河南省叶县人民法院行 政 裁 定 书（2020）豫0422行初3号原告平顶山市甲润石化发展有限责任公司，统一社会信用代码91410402783422778N，住所地平顶山市新华区公园北街。法定代表人张永伟，董事长。原告张经伦，男，1990年11月9日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。原告宋守业，男，1953年7月14日出生，汉族，住河南省叶县。三原告的共同委托代理人李宏非，河南金年华律师事务所律师。三原告的共同委托代理人黄恒，河南金年华律师事务所律师。被告叶县自然资源局，住所地河南省平顶山市叶县新文化路东段，统一社会信用代码114104220054827159。法定代表人何红伟，局长。委托代理人董克飞，该单位工作人员。委托代理人何胜利，北京市京师（郑州）律师事务所律师。第三人平顶山市浩云房地产开发有限公司，住所地平顶山市卫**贸易广场天源南路，统一社会信用代码91410400571043565B。法定代表人陈跃军，董事长。委托代理人陈科军，该公司工作人员。委托代理人李红乐，河南大乘律师事务所律师。第三人河南叶县农村商业银行股份有限公司，住所地河南省平顶山市叶县玄武大道中段北侧金燕雅苑**楼，统一社会信用代码9141042217203889XT。法定代表人黄朔，董事长。委托代理人郭晓蒙，该单位工作人员。委托代理人付敬先，河南盐都律师事务所律师。原告平顶山市甲润石化发展有限责任公司（以下简称：甲润石化公司）、张经伦、宋守业不服被告叶县自然资源局为第三人平顶山市浩云房地产开发有限公司（以下简称：浩云房地产公司）、河南叶县农村商业银行股份有限公司（以下简称：叶县农商行）办理叶房他字第01999号他项权证一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年1月8日立案后，依法向叶县自然资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭审理了本案。原告甲润石化公司、张经伦、宋守业的共同委托代理人李宏非、黄恒，被告叶县自然资源局的委托代理人董克飞、何胜利，第三人浩云房地产公司的委托代理人陈科军、李红乐，第三人叶县农商行的委托代理人郭晓蒙、付敬先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甲润石化公司、张经伦、宋守业诉称，2014年1月，甲润石化公司、张经伦与第三人浩云房地产公司签订《商品房买卖合同》。甲润石化公司购买第三人浩云房地产公司开发的位于叶县九龙路东段金色丽园项目2号商住楼104、105、106号，二楼204、205、206号，三楼301、302、303、304、305、306、307、308号，四楼401、402、403、404、405、406、407、408号房屋，张经伦购买该项目一楼103号房、二楼203号房屋。2014年3月15日，宋守业与第三人浩云房地产公司签订《商品房买卖合同》，宋守业购买金色丽园项目2号商住楼1-2层101、102、201、202号房屋。合同签订后，各原告已按约向第三人浩云房地产公司支付购房款，并实际占有上述房屋。因金色丽园项目2号商住楼一直未施工完毕，未进行竣工验收，依法不具备办理不动产权登记手续。2018年9月，原告发现第三人叶县农商行向法院申请执行金色丽园2号商住楼。此时原告经过了解得知：2014年1月，金色丽园2号商住楼正在建设尚未完工时，原叶县房屋产权登记机构叶县房地产管理局（以下简称：叶县房地产管理局）已为第三人浩云房地产公司办理了金色丽园2号商住楼的初始登记（房产证号：叶房其字第**）。2014年3月，浩云房地产公司以金色丽园2号商住楼所有权证书在第三人叶县农商行处抵押贷款，并在叶县房地产管理局办理抵押登记，办理了叶房他字第01999号他项权证。原告认为，2014年1月，金色丽园2号商住楼仅仅施工至2层左右，根本不具备办理房屋产权初始登记条件。依据《房屋登记管理办法》第十九条第一项的规定，叶县房地产管理局作为登记机构应当实地查看，审查浩云房地产公司提交的申请资料与实际情况是否相符。第三人浩云房地产公司在申请资料中提供的叶县建设工程质量监督站出具的《金色丽园商品房验收报告》中记载商业部分面积为3988平方米且在2013年12月5日前已竣工并验收合格。该验收报告记载的商业用房的面积和“竣工”均与事实不符。在金色丽园2号商住楼正在施工、浩云房地产公司提供的申请资料明显虚假的情况下，叶县房地产管理局没有对初始登记房屋实地查看，违法为第三人浩云房地产公司办理金色丽园2号商住楼的初始登记。后又依据违法办理的金色丽园2号商住楼房屋所有权证书，为第三人叶县农商银行办理抵押权登记。叶县房地产管理局办理叶房其字第××号房屋所有权证和叶房他字第01999号他项权证书的行政行为违法，该两项证书均应当依法予以撤销。现因叶县房屋产权登记职权由原叶县房地产管理局变更为叶县自然资源局，叶县自然资源局应当依法承担相应责任。原告于2019年1月4日向舞钢市人民法院提起行政诉讼，要求撤销2014年叶县房地产管理局办理的叶房其字第××号房屋所有权证。舞钢市人民法院作出（2019）豫0481行初7号行政裁定书，认为：“本案有关当事人多项行为均涉嫌违法犯罪，我院已将违法犯罪线索移送有关部门处理。根据刑事优先原则，本案原告的起诉应暂予驳回，待刑事案件处理终结后，在符合法定起诉条件的前提下，本案原告可另行主张权利。”现因平顶山市石龙公安局对包括安身杰、第三人浩云房地产公司涉嫌贷款诈骗作出不予立案通知书，认为安身杰等人骗取贷款的犯罪事实显著轻微，不需要追究刑事责任。原告依法可以再次提起行政诉讼。为此，原告起诉，请求依法撤销2014年叶县房地产管理局办理的叶房他字第01999号他项权证书。原告甲润石化公司、张经伦、宋守业向本院提交以下证据、依据：1.甲润石化公司与第三人浩云房地产公司签订的《商品房买卖合同》，2.协议书、浩云房地产公司股权变更登记工商信息，3.收据等付款凭证，4.房屋交接协议书；1-4号证据，证明其一，2014年1月7日，甲润石化公司与浩云房地产公司签订《商品房买卖合同》购买浩云房地产公司预售的金色丽园2号商业综合楼部分房屋，面积共计1793.175平方米。甲润石化公司已经支付合同约定的775万元购房款，并于2015年11月1日接收浩云房地产公司交付的已购房屋。甲润石化公司与本案被诉的行政行为有利害关系，具有本案原告的诉讼主体资格；其二，2014年1月7日，甲润石化公司与浩云房地产公司协商，甲润石化公司同意将投资款变更为双方签订的《商品房买卖合同》的购房款，2014年4月11日又支付100万元商铺购房款，2014年4月15日补签退出合作的《协议书》，2014年4月25日在工商登记部门将甲润石化公司的股权转让给第三人安身杰，在签订退出合作《协议书》之前甲润石化公司已缴纳剩余购房款，证明甲润石化公司是早已对退出合作达成一致，甲润石化公司签订《商品房买卖合同》的时间是真实的，也证明甲润石化公司签订合同在前，抵押登记在后。5.张经伦与浩云房地产公司签订的《商品房买卖合同》，6.付款收据，7.房屋租赁协议书,5-7号证据证明其一，2014年1月7日，张经伦与浩云房地产公司签订《商品房买卖合同》购买浩云房地产公司金色丽园2号商业综合楼部分房屋，面积共计324.326平方米。张经伦已支付全部购房款并于2015年11月1日接收浩云房地产公司交付的己购房屋。张经伦与本案被诉的行政行为有利害关系，具有本案原告的诉讼主体资格。其二，同时证明张经伦签订合同在前，抵押登记在后。8.宋守业的《商品房买卖合同》，9.付款收据，8-9号证据证明2014年3月15日，宋守业与浩云房地产公司签订《商品房买卖合同》购买浩云房地产公司金色丽园2号商业综合楼部分房屋，面积共计565.03平方米。宋守业已支付全部购房款并实际占有已购房屋，宋守业与本案被诉行政行为有利害关系，具有本案原告的诉讼主体资格。10.金色丽园项目施工日志1册,证明金色丽园2号商业综合楼项目在2014年一直处于施工状态，在浩云房地产公司申请对金色丽园2号商业综合楼进行初始登记时，房屋尚不符合《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条规定的竣工验收条件。11.叶县建设工程质量监督站证明1份，证明叶县建设工程质量监督站向舞钢市人民法院出具的证明显示，叶县建设工程质量监督站未曾出具金色丽园商住小区于2013年12月5日商业部分竣工验收合格的验收报告，且房管局档案中的验收报告中的印章编码与叶县建设工程质量监督站的编码不一致。浩云房地产公司提供的初始登记资料中的验收报告系虚假材料。12.舞钢市人民法院分别向叶县公安局、叶县监察委员会案件移送函、关于移送违法犯罪线索的函的案件移送函各2份，证明根据舞钢市人民法院查明的事实，浩云房地产公司申请房屋所有权初始登记时，房屋尚未竣工，提供的验收报告与事实不符，系伪造。第三人的相关人员可能涉及伪造国家机关公文印证犯罪。叶县房地产管理局办理房屋所有权证过程中不认真审查，未履行房屋初始登记应当实地查看的法定程序，相关行政工作人员可能涉及渎职犯罪，初始登记的办理严重违法，应当予以撤销。13.庭审笔录1份，证明在甲润石化公司诉浩云房地产公司及叶县农商行执行异议之诉一案中，叶县农商行代理人也承认在金色丽园2号商业综合楼办理抵押登记时(2014年3月）处于在建状态，证明该房屋不具备办理房屋初始登记和抵押登记条件。第三人叶县农商行与浩云房地产公司存在恶意串通，违法申请办理抵押登记的情形。14.房屋登记申请书（抵押登记），证明涉案房屋办理抵押登记时，原填写的申请登记面积为3988.30平方米。15.河南鹰平房地产评估有限公司出具的评估报告，证明其一，评估报告所依据的叶房其字第××号房屋所有权证书的建筑面积为3988.30平方米，其二，评估报告所记载的房屋现状尚未竣工，其三，叶县农商行工作人员要对抵押物现状进行考察，在明知房屋所有权证登记面积与实际不符，房屋不具备初始登记情况下仍恶意与浩云房地产公司办理抵押登记，叶县农商行并非为善意第三人。16.浩云房地产公司于2014年3月26日出具的保证书，证明叶县房地产管理局办理叶房其字第××号房屋所有权证，登记总建筑面积为3988.30平方米，而该建筑物的建筑面积仅为2713.29平方米，证明浩云房地产公司与原房地产登记机关恶意串通办理叶房其字第××号房屋所有权证存在违法犯罪行为。17.叶县不动产登记中心对甲润石化公司和宋德胜的回复，证明甲润石化公司和宋守业之子宋德胜向叶县自然资源局要求查处金色丽园商业2号楼办理抵押登记和初始登记，叶县不动产中心进行了回复，证明原告与行政行为有利害关系。18.银行转款单，证明张经伦之父张永伟委托单位职工郭芳向浩云房地产公司陈跃军转款30万，张经伦交了部分房款。19.照片18张，证明2020年7月11日拍摄金色丽园至今仍未竣工，原房管局办理抵押登记违法。20.出庭证人任爱红证言1份，证明自2011年起，任爱红担任浩云房地产公司的会计，至2015年底任爱红因病不再担任该公司会计，其知道张经伦买浩云房地产公司的房产是住宅，后来，补钱换成了门面房。任爱红原系中石化公司的会计,任爱红和张永伟在中石化公司上班时是同事，后石油公司分立出来一个甲润石化公司，张永伟去甲润石化公司担任董事长，张永伟是张经伦的父亲。任爱红退休后，经甲润石化公司介绍，陈跃军与甲润石化公司协商后，由任爱红担任浩云房地产公司会计，浩云房地产公司的财务章由其管理，行政章由陈跃军管理。出纳是安杰。21.出庭证人郭芳证言1份，证明张经伦购房是其父亲张永伟找郭芳借款300000元，郭芳直接通过网银转账支付给了陈跃军。被告叶县自然资源局辩称，叶县自然资源局的登记行为事实清楚、程序合法。2014年3月，第三人浩云房地产公司向叶县房地产管理局提交申请，要求对其所有的商品房屋（即：叶房其字第××号房屋所有权证所载明的房产）办理抵押登记，同时向叶县房地产管理局提供了法定的房产登记资料。叶县房地产管理局经过审查，第三人浩云房地产公司的申请事实清楚，材料齐全，符合登记条件，故而依法给予登记，办理了叶房他字第01999号他项权证。综上所述，叶县房地产管理局已经严格履行了自己的职责，甲润石化公司、张经伦、宋守业的起诉理由不能成立。甲润石化公司、张经伦、宋守业与叶县房地产管理局的行政登记行为之间没有法律上的利害关系，无权对该行政行为提起诉讼。综上，甲润石化公司、张经伦、宋守业的起诉没有法律依据，应当驳回。被告叶县自然资源局向本院提交了以下证据、依据：叶房他字第01999号他项权证登记卷宗一册，证明叶县房地产管理局办理他项权证的事实清楚，程序合法。第三人浩云房地产公司述称，一、涉案的房产登记在浩云房地产公司名下，所有权归浩云房地产公司，浩云房地产公司有权与银行签订房产抵押合同，有权把产权属于自己的房屋抵押给银行，抵押合同真实、合法、有效，不违反法律、法规的强制性规定，依法应该得到保护。浩云房地产公司和银行办理抵押登记手续时按照房管局的要求提交了抵押物物权证明、抵押合同、办理抵押登记的其他手续，抵押人、抵押权人提交的材料符合抵押登记的形式要件、房管局履行了法定形式审查义务，房管局办理抵押登记程序合法，登记要件符合规定，甲润石化公司、张经伦、宋守业要求撤销抵押登记理由不成立。二、叶县房地产管理局没有义务对抵押合同、抵押物的合法性进行审查，如果甲润石化公司、张经伦、宋守业认为抵押登记侵犯其合法权益，其起诉的对象应该是抵押权的民事利害关系人，而不是行政机关。综上，浩云房地产公司认为甲润石化公司、张经伦、宋守业要求撤销抵押登记的理由不成立，依法应当予以驳回。第三人浩云房地产公司向本院提供以下证据、依据：1.《合作开发叶县九龙路东段路北宋守业、王梅兰名下所占用5.687亩国有土地进行房地产建设合同书》1份、《协议》1份、股权转让协议2份，证明2011年10月9日，浩云房地产公司与甲润石化公司签订合作开发协议，甲润石化公司以600万入股浩云房地产公司开发的金色丽园项目，占总股本的30%，依据本合同第六条约定浩云房地产公司印章管理人由甲润石化公司派人出任。自2011年10月9日起至2014年4月15日期间，浩云房地产公司的公章由甲润石化公司派人管理。2014年4月15日，甲润石化公司与浩云房地产公司签订《协议书》，浩云房地产公司将收到甲润石化公司的投资款675万元全额退还或者冲抵甲润石化公司工程款。也证明甲润石化公司提供的收据等付款凭证系支付的投资款，并非购房款。2.通话录音1份，证明2014年4月15日，甲润石化公司与安身杰签订股权转让协议之前就知道涉案门面房在银行办理抵押登记一事，其于2019年才起诉到法院，已超过法定诉讼时效。第三人叶县农商行述称，首先，甲润石化公司、张经纶等人与浩云房地产公司何时签订合同等问题，叶县农商行不在场、不知情，也与之没有任何关系。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而叶县房地产管理局是国家的行政机构，是专门负责管理房屋产权的确定和发放房屋产权证明，确认房屋产权归属，办理房屋过户、交易手续的专门机构。叶县房地产管理局在2014年1月7日为浩云房地产公司办理了叶房其字第××号房屋所有权证，明确其所有的叶县九龙路东金色丽园的产权，叶县农商行对此并没有责任和义务进行考察和审核。2014年3月30日，浩云房地产公司自愿以位于九龙路东侧金色丽园1-4层商铺为安身杰在叶县农商行的借款提供抵押担保是其行使所有权的行为，属于有权处分。叶县农商银行基于对房地产管理局的信任，根据其提供的所有权证明和抵押权证明按规定发放贷款，不存在任何过错和责任。最后，2016年叶县人民法院作出的(2016）豫0422民初3118号民事判决书，已经确认了叶县农商行对浩云房地产公司开发的位于叶县九龙路东侧金色丽园1-4层房产变价所得之价款的优先受偿权。该判决已生效并进入执行阶段。综上所述，专门的不动产登记机关已经明确了位于叶县九龙路东侧金色丽园的房产所有权人为浩云房地产公司，抵押权人为叶县农商行。所以，本案原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。第三人叶县农商行向本院提供以下证据、依据：（2016）豫0422民初3118号民事判决书、叶房其字第××号房屋所有权证、叶房他字第01999号他项权证各1份，证明叶县房地产管理局于2014年1月7日为浩云房地产公司位于叶县九龙路东侧的金色丽园房产办理了叶房其字第××号房屋所有权证，叶县房地产管理局于2014年3月27日办理了抵押权登记，抵押权人为叶县农商行，叶县农商行对该处房产的1-4层房产变价所得之价款有优先受偿权。本院依浩云房地产公司的申请，调取平顶山市石龙区公安局的部分卷宗材料共计11页，证明叶县建设工程质量监督站编号为：4104220002566的印章是真实的，经该局查询河南治安管理信息系统发现，叶县建设工程质量监督站于2006年存在印章备案记录，记录显示交付后的印章编号为：4104220002566，直至2016年才换制另一枚编号为：4104220020774的公章。由此，无法认定叶县建设工程质量监督站于2013年12月5日出具的《金色丽园商品房验收报告》的印章是伪造的。最终，平顶山市石龙区公安局于2019年7月11日作出了平龙公（刑）不立字〔2019〕3号不予立案通知书，内容为：“宋德胜：你于2019年2月12日提出控告的2014.4.2叶县安身杰等人涉嫌骗取贷款案，我局经审查认为安身杰等人骗取贷款的犯罪事实显著轻微、不需要追究其刑事责任…”经审理查明，2014年1月2日，浩云房地产公司向叶县房地产管理局申请办理位于叶县九龙路东侧的金色丽园四层商业楼房的初始登记证。经审核后，叶县房地产管理局于2014年1月7日为浩云房地产公司依法办理了叶房其字第××号房屋所有权证。2014年3月26日，浩云房地产公司与叶县农商行签订了抵押合同，以浩云房地产公司所有的位于叶县九龙路东侧的金色丽园四层商业楼房（1-4层）为抵押，为安身杰在第三人叶县农商行的1300万元贷款提供担保。同日，浩云房地产公司与叶县农商行向叶县房地产管理局申请办理抵押登记。审查后，叶县房地产管理局于2014年3月27日办理了叶房他字第01999号他项权证。另查明：因安身杰未及时还款，叶县农商行将安身杰、浩云房地产公司诉至法院。2016年12月16日，叶县人民法院作出（2016）豫0422民初3118号民事判决，判决安身杰于该判决生效之日起十日内归还叶县农商行本金1250万元，同时按约定支付利息，叶县农商行对浩云房地产公司的抵押物，金色丽园1-4层商业（叶房他证叶房他字第019**他项权证涉及的房产）房产变价所得价款优先受偿。该案进入执行程序后，原告提出了执行异议及行政诉讼。原告曾以同一事实、理由于2019年1月向舞钢市人民法院提起行政诉讼。2019年4月29日，舞钢市人民法院出具了2份案件移送函，其一，舞钢市人民法院认为其在审理原告甲润石化公司、张经伦、宋守业不服被告叶县国土资源局房屋行政登记两案中，发现第三人浩云房地产公司等相关人员的行为可能涉嫌构成刑事犯罪，将该案有关线索移送叶县公安局；其二，认为其在审理原告甲润石化公司、张经伦、宋守业不服被告叶县国土资源局房屋行政登记两案中，叶县房地产管理局可能涉嫌渎职犯罪，将该案移送河南省叶县监察委员会。而后，平顶山市石龙区公安局对安身杰等人涉嫌骗取贷款一案，经审查，作出不予立案通知书，认为安身杰等人骗取贷款的犯罪事实显著轻微，不需要追究刑事责任。现原告再次提起行政诉讼。原告甲润石化公司、张经伦、宋守业诉称，2014年1月，甲润石化公司、张经伦与第三人浩云房地产公司签订《商品房买卖合同》。2014年3月15日，宋守业与第三人浩云房地产公司签订《商品房买卖合同》。叶县房地产管理局为第三人浩云房地产公司办理叶房其字第××号房屋所有权证的行为违法，后又依据金色丽园2号商住楼房屋所有权证书为第三人叶县农商银行办理抵押权登记的行为也违法，侵犯了三原告的合法权利，故起诉请求依法撤销2014年叶县房地产管理局办理的叶房他字第01999号他项权证书。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。…”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”为此，甲润石化公司、张经伦、宋守业是否具有诉讼权利取决于甲润石化公司、张经伦、宋守业是否为叶县房地产管理局办理叶房他字第01999号他项权证书的行政相对人或者是其他与该行政行为具有利害关系的公民、法人。一、本案中，叶县房地产管理局办理叶房他字第01999号他项权证书的行政相对人为第三人浩云房地产公司和叶县农商行，而不是甲润石化公司、张经伦、宋守业。二、依据《中华人民共和国物权法》第二十一条的规定，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条的规定“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”退一步而言，即使原告甲润石化公司、张经伦、宋守业与被告浩云房地产签订《商品房买卖合同》真实有效的，但其签订商品房买卖合同并未依法办理预告登记，未发生物权效力，不属于行政机关依法应予保护或者应予考虑的情形。甲润石化公司、张经伦、宋守业也不是其他与该行政行为具有利害关系的公民、法人。为此，甲润石化公司、张经伦、宋守业既非叶县房地产管理局办理叶房他字第**他项权证书的行政相对人，也不是其他与该行政行为具有利害关系的公民、法人，其不具有诉讼权利，不是本案适格的原告。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回平顶山市甲润石化发展有限责任公司、张经伦、宋守业的起诉。案件受理费50元，退还给原告平顶山市甲润石化发展有限责任公司、张经伦、宋守业。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  胡溶溶审判员  杨希鸽审判员  刘耀斋二〇二〇年八月二十一日书记员  方亚洁