江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8900号原告:张兵,男,1973年9月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：罗天明，江苏万拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珊凌，江苏万拓律师事务所实习律师。被告：黄湲丹,女,1977年6月28日出生,汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：赵鸿、吴海燕，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。原告张兵与被告黄湲丹所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。本案分别于2019年1月14日、2019年6月19日两次公开开庭进行了审理，原告张兵及其委托诉讼代理人罗天明，被告黄湲丹的委托诉讼代理人赵鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兵起诉请求：1、依法确认苏州市相城区中海珑湾景园1号楼2306室房屋归原告所有；2、被告配合原告将该房屋过户至原告名下。3、判令被告承担本案诉讼费用。原告主张的事实与理由：原告2015年期间在苏州市相城区渭塘镇苏渭路67号经营一家小旅馆，原告表哥周某,4当时在相城区黄桥经营一个小五金厂，被告是苏州大学的工作人员，与周某,4系男女朋友关系，已经到了谈婚论嫁的程度。原告通过周某,4与被告结识。一次周某,4打电话对原告说“相城区开发的高铁新城，中海珑湾有一部分房源给苏大教职工发福利，价格比市场价便宜2000元每平方，黄湲丹有指标可以买，要不要？”。当时原告也正在准备买房，每平方能便宜2000元对原告而言可以省下不少钱。原告当时还问周某,4你们为什么不买，周某,4回答说“黄湲丹在园区也刚买了房，北边太偏她们不要”。当时就是因为觉得划算，所以原告就决定借黄湲丹的名买房。期间周某,4还对原告说等有钱，就给黄湲丹100000元算是感谢。大约2015年5月初，被告黄湲丹通知原告要先交100000元买房定金。当时原告手里头没有存款，正好老乡吴某,4欠原告钱，于是原告就把被告黄湲丹银行卡号直接发给吴某,4。吴某,4到银行将钱存到被告黄湲丹交通银行账号上了。2016年初，黄湲丹和周某,4还带原告及原告妻子罗艳去涉案房屋的楼盘工地看过。后来他们去原告经营的渭塘旅馆把小区的楼盘图复印给原告选房。当时原告考虑到手里没什么钱，就定了一套1号楼2306室89平方米，单价6424元/平方，房屋位置图至今还在原告手里保存。2016年7月31日，被告把购房合同发给原告，让原告准备钱交款。同年8月1日，原告通过王某,4女士将购房款汇给被告黄湲丹。同年8月9日，被告黄湲丹发信息给原告，说购房款多出六千多元，让原告发账号给她把剩余钱退给原告。到了2018年交付房屋的时间，原告为了表达感谢，在2018年6月7日存给被告黄湲丹100000元。但是，被告告知原告，其与周某,4已经结束了恋爱关系，涉案房屋已经与原告没有关系了，只愿意退还款项并支付一定的补偿款给原告。原告坚持要确认涉案房屋归原告所有，双方发生纠纷，无法达成一致。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。审理中，因被告提供证据证明案涉房屋已经出卖给案外第三人，出卖价款为人民币1920000元，故原告将诉讼请求变更为：请求判令被告赔偿原告经济损失人民币1920000元。被告黄湲丹辩称，原、被告双方从未就案涉的房屋达成过口头或者书面的借名购房协议，原告的身份仅仅是债权人，并非是物权，其提起的物权确认之诉依据不足，其诉讼请求应当予以驳回。原告为被告购买的房屋垫付资金七万三千余元，该笔款项其方认为是借款。另外在2018年6月7日原告主动向被告转账支付了100000元，该100000元资金性质不明，不是其方向原告借的，但所有权归属原告。这两笔资金法律上原告享有债权人的身份。对于原告变更后的诉讼请求，被告认为本案原告起诉的事实和理由与变更后的诉讼请求是分属两个不同类型的案件，变更后的诉讼请求主张的是赔偿责任，而本案是确权案由，原告应当就本案撤诉再另行起诉，而不应当是在本案中简单的变更诉讼请求予以解决。经审理查明，2015年5月15日，原告张兵委托吴某,4向被告黄湲丹转账人民币100000元，2016年8月1日，原告张兵委托王某,4向被告黄湲丹转账人民币390000元，2016年8月1日，原告张兵向被告转账人民币80000元，2016年8月12日，被告黄湲丹向原告张兵转账6500元，2018年6月7日，原告张兵向被告黄湲丹转账人民币100000元。庭审中，原告明确前三笔款项系其支付给被告，借被告名义购房的购房款，期间被告在2016年8月返还了多出来的购房款人民币6500元。最后一笔2018年的100000元系原告感谢被告的感谢款。对此被告认可上述各笔款项的支付情况，但认为收到第一笔100000元是吴某,4转账的，第二笔390000元是王某,4转账的，该两笔款项支付的背景是：2015年被告所在单位苏州大学组织教职员工购买学校联系的教师住宅的时候，被告与原告的表哥周某,4是处于恋爱关系，而且已经到了谈婚论嫁的时候，被告拥有购买单位教师住宅资格，但缺乏资金，没有能力去购买。这个时候，被告当时的男朋友也就是被告的表哥周某,4表示这个机会不要放弃，资金的问题由他去操作。所以在这种情况下，被告才向单位申请了购房资格。然后这些资金的来源都是由被告的当时男朋友周某,4去在外面筹集而来，但是周某,4向被告介绍是利用购房的机会，把该收的债权收回来，所以就出现了不同的上述人员向被告的账户上转账。第一笔需要付定金的时候，就有了第一笔100000元定金从吴某,4账户转过来的。在2018年8月份需要缴购房款的时候，就有第二笔资金390000元从王某,4账户转入了被告的账户。所以资金的来源，当时被告所了解的情况是请男朋友周某,4从外面筹集过来的钱，但这款项的性质是借款还是索要回来的债权被告本人不清楚。原告仅在2016年8月向被告转账了80000元，上述这些钱性质是被告的借款，或者说是周某,4提供给被告的购房款，被告不认为是原告支付的全部购房款。最后一笔2018年6月7日原告向被告银行卡账户存入100000元，不属于原告与被告协商好的感谢费，被告对此100000元性质是不明的。庭审中，原告张兵申请证人吴某,4、王某,4出庭作证。吴某,4陈述：其和原告张兵是朋友，在老家也是邻居，和被告黄湲丹不认识，没见过面，也没有经济往来。2015年5月15日转账给黄湲丹的这笔钱是当时张兵让其转款的，其之前向张兵借了100000元，张兵说要买房，所以让其将100000元还给他，并且让其把钱汇到他指定的卡号上。当时听张兵说他有一个周姓朋友的女朋友是老师，有一套房子可以购买，但是当时他的朋友说可以把这个名额让给张兵，所以张兵就让其把这笔钱直接转给那老师。其当时还问了一句这样有无风险，张兵说这个没事的。王某,4陈述：其和张兵是认识的，系老乡，老家属于同一个镇，和被告黄湲丹不认识。2016年8月1日转账给黄湲丹的390000元是张兵让其转款的，其当时和张兵合伙做水泥生意，张兵有投资款在其处，张兵当时到其家说他表哥的女朋友是苏大的老师，有购房资格，但是他们不愿意买，将购房的资格让给张兵。其当时问为什么他们自己不买，张兵说他们觉得房子在相城区比较偏的位置，他们自己有房所以不要买，后来其就按照张兵的指示将390000元汇给了黄湲丹。其和张兵的表哥还有被告黄湲丹均无经济往来。另原告申请周某,4出庭作证，周某,4陈述：其和原告是表兄弟关系，其系原告的表哥，其和黄湲丹以前是恋爱关系，系男女朋友，在2016年年底已经分手。当时苏大对教职员工有购房的福利，黄湲丹回来问其要不要买这个房子，其说不要买，相城那边太远，后来黄湲丹就问其有没有其他朋友要这个房子，不然这个指标就浪费了。过了几天，其就想到表弟张兵，张兵当时筹备在渭塘那边买房子，其就问了我张兵，购买这个房子对苏大教职员工有优惠，价格比周边楼盘低了2000元/平，张兵认为蛮合算的，然后就同意买这个房子，当时张兵和黄湲丹也蛮熟的，当时选房都是由黄湲丹帮忙选的，黄湲丹让张兵准备钱，第一笔打给黄湲丹100000元，后来又打了几十万，具体的金额其记不清了，后来好像多了六千多元，黄湲丹退给了张兵。后来其和黄湲丹因为脾气合不来，就分手了。对于庭审中被告陈述的吴某,4、王某,4转账支付款项的来由和性质，周某,4予以否认，认为完全没有这回事。再查，案涉房屋坐落于苏州市相城区。黄湲丹与中海海诚（苏州）房地产有限公司于2016年8月2日签订《苏州市商品房买卖合同》，购买上述房屋，合同约定房屋建筑面积88.22平方米，总价566725元。房屋不动产权证书中登记的房屋实际面积为88.16平方米，发票记载房屋成交价格为566340元。中海海诚（苏州）房地产有限公司通知于2018年9月18日入伙，被告黄湲丹于2019年1、2月间实际入伙，后被告黄湲丹将上述房屋出卖给案外第三人，房屋于2019年10月过户登记至案外第三人名下。庭审中，被告黄湲丹自认房屋出卖价格为人民币1920000元。以上事实，由转账凭证、证人证言、《苏州市商品房买卖合同》、发票、不动产权证书复印件及双方当时人陈述等证据附卷佐证。原告为证明自己的主张，还提供如下证据：1、中海珑湾项目介绍楼盘分布图照片打印件、区位分析图照片打印件、户型图照片打印件，证明2015年5月份原、被告约定，原告借用被告的名义买房，被告将上述楼盘材料交给原告，让原告选房。2、短信聊天记录照片打印件4份，证明2016年7月份中海珑湾景园开发商通知业主可以签订正式购房合同以及支付购房款余款，被告将购房合同拍照并发短信给原告，并通知原告支付购房款余款，在短信里被告确认收到了472000元。3、证据是光盘一张，内有录音两段以及文字整理材料两份，证明原、被告因为房屋权属问题发生争议，原告与被告多次交涉，被告在录音中也从一些细节承认了原告借用他名义买房的事实。经质证，被告认为，1、对证据1真实性没异议，但是原告所称的上述楼房资料是由被告交给原告，并且是让原告去选房不予认可，显然达不到这个证明目的。这几份证据并不是被告交付给原告的，原告并没有提供相应的证据来证明其证据来源。2、短信聊天记录原告没有提供原始的载体，对真实性、合法性均不予认可，不能作为证据使用，并且从形式上看，照片打印件中显示时间为2017年5月9日，又显示7月31日，时间不明。3、对两份录音真实性无异议，两份录音发生时间是在2019年的10月份和11月份，正是案涉房屋交付近一年以后所发生。这两段录音的内容都是在原告和被告就资金返还和计算利息等内容进行协商的过程，录音的内容也是原告主张房屋的产权，被告一直在否认产权归属原告，双方一直在争执房屋的归属、垫付资金的返还等问题。两次录音的交涉也仅仅是证明了双方发生争议以后的交涉，双方各持己见，并没有哪一段承认过双方之间有过借名买房的事实。被告为证明自己的主张，提供以下证据：1、手机短信一份，证明2018年6月7日原告主动将100000块钱存到被告的银行卡里，被告说干嘛你给我，原告回答说，以前老大说过的，一直手头紧，拖到现在，这里的老大特指周某,4，然后被告回复说他和我没关系，然后原告说不要生气了，什么时候方便请你吃饭。2、案涉房屋交付以后被告办理入伙缴纳物业费、装修垃圾清运费、办理房产证契税和房产证代办费的收款收据及发票共5份，金额合计30097.14元，系部分收据，其他收据找不到了，这些费用均是由被告在拿房时自行支付的。对此原告认为，1、真实性无异议，2018年原告听说要拿房了，汇款给被告100000元感谢费。2、真实性无异议，认可被告支付了这些费用。庭审中，原告确认因房屋借被告的名义购买，比市场价优惠了2000-3000元每平方米，该优惠系基于被告的特殊身份，现同意以2000元每平方米的标准补偿款项给被告，但此前已支付的100000元感谢费应在其中一并结算。对此被告认为房屋的出卖价与买受价之间差价的至少一半要补偿给被告，理由为价格是一个因素，还有一个因素系被告的特殊身份才能够购买这个房屋，这是一个重要的因素，现房屋升值，被告应该取得这个房屋一半的权益。但庭审中，原告确认非苏大教职员工亦可以购买案涉房屋所在小区的房屋，只是基于其苏大教职员工身份购买案涉房屋比市场价低2000元-3000元每平方米。本院认为，根据双方提供的证据和庭审查明的事实，本院可认定案涉房屋系原告借被告名义购买，相关的利益应当归属于原告。理由如下：1、从各笔款项汇款的汇款时间，并结合原告提供的短信聊天照片打印件来看，原告指示王某,4在2016年8月1日向被告转账人民币390000元，当日，原告本人还向被告转账人民币80000元，正系被告签订《苏州市商品房买卖合同》的前一日，而原告提供的短信聊天照片打印中显示黄湲丹在2016年7月31日给被告发送了一张有关房屋坐落、面积、价款等房屋信息的书面材料图片，并催促原告称“明天钱要打给我了哦”；在2016年8月1日张兵称“嫂子刚汇了39万元给你，剩下的中午汇过去”，黄湲丹称“收到47.2对吧”，上述付款时间与短信聊天的时间和内容、被告签订《苏州市商品房买卖合同》的时间可以相吻合。虽然原告未能提供短信的原始载体（原告对此解释更换了手机，只保存了当时的照片打印件），但短信照片打印件亦能与上述付款时间相印证，可以综合其他证据作为认定案件事实的依据。短信聊天照片打印件中，2016年8月9日黄湲丹称“钱还剩六千多，给我个账号打给你”，2016年8月12日，被告转回给原告人民币6500元，上述转回给原告款项的时间也能与短信照片打印件相吻合，并且上述证据可以证明被告知晓2016年8月1日转账给其的390000元系原告支付，该事实与庭审中被告却称只收到原告七万三千余元（2016年8月1日原告本人转账给被告的80000元扣减被告后续返还给原告的6500元），390000元与本案无关，系周某,4筹措而来，款项性质系借款还是索要回来的债权被告不得而知的陈述明显不符，且与周某,4的证人证言相左，故对被告的陈述，本院不予采信。从上述短信的措辞、聊天的内容、转账时间、转账金额，返款时间、返款金额等综合考量，可以证实原告委托被告购买案涉房屋。2、证人吴某,4、王某,4与本案双方均无利害关系，其证人证言从侧面反映转账前原告向该二人陈述了要借名买房用款，亦可一定程度上佐证原告借被告名义买房的事实。证人周某,4虽与原告系表哥，与被告曾经系男女朋友关系，但其作为事件的亲历者，对本案所涉纠纷的事实过程比较了解，其陈述并无相互矛盾之处，且与其他证据以及另外两个证人的证言可以印证，可以综合作为认定案件事实依据，其陈述的情况亦可佐证原告借被告名义购买案涉房屋的事实。3、从后续双方数次沟通的录音来看，整个过程被告并没有正面回答或明确否认原告主张的出资给被告，借被告名义购买案涉房屋的表述，只是一直强调可以将此前原告给被告的钱返还给原告，并要原告提要求，给原告补偿。比如其中张兵表示“我等于从一个买房的人，现在等于变成借钱给你的人，你说我能接受得了吗，是不是？你补偿多少了，但是不能补偿多少，是不是？你补偿多少？你说我给听听”，黄湲丹回应：“你想要多少，我看你要的合不合理，我看你的态度上根本就不会是合理的态度。”从被告的整个表述来看，若如被告所称，原告转账给其的款项系借款，但原告却要求取得案涉房屋，常人对此之反映应为强烈否认，但被告的反映却与常人不符，并未予以正面、明确的否认。从聊天内容来看，也与被告在答辩中所称的被告仅收到原告支付的七万三千余元的陈述相悖。综合上述理由，本院认为原告提供的证据形成了较为完整的证据锁链，原告借被告的名义购买房屋的事实具有高度的盖然性，而被告的主张却存在相互矛盾，于常理不符，故本院认定2016年原告借被告的名义购买案涉房屋。现房屋已由被告出卖给了案外第三人，故原告在庭审中将诉讼请求变更为要求被告赔偿经济损失1920000元。对此本院认为，原告根据庭审查明的事实，在房屋已由被告出卖，不可能再确权并过户至原告名下的情况下，变更诉讼请求符合规定，也可以减少诉累，符合诉讼经济原则。庭审中，被告自认案涉房屋出卖了1920000元，原告以此主张经济损失，本院对此予以准许。但其中基于被告苏州大学教职员工的特殊身份，购房价格较市场价优惠了2000元-3000元每平方米，现原告也愿意将给优惠的利益补偿给被告，故本院酌定以2500元/平方米计算，房屋面积88.16平方米，该优惠的利益为人民币220400元。此外，开发商交付房屋时，被告现提供的证据证实其还支付了各种费用合计人民币30097.14元，该款本应由原告支付，可在原告主张的款项中一并抵扣。另，此前2018年6月原告还向被告支付了100000元，在此一并进行结算，故被告应支付原告款项人民币1769502.86元（1920000-220400-30097.14+100000）。据此，本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及相关法律、法规的规定，判决如下：被告黄湲丹于本判决生效之日起十日内支付原告张兵经济损失人民币1769502.86元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019937）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币11040元，由原告张兵负担865元，由被告黄湲丹负担10175元（该款由被告黄湲丹于本判决生效之日起十日内支付至本院账户，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32250199743600001331045146）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇二〇年八月四日书记员 张慧敏