广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1953号原告：广州市林成信房地产投资有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：苗永红，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李凤仪、胡传超，广东合盛律师事务所律师、律师。被告：广州市白云区同德街同德村第十经济合作社，住所地广州市白云区同德街同德村。社长：周万佳。委托诉讼代理人：严瑾，广东百越律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫涛，广州金鹏律师事务所律师。原告广州市林成信房地产投资有限公司与被告广州市白云区同德街同德村第十经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市林成信房地产投资有限公司的委托诉讼代理人李凤仪、胡传超，被告广州市白云区同德街同德村第十经济合作社的委托诉讼代理人严谨、闫涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、确认原、被告于2015年7月1日签订的《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》和2017年9月29日签订的《补充协议书》无效；2、被告向原告返还履约保证金760万元、预收场地租金880万元，共计1640万元；3、被告向原告支付上述1640万元按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费（自2015年6月25日起以1000万元为基数计算，自2017年9月8日起以360万元为基数计算，自2018年4月3日、5月11日、6月21日、7月6日、8月9日、9月7日、10月10日起分别以40万元为基数，均计算至付清之日止）；4、被告赔偿原告因履行上述无效合同遭受的损失2179645.13元（其中人工薪酬等费用损失为2057587.43元、前期建设投入损失122057.7元）；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2015年6月16日，被告将广州市白云区同德街粤溪村土名“牛角”地块（以下简称涉案地块）公开招标，面积为11039平方米，原告中标。原、被告于2015年7月1日签订《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》（以下简称租赁合同），约定由被告将涉案地块出租给原告，原告负责投入全部建设资金，在该地块上建设不少于2万平方米的房屋，建设期18个月，并约定房屋建成后将房屋出租给原告经营使用20年，从2017年1月1日起计算至2036年12月30日。合同签订后，原告向被告支付了1000万元履约保证金。由于涉案地块中只有4139平方米土地取得建设用地规划许可手续，其余6900平方米土地没有建设用地批准手续，系集体土地，导致原告一直无法按约完成涉案地块的报建及建设，直至18个月建设期满，仍无法办理合法报建手续。后原、被告经过协商，将建设期延长，故于2017年9月29日签订了《补充协议书》，约定延长取得涉案地块的合法建设施工许可证的期限至2018年3月30日。之后，虽经多方努力，仍无法取得合法的施工许可。期间，原告按被告要求向被告预付了涉案地块租金，并将原告支付的1000万元履约保证金中的240万元作为预付租金进行了抵扣，再由原告另行支付640万元预付租金。故原告支付的履约保证金变为760万元，预付租金为880万元。此外，原告为建设该项目，支付了设计、勘察、测绘等费用122057.7元以及员工工资2057587.43元。由于涉案地块大部分未取得建设用地批准书，不能出租用于非农建设，且仅开发取得建设用地规划许可手续的4139平方米土地，不能达到建设2万平方米建筑物的要求，不能实现合同目的，因涉案地块需整体开发，涉案合同不具备可分性，应全部无效。根据法律规定，被告应退还依据合同收取的履约保证金、预付租金并赔偿原告损失。被告辩称：一、涉案地块为建设用地，并非农用地，被告对外合作改造及出租均合法有效。涉案地块的现行控制性详细规划主要为商业设施用地、防护绿地、道路用地，属于建设用地并非农用地，不属于《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》合同无效的规定。依照《土地管理法》第63条的规定，涉案地块可以对外合法出租及合作改造建设。二、涉案合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，由于原告未能按约定履行建设事项并且长期拖欠租金，已属严重违约。原告在清楚了解涉案地块情况下，自愿签订租赁合同，根据租赁合同第七条的约定，原告没有按约定支付租金及超过18个月建设期仍未启动完成建设，之后签署补充协议，但原告仍未按照补充协议约定支付租金，应承担相应违约责任。故原告要求被告返还履约保证金、租金及赔偿损失无事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》、《补充协议书》、建设用地批准书、建设用地规划许可证、集体土地所有证、支付业务回单、电子银行业务回单、收据、建设工程设计合同、建设工程勘察合同、支付凭证、发票、粤溪牛角地场地移交确认单、劳动合同、工资支付凭证、报销单据、关于原则同意总平面规划方案的复函、（2018）粤0111民初14677号案民事判决书、复函、广州市规划和自然资源局立案申请回执、政府信息公开申请告知书、查询截图、通知、关于继续履行合同的复函、协助司法查询复函、项目改造方案、短信记录、广州市规划和自然资源局关于《广州市林成信房地产投资有限公司咨询粤溪项目三旧改造问题》的复函、微信通信记录、关于停工排查临小工程审理及建设情况的通知、广州市白云区关于停工排查项目分类处置意见、土地登记审核结算公告、说明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年11月8日，广州市国土资源和房屋管理局向广州市白云区同德街同德村民委员会发出穗国土建用字[2001]第591号建设用地批准书，记载批准用地面积为4196平方米，用地位置为白云区××同德村牛角地（土名），土地用途为村留地，有效期至2003年11月。2013年2月7日，广州市人民政府向广州市白云区同德街同德经济联合社农民集体颁发穗集有（2012）第10004970号集体土地所有证，土地总面积2.1752公顷。2015年6月25日，原告向被告支付履约保证金1000万元。2015年7月1日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》，记载就广州市白云区同德街粤溪村土名“牛角”地块（岭南北街）、东侧为西槎路、南侧和西侧为岭南花园、北侧毗邻环城高速，地块总面积11039平方米，按照三旧改造升级项目，甲、乙双方就合作改造建设和改建后建筑物（房屋）租赁事宜约定如下:第一条合作改造建设用地情况1.位于广州市白云区同德街粤溪村土名“牛角”地块（岭南北街），总占地面积约11039平方米，其中4139平方米土地已取得了（穗国土建用通字[1998]632号）《广州市建设用地通知书》、（穗规地征字[1996]第594号）《建设用地规划许可证》、（穗国土建用字[2001]第591号）《建设用地批准书》，另外约6900平方米土地，已取得了（穗集有[2012]第10004970）《集体用地所有证》。2、该土地用途新控规为商业用地，兼容村镇企业建设用地。第二条甲乙双方合作条件。1、甲方负责按现状提供位于涉案地块总面积约11039平方米的建设用地作为合作条件，甲方同意由乙方出资在该地块上建成后的建筑物出租给乙方经营使用20年。2、乙方负责投入全部建设资金，对合作项目进行建设和建设期间的经营管理，乙方必须在该地块建设建筑物（房屋）建筑面积不少于2万平方米，乙方必须按政府批准各部门批准的用地性质和规划设计条件进行建设，要合理利用土地进行合法规划建房，乙方出资在该地块上建成后的建筑物（房屋）拥有20年承租经营使用权。第三条甲乙双方合作建设和建筑物（房屋）租赁期限。1、乙方建筑期限为18个月，从2015年7月1日至2016年12月30日为该地块办理合法报建手续及建筑期。2、建筑物的租赁期限为20年，从2017年1月1日至2036年12月30日。第四条租金计收方式、条件和支付日期。1、乙方在租赁期限内，从2017年1月1日起必须在每月10日之前付清当月租金给甲方。2、按房屋建筑工程竣工后实际建筑面积计算租金（但计算租金的总建筑面积不得少于2万平方米，如果少于2万平方米则按2万平方米计算租金），第一至五年每平方米每月税后租金为20元。第五条履约保证金使用和按金约定。1、乙方投标该项目的投标交易保证金为1000万元，在签订本合同生效后即自动转为本建筑物租赁合同的履约保证金，履约保证金用于预支缴交三个月租金作为按金、水电按金30万元和抵扣第一年起每月租金，直至抵扣完毕后再向乙方收取租金，按金不能抵扣租金和水电费。第六条甲方的权利和义务。5、甲方有义务开具村、社证明交给乙方办理有关报建、报水、报电的手续。8、根据现行政策，项目的报建报批等手续须以广州市白云区同德街同德经济联合社名义申请和办理，甲方负责协调并乙方能顺利以广州市白云区同德街同德经济联合社名义办理项目立项、规划报建、申请竣工验收等的一切相关手续。第七条乙方的权利和义务。4、乙方负责办理合作项目的立项、拆迁、报建、报批等手续。5、乙方自完全接收建设用地后18个月内建成物业并开始办理竣工验收手续，但当由于非乙方的原因，特别是政府市政道路等原因造成延误的，工期可以顺延；由于乙方的原因，乙方如不能在约定的建筑期18个月内将建筑物建成的，乙方应向甲方支付租金。15、乙方在签订本合同之前（即参加公开投标前），已经对该地块项目进行充分的评估、论证与实地考察，在本合同签订生效后，乙方确认对该地块的现状已有详细清晰地了解清楚，乙方承诺不得以该地块中存在任何问题（包括但不限于土地面积差异、土地使用功能、报建容积率、地理环境、道路设施等瑕疵）作为变更、拒绝履约或解除合同的抗辩理由，不能以此作为解除合同或要求赔偿的依据。第八条违约责任和解除合同的条件。1、甲方仅提供现状土地给乙方进行建设，乙方已经调查清楚该土地的一切情况，如果由于合作项目用地不符合国家有关法律法规、政策规定的开发建设条件或者不符合建设综合性商业项目的用途而致使合作项目无法正常开展建设的，属于乙方投资决策失误，造成乙方经济损失和第三方财产损失的，应由乙方承担；甲方不负任何违约责任及赔偿责任。2、因该土地必须按照政府要求进行合法报建手续，乙方在签订本合同十八个月内还未开工兴建的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方已经支付履约保证金10000元不予退回，所有损失由乙方承担。4、根据招标公告和乙方招标条件，乙方在地块上建设不得少于2万平方米的建筑物，建筑面积按报建要求（注：要以广州市规划部门批建为准），如有违反，视为乙方违约，一切责任由乙方负责，甲方不负任何责任；甲方有权单方面解除本合同，不作任何赔偿，甲方自行收回土地和全部建筑物、所有配套设施、设备等，履约保证金不退回乙方。5、甲方给乙方的办理报建手续和建筑期限为18个月，在本合同签订生效后至2016年12月30日止，如果18个月内未竣工的，甲方同样按合同约定开始收取租金，每月租金暂按2万平方米计收，待工程竣工后再按实际建筑面积补缴所欠的月租金；从开始收取租金之日起18个月内工程主体未竣工的，甲方有权解除本合同，所收取的履约保证金的全部剩余款不予退回，不作任何赔偿，甲方自行收回土地和全部建筑物、所有配套设施、设备等。6、该地块部分有红线规划，甲方只配合出具村、社证明交给乙方办理报建或三旧改造报建手续，街道以上部门证明由乙方负责办理。8、如乙方拖欠租金超过6个月，属于乙方严重违约，甲方有权解除合同，收回租赁建筑物，并且不作任何赔偿，乙方已经支付保证金（按金）及所有税费不予退回。10、乙方必须按时支付租金和各项费用给甲方，如果乙方逾期支付租金，则每逾期一日，按欠缴租金总金额的5%向甲方支付违约金；等等。2017年9月12日，被告向原告出具收据，确认收到原告支付的2017年1月至9月场地租金360万元。2017年9月29日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《补充协议书》，约定因乙方没有按照原合同约定在建筑期18个月内完成该地块办理合法报建手续及建筑物竣工经营使用，现乙方提出继续履行原合同，达成补充协议条款；一、双方同意继续履行于2015年7月1日共同签订的合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]，土地及建筑物租赁期限为20年，即从2017年1月1日至2036年12月30日。二、乙方同意从2017年1月1日至2019年3月30日期间，每月支付租金40万元，乙方保证在签订本补充协议之前一次性付清拖欠2017年1月至9月租金共360万元给甲方，乙方保证在2018年3月30日之前付清2017年10月至2018年3月30日租金共240万元给甲方（该笔租金可以在履约保证金抵扣）。从2018年4月1日起至建筑物建成竣工期间乙方必须在每月10日之前用现金付清当月租金40万元（暂按建筑面积2万平方米/20元/平方米计收）给甲方（不得抵扣）；如果乙方逾期支付租金给甲方，则按照原合同第八条约定执行。三、乙方保证该项目在2018年3月30日之前取得《建设施工许可证》后正式合法动工建设，并保证在2019年3月30日之前将该项目建筑物业竣工合法经营使用；如果乙方未能在2018年3月30日之前取得《建设施工许可证》后正式合法动工建设，乙方承诺将无条件退出，并自动解除该合同及本补充协议；甲方有权无偿自行收回该地块及建筑物，乙方不得有任何异议。2018年4月24日，被告向原告出具收据，记载原告缴纳的履约保证金为760万元，另确认收到2017年10月至2018年3月场地租金（预收款）240万元、2018年4月场地租金（预收款）40万元。2018年5月11日、6月21日、7月12日、8月2日、9月14日、10月15日，被告分别向原告出具收据，确认收到当月场租租金（预收款）各40万元。2018年6月20日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划批[2018]124号《关于原则同意总平面规划方案的复函》，记载广州市白云区同德街同德经济联合社送审的位于白云区××同德村牛角地（土名）地块改造项目，根据《广州市城乡规划条例》、《广州市城乡规划程序规定》、《广州市城乡规划技术规定》以及穗规地证字[1996]第594号《建设用地规划许可证》、穗国土建用字[2001]第591号《建设用地批准书》、穗国土规划业务函[2017]6188号《关于申领粤溪村牛角地地块改造项目规划设计条件的复函》，原则同意现编制的旅馆项目总平面规划方案，具体函复如下：一、本地块为穗国土规划业务函[2017]6188号文所指用地，地块使用性质为商业用地（B1），总用地面积4196平方米，其中城市道路用地面积1631平方米，可建设用地面积2565平方米。二、规划主要技术经济指标，（四）总建筑面积12637平方米，其中计算容积率建筑面积8833平方米，另有地下车库和地下设备用房建筑面积3804平方米，不计入容积率。十四、本总平面规划方案自批准之日起一年内未予以实施建设的自行失效。2019年12月6日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载涉案地块上建筑物暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息；涉案地块中约4196平方米已取得《建设用地批准书》（穗国土建用字[2001]第591号），涉案地块中已取得《集体土地所有权证》的6900平方米未办理使用集体建设用地的审批手续，其中约5620平方米已取得《建设用地规划许可证（穗城规地字[1992]第364号）》；涉案地块大部分已进行集体土地所有权登记，权利人为广州市白云区同德街同德经济联合社农民集体（证号：穗集有（2012）第10004970号）；等等。2020年6月19日，广州市规划和自然资源局再次向本院复函，函载经查阅历史档案资料，广州市白云区同德街粤溪村土名“牛角”地块无申请三旧改造的记录。原告出示《建设工程设计合同》、《建设工程勘察合同》、支付凭证、发票，主张为涉案项目支出设计、勘察、测绘等各项费用122057.7元；出示劳动合同、工资支付凭证、员工报销、社保、公积金等费用支出的支付凭证，主张为开展涉案项目聘请员工，支付了员工薪酬等费用2057587.43元。被告对上述证据均不予确认。2020年6月9日，被告向本院明确，因原告在2019年12月16日开庭时已明确返还场地给被告，为避免时间拖延过久导致有损集体利息，被告正式进行收回场地。另查，被告于2020年1月11日向本院起诉原告，要求解除涉案合同及协议，并要求原告返还场地并支付2018年11月1日起至返还场地之日止的租金及违约金等。审理中，原、被告对以下事实存在争议：一、涉案地块中已取得建设用地规划许可的4139平方米之外地块的土地性质。原告主张为农用地，并出示（2018）粤0111民初14677号案中广州市白云区国土资源和规划局对该案规划为建设用地地块的回复，称涉案地块未取得农用地转用批复及建设用地批准书。被告主张上述判决书与本案无关。被告主张为建设用地，并出示：1、广州市规划和自然资源局立案申请回执及政府信息公开申请告知书，记载涉案地块的控制性详细规划主要为商业设施用地、防护绿地、道路用地。2、土地登记审核结果公告及附表、附图，记载穗集有（2006）第624185号及第624190号集体土地所有权证对应的5559.5平方米及3494.13平方米土地性质为建设用地过渡地。3、穗集有（2006）第624185号及第624190号集体土地所有权证复印件。原告对上述证据1真实性无异议，但主张不能证明涉案土地属于建设用地，控规不代表土地性质；对上述证据2、3，仅对公告真实性无异议，但不能证明涉案地块为建设用地。二、原告有无就涉案地块进行三旧改造项目申请。原告主张因涉案地块土地性质为非建设用地，导致原告申请三旧改造项目不能被受理，出示以下证据：1、改造方案，记载编制时间为2015年8月，方案中地块1已取得用地批准书，地块2、3已完善三旧用地手续，拟改造总建筑面积35788平方米；等等。2、短信记录，记载原告方人员在2015年、2018年就粤溪村项目与他人进行沟通。3、广州市规划和自然资源局白云区分局关于《广州市林成信房地产投资有限公司咨询粤溪项目三旧改造问题》的复函，记载根据原告提供的红线范围，经核查，用地面积约13880㎡，项目未纳入《广州市城市更新三年行动计划（2019_2021）》；如权属人申请进行“三旧”改造，需依据《广州关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》中十八条“用地面积低于150亩，不纳入旧村全面改造和微改造的集体旧厂房项目，单独申请改造的，已完善集体建设用地手续的村集体历史用地部分，应将30%的经营性用地转为国有后无偿交给政府，剩余的用地由村集体经济组织按规划自行改造”的规定进行办理。4、广州市白云区关于停工排查项目分类处置意见（2018年10月18日），记载2014年9月以来审批未建、在建的村社公共设施一律停止实施、停止开工，需重新核定、重新申办；等等。被告对上述证据1真实性予以确认，主张该方案中已记载涉案地块的土地已完善了三旧改造的用地手续；对证据2不予确认；对证据3称不能反映合同签订时的政策要求，不能证明原告已履行了申报义务；对证据4真实性无异议，称该文件发布时间已超出了原告办理审批手续的最晚期限。三、原告有无将涉案地块退还被告。原告主张已于2019年9月23日交还被告，出示《粤溪牛角地场地移交确认单》，记载被告方人员冯国华、刘志辉、周仲生、陈踩连作为接收代表，原告方人员黄利进、阮俊蓉、蔡杰作为移交代表，双方共同签署，移交时间为2019年9月23日，场地交接验收情况为现状。被告确认冯国华为被告董事，但主张虽签署该移交确认单，原告方曾表示反悔，故涉案场地并未完全移交，仍由原告继续使用。被告主张签署确认单后并未进行实际交接，出示：1、微信通信记录，记载2019年9月29日被告方律师接到原告方信息，称老板有点反悔；被告方律师于2019年10月11日回复村已经决定通过诉讼途径解决。2、说明，由冯国华、刘志辉、周仲生、陈彩连出具，说明在签署移交确认单后一直催促原告方人员黄利进加盖公章，后黄利进回复原告老板反悔了，不同意盖章，导致没有进行完整合法交接，被告也不能接收。原告对通信记录的真实性无异议，但主张对话不完整，在2019年9月30日，被告方律师再次发信息称场地已交接，还是按原约定签署协议；对说明不予确认，称场地交接是事实，在2019年9月23日之后原告没有再占用涉案场地。本院认为，原、被告于2015年7月1日签订的《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同]》及《补充协议书》，约定由被告提供涉案地块11039平方米的建设用地给原告进行三旧改造，并将建成后建筑物出租给原告20年。现查实其中仅有4139平方米土地已取得建设用地规划许可证，剩余6900平方米土地尚无证据证实已取得农用地转用批复及建设用地批准书，即剩余6900平方米土地尚未被相关行政部门批准为建设用地使用。即使被告主张该6900平方米土地为建设用地过渡地是真实的，也不可等同于建设用地。虽上述合同及协议涉及的涉案地块中包含非建设用地，但考虑原、被告在合同中明确约定按照三旧改造项目进行合法报批报建，并非违法出让、转让农用地，故上述合同及协议合法有效。原告要求确认上述合同及协议无效，本院不予支持，予以驳回。根据广州市规划和自然资源局的复函可知，涉案场地无申请三旧改造项目，原告虽出示短信记录，但该短信的收信主体身份不明，即使该信息属实，亦不能证实原告曾正式向相关部门进行涉案地块的三旧改造申请，故应由原告承担举证不能的不利法律后果。关于预付租金，原告占用涉案场地期间，理应支付场地租金，根据合同及补充协议的约定，在建筑物未建成之前，租金为40万元/月，现原告在占用场地期间已根据约定支付的租金，被告无需承担退还责任。故原告要求被告退还租金及相应的资金占用费理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于履约保证金，根据合同第八条第2点的约定，若原告未能在18个月内开工兴建，视为原告违约，原告已支付的履约保证金1000万元不予退回。但同样根据合同约定，该1000万元履约保证金在合同签订后即转为建筑物租赁合同履约保证金，金额为三个月租金，剩余履约保证金系用于抵扣租金。现原告已于2017年1月1日起履行了租赁合同支付租金的义务，故该1000万元已自动转为租赁合同履约保证金，根据租金为40万元的标准，履约保证金应为120万元，该120万元履约保证金因原告违约，被告无需退还。剩余履约保证金640万元应用作水电按金30万元及租金。因被告已另行主张原告支付未付租金，故该640万元被告应予以退还，本院对原告要求被告退还该640万元及支付利息的诉讼请求予以支持，但利息应以640万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率自原告起诉之日即2020年1月11日起计算至付清之日止。关于损失，现不能开发系因原告未能按期申报及开工，根据合同约定，该损失应由原告自行承担。故原告要求被告赔偿理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区同德街同德村第十经济合作社向原告广州市林成信房地产投资有限公司返还6400000元；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区同德街同德村第十经济合作社向原告广州市林成信房地产投资有限公司支付资金占用费（以6400000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率自2020年1月11日起计算至付清之日止）；三、驳回原告广州市林成信房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费147988元，由原告广州市林成信房地产投资有限公司负担103392元，由被告广州市白云区同德街同德村第十经济合作社负担44596元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达至日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  陈惠玲人民陪审员  王苏娟二〇二〇年八月六日书 记 员  任丽霞