四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1423民初698号 原告（反诉被告）：符霞菲，女，汉族，1992年4月1日出生，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：杨磊，四川品冠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何琴，女，汉族，1980年12月2日出生，住四川省洪雅县。 被告（反诉原告）：李正，男，汉族，1975年11月7日出生，住四川省洪雅县。 被告（反诉原告）：柳甫秀，女，汉族，1953年11月20日出生，住四川省洪雅县。 三被告共同委托诉讼代理人：韩桢祥，四川恒初律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：杨琴，四川恒初律师事务所律师。 原告（反诉被告）符霞菲与被告（反诉原告）何琴、李正、柳甫秀租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）符霞菲的委托诉讼代理人杨磊、被告（反诉原告）何琴及其三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人韩桢祥、杨琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告符霞菲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令三被告向原告返还合同保证金30000元；3.判令三被告赔偿原告违约金30000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月26日，原告与三位被告签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定三位被告将其共有的坐落于柳江××号房屋出租给原告用于宾馆、餐饮等商业经营，租赁期限自2017年4月1日至2026年3月31日止。原告向三位被告缴纳了30000元作为合同保证金；合同约定在租赁合同期间任何一方违反合同约定的，按年度需向对方交纳年度租金的100%作为违约金。合同履行期间，原告于2019年7月30日发现该房屋屋顶出现天沟、墙面渗水严重，对原告的经营带来严重的影响；原告于2019年8月3日微信联系被告要求对房屋渗水等问题进行修缮处理。被告微信承认房屋渗水是他的责任并且答应修缮，经原告多次催促被告，被告一直拖延维修时间长达半年以上，不予修缮处理，导致多个房间内墙面严重发霉，地板严重损坏，以致原告的客栈等经营无法进行，给原告带来巨大的损失，导致原告签订该合同的目的不能实现。原告于2020年1月15日电话通知三位被告，解除双方签订的合同，又于2020年3月30日微信通知被告解除双方签订的合同，但三位被告拒绝进行移交，非法阻止原告搬离私有物品，非法占有原告私人物品，并且拒绝退还原告合同保证金。2020年4月2日被告封锁酒店大门收回房屋，原告被迫以微信方式通知被告，要求其开门以便拿自己私有物品，但被告拒绝，被告采取非法行为，违反诚实信用原则，进一步加大了原告的损失。为维护其合法权益，原告提出诉讼，请求法院判如所请。 被告何琴、李正、柳甫秀辩称，原告不享有约定及法定解除权，其解除合同的请求不能成立。原告诉称的房屋渗水问题的修缮义务依据合同约定应由原告承担，被告将房屋出租给原告时并不存在房屋渗水问题，涉案房屋是整体交付，被告将房屋交付后就失去了对房屋的控制支配，无法对房屋进行管理。针对房屋结构，如只是房屋屋顶渗水只需简单维护即可解决问题。针对二楼渗水系原告擅自改建增设房屋、卫生间所致，责任在原告。所以原告以房屋渗水为由解除合同的目的不能成立。针对锁门问题，原告在双方合同履行纠纷未处理前，擅自以实际行动违约解除合同，搬离房屋内的设施设备，且未通知被告到场协商处理，被告经邻居通知发现后报警处理，派出所民警建议纠纷解决后再搬离物品，所以锁门具有正当性。原告据此认为合同目的不能实现的诉求不能成立。原告擅自解除合同的行为是违背诚实信用的毁约性行为，原告在承租房屋自行经营一段时间后即将房屋加价转租，在转租过程中未按合同约定履行房屋修缮义务，致使次承租人退租，而原告又不愿自行经营引发本案纠纷属于违背诚实信用的毁约性行为，因此原告要求被告退还保证金并承担违约责任的诉请均不能成立。 反诉原告何琴、李正、柳甫秀向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行2017年2月26日签订的合同；2.判令反诉被告支付反诉原告2020年度房屋租金97020元；3.判令反诉被告支付反诉原告违约金97020元；4.判令反诉被告支付反诉原告损失（预期利益）：101871元；5.判令反诉被告履行对合同所涉的房屋的修缮义务；6.本案诉讼费、保全费、保函费由反诉被告承担。庭审中反诉原告对其诉讼请求作出补充说明：诉求的第1-3项是反诉原告主张履行合同时的具体诉求。诉求的第2-5项是假定人民法院认定双方合同已无履行必要，判决解除合同时我方主张的本诉原告在解除合同时应承担的违约责任和损失赔偿。诉求第6项是两个主张的共同诉求。事实和理由：反诉原告与符霞菲于2017年2月26日签订合同，合同签订后李正三人按约将案涉房屋以现状整体交付给符霞菲，符霞菲随即对案涉房屋进行了装修，私自改变了案涉房屋原有的结构和设备。李正等人认为合同未约定合同解除的情形，符霞菲提出解除合同不符合约定解除条件，符霞菲依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定提出解除合同，但反诉原告不具有迟延履行债务或其他违约行为的情形，合同第八条明确约定案涉房屋的维修养护责任系反诉被告（不论渗水的原因系反诉原告还是反诉被告的行为造成），同时反诉被告违反《房屋租赁合同》第九条的规定，私自改变了房屋结构及设备，其自身的违约行为是形成房屋渗水的原因。因此当房屋出现渗水的情况时，应当由反诉被告负责修缮，对于反诉被告自身的改装行为及怠于履行修缮义务致使房屋墙面发霉、地板损坏的问题不可归责于反诉原告，更不能成为反诉被告借此解除合同的法定理由。此外，房屋渗水问题可以通过修缮处理，并非不可通过人力解决，因此，反诉被告经营目的是可在其履行修缮义务后实现，故合同不应当解除，而是应当继续履行。目前反诉被告未按合同约定支付2020年度的租金，属于严重违约行为，应按规定向反诉原告支付违约金。不论合同是否解除，反诉被告私自改装房屋的行为是导致房屋渗水的主要原因，依据合同约定，应当履行修缮义务。即使法院认为应当解除合同，反诉被告私自改装房屋的行为、怠于履行修缮房屋的行为、提前终止合同的行为，导致反诉原告再次出租房屋存在客观障碍，应赔偿反诉原告预期利益。综上反诉原告依法提出诉请，望法院判如所请。 反诉被告符霞菲辩称，反诉原告的诉讼请求不明确，其具有选择性。租赁房屋在4月2号已被反诉原告收回，至今房屋仍在反诉原告控制之下，符霞菲在任何情况下搬离自己的物品是自己行使私权，受法律保护。同时，从通话聊天记录中可知双方已经达成解除合同的合意，双方只是在对解除合同的方法或结算方面存在分歧，在本案诉讼之前，双方已到派出所、法庭进行过诉前调解，所以案涉租赁合同已经解除。反诉原告在房屋渗水后长达半年时间未履行房屋维修义务，根据合同法规定出租人应履行房屋维修义务，符霞菲租赁告房屋的目的是经营住宿和餐饮，屋顶渗水造成房屋主通道、楼梯上大量水渍和霉点，三分之一的房屋不能居住，不能实现合同目的。合同约定了100%违约金，反诉原告关于违约金的诉讼请求不明确，请求法院予以认定。租赁合同中押金的性质是一种承租人对出租人房屋造成损害后的赔偿或拖欠物业费等的保证，与担保合同中的定金、违约金是不一样的，反诉原告提出不予退还保证金无法可据，合同解除后，承租人对装饰装修可拆除的可予以拆除。综上，反诉原告提出的诉讼请求不明确，事实和理由与真实情况不相符，请求法院驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：李正与柳甫秀系母子关系、2017年李正与何琴系夫妻关系，后两人离婚。2017年2月26日，何琴、李正、柳甫秀三人作为出租方（甲方），符霞菲作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，考虑到符霞菲将对房屋进行装修，李正等人同意给予符霞菲适当的装修时间且不计算房租。合同载明：第一条房屋基本情况：甲方房屋整栋出租,共三层，楼下四个门面、楼上2楼3楼约10个房间,房屋结构为框架结构,建筑面积约480平方米。第二条房屋用途：该房屋用途为商业用途(一楼为门面用房,可用作餐饮或其他;二、三楼为旅馆酒店或其他用房;乙方可开发四楼做其他用途)。第三条租赁期限：租赁期限自2017年4月1日至2026年3月31日止。第四条租金：房屋租金为每年88000元,,第三年开始以后每年租金递增5%。除此之外,出租方不得以任何理由任意调整租金。第五条付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金20000元。租金按年结算,由乙方于每年的4月1日交付给甲方。乙方同意预交30000元作为保证金,合同终止时,由甲方无息退还乙方。第八条维修养护责任：租赁期间,乙方对房屋及其附着设施维修改造,甲方应予积极协助,不得阻挠施工。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用,由乙方承担责任并赔偿损失。第九条关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损坏房屋设施,乙方装修改造不得影响房屋结构和设备,投资由乙方自理。退租时,乙方所添加可带走附属设施(空调、桌椅、床凳等),或者甲方在同等条件下购买其设施。第十二条因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的,甲方可终止合同并收回房屋,造成甲方损失,由乙方负责赔偿：2.拖欠租金累计达3个月。第十三条提前终止合同：租赁期间,任何一方提出终止合同,需提前6月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书,在终止合同书签订前,本合同仍有效,乙方的经济损失由甲方补偿。第十四条转租：乙方在租赁期内,甲方同意乙方将该房屋转租或与其他人承租,甲方应积极配合且不得改变本合同内约定租金及增加其他条件,该房屋承租权的受让人或交换人与甲方签订租赁主体变更合同并履行本合同。第十五条违约责任：租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反本合同的规定,按年度须向对方交纳年度租金的100%作为违约金。乙方的装修投资等经济损失由甲方补偿。第十六条不可抗力：因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的,双方互不承担责任。 合同签订后，符霞菲按约支付了保证金3万元及2017年度房屋租金，李正三人将楼房整栋交付给符霞菲由其经营，全家搬出该楼房另觅住房居住。经被告同意后，原告对房屋进行了加装门禁、铺设木地板、窗帘、铺贴墙纸等装修，添置了空调、电视、床铺、餐具等设施。并进行了部分改造，将二楼公共厕所改装为储藏室兼值班室；将二楼浴室改建为客房；将二楼公共客厅隔出一个单独客房；在二楼至少三个房间内安装了整体卫浴（因符霞菲安装了门禁，有两个客房无法打开），并打穿楼板，将下水管穿过楼板后经一楼餐厅上方顶部连接下水管道进行排水；为保证每个客房做到热水即出即用，在三楼楼顶天沟安装空气能热水器和大型储水罐，并穿过墙体重新布置水管将热水输送至二、三楼每间客户。被告交房屋交付原告时房屋不存在渗水等任何质量问题，原告装修后将房屋取名为“思菲菲客栈”进行经营，将一楼作为餐厅、二、三楼作为旅馆进行经营约一年后，经被告同意，原告于2018年将被告楼房整体转租给案外人何秋文（音）经营至2020年3月31日，本人不再对房屋进行管理。2019年8月3日原告通过微信告知李正房屋天沟渗水，让其与何秋文联系看一下具体哪个地方在渗水，并进行维修。李正回复“你们改造的房间卫生间渗水应该不是我的责任，天沟渗水我会找人修缮”，后又回复“开学了弄”，最终，原告于2020年1月22日微信问被告“防水弄好了没有？”、李正回复“整了”。何秋文租期届满后不再续租，原告于2020年3月30日通过微信向李正提出提前退租，李正要求“无条件收回房屋”，双方未达成一致意见。2020年4月1日原告未按合同约定交付2020年4月1日至2021年3月31日的房屋租金，4月5日原告在未通知被告的情况下，将其拆下的电视机、家俱等物品准备搬出运走，李正、何琴赶到房屋处进行阻止后报警，柳江派出所接（报）处警登记表载明“因符霞菲要提前解除租房合同，遂与房东李正发生口角，告知通过法院诉讼途径解决争端”。因李正等人在外租房居住，且在双方未就解除合同达成一致意见的情况下担心原告趁其不在将屋内物品搬离，李正购买锁具将一楼玻璃大门锁住。后因双方无法协商一致，故原告提起诉讼，被告提起反诉。 另查明，柳江××号楼房属于李正、何琴、柳甫秀三人共有，该楼房共三层，楼顶为预制板结构，楼顶上方另外单独加盖瓦屋面，房屋正面及正面左边侧面无天沟，房屋背面及右边侧面有天沟排水，天沟为混凝土线浇结构。房屋一楼四个门面、二、三楼原共10个房间，装修后现为11个房间，出租前李正三人将一楼承租给他人用作餐饮经营，二楼自己居住，三楼自己经营住宿，出租后全家搬出居住。 上述事实，有原、被告身份证复印件、房屋租赁合同、电子转账凭证、微信聊天记录、接（报）警登记表、房屋照片以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，公民、法人合法的民事权益应受法律保护。原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《房屋租赁合同》，该合同对原、被告产生法律约束力，双方均应按合同条款行使权利、履行义务。根据双方的主张及其提交的证据，本案存在以下争议焦点： 一、原、被告签订的房屋租赁合同是否已经解除的问题 原告认为因案涉房屋天沟渗水导致房屋装修受损，近三分之一的房屋无法使用，原告于2020年1月15日、3月30日通过电话、微信方式告知三被告解除合同，被告也于4月2日收回房屋，对大门上锁控制房屋并阻止原告搬离物品，故被告的行为表示其不再继续履行合同义务，故原告通知被告后，合同即解除。本院认为，首先，原告主张其2020年1月15日通过电话告知三被告解除合同但未提供证据证明，本院不予采信。其次，原告于2020年3月30日、4月10日通过微信向李正提出提前退租，开锁拿取东西，李正表示要无条件收回房屋，合同纠纷没处理之前，东西暂不搬，通过双方的聊天记录，充分说明双方对是否同意解除合同以及如果解除合同应如何承担责任未达成一致意见。最后，4月5日柳江派出所的接（报）处警登记表处警情况亦能证明因符霞菲要求提前解除租房合同与房东李正发生纠纷。故原告认为已告李正解除合同、且李正用锁锁住大门就认为其同意解除合同与事实不符，本院不予支持。 二、案涉房屋的维修责任应谁承担 合同第八条约定了房屋维修养护责任：租赁期间,乙方（原告）对房屋及其附着设施维修改造,甲方应予积极协助,不得阻挠施工。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用,由乙方承担责任并赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，原告认为根据合同约定其承担维修义务的对像为房屋装饰物等附着物而不是房屋主体结构，而案涉房屋渗水是主体结构问题，应由被告修缮。同时认为该合同系被告提供的格式条款，免除了被告责任，加大原告责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款无效。本院认为，首先，合同第八条明确约定维修改造的主体为原告，维修对像为房屋及其附着设施，被告承担的只是协助义务，该条款内容不存在任何歧义。其次，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，原告未提供证据该合同为被告提供，本院不予采信。该合同为双方“在平等、自愿、协商一致的基础上”，针对租赁房屋具体情况专门拟定，原告主张合同条款为格式条款无效与事实不符，于法无据，本院不予采信。最后，被告将该房屋整体交付给原告承租经营，全家搬出另行租房居住，被告对房屋失去控制和管理。无论是原告自行经营还是转租他人经营，合同中维修房屋的义务均对其产生约束力。虽然法律原则上规定租赁物的维修义务由出租人承担，但同时规定当事人另有约定的除外。原、被明确约定房屋维修义务由承租人原告承担，该约定不违反法律规定，原告断章取义主张应由被告承担房屋维修义务与事实不符，于法无据，本院不予支持。 三、房屋渗水是否导致合同目的不能实现 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，原告向被告支付租金后取得租赁房屋用于餐厅、客栈经营，自身经营一段时间后经被告同意将房屋转租他人并收取转租费用，原告交纳了2019年房屋租金，其与他人的转租期限至2020年3月31日，虽然房屋屋顶渗水，但该时间处于转租期间，原告已收取了次承租人的租金，并不存在任何损失，同样不存在合同目的不能实现的情形。庭审中原告承认一楼餐厅顶部渗水影响餐厅经营系自身在二楼客房内加装整体浴室时，下水管打穿楼板时管道密封不严所致，该责任应由原告自负。同时说明“没有主张二楼存在漏水情况，提出的漏水情况均存在三楼”“有三分之一的房屋不能使用，导致原告无法经营”。案件审理过程中，本院组织双方对案涉房屋进行了现场勘验，并制作勘验笔录，通过实地查看，拍照比对，三楼五个房间中8302、8304无渗水现象，8303房间空调上方墙壁有轻微污损，8301房屋渗漏最严重的墙壁与8305房屋卫生间为共壁，该两房间渗水较为严重，墙纸脱落、发霉、地板有水渍，三楼到楼顶的楼梯间墙纸存在水渍。虽然原告认为三楼房间渗水是被告房屋天沟渗水所致，但结合房屋结构，本院认为三楼仅有部分房屋墙壁上方有天沟，渗水较为严重的8301房间上方为瓦屋面，并非天沟，且原告装修房屋时在天沟上安装大型储水罐，并对每个房屋重新安置水管，楼梯间渗水墙壁紧靠天沟储水罐，房屋交付时及经营过程中并不存在房屋渗水情形，只是从2019年8月底才存在反映房屋渗水的问题，在房屋渗水是前期房屋自身结构问题还是装修使用过程中后期所致原因不明时，庭审过程中本院明确询问原、被告是否对房屋渗水原因申请司法鉴定，被告表示不申请鉴定，原告委托代理人表示将征求原告意见，如需鉴定将在庭审结束后三天内提出申请，但后未提交鉴定申请。勘验时李正已对房屋天沟进行了防水处理，房屋已不存在渗水现象。在次承租人承租期间发现房屋存在渗水情形时不积极履行维修义务，却让原告在2019年8月3日通知被告进行维修，虽然李正基于自愿同意对天沟进行维修，并拖延至10月8日仍未维修，最后于2020年1月22日回复“（防水已）整了”，但并不代表李正是在1月22日才对天沟进行防水处理，原告主张被告拖延半年才对房屋防水进行处理于事实不符，本院不予采信。即使房屋存在渗水污损情形，但相对于整栋房屋11个房间而言，受损影响较大的也仅有2个房间，餐厅渗水系原告自身装修原因所致，在此情况下，原告主张房屋污损不能实现合同目的于事实不符，本院不予支持。 四、房屋租赁合同是应当解除还是继续履行的问题 原告主张其根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，其告知被告后，合同应当解除。即使未通知解除，原告作为违约方也可以起诉解除合同并承担违约责任。被告则主张首先应当继续履行合同，如果法院认为合同应当解除，则原告应承担违约责任。针对原告提出被告反诉中既要求原告继续履行合同，又要求原告承担解除合同的违约责任，诉讼请求相互矛盾应驳回其诉讼请求的问题，本院认为，参照（2019）最高法民再152号案例裁判要旨：当事人提出的两个诉讼请求虽然是相互矛盾的，但只要诉讼要素齐全，符合立案标准，当事人可以在前一个诉的请求不被支持时，退一步选择主张后一个诉的诉讼请求，对当事人的两个诉，人民法院均应立案受理。故原告的抗辩理由于法无据，本院不予支持。 原、被告约定的房屋租赁期限为2017年4月1日至2026年3月31日止，合同中未约定解除合同的条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的是法定解除权，但该条规定是赋予守约方的合同解除权，违约方无权依据此规定行使法定解除权。如前所述，在房屋维修责任主体为原告、且原告在约定的2020年4月1日未交付2020年房屋租金的情形下，原告作为违约方无权依照法律规定行使法定解除权，不享有单方解除合同的权利。被告提出反诉首先第一诉求为要求原告继续履行合同并支付租金，原告是否能够坚持要求以承担违约责任为代价换取对合同义务履行的免除呢？本院认为，应从以下几点予以考虑：一、案涉房屋大门虽然被李正上锁，但其房间内经营物品仍然存在，且房屋未出租他人，房屋屋顶现已不存在渗水情况，原告可立即将房屋投入经营，不存在法律上或事实上合同不能履行的情况。二、被告主张原告按合同约定支付2020年租金，不存在履行成本过高、显失公平的情形。三、原告在自身不愿经营且转租未果情形下，以房屋渗水无法实现合同目的为由提出解除合同存在恶意违约情形。四、被告作为守约方拒绝解除合同，不存在违反诚实信用原则。五、柳江景区旅游经济属于假日经济，其客流量因时间、气候等因素存在明显差异，每年4月到10月为旅游旺季、11月至次年4月除节假日外为旅游淡季，案涉合同中原、被告对租期的约定也充分反映了这一情况（虽然双方在2月26日签订合同，但租期却从4月1日至次年3月31日作为一个年度支付租金）。原告作为违约方要求提前解除合同，导致双方发生纠纷酒店无法经营，其过错在于原告，如果解除合同，柳江旅游旺季即将结束，且无法立即出租，对于被告来说其收取租金的目的必然存在一定的空窗期。综合以上因素，本院认为房屋租赁合同应继续履行。合同约定房屋租金为每年88000元,第三年即从2019年开始每年租金递增5%，故2020年房屋租金为97020元（88000元×105%×105%）。 综上所述，《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”，虽然符霞菲从2020年4月1日支付租金期限届满之日至今已逾三个月未支付2020年房屋租金，但李正等人并未按合同约定提出解除合同，而是要求其应继续履行合同并按合同约定支付2020年度房屋租金97020元，该主张符合法律规定，本院予以支持。关于反诉原告要求符霞菲支付违约金97020元的问题，本院认为，出租方出租房屋的目的为收取房屋租金，在其要求承租人继续履行合同、支付租金的诉讼请求已为人民法院支持的情况下，其要求符霞菲按照合同约定租金的100%支付违约金97020元明显过高，根据原告的违约情形，本院酌定符霞菲支付李正等三人违约金2000元。因反诉原告两个相互矛盾的诉讼请求人民法院已支持了其中一个诉的诉讼请求，故另一个相对立的诉讼请求于法无据，本院不予支持。本诉原告符霞菲主张解除双方签订的合同、返还合同保证金30000元、赔偿违约金30000元与事实不符，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、符霞菲与何琴、李正、柳甫秀签订的《房屋租赁合同》应继续履行，符霞菲应于本判决生效之日起十日内支付何琴、李正、柳甫秀2020年房屋租金97020元。 二、由符霞菲于本判决生效之日起十日内支付何琴、李正、柳甫秀违约金2000元。 三、驳回符霞菲的全部诉讼请求。 三、驳回何琴、李正、柳甫秀的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650元，反诉费2869元，由符霞菲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 杨 龙 二〇二〇年八月十日 书记员 甘茂林