广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初14258号原告：雷志峰，男，1971年5月22日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：苏声才，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑怡，广东经纶律师事务所实习人员。被告：何健雄，男，1962年8月30日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：陈艳娟，女，1963年3月13日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：何健峰，男，1971年9月12日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴捷，广东中泽律师事务所律师。原告雷志峰诉被告何健雄、陈艳娟、何健峰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷志峰及其委托诉讼代理人苏声才、刘淑怡，被告何健峰及其委托诉讼代理人吴捷到庭参加诉讼，被告何健雄、陈艳娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雷志峰向本院提出以下诉讼请求，请求判决：1.解除原告与被告何健雄签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》；2.被告何健雄、陈艳娟、何健峰退还原告购房款123万元并支付利息87107.08元（此利息按中国人民银行同期贷款利率暂计至2019年9月26日止，此后利息按中国人民银行同期贷款利率计至偿清全部款项之日止）；3.被告何健雄、陈艳娟、何健峰赔偿原告违约金100万元；4.被告何健雄、陈艳娟、何健峰承担本案诉讼费用。事实与理由：经广州市腾瑞房地产中介服务有限公司（以下简称腾瑞公司）介绍，原告与何健雄于2018年3月8日签订《房屋买卖合约》，约定原告以总金额133万元向何健雄购买位于广州市番禺区市桥西丽南路228号华侨城15号楼2座301号房屋，签合约当天付50万元定金，余款83万元后付；何健雄保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利，否则，承担相应的法律责任，还约定了违约责任。当天，原告与何健雄及腾瑞公司签订《补充协议》，约定何健雄于成功补办该物业不动产权证后1个月内，买卖双方到番禺公证处完成办理全权委托公证当天，买方付楼款730000元，何健雄承诺在2018年9月8日前配合原告收楼，原告收楼后把余款100000元付清给何健雄。当天，原告经工商银行转给何健雄50万元购房定金，何健雄出具《收款证明》确认收到此笔定金。在何健雄补领了粤(2018)广州市不动产权第07210865号不动产权证书后，出于广州房价上涨迅速，而案涉房屋又未办理过户，原告便对案涉房屋作出处置的考虑，原告与刘巧静、何健雄、陈艳娟于2018年5月2日一起到广州市番禺公证处办理关于案涉房屋的委托公证，公证委托书明确记载何健雄、陈艳娟是夫妻关系，案涉房屋属其夫妻共有财产，委托雷志峰、刘巧静为合法代理人，代表处理涉案房屋相关事宜。当天，原告向何健雄转款73万元购房款，被告何健雄出具《收据》予以确认。此外，在买卖案涉房屋时，根据2018年3月8日的房屋查档资料，涉案房屋登记为何健雄所有，占有份额为全部。按照约定，何健雄应于2018年9月8日前配合原告收楼，原告为此多次找何健雄，但何健雄避而不见。其后，原告从何健雄处得知何健雄与何健峰兄弟俩因涉案房屋所有权发生纠纷，正在二审程序中，原告申请参加诉讼但未收到法院的回复。二审法院最终判决涉案房屋归何健峰所有。原告认为其与何健雄签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》合法有效，原告已依约支付123万元购房款，履行了合同义务，而何健雄却未将案涉房屋过户至原告名下，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告有权解除上述买卖合同及补充协议，何健雄应返还购房款123万元及支付相应的利息，及按照合同约定赔偿100万元违约金。因涉案房屋属于何健雄、陈艳娟的夫妻共同财产，故陈艳娟明确知悉卖房事项，故陈艳娟应对上述债务承担连带责任。原告与何健雄签订合约时，查册资料显示涉案房屋权属人是何健雄，占有份额是全部，但现在所有权人变成了何健峰。因二人是兄弟关系、房屋存在代持及协助办理贷款抵押情形，从合同履行情况来看，何健雄在收取原告巨额房款后迟迟不将房屋过户给原告，且在此过程中利用诉讼将房屋所有权变更为何建峰，至今已经失联，故原告有充分理由怀疑何健雄、何健峰串通，以诉讼方式将案涉房屋判归何健锋名下，从而损害原告的权益，何健峰应对上述债务承担连带责任。综上所述，为维护自身合法利益，原告特起诉至法院，请求法院依法判决。被告何健雄、陈艳娟未答辩。被告何健峰辩称，1.涉案房屋属于何健峰实际所有，何健雄出售涉案房屋的行为不合法。原告将何健峰列为被告，主体不适格。涉案合同是原告与何健雄签订的，涉案合同的权利义务法律后果与何健峰均无关。2.何健雄与何健峰虽是兄弟关系，但是已多年不联系，原告认为两人恶意串通缺乏依据。3.相反，原告在没有现场看房的情况下就购买涉案房屋，原告的购买目的存疑。原告购买涉案房屋要腾空房屋，何健雄发函要求何健峰搬离，故而引发了诉讼。4.违约金高达100万元不符合常理，该交易的首付款也约定过高。各方当事人围绕本案相关事实提供了证据，本院经组织当事人质证，确认本案事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区市桥街西丽南路228号15号楼2座301，2018年3月8日的不动产登记查册表载明权属人登记为何健雄，占有份额为全部，建筑面积87.5平方米，发证日期为2009年3月9日，权属来源为遗失补发。2018年4月26日，不动产权证再次获补发。2018年3月8日，何健雄（卖方）、雷志峰（买方）与腾瑞公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：卖方将位于广州市番禺区市桥街西丽路华侨城15号楼2座301房出售给买方，房屋总价133万元，买卖双方同意交付物业日期为卖方收齐全部楼款当天；买方向经纪方支付中介服务费及咨询费20000元，买卖双方在签署本合约当天向经纪方支付50%的中介服务费及咨询费，另外50%应于房管部门受理本次交易递件回执当天支付；买方应在签订合同时支付定金50万元，卖方收取定金后三日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后三日内到房屋部门办理涂消抵押及归档手续；手写备注内容：若买方违约，卖方没收定金50万元，若卖方违约，卖方需赔偿买方100万元作为赔偿金；等等。同日，三方签订《补充协议》，约定：1.卖方同意于成功补办不动产权证1个月内，买卖双方到番禺公证处完成办理全权委托公证当天，买方付楼款73万元，卖方承诺在2018年9月8日前配合买方收楼，买方成功收楼后把余款10万元付清给卖方。2.卖方知悉本次交易买方是一次性付款，买方办理交易过户后向银行申请办理公积金抵押贷款或商业抵押贷款，为了买方能收回银行所发放的按揭贷款，所以卖方须提一张广州市区开户行的一类银行卡给买方，用于收取银行发放的按揭楼款，卖方同意此卡收到该物业按揭楼款买方可凭密码或网银取款，买方用完卡后，需将以上卡片及网银原件返还给卖方；卖方所提供银行卡原件、网银及密码由买方保管，卖方须开通买方指定的手机号码为银行转账接受短信通知；卖方所提供给买方的银行卡用途仅为收取以上物业由贷款银行划入的相关按揭楼款唯一用途，买方不得用于其他任何非法用途。2018年3月8日，雷志峰向何健雄转款50万元，备注为购房款。何健雄出具《收款证明》，载明收到雷志峰交来定金50万元。2018年5月2日，何健雄、陈艳娟出具《委托书》，载明何健雄、陈艳娟是夫妻关系，涉案房屋为二人夫妻共同财产，委托刘巧静、雷志峰代为处理房屋产权证、土地使用权手续，有权出售房屋、办理网签手续、签订合同、办理房屋转移手续，等等。上述《托书》经广东省广州市番禺公证处公证。同日，雷志峰向何健雄转款73万元。何健雄出具《收据》，载明收到雷志峰购房款73万元。庭审中，雷志峰自认购买房屋时未查看房屋现场，其购房目的为置换房屋。另查明，何健雄与何健峰为兄弟关系。何健峰原为涉案房屋的登记权属人，后变更为何健雄，涉案房屋一直由何健峰居住使用。2018年7月17日，何健雄以何健峰为被告向本院提起物权保护诉讼，要求何健峰搬离涉案房屋并支付房屋占有使用费，本院以（2018）粤0113民初6751号案件立案审查。何健峰于该案中提起反诉，要求确认何健峰与何健雄签订的房屋买卖合同无效，何健雄将涉案房屋过户至何健峰名下。何健峰反诉事实理由：1.2007年，何健峰与前妻闹离婚，何健雄主动告知其如离婚涉案房屋可能被分割，不如假装卖给何健雄过户到其名下，待离婚以后再将房屋过户给何健峰。2.双方于2007年5月24日签订了房屋买卖合同，办理了过户手续，但何健雄没有支付合同约定的购房款，所有的房屋过户手续资料均存放于何健峰处。但何健雄在何健峰离婚后迟迟未将房屋过户回何健峰名下。该案经一、二审，最终判决确认何健雄与何健峰签订的《房地产买卖合同》无效，何健雄应将涉案房屋过户至何健峰名下。本院认为，关于合同解除的问题，根据已生效法律文书确定的事实，涉案房屋实际权利人为何健峰，何健雄仅为房屋代持人，现涉案房屋已登记至何健峰名下。何健雄将涉案房屋出售给雷志峰，何健峰对此未予追认，故何健雄出售房屋为无权代理。现何健雄与雷志峰签订的房屋买卖合同无法继续履行，雷志峰请求解除双方的合约及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除的归责问题。首先，何健雄无权出售房屋构成违约。其次，雷志峰未查看房屋现状就签订协议有违常理，结合其约定的交易方式为公证委托，及双方的补充协议的内容来看，雷志峰购买涉案房屋的目的明显是炒楼，并非获取房屋所有权。双方在合同中所约定的交易方式为委托公证方式，实质为全项委托公证，当事人选择该方式往往为了规避购房资格的限制及各类税费，该行为扰乱社会经济秩序，损害国家利益，同时也引发社会各种矛盾，此种合同履行方式不应得到鼓励及支持，雷志峰因此而遭受的经济损失由其自行承担。因此，合同解除后，雷志峰已支付的房款共123万元，何健雄应予以返还，雷志峰要求的利息及违约责任，本院不予支持。何健雄与陈艳娟在公证委托中自认为夫妻关系，自认涉案房屋为夫妻共同财产，陈艳娟同意将涉案房屋出售给雷志峰，何健雄因出售涉案房屋而获取的房屋对价123万元亦属于夫妻共同取得，本院已判令何健雄应返还123万元房款给雷志峰，陈艳娟因此负有连带责任。何健雄与何健峰虽为兄弟关系，但根据二人的诉讼纠纷可见，二人并没有恶意串通之事实。故雷志峰要求何健峰对何健雄上述债务承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告雷志峰与被告何健雄签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》；二、被告何健雄、陈艳娟自本判决发生法律效力之日起十日内向原告雷志峰返还购房款123万元；三、驳回原告雷志峰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费16770元，由原告雷志峰承担8385元，被告何健雄、陈艳娟承担8385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇二〇年八月二十五日书 记 员  陈 冬