云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初551号原告（执行案外人）：邓蓉，女，1983年2月14日出生，汉族，职业个体工商户，身份证住址湖南省邵东县，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：徐金玉，云南云誉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：唐恩欢，云南欣艺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：倪丽，女，1983年1月15日出生，彝族，职业警察，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州芒市，现住瑞丽市。被告（被执行人）：张泽坊，男，1986年10月9日出生，汉族，职业经商，身份证住址广西藤县，现住瑞丽市。原告邓蓉与被告倪丽、张泽坊案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓蓉及其委托诉讼代理人徐金玉、唐恩欢，被告倪丽、张泽坊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓蓉向本院提出诉讼请求：1、确认原告对位于瑞丽市屋【不动产权证号：云（2019）瑞丽市不动产权第××号】享有所有权，该房屋价值524059元；2、判决不得执行上述房屋；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告早年离异，2017年与同样离异的张泽坊认识后相恋并同居，共同生育了女儿张雯宣，但一直未登记结婚。为今后居住生活需要，原告出资以张泽坊的名义购买了瑞丽市的房屋，并由原告作为张泽坊的委托代理人于2018年1月19日与利民集团瑞丽市利民房地产开发有限公司（以下简称利民房地产公司）签订《商品房买卖合同（预售）》，当天原告付清了首付款164059.2元，之后每月房贷均由原告偿还。原告与被告张泽坊生活期间，张泽坊多次以做生意为由向原告借款。其中，2019年2月1日借款7万元，2019年3月8日经结算2017年的所有借款后张泽坊出具了一张14万元的借条。原告是以组建家庭为目的与张泽坊在一起，不仅借款给他，并以其名义买房，但后二人分手，并于2019年3月7日签订协议书，明确约定案涉房屋是以张泽坊名义购买，房屋所有权人为原告，房屋的购房款也是由原告支付。2019年12月，原告要求将案涉房屋更名到自己名下，遂委托瑞丽市裕丰房产经纪有限公司（以下简称裕丰房产经纪公司）代理产权证更名手续。2019年12月13日，为更名需要，原告与张泽坊签订了房屋抵债协议书，再次确认将案涉房屋的所有权处置归原告。因房屋贷款未还清，无法办理更名手续，原告又通过银行转账、现金支付等方式将房屋尾款转给张泽坊后双方到银行办理了贷款结清手续，建设银行瑞丽支行于2019年12月17日出具了房屋贷款结清证明。至此，案涉房屋的全部购房款均是由原告支付。随后，裕丰房产经纪公司也在帮原告办理产权更名手续。2020年2月，原告得知案涉房屋因张泽坊与倪丽之间的经济纠纷被倪丽于2019年12月24日申请进行诉前财产保全，原告即于2020年2月13日向瑞丽市人民法院提出执行异议，但瑞丽市人民法院作出（2020）云3102执异1号执行裁定书，驳回了原告提出的异议。原告现依法提起诉讼，望判如所请。被告倪丽辩称，邓蓉提供的材料和证据存在质疑和自相矛盾的情况，无法证明案涉房屋归其所有。具体情况为：一、张泽坊是案涉房屋的唯一所有权人。邓蓉虽多次申明其为案涉房屋的所有权人，但无法提供该房产的不动产权证、购房合同、公证书等有效证据，仅款项支出和协议无法证明案涉房屋归其所有，该房产不动产权证上只有张泽坊的名字。另外，（2020）云3102民初95号判决书及（2020）云3102执异1号裁定书都证明法院已经调查房产归张泽坊名下。二、必须执行案涉房屋。法院已判决张泽坊归还倪丽借款15万元和利息，现法院强制执行张泽坊名下房产合情合法，案外人邓蓉证据不足，无法抵抗法院执行。三、案件的诉讼费由邓蓉承担。倪丽申请查封张泽坊名下房产合情合法，房产与邓蓉无关，邓蓉起诉倪丽损害了倪丽的利益，邓蓉应承担诉讼费。四、邓蓉提供的证据不足，存在证据与诉状说辞自相矛盾。从邓蓉提交的证据清单来看，第3项商品房买卖合同，邓蓉只是签订合同的委托代理人，购房者名字是张泽坊；第4项转款记录，2018年1月18日-2018年1月19日的支出记录，支出客户姓名为邓武城，并非邓蓉，无法证明房屋购房款是由邓蓉支付；分手协议与第2项证据相矛盾；第6项证据中，只是签订代办协议不等同于办理过户手续，事实上邓蓉并未办理房屋过户手续，无法抵抗房产被法院合法查封这一事实。另外，邓蓉没有提供其与张泽坊买卖房产的有效证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”根据第（一）款，一般购买房产，双方要签订商品房购销合同，合同上要确定房产交易价格、交易细节、房款支付方式等，要进行备案、公证，但邓蓉和张泽坊都没有提供房产被查封前合法有效的书面买卖合同、公证书等证据；根据第（二）款，在法院查封之前邓蓉并未合法占有该不动产，占有者应是张泽坊；根据第（三）款，邓蓉提供的支出记录中，房屋首付款不是其支付，也无法证明其后期支付了房款尾款，且每条账目的真实性待核实，部分支出记录中支出款项的人并不是邓蓉，所以邓蓉无法获得张泽坊名下房产。综上，请法院依法强制执行案涉房屋。被告张泽坊口头辩称：其与原告在缅甸相识后以组建家庭为目的开始恋爱。2018年，其将原告的一张大众车卖了11万元，又向原告借款7万元，总共18万元，中途还了4万元，后又向原告母亲借款7万元，一直都向原告支付利息。案涉房屋的房贷一直由其在支付，每个月2000多元，当做是支付14万元的利息。2019年，其欲与原告分手，因为双方共同生活期间，家庭日常生活开销、保姆费等都是其支付，原告还向其收取借款利息，春节前，其没有钱，原告还催其支付利息，其只有变卖手表，为了早点摆脱这样的生活，原告让其签的文件其都签了，但未看过里面的内容，所以才导致现在的局面。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告邓蓉提交的本院（2020）云3102执异1号执行裁定书复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告邓蓉提交的证据：1、原告身份证、居住证发放回执、出生证明复印件各1份、居住证明原件。欲证明原告具有诉讼资格；原告在瑞丽居住已满一年，案涉房屋自交房至今，一直由原告居住并实际占有；原告出资购买案涉房屋并落户于张泽坊名下的原因是原告和张泽坊同居并希望共同组建家庭，后于2018年11月22日二人生育一女儿。2、商品房买卖合同（预售）复印件。欲证明原告经公证作为张泽坊的委托代理人与利民房地产公司签订房屋买卖合同，并办理一切相关手续。3、转款记录打印件10份，中国银行交易流水明细清单打印件1份，中国建设银行个人贷款对账单、贷款结清证明原件各1份、情况说明原件、公证书复印件。欲证明房屋贷款尾款由原告出钱支付，至2019年12月17日案涉房屋全部购房款由原告一人支付完毕。4、协议复印件。欲证明2019年3月7日，原告和张泽坊分手并订立书面协议，再一次明确案涉房屋归原告所有。5、房屋过户代办协议、房屋抵债协议书复印件各1份。欲证明2019年12月13日原告委托裕丰房产经纪公司办理房屋过户手续，为方便办理过户手续应该公司要求签订房屋抵债协议，再一次明确案涉房屋归原告所有的事实。经质证，被告倪丽对证据1的真实性无异议，对证明内容不予认可，认为该证据不足以证明案涉房屋归属于原告。对证据2认为合同上的买售人仅是张泽坊，案涉房屋与原告无关。对证据3认为系列转账记录仅是原告与张泽坊的民间借贷纠纷，不能证明购房款由原告全部出资。对证据4不认可。对证据5认为代办协议不能等同于过户，且房屋抵债协议书签订于2019年12月13日，是张泽坊在有债务的情况下有意变卖其名下房产的行为。此外，抵债协议书不能代表张泽坊现在的意愿。经质证，被告张泽坊对证据1的真实性无异议，对证明内容不予认可，认为原告确实与其在案涉房屋内一起居住生活，但不能证明案涉房屋是原告的。对证据2的真实性无异议，但表示合同系其签订，因购买商品房需要录指纹，但其手指录入不了才委托原告作为代理人。对证据3的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为该组证据只是原告转账到其账户的流水，无法证明是购房款。对证据4的真实性无异议，但表示其现在不同意履行该份协议。对证据5的真实性无异议，但表示因其和原告原先谈好的事情发生变化，现在不同意履行代办协议和房屋抵债协议书。被告倪丽提交的证据：1、案涉房屋不动产权证复印件。欲证明张泽坊是案涉房屋的唯一所有权人。2、本院（2020）云3102民初95号民事判决书复印件。欲证明倪丽与张泽坊的民间借贷纠纷已经判决。经质证，原告对证据1的真实性合法性关联性认可，对证明内容不认可。对证据2的真实性、合法性认可，对关联性及证明内容不认可。经质证，被告张泽坊对证据1、2均无异议。本院认为，原被告提交的上述证据来源合法、内容真实，能够形成证据链证明案件基本事实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告张泽坊未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，原告邓蓉与被告张泽坊相恋并同居生活，2018年11月育有一女，2019年3月分手。其间，2018年1月19日，张泽坊作为买受人，邓蓉作为委托代理人与利民房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定以商业贷款方式购买该公司开发的位于瑞丽市案涉房屋，房屋总价款524059.2元，首期房款164059.2元。合同签订前一日即2018年1月18日，邓蓉兄长邓武城向利民房地产公司转款198642元（包括案涉房屋首付款164060元，契税、维修金、配套费、办证费用34582元），余款36万元向建行瑞丽支行贷款支付。因此前张泽坊曾向邓蓉借款，双方遂约定张泽坊按月归还房贷用于冲抵每月应支付邓蓉的借款利息，此后，张泽坊从2018年6月2日直至2019年12月3日按月向建行瑞丽支行归还房贷2187.13元。2018年6月，邓蓉收取利民房地产公司交付的房屋后即入住至今。2019年10月16日，案涉房屋取得不动产权证书，不动产权证号云（2019）瑞丽市不动产权第××号，证载权利人张泽坊。2019年3月7日，邓蓉与张泽坊签订《协议书》，约定双方从2019年3月2日彻底分手。其中第四条约定以张泽坊名义购买的案涉房屋归邓蓉所有，已付的258642元（其中6万元为装修费）为邓蓉支付；第五条约定姘居期间张泽坊向邓蓉借款14万元，没有还款期间张泽坊向邓蓉支付利息，张泽坊继续每月偿还购房贷款2180元算作借款利息，直至14万元借款本金还完为止。2019年12月13日，邓蓉与裕丰房产经纪公司签订《房屋过户代办协议》，委托裕丰房产经纪公司代办将案涉房屋过户到邓蓉名下事宜。张泽坊与该公司工作人员陈木签订《委托书》并公证，委托陈木代办案涉房屋的出售及过户手续事宜。同日，邓蓉与张泽坊还签订《房屋抵债协议书》，约定双方购买的案涉房屋总价为524059元，首付款258642元（其中6万元为装修费）为邓蓉支付，房屋归邓蓉所有；张泽坊于2019年2月1日和3月8日分别向邓蓉借款7万元、14万元，共计734059元；现鉴于张泽坊无法偿还上述债务，自愿将案涉房屋作价524059元（含预期升值及动迁补偿款收益）用于抵偿欠款，张泽坊应协助邓蓉办理房屋过户登记手续；剩余借款21万元，双方另行协商解决方式。2019年12月17日，邓蓉向张泽坊交付现金39500元、转账29万元，并通过刘诗淇向张泽坊转账2万元。同日，张泽坊向建行瑞丽支行归还案涉房屋贷款余额349501.44元，该行向张泽坊出具贷款结清证明，并归还案涉房屋不动产权证书，该证书现放置于裕丰房产经纪公司。另查明，被告倪丽因与张泽坊民间借贷纠纷一案，向本院申请诉前财产保全，本院于2019年12月24日作出（2019）云3102财保81号民事裁定书，裁定查封张泽坊名下位于瑞丽市地产（保全标的15万元）。2020年2月13日，邓蓉对（2019）云3102财保81号民事裁定书提出书面异议，本院经审查认为张泽坊系案涉房屋证载权利人，本院查封行为并无不当，遂作出（2020）云3102执异1号执行裁定书驳回邓蓉的异议，邓蓉随即向本院提起案外人执行异议之诉。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告邓蓉对案涉房屋享有何种权利。二、原告邓蓉对案涉房屋享有的权利是否足以排除法院对该房屋的执行。本院认为，一、邓蓉对案涉房屋享有何种权利的问题。首先，案涉房屋首付款由邓蓉兄长邓武城账户支付，邓武城与张泽坊之间无任何约定，与利民房地产公司之间也无任何交易往来，此笔款项乃邓武城替其妹邓蓉支付。虽此后每月房贷由张泽坊偿还，但双方在庭审中均认可该房贷冲抵张泽坊应支付邓蓉的借款利息，且双方签订的《协议书》中也明确约定张泽坊继续每月偿还房贷2180元抵作原告的借款利息。另，在张泽坊一次性还清案涉房屋贷款尾款349501.44元的同日，邓蓉多次通过本人或他人向张泽坊账户内汇入金额不等的款项并支付现金共计349500元。综合以上证据，足以形成完整证据链，证明案涉房屋价款由邓蓉全额支付属实。其次，邓蓉在购房时便明知案涉房屋以张泽坊名义购买，登记在张泽坊名下，自2018年1月19日签署《商品房买卖合同（预售）》到办理不动产权证书，从未对此表示过异议。直至2019年12月13日，邓蓉才与裕丰房产经纪公司签订《房屋过户代办协议》，要求将案涉房屋过户到自己名下。此外，邓蓉与张泽坊签订的《协议书》和《房屋抵债协议书》中都对房屋归属邓蓉予以确认。根据以上事实，可认定邓蓉与被告张泽坊之间虽无书面协议，但事实上就案涉房屋形成了房产代购及代持的关系。该房产代购与代持关系是当事人意思自治的结果，未违反法律禁止性规定，在双方间产生法律效力，但并不发生物权变动的结果。因此，虽邓蓉全额支付了房屋购房款，邓蓉享有的是基于双方代购代持约定产生的请求将案涉房屋过户到自己名下的债权请求权而非物权。在此基础上，邓蓉为将案涉房屋的物权转移至其名下，与张泽坊签订《房屋抵债协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。在邓蓉为保证合同的履行，多方筹措款项将剩余房贷349500元归还完毕，并开始积极办理过户手续后，张泽坊现在庭审中表示其不同意履行以物抵债协议，违背民法诚实信用原则，本院不予支持。二、邓蓉对案涉房屋享有的权利是否足以排除法院对该房屋的执行问题。抵债物为不动产，在债权人已经签订书面以物抵债协议，支付全部价款，实际占有该不动产，但尚未将房屋过户至其名下的情况下，债权人是否享有足以排除强制执行的权益，虽然法律没有明确规定，但此时该行为已经具备准物权的性质，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案合同履行的具体情况，本院认为，首先，邓蓉与张泽坊在2019年12月24日案涉房屋被查封之前的2019年12月13日已签订合法有效的书面以物抵债协议；其次，邓蓉从2018年6月房屋交付后即入住至今，符合在法院查封前已合法占有该不动产这一条件；再次，邓蓉已经全部支付完毕房屋价款；最后，邓蓉于2019年12月13日与张泽坊签订以物抵债协议，同日委托裕丰房产经纪公司代办将房屋过户到其名下事宜，并积极筹措款项于2019年12月17日结清房屋剩余贷款，已着手办理过户所需一系列手续，在尚未完成过户登记的办理过程中，该房屋于同年12月24日被依法查封，邓蓉不可能再办理过户手续。办理房产过户登记需一定合理期限，邓蓉在不足一个月的时间内未办理完毕过户登记手续，可以认定为在合理期限内，其对未完成过户登记没有过错。故，邓蓉就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求本院予以支持。综上所述，邓蓉在本院查封案涉房屋之前已与张泽坊签订书面以物抵债协议，支付全部房屋价款，并已实际占有案涉房屋，未完成过户登记非因其自身原因，故案涉房屋应属邓蓉所有，邓蓉就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，可以对抗执行。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张泽坊名下位于瑞丽市屋【不动产权证号：云（2019）瑞丽市不动产权第××号】归原告邓蓉所有；二、不得执行被告张泽坊名下位于瑞丽市屋【不动产权证号：云（2019）瑞丽市不动产权第××号】。本院（2020）云3102执异1号执行裁定书于本判决生效时自动失效；三、驳回原告邓蓉的其他诉讼请求。案件受理费9041元，由原告邓蓉负担4521元，被告张泽坊负担4520元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。并预交上诉费9041元；若有新证据，与上诉状一并提交。审判长 杨剑审判员黄国倩人民陪审员李英二〇二〇年八月十二日法官助理杨元霜书记员尹丽芸附：相关的法律条文一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。