上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初31163号原告：赵阳，女，1976年11月18日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：丁浩，上海市沪西律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉，上海市沪西律师事务所律师。被告：嗨居(上海)物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：石胜强，董事长。委托诉讼代理人：许勇，男。原告赵阳与被告嗨居(上海)物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵阳及其委托诉讼代理人丁浩，被告嗨居(上海)物业管理有限公司的委托诉讼代理人许勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵阳向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《资产管理及运营服务合同》于2020年3月13日解除；2.被告支付原告2020年3月7日至3月18日的租金4,720元；3.被告支付原告免租期租金3,146.67元；4.被告支付原告水费、电费及燃气费277.92元(2020年3月4日至3月18日的电费92.67元、2020年1月24日至3月18日的水费86.25元、2020年3月4日至3月18日的燃气费99元)；5.被告支付原告解约违约金11,800元；6.被告赔偿因使用不当造成房屋墙体脱落的维修损失5,000元；7.被告清空房屋内的附属物品及赔偿原告物品保管费(按照每日100元标准，从2020年3月18日起计算至实际清空之日止)；8.被告返还原告垃圾清运及折旧费14,120元；9.诉讼费由被告承担。原告当庭增加诉请：确认被告支付给原告的服务质量保证金11,800元折抵为解约违约金，不予退还。事实和理由：2018年8月5日，原、被告签订《资产管理及运营服务合同》，合同对管理期间、租金、违约责任等作了约定。2018年8月5日，原告将上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交付被告，被告在首个结算日向原告支付47,200元。原告向被告的员工支付了垃圾清运及折旧费14,120元，被告却表示合同并未约定此款项，也未收到该费用。2019年8月7日，被告在扣除空置期20天后，向原告支付租金27,533.33元。2020年2月7日，被告未按约付租。原告多次催讨后，被告只支付了一个月租金。2020年3月13日，原告当面向被告递交解除合同通知书，并于2020年3月18日收回系争房屋。收房时，原告发现因被告使用不当，造成房屋部分损坏，且被告的冰箱、空调等设备至今仍遗留在房屋内。被告搬离后，仍有水、电、燃气费278.25元未结算。系争房屋收回后，原告已于2020年4月成功出租。恳请法院判如所请。嗨居(上海)物业管理有限公司辩称：受疫情影响，被告于2020年3月2日才正式复工，所以未能及时支付2020年2月7日至5月6日的租金。2020年3月2日被告复工的第一天，经原告的催告，被告支付了一个月的租金。之所以只支付了一个月是因为复工后，被告的财务还没有正式上班，是走的特批流程，由非财务人员操作的，被告是打算等财务上班后再继续支付剩余租金。被告延迟支付租金，是因为受疫情影响，所以被告在复工之后第一时间进行了弥补。2020年3月7日之后的租金收益被告确实未支付。因为被告仅仅是房屋管理人，被告的义务是为原告寻找房屋租客，代收租金，如果找到租客，是租客与原告建立租赁关系，此时才产生收益。在上述期间，房屋一直处于空置状态，因此被告无需向原告支付代收的租金收益。2020年3月18日原告在未通知被告的情况下擅自更换房屋电子锁。当日下午，双方在系争房屋现场交涉，期间辖区民警接到报案到场，见证原告收回房屋，但双方未就水电煤以及室内物品进行交接。原告的解约条件尚未成就，并未给被告足够合理的宽限期。根据诉争合同6.2.2条，被告延期支付租金达15个工作日的，原告才有权解除合同。2020年3月2日至3月18日才刚过12个工作日，所以原告是单方面违约解除合同。现在双方的合作基础已经丧失，请求法院确认诉争合同于2020年3月18日解除。现在系争房屋内确实还有被告的家具家电，被告可以搬走。就服务质量保证金要求在本案中一并予以处理。本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告所有。2018年8月5日，原告(甲方、委托人)与被告(乙方、受托人)签订《资产管理及运营服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营系争房屋，授权乙方对系争房屋进行经营出租供他人居住；管理期间为2018年8月7日至2023年8月6日，管理期间起始日起，每365天为一个管理年度；双方认可在管理期间内标的资产未被承租人使用的空置期，标的资产不产生收益，甲方同意承受空置期，各管理年度的空置期扣除数=各管理年度内的月评估租金/30*各管理年度内的空置期天数，第1年空置期45天，第2、3、4年空置期分别为20天，第5年空置期15天；管理期间，乙方按照结算周期向甲方支付服务质量保证金(服务质量保证金=当个管理年度内当个结算周期评估租金)，乙方应于合同签署且房屋交付后三个工作日内向甲方支付四个月评估租金的服务质量保证金共计47,200元，每个结算周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，合同最后一期结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方；双方认可自2018年8月7日开始计收收益，每三个月为一次结算周期，每个结算周期最后一日前三日为本期结算日，本合同项下首个结算日为2018年8月10日；乙方无正当理由或非因不可抗力的情况下，迟延支付当期甲方净收益达15个工作日的，甲方有权随时单方解除合同；乙方违反合同6.2(2)约定导致甲方单方解除合同，或乙方单方提前解除合同的，乙方应向甲方支付等额于双倍月市场租金的违约金，并赔偿甲方相应损失。《资产管理及运营服务合同》附件四明确约定系争房屋墙面、墙砖因自然损坏、老化需局部修补，因资产使用人使用不当或人为造成的维修及更换属于乙方维修项目。当日，双方还签订《补充条款》，其中约定：付款方式为付三押一；2018年8月7日至2018年11月6日，乙方支付评估租金及质量保证金共计47,200元，2018年11月7日至2019年2月6日，扣除甲方给予乙方的免租期45天，支付评估租金共计11,400元，2019年2月7日至2019年5月6日，支付评估租金15,400元，以此类推，从第二年开始，每年甲方给予乙方的免租期(空置期)将在每年支付第一笔评估租金时扣除；乙方承租期间不得群租、不得分割。上列合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告按约支付了服务质量保证金11,800元及截止至2020年2月6日的租金，其中2019年8月7日被告在扣除合同约定的2019年8月7日至2020年8月6日期间空置期20天后，向原告支付当期三个月租金27,533.33元。因被告未按期支付2020年2月7日至5月6日的租金，原告于2020年3月1日向被告寄送了《租金催缴通知函》，通知被告已逾期未支付房屋租金22日，要求被告在七日内支付欠款，逾期则将解除合同，并追究被告的违约责任。该份函件由被告于次日签收。2020年3月2日，被告向原告支付了2020年2月7日至3月6日的租金11,800元。2020年3月13日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，载明因被告仍欠付部分租金，原告从即日起解除诉争合同，被告应在接到通知后3日内腾退房屋，并支付欠缴的租金及承担违约责任。2019年3月18日，原告自行换锁收回了系争房屋。原告拍摄于当日的系争房屋电表照片显示，该电表平时读数为8,743.21,谷时读数为4,274.26，另有水表照片显示读数为684。另外，房屋现场照片及视频显示房内墙角处的墙面有小面积开裂、脱落。另查明，原告提供的系争房屋结算周期为2019年2月1日至2月29日的电费账单显示，本期平时读数为8,621，谷时读数为4,218；原告提供的本次抄表日期为2020年3月24日，抄表读数为714的水费账单显示，本次用水量55立方米，金额为105.60元。就燃气费，原告未提供相关单据予以佐证。审理中，为证明其向被告员工刘强支付了垃圾清运费及折旧费共计14,120元，原告提交了银行电子回单、原告与刘强的微信聊天记录、录音光盘以及原告出具的说明一份，上述材料显示：2018年8月5日，原告出具说明：“双方一致约定，甲方于2019年8月份支付刘强壹万肆仟壹佰贰拾元整，用于垃圾清运及折旧费”；2019年8月7日，刘强微信通知原告付款，原告于次日向刘强转账14,120元。被告对上述证据真实性无异议，但否认被告收到过上述款项，并称刘强曾是被告的员工，已于2019年2月28日离职。本案庭审后，本院主持原、被告对系争房屋内被告遗留的家具家电进行交接，后因双方对上述家具家电中大部分家具家电的归属产生争议导致未能交接，其中原告同意被告搬离客厅、餐厅、主卧的装饰画各一幅(套)、全屋路由器一台、客厅鞋柜一个、客厅2P空调柜机一台、客厅TCL电视一台、电子门锁一副。为此本院致电被告，告知就其余家具家电的归属问题另行起诉，被告表示知晓，不在本案中处理了。以上事实，由原告提供并经庭审质证的上海市房地产权证、《资产管理及运营服务合同》、付款凭证、微信聊天记录、录音光盘、视频光盘、《租金催缴通知函》、《解除通知书》、照片、水费缴费通知单及电费账单，被告提供并经庭审质证的银行付款凭证以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《资产管理及运营服务合同》及《补充条款》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。前述合同约定被告应按季度不间断地向原告付租，且具备房屋租赁合同的特征，故《资产管理及运营服务合同》及《补充条款》实为房屋租赁合同。原告向被告交付系争房屋，被告理应按约支付租金。截止至2020年3月13日，被告已迟延支付2020年2月7日至5月6日的租金超过15个工作日，虽被告主张系因疫情导致房屋空置，故拒不支付房屋空置期内的租金，但本院认为，双方已经通过约定免租期的形式将每年的空置期租金从年租金中扣除，原告也已按约向被告给予了相关的空置期，作为房屋租赁合同的承租方，在此情况下系争房屋是否空置，并不影响被告合同项下支付租金的义务，故被告的该项抗辩并无合法理由，原告据此于2020年3月13日解除合同，具备事实及合同依据，本院予以准许。而就被告称其迟延付租系受疫情影响，却并未提交证据加以佐证，故对被告的上述意见，本院亦不予采信。合同解除后，被告理应支付其欠付的2020年3月7日至3月18日的租金；又因原告已提前减免了被告2019年8月7日至2020年8月6日期间的全年空置期租金，现原告要求被告按比例退还部分空置期租金，并无不当，本院照准。被告迟延付租，属于根本违约，因被告抗辩系原告已于2020年4月将系争房屋再次出租，故合同约定的违约金过分高于原告实际损失，本院结合原告实际损失，按照公平公正原则，酌情判令被告承担相当于一个月租金的违约金。原告主张将被告支付的服务质量保证金冲抵违约金，无合同依据，本院难以支持。现诉争合同已终止，待相关费用结清后，原告理应将服务质量保证金退还被告。原告称其向被告支付过垃圾清运及折旧费，遭被告否认，而原告提供的证据亦无法证明刘强的该收款行为与被告存在关联，故对原告要求被告退还上述费用的诉请，本院难以支持。系争房屋的墙面存在开裂、脱落的情况，根据《资产管理及运营服务合同》约定，理应由被告承担相应的维修义务，现被告拒绝维修，本院根据墙面损坏程度、维修市场价等因素酌定被告应支付维修费500元。原告要求被告支付水费86.25元、电费92.67元，具有事实依据，故对原告的该部分诉请，本院予以支持，但就燃气费，因原告并未提交相应证据加以佐证，本院不予支持。双方因系争房屋内家具家电等物品的归属产生争议，原告同意被告搬离装饰画、路由器、鞋柜、电视机、电子门锁等部分物品，但被告因大部分物品原告不同意返还而暂未领取，就其余物品，被告另行主张，本院准许，其余原告同意被告搬离的物品，被告应在合理期间内领取。至于原告主张的保管费，既无合同依据，且系争房屋已由原告再次出租，被告逾期领取行为客观上并未影响原告对系争房屋的正常使用收益，故本院对原告要求被告支付保管费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告赵阳与被告嗨居(上海)物业管理有限公司于2018年8月5日签订的《资产管理及运营服务合同》于2020年3月13日解除；二、被告嗨居(上海)物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵阳2020年3月7日至3月18日的租金4,720元；三、被告嗨居(上海)物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵阳免租期租金3,146.67元；四、被告嗨居(上海)物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵阳违约金11,800元；五、被告嗨居(上海)物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵阳房屋维修损失500元；六、被告嗨居(上海)物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵阳水费86.25元，电费92.67元，共计178.92元；七、被告嗨居(上海)物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将装饰画三幅(套)、全屋路由器一台、客厅鞋柜一个、客厅2P空调柜机一台、客厅TCL电视一台、电子门锁一副自上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室房屋搬离；八、原告赵阳于本判决生效之日起十日内退还被告嗨居(上海)物业管理有限公司服务质量保证金11,800元；九、驳回原告赵阳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元，减半收取计455元，由原告赵阳负担55元，被告嗨居(上海)物业管理有限公司负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年八月十日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。