成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初7323号 原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司，住所地成都市金牛区韦家碾一路1号绿地·世纪城7栋1-102。 负责人：张勤，职务不详。 委托诉讼代理人：肖泽全，北京天铎（成都）律师事务所律师。 被告：张利，女，1985年6月21日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙县，现住地址成都市青羊区。 原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司（以下简称“美凯龙金牛分公司”）与被告张利租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美凯龙金牛分公司的委托诉讼代理人肖泽全到庭参加了诉讼，被告张利经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本案现已缺席审理终结。 原告美凯龙金牛分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原、被告签订的编号为0261250002060的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2019年11月22日解除（该项请求原告当庭变更为：请求法院确认原、被告签订的编号为0261250002060的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2019年11月22日解除）；2.请求法院判决被告向原告支付截止2019年11月22日的租金、市场推广费、管理费74,705.24元及逾期违约金（逾期违约金按日３‰的标准，从2019年８月23日计算至租金、市场推广费、管理费付清之日止，截止2020年４月16日，违约金为53,115.4元）；3.请求法院判决被告承担原告为维护自身合法权利而产生的全部费用，包括诉讼费、保全费、公告费、律师费7,000.00元等。事实与理由：2019年７月16日原、被告及绿地集团成都金牛房地产开发有限公司（以下简称“绿地集团”）三方签订了合同编号为0261250002060的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（含专用条款、通用条款两部分），约定绿地集团将位于成都金牛商场综合楼F3的展位租赁给被告用于经营“捷西”品牌,合同期限为2019年８月23日至2020年８月22日，并由原告提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务。被告所租展位面积为399.47平方米，租金为30.72元／平方米／月、市场推广费为14.08元／平方米／月、管理费为19.2元／平方米／月。租金、市场推广费、管理费的付款周期为三个月，被告应于每一付款周期之前的20日前向原告支付下一期的租金、市场推广费、管理费，同时合同约定绿地集团授权原告向被告代为收取展位租金。合同签订后，被告对所租展位进行经营，但一直未向原告支付相关租金、市场推广费、管理费，虽经过原告多次催收，被告均不予理睬。因此，被告拖欠相关费用的行为已经给原告造成严重的经济损失，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告张利未到庭参加诉讼，也未向本院提交任何答辩意见和证据。 本院经审理查明，2019年7月16日，原告与张利及案外人绿地集团签订了编号为0261250002060的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，该合同专用条款项下约定绿地集团将编号为10090-AF03-T8-105356的展位出租给张利用于经营捷西德式整体厨房，所租展位面积为399.47平方米，租赁期和服务期均为2019年8月23日至2020年8月22日，租金为30.72元/平方米/月，市场推广费为14.08元/平方米/月，管理费为19.2元/平方米/月。合同专用条款项下还载明“……出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金……承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前的20日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、市场推广费和管理费……租金、市场推广费、和管理费的付款周期均为三个月……承租方应于本合同签订当日向红星美凯龙支付保证金……若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”。合同通用条款项下载明“21.6在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）：21.6.1未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经红星美凯龙书面催告仍未交纳的……21.10因承租方违反本合同导致红星美凯龙提前解除本合同，或承租方提前解除合同撤场的，承租方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金、市场推广费、管理费折扣等）均自始无效，承租方应当补足差额”。 同日，美凯龙金牛分公司与张利还签订了《红星美凯龙金牛商场租赁合同洽谈单》，该《洽谈单》载明：……租赁面积为399.47平方米，单价64元/平方米/月。租赁期限为2019年8月23日至2020年8月22日，质保金30,000.00元，支付方式为季付。合同签订后，张利向美凯龙公司支付了质量保证金30,000.00元，于2019年10月29日支付租金、市场推广费、管理费共计1,993.00元。 2019年11月16日，美凯龙金牛分公司向张利送达了《租金催缴函》，通知张利缴纳截至2019年11月22日欠缴的租金107,941.14元。 本院同时查明：绿地集团于2020年6月24日向本院出具《授权委托书》，载明“因承租方张利长期拖欠我司租金，经过多次催收承租方一直不予理睬。为维护我司合法权利，按照《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定，现我司同意并授权上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司以其名义直接解除《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，并授权美凯龙金牛分公司可以其名义通过发函、催告、起诉、调解、和解、执行等程序向张利追缴并直接收取包含但不限于租金、市场推广费、管理费、违约金、占用费、赔偿金、诉讼费、公告费、迟延履行金、评估费、律师费等全部费用。” 2020年5月10日，美凯龙金牛分公司作为甲方与作为乙方的北京天铎（成都）律师事务所签订《委托代理合同》约定美凯龙金牛分公司委托北京天铎（成都）律师事务所代理本案，律师费支付约定“甲方向乙方支付本案代理费之前，乙方需向甲方开具相应金额的增值税专用发票”，并约定乙方指定收款账户信息为北京天铎（成都）律师事务所在成都银行成华支行开户的银行账号。北京天铎（成都）律师事务所于2020年6月11日向美凯龙公司出具票面金额为7,000.00元的律师代理费发票一张。2020年8月4日，美凯龙金牛分公司通过银行向北京天铎（成都）律师事务所转账63,000.00元。 庭审中，原告认可案涉铺位已经于2019年11月22日终止了张利的租赁权，并于同日，由原告就案涉展位重新与案外人签订了租赁合同。 以上事实，有被告身份证复印件、原告的工商营业执照复印件、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、《红星美凯龙金牛商场租赁合同洽谈单》、《授权委托书》、《租金催缴函》、《委托代理合同》、发票及庭审中美凯龙金牛分公司的当庭陈述等证据在案予以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，但是人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规格的其他情形”。本案中绿地集团、美凯龙金牛分公司与张利签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。绿地集团、美凯龙公司与张利之间建立了合法有效的租赁合同关系，三方均应按约履行合同义务。但被告张利迟延履行合同主要债务即支付租金，在原告催缴的合理期限内，仍未支付拖欠的租金，并实际也将其租赁的展位转让给了案外人。被告的上述行为已经根本违约导致签订的合同的根本目的无法实现。在此基础上，原告于2019年11月22日终止了张利的租赁权，事实上属于原告已经依法解除了与张利签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，原告上述解除合同的行为有事实依据，符合法律的规定，本院依法予确认原告的上述解除行为合法有效。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”。本案因绿地集团向本院出具《授权委托书》，委托美凯龙金牛分公司通过诉讼方式代为收取张利拖欠的租金及违约金等费用，符合法律的规定，本院依法确定张利应将租金及相应违约金一并支付给美凯龙金牛分公司。 对于美凯龙金牛分公司主张张利支付2019年8月23日至2019年11月22日的租金、市场推广费、管理费共计74，705.24元的诉讼请求。经查，合同签订后，绿地集团、美凯龙公司按约将案涉展位租赁给张利经营使用，张利仅在2019年10月29日支付了部分租金1，993.00元，未能按约向美凯龙金牛分公司足额支付租金、市场推广费、管理费。根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定从2019年8月23日计算至合同终止即2019年11月22日。站位租赁面积399.47平方米，租金为30.72元/平方米/月，市场推广费为14.08元/平方米/月，管理费为19.2元/平方米/月，付款周期为3个月支付一次，总租金及相关费用截至2019年11月22日共计为76,698.24元{即399.47平方米*（30.72元/平方米/月+14.08元/平方米/月+19.2元/平方米/月）*3个月=76,698.24元}。扣除张利已向美凯龙金牛分公司支付的租金、市场推广费、管理费共计1,993.00元后，则张利还应向美凯龙公司支付74,705.24元（76,698.24元-1,993.00元=74,705.24元），因美凯龙金牛分公司主张的金额为74,705.24元，本院对美凯龙金牛分公司的该项诉讼请求予以支持。 对于美凯龙公司主张张利支付违约金，违约金以74,705.24元为基数，按每日千分之三从2019年8月23日计算至所有欠款结清之日止的诉讼请求。本院认为，张利未按约向美凯龙金牛分公司支付租金、市场推广费、管理费已构成违约，应向美凯龙金牛分公司支付违约金。根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定“若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”，因约定的违约金计算比例过高，且原告亦认可超过了法律规定的上限，故本院依法予以调减。结合《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定“租金、市场推广费、和管理费的付款周期均为三个月”和张利于2019年10月29日向美凯龙金牛分公司支付了租金、市场推广费、管理费合计1,993.00元，该费用实际上还不足一个月的租金及相关费用总和，因此，本院酌定违约金以74,705.24元为基数，年利率24%从2019年8月23日计算至所有欠款结清之日止。 对于美凯龙金牛分公司主张张利支付律师费7,000.00元的诉讼请求。根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》通用条款第二十一条第一款约定“在合同期内，承租方出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）……”。《委托代理合同》约定，北京天铎（成都）律师事务所在收到美凯龙金牛分公司的代理费前即需向美凯龙金牛分公司出具发票，且约定的支付方式为银行转账支付，而在庭审中美凯龙金牛分公司也举证证明已通过银行转账的方式实际支出了律师费，故本院对美凯龙金牛分公司的该项诉讼请求依法予以支持。 对于张利已经缴纳的质保金30,000.00元，根据双方合同专业条款第5.2条约定“在合同终止之日起满三年后一次性返还”。因此，张利可以在返还条件成就后另案解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司与张利及案外人绿地集团成都金牛房地产开发有限公司在2019年7月16日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（自编号为0261250002060）已经于2019年11月22日解除； 二、张利于本判决生效之日起十日内向上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司支付租金、市场推广费、管理费共计74,705.24元和律师费7,000.00元； 三、张利于本判决生效之日起十日内向上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司支付违约金（违约金以74,705.24元为基数，从2019年8月23日按年利率24%计算至所有欠款结清之日止）； 四、驳回上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司的其他诉讼请求。 如果张利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,428.00元，由张利负担。（此款已由上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司先行垫付，张利在履行本判决确定的支付义务时一并支付给上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鹏之 二〇二〇年八月二十一日 书记员  张小英