广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4756号原告（反诉被告）：黎丞杰，曾用名：黎锐森，男，1982年9月17日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：张楚晓，系广东岭南律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州龙文教育科技有限公司，住所地：广州市从化温泉镇明月山溪大道及第大街****之二。法定代表人：陈永洪，职务：董事长。委托诉讼代理人：李伯阳，女，1990年10月26日出生，汉族，系被告公司的法务总监。原告（反诉被告）黎丞杰诉被告（反诉原告）广州龙文教育科技有限公司（以下简称龙文公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黎丞杰的委托诉讼代理人张楚晓、被告（反诉原告）龙文公司的委托诉讼代理人李伯阳到庭参加了诉讼，本案依法进行开庭审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黎丞杰向本院提出本诉诉讼请求，请求判令：1、被告支付租金49156.8元（其中2019年1月1日至3月8日租金34108.8元，未提前30日告知退租事宜的租金损失15048元）；2、被告支付逾期付款违约金（自2019年1月6日起，每天按所欠租金3‰计至被告全部清偿之日止）；3、原告无需向被告返还房屋租赁保证金39000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2015年12月10日至2020年12月9日。其中2018年12月10日至2019年12月9日间的月租金是15048元，每月5日前交付当月租金，每逾期一天，被告按未付租金的千分之三向原告支付逾期违约金。同时，合同约定被告向原告支付39000元作为房屋租赁保证金，若被告未提前30天通知原告退租或不按照约定支付租金超过30日的，被告不得要求退还保证金。2019年1月起，被告开始无故拖欠租金，原告多次催交租金未果，2019年3月，被告突然提前退租并搬离。被告的行为构成违约，且损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）龙文公司对本诉答辩称，第一，龙文公司最后一次支付租金发生在2018年12月5日，该租金对应的租赁期是2018年12月10日至2019年1月9日。2019年2月28日龙文公司搬离涉案房屋并告知黎丞杰，当日龙文公司还帮助黎丞杰接待了新租客，故龙文公司无需支付租金及租金损失。第二，龙文公司承租的面积是200平方米，但黎丞杰出示的房产证却载明面积136.3平方米。承租时黎丞杰承诺后续产权证及消防手续都会陆续办妥，不影响龙文公司经营使用。直到2018年底，龙文公司无法取得消防验收合格证，多次被监管机关警告，要求抓紧补办否则关停。龙文公司找多家消防工程公司实地勘察后得知涉案房屋权属不清，存在消防硬伤，不可能通过消防验收。龙文公司因此被迫搬离，而非无故提前退租，故无需支付未提前告知退租事宜的租金损失，且黎丞杰应依约退还租赁保证金，按合同约定抵消2019年1月10日至2019年2月28日的租金24076.8元后，余14923.2元。第三，根据涉案合同约定，龙文公司未付的租金已经以房屋租赁保证金抵扣，逾期后果已经消除，故不适用涉案合同关于违约金的约定。第四，龙文公司欠付的租金已与房屋租赁保证金抵扣，黎丞杰在收回租赁物后立即将其出租给下一个租户，且龙文公司在承租时还另外支付了5万元的转让费，故黎丞杰不存在租金损失，其主张的违约责任过高。综上，请求法庭驳回黎丞杰的诉讼请求。同时，被告（反诉原告）龙文公司提出反诉请求，请求判令：1、黎丞杰支付违约金451.44元；2、黎丞杰退还剩余房屋租赁保证金14923.2元；3、黎丞杰退还转让费50000元；4、黎丞杰赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失33932.67元；5、本案本诉及反诉诉讼费由黎丞杰承担。反诉事实与理由：黎丞杰提供的房屋权属不清，无一次消防，导致龙文公司无法办理二次消防验收，进而无法继续经营，合同目的不能实现，其交付的房屋不符合合同约定或严重影响承租人使用，龙文公司有权单方解除合同，并按案涉合同第十五条第一款的约定，按月租金的3%向黎丞杰主张违约金。由于黎丞杰违约导致龙文公司提前解除合同，故龙文公司有权要求黎丞杰退还剩余租赁保证金、转让费、支付违约金并赔偿装修损失。原告（反诉被告）黎丞杰对反诉答辩称，第一，与龙文公司签订的租赁合同是合法有效的，涉案房屋不存在无法投入使用或不符约定、有影响被告使用的情形；第二，龙文公司自2019年1月起无故拖欠租金至今，其单方面退租解除租赁合同，给原告造成一定的经济损失，已构成严重违约，违反诚信原则，原告有权依照合同约定追究其违约责任；第三，黎丞杰已按合同约定履行交付房屋义务，龙文公司一直使用房屋投入经营，黎丞杰从未干涉，龙文公司是自己搬离并腾空房屋，在处理完所有财物后向黎丞杰办理交接手续，应视为自愿放弃装饰财物，龙文公司主张的损失是其自己违约造成的，与黎丞杰无关，黎丞杰无需赔偿。综上所述，请求法庭依法驳回龙文公司的反诉请求。经审理查明：2015年12月1日，黎丞杰（甲方、出租方）和龙文公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定了以下内容：龙文公司向黎丞杰承租涉案租赁物，出租建筑面积200平方米，用途是教学、培训、办公，租赁期限自2015年12月10日至2020年12月9日止；签订合同时承租方应支付转让费50000元；交付房屋时龙文公司应支付保证金39000元，合同期满或解除后，保证金可抵扣租金、费用及违约赔偿，剩余部分返还承租方；租金支付遵循先付费后使用原则，于每月5日缴纳当月租金，租金数额逐年递增，其中2018年12月10日至2019年12月9日期间月租金为15048元；出租方允许承租方在不改变主体结构的前提下对涉案租赁物进行装修、装饰或者添置物品；出租方交付房屋不符合合同约定严重影响被告使用的，承租方有权解除合同；承租方不按约定支付租金超过30日的，出租方有权解除合同并没收保证金；租赁期内承租方提前退租的，应提前30日通知出租方，并不得要求退还保证金；出租方未按期交付房屋且未达到合同约定的解除条件，每逾期一天按日租金标准支付违约金；承租方未按期支付租金且未达到解除合同条件的，按未支付租金的千分之三支付逾期付款违约金；出租方应向承租方提供办理营业执照及与经营相关证照所需要的资料，包括但不限于提供房产证复印件等。合同亦约定了其他内容。合同签订后，黎丞杰向龙文公司交付了涉案租赁物。龙文公司于2015年11月30日向黎丞杰支付转让费50000元、保证金39000元、首月租金13000元。此后龙文公司按期向黎丞杰支付租金，最后一次支付租金的时间是2018年12月5日，金额15048元。2019年3月1日，龙文公司办理了涉案租赁物的租赁税费及滞纳金补缴手续。2019年3月8日，龙文公司出具《授权委托书》，确认委托案外人孟×代为办理涉案租赁物的申请房屋租赁终止合同、场地移交手续。2019年3月9日，黎丞杰和龙文公司员工万×共同签署《情况说明》。其中载明，龙文公司向黎丞杰提出终止涉案租赁物的租赁关系，并承诺已腾空涉案租赁场地并移交给黎丞杰，黎丞杰同日接收物业，关于涉案租赁物解除终止协议的相关税费和条款细则，双方另行协商。庭审中，双方争议的焦点有：（1）案涉租赁物能否办理内部装修消防验收手续（以下简称二次消防手续）；（2）退租搬离时间；（3）转让费50000元应否退还；（4）装修残值的赔偿问题。对于第一个争议，龙文公司称由于涉案物业存在产权争议、规划不一致，导致无法办理二次消防手续，龙文公司因此多次被监管部门警告，只能被迫退租，而黎丞杰提供的租赁物因消防问题使龙文公司不能实现经营目的，构成违约。黎丞杰称涉案租赁物为商业用途，经过合法规划和报建，黎丞杰可以协助龙文公司办理消防相关手续，龙文公司因成本问题未投入消防设施设备的建设、安装，也未主动要求办理消防验收许可，故涉案租赁关系的解除与消防问题没有关联。对于第二个争议，龙文公司称2018年12月底口头告知黎丞杰退租事宜；其提交了微信聊天记录证明退租时间，聊天记录显示2019年2月28日龙文公司员工向黎丞杰发送《市桥街流管中心非住宅类出租屋安全巡查登记表》照片，登记表记载当日涉案租赁物的状态是“停租”，黎丞杰表示收到；同日，龙文公司与黎丞杰在微信沟通接待新承租人看房事宜；龙文公司主张由于黎丞杰繁忙，故拖延到2019年3月9日才接收钥匙。黎丞杰确认微信聊天记录的真实性，不确认其关联性，黎丞杰主张龙文公司于2019年3月8日申请终止租赁合同，2019年3月9日办理交接手续。关于第三个争议，讼争双方均认为转让费属于行业习惯；龙文公司认为转让费的产生缘于出租方提供符合承租方要求的房屋，现涉案租赁物不符合商业使用要求，故应该退还；黎丞杰认为其向案外人郭慧英承租德兴路320号时亦交纳了转让费，且已与龙文公司口头约定转让费不退还。关于第四个争议，龙文公司提交了《装饰装修工程施工合同》、装修工程及玻璃安装工程发票、装修款及玻璃安装工程款付款凭证、龙文公司付款申请单、龙文公司会计记账凭证，证明承租涉案物业后产生装修成本88520元，并认为其主张的装修残值是形成附合的装修部分价值，这些装修对黎丞杰重新租赁提供了便利，故应由黎丞杰赔偿；黎丞杰对上述证据三性不确认，认为龙文在2019年3月9日搬离时已处理全部财物、装饰物，自愿解除合同并交还房屋，应视为自愿放弃不能拆除的装饰装修，且龙文公司单方面解除合同构成违约，黎丞杰无需对装修残值进行赔偿。诉讼过程中，本院向广州市国土资源规划管理局番禺区分局调查涉案租赁物的权属、报建情况。经查，涉案租赁场地位于广州市番禺区市桥街东方花园又一居小区5号楼（以下简称东方花园又一居5号楼），包含广州市番禺区市桥街德兴路320号（以下简称德兴路320号）以及广州市番禺区市桥街东方花园又一居5号首层车库（自命名，以下简称5号楼首层车库）。德兴路320号商铺原自编门牌为“广州市番禺区市桥街东方花园又一居5号楼6号铺”，由案外人郭慧英和李宗浩共同共有，房屋用途“非居住”，建筑面积136.3平方米，一手承租人是黎丞杰，案外人郭慧英书面同意黎丞杰将该物业转租龙文公司。5号楼首层车库由黎丞杰于2012年9月27日通过拍卖取得，建筑面积约364.71平方米，5号楼首层车库已于1998年随东方花园又一居5号楼一并取得《建设工程规划许可证》（证号980248），并办理大确权手续，但黎丞杰未取得该物业的不动产登记权属证明。东方又一居5号楼大确权资料中显示的批准用途及实际用途均是“商住”，《建设工程规划许可证》（证号980248）附图中，德兴路320号注明“铺位”及“铺位夹层”，5号楼首层车库注明“铺位高3米，无夹层”。诉讼过程中，本院亦向广州市番禺区消防救援大队调查涉案租赁物是否办理消防验收手续（以下简称一次消防）及能否办理内部装修消防验收（以下简称二次消防）。经查，2000年11月13日，东方花园又一居整体办理了消防工程验收手续，消防验收意见书文号：番公消验[2000]188号;根据相关消防审批办事指南，在2019年3月1日前，在主体建筑取得消防验收合格及内部装修工程具备相关消防手续申报条件的前提下，不需要提供房产证也可以申报内部装修工程的消防手续。以上事实，有《房地产权共有（用）证》、《同意书》、《房屋租赁合同》、转账业务回单、《授权委托书》、《情况说明》、《税收缴款书》、微信聊天记录、《协助司法查询复函》、《关于广州市番禺区人民法院的复函》、《关于的复函》及庭审笔录等证据证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物经合法报建，且《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，故原被告于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行合同义务。诉讼过程中双方均确认在租赁合同履行期间，涉案租赁物曾产生二次消防验收手续办理障碍。龙文公司以涉案租赁物产权不清晰及规划不一致为由主张二次消防手续不能办理归责于原告；原告提交了德兴路320号的产权证明和5号楼首层车库的拍卖成交确认书、规划图，以及消防部门的复函予以反驳。结合本院调查的证据，本院认为：首先，涉案租赁物中的德兴路320号已取得不动产权证，而5号楼首层车库已随东方花园又一居5号楼办理大确权手续，在资料齐备且符合登记条件的情况下可以取得不动产权属证明；龙文公司不能提交证据证明涉案租赁物存在产权争议纠纷，故其关于产权不清的主张本院不予采信。其次，5号楼首层车库系拍卖时的自命名，不能代表其实际房屋用途，案涉租赁物所在东方花园又一居5号楼的《建设规划许可证》附图中，德兴路320号标注为“商铺”及“商铺夹层”，5号楼首层车库标注为“商铺”，未显示存在规划不一致的情形。再次，消防相关部门的函复已明确，在符合相关规定的情况下不需要房屋产权证明即可办理二次消防验收手续，故黎丞杰未办理5号楼首层车库的产权证与案涉租赁物办理二次消防验收手续无直接关联。最后，龙文公司明知进行商业经营需要消防验收，但其自2015年12月就使用涉案租赁物营业，直至2019年初才因二次消防手续办理不成退租，亦与常理不符。综上，在案涉租赁物已取得大确权和一次消防验收的情况下，龙文公司以权属不清、规划不一致导致涉案租赁物不能办理二次消防验收手续为由，抗辩被迫提前解除合同及主张黎丞杰交付的租赁物不能实现合同目的，本院均不予采纳。因此龙文公司以交付房屋不符合合同约定为由要求黎丞杰承担违约金451.44元，本院不予支持。黎丞杰交付了合同约定的租赁物，龙文公司提前解除租赁关系依约应提前30日通知黎丞杰。龙文公司不能举证其已提前30日通知解约事宜，应承担举证不能的不利后果。龙文公司于2019年1月停止支付租金，之后又在租期届满前与黎丞杰解除合同，已构成违约。依案涉租赁合同约定，黎丞杰有权没收房屋租赁保证金39000元。因此对于黎丞杰关于无需退还租赁保证金39000元的诉请，本院予以支持；对于龙文公司反诉要求黎丞杰退还租赁保证金的诉请，本院不予支持。关于龙文公司欠付租金的金额。龙文公司欠付租金违约在先，故其不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权。同时龙文公司不能举证提前30日通知黎丞杰解除合同，故案涉租赁合同约定解除的条件亦不成就。因此即便龙文公司于2019年2月28日通知黎丞杰已腾空搬出案涉租赁物，其弃租并通知的行为也不能达到解除案涉租赁合同的目的。2019年3月9日，黎丞杰与龙文公司通过《情况说明》确认解除租赁关系并交接案涉租赁物，说明双方经协商解除案涉租赁合同，故本院确认案涉租赁合同的解除时间为2019年3月9日。涉案合同约定租金遵循先付费后使用原则，故龙文公司于2018年12月5日支付的15048元对应2018年12月10日至2019年1月9日的租金。经计算，龙文公司欠付黎丞杰2019年1月10日至2019年3月8日的租金共计30960元（15480元×2个月）。因此黎丞杰诉请龙文公司支付欠付租金30960元，有理有据，本院予以支持，对于超出的部分，本院不予支持。关于转让费50000元。据双方庭审上的陈述，案涉租赁物交付给龙文公司时，已带有简易的基本装修，故转让费作为租赁行业的交易习惯，除包含取得承租权的对价外，亦包含租赁物装修设施的转让费用。涉案合同未对转让费退还进行书面约定，按公平合理原则，本院酌情按龙文公司实际使用案涉租赁物的时间与约定租赁期的比例，判定黎丞杰向龙文公司退还转让费17500元（50000元/60月×21月）。关于黎丞杰主张的未提前告知退租事宜的租金损失15048元和逾期付款违约金。如上所述，本院已判定黎丞杰没收全部租赁保证金及没收部分转让费，上述没收款项足以填补龙文公司提前退租和欠付租金导致的损失。由于违约责任应以补偿性为主、以惩罚性为辅，根据损益相抵规则，结合本案具体案情，本院对于黎丞杰主张的未提早告知退租导致的租金损失以及逾期付款违约金，均不再重复支持。关于龙文公司公司主张的装修残值。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，龙文公司欠付租金及提前退租构成违约，黎丞杰否认对涉案租赁屋内的附合装修物进行利用，龙文亦不能进行相应举证，故本院对龙文公司提出的赔偿装修残值的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州龙文教育科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）黎丞杰支付租金30960元；二、原告（反诉被告）黎丞杰无需向被告（反诉原告）广州龙文教育科技有限公司退还租赁保证金39000元；三、原告（反诉被告）黎丞杰应自本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）广州龙文教育科技有限公司退还转让费17500元；四、驳回原告（反诉被告）黎丞杰的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州龙文教育科技有限公司的其余反诉请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2186元，由原告黎丞杰负担452元，由被告广州龙文教育科技有限公司负担1734元；案件反诉费1141元，由原告黎丞杰负担180元，由被告广州龙文教育科技有限公司负担961元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。生效的法律文书应该履行。一方当事人不履行的，另一方当事人有权向法院申请执行。审 判 长  肖陈翔人民陪审员  黄 英人民陪审员  陈永健二〇二〇年八月三十日书 记 员  苏晓俭