山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初4105号原告：赵庆珣，男，1983年10月出生，汉族，住泰安市。原告：李燕，女，1986年06月出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：何红雨，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艳伟，山东舜天律师事务所律师。被告：泰安广晟置业有限公司，住所地泰安市长城路南首大白峪社区，统一社会信用代码913709005677139092。法定代表人：陶光忠，执行董事。委托诉讼代理人：程继刚，山东拓创律师事务所律师。原告赵庆珣、李燕与被告泰安广晟置业有限公司（以下简称广晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵庆珣、李燕的委托诉讼代理人何红雨，被告广晟公司的委托诉讼代理人程继刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵庆珣、李燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告按日支付已付房款万分之1.67的违约金，直至办理完毕原告房屋产权证止（暂计算至2020年5月31日，违约金共计57516元）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的泰安市房屋，总房款共计390039元，原告依约履行了合同义务。被告在2016年7月18日将房屋交付给原告使用，原告要求被告依照合同约定办证，但被告至今未给原告办理房屋产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益诉至贵院，请求法院判如所诉。被告广晟公司辩称，1、因规划许可与热力施工部门政策不一致造成涉案小区房产登记迟延，属于政府政策原因造成办理房产登记迟延。答辩人应予以免责。涉案小区在前期规划局规划审批中将换热站预留于地下，而在具体的换热站热力设施施工过程中，热力公司依据新政策不同意将换热站置于地下，而将换热站置于地上，造成后期规划验收时该换热站不符合规划。根据商品房预售合同的约定，该种情形属于办理房产登记顺延的情形。鉴于换热站属于民生工程，且已经实际投入使用，换热站不具备再拆除、改建的可能性。即便更改换热站的地点不可能通过规划验收，何况热力公司不允许进行地下施工。规划许可与热力施工部门政策不统一造成的房产登记顺延，答辩人应当免责。2、出现热力公司施工政策与规划许可出现矛盾时，答辩人已不具备更改规划许可的可能。在热力施工时，地上楼房建筑已经封顶且完成销售。此时，地上建筑容积率已经达到规划许可限制，此时再申请规划许可则超出地容积率的限制，此时已不具备变更规划许可的可能性。3、2019年年末，答辩人经多方努力，已具备基本办理房产登记的条件，向房产登记部门提供了相关的材料。但因疫情影响，房产登记部门没有正常办公，以致房产登记再次迟延。此种情形属于不可抗力，对于此期间的相关责任，答辩人亦不应当承担相应责任。4、被答辩人的相关诉求缺乏基本的事实及法律依据，所主张的数额也超出了被答辩人的相关损失。即便认定答辩人存在逾期办理房产登记的情形，对于违约金的数额也应当予以调整。5、现在已经具备办理不动产登记条件，大证下发具体时间在2020年4月13日。综上，应当驳回被答辩人的相关诉求。本院经审理认定事实如下：2015年9月29日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定：被告以出让方式取得位于泰安市社区泰安广晟财富公馆编号为财富公馆4号楼的地块的土地使用权；原告购买4号楼1单元13层XXXX号房，总房款389902元；出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建筑工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、由于国家政策、批文等情况的变化，且出卖人及时通知买受人的；4、该项目所在地区独家经营的垄断行业（如水、电、燃气、暖等）不能在合理的施工期限内完成施工任务并交付使用的，且出卖人已经完成了与之约定合同任务；5、政府出台新的法律法规，政策，命令或市政府建设原因，施工管制原因，对竣工验收及交付标准提出新的要求，导致工期延误的；出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。合同附件九补充协议第七条购房合同第十九条补充或变更如下约定：1、因产权证的及时办理将直接影响到出卖人的保证期限，买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记通知之日起10日内，向出卖人提交办理产权证所需费用以及相关资料，并配合办理按揭贷款抵押登记，逾期每日按总房款的万分之二向出卖人支付违约金。若由于买受人拒绝办理或者拒绝配合办理该房屋的过户手续，致使该房屋的权属证书无法申领或迟延申领，导致出卖人为买受人提供的担保责任人无法及时解除或者承担其他风险的，则买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款5%的违约金，该违约金并不免除买受人办理或配合办理房屋过户手续的义务。2、该房屋所在项目竣工后，如遇竣工验收部门未及时对本项目进行竣工验收或测量部门未及时向出卖人出具测量结果，则产权登记及权属证书办理时间相应顺延。3、产权登记由买受人自行办理，开发企业应配合提供相关的手续；产权登记由开发企业代为办理，买受人应配合提供相应的手续，关于办理房屋产权登记产生的一切税费由买受人支付。第十条其他补充约定买受人同意该房屋的交房标准及条件仅以购房合同及本补充协议的约定为准。3、本补充协议是购房合同的附件，与购房合同具有同等法律效力。如果本补充协议的内容与购房合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。原告提交购房发票一份，用以证实缴纳购房款390039元。被告于2016年7月18日将涉案房屋交付于原告。被告为证实其答辩中所称该房产未办理房产证手续的原因属于政府政策原因造成的被告应当免责，向本院提交了建筑方案、1-5号楼施工图纸、换热站示意图、住房和城乡建设部国家标准《城市供热规划规范》编号GT/751074-2015文件、涉案建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、2019年11月4日泰安市房地产开发历史遗留问题专项整治不动产登记问题意见、本院(2020）鲁0902民初1178号民事判决书等证据。原告对上述证据有异议，称上述证据不能成为被告免除违约责任的事由。原告称违约金计算方式为自2017年12月30日起至2020年5月31日按照年利率6.1%计算。被告对该计算方式有异议，称合同未约定违约金，不应当支付违约金。被告在庭审中称2020年1月24日泰安市人民政府颁布疫情应急预案进入疫情期，属于不可抗力情形，对于疫情期间不动产登记部门未能正常开展业务产生的逾期损失被告不予承担。原告对此有异议。另查明，原告未提交证据证实其因被告违约给其造成损失的实际数额。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。合同签订后，原、被告双方均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。根据涉案合同约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后365工作日内，保证买受人（原告）办理该商品房的所有权转移登记。自房屋交付时间2016年7月18日向后顺延365个工作日即为2017年12月14日。因原、被告双方在合同中没有约定逾期办理产权登记的具体违约责任。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限…。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。结合本案查明的事实和上述法律规定，本案被告已经构成违约。结合原告的诉求、被告的辩称，本院认为，本案争议的焦点问题为：一、本案是否适用不可抗力；二、在被告违约、原告又未举证证实因被告违约导致其存在实际损失数额的情况下，被告的违约责任如何确定。一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。上述法律规定明确了什么是不可抗力、不可抗力的适用情形、不可抗力会带来的法律后果以及出现不可抗力后履行义务的一方该如何履行通知义务以减少不可抗力造成的损失等内容。不可抗力具体包括：自然现象或者自然灾害如：地震、火山爆发、滑坡、泥石流、雪崩、洪水、海啸、台风等自然现象；社会现象、社会异常事件或者政府行为如政府颁发新的政策、法律和行政法规，或战争、罢工、骚乱、恐怖行动、传染性疾病等社会异常事件。尤其要注意的是，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中规定了依法准确适用不可抗力的规则，即人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。上述指导意见可以看出，对于不可抗力要严格把握适用条件，同时主张适用的一方当事人要承担举证义务。关于本案是否适用不可抗力。因新冠疫情我国政府采取的突发公共卫生事件响应措施是发生在2020年，而根据涉案合同约定被告办理涉案房屋产权转移登记的时间为：自涉案房屋交付之后的365个工作日，即2017年12月14日。显然，本案涉及的不可抗力的发生时间是在被告已经迟延履行合同义务之后，故根据上述关于不可抗力的法律规定，本案不适用不可抗力。二、本案涉及的商品房预售合同中，约定了该项目所在地区独家经营的垄断行业（如水、电、燃气、暖等）不能在合理的施工期限内完成施工任务并交付使用的，且出卖人已经完成了与之约定合同任务；关于政府出台新的法律法规、政策，对竣工验收及交付标准提出新的要求，导致工期延误的，该延误日期应当予以顺延等内容。而本案涉及的小区内的房屋建设过程中恰逢《城市供热规划规范》于2015年9月1日开始实施，而该规范中涉及了小区内供热热力站建设地点的变更，这种国家相关政策和规定的调整，客观上讲，被告需要协调供热企业、行政规划部门对小区的整体规划予以重新的调整和变更，以便保证原有的规划既符合小区的容积率等要求，又要同时符合热气站的相关规划要求。被告协调上述事情，确需一定的时间，根据双方的合同约定和合同法的相关规定，被告应在合理的期限内积极的协调沟通，用尽可能短的时间办理完相应规划的调整和变更，从而将整个小区的所有工程内容满足所有的要求，从而尽快的保证购房者取得房屋所有权登记。而本案中，被告既没有按照合同约定及时的通知包括原告在内的购房者，也没有在较短的时间内办理完毕热力站规划的变更事宜。结合本案原被告双方提交的证据、被告的违约情况、涉案小区的实际情况等因素及法律规定，本院综合酌定：被告办理相应热力站规划变更的事宜用时6个月（即180天）为宜，该6个月的时间应从被告的违约计算期间中予以扣除。三、关于被告违约的时间。根据涉案合同约定，被告应当在商品房交付使用后365工作日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。涉案房屋的交付时间为2016年7月18日，被告应于2017年12月14日（2016年7月18日往后顺延365个工作日）前协助原告办理产权登记手续。2020年4月13日，涉案小区才具备办理不动产登记条件，违约金应当计算至2020年4月13日（共计850日）。扣除前述6个月（180天）规划变更时间，故本案被告违约时间为670天（850天-180天）。关于原告主张的违约金的计算标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参照的依据。因涉案合同中未对逾期办理产权转移登记违约金的具体计算方式进行约定，而被告在本案中对原告主张的违约金计算方式提出异议，同时，原告亦未举证证实其实际损失具体数额。在此种情况下，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定：原告主张的违约金按照其实际已付购房款总额为基数，按年利率2%标准计算为宜。结合上述关于被告违约天数的认定，本案中被告应支付的违约金为：14319元（390039元×2%÷365天×670天）。现该房产已经具备办证条件，故对原告要求办证的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定，判决如下：一、被告泰安广晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵庆珣、李燕逾期办理房屋所有权转移登记违约金14319元；二、驳回原告赵庆珣、李燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元，保全费595元，合计1214元，由原告赵庆珣、李燕负担912元，被告泰安广晟置业有限公司负担302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 牛 春二〇二〇年八月十八日书记员 张务楚