贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初11094号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住址：重庆市巴**李家沱正街**商3，统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：李中强，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：敖祥琴，系公司员工。 委托诉讼代理人（一般授权）：张达菊，系公司员工。 被告：王道余，男，汉族，1966年9月19日出生，住，住贵州省毕节市七星关区住贵州省毕节市七星关区。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司（以下至判决主文简称点滴物业）与被告王道余物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告点滴物业的委托诉讼代理人敖祥琴、张达菊、被告王道余均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告点滴物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理服务费，共计6,931.84元，欠费明细如下:从2016年7月1日起至2019年12月31日，共42个月的物业服务费，每月165.04元(建筑面积150.04㎡×1.10元/月)合计为:6,931.84元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告系滨湖小区天钰花园1-1-5-6室业主，从2016年7月1日一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费及其他相关费用。截止2019年12月31日，被告共欠缴物业管理服务费共计6,931.84元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告王道余口头辩称：2016年前曾缴纳物业费，2016年后原告就没有打扫过，我们就没有交纳物业费。知道2018年原告曾起诉过我，最后调解让原告先处理环境再协调缴纳物业费，最后我们去缴水费和停车费时也多次向原告提出让清理。2020年下大雨，二楼的酒店违章搭建，导致二楼垃圾堆放，且二楼大阳台的水管爆裂，多次要求原告整改，至今未处理。物业费并不是不交，如果说原告能够提供一个良好的环境，我是肯定不会拖欠的。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月18日，七星关区滨湖小区业主委员会与原告点滴物业签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定，其中，原告点滴物业提供的服务标准应达到《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元/月·平方米，步梯房为0.70元/月·平方米，商业物业为2.00元/月·平方米。业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止，其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期。试用期届满前一个月，七星关区滨湖小区业主委员会应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果点滴公司的服务未达到合同约定的标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对点滴公司的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，滨湖小区业主委员会有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。2017年4月27日，七星关区滨湖小区业主委员会向本院提出诉讼请求，要求确认原告七星关区滨湖小区业主委员会与被告重庆点滴物业管理有限责任公司于2015年7月18日签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》无效等诉讼请求。2017年10月25日，本院作出（2017）黔0502民初2461号民事判决，驳回七星关区滨湖小区业主委员会全部诉讼请求。七星关区滨湖小区业主委员会不服，依法提出上诉。毕节市中级人民法院于2018年11月22日作出（2018）黔05民终263号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年1月3日，碧阳街道滨湖社区居委会向小区发出通知，载明：经社区与点滴物业协商，因第三届业主委员会仍在筹备阶段贴纸期间暂由点滴物业继续为小区提供服务，请各位居民到物业公司缴纳2019年第一季度的物业服务费用。2019年4月26日，毕节市七星关区滨湖小区业主委员会向小区业主发出公告，载明：现任物业管理公司服务至2019年12月31日。此外还载明其他相关事项。 另查明，被告王道余系居住在七星关区业主，住，住房建筑面积1504平方米（电梯房），属于原告点滴公司物业服务管理区域内的业主。从2016年7月1日至2019年12月31日，被告王道余未按照《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》的约定每月向原告点滴公司缴纳物业服务管理费。 又查明：物业服务合同签订后，原告便入住该小区从事物业服务，原告在履行物业服务过程中，主要履行了对小区安全管理及消防进行相关巡逻并制作签到表，小区垃圾清运、相关设施的查检、维护、绿化、客户反映情况的记录及报修、回访、小区存在的问题向相关部门反映、通知小区部分业主的违规行为进行整改等主要的管理服务，但原告在管理服务过程中服务不到位，存在瑕疵，如小区卫生环境、垃圾等未及时处理、存在违章搭建等情形。被告要求原告对相关问题进行整改等未得解决为由拒绝缴纳物业服务费。 上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及双方所举各项证据加以证明，这些证据经开庭举证、质证，已记录在卷为凭。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方争议的焦点主要是：被告王道余应否向原告点滴物业公司交纳物业服务费及金额。对双方争议的焦点，原告要求被告交纳物业服务费，其提供了物业服务合同及相关证据证明原告与业委会签订物业服务合同及履行了合同约定的义务，被告要求原告对相关问题进行整改等未得解决为由拒绝缴纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，七星关区滨湖小区业主委员会与原告签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告点滴物业及该小区业主均应当全面履行该合同义务。被告系该小区的业主，原告点滴物业与七星关区滨湖小区业主委员会签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》对被告具有约束力。因此，原告与案涉小区业委会签订物业服务合同及履行了合同约定的主要义务，原告要求被告缴纳物业服务费的诉讼请求，本院应予以支持。被告入住后，从2016年7月1日起至2019年12月31日未缴纳物业服务费，共计42个月；对计算标准，双方合同约定电梯房为每月每平方米1.10元，以被告房屋的面积150.04㎡计算，因此，物业服务费为6,931.85元（1.10元/平方米/月×150.04平方米×42个月=6,931.85元）。本案中，从被告所举证据能证实原告点滴物业在案涉小区提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，诸如垃圾未及时清除、小区有搭建等情形，原告未举证证明其已完全按双方签订的合同履行完毕相关义务，故应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告点滴物业承担10%的责任，被告承担90%的服务费。故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持6,238.66元（6,931.85元×90%=6,238.66元），超出部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告王道余于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2016年7月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费6,238.66元； 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告王道余负担20.00元，原告重庆点滴物业管理有限责任公司负担5.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年八月十九日 书记员 张朕一