山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初1420号原告：耿治华，女，1996年10月21日生，汉族，居民，住山东省沂水县。委托诉讼代理人：孙宪民，山东沂河律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：刘启金，山东尧舜律师事务所律师。原告耿治华与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿治华的委托诉讼代理人孙宪民，被告荣盛公司的委托诉讼代理人刘启金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿治华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付不能在合同期内办理产权证书违约金103750元；2、本案诉讼费由被告承担。其所依据的事实与理由：2015年2月23日，原、被告双方签署合同编号为：×××85的商品房预售合同，在该合同中双方约定被告应当在2015年12月30日前交付涉案房屋，并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按照合同第15条第3款即买受人、出卖人双方协商执行，被告在约定的时间内按时交房，但是截止至原告起诉之日起被告并未按照合同约定将办理房屋产权证书的相关资料产权登记机关备案，因此被告应当按照合同约定承担违约责任。荣盛公司辩称，1、本案原告实际交房时间为2017年4月20日，原告未在合同约定的期限内完成交房手续是因原告自身原因造成的，由此造成的不利后果应当由原告自身承担。根据双方签订的商品房预售合同第十五条约定商品房交付使用后365天内，如果被告违约，违约金起算点应从2018年4月21日开始，被告在2018年6月13日已经取得涉案房产的首次登记，后原、被告所签订的商品房结算移交协议书中约定：双方均不再追究合同约定的其他任何责任，视为原告已放弃向被告主张违约金的权利，该协议是对商品房预售合同第十五条第三款买受人、出卖人双方协商执行的履行。2、原告所在楼房不能及时办理产权登记的原因是小区业主未按照合同及国家相关规定及时缴纳维修基金。对于原告所主张的违约金计算标准过高，应该按照利率4.35%计算，计算的时间过长。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：耿治华的身份证、荣盛公司企业信息及案件相关事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2015年6月23日，耿治华（作为买受人）与荣盛公司（作为出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为×××85，房屋代码2112680，2120193，合同约定耿治华购买荣盛公司开发建设的“沂河观邸”小区6号楼1单元1501室及-101号储藏室，房屋总价款为691665元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。合同签订时，双方又签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四，合同补充协议第二条5项约定：关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。合同签订后，耿治华支付了购房款691665元。荣盛公司于2017年4月20日向耿治华交付了涉案房产。2018年6月13日，荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。庭审过程中，荣盛公司对涉案商品房预售合同买受人处签字是否为“耿治华”本人所签、领取资料、钥匙证明领取人处及商品房结算移交协议书乙方处的签字是否为“耿正礼（耿治华之父）”或“訾旋（耿治华之母）”所签申请鉴定，同时原告否认领取资料、钥匙证明领取人处及商品房结算移交协议书乙方处的签字为其所签亦提出笔迹鉴定，本院根据当事人的申请依法委托山东永鼎司法鉴定中心对上述申请事项进行鉴定。2020年6月30日，山东永鼎司法鉴定中心分别作出鲁永司鉴中心【2020】文鉴字第136号、137号司法鉴定意见书。鲁永司鉴中心【2020】文鉴字第136号鉴定意见为：1、涉案2015年6月23日《商品房预售合同》第11页中“耿治华”署名字迹与供检样耿治华字迹是同一人笔迹。2、无法判断涉案2017年4月20日《领取资料、钥匙证明（存根）》中“耿治华”署名字迹是否耿正礼或訾旋所写。3、无法判断涉案《商品房结算移交协议书》中“耿治华”署名字迹是否耿正礼或訾旋所写。鲁永司鉴中心【2020】文鉴字第137号鉴定意见为：1、涉案2017年4月20日《领取资料、钥匙证明（存根）》中领取人签字处“耿治华”署名字迹与供检样本耿治华字迹不是同一人笔迹。2、涉案《商品房结算移交协议书》中“耿治华”署名字迹与供检样本耿治华字迹不是同一人笔迹。对上述两份鉴定意见耿治华无异议，荣盛公司发表如下质证意见：因原告未提供配合，耿治华的父母未配合荣盛公司所申请的笔迹鉴定，未向鉴定机构提供相应的鉴定检材，因此应当推定领取资料钥匙证明及商品房结算移交协议书均是由其父亲或母亲代为签订，其已放弃了向被告主张违约金的权利。对此，本院认为，荣盛公司所提供的领取资料钥匙证明及商品房结算移交协议书两份证据，能够证明涉案房屋的实际交付时间为2017年4月20日，但该两份证据所载明的内容均不能体现荣盛公司所主张的耿治华放弃违约金的追偿，故荣盛公司的辩驳理由不予支持；虽然荣盛公司要求鉴定案外人耿正礼、訾旋的笔迹，因耿正礼、訾旋不予配合而未果，但因荣盛公司未提供证据证明鲁永司鉴中心【2020】文鉴字第136号、137号司法鉴定意见的作出存在违法或违规的情形，故本院对上述鉴定意见予以认定。本院认为，耿治华与荣盛公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，为有效合同。本案争议的焦点：一、荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二、荣盛公司如需承担违约责任，违约金如何计算。关于焦点一：本院认为，耿治华已按约定履行了支付全部房款的义务，荣盛公司应当按照合同约定履行协助耿治华办理产权登记的义务，将办理产权登记的相关资料提交有关部门，并协助耿治华办理房屋产权登记，因荣盛公司未提供证据证明已经履行了义务，故耿治华没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，荣盛公司应当承担逾期办理房屋产权登记违约责任。关于焦点二：本院认为，涉案房屋的交付时间为2017年4月20日，已滞后合同约定的交付时间一年有余，因荣盛公司所提供的证据既不能充分证明迟延交付系耿治华的责任，也不能证明其所主张的在涉案房屋交付时耿治华放弃违约金的追偿，同时荣盛公司要求违约金起算点应从2018年4月21日开始的主张是建立在迟延交房的违约基础之上，故荣盛公司关于违约金的计算起始点的主张，本院不予支持；因荣盛公司在2018年6月13日取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书，故荣盛公司的违约时间亦应止于此，结合本案案情，本院认定荣盛公司的违约时间为2016年12月31日至2018年6月13日。因耿治华与荣盛公司对于逾期办证的违约赔偿事宜无法协商解决，故应视为双方对于违约责任未约定；本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定予以处理，即本案违约金计算标准为按照年利率6%计算，即违约金数额为：691665元×6%÷365天×529天=60146.43元。综上所述，荣盛公司未按约定履行协助耿治华办理产权登记的义务系违约行为，应当承担相应的违约责任，耿治华的合理的诉讼请求，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款条之规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告耿治华支付违约金60146.43元。二、驳回原告耿治华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元，减半收取1187.5元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  沈华芳二〇二〇年八月十四日书记员  姚宗芬