云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2501民初378号原告：个旧市自然资源局，住所地：个旧市金湖西路**（云锡机械公司生产区内）。法定代表人：李剑，系该局局长。委托诉讼代理人：蔡大铭，云南李凌律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：红河州秀峰房地产开发有限公司，住，住所地：个旧市宝华路23、23-1/div>法定代表人：万有林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵健伟，云南澜湄律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告个旧市自然资源局与被告红河州秀峰房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告个旧市自然资源局委托诉讼代理人蔡大铭，被告红河州秀峰房地产开发有限公司委托诉讼代理人邵健伟到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告双方申请延期审理，双方进行庭外调解未果。本案现已审理终结。个旧市自然资源局向本院提起诉讼请求：1.依法判令被告支付原告国有建设用地使用权出让款3380594元，并承担自2019年6月10日起至2019年10月31日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息64217.20元及每日按1‰计算的违约金48342.49元，合计3492153.69元；2.由被告承担自2019年11月1日起至国有建设用地使用权出让款付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息以及每日按1‰计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求依法判令由被告支付原告国有建设用地使用权出让款3380594元，并承担自2019年6月10日起至2019年10月31日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息64217.20元以及每日按1‰计算的违约金3380元／天，计违约金483340元，合计3928151.2元。事实和理由：2019年5月10日，原、被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：被告通过出让方式取得位于个旧市宗地编号为Ｉ-（07）-68-1,面积6216.62㎡的国有建设用地使用权，单价543.79元／㎡，总价款3380594元，该款于合同签订之日起30日内（2019年6月9日前）一次性付清，如被告未按时支付国有建设用地使用权出让款的，承担每日1‰的违约金。合同签订后原告在合同约定的期限内向被告交付了上述宗地的国有建设用地使用权。但被告至今未支付上述出让款。红河州秀峰房地产开发有限公司辩称，一、原告遗漏了案件事实。其公司于2005年就在案涉土地上开发建设了通宝园二期工程，工程分为住宅部分和营业用房部分。按照当时个旧市政府部门批文，住宅部分纳入经济适用住房建设计划，营业用房部分纳入房地产投资计划，并批准规划用地共11355㎡。其公司按原告批复，出让取得3069.73㎡土地使用权，没有欠付出让金。根据《经济适用住房管理办法》等规定，经济适用住房的建设用地应当以划拨方式供应，依法属于无偿使用，其公司不应当再支付原告出让金。现时隔十余年，原告主张将其已建盖好的经济适用住房土地出让给被告，并要求缴纳出让金，没有法律依据和事实依据；二、《国有建设用地使用权出让合同》并非其公司自愿签署。原告是土地主管部门，其公司作为房地产企业，双方是管理与被管理的关系，缔约地位不平等，其公司是在原告的要求下签署的合同；三、《国有建设用地使用权出让合同》违反了强制性法律规定，合同无效。根据《物权法》，土地出让应经公开招拍挂程序，未经法律程序出让的，合同无效。根据《城乡规划法》的规定，规划条件未纳入出让合同的合同无效。本案的《国有建设用地使用权出让合同》内容全部空白。根据《经济适用住房管理办法》等规定，经济适用住房用地应当以划拨方式供应，原告将供地方式由划拨改为出让，违反规定，合同无效。四、本案的《国有建设用地使用权出让合同》损害了社会公共利益，合同无效。案涉土地上房屋早已建设完毕，约290家住房已办理完毕房屋所有权证。现原告主张土地出让给被告，将导致房地权属分离，客观上不仅造成290户居民的物权权利瑕疵。并且，假若被告取得了土地使用权，则根据物权法关于房地合一、房随地走的相关规定，被告对土地使用权进行处分也必将导致社会公共利益受到损害。五、原告错误选择了土地出让金的缴纳对象，与国家规定不符。根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，土地出让金应当在经济适用房上市交易时由购房者进行缴纳，而非被告缴纳。综合当事人双方诉辩主张，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方争议焦点为：1.原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否有效？被告该不该支付国有建设用地出让金？支付多少？2.被告是否违约？被告是否应承担利息及违约金？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的《统一社会信用代码证书》、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各1份；被告提供的《营业执照》、法定代表人身份证明书、身份证复印件各1份，《建设用地规划许可证》《建设项目选址意见书》《关于石屏秀峰开发公司建盖通宝园的二期工程申请经济适用房计划指标的批复》。针对双方争议的事实，原告提交了以下证据：1.《国有建设用地使用权出让合同》复印件1份，欲证明被告应支付国有建设用地使用权出让金；2.《情况说明》原件1份，欲证明被告所建通宝园二期项目商铺面积、建筑面积均超过批准面积，其计算的国有建设用地使用权出让面积合理；3.《工程（结）算书》《工程结算汇总表》复印件各1份，欲证明被告开发的面积及单位造价为1066.67元；4.《经济适用住房管理办法》复印件1份、通宝园2期B幢C幢《商品房购销合同》复印件各2份，欲证明经济适用房的利润不能超过3%，通宝园2期住宅售价为1680元/㎡、1400元/㎡，被告未按经济适用房价格出售，而是按照商品房销售的。经质证，被告认为：证据1第十三条规划内容为空，不符合城乡规划法第三十九条规定，为无效合同；证据2无单位负责人签字，不符合证据形式，证据内容不能推定被告应当补缴剩余的6216.62平方米的土地出让金，且个旧市房地产管理处系原告下属单位，与本案原告之间存在利害关系；证据3系C幢汇总，非整个工程汇总，且未包括所有建设成本，不客观、真实，不能作为定案依据；证据4不具备代表性，不能客观、真实的反映销售价格。本院认为，原告的证据1、2、3、4来源合法、客观真实、能相互印证，本院予以采信。被告提交了以下证据：1.《关于建设通宝园二期工程的批复》复印件1份，欲证明经个旧市发展计划局同意，通宝园二期住宅工程30370㎡纳入2005年经济适用房建设计划；2.《建设工程规划许可证》复印件1份，欲证明通宝园二期建设工程符合城市规划；3.《关于办理国有土地使用权出让后续的批复》《国有土地使用权证》复印件各1份，欲证明其公司按照经济适用房使用的相关规定以及原告的土地出让批复，依法使用项目土地；4.照片2张，欲证明通宝园二期建设工程竣工后，地，地上建筑物至今存在质证，原告认为：证据1与土地出让金无关；证据2、3与本案无关联；证据3认可真实性，不认可证明目的。本院认为：被告提供的证据来源合法、客观真实、与本案有关联，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原名为石屏县秀峰房地产综合开发公司，2007年8月21日经红河州工商行政管理局同意变更为红河州秀峰房地产开发有限公司。2004年12月27日，被告经个旧市发展计划局和个旧市建设局审批同意选址个旧市胜利路83－97号建设通宝二期工程项目。个旧市加快住宅建设工作小组办公室于2005年1月27日，个旧市发展计划局于2005年1月31日，分别发文同意被告在个旧市工程，总建筑面积31500平方米，350套（Ａ、Ｂ、Ｃ三幢，Ａ、Ｂ幢有住宅用房、营业用房，Ｃ幢作为住宅用房）。其中，住宅建筑面积30370平方米，纳入个旧市2005年经济适用房建设计划，营业用房建筑面积1130平方米，纳入个旧市2005年房地产投资计划。被告还分别于2005年1月25日办理了建设用地规划许可证，许可用地11355平方米，于2005年2月25日办理了建设工程规划许可证，许可建设规模37500平方米。2005年3月1日，个旧市国土资源局批复同意出让3069.17平方米综合用地给被告，并于2005年7月4日向被告颁发个旧市国用（2005）第1359号国有土地使用权证书。被告开发建设的通宝园二期项目实际用地9286.35平方米，共建成房屋492套，其中：住宅401套、建筑面积43125.7平方米，商铺91间，建筑面积4495.72平方米。建成房屋除拆迁安置户外，剩余房屋所签订合同为商品房购销合同。2019年5月10日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：原告将坐落于个旧市、出让宗地编号为Ｉ-（07）-68－1、宗地总面积为6216.62㎡的国有建设用地使用权出让给被告；出让宗地的用途为城镇住宅用地面积0.605817公顷，其他商服用地面积0.015845公顷；原告同意在2019年6月9日前将出让宗地交付给被告；出让年期为36.58年（终止日期为2055年3月1日），其他商服用地26.58年（终止日期为2045年3月1日）；出让价款为3380594元，543.79元／㎡，被告同意分一期于2019年6月9日之前支付国有建设用地使用权出让价款3380594元；分期支付国有建设用地使用权出让价款的，被告在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向原告支付利息；被告不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金。但被告至今未向原告支付土地使用权出让金。另查明，被告交存政府部门的工程结算汇总表载明：通宝园二期C幢工程建筑面积7097.5平方米，单位造价1066.67元。被告登记备案以下四份《商品房购销合同》载明：1.2005售121号合同，通宝园二期B幢一单元801号，建筑面积115.61平方米，售价1380元/㎡；2.2005售119号合同，通宝园二期B幢一单元903号，建筑面积140.41平方米，售价1400元/㎡；3.2005售371号合同，通宝园二期C幢一单元6层01号，建筑面积128.6平方米，售价1680元/㎡；4.2005售379号合同，通宝园二期C幢二单元702号，建筑面积122平方米，售价1660元/㎡。本院认为，依法成立的合同受法律保护。针对各方争议焦点，分析如下：一、原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否有效？被告该不该支付国有建设用地出让金？支付多少？本案所涉通宝园二期工程项目经个旧市加快住宅建设工作小组办公室和个旧市发展计划局分别发文同意，该项目总建筑面积31500平方米，其中，住宅建设纳入经济适用房建筑面积30370㎡，其余营业用房1130㎡。2005年7月4日，原告出让给被告3069.17平方米综合用地。但被告在规划范围内实际用地9286.35㎡，超出其国有土地使用证范围用地6216.62㎡。其中，实际建成房屋住宅建筑面积43125.7㎡，商铺4495.72㎡。被告所建住宅面积已超经济适用房批复面积12755.7㎡。原告提供的《情况说明》《商品房购销合同》载明，被告所建住宅面积和售价均超过2005年、2007年《经济适用住房管理办法》规定的控制范围，除拆迁安置房以外，其余住宅被告均签订商品房销售合同，2019年5月10日，原告通过与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》的形式同意了被告转让上述房地产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”之规定，被告应按双方签订《国有建设用地使用权出让合同》约定的金额依法补缴6216.62㎡的国有土地使用权出让金3380535.79元。被告辩称超出国有土地使用范围的6216.62㎡建房用地系经济适用房用地，以及《国有建设用地使用权出让合同》非其公司自愿签署的辩解无证据证实，本院不予采信。通宝园二期工程项目用地于2005年1月25日已获得规划许可证，在签订《国有建设用地使用权出让合同》前，项目工程就已按《建设用地规划许可证》范围和条件实际履行。故，被告关于《国有建设用地使用权出让合同》因未将规划条件纳入合同而无效，以及未经招拍挂程序，合同无效的主张与合同实际履行情况和相关法律规定不符，本院不予采纳。原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定被告交纳国有土地使用权出让金，系对前期用地行为的后期补正措施，并不改变现有土地的权属状态，对被告关于合同履行将导致现住居民的权利瑕疵和公共利益损害的主张，本院不予采纳。被告为案涉工程项目开发商，相关房屋建设和销售资料由被告控制，但被告未提供证据反驳原告关于案涉项目工程由被告直接以商品房形式销售，非经济适用上市交易的证据和主张，由被告承担举证不能的责任。故对被告关于土地出让金应当在经济适用房上市交易时由购房者进行缴纳的主张，本院不予采纳。2、被告是否违约？被告是否应承担利息及违约金？本案《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定：“被告不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告交纳违约金。”违约金应从逾期之日（即2019年6月10日）起计算。经测算，从2019年6月10日起至2019年10月31日止的违约金为483416.62元（3380535.79元×1‰×143天），本院予以支持483416.62元。《国有建设用地使用权出让合同》只对分期付款方式约定了利息，未对一次付款方式约定利息，且合同约定被告付款方式为一次性付款方式。故对原告要求被告支付利息的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告红河州秀峰房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付原告个旧市自然资源局土地使用权出让金3380535.79元，及截至2019年6月10日的违约金483416.62元，合计3863952.41元，并自2019年11月1日起至实际还清款项之日止按日1‰计付违约金；二、驳回原告个旧市自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34745元，因适用简易程序减半收取17372.5元，由被告红河州秀峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陆恬艳二〇二〇年八月十一日书记员  李思杰