西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0103民初3240号 原告：尹珊娜，女，1981年6月3日出生，汉族，住西安市新城区。 委托诉讼代理人：沈晓庆，陕西韬达律师事务所律师。 被告：谷小平，男，1980年4月12日出生，汉族，住陕西省西咸新区。 第三人：西安文翔房地产信息咨询服务有限公司，住所地西安市碑林区。 法定代表人：袁兢雄，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：程燕飞，男，该公司员工，住该公司。 委托诉讼代理人：邓亚男，男，该公司员工，住该公司。 原告尹珊娜与被告谷小平、第三人西安文翔房地产信息咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告尹珊娜委托诉讼代理人沈晓庆、被告谷小平，第三人西安文翔房地产信息咨询服务有限公司委托诉讼代理人程燕飞、邓亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹珊娜向本院提出诉讼请求：1、被告立即退还原告20000元定金；2、被告赔偿原告违约金254000元、中介各类服务费38838元；3、本案诉讼费、律师费5000元由被告承担。庭审过程中，原告变更第一项诉请为要求被告退还定金22000元。事实与理由：2019年11月8日，原、被告经第三人介绍签订房屋买卖合同，约定被告将位于西安市碑林区南二环东段295号曼城国际2号楼1单元3108室的房屋出售给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了定金20000元，双方于2019年11月25日办理了网签手续。后原告第一次贷款申请未通过，申请第二次贷款，但撤销网签后，被告以各种理由推脱，拒绝配合原告重新网签、贷款，并将涉案房屋重新挂网交易，第三人亦多次发函告知被告应配合原告网签、贷款，但被告均置之不理。被告于2020年3月7日发函告知原告，解除合同。被告的行为已经构成违约，应依照合同约定承担违约责任。 被告谷小平辩称，原告构成根本违约，22000元定金不予返还，被告不应支付违约金254000元及中介各类服务费38838元，本案律师费、诉讼费等应当由原告承担，被告不配合第二次贷款的原因和理由系行使不安抗辩权，原告拒绝履行已签订的合同约定义务，阻挠了合同的最终履行，即间接拒绝购买该房屋，且对涉及被告切身利益和合同能否履行的关键信息进行隐瞒和故意掩盖，已构成根本违约，故请求驳回原告诉请。 经审理查明：2019年11月8日，经第三人居间介绍，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份合同编号为100004607935的《西安市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定被告作为出卖人将其坐落于西安市碑林区南二环东段295号曼城国际2号楼1单元3108室的房屋出售给原告，该房屋所有权证号为XXXXXX，建筑面积83.3平方米。合同约定房屋成交总价为1270000元（甲方净得价，不含税），同时约定原告于2019年11月8日之前向被告支付定金20000元，原告于办理资金监管手续当日内将第一笔购房款/首付款770000元（不包括前期支付全部定金）以房管局监管支付的方式支付被告。合同第五条第（三）项第3条贷款约定：“乙方向公积金贷款申办抵押贷款，乙方拟贷款金额为500000元，甲乙双方应于网签合同后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至房管局监管账户。乙方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：乙方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以建委监管支付的方式支付给甲方。”合同第十条违约责任约定：“（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金。（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。（四）在本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任；如出现新的限贷政策且乙方无力支付相应购房款导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任。后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。（五）本合同下相关条款已设有违约责任约定的，若一方违反该条款下约定义务的，则违约责任依据该条款中违约责任处理。”同日，原、被告与第三人签订了一份《居间服务合同》，约定第三人作为居间方为原、被告买卖上述涉案房屋提供居间服务，居间费为37338元，公积金贷款服务费4000元、权证服务费1000元，上述费用均由原告承担，并于合同签订当日一次性支付。上述合同签订后，原告于2019年11月8日当天转账支付定金合计22000元，并于2019年11月7日、2019年11月8日向第三人转账支付居间费等合计38338元。2019年11月25日，原、被告在西安市二手房交易中心签订合同备案号为C19051920《存量房买卖合同》，并办理了涉案房屋网签手续。该网签合同第三章“房屋价款”第五条第（二）项约定：买受人采取首付加贷款方式付款，公积金贷款。交易双方应在2019年11月26日前签订存量房资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起30日内将首期房价款75000元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，占该房屋全部价款的60%。买受人应在2019年12月31日前就余款500000元向公积金（贷款机构）申请贷款支付。如贷款机构不批准买受人的贷款申请或者批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方协商一致解决方式为“买受人应于收到贷款未得到批准通知之日起5日内继续申请其他银行贷款至贷款批准，继续申请贷款的次数以1次为限，期间已产生的及将要产生的各项费用由买受人自行承担，在申办贷款过程中产生的各种费用由买受人承担，买受人1次申请银行贷款后仍未得到批准，未能按时向出卖人支付购房款的，视为买受人违约，出卖人有权追究买受人的违约责任。”该合同第六章“其他事项”第十三条约定：“1.出卖人若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，买受人有权解除本合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应于收到买受人书面解除通知之日起15日内配合买受人办理二手房网签合同及交易资金监管协议的注销手续。出卖人应按照购房总价款20%向买受人支付违约金，且出卖人应退还所收买受人全部已付款（包含定金）：……本合同签订时出卖人故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后出卖人又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同根本目的不能实现的。2.买受人若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应于收到出卖人书面解除通知之日起15日内配合出卖人办理二手房网签合同及交易资金监管协议的注销手续。买受人应按照购房总价款20%向出卖人支付违约金：提供的证件等资料不真实、不完整、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；……4.交易双方任意一方存在违约情形，除应承担相应条款的违约责任外还应向对方支付因主张违约产生的其他费用（包括但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等）。”该合同第十八条约定“变更合同条款、约定产权出售比例、免责情形等其他合同内容，买卖双方约定为：本合同与甲乙双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》具有同等法律效力，若有冲突，以《西安市存量房屋买卖合同》为准。” 上述网签手续办理完成后，原告遂申请公积金贷款。2019年12月4日，公积金管理中心通知贷款审批未通过，原因系原告配偶唐澍名下尚有未结清的同类型贷款，不符合“本人或配偶在途或未结清同类型贷款不能超过1笔贷款”的政策。原告知晓后于2019年12月11日与其配偶唐澍办理了离婚手续，欲以自己的名义再次申请公积金贷款。第三人于2019年12月11日将上述消息告知被告并通知被告配合办理撤销第一次网签合同、重新网签并申请第二次公积金贷款。被告于2019年12月13日、14日向第三人提出签订补充协议，要求对原签订的网签合同相关条款进行重新约定，原告对其提出的变更内容未同意。三方于2019年12月16日再次协商，仍未就变更原合同内容达成一致。2019年12月31日，原、被告撤销了第一次网签合同，但因未就变更原合同内容达成一致，被告拒绝办理第二次网签手续。之后，第三人分别于2020年1月14日、1月15日、1月19日三次向被告发函，要求被告配合原告办理第二次贷款申请手续及网签手续。被告于2020年1月4日向原告发送《违约告知函》，并于2020年1月14日分别向原告及第三人发送《催告函》，认为原告构成违约并要求原告承担违约责任。2020年3月7日，被告分别向原告及第三人出具《解除合同告知函》，通知解除原、被告签订的房屋买卖合同（合同编号100004607935）。2020年3月10日，被告与案外人朱妍签订了房屋买卖合同，将涉案房屋出售给朱妍，于2020年4月办理了转移登记过户手续并将房屋实际交付给买受人朱妍。庭审中，原、被告确认双方2019年11月8日签订的《西安市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》于2020年3月7日解除。 另查，根据西安市二手房交易政策及公积金贷款相关政策，办理二手房交易中买受方需办理公积金贷款的，必须先由出卖方及买受方在住房保障和房屋管理局的网站上办理网签手续并备案，再持网签合同在银行办理面签手续，即办理网签手续是申请公积金贷款的前置程序。 上述事实，有原告提交的房屋买卖业务签订文件合订本、收款收据、账单详情、存量房买卖合同、催告函三份、解除合同告知函、委托代理合同，被告提交的房屋出售委托协议、房屋买卖业务签订文件合订本、户口本照片、曼城国际2＃1单元3108室房贷结清证明、存量房买卖合同、住房公积金贷款驳回证明、违约告知函、合同签约及履行情况说明、催告函两份、解约通知函两份、微信聊天（含支付宝转账、电话通话）记录截图、录音资料、合同期间被告造成的资金成本核算、房屋买卖合同两份、物业费及供暖费缴费凭证三份及庭审笔录等附卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点是：一、本案谁构成根本违约；二、违约责任如何承担。 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《西安市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》（合同编号为100004607935），系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，因原告第一次申请公积金贷款未获审批，按照双方合同约定，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的解决方式为“买受人应于收到贷款未得到批准通知之日起5日内继续申请其他银行贷款至贷款批准，继续申请贷款的次数以1次为限》”，按此约定，在此情形下原告应在5日内继续申请其他银行贷款，但基于本案涉及的交易财产属价值较大的房屋类，交易手续复杂，合同履行需要双方当事人的协作配合。原告在第二次申请其他贷款亦需要被告配合，即先行撤销第一次网签合同再另行办理网签再申请贷款，而在第三人将该结果告知被告并通知被告配合办理时，被告以修改原合同内容为由拒绝配合原告办理上述手续，致合同无法继续履行。后被告在双方尚未协商一致的情况下，单方通知解除合同又将涉案房屋另行出售给他人并办理了转移登记过户手续，致合同客观上已无法履行，此行为构成根本违约。被告提出因原告无公积金贷款资格，即使第二次申请公积金贷款也可能审批不通过，将会导致其新购买的房屋无法申请按揭贷款并面临承担违约责任的风险，故被告为了行使不安抗辩权解除合同并将涉案房屋另行出售给他人的辩称理由，本院认为原告第一次公积金贷款申请未批准等情形并不必然导致本合同目的在客观上无法实现，按照合同约定原告有第二次申请其他银行贷款的机会，且原告与第三人就此问题一直与被告积极协商解决方案，原告的行为仍是积极履行合同义务，并未构成根本违约，故被告基于行使其不安抗辩权拒绝履行合同义务的理由不能成立，本院不予采信。本院依法认定被告拒绝履行合同义务并将涉案房屋出售给案外人的行为已构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告均认可双方2019年11月8日签订的《西安市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》于2020年3月7日解除，对此依法予以确认。因被告构成根本违约，依法应向原告承担违约责任，按照双方合同约定，一方构成根本违约的，应按房屋总价款的20%向对方支付违约金。但基于本案中，原告欲申请公积金贷款，其是否具备公积金贷款资格系影响合同履行的因素之一，原告应对公积金贷款政策有一定的了解，并应结合自身家庭状况对是否具备申请公积金贷款资格有一定的判断。原告第一次申请贷款未获批准的原因系其配偶名下尚有未结清的同类型贷款，不符合“本人或配偶在途或未结清同类型贷款不能超过1笔贷款”的政策。原告遂与其配偶办理了离婚手续预申请第二次公积金贷款，此做法有采取离婚方式规避政策的因素，亦有不妥。原告最终是否符合公积金贷款资格尚不确定，导致其与被告签订的房屋买卖合同能否最终履行处于不确定状态，故原告在合同履行中亦存在过错。本院根据合同履行情况及公平原则，酌情确定被告应向原告赔偿数额为50000元。对原告主张被告返还其定金22000元之请求，有事实及法律依据，本院予以支持。本案中，第三人作为专业的房屋买卖中介公司，在提供订立居间合同服务过程中，应对房屋交易中的相关政策包括公积金贷款政策等有一定的掌握，并负有对客户进行告知、提示的义务。本案中，第三人对原告是否具备公积金贷款资格未尽到必要的注意和提示义务，没有为合同当事人规避风险，亦存在一定的过错，本院予以批评。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告谷小平于本判决生效后十日内向原告尹珊娜退还定金22000元。 二、被告谷小平于本判决生效后十日内向原告尹珊娜赔付50000元。 三、驳回原告尹珊娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6097元，由原告尹珊娜承担4497元，被告谷小平承担1600元（此款原告已预付，被告谷小平在本判决生效后十日内直付原告尹珊娜1600元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  刘曼 二〇二〇年八月十七日 书记员  叶泳