河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1523民初404号原告：新县供销合作社。地址：新县京九路纬二路。负责人：夏雨。委托诉讼代理人：肖万柏，河南义仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：黄叶军，男，1974年1月21日出生，汉族，住河南省新县。原告新县供销合作社与被告黄叶军房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月11日立案受理，并于2019年10月29日作出（2019）豫1532民初1834号民事判决，被告黄叶军不服，提出上诉，2020年1月9日，信阳市中级人民法院作出终审裁定，以“新县供销合作社原告主体资格未查清，原审判决易引发公平性争议”为由，裁定撤销原一审判决，发回重审。本院于2020年4月13日重新立案，依法适用普通程序，另行组成了合议庭，公开开庭进行了审理，原告新县供销合作社的委托诉讼代理人肖万柏与被告黄叶军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新县供销合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬出租赁原告的门面房两间（原新县外资项目办公室位于新县××北段××楼××、七间门面房）；2、判令被告赔偿违约金6000元，并按房屋年租金20000元的标准支付其实际占用房屋期间的租金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年8月12日签订《门面房租赁合同》，被告租赁门面房两间，租期一年，自2018年8月12日起至2019年8月11日，约定合同到期后被告所租门面房由出租方自动收回。合同到期后，原告催被告搬出租赁的门面房，被告至今推托不愿搬走，构成违约，按合同法相关规定，应赔偿按20000元/年租金30%的违约赔偿金，并支付逾期未搬出门面房租金至实际搬离为止。为维护原告合法权益，故诉至法院解决。被告黄叶军辩称，我没有跟新县供销合作社签订任何合同，我是和外资办签订的合同，合同约定时间是一年一签。原告主张房屋是他的，我要求出示他的房产证、门面房租赁许可证、双方签订的原始合同书，希望原告提供。原告起诉我违约，根本不存在违约事实。原外资办的门面房一共有13间，但是原告单独起诉了6、7这两间，这是不公平的对待，门面房使用状况不是原告说的一直是自己使用，门面房租赁给了新县供应电子商务。另外因为原告不停的诉讼，对我的经营和生活上有影响，我希望法庭在审理该案的时候予以考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人提交的证据及陈述本院认定事实如下：2018年8月12日，被告黄叶军作为租房人（乙方）与新县外资项目办公室作为出租人（甲方）共同签订《门面房租赁合同》，约定黄叶军租赁甲方门面房两间，租期一年，年租金20000元，租赁期限自2018年8月12日至2019年8月11日止，合同到期后乙方所租门面房由甲方自动收回，乙方租赁用途为开超市，该合同对双方权利义务进行了详细约定。该门面房属于国有资产，原由新县外资项目办公室作为权利主体行使经营管理权。2019年，因国家机构改革，新县外资项目办公室并入新县发展和改革委员会，其作为独立法人单位已不存在，公章被收回。新县政府和新县机关事务管理局出具情况说明，原新县外资项目办公室位于京九路北段办公楼及门面房现整体移交由新县供销合作社作为办公用房使用，由新县供销合作社作为权利主体行使权利并管理使用。2019年7月29日，原告新县供销合作社工作人员向被告黄叶军送达了《房屋腾空通知单》，告知合同期满后该房屋收回，并限定于2019年8月12日前腾空所租房屋交付给新县供销合作社。2020年5月28日新县国有资产监督管理办公室作出新财资【2020】10号文件《关于将京九北路原外资项目办一、二层房产调整给供销社作为办公用房和经营用房的批复》。2020年6月28日新县发展和改革委员会作出书面《说明》。该书面《说明》记载如下：“因机构改革新县外资项目办公室并入新县发展和改革委员会，其所属办公楼、门面房均由新县发展和改革委员会统一管理，后经新县国有资产监督管理办公室统一调配，原登记于新县外资项目办公室的位于京××路开发区（土地证号：新籍国用（1999）字第918100**，房产证号：新县房权证新字第**，丘（地）号：33-97）的一、二层房屋（面积745.8㎡）统一调配给新县供销合作社使用，由新县供销合作社行使资产所有人的全部权利。原新县外资项目办公室与门面房租户签订的房屋租赁亦统一由新县供销合作社继受。新县发展和改革委员会对（原新县外资项目办公室）调配给新县供销合作社的房屋，不再主张包括使用、出租、收益在内的任何权利。”被告黄叶军主张合同签订主体并非原告新县供销合作社，至今未腾空该门面房，双方私下协商未果，引起本案诉讼。诉讼过程中，原告主张合同期满被告拒不搬离房屋构成违约，按合同及法律规定应赔偿年租金30%的违约金，并按合同年租金20000元标准支付逾期房租至实际腾空房屋之日止。被告黄叶军称原告所起诉的违约根本不存在，原外资办的门面房一共有13间，但是单独起诉了6、7这两间，这是不公平的对待。另查因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，自2020年1月23日至2020年3月15日，新县各类服务行业暂停营业。2020年3月15日新县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发文指出“除网吧、影剧院等场地相对封闭、人员高度集聚的场所暂不恢复开放、营业。其他各类商场、超市、经营门店经备案后可恢复营业”。本院认为：依法成立的合同具有法律拘束力。本案中，被告黄叶军与原新县外资项目办公室签订《门面房租赁合同》，约定被告黄叶军租赁位于新县××北段××楼××、第七间门面房用于经营商业超市，该租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，依法成立有效，双方即应按照合同约定全面履行各自合同义务。本案焦点之一，原告新县供销合作社是否具备原告主体资格？本院认为，原告虽不是租赁合同签订方，但涉案门面房属于国有资产，因国家机构改革，原新县外资项目办公室作为法人单位已不存在，其公章被收回，被并入新县发展和改革委员会，经县政府统一调配，原新县外资项目办公室办公楼及门面房现整体移交给新县供销合作社作为办公用房使用，并由新县供销合作社作为权利主体行使权利及管理使用。本案发回重审期间，新县国有资产监督管理办公室对涉案房屋权属进一步明确，新县发展和改革委员会亦明确表示原新县外资项目办公室与门面房租户签订的房屋租赁亦统一由新县供销合作社继受。故本案中原新县外资项目办公室与被告黄叶军签订的租赁合同中新县外资项目办公室相关权利义务应由原告新县供销合作社继续享有承担。新县供销合作社具备原告诉讼主体资格，被告抗辩原告非合同签订主体不具备原告诉讼主体资格的主张依据不充分，本院不予采纳。本案焦点之二，被告黄叶军是否应腾退房屋并赔偿原告违约损失及支付逾期租金？本院认为，因国家机构改革，涉案房屋出租方权利行使主体虽发生变更，但不影响租赁合同的效力。该租赁合同约定租赁期限一年，现租赁期限已届满，且租赁期限届满前，原告工作人员向被告送达了《房屋腾空通知书》，已经尽到了合理告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”，因此，原告起诉要求被告腾空并返还租赁两间门面房的请求，本院予以支持。租赁期限届满后，经原告多次催促，被告至今未腾空租赁房屋，违反租赁合同约定，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”本案中，该租赁合同虽约定违约责任，但未明确约定具体违约金或者违约金计算方法，原告请求被告按年租金30%承担相应违约责任，因租赁期限届满前原告工作人员已向被告送达腾空房屋通知，租赁期限届满后原告工作人员多次催促被告腾房，但被告至今未腾空房屋，确给原告造成损失，综合本案案情，原告该项请求较为适宜，且不违反相关法律规定，本院予以支持。租赁期限届满后被告一直继续占有使用租赁房屋，原告请求被告按原合同年租金20000元的标准支付合同期满后至房屋实际腾空之日期间的逾期租金，符合法律规定，但是应扣除因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，自2020年1月23日至2020年3月15日暂停营业期间的房租。因双方分歧较大，本院未能调解达成一致意见。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄叶军于本判决生效之日起十五日内腾空搬出租赁原新县外资项目办公室位于新县京九路北段一楼第六、第七间门面房，并按年租金20000元的标准向原告新县供销合作社支付自2019年8月12日起至实际腾退房屋之日止的逾期房屋租金（2020年1月23日至2020年3月15日暂停营业期间的租金予以扣减）；二、被告黄叶军于本判决生效之日起十五日内赔偿原告新县供销合作社违约损失人民币6000元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告黄叶军负担。如不服本判决，可自本判决书送达日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 张 涛审判员 金莹莹审判员 徐 虎二〇二〇年八月十九日书记员 张 帆