广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初1652号原告：王景丰，男，汉族，1967年10月2日出生，公民身份号码440************17X，住址广东省廉江市*********。原告：邓佳，女，汉族，1970年3月11日出生，公民身份号码440************12X，住址广东省廉江市********。原告：王文广，男，汉族，1997年9月25日，公民身份号码440************158，住址广东省廉江市*********。三原告的共同委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。被告：湛江市佳烨置业有限公司，住所地广东省湛江经济技术开发区人民大道中****。法定代表人：李日荣，总经理。委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。原告王景丰、邓佳、王文广与被告湛江市佳烨置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓明及被告的委托诉讼代理人周婷到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告王景丰、邓佳、王文广向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金66290.09元（从2018年4月1日起计至2018年8月25日止共147天，以购房款901906元为基数，按日万分之五计算）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告经协商于2017年2月16日签订商品房买卖合同，合同编号为Y2017002794。原告向被告购买湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园7栋401房。该合同主要约定，购房款901906元，被告于2018年3月31日前交楼，逾期交楼按该合同第十二条第二点的约定处理。该条第二点约定的内容为：按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告应于2018年3月31日前交楼，但被告不能按时交楼，违反了合同的约定，至2018年8月18日，被告才向原告发出收楼通知书，通知原告在2018年8月26日前收楼，至2018年8月26日，原、被告签署《城市高地花园物业及资料移交书》，被告才向原告交付该商品房。原告主张逾期交楼违约金从2018年4月1日开始计至2018年8月25日共147天。被告的行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益。原告、被告协商无果，原告特此起诉，望判如所请。被告湛江市佳烨置业有限公司辩称，一、本案逾期交楼的原因是龙潮村村民干扰施工，并非被告故意拖延履行合同导致逾期交房，被告无需承担任何赔偿责任。1.龙潮村村民干扰施工是被告延期交房的根本原因。自2017年3月起，龙潮村村民以答辩人开发建设的城市高地花园商品房项目占用其3米历史小路为由，多次堵塞答辩人的施工通道，阻挠答辩人对涉案房产进行正常施工，导致答辩人对涉案房产项目停止施工累计160天。经过答辩人多次交涉均未能解决问题后，答辩人派人向湛江经济技术开发区国土资源局申请信访，得到该局关于“答辩人使用该地合理合法”的处理意见。由此可见答辩人对涉案商品房的开发建设符合用地规划，并未超越用地红线，龙潮村村民干扰施工没有事实和法律依据。因此延期交房并不是答辩人的责任造成的。2．被告并非恶意拖延合同，是迫不得已才通过信访渠道解决。此工程是湛江市政府的三旧改造工程项目，根据三旧改造的基本原则，政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推进，因此保证施工方的顺利施工是政府相关职能部门的责任。从2017年3月至2018年1月，被告多次和龙潮村村民解释和协商解决相关问题。被告由于多次轻信龙潮村村民不再闹事，才导致工程断断续续，缓慢推进。最后被告才意识到必须要政府部门介入才能根本上解决此问题。因此到2017年12月被告才迫不得已向信访部门求助，并不存在原告所说的恶意拖延工程一说。此外，被告也根本无法预见、无法避免、无法控制龙潮村村名干扰施工，这也符合合同中第十一条第二款“遭遇不可抗力”，“出卖人可以据实予以延期，并不做赔偿”的对不可抗力因素的约定。因此，被告并不需要对逾期交房负违约责任。二、退一万步来讲，即使被告需要对逾期交房负违约责任，合同中约定的违约金已过分高于逾期交房给原告造成的损失，应当根据公平原则予以减少。1.违约金过高，与违约金的立法原则相悖，应依法予以减少。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该规定可以看出，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。又依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”。而合同中逾期交付按日计算已付房款万分之五的违约金已经超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算两倍还多。因此，答辩人恳请法院对答辩人主张的违约金数额予以减少。2.逾期交付并未给被答辩人造成损失。此为衡量约定的违约金是否过高及是否应当调整，还应以实际损失作为判断基础，这也符合我国对违约金采取的以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则。被答辩人并无证据向法庭证明其因答辩人的逾期交付致使其遭受了损失,而且由于最近几年湛江房价的飙升,诉争房屋一直处于增值状态。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定以及湛江市住房和城乡建设局公布的2018年《湛江市市区******指导性租金》可知，涉案商品房同地段同类房屋租金为每平方18元，如不能按时交房造成被答辩人需要租房租住，参考上述标准，被答辩人主张的违约金数额明显过高。另，被答辩人的按揭款到开发商账户的时间是2018年6月25日，因此逾期交楼的时间应从2018年6月26日开始计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月16日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017002794），合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七、八条约定由原告购买被告出售的位于湛江市经济技术开发区***************7*4*401*，建筑面积113.79平方米，总房款901906元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0220170003号。原告采取按揭贷款的方式付款，应于x年x月x日前支付首期房价款601906元，占全部房价款的67%。余款300000元以申请银行贷款按揭方式支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照第2种方式处理：……2.按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照全部房价款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，最高不超过全部房价款的10%；（3）选择按揭贷款付款方式的逾期付款责任按本合同附件四第二条补充约定执行。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。（三）查验房屋……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）出卖人不承担逾期交房的违约责任；买受人应当自办理交房手续的时间届满之日起按日向出卖人支付总房价款的0.1‰房屋代保管费；且自办理交房手续的时间届满之日起视为房屋已经自动交付，由房屋产生的各种风险及相关费用转移至买受人；（2）买受人不按出卖人发出的《收楼通知书》指定期限内办理商品房交付使用交接手续的，视作交接手续已于该指定期限届满当日完成，且视为买受人认可该商品房符合交接条件、并同意按《收楼通知书》所约定的时间开始计收物业服务费及违约金；自房屋交付之日起（含上述视作交楼手续完成情况），该房屋的风险责任及相应经济损失自动转移由买受人承担，出卖人不再为该房屋的风险或相关纠纷负任何责任。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。另，合同附件四第二条约定：1.买受人承诺具备贷款资格以及房款支付能力。买受人应于《商品房买卖合同》及补充协议签订之日起5日内向银行提交完毕所需资料，办理完毕按揭抵押贷款手续，直到银行发放贷款，若因买受人原因于合同签订之日起20日内未办理完毕上述手续，出卖人有权解除合同，买受人承担违约责任，并同意按总房价的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除该违约金后再自行处理该房产。如因买受人贷款资格不符合要求，从而导致在本协议签订之日起15日内房屋抵押贷款仍无法到达出卖人指定的银行账户，则视为由于买受人的原因无法办理贷款。买受人应自银行确定无法办理按揭贷款之日起15日内向出卖人付清剩余购房款，否则，出卖人有权解除合同，买受人承担违约责任，并同意按总房价的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除该违约金后再自行处理该房产。合同签订后，原告向被告支付了601906年首期房款，被告于2017年2月16日向原告开具金额为601906元的购房款发票。2018年6月25日，湛江市坡头区****信用合作社将余款300000元转至被告的账户。被告于2019年2月21日向原告开具金额为901906元的购房款发票。2018年8月22日，被告通过邮政特快专递向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于2018年8月23日至2018年8月26日前办理收楼手续。2018年8月26日，原、被告双方在《城市高地花园物业及资料移交书》上签字、盖章确认移交。另查明，被告为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，被告开发的位于湛江开发区人民大道中71号城市高地花园7栋竣工验收合格，于2018年7月31日办理了竣工验收备案手续。再查明，由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅、静坐的方式干扰被告施工。被告分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，被告员工陆晓聪就被告开发建设的城市高地花园商住小区是开发区人民大道的沿线“三旧”改造项目，龙潮村村民对被告施工范围未超越用地红线不予采信，每天有大量村民堵塞被告施工通道，破坏被告正常生产秩序的问题向湛江经济技术开发区国土资源局信访。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局作出处理意见书答复，确认被告合理合法使用其施工用地。此外，根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级,住宅框架结构租金为18-20元/平方米。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。关于被告是否存在免责延期交房的情形。1.被告辩称其因龙潮村村民在施工期间干扰工程正常作业长达160多天属于双方合同中约定的第十一条其他非出卖人责任造成的延误可全部免除责任的情形。因双方签订的《商品房买卖合同》中第四章第十一条的非出卖人责任造成的延误仅包括“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”，在上述情形下，被告可以免责，并未明确约定因第三人侵权造成的延误，被告亦可以免责。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依法律规定或者按照约定解决”规定，在被告未按合同约定的期限向原告交付涉案房屋的情况下，无论被告逾期交房是不是龙潮村村民干扰施工造成的，被告都应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告关于其不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。2.被告还抗辩称，原告的按揭贷款发放时间为2018年6月25日，逾期交房违约金应从2018年6月26日开始起算。从合同内容可看出，原告的付款义务先于被告的交付房屋义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，原告作为先履行一方在未履行完成付款义务的情况下，被告有权拒绝履行交付房屋的义务，被告的该抗辩意见成立，本院予以采纳，被告的免责期间为2018年3月31日至2018年6月25日。关于本案延期交房的违约金是否过高，应否调整及计算问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中第十二条约定了买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。被告主张约定的违约金过高请求调整，提供的证据为《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案合同已明确约定了逾期交房的违约金标准为出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，即使对过高的违约金进行调整，也要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，不能仅以租金损失作为计算基准，因此，对于被告关于调整逾期交房的违约金标准的辩解意见，本院依法不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，被告依法应按约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给原告。原告请求被告按已付房款日万分之五计付自2018年4月1日至2018年8月25日的交房违约金66290.09元。原、被告在合同中约定交楼的时间为2018年3月31日前，实际交付为2018年8月26日，由于原告2018年6月25日才履行完支付房款的义务，故被告逾期交房期限应从2018年6月26日计至2018年8月26日共62天，经计算，违约金为27959.08元（901906元×万分之5/天×62天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告湛江市佳烨置业有限公司在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金27959.08元给原告王景丰、邓佳、王文广；二、驳回原告王景丰、邓佳、王文广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1457.25元，减半收取计728.63元，由被告湛江市佳烨置业有限公司负担249.49元，原告王景丰、邓佳、王文广负担479.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 陈 华二〇二〇年七月二十九日书记员 陈思贤附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。