贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0328民初1927号原告：王清清，女，汉族，1989年2月18日出生，贵州省湄潭县人，住湄潭县。委托诉讼代理人：杨秀军，贵州群众律师事务所律师。被告：贵州御江南房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市湄潭县湄江街道中山西路**楼。统一社会信用代码：915203283087286630。法定代表人：陈小志，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐书霞，女，副总经理。原告王清清与被告贵州御江南房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王清清的共同委托诉讼代理人杨秀军、被告贵州御江南房地产开发有限公司委托诉讼代理人唐书霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王清清向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2018年12月31日起至2020年4月24日期间逾期交房违约金126700.32元；并从2020年4月25日起以2639590元为基数，按每日万分之一继续支付违约金至交房止的违约金；2.判令被告支付原告从2017年12月31日起至2020年4月24日期间逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金234043.65元；并继续支付从2020年4月25日起以2639590元为基数，按年利率4.75%的标准支付违约金至交付办理房屋转移登记的有关文书之日止的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省湄潭县房屋，建筑面积240.01㎡，总价款2539590元；第ＶＩ栋1层1-2号房屋，建筑面积151.28ｍ2，总价款100000元。交房时间为2018年12月30日前，逾期交房超过30日的，被告应按日向原告支付已付款万分之一的违约金。同时合同约定被告在2017年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。现约定的交房时间及被告承诺的办理商品房转移登记期限早已逾期，特诉请法院判如所请。被告贵州御江南房地产开发有限公司辩称，逾期交房属实，但系不可归责于被告的不可抗力导致：案涉房屋主体及配套设施于2018年9月已完工通过验收，达到了交房基本条件，案涉建设用地第三块、第四块共计0.0881公顷于2019年9月12日才经贵州省人民政府批复，因政府案涉土地建设用地规划、审批延迟导致延迟，二是因受2020年1月至今疫情影响，政府相关职能部门完全处于停工状态。逾期交房约定违约金过高，请求予以适当调减。《商品房买卖合同》对逾期交付办理房屋转移登记有关文书仅约定买受人有权退房，而《补充协议》约定为不作约定，属于“合同没有约定违约金”的情形，原告要求支付逾期交付办理房屋转移登记有关文书的请求与约定不符，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告系经营房地产开发等业务的有限责任公司。2017年5月16日，被告取得位于湄潭县的商品房预售许可。2018年6月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于湄潭县房屋（建筑面积240.01㎡，套内面积230.04㎡），总价款2539590元，原告在合同签订之日交付首期房款1229590元，余款1310000元以银行按揭贷款支付；第ＶＩ栋1层1-2号房屋（建筑面积151.28㎡，套内面积144.99㎡），总价款100000元，原告在签订合同当日交付了全部购房款。被告在2018年12月30日前向原告交付房屋；该房屋交付时应满足下列条件：已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘结构出具的该商品房面积实测技术报告书等；逾期交房超过30日，原告有权退房，原告如退房，应当书面通知被告，被告应在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的0.01%向原告支付违约金，原告如要求继续履行合同，则合同继续履行，被告应从逾期之日起至实际交付之日止按日向原告支付已付款万分之一的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内支付该违约金；被告承诺在2017年12月30日前取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告；被告逾期30日后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，则原告有权退房，如原告退房，被告应自收到退房通知之日起30日内退还原告已付款，并按中国银行同期利率支付利息；原告如不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款“×”的违约金。该合同附件十二《补充协议》第五条“关于《合同》第八章房屋登记的补充”约定：1、双方一致理解并认同被告在商品房交付之日起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的原因造成房屋权属登记时间延迟，被告不承担违约责任。合同签订后，原告已向被告交付全部房款，案涉房屋尚未取得《建设工程竣工规划认可证》等竣工合格证明文件。本院认为，原、被告就被告开发并取得预售许可的案涉房屋的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信全面履行。案涉房屋至今未达交付使用条件，被告已构成违约，应承担相应违约责任。虽双方约定该项违约金在房屋实际交付之日起30日内支付，但被告已构成事实上的长期持续违约，原告据此要求被告先行承担违约责任以弥补其损失，符合违约责任的补偿立法理念，应不受约定支付时间的限制，本院应予支持。被告主张逾期交房约定违约金过高，要求予以调减，而原告未对其该项损失予以举证证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定，并参照本地房屋租金标准，本案约定违约金计算标准过高，应予调整，对逾期交房违约金酌定为按照已付购房款的日万分之零点六计算为宜。案涉楼栋于2017年5月16日便取得商品房预售许可，被告抗辩主张案涉建设用地第三块、第四块共计0.0881公顷于2019年9月12日才经贵州省人民政府批复，系审批延迟导致逾期交房，但被告并未举证证明该批复与案涉房屋至今仍未达到交付使用条件的关系，且被告与政府的审批关系属另一法律关系，被告不能以此对抗原告，而被告抗辩主张的自2020年1月至今因疫情影响，政府相关职能部门完全处于停工状态更与事实不符，疫情期间系被告的持续违约期间，疫情与被告的违约行为并无因果关系，故对被告的该抗辩不予支持。案涉《商品房买卖合同》对逾期30日交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作约定，但在《补充协议》中补充约定为被告在商品房交付之日起90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现案涉房屋尚未交付，被告履行交付办理商品房转移登记有关文书的条件尚未成就，原告要求被告承担违约责任无事实依据，本院不予支持。综上所述，被告应向原告支付从2018年12月31日起至庭审之日即2020年7月22日共计570天以2639590元日万分之零点六（即0.06‰）计算的逾期交房违约金90273.98元（2639590元×0.06‰×570天），案涉房屋何时具备交付使用条件并向原告交付使用，尚不确定，故后期至案涉房屋实际交付之日止的违约金，现不宜处理，原告可待被告交付案涉房屋后再行主张。原告的其余诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告贵州御江南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告王清清从2018年12月31日起至2020年7月22日止的逾期交房违约金90273.98元；二、驳回原告王清清的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6712元，依法减半收取3356元，由原告王清清负担2328元，被告贵州御江南房地产开发有限公司负担1028元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，且自递交上诉状之日起七日内缴纳上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  曾艳二〇二〇年八月七日法官助理张绍念书记员吴华楠