广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初101号原告：陈风华，女，1977年3月9日出生，汉族，住广州市从化区，委托代理人：杨丽华、林境威，广东聚方律师事务所律师。被告：广州市西美电器有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇。法定代表人：杨东佑。委托代理人：陈昱霖，广东广信君达律师事务所。被告：广州房助手网络科技有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：邵小容，总经理。委托代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。第三人：广州市合和房地产代理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：揭英强，总经理。委托代理人：秦岩、赖星允，广东金桥百信律师事务所律师。原告陈风华与被告广州市西美电器有限公司（以下简称西美电器）、广州房助手网络科技有限公司（以下简称房助手公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员张惠滨于3月18日公开开庭进行审理。原告陈风华及其委托代理人林境威、被告西美电器的委托代理人陈昱霖、被告房助手公司的委托代理人张佩琪到庭参加诉讼。后依西美电器申请，本院追加广州市合和房地产代理有限公司（以下简称合和公司）作为本案第三人参加诉讼。本案无法在三个月内审结，故裁定转为适用普通程序，由审判员张惠滨担任审判长，与人民陪审员马福鹏、黄仲球组成合议庭于5月14日第二次公开开庭进行审理。原告陈风华及其委托代理人林境威、被告西美电器的委托代理人陈昱霖、被告房助手公司的委托代理人张佩琪、第三人合和公司的委托代理人赖星允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈风华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与西美电器签订的《共同出资建房合同书》（以下简称建房合同）；2.判令两被告向原告共同返还款项21万元及利息（利息以21万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从占用之日计算至实际清偿之日）；3.判令两被告向原告支付违约金5.4万元；4.本案诉讼费用由两被告承担。后于庭审过程中变更第1项诉讼请求为：确认原告与西美电器签订的建房合同无效。增加一项诉讼请求为：要求第三人对上述诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2018年10月28日，原告与西美电器签订建房合同，合同约定原告向西美电器支付合作建房款18万元，西美电器将中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北GY-F1-1地块建房项目（即“狮城国际”项目）B1栋的630号房屋使用权分配给原告，房屋使用权直至2060年12月30日。原告共向两被告支付合计21万元的购房款，原告与房助手公司之间不存在居间合同关系。根据楼盘现状及广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局出具的［2019］穗开建信处字337号答复意见书（以下简称337号答复意见书）可知，狮城国际项目非商品房项目，土地性质系工业用地，不可销售。原告早已依约向被告支付全部购房款，而被告无法交付房屋给被告使用，为维护自身权益，故诉至法院，望判如所请。西美公司辩称，原被告签订的建房合同为无效合同，双方的法律关系应属于租赁关系。涉案项目未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建房合同应属无效合同。合同无效或撤销因合同取得的财产应当予以返还，但在本案中西美电器并未收到原告所支付的任何款项，故无需承担返还义务。关于原告手上盖有我司公章的收据，系我司应合和公司的要求为其盖了一本空白收据。我司并无收到相关款项。因原被告合同无效，因此原告没有权利要求被告支付违约金。此外，我司未与合和公司约定轮流收款，涉案项目绝大多数款项系由合和公司收取，我司亦未收取建房定金。房助手公司辩称，我司并非本案适格被告，本案存在两个关系，一个是原告与西美公司的出资建房合同关系，一个是原告与我司之间的居间合同关系，原告系基于与西美公司的出资建房合同关系提起诉讼，故我司并非适格被告。我司在整个交易中是一个居间方的角色，原告转给我司的团购优惠金3万元实际为居间费用，我司已完成居间义务，原告要求我司退服务费无事实和法律依据。合和公司辩称，我司认为建房合同是合法有效的。我司确认收到了原告的16.5万元，但我司曾与西美公司口头约定在招商期间双方轮流各收一天款项，每周进行一次报告，待项目结束后双方再行结算，因此我司系基于与西美公司的委托代理关系而收取的款项，该行为属于代收取行为，即使认为建房合同无效，根据合同相对性原则，亦并非我司向原告承担退还相关款项的责任。剩余的1.5万元系合资建房定金，是西美公司收取的。我司系基于与西美公司签订的《房地产使用权委托代理合同》（以下简称包销合同）才入驻涉案项目，亦系根据西美公司的指示开展代理活动，并非是私自销售。西美公司作为涉案项目的土地使用权所有人及建房合同的签订主体，应当对其自身的行为承担全部责任。我司与广州市合盈装饰工程公司（以下简称合盈公司）系合作关系，并非关联关系。综上所述，我司无需承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2018年，西美公司（甲方）与合和公司（乙方）签订包销合同，就甲方委托乙方代理销售涉案项目及乙方的代理费相关事宜进行约定。该合同约定涉案项目房屋用途为智慧空间或智慧工坊，该房屋按每平方米6800元计算。甲方同意并授权乙方对外招商该项目的使用权予第三方，该房屋的销售底价为单价6800元/平方米（房间面积按单层计算，第二层为赠送面积，若按两层面积计算，则甲方销售底价减半），乙方可以以高于此价钱对外销售，超出底价的部分为乙方的代理销售佣金。甲方负责开具全额收据给客户。该房屋由乙方包销销售，乙方有权发展第三方渠道资源代理销售，自行支付线下渠道代理费用；甲方不能对乙方的合法销售过程提出异议或阻挠。在销售过程中，若有客户退房，双方应及时退还已交款项，乙方如无及时退款则在保证金中扣除，并在一周内补充保证金。后合和公司（甲方）与房助手公司（乙方）签订代理合作合同（以下简称合作合同）。合作合同载明甲方保证已取得项目业主方西美公司的合法授权，可委托乙方对涉案项目进行联动代理。合作合同约定甲方委托乙方代理涉案项目，乙方负责介绍并协助客户与甲方或开发商签订合同，收集客户资料，委托代理期限从2018年10月16日至2019年1月15日（保护期从2019年1月15日至2019年2月15日止）。合作合同约定单间及一房的代理费标准为6.8万元/套、两房及三房的代理费标准为9.8万元/套，甲方根据乙方的代理金额，每月结算一次，甲方应于每月15日前将上月代理费支付给乙方。2018年10月22日，涉案项目工作人员向原告出具一张收据，收据上载明：“今收到陈风华交来狮城国际630单元合资建房定金15000元。”收据下方盖有“广州市西美电器有限公司财务专用章”字样的印章。10月28日，原告（乙方）与西美公司（甲方）签订建房合同，标的为平层房屋，合同约定乙方已完全清楚了解上述国有土地权属、合建房性质及相关的法律关系，自愿参加甲方位于中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块上的合作建房，上述建房项目的报批、建设及全部投资均由甲方完成，甲方同意将该项目B1栋630号（以下简称630号房）房屋使用权分配给乙方，房屋面积约27.77平方米，乙方可享有该房屋至2060年12月30日的房屋使用权，乙方应承担合作建房款18万元，乙方应在合同签订之日起三日内向甲方一次性付清全部合作建房款。在乙方如约付款的前提下，甲方应于2020年12月30日前将该合作建房交付给乙方使用。合同签订后，任何一方不得随意解除合同。因甲方原因单方面解除合同的，甲方应退还已收乙方全部款项，并按合同总额的30%向乙方支付违约金；因乙方原因单方面解除合同的，乙方应按合同总额的30%向甲方支付违约金。同日原告向房助手公司转账3万元，房助手公司向原告出具的收据中交来款项一栏有“狮城国际630单元（团购优惠金）”字样；原告根据合和公司员工的要求，向合盈公司转账共计16.5万元。10月29日，涉案项目工作人员向原告出具一张收据，收据上载明：“今收到陈风华交来狮城国际B1栋630单元合资建房款165000元。”收据下方盖有“广州市西美电器有限公司财务专用章”字样的印章。2019年8月5日，广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局在回复周健的337号答复意见书中称涉案项目并非商品房项目，土地用途为工业用地，不可预售，无法办理预售许可证。10月11日，广州开发区金融工作局在回复李少芬的（2019）开金信处字6号信访事项处理意见书答复称：“……经相关部门核查：西美公司所计划的‘狮城国际’项目为非商品房项目，土地用途为工业用地，不可预售，无法办理预售许可证。在该项目建设手续不完备的情况下，西美公司即开展对外招商，并通过代理公司与信访人签订《共同出资建房合同书》，收取合作建房资金共同进行‘狮城国际’项目开发建设，有规避相关法律法规进行开发经营之嫌”。在3月18日的庭审中，审判员向原告询问其购房流程时，原告表示：“我有个朋友介绍我说狮城有个楼盘很优惠、很便宜，我就去现场看，现场的销售人员就向我推荐涉案房屋，销售人员说我是第一批，当时是按楼层的平方数卖的，当时我买的是630，当时销售人员跟我说是按楼层价购买的，当时为7000多元/平方米。”以上事实有建房合同、收据、337号答复意见书、合作合同、包销合同、信访事项处理意见书及当事人庭审陈述等证据予以佐证，以上证据经各方质证，本院予以采信。本案焦点在于建房合同性质及效力、包销合同的效力、合作合同的效力、原告与房助手公司之间的关系性质和效力以及各方当事人责任的承担。本院观点如下：一、关于建房合同的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据建房合同的约定，西美公司负责建设涉案房屋项目，将涉案项目的房屋面向社会销售，并与原告约定将630号房40年的使用权让渡给原告，原告仅负责提供资金而不承担涉案项目的建设工作。建房合同相关约定符合商品房买卖合同解释中关于商品房买卖合同的定义，故原告与西美公司签订的建房合同名为合作建房，实为商品房买卖。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”租赁合同以出租人对租赁物具有所有权为前提，西美公司至今未取得涉案房屋的所有权，结合建房合同约定的使用时间长达40年，西美公司抗辩称建房合同属于房屋租赁合同，并未提交证据予以证实，本院认为原告与西美公司达成的合意是商品房买卖更接近事实，对于西美公司上述抗辩不予采纳。二、关于建房合同的效力。合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：……（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”所谓违反效力性强制性规定，从违反事项的角度可区分为主体资格违法、内容违法、方式违法、动机违法以及其他要素违法等情形。内容违法，即意思表示的品质存在瑕疵，包括以禁止流通物和限制流通物、人身或人格利益以及违法标的物作为交易对象之标的之违法合同均在此列。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”商品房买卖合同解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案项目所在地块土地用途为工业用地，西美公司未经有关部门批准，建设涉案项目用于商住，并在未取得预售许可证的前提下面向社会销售，已违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本院依法认定建房合同无效。三、关于包销合同以及合作合同的性质与效力。合同法第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。”商品房买卖合同解释第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”本案包销合同约定西美公司委托合和公司代理销售涉案项目并有权“发展第三方渠道资源”，实质是允许合和公司进行代理销售并允许转委托第三方代理销售，但并未要求合和公司在包销期满后购买西美公司建设的房屋，故本案中的包销合同实际是独家代理销售合同。合作合同充分披露西美公司是涉案项目的业主，并明确合和公司已取得西美公司的授权进行联动代理销售涉案项目。因此，合和公司是西美公司的受托人，房助手公司是西美公司的转受托人。《商品房销售管理办法》（以下简称销售管理办法）第二十七条第二款规定：“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。”涉案房地产项目违反了法律、行政法规的强制性规定，为了销售该违法标的物而提供的服务亦因合同标的违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。合和公司以及房助手公司作为专业的房地产代理公司，有责任以及能力辨别西美公司委托销售的涉案项目是否符合销售条件。合和公司、房助手公司在知道或应当知道涉案项目因违反前述效力性强制性规定、属于不符合销售条件的情况下，各自所签署的包销合同以及合作合同因合同标的内容违法而应属无效。四、关于原告与合和公司、房助手公司之间的法律关系与效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。……行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”合和公司受西美公司的委托、房助手公司受合和公司的委托，分别代理销售涉案项目。合和公司与房助手公司的代理范围包括介绍并协助原告与合和公司或西美公司签订合同、收集资料，无权收取房款。合和公司与房助手公司分别作为西美公司的受托人以及转受托人，两者以西美公司的名义并在授权范围内与原告发生的法律后果应由西美公司承担，但合和公司与房助手公司超越授权范围擅自收取原告的款项后未转交给西美公司，事后该行为亦未得到西美公司的同意或追认，相应法律后果应由合和公司与房助手公司分别承担。合同法第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间合同是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。在居间合同中，接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。房助手公司抗辩称其在履行合作合同义务的过程中另行与原告达成居间合同，但并未提交证据予以证实，本院对其抗辩不予采信。五、合同无效的后果。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或返还集体、第三人。”原告基于购买商品房的合同目的签订建房合同以及缴纳款项，现涉案项目不符合销售条件，原告无法实现合同目的，其合法利益已受到损害，有权向相关责任人主张权利。（一）关于建房合同无效的后果。西美公司明知涉案地块为工业用地，在未经主管部门批准的情况下仍然销售涉案房屋，需承担造成建房合同无效的全部过错责任，原告要求西美公司返还因建房合同从原告处取得的1.5万元，予以支持。西美公司抗辩称并未取得上述款项，但未能提供证据反证原告所提交的由其盖章的收据真实性，故对其抗辩不予采纳。（二）关于包销合同无效的后果。西美公司与合和公司在明知或应知涉案项目不符合销售条件的情况下，依然签订包销合同并对外销售，前者允许后者以自己名义和场所内开展销售推广，后者则引导原告签订建房合同并指示原告交款，存在恶意串通。虽然原告未将款项汇入合和公司，但已根据合和公司的指示汇入合盈公司，合和公司根据无效的包销合同、超越授权范围擅自取得原告的16.5万元，应返还原告。（三）关于合作合同无效的后果。房助手公司在明知或应知涉案项目不符合销售条件的情况下，基于合作合同并超越委托权限收取的3万元，应返还原告。六、关于原告的过错。（一）原告作为建房合同的当事人，未尽审慎义务，对于订立无效合同存在一定过错，故对原告要求西美公司、合和公司以及房助手公司支付利息的请求不予支持。（二）建房合同被确认无效，相关违约条款亦自始无效，故原告要求西美公司与房助手公司支付违约金5.4万元，本院不予支持。（三）虽然西美公司、房助手公司与合和公司在销售涉案项目上存在共同故意；但在收取费用的权责上，合和公司与房助手公司超越委托权限擅自收取原告款项，未经西美公司同意与追认，三个公司应各自在所收取的款项范围内承担返还责任。原告要求西美公司、合和公司与房助手公司对21万元承担连带责任，没有法律依据与事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告陈风华与被告广州市西美电器有限公司在2018年10月28日签订的《共同出资建房合同书》无效；二、被告广州市西美电器有限公司返还原告陈风华1.5万元；三、被告广州房助手网络科技有限公司返还原告陈风华3万元；四、第三人广州市合和房地产代理有限公司返还原告陈风华16.5万元；五、驳回原告陈风华的其他诉讼请求。上述义务人应在本判决生效之日起三日内履行，如未履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，原告陈风华负担1075元，被告广州市西美电器有限公司负担299元，被告广州房助手网络科技有限公司负担598元，第三人广州市合和房地产代理有限公司负担3288。原告陈风华已预缴2630元，本院退回1555元，两被告以及第三人应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳上述费用。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张惠滨人民陪审员  马福鹏人民陪审员  黄仲球二〇二〇年八月十四日法官助理马兴昊书记员禤培欣