广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1138号原告：陈妃青，男,汉族,1985年4月16日出生,住湛江市遂溪县*********。身份证号码:440************73X。委托诉讼代理人:陈静,广东向宁律师事务所律师。被告：湛江市昊强房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914***********458M。住所地:遂溪县***********。法定代表人:吴国强。委托诉讼代理人:王锦发,男,汉族,1969年6月6日出生,住遂溪县*****。身份证号码:440************032。原告陈妃青与被告湛江市昊强房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告陈妃青的委托诉讼代理人陈静、被告湛江市昊强房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王锦发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2018年4月10日签署的《协议书》从原告起诉之日起解除;2、请求法院判令被告双倍返还原告定金382366元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年4月10日签定房屋买卖《协议书》,协议书第三条中约定:1、甲方(原告)购买乙方(被告)位于遂溪师范(启达旁边)商品房住房楼层**,建筑面积约125.87m2(面积以商品房买卖合同约定为准),建筑面积单价5063元。2、甲方(原告)购买乙方(被告)地下摩托车位1个,价格1.5万元。第四条约定:第一期为12万元,签订合同时交付。第五条:自签定协议书之日起两年交房。另外协议书中备注:2018年5月10日前交3万元,优惠0.5万元购买地下摩托车位,如果交71183元则优惠1万元购买地下摩托车位,否则不优惠。协议签订后,原告按约向被告交付191183元定金,有被告出具的收据为证。交楼期限已届满,但被告却未能如约交楼,被告的行为已构成违约,严重损害了原告的利益,原告有权解除合同。为此,原告为了维护自己的合法权益,现依法向贵院提起诉讼,恳请法院支持原告全部诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交了四组证据(复印件):一、原告的身份证,证明原告的身份资料及诉讼主体适格。二、被告的营业执照,证明被告的身份资料及诉讼主体适格。三、协议书,证明原告与被告房屋买卖合同关系以及被告应予交楼给原告的期限届满。四、收款收据,证明原告已将定金支付给被告。被告对双方于2018年4月10日签订的购房《协议书》约定原告购买被告位于遂溪师范(启达旁边)的商住楼1102房,并约定从签订协议书之日起两年交楼的事实无异议。其提交书面答辩称：被告不按时交楼,并非主观故意。签订购房《协议书》后,被告一直按《协议书》的约定去施工。但是,因受新冠肺炎疫情的影响。根据国务院应对新型冠状病毒肺炎疫情联防联控机制于2020年2月24日发的(2020)28号《关于依法科学精准做好新冠肺炎疫情防控工作的通知》，按照《工业企业和建筑施工企业新冠肺炎防控技术方案》的要求,为了配合政府做好新冠肺炎疫情防控工作,被告结合本公司的实际情况,从2020年2月起暂停位于涉案商住楼的施工,于2020年5月中旬才开始正常工作。因此,才导致涉案商住楼无法按时完工,从而无法按时交楼给住户。现被告已安排人员加班加点在做好楼房的收尾工作。并非被告主观故意,而是因新冠肺炎疫情影响导致的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”。因此,原告要求解除购房《协议书》,并双倍返还定金382366元的诉求依法不应支持。请法院驳回原告的诉讼请求。被告在举证期限内向本院提交三组证据（复印件）:一、营业执照,证明公司的主体资格。二、《协议书》、收据,证明原告向被告购房及缴款的事实。三、关于依法科学精准做好防控工作的通知联防联控机制发(2020)28号,证明被告因不可抗力(新冠肺炎疫情)导致无法按时交楼的事实。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。被告对原告提交的全部证据无异议。原告对被告提交的证据一、二无异议。证据三的真实性、合法性和关联性由法院依法确认,对证明的事实有异议,被告主张因为疫情影响而不能交楼,这种说法不成立,广东省在2020年2月10就开始复工复产,不存在因疫情影响至今都无法交楼的情形。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：原告作为甲方与被告作为乙方于2018年4月10日签订《协议书》,协议书约定原告购买乙方建造位于遂溪师范(启达旁边)名为文创园的商品房1102号,建筑面积约125.87平方米(面积以商品房买卖合同约定为准),建筑面积单价为5063元/平方米。2、原告还购买被告的地下摩托车位1个,价格为1.5万元。协议书第四条约定，第一期12万元,签订合同时交付，该款项是选房定金，若原告违约被告不予以退还并有权转让涉案房屋。协议书第五条约定自签定协议书之日起两年交房。另被告还在协议书中备注在2018年5月10日前交3万元,优惠0.5万元购买地下摩托车位,如果交71183元则优惠1万元购买地下摩托车位,否则不优惠。协议签订后,原告于2018年4月10日向被告交付12万元。2018年5月12日交付6万元、2018年8月4日交付11183元，共款191183元,被告向原告出具了收据。协议书约定交楼期限届满后,被告却未能如约向原告交付涉案房屋。另查，根据原告的申请，本院于2020年7月20日作出（2020）粤0823民初1138号民事裁定书，以人民币382366元为限查封了被告名下位于遂溪县*******边117.7平方米的土地使用权﹝产权证号：遂府国用（2011）第693号﹞。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。被告对与原告签订《协议书》购买涉案房屋、交付购房定金191183元及尚未交房的事实无异议，故对原告在本案中主张的事实予以确认。《协议书》是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，协议书合法有效，根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第六十条第一款的规定，各方当事人均应当按照协议的约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点：一、被告延迟交房是否存在不可抗力的情形。对于未能在约定的期限内交付房屋给原告，被告的辩解意见为受新冠肺炎的影响，为配合政府做好疫情防控工作,从2020年2月起暂停施工,2020年5月中旬才开始正常施工导致无法按时交付房屋。受疫情影响，建筑企业施工受阻甚至停工延误工期是不可避免的客观事实，但是否需从2020年2月起停工等待至5月中旬才可以复工？国务院应对新型冠状病毒肺炎疫情联防联控机制2020年2月24日(2020)28号《关于依法科学精准做好新冠肺炎疫情防控工作的通知》中，有关《工业企业和建筑施工企业新冠肺炎防控技术方案》并没有要求停工停产至2020年5月，被告也没有提供其他证据证明需停工至2020年5月，所以被告主张导致未能如期交房归责于受新冠肺炎疫情影响缺乏事实和法律依据，在本案法庭辩论结束时涉案房屋尚未符合交付条件，故对被告以未能如期交房完全归责于受新冠肺炎影响的抗辩理由不予采纳。二、原告主张解除房屋买卖合同的理由是否成立。原告已按协议的约定支付定金12万元及为优惠购买摩托车位交付了71183元定金，履行第一期购房款的交付义务，而被告没有在约定期限内将符合条件的房屋交付原告，且在法庭辩论终结前，涉案房屋尚未符合交付条件，致使原告的合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告要求解除与被告房屋买卖《协议书》的理由依法成立，本院予以支持。三、原告请求返还定金382366元是否超过法律规定。原告三次交付购房款共191183元，被告出具的收据均记载为定金，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额20%”，本案总房价为652279.81元，定金最高为130455.96元（652279.81元×20%），超过部分视为交付的购房款。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”，被告没有按约定履行交付房屋的义务，属不履行约定债务的情形，故应返还原告已支付的购房款60727.04元（191183元—130455.96元）,同时双倍返还定金260911.92元（130455.96元×2倍）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十五条、第一百一十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈妃青与被告湛江市昊强房地产开发有限公司双方于2018年4月10日签订由原告陈妃青购买被告湛江市昊强房地产开发有限公司位于遂溪师范(启达旁边)文创园1102号商品房《协议书》。二、限被告湛江市昊强房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内双倍返还原告陈妃青的定金260911.92元及购房款60727.04元三、驳回原告陈妃青的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5161.4元，保全费2431.83元，由原告陈妃青负担659元，湛江市昊强房地产开发有限公司负担6934.23元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  梁 伟二〇二〇年八月十二日法官助理  陈雨露书 记 员  何晓娴附：相关法律及司法解释规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后再三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。