广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2148号上诉人（原审被告）：吴宗镇，男，汉族，1976年10月1日出生，住广东省徐闻县***********，公民身份号码440************95X。委托诉讼代理人：林小光，广东林和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宗丰，广东林和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷州市安信物业服务有限公司，住所地广东省雷州市****世贸广场合安幢901房。法定代表人：关传武，总经理。委托诉讼代理人：张敬杰，广东粤徐律师事务所律师。上诉人吴宗镇因与被上诉人雷州市安信物业服务有限公司（以下简称“安信物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2020）粤0825民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴宗镇及其委托诉讼代理人林小光，被上诉人安信物业公司的法定代表人关传武及委托诉讼代理人张敬杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴宗镇上诉请求：一、撤销一审判决；改判驳回安信物业公司的诉讼请求；二、判决本案一、二审诉讼费用由安信物业公司负担。事实和理由：一、一审法院缺乏证据，事实认定严重错误。（一）安信物业公司从2016年1月份开始就退出金雅园小区，一审法院认为安信物业公司持续为吴宗镇提供物业管理服务，与事实严重相悖。自2016年1月开始，安信物业公司就全面退出金雅园小区,由雷州市盛川物业服务有限公司（以下简称“盛川物业公司”）进驻金雅园小区，为全体业主提供物业服务。吴宗镇向一审法院提交了其自2016年1月至2019年4月期间向盛川物业公司缴付物业管理费的相关凭证，以证明自2016年1月开始金雅园小区就一直由盛川物业公司独家提供物业管理服务。一审法院一方面认定盛川物业公司确实在2016年1月就通过开发商的选聘正式入场，安信物业公司也在庭审时表示知晓该事实并表示这是其与开发商及盛川物业公司协商一致的结果；另一方面，一审法院又认为吴宗镇提供的收据凭证上加盖盛川物业公司的公章是由于物业公司收费工作不规范所导致的，不能说明安信物业公司已经实际退出金雅园小区。在一审法院看来，盖有盛川物业公司公章的收据，不能证明盛川物业公司在提供物业管理服务，对于没有提供任何证据的安信物业公司，一审法院反而坚信其一直都在提供物业管理服务，这是没有事实依据的。（二）一审法院对关键事实的认定逻辑混乱，结论荒谬。一审法院认为盛川物业公司入场后，安信物业公司并未退场。其理由是盛川物业公司实际上是与安信物业公司共同聘用了安信物业公司原来聘请的物业服务工作人员对整个小区进行物业管理。首先，安信物业公司并未提供任何证据证明其是否与盛川物业公司共同聘用同一班工作人员为小区提供服务，一审法院直接认定其仍提供物业管理服务没有事实依据。其次，所谓的“共同聘用”实质上就是一方完全没有聘用人员，但金雅园小区二期一共有5栋楼房，比一期还多出一栋，由同一班人员提供物业服务却能收取原先两倍多的物业服务费，这样的做法如果属实，将是既荒唐又违反法律规定的。根据一审法院的理解，同一班物业服务人员，可以同时证明安信物业公司与盛川物业公司均在提供物管服务，这显然是错误的。二、一审法院将双方的举证责任倒置是错误的。安信物业公司主张其有权收取金雅园小区的物业管理费，其应当对其为金雅园小区持续提供物业服务的事实承担举证责任。吴宗镇对于安信物业公司认为其一直为金雅园小区提供物业服务的主张予以否认，并要求安信物业公司承担举证责任，安信物业公司始终未能提供任何证据对其主张的事实予以证明，一审法院不但没有让其承担举证不能的后果，反而对吴宗镇提供的反证予以否认，一审法院的做法，颠倒了双方的举证责任，违反了“谁主张、谁举证”的原则。三、一审法院闪烁其词，逃避了谁是金雅园小区合法的物业服务提供方的关键问题。按照一审法院的认定，金雅园小区同时存在两家物业服务公司，如该情况属实，一审法院作为审判机关，应当对金雅园小区唯一合法的物业服务公司作出认定后，再向行政主管部门提出司法建议。行政主管部门的认定并不是终局的，如果当事人有异议的话，最后仍可能要提请法院进行判决。一审法院自始至终都没有明确哪一家公司才是金雅园小区唯一合法的物业服务提供方，并未解决矛盾的根本。四、一审判决缺乏法律依据。（一）一审法院认为吴宗镇和安信物业公司之间的物业服务合同关系还存在，没有法律依据。安信物业公司在庭审时多次说明其和盛川物业公司之间是同一关系，并自认2016年1月后其与开发商以及盛川物业公司协商一致，由开发商和盛川公司签订新的前期物业服务合同，由盛川物业公司负责金雅园小区的物业管理服务。根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，自盛川物业公司成为金雅园的物业服务提供方后，安信物业公司就无权再对金雅园小区实施物业管理。因此，尽管安信物业公司没有履行书面告知吴宗镇解除合同的义务，但并不影响该合同已经被解除的事实。在盛川物业公司成为新的物业服务公司后，盛川物业公司虽未曾和吴宗镇补充签订书面的物业合同，但双方实际上已按照盛川物业公司和小区其他业主签订的格式合同履行，形成了事实上的物业服务合同关系。一审法院认为吴宗镇和安信物业公司之间的物业服务合同关系仍然存在，没有法律依据。（二）一审法院认可两家物业管理服务方可以共用同一班物业服务工作人员服务同一个物业管理区域，缺乏法律依据。依据《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，在盛川物业公司成为金雅园小区合法的物业服务提供方之后，盛川物业公司不得将金雅园小区的物业管理工作委托给他人（包括安信物业公司）。自盛川物业公司成为金雅园小区唯一合法的物业服务方后，即使雇用的是安信物业公司的原班人马，安信物业公司也不可能因此成为金雅园小区合法的物业服务方，如果上述情况属实，安信物业公司和盛川物业公司之间也就是劳务派遣的关系。安信物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。安信物业公司向一审法院起诉请求：判决吴宗镇缴纳拖欠安信物业公司的物业管理费770元并负担案件的诉讼费用。在一审庭审中，安信物业公司要求增加计算物业管理费，计至2020年3月底共计1001元（每月77元）。一审法院审理查明：安信物业公司于2014年5月23日登记成立，经营物业管理。徐闻金雅园小区位于徐闻县*******，是雷州市乐华房地产有限公司从2012年开发建设。2014年5月建成第一期商品房（包含A幢、B1幢、B2幢、B3幢），并开始公开出售。2014年6月经雷州市乐华房地产有限公司选聘，安信物业公司作为物业管理服务企业进驻金雅园小区开始为小区提供物业管理服务。吴宗镇于2014年8月28日向雷州市乐华房地产有限公司购得金雅园小区B1栋806房（建筑面积113.06平方米）。购房时，安信物业公司、吴宗镇签订一份《徐闻金雅园（住宅）前期物业服务协议》。该协议约定，安信物业公司为吴宗镇提供物业管理服务，吴宗镇按建筑面积每月每平方米0.68元标准给安信物业公司支付物业服务费，服务期限自交楼之日起至业主委员会与物业管理服务企业签订新的物业服务合同生效时终止。协议还就物业管理服务其他事项作了约定。协议签定后，双方按约定履行。2016年1月雷州市乐华房地产有限公司建成第二期商品房（包含C幢一单元、C幢第二单元、C1幢第一单元、C1幢第二单元、A1幢），并公开出售。建成第二期商品房后开发商选聘盛川物业公司为第二期房产业主提供物业服务。盛川物业公司为与业主签定物业服务合同后，与安信物业公司共同聘用原来同班物业服务工作人员对整个小区进行物业管理。在收费过程中，出具收据时混用两家公司的公章。业主对此不满。两家公司又使用“金雅园小区物业财务专用章”的印章进行收费。因此，包括吴宗镇在内的部分小区业主认为物业管理主体混乱，经与物业公司交涉未果后，吴宗镇从2019年3月份开始拒绝缴纳物业服务费。至2019年12月底吴宗镇共欠物业服务费770元。经安信物业公司催讨无果，遂诉至一审法院。在开庭审理过程中，安信物业公司要求增加计算物业管理费计至2020年3月底共计1001元（每月77元）。在案件审理过程中，针对徐闻金雅园小区同时由两家物业服务企业进行管理服务的情况，一审法院已向相关行政部门发出司法建议，要求对此加强管理和协调。一审法院审理认为，本案系物业服务合同纠纷。安信物业公司、吴宗镇签订的《徐闻金雅园（住宅）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。安信物业公司对吴宗镇的物业履行管理服务，吴宗镇应向安信物业公司支付相应的物业管理费。本案的争议焦点:一是安信物业公司、吴宗镇之间是否还存在物业服务合同关系；二是安信物业公司是否持续为吴宗镇提供物业管理服务;三是吴宗镇应否支付物业管理费。焦点一、安信物业公司、吴宗镇之间是否还存在物业服务合同关系。安信物业公司、吴宗镇签订的《徐闻金雅园（住宅）前期物业服务协议》约定，安信物业公司为吴宗镇提供物业管理服务，吴宗镇按双方约定的标准给安信物业公司支付物业服务费，合同期限自交楼之日起至业主委员会与物业管理服务企业签订新的物业服务合同生效时终止。本案中，徐闻金雅园小区至今还未成立业主委员会，吴宗镇也未与其他物业管理服务企业签订新的物业服务合同。故安信物业公司、吴宗镇之间的物业服务合同关系还继续存在。吴宗镇主张安信物业公司从2016年1月开始就退出金雅园小区的物业服务。并提供了雷州市盛川物业服务有限公司出具的服务费收据为证。仅凭此收据不能证明安信物业公司已退出该小区的物业服务。吴宗镇缴交物业管理费的收据盖有盛川物业公司的公章是因为该小区在收费工作过程中不规范造成的，并不能据此说明吴宗镇与盛川物业公司存在物业服务合同关系。对于金雅园小区同时存在两个物业服务企业的问题，一审法院已向相关部门提出司法建议，加强管理和协调。安信物业公司、吴宗镇之间的物业服务合同不因所在小区同时出现两个物业服务企业而导致无效，双方的合同关系亦不因此而消失。故吴宗镇认为与安信物业公司已经没有物业服务合同关系的主张，不予支持。焦点二、安信物业公司是否持续为吴宗镇提供物业管理服务。经庭审调查，安信物业公司一直为吴宗镇提供物业管理服务。吴宗镇主张从2016年1月份开始由盛川物业公司取代安信物业公司为金雅园小区提供物业服务，吴宗镇与盛川物业公司形成物业服务合同关系。但吴宗镇没有为此提供证据予以证实。吴宗镇一审庭审中也承认为其提供物业服务的工作人员没有作过大的变动。故吴宗镇认为安信物业公司早在2016年1月开始退出该小区物业管理的主张，不予支持。焦点三、吴宗镇应否支付物业管理费。安信物业公司与吴宗镇之间的物业服务合同关系继续存在，安信物业公司持续为吴宗镇提供物业管理服务，依据双方的协议，吴宗镇应当给安信物业公司缴交物业管理费。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：吴宗镇于判决生效之日起五日内向雷州市安信物业服务有限公司支付2019年3月至2020年3月期间的物业管理费1001元。如果吴宗镇未按判决指定的期间向雷州市安信物业服务有限公司履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（雷州市安信物业服务有限公司已预交）,由吴宗镇负担。本案二审中，本院依法组织各当事人进行了举证、质证。吴宗镇提交了以下证据：盖有“雷州市安信物业服务有限公司徐闻分公司”公章的物业管理费收据，拟证明2019年9月起由雷州市安信物业服务有限公司徐闻分公司收取物业管理费。安信物业公司对吴宗镇提供的上述证据质证意见如下：对该证据真实性无异议，对该证据关联性有异议，安信物业公司是盛川物业公司的实际控制人，而安信物业公司存在管理混乱的情况，故有时以其他主体的公章出具物业管理费收据，但实际上是由安信物业公司实行管理行为。本院经审查认为：吴宗镇提供上述证据属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院对吴宗镇提供的上述证据不予采纳。安信物业公司于本案二审庭审后向本院提供了以下证据：一、《公司收购协议书》、盛川物业公司《营业执照》、盛川物业公司出具的《关于我司公章在“金雅园”小区使用情况的说明》，拟证明安信物业公司是盛川物业公司实际控制人的事实；二、盛川物业公司出具的《生活用水公共电表情况说明》、《安信公司服务期间缴费票据》（电费发票、水费收据）、徐城环卫站《委托书》、电费发票、水费和污水处理费发票、安信物业公司捐赠《湛江日报》收据、城北供电所《停电通知书》、安信物业公司《温馨提示》、“禁止攀爬”标语照片、安信物业公司《关于电动车充电的温馨提示》、安信物业公司与湛江市永信电梯有限公司签订的《电梯保养合同》、安信物业公司《员工考勤工资表》，拟证明安信物业公司在“金雅园”小区按照物业服务合同持续提供物业服务的事实。因安信物业公司提供上述证据属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院不再组织双方当事人对上述证据进行质证，本院对安信物业公司提供的上述证据均不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：吴宗镇在本案二审庭审中明确表示对物业费的数额没有异议，陈述称确实有物业公司为涉案住宅小区提供了物业服务，并认可物业费应该交纳，只是认为与吴宗镇发生物业服务合同关系的相对人是盛川物业公司，而不是安信物业公司，故吴宗镇应将物业费交纳给盛川物业公司。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。根据吴宗镇上诉请求的事实理由和安信物业公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：关于安信物业公司是否与吴宗镇存在物业服务合同关系，以及吴宗镇应否向安信物业公司交纳物业费的问题。本案中，吴宗镇与安信物业公司签订《徐闻金雅园（住宅）前期物业服务协议》而成立物业服务合同关系，此后，包括吴宗镇在内的金雅园小区一期业主并未与其他主体另行签订物业服务合同，在金雅园小区实际继续接受物业服务的情况下，应推定是《徐闻金雅园（住宅）前期物业服务协议》的继续履行。虽然金雅园小区物业服务出现管理不规范的情况，向吴宗镇出具物业费收据的主体前后不一致，但考虑到涉案金雅园小区存在业主与不同主体签订《徐闻金雅园（住宅）前期物业服务协议》的情况，以及安信物业公司与盛川物业公司之间的牵连关系，不足以据此认定吴宗镇与安信物业公司解除物业服务合同且与其他主体成立物业服务服务合同。判断法律关系成立与否，需推究当事人是否达成一致的意思表示，结合本案的证据与事实，应认为安信物业公司并无退出金雅园小区物业服务的意愿，而作为业主的吴宗镇只是对物业服务管理不规范的情况不满，并非对更换提供物业服务的具体主体具有明确的意识，故不足以推定吴宗镇已与安信物业公司解除物业服务合同且与其他主体成立物业服务合同。在符合条件时合同义务也可由第三人代为履行，而物业服务并非特定化的合同义务，从物业服务的性质与内容分析，无需特定人员实施履行，在不影响服务质量的情况下物业服务提供方自主安排人员履行合同义务，并不为法律所禁止，也未违反双方之间物业服务合同的约定。即使吴宗镇与盛川物业公司之间存在物业服务合同关系，若盛川物业公司对安信物业公司请求吴宗镇给付物业费没有异议，亦可构成盛川物业公司对安信物业公司的债权转让，在此情况下安信物业公司仍享有对吴宗镇的请求权，亦未损害吴宗镇的实体利益。综上，一审法院认为安信物业公司与吴宗镇之间存在物业服务合同关系，又结合吴宗镇认可物业费数额的情况认定吴宗镇应向安信物业公司给付物业管理费，并无不当，本院予以确认。吴宗镇关于其不应向安信物业公司给付物业管理费的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴宗镇的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由吴宗镇负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年八月三十一日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。