宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终896号 上诉人（原审原告）：宁夏百顺兴物业服务有限公司。 法定代表人：杜某。 委托诉讼代理人：吴某、王某，宁夏综义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贾某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏百顺兴物业服务有限公司因与被上诉人贾某物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院审理的（2019）宁0104民初17982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人宁夏百顺兴物业服务有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实不清，上诉人自2015年4月受春和苑小区业主委员会聘用，对该小区进行物业管理，2015年5月至2016年5月期间双方形成事实物业服务关系，被上诉人应当缴纳物业费，一审对该期间费用未予支持不符合客观事实。双方物业服务合同对物业费缴纳时间均有约定，被上诉人应承担其逾期交费给上诉人造成的损失。 被上诉人贾某辩称，上诉人的上诉请求及事实理由不能成立，被上诉人只认可2018年至2019年期间的物业费，2018年之前因上诉人没有相关手续，双方未签订物业服务合同。 原审原告向一审法院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年5月1日至2019年6月1日期间的物业费5832.95元（春和苑小区2-2-301室房屋面积90.91㎡，春和苑小区5-1-502室房屋面积107.49㎡，按0.6元/月·㎡计算，共49个月）、逾期付款利息损失482.85元（按中国人民银行同期贷款利率4.75%，按欠付总金额自2015年5月1日计算至2019年6月1日），并支付实际给付之日止的利息损失；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月3日，原告与银川市兴庆区春和苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：“甲方：银川市兴庆区春和苑小区业主委员会，乙方：宁夏百顺兴物业服务有限公司；物业名称：银川市兴庆区春和苑小区；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：保安、保洁、绿化；物业服务资金按业主按物业建筑面积预先交纳；物业服务收费有包干制、酬金制，具体标准为：1.多层住宅：1元/月·平方米，2.高层住宅：多层住宅：1元/月·平方米；业主应于2015年3月30日起交纳物业服务费用，业主或物业使用人应在3月30日履行交纳义务；保修期满后，物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担，业主、使用人可以向乙方保修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担；乙方依据本合同约定的服务内容和标准提供物业服务，按照相关规定，建立健全规章制度，对收费项目和标准实行明码标价，接受甲方的监督，定期向甲方报告物业服务合同履行情况，及时向甲方报告本物业管理区域内重大物业服务事项；不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途；如需在本物业管理区域内改、扩、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；本合同期限自2016年4月1日起至2017年4月1日止。”合同未约定物业费收费方式。2017年3月30日，双方继续签订《物业服务合同》一份，约定：物业服务为三级，物业费根据春和苑入住时的收费标准进行，每平米0.6元；服务期限壹年，自2017年3月30日至2018年3月30日。2018年6月22日，原告与银川市兴庆区春和苑小区业主委员会再签订《物业服务合同》一份，服务期限自2018年6月1日至2019年6月1日，其他内容同上。被告系银川市兴庆区春和苑小区2-2-301室、5-1-502室房屋业主，房屋建筑面积分别为90.91㎡、107.49㎡。现原告以被告欠交物业费为由诉至法院，请求依法判如所请。 一审审理中，原告提交照片一张，显示原告于2019年11月2日作出《物业费催缴通知书》，向被告催收2015年5月1日至2019年5月1日的物业费3484元，并张贴于被告住所。被告称原告在首次诉讼后才张贴书面通知，此前有工作人员催收过。另，原告提交物业费收费票据一组，显示开票日期自2015年11月至2019年7月，其中2015年11月的收据中载明收费期间为“2015年4月至2016年4月”，欲证明自2015年4月至2019年6月小区业主享受了业务服务，向原告履行了交费义务。被告对该组证据不予认可。被告提交照片4张，显示房屋内墙面起皮、瓷砖脱落，欲证明涉案房屋有质量问题，小区内管理不善。原告对此不予认可。 一审法院院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与银川市兴庆区春和苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律强制性规定，对原、被告均具有约束力，法院予以确认。原告提供物业服务后，被告应予交纳物业费。合同约定，业主应于2015年3月30日起交纳物业服务费，但合同约定的物业服务期限始于2016年4月1日，原告主张被告自2015年5月1日起交纳物业费，缺乏事实依据。经核算，涉案房屋自2016年4月1日至2019年6月1日产生物业费4523.52元（90.91㎡×0.6元/㎡·月×38个月+107.49㎡㎡×0.6元/㎡·月×38个月），被告应予交纳，超出部分不予支持。合同未约定逾期付款违约金，原告主张逾期付款利息损失482.85元，并无法律依据，不予支持。物业管理，是对物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护，同时包括对公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、安全等秩序维护。关于房屋质量问题，根据《宁夏回族自治区物业管理条例》的规定，在物业保修期内，业主专有部分或者共有部分存在质量问题的，建设单位应当及时进行维修或者更换。《物业服务合同》中亦约定，“保修期满后，物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担”。被告以房屋质量瑕疵为由不予交纳物业费，并无法律依据，故对相关抗辩主张，法院不予采纳。另，被告辩称原告的物业服务存在瑕疵，但其提交的照片不足以证实该抗辩主张，法院对此不予采信。被告称原告利用共有部分营利，现无证据证实，亦超出本案处理范围，被告可通过诉讼或行政主管部门另行主张处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贾某于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏百顺兴物业服务有限公司自2016年4月1日至2019年6月1日期间的物业费4523.52元；二、驳回原告宁夏百顺兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由原告宁夏百顺兴物业服务有限公司负担7元，由被告贾某负担18元。 二审中，上诉人宁夏百顺兴物业服务有限公司提交证据：银川市兴庆区人民法院（2019）宁16494号民事调解书、兴庆区春和苑小区业主委员会出具的情况说明，证明上诉人自2015年4月30日进驻春和苑小区从事物业服务工作至今，虽然双方2015年4月至2016年5月期间未签订书面物业服务合同，但形成事实物业服务合同关系。 经质证，被上诉人对以上证据的证明目的不予认可。 被上诉人贾某出示证据：证据一、企业信息表一份（打印件），证明上诉人在2015年手续尚不齐全，不符合规定；证据二、照片3张、收据2张（复印件），证明：上诉人房屋质量存在问题，并向前物业公司铭晨公司缴纳物业费。证据三、兴庆区春和苑小区业主委员会出具的情况说明、业主情况反映，证明上诉人提供的物业服务不到位。 经质证，上诉人对证据一的三性认可，对证明目的不予认可，该证据证明上诉人成立于2015年4月15日，在入住涉案小区进行物业服务时具备合法的物业服务资格。对证据二收据的三性及证明目的均不予认可，该证据与本案无关；对照片的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不予认可，房屋质量问题属于被上诉人与开发商之间的纠纷，与本案无关。对证据三中业主情况反映的三性及证明目的不予认可。被上诉人主张物业服务不到位，应当提交直接证据证实。 本院经审查，上诉人提交的证据一、二可以证实上诉人自2015年4月30日开始为涉案春和苑小区提供物业服务，应予采信；被上诉人提供的证据一企业信息未显示上诉人企业名称，不能确定与本案有关联，不予采信；证据二照片反映的问题系被上诉人室内墙面涂料、瓷砖脱落，并非上诉人管理范围，不予采信；收据记载内容为向银川铭晨物业服务有限公司缴纳涉案两套房屋2014年5月4日至2015年5月3日期间的物业费，与上诉人主张的2014年至5月至2016年5月期间的物业费无关，且该收据为复印件，不能确认其真实性，本院不予采信。证据三兴庆区春和苑小区业主委员会出具的情况说明、业主情况反映不能证据上诉人提供的物业服务存在明显瑕疵，且被上诉人对物业服务质量并未提起上诉，二审对被上诉人主张的物业服务是否存在瑕疵不予审查，故对被上诉人该证据不予采信。 二审查明事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。另查明，上诉人于2015年4月30日开始对涉案春和苑小区提供物业服务。 本院认为，本案双方争议焦点为：被上诉人应否向上诉人缴纳2015年5月1日至2016年3月31日的物业费；被上诉人应否承担逾期付款利息。二审中上诉人提交证据证实其于2015年4月30日开始对涉案春和苑小区提供物业服务，2015年5月1日至2016年3月31日期间双方虽未签订物业服务合同，但形成事实物业服务关系，根据权利义务对等原则，被上诉人应当向上诉人缴纳相应物业服务费用，具体标准参照双方物业服务合同约定的0.6元/㎡·月计算，2015年5月1日至2016年3月31日期间物业费为：1309.44元（90.91㎡×0.6元/㎡·月×11个月+107.49㎡㎡×0.6元/㎡·月×11个月），一审对该期间的物业费未予支持，应予纠正。一审对自2016年4月1日至2019年6月1日期间被上诉人应缴纳的物业费4523.52元认定无误。被上诉人应向上诉人缴纳2015年5月1日至2019年6月1日期间物业费共计5832.96元。关于上诉人主张的物业费逾期缴纳利息损失，根据双方《物业服务合同》约定“保修期满后，物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担”，上诉人作为物业服务管理人，对业主反映的房屋质量问题，即使其不是维修责任的最终承担方，也应积极接受业主的报修事项，并主动协调维修事宜，现无证据证实上诉人对被上诉人反映的房屋质量问题进行过报修受理并积极协调维修，上诉人未能完全尽到物业服务管理人的义务，故对其要求被上诉人承担逾期缴纳物业费利息的违约责任不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院审理的（2019）宁0104民初17982号民事判决； 二、被上诉人贾某于本判决生效之日起十日内向上诉人宁夏百顺兴物业服务有限公司支付2016年4月1日至2019年6月1日期间的物业费5832.96元； 三、驳回上诉人宁夏百顺兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，已减半收取25元；二审案件受理费50元，均由被上诉人贾某负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  胡春燕 审判员  张旭霞 二〇二〇年八月十九日 书记员  王小茹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。