贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5138号上诉人（原审被告）：秦林，男，1959年4月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人（原审被告）：雷晓群，女，1963年4月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：贵州深宏业物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区虎门巷**华谊苑****，组织机构代码915201036754283393。法定代表人：陈俊文。委托诉讼代理人：秦黎明，贵州宗屏律师事务所律师。委托诉讼代理人：高林，贵州宗屏律师事务所律师。上诉人秦林、雷晓群因与被上诉人贵州深宏业物业服务有限公司（以下简称深宏业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初3355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人秦林、雷晓群上诉请求：1、撤销原判；2、依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实不清，证据不充，适用法律错误。违背以事实为依据，法律为准绳的审判原则，严重侵害了上诉人的合法权益。被上诉人提供的《委托合同》，一审法院居然认定具有前期物业合同性质，合同合法有效，判令上诉人支付物管费。导致被上诉人不合法进入悦景新城行使所谓“有瑕疵”的服务。深宏物业进入小区以来，从没有把工作重点投入到小区的服务管理和安全及小区环境的改善上。一审法院在没有查清事实真相的情况下，简单粗暴进行判决，让受害的上诉人支付物管费。上诉人自入住本小区以来，从未收到任何形式的费用告知函和律师函，但一审法院却主观、武断的判决：“证据经庭审，质证属实”。一审法院在事实不清，证据不足的情况下导致判决结果严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人深宏业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。并且贵阳中院（2019）黔01民终8337、9256、9262、9277号等案件均认定深宏物业提供了物业服务的事实。上诉人认为被上诉人未提供物业服务或服务不足的事实没有法律依据和事实根据，故请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。深宏业公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告向原告支付物业管理服务费用14,324.5元以及逾期利息691.4元，合计：15015.9元（逾期利息以中国人民银行同期贷款利率上浮50%标准，按14324.5为基数自2018年12月1日起暂算至2019年8月30日止，最终实际付清物业管理服务费用之日止）；2、本案案件受理费由二被告承担。一审法院经审理查明：2010年3月到2011年9月期间，贵阳荣达房地产开发有限公司与被告秦林、雷晓群签订《商品房买卖合同》，约定被告购买贵阳荣达房地产开发有限公司开发的案涉房屋（房屋面积为194.23㎡）。房屋交付时，贵阳荣达房地产开发有限公司作为涉案房屋的建设单位与案外人贵州卓品物业管理有限公司签订了前期物业服务协议，约定由贵州卓品物业有限公司向包括前述被告在内的悦景新城小区全体业主提供物业服务。2015年9月25日，原告深宏业公司与贵阳荣达房地产开发有限公司签订《悦景新城委托合同》，约定由原告自2015年10月10日起至2018年10月9日止为被告所在小区提供物业管理服务，合同约定了收费标准和其他事项。合同签订后，原告按约定于2015年10月10起开始为悦景新城小区业主提供物业服务。2015年10月26日，贵州卓品物业管理有限公司、深宏业公司和贵阳荣达房地产开发有限公司签订《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》，对贵州卓品物业管理有限公司与原告之间的工作及财务等进行交接的同时，约定贵州卓品物业管理有限公司委托原告代为追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用。物业服务合同约定期限届满后，因双方未续签合同，原告遂于2018年11月22日终止向涉案小区提供物业服务，并撤离涉案小区。因被告尚欠原告物业管理费未交纳，经催收未果后，原告遂诉至该院，请求判令准予其如前诉讼请求。另查明，原告于2017年11月21日在案涉小区张贴《终止物业服务通知》，该通知载明：原告只针对缴纳物业费的业主提供物业服务。上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、委托合同、公告、处置协议、垃圾清运承包协、电梯定期检验报告、小区现场照片、楼宇交接书、费用告知函、律师函图片等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实，足以认定。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，贵阳荣达房地产开发有限公司作为涉案小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会、也未依法选聘物业服务企业提供服业服务的情况下，与原告深宏业公司签订的《悦景新城委托合同》具有前期物业服务合同性质。因该委托合同系贵阳荣达房地产开发有限公司与原告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告和小区业主均具有约束力。原、被告双方应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告贵州深宏业物业服务有限公司已经按委托合同的约定实际为小区业主提供了日常的垃圾清运、电梯日常运营的维护、小区安保及环境卫生事务等主要的物业服务工作，故被告方应按委托合同约定标准向原告支付物业管理费。现被告方未按委托合同的约定履行交纳物业管理费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第四十一条“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定和委托合同的约定，对原告要求被告方向其支付其提供物业服务期间的物业管理费的诉请，该院予以支持。经核实，在原告提供物业服务的期间为2015年10月10日起至2018年11月22日，根据委托合同约定的物业管理费标准计算，被告秦林、雷晓群应缴物业管理费为8849.12元（194.23㎡×1.2元/㎡÷30天×1139天）。因原告于2017年11月21日张贴《终止物业服务通知》载明其只针对缴纳物业费的业主提供物业服务，即在2017年11月21日至2018年11月22日共计12个月期间，原告虽对案涉小区提供了公共性物业服务，但未针对被告提供物业服务，故对该期间被告应缴纳的物业管理费，该院酌情扣减70%，即扣减1985.03元（194.23㎡×1.2元/㎡÷30天×365天×70%=1985.03元，四舍五入）；因此，被告应支付原告的物业管理费金额为6864.09元（8,849.12元-1985.03元=6864.09元）。对于原告要求被告方向其支付逾期交纳物业管理费的利息的诉请，因原告在实际提供物业服务期间确实存在未及时更换楼道灯、未及时修复单元门及对小区内违章搭建等行为未积极协调相关部门处理等瑕疵，故对原告的该诉请，该院不予支持。对于原告要求被告向其支付贵州卓品物业管理有限公司在涉案小区提供物业服务期间被告未交纳的物业管理费的诉请，因原告与贵州卓品物业管理有限公司及贵阳荣达房地产开发有限公司之间签订的《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》中仅约定贵州卓品物业服务有限公司委托原告追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用，原告与贵州卓品物业管理有限公司之间构成委托代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。……”的规定，原告作为贵州卓品物业管理有限公司的委托代理人，只能以委托人的名义从事委托事项，不具备以自己的名义起诉要求被告支付拖欠贵州卓品物业管理有限公司的物业管理费的原告主体资格，故对原告的该诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、被告秦林、雷晓群于本判决生效之日起三日内支付原告贵州深宏业物业服务有限公司物管费6864.09元。二、驳回原告贵州深宏业物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费88元由被告秦林、雷晓群负担38元，由原告贵州深宏业物业服务有限公司负担50元。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，物业服务合同是由物业服务企业提供对房屋及其配套设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。从《悦景新城委托合同》的内容看，具备物业服务合同的基本要素。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。且被上诉人深宏业公司在诉讼中证明其按照《物业管理委托合同》实际为小区业主提供日常生活垃圾清运、小区安保及环境卫生等主要的物业服务工作，因此，一审判决并无不当，依法应予维持。综上所述，秦林、雷晓群的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦林、雷晓群负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年八月六日书记员 朱紫苇