四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初884号 原告：中国工商银行股份有限公司简阳支行，住所地四川省简阳市北街**，统一社会信用代码915120812068578949。 负责人：杨磊，行长。 委托诉讼代理人：孙灿，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄川，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 被告：冯英，女，1988年3月10日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：文祥，男，1987年10月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：四川空分置业有限责任公司，，住所地四川省简阳市建设中路**，一社会信用代码915120815752572968。 法定代表人：段善君，执行董事。 委托诉讼代理人：张**，男，系公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司简阳支行（以下简称：工商银行简阳支行）与被告冯英、文祥、四川空分置业有限责任公司（以下简称：四川空分置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告冯英、文祥下落不明，本院于2020年5月20日在四川法治报上刊登公告，向被告冯英、文祥送达了起诉状副本、开庭传票等相关法律文书。本院依法公开开庭进行了审理，原告工商银行简阳支行的委托诉讼代理人孙灿，被告四川空分置业公司的委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼，被告冯英、文祥经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行简阳支行向本院提出诉讼请求：1.确认编号为［个住］字［工行］行［简阳］支行［2017］年［一手582号］的《个人购房借款／担保合同》项下贷款立即到期，判令冯英、文祥立即向工商银行简阳支行偿还借款本金223252.83元及利息、罚息（利息、罚息以合同约定的方式计算至实际清偿之日止，暂计至2020年3月11日，利息为9471.40元、罚息为35元）；2.判令四川空分置业公司对冯英、文祥的上述债务承担连带担保责任；3.判令工商银行简阳支行对冯英、文祥名下位于××路××期××号楼栋××单元××层××号的房屋（预告登记号：川（2017）简阳市不动产证明第0014572号）享有抵押权，且工商银行简阳支行有权就该房产折价或拍卖、变卖价款优先受偿；4.判令冯英、文祥向工商银行简阳支行支付实现债权的费用。诉讼过程中，工商银行简阳支行明确第四项诉讼请求为诉讼费2396元、公告费600元，共计2996元。事实和理由：2017年7月17日，冯英、文祥、四川空分置业公司与工商银行简阳支行签订编号为［个住］字［工行］行［简阳］支行［2017］年［一手582号］的《个人购房借款／担保合同》，约定冯英、文祥向工商银行简阳支行借款240000元用于购房，借款期限20年，还款方式为按月等额本金还款法。后工商银行简阳支行依约一次性向冯英、文祥发放贷款240000元，贷款实际执行利率4.9%。同时，《个人购房借款／担保合同》约定：冯英、文祥以其位于××路××期××号楼栋××单元××层××号的房屋提供抵押担保，担保范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及工商银行简阳支行实现债权费用和借款人所有其他应付费用。2017年7月24日，双方就该抵押房屋设立预售商品房抵押权预告登记。《个人购房借款／担保合同》还约定，四川空分置业公司在该抵押房屋未办理完毕正式抵押登记手续、工商银行简阳支行未收到记载有正式抵押登记信息的不动产登记证明或房屋他项权利证书前承担阶段性连带责任保证，保证范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及工商银行简阳支行实现债权费用和借款人所有其他应付费用；该合同第十三条补充条款还约定，在借款期间，借款人承担无限担保责任。合同履行过程中，冯英、文祥多次未按照约定履行还款义务，工商银行简阳支行于2019年9月25日向冯英、文祥签发《个人逾期贷款催收函》，冯英、文祥仍然未按合同约定偿还贷款，其行为已构成违约。工商银行简阳支行遂诉至本院，望判如所请。 冯英、文祥未作答辩。 四川空分置业公司辩称，冯英、文祥向工商银行简阳支行借款用于购买房屋属实，连带保证责任系房屋买卖过程中的常规交易流程，所有开发商都要签署担保协议，四川空分置业公司对该借款承担阶段性连带保证责任属实。支持法院对冯英、文祥名下房屋拍卖抵偿工商银行简阳支行借款，因冯英、文祥没有提交购房应交纳的相关材料，导致案涉房屋至今未交房，按合同约定应在交房后550天内将产权办在购房者名下。现案涉房屋所在的房屋大产权还未办理，因此该房屋产权至今未登记到冯英、文祥名下。 本院经审理认定事实如下：2017年7月17日，冯英、文祥（借款人）、四川空分置业公司（保证人）与工商银行简阳支行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》，合同编号为：［个住］字［工行］行［简阳］支行［2017］年［一手582号］。合同约定：贷款人根据借款人申请发放个人购置住房贷款，金额为240000元；贷款用于购买位于××路××期××号楼栋××单元××层××号的房屋；贷款期限为20年；贷款期限一年以上自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率计；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）；罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%；保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款期间，借款人承担无限担保责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，依据14.2中（4）约定宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；抵押担保的范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及工商银行简阳支行实现债权费用和借款人所有其他应付费用。 2017年7月24日，简阳市国土资源局出具川（2017）简阳市不动产证明第0014572号预告登记，对借款人购买位于××路××期××号楼栋××单元××层××号××商品房抵押权预告登记。2018年1月1日，工商银行简阳支行将借款240000元支付给四川空分置业公司，作为冯英、文祥购买房屋的购房款。借款后，冯英、文祥于2019年4月1日以前按时偿还了借款本息。2019年9月25日，工商银行简阳支行向冯英发出《个人逾期贷款催收函》，要求支付拖欠四个月的借款本息6981.63元。截止2020年3月1日冯英、文祥欠借款本金223252.83元、利息9252.83元、罚息35元。经催收未果，工商银行简阳支行诉讼来院，要求支持其诉讼请求。 以上事实有工商银行简阳支行陈述，四川空分置业公司答辩，以及工商银行简阳支行所举证据：原告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件；《个人购房借款/担保合同》（编号A：[个住]字[工行]行[简阳]支行[2017]年[一手582]号）、《借款借据》《不动产登记证明-预售商品房抵押权预告登记》《个人逾期贷款催收函》及邮寄底单、对账单等证据在案予以佐证，本院依法对其真实性、合法性、关联性予以确认。四川空分置业公司、冯英、文祥没有提供证据。 本院认为，借款人冯英和文祥、借款保证人四川空分置业公司与贷款人工商银行简阳支行签订的《个人购房借款/担保合同》是各方的真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。工商银行简阳支行依据合同约定履行了出借人义务，借款人应按照约定及时足额偿还借款本息。因借款人连续三期以上未按照约定偿还借款本息，并经催收仍未足额还清，符合《个人购房借款/担保合同》中“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”的情形，该项约定不违反法律规定，故工商银行简阳支行要求冯英和文祥立即偿还借款本金223,252.83元及利息、罚息的主张，有事实依据和法律依据，本院依法予以支持。 关于保证责任问题。《个人购房借款/担保合同》约定“保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任”，该约定不违反法律规定，本院依法予以确认，因案涉房屋至今未办理不动产登记以及抵押登记，按照合同约定在抵押登记之前应当由保证人承担连带保证责任。 关于抵押优先受偿权问题。冯英、文祥购买位于简阳市××路××期××号楼栋××单元××层××号的房屋，该房屋的不动产产权现不在冯英、文祥名下，没有办理抵押登记，工商银行简阳支行要求就该房产折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿的主张不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告冯英、文祥在本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司简阳支行借款本金223,252.83元及利息、罚息（截止2020年3月1日，利息9,252.83元、罚息35元，从2020年3月2日起按照《个人购房借款/担保合同》第四条、第九条约定的方式计算至付清时止）； 二、被告四川空分置业有限责任公司对上述款项的偿还承担连带责任保证，四川空分置业有限责任公司承担连带偿还责任后，可以向被告冯英、文祥进行追偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司简阳支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2,396元，公告费600元，共计2,996元，由被告冯英、文祥（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  袁昌友 二〇二〇年八月二十五日 书记员  李瀚森