北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初3695号原告：程冬青，女，1974年6月21日出生，汉族，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区。被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，北京弘轩鼎成房地产开发有限公司职员。原告程冬青与被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩鼎成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程冬青，被告弘轩鼎成公司的委托诉讼代理人郎敬禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程冬青向本院提出诉讼请求：1．判令弘轩鼎成公司为程冬青办理平谷区夏各庄镇5-12地块12-12#住宅楼某房屋（以下简称案涉房屋）的初始登记，并协助程冬青将涉案房屋的所有权登记至程冬青名下；2．判令弘轩鼎成公司向程冬青支付违约金14216．24元；3．判令弘轩鼎成公司返还契税42648．72元、公共维修基金15585元，并赔偿损失1085元；4．本案诉讼费由弘轩鼎成公司承担。事实和理由：2016年9月21日，程冬青与弘轩鼎成公司签订《北京市商品房预售合同》，购买涉案房屋，总价款2834511元。程冬青同意委托弘轩鼎成公司代交专项维修资金、契税、产权证印花税、房屋登记费;弘轩鼎成公司应在2017年10月30日前,取得商品房所在楼栋的权属证明;程冬青同意委托弘轩鼎成公司或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记;如因弘轩鼎成公司责任,程冬青未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的,双方同意程冬青不退房,合同继续履行,弘轩鼎成公司应当按总房价款的千分之五向程冬青支付违约金等内容。程冬青于2016年8月14日和2016年9月21日分别向弘轩鼎成公司支付了100000元和754511元,2016年9月21日弘轩鼎成公司出具收据载明收到首付款8540511元;程冬青于2017年1月4日以贷款方式向弘轩鼎成公司支付了剩余房款1980000元。2016年12月19日,弘轩鼎成公司向程冬青发送《由谷嘉园入住通知书》,通知程冬青于2016年12月29日办理案涉房屋的交接及入住手续。2016年12月29日,弘轩鼎成公司与程冬青签订《实测面积结算补充协议》,约定案涉房屋实测建筑面积155．85平方米,实测套内建筑面积143．19平方米,套内面积差为0．44平方米;实际结算总房款2843248元等内容。同日,程冬青向弘轩鼎成公司支付了房款差额8737元、契税42648．72元、公共维修基金15585元及一年的物业管理费4862．52元。2016年12月29日,程冬青与北京宝煌房地产咨询有限公司(以下简称宝煌公司)签订《房屋权属交易过户、产权登记代办合同》,约定程冬青自愿委托宝煌公司办理案涉房屋的交易过户、产权登记手续、宝煌公司于接受委托之日一次性收取代办服务费1000元等内容。同日,程冬青向宝煌公司支付了代办费1000元、登记费80元、印花税5元,共计1085元。截至目前为止,因弘轩鼎成公司原因,其未在约定期限内办理案涉房屋所在楼栋的初始登记,亦未将案涉房屋所有权转移登记至程冬青名下。根据约定,弘轩鼎成公司应在2017年10月30日前,取得案涉房屋所在楼栋的权属证明;如因弘轩鼎成公司责任,程冬青未能在案涉房屋交付之日起730日内取得所有权证书的,弘轩鼎成公司应按总房价款的千分之五支付违约金。程冬青已按约定向弘轩鼎成公司支付契税、公共维修基金,弘轩鼎成公司在办理初始登记和转移登记时应向相关部门缴纳公共维修基金和契税,但弘轩鼎成公司并未将公共维修基金和契税上缴至相关部门。如程冬青为办理房产证自行支付公共维修基金和契税,再次起诉请求弘轩鼎成公司返还公共维修基金、契税,明显浪费司法资源、降低诉讼效率,故程冬青要求弘轩鼎成公司返还公共维修基金和契税，其自行承担办理房屋权属登记和转移登记时应缴纳的公共维修基金和契税。此外,程冬青根据与弘轩鼎成公司的约定,和宝煌公司签订了《房屋权属交易过户、产权登记代办合同》,该合同约定如程冬青单方解除合同将不退还服务费。程冬青已按约定向宝煌公司支付1085元,现因弘轩鼎成公司原因仍未办理过户登记,程冬青要求自行办理所有权转移登记,故程冬青向宝煌公司支付的费用为程冬青遭受的损失,程冬青有权要求弘轩鼎成公司予以赔偿。为维护自身合法权益，故诉至法院。弘轩鼎成公司辩称，不同意程冬青的诉讼请求。理由是1．关于办理房屋转移登记的诉请,待工商银行平谷支行解除抵押等事宜后,就可分批为业主办理房屋转移登记。2．不同意程冬青主张逾期办理房屋转移登记违约金的诉请。弘轩鼎成公司并非有意不予办理房屋转移登记,系因2017年购房政策施行后,房屋销售受到巨大影响且弘轩鼎成公司又涉及大量诉讼案件,导致项目土地被法院查封,账户资金被冻结、扣划，最终影响了房屋转移登记的办理。但弘轩鼎成公司一直积极与平谷区相关政府机关沟通协商,从未放弃过为业主们办理房屋转移登记,2020年7月已将涉案房屋所在楼栋的初始登记办理完毕,所以弘轩鼎成公司希望程冬青能综合考虑实际情况,放弃向弘轩鼎成公司主张逾期办证房屋转移登记违约金的诉请。3．公共维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,根据相关管理办法规定,只有房屋灭失的,业主才有权要求返还;契税是办理房屋转移登记的前提,若程冬青要求返还契税,应同时解除委托弘轩鼎成公司办理房屋转移登记的委托关系,且委托关系解除后程冬青亦无权向弘轩鼎成公司主张逾期办理房屋转移登记违约金的诉请;程冬青主张的赔偿损失系同一事实要求弘轩鼎成公司承担两次赔偿责任,该诉请无事实及法律依据，弘轩鼎成公司不同意承担。本院经审理认定事实如下：2016年9月21日，程冬青与弘轩鼎成公司签订商品房预售合同，购买涉案房屋，为此共计给付购房款2843248元。根据双方约定，由弘轩鼎成公司或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因弘轩鼎成公司原因，程冬青未能在涉案房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书，程冬青不退房的，合同继续履行，弘轩鼎成公司按总房价款的千分之五向程冬青支付违约金，并于弘轩鼎成公司实际取得房屋所有权证书之日起30日内向程冬青支付。另，程冬青同意委托弘轩鼎成公司代交专项维修资金、契税、产权证印花税、房屋登记费、交易和登记机关要求房屋权属人交纳的其他费用。涉案房屋所在楼栋已办理初始登记，程冬青在涉案房屋交付730日后仍未取得房屋所有权证书。2016年12月19日，程冬青向弘轩鼎成公司支付了契税42648．72元、公共维修基金15585元，同日，程冬青自愿委托宝煌公司办理案涉房屋的交易过户、产权登记手续并向宝煌公司支付了代办费1000元、登记费80元、印花税5元,共计1085元。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行的情形除外。依照双方签订的书面房屋买卖合同约定，弘轩鼎成公司有义务向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。鉴于涉案房屋存在抵押情形，事实上无法办理权属转移登记，故办理案涉房屋所有权证的诉讼请求暂时无法实现，本院对程冬青的该项诉讼请求不予支持。弘轩鼎成公司违反合同约定，致使程冬青逾期取得房屋所有权证书，事实清楚，弘轩鼎成公司应承担相应的违约责任。根据法律规定，委托人可以随时终止委托事务，解除委托合同，弘轩鼎成公司向程冬青收取契税、公共维修基金后，无故拖延将上述费用交纳至相关缴费单位，程冬青请求返还交纳的契税、公共维修资金视为解除对弘轩鼎成公司的委托，符合法律规定，本院予以支持。程冬青要求弘轩鼎成公司赔偿其交纳给宝煌公司的代办费、登记费、印花税共计1085元，因不属于同一合同主体，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付程冬青延迟办理房屋权属转移登记违约金14216．24元；二、北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还程冬青契税42648．72元、专项维修基金15585元；三、驳回程冬青的其他诉讼请求。案件受理费819元，由北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担806元（于本判决生效后七日内交纳），由程冬青负担13元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 欢二〇二〇年八月十一日书记员 韩圣楠