广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤18执复75号 复议申请人（被执行人）：张雪梅，女，1968年2月2日出生，汉族，住清远市清城区。 委托诉讼代理人：罗浩哲，广东法行律师事务律师。 委托诉讼代理人：房永锋，广东法行律师事务实习律师。 申请执行人：唐燕秋，女，1958年8月6日出生，汉族，住清远市清城区。 复议申请人张雪梅不服清远市清城区人民法院（2020）粤1802执异37号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 清远市清城区人民法院查明，关于（2018）粤1802执4035号申请执行人唐燕秋与被执行人张雪梅民间借贷纠纷一案，清远市清城区人民法院于2018年5月3日作出的（2017）粤1802民初6442号民事判决书已发生法律效力，根据该判决书确定：被执行人张雪梅于判决生效之日起10日内向申请执行人唐燕秋归还借款本金人民币90万元及利息（利息计算至2016年6月1日为166500元，从2016年6月2日起按月利率1.5%计算至还清款项之日止），案件受理费16586元，由被执行人张雪梅负担。因被执行人未履行生效判决书确定的义务，申请执行人唐燕秋向清远市清城区人民法院申请强制执行，清远市清城区人民法院依法立案执行。 案件在执行过程中，清远市清城区人民法院于2018年9月19日查封被执行人张雪梅位于清远市××城区××物资大厦××层，该房屋登记在权利人为张雪梅，不动产单元号为020000075817，已设定抵押权，抵押权人为清远市清新区农村信用合作联社禾云信用社，抵押期限自2016年10月14日至2020年10月11日，最高债权数额127万元。2018年11月28日，清远市清城区人民法院依法委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司对清远市××城区××物资大厦××层的市场价值进行评估，2019年3月8日，深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司作出FY201903-0001号《预估报告书》，预估该房屋市场价值为2757872元。2019年5月14日，清远市清城区人民法院查封张雪梅位于清远市××城区××物资大厦××层，该房屋登记在权利人为张雪梅，不动产单元号为020000142376，已设定抵押权，抵押权人为清远市清新区农村信用合作联社禾云信用社，抵押期限自2016年10月14日至2020年10月11日，最高债权数额128万元。经依法网络询价，清远市清城区人民法院于2019年9月3日作出（2018）粤1802执4035号《网络询价结果通知书》，告知当事人清远市清城区人民法院将以3126221.24元作为财产处置参考价。2020年3月2日，本院作出（2018）粤1802执4035号通知书，告知当事人清远市清城区人民法院决定对涉案房屋以不带租的形式移送拍卖处理。2020年3月23日，清远市清城区人民法院作出（2018）粤1802执4035号拍卖通知书，告知当事人清远市清城区人民法院将于2020年5月8日至2020年5月9日在淘宝网络司法拍卖平台对清远市××城区××物资大厦××层进行公开拍卖，起拍价为2813599元。 另查明，清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初3443号民事调解书确认张志文、陈秀文、张雪梅于2018年9月15日前将借款1350000元一次性付清给陈国锋，张志文、陈秀文未按生效调解书确定的期限履行义务，陈国锋向广东省清远市清新区人民法院申请执行。2020年3月9日，清远市清新区人民法院作出（2019）粤1803执恢525号《函》，申请对张雪梅名下财产的拍卖款参与分配。 清远市清城区人民法院认为，对于张雪梅要求解除对位于清远市清城区北江二路物资大厦第十五层房屋查封的异议请求，其理由是属于超标的查封。经查，涉案房屋第十六层评估价为3126221.24元，首次拍卖起拍价为2813599元，如果首拍流拍，则第二次拍卖的价格可再降低20%，变现价值可低至2250879.2元，除去抵押债权1280000元，剩余价值不足一百万元，而涉案标的本金900000元，加上利息已超一百万，且有广东省清远市清新区人民法院的案件参与分配，如果解封涉案房屋第十五层，则会导致申请执行人的债权无法得到全部清偿，对于张雪梅的该项请求，清远市清城区人民法院不予支持；对于张雪梅要求对涉案房屋第十六层进行带租拍卖的异议请求，承租人广东法行律师事务所已提出异议要求带租拍卖，清远市清城区人民法院以（2020）粤1802执异36号案件立案审查并作出裁定，本案不再重复审查。综上所述，清远市清城区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定驳回张雪梅的异议请求。 张雪梅向本院复议称，请求撤销清城区人民法院作出的（2020）粤1802执异37号执行裁定，解除对位于清远市清城区北江二路物资大厦第十五层房屋的查封，同时对位于清远市清城区北江二路物资大厦第十六层房屋以带租拍卖的形式执行。事实和理由：一、原裁定以深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司（以下简称评估公司）出具的FY201903-0001号《预估报告书》的最低估价来认定位于清远市清城区××物资大厦××、××层房屋（以下简称涉案房屋）的市场价值，是不合理的，该报告书对涉案房屋价格评估明显过低，与实际市场价值不符。根据评估公司出具的《预估报告书》，涉案房屋第十五层的最低估价为5200元/平方米，总价值为2757872元。该报告书明显是不符合市场价值，与实际市场价格差距较大，没有遵循公正、客观的估价原则。对此，案外执行异议人罗泳捷己经提出异议，但尚未回复。以物资大厦第十一层为例，此前该层的最终成交价为370万元，比评估公司的估价多出近100万元，而单价就比评估公司作出的涉案房屋单价多两千多元，二者之间的价格差距巨大，足以证明评估公司出具的《预估报告书》没有遵循公正、客观的原则，严重低估了涉案房屋的市场价值。而涉案房屋相对于第十一层而言，楼层相对较高，视野、通风、采光环境更好，市场价值较之于第十一层也更高。因此，原裁定以不公正、不客观的《预估报告书》来认定涉案房屋的市场价值，显然是不合理的。另外，原裁定在未对涉案房屋第十六层房屋进行评估的情况下，仅仅是参照涉案房屋第十五层的评估价格就直接以2813599元的价格拍卖涉案房屋第十六层，明显是违反执行程序，不合法。二、本案应以带租拍卖的形式执行，且复议申请人的财产及清远市清城区人民法院查封的财产足以清偿债务，应对解除对涉案房屋第十五层的查封。涉案房屋己经出租给案外人广东法行律师事务所，双方签订租赁合同是复议申请人与案外人广东法行律师事务所的真实意思表示，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，并且在签订租赁合同时不存在法院查封的情形，而案外人广东法行律师事务所是否占有使用或何时使用涉案房屋并不影响租赁合同的合法有效性。复议申请人与案外人广东法行律师事务所于2018年3月25日签订租赁合同后，合同己经生效，案外人广东法行律师事务所是涉案房屋的承租人。因此涉案房屋应当以带租拍卖的形式执行。另外，除却查封涉案房屋外，清远市清城区人民法院还另外查封了复议申请人名下的三套房屋，涉案房屋第十六层及三套房屋己足以清偿复议申请人的所有债务，无需另行查封涉案房屋第十五层，否则会出现超标的查封的情况。因此，对于涉案房屋第十五层，应当予以解封。综上，请求法院支持复议申请人的复议请求。 本院对清远市清城区人民法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。复议申请人张雪梅名下的位于清远市××城区××物资大厦××层房屋可否解封，应当审查清远市清城区人民法院在执行过程中是否存在明显超标的查封的情形。复议申请人张雪梅作为被执行人的案件，既包括本案的90万元本金及利息，还包括清远市清新区人民法院参与分配的（2019）粤1803执恢525号案件的本金135万元。此外，涉案房屋所担保对应的最高债权数额128万元。因此，张雪梅作为被执行人的案件标的及涉案房屋所担保的还款金额合计已超出350万元。清远市清城区人民法院拟拍卖的位于清远市××城区××物资大厦××层房屋的财产处置参考价为3126221.24元，首次拍卖起拍价为2813599元，尚不能满足上述债权。清远市清城区人民法院对复议申请人张雪梅名下的位于清远市××城区××物资大厦××层房屋进行查封，不存在明显超标的查封的情形。复议申请人张雪梅请求解封位于清远市××城区××物资大厦××层房屋，依据不充分，清远市清城区人民法院对该主张不予支持正确，本院予以维持。至于涉案房屋应否带租拍卖的问题，清远市清城区人民法院拟拍卖的涉案房屋在2016年10月14日已办理抵押登记，抵押在先，查封在后，已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权。清远市清城区人民法院在执行过程中，如对涉案房屋以带租形式进行拍卖，买受人可能因标的物上负担租赁权而不愿高价购买，存在其卖得价款不足以清偿担保债权的风险，属于对在先的担保物权的实现有影响。因此，清远市清城区人民法院对涉案房屋以不带租形式进行拍卖，符合前述法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回张雪梅的复议申请，维持清远市清城区人民法院（2020）粤1802执异37号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  邓有添 审判员  管宋英 审判员  郑家驹 二〇二〇年八月四日 书记员  胡圆圆