山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2020)鲁1082民初783号原告（反诉被告）：荣成市碌对岛物业服务有限公司（统一社会信用代码：91371082069982452K），住所地荣成市崖头街道办事处碌对岛村。法定代表人：于海桥,经理。委托诉讼代理人：姚洪丽，荣成崖头法律服务所法律服务工作者。被告（反诉被告）：荣成智慧旅游运营有限公司（统一社会信用代码：91371082MA3F68FR73），住所地荣成市建业街**楼门市**。法定代表人：曹雁军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：姜文强，男，系公司员工。委托诉讼代理人：尹强，山东荣顺律师事务所律师。原告（反诉被告）荣成市碌对岛物业服务有限公司（以下简称碌对岛物业公司）与被告（反诉原告）荣成智慧旅游运营有限公司（以下简称智慧旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚洪丽、被告委托诉讼代理人尹强、姜文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碌对岛物业公司向本院提出本诉请求：1、请求法院判令被告支付原告租金72000元及违约金。2、律师费、保全费、保全保险费等费用由被告承担；3、案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付2019年4月29日至2020年4月29日的租金72000元及自2019年4月29日至2020年4月29日的违约金15768元；2、要求被告赔偿原告单方解除合同违约金72000元，并恢复房屋原状；3、判令被告支付原告律师服务费6000元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2019年4月29日，原告等十二位委托人委托荣成市碌对岛集团有限公司与被告签订了房屋租赁合同，约定将位于荣成市碌对岛村11号楼从东开始的28套住宅租赁给被告进行旅游业开发，其中101室、201室、301室、401室、501室、102室、202室、302室、402室、502室等10套房屋为原告房屋。租赁期限为7年，自2019年7月1日起至2026年6月30日。每年每套租金7200元，10套房屋共计每年租金72000元。合同约定签订合同时一次性付清当年租金。延期支付租金，按日利息万分之六支付违约金。双方还约定任何一方违约，守约方为维护利益向违约方追偿的一切费用包括但不限于律师费、保全费、保全保险费等均由违约方承担。原告签订合同后于2019年6月18日将被告租赁的房屋移交给被告，被告开始装修工作。按约定签订合同时被告应一次性付清当年租金。经原告多次索要，被告以种种理由至今未付。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。智慧旅游公司辩称，原告提供的房屋不符合约定，导致被告无法依约对房屋进行使用收益，造成巨大的经济损失，被告有权拒付房租，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告将房屋租赁给被告，约定的用途是从事旅游业经营。被告接收房屋后进行了消防设施的改造和安装，在改造完成后办理消防验收和特种行业经营许可等开业经营所必须的证件时，有关部门要求提供租赁房屋的竣工验收报告、房权证等各种手续，否则不予办理。上述材料须由原告提供，但原告告知由于开发商的原因，租赁房屋一直没有完成竣工验收和办理房权证等，故无法提供。经被告多次催促，原告一直未能提供，导致被告至今无法进行经营。被告认为，因原告的原因导致被告不能依约进行使用收益，构成合同不履行的违约行为，无权要求支付房租，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。退一步讲，原告要求支付日万分之六的违约金实数过高，请求人民法院予以酌减。自2020年1月21日全国一直处于疫情状态，旅馆业不能正常经营。按照山东省高级人民法院的意见，属于不可抗力，不应计算租金。72000元的违约金即使成立，也过高，请求法院予以酌减。智慧旅游公司向本院提出反诉请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，返还押金20000元；2、赔偿智慧旅游公司消防设施施工投入损失40355元；3、赔偿智慧旅游公司经营损失208170元。事实与理由：碌对岛物业公司将房屋租赁给我公司，约定的用途是从事旅游业经营。我公司接收房屋后，进行了消防设施的改造和安装，在改造完成后办理消防验收和特种行业经营许可等开业经营所必须的证件时，有关部门要求提供租赁房屋的竣工验收报告、房权证等各种手续，否则不予办理。上述材料须由碌对岛物业公司提供，但碌对岛物业公司告知由于开发商的原因涉案房屋一直没有完成竣工验收和办理房产权等，故无法提供。经我公司多次催促碌对岛物业公司一直未能提供，导致我公司至今无法进行经营。我公司认为，因碌对岛物业公司的原因导致我公司不能依约进行使用收益，构成合同不履行的违约行为，导致合同目的不能实现，我公司有权解除合同并要求赔偿损失。为维护合法权益，提起反诉，请求法院依法判决。碌对岛物业公司对智慧旅游公司的反诉辩称，智慧旅游公司请求解除双方订立的房屋租赁合同，按照房屋租赁合同第七条规定，智慧旅游公司应当再承担72000元的违约金，智慧旅游公司主张返还押金20000元与本案无关，应另案主张。智慧旅游公司主张施工投入损失和经营损失与我公司无关。智慧旅游公司与我公司签订合同时，智慧旅游公司并未要求我方提供房权证等材料，我公司以房屋现状出租给智慧旅游公司，双方达成合意，并将房屋交付智慧旅游公司使用。对于未办理房权证等有关证据，智慧旅游公司是清楚的，因政府有关部门的原因未办理相关手续，但楼房已经交付用户使用多年，是政府批准旧村改造建设的安置房，各项手续正在办理中，不是违法建筑。双方签订的房屋租赁合同各项约定并不违法，双方均应遵守，被告应按照约定支付租金，承担违约责任。智慧旅游公司不能办理旅游有关证件是其考虑不周，未事前打听好有关信息就签订合同，我公司不存在任何违约行为，未对智慧旅游公司做出任何承诺，未隐瞒任何现实情况，不存在过错。智慧旅游公司未能办理有关手续，造成的损失应当由其自行承担，与我公司无关。智慧旅游公司自签订合同至今未履行支付租金的义务，违反合同约定，应支付租金，承担违约金及有关费用，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2019年4月29日，碌对岛物业公司、案外人王柯、鞠小丽、姜艳、曲军华、马玉丽、毛红英、王晓屿、孙忠语、曲景华、曲学众、于海涛（甲方）委托荣成市碌对岛集团有限公司与智慧旅游公司（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：一、甲方将位于碌对岛11号楼从东开始28套住宅租赁给乙方从事旅游业经营，其中10套为村委房屋（101室、201室、301室、401室、501室、102室、202室、302室、402室、502室）。其中18套为村民个人房屋（……）。二、租赁期限：租期七年，自2019年7月1日至2026年6月30日。三、租金：每年每套净收租金7200元，各种税费由乙方承担。28套房屋共计租金201600元。签订合同时一次性付清当年租金；第二年的租金于每年6月30日前付清，以此类推。……。四、付款方式：每年6月30日前乙方将租金之间汇入甲方账户。五、乙方租赁期间内要保证房屋的完整，乙方装修改造要经甲方书面同意。合同期满如房屋及其他原有设施有人为损失，乙方负责赔偿。租赁期满乙方投资的建筑装修归甲方所有。合同期满按合同要求保证房屋的完整，物品未丢失损坏，按期退还房屋。乙方租赁期内水、电、暖、汽等与居住有关的费用由乙方自理。乙方无权转租。六、……。七、合同期内，甲、乙双方不单方解除合同、甲方违约要返还乙方当年租金，并承担乙方投资损失。乙方违约已交纳的租金甲方不予退还，再承担一年租金的违约金。八、甲、乙双方任何一方违约，守约方为维护利益向违约方追偿的一切费用包括但不限于律师费、保全费、保全保险费等均由违约方承担。合同还约定了其他内容。合同签订后,原告于2019年6月18日将涉案十套房屋的装修钥匙、楼宇门钥匙、防盗门钥匙、厨房钥匙交付被告。涉案十套房屋的钥匙至今仍在被告处。被告至今未支付租金。另查明，涉案房屋101室与102室中间的墙壁被拆除，楼房过道安装了应急灯，每个房间开凿了三条线槽。再查明，涉案房屋所在的11号楼于2014年6月开工，于2019年2月11日竣工验收。工程竣工验收符合相关要求。涉案房屋尚未办理房权证。被告并未到相关部门办理开业经营所必须的证件。原告为证明其主张，向法庭提交：1、增值税专用发票一张，证明原告为维护自身权益支付法律服务费6000元；2、建设工程质量监督报告复印件一份，证明涉案房屋质量验收合格，符合出租条件。被告对证据1真实性无异议，但认为不属于赔偿范围，而且也应当提交法律服务费计算的依据。对证据2真实性无异议，但仅是房屋土建工程的验收材料，并不是房屋的综合验收材料，里面没有消防验收的手续，综合验收的标志是发放竣工验收备案证，里面包括单体验收、消防、绿化、基础设施等20多个项目，由相关监管部门盖章认可后方能办理。根据最高人民法院的司法解释，涉案房屋没有通过消防验收，违反了消防法第五十八条规定，投入使用的强制性条件。被告为证明主张，向法庭提交：1、押金单据一份，装修改造申请书、原被告签订的装修合同一份，证明原告收取20000元押金，合同解除应予返还；2、特种行业行政许可申请表，证据来源于荣成市人民政府行政服务中心，证明被告申请特种行业许可证所必须提供的证件和资料，其中旅馆业需要提供经营场所的产权证明和消防安全检查合格证明，上述资料应当由原告向被告提供，但是原告至今无法提供，导致无法办理被告对租赁房屋无法进行使用收益，原告构成根本性违约；3、荣成市政务服务中心公安局窗口一次性告知单，证明办理旅馆业特种行业许可应当提供的材料包括房产证、开业前的消防安全检查合格证，证明内容同证据2；4、荣成市政务服务中心住房和城乡建设窗口一次性告知单，证明办理建设工程消防验收申报的材料中需有建设工程竣工验收报告等，原告仍无法提供；5、消防安全检查申报表，在该表的说明中，要求提供建设工程消防验收或者竣工验收消防备案等法律文书，原告的房屋没有通过消防验收，无法提供上述文书，证明内容同证据2、3、4，以上材料均是窗口工人人员口头告知或者提供；证据6、被告对租赁房屋进行改造支出费用的单据复印件一宗（22张，金额是40355元），证明被告投入的损失应由原告赔偿；7、被告自行制作的因原告违约导致不能收益期间的经济损失的情况说明，经核算经济损失的金额为234792元，计算的期间自2019年8月25日（若原告不违约可以正常开业的日期）至2020年1月3日解除合同之日止；8、荣成市住建局网上服务平台查询的针对未经消防验收擅自投入使用的处罚的办理流程截图，证明消防验收合格是使用的强制条件；9、荣成市鑫鑫实业总公司商贸楼的建筑工程消防验收意见书一份，由荣成市公安消防大队盖章，这是建设工程消防验收的规范的文本。原告出租给被告的楼房并没有经过消防验收。所以他提供不出来这种验收意见书，按照法律规定，建设工程竣工验收备案责任主体就是所有权人，所以这属于原告应当知情且提供的证据；10、荣成市消防设计文件技术性申请表，这是进行消防改造履行审批所需，其中要求提供的有原工程的消防验收意见书或备案表，所以，本案被告要办理开业手续，特种行业经营许可证，必须办理改造后的消防验收手续，但该手续又以具备原工程的消防验收合格的手续为前提，否则无法办理，证明是因为原告的原因造成本案无法达到目的；11、荣成市鑫鑫实业总公司综合楼竣工验收备案证，按照该证上的说明。未取得该备案证的工程，不准交付使用，不得进市场交易，不予办理交易确权手续。原告上次庭审中提交的验收合格的记录，不是竣工验收备案证，故本案楼房在法律上属于违反法定的使用强制要求的标的物。证据9-11都是照片打印件，但是都是格式文本，证据10是从行政服务中心住建局窗口拍的照片打印出来的，其余都是从鑫鑫实业总公司调取的。原告对证据1，认为是装修押金与本案无关，押金是物业公司与被告因房屋装修的权利和义务签订的另外一份合同，与本案无关，被告应另案主张。对证据2、3、4、5真实性无法认定，因为没有加盖公章，内容即使是真实的，原告也不知情，被告也未通知原告，对被告不能办理有关手续，责任在被告自己，被告是签订合同之前未将有关的情况了解清楚，盲目与原告签订合同，造成无法办理有关的证件，原告不承担任何责任，也无任何过错，被告明知不能办理有关的旅游手续，应及时通知原告终止合同，避免损失进一步扩大，被告即未通知原告终止合同，又不履行合同，责任完全在于被告自己，造成的损失应由被告承担。对于证据6，被告装修的费用应由被告自己承担，与原告无关。被告明知办不了有关手续，仍然投入资金进入装修，责任在被告自己，损失应由自己承担，对被告投入的资金数额原告无从知晓，也不认可。对证据7，对经济损失的说明原告不认可。对证据8，真实性无异议，但并非涉案房屋的情况。不能证明涉案房屋消防验收不合格，被告认为涉案房屋消防验收不合格并未提交证据予以证明。该房屋并未违反消防法，达到了居住条件。对证据9,该备案表是2002年作出的，时过境迁，整个行政审批进行了改革，该备案表不能证明涉案房屋的任何问题，且该楼的性质与村民安置楼的性质不同，没有可比性。对证据10，该证据只是一个表格，没有时间和单位，不能证明任何问题。作为申请人申请消防验收应该填写的表格，不能证明该楼消防设施不健全。被告承租之后，可以根据消防要求，进行消防整改，并申请消防验收，但被申请人并未申请消防验收，不能说明无法办理消防验收。对证据11，该证据也是2002年出具的消防备案表，不能证明涉案楼房任何问题。上述三份证据只能作为被告陈述的参考，法官不能作为证据使用，因该三份均为复印件，来源出处均不清楚。涉案房屋自2017年就交付村民使用，达到了交付使用标准。本院认为，依法成立的合同，对合同各方当事人均具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，双方均应当按照合同约定行使权利，履行义务。本案的争议焦点一：原告违约还是被告违约。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好归还给出租人的合同。现涉案房屋已于2019年6月18日由被告实际接管，原告已按照租赁合同约定履行了合同义务。虽被告称按照法律规定租赁房屋具有违反法律行政法规关于房屋使用条件的强制性使用规定的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，法院应予支持。本案中，涉案房屋位于荣成市碌对岛村，作为安置房，村民已实际入住，不存在无法使用的情形，被告作为民宿旅游的经营者，应当知晓与民宿旅游等服务业相关的行政法规和行业规范及并了解涉案房屋的相关情况。房屋租赁合同中仅约定了租赁用途为从事旅游业经营，并未约定需要原告提供消防验收材料及房权证等材料，被告并未提交相关证据证明原告存在违约行为，故在本案中，原告不存在违约行为。房屋租赁合同约定被告于签订合同当天即2019年4月29日即应一次性付清当年租金，被告至今未支付原告租金，故被告的行为构成违约。争议焦点二：房屋租赁合同应否解除。根据法律规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局。一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此情况下，考虑到在本案中，被告并非恶意违约，而是没有相关房产证等材料导致其不能办理开业经营的证件，导致其无法开展经营。且房屋租赁合同期限为7年，原、被告在签订合同当年即2019年已经陷入合同僵局，如不解除，对于原、被告来说都无法实现合同目的。故对于被告要求解除与原告签订的房屋租赁合同，本院依法予以支持。但被告作为违约方依照合同约定应当承担的违约责任不能因为解除合同而减少或者免除。对于原告的诉讼请求，本院评判如下：原告主张被告支付2019年7月1日至2020年7月1日的租金72000元,虽被告辩称自2020年1月21日全国一直处于疫情状态，旅馆业不能正常经营，按照山东省高级人民法院的意见，属于不可抗力，不应计算租金。但被告并未实际经营，并未有经营损失，故对其该项辩称，本院不予采信，故被告应支付原告2019年7月1日至2020年7月1日的租金72000元。原告主张要求被告按照日息万分之六自2019年4月30日开始计算一年的延期支付租金违约金15768元。被告辩称违约金过高，请求法院酌减。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，除经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务产生的法律关系外，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%的，可以不认定为“过高”。本案中，日万分之六的违约金换算成年利率为21.9%，不超出24%，故不应认定为“过高”,原告主张被告支付逾期支付房租违约金15768元，经计算符合合同约定，不超出法律规定，本院予以支持。合同约定，甲、乙方不得单方解除合同，乙方违约已交纳的租金甲方不予退还，再承担一年租金的违约金。被告辩称违约金过高，请求法院酌减。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。在本案中，鉴于涉案房屋仍未办理民宿旅游的相关证件，不能实际经营的现状，综合考虑合同解除后原告的实际损失及合同的履行情况、预期利益等情况，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌定违约金为46800元（72000元÷12个月×6个月×1.3倍）。对于原告主张恢复原状的诉讼请求，因碌对岛物业公司与智慧旅游公司签订装修改造申请书，碌对岛物业公司同意智慧旅游公司将两间房屋墙壁打通，改造成公寓餐厅、在走廊和楼梯安装消防通道指示牌、应急灯等，现原告就此主张要求在合同解除后恢复原状，没有事实依据，本院不予支持。合同约定任何一方违约，守约方为维护利益向违约方追偿的一切费用包括但不限于律师费、保全费、保全保险费等均由违约方承担。现原告主张法律服务费6000元，有原告提交的发票为证，被告虽不认可，但并未提交相反证据予以反驳，且原告主张不超出律师收费标准，本院依法予以支持。对于被告的反诉请求，本院评判如下：被告在办理相关证件过程中，应当发现涉案房屋未取得消防验收合格证、房权证等，尚不具备经营民宿旅游的必要条件。智慧旅游公司在2019年6月30日前即被告知无法办理相关证件，但其并未要求与碌对岛物业公司解除租赁合同，且涉案房屋作为安置房，何时办理消防验收及房权证等属于政府行为，原告不能自行办理，智慧旅游公司在碌对岛物业公司要求其支付租金的前提下反诉要求解除与碌对岛物业公司的房屋租赁合同，但被告并未举证证明原告存在违约行为且其并未实际经营，在此情形下，被告申请对消防设施投入损失及经营损失进行鉴定，没有相应的事实依据，故本院不予准许。且即便是存在消防设施投入损失，在合同解除的情形下，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法的理解与适用》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。现被告作为承租人其自身存在违约行为，其投入的消防设施改造对原告来讲并没有使用价值且对原告的房屋造成一定程度的破坏，故对于被告要求消防设施投入损失的诉讼请求，本案不予支持。对于原告主张经营损失的诉讼请求，因被告并未实际经营，故对其经营损失的诉讼请求，本院亦不予支持。对于被告主张的装修押金20000元，系被告为涉案房屋进行装修时向原告缴纳的装修保证金，按照合同约定，装修完工后，甲方（原告）将会同乙方（被告）、装修单位共同进行竣工验收，如无违章现象，也未造成其他工程隐患，甲方将在装修竣工后验收合格以后一个月后，业主拿着装修保证金单据，退还装修保证金。现施工尚未完成，尚不具备返还装修保证金的条件，被告可在具备返还装修保证金条件后另行向原告主张，在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法的理解与适用》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告荣成市碌对岛物业服务有限公司与被告荣成智慧旅游运营有限公司于2019年4月29日签订的房屋租赁合同；二、被告荣成智慧旅游运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告荣成市碌对岛物业服务有限公司2019年7月1日至2020年6月30日的租金72000元；三、被告荣成智慧旅游运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告荣成市碌对岛物业服务有限公司延期支付租金违约金15768元；四、被告荣成智慧旅游运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告荣成市碌对岛物业服务有限公司违约金46800元；五、被告荣成智慧旅游运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告荣成市碌对岛物业服务有限公司法律服务费6000元；六、驳回原告荣成市碌对岛物业服务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告荣成智慧旅游运营有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1808元，由原告荣成市碌对岛物业服务有限公司负担275元，由被告荣成智慧旅游运营有限公司负担1533元；反诉案件受理费2864元，由被告荣成智慧旅游运营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  宋婷婷二〇二〇年八月十四日书记员  殷梦露