河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初4165号原告：杨彪，男，1965年3月26日生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被告：郑州雅居乐房地产开发有限公司，住所地：郑州市中牟县商都大道与万三路交叉口（郑东鑫城美墅），统一社会信用代码91410122599145010D。法定代表人：于吉福，任公司总经理。委托诉讼代理人：李健，系该公司员工。被告：雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司（曾用名雅居乐物业管理服务有限公司郑州分公司），住所地：中牟县刘集镇财政所院内**，统一社会信用代码91410100079443305D。负责人：王广忠，任公司总经理。委托诉讼代理人：张领叶，系该公司员工。委托诉讼代理人：张晨辉，系该公司员工。原告杨彪与被告郑州雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐开发公司）、雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司（以下简称雅居乐雅服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨彪向本院提出诉讼请求：1.判令雅居乐开发公司赔偿其因逾期办理房产证及房屋合同面积与实际面积相差超过3%所造成的损失133246.03元。其中，逾期办证损失27302元；因房屋面积差多缴房款及维修基金81529.5元；逾期利息24414.53元。2.判令雅居乐开发公司由于工程质量不合格导致的车库逾期交付使用造成的经济损失3480元，逾期违约金14059.2元。3.判令雅居乐雅服务公司退还因房屋面积差多收的物业管理费826.48元。4.雅居乐雅服务公司因不作为导致变电站故障停电以及交房至今未能投入使用安防系统，导致杨彪及同小区业主多户被盗，应赔偿杨彪经济损失2000元或减免杨彪2019年度的物业管理费。6.判令雅居乐开发公司及雅居乐雅服务公司明确安防系统投入使用的时间及违约处罚办法，投入使用前的物业管理费按七折收取。事实与理由：杨彪与雅居乐开发公司因房屋买卖合同、与雅居乐雅服务公司因物业服务合同产生纠纷，协商未果，杨彪为维护其合法权益，诉至法院。雅居乐开发公司辩称，1.其已将房屋面积补差款退还至杨彪，杨彪计算的逾期办证违约金金额错误，杨彪要求其支付逾期利息无事实和法律依据；2.其向杨彪交付的车位不存在工程质量不合格问题，杨彪所诉的经济损失及逾期违约金无事实和法律依据。雅居乐雅服务公司辩称，1.其与杨彪约定，房屋实际面积如与房管局最终测绘面积有差异，以房管局出具测绘面积日起以该面积为准。2.杨彪诉称的开闭所故障及安防问题，非因雅居乐雅服务公司所致，其不应承担赔偿责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雅居乐开发公司作为出卖人，杨彪作为买受人，双方于2014年1月8日签订《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，买受人购买的商品房为中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）15【幢】【座】2【单元】1【层】101号房，该商品房合同约定建筑面积共156.36平方米，其中，套内建筑面积133.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.48平方米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为人民币每平方米11960元，总金额壹百捌拾柒万零千零百陆拾陆元整；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，双方自行约定以房地产权登记核准面积为准，按单价人民币每平方米11960元据实结算，多退少补；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下方式处理：前项60日指60个工作日，因出卖人原因导致买受人向出卖人提供符合产权部门要求的全部资料后360日内未能取得《房地产权属证书》的，买受人同意不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.001%的违约金。《补充协议》中约定，因出卖人统一办理产权登记所需，双方同意将《商品房买卖合同》关于产权登记的约定期限再顺延180个工作日，在此期限内，出卖人不承担违约责任。杨彪已通过自付与商业贷款方式在交房前向雅居乐开发公司交付了全部购房款。2014年11月1日，雅居乐开发公司与杨彪共同办理了收楼、入住手续。雅居乐雅服务公司作为甲方，杨彪作为乙方，双方于2014年1月8日签订《雅居乐花园前期物业管理服务协议》，约定带电梯住宅每月每平方米2.3元，乙方物业为洋房，该物业的房屋建筑面积为156.36平方米；上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积如有差异，以房屋管理局最终测绘面积为准。雅居乐开发公司作为甲方，杨彪作为乙方，双方于2016年10月7日签订分别签订《郑州雅居乐花园地下车位销售协议》（车位编号：ZYDYCW0761）、《郑州雅居乐花园地下车位销售协议》（车位编号：ZYDYCW0762）。两份合同分别约定，车位均位于郑州××花园东区，车位号分别为43、108；车位总价款分别为人民币83300元、78300元；交付时间均为2016年12月31日。郑州雅居乐国际花园一期车位（1）01-CW-1-1043号车位的车位管理费预收款自2017年1月1日已连续缴纳至2020年6月30日。豫（2019）中牟县不动产权第0121891号不动产权证书显示，2019年8月29日，中牟县自然资源局出具权利人为杨彪，坐落于郑东新区××路××（东园）住宅项目**楼******，房屋建筑面积为149.58㎡，专有建筑面积127.23㎡，分摊建筑面积22.35㎡的不动产权证书。中牟县房屋维修基金管理中心出具的维修基金缴存凭证显示，业主姓名杨彪，房屋坐落雅居乐花园（东园）栋号：15栋房号：2-101，建筑面积149.58，缴存标准65，合计金额9722.7元。2019年10月17日，杨彪出具《委托书》一份，显示郑州雅居乐花园房号：15-2-101业主杨彪委托雅居乐开发公司将补差款项，金额81089存入平安银行卡中，并载明了该银行卡号。另附有该银行卡卡面复印件。2019年11月29日，雅居乐开发公司通过中国农业银行有限公司郑州自贸区分行向杨彪上述平安银行账户转账81089元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨彪与雅居乐开发公司签订商品房买卖合同及补充协议，双方对产权登记事宜进行了明确约定，且该约定不违反法律强制性规定，因雅居乐开发公司违反该约定，故其应按该约定向杨彪承担违约责任，根据双方约定，本院认定雅居乐开发公司应支付杨彪逾期办证违约金19429.99元（以1870066元为基数，自逾期之日2016年10月24日至实际取得房地产权属证书2019年8月29日，按日0.001%计算），杨彪请求过高部分，本院不予支持。杨彪要求雅居乐开发公司退还因房屋面积差实际多缴的房款，根据已查明的事实，雅居乐开发公司已实际向杨彪退还了该部分款项81089元，故其该项请求无事实依据，本院不予支持。杨彪要求雅居乐开发公司支付逾期利息，无法律依据，本院不予支持。杨彪要求雅居乐开发公司支付逾期交付车库造成的经济损失3480元及逾期违约金14059.2元，证据不足，本院对其请求不予支持。杨彪要求雅居乐雅服务公司退还多收的物业管理费826.48元，有事实和法律依据，符合双方约定，本院依法予以支持。杨彪关于变电站停电及安防系统原因致使其遭受损失，要求雅居乐雅服务公司赔偿损失并减免物业管理费及其他的请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨彪逾期办证违约金19429.99元；二、被告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨彪超额收取的物业管理费826.48元；三、驳回原告杨彪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3372.23元，减半收取1686.12元，被告郑州雅居乐房地产开发有限公司负担214元，被告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司负担10元，原告杨彪负担1462.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期将视为放弃上诉。审判员 梁 波二〇二〇年八月七日书记员 师慧婵