广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初5836号原告：中兴通讯股份有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园科技南路中兴通讯大厦，统一社会信用代码：9144030027939873X7。法定代表人：李自学，董事长。委托诉讼代理人：梁津梓，系公司员工。委托诉讼代理人：范嘉诚，系公司员工。被告：吴倩，女。委托诉讼代理人：林忠友，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：林慧滢，广东卓建律师事务所实习律师原告中兴通讯股份有限公司（以下简称中兴通讯）与被告吴倩返还原物纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁津梓、范嘉诚，被告的委托诉讼代理人林忠友、林慧滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还深圳中兴人才公寓XXX房；2、被告赔偿非法占有房屋给原告造成的损失，自2019年3月11日起按每月60元（人民币，下同）/平方米租金标准计算至实际返还房屋之日止（暂计至2019年12月10日数额为26730元）。事实及理由：2014年7月30日，原告将深圳中兴人才公寓XXX号房交付被告使用，作为原告对在职骨干员工的福利。但是双方劳动合同于2019年1月10日解除，在被告离职后，任凭原告多次催告，被告均置之不理，拒绝退还安居房。被告的行为已严重侵害了原告对该房屋的合法权益，且造成了原告经济损失。为了维护自身合法权益，现依据《物权法》第三十四、三十七、三十八条之规定，向贵院提起诉讼，要求被告向原告返还房屋，并参照南山区2017年房屋租赁指导租金表“西丽街道办留仙大道沿街片区带电梯住宅60元/月/平方米”的租金标准，向原告赔偿自2019年3月11日起至实际返还房屋之日（房屋面积为49.5平方米，暂计至2019年12月10日）的房屋租金损失26730元。被告辩称：被告吴倩不同意原告在本案中提出的诉讼请求，也不认可其提出的事实和理由，理由具体如下：一、本案不属于侵权纠纷，而是属于劳动争议，未经仲裁程序，案件不能进入诉讼程序，法院应当依法驳回原告的起诉。原告主张被告取得涉案房产是被告作为原告骨干员工所享受到的福利，那么原告向被告主张返还涉案房产，本质就是原告要求被告返还福利，依据《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二条第（四）项，因为福利引起的纠纷就属于劳动争议，劳动争议依据《中华人民共和国劳动法》79条、83条及《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》的规定，仲裁程序是劳动争议案件的前置程序，未经仲裁，案件不能进入诉讼程序，为此，人民法院不应该受理本案件。应依法驳回原告的起诉。本案绝对不属于侵权纠纷，如果法院认为不属于劳动争议，本案也属于房屋（小产权房）买卖合同纠纷，法院也应当依法驳回原告起诉。二、原告对涉案房产不享有权属，原告已经将房屋销售给案外人陈某，被告向案外人陈某购买获得涉案房产，为此，原告无权提出本案诉请。因为涉案房产是原告开发，涉案房产未能独立办理房产证，且原告声称涉案房产是它拥有房产证的房屋中的一部分，为此，原告在其格式购房协议中（详见《协议书》第12条）规定涉案房产取得及转让必须经过其办理手续。被告吴倩于2013年10月16日向同系原告员工的案外人陈某购买获得涉案房产，在办理涉案房产过户手续时，原告利用办理交易手续及过户必须要经过其办理登记的强势地位，强制要求被告吴倩签署涉案《协议书》（编号：SZ三批3424）并按照其规定的交易方式进行，以其规定的交易方式及必须签署的手续文件“套路”被告，获取涉案《协议书》，为此，涉案《协议书》仅仅是被告从案外人陈某处受让涉案房产的手续性文件，被告并非从原告处受让涉案房产，被告也未向原告购买涉案房产，涉案《协议书》除了原告确认被告是涉案房产购买者及所有权人外，其它条款都是不符合实际情况的。吴倩系向案外人陈某购买获得涉案房产，原告也认可并办理了手续，这充分证明原告对涉案房产是没有任何权利。原告既不能以涉案房产限制被告的劳动自由权，更不能以不符合事实的涉案《协议书》要求收回涉案房产。在房价飞涨的今天，原告违背事实，以其“套路”被告获得的《协议书》要求被告向其返还涉案房产，明显属于诉讼欺诈行为，原告无权提出本案诉请，法院应当主持正义，驳回其诉请并追究其不诚信诉讼的责任。三、涉案《协议书》是原告办理涉案人才公寓交易手续而要求交易人必须签署的通用格式合同，不但合同内容不符合吴倩向案外人陈某购买涉案房产的事实，而且合同条款均为格式条款、霸王条款，尤其是该《协议书》中第7、8、9、22条属于明显免除了原告责任，加重被告义务，排除被告主要权利的格式条款，原告故意通过该等条款谋取被告涉案房产，该等条款应属无效。1、如上述第二条观点，涉案《协议书》不符合吴倩于2013年10月16日向同系原告员工的案外人陈某购买获得涉案房产的事实，《协议书》仅仅是原告为被告及案外人陈某办理涉案人才公寓交易手续而获得，除了确认被告是涉案房产购买者及所有人外，其它条款都是不符合实际情况的，不应当对被告产生约束力，也不符合当事人真实意思表示，应当无效。2、退一步来讲，如果法院非要认定涉案《协议书》约束原告及被告，该《协议书》的主要条款也属于格式条款、霸王条款：(1)《协议书》的主要条款是格式条款的，双方理解有差异的，应当以有利于接受格式条款一方（即被告）的意见进行理解，现双方对《协议书》中第7、8、9、10、22条存在重大理解差异：一个正常人对行为的理解必须是善意的，对《协议书》第7、8、9、10、22条的理解，被告一直认为适用该第7、8、9、10、22条的前提是双方遵纪守法，尤其是对第8、9、10条中“主动解除劳动关系”的“主动”及第22条中“无论因何原因离职”的“原因”理解，只要不是心存歹意，在任何时候，被告都也不会想到原告会“主动”以违法解除双方劳动关系或“开除”的方式触发《协议书》中第7、8、9、10、22条并据此收回被告购买的涉案房产，为此，被告对第8、9、10条中“主动解除劳动关系”的“主动”，从来没有理解为原告可以“主动”以违法解除双方劳动关系或“开除”的方式触发并适用条款；被告对“无论因何原因离职”的“原因”，也是基于双方合法公平履行《协议书》去理解，从来没有理解原告违法侵害被告权益的“原因”也属于触发该条款的“原因”。原告对《协议书》理解是心存歹意，故意损害被告财产的，明显不可接受，应当采用有利于被告的理解，排除原告“主动”故意违法及开除被告，损害被告财产的理解。（2）该《协议书》第7、8、9、10、22条也属于典型的霸王条款，依法应当无效。被告取得涉案房产并非是无代价的，被告在在2013年购买该无房产证的涉案房产支付了222502元，支付了6万元装修补偿，放弃了原告购房补贴及住房补贴等福利，也放弃了购置正常商品房的机会，限制自己的“自主就业权”，购买原告出售的“小产权房”，让原告实现了当年销售“小产权房”获利的不法企图，被告为获得比市场价格稍稍便宜一点点的涉案房产而付出的代价是高昂的。如果按照原告对格式条款《协议书》第7、8、9、10、22条的理解去理解，只要原告想要收回涉案房产，它可以在“承诺服务期”内随时与被告解除劳动关系，而原告仅仅只需要按照涉案《协议书》第八条、第九条的规定向被告退回房款即可，可以置于被告装修利益不顾，可以不理会被告无家可归，可以不理会被告一切损失，零成本收回涉案房产，这无疑是免除了原告的责任，排除了被告的主要权利，为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该等“承诺服务期”格式条款应属无效。在房价高涨的今天，允许原告恶意解除劳动关系收回涉案房产再高价转让，故意损害被告财产损失获取非法利益，是助纣为虐的，公平正义的法院绝对不应当允许这样的霸王条款存在。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十三条的规定：“合同中的下列免责条款无效：……；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的，涉案《协议书》中第7、8、9、10、22的条款应当无效。综上，如果法院非要认定涉案《协议书》约束原告及被告，涉案《协议书》中第7、8、9、10、22条也应当按照被告的意思理解，否则，第7、8、9、10、22条属于霸王条款，依法应当无效，原告不能依据该涉案《协议书》第7、8、9、10、22要求被告返还涉案房产。四、原告在违法销售涉案房产获利后，在如今房价飞涨情况下，又企图以“套路”获取的涉案《协议书》回收涉案房产获利，属于比“套路贷”性质还恶劣的诉讼欺诈行为。经查，涉案房产属于“只租不售”的公共租赁房屋，但原告违规销售涉案房产获利，至今已经有7年之久，现房价高涨，原告又企图通过“套路”(方式详见上述)获取的涉案《协议书》赋予的“无成本”违约的权利，通过本案诉讼损害被告权益回收涉案房产，达到其零成本使用被告资金，享受房价增长利润再次高价转让涉案房产获利的非法目的，原告的行为属于比“套路贷”性质还恶劣的诉讼欺诈行为，法院应该予以打击及制止。五、原告违法解除与被告的劳动合同，导致原、被告产生劳动纠纷案件，现相关劳动纠纷案件正在深圳市中级人民法院审理【二审案号：（2019）粤03民终34299号】尚未审结，且该案的审理结果将直接影响本案的事实认定，法院应中止审理本案。被告因原告违法解除其与被告的劳动合同已于2019年起诉原告，现被告与原告的劳动合同纠纷案件正在深圳市中级人民法院审理【二审案号：（2019）粤03民终34299号】尚未审结，且该劳动合同纠纷案件的审理结果会直接影响到本案对于以下事实的认定：1、涉案《协议书》（编号：SZ三批3424）“承诺服务期”等条款是否因为违反劳动法律法规而无效；2、涉案《协议书》的“承诺期是否已满”；3、原告能否依据涉案《协议书》收回涉案房产。最起码，在法院认定涉案《协议书》约束原告及被告的情况下，原告违法解除其与被告的劳动合同，故意阻碍《协议书》第七条“承诺服务期”成就，应视为被告“承诺服务期”已满，原告不得以被告未满“承诺服务期”为由向被告主张返还涉案房产，为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定：“有下列情形之一的,中止诉讼：……；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一安尚未审结的；……”，法院应中止审理本案，待前述另案审结后再继续审理本案。综合上述，原告诉讼请求隐藏违法目的，诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求，维护被告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴倩曾系中兴通讯员工。2019年1月10日，中兴通讯向吴倩送达《解除劳动合同通知书》，以吴倩旷工严重违反公司规章制度和劳动纪律为由，通知吴倩于2019年1月10日解除劳动合同。后吴倩及中兴通讯均提起劳动仲裁，吴倩要求中兴通讯支付工资、补贴、奖金并支付解除劳动合同赔偿金等，中兴通讯要求吴倩归还公司电脑并办理离职手续。仲裁裁决后，吴倩向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0305民初17421、17422号。本院于2019年10月10日作出（2019）粤0305民初17421、17422号民事判决书，判令：中兴通讯向吴倩支付海外补贴、奖金等，并判令吴倩向中兴通讯返还工作电脑。吴倩不服该判决，上诉于深圳市中级人民法院，案号为（2019）粤03民终34299、34300号；2020年7月20日，深圳市中级人民法院作出（2019）粤03民终34299、34300号民事判决书，判令驳回上诉、维持原判。位于南山区创科路的XXX号宗地于2018年12月4日核准登记至原告名下。原告提交的《不动产权证》“附记”中载明：土地性质为非商品房，不得转让、不能分割登记；人才公寓纳入我市保障性住房统计指标，只租不售，限定为中兴通讯员工范围内出租，租金标准按我市公共租赁住房的标准执行。原告提交的《深圳市建设工程规划许可证》显示，深圳市规划局、深圳市规划和国土资源委员会批准原告建设中兴通讯工业园南区二期工程，建筑性质为人才公寓、商业及配套，用地位置位于南山区丽留仙洞，人才公寓包含在XXX宗地面积内。2013年11月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：被告取得人才公寓XXX房（涉案房产）的使用权，建筑面积49.5平方米；人才公寓属于保障性住房，乙方不对所取得的人才公寓拥有产权，只能有限制性条件的拥有使用权；乙方应按照建筑面积4495元/平方米、总金额222502元向甲方支付房款；乙方首期支付房款62502元，须于签订本协议起7日内支付给甲方，乙方须在本协议签订后三周内与银行签订贷款协议，贷款16万元支付给甲方；乙方应以书面协议形式承诺自本协议书签订之日起与甲方保持劳动关系不少于8年，该期限以下简称“承诺服务期”；如乙方在承诺服务期内主动与甲方解除劳动关系，乙方应将通过本协议取得的人才公寓退回甲方，甲方按下列计算公式向乙方退回房款，退款计算公式为应退集资款总额＝乙方向甲方支付的集资款总额×（1－已居住月份÷共计可使用月份），已居住月份自甲方交钥匙当月计算，截至办理退款手续当月；如甲方在乙方承诺服务期内主动与乙方解除劳动关系，甲方有权收回乙方通过本协议签订的人才公寓，但甲方应将乙方已经支付的房款退还乙方，甲方的退款总额以乙方已经支付给甲方的金额总额（不含过程中所产生的手续费）为准；及其他条款。该合同尾部还有手写内容“乙方承诺在承诺服务期内，本人无论因何原因离职（退休、死亡除外），均需在甲方规定时间内退房，甲方按第八条、第九条规定退回房款……”。2013年11月16日，原告向被告出具涉案房产的《人才公寓使用证》，该使用证上注明“承诺服务期”起始时间为2013年11月16日。原告提交的《中兴人才公寓入伙资料签收表》、《钥匙签收表》显示被告领取涉案房产钥匙的时间为2014年7月30日。2019年3月4日，原告员工通过邮件方式通知被告2019年3月10日前返还涉案房产。被告表示被告在邮件中已告知原告不同意退房，涉案房产是被告购买的。原告提交了南山区2017年房屋租赁指导租金表，以证明西丽街道办留仙大道沿街片区带电梯住宅的租金标准为60元/月/平方米。为证明案外人陈某是涉案房产的原房主，被告是从陈某处受让涉案房产，且已向陈某支付购房款和相关装修费用，是原告利用其优势地位强行要求被告与其签订格式合同《协议书》、伪造被告向原告购买涉案房产的事实，被告提交了被告授权的代理人刘宏志与陈某于2013年10月16日签订的《房租装修转让协议》（约定双方约定涉案房产全部装修相关物品和票据由陈某转让给吴倩，装修费62000元整）、陈某于2013年10月13日出具的定金收条、被告向陈某转账支付购房款的银行流水、燃气过户单、电表过户表、陈某原电费缴纳记录、恒洁卫浴销售订单及银行缴费单、厨柜量尺定金收据及银行缴费单、创世纪橱柜预算单、国安居国际建材连锁销售单及银行缴费单、深圳市尊朗商贸有限公司（新）送货单、金三鹰地板专业服务连锁机构送货单、杭州老板电器股份有限公司系列产品服务单、深圳市浪琴家居有限公司订货单、中兴嘉园订货单、创世纪橱柜订货单、生产定金收款收据、橱柜定制图予以证明。原告对前述证据均不予认可，并表示被告仅是从陈某处受让了装修相关物品和票据。被告另提交相关网络的新闻报道、文章、评论截图等，以证明原告系违法销售涉案房产获利，被告是受害人，在支付购房款后没有享受到任何福利待遇，反而错过了购买商品房的黄金时期。原告对前述证据不予认可。庭审中，原告表示原告之前是与陈某签署了协议书并将涉案房产交付给陈某，后陈某嫌小想要换大的，然后把房屋交还给原告，原告又将使用权转让给了被告，因为陈某装修了房产，所以被告是把装修的部分对价支付给了陈某。被告表示其系通过内部交易的房产向陈某购买房产，就是按原告规定由陈某将房产退还给原告，原告再与被告签订协议，被告向陈某支付了6万元，该6万元不仅仅是装修对价款，也包含了部分房产的溢价。原告表示双方的劳动合同已于2019年1月10日解除；被告表示双方的劳动关系已被原告非法解除。被告确认涉案房产现由被告实际使用。本院认为，原、被告之间虽曾存在劳动关系，但本案双方系因双方签订的有关涉案房产使用权转移的《协议书》而引发的返还原物纠纷，并非劳动合同纠纷。中兴通讯深圳人才公寓虽未进行产权登记，但系经原告获主管部门批准建设，原告系其权利人。原告与被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据《协议书》的约定，被告仅对涉案房产享有使用权且应符合承诺服务期，在承诺服务期内无论系被告主动与原告解除劳动关系还是原告主动与被告解除劳动关系，被告均应向原告返还涉案房产。被告的承诺服务期起始日期为2013年11月16日，而双方的劳动合同关系已于2019年1月10日解除，故原告诉请被告依约返还涉案房产，理据充分，本院予以支持。关于被告主张《协议书》中前述有关条款为格式条款，应属无效的抗辩理由，本院认为，本案中原告与被告签订的《协议书》虽是原告提供的版本，且在与员工签订的合同中均采用了统一的格式，但因中兴人才公寓本身的性质是保障性住房，且限定为只能给原告的员工出租使用，故原告在与员工签订协议时约定“承诺服务期”及解除劳动关系后返还房产等内容，并不存在加重对方责任、排除对方主要权利的情况，被告主张相关条款无效的理由不能成立。双方的劳动关系终止后，被告已无涉案房产的使用权，原告请求被告赔偿非法占用期间的损失，实际是要求被告支付房屋占有使用费，本院可予支持。《协议书》并未约定被告返还涉案房产的期限，原告的员工已于2019年3月4日通知被告于2019年3月10日搬离涉案房产，被告未搬离，故应自2019年3月11日起向原告支付房屋占有使用费，对于使用费的标准，本院参照深圳市南山区2017年房屋租赁指导租金标准，根据涉案房产的建筑面积，由被告按2970元/月（60元/月/平方米×49.5平方米）计至本判决确定的被告返还涉案房产之日止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴倩于本判决生效之日起十日内向原告中兴通讯股份有限公司返还中兴通讯深圳人才公寓XXX房；二、被告吴倩于本判决生效之日起十日内向原告中兴通讯股份有限公司支付房屋占有使用费（从2019年3月11日起，按2970元/月的标准计算）至本判决确定的返还房屋之日止；三、驳回原告中兴通讯股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234.13元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年八月十一日书记员  徐星宇附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。