广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0502民初1554号 原告：北海市北部湾广场管理站，住所北海市广场路东侧铺面北向第****。统一社会信用代码：1245050049878813X0。 法定代表人：李强，副主任。 委托诉讼代理人：陶心进，广西群智律师事务所律师。 被告：张志军，男，汉族，1973年8月10日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：黄晶晶，广西嘉友律师事务所律师。 原告北海市北部湾广场管理站诉被告张志军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告北海市北部湾广场管理站的委托诉讼代理人陶心进、被告张志军及其委托诉讼代理人黄晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海市北部湾广场管理站向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告腾退座落于北海市，现和安商港以南交汇处楼房底层25平方米烟店房屋；二、请求判令被告支付给原告占有使用费255000元。 事实和理由：原告与被告于2012年8月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限共五年，自2012年10月1日起至2017年9月30日止。由于相关政策规定，原告单位不得进行经营活动，正好合同到期，因此决定对该租赁房屋收回自用。合同到期后，原告口头告知被告合同到期，腾退房屋，并与之协调，但被告以各 2 种理由拒绝。2019年5月27日、2020年3月31日分别发出通知，要求被告腾退承租房屋，被告以各种理由拒绝，企图长期霸占承租房屋。被告占有原告房屋二年半之久，侵害了原告的合法财产及经济利益，为保护国家财产不被侵占，维护原告的合法权益以及社会公正，特向法院提起诉讼。根据评估机构评估，涉案房屋年租金102000元，自2017年10月1日起至2020年4月1日止被告占有使用二年半，共计占有使用费为255000元（102000元/年×2.5年）。 被告张志军辩称：驳回原告的诉讼请求。1、原告对涉案房屋没有所有权和管理权，不具有原告的主体资格。2、涉案房屋不属于原告的管理范围，是在两栋楼的缝隙间搭建的，一开始是由被告在和安的墙和楼房之间搭建的，不属于原告所有。3、房租被告一直有按时交，交至2019年5月，虽然原被告的租赁合同是2017年到期，但是原告一直有收取被告租金，应视为不定期租赁合同，而不是原告所称的两年多没交付租金，是由于原告是事业单位无权再收取租金，不肯收取被告租金，而不是被告不交，后来被告知道涉案房屋不是原告在管理，就没有交。4、因为重大误解，被告之前缴纳的租金被告保留另案追回原告不当得利的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2012年8月6日，原告北海市北部湾广场管理站（甲方、出租方）与被告张志军（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方出租给乙方的房屋座落于北部湾广场以东、现和安商港以南交汇处楼房底层：和安商港电子屏幕侧边（现为烟店）面积约25㎡；租赁期5年，从2012年10月1日到2017年9月30日止。租赁合同期限后，如甲方仍继续出租，乙方享有优先承租权，房屋出租金（前3年）为36000元，每月为3000元，后两年年租金按5%加收（即每年租金37800元），签订合同后乙方必须按月支付租金给甲方，如有违约，则按每天加收2%滞纳金；租赁期间，乙方要保护甲方房屋，要装修改造，必须经甲方同意，在保障房屋安全情况下方可进行；协议期满，如甲方出租的房屋继续出租，在同等条件下乙方享有优先租赁权，若乙方不再继续租赁，应在5天内搬出，否则每逾期一天，甲方有权收取乙方看延期租金；房屋如因不可抗力的原因导致损坏和造成双方损失的，双方互不担责任，若因国家建设需要或其他商业性拆迁，则按国家有关法律法规协商解决双方责任及损失，合同还有其他约定。原、被告双方均认可上述合同是续签合同，原告2007年至2012年由案外人梁冬伟承租2012年以后由被告租赁使用，被告主张自2005年左右占有使用上述房屋至今。 2013年11月20日，原告（乙方）、被告（丙方）和案外人北海市和安贸易有限责任公司（甲方）签订《围墙拆除补偿协议》，主要约定，甲方因建设需要，须拆除甲方原建造的围墙，但乙方产 3 权所有、租给丙方使用的广场临街临时铺面，因借用该围墙作为外墙，受到拆墙的影响，短期内无法经营，经三方协商，拆墙补偿对象为丙方，补偿金额25000元。甲方承诺在一个月内（2013年11月22日至2013年12月21日）回建好新围墙，并应乙丙双方要求，为该围墙增加三根钢筋混凝土立柱，该三根立柱的基础开挖需拆除丙方临时铺面。围墙及立柱建成后，该铺面内恢复由乙、丙双方自行负责。该协议还有其他约定。 原、被告签订的租赁合同期限届满后，被告仍继续向原告支付租金及电费：2017年10月23日支付租金3150元；2018年4月15日支付2017年11月至2018年4月的租金18900元、5月30日、6月3日、7月3日、7月29日、8月24日、9月29日、10月25日、11月26日分别支付租金和电费4421元、3150元、4161元、4495元、3945元、4253元、3809元、3730元，12月28日分别支付1月租金和电费3675元；2019年1月31日、3月6日、3月27日、4月25日支付租金和电费3548元、3746元、3573元、3782元。被告向原告开具的发票载明上述费用为场地管理费。 2019年5月27日，原告向被告发出通知书，通知被告于2019 年7月1日前清空房屋归还原告使用。2020年3月31日，原告再次向被告发出通知书，要求被告于2020年4月7日前清退房屋。 庭审中原告委托诉讼代理人陈述称，原告是北海市园林局的下属单位，北海市城管局是原告的主管单位。涉案房屋所在土地是当时主管部门北海市建设委员会分给原告管理的，涉案房屋所在地方当时是该栋房子下面的走廊，2000年左右原告自行在走廊上建造涉案房屋，该房屋没有报建手续。1998年的时候曾经申请过办理过相关手续，涉案房屋没有产权证。 另查明，2017年8月8日，原告自行委托广西方圆房地产评估有限责任公司对北海市北部湾广场管理站临街香烟饮料铺面市场租金进行评估，该中心出具《房地产估价报告》（编号：方圆房[2017]字第0814号）：北部湾广场临街香烟饮料铺面（第一层）年租金102000元，租金预测五年租期内逐年变化趋势上升，逐年变化比率1.5%。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》约定原告将涉案房屋出租给被告，但庭审中原告自认该房屋是其自行建造、没有报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用 4 法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，现原告无证据证明涉案房屋系按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，在一审法庭辩论终结前原告也未能举证证明涉案房屋系经主管部门批准建设的，故原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。依据合同无效的法律后果，被告已无占有使用涉案房屋的合法事由，故原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩称涉案房屋由其建 造应当享有使用权，但被告举证证据不足以证实其对涉案房屋享有合法使用权，故对被告的主张本院不予采信。 关于房屋占用使用费的问题,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第五条:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，虽然原、被告签订的租赁协议无效，但协议约定前三年每月租金3000元，后两年年租金37800元，即月租金3150元。协议约定的租赁期限届满后被告张志军按此标准支付租金至2019年5月，原告收取了上述款项且并未提出异议，现原告主张按年租金102000元的标准自2017年10月1日起计算房屋占用费依据不足，本院不予支持。故本院支持房屋占用费按每月3150元的标准从2019年6月1日起计算至被告实际腾退涉案房屋之日止。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告张志军于本判决生效之日起三十日内将坐落于北部湾广场以东、现和安商港以南交汇处楼房底层25㎡的烟店房屋腾退给原告北海市北部湾广场管理站； 二、被告张志军支付房屋占用费（按照每月3150元的标准从2019年6月1日起计算至被告张志军实际腾退涉案房屋之日止）给原告北海市北部湾广场管理站。 案件受理费5125元，减半收取2562.5元，由原告北海市北部湾广场管理站承担948.13元，由被告张志军承担1614.37元（该费用原告已经预交，被告张志军应负担的部分在归还上述款项时一并付还给原告）。 5 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5125元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  廖慧翔 二〇二〇年八月三日 法官助理  施成兰 6 书记员符志鹄