广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2926号原告：广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社，用户号75775244-X。负责人：黄庆权，该社社长。委托代理人：谢小毅、陈震，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州经济技术开发区卜威工业有限公司，住所地广州经济技术开发区永和经济区新业路**，统一社会信用代码914401166184316629。法定代表人：曾发仁，该公司董事长。委托代理人：杭正武，江苏联创伟业律师事务所律师。第三人：广州高新建设开发有限公司，住所地广州经济技术开发区永和经济区摇田河大街**，统一社会信用代码914401162784414094。法定代表人：张威林，该公司董事长。委托代理人：刘致煌，广东广开律师事务所律师。委托代理人：蒋丽英，广东广开律师事务所实习律师。第三人：广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会，，住所地广州市黄埔区永和街永和大道中**之一统一社会信用代码55440112724326858J。法定代表人：黄焕培。原告广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社（以下简称横坑经济合作社）与被告广州经济技术开发区卜威工业有限公司（以下简称卜威公司）、第三人广州高新建设开发有限公司（以下简称高新公司）、第三人广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会（以下简称新庄居委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告横坑经济合作社负责人黄庆权及其委托代理人谢小毅、陈震，被告卜威公司委托代理人杭正武，第三人高新公司委托代理人刘致煌、蒋丽英，第三人新庄居委会法定代表人黄焕培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告横坑经济合作社向本院提出诉讼请求：1.原告横坑经济合作社与被告卜威公司以及第三人高新公司、新庄居委会于1999年5月1日签订的《租用土地协议书》和《补充协议》中租赁期限超过二十年的部分无效，即租赁期限自2019年5月1日起至2049年5月1日止的部分无效；2.被告卜威公司将位于广州市黄埔区永和街新业路以西被告卜威公司厂区范围内总面积16550平方米土地（四至坐标详见当庭提交的书面诉讼请求）及地上建筑物返还给原告横坑经济合作社；3.诉讼费用由被告卜威公司承担。事实和理由：1999年5月1日，被告卜威公司（甲方）与原告横坑经济合作社（乙方）、第三人广州经济技术开发区永和发展总公司（丙方，现更名为高新公司）、第三人增城市永和镇新庄村民委员会（丁方，现更名为新庄居委会）签订了《租用土地协议书》和《补充协议》，约定甲方租用乙方村庄保留地，该地块位于卜威宿舍南面，总面积16550平方米，用于建设工业厂房及相应配套设施，租用期限为五十年，每十年对地价调整一次，每次调整的幅度为10%，丙方和丁方为合同鉴证方。《租用土地协议书》签订后，原告横坑经济合作社将协议书所约定的土地交付给被告卜威公司使用。《租用土地协议书》所签订的租赁期限过长，约定的土地租金完全无法与经济社会的发展相适应，低廉的租金给原告横坑经济合作社带来严重的利益失衡，损害了村民的合法权益。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”现已经二十年届满，在广大村民的强烈要求下，原告横坑经济合作社经过社员会议表决后，原告横坑经济合作社向法院提起诉讼。原告横坑经济合作社提交证据：1.《租用土地协议书》及补充协议、图纸；2.会议纪要；3.工商登记资料；4.建设用地规划许可证；5.永和街道办事处出具的证明。被告卜威公司辩称：1.本案不适用《中华人民共和国合同法》，应认定50年的租期有效。（1）签订租赁合同时合同法尚未生效，根据法不溯及既往原则，本案不应适用合同法，也就谈不上租赁合同超过20年的部分无效问题。（2）合同法规定的租赁合同调整的是一般可流通物的租赁关系，而土地使用权属于限制流通物或禁止流通物，应由特别法予以调整，如土地管理法、行政法规等。（3）本案虽名义为租赁合同，但被告卜威公司所取得的土地使用权具有物权性质，而非一般的承租使用权，应受物权法和行政法规调整。2005年10月1日开始实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条规定“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”。该条不仅规定了集体土地可以出租，而且规定了承租者可以拥有与同类国有土地使用权同样的使用年限。这实际上是赋予通过承租方式取得土地使用权一定的物权性质。既然有物权性质，在物权期限届满前，任何人不得侵犯。2.即便租赁合同超过二十年的部分无效，被告卜威公司也不应当返还原告横坑经济合作社地上建筑物。（1）租赁合同时原告、被告在平等自愿基础上经友好协商达成的。只有在五十年期满后，原告横坑经济合作社才有权要求被告卜威公司返还地上建筑物。根据地随房走的原理，被告卜威公司既然对地上建筑物有五十年的使用权限，对附属地上建筑物的土地也同样有五十年的使用权限。（2）被告卜威公司建设厂房及配套设施是为了生产经营，直接投资就高达600多万之巨，若二十年期满便返还给原告横坑经济合作社，原告横坑经济合作社将无偿取得地上建筑物所有权，而被告卜威公司重置厂房按现在市场价格将花费两千多万，这显然对被告卜威公司极不公平，双方利益严重失衡，而且可能被告卜威公司将无法继续生产经营，被告卜威公司的损失将难以估计。（3）被告卜威公司作为台商投资的企业，当年台商为了响应政府号召，积极投资办厂。可以说，租赁合同的约定实际上也是原告横坑经济合作社一级政府部分当年招商时对被告卜威公司的承诺。现在若刚满二十年便要收回土地、厂房，实际上是对当年承诺的违背，明显有悖于诚实信用原则，置投资商的权益于不顾。被告卜威公司提交证据：1.建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可申请表；2.广州市建设工程施工合同。第三人高新公司辩称：1.当时高新公司依据民法通则审查，认为涉案租赁合同及其补充协议是合法有效的。高新公司依法对该合同的真实性及各方签订合同的行为的真实性予以见证。2.当时广州经济技术开发区及广州高新技术产业开发区合署办公，为了帮助发展当地的经济，帮助当地村民盘活农村存量用地，高新公司利用自身的影响力，帮助村民招商引资，积极探索农村存量建设用地全力推进乡村振兴工作，促进城乡融合发展。故而高新公司为该租赁合同及补充协议进行见证。3.在合同签订以后，没有任何人以任何的方式对该租赁期限提出任何的异议，双方也是实际履行了合同，且被告卜威公司一直按照合同约定交纳租金，从未拖欠，实际上村民们也通过该土地的租赁获得了经济利益，因此该合同对原、被告双方均带来了经济效益。为此，高新公司对该合同进行了见证，我方认为见证的行为是合法的。第三人高新公司没有提交证据。第三人新庄居委会辩称：对原告横坑经济合作社的诉讼请求无任何意见。第三人新庄居委会没有提交证据。经审理查明：1999年5月1日，卜威公司（甲方）、增城市永和镇新庄村横坑合作社（乙方）、广州经济技术开发区永和发展总公司（丙方）和增城市永和镇新庄村民委员会（丁方）就甲方租用乙方村庄保留地事宜签订《租用土地协议书》。协议主要内容如下：一、该地块位于卜威宿舍南面，总面积16550平方米，四至坐标见双方盖章认可的红线图。二、该地块甲方用于建设工业厂房及相应配套设施。租用期限为五十年，即从1999年5月1日至2049年5月1日。三、租期满后，土地及地上建筑物无偿归乙方所有，如要求续租，甲、乙双方按国家有关政策规定，商定有关续租条款。四、该用地范围的年租金单价为每平方米28元，年总租金为463400元，镇、村、社以及永和发展总公司不再收取其它费用，而依国家税法所缴纳发票税费由甲方支付。考虑物价上涨因素，以后每十年对地价上调整一次，每次调整的幅度为10%（即第四条第二款）。本协议签订后，于1999年5月15日一次性支付1999年租金，以后每年租金定于当年12月15日前支付。五、丙、丁方作为合同签证方，有义务协调，监督甲、乙方落实本协议条款。另横坑经济合作社提交《卜威公司二期项目用地四至图》，详细记载了16个位置的坐标，具体详见附图。同日，卜威公司（甲方）、增城市永和镇新庄村横坑合作社（乙方）、广州经济技术开发区永和发展总公司（丙方）和增城市永和镇新庄村民委员会（丁方）签订《补充协议》，约定就《租用土地协议》第四条第二款作如下补充：即考虑物价上涨因素，第一个十年土地单价为每平方米28元，第二个十年在第一个十年的基础上增加10%，第三个十年在第二个十年的基础上增加10%，以此类推。根据增城市城市规划局1998年11月16日颁发的《建设用地规划许可证》（编号为9803B087）显示：用地单位为永和镇新庄村横坑经济合作社，用地项目名称为一类工业用地，用地位置为永和镇新庄村横坑合作社，用地面积为16558平方米（合24.837亩）。根据增城市国土局1999年11月23日颁发的《建设用地批准书》（增城市县[1999]字第174号）显示：用地单位为永和镇新庄村横坑经济合作社，建设项目名称为工业、厂房，建设性质为集体建设，土地用途为工业，批准用地面积为16558平方米，四至：东至卜威厂房，南至横坑社，西至荒山，北至小东社。根据增城市城市规划局2000年7月10日颁发的《建设工程规划许可证》（编号为200003A020）显示：建设单位为永和镇新庄村横坑经济合作社，建设项目名称为二期厂房（二幢），建设位置为永和镇新庄村横坑合作社，建设规模为框架二层（建筑面积14000平方米）。1999年至2000年间，卜威公司将“二期厂房”工程承包给潮阳市建筑安装工程总公司施工。该工程完工后，卜威公司向增城市建设局申请办理建筑工程施工许可。2000年9月18日，增城市建设局审查意见为“工程已竣工，不发施工许可证……”，并加盖“增城市建设局建设工程施工许可证专用章”。另查明，2006年10月11日，广州经济技术开发区永和发展总公司经广州市工商行政管理局核准，名称变更为广州永和建设发展有限公司。2019年5月22日，广州永和建设发展有限公司经广州市黄埔区市场和质量监督管理局核准，名称变更为广州高新建设开发有限公司（即高新公司）。2019年10月29日，广州市黄埔区人民政府永和街道办事处出具《证明》，证明增城市永和镇新庄村横坑合作社已更名为广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社（即横坑经济合作社）。庭审中，各方当事人均确认增城市永和镇新庄村民委员会的名称已变更为广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会（即新庄居委会）。根据横坑经济合作社提供的2019年10月4日会议纪要显示“关于本经济社与卜威公司、永和公司土地租金纠纷事宜，经社员大会讨论，表决通过了以下决议：……该《租用土地协议书》约定的租赁年限过长，租金远远低于市场水平，损害了本社社员的利益，现决定向人民法院提起诉讼，请求法院认定《租用土地协议书》租赁期限超过二十年的部分无效，卜威公司将上述土地返还给本经济社……”本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于涉案租赁合同的效力及其法律后果，对此本院评析如下：一、关于合同效力。涉案土地已经取得《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》，横坑经济合作社与卜威公司于1999年5月1日签订的《租用土地协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反合同签订时的法律和行政法规的强制性规定。在合同签订时，当时的法律法规对于租赁合同的期限并没有规定。《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起施行，实施后才对于租赁合同的期限予以规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由于涉案《租用土地协议书》履行期间跨越合同法实施之日，根据法不溯及既往的原则，对于合同法实施前已履行的部分，即租赁期间为1999年5月1日起至1999年9月30日部分应认定为有效。对于租赁期间为1999年10月1日之后的部分，则应适用合同法第二百一十四条关于租赁期限的禁止性规定，超过部分应认定为无效。也就是说，卜威公司对于涉案土地的承租权从1999年5月1日起至2019年9月30日止。综上所述，横坑经济合作社诉请要求确认《租用土地协议书》和《补充协议》中关于租赁期限自2019年5月1日起至2019年9月30日止的约定无效，于法无据，本院不予支持；横坑经济合作社诉请要求确认《租用土地协议书》和《补充协议》中关于租赁期限自2019年10月1日起至2049年5月1日止的约定无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、合同部分无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《租用土地协议书》约定“租期满后，土地及地上建筑物无偿归横坑经济合作社所有”，故此约定仍然有效。如前文所述，《租用土地协议书》的租赁期限已于2019年9月30日届满，卜威公司应当依约将租赁标的物对应的土地（四至坐标详见附图）及地上建筑物交还给横坑经济合作社。至于横坑经济合作社是否需要赔偿卜威公司因此所受到的损失，由于卜威公司在本案中已撤回反诉，故本院对此不予调处，卜威公司可另寻法律渠道解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社与被告广州经济技术开发区卜威工业有限公司、第三人广州高新建设开发有限公司、第三人广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会于1999年5月1日签订的《租用土地协议书》和《补充协议》关于租赁期限自2019年10月1日起至2049年5月1日止的约定无效；二、被告广州经济技术开发区卜威工业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将《租用土地协议书》租赁标的物对应的土地（四至坐标详见附图）及地上建筑物交还给原告广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社；三、驳回原告广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76676元，由原告广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社负担75398元，由被告广州经济技术开发区卜威工业有限公司负担1278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄志伟人民陪审员  韦国强人民陪审员  梁小红二〇二〇年八月二十一日法官助理邓凯锋书记员任瑞雪附图