福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0426民初1366号 原告：陈学巧，男，1975年11月19日出生，汉族，农民，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：余川，福建沈诚律师事务所律师。 被告：福建省尤溪县尚建房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县洋中镇洋中村新山路**，统一社会信用代码:91350426593495554N。 法定代表人：胡代钗，执行董事。 委托诉讼代理人：胡代柯，男，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：吴颖，福建仰高律师事务所律师。 被告：胡代柯，男，1969年4月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告陈学巧与被告福建省尤溪县尚建房地产开发有限公司（以下简称尚建公司）和被告胡代柯商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，后转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈学巧及其委托诉讼代理人余川和被告尚建公司委托诉讼代理人吴颖、被告胡代柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈学巧向本院提出诉讼请求：判令尚建公司与胡代柯共同返还预付购房款1790000元并支付该款自银行转汇款（即2012年12月21日汇款33万、2013年1月10日汇款27万、2013年3月15日汇款30万、2013年12月17日汇款30万、2013年12月20日汇款15万、2013年12月21日汇款5万、2014年1月2日汇款20万、2015年2月16日汇款19万）次日起到实际还款日止按年利息6%计算的利息。诉讼中，陈学巧放弃要求胡代柯共同偿还预付款及其利息的诉讼请求。事实和理由：尚建公司系胡代钗、张延键二人共同于2012年4月间创办的房地产开发民营企业，，经营地在尤溪县洋中镇洋中村新山路**尚建公司聘任胡代柯为公司经理，在开发“洋中首府”小区做前期筹备工作时，在2012年初即租住××村××路××号房，与陈学巧住家相邻而认识，并且以尚建公司经理身份，以房价“优惠”为诱惑，致使陈学巧在对尚建公司开发商品房（当时正在打孔桩）未充分了解情况下，于2012年12月至2015年2月16日共转款8笔计1790000元至胡代柯名下，用于支付尚建公司开发的“洋中首府”小区楼盘编号3号楼店铺的预付购房款。然时至8年后，经双方多达数十次协商，商品房（店铺）的面积、价位自始无法达成一致意见，无法订立商品房买卖合同，双方商品房买卖关系未能成立。依照民法总则的诚信、公平原则及《中华人民共和国合同法》的规定，尚建公司与胡代柯应共同返还预付购房款并支付占用款期间的利息损失。 尚建公司与胡代柯辩称，其一，尚建公司是依法设立的房地产开发企业，不存在欺骗吹虚行为；其二，陈学巧要求返还预付款及其利息，没有道理。在双方磋商过程中，为满足陈学巧开超市的要求，尚建公司更改了设计方案，为增加商业经营需要，使住房面积减少了，造成100多万元的经济损失；其三，在双方磋商过程中，尚建公司做了许多让步，购房价款由最初的680万让到580万，后来由于市场不景气，就无法满足陈学巧的要求；其四，由于无法达成合意，建好的商场一直空着，光租金就损失20、30万元，也影响其它商铺的销售；最后，购房款系自2012年至2015年陆续汇给的，说明陈学巧是自己认可的。 经审理查明：尚建公司系胡代钗和张延健于2012年4月27日共同创办房地产开发、销售的企业，胡代钗为公司执行董事，胡代柯为该公司经理。在尚建公司开发经营“洋中首府”项目过程中胡代柯负责公司工程设计方案、施工管理及销售工作。2012年初胡代柯租住于××村××路××号房，与陈学巧相邻相识，在“洋中首府”小区开发过程中陈学巧表示有意购买“洋中首府”3号楼位置的店铺（经营商超），胡代柯承诺将给予价格优惠，为此，陈学巧先后于2012年12月21日、2013年1月10日、2013年3月15日、2013年12月17日、2013年12月20日、2013年12月21日、2014年1月2日向胡代柯个人账户汇款33万、27万、30万、30万、15万、5万、20万，又于2015年2月16日通过陈荣斌银行账户向胡代柯转账19万，共向胡代柯预付购房款179万，该款胡代柯已入账尚建公司。2013年8月7日“洋中首府”1＃、2＃、3＃楼及裙房经审查取得商品房预售许可证。开盘后胡代柯代表尚建公司口头与陈学巧协商铺价款，陈学巧以价款过高不接受。2015年“洋中首府”建设项目主体竣工。胡代柯与陈学巧又单独多次口头磋商未成。2019年8月9日、9月30日尤溪县洋中镇人民调解委员会召集陈学巧与胡代柯对案涉商铺预约合同纠纷进行调解，双方对购买商铺的面积及价格仍未达成合意，陈学巧要求胡代柯退还预付房款179万并支付利息，未果。 本院认为，一、关于预约合同是否成立的问题。胡代柯作为尚建公司负责销售工作的经理以尚建公司名义与陈学巧就购买“洋中首府”三号楼商铺买卖事宜口头进行磋商，虽然购买商铺的位置明确，且陈学巧在“洋中首府”开盘前已陆续向尚建公司（胡代柯代收）预付了179万元预付款，但双方对案涉的商铺的总房款、面积这些商品房买卖合同必备的要素始终未达合意，且双方亦未签署的商品房预约书面合同,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定,双方当事人对案涉商铺买卖的价款、面积等主要内容未磋商达成合意，不具有商品房预约合同的性质，双方商品房预约合同不成立。二、关于认定合同不成立后的法律责任承担问题。参照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”之规定,胡代柯负责尚建公司开发的“洋中首府”经营管理和销售工作，其与陈学巧磋商商铺买卖事宜系职务行为，且其代收的预付购房款已入账尚建公司，根据合同相对性原则，陈学巧请求尚建公司返还其已付的购房预付款179万，合法有据，本院予以支持；对于其利息主张的部分，综合双方当事人磋商、预付款支付情况及过错的程度，本院对陈学巧于2019年9月30日在尤溪县洋中镇人民调解委员会明确要求尚建公司返还购房款之次日（即2019年10月1日）起至清偿之日止按年利率6%计算资金占用费的部分予以支持。尚建公司以陈学巧在案涉商铺买卖磋商过程中，要求变更设计图纸，造成尚建公司经济损失，要求陈学巧给予经济赔偿的主张，因缺乏证据证明，本院不予支持。参照《中华人民共和国合同法》第五十八条；依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建省尤溪县尚建房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内返还陈学巧预付的购房款179万元并支付资金占用利息(利息计算:以179万为基数,按年利率6%计算从2019年10月1日起至清偿之日止); 二、驳回陈学巧其它的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26,929元，由陈学巧负担7053元，由福建省尤溪县尚建房地产开发有限公司负担19,876元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  彭迎庆 人民陪审员  黄伟关 人民陪审员  肖珠妹 二〇二〇年八月十日 书 记 员  林思杏 一、附相关法律规定： 1、《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。” 3、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； …… 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履延金。