安徽省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖民申2339号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张浩然，男，1991年12月31日出生，汉族，装修工人，居民，住安徽省广德县。 委托诉讼代理人：倪伟，安徽明泉律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：安徽春熙置业有限公司，住所地安徽省广德县桃州镇团结东路时代商业中心**楼**营业房。 法定代表人：吕才红，该公司执行董事。 再审申请人张浩然因与被申请人安徽春熙置业有限公司（以下简称春熙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宣城市中级人民法院(2019)皖18民终298号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年5月13日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张浩然申请再审称：1、案涉购房合同第十一条为春熙公司单方提供的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条之规定,一方面春熙公司在提供格式条款时未提醒张浩然注意,也未对该条款做任何说明;另一方面该条款只规定了接受变更或退房的权利,免除了春熙公司方的责任,排除张浩然作为守约方的主要权利--请求赔偿损失的法定权利。从以上两方面可以看出该条款为格式条款,对张浩然不具有法律效力。2、案涉合同第十一条约定的内容违反诚实信用和公平原则，应为无效条款。根据该第十一条约定的内容，作为守约方的张浩然只有退房或接受违约方所提条件达成补充协议，但《合同法》第一百零七条明确规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,张浩然作为守约方有要求违约方赔偿损失的权利，但该条款确定由春熙公司确定违约责任，而熙公司仅仅口头同意减免一年的物业费(2000元)，显然，春熙公司不愿意做出任何违约赔偿。由上可见，该条约定不符合诚实信用及公平原则，也排除了守约方的法定权利，应为无效条款。3、一审法院未考虑本案实际情况，对于案涉合同第十一条理解过于教条。即使该条款有效,其本意也是要求守约方尽快做出意思表示,以避免权利一直处于不确定状态,即要求守约方张浩然及时与违约方春熙公司协商。因春熙公司一直未通知张浩然层高变更的事实,故适用案涉合同第十一条所约定30日的前提不存在,严格按照字面理解,该30日至今尚未起算。况且张浩然在拿房前已向广德县人民法院起诉,该起诉行为明确表明张浩然不接受所谓的变更,并要求春熙公司承担违约责任--赔偿损失。本案双方正是因为无法就违约责任达成一致才起诉至法院,而二审法院却以未能在合同规定期限内达成协议而视为接受变更为由驳回张浩然的上诉请求,显然是错误的。4、案涉房屋为居住房屋，挑高部分面积为20余平方米，占整个套内面积的20%，层高减少80厘米致房屋实际空间减少5%以上。关于具体损失，暂按照空间减少比例为5%计算损失金额为53745.16元。 需要强调的是，春熙公司违约擅自更改设计，减少挑高层高，亦未按约定通知张浩然，已构成违约。张浩然作为守约方，只能享有解除合同和接受违约的事实，显失公平，且张浩然只要签字收房即视为同意挑高层高降低的观点荒谬。案涉楼层层高降低80厘米，春熙公司因此获利的不仅仅是对应的混凝土等建造成本，还包括规划、涉及及结构的获利。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条及第四十条之规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。无效的格式条款主要有以下几种情形：1、提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的格式条款无效。2、格式条款具有《合同法》第五十二条规定的情形时无效(如损害社会公共利益的格式条款无效、违反法律的强制性规定的格式条款无效、以合法形式掩盖非法目的的格式条款无效)。3、格式条款具有《合同法》第五十三条规定的情形时无效(造成对方人身伤害的免责条款无效、因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效)。本案中，案涉《商品房买卖合同》第十一条约定：“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起30天内将买受人已付款还给买受人，并按中国人民银行同期贷款利率付给利息；买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起30日内另行签订补充协议。若买受人不退房，又未能在通知送达之日起30日内与出卖人签订协议的，视为买受人无条件接受变更。”本院认为，该条款并不符合上述法律规定的无效格式条款。首先，从合同的文本形式看，虽然合同中记载内容系春熙公司预先拟定，但合同相关条款后均留有空白行供双方对合同进行修改、增补或删减使用，上述合同文本中空白行表明，对于春熙公司预先拟定的条款，双方当事人可以协商变更约定，对于合同预先没有确定的内容，双方亦可以进行协商，即合同约定内容并非必须按照春熙公司预先拟定且不能协商。其次，从合同约定内容看，案涉《商品房买卖合同》第十一条并未免除春熙公司责任，加重张浩然责任，排除张浩然主要权利。况且双方在合同附件八补充协议第十九条中对广告宣传的特别提示：1.《商品房买卖合同》签订前有关文件、楼书及其他资料中就合同项下住宅小区、商品房及相关设备设施所作的表述，与合同及其附件规定不一致的，以合同及其附件为准。高层外立面用材、绿化景观等增多以竣工后的房屋实际效果为准。2.销售人员的口头介绍、口头承诺不视为要约，不作为合同的组成部分。具体以实际的实施项目及过程为准。张浩然在补充协议中签署本人姓名并捺印，表明其对该补充协议提示内容是认可的。再次，案涉《商品房买卖合同》第十一条亦非属于《合同法》第五十二条及第五十三条规定的无效情形。最后，案涉《商品房买卖合同》第十一条对于购房人无条件接受变更的约定内容“若买受人不退房，又未能在通知送达之日起30日内与出卖人签订协议的，视为买受人无条件接受变更”的字体做出加黑处理，已经尽到提示说明义务。综上，案涉《商品房买卖合同》第十一条不符合无效的格式条款的特征，张浩然主张该条款为无效格式条款，缺乏法律依据。据此，根据一、二审法院已经查明的其他事实，张浩然（买受人）与春熙置业公司（出卖人）于2017年2月16日签订的《广德县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约全面履行。 春熙公司根据行政主管部门批准的规划设计将挑高7.3米变更为6.5米，该层高规划设计变更导致案涉房屋的空间尺寸变化，依据案涉合同第十一条之约定，春熙公司应当书面通知张浩然，但其未履行通知义务，存在违约。根据该条约定，买受人有权选择退房，或在通知到达之日起30日内双方另行签订补充协议。根据一、二审法院已经查明的事实，张浩然在2018年11月6日验房时已明确知晓案涉房屋顶层层高不足7.3米，未提出退房，至今亦未签订补充协议，二审法院依据上述第十一条之规定认定应视为张浩然已无条件接受顶层层高变更，并无明显不当。此外，张浩然将案涉层高降低所产生的建造及设计等成本作为其损失的基础，缺乏合同及法律依据。张浩然所举证据及其他再审申请理由亦不足以推翻一、二审判决。 综上，张浩然的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回张浩然的再审申请。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年八月三日 法官助理杨福来 书记员江亚芸