贵州省绥阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0323民初1528号原告：陈光毅，男，1957年5月23日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：高晓萍，贵州严正律师事务所律师。被告：贵州唯中创展房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇诗乡大道**唯中酒店**。统一社会信用代码：91520323551933587Y。法定代表人：詹贵成，公司经理。委托诉讼代理人：谭玉寒，贵州严正律师事务所律师。原告陈光毅诉被告贵州唯中创展房地产开发有限公司（以下简称唯中房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈光毅的委托诉讼代理人高晓萍，被告唯中房开公司的委托诉讼代理人谭玉寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈光毅向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告返还原告装修保证金3000.00元；2、由被告支付原告迟延交房违约金65715.43元（从2017年10月1日至2018年7月10日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于绥阳县住房一套，约定2017年9月30日前交付房屋。原告支付了全部购房款774042.00元，交房期限到后，被告通知原告接房，原告在验收接房时，发现被告交房的房屋建筑层高不够，与设计要求相差2公分，房内未建烟道等，达不到交房条件，原告向被告提出异议并要求被告整改，但是被告方却延迟动工。直到2018年5月28日，原告与承建方协商，由承建方支付原告4000.00元，由原告自行完善，被告要求必须由原告先办理接房手续后才能动工完善，原告于2018年5月29日办理了接房手续，被告补助了原告25000.00元，同年6月25日原告将楼板浇筑完成，7月10日撤模，处理净高前后共花费用28800.00元。原告于同年7月11日开始装修。原告的房屋实际完工时间应计算到2018年7月10日，被告迟延交房的时间为283天，（从2017年10月1日至2018年7月10日止，计算方式为：283天×232.21元）。按照双方合同约定，被告应支付原告迟延交房的违约金，而原告多次向被告要求支付上述违约金，被告却至今未付，为此，特提起诉讼。被告唯中房开公司辩称，原告所述合同约定的商品房出现瑕疵是事实。因为与原告协商未果才出现了迟延交付，这是双方共同造成的而并非被告单方面违约。但即便如此，被告仍在2018年5月29日就已经交付了房屋，交付日期应为2018年5月29日而并非原告所述的2018年7月10日。且被告在2018年5月24日已向原告支付了违约金25,000.00元，不应当再支付。原、被告之间关于违约金的问题已支付完毕，对原告起诉违约金的请求应当予以驳回。另外，装修保证金不是被告所收取的，是物业服务公司收取的，不应由被告退还。本案经本院审理查明如下事实：原告陈光毅与被告唯中房开公司于2016年9月29日签订了《商品房买卖合同》，原告陈光毅以每平方米6132.48元的价格购买被告开发的位于绥阳县房屋一套，并支付全部购房款774042.00元。合同同时约定，被告在2017年9月30日前向原告交付房屋。交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此发生的检测费用由出卖人承担。如交付的该商品房不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、重作、修理或另行协商。除不可抗力外，出卖人未按约定时间和条件交付房屋的，分别按以下情况处理：逾期在30天以内，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自2017年10月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。合同第48页，双方以手书方式约定该商品房层高为3.3米。被告在交付期限届满后向原告交付的商品房无烟道、层高未达约定的3.3米。2018年5月12日，该项目承建商贵州华易建筑工程有限公司就原告所购商品房层高不足问题支付原告4000.00元作为补偿。2018年5月24日，被告支付原告补助款25000.00元。原告承诺为被告保密。2018年5月29日，原告陈光毅申请对该房屋进行装修，向物业公司缴纳了装修保证金3000.00元。之后，原告陈光毅对房屋进行了装修并已入住。2020年6月17日，原告陈光毅向本院提起诉讼。庭审中，原告陈光毅申请撤回要求被告退还装修保证金的诉讼请求。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《收条》、《房屋装修申请表》、证人詹某当庭证言中关于该商品房因为存在层高不符合约定、未设计烟道导致不能按约定时间交付的陈述等证据在卷，经庭审质证，予以确认。被告出示的《诗乡印象·熙园-收房费用缴付证明》系字迹模糊的复印件，且在限定时间内未提供原件进行核对，对该证据不予认定。原告陈光毅出具的遵义铭鸿装饰工程有限公司出具的《告知函》，欲证明案涉房屋在2018年9月1日仍未达到交付条件，由于装修公司不具有工程验收资质，对该证据不予采信。证人詹某对被告已支付的25000.00元是属于房屋瑕疵补偿还是延期交房的违约金的陈述前后矛盾，对该部分当庭证言不予采信。本院认为，原告因居住需要，与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，其约定不违反法律的强制性规定，对原、被告均具有约束力。原告在签订合同后缴纳了全部购房款，被告应当交付符合质量标准和其他约定条件的房屋。被告在合同约定的交付期限届满后交付的房屋不符合约定且存在无烟道这一缺陷，影响正常使用。应当承担相应违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内的，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用以及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，被告有修复房屋、保证其能正常使用的义务。原告与承建商就层高不足进行了协议，由承建商支付4,000.00元修复费用，原告自行修复。但对缺失烟道的问题，被告并未提供证据证明是由其修建的，双方也未对修复问题明确约定。因此，原告2018年5月24日出具的《收条》中的补助费可视为修建烟道的补偿。原、被告对被告实际交付房屋的时间均未作明确陈述，原告于2018年5月29日向小区物业服务公司递交了装修申请，说明已接受了房屋交付。被告认为案涉房屋的交付时间是2018年5月29日的抗辩成立。被告迟延交付时间为241天。由于被告对已支付的25,000.00元认定为延期交房违约金的证据不充分，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对被告认为该补助系支付违约金的抗辩不予采信。被告未对违约金计算标准提出异议，视为认可该标准，且双方约定的违约金亦在允许范围内。对原告主张的违约金按日万分之三计算。原告陈光毅在庭审中申请撤回要求装修保证金的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十三条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告贵州唯中创展房地产开发有限公司支付原告陈光毅2017年10月1日起至2018年5月29日期间迟延交房的违约金55,963.24元。限判决生效后一月内付清。二、驳回原告陈光毅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,516.00元，已减半收取758.00元，由被告贵州唯中创展房地产开发有限公司负担700.00元，原告陈光毅负担58.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  宋世训二〇二〇年八月二十七日法官助理蔡小兰书记员游军军