江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初7873号原告：镇江跃龙汽车有限公司，住所地句容市宝华镇凤坛村。法定代表人：王海忠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李花，江苏民中律师事务所律师。被告：杭州志发实业投资有限公司，住所地杭州市萧山区新农都物流中心******。法定代表人：黄志强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李全龙、胡雷，北京友恒（南京）律师事务所律师。原告镇江跃龙汽车有限公司（以下简称为跃龙公司）诉被告杭州志发实业投资有限公司（以下简称为志发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法由本院审判员李师柯、人民陪审员陈秀慧、雍丽娟组成合议庭适用普通程序于2020年6月19日、2020年6月30日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李花，被告委托诉讼代理人胡雷两次开庭均到庭参加诉讼。被告委托诉讼代理人李全龙第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告跃龙公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原、被告之间的物业租赁合同并返还租赁物业；2.要求判令被告支付租赁期间的租金6733042元（1.截至2020年5月31日的违约金1955251元；2.以6733042元为基础按日万分之五计算自2020年6月1日起至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2016年5月19日，原、被告签订物业租赁合同一份，约定：原告将位于宝华镇凤坛村的工业用地及地上工业厂房等建筑物出租给被告，租赁期限为二十年，自2016年6月1日起至2036年5月23日止，租金一年一付，先付后用，合同签订之日起十日内，被告应交给原告人民币600万元，其中100万元为履约保证金，其余为预付款，合同在收到600万元款项之日生效。合同签订后，被告未能按约履行义务，拖欠原告租金未付。因此，原告有权解除合同，收回租赁物业。被告志发公司辩称，1.志发公司并不拖欠跃龙公司租金；2.原告计算的租金与实际产生的租金数额有误差；3.原告逾期交付物业，应承担违约金；4.原告的两名股东与被告签订股权转让协议书，约定志发公司及合伙人向原告的两名股东缴纳股权转让诚意金1000万元，原告口头向志发公司承诺用诚意金抵扣租金；5.跃龙公司负责人吴全强向志发公司的黄志强借款230万元未还。本院经审理认定事实如下：2016年5月19日，跃龙公司（甲方）与志发公司（乙方）签订物业租赁合同一份，约定跃龙公司将其拥有合法产权的位于句容市宝华镇凤坛村的工业用地及地上工业厂房等建筑物整体出租给志发公司，产权土地面积15万平方米，已建有10万平方米的工业厂房，5000平方米的办公楼。合同第二条约定，1.合同租赁期限为20年，合同主要内容有：“租赁物业的租赁期限共20年，即从2016年6月1日起至2036年5月30日止。2.甲方应于上述起租日将租赁物业清空后（分期移交的则分期支付租金），移交给乙方实际占有、使用、收益。移交时双方可制作移交书并予签章确认。移交后乙方即可正式进入并使用和改造租赁物业。3.考虑到乙方的前期装修、改造、招商准备等必要工作，甲方向乙方提供5个月免租期，自上述起租日起算，免租期不计付租金，免租期满后开始计付租金，但免租期内水电费用由乙方承担。4.租赁期满……合同第三条约定，1.场地租金的起始标准为每年每亩人民币20000元（含税），每五年按5%的标准递增一次；厂房租金的起始标准为每年每平方米人民币120元（含税），每3年按10%的标准递增一次。2.租赁物的租金一年一付，（先付后用）乙方应于每年的11月份前一次性支付一年度的租金……合同第四条约定，本合同签订之日起十日内，乙方应交给甲方人民币600万元，其中人民币100万元为履约保证金，其余为预付款，预付款可冲抵首期的租金。保证金在本合同期满或终止之日起十日内退还（不计息）。合同第七条约定，1.乙方有权……2.双方确认：自本租赁合同签订之日起三年内，乙方对租赁物业享有特别的优先受让权，如乙方受让甲方的租赁物业的，则届时通过股权转让方式进行，具体由甲乙双方日后协商一致并另行签订协议，三年内，甲方原则上不向其它第三人转让租赁物业，租赁物的所有权以现有的面积1038亩和厂房（地面（地面建筑1万平方米，按人民币叁亿伍仟万的价格转让，之后的转让价格届时依市场的行情，由双方另行协商，三年期满后，甲方可自行对外转让，但转让不得影响与乙方租赁合同的履行。3.如甲方对外转让……合同第九条约定，1.乙方如逾期支付租金超过一个月的，乙方应按所拖欠租金总额的日万分之五向甲方支付逾期付款违约金。拖欠租金达3个月以上的，甲方有权解除合同，收回租赁物业。2.本合同签订后，甲方应按约交付租赁物业给乙方，逾期交付的，应按第一年租金总额的日万分之五支付违约金给乙方；逾期2个月仍未交付的，或甲方违反国家法律政策规定导致乙方无法正常使用，或甲方无权出租的，可视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，并有权要求甲方退还已支付的租金，并支付租金总额10%的违约金。3.合同期内……合同第十一条约定，1.本合同……4.本合同自甲乙双方签章并且甲方收到600万款项之日生效。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，志发公司分别于2016年5月28日、5月30日向跃龙公司各支付100万元。志发公司承租涉案物业后已对外进行出租，志发公司应支付给跃龙公司的租金为8530522元（2016年应付670600元+2017年应付2784720元+2018年应付3619440元+2019年应付1455762元）。目前仍由志发公司租赁的物业由其分别出租给南京尊驰物流有限公司、南京迈越物流有限公司、、南京欧达物流有限公司、南京恒聚物流有限公司、南京丰泰物流有限公司、南京轩冉物流有限公司、南京恒睿物流有限公司、南京佑启物流有限公司、南京得超物流有限公司和南京卡行天下网络科技有限公司使用。另查明：2017年3月12日，跃龙公司股东江苏天洋集团有限公司（以下简称天洋公司）和丹阳依达汽车有限公司（以下简称依达公司）（甲方）与湖北金太阳投资集团有限公司（以下简称金太阳公司）、志发公司（乙方）签订“关于跃龙公司股权转让的框架协议书”，跃龙公司股东拟将跃龙公司100%股权（本次收购的主要资产为跃龙公司名下的位于江苏省句容市宝华镇凤坛村的工业用地及工业厂房等固定资产）转让给乙方，乙方自愿支付1000万元给甲方作为诚意金。协议约定，在尽职调查和商务洽谈后，如双方因故未能签订正式的《股权转让合同》的，则甲方应予乙方通知后七日内全额退还该笔诚意金（但甲方持有该笔诚意金的实际期限，最短可不低于2个月，最长不得超过6个月），逾期退还的还应自收款之日起按每月千分之二计付违约金；如双方协商签订了正式的《股权转让合同》的，则该笔诚意金抵作首期应付的股权转让价款。志发公司已与甲方签有租赁合同，甲方已将部分土地及其上已建的约10万平方左右的工业厂房出租给志发公司。甲乙双方确认，如日后签订股权转让合同，则将先解除该租赁合同，并作财务结算。协议签订后，金太阳公司支付700万元诚意金给天洋公司、志发公司支付300万元诚意金给天洋公司。此后，双方未能签订股权转让合同。2020年5月19日，天洋公司和依达公司作为甲方与金太阳公司签订还款协议，约定由天洋公司和依达公司返还金太阳公司700万元诚意金，双方对还款时间进行了约定。案件审理中，本院根据跃龙公司申请，依法冻结志发公司价值650万元的财产，跃龙公司支付保全费5000元。本院认为，关于合同解除问题。虽然跃龙公司与志发公司签订的物业租赁合同约定“本合同自甲乙双方签章并且甲方收到600万款项之日生效”，但双方均认可涉案租赁合同已生效，且跃龙公司已分期交付物业给志发公司，志发公司实际也租赁使用涉案房产，双方签订的租赁合同早已实际履行。故应当认定为双方已实际变更合同生效条件，双方签订的租赁合同合法有效。现因志发公司一直拖欠租金未付，跃龙公司要求解除租赁合同，并要求志发公司给付实际承租期间的租金,不违反法律规定,对其该部分诉请，本院予以支持。关于欠付租金的问题。双方在租赁合同中约定免租期5个月，系跃龙公司考虑志发公司的前期包括装修、改造、招商等前期准备工作，并未附加其他排除情形，故计算2016年度租金时应当自2016年6月1日起扣减5个月免租期即自2016年11月1日起计算租金。志发公司共计应付租金8530522元，扣除预付的200万元，志发公司尚欠跃龙公司租金6530522元。违约金计算至2020年5月31日期间为1861119元。其余违约金应以6530522元本金为基数按日万分之五计算至实际给付之日。至于志发公司辩称的已支付1430万元的问题。因其和金太阳公司支付给天洋公司的1000万元系志发公司与金太阳公司向天洋公司、依达公司支付的股权转让协议的诚意金，另外230万元也是吴全强的借款，均与本案无关。故对其该辩论意见，本院不予采纳。至于原告诉请的保全担保费，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国合同法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告镇江跃龙汽车有限公司与被告杭州志发实业投资有限公司于2016年5月19日签订的物业租赁合同，被告杭州志发实业投资有限公司于本判决生效后二十日内返还其从原告镇江跃龙汽车有限公司处承租的物业（位于句容市宝华镇凤坛村分别由南京尊驰物流有限公司、南京迈越物流有限公司、南京欧达物流有限公司、南京恒聚物流有限公司、南京丰泰物流有限公司、南京轩冉物流有限公司、南京恒睿物流有限公司、南京佑启物流有限公司、南京得超物流有限公司和南京卡行天下网络科技有限公司租赁使用）；二、被告杭州志发实业投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告镇江跃龙汽车有限公司租金6530522元及违约金（1.计算至2020年5月31日的违约金为1861119元；2.以6530522元为基数按照日万分之五计算自2020年6月1日起至实际给付之日止）；三、驳回原告镇江跃龙汽车有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费53919元，保全费5000元，以上共计58919元，由跃龙公司负担16919元，志发公司负担42000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  李师柯人民陪审员  陈秀慧人民陪审员  雍丽娟二〇二〇年八月十一日法官 助理  王 涛书 记 员  蒙丝琴江苏省句容市人民法院民事裁定书（2019）苏1183民初7873号之一反诉原告：杭州志发实业投资有限公司，住所，住所地杭州市萧山区新农都物流中心******div>法定代表人：黄志强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李全龙、胡雷，北京友恒（南京）律师事务所律师。反诉被告：镇江跃龙汽车有限公司，住所地句容，住所地句容市宝华镇凤坛村>法定代表人：王海忠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李花，江苏民中律师事务所律师。镇江跃龙汽车有限公司诉杭州志发实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案。杭州志发实业投资有限公司对镇江跃龙汽车有限公司提出反诉，但其在本院依法送达缴纳诉讼费用通知后，未在法定期间内预交案件受理费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百五十四条之规定，裁定如下：本案按杭州志发实业投资有限公司撤回反诉处理。审判长李师柯人民陪审员陈秀慧人民陪审员雍丽娟二○二○年八月十一日法官助理王涛书记员蒙丝琴