河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1354号上诉人（原审原告）：河南天厚置业有限公司，住所：新乡市保健路恒升世家**第**第**。法定代表人：谢蕊，总经理。委托诉讼代理人：岳学东，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨晓利，河南中原法汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡县七里营镇人民政府，，住所：新乡县七里营镇负责人：丁庆丰，任镇长。被上诉人（原审被告）：戚世伟，男，1972年1月15日出生，汉族，，住天津市北辰区被上诉人（原审被告）：申新辉，女，1956年7月26日出生，汉族，，住新乡市被上诉人（原审被告）：吕向红，女，1974年10月11日出生，汉族，，住新乡县被上诉人（原审被告）：张乐社，男，1972年1月24日出生，汉族，，住新乡县被上诉人（原审被告）：龚志霞，女，1955年4月15日出生，汉族，，住新乡县被上诉人（原审被告）：蒋鸿伟，男，1969年4月26日出生，汉族，，住新乡县被上诉人（原审被告）：李修仲，男，1957年5月28日出生，汉族，，住新乡县被上诉人（原审被告）：丁美停，女，1966年5月7日出生，汉族，，住新乡县被上诉人（原审被告）：王**，女，1984年3月7日出生，汉族，，住山西省高平市被上诉人（原审被告）：吕庆喜，男，1965年11月10日出生，汉族，，住新乡县上述十一被上诉人委托诉讼代理人：王胜昌，河南豫北律师事务所律师。上诉人河南天厚置业有限公司（以下简称天厚公司）因与被上诉人新乡县七里营镇政府（以下简称七里营镇政府）、戚世伟、申新辉、吕向红、张乐社、龚志霞、蒋鸿伟、李修仲、丁美停、王**、吕庆喜房产开发合作经营合同纠纷一案，不服河南省新乡县人民法院（2019）豫0721民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天厚公司的委托诉讼代理人岳学东、杨晓利，被上诉人七里营镇政府、戚世伟、申新辉、吕向红、张乐社、龚志霞、蒋鸿伟、李修仲、丁美停、王**、吕庆喜的委托诉讼代理人王胜昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天厚公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；诉讼费用由对方承担。事实和理由:1、一审判决认定事实错误。七里营镇政府2016年4月18日证明已经说明镇政府收到天厚公司交付的12套房屋，并将该房屋分别交给其他10名被上诉人。2、天厚公司向七里营镇政府交房12套的前提是，根据房屋开发协议，该宗地价格为12万每亩，七里营镇政府保证天厚公司享有招商引资的优惠条件，天厚公司仅承担建筑税。但七里营政府没有出让土地的权利，导致天厚公司受到土地部门的处罚。之后，国土资源部门公开招标，天厚公司最后以每亩20.7万元价格取得土地。现一审判决让天厚公司承担交付12套房屋的义务，不符合常理。3、拆迁安置费用应由政府承担，且在出让土地时已经对土地上附作物拆迁成本进行核算。关于签订土地出让合同前，是否就土地补偿的情况，天厚公司申请调取了2011年12月9日新乡县国土资源局、七里营镇政府、七里营村委会签订的《征收土地补偿安置方案》，该协议约定：经协商，土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费三项费用总和补偿标准为5万元每亩，共计178.125万元，本安置补偿方案签订后一次性付清。2013年七里营村委会出具收据，收到该款。4、一审法院向新乡县自然资源局询问，该局复函：出让时未核算地上附着物拆迁成本，本案涉及的地上附着物拆迁费用，应按照补办手续前镇政府与相关利害人签订的协议执行。该局的复函与上述《征收土地补偿安置方案》内容，明显矛盾，该复函不应被采信。一审根据该复函认定核算土地出让金时未核算地上附着物拆迁成本，明显站不住脚。另外，按照新乡县自然资源局复函所称“按照一般惯例，我县征收集体土地时，土地和地上附着物补偿均由所在地乡镇政府依法依规据实补偿”，也应由七里营镇政府承担拆迁安置补偿责任，而非天厚公司承担该责任。5、一审判决一方面认定双方房屋开发协议无效，另一方面又判决驳回天厚公司要求返还房屋的请求，自相矛盾，二审应改判，支持其公司一审诉讼请求。七里营镇政府辩称：应驳回上诉，维持原判。1、本案涉及十户，之前他们在集体建设用地盖的房屋，乡政府与天厚公司2009.12.05开发协议让十户拆迁，政府与天厚达成开发协议，该协议约定由天厚公司开发，向社会销售，拆迁房屋费用天厚公司承担，同等面积置换赔偿。按照法律规定是该协议部分有效，拆迁房款应有效，约定的补偿有效。2、拆迁条款有效，符合当时约定，天厚公司承担。根据2001.11.01实施的城市房屋拆迁管理条例第四条，天厚公司应该对10户进行赔偿、安置。10户搬迁期内搬迁。该条例第七条：拆迁人指建设单位。因此2009.12.05房屋开发协议，拆迁条款符合当时正在实行的城市房屋拆迁管理条例第4.7.8.9.10.11.12.13.22条规定。3、10家是被拆迁人，合同第2条规定，天厚公司应该按照合同约定承担安置房。被拆迁人是善意，应该得到保护和置换。镇政府接受天厚公司委托，与10户谈判，合同约定清楚。戚世伟、申新辉、吕向红、张乐社、龚志霞、蒋鸿伟、李修仲、丁美停、王**、吕庆喜辩称意见与七里营镇政府相同。天厚公司向一审法院起诉请求：1、请求七里营镇政府对涉案12套房屋承担返还的义务（房屋价值7802441.47元），其余原审被告对各自占有的房屋与七里营镇政府承担连带返还的义务。请求戚世伟返还王府花园11#3单元一楼东户、西户两套房子；申新辉返还12#2单元2楼东户和西户两套房子；吕向红返还11#2单元西户房子；张乐社返还11#3单元3楼西户；龚志霞返还11#2单元2楼东户；蒋鸿伟返还10#3单元1楼东户；李修仲返还B3商铺；丁美停返还B4商铺；王**返还B5商铺；吕庆喜返还B6商铺；2、请求判令诉讼费及其他费用由原审被告承担。一审法院认定事实：2009年12月5日，天厚公司与七里营镇政府签订一份“房屋开发协议”，协议约定：七里营镇政府有一处青年路以西开发用地30亩，土地的开发长期使用权一次性转让给天厚公司；每亩12万元，共计360万元，由天厚公司开发建设；土地上房屋拆迁，所需费用由天厚公司承担，由七里营镇政府负责与拆迁户商定条件，依房屋相应性质，同等面积置换或赔偿，营业房拆迁置换688平方米，，住宅房拆迁置换83988平方米，其中邮政局临街营业楼357.75平方，按每平米1500元赔偿。另外双方对各自的权利义务做了详细的约定。协议签订后，天厚公司以河南翔宇建设有限公司新乡分公司的名义向新乡县七里营镇城建开发有限公司于2009年12月11日支付536625元拆迁赔偿款，于2010年2月4日支付了216万元土地款。随后，天厚公司开始在该土地上动工建设，七里营镇政府负责对拆迁户进行协商赔偿工作。但因该土地系集体用地，不能进行开发建设。为了顺利开发，2014年3月18日及6月9日，天厚公司与新乡县国土资源局签订了两份国有建设用地使用权出让合同。该局将天厚公司已开发动工的土地出让给天厚公司，天厚公司向该局交土地出让价款6184847元。2016年4月18日，七里营镇政府向天厚公司出具说明一份，确认了双方于2009年12月5日签订了《房屋开发协议》，天厚公司于2009年12月11日向政府垫付缴纳了邮政局营业楼拆迁补偿款；2010年2月4日向政府缴纳了土地款，并提供了一定数量的营业房、、住宅楼由于种种原因，合同未能执行，现仍在协商中。后协商不成，天厚公司于2017年3月6日向一审法院提起诉讼请求，要求确认双方签订的房屋开发协议无效；七里营镇政府支付违约金180万元及赔偿损失2584847元；返还天厚公司土地款216万元及利息；返还天厚公司垫付的拆迁补偿款536625元及利息；返还房屋12套或按销售价返还天厚公司6302292.29元及利息。2017年8月31日，一审法院作出（2017）豫0721民初500号民事判决书，判令七里营镇政府返还天厚公司216万元及利息，并驳回了天厚公司其他诉讼请求。双方不服上诉至本院，本院作出（2017）豫07民终4838号民事判决书，认定涉案《房屋开发协议》无效，并判决维持（2017）豫0721民初500号民事判决第一项，剩余诉讼请求发还一审法院重审。该案件发还后，天厚公司将返还房屋12套或按销售价返还的请求撤回。2018年8月29日，一审法院作出（2018）豫0721民初270号民事判决书，判决七里营镇政府返还天厚公司536625元及利息，并驳回其他诉讼请求。后双方不服上诉至本院，该院作出（2018）豫07民终4926号民事判决书，维持了（2018）豫0721民初270号民事判决第一项，撤销第二项，判令七里营镇政府支付天厚公司损失50万元，并驳回了其他诉讼请求。2019年5月7日，天厚公司诉至一审法院请求七里营镇政府返还涉案的12套房屋。2011年12月19日，新乡县国土资源局、七里营镇政府和七里营村委会签订征收土地补偿安置方案，约定征收七里营镇青年路以西，群翔化工以南，面积35.625亩；经协商，土地补偿费、安置补助费和地上（地下）附着物补偿费综合补偿标准为5万元/亩，共计178.125万元；该安置补偿方案签订后一次性付清。2013年7月20日，新乡县七里营镇七里营村向七里营镇政府出具收款专用收据一份，载明交款人为镇政府，收款内容系征地补偿安置款，金额为178.125万元。另查明，天厚公司成立于2010年9月27日。2011年12月26日天厚公司分两次将178.125万元汇入新乡县财政局。该局收到后于2011年12月28日向七里营镇政府出具收款收据两份合计178.125万元，2012年1月19日七里营镇财政所将该款偿还给天厚公司，天厚公司出具收据一份。2009年12月5日七里营镇政府分别与吕庆喜、丁美停、李修仲签订《拆迁协议》。本案中十二套拆迁房屋和占有人分别是：戚世伟王府花园11号楼3单元一楼东户、西户两套房子；申新辉12号楼2单元2楼东户和西户两套房子；吕向红11号楼2单元西户房子；张乐社11号楼3单元3楼西户；龚志霞11号楼2单元2楼东户；蒋鸿伟10号楼3单元1楼东户；李修仲B3号商铺；丁美停B4号商铺；王**B5号商铺；吕庆喜B6号商铺。该案审理过程中，一审法院向新乡县国土资源局询问关于涉案《国有建设用地使用权出让合同》的相关问题，该局答复为：按照一般惯例，我县征收集体土地时，土地和地上附着物补偿均由所在地乡（镇）政府依法依规据实补偿；涉案土地属违法占地，出让前我局对其违法行为进行了处罚，在挂牌出让前地上附着物已经镇政府拆迁完毕；土地“招拍挂”出让时，须“净地出让”，不会减少竞得人应缴纳的土地出让金。后该局又向一审法院出具一份补充说明，在天厚公司签订出让手续之前，原土地上附着物已经镇政府与相关利害人达成协议并拆迁完毕，在出让时未核算地上附着物拆迁成本。本案涉及的土地附着物拆迁费用我局认为应按补办手续前镇政府与相关利害人签订的协议执行。一审法院认为：一、关于天厚公司的主体资格问题。七里营镇政府抗辩因天厚公司成立于2010年9月27日，本案原审原被告房屋开发协议签订日期为2009年12月5日，故天厚公司不具备诉讼主体资格，其加盖的公章也不真实。首先，天厚公司庭审中陈述，涉案房屋开发协议签订于2009年，原签订人为河南翔宇建设有限公司新乡分公司，因该公司不具有资质，后成立了天厚公司与镇政府重新签订了涉案房屋开发协议，为了保持与原协议时间上保持一致，故落款时间写为2009年12月5日。对于该事实，七里营镇政府未否认；其次，七里营镇政府在2016年4月18日出具的证明中，确认了双方曾于2009年12月5日签订了房屋开发协议，故天厚公司具备诉讼主体资格；二、关于七里营镇政府辩称天厚公司从新乡县国土资源局调取的协议及收据系后补问题。根据七里营镇政府提供的证据，仅能反映天厚公司向新乡县财政局打款178.125万元，后七里营镇财政所又将该款汇给天厚公司。天厚公司辩称以上款项系七里营镇政府向天厚公司借款，与本案无关。七里营镇政府主张以上收据等系为了完善征地出让手续后补。一审法院认为，七里营镇政府没有足够的证据证明以上收据是后补，且即使是事后补签的手续，也得到了七里营镇政府的认可，七里营镇政府在征收土地补偿安置方案上加盖了公章，对七里营镇政府抗辩不予采信；三、关于七里营镇政府的责任问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应该赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，本案中，天厚公司与七里营镇政府签订的房屋开发协议中关于土地转让的相关约定违反了法律的强制性规定，已经被新乡中院（2017）豫07民终4838号生效判决确认无效。虽然该协议无效，但七里营镇政府已经和被拆迁户签订补偿协议，且已经补偿完毕，无法返还房屋；其次，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。而七里营镇政府并未实际取得房屋，而只是按照原协议约定将房屋补偿给被拆迁人，故七里营镇政府不应返还；最后，根据新乡县自然资源局的回函，在天厚公司签订出让手续之前，原土地上附着物已经镇政府与相关利害人达成协议并拆迁完毕，在出让时未核算地上附着物拆迁成本。故天厚公司当时所缴纳的土地出让价款并未加上拆迁成本，如果再要求七里营镇政府向天厚公司返还拆迁补偿的十二套房屋，显然是不公平的。天厚公司要求七里营镇政府返还十二房屋的诉求，一审法院不予支持；四、关于本案剩余十原审被告的责任问题。因合同具有相对性，天厚公司与该十被告之间没有直接的合同关系，故天厚公司要求该十原审被告返还房屋的诉求，一审法院不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回天厚公司的诉讼请求。案件受理费66417元，由天厚公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，2009年12月5日七里营镇政府、天厚公司签订的房屋开发协议，主要内容为：将七里营镇政府享有的30亩集体土地使用权转让给天厚公司，天厚公司支付每亩12万元费用，天厚公司负责开发建设、销售房屋；天厚公司负责拆迁房屋，并按照房屋性质同等置换或赔偿。营业房拆迁置换688平米，，住宅房拆迁置换83988平米，其中邮局营业楼357.75平米，按照1500元每平米赔偿。现因本院（2017）豫07民终4838号民事判决已对双方上述合同效力认定为名为房屋开发协议，实为集体土地使用权转让协议，违反法律强制性规定，应为无效合同。因此，本院（2017）豫07民终4838号民事判决对天厚公司要求七里营镇政府返还已支付土地款216万元及利息予以认定。本院（2018）豫07民终4926号民事判决对天厚公司要求七里营镇政府返还垫付的商业房拆迁款536625元及利息、因无效合同七里营镇政府应承担赔偿损失50万元予以认定。现因天厚公司另行起诉要求七里营镇政府返还案涉12套房屋，因邮政局营业楼已经判决折价赔偿536625元，故对剩余10套房七里营镇政府应向天厚公司予以返还。考虑到案涉10套房屋已经安置给其他十名被上诉人个人居住的情况，现让七里营镇政府返还已无必要，应当参照双方签订协议时的价格折价补偿。签订合同时营业房补偿标准为1500元每平米，相应地，，住宅楼补偿标准酌定为1100元每平米故七里营镇政府应向天厚公司折价补偿的费用为（688-357.75）×1500+839.88×1100=1419243元。综上，天厚公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新乡县人民法院（2019）豫0721民初941号民事判决；二、新乡县七里营镇人民政府于本判决生效后三十日向河南天厚置业有限公司支付房屋折价补偿费用1419243元；三、驳回河南天厚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费66417元；二审案件受理费66417元，河南天厚置业有限公司负担106267元，新乡县七里营镇人民政府负担26567元。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年八月二十四日书记员  王 淼