四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0322民初1465号 原告：成都恒维物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区火车南站********。 法定代表人：匡柳璇，总经理。 委托诉讼代理人：古正英，女，公司工作人员。 被告：自贡市炬峰商贸有限公司，住，住所地四川省富顺县富世镇富州大道中段**/div> 法定代表人：刘吉芬。 原告成都恒维物业管理有限公司（以下简称恒维物业公司）与被告自贡市炬峰商贸有限公司（以下简称炬峰商贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒维物业公司的委托诉讼代理人古正英到庭参加诉讼，被告炬峰商贸公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒维物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付2017年6月至2020年2月共33月的物业服务费184371元和违约金180000元。事实和理由：原告是对富顺县富世镇翰林福邸小区（以下简称翰林福邸小区）进行物业管理的企业，被告是翰林福邸小区业主。按照2015年10月7日原告和富世镇白果湾社区翰林福邸小区业主委员会（以下简称翰林福邸业委会）签订的《翰林福邸小区物业服务委托合同》，原告已经履行了对小区进行管理、服务的义务，但被告自2017年12月自贡中院终审判决后至今一直未交物业服务费，经原告多次催收仍拒绝支付。根据《翰林福邸小区物业服务委托合同》第九条约定：物业服务费按月交纳，应在每月10日前（遇节假日则顺延）交纳本月物业服务费；逾期交纳的，欠费业主应从逾期之日的次月1日起按应交费费用日千分之三的标准向乙方支付违约金，现原告要求被告支付违约金180000元。 被告炬峰商贸公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：恒维物业公司是一家从事物业管理等经营业务的有限责任公司。 2015年5月27日，翰林福邸业委会通过选举产生。2015年10月7日，翰林福邸业委会与恒维物业公司签订了《翰林福邸物业服务合同》一份，由恒维物业公司对翰林福邸小区提供物业管理和服务。合同约定：“物业管理区域为东至海棠路、南至祥云路、西至白果路、北至富州大道，总建筑面积为175376.40平方米，其中住宅为123517.31平方米，非住宅为30183.66平方米；物业服务内容为：对共用设施的维修、养护和管理，共用区域的卫生清洁、垃圾的收集清运、污水管道的疏通，共用绿地、花木、建筑小区的养护和管理等等；物业服务费的收取标准为：多层住宅为0.50元/月/平方米，高层﹙电梯﹚为1.00元/月/平方米，商业用房为1.00元/月/平方米；物业管理费由业主在每月10日前按月缴纳，逾期交纳物业服务费的，自逾期之日的次月1日起算，按应缴费用3‰/天的标准支付违约金。”合同还约定了其他主要内容。 2017年6月20日，恒维物业公司以炬峰商贸公司拖欠2015年7月至2017年5月底的物业服务费为由向本院提起诉讼。2017年8月30日，本院依法作出判决：“一、被告自贡市炬峰商贸有限公司在本判决生效后5日内向原告成都恒维物业管理有限公司交纳自2015年7月5日起至2017年6月4日止的物业服务费128501元及违约金（违约金以实际拖欠物业服务费数额为基数，从本判决生效之日起按每日千分之三计算至付清尚欠物业服务费时止）；二、驳回原告成都恒维物业管理有限公司的其他诉讼请求。”宣判后，炬峰商贸有限公司向自贡市中级人民法院提起上诉。2017年12月4日，自贡市中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。一审判决生效后，恒维物业公司向本院申请执行，炬峰商贸公司履行了判决书确定的全部义务。 另查明，坐落于富顺县××镇××道××号××楼××号的车库（建筑面积为1295平方米，权属证书号为20XXXXX4）、X号商业X幢X层X号的商业服务用房（建筑面积为1309.23平方米，权属证书号为201XXXX0）、X号商业X幢X层XX号的商业服务用房（建筑面积为1309.23平方米，权属证书号为201XXXX1）、X号商业X幢X层X号的商业服务用房（建筑面积为1309.23平方米，权属证书号为201XXXXXX2）、X号的商业服务用房（建筑面积为263.72平方米，权属证书号为201XXXXXX5）；富世镇X街X号的商业服务用房（建筑面积为100.61平方米，权属证书号为201XXXXX6），均属炬峰商贸公司所有。该车库及商业服务用房为临街商业服务用房，与翰林福邸小区内部有相对的独立性。临街商业服务用房门前的公共区域卫生由城市管理部门的环卫工人进行打扫，但其位置属于《翰林福邸物业服务合同》确定的物业服务区域内，且与小区内部住宅是使用共用的供水、供电、排污管道。 以上事实，有恒维物业公司提交的企业《营业执照》、《证明》、《翰林福邸物业服务合同》、《房屋登记信息查询记录表》、《照片》、富顺县人民法院（2017）川0322民初1697号《民事判决书》、自贡市中级人民法院（2017）川03民初1027号《民事判决书》等在卷佐证，并作为定案的证据。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于恒维物业公司要求炬峰商贸公司支付拖欠的物业服务费是否成立的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条规定：“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实……前款第二项至第五项事实，当事人有相反的证据足以反驳的除外；……”本案中，因炬峰商贸公司没有缴纳2015年7月5日起至2017年6月4日止的物业服务费，恒维物业公司向本院提起诉讼，要求炬峰商贸公司支付物业服务费及违约金。本院依法作出民事判决，判决炬峰商贸公司应向恒维物业公司支付物业服务费128501元及违约金。宣判后，炬峰商贸公司不服提起上诉，自贡市中级人民法院没有采信炬峰商贸公司的辩解理由，作出终审判决：驳回上诉，维持原判。后经本院执行，炬峰商贸公司履行了全部的金钱给付义务，现（2017）川0322民初1697号、（2017）川03民初1027号民事判决书系生效法律文书，确认了翰林福邸业委会与恒维物业公司签订的《翰林福邸物业服务合同》的效力及于炬峰商贸公司，炬峰商贸公司负有按照合同约定的1.00元/月/平方米的标准向恒维物业公司支付物业服务费的义务，双方建立了金钱给付的债权债务关系。恒维物业公司作为债权人，有收取物业服务费的权利；炬峰商贸公司作为债务人，有支付物业服务费的义务，故炬峰商贸公司应支付2017年6月起至2020年2月期间的物业服务费184371元[（1295平方米＋1309.23平方米＋1309.23平方米＋1309.23平方米＋263.72平方米＋100.61平方米）×1.00元/月/平方米×33月]。恒维物业公司的此项诉讼请求成立，本院予以支持。 关于恒维物业公司主张的违约金如何确定的问题。炬峰商贸公司没有缴纳物业服务费的确构成违约，应当承担违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，恒维物业公司主张的违约金180000元是从2017年7月1日起至2020年1月31日止按照每日万分之三计算，但恒维物业公司并未提交证据证明其因炬峰商贸公司延迟支付物业费的损失，故原告的损失仅为迟延支付期间的物业费资金占用利息。故依照上述规定，本院将违约金的计算标准调整为：按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准。违约金的时间起算点如何确定？庭审中，恒维物业公司向本院提交了一份催收物业服务费的短信记录，时间是2020年2月26日。虽在记录中记载有前期多次电话或短信催费的内容，但具体时间、地点、人员均不确定，炬峰商贸公司也未到庭认可，故违约金的起算时间从2020年2月27日起开始计算，应以184371元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清物业服务费时止。恒维物业公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告自贡市炬峰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都恒维物业管理有限公司2017年6月至2020年2月的物业服务费184371元及违约金（违约金以184371元为基数，从2020年2月27日起至付清物业服务费时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）； 二、驳回原告成都恒维物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6766元，由原告成都恒维物业管理有限公司负担1766元，被告自贡市炬峰商贸有限公司负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判长  肖晓旭 审判员  何 佳 审判员  董震西 二〇二〇年八月十日 书记员  余 琳 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九条下列事实，当事人无需举证证明 （一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实； （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。