河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0523民初666号原告：吴海印，男，1965年1月12日出生，汉族，住汤阴县。原告：李爱芹，女，1965年3月23日出生，汉族，住汤阴县。两原告委托诉讼代理人：谢中海，河南中丰律师事务所律师。被告：汤阴乐地置业有限公司，住所地：汤阴县产业集聚区。法定代表人：刘海关，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王俊强，河南见地律师事务所律师。被告：汤阴县安居房地产开发有限公司，住所地：汤阴县人民路中段路南。法定代表人：戴文海，该公司董事长。被告：武保安，男，1968年2月14日出生，汉族，住汤阴县。原告吴海印、李爱芹与被告汤阴乐地置业有限公司（以下简称乐地公司）、汤阴县安居房地产开发有限公司（以下简称安居公司）、武保安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴海印及两原告的共同委托诉讼代理人谢中海、被告乐地公司的委托诉讼代理人王俊强、被告武保安到庭参加诉讼，被告安居公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴海印、李爱芹向本院提出诉讼请求：一、确认两原告与被告乐地公司于2015年4月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、三被告限期向两原告交付位于汤阴县××路与××交叉口东南方安惠园小区（原名安惠园小区，现名蒙正清城小区）3号楼3单元5层502号房屋；三、三被告承担逾期交房的违约金（从2017年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日支付已付房款310，000元万分之一的违约金，截止2019年9月30日违约金数额为31，093元）；四、由三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年，被告乐地公司经出让取得汤阴县××路与××交叉口东南方的土地，进行安惠园商住房小区（原名安惠园，现名蒙正清城）项目开发。基于三被告的合作关系，被告武保安以被告安居公司名义先后收取两原告房款310，000元。2015年4月21日，被告乐地公司与两原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO201501651），约定将安惠园小区3号楼3单元5层502号房屋出卖给原告，建筑面积138.90平方米，每平方米2,339.24元，合同总价款324，920.00元，房屋交付期限2016年12月31日前，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告与被告乐地公司约定最终房价款315，000元。2015年5月4日，汤阴县房产管理局对原告购买的涉案房屋予以预告登记（预告登记证明号：汤阴房预汤阴县字第Y151565号）。目前，该商住小区已有部分业主入住，经原告向三被告主张交付房屋，均拒绝交付。为此，原告向法院提起诉讼。被告乐地公司辩称，一、本案不是简单的民事诉讼案件，属燕鹏飞非法集资案，在集资案件未处理前本案应中止审理或驳回起诉；二、被告乐地公司与两原告之间无商品房买卖合同的真实意思表示，其所签订的合同并非双方真实意思表示。1、合同内容极为简单，不符合常理，无付款时间等核心内容；2、原告未支付过被告购房款，也未向被告主张任何权益包括交房，同时被告也未向原告主张过购房款；3、合同签署时，被告未成立售楼部，房产管理部门未向被告开通签约“房管专线”，不可能正常销售签约；三、在政府主持下达成的“四方协议”，对包括原告起诉房屋在内的26套房的处理进行了约定，各方当事人应当按照四方协议约定执行，因不能履行四方协议造成的损失，应当由责任方承担其他相关方的损失；四、如原被告均同意，在原告解除涉案房屋买卖合同并配合办理合同备案注销手续后，原告可选B区房屋备案，由其他被告负责交付房屋；五、本案与安阳中院审理的豫05民初95号案件存在关联，本案购房款与安阳中院审理的案件存在重叠，应并案审理或在另案处理后进行处理或驳回起诉。综上，应驳回原告的起诉。被告武保安辩称，两原告与被告乐地公司签订的商品房买卖合同合法有效，被告乐地公司应当向原告交付房屋并承担违约责任。因为被告武保安与被告乐地公司之间有合作开发协议，协议约定允许被告武保安销售房屋，当时被告武保安以被告安居公司名义收取原告的购房款，被告乐地公司接手被告安居公司后，由被告乐地公司与两原告签订了商品房买卖合同，涉案商品房钥匙由被告乐地公司控制，手续也是被告乐地公司在房产局办理的。原告与被告乐地公司签订了商品房买卖合同，被告武保安无交付房屋和支付违约金的义务。被告安居公司未到庭答辩。原告为证明其诉讼请求提供四组证据：一、2015年2月13日被告乐地公司与被告武保安签订的合作开发协议（复印件），证明乐地公司、武保安合作开发涉案项目，武保安享有房屋对外销售权，包括本案房屋；二、原告与被告乐地公司于2015年4月21日签订的商品房买卖合同，该合同经备案登记，证明原告购买安惠园小区3号楼3单元5层房屋，价款为324，920元，房屋交付期限2016年12月31日前，出卖人逾期交房按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；三、房款收据四张，合计金额为315，000元，分别在2014年4月9日交1万元定金，2014年4月16日交19万元，2015年6月2日分别交8.5万元和2.5万元，并与被告武保安约定下欠的5，000元于交房时给付；四、房屋预购登记证明（汤阴房预汤阴县字第Y151565号），证明原告已取得预告登记；五、安惠园武保安备案房屋明细表一张及户口本，明细表证明包含原告的房屋，户口本证明两原告是夫妻关系。上述证据综合证明原告的主张。被告乐地公司提供证据：一、2016年9月15日安惠园小区项目四方协议一份（复印件），证明四方协议签署后，就涉案安惠园项目之前所形成的相关协议均被取代；本案与安阳中院正在审理的2019豫05民初95号案件存在重叠关系；所涉房屋应由天创资产管理公司和武保安负责将买卖合同解除，并将该套房屋迁移至四方协议所约定的B区来保障原告的相关权益，该内容是在汤阴县政府成立的天创非法集资专项工作组的监管下进行的。武保安所施工的2、3号楼工程款已经约定了相应的解决方案，其所收取的原告购房款应该予以退还或以其他方式进行解决。二、土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等五证。被告武保安提供证据：一、2015年2月13日的合作开发协议一份；二、2017年10月25日刘海关、靳文祖出具的说明一份；三、2020年3月11日燕鹏飞、靳文祖、王文庆出具的证明一份；上述证据证明被告汤阴乐地公司的2、3号楼是被告武保安施工的，被告乐地公司欠被告武保安工程款。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证，对当事人有异议的证据，根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，被告乐地公司对其名下的汤阴县安惠园小区项目进行开发。2015年4月21日，被告乐地公司与两原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO201501651），约定将安惠园小区3号楼3单元5层502号房屋出卖给原告，建筑面积138.90平方米，每平方米2，339.24元，合同总价款324，920.00元，房屋交付期限2016年12月31日前，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2015年5月4日，汤阴县房产管理局对原告购买的涉案房屋予以预告登记（预告登记证明号：汤阴房预汤阴县字第Y151565号）。经本院向汤阴县不动产登记中心查询，涉案房屋安惠园小区3号楼3单元5层502号房屋登记在原告吴海印、李爱芹名下，预告登记证号为汤阴房预汤阴县字第Y151565号。目前，该商住小区有部分业主入住。另查明，被告武保安承建了汤阴县安惠园小区2、3号楼。2015年2月13日，被告乐地公司作为甲方、被告武保安作为乙方签订了1份《合作开发协议》，双方就汤阴县安惠园小区2、3号楼建设工程款及后续问题进行了约定：一、双方认定目前2#、3#楼工程造价为1，440万元，折合住宅房产面积为5，142.85平方米，后期投入由乙方继续完成。二、甲乙双方共同对2#、3#楼除5142.85平方米之外的房产实际销售利润分成，销售基准价为2，800元/平方，超出基准价部分双方均分。三、甲方负责项目其他配套设施建设及税收等其他费用的清缴，乙方不承担2#、3#楼之外的任何建设费用及其他费用。四、未尽事宜，双方协商解决，协商不成的由汤阴县人民法院诉讼解决。五、本协议一式三份，双方签字或盖章后生效，具有同等效力。被告武保安于2014年4月9日、4月16日、2015年6月2日分四次收取原告购房款共计31，000元，房款收据由被告武保安签字并加盖被告安居公司财务专用章。被告武保安认可收取原告的购房款31，000元，并辩称依据合作协议销售涉案房屋，收取原告的购房款折抵了被告乐地公司欠被告的工程款及利润，被告乐地公司是认可收取了原告的购房款，并与原告签订商品房买卖合同后在房管部门进行了备案。被告乐地公司辩称与原告签订商品房买卖合同不是真实意思表示，并未提供相关证据。2016年9月15日，汤阴乐地置业有限公司作为甲方，燕鹏飞（天创资产管理股份有限公司）作为乙方，原各施工方（武保安、薛＊＊、王＊＊、杜＊＊）作为丙方，汤阴县北京天创资产管理股份有限公司非法集资专项工作组作为丁方，四方签订了1份《安惠园小区项目四方协议》，并就项目基本情况、分割原则及办法、各方权责进行了约定，四方均在协议上签字、盖章。2017年10月25日，由靳文祖及乐地公司法定代表人刘海关签署“结算结果说明”，该结算结果说明上显示内容为“汤阴县安惠园小区2#和3#楼除一期工程结算后二期启动部分已完工程量工程造价总额为：叁佰贰拾万元整”。被告乐地公司辩称各方当事人应当按照四方协议约定执行。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中被告武保安承建了涉案汤阴县安惠园小区2、3号楼工程，就汤阴县安惠园小区2、3号楼建设工程款及后续问题，被告乐地公司与武保安于2015年2月13日达成《合作开发协议》，期间被告武保安经手收取原告的购房款共计310，000元，为此2015年4月21日被告乐地公司与原告签订了《商品房买卖合同》，被告乐地公司对被告武保安收取原告购房款应当是明知的，并且在汤阴县房产管理局进行了房屋预告登记，是原、被告当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定予以履行，合同约定被告乐地公司作为出卖人应当于2016年12月31日前向原告交付房屋，目前该商住小区也有部分业主入住，因此，原告主张被告乐地公司交付涉案房屋，本院予以支持，要求被告安居公司和武保安共同承担责任，本院不予支持，关于被告武保安收取购房款，双方可另行处理。被告乐地公司辩称签订商品房买卖合同不是真实意思表示，并未提供相关证据，其提供的四方协议，是三方之间的债权债务关系，关系复杂，另行解决，故对被告乐地公司的辩称理由，本院不予采信。对于原告主张的逾期交房违约金，鉴于本案的案件情况，汤阴县北京天创资产管理股份有限公司非法集资专项工作组出于社会稳定需要，在其主持下由四方签订了《安惠园小区项目四方协议》，涉及主体众多，客观情况复杂，多种原因造成乐地公司不能按期交房，存在不可控制事件，且原告作为买受人也有谨慎注意义务，因此，本院认定被告乐地公司应在合理期限内根据合同约定向原告交付房屋，该期限以判决生效后90日为宜，超出该期限后被告乐地公司仍不交付房屋的，应自逾期之日起，以交付房款310，000元为基数，按照合同约定承担日万分之一的违约金至交付房屋之日止。被告安居公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以依法缺席判决。综上所述，被告乐地公司应当向原告交付房屋并支付违约金，对超过本院认定的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、2015年4月21日原告吴海印、李爱芹与被告汤阴乐地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告汤阴乐地置业有限公司应于本判决生效后90日内向原告吴海印、李爱芹交付位于汤阴县向阳路与新横二路交叉口东南方安惠园小区3号楼3单元5层3-5-2号房；三、被告汤阴乐地置业有限公司逾期不能履行上述义务的，自逾期之日起向原告吴海印、李爱芹支付违约金，违约金以支付房款310，000元为基数、按日万分之一的利率计算至交付房屋之日止；四、驳回原告吴海印、李爱芹对被告汤阴县安居房地产开发有限公司和武保安的诉讼请求；五、驳回原告吴海印、李爱芹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，640元,由原告吴海印、李爱芹负担466元，被告汤阴乐地置业有限公司负担6，174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  江丽红人民陪审员  李海芳人民陪审员  芦合芹二〇二〇年八月十五日书 记 员  王 晓