呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初567号原告：杨晓静，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：范廉，呼和浩特市回民区攸攸板法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨用魁，原告父亲。被告：栗喜军，男，汉族，户籍所在地河南省林州市，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：朱红，内蒙古经纬天融律师事务所律师。原告杨晓静诉被告栗喜军返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓静及其委托诉讼代理人范廉、杨用魁、被告栗喜军的委托诉讼代理人朱红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告被侵占的的位××区西户房屋,承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告栗喜军侵占的的位××区西户房屋(以下简称涉案房屋)，系原产权人杨翠平单独所有。杨翠平2011年去世，2014年7月,杨翠平的继承人(杨翠平母李林芹，杨翠平丈夫李海庆,儿子李泽伟,女儿李璐璐)经公证，将涉案房屋归属李泽伟一人继承,并过户到李泽伟名下。2016年11月，李泽伟因要去国外上学用钱,遂偕其父李海庆来呼和浩特市与原告协商，签订“房地产买卖契约”，载明由原告支付李泽伟40万元,李泽伟将涉案房屋卖给原告。另外60万元房价款则抵顶了李泽伟之父李海庆欠原告父亲杨用魁的借款。商定后双方当即办理了房屋过户手续，原告交付了房款40万元。涉案房屋新产权证号新城区字第2016149245，房屋所有权人杨晓静。由于李泽伟告知涉案房屋尚由被告栗喜军租住着，原告方于是多次与被告交涉，要求腾房。被告开始时以孩子上学为由推拖之后则干脆拒绝腾房，并且煞费苦心向法院起诉要求原告将涉案房屋产权恢复到李泽伟名下。被告的起诉，已被呼和浩特市中级人民法院终审予以驳回。鉴于上述，特诉请依法裁决,支持原告的诉讼请求,保护原告的合法权益。被告栗喜军辩称：事实一，原告并非基于买卖合同关系而取得涉案房屋的产权登记，而是基于其房屋所有人李泽伟、李海庆签订的借款协议书中约定的流押条款，该约定违反法律的禁止性规定，属于无效约定，故原告基于该无效约定，虽取得产权登记，但并不能享有涉案房屋的所有权。事实二，栗喜军购买了涉案房屋，并合法居住使用涉案房屋进行了装修，并入住至今，故栗喜军对涉案房屋是合法占有、有权占有，且是在杨晓静之前就已经占有涉案房屋。事实三，原告杨晓静在接受诉争房屋过户登记之前，并未实际占有使用。退一万步讲，假如原告杨晓静主张的房屋买卖关系成立，但涉案房屋从未交付过原告其尚未取得涉案房屋的实际占有权利，故无权直接起诉答辩人，而应当以李泽伟为被告要求交付房屋。另外原告杨晓静在诉状中已承认李泽伟告知了涉案房屋由答辩人栗喜军居住的事实，证明原告取得该房屋的产权证书时，并非善意且对价为40万元远远低于该房屋，当时的市场价格为明显不合理的低价，故原告杨晓静对涉案房屋并不构成善意取得，其李海庆、李泽伟签订借款协议书，将涉案房屋过户的行为应认定为恶意串通损害了栗喜军的合法权益。本院经审理认定事实如下：2009年4月21日，杨翠平与内蒙古滨海投资股份有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：杨翠平购买呼和浩特市新城区成吉思汗大街泰和尚都小区5号楼2单元201号房屋，房屋总价为490854元。李海庆与杨翠平系夫妻关系，李璐璐、李泽伟系二人子女。2013年7月1日，被告栗喜军与李海庆签订了《购房合同》，约定：李海庆将位于××街西户的房屋卖给被告栗喜军，总价（包括过户相关的一切费用）为人民币80万元，至2012年12月22日，被告栗喜军已经支付李海庆人民币69.2万元，过户后三日内再支付人民币10.8万元。2019年4月30日，内蒙古天元物业服务有限责任公司出具证明：被告栗喜军自2013年至今一直在××区西户居住，该房屋的物业费、水费均由栗喜军交纳，其他人从未到物业登记过，也从未到物业交纳过物业费、水费。2014年1月、2016年3月27日、2017年4月6日、2018年6月1日，内蒙古天元物业服务有限责任公司分别向被告栗喜军出具《收据》四张，被告自2013年12月至2018年12月，交纳了涉案房屋的物业费。2013年10月24日、2014年11月12日、2015年11月8日、2016年11月9日、2017年10月15日、2018年11月8日，被告缴纳了涉案房屋2010年至2019年的采暖费。2014年7月2日，申请人李林芹、李海庆、李璐璐、李泽伟向内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处申请公证被继承人杨翠平的遗产由其儿子李泽伟一人继承。2014年7月8日，李泽伟取得涉案房屋的房屋所有权证；2016年11月8日李泽伟与原告杨晓静签订《房地产买卖契约》，约定：原告杨晓静以40万元向李泽伟购买涉案房屋；2016年11月9日，被告杨晓静取得涉案房屋的所有权证。2016年11月6日，李海庆向杨用魁借款60万元，出具欠条。被告提供2019年2月28日，李海庆出具《房屋出售情况说明》，内容为：本人李海庆与杨翠平系夫妻关系，与李泽伟系父子关系。于2009年4月21日本人以杨翠平的名义购买位于××街西户的房屋，杨翠平去世后将该房屋产权登记在李泽伟名下。于2013年7月1日本人与栗喜军签订《购房合同》将上述房屋出售给栗喜军，栗喜军按照合同约定交付房款后，本人将其交付了房屋，同时合同约定于2015年1月31日前完成过户，但因种种原因未能办成。于2106年本人因急需资金以李泽伟的名义与杨晓静签订《借款协议书》向其借款40万元，并将该房产过户为杨晓静作为抵押。栗喜军每年都向本人主张要求过户，现本人承诺愿意协助栗喜军办理过户登记。但李海庆未到庭。2019年4月1日，被告栗喜军与微信号为×××的聊天记录为：×××的微信用户向栗喜军发送了《借款协议书》、《房屋产权证》的原件照片。其中《借款协议书》系被告李泽伟（借方、甲方）与被告杨晓静（贷方、乙方）签订，约定：1、甲方将呼和浩特市新城区成吉思汗大街泰和尚都小区5号楼2单元201的房屋一套，过户给乙方作为借款抵押；2、乙方借给甲方40万元人民币，借款期限为一年，月利息按一分五计算；3、借款一年期满，甲方将本金和利息全部还清乙方必须无条件的把房屋产权归还甲方；4、如到期甲方不欠乙方本金及利息，乙方如不及时过户给甲方因此而造成的所有经济损失及后果由乙方承担；5、如约定期限满，甲方未付清乙方借款及利息，乙方有权处置该房屋，所有经济损失由甲方承担；6、过户后即日乙方向甲方支付借款；7、若甲方提前还清本金及还款之日截止的利息，乙方必须及时过户给甲方；8、本协议乙方向甲方打款时间是计息日。经新城区人民法院向腾讯公司调查取证，微信用户×××与原告杨晓静信息一致。原告出具2019年12月11日，李泽伟出具《事实陈述书》，内容为：1、我父亲李海庆于一审开庭前三个月余就精神失常，具体时间是2019年春节期间被非法拘禁经派出所解救脱身，又于2019年2月25日被栗喜军控制。直到2019年3月10日才在河南安阳经宾馆工作人员电话通知我姐我们才找到父亲，2019年3月17日住院做脑瘤开颅手术，至今言语混乱意识不清。我父亲李海庆已丧失自主表达能力与个人意愿能力，根本无法委托任何人代行法律行为。2、关于栗喜军向法庭提供的购房合同和房屋出售声明及委托书上的签字或者系伪造、或者系被栗喜军控制时强迫我父亲李海庆所签，为此我希望、恳请法院对此真实性进行鉴定。3、我和杨晓静买卖房屋的行为时真实的，当时是我急于想出国用钱才与我父亲商量后出售此房屋，不存在抵押借款一事，我没有签字过任何的抵押借款、借款协议。关于栗喜军住房一事，听我父亲说过此房由我母亲生前购买后，由杨用魁大爷与朱志鹏共同装修后出租给栗喜军租住，因他儿子在附近上学。李泽伟未到庭。本院认为：被告栗喜军与李海庆于2013年7月1日签订了《房屋买卖合同》，李海庆将位于××街西户的房屋卖给被告栗喜军，被告栗喜军支付了合理对价。原告杨晓静主张李海庆不享有该房屋所有权，处分当时未成年的李泽伟的房屋系无权处分，但2014年7月2日内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处才公证为被继承人杨翠平的遗产由其儿子李泽伟一人继承，同年7月8日，房产登记簿才登记为李泽伟，故出卖房屋时，房屋所有权人并非李泽伟。李海庆与杨翠平系夫妻关系，具有处分房屋的权利，其出卖房屋的行为不构成无权处分，故对于原告主张李海庆出卖房屋属于无权处分的主张本院不予认可。同时原告提供的李泽伟在事实陈述中主张李海庆签订的购房合同与《房屋出售情况说明》系伪造或者违背真实意愿，但由于李泽伟未到庭，故该证据本院不予认可。据此，被告栗喜军与李海庆签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照约定履行各自的权利义务。李海庆已经将该房屋交付栗喜军使用至今。原告杨晓静虽然办理了房屋过户登记，但只是一种基于借款抵押行为，并非房屋买卖。由上，被告栗喜军已经实际占有使用该房屋多年，该占有行为系基于房屋买卖合同的有权占有、使用，故对于原告杨晓静要求被告栗喜军返还原告被侵占的房屋的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十四条的规定，判决如下：驳回原告杨晓静诉讼请求。案件受理费16500元（原告已预交），由原告杨晓静承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 王采生人民陪审员 王永生人民陪审员 李春秀二〇二〇年八月二十日书记员 徐晓华