太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初3340号原告：闫晋琴，女,1990年8月19日生,汉族,个体，住古交市。委托诉讼代理人：马文涛，朱燕春，山西华炬律师事务所律师。被告：程明星,男,1982年3月3日生,汉族,个体，住太原市。委托诉讼代理人：李增善，山西威权律师事务所律师。原告闫晋琴与被告程明星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫晋琴及其委托诉讼代理人马文涛，朱燕春到庭参加诉讼，被告程明星及其委托诉讼代理人李增善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫晋琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠租金180000元（暂计至2020年6月29日）;2、判令被告立即向原告支付租赁期限内已产生的水电费268元、采暖费8275.46元,耗材费985.95元,共计9529.41元;3、判令被告向原告支付租赁期间造成的物品损失款3409.84元;以上三项合计192939.25元;4、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月8日,被告用其别名“程鹏”与原告签订《转租合同》,双方约定原告将享有转租权的位于太原市南内环街商铺转租给被告。租赁期限一年零八个月,自2019年12月6日起至2021年7月31日止。前三个月租金每月三万元,从第四个月起被告每月应向原告支付保底费用三万元,当月营业额超过十万元的,额外向甲方支付超出部分的10%的租金。被告日常经营中发生的物业、水电、采暖等相关费用由被告自行承担。店内用于餐饮的部分原材料被告可以使用,按照实际使用量结算,其他设施设备损耗照价赔偿。合同签订后,原告依约向被告交付了商铺,但被告仅支付了2019年12月6日-2019年12月31日的租金17419元,自2020年1月1日至今的房屋租金及经营产生的相关水电费268元、采暖费8275.46元,耗材费985.95元,各项物品损失3409.84元,共计192939.25元,经原告多次催要，被告始终拒不支付，亦未向原告交回房屋。现原告特向贵院起诉，请求依法判令被告支付所有欠付费用,维护原告的合法权益。被告程明星辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《转租合同》于2020年3月17日已经协商解除，被答辩人无权依据该合同要求被答辩人支付2020年3月17日到2020年6月29日的房租。二、被答辩人与答辩人在解除案涉转租合同后曾办理过交接事宜。被答辩人与答辩人已共同确认答辩人应付被答辩人的采暖费为7212.57元，并非被答辩人主张的8275.46元。至于被答辩人诉请的所耗材费更是无中生有，被答辩人要求答辩人承担该费用无约定和法定的依据。三、案涉转租合同签订时，答辩人按约定向被答辩人缴纳了3万元保证金，现转租合同已经解除，被答辩人应该将该款全部退还给答辩人。答辩人承租期间，因承接被答辩人转租前遗留的部分储值卡在承租人经营期间记账消费以及被答辩人代收的会员卡储值，经双方共同确认被答辩人应退还储值卡余额及答辩人预交的物业费共计31258.16元。目前该3万元保证金以及31258.16元，被答辩人尚未退还给答辩人，答辩人要求以该费用抵顶法院最后认定的被答辩人应给付给被答辩人的相关费用。四、2020年1月26日，山西省人民政府启动新冠疫情重大共同卫生事件应急响应，为配合政府防控疫情，答辩人按政府要求关门歇业直至2020年3月17日与被答辩人协商解除案涉转租合同，在此期间答辩人未取得任何营业收入。2020年2月10日，全国人大法工委官方宣布：新冠疫情为不可抗力事件。答辩人认为新冠疫情这一不可抗力事件影响，其承租的案涉商铺一直无法开门营业，给其造成了惨重的损失，导致其物理支付高额租金故而造成其违约，其有权根据合同法第117条的规定要求被答辩人免除2020年1月26日至2020年3月17日的全部或者部分房屋租金。请求法院依法裁决。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如：2019年12月8日，原告闫晋琴（甲方）与被告程鹏（乙方）签订了转租合同，合同约定：甲方向乙方提供位于太原市南内环西街商铺，使用面积228.8平发米的经营场地，供乙方开展经营活动。双方合作期从2019年12月6日至2021年7月31日，为期一年零八个月；合作期内，乙方只有该场地经营使用权，未经甲方同意，乙方不得私自转租。甲、乙双方约定，该场地仅限乙方从事餐饮经营范围；乙方日常经营中发生的物业、水、电、暖等相关费用全部自行承担。合同期内，前三个月，即2020年3月6日前，乙方每月支付甲方保底费用30000元；从2020年3月6日至2021年7月31日，乙方每月支付甲方保底费用30000元后，如当月营业额超出10万元，超出部分甲方抽取营业额的10%作为投资成本的回收。甲、乙双方应认真履行本合同约定的结算条款，及时结算。如有特殊情况由甲乙双方协商确定；实行按月结算制，次月3日前，乙方向甲方提供上月店内营业收入明细；经甲方审核无误确认后，乙方需在3日内支付相应款项至甲方指定账户，如遇节假日可相应顺延；双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付支付人民币叁万元整给甲方作为履约保证金。因乙方违反本合同的约定而产生的违约金，损害赔偿金以及所欠物业水电等费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方通知后七天内补足。在合同到期时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用，保证金在十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权视情况没收部分或全部保证金。租赁期内，店内现有说有设施设备、装修家具、碗柜、茶具等店内现所有物品（后附清单明细），乙方具有保管义务、享有适用权无处置权。租赁结束乙方需全部返还，如有损坏按折旧赔偿。因不可抗力及政策因素致使本合同无法履行合同自动终止，双方不承担责任；乙方因特殊原因需提前终止合同，需提前60天向甲方提出书面申请，经甲方书面同意，且乙方清偿甲方各项费用后，合同可终止；无论何种情况导致合同终止的，乙方应当付清各项费用。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告于2019年12月14日向原告支付了30000元的保证金，于2019年12月17日缴纳了租赁房屋的电费、电话费、物业费共计10721.56元，并于2020年1月8日向原告支付了截至2019年12月31日的房屋租金17419元。2020年1月1日之后的房屋租金被告一直未缴纳。2020年3月14日被告通过微信向原告申请解除房屋租赁合同，庭审中原被告一致认可2020年3月17日被告将租赁房屋钥匙交付给原告。原被告在办理交接事宜时一致确认采暖费为7212.57元、水电费268元。被告在房屋承租期间使用原告店内13781.45元的食材及耗材，原告应向被告支付的会员卡消费明细表上的金额为12795.5元，原被告在食材耗材盘点表及储值卡消费明细表上签字确认，上述差价为985.95元。庭审中，原被告一致认可被告向原告支付租赁期间造成的物品损失款为3409.84元。另查明，被告程明星别名程鹏，被告在庭审中亦予以认可。以上事实，有转租合同、银行转款凭证、盘点表（总部食材、耗材）、储值卡消费明细表、取暖费专用收据、收款收据、申请、联系函、微信聊天截图、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为,原告闫晋琴与被告程明星签订的转租合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按约履行。被告程明星逾期未缴纳房屋租赁费造成纠纷，应当承担全部责任。被告于2020年3月17日将租赁房屋钥匙交付给原告，原被告以实际行动表明双方协商一致解除了房屋租赁协议。故被告应当向原告支付2020年1月1日至2020年3月17日的房屋租赁费77000元（30000元÷30天*17天+30000元*2个月）。因新冠疫情原因，本院依法酌情减免17天的房屋租金，即被告向原告支付两个月的房屋租赁费60000元。双方在办理交接手续时一致确认被告应该向原告支付租赁期间的水电费268元、采暖费7212.57元。庭审中原被告一致确认被告向原告支付租赁期间造成的物品损失款3409.84元及耗材费985.95元。因合同明确约定保证金可以抵扣因该合同履行产生的相关费用，故关于被告同意用保证金30000元抵扣法院认定被告应付原告相关费用的辩解意见本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告程明星于本判决生效之日起10日内向原告闫晋琴支付房屋租赁费60000元，抵扣保证金30000元后，被告实际向原告支付房屋租赁费30000元。二、被告程明星于本判决生效之日起10日内向原告闫晋琴支付租赁期限内产生的水电费268元、采暖费7212.57元、耗材费985.95元，共计8466.52元。三、被告程明星于本判决生效之日起10日内向原告闫晋琴支付租赁期间造成的物品损失款3409.84元。四、驳回原告闫晋琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2079元，由被告程明星负担774元，由原告闫晋琴负担1305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 马 瑛 二O二O年八月十一日书记员 邢娟娟