上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初17626号原告(反诉被告)：上海汇沁机电成套设备有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：沈颖，执行董事。委托诉讼代理人：马伟，上海申泽律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海森海纺织助剂厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周利剑，执行董事。委托诉讼代理人：周龙泉，上海博济律师事务所律师。原告上海汇沁机电成套设备有限公司(以下至判决主文前简称“汇沁公司”)与被告上海森海纺织助剂厂(以下至判决主文前简称“森海厂”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用简易程序。后被告森海厂向本院提出反诉诉请，本院受理后依法与本诉合并审理。2020年5月14日、2020年7月8日，本院两次公开开庭，原告(反诉被告)汇沁公司的委托诉讼代理人马伟，被告森海厂的法定代表人周利剑(仅第二次)及其委托诉讼代理人周龙泉两次均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告汇沁公司向本院提出诉讼请求：被告向其支付补偿款757,499元(具体包括：可恢复设备搬迁补偿12,205元、无法恢复使用设备补偿51,552元、装修补偿72,473元、房屋补偿39,704元、附属设施补偿334,419元、物资搬迁补偿5,290元、停工停业补偿191,856元)。事实和理由：2011年12月5日，双方就本区盐朝公路XXX弄XXX号钢结构厂房(以下简称“系争房屋”)签订租赁合同，约定租期自2011年11月15日起至政府动迁为止。后其对系争房屋进行装修，购置生产设施及设备进行生产。2018年底，本区祝桥镇人民政府(以下简称“祝桥镇政府”)将系争房屋纳入减量化拆除范围。森海厂与祝桥镇政府签订补偿协议，并取得补偿款，故提出诉请如前。如法院认定案涉租赁合同无效，仍坚持其诉请。被告森海厂辩称，系争房屋并无合法的建造手续。汇沁公司在系争房屋被拆除之前，即2018年12月1日起拒付租金，于2019年3月14日将财产全部搬离系争房屋。2019年3月14日，其向汇沁公司发函解除合同。2019年3月24日，汇沁公司向其支付2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金7.9万元及2019年1月至2月期间的电费4628.47元。针对汇沁公司的诉请构成：1.同意支付可恢复使用的机器搬迁费12,205元、无法恢复使用的机器设备51,552元。2.汇沁公司对系争房屋中的办公楼作过隔断，在无法区分双方之间装修内容的情况下，同意支付其取得装修款项72,473元中的四分之一，即18,118.25元。3.因汇沁公司未曾投资建造过房屋，故不同意支付房屋补偿。4.对于2006年以后所建房屋的附属设施，其未获得相应补偿，故不同意支付附属设施补偿。5.因汇沁公司于2019年2月已将价值几百万的机器设备和大量材料自行搬离并停止生产，故其无权主张物资搬迁补偿。6.停工停业损失补偿是其作为房屋所有权人因不能租赁经营而减少的经济补偿，故不同意支付。反诉原告森海厂向本院提出反诉诉请，判令反诉被告汇沁公司：1.支付2019年6月1日至2019年7月22日期间使用费22,509元；2.迟延支付2018年12月1日至2019年5月31日期间租金的利息损失100元。事实和理由：汇沁公司实际占有使用系争房屋直至2019年7月22日，2019年6月1日至上述日期之间的租金并未支付。2019年6月24日，汇沁公司支付2019年6月1日之后的租金，因合同于当时已解除，故向其退还租金。2019年6月1日起，政府对系争房屋采取停水停电措施。汇沁公司于2019年3月24日支付2018年12月1日起的半年租金，晚于合同约定的付款期限。反诉被告汇沁公司辩称，其曾支付过2019年6月1日后的租金，但森海厂退回该笔租金。其虽同意支付租金，但系争房屋因设计拆迁于2019年1月1日起已无法生产使用，且2019年6月10日被采取停水停电措施。经审理查明：2011年12月5日，汇沁公司(承租方、乙方)与森海厂(出租方、甲方)就系争房屋签订租赁合同，约定甲方将系争房屋有偿租赁于乙方，乙方自行投资、设计、装修、乙方自主经营、独立核算、自负盈亏；厂房面积1000平方米、辅助房200平方米；租期自2011年11月15日至政府动迁为止；前三年每年厂房和辅助房租金为14万/年，从第四年到政府动迁为止，每年厂房和辅助房租金为15.8万/年，水电费等由乙方自行负责；每半年付一次租金，每年的12月1日、6月1日为付款日，逾期作违约处理，甲方有权收回厂房；乙方承租期间如遇政府动拆迁，厂房及土地的补偿归甲方所有，乙方投资物的补偿归乙方所有。2019年10月22日，甲方祝桥镇政府与乙方上海市浦东新区祝桥镇集体资产管理有限公司(租赁户：森海厂)签订减量化企业清拆奖扶协议，约定根据博文房地产评估造价集团有限公司于2019年9月2日出具的评估报告及祝桥镇工业用地减量化企业清拆奖扶操作口径和产业结构调整政策，奖扶总额为20,506,390元。审理中，双方确认系争房屋的面积为1279.04平方米。森海厂称系争房屋于2010年建成，于2019年8月22日拆除。被证明森海厂取得补偿款的构成，汇沁公司提交结算单及估价明细表若干，森海厂对其真实性无异议。1.结算单载明土地面积9669.54平方米，房屋评估建筑面积10558.05平方米，06年12月31日之前无证房屋面积9279.01平方米，06年12月31日后无证房屋面积1279.04平方米。针对上述06年之前无证面积9279.01平方米，按100%补偿，具体项目有：房屋11,308,706元、装修1,418,214元、附属设施1,324,196元、机器设备搬迁345,733元、物资搬迁130,980元、停工停业补偿2,441,866元等，共计18,699,407元。针对06年之后无证面积1279.04平方米，按60%补偿，包括房屋、装修、附属设施等项目，共计1,757,297元。2.关于系争房屋(面积为1279.04平方米)的估价结果一览表载明：房屋建筑物估价2,202,805元、装饰装修估价72,473元、可恢复使用机器设备12,205元及无法使用机器设备51,552元，合计2,339,035元。汇沁公司确认其诉请补偿款限定于为上述2,339,035元范围之内。3.房屋估价明细表(2006年后建房屋)第16项至21项为分别为门卫室、宿舍、棚、厕所、厂房及办公楼，建筑面积(平方米)分别为18.24、8、24、9.6、1003.2、216，房屋评估价分别为13,315、5,600、10,776、10,013、1,895,045、268,056。汇沁公司、森海厂确认第20项、第21项对应的厂房和办公楼为案涉租赁合同所约定的房屋，双方均称上述门卫室、宿舍、棚、厕所由自己建成。汇沁公司提出因双方在签订案涉租赁合同时，上述房屋尚未修建，故未在租赁合同中予以明确。房屋装修估价明细表(2006年后建房屋)记载第16号房至第21号房的装修评估价分别为2,143、0、6,113、0、0、64,217，其中第21号房(即办公楼)的装修内容有底妆、瓷砖、矿棉板吊顶、马桶、面盆、夹板隔断等。以上事实，由房屋租赁合同、清拆奖扶协议、结算单、估价明细表等证据材料及庭审笔录在卷佐证。本院认为，汇沁公司主张森海厂已取得的拆迁款中的部分款项应归其所有，应对此承担相应的举证责任。针对汇沁公司的本诉诉请，本院分述如下：1.关于可恢复设备搬迁补偿12,205元、无法恢复使用设备补偿51,552元的诉请，因森海厂同意支付，故本院予以支持。2.关于房屋补偿39,704元的诉请。汇沁公司和森海厂均称房屋估价明细表中的门卫室、宿舍、棚、厕所为各自所建，对此双方均未提交证据予以证明。汇沁公司提出因案涉合同签订时上述房屋尚未修建，故未在合同中予以明确的意见。案涉合同记载租赁厂房面积1000平方米、辅助房200平方米，未明确有其他租赁部位和面积。而合同记载的房屋面积与房屋估价明细表记载的厂房1003.2平方米及办公楼建筑面积216平方米基本一致，因此汇沁公司的说法更为可信，本院予以采纳。故对本项诉请予以支持。3.关于装修补偿72,473元的诉请。如上所述，本院认定门卫室、宿舍、棚、厕所为汇沁公司所建，故汇沁公司称其对上述房屋进行过装修的意见本院同样予以采纳。关于办公楼的装修，汇沁公司未提交任何证据证明其装修内容或房屋向其交付之前的装修情况，森海厂确认汇沁公司曾对办公楼进行隔断。综合上述情况，本院确定森海厂向汇沁公司支付装修补偿款26,374元。4.关于附属设施补偿334,419元、物资搬迁补偿5,290元、停工停业补偿191,856元的诉请。汇沁公司称其诉请内容限定于系争房屋所取得补偿款2,339,035元之内，关于上述补偿款的内容由估计结果一览表(面积1279.04平方米)予以明确，该一览表上关于上述项目未有记载，与森海厂提出2006年后房屋的附属设施未取得补偿的说法相一致。故汇沁公司的本项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，森海厂应支付补偿款共计129,835元。针对森海厂提出的反诉诉请，本院分述如下：1.关于2019年6月1日至2019年7月22日期间使用费22,509元的诉请。汇沁公司称其同意支付租金，曾向森海厂支付过相应租金但被森海厂退回，且2019年6月10日起系争房屋被停水停电，森海厂对上述情况予以确认。案涉租赁合同约定租金为15.8万/年，本院结合案件实际情况酌定汇沁公司支付上述期间使用费4,328元。2.关于支付2018年12月1日之后延迟支付租金的逾期支付租金的利息损失100元的诉请。本院认为，汇沁公司于2019年3月24日支付2018年12月1日至2019年5月31日期间租金的事实，承租双方均无异议，该付款期限晚于合同约定，现森海厂的诉请上述租金迟延支付的利息损失并无不妥，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海森海纺织助剂厂于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海汇沁机电成套设备有限公司支付补偿款129,835元(具体包括：恢复设备搬迁补偿12,205元、无法恢复使用设备补偿51,552元、房屋补偿39,704元及装修补偿款26,374.25元)；二、原告(反诉被告)上海汇沁机电成套设备有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海森海纺织助剂厂支付2019年6月1日至2019年7月22日期间的使用费4,328元；三、原告(反诉被告)上海汇沁机电成套设备有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海森海纺织助剂厂支付迟延支付2018年12月1日至2019年5月31日期间租金的利息损失100元；四、驳回原告(反诉被告)上海汇沁机电成套设备有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,374元，减半收取计5,687元，由原告上海汇沁机电成套设备有限公司负担4,239元，由被告上海森海纺织助剂厂负担1,448元。反诉案件受理费182元，由反诉被告上海汇沁机电成套设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年八月三日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。