、被告舅妈）出庭作证称车明毅的父亲曾询问其是否需要使用车明毅的购房指标买房，在其表示不需要后，李爱萍借用车明毅的购房指标购买涉案房屋，其亦未能叙述房款支付详情。原告方证人刘某（原告母亲，被告姥姥）出庭作证称涉案房屋系李爱萍借名购买，屋内家具家电系李爱萍购买，由刘某居住，李爱萍周末回来，李爱华夫妇及车明毅夫妇均不在该房屋内居住，物业费、供暖费均系李爱萍出资通过刘某转交李爱华缴纳，其亦未能叙述房款支付详情。车明毅对该三人的证人证言均不认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案的争议焦点为李爱萍是否为涉案房屋的实际购买人即李爱萍与车明毅之间是否存在借车明毅之名购买涉案房屋的情形。首先，对于李爱萍于2009年3月26日、2009年9月11日、2010年2月4日、2010年2月5日、2011年1月4日汇入车明毅名下北京银行账户的5笔款项，该5笔款项共计546150元，车明毅、姚启峰认可车明毅收到该款项，但主张系购房借款，然其二人并未就借贷关系的存在提交任何证据证明。本院认为，该5笔款项的汇款时间从2009年3月延续到2011年1月，每次汇款数额有零有整，在数额共计达50余万元的情形下，即未有书面协议，亦未约定有利息及还款时间，与民间通常的借款形式严重不符。对车明毅、姚启峰“借贷关系”的抗辩意见，本院依法不予采信。其次，对于双方就款项来源存有争议的50000元，车明毅在（2018）京0115民初4904号案件审理过程中（2018年5月15日开庭过程中）自认涉案房屋的全部购房款均来源于李爱萍。在（2019）京02民终6099号案件审理中，车明毅主张该5万元系其自行出资，但其关于“该5万元来源”的陈述存在前后不一致情形，其据以证明出资来源的存折取款记录自2008年8月延续至2009年2月，取款多达十余次，取款数额涵盖1000、2000、4000等数额，与正常人购房之时的筹钱习惯严重不符。对于50000元购房款，车明毅在原一审案件审理过程中自认来源于李爱萍，其在二审案件审理过程中又主张系由其本人出资，现车明毅并未提交证据证明其之前的自认行为系在受胁迫或重大误解情形下作出，李爱萍对其撤销自认的行为亦不认可，故本院根据证据规则，依法确认该50000元来源于李爱萍。再次，李爱萍的母亲刘某（即车明毅的姥姥）、大嫂叶某（车明毅的舅妈）、二姐李某（车明毅的二姨）均出庭作证，围绕买房前后以及交房后的居住情况进行了详细陈述，均明确印证李爱萍借车明毅名义购买涉案房屋的情况。李爱萍提交的与车明毅商量过户事宜的通话录音、与车明毅母亲商讨此房屋事宜的现场录音，从该录音中各方的表述以及语气等方面，亦在一定程度上佐证了李爱萍借名买房事宜。另外，李爱萍为涉案房屋集中购买了床、木柜、餐桌、餐椅、沙发、电视、空调等家具家电，并持有水电燃气卡及大量水电燃气物业供暖票据，上述物品均为满足正常居住生活所必需，一般情况下均由房屋所有人购买或持有。车明毅、姚启峰“涉案房屋由老人居住，子女为老人购买家具家电属正常现象，相关票据及卡系车明毅母亲放置在涉案房屋后被李爱萍拿走”的抗辩意见过于牵强，本院依法不予采信。综上，李爱萍所提交的银行汇款记录、证人证言、家具家电购买票据、通话录音、水电燃气卡、水电燃气物业供暖缴费票据等证据可以形成一条证明借名买房事实存在的完整证据链，借名买房事实的存在具有高度盖然性。车明毅、姚启峰虽否认借名买房事实的存在，但其提交的水电燃气物业供暖缴费票据、购房协议、购房发票、装修合同、补充装修材料费用票据等证据并不足以推翻借名买房事实的存在。据此，本院依法认定涉案房屋系李爱萍借用车明毅之名购买而来，双方之间存在借名买房合同关系。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，及当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人另一方可以解除合同。现车明毅已通过协议离婚的方式将涉案房屋过户至姚启峰名下，其以自己的行为表明将不再履行将涉案房屋过户至实际购买人李爱萍的义务，故李爱萍要求解除双方之间的借名买房合同，于法有据本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在李爱萍与车明毅之间的借名买房合同解除后，车明毅理应向车爱萍返还全部购房支出。经审核，李爱萍诉求范围内的合理购房支出包括：购房款502817元、装修款73672元、契税1242元、公共维修资金18418元、产权办理及有线电视初装费1346元，总计为597495元。对于李爱萍所主张返还的供暖费及物业费，该房屋的实际控制使用人系李爱萍，其该两项费用返还主张于法无据，本院依法不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，诉争房屋的市场价格较原始购买价格已大幅上涨，在涉案借名买房合同因车明毅的违约行为而解除的情形下，李爱萍若购入相同地段同等条件的房屋，需要支付更高的费用，故其有权要求车明毅赔偿房屋差价损失。李爱萍所主张的3135000元房屋差价损失数额合理，本院不持异议。李爱萍主张的11万元契税、62.7万元个人所得税、11万元中介费，均缺乏事实根据，本院依法不予支持。关于李爱萍要求第三人姚启峰承担经济损失共同赔付责任的主张，姚启峰并非借名买房合同的相对方，李爱萍的该项主张，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除李爱萍与车明毅就北京市大兴区x街x号院x号楼x层x单元702室达成的借名买房合同；二、车明毅退还李爱萍购房支出597495元（于本判决生效之日起十日内履行）；三、车明毅赔偿李爱萍经济损失3135000元（于本判决生效之日起十日内履行）；四、驳回李爱萍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43463元，由李爱萍负担8065元（已交纳），由车明毅负担35398元（该项费用已由李爱萍预交，车明毅于本判决生效之日起十日内支付给李爱萍）；评估费11800元，由车明毅负担（该部分费用已由李爱萍预交，车明毅于本判决生效之日起十日内支付给李爱萍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  孙 鹏人民陪审员  李书国人民陪审员  张福良二〇二〇年八月三十一日法官 助理  张纪云书 记 员  许燕南