上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初24194号原告(反诉被告)：周路,男,1980年10月24日生,汉族,住上海市浦东新区桃林路******。委托诉讼代理人：张烨，上海勤周律师事务所律师。被告(反诉原告)：王振宇,男,1963年9月3日生，汉族，住上海市浦，住上海市浦东新区>委托诉讼代理人：杜中超，上海精文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑞文，上海精文律师事务所律师。原告周路与被告王振宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月1日组织双方进行证据交换。之后，被告王振宇提出反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周路及其委托诉讼代理人张烨、被告(反诉原告)王振宇的委托诉讼代理人杜中超和孙瑞文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周路向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期付款违约金人民币(以下币种同)154,536元(每日按照总房价的万分之四即3,288元的标准，自2019年11月16日起计算至2020年1月3日止，实际要求计算至付清违约金之日止)。事实和理由：2019年5月12日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，就双方交易上海市浦东新区巨野路XXX弄XXX号XXX室房屋及110号地下产权车位事宜达成一致，根据约定，被告应于2019年7月10日前备齐贷款材料办理银行贷款申请手续，若违反应承担相应违约责任。然而，在原告的催促下，被告直到2019年8月19日才办理了贷款申请手续，导致实际过户时间比合同约定的最晚期限逾期11天。双方签订协议，原告收取被告支付的违约补偿款24,000元，并办理房屋过户手续。但被告过户后拖延交税时间，致使原告收到银行发放的贷款较正常放款日期推迟80天以上。2019年10月31日，双方办理车位的交接手续。原告要求被告支付已经垫付的2019年11月车位管理费，但被告拒不结清，原告于2019年11月12日、11月16日和12月1日三次发函催告未果。根据《补充协议》的约定，原告于2019年11月13日办理户口迁移手续，被告应于11月16日前支付尾款5万元，然而被告实际于11月19日支付该笔尾款，且不支付逾期违约金。原告两次发函催告未果。综上，原告认为，被告存在逾期3日支付尾款5万元，未支付应付的逾期付款违约金及车位交接时未结清原告垫付车位管理费的违约行为，应按照合同约定支付逾期付款违约金，故诉至法院，要求判如所请。被告王振宇辩称，不同意原告的诉请。逾期支付房屋尾款并非被告故意所为，原告在迁移户口之后通过微信告知被告，但未提供相应凭证。2019年11月19日，被告核实确认原告户口迁出情况后立即支付尾款，并无故意拖延，此时原告已逾期交房4天，故对于原告主张的逾期付款违约金不予认可。如果法院认定被告因逾期支付尾款构成违约的，对于原告主张的违约金按照每日总房价的万分之四标准计算，符合合同约定，被告予以认可，但仅应承担逾期3天的违约责任。关于原告主张的逾期支付违约金的违约责任，缺乏法律和合同依据，也违反常识和常理，不予认可。关于原告主张的拒绝结清车位管理费，经小区物业证明，原告车位管理费缴至2019年9月。自2019年10月起，被告开始交纳车位管理费。原告并未垫付11月份车位管理费，甚至还欠缴10月份车位管理费。退一步讲，即使原告认为其向物业多交纳了车位管理费，应找物业结算退款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告王振宇向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付迟延交付房屋违约金：按照每日3,288元的标准，自2019年11月16日起计算至2020年7月4日止；2、判令反诉被告支付2019年11月16日起至2020年7月4日止的使用费24,000元(使用费应为61,333元，交房当日反诉被告支付使用费37,333元，尚需支付24,000元)。事实和理由：2019年5月12日，反诉原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定房屋总价822万元，2019年8月31日前申请过户，2019年11月15日前交房，若无法按时交房，延期交房产生的费用按每月8,000元计算。同时，合同约定未按合同约定交付房屋的，应支付违约金，违约金按总房价的日万分之四的标准，自逾期交房的第二日起计算至实际履行之日止。合同签订后，反诉原告依约支付全部房价款。双方于2019年9月11日前共同办理过户手续，但反诉被告未按合同约定于2019年11月15日前将房屋交付给反诉原告，经反诉原告多次催告仍拒绝交付。反诉原告认为反诉被告逾期交付房屋的行为已经构成违约，应当按照法律规定和合同约定承担违约责任，包括继续履行交付房屋义务、支付逾期交房的违约金及交房期限届满后实际占有使用房屋的费用，故反诉原告提出如上反诉请求。反诉被告周路辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告主张迟延交房缺乏事实依据，反诉原、被告在充分协商的基础上签订《补充协议》，其中第三条特别约定，反诉原告对于2019年11月15日后延缓交付房屋清楚知悉并认可，双方对于延缓期间的费用进行合理约定，据此可知双方并未以2019年11月15日作为最终交付日期，反诉原告向反诉被告发送的告知函中也予以自认，故对于反诉原告主张的迟延交房违约金不予认可。关于使用费，同意按照每月8,000元的标准计算。但是双方约定的房屋交付日实际以反诉被告新房装修完工日期作为基础，由于受疫情影响，工期延后3个月，而该疫情的发生属于法定的免责事由，故应扣除3个月的房屋使用费。2020年7月5日，双方交房当日，反诉被告支付37,333元的使用费。因房屋使用费已经支付完毕，不同意再行支付。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月12日，周路(甲方)与王振宇(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，其中约定乙方受让甲方所有的上海市浦东新区巨野路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款610万元，乙方未按约支付房款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照总房价的日万分之四，自逾期的第二日计算至实际履行之日；甲方未按约交付房屋的，应当向乙方支付违约金，违约金按照总房价的日万分之四，自逾期的第二日计算至实际履行之日；甲方于2019年11月15日前将房屋交付给乙方，交付标准为双方签订物业交验单(房屋交接书)及甲方向乙方交付房屋钥匙；乙方于2019年5月11日支付定金3万元，签订本合同当日转为房款，2019年5月31日前支付房款210万元，2019年6月30日前支付房款200万元，待双方办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的《上海市房地产权证》后，乙方以贷款银行发放贷款的方式支付房款386万元。同日，周路(甲方)与王振宇(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，其中约定乙方受让甲方所有的上海市浦东新区巨野路XXX弄XXX号XXX室地下1层车位110，转让价款17万元，于签订本合同后的2日内支付，乙方未按约支付价款的，应当支付违约金，违约金按照总房价的日万分之四，自乙方逾期的第二日起计算至实际履行之日；2019年11月15日前办理交付。同日，周路(甲方)与王振宇(乙方)又签订《补充协议》，其中约定双方确认甲方净到手价822万元，含车位价格。乙方在2019年5月31日前支付房屋装修补偿款59万元，2019年7月30日之前支付装修补偿款131万元，待甲方户口迁出3日内，乙方支付尾款5万元。合同第三条约定，交房时间在2019年11月15日之前，若甲方届时无法按时交房，延期交房产生的费用按每月8,000元计算，按日计算，由甲方在实际交房日支付给乙方。合同第四条约定，本协议自签字之日起生效。本协议为买卖合同的一部分，本协议与买卖合同不一致的，以本协议为准，违约责任参照买卖合同第九条第三款和买卖合同第十条第三款。2019年9月11日，周路(甲方)与王振宇(乙方)签订《协议》，其中约定：一、因乙方贷款延后导致过户时间延后，乙方于三日内补偿甲方24,000元。若甲方未能于三日内收到该笔补偿款的，视为乙方违约。二、本协议自签字之日起生效。本协议为买卖合同的一部分，本协议与买卖合同不一致的，以本协议为准，违约责任参照买卖合同第九条第三款和买卖合同第十条第三款。2019年10月31日，双方完成系争车位交接。2019年11月11日、12月2日，王振宇向周路发送《关于督促交付房屋的函》，其中载明“根据上述合同补充条款(一)第8条，你应于2019年11月15日前将房屋交付我处，但你提出可以在此时限前交房，也可能会稍有延迟。我处于友好交易和合理让步的考虑，与你签署了《补充协议》……，请你务必在2019年12月15日前履行交房义务。”2019年11月13日，周路将户口自系争房屋处迁出。2019年11月19日，王振宇支付尾款5万元。2020年7月5日，双方办理系争房屋交接手续，双方签订的《买卖物业交验单》中载明：房屋费问题上家提出因疫情原因需扣除3个月使用费，下家不同意，今日支付37,333.30元，其他另行处理。关于地下车位管理费。审理中，王振宇提供系争房屋所在小区旭辉雅苑物业服务中心出具的《证明》一份，其中载明收到新业主王振宇地下车位110号2019年10月至2020年6月管理费540元，原业主周路车位管理费交至2019年9月。周路则称，其在本小区登记两个车位权限，其中一个为地下产权车位，管理费按每月60元收取，另一个为地面租赁车位，租赁费按每月100元收取；2019年9月16日，其原本打算支付2019年10-11月地下产权车位的管理费，因物业人员疏忽，错将单子和发票开成地面车位的租赁费，共计200元。由于物业改账和退款不方便，所以物业建议在交接车位时双方结算，将差额转给王振宇，用以抵扣其接下去应付的管理费。周路认为，王振宇已于2019年10月31日接收地下车位，故在扣除2019年10月周路应支付的管理费后，王振宇需支付周路140元的车位管理费差额。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。关于逾期付款违约金，被告尾款5万元的支付时间比合同约定迟延3天，构成违约，合同约定违约金每日按总房价的万分之四标准计算，对于此计算标准，被告亦予以认可，故被告应支付逾期付款违约金9,864元。对于原告主张被告未支付应付的逾期付款违约金而产生相应的违约金，因缺乏法律和合同依据，本院不予支持。原告又主张被告未结清原告垫付的地下车位管理费，也应承担相应的逾期付款违约金。对此，本院认为，首先，双方签订的《上海市房地产买卖合同》对于车位管理费的结算并未予以约定，被告主张相应违约金，缺乏合同依据。其次，根据被告提供的证据，关于地下车位管理费原告仅缴纳至2019年9月，自2019年10月起的地下车位管理费由被告缴纳，故被告主张相应违约金，缺乏事实依据。再者，如果原告确有证据证明由于物业工作人员疏忽导致其本打算支付的地下车位管理费误开为地面车位管理费的，原告可持相关票据与小区物业进行相应结算返还。综上，对于原告主张的因未结清垫付车位管理费产生的逾期付款违约金，因缺乏事实与合同依据，本院不予支持。关于反诉部分。双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定交房时间为2019年11月15日前，并约定迟延交房违约金。双方基于友好协商又签订《补充协议》，其中第三条明确约定交房时间在2019年11月15日之前，同时约定若甲方届时无法按时交房的，延期交房产生的费用按每月8,000元计算，由甲方在实际交房日支付给乙方；第四条约定，本协议与买卖合同不一致的，以本协议为准。故对于反诉被告无法按时交房的，双方以《补充协议》第三条的特别约定来计算相应的费用，而不是适用买卖合同中的迟延交房违约金。现反诉原告按照《补充协议》第三条的约定主张使用费，依约有据，本院予以支持，但反诉原告又要求按照买卖合同的约定主张迟延交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于使用费的数额，反诉被告辩称受疫情影响要求扣除3个月的使用费。对此，本院认为，首先，疫情并未影响反诉被告正常占有使用房屋，在双方办理房屋交接手续之前一直由反诉被告居住使用。其次，反诉被告并无充分证据证明疫情影响其交房义务的履行。故对反诉被告扣除3个月使用费的辩称，本院不予支持。综上，经计算，反诉被告尚需支付使用费24,000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王振宇于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)周路逾期付款违约金9,864元；二、原告(反诉被告)周路于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王振宇使用费24,000元；三、驳回被告(反诉原告)王振宇的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,391元，减半收取计1,695.50元，由原告(反诉被告)周路负担1,670.50元，被告(反诉原告)王振宇负担25元。反诉案件受理费(减半收取)5,150元，由原告(反诉被告)周路负担200元，被告(反诉原告)王振宇负担4,950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年八月二十一日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。