安徽省高级人民法院 行 政 赔 偿 判 决 书 (2020)皖行赔终154号 上诉人（一审原告）汪长青，男，1962年7月7日出生，汉族，住安徽省阜南县。 上诉人（一审被告）阜南县人民政府，住所地安徽省阜南县鹿城镇阜前路**，组织机构代码00318130-2。 法定代表人李云川，该县县长。 委托代理人张俊，该县司法局工作人员。 委托代理人朱洪亚，该县住房和城乡建设局工作人员。 上诉人（一审被告）阜南县住房和城乡建设局，住所地安徽省阜南县焦阳路**。 法定代表人张治环，该局局长。 汪长青诉阜南县人民政府（简称阜南县政府）、阜南县住房和城乡建设局（简称阜南县住建局）行政赔偿一案，双方均不服安徽省阜阳市中级人民法院（2018）皖12行赔初70号行政赔偿判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 汪长青在一审中诉称：其在阜南县××路西侧拥有商业用房用于经营，并持有合法房地产权证。2017年8月23日阜南县政府将其面积445.3㎡房屋非法拆除，该强制拆除行为已被（2017）皖12行初219号生效行政确认违法。2018年5月20日其向阜南县政府、阜南县住建局提出行政赔偿申请，但未收到答复。请求判令：1、阜南县政府、阜南县住建局给予其置换同等面积即445.3㎡商铺或按照该房屋市场价值进行赔偿；2、阜南县政府、阜南县住建局赔偿其搬家补助费4453元、安置补助费66750元、附属物损失101892元。庭审时，汪长青要求变更搬迁安置费用为奖励费。 一审法院经审理查明：汪长青在阜南县××××＃拥有房屋一处，该房地产产权档案（产权证号薛集2901**）显示第一层，3间，混合结构，1987年竣工，产权来源为购买，建筑面积89.76㎡；第二层，3间，混合结构，2000年竣工，产权来源为扩建，建筑面积96.22㎡（自建）；用途为非居住。汪长青与阜南县富达精米有限公司于1999年8月5日签订的出售房屋协议书显示购买三间房屋（办公楼通道路南）。因该房屋位于阜南县鹿城镇淮河社区棚户区改造项目范围内且未达成补偿协议，阜南县政府于2017年8月8日作出南征字［2017］17号《国有土地上房屋征收补偿决定书》，阜南县政府及原阜南县房地产管理局于2017年8月23日对该房屋实施了强制拆除。2018年3月23日该院作出（2017）皖12行初219号行政判决，确认阜南县政府、阜南县房地产管理局对汪长青房屋拆除的行为违法，驳回汪长青要求将房屋恢复原状及赔偿屋内物品损失的赔偿请求。汪长青认为强制拆除行为已被确认违法，其有权要求赔偿，于2018年5月向阜南县政府、阜南县房地产管理局提出行政赔偿申请，请求依法将其被非法强拆房屋恢复原状，不能恢复原状的按照房屋面积445.3㎡赔偿相同面积的商铺，赔偿附属物损失101892元。阜南县政府、阜南县房地产管理局未对其申请进行答复，其遂诉至该院。 另查明：汪长青向该院申请对其被强制拆除的房屋及附属物的市场价值进行评估。安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司于2019年9月25日出具皖天源（2019）房估字第××号《房地产估价报告》，该报告对其位于阜南县城关镇地城南路36＃（产权证号：薛集290102，权利人：汪长青，规划用途：非居住，根据委托方提供的评估情况说明按照办公用途进行评估，证载面积为185.98㎡，评估面积按照委托方要求依据委托书确定为187.81㎡）办公房地产及附属物，于价值时点2019年7月16日在设定条件下的市场价值进行评定估算，估价结果为房地产评估价值910503元，评估单价4848元／㎡，附属物评估价值103222元，评估总价1013725元。因汪长青及阜南县住建局均提出异议，申请复核评估和鉴定，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司于2019年11月22日出具《答复函》，认为：1、该公司在接受委托后，对估价对象进行了现场勘验，并按《房地产估价规范》进行了评估测算，估价行为合法，估价过程独立客观，估价结果客观公正，采用估价依据全面、合理，符合《房地产估价规范》要求。2、针对当事人提出的价值时点、评估面积认定错误的情况，该公司组织人员核实认为此次评估价值时点、评估面积，是在与本院充分沟通后，并按照委托书要求，价值时点确定为注册房地产估价师完成对估价对象实地查勘之日（2019年7月16日），评估面积为委托书中载明面积进行此次评估。3、针对当事人提出的Ｓ0362号报告的可比案例异议，第一、可比实例指交易实例中交易类型与估价目的适合、成交日期与价值时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的类似房地产，报告中的案例选择符合可比实例的选取要求；第二、收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。估价对象房地产具有收益性且收益较为稳定，因此选用收益法。该估价报告估价结果是独立、客观、公正的。 再查明：阜南县政府于2017年8月8日作出南征字[2017]17号《国有土地上房屋征收补偿决定书》。汪长青认为该决定严重违法于2017年9月20日诉至该院，请求依法撤销该决定。在该案审理过程中，汪长青以其已对房屋强拆提起赔偿诉讼为由向该院申请撤回起诉。该院于2019年4月3日作出（2017）皖12行初216号行政裁定，准许其撤回起诉。 2019年2月26日，中共阜南县委、阜南县政府作出《关于阜南县机构改革的实施意见》，将该县房地产管理局行政职能调整到县住房和城乡建设局，由县政府直属转隶到县住房和城乡建设局。 一审法院认为：根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项的规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时，实施造成财产损害的其他违法行为，受害人有取得赔偿的权利。阜南县政府及原阜南县房地产管理局拆除汪长青房屋的行为已经生效判决确认违法，故汪长青有取得赔偿的权利。 关于房屋及附属物损失问题，原告汪长青请求判令二被告给予其置换同等面积即445.3㎡商铺或按照该房屋市场价值进行赔偿。关于房屋性质，汪长青19**年8月签订的出售房屋协议书显示，其购买的是阜南县富达精米有限公司所属的三间房屋（办公楼通道路南），该房地产产权档案载明用途为非居住，其第二层为自建，因此将该房屋以办公用房进行认定并无不当。关于赔偿方式，《阜南县鹿城镇淮河社区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》中产权调换部分虽规定，企业厂房、仓库、办公用房、公共用房等非住宅房屋，不在本地就近回迁安置，需要以产权调换方式安置的，另行研究决定。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案中原告汪长青的房屋性质为办公用房，其请求判令给予置换或按照房屋市场价值进行赔偿符合上述规定。关于房屋面积的认定，该院依法调取的编号为B-417、被征收人为汪长青的《房屋征收价格评估分户报告单》载明其房屋面积为187.81㎡。而根据原告汪长青提供的产权证号为薛集290102的房地产产权档案所载，其房屋建筑面积第一层为89.76㎡，第二层（自建）为96.22㎡，共计185.98㎡。两者房屋面积不一致，鉴于房屋面积无法重新测量系因阜南县政府及原阜南县房地产管理局强制拆除所致，本着有利于行政赔偿诉讼当事人的原则，对汪长青的房屋面积认定为187.81㎡。 该院依照原告申请对其房屋及附属物以评估之日为评估时点进行了评估，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具了皖天源（2019）房估字第××号《房地产估价报告》，对其所有的办公房地产及其附属物在价值时点2019年7月16日估价为房地产评估价值910503元，评估单价4848元／㎡，附属物评估价值103222元，评估总价1013725元。该结论符合客观实际，予以采纳。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第二款规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因此，若原告汪长青选择按照房屋市场价值进行赔偿，应由二被告赔偿其房屋及附属物损失1013725元；若其选择产权调换，二被告应按照就近上靠原则为其安置187.81㎡同等用途房屋，并按照4848元／㎡结算面积差价，同时赔偿其附属物损失103222元。 关于奖励部分赔偿问题。《阜南县鹿城镇淮河社区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》规定了奖励措施，即在该方案确定的签约期限内，划分三个时间段开展征迁工作，被征收人在前两个时间段内按照要求配合完成征迁工作的，分别予以奖励。原告汪长青在规定的时间内并未签约，且涉案房屋系于2017年8月23日由二被告强制拆除，强制拆除时已经超出该方案所规定的奖励时段，且庭审时二被告明确拒绝给付奖励，现原告汪长青再行主张奖励赔偿没有依据。 综上，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项、第三十六条第（四）项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，判决：一、若汪长青选择货币赔偿，由阜南县政府、阜南县住建局于判决生效之日起60日内赔偿其房屋及附属物损失1013725元；若汪长青选择产权调换，阜南县政府、阜南县住建局应按照就近上靠原则为其安置187.81㎡同等用途房屋，并按照4848元/㎡结算面积差价，并支付其附属物损失103222元；二、驳回原告汪长青的其他赔偿请求。评估费6082元由阜南县政府、阜南县住建局共同承担。 汪长青上诉称：其房屋面积为445.3㎡，实际作为商业用途，被上诉人应当按照市场价53000元/㎡进行赔偿或者按照上述面积进行置换，一审认定房屋面积错误，评估公司错误选用评估方法，对其房屋价值的确定严重低于周边商品房市场价格；一审法院未予支持其搬迁安置费、奖励费用错误。请求依法改判或发回重审。 阜南县政府、阜南县住建局未向本院提交书面答辩意见。 阜南县政府、阜南县住建局上诉称：评估公司对涉案房屋的估价时点与房屋征收公告的征收时点不一致，对涉案房屋估价有失公正；估价对象为90年代建筑且土地未经出让，评估公司未采用成本法估价而是采用收益法估价不当，评估价格明显过高。一审认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法改判。 汪长青未向本院提交书面答辩意见。 汪长青在法定期限内向一审法院提交了以下证据：1、房地产权证、（2017）皖12行初219号行政判决书、行政赔偿申请书，证明两被告强拆其房屋行为违法，应当承担赔偿责任；2、房屋被拆除前照片，证明其房屋实际面积为445.3㎡；3、房地产产权登记档案，证明其房屋位于阜南县类地段，房屋用途为非居住；4、拍卖公告、网站交易公示，证明其房屋类似房地产市场价为53000元及以上；5、补偿标准，证明停产停业损失费是按照房屋总价值的10%计算，奖励费是按照房屋总价值的20%计算。 阜南县政府、阜南县住建局在法定期限内未向一审法院提交证据。 一审审理期间，汪长青向一审法院申请对其房屋及附属物价值委托评估。一审法院依法调取了编号为Ｂ-417和Ｂ-418、被征收人为汪长青的《房屋征收价格评估分户报告单》，以及产权证号为薛集290102的房地产产权登记档案。2019年9月25日，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具皖天源（2019）房估字第××号《房地产估价报告》。 上述证据均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的审核认定符合法律规定。对一审法院认定的案件事实，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方的上诉意见，本案的争议焦点为：一、关于涉案房屋面积的认定；二、涉案评估报告能否作为认定房屋损失的赔偿依据；三、关于停产停业损失的认定；四、一审判决对房屋征收奖励、搬迁安置补偿费用未予支持是否符合规定。围绕上述焦点，本院分别评判如下： 关于焦点一。汪长青的房屋证载面积为185.98平方米，结构为混合，用途为经营。房屋征收实施机关在行政程序中作出的《房屋征收价格评估分户报告单》记载房屋面积为187.81平方米。一审法院以行政机关在行政程序中实际测量面积187.81平方米作为评估依据，符合客观实际，亦有利于保护行政相对人的合法权益，并无不当。汪长青上诉认为其测量房屋面积为445.30平方米，仅系单方主张无其他证据佐证，且缺乏必要的测量报告、有效的测量数据以及有权认定机关的认可，故其该上诉主张无事实根据，本院不予采信。 关于焦点二。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。一审中汪长青对估价报告中的评估方法以及将二、三层房屋价值进行折价提出异议，阜南县住建局对估价报告的可比实例提出异议，对此评估机构向一审法院作出回复，其后汪长青及阜南县住建局并未向评估机构申请鉴定或重新评估，且该评估报告并不存在需要重新评估的法定情形，故涉案评估报告能够作为认定房屋损失的赔偿依据。 参照《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法进行评估。本案中，评估机构根据估价对象为商业用途房地产，认为该房地产具有收益性且收益较为稳定，符合收益法运用的条件，并在估价报告中，对不采用其他方法进行评估进行了说明。因此，评估机构选用的评估方法符合规定。汪长青及阜南县政府、阜南县住建局关于评估方法选用不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。 《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。该条款要求房屋征收部门在行政征收程序中应当按照上述时点委托评估公司进行评估。但前述行政程序评估与本案司法评估有以下两个不同点：一是行政程序评估由征收部门主动发起，解决房屋征收过程中的房屋价值问题。本案司法评估由行政相对人申请，解决非法强拆造成的房屋赔偿问题。二是房屋征收过程中，行政机关根据评估结果与行政相对人达成补偿协议或及时作出并履行补偿决定，有利于房屋补偿问题的快速解决，保护被征收人的合法权益。本案中，涉案房屋的价格在2017年至2019年期限处于持续上升趋势，若以2017年房屋征收公告作出之日作为评估时点，显然无法保护被征收人的合法财产权。故阜南县政府、阜南县住建局关于评估时点确定不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。 因此，一审法院依汪长青申请委托有资质的评估公司进行评估，评估方法正确，评估程序合法，评估结果客观、公正。汪长青主张以53000元/平方米予以赔偿，系其单方陈述，缺乏事实根据，本院不予支持。 关于焦点三。阜南县政府南政发[2017]13号《关于修改阜南县城市规划区内国有土地上房屋征收补偿安置标准的通知》第五部分规定，被征收房屋用途按照前款规定被认定为经营性非住宅房屋的，按照被征收房屋评估价的10%一次性给予被征收人停产停业损失补偿费，不再计算停产停业期限。阜南县政府、阜南县住建局均认为停产停业损失应当给付房屋所有权人，一审法院根据上述规定，判决阜南县政府、阜南县住建局按照房屋评估价的10%计算赔偿停产停业损失，并无不当。如前所述，一审法院以司法委托的评估公司做出的评估报告作为认定房屋价值的依据，事实清楚、证据确凿。因此，阜南县政府、阜南县住建局要求以房屋征收时（即2017年）的评估价为基础计算10%的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 关于焦点四。《阜南县鹿城镇淮河社区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》规定了奖励措施，即在该方案确定的签约期限内，划分三个时间段开展征迁工作，被征收人在前两个时间段内按照要求配合完成征迁工作的才予以奖励。上述补偿方案规定的附条件奖励政策不违反法律规定，一审法院将其作为判断依据并无不当。本案中，汪长青未在上述方案规定的时间内签约，不符合奖励条件，因此一审法院不予支持，并无不当。关于搬迁安置补偿费用，汪长青在一审庭审中要求变更搬迁安置费用为奖励费用，其在二审中对该变更请求予以认可。阜南县住建局在二审中向本院出具书面承诺书，承诺按照《阜南县鹿城镇淮河社区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》的规定，按政策标准给予汪长青搬迁补偿费用。因此，由于汪长青变更了诉讼请求，导致其并未提出搬迁补偿费用的赔偿请求，一审法院对该部分损失未予处理并无不当。但鉴于行政机关在二审中书面承诺按规定给予其相应的搬迁补偿费用，汪长青的实体权益并未受损。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，依法应予维持。汪长青和阜南县政府、阜南县住建局的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 审判长  王玉圣 审判员  宋 鑫 审判员  蒋春晖 二〇二〇年八月十日 法官助理戴红 书记员陈维为 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。