广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0118执异362号 案外人：刘清莲，女，1951年4月26日出生，汉族，住广东省英德市。 委托代理人：曾成文，广东浈阳律师事务所律师。 申请执行人：西子西奥电梯有限公司，住所地：广东省广州市增城区新城大道**新城总部中心**楼101。 法定代表人：谢立为。 被执行人：英德市华星房地产开发有限公司，住所，住所地：广东省清远市英德市英城教育路**金华大厦******div> 法定代表人：黄莉萍。 本院在执行申请执行人西子西奥电梯有限公司（以下简称西子西奥公司）申请执行被执行人英德市华星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）买卖合同纠纷一案中，案外人刘清莲对本院查封登记在华星公司名下的房产提出异议，请求中止对该房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人刘清莲称，2019年7月5日，法院依据（2018）粤0118执4924号案查封了原案被执行人名下位于英德市英红镇××大###的房产（以下简称涉案房产）。刘清莲认为法院查封错误，应当予以解封，理由如下：2011年4月28日，刘清莲与原案被执行人签订了一份《广东省商品房买卖合同》，上述合同约定将涉案房产卖予刘清莲，并于当日办理了该房产的备案登记手续。刘清莲分别于2010年10月28日、11月22日向原案被执行人付清了全部购房款共计18万元。2010年11月22日向原案被执行人支付了合同鉴证费180元及物业专项维修基金2078元。2011年5月20日，刘清莲到英德市地方税务局英城税务局缴纳了契税。2012年3月16日，原案被执行人将涉案房产交付给刘清莲使用，刘清莲使用至今。由于原案被执行人一直未将涉案房产过户至刘清莲名下，因此刘清莲诉至法院，英德市人民法院于2019年3月1日作出《民事调解书》，原案被执行人自愿为刘清莲办理涉案房产的产权变更至刘清莲名下，并将该房屋产权证交付给刘清莲。但原案件被执行人未按上述调解书执行，因此刘清莲向英德市人民法院申请强制执行，执行案号为（2020）粤1881执2846号。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，刘清莲于2011年4月28日办理涉案房产的备案登记手续，并且已经向原案被执行人支付了所有购房款，且实际居住至今。虽然至今没有办理过户手续，但刘清莲对此并没有过错。所以，法院应依法解除对涉案房产的查封。综上所述，刘清莲认为，法院对涉案房产的查封行为错误，损害了刘清莲的合法权益，刘清莲特提出异议，请求法院依法解除对涉案房产的查封。 刘清莲向本院提交下列证据：1、签订于2011年4月28日的《商品房买卖合同》；2、收据五张（NO.1102669、NO.1444297、NO.1444298、NO.1844327、NO.1844326）（包含支付购房款收据及合同鉴证费、物业专项维修基金等收据）；3、税收转账专用完税证；4、房产信息查询证明及英德市不动产权信息查询证明；5、收楼通知书；6、签订于2012年6月13日的《华星花园前期物业服务协议》及2012年6月-8月物业服务费收据；7、电费清单、广东电网短信截图及自来水收费单；8、（2019）粤1881民初501号《民事调解书》及《民事裁定书》；9、（2020）粤1881执2846号《案件受理通知书》；10、（2018）粤0118执4924号《执行裁定书》；11、（2018）粤0118民初803号《民事判决书》。 申请执行人西子西奥公司未提出答辩意见，亦未提交证据。 被执行人华星公司为提出答辩意见，亦未提交证据。 本院查明，申请执行人西子西奥公司申请执行被执行人华星公司买卖合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2018）粤0118民初803号《民事判决书》。该案判决：“一、被告英德市华星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告西子西奥电梯有限公司支付货款1351000元及违约金324240元。二、驳回原告西子西奥电梯有限公司的其他诉讼请求。” 由于华星公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，西子西奥公司向法院申请强制执行。本院立案受理，案号为：（2018）粤0118执4924号。在该案执行过程中，本院于2019年3月8日作出(2018)粤0118执4924号《执行裁定书》，裁定查封包括涉案房屋在内登记在被执行人西子西奥公司名下的15项财产，其中第二项裁决：查封被执行人英德市华星房地产开发有限公司位于英德市华星房地产开发有限公司位于英##×#的房屋（证书号：。刘清莲不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明，刘清莲举证的《商品房买卖合同》、收据、房产信息查询证明、契税完税证、收楼通知书、电费清单、自来水收费单等显示：刘清莲与华星公司于2011年4月28日签订《商品房买卖合同》，约定刘清莲买受涉案房产，总金额18万元，付款方式为在2010年11月22日一次性付清全部房款，交付期限为2011年3月31日前，出卖人华星公司应当在商品房交付使用后480日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；上述合同在英德市住房和城乡建设局进行了商品房合同登记备案；上述合同签订后，刘清莲按约定期限向华星公司共支付了购房款18万元，并支付了合同鉴证费、物业专项维修基金，于2011年5月20日向英德市地方税务局英城税务分局交纳了契税；华星公司于2012年3月16日向刘清莲发出《收楼通知书》；刘清莲与英德市好家园物业服务有限公司于2012年6月13日签订《华星花园前期物业服务协议》，刘清连支付了2012年6-8月物业服务费；广东电网有限责任公司清远英德分公司电费清单显示用户名为刘清莲，自来水收费单显示客户名称为刘清莲。 再查明，《英德市不动产权信息查询证明》显示：英德市英红#产权证号为，不动产权属人为华星公司。因涉案房产预售合同纠纷，刘清莲起诉至英德市人民法院，请求将涉案房产不动产权证书办理到刘清莲名下，英德市人民法院于2019年3月1日作出（2019）粤1881民初501号《民事调解书》，该调解书确定华星公司在2019年3月31日前为刘清莲办理涉案房产的产权变更至刘清莲名下，并将该房屋产权证交付给刘清莲。因华星公司未履行上述生效调解书确定义务，刘清莲申请强制执行，英德市人民法院以（2020）粤1881执2846号立案受理。 本院认为：刘清莲对涉案房屋主张所有权，请求本院中止对该房屋的执行，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于刘清莲的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，华星公司依照（2018）粤0118民初803号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，本院在2019年3月8日查封涉案房屋，华星公司与刘清莲在2011年4月28日签订《商品房买卖合同》，可以认定双方在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，约定将需要办理过户登记的房产出卖给刘清莲。其次，根据刘清莲举证的支付房款的收据、税收缴款书，以及收楼通知书及为使用该房屋而支付水电费的单据等证据，可以证明刘清莲已支付了合同约定的购买涉案房产的全部价款，且刘清莲已实际占有使用涉案房屋。最后，按常理分析，刘清莲作为买受人，理应希望尽快将涉案房产的权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。由于华星公司一直未将涉案房产过户至刘清莲名下，刘清莲起诉至英德市人民法院请求办理过户登记，英德市人民法院作出《民事调解书》确定华星公司为刘清莲办理涉案房产的产权变更登记至刘清莲名下，又因华星公司逾期未履行生效民事调解书确定义务，刘清莲向英德市人民法院申请强制执行。据此可以认定刘清莲对涉案房产未办理过户登记手续并无过错。综合以上事实，本院认为刘清莲与华星公司之间签订及履行商品房买卖合同的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，故刘清莲的异议理由成立。 综上所述，刘清莲的异议理由成立，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，故本院对其异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，本院裁定如下： 中止广东省广州市增城区人民法院作出的(2018)粤0118执4924号《执行裁定书》第二项裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 审 判 长  马桂容 人民陪审员  周伟权 人民陪审员  杨秀珍 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  陈月玲