北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初5558号原告：北京游美佳文化传媒有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道四街村村委会南185米，统一社会信用代码91110111MA0098RXXR。法定代表人：童茜，总经理。诉讼委托代理人：张泽斌，北京市连纵律师事务所律师。诉讼委托代理人：何婧，1985年7月18日出生，汉族，住北京市石景山区，系北京游美佳文化传媒有限公司经理。被告：北京天阳亲子教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠路**院**楼220,统一社会信用代码911101050924330217。法定代表人：张红敏，总经理。委托诉讼代理人：李佩霞，河南好谦律师事务所律师。诉讼委托代理人：邓晓明，1988年10月5日出生，汉族，住河南省临颍县，系北京天阳亲子教育科技有限公司招商总监。原告北京游美佳文化传媒有限公司与被告北京天阳亲子教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张泽斌，被告的委托诉讼代理人李佩霞、邓晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告订立的《北京天阳亲子教育科技有限公司（长阳）项目租赁合同》。2、请求法院依法判令被告支付原告经济损失人民币270562元。3、请求法院依法判令被告支付违约金人民币170820元。上述两项共计441382元。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月31日原告与被告签订《北京天阳亲子教育科技有限公司（长阳）项目租赁合同》（以下建成租赁合同），合同编号为TY—BJQZ—FWZL—（20191216）。《租赁合同》约定，原告租赁被告位于北京市房山区长阳镇加州水郡底商225号（华冠天地）二层F2—002号场地（面积312平方米）用于原告经营游美佳英语。《租赁合同》约定租赁期限是4年，自2020年1月1日至2023年12月31日，其中免租装修期为30天，自2020年1月1日至2020年1月30日，双方约定第一年租金为人民币341640元，以后逐年递增8％。同时原告依照《租赁合同》约定的时间和金额向被告支付租金、房屋押金及房屋装修押金。《租赁合同》生效后，原告开始组织对租赁物设计装修，并将设计方案提供给被告，被告未对设计方案提出书面异议。但原告欲组织施工人员进行现场施工时，被告以各种理由通知原告暂时不能进场施工，同时原告进场施工收到租赁场地的物业管理方北京华冠商业科技发展有限公司阻拦。原告就此多次与被告协商未果。2020年3月16日，被告称原告要向被告支付装修押金，同日，原告法定代表人从其个人帐户支付被告装修押金人民币7800元，此后，原告欲进场施工均受阻拦。2020年4月3日，原告租赁场地的物业管理方北京华冠商业科技发展有限公司彻底关闭原告租赁的场所，造成原告无法进入租赁场所，不能正常履行《租赁合同》被告这种严重违约行为，实际已经造成原告与被告订立的《租赁合同》无法继续履行下去。至此时，原告在无法进场经营情况下，已经向被告支付了2020年1月1日至2020年6月30日租金及押金，共计人民币255762元。经原告查实，原告租赁场所系被告于2019年8月1日与北京华冠商业科技发展有限公司签订《房屋租赁合同》取得使用权，自2019年11月1日起，被告一直未向北京华冠商业科技发展有限公司支付场地租赁费，被告已经造成其与北京华冠商业科技发展有限公司之间订立的《房屋租赁合同》严重违约。与原告订立《租赁合同》时，被告故意隐瞒其违约行为，实际造成原告不能正常履行双方订立的《租赁合同》根据双方订立《租赁合同》第15条第1款第3项规定，被告应当承担违约责任。原告与被告订立的《租赁合同》第20条约定发生争议后诉讼管辖法院为北京市房山区人民法院。综上所述，原告认为被告在履行与原告签订的《租赁合同》时，违反诚实信用的法律原则，造成原告自该合同订立之日起即无法履行合同，并享受合同带给原告的利益。被告行为给原告带来巨大经济损失。依据合同法第108条、第113条规定，被告依法应该承担违约责任并承担相应的损害赔偿责任。原告诉至法院，请求法院依法查清事实，并判准原告的诉讼请求。原告当庭对诉讼请求说明：要求确认解除时间是2020年4月1日，网上提交立案信息的时间是2020年4月15日左右。第二项诉讼请求原告要求判令经济损失包含：2019年12月19日原告已经给被告的支付房屋押金28470元加上2020年1月3日原告支付给被告的第一期租金及保证金共133341元，租金是76401元，保证金85410元，减去已经支付的押金28470元。2020年3月31日原告支付被告的第二期房租93951元，2020年3月16日支付的三期押金，还有原告支付给案外人设计费7000元。第1期租金是2020年1月1日到2020年3月31日，第2期租金是2020年4月1日到2020年6月30日。第三项违约金170820元根据双方合同的第15条第1款第3项，每月租金28470元乘以6个月。原告认为，被告违约行为为被告不能提供租赁场所给原告使用。被告根本违约，被告不能提供租赁场所给原告使用。被告明知其不能正常提供租赁场所后，被告公司要求原告立即支付租金构成了合同的欺诈行为。被告辩称，被告同意解除合同，但理由不是我们存在根本违约行为，我们认为合同不能履行是疫情不可抗力造成的，我方认为合同解除的时间点是原告立案之日2020年5月27日。我方同意返还租金和保证金，但不同意返还供暖费和物业费，不同意给付违约金。被告同意退还2020年1月31日至2020年3月31日租金57330元，2020年4月1日至2020年6月30日租金85410元，保证金85410元，装修押金7800元。不同意退还2020年1月1日至2020年1月30日物业费2808元，2020年1月31日至2020年3月31日物业费5733元，2020年4月1日至2020年6月30日物业费8541元，2020年1月1日至2020年1月30日供暖费4212元，2020年1月31日至2020年3月31日供暖费6318元。本院经审理认定事实如下：2019年8月1日，被告与北京华冠商业科技发展有限公司（以下简称华冠公司）签订房屋租赁合同，被告租赁位于北京市房山区长阳镇嘉州水郡底商225号华冠天地的房屋，用于经营天阳亲子广场。租赁期限为2019年8月1日至2029年7月31日。根据被告与华冠公司签订的补充协议第八条，被告有权根据招商及统一经营的规划将租赁房屋部分转租。2019年12月31日，原被告签订房屋租赁合同纠纷，原告为承租方，被告为出租方，约定原告承租嘉州水郡底商225号华冠天地二层F2-002号，面积312平米，用于经营游美佳英语使用。租赁期限4年，自2020年1月1日至2023年12月31日止。免租装修期30天。计付租金起始日为2020年1月31日。租金标准为3.0元/天/平米，不含物业管理费及制冷供暖费。年租金共计341640元。第一期租金57330元。物业管理费0.3元/天/平米，每年34164元。免租期内物业费2808元。物业费支付时间与租金同步。制冷费供暖费，由于中央制冷及供暖系统具有不可分离性，因此制冷与供暖费用具有不可分离性，该费用由出租方统一收取，收费标准108元/平米/年，即每年33696元，支付时间与租金同步。以出租方下发的缴费通知单为准。履约保证金：乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方交纳相当于3个月租金的履约保证金85410元。租赁合同第10.1约定，乙方对该租赁标的物进行内部装修、分隔、修建、安装设备或改建，应在签订合同之日起15日将平面图、施工图、效果图等工程图纸及施工组织方案报甲方审批，逾期未予提供致使甲方整体公共区域装修迟延或受阻等不利情况，甲方有权单方解除合同。租赁合同第15.1.3租赁期间，如因甲方的违约行为导致本合同终止、解除的，甲方将赔偿乙方当年度6个月的租金作为违约金，上述违约金不足以弥补乙方损失的，乙方有权要求甲方赔偿乙方其余损失，并返还租赁保证金，退还导致本合同中途终止后的多收的租金款项。合同签订当日，被告向原告交付了租赁合同项下房屋，签署了交付确认书，告知原告可进场进行装修施工。2020年1月3日，被告人员和原告员工沟通进场装修时间。原告找第三方公司做装修设计并支付了设计费7000元，要求设计单位2020年2月3日之前交付设计文件。后因疫情管控政策，装修施工未能进行。合同签订后，原告向被告支付了下列款项：2020年1月31日至2020年3月31日租金57330元，2020年4月1日至2020年6月30日租金85410元，2020年1月1日至2020年1月30日物业费2808元，2020年1月31日至2020年3月31日物业费5733元，2020年4月1日至2020年6月30日物业费8541元，2020年1月1日至2020年1月30日供暖费4212元，2020年1月31日至2020年3月31日供暖费6318元。履约保证金85410元，装修押金7800元。2020年4月3日，华冠公司在租赁地点张贴关于解除《房屋租赁合同》的通知函，致被告公司，称“鉴于天阳公司仍未向我方支付2019年11月1日至2020年4月3日期间的房屋租金并已严重逾期，请你方于2020年4月6日前将上述租金共计470135.9元及违约金421116元支付至我方账户，按照补充协议第14条第四款规定，欠缴租金达30日，我方即有权解除合同。房屋租赁合同自本通知函作出之日起解除。”被告收到通知后与华冠公司进行协商处理，后续未发生诉讼。另，2020年3月11日原告向被告提交租金减免申请，理由为受新冠病毒疫情影响，被告于2020年3月23日答复称“面对疫情，我公司承受着巨大的经营压力，我公司将积极与产权方及政府部门沟通，争取相关的补贴优惠政策”。本院认为，被告当庭表示同意解除合同，同意退还履约保证金、租金、装修押金合计235950元，本院予以确认。本案的争议焦点在于：一、原告主张被告根本违约是否成立以及违约金问题。对于合同解除双方均无异议，但解除的事由存在争议。原告提交的2020年4月3日华冠公司的解除通知函，记载的内容是华冠公司单方陈述，后续没有相关法律文书证实其陈述。原被告2019年12月31日签约，当日交接租赁房屋，原告已完成交付出租房屋的义务，被告在免租期内要求第三方制作装修设计，后因疫情管控无法装修施工，租赁房屋无法正常投入使用，是疫情不可抗力所致，且原告以疫情为由向被告申请减免租金，可以印证租赁房屋未投入使用系疫情原因。鉴于被告同意解除合同，本院确认合同解除，解除时间为原告立案之日即2020年5月27日。被告不存在未交付租赁房屋的根本违约行为，不应承担违约金。二、关于原告支出的装修设计费的赔偿问题。原告2019年12月31日接受租赁房屋后，为装修工作支出设计费，但疫情管控无法装修施工，设计费的损失是不可抗力，不属于被告责任，不应由被告承担。且双方合同约定签约之日起15日内原告应向被告提交设计方案供审批，原告对装修设计存在拖延。三、关于供暖费物业费的退还问题。因原告接受涉案房屋后，在免租期内未实施装修，未实际使用租赁房屋，以疫情爆发时间2020年1月24日为界限，2020年1月23日之前供暖费物业费由原告承担，疫情爆发后物业费供暖费由被告退还原告。故被告应退还原告物业费14929.2元，供暖费7300.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告北京游美佳文化传媒有限公司与被告北京天阳亲子教育科技有限公司于2019年12月31日签订的《北京天阳亲子教育科技有限公司（长阳）项目租赁合同》于2020年5月27日解除；二、被告北京天阳亲子教育科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告北京游美佳文化传媒有限公司租金142740元、履约保证金85410元、装修押金7800元、物业费14929.2元、供暖费7300.8元（合计258180元）；三、驳回原告北京游美佳文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6581元，由原告北京游美佳文化传媒有限公司负担2732元（已交纳），由被告北京天阳亲子教育科技有限公司负担3849元（于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 栾林林二〇二〇年八月二十六日法官助理 马存君书 记 员 佟 彤