广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初954号 原告：李伦，女，1964年1月11日出生，汉族，现住广西梧州市。 委托诉讼代理人：潘浩波，男，1963年8月25日出生，现住广西梧州市，系李伦丈夫。 委托诉讼代理人：吴月媚，广西益远（藤县）律师事务所律师。 被告：广西梧州市万国房地产开发有限公司，住所地广西梧州市大学路****楼****，统一社会信用代码：9145040008360890X1。 法定代表人：朱楠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，该公司员工。 原告李伦与被告广西梧州市万国房地产开发有限公司（以下简称万国公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭审理了本案。原告李伦的委托诉讼代理人潘浩波、吴月媚，被告万国公司的委托诉讼代理人马云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李伦向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年10月5日签订的《梧州恒大山水城商品房认购书》；2.被告返还原告购房款人民币420889元；3.被告双倍返还定金100000元；4.被告支付购房款资金占用利息13805元（以420889元为基数，按照年利率4.35%从2019年10月23日暂计至2020年6月24日共246天，之后继续计算至实际支付完毕之日止）；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年10月5日签订《梧州恒大山水城商品房认购书》，原告在签订认购书当天已支付首付款191018元（含定金50000元）及不动产登记费80元。当时被告员工告知原告“公司会尽快做出《商品房买卖合同》到时候会通知您过来签合同的”。原告信以为真，就一直等待被告通知签订《商品房买卖合同》，但直到2019年10月22日，原告实在等不住了，直接电话联系被告，被告让原告交付第二期购房款就可以签订合同了，原告于2019年10月23日到被告的梧州恒大山水城销售中心支付了第二期购房款279791元，随后，原告要求与被告马上签订《商品房买卖合同》，但被告最终还是没有与原告签订《商品房买卖合同》；于是原告便提出要求被告退还购房款470889元，刚开始被告的员工告知原告是可以退还购房款的，但是要写退款申请提交给被告，等待被告内部走流程，原告当即在梧州恒大山水城销售中心填写了退还购房款的申请单，被告以公司内部在走流程等种种理由欺骗原告。等到2020年3月26号左右原告再次打电话给被告，被告让原告先到梧州恒大山水城销售中心商量退款事宜，被告告知原告需要支付总房款的10%作为违约赔偿。整件事情的主导方为被告，亦是被告没有与原告签订购房合同所致，违约方应是被告，而不是原告。原告先后向住建部门信访投诉，均被告知需要通过诉讼途径去解决此纠纷。被告的上述欺骗行为已严重损害原告的合法权益，被告应退还原告的购房款420889元，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题的规定，被告应该双倍返还定金100000元给原告。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，被告还应按照上述规定向原告支付逾期退还购房款的资金占用期间利息13805元（从2019年10月23日起按年利率4.35%暂计算至2020年6月24日共246天，246×0.0435×470889元÷365=13805元，以后继续计算至实际支付完毕之日止），以上三项合计534694元。综上，原告现依法提起诉讼，原告望法院判如所请，以维护原告的合法权益。 原告李伦对其陈述事实向法院提供的证据有（均为复印件）：1.身份证、企业信用信息公示报告，拟证明原、被告的民事诉讼主体身份情况；2.《梧州恒大山水城商品房认购书》，拟证明原、被告签订认购书的事实，原告已履行认购书中的内容，而被告没有实际履行其义务，没有与原告签订商品房买卖合同；3.恒大集团《收据》3页，拟证明原告已在约定的时间内履行了认购书的义务，支付首付款及提前支付第二期购房款的事实；4.结婚证、中国建设银行个人活期账户全部交易明细、中国银行交易流水明细清单、户口本共6页，拟证明原告通过其家人已经按认购书约定支付首期、第二期购房款；5.光盘及录音内容文字版，拟证明原告已经向被告提出解除认购书，被告称已经向公司沟通、走流程的事实。 被告万国公司辩称，一、原、被告双方签订的《梧州恒大山水城商品房认购书》具备了合同法规定的合同要件，是合法有效的合同。双方于2019年10月15日签订《梧州恒大山水城商品房认购书》，认购书约定原告认购被告开发的梧州市恒大山水城15幢1单元101号商品房，房屋价格1910172元，认购书约定原告支付履约定金50000元，并有义务与被告签订正式《商品房买卖合同》。被告销售房屋时已取得商品房预售许可，并在销售中心对楼盘和房屋的相关信息进行了公示，房屋的销售合法合规，在营销中心的显著位置被告已将案涉商品房的各项基本情况和《商品房买卖合同》的正式文本进行了明确公示，被告在签订认购书时完全有条件阅读并知晓相关条款内容。该认购书符合合同法规定的合同要件，是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。二、被告从未有拒绝与原告签署商品房买卖合同的情形，原告的诉求缺乏事实依据。原告丈夫潘浩波代理原告签订上述认购书后，以原告暂时不在梧州为由，要求暂缓签订《商品房买卖合同》，被告虽多次催促原告前往被告营销中心签约，但原告始终以各种理由推脱。原告按照认购书约定支付了相应房款，原告累计支付了定金50000元，首期付款141018元，第二期购房款279791元（提前付款优惠6735元），总计470889元。由于原告仍按照约定履行付款义务，被告当时并未以原告不签署合同为由追究原告违约责任。但至2019年11月，原告突然以对房屋不满意为由，提出解除合同要求退款，被告工作人员告知若要求解除合同必须承担相应违约责任，原告表示不愿意承担违约责任。在原告多次付款及交涉退房的过程中，被告自始至终都能准备好《商品房买卖合同》进行签署，商品房买卖合同的文本均是事先由梧州市房屋管理局和工商局审核下发的通行条款，根本不存在需要准备的问题，签订正式《商品房买卖合同》是双方商品房买卖合同关系成立的标志，《商品房买卖合同》中对买受人支付购房款及相应违约责任有更加明确的约定，签订《商品房买卖合同》显然对被告销售房屋更有保障，被告以实现商品房销售为目标，显然不可能故意迟迟不提供《商品房买卖合同》给原告签署。原告称被告不提供条款签署的陈述是完全颠倒事实，是为了逃避单方面违约责任所制造的借口，实际情况是原告为逃避更大的违约责任，一直以各种理由拒绝签署正式的《商品房买卖合同》。三、原告无合同解除权，如要解除合同，应承担相应违约责任，赔偿被告损失。依照上述认购书的约定，被告在签订认购书后需为原告保留房号并做好签约准备，被告已经妥善履行相关义务，一直为原告保留房屋。原告拒绝签订《商品房买卖合同》和支付后续款项的行为，已对被告构成根本性违约。依照认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到广西梧州市万秀区梧州恒大山水城销售中心支付首期款并签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。原告作为违约方，无权解除合同。原告的违约行为，导致被告总价值191072元的房屋长期闲置无法另行销售，相应投入无法及时收回给被告造成了重大损失，按照约定，如原告拒绝继续履行认购书，被告有权不予退还购房款，但考虑原告支付的购房款较多，被告可同意依照总房款10%的款项作为违约金，即原告支付的470889元扣除违约金191017.2元后，剩余279871.8元退还原告。四、原告双倍返还定金及支付利息的主张没有法律依据。本案中被告从未拒绝原告签约要求，也未将该商品房另行销售，自始至终都为原告保留着房号，原告支付购房款是其履行合同的行为，被告也履行了相应保留房号的义务，现因原告单方面违约导致合同解除，原告无权要求双倍返还定金及支付利息。五、被告同意解除《梧州恒大山水城商品房认购书》，但是原告作为违约方，需要原告承担违约责任。综上，本案争议是由于原告无正当理由单方面毁约所导致，原告应对此承担违约责任，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法判决，维护被告的合法权益。 被告万国公司就其辩解向法院提供的证据有：1.情况说明，拟证明原告向梧州市住房和城乡建设局投诉后，被告说明相关细节情况；2.通话录音（2019年12月13日），拟证明被告已经多次催促要求原告签约，原告因自身原因拒绝签约，本案认购书无法履行的原因在于原告。 经开庭质证，被告对原告提供的证据1的三性无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不同意原告的主张，是原告没有履行认购书的义务，原告违约在先；对证据3的真实性、合法性无异议，原告已支付的价款不是收据上记载的286526元，而是279791元，收据的金额已经包括优惠款在内；对证据4的三性无异议；对证据5认为代理人不确定是否是被告当时的工作人员，从内容上看，形成时间是原告起诉前的一个月左右，是原告为了诉讼证据制作的，故意诱导被告工作人员说出有利于原告的陈述，是原告为了逃避其责任制作的，不认可其关联性。原告对被告提供的证据1的三性不予认可；对证据2的真实性无异议，对证明内容不予认可，原告于2019年10月份已经提出退款要求，该录音是2019年12月才录制的，当时并没有被告工作人员出示合同让原告签订，是被告的工作人员致电称要交房款的事情，当时原告已经不在梧州了，被告的该通话录音也是为了诉讼故意录制的，故意套取原告的话。 结合双方当事人的举证、质证，本院认证如下：对原告及被告提供证据2的真实性本院予以确认，至于上述证据能否证明原、被告拟证明的事实，本院将作综合分析认定。被告提供的证据1因是其单方制作亦未经过相关部门确认，本院不予采纳。 经法庭调查并结合全案证据，本院确认以下法律事实：2019年10月5日，潘浩波以原告李伦名义（乙方）与被告万国公司（甲方）签订《梧州恒大山水城商品房认购书》，约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购梧州恒大山水城楼盘15幢1单元XXX号房，该商品房建筑面积共95.65平方米，其中套内建筑面积195.65平方米，按套内建筑面积计算，单价为9763.21元／㎡，总金额为壹佰玖拾壹万零仟壹佰柒拾贰元整（￥1910172元）。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币伍万元整（￥50000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方付款方式为分期付款：乙方须于2019年10月5日前支付首期房款￥141018元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年12月28日前付清￥286526元；于2020年3月28日前付清￥286526元；于2020年6月28日前付清￥191017元；于2020年9月28日前付清￥191017元；于2020年12月28日前付清￥191017元；于2021年3月28日前付清191017元；于2021年6月28日付清191017元；于2021年9月28日前付清剩余款项191017元……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到广西梧州市万秀区梧州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供的资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任等内容。同日，潘浩波通过刷卡向被告万国公司支付50000元定金及141018元购房款，合计191018元；并向被告支付80元不动产登记费，被告收款后出具《收据》给原告收执。同年10月23日，潘浩波再次向被告万国公司刷卡支付购房款279791元。同年10月底，原告向被告提出按照其销售时宣传的无理由退房，退还原告已付购房款470889元而未果。被告万国公司工作人员于同年12月13日致电潘浩波称原告需先与被告签订《商品房买卖合同》和支付50%的购房款后才符合无理由退房的条件。 另查明，潘浩波与原告李伦为夫妻关系，李伦对潘浩波以其名义与万国公司签订《梧州恒大山水城商品房认购书》及支付购房款的行为表示追认。 本院认为，案外人潘浩波以李伦名义与被告签订《梧州恒大山水城商品房认购书》时虽未获得李伦授权，但事后获得李伦的追认且李伦亦以其名义提起本案诉讼，故本院认定由原告李伦享有和承担案涉《梧州恒大山水城商品房认购书》的权利义务。案涉《梧州恒大山水城商品房认购书》为双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,为合法有效合同。该认购书属于原、被告就涉诉房屋买卖签订的预约合同,现原告诉请解除《梧州恒大山水城商品房认购书》,不愿意再与被告签订《商品房买卖合同》,该预约合同的目的无法得到实现,被告亦同意解除该认购书，本院对原告该项诉请依法予以支持。原告主张被告未按认购书约定与其签订《商品房买卖合同》且被告工作人员在推销该房产时称可无理由退房，被告应退还其已付房款420889元并双倍退还定金100000元；被告则辩称已通知原告签订《商品房买卖合同》，现是原告违约未按认购书的约定与被告签订《商品房买卖合同》，已付房款需扣除房屋总款的10%作为违约金。对此本院认为，按双方签订的认购书的约定，被告应当在原告交付首期房款时与原告签订《商品房买卖合同》，但被告在收受原告交付的第二期房款后仍未与其签订《商品房买卖合同》，亦未提供证据证实其在原告要求退房前曾通知原告签订《商品房买卖合同》而原告拒绝与其签订，而被告在销售案涉房产时亦曾作无理由退房的宣传，故对于被告的该项辩解意见不予采纳，被告应将收取原告的50000元购房定金及420889元购房款退还原告。至于原告主张被告应双倍返还定金，根据双方签订的认购书约定系在买受人履行完毕认购书义务而出卖人未能为其保留房号，出卖人才应双倍返还定金，本案不符合该约定情形，故对原告的该项诉请不予支持。此外，原告还主张被告应向其支付逾期退还购房款的资金占用利息，对此应认为，本案原告在向被告支付部分购房款后被告虽未及时与原告签订《商品房买卖合同》，但原告在被告表示可与其签订《商品房买卖合同》后明确表示拒绝继续购买案涉房产，因在认购书未解除前被告需为原告保留案涉房产，而无法另行出售案涉房产在客观上亦对被告的资金回收有影响，且原告该项主张亦不符合认购书的约定，故对原告该项诉请本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 解除原告李伦与被告广西梧州市万国房地产开发有限公司于2019年10月5日签订的《梧州恒大山水城商品房认购书》； 被告广西梧州市万国房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日向原告李伦退还购房款420889元； 被告广西梧州市万国房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日向原告李伦退还购房定金50000元； 驳回原告李伦其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费21992元，减半收取为10996元，（原告李伦已预交），由原告李伦负担8285元，被告广西梧州市万国房地产开发有限公司负担2711元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  黄月瞳 二〇二〇年八月七日 书记员  梁 路 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条： 【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条： 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条： 【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十七条： 【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条： 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。