江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初5133号 原告：吕吟怡，女，1991年6月23日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：周建军，江苏福地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵濮帆，江苏福地律师事务所律师。 被告：苏州方正地产发展有限公司，住所地常熟市虞山南路**山水桃源山庄**，统一社会信用代码91320581674860090U。 法定代表人：陶子鹏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘汉文，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆洁琳，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。 原告吕吟怡与被告苏州方正地产发展有限公司（以下简称方正公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕吟怡委托诉讼代理人周建军、赵濮帆，被告方正公司委托诉讼代理人刘汉文、陆洁琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕吟怡向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金792050元；2、诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请第1项为，判令被告支付原告逾期交房违约金766500元（以365万元为基数，按每日万分之七自2016年10月1日计算至2017年7月27日计300天）。事实和理由：原被告于2015年6月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买虞山南路96号山水桃源山庄×××室房屋，房屋总价365万元，交房期限为2016年9月30日前。被告逾期交房，已经构成违约，应按约定承担逾期交房违约金。为维护原告合法权益，特此提起诉讼。 被告方正公司辩称，1、原告诉请超过诉讼时效，应予驳回。合同约定于2016年9月30日前交房，原告应当自该日起知道其权利受侵害，至今已超过3年诉讼时效。2、原告未按期足额支付房价款，被告依据后履行抗辩权可以顺延交房。原告逾期付款34天到304天不等，相关交房时间可以依法顺延，被告保留就此提出反诉的权利。3、原告主张的违约金标准明显过高，请求法院依法酌情调整，调整的依据建议按照该房屋的月租金计算，毛坯房租金大概5000-8000元每月。如果按照原告主张的十个月计算，实际损失在5-8万元。即使被告存在延期交房，客观上原告的损失就是租金损失。因此请求法院依照租金损失对违约金进行调整。4、本案中被告为了配合政府维护社会稳定，对村民堵路堵门上访等影响社会稳定的情形，根据政府与当地村委会的协调方案对案涉项目重新进行了调整规划设计，导致整个项目停工达到17个月。被告对该延误不存在任何过错，且属于被告在签署合同过程中无法预见、不能避免的情形，属于法律规定的不可归责于被告的情势变更的行为，请求法院对此客观事实依法予以认定并作为被告延期交房的事实依据，核减相应的延期时间。同时在项目开发中，政府也出具了相应文件，由于政策文件的调整，导致被告在施工过程中基于政府管控而停工31天、47天，该部分也不属于被告原因所致，法院也应综合考量，核减相应的延期时间。综上，请求法院依法考虑，驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年6月6日，原告吕吟怡（买受方）与被告方正公司（出卖方）签订编号为Y20150008654的《商品房买卖合同》一份，约定买受方向出卖方购买常熟市山水桃源三期×××室商品房；该商品房建筑面积346.58平方米，总价款365万元；买受方于2015年6月6日一次性支付房款110万元，于2015年12月31日付款110万元，于2016年6月1日付款145万元；出卖方应当在2016年9月30日前，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用，逾期超过90天后，买受方有权解除合同，若买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之七的违约金。合同还对其他事项作了约定。 合同签订后，原告吕吟怡付清了房款，但并未完全按合同约定时间付款。被告方正公司未能按合同约定时间交付房屋，后于2017年7月26日取得涉案房屋的商品房交付使用备案通知，并以邮寄方式通知原告于2017年7月28日起开始办理房屋交付手续。原告收到交付通知书后于2017年8月6日办理了收房手续。 审理中，被告方正公司为证明其抗辩主张事实成立，向本院提交如下三组证据： 第一组证据：证据1、关于山水桃源三期85#住宅楼规划调整申请报告一份，显示被告方正公司于2015年7月12日向常熟虞山尚湖旅游度假区管理委员会及常熟市规划局提出书面规划调整申请报告，因洩水村村民对于85号楼的南立面墙体形式提出反对意见，经村委会协调无果，故采纳村民意见，申请调整85号楼规划布局。证据2、涉案项目规划许可证及施工许可证各两份，载明规划许可证先后取得日期为2014年4月8日、2015年9月2日，施工许可证的先后取得时间为2014年9月1日、2016年6月30日。证据3、停工（核查）通知书一份，载明常熟市住建局以山水桃源项目85#、86#楼无施工许可施工为由于2015年11月9日通知被告方正公司立即停止施工。证据4、常度管[2016]5号虞山尚湖旅游度假区管委会关于免予对山水桃源变更处罚的请示文件一份，载明常熟市虞山尚湖旅游度假区管委会于2016年1月14日请示常熟市人民政府，表示2015年3月，方正公司反映有洩水村村民以83#、85#“墙角冲”为由在施工现场堵路、堵门及售楼处闹场导致其无法正常施工及销售，经管委会对村民劝导教育无效，为社会稳定考虑，管委会要求方正公司按照村民意愿取消83号楼东侧异形房，调整85号楼墙与屋角，方正公司从大局出发，积极配合，调整了规划并向有关部门办理了变更手续；2016年1月12日，住建局公布了行政处罚意见，现基于上述情况，恳请对方正公司免予处罚。证据5、建设用地延期开（竣）工申请表一份，载明方正公司以前述情况为由，申请延期竣工日期为2017年6月30日，管委会及常熟市国土局先后予以批准同意。证据6、工程复工通知书一份，载明常熟市建设工程质量监督站于2016年8月3日通知项目施工单位同意复工。以上证据，被告用于证明因政府原因导致工程延期累计17个月。 第二组证据：证据1、落款日期为2015年11月11日的常住建[2015]260号《转发苏州市住建局和的通知》文件一份，载明从即日起至11月25日，全市在建工地一律全面停工，对施工现场进行全面整顿，全力排查安全生产事故隐患。证据2、落款日期为2016年8月8日的常住建[2016]172号《关于印发的通知》文件一份，载明工作方案重点保障期间为2016年8月23日至2016年9月7日，要求严格规范涂料作业，禁止进行建筑工地墙体涂刷装饰等使用有机溶剂的作业。证据3、落款日期为2016年8月19日的外墙涂料暂停施工通知一份，载明方正公司根据政府通知要求，通知施工单位在2016年8月23日至9月7日期间暂停外墙涂料施工。以上证据，被告用于证明因为政府政策原因导致工程延期31天。 第三组证据：证据1、落款日期为2016年9月25日的方正公司关于请求常熟虞山尚湖旅游度假区管委会协调山水桃源三期与洩水村相邻围墙复工事宜的函一份，载明涉案地块室外地势标高高出村道2米，洩水村村民认为影响村民房屋采光与通风，在围墙施工现场堵路，要求方正公司停止围墙施工，导致公司自2016年9月12日起至今陷入停工状态，故请求管委会予以协调。证据2、落款日期为2016年10月10日的常熟虞山尚湖旅游度假区管委会关于山水桃源三期与洩水村相邻围墙事宜的协调意见一份，载明管委会经研究并结合村民意见后，协调意见为，洩水村的原有围墙保持原样，与洩水村相邻的红线围墙按钢筋混凝土挡土墙方案施工，标高至室外道路标高，小区上部采用镂空铁艺围栏，开发公司按此意见恢复施工。证据3、落款日期为2016年11月28日的方正公司关于山水桃源三期项目主道口修复停工的情况说明一份，载明洩水村村民以项目部分房屋入户台阶金蟾对准村民住宅影响房屋风水为由，于2016年11月5日野蛮挖断混凝土施工主道口，导致工程材料无法送至施工现场，故自2016年11月6日起全面停工至今，后经度假区管委会及村委会及时对村民作劝导、教育工作，最终村民停止了违法行为，公司于2016年11月10日对施工主道口进行了修复工作，并于2016年11月12日完成修复，因混凝土道口养护期需10天时间，故主道口最终于2016年11月23日恢复通车。以上证据，被告用于证明因洩水村村民闹事导致工程延期47天。 原告吕吟怡质证认为，被告主张的因不可抗力导致逾期交付的主张在多个生效判决中已经查明不属于不可抗力，原被告的争议是82#，而在被告的规划调整报告申请中讲明82#已经主体完成，要求调整的是85#的布局，与本案无关。此外，被告陈述的不能按期交房的事由从未向原告进行过说明。 关于诉讼时效，原告认为，涉案房屋在2017年8月6日实际交付，并非是被告在2016年9月30日之前拒绝交房，诉讼时效并未超过。 关于逾期交房违约金的计算标准，原告表示，因被告逾期交房，导致原告装修成本增加、租金损失，被告未举证原告主张的违约金过高，因此要求按照合同约定的标准计算违约金，不应进行调整。 以上事实，由商品房买卖合同、常熟市商品房交付使用备案通知书及本院庭审笔录等在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告未完全按合同约定及时支付房款，同时被告未按合同约定在2016年9月30日前交付房屋，迟至2017年7月26日方才具备交付条件，并通知原告于2017年7月28日开始办理交房手续，双方均构成迟延履行，应各自依法承担相应的违约责任。 被告抗辩所提延迟交付是因不可归责于被告的情势变更、政府出台相关政策及洩水村村民聚众闹事等原因所致，不应承担违约责任。对此，本院认为，第一，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。情势变更旨在解决合同订立后客观情况发生重大变化致继续履行合同会显失公平的问题。所谓“情势”是指与合同有关的客观事实，比如金融危机、重大政策调整等，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，被告抗辩所提村民以“墙角冲”为由堵路闹事及由此规划调整等事由，不属于非商业风险的客观情况发生重大变化，故该事由在本案中不构成情势变更的事实要件。第二，被告抗辩所提的政府政策原因属于属地政府行政部门履行管理职责，也不能认定其合同成立时所信赖客观环境的异常变化，不能据此构成情势变更，也并非阻却违约的合法抗辩事由。第三，被告抗辩所提发生于2016年9月、11月份的村民堵路闹事，即便属实，系第三方因素影响其合同履行，由此所致迟延履行，原告对此并无过错，也不能构成阻却违约的合理抗辩。第四，被告作为房地产开发的专业市场主体，应当对市场风险存在一定程度的预见和判断，履行过程中对不利因素的应对应及时专业，现因各种原因致逾期交房，并非因买房人原因所致，被告主张迟延履行的后果由原告承担而豁免其违约责任，有失公允，缺乏依据。综上所述，被告的违约抗辩意见，依据不足，不能成立，本院不予采信。 关于原告主张的逾期交房违约金。审理中原告明确违约金计算期间自交房期间届满的次日起算，计至被告通知交房日期的前一日，即自2016年10月1日计算至2017年7月27日，合计300天，被告亦无异议，本院予以确认。关于违约金的计算标准，合同约定为每日支付总房价的万分之七，被告抗辩违约金计算标准过高。审理中，原告对其损失情况未举证证明，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整违约金计算标准为每日支付总房价的万分之三。故对于原告诉请主张的逾期交房违约金，本院予以部分支持，经核算，逾期交房违约金为328500元（365万元*0.0003/天*300天）。 被告抗辩原告诉请已超过诉讼时效。对此，本院认为，被告未按照合同约定交房，直至2017年7月28日通知原告办理房屋交付手续，原告于2020年5月提起本案诉讼，并未超过三年诉讼时效。被告认为诉讼时效应自约定交房时起算，没有依据，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告苏州方正地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕吟怡逾期交房违约金328500元（如采用转账方式支付，请汇入原告吕吟怡指定账号；或汇入常熟市人民法院案件款账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告吕吟怡的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取5733元，由原告吕吟怡负担3021元，由被告苏州方正地产发展有限公司负担2712元（原告同意其预交的诉讼费剩余部分2712元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员 刘丽杰 二〇二〇年八月六日 法官助理 袁 媛 书 记 员 龚 蒙