云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初2617号原告：玉溪市红塔区磊山大厦小区业主委员会，住所地：玉溪市红塔区玉湖路**磊山大厦。负责人：陈勇。职务：主任。被告：玉溪汇海物业服务有限公司，，住所地：玉溪市红塔区玉湖路**磊山大厦**统一社会信用代码：915304026908907400。法定代表人：周海燕。职务：执行董事。委托诉讼代理人：师本领，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告玉溪市红塔区磊山大厦小区业主委员会与被告玉溪汇海物业服务有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告玉溪市红塔区磊山大厦小区业主委员会负责人陈勇、被告玉溪汇海物业服务有限公司委托诉讼代理人师本领到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告玉溪市红塔区磊山大厦小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即返还原告垫付的各项费用共计40998.52元；2.本案因诉讼产生的相关费用由被告承担。诉讼过程中,因原告主张的复印费115元系与被告终止物业服务合同后产生的费用，其当庭放弃上述复印费，变更垫付费用的金额为40883.52元。事实与理由：被告作为磊山大厦小区的物业公司，却对该小区疏于管理。尤其是从2017年起就未完全提供物业服务，经常无人值班、不清理垃圾、不打扫卫生，不维修电梯导致电梯时常停运。到2017年6月份后，因被告不按期缴纳水电费，导致整栋大楼被强行断水断电，业主的财产安全受到不同程度的损害。原告只得组织住户集资垫付被告应缴纳的公共费用。2017年12月21日，原告与被告达成《关于磊山大厦电梯及物业管理问题的协商决议》，约定：被告所收取的物业管理费将优先偿还近半年业主垫付的公共费用及该期间的公共支出费用；2017年12月31日前所欠水费、垃圾费、清运费等各项费用由被告负责缴清，与原告和新聘物业公司无关；2018年1月1日之后产生的各项公共费用，与被告无关。被告在收取物业管理费之后，一直不偿还原告垫付的各项费用。经原告催要多次无果，遂诉至法院。被告玉溪汇海物业服务有限公司辩称：一、小区值班室一直都有人值班。二、不对电梯进行保养维修不是事实，被告在对电梯进行维修保养期间，根据主管部门要求更换电梯。在提取维修基金期间与住户产生了很大的矛盾，导致新电梯无法安装。被告法定代表人周海燕住在小区的25楼，她也不愿意爬楼梯上下出行。三、导致整栋大楼断水断电的情况没有发生过。四、诉状中的协商决议确实存在，但前提是收取物业费后，优先偿还业主垫付的公共支出费用，在《关于磊山大厦电梯及物业管理问题的协商决议》和《各项工作的实施办法》中有约定，但是原告没有履行催缴物业费的义务，至今很多业主都没有缴纳物业费，所以导致被告拖欠了原告垫付的费用。原告垫付的公共费用属于被告该承担的部分，被告愿意承担。原告玉溪市红塔区磊山大厦小区业主委员会围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、业委会成立资料、委托书、身份证复印件。证明：原告的主体资格。二、业主缴纳公共费用明细表（业主垫资清册和登记表）、代付公共费用凭证。证明：原告替被告缴纳了公共费用40998.52元。三、《关于磊山大厦电梯及物业管理问题的协商决议》和《各项工作的实施办法》。证明：被告应该将收取的物业管理费优先偿还近半年广大业主垫资及该期间的公共支出费用。经质证，被告对第一组证据无异议。对第二组证据中的业主缴纳公共费用明细表（业主垫资清册和登记表）的真实性不发表意见，不是被告收取的费用，与被告无关；原告代付公共费用凭证部分，对以下费用不认可：1.2018年1月1日的收款收据（编号为8942242）即张学进、王绍生、董会华三人的工资3610元,磊山大厦小区一直都有人在维护，尤其是保安室一直都在，没有出现保安人员空缺的情况；2.2018年1月16日的收款收据（编号为046490）即复印材料费115元，此费用发生在被告交接以后；3.2017年8月28日的发票（编号为02282621）即打印复印费724元，是原告在8月份的时候起诉被告的一些打印、复印费，不属于小区的公共支出费用；4.2017年7月27日的收据（编号为7019095）即电梯的管理费600元和电梯的服务费250元，属于电梯保养费之外的其余费用，来源不合法且开具的不是正式发票。被告不认可的以上四项金额共计5299元，其余的金额以被告认可的单据计算出来的为准，但现在不具备支付的条件。对第三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但《关于磊山大厦电梯及物业管理问题的协商决议》第4、5条以及《各项工作的实施办法》的第4、5、6条，证实了原告应当积极的缴纳物业费并附有协助动员缴纳物业费的义务，收到物业费后才存在偿还业主垫付费用的情况。被告玉溪汇海物业服务有限公司未向法庭提交证据。对原告提交的证据，被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交证据二中的业主缴纳公共费用明细表（业主垫资清册和登记表），根据原告提供的其他证据及当事人陈述，能够认定存在磊山大厦小区业主委员会向业主收取款项代被告缴纳公共费用的事实，故本院对该证据予以确认；对证据二中被告有异议的证据：1.2018年1月1日向张学进、王绍生、董会华支付工资的收款收据，被告虽提出磊山大厦小区一直有其保安值守，但未提交证据加以证明，故本院对其质证意见不予采纳，对该份证据，本院予以确认；2.2018年1月16日支付复印材料费115元的收款收据，原告已当庭放弃了对该费用的主张，故本院不予评判；3.2017年8月28日打印、复印费724元的发票，原告自认该费用系成立磊山大厦小区业主委员会产生的费用，故与被告无关，本院不予确认；4.2017年7月27日支付电梯的管理费600元和电梯的服务费250元的收据，结合原告认可的电梯保养费收据来看，系同一家电梯公司出具，加之双方认可2017年期间电梯确实存在故障的事实，本院对该份证据予以确认。对证据三，双方约定被告用收到的物业费优先偿还业主垫付的费用，被告当庭认可已收取2017年度的部分物业费，但未向法庭明确已收取的物业费金额。对此，应视为被告偿还原告垫付费用的条件已经成就，故本院对该组证据的证据目的，予以采信。根据本院确认的证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：原告为红塔区磊山大厦小区的业主委员会，被告为红塔区磊山大厦小区的物业管理公司。2017年12月21日，原告就其用部分业主垫资代付的小区公共费用与被告达成《关于磊山大厦电梯及物业管理问题的协商决议》和《各项工作的实施办法》，约定：被告所收取的物业管理费将优先偿还近半年业主垫付的公共费用及该期间的公共支出费用，收一笔偿还一笔，直至偿还完所有应偿还金额；2017年12月31日前所欠水费、垃圾费、清运费等各项费用由被告负责缴清，与原告和新聘物业公司无关，2018年1月1日之后产生的各项公共费用，与被告无关。2017年7月至2018年3月间，原告用红塔区磊山大厦小区部分业主垫付的资金，代被告支付了2017年6月至2017年12月期间产生的水电费33519.56元，电梯保养、服务、管理费2850元，小区保安及保洁人员共三人的工资3610元、购锁180元，以上费用共计40159.56元。被告在收取红塔区磊山大厦小区部分业主缴纳的2017年度的物业管理费后，未按约定优先偿还原告垫付的上述费用。本院认为，原、被告双方达成的《关于磊山大厦电梯及物业管理问题的协商决议》、《各项工作的实施办法》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效的协议，双方均应按照协议的内容行使权利、履行义务。被告在收取了2017年度部分物业费后未按约定优先偿还原告垫付的上述费用，其行为已构成违约。对原告主张的垫付款，本院按庭审查明的40159.56元予以支持；对其主张的2017年8月28日的打印、复印费724元，系原告为了成立红塔区磊山大厦业委会而产生的费用，本院不予支持。对被告提出异议的人工工资3610元及850元的电梯服务、管理费，本院予以支持，理由同证据认定的理由。综上，对原告的诉讼，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，判决如下：由被告玉溪汇海物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告玉溪市红塔区磊山大厦小区业主委员会垫付的公共费用40159.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，减半收取412元，由被告玉溪汇海物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  赵琦二〇二〇年八月十二日书记员  余亚