河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初163号 原告：崔海超，男，1984年5月2日出生，汉族，住承德市双滦区。 委托诉讼代理人：李欣，河北承天律师事务所律师。 被告：承德市永利房地产开发有限公司，住所地承德双桥区陕西营**楼**，统一社会信用代码：91130802746865756G。 法定代表人：张青林，职务总经理。 委托诉讼代理人：武立斌，北京市乾源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁海忠，男，1970年11月10日出生，汉族，住承德市双桥区。 原告崔海超与被告承德市永利房地产开发有限公司（下称永利开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年1月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告崔海超及其委托诉讼代理人李欣，被告永利开发公司委托诉讼代理人武立斌、丁海忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔海超向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告维修房屋至房屋符合商品房竣工验收的国家质量标准；2、请求判令被告赔偿因房屋质量问题给原告造成的经济损失（包括但不限于房屋贬值损失等）暂计10万元（以实际鉴定为准）；3、请求判令被告赔偿原告维修期间的外出居住损失暂计3万元（计算至维修验收合格之日止）；4、请求判令被告赔偿原告自行保管财物的费用损失暂计1万元（计算至维修验收合格之日止）；5、请求判令被告赔偿因维修给原告造成的装修损失、家具等物品损失暂计1万元（以实际发生为准）；6、请求判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金暂计5万元（计算至房屋竣工验收合格之日止）；7、请求判令被告向原告支付维修房屋费用1.2万元。8、由被告承担本案的诉讼费、鉴定费等全部涉诉费用。 事实和理由：原告的房屋因国家规划建设需要被拆迁，原告选择了货币安置住房。2011年11月29日，被告与原告签订房屋认购书，约定原告用位于石洞子沟二道沟路中段东侧的房屋补偿款购买被告开发的清樾华庭小区8＃1单元104号房。2013年7月24日，被告向原告交付了房屋。被告交付房屋后，原告发现该房屋存在严重质量问题，无法正常入住。原告向承德市工程建设质量监督站投诉后，质监站出具答复意见书及承市质监［2018］2号检查报告，确认原告房屋存在南侧主卧室西侧墙体抹灰层裂缝，东侧墙体装饰层龟裂，顶棚存在裂缝，客厅南侧墙体装饰层龟裂，西侧墙体抹灰层裂缝，北侧卧室东、西墙体抹灰层裂缝，客厅顶棚裂缝，建筑外窗框体变形、透风，结露严重，以及厨房通风道排烟不畅等问题。至此，原告得知该房屋并未进行竣工验收。2018年8月29日，在承德市和城乡建设局的督导下，被告与原告达成如下约定：开发公司入户维修；……维修完成后，由开发公司、监理单位、质量监督站、业主共同检查验收，合格后业主签字确认；维修期间如对业主原有装修和家具造成损坏，由开发公司按原有装修的标准、档次和价格予以恢复和赔偿；维修期间，由业主负责自行看管财物，开发公司按实际维修天数，每户每天100.00元的标准予以补偿；维修期间，开发商按每户每天300.00元的标准补偿业主外出居住损失。协议达成后，被告对原告房屋进行维修，但该房屋至今仍未修复完好，房屋裂缝、外窗框体变形、通风排烟不畅等问题仍未解决，维修未完成，且被告也未按约定向原告支付维修期间的各项费用。原告数次要求被告履行义务，但被告推脱至今，故为维护合法权益，原告诉至贵院，请贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告永利开发公司辩称，原告的诉讼主张，没有合同和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。一、2011年11月29日，崔海超是作为被拆迁人与答辩人同时签订了《房屋拆迁补偿协议书》和《房屋认购书》，其涉案房屋是8#回迁楼，竣工后按已签订房屋拆迁协议的房屋拆迁选房顺序号顺延选号选择的。答辩人与崔海超之间没有签订正式的商品房买卖合同，不存在包括逾期交付在内的商品房买卖合同违约责任问题。即使按照《房屋认购书》的约定，答辩人也没有违约行为。原告按照商品房买卖合同提出诉讼主张缺乏合同和法律依据。二、原告起诉的主要质量问题是室内粉刷石膏工程空鼓裂缝问题，该问题早已于2014年8月24日达成《赔偿协议》解决，该协议是双方真实意思表示，是合法有效合同，且已实际履行。原告不得再以此问题提出维修和诉讼主张。三、原告涉案房屋自2013年7月份交付入住，2017年8月就房屋质量问题进行信访投诉，这些问题的提出已超过自房屋交付之日起2年的房屋质量保修期。我公司对原告提出的房屋质量问题已没有保修义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。根据该解释第十三条第二款的规定：交付使用的房屋存在质量问题，出卖人在保修期内承担修复责任。四、承德市质监站作出《关于清樾华庭项目及8#楼工程质量问题的检查报告》（承市质监（2018）2号）是其超越职权的违法行为。原告等人于2017年7月就房屋质量问题进行信访投诉，但原告等人的验房入住在2013年7月，他们提出的质量问题已经过了保修期。根据原建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》第三条的规定，“凡是新建、改建、扩建的各类建筑安装、市政、公用、装饰装修等建设工程，在保修期内和建设过程中发生的工程质量问题，均属投诉范围。对超过保修期，在使用过程中的工程质量问题，由产权单位或有关部门处理”。因此，质监站对原告等人已经超过保修期的质量问题投诉，不应受理和处理，其对本不属于其受理投诉范围的质量问题做出行政行为，系超越职权的违法行为。其做出的《检查报告》是无效的。另外，该检查报告中提及的该项目“至今尚未办理竣工验收、备案手续”是不准确的。该项目已在交付前由我公司组织施工、监理、设计等部门对工程进行了工程竣工验收，并出具了《工程竣工验收报告》，履行了开发公司法定职责。虽然尚未办理竣工备案手续，但该项目不存在法律规定的“未经竣工验收不得交付使用”问题。办理竣工验收备案手续只是行政管理的必经程序，不是建设工程交付的必须条件。原告以该工程未经竣工验收而提出诉讼主张的理由没有事实根据，是不能成立的。五、市住建局制作的“关于清樾华庭8#楼关少军、卜海燕、张凤艳等信访投诉房屋质量问题的解决意见”同样存在超越职权违法行政行为。市住建局不应受理超过保修期的工程质量问题投诉，更无权制定出“解决意见”，其超越职权作出的行政行为因违法而无效。同时，该解决意见并未听取我公司的任何意见，不能代表和表达我公司的真实意思表示。故此，该《解决意见》并不是我公司与原告签订的协议，不产生合同的法律后果，没有强制执行效力，特别是该《解决意见》中涉及的主要质量问题墙体表面裂缝、空鼓问题是早已通过签订和履行《赔偿协议》处理过的问题，该《解决意见》没有也不可能否定《赔偿协议》的法律效力。原告以该《解决意见》作为提起诉讼的依据没有法律根据。六、原告的起诉已过诉讼时效。原告本次提起诉讼的主要质量问题是墙体裂缝抹灰空鼓问题，并以此提出相关赔偿主张。但就房屋墙体裂缝抹灰空鼓脱落问题，已于2014年8月24日通过《室内粉刷石膏工程空鼓裂缝赔偿协议》解决，该协议具有法律效力，已经生效并履行。虽然原告收到赔偿款以后并未进行自行维修，但就此问题其不得再提出维修和赔偿主张。该问题的提出和解决距2019年12月其提起诉讼早已超过了诉讼时效。此外，本案原告涉案房屋的质量问题已维修结束。综上，原告的起诉无理无据，且已过诉讼时效，请依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提供的证据来源合法，内容真实，能够证明原告依法取得涉案房屋并办理入住，随后发现质量问题进行投诉及争议纠纷解决的过程，但不足以达到其他证明目的。被告向本院提供的全部证据，其中证据六与本案无关联性，不予确认。其他证据真实性本院予以确认，能够证明被告作为涉案房屋的开发建设方，在项目竣工后依法合规办理了回迁入住以及竣工验收等相关手续，亦证明涉案房屋在入住后出现了墙体裂缝、抹灰空鼓脱落、外窗变形漏风等质量问题，被告及相关部门进行了维修更换这一事实。原告依申请调取的证据，内容真实，证明被告因未完成整体项目验收备案并受处罚，但不能否定8号楼已完成分体验收这一事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告开发建设的清樾华庭小区系我市三年大变样时期由承德市三年上水平办公室组织实施的危陋小区拆迁改造项目，同时负责为政府代建回迁房。原告用位于该地块自有的有照、无照房屋及附属物所得补偿款购买该小区8号楼房屋一套，双方签订了《房屋拆迁补偿协议》及《房屋认购书》。该项目于2013年7月建设完毕，具备回迁条件。经被告永利开发公司与“三上办”逐级请示，获时任市政府主管领导批示后，开始启动回迁安置工作。原告以回迁户身份按已签订《房屋拆迁补偿协议书》的房屋选房顺序号选定了清樾华庭小区8号楼1单元104室，并于2013年7月31日原、被告办理了房屋交接和入住相关手续。 2013年7月30日，该项目竣工后，依照相关规定，被告组织建设单位、勘察单位、设计单位、施工图审查单位、监理单位、施工单位六部门对原告居住的8号楼进行竣工验收，并出具了验收报告，竣工验收结论为合格。但该项目因其他原因至今未办理整体竣工验收和行政备案手续。2013年11月20日承德市工程建设质量监督站以被告开发建设的清樾华庭小区1-8号楼未组织竣工验收擅自交付使用为由，予以立案查处。 2014年6月份，清樾华庭项目包括崔海超在内的部分业主发现室内粉刷石膏工程存在墙体裂缝及抹灰空鼓脱落现象要求维修。2014年6月9日，原、被告签订了《室内粉刷石膏工程空鼓裂缝赔偿协议》，协议约定由被告一次性支付原告补偿款6000.00元，由原告对房屋的上述质量问题自行维修，同时不得就同一质量问题，再次向被告提出索赔要求。原告于2014年7月7日领取了补偿款6000.00元。 2017年7月，崔海超等21名回迁户就房屋质量、工程建设、回迁安置等问题向承德市和城乡建设局提出联名上访。经承德市工程建设质量监督站与承德市和城乡建设局多次现场检查，研究维修方案，协调督导，被告永利开发公司对该小区业主反映的问题大部分得到解决。 2018年4月18日，承德市工程建设质量监督站再次对原告崔海超等业主提出的房屋质量问题进行现场检查，并出具了《关于清樾华庭项目及8#楼工程质量问题的检查报告》（承市质监【2018】2号）。该检查报告确认崔海超所有的一单元104室房屋土建方面质量问题主要有：1、南侧主卧室西侧墙体抹灰层裂缝，裂缝最大宽度0.5mm，属填充墙裂缝。东侧墙体装饰层龟裂。顶棚存在裂缝。2、客厅南侧墙体装饰层龟裂。西侧墙体抹灰层裂缝，属填充墙裂缝。3、北卧室东、西墙体抹灰层裂缝，属填充墙裂缝。4、客厅顶棚裂缝。5、建筑外窗框体变形、透风，结露严重。6、存在用户反映的厨房通风道排烟不畅问题。 2018年8月29日，承德市和城乡建设局做出《关于清樾华庭8＃楼关少军、卜海燕、张凤艳等信访投诉房屋质量问题的解决意见》，对业主反映的问题中尚未解决的墙体裂缝、抹灰空鼓脱落，外窗变形透风漏气，厨房排烟效果不好，个别房屋地暖温度低四个问题作出解决处理。原告同意此调解意见并签字确认，被告签署了搁置争议，按此意见办理的意见并盖章确认。该《意见》载明：一、墙体裂缝、抹灰空鼓脱落问题。根据质量监督站的质量检查报告，按照维修技术方案的技术要求组织专业人员入户维修；维修过程中，监理单位全程现场监理，质量监督站安排专人监督协调；维修完成后，由开发公司、监理单位、质量监督站和业主共同检查验收，合格后业主签字确认；维修期间如对业主装修和家具等造成损坏，由被告开发公司按原有的装修标准予以赔偿；维修期间给业主居住生活带来的影响和损失，业主要克服困难，积极配合，同时开发公司要考虑实际情况给予经济补偿；维修期间由业主负责自行看管财物，开发公司按实际维修天数，每户每天100.00元的标准予以补偿；维修期间业主外出居住和生活，按实际维修天数，每户每天300.00元的标准予以补偿；维修完成后，由开发公司负责室内清洁或与业主协商处理。二、外窗变形透风漏气问题。根据质量监督站工程质量检查报告发现的具体问题，按照市住建局关于限期解决清樾华庭8＃楼房屋质量问题的要求，由开发公司予以更换；开发公司要抓紧采购材料，量尺制做，在入户维修墙体裂缝、抹灰空鼓脱落期间进行更换，避免再次对业主生活带来影响。三、厨房排烟效果仍然不好的问题。经承德市工程建设质量监督站多次组织技术监督人员进行检查，现在的通风排烟道无论是产品的规格、型号均符合设计图纸要求，且为国家许可生产的专利产品，未发现工程质量问题。四、个别房屋地暖温度低的问题。通过对地暖管道的冲洗调试后，室内温度应该得到提高，是否达到我省规定的标准，现在无法验证。有些业主怀疑地暖管路铺装存在质量问题，需要入户破坏室内地面进行检查检测认定。按照谁主张谁举证的原则，考虑业主已装修入住的实际情况，检查检测的条件由业主负责，检查费用由质量监督站协调解决，检测单位由开发公司与业主双方共同选定。责任确定后，最终由责任方承担全部检测费用和法律责任，并赔偿由此造成的经济损失。 随后，被告永利开发公司和承德市工程建设质量监督站分别组织施工人员对原告的房屋墙体裂缝、抹灰空鼓脱落问题进行维修，对外窗进行了更换。监理日志显示:2019年8月15日至2019年9月9日及2019年10月16日至2019年11月23日共用时65天，上述问题已全部解决完毕。 本院认为，被告永利开发公司在开发建设清樾华庭小区项目中为政府代建回迁房71户。该项目完工后被告在取得“三上办”和市政府领导批示后启动回迁安置工作，是在帮助政府及时解决百姓回迁问题，非其单方因素擅自交付房屋。 在启动回迁安置工作当月，被告组织了建设单位、勘察单位、设计单位、施工图审查单位、监理单位、施工单位六部门对原告居住的8号楼完成了竣工验收，且验收报告显示合格。虽然该项目小区未及时将整体验收资料报请行政机关备案登记，其违法行为应由相关行政管理部门予以规制，但不能否定涉案楼房完成竣工验收这一事实。 2017年，原告入住涉案房屋4年后，原告等21名业主就房屋质量、小区设施管理、回迁安置等问题进行投诉，在承德市工程建设质量监督站和承德市和城乡建设局多次检查协调督促下，被告永利开发公司对大部分信访反映问题进行维修完善。但就墙体裂缝、抹灰空鼓脱落，外窗变形透风漏气问题，厨房排烟效果仍然不好，个别房屋地暖温度低四个问题，被告以墙体问题赔偿解决完毕、其他工程质量均超过保修期为由不予解决。后在承德市和城乡建设局协调下，出具了《关于清樾华庭8＃楼关少军、卜海燕、张凤艳等信访投诉房屋质量问题的解决意见》，双方在该《意见》后签字确认。被告虽表示搁置争议，对该意见内容存在不同想法，但仍同意按此意见办理并盖章确认。该《意见》系双方平等协商的结果，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按此《意见》约定内容履行各自义务。 该《意见》签订后，被告及承德市工程建设质量监督站派技术人员用工65天对原告房屋墙体裂缝、空鼓抹灰脱落，外窗变形透风漏气问题进行了维修，对外窗进行了更换，监理日志显示，维修工作全面完成。按《意见》约定，被告应支付原告维修期间自行看管财物费用65天×100.00元/天=6500.00元；维修期间外出居住和生活经济补偿65天×300.00元/天=19500.00元；对原告诉请的因房屋质量问题给原告造成的经济损失暂计100000.00元，因未向本院提供相应证据，本院不予支持；对原告诉请的因维修给原告造成的装修损失、家具等物品损失暂计10000.00元，因未向本院提供相应证据，本院不予支持；对原告诉请的被告向原告支付逾期交付房屋违约金暂计50000.00元，因未向本院提供相应证据，本院不予支持；对原告诉请被告向原告支付维修房屋费用12000.00元，因未向本院提供相应证据，本院不予支持；对原告诉请厨房排烟效果仍然不好，要求进一步维修问题，根据《意见》载明，承德市工程建设质量监督站多次组织专业人员入户检查维修，未发现质量问题。且原告亦未向本院提供该工程存在质量问题的相关证据，本院不予支持。 对被告辩称的原告所诉房屋问题或已解决完毕，或已超过质量保修期，但此后其自愿签署了《关于清樾华庭8＃楼关少军、卜海燕、张凤艳等信访投诉房屋质量问题的解决意见》，且以实际行为履行了该《意见》约定的义务，诉讼中其又以上述《意见》非真实意思表示，因未向本院提供相关证据，本院对其辩驳理由不予支持。另被告对原告信访中房屋质量问题，在承德市工程建设质量监督站和承德市和城乡建设局监督下，不断进行完善和维修直至2019年底，双方的争议纠纷一直在解决中，故本案不存在超过诉讼时效问题。还有，被告在该项目拆迁建设中，原告选择货币安置后直接购买被告开发房屋，双方共同选房办理房屋移交入住，已形成房屋买卖合同关系，原告按买卖合同主张权利，有事实和法律依据，被告辩驳理由不成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决如下: 一、被告承德市永利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房屋维修期间自行看管财物费用6500.00元；维修期间外出居住和生活经济补偿19500.00元，合计26000.00元。 二、驳回原告崔海超其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 迟延履行期间债务利息依据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。 案件受理费4480.00元，由原告崔海超负担2240.00元，被告承德市永利房地产开发有限公司负担2240.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判长  马福英 审判员  何艳漫 审判员  范海泉 二〇二〇年八月二十日 书记员  王 芳