江苏省常州市天宁区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0402执异61号异议人（被执行人）：杜洢汎，女，1981年7月生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：练鹏，江苏德儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，江苏德儒律师事务所律师。申请执行人：孙树梅，女，1985年8月生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：蒲加柱，江苏开炫律师事务所律师。被执行人：陈春林，男，1970年1月生，汉族，住常州市。被执行人：顾蕾，女，1971年1月生，汉族，住常州市。在本院执行申请执行人孙树梅与被执行人常州中欧金属制品有限公司、常州市西美门窗有限公司、常州中亿房地产开发有限公司、常州凯悦房地产有限公司、陈延林、祝艳苹、陈春林、顾蕾、朱晓初、沐亚琴、朱凯杰金融借款合同纠纷一案中，异议人杜洢汎向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2016年3月28日本院对华夏银行股份有限公司常州分行与常州中欧金属制品有限公司、常州市西美门窗有限公司、常州中亿房地产开发有限公司、常州凯悦房地产有限公司、陈延林、祝艳苹、陈春林、顾蕾、朱晓初、沐亚琴、朱凯杰金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0402民初784号民事判决：1、常州中欧金属制品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向华夏银行股份有限公司常州分行归还借款本金1800万元，暂计至2016年1月21日的利息762714.58元，以及自2016年1月22日起至实际还清全部借款本息之日止按借款合同约定利率计算的利息及律师费241600元；2、常州市西美门窗有限公司、常州中亿房地产开发有限公司、常州凯悦房地产有限公司、陈延林、祝艳苹、陈春林、顾蕾、朱晓初、沐亚琴、朱凯杰对上述债务承担连带保证责任，上述单位、个人承担连带保证责任后有权向常州中欧金属制品有限公司追偿；3、如果常州中欧金属制品有限公司不能按期足额履行上述债务，华夏银行股份有限公司常州分行有权以陈春林、顾蕾、朱凯杰抵押的坐落于常州市的房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；5、案件受理费135826元，按规定减半收取67913元，保全费5000元，合计72913元，由常州中欧金属制品有限公司、常州市西美门窗有限公司、常州中亿房地产开发有限公司、常州凯悦房地产有限公司、陈延林、祝艳苹、陈春林、顾蕾、朱晓初、沐亚琴、朱凯杰共同负担。根据华夏银行股份有限公司常州分行的申请，本院于2016年8月12日立案强制执行，案号为（2016）苏0402执2193号，因暂时无财产可供执行，本院于2016年10月27日执行裁定：终结本院（2016）苏0402民初784号民事判决书的本次执行程序；待今后发现被执行人其他可供执行财产后，申请执行人可向本院申请恢复执行。2018年4月27日，因华夏银行股份有限公司常州分行将上述债权转让给了嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙），故依据嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）的申请，本院作出执行裁定：变更嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）为本案申请执行人。2018年5月21日，经嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）申请，本院立案恢复执行，案号为（2018）苏0402执恢225号。2018年6月10日，本院作出（2018）苏0402执恢225号执行裁定：冻结、划拨被执行人常州中欧金属制品有限公司、常州市西美门窗有限公司、常州中亿房地产开发有限公司、常州凯悦房地产有限公司、陈延林、祝艳苹、陈春林、顾蕾、朱晓初、沐亚琴、朱凯杰的银行存款等财产1950万元或扣留、提取被执行人常州中欧金属制品有限公司、常州市西美门窗有限公司、常州中亿房地产开发有限公司、常州凯悦房地产有限公司、陈延林、祝艳苹、陈春林、顾蕾、朱晓初、沐亚琴、朱凯杰的收入1950万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。依据该执行裁定，本院于2018年11月21日查封了陈春林、顾蕾名下坐落常州市的房屋，该查封现为首查封。该案执行过程中，常州市中级人民法院指定该案由常州市钟楼区人民法院执行，常州市钟楼区人民法院执行于2019年2月21日立案，案号为（2019）苏0404执868号。2018年4月27日，因嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）将上述债权转让给了孙树梅，故依据孙树梅的申请，常州市钟楼区人民法院作出执行裁定：变更孙树梅为本案申请执行人。现常州市中级人民法院再次指定该案由本院执行，本院于2020年1月19日立案，案号为（2020）苏0402执661号。本院于2020年5月14日作出（2020）苏0402执661号执行裁定：评估、拍卖被执行人陈春林、顾蕾名下坐落于常州市的房屋。异议人杜洢汎称，2014年8月14日，被执行人与异议人签订《房屋转让协议书》，约定异议人以1653750元的价格购买异议人所有的常州市的房屋。协议签订后，异议人按照协议于2014年8月14日向被执行人支付900000元并于2015年1月31日付清全部价款。2017年2月1日被执行人按照上述协议向异议人交付房屋，异议人去办理过户时才发现房屋被查封。综上，异议人认为被执行人已将争议财产出售给异议人，异议人已经占有财产，没有过户不能归咎于异议人，故请求法院中止对常州市的房屋的执行并解除对该房屋的查封。申请执行人孙树梅称，不同意异议人的请求，理由为:第一，案外人与被执行人签订的房屋买卖协议明显不符合常理，为恶意串通的虚假行为；第二，异议人并未提供有效证据证明已经支付房款；第三，异议人未能提供任何证据证明其在法院查封前实际居住在涉案房屋内；第四，房屋未能过户明显是异议人自身原因。被执行人陈春林、顾蕾未提出意见。另查明，常州市的房屋登记在陈春林、顾蕾名下，且设立有抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司常州分行，于2014年1月27日办理了抵押登记手续，现抵押权仍存在。根据杜洢汎的材料显示，2014年8月14日，其与陈春林、顾蕾签订《房屋转让协议书》，约定陈春林、顾蕾将常州市的房屋出售给杜洢汎，房屋总价1653750元，杜洢汎于2014年8月14日子支付定金900000元，余款753750元于2015年1月31日前支付完毕，杜洢汎同意陈春林、顾蕾借住至2017年1月31日，2017年2月1日向杜洢汎交付房屋。杜洢汎提供了2014年8月14日打款900000元和2015年1月31日打款753750元的银行记录，但仅显示对方卡号无法显示收款人姓名。杜洢汎还提供陈春林书写的收条两张和房屋物业出具的物业费收据一张，但物业费收据不显示缴款人姓名。陈春林、顾蕾于2020年7月22日向本院出具的送达地址确认书显示其住址仍为常州市。本院认为，异议人杜洢汎的异议不可以成立，理由如下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四项条件必须同时具备才能得到支持，对照本案中，陈春林、顾蕾明确知晓涉案房屋已经存在抵押权，却仍在未经抵押权人同意的基础上与杜洢汎签订房屋买卖合同，现抵押权人也没有对买卖合同的效力进行追认，抵押权至今尚未解除，故买卖合同效力存在明显瑕疵，不符合上述规定；杜洢汎提供的付款记录无法显示收款人，不能确定已经足额交付房屋价款；杜洢汎未能提供任何有效证明其居住的证据。综上，杜洢汎的异议本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回杜洢汎的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  查熙迪审判员  何 杰审判员  吴 赟二〇二〇年八月十日书记员  韩雁竹