江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初2795号原告：泗洪县瑶沟乡人民政府，统一社会信用代码11321324469822829C，住所地泗洪县瑶沟乡徐宁路**。法定代表人：杨庆伟，该乡乡长。委托诉讼代理人：王乐，江苏拓荒者律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩然，江苏拓荒者律师事务所律师。被告：高开雨，男，1966年10月5日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：张崇练，泗洪县泗洲法律服务所法律工作者。原告泗洪县瑶沟乡人民政府（以下简称瑶沟乡）诉被告高开雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序。于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告瑶沟乡的委托诉讼代理人王乐、陈浩然，被告高开雨及其委托诉讼代理人张崇练到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告瑶沟乡向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年8月1日至2019年7月30日的租金10.8万元，2019年8月1日至2019年11月30日的租金3.6万元，合计14.4万元；2.被告支付违约金（以14.4万元为基数，按照全国银行间同业拆借利率计算，从2018年8月2日起计算至2019年11月30日）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月18日原、被告双方签订了《瑶沟乡工业园区厂房租赁合同》，约定原告将其所有的位于瑶沟工业园区20号标准化厂房三层3600平方米租给被告使用，租期一年，租金10.8万元；合同第三条还约定乙方在合同期内有优先购买权，如未购买无条件返还租赁房屋。2018年8月合同到期乙方未购买该厂房，应按约定返还房屋清退物品。经原告多次催促并于2019年4月1日书面通知其限期搬迁厂房、交清所欠租金，后被告拖延到2019年11月30日才搬离，但欠缴16个月的租金合计14.4万元，其行为已构成违约，故向贵院提起诉讼，请求支持原告诉求。被告高开雨辩称：1、原、被告签订了《瑶沟乡工业园区厂房租赁合同》，但原告承诺为被告保留涉案20号厂房的优先购买权到2018年8月1日，如果被告购买，所交纳的房屋租金可以转为购房款。而没有到2018年8月1日，原告就通知被告说该厂房属于扶贫房，不能够转让。当时被告进行了大额投资近40多万元，被告已经将第一年租金交清。之后，原告要求被告搬迁，当时原告方党委书记承诺先搬迁，租金事情政府处理，租金是无所谓的，所以被告就按照原告的要求搬迁。而现在原告又主张支付租金，显然存在一种欺诈。其主张不应得到法律的支持。2、被告保留向原告主张相关损失的权利，将另案主张。综上，请求法庭依法驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的2019年4月1日的照片及告知书，被告认为告知书无被告签名、照片是环保检查并不是送达告知书。本院认为，照片无法显示原告向被告送达告知书，告知书亦无被告签名，故对该证据的真实性，本院不予确认。2.原告提交的2019年8月1日的照片、邮递单及告知书，被告对邮递单的真实性无异议，但认为无法证明邮寄的是告知书。本院认为，被告既然认可邮递单的真实性，但其未提供其收到邮递的是何物品，故可以推定原告邮递的就是告知书，且照片亦可以证实原告还通过张贴方式向被告送达告知书。故对该证据的证明效力，本院予以确认。3.被告提交的三份录音，原告认为录音内容不能证实原告在签订合同时存在欺诈，却能证实被告欠付租金。本院认为，该三份录音内容并不能证实案涉厂房在签订合同时被确定为扶贫厂房。故该证据不能达到被告证明目的。4.被告提交的照片，原告认为照片未反映案涉厂房的铭牌。即使有铭牌，案涉厂房有土地证，不影响购买。本院认为，照片虽能显示案涉厂房的墙上有物品被拆除的痕迹，即使是如被告所说，是原告拆除铭牌。但是案涉厂房作为不动产，应当以登记的权属证书为准。故该证据不能达到被告证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年6月18日，原告瑶沟乡（甲方）与被告高开雨（乙方）签订《瑶沟乡工业园区厂房租赁合同》一份，约定：甲方同意将瑶沟工业园区20号标准化厂房三层3600平方米租赁给乙方兴建家具生产加工项目，租赁期为一年（2017年8月1日至2018年8月1日），租金10.8万元。乙方在签订本协议后7日内，先缴纳房屋租金3万元，余款在核定好道路和电梯价格后付清；甲方承诺为乙方保留20号厂房的优先购买权到2018年8月1日，如乙方需要购买厂房，乙方所缴纳的房屋租金转为购房款，…如乙方在2018年8月1日前不购买厂房，乙方表示愿意无条件按时返还租赁房屋；乙方如违反合同义务，应承担违约责任，向甲方支付违约金，违约金为每天1000元等内容。合同签订后，被告在案涉房屋经营“泗洪县某家具厂”，并已交纳一年租金。租赁到期后，原告于2019年8月1日通过快递及在被告高开雨厂门口张贴等方式向被告高开雨送达告知书，要求高开雨于2019年8月6日搬迁并交清2018年8月1日至2019年8月1日的租金108000元。高开雨以合同约定先租后买以及租赁期满后租金等事项未予搬迁。后高开雨于2019年11月30日搬离案涉厂房。另查明，被告经营的“泗洪县某家具厂”未办理环评手续。本案争议焦点是：1.原告在与被告签订租赁合同时是否存在欺诈行为。2.被告应否向原告支付租金，数额如何确定。3.被告应否支付违约金及数额如何确定。关于第一争议焦点。原、被告在租赁合同中约定原告为被告保留案涉厂房的优先购买权到2018年8月1日。被告称原告在此之前即向其告知案涉厂房属扶贫厂房，不能出售，原告存在欺诈行为，但被告提供的证据不足以证实其主张，且被告亦未提供其在该时间内向原告提出购买案涉厂房的证据；同时，案涉厂房作为不动产，是否为扶贫厂房、能否出售，应当以登记的权属证书为准。故被告提供的证据不能证实原告存在欺诈行为。关于第二争议焦点。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效。被告在租赁期间届满后，未按照原告要求搬离案涉厂房，仍继续使用租赁物至2019年11月30日。双方形成不定期租赁，被告应按照原租赁合同约定支付租金，即自2018年8月2日起至2019年8月1日的租金108000元、自2019年8月2日至2019年11月30日止的租金35700元，故原告提出给付租金的请求，本院予以支持。被告提出原告在租赁期间届满前通知说该厂房属于扶贫房，不能够转让，且原告承诺被告先搬迁，不再主张租金的抗辩。被告提供的证据均不足以证明其主张，故对被告的抗辩，本院不予采纳。关于第三争议焦点。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在租赁合同期满后形成不定期租赁，原租赁合同应继续有效，故被告未交纳租金属违约行为，应承担违约责任。原告关于违约金的主张，本院予以支持。但原、被告双方在合同中约定“在签订本协议后7日内，先缴纳房屋租金3万元，余款在核定好道路和电梯价格后付清”，因此，原告主张的违约金应分别以108000元、35700元为基数，从2018年8月8日、2019年8月8日起计算，鉴于2019年8月20日前尚无全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率已取消，故利息应自2018年8月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告高开雨于判决生效后十日内给付原告泗洪县瑶沟乡人民政府租金144000元并支付违约金（以108000元为基数，自2018年8月8日起至2019年8月1日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算；以35700元为基数，自2019年8月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算、自2019年8月20日起至2019年11月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1590元，由被告高开雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费3180元。审判员  孙仲洪二〇二〇年八月二十日书记员  王 珊附录一：本案证据目录一、原告瑶沟乡提交的证据和证明目的：1.瑶沟乡工业园区厂房租赁合同一份，证明原、被告于2017年6月18日签订案涉合同，约定租期一年，年租金10.8万元的事实。2.告知书两份、照片两张及邮递单一份，证明2019年4月1日，因被告未支付租金和搬迁，原告向被告当面送达告知书；以及2019年8月1日，再次当面送达并在案涉厂房门前张贴告知书、同时又以快递形式邮寄给被告的事实。3.情况说明一份，证明2019年8月27日，宿迁市泗洪生态环境局回复原告泗洪县某家具厂未办理环评手续的事实。4.账册2份，证明被告交付租金和时间的事实。5.不动产权证一份及扶贫资产产权证书两份，证明案涉厂房不是扶贫厂房，可以出售的事实。二、被告高开雨提交的证据和证明目的：1.通话录音三份，分别是其与原告原党委书记许某、原告方负责工业的秦某通话，证明原告在与被告签订合同时案涉厂房即被确定为扶贫房，被告并不知情，原告因此存在欺诈行为的事实。2.照片六张，证明案涉厂房与22号厂房在一起，厂房上均张贴铭牌，属于扶贫厂房；在庭审后，原告将案涉厂房的铭牌揭下的事实。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。