西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113 民初9823号原告：陕西曼蒂商业运营管理有限公司，统一社会信用代码,XXXXXXXXXXXXXX0666，住所地：西安曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室(曼蒂广场)F1005号。法定代表人：卢涛，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：段强，陕西众致律师事务所律师。委托代理人：李思阳，陕西众致律师事务所律师。被告：西安塞勒尼个人用品商贸有限公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX9611，住所地：陕西省西安市高新区XX路XX号XX座XX幢XX单元XX室。法定代表人：王舜升，该公司执行董事。 委托代理人：郭玲，陕西泽城律师事务所律师。委托代理人：赵荣荣，陕西泽城律师事务所律师。原告陕西曼蒂商业运营管理有限公司（以下简称“曼蒂公司”）与被告西安塞勒尼个人用品商贸有限公司（以下简称“塞勒尼公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制开庭进行了审理，原告曼蒂公司的委托代理人段强、李思阳，被告塞勒尼公司的委托代理人郭玲、赵荣荣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曼蒂公司诉称，2018年5月31日，原、被告双方签订《租赁合同》约定被告将曼蒂广场一层F1034号商铺出租给被告，计租面积123平方米；2018年6月1日至2018年6月30日为装修期，免除租金，物业费等相关费用正常交纳。租赁期限3年，自2018年7月1日至2021年6月30日，起租日为2018年7月1日。《租赁合同》专用条款第6.1条约定：租金计收标准为6.1.2及月保底销售额10万元，如月销售额达到10万元以上，超出部分让扣5%。租赁合同通用条款第9.4条约定：承租人未能在约定期限内全额缴纳租金及其他各项费用，出租人有权每日按所欠费用的3‰收取违约金。原、被告与西安瑞尚装饰工程有限公司于2018年6月24日签订了《三方装修协议》约定原告为被告提供商铺装修补贴25万元，如因乙方违约行为导致原告解除租赁合同的，《三方装修协议》同时解除，被告应全额退还原告已支付的装修补贴。故原告现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金157000元、物业费46494元、水费78.98元等费用合计203572.98元；2、被告向原告支付装修补贴款25万元；3、被告向原告支付租金的逾期付款违约金20869.7元（暂计算至2019年12月31日，2020年1月1日至实际给付之日的逾期违约金以203572.98元为基数，按照日万分之三的标准计算）；5、被告向原告支付律师费2575.84元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告塞勒尼公司辩称，原、被告之间不存在租赁合同关系且被告从未签订过三方协议，故被告不应对此案承担任何法律责任。原告未及时解除租赁合同，不得就扩大的损失要求赔偿。原告主张违约金无事实和法律依据。经审理查明，2018年5月31日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《租赁合同》，合同第一条约定：出租人将曼蒂广场一层商铺，出租给承租人使用，租赁面积为123平方米；合同专用条款第2条约定：该商铺仅供承租人经营零售、体验业态塞勒尼品牌商品或服务之用途，经营范围：化妆品体验店。承租人不得擅自变更用途及营业范围。承租人若对其经营的品牌做出任何形式的调整或更换，需提前30日以书面形式征得出租人同意；专用条款第3条约定：该商铺的租赁期限为3年，自双方约定的商铺交付日开始计算，2018年7月1日至2021年6月30日，自2018年7月1日开始起算租金；专用条款第5条约定：装修期自2018年6月1日至2018年6月30日，但承租人应根据《物业服务协议》的约定支付相关费用并保证在2018年7月1日前达到开业标准...；专用条款第6条约定：承租人应以下列两种计收标准计算的金额较高者或固定为其中一种计收标准向出租人支付承租商铺的月租金，在本合同中甲乙双方约定的计收标准为6.1.2及月保底销售额100000元，如月销售达到100000元以上，超出部分让扣5%；专用条款第6.2.1条约定：承租人自本合同约定的计租日起开始承担商铺的租金。双方协商一致按照以下标准支付租金。承租人应于本合同签订之日起7日内向出租人支付三个月的基本租金。计租日后的第一个自然季度末月的25日之前，承租人应向出租人预付第二个自然季度尚未缴纳月份的租金，计租日后的第二个自然季度起，承租人应于每自然季度末月25日之前按照商铺的基本租金标准按季度向出租人预付下个季度的租金。不满一个季度的，则按实际天数计算租金，日租金的计算标准为：日租金=季租金/90。甲方确认上述租金到账后向乙方开具符合税务相关规定发票；专用条款第十条约定：承租人应于本合同签订7个工作日内向出租人支付租赁保证金、首期租金。租赁保证金相当于该商铺一个月的租金即15000元。租赁保证金用以保证承租人如约履行合同，承租人违约之际，出租人有权直接扣除相应金额作为违约金或损害赔偿。如租赁保证金发生金额不足时，承租人应在收到通知后及时补交差额。否则应按照逾期付款向出租人支付相应损失，并依法承担合同违约责任。合同通用条款第5.4条约定：承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内仍未交还商铺的，出租人有权封闭该商铺，自行或委托第三方将商铺恢复原状，由此发生的费用由承租人承担...；合同通用条款9.4条约定：承租人未能在约定期限内全额缴纳租金及其他各项费用，出租人有权每日按所欠费用的3‰收取违约金...；合同通用条款9.8条约定：如果因承租人未及时履行本合同约定义务而导致出租人采取必要的法律手段时，违约方还应承担守约方为此而支付的包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等相关费用；合同附件一免租约定为：本合同有效履行期间，双方明确免租期为2018年6月1日至2018年6月31日。合同附件二物业服务协议第2.1条约定：根据双方协商一致，物业费用及其他费用由承租人直接支付给出租人，物业费标准为35元/月/平方米，计费面积与租赁面积一致，为123平方米；第2.2条约定：承租人应付物业费等相关费用期限自2018年6月1日开始起算......。原告称上述合同签订后，被告共计向其支付了租金80000元，物业费25830元，被告对上述合同上加盖的公司公章真实性认可，但否认与原告之间存在租赁合同关系。再查，原告就合同签订之后的履行情况向本院提交了如下证据：1、被告工作人员姜海涛签字确认的《曼蒂广场商铺设备交接表》用以佐证原告依约向被告交付了涉案商铺；2、原告向被告送达的《关于日常经营规范的函件》，由被告工作人员姜海涛签字确认；3、《关于恢复店铺经营的函件》用以佐证因被告2019年2月21日自行闭店，要求被告在接到通知后3日内保证正常经营；4、催款函，用以佐证因被告逾期支付租金、物业费等费用原告向其催款的事实；5、《解除租赁合同通知书》及快递单据，证明原告因被告逾期付款的违约行为于2019年10月12日向被告公司注册地邮寄送达了解除合同通知书。被告对原告提供以上证据辩称，姜海涛曾经是被告公司的员工，上述证据中未加盖被告公司公章的证据被告均不认可，被告认可《解除租赁合同通知书》及快递单的真实性，但辩称该通知被告已做拒收处理。另原告称合同解除后其已于2019年10月24日将涉案商铺作了清铺处理。再查，原告向本院提交了委托代理合同、律师费付款记录及律师费发票用以佐证为涉案诉讼支出律师费2575.84元。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          上述事实，有《租赁合同》、《曼蒂广场商铺设备交接表》、《关于日常经营规范的函件》、《关于恢复店铺经营的函件》、《催款函》、《解除租赁合同通知书》、快递单据、委托代理合同、律师费票据，庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，被告虽不认可与原告之间存在租赁合同关系，但涉案租赁合同上承租人处加盖有被告公司公章，加之涉案合同履行过程中原告向被告发送的相关函件几乎均由被告公司员工姜海涛签字确认，进一步佐证了原、被告之间的租赁合同关系存在且合同已实际履行。综上，原、被告之间应系租赁合同关系，双方均应依约履行各自的权利义务。原告主张被告支付欠付租金一节，因被告未依约向原告支付租金，原告于2019年10月12日向被告邮寄送达解除租赁合同通知书与被告解除合同，符合合同约定，本院依法予以确认，双方合同应已自2019年10月12日解除。扣除合同约定的免租期后，被告应向原告支付2018年7月1日至2019年10月12日期间的租金231000元【（15000元/月×15个月）＋（15000元/月÷30天×12天）】，扣除原告自认被告已经支付的租金80000元后，被告仍应向原告支付租金151000元。原告主张被告支付物业费及水费一节，合同附件二约定物业费由被告直接支付给原告，物业费交付期限自2018年6月1日起算，故物业费应自2018年6月1日起计算至2019年10月24日原告实际将房屋清空之日止，依照合同附件二物业费的计算标准计算为72324元【（35元/月/平方米×123平方米×16个月）+（35元/月/平方米×123平方米÷30天×24天）】，扣除原告自认被告已经支付的物业费25830元后，被告仍应向原告支付物业费46494元。原告主张的水费因无证据佐证，本院依法不予支持。原告主张的逾期付款违约金一节，合同约定的违约金计算标准虽为欠款金额的日3‰，但因原告未提供证据证明被告的逾期付款行为给其造成的实际损失，结合合同实际履行情况，违约金应酌情降低，原告主动主张将违约金标准降低为日万分之三，本院依法予以支持。原告主张欠付租金违约金自最后一笔租金的应付期限届满之日即（2019年9月25日）起算，符合合同约定，本院依法应予支持。原告主张欠付物业费违约金自最后一笔物业费的应付期限届满之日即（2019年10月15日）起算，亦符合合同约定，本院依法应予支持。原告主张的律师费2575.84元一节，原告提供的委托代理合同、律师费付款记录及律师费发票足以证明该项费用已实际产生，依照合同约定违约方应承担律师费，故原告的该项诉请符合合同约定，本院依法应予支持。原告主张被告支付装修补贴25万元一节因与本案不属同一法律关系，本院依法不予处理。综上所述，兹根据，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安塞勒尼个人用品商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陕西曼蒂商业运营管理有限公司支付租金151000元，物业费46494元以上共计197494元。二、被告西安塞勒尼个人用品商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陕西曼蒂商业运营管理有限公司支付违约金（1、以151000元为基数，以日万分之三为标准，自2019年9月25日起计算至实际给付之日止；2、以46494元为基数，以日万分之三为标准，自2019年10月15日起计算至实际给付之日止）。三、被告西安塞勒尼个人用品商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陕西曼蒂商业运营管理有限公司支付律师费2575.84元。四、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8455元，由原告承担4000元，由被告承担4455元。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    李  晓  婷 二〇二〇年 八 月 十四 日 书 记 员    张  雨  濛 打印：相丽华         校对：李宏艳    2020年  月  日送达 1