上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13072号原告：上海庆合房地产经纪事务所，住所地上海市闵行区。投资人：许国庆。委托诉讼代理人：班晓英，上海市新闵律师事务所律师。被告：杨美凤，女，1975年2月2日出生，汉族，住江西省上饶市。原告上海庆合房地产经纪事务所与被告杨美凤居间合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理。依法适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告上海庆合房地产经纪事务所的委托诉讼代理人班晓英，被告杨美凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海庆合房地产经纪事务所向本院提出诉讼请求：被告支付上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室房屋中介费人民币(币种下同)30,600元。事实和理由：受被告委托，原告在带着被告看了两个多月的房屋后，被告看中了位于上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室的房屋(即本案涉案房屋)。经过多次磋商洽谈之后，最终原告、被告、房屋所有人就购房各条款达成一致，并签订《房地产买卖居间协议》(201901版)。协议中约定被告在核验房屋各项信息后，为表示购买诚意，向原告支付20,000元意向金，并约定在房屋所有人签署本协议后，上述意向金转为定金。协议约定被告应按照房屋价款的2%向原告支付居间报酬，并约定若本协议因被告和房屋所有人任何一方违约而解除，违约方应按照房屋价款的2%向原告支付居间报酬。协议中约定2019年9月10日房屋所有人和被告去原告处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并于签合同当日支付首期房款765,000元。但原告多次通知被告，被告仍未在2019年9月10日来原告处签订《上海房地产买卖合同》并支付首期房款，后也明确表示不买该房屋。因原告为达成被告购买房屋的意愿做了很多服务，且双方在《房地产买卖居间协议》中明确约定了居间报酬，故被告应按约支付原告居间费30,600元，但被告仍未支付，故原告诉至法院。被告杨美凤辩称，不同意原告的诉讼请求。房产证姓名与合同签字人姓名不符，意向金协议的出售方签字人田某并非产权人葛某某、黄某某本人，田某无权出售涉案房屋。被告的购房意向金于2019年8月12日支付到原告所提供的账户，未支付到产权人葛某某、黄某某手上。被告于2019年9月5日电话联系原告业务员小李表明不购买涉案房屋的意向，并要求解除合约，于2019年9月7日询问该业务员与业主沟通结果，原告不但没有积极协助被告解除合约，事后还篡改合同并起诉被告。原告作为房产专业人士，明知田某不是产权人，无权出售涉案房屋的情况下，仍然让被告与田某签订无效合同，原告属于欺诈行为。原告在未经被告允许的情况下，私自将被告信息在交易中心进行网签，限制被告购房资格，属于违规行为，违背被告意愿，给被告生活带来困扰，侵害被告权益，被告多次与原告沟通要求撤销被告在交易中心的网签信息，原告非但没有撤销，态度还十分强硬，表示“就帮你网签了怎么样”，后被告多次拨打市民热线12345投诉后，原告才将被告在交易中心的网签信息撤销。2020年6月8日，被告收到法院传票时，发现原告所提供的合约和收款收据与之前签订的三方合约不一致，但由于家中子女高考被告回到江西不在上海，未能及时提供先前签订的三方合约原件，直到2020年7月12日回上海，经比对后发现原告篡改合约，并在定金收条上增加了名字，综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区兰坪路******房屋的权利人为案外人葛某某、黄某某。2019年8月12日，案外人葛某某、黄某某(作为出售方，签约甲方)、被告杨美凤(作为买受方，签约乙方)与原告上海庆合房地产经纪事务所(作为居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》1份，约定甲方及乙方愿意委托丙方媒介居间服务；一、房地产的基本情况：房屋座落于上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室；权利人为葛某某、黄某某；二、交易条件：甲乙双方明确该房地产的总房价款为1,530,000元；三、本协议的履行：乙方已实地查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况，为表示购买诚意，向丙方支付意向金20,000元作为与甲方洽谈之用；如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金；甲、乙双方应当于2019年9月10日前共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除甲乙双方另有约定外，前述约定期届满日为甲乙双方签订示范文本的日期；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日直接向甲方支付首期房价款765,000元；乙方以申请贷款方式支付房价款760,000元，乙方应于签订买卖合同示范文本后积极向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续；同时甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料；若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方；乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，放款时间以贷款银行时间为准，甲、乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后10日内最晚不得晚于2019年10月15日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续；自办理过户手续后，甲乙双方五个工作日内办理缴纳税费事宜；甲方于款清后90日内交付房屋给乙方，甲方把该房地产交给乙方使用且该房屋内户口迁出时，由乙方直接向甲方支付尾款5,000元；相关费用(水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等)的结算日期以交接之日为准；四、其他：室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内，随同转让的家具家电及室内装饰品为：空调两台、冰箱一台、洗衣机一台、热水器一台、电视机两台；若该房地产上有户口，则甲方应于签订《上海市房地产买卖合同》后120日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则，每逾期一日，应按照本协议约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止，甲方逾期30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门(户籍管理部)将该房屋内所有户口迁至甲方在沪产权房或本市社区公共户；本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费全部由乙方承担；五、居间报酬：丙方为甲乙双方提供房地产交易的居间介绍交易服务，促成双方达成交易条件并订立相关协议，甲乙双方应于签订示范文本等类似合同当日，按照总房价款的2%向丙方支付居间报酬，具体承担方式为全部由乙方承担总房价款的2%；六、保证与承诺：若本协议因甲乙双方中任何一方违约或合意而解除的，由违约方或甲乙双方各自按照本协议约定的标准向丙方支付居间报酬；七：定金责任：若甲方未依照本协议签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；八、违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约；守约方有权要求违约方按每日总房价款的0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款的20%的违约金；上述合同还对各方的其他权利义务作了约定。同日，被告向原告转账支付20,000元，并取得《定金收条》1份，上载：“本人通过上海庆合房地产经纪事务所居间介绍出售位于上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室物业(以下称该物业)，今收到买受方杨美凤购买本人该物业房定金共计20,000元”。该《定金收条》收款人处签有“田某某代葛某某”。2019年10月19日，原告工作人员李某某向被告发送微信询问被告是否明确不再购买涉案房屋。被告回复称因钱不到位无法购买。原告工作人员回复告知被告构成违约，房东已经没收了定金。2020年4月15日，原告上海庆合房地产经纪事务所以诉称之理由向本院提起诉讼。诉讼中，被告陈述其所持有的《房地产买卖居间协议》及《定金收条》上仅有案外人田某某的签字，并陈述其因未筹到钱款而无法购买涉案房屋，被告认为原告为其提供的服务为带看房屋、与房东联系并签订居间协议。原告陈述案外人葛某某、黄某某在签订居间协议时确实不在场，系由案外人的女婿田某某代为签字，其向被告告知过田某某系受托人，且案外人葛某某、黄某某之后在《房地产买卖居间协议》上签字进行了确认，《定金收条》上也由案外人葛某某进行了签名，原告认为其为被告提供的服务为带看房屋、挑选房屋、与房东联系看房并洽谈房价、商谈居间协议细节、代收并转交定金及催促被告签订示范文本合同。以上事实，由原告上海庆合房地产经纪事务所提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产权证》、《定金收条》、微信聊天记录，被告杨美凤提供的《房地产买卖居间协议》、支付宝转账凭证、《定金收条》、微信聊天记录以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告杨美凤和房屋出售方及原告签订的《房地产买卖居间协议》中明确载明了房屋的坐落位置、转让价款、房款支付方式、交房期限、转让过户时间、违约责任等房屋买卖合同的主要条款，故上述《房地产买卖居间协议》中关于房屋买卖的部分依法成立，原告完成了主要的居间义务，有权向被告主张居间报酬。虽然被告辩称出售方签字人田某某并非产权人葛某某、黄某某本人，故案外人田某某无权出售涉案房屋，但《房地产买卖居间协议》上载明了出售方为案外人葛某某及黄某某，案外人田某某在出具《定金收条》时也注明了系代葛某某收取，此后，案外人葛某某、黄某某在居间协议上又签字进行了确认，且案外人葛某某在《定金收条》上也进行了签字确认，故对于被告提出的抗辩理由，本院不予采信。关于居间服务费的具体金额，考虑到房地产居间服务内容有其特殊性、复合性，原告作为居间人除向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务而促成当事人签约外，其服务内容还应包括协助办理贷款、房屋产权过户及房屋交接、水电煤费用结算等后续服务。虽然因被告未筹到钱款导致买卖双方未能继续履行合同，但原告客观上未提供签订示范文本合同、协助过户及交房等后续服务，原告的居间服务未全部完成，故本院结合原告提供的居间服务具体内容和相关中介收费的规定并综合本案的实际情况，酌情确定被告支付原告居间服务费15,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告杨美凤于本判决生效之日起十日内支付原告上海庆合房地产经纪事务所居间服务费人民币15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币282.50元，由原告上海庆合房地产经纪事务所负担人民币144.02元，被告杨美凤负担人民币138.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 叶二〇二〇年八月十三日书记员 潘逸灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。