上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初76325号原告：上海佳质资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：石福梁，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海初实餐饮企业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：任素碧，执行董事。委托诉讼代理人：周恋，上海市丁孙黄律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩育平，上海市丁孙黄律师事务所律师。原告上海佳质资产管理有限公司(以下简称佳质公司)诉被告上海初实餐饮企业管理有限公司(以下简称初实公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月22日、2019年12月19日、2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告佳质公司的委托诉讼代理人张斌、被告初实公司的委托诉讼代理人周恋(参加了第一次庭审)、韩育平(参加了第二、三次庭审)到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解三个月。因疫情防控原因，本案于2020年1月24日至2020年7月22日中止审理。本案现已审理终结。原告佳质公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年12月27日解除；2.判令被告向原告支付2017年10月1日起至2018年12月27日的租金人民币(以下币种同)1,500,847.73元(按月租金98,477元标准计算2017年10月1日至2018年3月31日的租金，按月租金102,580.21元的标准计算2018年4月1日至2018年11月30日的租金，按102,580元*27天/31天=89,344.05元的标准计算2018年12月1日至2018年12月27日的租金)；3.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金(以98,477元为本金，分别从2017年9月26日、10月26日、11月26日、12月26日、2018年1月26日、2月26日、3月26日起算；以102,580.21元为本金，分别从2018年4月26日、5月26日、6月26日、7月26日、8月26日、9月26日、10月26日起算；以89,344.05元为标准，从2018年11月26日起算；均按照日千分之一的标准计算到实际支付之日止)；4.判令被告向原告支付2018年12月27日至2019年1月2日的房屋使用费23,607.50元(按12.5元/平方米/日，269.80平方米的标准，计算7天)；5.判令被告向原告支付已经享用的租金折扣196,954元；6.判令被告向原告支付解除合同违约金417,009.63元；7.确认原告无需返还被告租赁押金404,700元；8.判令被告向原告支付物品仓储费(按152元/平方米/月，142平方米的标准，从2019年1月2日计算至判决生效之日止)；9.判令被告向原告支付物品保管费(按15元/平方米/月，142平方米的标准，从2019年1月2日计算至判决生效之日止)；10.判令被告向原告支付房屋复原费178,956.80元；11.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月1日，原告、被告、上海富都物业管理公司(以下简称富都公司)签订了《房屋租赁合同》，约定由初实公司向原告承租原告位于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场B202A和B202B房屋(以下简称系争房屋)，面积269.8平方米，租期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，月含税租金98,477元，自交房日起第二年月含税租金为102,580元。交房日为2017年4月1日，从该日至2017年6月30日的租金折扣为196,954元。另，物业管理费为每月36,423元，租赁押金为404,700元。合同约定，支付方式为上一个历月25日之前向原告支付当月基本含税租金，并约定了违约责任。合同签订后，原告按约履行了全部义务，被告自2017年9月25日起即再未支付租金，为此原告多次发函催被告支付租金和其他费用，但被告仍未支付。原告于2018年12月21日向被告发出《解约函》，要求被告支付租金并承担违约责任等，还要求被告在2019年1月2日配合原告腾空商铺并返还房屋。2019年1月2日，原告对被告遗留在该房屋内的物品进行了清点和腾空。现被告的物品保存在原告仓库内。原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告初实公司辩称：1.同意于2018年12月27日解除原、被告之间的房屋租赁合同。2.认可原告主张的欠付租金和房屋占用费的起止时间，但认为系争房屋的实测面积为257.82平方米，而非合同中约定的269.8平方米，月租金应按照实测面积计算，而且原告没有提供符合租赁标准的场地(未兑现客流承诺，物业不作为导致商场环境很差)，应减半收取租金。3.因原告提供不合格的租赁场地在先，被告才不支付租金，故被告不同意承担逾期支付租金的违约金，而且原告主张的违约金计算标准也过高，应调整至银行同期贷款利率的标准。4.免租期内系争房屋所处的商场还不具备开业条件，是被告提前进场与商场一同装修建设，故不同意补偿原告租金折扣。5.被告不同意支付解除合同违约金，而且原告主张的计算标准过高。6.租赁押金应优先用于抵扣被告欠付的租金，原告不应当没收。7.认可被告物品的占用仓库面积为142平方米，被告愿意取回物品但原告不同意，而且原告所主张的仓储费和保管费标准过高，按常理仓储费应当包含了保管费。8.原告主张的复原费过高，被告认为合理的费用是5万元。本院经审理认定事实如下：2017年4月1日，原告(甲方，出租方)与初实公司(乙方，承租方)、富都公司(丙方，物业管理方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告向原告承租系争房屋用于经营“初心制菓”品牌餐饮，租赁面积为269.8平方米，交房日为2017年4月1日，租期自交房日起至2022年3月31日止。自交房起第1年，日含税租金为12元/每平方米，月含税租金为98,477元；第二年起日含税租金为12.50元/每平方米，月含税租金为102,580.21元；含税物业管理费为135元/平方米/月，月含税物业管理费为36,423元；2017年4月1日至2017年6月30日的基本含税租金为295,431元，折扣后乙方实际需支付的基本含税租金为98,477元。此外，合同第1-3条约定，若房屋租赁面积与任何人士、组织或机关测量的建筑面积、使用面积或其他算法的面积有出入，各方同意不对该房屋的含税租金、含税物业管理费及其他以该房屋租赁面积为基础进行计算的其他任何费用做调整。第6-2条约定，乙方应当在上一个历月25日之前向甲方支付当月基本含税租金。第6-3条约定，本合同由于乙方原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有租金折扣，乙方需在接到甲方通知后5日内向甲方补交前述租金折扣。第6-12条约定，倘乙方拖欠支付本合同规定的含税租金、应当补足的租赁押金、含税物业管理费、应由甲方和/或丙方收取的公用事业费用及其他费用等各项费用，甲方和/或丙方有权要求乙方按照应付未付的金额支付日息0.1%的逾期付款违约金；逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有费用为止。第10-1条约定，在本合同终止或提前终止时，除非甲乙双方另有约定，乙方应将该房屋良好、清洁地交还给甲方，并还须同时符合以下所有条件：1.该房屋应恢复至本合同约定的交房标准和交房确认书载明的交房时的初始状态；2.乙方已将属于乙方的一切装修和物品搬出；3.经甲方验收合格；4.将房屋完整地交还给甲方。第10-3条约定，在本合同终止或提前终止时，乙方应在期限届满之次日返还该房屋，如未按照上述日期返还该房屋的，则其应向甲方支付的违约金为每日按租赁期结束之历月的基本含税租金标准计算所得，同时乙方还应按照租赁期结束之历月的基本含税租金标准支付房屋占用费，直至该房屋退还之日。第10-4条约定，如本合同终止或提前终止，乙方未能按照本合同规定向甲方返还该房屋的，甲方有权行使收回该房屋的权利包括在乙方不在场的情况下进入、占有该房屋并处理移除该房屋内的任何财物而无需对乙方因此而遭受的损失、损害承担赔偿责任；如该房屋内有乙方遗留下任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他物品，视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处置前述物品，乙方不得提出异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；甲方亦有权将前述物品提存，数量以提存机关清点为准，提存费由乙方承担；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品所产生的所有费用，并有权将该等费用直接从租赁押金中扣除；此外，乙方未能按照本合同规定恢复该房屋状态的，乙方同意由甲方代为施工，相关费用由乙方承担，甲方亦有权将该等费用直接从租赁押金中扣除，不足部分仍应由乙方补足。第13-3条约定，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，甲方无需对乙方承担任何责任，且无需退还乙方已经支付的租赁押金，同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时(即本合同提前终止当月)3个月基本含税租金和含税物业管理费之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方的其他损失：……(5)乙方逾期支付任何应付费用(包括含税租金、租赁押金、公用事业费用、含税物业管理费、其他费用)超过14日的。第16-2条约定，除非另行明确规定，通知送达时间应按以下方式确定：(2)邮寄的，送达时间为投寄后第4个工作日；在寄往境外的情况下，送达时间为投寄后7个工作日。2018年7月3日，2018年7月11日原告佳质公司两次向被告初实公司发出《催款函》，要求初实公司支付欠缴的租金、物业管理费等费用。2018年12月21日，原告佳质公司向被告初实公司发出《解约函》，称因被告自2017年10月起拖欠租金、物业管理费等各项应付费用，经催告仍怠于履行，已构成严重违约，故原告要求自本函邮寄后第4个工作日，双方合同即告解除，保证金404,700元予以没收，并要求被告支付：1.截止合同解除日止的租金1,505,933.68元，物业管理费519,490.66元、公共事业费48,072.98元、逾期支付租金所涉违约金369,545.01元及其他费用129,104.17元，共计2,572,146.50元；2.违约金404,868.63元；3.按照租赁合同约定将商铺恢复原状至约定的交房标准及初始状态，最迟于解除合同次日返还商铺；4.按期履行的其他应尽义务。2019年1月，上海市金茂律师事务所出具律师见证书，内容为见证原告委托物业公司收回上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场B202A+B202B单元商铺，将商铺内不属于原告的物品搬离商铺并存放于原告安排的位于上海市世纪大道160号“览海国际广场”商场的仓库内，并制作了物品清单。此外，为证实物品仓储费和保管费的标准，原告提供了库房租赁协议二份，载明原告出租给案外人使用库房的租金标准为152元/月/每平方米，物业管理费为15元/月/每平方米。为证实系争房屋复原工程的费用，原告提供了与案外人签某的施工合同和汇款凭证，施工合同约定及汇款的金额均为178,956.80元。被告表示对上述材料的真实性无异议，但认为上述费用均是由于原告的原因而产生，不应由被告承担。为证实系争房屋的实测面积，被告提供了上海市浦东新区房产测绘中心出具的《房屋土地权属调查报告书》，其中系争房屋所属的地下2层02的独用面积为257.82平方米。原告对上述材料的真实性无异议，但认为被告在签某租赁合同之初就应当预知实测面积与合同约定的面积可能会有差异并认可这一事实。为证实系争商场的客流量和卫生状况，被告提供了大众点评网的截图、其自行拍摄的视频以及微信聊天记录。原告表示对大众点评网截图的真实性无异议，但认为与原告无关，原告未向被告承诺过客流量的问题，人流量和人气是被告应自行承担的商业风险；对于被告自行拍摄的视频和微信聊天记录，原告表示与其无关，原告不负责系争房屋的卫生状况。审理中，原告向本院陈述到，系争房屋的卫生状况并不属于原告的职责范围，店内有老鼠也可能是被告自身的原因所致；被告要求解除合同没有依据，在合同未解除的情况下，被告要求搬离物品是违反合同约定的。被告向本院陈述到，其在2018年12月13日就向原告寄送了解约函要求解除租赁合同，但是邮件被退回；其在2018年12月16日准备撤场时，因原告不同意且不允许被告将物品搬离而未果；物业管理不善也是原告没有委托合格的物业管理方所致。上述事实，由《房屋租赁合同》《律师见证书》及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。现双方均认可该合同中涉及原、被告之间的租赁合同关系于2018年12月27日解除，对此本院予以确认。关于合同解除的责任，被告认为是因原告未提供符合租赁标准的场地(未兑现客流承诺，物业不作为导致商场环境很差)在先所致，对此本院认为，商场的客流量和人气是被告从事经营活动所应承担的商业风险；另外，即便如被告所称商场的卫生状况存在问题，但这也是多方因素共同造成的结果，并不能单独归责于原告。综上，被告以此为由拒付租金的抗辩，本院不予采纳；被告作为承租人，未按期足额交纳租金，显属违约，应向原告承担违约责任。关于原告要求被告以合同约定的269.8平方米租赁面积为标准支付2017年10月1日起至2018年12月27日的租金1,500,847.73元的诉讼请求，被告辩称应按照实测面积257.82平方米的标准计算租金，对此本院认为在《房屋租赁合同》中双方已约定即便房屋租赁面积与实测面积有出入双方也同意不对合同约定的租金和物业费标准进行调整，而且被告也称在承租之前曾到租赁场地实地查看过，也认可原告实际交付的场地就是双方约定的场地，故被告应当按照合同约定的标准支付租金，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，本院认为双方均确认租赁合同关系于2018年12月27日解除，故逾期支付租金的违约金应计算到该日为宜，鉴于被告认为原告主张的违约金日千分之一的计算标准过高，要求予以调低，故本院酌情将该项违约金调整为130,000元。关于原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，由于原告在第一项诉讼请求已将租金计算至2018年12月27日，故房屋使用费应从2018年12月28日起计算至2019年1月2日，费用应为20,235元。关于原告要求被告支付已经享用的租金折扣196,954元以及要求确认原告无需返还被告租赁押金404,700元的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付解除合同违约金417,009.63元的诉讼请求，被告认为计算标准过高，要求本院予以调整，故本院酌情调整为150,000元。关于原告要求被告支付物品仓储费和保管费的诉讼请求，被告称在2018年12月16日曾计划将物品搬离系争房屋但由于原告的阻止而未果，对此本院认为当时租赁合同仍处于继续履行状态，原告在被告欠缴房租的情况下有权阻止被告搬场，此后被告未能与原告协商解决争议致使物品未及时迁出而产生仓储和保管费用，被告理应支付。对于占用的仓库面积原、被告均确认为142平方米，而原告主张的仓储费和保管费的计算标准尚属合理，故对原告的相关诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付房屋复原费178,956.80元的诉讼请求，具有合同依据，对此本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海佳质资产管理有限公司与被告上海初实餐饮企业管理有限公司之间的房屋租赁合同关系于2018年12月27日解除；二、被告上海初实餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海佳质资产管理有限公司支付2017年10月1日起至2018年12月27日的租金1,500,847.73元；三、被告上海初实餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海佳质资产管理有限公司支付逾期支付租金的违约金130,000元；四、被告上海初实餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海佳质资产管理有限公司支付房屋使用费20,235元；五、被告上海初实餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海佳质资产管理有限公司支付租金折扣196,954元；六、被告上海初实餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海佳质资产管理有限公司支付解除合同违约金150,000元；七、确认原告上海佳质资产管理有限公司无需返还被告上海初实餐饮企业管理有限公司租赁押金404,700元；八、被告上海初实餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海佳质资产管理有限公司支付物品仓储费，按每月21,584元的标准计算，从2019年1月2日起至本判决生效之日止；九、被告上海初实餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海佳质资产管理有限公司支付物品保管费，按每月2,130元的标准计算，从2019年1月2日起至本判决生效之日止；十、被告上海初实餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海佳质资产管理有限公司支付房屋复原费178,956.80元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,718元，减半收取计17,359元，由原告上海佳质资产管理有限公司负担3,847元，被告上海初实餐饮企业管理有限公司负担13,512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年八月七日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。