上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初7167号原告：上海皓润特钢有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：蔡勉，执行董事。委托诉讼代理人：濮讯诺，浙江海昌律师事务所律师。被告：上海卉鳞贸易有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张帆，执行董事。委托诉讼代理人：许峰，系公司负责人。原告上海皓润特钢有限公司与被告上海卉鳞贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理，依法适用简易程序审理。2020年7月9日，本院公开开庭进行了审理,原告法定代表人蔡勉及其委托诉讼代理人濮讯诺、被告法定代表人张帆及其委托诉讼代理人许峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金795,000元；2、判令被告支付合同解除日至实际腾空日止的占有使用费14,580元；3、判令被告支付拖欠的电费、水费、公摊费、2019年度电梯维保及年检费合计74,708元(其中电费5008元、水费970元、公摊费63,980元、维保及年检费4750元)；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月，原、被告签订《厂房租赁合同书》，约定原告所有的坐落于上海市金山区枫泾工业园兴豪路XXX号生产二车间及附属设施出租给被告使用，租期5年，自2017年9月8日至2022年9月7日，年租金约定第一、二年为500,000元，第三年起逐年递增5%，即第三年为525,000万元、第四年550,000元、第五年575,000万元，租金采用每半年支付，先付后用的原则，每期开始前15日支付下一期租金。双方协议3.3条规定，在租赁期间，有关水、电费由被告自己承担(包括但不限于专项所产生的分摊费用)。2019年12月下旬，因被告逾期支付下一期租金，原告多次催缴，于2019年12月29日收到被告明确由于单方原因要求提前解除涉案合同的通知，经了解，原告考虑被告经济困难，同意其单方解除及支付违约金，故原告于2020年1月10日经被告要求，先行与被告确认了腾空搬离事宜，此后，原告多次向被告沟通租赁期间被告拖欠的各项费用(水电费、公摊费、电梯维保及年检费等)，以及提前解除的违约赔偿事宜，被告开始要求减免，后置之不理，以种种理由拒绝支付，原告为此依法提起诉讼。被告辩称：被告没有违约行为。1、被告提出解约的初衷是因为不符合行业标准及园区产业导向不符，合同约定了被告对该租赁物的使用，由于产业导向不符合行业标准及政府、工商、税务等国家有关规定，以上情形可以提前终止合同，而不承担责任。被告自公司成立以来，专注研发水族药品药剂类产品，合作客户均为电子商务企业。之后淘宝网提高了水族药品药剂准入要求，生产企业必须有兽药生产许可证，京东商城内部通知下架没有资质的水族药品药剂，拼多多调整水族药品准入资格，生产企业必须有兽药生产许可证。被告咨询相关职能部门办理兽药生产许可证，被明确告知枫泾工业园区不能办理兽药生产许可证，涉及化工原料调制而成的产品不能环评，产业导向不符合枫泾工业园区，因此不能办理兽药生产许可证，产品不能进入生产阶段，合作客户停止了合作，导致被告经营困难，被告故提出解除合同。2、原告同意与被告解除租赁合同时，未明确说明此时解除合同属于被告违约，也没有提到违约金事项，被告认为此时解除合同属于双方协商解除，被告无需承担违约责任，被告提前数月向原告提出解除合同，原告也同意只要后面有人承租可以提前解除合同并退还保证金，被告在58同城发布厂房租赁信息，帮忙尽快找到租赁方，原告得知有人愿意承租后，改变了当初口头约定并在2019年12月底索要房租并提出追究违约责任。3、原告要求的金额不合理，被告不认同。合同解除日至实际腾空完毕的占有使用费14,580元，此费用完全是原告自身原因导致的，被告只愿意支付实际日期的费用，即8630元，原告主张的拖欠的电费、水费、公摊费、2019年度电梯维保费及年检费合计74,708元(其中电费5008元、水费970元、公摊费63,980元、维保及年检费4750元)此费用不符合事实，被告实际应支付电费5008元，水费970元，公摊费(工业基础电费28元*15KW*18个月)7560元合计13,538元。综上，被告无任何违约行为，解约过程是双方协商一致双方均无责的解除合同，不应承担违约责任，原告诉请完全不合理，被告只愿意承担实际产生的费用22,168元。关于被告支付给原告的100,000元保证金，被告不在本案中主张，会另外主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证、上海市房地产登记簿、被告企业信用信息公示报告、确认书、微信聊天记录，被告提供的厂房租赁合同等证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的厂房租赁合同，被告抗辩称合同条款中有很多笔误，是格式合同，应认定为无效，本院认为，该组证据有双方签字确认，足以证明原、被告之间租赁合同关系，且事实上合同已经实际履行了，故对于该组证据本院予以采信；2、原告提供的门卫工资分摊费收据、电梯维保费收据及发票、现场检验确认单、水费发票、分装水表(电表)照片，上述证据足以证明产生的水、电、电梯维保等相关费用的客观事实以及实际使用水电的用量，本院均予以采信；3、被告提供的行业标准、配方验收报告、证明及证人证言、与合作客户的合同，上述证据均足以证明行业标准等客观事实，以及被告公司生产的产品情况及客户往来状况等基本事实，本院对其真实性予以认可；4、发布租赁广告的记录，该证据也足以反映被告曾经在网站上发布招租广告的事实，本院予以采信；5、微信聊天记录，该组证据反映了原、被告之间就公摊费、电梯维保费进行沟通的事实，对于其本院予以采信；6、收据，该组证据反映了被告支付电梯维保费的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月8日，原告(甲方)与被告(乙方)签订厂房租赁合同书一份，约定甲方将坐落于上海市金山区枫泾工业园兴豪路XXX号，面积为2852.26平方米的生产二车间及附属设施出租给乙方作为生产使用，合同租赁期自2017年9月8日至2022年9月7日；双方约定第一年租金为每平方米0.5元/天，第三年起逐年递增5%(不含税)，第一年租金为500,000元，第二年租金为500,000元，第三年租金为525,000元，第四年租金为550,000元，第五年租金为575,000元，第六年起始至第十年以市场价重某协商租赁价格，租金每半年支付，采用先付后用的原则，乙方应当在每期开始前15日内向甲方支付下一期的租金，首笔租金在合同签订后2天内一次性付清。租赁保证金为人民币10万元，在支付首笔租金时一并支付，甲方应当在合同终止并经结算及腾房后30天内将保证金无息返还乙方，结算中已将租赁保证金予以扣除的除外；租赁期间，有关的水、电费由乙方自行承担(包括但不限于专项所产生的分摊费用)，价格及缴纳方式、缴纳时间按相关部门的规定的标准执行；乙方应当按照合同约定的时间足额支付租金，不得延误，逾期支付租金的，每逾期一日按照逾期款项的千分之五支付违约金，乙方未按本合同约定的履行其他义务的，甲方有权选择：(1)全部或部分解除合同，乙方应向甲方支付相应的违约金，违约金数额为本合同租期内总租金金额的30%(如该数额不足以弥补甲方的实际损失，甲方有权继续向乙方追索)，并要求乙方无条件自甲方通知解除本合同之日起15日内腾空完毕，逾期腾空，甲方可以强制将标的厂房内的物品搬离，收回房屋、附属设施，且不负保管责任；(2)不解除合同，要求乙方继续履行本合同并赔偿甲方的实际损失；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，将本合同提前终止，双方互不承担责任：(1)该租赁物土地使用权被政府动迁征用，导致本合同无法履行的；(2)该租赁物因不可抗力因素导致损毁的；(3)在本合同租赁期间，租赁标的厂房由于甲方无法及时偿还银行贷款导致银行处置租赁标的厂房的，若该银行及甲方均同意乙方继续承租的除外；(4)乙方对该租赁标的物的使用，由于产业导向不符合行业标准及政府、工商、税务等国家有关规定；(5)其他约定或双方未按其他三方(多方)协议约定，导致第三方要求解除本合同的；乙方未按本合同约定的时间足额支付租金及第七条7.1款支付逾期租金违约金的，自应付未付足额租金之日起30日，甲方有权单方解除本合同，除要求乙方支付本合同应付未付的款项外，可没收保证金，及要求乙方支付相应的违约金，违约金的数额为本合同租期内总租金金额的30%(如该数额不足以弥补甲方的实际损失，甲方有权继续向乙方追索)并要求乙方无条件自应付未付足额租金之日起45日内腾空完毕，逾期腾空，甲方可以强行将标的厂房内的物品搬离，收回房屋、附属设施，且不负物品保管责任；租赁期满，乙方应将租赁物恢复至原状，经甲方验收认可后结清水、电、通讯、垃圾处置等相关费用，以上各项事项须在租赁期内完成。否则，甲方有权参照本合同约定的租金要求乙方赔偿，直至乙方腾房，有关部门的各项手续变更完毕，另厂区内所有的余物，甲方有权自行处置。协议还对其他事项作了约定。合同签订后，被告向原告支付了100,000元保证金，另，合同履行中，厂房的租金被告已经实际支付到2019年12月31日。另查明，被告为将案涉厂房转租出去，曾于2019年7月29日通过58同城网站发布“厂房出租，独立独栋，环境好，适合各类加工，存储，行业不限”的招租信息。2020年1月10日，原、被告双方签订确认书一份，内容为：承租方上海卉鳞贸易有限公司提前单方解除于2017年9月8日同上海皓润特钢有限公司签订的《厂房租赁合同书》(合同编号HRZLXXXXXXXX)，现双方确认并于2020年1月10日承租方上海卉鳞贸易有限公司已搬离上述厂房，厂房内已无所需搬离物品。2020年3月17日，原告与案外人上海华芮实业有限公司就案涉厂房签订了新的厂房租赁合同。还查明，案涉厂房登记权利人为原告上海皓润特钢有限公司。再查明，被告公司主营业务为研发生产水族药品药剂类产品，其与一些电子商务企业有业务往来。本院认为，依法成立的合同对双方均有约束力，当事人均应恪守履行。原、被告于2017年9月8日签订的厂房租赁合同书系双方真实意思表示，且不违反相关的法律法规，应认定为合法有效，对双方均有约束力，双方均应恪守履行，被告关于合同无效的抗辩显然缺乏相应依据，本院难以采信。关于合同解除的责任，首先，被告抗辩称合同系双方协商一致解除，但从查明的事实来看，无论是原、被告双方的聊天记录，还是双方2020年1月10日签署的确认书，均无法反应出原、被告就解除合同达成过一致意见的事实，相反，确认书上明确了是被告提前单方解除合同的事实；其次，被告抗辩称解除合同的初衷是因为不符合行业标准及与园区产业导向不符，本院认为，淘宝、京东、拼多多等购物平台提高行业标准导致的原告不符合行业标准，应属于生产经营中的正常风险，被告即便由此产生了损失也应由其自己承担，原、被告之间只存在房屋租赁合同关系，被告是否符合行业标准与原告并无关联；至于被告称其生产经营与园区产业导向不符，被告承租厂房时对自己要生产经营的产品是明知的，其当然有义务了解承租厂房所在地的相关法规政策及准入标准等信息，且被告的生产是否符合园区的产业导向其自始至终都未能提供相应的证据佐证，同时，被告也没有被相关职能部门约谈过或被责令搬离，故被告以此为由要求解除合同显然缺乏相应依据。综上，原、被告合同订立后，原告依约提供了相应的厂房，已经履行了合同义务，被告单方解除合同，应承担相应的违约责任，至于违约金的金额，被告认为违约金的金额过高，主张扣除保证金的金额100,000元比较合理。本院认为，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，在确定本案违约金金额时，本院着重考量以下几个因素：1、被告过错程度。从查明的事实来看，被告为将案涉厂房转租出去，曾在58同城网站上发布招租信息，积极为原告的厂房寻找承租方，即便在双方合同解除后，被告也及时地搬离了案涉厂房，被告的上述行为均积极避免了原告损失的扩大，故本案中被告解除合同虽属违约，但过错程度较轻；2、预期利益损失。原告庭后提供了有关皓润2#厂房租赁租金实际损失测算的资料作为参考，用以印证因被告提前解除合同导致的原告的预期利益损失，本院认为，首先，市场经济下，收益与风险并存，既不能过分强调收益，也不宜过分夸大风险，应寻找两者之间的平衡点；其次，预期利益损失中的预期的期限，应当是在可以预见的合理的必要的期限，既不能过长，也不宜过短，应结合本案实际情况加以认定，根据原告提供的有关皓润2#厂房租赁租金实际损失测算，原告在2020年3月17日就案涉厂房与案外人重某签订了租赁合同，案涉厂房实际在2020年1月10日至2020年3月16日期间是空置的，这都是需要考量的因素；3、原告的实际损失，原告的实际利益损失应该是在现有的法律框架和盈利模式下的利益损失，即应该以原、被告原合同框架下的租金标准为依据。综上，本院认为，应以双方原合同约定的2020年的租金为标准，酌情计算3个月的租金损失作为违约金为妥，金额为525,000元/12月*3月=131,250元。关于原告主张的腾房占有使用费，鉴于双方均认可被告实际承租案涉厂房的时间为2017年9月8日至2019年12月31日，被告实际于2020年1月10日搬离案涉厂房，故被告理应支付自2020年1月1日至2020年1月10日期间的厂房占有使用费，原告的计算方式尚属合理，计算方式为525,000元/365天*10天=14,384元。关于原告主张的水电费、公摊费、电梯维保及年检费。首先，对于被告认可的水费970元、电费5008元，本院予以确认。其次，对于工业基础电费，被告对于计算标准没有异议，对于计算时间，自2018年6月16日计算至2020年1月10日为18个月零25天，原告在书面质证意见中提出按照18.5个月计算并无不当，该项金额为28元*15KW*18.5月=7770元。关于电梯维保费及年检费，本院注意到两张发票的开票时间均为2020年1月14日，原告提供的现有证据均无法证明该笔维保费及年检费具体是2019年度的还是2020年度的，在此前提下，该笔费用让被告承担显然缺乏依据，本院不予支持。最后，关于门卫工资，本院认为，原、被告合同中并没有关于门卫工资的约定，从查明的事实来看，被告也没有要求原告为其聘请门卫，且原告也称门卫是其另一个租客案外人上海华芮实业有限公司聘请的，工资也是由华芮公司先行支付的，然后按照每个月四分之一的比例分摊给原告，被告自始至终没有支付过门卫工资，也没有证据表明原告将门卫工资分摊给被告经过了被告的许可，故原告要求被告支付门卫工资的请求缺乏依据，本院不予支持。关于被告缴纳给原告的100,000元保证金，被告庭审中称会另外主张，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海卉鳞贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海皓润特钢有限公司违约金131,250元；二、被告上海卉鳞贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海皓润特钢有限公司腾房占有使用费14,384元；三、被告上海卉鳞贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海皓润特钢有限公司电费5008元、水费970元、公摊费7770元；四、驳回原告上海皓润特钢有限公司其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6321元，由原告上海皓润特钢有限公司负担4578元(已缴纳)，由被告上海卉鳞贸易有限公司负担1743元，被告所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李贵贤二〇二〇年八月十七日书记员  祝佩英附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。