苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初2585号原告姜福伟，男，1983年6月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托代理人沈卫，江苏吴越律师事务所律师。委托代理人吴英婕，江苏吴越律师事务所实习律师。原告周珺，女，1985年3月24日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托代理人沈卫，江苏吴越律师事务所律师。委托代理人吴英婕，江苏吴越律师事务所实习律师。被告张杨，男，1991年9月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托代理人罗世群，江苏东大舟律师事务所律师。委托代理人张琳，系被告张杨之母。原告姜福伟、周珺与被告张杨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后依法由审判员夏锋适用简易程序公开进行审理。本案于2020年5月12日、2020年8月17日公开开庭进行审理。原告姜福伟、周珺及其委托代理人沈卫、吴英婕，被告张杨的委托代理人罗世群、张琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜福伟、周珺诉称：双方于2019年5月14日签订了房屋买卖合同，约定被告将景瑞花园99幢801房屋、99幢05车库以及对应的一个车位出售给原告。合同签订后，原告已经向被告支付购房款179万元。由于被告欠缴一年物业费，致使双方办理网签时间推迟到2019年7月23日。网签办理后，原告要求被告协助办理房屋过户手续，但被告拒绝办理。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还购房款15万元，赔偿原告房屋差价损失528200元、利息损失27665.11元、提前还贷违约金17320.26元、中介费12500元；3、被告赔偿原告购房款利息损失（以179万元为基数，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月16日计算至2020年7月14日）；4、本案诉讼费由被告承担。被告张杨辩称：同意解除合同，同意向原告返还购房款15万元；对于第二项诉请中的差价损失、利息损失、提前还贷违约金，不能解除涉案房屋的抵押导致涉案房屋无法过户，并非都是被告的过错，原告和中介公司亦存在过错，因此对于该部分损失应当根据合同各方各自的过错予以承担，而不应全部由被告承担；原告的第三项诉请没有事实和法律依据，原告购买房屋本身就应需支付相关的款项，且托管账户中的164万元已于解除托管协议时退回至原告账户；合同履行过程中，被告也多次要求原告办理过户手续，但原告却置若罔闻。经审理查明：苏州市吴江区松陵镇庞杨路588号景瑞花园99幢801的房屋和景瑞花园99幢05号车库于2018年4月8日办理不动产登记，登记所有权人为张杨，权证号分别为苏（2018）吴江区不动产权第9024048号、9024049号，登记建筑面积分别为150.43平方米、10.7平方米。同日，景瑞花园99幢801的房屋办理抵押登记，登记他项权利人（抵押权人）为中国银行股份有限公司吴江分行，他项权证号为苏（2018）吴江区不动产证明第9007855号，登记债权数额为110万元。2019年5月14日，姜福伟、周珺作为购房人（乙方），张杨作为售房人（甲方），与苏州德煌房产经纪有限公司作为居间方（丙方，以下简称德煌公司）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将其名下位于苏州市吴江区个地下车位转让给乙方，转让价款为2406000元；乙方于2019年5月14日交付购房定金5万元；乙方支付中介服务费25000元，签订合同当天支付一半，过户当天支付一半；甲方需于2019年6月30日前解除该房屋抵押，并注销他项权证；双方必须在2019年5月30日前提供合法证件并进行资金托管；双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，中介费由违约方承担；甲方银行贷款由丙方提供垫资110万元，垫资利息甲方承担1万元。2019年5月14日，姜福伟、周珺向张杨支付定金5万元，并于2019年5月15日向德煌公司支付中介费12500元。2019年7月1日，张杨补交物业服务费3715.66元。2019年7月15日，周珺向张杨转账支付购房款10万元。2019年7月23日，姜福伟、周珺作为乙方，张杨作为甲方，苏州市吴江区房产交易中心作为丙方签订《存量房交易资金托管协议》一份，确认乙方将购房款164万元存入资金托管账户（账号32×××55）。同日，周珺向该资金托管账户汇款1040000元。2019年7月26日，姜福伟、周珺与中国建设银行苏州城中支行签署个人住房借款合同一份，向该行申请购房贷款60万元。该行于2019年9月16日向姜福伟、周珺发放购房贷款60万元并汇入资金托管账户。购房贷款发放后，周珺联系德煌公司工作人员费浩，询问办理过户事宜，费浩于2019年10月7日告知周珺“你们明天找律师发一下律师函，房东不配合，我电话过去就说没空”。2019年12月起，姜福伟、周珺，德煌公司工作人员，与张杨母亲之间陆续通过微信、短信沟通合同事宜和过户事宜，但均未达成一致意见。2020年6月29日，姜福伟、周珺向中国建设银行苏州城中支行提前清偿购房贷款，累计支付利息27665.11元，并向该行支付提前还贷违约金17320.26元。本案审理期间，姜福伟、周珺申请对景瑞花园99幢801的房屋、景瑞花园99幢05号车库及车位的市值予以评估鉴定，经双方选定，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所评估涉案标的物市值并出具苏明（吴江）房地估字（2020）第0723-06号估价报告，评定上述标的物的市值为2934200元。姜福伟、周珺支付评估咨询费2万元。以上事实，由原告提交的房屋买卖（居间）合同、支付宝转账截屏、中行业务回单、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、碧桂园通用统一收据、个人贷款还款凭证、个人贷款对账单、中介费收据、房地产估价报告、评估费发票各一份，建行交易明细二份，周珺与德煌公司工作人员费浩的微信聊天截屏一组；被告提交的微信聊天截屏、短信往来截屏；本院调取的不动产登记信息以及双方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应遵守并切实履行合同义务。依照合同约定，被告应于2019年6月30日前解除该房屋抵押并注销他项权证，但被告未履行该项义务，已构成违约，致使涉案房屋无法办理不动产权变更登记，房屋买卖合同目的无法实现，原告有权解除该合同。原告要求解除合同的变更诉请申请已于2020年7月1日送达被告，故该合同已于该日解除。合同解除后，被告从原告处取得的购房款15万元应予退还。依照合同约定，中介费由违约方承担，因被告违约致使涉案合同解除，原告因涉案交易支付的中介费12500元系被告违约造成的损失，应由被告赔偿。原告主张的房屋差价损失、贷款利息损失均系被告违约造成的实际损失，本院予以支持。原告在主张上述各项损失的情形下，另行主张的提前还贷违约金、购房款利息，已过分高于其实际损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告姜福伟、周珺与被告张杨签订的《房屋买卖合同》于2020年7月1日解除。二、被告张杨应于本判决生效之日起十日内向原告周珺、姜福伟返还购房款15万元，并向原告姜福伟、周珺赔偿房屋差价损失、利息损失、中介费损失合计568365.11元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××63，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。三、驳回原告周珺、姜福伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13024元，保全费2920元、评估费2万元，由被告张杨负担，并于本判决生效之日起十日内给付原告。原告已预交的诉讼费用，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员 夏 锋二〇二〇年八月十七日书记员 徐晓田附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。