北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初25726号原告（反诉被告）：戴博，男，1982年6月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：赵宁，女，1973年11月2日出生，汉族，户籍地址山东省高唐县。委托诉讼代理人：王雷，北京市海问律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张宇识，北京市海问律师事务所律师。原告（反诉被告）戴博（以下称姓名）与被告（反诉原告）赵宁（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。戴博、赵宁及其委托诉讼代理人王雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。戴博向本院提出如下诉讼请求：判令赵宁向我退还租金13000元、押金11000元。事实及理由：我与赵宁在2017年7月28日签订《房屋租赁合同》，约定的租赁期限自2017年8月8日至2019年8月7日。合同到期后，我于2019年8月3日通过微信给赵宁发送文字约定继续租赁房屋，期限自2019年8月8日至2020年8月7日，月租金13000元，我通过微信一次性支付了半年的房租78000元。2019年12月31日我向赵宁发微信通知其解除合同并约定解除日期为2020年1月8日，赵宁在收到后在2020年1月1日回复同意。赵宁应该在合同解除后退还我交纳的租金及押金，为维护自身合法权益，故起诉。赵宁辩称，不同意戴博的诉讼请求。双方在2017年8月7日签订的租赁合同，2019年8月合同到期，双方通过微信续签了合同，戴博又交纳了6个月的租金，虽然双方之间没有签署书面合同，但是认可之前签署合同约定内容继续有效。从合同解除的角度讲，2019年12月戴博单方面提出降低租金，我方同意与其进行协商并同意将租金降低到12000元，在2019年12月31前我方认为戴博是要继续承租涉案房屋的，2019年12月31日戴博提出解除合同，并要求于2020年1月8日进行交接，我方在十分被动的情况下同意了，但是从未答应过要退还其租金和押金，因为我认为戴博才是违约方。根据双方签署的《房屋租赁合同》第十一条，戴博在承租期间提前解除合同，需要缴纳二个月的房屋租金作为违约金，戴博解除合同的行为应该支付我方违约金。2020年1月8日双方交接后，原告以未退还其租金、押金为由拒绝将房屋钥匙返还我，直至2020年2月29日我方才请开锁公司强行开锁，这期间我方无法将房屋再次对外出租，由此产生的租金损失（房屋占用费）应该由戴博承担。赵宁根据上述答辩意见提出如下反诉请求：1、判令戴博向赵宁支付违约金26000元；2、判令戴博向赵宁支付自2020年1月8日至2020年2月29日的房屋占有使用费22533．33元。事实及理由同本诉答辩意见一致。戴博对赵宁的反诉答辩称：1、关于违约金的问题，双方租赁期限超过六个月，并未采用书面形式，故双方之间应为不定期租赁合同关系，我方可以随时解除合同。另外我不存在违约的情形，我认为是赵宁违约，赵宁向我交付的房屋存在安全隐患，且赵宁长期欠缴物业费导致我的车辆无法正常进出小区，故不存在反诉所主张的违约金问题；2、关于占用使用费问题我不同意支付，因为在交接的时候是赵宁的委托人不接收钥匙，并不是我不给，另外赵宁答应给我退还押金和租金，但是一直没有给我，她也一直不出现，所以我才没有交还钥匙。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此，本院认定事实如下：2017年7月28日，赵宁（甲方）与戴博（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京奥林匹克花园x室房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年8月8日至2019年8月7日，房屋租金（人民币大写）壹万壹仟元整/月，小写11000元/月，乙方按半年支付形式支付租金给甲方，交六个月押一个月，甲方不提供发票，乙方需要提前壹周交房租。甲方应于本合同生效之日起10日内将该房屋交付给乙方。甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明。正常房屋大修费用由甲方承担，日常房屋维修费用由乙方承担。在房屋租赁期间，水、电费、煤气费、供暖费由乙方支付，物业费由甲方支付。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需要向对方交纳贰个月的租金作为违约金。合同签订后，双方依约履行了合同，赵宁交付房屋，戴博支付了全部合同期间的房屋租金及押金11000元,该合同已履行完毕。2019年8月3日，赵宁向戴博发微信消息：“合同你改好出两份了吗？今明两天最好签了，我8号一早的飞机”。戴博回复称：“北京奥林匹克花园二期x房屋续签，自2019年8月8日起至2020年8月7日止，月租金13000元/月，2019年8月7日给甲方支付半年房租。姐，我给您发过去了，微信签吧。我7号给您把半年的房租给您转过去”。赵宁：“好的”。2019年8月6日，戴博向赵宁xxxx**中国农业银行账户转账支付78000元，赵宁确认收到。双方于庭审中确认就以上租赁关系，双方未签署书面租赁合同，赵宁称虽然未签署书面合同，但是约定的合同内容比照之前双方书面合同来执行，戴博对此不予认可。2019年10月11日戴博向赵宁发微信称：“姐，奥园现在需有车证才能进入。地库那个车位今年4、5月份那会就没让我用了，说是那个车位有车主。我没好意思麻烦您就一直临时找位置解决。但是现在越来越严，没有车证无法进入，物业说需要把物业费交清才能办理车证。您看怎么处理一下，我现在出入不太方便了。物业说咱们这个屋子物业费交到2006年11月30日，让我把物业费先解决了才能谈车位的问题”。此后双方陆续通过微信沟通了房屋墙面裂痕、墙面脱落、房顶水泥掉落等房屋质量问题及集体诉讼维权问题。2019年12月27日戴博向赵宁发微信称：“赵姐，您问完了吗？麻烦今天给我一个信儿。马上过年了，我也得提前安排一下。现在奥园房子也多，让物业闹得我现在带不带院都无所谓了，能住得舒心就行。……发生了这么多事，您不能弟弟我一个人面对。您考虑一下，如果您觉得一个月房租不能1．2万，我这两天就赶紧找房搬家，咱姐弟俩算一下剩下的房租和押金。”赵宁回复称：“……1．2万肯定不行啊。前两年租给您们太便宜，已经省很多了哈……不好意思，忙到现在才看手机，1．2万肯定不行，你们去看看其他新房子吧。”戴博：“好的姐，没问题，明天我们就去看房了，今天约了几套房子。我们尽快1月8日之前搬家”。赵宁：“好的好的”。2019年12月31日，戴博向赵宁发微信称：“姐，提前祝您元旦快乐。我们已经找到房子了，2020年1月8日之前搬走，您看我们搬走以后钥匙及燃气卡之类的物品交给谁。正好还剩一个整月的房租13000元及一个月押金11000元，咱们上周六语音中说的那样您微信转给我或者给你一个银行卡号，看您怎么方便。这期间如果有人来看房，我们也可以配合看房。”赵宁：“好的，谢谢！到时候我让亲戚联系你”。2020年1月8日，戴博与赵宁的委托人姜娟在涉案房屋进行了房屋、水电等的交接，双方确认除房屋钥匙以外全部交接完毕。当日，戴博再次向赵宁发微信称：“赵姐您好，您委托的朋友及中介已经看完房，并且拍照片了，我将燃气、电源、水总闸都关闭了，都还有余额……咱们12月31日协商的一个月租金和押金，您什么时候转给我以后，我把钥匙交给您委托的朋友……”，赵宁未予回复。因戴博未交还房屋钥匙，2020年2月29日，赵宁的委托人姜娟及中介通过开锁公司将涉案房屋开锁。审理中，戴博与赵宁均认可双方合同于2020年12月8日解除。本院在收到戴博起诉状后，向赵宁的涉案房屋地址、户籍地址邮寄送达了起诉状、证据材料及开庭传票，均未有效送达。后戴博向本院申请公告送达，公告刊登时间为2020年3月17日。本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。租赁期限六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中戴博、赵宁于2017年8月8日至2019年8月7日合同履行完毕后未续签书面租赁合同，双方微信约定租赁期限自2019年8月8日起至2020年8月7日止，超出六个月，故双方之间的合同应视为不定期租赁合同。赵宁称双方需按照之前书面合同的约定来履行，要求戴博承担提前解除合同的违约责任，本院不予支持，首先因不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，戴博有权向赵宁提出解除合同，其次，赵宁并无证据证明双方之间的合同关系是按照之前合同约定内容履行的，双方在微信中亦未约定提前解除合同的赔偿责任，故赵宁主张戴博承担两个月租金作为违约金的反诉请求无合同和法律依据；合同解除后，尚未履行的终止履行，戴博有权在合同解除后要求赵宁退还剩余租金及押金，故本院对戴博要求退还租金、押金的诉讼请求予以支持；戴博、赵宁均确认双方租赁合同解除时间为2020年1月8日，虽然戴博迟迟未向赵宁交还钥匙，但系因赵宁拒不向其退还押金、租金所致，双方均确认除房屋钥匙以外的全部房屋及附属设施全部交接完毕，戴博的行为亦符合尽到了房屋租赁合同承租人诚信履约的相关义务，且不交还钥匙并不会影响赵宁实际控制涉案房屋，故本院对赵宁主张的房屋占有使用费的反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵宁于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）戴博返还租金一万三千元、押金一万一千元；二、驳回被告（反诉原告）赵宁的全部反诉请求。如被告（反诉原告）赵宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二百元，由被告（反诉原告）赵宁负担【原告（反诉被告）戴博已预交，被告（反诉原告）赵宁于本判决生效后7日内给付原告（反诉被告）戴博】；反诉案件受理费五百零七元，由被告（反诉原告）赵宁负担（已交纳）。公告费二百六十元，由被告（反诉原告）赵宁负担【原告（反诉被告）戴博已预交，被告（反诉原告）赵宁于本判决生效后7日内给付原告（反诉被告）戴博】如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年八月二十八日书记员  李 兵