广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初916号原告（反诉被告）：张成平，男，1975年11月19日出生，汉族，住湖北省京山县，被告（反诉原告）：赵坚明，男，1965年8月24日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：伍蓓影，与赵坚明为夫妻关系。被告：温校概，男，1956年10月14日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：叶景达，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玮宇，广东富颂达律师事务所实习人员。原告（反诉被告，以下统称原告）张成平诉被告（反诉原告，以下统称被告）赵坚明、被告温校概租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告张成平、被告赵坚明及其委托诉讼代理人伍蓓影，被告温校概的委托诉讼代理人叶景达、张玮宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张成平向本院提出诉讼请求：1.判令赵坚明退还张成平两个月押金147600元；2.判令赵坚明退还张成平两个月租金147600元；3.判令赵坚明、温校概支付厂房维修款70035元；4.判令赵坚明、温校概支付厂房管理人员工资、生活费15000元；5.本案诉讼费由赵坚明、温校概承担。事实与理由：张成平与赵坚明于2019年9月15日签订位于新街清布村南阳庄东湖路段旁的厂房租赁合同，在履行合同的过程中，因赵坚明拒交厂房所有人（原房东温校概）的厂房租金，导致厂房所有人（原房东温校概）收回厂房并解除与赵坚明签订的厂房租赁合同，此事造成张成平与赵坚明签订的合同无法履行，（注：张成平不欠赵坚明的厂房租金），致使张成平的利益受损，为了追回张成平的经济损失，维护自身的合法权益，彰显法律的公正与威严，现请求法院判令赵坚明、温校概无条件退还厂房两个月押金147600元，已交的厂房两个月租金147600元，厂房维修款70035元，厂房管理人员工资、生活费15000元并负担本案诉讼费。被告赵坚明辩称，第一，不存在张成平所说的厂房所有人温校概收回厂房并解除与我方签订的厂房租赁合同。2020年1月我方和温校概签订的厂房租赁合同是有效的，没有解除合同。第二、张成平欠我方2019年10月至2020年1月份所租用厂房的电费及2020年1月份的租金，根据2019年9月15日张成平与我方签订的《厂房租赁合同》第四条违约责任第2点：“乙方应按时缴纳租金、水电费等费用。乙方每次交租期不超过10天，11天后乙方应每天按拖欠租金金额的千分之三收取违约滞纳金，无故超过1个月未交租的，甲方有权向乙方增收所欠租金总额的10%违约金，并有权单方面无条件解除本协议，保证金不退，甲方可自行处理厂房内设备并重新招租。”因此由于张成平违约，所以我方单方面无条件解除与张成平签订的《厂房出租合同》，保证金不退，自行处理厂房内设备并重新招租。综上，请求驳回张成平诉讼请求。被告温校概辩称，张成平当庭要求赵坚明、温校概对诉请3、4承担共同清偿责任，我方认为已经超过法定的举证期限，请法庭不予准许。我方与张成平不存在合同关系，我方也没有收取张成平任何款项，故根据合同相对性原则，张成平与赵坚明之间的债权债务关系与我方无关，我方不是本案的适格被告主体。我方与赵坚明于2019年8月27日签订厂房租赁合同，约定我方将涉案厂房出租给赵坚明管理使用，签订合同后我方已经将涉案厂房交付给赵坚明管理使用，在履行合同过程中，因赵坚明拖欠租金水电费构成为违约，故双方已经达成协议，解除厂房租赁合同，我方与赵坚明之间的债权债务关系已经履行完毕。根据我方了解，赵坚明将涉案厂房转租给张成平后，张成平也存在拖欠赵坚明水电费、租金的情况，故张成平也存在违约，且张成平也不同意进行承租涉案厂房。被告赵坚明向本院提出反诉请求：1.张成平退还温校概代交的2019年10月1日至2020年1月2日涉案厂房的电费54412.54元；2.本案诉讼费由张成平承担。事实和理由：与答辩意见一致。张成平针对反诉辩称，我与赵坚明签订的合同中明确约定用电是1.1元/度，且我方根本没有用电，现场也没有电表，我方不清楚电费究竟是如何产生的，故我方不同意支付电费。温校概针对反诉述称，这是赵坚明与张成平的债权债务关系，与我方无关。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物是位于广州市花都区新雅街清布村南阳庄东湖路段旁的房屋，温校概陈述由其向广州市花都区新华街清布村南阳第二经济合作社租赁土地后建设的房屋，房屋的建设没有经过规划报建。2019年8月27日，温校概（甲方）与赵坚明（乙方）签订租赁合同，约定，乙方承租位于广州市花都区新雅街清布村南阳庄东湖路段旁的厂房，甲方安装有三相动力电源630KW供两间厂房使用。乙方每月的所有电费按照供电局部门发放电费单据所产生的一切费用及基本电费，每月所产生的电费由乙方转交给甲方。合同并对其他权利义务进行了约定。2019年9月15日，赵坚明（甲方、出租方）与张成平（乙方、承租方）签订《厂房出租合同》，约定，甲方将位于南洋的厂房租赁给乙方使用，租期为2019年11月1日起至2034年2月28日止，租金为每月73800元，按每3年递增10%计算，租金每3年11月1日开始递增。租金按每两月支付一次，乙方每次交租期不超过10天，乙方应按先付租金后使用的原则，每个月租金由乙方在每月的1日前支付给甲方。乙方在签订租赁合同时要当天内交纳保证金147600元以及首次租金147600元给甲方，合同自双方签字之日起生效。租赁期满双方清算无误后，乙方无违约、无欠款情况下，7个工作日内无息退还给乙方。甲方必须保证厂房水电齐全，甲乙双方协商，水费对公、电费按照1.1元/度计算，每月30号抄表，当月水电费在下月10号前结清。乙方在进行各项活动所产生的其他各项费用，均由乙方自行缴纳。合同并对其他权利义务进行了约定。2019年9月15日，张成平向赵坚明支付押金147600元及2019年11月1日至2019年12月31日的租金147600元，赵坚明于2019年9月15日将租赁物交付张成平使用。2020年1月15日温校概解除与赵坚明的合同并收回涉案租赁物。赵坚明向本院提交用户编号为080014xxxxx2510，用电地址为花都区新雅街Y778线清布24队（原丽丰纺织）的用电详细清单，拟证明涉案租赁物的电费情况。诉讼中，各方关于租赁物交付给张成平时的状态、张成平对厂房的维修状况、电费缴纳情况等各执一词。张成平认为，涉案厂房前经历过火灾，交付时没有窗户，存在楼房开裂等情况。赵坚明、温校概均不确认张成平的陈述，赵坚明认为，张成平是在看过现场对厂房现状清楚了解的情况下才签订合同。火灾后业主已经维修好了才租给张成平。交付使用时厂房和办公楼都没有发现渗漏水的问题。关于张成平进行维修的情况，张成平陈述，维修没有签订书面合同，是我去找零工来做的。签订合同之前我方有去现场看过租赁物，了解租赁物的状况，合同中没有对维修费进行约定，赵坚明签订合同时承诺要维修涉案厂房，但其没有维修，我想到钱不是很多，自己也能承受，就自己掏钱维修了，对此我方没有证据。赵坚明陈述，不清楚维修情况。我已经将我承诺维修的部分全部维修好了，只差1200元没有给张成平。关于电费缴纳情况，张成平陈述，涉案租赁物现在都没有装电表，故我方认为没有产生电费。赵坚明陈述，涉案厂房内有630千伏的变压器，张成平没有支付过电费。温校概陈述，涉案厂房内有630千伏的变压器，在我方租赁给赵坚明之前就有电表，也就是赵坚明提交证据里的电表，电费由我支付,因为我方的合同相对方并非张成平，我方不接受张成平直接向我方支付电费。由于我方收取了赵坚明的押金没有返还，我方的意见是将押金与赵坚明欠付的水电费、租金相互抵扣，我方与赵坚明之间的权利义务全部履行完毕。我认为张成平应当直接向赵坚明支付电费，而非向我方支付电费。赵坚明陈述，2019年11月份至2020年1月份的电费全部都是由温校概支付的，张成平没有支付给我方，我方也没有支付给温校概，我方不同意关于温校概所说的押金与我方水电费、租金相抵扣。针对赵坚明的意见，温校概陈述，双方当时已经达成协议将赵坚明欠付的费用与我方应当返还的押金相互抵扣之后两清，达成协议后，双方将赵坚明与我方签订的租赁合同撕掉，赵坚明在合同后写“债权债务已结清，该合同作废”，温校概并提交其粘好的合同，拟证明双方之间权利义务已经结清。赵坚明确认合同后面的签名是其所签，但上面的字并非其所书写。关于厂房管理人员工资和生活费，张成平陈述该费用由其自行核算。本院认为，张成平与赵坚明签订的租赁合同虽是双方的真实意思表示，但该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的上述合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因《厂房出租合同》无效，赵坚明应当将收取的押金予以返还，因此，张成平请求赵坚明返还押金147600元，合理有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故《厂房出租合同》虽无效，张成平仍应当按照双方合同约定的标准支付其占有使用期间的占有使用费，2019年11月1日至2019年12月31日期间，租赁物仍由张成平占有使用，故张成平请求赵坚明返还2019年11月1日至2019年12月31日期间的占有使用费，依据不足，本院不予支持。关于厂房维修款，赵坚明陈述其还有1200元款项未向张成平付清，故张成平请求赵坚明支付1200元维修款，本院予以支持。关于其他的厂房维修款，首先，张成平陈述其在签订合同之前查看过租赁物，对租赁物的状况清楚知晓，双方签订的合同中并未对维修费进行约定，张成平认为赵坚明承诺维修厂房但并未提交相应的证据予以佐证，赵坚明陈述除了1200元款项未付清之外其余已经全部维修好，故本院对张成平的陈述不予采纳。其次，依照张成平的举证，张成平提交的收据及微信付款记录，仅能显示其支出了相应的款项，无法显示所支出的款项是否是用于厂房的维修。故张成平请求赵坚明赔偿其他维修费用，理据不足，本院不予支持。关于厂房管理人员的工资、生活费，该项支出并不属于合同无效应当赔偿的损失，张成平亦未提交充分的证据证明该项费用是否实际支出、实际支出的金额如何，故张成平请求赵坚明赔偿厂房管理人员工资、生活费15000元，本院不予支持。《厂房出租合同》的相对方是赵坚明，依照合同相对性，张成平对温校概提出的诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。根据各方签订的合同，电费由张成平向赵坚明支付，赵坚明向温校概支付，现温校概以其合同相对方并非张成平，其与赵坚明之间的债权债务已经履行完毕为由，认为张成平无需向其支付电费，在此情况下，赵坚明提起反诉要求张成平向温校概支付电费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赵坚明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张成平返还押金147600元；二、被告赵坚明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张成平支付维修款1200元；三、驳回原告张成平的其他诉讼请求；四、驳回被告赵坚明的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3502元，由原告张成平负担2132元，由被告赵坚明负担1370元。反诉案件受理费580元，由被告赵坚明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年八月六日法官助理李诗琪书记员孙诗韵