海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1705号 上诉人（原审原告）：邵贤堂，男，1977年12月27日出生，汉族，住所地为江西省九江市都昌县，现住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：黄宏才，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：琼海大兴投资有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇万泉河路**龙头开发区。 法定代表人：郑锡辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈泽玮，该公司法务。 上诉人邵贤堂因与被上诉人琼海大兴投资有限公司（以下简称大兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2020）琼9002民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邵贤堂上诉请求：1、请求依法撤销（2020）琼9002民初12号民事判决，改支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定逾期交房的违约金已经过诉讼时效属于法律适用不当，①根据上诉人与被上诉人签订的《琼海市商品房买卖合同》约定：“被上诉人应在2014年12月31日前向上诉人交付已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明的商品房。如逾期未交房，被上诉人应按逾期日数每日向上诉人支付已付房款万分之一的违约金”。案涉的房屋至今都没有完成竣工验收，被上诉人至今尚未把符合双方约定的房屋向上诉人交付，仍然属于持续性的违约状态。被上诉人采取欺骗的手段向上诉人交房，其行为非常恶劣，诉讼时效不应起算；②根据当时生效适用的《民法通则》及现行的《民法总则》关于诉讼时效的规定,诉讼时效期间的起算点是自权利受到侵害或者知道或者应当知道权利受到侵害之日起.如按照合同约定的交房期限满后的次日起算诉讼权利,势必会出现这样结果。当时房屋还没有完成工程规划验收和专项验收,更不可能取得竣工验收备案表。根据《建筑法》的强制性规定,未经竣工验收的房地产是不能交付的,如果要求被上诉人交付,那么不被法律所允许,应当认定为是法律上的不能,是法律上的障碍。因此这种情况下诉讼时效的起算点就是从阻碍权利人行使权利的障碍消除之日起开始计算,也即从具备法律上交付的条件和合同约定义务上的条件之日起才能起算诉讼时效,案涉房屋至今都没有满足上述条件,因此本案不能起算诉讼时效。二、原审法院认定办理不动产权证期限为1460天没有法律依据,理由如下:①琼海市于2016年4月26日正式施行办理不动产登记制度。不动产登记制度施行以后在程序上更加方便被上诉人协助给上诉人办理产权证书的程序,因此从公平原则出发,本案应以730天来计算预期办证违约金;②被上诉人做为有经验的开发商,应当对琼海市和全国房地产的相关政策有所了解。事实上2013年12月20日中央就出台并实施不动产统一登记制度,2014年9月海南省不动产登记局成立,2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行等,2015年6月29日出台《不动产登记暂行实施细则》。被上诉人在明知或者应知的情况下仍与上诉人约定了1460天的办证期限,对上诉人极不公平;③根据合同第15条约定,被上诉人在730天内未办理产权证书,已构成违约。先不论是否办理不动产权证书,本案被上诉人在730天内均未办理出房屋权属证书，已经构成违约；④无论是办理房屋产权证证书还是不动产权证书，前置程序均是包含消防验收、规划验收等手续。本案上诉人所属的房产至今仍尚未办理上述手续，这也是导致本案构成诉的根本原因.被上诉人为了防止支付逾期交房的违约金，采取诱骗的方式骗取上诉人收房，将不符合合同约定房屋交付给上诉人使用。在自己经营管理不善而导致违约的情况下既不想承担逾期办证的违约金又不想承担逾期交房的违约金，如法庭支持了被上诉人的抗辩理由，明显违反公平原则。三、上诉人与被上诉人签订的《琼海市商品房买卖合同》为格式条款，部分条款无效上诉人在与被上诉人签订《琼海市商品房买卖合同》中“730天办理房屋权属证书和730天办理土地使用权证”“附件四中物业管理规约”条款时均未与上诉人协商，也没有将该条款以醒目的提示上诉人，属于格式条款，是无效条款。既然是无效条款，不应该约束上诉人。阳台作为附属物属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上具有独立性，应确定为房屋的专用部分，上诉人有对其进行装修、封闭等权利。上诉人所属的楼层均属于高层，被上诉人向上诉人交付房屋时阳台栏杆已经有大面积腐蚀、断裂的情况，上诉人出于家人及自身安全而增加了临时的“可移动遮挡物”不属于对阳台进行“改装”行为（该可移动遮挡物可随时拆卸）。根据《住宅建筑设计规范》第4.2.7条规定：封闭阳台是指栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台。而本案上诉人并未将阳台全部进行玻璃窗围闭使用，也没有在原规划的“栏板”以上进行改装使用，不属于封闭使用。因此即使该条款不属于格式条款，上诉人也不存在违约行为。四、原审法院采纳被上诉人提交的“受理签单（受理编号：296）”违反法律规定，该证据属于无效证据被上诉人提交的“受理签单（受理编号：296）”为无效证据。首先该证据来源不合法，无法证明出自于琼海市资源规划局；其次，该受理签单也没有注明相应的出具时间。该申报时间为2018年10月11日，据今将近2年之久，也无法证明到一审开庭时该原因是否消除；最后，该“受理签单”仅仅为一个封面，里面内容如何?被上诉人提交了什么材料给规划局等等均不知情。即使该签单是真实的，根据“受理签单”可知未能通过规划验收的原因有两个：①申报各栋原批阳台部分存在大面积封闭使用，与原批使用功能不符；②未提供室外夜景灯光实施照片。该受理签单并没有指明是上诉人的原因导致规划验收不通过。同时被上诉人也没有提交现在“未提供室外夜景灯光实施照片”原因已整改，也就无法证明尚未通过验收的唯一原因是大面积封闭阳台。五、本案尚未通过竣工验收的原因是案涉的楼层仍属于抵押状态根据上诉人提交的海逸广场不动产登记证明可知案涉的楼层已被抵押，抵押期限为2017年5月22日至2020年5月22日。由此可知截止至一审开庭之日时，上诉人房产所属的楼层及对应的土地使用权仍属于抵押状态，处于抵押状态的房产是无法办理相关产权证书的。由此可知并不是上诉人的原因导致案涉的房产未办理相应的产权证书。六、本案双方属于双方违约，应按照各自的违约行为承担违约责任。即使本案上诉人增加“可移动遮挡物”的行为属于擅自进行改装封闭阳台而使验收不通过，违反合同约定。但被上诉人向上诉人交付不符合合同约定和法律规定取得竣工验收的房屋也属于违约行为，因此双方的行为属于双方违约。《合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。如果认为上诉人违约行为承担的后果是不能及时取得房产证，而却对被上诉人交付不符合合同约定和建筑法规定的房屋的行为却不予处罚，这对上诉人极不公平，明显有违公平原则。 被上诉人大兴公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律准确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被答辩人称原审法院认定办理不动产权证期限为1460天没有法律依据，明显不当。因政策原因调整的房屋权属登记，再依照合同约定办理房产证属于履行不能，而答辩人所附义务并未减少，原审法院认定合并计算办理期限合理有据。其次，被答辩人作为完全民事行为能力人，答辩人有理由相信其签订涉案合同时已尽到应有的审查和注意义务。且在涉案合同第2页，亦有对涉案合同内容的提醒和说明。被答辩人擅自改造、加装阳台的行为已违反合同相关约定，原审法院对此认定属实。另外，原审法院在庭审时对答辩人提交的证据已进行审查，被答辩人所称证据来源不合法无相关依据也未举证证明。“受理签单”所列两点原因，其中“申报建筑阳台存在大面积封闭使用”是造成答辩人通过规划验收的根本原因，从其内容可以看出其权重。关于室外夜景灯光实施照片，答辩人在收到“受理签单”后便即时提交，完成整改。 上诉人邵贤堂向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2015年1月1日起至2015年10月8日止的逾期交房的违约金13246.8元；2.判令被告向原告支付自2017年10月8日起至2020年3月18日止的逾期办证的违约金42200.52元。 一审法院认定事实：被告系从事房地产开发、经营与销售的企业法人。2013年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-3幢11层1112室，建筑面积89.26平方米，房价款为473167元，付款方式为一次性付款。合同第三条约定……该商品房有非封闭式阳台3个。第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年12月31日前，将商品房交付买受人（原告）使用。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1.逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之零支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在730日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。第二十五条约定，买受人的房屋仅作居住使用，买受人使用期内不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同附件四《前期物业服务内容的约定》物业服务临时管理规约第十三条约定的本物业管理区域内禁止行为中第1项为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、平台、景观台等部位：设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能布局等。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款473167元，并于2015年10月8日办理入住手续。该房屋至今未办理产权证书，为此，原告于2020年1月2日向本院提起民事诉讼。另查明，被告于2018年10月11日向琼海市规划委员会申报海逸广场（一期）（A区）的规划核实，《受理签单》（受理编号：296）中“规划委员会工作人员填写”部分记明：经现场勘验，①申报各栋原批阳台部分存在大面积封闭使用。与原批使用功能不符。②未提供室外夜景灯光实施照片。完善以上问题后方可重报。”本院于2020年3月25日对原告涉案房屋进行现场勘查，经确认，涉案房屋有3个阳台，其中1个临客厅阳台是非封闭式阳台，另外2个临卧室阳台均被原告加装了玻璃窗户。再查明，2016年4月26日琼海市不动产登记中心正式开始办理不动产权证。琼海市住房保障与房产管理局不再办理《房屋所有权证》，琼海市国土资源局不再办理《国有土地使用权证》。 一审法院认为：本案系因商品房预售合同引起的民事纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：一、原告主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效以及被告应否向原告支付逾期交房违约金13246.8元；二、被告应否向原告支付自2017年10月8日起至2020年3月18日止的逾期办证的违约金42200.52元。 一、关于第一个争议焦点问题。原告已按合同约定履行付款义务,被告应按合同约定交付房屋给原告。根据合同约定，被告应当在2014年12月31日前将商品房交付买原告使用，但被告于2015年10月8日才向原告交付房屋，被告未依约如期交房,应承担相应的违约责任。现原告请求判决被告支付自2015年1月1日起至2015年10月8日止的逾期交房违约金13246.8元，被告则以原告该项诉求超过诉讼时效为由提出抗辩。合同约定，被告未能按约定期限交房，其逾期在60日之内不计付违约金，逾期超过60日后，按逾期日数每日以已付房款万分之一计付违约金，故被告应自2015年3月2日起计付违约金给原告。原告于2020年1月2日向一审法院起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，被告因逾期交房产生的自2015年3月2日至2015年10月8日期间的违约金，确已超过上述法律规定的三年诉讼时效期间,被告的抗辩理由有事实根据和法律依据,予以采纳。故对于原告该项诉求，依法予以驳回。 二、关于第二个争议焦点问题。由于国家实行不动产权登记政策，琼海市于2016年4月26日开始实施不动产权统一登记，房屋产权证和土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。而双方在合同中对办理房屋产权证与土地使用权证分别约定了730天的期限，因两证合一政策实施，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为1460天。被告已于2015年10月8日向原告交付房屋，故从交房之日起计算，被告应在2019年10月7日前为原告办理不动产权证。合同约定涉案房屋包含3个非封闭式阳台，原告不得擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、平台、景观台）等部位的设计用途、功能布局等。经查明，被告申报规划核实未通过的原因之一在于阳台部分存在大面积封闭使用致使与原批使用功能不符的情况。原告对涉案房屋其中2个阳台加装玻璃窗户使用，属于合同约定禁止的擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌、设计用途、功能布局的情形，而在原告未将其房屋阳台上述情形整改完善之前，被告无法为原告办理不动产权证，被告不应承担其未能为原告办理不动产权证的违约责任。故原告请求判决被告向原告支付自2017年10月8日起至2020年3月18日止的逾期办证违约金42200.52元，缺乏事实根据与法律依据，依法予以驳回。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告邵贤堂的全部诉讼请求。 上诉人邵贤堂二审提交二份新证据：1、建设工程规划核实意见书；2、不动产登记证明。证明即使上诉人封闭阳台，也不可能因为该行为导致竣工验收未通过；无法办理产权证书是被上诉人的原因。被上诉人大兴公司对证据1、证据2的真实性、合法性均无异议，对关联性和证明内容有异议。本院对二份证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。 本院认为，上诉人邵贤堂与被上诉人大兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且该合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。被上诉人大兴公司未依约如期交房,应承担相应的违约责任。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，被上诉人大兴公司因逾期交房产生的自2015年3月2日至2015年10月8日期间的违约金，确已超过上述法律规定的三年诉讼时效期间。因此上诉人邵贤堂的该上诉请求不能成立，本院不予支持。该合同附件四《前期物业服务内容的约定》物业服务临时管理规约第十三条约定的本物业管理区域内禁止行为中第1项为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、平台、景观台等部位：设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能布局等。上诉人邵贤堂于2015年10月8日办理入住手续后，对涉案房屋2个临卧室阳台加装了玻璃窗户。被上诉人大兴公司于2018年10月11日向琼海市规划委员会申报海逸广场（一期）（A区）的规划核实，《受理签单》（受理编号：296）中“规划委员会工作人员填写”部分记明：经现场勘验，①申报各栋原批阳台部分存在大面积封闭使用。与原批使用功能不符。②未提供室外夜景灯光实施照片。完善以上问题后方可重报。”上诉人邵贤堂违反合同附件四的相关约定，将阳台部分封闭使用，是被上诉人大兴公司申报规划核实未通过的原因之一，进而导致被上诉人大兴公司无法为上诉人邵贤堂办理不动产权证。综上所述，上诉人邵贤堂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1096元，由上诉人邵贤堂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  吴罗南 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年八月十八日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  陈梓杰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。