广西壮族自治区隆安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0123民初189号 原告（反诉被告）：隆安县城厢镇新兴社区居民委员会，住所地：隆安县城厢镇金蝶街。 负责人：谭志明，社区主任。 原告（反诉被告）：隆安县城厢镇国泰社区居民委员会，住所地：隆安县城厢镇民安街**。 负责人：雷秀香，社区主任。 共同委托诉讼代理人：林宇海，广西钰锦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：农小凤，女，1955年10月3日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县。 被告（反诉原告）：林培旺，男，1998年1月12日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县。 被告（反诉原告）：林抒苑，女，1985年7月12日出生,壮族，住广西壮族自治区平果县。 共同委托诉讼代理人：廖毅，广西嘉合律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：阳继宁，广西嘉合律师事务所律师。 第三人：广西隆安县昌荣矿业有限公司，，住所地：隆安县城厢镇国泰街**统一社会信用代码：91450123056004916M。 法定代表人：周俊昌，执行董事。 第三人：隆安县广盛汽车美容中心，经营场所：隆安县城厢镇二级公路百鹤岩加油站旁，统一社会信用代码：92450123MA5MFFJ77B。 经营者：潘祖川，男，1976年7月15日出生，壮族，住广西武鸣县。 第三人：潘宝石，男，1963年11月9日出生，住广西隆安县。系石灰膏加工厂经营者。 第三人：许家贵，男，1964年12月19日出生，壮族，住广西平果县。系南华门业加工厂实际经营者。 原告（反诉被告）隆安县城厢镇新兴社区居民委员会、隆安县城厢镇国泰社区居民委员会与被告（反诉原告）农小凤、林培旺、林抒苑、第三人广西隆安县昌荣矿业有限公司（以下简称昌荣公司）、隆安县广盛汽车美容中心（以下简称广盛中心）、潘宝石、许家贵农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，被告于3月31日提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人林宇海，被告（反诉原告）林培旺、林抒苑及其与农小凤的共同委托诉讼代理人廖毅、阳继宁，第三人潘宝石、许家贵、广盛中心经营者潘祖川到庭参加诉讼，第三人昌荣公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告（原隆安县城厢镇城厢村民委员会）与林蔚森于1995年11月28日签订的《白鹤岩荒山、荒坡、杂石、土地租赁合同》；二、判令三被告共同支付原告违约金20000元；三、判令三被告拆除、清理在承租原告土地上（除被征收的土地外）除白鹤岩三栋管理楼房之外的违法建筑、构筑物，恢复承租土地达到适宜经营旅游和养殖业状态，具体为：1、拆除石灰膏加工厂的所有棚房，填平石灰池，撤离、清理所有设施设备和拆下的建筑废物；2、拆除昌荣公司的所有加工房、住房、附属房和围墙，填平所有的废水、废渣池，清运所有的原矿、半成品和废渣，撤离、清理所有设施设备和拆下的建筑废物；3、拆除汽车修理厂的所有维修厂房、烤漆房、住房、附属房和围墙，撤离、清理所有设施设备和拆下的建筑废物；4、拆除从南百二级公路至昌荣公司门口沿路右边的围墙，拆除以上围墙至南百二级公路和加油站围墙之间所有的房子和加工厂棚（包括一栋九间单层的楼房、一栋五间单层的楼房和门业加工厂棚等），撤离、清理所有设施设备和拆下的建筑废物；四、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：1995年11月28日、隆安县城厢镇城厢村民委员会（原告原称）与林蔚森签订《白鹤岩荒山、荒坡、杂石、土地租赁合同》，双方约定的主要内容如下：一、出租方将“白鹤岩至那凹旧”的荒山、荒坡、杂石、土地出租给承租方经营开发旅游业和作养殖场用地；二、出租面积约300亩；三、四至地界为：东至独家村所在的山脚为界，南至本村水田边为界，西至城厢环卫站垃圾场边为界，北至拱搁二队水田及二级公路边为界（该地以山林权证书0000464号为准)；四、在租赁期内，承租方享有承租经营使用自主权和承租受益权，不经出租方同意，不得将承租地转租给他人；五、出租期限定为60年，自1996年元月1日起至2055年元月1日止；六、合同在履行期内，如有一方违反合同规定的，由违约的一方向守约方一次性支付贰万元（人民币）违约金，由于违约，造成对方经济损失超过违约金的，还要进行赔偿，补偿违约金不足的部分。《白鹤岩荒山、荒坡、杂石、土地租赁合同》中的出租方隆安县城厢镇村民委员会于2003年被撤销，成立新兴、城南、国泰、金城四个社区，2008年将四个社区撤并成立新兴社区和国泰社区。承租方林蔚森（住所：隆安县已死亡，其财产由三被告法定继承。多年来承租方没有遵守合同关于“经营开发旅游业和养殖场用地”的约定，擅自改变土地使用用途，将承租的土地转租或给第三人，用于工业、加工业和商业，允许第三人在承租原告的土地上擅自违法建造住房、围墙、修理房、烤漆房，搭建加工棚等，大肆开展矿产加工、石灰膏加工、房门制造、汽车维修等经营活动，严重破坏原土地的生态环境，致使原土地如果不经整治改良则不再适宜经营旅游和养殖。期间，原告多次向林蔚森、三被告提出要求整改土地环境、恢复土地使用用途的要求，林蔚森和三被告均以各种借口予以拒绝。并且近几年来，由于被告疏于管理和无能力管理，致使不明主体在租赁地范围内抢占土地乱盖乱搭，无证非法经营。林蔚森及被告自1995年11月28日租赁原告土地至今，租赁期限已达24年之久。原告认为，被告不但未经原告同意违反约定擅自将租赁地转租或同意第三人从事旅游和养殖以外的商业活动，擅自改变土地使用用途，该用途与原双方约定的土地用途大相径庭，严重破坏自然环境，至今拒不整改，其行为构成根本性违约；而且被告已经无能力经营和管理租赁原告的土地，致使不明主体在租赁地范围内抢占土地乱盖乱搭，无证非法经营；况且林蔚森及被告自1995年11月28日租赁原告土地至今，租赁期限已达24年之久，根据《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，《白鹤岩荒山、荒坡、杂石、土地租赁合同》自2014年11月28日起已经归于无效。为了维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告（反诉原告）辩称，一、原告诉称的诸多内容与事实严重不符。(一）不存在原告所称“多年来承租方没有遵守合同关于经营开发旅游业和养殖场用地的约定，擅自改变土地使用用途”的情况。(二）不存在原告中所称“(承包方）将承租的土地转租他人，用于工业、加工业和商业，允许租赁人在承租原告的土地上擅自违法建造住房、围墙、修理房、烤漆房，搭建加工棚等”的情况。二、原告主张解除合同的事实和理由不成立，合同应当继续履行。(一）被告不存在违约行为。(二）原告的行为构成违约，应当承担违约责任。(三）原告无权单方解除合同，合同应当继续履行。三、本案合同性质名为租赁实为承包。本案案涉合同名为《租赁合同》，但其性质实为承包合同。隆安县人民法院(2009)隆民二初字71号民事判决书确定的案由为“土地承包经营权转包合同纠纷”，县政府的《回复函》、原告自己出具的《证明》以及被告持有的历年承包金收据等，均可以证明本案案涉合同的本质经人民法院依法确定为土地承包合同，而并非租赁合同，因此不受租赁期限20年的限制，本案案涉合同的承包地属于四荒用地，根据《农村土地承包法》第二十条，最长期限是七十年，本案案涉合同期限为六十年，并未超过七十年的期限，当属合法有效。四、原告要求答辩人支付违约金2万元没有事实和法律依据，不应予以支持。综上所述，原告主张解除合同的事实和理由不成立，合同应当继续履行，请法院驳回原告全部诉讼请求。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令《白鹤岩荒山、荒坡、杂石、土地租赁合同》继续履行；2.判令原告共同向被告依约交付尚未交付的土地约60亩；3.判令原告共同向被告支付违约金人民币20000元；4.本案诉讼费用由原告共同承担。事实和理由：1995年11月28日，林卫森（曾用名林蔚森)与原告（原隆安县城厢镇城厢村民委员会)签订《白鹤岩荒山、荒坡、杂石、土地租赁合同》（简称《租赁合同》）。该《租赁合同》经过隆安县公证处公证。合同签订后，林卫森依法向隆安县人民政府、县计划局、县旅游局、县土地管理局等部门申报办理了白鹤园风景园区项目所需的审批手续，用于经营开发旅游业，并投入大量资金对部分租赁地进行三通一平，修建人工湖、钓鱼馆、野生动物馆、宾馆等旅游开发项目的配套设施，而原告一直未能依照合同约定将二级公路施工工棚用地和农户占用地共计约60亩土地收回、交付被告承租使用。原告村民长期在被告租赁地上聚众闹事，妨碍、阻挠被告承租使用租赁土地，严重阻碍白鹤园风景区项目的开发建设。从1997年林卫森病重到2008年其因病死亡直至今日，近二十三年期间原告勾结多方侵权人侵占、使用被告的租赁土地。有多达80%以上的租赁地长期以来并不由被告实际控制、使用，而由相关侵权人实际占有、使用。被告认为，林卫森去世后，其配偶农小凤、儿子林培旺、女儿林抒苑系其法定继承人，依法继承林卫森签订的《租赁合同》权利义务，有权提起本案诉讼；被告在租赁期间依约支付承包金，不存在违约，合同应当继续履行；反诉被告未按照合同约定交付农户占用等约60亩土地，应当承担违约责任。为此提起反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称，1.租赁合同已经超过20年，原告不同意继续出租，被告构成根本性违约，擅自将土地转租给他人，改变租赁土地用途，因此双方的租赁合同应予以解除；2.原告已经将土地交于被告，被告称尚有60亩土地没有交付，没有事实依据；3.原告没有违约，不应向被告支付违约金的责任。 第三人昌荣公司未作述称也没有提供任何证据。 第三人广盛中心述称，我们投资了这么多，作为第三人我们不是很清楚原告和被告的事情，如果能够继续做就继续做。 第三人潘宝石述称，原告和被告合同不是我们签的，我们不清楚，是陈修京给我做的，如果不能继续租应该给我个理由。 第三人许家贵述称，是农高录租给我的，门业加工厂棚是我的，能够继续租就租。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：1995年11月28日，林卫森（曾用名林蔚森）与隆安县城厢镇城厢村民委员会经隆安县公证处签订一份《白鹤岩荒山、荒坡、杂石、土地租赁合同》，合同约定由林卫森承包属于城厢村委会的白鹤岩荒山、荒坡、杂石、土地约300亩，承包期限至2055年元月1日止。合同签订后，林卫森向隆安县人民政府、隆安县计划局、隆安县旅游局等部门申报办理了一系列手续，通过隆安县土地管理局征用隆安县城厢镇城厢村民委员会承包地内的荒地9.842亩，修建人工湖、钓鱼馆、野生动物馆、管理楼房等旅游项目配套设施。 2005年4月18日，林卫森与苏金英签订了一份《土地租赁协议书》，双方约定林卫森将原向城厢村委会承包的土地其中约20亩转租给苏金英，承包期限至2055年元月1日止。协议书签订后，苏金英、王天东(两人为夫妻关系）开始对承包的土地进行经营。2008年1月，林卫森病逝，2009年9月18日，农小凤、林培旺、林抒苑三人作为林卫森的继承人向本院起诉，请求判令苏金英、王天东立即停止侵权行为，从白鹤岩石山地范围内搬出。本院（2009）隆民二初字第71号民事判决书判决驳回农小凤等三人的诉讼请求。此后苏金英将自己承租的那部分土地辗转转包给他人，最后承包人为第三人昌荣公司、广盛中心和潘宝石。 2005年7月12日，林卫森与农高录签订《物业转租协议书》，将建设好的钓鱼馆转租农高录经营，包括一栋9间一层楼房及地下养蛤蚧、蛇室共16间等物业。2009年7月12日，本案被告农小凤又与农高录签订《物业转租补充协议书》，对前述协议书进行补充修改。此后农高录再转给第三人许家贵经营南华门业加工厂，与许家贵没有签订合同。 上述第三人中，昌荣公司、广盛中心均有营业执照，潘宝石和许家贵没有办理营业执照。潘宝石经营石灰加工，许家贵经营南华门业，潘祖川经营广盛汽车修理中心，周俊昌是昌荣公司的法定代表人。 另查明，2008年1月30日，林卫森因病死亡。林卫森的父亲于1959年病故，母亲于1989年病故，林卫森的法定继承人是本案三被告。林卫森、农小凤、林培旺是国泰社区二队队员，林抒苑于2015考入事业单位，不享受国泰社区二队分红，并于2019年4月将户口转至平果县马头镇。 本院认为，本案的争议焦点是：1.本案是农村土地承包合同纠纷还是租赁合同纠纷；2.双方签订的涉案合同是否有效；3.各方是否有违约行为；4.如果解除合同，被告是否应该拆除承租土地上建筑物和构筑物；5.如果继续履行，原告是否应该向被告交付60亩土地。 关于第一个问题。农村土地承包合同是指以农村集体经济组织成员家庭承包或者不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地以招标、拍卖、公开协商等方式，承包农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。农村土地承包合同涉及用益物权，租赁合同则属于债权范畴。本案双方合同的对象是荒山、荒坡、杂石、土地，都是属于集体所有，所以本案合同虽然名为租赁，但其内容是农村土地承包内容，其实质系被告根据合同承包原告所有的农村荒山土地用于经营，取得的是农村土地承包经营权。被告不管是否农转非，土地还是属于集体。现双方因履行该合同发生的争议，应定为农村土地承包合同纠纷。 关于涉案合同是否有效的问题。庭审中已经向原告释明合同不能既要求解除又要求无效，原告答复诉讼请求是要求解除合同，无效只是作为一个理由请法院考虑。对于原告所陈述的租赁期限超过20年无效的问题，本院认为，《合同法》虽规定租赁期限不得超过二十年，但是对于荒山、荒坡等特殊对象的租赁期限并没有明确予以规定，有关荒山、荒坡等农村集体土地的规定，其政策性比较强，不同于一般租赁物。根据《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》第一条第三项规定，“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长可达50年。所以原告认为租赁期限超过20年无效的理由不符合政策精神，本院不予采纳。 关于第三个问题。一、首先分析被告是否违约。1、原告认为被告擅自转租，被告则认为自己根本不同意转租给苏金英。本院认为，被告在2009年时就起诉要求苏金英王天东搬离讼争地，在该案中，原告于2009年9月30日出具证明，证明了林卫森与王天东到村委办公室，告知村委林卫森转租给王天东的事实。该证明还写到“本村委会认为，不管转租给谁承包，只要不改变原承包合同所约定的条款，不改承包金额标准等，都同意你们”，据此，原告从2009年开始就知道被告转租他人，而且也出具证明同意了转租，直至现在十多年，在此期间没有任何证据证明原告向被告提出反对或要求整改，应视为原告一直同意被告转租的状态。从被告起诉苏金英这件事分析，被告本身也不同意转租给苏金英，所以原告认为被告擅自转租的理由不充分，本院不予采纳。2、原告认为被告擅自改变土地用途，将土地给他人用于工业、加工业和商业。本院认为，该地上的石灰膏加工厂、南华门业、汽车修理中心以及昌荣公司的加工厂房均不是被告所建，也不是被告经营，被告本身也反对上诉第三人的经营。所以并不是被告的行为改变了土地用途。故原告认为被告擅自改变土地用途的理由不成立。3、原告认为被告严重破坏原土地的生态环境，不再适宜经营旅游和养殖。本院认为，是否破坏生态环境，应由环保部门或具备鉴定资质的机构进行认定，但是原告并未提供相应证据，故原告认为被告严重破坏生态环境的理由不充分。二、其次分析原告是否违约。被告认为原告没有交付60亩土地造成违约。本院认为，1、原告提供隆政发（1997）22号文件，证明其履行了合同第一条的义务，同第五村民小组划分了土地权属，收回了争议土地交给被告承包。其答辩合理合法，本院予以采纳。2、被告也承认侵占60亩土地的是村民，并非原告本身，两者主体不一样，所以被告认为原告没有交付60亩土地的理由不成立，对此被告可以另行起诉。综上，双方均无充足证据证明对方违约。 关于第四和第五个问题。本案合同是双方真实的意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，并且经过公证，故合同有效。原告无充足证据证明被告根本性违约，故合同应继续履行，原告要求解除合同的请求不予支持。被告无充足证据证明原告违约，故原告也不需承担违约责任。关于原告要求拆除地上附着物的请求，该请求应该依照合同的约定进行处理。双方在合同第六条约定，承租期满后地面的附着物由承租方自行处理，也就是说附着物应由被告自行处理。据此原告要求被告恢复土地的请求不符合合同约定，本院不予支持。 在合同有效且不解除的情况下，被告反诉要求原告继续履行合同没有实际意义，其要求也不具体明确，不构成一项诉讼请求。而且本院不支持原告解除合同的诉讼请求，也是相当于合同继续履行，故对被告要求原告继续履行合同的请求不再另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国农村土地承包法》第五十条，《中华人民共和国物权法》第一百三十三条之规定，判决如下： 一、驳回原告隆安县城厢镇新兴社区居民委员会和隆安县城厢镇国泰社区居民委员的全部诉讼请求； 二、驳回被告农小凤、林培旺、林抒苑要求原告隆安县城厢镇新兴社区居民委员会和隆安县城厢镇国泰社区居民委员会共同向被告交付约60亩土地的诉讼请求； 三、驳回被告农小凤、林培旺、林抒苑要求原告隆安县城厢镇新兴社区居民委员会和隆安县城厢镇国泰社区居民委员会共同向被告支付违约金20000元的诉讼请求。 本诉案件受理费300元，由原告负担；反诉案件受理费300元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 晶 审 判 员  凌全民 人民陪审员  李信优 二〇二〇年八月十日 书 记 员  陆晓萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第五十条荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。 《中华人民共和国物权法》 第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。