广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15553号原告（反诉被告）：中山市中颐物业管理有限公司，住所地广东省中山市********************，统一社会信用代码914**********694XL。法定代表人：陈春明，总经理。委托诉讼代理人：韩跃，公司工作人员。委托诉讼代理人：姚淑文，公司工作人员。被告（反诉原告）：彭洲探，女，1978年4月17日出生，汉族，住湖南省长沙市长沙县****************，公民身份号码430************523。原告（反诉被告）中山市中颐物业管理有限公司（以下简称中颐公司）与被告（反诉原告）彭洲探物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，经审理于2020年1月17日作出（2019）粤2071民初24347号民事判决，被告（反诉原告）彭洲探不服判决，提起上诉。广东省中山市中级人民法院于2020年5月26日作出（2020）粤20民终2538号之一民事裁定，撤销本院（2019）粤2071民初24347号民事判决，本案发回本院重审。本院于2020年6月15日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中颐公司委托诉讼代理人韩跃、姚淑文，被告（反诉原告）彭洲探到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中颐公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年3月至2019年5月期间共27个月的物业管理费5213.26元及违约金（以每月物业管理费193.068元为基数，分别从欠费次月1日起按0.3%利率计至清偿之日止）；2.被告向原告支付2016年8月至2019年4月期间共32个月的公共照明电费231.25元及违约金（从欠费次月1日起按0.3%利率计至实际清偿之日止）；3.被告向原告支付2018年3月至2019年4月期间共13个月的水费141.93元及违约金（从欠费次月1日起按0.3%利率计至实际清偿之日止）；4.被告向原告支付2018年3月至2019年4月期间共13个月的污水处理费75.35元及违约金（从欠费次月1日起按0.3%利率计至实际清偿之日止）。事实和理由：被告购买了位于中山市**********************，于2015年12月12日收楼，并于当日与原告签订前期物业管理服务协议，对双方权利和义务进行了约定。根据物业服务协议的约定，被告应向原告支付上述费用。被告彭洲探答辩并提出反诉称，1.原告退还已收取的管理费2827.89元及利息暂计10元；2.原告退还已收取的公摊电费81.48元及利息暂计2元；3.原告保修期内解决水表空转及日常停水的问题，并将水系统移交供水公司，开具水费收据并退还所收取的水（空气）费75元及利息暂计2元；4.原告退还所收的排污费9元及利息暂计1元；5.原告赔偿因日常停水造成的损失666元及利息2元；6.原告退还装修工人出入证费20元及利息暂计1元；7.原告退还清洁服务费510元及利息暂计5元；8.原告必须保障被告户人身财产安全，并赔偿精神损失费2000元；9.原告支付天花道梁不平维修费2000元及利息暂计10元；10.原告安装有质量保障的可视对讲门铃，保修期安装合格日起计；11.原告安装门牌号；12.原告上报各涉事单位尽快解决高速公路噪音日夜扰民事宜；13.原告公示小区各公共收益，并用于抵扣管理费；14.撤销原告2015年12月12日要求被告签订的前期物业管理服务协议；15.原告支付精神损失鉴定费。事实与理由：1.被告在签订案涉物业服务协议时并不知道协议的内容，被告是在被欺瞒、存在重大误解的情况下签订协议，且协议为格式合同，不是双方协商后所签，该协议应为无效。被告不清楚原告是否符合投标选聘的相关规定，若不符合，原告则为不合法。同时，案涉小区业主委员会已于2018年9月10日成立，业委会成立后并未召开业主大会聘请原告，案涉协议自然终止。原告与中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）均隶属海伦堡集团，一主二仆的服务对购房者系不公平的。从被告与宏泽公司签订的购房合同可知，原告系宏泽公司选聘，为宏泽公司给业主履行后续的义务，并非被告选聘，且案涉小区的各种公共设施和区域均未交付，因此前期的物业管理费应由宏泽公司承担，不应向被告主张；2.宏泽公司在未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证已向被告交付案涉房屋，且案涉房屋亦不符合合同约定的层高3米，原告伙同宏泽公司欺骗业主，通知业主收楼。3.原告不履行合同义务，多次推诿业主提出的问题，不公开账务、服务人员的情况，存在乱收费，不积极主动处理案涉小区漏水等问题，业主多次向政府有关部门投诉，登记后无人处理，原告工作人员在小区做坏事，令被告无安全感。4.原告未向被告出示由物业管理部门审批的各项收费文件原件，因此被告拒绝交费，同时，根据相关规定，政府指导价格要根据业主承受能力，协议约定的物业管理费较贵，被告承受不了。5.根据相关规定，物业管理费已包含公共用水电，原告主张的公共照明费属于重复收费，另被告的电表已移交给供电局。6.被告确认存在部分水费、污水处理费尚未交纳。在被告发现原告存在乱收费、多收费的情况后，被告不愿意由原告代收取水费，而供水公司称因被告未与原告交清费用，不接受被告交纳的水费，又因水系统不达标一直未能移交，这是宏泽公司遗漏的问题，原告未积极要求宏泽公司根治该问题，并在维保期内伙同宏泽公司欺瞒业主，一再拖延解决水系统及水表空转的问题，因被告无法得知实际用水量，故不知需交多少水费，违约金更是不存在。7.原告的主张已过诉讼时效，2017年10月1日之前的诉讼时效是两年，因此2015年12月12日签订的前期物业服务管理协议已经过了诉讼时效；协议第5页第18条约定是双方盖章之日起生效，至今无人与被告签署协议书，因此该协议从未生效；涉案小区于2018年9月10日成立业主委员会至今未与原告中颐公司签订物业服务合同，原告中颐公司无权起诉被告。原告中颐公司就反诉辩称，1.前期物业服务协议是双方在真实意思表示的基础上签订的，合法有效，原、被告均应遵循；至今涉案小区的业主委员会并未重新选聘新的物业管理公司，故双方签订的前期物业服务协议还在服务期限内并未失效，被告应按合同约定了履行。2.涉案小区的前业主委员会已公开展示了公共收益的收支情况；可视对讲门铃和门牌号在交楼时都是有的，由开发商负责安装；根据住户手册的规定，装修工程的出入证工本费不予退还；清洁费510元是垃圾清运费；押金2000元已经退还给被告。本院经审查认定如下：彭洲探系中山市**********************的业主，于2015年12月*2日收楼，房屋建筑面积107.26平方米。2015年12月*2日，彭洲探（业主）与中颐公司（物业管理单位）签订坦洲心岸春天花园前期物业管理服务协议，约定由中颐公司为彭洲探位于心岸春天花园小区44栋18单元02房、建筑面积为107.51平方米的房屋提供物业管理服务，服务期限自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业管理服务质量，房屋外观：良好、整洁、美观、无妨碍市容和观瞻；首次管理费以购房合同约定交楼日期起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的），业主首次交纳管理费的应大于但不限于一个月物业管理费（以现金方式支付），物业管理服务费按照以下标准收取：高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.8元收取，每月10日前确保指定划扣银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；物业管理服务费不包含公共楼梯及大堂照明按实际用量向业主分摊，因业主原因房屋空置，应照常向物业管理单位交纳物业管理服务费；业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额3‰的违约金；受有关部门或单位的委托，物业管理单位可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理单位有权要求业主补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金；协议还约定了其他事项。根据协议约定，彭洲探每月应交物业管理费193.068元（107.26平方米×1.8元/平方米）。彭洲探称其在2016年1月1日至2017年2月28日期间的物业管理费系按建筑面积107.51平方米计收的，中颐公司多收的物业管理费应予退还。中颐公司称在没出房产证之前系按合同约定的面积计收物业管理费。中颐公司明确公共照明电费系该幢房屋当月的公共用电费÷该幢户数（实际出售房屋），其提交其自制的表格显示2016年10月的上月读数为19330度,2019年4月本月读数为69264度，该幢楼用户数145，公摊电费单价0.6578元/度，2016年8月至2019年4月期间的公摊电费共计226.53元，每月公摊电费分别为8.12元、8.8元、8.12元、8.8元、8.12元、9.48元、8.12元、8.8元、9.48元、7.45元、8.8元、8.12元、9.48元、8.12元、7.45元、8.12元、7.45元、6.09元、6.77元、6.77元、6.09元、6.77元、6.09元、6.77元、6.09元、6.58元、5.24元、5.62元、5.4元、5.01元、4.41元。2018年5月31日，中颐公司向彭洲探出具催费函，载明彭洲探拖欠管理费、公共照明费、滞纳金，请其尽快缴清欠费。彭洲探称其未收到上述催费函，中颐公司未举证其已向彭洲探送达。2018年6月29日，中颐公司委托广东仲衡律师事务所向彭洲探发出律师函，载明彭洲探自2016年4月起至今未履行付款义务，请其在收到律师函三日内支付拖欠的款项及违约金。彭洲探称其未收到，中颐公司提交邮寄情况显示该邮件已妥投。彭洲探提交截图、照片等用于证明中颐公司不履行合同义务，存在乱收费，安保人员上班睡觉，不及时清理垃圾，推诿业主反映的问题，高速噪音等现象，中颐公司对此不确认。中颐公司提交其自制的明细表显示，2018年5月水费上月读数137吨，2019年4月水费本月读数212吨，2018年5月前的水费单价1.634元/吨，污水处理费单价0.63元/吨，之后为1.76元/吨、0.95元/吨，2018年3月至2019年4月期间水费共计131.37元，污水处理费共计69.65元。彭洲探称坦洲政府于2018年5月30日出具通知载明此前的污水处理费按用水量的90%收取，但未举证。中颐公司提交坦洲自来水有限公司收费标准显示，2018年5月水费1.76元/立方米，污水处理按0.7元/立方米，从2018年6月1日起污水处理费按0.95元/立方米收取。庭审中，彭洲探确认收楼时涉案房屋有安装门牌号。2016年10月28日，本院立案受理了彭洲探与宏泽公司商品房预售合同纠纷一案，彭洲探请求宏泽公司1.按中山市商品房销售登记备案表购房总价按照认购书上的各项目打折后退还232080元及利息……11.赔偿防盗对讲机未入户违约金5000元……。2017年6月20日，本院作出（2016）粤2071民初22825号民事判决，认定：由于合同未具体约定安装对讲系统的程序，宏泽公司提出该系统需要业主对房屋装修后到管理处申请安装，彭洲探可在符合条件后申请安装，对其要求支付违约金的请求本院不予支持。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。彭洲探与中颐公司签订的坦洲心岸春天花园前期物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。彭洲探辩称不清楚协议的内容，协议为格式合同，应为无效，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。彭洲探主张其在受欺诈的情况下与中颐公司签订前期物业管理服务协议，故要求撤销，但其并未提供证据证明，且已超过撤销期限，故本院予以驳回。在中颐公司依照合同约定提供物业服务后，彭洲探应按照合同约定履行交纳物业管理费、公共照明电费、水费、污水处理费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付前述费用的违约责任。彭洲探主张中颐公司未尽职责，提供的物业服务不符合合同约定，但其提供的截图、照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但彭洲探提交的证据并不足以认定中颐公司存在不履行物业服务合同根本违约之情形，彭洲探以此拒付物业管理费、公共照明费亦无合法依据。关于诉讼时效的问题。因物业服务费、水电费等均按月收取，每个月的物业管理费等费用在性质上属于各自独立的债权，各自的诉讼时效均自应交物业费期限届满之日的第二日起算。从中颐公司提交律师函、邮寄情况可知，中颐公司曾向彭洲探多次主张债权，中颐公司的催促行为已经发生了诉讼时效的中断。故彭洲探应向中颐公司交付2017年3月至2019年5月期间的物业管理费5212.84元（193.068元/月×27个月），彭洲探主张2016年1月至2017年2月的物业管理费系按建筑面积107.51平方米计收，中颐公司多收的物业管理费应予以扣除，因案涉房屋的建筑面积为107.26平方米，中颐公司多收的物业管理费6.3元[（107.51平方米-107.26平方米）×1.8元/平方米×14个月]应予以退还，彭洲探应向中颐公司交付物业管理费5206.54元（5212.84元-6.3元）。根据协议可知，物业管理费并不包括公共照明电费，中颐公司要求彭洲探交付公共照明电费，并提交自制的明细表予以佐证，彭洲探并未提交相关的证据予以反驳，因此彭洲探应向中颐公司交付2016年8月至2019年4月的公共照明电费226.53元。关于水费、污水处理费的问题，在物业服务公司已实际代业主向供水公司支付水费、污水处理费的情况下，业主应向物业服务公司返还。中颐公司主张彭洲探向其支付垫付的水费、污水处理费，提交了其自制的明细表，且彭洲探亦确认在此期间确实未向供水公司缴纳过水费、污水处理费。因此在中颐公司已为彭洲探垫付了水费、污水处理费的情况下，彭洲探理应向中颐公司返还垫付的费用即2018年3月至2019年4月的水费、污水处理费201.02元（131.37元+69.65元），但中颐公司并非供水合同关系的主体，有权要求彭洲探支付其垫付的水费、污水处理费，但无权要求彭洲探支付其垫付款项之外的违约金。因此，其要求彭洲探支付水费、污水处理的违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。关于违约金的问题。彭洲探欠付物业管理费、公共照明电费、给中颐公司造成了相当于利息的损失，中颐公司主张以每月应交物业管理费193.068元、各月产生的公共照明费为基数，分别从欠费次月1日起按日3‰利率计至实际清偿之日止，已超过法律规定的限度，本院酌定违约金以每月应交物业管理费193.068元、2016年8月至2019年4月每月产生的公摊电费即8.12元、8.8元、8.12元、8.8元、8.12元、9.48元、8.12元、8.8元、9.48元、7.45元、8.8元、8.12元、9.48元、8.12元、7.45元、8.12元、7.45元、6.09元、6.77元、6.77元、6.09元、6.77元、6.09元、6.77元、6.09元、6.58元、5.24元、5.62元、5.4元、5.01元、4.41元为基数，分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日及之前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。前述已认定彭洲探应向中颐公司缴纳物业管理费、公摊电费、水费及污水处理费，因此，彭洲探反诉主张中颐公司向其返还已收取的物业管理费、公摊电费、水费、污水处理费及支付违约金，理据不足，本院不予支持。关于水表空转及日常停水导致的损失，因彭洲探并未提供证据证明该损失由物业公司导致，应承担举证不能的不利后果，本院予以驳回。关于装修工人出入证费、清洁服务费的问题。装修工人出入证费、清洁服务费系彭洲探为装修房屋向中颐公司支付的必要费用，中颐公司无需返还。关于天花道梁不平维修费、解决上报高速公路噪音日夜扰民事宜的问题，因不属于物业服务合同的范围，本院不予处理。关于安装门牌号及可视对讲门铃的问题。协议约定物业管理服务质量中，房屋外观要良好、整洁、美观，门牌号属于房屋外观方面，彭洲探反诉请求安装维护门牌号，理据充分，本院予以支持。（2016）粤2071民初22825号民事判决已查明，可视对讲门铃应由彭洲探将涉案房屋装修后到管理处申请安装，现彭洲探已向本院主张由中颐公司安装，应视为彭洲探以起诉的方式申请，因此中颐公司应为彭洲探安装可视对讲门铃。关于公示小区各公共收益用于抵扣管理费的问题。公共收益属于小区业主共同所有，如何使用应由全体业主决定，故彭洲探主张小区公共收益用于抵扣管理费，证据不足，本院不予支持。彭洲探反诉主张中颐公司必须保障其人身及财产安全，并要求中颐公司赔偿其精神损失费及精神损失鉴定费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告彭洲探于本判决生效之日起七日内向原告中山市中颐物业管理有限公司支付中山市**********************2017年3月至2019年5月的物业管理费5206.54元及违约金（以每月应交物业管理费193.068元为基数，从欠费次月1日起至实际清偿之日止，其中2019年8月19日及之前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、2016年8月至2019年4月的公共照明电费226.53元及违约金（分别以8.12元、8.8元、8.12元、8.8元、8.12元、9.48元、8.12元、8.8元、9.48元、7.45元、8.8元、8.12元、9.48元、8.12元、7.45元、8.12元、7.45元、6.09元、6.77元、6.77元、6.09元、6.77元、6.09元、6.77元、6.09元、6.58元、5.24元、5.62元、5.4元、5.01元、4.41元为基数，从每月公共照明电费产生的次月1日起至实际清偿之日止，其中2019年8月19日及之前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、2018年3月至2019年4月的水费、污水处理费201.02元；二、反诉被告中山市中颐物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内为反诉原告彭洲探安装门牌号及可视对讲门铃；三、驳回原告中山市中颐物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告彭洲探的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元（原告已预交），由被告彭洲探负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉原告彭洲探负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  陈 睿人民陪审员  何泽文人民陪审员  樊志朋二〇二〇年八月十七日书 记 员  蔡文华郭乐茹