广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4138号原告：邹玉颜，女，1955年8月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：江有声、卢彩虹，均系广东正觉律师事务所律师。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市荔湾区龙津中路******。法定代表人：严健良，职务：董事长。第三人：广州农村商业银行股份有限公司天河支行，住，住所地广州市天河区龙口西路****/div>法定代表人：刘蔚。委托诉讼代理人：但秋寒，系广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭泽平，系广东正大方略律师事务所实习人员。原告邹玉颜诉被告广州金辉洋房地产有限公司、第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹玉颜的委托诉讼代理人江有声、第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行的委托诉讼代理人但秋寒、郭泽平到庭参加诉讼，被告广州金辉洋房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹玉颜诉称：2006年1月2日，原告与被告签订《辉洋苑.蔚蓝心殿房屋认购书》，向被告购买广州市黄沙大道189-201号辉洋苑.蔚蓝心殿银洋阁1404单位。之后双方依照约定签订了《商品房买卖合同》，房屋总金额人民币522000元。原告按照约定向被告支付了购房款262000元、房屋维修基金10440元及综合税费10701元，并于2006年1月4日收楼入住至今。由于原告所购房屋仍登记在被告名下，导致该房产曾经因被告的债务纠纷而被广州市中级人民法院查封。房屋被查封后，原告向广州市中级人民法院提出执行异议，广州市中级人民法院作出穗中法执字第621号之三、穗中法执字第508、510-512号之三《执行裁定书》，该裁定认定原、被告之间就本案诉争房屋在原告将未付购房款缴纳到广州市中级人民法院作为案件的执行款，并将《商品房买卖合同》原件提交广州市中级人民法院核对后，对原告依法购置的广州市黄沙大道189-201号辉洋苑.蔚蓝心殿银洋阁1404房予以解封。原告依据广州市中级人民法院《执行裁定书》，于2008年10月27日向广州市中级人民法院缴纳涉案房屋未付购房款260000元。至此，原告己经足额支付了全部购房款522000元，但至今未取得房屋的权属登记证书。2020年1月19日，原告通过信息公开查询，原告购置的黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑银洋阁1404房暂无有效查封信息，具备办理不动产权登记条件，但被告仍拒绝配合为原告办理不动产权登记手续。为此，起诉要求：1、法院判令第三人涂销黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑银洋阁1404房的抵押权登记；2、法院判令被告协助原告办理黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑银洋阁1404房的不动产权登记证书；3、本案的诉讼费由被告承担。被告广州金辉洋房地产有限公司没有到庭答辩。第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行述称：我方不同意原告诉请。1、涉案房屋查册现登记在广州金辉洋房地产有限公司名下，而原告与被告签订的《商品房买卖合同》违反我国《物权法》第196条第二款的相关规定，购房合同系查封后且未经抵押权人同意而签订，法院也未认定原被告购房合同的合法性，因此，原告诉请争议房产归原告所有缺乏事实和法律依据。2、本案涉案房屋，原告诉请办理不动产权登记证书的条件并未成就。涉案房屋上至今存在着第三人作为抵押权人的抵押登记，尚未办理涂销登记。第三人的抵押权成立早于原告的购房时间，本案的涉案房屋属于生效判决确定的债权人享有抵押权优先受偿权的特定标的物，第三人享有优先受偿权，借款人广州金辉洋房地产有限公司至今尚未还清对第三人的欠款，也并未有人代广州金辉洋房地产有限公司还清对第三人的欠款。第三人收取了法院支付的案件执行款，但该执行款并不足以覆盖广州金辉洋房地产有限公司对第三人的欠款，至今，广州金辉洋房地产有限公司仍欠第三人1亿多元未还。综上，涉案房屋仍系被告广州金辉洋房地产有限公司所有，该房屋抵押登记合法有效，未办理涂销抵押登记，争议房屋不符合可以办理不动产登记证书的情形，因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2006年1月2日，原、被告签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，约定原告向被告认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·蔚蓝心殿银洋阁1404房，成交价为522000元，双方于2006年1月5日前签定《商品房买卖合同》等等。之后，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买上址辉洋苑银洋阁B1404单元（自然层十四）1404房，该商品房的用途为住宅，建筑面积93.71平方米，成交总金额为522000元；付款方式和期限：银行按揭，原告在2006年1月5日前支付楼款的50％即262000元；被告应在2006年5月31日前交付房屋给原告使用；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。该合同没有在房管部门办理登记备案手续。2006年1月2日，原告向被告支付了定金10000元，2006年1月4日原告向被告支付了楼款252000元。2006年1月4日，被告将上述房屋交付原告使用。原告至今尚未取得该房屋的房地产权证。另查：原告购买的涉案房屋已由被告在2002年抵押给广州市东圃农村信用合作社。2004年4月9日，广州市中级人民法院根据抵押权人的申请，查封了登记在被告名下的位于荔××××大街辉洋苑（预售证号：000200、000201号）除已预售外的全部房产。2005年8月9日，广州市中级人民法院作出（2004）穗中法民三初字第33号民事判决书，判决被告于判决生效之日起十日内向广州市东沙农村信用合作社支付贷款本金3966万元及利息，逾期不付，广州市东沙农村信用合作社可以被告向其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产价款优先受偿，等等。该判决于2006年2月11日生效后，广州市东沙农村信用合作社于2006年2月23日申请执行，案号为：（2006）穗中法执字第621号。因原告等异议人以上述查封房产中的相关房产分别属其所有为由，原告等异议人向广州市中级人民法院提出执行异议。2008年9月22日，该院作出（2004）穗中法执字第508、510-512号之三、（2006）穗中法执字第621号之三执行裁定书，裁定：异议人邹玉颜等人于本裁定书送达之日起三十日内将未付购房款缴至本院作为案件的执行款，并将其《商品房买卖合同》原件提交本院核对后，本院对其所购房产予以解封。2008年10月27日原告向广州市中级人民法院交纳了260000元。广州市中级人民法院已解除对涉案房屋的查封。又查：中国人民银行广州分行出具的广州银复【2002】309号《关于广州市东圃农村信用合作社并入广州市沙河农村信用合作社的批复》明确：一、同意取消广州市东圃农村信用合作社法人资格，其债权债务并入广州市沙河农村信用合作社。二、同意广州市沙河农村信用合作社更名为广州市东沙农村信用合作社。广州市农村信用合作联社文件穗农信发【2008】215号《关于明确我社统一法人前后辖内分支机构债权债务以及所有者权益承继关系的通知》中载明“广州市东沙农村信用合作社、广州市天河农村信用合作社联合社营业部并入广州市农村信用合作联社天河信用社”。广州市工商行政管理局2009年12月21日发出《企业改制通知书》，通知“广州市农村信用合作联社天河信用社”改制后名称为“广州农村商业银行股份有限公司天河支行”，即本案第三人。再查：与本案类似的其余案件曾经达成调解协议，第三人在约定的时间内收回购房尾款即同意协助购房人办理涂消抵押登记手续。在本案审理过程中，本院向广州市中级人民法院调取了2005年12月13日广州市东沙农村信用合作社（甲方）与被告（乙方）、何世传（丙方）签订的《协议书（一）》。该《协议书（一）》约定：“甲乙双方借款合同纠纷一案（案号：2004穗中法民二初字第33号），现已经法院审理并判决。为了尽快落实判决的履行，妥善解决案件涉及各方问题，经甲乙丙三方协商一致，达成如下协议：一、本协议各方共同确认：暂计至2005年9月20日，乙方拖欠甲方借款本金3966万元、利息1175万元，借款的抵押物为海洋阁26-29层全层、金洋阁26-29层全层，面积共3767.73平方米；银洋阁12-22层全层、30层全层，面积共5887平方米。二、鉴于上述借款均逾期时间较长，为尽快解决上述债务，现甲方同意乙方并按如下方式分批销售上述部分抵押物，偿还上述借款本息：……2、乙方保证在2006年5月28日前将银洋阁5887平方米抵押住宅的销售，并保证销售对应还款金额不少于2238万元……五、甲方应严格按本协议约定协助乙方办理上述抵押住宅的销售工作和房产买卖鉴证工作，并在收到相应款项后10个工作日内涂销相应房产的抵押登记及法院解封工作（按乙方提供清单）……六、若出现下列情况的，甲方有权直接扣收上述保证金用于偿还乙方拖欠甲方的借款本息，并直接自行处置上述抵押房产，由此造成甲方损失的由乙丙方承担：1、乙方未能在上述期限内完成上述指定房产销售的；2、乙方未按约定还款复息或挪用业主购房款的……，等等。本院认为：原告与被告就涉案房屋存在商品房买卖合同关系。原告已经按照合同约定支付了首期购房款并实际接收涉案房屋入住至今。在涉案房屋被查封、原告提出执行异议后，原告支付了购房款余额，广州市中级人民法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定也解除了对涉案房屋的查封。因此，在原告支付了全部购房款并实际使用房屋多年的情况下，被告作为涉案房屋的开发建设企业及房屋买卖合同的相对方，负有协助原告办理涉案房屋的产权过户登记的义务，现原告诉请要求被告协助办理涉案房屋的不动产权证书，合理合法，本院予以支持。关于涉案房屋上设定的抵押权问题。根据广州市东沙农村信用合作社与被告在2005年12月13日签署的《协议书（一）》可知，被告将包括涉案房屋在内的房屋在抵押后进行销售是其与抵押权人广州市东沙农村信用合作社协商一致的结果。虽然第三人未能收到被告转让抵押物所得的全部价款，但其已收到原告向广州中院缴纳的作为执行款的那部分购房款，且原告作为抵押物的受让人，已足额支付全部购房款，其对未能办理产权登记无明显过错，加之与本案类似的其他多例案件中，第三人曾与购房人达成调解，同意在约定的时间内收回购房尾款即协助购房人办理涂消抵押登记手续，故第三人理应协助原告办理涂销抵押的手续，原告要求第三人涂销涉案房屋的抵押权登记的诉求也符合第三人当时的意思表示，本院对此予以支持。被告广州金辉洋房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：第三人广州农村商业银行股份有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内办理涂销广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁B1404单元[自然层十四]1404号房屋上的抵押权登记手续。被告广州金辉洋房地产有限公司于广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁B1404单元[自然层十四]1404号房屋抵押权登记涂销之日起十日内协助原告邹玉颜办理上述房屋的不动产权登记手续。本案受理费100元，由被告广州金辉洋房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 邓 彪二〇二〇年八月十二日书记员 陈宇婷左晶晶