湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初2206号原告（反诉被告）：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。法定代表人：马永红，董事长。委托诉讼代理人：余军、姚兰，湖北诚明律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉美好世界实业投资有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道**。法定代表人：黄春波，董事长。委托诉讼代理人：梁建龙，男，公司职员。委托诉讼代理人：郭俊锋，湖北全成律师事务所律师。第三人：武汉普提金地产置业有限公司，住，住所地武汉市武昌区洪山路**/div>法定代表人：邵思骏。原告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与被告武汉美好世界实业投资有限公司（以下简称美好世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案。被告美好世界公司提交答辩状期间提出管辖异议,本院审查后裁定驳回被告美好世界公司对本案管辖权提出的异议。原告中铁信托公司向本院申请财产保全，本院依法裁定对被告美好世界公司的财产进行查封、冻结。原告中铁信托公司向本院申请追加武汉普提金地产置业有限公司（以下简称普提金公司）参加诉讼，本院依法通知普提金公司为本案第三人参加诉讼。被告美好世界公司于2019年2月15日向本院提起反诉，本院将两诉合并，依法适用普通程序，由审判员陈杰担任审判长，与人民陪审员王燕燕、姜辉组成合议庭，于2019年2月10日公开开庭进行了审理。2019年2月20日，被告美好世界公司申请对租赁房屋进行扩建及增设的造价费用和装饰装修的造价费用进行鉴定，进入鉴定程序后，鉴定机构北京希地环球建设工程顾问有限公司湖北分公司于2019年5月30日向被告美好世界公司发函，要求提交鉴定所需资料及交纳鉴定费用，2019年6月11日，被告美好世界公司表示无法提交鉴定所需资料且未交纳鉴定费用，鉴定机构作退案处理。本案转由审判员钟小培承办。被告美好世界公司申请继续鉴定，本院要求被告美好世界公司说明未交鉴定费用和未交鉴定材料的理由，被告美好世界公司表示鉴定材料尚在收集，希望齐全后交纳鉴定费用，并书面保证“在2019年9月24日前提交鉴定所需全部资料，如果鉴定再被退回，我方愿意承担由此所产生的全部法律责任”。本院通知鉴定机构北京希地环球建设工程顾问有限公司湖北分公司重启鉴定，鉴定机构于2019年10月15日向被告美好世界公司说明“交纳鉴定费用后，才可继续鉴定”。2020年5月20日，鉴定机构以“本案所缺资料为鉴定必需的资料且申请人未交纳鉴定费用”为由，再次作退案处理。本案由审判员钟小培担任审判长，与人民陪审员郭虹、黄谊丽组成合议庭，于2020年6月16日、2020年7月2日公开开庭进行了审理。中铁信托公司委托诉讼代理人余军、美好世界公司委托诉讼代理人梁建龙、郭俊锋到庭参加诉讼，第三人普提金公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中铁信托公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金2,433,800元以及迟延履行违约金95,088元和利息损失（按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）；2、判令诉讼费由被告负担。2019年2月27日，原告中铁信托公司申请将第一条诉讼请求变更为：判令被告立即支付租金3,182,429.33元（自2014年10月计算至2018年9月20日）以及迟延履行违约金354,457.14元和利息损失（其中本金570,528元从2015年6月30日起算、本金2,003,640元从2017年6月30日起计算、本金608,261.33元从2018年8月31日起计算，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）。事实与理由：2011年3月25日，普提金公司与美好世界公司签订租赁合同一份，将武汉市武昌区中北路166号东湖春树里二期2层的部分，出租给美好世界公司经营“四季恋餐厅”，经营期限8年，双方还约定了其他权利和义务。同年8月25日双方签订补充协议一份，美好世界公司又租赁82平方米物业。2015年6月30日，中铁信托公司依法取得案涉房屋所有权，并告知美好世界公司。其后因美好世界公司拖欠房屋租金，中铁信托公司于2016年11月10日发函要求支付租金，2017年1月23日发函要求支付租金和解除租赁合同关系。美好世界公司2018年8月27日回复“关于搬离商铺的函”，2018年9月20日美好世界公司将案涉商铺腾空交付中铁信托公司，但对于租金支付以种种理由搪塞未予支付，依据合同约定，应承担违约责任和利息。为维护自身权益，诉至法院。庭审中，中铁信托公司说明，本案租金主张的起止时间为2014年10月至2018年9月20日，2015年6月30日前的租金，法院的执行协助函明确要求支付给执行案的申请人中铁信托公司，2018年9月20日虽然办理房屋交接，但鉴于美好世界公司申请司法鉴定，仍然产生房屋占用费损失，对于该部分的损失，保留追究权利。被告美好世界公司辩称，1、对同一笔租金，原告已起诉要求被告支付243万元的基础上，再次主张要求支付318万余元，属一事两诉，对其重复起诉应予以驳回。2、原告自称取得涉案房屋所有权，但没有按照租赁合同的约定履行出租人的义务，其严重违约行为导致被告无法经营，无权要求被告向其支付租金。请求驳回其诉讼请求。第三人普提金公司未到庭，本院依法视其放弃答辩、举证、质证、法庭辩论及最后陈述的权利。反诉原告美好世界公司向本院提出反诉请求：1、判令中铁信托公司赔偿美好世界公司经营损失38万元（从2015年6月30日至2017年1月31日，共计19个月，每月损失2万元）；2、判令中铁信托公司向美好世界公司支付租赁房屋扩建及增设部分造价费用2,265,898.70元（房屋扩建1,555,082.70元、增设部分710,816元）；3、判令中铁信托公司向美好世界公司支付装饰装修残值125,000元；4、判令中铁信托公司向美好世界公司返还履约保证金15万元；5、判令中铁信托公司负担反诉费。事实与理由：2011年3月25日，美好世界公司与普提金公司签订《租赁合同》，承租东湖春树里二期商业房产一套用于经营餐饮。合同签订后，经普提金公司同意，美好世界公司通过建造钢结构平台的方式对承租房屋进行了扩建，支付了扩建造价费用1,555,082.70元，并增设了天然气系统、供电系统、空调系统等。此外，美好世界公司还对租赁房屋进行了装饰装修。2016年11月，中铁信托公司向美好世界公司送达催缴租金通知，称其于2015年6月30日取得租赁房屋所有权，要求美好世界从当日起向其缴纳租金。但中铁信托公司却未按租赁合同的约定履行出租人义务，存在严重违约行为。中铁信托公司未能消除公共部位的封闭缺陷，未能解决外墙广告的遮挡问题，也未履行应尽的运营管理义务，违反了合同7.2条约定，使包括美好世界公司经营的餐厅在内的整个商业体一直缺少正常的商业氛围。对于地铁8号线打围施工造成周边交通状况不佳客流锐减等诸多不利因素，中铁信托公司也未在配套服务和营销策划等方面进行提升和改善，导致美好世界公司经营的餐厅一直处于无法正常经营的状态，给美好世界公司造成了巨大的经营损失。2018年9月20日，经与中铁信托公司协商一致，美好世界公司将租赁房屋连同上述扩建、增设部分及装饰装修等一同交付给了美好世界公司，美好世界公司亦全部接收。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，对于扩建造价费用及增设部分应由双方共同承担。且租赁合同的解除系因不可归责于双方的事由所致，对于装饰装修的残值，也应由双方分担。租赁合同解除后，中铁信托公司应将美好世界公司缴纳的履约保证金15万元返还美好世界公司。中铁信托公司的违约行为给美好世界公司造成巨大损失，为维护自身权益，美好世界公司提起反诉。反诉被告中铁信托公司辩称，1、2、3项反诉请求均无相应的事实及证据支撑，也无相应鉴定结果，依法应全部予以驳回。第4项诉讼请求，首先反诉原告未提供相应票据，其次履约保证金系向第三人缴纳，不应由我方退还。反诉费用应由其自行承担。中铁信托公司为支持其诉讼请求、反驳对方反诉请求，依法向本院提交了证据一成都铁路运输中级法院（2014）成铁中执字第216号-64号执行裁定书（2015年6月30日），证据二租赁合同（2011年3月25日复印件）及补充协议（2011年8月25日，复印件），证据三关于商铺租金催缴通知（2016年11月10日）、关于解除房屋租赁合同关系的通知（2017年1月23日）、回复函（2017年2月9日），证据四《交接确认书》。美好世界公司为支持其反诉请求、反驳对方诉讼请求，依法向本院提交了证据一租赁合同（2011年3月25日，复印件）、补充协议（2011年8月25日，复印件），证据二《改造施工合同》（2011年3月27日，复印件）、《工程结算书》（2011年5月25日、2011年6月13日、2011年6月22日、2011年7月1日，复印件）、《室内装修合同》（2011年5月2日，复印件），证据三《燃气工程建设施工委托合同》（2011年7月12日，复印件）、《天然气气体报警系统工程建设施工合同》（2011年8月复印件）、《合同书（空调）》（2011年7月2日，复印件）、《供电合同（供配电）》（2011年6月17日，复印件）、《合同书（电梯）》（2011年5月25日，复印件）、《防水工程施工合同》（2011年7月10日，复印件），证据四关于商铺租金催缴的通知（2016年11月10日，复印件），证据五武汉轨道交通8号线相关信息图片（打印件），证据六交接确认书（2018年9月20日），证据七武汉农村商业银行回单证明。第三人普提金公司未提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院结合相关案件事实，依法综合认定。本院认定事实如下：2010年8月27日，美好世界公司向普提金公司支付租赁合同预付款（商铺定金）15万元。2011年3月25日，普提金公司（甲方）与美好世界公司（乙方）签订房屋《租赁合同》，将武汉市武昌区中北路166号东湖春树里二期2层的部分，建筑面积约为1050平方米的物业出租给美好世界公司经营“四季恋餐厅”。经营期限8年，自起租日计算，免租期满后的次日为起租日，即2011年6月15日，第1-3年，每平方米每月租金50元，第4-5年，每平方米每月租金56元，第6-8年，每平方米每月租金62元。租金先付后用，按季支付，首次支付租金，应在交楼7天内支付，以后应于每季最后一日前10日支付下季租金。履约保证金15万元，甲方开具保证金收据，租赁期满或合同提前终止，甲方有权从履约保证金中抵扣应付租金及其他应付费用。甲方在2011年3月25日把房屋交给乙方，租赁范围内的房屋、外墙广告位、其他公用面积、附属设施以及设备等，均应处于乙方能够自由使用的状态，并保持至租赁期满或本合同提前终止。交楼条件：甲方的给水设计到乙方外总表，配电房接出的电力系统由乙方负责，天然气主管道至甲方指定区域，乙方自行安装空调。乙方在租赁期限内，可对房屋及原有装置、设施进行改建（影响到房屋结构、主机电系统及原有装置、设施的改建行为。须征得甲方同意），乙方所作装修、改建及增设的设施、设备和商业固定装置的所有权归乙方所有，乙方无需支付任何费用给甲方，同时，甲方同意乙方于本合同租赁终止或期满退还出租房屋时，乙方须恢复上述有关装修、改建及有关设施、设备之原状。甲方提供乙方租赁区域外墙招牌位一块，乙方拥有独家使用及管理权。合同期满，乙方须将出租房屋所属设施、设备按正常使用状态交还至甲方，自然损耗等除外。租赁期满或提前终止时，乙方应在终止之日起十五日内将出租房屋交还甲方，非固定的设施设备由乙方负责清场。甲方违反合同其他条款，致使乙方不能正常使用房屋，乙方应在该情形发生后书面通知甲方，甲方收通知后于24小时内纠正，否则甲方赔偿乙方因此所受损失。由于甲方违约造成合同不能履行或解除，甲方应于终止或解除后7日内将已预付租金及物业管理费、履约保证金返还乙方，同时据实赔偿乙方损失。乙方不能按期足额交纳租金，逾期在30日内的，按应付日租金的50%支付延迟履行违约金。乙方无正当理由延迟支付租金达一个月，视为根本性违约，甲方可解除合同，租赁保证金不予退还，损失据实赔偿。由于乙方违约而导致合同不能履行或解除，履约保证金不予退还，乙方投入的装修及对出租房屋固定设施、固定设备的改造自行拆除，同时据实赔偿甲方损失。利息（如有发生）按逾期缴付的款项总额以中国人民银行同期相应对公基准贷款利率计算。合同还对其他事项进行了约定。2011年8月25日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定增租东湖春树里二期2层的部分房屋，建筑面积约82平方米，租金标准和前合同一直，起租期2011年6月15日。双方确认，起租期实际于2011年10月1日开始。合同签订后，美好世界公司出资，通过建造钢结构平台的方式对租赁房屋进行了扩建，增设了天然气系统、供电系统、空调系统，并对房屋进行了装修，对外经营。美好世界公司自称增设等行为取得了普提金公司的同意，但未提交相应证据。2015年6月30日，成都铁路运输中级法院作出（2014）成铁中执第216号-64执行裁定书，载明：本院查封了被执行人普提金公司所有的，位于武汉市洪山区中北路**东湖春树里******，建筑面积7421.02平方米的房产，现裁定解除对该房产的查封，将该房产交付中铁信托公司抵偿，该房产所有权自本裁定送达中铁信托公司时起转移。中铁信托公司告知了美好世界公司。庭审中，中铁信托公司表示因普提金公司所欠税费数额巨大，故暂未办理过户手续。2016年11月10日，中铁信托公司致函美好世界公司，要求支付租金。2017年1月23日，中铁信托公司再次发函，要求支付累计拖欠18个月零24天的租金1,239,868.65元并解除租赁合同关系。美好世界公司于2017年2月9日回函，称6年多的经营结果表明，由于该商业综合体自身的商业定位、招商结构、营销策划存在一定的偏差和滞后，以及建筑结构设计上的封闭缺陷，加上因市政工程造成的周边交通状况的持续不佳，使得该商业综合体自营运以来一直缺少正常的商业氛围，包括其店铺在内的绝大多数租赁商户开业以来，一直处于亏损状态，尤其是近两年，由于普提金公司资产被收购后，广大租户完全得不到必要的服务支持，店铺亏损逐步扩大，无力支付房租，申请重新签订合同，欠交租金给予七折减免的优惠支持，给予一年补足欠交租金的期限，保证重签合同后一个月内首付欠交租金的30%，其余欠交租金按月等额补交，一年内补齐。2017年11月7日，中铁信托公司向本院递交起诉状，并申请进行诉前调解。2018年2月11日，本案受理。2018年9月20日，美好世界公司将案涉商铺腾退交付中铁信托公司，增设的天然气系统、供电系统等不可移动部分未处理，其他物品已搬离，双方签订的《交接确认书》确认，双方未结纠纷，在诉讼中另行解决。2019年2月20日，美好世界公司申请对租赁房屋进行扩建及增设的造价费用和装饰装修的造价费用进行鉴定，进入鉴定程序后，鉴定机构北京希地环球建设工程顾问有限公司湖北分公司以美好世界公司未能提交鉴定必需的资料且未交纳鉴定费用为由，两次退回鉴定。美好世界公司认为，依据《建设工程造价鉴定规范》第5.4.1条“鉴定项目施工图（或竣工图）缺失，鉴定人应某下规定进行鉴定：1、建筑标的物存在的，鉴定人应提请委托人组织现场勘验计算工程量作出鉴定”的规定，退回鉴定错误，申请继续鉴定。中铁信托公司认为美好世界公司恶意拖延诉讼，由于美好世界公司申请鉴定原因，租赁房屋至今不能利用，不同意再次进入鉴定程序。北京希地环球建设工程顾问有限公司湖北分公司表示，排除交费因素，美好世界公司所提交的资料只能鉴定表面，对掩蔽工程无法准确鉴定。另查明，武汉地铁八号线工程一期工程于2013年12月28日开工，在租赁房屋附近有岳家嘴换乘地铁站，2017年12月26日，武汉地铁八号线工程一期开通运营。本院认为，普提金公司与美好世界公司签订的租赁合同及补充协议合法有效，双方应按照合同之约定行使权利、履行义务。合同履行过程中，成都铁路运输中级法院签发了执行裁定书，2018年9月20日双方对房屋进行了交接，对此所产生的法律后果，双方存在争议，本院予以分析论证。一、中铁信托公司是否有权收取租金问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，成都铁路运输中级法院签发执行裁定书后物权发生变更，中铁信托公司取得租赁房屋产权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，该公司自2015年6月30日开始代替普提金公司成为出租人，有权收取租金，美好世界公司有权向中铁信托公司主张承租人的抗辩。美好世界公司关于中铁信托公司未办理所有权证书，无权收取租金的理由不能成立。二、关于合同解除的时间。租赁合同约定，乙方无正当理由延迟支付租金达一个月，视为根本性违约，甲方可解除合同。中铁信托公司于2016年11月10日致函要求支付租金，此时，中铁信托公司作为出租人已长达16个月，美好世界公司长期不交租金，且其未提交任何证据表明该时间段不交租金存在正当的理由，其行为构成根本违约，中铁信托公司有权行使合同约定解除权，双方之间的租赁合同自2017年1月23日《关于解除房屋租赁合同关系的通知》到达美好世界公司时解除。关于武汉地铁八号线工程一期施工打围造成的不利影响，不属于突发事件，是企业经营中可能发生的商业风险，该情形出现后可以通过协商调整租金，但不能作为不交租金的依据。三、关于租金及占用费。中铁信托公司主张的租金（占用费）分为三块，第一块为产权取得之前的租金，发生于2014年10月至2015年6月29日之间，该租金属于强制执行内容，不应在本案中处理。第二块为2015年6月30日至合同解除之前2017年1月23日发生的租金。该租金分段计算为：2015年6月30日至2016年9月30日952,993.07元（1,132×56×15+1,132×56÷30），2016年10月1日至2017年1月23日264,359.73元（1,132×62×3+1,132×62÷30×23），两段共计1,217,352.80元。第三块为2017年1月24日至2018年9月19日的房屋占用费，共计1,396,661.60元（1,132×62×19+1,132×62÷30×27）。第二块、第三块的租金及占用费合计2,614,014.40元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，美好世界公司应向中铁信托公司支付。四、关于迟延履行违约金及利息。中铁信托公司主张迟延履行违约金354,457.14元。《租赁合同》仅约定乙方逾期支付租金30日以内的违约金，未约定逾期支付租金30日以上需要支付违约金。故中铁信托公司的该项主张没有合同依据，本院不予支持。中铁信托公司主张利息损失，符合合同约定，鉴于本案合同履行过程中的地铁打围、普提金公司在该处商业运营的实际情况，逾期付款利息以欠付租金2,614,014.40元为基数，自2018年9月20日起，按照2020年8月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%支付逾期付款利息。五、关于履约保证金15万元、反诉经营损失、扩建及增设部分的损失、装修残值。美好世界公司提出申请后，本院两次启动鉴定程序，美好世界公司无正当理由均不交纳鉴定费用，导致鉴定被退回。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条“当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。”的规定，美好世界公司应当承担举证不能的法律后果。另一方面，本案系美好世界公司拒不交纳租金而解除合同，根据合同中“由于乙方违约而导致合同不能履行或解除，履约保证金不予退还，乙方投入的装修及对出租房屋固定设施、固定设备的改造自行拆除，同时据实赔偿甲方损失”的约定，中铁信托公司无需退回、赔偿美好世界公司在反诉中主张的履约保证金和其他损失。对于其投入的装修及对出租房屋固定设施、固定设备的改造，美好世界公司应在本判决生效之日起三十日内，在确保安全的情况下，自行拆除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、武汉美好世界实业投资有限公司应于本判决生效之日起七日内向中铁信托有限责任公司支付2015年6月30日至2018年9月19日期间欠付租金2,614,014.40元。二、武汉美好世界实业投资有限公司应于本判决生效之日起七日内向中铁信托有限责任公司支付欠付租金的利息，以欠付租金2,614,014.40元为基数，自2018年9月20日起，按照2020年8月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%支付至本判决确定的给付之日止。三、武汉美好世界实业投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于武汉市武昌区中北路166号东湖春树里二期二层房屋内增设的钢结构、天然气、供电系统等固定设施、设备在确保安全的情况下自行拆除。四、驳回中铁信托有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回武汉美好世界实业投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39,328元，保全费5,000元，由中铁信托有限责任公司负担2万元，武汉美好世界实业投资有限公司负担24,328元。反诉案件受理费15,083.59元，由武汉美好世界实业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  钟小培人民陪审员  郭 虹人民陪审员  黄谊丽二〇二〇年八月三十一日书 记 员  周烨岚