广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7774号原告：李桂苗，女，汉族，1969年11月23日出生，住广东省东莞市东城区，委托诉讼代理人：幸桂诗，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健明，广东华誉品智律师事务所律师。被告：范雪芳，女，汉族，1974年7月10日出生，住四川省南部县，委托诉讼代理人:吴东胜,广东顶匠律师事务所律师。原告李桂苗诉被告范雪芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法由审判员胡林适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告李桂苗的委托诉讼代理人幸桂诗，被告范雪芳的委托诉讼代理人吴东胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李桂苗向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2015年10月6日签订的《租赁合同》；2、被告向原告腾空返还位于广州市番禺区南浦东乡村丰收南路三街一巷12号房屋的一楼临街商铺；3、被告向原告支付自2016年9月6日起至合同解除之日止的租金（租金分三段计算：第一段为2016年9月6日至2016年10月5日期间的租金差额1000元；第二段按每月5000元的标准，从2016年10月6日起计算至2017年10月5日止；第三段按每月5500元的标准，从2017年10月6日起计算至合同解除之日止；三段租金暂计至2020年5月5日为231500元）；4、被告向原告支付占用房屋期间的场地占有使用费（计算方法：按每月5500元的标准，从合同解除之日起计算至被告实际返还房屋之日止）；5、被告向原告支付2015年10月6日至2019年1月31日期间的水电费13680.94元；6、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：2015年10月6日，原被告双方签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市番禺区东乡村丰收南路三街一巷12号房屋的一楼临街商铺（下称“涉讼房屋”）出租给被告；租赁期从2015年10月6日起至2020年10月5日止；租金为每月5000元，租金从第三年开始递升10%，每月6日收租；被告应按时支付水电费等因使用涉讼房屋产生的有关费用。合同签订后，被告及其儿子陈建军接收并实际使用了涉讼房屋，但被告从2016年9月开始欠付租金，并且拖欠原告2017年7月1日至2019年8月31日期间的水电费13500元至今未付，已经构成根本违约。原告有权解除涉讼《租赁合同》，要求被告付清欠款并腾空返还涉讼房屋。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起民事诉讼，请求贵院判如所请。被告范雪芳辩称：1、原告不是适格的主体，2015年，是案外人李小玲将案涉商铺出租给答辩人，多份租赁合同均是答辩人与案外人李小玲签署，而答辩人亦是向李小玲交付租金，且答辩人于2015年9月24日向李小玲交付1万元押金。2、答辩人从李小玲处租赁商铺，用于经营汽车修理与洗护，需要办理营业执照等经营手续，案外人李小玲在签订租赁合同前，亦向答辩人承诺并保证，该商铺可用于经营，手续齐全，能够办理相关营业执照等手续。但2015年11月，答辩人依法办理个体工商户名称预先核准申请，并予以核准，但因案涉商铺没有产权证，并且没有向村委缴纳相关的费用，无法办理营业执照。答辩人一直要求出租人李小玲回应与处理，但李小玲一直无法解决，故答辩人一直无法办理营业执照，但因答辩人已经装修，并搬运设备进入商铺，故答辩人只能尝试营业。但是，后来工商部门多次上门，要求停止营业，并将商铺贴上“封条”，而且将商铺的总电表“贴封”，禁止用电。答辩人多次要求出租人李小玲出来，双方协商解除合同、解决问题，但李小玲一直不予协商，而是不停要求答辩人交付租金，后来在答辩人迟延交租时，李小玲更是将答辩人器械设备运作必用的电压为“380V”的电线切断。没有“380V”的电压，答辩人的器械设备无法运作，更加无法搬走，一直闲置至今。3、答辩人一直向李小玲缴纳租金至2017年6月，2017年7月、8月租金一直拖延至2017年8月9日当日，答辩人儿子陈建军才将1万元交给李小玲本人。但2017年8月10日凌晨3时左右，李小玲的丈夫与儿子喝完酒后，误以为答辩人没有交租，遂在带领三四名社会青年，打砸案涉商铺，截断商铺水管，并且将答辩人儿子打伤，答辩人通过报警处理，但公安机关没有拘留相关内容人员。此后，答辩人一直要求李小玲出来处理，并赔偿答辩人儿子的医疗费，但李小玲一直不予出面。因案涉商铺电表被贴封、水管断开，工商部门不予经营，且因商铺门为电子锁，断电情况下无法开门，故答辩人于2017年9月离开案涉店铺，而李小玲在答辩人离开后，将案涉商铺用大锁锁上，扣留答辩人的器械设备。而答辩人离开后的两年里，反复到公安局报案，要求处理李小玲丈夫等人故意伤害答辩人儿子以及商铺事宜，但至今未果。4、案涉商铺电表被封、水管被断，大门被锁，答辩人在2017年9月离开后，根本没有再占用过商铺，且2017年9月前的租金已全部缴纳给李小玲，不存在任何拖欠租金的情形。相反，出租方李小玲2017年9月后将商铺大门锁住，扣留答辩人器械设备，应当向答辩人支付自2017年9月起的器械设备租金及损失。5、原告不是案涉租赁合同的当事人，违反合同的相对性原则，不是适格的诉讼主体。而且宅基地转让行为无效，原告李桂苗不是案涉商铺所有人，请求人民法院依法驳回起诉。且原告主张的2016年9月起的租金已超过诉讼时效，应当驳回；另外案涉商铺断水断电，且答辩人已于2017年9月离开案涉商铺，不可能产生水电费，原告要求答辩人支付水电费，更加没有事实与法律依据。经审理查明：位于广州市番禺区大石镇东乡二队丰收路三街一巷**的房产（以下简称涉案商铺）无建设规划许可证及产权证书，原告称其是从案外人何伟光处受让。原告并向本院提交了其与何伟光等人签订的《宅基地转让合同》，该合同约定何伟光及其亲属将位于广州市番禺区大石镇东乡村二队丰收路三街一巷12号何伟光的宅基地转让给原告。原告并向何伟光支付了对价714600元。2015年10月6日，被告范雪芳作为承租人（乙方）和原告李桂苗作为出租人（甲方）签订了《租赁合同》，该合同约定原告李桂苗将其位于广州市番禺区东乡村丰收南路三街一巷12号出租给被告范雪芳，租用期五年，从2015年10月6日至2020年10月5日止租金为每月5000元，从6日开始计算租金，每月6号收租。第三年递升10%到2020年10月5日为期五年。合同期满或中途退场，乙方的装修水电设施均归甲方所有，不得拆除，且甲方不作任何形式的补偿。乙方应按时支付因租用该铺位产生的有关费用，包括：自来水费、加压费、排污费、电费、有线电视收视费、保安保洁管理费等费用。如经甲方催促，乙方仍欠交费用，超过七天，甲方有权回收房屋，并由乙方承担一切违约责任。上述《租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。案外人李亚太、李小玲于2020年7月24日出具情况说明：“本人李亚太（公民身份号码）、李小玲（公民身份号码）受李桂苗（公民身份号码委托，从2012年1月起至今一直代李桂苗出租、管理位于广州市番禺区东乡村丰收南路三街一巷12号房屋的一楼临街商铺，包括代为与承租人办理洽商、联络、签订租赁合同、向承租人收取租金、押金/保证金、水电费等所有费用、监督承租人按照租赁合同的约定履行义务等。”。原告在庭审过程中确认委托案外人李小玲处理涉案商铺租赁相关事宜，与被告签订的租赁合同也是案外人李小玲代其签订的。原告主张被告在2016年9月6日至2016年10月5日期间未足额交纳应缴租金，应当补交期间的租金差额每月1000元，被告自2016年10月6日起拖欠租金，至今仍占有使用涉案商铺。原告并主张被告拖欠原告2015年10月6日至2019年1月31日期间的水电费，原告向本院提交了其自行开具的收据两张：2015年11月6日的收据载明金额为574元（电费34、35、456，水费49）、2015年12月6日的收据载明金额为593元（电费34、31、454，水费74）。广州供电局有限公司电费通知单载明用户编号为0800130048815590用电详情：计费时段20170702-20170902，电费合计453.87元；计费时段20170902-20171102，电费合计81.78元；计费时段20171102-20180102，电费合计48.44元；计费时段20180102-20180302，电费合计33.97元；计费时段20180302-20180501，电费合计90.59元；计费时段20180501-20180701，电费合计57.25元；计费时段20180701-20180901，电费合计73.45元；计费时段20180901-2018111，电费合计63.41元；计费时段20181101-20190104，电费合计4.39元。用户编号为080013004896670，计费时段：20170702-20170902，电费合计22.81元；计费时段20170902-20171102，电费合计24.86元；计费时段20180302-20180501，电费合计48.36元；计费时段20180501-20180701，电费合计9.17元；计费时段20180701-20180901，电费合计8.53元；计费时段20180901-20181101，电费合计7.75元。另查明：被告范雪芳分别于2015年11月2日、2016年12月26日前往工商部门递交个体工商户名称预先核准申请书，广州市工商行政管理局番禺分局分别于当日核准登记。2017年8月10日，被告的儿子陈建军与李小玲的丈夫李亚太及儿子李华洲发生肢体冲突，当日各方前往广州市番禺区分局洛溪新城派出所做了询问笔录，笔录显示李亚太及李华洲因涉案商铺一直未交水电费而拆卸水表及电表，继而与陈建军发生肢体冲突，前往派出所做询问笔录的还有涉案商铺上层的租户。公安机关组织李亚太与陈建军进行了治安调解，但双方未能达成调解协议，公安机关建议当事人可就民事争议向人民法院提起民事诉讼。原告于2019年11月22日向被告发送律《律师函》，向被告催讨2019年6月至2019年11月6日的租金198500元，2017年7月至2019年8月6日的水电费13500元及逾期利息，并要求被告在函件发出之日起七天内自行清理租赁商铺内的物品并向原告交还商铺，逾期未清理则视为被告放弃租赁商铺内物品的所有权。上述律师函的邮件投递记录显示，该快递于2019年11月28日“已签收，其他：电联放铭记五金店”。被告确认收到原告寄出的律师函，并与原告律师通过短信沟通，原告律师并代表原告与被告协商，但双方未达成调解协议。被告到庭参加诉讼，并向本院提交了李小玲开具的10000元的押金收据及于2017年4月1日开出的金额为6000元的收据、日期不明确的金额为4000元的收据，证明其已经缴纳租金至2017年9月。原告称被告当时缴纳租金至2016年6月，被告于2017年4月1日缴纳的10000元只能抵扣2016年7、8月的租金。被告2019年10月份支付的5000元也是抵扣2016年9月之前的租金，因时间久远，已经记不清楚是抵扣哪个月份的租金。被告还向本院提交了涉案商铺被查封、水管被切断、电表被查封的照片。原告确认涉案商铺电表于2019年1月份被相关部门查封。被告主张涉案商铺无产权证及建设规划许可证，故涉案《租赁合同》无效。被告并称房屋出租人承诺涉案商铺能够办理工商登记，但其前往办理工商登记时被告知不能办理，原告收取水电费的标准不合理，被告因此与李小玲等人发生争端。后被告之子陈建军与李小玲的丈夫李亚太及儿子等人发生肢体冲突，造成被告儿子陈建军受伤。被告称其已于2017年9月离开涉案商铺，涉案商铺存有被告的相关设备，但因为原告阻挠，故被告未能搬出设备，导致设备贬值，产生相应损失。根据原告与被告提交的证据及双方当事人的庭审陈述，可以确认涉案商铺现状：1、包含涉案商铺在内的房屋无产权证及建设规划许可证；2、包含涉案商铺在内的房屋为多层住宅，被告租赁的涉案商铺为该房屋的一楼，现涉案商铺无人居住，停水停电，电表于2019年1月被相关部门查封；3、原告将涉案商铺的后门上锁，钥匙由原告持有；4、涉案商铺的前门是电动卷闸门，前门钥匙由被告持有。在本案庭审过程中，原告与被告均表示同意解除双方就涉案商铺签订的《租赁合同》，被告也表示同意腾空涉案商铺。以上事实，有原告与被告提交的证据、本院调取的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告通过向房屋所有权人支付对价取得涉案商铺相关权益，其只是委托李小玲代为处理涉案商铺租赁相关事宜，因此涉案商铺发生的法律关系相关权利义务应当由原告承受，故原告是本案适格主体。原告向本院请求的是一般民事权利，诉讼时效期间为三年，原告的委托人于2017年8月以不恰当的方式向被告主张权利、原告于2019年11月向被告发送律师函主张权利，均构成诉讼时效中断，故原告主张的2016年9月后的房屋占有使用费并未超出诉讼时效，本院依法应当予以审查。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与被告所签署的《租赁合同》应当无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。纵观本案事实，不论涉案的《租赁合同》是否有效，均应当按照诚实信用的原则来分清原、被告双方的权利义务。在本案中，原告与被告签订《租赁合同》均是双方真实的意思表示，在被告未将涉案商铺交还给原告管业之前，理应按原《租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费给原告。虽被告辩解因涉案商铺无法办理工商登记导致其无法使用房屋，但其并未提交证据证明。且涉案商铺在被告两次办理工商登记时均可正常使用，不存在其他瑕疵，故被告应向原告交纳相应的房屋占有使用费。本案原告与被告双方的争议焦点主要为以下四方面：一、被告拖欠涉案商铺占有使用费的起始时间。原告主张被告自2016年9月6日起拖欠占有使用费，而本案中原告称被告每次交租均有开具收据，虽被告抗辩其已经缴纳租金至2017年9月，但其并未提交原告开具的相应收据予以证明，原告于2017年4月1日开具的收据也未载明收取租金的月份。此外，根据本院调查取得的笔录显示，原告与被告的密切关系人之间于2017年8月10日发生冲突的起因是被告拖欠相关费用、原告的委托人拆卸水表及电表。故不排除在发生冲突前被告存在拖欠租金的现象。原告主张被告在2017年4月1日缴纳的10000元及2016年10月1日转账的5000元是抵充2016年9月6日之前拖欠的占有使用费存在高度可能，本院予以确认。故被告向原告缴纳拖欠的房屋占有使用费的起始时间为2016年9月6日。二、被告应缴纳房屋占有使用费的期间及金额。根据原告提交的电费通知单显示，2017年7月2日至2017年9月2日期间的电费为453.87元+22.81元，之后的电费通知单，单个用户产生电费均未超过100元。原告于2015年向被告开具的未收收据均载明电费为400元以上。原告与被告的密切关系人于2017年8月发生冲突后，被告已经无法正常使用涉案商铺（停水停电），虽被告事后自行接驳电源，但其接驳电源的目的是搬出相关设备，原告于2019年11月28日寄送的律师函也是寄存于其他商铺。根据涉案商铺的用电情况及本院调查的询问笔录等证据可以确认被告已于2017年9月离开，即于2017年9月份开始应未再使用涉案商铺。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定。因被告自2016年6月起已经拖欠相关费用，被告于2017年9月开始未再使用涉案商铺，也未向原告缴纳相关费用，原告即应采取适当措施减少自身的损失。但原告在两年后才委托律师向被告发函催讨租金及相关费用，故对于原告未采取适当措施致使损失扩大的部分诉请本院不予支持。原、被告双方无法确定被告离开涉案商铺为2017年9月份的具体时间，本院综合本案实际，本院酌情确定被告无需支付2017年9月1日之后的占有使用费。被告应向原告缴纳占有使用费的期间为2016年9月6日至2017年8月31日。原告确认被告2019年9月欠缴的租金为1000元，参照双方签订的《租赁合同》计算2016年9月6日至2017年8月31日期间的房屋占有使用费为56000元（1000元+5000元×11月）。本院考虑到，被告在签订合同时曾向原告缴纳了押金10000元，因涉案的《租赁合同》无效，该10000元押金原告本应当予以退还，故折抵2016年9月6日至2017年8月31日期间的房屋占有使用费56000元后，被告还需向原告支付占有使用费46000元。三、关于原告主张的涉案商铺于2015年10月6日至2019年1月31日期间产生的水电费。因被告于2017年9月份开始未使用涉案商铺，故对于原告主张的2017年10月1日后的水电费，本院不予支持。被告拖欠水电费，但原告仅提交了2017年7月2日至2018年11月1日期间的电费通知单。因包括涉案商铺在内的房屋是多层住宅，涉案商铺上层仍有其他租户居住，且原告亦自认涉案商铺的电表已经被查封，故不能排除原告提交的电费通知单载明的部分是涉案商铺上层住户或者为共有部分所用。原告提交的证据并不能证明涉案商铺实际产生的水电费，故对于原告在本案中主张的水电费的诉讼请求，本院则不予支持。四、关于涉案商铺的腾空及返还问题。虽被告自2017年9月开始未使用涉案商铺，但被告亦自认其仍留有部分设备在涉案商铺，其在庭审过程中也表示同意将涉案商铺内留存的设备搬离，故本院对于原告主张的被告腾空涉案商铺的诉讼请求予以支持。本案庭审过程中原告确认其将涉案商铺的后门上锁，涉案商铺已经在原告的管控范围内，故对原告主张被告交还涉案商铺的诉讼请求，本院则不予支持。综上所述，被告在占有使用涉案商铺期间拖欠原告房屋占有使用费，应向原告缴纳2016年9月6日至2017年8月31日期间的占有使用费46000元，并腾空涉案商铺。对原告主张的其他诉讼请求，本院则均予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告范雪芳应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李桂苗支付2016年9月6日至2017年8月31日期间的占有使用费46000元。二、被告范雪芳应于本判决发生法律效力之日起三日内腾空位于广州市番禺区东乡村丰收南路三街一巷12号的房屋。三、驳回原告李桂苗的其余诉讼求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5186元，由原告李桂苗负担4236元，被告范雪芳负担950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡 林二〇二〇年八月二十五日书记员 王雅佩