云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初2209号原告：玉溪汇海物业服务有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区玉湖路**磊山大厦**。统一社会信用代码：915304026908907400。法定代表人：周海燕。委托诉讼代理人：张伟，云南干城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：董文海，男，1982年4月24日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告玉溪汇海物业服务有限公司（以下简称汇海物业公司）诉被告董文海物业服务合同纠纷一案，原告于2020年5月21日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告汇海物业公司的诉讼诉讼代理人张伟、被告董文海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠原告的物业费6807元（住宅2014年5月1日至2017年12月31日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区原业主，其房屋位于该大厦第16层，房号1608室，房屋面积131.1平方米。云南汇海（集团）房地产开发有限公司与原告于2009年4月10日签订《小区物业管理委托合同》，约定自2009年4月10日起至2019年4月9日止，由原告向玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区提供前期物业服务管理，物业收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，车位每年按400元收取，空置房屋的管理服务按全额收取。原告接受委托后向小区提供物业管理并收取物业费。但被告自2014年5月1日起至2017年12月31日的住宅物业费一直不予交纳，原告多次催收仍拖欠不交。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。被告董文海辩称，一、答辩人不认可原告在起诉状中所称“原告多次催收仍拖欠不交”，理由如下：（一）原告举证于2018年电话向答辩人催收物业费，但答辩人未接到电话。（二）原告举证于2019年4月在磊山大厦门口张贴催收函，根据最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业向业主追索物业费的请求前提是经书面催缴，同时，物业服务企业还必须有证据证明已将该书面通知送达给了业主，只有在联系不到业主的前提下，才能采用发公告的方式。答辩人从未见过原告张贴的所谓“催收函”。二、答辩人不认可云南汇海（集团）房地产开发有限公司与玉溪汇海物业服务有限公司2009年4月10日签订的《小区物业管理委托合同》第四章第1条“住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.2元向业主或物业使用人收取”的内容，理由如下：（一）根据2010年3月12日玉溪汇海物业有限公司和业主签订的《磊山大厦前期物业服务协议》的约定，物业服务费按0.8元/每平方米（建筑面积）收取；（二）根据答辩人于2010年10月29日向原告缴纳2010年9月1日至2011年8月31日物业费的发票可以证明物业费是按0.8元/每平方米（建筑面积）收取，且是于当年10月收取当年9月1日至次年8月31日的费用，先收费后服务。根据民法总则关于诉讼时效的规定，原告所述2014年5月1日至2017年12月31日的物业费，仅有2017年9月1日至2017年12月31日的物业费在诉讼时效内，因其是于当年10月收取当年9月1日至次年8月31日的费用，先收费后服务。综上所述，请求法院判决：1.原告关于催缴物业费的举证无效，仅有2017年9月1日至2017年12月31日物业费在诉讼时效内；2.物业费按0.8元/每平方米（建筑面积）收取。在本案审理过程中，原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、原告的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件。证明：原告的诉讼主体资格。二、被告房屋信息查询结果。证明：被告系玉溪市玉湖路26号（磊山大厦）1608号房屋的原业主。三、红塔区人民法院（2020）云0402民初548号判决书。证明：1.原告是玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区的前期物业服务管理公司（2009年4月10日至2019年4月9日）；2.原告的物业服务于2017年12月31日终止；3.原告于2018年以电话方式、2019年以张贴通知方式向欠费业主催收物业费。四、磊山大厦物业费欠款明细表。证明：被告未交物业费6807元。五、1.《小区物业管理委托合同》；2.通话清单；3.云南干城律师事务所催收物业费律师函。证明：原告于2018年以电话方式、2019年以张贴通知方式向被告催收物业费。六、（2020）云0402民初1104号案件的答辩状、照片。证明：受原告的委托，干城律师事务所于2019年4月29日到磊山大厦入口处粘贴过催收物业费的律师函和欠费明细表。经质证，被告董文海对原告提交的证据一、二无异议。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为其未接到过催收物业费的电话，且磊山大厦也没有粘贴通知的广告栏。对证据四有异议，认为其未欠原告物业费。对证据五中的委托管理合同无异议，对通话清单和律师函有异议，认为其未接到过催收物业费的电话也未见到过原告粘贴的律师函；对证据六有异议，认为其他业主看到原告粘贴的律师函，并不代表所有业主都看到了。被告董文海为证实其主张，向法庭提交了以下证据：物业费发票、业主手册。证明：原告与业主约定的物业费的收费标准是每月0.8元/㎡。经质证，原告对被告提交的上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为被告提交的是2011年的收费标准，后来收费标准已经发生过改变。对原、被告双方提交的上述证据，本院经审查后综合评判如下：对原告提交的证据一、二，被告无异议，本院予以确认。对证据三，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对证据四，本院经审查后认为，被告认为2014年5月1日至2017年12月31日的物业费已缴纳，但未提交证据证实其主张，对原告提交的证据四，本院予以确认。对证据五中的《小区物业管理委托合同》被告无异议，本院予以确认。证据五中的通话清单，由中国电信提供，本院予以确认。证据五中的云南干城律师事务所催收物业费律师函与证据六相互印证，本院予以采信。对被告提交的证据，原告对真实性、合法性无异议，本院对真实性、合法性予以确认。根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定如下案件事实：2009年4月10日，原告（乙方）与云南汇海（集团）房地产开发有限公司（甲方）签订《小区物业管理委托合同》，其中主要约定：甲方将玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区委托于原告实行物业管理；委托管理期限为10年，自2009年4月10日起至2019年4月9日止；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.2元向业主或物业使用人收取；车位每年按400元一个收取。玉溪市玉湖路26号磊山大厦16层1608号建筑面积为131.1平方米的房屋系被告所有（该房屋于2011年8月1日登记于被告名下）。原告为磊山大厦小区提供的物业服务于2017年12月31日终止。被告所在楼层实际物业费收费标准为每月1.18元/㎡。被告未向原告交纳上述房屋2014年5月1日至2017年12月31日期间的物业费。原告系按年度收取物业费。原告于2018年2月以电话方式、2019年4月29日以在磊山大厦小区门口张贴通知的方式向小区欠费业主催缴过物业费。结合原、被告双方的诉辩主张及举证情况，本案存在以下争议焦点：一、原告对磊山大厦实行物业管理期间，业主缴纳物业费的时间应如何认定？二、案涉物业费的单价应如何认定？三、本案是否超过诉讼时效？针对以上争议焦点，本院认为：关于争议焦点一，虽然原告与云南汇海（集团）房地产开发有限公司签订的《小区物业管理委托合同》未约定业主交纳物业费的时间及周期，但根据原告提交的交费单据及本院审理的同类案件查明的情况，原告对磊山大厦实行物业管理期间是按年向业主收费，即2014年5月1日至2015年4月30日的费用交纳时间为2014年12月30日以前，2015年5月1日至2016年4月30日的费用交纳时间为2015年12月30日以前，2016年4月30日至2017年5月1日的费用交纳时间为2016年12月30日以前。关于争议焦点二，被告提交的《磊山大厦前期物业服务协议》第六条约定“本协议有效期间为两年或本物业业主委员会成立另有约定，如两年后业主委员会未成立，本协议自动延期两年，其物业费根据当时物价标准另行备案执行。”根据该约定，按每月0.8元/㎡支付物业费的时间已届满，且原告主张按每月每平方米1.18元的标准计收2014年5月1日至2017年12月31日的物业费并未超过其与云南汇海（集团）房地产开发有限公司签订的《小区物业管理委托合同》约定每月每平方1.2元的收费标准，故本院对原告主张的案涉物业费计价标准予以采信。关于争议焦点三，根据本院对争议焦点一的评判，2014年5月1日至2015年4月30日期间的物业费应当自2014年12月31日开始起算诉讼时效，2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业费应当自2015年12月31日开始起算诉讼时效，2016年5月1日至2017年4月30日的费用应当自2016年12月31日开始起算诉讼时效，2017年5月1日至2017年12月31日的费用应当自2017年12月31日开始起算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日开始实施，此法实施之日2015年5月1日至2017年12月31日的物业费拖欠时间尚未超过两年，故2015年5月1日至2017年12月31日的物业费应适用民法总则关于三年时效的规定。根据原告提交的证据材料，原告曾于2018年2月7日电话向被告董文海的妻子催收过物管费，另还于2019年4月29日在磊山大厦小区门口张贴过催收通知，原告实施的上述催收行为，均构成诉讼时效中断的情形，故2015年5月1日至2017年12月31日期间的物业费并未超过诉讼时效。在《中华人民共和国民法总则》实施之日，2014年5月1日至2015年4月30日的物业费拖欠时间已超过两年，不适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，故2014年5月1日至2015年4月30日的物业费已超过诉讼时效。综上所述，原告与云南汇海（集团）房地产开发有限公司签订的《小区物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。被告作为案涉小区的业主，系接受原告提供物业服务的直接受益者，理应向原告履行支付物业费的义务。被告在庭审过程中主张其已交纳了本案诉争的物业费，但未提供相关证据证实，其应对该主张承担不利后果。对原告的诉讼请求，本院对未超过诉讼时效的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告董文海于本判决生效之日起十日内向原告玉溪汇海物业服务有限公司支付2015年5月1日至2017年12月31日期间的物业费4951元：二、驳回原告玉溪汇海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告董文海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  周青二〇二〇年八月十日书记员  郭凡