贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初2324号 原告：朱江，男，1976年6月6日出生，汉族，住贵州省都匀市。 原告：汪月兰，女，1952年4月1日出生，汉族，住贵州省都匀市。 被告：黔南州富国置业有限公司，住所地贵州省都匀市斗篷山路**，统一社会信用代码91522701095473141D。 法定代表人：肖坤富，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡楠，系贵州贵达（都匀)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏鑫，系贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 原告朱江、汪月兰诉被告黔南州富国置业有限公司（以下简称富国置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱江、汪月兰、被告富国置业公司的委托诉讼代理人夏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱江、汪月兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金60391元（从2018年12月31日至起诉至今）；2.判令被告承担至今未办理房产证书的违约金8308元（从2019年12月31日至起诉至今）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年8月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于都匀市西山大道25号观澜盛鼎城房屋，价款为623874元，建筑面积142.51平方米（套内建筑面积为103.14平方米），同时约定房屋于2018年12月31日前交付，并取得该商品房所有权初始登记有关文书交付买受人，但截止今日两项约定均未能履行。因此，原告要求被告自2018年12月31日起按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，自2019年12月31日起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。因原告多次与被告协商以上事宜未果，故根据相关法律规定，诉至法院，请求维护其合法权益。 被告富国置业公司辩称：本案不存在逾期交房的情形，由于不可抗力和政府原因，导致工期延长267天；本案的房屋交付时间为2019年6月15日，房屋具备交付条件时是2019年4月3日。综上，本案不存在逾期交房的情形，故对原告主张逾期交房的违约金应予驳回，且原告主张的逾期办证违约金过高，被告请求调整至已付购房款按日万分之零点五计算。 经审理，本院确认以下事实：2017年8月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于都匀市西山大道25号观澜盛鼎城4栋1单元10层1号房，建筑面积为142.51平方米，合同价款为623874元，该《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件”；第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；……4.燃气：2018年12月28日达到使用条件；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续。……”；第十三条约定：“……(1)逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2.出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”；第二十二条约定：“…出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告于2017年9月2日前向被告支付购房款257874元，余款366000元系公积金贷款支付，该款于2019年2月20日发放至被告账户。 案涉项目施工完成后，于2019年4月3日在都匀市建设工程质量安全监督站监督下（参加人员王树生、龙飞、何嫣），经建设单位（被告富国置业公司）、施工单位（湖南省宇泰建筑工程有限公司）、设计单位（湘潭市建筑设计院）、勘察单位（湖南省常德工程勘察院）、监理单位（湖南建科工程项目管理有限公司）共同签署《工程验收会议结论》，以上单位均同意验收。 之后，案涉项目受电工程于2019年5月20日进行验收、给水工程于2019年5月24日进行验收、燃气工程于2019年6月6日进行验收，2019年4月28日广电城市新装工程质量达标，可接入广电网络，2019年6月2日小区FTTH综合接入工程验收合格，2019年7月16日黔南州水利水电勘测设计研究院针对案涉项目4栋出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》。2019年12月6日，案涉工程A2、B1地块建设工程经都匀市住房和城乡建设局同意进行竣工验收备案。以上交房条件具备后，被告分别于2019年12月5日至2019年12月10日在黔南日报上刊登交房通知，通知购房业主收房。 另查明，都匀市住房和城乡建设局曾向被告下发匀住建通【2019】75号《都匀市住房和城乡建设局整改通知书》，指出被告开发的案涉项目存在违规交房情况，故根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，责令被告停止违规交房行为，尽快完善相关配套设施，办理竣工备案手续，并于2019年6月21日前将整改情况反馈。 再查明，被告在庭审中提交《工程延期申报单》、《2016年-2018年都匀市政府部门安排停工日期》、《2016-2018年气象资料》，拟证明2016年至2018年案涉工程在施工期间因雨水及凝冻天气导致实际停工230天，因政府部分原因导致实际停工37天，故主张该期间应予扣除。被告同时提交了于2019年6月8日制作的《交房通知书》、张贴图片及2019年6月9日与原告的短信记录，主张已于2019年6月8日张贴《交房通知书》向业主分批交房，案涉4栋房屋交房时间为2019年6月15日，并于2019年6月9日通过短信通知原告交房。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，原告向被告支付了购房款项后，被告应按照合同约定的时间，将符合合同约定条件的商品房交付给原告。 案涉《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定了案涉商品房交付的条件，首先，该条中约定的“建筑工程竣工合格证明文件”系《工程竣工验收备案表》或系《工程验收会议结论》的认定涉及了案涉商品房是否已达到交付条件，对此本院叙论如下：第一，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《建设工程质量管理条例》第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案……；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案；综上，依照上述法律法规的规定，可知工程竣工验收备案是竣工验收合格后进行的,工程竣工验收备案与否不影响竣工验收合格的效力,案涉合同所约定的“建筑工程竣工合格证明文件”并非为工程竣工验收备案，并取得工程竣工验收备案表。第二，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条的规定，即工程符合下列要求方可进行竣工验收：（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。（五）有完整的技术档案和施工管理资料。（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。（七）建设单位已按合同约定支付工程款。（八）有施工单位签署的工程质量保修书。（九）对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。（十一）法律、法规规定的其他条件。又可知，案涉工程项目在取得《工程验收会议结论》时，已经完全具备《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备规定》第五条中规定的相关资料，符合建筑工程竣工合格条件，仅待向县级以上地方人民政府建设主管部门备案，故可以认定《工程验收会议结论》系工程竣工验收合格的证明文件；第三，工程竣工验收备案属行政许可范畴，案涉工程竣工验收合格，依照法律法规的规定，应当到建设行政主管部门备案，而自工程竣工验收合格至办理完成备案期间，并未有案涉房屋应当重新组织竣工验收的事项发生，现仅因案涉工程未完成行政许可而归责房地产开发企业，显然不符合公平原则；第四，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”之规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施，本案中，施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位已于2019年4月3日对案涉项目进行验收确认，该验收过程得到了都匀市建设工程质量安全监督站认可，在2019年4月3日经五方单位验收后，五方单位并未再组织进行验收，且原告亦未提供证据证明被告在竣工验收备案之前，被告曾对案涉工程进行整改完善，故《工程验收会议结论》可作为案涉项目验收合格的证明材料，而《都匀市住房和城乡建设局整改通知书》所载内容并不能推翻《工程验收会议结论》载明的五方单位已对案涉工程进行验收的事实。综上，案涉《商品房买卖合同》中约定的“建筑工程竣工合格证明文件”应系《工程验收会议结论》。 同时，对于案涉《商品房买卖合同》第十二条中约定的案涉项目内的相关基础设施即水、电、燃气、宽带网络等，均已于2019年6月30日前敷设到户，而黔南州水利水电勘测设计研究院已于2019年7月16日针对案涉项目4栋出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》，至此案涉合同约定的商品房交付条件均已具备。虽被告主张在2019年6月8日即张贴通知交房及2019年6月9日通过短信通知原告交房，但此时案涉合同约定的交付条件并未达到，故该时间不宜认定为交房时间。而在被告完全符合交房条件后，其并未再次通知业主收房，直至2019年12月5日才在黔南日报上刊登交房信息，故案涉商品房的交房时间应以此为限，在此之后，原告可自行至被告处办理相关的房屋交付手续。 关于被告主张的天气及政府等原因是否属于不可抗力而应予扣除的问题。被告作为案涉项目开发商，对房产开发过程及相关程序应有一定合理的预期，在此期间应预留充分时间予以应对，且被告提供的商品房买卖合同系格式合同，合同上的交房时间等均系被告确定，被告既已在合同在约定了逾期交房的时间、条件以及相应的违约责任，就应受合同条款的约束，故对被告要求扣减267天的主张，本院不予采信。 关于合同约定的违约金如何计算的问题。依照合同约定，逾期交房应按照已交付房价款的日万分之二计付违约金，逾期办证应按照已交付房价款的日万分之一计付违约金，但该违约金的标准应当以实际损失为基础，且被告亦表示如需支持违约金，应予调整，故本院兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期交房违约金的计算标准调整为日万分之一，将逾期办证违约金的计算标准调整为日万分之零点五，故被告应向原告支付的逾期交房违约金计算为51天（自2019年1月1日至2019年2月20日）×257874元×0.0001=1315.16元，288天（自2019年2月21日至2019年12月5日）×623874元×0.0001=17967.57元，以上逾期交房违约金共计19282.73元，逾期办证违约金计算为133天（自2020年1月1日起至2020年5月12日）×623874元×0.00005=4148.76元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，并参照《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第四十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、被告黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日 内支付原告朱江、汪月兰逾期交房违约金19282.73元； 二、被告黔南州富国置业有限公司应于本判决生效之日起十日 内支付原告朱江、汪月兰逾期办证违约金4148.76元； 三、驳回原告朱江、汪月兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1518元，因适用简易程序减半收取759元，由原告朱江、汪月兰负担501元，被告黔南州富国置业有限公司负担258元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  梁运航 二〇二〇年八月十九日 法官助理王尧欢 书记员王健宇（代）