江西省上饶市广丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1103民初2613号 原告：上饶市广丰区住房和城乡建设局。 负责人：潘剑波，该局局长。 委托诉讼代理人：张程冠，江西惟矩律师事务所律师。 被告：付凌统，男。 原告上饶市广丰区住房和城乡建设局与被告付凌统房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上饶市广丰区住房和城乡建设局的委托诉讼代理人张程冠、被告付凌统均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上饶市广丰区住房和城乡建设局向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告租赁合同关系；2、被告立即向原告支付租金、房屋占有使用费116,452.55元，并支付违约金5822.6元（详见计算清单）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月27日，被告在原告委托江西嘉联拍卖有限公司举行的“广丰区永丰街道大塘路民心小区23间店面租赁权（五年）”拍卖会上，竞价拍得大塘路民心小区1-10店面的五年租赁权，其第一年租金为16,500元，此后每年租金在上一年度租金的基础上上调百分之五。原告将上述店面交付给被告使用后，多次催促被告前来签订租赁合同，但被告均予以推诿。此后，被告仅向原告支付了1-10店面的租金至2018年1月31日止。直至2019年12月2日被告搬离上述店面之日止，被告仍未支付剩余租金。 2016年1月27日，被告与案外人刘李华在拍卖现场竞拍大塘路民心小区1-11店面的五年租赁权，最后案外人刘李华以第一年租金为20,000元的价格拍得该店面。然而，案外人刘李华在拍得上述店面后，被告却霸占着该店面拒不退出。直至2019年12月2日，被告搬离上述店面，但拒不交付在此期间的房屋占有使用费。据此，原告认为被告拒不支付租金及房屋占有使用费的行为违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告向法院提起诉讼。 原告围绕其诉讼请求，依法提交了如下证据： 1、原告的统一社会信用代码、负责人身份证明、身份证复印件各1份，证明原告的诉讼主体适格； 2、广办字（2019）2号《关于印发的通知》，证明原广丰区、广丰区建设局等部门整合为广丰区住房和城乡建设局，案涉店面原登记在广丰区名下现由原告所有的事实； 3、建设工程规划许可证，证明原告系涉案店面的所有人，且案涉店面符合法律规定的房屋出租要件--《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定的事实； 4、拍卖申请书、上饶市国有集体产权交易项目情况审核表、委托拍卖合同各1份，证明原告将案涉店面租赁权委托江西嘉联拍卖有限公司进行公开拍租的事实； 5、2015年12月31日出版的上饶晚报1份，证明案涉店面租赁权拍卖事宜经过公告的事实； 6、广丰县永丰街道大塘路民心小区23间店面五年租赁权拍卖会特别约定1份，证明拍卖前拍卖公司即向各竞拍人告知了涉案店面的租金交纳方式为每年一次性支付，每年租金在上一年度的基础上递增5%的事实（第7条第5款）； 7、江西嘉联拍卖有限公司拍卖成交确认书2份，证明被告于2016年1月27日竞拍得大塘路民心小区1-10号店面租赁权，店面第一年租金为16,500元，案外人刘李华拍得大塘路民心小区1-11号店面租赁权，该店面第一年租金为20,000元的事实； 8、收款收据1份，证明被告仅向原告支付了租金18,362.5元的事实； 9、租赁合同一份，证明其他租户在竞拍到店面租赁权之后与原告签订的租赁合同中约定承租人拖欠租金需按合同总租金的5%支付违约金的事实； 10、收款收据一份，证明被告搬出案涉1-10、1-11店面后，由胡富华承租，胡富华交纳2019年12月2日-2021年1月31日租赁费34,400元。 被告付凌统辩称，对原告起诉的事实有异议。2016年1月27日，被告拍到了1-10店面，没有签订过合同。拍卖公司负责人当场就和被告说，被告如果想继续开店，就可以放弃现在竞拍的1-10店面，然后另外协商，但具体协商什么没有下文。1-11这个店面由案外人刘李华拍到，被告想和刘李华协商，1-10、1-11两个店面要么全部由被告租赁、或者全部由刘李华租赁，但刘李华一直没有露面。另外住建局管理人员多次和被告说如果这两直店面的房租要和其他相同面积相同位置的1-06、1-07的房租一样，还要和其他部门进行协商，但这个事一直没有落实。这两个店面被告一直使用至2019年12月2日，被告才搬离这两个店面。直到2018年管理人员说这个事最终要交给法院处理。 被告付凌统提供以下证据证明其上述主张： 1、永丰街道大塘路民心小区23间店面租赁权（五年）拍卖成交租金递增明细表1份，证明和被告相同面积相同位置的店面（1-06）第一年租金是9700元，而被告拍租的1-10店面第一年租金是16,500元，刘李华拍租的1-11店面第一年租金是20,000元，但现在使用该店面的是被告。1-10拍租后，被告要求住建局修改这两个店面的店租，住建局的人答应了，但是一直没有修改的事实； 2、拍卖成交确认书3份，证明和被告相同位置相同面积的租金是以9700元拍租成功的事实； 3、店面租赁合同书一份，证明案涉两个店面在拍租前每年租金按22,000元承租事实； 4、申请书一份，证明被告想退掉竟拍的1-10店面，并向原告提出申请的事实； 5、收款收据复印件一份，证明在征得原告同意后将1-10、1-11两直店面按28,000元的租金（2019年12月2日-2021年1月31日）转让给胡富华使用，并且租金由原告代收，每个店面每月租金为1000元； 6、短信聊天记录2份，证明被告于2018年1月19日、2018年1月21日向原告有关领导（鲍主任）发短信，要求通过其他部门协商解决1-10、1-11两间店面的店租，但微信没有回复的事实。 到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：1、原告提供的证据9经被告质证有异议，认为该份合同被告没有见过，被告不知道，也没有人叫被告签订合同，不知道什么违约金。本院认为，该份合同系原告与其他承租户签订的合同，对被告没有法律约束力。故本院对该份证据不作为本案的定案依据；2、被告提供的证据3，原告有异议，认为系被告和案外人签订的，不是和原告签订的，与本案没有关联性。本院认为，原告的质证意见有理。故本院对于该份证据不予确认；3、被告提供的证据4、6，原告有异议，认为系被告的单方意思表示，原告没有回复，与本案无关。本院认为原告的质证意见合理，本院对该二份证据不予确认，不作为本案的定案依据；4、被告提供的收款收据复印件一份，经原告质证有异议，认为该份收款收据系被告自己填写的，金额与实际不符。本院认为该份收款收据系被告以原告的名义填写的，且没有加盖原告方的印章，故本院对该份证据不予确认。 本院经审理认定事实如下：2015年12月25日，原广丰县委托江西嘉联拍卖有限公司公开拍卖位于广丰区间店面租赁权（五年）并进行登报公示。被告付凌统原承租其中1-10、1-11两个店面至2016年1月31日止。因承租店面拍租，被告付凌统报名竞拍二个店面，并交纳江西嘉联拍卖有限公司保证金20000元，并取得了该次拍卖的相关资料。其中《拍卖会特别约定》第七条第一项约定，拍卖成交后，竞得标的的承租人所交纳的竞买保证金在扣除佣金后，余款立即转为履约保证金，买受人（承租人）在规定时间内交清所有应交款项后，由委托人将标的交付给承租人管理使用，并与委托人签订《店面租赁合同》；第五项约定，承租人租金交纳方式为每年一次性支付，即在当年租期满十一月时续交下年度的租金，每年租金在上一年度的基础上递增5%。2016年元月27日，被告付凌统以成交标的的价款（即第一年租金）16500元竞得1-10店面，并与江西嘉联拍卖有限公司签订了拍卖成交确认书。该确认书约定，本拍卖成交确认书签订后，被告应在2016年2月6日前向拍卖人支付成交标的价款（第一年租金）16500元、拍卖佣金4125元、产权交易手续费412元，三项合计人民币21037元。而被告原承租的1-11店面由案外人刘李华以成交标的价款（第一年租金）20000元竞得。被告认为其拍租的1-10店面租金明显高于其他相同位置、相同面积店面的租金，故其未交纳相关费用，也未与原告签订租赁合同。但被告却继续使用该1-10、1-11两直店面。2018年4月26日，被告交纳了1-10店面租金18362.5元，经原、被告双方计算，该直店面第一年（2016年2月1日-2017年1月31日）租金为16500元，第二年（2017年2月1日-2018年1月31日）租金递增5%应为17325元，二年租金共为33825元，因被告拍租时交纳了20000元竞买保证金，扣除拍卖佣金4125元、产权交易手续费412元，余款15462.5元作为1-10店面的租金。至2018年1月31日，被告尚欠1-10店面租金为18362.5元（33825元-15462.5元），故原告向被告开具了金额为18362.5元的收款收据，注明补交租金（1-10）店面至2018年1月31日止。而被告继续使用该1-10、1-11两直店面直至2019年12月2日搬出由他人承租。另查明，和1-11（面积为108.79㎡）相同位置，面积最接近的1-07店面（面积为106.37㎡）成交标的价款（第一年租金）为9700元。2019年1月14日，原广丰县等单位经上级政府整合组建为上饶市广丰区住房和城乡建设局。 本院认为，本案的争议焦点有三点，一、原告的诉讼主体是否适格。原告上饶市广丰区住房和城乡建设局系原广丰县等单位整合组建，案涉店面原登记在原广丰县名下，现应由原告上饶市广丰区住房和城乡建设局所有，故原告诉讼主体适格。 二、是案涉1-10店面租金标准及被告还应支付该直店面的租金数额。根据本案查明事实，被告付凌统以成交标的的价款（即第一年租金）16,500元竞得1-10店面承租权，虽然双方未签订租赁合同，但根据《拍卖会特别约定》第五项约定，每年租金在上一年度的基础上递增5%。且2018年4月26日，被告交纳1-10店面的租金18,362.50元，双方系根据该项约定进行结算，注明补交租金（1-10）店面至2018年1月31日止。故本院认为，案涉1-10店面租金标准，按第一年租金16,500元，以后每年租金在上一年度的基础上递增5%。被告案涉该直店面交付租金至2018年1月31日止，故2018年2月1日至2019年1月31日被告应交的租金为18,191.3元（16,500*1.05*1.05），2019年2月1日至2019年12月1日租金为15,917元（18,191.3*1.05÷12*10），1-10店面被告应支付原告的租金共为34,108元。 三、案涉1-11店面使用费标准及被告应支付该直店面使用费数额。因该直店面由案外人刘李华以成交标的价款（第一年租金）20,000元竞得，原告却未积极要求被告付凌统搬出该店面，而放任被告继续使用，故刘李华竟拍的价格对被告付凌统不产生法律约束力。因该直店面的竞拍价远远大于其他相同地段、相近面积的店面的竞拍价，故原告要求被告按刘李华竟拍的的价格支付使用费的诉讼请求不符合法律规定。本院参照1-07店面（面积为106.37㎡）成交标的价款（第一年租金）为9700元的标准要求被告支付1-11店面（面积为108.79㎡）的使用费，经计算，1-07店面第一年租金单价为91.20元/㎡（9700÷106.37㎡）,故案涉1-11店面第一年(2016年2月1日-2017年1月31日)使用费为9922元（91.20元*108.79㎡），第二年（2017年2月1日-2018年1月31日）使用费为10,418元(9922元*1.05)，第三年（2018年2月1日-2019年1月31日）使用费为10,939元(10418元*1.05)，第四年（2019年2月1日-2019年12月1日）使用费为9572元(10,939元*1.05÷12*10）。1-11店面被告应支付原告的使用费共为40，851元。 综上所述，被告付凌统通过竞拍获得1-10店面的承租权，双方虽未签订租赁合同，但被告却经营该直店面至2019年12月1日才搬出。根据《合同法》有关规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故原被告之间形成了事实租赁关系，被告应当支付租赁期间的租金，现被告支付该直店面的租金至2018年1月31日止，故原告要求被告支付2018年2月1日-2019年12月1日止的租金34,108元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告付凌统使用1-11店面应该支付使用费40，849元。案涉1-10、1-11两直店面，原、被告均未签订租赁合同，原告要求被告按其与其他承租户签订合同的约定支付违约金不符合法律规定，本院不予支持。原告起诉前，被告已搬出案涉1-10、1-11店面由他人承租，双方租赁及使用关系已经实际协商解除，无需法院再次解除原、被告租赁关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、被告付凌统应在本判决生效后二十天内支付原告大塘路店面租金34,108元； 二、被告付凌统应在本判决生效后二十天内支付原告大塘路使用费40，849元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2746元，减半收取1373元，由原告负担473元，被告负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份并缴纳上诉费，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  潘丽云 二〇二〇年八月十四日 书记员  周讷婷