平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初1896号原告（被反诉人）：武曙光，女，1979年4月17日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：王柯，河南金豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆长发，男，1976年10月6日出生，汉族，住平顶山市新华区。系武曙光丈夫。被告（反诉人）：河南千田实业集团有限公司，住所地：新华区中兴路**，统一社会信用代码9141040071122115XF。法定代表人：李恒建，董事长。委托诉讼代理人：张宏，女，1970年7月5日出生，汉族，系公司员工，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：郭文红，上海君拓律师事务所律师。原告武曙光与被告河南千田实业集团有限公司（以下简称千田实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武曙光及其委托诉讼代理人王柯、豆长发，被告千田实业公司的委托诉讼代理人张宏、郭文红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。武曙光向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《千田·新开元VIP会员房源预约协议》；2、请求判决千田实业公司立即返还武曙光购房款160000元及购房款占用期间按照年利率6%的利息40050元（利息按照年利率6%的标准分三段计算：第一段交房款为10000元，期限自2013年9月至2013年10月，期限为1个月，利息为50元；第二阶段交房款为80000元，期限自2013年10月至2017年6月，期限为44个月，利息为17600元；第三阶段交房款为160000元，期限自2017年6月至起诉日，期限为28个月，利息为22400元，三段利息共计40050元，要求计算至购房款全部返还完毕之日止）。3、本案诉讼费由千田实业公司承担。事实和理由：2013年9月份，武曙光为购买千田实业公司开发的千田新开元楼盘项目中的商品房，分别于2013年9月22日、2013年10月27日、2017年6月12日向千田实业公司缴纳购房款10000元、70000元、80000元，三次向千田实业公司缴纳购房款共计160000元。第三次缴款当日，双方签订了《千田·新开元VIP会员房源预约协议》，协议约定千田实业公司出卖给武曙光的房屋为五号楼8层B2户，面积为95.22㎡，并对武曙光已缴纳160000元购房款的事实进行了确认。现查明了千田实业公司在未经得武曙光同意情况下，已将上述房屋销售给他人。武曙光认为，双方签订的《千田·新开元VIP会员房源预约协议》属于双方真实意思表示且合法有效，应当对双方产生约束力，千田实业公司的行为已构成违约，该违约行为使得双方之间签订的协议已将彻底无法履行，武曙光有权要求解除双方之间签订的协议，要求千田实业公司返还武曙光购房款160000元，并支付购房款占用期间利息。武曙光多次向千田实业公司提出上述请求均未果，故诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。千田实业公司辩称及反诉称，1、武曙光的诉讼请求，没有任何事实根据和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。千田实业公司同意解除合同，但因武曙光存在违约行为，其无权要求返还定金。该公司没有违约行为，不应承担任何责任。根据双方的《房源预约协议》第三条约定，武曙光应在接到该公司通知后7日内持有关资料与该公司签订正式的《商品房买卖合同》武曙光违约，其应承担赔偿损失等违约责任。2、根据《房源预约协议》第四条约定，该公司一直按照协议约定为武曙光保留房源。若武曙光单方面要求解除本协议，其无权要求退还其所交定金。从2018年5月至2018年8月，该公司先后多次通知武曙光，要求其按预约协议约定的房源、价格和优惠签订正式的《商品房买卖合同》，而武曙光却拒不按照预约协议约定签订正式的《商品房买卖合同》，其已构成违约，其无权要求返还定金，定金应归该公司所有，故千田实业公司为此已提出反诉，请求依法判令武曙光所交千田实业公司的86187.6元定金归千田实业公司所有，本案相关诉讼费用由武曙光承担。武曙光对千田实业公司的反诉辩称，1、武曙光当初购买房屋面积为95.22平方，通知交房的房屋面积增大至106.68平方，超出11.46平方，证明千田实业公司已经构成了违约。2、千田实业公司通知武曙光办理相关手续，但武曙光不认可并未办理购房手续是由千田实业公司原因，千田实业公司将武曙光订购的8楼B2户型即进门左手为厨房、右手为卫生间的户型已经销售，千田实业公司不能交付当初承诺的户型才是导致武曙光收到其统治未办理购房手续的原因，违约方为千田实业公司，因此应驳回千田实业公司的反诉请求，支持武曙光的本诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2013年9月，武曙光欲购买千田实业公司开发的千田新开元楼盘中的商品房，于2013年9月22日向千田实业公司交诚意定金1万元、2013年10月27日交诚意定金7万元。2017年6月12日，武曙光作为预约人（乙方）与卖方千田实业公司（甲方）签订了《千田·新开元VIP会员房源预约协议》一份并交纳诚意订金8万元，协议主要约定：双方协议房源位置五号楼8楼B2户，面积95.22平方米，每平方米单价4810元优惠后每平方米4525.71元。乙方签订该协议时交付定金16万元，在接到甲方通知签订正式《商品房买卖合同》后七日内携带预约协议、定金收据、首期付款收据、产权登记人有效证件、应付款等资料签订正式房屋买卖合同，同时提供银行按揭相关资料，否则视为违约，甲方有权自行处理预约房源并有追究赔偿损失的权利。签约后甲方应为乙方保留此房源并保证约定的价格和优惠，否则甲方应双倍退还乙方己付定金：如乙方单方面要求解除协议，乙方所交付的定金将不予退还。协议单价不包含天然气、暖气的配套、安装费用，天然气、暖气配、安装费用待甲方同燃气、热力等部门商榷后，在签订正式商品房买卖合同时加入平方米单价内，并计入房屋销售总价。2、置业顾问发放给武曙光户型宣传图页上详细计算了预约房源优惠价格后计算的房屋总价及银行按揭后每月还款数额，该宣传页印有“B户型建筑面积95.22㎡方正一品三室二厅一厨一卫”字样及房屋的平面图，平面图显示入户后左方向为厨房右方向为卫生间。3、2018年5月千田实业公司通知武曙光签订正式房屋买卖合同，武曙光被告知交付的8层811房屋面积为106.68平方米且户型与预定的进门后左方向为厨房右方向为卫生间不一致，武曙光因房屋面积增大、价格、户型等问题与千田实业公司产生分歧，双方未签订书面房屋买卖合同，武曙光未缴纳剩余房款，双方产生矛盾协商未果，武曙光诉至法院，千田实业公司提出反诉，引起本案诉讼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。武曙光与千田实业公司签订的协议虽名为房源预约协议，但该协议的内容已包括了预售房屋的位置、面积、单价、总价款等要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，双方签订的协议符合商品房预售合同的成立要件。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，千田实业公司在武曙光起诉前已取得商品房预售许可证明，因此该《千田·新开元VIP会员房源预约协议》应属有效合同，该协议对双方当事人依法产生约束力。千田实业公司向武曙光实际交付的房屋面积由原来的95.22平方增大至106.68平方米，该面积误差比绝对值已远超出预订房子了3％。根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十四条第（二）项“面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”之规定，武曙光请求解除《千田·新开元VIP会员房源预约协议》，返还已付购房款16万元及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；利息应按照年利率6%的标准按照交款时间分段计算，第一段交房款10000元为本金，期限自2013年9月22日至2013年10月31日，期限为1个月，利息为50元；第二阶段交房款累计为80000元，期限自2013年11月1日至2017年6月30日，期限为44个月，利息为17600元；第三阶段交房款累计为160000元，期限自2017年7月1日至立案之日2020年6月1日，期限为25个月，利息为20000元，）三段利息共计37650元，2020年6月1日之后利息按照年利率6%的标准至实际还款日。因千田实业公司交房的面积误差比绝对值超出了3％，故千田实业公司通知武曙光按照该房屋面积差补交房屋差价，武曙光有权拒绝补交，且千田实业公司不能证明其预留的811房源与武曙光订购的B2入户后左方向为厨房右方向为卫生间的户型一致，故千田实业公司反诉武曙光违约要求其所交86187.6元定金归千田实业公司所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除河南千田实业集团有限公司与武曙光2017年6月12日签订的《千田·新开元VIP会员房源预约协议》；二、河南千田实业集团有限公司于本判决生效后十日内向武曙光返还购房款16万元及利息（2020年6月1日之前利息37650元、自2020年6月1日后的利息按照年利率6%计算至实际还款之日）；三、驳回河南千田实业集团有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4301元、反诉费2151元共计6452元，均由河南千田实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  高俊营审判员  殷莉娜审判员  张文革二〇二〇年八月十日书记员  李宏恩附本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。