文书内容江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初6646号原告（案外人）：郑和华。委托诉讼代理人：孙富华，江苏众乐律师事务所律师。被告（申请执行人）：林雪珍。委托诉讼代理人：孙关林，系林雪珍之夫。被告（被执行人）：凌青华。原告郑和华与被告林雪珍、凌青华为案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑和华的委托诉讼代理人孙富华、被告林雪珍的委托诉讼代理人孙关林到庭参加诉讼，被告凌青华经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书等诉讼文书后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑和华向本院提出诉讼称，郑和华为孙子郑添佑到靖江市上学，经中介方王某介绍与被告凌青华洽谈购买其位于靖江市××花苑Ｄ区房屋（以下简称案涉101房屋）。郑和华及其妻先后到101房屋看后决定买房。2019年3月26日，郑和华给付定金3万元，并到银行提前支取了15万元未到期存款。次日，王某全程参与双方签订《房屋买卖合同》及办理水费、电费的更名手续,后郑和华给付凌青华购房款现金52万元，凌青华将101房屋拆迁安置户房款结算单和原购房合同的原始凭证交付郑和华。郑和华遂入住101房屋并进行了装潢。郑和华自始至终未看到101房屋上有查封公告，也未听说101房屋被法院查封或禁止买卖。2019年5月21日，江苏省靖江市人民法院（以下简称靖江法院）以张贴公告的方式查封了101房屋，郑和华获悉后，就执行标的向靖江法院提出执行异议。靖江法院于2019年9月12日作出（2019)苏1282执异83号执行裁定书，驳回了郑和华的异议请求。郑和华认为：101房屋系未办理登记的安置房，法院虽张贴了公告，但方式无法达到家喻户晓的公示作用。郑和华在购房时无法获悉房屋被查封的状态，凌青华亦未告知案涉房屋已被查封的情况。在凌青华出示相关购房手续后，郑和华已尽到注意义务。郑和华主观不是恶意、支付合理的购房对价且居住至今，郑和华取得案涉房屋属于善意取得，其享有的权益依法优先于申请执行人的金钱之债，足以排除执行的的权益，故提起案外人执行异议之诉请求:不得对101房屋执行。原告郑和华为支持其诉讼请求，提供如下证据：1.李雪根的拆迁安置户房款结算单、凌青华与李雪根签订的《房屋买卖合同》，买方郑和华、卖方凌青华、中介王某共同签订的《房屋买卖合同》，户名为郑和华的水、电费缴费卡、水、电费缴费票据，拟证明凌青华有权处置101房屋，郑和华以现金方式结清全部房款，凌青华向郑和华交付了101房屋及相应原始凭证，郑和华已实际入住101房屋。2.郑和华在中国建设银行股份有限公司新港工业园区支行、江苏靖江农村商业银行股份有限公司新港园区支行、中国工商银行股份有限公司靖江新港支行开户的定期存款账户明细查询单，在中国农业银行股份有限公司靖江斜桥支行开户的银行卡交易明细清单，拟证明郑和华为购房在2019年3月26日、3月27日提前兑取了定期存款16万元并支取了现金26万元。3.申请证人王某出庭作证。王某主要陈述：我介绍郑和华买了拆迁安置房101房屋。我与做法律咨询的老赵认识七八年，他请我帮卖101房屋，我才认识了凌青华。她告诉我，在南京读书的儿子要买房，她才卖101房屋，为避免儿子知道101房屋卖房款，她只收现金不收转账汇款。我不知道凌青华被法院执行且101房屋被法院查封的事情。我和郑和华住同一小区，因我到郑和华家隔壁打牌地方玩而与郑和华相识。他说，为孙子到滨江学校读书，他要买学区房。我前后陪他看101房屋两次，没有与周围人沟通，也未看到房屋上有封条。我在第二次陪郑和华和他老婆去看房的时候，查验了凌青华购房手续。前后看房到签订合同时间不到20天，中间还因为凌青华没有时间耽搁了近2周才签订的合同。郑和华跟凌青华将房款58万元砍到55万元，时由我帮垫付了3万元购房定金。2019年3月27日，郑和华跟凌青华在斜桥镇签订了合同，我陪郑和华、凌青华先到柏木收费站变更了电费户名，再去自来水公司变更了水费户名后回到斜桥镇陪同郑和华取钱。由于银行中午休息，我们三人等到银行开门，时郑和华到斜桥镇的几个银行取款，并向我的保姆潘红霞借款10万元（也是当日在银行取得现金），共计凑到52万元现金交给凌青华，然凌青华没有打收条。凌青华说等第二天到小区办理更名过户时，再给郑和华收条。因凌青华带了大量现金准备坐公交车回家，为避免意外，我们帮她喊了出租车，我让郑和华拍了出租车车牌号码和凌青华在出租车上的照片。第二日，我与郑和华联系凌青华，她说在忙等两天。此后再打凌青华电话就打不通了，也找不到她人了。4.潘红霞在江苏靖江农村商业银行股份有限新港园区股份支行开户的银行卡账户明细查询单、潘红霞出具的借款情况说明，以证明潘红霞在2019年3月27日下午到银行支取现金10万元借给郑和华购买房屋，且其提供的材料和所说情况与在滨江派出所所述一致。5．申请证人倪某出庭作证。倪某主要陈述：我是牌号苏Ｍ×××××的出租车司机。2017年3月下午，我开车经过斜桥镇农业银行对面的红绿灯时，两男一女向我招手，我就停车。有个男的把女的送到我车后排，说去西来并讲好价。我注意到女乘客一人背了两个包坐到我车后排，一个包是银行的小蓝包，包里面是什么东西我不知道。我准备开车的时候，发现一人用手机拍了我车牌号以及我本人的照片。我准备问此人为何要拍照的时候，此人和女乘客说，干脆我用车送你，但女乘客让我赶紧往西来方向走。2019年下半年，出租车公司告诉我，有一叫郑和华的人在找我，因为有个背了两个包的女乘客在2019年3月27日下午坐了我的出租车。郑和华出示了拍的我车照片后，我才回忆起了当日的情况。为此事，滨江派出所也传唤询问了我相关情况，我所述的与在派出所所述一致。6．申请证人毛某出庭作证。毛某主要陈述：我在2019年元旦前租住在靖江市××花苑Ｄ区，我上下楼的时候没太见过101房屋房主，但我听邻居说过101房屋房主的故事。郑和华买了101房屋后，我与他才相识并进他家玩过，当时屋子装潢较旧，后双方互相留了电话号码。2019年4、5月，我晚上下班回去时发现101房屋的门上张贴了法院的封条，我出于同情心就给郑和华打了电话告知了这个情况。后来我再进郑和华家玩的时候，发现室内已新装潢了。前述证据2-5，拟证明郑和华并不知道101房屋被查封，为此实际支付凌青华购房款现金55万元。7.靖江法院的（2015）泰靖桥民初字260号民事调解书、靖江市斜桥镇六助村村民委员会出具的郑添佑随祖父母生活的证明、靖江市滨江新区办事处华阳社区居民委员会出具的郑和华装修并入住101房屋的证明，郑添佑的小学生素质发展报告书、靖江市人民医院医疗诊断证明书，拟证明郑和华夫妇举债购买101房屋是为解决其孙郑添佑读书问题，101房屋由郑和华装修并入住至今，对该房屋的强制执行将导致郑和华家庭雪上加霜。被告林雪珍辩称，孙关林与凌青华同居生活期间，多次因101房屋的权属吵架，公安机关也多次出警调处纠纷，前后邻居都知道房子的实际情况。靖江法院于2015年5月13日根据林雪珍的保全申请查封了案涉房屋，但凌青华一直通过中介发布等对外发布出售信息，为此孙关林多次短信提醒凌青华不要违法售房，并多次在中介发布的信息下跟帖告知101房屋被查封的事实。靖江法院先后在2016年1月6日、2019年1月4日裁定查封房屋并到现场张贴了查封公告。王某明知该房屋被查封，郑和华明知案涉房屋未办理房屋登记不得流转，但三方仍于2019年3月27日签订了以不合理低价出售101房屋的合同，且郑和华既不走访邻居亦无法提供凌青华出具的收款凭证，这些均不符合通常交易习惯。2019年4月10日，孙关林获悉郑和华购买了该房后，亦多次电话、短信联系郑和华，然郑和华置之不理。林雪珍有理由怀疑，郑和华与凌青华恶意串通损害申请执行人的利益，故本案不适用善意取得制度，101房屋被查封的效力及于郑和华，郑和华不享有足以排除强制执行的权益，法院依法应继续执行并驳回郑和华的请求。被告林雪珍质证意见：对证据1的真实性没有异议，但不认可证明目的。证据2-3中的证人证言证明王某介绍卖房，且取款凭证金额不足55万元，该组证据不能证明凌青华实际收到了购房款55万元。对证据4的证明形式不认可。对证据5-7的真实性认可，关联性和合法性不认可。被告凌青华未答辩未举证。根据到庭当事人的诉辩，对郑和华提供的证据1的真实性，本院予以确认。证据2-6已形成一定的证据链，结合证据1中的水电费发票、证据7中的靖江市滨江新区办事处华阳社区居民委员会出具证明内容，能证明郑和华为购买案涉房屋支付了一定对价，并自2019年3月27日入住在内。证据7中其他证据与本案不具有关联性，本院不作为认定事实的证据。经审理查明，2015年10月30日，本院对林雪珍诉凌青华为返还财产纠纷一案作出（2015）泰靖桥民初字第231号民事判决：凌青华于判决生效后十日内返还林雪珍56万元；案件受理费11700元、保全费4470元，合计16170元由林雪珍负担5500元、凌青华负担10670元。2015年3月15日，本院根据林雪珍的财产保全申请，作出（2015）泰靖桥民初字第231号民事裁定：冻结凌青华银行存款79万元或查封其价值相当的财产。同年5月13日，本院查封了凌青华的101房屋，时凌青华拒绝在谈话笔录、查封财产清单上签字。根据林雪珍的申请，本院于2015年12月1日立案强制执行，案号为（2015）泰靖执字第2692号。在本案执行过程中，本院于2016年1月6日作出查封101房屋的（2015）泰靖执字第2692号执行裁定，并在上述房屋张贴了执行裁定书、查封财产公告，并告知凌青华在查封期间不得转移、买卖、抵押案涉房产。同年3月21日，本院作出（2015）泰靖执字第2692号执行裁定：终结（2015）泰靖桥民初字第231号民事判决书的本次执行程序。后林雪珍提出执行异议，本院于2016年5月19日作出（2016）苏1282执异11号执行裁定：撤销本院于2016年3月21日作出的（2015）泰靖执字第2692号执行裁定。2019年1月4日，本院作出查封101房屋的（2015）泰靖执字第2692号执行裁定书后，在上述房屋继续张贴了执行裁定书、查封财产公告，并在该房屋所在小区公告栏张贴了相关查封文书。另查明，编号00009××、时间2010年5月4日的拆迁安置户房款结算单载明，拆迁户李雪根房屋抽签结果为101房屋。李雪根（卖方）与凌青华（买方）于2011年7月2日就101房屋签订了《房屋买卖合同》。郑和华经王某介绍相识了欲出售101房屋的凌青华，郑和华前后看房两次。2019年3月26日，郑和华确定购买101房屋。同日，郑和华至银行提前支取了未到期银行存款。次日，凌青华（卖方）与郑和华（买方）签订《房屋买卖合同》，时中介方王某在场，合同约定凌青华将101房屋及车库出售给郑和华（原房屋发票号0000923，原订购合同日期2010年3月4日），转让价为55万元，付款方式为一次性付款；凌青华于协议签订之日将101房屋交郑和华，并在收到购房款同时将该房屋的有关凭证及钥匙交付给郑和华。凌青华、郑和华签字捺印、中介方王某亦签字。当日，郑和华自斜桥镇多个银行支取了现金，并向潘红霞借得现金10万元。现101房屋的拆迁安置户房款结算单、李雪根出售101房屋的《房屋买卖合同》由郑和华持有，101房屋水、电费缴费登记用户名为郑和华。2019年9月2日，靖江市滨江新区办事处华阳社会居民委员会出具了主要内容为：该房屋原拆迁户李雪根于2011年7月将此房出给凌青华，凌青华于2019年3月将该房屋出售给郑和华。因凌青华现联系不到人，故无法到社区更新信息，经社区入户调查，邻居证明101房屋由郑和华装修并入住的证明审批单。再查明，本院于2019年9月5日以凌青华非法处置查封、扣押、冻结财产，涉嫌犯罪为由，向靖江市公安局移送了相关调查材料。2019年9月17日，靖江市公安局作出靖公（滨）立字[2019]2991号立案决定书，决定对凌青华涉嫌非法处置查封的财产案立案侦查。本案主要争议焦点：原告郑和华对101房屋是否享有足以排除强制执行该不动产的民事权益。本院认为，关于原告郑和华对案涉101房屋是否享有足以排除强制执行该不动产的民事权益问题。法律规定，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者有其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本案中，原告郑和华依据其于2019年3月27日与被告凌青华签订的《房屋买卖合同》、取款记录、实际居住至今的事实，主张其系善意取得101房屋的权利能排除对该不动产强制执行的意见并不能成立。对此，本院分析如下：首先，因凌青华向李雪根购买案涉安置房101房屋，致101房屋成为凌青华的可用于承担民事责任的财产。据此，本院在2015年5月13日向凌青华送达了民事裁定书及查封公告，前述控制性的查封措施产生限制被查封人处分权的效力，凌青华其后所为的任何处分行为均构成无权处分。由于101房屋一直未进行权属登记，登记机关无法协助本院办理查封登记，故本院采用了张贴公告的方式予以查封公示。2016年1月9日、2019年1月4日，本院不仅在101房屋的门口张贴了公告，亦在该房屋所在小区具有公示告知的公告栏张贴了查封公告。由于凌青华自始至终系无权处分，且法院已依法对101房屋采取了查封公示措施，该公示措施具有对世效力，能够对抗在查封公示后购买101房屋的郑和华。其次，郑和华辩称查阅了李雪根的安置户房款结算单、李雪根与凌青华签订的《房屋买卖合同》，其无法知道查封事实，没有过错的辩称意见。综合在近期房价上涨的趋势下，郑和华购买101房屋的价格低于凌青华数年前的购买价，凌青华对前述大额房款只收现金，且郑和华在本案中获悉房产被查封亦是同幢楼邻居告知等事实，郑和华对购买没有产权登记房屋的注意义务不仅仅限于查阅合同，还应尽到实地走访邻居或小区居民委员会等更谨慎的注意义务。然郑和华在本案中未尽到前述谨慎义务，主观上存在重大过失，不构成其主张的参照适用善意取得制度，故郑和华对案涉房屋的占有缺乏法定依据。据此，原告关于排除对案涉不动产执行的主张不能成立，故本院对郑和华的异议请求不予支持。需要说明的是，案涉房屋合同约定总价款55万元，现有证据能证明郑和华支付了一定的对价，由于涉嫌非法处置查封的财产的凌青华未出具收条，故本院对郑和华实际支付的房款金额在本案中不予认定。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、第二十六条之规定，判决如下：驳回原告郑和华的诉讼请求。案件受理费9300元，由原告郑和华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈海波人民陪审员  徐 明人民陪审员  钱建朝二〇二〇年八月二十一日书记员臧新悦附本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人