北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初5950号原告：王涛，男，1982年3月18日出生。原告：朱文曦，女，1984年11月30日出生。二原告共同委托诉讼代理人：王哲颖，北京市中盾律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：白亮，北京市中盾律师事务所实习律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司员工。被告：王霞，女，1981年6月6日出生。第三人：张骁，男，1990年3月21日出生。委托诉讼代理人：张忠印（张骁之父），男，1962年12月23日出生。原告王涛、原告朱文曦与被告北京链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）、被告王霞居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，并依法追加张骁作为第三人，公开开庭进行了审理。原告王涛、原告朱文曦的共同委托诉讼代理人王哲颖、白亮，被告链家公司的委托诉讼代理人王翼瑶、被告王霞以及第三人张骁的委托诉讼代理人张忠印均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王涛、朱文曦向本院提出诉讼请求：1.要求链家公司、被告王霞共同赔偿其经济损失251000元并支付相应的利息损失（自2019年8月28日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；2.要求链家公司、王霞共同赔偿其他经济损失80779.42元（其中包含居间代理费的资金占用损失3957.42元、律师费50000元、购房款的资金占用损失26825元）。事实和理由：王涛与朱文曦系夫妻关系。因二人欲在北京市东城区为子女购买学区房，2019年3月王涛前往链家公司东直门内大街店提出购房需求，门店安排工作人员王霞负责接待。在王涛将购房目的向王霞交代后，王涛与王霞互加微信进行沟通。在沟通过程中，王涛多次要求王霞提供“对口”房源，王霞都予以承诺，并不断使用“这个是史家分校的”、“想考虑哪几所学校”、“史家分新上一套6层三居室”等字眼，使王涛夫妇更加确认其所想购买房屋能使孩子具有上比较好的对口小学的资格。2019年3月21日，王霞称有一套可以上景山北小学的房源，王涛、朱文曦在王霞的带领下看房后便与房主张骁签订了房屋买卖合同并交付10万元定金，同时与链家公司签订了居间服务合同并支付居间代理费202050元。2019年4月初，王涛、朱文曦从其他渠道得知，东城区入学政策已在2018年6月30日发生变化，2018年6月30日之后取得房屋产权证书的家庭，其子女只能通过电脑派位方式在东城区内多校划片安排入学，故王涛、朱文曦即使购买了前述房屋，亦无法保证其子女上景山北小学。因购买房屋的目的无法实现，王涛、朱文曦提出解除房屋买卖合同及居间服务合同，但房主并不同意且起诉王涛、朱文曦要求继续履约。2019年8月，王涛、朱文曦与张骁在法院的主持下达成调解协议，解除双方的房屋买卖合同，除定金10万元不再退还外，另由王涛、朱文曦给付张骁15.1万元。现王涛、朱文曦认为若房产中介人员如实告知入学政策的变化，其便不会在东城区购买学区房，亦不会签署涉案房屋买卖合同，且王涛、朱文曦已就链家公司及王霞的违规行为向北京市东城区住建委进行投诉，住建委也在2019年10月份对链家公司作出了生效的行政处罚决定，故链家公司、王霞在履行合同中存在违规确为事实。综上，王涛、朱文曦就此过程中发生的各项损失要求链家公司进行赔偿；王霞系链家公司的工作人员，存在过错，应与链家公司承担共同赔偿责任。链家公司辩称，不同意王涛、朱文曦的全部诉讼请求。理由：1.王霞并非适格被告，居间合同的主体系王涛、朱文曦与链家公司，王霞并非居间合同的主体，故不应作为被告参加诉讼；2.链家公司不存在违反居间合同约定的情形，在看房之初，王霞已经将东城区多校划片的学区政策告知王涛和朱文曦，居间过程中链家公司也从未向王涛和朱文曦承诺过涉诉房屋必上某所小学，合同中也未有相关约定，故链家公司既未提供虚假信息也未隐瞒真实情况，合同解除后，也依约将收取的居间费用退还，故链家公司不存在过错；3.王涛、朱文曦解除房屋买卖合同的原因系由于资金问题，而并非学区问题，在双方的聊天记录中可以看出王涛、朱文曦要求解约的原因系资金不足，并未提及是由于学区问题，故解除房屋买卖合同并非链家公司造成，因此产生的各项损失也应由其自身承担；4.东城区多校划片政策自2018年6月出台，王涛、朱文曦称对此一无所知不符合常理，且王涛、朱文曦在签订涉诉房屋买卖合同后，随即出售了自己所有的东城区另一套房屋，房屋买卖合同中有关于学区的约定，故说明其对学区政策是了解的，另王涛、朱文曦的子女在购房时仅两岁，即使2019年时学区政策为一对一入学，也不能保证在其子女入学时仍然是该政策，故王涛、朱文曦称购房目的系为子女入学并不成立。王霞辩称，其系代表链家公司签订合同，履行公司职务行为，并非居间合同一方主体，且其在履行职务行为中不存在过错，故不同意王涛、朱文曦的全部诉讼请求。其它答辩意见与链家公司一致。张骁述称，王涛、朱文曦所述并非事实，在合同签订前期，二人从未表达过要上哪所小学，现在称购房目的系购买学区房与事实不符；双方在处理房屋买卖合同纠纷时，王涛、朱文曦一直强调链家公司作为中介机构，张骁作为卖方人均有义务了解、告知他们学区房政策，但其作为购房人，却不认为自己有义务；根据张骁这两年收集的招生简章，招生政策并没有变化，虽然目前上学系电脑派位，也但不代表当然就无法上景山北小学，对于王涛、朱文曦称合同目的无法实现，不予认可；双方在协商解除合同时，王涛、朱文曦表示是因为其父母不再支援购房款，资金不足，所以才解除合同，并未表示过系因学区问题，所以解除合同的责任在于王涛、朱文曦，而非链家公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，并据以认定如下事实：王涛、朱文曦系夫妻关系。王霞系链家公司职员。张骁（甲方，出卖方）与王涛、朱文曦（乙方，买受方）、链家公司（丙方，居间方）签订居间服务合同，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于xxx的房屋签订房屋买卖合同。甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订房屋买卖合同时，居间行为完成，由乙方向丙方按照2.2%的费率标准向丙方支付居间代理费即173800元。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，若违反相关约定，应承担相应的违约责任。2019年3月21日，张骁与王涛、朱文曦签订房屋买卖合同，约定张骁将其名下位于北京市xxx的房屋出售给王涛、朱文曦。同日，张骁与王涛、朱文曦及链家公司签订补充协议，对定金、首付款等事项进行了约定。同日，王涛、朱文曦给付张骁定金10万元。2019年3月28日，张骁与王涛、朱文曦及链家公司签订变更协议书，对贷款、保障服务费、代收评估费进行了约定，同时增加“甲乙双方协商一致，甲方承诺本房学区名额2019年之前六年之内没有使用过，如使用过学区名额，甲方属于根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”。同日，王涛给付链家公司居间代理费173800元、保障服务费27650元、代收评估费600元，共计202050元。之后，张骁以王涛、朱文曦未依约履行合同造成违约为由，于2019年5月27日将王涛、朱文曦及链家公司诉至本院，要求王涛、朱文曦扣除已支付的定金10万元后支付剩余违约金148万元。对此，王涛、朱文曦曾称“我方于2019年4月初得知多校划片政策，购买房屋目的无法实现”，故未依约交付第二笔定金。2019年8月28日，三方在法院的主持下达成调解协议，确认解除房屋买卖合同及补充协议、变更协议书；王涛、朱文曦于2019年9月30日前给付张骁151000元。本院就上述调解协议内容出具了（2019）京0101民初16379号民事调解书。王涛、朱文曦于2019年9月29日给付张骁151000元。另，链家公司分别于2019年7月3日、2019年9月2日分两次将居间代理费、保障服务费、代收评估费共计202050元全部退还王涛。2019年10月30日，北京市东城区住房和城市建设委员会（下称住建委）对链家公司出具京建法罚（东建）字[2019]第510027号行政处罚决定书，内容为“根据群众投诉举报，住建委工作人员对链家公司在从事北京市东城区东扬威街**楼**房屋的经纪业务中涉嫌存在以隐瞒的不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易的问题进行了立案调查。住。住建委工作人员于2019年6月27日对链家公司法定代表人的委托代理人马丽娜进行询问并调取有关资料查明，链家公司在从事房屋经纪业务中，该公司经纪人员在提供经纪服务过程中为了促成业务成交，在购买房屋时没有第一时间向购房人解释说明东城区学区房政策变化，没有履行如实告知，隐瞒误导了购房人，导致消费者交易。……本机关决定给予链家公司处以三万元罚款的行政处罚。”经询，链家公司表示已按照行政处罚决定书履行了缴纳罚款的义务。对有争议的证据和事实，双方举证内容及对方质证意见如下：1.王涛、朱文曦提供的微信聊天记录，证明链家公司工作人员王霞在居间过程中存在误导和隐瞒学区政策的情况。聊天记录显示：2019年3月19日王涛：您对建国门朝阳门片区了解吗？王霞：了解，您是指的东四、朝阳门、建国门片区吗？王涛：对。王霞：了解，这个片区比较好点的是史家小学，汇文，新鲜有一定比例升二中，其他的小学就稍微差点，您想考虑哪几所学校。王涛：新鲜胡同小学。王霞：好的，我找一下发您。东城的其他学校您还考虑哪里的，我都可以帮您找，现在我们作业范围很广，只要有链家的地方都可以做的到，我都卖通州的房子。周六咱们先看东直门的，再看朝阳门的。王涛：好。您再帮看看以前对口丁香小学的。王霞：好的。……王涛：这个房子对口的小学是哪？王霞：这个是史家分校的。……二〇一九年三月二十日王霞：这个是史家分校的，3层北边没有遮挡。王涛：那片对口的初中是哪呢?王霞：派位的，主要有东直门，55中，还有二中，五中，171,22,24,25（后两个比例很小的）。……王霞：这个是雍和宫小学的，雍和宫直升东直门的您考虑吗？房子在3层。王涛：那片是不是都是没电梯的那种？王霞：是的。……您主要就考虑景山，新鲜，汇文（原来的丁香），还有其它的学校吗？我都帮你找找。王涛：昨天下班去那边看了几套，西水井的……也是有点缺陷，新鲜前三年是100%直升二分，现在政策不知道变啥样了。史家分对应的小区都在东直门内大街南侧吧？海运仓和仓夹道吗？……2019年3月21日王涛：晚上还是直接去看昨天没看上那套吧，另外史家分的先不看了，还是关注景山北了……链家公司、王霞对上述聊天记录的真实性不持异议，但不认可证明目的，王霞所述“对口学校”系根据招生简章而言，并未宣扬学区房。2.链家公司提供的链家平台的聊天截图以及王霞与王涛的微信聊天记录，证明系王涛、朱文曦主动要求看对应小区的房屋，且王涛、朱文曦不再履行房屋买卖合同的原因系因资金不足，而并非学区问题。平台对话内容显示：2019年3月16日王涛：您好，我想约下看房。王霞：您好，您几点方便过来，我约一下。……您主要看民安的两居室吗？……王涛：是的，看下两居。微信聊天记录内容显示：2019年3月25日王涛：链家有法务对吧，您帮我咨询下，如果我起诉房主，能不能申请资产保全让房主半年一年内不能出售房产。王霞：王哥，我问一下，您稍等。王哥我问了一下法务的，可以申请财产保全，不过一般法院都不会受理。王涛：了解，我再和老婆商量下，看看是不是履行下去。……2019年3月26日王涛：对了，我还想商量下，我那个要履行合约的话，能不能谈谈，再优惠0.1%个点中介费，我要是履行合同，就得准备高贷了2019年3月28日王涛：晚上去的话，补充协议就是改两处吧，一处是贷款方式，一处是加上学区占用构成根本违约？2019年4月10日王涛：我发现我现在周转不过来了，因为5月初解抵押要大概135万，我想变更下协议……2019年4月11日王涛向王霞发送房屋详情链接后，称：“东扬威这种户型是无遮挡的吗？”王霞：5号楼的，北边是有遮挡的。这个业主不诚意卖，快两年了都，每次有客户看好，价格都涨。2019年4月12日、王涛发送另一套房屋详情链接后，称：“这个算价格便宜的吧，有什么问题吗？”王霞：这个房子……2019年4月16日王涛：抱歉啊，还是决定终止合同了，您约下老爷子吧。王霞：王哥，您是要准备买其它的吗？王哥您考虑好了，这次违约老爷子什么想法我真的说不好，因为咱们的合同都快1个月了，任何一方违约按照合同都是按照成交价的20%来赔偿违约金的。王涛：考虑好了，解约，您帮我约老爷子吧，负担太大，慎重考虑后决定先解约再找。王涛、朱文曦对上述证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，开始确实有资金问题，但后来解决了，解除房屋买卖合同的真正原因系因为学区问题。王霞对上述证据不持异议。3.链家公司提供的2019年6月北京景山学校（北校区）及其他东城小学的招生公告，证明北京景山学校（北校区）的入学服务范围中包含涉案房屋。王涛、朱文曦对此真实性不持异议，但表示本案合同签署时间与招生公告时间存在矛盾，缺乏关联性。王霞对此不持异议，并表示2019年招生公告和2018年一致。张骁表示对上述证据中的微信聊天记录不清楚，对其他证据真实性不持异议，但认为王涛、朱文曦解除合同的原因在于资金问题。上述事实，王涛、朱文曦提供的企业信用信息公示报告、居间代理合同、变更协议书、银行交易明细、微信聊天记录、通话录音、房屋买卖合同、补充协议、收款收据、民事调解书、发票、卷宗材料、行政处罚决定书，被告链家公司提供的微信聊天记录、补充协议、链家网聊天记录、招生公告及各方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，王涛、朱文曦与链家公司、张骁签订的居间代理合同系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定及损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的内容，故上述合同有效，各方均应遵照约定履行义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于：1.王涛、朱文曦与张骁之间解除房屋买卖合同的原因是否在于链家公司和王霞；2.对于王涛、朱文曦所主张的损失，链家公司及王霞是否有赔付义务。针对第一个争议焦点，本院认为，王涛、朱文曦虽在（2019）京0101民初16379号案件中陈述系因了解东城入学政策后认为合同目的无法实现故不再继续履行房屋买卖合同，但最终双方系协商后达成调解意向，并未确认房屋买卖合同解除的原因。根据本案庭审中查明的事实，首先，王涛、朱文曦自称系在2019年4月初得知东城入学政策的变化，但根据王涛与王霞的微信聊天记录，自2019年3月25日至2019年4月16日期间，王涛多次提及资金问题，但从未体现过对于入学问题的质疑，且在2019年4月16日明确表示“考虑好了，解约，您帮我约老爷子吧，负担太大，慎重考虑后决定先解约再找”，另结合庭审中第三人张骁的陈述，三方在2019年4月16日协商解约时王涛、朱文曦也明确表示系因资金问题。王涛、朱文曦解释称系因碍于情面故未提及学区问题，明显与常理不符。其次，虽链家公司作为中介机构，应提供更加全面的居间服务，但入学政策是面向社会大众公开的信息，王涛、朱文曦作为买房人，尤其是为子女入学购买房屋，有更为严格的注意义务，如果把该注意义务全部推由居间人链家公司承担，有违公平。再次，根据链家公司提交的招生简章，涉案房屋坐落位置在房屋买卖合同签署当年属于王涛、朱文曦意向小学的招生范围，虽然东城区入学政策发生变化，但并不一定购买房屋后必然无法就读该小学。综上，王涛、朱文曦提交的证据并不足以证明其解除合同的原因在于链家公司和王霞。对于王涛、朱文曦在本案中主张的违约金损失、违约金的利息损失、律师费、购房款的利息损失，皆系因解除合同而产生，如前所述，王涛、朱文曦提交的证据并不足以证明其解除合同的原因在于链家公司或王霞，故上述损失也并非由链家公司、王霞造成，故王涛、朱文曦要求链家公司及王霞承担该部分损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于王涛、朱文曦主张的居间代理费产生的利息损失，虽根据行政处罚决定书，链家公司在履行居间代理合同中确有不当，但链家公司已经在合同解除后的合理期间内将居间代理费全额退还王涛、朱文曦，故二人主张的居间代理费的利息损失于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王涛、朱文曦的全部诉讼请求。案件受理费3138元，由被告原告王涛、朱文曦负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员荣慧二〇二〇年八月二十八日书记员赵起超