广东省佛山市顺德区人民法院行 政 判 决 书（2020）粤0606行初448号原告吴仲贤，男，1952年5月12日出生，汉族，住佛山市顺德区。委托代理人梁斯颖，广东卓盈律师事务所律师。被告佛山市自然资源局，住所地佛山市禅城区玫瑰东路**。法定代表人杨小晶，局长。委托代理人周利，佛山市自然资源局顺德分局工作人员。委托代理人蒋小平，广东佐智律师事务所律师。第三人吴维贤，男，1955年9月10日出生，汉族，住佛山市顺德区。委托代理人梁丽茵，系第三人儿媳。委托代理人熊强强，广东聚理律师事务所律师。原告吴仲贤诉被告佛山市自然资源局行政登记纠纷一案，于2019年7月12日向本院提起行政诉讼，本院于同年7月15日立案受理后，于2019年8月8日作出（2019）粤0606行初820号《行政裁定书》，裁定驳回原告吴仲贤的起诉。原告不服该行政裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉。2019年10月18日，佛山市中级人民法院作出（2019）粤06行终625号《行政裁定书》，裁定指令本院继续审理。本院依法于2020年4月2日重新立案受理后，依法组成合议庭，因吴维贤与本案行政行为有关联，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院于2020年4月29日公开开庭审理了本案，原告吴仲贤及委托代理人梁斯颖，被告的委托代理人周利、蒋小平，第三人的委托代理人梁丽茵、熊强强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告出生于顺德区杏坛镇海凌村，为该村村民，第三人系原告的同胞弟弟，原告父亲吴敬举（已故）取得佛山市顺德区两块相邻宅基地并自筹资金建房，上述两处房屋建成后分别将xx房屋赠与原告，xxx房屋赠与第三人。上述xx房屋建成后由原告一直居住至1984年，后搬离涉案xx房屋，该房屋至今无人居住，第三人从未在该房屋居住过。上述两处涉案宅基地及地上房屋由于历史原因及农村宅基地特殊性没有权属证，但海凌村村民均知道上述xx房屋是吴敬举留给原告，并由原告实际占有、使用多年。原告听说上述房屋登记在第三人名下，于是在2019年4月到被告处查询不动产登记信息，才得知涉案xx房产被登记在第三人名下，由于原告无法知悉第三人通过何种方式取得涉案房屋的不动产权证，于2019年6月向顺德区人民法院提起法定继承诉讼，申请法院开具调查令对上述房屋的初始登记、转移登记、变更登记的申请和审批手续调查取证，调查结果显示第三人通过老屋登记方式申请办理上述房屋的初始登记，且谎称由其1975年自筹自建，其中《老屋权属指界确认书》中的所记载的谢荣辉并非居住于涉案房屋的南边，是第三人将xxx过户在谢荣辉名下，让谢荣辉配合在登记xx房屋时在四邻的指界书上签名，规避一户一宅的规定，在xx房登记手续完成后，再由谢荣辉将xxx房屋过户到第三人女儿吴敏贤名下，通过不正当手段取得xx房屋的登记。此外，《佛山市顺德区杏坛镇国土城建和水利局询问笔录》中的证人甘家伟、黄焕好、甘宝福指认涉案xx房屋为第三人所有违背客观事实，甘宝福、甘家伟、黄焕好与第三人妻子甘宝环具有近亲属关系，其证言为协助第三人侵占房屋而作出，并非客观事实。原告知道后向以上三位证人核实，三位证人均表示当时第三人妻子甘宝环找他们签名拟证明房屋权属人时，均误以为拟证明房屋地址系xxx，故相应证人询问笔录的证明内容是受甘宝环误导而作出的。海凌村委会同样清楚知道涉案xx房屋应为原告所有，却配合第三人在不实的申请和笔录上盖章，协助第三人侵害原告的合法权益。第三人妻子甘宝环在涉案xx房屋登记期间，在海凌村委会担任国土员，一手操办第三人申请涉案xx房屋登记手续的材料收集，土地核查，公示手续等违反回避的规定。综上，由于第三人在申办涉案房屋的不动产登记伪造证据资料，导致原佛山市顺德区国土城建和水利局（以下简称原顺德区国土局）错误确认第三人为xx房产的所有人，并错误颁发不动产权证。为此原告起诉请求：1.撤销被告颁发给第三人位于佛山市顺德区xx房产的不动产权证；2.诉讼费由被告承担。原告在诉讼中提交了下列证据：1.亲属关系证明，证明原告与第三人是同胞兄弟，父亲吴敬举、母亲黄有娣已故，吴秀英、吴秀容、吴秀珍均为原告与第三人的同胞姐妹。吴敏妍是第三人女儿。2.海凌村民委员会于2019年7月30日出具的《证明》，证明海凌村委会确认涉案杏坛镇xxx号宅基地权属是原告与第三人的父亲吴敬举，生前在该宅基地上建造房屋并使用，说明第三人申请房屋登记声称是其自筹自建不属实，且有邓顺昌等6名村民证实该房屋权属人是吴敬举，由吴敬举将涉案xx房屋赠与原告，长时间由原告实际占有、使用。3.邓顺昌出具证明、身份证及村民小组长证，陈家生、何桐生、罗培业、罗锦洪、邓德昌出具的证明及其身份证复印件，证明作为海凌村第二村民小组长并在海凌村居住超过47年的邓顺昌以及其他在海凌村居住超过60年的村民等6人均证实涉案xx房屋是吴敬举赠与原告的，由原告居住至1984年，原告搬离后至今无人居住，第三人自始至终未对xx房屋居住及占用使用。4.吴标贤出具证明及身份证，证明吴标贤确认涉案xx房屋为原告所有，且其并没有在《老屋权属指界确认书》上签名，系第三人伪造签名资料的行为。5.海凌村委公示栏照片10张，证明海凌村委所有公示栏的外观、样式，与涉案xx房屋权属登记申请、审批资料中公示图片的公示栏没有相同的地方，海凌村委所有公示栏并没有“建设用地审批情况”的字体和样式，第三人及海凌村委会并无按规定依法在海凌村委会村信息公示栏以及涉案xx房屋门外等显著、足以引人注目的地方张贴公示内容，原告自始没有在海凌村集体范围内任何地方看见过对xx房屋的登记公示，更无法提出异议。6.黄焕好出具证明、身份证，证明涉案xx房屋申请登记审批时作为证人的黄焕好证实2013年协助甘宝环、第三人作证时存在重大误解，以为待证明的房屋是xxx房屋，而非xx房屋。7.邓顺昌、吴标贤、罗培业的证人证言，证明多名在海凌村居住超过47年以上的村民证实涉案xx房屋的建造人是原告的父亲吴敬举，多年来由吴敬举和原告实际居住，而第三人在提交涉案xx房屋登记申请时申报xx房屋是其自筹自建不属实。第三人自始至终并未在xx房屋居住过，其并非是房屋的权属人。被告辩称，一、被告具有办理不动产登记的法定职权。《广东省城镇房地产权登记条例》第三条规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。本条例所称房地产管理部门是指土地管理、房产管理机构合一的部门”。原顺德区国土局是顺德区房地产管理部门，具有办理案涉房地产权登记的法定职权。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”根据顺委办发〔2019〕42号《中共佛山市顺德区委办公室佛山市顺德区人民政府办公室关于印发〈佛山市自然资源局顺德分局职能设置、内设机构和人员编制规定〉的通知》，被告负责顺德辖区自然资源统一确权登记工作，佛山市自然资源局是本案适格被告。二、原顺德区国土局核发涉案房地产权证的事实清楚、适用法律正确、程序合法。《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”第十一条规定：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第十二条第二款第（一）项规定：“有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；……”第十七条第一款规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。”第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”第二十条第一款规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”第二十三条第一款第（一）项、第二款规定：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；公告时间不计入前款规定时限。”第八十三条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。”第八十四条规定：“办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记”。第三人于2012年10月15日申请办理案涉房屋所有权初始登记，因属村民住房所有权初始登记，需进行公告，于2013年7月1日完成公示程序后，予以受理。第三人提交了以下申请材料：1.身份证明文件；2.数字化测量宗地平面图；3.房地产权登记申请表；4.公示；5.公示相片；6.航片图；7.位置图；8.老屋权属调查确认表；9.老屋权属指界确认书；10.老屋登记申请书；11.老屋产权登记检索表；12.死亡证明；13.笔录；14.户口簿；15.相片等。经过杏坛镇海凌村民委员会对第三人为本村村民，案涉房地产权属清晰，经核查、调查、公示等，加具“已公示30天，无人提出权属争议，同意办理”意见，杏坛镇国土城建和水利局经询问调查属实，加具“同意办理”初审意见，原顺德区国土局于2013年7月9日核准同意办理初始登记。上述登记发证过程，符合《房屋登记办法》的相关规定，认定事实清楚、证据确凿、适用法律法规依据正确、程序合法。三、原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。原告认为案涉登记有误的理由有两点：一是案涉xx与xxx房屋为父母遗产，兄弟二人应各分得一间；二是案涉初始登记申请材料系第三人和杏坛镇海凌村民委员会协同“伪造”。但原告并没有提供相应证据证明以上主张。《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。案涉登记材料如证实有虚假，应由第三人负责；甘宝环作为佛山市顺德区杏坛镇海凌村民委员会的土地员，如在案涉初始登记履职过程中有弄虚作假行为，行为后果应由海凌村民委员会承担。甘宝环不是被告的工作人员，与被告无关。综上所述，原顺德区国土局办理涉案房地产权登记发证的事实清楚、适用法律正确、程序合法，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告在诉讼中提交了下列证据：1.佛山市顺德区私人房地产权属登记申请表、《老屋登记申请书》，证明案涉xx房屋登记依第三人申请进行。2.《老屋产权登记申请检索（核查）表》，证明由海凌村民委员会证实第三人的亲属和家庭成员情况。3.《老屋权属调查确认表》，证明杏坛镇国土局对案涉xx房屋权属人依法进行过调查，案涉土地所有权人“海凌村民委员会”确认第三人有土地使用权和房屋属第三人自建。4.《老屋权属指界确认书》，证明案涉xx房屋四邻边界清晰。5.身份证及户口簿复印件10页，证明第三人的身份、家庭成员身份和关系，证明人的身份，以及第三人系土地所有权村的村民。6.杏坛镇业务受理回执单，证明被告的受理程序合法，收到的材料完整齐备。7.《公示》及公示照片3张，证明登记前在本集体范围内经过30天公示。8.海凌村民委员会和杏坛派出所出具的《证明》，证明第三人父母在第三人办理登记手续时已经去世。9.询问笔录6页，证明被告进行了必要的调查核实。10.《宗地图》2页、航拍图及对应的比例图纸、房屋照片18页，证明四界清晰，无争议，房屋客观存在。11.《土地房产权属登记审批表》，证明案涉xx房屋登记事项完整、准确、清晰，经过杏坛镇国土局初审批准、顺德区国土局批准同意登记，程序符合法律规定。12.《佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果》2页，证明案涉xx房屋以及关联的xxx房屋已经依法进行了不动产登记。被告在诉讼中提交的法律依据有：《房屋登记办法》《广东省城镇房地产权登记条例》。第三人述称，1.原告不具有诉讼主体资格，原告一直没有证据证明与涉案房屋有利害关系。2.即使原告具有诉讼主体资格，也已经超过起诉期限。从被告提交的材料中知道原告在2013年7月1日已知晓涉案房屋登记为第三人。3.本案的房屋确权程序合法，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人未提供证据。经庭审质证，本院对各方当事人提供的证据作如下认证：原告提供的证据1，被告及第三人对其真实性均无异议，且该证据与本案认定事实有关联，本院均予以采纳。原告提供的证据2，这份证据性质来看，应属于书证，在以单位的名义出具证明文书对某一事实进行描述时，为保证基本的真实性，应当同时具有单位负责人或经办人员签名，这样也便于人民法院在必要时核实证明文书的真实性，因该《证明》未有相关人员签名，在原告未提供其他佐证的情况下，本院不予采纳。原告提供的证据3中陈家生、何桐生、罗锦洪、邓德昌未出庭接受法庭的询问调查，故对该四人出具的《证明》本院不予采纳。至于邓顺昌、罗培业出具的《证明》以及原告提供的证据4，因邓顺昌、罗培业、吴标贤已作为证人出庭作证并接受法庭调查即原告提供的证据7，上述证据的论证意见本院将在以下本院认为部分一并阐述。原告提供的证据5，该证据与本案认定事实无关联，本院不予采纳。原告提供的证据6，该组证据证人未出庭作证，故对该证明本院不予采纳。被告提供的所有证据系第三人在颁证中所提供的证据，对其真实性本院可予以采纳，至于上述证据能否证明行政行为的合法性，本院在本院认为中详细论述。经审查查明，原告与第三人系兄弟关系，原告父母已死亡。第三人于2012年10月15日拟申请办理位于杏坛镇xxx号房屋所有权初始登记，为此第三人填写了一份《老屋登记申请书》，其中在《老屋权属调查确认表》中，海凌村民委员会出具意见认为“该房于1975年1月由其自建，属有查丈漏确权发证，恳请登记确权发证”。此外，在《老屋权属指界确认书》中，谢荣辉作为南向签字确认，且海凌村民委员会对指界事实盖章确认。其中西向吴标贤到庭作证表示《老屋权属指界确认书》中西向“吴标贤”并非本人所签。2013年3月7日，杏坛镇国土城建和水利局工作人员对甘家伟、黄焕好进行调查，二人均表示案涉房屋由第三人1975年兴建，该房屋自建成后一直居住到1996年。其中甘家伟系第三人妻子甘宝环侄子，黄焕好系甘宝环大嫂。甘家伟、黄焕好二人与原告、第三人并非同一村民小组，甘家伟、黄焕好为海凌村四组，而原告、第三人为海凌村二组，此外，第三人妻子甘宝环在海凌村委会工作。因村民住房所有权初始登记需要进行公告，2013年6月5日，第三人将公示内容及宗地图张贴至海凌村委会，公示期30天届满后，无人提出异议，海陵村民委员会加盖公章表示同意办理。2013年7月1日，第三人向原顺德区国土局申请办理涉案房地产的初始登记，并提交以下材料：1.身份证明文件；2.数字化测量宗地平面图；3.房地产权登记申请表；4.公示；5.公示相片；6.航片图；7.位置图；8.老屋权属调查确认表；9.老屋权属指界确认书；10.老屋登记申请书；11.老屋产权登记检索表；12.死亡证明；13.笔录；14.户口簿；15.相片等。原顺德区国土局受理第三人的申请后，认为该房地产权属明确，不存在法律、法规规定不予登记的情形，遂于2013年7月9日向第三人核发了xxx号房产证。再查，因机构改革，原顺德区国土局不再保留，其诉讼主体资格由佛山市自然资源局承接。本院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第三条规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。本条例所称房地产管理部门是指土地管理、房产管理机构合一的部门。”原顺德区国土局是顺德区房地产管理部门，具有办理案涉房地产权登记的法定职权。因机构改革，原顺德区国土局已被撤销，其职权由佛山市自然资源局承接，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”故原告对原颁证行为不服提起诉讼，佛山市自然资源局是适格被告。关于程序方面。《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”第十一条规定：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第十七条第一款规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。”第二十三条第一款第（一）项、第二款规定：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；公告时间不计入前款规定时限。”本案中，第三人申请办理的为村民住房所有权初始登记，从被告提交的证据材料来看第三人正式递交登记的申请时间为2013年7月1日，原顺德区国土局核准登记的时间为2013年7月9日，对原顺德区国土局系在法定期限内完成登记这一事实本院予以确认。根据《房屋登记办法》第八十四条规定：“办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记”。由此可见在房屋登记部门在办理村民住房所有权初始登记时，公告是必经的程序，且公告主体为房屋登记部门。本案中，原顺德区国土局在受理原告初始登记申请后，并未履行公告程序，因此程序违法。诚然第三人在递交申请时提交了公示材料和公示照片，但公示材料显示公示人为第三人，出具“无权属争议，同意办理”为海凌村民委员会，上述公示情况并不符合《房屋登记办法》第八十四条的规定，本院不予确认。再者从立法目的来看，《房屋登记办法》之所以要求房屋登记机构受理后予以公示，也是督促房屋登记机构在审查申请人提供材料时必须尽到合理审慎的义务。由此可见，原顺德区国土局在向第三人颁发xxx号房产证的程序违法。关于事实认定和适用法律。《中华人民共和国物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步说明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”由此可见，房屋登记部门在审查登记时必须要审查不动产的权属来源，这是基于对不动产登记的公信力维护和保护交易安全的应有之意。本案中，被告提供了甘家伟、黄焕好的《询问笔录》拟证明xx房屋的权属来源，但经庭审调查可知，甘家伟、黄焕好系第三人妻子的亲属，且二人亦并非与原告、第三人同一村民小组，其陈述并不一定可靠。而原告在本案中申请的邓顺昌、罗培业、吴标贤三人作为无利害关系人出庭作证，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十一条，与一方当事人有亲属关系或者其他密切关系的证人所作的对该当事人有利的证言不能单独作为定案依据。因此从证明力来看，原告提供的邓顺昌、罗培业、吴标贤证人证言证明力高于甘家伟、黄焕好的《调查笔录》。此外，从本案实际情况来看，本案系老屋初始登记，通常按农村一般情况来看，这些老屋通常建成在七、八十年代甚至更早，当时的法律尚不完善、群众的法律意识也不高，因此房屋登记机构在审查老屋登记时应当尊重风俗、尊重历史，特别在权属来源调查时更应当尽到审慎的义务，通常四邻街坊、申请人的直系亲属等均可作为被调查的对象。但被告仅采纳了与第三人妻子有利害关系的证人证言，未对其他人进行调查，故本院认定被告对案涉房屋权属来源调查并不清楚。诚然第三人在案涉的申请所提交的材料大多有海凌村委会的盖章，但经庭审调查第三人妻子甘宝环在该村委会工作，因此被告在房屋登记时亦不能仅凭海凌村委会盖章及有利害关系人的证人证言就确认权属来源的事实，这还是需要房屋登记机构客观调查权属来源这一事实。被告抗辩认为对初始登记的调查只是房屋是否实体存在，并不调查真实权属归属人，对权属人是实质审查。本院认为，关于房屋登记机关对登记材料的审查究竟只是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是，房屋登记机关应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。本案是老屋初始登记，与一般房地产的初始登记不同，根据上文论述，被告完全可在其能力范围内调查权属来源而未调查，故对被告的上述抗辩意见本院不予支持。综上所述，原顺德区国土局作出的案涉行政登记程序违法，认定事实有误，原告主张要求撤销，本院予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项规定，判决如下：撤销原佛山市顺德区国土城建和水利局向第三人吴维贤颁发的位于佛山市顺德区证号为xxx号房产证。本案受理费50元，由被告佛山市自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  吴嘉敏审判员  陈 威审判员  涂远鹏二〇二〇年八月十二日书记员  黄银瑞