湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初2874号原告：程瑶，男，1990年6月18日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：彭新喜，湖南迈旭律师事务所律师。被告：湖南同发投资有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道万家丽南路二段**。法定代表人：李**程。委托诉讼代理人：汪玉，湖南崇民律师事务所律师。被告：刘增君，男，1986年12月1日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告程瑶诉被告湖南同发投资有限公司（以下简称“同发公司”）、刘增君不当得利纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程瑶的委托诉讼代理人彭新喜，被告同发公司的委托诉讼代理人汪玉，被告刘增君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程瑶请求判令：一、判令被告同发公司、刘增君共同向原告程瑶返还不当得利162983元；二、判令被告同发公司、刘增君共同承担本案的案件受理费、保全申请费、保函费用等诉讼费用。事实与理由：2017年10月25日，原告程瑶与被告同发公司就购买丽发新城三期48栋5层04号房屋达成了口头协议，约定的价款总额为596068元。该口头协议达成后，双方的履行情况如下：原告程瑶于当日（2017年10月25日）向被告同发公司指定微信账户支付两笔定金，分别为14000元、6000元（合计为20000元），同日被告刘增君代表被告同发公司向原告程瑶出具了一张收条，该收条载明上述20000元金额系购买上述房屋的定金。2017年11月6日，原告程瑶又向被告同发公司指定的被告刘增君中国建设银行账户支付房款142983元，被告刘增君亦受托出具收条一张，载明上述142983元系购买上述房屋的房款，同时，原告程瑶向被告同发公司账户支付了133085元（被告同发公司开具了发票）。2017年11月14日，原告程瑶与被告同发公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，原告程瑶赫然发现上述合同载明的合同总价为433085元，并非之前约定的596068元。原告程瑶当即提出异议，被告同发公司工作人员解释公司均是如此操作，希望原告程瑶理解。此时，原告程瑶已经向被告同发公司支付了合计296068元，且当时合同签订是进行的网签，无法进行变更，不得不签字。原告程瑶为查明真相，向长沙市住建委申请公开其购买的丽发新城三期48栋5层04号房屋的备案价格，该委于2018年10月26日回复上述房屋的备案价为4580元/平方米。因此，根据民事法律不当得利的有关规定，被告同发公司向原告程瑶收取的超出备案价格的162983元应当予以返还，被告刘增君亦应当承担共同返还责任。被告同发公司辩称：一、被告同发公司与被告刘增君没有任何关系，也从来没有指定原告向被告刘增君支付任何款项；二、原告程瑶从被告刘增君处购买的房屋系被告同发公司丽发新城项目总包方湖南省八环建筑工程有限公司（以下简称“八环公司”）以抵工程款方式从被告同发公司处购买，后又将该房屋以500000元的价格转让给被告刘增君。原告程瑶在购买房屋时被告同发公司已经没有房源可售，原告程瑶通过其他方式获知被告刘增君有房屋出售，遂与被告刘增君取得联系并就买卖房屋的价款等协商一致，该行为系原告程瑶从被告刘增君处购买房屋，被告刘增君收取的价款是其房屋增值的收益。且被告同发公司未收取价款，被告同发公司仅收取了按照房屋主管部门备案的房款，且被告同发公司在收取房款后将所收取的房款全部支付给了被告刘增君，被告刘增君收取的费用不属于不当得利，与被告同发公司无关；三、不当得利指他人没有法律依据取得不当利益，受损失的人有权请求返还不当利益，本案中原告程瑶在购房时被告同发公司的房屋二手房销售价格已经高达6500元每平方米，且房源紧张，无法购得。原告程瑶不可能以4580元每平方米的价格从被告刘增君处购得房屋，其购买房屋应该是按照市场价格购得，其所支出的费用为正常的市场价格，且根据房屋现有的价值，单价已经超过7500元，原告程瑶不仅没有受损，反而获益，更不存在不当得利一说；四、如果按照原告程瑶的逻辑，被告刘增君依法转让自己的房屋并赚取市场差价的行为构成不当得利，那所有出售二手房的业主因卖房取得的超过原买房价格的金额均构成不当得利，实属荒谬，原告程瑶的诉求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告程瑶的所有诉讼请求。被告刘增君辩称：被告刘增君和被告同发公司没有任何关系，被告刘增君没有代表被告同发公司谈过任何买卖房屋的事情，被告刘增君是八环公司的乙方，八环公司将丽发新城小区的部分劳务工程承包给被告刘增君，八环公司当时无力支付工程款，要求以涉案房屋作价500000元抵扣工程款。当时被告刘增君没有购房资格，故八环公司承诺被告刘增君通过被告同发公司进行更名手续，我可以将涉案房屋转卖给他人。由于被告刘增君要出售涉案房屋，原告程瑶通过中介联系到被告刘增君，当时丽发新城小区均价超过6500元每平方米，原告程瑶要求以6300元每平方米进行购买。被告刘增君收取了原告程瑶的定金后，便要求八环公司为被告刘增君办理更名手续，多于备案价格的房款均支付给了被告刘增君。被告同发公司在收取433085元房款后，将该433085元支付给了被告刘增君。被告刘增君所获利的90000多元不属于不当得利。本院经审理查明：2017年10月25日，被告刘增君作为收款人，出具收条一张，载明：“今收到程瑶购长沙市天心区丽发新城三期48栋504号房屋定金人民币20000元整，该房屋全部房款为人民币596068元整，程瑶务必在2017年11月5日前付清全部房款（首付款）并办理该房屋网签手续。”原告程瑶于同日通过微信转账向被告刘增君支付20000元。2017年11月6日，被告刘增君作为收款人，出具收条一张，载明：“今收到程瑶购长沙市天心区丽发新城三期48栋504号房屋房款人民币142983元整，该房屋全部房款为人民币596068元整，程瑶务必在2017年11月3日前付清全部房款（首付款）并办理该房屋网签手续。”原告程瑶于同日通过银行转账向被告刘增君支付142983元。2017年11月6日，原告程瑶向被告同发公司支付133085元，被告同发公司向原告程瑶出具了金额为133085元的购房款发票。2017年11月14日，原告程瑶与被告同发公司签订《长沙市商品房买卖合同》，主要内容：“程瑶购买坐落于湖南省长沙市天心区××路××段××号丽发新城三期第48幢5层04号房屋，建筑面积94.56平方米，单价为4580元／平方米，总房价433085元。程瑶应于本合同签订之日向同发公司交付首期房款133085元，剩余房款300000元采用银行按揭或公积金贷款方式支付。”2018年9月29日，原告程瑶向长沙市住房和城乡建设委员会寄送《丽发新城三期备案价格公开申请书》，申请公开丽发新城三期48幢5层04号房屋的一房一价表。2018年10月26日，长沙市住房和城乡建设委员会回复：“经查，丽发新城三期48栋5层04号房（504）价格为4580元/平米。”原告程瑶提交微信聊天记录若干，聊天记录中其他丽发新城小区业主表示，其亦存在超过备案价购房的现象，普遍为备案价4000多元每平方米加价至6000多元每平方米，总房款增加20万元左右。被告同发公司提交《湖南省建设工程施工合同》四份，四份合同发包人为被告同发公司，承包人为八环公司，工程名称为丽发新城二期20#、21#、24#等。被告同发公司另提交协议书一份，签订时间为2017年6月8日，主要内容：“同发公司将丽发新城三期48#栋剩余未销售房屋出售给八环公司，购房款从同发公司应当支付给八环公司的工程款中直接抵扣，八环公司不再另行支付购房款。同发公司出售给八环公司的房屋单价以上级主管部门审批的监制价为准，考虑到八环公司生产经营的实际需要，同发公司同意给予八环公司每套房屋一次更名权。”被告同发公司提交一份《更名申请书》，载明：“申请人刘增君于2017年9月4日从八环公司处受让了同发公司开发的丽发新城三期48栋504房。并享有一次更名权，现本人因个人原因特申请将上述房屋更名至程瑶名下。”被告同发公司提交其向被告刘增君银行转账300000元的凭证和向被告刘增君付账款133085元的记账凭证，另提交2018年9月4日，被告刘增君作为收款人出具的收条一张，载明：“今收到湖南同发投资有限公司支付的丽发新城三期48栋504号房房屋销售款共计433085元（其中通过银行转账方式支付了300000元，收现金133085元）。”被告刘增君提交协议书一份，签订时间为2017年10月14日，主要内容：“刘增君于2016年5月3日向八环公司申请支付的承包工程进度款经八环公司审核确认后的应付金额为606084元，八环公司于2016年5月17日已经支付给刘增君106084元，剩余500000元至今未支付，现因八环公司资金周转确实困难，八环公司提出以其从同发公司处购得的丽发新城三期48栋504号房屋转让给刘增君，房款直接抵扣上述剩余工程款500000元，刘增君同意受让该房屋以抵扣500000元工程款。”据原告程瑶陈述，原告程瑶自始至终认为其系与被告同发公司进行交易，被告刘增君从未表示过系其个人出售房屋。被告刘增君收取定金时，原告程瑶知晓涉案房屋的总价款为596068元。原告程瑶与被告同发公司签订购房合同时，发现合同总价为433085元，但其当时已经支付了29余万元的款项，原告程瑶认为很难将款项从开发商处退还，故选择继续办理按揭贷款。据被告刘增君陈述，其向原告程瑶表示过房屋的出售方系被告刘增君，否则被告刘增君不会去收款，原告程瑶购房时是通过第三方房屋中介找到被告刘增君。当时周边小区的均价为7000元左右，涉案房屋仅以6300元每平方米出售。据被告同发公司陈述，涉案房屋所在的丽发新城小区二手房均价超过6500元每平方米，原告程瑶购房时已无新房房源可售。被告同发公司将房屋开盘后未售的剩余房源出售给八环公司抵扣工程款的行为没有相应政策明文禁止，在2018年6月25日长沙市出台相应限购政策前，企业可随意购买商品房。上述事实，有收条、发票、长沙市商品房买卖合同、《关于程瑶同志政府信息公开申请的回复》、微信聊天记录、湖南省建设工程施工合同、协议书、更名申请书等证据以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告程瑶认为，其自始至终系与被告同发公司进行交易，被告刘增君从未表示过系其个人出售房屋。被告同发公司和被告刘增君则认为，本案系被告刘增君向原告程瑶出售房屋。2017年10月25日和2017年11月6日的两张收条均载明房款为596068元，且收条的收款人均写明为被告刘增君。原告程瑶为完全民事行为能力人，其在支付定金20000元、房款142983元，并收取被告刘增君出具的收条时，明知或应知交易对象为被告刘增君，交易标的为丽发新城三期48栋504房屋，交易价格为596068元。故本院认为，原告程瑶和被告刘增君虽未签订书面房屋买卖合同，但双方达成了以596068元购买和出售涉案房屋的合意，房屋买卖合同已成立并生效，且不违反法律法规强制性规定，双方均应依约履行，原告程瑶依此支付购房款596068元。被告刘增君指示被告同发公司与原告程瑶签订房屋买卖合同，并对房屋进行更名，系根据被告刘增君和被告同发公司之间的约定，本案房屋买卖合同的交易双方仍为原告程瑶和被告刘增君。原告程瑶向被告刘增君和被告同发公司支付购房款，系原告程瑶基于房屋买卖合同的履约行为，并非错误给付。被告刘增君和被告同发公司收取原告程瑶支付的购房款并非无法律依据，而是依据本案的房屋买卖合同关系。因此，被告同发公司和被告刘增君收取原告程瑶购房款的行为，不构成不当得利。退一步说，即使本案存在合同无效或撤销的情形，原告程瑶依此主张返还部分购房款。法律亦规定房屋买卖合同须全部恢复原状，即由原告程瑶返还涉案房屋，被告同发公司和被告刘增君退还收取的全部购房款，一方有过错的，还应赔偿相应损失。原告程瑶主张仅返还涉案房屋备案价与约定成交价的差额，同时不返还涉案房屋。于法无据，于理不合。综上，本院对原告程瑶的全部诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：驳回原告程瑶的全部诉讼请求。本案受理费3560元，减半收取1780元，由原告程瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二〇年八月十四日法官助理于孝宁书记员杨烈洋附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。