湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初5924号原告：罗灏，男，1990年4月16日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：梁爱春（系原告之母），女，1962年6月1日出生，汉族，住湖南省冷水江市。被告：郑东，男，1979年9月18日出生，汉族，住西藏日喀则市。委托诉讼代理人：梁芙蓉，湖南超前律师事务所律师。原告罗灏（以下简称原告）与被告郑东（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁爱春，被告及其委托诉讼代理人梁芙蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告承担因其暴力强行锁门导致原告不能正常营业产生的所有损失，共计6万元整，或赔偿原告因被告暴力强行锁门导致的1912房不能正常租赁的损失，按照市场行情华悦城租房价格2000元算，共计6个月整，12000元；2.被告返还装修款9200元；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：被告返还原告押金680元。事实与理由:为经营方便，原告于2015年6月1日同时租赁长沙市雨花区湘府东路二段300号华悦商业广场1栋1912号房（以下称1912号房）及被告的1栋1913号房（以下称1913号房），两套房子紧靠相邻，可打通户型使用，租期5年。租下房子之后，没曾想经济形势直线下降，一度经济困难，确实也曾延期支付租金，都与被告进行了诚恳的沟通，得到被告同意。原告很感谢被告前期的理解与包容。直至2019年9月10日，向被告交付了1000元租金后，还应支付被告880元，但当时原告没钱，原告及家人再三请求被告宽限一个月，一定想办法把880元房租付给被告，被告及其妻子未同意。2019年10月1日，被告带人将1913号房门锁破坏，致使钥匙打不开门，将非被告所有的1912号房门强行锁上2把大锁，时长达6个多月。原告的办公经营场地是服装定制工作室，当时正搬运货物，准备进行公司风格改造，改造时间十天，改造完成后正常营业，但被告的强行暴力锁门行为致使公司改造停止，整体不能运转，完全停止营业。原告未及时缴纳房租，被告可以停止原告对1913号房的使用权，限制时间搬出房间，且可以扣除押金不必返还，但被告对1912号房没有锁门的权利，该锁门行为严重超出被告权利范围，锁门时间长达6个多月，完全致使工作室停业，损失巨大，且客户上门后看到的情况直接致使客户流失。因此，请求法院判决被告承担因暴力强行锁门导致原告工作室不能正常营业产生的所有损失，共计6万元整，或赔偿原告因被告暴力强行锁门导致的1912号房不能正常租赁的损失，按照市场行情华悦城租房价格2000元算，共计6个月整，12000元。另，原告租赁被告1913号房时是毛坯房，花费装修费用共计6.9万元，被告破坏门锁，导致不能使用。按照5年合同期算，平均下来每个月装修费用为1150元，被告锁门时间距离租期到期的剩余时间为8个月，请求法院判决根据未使用的8个月剩余时间，判决被告返还原告装修款9200元整。请求法院判决被告承担本案诉讼费用。被告答辩，1.原告不能正常营业的原因系自身经营困难而停止营业，原、被告的租赁关系早已于2019年10月4日经判决解除，解除后不能营业的损失不应由被告承担；2.被告锁门时，1912号房因原告停止营业而早已闲置。被告锁门的起因在于原告长期拖欠租金不付且躲着不与被告协商解决。即使被告锁门后，原告也进入过房间将其物品搬出，故被告的锁门行为未对原告正常使用1912号房造成实际障碍，被告不应赔偿原告无法正常租赁1912号房的损失；3.租赁合同未约定退房时被告应补偿原告装修款，且承租人装修过的房屋退租时对不可移动的物品遵循“来添去留”是行业惯例，涉案租赁合同提前解除的原因系原告拖欠房租，原告无权要求因其自身过错导致合同提前解除而无法使用剩余租赁期限的装修款。另案（2020）湘0111民初448号判决生效后，原告没有履行义务，原告租赁房屋后，将两间房屋打通，被告对打通的门进行修复花费850元及开锁花费580元。原告要求返还押金680元，原告的请求不足以弥补上述两项费用，如果法院判决被告承担相应责任，则该款项应予以抵扣，如果判决被告无需承担责任，则被告保留主张费用的诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议及经与原件核对无异的《房屋租赁合同》（1913号房）、照片、（2020）湘0111民初448号民事判决书、通话和短信记录、长沙市芙蓉区人民法院公告图片、被执行信息截图、（2018）湘0102执保1004号民事判决书、执行裁定书，本院予以采信。根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2015年6月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于长沙市雨花区方办公，租赁期为2015年6月1日至2020年6月1日止；租金为680元／月，按季支付，提前6天支付下次租金，如延期6天，甲方通知乙方后可将房屋另租给他人；房屋在租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线费、物管、卫生费以及其他由乙方使用产生的费用由乙方支付，租赁结束时，乙方需缴清欠费；乙方同意支付680元作为房屋押金，合同期内，乙方如提前退租，甲方收取乙方的房屋租金和押金不退还；乙方如果拖欠租金，应按60元／天计算向甲方偿付违约金；租赁期间，乙方如需装修，须事先征得甲方同意，租赁期满或合同解除，乙方应按时搬出属于乙方的全部物件，搬迁后5日内房屋里仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；合同备注处载明：该房屋到2017年6月1日起每月房租为880元，到合同期满不变；门钥匙6片，门禁卡1张，电费100元，2015年6月1日至2015年8月1日为装修期，不算房租。合同签订后，被告将房屋交付给了原告，原告对房屋装修后用于经营服装生意。合同履行过程中，原告自2019年9月1日未向被告支付租金，被告主张无果后向本院提起诉讼〔案号：（2020）湘0111民初448号）〕。本院在审理该案件过程中，原告陈述1913号房隔壁房屋（即1912号房）系原告所购，装修时将两间房屋打通，涉案1913号房原有钥匙在原告处，但锁孔被堵塞无法打开。本院在该案中认定原、被告之间的租赁合同于2019年10月4日解除，原告因自身原因导致合同提前解除，应当承担相应违约责任，该案判决已经生效。在本案审理过程中，1.原告主张其租赁长沙市雨花区湘府东路二段300号华悦商业广场1栋1912、1913两套房屋，两房中间有一个玻璃门，1912号房外面的玻璃门被被告强制锁门，导致原告无法正常营业，因此产生租金损失、经营损失，提交1912、1913房的租赁合同、照片、聊天记录截图予以证明，被告对1912号房租赁合同的真实性有异议，称出租房与承租方是亲姐弟关系，原告并未提交支付过租金的相关证据。两份租赁协议原告的签字存在明细差异，本案的起诉状及租赁协议上原告的签字是否为原告本人所签无法证明。对照片的证明目的有异议，称该照片恰好证明被告锁门时，原告已将物品搬空，原告已停止营业。对聊天记录截图的真实性有异议，称聊天对象真实身份无法证实，原告未提供社保记录、劳动合同及个税扣缴记录，无法证明双方存在真实劳动关系，且该记录仅有一条系2019年12月份之后，不能证明2019年10月锁门之后的营业情况；2.原告主张涉案租赁合同未到期，被告强制锁门导致原告租赁期限未满造成装修损失，提交1912、1913号房的租赁合同、记账单予以证明，被告对1912号房租赁协议、记账单的真实性有异议，称记账单无原件核对、也没有相应票据，对该记账单不予认可；3.被告辩称其锁门原因系原告长期拖欠房租，不回复电话短信，被告锁门前后均通知了原告，原告不予理会，提交通话和短信记录予以证明，原告对通话和短信记录的证明目的有异议，被告打电话未接通后，原告有及时回电话，双方协商被告不同意减租；4.被告辩称1912房屋所有权人罗婧因金融借款合同纠纷，导致1912号房被执行拍卖以及罗灏与罗婧涉及多起案件系该房无法正常租赁的原因，提交长沙市芙蓉区人民法院公告图片、被执行信息截图、（2018）湘0102执保1004号民事判决书、执行裁定书予以证明，原告对上述证据的证明目的有异议，称其已和法院执行人员协商好可以正常营业，被告锁门时原告系正常营业，正式拍卖时间是2020年6月；5.被告辩称其为开1913号房门锁以及修复原告装修打通的门支付的费用1430元，提交开锁服务登记表、票据予以证明，原告对开锁服务登记表、票据的关联性有异议，称该费用应由被告自行承担，涉案房屋里的试衣镜、衣服等被告要交付给原告；6.原告陈述为安全起见都是从1913房门进出，被告锁门时原告系正常营业；被告陈述其未对1913房门上锁，因原告拖欠租金，为让原告出面解决拖欠租金问题，其于2019年10月4日对1912号房门上锁。另查明，原告租赁1913号房向被告支付押金680元。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当受合同约束。本案中，因原告拖欠租金，被告对1912号房门上锁，原告因自身原因导致涉案《房屋租赁合同》提前解除。1.关于原告主张的经营或租金损失。通过原告提供的照片以及被告的自认，1912号房系被告上锁，至于原告诉称被告暴力强行锁门，因原告未提供相关证据，本院不予认可。涉案1913号房原有钥匙在原告处，原告亦陈述平常系从1913号房门进出，原告未提交证据证实1913号房门系被告上锁，故无法认定被告的锁门行为对原告正常使用1912号房造成实际障碍，原告也未提交充分的证据证明其经营和租金损失的具体金额，应承担举证不能的不利后果。故原告要求被告支付其经营损失60000元或租金损失12000元，本院不予支持。2.关于原告主张的装修损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，原告因自身原因导致涉案《房屋租赁合同》于2019年10月4日提前解除，故原告请求被告返还装修款9200元，缺乏法律依据，本院不予支持。3.关于房屋租赁押金。双方合同约定原告同意支付680元作为房屋押金，合同期内，原告如提前退租，被告收取原告的房屋租金和押金不退还。本案中，原告因自身原因导致涉案《房屋租赁合同》于2019年10月4日提前解除，故原告请求被告返还押金680元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告罗灏的诉讼请求。本案受理费330元，因适用简易程序减半收取165元，由原告罗灏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孙满平二〇二〇年八月二十四日书记员  和 阳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。