北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7179号原告:北京市大龙物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园****楼，统一社会信用代码91110113760110499G。法定代表人：马鹏涛，总经理。委托代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海花，女，1979年12月15日出生，汉族，北京市大龙物业管理有限责任公司员工。被告：张仲琦，男，1979年5月23日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区。原告北京市大龙物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业）与被告张仲琦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理。2020年7月14日，原告大龙物业之委托诉讼代理人张楠、胡海花，被告张仲琦通过互联网在线开庭方式参加了本案庭审。本案现已审理终结。原告大龙物业向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告物业管理费12995元、滞纳金5327.95元，合计人民币18322.95元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告形成事实上的物业管理合同法律关系,由原告向被告居住的小区提供物业管理服务,双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告系X小区室住宅业主,其物业面积156.44平方米,按约定应当向原告缴纳从2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理费12995元(人民币),被告拒绝缴费,故产生滞纳金5327.95元(人民币)。该业主享受合同权利却未按约定交费,原告多次催讨未果，故诉至法院。诉讼中，大龙物业申请变更诉讼请求如下：1.被告支付原告2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费12953元；2.诉讼费由被告负担。被告张仲琦答辩称：欠缴费期间及缴纳方式无意见，法院曾经判决过缴纳物业费，在判决后我方没有主动缴纳过之后的物业费。请求顺义区人民法院依法驳回大龙物业不合理且不合法的请求。事实与理由:一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务,违约在先。1.不履行制止并报告不法行为义务。我小区甲1号楼一层有3家商户,存在违章建设房屋,严重影响整个楼的品质,造成占用公共区域,损害我的权益并使得我的房屋价值降低。物业作为管理方,不加以制止,并同流合污。2.不履行安全保卫义务。没有实现目标管理,保安人员配置少,不按时巡楼,外面人员随便进入小区。3.不履行维护公用设施的义务。楼道防盗门出现故障后,已经10年没有维修(过去读卡使用),致使防盗门形同虚设。大楼外立面损坏后,多次向物业反映,已经10年未果(外立面石材脱落,影响安全,石头从天而降),现在大楼外立面,就像补丁衣服,严重影响我们房屋价值。还有以前楼道是石材铺设,由于出现损坏,物业拆除,只刷白墙了,改变材质,偷工减料。小区化粪池经常堵塞,满地污渍。还有很多问题，如地面损坏不维修等等。4.原告并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目,原告并未按照合同约定制定大厦业主公约,成立业委会。5.公共绿地改造成停车场。小区刚入住时候,小区还有些绿地,在2018年改造的时候,把绿地改成停车场了,现在小区绿化严重不足,不符合习总书要求打造北京居住条件。6.消防安全隐患突出。在楼道存在大量存在坏的自行车和电动车,严重影响安全通道畅通。7.突出问题就是清洁服务。小区地面、楼道等设备设施,长期无人打扫。8.物业对车辆的管理不到位。首先自行车没有固定停放点,使得自行车满小区乱放。汽车停车位分配不公平,有的家庭有几个,我家一个都没有。二、答辩人主张履行抗辩权,在原告纠正错误履约行为前,有权拒绝支付物业服务费。因为原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于履行辩护权的规定,在原告正确履行物业服务之前,答辩人有权拒绝支付物业费用。因此,请求法院驳回原告请求,同时要求解除合同。本院经审理认定事实如下：张仲琦系北京市顺义区X小区的业主，该房屋建筑面积为156.44平方米。2015年3月4日，北京市大龙绿港物业管理有限责任公司向本院提起诉讼，要求张仲琦交纳2010年8月2日至2014年12月31日期间物业管理费11223元；2015年6月4日，本院作出（2015）顺民初字第04602号判决，判令张仲琦向北京市大龙绿港物业管理有限责任公司交纳2010年8月2日至2014年12月31日期间物业管理费10325元。2019年1月22日，北京市大龙绿港物业管理有限责任公司名称变更为大龙物业。本案中，为证明张仲琦欠缴物业费的事实，大龙物业提交《某公寓前期物业服务合同》予以证明。张仲琦不认可《某公寓前期物业服务合同》的真实性，但经本院询问，张仲琦表示没钱申请鉴定，经本院释明后，张仲琦仍表示没钱申请鉴定，本院结合其陈述意见以及（2015）顺民初字第04602号一案查明的事实，对《某公寓前期物业服务合同》的真实性予以确认。大龙物业与张仲琦于2009年8月2日签订《某公寓前期物业服务合同》，约定物业服务费标准为：1.38元/平方米/月，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。张仲琦现拖欠大龙物业2015年1月1日至2019年12月31日期间物业管理费12953元未交纳。诉讼中，张仲琦主张其未支付物业费用的原因是大龙物业不能按照物业合同约定提供物业服务，并提交若干照片予以佐证。张仲琦提出大龙物业在提供服务过程中存在以下问题：1.楼道单元门被损坏。2.暖气坏了没有维修，拆除之后地下都是大坑。3.楼梯内脏乱，堆放杂物。4.小广告现在仍然存在。5.邮箱所在的位置为地下车库安全出口，画了停车位，无法取东西，存在安全隐患。6.甲１号楼外墙面瓷砖脱落没有维修，而是抹了水泥。7.底商违建，我方认为原告没有管理能力。8.楼的外墙面破损。9.甲１号楼电箱下外墙面瓷砖脱落，电箱安装位置存在安全隐患。10.小区内绿地杂草丛生。11.无自行车停放位置，随意停放自行车，存在安全隐患，电动车充电，电线乱接。12.楼道内卫生不清洁，小区内卫生杂乱。13.小区内乱停车。14.楼道墙壁瓷砖被拆除后改成白墙了。大龙物业对照片拍摄地点为X小区无异议，但认为照片是摆拍，对照片的真实性不认可。大龙物业对张仲琦庭审中提到的上述问题，回复如下：1.门禁之前维修过，但是住户自己觉得不方便要求拆除的。照片显示住户自行用石头把门挡住，不关门。2.暖气片处有坑，但是没有杂物，我方尽快进行维修大坑。暖气片拆除时间记不清楚了，大概是2-3年前，是由供暖给拆走的。3.由于该楼有电梯，楼梯住户不经常走，难免楼梯内有杂物，但是我方定期会做清理。4.小广告定期在清理，这属于是一个社会问题，我方无法完全清理。5.停车位是政府规划的。6.住户停车蹭的或者玩飞镖造成的损坏，我方会尽快安排维修。7.电箱下外墙面瓷砖脱落现象确实存在，但是我方已经上报进行维修。8.小区内草坪我方也是定期清理。但是由于最近疫情原因，所以杂草还是存在一些的。9．图片上的不是乱拉电线，而是住户晾衣服拉的线。10．楼道内卫生不整洁的位置，已经进行了清理，居民的杂物我方只能进行劝阻，我方无法擅自清理。11.小区内车位确实紧张，但是这是普遍问题，我方已经进行劝阻。12．墙面已经进行维修。诉讼中，大龙物业对张仲琦答辩意见中所提到的问题，回复如下：1.甲1号楼属于底层有底商楼，底商商户门面朝向是朝小区内的，不是临街的，也确实存在被告提到的违建，我方向底商进行过劝阻，但是我方没有强制力约束底商，只是向建委和城管反映过，但是也没有实质的改变。自小区2009年入住开始陆续就存在这种现象，我方阻止过，我方都是向有关部门反映过，但是都是电话，没有证据提交。2.安保人员不存在配置较少，整个小区安保人员配备都是同一配备。两栋楼，9个安保人员，三班倒，一班3个人，有门岗，有巡逻。因为底商有超市、培训机构等，因为经营需要，无法阻止外人进入，在小区购买时已经存在底商，底商的经营活动都是在小区内，没办法实现商业与住宅分离，住户入住时就都已经了解了。3.小区外立面确实有墙砖脱落的情况。脱落有几年了，也进行维修过，但是还有脱落情况发生，现在外立面确实有一部分还没有维修。具体时间不太清楚了，之前的都有过维修的记录，现在脱落的也已经上报开发商申请维修。以前楼道里墙壁一直都不是石材，也是瓷砖，但是瓷砖总脱落，不美观，我方就将瓷砖拆除改成白墙了。化粪池不是堵了，也是污水管道堵了，可能是开发商设计不合理，也已经进行了维修，如果还是坏了就是住户自己使用不利导致的。现在小区内化粪池不堵了，我方会定期进行维修。4.我方会定期在小区公示栏进行公示收支账目。业委会不是由物业组织成立，应是由业主自发组织形成。5.绿地之前就是停车场，只不过之前地面是透水砖的，2018年由政府出资改造老小区才换成柏油路，画了停车线。6.楼道自行车一直在进行清理和整治，但是也无法完全杜绝，我方也只能规劝，不能强制管理。7.楼道都是有专门的保洁人员进行保洁。8.这是普遍存在的现象，我方车位是出租的，都是有固定的车位，有部分也是先到先得，小区内是有专门停放自行车的地方，在小区东侧半地下车位，住户不能自行停放到专门位置，但我方也无法控制。关于张仲琦要求解除合同的答辩意见，经本院释明，张仲琦同意另行起诉。上述事实，有《某公寓前期物业服务合同》等证据及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，张仲琦与大龙物业所签订的《某公寓前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。大龙物业为涉诉小区提供了物业服务，张仲琦作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。大龙物业要求张仲琦缴纳2015年1月1日至2019年12月31日期间物业管理费12953元，于法有据，本院予以支持。关于张仲琦反映的物业服务问题，包括卫生清洁问题、门禁问题等，本院认为，物业服务系长期动态的服务过程，涉案小区物业服务虽有瑕疵，但张仲琦提供的证据不足以证明涉案小区的物业服务存在严重缺陷，张仲琦据此不予缴纳物业费无法律依据，本院对其答辩意见不予采信。考虑到大龙物业在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，本院酌情扣减物业服务费。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议大龙物业今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张仲琦支付原告北京市大龙物业管理有限责任公司2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费11658元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京市大龙物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告张仲琦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由原告北京市大龙物业管理有限责任公司负担16元（已交纳）；由被告张仲琦负担46元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告北京市大龙物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  幸 江二〇二〇年八月二十日法官助理  余冬梅书 记 员  王 夢