贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初2805号 原告(反诉被告)：遵义市美骏房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区平庄大道美的城营销中心，统一社会信用代码91520390MA6H0A5Y00。 法定代表人：刘隽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周岑，贵州惟瀚律师事业所律师。 委托诉讼代理人：张可，贵州惟瀚律师事业所实习律师。 被告（反诉原告）：胡腾，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：袁安刚，红花岗区舟水桥法律服务所法律工作者。 原告(反诉被告)遵义市美骏房地产开发有限公司与被告(反诉原告)胡腾合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)遵义市美骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周岑、张可、被告(反诉原告)胡腾及其委托诉讼代理人袁安刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告遵义市美骏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付购房余款617000元及违约金（违约金以617000元为基数，从2019年9月20日起按日千分之一计算至实际付清之日止，暂计至2020年3月30日，违约金为118464元）；2.判令被告赔偿律师费4500元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由:2019年9月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发的美的金科万麓府第26号及S2-1商业幢5层5-2号房屋，价款771981元。首付154981元，余款通过银行按揭支付，但合同签订后至今购房余款未付清。故诉至法院。 本诉被告胡腾辩称，1.本案的商品房买卖合同事实上不能继续履行了；2.买受人没有违约，不承担违约金、律师费等费用。 反诉原告胡腾向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令反诉被告返还购房款154981元、维修基金9965元并支付从2019年9月3日起按年利率6%计算的利息；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由:签订合同时，销售人员承诺保证能够办理贷款，不能办理的返还首付款及维修基金，但合同签订后，买受人提供了相应的资料，但销售人员说买受人的银行流水不能满足贷款。合同不能继续履行，反诉被告应返还购房款及维修基金。 反诉被告遵义市美骏房地产开发有限公司辩称，根据《商品房买卖合同》的约定系买受人违约，没有解除合同的法定条件，反诉原告主张返还购房款及利息没有合同及法律依据。 本院经审理认定事实如下：2019年9月3日，双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定胡腾购买该公司开发的美的金科万麓府一期第26号及S2-1商业幢5层5-2号房屋，价款771981元。付款方式为贷款方式，首付154981元，余款617000元以银行按揭支付。《商品房买卖合同》第八条第3项“买受人应在接到出卖人书面通知之日起*日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后*日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，逾期按本合同第十条处理”。《商品房买卖合同补充协议》第五条约定买受人选择按照贷款方式付款的，买受人应于本协议签订前自行向拟贷款银行等金融机构，咨询了解相关贷款政策，确定自身是否存在贷款障碍、符合贷款条件，并对自身偿债能力、首付异动、利率异动等风险进行评估，买受人签署本合同，则视为自身确认对履行本合同付款义务以及承担相应的商业风险不存在障碍；买受人应在签订《商品房买卖合同》后5日内与银行或公积金机构（统称贷款机构）签订个人购房贷款合同，并按要求提供按揭所需的全部资料。否则，视为买受人有意拒绝付款，出卖人有权解除本合同，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。第十八条约定一方违约，另一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等，由违约方承担。同日，胡腾支付购房首付款（含定金20000元）154981元，并在住建部门缴纳维修基金9965元。 在签订合同的前，该公司销售人员李邦跃与胡腾对购房事宜多次通过微信协商，李邦跃一直催促胡腾签订合同，并表示房价已经是最低了，过了本月价格就“拿不到了”。胡腾告知李邦跃其网贷有4-5万还没有偿清，李邦跃表示需提供征信给公司按揭专员看，将收入证明**口、发工资的银行卡交到销售部，由他将资料复印后带到银行，不用胡腾跑银行。合同签订后，本案的房屋按揭贷款因资信问题仍然无法办理。后李邦跃离职。 上述事实，有原、被告双方的陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收款收据、微信记录等在卷佐证，经庭审认证、足以认定。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的焦点问题是导致不能办理银行按揭贷款的归责？本案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是否应予解除？ 关于导致不能办理银行按揭贷款的归责？在签订合同前，双方就已经约定房屋的付款方式为首付加银行商业按揭贷款，原告销售人员已经向胡腾表示有按揭专员查阅资料，且不需要胡腾自行到银行，由其将资料送到银行，催促胡腾签订合同。在胡腾的资信未通过银行审查前，双方就签订了本案合同，未按《商品房买卖合同补充协议》第五条约定的流程操作。原告作为专业的房地产开发公司，其销售人员理应知晓相关的流程，应合理提示胡腾在签合同前在银行审查资信。同时，胡腾在签订合同前没有对资信进行审慎评估，故双方均存在过错，但原告在本案中的过错程度较大。 关于本案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是否应予解除？房屋的付款方式为首付加银行商业按揭贷款，现银行商业按揭贷款不能办理，合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，在双方均存在过错的情形下，而胡腾作为过错较小的一方，可以请求解除合同，故对胡腾请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，本院予以支持。合同解除后，根据上述规定，遵义市美骏房地产开发有限公司应返还购房款，因房屋维修基金不是遵义市美骏房地产开发有限公司收取，故不承担返还责任。 关于遵义市美骏房地产开发有限公司请求的违约金、律师费以及胡腾请求的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告)遵义市美骏房地产开发有限公司与被告(反诉原告)胡腾于2019年9月3日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》； 二、由原告(反诉被告)遵义市美骏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)胡腾购房款154981元； 三、驳回原告(反诉被告)遵义市美骏房地产开发有限公司的诉讼请求； 四、驳回被告(反诉原告)胡腾的其他诉讼请求。 案件受理费7400元（已减半收取），由原告(反诉被告)遵义市美骏房地产开发有限公司负担5600元，被告(反诉原告)胡腾负担1800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  王宇鹏 二〇二〇年八月三日 书记员  何海英