上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6154号原告(反诉被告)：章国庆，男，1957年10月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：杨广英，女，1984年7月29日生，汉族，住上海市长宁区。原告章国庆与被告杨广英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序审理。2020年5月18日，被告杨广英依法提起反诉，本院依法予以受理，将本、反诉合并审理。本院依法于2020年6月3日、7月1日公开开庭进行了审理。原告章国庆、被告杨广英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章国庆向本院提出诉讼请求，判令：1.确认原、被告签订的商铺租赁合同无效；2.被告返还原告商铺装修费25,000元、租金30,000元、押金5,000元、中介费2,500元，合计62,500元。案件审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为要求撤销原、被告签订的《房屋租赁合同》，并明确第2项诉讼请求为要求被告返还原告2019年10月1日至2020年3月31日租金30,000元及押金5,000元，赔偿原告装修费损失25,000元及中介费损失2,500元。事实和理由：2019年9月下旬，原告因加盟了“洗衣通”公司的项目，需要开洗衣店，向被告租借了位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX号内的商铺，双方在中介处签订了租房合同，约定每月租金为5,000元，商铺面积为20平方米。但在签订合同之前，被告并未事先告知原告，该商铺不能独立出租和办理营业执照。在原告投入大量人力、物力和精力开始着手装修店铺的过程中，当原告要求被告配合办理营业执照时，被告才告知原告该商铺不能办理独立营业执照，只能在被告的营业执照上增加项目。在装修过程中，被告要求原告拆除边墙隔离，不能安装门锁，保持原、被告的经营场所相通，还要求在原告的店招上增加被告的店名。原告认为被告的要求不仅导致该店铺从法律意义上不是原告的，而是被告的，原告只是项目承包者，还增加了原告装修成本、时间。此外，该商铺使用面积实际为15平方米，小于合同约定的面积，被告对原告进行了欺骗。综上，原告认为被告隐瞒了商铺不能办理独立营业执照的重要事实，还在租赁面积的重要事实对原告进行欺骗，且原、被告签订的租赁合同中的条款均利于被告，原告几无权利可言，显失公平，因此租赁合同应当撤销。原告为了减少损失，当时把握洗衣行业的黄金时段，暂未追究被告的责任。但从2019年底到2020年一季度，新冠疫情给原告的经营带来了巨大的损失，原告不仅没有获利，反而亏损。原告为弥补损失，本欲转让店铺，但因为营业执照的问题而无果。无奈之下，原告在2020年2月底告知被告自2020年3月底就不做了，让被告另做打算，还要求被告退还押金。但双方协商无果，故原告诉至法院，诉请如前。被告杨广英辩称，合同有效，不同意撤销；不同意返还租金，因为原告正常使用房屋，并开业经营至2020年3月底；同意按合同约定将押金5,000元在原告应付费用中进行抵扣；不同意赔偿装修损失及中介费损失，对于原告的相应支出情况不清楚，也不同意利用系争房屋内剩余装修。事实与理由：第一，被告自“大房东”处承租了涞坊路XXX号，之后被告将其中一部分出租给原告，原、被告承租的部位之间原来就有一通道(无门)，原告租赁的该商铺沿街有一大门。第二，被告没有欺骗原告。在中介处，签订合同前，被告告知过原告租赁地址已经办理过营业执照，原告要租赁的部位是分隔出来的一部分，但原告仍然要租借，还担心被告不配合在营业执照上增加项目，故合同第11.3条对此有约定；9月中旬，原告和“洗衣通”公司的一名叶姓工作人员上门实地查看过店铺，还测量过面积，原告因为考虑到店铺沿街，且面积合适，因此选择租赁；因为商铺是分隔出来的，被告不清楚具体面积，只知道面积大约是15-20平方米。第三，合同不存在不公平之处，因为合同是中介拟定的，中介是原告指定的。第四，原、被告签订合同后一周左右，“洗衣通”公司就如何装修与被告联系，9月27日被告与“洗衣通”公司工作人员去办理了在被告的营业执照上增加家政服务经营项目的手续，10月2日原告开始装修，11月初原告的店铺开业，一直经营到2020年3月底。因为疫情发生，2020年2月原告要求减免房租，被告曾答复如“大房东”减免被告房租，则被告同意减免原告房租，愿意共担损失，但事后“大房东”不同意减免被告房租，故被告没有同意减免原告房租。反诉原告杨广英向本院提出反诉请求，判令：1.解除反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告将房屋恢复原状后，向反诉原告返还房屋；3.判令反诉被告支付反诉原告自2020年4月1日起实际返还房屋之日止的租金、占有使用费，按每月5,000元标准计算；4.判令反诉被告支付反诉原告提前解约违约金10,000元。案件审理过程中，反诉原告明确第1项反诉请求为确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；第2项反诉请求为反诉被告清空房屋后，将房屋按现状返还给反诉原告。事实与理由：经反诉被告找的中介方居间介绍，反诉被告与“洗衣通”公司工作人员实地上门查看过系争房屋后，反诉原、被告签订了《房屋租赁合同》，该份合同合法有效。但在该份合同履行过程中，反诉被告于2020年2月底发微信给反诉原告称其将在房屋内经营至2020年3月底，之后就不再租赁房屋。反诉原告同意解除合同，要求反诉被告及时返还房屋，还认为因反诉被告提前解约，押金应予没收，故与反诉被告就合同解除后果未协商一致。虽然2020年3月底反诉被告就搬走了房屋内大部分物品，自2020年4月1日起就没有在房屋里经营，但房屋里还遗留了反诉被告经营的柜子、吧台这些物品，至今仍由反诉原告控制占用房屋，因此反诉原告提起如上反诉请求，希望法院判如所请。庭审结束后，反诉原告因于2020年7月1日自行收回了房屋，故撤回了第2项反诉请求，并将第3项反诉诉请中占有使用费计算的截止时间变更为2020年6月30日。反诉被告章国庆辩称，其认为《房屋租赁合同》是应当撤销的，是无效的，不是解除的概念，因此不同意支付占有使用费及提前解约违约金；关于返还房屋，在本案诉讼前，因为反诉原告拒绝退还押金给反诉被告，故反诉被告没有返还房屋；在第一次庭审结束后，“洗衣通”公司的工作人员上门打算清空房屋后返还房屋给反诉原告，但无果，因为“洗衣通”公司的工作人员事后电话告知反诉被告称，反诉原告要求清空房屋，还要求将房屋恢复至出租时的状态，这是对反诉被告的刁难；反诉被告愿意替反诉原告将系争房屋内遗留的柜子、吧台搬走，但认为由此产生的费用应由反诉原告自行负担，因清空房屋的合同义务在于反诉原告，不在反诉被告；在人民法院判决后再决定是否返还房屋。为证明各自主张，原告举证：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》，2、(租金及押金)收据，3、租金支付记录截图，4、上海增值税普通发票(装修费)，5、佣金收据、微信支付记录截图，6、原、被告之间微信聊天记录截图，7、《洗衣通店面装修协议》，8、案外人董存才出具的《申明》。被告对原告证据1-7真实性无异议，对证据8的真实性不认可，但不清楚原告装修费及中介费的支付情况，还认为仅凭证据5中的支付记录截图无法看出支付对象是中介公司。原告为证明被告存在欺诈的情况，申请了两名证人出庭作某。两名证人分别是“洗衣通”公司工作人员叶某、史某某，证人叶某向原告介绍了项目及被告商铺，陪同原告实地上门查看了商铺，也陪同原告签订了本案的《房屋租赁合同》，证人史某某负责原告租赁店铺的装修及营业执照的办理。证人叶某出庭作某称，其是“洗衣通”公司招商部的工作人员，原告是加盟其公司洗衣项目的客户，因为需要租赁一个面积在15-20平方米的店铺，中介向证人推荐了被告商铺；2019年在中介带领下，证人陪同原告上门实地查看，当时被告也在场。证人叶某还作某称，在原告实地查看涉案房屋及签订合同时，被告是否介绍过房屋面积或原告是否对此询问过，其已记不清了；被告及中介是否向原告介绍过系争房屋营业执照办理的情况或原告是否就此询问过，其也记不清了；原、被告就营业执照的办理如何约定的，其已经忘记了；中介虽然没有告知过涉案房屋面积，但经实地目测后，预估涉案房屋面积在20平方米左右，且店面比较长，深度比较浅，比较适合作为门面使用，也很美观，就是理想店面，故决定租赁被告商铺。证人史某某出庭作某称，其是“洗衣通”公司负责项目运营管理的工作人员，原告是“洗衣通”公司的加盟商，2019年原告签订房屋租赁合同后，证人史某某开始接手原告的加盟项目，负责店铺装修、开业筹备、日常经营；开业筹备是指门店开业前的各项准备工作，包括装修验收、营业执照的办理等；2019年9月涉案房屋装修，装修了二十天左右，此外被告陪同证人史某某去工商部门办理了增加经营项目的手续，在被告的营业执照上增加了家政服务的项目，这并不影响原告的正常经营，之后原告的店面就正常营业了。原、被告对于证人证言均无异议，原告认为由于时间久远，所以证人对于许多细节记不清了。反诉原告举证：1、“洗衣通”公司出具的《申明》，2、反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》，3、照片5张，4、微信朋友圈截图2张，5、营业执照副本，6、反诉原告的合伙人陈双桃与反诉被告的短信聊天记录(2020年5月10日、6月11日、6月28日)，7、产权证复印件、合伙经营协议书、反诉原告合伙人陈双桃与案外人签订的房屋租赁合同，8、洗衣价目表、微信转账记录。反诉被告认可上述证据2-8的真实性，但认为其中证明反诉被告正常开业经营的证据与本案房屋租赁合同纠纷无关，证据1与本案无关，反诉被告未核实真实性，也没有必要核实真实性。本院结合原、被告举证、质证意见，认可原告证据1-7的真实性及原告申请的证人作某的证言，认可反诉原告证据2-8的真实性，反诉原告的证据1出具时间在原、被告《房屋租赁合同》签订之后，结合其内容，本院认为该份证据与反诉原告是否事先披露过涉案房屋不能办理独立营业执照没有关系。本院结合原、被告举证、质证及当事人的陈述，认定事实如下：2017年12月6日，案外人上海萍影美容有限公司注册成立，注册地址为上海市松江区九亭镇涞坊路********，法定代表人为被告杨广英，经营范围为美容店、家政服务。上海市松江区九亭镇涞坊路XXX号1层系合法建筑，登记的房屋类型为店铺，建筑面积为60.03平方米。2019年7月10日，被告的合伙人陈双桃与案外人王1签订《房屋租赁合同》，约定陈双桃自案外人王1处承租上海市松江区九亭镇涞坊路XXX号1层(建筑面积为60.03平方米)，租期自2019年8月1日起至2022年7月31日止，租赁用途为女子养生会馆。2019年9月18日，原告作为承租方与被告作为出租方签订《房屋租赁合同》。第一条约定出租房屋建筑面积约为20平方米，是毛坯房，位于上海市松江区九亭镇涞坊路**(以下简称系争房屋)。第三条约定租期为2019年10月1日至2022年7月31日。第四条约定第一年的月租金(税后)为5,000元，先付后用，每三个月支付一次，原告应于每期租金支付期前十天向被告支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，则原告按应付租金的10%另行支付滞纳金，超出十个工作日则视为原告违约，被告有权收回房屋，将房屋内物品视为垃圾清理。第五条约定原告在签订合同当日向被告支付房屋租赁保证金5,000元，租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。第七条约定除被告同意原告续租外，原告应在本合同的租期届满、解除或终止时恢复该房屋交付时原有状态，并返还该商铺，商铺内如留有装潢、余物，则视为原告放弃所有权；若被告或被告委托他人拆除原告留在商铺内的装潢、余物而产生相关的费用由原告承担。第八条约定原告不得分租该房屋，转让该房屋需得到被告的同意，由承租方与被告签订租赁协议。第十条约定租期内，非本合同规定的情况，原告中途擅自退租的，原告应按当期月租金的两倍向被告支付违约金，若违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿；被告可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由原告另行支付。第十一条约定被告配合原告办理营业执照，若不是因为被告原因未帮原告办理成功的，造成原告任何损失由原告自行承担与被告无关；原、被告双方各自经营自己的项目，双方店内的客户相互之间无任何关系，若因为自己店内客户原告给自己造成的损失都由自己承担。第十三条约定原、被告在签订本合同时，具有完全的民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。之后，被告将系争房屋交付给原告，由原告对系争房屋进行装修，并开业经营至2020年3月31日；原告向被告支付了保证金5,000元及2019年10月1日至2020年3月31日的租金30,000元。2020年2月2日，原告发微信问被告能否给其减免2个月房租，被告回复：“老板！我的房东没有给我免呢”“我们也要关门，房租也一样在付”，原告称：“你把这个发给房东，问问能不能减免”，被告回复：“嗯”。2020年2月27日，原告发微信：“杨经理在吗”。2020年2月28日，被告发微信：“在吗”，原告回复：“在”，被告问：“张老板你是确定好做到3月底结束是吧？那按照合同规定是有违约金的？”“你看一下合同吧”，原告回复：“我已经看过了，因为这次是特殊情况，所以不能完全按合同操作，而且这份合同是有缺陷的，没有包含特殊情况和提前退出的条款”，被告回复：“是这样的呢，特殊情况大家各自都在承担损失，我的损失不比你小，我们按照合同执行”“我跟我的房东在谈他们也是按照合同来执行的，没有按照特殊情况来跟我谈的呢”“大家都是在损失，天灾不可控”，原告回复：“我现在是按常规提前一个月告知你也是可以的，并且你也答应马上去五八同城挂单”，被告回复：“不用再说了，按照合同来，大家都一样”，原告回复：“这个合同有缺陷的”“对我是不公平的”。2020年4月1日，被告发微信问原告：“老板你好！房子你已经不租了，麻烦你把钥匙给我们，里面小门我们是互通的，我里面有很多货品，你这不租了就要把钥匙给我们，不然到时候万一东西丢了这个算谁的”。2020年5月10日，被告方给原告发信息：“章先生你好，我是涞坊路XXX号的店铺，你之前要求解除租赁合同，但至今为止房屋钥匙尚未交还，房屋也未进行交接，发信息你也不回，导致我们至今也无法正常使用房屋。另外你提前解约不但要将我们的房屋恢复原样还需要支付提前解约的违约金。请尽快前来办理交接手续，并将房屋恢复原样！”，原告回复：“我已向人民法院提起诉讼，请等待人民法院开庭通知”，被告方回复：“既然已经退租，请你退还钥匙给我们，把房屋恢复成原样。你的东西堆在房间一个多月了，一直没有清理，影响到我们再使用。麻烦3天内清理干净”，原告回复：“请你先把押金退还给我，我可以把钥匙给你”“请保持原样，起诉已进入法律程序，否则将承担法律责任”。2020年6月11日，被告方发短信给原告：“章先生你好！我是涞坊路XXX号的店铺，6月3号开庭时你已在法庭上同意一周内把东西清理空并归还钥匙，今天已经11号了，这边还没有来清空，我们已经从你把门锁着到现在就无法自己使用已经2个多月了，还有就是洗衣通联系我说你这边告知他们让他们来清理费用找我结算，这边你不租了那房子你要恢复原样并交接给我的，我们按照法官判决处理，谢谢！”。原告回复：“6月7日洗衣通公司人员与你联系，打算8号过去清空，你说不但橱柜要拿掉，里面的墙面、地面、天花板都要、地面状，这是不可能的，这和你在法庭上的承诺不符，所以我无法执行，只能等法院判决以后再说吧。而且这些拆除也是需要费用的，你自己考虑一下吧”。被告回复：“我不知道你们怎么对接的，我没有这样说过，恢复原样东西晴空就好，你不租了当然是你要把房子清空还给我，我到现在无法自己使用”“请按照法官判决执行，请把钥匙交还”“请明天把钥匙归还”。2020年6月28日，被告方发短信给原告：“章先生，这边房子下个月我们要自己用，法官判决后你也一直没有来清理，现在我们自己来清理也不需要你恢复原样，里面的东西跟你确认一下是不是都不需要了？我们的空置期到6月底，请你把钥匙快递给我们，谢谢！请回复”“章先生给你2天时间，30号不回复信息视为你已经同意我们自行拆除，谢谢”。原告回复：“这个商铺系诉讼标的物，请你在诉讼程序结束之前，不要随便动用与改变房屋的现状，否则你将承担因此而引起的法律后果，谢谢！”。2020年7月1日，原、被告协商一致当日办理房屋交接，由被告当日自行收回系争房屋，被告有权处置原告遗留在系争房屋内的物品。案件审理过程中，原、被告一致确认系争房屋是536号商铺中分隔出来的一部分；原告承认其也从未向被告询问过系争房屋的建筑面积或既有营业执照办理情况，也未实测过系争房屋的面积，但原告预估是15至20平方米，觉得系争房屋面积合适。第一次庭审过程中，原、被告在本院的主持下，原、被告就房屋返还达成一致意见：原告于庭审结束后一周内将遗留在系争房屋内的物品搬走，清空系争房屋后，将系争房屋按现状返还给被告，双方办理房屋交接手续。第二次庭审过程中，原、被告确认仍未办理系争房屋的返还交接手续，原告提出因为6月8日“洗衣通”公司的人员上门清空房屋，但被告提出除清空房屋以外，还要求原告将系争房屋恢复至房屋出租时的初始状态，这是对原告的刁难；被告予以否认，称其未要求原告恢复原状，反而是原告提出由被告支付拆除系争房屋内柜子的费用五千元左右，还要求被告配合去报备拆除，双方协商无果。第二次庭审过程中，针对房屋返还，原告认为被告赔偿给其造成的全部损失后，原告愿意返还房屋钥匙，要等人民法院判决后再返还房屋；被告表态愿意退让，只要原告将房屋钥匙返还，被告愿意自负费用，清空房屋。第二次庭审结束后，经本院主持，原、被告就系争房屋返还再次达成一致意见：由被告自行进入系争房屋，收回系争房屋，原告放弃系争房屋内遗留的柜子、吧台等物品的权利，原、被告同意2020年7月1日被告收回系争房屋。本院认为，争议焦点之一：《房屋租赁合同》的效力如何？原告主张的合同撤销是否成立？本院认为，关于是否构成合同欺诈导致合同撤销，结合法律规定，具体到本案中应为：第一，原告是否因被告故意欺瞒而与被告签订《房屋租赁合同》，第二，该《房屋租赁合同》的签订是否违背原告真实意思，第三，原告是否因签订及履行该份合同而遭受损失。对此，本院认为，首先，原告的真意或本意就是租赁一个面积在15至20平方米的沿街商铺用于经营洗衣店的项目；其次，原告虽然不能在系争房屋上注册商主体，办理独立营业执照，但这并不影响原告实际经营、使用房屋；第三，关于系争房屋的建筑面积及既有营业执照办理情况，被告既无欺瞒可能，也无欺瞒必要，因为原告可通过实地测量、去有关部门查询、向被告或中介询问等多种途径获知，但原告自认其从未就此向被告询问过，而且原告目前提交的证据也无法证明被告在这两方面向被告进行了欺瞒。综上，本院认为原告在实地查看过系争房屋后，经过综合考量，认为系争房屋是符合其预期的理想店铺，因此选择租赁系争房屋，原告接收系争房屋后，开设洗衣店经营至2020年3月底，之后原告自己选择不再经营，不再使用系争房屋。因此本案并不构成因被告欺诈导致合同撤销的情况。关于是否构成显失公平而导致的合同撤销，本院认为在签约时，原、被告是平等主体，被告不存在某方面明显优于原告的专业优势；虽然合同中就原、被告的权利、义务约定各异，也未约定原告享有合同解除权，但本院认为合同内容系原、被告自愿协商后确定，因此本院认为本案也不构成法律上的因合同显失公平而导致的合同撤销。综上《房屋租赁合同》合法有效，原告要求撤销《房屋租赁合同》本院不予准许，原告据此要求被告返还租金、押金及赔偿装修损失、中介费损失，本院也难以支持。争议焦点之二：被告主张解除合同是否成立？合同解除的原因？原告在2020年2月底向被告提出经营至2020年3月底，之后不再租赁系争房屋，被告同意，并自4月初开始催促原告将系争房屋返还给被告，但之后聊天记录显示双方就押金退还、房屋返还、违约责任等问题协商无果，故原告起诉至本院。因此，被告在本案中提起反诉要求解除《房屋租赁合同》，并要求确认该份合同于2020年3月31日解除，本院依法予以确认，并确认系因原告提前解约导致的合同解除，但双方当时就合同解除后果并未协商达成一致。争议焦点之三：合同解除后果的处理。原告按租金标准主张合同解除后、房屋返还前的占有使用费，具有事实依据及法律依据，本院予以准许。依法，在合同解除后原告应当立即向被告返还系争房屋。关于房屋占有使用费计算的起始时间，本院认为虽然原告自2020年4月1日起不再经营，不再使用系争房屋，但未向被告返还系争房屋，因此房屋占有使用费的计算自2020年4月1日起。关于截止时间，自2020年4月初，被告几次三番要求原告返还系争房屋，本院也在案件审理过程中多次组织双方办理房屋返还交接手续，原告虽然同意，但态度反复，原告的反复、拒绝、推拖导致2020年7月1日原告才最终向被告返还了系争房屋。至于原告称因为被告刁难导致第一次庭审结束后未办理房屋返还手续，对此被告否认，原告又未能提供证据予以证明，本院难以采信。现在被告自愿将截止时间确定为2020年6月30日，本院予以准许。根据合同约定，因原告提前解约，应支付相应违约金，故被告要求原告支付提前解约违约金，具有合同依据，本院依法予以支持。被告同意将押金在应付费用中予以抵扣，具有合同依据，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)章国庆与被告(反诉原告)杨广英之间于2019年9月18日就上海市松江区九亭镇涞坊路XXX号1层内建筑面积约为20平方米的房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、原告(反诉被告)章国庆于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨广英2020年4月1日至2020年6月30日房屋占有使用费10,000元(已扣除押金5,000元)；三、原告(反诉被告)章国庆于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨广英提前解约违约金10,000元；四、驳回原告(反诉被告)章国庆的全部本诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,443元，减半收取计721.50元，由原告(反诉被告)章国庆负担(已付)，反诉案件受理费减半收取150元，由原告(反诉被告)章国庆负担(于本判决生效之日起七日内支付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇二〇年八月十一日书记员  张曼婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约状况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。