广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初19442号原告：徐应斌，男，汉族，1979年10月4日出生，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：郝飞艳，广东青狮云岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆迪升，广东青狮云岸律师事务所实习律师。被告：深圳市迈超商业运营有限责任公司，住所深圳市福田区福田街道金田大中华交易广场**2301，统一社会信用代码91440300349969850R。法定代表人：夏德海。委托诉讼代理人：叶佳丽，女，汉族，1995年5月20日出生。被告：深圳时尚商业地产集团股份有限公司，，住所深圳市福田区深南大道与金田路交界西南深圳国际交易广场**2301统一社会信用代码914403007798669156。法定代表人：郭箐丽。委托诉讼代理人：刘旭进，男，汉族，1982年3月12日出生。两被告共同委托诉讼代理人：廖海林，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告徐应斌与被告深圳市迈超商业运营有限责任公司（下称迈超公司）、深圳时尚商业地产集团股份有限公司（下称时尚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人郝飞艳、穆迪升，两被告的共同委托代理人廖海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与迈超公司签订了《时尚ME.GO商业广场租赁经营合同》（下称“租赁合同”），商铺号为C003A，经营合同期限为2017年12月23日至2019年12月22日。签订《租赁合同》后，原告对该商铺进行了装修。2019年8月26日，原告收到商业广场业主深圳市地铁集团有限公司（下称“地铁集团”）发出的通知，称地铁集团与两被告就华新站地下空间商业项目所签订的租赁合同已经于2019年8月26日终止，要求原告立即停止装修和经营并在限定时间内迁离。被告与地铁集团的租赁合同于2019年8月26日终止后已无权将商铺出租给原告。也无权收取租金费等费用。根据相关法律规定及《租赁合同》约定，原告已经于2019年10月9日委托律师向两被告发出律师函，明确从8月26日起解除与迈超公司的《租赁合同》并要求被告退还押金和多收取的租金，赔偿违约金等经济损失。迈超公司一直未退还并赔偿原告请求的款项，原告只得向贵院起诉，请求贵院维护原告的合法权益。另，由于时尚公司是迈超公司的控股股东且在合同的实际履行和财务状况中存在大量的混同情况，因此原告将两被告共同起诉。请求法院判令：1、确认原告与迈超公司签订的《时尚ME.GO商业广场租赁经营合同》（下称“《租赁合同》”）已经于2019年8月26日解除；2、迈超公司向原告退还两个月租赁履约保证金人民币30361.40元；3、迈超公司赔偿原告违约金人民币15180.70元；4、迈超公司赔偿原告店铺装修损失人民币49971元；5、时尚公司对上述款项承担补充连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。庭审时。原告增加请求被告向原告返还进场费17135.30元。被告迈超公司口头答辩称，原告起诉所述的内容与客观事实明显不符，本案中不存在被告要求解除租赁合同的情形，原告在正常履行合同持续经营的情况下无权随意要求解除租赁合同，因而原告要求退还各种费用及承担违约金和赔偿金的诉讼请求是没有事实及法律依据的，依法应当全部驳回。具体理由如下:第一、被告未收取原告所述的进场费等案外人收取的费用，案外人收取的费用与本案的被告无关，原告与案外人之间的关系，被告不知情也无权左右。第二、原告仅以深圳地铁的一份公告为由简单认定无法履行与被告之间的租赁合同，草率认定被告无权出租，原告如此推论是极为荒谬和可怕的，其理由根本无法成立。深圳地铁的公告文件合法性与否、是否被撤回或撤销最终情况如何现无法得知，深圳地铁与被告时尚公司之间的纠纷，现正在协商处理过程中，在无生效裁判文书确定被告时尚公司最终无权出租涉案商铺的情况下，法律上根本不能认定被告迈超公司无权出租，作为案外人的深圳地铁，在无被告迈超公司的授权情况下根本无法代替被告迈超公司作出意思表示。原告在起诉之前，被告迈超公司与深圳地铁不存在合同关系，原告同样与深圳地铁不存在合同关系，深圳地铁的公告是深圳地铁和被告时尚公司之间的合同履行问题，被告迈超公司就涉案的物业出租权来源于被告时尚公司，现被告迈超公司至今为止仍未收到被告时尚公司告知无法出租的说明，被告时尚公司亦从未要求返还租赁物业，目前被告迈超公司与时尚公司同样不存在涉案租赁物业出租权的纠纷。根据合同相对性，深圳地铁和被告时尚公司之间的合同关系，具体的权利义务内容由合同双方解决，在解决的过程中可能撤回申请，提出放弃权利或者是变更合同内容的新要求，但这些内容与本案的原告和被告迈超公司均无关。据了解，目前深圳地铁和被告时尚公司之间租赁合同纠纷，正在深圳国际仲裁院审理过程当中，案号是（2019）深国仲受5109号案，该案裁决结果现根本无法确定，涉案项目数亿元，已运行多年，极有可能最终确定该仲裁案双方的租赁合同继续履行，从而最终维持商场数百家商户的稳定，深圳地铁与被告时尚公司存在有3、4个项目，而本次庭审三原告只是其中一个项目中的数百个租户里面的一家，因而在国际仲裁院无裁决结果且生效的情况下草率认定被告迈超公司无权出租显然是错误的。第三、原告一直使用商铺且严重拖欠租赁费用，原告自身的行为是一种根本性的违约行为，其仅是以自身一种猜测来主动解除合同，依法应当由原告承担所有的法律责任。刚刚提到的（2019）深国仲受5109号仲裁案，深圳地铁已向被告时尚公司提了反仲裁请求，2020年的1月14号进行了第一次庭审，现通知2020年5月14号进行第二次庭审，第一次庭审过程中深圳地铁即要求自2019年的8月26号至租赁物业交还之日止房屋占有使用费，深圳地铁同样认为涉案租赁物业所属商场至今未归还给深圳地铁，不影响原告的正常使用。原告与被告迈超公司建立租赁关系后仍然一直使用涉案商铺经营，其单方撤出的行为与被告迈超公司无关，原告实现了合同目的依法应当根据租赁合同的约定交付租赁费用给被告迈超公司，然而原告已恶意拖欠租赁费用长达好几个月。根据租赁经营合同的约定，合同期内非因甲方（被告迈超公司），乙方就是原告，单方面要求解除合同或乙方违约的保证金不予退还，非乙方违约原因甲方要求解除合同的因返还履约保证金并承担一个月租金金额的违约金不承担乙方经营利润及其他损失。鉴于原告自身的恶意拖欠租金的违约行为，在原告单方终止租赁关系的情况下履约保证金不应退还，且原告仍应补足所欠的租赁费用，对此被告保留追偿的权利。综上，原告仅以案外人深圳地铁一份普通的公告即草率认定被告迈超公司无权出租，其理由显然是无法成立的，被告已经依约交付了适格商铺给原告，履行了应当履行的义务，原告本能正常经营却单方解除合同，至今拖欠金额租赁费用，原告的行为属于自身的根本性违约，故最终应当由原告自身承担所有的法律责任，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。被告时尚公司口头答辩称，赞同被告迈超公司答辩意见，同时认为原告要求被告时尚公司承担连带责任的诉讼请求根本没有事实及法律依据，依法应当驳回该项诉讼请求。具体理由如下：第一、公司人格否认只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东独立地位及股东有限责任的行为且该行为严重损害了公司债权人利益的情况下才能适用。人民法院在个案中否认公司人格的判决的既判力，仅仅约束该诉讼的各方当事人，不当然适用于涉及该公司的其他诉讼，不影响公司独立法人资格的程序。认定公司人格与股东人格是否存在混同最根本的判断标准是公司是否具有独立意识和独立财产，最重要的表现是公司的财产和股东的财产是否混同且无法区分。本案中，两被告是独立存在的法人，账目财务等等均是完全独立的，实际上被告时尚公司从未收取过原告的任何费用，不存在原告所谓的人格混同的问题，并且被告时尚公司并非合同的相对人与本案无关。第二、目前被告时尚公司与深圳地铁之间的租赁纠纷正在深圳国际仲裁院深圳国际仲裁院审理过程当中，案号（2019）深国仲受5109号案，深圳地铁提出了相应的反请求要求支付房屋占有使用费计算到返还为止，即认为涉案商场未交还给深圳地铁，该仲裁案裁决结果现无法确定，并且目前正在协商和解过程当中。经审理查明，2017年11月22日，原告（乙方、承租方）与被告迈超公司（甲方、出租方）签署《租赁经营合同》约定，乙方租赁甲方位于华新-深圳市华强北地铁三号线（龙岗线）华新站入口处的C003A号商铺（下称涉案商铺），租赁期限自2017年12月23日至2019年12月22日，乙方按合同约定的日期进场装修，乙方经营餐饮，品牌为薄荷烫捞，商铺面积为69.94平方米，每平方米每月的租金为245元。乙方签署合同时向甲方支付41264.60元履约保证金，租赁期限届满，乙方依约交还该商铺并缴清全部租金并向甲方提供该商铺证照已注销证明文件的前提下，如无售后投诉，保证金由甲方在三十日内退还给乙方。租金每2个月收取一次。对于乙方商铺产生的水电费等公共事业费用，甲方将对乙方进行相应的收费。乙方可自行选择保险公司购买相应的保险。甲方仅负责向乙方提供本合同约定的商铺。乙方同意甲方自主选聘深圳市星越物业管理有限责任公司作为租赁商铺的物业管理方负责运营管理，乙方与物业管理方之间的纠纷，由双方自行解决，与甲方无关。乙方应按时缴纳租金及其他有偿服务费。合同期内不可归责于甲方的原因导致本合同提交解除，甲方对乙方关于该商铺已形成附和的装饰装修物因装修装修所产生的一切费用不承担任何责任，乙方亦不得要求甲方承担任何装修装饰损失。乙方拖欠租金等费用的，每拖欠一日欠款总额5‰支付滞纳金，拖欠七日视为乙方根本违约，从第八日起，甲方有权解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还，一切损失由乙方自负。合同期内，非因甲方的原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还。非乙方违约原因甲方要求解除合同的，应返还履约保证金，并承担一个月租金金额的违约金，不承担乙方经营利润及其他损失。同日，原告与案外人霍尔果斯弘源企业管理有限公司（下简称弘源公司）签订《咨询服务合同》，约定由弘源公司为涉案商铺提供咨询服务费，原告须向弘源公司一次性缴纳综合服务费17135.30元。庭审时，原告称该咨询服务费实际是被告向原告收取的进场费，并提交了弘源公司盖章的17135.30元的收款收据。2017年12月12日，原告委托装修公司对涉案商铺进行了装修，合同约定的装修款项49143元。上述合同签署后，原告向被告迈超公司支付了履约保证金30361.40元。原告足额支付租金至2019年7月20日。原告于2019年7月23日向被告迈超公司支付了11790元，当时被告迈超公司有开展2000元抵20000元活动，折扣后原告尚欠被告迈超公司2019年7月21日至9月20日期间的租金10981元，之后原告未向被告迈超公司支付费用。被告迈超公司确认收到原告支付的11790元，但认为该款项不是租金。2019年8月26日，深圳市地铁商业管理有限公司向华新站地下空间商业项目各经营商户发出《公告》称，地铁集团与时尚公司签订的租赁合同已于2019年8月25日终止，此后时尚集团不再拥有该租赁物业的承租权。2019年10月10日，原告委托广东青狮云岸律师事务所向两被告、深圳市星越物业管理有限责任公司、霍尔果斯弘源企业管理有限公司发出《律师函》称，2019年8月26日，原告收到深圳市地铁集团有限公司发出的通知，通知称地铁集团与各公司就华新站地下空间商业项目所签订的租赁合同已经于2019年8月26日终止，鉴于此，各公司无权将商铺出租给原告，也无权收取物业管理费、入场费等费用。原告有权解除合同，要求退还押金、赔偿违约金及装修费等经济损失。另查，时尚公司就其与深圳市地铁集团有限公司之间的房屋租赁合同纠纷向深圳国际仲裁院申请仲裁，案号为（2019）深圳仲受5109号，目前该案仍在审理中。庭审时，原告称于2019年12月20日向地铁公司支付了两个月的租金，租金标准为原告与被告迈超公司约定的租金标准的50%。原告与地铁公司没有签署合同，其实际占有使用涉案商铺至2020年1月。被告称涉案的商铺是由被告时尚公司自深圳市地铁集团有限公司处承租而来，被告时尚公司委托被告迈超公司经营管理，各承租人均是与被告迈超公司签署合同并向被告迈超公司支付租金。目前部分承租人仍在正常占有使用承租商铺。被告不清楚其实际向深圳市地铁集团有限公司支付租金至何时。以上事实，有各方当事人提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告迈超公司签署的《租赁经营合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告与被告均应按合同约定履行相应的义务。租赁合同约定原告每2个月提前7个工作日向被告迈超公司支付租金，原告最迟应于2019年7月11日支付2019年7月21日至9月20日的租金，但原告仅于2019年7月23日向被告迈超公司支付了11790元，原告未按期足额支付租金已构成违约，之后原告继续占有使用涉案商铺亦未支付相应费用，按合同约定，原告要求被告返还租赁保证金的条件未成就，对于原告该请求，本院不予支持。涉案合同约定的租赁期限至2019年12月22日届满，虽然深圳市地铁商业管理有限公司于2019年8月26日向各租户发出《公告》称地铁集团与被告时时尚集团的租赁合同于2019年8月25日终止，但目前双方就房屋租赁合同纠纷已向深圳国际仲裁院申请仲裁，目前该案仍在审理中，双方之间的租赁合同是否于2019年8月25日终止尚不确定，亦不能就此确认原告与被告迈超公司签署的涉案合同于2019年8月26日解除。如上所述，原告未按期足额支付租金违约在先，其要求被告支付违约金，本院不予支持。原告与被告约定的租赁期限已届满，被告实际占有使用涉案商铺至2020年1月，对原告主张的装修损失，本院不予支持。原告主张的进场费实为其依据与弘源公司签订《咨询服务合同》而支付的咨询服务费，原告主张的该费用与本案无关，其要求被告返还无事实及合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告徐应斌的诉讼请求。案件受理费2552.97元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年八月十一日书记员  胡洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。