广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初7154号原告（反诉被告）：戴某俊，男，1974年8月15日出生，汉族，户籍所在地广东省五华县。委托诉讼代理人：张佑平，广东威豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘秋霞，女，汉族，1976年7月29日出生，系原告妻子。被告（反诉原告）：彭某海，男，1960年10月21日出生，汉族，户籍所在地广东省东莞市。委托诉讼代理人：袁桂敏，广东深宝律师事务所律师。原告戴某俊诉被告彭某海房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告彭某海提出反诉。本院将两案合并，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴某俊及其委托诉讼代理人张佑平、甘秋霞和被告委托诉讼代理人袁桂敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告返还进场费185300元、押金20000元及其利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，从款项交付之日计算至付清之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月，原告承租被告位于深圳市龙华区，被告先后收取了押金20000元、进场费185300元。被告辩称：1、原告向被告缴纳的20000元押金应当抵扣拖欠的租金。原告自2017年1月开始未足额缴纳租金，且自2019年5月开始拒付租金，被告有权扣除押金抵扣拖欠的租金。另根据双方签订的商铺租赁合同，并没有明确约定在原告不拖欠水电费租金的情况下，被告方除了退还押金外还要向其支付利息。根据租赁行业的相关市场行情，一般情况下出租人在返还押金时也不会向承租人额外支付利息；2、被告并未收取原告100000元的进场费，原告在另案中已经主张过该进场费，经法院审理并没有被依法认定，原告在本案中再次要求，构成重复起诉；3、被告未收取原告85300元的进场费，该85300元是原告代案外人夏君一缴纳租房定金和预付租金。除本案涉及的两间商铺外，原告还租赁了被告另外一间商铺用于销售烟酒等。烟酒店的租赁合同到期前，原告不再续租，介绍夏君一承租了烟酒店的商铺。2018年8月6日，被告和夏君一签订了《商铺租赁合同》。夏君一为承租被告的商铺，让其父亲夏传清向原告支付了预付租金78000元，自己向原告支付了定金10000元，共计通过原告向被告支付了88000元。原告并没有足额将上述款项缴纳给被告，还扣除了27000元。综上所述，应驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、判决原告向被告支付2017年1月至2019年4月期间的租金差额67500元及滞纳金13500元；2、判决原告向被告支付2019年5月至2020年3月期间的租金132000元及滞纳金26400元；3、判决原告向被告支付拆除租赁房屋装饰装修及清运垃圾损失20000元。事实与理由：2016年10月8日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于龙华区XX新村XX栋X间商铺，租赁期限从2016年10月1日至2019年9月30日，租金每月12000元，不缴或少缴的按月租总额加收20%滞纳金。原告自2017年1月开始未足额缴纳租金，并自2019年5月起拒付租金。租赁到期后，原告继续使用租赁物业至2020年3月。另原告在承租期间对商铺进行装饰装修，被告另行拆除，清运垃圾支付了20000元。针对被告提出的反诉请求，原告辩称：1、2017年1月份至2019年4月份之间的租金差额是不存在的。自2017年1月开始，双方口头约定将租金调整为每月1万元，之后每个月的租金都是按照1万元支付，被告从未提出过异议。被告在另案的开庭笔录中也反映出了其对于双方履行的合同问题没有异议；2、涉案的商铺在2019年4月份已经归还给了被告，在另案中被告提交给法庭的微信聊天记录中，能够证明自2019年5月份被告已经自行招租，并委托原告方便的时候帮开一下门；3、在涉案的合同中约定了不拆除装修，所以应该驳回被告的全部反诉请求。另外涉案房屋的性质导致所签订的租赁合同是无效合同，已经在相关的判决中予以认定。经审理查明：2016年10月8日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告从被告处租赁位于深圳市龙华区用于经营手机，租赁期限从2016年10月1日至2019年9月30日，租金每月12000元，押金20000元，合同期满后原告对房屋内所有装修不拆除，也不计款。合同签订后，原告向被告交付了约定的押金20000元，被告也向原告交付了租赁商铺，原告使用该承租的商铺用于经营手机。在该租赁合同履行过程中，原告从2017年1月起按每月10000元的标准向被告支付租金，被告也未提出异议。从2019年5月起，原告未再向被告支付租金。现该租赁商铺已由被告收回并租赁给他人。至于原告停止使用上述租赁商铺的时间，原告主张为2019年4月，而被告认为在2020年3月之后，但未提供相应证据。除上述租赁合同之外，原、被告在2015年8月30日还曾签订过另一份《商铺租赁合同》，约定原告从被告处承租位于深圳市龙华区，月租金为6600元。该商铺由原告用于经营烟酒等销售。2018年8月，原告将该销售烟酒的商铺转租给夏君一，并由夏君一与被告在2018年8月6日重新签订了《商铺租赁合同》。此后该商铺由夏君一承租使用。原告在2018年8月5日，收取过夏君一现金10000元。在2018年8月6日，夏君一通过其父亲夏传清又向原告支付了78000元。原告收到上述共计88000元的款项后，将其中的85300元交给了被告。本案中，被告曾提供一份落款日期为2018年6月15日，由夏君一出具的《证明》，内容显示夏君一交给原告的系应由被告收取的定金和预付租金。另查明：1、原告除上述商铺外，还从被告处承租了位于深圳市龙华区作为旅馆通道的门面部分。因该部分租赁纠纷，被告曾向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0309民初10343号。原告在该案中提出反诉，反诉请求中包含要求被告返还进场费10万元的诉讼请求，并提供了2015年7月30日取现金10万元的银行流水予以证明，但该反诉请求未得到支持。另在该案件庭审中，被告主张原、被告于2016年10月8日所签订的商铺租赁合同系因履行期限届满而终止；2、2016年8月22日，贺某向被告的妻子张丽娟转账支付了100000元。原告在本案中提供了一份显示由贺某出具的一份《证明》，显示贺某是受原告委托代转给被告的进场费，和张丽娟之间没有济经往来，不会对此款主张权利；3、被告出租给原告的房屋并没有相应的建设工程规划许可证，而是由被告进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。以上事实有庭审举证、质证的租赁合同书、银行账户交易记录、证明、民事判决书等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的房屋并未取得相应的建设工程规划许可证，因此原、被告之间所签订的《商铺租赁合同》应当被认定为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产的应当予以返还。因此被告从原告处收取的押金20000元，应当返还给原告，但其主张的利息，没有法律依据，本院不予支持。同时房屋租赁合同无效的，出租人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于被告反诉请求中主张的租金，首先对于2017年1月至2019年4月期间的租金差额，原、被告在合同中约定的租金标准虽为每月12000元，但自2017年1月起原告已实际按每月10000元的标准支付租金，现有证据也不能显示被告在此期间对此提出异议，能够证实被告对该履行已经接受，可视为双方对租金标准已进行了变更。被告现提出按原约定标准补足差额及支付滞纳金的诉讼请求，本院不应支持。其次对于2019年5月至2020年3月期间的租金，应当根据原告实际占有使用租赁商铺的时间予以认定。原、被告对原告交还商铺的时间陈述不一，其中被告在本案中主张原告交还商铺是在2020年3月以后，但在本院审理的（2019）粤0309民初10343号案件中，被告述称原告承租的涉案商铺是租赁期限届满而履行完毕，两次陈述明显矛盾。另外本案中也没有证据显示在2019年5月至2020年3月期间被告向原告催缴租金等主张权利的情形，也不符合双方履行租赁合同的正常情形。因此，在没有证据能够证明被告实际收回商铺的情况下，被告要求原告继续支付2019年5月以后的租金，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的进场费用，本院具体评析如下：一、本院审理的案号（2019）粤0309民初10343号的原、被告之间另外的房屋租赁合同纠纷中，原告曾主张过返还10万元的进场费。但在该案中，涉案的租赁房屋并不包括原、被告在2015年8月30日和2016年10月8日所签订租赁合同约定的房屋，且所提供的证据也不相同，因此被告辩称原告该项诉讼请求属于重复起诉意见不能成立；二、对于原告主张的为承租“手机店”商铺支付的进场费10万元部分，原告在本案中提供了贺某于2016年8月22日向被告的妻子张丽娟转账支付了10万元的付款凭证，以及落款人为贺某的一份《证明》。首先落款人为贺某的《证明》属于证人证言，而证人贺某并未出庭作证以证明该《证明》出具的真实性，以及相应内容的相关情况，也没有其他证据对《证明》内容予以佐证，因此该《证明》不能作为认定本案事实的依据。其次，贺某的该付款行为发生在原、被告签订相应租赁合同之前，且相差一个多月，在没有其他证据予以佐证的情况下，无法认定该付款行为与原、被告在2016年10月8日所签订的《商铺租赁合同》存在关联性。因此原告提出为承租“手机店”商铺而向被告支付了进场费10万元的主张，证据不足，本院不予确认；三、对于原告主张由夏君一向其支付，后又经原告支付给被告的85300元进场费的问题。该款项来源于夏君一，也系夏君一继原告之后承租被告商铺而支付的费用。对于该部分款项的性质，被告也提供了落款人为夏君一的《证明》，而夏君一也未出庭作证，该证据不足以作为认定本案事实的依据。该85300元的出款人是夏君一，现有证据尚不能证实该笔款项的性质，因此原告主张该85300元为“烟酒店”商铺的进场费的事实，证据不足，本院不予确认。关于被告主张的拆除租赁房屋装修产生的损失问题。原、被告在所签订的租赁合同中明确约定了合同期满后，装修不拆除，也不计款。由于双方之间签订的房屋租赁合同无效，该条款虽不再具备相应的法律效力。但该合同条款是针对租赁房屋返还出租人时，相应装修的处理方案。无论是基于合同无效，还是租赁合同终止，均存在向出租人返还租赁房屋的情形，由被告负责处理租赁房屋的装修，更符合诚实信用原则。被告要求原告支付拆除和清运垃圾损失的，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告戴某俊和被告彭某海于2015年8月30日和2016年10月8日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告彭某海于本判决生效之日起五日内向原告戴某俊返还押金20000元；三、驳回原告戴某俊的其他诉讼请求；四、驳回被告彭某海的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2443元、保全费1546.5元，合计3989.5元，由被告负担334元，原告负担3655.5元；反诉案件受理费2595.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二〇年八月二十五日书记员 仇晓婷（兼）书记员 张  云  飞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。