浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初7477号 原告：邢仲灵，男，1971年8月2日出生，汉族，住嵊州市。 被告：张黎峰，男，1971年8月13日出生，汉族，住嵊州市剡湖街道市。 委托诉讼代理人：陈明杰，浙江泽大律师事务所律师。 第三人：鲁晓学，女，1975年4月10日出生，汉族，住嵊州市。 第三人：嵊州市照明电器有限公司，住所地：嵊州市经济开发区双塔路**。 法定代表人：朱良荣。 原告邢仲灵与被告张黎峰、第三人鲁晓学、嵊州市照明电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，于2019年11月18日公开开庭进行了审理，后追加鲁晓学、嵊州市照明电器有限公司为本案第三人并于2019年12月5日再次公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，因突发新型冠状病毒肺炎疫情于2020年1月23日至2020年3月11日中止审理，于2020年4月15日、8月19日分别公开开庭进行了审理。原告邢仲灵、被告张黎峰四次均到庭参加诉讼；被告张黎峰的诉讼代理人陈胜杰到庭参加第一、二、三次庭审；第三人鲁晓学到庭参加了第三、四诉讼，第三人嵊州市照明电器有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 邢仲灵向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年9月16日至2020年9月15日期间首期房租费200000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月9日，被告与原承租方鲁晓学签订了一份关于浙江省嵊州市××路××号××层××的转让协议。此房是原告出租给鲁晓学的，租金为每年200000元，租期自2017年1月1日至2023年12月31日，原租房协议第4条约定，租赁期内如遇乙方（鲁晓学）转让等事宜经甲方（邢仲灵）同意后，受让方以此标准向甲方支付房租费。而巴瑞宾馆转让协议已于2019年9月15日履行生效，被告应当支付2019年9月16日至2020年9月15日期间首期房租费200000元。但经原告多次催讨，被告一直未支付。 张黎峰辩称，被告确实与鲁晓学签订了转让协议，鲁晓学将名下的巴瑞宾馆以835000元的价格转让给被告，转让费以邢仲灵欠被告的借款835000元抵扣。但是，邢仲灵无权要求被告支付房租。具体理由如下：一、根据嵊州市市场监督管理局登记备案的《房屋租赁合同》，案涉房屋系鲁晓学向嵊州市照明电器有限公司承租，并转租给被告。邢仲灵虽然提供了与嵊州市照明电器有限公司的《房屋租赁契约》以及与鲁晓学的租房协议，但是与备案租赁合同不一致，且邢仲灵与鲁晓学对外以夫妻名义宣称，关系极为亲密，伪造租房协议极为方便，因此，邢仲灵提供的《房屋租赁契约》和租房协议的真实性难以确认。故，案涉房屋与邢仲灵无关，邢仲灵不是本案适格的原告。二、邢仲灵已经承认收取了2019年全额的租金，而根据邢仲灵与鲁晓学的陈述，双方之间租金为按年支付，应当于每年1月支付，因此，即使邢仲灵为适格原告，也只能主张2019年的租金，而2019年的租金已经付清，被告不需要重复支付。就算未付清，邢仲灵也仅可主张2019年剩余期限的租金，即3.5个月的租金。邢仲灵无权在本次诉讼中主张2020年及之后的租金。三、如果在嵊州市市场监督管理局的备案合同仅为办证所用，邢仲灵也未提供证据证明鲁晓学是按照200000元/年的标准支付租金，年租金标准也只能按照备案合同的36000元/年计算。四、如果邢仲灵陈述的属实，根据鲁晓学在（2019）浙0683民初7482号案件中的陈述，鲁晓学与被告之间为转租关系，因此，被告有权以对鲁晓学的抗辩事由对邢仲灵进行抗辩。根据被告与鲁晓学签订的转让协议，鲁晓学应当协助办理营业执照变更手续，后因嵊州市照明电器有限公司不同意转租，并明确拒绝配合提供任何资料，而且，案涉房屋为工业用房，营业执照无法办理。被告曾多次要求鲁晓学协助办理营业执照，但鲁晓学明确表示拒绝。另外，鲁晓学还采用破坏巴瑞宾馆广告设施、撤销美团、拿走宾馆营业执照等手段阻止被告经营宾馆。也就是说，鲁晓学拒绝履行合同义务，且转让协议的目的无法实现，被告有权不向鲁晓学支付租金，同时也可以此抗辩邢仲灵。五、如果法院认定被告需要支付租金，被告实际使用了11天，仅需支付11天的租金。如果法院认为，在合同有效期内，被告均应支付租金，因鲁晓学于2019年10月24日收到被告邮寄的《解除通知书》，转让协议已于2019年10月24日解除，被告仅需承担38天的租金。综上，邢仲灵要求被告支付200000元租金没有事实和法律依据。 第三人鲁晓学陈述，被告称我一直不接电话，不回信息，以此行为拒绝履行协助义务的陈述是不属实的。嵊州市市场监督管理局的备案合同只是为了办证所用，这份合同中乙方的签字不是我签的，不过，“与原件一致签名：”这里的签名是我签的。巴瑞宾馆是我开的，开宾馆的房子，我是从邢仲灵那里租来的，租金是每年200000元，我也是按这个标准支付租金的。我与邢仲灵也不是夫妻关系。 第三人嵊州市照明电器有限公司未到庭，也未提交书面陈述意见。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 1.《租房协议》一份，证明鲁晓学向邢仲灵租赁嵊州市经济开发区双塔路118号三层房屋，租金为每年200000元的事实。 2.转让协议一份，证明巴瑞宾馆已转让给被告的事实。 3.《房屋租赁契约》一份，证明案涉房屋系原告向嵊州市照明电器有限公司承租，原告主体适格的事实。 4.证明一份，证明嵊州市照明电器有限公司同意案涉房屋转租的事实。 5.收条十份，证明原告向嵊州市照明电器有限公司支付2018年的租金为500000元的事实。 被告经质证认为，对证据1的真实性有异议，原告与鲁晓学之间关系亲密，伪造协议极为便利，而且，原告也未提供证据证明鲁晓学按该协议支付租金的事实。对证据2的真实性没有异议，同时证明鲁晓学按约有协助办理营业执照变更的义务。证据3的真实性难以确认，根据鲁晓学在嵊州市市场监督管理局备案的《房屋租赁合同》，案涉房屋实际是由鲁晓学承租，该证据的内容与备案合同不一致，应当认定备案合同为真实的合同。对证据4的真实性有异议，其内容并未陈述到同意转租，而且，该证据应当属于证人证言，但证人并未出庭作证。对证据5的真实性有异议，收条中收款人或经手人为宓云江，仅有一份有加盖嵊州市照明电器有限公司的公章，收条的时间跨度自2018年9月至2019年5月，而原告却以此证明全部款项用于支付2018年度的租金，显然不能成立。 第三人鲁晓学对原告提供的证据没有异议。 被告为证明其抗辩意见，向本院提供如下证据： 6.《房屋租赁合同》一份，证明原告提供的《房屋租赁契约》与鲁晓学在嵊州市市场监督管理局备案的合同不一致，应以备案合同为准；案涉房屋系鲁晓学向嵊州市照明电器有限公司租赁，年租金为36000元的事实。 7.吕胜君和吴晗玲的证明各一份、公司登记基本情况两份，证明原告和鲁晓学同居多年，对外以夫妻名义宣称；原告和鲁晓学共同投资多家公司，关系极为亲密的事实。 8.借条三份、借条协议一份、借款协议一份、关于转让费支付的补充协议一份，证明巴瑞宾馆的转让费以原告欠被告的借款抵扣，即被告已经支付转让费的事实。 9.录音三份，证明原告和鲁晓学承诺在2、3天内协助被告办理宾馆营业执照变更等手续，被告给予6天的办证期限，协议生效日期为2019年9月15日的事实。 10.短信聊天记录截屏、通话记录截屏各八页，证明被告多次催促鲁晓学协助，鲁晓学不回短信、不接电话，一直拖延，最后还告知被告不再履行合同义务的事实。 11．临时改变房屋用途的批复、临时改变房屋用途征收土地收益金情况表、录音、个体户办营业执照温馨提示各一份，证明案涉房屋为工业用房，系临时改变为商业用房，2018年12月17日用途变更已到期，不符合办证要求；嵊州市照明电器有限公司不同意鲁晓学转租，拒绝配合办证，营业执照无法办理，转让协议目的无法实现的事实。 12.《解除通知书》一份、国内挂号信函收据及物流详情一份、短信截屏三页，证明原告已向原告和鲁晓学寄送通知书并短信通知鲁晓学解除转让协议，转让协议已解除以及张黎峰已作出解除租赁关系的意思表示的事实。 13.张小明的证明一份，证明邢仲灵的“老婆”鲁晓学破坏巴瑞宾馆的广告设施的事实。 14.录音一份，证明原告和鲁晓学对外以夫妻名义宣称，嵊州市照明电器有限公司不同意转租的事实。 原告经质证认为，证据6确实经过备案，但该合同仅是为了办理营业执照所用，并非真实的租赁合同。对证据7，宾馆的员工只是称呼原告为老板，称呼鲁晓学为老板娘，但原告与鲁晓学并非夫妻关系，原告与鲁晓学共同投资了多家公司，所以关系比较亲密。对证据8没有异议。证据9的录音是真实的。证据10是被告和鲁晓学之间的，原告不清楚。对证据11的真实性没有异议。证据12的通知书是收到过的。对证据13不认可。对证据14的真实性有异议，因为据原告所知，并没有录音存在。 第三人鲁晓学经质证认为，对证据6，嵊州市市场监督管理局的备案合同只是为了办证所用，这份合同中乙方的签字不是我签的，不过，“与原件一致签名：”这里的签名是我签的。对证据7，因其与原告共同投资多家公司，所以关系亲密，但其与原告并非夫妻。证据10不能达到被告的证明目的，其并不存在不接被告电话、不回被告短信的情况。其他证据与其无关，不发表质证意见。 第三人鲁晓学为证明其陈述意见，向本院提供如下证据： 15.吴晗玲的证明一份，证明2019年9月15日至2019年9月26日由被告张黎峰经营巴瑞宾馆的事实。 16.借记卡账户历史明细清单两页，证明鲁晓学向邢仲灵支付2018年度巴瑞宾馆的租金200000元的事实。 17.借条一份，证明鲁晓学以邢仲灵的借款抵2017年度巴瑞宾馆的租金200000元的事实。 18.通话记录截屏、短信截屏各两页，证明鲁晓学没有不接被告电话或不回被告短信，也不存在不履行协助义务的事实。 19.出生医学证明、户口簿各一份，证明鲁晓学和原告并非夫妻关系的事实。 20.董事会决议一份，证明巴瑞KTV由原告全权负责，鲁晓学采取固定分红的方式参与公司红利分配的事实。 21.微信转账记录六份，证明2019年度鲁晓学向原告仅支付了87000元租金的事实。 22.计税租金标准一份，证明案涉房屋的年租金为200000元的事实。 原告经质证认为，对第三人鲁晓学提供的证据没有异议。 被告经质证认为，对证据15的真实性没有异议。证据16中款项性质未明确，不能达到第三人鲁晓学的证明目的。对证据17的真实性有异议。对证据18中通话记录有异议，被告手机中并无这些记录，因短信截屏中仅有名字，并无电话号码，无法确定是与被告发送，而且，其中一份短信时间是10月27日，是在被告寄送解除通知书之后的，第三人鲁晓学知道被告不愿接收宾馆后故意发送的。证据19、20与本案没有关联性。证据21不能达到第三人鲁晓学的证明目的，原告和鲁晓学之间关系亲密，资金往来较多，不能证明上述款项系支付租金所用。证据22系复印件，且该证据的内容系针对工业用房、仓储用房、办公用房，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。 第三人嵊州市照明电器有限公司未提供证据，也未提交书面质证意见。 第三人嵊州市照明电器限公司未到庭，视为放弃质证的权利。 本院对上述各方当事人的证据的认证意见为：对证据2、8、9、11、12、15的真实性予以认定，作为认定本案基本事实的依据。证据1系，虽然原告和第三人鲁晓学均对证据1予以认可，但鉴于双方之间具有利害关系，且原告和第三人鲁晓学均未提供其他证据证明双方按照该协议履行权利义务，仅凭原告和第三人鲁晓学的陈述不足以达到原告的证明目的，故本院对该证据不予采纳。证据3、4、5系原件，证据5中有一份收条加盖了嵊州市照明电器有限公司的公章，经手人为宓云江，其他收条经手人均为宓云江，而且，被告提供的录音中也陈述到房租交给“老朱”或者原告均可以，足以证明其知晓案涉房屋系原告向第三人嵊州市照明电器限公司租赁的事实，再则被告也未能提供足以反驳的相反证据，故本院对证据3、4、5的真实性予以认定，证据3、4、5足以证明邢仲灵向嵊州市照明电器有限公司支付了租金以及嵊州市经济开发区双塔路118号综合楼3-5层系邢仲灵向嵊州市照明电器有限公司租赁、嵊州市照明电器有限公司同意转租等事实。证据6与证据3-5证明的事实不一致，本院不予采纳。证据16和21中并未载明款项性质，且原告与鲁晓学共同投资了多家公司，相互有资金往来属正常情形，该证据不足以证明鲁晓学向原告转账的款项系租金，本院对该两份证据不予采纳；证据17系借条，虽然原告对该借条予以认可，但鲁晓学并未提供款项交付凭证，且未提交证据证明该款用于抵扣房租的事实，难以达到鲁晓学的证明目的，本院对该证据不予采纳。证据7、13属于证人证言，但证人未出庭作证，故本院对证据7、13不予采纳。证据14系视听材料，相关人员并未出庭，该视听材料真实性难以确认，本院不予采纳。证据10、18、19、20与本案处理没有关联，本院不予采纳。证据22系税务部门计税租金标准，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月9日，鲁晓学（甲方）与张黎峰（乙方）签订《转让协议》一份，约定：（一）甲方将名下巴瑞宾馆以捌拾叁万伍仟元转让给乙方。（二）转让生效日期为2019年9月15日；此前宾馆所有债权、债务、抵押等跟乙方无关，甲方承诺处理。（三）甲方需协助乙方办理宾馆营业执照变更等转让手续。···（五）本协议生效后宾馆所产生的费用如房租、水电费等由乙方负责，跟甲方经营的KTV分开结算。···同日，邢仲灵、张黎峰、鲁晓学三方签订《关于转让费支付的补充协议》一份，协议约定：因经营巴瑞量贩KTV需要资金周转，邢仲灵向张黎峰共计借款90万元（玖拾万元整）人民币，至2019年9月8日还有（捌拾叁万伍仟元整）83.5万元人民币未还。经张黎峰、鲁晓学、邢仲灵三方共同协商，现决定以83.5万元（捌拾叁万伍仟元整）人民币抵作鲁晓学名下的宾馆转让费，转让协议生效后，邢仲灵借款协议同时作废。2019年10月24日，原告邢仲灵和第三人鲁晓学均收到被告张黎峰邮寄的《解除通知书》，通知书载明：2019年9月9日，贵我双方签订《转让协议》，约定贵方将名下巴瑞宾馆以人民币835000元的价款转让给我方，转让生效日期为2019年9月15日，贵方应协助我方办理宾馆营业执照变更等转让手续事宜。同日，贵我双方与邢仲灵签订《关于转让费支付的补充协议》，确认邢仲灵尚欠我方人民币835000元，并约定以邢仲灵欠付我方的借款835000元抵作上述转让款835000元。2019年9月15日，《转让协议》生效，邢仲灵尚欠我方的借款835000元与我方欠付贵方的转让款835000元相互冲抵，我方已履行《转让协议》项下付款义务。之后，我方多次催促贵方协助办理宾馆营业执照变更等转让手续事宜，但对方以各种理由拖延办理。此外，房东也明确表示不同意贵方将宾馆转让给我方，并拒绝提供任何协助。2019年10月11日，贵方明确表示拒绝履行《转让合同》项下义务。直至本通知发出之日，宾馆营业执照变更转让手续仍未完成办理，《转让合同》项下合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第（二）、（三）项之规定，我方正式向贵方发出解除通知，解除贵我双方签订的《转让协议》。本解除通知自送达之日起当即生效。 2019年11月18日，案涉房屋所有权人嵊州市照明电器有限公司出具证明一份，载明：政府转商第一期2014年8月15日至2019年8月15日五年已期满，第二期手续正在各部门办理中，等手续全部办齐，交好所有规费，在法律允许且合法经营范围内，如要求三楼宾馆同KTV分开租用，厂方同意分开租用，原KTV租用期限不变。2019年12月18日，嵊州市自然资源和规划局作出嵊规临改201901003号《准予临时改变房屋用途决定书》，同意案涉房屋自2019年8月19日至2021年8月18日间为商业用房。 另查明，2014年7月1日，邢仲灵与案涉房屋所有权人嵊州市照明电器有限公司签订《房屋租赁契约》，约定将案涉房屋租赁给邢仲灵使用，租赁期限为2014年7月1日至2024年6月30日，嵊州市照明电器有限公司只保证五年内商业正常使用，五年后如政策允许，嵊州市照明电器有限公司继续交商业使用土地费。 另外，邢仲灵和鲁晓学均承认双方之间关系亲密。 本院认为，邢仲灵、张黎峰、鲁晓学签订的《转让协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的禁止性规定，属合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。作为出租人的嵊州市照明电器有限公司已出具证明作出同意承租人邢仲灵转租的意思表示，作为次承租人的张黎峰应当向承租人邢仲灵支付租金。案涉房屋已经交付给张黎峰，张黎峰也已实际经营，故邢仲灵要求张黎峰支付自2019年9月15日起的租金的主张有合同依据。但根据《转让协议》和各方当事人在庭审中的陈述，鲁晓学虽陈述其曾与张黎峰明确应按照其与邢仲灵之间的《租房协议》履行义务，但并未提供证据加以证明，故本院对鲁晓学的陈述不予采纳；邢仲灵未与张黎峰签订书面租赁合同，且自认双方未对租赁期限、支付期限、租金标准等作出约定，故邢仲灵与张黎峰之间的租赁应视为不定期租赁，张黎峰可以随时解除合同。张黎峰转让宾馆系为自行经营，其租赁房屋系为宾馆的经营，其于2019年10月24日向原告邢仲灵和第三人鲁晓学送达《解除通知书》要求解除《转让协议》，明确表示不愿再受让宾馆经营，该通知书能够体现其要求解除与邢仲灵之间租赁关系的意思表示，本院对张黎峰提出《解除通知书》包含了其欲解除与邢仲灵之间的租赁关系的意思表示的主张予以认可，因此，张黎峰与邢仲灵之间的不定期租赁关系已于2019年10月24日解除。因此，邢仲灵可向张黎峰主张的租期自2019年9月15日至2019年10月24日止。至于2019年9月15日至2019年10月24日止的租金，根据邢仲灵与第三人嵊州市照明电器有限公司的《房屋租赁契约》，本院酌定案涉房屋的年租金标准为200000元，上述段时间租金金额为21918元。租赁关系解除后，邢仲灵和张黎峰之间并不存在租赁关系，邢仲灵向张黎峰主张租金没有合同和法律依据。 综上所述，原告的诉讼请求理由正当部分，本院依法予以支持；原告的诉讼请求理由不正当部分，本院依法不予支持。第三人嵊州市照明电器有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、张黎峰在本判决发生法律效力之日起十日内向邢仲灵支付自2019年9月15日至2019年10月24日止的租金21918元。 二、驳回邢仲灵的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由邢仲灵负担3800元，由张黎峰负担500元（款限于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  潘立锋 人民陪审员  金尧娟 人民陪审员  李成城 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  竹 羊