安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1522民初4045号 原告:李有华,男,1966年9月12日出生,汉族,住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：孙文静，安徽万廷鹏律师事务所律师。 被告:田孝武,男,1982年12月19日出生,汉族,住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。 原告李有华与被告田孝武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李有华及委托诉讼代理人孙文静，被告田孝武及委托诉讼代理人田永均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李有华诉讼请求：1.请求判令被告付清尚欠房屋租金4.9万元，当庭增加违约金11025元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告租赁原告房屋做生意,并签订房屋租赁合同。合同约定：租赁时间从2017年4月8日起至2022年4月8日止,每年租金4.9万元,于每年4月8日一次性交清一年的房屋租金。但是在2020年5月4日被告突然说房屋不租了,原告也表示同意,并随口说:你还少我一年的房租费没给,被告当时说:“你等几天,我就把房租费给你结清。”原告认为，通过几年租赁时间,被告基本守信誉,但也并不是肯定就在每年的4月8日一次性交清一年租金,基本是在4月底以前分几次交清。为防止有误,原告每次收钱都打收条给被告。从2017年4月8日到2019年4月8日房租费已交清,从2019年4月8日以后到2020年4月8日以前房屋被告仍然在使用,但是在2020年5月4日那天被告向原告说房子以后不租了,原告也表示同意,所以才向被告催要所欠的一年房租费。现经原告多次催要,被告总以不欠房租费为由,拒付尚欠房租费。原告认为,继续催要无望,特向法院起诉,请求法院判令被告付清所欠房屋租金。 李有华提交证据有：1、身份证，证明原告诉讼主体资格。2、房屋租赁合同，证明原、被告之间存在合法有效的租赁合同，且被告并没有支付2019年4月8日至2020年4月8日之间依据租赁合同所欠的租金4.9万元。根据合同第二条第二项，依据合同收取日0.5%的违约金。 田孝武质证认为：对证据1没有异议。对证据2达不到原告的证明目的，同时该租赁合同第二条第一、第二小项并显示不出2019年4月8日至2020年4月8日4.9万元房租未缴的记录。请求法庭注意以下两点：第一，合同第五条第四项约定，乙方如拖欠房租累计一个月以上，原告有权终止合同、收回该房屋。本案中原告并未向法庭提供有收回房屋、终止合同的证据。 田孝武辩称：一、李有华系虚假诉讼。1、因田孝武没有续租李有华房屋，李有华心怀不满，讹诈田孝武。2、按照双方签订的《房屋租赁合同》约定每年4月8日前缴纳房屋租金，田孝武一直按照约定按时缴纳，从未拖欠过。3、因田孝武没有违约行为，李有华也无法向法庭提供有催要所谓“房租”的证据，如微信、信息、电话等。4、依合同约定，如田孝武拖欠房租，将负担日0.5﹪的违约金；但李有华在诉讼中并没有此，说明田孝武没有违约行为。5、按照《房屋租赁合同》五条第4项约定，若田孝武拖欠房租累计一个月以上，李有华有权终止合同、收回房屋。但李有华诉称，田孝武拖欠房租达一年以上，李有华既未要求终止合同、收回房屋，也没有提起终止合同诉讼。庭审时其当庭增加违约金11025元，如果没有补交该违约金部分的诉讼费用，该部分不属于本案审理范围。 二、李有华违背诚信原则。1、田孝武均按时缴纳房租，未出现拖欠现象，只偶尔推迟缴纳水、电费。李有华在收到水、电费缴费单时，均要求田孝武出具欠条，待田孝武拿缴费发票换取欠条，做事极为甚密。2、本案中，李有华如不能提供房租欠条，说明其重复收取房租，违背诚信。3、田孝武搬离李有华房屋后，现与李有华一墙之隔，若田孝武拖欠房租，李有华邻居也不会出租门面给田孝武。 综上，李有华违背诚信，进行虚假诉讼，丢掉了做人最基本的底线。同时，李有华在诉状中称其出具有收条，田孝武也给李有华出具有欠条，双方权利义务平等。在本起诉讼中，只要李有华能提供水、电费等欠条，田孝武愿照单付款。为此，请求法庭查清事实后，驳回李有华的起诉。 田孝武提交证据有：1、被告身份证，证明被告诉讼主体资格。2、证人证言，证明2019年4月8日被告已将到2020年4月8日的4.9万元房租以现金的方式全额支付；同时证明原告以水、电费拖欠要求被告出具相应的欠条等事实。 李有华质证认为：对证据1没有异议。对证据2不认可，有异议。因为第一，出庭作证一个证人不能相互佐证的情况下，孤证请求法庭不予认可。第二，证人系被告的员工，与本案有利害关系。第三，证人不认识原告，不知道原告什么名字，也没有数过被告当天给原告4.9万元钱。证人并不知道是什么钱，也不知道数额是多少，只是在店里忙生意。并且证人在2019年10月8日就已经辞职，我们今天诉讼请求的是要求被告支付2019年4月8日至2020年4月8日的房租，证人并不了解辞职之后的事情。 本院对原、被告所举证据认证如下： 一、对原告所举证据的认定：原告所举证据1、2均具有证据三性，本院予以认定。 二、对被告所举证据的认定：被告所举证据1具有证据三性，本院予以认定。证据2不具有真实性，故，本院不予以认定。 审理查明的事实：2017年4月8日田孝武租赁李有华所有位于霍邱县的门面房屋做生意,并签订“房屋租赁合同”（出租方：甲方即李有华，承租方：乙方即田孝武）。合同约定：租用时间从2017年4月8日起至2022年4月8日止,每年租金4.9万元,并于每年4月8日一次性（实际履行时或两次甚至多次）交清一年的房屋租金。每次交钱李有华都打有收条交给田孝武。合同第五项规定：乙方有下列行为之一的，1、2、3、略…。4、拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同、收回该房屋，乙方支付合同总租金20%的违约金…直至达到弥补全部损失为止。2017年4月8日至2019年4月8日两年度的租金双方已结清，从2019年4月8日以后到2020年4月8日以前案涉房屋田孝武仍然在使用。之后，李有华与田孝武房因房屋租金产生争议。李有华多次向田孝武催要第三年度租金4.9万元，田孝武以资金紧张一直拖欠。2020年5月4日田孝武说房屋不租了,李有华也表示同意,并说:还少一年的房租费没给,田孝武说:房租费已结清，不欠李有华的租金。其间，经他人协调无果，双方之间纠纷没能妥善解决，二人自行终止房屋租赁合同。2020年5月30日田孝武在租赁房主要物品搬离，李有华与他人另签订房屋租赁合同。其后李有华多次催要租金,田孝武以不欠房租费为由拒付。李有华遂诉讼来院，并提出上述诉请。 本案原、被告争议主要焦点有： 一、2019年4月8日被告是否存在给付原告现金行为。 二、若被告在2019年4月8日确实发生给付原告现金行为，金额多少？给付原告哪一年度的房屋租金。 关于焦点一、从庭审中可知，被告陈述在2019年4月8日给付原告现金4.9万元支付2019年4月8日至2020年4月8日第三年度房屋租金，证人屠某在回答被告代理人发问时说是在现场看到、听到的。但原告予以否认，被告亦没能提供付款凭证佐证。故，本院无法认定被告在2019年4月8日已将第三年度房屋租金付清。 关于焦点二、若被告在2019年4月8日确实给付原告现金，金额多少？给付哪一年度的房屋租金。从庭审查明：仅有被告陈述于2019年4月8日已给付清原告第三年度房屋租金，证人屠某在回答本院发问时却陈述，当时屠某在被告店屋正在忙自己的事，其间看到原、被告在交接现金，但并不清楚金额，也没听清原、被告之间给啥钱。可见，证人的两次陈述存在明显出入，故，该证言本院不予采信。 综上，本院认为；原、被告之间签订“房屋租赁合同”合法有效，双方均应按合同行使权利和履行义务。原告诉请被告支付第三年度房屋租金49000.00元，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。原告同时要求被告支付违约金11025.00元，显然偏高，但考虑到原告因被告违约有一定的经济损失，本院酌定被告按4000.00元支付给原告违约金。被告辩解：原告心怀不满，提起虚假诉讼。被告一直按照合同约定按时缴纳，从未拖欠过，也没有违约行为，原告也无法提供有催要所谓“房租”的证据。被告是否续租原告房屋，完全自由、自愿，被告无证据证明原告属虚假诉讼。被告是否拖欠原告租金，按生活常理和民间租赁房屋习惯，被告付款由原告立收据。被告提供不了相关收据，就无法证明已不欠原告租金。至于原告有无催要房租的证据，并不能认定原告系无理诉讼。因此，被告该辩解，本院不予采信。被告又主张，依合同第五条4项约定，若被告拖欠房租累计一个月以上，原告有权终止合同、收回房屋。但在一年多时间里，原告既未要求终止合同、收回房屋，也未提起终止合同诉讼。可以说明被告根本不欠原告租金。本院以为，原告确实存在怠于行使合同约定的相关权利，但并不能推定二人之间已无租金纠纷。被告还主张，被告并没有出现拖欠租金现象，只偶尔推迟缴纳水电费。原告在收到水电费缴费单时，均要求被告出具欠条，待被告拿缴费发票换取欠条。但均无相关欠条、收据佐证。所以，被告该主张，本院无法采纳。被告又辩解，现租赁原告隔墙邻居门面，若被告欠原告房租，原告邻居也不会出租门面给被告。被告与他人之间租赁关系与本案没有必然联系，被告该理由不能成立。被告另主张，原告当庭增加违约金11025元，若未补交相应诉讼费，该部分不属于本案审理范围。原告追加诉请部分与本案直接关联，可以在本次庭审中一并审理。综上，被告要求驳回原告的起诉，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李有华与被告田孝武房屋租赁在2017年4月8日签订的“房屋租赁合同”（已自行解除）； 二、被告田孝武给付原告李有华2019年4月8日至2020年4月8日一年房屋租金49000.00元； 三、被告田孝武支付给原告李有华违约金4000.00元。 上述第二、三项合计53000.00元，于本判决生效后十日内一次性履行完毕； 案件受理费1300元，减半收取650元，由原告李有华负担100元，被告田孝武负担550元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  丁庆武 二〇二〇年八月二十八日 书记员  郭媛媛 附1：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释》（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 附2：本案标的款应缴入以下账户 单位霍邱县人民法院标的款专户 账号12×××76 开户行农行霍邱支行