山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1003民初1304号 原告：文登市卓凡创业商厦有限公司，住所地威海市文登区龙山办文山路**。 法定代表人：于旭光，经理。 委托诉讼代理人：王琳，山东阔海大地律师事务所律师。 被告：湖南芒果天地文化娱乐有限公司，，住所地湖南省长沙高新区东方红中路**晟华苑（原华侨假日中心）**栋**** 法定代表人：胡志辉，董事长。 委托诉讼代理人：罗智军，湖南融城律师事务所律师。 原告文登市卓凡创业商厦有限公司（以下简称卓凡公司）与被告湖南芒果天地文化娱乐有限公司（以下简称芒果公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓凡公司委托诉讼代理人王琳、被告芒果公司委托诉讼代理人罗智军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告于2019年9月22日签订的《湖南芒果天地文化娱乐房屋租赁协议》一份；2.请求被告立即赔偿原告损失4641793.8元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月，原、被告达成合意，被告租赁原告所有的位于威海市文登区卓凡商厦项目一至四层商业场地面积10359.27平方米的现有房屋，租赁期限15年，此后双方经多次洽谈，进一步确定租金支付方式为：前三年每年租金4537360元，租赁标准以后每三年递增5%，总递增幅度不超过20%，租赁房屋第十一年至第十五年租金标准按当年本地市场行情双方协商或聘请第三方独立评估机构确定，租金按季预付，期间原告为早日与被告签订正式的《房屋租赁协议》作了大量准备工作，投入大量人力物力。2019年6月17日，原、被告签订《威海文登卓凡创业商厦商业开发项目合作意向协议书》，约定双方争取在2019年7月15日前签署正式的《房屋租赁合同》，此后原告继续为按时与被告签订正式的《房屋租赁协议》作准备，后因被告原因与原告协商延期签订正式的《房屋租赁协议》。2019年9月22日，双方按上述洽谈意见签订正式的《湖南芒果天地文化娱乐房屋租赁协议》一份，合同同时约定，原告同意再将原告所有位于门市房面积68.04平方米以及77-11号门市房面积75.02平方米，均按2元/天/平方米一并租给被告经营，自本合同签订之日起7个工作日之内原告将所有租赁房屋交付给被告。上述合同签订后，被告未按时接收房屋，直至2019年10月中旬，被告向原告发出《告知函》，称因被告公司内部原因，上述合同无法继续履行，并称上述合同虽有被告法定代表人签字，但未加盖公司公章，因此不产生法律效力。原告认为，原、被告双方签订的《湖南芒果天地文化娱乐房屋租赁协议》由原、被告法定代表人签字确认，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条及第四十四条规定，此份合同自双方法定代表人签字之日即生效，现因被告明确表示不再履行上述合同，故原告要求与被告解除原、被告于2019年9月22日签订的《湖南芒果天地文化娱乐房屋租赁协议》一份，要求被告立即赔偿原告损失4641793.8元。 被告芒果公司辩称，一、案涉《湖南芒果天地文化娱乐房屋租赁协议》并未生效。1、根据协议约定，双方签字盖章后生效，但被告方仅有法定代表人的签名，没有加盖公章，协议未生效；2、根据交易习惯双方签订协议时均有法定代表人的签字并加盖公章，合作意向书上有体现；3、合同第2.7条款约定签订合同3日内，乙方（指被告）支付甲方（指原告）500000元定金，此定金在双方办理完成房屋交接手续后转为租赁保证金，说明双方对合同的生效有一致的理解，在合同签订后才支付定金，并以定金转为租赁保证金作为2.9条解除合同的赔偿金;二、若协议有效，根据双方的约定不应适用协议第9.5条的规定，该条明显系针对租赁标的物已交付的情况下适用，本案应适用协议第2.9条的规定。因此，被告不同意承担违约责任，也不同意赔偿原告的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月17日，原告卓凡公司与被告芒果公司签订《威海文登卓凡创业商厦商业开发项目合作意向协议书》，合作意向协议书第1条约定：“甲方（指卓凡公司）已在山东威海市文登区建成的‘卓凡创业商厦’项目，项目商业规划为酒店和地下一层至地上四层，建筑面积约为2.2万平方米，其中乙方（指芒果公司）拟租赁‘卓凡创业商厦’商场区域的一、二、三、四层场地（不含一层外转已售门面）作为合作标的，对其进行整体经营和开发，自带品牌、导入湖南广电芒果IP，打造以芒果生活娱乐为主题的体验式商业中心，覆盖生鲜超市、影院、餐饮、娱乐、亲子教育、健康**活等领域”。合作意向协议书第13条约定，双方争取在2019年7月15日前签署正式的《房屋租赁合同》；合作意向协议书最后部分约定：“本协议共15条，自甲、乙双方签字盖章后生效，本协议一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力”。合作意向协议书尾部专门设定了双方加盖公章与授权代表签字栏目，在该协议中原、被告两公司的法定代表人签署了姓名也加盖了单位印章。 2019年9月22日，双方按上述洽谈意见签订了《湖南芒果天地文化娱乐房屋租赁协议》，协议约定：被告租赁原告所有的位于威海市文登区卓凡商厦项目一至四层商业场地（不含一层外围门市）面积10359.27平方米的现有房屋，租赁期限15年，第一年度至第三年度每年租金按1.2元/㎡/天计算，前三年每年租金4537360元，第四年度至第六年度租金按1.2元/㎡/天的标准递增5%，以后每三年递增5%，总递增幅度不超过20%，租赁房屋第十一年至第十五年租金标准按当年本地市场行情双方协商或聘请第三方独立评估机构确定。房屋租金的支付方式为按季预付。同时协议第6.9条还约定，原告同意将门市房（面积68.04平方米）、77-11号门市房（面积75.02平方米），均按2元/天/㎡租给被告整体经营。协议第2.3条约定：“自本合同签订之日起7个工作日内甲方将租赁房屋交付给乙方。同时，甲方即可安排乙方进场交叉施工，不必待租赁场地完全符合双方约定的交付标准后再安排乙方进场，但甲方应在乙方进场后继续予以完善直至达到双方约定之交付标准”。协议第2.7条约定：“合同正式签订三日内，乙方支付甲方人民币50万元定金，此定金在双方办理完成房屋交接手续后转为租赁保证金，待本合同签订满18个月、乙方应向甲方支付第一期租金的支付日时，上述保证金的其中30万元直接转为租金，余下20万元保证金在双方合同到期后，甲乙双方办理完交接手续并结清相关费用，甲方应三日内无息返还乙方租赁保证金。另外鉴于甲方给乙方免租期较长，乙方应在本合同签订后6个月内向甲方另行支付65万元作为预交第一期的部分租金”。协议第2.9条约定：“乙方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，乙方给予甲方已付保证金的2倍进行赔偿，因不可抗力因素导致甲方于租赁房屋交付之前单方解除合同，则甲方应向乙方退还租赁保证金；非因上述情形甲方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方应2倍返还乙方已付定金”。协议第3.2条约定了免租期：“项目租赁期限为15年，自甲方将租赁场地交付乙方之日起算，甲方给予乙方连续18个月免租期。自甲方将租赁场地交付乙方之日起算，第三年度第四年度甲方再给予乙方每年分别免租3个月（累计免租期共24个月），供乙方对租赁场地进行招商、设计、装修、开业筹备、前期宣传、试营业等工作。乙方必须保证在2020年1月1日前达到70%的业态进行试营业”。协议第9.5条约定：“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，乙方应赔偿甲方遭受的一切实际损失，乙方装饰装修残值损失和不可拆卸设备损失甲方不予补偿：A.非因甲方违约行为，乙方逾期支付房屋租金达180天以上，且在甲方已发出书面通知书3次以上（第10日书面通知一次）仍未交付的。B.乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益，被相关行政部门勒令停业的。C.乙方单方面解除合同，撤出经营场地的。甲方依据上述情形提前终止合同时，乙方应及时迁离并交回房屋，租金照实结算，并赔偿给甲方一年的房屋租金做为违约罚金，同时如存在本条A款情形，甲方有权按拖欠租金总额万分之五/日加收违约金（该违约金数额不因任何原因发生变动）；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失。甲方选择提前终止合同的前提若非上述情形，须在本合同其他条款限定之列”。协议第11.2条约定：“一方违约导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方因此而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、装修费用和维修费用），并赔偿守约方因此遭受的实际损失……”，第11.3条约定：“若甲方违背本合同约定，造成本合同无法履行，乙方有权要求甲方双倍返还乙方定金，并追究甲方因违约造成乙方实际发生的经济损失。若乙方违背本合同约定，造成本合同无法履行，甲方收取乙方的定金不予退还，甲方有权追究因乙方违约给甲方造成所有的经济损失”，第11.5条约定：“合同其他条款另行约定的违约责任与本章不一致的，以其他条款的另行约定为准。合同其他条款有约定，而本章未约定的违约责任，按合同其他条款约定的执行”，协议第14.5条约定：“本合同自甲、乙双方盖章签字后生效”，协议书尾部仅设定了甲、乙双方法定（签约）代表人签字栏目和签署日期栏目，没有设定单位盖章栏目。 《湖南芒果天地文化娱乐房屋租赁协议》签订后，被告未按时接收房屋。2019年10月15日，被告向原告发出《告知函》，称因被告公司投委会再次召开会议对风控作进一步深入评估，未获通过，因被告未在协议上加盖公章，该协议不产生法律效力，也不再继续存续。 本院认为，本案当事人双方争议焦点为：一、《湖南芒果天地文化娱乐房屋租赁协议》是否成立并生效？二、如果案涉合同有效，原告主张解除合同，应否予以支持？三、原告请求被告赔偿损失4641793.8元，能否得到支持？ 一、关于《湖南芒果天地文化娱乐房屋租赁协议》的效力问题。该租赁协议第14.5条约定：“本合同自甲、乙双方盖章签字后生效”，该项约定，究竟应该理解为原告所主张的“签字或盖章生效”，还是应理解为被告所主张的“签字加盖章生效”？《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。可见，在合同没有约定或者法律、法规没有规定的情况下，签字或者盖章时合同生效。本案中，原、被告双方约定“本合同自甲、乙双方盖章签字后生效”，该约定既看不出“签字”与“盖章”系并列关系、也反映不出“签字加盖章”的意思表示，结合协议书尾部仅设定了甲、乙双方法定（签约）代表人签字栏目和签署日期栏目，没有设定单位盖章栏目这一事实，且双方均认可各自法定代表人在协议书中签字的真实性及协议书的真实性，应认定案涉租赁协议在双方法定代表人签字后已成立并生效。据此，对于原告关于案涉租赁协议为有效协议的主张，本院予以采纳。 关于原、被告双方是否存在签字加盖章的交易习惯问题。被告辩称2019年6月17日双方签订的《合作意向协议书》尾部既有双方法定代表人的签字，也加盖了公章，应视为双方形成了交易习惯。一般而言，交易习惯的确定，需要从以下几个方面加以考虑：一是交易习惯确认的前提是当事人在合同中存在约定不明或对条款解释产生歧义的情况；二是当事人的交易行为是否具有长期性，行为内容是否具有惯常性；三是交易习惯的确认必须是当事人之间在惯常的交易过程中所形成的一种双方均认可的方式；四是交易习惯的确定，应由主张交易习惯的当事人负举证责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任”。本案中，在签订《湖南芒果天地文化娱乐房屋租赁协议》之前，双方仅签订了《威海文登卓凡创业商厦开发项目合作意向协议书》，通过签订一次《意向协议书》即认为形成交易习惯，有违生活和商业交易常识，因双方的签约行为缺乏惯常性，被告主张双方形成了签字加盖章的交易习惯的辩称，证据不足；并且《意向协议书》与《房屋租赁协议》中，尾部是否存在盖章栏目，也有明显不同。因此，对于被告关于双方已形成签字加盖章的交易习惯的辩称，本院不予采信。 二、关于案涉《湖南芒果天地文化娱乐房屋租赁协议》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”本案中，被告芒果公司向原告卓凡公司发出《告知函》，称因被告公司投委会再次召开会议对风控作进一步深入评估，未获通过，因被告未在协议上加盖公章，该协议不产生法律效力，也不再继续存续。该告知行为可以认定为被告明确表示其不履行主要债务的行为。原告要求解除房屋租赁协议的主张，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于原告的损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。本案中，原、被告在《房屋租赁协议》第2.7条中约定，合同签订后三日内，被告应向原告支付50万元定金，但被告没有实际交付定金，故该定金条款并未成立和生效。《房屋租赁协议》第2.9条约定：“乙方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，乙方给予甲方已付保证金的2倍进行赔偿，因不可抗力因素导致甲方于租赁房屋交付之前单方解除合同，则甲方应向乙方退还租赁保证金；非因上述情形甲方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方应2倍返还乙方已付定金”，该项约定并不符合《担保法》有关定金罚责的相关规定，据文义理解应视其为因违约产生损失赔偿额的计算方法的约定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据上述规定，结合被告的违约事实及其可预见性；并考虑到被告违约后，原告也应采取适当措施防止损失扩大的减损规则，综合考量，本院认为，被告应赔偿原告的损失以100万元为宜。对于原告超出该额度的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告文登市卓凡创业商厦有限公司与被告湖南芒果天地文化娱乐有限公司于2019年9月22日签订的《湖南芒果天地文化娱乐房屋租赁协议》； 二、被告湖南芒果天地文化娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告文登市卓凡创业商厦有限公司赔偿100万元（付款至文登市卓凡创业商厦有限公司名下的账户，账号：9100110030842050002335，开户行：山东文登农村商业银行股份有限公司科技支行）； 三、驳回原告文登市卓凡创业商厦有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43934元，由原告文登市卓凡创业商厦有限公司负担21967元、被告湖南芒果天地文化娱乐有限公司负担21967元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  梁永强 人民陪审员  王基娟 人民陪审员  乔艳红 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  张华静