广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初3284号原告：李**，男，1966年3月11日出生，汉族，住广东省深圳市**********，公民身份号码为**********。原告：宋**，女，1967年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市**********，公民身份号码为********。两原告共同委托代理人：张倩菲，广东卓建律师事务所律师。两原告共同委托代理人：林佳杰，广东卓建律师事务所实习律师。被告：罗**，女，1980年11月7日出生，汉族，住广东省南澳县********，公民身份号码为*******。委托代理人：陈稳基，广东嘉茂律师事务所律师。委托代理人：张家昌，广东嘉茂律师事务所实习律师。第三人：林**，男，1995年8月1日出生，汉族，住广东省南澳县**********，公民身份号码为*********。委托代理人：宋光，广东臻善律师事务所律师。委托代理人：刘腾凤，广东臻善律师事务所实习律师。第三人：东莞市朴邻房产经纪有限公司，住所地为东莞市***************。法定代表人：余某1。委托代理人：陈银丹，女，1993年9月3日出生，汉族，住湖北省通山县**************，公民身份号码为*****，系朴邻公司的员工。原告李**、宋**与被告罗**以及第三人林**、东莞市朴邻房产经纪有限公司(以下简称“朴邻公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人张倩菲、林佳杰，被告委托代理人陈稳基，第三人林**委托代理人宋光以及朴邻公司委托代理人陈银丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《房地产经纪合同》（编号0000039）已解除；2.被告向两原告支付违约金656000元；3.被告向两原告支付证据固化费用1072元；4.被告向两原告支付刊登公告费2200元；5.被告向两原告支付律师费63600元；6.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：两原告为夫妻关系，2019年1月19日原被告以及朴邻公司签订《房地产经纪合同》约定原告以3280000元将东莞市寮步镇横坑村万科城市*****清辉园3单元102号房及清辉园3.5.6.7单元017车库出售给被告。合同签订后，被告向原告支付100000元定金，原告按约配合中介办理提前还贷手续，但被告未按约在还贷扣款日前付款，导致首次赎楼失败，此后，被告仍以多种缘由屡次拖延，迟延支付赎楼款。鉴于被告出现逾期付款、贷款迟迟未获批准等资信不良的情况，原告多次通过中介向被告提示下一期付款时间、催告付款，并于2019年11月通过多种途径向被告发送《解约提示函》，就付款期限进行再次宽限，并告知被告若其不配合继续履行合同，原告将行使合同解除权，但是被告亦没有如期付款。合同履行期间，原告始终主动沟通、尽力促成交易，多次给予被告宽限期，但被告自2019年7月至今对原告的催告均不予以回应，其未支付剩余购房款也未作出继续履行合同的意思表示。被告不履行主要债务、不配合继续交易的行为构成根本违约，导致合同目的不能实现，并致使原告无法按时融资、遭受巨大损失。原告于2019年12月通过邮寄通知等多种方式向被告提出解除《房地产经纪合同》并按照合同第13条约定要求被告支付违约金656000元，经原告多次催告，被告至今未予付清。被告罗**辩称：1.其并非实际购房人，不是案涉房屋买卖的相对方。其与林**存在代理关系，其受林**委托与原告签订《房地产经纪合同》购买案涉房产，房产的定金、首付、中介费均由林**通过银行转账支付给原告及朴邻公司，案涉合同由林**实际履行，林**是案涉交易的买受人。2.罗**在签订《房地产经纪合同》的当日向原告披露了林**为实际购房人的身份，原告认可林**为合同相对人，并与林**订立《房地产经纪合同》，原告与林**订立房屋买卖合同的行为足以表明原告认可罗**的代理行为，确认林**为合同的相对方。3.据了解，林**与原告签订《房地产经纪合同》后，林**依约向原告支付了前期款项，并办理了银行贷款审批手续，积极履行合同义务，但原告并没有按照合同约定履行其相关义务，致使交易停滞。4.倘若被告需承担责任，被告被羁押期间无法与外界取得联系，不存在违约故意，不应承担违约责任。5.原告诉请的违约金过高，应以实际损失作相应调整；而且违约金与定金不能并用，原告主张存在重复，即便主张违约金，定金也应相应抵扣。第三人林**称，同意被告罗**的答辩意见。第三人朴邻公司称，原告的诉请与朴邻公司无关，其仅协助法院调查事实。经审理查明，东莞市寮步镇横坑村万科城市*****清辉园3单元102号房登记的房地产权属人为李**。2019年1月19日原被告以及朴邻公司签订《房地产经纪合同》约定：原告以3280000元将东莞市寮步镇横坑村万科城市*****清辉园3单元102号房（以下简称“案涉房屋”）及清辉园3.5.6.7单元017车库（以下简称“案涉车库”）出售给被告；该房屋处于抵押状态，抵押权人为中国银行股份有限公司东莞分行，原告确认该房屋尚未归还的贷款金额为600000元；被告于合同签订当日支付定金100000元，原告办理提前还贷申请需存入扣款账户时2个工作日内被告支付500000元，双方到房产交易主管部门签署《房地产买卖合同》之后当日支付1120000元，剩余款项1560000元以普贷的方式支付；双方须于合同签署之日后5个工作日内向银行提交贷款申请的相关资料；第十三条违约责任（一）除本合同另有约定之外，任意一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以总转让价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如违约方逾期履行超过十五日或明示拒绝履行合同视为根本违约，守约方可以书面通知方式通知违约方解除合同，并选择要求违约方双倍返还定金或按照合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；第十八条适用与管辖合同在履行过程中发生争议由三方协商解决，协商不成的，向该物业所在地人民法院起诉，守约方因此产生的律师费、调查费、诉讼费、保全费等费用，均由违约方或者过错方承担，对本合同的解除，应当采用书面形式。朴邻公司提交的2019年1月19日《补充协议》记载：卖方为李**、买方为罗**，买卖双方于2019年1月19日就交易案涉房屋及车库签署的《房地产经纪合同》，买卖双方协商一致达成如下补充协议：买卖双方友好协商，乙方购买此房用林***********名字办房产证贷款，卖方知悉，无意见。另买方中介费2019年1月19日支付10000元，剩余中介费49040元买方于卖方办理提前还贷当天付清（即支付卖方50万元当天），本补充协议与原合同约定不一致的，以本协议为准。该协议书的卖方处李**签名，买方处罗**签名。被告主张，对上述《补充协议》的三性确认，并称《补充协议》系朴邻公司的工作人员根据原、被告的指示书写的，李**与被告于2019年1月19日签署的，签署当天被告已经告知原告实际购房人为林**。李**主张，对上述《补充协议》上李**签名、捺印的真实性认可，签订合同当天朴邻公司以方便后续办理手续为由要求原告在一些文件上签名，李**从不知晓也从未同意该《补充协议》所述内容。朴邻公司称上述《补充协议》是一式三份，原告与罗**均各有一份，手写部分内容是其公司员工所写，合同条款确定后李**及罗**才签名的。2019年1月19日林**向李**转账支付100000元。2019年5月30日、5月31日、6月1日林**向李**分别转账150000元、250000元、100000元。2019年1月19日李**出具《定金收条》确认收到罗**交来的购买案涉房屋的定金100000元。2019年6月7日李**开具了《收款收据》确认收到林**交来的购买案涉房屋的购楼款500000元。原告提交微信群“清辉园3栋102房”的聊天记录（该微信群包括罗**、宋**、李**，朴邻公司的工作人员梁伟锋、李水养），朴邻公司、罗**确认该微信聊天记录的真实性，确认系因案涉房屋交易建立的沟通群。该微信聊天记录的内容显示：朴邻公司在2019年1月23日、3月11日、2019年4月三次向银行提交提前还款申请，但均因罗**未在赎楼期限内支付500000元赎楼款未能完成赎楼；2019年5月25日李**在微信群中称“第一请买方于5月31日前支付50万元赎楼款否则视为违约，按照合同约定罚没定金并保留追诉由此造成的损失的权利，第二鉴于买方履行合约存在异动，卖方赎楼后必须在中介见证收到合约规定的款项及银行批准贷款证明书才能办理过户手续”。朴邻公司的梁伟锋称是赎完楼和同贷审批完成后才能办理过户手续；2019年6月1日罗**称已经支付完500000元，2019年6月3日宋**确认收到500000元赎楼款，并告知罗**和朴邻公司“下一步要落实银行批贷和大额余款，考虑到控制风险需要，这些都到位了，我们才会赎楼”，罗**对此并未回复；2019年6月6日罗**要求赎楼款收据写林**的名字，李**询问罗**“麻烦你确认林**是获得你的许可和委托代表你支付购房款的，确认吗？”罗**就此并未回复；在2019年1月朴邻公司已经办理银行贷款手续，2019年6月20日宋**询问银行贷款有无批下来，2019年7月5日梁伟锋回复补充了一份银行流水要等银行结果；2019年11月27日宋**在微信群中向罗**以及朴邻公司发送2019年11月22日《解约提示函》；2019年11月27日宋**询问朴邻公司有无向罗**送达《解约提示函》，梁伟锋回复联系罗**的律师并告知该事项但对方没有回复；2019年12月21日宋**称已经向朴邻公司、罗**邮寄《解除合同通知书》，并询问朴邻公司有无向罗**送达，2019年12月25日梁伟锋称已经邮寄了《解除合同通知书》给客户并且将该事项告知罗**的刑事律师，罗**在看守所，只有其刑事律师能联系到她。《解约提示函》中原告提示罗**于2019年11月26日前将1120000元存入中介的监管账户，之后于2019年12月1日前联系原告共同去房产中心办理相关业务，并配合办理房产过户手续的工作，否则视为被告明示拒绝履行合同，原告将行使合同解除权。2019年12月15日《解除合同通知书》中原告以罗**迟延履行义务且以实际行为表明不再继续履行合同，通知罗**解除《房地产经纪合同》并要求其承担违约责任。2020年1月3日原告登报公告通知罗**解除《房地产经纪合同》。被告罗**提交朴邻公司员工梁伟锋与罗**的弟弟罗裕强的微信聊天记录拟证明罗**被羁押期间，林**通过罗裕强积极联系中介处理案涉房屋交易事宜，该聊天记录显示：2019年8月1日梁伟锋向罗裕强发送了原告与罗**签署的《房地产经纪合同》，罗裕强询问要补充什么材料，梁伟锋称需要补充收入证明、无房证明、户口本、消费贷结清证明，罗裕强跟进补充上述材料；2019年9月5日罗裕强询问是不是同贷书下来了，梁伟锋回复银行已经批下来了，并发送了贷款审批信息的图片，该图片显示贷款人为林**，贷款金额为1560000元，审批结论为同意；梁伟锋2019年9月25日向罗裕强发送了中国邮政储蓄银行卡的照片，称是供楼卡要存10000元到卡里，并告知罗裕强原告于2019年9月23日已经叫他帮忙申请了提前还款，现在就差首付款到位，后面就可以安排过户了；2019年9月28日至10月期间梁伟锋就案涉房屋交易多次联系罗裕强，罗裕强未回复；11月5日梁伟锋称其以及罗裕强约业主、林**三方见面谈一下，罗裕强称已经全权交给罗**的律师杨律师负责。李**、宋**提交的贷款结清证明显示2019年10月15日李**结清了贷款本息，同意撤销横坑村万科城市高尔夫花园清辉园3单元102号房的抵押登记。罗**提交一份《房地产经纪合同》（复印件，合同号为DGS000168，以下简称“168号合同”）该合同载明：林**购买李**的案涉房屋，价格为224万元，签署合同当日支付定金10万元，买方于过户之前支付除定金之外的剩余首期款58万元，至买卖双方约定的账号，剩余房款156万元由买方通过银行贷款支付，该款项由贷款行同贷后直接划入卖方在该行开设的账户内，买方须于2019年1月30日之前向银行提交按揭（抵押）贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续。买方同意在卖方向银行申请还贷后的三个工作日内先预付首期房款的50万给卖方提前还贷。该合同落款时间为2019年1月19日，卖方签名显示“李**”，买方签名显示“林**”。原告、被告及林**、朴邻公司均不能提交该合同的原件核对。原告主张，对168号合同的真实性不确认，没有原件，原告与林**并未签订168号合同，该合同为被告与第三人串通伪造，并申请对该合同卖方处“李**”的签名是否为李**的签名进行笔迹鉴定；自始至终只有被告作为买方与原告及朴邻公司沟通，林**从未参与交易过程；直至本案诉讼罗**对原告的催告从未予以任何形式的回应，也没有提出任何异议。罗**主张，林**签署168号合同时罗**在现场；即使法院认定罗**为交易相对方，根据罗**与李**、宋**签署的房屋买卖合同，李**、宋**应当在收到50万元后立即赎楼，林**已经于2019年6月1日支付完毕赎楼款，原告于2019年10月15日才结清原房贷，不赎楼将无法推进交易，实际违约方为原告而非罗**，而且原告赎楼后并未告知罗**、林**，也未告知受托人罗裕强，且也未通过中介告知，罗**不存在违约行为。林**主张，168号合同林**的签名系其本人签署，系2019年1月19日之后几天签署的，其签合同时卖方已经签好名字了，当时李**不在场；其没有与原告就案涉房屋交易进行直接交涉，均是通过罗**。朴邻公司主张，案涉房屋的交易应当以罗**与原告签署的《房地产经纪合同》为准；168号合同买卖双方的签名均不是林**、李**本人签署，因罗**想将房屋登记在林**名下作为第一套房产购买，经原告、罗**、林**电话同意代签署的，为了以林**的名义贷款；赎楼款收条开给林**是配合办理银行贷款；原来约定是原告赎楼的同时被告办理贷款，但是林**提交贷款资料存在不及时的情况，50万元拖了很久才支付，原告担心被告的支付能力，等到同意贷款出来后再去赎楼，已经赎楼了，同意贷款下来了，下一步先在房管所签订买卖合同后买方支付112万元再办理过户，但没有去房管所签合同，也没有支付112万元；朴邻公司没有林**的联系方式。另查明，罗**因拒不执行判决、裁定罪于2019年7月12日起至2020年1月11日止被羁押。李**、宋**提交《民商事委托代理合同》、发票及律师费转账凭证拟证明其已经因案涉纠纷支付律师费63600元。以上事实，有原告提交的房地产经纪合同、房产证、公证书、电子证据固化报告、发票、微信聊天记录、光盘、《补充协议》（复印件）、《买卖合同解约协议》（复印件）、《解约提示函》、《履行义务提示函》（复印件）及对应快递单与送达情况、2019.12.3《关于李**、宋**履约义务提示的复函》、2019.12.6《复函》（复印件）、《解约合同通知书》（复印件）、《履行义务提示函二》（复印件）及对应快递单与送达情况、南方都市报、收据、《民商事委托代理合同》及发票、律师费转账凭证、微信群聊天记录、贷款结清证明、贷款还款明细清单，罗**提交的林**起诉原告的资料[内含起诉状、证据说明、房地产经纪合同（复印件）、定金收条、收款收据、银行流水、收件收条、通知书、中国移动通信电话记录清单、微信聊天记录]，朴邻公司提交的《补充协议》以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同的买方；2、罗**是否构成根本违约；3、罗**是否应承担违约责任及承担何种违约责任。关于案涉房屋买卖合同的买方。第一，原告与被告罗**签署的《房地产经纪合同》有原件而且各方均确认系本人亲自签署，且合同骑缝处各方签名捺印，而168号合同仅有复印件，各方均无法提供原件核对，林**主张该合同上买方处的签名系其本人签署但其确认没有见到李**签署该合同，李**对该合同卖方处的签名不确认并申请笔迹鉴定，朴邻公司主张李**、林**的签名均非本人签名；第二，2019年1月19日《补充协议》记载的内容表明罗**购买案涉房屋但以林**的名字办理房产证及银行贷款；第三，两份合同交易价款相差104万，并且微信群聊天记录显示李**在开具50万元的收据时要求罗**确认林**系经罗**的委托代表罗**支付购房款的，而且朴邻公司亦陈述案涉房屋交易的买方为罗**，因而被告关于签合同当天向原告披露林**是实际购房人，原告知道并选择林**作为相对方并就同一标的订立168号合同的主张不能成立。综上，本院认为，案涉房屋的买方为罗**。原告申请对168号合同上“李**”的签名是否为其本人签署进行笔迹鉴定，原告的该申请对本案的审理没有实质性的影响，因此，本院未予准许。关于罗**是否构成根本违约。结合朴邻公司的陈述、合同的约定以及微信聊天记录的内容，本院认为，双方原来约定的交易流程为卖方赎楼的同时买方申请银行贷款，赎楼与银行贷款批准后去房管所签署《房地产买卖合同》并且买方当日支付112万元购房款。实际履行过程中，原告已经完成赎楼，银行贷款亦已获批，原告催告被告罗**履行到房产交易主管部门签署《房地产买卖合同》及支付112万元购房款的义务，被告罗**因犯罪行为被羁押，朴邻公司作为经纪方联系罗**的弟弟罗裕强、罗**的刑事代理律师沟通后续合同履行事项均未有回应，导致交易停滞，罗**的行为已经构成根本违约。在2019年6月之前原告三次申请赎楼均因罗**未能在期限内支付赎楼款50万元而未能完成，银行贷款自2019年1月份申请却迟迟未获批，宋**2019年6月3日在微信群中提出基于控制风险要求在罗**落实银行批贷以及大额余额到位后才赎楼，罗**并未就此提出异议亦未催告原告进行赎楼，《房地产经纪合同》中对于赎楼的具体时间没有约定，银行贷款于2019年9月获批，原告在2019年9月23日要求朴邻公司申请银行提前还款，并且朴邻公司就原告提前还款的事项已经通知了受托人罗裕强并告知下一步为买方准备首付款、首付款到位后就可以安排过户，因此，本院对被告罗**关于原告迟延赎楼导致交易停滞的主张不予采纳。如前论述，导致双方交易无法进行的原因在于被告罗**违约，原告有权提出解除合同，并且原告已经履行通知义务，因此，本院对原告与被告罗**之间的《房地产经纪合同》已经解除予以确认。关于被告是否应承担违约责任及承担何种违约责任。被告抗辩其被羁押期间无法与外界取得联系，不存在违约故意，不应承担违约责任，被告因犯罪行为被羁押不能成为免责的理由，因此，被告应当承担违约责任。根据《房地产经纪合同》第十三条的约定，原告有权要求被告按照房屋成交价格的百分之二十支付违约金即328万元×0.2=65.6万元，被告主张违约金过高，但被告并未提交证据证明违约金过分高于原告的损失，因此，本院对被告的主张不予采纳。被告已经支付定金10万元及50万元购房款，原告主张定金和已经支付的购房款在违约金中进行抵扣，本院予以采纳，抵扣后被告还应当向原告支付违约金5.6万元。原告未提交支付电子证据固化费用的支付凭证，被告对原告提交的公告费收据三性不予确认，《房地产经纪合同》第十八条并未明确约定由违约方承担电子证据固化以及刊登公告的费用，因此，本院对原告诉请的证据固化费用、刊登公告费不予支持。原告提交《民事代理合同》以及律师费发票、转账凭证证明其因案涉纠纷支付律师费63600元，根据《房地产经纪合同》第十八条的约定，该律师费应当由被告罗**承担。因此，本院对李**、宋**诉请罗**支付律师费63600元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认李**、宋**与罗**于2019年1月19日签订的《房地产经纪合同》已解除；二、被告罗**于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李**、宋**支付违约金56000元以及律师费63600元；三、驳回原告李**、宋**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11028.72元，原告李**、宋**已预交，由原告李**、宋**负担50元，由被告罗**负担10978.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  雍 维审 判 员  赖艳君审 判 员  常甲甲二〇二〇年八月十日法官助理  关观银书 记 员  刘佩珊