湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初642号 原告：宜昌市商务局，住所地宜昌市西陵区城东大道**行政服务中心大楼。统一社会信用代码114205000111008592。 法定代表人：刘祯华，该局局长。 委托诉讼代理人：郝军，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。 委托诉讼代理人：王凯，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。 被告：宜昌市万佳实业有限责任公司，住所地宜昌市胜利四路**。统一社会信用代码914205007606649184。 法定代表人：王国富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙江，湖北百思特律师事务所律师。一般授权代理。 委托诉讼代理人：陈则，湖北百思特律师事务所律师。一般授权代理。 原告宜昌市商务局诉被告宜昌市万佳实业有限责任公司（以下简称“万佳实业有限公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告宜昌市商务局要求对案涉房屋的价值进行司法鉴定，后因案情复杂，本案依法变更审判程序，组成了以审判长龚万青、审判员冯丽娥、人民陪审员李艺萍为合议庭的普通程序，于2020年5月9日第二次公开开庭进行了审理。原告的代理律师王凯、被告的代理律师陈则到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜昌市商务局向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告赔偿损失894.99万元，支付违约金50万元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告前身是宜昌市对外经济贸易委员会，原有位于宜昌市西陵区××大道××号的房屋(产权证号31××15,建筑面积1248.83平方米,共三层,其中一层使用性质为商业,二、三层为办公用房),因被告万佳实业有限公司开发“万佳.幸福花园”,需对原告的前述房屋进行拆迁,原告和被告于2009年9月30日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。该协议约定被告在开发建设的“万佳幸福花园”的住宅楼对原告前述房屋的一楼面积按1:3的比例,二、三楼面积按1:1的比例予以安置,安置面积为2000平方米,其中800平方米以被告建设的"万佳幸福花园"A栋800平方米的房屋进行回迁安置,剩余1200平方米进行货币补偿。该协议同时约定,任何一方违约的,应向守约方支付50万元违约金。 因被告万佳实业有限公司未依约将“万佳幸福花园”的房屋交付给原告,2012年8月16日,原告与被告签订《确认书》,确认扣除对原告职工个人进行回迁的房屋面积52平方米外,被告实际应对原告交付的回迁房屋面积为748平方米。因万家幸福花园楼盘已售罄,被告拟定用位于西陵××路香格里拉小区对面“CBD科委”项目楼盘对原告748平方米房屋回迁面积进行还建。 2014年3月23日,原告与被告签订《关于CBD数码城还建房屋的确认书》,该确认书中确定被告对原告还建房屋地址位于宜昌市西陵××路与珍珠路交汇处“CBD数码城“楼盘,还建房屋户型为三房两厅两卫一厨(120.33㎡/套)3套、三房两厅两卫一厨(119.69㎡/套)1套、两房两厅一卫一厨(91.48㎡/套)1套、两房两厅一卫一厨(88.83㎡/套)2套,合计还建房屋套数7套,总面积约为749.82平方米。具体房号为010402（120.3㎡)、010502（120.3㎡)、011402（120.3㎡)、011801（91.48㎡）、021402（119.69㎡）、021804（88.83㎡）、022404(88.83㎡)。 2016年12月,CBD数码城项目开盘后,原告工作人员持上述《关于CBD数码城还建房屋的确认书》前往该楼盘项目售楼处询问还建房屋的交付事宜,但售楼处工作人员称未收到该7套还建房屋的交付通知。得知此事，原告询问被告，被告称前述7套无法还建给原告。因无法取得还建房屋,2017年，原告工作人员前往被告处询问如何赔偿还建面积,被告工作人员告知，因被告内部纠纷严重,该事无人理会。2018年6月,原告再次与被告进行沟通,被告告知748平方米的还建房屋已无房产可以补偿。2018年10月，被告再次告知原告，被告现在没有房子还建只能以货币方式进行补偿。 原告认为，原、被告双方签订的上述《房屋拆迁安置补偿协议》《确认书》《关于CBD数码城还建房屋的确认书》均系原、被告双方的真实意思表示,前述约定不违反法律的禁止性规定,属合法有效。被告拒不向原告履行交付748平方米还建房的行为违反了前述协议，属违约行为,依照《房屋拆迁安置补偿协议》的约定,被告应向原告支付违约金50万元。同时，被告应向原告赔偿因被告违约行为导致的原告损失,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定,损失赔偿额应当相当于因被告违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。依照前述协议的约定,若被告完整履行,原告将获得748平方米的商品房,经鉴定,748平方米的商品房价值为894.99万元,但因被告违约,原告无法取得前述房屋,导致原告前述房屋的价值利益损失,此损失应由被告向原告赔偿。 被告万佳实业有限公司辩称，一、万佳公司一直积极履行双方安置协议,无任何违约情况。2009年9月30日,万佳公司与商务局签订了房屋拆迁安置协议(以下简称安置协议)。安置协议签订后,万佳公司一直积极履行安置协议内容。按照商务局提出的要求把52㎡个人房屋面积协商妥当,将安置协议中约定的补偿款项应商务局要求汇入湖北兴汇邦进出口有限责任公司账户,同时万佳公司向商务局发出了《关于宜昌市商务局还建房屋处理意见的回函》(以下简称意见函),同意对商务局2012年2月21日要求的523.87㎡房产先行回迁安置给宜昌市国际经贸开发公司(以下简称经发公司)。后因商务局一直没有前来履行安置协议,办理相关手续,万佳公司为继续履行安置协议并于2012年6月27日向商务局发出工作函,催促商务局在一周内前来签订网签合同,否则后果自负。但商务局仍置之不理,导致万佳公司无法落实万佳幸福花园小区的回迁安置。2012年8月16日,万佳公司再次与商务局协商并签订了《房屋拆迁安置补偿协议确认书》(以下简称安置确认书),承诺将CBD数码城748㎡的房屋安置给商务局。2014年3月13日,万佳公司与商务局签订了《关于CBD数码城还建房屋的确认书》(以下简称还建确认书),对还建户型、房屋数量及具体房号有了明确约定,同时约定还建面积差额,按照还建楼盘开盘均价进行补偿。但商务局依旧一直未主动前来办理相关房屋还建安置手续。二、商务局怠于行使自己的权利和义务,造成后果应由其自身承担。自2012年2月21日起,商务局一直怠于行使自己的权利和义务。对万佳公司处理回函中承诺的523.87㎡还建安置房,商务局全权委托经发公司前来办理，因为产权证权属登记不一致，商务局也没有按照约定办理并提供相关手续,导致无法还建。2012年5月29,经发公司向万佳公司发来承诺书承诺由经发公司自行办理产权证,后亦未成功办理。万佳公司迫于无奈,只能于2014年3月13日与商务局另行协商将CBD数码城项目中的部分房屋还建安置给商务局,然而商务局仅向万佳公司提供了产权所属为宜昌市对外经济贸易委员会(以下简称经贸委)的房屋所有权证和国有土地使用证,在此之后从未提供其他任何材料证明商务局与经贸委之间的关联性,也未积极与万佳公司进行协商,再次导致无法成功还建。三、商务局对万佳公司享有的债权已过诉讼时效期间。2012年8月16日,万佳公司与商务局签订了安置确认书,承诺将CBD数码城748㎡的房屋安置给商务局。2014年3月13日,商务局与万佳公司签订了还建确认书,对安置确认书中应还建户型、房屋数量及具体房号做了约定,并请万佳公司协助办理房产产权证。但自2014年3月13日起,商务局便开始怠于行使自己的权利,未曾向万佳公司主张交付房屋的请求,也未曾向万佳公司提供任何相关资料和文件。根据《合同法》第六十二条“(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间”,商务局要求万佳公司履行补偿协议的时间为2014年3月13日。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”,故诉讼时效期间的起算点应为2014年3月13日。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第三条,此时诉讼时效应适用《民法通则》2年诉讼时效期间,其债权已过诉讼时效。四、评估报告不能作为赔偿损失的依据。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人可以选择以货币或房屋进行补偿。商务局在拆迁之初选择以房屋还建的方式进行补偿，万佳公司为此与商务局签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。现因为商务局自身的原因导致其无法通过房屋还建的方式得到补偿,目前又向万佳公司主张货币补偿。而依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,货币补偿的标准应当是被拆迁的房屋拆迁之时的价值,而不是建成之后的房屋现行市场价进行补偿。一方面因为房屋的新旧程度以及成本不同,另一方面因为近年来房价迅猛的涨势,导致上述二者至之间的价格差之甚远。商务局希望通过货币补偿的方式获得高额的利润,如此一来便严重损害万佳公司的利益,也违背了立法初衷。从双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第二条约定来看,被拆迁房屋拆迁之前评估的价值是3200元/平方米,商务局对此也予以认可。换句话说,即使万佳公司应当向商务局补偿,补偿的标准也应当是被拆迁房拆迁之时的价格即3200元/平方米。五、商务局在拆迁过程中企图侵占国有资产,造成合同无法履行。万佳公司签订安置协议后,先后提供了幸福花园和数码城的房源履行还建义务,并多次催促商务局办理网签备案手续,但商务局经办人提供过户还建的材料均为其他单位,并要求万佳公司将房屋过户到其他单位以及个人的名下,后因为其提供的手续不全,原产权与现还建人不一致，涉嫌瓜分原国有产权资产,房管局拒绝办理。同时商务局又拒不提供办理其它人的材料手续,这才有了至今未办理网签和产权证的结果。综上所述,万佳公司一直积极主动履行双方安置协议的约定,但因商务局怠于行使自身权利且无法如约提供相关材料，导致安置协议一直无法成功履行,所造成的后果应该由商务局自行承担。万佳公司在拆迁过程中不存在任何违约行为,不应当承担违约责任。即使万佳公司应给予商务局补偿也应当按照被拆迁房的评估价格标准补偿,而不是商务局诉请的建成之后房屋的现行价格。故原告的诉求于法律无据、于事实不符、于情理不合。请求人民法院查明事实,秉公处理,驳回原告诉讼请求,以维护答辩人的合法权益。 经本院审理查明，2009年9月30日,被告万佳实业有限公司（甲方）与原告宜昌市商务局（乙方）就原告位于宜昌市西陵区××大道××号的房屋(产权证号31××15)签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。该协议约定：乙方房屋属砖混结构，建筑面积1248.83平方米,其中一楼使用性质为商业,二、三楼为办公用房；甲方在开发建设的“万佳幸福花园”的住宅楼对乙方一楼按1:3的比例,二、三楼面积按1:1的比例予以安置,安置面积为2000平方米；甲方在开发的“万佳幸福花园”A栋安置面积800平方米回迁,其余1200平方米房屋甲方按每平方米3200元对乙方进行货币补偿，补偿金额为384万元。同时双方对货币补偿的付款方式、付款时间、税费承担等进行了约定。该协议同时约定,任何一方违约的,应向守约方支付50万元违约金。《房屋拆迁安置补偿协议》中的货币补偿已经履行。 同时查明，2012年8月16日，因“万佳幸福花园”楼盘已售罄，双方签订《确认书》,确认扣除对原告前职工王洪明进行回迁的房屋面积52平方米外,被告实际应对原告交付的回迁房屋面积为748平方米，被告拟定用位于西陵××路香格里拉小区对面“CBD科委”（楼盘名未知）项目楼盘对原告748平方米房屋回迁面积进行还建。该《确认书》未实际履行。2014年3月13日,双方签订《关于CBD数码城还建房屋的确认书》,约定被告对原告还建房屋地址位于宜昌市西陵××路与珍珠路交汇处“CBD数码城”楼盘,还建房屋户型为三房两厅两卫一厨(120.33㎡/套)3套、三房两厅两卫一厨(119.69㎡/套)1套、二房两厅一卫一厨(91.48㎡/套)1套、两房两厅一卫一厨(88.83㎡/套)2套,合计还建房屋套数7套,总面积约为749.82㎡（实际面积以房产证为准），与还建面积差额，按照还建楼盘开盘均价进行补偿。具体房号为010402（120.3㎡)、010502（120.3㎡)、011402（120.3㎡)、011801（91.48㎡）、021402（119.69㎡）、021804（88.83㎡）、022404(88.83㎡)。因上述7套房屋已出售，无法交付，遂成讼。 另查，经原告申请，本院依法启动司法鉴定程序，对案涉7套房屋的市场价值进行鉴定，中证房地产评估造价集团有限公司出具鉴定意见，案涉房屋价值894.99万元，鉴定费34900元。 上述事实有《房屋拆迁安置补偿协议》《确认书》《关于CBD数码城还建房屋的确认书》、庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，双方针对原告位于宜昌市西陵区××大道××号的房屋(产权证号31××15)签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，是双方真实意思表示，合法有效，不违反法律、行政法规的规定，双方当事人应履行各自的义务。双方在履行《房屋拆迁安置补偿协议》过程中，根据实际情况同意变更交付标的物是对自身权利的处置，不违反法律、行政法规的规定，本院予以支持。《确认书》及《关于CBD数码城还建房屋的确认书》均是对《房屋拆迁安置补偿协议》中还建房屋的具体事项进一步确定，合法有效，本院予以认可。被告称案涉“CBD数码城”楼盘非其开发，上述协议是否有效未知，本院认为，若该楼盘非由被告承建，应由其履行告知义务，被告在《关于CBD数码城还建房屋的确认书》签字确认，系对《确认书》内容的认可，合法有效，被告的辩称意见本院不予采纳。现双方争议焦点为：一、原告起诉是否超过了诉讼时效；二、被告是否应承担违约责任；三、赔偿标准是以签订《房屋拆迁安置补偿协议》时的价值还是以《评估报告》中的市场价值进行补偿。 一、关于诉讼时效问题，因双方在《关于CBD数码城还建房屋的确认书》中明确以宜昌市西陵××路与珍珠路交汇处“CBD数码城”楼盘作为交付标的物，并未明确交房时间，而当时该房屋尚在建设中，并不具备交房条件。按照实际情况，需等该楼盘竣工、验收合格、具备交房条件时才能履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款之规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告于2016年12月才得知该楼盘已开盘，要求被告交房并多次与被告就交房事宜进行交涉，于2019年3月5日起诉时未超过法定的3年诉讼时效。同时，交付房屋是被告的义务，理应于交房条件成就时主动履行该义务，而不应将交房义务的启动程序转嫁到原告方。被告辩称原告怠于行使自己的权利、应以2014年3月13日双方签订《关于CBD数码城还建房屋的确认书》的时间作为诉讼时效起算时间点，本院不予支持。 二、关于违约问题，因《确认书》及《关于CBD数码城还建房屋的确认书》均是对《房屋拆迁安置补偿协议》中748平方米还建房屋的具体事项进一步确定，且对还建房屋的房号、面积、布局进行了固定，使得案涉7套房屋是确定并唯一的。房屋是否能办理过户手续，并不影响该7套房屋的存续状态以及被告依约应履行的交房义务。因此，被告称因原告未积极配合提交机构变更的相关材料导致无法过户，合同无法履行的意见，本院不予采纳。案涉7套房屋已出售、被告无法交房的事实清楚，因此，被告未按合同约定履行交房义务，理应承担违约责任。《房屋拆迁安置补偿协议》中已经明确“任何一方违约的,应向守约方支付50万元违约金”，该约定未违反法律规定，本院予以支持。 三、关于房屋价值问题，因合同约定的房屋已无法交付，合同目的无法实现，根据法律规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因此被告应承担相应的赔偿责任。而损害赔偿的范围法律有明确规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告要求被告按照案涉房屋的市场价值进行赔偿于法有据，本院予以支持。被告对鉴定费无异议，但是认为不应由其承担，本院认为因被告违约导致无法交付案涉房屋，鉴定费应由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第四款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 被告宜昌市万佳实业有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内向原告宜昌市商务局赔偿损失894.99万元、支付违约金50万元。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费77949.3元、保全费5000元、鉴定费34900元,合计117849.3元，由被告宜昌市万佳实业有限责任公司负担。被告宜昌市万佳实业有限责任公司应在支付上述判决款项时一并给付给原告宜昌市商务局。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审 判 长  龚万青 审 判 员  冯丽娥 人民陪审员  李艺萍 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  王玉华