广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6288号 上诉人（一审原告）：广西正龙地产投资有限公司，住所地：广西南宁市良庆区大沙田开发区金象大道**。 法定代表人：陆辉兰。 委托诉讼代理人：谢玉梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄绍灏，广西安弘律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：蒋春玉，女，1976年12月4日出生，壮族，住广西宾阳县。 上诉人广西正龙地产投资有限公司（以下简称“正龙公司”）因与被上诉人蒋春玉商品房买卖合同纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2019）桂0126民初3780号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，根据民事诉讼法第一百六十九条之规定，通过组织当事人进行法庭询问、调查、辩论和调解方式进行审理。本案现已审理终结。 正龙公司上诉请求：一、请求依法撤销宾阳县人民法院作出的（2019）桂0126民初3780号民事判决书，并依法改判支持正龙公司的一审诉讼请求；二、本案一二审诉讼费用由蒋春玉承担。事实和理由：1.蒋春玉未获得宾阳县农村信用合作联社的批准贷款，在正龙公司多次催告后仍怠于履行己方的贷款义务，已经构成根本性违约，正龙公司请求解除双方签订的订购协议及商品房买卖合同合法有据；2.蒋春玉擅自拆除商铺的墙体，侵犯了其他业主的合法权益也违反了商品房买卖合同第十七条第十款第十八条的规定，构成了根本性的违约，正龙公司有权要求解除合同；3.正龙公司主张蒋春玉支付违约金9826.88元合法有据；4.一审过程中蒋春玉使用多种方式干扰案件诉讼活动，严重浪费社会合法资源，其行为不应该受到同情。 蒋春玉辩称，正龙公司上诉本案纯属虚假诉讼。蒋春玉已经在2018年11月2日交足首付款，正龙公司在2018年8月16日到南宁晚报刊登催交蒋春玉的交款公告，同年的8月31日，在南宁晚报宣告解除与蒋春玉的买卖合同，用这些假证据去到一审法院起诉，正龙公司所称的宾阳县农村合作信用联社没有贷款给蒋春玉的原因与本案无关联；二、拆除商品房墙体是基于蒋春玉与正龙公司是有合同约定的，不存在蒋春玉擅自拆除墙体的情形和构成根本性违约一说；三、正龙公司的违约金主张证实正龙公司对蒋春玉有敲诈勒索的行为；四、正龙公司已经涉嫌伪造证据进行虚假诉讼，涉嫌敲诈勒索，涉嫌合同诈骗及借款套路贷，请求法院将本案移送公安机关处理。 正龙公司向一审法院起诉请求：一、解除正龙公司与蒋春玉于2018年1月24日签订的《定购协议》及2018年10月8日签订的《商品房买卖合同》；二、判令蒋春玉向正龙公司支付违约金9826.88元；三、本案诉讼费由蒋春玉承担。 一审法院认定事实：2018年1月24日，正龙公司（卖方）与蒋春玉（定购方）签订了1份《定购协议》，该协议约定：定购方自愿定购卖方出售的宾阳县宾州镇仁爱街348号正龙·粮贸中心C栋105号商铺，面积为96.64平方米，标准售价为每平方米9800元，总价为947072元；定购方于签订本协议时，交定金20000元，在双方签订《商品房买卖合同》时该定金自动转为购房款；定购方同意选择银行按揭方式向卖方支付定购的物业价款；卖方给予定购方一口价折优惠，折后单价为每平方米7800元，折后总价为753792元；首付款总额为377792元，定购方于2018年2月2日前支付第1期首付款100000元,于2020年8月31日前付清余下首付款277792元；关于定购条件:双方同意在2018年2月2日前，定购方须携本定购书原件到卖方，按定购书约定的合同内容签署《商品房买卖合同》及其他相关文件，并以选定的付款方式支付房价款，本定购书定金自动转为首期房款，定购方如不在约定日期前来付清上述约定的首付款并签订《商品房买卖合同》，视为定购方违约，所交定金不予退回，卖方有权对预定房号另行处理。协议签订后，蒋春玉于协议当日支付了105号商铺的定金20000元，同年2月25日付50000元，2018年9月27日付30000元，合计100000元。2018年10月8日，正龙公司与蒋春玉就购买105号商铺事宜，正式签订了1份《商品房买卖合同》，合同确定105号商铺的价款为753792元不变。第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款，该合同主要约定：买受人在签订合同之日支付55%首期房款414792元，其余房款339000元以银行按揭贷款方式支付,详见本合同附件四；第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人未按本合同的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。关于附件四，约定的付款方式为按揭付款，并约定如下：（1）买受人须在签订合同时支付全部房款的55%，计414792元（含已交定金），余款占总房价45%，计339000元，出卖人同意买受人向银行申请住房按揭贷款（买受人最终获得贷款的数额与期限，以银行最后审批为准）由银行转付给出卖人。…（5）在买受人付清按揭首期款3日内，买受人必须将出卖人已明示的办理按揭所需材料全部提供给出卖人，上述材料逾期不提供的，视同买受人违约。逾期累计不超过7日，每逾期1日，买受人按已付房款万分之一向出卖人支付违约金。逾期累计超过7日，出卖人有权解除合同，买受人按已付房款的1%向出卖人支付违约金；（6）最终获得贷款的数额，以银行批准的数额为准。如果买受人获得的贷款数额加首期款不足总房款时，对不足部分买受人须在接到出卖人通知后10日内交清，否则，出卖人视买受人为逾期付款，出卖人有权解除合同，并按本合同第七条追究买受人的违约责任；（7）如果买受人已向银行提供办理银行按揭所需的全部材料，但不能获得银行批准贷款的，买受人应于出卖人通知后10日内以其他方式支付完所有购房款。否则，出卖人有权解除合同，并按本合同第七条规定追究买受人违约责任。2019年8月2日，正龙公司认为蒋春玉自签订购买105号商铺的商品房买卖合同后，尚有首付款314792元未付，另外，正龙公司根据宾阳县农村信用合作联社新宾信用社于2019年7月26日的证明，认为蒋春玉不能获得该信用社的贷款339000元，而向蒋春玉发出催款函，要求蒋春玉于同月12日付清105号商铺的首付款314792元，并通过其他方式付完按揭贷款339000元，否则按合同约定追究违约责任。正龙公司在报刊上刊登交款公告，要求蒋春玉交清105号商铺的首期购房款314792元，同月30日，正龙公司认为蒋春玉尚欠首期购房款314792元未付，已构成严重违约，决定解除2018年10月8日双方签订的《商品房买卖合同》。 又查明，宾阳县农村信用合作联社新宾信用社于2019年9月20日出具一份证明，证实蒋春玉本人未满足该社贷款条件，故其社未通过蒋春玉的贷款申请。 再查明，由于购买商铺的资金不足，蒋春玉（乙方，借款人）与陆桃仙（甲方，出借人）于2018年10月7日订立1份借款合同，合同约定：借款金额为314792元；借款用途为支付105号商铺的购房款；借款期限为32个月，即从2018年10月7日起至2021年6月25日止；乙方分2次还清甲方借款，第1次还款定于2019年10月10日前，归还114792元；第2次定于2021年6月25日前，归还200000元；甲方于本协议签订之日起3个工作日内将借款发放至乙方指定的如下银行账户（户名：广西正龙地产投资有限公司，开户行：宾阳县新宾信用社，账户:11×××78）;借款期限内不计利息；乙方自愿以购买的105号商铺对上述借款作抵押担保，乙方逾期不能偿还借款的，甲方对上述抵押物有优先处置权。借款合同签订后，陆桃仙于2018年10月12日通过自己的账号为18×××38账户向蒋春玉指定的正龙公司的账户汇入314792元，客户回单载明摘要为蒋春玉购买Ｃ-1-105号商铺首付款。2019年11月28日，正龙公司向陆桃仙的账户转入314792元，客户回单载明的用途为退还蒋春玉购买Ｃ-1-105号商铺首付款。 另查明，蒋春玉与正龙公司订立定购协议后，蒋春玉于2018年4月27日开始对正龙小区101号、105号商铺进行装修，在装修工程中，蒋春玉请工人拆除101号、105号商铺的外墙，在施工过程中，该栋楼的方善进等19人认为C栋101号、105号商铺的外墙为全体业主共有，在未经共有人同意的情况下不能擅自处置，认为蒋春玉的行为侵犯了其他业主的合法权益，遂于2018年8月13日以蒋春玉、南宁鑫鸿物业服务有限公司为被告提起民事诉讼，要求停止侵权行为，恢复原状并赔偿损失。一审法院审理该案后认为蒋春玉拆除正龙小区C栋101号商铺的东面外墙及105号商铺的西面外墙的行为，侵犯了正龙小区C栋其他业主的合法权益，遂于2019年9月18日作出（2018）桂0126民初2539号民事判决书，判决蒋春玉停止拆除正龙·粮贸中心C栋101号商铺的东面外墙及105号商铺的西面外墙，并恢复正龙·粮贸中心C栋101号商铺的东面外墙墙体及105号商铺的西面外墙墙体。 一审法院认为，关于正龙公司是否涉及到妨害司法秩序，是否虚假诉讼的问题。虚假诉讼一般包含以下要素：（1）以规避法律、法规或国家政策谋取非法利益为目的；（2）双方当事人存在恶意串通；（3）虚构事实；（4）借用合法的民事程序；（5）侵害国家利益、社会公共利益或者案外人的合法权益。本案中，正龙公司认为蒋春玉未履行合同义务而提起诉讼，从本案证据来看，本案诉讼并不全部包括上述要素，故本案仅是一般的民事纠纷，并未涉及妨害司法秩序、虚假诉讼问题，本案无须中止审理并移送公安机关处理。 关于蒋春玉有无违约行为，是否应解除合同的问题。正龙公司认为蒋春玉无法支付剩余首付款及获得银行按揭贷款，其行为已经构成根本性违约，要求解除合同。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四的约定，买受人在签订合同时支付全部房款55%,即414792元，双方签订《商品房买卖合同》的时间为2018年10月8日，签订合同时蒋春玉已支付正龙公司105号商铺的金额为100000元（含定金20000元），而蒋春玉与陆桃仙签订借款合同后，陆桃仙已于2018年10月12日向蒋春玉指定的正龙公司在宾阳县农村信用合作联社新宾信用社转入314792元，该份客户回单载明摘要为蒋春玉购买C-1-105号商铺首付款，一审法院认为此份客户回单清楚表明了该笔款项的用途为蒋春玉购买C-1-105号商铺首付款，因此，一审法院认定该笔款项为蒋春玉105号商铺首付款，并确认至2018年10月12日止，蒋春玉已付清105号商铺首付款414792元。正龙公司认为蒋春玉未付清105号商铺的首付款，没有事实依据；正龙公司又认为蒋春玉未获得银行按揭贷款的行为也构成根本性违约，一审法院认为，双方在签订合同时，未约定相关办理按揭贷款的金融机构，正龙公司提供的宾阳县农村信用合作联社新宾信用社的证明不足以否定蒋春玉可以通过其他金融机构获得按揭贷款的可能性或通过其他渠道支付相关购房款的可能性；正龙公司在法庭辩论过程中还认为，蒋春玉擅自拆除两个商铺的墙体，严重侵害了其他业主的权益，也违反了《商品房买卖合同》的约定，构成根本性违约，一审法院认为蒋春玉两个商铺的墙体，如果其行为侵害了其他业主的权益，其应依据法律规定承担相应的停止侵权、恢复原状等法律责任，其行为不能认定为已经构成根本性违约，因此，一审法院认为正龙公司所据以解除合同的理由不足，证据不充分，其请求解除合同，不予支持。 关于违约金，双方签订的《商品房买卖合同》时间为2018年10月8日，根据合同的约定，蒋春玉应于合同签订同时支付全部房款的55%，即414792元，当时蒋春玉已付款为100000元，但有314792元的付款时间为2018年10月12日，表明蒋春玉已经迟延付款，按合同约定其应承担相应的违约责任，向正龙公司支付违约金。《商品房买卖合同》第七条的规定，违约金从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，据此计算本案的违约金为125.92元（314792÷10000×4）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、蒋春玉应向正龙公司支付违约金125.92元；二、驳回正龙公司的其他诉讼请求。案件受理费11436元，减半收取计5718元，由正龙公司负担5668元，蒋春玉负担50元。 二审期间，为证明蒋春玉构成违约，正龙公司解除合同合法有效，正龙公司提交新证据：证据1.广西农村信用社个人购（建）房担保合同，拟证明正龙公司开发的宾阳县宾州镇仁爱街348号正龙•粮贸中心的其他商铺业主基本都能满足信用社的放贷条件，蒋春玉不能获得信用社贷款完全系其自身原因；证据2.解除合同告知书，证明正龙公司已经宣告因蒋春玉违约解除签订的《商品房买卖合同》，并且已经送达给蒋春玉。 蒋春玉质证认为，对证据1的关联性、合法性、真实性不予认可，正龙公司提交的宾阳县农村信用社贷款给其他业主的材料与本案无关；对证据2不认可，该份证据正龙公司是为了制造虚假证据捏造出来的。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。双方当事人对一审查明的事实亦无异议，本院二审予以确认。 本院认为：（一）关于蒋春玉是否已付清首付款问题。正龙公司与蒋春玉签订的《商品房买卖合同》附件四约定，买受人在签订合同时支付全部房款55%,即414792元。2018年10月8日签订合同时蒋春玉已支付100000元（含定金20000元），2018年10月12日蒋春玉与陆桃仙通过签订借款合同，由陆桃仙向蒋春玉指定的正龙公司在宾阳县农村信用合作联社新宾信用社账户转入314792元，且该笔转款的客户回单清楚表明款项的用途为蒋春玉购买C-1-105号商铺首付款，故至2018年10月12日，蒋春玉已付清105号商铺首付款414792元，因此，正龙公司主张蒋春玉未付清105号商铺首付款没有事实依据，不予支持；（二）关于蒋春玉未获得银行按揭贷款是否构成根本性违约问题。双方在签订合同时，未约定相关办理按揭贷款的金融机构，正龙公司提供的宾阳县农村信用合作联社新宾信用社的证明不足以否定蒋春玉可以通过其他金融机构获得按揭贷款的可能性或通过其他渠道支付相关购房款的可能性；（三）关于蒋春玉擅自拆除两个商铺的墙体侵害其他业主的权益是否构成根本性违约问题。蒋春玉擅自拆除商铺墙体，其行为侵害了其他业主的权益，其应依据法律规定承担相应的停止侵权、恢复原状等法律责任，且该行为通过法院诉讼程序予以处理，其行为不能认定为已经构成根本性违约。因此，正龙公司主张蒋春玉根本违约的理由不足，一审法院不予支持其解除合同的诉求，并无不妥。（四）关于违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》时间为2018年10月8日，根据合同的约定，蒋春玉应于合同签订同时支付全部房款的55%，即414792元。蒋春玉已于当日付款为100000元，但有314792元的付款时间为2018年10月12日，表明蒋春玉已经迟延付款，按合同约定其应承担相应的违约责任，向正龙公司支付违约金。一审依据合同约定及案件事实计算得出的违约金金额亦无不当，应予维持。 综上所述，上诉人正龙公司的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11145元，由广西正龙地产投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 农杏雪 审 判 员 朱菲菲 审 判 员 曾 涛 二〇二〇年八月十七日 法官助理 韦振宇 书 记 员 潘椤卿 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。