江西省会昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0733民初906号 原告：北京华萱春天房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区砖厂北里**楼**5526，统一社会信用代码：91110112MA01BT1G49。 法定代表人：鞠华，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：刘天甫，北京市京师律师事务所律师，特 别授权代理。 被告：赣州铜锣湾商业发展有限公司，住，住所地江西省赣州市会昌县文武坝镇九州大道西侧A2地块一社会信用代码： 91360733MA35FR90XN。 法定代表人：邓祝昌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邹晓柯，江西柯睿律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：曾春兵，男，1975年10月1日生，汉族，住赣县，系公司副总经理，一般授权代理。 原告北京华萱春天房地产经纪有限公司与被告赣州铜锣湾商业发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘天甫，被告的委托诉讼代理人邹晓柯、曾春兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京华萱春天房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《赣州会昌壹然广场营销代理合同》及《赣州会昌壹然广场营销代理合同补充协议》；2.判令被告支付代理费184万元；3.判令被告支付渠道服务费22万元；4.判令被告支付违约金48,822元（以206万元为基数，按每日万分之三的标准自2020年1月9日计算至2020年3月28日，其后按相同标准计算至实际支付之日）；5.本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2019年4月16日，原被告双方签订了《赣州会昌壹然广场营销代理合同》（以下称《营销代理合同》）。双方在《营销代理合同》约定，甲方（被告）委托乙方（原告）代理销售其开发的赣州会昌壹然广场项目。销售服务费用预算总金额为1000万元；甲方向乙方支付代理佣金，佣金的结算标准乙方售出房屋的价格减去销售底价；每天结算一次，客户缴纳50%首付并签署《商品房买卖合同》，结算70%佣金，贷款资料齐备结算剩余30%佣金，全款购房客户，全款到账结算全部佣金；合同法定解除的，甲方据实结算佣金。除此之外，双方还约定，甲方不得以任何原因影响佣金的支付，因甲方不履行本协议导致乙方销售无法正常开展的，乙方有权提出赔偿要求，并有权解除合同，甲方承担违约责任；甲方行为导致合同无法履行的，甲方应支付与未结算佣金相等的赔偿金；延期支付销售酬金的，每延迟一日，按销售酬金万分之三的标准支付违约金，《营销代理合同》还约定了其他内容。 2019年11月19日，原被告双方签订了《赣州会昌壹然广场营销代理合同之补充协议》（以下称《补充协议》）。《补充协议》约定，乙方（原告）可自行收取渠道服务费；甲方（被告）支付乙方佣金不得超过甲方确定的销售底价的20%；甲方应付未付乙方的佣金150万元，应在销售回款中优先结算；《补充协议》还约定了其他内容。截至2020年3月28日，原告共销售房屋279套。被告自2020年1月8日支付最后一笔佣金254,844元后，其未再向原告支付任何款项。被告至今欠付原告佣金184万元，渠道服务费22万元。原告通过驻场工作人员多次现场催讨均未得清偿。 原告认为，被告拒不支付佣金、渠道服务费已构成根本违约，《营销代理合同》及《补充协议》无法继续履行。被告违反合同约定，应向原告赔偿延期支付佣金的违约金。被告违约行为严重损害了原告合法权益。现原告为维护自身权益，特依上述事实及理由诉至贵院，望判如所请。 被告赣州铜锣湾商业发展有限公司辩称，一、答辩人已经支付了佣金，原告北京华萱春天房地产经纪有限公司要求支付佣金没有依据。1.2019年4月16日，答辩人与原告签订了《赣州会昌壹然广场营销代理合同》，依据合同的约定答辩人将本公司开发的位于会昌县文武坝镇壹然广场的商业、公寓委托给原告为多家公司联合代理本项目销售。2.答辩人依据原告的推荐又与香河菲凡房地产经纪有限公司、芒市宏石房地产咨询中心、北京博思堂春天房地产经纪有限公司、烟台市华美天行房地产咨询有限公司、廊坊市准怀房地产营销策划公司、廊坊市绿水房地产经纪有限公司、香河众成伟业房地产经纪有限公司、社旗县锦秋慧房产经纪有限公司、北京华宇蓝图房地产经纪有限公司、社旗伟兴房产经纪服务中心,共11家房地产中介服务签订了《赣州会昌壹然广场营销代理合同》，《营销代理合同》约定答辩人将本公司开发的位于会昌县文武坝镇壹然广场的商业、公寓委托给多家公司为联合代理本项目的销售公司。3.《营销代理合同》签订后，原告等11家公司共同对壹然广场项目进行了代理销售。2019年4月16日至2020年3月28日，案涉楼盘已完成销售279套房屋，销售房款93,614,793元，依据代理合同的约定答辩人应向代理公司支付的费用为18,588,621元，答辩人已向11家公司支付了代理费用18,233,485元，剩余355,136元待结佣条件成就时支付。综上，答辩人认为，依据代理合同约定的支付佣金义务，答辩人已经履行完毕，原告仍要求答辩人支付佣金没有依据。 二、原告主张答辩人支付渠道费没有合同依据。1.答辩人与原告签订的《补充协议》中明确约定，原告未告知答辩人的情形下收取了渠道服务费，因渠道服务费产生的法律纠纷，由渠道服务费的收取方即原告自行承担，与答辩人没有任何关系。2.答辩人没有向客户收取渠道服务费，亦没有向销售代理公司收了渠道服务费，原告要求答辩人支付渠道服务费没有合同依据，也没有法律依据。 三、关于解除合同的诉讼请求。1.《营销代理合同》在诉讼期间已经到期，原告的请求解除也没有任何意义。2.原告在《营销代理合同》未届满的前提下要求解除《营销代理合同》，属于违约行为，对于原告的违约行为，答辩人将保留追究其法律责任的权利。 综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告为其主张提交了证据：一、北京华萱春天房地产经纪有限公司营业执照、法定代表人身份证明书，证明原告诉讼主体适格；二、《赣州会昌壹然广场营销代理合同》，证明原告代理销售被告开发的房地产，被告应依约向原告支付代理费，代理费预算为1000万元，被告分两次结算佣金，第一次结算70%，第二次结算其余30%，如因甲方违反约定，合同无法履行，甲方承担与未结算代理费相等金额的赔偿金及日万分之三的违约金；三、《赣州会昌壹然广场营销代理合同之补充协议》，证明原告可收取渠道服务费，被告应将收到的渠道服务费支付给原告，截止该补充协议签订之日，被告仍欠付原告150万元代理费；四、被告向原告支付代理费的电子回单，证明被告2019年底陆续向原告支付部分代理费，但自2020年1月8日支付最后一笔服务费254,844元后，再未向原告支付任何款项，被告应当承担相应的违约责任；五、原告向被告开具服务费款项的发票（3,015,856元）,2020年5月22日原告向被告补开发票322,378元,共计开票3,338,234元，证明原告已履行开具发票的义务。 上述证据,经本院审查予以确认并在卷佐证。 被告为其抗辩提交了证据：一、赣州铜锣湾商业发展有限公司营业执照复印件、法人证书，证明被告的主体适格；二、《赣州会昌壹然广场营销代理合同》11份，证明被告将案涉项目委托给原告等11家公司代理销售；三、销售业绩清单，证明代理期间销售房屋279套；四、请款单，证明被告按代理公司的要求进行了佣金的支付；五、打款凭证，证明被告向代理公司支付了佣金1823万元；六、部分发票，证明代理公司均向被告开具了发票；七、支付情况明细，证明被告已将应支付的佣金结清。 上述证据经本院审查，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月16日，原告与被告签订《赣州会昌壹然广场营销代理合同》，该合同主要约定了以下权利义务：“甲方（被告）委托乙方（原告）代理销售其开发的赣州会昌壹然广场项目一期可售物业，总销面积约为18954.74平方米，其中商铺面积12306.03平米，摊位面积6089.4平米，夹层商铺559.31平米。甲方委托乙方为多家联合代理本项目销售工作，本项目的联合销售代理、多家渠道整合，代理期限自2019年6月1日起至2020年5月31日止。本合同暂定销售服务费用总金额为1000万元，如结算金额超出本合同约定的金额，以补充协议方式补充，具有同等法律效率，双方给与认同。甲乙双方就本项目的销售服务费，具体约定如下：1.在附件中此套房源销售底价的基础上，超出底价的总价部分，即为乙方代理费，计算方式如下，该套房源实际合同单价，减去销售底价，乘以该套房源的销售面积，为乙方代理佣金；2.甲方分两次向乙方结算佣金，第一次结算，在客户缴纳50%首付款并签署《商品房买卖合同》时，达到结算标准，甲方按照该套房屋总销售额对应的总佣金部分的70%向乙方结算佣金，第二次结算，一次性付款客户，在全款到账的情况，甲方向乙方结算剩余30%，银行按揭客户，在客户银行资料备齐的情况下，甲方向乙方结算剩余30%；3.甲方按套向乙方结算代理佣金，每天结算一次，客户款项到账后24小时内，向乙方结算佣金，乙方向甲方提供等额的增值税普通发票。违约责任，1.除双方协商解除本合同和法定解除权外，任何一方不得单方解除本合同；2.乙方撤场须提前1个月通知，如果临时撤场，佣金不予以发放，给甲方造成损失应赔偿损失；3.如甲方延迟支付销售酬金，或逾期履行本合同义务的，每延迟一日，甲方按应支付销售酬金的万分之叁向乙方支付违约金；4.乙方逾期不履行本合同义务的，每延迟一日，乙方按应得销售酬金的万分之叁向甲方支付违约金。”同时还约定的其他权利义务。 在签订上述合同的同时，原告推荐了香河菲凡房地产经纪有限公司、芒市宏石房地产咨询中心、北京博思堂春天房地产经纪有限公司、烟台市华美天行房地产咨询有限公司、廊坊市准怀房地产营销策划公司、廊坊市绿水房地产经纪有限公司、香河众成伟业房地产经纪有限公司、社旗县锦秋慧房产经纪有限公司、北京华宇蓝图房地产经纪有限公司、社旗伟兴房产经纪服务中心，共计11家代理营销公司与被告签订了《赣州会昌壹然广场营销代理合同》。合同内容除代理销售期间不同，以及销售的面积、销售底价略有不同外，其余内容一致。之后，联合的11家公司进行代理销售活动，代理销售所产生的代理佣金的支付，根据联合营销的共作人员杨光提交申请单所指定上述11家公司名称，经代理营管理人员以及被告的管理人员审核后，分别转账至11家公司账户上。 2019年11月19日，原告与被告签订了《赣州会昌壹然广场营销代理合同之补充协议》,该补充协议约定“一、渠道服务费，1.甲（被告）乙（原告）双方一致确认在本补充协议签订之前，乙方在未告知甲方的情况下已自行收取渠道服务费，该款项与甲方无关，甲方对此不承担任何责任。2.本补充协议签订后，乙方在跟客户签约时，由乙方自行与客户就渠道服务费协商一致并签订合同进行约定，由乙方直接向客户收取渠道服务费，并由其自行使用或支配，与甲方无关。3.在本补充协议签订之前和之后因乙方收取渠道服务费产生的任何纠纷，均由乙方自行承担责任，与甲方无关。若因此给甲方造成损失的，乙方应向甲方承担赔偿责任。二、代理费结算与任务要求。1.本补充协议签订之后乙方销售的房屋，客户签订正式的房屋买卖合同且支付首付款后客户款项到账后24小时内，乙方可向甲方申请结算代理费的70%，待银行贷款资料齐全由案场签订贷款资料齐全清单后30日内乙方可向甲方申请结算剩余代理费的30%。代理费按每套房分别结算，代理费金额为该套房产销售合同总价超出甲方销售底价总额的差价，代理费以该套房产销售合同总价款的20%为上限，乙方可在该范围内自行确定代理费金额。甲方同意在该范围内根据乙方提交的结算数据，在本补充协议约定的期限内向乙方结算代理费。2.截至本补充协议签订时，已售房产按揭部分应结未结代理费共计人民币150万元，在后期销售回款中，除正常结算代理费外，所剩房款应优先用于结算该笔按揭部分代理费，直至结清该笔费用为止。” 另查明，原告以及香河菲凡房地产经纪有限公司、芒市宏石房地产咨询中心、北京博思堂春天房地产经纪有限公司、烟台市华美天行房地产咨询有限公司、廊坊市准怀房地产营销策划公司、廊坊市绿水房地产经纪有限公司、香河众成伟业房地产经纪有限公司、社旗县锦秋慧房产经纪有限公司、北京华宇蓝图房地产经纪有限公司、社旗伟兴房产经纪服务中心，共计11家公司，进行联合代理营销被告所提供房源，截止2020年3月28日，11家公司，共计销售房源279套，销售279套房源所生产的代理佣金共计18,588,621元，符合结算条件应当支付的代理佣金共计18,233,485元，被告已支付给联合的11家营销公司共计18,233,485元，还有355,136元，因为按揭贷款手续未完善，尚未支付给11家联合营销公司。被告支付给11家联合营销公司代理佣金具体如下：原告北京华萱春天房地产经纪有限公司3,338,234元（其中2019年11月19日后打款1,820,506元），香河菲凡房地产经纪有限公司1,480,709元、芒市宏石房地产咨询中心1,804,779元、北京博思堂春天房地产经纪有限公司396,898元、烟台市华美天行房地产咨询有限公司981,257元、廊坊市准怀房地产营销策划公司1,723,083元、廊坊市绿水房地产经纪有限公司913,187元、香河众成伟业房地产经纪有限公司2,177,194元、社旗县锦秋慧房产经纪有限公司2,068,591元、北京华宇蓝图房地产经纪有限公司1,198,038元、社旗伟兴房产经纪服务中心2,151,515元。 再查明，2020年1月24日春节后，因疫情原因，赣州会昌壹然广场项目停止销售房地产，待恢复可进行销售活动后，原告也未派驻人员进行营销活动。 本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。根据被告向法庭提交11份合同、银行打款凭证、支付代理费的审批单证、发票等，证实了被告委托了包括原告在内共11公司进行联合代理销售房地产之事实。现原告向被告主张代理销售房地产而应给付代理费184万元，原告应当向法庭举证证明其所销售房地产业绩，根据合同结算出的代理费的数额，扣减已给付的代理费后即为被告还应当给付原告的代理费。根据原告向法庭所举证据，原告未向法庭举证原告公司所售出房地产之业绩以及双方进行结算的清单。虽然原告向法庭提交了于2019年11月19日签订的补充协议书，载明被告还有150万元未给付原告;但是根据原告所提交的银行付款凭证，2019年11月19日之后，被告共打款给原告1,820,506元。原告向法庭提交了总金额3,338,234元的发票（2020年5月22日补开发票322,378元），该发票只能证明原告履行了开发票义务，根据原被告的所举证据，被告已经向原告付款3,338,234元。虽然被告在答辩中认可还欠11家公司条件未成就代理费355,136元；但是原告未向法庭举证证明已成就了结佣条件即客户已完成按揭贷款手续，并且也没有证据证明该未结付佣金应当向原告给付。综上理由，原告主张被告还欠原告代理费184万元，因原告举证不充分，不足以证明其所主张之事实，故本院不予支持。 关于原告主张被告应当支付其渠道服务费22万元的问题。根据《赣州会昌壹然广场营销代理合同之补充协议》明确约定，渠道服务由原告自行向买受房地产的客户收取，与被告无关；据此，因原告所主张没有约定和事实依据，故本院不予支持。 因为原告所主张的代理费184万及渠道服务费22万元基础诉讼请求不能成立，原告所主张支付违约金48,822元，自然缺乏事实和法律依据，所以对原告的该项主张,本院不予支持。 关于合同的解除。因双方所签订的合同在本案法庭辩论终结时已到期，且被告同意解除合同，故本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告北京华萱春天房地产经纪有限公司与被告赣州铜锣湾商业发展有限公司签订的《赣州会昌壹然广场营销代理合同》及《赣州会昌壹然广场营销代理合同补充协议》； 二、驳回原告北京华萱春天房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费23,770元，诉讼保全费5000元，合计28,770元，由原告北京华萱春天房地产经纪有限公司负担28,670,被告赣州铜锣湾商业发展有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  周群勇 人民陪审员  朱道荣 人民陪审员  肖志勇 二〇二〇年八月五日 书 记 员  蔡江美