甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0105民初2390号原告：皋兰县农村信用合作联社安宁信用社，住所地甘肃省兰州市安宁区安宁东路**。统一社会信用代码91620100773437570H。负责人：张兆延，该信用社主任。委托诉讼代理人：任创学，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张愉情，甘肃恒亚律师事务所律师。被告：鲁德林，男，1969年10月18日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告：张桂玲，女，1974年8月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告：甘肃丽园房地产开发有限公司，，住所地甘肃省兰州市城关区静宁路**统一社会信用代码916201007623746074。法定代表人：陆涛，该公司董事长。原告皋兰县农村信用合作联社安宁信用社（以下简称安宁信用社）诉被告鲁德林、张桂玲、甘肃丽园房地产开发有限公司（以下简称丽园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安宁信用社委托诉讼代理人任创学、张愉情、被告鲁德林到庭参加了诉讼，被告张桂玲、丽园公司经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告安宁信用社向本院提起诉讼请求：1、判令被告鲁德林、张桂玲向原告皋兰县农村信用合作联社安宁信用社偿还借款本金人民币2145206.6元，利息822040.12元。（其中往期利息429053.65元，罚息392986.47元，利息暂计至2019年10月21日，本息合计2967246.72元）以及借款本息还清之日所产生的利息（以2145206.6元为基数，按照年利率9.3665%计算）并承担律师费52741.45元；2、原告皋兰县农村信用合作联社安宁信用社对被告鲁徳林、张桂玲抵押的位于兰州市安宁区××路街道××号××幢××单元××层房屋变卖、拍卖或折价后所得价款优先受偿；3、判令被告甘肃丽园房地产开发公司对上述借款本息及费用承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年11月29日，原告皋兰县农村信用合作联社安宁信用社与被告鲁德林、张桂玲、甘肃丽园房地产开发有限公司签订了一份编号为070231304200012的《个人购房借款／担保合同》，约定：鲁德林向安宁信用社借款257万元，借款期限120个月，自2013年4月24日至2023年4月23日止，借款年利率为7.205%，按月结息；借款人未按本合同约定日期归还借款本息，贷款人有权对本合同载明的贷款利率水平上加收30%的利息。同时约定，借款人应承担因违约导致贷款人以诉讼等方式实现债权而支出的律师费、差旅费、执行费、评估费以及其他实现债权的必要费用。同时，李瑞山、张向利以位于兰州市安宁区安宁××路街道××号××幢××单元××层房屋为该笔借款提供抵押担保。丽园公司为上述借款的偿还承担连带责任，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和其他费用。2013年4月24日，安宁信用社向鲁德林支付借款257万元。2014年6月21日起，被告未按合同约定偿还借款本金及利息，截止2019年10月21日累计拖欠借款本金2145206.60元，利息822040.12元，已构成违约。安宁信用社遂提起诉讼，请求判如所请。鲁德林辩称：1、由于被答辩人及开发商原因造成房屋至今无法交付使用，给答辩人带来巨额损失，被答辩人按借款合同约定利率上浮30%计算利息主张答辩人承担违约责任，再主张罚息要求答辩人承担双重违约责任于法无据，请法院驳回；2、答辩人就本案约定的律师费于法无据，请法院驳回；3、答辩人对借款的事实表示认可，但是由于担保方甘肃丽园房地产开发有限公司作为开发商的严重违约造成答辩人的巨大损失，由于疫情特殊影响，答辩人暂时失去还款能力，希望被答辩人给予延期还款；4、由于被答辩人已经将开发商甘肃丽园房地产开发有限公司开发的该房屋楼盘拍卖给第三方，变更开发商，请法院判令由被答辩人无条件尽快督促抵押房屋交付使用并办理抵押房屋不动产证的事宜；5、本借款是以答辩人将位于兰州市安宁区××路街道××号××栋××单元××层房屋抵押，目前的市场价值远超答辩人的借款金额，被答辩人冻结了答辩人包括工资卡在内的所有的银行卡及答辩人前妻张桂玲及孩子用于居住的唯一住房，尤其目前疫情期间给答辩人的生活造成严重不便，请求法院尽快解除冻结的银行卡及被查封的房屋。鲁德林与张桂玲于2018年5月24日离婚，该案由鲁德林承担还款义务与权力，与张桂玲无关。张桂玲未出庭答辩，但提交书面答辩状辩称：1、由于被答辩人及开发商原因造成房屋至今无法交付使用，给答辩人带来巨额损失，被答辩人按借款合同约定利率上浮30%计算利息主张答辩人承担违约责任，再主张罚息要求答辩人承担双重违约责任于法无据，请法院驳回；2、答辩人就本案约定的律师费于法无据，请法院驳回；3、答辩人对借款的事实表示认可，但是由于担保方甘肃丽园房地产开发有限公司作为开发商的严重违约造成答辩人的巨大损失，由于疫情特殊影响，答辩人暂时失去还款能力，希望被答辩人给予延期还款；4、由于被答辩人已经将开发商甘肃丽园房地产开发有限公司开发的该房屋楼盘拍卖给第三方，变更开发商，请法院判令由被答辩人无条件尽快督促抵押房屋交付使用并办理抵押房屋不动产证的事宜；5、本借款是以答辩人将位于兰州市安宁区××路街道××号××栋××单元××层房屋抵押，目前的市场价值远超答辩人的借款金额，被答辩人冻结了答辩人包括工资卡在内的所有的银行卡及答辩人前妻张桂玲及孩子用于居住的唯一住房，尤其目前疫情期间给答辩人的生活造成严重不便，请求法院尽快解除冻结的银行卡及被查封的房屋。鲁德林与张桂玲于2018年5月24日离婚，该案由鲁德林承担还款义务与权力，与张桂玲无关。丽园公司未作答辩。本院经审理查明：2013年4月3日，李瑞山、张桂玲向安宁信用社递交了借款申请及借款共有人承诺书，同时在其向安宁信用社提交的房地产抵押承诺书中承诺：鲁德林愿将坐落在安宁区西路街道574＃路东世纪佳苑小区1幢6层建筑面积395.69㎡作为鲁德林借款257万元的抵押担保。2013年4月24日，安宁信用社与鲁德林、张桂玲签订了一份合同编号为（皋农安）农信（银）房借字（2013）第070231304200012的《个人购房借款／担保合同》，约定：鲁德林、张桂玲向安宁信用社借款257万元用于购买坐落于兰州市安宁区××路街道××＃路××建筑面积395.69㎡的房屋，借款期限为120个月，即自2013年4月24日至2023年4月23日止，年利率为7.205%，逾期罚息利率自逾期之日起在本合同载明的利率水平上加收30%；以鲁德林购买的位于兰州市安宁区西路街道安宁××路××号××层××室房屋建筑面积为395.69㎡的房屋作为抵押物为该笔借款提供抵押担保，担保范围为本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用；丽园公司为鲁德林上述借款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、以及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权一切费用。合同还约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布借款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分借款、利息、罚息及其他费用，直至合同解除。合同达成后，安宁信用社在贷款人之处签名并加盖印章，鲁德林作为借款人及出质人、张桂玲作为共同借款人及质物共有人在个人购房借款／担保合同上签名、加盖名章并捺指印，丽园公司作为保证人加盖了公司印章。该房屋办理了抵押权预告登记，编号为兰房预（安宁区）字第25285号。2013年4月24日，安宁信用社向鲁德林支付借款257万元，鲁德林、张桂玲仅部分还款后，其余本金及利息未予偿还，截止2019年10月21日，鲁德林、张桂玲尚欠安宁信用社借款本金2145206.60元、利息822040.12元，合计2967246.72元。另查明，皋兰县农村信用合作联社与甘肃恒亚律师事务所就本案于2019年11月19日签订委托代理合同一份，约定该律师事务所接受皋兰县农村信用合作联社的委托指派律师代理本案诉讼。2020年3月20日，该律师事务所向皋兰县农村信用合作联社开具了金额为52741.45元的增值税专用发票，皋兰县农村信用合作联社于2020年3月25日向该律师事务所支付了上述律师代理费。以上事实，有原告安宁信用社举证的借款申请、个人借款申请书、借款共有人承诺书、房地产抵押承诺书、个人借款面谈记录/签约照片、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、房地产抵押物清单、兰房预（安宁区）字第40253号预告登记权证、提款申请书、借款借据、复式记账凭证、机打凭证、特种转账凭证、贷款明细查询表、委托代理合同、代理费电汇凭证及增值税专用发票等在卷佐证，上述证据，经对方当事人质证，本院认证后认为，以上证据真实合法，与本案有关联性，可以作为本案证据使用。本院认为，贷款人安宁信用社与借款人鲁德林、张桂玲及保证人丽园公司签订的《个人购房借款／担保合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效，应受法律保护。安宁信用社支付借款后，鲁德林、张桂玲未能按照合同约定按期足额地向安宁信用社偿还借款本息，已构成违约，应承担偿还本息及违约责任。安宁信用社要求鲁德林、张桂玲清偿本息的请求成立，本院予以支持。关于安宁信用社律师费的主张，经本案审查认为，本案所涉个人购房借款／担保合同对代理费的承担有约定，且安宁信用社提交了代理合同、支付凭证及增值税专用发票用以证明代理费已实际产生，因此，安宁信用社要求鲁德林、张桂玲承担律师代理费的主张有合同依据和法律依据，本院予以支持。关于原告安宁信用社对被告鲁德林、张桂玲抵押的位于兰州市安宁区安宁××路街道××号××幢××单元××层房屋变卖、拍卖或折价后所得价款要求有优先受偿权的问题，根据物权法规定，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。安宁信用社作为涉案房屋预告登记权利人，在因预告登记人鲁德林至今未取得该房屋的权属证致使抵押权未能设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并非已对该房屋享有了抵押权。因此安宁信用社该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。关于安宁信用社要求丽园公司对上述借款本息及律师费承担连带责任的请求亦有合同及法律依据，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告鲁德林、张桂玲于本判决生效之日起十五日内偿还原告皋兰县农村信用合作联社安宁信用社借款本金2145206.60元、截止2019年10月21日利息及罚息共计822040.12元，本息2967246.72元，并支付自2019年10月22日起至借款还清之日止以未付本金为基数按照年利率9.3665%计付的利息；二、被告鲁德林、张桂玲于本判决生效之日起十五日内支付原告皋兰县农村信用合作联社安宁信用社律师代理费52741.45元；三、被告甘肃丽园房地产开发有限公司对上述判决第一项、第二项债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、驳回原告皋兰县农村信用合作联社安宁信用社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30960元、财产保全费5000元，合计35960元，已由原告皋兰县农村信用合作联社安宁信用社先行预交，由被告鲁德林、张桂玲、甘肃丽园房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在2年内向本院申请执行。逾期申请的视为放弃执行。审 判 长  师 磊审 判 员  崔粉艳人民陪审员  任国庆二〇二〇年八月二十六日法官 助理  李芬芬书 记 员  王凤娇