终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5061号原告（反诉被告）：罗振辉，男，1974年6月29日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：刘博，广东百言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈葆盈，广东百言律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市永展置业有限公司，住所地广东省广州市荔湾区环市西路西湾东41街**地下C02铺。法定代表人：郑长青，职务：执行董事。委托诉讼代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳琳，广东以泰律师事务所律师。原告罗振辉（反诉被告，以下简称原告）与被告广州市永展置业有限公司（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗振辉及其委托诉讼代理人刘博，被告委托诉讼代理人周洁琪及罗琳琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗振辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还押金118176元；2、判令被告免除原告2020年2月1日至3月31日期间的房屋占有使用费共78784元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月28日原告与被告签订《经营场地租赁合同》一份，约定由被告将位于广州市荔湾区原广州南站废弃铁路如意坊至广州西站地段的E、F段商铺E段09-10号铺位出租给原告使用，租赁期间从2019年4月28日至2021年12月6日，每月租金39392元，合同签订之日原告应向被告支付押金118176元。案涉合同签订后，原告即向被告支付了押金118176元，并且正常使用商铺至2020年1月。2020年2月，由于新冠病毒疫情导致案涉商铺所在的装饰材料市场受到防控管制，原告无法使用商铺正常经营，直至2020年3月中旬装饰材料市场方恢复营业。2020年3月2日包括原告在内的数十名装饰材料市场商铺的承租人联合向被告口头提出免除2020年2月和3月租金的请求，但未得到回应。2020年3月6日原告等承租人直接向被告递交申请提出免除租金的书面请求，被告仍拒不回应。2020年3月9日原告等承租人又向案涉商铺当地的街道办事处提出上述书面请求，街道办事处进行调处未果。2020年3月22日18时，被告以原告不支付2020年2月份租金为由将案涉商铺强行关闭上锁，不允许原告继续使用。原告就此事向公安机关报警，民警到场调处未果。近期经原告了解，案涉商铺所在的建筑物在兴建时并未依法取得建设工程规划许可证，且时至今日也并未进行产权登记，属于违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《经营场地租赁合同》属无效合同。基于案涉合同的无效性，被告已经收取原告的118176元押金应予以返还。新冠病毒疫情的发生属于不可抗力的范畴，案涉商铺所在的装饰材料市场受到防控管制导致原告在2020年2月份和3月初无法使用案涉商铺从事经营活动。即便3月中旬恢复营业，在可预见的未来一段时间内仍无法达到正常经营状态。另外，原告已向被告发出不可抗力的通知，同时提出了减免房屋使用占用费的请求，但被告在原告与其协商期间单方收回案涉商铺，又造成原告客观上不能占有及使用案涉商铺。因此，被告不应向原告收取2020年2月份和3月份的任何费用；基于上述事由，原告诉至贵院，望贵院查明事实，判如所请。被告广州市永展置业有限公司反诉及答辩称：我方认为原告诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。第一，关于原告主张返还押金的诉请，根据我方提交的证据可知，涉案商铺所在场地属铁路用地，经使用权人同意出租做商业用途，故原被告之间的租赁合同合法有效，现原告未按双方租约交租及其他相关费用，被告有权没收押金。第二，关于原告主张2020年2月1日至3月31日期间的占用费免除，2020年4月1日后的占用费减半的诉请，涉案商铺在2020年6月8日前一直被原告占用，原告应向被告支付该期间的租金，根据省政府在2020年1月28日发出的复工通知，原告自2020年2月10日即可复工，涉案场地的租户陆续在该日起营业，原告主张涉案场地在2020年3月中旬才复工不属实，被告在原告拖欠了2019年5月1日至2020年1月31日期间的租金67200元，并拒付2020年2-3月份租金的情况下，才于2020年3月22日将涉案商铺上锁，在原告报警之后，被告已经解锁。但原告直至2020年6月8日才将涉案商铺内的物品搬清，由被告收回商铺，因此原告在该日之前一直占用涉案商铺，应向被告支付相应的租金及水电管理费。第三，原告应当按照合同的标准向被告支付租金，双方至今未就变更租金标准一事达成合意，且原告主张涉案合同无效，根据司法解释，应按租赁合同的标准支付租金，其次按照习惯在往年没有疫情的情况下，场内的经营者一般都在年初十五过后才陆续开市，即2020年2月15日之后。因此省政府关于2020年2月10日复工的通知，对原告及场内其他租户的经营没有影响，不应因此减免租金。第四，在疫情期间，被告的出租方仅同意被告缓交2020年2月份半个月的租金，其余租金被告已经按时足额缴纳，原告要求被告免除2个月的租金并减半收取后期租金对被告不公。第五，被告在出租方不减免租金的情形下，已主动在2020年3月1日和3月8日向租户提出租金优惠方案，该优惠方案公平合理，但原告仍拒绝履行。涉案场地的绝大部分租户已按上述方案交租并继续经营，整个场地里面只有原告既不撤场也不交租，并提起本案诉讼，假设原告未正常营业，也因其个人原因导致，与我方无关。第六，目前涉案场地内的经营一切正常，被告与各租户之间的关系和谐，若法院按照原告主张免租减租请求判决，将引起场内其他已经交租的租户效仿，相继向法院起诉。故从稳定大局，防止类诉考虑出发，原告的诉请不应支持。此外，因原告未按合同约定的租金标准向被告支付租金，且至今拖欠各项费用。故被告提出反诉请求：1、判令原告向被告支付上述商铺的租金240262.19元（①2019年5月1日至2020年1月31日期间的租金共计67200元；②2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金共计118176元，租金标准为39392元/月；③自2020年5月1日起至2020年6月8日，租金按43331.2元/月的标准计算，租金为54886.19元）；2、判令原告向被告支付上述商铺的综合服务费2771.47元（按547元/月的标准计算，自2020年2月1日起至2020年6月8日）；3、判令原告向被告支付上述商铺的水费113.4元、电费722元（自2020年1月1日至2020年6月8日）；4、判令原告承担本案的全部诉讼费用。原告罗振辉对反诉答辩称：第一，原告在2019年10月以前一直是按32888元/月的标准向被告支付租金，持续半年以上，而被告就此从未提出过任何异议。且原告从2019年11月到2020年1月是按30000元/月的标准向被告支付租金，被告从未提出过异议。原被告双方已经就涉案商铺租金缴纳的问题达成过口头协议，被告给予原告一定的租金折扣，在2020年1月12日，原告向被告以微信方式支付租金，被告收到30000元租金后，被告向原告回复四个字，“收齐，老板。”以上情况足以说明，原被告双方对2020年的租金缴纳达成了协议，形成了交易习惯。第二，2020年2月全国正处于疫情防控的最紧张时段，被告所称的广州市政府于2020年1月28日发出的复工通知是不可能的，众所周知，广东省疫情在2020年3月下旬才逐步缓解，时间上在2020年3月中旬以前，市场虽然有人员出入，但多数并未正常营业，即便是按照被告所通知的2020年2月21日可以复工，在此之前原告无法正常营业，我方认为2020年2月不应当向原告支付租金。同时原告就发生疫情作为不可抗力事件向被告协商减租免租事宜，但未达成一致。在协商期间，被告将涉案商铺上锁，导致原告无法使用。在2020年3月1日至3月22日被告将商铺上锁之前，是否应当支付租金请求法院确认，但是从3月22日之后，原告因无法正常使用商铺，所以原告无需支付费用。第三，被告自2020年3月22日上锁之后，从未开锁将涉案商铺交付原告，且被告在上锁之后，即在涉案商铺门上张贴招租广告，说明被告已经实际收回了涉案商铺，直至2020年4月23日，原告到现场查看情况发现涉案商铺仍处于上锁状态，被告张贴的招租广告仍然存在。原告与被告多次交涉取回商铺内物品无果，直至2020年6月4日原告强行开被告的锁，而被告强行拦住，并以原告盗窃为由报警，民警到场了解情况，对被告的行为进行了批评教育，并且在民警调解之下，被告才允许原告取回属于原告的物品。原告实际上已在2020年3月22日即被告强行将涉案商铺上锁之时，就无法占有使用商铺，被告的该项诉请没有事实和法律依据。且从被告提交的证据4可以看出，涉案商铺的水电费读数从2月起就不再变化，说明涉案商铺一直处于空置状态，无人使用。导致无人使用的原因就是被告已经收回了商铺。综上，请求法院驳回被告的全部诉请。经审理查明：2019年4月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《经营场地租赁合同》《市场管理协议书》及《消防安全协议书》，《经营场地租赁合同》约定：一、甲方将位于广州市荔湾区原广州南站废弃铁路如意坊至广州西站地段的E、F段商铺E段09-10号铺位场地租赁给乙方作经营场地使用，建筑面积加分摊68.38平方米。二、租赁期限自2019年4月28日至2021年12月6日止。三、铺位月租金39392元，租金第二年开始每年在上年的基础上递增10%，综合服务费每月547元。乙方使用的水电费自用部分按表计算，公用部分及损耗全场业户分摊。四、签约时乙方交纳租金押金118176元及第一月租金。乙方应在每月的5日前将当月租金交给甲方，其他费用按规定时间按时交付给甲方。五、租赁期内，乙方如有以下行为甲方可提前收回场地并不退还各项费用，所收费用作违约金处理（1）未经甲方同意将场地转租他人；(2）拖欠租金15天以上等；七、违约责任：1、乙方不按对交纳租金及其他费用，除须补交外，每逾期一天应按缴费额3%向甲方交纳违约滞纳金，经甲方催促无效的逾期超过15天，乙方该行为将视单方解除合同。甲方有权停止水电供应，封闭租赁经营场地，并有权无条件收回经营场地，及有权处理经营场地内的物品并可向乙方收取相关费用。协议签订后，被告依约将案涉商铺交付原告使用，原告依约向被告支付了押金118176元，并以每月32888元的标准向被告支付2019年5月至2019年10月期间租金，以每月30000元的标准支付2019年11月至2020年1月租金。2020年3月8日，金翔管理处发布《减租通知函》，主要内容如下：E、F段建材商户，2月商铺8.3折、仓库9.2折，3月商铺8.5折，4-6月折扣（单月9.5折、三个月9折、半年8.8折、一年8.5折），7-12月折扣（单月9.6折、三个月9.2折、半年8.8折、一年8.5折）,3-12月“带一免一”利好政策；等等。原告称该通知上的折扣在发出通知前就已经存在，因此被告针对疫情实际上并没有给予租户优惠。2020年3月22日，被告因原告拖欠2020年2月份租金对案涉商铺上锁，自此，原告未在案涉商铺经营。2020年6月4日，原告报警，并对案涉商铺强行开锁，2020年6月8日，原告将其物品全部搬离案涉商铺。被告称其虽然在2020年3月22日上锁了，但在2020年4月份已经通知原告对案涉商铺已经开锁，原告对此不予确认。另原告为证明其主张，提交以下证据：1.光盘及照片，拟证明被告在案涉商铺上锁后在商铺处张贴了招租广告。2.微信聊天记录，显示：被告通知各位租户，因疫情影响……并响应政府要求，现复工时间继续延至2月21日。拟证明案涉商铺所在市场于2020年3月中旬才启市；被告质证：对照片真实性没有异议，认为拍摄时间不明，招租广告只张贴在涉案商铺外面，不影响涉案商铺的使用；对微信聊天记录真实性予以认可，但认为通知提及的2020年2月21日复工只是街道建议，没有强制力，案涉商铺在2月21日前已经复工。被告为证明其抗辩意见及主张，提交了：1.《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》。2.2020年2月13日至2月22日期间《进场人员（车辆）每日体温检测（消毒）表》。拟证明事实上部分租户已经在2020年2月10日陆续复工。3.《关于广州南站废弃铁路如意坊至西站地段E段场地的证明》、《证明》《广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司房屋，用地权属证明书》，拟证明案涉商铺所在市场属于广州羊城铁路实业总公司，经其同意出租做商业用途。4.吴桂珊等租户的情况说明及附件（身份证、租赁合同、营业执照、收款收据），拟证明涉案商铺所在市场里的其他租户已按照2020年2月租金8.3折，3月租金8.5折，4-5月租金9.5折的标准交租给被告。5.罗振辉未足额支付的租金明细表、水电费明细表、综合服务费明细表。原告质证认为上述证据是羊城铁路实业总公司在2009年、2010年单方面出具的证明，时间久远且不能证明涉案商铺的权属情况以及是否依法取得相应的报建手续。对证据1三性确认，只能确认政府倡议复工不早于2020年2月9日，不能证明涉案商铺所在市场的复工时间。对证据2不确认，对证据3不确认，该证据属于证人证言，出具说明的案外人无正当理由未出庭作证并接受质证，不能作为定案的根据，证据4是被告单方制作的，对租金明细表的实缴租金确认，对其他部分不确认。对水电费的金额确认。再查，案涉商铺2020年1月-5月电费情况如下：2020年1月电费283.1元、水费27元，2020年2月电费46.96元、水费21.6元，2020年3月电费377.6元、水费21.6元，2020年4月电费7.2元、水费21.6元，2020年5月电费7.2元、水费21.6元。诉讼中，被告向本院提出财产保全申请，本院于2020年6月16日作出民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押原告罗振辉名下价值共231730.6元的财产。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被告未提交证据证明其出租给原告的商铺为取得建设工程规划许可证所建设的房屋，应承担举证不能的不利后果，因此，原、被告就涉案商铺所签订的《经营场地租赁合同》依法无效。合同无效，双方因该合同取得的财产应予以返还，原告要求被告返还已支付的E段9-10号铺押金118176元合理有据，本院予以支持。关于租赁费用问题。虽然合同无效，但原告占有使用了案涉租赁物，故理应参照合同约定的标准向被告支付租赁费用。现被告在2020年3月22日将案涉商铺上锁，阻止原告继续使用，此后，被告既未通知原告继续履行合同，亦未与原告解除租赁合同或协商清退屋内物品，涉案商铺由此空置，租金、管理费等损失持续产生，该部分损失属于被告未采取合理止损措施产生的不利后果。虽然被告主张案涉商铺并未一直上锁，但其未举证证明何时解锁及解锁后已及时通知原告恢复使用，故本院对其主张不予采信。原告自被告上锁后未使用过案涉商铺，故被告无权向原告收取该日后的租赁费用，租赁费用应计算至该日止。被告主张原告支付2020年3月22日之后的案涉商铺占有使用费、综合服务费等费用，理据不足，不予支持。参照双方合同约定，对于2020年2月1日至2020年3月22日的租赁费用问题，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，被告在一级响应期间因对经营影响较大2月1日至2月23日的租赁物使用费应酌定按39392元/月及综合服务费547元/月标准的30%支付租赁费用及综合服务费（即9503元）为宜。二级响应（2月24日至3月22日）期间，被告已具备逐步恢复使用案涉商铺的条件，本院酌定该段期间应按租金39392元/月及综合服务费547元/月标准的70%支付租赁费用（26093元）为宜。对于被告反诉主张的多出部分租赁费用及综合服务费，本院不予支持。对于被告主张的2019年5月1日至2020年1月31日期间的租赁费用问题，尽管双方合同约定租金为39392元/月，但在合同履行过程中，被告在原告每月支付租赁费用后并未对原告未足额支付租赁费用的行为提出过异议，甚至在收取原告租赁费用后向原告出具收据，其行为可表明被告对原告已支付的上述期间的租赁费用予以认可，现被告要求原告按照合同约定的租赁费用标准支付2019年5月1日至2020年1月31日期间的租赁费用差额部分依据不足，不予支持。关于原告未付的水电费问题，如前所述，被告自2020年3月22日将案涉商铺上锁，原告未再使用案涉商铺，故被告要求原告支付2020年3月22日之后的水电费无事实依据，不予支持。原告应向原告支付2020年1月至2020年3月22日的水电费合计662元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告罗振辉与被告广州市永展置业有限公司于2019年9月5日签署的《经营场地租赁合同》为无效合同；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市永展置业有限公司向原告罗振辉退还押金118176元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告罗振辉向被告广州市永展置业有限公司支付2020年2月1日至2020年3月22日期间的租赁费用35596元、2020年1月1日至2020年3月22日期间的水电费662元；四、驳回原告罗振辉其它诉讼请求；五、驳回被告广州市永展置业有限公司其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2120元，原告罗振辉负担848元，被告广州市永展置业有限公司负担1272元。反诉受理费2388元，原告罗振辉负担355元，被告广州市永展置业有限公司负担2033元。诉讼保全费3376元，由原告罗振辉负担519元，被告广州市永展置业有限公司负担2857元.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年八月三十一日书记员  龙滋霖黄辉燕