上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初584号原告：钱红，女，1973年8月9日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：卢建川，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：林永呈，男，1984年12月3日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：于杰，上海渲双律师事务所律师。原告钱红与被告林永呈排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年3月23日、2020年7月17日公开开庭进行审理。原告钱红及其委托诉讼代理人卢建川、被告林永呈的委托诉讼代理人于杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱红向本院提出诉讼请求：1.请求判令林永呈停止对钱红名下所有的位于上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX室房屋的侵占，搬离上述房屋，排除对钱红正常居住使用房屋的妨碍；2.请求判令林永呈向钱红支付自2017年9月1日至实际搬离之日止占用该房屋期间给钱红造成的经济损失，自2017年9月1日至2017年12月31日租金以每月10,000元/月标准计算，2018全年以10,500元/月计算，2019全年以11,000元/月计算，2020年1月1日起至实际搬离时止以11,500元/月计算。事实与理由：2017年6月，林永呈骗取钱红信任取得系争房屋钥匙，自此开始占用钱红房屋。后林永呈趁钱红资金被套周转困难诱骗钱红与林永呈签订下高额利息借款合同，并扣押钱红的房产证。林永呈便公然居住在钱红的房屋之中。钱红多次向林永呈提出收回房屋，将房屋出售给他人筹钱还款，林永呈不仅不从房屋搬离，更以承担违约责任威胁钱红不得提前还款，又采取各种手段阻挠钱红、房产中介、购房者看房，以致钱红房屋被林永呈持续侵占。故诉至法院。审理中，钱红明确诉请2的性质为房屋占有使用费。林永呈辩称，林永呈占有使用系争房屋事出有因。钱红与林永呈存在借贷关系，钱红向林永呈借款55万元，钱红还向案外人郑某某借款400万元，郑某某为第一顺序抵押权人，林永呈为第二顺序抵押权人。郑某某与林永呈系朋友关系，借给钱红的400万元中有200万元由林永呈出资但抵押在郑某某名下。为表自身的还款能力与借款诚意，钱红在借款时与林永呈口头约定：自愿免费将系争房屋给林永呈使用，待欠款还清后收回房屋。在2019年4月1日双方发生纠纷，到派出所处理过。结论为不涉及任何的刑事法律关系。系争房屋已经被申请拍卖，若钱红将系争房屋长租给他人将会影响房屋拍卖。林永呈占有系争房屋具有正当性，双方自愿达成协议应受到法律保护。钱红要求支付租金请求理由不成立。双方没有租赁关系，钱红主动将系争房屋免费给林永呈使用，系争房屋也由林永呈装修，物业、水电费都由林永呈负担。当时林永呈是经钱红的同意才对房屋进行的装修。所以林永呈不同意支付租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月6日经核准，钱红成为上海市肇嘉浜路XXX号XXX房屋(以下简称系争房屋)权利人。2017年9月1日，林永呈开始使用系争房屋至今。2018年，林永呈因民间借贷纠纷以钱红为被告起诉至上海市虹口区人民法院，案号：(2018)沪0109民初27276号，上海市虹口区人民法院经审理认定如下事实：2018年2月5日，双方签订《房地产借款抵押合同》，合同约定：钱红因经商需要向林永呈借款人民币100万元，借款期限为3个月，自2018年2月5日至2018年5月4日；约定借款利息为月利率1.65%，还款方式为先息后本。若借款提前全额归还，钱红应按实际用款时间向甲方支付利息。还款违约责任为从逾期当月起按月息2%计息。钱红以其名下房产徐汇区肇家浜路XXX号10F设定抵押登记，为借款本息及违约金设定担保；2018年2月5日，林永呈向钱红转帐35万元，2018年2月14日，林永呈向钱红转帐20万元。上海市虹口区人民法院经审理认为，合法的民间借贷关系受法律保护。钱红因经商之需，与林永呈签订借款抵押合同，双方应依约履行义务。合同签订后，钱红按约至房地产登记部门办理抵押登记，林永呈向钱红转款55万元。上海市虹口区人民法院于2019年1月2日作出判决：一、钱红归还林永呈借款人民币55万元；二、钱红支付林永呈利息，以月利率1.65%计算。(以35万元为基数，自2018年2月6日至2018年5月5日止，另以20万元为基数，自2018年2月15日至2018年5月14日止。)三、钱红支付林永呈逾期利息，以月利率2%计算。(以35万元为基数，自2018年5月6日起计至被告实际清偿之日止；另以20万元为基数，自2018年5月15日起计至被告实际清偿之日止。)该判决业已生效。在上述案件审理过程中，钱红于2018年11月28日在法院谈话笔录中陈述：我的要求，林永呈的55万元我认可，但是要我还钱的话，就必须从我的房子搬走，林永呈也没有理由再住下去，之前住了一年多的房租也要给我，我将出卖房屋还款。林永呈表示：这个房租可以谈的。2019年9月24日，上海市虹口区人民法院作出(2019)沪0109执1966号执行裁定书，主要内容为：申请执行人林永呈，被执行人钱红。本院正在执行林永呈与钱红民间借贷纠纷一案中，依法向被执行人钱红发出执行通知和报告财产令，责令被执行人限期履行本院于2019年1月2日作出的(2018)沪0109民初27276号民事判决确定的归还林永呈借款55万元及利息，财产保全费、负担案件受理费的义务并报告财产，被执行人未按期履行，亦未报告财产。……裁定如下：终结本次执行程序。2019年9月18日，本院受理林永呈诉钱红财产损害赔偿纠纷一案，案号：(2019)沪0104民初23043号，林永呈向本院提出诉讼请求：钱红赔偿林永呈财产损失8,800元及评估费600元。事实与理由：2019年4月1日21时许，钱红纠集多名社会人士闯进林永呈位于上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号裕华大厦XXX室的办公室，对办公室值班人员进行言语威胁，并故意对办公室的财物进行打砸。经专业评估公司评估，林永呈财产损失为8,800元。本院于2019年12月12日作出判决：钱红赔偿林永呈损失8,800元及评估费600元。该判决业已生效。审理中，钱红明确表示并未承诺林永呈可以免费使用系争房屋。审理中，本院根据钱红的申请，委托上海国城土地房地产估价有限公司(以下简称估价公司)对系争房屋的市场租金进行评估。2020年5月9日，估价公司做出房地产估价报告，估价结果：于价值时点，估价对象在估价报告中说明的假设和限制条件下的房地产市场租金为：2017年9月1日至2017年12月31日平均月租金：每月10,000元。2018年1月1日至2018年12月31日平均月租金：每月10,500元。2019年1月1日至2019年12月31日平均月租金：每月11,000元。2020年1月1日至2020年5月9日平均月租金：每月11,500元。为该房地产估价报告，钱红预付评估费11,500元。上述事实，除当事人陈述外、另有不动产登记簿、民事判决书、民事裁定书、物业证明、房地产估价报告等证据证明，本院予以确认。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。林永呈主张钱红在借款时与林永呈口头约定：自愿免费将系争房屋给林永呈使用，待欠款还清后收回房屋。但在钱红对此予以否认的情况下，林永呈并未充分举证证明自己的主张，故本院对林永呈的上述抗辩意见不予采纳。现钱红基于产权人身份要求林永呈从系争房屋搬离，有事实及法律依据，本院予以支持。如上所述，林永呈占有系争房屋并无合法依据，故钱红基于系争房屋产权人身份按照房地产估价报告的结果向林永呈主张占有、使用系争房屋期间的占有使用费，于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、林永呈应于本判决生效之日起十日内从上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX室房屋搬离，并将上址房屋返还钱红；二、林永呈应于本判决生效之日起十日内支付钱红自2017年9月1日起至2019年12月31日止的房屋占有使用费298,000元；三、林永呈应于本判决生效之日起十日内按照每月11,500元的标准支付钱红自2020年1月1日起至林永呈实际搬离并返还上址房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,150元，减半收取计3,575元，由林永呈负担；评估费11,500元(钱红已预付)，由林永呈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年八月三十一日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。