广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5428号原告（反诉被告）：广州珠江建设发展有限公司，住所地广州市越秀区环市东路**之**。法定代表人：卢志瑜，职务董事长。委托诉讼代理人：黄海燕，广东骏通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑余青，广东骏通律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：江卫东，男，]947年12月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告（反诉原告）：江世云，男，1950年2月12日出生，户籍住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：江晶莹（江世云女儿），女，1977年9月3日出生，身份证住址广州市越秀区。原告广州珠江建设发展有限公司与被告江卫东、江世云房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄海燕、郑余青，被告江卫东及被告江世云的委托诉讼代理人江晶莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告对广州市越秀区东风东路农本新村2号202房按照各自所有的房屋建筑面积27.1081平方米和30平方米的比例按份共有，对3号104房按照各自所有的房屋建筑面积10.6387平方米和22.1652平方米的比例按份共有，对3号201房按照各自所有的房屋建筑面积34.8918平方米和30平方米按份共有，并按照上述比例对房屋依法享有占有、使用、收益和处分权；2.判令被告协助原告按前述按份共有面积办理广州市越秀区东风东路农本新村2号202房、3号104房、201房的房屋产权证；3.判令被告向原告支付差额面积10平方米的房款9000元及逾期支付房款的利息损失11316.78元（利息以差额面积房款9000元为计算基数，从1997年11月4日计至2019年8月19日，按中国人民银行一年期贷款利率计，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至差额面积房款付清时止）；4.判令被告向原告支付从2017年1月7日至起诉之日2020年1月6日（以实际立案之日为准）止居住在原告享有对广州市越秀区东风东路农本新村2号202房、3号104房、201房的72.6386平方米产权面积的房屋占有使用费108028.15元及逾期支付使用费的利息损失7765.92元（房屋占有使用费按广州市房屋租赁管理部门发布的同期同等地段租金参考价计算，其中2017年1月7日至2017年12月31日按每月每平方米44元计算；2018年1月1日至2020年1月6日按每月每平方米40元计算；以上合计108028.15元；利息以当期欠付房屋占有使用费为计算基数，自2017年1月7日至2019年8月19日，按中国人民银行一年期贷款利率计，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房屋占有使用费本息付清时止）。事实和理由：原告经市城市规划局（80、89）城地批字第362、03号文批准，并经市房地产管理局房征字第××号通告，征用东风东路农本新村等路段房屋新建统建楼。1989年12月26日，原告与江日扬（己故）、江世云签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》（下称《拆迁安置协议》），约定：原告拆除业主江日扬位于原××东路农本新村××号的房屋（房屋建筑面积为72.0342平方米），在原告兴建的东风东路农本新村原址新楼补偿产权面积85.4542平方米，另安排租用30平方米的套间给其居住。回迁分三个单元，其中两个单元在二楼西边第一间，每个单元包含产权交换的建筑面积25平方米，另以350元每平方米向原告购买5平方米建筑面积，另再向原告租用15平方米使用面积；另外一个单元在首层，产权建筑面积22.0342平方米；原告协助江日扬办理产权证，双方按原产权面积72.0342平方米进行交换，原告同意不补以旧换新的差价。1993年，江日扬去世，其继承人为被告江卫东、江世云。因原告征地拆迁时，上述被拆迁房屋尚未办理确权，广州市房地产登记所于1994年9月10日出具《权属证明书》，确认原房屋所有权人为江日扬，原房屋总建筑面积为72.1652平方米。1994年10月14日，被告江卫东向广州房地产管理局出具声明，表明江日扬己于1993年去世，原房屋产权由两被告共同继承，被告江卫东代为办理产权鉴证手续。同时，派出所和居委会加盖公章，证明两被告与江日扬的父子关系。1994年11月15日，被告江卫东作为业主与原告签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》（下称《产权补偿协议》〉，约定原告提供自有位于广州市东风东路农本新村原地新建宿舍大楼第一、二层楼建筑面积为82.1652平方米的房屋，作为拆迁原址房屋的产权补偿。原拆迁房屋面积为72.1652平方米，回迁补偿面积为82.1652平方米，相差10平方米，由业主方以900元每平方米向原告购买，但两被告至今仍未支付该差额房款。1997年11月3日，两被告回迁到涉案房屋广州市越秀区东风东路农本新村2号202房、3号104房、201房，并实际居住使用至今。经广州市房地产测绘所测量，2号202房实测建筑面积为57.1081平方米、3号104房为32.8039平方米、3号201房为64.8918平方米，合计安排回迁建筑面积154.8038平方米，总共超出双方约定回迁建筑面积72.6386平方米。其中2号202房超出合同约定回迁面积27.1081平方米、3号104房超出合同约定回迁面积10.6387平方米、3号201房超出合同约定回迁面积34.8918平方米。原告认为，原告与江日扬及两被告签订的《拆迁安置协议》和《产权补偿协议》均为合法有效协议。因江日扬己死亡，其在上述协议的权利义务由其继承人承继。因双方协议约定2号202房和3号201房共30平方米建筑面积由两被告向原告租赁，即该部分面积产权双方认同归原告所有，原告有权要求被告支付拖欠的租金。协议未就超出约定回迁面积的合计42.6386平方米建筑面积进行权属约定，该超出面积产权部分应归属原告，应由原告与被告对涉案相应房屋按各自持有产权面积按份共有，原告有权要求两被告共同办理产权证，并就使用属于原告面积部分向原告支付房屋占有使用费及相应迟延支付利息。对于超出原拆迁面积的10平方米，两被告应按协议约定向原告按每平方米人民币900元支付差额面积房款人民币9000元及利息。两被告回迁涉案房屋至今22年，经原告与两被告多次协调未能就产权共有、办理产权证、支付差异面积房款、房屋占有使用费结算达成一致，拖延至今未能妥善解决。因此，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。两被告共同辩称：我方不同意原告的诉讼请求1，不同意与原告共同占有涉案房屋，双方对于增大面积还没有协商清楚前，原告提出的面积数目我方有异议。如果增大，我方也要求购买，不同意与原告共有。不同意原告的诉讼请求2，不同意与原告共同领取产权证，我方要求单独领取产权证。不同意原告的诉讼请求3，在1989年合同约定的购买单价是每平方米350元并不是900元，我方只同意支付3500元给原告，逾期的利息不同意支付，原告没有向我方发出收款通知。对原告的诉讼请求4，由于我方认为涉案房屋并不是与原告共有，不需向原告支付租金。两被告向本院提出反诉请求：1.判令原告补偿被告逾期回迁的违约金48600元及利息损失15713.29元。根据双方在1989年12月26日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》的相关条款，临迁期间给予拆迁人每人每月安置补贴50元，由于原告违约而导致延期回迁，应按安置补贴标准的1.5倍赔偿被告，被告拆迁时点家庭成员合计9人，每月赔偿安置费合计675元。延期六年合计48600元。利息以当期欠付补偿金额为计算基数，从1991年12月1日起至1997年11月31日，按中国人民银行一年期贷款利率计算；2.判令原告按1989年12月26日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》的相关条款确认原产权面积应该加上原旧房阳台的建筑面积3.24平方米；原被拆迁房屋没有分摊公摊面积，所以现在回迁的房屋应加上三套回迁房的公摊面积22.2089平方米，该22.2089平方米由被告以1997年11月回迁时的房屋建筑成本价格向原告购买。由被告与原告协商，协商不成以每平方米350元购买；3.判令把两个单元的租赁面积合计30平方米，按1997年11月回迁时同地段同类型（毛坯房）住宅房屋均价向原告购买；4.判令按1989年12月26日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》的相关条款确认被告以每平方米350元价格购买10平方米的建筑面积；5.判令上述面积合计137.4831（97.4831+10+30）平方米，与回迁建筑面积154.8038平方米相减，其增大面积为17.3207平方米，按1997年11月回迁时同地段同类型（毛坯房）住宅房屋均价向原告购买。事实和理由：(一）根据1989年12月26日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》的第三条回迁办法，原告应于1991年12月31日安排被告原址回迁，但实际回迁时间是1997年11月3日，回迁时间延期长达六年，构成违约。延期回迁的原因，全部责任在于当年原告的管理失责和不作为，把拆迁建设资金全部交给一个没有拆迁资格、也非原告员工的向汝洪个人，对建设资金缺乏监管，最终向汝洪挪用资金倒卖咸水鱼而把建设资金全部亏空。原告有不可推诿的过失责任。从1997年11月回迁至被告提起信访期间，原告从未就办理房产证及签订租赁合同事宜与被告协商，构成违约。合同法113条第一款，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。给对方造成损失的，损失数额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得利益”。延期回迁的责任完全在于原告，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据该司法解释的规定我们也可以理解为：对于逾期交房的违约责任，合同有约定的按照约定，没有约定的可以按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定违约责任的承担。因未取得评估租金，故申请按拆迁安置费的1.5倍标准补偿损失。(二）根据《民法总则》第188条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，且自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。从1997年11月回迁至今已超过20年，已超过租金的诉讼时效及保护期。另外，根据1989年12月26日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》双方应就租赁事宜签订租赁合同，而原告一直未与被告签订租赁合同，且原告也未就租赁的使用面积明确安置给被告，双方从未构成租赁事实，租赁行为未生效，因此也不存在支付租金的情况。(三）根据1989年12月26日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》其他事项的第一点，每个单元以每平方米350元计价购买5平方米，购房款应双方协商一致并办理房产证前支付，不需支付从1997年11月4日至2020年1月6日期间的利息。(四）根据1989年12月26日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》其他事项的第三点，免分摊楼梯、走廊面积。因原房产是产权人自建2层独立房屋，不存在公摊面积，故此在拆迁时提出免分摊面积的要求。从广州市房地产档案馆调档【统字218494】档案看出，原产权房屋的丈量面积是房屋占地面积的2倍+厨房的占地，拆迁时所计算的丈量面积，与回迁房的测量“建筑面积”标准不一致，与国家现行商品房的“建筑面积”标准也不一致，用80年代的丈量面积与回迁时建筑面积一比一折算，以门前自带花园的联排独立屋，一比一折算为多层洋房，把公摊面积作为增大面积的一部分，以不同标准的建筑面积一比一折算，对被告极大的不公平。原告对两被告的反诉辩称：不同意两被告的反诉请求，1、两被告的第1项反诉请求已过3年诉讼时效，我方已于1997年安置被告回迁安置房屋。2、因签订临迁安置协议书，原拆迁房屋还没有办理确权手续，后续办理确权时，房管部门并未将阳台面积办入产权，实际原房屋面积和补偿面积应以房管部门颁布给江日阳的权属登记证明书上的面积为准。关于公摊面积我方也不同意，合同并没有约定将公摊面积免费安置给被告，我方主张按现行房屋市场价格结算，不同意按照350元/平方米结算。3、关于租赁面积30平方米，该部分产权协议已明确是我方，属于我方，我方同意被告购买，但我方主张应按现行市场价购买，否则我方有权不予出售。4、不同意被告的第4项反诉请求。应该按照产权协议上的约定每平方米900元购买10平方米。5、不同意被告的第5项反诉请求，我方认为应当按照现行房屋价格购买。经审理查明：1989年12月26日，广州市住宅建设公司（即原告、甲方）与江日扬、被告江世云（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，其中约定：甲方经批准需拆除乙方座落在东山区××东路农本新村××地下、××楼的房屋（下称原址房屋），其中自住建筑面积72.0342平方米，双方已于1989年签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》。现经双方协商，就临迁回迁问题，达成协议如下:三、回迁办法：（下列1、属甲方需租房给乙方居住才填写）。1、甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1991年12月31日在：东风东路原址新楼产权属于甲方所有的房屋中（方位见示意图），共补偿有产权的建筑面积85.4542平方米给乙方，另安排租用使用面积30平方的套间租给乙方回迁居住。九、其它事项：①回迁分三个单元，其中两个单元在二楼西边第一间，江卫东的单元阳台向南，江世云有阳台。每个单元面积包含产权交换建筑面积25平方米，另以每平方米350元计价购买5平方米建筑面积，另再向甲方租用使用面积15平方米。一个单元在首层产权建筑面积22.0342平方米向南。②原来旧房有一个阳台建筑面积3.24平方米，因未入测量图内，回迁时的阳台亦按同等面积不计。③免分摊楼梯、走廊面积。④临迁房由甲方租给江世云户（共三人）住。江卫东等四人，每人每月投亲靠友费50元，四人每月共发给200元，先付一年，以后继续付给。江日扬夫妻则由甲方在退缩工场搭临时简易房19平方米（另有厨房），水电由甲方安装，乙方交纳自用水电费。⑤甲方协助乙方办理产权，乙方以旧换新按原产权面积72.0342平方米交换，甲方同意不补差价等。被告江卫东向广州市房地产管理局出具《报告》，内容为：东风东路旧农本新村西一巷47号产权面积72.1652平方米业权人江日扬已于1993年去世，其产权由江卫东、江世云两人共同继承，该屋在广州市住宅建设公司征地范围内，为了房屋拆迁需要先委托我代表办理产权监证手续，日后如有产权纠纷，概由负责一切经济和法律责任，为此请有关部门给予办理为盼。1994年10月14日，广州市东山区黄花岗街道办事处农本居民委员会在该《报告》上加盖印章，并书写：江卫东、江世云两人与江日扬是父子关系，江日扬已于1993年去世，特此证明。1997年11月3日，原告安置被告回迁广州市越秀区东风东路农本新村2号202房、3号104房、3号201房。广州市房地产测绘所出具《房地产平面附图》，其中记载：农本新村2号202房的单元总面积为57.1081平方米、摊分面积为7.5351平方米，3号104房的单元总面积为32.8039平方米、摊分面积为3.6836平方米，3号201房的单元总面积为64.8918平方米、摊分面积为10.9902平方米。2020年4月21日，广东省广州市南方公证处出具(2020)粤广南方第009334号《公证书》，其中内容为：申请人：江卫东、江世云。被继承人：江日扬、龙秀珍。公证事项：继承权。一、被继承人江日扬于一九九三年七月一日因死亡注销户口；被继承人龙秀珍于二〇〇二年十一月十五日在广州市死亡。上述被继承人江日扬、龙秀珍夫妇的遗产应由其子女、父母亲共同继承。现因被继承人江日扬、龙秀珍夫妇的父母亲均先于其死亡。因此被继承人江日扬、龙秀珍夫妇上述的遗产应由其子女江卫东、江世云两人共同继承。继承后，坐落在广州市越秀区农本新村****的房屋和坐落在广州市越秀区农本新村****、201房的房屋，为江卫东、江世云共同共有。据2020年4月13日的房产登记号：稳字33259号《广州市不动产登记查册表》记载：房产地址：东山区东风东路农本新村2号101-104，201-203，301-302，702，701房，2之1号101，102，201，202，301，302，702房，3号101-104，201-203，301，302，402，502，602，701房的所有权人为原告。本案诉讼过程中，原告提供《广州市房地产权属证明书》(NO：0012577)（复印件），其中记载：东风东路农本新村西一巷47号房屋的所有权人为江日扬，占有份额全部，混合和砖木结构2层，总建筑面积72.1652平方米。两被告对该证据的真实性予以确认。原告提供签订时间为1994年12月15日，原告（甲方）、江日扬、被告江卫东（乙方）的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，其中约定：一、乙方同意甲方拆除座落在：东山区东风东路农本新村西一巷47号的房屋(下称原址房屋)，该房屋为混合结构，经市房管部门核定，建筑面积：72.1652平方米。二、双方同意按本条第2项的方式办理拆除房屋的补偿。2.甲方将自有的座落在：东山区东风东路农本新村原地新建宿舍大楼第一、二层楼的自有房屋(下称新建房屋)，共建筑面积：82.1652平方米，划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿。并于1995年12月30日前移交给乙方。三、因乙方的原址房屋是：72.1652平方米，而甲方移交给乙方的新建房屋是82.1652平方米，故新房屋与原房屋的面积对比，相差了10平方米，对比相差的房屋面积，乙方愿意以900元一平方米计算，付给甲方9000元。并应将此款于回迁日前付清。八、甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续。所需的登记费用，由甲方负责等。该协议书在广州市房地产管理局办理了备案。两被告表示：1993年江日扬已经死亡，江日扬、江卫东的名字并非江日扬、江卫东本人所签。原告表示：江日扬虽然已经死亡，但并不排除由江日扬的继承人代签。原告表示不对江日扬、江卫东的签名进行笔迹鉴定。本院认为：原告与江日扬自愿签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。两被告继承了江日扬的回迁房，故江日扬在上述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》中的权利与义务由两被告承接。虽然上述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》约定江日扬向原告租用的30平方米使用面积安排在两个套间，但原告与被告共有房屋不便于对房屋的管理，因此，可根据3个套间的面积数，确定2号202房由被告向原告承租。3号104房、201房对于增大面积，同理，为了方便管理，由被告向原告购买，因涉案房屋尚未办理产权证，产权面积未最终确定，故增大面积款可在产权证办理后由双方进行协商或通过诉讼解决，本案不作调处。现本案确定由被告向原告租用2号202房，故被告应向原告交纳租金，因原告一直没有向被告主张租金，故原告要求被告支付逾期给付租金的利息理由不成立，本院不予支持。关于原告提供的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》的效力问题，因上述《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》的落款日期为1994年，而此时江日扬已经死亡，而原告未能确定江卫东的签名为其本人签名，即使是其本人签名，当时江卫东也并非唯一合法继承权人，其无权代表其他继承人签订协议，故上述《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》为无效合同，对原被告没有约束力。关于被告反诉请求确认原产权面积应该加上原旧房阳台的建筑面积3.24平方米的问题，因上述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》约定：“原来旧房有一个阳台建筑面积3.24平方米，因未入测量图内，回迁时的阳台亦按同等面积不计。”故对被告的该项反诉请求不予支持。关于被告反诉要求原告补偿逾期回迁违约金及利息的问题，因被告已于1997年11月3日回迁，现被告才要求原告补偿逾期回迁违约金及利息已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：一、被告江卫东、江世云应于本判决发生法律效力之日起十日内，与原告广州珠江建设发展有限公司共同到房管部门办理将广州市越秀区东风东路农本新村3号104房、201房过户到被告江卫东、江世云名下的产权登记手续；二、被告江卫东、江世云应于本判决发生法律效力之日起五日内，将广州市越秀区东风东路农本新村2号202房从2017年1月15日起至2020年1月15日的租金（其中2017年1月15日至2017年12月31日按每月每平方米44元计算；2018年1月1日至2020年1月15日按每月每平方米40元计算）一次性支付给被告广州珠江建设发展有限公司；三、驳回原告广州珠江建设发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告江卫东、江世云的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3022元，由原告广州珠江建设发展有限公司负担1511元，被告江卫东、江世云共同负担1511元。反诉费500元，由被告江卫东、江世云共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  黄慧琴人民陪审员  朱铭沛二〇二〇年八月十日书 记 员  徐珮仪