广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初2238号原告（反诉被告）：李劲鸿，男，1986年6月17日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：赵保明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告(反诉原告)：佛山市三水德保房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街三达路****办公室，统一社会信用代码91440600617636877U。法定代表人：梁敏祥，总经理。委托诉讼代理人：李宛青，广东华法（三水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳，广东华法（三水）律师事务所律师。第三人：李观轩，男，1956年3月20日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：黄学军，广东广厚律师事务所律师。原告李劲鸿与被告佛山市三水德保房地产发展有限公司（以下简称德保公司）、第三人李观轩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，被告德保公司于2019年5月14日提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序合并进行了审理。在审理过程中，发现本案的审理须以另案的审理结果为依据，而另案尚未审结，本案于2019年7月19日中止诉讼，并于2020年7月30日恢复审理。原告（反诉被告）李劲鸿的委托诉讼代理人赵保明、被告（反诉原告）德保公司的委托诉讼代理人李宛青、第三人李观轩的委托诉讼代理人黄学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李劲鸿向本院提出诉讼请求：1.判令德保公司立即将佛山市三水区三水德保豪庭二座1604号房（以下简称案涉房屋）交付李劲鸿占有使用；2.判令德保公司协助李劲鸿将案涉房屋的所有权转移登记至李劲鸿名下；3.本案诉讼费由德保公司承担。事实与理由：2015年8月14日，李劲鸿与德保公司签订编号为20150810007805的《广东省商品房买卖合同》，李劲鸿购买德保公司的案涉房屋，总金额为761097元，并办理了网签备案。上述合同第八条约定，德保公司应在2016年8月15日前向李劲鸿交付案涉房屋；第十五条约定，德保公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由德保公司提供的资料报产权登记机关备案。2015年8月14日，李观轩出具《工程款购买住宅承诺书》，约定李观轩以其承接的德保公司“三水德保豪庭”一期工程的工程款折抵案涉房屋的房款，德保公司盖章并签字同意案涉房屋房款由李观轩的工程款抵扣。2015年10月21日，李劲鸿根据《佛山市三水区物业管理维修基金缴款通知书》支付了案涉房屋的维修基金。2015年11月5日李观轩与德保公司的《联系函》表明，案涉房屋的房款已由工程款实际抵扣，德保公司也盖章并签字表示抵扣事实属实。至此，德保公司一直未能按照合同约定交付案涉房屋，也没有为李劲鸿办理过户登记手续。为维护自身合法权益，特诉至法院。德保公司的答辩意见与其反诉意见一致。李观轩述称，其挂靠建筑公司承接“德保豪庭”工程，其系该工程的项目负责人，也是实际施工人。因李观轩欠李劲鸿材料款，而德保公司又欠李观轩工程款，在李劲鸿与德保公司签订购房合同时李观轩也在场，当时三方约定李劲鸿的购房款在德保公司欠付李观轩的工程款中抵扣，此为三方的真实意思表示，德保公司应依约履行交付案涉房屋并办理过户手续。德保公司在提交答辩状期间，向本院提出反诉，其反诉请求：1.判令解除李劲鸿与德保公司签订的《广东省商品房买卖合同》；2.判令李劲鸿于判决生效之日起5个工作日内与德保公司共同到佛山市三水区国土城建和水务局（房产交易中心）办理解除《广东省商品房买卖合同》的网签手续；3.反诉费用由李劲鸿承担。反诉事实与理由：2013年3月7日德保公司与具有房屋建筑工程资质的广东新宏成建筑工程有限公司（以下简称新宏成公司）签订《广东省建设工程施工合同》，将“德保豪庭”一期工程发包给新宏成公司，李观轩为新宏成公司的项目负责人，负责“德保豪庭”一期工程的施工及结算等事宜。上述工程于2017年1月1日竣工验收合格。其后，德保公司委托佛山市南海区华南工程造价事务所有限责任公司对上述工程造价进行鉴定，经鉴定，工程总造价为57192719.60元。但德保公司已向新宏成公司及李观轩共支付工程款76162991.68元，德保公司已超额支付工程款18970272.08元。鉴于此，李观轩已不具备以工程款抵扣购房款的合同条件，德保公司与新宏成公司于2015年8月14日签订的《工程款购买住宅承诺书》的目的已不能实现。同时，李劲鸿至今拒不向德保公司支付购房款，已严重违反《广东省商品房买卖合同》的约定，故德保公司有权依法解除上述合同，并解除案涉房屋的网签手续。为此特提起反诉，以维护自身合法权益。李劲鸿对德保公司的反诉辩称，李劲鸿与德保公司的房屋买卖合同和德保公司与李观轩的工程款纠纷是两个完全独立的法律关系，且根据现有证据，案涉购房款已实际抵扣，李劲鸿已履行房屋买卖合同的义务，德保公司是否超额支付工程款给李观轩与本案无关，即使德保公司多支付李观轩工程款，德保公司应另行通过法律途径解决。李观轩对德保公司的反诉述称，德保公司的反诉缺乏事实依据，不予确认。德保公司至今仍欠李观轩工程款13852774.77元，李观轩已就此于2019年5月22日向法院提起诉讼，案件仍在审理中，故不存在德保公司所述超额支付工程款问题。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、李劲鸿的证据1.《广东省商品房买卖合同》、《佛山市三水区物业管理维修基金缴款通知书》，拟证明李劲鸿依法购买案涉房屋，并依法缴纳了维修基金；2.《工程款购买住宅承诺书》，拟证明李观轩以工程款代李劲鸿支付案涉房屋购房款，德保公司对此签字并盖章确认，李劲鸿已实际履行支付购房款的合同义务；3.《联系函》，拟证明德保公司已确认案涉购房款由工程款抵扣的事实。二、德保公司的证据1.《广东省建设工程施工合同》、《建筑工程竣工验收报告》、《结算价格鉴定书》，拟证明德保公司将“德保豪庭”一期工程发包给新宏成公司，李观轩为该工程的负责人，工程已于2017年1月1日竣工验收合格，经德保公司委托评估，工程总造价为57192719.6元；2.《银行进账单》、《结算业务委托书》、《借据》及相应支付凭证若干、《收款收据》、《结案通知书》、《广东省人民法院案款收据》等，拟证明德保公司支付工程款的情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于李劲鸿提供的证据，德保公司对其真实性和合法性无异议，李观轩对其真实性、合法性及关联性无异议，本院确认其真实性及合法性，至于能否达到李劲鸿的举证目的，在本院认为部分分析论述。德保公司提供的第1组证据中的《广东省建设工程施工合同》、《建筑工程竣工验收报告》为原件，李劲鸿及李观轩对其真实性并没有提出异议，本院确认其真实性。对于第1组证据中的《结算价格鉴定书》以及第2组证据，皆为德保公司主张支付工程款的证据，因德保公司与李观轩对工程款存在较大争议，且李观轩已针对争议的工程款提起建设工程合同之诉，相关案件仍在本院审理中，故本院对该组证据不作审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月7日，德保公司与新宏成公司签订《广东省建设工程标准施工合同》，约定将位于佛山市三水区“德保豪庭（一期）”工程发包给新宏成公司，合同工期自2013年3月7日至2015年11月6日，合同总价为54578376元，李观轩代表新宏成公司在合同内“委托代理人”处签名。因李劲鸿、案外人李劲富与李观轩存在建筑材料买卖关系，且李观轩尚欠二人材料款，2015年8月14日李观轩与新宏成公司向德保公司出具《工程款购买住宅承诺书》，明确李观轩挂靠新宏成公司承建“德保豪庭（一期）”工程，并承诺李观轩以工程款购买德保豪庭2座5套住宅（房号分别为1604、2004、2604、2209、2309），确定其中的2004、2209号房的产权所有人为案外人李劲富，1604、2604、2309号房的产权所有人为李劲鸿，五套房屋房款共计3808027元，其中案涉房屋房款为761097元，德保公司在该承诺书上备注“同意房款全部由李观轩支付”并加盖公章予以确认。同日，德保公司与李劲鸿签订《广东省商品房买卖合同》并办理网签备案。2015年10月21日，德保公司向李劲鸿出具《佛山市三水区物业管理维修基金缴费通知书》，通知其缴纳相应物业维修基金，李劲鸿按通知缴纳了物业维修基金。2015年11月5日，李观轩、新宏成公司向德保公司出具《联系函》，述称“德保豪庭（一期）”工程的施工负责人李观轩已累计向德保公司借款本息共计44417831元用于支付工程材料款、工人工资等，新宏成公司确认德保公司向李观轩支付的上述款项视为向新宏成公司支付的工程进度款项，新宏成公司授权李观轩全权负责涉案工程，包括但不限于对工程量的确认、代收工程进度款、委托德保公司直接向工程所涉材料供应商支付材料款、对工程结算总价及已收工程款进行确认及核算等。德保公司在《联系函》落款处备注“上述数据属实另附表2份”，并加盖公司财务专用章。李观轩在2份附表上签名并捺印。德保公司在2份附表上加盖公司财务专用章。附表内载有“房产抵扣”项，金额为3808027元，与前述5套房屋总价一致，该款包括在双方确认的上述德保公司已付款44417831元内。另查明，“德保豪庭（一期）”工程于2017年1月1日竣工验收合格。李观轩针对“德保豪庭（一期）”的工程款以德保公司作为被告、新宏成公司作为第三人向本院提起建设工程合同纠纷[案号（2019）粤0607民初2600号]，李观轩在该案诉讼中述称德保公司已支付工程款56379146.10元，目前该案仍在审理中。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方应全面履行各自的合同义务。本案中，李劲鸿与德保公司签订的《广东省商品房买卖合同》，不违反法律、法规强制性规定，不损害国家、集体及第三人合法权益，应为有效合同。根据本案当事人的诉辩意见，本案本、反诉争议的焦点均在于包括案涉房屋在内的5套住房购房款是否已付清？对此本院具体分析如下：首先，本案房屋买卖合同与通常的房屋买卖合同的区别在于购房款的支付方式。本案中，李劲鸿与德保公司签订上述购房合同的当天，德保公司又通过在《工程款购买住宅承诺书》上加署意见并盖章的方式，同意从其应支付给李观轩的工程款中进行相应扣减以冲抵案涉房屋的购房款。2015年11月5日，案涉工程尚未竣工验收时，德保公司在确认《联系函》中有关已付工程款数额的同时，又通过另行提供附表的方式，明确包括案涉房屋在内的5套住房应收购房款（3808027元），作为已支付的案涉工程款与李观轩的应收工程款进行了相应抵扣，即德保公司确认包括案涉房屋在内的5套住房应支付的购房款已被相应工程款所冲抵。其次，根据本地区新房销售的行业惯例，一般只有在购房人至少缴纳了部分购房款后，房屋销售方才会向其开具物业管理维修基金缴费通知书。故德保公司通知李劲富缴纳案涉房屋的物业维修基金这一事实，也佐证了其确认李劲富应付的购房款已通过抵扣的方式进行了支付。再者，结合李观轩及德保公司在（2019）粤0607民初2600号案中的诉辩情况，2015年11月5日之后，因案涉工程德保公司至少又向李观轩支付了11961315.1元（56379146.10元-44417831元）工程款，该款项远大于前述5套房屋的购房款。由此说明，德保公司在2015年11月5日确认案涉房屋的购房款被抵扣时，其确实尚欠李观轩大量工程款未付，且数额远远超过案涉房屋购房款的金额，德保公司在当时同意以其应支付的工程款冲抵应收取的购房款，符合常理。因此，德保公司有关李观轩不具备以工程款抵扣购房款的条件的答辩及反诉理由，明显与事实不符，本院不予采纳。综合以上分析认定，李劲鸿应付的购房款已通过工程款进行抵扣，此可视为李劲鸿已履行支付购房款的义务，德保公司应按合同约定向李劲鸿交付案涉房屋，李劲鸿主张德保公司交付案涉房屋并协助办理过户手续，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市三水德保房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李劲鸿交付佛山市三水区三水德保豪庭二座1604号房，并协助原告（反诉被告）李劲鸿办理房屋过户登记手续；二、驳回被告(反诉原告)佛山市三水德保房地产发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费减半收取计5705元、诉讼保全费4325.48元，合共10030.48元（原告李劲鸿已预交），由被告(反诉原告)佛山市三水德保房地产发展有限公司负担。反诉部分案件受理费减半收取计5705元（被告佛山市三水德保房地产发展有限公司已预交），由被告(反诉原告)佛山市三水德保房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 洁二〇二〇年八月二十日书记员 曾健强