平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初3458号原告(反诉被告):崔杨斌，男，汉族，1987年9月27日出生，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人:谢存山，男，汉族，1968年9月16日出生，住河南省平顶山市卫**。被告(反诉原告):王凤玮，女，汉族，1992年8月26日出生，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：杨心武，河南大乘律师事务所律师。原告(反诉被告)崔杨斌诉被告(反诉原告)王凤玮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。崔杨斌的委托诉讼代理人谢存山，王凤玮的委托诉讼代理人杨心武到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。原告崔杨斌向本院提出诉讼请求：1、判令王凤玮支付给崔杨斌违约金33900元；2、判令王凤玮支付崔杨斌误工费、交通费等损失2000元，以上1、2项共计35900元；3、本案诉讼费用由王凤玮承担。事实和理由：2019年4月7日，崔杨斌、王凤玮通过河南省三和之家房地产经纪有限公司（以下简称“三和之家房产经纪公司”）提供居间服务，签订了房屋买卖合同。合同第一条第一款约定：崔杨斌将其位于平顶山市新华区矿工路天河盛世东苑12号楼东1单元18层东南户房屋出售给王凤玮。第二条第二款第2项约定，甲乙双方约定于2019年5月30日一起到房管及银行部门办理产权转移手续。第八条第一款约定：甲乙任何一方违反本合同的约定，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则二倍或要求违约方支付本合同约定的房屋实际成交价5%的违约金，并承担给守约方造成的经济损失（包括但不限于居间服务费、律师费、诉讼费等其他经济损失）。合同签订时，崔杨斌将房产证原件交予居间方三和之家房产经纪公司保管，履行了合同义务，随时等候王凤玮一起到房管及银行部门办理产权过户手续。崔杨斌在2019年5月30日前后，多次利用电话、微信、短信等方式，通知居间方催促王凤玮按照约定时间到房管及银行部门办理产权过户手续，居间方分别于2019年6月2日和2019年6月8日给王凤玮发了两次催告函，要求王凤玮支付违约金，并且和崔杨斌一起到房管及银行部门办理产权过户手续，王凤玮均置之不理，王凤玮在签了合同后却拒绝继续履行合同，系严重违约，致使崔杨斌合法权益收到侵犯，为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告王凤玮辩称，1、王凤玮不存在违约行为。首先，王凤玮支付首付款的时间并不是在2019年5月30日，2019年5月30日只是双方一起到房管及银行部门办理产权转移手续的日期，房管及银行部门正式接收、受理过户申请时才应当支付首付款，王凤玮已经按照约定前往，但是崔杨斌却并未前往银行办理相关手续；其次，双方过户时间也并非2019年5月30日，双方共同到房管部门按照相关规定与流程办理房屋产权过户及相关手续的日期为：上述房屋无抵押的在乙方所申请的购房贷款审批通过后10个工作日内办理。崔杨斌诉王凤玮存在违约行为缺乏事实和法律依据。2、崔杨斌诉称因王凤玮延迟缴款导致合同目的不能实现，应当承担违约责任，与事实和法律不符。王凤玮在本案中并不存在违约之处，即便延迟付款一两日，也不足以导致合同目的不能实现，王凤玮在6月2日多次催促中介和崔杨斌要求继续履行合同，但是对方以索要3万余元违约金为由拒绝办理，但根据合同约定，只有在违约导致合同目的不能实现时，违约方才承担三万余元的违约责任，因此，崔杨斌的要求与合同约定不符，属于无理取闹，从事实上来说，导致合同目的无法实现的责任在于崔杨斌，而不在王凤玮。综上，恳请法院驳回崔杨斌的诉讼请求。反诉原告王凤玮向本院提出反诉请求:1、判令崔杨斌支付王凤玮违约金33900元、居间服务费用13560元、律师费10000元、误工费、交通费损失2000元，总计59460元。事实和理由：王凤玮多次要求崔杨斌履行合同遭到无理拒绝，崔杨斌应承担违约责任。在2019年6月10日王凤玮因贷款银行尚未审批，为了积极履行筹措资金，凑够首付后，在要求崔杨斌履行合同时候遭到拒绝，崔杨斌非要求王凤玮先支付违约金再履行合同，导致协商不成合同搁置不能履行，且崔杨斌在没有与王凤玮解除合同的前提下已将涉案房屋转卖他人，导致合同根本不能履行，崔杨斌应当承担违约责任，请求法院支持王凤玮的反诉请求。反诉被告崔杨斌辩称，1、王凤玮要求判令崔杨斌支付违约金没有事实和法律依据。合同中约定的“一起到房管及银行部门办理产权转移手续”的真实意思是：居间方、买方、卖方三方一起到房管及银行部门办理产权转移手续，而不是王凤玮自己去银行办理手续，王凤玮即使自己去办手续也违反了该约定，也不符合正常的房屋买卖交易习惯，且王凤玮也没有证据证明自己去过银行办理手续。没有办理的原因是，虽然崔杨斌及居间方多次通过电话、微信、短信等方式催促，在2019年5月30日时王凤玮仍没有准备好自己的手续也没有备好20万元现金，王凤玮是导致房屋买卖失败的违约方。2、王凤玮要求支付的律师费与正常的律师服务费不符，且是律师对王凤玮个人的法律知识服务，与崔杨斌无关，应由王凤玮负担。3、王凤玮既要求违约金33900元，又要求律师费，与法律不符，是胡乱诉讼，增加诉累。4、王凤玮要求支付居间费13560元与合同不符，合同约定居间费为总房款的1%即6780元，不是13560元。5、王凤玮称其多次要求崔杨斌履行合同遭到拒绝是颠倒黑白。居间方和崔杨斌在2019年5月30日前后多次通知王凤玮一起到房管及银行部门办理产权转移手续，但是王凤玮在2019年5月30没有准备好手续及20万元现金，导致其无法按照约定时间到房管及银行部门办理产权过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于平顶山市××区矿工路××盛世××小区××单元××号房屋(房产证号豫（20**）平顶山市不动产权第0009709号，以下简称“案涉房屋”)，系崔杨斌单独所有。2019年4月7日，崔杨斌（出卖人、甲方）与王凤玮（买受人、乙方）在三和之家房产经纪公司(居间方、丙方)的居间介绍下签订《房屋买卖三方合同》。其中约定主要内容为：一、崔杨斌将案涉房屋出售给王凤玮,房屋成交总价678000元,且成交总价款包括家具、家电；二、付款方式：甲乙双方同意在合同签订当日，乙方向甲方支付人民币10000元作为保证其双方履行本合同的定金，此定金委托由丙方保管，待办理上述房屋产权过户当日该定金冲抵房款并转为房屋交割保证金，仍暂由丙方保管，于房屋交接完毕后支付给甲方；除定金和解押款外的剩余房款经甲乙双方协商一致，甲方认可乙方采取商业银行贷款付款方式支付，甲乙双方约定于2019年5月30日一起到房管及银行部门办理产权转移手续，并于房管及银行部门正式接收，受理过户申请时由乙方将首付款200000元交付给甲方，剩余款项478000元通过银行按揭贷款的方式支付。三、居间报酬：乙方应支付的居间费用为房产总成交价的1%，乙方办理房产贷款的应支付的居间费用为总成交价的1%。四、过户日期：乙方贷款购买上述房屋，甲乙双方共同到房管部门按照相关规定与流程办理房屋产权过户及相关手续的日期为：上述房屋无抵押的在乙方所申请的购房贷款审批通过后10个工作日内办理。五、违约责任：甲乙双方任何一方违反本合同的约定，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则二倍或要求违约方支付本合同约定的房屋实际成交价5%的违约金，并承担给守约方造成经济损失（包括但不限于居间服务费、律师费、诉讼费等其他经济损失）。甲、乙、丙三方在合同尾部签字及按印或加盖公章。合同签订后，王凤玮按照合同约定支付10000元定金，并交由居间方三和之家房产经纪公司保管。居间方通过微信向王凤玮催告其于2019年5月30日到房管及银行部门办理产权转移手续，但王凤玮在2019年5月30日因贷款并未审批以及首付款未凑够，并未前往。崔杨斌于2019年6月2日、6月7日、6月9日三次与居间方微信联系，要求转告王凤玮必须于2019年6月13日前支付33900元违约金并完成交易。居间方于2019年6月9日将该信息转发给王凤玮。王凤玮于2019年6月9日向出卖方崔杨斌核实协商，崔杨斌未回应。王凤玮于2019年6月10日、6月11日通过微信向崔杨斌表示已凑够相关款项可以办理手续继续履行合同，关于违约问题可以在过户之后另行提起诉讼解决，并于2019年6月4日、6月10日通过微信联系居间方告知已准备好首付款，希望能继续履行，于2019年6月12日联系崔杨斌的委托代理人谢存山，表示愿意承担“千儿八百的违约金”后双方继续履行原合同，但崔杨斌以其未在2019年5月30日共同前往房管及银行部门办理手续为由主张其违约，要求王凤玮先行支付违约金33900元后才同意进行后续的房屋产权过户及相关手续，王凤玮认为违约金过高，双方发生争议，经居间方协调未果。2019年6月21日，王凤玮再次联系崔杨斌，被告知案涉房屋正在联系转卖他人。合同未继续履行。居间方三和之家房产经纪公司已将收取的定金退还给王凤玮，将房产证原件退还给崔杨斌。后，崔杨斌诉至法院，要求王凤玮承担违约责任，王凤玮认为系崔杨斌违约，提起反诉。在庭审中，双方均同意解除合同。本院认为，民事主体依照法律规定和合同约定，按照诚实信用原则，行使民事权利，承担民事义务。本案中,崔杨斌（出卖人、甲方）与王凤玮（买受人、乙方）在三和之家房产经纪公司(居间方、丙方)的居间介绍下签订《房屋买卖三方合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现因双方均同意解除合同，本院予以确认。双方争议的焦点为合同履行期限的约定、哪一方构成违约及违约所应承担的法律责任。合同中“上述房屋无抵押的在乙方所申请的购房贷款审批通过后10工作日内办理”的约定系建立在“甲乙双方约定于2019年5月30日一起到房管及银行部门办理产权转移手续，并于房管及银行部门正式接收受理过户申请时由乙方将首付款200000元交付给甲方，剩余款项478000元通过银行按揭贷款的方式支付”约定的基础上对具体办理房屋所有权转移登记手续期限的约定，故崔杨斌的该辩解意见没有依据，崔杨斌与王凤玮双方未能在2019年5月30日向房管及银行部门办理产权转移手续系因王凤玮的原因导致，故王凤玮的行为已构成违约，王凤玮应承担相应的违约责任。关于崔杨斌要求王凤玮承担33900元的违约金即房屋实际成交价的5%，其该主张的合同依据是基于双方关于违约责任的约定，即“甲乙双方任何一方违反本合同的约定，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则二倍或要求违约方支付本合同约定的房屋实际成交价5%的违约金，并承担给守约方造成经济损失”，事实依据是王凤玮未在2019年5月30日与崔杨斌共同前往房管及银行部门办理手续，但该约定适用的条件是违约行为导致合同目的不能实现，王凤玮因自身原因未在2019年5月30日与崔杨斌共同前往房管及银行部门办理手续虽存在违约，但此后一直在与崔杨斌及居间方进行沟通要求承担一定的违约责任并继续履行合同，崔杨斌要求其必须先承担33900元的违约金才同意继续履行合同，双方就违约金数额协商未果是导致合同不能继续履行继而不能实现合同目的的直接原因，王凤玮之违约行为本身并不符合该条关于违约责任的约定，故不能适用该约定条款计算违约金。合同法以保护和鼓励交易为目标和原则，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案情况予以酌定为3000元为宜。关于崔杨斌主张的误工费未提供证据证实，不予支持。关于崔杨斌请求支付的交通费因其提供的航空费票据不足以证明和本案相关，证据不足，不予支持。关于王凤玮的反诉请求，结合前述分析，因该《房屋买卖三方合同》履行中违约方并非崔杨斌，故该诉求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定,判决如下:一、王凤玮于本判决生效后十日内支付崔杨斌违约金3000元。二、驳回崔杨斌的其他诉讼请求；三、驳回王凤玮的反诉请求。案件受理费698元,由崔杨斌负担640元，王凤玮负担58元。反诉费1286元，由王凤玮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王 芳人民陪审员  刘二红人民陪审员  胡 伟二〇二〇年八月十二日书 记 员  宋富亚附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。