福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初5675号 原告：康伟臻，男，1980年12月8日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：康健生（系康伟臻父亲），住福建省永春县。 被告：厦门市金色四季酒店管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山街道枋湖东路**之**。 法定代表人：陈子琪，该公司总经理。 原告康伟臻与被告厦门市金色四季酒店管理有限公司（以下简称金色四季酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康伟臻及被告金色四季酒店的法定代表人陈子琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康伟臻向本院提出诉讼请求：金色四季酒店支付康伟臻自2016年4月1日至2019年7月31日期间的租金100300元，并支付违约金10030元（按尚欠租金的10%）。事实和理由：2016年1月1日，康伟臻与金色四季酒店签订《物业委托经营管理合同》，约定康伟臻将其购买的址于同安区汀溪镇褒美村的巴厘香泉2＃楼605单元商品房委托金色酒店经营管理，委托经营管理期限为二十年，自2016年4月1日起至2035年3月31日止。合同签订之后，金色四季酒店至今未支付任何租金。根据合同第3条、第5条约定，2016年4月1日至2019年7月31日期间的租金共计100300元，违约金为尚欠租金的10%即10030元。 金色四季酒店辩称，案涉《物业委托经营管理合同》系基于酒店经营而签订的，合同之所以无法履行是国家政策、法规造成的。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，一般要将住宅改变为经营性用房，必须遵守国家的法律法规。政府有关部门对本案涉及的2号楼经营酒店问题多次声明不允许。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。康伟臻及所有业主均未依法办理土地用途变更手续，该条例说明双方签订《物业委托经营管理合同》属于非法行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，案涉合同应认定为无效合同，金色四季酒店保留要求康伟臻赔偿损失的权利。因案涉合同无效，故金色四季酒店不同意支付违约金，对康伟臻主张的违约金计算标准也不认可。案涉房产已于2016年8月25日移交给康伟臻。另外，金色四季酒店已于2016年7月21日通知康伟臻案涉合同已无法履行，故其诉讼请求已超过了相应的诉讼时效（租金的诉讼时效为一年）。综上所述，请求驳回康伟臻的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求分别提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年1月1日，康伟臻与金色四季酒店签订《巴厘香 泉物业委托经营管理合同》（合同编号：×××26），约定甲方将其购买的址于同安区汀溪镇褒美村的巴厘香泉2＃楼605单元商品房委托给金色四季酒店经营管理，2016年1月1日至2016年2月28日为免租金的试营业期，正式委托经营管理期限为二十年，自2016年4月1日起至2035年3月31日止；乙方向甲方支付租金，租金收入应缴纳的税费由甲方承担，租金支付标准为：1-5年为购房总价的5％、6-10年为购房总价的5.25％、11-15年为购房总价的5.51％、16-20年为购房总价的5.78％；购房总价为601800元；双方每季度结算一次租金（不计利息），支付时间为下季度的第一周内；乙方逾期向甲方支付租金的，应按应付未付金额的同期银行贷款利率向甲方支付违约金，等等。合同签订后，金色四季酒店未支付任何租金。 2.2019年8月19日，康伟臻以金色四季酒店为被告向本院起 诉，要求金色四季酒店支付2016年4月1日至2019年7月31日期间的租金100300元及违约金10030元。本院以该案系房屋租赁合同纠纷，应适用专属管辖为由，将该案移送租赁房屋所在地法院即福建省厦门市同安区人民法院审理。之后，厦门市同安区人民法院报请厦门市中级人民法院指定管辖。厦门市中级人民法院于2020年4月24日作出（2020）闽02民辖12号民事裁定，裁定该案由本院审理。 本院认为，根据《物业委托经营管理合同》的约定，康伟臻将案涉房屋出租给金色四季酒店使用，金色四季酒店向康伟臻支付租金并于合同终止时返还房屋。因此，康伟臻和金色四季酒店成立房屋租赁合同关系。康伟臻与金色四季酒店签订的《物业委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系真实合法有效的合同，双方均应依约予以履行。金色四季酒店辩称案涉合同系无效合同，其已于2016年8月25日将案涉房屋移交给康伟臻，但未能提供相应的反驳证据，本院对其抗辩意见不予采纳。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。合同约定正式租期自2016年4月1日起至2035年3月31日，租金按季度结算，支付时间为下季度的第一周内。康伟臻于2019年8月19日就讼争租金提起诉讼，诉讼时效期间应当自最后一期房屋租金履行期限届满之日，显然并未超过诉讼时效。因此，金色四季酒店辩称康伟臻的诉讼请求已超过了诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。金色四季酒店应依照合同约定支付租金。根据案涉合同的约定，前5年租金为购房总价的5％，故月租金为601800元×5％÷12＝2507.5元。由此计算，2016年4月1日至2019年7月31日期间的应付租金共计100300元（2507.5元×40个月）。合同签订之后，金色四季酒店未向康伟臻支付过租金，因此，康伟臻主张2016年4月1日至2019年7月31日期间的尚欠租金共计100300元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同约定，金色四季酒店逾期向康伟臻支付租金的，应按应付未付金额的同期银行贷款利率支付违约金。结合双方约定的违约金计算标准、租金支付情况及支付期限计算，截至本案一审法庭辩论终结之日即2020年8月18日的违约金合计11211.84元。因此，康伟臻主张违约金10030元，有合同依据，亦未超过实际应付违约金数额，本院予以支持。金色四季酒店对上述违约金标准不予认可，但未能提供反驳证据，本院对其抗辩意见不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 厦门市金色四季酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向康伟臻支付租金100300元及违约金10030元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2507元，减半收取计1253.5元，由厦门市金色四季酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  黄佳丽 二〇二〇年八月二十八日 书记员  肖靖雯 附页： 本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。