陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民事判决书      （2020）陕01民终2330号     上诉人（原审被告）：朱楠楠，男，1990年8月17日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：林曾智，西安市碑林区长乐坊法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审原告）：陈忠新，男，1969年5月5日出生，汉族，住湖南省隆回县。   委托诉讼代理人：马娜，陕西云德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：段彬，陕西云德律师事务所律师。   原审被告：韩冬瑞，男，1990年12月13日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。   上诉人朱楠楠因与被上诉人陈忠新、原审被告韩冬瑞合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初18659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   朱楠楠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回陈忠新诉讼请求；2.判令陈忠新承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉案转让协议有效，一审判决认定事实明显错误，适用法律不当，请求二审法院支持其上诉请求。   陈忠新辩称，1.一审法院事实认定清楚，法律适用正确，陈忠新与朱楠楠签订的《转让协议》无效；2.朱楠楠存在过错，应当依法向陈忠新返还已经支付的转让费及房租。综上，朱楠楠的上诉请求无事实及法律依据，请求人民法院予以驳回。    陈忠新向一审法院起诉请求：1.依法确认陈忠新与朱楠楠签订的转让协议无效；２.朱楠楠、韩冬瑞立即向陈忠新返还转让费160000元，房租30000元及利息3306元（利息计算至本息付清之日止，暂从2019年3月１日计算至2019年７月22日）；3.诉讼费用由朱楠楠、韩冬瑞承担。   一审法院认定事实：2019年3月1日，朱楠楠向韩冬瑞出具《委托书》约定：本人朱楠楠，性别：男，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，现委托韩冬瑞，性别：男，身份证号：370XXXXXXXXXXXXXXX，全权办理东大村冠水园规划第八号农家院转让相关事宜，代理人在其权范围内签署的一切有关文件，我均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。上述委托书签署后，韩冬瑞代朱楠楠（甲方）与陈忠新（乙方）签订了《转让协议》约定：1.甲方同意自己位于东大村冠水大园规划第八号农乐院转让给乙方使用，总面积为6.615亩；并保证乙方同等享有甲方在原有土地流转合同中享有的权利与义务；2.甲方与农户已签订了租赁合同，租期为2018年4月1日至2029年4月30日止，现将院落转让给乙方并收取2019年4月1日至2020年4月30日房租30000元，剩余租金将由乙方按照租赁合同约定打入农户账户；3.转让农家乐现有由甲方出资修建的设施设备（以清单为主）等全部归乙方所有；4.乙方于本合同签订之后，乙方在2019年4月1日前向甲方一次性支付人民币160000元为甲方的转让费；甲方在合同签订之日起，在2019年4月1日前向乙方腾让农家乐并交付钥匙，上述费用包括所有固定资产和动产以及剩余期限内的土地流转费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；5.违约责任：甲方保证该农家乐有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付农家院。上述转让协议下方附设施设备清单载明：立式空调2台、挂式空调3台。上述协议签订后，陈忠新向韩冬瑞支付了转让费160000元及朱楠楠已向房东支付的2019年度的租金30000元。上述转让协议签订后，陈忠新与涉案农家乐的农户杨超另行签订了“东大八号”农家院租赁合同约定：XX村XX园XX号农家乐，拟将已经建设过的农家乐出租给乙方，乙方同意承租。租期自2019年4月1日起至2029年4月30日止。转让协议与租赁合同签订后，朱楠楠向陈忠新实际交付了涉案农家乐，陈忠新尚未实际使用时，西安市高新区管委会于2019年4月18日向涉案农家乐送达了《西安高新区管委会关于集中整治秦岭北麓农家乐违法违规行为的通告》，西安高新区秦岭生态环境保护和综合执法局、西安市高新区国土资源局、西安市高新区规划局及西安市长安区东大街道办事处联合向涉案农家乐送达了《违法行为通知书》载明：清雅精舍（东大八号）杨超：你在位于东大冠水大园内清雅精舍农家乐违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十三条的规定，属违法用地行为；同时违反了《西安市XX乡规划条例》第五十三条、第七十二条的规定，属于违法建设。根据《西安高新区管委会关于集中整治秦岭北麓农家乐违法违规行为的通告》，东大街道办事处将联合相关部门对你处违建予以整治拆除。上述通知发布后，涉案农家乐已被依法拆除。又查，朱楠楠称其于2018年3月自农户杨超处承租了涉案农家乐，并向其缴纳了两年房租，后将涉案农家乐装修后作为私人会所使用，取名清雅精舍。   一审法院认为，西安高新区秦岭生态环境保护和综合执法局、西安市高新区国土资源局、西安市高新区规划局及西安市长安区东大街道办事处联合向涉案农家乐下发的《违法行为通知书》已经载明涉案农家乐违反了相关法律规定属于违法用地行为及违法建设，并已将其依法拆除。涉案房屋的屋主杨超违反相关法律规定，在涉案农业用地上建设房屋并将其租赁给朱楠楠作为私人会所的行为以及朱楠楠对涉案房屋装修改造为私人会所的行为均属擅自改变农业用地使用性质、并未办理相关审批手续的违规行为，涉案农家乐亦属违法建设。综上，朱楠楠将涉案违法建设再次转租给陈忠新的行为依法应属无效，其与陈忠新签订的转让协议依法应属无效。另陈忠新在受让涉案农家乐后亦未实际使用便已被拆除，故朱楠楠应将收取的转让费160000元及房租30000元依法返还陈忠新，陈忠新应将转让协议所附清单中载明的立式空调2台、挂式空调3台依法返还朱楠楠，朱楠楠可另行向陈忠新主张履行上述返还义务。又因陈忠新在受让涉案农家乐时亦未尽合理的审慎义务，未核实涉案土地用途及房屋是否符合法律规定便与朱楠楠签订转让协议存在审查过失，故其主张的利息损失，该院依法不予支持。至于陈忠新主张韩冬瑞承担付款义务一节，因韩冬瑞仅是作为朱楠楠的委托代理人与陈忠新签订转让协议并代收款项，其并非合同相对方，故陈忠新对韩冬瑞的诉请，该院依法不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第七十二条之规定，判决：一、朱楠楠应于判决生效之日起十日内向陈忠新返还转让费160000元及租金30000元；二、驳回陈忠新其余诉讼请求。如未按照判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由陈忠新承担100元，由朱楠楠承担4000元。上述费用因陈忠新已预交，朱楠楠应在履行付款义务时将上述费用一并给付陈忠新。   本院二审期间，XX村XX园XX号农家乐照片，拟证明其转让的是动产，土地违法与其无关。经质证，陈忠新对该证据不认可，认为从照片看不出原始载体是农家乐，现已被拆除。   陈忠新、韩冬瑞未提交新证据。   本院与一审法院查明的事实一致。   本院认为，民事主体依照法律规定履行民事义务，承担民事责任。本案二审争议的焦点问题是：涉案转让协议的效力应如何认定。朱楠楠与陈忠新签署农家乐转让协议，虽然确系双方真实意思表示，但是对合同效力的认定并不以双方意思表示真实为充分要件。对于合同效力的认定，除了必须具备双方意思表示一致外，还要注意合同的合法性，也就是合同的签订是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时，我们也要注意到，一个完整的合同至少包括主体、客体和内容三方面的要素，那么，合同的合法性当然也要包括这三方面的合法性，而本案中朱楠楠和陈忠新之间签署的转让协议的标的物显然是违法建筑，该标的物的违法性不仅仅有标的物所在地政府主管部门的认定，同时从其建设审批程序而言，也明显违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》《中华人民共和国物权法》的相关规定，这种违法性是自始存在，各方当事人也没有在合同履行过程中采取有效措施消除标的物的违法性，因此，本案争议转让协议的效力因为损害公共利益和违反法律、行政法规的强制性规定而无效是自始存在的，这种无效性不会因为双方当事人的自由意思而改变。因此，一审法院认定转让协议无效，作出相应判决，依法应予维持。   朱楠楠上诉认为转让协议已经履行，而合同的履行不影响合同的效力，对于无效的合同，已经履行的，如果能够恢复原状仍然应当恢复原状，不能恢复原状的，也应当根据各自过错赔偿无过错方的损失。朱楠楠认为陈忠新也有过错，事实上，陈忠新的过错并不影响法院对合同效力的认定，陈忠新的过错在一审法院对其诉讼请求中要求利息的处理意见中已经酌情予以考虑。   朱楠楠认为转让协议标的物所在地政府主管部门作出的《违法行为通知书》不属于本案的审理范围，不应作为一审判决认定转让协议无效的依据。实际上，转让协议标的物的违法性一直是客观存在的，并不因为标的物所在地政府主管部门的认定而发生变化。另外，标的物所在地政府主管部门的处理意见作为一种具体的行政行为，一审判决在对其真实性、合法性以及与本案的关联性进行审查之后，作为认定案件事实的证据使用并无不可，一审判决中并不存在将其作为认定合同无效的法律依据的内容。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此，朱楠楠应承担举证不能的法律后果。综上所述，朱楠楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4100元（朱楠楠已预交），由朱楠楠负担。   本判决为终审判决。       审判长  侯 春 丽                 审判员  徐振平                        审判员  吉英鸽                             二○二○年八月五日     书记员  杜  涤非              1