文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初32150号原告：严雁云，女，1980年1月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：周丽，女，1981年9月2日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告严雁云与被告周丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严雁云到庭参加了诉讼。被告周丽经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。严雁云向本院提出诉讼请求：1、被告按照合同约定原状归还所租赁的房屋及其附属物品、设备设施；2、判令被告立即支付截止2019年11月19日的房租15600元、违约金27040元；3、判令被告支付自2019年11月20日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费，参照合同约定的租金每月2600元计算；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年11月18日在重庆市渝中区较场口新民街6号链家地产，与被告签订了“房屋租赁合同”。双方约定，被告租赁原告位于重庆市渝中区和平路156号*的房屋租赁用途自住。房屋租赁期自2018年11月20日起至2019年11月19日止(即合同期为2018年11月20日至2019年11月19日)。合同约定每月租金为人民币2600.00元，租金每季度支付一次，押金为2600.00元。原告收到被告转账共3笔，2018年11月29日收到汇款10400元，2019年4月8日收到汇款2600元，2019年5月14日收到汇款5200元。至今为止，被告欠原告6个月房租未支付，共计15600元。经原告反复催促被告缴纳房租无果，被告以各种理由搪塞，拒绝支付房租欠费，并且不肯露面。根据合同第十条第五款，因被告未按约定支付租金，每逾期一日，按照月租金的10%支付违约金。被告应支付原告所欠租金15600元，及违约金27040元，共计42640元。原告于合同到期日即2019年11月19日，以及2019年11月20日，2019年11月21日多次通过微信、短信、电话催促被告归还所租赁房屋，被告均推脱或者无应答，不出现交接房屋原告被告通过协商不能解决房屋租赁纠纷，根据合同第十一款第1条，原告现向房屋所在地人民法院提起诉讼。被告周丽未作答辩。原告严雁云围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、网银汇款查询截图、微信聊天记录、短信记录等证据，被告周丽未予质证，原告提交的上述证据与原件核对无异，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月18日，严雁云（甲方，出租方）与周丽（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方拥有的房屋位于重庆市渝中区和平路156号*，建筑面积约为68.66平方米。租赁用途为自住。房屋租赁期2018年11月20日至2019年11月19日。甲方应于起租日前1日将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应于租赁期届满前1个月向甲方提出续租要求，经双方协商一致后重新签订房屋租赁合同，甲方在同等条件下应优先考虑乙方的续租。该房屋租金为每月2600元。租金每3个月交付一次。乙方向甲方支付的首次租金合计7800元，在本合同签订之日起1日内付清。乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金2600元。租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳；房屋租赁税费由乙方承担。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按照月租金10%支付违约金。合同还约定了双方的其他权利和义务。后严雁云按照合同约定将案涉房屋交付给周丽使用。2018年11月29日，周丽向严雁云支付了10400元，2019年4月8日支付了2600元，2019年5月14日支付了5200元。庭审中，原告严雁云当庭陈述被告周丽支付上述三笔款项后就再未支付过房租。严雁云多次通过微信向周丽催收案涉房屋租金，但周丽多次推脱不支付。严雁云于合同到期日即2019年11月19日，以及2019年11月20日，2019年11月21日多次通过微信、短信、电话催促周丽归还所租赁房屋，周丽推脱或者无应答，双方一直未交接房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，系有效合同，合同双方均应依法、依约行使各自权利、履行各自义务。租赁合同届满后，在双方未就继续租赁达成一致意见的情况下，承租人周丽理应按照合同约定将案涉房屋及其附属物品、设备设施归还给严雁云，对原告相关诉讼请求，本院予以支持。根据原告当庭陈述及举示的相关证据，被告仅支付了6个月的租金，尚拖欠6个月租金，故本院对原告向被告主张6个月租金共计15600元的诉讼请求予以支持。至于原告主张的违约金，根据合同约定，“每逾期一日，按照月租金的10%支付违约金”，该约定的违约金计算标准过高，应当调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将违约金计算标准调整为按周丽欠付款金额的中国人民银行同期贷款基准利率以及LPR计算，从周丽应付而未付款之日起，计算至其付清欠款之日止。从租赁合同到期后2020年11月20日至周丽将案涉房屋全部腾退给严雁云时止，周丽继续占有使用案涉房屋，应当向严雁云支付房屋占有使用费，支付标准参照合同约定的每月2600元计算。被告周丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉系其放弃诉讼权利，可以缺席审理并作出裁决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周丽于本判决生效后立即将重庆市渝中区和平路156号*房屋及其附属物品、设备设施按照合同约定原状归还给原告严雁云；二、被告周丽于本判决生效之日立即支付原告严雁云欠付的租金15600元并支付违约金，违约金计算方式为：以7800元为基数,从2019年5月20日起至2019年8月19日按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；以15600元为基数，从2019年8月20日至付清时止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付;三、被告周丽从2019年11月20日起按每月2600元的标准向原告严雁云支付案涉房屋占用费至被告周丽将其现占有使用的重庆市渝中区和平路156号*全部腾退给原告严雁云时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费866元，由被告周丽负担190元，原告严雁云负担676元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  程 斌人民陪审员  冯晓利人民陪审员  王 庆二〇二〇年八月十九日书 记 员  曹 燎