上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初93547号原告：上海兴顺钢管厂，住所地上海市浦东新区。投资人：韩永根，总经理。委托诉讼代理人：吴士勇，上海市凯昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊亮，上海市凯昌律师事务所实习律师。被告：王煜敏，男，1951年8月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：徐红梅，上海震亚律师事务所律师。原告上海兴顺钢管厂诉被告王煜敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年1月7日、2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告上海兴顺钢管厂投资人韩永根及其委托诉讼代理人吴士勇、黄俊亮(实习律师)仅参加第二次庭审，被告王煜敏及其委托诉讼代理人徐红梅(仅参加第一庭审)到庭参加诉讼。期间，原、被告申请庭外和解，后遇疫情，于2020年2月3日中止诉讼，双方未协商一致，于2020年7月13日恢复诉讼。本案现已审理终结。上海兴顺钢管厂向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告间的《仓库租赁合同》及《借房协议》；2.依法判决被告支付原告拖欠的租金人民币(以下币种相同)138,300元；3.被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告将诉讼请求2中的租金数额变更为90,000元。事实和理由：原、被告系租赁合同的双方。原告系出租方，被告系承租方。2018年8月15日双方签订《仓库租赁合同》，被告承租原告位于上海市浦东新区航头镇王楼村XXX号的仓库，面积800平方米(以下简称800平方米厂房)，租期两年，自2018年9月1日至2020年8月30日，年租金为22万元，租金年付。2018年11月，原、被告双方又签订了一份《借房协议》，被告自2018年11月20日起承租同址内另一处厂房，占地1,000多平方米(以下简称1,000平方米厂房)，租金每月2万元，租金月付。《仓库租赁合同》中头款头条明确写有“如政府行为和其它不可抗拒的因素导致乙方(即被告)无法正常经营与甲方(即原告)无涉，同时乙方必须在规定期限内搬出租赁厂房，否则乙方要承担由此引起的一切后果。”的合同条款。原、被告双方对该条款均无异议。2019年3月，原告接到浦东新区航头镇政府通知，将对原告厂内违章房屋进行拆除，该房屋即原被告双方合同指向的两处租赁厂房。原告接通知后于2019年4月3日、4月29日、5月23日三次通知被告搬离，被告均不予理睬。2019年9月25日，原告再次通知被告搬离，但被告依旧不予理睬。因拆违工作系政府市政建设的重要组成部分，相关主管单位也出面组织调解，要求被告搬离配合相关后续工作的开展。但被告至今仍未有搬离，且拒不支付租金并继续使用房屋。原告认为合同条款是合同权利义务约定的基本组成部分，是依法约束合同双方当事人的根本依据。政府拆违是实事工作的核心内容，公民、法人均有执行的义务。2019年11月底，政府对涉案房屋进行了清场，原告于2019年11月底收回房屋，现已交给政府全部复垦，但被告尚未付清800平方米厂房2019年9月1日至2019年9月30日的租金及1,000平方米厂房2019年5月1日至10月31日的租金138,300元，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，诚望判如所请。王煜敏辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.同意解除合同，但被告认为解除原因为原告存在欺诈行为，本案房屋迄今都无产证，原告一直说本案房屋有产证，原告无权将无证房屋出租被告，在被告租赁本案房屋前原告曾因拆违清退过前租客，后续因政府未拆除，又正巧被告急需厂房委托中介寻找房屋，中介就代原告与被告签订本案《仓库租赁合同》，后被告因仓储需要又于2018年11月24日与原告签订《借房协议》。2.被告均以现金支付，确认800平方米厂房租金支付至2019年8月31日，1,000多平方米厂房租金为一月一付，已支付至2019年4月20日，后续未再支付。2019年4月3日，原告第一次通知被告搬离，被告就开始寻找房屋，2019年7月15日，被告开始陆续搬离2幢仓库，实际于2019年11月27日早上6点多被破门强制清空，当时被告无人在场，原告破坏式地清场，损坏了大量物品，仓库内货物被堆放在毫无任何遮盖物的大桥下，遇雨天毁于一旦，被告遭受巨大的财产损失。3.不同意支付原告诉请期间的租金，理由为房屋无证却告知有证，签订了2年合同，在履行了7个月即让被告搬离，原告理由为违章拆除，与签订合同前中介所述截然不同，原告向被告发通知时明确按照《仓库租赁合同》约定第五条第3款，如6月底搬离则5、6月不收房租，原告在租赁房屋时认为房屋有产证不会被违章拆除可以实际使用2年，因被告东西较多，搬迁1次就需要4个月，现本案房屋被拆，被告无法接受且无力在2个月内搬离，搬入本案房屋是有准备的也用了4个月，现无准备更难以搬离。被告东西在内但不算使用，实际在陆续搬离，其中2个仓库于2019年10月9日起开始断电，被告报警，但原告不同意复电，后续再未恢复供电。断电后被告的搬迁工作受阻，5点多就天黑了，缩短了搬迁时间且电动工具无法使用，内部又昏暗，无法开展搬迁工作，被告做水族馆生意的有假山石类都是需要电动器械来搬离，故不认可使用时间。针对被告的答辩，原告表示出租的房屋是有土地使用权证的(即原告所述的红证)，是原告向土地方王楼村签订了截止至2025年的土地租赁合同，故原告投入大量财力物力，包括被告租赁的房屋在内的占地11,000平方米厂房，原告也在内生产生活，对出租厂房行为符合相关法律规定，这次是因为减量化复垦才被拆除，是政府强制要求的，并非原告自愿，原告服从政府要求，故在原告再三要求被告搬离而被告未搬离的情况下，由政府主导参与清空了被告物品。被告前述原告因违章赶前租客不是事实，当时是为了应付督察组配合村里要求暂时清退，且因前租客对村民影响较大，故在村里要求下清退了前租客。原告不存在欺诈行为，与村内约定有权转租原告自建厂房，在通知被告搬离时原告已与被告协商，后续因法定代表人认为应当发书面通知较好故向被告发送通知，但发完通知后被告不理不睬故原告发送第二份通知，当时告知被告若能及早搬离好让原告给政府一个交代，被告表示来不及搬需要至2019年9月才能搬走，但原告认为8月就会被拆除，原告表示被告如愿意在8月搬离原告会帮忙解决所有问题，但如9月搬离可能会发生问题，至9月20日被告仍无动静，原告法定代表人又请被告前来商谈，但被告表示无法搬离起码至2020年4月才能搬离，后2019年9月25日又发函并表示会断电的，2019年9月30日又微信被告催促搬离，2019年10月9日被告仍未搬离故原告断电，停电前已经告知过被告搬离三次，两三天后恢复供电，2019年10月16日起变电站被政府撤离没有办法供电。11月清场前一晚原告也通知了被告，清场当日被告报警表示原告抢劫，民警表示是否可以恢复供电，原告认为被告欠付租金故不再恢复供电，2019年11月13日原告与政府签订减量化协议后也通知了被告，但被告仍未搬离，故发生清场事件，清场花费两天后将物品存放地址也告知了被告由其自行领取。本院经审理认定事实如下：2018年8月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《仓库租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区航头镇王楼村XXX号内800平方米的厂房出租给被告使用，年租金为220,000元，厂房租赁自2018年9月1日起至2020年8月30日止，租赁期二年，到期如双方无异议，合同自动延续，付款方式为每年一次性付款。合同第五条约定：“1、如政府行为和其它不可抗拒的因素导致乙方无法正常经营与甲方无涉，同时乙方必须在规定期限内搬出租赁厂房，否则乙方要承担由此引起的一切后果。2、不得转租、不得生产、不得从事非法活动、不得进行任何形式的改、扩建，只能用作仓储(如确因需要改建必须在甲方同意的情况下进行)。3、如果甲乙双方终止本合同的执行，需提前二个月通知对方，甲方终止，甲方以补贴二个月租赁费的形式作为乙方的损失补贴，乙方终止则到时自行搬离。……”《仓库租赁合同》签订后，原告将800平方米厂房交付被告使用。嗣后，双方又签订《借房协议》，约定被告暂借原告厂房一幢(即1,000平方米厂房)，租金为每月20,000元，由2018年11月20日起租金每月一付。2019年4月29日，原告向被告经营的“永隆水族”送达《通知》，被告予以签收。《通知》载明“现已接到航头镇政府通知，将对我厂违章建设房屋进行违章拆除。我厂已于2019年4月3日通知贵公司于2019年6月30日搬出我厂，现我厂再次通知。谢谢配合。”2019年5月23日，原告又向“永隆水族”发送《通知》，被告签字确认。《通知》载明“现已接到航头镇政府通知，将对我厂进行整体减化设备房屋进行拆除。本公司于日前二次发出书面通知贵司，并在2019年5月20日召开了恳谈会。再次告知贵司：请贵司于2019年6月30前出清在租借厂房里的所有设备和其他一切物品。谢谢配合!”2019年9月25日，原告再次向“永隆水族”发送《通知》，被告予以签收。《通知》载明“现已接到航头镇政府通知，将对我厂进行整体减量化设备房屋进拆除。本公司于日前三次发出书面通知贵公司，并在2019年5月20日召开了恳谈会。再次告知贵司：请贵司于2019年6月30日前出清在租借厂房里的所有设备和其它一切物品。现已9月25日，贵公司至今没有搬离我公司厂房。今日再次评知贵公司，请于2019年9月30日前出清在租借厂房里的一切物品。如不搬离，一切后果自负。”被告收到上述通知后，未全部清空800平方米厂房及1,000平方米厂房。2019年10月9日，原告对被告采取停电措施。2019年11月27日，800平方米厂房及1,000平方米厂房被强制清空。因原告认为被告有未付的房屋使用费，被告认为无需支付，双方发生争议，故原告起诉来院，要求判如所请。审理中，1.原告提交：(1)《关于同意浦东新区航头镇王楼村土地整理复垦项目(减)(编号：XXXXXXXXXXXXXXX)立项的批复》，证明政府实事项目的具体内容，因为需要减量化故要收回土地进行复垦，收回房屋并非原告本意，故按照合同约定属于政府行为和不可抗力因素导致无法经营，不存在需要提前2个月通知被告及补贴的情形，补贴2个月的情况为甲乙双方协商解决的情况。经质证，被告对真实性不予认可，表示2019年4月就要求被告搬离，而文件印发日期为2019年6月，与本案无关。(2)原告营业执照复印件、原告个人独资企业营业执照、租赁合同补充协议、补充协议、集体土地建设用地使用证、2015年度航头镇产业结构调整经济补偿测算表，证明原告所取得的土地使用权是合法的，在土地上的建筑物是合法的，故出租给被告的协议和租赁物都是合法的，测算表上的企业“上海龙铸机械制造有限公司”是被告之前的租客。经质证，被告表示两份营业执照真实性无异议，其余证据真实性难以判断。因被告对原告营业执照复印件、原告个人独资企业营业执照真实性不持异议，本院对上述营业执照的真实性予以确认。2.被告提交：(1)2019年8月24日录像、2019年5月20日录音各1段及相关文字整理材料，录像证明合同拿来时原告方已经签署完毕，一直以为中介就是原告，录音证明原告自认仓库存在问题却仍将仓库租赁给被告，对被告造成巨大损失，如被告知道无法正常使用2年仓库会另找仓库，不会租赁该仓库，录音中的韩老板是韩永根，即原告投资人。经质证，原告表示未看出签订合同前本案房屋即有拆迁动态，不认可与本案的关联性，人物也无法确定。(2)被告女儿与网上中介张一鸣之间的闲鱼聊天记录、被告与中介张惠良之间微信聊天记录，证明被告接到拆迁通知后立即积极寻找新仓库。经质证，原告对真实性予以确认，但表示关联性和证明内容均不予认可。因原告对真实性不持异议，本院对上述聊天记录的真实性予以确认。(3)手机照片截屏打印件，证明2019年10月、11月被告积极整理、搬迁；8月也在搬迁了，但无照片。经质证，原告对真实性不予认可，被告并未搬迁4个月。(4)2019年10月16日上海公安局案(事)件接报回执单、报警通话时间、询问笔录复印件，证明被告在2019年11月27日事发当天并不知情，原告破门而入，2019年10月16日原告粗暴剪断电线造成被告搬离延期，阻碍被告顺利搬迁。经质证，原告对真实性予以确认，确认2019年10月16日原告停了被告电，之后也没有恢复供电，2019年11月27日被告确实不在场，但2019年11月26日已经通知过被告，后续15分钟被告就到场了，政府执行了2天才搬完的。因原告对真实性不持异议，本院对2019年10月16日上海公安局案(事)件接报回执单、报警通话时间、询问笔录的真实性予以确认。询问笔录载明：原告厂长高继兴陈述2019年11月27日6时许，原告找了一家保安公司对被告厂房进行搬离，将其厂房内的玻璃鱼缸等物品搬运至航瑞路XXX号堆放场地，原因为被告拖欠租金，且多次告知被告尽快搬离，被告一直找各种理由未搬离。3.原告申请原告生产厂长高继兴作为证人出庭，主要证明原、被告签订租赁合同时，不存在欺诈。高继兴的证人证言主要内容为：原、被告通过中介介绍，具体签订过程记不清了，《通知》是由证人亲自去本案房屋送达被告的，被告搭建夹层并未征得原告同意。经质证，原告对证人证言予以确认。被告表示证人只来过被告处二次，证人来时只问了房子是否找到了，何时能搬走；被告搭建原告是同意的，原告方还有人天天来查看。4.被告申请其员工袁志峰及仓库保管员魏加明作为证人出庭作证，同时均出具《证明》一份。袁志峰的证人证言主要内容为：签订《仓库租赁合同》系在中介处，合同已由原告方签名盖章，被告看之后签字付款，合同中800平方米厂房的二层免费给被告使用。袁志峰出具的《证明》主要内容为：签订合同前后，被告再三确认本案房屋是否有产证，徐正权及张惠良均认可有产证。经质证，原告表示袁志峰所述的签约事宜无异议，但不认可二层免费使用，即便是中介陈述也与原告无关，原告不存在欺诈，被告是确认合同后签字付款的。至于《证明》，原告认为袁志峰与被告存在利害关系，不予认可，签字时高继兴不在场为事实。被告对袁志峰的证人证言无异议。魏加明的证人证言主要内容为：被告收到《通知》后，证人与被告一同去同一区域的原告处询问，原告只强调搬走，证人和被告觉得无法商谈就回去了；2019年4月，被告一接到通知便开始寻找仓库，陆续开始搬走；被告在800平方米仓库内搭建夹层700平方米，搭建和装修支出二三十万元。魏加明出具的《证明》主要内容为：2019年9月25日下午，原告职工老金来仓库送搬迁仓库通知。被告签收后和证人一同去找原告方韩永清，但韩永清口气强硬，没有一点商量的余地，证人及被告只得离开韩永清办公室。自2019年4月3日至2019年11月27日，都没有看到韩永清至被告处协商搬迁事宜。经质证，原告表示原告从未允许被告搭建，且合同中也约定了不得任何形式的改扩建，只能做仓储。至于《证明》，原告认为韩永清与被告存在利害关系，可能来过一次，态度问题无法证明，对证明内容不予认可。被告对魏加明的证人证言无异议，并表示二三十万只是搭建和装修，不包含房屋内水电安装的费用，水电安装支出一万元左右。5.原、被告确认无押金。关于合同无效后需要本案处理的其他事项，被告表示其遭受到搭建、物品、搬迁等巨大损失，已收集材料准备另行起诉。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案中，800平方米厂房及1,000平方米厂房均未取得建设工程规划许可证，故双方之间就上述房屋签订的租赁合同均无效。原告起诉要求被告支付拖欠的房屋使用费。被告辩称本案房屋无产证，原告无权出租，被告搬迁一次就需要四个月，原告2019年4月即要求被告搬离，之后被告就未能正常使用房屋，故无需支付原告起诉的费用。根据庭审查明的事实，2019年4月，原告要求被告搬离本案的房屋，被告开始着手寻找新的仓库。2019年10月9日，原告对本案房屋采取断电措施，被告未腾空本案房屋，其后2019年11月27日，被告存放于800平方米厂房及1,000平方米厂房内物品被原告通知的保安公司清空、搬离。被告使用房屋期间，应当支付相应的房屋使用费，其确认未支付原告诉讼请求期间的房屋使用费，故对原告要求被告支付800平方米厂房2019年9月1日至2019年9月30日的房屋使用费及1,000平方米厂房2019年5月1日至10月31日的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。至于房屋使用费的标准，可参照双方800平方米厂房220,000元/年及1,000平方米厂房20,000元/月的约定。2019年10月9日之后的房屋使用费，因原告采取了断电措施，一定程度上对被告使用本案房屋造成影响，2019年10月9日至2019年10月31日期间的房屋使用费的标准应当予以适当调整。原告自愿将诉讼请求中的房屋使用费总额降低为90,000元，系其自身权益的处分，且不超过被告应当支付的数额，本院予以照准。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第五条第一款规定，判决如下：一、原告上海兴顺钢管厂与被告王煜敏签订的《仓库租赁合同》及《借房协议》无效；二、被告王煜敏于本判决生效之日起十日内支付原告上海兴顺钢管厂拖欠的房屋使用费90,000元；三、驳回原告上海兴顺钢管厂其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,050元，减半收取计1,025元，由被告王煜敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年八月二十一日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。