江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初3854号原告：顾雪峰，男，1978年10月15日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：徐海华，男，1981年2月7日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：徐家平，江苏恒之律师事务所律师。被告：苏州森林科技有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区。法定代表人：蔡琴华。委托诉讼代理人：孙岭，蔡琴华配偶。被告：赵金福，男，1963年4月26日生，汉族，住江苏省苏州市。被告：赵丽婧，女，1986年8月22日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：李成林，江苏稼禾律师事务所律师。被告:赵金娥，女，1968年2月18日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：李成林，江苏稼禾律师事务所律师。原告顾雪峰、徐海华与被告苏州森林科技有限公司（以下简称森林科技公司）、被告赵金福、被告赵丽婧、被告赵金娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案，适用普通程序独任制，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告顾雪峰、徐海华及其委托诉讼代理人徐家平，被告森林科技公司的法定代表人蔡琴华、委托诉讼代理人孙岭，被告赵丽婧、被告赵金娥的共同委托诉讼代理人李成林到庭参加诉讼。被告赵金福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顾雪峰、徐海华向本院提起诉讼，请求判令：解除与被告森林科技公司2018年9月17日签订的《协议书》，被告森林科技公司归还原告550万元，并支付违约金500万元；2、判令被告赵金福、被告赵丽婧、被告赵金娥对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告森林科技公司为被告赵丽婧、被告赵金娥等4人共同设立的企业法人，其位于相城区土地范围内建有四栋厂房。为出售其中两栋厂房，2018年4月12日，被告森林科技公司委托被告赵金福与两原告签订《三方厂房买卖定金书》，约定将北侧两栋厂房作价2500万卖于两原告。因案涉厂房无权属证书，无法办理买卖过户，为推进交易顺利完成，双方于2008年4月23日再次签订《买卖定金书》，两原告在已支付10万元基础上追加支付合计60万元定金，并在2018年5月18日与被告赵金福、被告赵丽婧达成《借款协议书》后另行支付130万元予以支援对方办理合法手续，完备厂房买卖的条件。2018年7月18日双方签订《协议书》，被告赵金福代表被告森林科技公司确认因自身原因造成厂房不具备合法交易要件，双方约定延期至2018年9月1日再履行，否则转为五年期厂房租赁等内容。期限届满后，被告森林科技公司仍未能完成上述约定，故2018年9月17日双方再次签订《协议书》，承诺再次延期至2019年1月1日，否则转为定期七年厂房租赁，并已支付500万元对应租金。其后，被告森林科技公司既没有按约交付厂房，也未办理权属证书，经多次催讨未果，并在原告方不知情的情况下，2019年3月8日被告森林科技公司以被告赵金娥的名义与案外人就涉案两栋厂房签订厂房租赁合同书并交付使用，阻止与原告方协议的继续履行。期间被告方以办理权属证书，需要加固厂房为由，恳请原告为其垫付工程款，故原告方与2019年3月份与被告森林科技公司及第三方签署加工施工协议，由第三方对涉案厂房进行施工加固。原告作为付款方按约支付了工程款50万元。综上两原告认为被告方反复多次违反约定，在收取原告方550万元款项后，仍怠于履行买卖约定目的，严重违反商业道德和诚信义务，故起诉。被告森林科技公司辩称：我司涉案土地上总计4幢厂房，A厂房是蔡琴华、B厂房是肖炎各自出资建造，C、D厂房是被告赵丽婧和被告赵金娥出资建造，当时股东对公司财产有分割协议，厂房由出资建造人各自所有，管理由各自股东自行管理，没有共同经营，出租收益归各自所有。C、D厂房名义是被告森林科技公司的，但实际是由另外三被告控制使用，原告对此是知晓的。1、被告没有授权被告赵金福签订协议书，授权委托书及股东会决议系伪造，应为无效，所以无法继续履行协议内容。2、该协议书甲方虽写有被告名称，但协议书甲方签名是赵金福，说明协议书甲方是赵金福，我方不知情。3、原告未提供相应损失证据，诉请违约金过高，要求降低。4、请求法院驳回原告所有对被告的诉讼请求。被告赵金福未作答辩。被告赵丽婧辩称，被告赵丽婧是被告赵金福的女儿，赵金娥是被告赵金福的妹妹。1、在本案涉及的所有证据中，我方仅仅在2018年5月18日的借款协议书上以保证人的名义签过名，该借款协议书约定的130万元借款，后原告与赵金福商议改变了用途，作为买卖合同的定金，故被告赵丽婧不再承担保证责任。2、被告赵丽婧仅仅是案涉D厂房的实际所有人，其对除借款协议书以外的所有证据均一无所知，案涉所有事务都是赵金福一人办理的，所以被告赵丽婧在本案中不应承担任何责任。3、原告之所以向被告赵丽婧的一个账户汇款，是基于原告与赵金福所订立的2018年7月18日的协议书，不代表接收款项的主体是被告赵丽婧。4、原告主张500万元违约金，毫无依据且太高，请法院调整减少。5、根据相关案件的庭审笔录，加固是原告与肖炎商谈经办的，原告应当向肖炎或被告赵金福主张加工费，被告赵丽婧与本案无任何关系。被告赵金娥辩称，我方与本案无任何关系，本案涉及到的所有证据材料，均无赵金娥签字。赵金娥对原告与赵金福之间的买卖租赁合同关系一无所知，其仅是案涉C幢厂房的实际所有人。所以赵金娥在本案中不应承担任何责任，请求驳回原告对赵金娥的诉请。另外，原告主张500万元违约金无依据，且太高，请法院调整减少。经审理查明，森林科技公司成立于2003年6月11日，股东为赵丽婧（占股45%）、蔡琴华（占股35%）、肖炎（占股15%）、赵金娥（占股5%），法定代表人蔡琴华。涉案厂房坐落于相城区开发区澄云路东，2005年11月4日办理了建设工程规划许可证，载明建设单位为森林科技公司，共包括1、2、3、4幢厂房，其中3号和4号对应的C、D栋厂房。现均尚未办理不动产权证。2006年11月19日，赵金福、赵金娥、肖炎、蔡琴华、孙岭等共同参加并签订《第一次股东会纪要》一份，载明：1、森林科技共20亩土地，靠北边10亩土地由赵金福出资购买，10亩土地上所有建筑物及有关设施由赵金福出资建造，故所有权归赵金福所有，房子用于出租，效益归赵金福收益。2、靠南面10.124亩土地由肖炎、蔡琴华出资购买，土地上所有建筑物及有关设施由蔡琴华、肖炎出资建造，故所有权归蔡琴华及肖炎所有，该房屋用于出租，效益归蔡琴华及肖炎收益。3、森林科技公司所有经营于2006年12月底全部停止，到2006年12月底，账册及财务章等归赵金娥保管，公章归蔡琴华保管，需要公章办理必须经股东会签字认可等内容。纪要落款处由蔡琴华、赵金娥、赵丽婧（赵金福代）、肖炎等分别签字。庭审中，双方明确，赵金福系赵丽婧的父亲，赵金娥系赵金福的妹妹。2018年4月12日，原告顾雪峰、徐海华（作为买受方、甲方）与森林科技公司（作为出卖方、乙方）以及居间方等签订《三方厂房买卖定金书》一份，约定：甲方以2500万元购买乙方位于相城区厂房，土地面积6666平方米，在建房产面积约9000平方米，甲方于2018年4月12日向乙方交付定金10万元等内容。2018年4月23日，双方再次签订《三方厂房买卖定金书》一份，约定甲方于2018年4月24日追加支付乙方定金60万元。两份定金书的落款的出卖方处均有赵金福签字，买受方处由两原告签字。2018年5月18日，两原告（作为甲方、出借人），被告赵金福（作为乙方、借款人），被告赵丽婧（担保人）签订《借款协议书》一份，约定乙方向甲方借款本金人民币130万元用于森林科技公司办理不动产证使用，专款专用、不得挪作他用，借款期限六个月，丙方作为连带责任保证人等内容。落款处由两原告及被告赵金福、被告赵丽婧分别签字。2018年7月18日，被告森林科技公司向赵金福出具《授权委托书》一份，其中载明，本公司全权委托赵金福处理本公司位于苏州相城区厂房、土地（北侧土地约十亩，厂房面积约8500平方），签订包括不限于该厂房土地买卖合同、收取对应转让款、委托拍卖、办理过户手续等相关事宜，委托期限直至委托事宜办完为止。2018年7月18日，森林科技公司（作为甲方），赵金福作为授权代表人，两原告（共同作为乙方）签订《协议书》一份，载明：“鉴于乙方对于甲方位于澄云路厂房的购买诚意，已经于2018年4月12日向甲方交付定金10万元，4月23日追加定金60万元，2018年5月18日乙方支付定金130万元，2018年7月19日乙方再次支付购房定金200万元，以上合计乙方向甲方已支付购房定金400万元。现双方达成如下协议，一、甲方拥有位于相城区内的C、D栋工业厂房场地等土地和土地上建筑房屋的合法所有权，拟出售、租赁给乙方，二、现因甲方自身原因，在签订本协议时仍未能取得上述房产新的《不动产登记证》，故双方约定若甲方在2018年9月1日前不能按约办理出上述厂房的建设工程规划许可证，即表示甲方违约无法履行甲乙双方当初约定的C、D栋厂房和土地的分割买卖合同，则本协议直接转为租赁协议。乙方已支付的购房定金400万直接作为租赁甲方五年厂房的租金，乙方直接享有该厂房五年的租赁使用权和转租权，具体期限自2018年9月1日至2023年8月31日止”等内容。协议书甲方处落款由赵金福签字，乙方处由两原告分别签字确认。2018年9月17日，赵金福再次代表森林科技公司（作为甲方）与两原告（作为乙方）签订《协议书》一份，有别于前一份协议书的内容，其中确定：“2018年9月17日，乙方再次向甲方支付购房定金100万元，合计乙方向甲方已支付购房定金500万元。二、双方约定乙方按照建设工程规划许可证中所规定准予建设的厂房建筑面积与土地面积向甲方进行购买，购买金额2500万元，因甲方自身原因在签订本协议时仍未能取得上述房产的不动产登记证，故甲方同意将厂房提前交付给乙方使用，具体约定如下：1、甲方确认于2018年11月15日之前将C栋厂房内的租户全部清空，并把空置厂房交付给乙方使用。二、甲方确认于2018年12月30日之前将D栋厂房内的租户全部清空，并把空置厂房交付给乙方使用。四、甲乙双方约定，甲方在2019年1月1日前不能按约办理出上述厂房的不动产登记证，即表示甲方违约，无法履行甲乙双方当初约定的C、D栋厂房和土地的买卖合同，则本协议直接转为租赁协议，乙方已支付给甲方的购房定金500万，直接作为乙方租赁甲方七年厂房的租金，乙方直接享有该厂房七年的租赁使用权和转租权，具体期限自2018年10月31日起至2025年10月30日止。五、乙方的权利义务，乙方按照本合同的约定条款，有权使用苏州市相城区C、D栋工业厂房，即有权对该厂房进行转租的权利，自2018年10月31日起此后七年均由乙方自行承租或转租，甲方不得干涉。八、违约责任。在未取得不动产证的情况下，如甲方未按照双方约定日期将C、D栋厂房分次交付乙方使用，每延期一天须向乙方支付总购房金额万分之一的违约金，依次累加；如本协议转换成租赁协议，则在租赁期内甲乙任何一方违约，应按本合同租金总额的100%向对方支付违约金。如甲方提前收回房屋的，应提前90日书面通知乙方，并按本合同租金总额100%支付违约金”。上述两份协议书甲方处落款均由赵金福签字，乙方处由两原告分别签字确认。对于两原告付款的事实，本院另查明，2018年4月12日，徐海华向赵金福微信转账交付1万元，另通过案外人徐久宏转账赵金福意向金4万元，顾雪峰向赵金福转账5万元；4月24日，徐海华向赵金福转账30万元，并注明用途厂房买卖定金；4月24日，原告通过案外人王文娟向赵金福转账30万元，并注明用途厂房买卖定金；5月18日，徐海华向赵金福转账15万元、50万元，并注明用途为出借；5月18日，原告通过案外人王文娟向赵金福转账65万元，并注明用途为出借；7月19日，徐海华向赵丽婧转账100万元，并载明用途为厂房购买定金；7月20日，原告通过其苏州市雪峰标牌有限公司向赵丽婧转账100万元，注明用途为厂房买卖定金；9月17日，徐海华向赵丽婧转账50万元，注明用途为购买厂房定金；9月18日，原告通过其苏州市雪峰标牌有限公司向赵丽婧转账50万元，注明用途为厂房买卖定金。以上合计500万元。再查，两原告曾向本院起诉本案被告森林科技公司、被告赵金福、被告赵丽婧房屋租赁合同纠纷，其要求继续履行涉案的2018年9月17日《协议书》，要求被告方将厂房交付使用，本院于2020年5月29日作出（2020）苏0507民初1000号民事判决，以涉案合同实际已无法继续履行为由，判决驳回两原告的诉讼请求。该判决已发生法律效力。以上事实有当事人举证的民事判决、建设工程规划许可证、《三方厂房买卖定金书》、《授权委托书》、《借款协议》、《协议书》、银行转账流水及当事人陈述等附卷佐证。原告方为证明其诉讼请求，另外举证：1、原告方、被告森林科技公司（加盖公章）及实际施工人签订的《加固施工协议》、网银电子回单、银行流水、交易明细若干，约定由施工方加固涉案的D幢厂房，两原告支付了50万元工程款，证明为涉案厂房能办理产证，推动交易的完成，两原告另行支出了50万元，该笔款项是双方买卖厂房以及买卖不成转租赁合同的组成部分，均是为了推动交易的完成。该工程施工完毕，被告方均没有提出异议，接受了工程的成果。2、提供顾雪峰手机里保存的肖炎与赵金福的短信照片3张，证明加固厂房的事情，由于赵金福说他在缅甸，然后委托肖炎跟我们来协商加固的事情，费用由其承担。3、关联案件中由当时的赵金福向法庭提供的涉案厂房两份租赁合同书，证明在本案交易期间，由被告赵金娥将涉案的两栋厂房出租给了案外人，致使原告方买卖转租赁的协议无法继续履行，说明被告赵金福、赵丽婧、赵金娥在行使案涉两栋厂房的权利时是不分彼此的，共同行使权利、执行相应的事务；并且该两份协议的租金标准每个月每平方米是13元，7年租赁期折算下来租金为9326772元，此点也可以证明协议不能履行造成两原告的直接损失最少4326722元。被告森林科技公司质证认为，1、对加固协议我方不知情，原告从来没有与我方商讨加固事宜，加固协议没有经过公司法定代表人同意。2、短信内容不知情。3、该组证据的主体不是我方，租赁合同本身无异议。被告赵丽婧、赵金娥共同质证认为，1、赵金娥对该加固的事情一无所知，赵丽婧作为D幢厂房的实际所有人，正常不在厂区，该厂房日常的出租由赵金福代管，但是D厂房的加固是肖炎与原告和施工单位商谈的。2、短信内容不知情。3、我方认为，C幢厂房的实际所有人是被告赵金娥，D幢厂房的实际所有人是被告赵丽婧，因赵丽婧正常不在苏州，所以D厂房正常由赵金福、赵金娥代管，不存在CD厂房由三被告共同经营管理的问题；另外两份租赁协议书，可以证明原告与赵金福之间2018年9月17日的协议书，约定的7年租金500万元，显失公平，虽然赵金福行使撤销权的期限已过，但是计算原告的租金差价损失时，不应当以显失公平的价格为基数进行计算。本案争议焦点：一、关于两原告与赵金福先后签订的两份《三方厂房买卖定金书》、两份《协议书》的效力以及对各被告是否有合同上的约束力问题。本院认为，关于两份《三方厂房买卖定金书》和两份《协议书》的一方当事人是两原告，这是确定的。由于涉案厂房在建造时的“合资”、森林科技公司本身的“合股”，造成《协议书》的另一方当事人的确定比较困难，双方争议也较大。对此，本院认为，对于被告森林科技公司来说，协议中涉及的两幢厂房建造在其土地上，如果厂房办理产权登记的话，其是当然的登记不动产所有权人，另外从需要其向被告赵金福出具授权委托书、加固协议盖章确认等事实来看，原、被告各方对于被告森林科技公司是不可或缺的合同当事人的认知是明确和具体的；对于赵金福、赵丽婧和赵金娥来说，三人系较为紧密的亲属关系，赵金福系整个交易过程的实际策划者、实施者，根据森林科技公司的第一次股东会纪要并结合厂房的实际使用状况以及赵金福与原告方的一系列协议行为，可以认定涉案C、D两幢厂房的使用和收益系由被告赵金福控制；庭审中各被告虽然陈述赵金娥和赵丽婧分别是C、D两幢厂房的所有者，但从本案中原告方举证的赵金娥与案外人签订的两份租赁合同来看，又是以赵金娥的名义将两幢厂房出租给了他人，如此表明被告赵金福、赵丽婧和赵金娥对于涉案两幢厂房是分人不分家，甚至在刻意混淆权属、肆意制造混乱；而作为两原告来说，其有理由相信和信任赵金福既有森林科技公司的授权，又可以做的了被告赵丽婧和赵金娥的主，其对于上述协议的签订并无认识上的不足和过错，因此基于公平和诚实信用原则考虑，应当认定被告森林科技公司、被告赵金福、被告赵丽婧、被告赵金娥作为上述协议共同的另一方当事人，以被告赵金福为代表作出相应的意思表示。本院认为，从《三方厂房买卖定金书》到《协议书》，再到最终的2018年9月17日的《协议书》，协议双方的意思表示都是真实和具体的，只不过是随着事件的进展在不断调整而已；同时，根据被告森林科技公司举证的涉案厂房的建设工程规划许可证，可以证明涉案厂房的建造取得了一定的批复手续，并非违法建设，对该厂房的出售和出租并未违反法律强制性规定，上述协议，尤其是最后一份2018年9月17日签订的《协议书》均合法有效，应予确认。两原告和四被告均应受到上述协议，尤其是2018年9月17日《协议书》的约束。二、《协议书》解除的后果承担。本院认为，根据上述《协议书》的内容并结合双方当事人的陈述可以证明，两原告签订该《协议书》时涉案厂房已经由案外人实际承租使用，才有约定要求被告何时将租户全部清空并交付原告的约定。其后，至今被告方仍未将上述租户清空，并且之后被告方还与案外人继续签订租赁协议，表明被告方显然没有将涉案厂房交付原告的意思表示，再考虑到案外人存在优先租赁权的问题，导致《协议书》的履行不仅仅是原告方所谓的时间问题，而是存在实质上的事实障碍和法律障碍，绝非等待可以解决。因此本院认定在可以预见的范围内，2018年9月17日《协议书》无法继续履行。故两原告现要求解除该份协议书，合理有据，应予支持。合同解除后，未履行的部分应当返还并赔偿损失。因此根据第一个争议焦点的认定，被告森林科技公司、被告赵金福、被告赵丽婧、被告赵金娥应共同返还两原告已付购房款500万元。对于原告方另行主张的垫付加固费用50万元，也系原告方在交易过程中实际支出的费用，而四被告均系受益方，故该加固费用由四被告向原告方承担偿还责任。对于原告方按照合同约定主张赔偿违约金500万元的请求，各被告均认为过高，本院认为，综合交易过程来看，两原告为了实现合同目的，多次支付高额定金，并不惜向被告方出借款项供其完善手续，甚至于出资为被告方加固房屋，其心可鉴；而被告方，尤其是赵金福等人收取对方大额款项后丝毫没有履约的表示，反而放任甚至不排除系刻意制造无法履行的后果，被告赵金福等存在严重的不诚信和违约行为，其应当受到法律否定性的评价和严厉制裁。显而易见，合同解除后造成原告方除了500万元资金的占用费用损失外，原告方还因此不得不另行租赁厂房。鉴于违约方不得因违约而获得利益原则，并考虑到原告方的实际损失以及利益衡平，本院酌情认定原告方的损失400万元，由四被告共同承担赔偿责任。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告顾雪峰、徐海华与被告赵金福在2018年9月17日签订的《协议书》解除。二、被告苏州森林科技有限公司、被告赵金福、被告赵丽婧、被告赵金娥共同返还原告顾雪峰、徐海华购房款500万元、支付垫付款50万元，并赔偿两原告损失400万元，共计950万元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或本院如下账户，户名：苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32201997436050630022022011）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币84800元，申请保全费5000元，合计89800元，由两原告负担8076元，被告森林科技公司、被告赵金福、被告赵丽婧、被告赵金娥共同负担81724元（此款原告方已垫付，本院不再退还，由四被告于本判决生效之日起十日内一并支付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇二〇年八月三十一日书记员  杨 剑