江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0302民初2219号原告：萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司，住所地萍乡经济技术开发区工业大道东侧，统一社会信用代码91360301314789200P。法定代表人：温从俊，总经理。委托诉讼代理人：宋歌，江西尚颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖一佳，江西尚颂律师事务所律师。被告：萍乡市安家房产置业有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济技术开发区光丰村碧水华庭****，统一社会信用代码91360302MA35HCNK2G。法定代表人：李小萍，执行董事，总经理。委托诉讼代理人：谢帮洪，男，公司员工。委托诉讼代理人：何晓晖，男，公司员工。原告萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司（以下简称“法莱德经营管理公司”）与被告萍乡市安家房产置业有限公司（以下简称“萍乡安家公司”）合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人温从俊及其委托诉讼代理人宋歌、被告的委托诉讼代理人何晓晖到庭参加诉讼。庭前证据交换期间，被告向本院提起反诉，立案后被告于2020年7月2日向本院提出撤回反诉申请。本案现已审理终结。原告法莱德经营管理公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的租赁关系，判令被告停止侵权行为，从法莱德国际生活广场2号楼130、131、132、133号商铺搬离，并腾空交还给原告；2.判令被告按17,792.8元/月支付自2019年5月1日至实际腾房之日逾期腾房占有使用费；3.本案诉讼费由被告承担。立案时，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告支付自2019年5月1日至2019年11月27日止的逾期腾房占有使用费135,822.4元；2.被告向原告支付拖欠的物业管理费8446元，以上合计144,268.4元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月14日，原告与被告签订《萍乡法莱德国际生活广场租赁管理合同》，约定：原告将位于法莱德国际生活广场2号楼130、131、132、133号共计4间商铺出租给被告使用，租赁面积共计222.41平方米，优惠后实收租金75,000元，租赁期为2016年12月1日至2019年4月30日。租赁期满，被告如要续租该商铺，在同等条件下享有优先承租权，但须在合同期满前三个月以书面形式提出申请，经原告同意，双方续签合同才有效。截至2019年1月30日，被告未曾向原告书面申请续签事宜。2019年3月31日，原告以《通知》的方式书面告知被告在2019年4月30日前与原告洽谈续租事宜。2019年4月19日，原告再次以《商铺到期告知函》的形式通知被告未续签后搬离商铺的有关事宜。至2019年4月30日，因被告与原告未就商铺达成续租合意，原告向被告发出《告知函》，原合同于2019年4月30日终止。因原告已尽到合理催告义务，被告在双方合同已终止的情况下继续占用商铺的行为导致原告合法权利受损，故起诉至法院。被告萍乡安家公司辩称，根据双方的租赁合同，合同到期后被告在同等条件下享有租赁优先权，在合同未解除前，原告将租赁权给第三方，损害被告的优先租赁权。原告未告知房东相关信息存在欺骗行为。2019年1月至5月期间，被告公司多次派人与原告商谈续租事宜并递交书面申请,原告拒绝商谈并殴打被告公司人员，要被告无条件搬出，且原告拒绝返还合同保证金18,750元。原告多次拒绝继续履行合同义务属违约，被告要求原告双倍返还合同保证金。综上，被告拒绝原告提出的各项诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的《补充协议》两份、《商铺租赁合同》两份、网上银行电子回单11张、《商品房买卖合同》四份等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《统一经营管理协议》四份，拟证明业主将法莱德国际生活广场2号楼130、131、132、133四间商铺委托原告统一经营管理，委托期限到期后交由业主执管。经质证，原告对证据真实性无异议，合法性有异议，称系原告与业主签订协议，并未告知被告，且原告承诺被告有续签权。本院经审查认为，被告对证据真实性无异议，本院予以认定。2.原告提交的《萍乡法莱德国际生活广场租赁管理合同》一份，拟证明原告将法莱德国际生活广场2号楼四间商铺租赁给被告，双方签订租赁管理合同；合同对双方的权利义务、违约责任均已约定；合同已表明续签合同要经过甲方及商铺所有人同意，实际上是告知商铺存在所有权人。经质证，被告对证据真实性无异议，称该合同中没有业主的实际信息。本院经审查认为，被告对证据真实性无异议，本院予以认定。3.原告提交的《通知》、《商铺到期告知函》、《告知函》各一份，拟证明原告向被告发书面通知函，告知其租赁合同即将到期，如需续租请于期满前30日与原告洽谈，无需续租的，请提前做好迁让准备，逾期不搬的视为放弃铺内财物。原告在租赁合同到期前及到期时已履行通知义务。经质证，被告称未收到告知函，亦未看到通知。本院经审查认为，该组证据待结合其他证据综合进行认定。4.原告提交的《告知书》复印件一份，拟证明被告等租户在收到原告的书面通知后回复原告，被告已书面形式告知原告不会按租赁协议履行。经质证，被告对证据真实性无异议，称租户集体要求与原告协商，但原告拒绝。本院经审查认为，该组证据待结合其他证据综合进行认定。5.原告提交的光盘一份，拟证明合同到期后，被告并非本着协商的方式来处理问题，而是采取人身威胁的方式找原告法人，导致矛盾加剧。经质证，被告对证据无异议。本院经审查认为，被告对证据无异议，本院予以采信。6.原告申请证人黄某出庭作证的证言，拟证明原告员工黄某于2019年3月31日、4月19日、4月30日通知函送达给被告。经质证，被告称不认识证人，在4月30日前双方有多次协商有关事宜。本院经审查认为，证人证言中涉及的通知函系原告提交的第三组证据，被告对证据真实性无异议，且该份证据与原告提交的第三组、第四组证据可相互印证，能够形成完整的证据链，足以证实在合同到期之前，原告就租赁事宜给予回复，被告对洽谈续租事宜是知晓的。故本院对原告提交的第三组、第四组、第六组证据予以认定。7.原告提交的《萍乡市商品房买卖合同》三份、租赁合同三份、萍乡法莱德国际生活广场续租合同一份，拟证明同地段的商铺是按每平方米60至100元的费用计算租金。经质证，被告称与其无关。本院经审查认为，该组证据与本案无关，本院不作认定。8.被告提交的电费充值卡照片复印件一份（当庭提供电卡原件），拟证明原告私自停电，导致被告电卡余额不能再提取，要求原告加倍赔偿电费损失。经质证，原告对证据三性和证明目的均有异议。本院经审查认为，因无其他证据佐证，仅凭电能卡不能达到被告的证明目的，本院不予认定。9.被告提交的汇总凭证复印件二张、会计凭证封面复印件一张，拟证明被告三个月的营业额及损失情况。经质证，原告对证据三性及证明目的均有异议，称非第三方作出的评估，是被告自行出具的财务证明，与本案无关。本院经审查认为，该组证据系被告自行制作，无法达到其证明目的，本院不予认定。10.被告提交的《萍乡法莱德国际生活广场租赁管理合同》复印件一份，拟证明约定合同到期后七日内返还保证金，但至今原告都未返还。经质证，原告对证据三性无异议，但证明目的有异议，称要符合条件才能在七日内返还保证金。本院经审查认为，该份证据与原告提交的第二组证据系同一份证据，本院已经认定，故不重复认定。11.被告提交的申请书复印件三份，拟证明在合同租赁期内被告交申请书给原告要求续租。经质证，原告称不清楚，如果签收会有签收人签字。本院经审查认为，被告提交的证据系复印件不符合证据形式要件，且系被告单方制作又无其他证据佐证，无法到达其证明目的，本院不予认定。12.被告提交的照片打印件23张，拟证明从2019年5月1日开始，被告店面五次被原告砸坏并被停电，导致被告无法经营。经质证，原告对被告经营前的照片三性及证明目的均有异议，称未去过被告店铺无法辨别真实性；其它照片可显示办公用具搬空，被告现已转让，有可能店铺在重新装修，与原告无关联。本院经审查认为，该组证据仅能证明被告店铺正常经营下的状态及改造状态，不是证明店铺被原告砸坏的有效证据，应不予采信。13.被告提交的《店面转让协议》复印件一份，拟证明被告店铺被砸坏后被迫转让给江西浔峰商业管理有限公司。经质证，原告对证据真实性无异议，合法性和关联性有异议，根据签订的租赁合同约定，租赁期限到期后被告未续租，其没有将店面转让给他人的权利。本院经审查认为，原告对证据真实性无异议，本院予以认定。14.被告提交的110警情反馈信息五份、调解协议书一份、询问笔录三份，拟证明2019年5月至2020年11月间，被告商铺被砸坏造成财产损失，经报警后商铺被迫以转让费110,000元转让。经质证，原告对110警情反馈信息三性无异议，对调解协议书真实性无异议，合法性、关联性有异议，因合同约定被告不能转让商铺，所以110,000元转让费不合法；对询问笔录真实性无异议，关联性有异议。本院经审查认为，原告对该组证据真实性无异议，本院予以认定。15.被告提交的照片打印件一张、U盘一个（视频一段），拟证明被告正常营运下被砸后导致6个月无法正常经营；被告搬走后，商铺被改造为酒店大厅。经质证，原告对照片关联性有异议，认为与原告无关；对U盘中的视频合法性、关联性有异议，称未征得当事人同意偷拍的视频无法律效力，与本案无关。本院经审查认为，该视频属于偷拍视频，不符合证据的形式要件，故对真实性不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告法莱德经营管理公司系一家从事商业运营管理、房地产策划、市场营销策划、企业管理咨询等项目的公司。为提升物业的商业价值，通过整体统一经营管理，原告分别与购买萍乡市武功山大道法莱德国际生活广场项目2幢1层130号（面积67.12㎡）、131号（面积67.56㎡）、132号（面积38.67㎡）、133号（面积49.06㎡）商铺的业主签订《统一经营管理协议》，约定业主将其购买的上述商铺委托原告对外租赁经营，行使统一经营管理权，时间为3年，至2019年4月30日止。2016年10月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《萍乡法莱德国际生活广场租赁管理合同》，合同约定的主要内容为：乙方租赁位于法莱德国际生活广场2号楼130、131、132、133号商铺经营安家房产，租赁期限暂定自2016年12月1日起至2019年4月30日止；商铺租金标准为130号、131号商铺按45元/㎡/月，132号、133号商铺按26元/㎡/月；租赁期满，乙方在同等条件下享有优先承租权，但须在合同期满前三个月以书面形式提出申请，经甲方同意，双方续签合同方为有效。乙方不续租的，应当提前做好迁让准备，在合同到期日起两天内必须搬出，逾期不搬视为放弃铺内财物，甲方有权直接自行予以处置，如乙方逾期不搬而造成商铺产权人与甲方之间的纠纷及经济损失等都由乙方全部承担；乙方在签订本合同时一次性支付前三年租金75,000元（优惠后）、一次性交纳合同保证金18,750元及支付自2016年12月1日至2017年11月30日止的商业管理服务费2669元，合同期满如无应扣除事项，保证金在合同期满一个月后的7日内全额无息退还乙方。合同还约定从2017年12月1日至2018年11月30日按2元/㎡/月交纳商业管理服务费，共计5338元，该费用在2017年11月15日前一次性缴纳，免收2018年12月1日至2019年4月30日的商业管理服务费。2019年3月31日，原告派公司员工黄某向被告送达《通知》，主要内容为：租赁期限于2019年4月30日到期，需要续租商户，请于期满前30天内至我公司洽谈，部分已出售商品需商户执行邀约业主洽谈（业主信息已给），无需续租商户，根据合同规定，应当提前做好迁让准备，逾期不搬的视为放弃铺内财物，我公司有权自行予以处置。2019年4月19日，原告派公司员工黄某向被告送达《商铺到期告知函》，请未续签租赁合同的商户于2019年4月30日前将所使用的商铺清空，并与我公司办理交结手续。逾期不搬的视为放弃铺内财物，我公司有权执行予以处置。因逾期未办理而产生的损失及责任由你方承担。2019年4月27日，被告联合法莱德各商家向原告送达《告知书》，主要内容为：1.合同终止，协商补偿；2.续签合约，按原合同租金价格签一年送二年；3.5月1号我们不会搬离，直到合同事宜完善；4.不要搞断水断电等小手段来影响我们的正常经营；5.店里物品属于私人，不属于法莱德，千万不要私自处理，望法莱德拿出诚意洽谈，不要把事件升华与扩大。截至2019年4月30日，被告未与原告签订续租合同，原告向被告发出《告知函》，主要内容为：请未续签租赁合同的商户于2019年4月30日前将所使用的商铺清空，并与我公司办理交结手续。逾期不搬的视为放弃铺内财物，我公司有权自行予以处置；自2019年5月1日起，解除您与我公司签订的《萍乡法莱德国际生活广场租赁管理合同》；未续签租赁合同的商户自2019年5月1日起我司将采取断水断电的措施，产生的损失及责任由你方承担。之后被告一直未支付所欠租金及相关费用遂引发纠纷，原告诉至法院。另查明，原告于2019年4月19日与涉案的131号商铺业主签订《补充协议》，于2019年4月30日分别与涉案的132号、133号商铺业主签订《商铺租赁合同》，上述协议均约定业主将其所有的商铺继续委托原告对外租赁经营，租赁合同期限至2029年4月30日。2019年10月13日，原告与涉案的130号商铺业主签订《补充协议》，约定业主将其所有的商铺委托原告对外租赁经营，期间为2019年10月13日至2029年10月12日。原告先后通过银行转账方式按相关约定向上述业主支付了租金。再查明，2019年5月6日、2019年11月3日、2019年11月21日，因店铺租赁到期事宜引起纠纷，被告向萍乡市公安局开发区分局玉湖派出所报警。2019年11月26日，经玉湖派出所主持调解，被告将其租赁的位于萍乡市法莱德国际生活广场2号楼130、131、132、133号商铺以转让费110,000元转让给江西浔峰商业管理有公司作为酒店经营。2019年11月27日，被告将商铺内财物搬离。本院认为，本案系房屋租赁引发的纠纷。原、被告签订的《萍乡法莱德国际生活广场租赁管理合同》简称《租赁管理合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。被告提出原告未告知房东相关信息存在欺骗行为的意见，与约定和法律规定不符，本院不予支持。首先，根据双方签订的《租赁管理合同》约定，租赁期满，被告要续租商铺，在同等条件下享有优先承租权，但须在合同期满前三个月以书面形式提出申请，经原告同意，双方续签合同方为有效。其次，原告与业主就涉案商铺已签订租赁合同续租期限至2029年并支付有关租金，原告有权就涉案商铺对外租赁经营，行使统一经营管理权。第三，在合同到期前，原告作为承租方通过发出《通知》，告知被告若需要续租请在期满前30天内与原告洽谈，可以看出原告向被告表达了延续租赁关系的意愿。2019年4月27日，被告以《告知书》形式予以回复，提出续租意向，按原合同租金价格签一年送二年。2019年4月30日，原告向被告发出《告知函》，通知被告双方签订的《租赁管理合同》于2019年5月1日起解除，可以看出原告拒绝了被告提出的续租条件，双方对续租并未达成合意。本案中，被告并未提供相关证据证明其在合同期满前三个月以书面形式向原告申请续租事宜，双方也未续签合同，且被告亦未提交相应证据证明原告在合同解除前已将商铺租赁给他人。因此，被告提出原告在合同未解除前，原告将租赁权给第三方，损害原告优先租赁权的辩解意见，与事实不符，本院不予支持。2019年4月30日合同已到期，双方的租赁关系已终止，而被告占用租赁商铺至2019年11月27日才搬离，故原告主张被告支付涉案商铺从2019年5月1日至2019年11月27日使用费的诉讼请求符合事实，于法有据，本院予以支持，但原告主张被告支付商铺使用费135,822.4元，不符合约定和法律规定，本院不予支持。关于商铺使用费问题。本院认为，因双方对租赁合同期满后使用费并未约定，故应参照双方签订的《租赁管理合同》中的租金标准计算，即130号、131号商铺按45元/㎡/月，132、133号商铺按26元/㎡/月（45元×67.12㎡×7个月+45元×67.56㎡×7个月+26元×38.67㎡×7个月+26元×49.06㎡×7个月）共计58,391.06元，因原告与涉案商铺130号业主签订的《补充协议》约定的租赁期限自2019年10月13日开始，故原告对2019年5月1日至2019年10月13日期间的商铺使用费无权主张，扣减45元×67.12㎡×5.5个月=16,612.2元，被告仍需向原告支付涉案商铺使用费41,778.86元。从庭审查明的事实，被告在合同到期后未续租涉案商铺，且原告亦未违反《租赁管理合同》约定的义务，故对于被告主张要求原告双倍返还合同保证金的抗辩理由不能成立。但根据《租赁管理合同》的约定，合同保证金18,750元可折抵被告欠付的商铺使用费，经品减，被告还应向原告支付商铺使用费23,028.86元。关于拖欠的物业管理费问题。根据原、被告签订的《租赁管理合同》，实际上是商业管理服务费。原告主张被告未按《租赁管理合同》的约定交纳第二年（2017年12月1日至2018年11月30日）的商业管理服务费5338元，因被告未向法院提供已缴纳的证据，对于该诉讼请求，本院予以支持；至于合同到期后的商业管理服务费，因双方合同并未约定，本院参照之前的标准2元/㎡/月计算为3113.74元（2元×222.41㎡×7个月），因此，被告拖欠原告的商业管理服务费合计8451.74元，而原告主张被告支付拖欠商业管理服务费8446元，是对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，原告主张被告支付商铺占用费135,822.4元的诉讼请求，本院依法予以调整。原告主张被告支付物业管理费8446元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告萍乡市安家房产置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司支付涉案商铺使用费23,028.86元；二、被告萍萍乡市安家房产置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司支付涉案商铺物业管理费8446元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3185元，由原告萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司负担2490元，被告萍乡市安家房产置业有限公司负担695元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员  樊雨兰二〇二〇年八月十七日代理书记员  程 娜