广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初22213号原告：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：孙**。委托诉讼代理人：孙**恒，男，该公司员工。委托诉讼代理人：林海霞，女，该公司员工。被告：杨崑，女，1963年8月31日出生，回族，住宁夏银川市兴庆区。原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司与被告杨崑租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林海霞到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告立即向原告支付2006年11月1日起至2019年9月30日止的综合物业管理费373782.5元及逾期付款违约金441770元（按应缴金额的日万分之五暂计算至2019年9月30日，实际要求计算至被告履行之日）；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2002年6月6日，原被告就租赁城市广场C座D332号商铺（以下简称涉讼商铺）相关事宜签订了《南海市房地产租赁契约》及《南海市房地产租赁契约》。2003年12月10日，双方就租赁涉讼商铺的事宜变更签订《房地产租赁契约》，并向房管部门办理房屋租赁登记。自2006年11月1日起涉讼商铺便处于空置状态，自此被告也未进行经营及未交纳相关综合物业管理费用。《南海市房地产租赁契约》约定：原告出租建筑面积68.9平方米商铺给被告，租金711元/月，租赁期限2002年6月1日至2032年5月31日。《南海市房地产租赁契约》约定：被告向原告承租涉讼商铺，建筑面积68.9平方米，租赁期为20年，从2002年6月1日至2022年5月31日，期满后，双方无条件续租10年；租金以建筑面积计算，每月每平方米35元；原告同意采取优惠价一次性收取租金的方式把商铺租赁给被告，优惠价合计256308元，双方同意采用一次性付款方式；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；被告须于每月五号前（含五号），主动到原告或原告指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付之管理费用，如当天为公众假期，则缴交管理费用的期限顺延至公众假期满后的第一天，被告逾期支付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天支付所欠费用金额2%的违约金给原告；承租后被告须自办营业执照进行经营，自负盈亏，一切债权债务均自行负责，与原告或原告委派的物业管理公司无关；为维护商场的整体利益，被告在租赁期内若不开门营业，可委托原告或原告委派的物业管理公司把商铺转租给案外人，若被告在原告或原告委派的物业管理公司发函通知开业后30日内仍未开业，则视为自动放弃对本商铺的承租，原告有权单方终止租赁契约，收回店铺重新出租，并保留追索未交租租金及其他费用的权利；被告如连续三个月未能缴足物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方面解除契约和协议，收回商铺。《房地产租赁契约》重新约定商铺租赁期限自2003年12月10日至2023年12月9日止，租金1068元/月，租赁期满后，双方无条件续租至2032年5月31日。因涉讼商铺自2006年11月1日起处于空置状态，被告未进行经营且一直未交纳相关综合物业管理费，原告已于2006年至2019年以EMS、挂号信、短信、电话各种形式多次发函通知被告交纳相应的欠费，但被告收到通知后置之不理，后期拒收邮件。截止至2019年9月30日，被告已累计拖欠原告综合物业管理费373782.5元及逾期付款违约金441770元（按应缴金额的日万分之五暂计至2019年9月30日，要求计至实际履行之日）。另原告自2002年起即聘请专业的物业管理公司对城市广场项目进行综合的物业管理，履行物业管理职责，管理、维护和保养城市广场的公共场所、公共设施设备；负责城市广场商场公共场所的清洁、绿化、安全管理、公共用水用电、公共照明；提供水、电、空调的供应；负责电梯、空调、消防、监控、报警系统设备的保养和维修；负责设置大型广告牌、布置各种室内外装饰品、举办购物美食节、醒狮活动等进行宣传推广；负责商业管理规范、统一商业管理秩序、统一经营时间、统一处理投诉等管理措施的制定和执行；配合政府各相关部门的管理。在被告长期拖欠综合物业管理费的情况下，为确保城市广场商场的正常经营，原告每月已垫付相应的物业管理费给物业管理公司，现已造成原告巨大经济损失。被告于庭后提交书面答辩状辩称：一、关于本案的事实（一）基本事实被告确实与原告于2002年6月6日就租赁涉讼商铺签订了《南海市房地产租赁契约》及《南海市房地产租赁契约》，被告依约支付了256308元租赁费。但签约后原告多处违约，未按约委派物业管理公司管理、维护和保养本商场的公共场所，也未兑现招租时的建设广场吸引客源的承诺，因此导致商场整体经营不善、业务冷清，开业自用三个月后，委托商场转租后开始整体空置，原告因商场整体空置全面停止了物业服务，没有提供中央空调及宣传推广活动。商场整体不具备营业条件，涉讼商铺无法正常营业更无法出租，被告不得不将其空置。被告一直在银川市*住，签约后亦回到银川生活。其后通过电话询问及向当地人打听，得知商场一直空置未营业。此后被告未收到原告的任何通知。因合同中约定，如被告连续三个月未支付物业管理费等应交费用，原告有权解除合同收回商铺。因此，被告以为原告已解除了租赁合同、收回了商铺。直到收到法院通知，被告才得知原告既未通知被告，亦未解除合同，反而在商铺空置未提供物业服务、未提供营业条件的情况下对空置的商铺持续计算各项莫须有的费用及巨额违约金。（二）原告所述不属实1、原告未按约履行物业管理服务。商场二楼走廊积满杂物，装潢和清洁环境极差，导致涉讼商铺难以营业更难以出租。原告所列的物业管理公司实为其关联企业，原告称其承担了物业管理费，无事实依据。2、被告并无转租商铺或者其他妥善处置的方法。依照合同约定，被告必须通过原告的委托才能转租商铺，但原告怠于履行义务，在2004-2005年短暂委托其转租后，商铺再次空置，印证了商场经营不善的情况。3、原告未实施有效催告通知。原告所联系的电话非被告本人的号码，原告在其有能力获取被告真实地址和联系方式的情况下怠于发出有效通知。被告从未以任何手段拉黑原告的联系方式，所以“后期拒收邮件”纯属无稽之谈。二、对于原告的各项诉请（一）原告的大部分诉请超出诉讼时效。《南海市房地产租赁契约》第十条约定“乙方须于每月五号前(含五号）”向原告支付物业管理费和其他费用。因此，即使欠交费用，但亦应按月形成独立的债务，每个月5日成为每笔欠费的诉讼时效起算点。原告于2006年11月1日发现商铺空置，时隔13年才于2019年9月4日提出履行请求，原告诉请的2016年9月4日前的费用因超出诉讼时效，不应得到支持。（二）原告主张的近三年内的综合物业管理费，无事实和法律依据。1、原告主张的综合物业服务费无事实依据原告未履行合同义务，或至少未全面履行义务，无权主张物业服务费。被告作为承租方未享受到任何物业服务，白白支出了租赁费却毫无营业收入。即便物业服务作为公共服务不能细化到每一家商铺，但被告也未得到中央空调和宣传推广服务。原告所聘请的物业管理公司及其支出费用不可信。在商场经营领域，开发商和物业服务公司往往存在机构和财务的混同，一套人马两个牌子。原告是否实际代被告垫付了物业费乃至其有无损失都不能确定，更何况由承租人支付物业费本身也违反商铺租赁交易中的一般规则。原告虽然提供了大量的证据证明其履行了合同义务，但该些证据不具证明力，合同、发票无实际付款凭证，无法证明实际支付了服务费，无法证明确实为商场提供了物业服务。且，如果商场全部空置，原告无必要聘请正式的物业服务公司花费正常经营状况下的巨额费用。即使原告确实支出了巨额物业服务费，亦属其不善经营自行扩大的损失。原告提供的自制发款名册、无法核实真实性的收据等，均不具证明力，不能证明其损失。2、原告主张的违约金不能成立如前述，原告违约在先且扩大损失，被告未接到任何通知，有理由相信租赁合同已解除。在此情况下，被告即使存在欠付费用，亦不属应当适用违约金罚则的情形。原告诉请过分高于其损失，无法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，即便原告的物业管理费诉请得到支持，但对于金钱债权迟延实现的损失，应按银行同期贷款利率，否则有悖于民法领域的填平原则，对被告极不公平。三、原告自行扩大损失，且违反诚信，其诉请不应得到支持。（一）原告违反合同约定，自行扩大损失，理应自负责任。根据《南海市房地产租赁契约》第二十四条、第二十五条的约定，被告有理由相信自己已通过默示的方式表示解除合同的意愿，就算原告未获取被告的真实意思表示，原告完全可以不通知被告，单方解除合同收回商铺自用或出租。但原告没有选择损失最小的方式，在有能力解除合同的情况下却选择扩大损失，怠于行使权利，被告对因原告自身过失而扩大的损失不负责任。原告不选择单方解除合同另行转租，也印证了商场空置、商铺租不出去。（二）原告怠于进行有效通知，违反了诚实信用原则。原告在有能力得知被告实际联系方式的情况下，未穷尽能力进行催告，而是故意维持双方权利义务关系模糊的状态长达13年，违背诚实信用原则。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。经审查：1.原告举证11土地租赁合同、举证12粤房地证字第C****号房地产权证、举证14粤房地证佛字第02****8号房地产权证，均为复印件，本院对其证据效力不予确认。2.原告举证5城市广场D332铺欠综合物业管理费及逾期付款违约金明细表、举证35照片，是原告单方制作的，本院综合案件审理情况进行认定。3.原告的其余举证，内容真实，来源合法，与本案相关联，被告未到庭提出异议及举证予以反驳，本院对其真实性均予采信。综合以上采信的证据和原告的陈述，本院确认以下事实：原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《南海市房地产租赁契约》，约定：甲方将位于南海**城市广场的房屋（房屋建筑面积68.9平方米）出租给乙方使用；租赁期限从2002年6月1日至2032年3月31日止；等等。2002年6月6日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《补充议定书》，约定：甲方将位于南海桂城桂澜路南海城市休闲购物广场内C座D332号商铺（即涉讼商铺）出租给乙方使用；商铺的建筑面积为68.9平方米；租赁期限从2002年6月1日至2022年5月31日，期满后，双方无条件续租10年，甲方交付商铺给乙方之日为起租日，开始计算租期；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；乙方需每月5日前到甲方或甲方指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付管理费用；乙方逾期交付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金给甲方；（第十四条）甲方直接或委派物业管理公司负责本商场公共场所的清洁、绿化、消防安全及水、电、气、空调的供应及宣传推广；（第二十四条）乙方在租赁期内若不开业经营，可委托甲方或甲方指派的代理公司把商铺转租第三人，若乙方在甲方或甲方委派的物业管理公司发函通知开业后30天内仍未开业，则视为自动放弃对本商铺的承租；（第二十五条）乙方如连续三个月未能交足物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其它应交费用，甲方有权单方面解除契约和协议，收回商铺。双方并对租金支付等进行了约定。2003年12月10日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，月租金为1068元/月，租赁期限从2003年12月10日至2023年12月9日；租赁期满后，双方无条件续租至2032年5月31日。另查，位于佛山市南海区*******的房屋已办理房地产权证。被告在前述协议落款处所留地址为“南海市桂城区*****”、“南海市******”，所留电话为6****9、139*****960。原告于2010年3月6日、2012年8月17日、2014年1月13日、2015年1月14日、2016年3月3日、2017年12月7日分别向被告邮寄催缴费通知，催缴涉讼商铺自2006年11月1日起的物业管理费，该些邮件载明的收件人地址均为“南海*****”并备注了收件人联系电话“139*****300、139*****960”；其中，2010年3月6日邮件于当日由广东南海桂城营业EMS点收取，2012年8月17日、2014年1月13日、2015年1月14日、2017年12月7日邮件均已妥投，2016年3月3日邮件因“原址查无此人、迁移新址不明”被退件。本院认为：原告与被告签订的《南海市房地产租赁契约》、《补充议定书》、《房地产租赁契约》在二十年租赁期限内的约定是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。根据上述协议的约定，原告有按约提供物业服务的义务，被告有按约支付涉讼商铺物业管理费、中央空调费、宣传推广费等费用的义务，至于原告与其委托的物业管理企业之间的合同关系应由该两方自行结算。被告以原告未举证证实其有实际支出物业管理费、原告未积极提出解约为由，辩称其无须支付物业管理综合费用，于法无据，本院不予采纳。原告主张被告没有支付涉讼商铺在2006年11月1日至2019年9月30日期间的物业管理综合费用，被告无异议，本院予以采信。物业管理综合费用实质为商场公共设备、整体营运、维护的支出分摊，被告拒不支付物业管理综合费用不仅违反合同约定，亦损害其他商铺权利人的共同利益。商铺经营情况取决于商铺的地理位置、市场环境、经营者的经营能力等因素，承租人在承租商铺特别是签订较长期限的租赁合同时应充分考量各种因素引起的商业风险，签约后应根据约定履行并自行承担相应商业风险。经综合考虑商场的经营情况，结合合同一次性支付租期内租金的履行方式、合同已履行的年限、涉讼商铺长期空置的实际使用情况、双方当事人在合同签订时的合理预期，涉讼商铺的使用情况实际上减少了原告在商场经营管理上的成本支出，本院根据公平原则，酌情调整被告应按每平方米20元计收涉讼商铺未支付的物业管理综合费用。《补充议定书》约定每月5日前支付当月物业管理综合费用，每月物业综合费用的诉讼时效为当月6日起的两年内。原告未能举证证实其在2010年3月6日前向被告进行了有效的催缴，故原告请求的2006年11月至2008年3月的物业管理综合费用请求已过诉讼时效。此后，原告按照被告所留的地址、电话向被告邮寄了催缴通知，原告邮寄催缴通知的行为已构成对其他物业管理综合费用的诉讼时效中断。综上，被告应支付2008年4月1日至2019年9月30日按每月1378元（68.9平方米×20元/平方米）计算的共138个月的物业管理综合费用190164元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告未按约定期限支付费用，原告请求被告从每月11日起支付违约金，符合双方约定，本院予以支持。综合双方履行合同的情况，本院酌定被告以1378元为本金从2008年4月至2019年9月每月11日起，按年利率6%计付违约金予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨崑应于本判决发生法律效力之日起十日内支付190164元予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；二、被告杨崑应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以1378元为本金分别从2008年4月至2019年9月每月11日起，至上述第一项判决履行之日止，按年利率6%计算的违约金予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，本项随上项清；三、驳回原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11955.53元（原告已预交），由原告负担6455.53元，被告负担5500元并应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。原告已预交的5500元，在本判决生效后十日内经原告书面申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁惠妍人民陪审员  谢俭和人民陪审员  曾芃斐二〇二〇年八月十四日书 记 员  程学斌