福建省泉州市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020）闽05行终255号 上诉人（原审原告）泉州市丰泽区湖心苑小区业主委员会，住所地福建省泉州市丰泽区湖心苑****。 负责人李峡，主任。 委托代理人陈榕，福建天衡联合(泉州)律师事务所律师。 委托代理人张宝琳，福建天衡联合(泉州)律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）泉州市自然资源和规划局，住所地福建省泉州市行政中心交通科研楼****。 法定代表人刘文发，局长。 委托代理人黄诗林，该局工作人员。 委托代理人张玉琴，福建世礼(泉州)律师事务所律师。 原审第三人泉州市城市建设发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道东辅路毓才花苑**楼**西侧。 法定代表人庄森阳，执行董事兼总经理。 委托代理人庄宏图，福建昇法律师事务所律师。 上诉人泉州市丰泽区湖心苑小区业主委员会(以下简称湖心苑业委会)诉被上诉人泉州市自然资源和规划局、原审第三人泉州市城市建设发展有限公司(以下简称泉州城建公司)不动产登记一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503行初131号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 一审法院查明，2004年4月泉州城建公司向原泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处提交（以下简称原发证处）《泉州市单位房屋所有权登记申请书》，申请办理址于泉州市丰泽区××路××街××＃××＃楼房屋权属登记，并提交了《房屋建筑变动申请登记表》、行政事业性收费票款分离专用票据、《国有土地使用证》、中华人民共和国契税完税证、《关于提供泉州市城市建设发展公司建设“湖心苑”居住小区商品房用地的批复》、《泉州市计委关于下达湖心苑居住小区首期工程2001年年度投资计划的通知》、《关于“湖心苑”小区商品房首期工程项目建议书的批复》、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工图纸、泉州市建设工程竣工验收备案证明书、固定资产投资项目投资许可证、房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证、企业法人营业执照、缴交维修基金通知单、泉州市房屋建筑面积测绘报告等申请材料。原发证处于2004年4月1日予以受理。经审查，原发证处认为泉州城建公司的申请符合相关规定，报送材料齐全，于2004年4月21日同意予以登记。同年10月泉州城建公司向原发证处提交《泉州市房屋权属登记申请表》，申请办理湖心苑5＃楼办公用房1、5＃楼办公用房2以及3＃、4＃楼车库权属分割登记，其中3＃、4＃楼车库建筑面积为1650.54平方米，并提交了《关于办结商品房项目总登记的通知》、湖心苑产权分割报告、介绍信、企业法人营业执照、平面图等申请材料。原发证处于2004年11月16日受理。经调查后，原发证处于2005年1月27日对湖心苑3＃、4＃楼摩托车库、自行车库进行登记，并于同日向泉州城建公司颁发泉房权证丰泽区（丰）字第4××2号《房屋所有权证》，建筑面积为1650.54平方米。湖心苑业委会于2019年4月10日通过泉州市不动产交易登记档案馆出具的《房地产权证登记总册表》获知湖心苑3＃、4＃楼摩托车库、自行车库已由原泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处登记到泉州城建公司名下的事实，湖心苑业委会认为该登记行为侵犯了湖心苑全体业主的共同利益，遂提起本案行政诉讼。另查明，泉州城建公司于1993年4月取得涉案建设项目《建设用地规划许可证》，于2001年4月取得（2001）32号《建设工程规划许可证》，同年6月取得《建筑工程施工许可证》（编号×××01），同年7月取得泉建（2001）房预售证第035号《商品房预售许可证》。泉州城建公司于2002年4月取得泉国用（2002）字第200128号《国有土地使用证》，该证登记地块坐落于泉州市区××路××街北侧，使用权面积为26630.30平方米。湖心苑3＃、4＃楼于2003年10月27日竣工验收合格。泉州市房地产测绘队出具的《（公房／集资房／商品房）各套建筑面积汇总表》中载明，“湖心苑3＃、4＃楼...摩托车库、自行车库总建筑面积1650.54平方米”。再查明，湖心苑业委会经泉州市丰泽区住房和城乡建设局备案，于2019年3月12日成立，任期三年。2018年12月经泉州市市级机构改革，组建泉州市自然资源和规划局，履行统一调查和确权登记职能。 一审法院认为，依据《福建省城市房屋产权登记条例》第六条第二款之规定，市人民政府房屋产权登记部门，负责其辖区内房屋产权登记申请的受理、审核和发证工作。原泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处具有受理和处理辖区内房屋产权登记申请的法定职责。本案争议焦点一，湖心苑业委会是否具有本案原告主体资格。经查，湖心苑业委会经泉州市丰泽区住房和城乡建设局备案，于2019年3月12日成立，系依法成立，其经业主大会决议对本案案涉房屋产权事项向法院提起行政诉讼，其与本案被诉行政行为存在利害关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第十八条的规定“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼”，因此，湖心苑业委会具备原告主体资格，泉州市自然资源和规划局及泉州城建公司关于湖心苑业委会不具有原告主体资格的意见，与事实和法律不符，不予采纳。本案争议焦点二，湖心苑业委会是否应就涉案房屋初始登记先行提起诉讼。《福建省城市房屋产权登记条例》第二十一条第二款规定，新建拆迁安置房、商品房，拆迁人或者房地产开发企业应当在房屋竣工验收之日起30日内持前款规定文件向登记部门申请房屋初始预登记。第二十三条规定，经初始登记的房屋有下列情形之一的，当事人应当自合同、协议签订或者有关法律文件生效之日起30日内，申请房屋权属变更登记：（一）房屋买卖、交换、赠与、继承、分割的...。本案中，原发证处于2004年4月21日将湖心苑3＃、4＃楼摩托车库、自行车库予以登记系房屋初始预登记。原发证处于2005年1月27日将湖心苑3＃、4＃楼摩托车库、自行车库登记在泉州城建公司名下的行为则属于上述规定中的权属变更登记，系涉案车库的首次转移登记。泉州市自然资源和规划局辩称湖心苑业委会应针对首次转移登记行为提起诉讼，湖心苑业委会直接针对最后一次登记行为提起本案诉讼应予驳回，系未分清上述两次登记行为的区别，不予支持。本案争议焦点三，原发证处对湖心苑3＃、4＃楼摩托车库、自行车库的颁证登记行为是否合法。《福建省城市房屋产权登记条例》第七条第一款规定，申请房屋产权登记，应当提交登记申请书、有关身份证件和本条例规定的其他登记文件；委托代理人申请登记的，应当出具委托书。第二十三条规定，经初始登记的房屋有下列情形之一的，当事人应当自合同、协议签订或者有关法律文件生效之日起30日内，申请房屋权属变更登记：（一）房屋买卖、交换、赠与、继承、分割的；...申请房屋权属变更登记，应当提交房屋产权证书以及与房屋权属转移有关的合同、协议、证明文件、法院判决、行政决定、勘测报告或者其他法律文件。本案中，泉州城建公司在湖心苑3＃、4＃楼经初始登记于该公司名下后，向原发证处申请对湖心苑3＃、4＃楼自行车库、摩托车库进行分割登记，并提交了上述规定中的相关申请材料，原发证处经调查后予以登记颁证，符合上述规定，并无不当。湖心苑业委会主张涉案车库系湖心苑小区全体业主共有，但并未提供任何生效法律文书确认其对诉争车库享有所有权，故湖心苑业委会该主张缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《福建省城市房屋产权登记条例》第十一条之规定，符合条件的申请，登记部门应当即时予以受理，对收取的证件、契证、法律文书及相关图纸应当开具收件收据，交给登记申请人。第十九条规定，除依法不予登记或者暂缓登记的情形外，登记部门自受理登记申请之日起，办理房屋所有权变更登记发证的期限为60日。本案中，原发证处于2004年11月16日开具《房屋证件证明收验收据》，据此可推断其于2004年11月16日受理了泉州城建公司提出的权属变更登记。原泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处于2005年1月27日作出登记行为，超过了上述法定期限，属于行政程序上的瑕疵，予以指正。湖心苑业委会主张涉案湖心苑3＃、4＃楼自行车库、摩托车库系湖心苑小区全体业主共有财产。泉州市自然资源和规划局认为颁证行为合法。泉州城建公司认为涉案车库系由其出资建设，并未纳入业主房屋公摊成本中，涉案车库属于其所有。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十八条第三款“人民法院在审理行政案件中发现民事争议为解决行政争议的基础，当事人没有请求人民法院一并审理相关民事争议的，人民法院应当告知当事人依法申请一并解决民事争议”的规定，因本案湖心苑业委会及泉州城建公司对于涉案车库权属存在争议，该民事争议为解决行政争议的基础，在本案审理过程中向湖心苑业委会进行释明，告知湖心苑业委会对涉案车库的权属有争议可以申请一并解决民事争议或提起民事诉讼，但湖心苑业委会予以拒绝，因该民事争议并不属于行政诉讼应当确认的范畴，湖心苑业委会无法向法院提供任何生效法律文书确认其对诉争房产有所有权，故湖心苑业委会的上述主张缺乏事实和证据，不予采纳。综上，原发证处向泉州城建公司颁发泉房权证丰泽区（丰）字第4××2号《房屋所有权证》证据确凿、适用法律正确、程序合法。湖心苑业委会的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，一审法院判决：驳回湖心苑业委会泉州市丰泽区湖心苑小区业主委员会的诉讼请求。 宣判后，湖心苑业委员会不服，提出上诉，请求：撤销一审判决，改判支持湖心苑业委员的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由泉州市自然资源和规划局承担。事实与理由：一、湖心苑3#、4#楼摩托车库、自行车库系非经营性车场车库，属于配套的公共服务设施，法律已明确规定为全体业主共有，原发证单位作为执行法律规定的职能部门，错误将权属确权给泉州城建公司，该行政行为引起的行政诉讼不属于“以先行解决民事争议的行政诉讼”，一审法院判决理由不成立。湖心苑3#、4#楼摩托车库、自行车库自规划起至今，一直是小区600多户业主唯一配套的非经营性车场车库。根据建设部、财政部1998年11月9日颁发的《住宅共有部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条第二款之规定，非经营性车场车库属于共用设施设备。根据《物业管理条例》第二十七条之规定，湖心苑全体业主享有案涉车库的所有权是法定的，不存在民事(物权)争议。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”而本案并不存在所谓的“买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等基础民事法律关系无效或者应当撤销为由”的民事争议。因此，一审法院以湖心苑业委员未提供任何生效法律文书确认其对案涉房产有所有权不能成立。二、一审法院认定原发证单位向泉州城建公司颁发湖心苑3#、4#楼摩托车库、自行车库的《房屋所有权证》并无不当是错误的。小区业主购买商品住宅时支付的价款中包含维修基金。原发证单位应知晓《住宅共有部位共用设施设备维修基金管理办法》规定非经营性车场车库属于共用设施设备，维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期后的大修、更新、改造。原发证单位无视维修基金由业主缴交的事实，在泉州城建公司仅提交自行制作盖章的湖心苑产权分割报告，未提供建设费用未分摊进入住房销售价格证明资料的情况下，便给予其办理案涉房屋权属登记错误。此外，根据泉州市自然资源和规划局提供的《产权确认表》中“初审意见”一栏中无人签字确认，充分证明初审经办人不认可案涉房屋产权手续合法、完备，复审经办人及审批人却无视该瑕疵“予以同意确权登记”，湖心苑业委员有理由相信原发证单位在明知且故意的情况下，未按照法律、法规规定履行审查义务，将法律确权给业主的非经营性停车场，违法登记在泉州城建公司名下，给湖心苑业委员造成重大损失。综上所述，泉州市自然资源和规划局向泉州城建公司颁发案涉房屋《房屋所有权证书》严重违反法定程序、事实认定错误、证据违法、适用法律法规错误，严重侵犯了湖心苑小区全体业主的合法权益。 被上诉人泉州市自然资源和规划局辩称，一、湖心苑业委员与泉州市自然资源和规划局的颁证行为没有法律上的利害关系，应当驳回其诉讼。湖心苑业委员虽然是依法经备案成立的业主委员会，有提起诉讼的主体资格。但是湖心苑业委员与本案的行政行为之间没有直接的利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。第四十九规定“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”。由前述规定可知，有权针对行政行为提起诉讼的必须是该行政行为的相对人或与该行政行为有利害关系的公民、法人、其他组织。在一审庭审过程中，湖心苑业委员自始至终都没有提交任何的证据证明其与诉争房产有任何的利害关系。湖心苑业委员一直诉称案涉房屋属于全体业主所有，但没有提交任何生效法律文书确认或有效证据证明全体业主对诉争房产拥有所有权。因此，湖心苑业委员非本案具体行政行为的相对人，其与泉州市自然资源和规划局的颁证行为也没有利害关系。湖心苑业委员诉讼主体资格不适格，应当驳回其起诉。二、一审法院认定事实清楚，判决正确。1、2004年原发证处对诉争房产即丰泽区湖心苑3＃、4＃项目初次登记事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律法规正确。2004年4月，泉州城建公司向发证处申请办理址在泉州市丰泽区××路××街××＃号××＃楼项目初次登记，并提供了泉州市单位房屋所有权登记申请书、房屋建筑变动申请登记表、中华人民共和国契税完税证等申请资料。原发证处受理后，经审查后认为泉州城建公司的申请符合相关规定，在泉州城建公司缴交登记税费后，根据《福建省城市房屋产权登记条例》第二十一条：“新建拆迁安置房、商品房，拆迁人或者房地产开发企业应当在房屋竣工验收之日起30日内持前款规定文件向登记部门申请房屋初始预登记”的规定，同意予以办理诉争房产的项目总登记。2、泉州市自然资源和规划局对诉争房产即泉州市丰泽区湖心苑3＃号、4＃楼摩托车、自行车库颁发涉诉的《房屋所有权证书》事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律法规正确。2004年10月20日，泉州城建公司向原发证处申请分割办理房屋权属登记，并提交了《泉州市房屋权属登记申请表》、《关于办结商品房项目总登记的通知》、湖心苑产权分割报告、介绍信、企业法人营业执照、平面图等材料，原发证处受理后，经审查后认为泉州城建公司的申请符合《福建省城市房屋产权登记条例》第七条、第二十三条的规定，根据第十一条、第十九条之规定，于2005年2月4日向泉州城建公司核发诉争的《房屋所有权证》并登记在册。3、小区业主与泉州城建公司签订的购房合同中已经明确公共设施业主没有所有权，且涉诉房屋没有计入全体业主的公摊面积，是由泉州城建公司承担开发成本，泉州城建公司可以取得所有权。湖心苑业委员在一审中提供的湖心苑高级住宅区《商品房购销合同》第十一条约定：“乙方购置房产，即取得该房产的所有权，但不包括土地、外墙、楼顶、主体结构及公共场所、公共设施（如公共通道、走廊、楼梯、电梯、花园、广场、会所、保安管理房等）。公寓区公共场所、公共设施由小区物业管理委会统一管理，乙方有使用权和共同维护的权利和义务，乙方并应按规定缴纳管理费和维修费。”该约定明确了业主对无论广场还是会所等公共场所、公共设施没有所有权。因此，合同约定中明确了涉诉房产明确了不属于全体业主所有。事实上，湖心苑小区是泉州城建公司通过自筹资金自建取得。在《中华人民共和国物权法》出台前，主要是根据买卖双方合同约定以及“谁投资，谁受益”、“谁建造，谁所有”的原则对产权归属认定。涉诉房屋成本是由开商承担的，从测绘报告可以体现涉诉摩托车、自行车库没有计入全体业主的公摊面积，且双方已经约定业主没有所有权。因此，湖心苑业委员主张全体业主对涉诉房屋拥有所有权没有事实和法律依据。综上所述，湖心苑业委员不具备诉讼主体资格，其诉讼请求没有事实和法律依据，泉州市自然资源和规划局做出的行政行为事实清楚，程序合法，一审法院判决正确。 原审第三人泉州城建公司述称，陈述意见同泉州市自然资源和规划局的答辩意见一致。对涉案的3#、4#车库答辩意见维持一审答辩意见。 经审查，湖心苑业委员会上诉后，一审法院已将各方当事人提供的证据材料随案移送本院。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 二审审理期间，上诉人湖心苑业委员会提供证据：1.产权审核记录表，证明初始登记核准的是初始预登记总登记，按照当时总登记调查报告以及审核内容明确涉案的就是摩托车、自行车库。另外，根据《城市房屋权属登记管理办法》，泉州市自然资源和规划局办理房屋登记时需要进行权属审核，因此产权确定表中的初审意见经办人没有签字，即初审人也不认可办证手续完备合法，因此在产权确定表没有初审意见的情况下，违法违规进行复审审批，一审法院认定合法有效是错误的，初审意见是审查报批的前提条件也是强制条件也是必经流程；2.泉州市人民政府[1998]文259号《泉州市城镇住宅小区物业管理暂行规定》，欲证明自1998年10月1日起施行的《泉州市城镇住宅小区物业管理暂行规定》第二十三条明确规定属全体共有财产包括小区公共设施、设备、公共建筑。 对上诉人湖心苑业委员会提供的证据，被上诉人泉州市自然资源和规划局质证称，对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，无论是产权审核记录表还是产权确定表均只是内部审批流程，不具有强制性，不具有对外法律效力，不能够推定是因为经办人不同意的情况，对外以登记簿为准；对证据2真实性无异议，对259号文的规定解读首先是属全体业主所有房产，但是本案购买的房产已经约定属于开发商所有，业主没有所有权，要属于业主的才存在着必须要移交财产。之所以没有将财产清单材料移交给业主因为本身就不属于业主所有，所以不需要移交。业主对所有权有争议本质上还是民事争议。 对上诉人湖心苑业委员会提供的证据，原审第三人泉州城建公司质证称，对证据1的真实性无异议，但不能证明诉争房产属于业主，产权确定表上经办人未签字是行政机关内部流程，对外没有法律效力，不具有可诉性；对证据2真实性无异议，湖心苑业委员会成立之前证据2已经失效，对259号文所规定的业主共有财产的前提条件必须是业主共有，但是案涉房产并非业主共有，物权法定原则能够确定必须是法律或者法规，而不是政府文件，该政府文件不能确定物业的所有权归属。 本院对上诉人湖心苑业委员会二审提供的证据的真实性予以确认。 本案的争议焦点为，原发证处对湖心苑3#、4#楼摩托车库、自行车库的颁证登记行为是否合法。 本院认为，《福建省城市房屋产权登记条例》第七条第一款规定，申请房屋产权登记，应当提交登记申请书、有关身份证件和本条例规定的其他登记文件；委托代理人申请登记的，应当出具委托书。第二十三条规定，经初始登记的房屋有下列情形之一的，当事人应当自合同、协议签订或者有关法律文件生效之日起30日内，申请房屋权属变更登记：（一）房屋买卖、交换、赠与、继承、分割的；...申请房屋权属变更登记，应当提交房屋产权证书以及与房屋权属转移有关的合同、协议、证明文件、法院判决、行政决定、勘测报告或者其他法律文件。本案，原发证处于2004年4月21日将涉案湖心苑3＃、4＃楼摩托车库、自行车库初始预登记在泉州城建公司名下。2004年10月，泉州城建公司向原发证处提交《泉州市房屋权属登记申请表》，申请办理湖心苑5＃楼办公用房1、5＃楼办公用房2以及3＃、4＃楼车库权属分割登记，其中3＃、4＃楼车库建筑面积为1650.54平方米，并提交了《关于办结商品房项目总登记的通知》、湖心苑产权分割报告、介绍信、企业法人营业执照、平面图等申请材料。原发证处受理后经调查，认为泉州城建公司提供的材料符合《福建省城市房屋产权登记条例》第七条、第二十三条的规定，遂于2005年1月27日对湖心苑3＃、4＃楼摩托车库、自行车库进行登记，并于同日向泉州城建公司颁发泉房权证丰泽区（丰）字第4××2号《房屋所有权证》。原发证处对湖心苑3＃、4＃楼摩托车库、自行车库的颁证登记行为认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。另，关于涉案湖心苑3＃、4＃楼摩托车库、自行车库的权属问题，湖心苑业委会及泉州城建公司均各执一词，一审法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十八条第三款的规定，向湖心苑业委会进行释明，告知其对诉争房产的权属有争议可以申请一并解决民事争议或提起民事诉讼，但湖心苑业委会予以拒绝，对此其可自行处理。综上所述，上诉人湖心苑业委员会的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人泉州市丰泽区湖心苑小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄海瑞 审判员  张爱玲 审判员  谢火生 二〇二〇年八月十三日 书记员  陈嘉怿 附：本案所适用的法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……