福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4143号 上诉人（原审原告）：福建鼎邦置业投资管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区津泰路****楼**。 法定代表人：林道水，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：柳辉，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：福建江夏学院，住，住所地福建省福州闽侯大学城溪源宫路**/div> 法定代表人：陈国龙，院长。 委托诉讼代理人：王华，福建信得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹晓丹，福建信得律师事务所律师。 上诉人福建鼎邦置业投资管理有限公司（以下简称鼎邦公司）因与被上诉人福建江夏学院（以下简称江夏学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初12461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 鼎邦公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持鼎邦公司诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由江夏学院承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1.一审法院在认定事实上颠倒了时间逻辑。事实上是江夏学院先同意由福州意强服饰贸易有限公司（以下简称意强公司）、凌顶教育咨询管理有限公司（以下简称凌顶公司）将案涉房产交由鼎邦公司承租，而非一审认定的江夏学院“默许不等于同意”。2.江夏学院并非默许，而是通过书面授权的形式同意了由鼎邦公司全部承受租赁的权利义务。二、一审判决适用法律错误。1.从各方合同（委托书）的签约、履行过程可看出，鼎邦公司是直接从江夏学院处接收案涉房产，并直接投资、管理和经营，直接向江夏学院交付租金、水电费等，完全符合《合同法》第212条中关于承租人的规定。2.一审判决援引（2018）闽01民初1132号、（2018）闽民终1456号民事判决而判定鼎邦公司并非租赁合同相对人存在错误。因为该两案无理地拒绝了鼎邦公司参加诉讼的正当申请，导致鼎邦公司的证据无法提供，从而产生了该错误的判决。一审判决援引该判决内容，在事实认定和逻辑上陷入了死循环。 江夏学院辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。一、案涉房产实际承租人为意强公司、林光、林强。2012年9月20日江夏学院与意强公司、林光、黄强、凌顶公司签订《联合办学协议》，2013年2月2日签订《联合办学补充协议》，两份协议乙方一栏均为意强公司、凌顶公司、林光、黄强签字盖章，因凌顶公司没有注册，故实际租赁人为意强公司、林光、黄强。二、一审查明的事实及生效法律文书确认了案涉房产实际承租人为意强公司、林光、林强。三、鼎邦公司援引的江夏学院出具的2013年6月25日《授权委托书》仅限定工商办证用途。鼎邦公司称江夏学院先同意意强公司、凌顶公司将案涉房屋交由鼎邦公司承租没有事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 鼎邦公司向一审法院起诉请求：1.依法确认鼎邦公司为坐落于福州市鼓楼区**房产的实际承租人；2.本案诉讼费用由江夏学院承担。 一审法院认定事实：原福州鼎邦物业管理有限公司更名为福建鼎邦置业投资管理有限公司。2012年9月20日，甲方江夏学院，乙方意强公司、凌顶公司签订《联合办学协议》，甲方江夏学院将位于福州市鼓楼区**房产以“联合办学”的方式出租给乙方意强公司、凌顶公司。该协议落款乙方处除加盖意强公司、凌顶公司的公章，黄强、林光亦在乙方处签字。2013年2月2日，甲方江夏学院，乙方意强公司、凌顶公司签订《联合办学补充协议》，对合作条款进行补充约定，协议落款乙方处除加盖意强公司、凌顶公司的公章，黄强、林光亦在乙方处签字。黄强、陈雄伟与林光分别于2013年11月14日、2014年10月16日签订《投资权益转让协议书》及《关于投资权益转让协议书补充》，约定黄强将联合办学合作进行项目中的45%投资权益作价898万（投资款255万元及溢价款643万元）转让给林光。陈雄伟将联合办学合作进行项目中的10%投资权益作价342万（投资款200万元及溢价款142万元）转让给林光。2013年6月25日，江夏学院出具授权委托书，就位于福州市鼓楼区**房产授权意强公司、凌顶公司与第三方进行多种形式合作经营。同日，意强公司、凌顶公司出具委托书，授权鼎邦公司代为履行《联合办学协议》及《联合办学补充协议》的权利内容。2014年9-10月，鼎邦公司、林光共同出具多份《承诺书》承诺系其授意强公司出面与江夏学院、福州琅岐五丰生态科技有限公司以及福建省亿德消防工程有限公司签订案涉部分房产剩余期限经营权转让的《协议书》，并享有和承担《协议书》所有权利义务。庭审中，鼎邦公司陈述，其与江夏学院是直接承租关系，鼎邦公司否认其从林光、黄强、意强公司中转租案涉房产，从《联合办学协议》、《联合办学补充协议》、2013年6月15日江夏学院出具给意强公司、凌顶公司的委托书及意强公司、凌顶公司出具给鼎邦公司的委托书可以确认鼎邦公司与江夏学院的直接承租关系。 另，福州市中级人民法院于2016年7月20日立案受理江夏学院诉意强公司、黄强、林光、福建隆禾贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，江夏学院诉请判令：“1.解除江夏学院与意强公司、黄强、林光签订的《联合办学协议》及《联合办学补充协议》…”。2018年9月26日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民初1132号民事判决，江夏学院不服，提起上诉。2019年7月10日，福建省高级人民法院作出（2018）闽民终1456号民事判决，判决如下：“…三、确认讼争的《联合办学协议》《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除…五、意强公司、黄强、林光应于本判决生效之日起三十日内向江夏学院支付租金…”该判决第41页本院认为“林光辩称其是鼎邦公司的签约代表并代鼎邦公司履行义务，但其未能举证证明鼎邦公司是讼争合同项下权利和义务的当事人，其辩解理由不能成立，本院不予支持。综上，林光是讼争合同的签约人即讼争合同项下权利和义务的当事人，其应当按照讼争合同的约定，与黄强、意强公司共同承担讼争合同项下的义务及其违约责任。”（2018）闽民终1456号民事判决已于2019年7月12日发生法律效力。 一审法院认为，合同具有相对性，合同的效力及于合同当事人。除非法律另有规定或当事人另有约定，否则合同之外的第三人不享有合同权利，也不承担合同义务。合同当事人可以将合同权利或义务转让给第三人，但是合同义务转让给第三人需要经过债权人的同意。本案中，江夏学院将租赁场地的楼房、场地及所属设备租赁给意强公司、黄强、林光使用，意强公司、凌顶公司出具委托书，授权鼎邦公司代为履行案涉及《联合办学协议》、《联合办学补充协议》，属于将合同权利转给第三人享有。虽然江夏学院授权意强公司、凌顶公司与第三方进行多种形式合作经营，鼎邦公司亦向江夏学院支付相关的租赁费、物业费和水电费等费用，但该默许行为并不等于江夏学院同意意强公司、黄强、林光将《联合办学协议》、《联合办学补充协议》约定的权利义务全部转移给鼎邦公司。根据现有的在案证据亦未能证实江夏学院同意意强公司、黄强、林光将案涉租赁合同约定的权利义务全部转移给鼎邦公司或江夏学院有将案涉房产出租给鼎邦公司的合意。另，鼎邦公司诉称委托职员林光签约并履行相应合同义务，但未能提供充分的证据予以证明，且（2018）闽民终1456号生效民事判决中亦已确认林光系《联合办学协议》《联合办学补充协议》的签约人即合同项下的权利和义务的当事人，故鼎邦公司的上述主张，一审法院不予采纳。综上，鼎邦公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回福建鼎邦置业投资管理有限公司的诉讼请求。本案诉讼费100元，适用简易程序减半收取50元，由福建鼎邦置业投资管理有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，合同具有相对性，对缔约双方具有法律约束力。本案中，从鼎邦公司的诉请及其陈述的事实和理由，鼎邦公司实质是主张其为案涉《联合办学协议》、《联合办学补充协议》的承租方，与江夏学院存在租赁关系。但根据查明的事实和生效判决的认定，案涉《联合办学协议》、《联合办学补充协议》的合同相对方为江夏学院和意强公司、黄强、林光，意强公司、黄强、林光应按合同约定共同承担合同项下的义务。且根据本案现有证据，并不能证明江夏学院与鼎邦公司之间已形成了租赁法律关系；至于鼎邦公司与意强公司、黄强、林光之间的关系则系另一法律关系。因此，鼎邦公司的上述主张缺乏依据，一审法院驳回鼎邦公司的诉讼请求符合规定，本院予以维持。 综上所述，鼎邦公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由福建鼎邦置业投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 卢里灿 书 记 员 卞燕冰