成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初832号 原告：西安房江湖信息科技有限公司，住所地西安市高新区丈八街办沣惠南路16号泰华·金贸国际12幢1单元第3层。 法定代表人：安宁，总经理。 委托诉讼代理人：师亚冬，男，公司员工。 被告：西安灿琮置业有限公司，住所地陕西省西安市沣东新城天台路与征和四路西南角蓝光·公园华府售楼部三层303室。 法定代表人：马建华，总经理。 委托诉讼代理人：张贤军，男，公司员工。 原告西安房江湖信息科技有限公司（以下简称房江湖公司）与被告西安灿琮置业有限公司（以下简称灿琮公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。房江湖公司的委托诉讼代理人师亚冬、灿琮公司的委托诉讼代理人张贤军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房江湖公司向本院提出诉讼请求：1.判令灿琮公司支付拖欠佣金7,585,955.66元；2.判令灿琮公司支付逾期支付佣金产生的违约金（从2019年7月1日起计算至付清之日止，暂计至2019年11月29日为138,412.08元）；3.判令灿琮公司承担本案的诉讼费。庭审中，房江湖公司以灿琮公司在开庭前支付佣金1,982,663.01元为由，变更第一项诉讼请求中的佣金为5,603,292.7元。事实与理由：房江湖公司于2019年1月起与灿琮公司签订《项目销售合作协议》及补充协议，合同约定房江湖公司为灿琮公司开发的“蓝光公园华府”项目提供销售推介服务事宜，负责销售该项目的房屋。合作期间为2019年1月1日至2019年3月31日。后双方又于2019年4月1日、5月3日分别续签两份合同，约定续约合作期限至2019年6月30日止。合作期间房江湖公司积极履行居间销售义务，灿琮公司仍然欠付房江湖公司佣金5,603,292.7元。 灿琮公司辩称，1.涉案19户客户在《中介客户确认书》上的签字与定购书、商品房买卖合同上笔迹不一致，不符合《项目销售合作协议》约定的客户确认原则及结佣条件；2.涉案13户客户超过《项目销售合作协议》约定的保护期限，不符合《项目销售合作协议》约定的客户确认原则及结佣条件；3.涉案11户客户没有按照合同约定进行提前报备或者报备不符合合同约定的时间，不符合《项目销售合作协议》约定的客户确认原则及结佣条件，该11户已实际购买房屋并办理备案，房江湖公司驻场工作人员已同意不结佣；4.房江湖公司4月份销售业绩（马家驹、付成勖两户未达到结佣条件），没有达到跳点要求故不能按照项目销售合作协议约定进行跳点结算。 本院经审理认定事实如下：灿琮公司（甲方）与房江湖公司（乙方）签订《项目销售合作协议》，约定乙方为甲方开发的位于西安市××路××路××项目提供销售推介服务事宜，主要协议如下：1.甲方委托乙方为该项目提供销售推介服务，合作期限为2019年1月1日至2019年3月31日；2.合作模式：乙方利用自身资源为本次合作房源寻找目标客户。乙方找到目标客户后，交由甲方对目标客户进行性质确认。甲方授权代表朱昭应在第一时间通过熠坤公司销售管理系统按以下原则开展客户确认工作，经审核确认为房江湖公司客户的按协议约定比例结算佣金：原则1：目标客户非蓝光已到访客户或购房客户，视为乙方客户。原则2：目标客户为曾经到访、蓝光金卡客户，视为甲方客户。原则3：在项目开盘当日不进行乙方客户确认，当天所有来访客户均视为甲方客户。原则4：乙方所介绍的客户购买甲方房源后，该客户即属于甲方自有资源，该客户再次认购的不属于乙方客户。原则5：乙方如果不能陪同其客户到访的，须在客户到访前三小时以邮件或短信的形式按本告知甲方授权代表，否则该客户视为甲方客户。原则6：经确认的乙方客户从确认之日起30日内有效，乙方客户需在上述期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及附件，否则该客户确认失效，不再作为乙方客户。其他需遵循的原则有：乙方带领推荐客户参观项目前须先向甲方进行客户身份确认。报备推荐客户，将推荐客户的信息提前30分钟发到甲方项目指定人员或微信群，由甲方统一对推荐客户进行客户登记和接待分配。乙方只需报备客户一次至甲方项目指定人员或微信群，直到客户到现场。客户到现场后，当日甲乙双方签署《项目客户确认单》，以便于双方核对、确认。乙方报备客户如客户在客户保护期内有重复到访，则双方需重新签署《项目客户确认单》，将有效期的起始日更改为客户最后一次到访项目之日；如客户保护期外再次到访则需重新签署《项目客户确认单》顺延客户保护期，保护期内认购，甲方正常结佣于乙方（此原则与原则6冲突的以此原则为准）。甲乙双方签字确认的推荐客户，看房至最终签约为其直系亲属（父母、子女、夫妻）的，均视为该有效推荐客户。乙方介绍客户在保护期内再次认购的，仍然属于乙方客户（此原则与原则4冲突的，以此原则为准）；3.佣金比例……第4.1.5其他佣金比例：合同约定期限内单套成交价＊1.5%／套；4.甲方授权代表朱昭在《客户登记确认书》签字确认后返给乙方，作为双方结算依据；5.乙方客户完成付款义务后，即达到佣金支付条件。“完成付款义务”是指以下几种情形之一：（1）一次性付款方式购房的，客户支付全部购房款，且到达甲方指定账户；（2）按揭付款方式购房的，客户支付全部首付款，且首付款到达甲方指定银行账户并完成《商品房买卖合同》签约备案流程；（3）分期付款方式购房的，客户支付全部首付款，且首付款到达甲方指定银行账户并完成《商品房买卖合同》签约备案流程；6.双方约定佣金结算时间为月结，乙方在每个自然月的3日前，将上月符合对账结算的房源整理形成《佣金结算单》与甲方授权人员核对。甲方在收到《佣金结算单》后的10日内按照乙方报送材料完成乙方上月度佣金结算、审定并通知乙方开具等额发票；乙方按照结算金额开具发票，甲方在收到发票之日后10个工作日内予以支付；7.违约责任：由于一方对本协议的履行，履行不当或不履行而直接或间接引起的任何和所以的责任、起诉、投诉、裁决、罚金等，由该方负责处理和承担，因此而给另一方造成损失的还应予以赔偿。另协议中双方还约定了权利义务、保密条款、附则等内容。 后，双方签订《项目销售合作协议之补充协议》，将协议内容做了如下更改：1.原协议第4.1.5款约定“其他佣金比例：合同约定期限内单套成交价*1.5%/套”，现变更为其他佣金比例：合作期限内推荐成交的高层按单套成交价*1.5%/套计算，自2019年1月17日起至2019年2月28日止，所有成交的洋房（为避免歧义，此处的“洋房”是指建筑层数在8层及8层以下的低层住宅）佣金按单套成交价*3%/套计算。甲乙双方一致确认在2019年1月17日之前所有推介成交的房源佣金仍按原协议约定执行，自2019年3月1日起至2019年3月31日止所有推介成交的洋房仍按单套成交价*1.5%/套的标准执行。 2019年2月11日，双方签订《项目销售合同协议之补充协议二》，双方一致确认对原协议及《项目销售合作协议之补充协议》做如下变更：自2019年1月1日起至2019年2月28日期间所有推介成交的洋房的佣金比例按以下标准执行：当月累计成交的洋房≥20套的，按单套成交价*3.5%/套计算，当月累计成交的洋房 2019年3月13日，双方签订《项目销售合作协议之补充协议三》，再次针对合同内容进行了修改：原协议以及补充协议一、补充协议二约定变更的第4.1.5款佣金比例变更为：“其他佣金比例：合作期限内推荐成交的高层按单套成交价*1.5%/套计算，自2019年1月1日起至2019年3月31日止，所有成交的洋房佣金比例按以下标准执行：当月累计成交的洋房≥20套的，按单套成交价*3.5%/套计算，当月累计成交的洋房 2019年4月4日，灿琮公司与房江湖公司签订《项目销售合作协议》，双方约定合作期限为2019年4月1日至2019年4月30日。其中第4.1.5条其他佣金比例：高层按单套成交价*1%/套计提；洋房：当月累计成交 2019年5月7日，灿琮公司与房江湖公司签订《项目销售合作协议》，双方约定合作期限为2019年5月3日（自合同审批通过之日）至2019年6月30日。其中第4.1.5条其他佣金比例：洋房按单套成交价*2%/套计提，灿琮公司授权代表为习煜肋。 另查明，一、2019年3月13日灿琮公司向房江湖公司支付佣金1,982,663.01元。 二、西咸新区商品房预售许可证显示：“蓝光.公园华府”三期11#、16#、17#预售许可证于2019年1月18日取得；13#、14#预售许可证于2019年3月11日取得；5#预售许可证于2019年3月11日取得。 三、13户客户超期限签订，经查其中10户客户购买5#楼，2户购买11#楼，1户客户购买14#楼，均在房屋所在楼栋的预售许可证取得当月购买前述房屋。 四、《贝壳蓝光公园华府项目成功销售确认单》显示：付成勖于2019年4月14日认购，2019年4月28日成销；马甲驹于2019年4月6日认购，2019年4月10日成销，何玲与马甲驹系同一客户。 五、2019年1月-2月房江湖公司共销售洋房11套，房款总金额为20,868,581元；2019年3月房江湖公司共计销售高层71套，房款总金额为89,605,697元；2019年3月房江湖公司共计销售洋房47套，房款总金额为88,587,811元；2019年4月房江湖公司共计销售洋房30套，房款总金额59,891,893元；2019年4月房江湖公司共计销售高层10套，房款共计13,134,866元；2019年5-6月房江湖公司共计销售洋房13套，房款总金额为29,300,083元。 上述事实有：《项目销售合作协议》、《项目销售合作协议之补充协议》、《项目销售合作协议之补充协议二》、《项目销售合作协议之补充协议三》、《西咸新区商品房预售许可证》、《房江湖蓝光公园华府项目成功销售确认单》、收款回单等证据及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为，房江湖公司、灿琮公司签订的《项目销售合作协议》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务。关于本案的争议焦点，本院综合评议如下： 一、关于笔迹不一致应否结佣。 灿琮公司认为19户在《中介登记确认书》及定购书、商品房买卖合同中的签字笔迹不一致不应结佣的问题。但提供的证据不足，且合同中并未约定购房客户笔迹存在差异不结佣等条件，故对灿琮公司此观点不予采纳。 二、关于超期限签约应否结佣。 灿琮公司认为13户超限签约不应结佣的问题。由于案涉房源灿琮公司分别于2019年1月18日、2019年3月11日才取得预售许可证，其超限签约系灿琮公司导致，且13户客户均在房屋所在楼栋的预售许可证取得当月购买前述房屋；故对灿琮公司此观点不予采纳。 三、关于报备时间不足、未有《客户确认书》及房江湖公司工作人员是否同意不结佣等问题。 （一）关于5户报备时间不足30分钟的问题。由于双方合同并未约定报备时间不足30分钟不予结佣的情形，且上述客户均由房江湖公司促成交易，故灿琮公司应支付5套房源的佣金。 （二）关于灿琮公司认为4户客户未有《客户登记确认书》的问题。庭审中，房江湖公司已提交了本案涉及的《客户登记确认书》、《成功销售确认单》等，双方均已签字确认，故灿琮公司应支付前述对应佣金。 （三）关于马甲驹、付成勖两户问题。房江湖公司在庭审中已向法庭提交《客户登记确认书》以及双方签字确认的《成功销售确认单》，故灿琮公司应支付此佣金。 （四）关于房江湖公司工作人员是否同意不结佣等问题。虽微信聊天记录显示房江湖公司工作人员回复“除了13户不能结算，剩下都能结算。”信息，但并不代表房江湖公司就前述房源放弃结佣，故灿琮公司认为房江湖公司放弃或同意不结算该部分相应佣金的观点不予采纳。 （五）2019年4月房江湖公司销售数量及佣金标准的确认。 四、《贝壳蓝光公园华府项目成功销售确认单》显示：付成勖于2019年4月14日认购，2019年4月28日成销；马甲驹于2019年4月6日认购，2019年4月10日成销，何玲与马甲驹系同一户客户。双方均在该《成功销售确认单》上签字确认，故前述两套房源应属于2019年4月销售，累计销售超过30套房屋，根据合同约定应按照3%的标准计算佣金。 五、关于金额的确认： 房江湖公司共计销售182套房屋，累计应结算佣金金额为：7,584,823.66元。 其中，2019年1月-2月房江湖公司销售洋房11套，按照双方于2019年1月签署的《项目销售合作协议之补充协议三》约定，该11套洋房应当按照3%/套的标准计提，佣金共计626,057.43元。 2019年4月房江湖公司共计销售洋房30套，按照原灿琮公司于2019年4月4日签署的《项目销售合作协议》4.1.5条约定：“洋房：当月累计成交＜30套,按单套成交价*2%/套计提，当月累计成交≥30套，按单套成交价*3%/套计提”，应当按照3%的标准计算，佣金共计1,796,756.79元。 2019年3月房江湖公司共计销售高层71套，按照双方于2019年1月1日签署的《项目销售合作协议之补充协议三》约定，成交的房屋应当按照1.5%的标准计提，佣金共计1,344,085.63元。 2019年3月房江湖公司共计销售洋房47套，按照双方于2019年3月13日签署的《项目销售合作协议之补充协议三》约定，当月累计成交洋房≥20套的，按照单套成交价*3.5%计算佣金，佣金共计3,100,573.49元。 2019年5-6月房江湖公司共计销售洋房13套，按照双方于2019年5月7日签署的《项目销售合作协议》4.1.5条约定，洋房按照单套成交价*2%的标准计提，佣金共计586,001.66元。 2019年4月房江湖公司共计销售高层10套，按照双方于2019年4月4日签署的《项目销售合作协议》4.1.5条约定，高层按照单套成交价*1%的标准计提，佣金共计131,348.66元。 上述佣金共计7,584,823.66元，灿琮公司于2019年3月13日向房江湖公司支付了1,982,663.01元，故灿琮公司还应向房江湖公司支付佣金5,602,160.65元。 六、关于违约金应否支持。 本案中，灿琮公司未按协议约定向房江湖公司支付佣金，存在违约，但双方合同并未约定支付违约金的具体金额及标准，故房江湖公司主张的违约金合同没有依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、西安灿琮置业有限公司于本判决生效之日起十日内向西安房江湖信息科技有限公司支付佣金5,602,160.65元； 二、驳回西安房江湖信息科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51,023元，减半收取25,511.5元，由西安灿琮置业有限公司承担。 如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇二〇年八月六日 书记员  陶 林