天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初1532号原告：蔡东霞，女，1978年12月9日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：沈溪，天津瀛略律师事务所律师。被告：天津市津丽湖投资有限公司，统一社会信用代码911201106974057365，住所地天津市东丽区东丽湖大道**东丽湖恒大酒店主楼****。法定代表人：张强，总经理。委托诉讼代理人：只蕊，女，1989年11月23日出生，汉族，天津市津丽湖投资有限公司法务，住天津市南开区。原告蔡东霞与被告天津市津丽湖投资有限公司（以下简称“津丽湖公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡东霞的委托诉讼代理人沈溪、被告津丽湖公司的委托诉讼代理人只蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蔡东霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令津丽湖公司承担逾期交房的违约责任，给付违约金121968元（自2017年10月31日至2018年6月14日）；2.依法判令津丽湖公司支付因房屋质量问题导致无法实际入住的违约金146361.61元（自2018年6月15日暂至2020年3月14日）；3.依法判令津丽湖公司赔偿因房屋质量问题导致无法入住期间的物业费、取暖费30674.8元，以上共计299004.41元；4.依法判令由津丽湖公司承担本案诉讼费、保全费、鉴定费等费用。事实与理由：2016年5月12日，蔡东霞与津丽湖公司签订《恒大绿洲楼宇认购书》，认购书约定蔡东霞自愿向津丽湖公司认购坐落于天津市东丽区的房屋，该房屋建筑面积共315.98平方米，其中套内建筑面积261.32平方米，单价为7768.54元，总金额为2454702元，支付20000元作为定金；同时约定蔡东霞在支付应交房款时还应预缴相关税费、维修资金共73721.04元。2017年1月19日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定蔡东霞向津丽湖公司购买涉案房屋，对单价及总金额再次进行约定，同认购书，合同同时约定，津丽湖公司应于2017年10月30日前，将涉案房屋交付原告，合同对双方的违约责任也进行了约定。2017年9月，蔡东霞应津丽湖公司要求验收房屋，但是因为房屋质量问题，验收未果，后被告对涉案房屋进行维修，蔡东霞于2018年6月14日再次应津丽湖公司通知前去验收房屋，此次虽然验收成功，但由于房屋仍存在质量问题，涉案房屋仍继续由津丽湖公司修葺。且涉案房屋长期出现返潮现象。2019年春节期间，由于厨房下水管堵塞，导致涉案房屋厨房被下水浸泡，进而导致涉案房屋屋内恶臭，无法居住；2019年5月份，涉案房屋再次因厨房下水管堵塞被下水浸泡，此次同样导致涉案房屋无法正常居住。由于涉案房屋的质量问题，严重影响蔡东霞购买涉案房屋目的实现，进而在一定程度上造成蔡东霞的经济损失。发生问题后，蔡东霞为解决问题，多次与津丽湖公司沟通，均未果。故为维护蔡东霞的合法权益，诉至法院。津丽湖公司辩称，蔡东霞根据商品房买卖合同约定，交付房屋时间为2017年10月30日。在此之前被告已经取得准入证、竣工备案证，符合房屋交付的标准。蔡东霞以质量瑕疵为由拒绝收房，违反了合同约定。综上，不同意蔡东霞的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方没有异议的证据：蔡东霞提交的《恒大绿洲楼宇认购书》复印件、《天津市房屋买卖合同》复印件，本院予以确认，并附卷佐证。对于双方有异议的证据：蔡东霞提交的证据一、天津恒大绿洲物业服务中心维修单复印件15张、楼宇情况反馈表复印件、钥匙托管委托书复印件，拟证明2017年9月18日至2018年4月，涉案房屋一直处于维修状态，涉案房屋未如期交房，津丽湖公司应承担逾期交房的违约责任。2018年6月14日，津丽湖公司将仍存在质量问题的涉案房屋交付蔡东霞，蔡东霞名义上虽已收房，但实质上与未收房无异，因涉案房屋仍需要进行维修，无法入住，津丽湖公司应参照逾期交房承担违约责任；津丽湖公司对该证据真实性认可，不认可证明目的。证据二、房屋损坏照片打印件34张、房屋损坏的视频一段，拟证明2017年9月份涉案房屋因存在质量问题，无法如期交房，津丽湖公司应承担逾期交房的违约责任，因厨房下水管堵塞，导致涉案房屋于2019年春节、2019年5月两次被水浸泡，蔡东霞一直无法入住，津丽湖公司应参照逾期交房向蔡东霞承担违约责任；津丽湖公司对该证据真实性认可，不认可证明目的。证据三、缴费单复印件、天津市东丽湖能源科技有限公司采暖费专用收据复印件，拟证明因房屋质量原因导致蔡东霞一直无法入住涉案房屋，津丽湖公司应对蔡东霞在此期间缴纳的物业费、采暖费予以赔偿。津丽湖公司对该证据真实性认可，不认可证明目的。津丽湖公司当庭未提交证据。本院认证意见如下：蔡东霞提交的证据一可以证明案涉房屋蔡东霞收房时间为2018年6月14日，但无法证明房屋存在质量问题；证据二可以证明案涉房屋被泡水两次，但无法证明房屋存在质量问题。证据三可以证明蔡东霞未在案涉房屋长期居住，但无法证明系房屋质量原因导致。庭后，蔡东霞提交了案涉房屋产权证书，津丽湖公司提交了案涉房屋所在楼宇《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，双方均请求法院核实，本院经核实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，蔡东霞与津丽湖公司就购买房屋达成认购意向。2017年1月19日，蔡东霞（买受人，乙方）与津丽湖公司（出卖人，甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，双方约定：乙方购买甲方坐落于天津市东丽区房屋。合同总价款2454702元。乙方一次性付款。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证后》，甲方于2017年10月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付房款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付房款利息的同时，还有权按照补充协议第四条约定，追究甲方违约责任。双方在补充协议第四条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。双方在合同中还约定了其他事项。蔡东霞如约支付了房款2454702元。2017年8月25日，案涉房屋所在楼宇下发了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，津丽湖公司通知蔡东霞收房，2017年9月，蔡东霞在验收房屋发现存在多项问题，无法入住，不同意收房，津丽湖公司多次维修。2018年6月14日，蔡东霞办理了收房手续。2019年，蔡东霞家中出现两次漏水，经津丽湖公司维修完毕。本院认为，蔡东霞与津丽湖公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同履行各自义务。案涉房屋虽在合同约定的交房日期前取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但蔡东霞在收房过程中发现房屋存在问题影响入住，津丽湖公司在多次维修后，才达到入住标准，致蔡东霞于2018年6月14日方办理入住手续，津丽湖公司应当承担2017年11月1日至2018年6月14日，共225日的逾期交房违约金。根据合同约定，逾期利息部分按照银行同期贷款利率4.35%计算，为66737.2元；逾期违约金部分，双方未约定已取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》而逾期交房如何支付违约金，本院参照双方违约金条款予以适用。逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%的约定显失公平，不予采信。据上情，应当按照逾期天数225日，每日按已付房款万分之一计算，为55230.8元。两项合计121968元。关于蔡东霞主张因房屋存在质量问题要求违约金、赔偿物业费损失、赔偿取暖费损失一节，庭审中，蔡东霞方坚持认为房屋存在质量问题，仅凭蔡东霞提交的照片、视频不足以说明房屋存在质量问题，故该请求现无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡东霞支付逾期交房利息、违约金合计121968元；二、驳回原告蔡东霞其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2892.5元，由原告蔡东霞承担1492.5元，被告天津市津丽湖投资有限公司承担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  郭飞二〇二〇年八月七日书记员  李健本判决所依据的相关法律、法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。......《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。