上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18799号原告(反诉被告)：上海七宝古镇实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张明岐，董事长。委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳，上海金仕维律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海商旅文企业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王超，总经理。委托诉讼代理人：叶国华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：梁兴学。原告上海七宝古镇实业发展有限公司(以下简称七宝古镇公司)与被告上海商旅文企业管理有限公司(以下简称商旅文公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理。诉讼中，被告商旅文公司于2020年6月3日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，由审判员杨伟华适用简易程序分别于2020年6月9日、2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)七宝古镇公司的委托诉讼代理人曾艳，被告(反诉原告)商旅文公司的委托诉讼代理人叶国华、梁兴学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)七宝古镇公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告支付原告自2019年4月15日至2019年8月16日的拖欠租金166,666元(年保底租金50万/12个月*4月=166,666元)；2.判令被告支付2019年8月17日至2019年9月5日期间的房屋占有使用费54,795元(年保底租金50万/365天*2*20天=54,795元)；3.判令被告支付逾期付款违约金(违约金的标准为每日0.1%,其中166,666元从2019年3月15日起计算至被告实际支付之日；54,795元从2019年9月6日起计算至被告实际支付之日)；4.判令被告支付原告拖欠水费47.26元。诉讼中，双方一致确认商旅文公司支付租金至2019年4月14日，从2019年4月15日开始欠租，商旅文公司于2019年9月5日搬离涉案房屋，双方对于租金金额、使用费金额及计算方式、拖欠水费的事实及金额均无异议。本诉的事实与理由：原、被告双方于2016年签订《七宝酒坊租赁合同》一份,约定由原告将坐落在本市闵行区七宝镇南大街XXX号房屋出租给被告,用途为经营餐饮。租赁期限为三年,自2016年8月15日至2019年8月16日。双方约定租金由年保底租金和年度营业额提成租金两部分组成,年保底租金为50万元。被告应于每期租赁期到期前15天向原告支付下一期租金,每逾期支付一日,被告须按日支付未付租金的0.1%的违约金。该租赁合同于2019年8月16日到期终止,双方未再续签。但合同期内2019年4月15日至2019年8月16日的租金被告至今未付。并且合同到期后,被告并未及时交还房屋,而是直至2019年9月5日才搬离房屋。此外,被告还有47.26元的水费未缴。原告多次催促被告缴纳其拖欠的房租,均未果。原告无奈只得诉诸法院，恳请法院依法支持七宝古镇公司的本诉诉讼请求。被告(反诉原告)商旅文公司针对本诉辩称，由于涉案房屋的产证面积与合同约定出租面积不一致，致使商旅文公司承租涉案房屋用于餐饮经营的合同目的不能实现，故应由七宝古镇公司赔偿商旅文公司损失，因此不同意支付逾期付款违约金。另被告(反诉原告)商旅文公司向本院提出反诉请求：1.判令《七宝酒坊租赁合同》部分无效；2.判令被反诉人退还部分已付租金416,667元(十个月二次装修期租金)；3.判令被反诉人退还保证金84,000元；4.判令被反诉人赔偿损失902,380.54元(设计费50,000元，沙盘模型28,000元，煤气安装260,000元，装修费529,380.54元，拆旧35,000元)。反诉的事实与理由：本诉原告在诉状中所述事实部分基本属实。但作为出租方的本诉原告，在《七宝酒坊租赁合同》中出租房屋的面积为383.46平方米，但其产证面积仅为82平方米。其导致的直接后果是反诉人在取得该房屋，并对其进行了一系列的装修，使其符合“经营餐饮”用途后，却无法办理营业执照和其他证照，无法正式经营。被反诉人虽表示由他们统一办理证照，但对反诉人的办照请求，一直拖拉不办，直至合同到期。反诉人的合同目的无法达到，为此，特提起反诉。针对反诉，原告(反诉被告)七宝古镇公司辩称，不同意商旅文公司的反诉诉请。针对反诉诉讼请求1，合同系双方真实意思表示，不违背法律的强制性规定，合同应有效。合同已经全部履行完毕，涉案房屋已经交还，确认合同无效不具有实际意义。针对反诉诉讼请求2，一、商旅文公司要求退还部分租金没有事实和法律依据。首先除非特别约定免租期外，装修期包含在租赁合同期限内，所以退还部分租金不合理。其次，二次装修是商旅文公司自身原因导致，涉案房屋系通过招投标方式租赁，双方签订合同是为商旅文公司在涉案房屋内展示“酒文化”业态，而非单纯经营餐饮。但商旅文公司实际装修是按照一般美食城标准装修，故双方后续协商重新设计装修，且重新装修费用是由七宝古镇公司承担。商旅文公司亦同意重新装修，所以重新装修是双方合意结果。七宝古镇公司通过承担装修费用实际是对商旅文公司做了补偿，商旅文公司不应再拒付租金，故重新装修期间租金应由商旅文公司承担。二、重新装修是双方履行合同过程中达成一致的结果，在整个合同履行过程中，商旅文公司均无异议，虽然重新设计装修费用是由七宝古镇公司承担，但实际仍然是商旅文公司自行设计和装修。如商旅文公司不同意不配合，是不可能重新设计装修，因此在合同期满终止后，商旅文公司再要求免租，有违诚信原则。三、重新装修时间仅需一个半月，并非商旅文公司主张的十个月。后面延期的原因是商旅文公司要做业态调整，故商旅文公司要求退还十个月租金无依据。针对反诉诉讼请求3，保证金我方已收到，但保证金目的在于保证商旅文公司切实履行合同义务，在商旅文公司履行了全部合同义务及违约责任后，我方同意退还保证金。针对反诉诉讼请求4，无事实法律依据，商旅文公司无权主张。商旅文公司主张的实际是第一次装修的费用。本合同是期满终止，双方在合同12-12的第三项中有约定，在期满终止情况下，商旅文公司装修如何处置，双方在合同中已经明确约定。商旅文公司将其第一次装修作为损失，无依据。其次，第一次装修拆除是商旅文公司履行承诺所致，理应自行承担。在七宝古镇公司做了一定让步、承担重新装修费用的情况下，商旅文公司再来主张装修损失，无依据。双方为了进一步合作，虽在商旅文公司违约、未按照投标承诺进行装修情况下，七宝古镇公司做了一定让步，承担了重新设计装修费用，实际已经以七宝古镇公司重新出资的方式对商旅文公司第一次装修进行了适当补偿。因此商旅文公司不存在所谓损失。另外针对商旅文公司的事实理由，不存在七宝古镇公司不配合办证导致合同目的不能实现的问题。涉案房屋产证的面积、门牌号与实际不对应是有历史原因的。涉案房屋的产证登记时间很早，七宝老街在2000年起由政府投资进行修复改造，其中涉案房屋所在的南大街XXX号门牌号有多次变更，面积也几经变化。根据政府相关文件和精神，修复后的七宝老街(包括涉案房屋)是统一规划下的业态布局并依据业态布局办理证照，如果涉案房屋符合业态布局的设计，是不存在办证障碍的。本院经审理认定事实如下：2016年7月，七宝古镇旅游资源开发有限公司委托招标代理机构上海申诺投资咨询有限公司发布《七宝古镇合作经营酒坊项目招标文件》，就七宝古镇合作经营酒坊项目进行招标。2016年7月27日，商旅文公司向七宝古镇旅游资源开发有限公司、上海申诺投资咨询有限公司提交投标函。2016年8月10日，上海申诺投资咨询有限公司发布《七宝古镇合作经营酒坊项目中标通知书》，中标人为商旅文公司，中标价格50万元。2016年8月15日，七宝古镇公司作为出租方(合同甲方)、商旅文公司作为承租方(合同乙方)签订《七宝酒坊租赁合同》(合同编号：NDJ21号-XXXXXXXX)一份，协议载明：一、出租房屋情况。1-1甲方出租给乙方的房屋坐落在本市闵行区七宝镇南大街XXX号(以下简称该房屋)。该房屋建筑面积约为383.46平方米，用途为经营餐饮。该房屋的平面图见本合同附件(一)。甲方已向乙方出示。1-2租赁期限为叁年，自2016年8月15日至2019年8月16日止。……四、租金、支付方式和期限及对乙方财务的监督。4-1乙方应向甲方支付的租金分两部分,一部分为保底租金,另一部分以乙方营业额比例提取的方式予以体现。乙方支付租金的方式如下：(1)自2016年8月15日至2019年8月16日止，年保底租金为500,000.00元(大写伍拾万圆整)。保底租金每2个月为一期，按期支付，先付后租；第一期保底租金应当于合同签订之日支付完毕；乙方应当在每期租赁期到期前15天向甲方支付下一期租金；逾期支付，则每逾期一日，乙方须按日支付未付租金的0.1%的违约金。(2)自2016年8月15日至2019年8月16日止，年度酒坊营业额提成租金为乙方年度总营业额的5%。营业额提成租金每年度为一期，按期支付；乙方应当在年度账目结算后十日内向甲方支付，最后一期营业额提成租金的支付不受租赁期限的限制；逾期支付，则每逾期一日，乙方须按日支付未付租金的0.1%的违约金。(3)七宝酒坊的租金由年保底租金和年度营业额提成租金两部分组成。……五、保证金和其他费用。5-1甲、乙双方约定，本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币捌万肆仟元整。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5-2租赁期间，使用该房屋所发生的三相电、煤气费用由甲方承担；使用该房屋所发生的水、通讯、设备、等有关费用由乙方承担。……七、房屋返还时的状态。7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按合同终止或解除时日租金标准的二倍向甲方支付该房屋占用使用费。7-2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。……九、解除本合同的条件。……9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应按照第十条约定向对方支付违约金；若支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，而且若乙方违约，则甲方不给予装修免租期优惠，乙方应向甲方补缴装修免租金的租金：……(七)乙方未按古镇的整体规划或核定的经营范围从事经营活动，经甲方两次书面通知整改仍未纠正的；……(十)乙方逾期不支付租金及管理费累计超过1月或累计超过3次的；十、违约责任。……10-8由于甲方尚未取得房地产权证，若因此影响乙方办理相关证照的，乙方不得因此要求甲方赔偿；但甲方承诺就此事与相关部门积极协调，尽量不影响乙方的正常开业。十一、其他条款。11-1本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。11-2甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。……七宝酒坊租赁合同补充条款。补充条款(含附表)是甲、乙双方就乙方租赁该房屋而签订的《七宝酒坊租赁合同》(下称“本合同主文”)的补充，与本合同主文、其各项附表及附件统称为“本合同”。本合同主文与本补充条款及附表若有不一致或相互抵触，以本补充条款及附表的规定为准。若本合同主文留空处填入了“X”而本补充条款及附表中未作约定，则视为双方对该条款不作约定。12-1.本合同第1-1条的补充。该房屋的大约面积(下称“租赁面积”)已列于本合同附表一。为避免疑义，乙方同意并承认该租赁面积可能与该房屋的平面图上列明的面积不相同，若有不同，以平面图确认面积为准。该房屋的平面图(见附件一)只作方便鉴别之用。12-2.本合同第1-3条的补充。于附表一第一部分所列明的交付日(下称“交付日”)。12-3.对本合同第2-1条作如下补充。乙方承租该房屋之用途详见附表一。乙方承租、使用该房屋需遵守该房屋管理规约的规定。乙方应负责向相关机构和/或政府部门申请业务经营所需的所有执照。甲方在合理的范围内配合乙方的要求提供相应的文件和材料，并协助办理。……12-7.对本合同第4-1条及第5-3条作如下补充：(1)除本合同另有规定外，在整个租赁期内，租金每2个月为一期，按期收缴，先缴后租。首期租金定于交付该房屋时收缴，后期乙方应于本期租金到期日前15天向甲方支付下一期租金，逾期支付则每逾期1日，乙方须按日支付未付租金的0.1%的违约金。(2)本合同附表一所列的其他费用，包括但不限于通讯费用(如有)、水费(如有)、电费等(统称“其他费用”)均由乙方承担，乙方须在收到各项费用账单后7日内自行支付该等其他费用，并将交费凭证复印件交甲方存档。(3)乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、其他费用等各项费用超过7日，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息0.1%的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关的费用。……12-11.本合同第6-4条的补充。(1)乙方应于交付日接受该房屋，并根据经营需要自行装修，并以良好和适当的工艺进行任何装修工程(包括但不限于乙方对该房屋进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置)，并在租赁期内保持该房屋处于令甲方满意的良好修缮状态。(2)在该房屋装修开始的6个月前，乙方应自行承担费用编制合适的施工图、方案和规格以及设计和布局方案的示意图和体现装修工程期限和进程的计划(以下简称“乙方方案”)，且应将乙方方案提交甲方事先书面同意及备案，并征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准(若法律法规要求)，因此发生的一切费用均由乙方承担。无论何种情况下，甲方或服务企业的同意或批准不能替代政府有关部门的书面同意或批准，亦不构成乙方提出甲方或服务企业放弃此要求的主张。……(6)若于租赁期内的任何时间，政府任何主管部门对该房屋的装修(包括但不限于消防设施)提出任何整改要求，乙方均须按照政府主管部门不时的要求修改其装修。同时，甲方并不因此而承担任何责任，但若因此而使甲方权益遭受损害，甲方有权向乙方提出赔偿。12-16.对本合同第9-2条作如下补充：在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，乙方无条件撤离，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，甲方对其投入的装饰装修不给予补偿：(1)乙方逾期不支付租金或其他应付费用累计超过1个月或累计超过3次的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)；……12-21.乙方的权利及义务：……(7)在该房屋内开展及经营其业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证(如需)。乙方必须确保该等执照、批准或许可证在租赁期内完全有效，及在各方面均符合有关该等执照、批准或许可证的规定。合同另对其它事项作了约定。合同尾部甲方签字处加盖了七宝古镇公司公章、乙方签字处加盖商旅文公司公章。2016年8月19日起，商旅文公司分别与案外人签订《装饰设计合同》、《室内装饰施工合同》，委托案外人进行了设计和装修，共支付设计费50,000元、沙盘模型费28,000元、煤气安装费260,000元、装修款529,380.54元、拆旧费35,000元。另查明，2017年9月25日，七宝古镇公司发布《七宝老街南大街酒坊商业规划设计项目》招标公告，建设地点为南大街XXX号，招标范围为方案设计，工程总投资35万元。商旅文公司以34.92万元中标。2017年11月13日，七宝古镇公司作为发包人、商旅文公司作为设计人，双方签订《空间设计委托合同》，约定七宝古镇公司委托商旅文公司进行七宝酒坊文化馆设计，工程地点南大街XXX号，约定总设计费用为349,600元。至2018年4月11日止，七宝古镇公司分三次支付给商旅文公司设计费349,600元。2018年7月4日，商旅文公司递交《七宝酒坊装修延期申请》载明：因做业态调整，申请将施工许可证延期至8月15日。2019年6月17日，七宝古镇公司向商旅文公司发出古镇租第XXXXXXXXXX号告知书，载明：根据双方签订的《上海市房屋租赁合同》—(合同编号：NDJ21号乙丙-XXXXXXXX)之约定，双方的租赁合同关系将于2019年8月16日到期，合同到期后，七宝古镇公司不再与商旅文公司续签租赁合同。商旅文公司于2019年6月18日签收上述告知书。同日，七宝古镇公司再向商旅文公司发出通知，载明：七宝古镇公司截止发出通知之日起未收到商旅文公司自2019年4月15日至2019年8月16日房租，合计166,666元，商旅文公司应于2019年6月20日前将上述房租交至七宝古镇公司，过期七宝古镇公司将予以法律追究。商旅文公司于2019年6月18日签收上述通知。又查明，商旅文公司已按《七宝酒坊租赁合同》约定支付七宝古镇公司保证金84,000元。商旅文公司实际支付七宝古镇公司租金至2019年4月14日止，自2019年4月15日起未再支付租金。2019年9月5日，商旅文公司搬离涉案房屋，水费尚欠47.26元。以上事实，由七宝古镇公司提交的《七宝酒坊租赁合同》、七宝古镇合作经营酒坊项目招标文件、投标邀请函、投标函、中标通知书、七宝老街南大街酒坊商业规划设计项目招标文件及中标通知书、空间设计委托合同、付款申报单、收据、上海银行业务委托书三份、告知书及回执、通知及回执、上海银行业务回单八份、上海增值税专用发票十七份、水费缴费通知单及上海银行业务委托书、商旅文公司提交的装饰设计合同、浦发银行借记通知三份及增值税发票、上海市室内装饰施工合同、浦发银行借记通知三份、业务凭证五份及增值税发票六份、燃气室内排管工程合同、浦发银行借记通知及增值税发票、模型制作合同、浦发银行业务回单三份及增值税发票、拆除工作合同书等证据及双方当事人当庭陈述所证实，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本案的争议焦点之一：系争租赁合同效力。商旅文公司认为，《七宝酒坊租赁合同》约定的房屋出租面积为383.46平方米，但有证面积只有82平方米，超出部分无产权登记，无合同效力,导致商旅文公司在取得该房屋，并对其进行了一系列的装修使其符合“经营餐饮”用途后，却无法办理营业执照和其他证照，无法正式经营。七宝古镇公司虽表示由他们统一办理证照，但一直拖拉不办，直至合同到期，商旅文公司的合同目的无法实现。商旅文公司提交了产权证。七宝古镇公司认为，租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，且合同已经全部履行完毕，房屋已交还，确认合同无效无实际意义。对涉案房屋的产权及面积情况作如下说明：七宝老街南大街XXX号(七宝酒坊)，在原“上海县房产管理局(七宝房管所)”的房产证上，标示的门牌号分别为17#、19#、21#，总面积：165㎡。按照闵七府(2016)19号《七宝镇人民政府关于规范七宝古镇区域经营行为的操作办法》、闵七府[2006]7号《关于规范七宝老街商业经营行为的函》，两次文件指导精神，自2016年起，对七宝老街区域的经营用房进行多次的规划、修复、改造。其中南大街XXX号，不仅在门牌号上有过多次变更，且经营面积随着修复和改造的方位、进度的不同，也几经变化。实际经营面积，由原来的165㎡，在多次改造后逐步增加了内院、外院、天井、内部通道、楼道等，实际面积也增加到300多平方米。之后，南大街XXX号在各个时期，按照业态和实际使用的需要，沿街门面进行过多次分隔，分为了21号甲、21号乙、21号丙。其中21号乙、21号丙，于2016年8月经古镇商业办实地测量，面积共为383.46㎡，整体出租给了商旅文公司。21号甲(面积约21㎡)，在与“商旅文公司”签署的租赁协议中，并不包含该处面积，但后期实际被“商旅文公司”占用过一段时间。涉案房屋为区属直管公房，为非居住直管公房，根据闵国资委办(2008)13号文，出租方变更为区直管公房资产管理有限公司，2016年5月26日，出租方将涉案房屋出租给上海市闵行资产管理投资经营有限公司，该公司又出租给上海宝隆物业管理有限公司，上海宝隆物业管理有限公司又出租给上海海星七宝商业有限公司，上海海星七宝商业有限公司委托七宝古镇公司管理。七宝古镇公司提交了闵七府(2016)19号《七宝镇人民政府关于规范七宝古镇区域经营行为的操作办法》、闵七府[2006]7号《关于规范七宝老街商业经营行为的函》、闵国资委办(2008)13号文、《公有非居住房屋租赁合同》【上海市闵行资产投资经营(集团)有限公司与上海宝隆物管理有限公司所签】、《房屋租赁合同》(上海宝隆物业管理有限公司与上海海星七宝商业有限公司所签)、上海海星七宝商业有限公司委托房屋明细，并出具了《关于南大街XXX号商铺面积的情况说明》。本院认为，涉案房屋为七宝老街内的沿街商铺，其性质属区属直管公房，并非未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，也非未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，其门牌号、实际面积在政府对包括涉案房屋在内的七宝老街进行规划、修复、改造中有不同程度的变化，与最初登记所载的门牌号、面积数已不能对应，此点在七宝古镇公司提交的多份文件、房屋租赁合同中均有体现。七宝古镇作为受托管理方，具有出租权，其对系争房屋面积所作说明符合实际情况。又，合同目的不能实现，非属合同无效之情形，综上，对商旅文公司关于合同部分无效的主张，本院不予支持，本院确认《七宝酒坊租赁合同》之效力。本案的争议焦点之二：第一次装修损失的赔偿及第二次装修期间租金退还问题。商旅文公司认为，其在七宝地方政府的招商引资下，通过招投标程序，与七宝古镇公司签订房屋租赁合同，并投入巨额装修，其有理由相信，七宝古镇公司的所有行为都有地方政府的背书，只要其信守合同，七宝古镇公司也会信守承诺，帮助其实现合同目的(办出营业执照，开始正常经营)。由于合同面积与产证面积相差悬殊，其无法自己办出营业执照，只能按照七宝古镇公司的要求，由七宝古镇公司将其第一次装修推倒重来，然而七宝古镇公司第二次装修后，尽管有其的不时恳求，还是没有为其办出营业执照，导致其始终无法经营，所以过错全部在七宝古镇公司。七宝古镇公司在2017年9月25日发布本项目规划设计招标公告，至2018年9月完成，这段时间租赁房屋都在七宝古镇公司的管控下实施二次装修调整，其提出的扣除该期十个月的使用费，已经是很保守了，如果从房屋用途看，其真正的使用期，一天也不存在。故要求七宝古镇公司赔偿其第一次装修投入的相关费用及退还第二次装修十个月的租金。本院认为，商旅文公司系通过招投标方式中标七宝古镇合作经营酒坊项目，中标价格50万元。中标后其与七宝古镇公司签订租赁合同并自行装修，其投入的装修及相关费用理应由其自行承担，合同12-11第(1)项对此亦有约定。对于商旅文公司提出由七宝古镇公司赔偿前述第一次装修费用的几点理由，其一，本院已确认房屋租赁合同之效力；其二，合同第10-8、12-3条均明确约定商旅文公司负责向相关机构和/或政府部门申请业务经营所需的所有执照，七宝古镇公司仅在合理范围内负有配合、协助、积极协调的义务，故本院对商旅文公司就此主张提交的《办理营业执照申请》、《办理酒类经营许可证申请》证明力不予采信，对商旅文以此主张七宝古镇公司存在过错本院不予支持；其三，第二次装修亦是由商旅文公司通过招投标方式中标，装修费用由七宝古镇公司出资，双方就此签有相关合同，而第二次装修势必将第一次装修推倒重来，从商旅文公司参与招投标、与七宝古镇公司签订空间设计委托合同、向七宝古镇公司申请延期装修(见七宝古镇公司提交的商旅文公司2018年7月4日七宝酒坊装修延期申请)等行为来看，第二次装修系商旅文公司与七宝古镇公司双方合意并协商一致后进行，对第二次装修势必对第一次装修推倒重来的后果商旅文公司应当是明知的。因此，本院对商旅文公司要求七宝古镇公司赔偿第一次装修损失的主张不予支持。关于第二次装修期间的租金退还问题，一则合同对此并无约定，二则第二次装修费用系双方合意且由七宝古镇公司出资，在此情形下，商旅文公司要求退还期间租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。支付租金系承租人主要义务，关于商旅文公司拖欠的租金，双方均无异议，本院确认商旅文公司应予支付。合同到期终止后，商旅文公司继续占用房屋，理应支付使用费。现七宝古镇公司主张按月租金标准而非合同约定的日租金二倍计算房屋占有使用费，本院予以支持。尚欠水费47.26元，由商旅文公司支付。双方之间的租赁合同已经期满终止，故七宝古镇公司所收取的保证金84,000元理应返还给商旅文公司。商旅文公司延期支付租金，已经构成违约，七宝古镇公司有权依据合同约定主张违约金。每日0.1%的违约金标准达年化36%，明显过高，且商旅文公司虽然未明确提出要求调整违约金的抗辩，但是商旅文公司提出合同无效且不应承担违约金的抗辩，属于根本性抗辩，实质上也是包含了抗辩违约金过高应予调低的意见。因此，本院结合商旅文公司的违约程度，兼顾合同履行情况，考虑违约金的补偿功能，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将延期支付违约金的标准降至每日0.05%。七宝古镇公司要求商旅文公司支付逾期支付房屋占有使用费的违约金，没有合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海商旅文企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海七宝古镇实业发展有限公司自2019年4月15日起至2019年8月16日止的租金166,666元；二、被告(反诉原告)上海商旅文企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海七宝古镇实业发展有限公司自2019年8月17日起至2019年9月5日止的房屋占有使用费54,795元；三、被告(反诉原告)上海商旅文企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内按如下方式支付原告(反诉被告)上海七宝古镇实业发展有限公司逾期付款违约金：以166,666元为本金、按每日0.05%、自2019年4月15日起至实际支付之日止；四、被告(反诉原告)上海商旅文企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海七宝古镇实业发展有限公司水费47.26元；五、原告(反诉被告)上海七宝古镇实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海商旅文企业管理有限公司保证金84,000元；六、驳回原告(反诉被告)上海七宝古镇实业发展有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海商旅文企业管理有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,311.31元，由被告(反诉原告)上海商旅文企业管理有限公司负担。反诉案件受理费8,713.72元，由原告(反诉被告)上海七宝古镇实业发展有限公司负担522.82元、被告(反诉原告)上海商旅文企业管理有限公司负担8,190.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨伟华二〇二〇年八月十二日法官助理 曹 钰书 记 员 曹 钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。……