甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1002民初1664号 原告：庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组。 负责人:杜涛涛,系该组组长。 委托代理人：马步刚。 被告：马维贤。 被告：白德平。 委托代理人：白星。 被告：德永平。 委托代理人：田甜，系被告德永平之女。 原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组与被告马维贤、白德平返还原物纠纷一案，本院受理后，被告白德平申请追加德永平为被告，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组的负责人杜涛涛、委托代理人马步刚与被告马维贤、被告白德平的委托代理人白星、被告德永平的委托代理人田甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告马维贤、白德平腾退其占用原告村组集体所有的位于温泉镇黄官寨村沟畎组沟畎嘉苑*号楼*单元***室房屋；2、请求法院判令被告马维贤、白德平支付其占用原告集体房屋的占用费，每月1500元，从2017年3月开始计算至实际腾退返还原告时止3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，原告村组将集体村民住宅楼发包给庆阳永林建筑装饰有限责任公司（以下简称永林公司）建设，合同约定小区建设面积共计6000平方米，建设施工的征迁费由永林公司承担，建成后房屋由永林公司出售，但出售签订合同必须经过原告村组办理合同手续，工程建成后永林公司给原告村组每平方米1000元利润，当时第一被告马维贤是原告村组组长，代表原告村组集体和永林公司签订了该建设施工合同及补充协议。原告发包的集体村民住宅小区建设基本完成后，原告村组按照协议约定协助永林公司办理了楼房出售、签订合同等手续，所有款项均被打入到永林公司或该公司法定代表人闫永林指定的账户，但永林公司并未兑现其给原告村组600万元的利润，仅支付了200万左右，剩余的利润以各种理由至今未支付，村民看到小区的利润不见踪影，第一被告马维贤还将村组的楼房利用职务之便进行强占，并出售给他人的行为非常不满。2018年1月，村民集体召开会议将第一被告的的组长职务罢免，明确要求第一被告马维贤将其擅自处理的村组两套楼房交回村组，结果第一被告称永林公司的法定代表人闫永林在修建小区时借了他的钱没有归还，其要用闫永林修建的楼房抵顶闫永林欠他的借款本息以及其早将集体楼房出售给他人为由拒绝退还楼房。由于闫永林早已说过同意将6号楼***、***室抵顶费原告村组集体，用于抵顶其欠原告村组的利润，基于这个基本前提，2018年原告村组向法院起诉要求被告退还楼房，结果闫永林虽然答应给村组，但未和原告村组集体签订协议，法院建议原告村组撤诉，原告村组只好撤诉。2019年10月，原告村组找到永林公司的法定代表人闫永林，随后双方就其拖欠原告村组400万元利润补签了协议，约定永林公司将6号楼***、***室两套楼房以每套楼房55万元的价格抵顶给原告村组，用于支付其欠原告村组部分利润，闫永林作为永林公司的法定代表人也出具了承诺，明确了以上两套楼房从未出售或抵押给任何人。原告村组为了维护自己的合法权益，遂将被告马维贤、白德平诉至法院。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原告的身份证复印件1份，证明原告的身份信息； 2、原告村组关于新建6号楼的施工协议及售房协议1份、6号楼收取利润款的附属协议1份，证明以下事实：(1)证明原告于2013年8月19日与庆阳永林建筑装饰工程有限责任公司签订了施工及售房协议，双方约定小区建设面积为6000平方米，工程建成后，原告村组以每平米1000元收取利润，利润款600万元永林公司须于2014年5月30日之前以现金的方式结清，建设施工的征迁补偿费由永林公司承担，费用包干为250万元，由永林公司向原告村组交付200万元，剩余50万元待此协议签订后一次性交情，但永林公司至今未支付完毕利润的事实；（2）证明建成后的房屋由永林公司出售，由于该房屋属于村民安置小区房屋，为避免房产销售出现问题，所有出售的房屋合同须由原告村组鉴证留底，未经原告村组签字确认的合同均属无效合同的事实； 3、原告村组与闫永林签订的债务及产权确认协议1份、闫永林亲笔书写的确认书1份、企业信用信息公示报告1份，证明因永林公司逾期支付原告村组利润款，2019年10月13日经原告村组与永林公司的法定代表人闫永林协商，闫永林同意将建成的小区6号楼*单元***室、6号楼*单元***室，以每套550000元的价格，共计1100000元抵顶给原告村组用于支付利润款的事实，同时也证明被告马维贤擅自出售永林公司建设的房屋，系无权处分行为，被告白德平占用原告村组的房屋属于无权占有，应当予以返还的事实； 4、2019年11月30日原告村组户主大会会议记录1份，证明经原告村组村民代表大会决议，同意永林公司以涉案的两套房屋按110万元的价格抵顶永林公司欠原告村组的利润款，白德平无权占有原告村组房屋，白德平应当返还房屋的事实； 5、原告村组物业管理办公室负责人杜小峰、李翠霞出具的情况说明、证明各1份、庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村出具的证明1份，证明被告白德平入住的*号楼*单元***室房屋的相关物业手续是被告马维贤利用职权让物业办公室工作人员办理的事实； 6、涉案小区其他部分房屋签订的合同，证明被告马维贤在担任组长时，涉案小区的所有楼房出售都是通过原告村组签订合同进行买卖的事实； 7、被告马维贤与闫永林的微信截图2份，证明马维贤与闫永林存在巨额借贷关系，涉案房屋系马维贤扣押永林公司财产的事实，同时也证明被告白德平无权占有该房屋，应当予以返还的事实； 8、庆阳市西峰区人民法院（2016）甘1002民初2767号民事判决书复印件1份，证明未经房屋权利人同意，当事人出售房屋的行为属于无权处分，买卖人在不构成善意取得的情况下无权占有该房屋，应当予以返还的事实； 9、庆城县人民法院（2018）甘1021民初2121民事判决书打印件1份，证明三被告之间的房屋买卖实际上是一种集体土地上房屋的买卖，未经村民会议同意属于无效合同的事实； 10、祁文军书写的申请书1份、2014年8月6日沟畎组出具的收款凭据原件1份、沟畎组住宅楼销售合同原件1份，证明此案所涉房屋曾经出售给祁文军，后祁文军退房的事实。 被告马维贤辩称，2013年自己代表沟畎组与永林公司签订了建设协议，协议约定永林公司对建成的房屋有处置权，永林公司自建自售，沟畎组不加注任何意见，建设过程中，永林公司的法定代表人闫永林以资金紧张为由，向自己提出了借款要求，自己将儿子在5号楼的安置房出售，向闫永林出借180万元，闫永林借款时承诺，6号楼建成后将向自己归还借款，如果不能归还，愿意为自己抵顶一套楼房。楼房建成后，闫永林不见踪影，沟畎组便与施工队进行了单方面的决算，结果闫永林欠沟畎组200多万元，当初沟畎组有6户共向闫永林借款400多万元，村上随即召开了村民会议，同意将楼房划在此6户名下，待闫永林回来后再进行决算。2015年自己找到了闫永林的妻子，闫永林的妻子答应有一套房子让自己先住，待闫永林回来后再办理购房合同。2018年村上的新任干部找到了闫永林，闫永林将其妻子承诺给自己的房屋抵顶给了沟畎组，该套房子现在自己已装修入住，该套房屋的处置权明确约定属于永林公司，沟畎组应当起诉闫永林，而不是起诉自己，且自己在任时，已将闫永林的门面房扣留在沟畎组，用于抵顶沟畎组的债务，后该房屋被自己儿子以35万元的价格出售给了德永平，自己得知后，便与德永平重新商定以53万元的价格出售，后德永平又将该房屋出售给了白德平，其认为此案与德永平、白德平没有关系，是自己与闫永林及沟畎组的纠纷，闫永林给自己承诺在早，给沟畎组抵顶楼房在后。 被告马维贤为支持其辩称，提交了以下证据： 1、沟畎组以马旸名义收取的涉案房屋物业费复印件3份，证明涉案房屋系被告马维贤儿子马旸所有； 2、闫永林向马维贤出具的借条原件4张，复印件4张，证明闫永林向马维贤借款180万元的事实。 被告白德平辩称，该案涉案房屋系自己于2017年8月从德永平处购买，德永平是从原沟畎组组长马维贤处购买所得，三方都有书面的购房合同和相关票据、收据及存根。在购买此房的过程中，自己反复确认涉案房屋登记在马维贤名下，在办理房屋交接手续的过程中，自己向沟畎组出示了三方房屋买卖合同，沟畎组将合同确认后，收取了自己缴纳的维修基金、物业费、车位管理费及水电等费用，所有的费用票据均有沟畎组物业和财务印章，交接手续办理完毕，才将房屋登记人变更为白德平。关于该房屋的纠纷问题，经多方了解，根本原因系开发商闫永林与沟畎组原组长马维贤及沟畎组三方的账务纠纷，自己在购房时无过错，不应承担相应的责任。 被告白德平为支持其辩称，提交了以下证据： 1、德永平与白德平的售房合同原件及复印件各1份； 2、中国建设银行客户回单3份、收费凭证1份、结算业务申请书1份； 3、德永平出具的收条原件1份； 4、用户购电票及回单13张； 5、白德平向沟畎组缴纳维修基金等收款收据8张； 6、白德平向沟畎嘉苑缴纳车位费等费用的收款收据原件5张。 以上证据证明白德平以580000元的价格从德永平处购买涉案房屋，并向沟畎组及沟畎嘉苑缴纳维修基金、车位费等费用的事实。 被告德永平辩称，该案涉案房屋系自己于2017年8月从原沟畎组组长马维贤处购买，房屋信息是自己从房屋中介处看到的，当时因为开发商闫永林无法联系，所以没有办理相关手续，而是由沟畎组提供制式合同，自己直接购买，购买后由于自己资金紧张便将该房屋出售给白德平，其认为此房屋系马维贤的房子，自己购买后将房屋出售给白德平，自己没有实际居住，而且房屋手续是马维贤与白德平办理的，与自己再没有关系。 被告德永平为支持其辩称，提交了以下证据： 1、德永平与马维贤的售房合同原价及复印件各1份、中国工商银行的汇款凭证原件及复印件各1份、2017年8月23日马维贤出具的收条原件及复印件各1份，证明德永平以530000元的价格从马维贤处购得涉案房屋的事实。 被告马维贤对原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组提交的证据的质证意见为： 1、对证据1、7、8、9、10无异议； 2、对证据2有异议，认为合同是2013年签订的，自己是2018年卸任的，自己卸任时没有与永林公司核算，新任领导班子有无与永林公司结算不能体现出抵顶账务的问题； 3、对证据3有异议，认为协议是2019年签订的，2015年后闫永林就无法联系。期间闫永林的妻子将该套房屋抵顶给了自己，2019年闫永林回来后又将该房屋抵顶给沟畎组，沟畎组明知该房屋已抵顶给自己并已居住，无形中增加了矛盾； 4、对证据4有异议，认为2019年11月30日的会议是以协议为主题召开的群众会议，协议中未讲清前因后果； 5、对证据5有异议，认为自己当时为沟畎组的组长，自己有权利出具物业费票据，而且自己给涉及闫永林抵顶债务的其他5户都开具了，不只为自己出具了； 6、对证据6有异议，认为包括自己房子在内的6套房子均未签订正式协议，但都已实际入住。 被告白德平、德永平对原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组提交的证据无异议。 原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组对被告马维贤提交的证据的质证意见为： 1、对证据1中物业费复印件的真实性、关联性、合法性均有异议，认为该证据只能证明马旸与白德平占用涉案房屋，但不能证明该房屋的所有权及使用权属于占用人； 2、对证据2有异议，认为借条的真实性无法判断，该借条最多证明马维贤与闫永林个人存在借贷关系，但不能证明涉案房屋的所有权及使用权属于马维贤，在没有签订抵顶协议前，该房屋仍属于永林公司或村组。 原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组对被告白德平提交的证据的质证意见为： 1、对售房合同、收条、转账流水的合法性、关联性均有异议，认为涉案房屋的所有权并不属于德永平，所以白德平无权从德永平处购买房屋，售房合同和转账流水进一步印证了白德平的购房时未尽到合理的注意义务，有无支付房款与本案无关； 2、对维修基金等收款收据的真实性无异议，但对合法性及证明目的有异议，认为收据只能证明涉案房屋由被告白德平居住，但不能证明白德平系房屋的所有权人，而且被告马维贤在任期间帮助白德平办理了物业相关手续。 原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组对被告德永平提交的证据的质证意见为： 1、对售房合同、收条、汇款凭证的真实性无异议，但对合法性及证明目的有异议，认为该证据只能证明德永平在购房时未尽到合理的注意义务，存在严重过错；转账记录中显示转账了一笔530000元，但被告马维贤在答辩中称分两次支付，进一步印证被告提交的证据与答辩不一致。 本案组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月19日，被告马维贤代表原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组与庆阳永林建筑装饰工程有限责任公司（以下简称永林公司）签订了关于新建6号楼的施工协议、售房协议以及6号楼收取利润款的附属协议，协议约定：“永林公司在原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组集体土地上，新建一栋商住综合大楼，建筑面积约为6000平方米，工程建成后，原告村组以每平方米1000元收取利润，永林公司应于2014年5月30日前以现金方式结清利润款600万元，征迁补偿款剩余50万元，待协议签订后一次性交清。永林公司所签的售房合同，须由原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组鉴证，并由原告村组留存一份。”该工程建成后，永林公司支付了200万左右的利润款，剩余利润款未支付，之后永林公司的法定代表人闫永林无法联系，期间被告马维贤以闫永林妻子张璐用永林公司建成的楼房为其抵顶债务为由占用永林公司建成的沟畎嘉苑6号楼*单元***室房屋并由其儿子马旸入住。2017年8月23日，被告马维贤与被告德永平签订了售房合同，双方约定被告马维贤将沟畎嘉苑6号楼*单元***室房屋以530000元的价格出售给德永平，当日被告德永平向被告马维贤支付了530000元的购房款。被告德永平购买房屋后，于2017年9月7日又将沟畎嘉苑6号楼*单元***室房屋以580000元的价格出售给白德平，被告马维贤协助白德平办理了相关维修基金、车位费的缴纳手续，被告白德平居住该房屋至今。2019年10月13日，原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组与永林公司的法定代表人闫永林签订了债务及产权确认协议，协议约定：闫永林同意将建成的小区6号楼*单元***室、6号楼6号楼*单元***室，以每套550000元的价格，共计1100000元抵顶给原告村组用于支付永林公司拖欠原告村组利润款。 另查，被告白德平、德永平非庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组村民。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”本案中，涉案房屋沟畎嘉苑6号楼1单元401室是原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组在其组集体土地上建设的村民安置住房，应当分配给原告村组的村民居住，不能出售给除原告村组的村民以外的人，故被告马维贤与被告德永平、被告德永平与被告白德平签订的售房合同违反法律强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，被告马维贤与被告德永平、被告德永平与被告白德平签订的售房合同均无效。庭审中，被告马维贤辩称，涉案房屋畎嘉苑6号楼1单元401室系该房屋的建设单位庆阳永林建筑装饰工程有限责任公司（以下简称永林公司）的法定代表人闫永林的妻子张璐将该套房屋抵顶给自己，用于偿还闫永林拖欠自己的债务，但被告马维贤未提供相关证据予以证明，故对其辩称意见，无证据支持，不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”故对于原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组要求被告马维贤、德永平、白德平返还房屋的诉讼请求，予以支持。被告马维贤与被告德永平、被告德永平与被告白德平的债权债务关系，其可另行处理。关于原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组要求被告马维贤、白德平支付占用涉案房屋期间占用费的诉讼请求，因原告未提供证据，本院不予支持。被告白德平、德永平辩称，其在购买、出售房屋时，均签订了售房合同，在此纠纷中自己无过错，不承担责任，本院认为被告白德平、德永平辩称，无事实、法律依据，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告白德平于本判决生效后十五日内向原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组返还位于庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组沟畎嘉苑6号楼*单元***室房屋。 二、驳回原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组其他诉讼请求。 案件受理费800元，由被告马维贤、白德平、德永平各负担200元，由原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村沟畎组负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 孙述伟人民陪审员雷怀印人民陪审员张志宏 二〇二〇年八月二十六日 书记员 米         海         云