山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初10465号 原告：刘嘉欣，女，1997年7月4日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：石磊，山东首辰律师事务所律师。 被告：绿地海拓（青岛）置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：胡斌，董事长。 委托诉讼代理人：张彩，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李英，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 原告刘嘉欣与被告绿地海拓（青岛）置业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘嘉欣之委托诉讼代理人石磊，被告绿地公司之委托诉讼代理人张彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘嘉欣向本院提出诉讼请求：1、判令绿地公司立即向刘嘉欣交付房屋；2、判令绿地公司立即向刘嘉欣支付延期交房违约金59460.50元(按照合同总价款日万分之一标准，自2019年6月30日起，暂算至2020年6月1日)，最终数额以计算至实际交房之日为准。3、判令绿地公司向刘嘉欣支付房屋装修差价补偿100000元，后期再行追加。4、本案诉讼费用由绿地公司承担。事实与理由：双方于2018年2月3日签订了《青岛市商品房预售合同》，刘嘉欣购买了绿地公司开发的位于黄岛区“绿地国际花都二期”6栋1单元102户房屋。合同签订后，刘嘉欣按照合同约定支付了合同价款，但绿地公司未按照合同约定的日期即2019年6月30日前，将合格房屋交付给刘嘉欣，且截至本诉讼之日，绿地公司仍未向刘嘉欣交付涉案房屋。同时，绿地公司欲交付刘嘉欣的房屋，装修标准过低，远远低于购房合同约定的4000元/平米装修标准，绿地公司在装修标准上存在严重欺诈。刘嘉欣认为：绿地公司的行为严重侵害了刘嘉欣的合法权益，刘嘉欣为维护自己的合法权益，不得已诉至贵院，恳请贵院判如所请! 绿地公司辩称：一、双方就涉案商品房签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示的体现，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。1、《青岛市商品房预售合同》补充条款第四条关于房屋交付的补充约定第8款约定：甲乙双方协商一致：本合同第十一条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。依据上述约定，双方协商一致，绿地公司如迟延交付房屋，90日内不需向刘嘉欣支付违约金，超出90日之后，才支付违约金，刘嘉欣起诉的违约金数额应扣除90日内的违约金。2、根据《青岛市商品房预售合同》补充条款第一条：关于“乙方信息”和送达方式的补充约定第2款，绿地公司可以采用传真、电话、短信、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达。根据《青岛市商品房预售合同》补充条款第四条：关于房屋交付的补充约定第3款及第4款约定，刘嘉欣逾期办理房屋交付手续，视为绿地公司在房屋交付通知确定的交付手续办理日期已经将房屋交付给刘嘉欣。绿地公司已经将涉案房屋交房通知书送达给刘嘉欣，即便刘嘉欣未前往办理交付手续，涉案房屋也已经交付，刘嘉欣要求绿地公司立即交付房屋毫无依据可言。二、商品房本身属于交易商品，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律及开发商利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，因此，刘嘉欣起诉要求装修差价毫无依据，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年2月3日，刘嘉欣与绿地公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定刘嘉欣购买绿地公司开发的位于黄岛区“绿地国际花都二期”6栋1单元102户房屋，该房屋建筑面积为124.93㎡，每平方米建筑面积单价（不含房屋全装修价格）为10207.48元，该房屋不含装修总价款为1275220元，含房屋全装修总价款为1774941元。第七条：刘嘉欣若未按本合同约定的时间付款，应当向绿地公司支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，详见《补充条款》第三条：（1）逾期在30日之内，按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，刘嘉欣按日向绿地公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，绿地公司有权解除合同。绿地公司解除合同的，刘嘉欣按照补充协议第十三条刘嘉欣原因导致合同解除的有关约定承担违约责任。绿地公司愿意继续履行合同的，经刘嘉欣同意，合同继续履行，刘嘉欣支付应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之一的违约金。第十一条：绿地公司定于2019年6月30日前将该房屋交付给刘嘉欣，除不可抗力外。第十二条：绿地公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付刘嘉欣，应当向刘嘉欣支付违约金，刘嘉欣有权按照《补充条款》第四条关于房屋交付的补充约定追究绿地公司责任，《补充条款》第四条第8款约定：双方协商一致：本合同第十一条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，绿地公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，则：（1）刘嘉欣给予绿地公司60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，绿地公司无需向刘嘉欣承担违约责任。（2）如宽展期满后，绿地公司仍未将该房屋交付刘嘉欣，自本合同约定的宽展期届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，绿地公司应按日向刘嘉欣支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，绿地公司应在交付之日前3天书面通知刘嘉欣办理交付该房屋的手续，刘嘉欣应在收到该通知之日起5天内，会同绿地公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为在房屋交付通知确定的交付手续办理日或合同约定的交付日视为交付。在验收交接时，绿地公司应出示本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，绿地公司应向刘嘉欣提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，绿地公司应当根据刘嘉欣要求提供实测面积的有关资料。合同附件三对涉案房屋的建筑结构、装修及设备标准进行了约定，其中对外墙、大堂地面、电梯前室及走廊、入户门、户内门、窗、厨房、卫生间、客餐厅、书房、卧室、阳台、露台、电梯、供暖系统、空调、强电、弱电等装修标准进行了约定。《补充条款》第一条：关于“乙方信息”和送达方式的补充约定第2款，绿地公司可以采用传真、电话、短信、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达。第四条：关于房屋交付的补充约定第3款及第4款约定，绿地公司发出房屋交付通知的形式可以是电话、传真、信函、报纸公告等形式，刘嘉欣应在绿地公司发出的房屋交付通知确定的交付时间到房屋所在地或绿地公司另行通知的地点办理房屋交付手续。刘嘉欣逾期办理房屋交付手续，或刘嘉欣原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，刘嘉欣应向绿地公司支付购房款总价的万分之一作为违约金，且视为绿地公司在房屋交付通知确定的交付手续办理日期已经将房屋交付给原告。 2020年5月26日“绿地国际花都二期”项目竣工验收，并于2020年5月27日备案。2020年5月28日，绿地公司向刘嘉欣发出交房通知书，通知交房时间为2020年5月31日至2020年6月3日，并通知如果截至2020年6月3日，刘嘉欣仍未办理房屋交付手续，依据合同约定，房屋自通知交付首日应视为已交付。刘嘉欣于2020年5月29日收到该通知。绿地公司于2020年5月29日在半岛都市报刊登交房公告，通知绿地国际花都业主办理交房手续。2020年6月3日刘嘉欣到绿地公司办理房屋交接手续，由于双方未对交房流程达成一致意见，所以未办理房屋交接手续。 刘嘉欣提交业主代表臧发强于2020年6月3日到绿地公司售楼处办理接收房屋手续的视频，视频中显示业主代表对逾期交房违约金有异议，表示要先看房子再签字，售楼处人员说办好所有手续可以看房，如果发现房子整改不好可以不签收。最后售楼处工作人员表示他说了不算，让业主代表稍等，他找领导过来和业主代表聊。 绿地公司对该证据的真实性无法确认，认为，臧发强的身份无法核实，其非涉案小区的业主，即便上述证据真实，也不能证明涉案小区其他业主的情况，也不能显示绿地公司的交房情况，工作人员也没有拒绝交房。提交商品房质量保证书、商品房使用说明书各1份，证明涉案房屋已经取得相关证件。 对双方有争议的事实，本院确认如下：1、逾期交房违约金的数额。刘嘉欣主张合同约定的宽展期是格式条款，刘嘉欣根本没有选择的权利，绿地公司就该条款也未尽到提示和说明的义务，剥夺了刘嘉欣的权利，应认定该条款无效，绿地公司应向刘嘉欣支付该宽展期的违约金；刘嘉欣还认为合同约定绿地公司交房时应向刘嘉欣提交涉案房屋所在楼体的单体验收证明及商品房质量保证书、商品房使用说明书，但绿地公司交房时没有提交上述三份材料。按合同第十三条的约定，绿地公司如不出示和提供上述材料，刘嘉欣有权拒绝接收房屋，由此产生的违约责任由绿地公司承担，故要求绿地公司支付从合同约定的交房之日即2019年6月30日起至实际交房之日止，按交房总价款的日万分之一计算的违约金，暂计算至2020年6月1日59460.5元（1774941元×335天×万分之一）。绿地公司则认为，其已经通知刘嘉欣办理房屋交付手续，但由于刘嘉欣自身原因未办理，按照合同约定，视为房屋已经交付，并且按照合同约定应当扣除90天的宽展期，因此绿地公司仅应支付给原告自2019年9月29日至2020年5月30日按照日万分之一计算的违约金，即43486元（1774941元×245天×万分之一）。 2、是否支付装修差价。刘嘉欣主张绿地公司的装修标准过低，远远低于购房合同约定的4000元/平方米的装修标准，绿地公司应向刘嘉欣支付合理的装修差价补偿，并申请对装修造价进行评估。绿地公司则认为商品房本身属于交易商品，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律及开发商利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，因此不同意对装修造价进行评估。 本院认为，刘嘉欣要求绿地公司交付房屋，绿地公司同意交付房屋，本院依法予以确认。关于逾期交房违约金，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案，虽然双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定了刘嘉欣给绿地公司60天的宽展期，在宽展期届满后第31日起绿地公司才承担逾期交房的违约责任，但是并未排除刘嘉欣主要权利（接收房屋），因此该约定不属于合同无效的条款，刘嘉欣以该条款无效为由要求绿地公司支付该90天的违约金没有事实和法律依据，本院依法不予支持。刘嘉欣接到绿地公司的交房通知后未到绿地公司处办理交房手续，根据约定，应当视为绿地公司于2020年5月31日完成房屋交付手续。因此逾期交房天数应当自2019年9月29日计算至2020年5月30日，共计245天，故违约金的数额应为43486元（1774941元×245天×万分之一）。关于涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及绿地公司是否应当退还精装修差价。本案系商品房预售合同纠纷，双方之间签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，即使合同约定的装修价值较高，也是符合商品市场正常运行规律的。刘嘉欣以“装修标准过低”为由，申请对房屋装修造价进行评估对本案不具有参考意义，本案也无需对房屋装修价值进行评估鉴定。同时，刘嘉欣没有提供充分证据证明绿地公司的房屋装修与合同约定的不一致，从而损害其利益，给其造成损失。因此，刘嘉欣主张返还装修差价补偿100000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、绿地海拓（青岛）置业有限公司于本判决生效之日起10日内将位于黄岛区“绿地国际花都二期”6栋1单元102户房屋交付给刘嘉欣； 二、绿地海拓（青岛）置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付刘嘉欣逾期交房违约金43486元； 三、驳回刘嘉欣的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1745元，由刘嘉欣负担1301元，由绿地海拓（青岛）置业有限公司负担444元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  张成镇 二〇二〇年八月二十八日 书记员  王海鑫