云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2387号原告（反诉被告）昆明新机场长水油料有限责任公司。法定代表人楼建忠，董事长。住所昆明市长水国际机场南工作区。委托代理人王文幸，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）昆明七花酒店有限公司。法定代表人张红，执行董事兼总经理。住所昆明市。委托代理人赵凯，中智法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告（反诉被告）昆明新机场长水油料有限责任公司（以下简称“原告长水公司”）诉被告（反诉原告）昆明七花酒店有限公司（以下简称“被告七花酒店”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，被告七花酒店于提出答辩状期间针对本诉部分提起反诉，本院依法适用普通程序，由审判员朱蓉独任审判，于2020年5月29日公开开庭对本诉和反诉部分进行了合并审理。原告长水公司的特别授权委托代理人、被告七花酒店的法定代表人及特别授权委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长水公司本诉称：2014年8月29日，原告与云南海外商务旅游公司（以下简称“海外公司”）签订了《房屋租赁合同》，约定由原告（甲方）将坐落于昆明长水国际机场机场西路西加油站侧规划、设计面积4420平方米的整栋综合楼一至四楼出租给海外公司（乙方）作为经营酒店住宿、餐饮业务使用，租期十年，自2015年2月1日起至2025年1月31日止，装修期自2014年9月1日至2015年1月31日，其中2015年2月1日至2018年1月31日每年租金1,379,040元，2018年2月1日至2021年1月31日每年租金1,447,992元。乙方租赁该房屋期间的水、电、煤气、电话、网络等费用及需要收取的土地租赁费、特许经营费、综合管理费等相关费用及税费由乙方自行承担。2014年11月30日，原告与海外公司签订《房屋租赁合同》补充协议，调整西综合楼租赁起止时间为2015年5月16日起至2025年5月15日止。2015年11月20日，原告（甲方）、海外公司（乙方）以及被告（丙方）签订《协议书》，约定甲、乙双方于2014年8月29日签订的《房屋租赁合同》中的承租人由乙方变更为丙方。被告使用涉案房屋至今仅支付了部分年度的房屋租金、土地租赁费和水电费。诉请判令：被告支付累计欠付的房屋租金2,240,000元以及按上述款项计算的逾期利息（按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算），支付累计欠付的土地租赁费758,592元及按上述款项计算的逾期利息（按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算），支付欠付的水电费493,015.13元。原告长水公司针对其本诉向本院提交如下证据材料：1、原告长水公司营业执照及被告七花酒店工商登记信息，欲证实原、被告主体身份。2、关于授权昆明新机场长水油料有限责任公司建设昆明新机场地面加油站的函、建设工程消防设计审核意见书（昆公消审【2011】第1199号）、建设工程消防验收意见书（昆公消验【2012】第0044号）、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，欲证实原告对案涉租赁物具有合法租赁权。3、房屋租赁合同及房屋租赁合同的补充协议、协议书，欲证实原告与云南海外商务旅游公司于2014年8月29日签订房屋租赁合同，约定了各自权利义务，以及装修期由2014年9月1日调整至2015年5月15日；原、被告和云南海外商务旅游公司于2015年11月20日签署三方协议，约定将承租人变更为被告；4、欠付费用情况说明表、业务联、进帐单、房屋租赁费发票，欲证实被告尚欠租金2,240,000元未支付；5、水电分解表、水电费发票、收据、水电收费通知、情况说明、律师函，欲证实水电费用已经实际产生且由原告垫付以及原告催收水电费的情形。被告七花酒店针对本诉答辩称：原告提供的租赁物不符合约定的条件，导致被告作为承租人无法实现租赁目的。自订立合同之初，原告就隐瞒真实情况，提供给承租人的房屋不具备开展酒店经营活动的基础性条件，房屋整体承重结构、消防设施等多处出现质量问题，至今尚未解决管道漏点。而被告在承担租金之外，还支付土地租赁费，增加了被告的营运成本，为此，双方多次沟通减免房租的事宜。因原告违约在先，故不应向原告支付租金及土地租赁费的利息。另原告一直收取的水电费中加收25%的管理费及分摊部分有违公平原则。请求依法判决。同时，被告七花酒店针对本诉部分提出反诉称：2014年8月29日，原告长水公司与云南海外商务旅游公司签订《房屋租赁合同》，约定原告长水公司将昆明长水国际机场西路西加油站后面的综合楼一至四楼（4420㎡）出租给海外公司作为经营酒店、餐饮业务使用，双方约定出租的场地应具备开展酒店经营活动的基础性条件。2015年11月20日，经三方同意，海外公司将其在《房屋租赁合同》中的权利义务交由被告概括承受。由于原告长水公司隐瞒真实情况，导致租赁场地需重新加固，由此支出新建消防池、化粪池及建筑结构加固费509,366元，装修时间也延长了三个半月。另因原告未配合被告申领酒店经营证照等，直至2015年10月14日才开业，造成被告长达5个月的租金损失574,600元、土地租赁费损失79,020元、员工成本支出279,204元、经营收入损失2,057,138.63元。此外，由于出租场地的主体管道长期存在问题未能及时解决，原告还拖欠被告围栏费22,600元、2017年-2019年保安费90,000元。诉请判令：原告长水公司向被告七花酒店支付各项损失3,623,192.76元。被告七花酒店针对本诉和反诉向本院提交如下证据材料：1、房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议、协议书、施工图设计变更通知单及附图、现场照片，欲证实双方的权利义务以及房屋主体结构需加固，原告长水公司同意延长装修时间，调整租赁时间，以及同意按昆明有色冶金设计研究院股份公司出具的加固方案进行施工；2、施工合同、签证单、收据、酒店装修合同书、建设工程项目补充协议、收据、购销安装合同及补充协议、委托书、身份证复印件、结算清单，欲证实被告七花酒店多支出新建消防池、化粪池、水泵房及建筑结构加固费509,366元的情形；3、企业名称预先核准通知书、情况说明、产权证明、准予登记通知书、营业执照、建设工程消防验收意见书、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防竣工验收申请受理凭证、消防安全检查合格证、特种行业许可证，欲证实因原告提供不符合要求的材料、出租的租赁场地不具备酒店用途的消防条件，导致被告七花酒店逾期5个月开业以及在消防设施等投入所造成的损失；4、租房合同、收款收据、餐费单、聘用合同、员工应聘表，工资表，欲证实被告七花酒店因逾期开业造成的员工住宿费、水电费、餐费、工资支出及经营收入损失共计2,057,138.63元；5、协议书，欲证实原告长水公司欠付被告七花酒店2015年6月围栏费22,600元及利息4889.13元；6、协议书，欲证实原告长水公司欠付被告七花酒店2017年至2019年保安费90,000元及利息6375元；7、统计表，欲证实被告七花酒店多支出的水电费和已支付租金的情形。原告长水公司针对反诉部分质证并答辩称：涉案租赁物在出租之前得到了消防部门验收许可备案。被告七花酒店对租赁物进行装修、设计、进行消防施工、证照办理等属于其承租后的经营行为，应由被告自行承担其支出及延期办理的风险。被告主张的围栏费及保安费与本案无直接关联。请求驳回被告七花酒店的反诉请求。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，在双方当事人均无争议的房屋租赁合同及补充协议、协议书的基础上，确认本案基本法律事实如下：原告长水公司与云南海外商务旅游公司于2014年8月29日签订《房屋租赁合同》，约定由甲方（原告长水公司）将其具有完全权利的坐落于昆明长水国际机场机场西路西加油站后面规划、设计面积4420平方米的综合楼一至四楼出租给乙方（以下简称“海外公司”）作为经营酒店住宿、餐饮业务使用，租赁期限10年，自2015年2月1日起至2025年1月31日止，装修期自2014年9月1日至2015年1月31日。合同约定，甲方有义务协助配合乙方办理审批手续。租金及支付方式为2015年2月1日至2018年1月31日每年租金为1,379,040元，2018年2月1日至2021年1月31日每年租金为1,447,992元。乙方需缴纳水电费保证金及装修保证金200,000元。同时，乙方应每月支付土地租赁费15,804元，缴费时间自2014年8月1日开始计算。合同还约定甲方有义务在乙方办理营业执照过程中提供所需材料。2014年11月30日，原告长水公司与海外公司签订《房屋租赁合同》的补充协议，将约定装修时间调整为2014年9月1日至2015年5月15日，租赁时间调整为自2015年5月16日起至2025年5月15日止。以及“乙方（海外公司）按照昆明有色冶金设计研究院股份公司出具的加固方案进行施工”。2015年11月20日，原告长水公司、海外公司与被告七花酒店签订《协议书》，约定将甲（原告长水公司）、乙（海外公司）双方于2014年8月29日签订的《房屋租赁合同》中的承租人由乙方变更为丙方（被告七花酒店）。海外公司及被告七花酒店在履约过程中，于2014年9月23日支付水电保证金及装修保证金200,000元，于2014年9月23日支付土地租赁费284,472元，于2014年9月27日支付租金1,379,040元，于2016年5月20日支付租金1,014,159元，于2017年4月26日支付租金800,000元，于2018年5月9日支付租金800,000元，于2019年6月23日支付租金800,000元，上述保证金、房租及土地租赁费合计5,077,576元，当期应收租金及土地租赁费共计8,076,168元。另合同在履行过程中，原告长水公司均按实际应收取的水费、电费加收25%的管理费。海外公司作为发起人，与其他4名投资人共同出资成立昆明七花酒店有限公司，2015年7月21日核准登记成立。本案双方当事人争议的焦点为：1、被告欠付水电费的具体数额；2、被告七花酒店主张租赁物不符合酒店经营条件而进行加固及新建消防池、化粪池、水泵房等产生的支出应如何承担；3、被告七花酒店在约定的装修期届满（2015年5月15日）后方能完成工商核准登记，具有提供文件配合办理登记的原告长水公司是否构成违约，应否承担违约责任，违约责任的范围为何。针对争议焦点一，被告七花酒店辩称，虽一直收到原告长水公司的水电收费通知，但被告七花酒店一直在通知上签署“因主体建设消防管漏水，公司只承担实际产生的生活用水的水费”、“对损耗分摊数量存在异议并多次提出书面诉请，只能按照分表产生的实际度数支付费用”的意见，并主张2015年至2018年双方实际的水电费差额为143,077.76元。针对争议的此一焦点，本院认为，被告七花酒店对水电费提出的抗辩主张及理由成立，一是原告长水公司自行分摊后加收25%的管理费无合同及法律依据，双方应按实际产生的费用进行结算清收；二是被告七花酒店虽接到水电收费通知，但亦同时提出异议，不表示被告七花酒店认可按原告长水公司主张的金额支付水电费。据此，本院根据原告长水公司主张的欠付金额493,015.13元减去25%的管理费，再行扣减2015年至2018年的差额143,077.76元（加上25%），确认被告七花酒店欠付的水电费为215,564.9元。针对争议焦点二，本院认为，被告七花酒店主张租赁物不符合酒店经营条件与原告长水公司主张该租赁物已取得消防部门验收许可备案为两个概念，即消除部门验收许可备案对日常办公与酒店经营的要求必然不同，同时本院注意到被告七花酒店主张的上述费用主要是加固和消防池、化粪池、水泵房的投入，系对建筑物本身所作的投资，而非为经营酒店的装修等营业性支出，海外公司及被告七花酒店的此项投资客观上也提高了租赁物的安全性和价值，原告长水公司系此部分添附投入的最终受益人，应对投资人予以补偿，但结合本案系租赁合同的客观实际和来建去丢的交易惯例，对被告七花酒店的此项请求，酌情支持70%，计币356,556.2元。针对争议焦点三，本院认为，海外公司及被告七花酒店承租案涉租赁物的合同目的是从事酒店经营，因此在租赁合同中有出租人提供相关资料（包括产权资料、消防资料）协助办理经营证照的约定，原告长水公司未能及时履行此项义务，导致被告七花酒店有延期成立、经营的客观情形产生，确有违约，但被告七花酒店主张的违约损失（员工工资、营收损失）为正常商业风险，并非违约造成的直接经济损失。同时，结合本院被告七花酒店确实有欠付租金的违约行为，本院认为双方在履约过程中均有违约，故对双方主张的违约责任，均不予支持。被告七花酒店主张的围栏费及保安费与本案并非同一法律关系，不应在本案中一并裁决处理。另本案在审理过程中，根据原告长水公司的申请，于2020年4月20日作出（2020）云0111民初2387-1号民事裁定书，对被申请人昆明七花酒店有限公司的财产3,730,627.27元予以保全。因此产生保全费5000元，保全保险费18,653元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）昆明七花酒店有限公司支付原告（反诉被告）昆明新机场长水油料有限责任公司租金（包含土地租赁费）2,998,592元、水电费215,564.9元，两项合计3,214,156.9元；二、原告（反诉被告）昆明新机场长水油料有限责任公司支付被告（反诉原告）昆明七花酒店有限公司租赁建筑附着物投资款356,556.2元；三、以上两项相抵，由被告（反诉原告）昆明七花酒店有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）昆明新机场长水油料有限责任公司2,857,600.7元；四、原告（反诉被告）昆明新机场长水油料有限责任公司的其他诉讼请求不予支持；五、被告（反诉原告）昆明七花酒店的其他反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36,693元，反诉案件受理费17,892.5元，共计54,585.5元，由原告（反诉被告）昆明新机场长水油料有限责任公司承担25,000元，由被告（反诉原告）昆明七花酒店有限公司承担29,585.5元。保全费5000元及保全保险费18,563元，共计23,563元，由原告（反诉被告）昆明新机场长水油料有限责任公司承担10,000元，由被告（反诉原告）昆明七花酒店有限公司承担13,563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审判员  朱蓉二〇二〇年八月十七日书记员  于晶