文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初11421号原告：周炳辉，男，1962年1月14日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。被告：易经华，男，1971年2月26日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：聂风雷，重庆派瑞律师事务所律师。原告周炳辉与被告易经华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周炳辉的委托诉讼代理人彭长虹，被告易经华及其委托诉讼代理人聂风雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周炳辉向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告于2014年11月15日签署的合同编号为永发置业物业(2014)年租字第(SR20141111E01号)”《物业租赁合同书》，判令被告将位于重庆市渝中区民族路108号第五层的租赁物返还原告，被告向原告交纳的押金100000元由原告没收。2、请求判令被告向原告按每月54149元标准支付2020年2月15日起至被告返还租赁物之日期间的租金，并自2020年2月15日起以应付租金为基数按每日千分之五标准支付违约金。3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2014年11月15日签署有合同编号为“永发置业物业(2014)年租字第(SR20141111E01号)”《物业租赁合同书》，约定由被告承租位于重庆市渝中区民族路108号第五层的房屋用于经营酒店之用，2017年11月15日至2020年11月14日期间的租金标准为54149元每月，租金按季度支付，每一季度结束前付清下一季度租金。2020年2月14日被告应当向原告支付2020年2月15日至2020年5月15日期间的租金，但是被告并未按约支付。原告多次向被告催交，包括2020年3月26日以快递寄送书面催交通知，但被告均置之不理。根据上述《物业租赁合同书》第八条第2款的约定，被告逾期20天未足额交纳应交租金的，应按每日千分之五支付违约金，并原告有权解除合同，没收押金。原告为维护自身之合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告易经华辩称，1、被告同意解除《物业租赁合同》。解除合同的理由是基于合同的约定，在原告也提到的关于确认书中，原被告双方同意解除合同，但是原告临时又反悔，没有在确认书上签字。因为被告的租金是预缴的，因此，被告要继续经营到租期届满为止。在租期尚未届满时，已经爆发了疫情，故被告不存在违约的情形。被告多次函告原告，并且在函告中特别指明第六层已经在2020年3月22日交还给被告，并且把钥匙也交还给了物管，但被告一直未去接收。在第五层，被告也函告原告要其接收房屋，但原告也一直不予理会，现被告当庭再次向原告提出请原告立即接收房屋。2、按照相应的规定，原告应该给被告减免三个月房租并降低房屋租金单价，共度疫情难关。3、由于原告的违约行为给被告造成直接损失230万元。本院经审理认定事实如下：2014年11月15日，周炳辉（甲方，出租人）与易经华（乙方，承租人）签订了《物业租赁合同书》（合同编号为永发置业物业（2014）年租字第SR20141111E01号），约定由乙方承租甲方所有的位于重庆市渝中区民族路108号B幢第五层的房屋用于经营酒店，该物业建筑面积为1253.44㎡。甲方于2014年11月15日按现状将该物业交付给乙方，甲方给予乙方前期叁个月的装修施工免租期。根据该物业交付和免租装修期，租期由2014年11月15日起至2024年12月31日止。甲方按季度向乙方收取租金（即每一季结束前付清下一季度的租金），但租金不含物业管理费、水费、电费以及租赁产生的所有税费。2015年2月15日至2017年11月14日期间的租金标准为50138元每月。2017年11月15日至2020年11月14日期间的租金标准为54149元每月。2020年11月15日至2023年11月14日期间的租金标准为58468元每月。2023年11月15日至2024年12月31日期间的租金标准为63161元每月。计租日期从2015年2月15日起算，首季度租金由乙方在合同签订当天支付给甲方，其后乙方应在每个季度结束前10日向甲方支付下一个季度租金。乙方应在签订合同当天向甲方交纳人民币壹拾万元的押金，押金是乙方的履约保证金，乙方不得把押金视为租金，合同到期且乙方无违约、违法等事宜时凭押金收据无息全额退还。乙方应承担租期内该物业发生的电费、水费、卫生费、物业管理费及其他与乙方承租使用该物业有关的税费。乙方如需将该物业转租给第三方，事先应经甲方书面同意，乙方负责检验第三方的证照资质，乙方不得向无合法有效证照的第三方转租，乙方应保证第三方仍按本合同履行相应义务，并对第三方在租赁期间所发生的违反本合同规定及任何违法行为、安全事故等导致的全部损失及法律责任承担无限连带责任。双方保证如约履行本合同所有义务，如一方违反本合同当中任何一项义务的，视为违约，经另一方催告后，一方在合理时间内未能补正履行的，另一方有权解除合同并有权要求赔偿损失。乙方逾期支付租金、水电费、物业管理费或其他费用的，除须补齐外，乙方每日应按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金，同时，甲方有权对该物业停止供应水、电；乙方逾期20天未足额交纳应交租金或其他费用的，甲方有权解除本合同、没收押金，并可追偿损失。若乙方提前解除本合同，甲方有权没收押金，并要求乙方额外向甲方支付五个月租金并赔偿甲方100万元违约金。如果因甲方需要让乙方提前搬迁，应赔偿乙方租赁期间装修损失，装修损失按使用年限折旧评估核算，甲方应退还乙方预交该物业的租金及押金，并赔偿乙方100万元违约金；除政府征收（征用）、不可抗力、法律规定的解除事由外，整个租赁期内甲乙双方不得以任何理由解除合同。非因对方严重违约或出现终止合同的法定事由，一方需提前终止合同的，应提前两个月书面通知对方，否则，应向对方支付相当于一个月租金的违约金。其他补充事项还约定位于重庆市渝中区民族路108号第六层，面积为1265.3㎡，合同期限至2015年3月14日止，合同期届满后于2015年3月15日交付乙方使用（若能提前或延后终止，下述日期除《物业租赁合同》终止日期2024年10月15日止外，所有日期皆相应提前或顺延），甲、乙双方同意按本合同条款签订重庆市渝中区民族路108号第六层的《物业租赁合同》。租赁期由2015年3月15日至2024年12月31日止，装修施工免租期为叁个月，计租日期从2015年6月15日起算。2014年3月14日，周炳辉与易经华还签订了《补充协议》，双方约定：就位于重庆市渝中区民族路108号B幢第五层物业（合同编号为“永发置业物业（2014）年租字第SR20141111E01号”）与重庆市渝中区民族路108号B幢第六层物业（合同编号为“永发置业物业（2015）年租字第SR20150304E01号”）租赁事宜，一、甲乙双方同意，乙方就第五层物业租赁向甲方交纳的人民币壹拾万元押金一并转为第五层、第六层租赁合同的共同履约保证金。二、第五层、第六层物业作为整体租赁物业，租赁期间任何一层物业发生解除租赁合同事由的，应一并解除全部物业租赁合同。三、本协议与上述两份主合同约定不一致的，以本协议为准。租赁合同签订后，周炳辉按照合同约定向易经华交付了案涉房屋，易经华装修后进行酒店经营。2014年11月26日，易经华向周炳辉交纳了押金10万元。易经华支付案涉房屋租金至2020年2月14日。2019年12月19日，周炳辉向易经华出具《确认书》，载明周炳辉同意易经华就承租重庆市渝中区民族路108号B幢第四层、第五层、第六层所签订的三份《物业租赁合同》项下租赁物另寻其他第三方承租。易经华必须提前一个月向周炳辉确认第三方意向承租方基本信息并提供相应证件资料。自周炳辉与第三方签署新《物业租赁合同》之次月1日起，周炳辉与易经华解除该三份或相应某份《物业租赁合同》，易经华应当配合办理相关解约事项，并按周炳辉要求将租赁物交付至第三方占有使用。在易经华未配合将租赁物交付第三方实际占有使用之前，仍应当由其按原《物业租赁合同》及其《补充协议》约定支付租金。若易经华未接洽到其他意向承租方的，原《物业租赁合同》及其《补充协议》在易经华与周炳辉之间继续有效。后易经华与案外人文亚学达成转让重庆市渝中区民族路108号B幢第五层、第六层渝中区星豪鸿怡馨酒店的协议，但周炳辉与案外人文亚学未能达成一致意见，该转让未果，易经华继续占有使用案涉房屋。2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。疫情发生后，易经华多次向周炳辉发函，提出申请减免租金，将第五层、第六层房屋归还给周炳辉，商议解除第五层、第六层房屋的租赁合同事宜，转让给其他第三人等，周炳辉未回复。2020年3月26日，周炳辉通过邮政特快专递向易经华寄送了《催缴租金通知函》，内容为：致易经华：你方承租我名下重庆市渝中区民族路108号B幢第四层、第五层、第六层物业，有签署合同编号为“永发置业物业（2018）年租字第（SR20180409E01）、（2014）年租字第（SR20141111E01）、（2015）年字第（SR20150304E01）”号《物业租赁合同书》。上述三份《租赁合同》均约定你方应在“每一季度结束前付清下一季度的租金”。根据双方实际租金支付期间与支付情况，你方现租金拖欠情况如下：第四层，你方应在2020年3月14日之前支付下一季度（2020年3月15日至2020年6月14日）的租金。第五层，你方应在2020年2月14日之前支付下一季度（2020年2月15日至2020年5月14日）的租金。第六层，你方应在2020年3月14日之前支付下一季度（2020年3月15日至2020年6月14日）的租金。截至今日你方尚未按期支付上述三份《租赁合同》所对应的租金，根据双方合同约定，逾期支付租金的，我方有权要求你方补足，并按照拖欠金额的千分之五向我方支付违约金。现我方通知如下：请你方在接到我函件之日起至2020年3月31日之前，向我方支付上述三份《租赁合同》第二季度的租金共计458985元以及迟延支付期间的违约金共计51094元，以上全部合计510079元。逾期未支付的，我方将按照双方原合同之约定采取解除合同、没收押金之方式收回租赁物业，押金不足以弥补我方损失的，我方保留以诉讼手段向你方追偿损失的权利。以上全部，请知悉并谨慎对待！另查明，本案起诉状副本于2020年7月3日通过邮寄方式送达易经华。上述事实，有《物业租赁合同书》、《补充协议》、《确认书》、《催缴租金通知函》、收款收据、《告知函》、《确认书》等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，周炳辉与易经华签订的《物业租赁合同书》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致易经华不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除2个月的租金。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故易经华以此为由解除租赁合同并不产生合同解除的法律效力。易经华主张其已经搬离案涉房屋，双方之间的租赁合同关系已经结束。但易经华并未举示其与周炳辉办理房屋交接的相关证据予以佐证，不足以说明双方的房屋租赁合同法律关系已经结束。根据庭审查明的事实，易经华租赁案涉房屋的租金支付至2020年2月14日，其后未支付租金，其逾期20天未足额交纳应交租金，按照合同约定，周炳辉享有合同约定的解除权。现周炳辉起诉要求解除案涉租赁合同，起诉状副本于2020年7月3日送达易经华，故本院确认案涉租赁合同于2020年7月3日解除。如前所述减免两个月租金后，易经华欠付的租金金额为2020年4月15日至2020年7月3日租金共计142592.37元。从2020年7月4日至易经华将案涉房屋全部腾退给周炳辉时止，易经华应当向周炳辉支付房屋占有使用费，支付标准参照合同约定的每月54149元计算。关于案涉房屋押金，根据案涉租赁合同及《补充协议》的约定，“乙方就第五层物业租赁向甲方交纳的人民币壹拾万元押金一并转为第五层、第六层租赁合同的共同履约保证金”，本院确认本案案涉房屋押金为50000元，根据合同约定，其性质为履约保证金。易经华逾期20天未足额交纳应交租金导致合同解除，构成违约行为，应当承担违约责任。至于违约金的数额，根据双方合同约定，“逾期20天未足额交纳应交租金的，应按每日千分之五支付违约金”，同时合同还约定“乙方逾期20天未足额交纳应交租金或其他费用的，甲方有权解除本合同、没收押金，并可追偿损失”。但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，被告辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将履约保证金50000元作为违约金为宜。对原告主张的被告另行向原告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。至于被告主张的原告应赔偿其损失的辩解意见，因系被告提起的诉，在本案不能一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、原告周炳辉与被告易经华于2014年11月15日就重庆市渝中区民族路108号B幢第五层的房屋签订的《物业租赁合同书》（合同编号为永发置业物业（2014）年租字第SR20141111E01号）于2020年7月3日解除；二、被告易经华于本判决生效后立即搬离重庆市渝中区民族路108号B幢第五层房屋，并将被告易经华现占有使用的重庆市渝中区民族路108号B幢第五层房屋全部腾退给原告周炳辉；三、被告易经华于本判决生效之日立即支付原告周炳辉2020年4月15日至2020年7月3日案涉房屋租金142592.37元；被告易经华从2020年7月4日起按每月54149元的标准向原告周炳辉支付案涉房屋占用费至被告易经华将其现占有使用的重庆市渝中区民族路108号B幢第五层房屋全部腾退给原告周炳辉时止；四、被告易经华向原告周炳辉交纳的履约保证金50000元充作违约金；五、驳回原告周炳辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2240元，由被告易经华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年八月十八日书记员  曹燎