北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初24925号原告（反诉被告）：北京京西乾成商贸有限公司，住所地北京市海淀区远大西路****。诉讼代表人：北京京西乾成商贸有限公司管理人，负责人孟楠。委托诉讼代理人：刘疆，北京市浩东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖，北京市金台律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京科技经营管理学院，，住所地北京市昌平区沙河镇顺沙路**院法定代表人:蒋淑云，董事长。委托诉讼代理人：刘雨菲，北京安博（天津）律师事务所律师。原告北京京西乾成商贸有限公司（以下简称京西乾成公司）与被告北京科技经营管理学院（以下简称科经管学院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日作出一审判决,双方不服一审判决提出上诉,北京市第一中级人民法院于2018年3月22日裁定撤销原判发回重审。现本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告京西乾成公司之委托诉讼代理人刘疆、张颖，被告科经管学院之委托诉讼代理人刘雨菲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京西乾成公司向本院提出诉讼请求：1.判令科经管学院返还我公司已付款14350000元,并按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算支付相应利息，自2013年6月3日起至实际支付时止；2.判令科经管学院赔偿给我公司造成的损失42487867.10元，并按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算支付相应利息，自2013年6月3日至实际支付时止；3.判令科经管学院赔偿我公司遣散员工损失840000元；4.判令科经管学院赔偿为项目启动所支付借款利息8685000元；5.本案诉讼费、保全费由科经管学院负担。事实和理由：科经管学院是北京市海淀区×号院房屋及院落的原合法产权人，2011年11月17日，双方签订《房屋租赁合同》约定由我公司承租人其全部房屋及院落，租期20年。合同签订后，科经管学院向我公司交付5000多平米面积，由我公司进行隐蔽工程、消防、水电改造，后我公司将部分房屋进行转租，我公司还陆续向该学院支付14350000元款项，由其用于偿还对他人所负债务。2012年3月27日，一中院因其他权利人依据生效仲裁裁决提起的强制执行发出执行公告，后该院将我公司及次承租人腾退，承租房屋及土地进入执行拍卖程序。2013年5月8日，该院以折价方式将我公司承租房屋及院落过户至权利人名下，折价价值中包含我公司对于房屋进行改造的投入，我公司因此遭受各项损失。为维护自身合法权利，我公司曾向贵院起诉，要求与科经管学院继续履行租赁合同。2012年9月19日，贵院作出民事调解书，但后于2013年12月6日被贵院作出民事判决撤销，且二审法院判决予以维持，但生效判决对我公司已付款项及改造投入及损失等未作出处理。关于合同效力，我公司认为租赁合同是有效的，虽然有判决认定无效，但是我公司已就该判决提起检察院抗诉。我公司不认可双方是恶意串通，科经管学院就同一个涉案地址与多家公司签订房屋租赁合同，我公司租金是多家公司中最高的。合同签订时是否存在法院查封，目前没有体现查封的直接证据。即使真的查封了，保全阶段的查封有别于执行阶段的查封。我公司在与科经管学院签订合同的时候，不知道房屋存在查封的事实，也没有以过低的价格与科经管学院恶意串通签订合同。双方租赁合同中未约定备案，备案也不是法定义务。结合合同的履行状况，我公司也是善意的，按照合同约定履行了主要的合同义务，包括租金的缴纳、标的房屋的装修以及对外出租。因科经管理学院原因导致合同不能履行以及我公司损失，我公司不应承担任何责任。只因过失没有查证是否存在查封的事实，让我公司承担这么大的损失，对我公司显失公平。依据相关司法解释，现我公司有权解除合同，并要求科经管学院返还已付款项及赔偿所造成的损失。即使合同被判决无效，无效的过错不应当由我公司承担，因为合同签订的时候，科经管学院恶意隐瞒了查封事实，导致我公司在错误意思表示之下签订合同，科经管学院在假借订立合同在恶意磋商，其应当承担全部的缔约过失责任。若法院判决我公司与科经管学院之间的房屋租赁合同无效，那也是科经管学院的过错导致合同无效，进而导致我公司产生信赖利益损失，故我公司同意由法院直接于本案中，判决因科经管学院过错所应承担的全部缔约过失责任，赔偿我公司上述各项损失。科经管学院辩称，双方于2011年11月17日签订《房屋租赁合同》，约定京西乾成公司承租北京市海淀区×号院房屋及院落，租期20年。合同签订后，我院陆续向该公司交付了超过1万平米的房屋。2014年，一中院终审判决认定该房屋租赁合同存在恶意，双方签约行为已构成以合法形式掩盖非法目的，所签合同应属无效。根据京西乾成公司陈述，其承担对中金公司的违约赔偿，这说明其对我公司与中金公司的合同是知情的。我们双方对于租金的约定远低于市场价格，双方的签约行为并非善意。京西乾成公司一直称对查封事实不知情，但于2013年3月27日，法院对房屋贴出执行公告，至少在此之后该公司对于房屋被查封是知情的。对于此后其继续出租房屋并产生了广告、办公、中介费用属于扩大损失的行为，扩大的损失其应当自行承担。对于非扩大损失范围的损失，我院认为京西乾成公司应当承担更大的责任，出租房屋应当办理出租登记，该公司对于标的大、长达20年的租赁合同未对标的尽到一般注意义务，存在重大恶意。我院只收到京西乾成公司支付的13450000元，对此我院同意退还。我院不认可京西乾成公司主张的损失金额，对于其实际发生的有证据的部分，我院同意按照法庭认定的责任比例负担。该公司的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，我院不同意支付。根据合同法规定，虽然双方租赁合同无效，但该公司于房屋交付日即2011年11月1日至实际搬走日即2013年6月3日期间持续占有使用涉案房屋，其应当支付相应的房屋占用费。故我院反诉要求京西乾成公司按当时市场租金即4元/平米/天标准支付占用费25427332元(11291平方米×当时市场价4元×563天)。京西乾成公司针对科经管学院的反诉辩称，不认可科经管学院的反诉请求。目前的合同已经被法院认定为无效，原因是科经管学院造成的。根据九民会议纪要精神，因为合同无效，若是一方过错，不能由过错方获得利益，科经管学院无权取得房屋占用费，且我公司对计算依据不认可。其实，科经管学院截止我公司搬出房屋之日，即使按照原一审法院判定的8900多平米，房屋的交付也是陆续的，不是一次交付，更不是11000多平米。其次，关于费用4元的标准没有市场依据，完全是其自己提出的。我公司认为合同有效，所以免租期有效，科经管学院的主张中包含了免租期，其主张的面积我公司也不认可，其主张没有依据。房屋不是商品房，房屋是教育用房。至少我公司是2012年6月知道这件事的。关于租金，房屋拍卖的时候有评估报告，当时我公司是左右租户中最高的租金，当时市场的零售也不到4元，我公司还是整租和长期使用，是一次性交付的，我公司还是最高价的。2013年6月3日不是我公司自己走的，是被不法分子和一中院轰走的，至今办公用品、文件等都在里面我公司没有拿出来。故请求法院驳回科经管学院的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2011年11月17日，京西乾成公司（乙方）与科经管学院（甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：“租赁标的：北京市海淀区×号院全部房屋和院落(以下简称涉案房屋)；租赁房屋的《房屋所有权证》号：京房权证海其更字第XXXX号；《国有土地使用权证》号：京海国用（2003划）字第XXXX号（不含专家楼）；租赁房屋总建筑面积：15665.06平方米，房屋状况详见产权证所附《北京市房屋登记表》；土地使用权面积：6025.48平方米，四至见《国有土地使用权证》附图；甲方自行在租赁房屋上加建的面积（未办理产权登记），全部包括在租赁范围之内。租赁期限：双方同意，租赁期限为二十年，自2011年11月18日起，至2031年11月18日止。乙方于2012年前投入45000000元，2013年投入5000000元，2014年投入5000000元，共计55000000元，获得八年经营权，期间不再向甲方交取相关费用。2019年11月18日起，按3元/平方米/天计算，每三年递增5%计算，至2031年11月18日止。由于目前租赁房屋大部分尚由甲方用于教学，不能马上腾出。双方同意，按照以下期限交付租赁房屋：本合同签署之日起三个工作日内，甲方先将目前空置的部分房屋交付与乙方，大约5000平方米，要有交接确认书（具体位置和面积见附件一），双方签署部分房屋交接确认书。乙方可以派驻相关人员使用、管理该部分房屋，并安排进行装修改造施工等工作。甲方须于2012年1月1日至3月1日前，将大部分租赁房屋腾空并交付给乙方，大约5000平方米。双方签署房屋及设备、设施交接确认书。自甲方交付部分空置房屋之日起至2012年5月15日期间，为装修改造免租期。设计装修改造费用由乙方承担。租赁期满后，乙方在同等条件下享有优先续租权。乙方有意续租的，须提前30日向甲方提出书面续租申请，双方重新签订租赁合同。乙方不再续租的，须于合同到期日将租赁房屋按届时的现状交还给甲方。租赁房屋内由乙方投资添置的不可移动的设备，设施归甲方所有。为解决甲方资金周转困难，双方同意，2012年乙方针对三期交付房屋形式采用分次予交纳八年租定金的方式，租金总额为55000000元。乙方支付租金的具体期限为：于本合同签订之日起，承担甲方债务（常文光）租赁定金共计30000000元，由李淑华还款交付易可佳或学院30000000元，并于5月10日前一次性全部还清。此款视为投资租赁费用定金。乙方于2011年11月21日向甲方支付租定金贰佰万元整。甲方同时向乙方付房屋执行2.3.1条，乙方并保证11月30日前再支付甲方300万元。在甲方于2012年3月1日前再腾出5000平方米前提下，乙方在接收确认之后五个工作日内再向甲方交付租定金5000000元。如果没有腾空3500平方米以上，乙方暂缓支付5000000元租定金。在甲方2012年7月中旬前腾空全部房屋，乙方再向甲方支付租定金5000000元，和3月1日付款5000000元合并为10000000元。2013年5月15日，乙方再向甲方支付租定金5000000元。2014年5月15日，乙方再向甲方支付租定金5000000元。在合同期内，乙方有权在不违反国家法律法规规定的条件下自行安排使用租赁房屋，包括但不限于自用和转租、与他人联营、合作等。甲方须给予必要的配合，包括但不限于提供相关产权证明文件，协助办理注册登记手续等。乙方有权根据需要自行改造、装修租赁房屋，但不得影响房屋的结构安全。所需改造装修费用由乙方自行负担。甲方需为办理相关施工审批、验收等手续提供必要的协助。甲方保证对租赁房屋拥有合法出租的权利，保证不存在影响租赁房屋出租的权利瑕疵。”另查，在京西乾成公司与科经管学院签订上述租赁合同前即于2011年11月13日，科经管学院（甲方）曾就本案同一标的房屋与北京中金基业教育投资管理有限责任公司（乙方、以下简称中金教育公司，该公司法定代表人为常文光）签订一份《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租予中金教育公司，租赁期限为12年。该合同同样约定：“为解决甲方资金周转困难，双方同意，乙方采用一次性交纳十二年租金的方式，租金总额为30000000元。”中金教育公司依该合同约定向科经管学院支付租金后，科经管学院不能按期交付房屋而提出解除该合同，最终双方经本院调解就退还租金、定金及赔偿损失达成调解协议。期间，中金教育公司曾于2011年11月16日就该合同向北京市海淀区房屋管理局申请租赁备案，并于同年11月18日取得备案同意。本案房屋租赁合同签订后，科经管学院分期向京西乾成公司交付了部分房屋，京西乾成公司亦向科经管学院支付了部分房屋租金。期间，京西乾成公司将已交付房屋进行了装修、改造，并陆续将房屋转租予多家公司经营使用。2012年3月27日，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）针对涉案房屋作出（2012）一中执字第172号公告（以下简称执行公告），载明：“一、自本公告之日起，禁止办理上述查封财产的抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，在本院查封期间办理的上述手续，将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担；二、责令科技学院、蒋淑云，易可佳、佳信投资发展有限公司自公告之日起十日内履行裁决书所确定的义务，逾期本院将依法对上述查封财产予以公开拍卖。”2013年4月3日，一中院另作出（2012）一中执字第172-1号执行裁定书，裁定内容为：“一、北京市海淀区×号房产（房产证号：海其更字第**）及土地使用权（土地使用权XXXX号：京海国用（2003划）字第XXXX号）归申请执行人北京三浦投资管理有限公司所有。二、解除本院对北京市海淀区×号房产（房产证号：海其：海其更字第**地使用权（土地使用权XXXX号：京海国用（2003划）字第XXXX号）的查封。三、申请执行人北京三浦投资管理有限公司可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”北京三浦投资管理有限公司（以下简称三浦投资公司）后分别于2013年5月8日及同年6月28日取得上述土地及房产相应的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》。2013年4月25日，一中院针对涉案房产再作出（2012）一中执字第172-2号《公告》，内容为：“一、责令在2011年6月7日，即本院采取查封措施之后承租（含间接转承租）上述房产的单位及个人，在2013年5月31日之前迁出上述房产。二、公告期限届满后，本院将对拒不迁出，或未能与三浦公司达成新的承租协议之单位及个人依法强制执行。”此后，京西乾成公司实际于2013年6月3日退出涉案房屋。关于上述涉案房产的相关仲裁及执行事实，本院另查明，北京科经管教育科技有限公司（以下简称科经管教育公司）与科经管学院、易可佳、佳信投资发展有限公司、蒋淑云因借款发生纠纷，申请人科经管教育公司向中国国际贸易仲裁委员会（以下简称贸仲委）申请仲裁。仲裁期间，一中院对科经管学院名下的本案涉案房屋采取了查封措施。后贸仲委裁决科经管学院向科经管教育公司返还借款本金1.3亿元并赔偿利息、损失等。该裁决发生法律效力后，科经管教育公司于2012年1月17日向一中院申请执行，一中院在执行中于2012年3月27日查封了科经管学院名下位于北京市海淀区×号土地使用权。2012年8月13日，一中院委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具评估报告，上述查封财产价值为32426.13万元。相应评估报告中“估价的假设和限制条件”载明：“根据委托提供的相关资料及估价人员现场调查，估价对象于估价时点存在期限不等的租赁权共计四项。由于上述租赁权期限较长，且相关租约条款存在相互冲突，故本次评估未考虑其对估价结果的影响。本次评估假设估价对象为完全产权，无租赁权存在和无法律纠纷状况下的正常市场价值，在此提请报告使用人特别注意。”2012年11月18日至2013年2月28日期间，一中院委托北京市康泰拍卖有限责任公司对上述查封财产进行三次拍卖，均因无人竞买而流拍，第三次拍卖保留价为23427万元。2012年12月3日，科经管教育公司与三浦投资公司签订债权转让协议，约定科经管教育公司向三浦投资公司转让上述裁决的全部债权。2013年3月11日，三浦投资公司向一中院提交以物抵债申请书，同意以第三次拍卖保留价23427万元接受上述查封财产，用以抵偿科经管教育公司所欠债务并已补交差价。再查，京西乾成公司于上述期间即2012年7月，将科经管学院起诉至我院，要求科经管学院继续履行双方签订的上述租赁合同并交付房屋等，科经管学院答辩表示同意，双方曾于2012年9月19日在本院主持下达成（2012）海民初字第17921号民事调解书，内容为：“一、北京科技经营管理学院与北京京西乾成商贸有限公司继续履行二○一一年十一月十七日就北京市海淀区×号院全部房屋和院落签订的房屋租赁合同；二、北京科技经营管理学院原租赁给北京世纪都桥酒店管理有限公司、北京洞庭源餐饮文化有限公司、北京清丰苗韵餐饮有限公司的房屋分别于二○一八年七月三十日、二○一八年五月十日、二○一三年八月三十一日交付给北京京西乾成商贸有限公司；若具备交房条件时，北京科技经营管理学院可以提前交付，租赁期限二十年，自交房之日起算。”因该案调解结果与前述一中院执行裁定相冲突，后经本院审判委员会讨论，本院于2013年6月18日作出（2013）海民监字第11号裁定，对该案另行组成合议庭再审，再审期间，中止原调解书的执行。后经再审审理，本院作出（2013）海民再初字第00053号民事判决书，判决撤销上述民事调解书，并驳回京西乾成公司的全部诉讼请求。京西乾成公司不服判决提出上诉，一中院作出（2014）一中民再终字第03019号民事判决书，驳回上诉，维持本院上述（2013）海民再初字第00053号民事判决。该生效判决认定：“涉案房屋查封在前，签订房屋租赁合同在后，且租赁合同中约定的租金价格远低于当时市场租金价格。故科技学院在与京西公司签订租赁合同前即明知涉案房产已被查封的事实，却在原审法院对该案进行调解过程中对涉案房产被查封的事实知情不报；京西公司则对涉案房产登记情况及查封情况均未进行了解核实，未尽到一般的注意义务。在本案合同标的巨大、租期长达二十年的情况下，京西公司不查实房产登记情况，且对科技学院在原审中提出的诉讼请求完全同意均有悖常理。综合上述理由，一审法院关于京西公司与科技学院的签约行为已构成以合法形式掩盖非法目的，所签订的《房屋租赁合同》应属无效的认定正确。”另于上述期间即2013年5月22日，京西乾成公司还同时向一中院提出执行异议。2013年7月l9日，一中院作出(2013)一中执异字第819号执行裁定书，裁定驳回京西乾成公司提出的案外人异议，并于2013年7月25日将裁定书送达京西乾成公司。后京西乾成公司不服上述裁定，向一中院提起案外人执行异议之诉，该案经一中院审理，一审作出（2013）一中民初字第10706号民事判决书，判决驳回了京西乾成公司的诉讼请求。京西乾成公司不服一审判决提出上诉，北京市高级人民法院（以下简称市高院）于2014年6月25日作出（2014）高民终字第747号民事判决书，终审判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼期间，北京健德立迈商贸有限公司（以下简称健德立迈公司）以不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向一中院申请对京西乾成公司进行破产清算，京西乾成公司未在法定期限内提出异议，一中院于2020年4月22日受理了健德立迈公司对京西乾成公司的破产清算申请。后一中院于2020年5月15日作出（2020）京01破124号决定书，指定北京易和展达律师事务所担任京西乾成公司管理人。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于已付租金事实，经本院询问，科经管学院确认已收到京西乾成公司支付租金13450000元，并表示同意退还。除该付款金额外，京西乾成公司另主张于2011年12月6日至2012年6月6日期间分7次另支付科经管学院租金共计900000元，并为此出具公司法定代表人李淑华与科经管学院常务副院长刘常林之间的银行转账明细为据。科经管学院对该证据的合法性、关联性提出异议，否认刘常林参与双方合同事宜，且表示未授权刘常林代为收取任何款项。京西乾成公司坚持主张刘常林为科经管学院时任法定代表人易可佳的特别助理，上述款项系根据易可佳的要求打给刘常林，但京西乾成公司未能就其主张的事实向本院充分举证，本院对该证据不予认定。庭审中，京西乾成公司对一中院于上述仲裁案件中的保全措施存在异议。就该保全程序，上述本院（2013）海民再初字第00053号再审案件及北京市高级人民法院（2014）高民终字第747号案件审理中均有查明，即一中院于2011年6月3日作出（2011）一中民保字第9784号民事裁定书（以下简称查封保全裁定），裁定“冻结被申请人北京科技经营管理学院、蒋淑云、易可佳、佳信投资发展有限公司在银行的存款或查封、扣押其相应价值的财产（限额人民币一亿八千七百零四万六千五百七十五元三角三分）。”另于同年6月7日作出《公告》（以下简称保全查封公告），内容为：“查封北京科技经营管理学院位于北京市淀区×号院的房产（产权号为：权XXXX号海其更字第XXXX号）。二、查封期间，不得办理买卖、转让、抵押等手续，查封期限自二〇一一年六月六日止。”并于当日向海淀区建委发出《协助执行通知书》，协助执行项目内容同上述公告内容，海淀区建委相关人员于当日签署了上述民事裁定书及协助执行通知书送达回证。一中院另于同年6月8日向科经管学院位于北京市海淀区×号院的地址邮寄送达了上述查封保全裁定书，该邮件于第二日即6月9日被签收。本案庭审中，京西乾成公司坚持质疑上述仲裁保全措施的真实性及合法性，其未能就此向本院提供相应反证。本案庭审中，京西乾成公司对于上述本院作出（2013）海民再初字第00053号民事判决所认定的以“合法形式掩盖非法目的”事实不予认可，科经管学院则主张双方就租赁合同存在恶意串通行为，但经本院询问，科经管学院未能述明双方恶意串通的具体事实并提供直接证据。京西乾成公司坚持主张其于2012年5月才知道涉案房屋被查封的事实，科经管学院于本案主张京西乾成公司于2012年3月27日知晓涉案房屋被查封的事实，而于此前审理中，科经管学院曾主张京西乾成公司于签订租赁合同时已知晓涉案房屋被查封的事实，但科经管学院并未就此主张向本院提供相应证据。另经本院询问，科经管学院述称于2011年6、7月间，时任科经管学院法定代表人的易可佳从学院员工处得知法院对涉案房屋查封的事实。针对本院要求科经管学院对关于其知晓查封事实前后矛盾的陈述作出解释，科经管学院解释称当时是为了对抗法院而未作如实陈述。京西乾成公司主张科经管学院在明知涉案房屋被查封之情形下，仍向其保证涉案房屋可继续承租经营，并对其损失承担责任，基于对科经管学院的上述信赖，造成公司重大经济损失，科经管学院应承担全部责任。就所主张的科经管学院过错事实，京西乾成公司向本院提供有时任科经管学院法定代表人易可佳，于2012年6月4日向京西乾成公司法定代表人李淑华出具的《谅解备忘书》（以下简称备忘书）一份，内容为：“因法院对三义庙查封造成李淑华同志在三义庙经营困难，造成李淑华无法兑现三义庙签约合同对学院承诺付款叁仟万，就此双方达成以下谅解：①学院承认李淑华承包经营三义庙校区继续合法有效。②三义庙校区的法院查封债务和欠常文光债务由科技经营管理学院承担，待学院出卖北校区后来还款，与李淑华无关。③李淑华承诺在此期间继续以自己能力帮助学院资金渡过难关。”经质证，科经管学院认可该备忘书由时任科经管学院的法定代表人易可佳签署并出具，却主张易可佳的行为涉及处分学院财产，在没有学院盖章和董事会确认的情况下是无效的，但未能就备忘书内容作出合理解释并向本院提供相应反证，本院对该证据予以认定。京西乾成公司另以科经管学院于2013年6月5日与三浦投资公司签署《股权转让协议》（以下简称转让协议）及《补充协议书（附件二）》（以下简称补充协议）的事实，主张科经管学院承诺对京西乾成公司的损失进行赔偿。该转让协议内容主要反映了科经管学院与三浦投资公司股东付东协商，受让付东于三浦投资公司50.01%股权的事实，其中，付东（甲方）、科经管学院（乙方）及王托雷（丙方，系三浦投资公司另一股东）在补充协议中约定：“占有、清理海淀区×号院所付出的费用由甲方、丙方承担（关于北京京西乾成商贸有限公司、李淑华的全部补偿由乙方承担）。”经质证，科经管学院主要对上述协议内容与本案的关联性提出异议，但未能就上述协议内容作出合理解释并提供相应反证，本院对该证据予以认定。京西乾成公司要求科经管学院赔偿的损失中，主要为对涉案房屋投资改造、装修损失。经查，京西乾成公司所述改造、装修工程涉及配电改造工程、装饰装修工程、消防工程及院内外管线翻新工程。京西乾成公司述称根据不同工程项目内容，分别委托北京希福电器安装工程有限公司（以下简称希福公司）、北京景业中天建筑装饰有限公司（以下简称景业中天公司）、北京艺丛海青建筑工程有限公司（以下简称艺丛海青公司）、北京恒罡市政工程有限公司（以下简称恒罡市政公司）、北京金海永旭商贸有限责任公司（以下简称金海永旭公司）实施。就此，京西乾成公司分别向本院提供了《北京市建设工程施工合同》（配电改造）、《北京市建设工程施工合同》、《北京市装饰装修工程施工合同》（2份）、《消防工程施工合同》、《北京市建设工程施工合同》（外管线）及相应工程款支票领用单、支票存根、发票、支出凭单、收据、收条等为据。其中，京西乾成公司与希福公司签订的配电改造工程合同约定工程价款为2022346.88元，该公司申报实际付款金额为1070782元，现已提供有支票存根及加盖有希福公司财务专用章收据的付款金额共计530000元，仅以公司内部支出凭单形式支出金额共计620000元。经质证，科经管学院对上述证据的真实性、关联性均不予认可，但未能就此提供相应反证，本院对上述证据中有支票存根及加盖有希福公司财务专用章的收据予以认定。京西乾成公司向本院提供显示其与景业中天公司先后于2012年1月10日、2012年3月、2012年5月10日，针对涉案房屋不同面积，分别签订的关于涉案房屋内部装饰装修的施工合同，合同约定价款分别为：4351250元、3192585元、2932380.49元。该公司申报上述全部装饰装修工程实际付款金额为9400000元，现提供加盖有景业中天公司财务专用章的收据共计18张，合计金额为9400000元，另提供显示由景业中天公司出具的有关委托宗萍名下账户作为结算账户的“财务说明”及向该账户转账的银行转帐明细，转账金额共计6900000元，还提供显示由景业中天公司出具的付款对账明细单，涉及付款金额共计7640000元，另述称其余付款均为现金支付。经质证，科经管学院对上述付款对账明细单表示认可，却主张该付款与本案无关，主要理由为京西乾成公司提供的上述合同、收据部分形成于景业中天公司更名前，且收据号码连号，质疑上述证据均系伪造。京西乾成公司对此解释称合同、收据确为后补，且为该项目使用了专门收据本，并坚持主张施工事实客观存在。另经本院询问，科经管学院认可京西乾公司实施过涉案房屋装饰装修，但不能述明其具体的施工内容，该公司未能就其质疑向本院提供充分反证，上述加盖有财务专用章的收据与转账明细、对账明细可以相互印证大部分付款事实，本院对该部分证据予以认定。京西乾成公司提供显示于2012年2月5日与艺丛海青公司签订的消防工程合同，合同约定价款1670600元，该公司申报付款金额为1170600元，现已提供付款发票及加盖有艺丛海青公司财务专用章的收据，合计付款金额为1170600元。经质证，科经管学院主要以收据形成时间间隔长却号码连号、竣工时间与付款时间不对应等主由，质疑上述证据的真实性，但其亦未就此提供相应反证。京西乾成公司提供显示于2012年1月8日与恒罡市政合同签订的外管线施工合同，合同约定价款为952195.20元，该公司申报已付款金额为950000元，现已提交加盖有恒罡市政公司财务专用章的收据合计金额为630000元，公司内部支出凭单合计金额为320000元，另提交与吴金仁的转账明细，共计12笔转账，金额合计700000元。经质证，科经管学院主要对上述证据提出转账与收据金额不对应的异议，但未能就此向本院提供相应反证，加盖有财务专用章的付款收据金额与转账明细金额上基本符合，本院对该部分证据予以认定。京西乾成公司主张将部分涉案房屋即东南楼6层及东楼地下室的装饰装修工程另委托金海永旭公司实施，双方未签订书面合同，口头约定工程价款金额2826270元。该公司申报付款金额为2826270元，现已提交加盖有金海永旭公司公章的收据3张，总计金额1137270元，收款人有石金刚署名，另提供银行转账明细，共计3笔转账付款共计金额1100000元。此外，石金刚本人作为证人出庭接受了质询，其述称与京西乾成公司口头约定为该公司上述涉案房屋进行装修施工，并拟租用该部分房屋使用，及收到该公司转账支付工程款1100000元，双方另约定下欠款项以其租用京西乾成公司法定代表人李淑华位于石景山区的房屋应付租金冲抵的事实。经质证，科经管学院对上述转账明细真实性认可，对其关联性不予认可，主要以金海永旭公司无装修资质且双方未签订装修合同等为由，质疑双方并不存在真实的合同关系，但亦未就此提供相应反证。京西乾成公司及石金刚虽均述称以租金抵偿其余工程欠款之事实，但未能就此提供相应证据，且未能说明具体抵偿金额、期限等基本事实，仅上述收据金额与转账金额基本相符，本院对上述转账明细予以认定。京西乾成公司要求科经管学院赔偿其物业管理相关损失共计8390000元，其中物业进场费900000元及两年物业费损失7490000元。为此，京西乾成公司向本院提供显示与北京旭铭物业管理有限公司（以下简称旭铭物业公司）于2011年11月19日签订的《物业管理承包协议》（以下简称物业协议），其中约定由旭铭物业公司承包涉案房屋的物业管理工作，期限20年，年物业费4574180元。另提供显示双方签署于2014年5月10日的《赔偿协议书》（以下简称赔偿协议），主要约定解除双方物业协议，已一次性支付的开办费900000元无需归还，另赔偿物业人员解聘费用1200000元，额外支付实际发生费用6293445元，共计7493445元，分四次支付，协议签订时支付给的1000000元，12个月内再支付2000000元，2015年6月10日支付3000000元，2015年12月31日支付1493445元。京西乾成公司述称上述款项均实际支付，为此提供有加盖旭铭物业公司财务专用章的收据3张，1张收款时间为2011年11月20日，金额为900000元，另2张收款时间分别为2014年及2015年，合计金额3000000元。另提供与旭铭物业公司法定代表人李**个人账户之间的银行转账明细，涉及2014年1月至2015年9月间共转账27笔，合计金额7490000元。经质证，科经管学院主张旭铭物业公司法定代表人李**为该公司与京西乾成公司两家公司的大股东、实际控制人，两家公司为关联公司，存在利害关系，所出具的上述单方证据不能单独作为定案的依据，另以约定物业费过高、未提供实付物业费收据、发票、汇款凭证为由，质疑上述合同系双方串通签署的虚假合同。经本院询问，京西乾成公司认可科经管学院所述上述所涉人员、公司之关系事实，但坚持认为上述合同关系是双方正常的业务往来。科经管学院对其上述质疑未提供相应反证，本院对上述证据予以认定。京西乾成公司要求科经管学院赔偿其办公家具、设备损失，主张分别向北京韵三贤家具经营部（以下简称韵三贤经营部）及北京百尚家和商贸有限公司（以下简称百尚家和公司）购买办公家具及办公设备的事实，且述称所购办公家具、设备在被清退中留在涉案房屋内均未能取出。该公司提交显示于2011年11月20日与韵三贤经营部签订的《家具订货合同》，约定价款金额为698000元。该公司另提交加盖有韵三贤经营部公章的收据4张，合计收款金额628000元，及显示由韵三贤经营部签章出具的《收款确认单》，金额为628000元，载明其中转账汇款300000元。涉及百尚家和公司购买办公设备部分，京西乾成公司提供显示加盖有公司财务专用章的收据4张，合计金额313180元。经质证，科经管学院主要以办公家具、设备已由京西乾成公司搬出涉案房屋为由不予认可，但未能就此提供相应反证。京西乾成公司要求科经管学院赔偿其已投入的中介费损失，述称中介费用于委托中介公司或相关个人对外出租涉案房屋，各个项目均未签订合同。该公司就此向本院提交了所涉中介公司或相关个人收取相应中介费的支票存根、支出凭证、发票、加盖有财务专用章的收据及银行转账明细、所涉租赁合同定金付款凭单，涉及中介费金额合计487212元，分别为：北京伟斌宏图房地产经纪有限公司中介费30000元、北京永家胜辉房地产经纪有限公司中介费118412元、北京爱家嘉业房地产经纪有限公司中介费68800元、北京慧商投资顾问有限公司中介费30000元、北京金稻田地产经济事务所有限公司中介费20000元及刘佳中介费220000元。经质证，科经管学院主要提出无相应居间合同及租赁合同相对应及部分形成于已知晓查封事实之后属扩大损失为由不予认可，但亦未就此提供相应反证。京西乾成公司要求科经管学院赔偿其广告推广费用损失，述称该相关费用系为招租所产生的楼体的广告、广告牌，包括了策划、设计、制作安装以及宣传推广、做印刷品、易拉宝、电子屏、灯箱、报纸广告等支出的费用，共涉及4家公司，共计费用金额2798965元。就此，京西乾成公司提供显示于2011年12月8日与北京龙堂四合投资咨询有限责任公司（以下简称龙堂四合公司）签订的《广告推广协议》，协议约定广告投放总额不低于1600000元。该公司另提供加盖有四合龙堂公司财务专用章的收据6张及沈伟署名的收据1张，合计收款金额为1590000元。该公司还提供与龙堂四合公司沈伟之间银行转账明细予以佐证，涉及2012年1月至2014年11月期间，共计16笔，合计金额1022000元。经质证，科经管学院述称四合龙堂公司法定代表人沈伟与京西乾成公司法定代表人李淑华之间存在大量汇款事实，双方存在利害关系。京西乾成公司提交另涉北京客满天下印刷技术中心、北京创艺术佳纸制品设计有限公司、北京海艺源图片社3家单位的银行转账明细、宣传册制作费、广告费、灯箱费、材料费、庆典活动费、名片、海报印刷费等各类费用的收款收据若干，均加盖有所涉单位财务专用章，金额共计1208965元。经质证，科经管学院以无相应发票、汇款凭证及广告产品予以佐证而不予认可。科经管学院对于上述异议，未能向本院提供相应反证，本院对上述证据予以认定。京西乾成公司主张因涉案房屋被收回，导致其与多家次承租人之间的转租合同无法继续履行，造成与部分次承租人之间合同涉诉并被法院判决赔偿次承租人损失，另与部分次承租人自行协商达成赔偿和解。为此，京西乾成公司向本院提供了相应法院生效民事判决书及与次承租人之间的《房屋租赁合同》《赔偿协议书》、支出凭单等证据。经查，京西乾成公司所述与次承租人合同关系涉诉共11件，自行和解9家。为民事判决所证明的11件涉诉案件基本事实如下：1、（2013）海民初字第22936号民事判决书，证明健德立迈公司于2013年起诉京西乾成公司房屋租赁合同纠纷一案，审理中查明双方于2012年12月10日签订《房屋租赁合同》，承租涉案房屋×2三层西侧371平方米，租期至2018年1月9日，租金标准4.5元/天/平方米。健德立迈公司实际支付押金50781元，租金331684元，另对房屋进行了装修。经本院依法裁判，判决京西乾成公司返还健德立迈公司租金49126.50元、押金50781元，赔偿该公司装修损失403334.10元、搬家费用13150元，京西乾成公司负担诉讼费8964元。2、（2013）海民初字第19801号民事判决书，证明北京华誉维诚技术服务有限公司（以下简称华誉维诚公司）于2013年起诉京西乾成公司房屋租赁合同纠纷一案，审理中查明双方于2012年6月15日签订《房屋租赁合同》，承租涉案房屋×2四层724平方米，租期至2017年8月4日，租金标准4元/天/平方米。华誉维诚公司实际支付押金176173.33元及租金528520元，另对房屋进行了装修。经本院依法裁判，判决京西乾成公司返还华誉维诚公司租金252347元、押金176173.33元，赔偿该公司装修损失310000元，京西乾成公司负担诉讼费11185元。3、（2013）海民初字第26115号民事判决书，证明北京你我同程教育咨询有限公司（以下简称你我同程公司）于2013年起诉京西乾成公司房屋租赁合同纠纷一案，审理中查明双方于2013年1月25日签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于×2三层东半部分，建筑面积235平方米。房屋租赁期自2013年1月26日至2018年3月9日。租金标准：第1年租金4元/天/平米（不含税）。你我同程公司以转账方式向京西乾成公司实际支付房租76367元，京西乾成公司亦将上述房屋交你我同程公司使用，你我同程公司对房屋进行了装修。经本院依法裁判，判决京西乾成公司退还你我同程公司押金28591元、赔偿装修损失79303元、赔偿评估费2800元、公证费1220元；负担诉讼费2538元。4、（2013）海民初字第26985号民事判决书，证明成都致远诺亚舟教育科技有限公司北京海淀分公司（以下简称致远诺亚舟海淀公司）于2013年起诉京西乾成公司房屋租赁合同纠纷一案，审理中查明双方于2012年11月23日签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于Ⅱ段4层，建筑面积310平方米。房屋租赁期自2012年12月1日至2014年12月19日，租金标准：4.2元/天/平米（含税含物业费）。上述合同签订后，致远诺亚舟海淀公司向京西乾成公司支付了押金、截至2013年6月19日的房租、截至2013年5月6日的水电费，京西乾成公司亦将上述房屋交致远诺亚舟海淀公司使用，致远诺亚舟海淀公司对房屋进行了装修，花费了装修费240750元。2013年1月4日，致远诺亚舟海淀公司向京西乾成公司支付了电力增容费32500元。后本院依法裁判，判决京西乾成公司返还致远诺亚舟海淀公司房租101646.42元、押金79205元、水电费2272.8元；赔偿致远诺亚舟海淀公司电力增容费损失16250元及装修费用损失120375元；京西乾成公司负担诉讼费2864元。5、（2013）海民初字第23662号民事判决书，证明北京汇众益智科技有限公司（以下简称汇众科技公司）于2013年起诉京西乾成公司房屋租赁合同纠纷一案，审理中查明双方于2012年2月17日签订《房屋租赁合同》，约定：房屋座落于东楼2层，建筑面积590平方米;房屋租赁期自2012年3月1日至2015年3月31日，租金标准3.7元/天/平米，年租金为人民币796795元。上述合同签订后，汇众科技公司向京西乾成公司交纳押金，并支付了2013年10月31日之前的租金，共计863194元，京西乾成公司亦将上述房屋交给汇众科技公司使用。后本院依法裁判，判决京西乾成公司退还汇众科技公司押金66400元、房屋使用费331977.5元；京西乾成公司负担诉讼费7275元。6、（2013）海民初字第23663号民事判决书，证明北京安卓易科技有限公司（以下简称安卓易科技公司）于2013年起诉京西乾成公司房屋租赁合同纠纷一案，审理中查明双方于2012年2月17日签订《房屋租赁合同》，约定：房屋座落于×25层，建筑面积450平方米;房屋租赁期自2012年4月1日至2015年4月30日，租金标准3.8元/天/平米，年租金为人民币624150元。上述合同签订后，安卓易科技公司向京西乾成公司交纳押金52012.5元，并支付了2013年11月30日之前的租金，京西乾成公司亦将上述房屋交给安卓易科技公司使用。后本院依法裁判，判决京西乾成公司退还安卓易科技公司押金52012.5元、房屋使用费312075元；京西乾成公司负担诉讼费6761元。7、（2013）海民初字第23664号民事判决书，证明北京达内科技有限公司第三分公司（以下简称达内三分公司）于2013年起诉京西乾成公司房屋租赁合同纠纷一案，审理中查明双方于2012年12月1日,签订《广告位租赁协议》，约定：甲方租赁给乙方的广告位的位置1.南楼西墙第四位置(0.5m*0.8m)2.北楼西墙三层、四层之间(1.2m*6.6m);租赁期限2012年12月1日至2015年4月30日;每月租金为人民币叁仟元整。上述合同签订后，达内三分公司向京西乾成公司交纳押金3000元，并支付了2013年12月1日之前的租金，京西乾成公司亦将上述位置交给达内三分公司使用。后本院依法裁判，判决京西乾成公司退还达内三分公司押金3000元、广告位使用费15000元；京西乾成公司负担诉讼费250元。8、（2013）海民初字第23665号民事判决书，证明北京汇众益智科技有限公司（以下简称汇众科技公司）于2013年起诉京西乾成公司房屋租赁合同纠纷一案，审理中查明双方于2012年9月17日签订《房屋租赁合同》，约定：房屋座落于I段地下室，建筑面积365平方米;房屋租赁期自2012年11月10日起至2015年3月31日止，自2012年9月20日起至2012年11月9日止;租金标准1.4元/天/平米。上述合同签订后，汇众科技公司向京西乾成公司交纳押金，并支付了2013年11月9日之前的租金，共计202058元，京西乾成公司亦将上述房屋交给汇众科技公司使用。后本院依法裁判，判决京西乾成公司退还汇众科技公司押金15543元、房屋使用费82782元；负担诉讼费2258元。9、（2013）海民初字第23666号民事判决书，证明北京市海淀区汇众益智职业技能培训学校（以下简称汇众培训学校）于2013年起诉京西乾成公司房屋租赁合同纠纷一案，审理中查明双方于2012年7月11日签订《房屋租赁合同》，约定：房屋座落于×1号楼II段二层部分及III段三层，建筑面积750平方米;房屋租赁期自2012年7月18日至2015年9月30日;租金标准3.7元/天/平米，年租金为人民币1012875元。上述合同签订后，汇众培训学校向京西乾成公司交纳押金，并支付了2013年9月30日之前的租金，京西乾成公司亦将上述房屋交给汇众培训学校使用。后本院依法裁判，判决京西乾成公司退还汇众培训学校房屋使用费338550元；负担诉讼费7275元。10、（2013）海民初字第23667号民事判决书，证明达内时代科技集团有限公司（以下简称达内时代公司）于2013年起诉京西乾成公司房屋租赁合同纠纷一案，审理中查明双方于2012年2月27日签订《房屋租赁合同》，约定：房屋座落于北京市海淀区×号院，建筑面积580平方米;房屋租赁期自2012年4月1日至2017年4月1日，租金标准3.9元/天/平米，自第4年(含第4年)起租金每3年递增率为5%，第1-3年每年租金总计：人民币825630元。第4-5年每年租金总计人民币866911.5元。合同签订后，达内时代公司向京西乾成公司交纳押金，并支付了2013年10月31日之前的租金，京西乾成公司亦将上述房屋交给达内时代公司使用。后本院依法裁判，判决京西乾成公司退还达内时代公司押金68802.5元、房屋使用费344012.5元，负担诉讼费7492元。11、（2013）海民初字第26202号民事判决书，证明冀中能源集团有限责任公司（以下简称冀中能源公司）于2013年起诉京西乾成公司房屋租赁合同纠纷一案，审理中查明双方于2012年7月24日签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于×1II段5层，建筑面积1106平方米。租赁用途住宿、储物间。房屋租赁期自2012年7月15日至2015年9月14日，租金标准：3.70元／天／平米，自第4年起租金每3年递增为5%。第1年（14个月）租金人民币1493653元。合同签订后，冀中能源公司向京西乾成公司支付押金124471元及至2013年9月14日的租金1493653元。后本院依法裁判，判决京西乾成公司退还冀中能源公司租金429681元，退还押金124471.1元、赔偿装修损失791131.5元、中介服务费59300元、搬家费23590元、公证费20000元，京西乾成公司负担诉讼费17833元。经本院询问，京西乾成公司述称上述11件案件尚在执行中，不能确定具体的执行金额，也未就执行付款事实提供证据，现主张损失内容为生效判决所判定的返还租金及赔偿金。经质证，科经管学院主要提出除上述三份涉及次承租人租赁合同外，其余合同均形成于京西乾成公司知晓涉案房屋查封之后，属于扩大损失，且判决所涉返还租金不属于损失范围，本院对上述证据予以认定。涉及9家次承租单位及个人的自行和解赔偿：1.针对次承租人浦万灵（乙方），京西乾成公司申报赔偿损失金额858400元。京西乾成公司（甲方）提供显示双方于2012年6月6日签订的《房屋租赁合同》，约定将北京市海淀区×号院东南楼二层320平方米出租浦万灵作为商业、办公使用。租赁期自2012年6月15日至2018年7月14日，第1、2、3年每年租金总计350400元。该公司另提供显示双方签订于2014年1月10日的《赔偿协议书》，约定：“1.甲方于2014年8月31日之前支付乙方违约金58400元。于2014年8月31日之前支付乙方装修补偿300000元。2．甲方于2015年12月31日之前支付乙方设备损失补偿金350000元，人员遣散费用补偿金150000元。3．乙方所交押金及租金共计人民币73000元，双方协商于×号院问题解决完之后再行支付。”该公司提供的支出凭单则载明浦万灵签字领取装修款150000元。2.针对次承租人弘美视界（北京）教育科技有限公司（以下简称弘美视界公司、乙方），京西乾成公司申报赔偿损失金额238958元，其中免房租201458元，赔偿装修37500元。京西乾成公司提供显示双方于2012年7月21日所签订的《房屋租赁合同》，约定将×1Ⅱ四层部分及Ⅲ段四层，面积838平方米出租给该公司作为办公、办学等使用。租期自2012年8月10至2021年9月9日。租金标准为第1-3年每年租金总计1162300元。该公司另提供显示双方于2013年6月27日签订的《合同终止协议书》，约定：“1、免除乙方此协议签署日之前所欠房租。2、乙方所缴纳的押金归甲方所有。3、乙方经营场所内的装饰装修归甲方所有。4、乙方经营场所内的办公用品、办公家具等在甲方通知可搬迁前保持现状。甲方补偿乙方相关办公用品、办公家具若干（详见附件），经营场所内的办公用品、办公家具与甲方补偿重叠部分归甲方所有。”3.针对次承租人沈伟（乙方），京西乾成公司申报赔偿损失金额419000元。京西乾成公司提供显示双方于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》，约定：将×13段三层，面积600平方米出租沈伟，租赁用途为办公，租期自2012年6月1日至2017年6月31日。第1-3年每年租金总计766500元。该公司另提供显示双方于2014年5月10日签订《赔偿协议书》，约定1．甲方于2015年5月31日之前支付乙方租赁区域装修款人民币419000元。该公司另提供加盖有公司财务专用章的收据2张，合计金额328450元，及3张支出凭单，载明金额共计419000元。该公司另提供银行转账明细，主张通过银行转账已支付上述赔款，明细记录7笔，期间2015年1月至2015年6月，金额共计419965元。4.针对次承租人北京中科仁教育科技有限公司（以下简称中科仁教育公司、乙方），京西乾成公司申报赔偿损失金额141500元。该公司提供显示双方于2012年6月签订的《房屋租赁合同》，约定：将×1Ⅰ段二层的部分出租给该公司办公、办学、培训使用，租赁期限自2012年6月15日及2015年6月30日，第1-3年每年租金总计30000元。该公司另提供支出凭单，显示领款金额为141500元。5.针对龙堂影视文化产业（北京）有限公司（以下简称龙堂影视公司、乙方），京西乾成公司申报赔偿损失金额295600元。该公司提供显示双方于2012年7月8日签订的《房屋租赁合同》，约定：将×11段二层205、206、207、面积300平方米出租龙堂影视公司，租赁用途为办公。租期自2012年7月11日至2017年8月10日，第1-3年每年租金总计394200元。该公司另提交加盖有龙堂影视公司财务专用章的装修款220000元、赔偿款108450元的收据各1张。京西乾成公司另提供与龙堂影视公司沈伟之间银行转账明细佐证付款事实，涉及转账3笔，期间2014年10月至12月，金额150000元。6.针对次承租人周辉强（乙方），京西乾成公司申报损失金额10000元。该公司提供显示双方于2013年2月25日签订的《房屋租赁合同》，约定：将南二层206，35平方米出租周辉强使用，租期自2013年3月1日至2016年2月29日，租金标准及支付方式：4.07元/天／平米（不含税），自第4年（含第4年）起租金每3年递增率为5%。年租金为52000元。该公司另提供显示有周辉强于2013年6月5日签名的白条1张，载明部分办公家具折价10000元。7.针对北京万木同才教育科技有限公司（以下简称万木同才公司、乙方），京西乾成公司申报赔偿损失金额1588785元。京西乾成公司提供显示双方于2012年6月12日签订的《房屋租赁合同》，约定：将×1三层1段2段，面积1150平方米出租该公司办公、办学、培训使用。租期自2012年7月1日至2021年7月31日，第1-3年每年租金总计1469126元。京西乾成公司另提供显示双方于2014年1月15日签订的《赔偿协议书》，约定为“1．甲方于2014年7月31日之前支付乙方所交押金及剩余租金共计368271元。2.乙方装修投入款共计人民币975000元，甲方于2014年8月31日之前支付乙方500000元。于2014年12月31日之前支付剩余475000元。3．违约金245514元，双方协商于×号院问题解决完之后再进行支付。”该公司另提交加盖有公司公章的付款收据，金额共计1343271元。京西乾成公司另主张实际与万木同才公司协商，以该公司关联公司的其他两处房屋出租租金抵偿上述赔偿款。为此，该公司向本院提供了相关《房屋租赁合同》2份，出租人均为北京京西绮美服装中心，法定代表人为李淑华。1份显示于2013年11月6日签订，租赁房屋位于海淀区××号五层，面积217平方米，租期自2013年11月6日至2018年11月30日，租金标准：5元/天/平米。另1份合同显示于2016年10月10日签订，租赁房屋位于海淀区远大西路29号五层，面积30平方米，租赁期限自2016年10月10日至2019年11月9日，租金标准：6元/天/平方米。但京西乾成公司未能述明具体抵偿的金额、期限等基本事实。8.针对次承租人金海永旭公司（乙方），京西乾成公司申报赔偿损失金额1328600元。京西乾成公司提供显示双方于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》，约定：将东南6及东地下室人防出租给金海永旭公司，用途为公寓、出租，面积1560平方米，租赁期限2013年4月1日起至2020年3月31日，半年租金为1138800元。京西乾成公司另提供显示双方于2014年1月10日签订的《赔偿协议书》，约定“1．甲方于2014年5月31日之前支付乙方违约金379600元。2.乙方装修公寓投入款共计人民币2826270元，甲方于2014年5月31日之前支付乙方东南六层及东楼地下室装修款600000元，于2014年7月31日之前支付400000元，余款于2014年12月31日之前付清。3．乙方所交押金及租金共计949000元，双方协商于×号院问题解决完之后再进行支付。”京西乾成公司另提供显示由石金刚签字的支出凭单，载明石金刚领取款项379600元，还提供显示与金海永旭公司于2011年6月1日签订以房租抵偿赔偿款所涉《京西乾成租赁合同》及《补充协议》及履行保证金收据。9.针对次承租人北京市海淀区长平外国语培训学校（以下简单简称长平外语学校、乙方），京西乾成公司申报赔偿损失金额1074061元。京西乾成公司提供显示双方于2012年6月14日签订的《房屋租赁合同》，约定：将×22层，面积724平方米出租该学校，用途：办学、办公。租期自2012年6月15日至2022年8月14日，第1-3年每年租金总计977762元。该公司另提供显示双方于2014年4月17日签订的《和解协议书》（以下简称和解协议），约定：“甲方支付乙方违约金488881元，返还乙方一个月押金81480元，退还乙方4月25日至8月14日房租285180元；甲方支付乙方因此造成的损失30万元；共计1155541元。甲方将其合法拥有的在北京市海淀区×××号二层的房屋以每平米租金不高于3元租赁给乙方，甲方以房屋租金折抵应支付给乙方上述款项（房屋租赁的其他条款双方另行签订协议）；乙方撤回对甲方的诉讼请求。”京西乾成公司另提供涉抵偿的《房屋租赁合同》、租房押金银行汇款凭证、支出凭单、《行政处罚决定书》、《教育培训合作协议书》、《退租申请》、《律师函》等证据，证明上述双方和解协议成立并已得到履行之事实。其中，《退租申请》显示为长平外语学校于2017年5月20日向京西乾成公司发出，内容涉及以上述京西乾成公司房屋抵偿租金等。上述证据经质证，科经管学院主要整体提出付款无付款凭证、付款凭证与协议金额存在较大差距、银行转账无关联、涉及装修损失与上述损失重复的异议，另对涉及沈伟个人及龙堂影视公司的证据，提出与京西乾成公司存在利害关系，双方串通签订虚假租赁合同等异议，但科经管学院未能就其上述异议主张向本院提供充分反证。京西乾成公司要求赔偿遣散员工费用损失，主张因无法使用涉案房屋而遣散公司员工28人并支付遣散费用840000元的事实，该公司就此仅向本院提供显示有领款人签名的支付凭单为据，科经管学院对该证据不予认可，经本院询问，该公司未能述明所涉人员与公司之关系事实并提供相应证据。京西乾成公司另主张所谓为履行本案涉案房屋租赁合同，向魏薇、魏钧武借取款项8000000元用于支付约定租金，造成其归还相应借款利息损失之事实，并要求科经管学院赔偿该相应利息损失8685000元。为此，京西乾成公司向本院提供《借条》、《借款合同》、民事调解书及银行转账明细为据。经质证，科经管学院主张提供该借款与本案无关联之异议，京西乾成公司未能就此关联向本院充分举证，本院对该证据不予认定。科经管学院要求京西乾成公司支付占有使用涉案房屋期间的使用费，京西乾成公司对科经管学院主张的占有使用费金额不予认可。其中，关于租金标准，科经管学院主张依据的是当时的市场价格，但京西乾成公司对该标准的客观性提出异议，科经管学院未能就所主张的租金标准向本院提供客观证据。关于涉案房屋实际交付面积，科经管学院主张总计11291平方米，依据的是本案原审中京西乾成公司编制并提交的涉案房屋“整体收入汇总表”中所载转租面积之和，京西乾成公司称该转租面积中包括本公司装修及次承租人装修的地下室、夹层等面积，否认与科经管学院实际交付面积存在关联，但未能述明具体增加面积的部位等事实。京西乾成公司于本案原审中确认交付面积总计8946.06平方米，科经管学院未能就其主张的涉案房屋交付面积向本院充分举证。关于实际占有涉案房屋的期间，双方可确认京西乾成公司实际被清退出涉案房屋的时间为2013年6月3日及涉案房屋实际分期分段交付的事实，但京西乾成公司对科经管学院主张从双方签订租赁合同第2日开始计算不予认可，该公司在本案原审及重审中，确认其中5000平米面积于双方签订租赁合同后几天内交付，其余面积陆续于2012年2月交付，双方未能述明其余部分涉案房屋面积分期分段交付的具体事实。京西乾成公司另主张使用期间应扣除双方租赁合同约定的免租期，科经管学院则主张双方关于免租期的内容因租赁合同无效而无效。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。同时，合同法也规定了合同无效的几种情形，其中包括恶意串通损害第三人利益、以合法形式掩盖非法目的等。本案中，科经管学院将原在其名下的涉案房屋出租京西乾成公司经营使用，双方为此签订有租赁合同，且合同已实际开始履行。后因科经管学院与科经管教育公司陷入债务纠纷，科经管学院名下的涉案房屋先后经历保全查封、执行查封、拍卖等程序，最终以实物抵偿并过户至债权人名下，导致科经管学院与京西乾成公司之间的租赁合同事实上无法继续履行。本案前，京西乾成公司与科经管学院已就双方租赁合同产生纠纷并涉诉。该双方诉讼案件历经调解、再审、二审，一中院已作出终审判决，其中认定京西乾成公司与科经管学院签订的租赁合同无效，该无效认定已发生法律效力，该生效判决具有既判力。京西乾成公司现提起的本案诉讼，系因双方租赁合同无法继续履行后果之救济所生，且形成双方互诉。本案法律关系的性质及作为双方救济基础的租赁合同效力问题，与前案相同，受前案判决既判力约束。根据调查了解，京西乾成公司一直以来确对前述前案生效判决关于双方租赁合同无效的认定结果及认定理由不予认可。于本案审理中，该公司亦仍坚持其关于双方租赁合同有效的主张，本院对其主张的事实及理由亦给予了相应关注及调查，双方就此项争议均未提出超出前案审理查明事实的范围，并就相关争议事实向本院提供直接证据，本院对京西乾成公司关于租赁合同有效之主张不予采信，双方租赁合同无效。经本院释明，京西乾成公司表示若法院认定本案双方租赁合同无效，其亦坚持在合同无效的基础上，向科经管学院主张全部索赔请求并同意于本案中一并处理。故本院在作出上述合同无效认定的基础上，对京西乾成公司与科经管学院的诸项诉讼请求予以审理并裁判。合同法规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。具体到本案中，现双方没有争议的事实是，双方已就租赁合同的权利义务内容作出部分履行，包括京西乾成公司已支付部分房屋租金，科经管学院已交付部分房屋及京西乾成公司经科经管学院同意，对已交付的部分房屋进行了改造、装修并转租第三人经营使用等。且双方租赁合同标的物即涉案房屋，随着科经管学院债务纠纷的执行，已作为执行标的整体抵偿并过户至债权人三浦投资公司名下。在后期法院执行及三浦投资公司清退中，涉案房屋连带京西乾成公司通过改造、装修于涉案房屋上所形成的添附，于事实上均移交三浦投资公司。故涉案房屋连带改造、装修添附现已无返还的必要和可能，京西乾成公司与科经管学院有权依据上述法律规定，在已支付租金、已形成的改造、装修添附、房屋占有使用费等其他损失范围内，向有过错一方寻求返还、赔偿或补偿。本案庭审中，关于导致本案租赁合同无效的过错责任及过错责任比例，双方存在较大争议。先前生效判决中，已认定双方租赁合同无效，及双方对于导致租赁合同无效均存在一定过错，但未就双方各自过错责任比例作出具体认定。鉴于现京西乾成公司提出要求科经管学院赔偿其改造、装修等各项损失的请求，对于双方各自过错责任比例的分析与认定，应当围绕双方签订租赁合同及履行租赁合同的全部行为、事实进行。首先，双方就签订租赁合同时是否对涉案房屋于2011年6月7日被保全查封事实知情存在争议。京西乾成公司一直以来都主张其于签订租赁合同时，对涉案房屋的保全查封事实不知情，该公司自认其知晓保全查封事实在2012年5月。京西乾成公司甚至对一中院采取保全查封措施的真实性、合法性提出质疑，但经本院调查，该保全查封事实在上述再审案件一、二审及市高院对案外人执行异议之诉纠纷案件的审理中均有查明，京西乾成公司未能就其质疑主张向本院提供相反证据，本院对此不予采信。科经管学院于庭审中，曾主张京西乾成公司于双方签订租赁合同时对保全查封事实知情，但未能述明相关事实并对此提供直接证据。另经本院询问，科经管学院自认其于保全查封裁定作出同期即2011年6、7月间知晓该保全查封事实，并称学院时任法定代表人易可佳于双方签订租赁合同前已将保全查封事实告知京西乾成公司法定代表人李淑华，科经管学院进而主张双方存在恶意串通行为，京西乾公司法定代表人李淑华对此当庭予以否认，科经管学院未能述明该告知事实并提供相应证据证明。其次，在一中院作出上述执行公告及京西乾成公司知晓涉案房屋被保全查封事实之后，科经管学院是否向京西乾成公司承诺、担保过双方租赁合同继续履行。庭审中，京西乾成公司主要向本院提供备忘书，主张科经管学院向其承诺担保租赁合同继续履行，由此造成公司基于对科经管学院的信赖，继续其对涉案房屋进行改造、装修并转租等行为。科经管学院对备忘书真实性无异议，却否认备忘书对于该待证事实的证明效力，科经管学院未能就备忘书内容作出合理解释并提供相反证据。再次，京西乾公司对于涉案房屋被查封的事实是否未尽到注意义务。庭审中经本院询问，京西乾成公司认可其在签订租赁合同时，仅审查了科经管学院出示的涉案房屋《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，未就双方租赁合同到房屋管理部门进行备案。科经管学院据此主张京西乾成公司未尽到必要审查义务，京西乾成公司则以备案并非法定条件，且与知晓保全查封事实并无关联予以反驳，科经管学院未能就其中之关联向本院充分举证。第四，科经管学院是否承诺过赔偿京西乾成公司损失。庭审中，京西乾成公司主张科经管学院曾承诺赔偿其全部经济损失，科经管学院对此不予认可，京西乾成公司未能就相关约定事实向本院提供直接证据，但该公司提供的三浦投资公司股东付东与科经管学院之间的股权转让协议及补充协议附件内容中，确有约定由其承担对京西乾成公司及李淑华的全部补偿的内容。经质证，科经管学院虽提出关联性之异议，但未能就该协议约定内容向本院作出合理解释并提供相应反证。对于上述有关双方过错责任争议事实的自认及其他证据，本院综合予以认定。根据该自认及其他证据，可确定在签约阶段，科经管学院明知涉案房屋被保全查封的事实，而出于尽快获取租金用于偿还自身外债考虑，与京西乾成公司签订租赁合同，并在合同中担保涉案房屋无权利瑕疵，置京西乾成公司未来可能遭受合同目的无法实现之风险而不顾，其行为并非出于诚信与善意。而对于京西乾成公司而言，对于签订租期长达20年且租金标的金额较大的、关系到重大切身经济利益的租赁合同，应首先且自然地关注到涉案标的房屋是否存在权利瑕疵，其纵然对相关权利证书进行了审验，但仍未能排除可能存在的权利瑕疵，未完全尽到注意义务。另在履行合同阶段，可确定科经管学院在法院作出执行公告情形下，仍以书面备忘书形式、单方许以具体的解决方案，向京西乾成公司作出继续履行租赁合同的担保，足以使京西乾成公司对其有能力解决其债务纠纷从而使双方租赁合同得以继续履行产生信赖，科经管学院的上述行为亦存在明显过错，京西乾成公司在此期间亦低估了债务纠纷的解决难度，有失盲目与轻信，亦存在一定过错。京西乾成公司主张科经管学院承诺赔偿其损失，虽无法提供双方约定的直接证据，但后期科经管学院与三浦投资公司股东的股权转让相关协议的约定中，明确作出了负担全部补偿的意思表示，可证明京西乾公司主张事实的存在，并印证京西乾成公司主张的信赖事实。故综合比较上述双方过错事实，科经管学院的过错程度明显高于京西乾成公司，对于由此给京西乾成公司造成的合理经济损失，科经管学院应当承担70%的责任，京西乾成公司应承担30%的责任。庭审中，京西乾成公司主张了各项因双方租赁合同无效所发生的经济损失，但相关争议事实证据的真实性、合法性及关联性均不同程度地为科经管学院所否认，双方对损失后果事实争议较大。根据证据规则，对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。京西乾成公司所主张的各项损失，包括对涉案房屋改造、装修投入损失、办公家具、设备投入损失、物业管理委托投入、经营性广告、中介费用损失，还包括因涉案房屋无法使用，招致大量已出租房屋次承租人索赔所产生的损失、遣散员工费用损失，该公司还提出为履行租赁合同借款利息损失。根据现查明的事实，京西乾成公司租赁涉案房屋主要为转租经营获利为目的，科经管学院对此明知且同意。故从投入的性质及关联上，与京西乾成公司上述经营目的有关的改造、装修、办公家具、设备、物业管理委托、广告、中介费用投入均属合理，相应损失与案件事实具有关联，次承租人索赔及遣散员工费用损失亦与涉案合同无法继续履行有关，科经管学院部分地质疑其客观性，却未能就此述明相反事实，并提供相反证据，本院对此质疑不予采信。故京西乾成公司有权主张其上述改造、装修投入、办公家具、设备投入、物业管理委托及广告、中介费投入损失及次承租人索赔等损失。但京西乾成公司所主张的借款利息支出一项，双方并未就此事先作出约定，无法判定为科经管学院事先所能预见，京西乾成公司未能就其关联性向本院充分举证，本院对其此项主张不予支持。当然，京西乾成公司的上述各项投入合理，并不能等同于具体损失，其具体损失应当通过举证加以证明。同样根据证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案争议的上述各项损失而言，京西乾成公司作为事实主张一方负有举证责任，而科经管学院对于其主张的反驳事实亦负有举证责任。审理中，双方主要争议即在于京西乾成公司主张的投入、支出、赔付等事实是否实际发生及程度如何。科经管学院主张京西乾成公司所述部分事实并未实际发生，认为所涉部分第三方单位或人员与京西乾成公司或其法定代表人李淑华存在利害关系，但其均未能就其主张的事实向本院充分举证，本院对其此部分主张不予采信。京西乾成公司提供的证据虽可证明所主张的损失事实存在，但所主张的损失程度未全部得到科经管学院的认可，该公司在举证中，根据其述称，确存在部分付款为现金支付且无其他包括合同、财务记录等佐证的情形，本院对该类证据不予认定。对于其他有正式发票、支票存根、财务记录或加盖公章、财务章的收据，并有基础合同、转账记录予以佐证，且没有相反证据的部分，本院予以认定。此外，京西乾成公司主张的物业管理委托、广告费用、中介费用均与其经营行为有关，考虑到该公司于实际退出涉案房屋前的经营事实，该期间的上述相应费用投入不应支持，相应具体赔偿数额由本院酌情判定。关于遣散员工费用损失，京西乾成公司仅提供支出凭单为据，真实性、关联性未得到科经管学院的认可，该公司未能述明所涉人员与公司之关系事实并提供相应证据，本院对其此主张不予支持。关于返还租金一节，科经管学院表示同意退还的部分，本院不持异议。就其中存在争议的部分，因京西乾成公司未能就相关事实向本院充分举证，本院对此部分不予采信。双方另就房屋占有使用费所涉标准、房屋交付面积、期间存在争议，科经管学院未能就相应主张向本院充分举证，本院对其主张不予采信，具体标准应参照双方租赁合同约定的租金标准，及京西乾成公司自认的交付面积及时间予以认定和计算。综上所述，现京西乾成公司要求科经管学院返还租金、赔偿除遣散费、借款利息之外的各项经济损失，符合法律规定及主张合理的部分，本院均予以支持。该公司另主张利息损失，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。同时，京西乾成公司亦应向科经管学院支付一定的房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，北京科技经营管理学院退还北京京西乾成商贸有限公司已付租金13450000元；二、于本判决生效后七日内，北京科技经营管理学院赔偿北京京西乾成商贸有限公司各项损失合计18228551.04元；三、驳回北京京西乾成商贸有限公司的其他本诉请求；四、确认北京京西乾成商贸有限公司参照双方租赁合同约定标准即1.9元/平方米/天，向北京科技经营管理学院支付相应已交付房屋面积8946.06平方米、自2012年2月1日至2013年6月3日期间的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费5000元，由北京科技经营管理学院负担，已交纳。本诉案件受理费527601元，由北京京西乾成商贸有限公司负担158280元（已预交154337元），由北京科技经营管理学院负担369321元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费83400元，由北京科技经营管理学院负担27206元，已交纳；由北京京西乾成商贸有限公司负担56194元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  靳艺红人民陪审员  吴 健二〇二〇年八月二十八日书 记 员  王晓华