江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1003民初1247号原告：周智芳，女，1966年10月4日出生，汉族，住扬州市邗江区。原告：刘有良，男，1957年10月5日出生，汉族，住扬州市邗江区。两原告共同委托诉讼代理人：汪礼超，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：陈国玲，女，1966年5月24日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：齐笑鸣，江苏华朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴慧，江苏华朋律师事务所律师。原告周智芳、刘有良与被告陈国玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王禹适用简易程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告周智芳，原告周智芳、刘有良的共同委托诉讼代理人汪礼超，被告陈国玲的委托诉讼代理人齐笑鸣参加诉讼。本案现已审理终结。原告周智芳、刘有良向本院提出诉讼请求：1、确认与被告之间的《小产权房以房抵债买卖合同》无效；2、请求判令被告向其返还座落于扬州市邗江区的房屋；3、判令被告支付自2018年8月7日起至实际腾空之日的房屋占用费（按照1800元/月标准计算）；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：两原告系夫妻关系。原告周智芳与被告存在债权债务纠纷。2018年8月7日，原告周智芳在被告纠集人员对其非法拘禁，人身自由受到限制，受胁迫的状态下非自愿与被告签订了《小产权房以房抵债买卖合同》，约定原告周智芳将座落于扬州市邗江区房屋出卖给被告，充抵原告周智芳的债务100万元。因该涉案房屋系原告刘有良在其合法享有的宅基地上所建的自建房，登记在原告刘有良一人名下，且被告非两原告所在集体经济组织成员。依据我国相关法律法规，原、被告间的上述房屋买卖合同应属无效。现被告未经原告同意，擅自破锁入室，并强占至今，致使两原告居无定所。现为维护自身合法权益，原告周智芳、刘有良特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定起诉，恳请贵院依法查清案件事实，支持原告的诉讼请求，以实现法律的公平正义。被告陈国玲辩称：一、从案件程序上看，本案涉嫌刑事犯罪，相关刑事案件已经公安机关立案，法院应当予以驳回。本案被告曾于2019年7月19日向邗江区人民法院起诉原告偿还借款【该案案号（2019）苏1003民初6575号】，但在该案审理的过程中，原告向扬州公安广陵分局报案其被非法拘禁，故邗江法院最终以案件涉及刑事犯罪为由驳回了被告起诉。现原告所报刑事案件仍在公安侦查阶段，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件,经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的,应当裁定驳回起诉,将有关材料移送公安机关或检察机关。故请求法院驳回原告本次起诉。二、从案件实体上看，本案基础法律关系并非房屋买卖合同关系，原告与被告之间实际存在民间借贷关系。本案原告虽以房屋买卖合同纠纷起诉被告，但从案件实体内容讲，涉案合同实为抵押担保合同，原告起诉时只提供了所谓的小产权房买卖合同，而未提供双方签订的还款计划。涉案小产权房买卖合同是基于还款计划而订立，两份协议不可割裂来看，其能完整真实的反映出原被告双方在订立涉案合同时的真实意思为以涉案房屋价值来保证被告债权的实现。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。从此条款当然解释来看，原告作为借款人也不能割裂民间借贷合同和买卖合同，而单以买卖合同起诉被告，法院应当驳回其起诉。综上所述，本案涉及刑事案件，请求法院驳回原告起诉。本院经审理认定事实如下：周智芳、刘有良系夫妻关系，双方于1993年12月21日登记结婚。刘有良名下有位于扬州市邗江区的房屋，于1994年因翻建取得。2018年8月7日，周智芳（出卖人，甲方）与陈国玲（买受人，乙方）签订《小产权房以房抵债买卖合同》，约定：鉴于甲方欠乙方人民币500万元，三年多次催款至今没有归还。双方协商一致甲方自愿将自有的位于运西焦刘组10号小产权房出卖给乙方充抵甲方欠乙方的债务100万元。现订立本合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方自愿将其位于运西焦刘组10号的房产及其土地使用权（小产权房，建筑面积300平方米，土地面积200平方米，楼上下及附房12间。以下简称“本房屋”）出售给乙方充抵甲方欠乙方的债务100万元人民币；二、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理过户手续发生的契税、土地出让金由乙方承担。甲方承担本合同转让的房屋及土地税费。乙方在甲方交付房屋后出具相关的抵债手续，相关的房产手续一并交付乙方；三、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方……目前该房屋由陈国玲的妹妹陈君占有使用。另查明，陈国玲以周智芳、刘有良为被告于2019年7月19日向本院提起诉讼，提出诉讼请求为：1、判令周智芳、刘有良共同偿还陈国玲借款4781670元及利息；2、判令周智芳、刘有良向陈国玲支付律师费15万元。事实和理由：周智芳、刘有良因工程周转需要分别于2014年、2015年向陈国玲借款500万元，明细如下：2014年8月26日100万元、2014年9月1日200万元、2015年5月11日100万元、2015年6月15日100万元。借款时，周智芳、刘有良曾承诺将扬州天下花园的房子抵押给陈国玲，但周智芳、刘有良迟迟不配合办理抵押手续。陈国玲事后得知周智芳、刘有良已将扬州天下花园的房子出售。且陈国玲向周智芳、刘有良索要借款时，周智芳、刘有良各种理由推脱。基于此，陈国玲向扬州市运东派出所报案，后经派出所协调处理，周智芳向陈国玲出具了还款计划，确认截止2018年8月6日共欠陈国玲借款本金572万元，年利率15%。其后，陈国玲仅从周智芳、刘有良处受偿两处房产，折抵金额938330元，其余借款本息至今未付。故诉至法院，请求判如所请。周智芳在该案中辩称：1、其向陈国玲借款500万元是事实，借款发生后，其已经向陈国玲偿还借款本金196万元，并转让两套房子至原告名下，原告称尚有借款本金4781670元未还不是事实。2、双方之间的借款并未约定利息，陈国玲提供的还款计划是在陈国玲非法拘禁周智芳期间受胁迫所写。周智芳已经向公安机关报案。2018年8月7日，周智芳向陈国玲出具还款计划一份，载明：截止2018年8月6日欠陈国玲572万元整，分三年六期偿还，按约定利息15%年化。第一期2019年2月7日还138万元整；第二期2019年8月7日还131万元整；第三期2020年2月7日还124万元整；第四期2020年8月7日还116万元整；第五期2021年2月7日还169万元整；第六期2021年8月7日还162万元整。以上承诺按计划执行，如有一期不能执行按买卖房协议执行。2019年10月29日，周智芳向扬州市公安局广陵分局运东派出所报案，称其受到非法拘禁。2019年10月30日，扬州市公安局广陵分局作出立案决定书，决定对周智芳被非法拘禁案立案侦查。2019年12月19日，扬州市公安局广陵分局至本院调取了相关卷宗材料。因此。本院认为陈国玲与周智芳、刘有良之间的民间借贷纠纷可能涉及违法犯罪，根据最高人民法院的相关规定，应当裁定驳回起诉，并将犯罪的线索、材料移送公安机关或检察机关。据此，本院于2019年12月21日作出（2019）苏1003民初6575号民事裁定书，裁定驳回陈国玲的起诉。又查明，扬州市公安局广陵分局于2018年6月10日作出立案决定书，决定对陈国玲被诈骗案立案侦查，后又于2020年7月16日作出撤销案件决定书，因没有犯罪事实，决定撤销此案。本案争议焦点为：1、周智芳与陈国玲签订的《小产权房以房抵债买卖合同》是否有效？2.如合同无效，陈国玲是否需返还房屋及支付房屋占用费？针对本案的第一个争议焦点，本院认为，周智芳与陈国玲签订的《小产权房以房抵债买卖合同》无效，理由如下：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，不得买卖和转让。宅基地的使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，该集体经济组织成员以外的人员无权取得或变相取得。本案中，案涉房屋系刘有良于1994年因翻建取得，周智芳、刘有良为扬州市邗江区焦刘组村民，陈国玲为扬州市广陵区居民，非同一集体经济组织成员。周智芳与陈国玲签订的《小产权房以房抵债买卖合同》约定了将刘有良名下的位于扬州市邗江区的房屋出售给陈国玲充抵周智芳欠陈国玲的债务100万元，而该房屋为农村宅基地建筑，故《小产权房以房抵债买卖合同》违反了土地管理法等相关法律的强制性规定，该《小产权房以房抵债买卖合同》无效。关于争议焦点2，本院认为陈国玲需返还案涉房屋，但是否应支付房屋占用费应另案处理，理由如下：2018年8月7日，周智芳与陈国玲除签订《小产权房以房抵债买卖合同》外，周智芳还向陈国玲出具了还款计划一份。周智芳在还款计划中确认截止2018年8月6日欠陈国玲572万元，约定分3年6期归还，并承诺按计划执行，如有一期不能执行按买卖房协议执行。根据还款计划的约定、当事人的当庭陈述结合周智芳与陈国玲签订的《小产权房以房抵债买卖合同》的约定，可以认定，周智芳与陈国玲签订《小产权房以房抵债买卖合同》，目的是抵偿双方的债务或为双方的债务提供让与担保，双方转让讼争房屋的行为是以房抵债及房屋让与担保的隐藏行为。现案涉《小产权房以房抵债买卖合同》因违反了土地管理法等相关法律的强制性规定而无效，故双方以房抵债或让与担保亦不能成立。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效的情况下，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈国玲因合同取得案涉房屋，应将案涉房屋返还给周智芳、刘有良。至于双方的债权债务关系应由陈国玲另行按原有法律关系向周智芳主张债权。至于周智芳、刘有良主张的自2018年8月7日起的房屋占用费，周智芳当庭陈述其与刘有良从未将案涉房屋交付给陈国玲，系陈国玲于2018年7月29日下午非法侵入案涉房屋并将门锁换掉，一扇门焊死，案涉房屋现在的占有人为陈国玲的妹妹陈君；而陈国玲辩称系周智芳带其和妹妹进入案涉房屋，没有非法侵入的事实，但认可案涉房屋目前由陈君占有。双方对陈国玲占有案涉房屋是否得到周智芳同意的事实陈述不一，但均未提供证据予以证明，且扬州市公安局广陵分局立案侦查的周智芳被非法拘禁案也尚未结案，故周智芳、刘有良可另案向陈国玲主张房屋占用费。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告周智芳、刘有良与被告陈国玲于2018年8月7日签订的《小产权房以房抵债买卖合同》无效；二、被告陈国玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周智芳、刘有良返还座落于扬州市邗江区的房屋；三、驳回原告周智芳、刘有良的其他诉讼请求。本案受理费13800元，减半收取6900元，由原告周智芳、刘有良负担2300元，被告陈国玲负担4600元（原告已预交。原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还。被告陈国玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周智芳、刘有良直接支付4600元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  王禹二〇二〇年八月十日书记员  谢扬