湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0116民初2062号原告：冯德奎，男，1981年7月24日出生，汉族，武汉市武昌区人，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人:李星，梅帆，北京金台（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：武汉锦苑中南房地产开发有限公司，住所地武汉市黄陂区横店前进大街72号。统一社会信用代码91420116MA4KQ03G4N。法定代表人：颜智勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：解石，上海建纬（武汉）律师事务所。代理权限：特别授权。被告：江苏中南建设集团股份有限公司，住所地江苏省海门市常乐镇。统一社会信用代码91320600MA1M9AEW6B。法定代表人：陈锦石，该公司董事长。委托诉讼代理人：万金平，男，1987年5月21日出生，汉族，江苏省南京市人，住南京市，现住武汉市江汉区。系该公司员工。代理权限：一般授权。第三人：中国银行股份有限公司武汉硚口支行，住所地武汉市硚口区中山大道建乐村31号。统一社会信用代码：91420100877664129Y.负责人：李仁俊，该行行长。委托诉讼代理人:杨光辉，湖北元申律师事务所律师。代理权限：一般授权。原告冯德奎诉被告武汉锦苑中南房地产开发有限公司（以下简称锦苑中南房产公司）、被告江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称江苏中南建设公司）、被告中国银行股份有限公司武汉硚口支行（以下简称中国银行硚口支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员秦志奇独任审判，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告冯德奎委托诉讼代理人李星、梅帆，被告锦苑中南房产公司委托诉讼代理人解石，被告江苏中南建设公司委托诉讼代理人万金平，第三人中国银行硚口支行委托诉讼代理人杨光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯德奎向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告一于2018年7月21日签订的合同编号为黄170447286的《武汉市商品房买卖合同》已解除或判令解除黄170447286的《武汉市商品房买卖合同》；2、判令解除原告与第三人于2018年9月28日签订的合同编号为2018年QKF8202号《个人商业用房贷款合同》；3、判令被告一向原告返还全部购房首付款共计人民币298984元；4、判令被告一向原告支付违约金人民币58898.4元；5、判令被告返还原告已经支付给银行的借款本息（实际计算到判决之日，暂计算到起诉之日）合计56280.72元；6、判令被告一向第三人返还剩余借款233719.28元及相应利息（以同期中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率计算），原告不再向第三人还款；7、判令被告一向原告支付贷款保险费13920元；8、判令被告二对上述3、4、5、6、7项费用承担连带责任；9、本案全部诉讼费、保全费、鉴定费、公证费等相关费用（如发生）由被告承担。事实与理由：2018年11月5日，原告与被告锦苑中南房产公司签订了购买其位于黄陂区××街××拂晓城××房的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号黄）。房屋总价款588984元，原告于2018年5月20日和27日分两次向被告锦苑中南房产公司支付了购房首付款298984元，并就剩余290000元购房款向第三人中国银行硚口支行办理了银行按揭贷款。依据合同约定，被告锦苑中南房产公司应于2019年11月30日前交付房屋，交房逾期90日后，原告有权解除合同，但截止起诉之日（2020年5月20日），被告锦苑中南房产公司既未通知原告提供相关材料办理房屋交付，也未通知原告延迟交房，其逾期交付超过90日，原告有权解除合同，要求被告被告锦苑中南房产公司返还已支付的购房款，并依约支付相应违约金。2020年5月17日，原告向被告锦苑中南房产公司送达了解除合同通知书，双方于2018年11月5日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号黄）已解除，被告锦苑中南房产公司应向原告退还已付购房款298984元，支付违约金58898.4元。因原告与被告锦苑中南房产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号黄）已解除，原告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》（合同编号）已经无法实现合同目的，应当予以解除。截止到起诉之日，原告已向第三人还款本息合计56280.72元，应当由被告锦苑中南房产公司向原告返还，剩余部分的贷款本息应该由其参照贷款合同向第三人继续清偿。2018年10月23日和30日，为办理银行贷款，原告合计共支付贷款保险费13920元，该费用应当算作原告的损失，由被告锦苑中南房产公司一并予以承担。另，被告锦苑中南房产公司系一人有限公司，被告江苏中南建设公司系其唯一股东，被告江苏中南建设公司不能证明财产独立于公司的，应当对被告锦苑中南房产公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，为了维护原告合法权益，请求法院判如所请。被告锦苑中南房产公司辩称：1、案涉商品房于2020年5月14日前达到了合同约定的交付条件。2、被告已经于2020年5月14日前书面通知了原告于5月14日收房；3、新冠疫情后涉案商品房已经开始办理验收手续，因新冠疫情构成不可抗力，长达70余天，既无法通过相关管理部门的验收，也无法进行收尾整改施工；4、扣除新冠疫情的影响期间，逾期交房没有达到合同11条第2款的约定，即逾交房超过90天，故原告的合同解除条件不成就，原告无权解除本合同；5、退一步讲，假如原告解除合同条件成就，原告应在条件成就之日起30日内且在房屋交付之前行使，否则视为放弃合同解除权。因原告发出合同解除通知时，早已超过所谓的权利成就之日起30天，且在交房之后，因此过了解除权的除斥期间，也丧失了合同解除权。6、请求法院驳回原告全部诉请。被告江苏中南建设公司辩称：被告二与被告一系各自独立经营、独立承担责任的法人主体，被告二与原告无合同或其他形式的法律关系，原告要求被告二承担连带责任无事实和法律依据，请求法院驳回原告全部诉请。第三人中国银行硚口支行辩称：1、本案涉及的是商品房买卖合同纠纷，第三人与原告之间是贷款合同关系，不应该在本案审理范围内，与本案无关联性。2、原告在诉请中要求解除与第三人的个人商品房贷款合同不成立，我方与原告的合同关系是真实发生的，且原告与第三人签订了合同，中间还有案外人原告妻子的抵押合同和贷款合同，主体不一致。3、第三人依法按照与原告的贷款合同及其妻子的抵押合同，我方依法履行了合同义务，发放了贷款，原告要求解除与第三人的贷款合同没有事实和法律依据。另贷款所购房屋已经设置了抵押。4、原告要求被告一还清贷款，与合同约定不符，如要还清贷款理应由原告还清，其他被告承担连带责任。本院经审理查明：2018年5月20日、2018年5月27日，原告冯德奎分别向被告锦苑中南房产公司缴纳购房首付款100000元、198984元，合计298984元，用于购买该公司开发的位于中南拂晓城一期商业商品房项目第X幢X房。2018年9月28日，原告冯德奎与第三人中国银行硚口支行就剩余未付购房款签订《个人商业用房贷款合同》（合同编号XXX号），约定贷款用途系购买中南拂晓城S2-210商品房，贷款金额为290000元，贷款期限120个月，贷款利率参照中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，还款方式为等额本息。2018年10月23日、2018年10月30日，原告冯德奎及其妻子付峥为办理银行贷款，向中国太平洋人寿保险股份有限公司投保意外身故或残疾保险及安贷宝意外伤害保险，金额分别为5800元、1160元，两人合计支出贷款保险费13920元。2018年11月5日，原告与被告锦苑中南房产公司就案涉房屋签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号黄XXX）。合同主要内容为，原告购买被告锦苑中南房产公司开发的中南拂晓城一期商业商品房项目第X房，商品房用途为商业服务，建筑面积34.94平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为16857.01平方米，总价款588984元，买受人在2018年11月5日之前，支付商品房首付款298984元，其余价款办理贷款；出卖人应当在2019年11月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，因不可抗力或者买卖双方在合同中未约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起60日内书面告知买受人；出卖人逾期交房不超过90日的，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付全款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应当在出卖人收到书面通知之日起60日内，按原价房款的10%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。2020年1月2日，被告锦苑中南房产公司向武汉市城乡建设局就案涉房屋递交消防验收资料，同日黄陂区住房和城乡建设局向其出具武汉市建设工程联合验收联办函。2020年1月24日，因新冠疫情的突发，湖北省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，武汉市采取封城措施。2020年2月26日，被告锦苑中南房产公司通过其微信公众号发送《至武汉中南业主的一封信》，向业主说明因疫情影响，武汉中南拂晓城项目建设进度、验收进度受到影响，房屋交付时间可能会迟延。2020年4月8日，武汉市解除封城措施，各行各业逐步复工复产。2020年4月9日，被告锦苑中南房产公司就关于复工及未完事项限期施工事宜与项目施工单位湖北中构加固工程技术有限公司、北京纵横工程监理有限公司武汉分公司发函联系，2020年4月11日湖北中构加固工程技术有限公司回函表示劳务班组人员大部分滞留家中无法外出，无法保证4月9日到达项目。至2020年4月21日，涉案项目项目通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，同日经黄陂区园林和林业局绿化核实验收合格。2020年4月30日，获得建设工程竣工验收规划条件核实证明。2020年5月12日，经武汉市城乡建设局评定涉案项目消防验收合格，次日完成竣工验收备案。2020年4月12日，湖北省人民政府颁布《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》（鄂政办发[2020]13号），载明疫情防控导致工期延误，顺延时间原则上该应增加不少于15天的施工现场准备期；因疫情影响不能按时完成竣工验收的备案和交付的房地产开发项目，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交房日期。2020年5月12日，被告锦苑中南房产公司向原告邮寄送达《中南拂晓城交付通知书》，快递单物流信息显示原告5月14日已取走该邮件。2020年5月17日，原告向被告锦苑中南房产公司发送解除合同通知书，2020年5月18日被告门卫签收。被告锦苑中南房产公司系2016年12月6日成立的有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），被告江苏中南建设公司系其唯一股东。本院认为，原告冯德奎与被告锦苑中南房产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号黄），系双方当事人真实意思表示，合同内容和形式均未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同双方均应按合同履行各自权利和义务。关于被告锦苑中南房产公司逾期交房是否超过90天，原告是否达到合同约定的解除条件。根据双方签订的上述合同载明，交房时间应为2019年11月30日前，逾期超过90日，买受人有权解除合同。因新冠疫情的突发，系不可抗力事件，不可抗力时间应为湖北省决定启动重大突发公共卫生时间一级响应之日（2020年1月24日）起至政府防控限制措施取消之日止。2020年4月8日，武汉市解除封城措施，各行各业逐步复工复产。因此，不可抗力的起始时间应该自2020年1月24日至2020年4月8日，该期限应当在逾期交房期限中予以扣除。根据《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》（鄂政办发[2020]13号），因疫情客观影响，被告锦苑中南房产公司无法在疫情解除后立即组织施工单位进行项目现场施工，故对其辩称除不可抗力期间外扣除至少15天开工准备期，本院依法予以支持。被告锦苑中南房产公司于2020年5月发出中南拂晓城交房通知，载明于2020年5月14日集中交付，2020年5月12日该交房通知按照原告姓名、住址、电话送交邮寄，2020年5月14日邮件显示签收，被告锦苑中南房产公司通知原告交房的告知义务已履行。从2019年11月30日起算，至2020年5月14日，合计167天，扣除疫情影响期间2020年1月24日至2020年4月8日76天后剩余91天，再扣除至少15天的开工准备期，被告锦苑中南房产公司逾期交房时间不足90天，未达到解除合同的约定条件，因此，原告不享有合同约定的解除权。按照合同约定，合同应当继续履行。关于原告2020年5月17日发送《解除合同通知书》是否发生法定的合同解除效力，案涉合同是否已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告锦苑中南房产公司在疫情发生时通过微信公众号向原告告知延迟交房事宜，且在疫情结束后积极办理相关手续履行交房义务，2020年5月14日组织集中交房，原告主张合同目的无法实现举证不足，本院依法不予采纳，原告依法不满足法定解除权的行使条件。故此，对于原告主张确认涉案合同已经解除或判令解除的诉请，本院依法不予支持。因原告与被告锦苑中南房产公司的商品房买卖合同继续履行，故此原告向被告锦苑中南房产公司提出的涉及商品房买卖合同中的各项诉讼请求，依法均不予支持。原告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》，系二者之间的商业贷款法律关系，与本案商品房销售法律关系系不同法律关系，本案原告诉请解除《个人商业用房贷款合同》，本院依法不予支持，原告可另行主张权利。故对于原告主张被告返还其银行借款本息56280.72元、贷款保险费13920元，返还第三人剩余借款233719.28元及相应利息的诉讼请求，本院依法不予支持。因被告锦苑中南房产公司在本案中对原告各项诉请不承担责任，故此被告江苏中南建设公司虽系被告锦苑中南房产公司的唯一法人股东，在本案中也不应承担责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：驳回原告冯德奎的诉讼请求。案件受理费6659元，由原告冯德奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  秦志奇二〇二〇年八月十七日书记员  肖怡爽