云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初2321号原告：西双版纳怡和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州旅游度假区丽水景苑小区******。统一社会信用代码：91532800792870740Q。法定代表人：李健康，职务经理。委托诉讼代理人：吕显，男，1980年9月25日出生，汉族，身份证住址云南省大理白族自治州洱源县，系原告员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。被告：李文科，男，1974年9月23日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。委托诉讼代理人：叶薇，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被告：黄欣，女，1978年12月5日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县。原告西双版纳怡和物业服务有限公司（以下简称“怡和物业公司”）与被告李文科、黄欣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告怡和物业公司的委托诉讼代理人吕显、孙锦成、被告李文科的委托代理人叶薇到庭参加诉讼，被告黄欣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告怡和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付正元智源尚居小区综合1-401号房2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费62465元；正元智源尚居小区综合1-501号房2014年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费68634元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金20000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年，房屋所在小区开发商西双版纳正元房地产开发有限公司与原告签订了《正元智源尚居前期物业管理委托合同》，将被告所在小区物业委托给原告进行管理。2010年10月28日，原告与被告签订了《正元智源尚居前期物业服务协议》，上述相关合同约定：由原告为被告居住的小区提供物业管理服务，物业费按房屋建筑面积计算，被告房屋物业费标准为1.2元/平方米/月，被告的综合楼1-401号、1-501号房屋建筑面积均为771.17平方米。若被告不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费用的，原告有权要求被告补交，并按每天千分之五的比例收取违约金。经批准公示自2014年11月5日起，该小区的商业物业费收费标准调整为1.5元/平方米/月。协议签订后，原告一直全面履行协议义务，依法依约对被告居住的小区提供了相应的物业管理服务，但被告自2014年5月1日起无故拖欠物业管理费，截止2019年6月30日，被告累计拖欠物业费达1310994元，经原告多次催讨未果，故原告起诉至人民法院。被告李文科辩称，1.原告未和被告签订过物业服务协议，在双方未合同约定违约金的情况下，不应要求被告李文科承担违约金；2、原告未提供符合收费标准的物业服务；3、原告因被告未交纳物业费擅自断电的行为导致被告在断电期间经营受损。4.原告收取物业费却未向业主提供经物价管理部门的审批文件，擅自提高收费标准，原告收取服务费的标准高于《西双版纳州住宅物业服务收费政府指导价标准》，按照该政府指导标准一级资质的物业服务企业各项物业管理服务的收费标准总计为1.15元/平方米/月，原告的收费标准已经超过当地政府指导标准价格允许上浮的20%限额。4.被告的房屋区别于封闭式管理的住宅小区，该房屋面向街边，临街的外围区域由城建部门管理，由于经营酒店业务，被告都是利用自有的物业配套设施设备自行提供物业服务并自行承担相关费用，属于较小区其他住宅相对独立的区域，因此在物业费的收取上应较小区其他住宅适当进行调整物业费的收取标准。被告黄欣未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。原告怡和物业公司、被告李文科围绕其各自主张向本院提交了证据，被告黄欣未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告提交的证据1西双版纳怡和物业服务有限公司营业执照、黄欣身份证复印件、李文科身份证复印件；证据2中《正元智源尚居前期物业管理委托合同》《正元智源尚居前期物业服务协议》；证据3《房产证》《缴费通知》、证据4调价公示照片、证据5往年交费记录可以证明原告主张的内容，本院予以采信并在卷佐证。被告李文科提交的证据1发票四张因生活垃圾费并不包含在物业费中故该证据本院不予采信；证据2接待报警案件三联单真实性本院予以采信。根据庭审举证和认证，本院确认如下法律事实：2008年7月1日，西双版纳正元房地产开发有限公司与原告怡和物业公司签订《正元·智源尚居前期物业管理委托合同》，将智源尚居委托原告怡和物业公司实行全面物业管理服务。被告李文科、黄欣系西双版纳度假区二期正元·智源小区综合楼1-401号、1-501号房屋的业主，房屋建筑面积均为771.17平方米。被告李文科作为合同乙方于2010年10月28日与原告签订了《“正元·智源尚居”前期物业服务协议》，约定原告为被告所享物业提供物业管理服务，服务费为1.2元/平方米/月，若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交欠费，并停止提供相关服务，且从逾期之日起按每天应交金额的千分之五的比例交纳违约金。现原告以合同签订后，原告依约向被告提供了服务，被告却自2014年5月1日起开始拖欠物业费至2019年6月30日为由诉至本院。另，2018年5月，文科大酒店因停电疑称是原告剪断线路向景洪市公安局旅游度假区派出所两次报案。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告怡和物业公司已与被告李文科签署《前期物业管理服务协议》，且实际为被告物业所在小区提供了物业管理服务，故原告要求被告对于西双版纳度假区二期正元·智源小区综合楼1-401号房屋按1.5元/平方米/月的标准支付自2015年1月1日起至2019年6月30日止的物业费62465元及西双版纳度假区二期正元·智源小区综合楼1-501号房屋按1元/平方米/月的标准支付2014年5月1日至2014年12月31日的物业费并按1.5元/平方米/月的标准支付自2015年1月1日起至2019年6月30日的物业费共计68634元的诉讼请求，本院予以支持。被告李文科辩称未在物业服务协议上签字，但对此未能提交证据加以证明且被告李文科对于实际享受了相关物业服务的事实无异议，故本院对被告李文科的该答辩意见不予采纳。鉴于物业服务具有公共性、不间断、全方位的特点，不仅设施使用、服务内容不是针对某个业主，而且服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，业主不交纳物业费势必影响物业服务企业的正常运转及服务质量。故在衡量是否对某个业主应交纳物业费时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。被告辩称原告提供的物业服务存有问题、未到达约定标准，但其提交的证据不足以反映原告提供的物业服务的全部，在并未严重影响物业服务质量以及业主生活质量的情况下，不构成其拒绝交纳物业费的理由，故法院对被告提出的原告的相关物业服务存在问题的辩解不予采信。对于违约金，本院认为被告拖欠物业服务费系因双方对物业管理服务质量存在争议，并非恶意拖欠。物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，综合考虑整个小区和谐发展，故本案不予支持原告提出的违约金主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李文科、黄欣于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳怡和物业服务有限公司支付西双版纳度假区二期正元·智源小区综合楼1-401号房屋自2015年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费62465元和西双版纳度假区二期正元·智源小区综合楼1-501号房屋自2014年5月1日起至2019年6月30日止的物业管理费68634元；二、驳回原告西双版纳怡和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1661元（实收），由被告李文科黄欣负担。原告预交的案件受理费被告负担部分本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年八月十四日法官助理杨秀芳书记员刀启娜