江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初1906号原告：舒晨皓，男，1990年5月19日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托代理人：涂亮，江西红阳光律师事务所律师，执业证号：13601199910643463。委托代理人：罗永铭，江西红阳光律师事务所律师，执业证号：13601200110212053。被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司南昌象湖分公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济技术开发区金沙大道****。统一社会信用代码：91360121MA35JAP237。法定代表人：张秀林，该分公司负责人。被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司。住所地。住所地：上海市浦东新区绿科路**iv>统一社会信用代码：91310115685467518X。法定代表人：车建芳，该公司总经理。被告共同委托代理人：姚俊，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201010632279。被告共同委托代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201810026216。原告舒晨皓诉被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司南昌象湖分公司（以下简称为红星美凯龙南昌分公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司（以下简称为红星美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒晨皓的委托代理人涂亮，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司南昌象湖分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司的共同委托代理人姚俊、李明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒晨皓诉称：原告原系南昌皓阳体育有限公司（现已经注销）的经营人，2019年8月红星美凯龙南昌分公司的副总经理金万选（负责招商的负责人），告知本人其经营的加利福商业广场（地址：南（地址：南昌市南昌县龙卖场**有1300余平方（不含公摊）的场地欲出租。原告欲扩大经营场所，与红星美凯龙南昌分公司的副总经理金万选多次沟通以后，2019年9月双方达成一致：“租赁面积1300余平方米；用途为健身房与游泳池；租赁期限为五年；第一年房屋租金12万加10%销售扣点（年销售进账不少于150万）预计租金不少于27万、第二年房屋租金13.5万加10%销售扣点（年销售进账不少于200万）预计租金不少于33.5万、第三年房屋租金15万加10%销售扣点（年销售进账不少于350万）预计租金不少于50万、第四年房屋租金16.5万加10%销售扣点（年销售进账不少于400万）预计租金不少于56.5万、第五年房屋租金18万加10%销售扣点（年销售进账不少于500万）预计租金不少于68万”。2019年9月起原告陆续向红星美凯龙南昌分公司缴纳租赁意向金（2.5万元）、租赁定金（2万）、装修处理费（6390元）等费用。原告一直要求签订书面的租赁合同，被告告知原告签订书面合同需走流程，要求原告先行设计、装修并办理相关手续，待流程批准以后，补齐后续费用和签订书面合同。2019年9月，原告就该经营场地聘请专业人员进行装修设计，开始注册新公司（南昌耐沃健身服务有限公司），装修方案经红星美凯龙南昌分公司批准后，2019年10月装修人员陆续进场装修和购置健身器材于2019年11月底健身房装修完毕。2019年12月中下旬，原告再办理泳池的相关手续发现红星美凯龙南昌分公司租赁和交付给原告的房屋大部分违章无法正常营业和使用。被告违背诚实信用原则，隐瞒重要事实，将存有大量违章的房屋建筑交付给原告装修使用，致使原告的合同目的无法实现并造成了原告巨额的经济损失。为维护原告的合法利益不受侵犯，特诉至法院，请求判令：1.二被告赔偿原告各项经济损失人民币1858071.97元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告红星美凯龙南昌分公司、红星美凯龙公司辩称：1.本案原告主张的多项费用混乱不堪，既存在舒晨皓个人名义开支的费用，也存在南昌皓阳体育有限公司、南昌耐沃健身服务有限公司的名义开支的费用，原告将他人权利归于自身主张，存在损害他人权利的可能，因而原告的诉讼主体资格存在问题；2.因原告与被告之间尚未确定租赁面积、租赁位置、起租期、租金及支付期限方式等租赁合同中最主要的要素，双方至今未签订租赁合同，故未形成租赁合同关系。因原告已向被告缴纳定金费用，双方也仅能成立关于租赁事宜的立约定金合同关系，况且答辩人不存在违反立约定金合同的行为，原告主张要求赔偿无事实、法律依据，应当予以驳回；3.原告主张的赔偿范围远超出与我方形成的立约定金合同定金费用范围，原告无权主张超出部分费用，况且原告主张的多项费用也并非以其名义开支，原告将他人权利进行主张，不符合法律规定，且多项费用属于原告自行扩大的损失费用，也存在多项间接损失，应当驳回原告的诉讼请求。综上所述，我方与原告未签订租赁合同，双方尚未对租赁内容达成一致，原告也仅向我方缴纳了租赁定金，双方仅成立关于租赁的立约定金合同关系，因原告在未确定最终租赁合同内容的情形下，也未提前向有关部门报批，导致无法实现租赁合同目的，其贸然装修、对外经营所产生的各项费用均应当由其自身承担，其物权要求我方承担，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年9月4日，红星美凯龙南昌分公司出具费用名称为租赁意向金、费用金额25000元收款收据一张，备注“舒晨皓意向金”。2019年10月17日，红星美凯龙南昌分公司出具费用名称为租赁定金、费用金额10000元收款收据两张，并备注“皓阳体育”。同日，红星美凯龙南昌分公司出具费用名称为装修处理费，费用金额分别为5000元、190元的收款收据两张，并备注“皓阳体育”。同时查明，舒晨皓与红星美凯龙南昌分公司就租赁南昌县昌南新城金沙大道2699号加利福商业广场3栋401室（以下简称为案涉店铺）用于开设健身房相关事宜进行磋商。双方就租赁场地的范围及面积、租金标准、赠送面积（包含用于建造游泳池的区域）等进行了初步商谈，但双方未签订店铺租赁合同。2019年10月16日，南昌皓阳体育有限公司出具承诺书，内容为：“南昌皓阳体育有限公司（法人姓名：舒晨皓，身份证号：3601041990********）在上海红星美凯龙品牌管理有限公司南昌象湖分公司租赁场地，用于投入舞蹈、瑜伽培训班使用。我司承诺在装修过程中相关审核手续及相关政府单位对接手续均由南昌皓阳体育有限公司自行办理。我司于11月30日前提交消防审核意见合格书，如审核不通过，造成的一切安全风险，行政处罚，法律责任均由我司自行承担”，舒晨皓、南昌皓阳体育有限公司分别在承诺书上签字、盖章。2019年10月21日，舒晨皓出具承诺书，内容为：“关于象湖红星美凯龙四楼建造游泳池的承诺，承诺此项目需经过消防及相关部门验收合格、设计院出具合理的加固方案、红星美凯龙上报流程审批通过后，才能建造游泳池项目。如未经以上相关部门批准同意，私自建造游泳池，造成的一切损失由本人自行承担”。舒晨皓在承诺书上签字、捺印。2019年11月底，案涉店铺除游泳池之外的部分全部装修完毕。截至庭审之日止，该健身房仍未开业。庭审中，舒晨皓自述案涉店铺内现放置其用于健身房经营的健身器材，为避免财物被盗，其在案涉店铺大门上加挂了门锁，亦尚未支付过租金。另查明，红星美凯龙南昌分公司系红星美凯龙公司的分公司。南昌皓阳体育有限公司（已于2019年12月30日注销）注册地为）注册地为江西省南昌市南昌县昌南新城金沙大道**加利福商业广场****人为舒晨皓，股东为李嘉阳、舒晨皓。南昌耐沃健身服务有限公司于2019年10月18日设立，注册地为江西省南昌，注册地为江西省南昌市南昌县昌南新城金沙大道**加利福商业广场****代表人为舒晨皓，股东为李嘉阳、舒晨皓。案涉店铺的所有权人系案外人江西省华达置业集团有限公司，案涉店铺所在的加利福商业广场的工程施工图设计文件于2015年2月13日经江西省赣建施工图设计审查中心审查合格，并于2017年5月26日获得消防验收合格。案经调解未果。以上事实有原、被告的当庭陈述及原告提供的收据、微信转款记录，被告提供的房产证、房产平面图、消防验收合格证书、工程设计审查合格书、工程施工图设计文件审查报告、施工设计文件审查备案登记表、南昌皓阳体育有限公司企业公示信息、南昌耐沃健身服务有限公司企业公示信息、收据三张、承诺书两份等证据予以证实。本院认为：根据当事人在庭审中的陈述及自认，舒晨皓与红星美凯龙南昌分公司就案涉店铺的租赁事宜进行磋商并达成初步租赁意向，红星美凯龙南昌分公司收取租赁意向金、租赁定金、装修处理费等费用，舒晨皓为履约亦对案涉店铺进行了装修、投入。本案争议的焦点在于：1.案涉店铺是否存在因违章而导致无法经营使用的情形？2.损失如何承担？对于第一个问题：舒晨皓诉称案涉店铺的健身房部分于2019年11月底装修完毕，在2019年12月中下旬办理游泳池相关手续发现案涉房屋存在大部分违章无法正常营业和使用的情形，为证明违章事实，舒晨皓庭审中提交了编号为：（南）城管改字（2020）第103031号《南昌县城市管理局责令改正通知书》（复印件），庭审之后又补充提交了（与城关确认违章的）通话视频光盘、案涉店铺现场照片，上述证据经被告质证，对三性均有异议，对此，本院认为，首先，证据应当提供原件；其次，原告所提供的责令改正通知书中载明的是“红星美凯龙五楼擅自改变房屋结构”，而案涉店铺坐落于江西省南昌市南昌县，即原告所提交的证据未能证明案涉店铺存在违章的事实，应承担举证不利的法律后果。对于损失如何承担问题，本院认为，原告主张损失赔偿系基于案涉店铺因违章而无法经营使用的前提下提出，且原告的赔偿款项主要包含被告收取的租赁意向金、定金、装修处理费、解除租赁合同损失（南昌皓阳体育有限公司）、租赁场地装修设计费、器材费、家电家具费、运营推广费、广告费、注销原公司及设立新公司相关费用等，上述费用中既存在租赁店铺需交纳的费用以及在案涉店铺中进行经营使用所必需的先期投入，亦包括与租赁案涉店铺无关的费用支出，而根据原告所提交的证据并不能证明存在因被告提供的案涉店铺存在违章而导致原告无法经营使用的情形，故原告主张上述费用由被告承担，无事实和法律依据，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告舒晨皓的诉讼请求。案件受理费30550元减半收取为15275元由原告舒晨皓承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  朱琳二〇二〇年八月十七日法官助理曾思施书记员刘忆童