江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初7222号原告：南京软件谷发展有限公司，统一社会信用代码913201145804818155，住所地南京市软件大道**。法定代表人：陆文俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺礼周，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：南京森然健康管理有限公司，统一社会信用代码91320114MA1NPJPK0T，住，住所地南京市雨花台区大周路******/div>法定代表人：张立正，该公司执行董事。委托代理人：王健，国浩律师（南京）律师事务所律师。被告：宋凯，住南京市江宁区。原告南京软件谷发展有限公司（以下简称软件谷公司）与被告南京森然健康管理有限公司（以下简称森然公司）、被告宋凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告软件谷公司委托诉讼代理人贺礼周、被告森然公司委托代理人王健到庭参加诉讼,被告宋凯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告软件谷公司向本院提出诉讼请求：1.判令自2020年3月24日起解除原告与森然公司签订的《商铺租赁合同》，被告将南京市雨花台区房屋返还原告，如被告森然公司未于2020年3月23日归还房屋，自2020年3月24日起至2020年5月2日期间返还房屋的，按每天每平1.1元计算占用费。2020年5月3日至2021年5月2日返还房屋的,按每日每平1.2元计算占用费。2021年5月3日至2022年5月2日返还房屋的按每日每平1.3元计算占用费；2.判令被告森然公司向原告支付所拖欠房屋租金262235.5元；3.判令被告森然公司承担相应的违约责任，支付截止开庭日的逾期付款违约金493751.71元，按照应付款年息24%分段计算，2020年3月24日起的逾期付款违约金以262235.5元为基数以年息24%为标准，计算至清偿之日；4.判令被告森然公司补足支付免租期2017年5月3日至2018年12月2日租金268384.5元，（按照合同约定的标准，按每日0.9元×房屋面积516平方米×365天÷12个月×19个月）；5.判令被告宋凯对被告森然公司的上述义务承担连带责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与宋凯于2016年1月自愿签订了《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于南京市雨花台区（工程编号甲、乙）房屋出租给被告宋凯做xx快餐经营使用，计租面积516平方米，租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日，首年租金为0.9元／平方米／天，每年递增0.1元／平方米／天，租金按先付款后用房，每季度支付一次，在每个自然季度开始前15日内支付给原告。合同签订后，原告已依约交付房屋。原告与被告宋凯及被告森然公司于2017年4月签订《主体变更三方协议》，约定被告森然公司承继被告宋凯在《商铺租赁合同》的权利义务，被告宋凯承担连带责任。原告与被告森然公司于2017年4月签订《商铺租赁合同补充协议》，约定租期调整为2017年5月3日至2022年5月2日，其中含免租期：2017年5月3日至2018年12月2日，共19个月。然而，被告森然公司未按照合同约定履行支付租金的义务，截止起诉日拖欠原告租金，经原告多次催要，均无果。综上所述，原告为了维护自身合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定特向贵院提起诉讼，请求人民法院支付原告的诉讼请求。被告森然公司辩称，原告的诉讼请求缺乏法律和事实依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下:一，原告自2018年1月中旬起对案涉租赁房屋进行了停水、停电和封锁，未能履行持续提供租赁房屋的出租方基本义务，被告当然享有抗辩权，拒绝支付相应租金，原告不享有解除权。被告不同意解除案涉租赁合同。二，据被告了解，原告要求解除房屋租赁合同的真实原因系后续原告个别领导认为被告的经营行为不符合其企业形象及业态，从而阻挠被告进行正常经营。本案的背景复杂，这从原告从未向被告催要过租金，就可以看出。三，由于原告的违法违约行为。被告一直未能利用案涉房屋开展正常的经营活动，损失巨大。本案是典型的个别国有企业领导肆意违法和毁约，严重侵害民营企业、中小微企业合法权益的事件，被告将保留追责的权利。四，由于案涉租赁房屋无法满足被告正常使用，被告有理由要求顺延租金支付期限，延长免租期。被告宋凯未作答辩。本院经审理确认事实如下，原告软件谷公司与被告宋凯签订商铺租赁合同，由被告宋凯承租原告雨花软件谷人才公寓编号甲、乙室房屋（实际位置为南京市雨花台区英才路甲、乙），面积516平方米，用途为xx快餐（餐饮）。租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止。其中2016年1月1日至2017年7月31日（577天）为免租期。首年租金标准为0.9元/平方米/天，租金每一年增加0.1元/平方米/天。此外双方约定了合同的解除及终止条件。在合同履行过程中，原告软件谷公司与被告森然公司、被告宋凯签订了主体变更三方协议，三方约定，软件谷公司在保持原合同内容不变的情况下，且在不损害其出租方权益的前提下，自本协议签订之日起，宋凯将原合同中承租方的权利义务转让给森然公司，森然公司承诺履行原合同中承租方的权利和义务，宋凯对森然公司的一切履约行为承担连带保证责任。此后软件谷公司与森然公司签订《商铺租赁合同》的补充协议。双方约定，租赁期限为2017年5月3日至2022年5月2日，其中免租期为2017年5月3日至2018年12月2日，共19个月。另查明，2018年1月16日，被告森然公司法定代表人张立正拨打110报警称，位于大周路软件谷人才公寓，其在这里开了一店面，物业强制将其水电停了，需要民警来调解，民警到场后联系对方负责人杨某，到现场调解未果。告知双方要冷静克制，可以通过法律诉讼途径解决。再查明，2018年1月28日，被告森然公司经营的足疗店喷淋因极寒天气爆裂漏水造成足疗店水浸，原告软件谷公司与被告森然公司于2019年3月达成森然足疗店水浸损失赔偿协议，确认软件谷公司赔偿森然公司19.9万元，其他损失由森然公司自行承担。双方就水浸事件达成一致。上述事实，有庭审笔录、原告软件谷公司提供的商铺租赁合同、主体变更三方协议、商铺租赁合同补充协议、森然足疗店水浸损失赔偿协议，被告森然公司提供的接处警工作登记表等证据为证。本案的争议焦点为：一、被告森然公司抗辩原告软件谷公司在租赁期间存在停水停电的情形是否存在，是否影响合同继续履行；二、原告软件谷公司主张解除双方签订的租赁协议是否有依据；三、被告森然公司是否拖欠原告软件谷公司租金以及实际拖欠金额及计算方式；四、违约金的计算方式以及违约责任由谁承担；五、被告森然公司是否应当补足免租期间的租金。针对争议焦点一，原告软件谷公司是否在租赁期间存在停水停电的情形，是否影响合同继续履行。本案中，被告森然公司为了证明原告存在停水停电的情形向本院提交了接处警工作登记表，根据该份证据载明，2018年1月16日，被告森然公司法定代表人张立正报警称自己半年前承租案涉房屋从事足浴，被物业停水停电，不让其营业，经民警联系物业公司负责人杨辉到场，调解未果。告知双方要冷静克制，可以通过法律诉讼途径解决。本院认为该份证据仅能证明在2018年1月16日，双方曾经就水电问题发生争议，并不能证明该项行为系长期持续存在，且经过民警告知，双方可以通过法律诉讼途径解决。被告森然公司如果认为原告软件谷公司存在违约情形，应当及时主张权利。而自2018年1月16日至今已经两年半有余，被告森然公司没有提供其曾经向原告软件谷公司主张过停水、停电的其他证据，且庭后法院工作人员及原被告双方到现场实地勘查发现，案涉租赁房屋中101对应的商铺“和善园快餐”仍然正常经营，并不存在水电停用的情形，故对被告森然公司的此项抗辩，本院不予采信。针对争议焦点二，原告主张解除双方签订的租赁协议是否有依据。原告软件谷公司与被告签订的商铺租赁合同，系各方当事人真实意思表示，具有法律效力，对各方当事人具有约束力。根据商铺租赁合同约定，租金以人民币为结算货币，以季度为支付周期，双方约定的免租期限至2018年12月2日即到期，到期后被告应当按照合同约定及时支付租金及其他约定费用。根据双方合同7.2条第6项约定，拖欠租金15日以上的，或根据本合同项下承租方应付其他费用中任意一项达15日以上的，出租方有权终止本合同，收回房屋。本案中被告森然公司未能证明其在合同租赁期间内，履行合同义务，及时足额支付租金，故原告软件谷公司有权依据双方约定解除双方的租赁合同。针对争议焦点三，被告森然公司是否拖欠原告软件谷公司租金以及实际拖欠金额及计算方式。本案中被告森然公司在取得案涉房屋后，于2017年5月10日向原告软件谷公司转账15300元，但并未明确资金用途，结合本案房租应付款时间，无法证明与本案有关联。2017年7月12日向南京软件谷物业管理有限公司转账24685元，备注为乙装修押金、物业管。此外，被告森然公司向被告宋凯转账12065元、40000元、17355元。上述证据均不能证明被告森然公司已经按照合同约定向原告软件谷公司及时足额支付了房屋租金。故本院认定被告未支付原告房屋租金。被告森然公司应当自2018年12月3日起，按照双方合同的约定支付租金。根据双方合同约定，被告森然公司应当于①2018年11月18日支付2018年12月3日至2019年2月2日期间租金31390元；②于2019年1月19日支付2019年2月3日至2019年5月2日期间租金47085元；③于2019年4月18日支付2019年5月3日至2019年8月2日期间租金51793.5元；④于2019年7月19日支付2019年8月3日至2019年11月2日期间租金51793.5元；⑤于2019年10月19日支付2019年11月3日至2020年2月2日期间租金51793.5元；⑥于2020年1月19日支付2020年2月3日至2020年3月23日期间租金28380元；以上合计拖欠租金为262235.5元。针对争议焦点四，违约金的计算方式以及违约责任由谁承担。本案中，双方在合同中就违约金的计算方式进行了约定。根据双方租赁合同3.5条约定，森然公司若逾期支付合同租金或相关费用，则每逾期1日应按全部到期应缴租金和相关费用的5‰向软件谷公司支付逾期违约金。因该项约定违反国家强制性法律规定，违约金明显过高，本院根据原告软件谷公司的实际损失，酌定违约金以应缴租金为基数，自应缴租金之日起至实际付款之日止按照年息6%支付逾期利息损失。针对争议焦点五、被告森然公司是否应当补足免租期间的租金。本案中，双方通过签订书面商铺租赁合同，明确权利义务关系。根据该合同第7.5条明确约定：乙方要求提前终止本合同或甲方按本合同约定行使解除权的，在甲方给予乙方免租期的情况下，提前终止或解除合同的同时，甲方还有权取消免租期，要求乙方按照当年租赁年度的租金标准向其补交免租期内的租金。本案中，原告软件谷公司因为被告森然公司未能及时足额支付房屋租金，现按照合同约定行使解除合同权，故依照双方约定，原告软件谷公司有权要求被告森然公司补交免租期内2017年5月3日至2018年12月2日期间租金268384.5元。（0.9元/日×516平方米×365天÷12个月×19个月）本院认为，原告软件谷公司与被告森然公司、宋凯之间的租赁合同合法有效，对当事人具有法律拘束力。一、软件谷公司履行了出租人的义务，被告森然公司应当按照合同约定及时足额支付房屋租金，现因被告森然公司未及时足额支付租金，违反合同约定，软件谷公司有权解除双方之间的租赁合同，并要求被告森然公司承担违约责任。故对原告软件谷公司要求自起诉之日起解除原告与森然公司签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告森然公司应当及时将南京市雨花台区房屋返还原告，并按照《商铺租赁合同》约定的租金标准支付自2020年3月24日起至实际返还房屋之日期间内的房屋占用费。（其中自2020年3月24日起至2020年5月2日期间返还房屋的，按1.1元／平方米／天×516平方米支付占用费。2020年5月3日至2021年5月2日期间返还房屋的，按1.2元／平方米／天×516平方米支付占用费。2021年5月3日至2022年5月2日期间返还房屋的，按1.3元／平方米／天×516平方米支付占用费）；二、经查，被告森然公司尚欠原告软件谷公司2018年12月3日-2020年3月23日期间房屋租金262235.5元，故应当及时支付；三、关于原告软件谷公司要求被告森然公司承担截至开庭之日逾期付款违约金493751.71元，按照应付款年息24%分段计算，2020年3月24日起的逾期付款违约金以26223.5元为基数以年息24%为标准，计算至清偿之日的诉讼请求，因双方合同约定的违约金明显过高，故本院酌定自应缴纳租金之日起至实际付款之日止期间按照年息6%的标准支付利息损失；四、关于原告要求被告森然公司补足支付免租期租金268384.5元的诉讼请求，因双方签订的商铺租赁合同中有明确约定，故对原告软件谷公司此项诉讼请求，本院予以支持；五、关于原告软件谷公司要求被告宋凯对被告森然公司的上述义务承担连带责任的诉讼请求，因被告宋凯在签订主体变更三方协议时明确约定，宋凯对森然公司的一切履约行为承担连带保证责任，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。被告宋凯经本院传唤无正当理由拒不到庭，由此产生的后果自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南京软件谷发展有限公司与被告南京森然健康管理有限公司之间就雨花软件谷人才公寓编号甲、乙室签订的商铺租赁合同于2020年3月24日解除；二、被告南京森然健康管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京软件谷发展有限公司2018年12月3日至2020年3月23日期间房屋租金262235.5元，并支付逾期利息（其中31390元自2018年11月18日至实际付款之日止按照年息6%支付逾期利息；其中47085元自2019年1月19日至实际付款之日止按照年息6%支付逾期利息；其中51793.5元自2019年4月18日至实际付款之日止按照年息6%支付逾期利息；其中51793.5元自2019年7月19日起至实际付款之日止按照年息6%支付逾期利息；其中51793.5元自2019年10月19日起至实际付款之日止按照年息6%支付逾期利息；其中28380元自2020年1月19日起至实际付款之日止按照年息6%支付逾期利息。）；三、被告南京森然健康管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于南京市雨花台区房屋返还原告南京软件谷发展有限公司，并支付自2020年3月24日起至实际返还房屋之日期间内的房屋占用费。（其中自2020年3月24日起至2020年5月2日期间返还房屋的，按1.1元／平方米／天×516平方米支付占用费。2020年5月3日至2021年5月2日返还房屋的，按1.2元／平方米／天×516平方米支付占用费。2021年5月3日至2022年5月2日返还房屋的，按1.3元／平方米／天×516平方米支付占用费）；四、被告南京森然健康管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京软件谷发展有限公司房屋免租期2017年5月3日至2018年12月2日期间租金268384.5元；五、被告宋凯就本案承担连带责任；六、驳回原告南京软件谷发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9680元，由被告南京森然健康管理有限公司、宋凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，上诉于江苏省南京市中级人民法院,同时，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  米 玲人民陪审员  姚世祥人民陪审员  黄琳琳二〇二〇年八月二十六日书 记 员  王丽君