太原市小店区人民法院   民事判决书   （2020）晋0105民初6142号   原告：高某，住山西省太原市。   委托诉讼代理人：周某，山西税渡律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某，山西税渡律师事务所律师。   被告：山西和信摩尔商业有限公司，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李某。   委托诉讼代理人：孙某，住太原市。   原告高某与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某的委托诉讼代理人周某和张某、被告和信摩尔公司委托诉讼代理人孙某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告高某向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告之间的《合同书》，被告立即返还原告房屋；2、判令被告向原告支付所欠租金65659元，暂计算至2020年7月31日，并支付自2016年12月1日起至全部拖欠租金给付之日止的逾期付款违约金（按日万分之四，自2016年12月1日起暂记至2020年7月31日的逾期付款违约金为￥35166．96元）；3、判令被告向原告支付房屋空置期间的损失8953．5元。暂计算至2020年7月31日合计109779.46元；4、请求依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告所有的商铺位于被告管理的“和信商业广场”内。2004年12月5日，原被告双方签订《合同书》一份，约定被告承租原告之商铺，租赁期限为16年，年租金为17907元，按月平均等额支付，每月支付1492．25元。后双方合作良好，直至2016年10月份，被告开始拖延支付应付月份的租金，2017年1月份支付完毕2016年11月份的欠付租金后，对于2016年12月至今的租金分文未付。截至诉前，经原告多次催要，被告总是以各种理由推诿，拒不履行付款义务，给原告造成了持续且严重的损失。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至贵院，请求贵院依法判如所请。   被告和信摩尔公司辩称，1、我方不同意解除合同，合同书第8条明确约定，本合同的变更与解除应由双方协商一致，并签订书面形式协议，否则任何一方均不得变更或解除该合同；商铺所在的位置由第三人承租卖女装，如果解除，将损害第三人的合法权益，商铺属于无隔墙分割产权，无法测定具体位置，而且善意第三人承租的铺位是有很多小业主的铺位组成，如果只解除原告的，会损害第三人的合法权益。商铺使用面积就六七平米，公摊面积比较大，是一个商户租的好几个小业主的。本合同期限至2021年12月31日。2、经被告核实，在抵顶以后，截至2016年11月之前的租金已经向原告支付完毕，2018年2月付过半个月的租金746元，2018年12月18日、2019年3月28日、2019年5月28日、2019年7月19日、2020年1月14日、2020年6月2日、2020年6月29日分别向原告支付过月租金的10%，半个月加上这七次的钱，共计支付了1789元，从2016年12月1日-2020年7月31日共欠付44个月，月租金1492.25元。据国家发改委等八部委联合印发的应对新冠肺炎疫情的帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见，明确房屋租金减免和延期支付政策，免除上半年3个月房屋租金，故我方认为应当核减3个月房屋租金，我们也对租户进行了减免，因此为了响应国家政策，原告也应给我们减免3个月，41个月*1492.25元-1789元=59393.25元。3、违约金计算办法我们不认可，合同约定分段计算，不能全部按万分之四计算。4、房屋空置期间的损失，首先，房屋没有空置，不存在损失，也无法律和事实依据，不予认可。5、诉讼费不予承担。   经审理查明：原告高某系位于太原市××街（和信商业广场）1幢裙商3层3D127号的所有权人，商铺的建筑面积为14.47平方米。2004年12月5日，原告为乙方（商铺业主）与被告和信摩尔公司为甲方（商业管理单位）签订编号为00066116号《合同书》，约定甲方承租乙方位于××街商铺，并统一进行招商与经营管理；租赁期限为16年，至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金为17907元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超90日未超210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁合同，要求甲方支付所欠租金并承担违约金。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有被告和信摩尔公章，乙方处原告签字、捺印。上述《合同书》签订后，原告依约交付了商铺，并由被告和信摩尔公司统一进行商业经营管理，被告和信摩尔公司每月按时支付原告租金1492.25元至2016年10月，后被告和信摩尔公司开始欠付租金，在2017年1月支付了一个月的租金，向前抵顶2016年11月的租金，对于2016年12月至今的租金分文未付。庭审中，被告和信摩尔公司称其在2018年2月付过半个月的租金746元，2018年12月18日、2019年3月28日、2019年5月28日、2019年7月19日、2020年1月14日、2020年6月2日、2020年6月29日分别向原告支付过月租金的10%，八次共计支付了1789元。从2016年12月1日至2020年7月31日共欠付44个月，月租金1492.25元。原告经庭后核实，对该八次支付的租金合计1789元予以认可。另，被告提到受新型冠状病毒感染肺炎的影响，希望原告能减免三个月的租金，原告当庭表示不同意减免。   上述事实有原告提供的中华人民共和国房屋所有权证、《合同书》、中国银行活期账户交易明细查询凭证、被告提供的转账凭证及庭审笔录等在案为凭，可以采信。   本院认为，原告与被告和信摩尔公司签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告和信摩尔公司实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告和信摩尔公司未按合同约定支付原告租金，已构成违约。关于原告要求解除合同并返还原告房屋的诉讼请求，从实际出发，本案所涉商铺为和信商业广场无隔墙分割产权的商铺，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，在合同约定的租赁期间内，解除部分商铺的租赁关系可能损害其他业主或者善意第三人（合作经营者或者其他次承租人）的合法权益，且双方在《合同书》中也约定了被告和信摩尔公司对“和信商业广场”项目实施统一的商业经营管理，因此原告行使合同解除权可能损害他人的合法权利，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告所欠租金数额，证据显示自2016年12月1日起至2020年7月31日，被告和信摩尔公司尚欠原告44个月的租金共计65659元未付。关于被告和信摩尔公司提出的希望原告减免3个月租金的主张，因新型冠状病毒感染肺炎的情况客观存在，国家也出台了相关的租金减免政策，本院酌情减免一个月租金，再核减掉被告在2018年2月之后分八次陆陆续续支付的1789元，被告和信摩尔公司应支付原告截至2020年7月31日的租金62377.75元。关于原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，因被告未按照合同约定按期足额支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任，故被告应当按照合同约定分段计算各期租金至本判决确定的给付之日止的违约金，即逾期90日内按日万分之0.5计算、逾期90日至210日按日万分之一计算、逾期超过210日的按日万分之二计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告高某截至2020年7月31日所拖欠的租金62377.75元；   二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告自2016年12月1日起至2020年7月31日止、每月均从次月1日开始计算、至次月1日所拖欠的租金按日万分之一计算90天、按日万分之二计算120天、按日万分之四计算至本判决生效之日止的违约金；   三、驳回原告高某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费已减半收取1348元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 陈立民     二〇二〇年八月三十日   法官助理 曹淳博   书 记 员 樊晓丽