贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初2950号原告：贵州金兴阳房地产开发有限公司，地址：贵阳市乌当区野鸭乡养马村委会办公楼。组织机构代码91520000714309608B。法定代表人：赵慧敏。委托诉讼代理人：陈勇，男，1964年3月3日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。系该公司法务，代理权限：特别代理。被告：冷玉，男，1972年05月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：章海波，系贵州一苇律师事务所律师。执业证号：15201200910382740。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：蒋德洋，系贵州一苇律师事务所律师。执业证号：15201201910145035。代理权限：特别代理。原告贵州金兴阳房地产开发有限公司（以下简称金兴阳房开）诉被告冷玉商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金兴阳房开的委托诉讼代理人陈勇，被告冷玉及其委托诉讼代理人章海波、蒋德洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告与原告于2008年6月13日签定的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年6月13日，原告与被告签订了＂房屋买卖合同”，该房屋位于白云区（区交通局对面，金兴阳商住小区）己建成的Ａ栋壹层商业用房临街门面房，面积为1500㎡，每2000元／㎡，合计叁佰万元（￥300万元）。合同约定付款方式为：（1）合同签订后付现金275万元。（2）待甲方办理完房屋产权证，土地证等手续过户给己方后，乙方一次性支付给甲方25万元。但真实情况为原告于2008年3月4日至9月3日一共向被告借款406.9万元，用白云区白云中路及通化路地块为Ｇ（04）27号及地上房屋作抵押。至借款到期时，原告未按借款时间还款，被告向贵阳市中级法院提起诉讼，该院于2008年10月16日作出（2008）筑民二初字第92号民事判决书，判决原告及担保人共支付被告380.8352万元（原告认可已归还30万元）。现原告分期11次共已支付440万元，该判决书的各项义务已履行完毕，并多支付74.8万元。本案涉及“买卖合同”实际系“借贷合同”的担保合同。《买卖合同》第二条约定“乙方先支付给甲方买房定金——现金275万元”，明显不符合交易习惯，也不能证明现金来源。从（2008）筑民二初第92号判决书来看，此款超出2008年5月20日所借的274.9万元。从“买卖合同”第6条“蒋绍俊自愿以其全部资产为该合同承担连带赔偿责任”不难看出，这也是典型的民间借贷担保合同。同时，在签订买卖合同时，涉及房屋亦尚未办理房屋预售许可证，因此该房屋买卖合同根据相关法律也应属无效合同。故原告诉至法院，望判如所请。被告冷玉辩称，1、本案原、被告间的法律关系应认定为商品房买卖合同。首先，房屋买卖与借贷并非同一法律行为，2008年5月20日双方签订的《借款合同》约定的抵押区域为A、B、C三个区域，但《房屋买卖合同》约定的买卖标的仅为A区，两者并非同一法律关系；双方借贷关系经人民法院强制执行，原告已于2011年12月29日履行完毕，但2012年4月20日，原告仍向被告交付房屋，且交付房屋后，原告仍积极向被告提供规划许可证等文件，配合被告办理水电等，因此，就原告履行行为来看，买卖与借贷并非同一法律行为。其次，现金支付购房款符合双方交易习惯，现金支付的背景是因原告公司账户被法院冻结，无法收取银行转账，因此在交易中均要求被告支付现金；原告在2008年3月4日至2008年5月23日期间，共向被告借款4次，共计4069000元，均为现金支付，对此贵阳中院已作出（2008）筑民二初第92号生效判决，确认合法有效。因此，可认定双方交易习惯为现金支付，现金支付购房款与此相符；双方于2008年6月3日签订《房屋买卖合同》，同日原告向被告开具275万的收据，可证实原告已收到275万房款。再次，原告在庭审中认可双方关系为商品房买卖关系，原告在诉状及庭审中均引用《商品房买卖合同司法解释》第二条，并向房管局开具未办理预售许可证的情况说明，虽出于恶意达到合同无效的目的，但其行为表明其认可双方关系为商品房买卖合同关系。2、就《房屋买卖合同》效力问题，应当认定为有效。首先，《房屋买卖合同》并无无效事由，双方为买卖合同，并非预售合同。《商品房买卖合同司法解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。本案中双方签订的为《房屋买卖合同》，且部分房屋已经交付，被告实际占有、经营房屋多年，不宜将司法解释原意随意扩大。其次，《房屋买卖合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定。《九民会议纪要》第三十条指出：人民法院在审理合同纠纷案件时，应审慎断定“强制性规定”的性质，不得不当扩大无效合同的范围。且《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第637页载明：“预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，但不应当影响民事合同的效力。没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案中被告对未办理预售许可证并无过错，原告未办理预售许可证理应受到行政处罚，若通过确认合同无效的手段将未办理预售的法律后果转嫁被告承担，有悖公平正义。另若认定合同无效将违背立法本意，损害司法公正，引发众多诉讼。首先，《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第246页载明：“如果法律仅是禁止一方的某种行为，在确定合同效力时，需要优先考虑交易相对人的保护问题。《商品房买卖合同司法解释》第二条的立法本意是为了维护作为弱势方的购房者合法权益，惩罚不诚信的房开企业。现原告方在房价大幅上涨的情况下，不积极履行办理预售许可证等义务，反而出于不正当的目的，恶意曲解立法精神，以自身违法事由提起诉讼，利用该条款侵犯购房者合法权益，严重违背诚实信用、社会公德。其次，本案原告出售房屋所在的楼盘涉及众多业主，住宅加上商铺有上**，均未办理许可证。若原告诉请得到支持，将会如法炮制更多确认合同无效的诉讼，侵犯业主合法权益，同时在合同无效之后，也将会引发更多索赔诉讼。容易产生不良社会向导，不利于矛盾的解决，社会的和谐稳定。3、即使认定合同无效，原告也为合同无效的完全过错方。《九民会议纪要》三十二条指出：“不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益”。本案中未办预售许可证为原告方原因导致，即使认定合同无效，也应确认原告为合同无效的完全过错方，合同无效产生的一切法律后果（包括本案诉讼费用），应由被告方承担。本院经审理查明事实如下：2008年3月4日,原告金兴阳房开、案外人蒋绍俊向被告冷玉出具借条,载明向冷玉借到120000元现金,归还期限六个月,至2008年9月3日；同日,蒋绍俊作为担保人、金兴阳房开作为借款人与冷玉签订借款合同,约定金兴阳房开以白云区白云中路及通化路地块为G(04)27号及地上房屋作抵押并出具借条,载明借款480000元归还期限六个月，至2008年9月3日,蒋绍俊在该借条借款人一栏上签字。2008年5月20日,金兴阳房开作为借款人、蒋绍俊、蒋猛作为担保人与冷玉签订借款合同,约定金兴阳房开以白云区白云中路及通化路地块为G(04)27号及地上房屋作抵押,并出具借条,载明借款2749000元，归还期限十二个月，至2009年5月20日,蒋绍俊、蒋猛在该借条上借款人一栏上签字；2008年5月23日,被告金兴阳房开、蒋绍俊、蒋猛向冷玉出具借条,借到冷玉720000元,归还期限十二个月,至2009年5月20日。冷玉共出借4069000元。2008年7月21日，冷玉向贵阳市中级人民法院起诉，要求金兴阳房开、蒋绍俊、蒋猛偿还其借款4069000元，经审理，双方认可已偿还借款30万元，尚欠3769000元，贵阳市中级人民法院作出（2008）筑民二初字第92号民事判决书，判决金兴阳房开、蒋绍俊、蒋猛偿还冷玉借款3469000元，金兴阳房开、蒋绍俊偿还冷玉300000元。该判决书中载明的借款已于2011年12月29日履行完毕。2008年6月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《贵州金兴阳房地产开发有限公司房屋买卖合同》，约定被告购买原告名下位于贵阳市白云区的地块编号Ｇ（04）27号（区交通局对面）“金兴阳商住小区”已建成的Ａ栋壹层商业用房临街门面房，面积1500㎡，每平米2000元，总价3000000元，乙方先支付给甲方定金现金2750000元，在甲方办理完房屋产权证、土地证等手续过户给乙方后，乙方一次性付清余款250000元，从乙方交付给甲方买房定金之日起，乙方对此房屋拥有一切合法权利，并对此房屋拥有使用权和支配权，甲方须在2008年12月1日前办理完房屋买卖过户产权登记，并将产权登记证等房产手续交付给乙方，逾期甲方将按乙方交付给甲方买房定金总额的200%赔偿乙方5500000元等，原告在甲方处加盖公司印章，被告在乙方处签字按手印，蒋绍俊、蒋猛在丙方担保人一栏签字按手印。同日，原告向被告出具收据，载明收到冷玉交来的购房定金2750000元。现原告认为涉案合同为无效合同，故原告诉至法院，诉请如前。另原告称涉案房屋并未取得商品房预售许可登记，本院依被告申请于2020年7月6日向被告开具《调查令》，授权被告前往贵阳市房地产交易管理中心调查贵州金兴阳房地产开发有限公司名下位于贵阳市白云区（金兴阳商住小区）住宅及商业用房的预售、备案情况。后被告未书面回复本院，但经本院电话回访，被告称没有查询到涉案房屋的备案情况。原告提供白云区房地产市场管理所出具的情况说明，载明经贵阳市房产管理信息系统查询，截止2020年6月16日，未查询到贵州金兴阳房地产开发有限公司有预售许可证办理信息。就涉案房屋为何至今未办理预售许可证，原告称系原告公司经营异常。上述事实,有原告提交的营业执照、法人身份证、《房屋买卖合同》、（2008）筑民二初字第92号民事判决书、记账凭证、付款凭证、《门面租赁合同》、冷玉诉贵州金兴阳房地产开发有限公司借款合同纠纷一案案件卷宗、借条、白云区房地产市场管理所出具的情况说明，被告提交的《房屋买卖合同》、合同标的物占地面积、借款合同及借条、购房款收据、标的物转移占有说明书、发票、水电清单、门面租赁合同、承租人转账记录、白云区法院刑事判决书、紧急请求报告、暂停拍卖通知函等在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方签订的《贵州金兴阳房地产开发有限公司房屋买卖合同》效力问题。一、原告主张因公司经营出现问题向被告借款，在被告要求下与被告签订了涉案《房屋买卖合同》，但该合同并不是真实的房屋买卖合同，而是为借款签订的抵押担保合同，收款收据上载明的购房款2750000元与借款合同约定的借款金额相差只有5000元，故购房款2750000元与借款合同约定的借款实际上是同一笔款，被告并未实际支付原告购房款，故该合同系无效合同。对此，被告辩称2750000元购房款已通过现金方式向原告实际支付，且原告出具了收据给被告的意见，本院认为，购房款是否支付系合同履行问题，并不影响《房屋买卖合同》的效力，且原、被告双方之间的借款，被告已通过诉讼予以确认其债权并已全部清偿，本院对原告的该主张不予采信。二、涉案房屋未取得商品房预售许可证是否影响合同效力，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家，集体，个人利益……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）己交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并己经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房款售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案所涉及房屋在签订合同时原告并未取得涉案房产的预售许可，至今也未取得涉案房产的预售许可，因此该房屋买卖合同亦属无效合同，故本院对原告的该诉请予以支持。被告辩解涉案房屋并非预售商品房，故是否取得商品房预售许可证明并不影响涉案合同的效力，但被告并未提供证据证实涉案房屋属于预售商品房还是现房，故对被告的该辩解意见本院不予采信。依据合同无效的法律后果，合法双方当事人应当根据合同无效之过错程度互相返还基于合同而取得的财产并承担相应的法律责任等，但本案被告并未提出反诉，故对此本院不予处理，被告可另案主张要求原告退还其已支付的相应款项或主张其他权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告贵州金兴阳房地产开发有限公司与被告冷玉于2008年6月13日签订的《贵州金兴阳房地产开发有限公司房屋买卖合同》无效。案件受理费人民币60元，由被告冷玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年八月七日法官助理陈美姣书记员陈明杨