福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初3201号 原告：捷特姆（厦门）商贸有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪镇仁德里****大商场。 法定代表人：戴步文，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：任国民，福建典格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连方泽，福建典格律师事务所律师。 被告：张惠明，男，1995年11月14日出生，汉族，住福建省漳浦县。 原告捷特姆（厦门）商贸有限公司（以下简称捷特姆公司）与被告张惠明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告捷特姆公司委托诉讼代理人连方泽，被告张惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 捷特姆公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确捷特姆公司与誉名深海渔港（厦门）餐饮有限公司（以下简称誉名深海餐饮公司）签署的《捷特姆购物广场租赁合同》于2020年5月29日解除；2.请求依法判令张惠明立即将厦门市集美区后溪镇仁德里小区42号01单元大商场3F-08单元房屋腾空并归还给捷特姆公司；3.请求依法判令张惠明立即向捷特姆公司支付自2019年2月25日起至本合同解除之日期间按每月18396元的标准计算的租金及逾期付款违约金（其中，2019年2月25日至2019年4月24日期间租金36792元，按月利率2%的标准，自2018年11月10日起计至实际支付之日止；2019年4月25日至2020年5月29日期间的逾期付款违约金，按月利率2%的标准计算，分别从每期租金支付期限届满之日计算至实际支付之日止）；4.请求依法判令张惠明向捷特姆公司支付自2020年5月29日起按每月18396元的标准计算至张惠明实际向捷特姆公司返还厦门市集美区后溪镇仁德里小区42号01单元大商场3F-08单元房屋之日止的房屋占用使用费；5.请求依法确认捷特姆公司有权没收张惠明交付的履约保证金55188元；6.判令本案的诉讼费用由张惠明承担。事实和理由：张惠明系誉名深海餐饮公司的发起人及全资股东，2018年11月10日，张惠明代表誉名深海餐饮公司与捷特姆公司签订《捷特姆购物广场租赁合同》。讼争租赁合同约定，誉名深海餐饮公司向捷特姆公司承租福建省厦门市集美后溪镇仁德里小区42号01单元大商场3F-08单元，用于经营自助海鲜馆，品牌名称为誉名深海餐饮公司。合同租期为5年，自2019年1月25日至2024年1月24日止。第一至第二年（即2019年1月25日至2021年1月24日）的月租金为18396元；第三至第五年的月租金按原租金标准每年递增8%。租金为每3个月支付一次，签订合同时，张惠明向捷特姆公司一次性付清约定的首期租金55188元，其他期次的租金在上期租金使用期限届满前15日内一次性支付。若张惠明拖欠租金及其他各项费用的，捷特姆公司有权要求张惠明按每日千分之三计收滞纳金；拖欠各项费用其中任何一项或者是几项达十五天（或以上）而仍未缴交的，捷特姆公司有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止张惠明营业或者解除合同，并没收张惠明的履约保证金。双方因违反合同条款导致本合同终止的，违约方应向守约方支付月租金的三倍作为违约金。因履行本合同发生的一切纠纷，双方应通过友好协商的方式解决，协商不成，提交租赁标的物所在地的人民法院管辖。租赁合同签订后，捷特姆公司按照约定向誉名深海公司提供了租赁物，并给予了相应的免租期。誉名深海餐饮公司也及时接收并按照约定用途对该物业进行正常使用。但在讼争租赁合同后续履行过程中，誉名深海餐饮公司并未依约向捷特姆公司及时支付相应的租金，誉名深海餐饮公司已构成违约，捷特姆公司有权依法解除讼争租赁合同、没收履约保金金，并追索拖欠的房屋租金和约定的滞纳金。然而，誉名深海公司在未偿付上述债务且在捷特姆公司不知情的情况下，于2019年7月10日恶意办理了注销登记，因张惠明系誉名深海餐饮公司的全资股东，誉名深海餐饮公司在未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理了法人注销登记，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）》第十九条规定，张惠明应就誉名深海公司未经清算的债务承担赔偿责任。 张惠明辩称，2019年，张惠明在捷特姆公司的办公室曾与该公司总经理告知不继续开店了，履约保证金55188元给捷特姆公司。案涉租赁场地店面并非张惠明经营，实际经营者都跑了。 本院经审理认定事实如下： 2018年11月10日，张惠明为设立誉名深海餐饮公司并以誉名深海餐饮公司名义（乙方）与捷特姆公司（甲方）签订《捷特姆购物广场租赁合同》，约定：甲方将位于福建省厦门市集美区出租给乙方，该物业建筑面积为428平方米，实用面积288平方米。乙方承诺该物业用于自助海鲜馆。合同租期共5年，从2019年1月25日至2024年1月24日止。租金从2019年1月25日起缴交。装修免租期从2018年11月10日起至2019年1月25日止。2019年1月15日至2021年1月24日月租金为18396元，第三年租金按原租金标准每年递增8%。本合同租金每3个月支付一次，签订合同时，乙方向甲方一次性付清约定的首期租金55188元，其他期次的租金在上期租金使用期限届满前15日内一次性支付。乙方拖欠租金及其他各项费用的，按每日千分之三计收滞纳金。乙方应在签订合同的同时向甲方交付相当于3个月租金的保证金，即55188元。合同第十二条第三款约定：“若乙方拖欠租金、管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权选择要求乙方按实际造成的损失赔偿或按每日千分之三计收滞纳金；乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未缴交的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施终止乙方营业或者解除合同，并没收乙方的履行滞纳金。” 合同签署后，张惠明缴交了保证金55188元以及2019年1月25日至2019年2月24日的租金18396元。 2018年12月4日，誉名深海餐饮公司登记成立，住所为福建省厦门市集美区。张惠明系股东（发起人），认缴出资额100万元，出资比例100%。 2019年5月17日，张惠明在申请注销誉名深海餐饮公司时作出《简易注销全体投资人承诺书》，承诺：本商事主体申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结，……。本商事主体全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任。 2019年7月10日，厦门市集美区市场监督管理局准予誉名深海渔港（厦门）餐饮有限公司注销。 2019年7月8日，捷特姆公司以誉名深海餐饮公司为被告提起诉讼，并于2019年9月17日撤回该案诉讼。 庭审中，张惠明提交《股份转让》1份，载明：本人将誉名自助海鲜店全部转让给邱海缘，价格70000元（店内员工工资33000元、消防广告8000元、货款、水电共19000元由邱海缘负责，支出，将剩余转让费10000元，1万元一次性付清，转到本人陈向周建设银行卡……，除此以外，店内没有任何负债）。落款时间为：2019年1月1日，落款处签名：陈向周、张惠明、张少强。2019年4月1日，邱海缘有向前述约定银行卡账号转账10000元。 2019年8月，原、被告双方代表曾就《捷特姆购物广场租赁合同》解除及房屋交接事宜进行过协商，但未最终达成一致意见。 2020年5月29日，本院向张惠明送达起诉状副本及应诉材料。 2020年8月12日，经询问，张惠明同意将租赁房屋现状交还给捷特姆公司，捷特姆公司亦同意按现状接受该房屋。 上述事实有相应证据在卷佐证，依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉《捷特姆购物广场租赁合同》签订时誉名深海餐饮公司尚未成立，张惠明作为设立人为设立该公司与捷特姆公司签订租赁合同，誉名深海餐饮公司于2018年12月4日成立后，张惠明为设立该公司所签订《捷特姆购物广场租赁合同》的法律后果由誉名深海餐饮公司承受。 1、关于确认《捷特姆购物广场租赁合同》解除问题。誉名深海餐饮公司于2019年7月10日注销，誉名深海餐饮公司的民事权利能力和民事行为能力因此消灭，《捷特姆购物广场租赁合同》亦随着誉名深海餐饮公司注销而于2019年7月10日自然终止。捷特姆公司要求确认《捷特姆购物广场租赁合同》于2020年5月29日解除，缺乏法律依据，依法不予采纳。 2、关于张惠明应否承担誉名深海餐饮公司债务问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款规定：“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”本案张惠明作为誉名深海餐饮公司的法定代表人及唯一登记股东，未经依法即办理誉名深海餐饮公司注销登记，并承诺承担相应民事责任，现捷特姆公司要求张惠明承担责任，依法予以采纳。至于张惠明抗辩其非实际经营者的问题，此系其与实际经营者或投资人之间的内部关系，不在本案审查范围。 3、关于案涉房屋腾空并返还的问题。诚如张惠明所述，双方之前曾就房屋交接问题曾进行过协商，但并未达成最终协议，即可视为张惠明未曾交付案涉房屋。2020年8月12日，张惠明同意将租赁房屋现状交还给捷特姆公司，捷特姆公司亦同意按现状接受该房屋，即可认定捷特姆公司该日已接受案涉房屋，该项义务张惠明已履行，无需再判决履行。 4、关于租金及违约金问题。根据前述事实认定，2019年2月25日之后的租金尚未支付，《捷特姆购物广场租赁合同》于2019年7月10日因誉名深海餐饮公司被注销而自然终止，即计算2019年2月25日至2019年7月10日期间欠付的租金为：18396元/月×4个月+18396元÷30×16天=83395.2元。合同自然终止后继续收取费用的应属于占有使用费。至于违约金问题，誉名深海餐饮公司逾期未支付租金，已构成违约，根据合同约定，若拖欠租金、管理费等各项费用其中任何一项或几项的，捷特姆公司有权选择按实际造成的损失赔偿或按每日千分之三计收滞纳金，现捷特姆公司调整为按月2%标准计算违约金，该违约金标准低于约定的日千分之三标准，依法予以采纳。同时，合同约定租金支付时间为除了第一期3个月租金于合同签订当日支付外，其他期次的租金在上期租金使用期限届满前15日内一次性支付，即2019年2月25日至2019年4月24日的租金36792元应支付时间为2018年11月10日，违约金自2018年11月11日起计算；2019年4月24日至2019年7月10日的租金83395.2元-36792元=46603.2元，应支付时间为2019年4月24日前，违约金自2019年4月24日起计算。 5、关于占用使用费问题。2019年7月11日之后，《捷特姆购物广场租赁合同》因誉名深海餐饮公司被注销而自然终止，但案涉房屋仍被占用未交付，则应支付占有使用费。2020年8月12日，张惠明同意将租赁房屋现状交还给捷特姆公司，捷特姆公司亦同意按现状接受该房屋，该日视为捷特姆公司接受讼争房屋。占有使用费计算时间即为2019年7月11日至2020年8月12日，计算占用使用费为：18396元/月×13个月+18396元/月÷30天×2=240374.4元。 6、关于没收履约保证金55188元的问题。履约保证金和违约金一样，具有补偿性和惩罚性双重性质。本案前述就租金违约金已进行认定并予以支持，对捷特姆公司损失已有一定补偿。同时，张惠明在2019年8月已向捷特姆公司终止合同并相关事宜进行了磋商，张惠明对于后期损失已提前进行了预警，此情况下从可适当减轻其惩罚性，综合本案,从公平考虑，对捷特姆公司要求没收履约保证金的主张，依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认捷特姆（厦门）商贸有限公司与誉名深海渔港（厦门）餐饮有限公司签署的《捷特姆购物广场租赁合同》于2019年7月10日终止。 二、张惠明应于本判决生效之日起十日内支付捷特姆（厦门）商贸有限公司欠付的租金83395.2元及逾期付款违约金（按月利率2%标准，以租金36792元为基数，自2018年11月11日计算至实际付款之日止；以46603.2元为基数，自2019年4月24日计算至实际付款之日止）。 三、张惠明应于本判决生效之日起十日内支付捷特姆（厦门）商贸有限公司欠付的自2019年7月11日至2020年8月12日期间的占有使用费240374.4元； 四、驳回捷特姆（厦门）商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4653元，减半收取2326.5元，由张惠明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 钟乾华 二〇二〇年八月十三日 法官助理 马标志 书 记 员 谢颖萍 附：相关法律法规 《中华人民共和国民法总则》 第五十九条法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》 第二十条第二款公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。