贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1484号 原告：丁正林，男，仡佬族，1986年3月18日出生，住贵州省毕节市。 原告：李金，女，土家族，1986年10月19日出生，住贵州省思南县。 委托诉讼代理人：丁正林（特别授权代理），系原告李金之丈夫。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路****)。统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周遵才（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告丁正林、李金与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（原告李金委托诉讼代理人）丁正林，被告委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付给原告逾期交房违约金44314元;并向原告支付资金占用费，资金占用费以44314元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月6日计付至债务履行完毕之日止;2、判决被告立即支付给原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金56767元;3、判决被告立即退还购房时违法收取原告的闭路电视入户费365元、管道煤气入户费2500元，合计2865元;并向原告支付资金占用费，资金占用费以2865元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2013年3月22日计付至债务履行完毕之日止;4、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2013年3月22日向被告购买位于七星关区，面积120.11平方米，总价384344元，同日违法收取闭路电视入户费365元、管道煤气入户费2500元。原告与被告于2013年9月28日签订《商品房买卖合同》。1、按《商品房买卖合同》第四章第十一条约定，被告应当在2014年12月30日前向原告交房，被告逾期交房。2016年5月31日，被告向原告出具《水韵天颐交房补充说明》，2014年12月31日至2016年5月31日延迟交房违约金按《商品房买卖合同》执行（第四章第十三条“按日计算支付房价款万分之一的违约金”），2016年5月31日至实际交房日违约金按照合同购房款金额的万分之三计算。2016年12月30日被告正式将房屋交付原告，并于2017年3月6日向原告出具《水韵天颐交房协议》和《违约金计算明细》，根据合同违约金按万分之一计算共计517天，违约金额19870元，根据被告与原告协议按万分之三计算共计212天，违约金金额24444元，合计被告应支付原告逾期交房违约金44314元，并向原告支付资金占用费，资金占用费以44314元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2017年3月6日计付至债务履行完毕之日止。2、按《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定，被告应于2015年12月30日前，取得该商品所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，违约每日按已付房款的万分之一支付违约金。被告违约，自2015年12月31日至2020年1月15日，违约共计1477天，合计被告应支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金56767元。3、按《商品房买卖合同》第三章第七条，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。根据《商品房买卖合同》第四章第十二条规定，燃气、有线电视属于本项目内相关设施、设备中的城市基础设施，但被告于2013年3月22日向原告违法收取了闭路电视入户费365元、管道煤气入户费2500元，合计被告应退还给原告违法收取的费用为2865元，并向原告支付资金占用费，资金占用费以2865元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2013年3月22日计付至债务履行完毕之日止。 被告答辩称：一、根据被答辩人的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、被答辩人关于办理房屋产权登记证书的请求权基础系基于迟延办理不动产权证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付被答辩人，由被答辩人作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在被答辩人未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，被答辩人主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为被答辩人取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，被答辩人也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，被答辩人主张的违约金过高，应当依法予以调低。另，2019年12月，我国在武汉发现新冠病毒，2020年1月30日，世卫组织在日内瓦举行新闻发布会，宣布将新冠病毒疫情列为国际关注突发公共卫生事件。故，新冠病毒的发生属于法律规定的不可抗力。新冠病毒疫情期间，即便答辩人有心为被答辩人办理不动产权证书也应不可抗力而不可为之，所以，疫情期间所产生的违约责任也不应当由答辩人承担。五、双方合同约定的由出卖人交付被答辩人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。综上所述，请求依法判决。 本院经审理查明：2013年9月28日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＴ-1-2301）。合同约定：买受人向出卖人购买其开发建设的位于毕节市南部新区，房号为1－2301；该商品房总价款为384344元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以内，按已交房款的万分之一承担违约责任，约定日期起180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标注收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。2013年3月22日，原告向被告交付涉案房屋定金20000元。2013年3月28日，原告向被告交付涉案房屋购房款104344元。原告共计向被告交付涉案房屋购房款124344元。2013年9月28日，原告向被告支付涉案房屋办证费16687元，该费用包含闭路电视入户费365元，管道煤气入户费2500元。2016年5月31日，被告出具《水韵天颐交房补充说明》，载明：“就水韵天颐一期业主交房事宜补充如下：1、水韵一期原预计交房日期为2016年5月31日，现逾期交房，原定购房合同交房日期至2016年5月31日延迟交房违约金按照原购房合同执行。2、水韵一期业主2016年5月31日至实际交房日违约金按照合同购房款金额每日万分之三计算。（如因业主个人原因未能实际完成按揭回款的，按照实际付款金额每日万分之一计算）。”后原告与被告签订《水韵天颐交房协议》，载明：被告于2016年12月30日正式将房屋交付原告，原告已现场查收，至此，被告不再支付原告逾期交房违约金。2017年3月6日，被告向原告出具《违约金计算明细》，载明：“合同中购房金额为384344元。根据合同违约金按每天万分之壹计算共计517天，违约金金额为19870元。根据公司与业主后期协商中达成。2016年6月1日起每天按万分之叁计算，共计212天。违约金金额为24444元。合计违约金金额为44314元。我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按上述编号排除领取。”原告认为，被告违约，且违法收取闭路电视入户费和管道煤气入户费，故以前述诉请诉至本院。 另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，还不具备办理转移登记的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，并经庭审举证、质证，本院确认在卷为凭。 庭审后，原告丁正林、李金申请撤回第二项诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。原告按合同约定支付购房款，被告亦应按合同约定向原告交付房屋及协助办理商品房转移登记,未按约定履行,构成违约,应当承担违约责任。对于原告诉请逾期交房违约金的问题。《商品房买卖合同》约定被告应在2014年12月30日前交房，但被告于2016年12月30日才向原告交房，构成违约，应向原告计付违约金。且被告于2017年3月6日向原告出具《违约金计算明细》，明确应当支付原告的违约金为44,314元，并承诺于2017年3月10日起开始支付。结合被告于2016年5月31日出具《水韵天颐交房补充说明》及原、被告签订的《水韵天颐交房协议》，能够认定该《违约金计算明细》确认支付的违约金为涉案房屋逾期交房违约金。而被告至今未向支付该违约金，故原告诉请被告支付逾期交房违约金44,314元，有事实依据，本院予以支持。对原告主张的该违约金的资金占用费，于法无据，本院不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，原告诉请的逾期交房违约金，属于单纯的债权请求权，适用诉讼时效。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年1月15日提起诉讼主张的违约金系从2017年3月10日起计算，未超过三年诉讼时效期间。故被告的该诉讼时效抗辩主张不成立，本院不予采纳。 对于原告诉请返还的闭路电视费及管道煤气入户费的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且合同第七条约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用，故被告收取原告的闭路电视入户费365元、管道燃气入户费2,500元，于法无据，应予以退还。原告诉请退还上述费用，本院予以支持。对于原告诉请上述费用的资金占用费，于法无据,本院不予支持。对于被告对此提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 另，原告丁正林、李金申请撤回第二项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁正林、李金支付逾期交房违约金44,314元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告丁正林、李金闭路电视入户费365元及管道煤气入户费2,500元； 三、驳回原告丁正林、李金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,189元（已减半收取），由原告丁正林、李金负担690元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担499元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年八月十一日 书记员  张婵婵