广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11081号原告：黄润成，男，1961年11月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：许子翔，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：李耀礼，男，1980年4月16日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，被告：刘裕军，男，1975年5月15日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，被告：钟方方，女，1981年10月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告：钟兰芳，女，1979年4月3日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，四被告的共同委托诉讼代理人：马心灵，广东纬韬律师事务所律师。四被告的共同委托诉讼代理人：谭启满，广东纬韬律师事务所实习人员。原告黄润成诉被告李耀礼、刘裕军、钟方方、钟兰芳租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告黄润成的委托诉讼代理人许子翔，被告李耀礼、刘裕军、钟方方、钟兰芳的共同委托诉讼代理人马心灵、谭启满到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄润成向本院提出诉讼请求：1.被告刘裕军缴纳的8万元履约保证金用于抵扣被告李耀礼、刘裕军应向原告支付的土地有偿使用费；2.被告李耀礼、刘裕军向原告支付土地有偿使用费182758元（不含8万元履约保证金）；3.被告李耀礼、刘裕军向原告支付资金占用费以182758元为本金按每年6%的标准自2020年4月1日起计算至被告实际清偿款项之日止；4.被告钟方方对被告李耀礼的债务承担连带清偿责任；5.被告钟兰芳对被告刘裕军的债务承担连带清偿责任；6.四被告承担本案的诉讼费。事实和理由如下：2018年6月16日，原告与被告李耀礼、刘裕军签订了《土地有偿使用协议书》，约定原告将亭××路“农商银行”后边、联社办公楼东北角约4500平方米地块出租给被告李耀礼、刘裕军作停车场、仓储等使用，有偿使用期限自2018年9月1日至2028年8月30日止，前三年土地有偿使用费为每月27000元，被告刘裕军通过现金向原告交纳了8万元履约保证金。2018年7月4日、7月7日，被告刘裕军通过微信向原告支付了2018年9月份的使用费27000元，2018年10月份，被告李耀礼、刘裕军开始拖欠使用费，经过原告的多次催促且在原告同意自2019年4月份开始减租至24000元/月的情况下，被告刘裕军于2019年4月2日至5月22日期间通过微信向原告支付了使用费10万元，此后，被告李耀礼、刘裕军再未向原告支付使用费，原告于2020年4月1日依法收回场地。经原告统计，自2018年9月1日至2020年3月31日，被告李耀礼、刘裕军应付使用费477000元，实付使用费127000元，扣除广州市白云区人民政府石门街道办事处在租赁期间借用涉案场地所支付费使用费87242元，被告李耀礼、刘裕军尚欠原告使用费262758元，违约金274950元。被告钟方方与被告李耀礼、被告刘裕军与被告钟兰芳依法登记结婚且保持婚姻关系至今，应对所负的夫妻共同债务承担连带清偿责任。被告李耀礼、刘裕军答辩称：原告的所有诉讼请求均予以驳回，我方认为涉案的土地有偿使用协议书为无效合同。理由如下：首先，原告不是签约的适格主体，原告至今没有提供土地权属证明材料，证明其对协议所涉的土地拥有合法的土地所有权和土地使用权；其次原告至今没有向被告提供土地的相关登记材料，因此被告也至今不知道所涉土地的使用性质。如果是属于农业用地，根据相关法律规定，不得改变土地所有权性质和土地的农业用途，该协议约定将农用地出租用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，该合同为无效合同；再次，根据中华人民共和国土地承包法的规定，土地承包方案应该依法经本集体经济组织成员、村民会议2/3以上成员同意，本案中被告李耀礼、刘裕军均非涉案土地集体经济组织成员，原告也没有提供证据证明当时原告有履行经本集体经济成员村民会议2/3以上成员同意，并报乡镇人民政府批准的法定程序，便将土地出租给被告，故该租赁协议应属无效协议。基于以上三点原因，我方认为该合同为无效合同，无效合同自始无效，因此也不存在原告所述的要求解除合同，并且原告的其他诉讼请求也没有法律依据以及合同依据。被告钟方方、钟兰芳答辩称：本案是租赁合同纠纷，但涉及到原告与被告李耀礼、刘裕军合伙经营的问题，被告钟方方、钟兰芳并不参与合伙经营，对经营期间所负债务亦不知晓，也就不存在夫妻共同举债的合意，并且租赁合同纠纷不是民间借贷纠纷不适用民间借贷的有关法律及司法解释，原告也没有提供证据证明诉争债务是夫妻共同债务。经审理查明:涉案用地位于亭××路“农商银行”后边、联社办公楼东北角，为鱼塘平整而来，双方对涉案场地为农用地性质无异议。2014年5月30日，广州市白云区石门街朝阳村第九经济合作社（甲方）与乙方（黄润成）签订了《土地有偿使用协议书》，约定：第一条：土地使用权：1、被协议有偿使用的土地属广州市白云区石门街朝阳村第九经济社集体用地，位于亭××路“农商银行”后边、联社办公楼东北角废置鱼塘面积约4000平方米，甲方与本协议生效起，将该土地使用权有偿提供给乙方经营停车场、仓储等商业用途。第二条：有偿使用费年限、有偿使用费标准：1、本协议的有偿使用期限自2014年6月1日起至2034年8月31日止，共20年，甲方无偿提供90天给乙方办理相关报建等手续。2、有偿使用费从2014年9月1日起头三年每月每平方米2.2元，以后每三年在上期有偿使用费的基础上递增10%，至有偿使用期满止等。2018年6月16日，原告黄润成(甲方)与被告李耀礼、刘裕军（乙方）签订了《土地有偿使用协议书》，约定：第一条：土地位置、面积、交付时间及用途：1、本协议约定的该土地属广州市白云区石门街朝阳村第九经济社集体用地，位于亭××路“农商银行”后边、联社办公楼东北角平整成的地块面积约4500平方米。2、甲方于2018年9月1日前将该土地交付给乙方，该土地的用途为经营停车场、仓储等商业用途。但乙方不按约定交付第一个月租金及履约保证金的，甲方有权拒绝向乙方交付该土地，且免租期不顺延，免租期的截止日仍为2018年8月30日。第二条：有偿使用费年限、有偿使用费标准。1、本协议的有偿使用期限自2018年9月1日起至2028年8月30日止，共10年。有偿使用期限届满时，乙方应向甲方交还土地。2、自甲方将该土地使用权移交给乙方之日起二个月为免租期（即2018年7月1日至2018年8月30日为免租期），有偿使用费从2018年9月1日起计至2028年8月30日止，前三年有偿使用费为每月每平方米6元（不含税）合计27000元/月，有偿使用费满三年递增一次，每次递增10%,即以后每三年的有偿使用费在前三年的基础上递增10%，如此类推计有偿使用费。第三条：有偿使用费、履约保证金及其他费用的支付。1、第一个月的有偿使用费27000元，乙方应在本协议签订之日起30日内支付给甲方，以后每个月有偿使用费，乙方应在当月的1日前向甲方交纳。甲方收到有偿使用费后开具相应金额的收据给乙方。2、乙方应在支付第一个月有偿使用费的同时，交纳按金8万元作为履约保证金。4、本协议生效后，若乙方未按时交纳土地有偿使用费、履约保证金的，每逾期一天，乙方按应缴未缴费用的0.3%向甲方支付违约金，且甲方有权采取断水断电等措施，直至费用全部交清为止；逾期支付超过30日的，甲方有权提前解除本协议，收回土地且地上建筑物及设施设备归甲方所有，同时没收乙方已缴纳的全部履约保证金，并要求乙方赔偿甲方的经济损失。2019年12月20日，原告向广州市白云区石门街朝阳村第九经济合作社支付了2018年7月至12月面积差异租金29681.9元、2019年全年租金183630.64元；2020年4月27日，原告向广州市白云区石门街朝阳村第九经济合作社支付了2020年1月至4月的租金61210.2元。2019年3月24日，被告刘裕军向原告出具了《交租协定》，内容为：兹有刘裕军、李耀礼租黄润成的朝阳大队后空地4500平方米的租金现已陆个月租金未交，双方协定：于3月31日交50000元，另外伍万元于2019年5月15日前交给黄润成，剩下57200元于2019年12月31日交清，所欠租金为2018年9月至2019年3月底，由2019年4月开始每个月租金现交给黄润成。（5月15日此约定实行不了此地收回）。见证人：黄伟明。庭审中，原告与四被告确认涉案场地为农用地，未办理建设规划报建手续。原告称涉案用地共计约4500平方米，被告称涉案场地实际核算3500平方米，因西南方向围墙为第九生产社在承租前砌建，水泥地块于西边厂房有约定不应计算在内，减去水泥及围墙那部分，实际使用面积1620平方米，月租金应为9720元/月。原告称被告李耀礼、刘裕军于2018年7月4日支付使用费17000元，7月7日支付10000元，2019年4月2日支付35000元，2019年4月13日支付15000元，2019年5月17日支付29000元，2019年5月22日支付21000元，共计支付了使用费127000元，其中涉案部分场地借用给石门街道办事处半年，石门街道办事处支付了费用87242元给原告，2019年4月份使用费标准从27000元/月减至24000元/月，被告对此无异议。被告称因原告拖欠相关材料，无法进行施工，原告同意对租金进行调整，原告称被告未提出过提供材料，被告未提交证据证实。被告使用涉案场地至2020年3月31日。被告钟方方与被告李耀礼、被告刘裕军与被告钟兰芳为夫妻关系。以上事实，有土地有偿使用协议书、收据、《交租协定》、微信聊天记录以及当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案土地为农用地，未办理建设规划报建手续，原告与被告李耀礼、刘裕军于2018年6月16日签订了《土地有偿使用协议书》，原告承租涉案土地后转租给被告李耀礼、刘裕军，双方约定被告李耀礼、刘裕军承租涉案土地用于商业用途，违反国家法律法规的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效，被告李耀礼、刘裕军占有涉案场地产生了收益，故原告主张被告李耀礼、刘裕军支付土地有偿使用费，本院予以支持。被告李耀礼、刘裕军抗辩称扣除水泥地以及围墙外面积，实际使用面积为1620平方米，每月租金应为9720元，但被告李耀礼、刘裕军承租涉案场地时，双方按现状交付，被告李耀礼、刘裕军在使用过程中对面积并未提出过异议，《交租协定》中被告刘裕军对涉案场地范围亦无异议，故对于被告李耀礼、刘裕军的抗辩意见本院不予采纳。被告李耀礼、刘裕军占用涉案场地使用费标准应参照双方于2018年6月16日签订了《土地有偿使用协议书》约定的租金标准。原告于2018年9月1日前将涉案场地交给被告李耀礼、刘裕军，于2020年3月31日收回涉案场地，2019年4月份使用费标准从27000元/月减至24000元/月，故场地占用使用费应为477000元（7个月×27000元/月+12个月×24000元/月），被告李耀礼、刘裕军已支付占用使用费127000元，抵扣履约保证金80000元以及石门街道使用部分场地借用费87242元，被告李耀礼、刘裕军还应支付占用使用费182758元。关于资金占用费。因合同无效，原告存在一定过错，故对于原告主张资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于被告钟方方、钟兰芳是否承担连带清偿责任。虽被告钟方方与被告李耀礼、被告刘裕军与被告钟兰芳为夫妻关系，但被告钟方方、钟兰芳并未在《土地有偿使用协议书》上签字，且未有证据证实直接用于家庭日常生活，故原告主张被告钟方方、钟兰芳承担连带清偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告李耀礼、刘裕军向原告黄润成支付占有使用费182758元；二、驳回原告黄润成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4588.54元，由被告李耀礼、刘裕军负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年八月十七日书记员  郑萍军