贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10878号 原告（案外人）：王**，男，汉族，1974年5月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告（案外人）：彭雪梅，女，汉族，1973年10月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告（申请执行人）：张意，男，汉族，1983年2月23日出生，住广西北海市海城区。 被告（申请执行人）：罗中飞，女，汉族，1983年4月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 上述二被告共同委托上述代理人：吴敏（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 被告（被执行人）：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房。 统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），女。 原告王**、彭雪梅与被告张意、罗中飞，贵州七众置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序进行审理。2020年8月10日，本院公开开庭进行审理，原告及被告张意、罗中飞之委托诉讼代理人张競到庭参加诉讼，被告贵州七众置业有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.撤销毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502执异84号执行裁定书；2.对涉案位于贵州省毕节市七星关区不予执行；3.本案诉讼费用由三被告承担。 事实及理由：2017年7月31日，原告与被告贵州七众置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于毕节市七星关区，总价款105612.00元已经全部支付。购房后原告将该商铺租赁给贵州和聚祥商业运营管理有限公司经营使用，租赁期限自2016年11月1日起至2026年10月31日止。2019年8月5日，被告张意、罗中飞向贵院申请强制执行，贵院受理后查封了被执行人贵州七众置业有限公司位于毕节市七星关区即原告所购买的商铺。原告得知后向贵院提起了案外人异议，经贵院审理后作出（2020）黔0502执异84号执行裁定书以异议人所购商品房并非用于居住不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条裁定驳回原告的异议。 原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，原告在涉案房屋查封前已经与被告贵州七众置业有限公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并已经支付了全部价款，且已经将该房屋租赁给贵州和聚祥商业运营管理有限公司经营使用，已经合法占有该商铺并进行了处分，也因被告贵州七众置业有限公司的原因未办理不动产权证书。原告的情形符合二十八条之情形，原告申请排除执行的理由合法，依法应予支持。（2020)黔0502执异84号执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条驳回申请人的异议，是错误的。 被告张意、罗中飞辩称，被告对原告与被告七众公司关于涉案商铺的交易不知情，涉案商铺系由贵院依法查封，贵院执行局作出的（2020）黔0502执异84号执行裁定并无不当，请求驳回原告的诉请。 被告七众置业公司未到庭应诉答辩。 本院经审理查明，2015年12月29日，原告向被告七众公司预定位于贵州省毕节市七星关区，并签订《商铺签约确认单》，该确认单载明：优惠后总价款为209612.00元，首付款50%，即为105612.00元，三年返租抵扣后实付首付款59493.00元，按揭贷款104000.00元，维修基金1536.00元。同日，原告向被告七众公司缴纳首付款59493.00元，维修基金1536.00元。被告向原告出具相应的收款收据。2017年7月31日，原告与被告七众公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，涉案房屋总价款为105612.00元。被告七众公司承诺于2019年11月30日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告向被告七众公司支付购房款46119.00元，加之原告已支付购房首付款59493.00元，共计105612.00元。2019年7月31日，原告与案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定，原告将涉案商铺出租给案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司，租赁期限为十年，从2016年11月1日至2026年10月31日，前三年免租，第四年至第十年度租金由乙方于每年10月31日前支付至甲方指定账户。 另查明，本院在执行被告（申请执行人）张意、罗中飞申请执行被告（被执行人）贵州七众置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，本院作出（2020）黔0502执2459号执行裁定书，查封贵州七众置业有限公司名下位于贵州省毕节市七星关区㎡）。原告不服该执行裁定，于2020年6月4日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，2020年6月15日，本院作出（2020）黔0502执异84号执行裁定书，驳回原告的异议。原告不服，于2020年6月24日依法向本院提起案外人执行异议之诉，并提出前述诉讼请求。 再查明，被告七众公司未取得涉案商铺所有权初始登记，不能办理涉案房屋的转移登记。 本院经审查认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议案件规定）第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”、第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，第二十四条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。本案各方当事人争执的主要焦点就是该如何选择适用第二十八条和第二十九条。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50%即可排除执行，其相较于第二十八条规定，不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款，但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护，但第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。根据本院查明事实，涉案房屋被本院查封前，原告与七众公司已签订《商品房购销合同》，且原告已按照商品房买卖合同的约定支付全部购房款105612.00元，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；在本院查封涉案房屋前，被告七众公司已将涉案房屋交付原告，原告已将涉案房屋委托案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司对外进行租赁，应认定原告已合法占有涉案房屋；涉案房屋至今未取得所有权初始登记，不能办理过户登记，系被告七众公司自身的原因所致，原告对此亦无过错。故，本案原告要求排除执行的诉请符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的条件，可以适用该条排除执行。因此，原告对位于贵州省毕节市七星关区㎡）享有的民事权益足以排除执行，本院不得对该商铺进行强制执行。 关于原告要求撤销毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502执异84号执行裁定书的请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”之规定，如前述，由于本院已经支持原告诉请不得对涉案商铺进行执行的请求，无需再次判决撤销本院作出的（2020）黔0502执异84号执行裁定书。故对原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、不得执行原告王**、彭雪梅购买的被告贵州七众置业有限公司开发建设的位于贵州省毕节市七星关区； 二、驳回原告王**、彭雪梅的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，由被告张意、罗中飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  吴运成 人民陪审员  李兴菊 人民陪审员  成文娟 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  邓 頔