广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1226民初506号原告：宋庆新，男，1967年3月30日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区阅江路阅江住宅一区********。委托诉讼代理人：许彬彬，广东冠略律师事务所律师。被告：吕国志，男，1974年6月16日出生，住广东省肇庆市高要区***********。第三人：黄先卫，男，1970年10月31日出生，汉族，住广东省高要区禄步镇墟头村委会山边村。原告宋庆新与被告吕国志、第三人黄先卫租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋庆新的委托诉讼代理人许彬彬、被告吕国志、第三人黄先卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋庆新向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还原告已支付的租金18万元；2.判令被告自2019年8月19日起，按照18万元为基数及年化利率20%向原告支付资金占用费利息，计算至清偿之日止；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经介绍人黄先卫介绍与被告认识，原、被告于2019年8月19日签订《转让协议书》，被告将位于德庆县******委会垌口的空地约6亩及地上物转租给原告作堆放陶瓷原料场地使用，转租期限为2019年8月19日至2022年1月1日，一次性交清租金、水电安装费等18万元。协议签订当日，原告即按照被告的意思委托弟弟宋庆忠将18万元租金全部转至介绍人黄先卫账户（621*************705），当日介绍人黄先卫又将当中15万元转给被告（621*************248），余额3万元，按照被告及黄先卫的说法，是被告支付给黄先卫的佣金。原告付款后即入场准备开工，但8月底案外人邱斌及前锋村委会的干部找到原告，告知原告租赁物属于案外人邱斌所有，邱斌在2009年已经向莫村镇前锋村委会购买了土地的使用权并付清了相关款项，邱斌此前曾将涉案土地给予另一案外人梁建新、梁剑平使用，而梁建新、梁剑平却在未经过邱斌同意的情况下又在2018年将租赁物出租给被告使用，而被告再转租给原告的行为邱斌并不知情，邱斌不同意被告的使用或转租行为，且邱斌当即表示收回涉案场地。原告这才知道被告无权出租该租赁物，原告被迫无奈将租赁物交换给案外人邱斌。事后，原告多次找到被告要求被告退款，但被告均以各种理由推脱，直至拉黑原告电话，至今没有向原告退还租金18万元。综上，原告认为，原告已完全履行了《转让协议书》的付款义务，但被告隐瞒事实的无权转租行为并不合法，且租赁物已被权属人邱斌收回，合同目的无法实现。因此，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请依法审理，支持原告的诉讼请求。被告吕国志辩称，1.当时我是将涉案土地租下来的，后来经营不下去，就找中介黄先卫租出去，当时我于2018年1月1日以3万元一年的租金从上一手租下来，共租4年，2019年的租金我方已经支付，搭了棚，经过黄先卫找到原告，最终谈下来的是原告支付18万元，3万元给中介，我方收取了15万元；2.2018年，我在涉案土地旁边搭了一个棚，成本是9万元，这个棚我是搭在另一个村民的土地上，我每年支付500元租金给村民，现在这个棚还在，我自己已经使用了一年零八个月。我同意退回原告6万元转租费，厂房就当9万元卖给原告；3.我和第三人黄先卫是老乡，大家都是禄步的，我找黄先卫做中介的时候说好，我15万元把涉案土地租出去，至于多出的部分就是中介费；4.涉案土地我是从梁建新、梁剑平手上租来的，我也与梁建新、梁剑平也签订了协议，至于梁建新、梁剑平与上一手是什么关系我不清楚，原告搬走是上一手让他搬走的。第三人黄先卫述称，1.我是做陶瓷的，不是专门做中介的，我只是帮忙介绍，收取了3万元中介费；2.我不清楚涉案土地的权属问题，我只是将原、被告双方拟好的合同交给双方；3.当时我是与被告认识，也与被告约定好，被告拟好合同后我就交给了原告，原告同意后支付了18万，我拿了3万元中介费后，就给了15万元给被告吕国志。本院经审理认定事实如下：2009年6月28日，德庆县******委会与案外人邱斌签订一份《朋村土地转让协议书》，将位于德庆县***********的相关土地30亩（其中水田7.727亩、山地22.273亩）转让给邱斌，经本院现场勘验，并经前锋村委会确认，本案的涉案土地为其中一部分山地。由于邱斌不是本地人，且涉案土地亦长期未使用，其朋友梁华以邱斌欠其款项为由将涉案山地租给案外人梁建新、梁剑平使用，每年租金10000元，但双方并未签订相关租赁合同，梁建新、梁剑平使用涉案山地期间，邱斌亦未提出异议。2018年，梁建新、梁剑平与被告吕国志签订一份《合同书》，约定将涉案的约5亩土地（位于莫村镇前锋村委会垌口后已平整的）出租给被告吕国志使用。承租期为4年（即2018年1月1日至2022年1月1日），租金为30000元/年，被告吕国志使用一年零八个月之后将涉案土地又转让给原告宋庆新使用，双方于2019年8月19日签订一份《转让协议书》，约定将涉案土地转租给宋庆新使用，租赁期限为：2019年8月19日至2022年1月1日。转租费为18万元（含厂房、租金、水、电的安装费）。原、被告双方签订《转让协议书》后，原告当天将转租费18万元汇入第三人（介绍人）黄先卫的银行账户（621*************705），黄先卫扣除3万元中介费之后，将其中的15万元转租费汇入被告吕国志的银行账户（621*************248）。2019年8月底，原告接手涉案土地使用期间，土地权属人邱斌找到原告要求原告搬离涉案土地，原告搬离涉案土地后，要求被告吕国志退租赁费未果，遂于2020年6月5日起诉至本院。本院认为，本案是租赁合同纠纷。本案争议的焦点：1.被告吕国志与原告宋庆新签订的《转让协议书》是否有效，被告吕国志是否有权处分涉案土地；2.被告吕国志是否应当返还转让费18万元给原告宋庆新。一、关于第一个争议焦点，被告吕国志与原告宋庆新签订的《转让协议书》是否有效，被告吕国志是否有权处分涉案土地的问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。由于涉案土地为案外人邱斌所有，被告吕国志无权处分涉案土地，且吕国志将涉案土地转租给原告宋庆新后，作为有处分权的邱斌并未追认该租赁事宜，相反，邱斌让原告宋庆新立即搬离了涉案土地，因此，原告宋庆新与被告吕国志签订的《转让协议书》属无效协议，被告吕国志无权处分涉案土地。二、关于第二个争议焦点，被告吕国志是否应当返还转让费18万元给原告宋庆新的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于原、被告双方签订的《转让协议书》无效，双方因该合同取得的财产应当予以返还。涉案协议签订后，原告宋庆新按被告的指示将18万元转租费汇入第三人黄先卫的账户，因此，被告吕国志应当将18万元转租费返还给原告宋庆新。被告吕国志辩称，2018年其在涉案土地旁边搭了一个棚，成本是9万元，转租的时候包括厂房、租金等费用，厂房是9万元卖给了原告，因此，不应当退回这9万元。由于原、被告签订的《转让协议书》无效，且厂房作为附属品，双方并未就厂房的转让单独计价，故对于被告的抗辩，本院不予支持。至于利息问题，由于转让协议无效，被告拒绝向原告返还转让费，导致原告资金被占用，故应当从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：被告吕国志于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告宋庆新返还转让费180000元及利息（以180000元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1950元，由被告吕国志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  罗小晶二〇二〇年八月十九日书记员  麦镇浩