广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1371号原告：李榕妹，女，1981年9月5日出生，汉族，住广州市从化区，委托诉讼代理人：骆文婷、潘建均，分别是广东安扬律师事务所律师、实习律师。被告：曾伟保，男，1973年8月6日出生，汉族，住广州市从化区，原告李榕妹与被告曾伟保租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李榕妹的委托诉讼代理人骆文婷到庭参加了诉讼，被告曾伟保经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李榕妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告曾伟保支付拖欠的租金65000元给原告（自2016年6月15日至2018年8月15日，共26个月，2500元／月）。2、判令被告曾伟保支付拖欠的电费8487元（自2016年6月计至2018年8月，共8487度，1元／度）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告李榕妹变更第一项诉讼请求为：1、判令被告支付拖欠的租金57500元给原告。事实与理由：2015年8月15日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定：被告租赁权属于原告的位于从化市××七星体育馆被告姓梁围1号共250平方米（1-6层房屋），租金2500元/月，水费2元/吨，电费1元/度，押金7500元，租赁期限为2015年8月15日至2018年8月15日止。若被告逾期7天不付租金，原告有权解除合同没收押金。合同签订后，原告按照合同约定将刚新装修完毕的上述房屋交付给被告使用。2015年8月26日，原、被告协商一致同意：以被告对原告上述房屋进行装修的费用合计32351元抵扣租赁房屋的7500元押金以及2015年8月15日至2016年6月15日期间的租金。自2018年3月15日至8月15日期间，被告转租给一楼的租客每月缴纳1500元租金，共计7500元。租金抵扣完毕后，即使原告多次催促被告支付租金及水电费，但被告以各种理由推脱。故，原告起诉来院。被告曾伟保经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩、质证意见及证据材料，视为放弃答辩、举证及质证权利。经审理查明：从集建（1993）字第0122030700502《集体土地建设用地使用证》记载：位于从××村××梁队使用面积为贰佰零陆平方，共有使用权面积肆拾陆平方，土地使用者为梁沛芬。2015年8月15日，李榕妹作为出租房，曾伟保作为承租方，双方签订《物业租赁合同》，李榕妹将位于从化市××七星体育馆被后，姓梁围1号共250平方米租给曾伟保使用，其中一楼为商铺，2至5楼为单间。租赁期间自2015年8月15日至2018年8月15日止（续约时，租金递增10%），租金为每月2500元，押金为人民币7500元，每月交租一次，签约后，曾伟保即付3个月押金7500元。以后每月交租，若逾期7天内不付租金，李榕妹有权单方面解除合约并没收押金。租赁期间，曾伟保必须支付水电费、卫生费，闭路电视等费用，且不得转租，若转租必须经李榕妹同意。租赁期间，由曾伟保投资装修或改动入地、入墙和固定设施，属李榕妹所有。如有损坏，曾伟保负责维修及赔偿责任。李榕妹在三年内，租金不变。三年之后每一年增加10%。如果水电公司升值而价格提高，李榕妹一样升值。水表底数每吨按2元结算，电表数每度按1元结算。李榕妹提交的有曾伟保签名的2015年8月26日装修费用及抵扣情况记载：地砖、瓷砖：310㎡×35元=10850元（人工），地脚线：206米×10元=2060元（人工），楼梯步级：106级×35元=3710元（人工），一楼铺水泥沙：300元，清房：100元，安装排水管：50元，弯头、胶水：25元，补天面：150元，楼门外地面、天面补砖：500元，门外水泥：6包×15=90元，门外泥沙：130元，五金材料：2723.5元，水泥：2975元。地砖、瓷砖（材料）1944元。大理石灶台：5.7米×320元=1824元（二楼、三楼），扇灰：820㎡×12=9840元，水电人工：200㎡×15元=3000元。防水材料：（尖峰）2桶×120=240元，防水人工：48㎡×5=240元。以上共计40751元。空调：1.5匹6000元+200元=6200元，1匹2200元，共计8400元。40751元-8400=32351元-押金7500元=24581元。（抵扣时间）2015年8月15日至2016年6月15日。根据广州从化供电局出具的用电情况表出具的用电情况表查明：用户编号：0800840010839520，用户名称梁沛芬（8782653），用电地址从化市江埔街姓梁围，2016年6月至2018年8月的总用电量为度8487度（652度+907度+882度+379度+326度+265度+415度+550度+464度+882度+870度+540度+677度+677度），2016年6月至2018年8月期间所产生的电费已向供电局交纳完毕。另查，2001年11月7日，本案原告李榕妹与梁钊明登记结婚。2020年6月10日，江埔街禾仓村民委员会出具《证明》，内容如下：兹有我村梁钊明，身份证号，与梁沛芬（离世）为父子关系。另查，一、李榕妹与曾伟保签订的《物业租赁合同》中建筑物位于从化市××七星体育馆后姓梁围1号建筑物所在地即为从集建（1993）字第0122030700502《集体土地建设用地使用证》记载的从××村××梁队地址。二、梁沛芬是从化区江埔街禾仓村民委员会村民，已故，其继承人有配偶宵凤英，身份证号：，儿子梁金明，身份证号：；梁集怀，身份证号：；梁钊明，身份证号：。梁桂烟（已故），身份证号：。对李榕妹出租涉案房屋的行为，梁钊明表示同意。为查明租金及电费缴纳情况，本院拟追加经曾伟保转租后一楼房屋的承租人作为第三人参加诉讼。原告李榕妹在庭询中称，不知晓次承租人的名字，无法提供次承租人的身份信息及联系方式，被告曾伟保为公告送达，亦无法提供次承租人信息，故，本案因无法确定次承租人身份而无法追加其作为第三人参加诉讼。本院认为，本案为租赁合同纠纷。从××村××梁队土地使用权人梁沛芬死亡后，其儿媳李榕妹与曾伟保签订租赁合同，将涉案土地上的房屋租给曾伟保，并签订《物业租赁合同》。涉案出租的房屋产权登记在梁沛芬名下，梁沛芬去世后，产权登记在梁沛芬名下的房屋,应由其法定继承人继承,其所有权应归宵凤英、梁金明、梁集怀、梁钊明、梁钊明共同所有。李榕妹虽并非涉案房屋的所有权人，但涉案合同已履行完毕，且李榕妹经继承人之一梁钊明同意，对涉案房屋享有部分处分权，其与曾伟保签订《物业租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。李榕妹已将涉案房屋租赁给曾伟保，曾伟保有向李榕妹支付租金的义务。曾伟保经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据证实其及次承租人有关房屋租金及水电费交纳情况，应承担举证不能的法律后果。关于租金，根据《物业租赁合同》的约定，曾伟保对涉案房屋投资装修或改动入地、入墙和固定设施，属李榕妹所有。故，曾伟保有对涉案房屋进行装修的权利。结合2015年8月26日装修清单上的数据以及计算公式，本院对李榕妹有关曾伟保用装修费用抵扣押金及2015年8月15日至2016年6月15日期间租金的陈述予以采纳。李榕妹与曾伟保的租赁期间为2015年8月15日至2018年8月15日，故，曾伟保应向李榕妹支付2016年6月16日至2018年8月15日期间的租金65000元。庭审中，李榕妹称曾伟保转租第一层房屋的承租人已代曾伟保交纳2018年3月15日至8月15日期间的租金7500元，曾伟保未出庭应诉，故，本院对李榕妹该陈述予以采纳，并确定曾伟保应向李榕妹支付租金57500元。关于电费，2016年6月至2018年8月的涉案房屋的总用电量为8487度，根据李榕妹与曾伟保签订的租赁合同，电费按1元/度计付，曾伟保未出庭应诉，亦未向本院提交证据证实房屋用电情况以及其本人或次承租人的电费支付情况，应承担举证不能的法律责任，故，对李榕妹有关曾伟保支付8487元电费的诉求，本院予以支持。另，需要说明的是虽李榕妹未经过其他继承人的同意将涉案房屋租赁不影响《物业租赁合同》的效力，但其他继承人可通过另循法律途径对李榕妹因租赁涉案物业所产生的收益以及李榕妹是否构成侵权等主张权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于印发的通知》第十六条第二款规定之规定，缺席判决如下：一、被告曾伟保自本判决发生法律效力之日起10日内向原告李榕妹支付租金57500元；二、被告曾伟保自本判决发生法律效力之日起10日内向原告李榕妹支付电费8487元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理819元，由被告曾伟保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年八月二十六日法官助理陈越书记员陈振文