河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终4424号上诉人（原审原告）：恒大地产集团洛阳有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河区中州东路****101。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘婷，该公司员工。被上诉人（原审被告）：孟洪朝，男，汉族，1980年2月28日出生，住河南省洛阳市洛龙区。原审第三人：任超辉，男，汉族，1978年5月9日出生，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人恒大地产集团洛阳有限公司诉被上诉人孟洪朝、原审第三人任超辉执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初5066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月9日对当事人进行了询问，上诉人恒大地产集团洛阳有限公司的委托诉讼代理人潘婷到庭参加了询问，被上诉人孟洪朝、原审第三人任超辉经本院依法通知未到庭参加询问。本案现已审理终结。恒大地产集团洛阳有限公司上诉请求：1.请求撤销洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初5066号民事判决书，依法发回重审或支持恒大地产集团洛阳有限公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由孟洪朝承担。事实和理由：一、一审法院违反民事诉讼法解释第三百一十五条的规定，在恒大地产集团洛阳有限公司提起执行异议之诉期间，将涉案房屋过户登记至案外人任鹏斐名下，程序违法，严重侵害了恒大地产集团洛阳有限公司的利益。根据民事诉讼法解释第三百一十五条，案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。该条解释的立法精神，法院应当本着审慎稳妥的态度，避免出现“诉讼尚在审判进行，诉争标的物已在执行局处置完毕”的被动境况，此情形将会给案外人胜诉后带来难以弥补的损失。恒大地产集团洛阳有限公司于2019年8月向一审法院提出执行异议之诉，案件审理期间，一审法院将涉案房产于2019年12月23日变更登记在案外人任鹏斐名下。一审法院在执行异议之诉审理期间，且申请执行人没有提供相应担保的情况下，继续执行涉案房屋，程序严重违法。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，驳回恒大地产集团洛阳有限公司执行异议之诉的诉求，属于适用法律错误。该法律规定只适用于执行异议和复议案件，并不适用于本案执行异议之诉。三、一审法院认定事实错误。因任超辉严重逾期还贷，2017年7月5日中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳分行将任超辉和恒大地产集团洛阳有限公司共同起诉至洛阳市西工区法院请求任超辉偿还贷款及利息、罚息，并要求恒大地产集团洛阳有限公司对债务承担连带保证责任。经法院判决、执行，恒大地产集团洛阳有限公司承担保证责任，代任超辉支付贷款本金、利息、罚息共计648277.11元。基于此事实，恒大地产集团洛阳有限公司将任超辉起诉至洛阳市瀍河区人民法院要求解除与任超辉签订的《商品房买卖合同》，洛阳市瀍河区人民法院也作出（2018）豫0304民初503号判决书，支持恒大地产集团洛阳有限公司诉请，解除了与任超辉签订的商品房买卖合同。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部门关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记”。因此，预查封是否转为查封，尚有待房屋权属正式登记在被执行人名下。物权法第二十条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条规定：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除、或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。根据物权法及司法解释可知，签署《商品房预售合同》的行为，买受人只是取得请求房屋所有权的债权，该合同行为属于债权行为，而非物权行为。《商品房预售合同》被依法解除后，债权消灭，预告登记也将不会再转为正式登记，预查封自然也不会转为正式查封。因此，恒大地产集团洛阳有限公司解除与任超辉的商品房买卖合同符合物权法司法解释一关于“债权消灭”的规定，任超辉预告登记不会转为正式登记，法院预查封也不会转为正式查封，法院再对该房屋采取执行措施已丧失事实及法律依据。综上，请求二审法院依法查明本案事实，正确适用法律，维护恒大地产集团洛阳有限公司的合法权益。恒大地产集团洛阳有限公司向一审法院起诉请求，1.确认合同编号为YS0232178项下的洛阳恒大绿洲第51幢2单元2-1201号房产所有权为其所有，撤销(2019)豫0311执异119号执行裁定，并停止对该房产的执行（房产价值1078218元）；2.要求孟洪朝承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月23日，恒大地产集团洛阳有限公司与任超辉签订一份编号为YS0232178的《商品房预售合同》，由任超辉以银行按揭贷款的方式，购买恒大地产集团洛阳有限公司开发的位于瀍河区城市东××（××东路南侧）恒大绿洲号第51幢2单元2-1201号房产一套。该合同在洛阳市房地产市场管理处进行了登记备案。孟洪朝诉任超辉借款合同纠纷一案，一审法院作出（2015）洛龙民初字第3137号民事调解书。该民事调解书生效后，因任超辉未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，孟洪朝作为申请执行人向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年5月30日依法将瀍河区中州东路东段69号51幢2-1201号房产予以查封。一审法院于2017年11月11日裁定终结本次执行程序，后又于2018年8月6日恢复对本案的执行，执行案号为(2018)豫0311执恢87号。恒大地产集团洛阳有限公司作为案外人对该执行一案提出书面异议，一审法院于2019年7月25日作出（2019）豫0311执异19号裁定书，裁定驳回异议人恒大地产集团洛阳有限公司的异议请求。恒大地产集团洛阳有限公司不服该裁定，遂提起执行异议之诉。涉案的瀍河区中州东路东段69号51幢2-1201号房产已于2019年12月23日依生效法律文书登记变更在案外人任鹏斐名下。另查明：恒大地产公司诉任超辉商品房预售合同纠纷一案，洛阳市瀍河回族区人民法院于2018年4月25日作出（2018）豫0304民初503号民事判决书，判决内容为：一、解除2013年12月23日恒大地产公司与任超辉签订的合同编号YS0232178《商品房买卖合同》；任超辉配合恒大地产公司办理合同备案撤销手续及预告登记撤销手续；二、案件受理费减半收取后50元，由任超辉承担。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，洛阳市瀍河回族区人民法院于2018年4月25日作出（2018）豫0304民初503号民事判决书，该判决书系在涉案房产被一审法院查封之后作出的，以该生效民事判决书对抗涉案金钱执行的，依法应不予支持。恒大地产集团洛阳有限公司作为出卖人将涉案房屋出卖给被执行人任超辉，虽未办理相应产权转移登记手续，但已在洛阳市房地产市场管理处进行了备案登记。恒大地产公司对涉案房屋实际上已不再享有占有、使用、收益、处分等所有权权能，且其在合同约定的条件成就时，负有为购房人任超辉办理房屋产权转移登记手续的义务，即便涉案房屋基于开发建设的需要仍登记在恒大地产集团洛阳有限公司名下，其亦不能据此主张房屋所有权。恒大地产公司虽对任超辉享有追偿权及对涉案商品房预售合同的单方解除权，但其前述权利从属性上讲仍属于合同债权。当人民法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，该查封具有排他性的法律效力。因此，在人民法院对被执行人就涉案房屋所享有相应财产权益依法查封后，恒大地产集团洛阳有限公司虽经法定程序与任超辉解除了商品房预售合同，但并不意味着恒大地产集团洛阳有限公司在双方合同解除后即对涉案房屋享有排他性的物权权益，恒大地产集团洛阳有限公司作为合同相对方，所享有的仍系基于其与任超辉商品房预售合同解除后所产生的相应债权权益，该种债权请求权与申请执行人基于生效法律文书对被执行人所享有的债权相比较，并不具备优先性。加之涉案房产现已经依生效法律文书登记变更在案外人任鹏斐名下，故恒大地产集团洛阳有限公司的异议请求没有事实及法律依据，依法应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第一百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款之规定，判决：驳回恒大地产集团洛阳有限公司的诉讼请求。案件受理费14504元，由恒大地产集团洛阳有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条第二款规定：“在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之案外人未返还价款的，不能排除执行。”在本案中，恒大地产集团洛阳有限公司提交了洛阳市瀍河回族区人民法院（2018）豫0304民初503号民事判决书，以证明其公司与任超辉签订的《商品房买卖合同》已经被判决解除，一审法院对涉案房产的查封和执行已经没有事实和法律依据。但是在案件审理期间，恒大地产集团洛阳有限公司并未返还购房人任超辉已经支付的购房款。因此，恒大地产集团洛阳有限公司所提异议不符合排除执行的条件，本院对其停止对涉案房产执行的上诉请求不予支持。执行异议之诉主要审查案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，关于恒大地产集团洛阳有限公司所提的一审法院执行程序违法的问题，可以通过其他法律途径予以救济。恒大地产集团洛阳有限公司的其他上诉理由也缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，恒大地产集团洛阳有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14504元，由恒大地产集团洛阳有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年八月二十四日书记员 荣向珂