山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初3976号原告：招商银行股份有限公司烟台分行，住所地：烟台市经济技术开发区珠江路**。负责人：王智华，该分行行长。委托诉讼代理人：李晓鹏，山东舜天（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭娜娜，山东舜天（烟台）律师事务所实习律师。被告：徐高强，男，1986年4月21日出生，汉族，住烟台市芝罘区，户籍所在地：山东省平度市。被告：烟台利嘉置业有限公司,,住所地：烟台市芝罘区青年南路**柏林春天中心会所法定代表人：刘绪义，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏雪锋，该公司工作人员。原告招商银行股份有限公司烟台分行与被告徐高强、被告烟台利嘉置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓鹏、被告徐高强以及被告烟台利嘉置业有限公司的委托诉讼代理人苏雪锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐高强偿还借款本金276128.28元、利息4986.22元（暂计算至2020年3月19日），同时自2020年3月20日起至实际偿还之日止仍按《个人购房借款及担保合同》约定支付利息给原告；2、判令被告徐高强赔偿原告律师代理费21919元；3、确认原告对被告徐高强提供抵押的坐落于烟台市芝罘区柏林春天47#东单元1102户房产经拍卖或变卖后所得的价款享有优先受偿权；4、判令被告烟台利嘉置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、判令两被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实与理由：2010年4月23日，原告招商银行股份有限公司烟台分行与被告徐高强、被告烟台利嘉置业有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告徐高强向原告贷款人民币334000元，用于购买烟台市芝罘区柏林春天47#东单元1102的房产；贷款期限360个月；被告烟台利嘉置业有限公司为保证人，保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。被告徐高强以其所有的坐落于烟台市芝罘区柏林春天47#楼东单元1102户房产提供预抵押，并依法办理预告抵押登记。被告徐高强辩称，我并非恶意欠款，只是现经济困难无力偿还。而且自2019年11月至2020年3月，我未收到银行的还款通知。因我用于还款的账户已被法院查封，必须通过招商银行的柜台进行还款，而疫情期间柜台也一直未开，故无法还款。愿在一个月内尽力偿还，希望继续履行合同。被告烟台利嘉置业有限公司辩称，原告与被告徐高强均未通知其还款，且原告已将其保证金账户内的钱款全部扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月23日，原告与被告徐高强、被告利嘉置业有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告徐高强向原告贷款人民币334000元，用于购买烟台市芝罘区柏林春天47#东单元1102户的房产；贷款期限360个月；贷款执行利率为5.049%；借款人未按合同约定按时足额还款的，贷款人有权对未偿还的贷款本金按日在约定执行利率水平上加收50%计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；采取等额还款的方式归还贷款本息，原告可从账号为62×××63的扣款账户中直接扣划贷款本金和利息；被告利嘉置业有限公司为该笔贷款的保证人；保证方式为连带责任保证；保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金，保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内予以偿还，无须贷款人提供任何证明；保证人授权贷款人直接从保证人在贷款人的存款账户上扣款，直至付清本担保书项下的借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用；借款人连续三个月或者累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，即视为违约，原告有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或者多种措施：提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；直接扣收借款人、保证人结算账户和/或其他账户上的存款，以清偿借款人的全部债务；要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下的所欠的全部债务。原告于2010年5月24日依约放了贷款334000元，个人贷款借款借据载明，借款期限自2010年5月24日起至2040年5月24日止，贷款执行年利率为5.049%。2010年6月10日，原告与被告徐高强到烟台市房产管理局办理了抵押权预告登记，并取得了抵押权预告登记证。但至本案辩论终结前未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续。被告徐高强未足额偿还贷款本息，被告烟台利嘉置业有限公司亦未履行连带保证责任。截止至2020年3月19日，被告徐高强欠付原告借款本金276128.28元、利息4986.22元。2020年3月19日，原告与山东舜天（烟台）律师事务所签订委托代理协议，约定原告委托山东舜天（烟台）律师事务所的律师代理本案诉讼，代理费为21919元。原告已依约支付律师费21919元。审理中，被告徐高强多次承诺偿还前欠借款本息，余款继续履行合同，但至法庭辩论终结，被告分文未付。诉讼前，原告向本院提出财产保全申请，根据原告的保全申请，本院制发（2020）鲁0602财保字第434号民事裁定书并采取相应保全措施。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》，合同形式要件齐备，权利义务约定明确，系当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告是贷款人，被告徐高强是是借款人、抵押人，被告烟台利嘉置业有限公司是保证人。原告依约出借给被告徐高强334000元，被告徐高强取得借款后未依约按期足额偿还借款，被告烟台利嘉置业有限公司亦未履行连带保证责任之事实清楚，证据充分。庭审中，被告徐高强多次承诺偿还前欠本息，但屡次失约，现原告要求由被告徐高强偿还借款本金276128.28元、利息4986.22元（暂计算至2020年3月19日），同时自2020年3月20日起至实际支付之日止，仍按合同约定支付利息给原告之诉讼请求于约相合，于法有据，本院依法予以支持。原告为本案实际支付律师费21919元，故对原告要求被告徐高强支付律师费21919元之诉讼请求本院依法予以支持。对原告要求被告烟台利嘉置业有限公司对被告徐高强的上述债务承担连带保证责任之诉讼请求于约相合，于法有据，本院亦予以支持。涉案房产尚未办理出以原告为抵押权人的正式抵押登记手续。涉案房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故原告主张对已设定预抵押登记的涉案房产经拍卖或变卖后所得的价款享有优先受偿权之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：一、限被告徐高强于本判决生效之日起10日内偿付原告招商银行股份有限公司烟台分行借款本金276128.28元、利息4986.22元（暂计算至2020年3月19日），同时自2020年3月20日起至实际给付之日止，仍按《个人购房借款及担保合同》的约定计付利息给原告；二、限被告徐高强于本判决生效之日起10日内赔偿原告招商银行股份有限公司烟台分行律师费21919元；三、被告烟台利嘉置业有限公司对被告徐高强的上述债务承担连带保证责任；四、驳回原告招商银行股份有限公司烟台分行的其他诉讼请求。如果被告徐高强、被告烟台利嘉置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告招商银行股份有限公司烟台分行。案件受理费5846元，财产保全费2035元，合计7881元，由被告徐高强、被告烟台利嘉置业有限公司共同负担。因原告招商银行股份有限公司烟台分行已向本院全额预交，限二被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告7881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  赵春良人民陪审员  郑 涛人民陪审员  于 华二〇二〇年八月三十一日书 记 员  李俊毅