江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1283民初8124号 原告：江苏新虹润金属材料有限公司，住所地泰兴虹桥工业园区方泰路。 法定代表人：黄军，执行董事。 委托诉讼代理人：李玉虎、刘娟娟，江苏律园律师事务所律师。 被告：付家红，男，1966年3月18日生，汉族，住上海市奉贤区。 委托诉讼代理人：罗卫东、高鹏飞，上海积步律师事务所律师。 原告江苏新虹润金属材料有限公司（以下简称新虹润公司）与被告付家红租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新虹润公司法定代表人黄军及委托诉讼代理人李玉虎、刘娟娟，被告付家红及委托诉讼代理人罗卫东、高鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新虹润公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的厂房租赁合同；2、判令被告向原告支付自2018年11月15日起至2019年7月15日的租金190474.21元（应付租金866666.67元及水费、电费、保安费、清洁费等计383711.06元，合计1250377.73元，被告在2019年3月30日前已付1059903.52元）以及2019年7月16日后按合同约定租金标准计算至实际交还厂房之日止的租金；3、判令被告支付违约金650000元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年12月13日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于江苏省泰兴虹桥工业园区的5号车间出租给被告使用；租期6年，自2018年5月1日至2024年5月1日；每年租赁费1300000元（不含税），被告如需开票应额外承担相应税金；先付租金后使用；水电费由被告按时缴付，原告按自来水公司标准收取；欠付房租或水、电、气、污水费用超过30天，原告有权解除合同，并要求被告承担6个月租金作为违约金。原、被告于2017年12月29日、2019年3月20日又分别签订1份《补充协议》，确认被告于2018年8月13日入住，租金自2018年11月15日起算，并对具体付款时间作了约定。截止2019年7月9日，已产生税费、水费、电费、保安服务费、清扫费及其他零星费用计383711.06元。协议签订后，被告未按约支付租金，经原告催讨后仍未履行。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。 被告付家红辩称，同意解除《厂房租赁合同》及《补充协议》，但本案并非被告违约。1、原告起诉的被告主体不适格，理由如下：本案系厂房租赁合同纠纷，并非居住用房，合同目的为生产用途非个人使用，被告系泰兴市恩典科技有限公司（以下简称恩典公司）股东及法定代表人，恩典公司于2018年3月12日设立，2017年12月13日被告在与原告签订租赁合同时，正在筹建恩典公司，故被告并非本案的适格主体；2、本案并非被告违约，理由为：案涉《厂房租赁合同》第6条约定，原告要协助被告办理发改、工商、税务等生产手续，费用由被告承担，原告承诺出租给被告使用的车间由原告负责办理环保局认可的5条阳极氧化环评证书，且原告必须在被告正式投产前办理完毕并交付使用，否则被告有权拒绝承租并解除合同，原告在退还租金时还需承担因此给被告造成的损失。然而原告未按合同约定办理前述环评证书，故被告有权拒绝承租涉案房屋、解除合同，并要求原告赔偿损失。2019年5月29日，被告通过微信及邮政特快寄送通知给原告，要求原告提供前述环评证书，但时至今日，被告未收到原告提供的任何环评证书，因此被告及恩典公司将保留通过诉讼追究原告法律责任的权利；3、关于租金支付，被告确实支付了1059903.5元给原告，分别为：2017年12月29日支付650000元，2018年8月22日支付200000元，2019年3月28日支付50000元，2019年3月29日支付100000元，2019年3月30日支付59903.52元；4、关于房屋交付，合同第四条第1项约定，待原告将竣工验收合格的厂房交付被告使用之日起。而该厂房至今未取得验收的相关审批文件；5、原告诉称截至2019年7月9日产生的税费、水电费、保安费、清洁费等计383711.06元，因双方未就上述各项费用作出任何约定，被告不认可。综上，被告认为，原告所诉与事实不符，事实是原告违约给被告造成损失2779565元，被告及恩典公司将保留通过另案诉讼追究原告法律责任的权利。 针对被告付家红的答辩，原告补充陈述，1、关于被告的主体资格问题。2017年12月13日、2017年12月27日、2019年3月20日三份协议的签订主体，以及费用给付主体，均能确认本案被告主体适格；2、关于违约的问题，原告已严格按照双方协议约定全面履行义务，相应的环评批准手续也已取得。虽然原告多次联系沟通，但被告仍未至承租车间进行试生产、试运营，从而导致原告不能完成案涉房屋的竣工验收，为此还产生了额外的费用；3、关于水电费、税费等，在《厂房租赁合同》第8条、22条已明确约定。 本院经审理认定如下事实：2017年12月13日，原告新虹润公司（出租方、甲方）与被告付家红（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：一、甲方将位于泰兴虹桥工业园内新虹润公司的5号车间（面积约3600㎡）出租给乙方使用；二、租期6年，自2018年5月1日至2024年5月1日，合同签订期前两个月为进场准备期，不计租金；三、租赁费用：每年租赁费1300000元（不含税），乙方需要开票应额外承担相应税金；四、租赁费的支付方式与期限：先付租金后使用。因甲方拟出租的房屋尚未动工建设，经双方协商，自合同签订10天内，乙方先预付650000元订金，待甲方将竣工验收合格的厂房交付乙方使用之日起，以后每半年支付一次房租，支付日为到期日的前3个月……六、甲方协助乙方办理发改、工商、税务等生产手续，费用由被告承担。甲方承诺出租给乙方使用的5号车间，由甲方负责办理5条环保局认可的阳极氧化环评证书，且甲方必须在乙方正式投产前办理完毕并能交付使用。否则乙方有权拒绝承租该房屋，解除本合同，甲方在退还租金的同时，还需要承担乙方因此造成的损失；七、厂房装修、改造等由乙方实施，无需另外报甲方同意（但不得影响厂房使用寿命），合同到期后固定装修不得损坏，无偿交由甲方。厂房内乙方根据设备需要自行改造，但合同到期后，乙方负责恢复原样补贴恢复改造费用给甲方。乙方所有设备由乙方自行处理；八、甲方为乙方提供用电、用水，电费按供电公司标准收取，水费按自来水公司标准收取，水电费均由乙方承担并按时缴纳，乙方按照供电部门要求进行电费预缴，乙方需要甲方开具发票时，乙方应承担相应税金。同时乙方因生产需要安装天然气管道，甲方负责开户，因生产需要管道改造以及使用费用由乙方承担。……十五、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，对方均有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿，合同期内甲方不得提前收房（因乙方拖欠租金除外）。任何一方中途违约解除合同，须额外支付半年租金给对方作不违约金后方可收房或退场。如因乙方原因提前退场，需支付甲方半年房租……二十、乙方污水委托甲方处理，乙方负责将分类冲洗污水分别泵送甲方污水处理设施。污水处理费用暂定65元/吨污水量按乙方自来水用量计，污水原水水质情况见附表，污水处理费用为月结，乙方在次月五日前现金方式支付给甲方。如处理费用承受原辅材料再议后调整，原酸处理费用价格另议……二十二因乙方拖欠房租或水、电、气、污水费用超过30天，甲方有权通知解除合同，并有权要求乙方承担6个月租金作为违约金。 2017年12月29日，原告新虹润公司（出租方、甲方）与被告付家红（承租方、乙方）签订《补充协议》，内容为：因甲方拟出租的5号车间，尚未动工建设，甲方承诺在2018年3月1日之前竣工，通水电，且电压需满足乙方经营所需，并完全交付乙方使用。如在2018年3月1日前甲方未能履行上述承诺，每延期一个月交付，租金也顺延一个月，两个月的进场准备期不变，以此类推。但最迟不得超过合同规定时间的5个月（即2018年8月1日），否则乙方有权要求甲方立即退还所有房租、定金及乙方已支付的其他所有费用，并赔偿乙方所有损失。在签订该《补充协议》的当日，被告支付原告650000元租金。 上述协议签订后，原告进行了5号车间的建设，于2018年8月13日交付被告使用，被告在5号车间内进行了生产设备的安装调试，未正式投产。2018年8月22日，被告支付原告租金200000元。 2019年3月20日，原告新虹润公司（甲方）与被告付家红（乙方）又签订《补充协议》，内容为“由于5号车间在签订租房协议时正在基建，故没有明确租房时间。现付家红已于2018年8月13日入住，经双方友好协商如下：一、租房时间从2018年11月15日开始，2018年8月13日至2018年11月14日为进场期，不计租金。二、房租付款日期为每年的9月1日前付650000元，每年3月1日前付650000元（全部现金结算），汇入甲方指定的帐户。三、甲方承诺2019年4月30日前把4号和5号车间的路面硬质化。四、甲方考虑到乙方刚刚投入生产，本期（2019.5.16-2019.11.15）租金付款同意为，补充协议签订后3天内付100000元，3月31号前付150000元，4月15号前付200000元，5月15号付200000元。以后每期租金按本补充协议第二条约定支付，不得延期。五、甲、乙双方相互配合。”该补充协议签订后，被告付家红于2019年3月28日支付原告新虹润公司50000元、2019年3月29日支付100000元、2019年3月30日支付59903.52元。在此期间，原告也将4号和5号车间的路面硬质化。 2019年5月27日，被告向原告发送通知1份，称截至通知发出之日,原告仍未办理5号车间内5条经环保局认可的阳极氧化环评证书，要求在5月31日前办理完毕并交付。此通知即作为其本人解除《厂房租赁合同》通知。原告于5月30日复函，称被告未按约支付租金，已构成违约。 另，原告厂区内建有5间车间，其中1#车间出租，6#车间用于酸洗加工，2#、3#车间进行不锈钢制品加工，4#、5#车间进行铝制品加工。关于原告公司向泰州市行政审批局报送的《江苏新虹润金属材料有限公司不锈钢产品生产技术改造项目环境影响报告表》及《泰兴市华兴环境咨询公司的技术评估意见》，经泰州市行政审批局审查后，于2018年2月7日作出审批意见：一、在污染防治措施和环境事故风险防范应急措施得到落实的前提下，根据“报告表”结论和技术评估意见，你公司在泰兴市虹桥工业园区方泰路拟定地点从事不锈钢产品生产技术改造项目建设可行。二、你公司在工程设计、建设和管理过程中必须按照环保要求，认真落实“三同时”，并着重做好以下工作……三、严格按总量控制要求排放相关污染物。四、项目的环保设施必须与主体工作同时建成并投入使用，并按规定办理项目竣工环保验收手续。五、本意见自下达之日起5年内有效。 本案审理过程中，原、被告双方基于合同约定“甲方承诺出租给乙方使用的5号车间，由甲方负责办理5条环保局认可的阳极氧化环评证书，且甲方必须在乙方正式投产前办理完毕并能交付使用”的内容，互相主张对方违约。经走访泰兴市行政审批中心负责办理环保手续的部门，本院了解到，根据现行管理规定，环保部门并不发放“阳极氧化环评证书”。另外，原告表示在本案中不要求处理被告在租赁期间所产生的水费、电费、保安费、清洁费等计383711.06元的费用。 本院认为，一、原、被告签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。被告承租原告房屋后，理应按照双方的约定给付租金。由于被告未按约足额给付租金，已构成违约，原告起诉要求解除租赁合同，被告亦于2019年10月10日庭审时表示同意解除，故原、被告签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》依法解除。二、关于被告主张原告未按约办理5条阳极氧化环评证书，构成违约之争议焦点。本院认为，首先，双方合同中约定原告负责办理阳极氧化环评证书，但按现行环保管理规定，环保主管部门并不发放该证书；其次，按双方所签合同的内容，从双方实现合同的目的来看，原告已经向泰州市行政审批局报送《江苏新虹润金属材料有限公司不锈钢产品生产技术改造项目环境影响报告表》及《泰兴市华兴环境咨询公司的技术评估意见》，泰州市行政审批局作出审批意见：一、在污染防治措施和环境事故风险防范应急措施得到落实的前提下，根据“报告表”结论和技术评估意见，你公司在泰兴市虹桥工业园区方泰路拟定地点从事不锈钢产品生产技术改造项目建设可行……。由此可见，新虹润公司已向环保部门积极履行了相关报批义务且已获批准，原、被告双方均必须在工程设计、建设和管理过程中按照环保要求，认真落实“三同时”，严格按总量控制要求排放相关污染物，在投入使用后按规定办理项目竣工环保验收手续。现因被告未投入生产，后续的项目竣工环保验收手续不能办理，因此，对于被告主张原告未按约办理5条阳极氧化环评证书，构成违约之辩称意见，本院依法不予采纳。同理，2019年5月27日被告通知原告解除《厂房租赁合同》，因被告此时并不享有法定或者约定解除权，故2019年5月27日并不发生合同解除的效果。三、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还租赁房屋，按约定的标准支付房屋租金、水电费及实际占用期间的占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付租金及占有使用费的具体数额，本院审核确认如下：原、被告之间租赁合同关系解除前，被告应按合同约定的1300000元/年标准支付租金，自2018年11月15日至2019年10月10日的租金计算为1173611.11元，扣除已付1059903.52元，被告仍应支付原告计113707.59元；合同关系解除后，被告继续占用租赁标的物，仍应按照1300000元/年标准支付标的物占有使用费至实际返还之日止。四、因被告未按约支付租金，其行为构成违约，并最终引起合同解除的结果，应承担相应的违约责任。现原告要求被告按六个月租金650000元标准支付违约金，该违约金标准偏高，应予调整。因合同解除后，原告另行招租需要一定时间，客观上会给原告造成一定的收入损失，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定由被告按两个月租金标准向原告支付违约金216666.67元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原、被告所签订的《厂房租赁合同》及补充协议； 二、被告付家红于本判决生效之日起10日内清空并返还其承租的位于泰兴虹桥工业园内5号车间给原告江苏新虹润金属材料有限公司； 三、被告付家红于本判决生效之日起20日内给付原告江苏新虹润金属材料有限公司租金113707.59元及占有使用费（自2019年10月11日起按1300000元/年计算至实际交还承租车间之日止）； 四、被告付家红于本判决生效之日起20日内向原告江苏新虹润金属材料有限公司支付违约金216666.67元； 四、驳回原告江苏新虹润金属材料有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48200元，保全费4770元，合计52970元，由原告江苏新虹润金属材料有限公司负担3270元，被告付家红负担49700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费48200元。 审 判 长  刘世浩 人民陪审员  叶建生 人民陪审员  虞金良 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员  程鹏来 附：本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。