河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5493号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘智强，男，1973年2月18日出生，汉族，大专文化程度，河南省洛阳市人，零一四中心职工，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：麻红启，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张润丹，河南大鑫律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：于丹，女，1976年7月29日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛阳市人，洛阳元峰成套设备有限责任公司员工，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：杨丽青，女，1965年9月13日出生，汉族，本科文化程度，河南省洛阳市人，河南省法治建设研究会推荐。上诉人刘智强因与被上诉人于丹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘智强的委托代理人麻红启、张润丹，被上诉人于丹的委托代理人杨丽青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘智强上诉请求：一、撤销原判发回重审,或由二审法院查明事实依法改判为:1.解除上诉人和被上诉人之间的房屋租赁合同关系;2.要求被上诉人限期腾空房屋,对于已装修部分上诉人适当予以折价补偿3.被上诉人按每月4225元标准向上诉人支付自2018年10月份开始至返还房屋之日止实际占用房屋期间的房屋占用费。二、一审、反诉、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、双方是房屋租赁合同关系,并非一审法院认定的房屋买卖合同关系。争议房产足190多平,位于南昌路核心××区,涉及资金200多万,被上诉人声称98万元价格双方口头约定,与当时市场价严重不符。一审法院仅凭后期被上诉人补充设计好的录音资料和由报警人自己声称记载的《接处警记录》,事实认定错误。2、由于出租房屋起初现状为毛墙毛地,被上诉人入住必须要进行简单的装修,其次添附必要的家具家电才能够正常使用。上诉人声称花费37万元进行精装修,并且提供虚假伪造证据,混淆视听。上诉人已向公安机关举报被上诉人以及河南研舍装饰工程有限公司制造伪证,诈骗上诉人装修费用。一审法院酌定上诉人赔偿被上诉人28万元无理无据。3、关于争议房屋买卖的事实不存在,且根据一审被上诉人的自认当时不具备买房的能力。一审法院在没有任何有效证据的情况下,认定30万的巨额赔偿,无理无据。二、一审判决程序违法。一审过程中被上诉人的代理人仅以朋友身份参加庭审活动,明显违反法律强制性禁止规定,其代理人在庭审活动中的言语内容应认定无效,并应追究其法律责任。于丹辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿，判决正确，基本维护了双方的利益。1、根据一审于丹提交的与刘智强的录音录像资料，及公安机关出具的《接处警记录》，以及本次庭审被上诉人准备提交的2018年12月28日被上诉人报警后，在洛阳市公安局西工派出所案件侦办大队办公室录制的录音录像，非常有力地证明上诉人与被上诉人之间的关系，是买卖关系，而不是租赁关系。2、关于被上诉人对诉争房屋的装修问题，一审时被上诉人提交有装修实际支出的费用明细及房屋内装修的场景录像资料，实际装修花费370000元。从被上诉人2016年8月装修完，2016年10月入住，到2018年12月上诉人让物业关闭诉争房屋的供水，造成被上诉人被迫离开，被上诉人居住时间只有二年零二个月。一审判决认可280000元，虽然被上诉人认为不很理想，但尚能接受。对于诉争房屋的装修金额，一审庭审时，被上诉人也向上诉人的代理人提出，可以申请评估鉴定，但上诉人的代理人至一审判决下达后，也未见提交评估鉴定申请，按照有关法律规定，视为对上诉人装修金额的认可。3、上诉人在一审开庭后庭上临时增加诉求，庭后法官要求其就该条诉求交纳诉讼费，但至一审判决下达后，也未见交纳，视为上诉人放弃对该条诉求，现又就此上诉，应不予受理。4、关于赔偿被上诉人300000元的损失问题。2016年8月洛阳市与诉争房屋同地段的房屋售价是5100元/平方米左右，至2018年11月该地段房屋售价是8000元/平方米左右，现在是11000元/平方米左右，上诉人要求赔偿300000元，对于191.94平方米的诉争房屋而言，每平方米只多要了1562.98元，金额实在不多。5、诉争房屋现市值191万元，扣掉未还房贷40万元，剩余150万元，给被上诉人697780元，扣掉被上诉人已支付掉的280000元装修费，被上诉人实际得到的只有417780元。而上诉人最后可得近80万元，诉争房屋最终归上诉人，装修也就归了上诉人，照此计算，上诉人实际可得利益要远大于被上诉人。刘智强一审诉讼请求：1、依法解除刘智强与于丹之间的位于涧西区××街坊××1-3404的房屋租赁关系，并判令于丹于本判决生效后一个月内腾空房屋，恢复原状，将房屋交付给刘智强；2、判令于丹按每月4225.48元标准向刘智强支付自2018年10月份开始至返还房屋之日止实际占用房屋期间的房屋占用费；3、判令于丹承担本案的全部诉讼费用。于丹一审反诉请求：1、判令刘智强赔偿于丹房屋装修费370000元；2、判令刘智强返还于丹已交的购房款120850元；3、判令刘智强赔偿因房价上涨因素给于丹造成的购房损失300000元，以上1-3项请求，合计790850元。4、判令刘智强承担反诉诉讼费用。一审法院认定的事实：刘智强系坐落于洛阳市涧西区××街坊××—××号房屋（以下统称为：诉争房屋）的《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人。2016年8月（具体日期不详），经王静辉（刘智强称王静辉是其朋友，于丹称王静辉是其上小学一年级到高中时的同学）介绍，因诉争房屋闲置无用，还贷压力大而有意出卖诉争房屋的刘智强与有买房意愿，但在短期内又没有能力支付买房首付款，却又需住房的于丹相识，经协商，刘智强表示：可以将诉争房屋卖给于丹，首付款（含2016年7月前的贷款本息）可推后再交，但未明确具体的交付时限；于丹须于当月起在每月的21日前（“收回贷款本息”日，见刘智强提交到庭的《银行卡交易明细》）将2016年8月及之后的贷款本息4225.48元，转存入到刘智强的还贷账户（中国建设银行股份有限公司洛阳古城路支行“6217002450004094685”号），于丹表示同意。之后，于丹开始着手对诉争房屋进行装修，并在完成装修后住进涉争房屋。2016年8月17日，于丹向刘智强的还贷账户转存入第一笔4230元，至2018年10月21日前，于丹已累计向刘智强的还贷账户转存入117780元（实际付款人薛萌、李亚楠、程芙蓉，付款金额4230元的为6个月，4300元为20个月，6400元为1个月，见于丹提交到庭的银行转存款《交易明细》和《转存款凭条》）。一审法院另查明，2018年3月初，刘智强以需自用为由，要求于丹搬出涉争房屋，于丹以其已买下涉争房屋为由拒绝搬出诉争房屋。2018年3月14日（《民事起诉状》的落款日期），刘智强向本院提出起诉，因其未在接到《缴纳诉讼费通知》后的七日内预交案件受理费，本院于2018年8月9日作出（2018）豫0305民初3730号《民事裁定书》，裁定：该案按刘智强（自动）撤回起诉处理。2018年10月18日，本院作出受理由刘智强提起的本案本诉。2018年11月（含当月）之后，应刘智强的要求于丹再未向刘智强的还贷账户转存过款。2018年12月13日（本院开庭审理本案本诉之日），于丹提出本案反诉。当月诉争房屋所在小区的物业管理部门依据刘智强的申请，关闭了通向诉争房屋的供水阀门，于丹被迫离开诉争房屋。一审法院认为，当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用原则。本案于丹提交到庭的录音录像所展现的场景和记录的，刘智强和于丹、杨丽青谈话的内容，足以说明：2016年8月，刘智强与于丹就诉争房屋是卖是租协商的结果是卖而不是租，刘智强及其证人李某将卖称之为租，违反了诚实信用原则，本院不予采信。因刘智强与于丹对于丹应于何时向刘智强交付买卖诉争房屋的首付款未作出约定，依法于丹可以随时履行交付首付款的义务，刘智强也可以随时要求于丹履行交付首付款的义务，刘智强在没有要求于丹交付首付款的情况下，基于房屋租赁关系提起本案本诉，没有事实和法律依据。从于丹目前仍然坚持的反诉请求来看，于丹并无要求刘智强履行买卖诉争房屋的意愿，其反诉与刘智强的本诉所依据合同性质不同，但二者所追求的目的却是一致的，即解除诉争房屋买卖关系。因引起本案本诉与反诉及解除诉争房屋买卖关系的主要原因，是刘智强率先提出是租不是卖，后又以停止供水的手段迫使于丹于2018年12月离开了诉争房屋，刘智强应当承担引发纠纷的主要责任，刘智强要求于丹按每月4225.48元标准向其支付自2018年10月开始至返还诉争房屋之日止实际占用诉争房屋期间的房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。于丹反诉要求刘智强赔偿其房屋装修费370000元的诉讼请求，虽有装修投入的客观事实，但无充分的证据证明于丹实际投入的装修费用就是370000元，本院酌定由刘智强赔偿280000元；于丹反诉要求刘智强返还其已代刘智强偿还的贷款本息的反诉请求，本院予以据实支持；2016年8月之后，诉争房屋受洛阳市城市区域房屋价格整体上涨因素的影响上涨是众所周知的事实，于丹反诉要求刘智强赔偿其因错失购房时机将要增加的购房成本损失的反诉请求，于法有据，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第一款第（四）项，第九十四条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘智强与被告（反诉原告）于丹之间的房屋买卖合同；二、原告（反诉被告）刘智强于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）于丹已支付的贷款本息117780元；三、原告（反诉被告）刘智强于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）于丹房屋装修损失费280000元；四、原告（反诉被告）刘智强于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）于丹购房损失300000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、被告（反诉原告）于丹在接到原告（反诉被告）刘智强返还的上述第二、三、四项确定的费用后的次日起十日内将诉争房屋，即坐落于洛阳市涧西区××街坊××—××号房屋内可移动物品（可移动，但不能破坏不能影响原装修效果）腾出，将诉争房屋交还予原告（反诉被告）刘智强；六、驳回原告（反诉被告）刘智强和被告（反诉原告）于丹的其他诉讼请求。案件受理费100元，反诉受理费5855元，由原告（反诉被告）刘智强和被告（反诉原告）于丹各负担50%。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：经过一、二审审理已查明，刘智强系坐落于洛阳市涧**××街坊××—××号房屋的房屋所有权人。2016年8月，经王静辉介绍，于丹对诉争房屋进行装修，并在完成装修后入住。自2016年8月17日起，于丹每月向刘智强的还贷账户转存资金，至2018年10月21日前，于丹已累计向刘智强的还贷账户转存入117780元。2018年3月初，刘智强以需自用为由，要求于丹搬出涉争房屋，于丹以其已买下涉争房屋为由拒绝。双方发生争议。诉争房屋所在小区的物业管理部门依据刘智强的申请，关闭了诉争房屋的供水阀门，于丹离开诉争房屋。关于刘智强的上诉请求，本院认为，双方发生争议后，洛阳市公安局西工派出所案件侦办大队于2018年12月28日出具的《结处警记录》载明：案件“系刘智强将位于洛阳市涧西区××街坊××—××号房屋卖给于丹引发的买卖纠纷”；结合于丹向刘智强账户每月转款的事实，一审法院认定刘智强与于丹就诉争房屋的法律关系是出卖而不是租赁，刘智强上诉称双方系房屋租赁关系证据不足，本院不予采信。由于双方合同未能进行履行，系刘智强通知物业公司停水造成，刘智强应当承担违约责任。关于一审法院确定的装修费用问题，根据一、二审查明事实，及刘智强上诉状中叙述“起初现状为毛墙毛地”，于丹对诉争房屋进行装修是客观事实。关于装修费用问题，一审法院已经在于丹举证投入装修费用370000元的基础上，酌定计280000元；由于刘智强在本院庭审中提交证据，证明涉案房屋采用地暖方式供暖，于丹一审提交河南研舍装饰工程有限公司装饰材料预算表中“地暖”费用15000元，本院予以扣除后，装修费用为265000元。刘智强的上诉请称已经向公安机关举报问题，其提交的洛阳市公安局长春路派出所案件侦办大队出具的“受案回执”仅载明已受理，不能证明已经立案；关于于丹的一审代理人资格问题，经审查一审卷宗，于丹系洛阳元峰成套设备有限责任公司员工，代理人杨丽青系洛阳元峰成套设备有限责任公司监事，洛阳元峰成套设备有限责任公司出具有推荐信，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条：“当事人所在社区、单位以及有关团体推荐的公民”之规定，刘智强该上诉理由不成立。关于一审法院确定购房损失300000元的问题，洛阳市的房屋价格在2016—2019年间大幅度上涨系众所周知的事实，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条的规定，众所周知的事实，当事人无须举证证明，具体到案涉争议房屋面积为191.94㎡，一审法院酌定刘智强赔偿于丹购房损失300000元，数额适当，本院予以维持。综上所述，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分，本院予以确认。原判决对于合同的处理没有不当之处。一审判决认定基本事实清楚，法律适用正确。关于装修费用问题，刘智强提交的新证据，本院采纳，对一审判决进行部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4930号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4930号民事判决第三项为：刘智强于本判决生效后十日内赔偿于丹房屋装修损失费265000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回刘智强的其他上诉请求。本案二审案件受理费12961元，由刘智强负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  杨献民二〇二〇年八月十八日书记员  王 淅