安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0123民初3901号 原告：刘慧，女，汉族，1986年12月8日生，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**，统一社会信用代码91340123584567077L。 法定代表人：邱晓宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：江诗敏，公司员工。 被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码9134012369739861XX。 法定代表人：朱晓仲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李海燕，公司员工。 刘慧与安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）、安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘慧、被告慎独公司委托诉讼代理人江诗敏、用世公司委托诉讼代理人李海燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 刘慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠原告租金收益125994元,支付逾期付款违约金24139.64元(违约金计算到2020年7月22日,实际主张到被告实际支付日期。)2.判令被告用世公司对上述债务承担连带清偿责任；3.两被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2013年6月30日,原告与被告一签订了《用世生活城委托经营管理合同》,原告将位于安徽省合肥市的用世生活城内所购置的商铺交由慎独经营管理,双方对房租收益的金额和支付时间作了明确约定。按照合同约定,慎独应当足额支付租金,但在实际履行的过程中,慎独仅于2016年12月15日支付3395元、2017年1月20日支付13755元、2017年9月1日支付8488元,合计25638元。后续租金慎独公司未再支付。原告多次向慎独索要余下的租金,但慎独均不予理睬,其行为已构成严重违约,按照合同约定,慎独依法应当承担违约金。同时,被告二针对慎独拖欠租金收益的行为,向原告提供担保。原告与慎独签订的《用世生活城委托经营管理合同》合法有效,被告二提供担保系真实意思表示,符合法律规定。现慎独无故不向原告支付租金收益,其行为已严重损害原告合法权益。据此,为维护原告之权益,特诉至法院,请法院依法判决。 慎独公司、用世公司辩称，一、原告与慎独公司为委托代理关系，而非房屋租赁合同关系，故原告的有关租金和违约金的诉请不符合双方的法律关系规定，且明显有失公平，其诉请不应被支持。1.本案原告与被告慎独公司签订的是《用世生活城委托经营管理合同》。2.根据慎独公司与原告商铺承租人签订一份《商铺租赁合同》，实际租金约定10元/平米/月，原告租金诉请远远高于实际收取租金，相应的违约金也较高。二、原告诉请用世公司对慎独公司与原告之间的《用世生活城委托经营管理合同》承担连带担保责任没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2013年6月30日，刘慧作为买受人与用世公司签订《商品房买卖合同》一份，约定刘慧以总价360000.04元购买用世公司开发的位于金寨南路1111号用世•生活城5号馆2层2037商铺，合同约定面积为20.62平方米，刘慧按照合同约定向被告用世公司支付房屋价款，用途为商业。 2013年6月30日，刘慧（甲方）与慎独公司（乙方）就上述商铺签订《用世•生活城委托经营管理合同》，刘慧接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同第二条委托方式约定：1.甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2.乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限约定：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2013年11月1日起至2023年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定，经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2016年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与房屋开发商签订《商品房买卖合同》中约定的实际签约总计10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2021年11月1日起至2023年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。 慎独公司分别于2016年12月15日支付3395元、2017年1月20日支付13755元、2017年9月1日支付8488元，共计向刘慧支25638元，后续租金慎独公司未再支付。 2018年1月29日，用世公司向用世•生活城全体业主发出《承诺函》，承诺“安徽用世商业房地产开发有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《用世•生活城委托经营管理合同》、慎独公司向刘慧支付租金银行回单、用世公司承诺函及双方的陈述等证据附卷佐证。 本院认为，刘慧与慎独公司所签订的《用世•生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同内容来看，实为租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。慎独公司既自愿承诺管理经营刘慧所购商铺，理应按约定时间及标准支付到期的租金。案涉《用世•生活城委托经营管理合同》系刘慧与慎独公司双方真实意思的表达，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。刘慧已经依据合同约定将房屋交付给慎独公司，慎独公司未按照合同约定及时足额支付刘慧租金，违反了合同约定，应当承担违约责任，故刘慧请求慎独公司向其支付租金，符合法律规定，本院依法予以支持。 慎独公司陈述刘慧的商铺在2018年1月24日火灾中受损，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，慎独公司仍应向刘慧承担未按约支付租金的违约责任。慎独公司以刘慧应将火灾之后的租金收益作为火灾损失向火灾责任人主张赔偿为由拒付租金，于法无据，本院不予采纳。 根据刘慧与慎独公司之间的合同约定，自2016年11月1日起，慎独公司应按刘慧与开发商即用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%（超出部分则由甲乙双方按照实际租金超出的部分9:1分成）向刘慧支付年租金，每隔半个经营年度支付一次，第一次租金于2016年11月1日前支付。刘慧与用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的总价为360000.04元（合同面积为20.62平方米），《用世•生活城委托经营管理合同》第一条约定，标的物最终面积以政府实测为准，故应以实测面积20.52平方米计算租金，即每个支付节点的租金（半年租金）为18862.08元（20.52平方米×17458.78元/平方米×10.53%÷2）。因慎独公司未按照合同约定及时足额支付刘慧租金，应当按约定支付下剩房屋租金及承担违约责任。现刘慧要求慎独公司按日万分之三支付逾期付款违约金符合合同约定，且不超过法律规定的最高限额，本院予以支持。被告慎独公司主张该商铺实际租金约定为10元/平米/月，原告租金诉请远远高于实际收取租金，相应的违约金也较高。与双方的约定不符，无法律规定，本院不予支持。基于上述理由，本院认定的年租金标准，截止至当事人诉请计算截止（2020年7月22日）之日共计7个租金计算周期，扣除被告已付租金25638元，现被告慎独公司应支付原告2016年11月1日至2020年4月30日期间的下剩租金106396.56元（18862.08元/周期×7周期-25638元）。结合双方约定的支付时间段及慎独公司已付房屋租金情况，分段计算慎独公司应付违约金（详见附1）。 关于慎独公司辩称的如果法院判决慎独公司应当向刘慧支付租金收益，应当扣除慎独公司为业主代缴的10%税款问题。因慎独公司与原告在合同中并无约定由慎独公司代扣代缴相关税款，且慎独公司未能举证证明该公司已为刘慧代缴了租金收益的税款，故慎独公司上述意见，缺乏依据，本院不予采纳。 关于用世公司应承担的保证责任问题。用世公司在其向刘慧出具的《承诺函》（2018年1月29日）中明确表示“安徽用世商业房地产开发有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。该承诺函明确用世公司的担保方式为连带保证责任，且盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示，故刘慧主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽慎独商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘慧给付租金106396.56元，并按照日万分之三支付逾期付款违约金（计算方法见附1）至实际给付之日止； 二、被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司对上述租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任； 三、驳回原告刘慧其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3303元，减半后收取1651.5元，由安徽慎独商业经营管理有限公司和安徽用世商业房地产开发投资有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  贺书贵 二〇二〇年八月十四日 法官助理方亚驰 书记员张雅芳 附1：逾期付款违约金计算方法 从原告主张的欠付租金节点之日，按合同约定欠付租金总额的日万分之三利率累进计算： （六个月付款期每个节点租金：18862.08元=20.52平方米×17458.78元/平方米×10.53%÷2） 1.以18862.08元为基数，从2016年11月1日计至2016年12月14日； 2.以15467.08元（18862.08元-3395元）为基数，从2016年12月15日计至2017年1月19日； 3.以1712.08元（15467.08元-13755元）为基数，从2017年1月20日计至2017年4月30日； 4.以20574.16元（1712.08元+18862.08元）为基数，从2017年5月1日计至2017年8月31日； 5.以12086.16元（20574.16元-8488元）为基数，从2017年9月1日计至2017年10月31日； 6.以30948.24元（12086.16元+18862.08元）为基数，从2017年11月1日计至2018年4月30日； 7.以49810.32元（30948.24元+18862.08元）为基数，从2018年5月1日计至2018年10月31日； 8.以68672.40元（49810.32元+18862.08元）为基数，从2018年11月1日计至2019年4月30日； 9.以87534.48元（68672.40元+18862.08元）为基数，从2019年5月1日计至2019年10月31日； 10.以106396.56元（87534.48元+18862.08元）为基数，从2019年11月1日计至款清之日。 （租金计算至2020年4月30日） 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。