北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初43225号原告：黄清云，男，1972年4月2日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李健，北京京尧律师事务所律师。被告：陈再兴，男，1971年3月26日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：黄天时，北京天冲律师事务所律师。被告：刘金炜，男，1992年1月17日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：马彦鹏，北京市致宏律师事务所律师。被告：北京市通州区台湖镇人民政府，地址北京市通州区台湖镇台湖村。负责人：王鑫，镇长。委托诉讼代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈超，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被告：北京市通州区台湖镇口子村民委员会，地址北京市通州区台湖镇口子村。法定代表人：刘菊峰，主任。委托诉讼代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈超，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。原告黄清云与被告陈再兴、被告刘金炜、被告北京市通州区台湖镇人民政府（以下简称台湖镇政府）、被告北京市通州区台湖镇口子村民委员会（以下简称口子村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告黄清云及其委托诉讼代理人李健，被告陈再兴及其委托诉讼代理人黄天时，被告刘金炜及其委托诉讼代理人马彦鹏，被告台湖镇政府及被告口子村委会的共同委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄清云向本院提出诉讼请求：1．要求判决解除原告黄清云与被告陈再兴于2011年12月1日签订的《租地协议》；2．被告陈再兴、刘金炜向原告支付因租地增加的租金损失暂计1476000元；3．被告陈再兴、刘金炜向原告支付搬迁费20万元；4．被告陈再兴、刘金炜向原告支付地上物补偿费用暂计240万元；5．判令被告台湖镇政府、被告口子村委会共同给付上述款项；6．诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年12月1日，原被告签订《租地协议》，协议约定被告将位于北京市通州区台湖镇口子村口子桥通马公路西侧土地共计37亩土地出租给原告，租赁期限为8年，即从2011年12月1日起到2019年12月1日止。起租期为每亩25000元，第一年全年租金为925000元，半年一交，每年每亩租金递增1000元。后本案被告陈再兴起诉要求解除合同并要求本案原告交纳租金，北京市通州区人民法院作出（2014）通民初字第13139号民事判决书，判决：一、解除原被告签订的《租地协议》；二、被告黄清云给付原告陈再兴租金249750元。后本案原告黄清云不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第14275号民事裁定书,裁定撤销北京市通州区人民法院（2014）通民初字第13139号民事判决书，发回北京市通州区人民法院重审，后法院作出（2015）通民初字第04867号民事判决书，判决驳回陈再兴的全部诉讼请求。在诉讼过程中原告得知，被告陈再兴在未征得原告的同意的情况下在2014年7月6日将涉案土地及地上物转让给了被告刘金炜。原告在北京市通州区人民法院作出（2015）通民初字第04867号民事判决书生效后，多次找到被告要求被告继续履行《租赁协议》并将上述土地及地上物交付原告，但被告置之不理，现涉案土地房屋因政府政策等原因已经拆迁。原告为维护自己合法权益诉至法院。被告陈再兴辩称：一、答辩人与被答辩人双方以实际行动解除了2011年12月1日签订的《租地协议》，其所谓解除合同的诉讼请求，对于实际早已解除的情况来说，毫无意义。黄清云早在2014年10月1日就同一土地上与刘金炜重新签订土地租赁合同，2015年4月1日合同到期后，就已搬离租赁的土地，其已不具备起诉答辩人的诉讼主体资格。更重要的是，黄清云自2014年5月起就没有向答辩人交过一分钱租金，其无权在其租赁土地主张权利。二、租赁地上的房屋因系违建而被政府强制拆除，不能进行任何经营，实际无法继续履行合同。三、关于涉案土地的后续处理问题，答辩人与被答辩人及刘金炜三方已在2014年下半年通过各自签订合同的形式达成共识：答辩人将土地转让给刘金炜，由刘金炜负责解决被答辩人的清退问题。被答辩人与刘金炜重新签订租赁协议，实际认可其与答辩人解除租地协议，与刘金炜重新建立租赁关系。此后，被答辩人从未提出异议，现在起诉所谓继续履行合同，已超过两年诉讼时效。综上所述，答辩人认为黄清云的起诉既没有事实依据，也没有法律依据，其所谓解除合同的请求没有任何实际意义，恳请法院驳回其全部诉讼请求，并对其予以必要的司法制裁。被告刘金炜辩称：我不同意原告的诉讼请求。原告起诉是土地租赁合同纠纷，我作为被告是不适格的。二被告签订的协议书原告在2014年与被告陈再兴诉讼期间已经知晓，协议签订之后刘金炜依约向原告支付了款项。2014年10月1日，原告与案外人谢xx的名义租赁了土地，原告认可被告的协议书。依据现有生效判决还有原告和陈再兴签订的协议上看，土地上可能有1000平米彩钢房，原告应该向陈再兴主张相应权利，与我方无关。被告台湖镇政府、被告口子村委会均辩称：请法院驳回原告的诉讼请求。相关腾退事宜没有形成合理有效腾退档案和手续，没有审核通过，没有签订协议，现在不适宜审理此案。本院经审理认定事实如下：2010年3月1日，陈再兴（乙方）与北京市通州区台湖镇口子村民委员会（甲方）签订《土地租赁合同》，主要约定：甲方将位于北京市通州区台湖镇口子村通马公路西侧的整块土地发包给乙方经营使用，承包土地范围为：东至通马公路，南至萧太后河，西至通州区与朝阳区临界水沟，北至高压线铁架旁。总计面积为61亩。承包期限自2010年3月1日至2020年3月1日止，共计10年。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，2011年12月1日，陈再兴（甲方、出租方）与黄清云（乙方、承租方）签订《租地协议》，主要约定：甲方将位于北京市通州区台湖镇口子村口子桥通马公路西侧土地共计37亩出租给乙方，租赁期限为8年，即从2011年12月1日起至2019年12月1日止。起租期租金每亩25000元，共计37亩合计第一年全年租金925000元。半年为一交租期，每年每亩租金递增1000元。订立本协议之日起，乙方向甲方支付首期半年租金462500元，以后每年交付下半年租金为4月30日前，交付上半年租金为10月31日前，以此类推，直至本协议租赁期满为止。如到期15日内未交租金，甲方有权单方面解除本协议，并有权要求乙方应付租金，乙方还应付每日租金的5%作为违约金。甲方在出租地中建的原有房屋，该房屋在租赁期内供乙方无偿使用，甲方要配合乙方，前期大约建1000多平方米彩钢活动房。以后乙方未经甲方同意不得在承租地上自行再建房屋或其它建筑物。水、电、6米路一条由甲方提供，每度电暂定1元，电费每月一交，水费从第二年起再定。租赁期内如遇征地拆迁（无论何种方式的征地拆迁），乙方应无条件交还土地，配合甲方的拆迁工作。甲方应退还已经收取的尚未到期的部分租金。在租赁期内遇拆迁补偿，如乙方自行另建房屋的拆迁所得由甲乙双方各占一半。租赁土地和树木等地上附作物及原有房屋的拆迁所得全部归甲方所有。租赁期满所有地上物都归甲方所有。此外，该协议还约定了其他内容。协议签订后，双方即开始履行。被告陈再兴将涉案土地及房屋交付给原告黄清云使用，原告黄清云已将租金交纳至2014年5月31日。另查，2014年7月6日，陈再兴（甲方）与刘金炜（乙方）签订《协议书》，主要约定：甲方现将《土地租赁合同》中的全部权利义务一次性转让给乙方。土地交付，甲方于签订本协议之日将土地使用权交付给乙方，并于2014年8月6日前负责与转租该土地的徐xx、牛xx、黄xx、廖xx、姜xx、王xx、魏xx等商户终止协议，于2014年10月1日前负责与转租该土地上的黄清云终止协议。《协议书》还约定了其他内容。再查，就陈再兴与黄清云租赁合同纠纷一案，陈再兴以黄清云迟延履行缴纳租金的义务已将达到了协议中约定的解除合同的条件为由主张解除协议，并要求黄清云支付房租及相应的利息，2014年9月1日，本院作出（2014）通民初字第13139号民事判决书，判决：一、解除原告陈再兴与被告黄清云于二零一一年十二月一日签订的《租地协议》；二、被告黄清云给付原告陈再兴租金共计二十四万九千七百五十元，于本判决生效之日起七日内付清；三、驳回原告陈再兴的其他诉讼请求。该案宣判后，黄清云在上诉期内提起上诉，2014年12月12日，北京市第三中级人民作出（2014）三中民终字第14275号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市通州区人民法院（2014）通民初字第13139号民事判决；二，发回北京市通州区人民法院重审。（2014）通民初字第13139号陈再兴与黄清云租赁合同纠纷一案发回本院重审后，2015年5月14日，本院作出（2015）通民初字第04867号民事判决书，判决：驳回原告陈再兴的全部诉讼请求。该案宣判后，陈再兴在上诉期内提起上诉，后陈再兴撤回上诉。该案现已发生法律效力。（2015）通民初字第04867号陈再兴与黄清云租赁合同纠纷一案在本院认为部分载明：原告陈再兴在立案起诉之前便与二人签订了土地转让协议，属于其解除合同的主张未经法院确定的情况下，处分了被告黄清云的权利，实属不妥，被告黄清云对原告陈再兴的该行为的目的提出质疑，符合常理。就陈再兴与黄清云租赁合同纠纷一案，陈再兴向黄清云主张自2014年6月1日至2014年8月31日的租金及违约金共计294700元，本院于2017年9月8日作出（2017）京0112民初17894号民事判决书，判决：一、被告黄清云给付原告陈再兴2014年6月1日至2014年7月6日租金人民币九万九千九百元，于本判决生效之日起10日内执行清；二、驳回原告陈再兴的其他诉讼请求。该案现已发生法律效力。同时，该判决本院认为部分载明：根据查明的事实，陈再兴之前起诉要求解除与黄清云的租赁合同，经过一审、二审发回重审、本院重审后依法驳回了陈再兴的诉讼请求，双方仍应继续履行合同，上述案件诉讼过程中，陈再兴与刘金炜于2014年7月6日签订《协议书》，陈再兴将其承租土地转租给刘金炜，并将地上物转让给刘金炜，虽然起租日从2014年10月1日起算，但并不能改变2014年7月6日转租及转让的事实。对陈再兴要求黄清云支付转租及转让前租金的诉讼请求，本院予以支持。关于陈再兴要求黄清云支付转租及转让后租金的诉讼请求，陈再兴在与黄清云案件诉讼进行过程中，将承租给黄清云的土地另行出租给刘金炜，导致“一地两租”的情况，陈再兴在与刘金炜签订的协议书中亦约定黄清云腾退土地的问题由刘金炜自行处理，因此此段期间的租金涉及到“一地两租”问题的处理，亦与案外人刘金炜存在相当之利害关系。黄清云已经于2017年8月以土地租赁合同纠纷为由另案将陈再兴、刘金炜起诉至本院，要求判决被告继续履行租地协议，将涉案土地及地上物交付原告继续使用，因该起案件尚在审理过程中，关于陈再兴一地两租如何处理（其中包括陈再兴是否对黄清云构成违约，黄清云是否享有不予支付一地两租后租金的合理抗辩等）尚未明确的情况下，因此本案不宜对2014年7月6日之后的租金问题予以审查和处理。本案诉讼过程中，原告黄清云申请对位于北京市通州区台湖镇口子村口子桥通马公路西侧土地的房屋重置成新价值进行评估，2020年5月11日，北京中必达资产评估有限责任公司出具评估报告，评估结论为：截止评估基准日2014年6月15日，我公司对位于北京市通州区台湖镇口子村口子桥通马公路西侧土地的房屋价值进行了评估，评估价值为1942700元。本案评估报告作出后，被告陈再兴对评估报告不予认可，并申请评估人员出庭接受质询。2020年8月12日，本院组织被告陈再兴与评估公司进行当庭质询，因评估公司委派到庭的两名工作人员为王xx和赵xx，而并非本案评估报告落款处签名盖章的资产评估师陈xx和贺xx，被告陈再兴拒绝就评估报告向王xx和赵xx进行发问。上述事实有《土地租赁合同》、《租地协议》、《协议书》、（2014）通民初字第13139号民事判决书、（2014）三中民终字第14275号民事裁定书、（2015）通民初字第04867号民事判决书、（2017）京0112民初17894号民事判决书、评估报告、评估费发票及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告黄清云与被告陈再兴签订的《租地协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守，结合法院生效判决认定的事实以及《租地协议》实际履行情况可以认定，在《租地协议》履行期间被告陈再兴与被告刘金炜又签订了《协议书》，将包括黄清云租赁期内所增建的地上物在内的土地及地上物转租给了刘金炜，其行为侵犯了原告黄清云的合法权益，实属不妥。关于原告黄清云主张解除《租地协议》的诉讼请求，对此本院认为，2014年7月6日，被告陈再兴与被告刘金炜签订《协议书》后，因被告陈再兴“一地两租”的违约行为导致原告黄清云的合同目的已无法实现，同时结合原告黄清云搬离涉案租赁场地的时间，本院确认原告黄清云与被告陈再兴之间的《租地协议》解除的时间为2014年7月6日。关于原告黄清云主张地上物损失的诉讼请求，对此本院认为，结合《租地协议》中约定的“甲方要配合乙方，前期大约建1000多平方米彩钢活动房。以后乙方未经甲方同意不得在承租地上自行再建房屋或其它建筑物。”以及调取的测绘成果表、测绘成果图、评估报告可以认定，《租地协议》签订后，原告黄清云在涉案租赁场地上增建了部分地上物，在《租地协议》尚未到期的情形下，因被告陈再兴违约行为导致原告黄清云合同目的无法实现搬离涉案租赁场地，故被告陈再兴应赔偿原告黄清云的相应地上物损失，具体数额由本院结合《租地协议》的相关约定、测绘成果表、测绘成果图以及评估结论，依法予以确定。因被告陈再兴的违约行为导致合同解除，原告黄清云另行寻找替代场地必然会产生一定的寻找替代场地周转期间损失、租金差价损失以及搬迁损失等，对于原告黄清云的该部分损失，本院结合双方《租地协议》约定的租金标准，依法酌情予以支持。原告黄清云主张被告台湖镇政府、口子村委会及刘金炜承担相应责任，没有法律依据，本院不予支持。被告陈再兴的辩解意见，没有事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告黄清云与被告陈再兴之间的《租地协议》于2014年7月6日解除；二、被告陈再兴赔偿原告黄清云地上物损失、寻找替代场地周转期间损失、租金差价损失以及搬迁损失等共计2358950元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告黄清云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39408元，由原告黄清云负担13736元（已交纳）；由被告陈再兴负担25672元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费15000元，由被告陈再兴负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由原告黄清云负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈明山二〇二〇年八月二十一日书记员  郑秋爽