广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初441号原告：何洪桂，男，汉族，1967年7月9日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县*************，公民身份号码441************319。被告：吴莉梅，女，汉族，1964年9月26日出生，广东省蕉岭县人，原住蕉岭县*************，现住址不详，公民身份号码441********926002X。被告：陈华英，女，汉族，1934年10月21日出生，广东省蕉岭县人，原住蕉岭县********，现住址不详。公民身份号码441************325。被告：徐贲允（曾用名：徐贲赟），男，汉族，1984年11月1日出生，广东省蕉岭县人，原住蕉岭县*************，现住址不详。公民身份号码441************15X。被告：徐翠玲（系陈华英的女儿），成年，现住址不详。被告：徐玲玲（系陈华英的女儿），成年，现住址不详。原告何洪桂与被告吴莉梅、陈华英、徐贲允、徐翠玲、徐玲玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何洪桂到庭参加诉讼。被告吴莉梅、陈华英、徐贲允、徐翠玲、徐玲玲经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼须知、举证通知书、诉讼风险提示书、开庭传票后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何洪桂向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴莉梅、陈华英、徐贲允、徐翠玲、徐玲玲继续履行原告与吴莉梅、徐小锋签订的《房屋买卖契约》，协助将标的房屋即粤房地字第06567**《房地产权证》记载的房屋权属转移登记在原告何洪桂名下；2、判令被告吴莉梅、陈华英、徐贲允、徐翠玲、徐玲玲承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告吴莉梅及其丈夫徐小锋于1999年3月15日签订《房屋买卖契约》，由原告购买被告吴莉梅与其丈夫徐小锋共同所有但以徐小锋为登记权属人的的粤房地字第06567**房地产权证》记载的房屋。该契约的第二条约定：该套房及该套房的《房地产权证》原件，甲方（即卖方）于本契约公证之日一并移交给乙方（即买方）。该契约的第六条约定：甲乙双方在房屋成交后，应到房管部门办理产权变更登记手续，一切费用由乙方承担，甲方协助乙方办理。该契约的第五条约定：如一方违约，违约方承担全部法律责任。同日，经过蕉岭县公证处公证，取得《房屋买卖契约公证书》(99)蕉证民字第27号。尔后，原告向被告吴莉梅及其丈夫徐小锋足额履行了契约约定的交付全部购房款义务并接收了被告吴莉梅及其丈夫徐小锋交付的该房屋。此后至今的二十多年时间里，该房屋一直由原告占有使用居住管理收益，没有任何人提出过异议。被告吴莉梅及其丈夫徐小锋却以种种理由搪塞，迟迟没有按约定交付房产证原件给原告并协助办理权属转移登记在原告名下的手续。后来得知被告及其丈夫徐小锋在交付了该房屋给原告居住使用后仍然瞒着原告，以被告吴莉梅名义于2000年6月20日向蕉岭县**信用社申请借款10万元，被告吴莉梅及其丈夫徐小锋以该房产证为据共同签名将该房屋作为抵押物，向蕉岭县**信用社出具《贷款担保、抵押承诺书》，办理了房地产他项权登记（粤房地他证字第0287804号），2000年6月26日被告吴莉梅及其丈夫徐小锋与蕉岭县**信用社签订《抵押借款合同》，借款金额10万元，还款期限至2000年12月30日。之后至2018年3月28日广东蕉岭农村商业银行股份有限公司即原蕉岭县**信用社就该抵押借款合同纠纷向蕉岭县人民法院提起诉讼前，被告吴莉梅及其丈夫徐小锋一直没有偿还该借款，徐小锋也在该期间去世。蕉岭县人民法院2018年10月29日作出民事判决书（2018)粤1427民初169号：被告吴莉梅应偿还借款，抵押有效。该判决生效后，在依法强制执行时，法院查封了该抵押房屋。后经原告何洪桂与申请执行人广东蕉岭农村商业银行股份有限公司即原蕉岭县**信用社协商一致：如果能由原告何洪桂代吴莉梅徐小锋偿还该涉案抵押借款5万元，则蕉岭县**信用社同意放弃以该房屋设立的抵押权。尔后，原告何洪桂按约代偿了该5万元，取回了房产证原件，法院据此解除对该房屋的查封。原告认为，原告与被告吴莉梅及其丈夫徐小锋签订的《房屋买卖契约》是合法有效的，原告作为买方，已经向被告吴莉梅及其丈夫徐小锋全部履行了约定的全部义务即支付了全部购房款，作为卖方的被告吴莉梅及其丈夫徐小锋却一直没有按契约的第二条和第六条向原告履行义务即交付房地产权证原件和协助办理产权变更登记手续，属违约行为，应按契约的第五条，向原告承担全部法律责任，即无条件协助办理该房屋权属转移登记在原告名下的手续。虽然被告吴莉梅的丈夫徐小锋已经去世，但是，作为《房屋买卖契约》卖方的共同当事人、标的房屋又是其夫妻共同财产以及前述原告通过代偿吴莉梅徐小锋名下部分抵押借款得以解除设定在标的房屋上的抵押权等客观事实，依法依理，被告吴莉梅都有义务协助原告办理产权转移登记手续。虽经原告多次催促，但由于全部归属于被告吴莉梅个人的原因，且近期无法联系，导致一直至今都没能给予协助原告办妥产权转移登记手续，为维护原告合法权益，原告不得不诉诸法律，请求法院予以支持。原告向本院提交的证据有：1、居民身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；2、吴莉梅常住人口登记，拟证明被告吴莉梅的身份主体资格；3、房产证，拟证明案涉房屋仍登记在徐小锋名下；4、房屋买卖契约公证书，拟证明原告向徐小锋、吴莉梅买卖房屋的情况；5、（2018）粤1427民初169号民事判决书、（2019）粤1427执异7号执行裁定书、（2019）粤1427执315号之二执行裁定书、公告报纸、转账凭证，拟证明涉案房屋在吴莉梅卖给原告之后仍把房屋抵押给银行贷款，原告当时提出了执行异议，因为原告代吴莉梅偿还了银行贷款，所以银行就同意放弃案涉房屋的抵押权，同意解除查封，原告从银行那里拿回了案涉房产的房产证。被告吴莉梅、陈华英、徐贲允、徐翠玲、徐玲玲经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见或证据材料。本院经审理认定事实如下：原告何洪桂作为乙方与被告吴莉梅及其前夫徐小峰（锋）作为甲方于1999年3月15日签订《房屋买卖契约》，约定原告购买权属人是徐小峰（锋）位于蕉岭县******谷场的房屋，粤，粤房地字第06567**地产权证》。该契约的主要条款内容有：“一、上述套房及杂间买卖价款为人民币肆万壹仟捌佰元整，该款乙方分两期付清给甲方；第一期于本契约公证之日付叁万壹仟捌佰元整；余款壹万元于一九九九年十二月二十五日前付清给甲方。二、该套房及该套房的《房地产权证》原件，甲方于本契约公证之日一并移交给乙方。……五、如一方违约，违约方承担全部法律责任。六、甲、乙双方在房屋成交后，应到房管部门办理产权变更登记手续，一切费用由乙方承担，甲方协助乙方办理。……”同日，经过蕉岭县公证处公证，取得《房屋买卖契约公证书》(99)蕉证民字第27号。后原告向吴莉梅、徐小峰（锋）交付全部购房款，吴莉梅、徐小峰（锋）向原告交付涉案房屋。至今，原告一直在涉案房屋居住。吴莉梅、徐小峰（锋）于2014年11月9日办理了离婚登记手续，未对涉案房产进行分割。后徐小峰（锋）于2015年10月2日因交通事故死亡。徐小峰（锋）名下涉案房屋所有权由其法定继承人徐庆平、陈华英、徐贲允依法继承，继承发生后本案立案前法定继承人之一徐庆平已死亡。另查明，原告已代被告吴莉梅偿还涉案房屋作为抵押物的银行贷款，银行已同意放弃涉案房屋的抵押权，同意解除查封，原告从银行拿回了涉案房屋的《房地产权证》。徐小峰（锋）与被告吴莉梅共同生育被告徐贲允。徐小峰（锋）的父母为徐庆平（已在徐小峰（锋）死亡后死亡）、陈华英。徐庆平、陈华英夫妇生有二个儿子徐大峰（已先于徐庆平死亡）、徐小峰（锋）和二个女儿徐翠玲（已成年、住址不祥）、徐玲玲（已成年、住址不祥）。上列事实，有原告提交的房地产权证、房屋买卖契约公证书、（2018）粤1427民初169号民事判决书、（2019）粤1427执异7号执行裁定书、（2019）粤1427执315号之二执行裁定书、公告报纸、转账凭证，本院依职权调取的徐小峰（锋）与吴利梅离婚登记材料、（2016）粤1427民初57号民事判决书及庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为，原告何洪桂与被告吴莉梅、徐小峰（锋）订立《房屋买卖契约》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。合同订立后，原告何洪桂依约向被告吴莉梅、徐小峰（锋）支付房屋价款，履行了合同义务，且涉案房屋已交与原告居住至今。吴莉梅、徐小峰（锋）未按约定协助原告办理涉案房屋产权变更手续，属于违约行为，应按照合同约定继续履行协助办理产权变更的合同义务。鉴于吴莉梅、徐小峰（锋）已于2014年11月9日办理了离婚登记手续，徐小峰（锋）于2015年10月2日因交通事故死亡，徐小峰（锋）因买卖房屋而产生的债权债务应由法定继承人被告陈华英、徐贲允、徐翠玲、徐玲玲一并继承。故被告陈华英、徐贲允、徐翠玲、徐玲玲继承涉案房屋后，应当以其继承的财产清偿徐小峰（锋）尚未履行的合同义务，即为协助原告办理房屋产权变更手续。故原告要求被告陈华英、徐贲允、徐翠玲、徐玲玲继续履行原告与吴莉梅、徐小峰（锋）签订的《房屋买卖契约》，协助将标的房屋即粤房即粤房地字第06567**产权证》记载的房屋权属转移登记在原告何洪桂名下，本院予以支持。被告吴莉梅、陈华英、徐贲允、徐翠玲、徐玲玲经本院依法公告送达应诉材料及开庭传票后，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴莉梅、陈华英、徐贲允、徐翠玲、徐玲玲继续履行何洪桂与吴莉梅、徐小峰（锋）签订的《房屋买卖契约》，应于本判决生效之日起十日内协助原告何洪桂将蕉岭县长潭镇（原为兴福镇）湖谷谷场村（房地产权证：粤房地证字第**56786号）的房屋权属变更登记至原告何洪桂名下；二、驳回原告何洪桂的其他诉讼请求。案件受理费100元、公告费500元，由原告何洪桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  刘秋芳人民陪审员  林剑峰人民陪审员  李莹莹二〇二〇年八月二十六日书 记 员  李文晴