广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初8524号原告徐寿全，男，汉族，1981年10月18日出生，住址：广东省博罗县******委会新屋小组，公民身份号码：441************856。委托代理人范丽云，系广东标远（博罗）律师事务所律师。被告广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区**小区。法定代表人：吴某1。委托代理人程轶兰、林敏倩，系被告公司法务专员。原告徐寿全诉被告广东合生帝景房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈希希适用简易程序独任审判公开开庭进行了审理。原告徐寿全的委托代理人范丽云，被告广东合生帝景房地产有限公司的委托代理人林敏倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告徐寿全起诉称，原、被告双方于2013年4月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于惠州市江北新区******帝景湾E3栋6层02号房的房屋。合同签订后，原告按约定支付房屋总价款3508411元。被告按照《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2014年8月30日前，依照……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”、第十五条、附件四第三条“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金……”的约定，被告于2014年8月30日将房屋交付给原告使用，但被告至今仍未为原告办理出商品房屋权属登记证书，被告已严重违约，应当承担逾期办证违约金。原告于2017年就被告逾期办证违约问题起诉至法院【一审案号：（2017）粤1302民初6410号、二审案号：（2017）粤13民终4300号】，惠州市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤13民终4300号《民事判决书》判令被告应在具备办证条件之日起十日内为原告办理涉案房屋的房屋权属登记证书，并向原告支付2016年3月1日至2017年3月1日的1年违约金35084.11元（3508411元/年×1%×1年）。因被告至今仍未具备办证条件，被告至今尚未办理出涉案房屋权属登记证书，截止原告本次起诉之日，被告逾期办证又长达3年多时间，被告应向原告支付2017年3月1日之后3年（暂计至2020年3月1日）的违约金为105252.33元（3508411元×1%×3年），被告一直拖延未付。1、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金105252.33元（自2017年3月2日计算至被告履行完毕上述办证义务止，暂计至2020年3月2日，3年）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告广东合生帝景房地产有限公司辩称，第一，涉案房屋未按时办出房屋权属登记证明书并不是被告的原因导致，而是由于被告与惠州市自然资源局存在行政复议的纠纷，被告已胜诉，惠州市政府要求惠州市自然资源局重新评估补缴的地价款，但是资源局至今未通知被告交款，因此被告不存在逾期办证的违约行为。第二，原告至今未提交办证资料，依据合同附件四第十三条的约定，应当顺延被告办理房产证的时间，及相应免除被告迟延办证责任。第三，即使认定被告存在违约行为，逾期办证违约金的起算点应当为原告上一次案件判决违约金截止第二天起算。本院查明的案件事实经审理查明，原告（买受人）与被告广东合生帝景房地产有限公司（出卖人）于2013年4月9日签订《商品房买卖合同》，合同及其附件约定：“买受人购买出卖人开发的位于惠州市惠城区*****************2**。购房总价：3508411元。交付期限：出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。附件四约定，如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人应在收楼时向出卖人提交齐办理房产证的有关资料和证明文件，签署相关文件（包括提供购房人身份证明文件、签署房地产权交易登记申请书、商品房买卖合同、《住房专项维修资金缴交通知书》第四联等，具体按政府房屋管理部门要求），双方均已知悉办理房产证所需资料，出卖人不再另行书面通知，提供齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准。买受人迟延提交在三十日之内，相应顺延办理房产证的时间及相应免除出卖人迟延办证的责任，超过三十日的，由乙方自行办证，甲方无条件提供协助。采用按揭方式付款，如银行需保管房产证原件的，出卖人可以直接把房产证原件交付给按揭银行。”合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款及缴纳了契税、住宅专项维修资金。被告向原告出具了《合生帝景湾交楼通知书》，通知原告于2014年8月30日前前往被告处办理收楼手续。原告认为应按（2017）粤13民终4300号民事判决书支持的逾期办证违约金之次日（即2017年3月1日）作为本案逾期办证的违约金起算点。庭审时，被告称延迟办理房屋权属证书主要是因为与惠州市国土资源局存在行政复议案件，惠州市政府需要重新评估补缴的地价，至今未完成评估，无法确定房屋权属证书办出的时间。裁判理由和结果本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约定付清了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋使用后一年半内为原告办理房屋产权证书，但是被告至今未为原告申请办理房屋产权登记，其逾期办证的行为已经构成违约。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条的约定：“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。”关于违约金的起算时间，因原被告之间存在（2017）粤13民终4300号案，该案处理了2017年3月1日之前的逾期办证违约金，并未处理2017年3月1日起至今的逾期办证违约金，现原告主张从2017年3月1日起计算违约金，符合双方的合同约定。然而被告至今仍不能确认为原告办理房屋权属证书的时间。又自2017年3月1日至2020年2月29日，被告逾期办证已满三年，故被告应向原告支付三年的违约金105252.33元（3508411元/年×1%×3年）。当然，原告可待2020年3月1日之日起逾期办证超过一年时在诉讼时效内另案起诉被告逾期办证违约金。对于被告辩称涉案房屋未按时办证系原告未提交办理房产证的有关资料和证明文件，故应当免除被告的办证责任。本院认为，被告作为房地产开发商，办理产权证系被告在本案中应履行的合同义务，其应当积极为买受人办理案涉房产的房屋权属登记证书，该义务是对买受人个人权益的有效保障，被告应当积极履行。同时，原告作为个人买方，对于合同中的有关细则或义务（如在收楼时提交房产证的办证材料）未能及时注意，应当由被告结合具体情况后（如收楼时间）提醒或告知原告履行，而被告未提交证据证明其在原告收楼后已通知原告提供相关办证材料，被告应承担举证不能的法律责任，故本院对其抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东合生帝景房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐寿全支付逾期办理房屋权属证书违约金105252.33元。二、驳回原告徐寿全的其他诉讼请求。案件受理费1202.53元，由被告广东合生帝景房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈希希二〇二〇年八月五日法官助理 孙志诚书 记 员 林嘉敏