内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2020）内0402民初2118号原告：张桂枝，女，1938年9月6日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：田平，内蒙古百柳律师事务所律师。被告：于猛，男，1985年12月15日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，住赤峰市。委托诉讼代理人：李鑫，内蒙古大川律师事务所律师。第三人：于素琴，女，1962年7月17日出生，公民身份号码×××，汉族，元宝山电厂退休职工，住赤峰市。第三人：于素香，女，1960年12月27日出生，公民身份号码×××，无职业，住赤峰市。第三人：于国瑞，男，1963年1月2日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，住赤峰市。第三人：于素荣，女，1964年8月13日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，住赤峰市。第三人：于国庆，男，1968年10月9日出生，公民身份号码×××，满族，无职业，住赤峰市。原告张桂枝与被告于猛、第三人于素琴、于素香、于国瑞、于素荣、于国庆确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张桂枝及其委托诉讼代理人田平，被告于猛及其委托诉讼代理人李鑫，第三人于素琴、于素香、于国瑞、于素荣、于国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂枝向本院提出诉讼请求：依法确认被告于猛与于彬于2017年5月9日订立的《赤峰市房地产买卖合同》及2017年7月18日订立的《房屋赠与合同》无效，依法确认坐落于赤峰市××区房所有权归原告所有。事实和理由：我与于彬系夫妻关系，生育子女五人，分别是长子于国瑞、次子于国庆、长女于素琴、次女于素香、三女于素荣，被告于猛系于国瑞的儿子。我与于彬于2003年9月8日购买了涉案房屋一处，坐落于赤峰市××区，建筑面积为66.08平方米。于彬于2020年2月8日病逝。2020年2月10日，上午在召开家庭会议上我才知道，被告于猛为了用案涉的楼房作为学区房给女儿程程办理赤峰第三小学入学手续，与于彬达成了将案涉房屋过户至被告于猛名下的口头协议，被告于猛和于彬是通过先买卖后赠与的手段办理的过户手续，于猛开始通过买卖的手段办理的享有5%的产权的共有产权证办理入学手续时，得知部分产权的房产证不能办理入学手续，随后于猛和于彬又通过赠与的形式将于彬名下的95%的产权也过户至于猛名下，于猛取得了蒙（2017）赤峰市不动产权第XXXX号产权证，并用该房产证办理了孩子入学手续，在家庭会议上，于猛明确认可案涉房屋产权是我和于彬的，同意将房屋过户给我，事后于猛又找理由不协助我办理过户手续。将案涉房屋过户给于猛是为了其女儿入学，并非是将案涉房屋出售和赠给被告于猛，因此被告于猛与于彬订立的《赤峰市房地产买卖合同》及《房屋赠与合同》是属于无效行为，案涉房屋应归我所有。故依法诉至法院诉请如前。被告于猛辩称，案涉房产的原产权登记人为于彬，对外公示权属类型为单独所有，于彬生前对案涉房产享有处分权，虽然于彬与原告原系夫妻关系，但在双方夫妻关系存续期间，案涉房产登记在于彬名下又为其单独所有，说明夫妻二人在婚姻关系存续期间对财产进行了约定并对外公示，即于彬系案涉房产的所有权人，有权进行处分。基于上述事实，于彬与我签订的《赤峰市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，且在房屋交易与不动产登记机构签署了买卖合同，完成了付款义务，对产权份额进行了变更，完全符合房产交易习惯和流程，我也是基于善意、有偿取得的买卖行为享有案涉房屋5%的产权份额。买卖合同的效力对买卖双方具有约束力，合同有效与否也仅由买卖双方行使相关权利，原告以买卖行为之外的身份来主张买卖合同无效，除不具有资格外，同样没有法律依据。于彬与我签订的《房屋赠与合同》己履行完毕且己完成产权变更登记的赠与行为，应为合法有效，原告诉请房屋产权归其所有缺乏事实依据。综上，我即是买受人也是受赠人，对案涉房屋享有完全的实体权利，原告以合同无效提起诉讼，实际上以第三人的身份提起买卖合同无效和以原告身份提起处分共有财产无效的身份混同，属于不同的法律关系和事实，故基于原告的混同身份，既侵犯了买受人的实体权利又侵犯了受赠人的受赠权利，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告张桂枝与于彬系夫妻关系，婚生子女五人，分别为于国瑞、于国庆、于素琴、于素香、于素荣，被告于猛系于国瑞之子，张桂枝、于彬之孙，于彬于1936年11月15日出生，2020年2月8日逝世。涉案房屋座落于赤峰市××区，建筑面积66.08平方米。2003年9月8日于彬（买方）与贾桂群（卖方）签订《房地产买卖契约》以49560元的价格购买了涉案房屋，2003年9月11日于彬取得了涉案房屋的房屋所有权证。2017年5月9日于彬（卖方）与被告于猛（买方）签订《赤峰市房地产买卖合同》，以转让价款7430元，取得涉案房屋5%的产权，房屋产权证对共有情况记载为：于猛共有比例5%，于彬共有比例95%。2017年7月18日，于彬（赠与人）与被告于猛（受赠人）签订《房屋赠与合同》，于彬将涉案房屋95%的产权份额赠与于猛，2017年8月1日，于猛取得涉案单独所有不动产权证书，产权证号为：蒙（2017）赤峰市不动产权第XXXX号。另查明，原告为支持其诉讼请求提交录音一份，欲证明录音内容中于猛认可办理过户手续是为了孩子上学，并同意随时给原告办理过户手续，认可涉案房屋是原告的。被告于猛对此证明目的有异议，于猛称录音是于彬去世的第二天，他为了安慰原告所作的表述，且录音资料属于视听资料，不能推翻本案书证的证明效力。原告还提交协议书一份，协议书系原告张桂枝与本案第三人即其五个女子所签，对涉案房产五个女子同意将房屋产权重新归属到原告张桂枝名下。上述事实有原、被告、第三人的陈述及原告提交的户口簿、居民死亡医学证明、房地产买卖契约、赤峰市房地产买卖合同、房屋赠与合同、房屋所有权证、录音资料、协议书等证据在卷予以佐证，足以认定。本院认为，针对本案的争议焦点问题：一、《赤峰市房地产买卖合同》及《房屋赠与合同》的效力问题。二、赤峰市红山区西屯办事处六西街居委会邮电4号楼4幢421室房屋的确权问题。首先，涉案房屋原系于彬2003年通过买卖方式取得房屋所有权，虽房屋权属证书中记载为于彬个人所有，但依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条“对夫妻共同财产的认定”之规定，涉案房屋应认定为于彬及原告张桂枝的夫妻共同财产。现于彬生前通过房屋买卖合同及房屋赠与合同的形式将夫妻共同财产处分给被告于猛，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”之规定，结合《中华人民共和国继承法》第二十六条第一款“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”之规定，于彬对涉案房产一半的产权即50%有处分权，因原告张桂枝对于彬将涉案房屋处分给被告于猛的行为不予认可，故于彬对涉案房屋张桂枝所有的部分无权处分。其次，原告张桂枝要求确认《赤峰市房地产买卖合同》及《房屋赠与合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，本案中签订上述两份合同均己履行完毕，当事人一方于彬己去世，且未留有遗嘱，上述两份合同亦不符合法律规定的无效情形，因此，对原告要求确认合同无效的诉讼请求本院不予支持。再次，因涉案房屋为于彬及原告张桂枝的夫妻共同财产，本案中第三人即于彬与张桂枝子女对涉案房屋的处理意见，均不能否定于彬生前对涉案房屋的处分，故原告提交的协议书，不能作为涉案房屋确认所有权的依据。对于原告提交的录音资料，因被告于猛不予认可，故原告提交的录音资料不能单独作为认定案件事实的根据，因此，对原告主张确认涉案房屋全部归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第九十条之规定，判决如下：一、确认赤峰市红山区西屯办事处六西街居委会邮电4号楼4幢421室房屋归原告张桂枝及被告于猛共同共有，各占50%产权份额；二、驳回原告张桂枝的其他诉讼请求。案件受理费2525元（原告己预交），由原告张桂枝负担1262元，被告于猛负担1263元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 王 丽 二〇二〇年八月三日书记员 郭静雯