北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初47709号原告：韩叶华，女，1958年6月1日出生，蒙古族，北京正光桦法律咨询有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王萍，女，1958年4月9日出生，汉族，北京正光桦法律咨询有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。被告：北京易恒基业投资管理顾问有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路**院**楼**201。法定代表人：马新艳。第三人：隋玉波，女，1953年6月20日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县段庄区。委托诉讼代理人：韩文博（隋玉波之子），男，1980年12月30日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县段庄区。第三人：韩文博，男，1980年12月30日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县段庄区。第三人：森泽（北京）房地产经纪有限公司，住，住所地北京市朝阳区/div>法定代表人：韩文博，总经理。原告韩叶华与被告北京易恒基业投资管理顾问有限公司（以下简称易恒基业公司）、第三人隋玉波、韩文博、森泽（北京）房地产经纪有限公司（以下简称森泽公司，与隋玉波、韩文博并称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人王萍、被告之法定代表人马新艳、韩文博到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。韩叶华向本院提出诉讼请求：1、确认于2016年3月12日就位于北京市朝阳区广和东里甲2号楼XXX号房屋（以下简称涉案房屋）签署的《房屋租赁合同》无效；2、易恒基业公司腾退涉案房屋并交还韩叶华；3、易恒基业公司支付韩叶华房屋占有使用费20．62万元（自2017年6月18日至2020年8月17日，按照每月5000元的标准计付，已扣除韩文博向付某某账户转账的5．76万元）。事实与理由：韩叶华与付某某系夫妻关系。2017年6月18日，付某某因病去世，后韩叶华将付某某留下涉案房屋变更登记至韩叶华名下。付某某去世前，韩叶华听付某某说从未与易恒基业公司签订租赁合同，只与森泽公司的法定代表人韩文博签订合同，也未对涉案房屋进行过装修。经韩叶华多次找易恒基业公司及韩文博交出房屋未果，无奈诉至法院，请法院支持其诉讼请求。易恒基业公司辩称，易恒基业公司签署租赁合同的时候见过付某某于2006年1月18日出具的委托书，故双方签署房屋租赁合同合法有效。合同签署后，易恒基业公司于2018年对房屋进行了装修，在居住期间也进行了维护。双方签署的合同有效，应按照合同继续履行。不同意韩叶华的诉讼请求。第三人共同陈述，隋玉波接受付某某委托与易恒基业公司签署租赁合同，符合双方意愿，且符合当时的市场环境。按照当时的房屋状况，双方签署的合同合法有效，应该得到法院的保护。现易恒基业公司投入资金、时间、机会等成本，其权利应该得到维持。现不能以现在的房屋租赁价格衡量之前签署的房屋租赁价格。北京房租上涨严重，如现在推翻之前的价格，北京要撕毁的合同就很多。韩叶华陈述的租金标准没有参考价值，应该按照原合同继续履行。涉案房屋位于房屋顶楼，楼龄较老，经常漏水，系经过做了多次防水，所以漏水减少。2020年7月，因为房屋漏水，易恒基业公司又对房屋进行了修缮。在与付某某十年的合同履行过程中，第三人进行投资，对涉案房屋进行修缮，并交纳供暖费，第三人应当享有投资收益，且符合公平的市场行情。现韩叶华见房租上涨，就要求将涉案房屋取回，系韩叶华违背契约精神，故不同意韩叶华的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明：付某某生前与韩叶华系夫妻关系。2017年6月18日，付某某去世。经公证继承，原付某某名下的涉案房屋（房屋面积62．3平方米）于2017年9月29日变更登记至韩叶华名下。庭审中，第三人向本院出具了2006年1月18日付某某向隋玉波出具的《委托书》原件，附付某某身份证复印件及户口本复印件，内容为“委托隋玉波长期代理广和东里甲2号楼4门602长期代理出租一切事物”。韩叶华对《委托书》的真实性不认可，对付某某身份证复印件及户口本复印件认可，并认为《委托书》系2006年出具，与涉案房屋租赁合同的签署时隔十年，于本案没有关联性。经本院释明，韩叶华对《委托书》不申请鉴定。易恒基业公司对《委托书》的真实性认可。另查，付某某与森泽公司（代表人为隋玉波）签署《房屋租赁合同委托书》，约定森泽公司代理出租付某某名下涉案房屋及其设施（家具、电器），森泽公司承租该房屋为住宅、宿舍使用。租赁期限为一年，自2007年1月18日至2008年1月18日。租赁期满，付某某有权收回全部出租房屋及其设施，森泽公司应如期返还，若森泽公司要求续租，须在本合同期满前一个月向付某某书面提出，双方另行协商续租事宜。房屋租金每月为1200元。租金交付方式为季付。双方同意没有押金空房。付某某允许森泽公司出租至合同期满，付某某不干涉森泽公司出租费多少。付某某让森泽公司一月免租期，从2007年1月18日计算租金等。合同到期后，隋玉波与付某某协商确定租赁期限延至2009年1月18日。易恒基业公司、第三人均对该《房屋租赁合同委托书》的真实性认可，第三人表示是因为隋玉波不会书写合同，故隋玉波拿着盖有森泽公司的公章的合同与付某某签署了租赁合同委托书，实际该合同与森泽公司没有关系，该合同于2009年1月18日到期后已经终止。经询，上述合同签署之后，一直由韩文博按照每月1200元的标准向付某某的账户转账。通过韩文博的银行流水可知，韩文博分别于2017年1月5日、2018年2月6日、2019年1月2日向付某某银行账户各转账14400元，于2019年1月20日转账28800元，于2020年3月30日转账14400元，经询，韩文博表示租金系按年支付，每年年底支付下一年的租金。易恒基业公司就此无异议，韩叶华则表示，对于付某某去世之前的租金没有异议，但对付某某去世之后支付的租金应当按照现在的市场价支付；因《北京市房屋租赁合同》在付某某去世之后即为无效，韩叶华已经将付某某去世的消息告知了韩文博，系韩文博隐瞒韩叶华将钱打到付某某的账户，韩文博自2018年2月6日（含）打到付某某账户的款项可从诉讼请求中予以扣减。2015年10月26日，隋玉波向韩文博出具委托书，委托韩文博代为办理涉案房屋的出租事宜，包括但不限于签订租赁合同、收取房屋租金、房屋破损修补等。2016年3月12日，隋玉波以付某某的名义作为出租人（甲方）与易恒基业公司作为承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定付某某将涉案房屋出租给易恒基业公司，租赁用途为居住，租赁期限自2016年3月19日至2027年3月18日，共计11年；租金标准及支付方式为1500元/月，租金共计19．8万元，租金支付方式为押一付三，各期租金为2016年3月19日、2016年6月12日、2016年9月12日；押金1500元，租赁期满或合同解除后，房屋押金抵扣乙方应承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方；乙方可将房屋部分或者全部转租给他人。租赁期间，甲方要提前收回房屋的，应提前30天通知对方，并乙方书面同意并赔付经营损失及装修费用作为违约金；甲方还应退还相应的租金的押金的双倍。因乙方需对房屋进行装修，如甲方提前收回房屋，需赔付乙方装修及相关费用，共计20万元等。合同签署当日，易恒基业公司公司向韩文博转账包括第一季度租金、押金及其他费用共计6172元。上述合同签署后，易恒基业公司入住涉案房屋。2017年11月，易恒基业公司对涉案房屋进行了装修，支付了装修费5万元，对此其提交了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及转账凭证为证。2019年，因涉案房屋更新配备了空调，易恒基业公司另行支付了空调费3230元。经询，易恒基业公司表示涉案房屋的租金已经支付至2021年3月18日，且在2020年7月因房屋漏水再次对房屋进行了修缮。庭审中，韩叶华对支付凭证无异议，但对租金标准不认可，且认为装修系易恒基业公司单方行为，装修损失应由易恒基业公司自行承担。第三人表示无异议。经询，韩文博表示签署上述《北京市房屋租赁合同》时，由于《房屋租赁合同委托书》已经于2009年1月18日终止，故隋玉波系依据付某某于2006年出具的《委托书》与易恒基业公司签署的房屋租赁合同，上述“付某某”字样系隋玉波代为签署；针对《北京市房屋租赁合同》的签署付某某是否知情，韩文博表示与付某某经常电话沟通，沟通时会提到房屋承租人情况、房屋漏水情况，大部分时间是付某某跟韩文博借钱了，针对房屋租赁的具体情况，包括房屋租金标准、出租了多长时间一般电话里不会细说，付某某也不会关心。易恒基业公司表示在签署合同过程中并未与付某某本人联系沟通过。另，韩叶华向本院递交了其与韩文博的短信记录，显示2018年1月20日，韩叶华向韩文博发送短信表示合同于2017年12月31日到期，问韩文博什么时候办理腾房事宜。韩文博对短信的真实性认可。针对涉案房屋的租金标准，韩叶华向本院递交了网页查询件，显示广和东里小区51．85平方米两居室的租金标准为每月7000元，韩叶华现主张的租金标准为每月5000元。易恒基业公司、第三人对网页内容的真实性认可，但认为与本案没有关联性。本院认为，针对合同效力问题，当事人依法可以委托代理人订立合同。付某某于2006年1月18日向隋玉波出具了《委托书》委托隋玉波长期代理涉案房屋的一切出租事宜，并附上自己的身份证复印件及户口本复印件，韩叶华虽否认付玉波签字的真实性，但未提供相反证据予以证明，故本院对2006年1月18日《委托书》的真实性予以认可。2006年1月18日《委托书》之后，付某某、森泽公司与隋玉波于2007年就涉案房屋租赁事项重新签署《房屋租赁合同委托书》，就租赁期限、租金标准等事项进行了更为详细约定。故隋玉波对于其有权代理出租涉案房屋，但其代理权限应受《房屋租赁合同委托书》约定事项的限制系明知的。现隋玉波于2016年3月12日以付某某的名义与易恒基业公司签署《北京市房屋租赁合同》约定的租赁期限长达11年，在隋玉波未举证证明付某某就该租赁事项知情并同意的情况下，本院认为隋玉波的代理行为属于越权代理。从易恒基业公司是否有理由相信行为人有代理权的角度看，易恒基业公司见到的委托书系2006年出具，距离正式签署房屋租赁合同长达十年之久，且约定的代理期限为“长期”即并未明确具体的代理期限，故易恒基业公司于2016年直接依据2006年的委托书签署租赁期限长达11年的租赁合同，本院难以认定易恒基业公司有充分理由相信隋玉波具有相应的代理权限。现隋玉波、易恒基业公司均未举证证明付某某就上述租赁事项进行过追认，本院认为2016年3月12日的《北京市房屋租赁合同》对付某某不发生效力，由隋玉波承担责任。针对腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，本院认为森泽公司、隋玉波在2007年签署的《房屋租赁合同委托书》约定期限届满之后，隋玉波、森泽公司继续使用房屋并按照《房屋租赁合同委托书》的约定支付租金，付某某亦未提出异议，故《房屋租赁合同委托书》继续有效，租赁期限为不定期，且隋玉波享有转租的权利；但隋玉波转租时，转租的期限不得超过其剩余租赁期限，超过部分的约定应当认定为无效。故在隋玉波与付某某之间的租赁关系解除之前，基于隋玉波具有转租的权利，转租行为有效，易恒基业公司属于有权占有房屋；在隋玉波与付某某的租赁关系解除之后，易恒基业公司即无权再占有涉案房屋。针对隋玉波与付某某的房屋租赁合同的解除时间，基于双方的房屋租赁合同为不定期租赁合同，付某某具有随时解除合同的权利，但现有证据亦无法证明付某某生前提出过合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。现付某某去世后涉案房屋变更登记至韩叶华名下，付某某生前于2007年签署的《房屋租赁合同委托书》对其继承人韩叶华继续有效，韩叶华应按照原《房屋租赁合同委托书》继续履行。鉴于《房屋租赁合同委托书》为不定期合同，韩叶华有权随时提出合同解除，但韩叶华解除合同应当在合理期限之前通知隋玉波。通过韩叶华的短信通知可知，韩叶华已经于2018年1月20日表示《房屋租赁合同委托书》已经于2017年12月31日到期，询问韩文博腾房时间，鉴于韩文博为隋玉波的代理人，故可以认定韩叶华已经将合同解除的意思表示送达了隋玉波。因韩叶华并未提供证据证明2017年12月31日这一时间点的合理性，本院以2018年1月20日作为韩叶华与隋玉波之间《北京市房屋租赁合同》解除的时间点。因此，在2018年1月20日之前，隋玉波、易恒基业公司有权占有使用涉案房屋，原告主张的房屋占有使用费，本院不予支持。自2018年1月21日起，隋玉波、易恒基业公司无权占有涉案房屋，原告主张易恒基业公司腾退房屋并返还房屋，本院予以支持。对于原告主张参照市场租赁标准主张截至2020年8月17日的房屋占有使用费，鉴于该租赁标准在合理范围之内，本院予以支持。对于韩文博于2018年1月20日之后向付某某银行账户汇款共计7．2万元，本院予以抵扣。若易恒基业公司与隋玉波存在的争议，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条、第四十九条、第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、第二十条之规定，判决如下：一、被告北京易恒基业投资管理顾问有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于北京市朝阳区广和东里甲2号楼XXX房屋并返还原告韩叶华；二、被告北京易恒基业投资管理顾问有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告韩叶华房屋占有使用费八万两千三百三十三元；三、驳回韩叶华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由原告韩叶华负担1021元（已交纳），由被告北京易恒基业投资管理顾问有限公司负担929元（与本判决生效之日起十五日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇二〇年八月二十七日书记员  王丽娜