湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初12998号原告：武汉金盛锦申物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区黄孝河路协昌花园附**。法定代表人：李希，总经理。委托诉讼代理人：鄢来文（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡敏（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。被告：吕莉，女，1962年11月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：张玉龙，男，1959年12月28日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：武汉龙居酒店管理有限责任公司，，住所地武汉市江岸区黄孝河路**德盛大厦**法定代表人：张玉龙，董事。上述被告的共同委托诉讼代理人：彭振军（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。上述被告的共同委托诉讼代理人：高雅（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。原告武汉金盛锦申物业管理有限公司（以下简称金盛锦申公司）诉被告吕莉、张玉龙、武汉龙居酒店管理有限责任公司（以下简称龙居公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金盛锦申公司的委托诉讼代理人鄢来文，被告吕莉、张玉龙、龙居公司的共同委托诉讼代理人彭振军、高雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盛锦申公司向本院提出诉讼请求：1.被告吕莉、张玉龙、龙居公司支付截止2019年7月31日拖欠的物业费698,997.74元，滞纳金54,675.02元，共计753,672.76元（2019年8月1日至实际结清之日止的滞纳金以352,514.68元为基数，按日万分之三另行计算）。2.被告吕莉、张玉龙、龙居公司支付截至2019年7月31日的违约金115,887.53元（2019年8月1日至实际结清之日止的违约金，以拖欠的物业费为基数按每日千分之二的标准另行计算）。3.本案的全部费用由全体被告承担。事实和理由：2016年1月8日，原告与江岸区花桥街望才里社区居委会正式签订《临时代管物业服务协议》，该协议约定原告为坐落于江岸区黄孝河路95号的“德盛大厦”提供物业服务，服务期限为原告进场之日起至新成立的业主委员会作出终止履行本协议之日止，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元计算，物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三缴纳滞纳金等，上述合同正式签订前，原告已于2016年1月1日实际进场提供服务并获得认可。2018年2月12日，原告与德盛大厦第二届业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，该合同约定原告为坐落于江岸区黄孝河路95号的“德盛大厦”提供物业服务，服务期限为五年，即自2018年3月1日起至2023年2月28日止，物业服务费为3元/㎡·月，且双方就付费时间及违约责任等事项作了具体约定，原告依约提供物业服务，但被告未履行物业缴费义务，原告催收后，被告仍拒绝缴纳，因此，原告为维护自身合法权益，特依据相关法律、法规、司法解释的规定诉至法院，望判如所请。被告吕莉辩称，一、原告主张2016年1月1日至2016年8月1日的物业费已过诉讼时效。二、被告龙居公司属于物业管理相对独立区域，开业至今一直由酒店自行管理，原告并未依照物业服务合同向被告以及该处物业提供任何服务。三、双方对物业服务的缴纳存在争议，被告无拖欠物业费的恶意，原告要求被告支付违约金和滞纳金的诉讼请求没有事实和法律依据。被告张玉龙辩称，同意被告吕莉的答辩意见。被告张玉龙既非房屋产权人也非物业使用人，不应是本案被告。原告滥用诉权，造成被告张玉龙的实质损害，对酒店相关合作造成了影响。被告龙居酒店公司辩称，同意被告吕莉的答辩意见。根据物业管理条例的规定，被告龙居公司与被告吕莉之间没有缴纳物业费和签订物业协议，原告对被告龙居公司的诉请没有事实和法律依据。被告龙居公司没有收到函件，请法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。经审理查明：位于武汉市江岸区黄孝河路**“德盛大厦”系武汉海发实业有限责任公司开发建设。该大厦为一栋商住两用楼。1-3层为商用楼。2003年12月，吕莉购得该大厦1-3层并于2006年取得不动产登记。1-3层的建筑面积分别为1972.4㎡、2364.7㎡、2364.7㎡，合计6701.8㎡。因“德盛大厦”前物业公司不再提供服务，2015年12月30日，金盛锦申公司受托进驻该大厦。又因该大厦的业主大会尚未成立，2016年1月8日，“德盛大厦”所属江岸区花桥街望才里社区居委会代行业主委员会之责与金盛锦申公司签订《临时代管物业服务协议》。双方约定，江岸区花桥街望才里社区居委会（委托方，甲方）、金盛锦申公司（受托方，乙方）。物业占地面积3890㎡，建筑面积41700㎡，商网（6700㎡）、住宅小区（35000㎡）。代管事项有房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水道、落水管、烟道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、配电间；市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点等；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序等；等等。在代管期间负责向业主和物业使用人按季度预先收取物业管理服务费和车位使用费。代管期自本协议签订之日后，乙方进场之日起至甲方或新成立的业主委员会作出终止履行本协议的决定之日止。甲方可建议新成立的业主委员会在选聘物业管理公司时，在同等条件下优先选择乙方。本物业的管理服务费……商业2元/㎡向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理费的万分之三交纳滞纳金。代管协议履行中，德盛大厦第二届业主委员会于2016年7月27日成立，任期五年。2018年2月12日，甲方德盛大厦第二届业主委员会（委托方）与乙方金盛锦申公司（受托方）签订《武汉市物业服务合同》，约定物业名称“德胜大厦”，物业类型“住宅与商业物业”，建筑面积“40641.33㎡”，乙方提供的物业服务内容包括综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务等。物业服务合同期限为五年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止。商业物业3元/平方米·月，商业部分无论是谁在经营，按照法律法规的要求，必须缴纳物业费。业主按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年一月和七月的一至十日。业主应当按照本合同约定按时足额支付物业费，逾期不支付物业费的，业主委员会应当督促其限期支付。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担；业主自用的由业主承担，乙方使用的由乙方承担；公共使用的由业主按实分摊。业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日2‰的标准向乙方支付违约金。金盛锦申公司在合同履行期内，按约提供了相应的物业服务，如发电机房、水井房的维修（护）、保洁、绿化、道路平整、管道更换、疏通、代收电费等等。龙居公司自2016年1月1日起未向金盛锦申公司交纳物业费。2018年10月11日，湖北山河律师事务所受托向龙居公司邮寄《律师函》。另查明，吕莉与张玉龙系夫妻关系。武汉玉龙居酒店有限责任公司成立于2008年9月23日，公司现法定代表人为张玉龙。吕莉在购得“德盛大厦”1-3层商用楼后将该处提供给武汉玉龙居酒店有限责任公司作酒店使用。2011年8月24日，武汉玉龙居酒店有限责任公司名称变更为龙居公司。龙居公司在“德盛大厦”1-3层室内安装了电梯，改造了自动消防设施，并签署《“门前三包”责任书》，由龙居公司负责建（构）筑物（包括围墙）的墙基至人字沟之间距离的“三包（干净、美化、有序）”责任。自2016年1月起，龙居公司向武汉市自来水公司缴纳水费，水费包括综合水费和代收垃圾费。上述事实，有经过举证、质证的《临时代管物业服务协议》《武汉市物业服务合同》《工作记录表》《EMS邮政专递》《EMS邮政专递查询结果》《不动产登记信息查询单》《购房意向协议》《声明》《企业信息咨询报告》《“门前三包”责任书》《武汉市自来水有限公司发票》《结婚证》以及照片、当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：金盛锦申公司自2016年1月起为“德盛大厦”业主提供物业服务持续至今。金盛锦申公司与江岸区花桥街望才里社区居委会签订的《临时代管物业服务协议》、与德盛大厦第二届业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，均为继续性合同。双方在协议、合同中约定的“按季度预先收取物业管理服务费”“业主按半年交纳物业服务费”均是定期给付债务。该债务在合同履行过程中不断产生，因而各期债务清偿期届满后，均为独立债务。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，《临时代管物业服务协议》约定“按季度预先收取物业管理服务费”，本案所涉2016年第一季度物业费的诉讼时效期间自2016年4月1日起计算至2018年3月31日届满，此后债务的诉讼时效期间依此类推。因民法总则施行之日，依民法通则规定的诉讼时效期间尚未届满，故本案诉讼时效期间适用三年的规定。在三年诉讼时效期间，金盛锦申公司委托湖北山河律师事务所向龙居公司邮寄《律师函》，发生诉讼时效中断。金盛锦申公司于2019年12月13日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效期间。金盛锦申公司与江岸区花桥街望才里社区居委会签订的《临时代管物业服务协议》、与德盛大厦第二届业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，且金盛锦申公司已实际提供物业服务，“德盛大厦”业主亦未提出异议并接受物业服务，故前述协议、合同应认定为有效。依法成立的物业服务合同，对业主具有法律上的约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”本案中，吕莉系“德盛大厦”1-3层商用楼的业主，吕莉将该物业交由龙居公司使用，龙居公司系物业使用人。根据上述规定，在金盛锦申公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务后，物业使用人龙居公司应向金盛锦申公司支付截止2019年7月31日物业费690,285.40元（2016年1月1日至2018年2月28日，6701.8㎡×2元/㎡/月×26个月＝348,493.60元；2018年3月1日至2019年7月31日，6701.8㎡×3元/㎡/月×17个月＝341,791.80元），业主吕莉承担连带责任。张玉龙既非房屋产权人也非物业使用人，在本案中不承担责任。吕莉等抗辩“因双方对物业费的缴纳存在争议，并无拖欠物业费的恶意，金盛锦申公司主张违约金和滞纳金的诉讼请求缺乏依据。”该抗辩理由，本院予以采纳。另外，龙居公司自2016年1月起向武汉市自来水公司缴纳的自来水费中包括垃圾费。龙居公司在本案中并未提起反诉，其可在庭外依票据与金盛锦申公司结算、充抵，或另寻其他途径解决。综上，金盛锦申公司的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉龙居酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告武汉金盛锦申物业管理有限公司支付物业费690,285.40元；二、被告吕莉对上列判项确定的给付义务承担连带责任；三、驳回原告武汉金盛锦申物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,496元，由原告武汉金盛锦申物业管理有限公司负担2,500元，被告武汉龙居酒店管理有限责任公司负担9,996元，被告吕莉对被告武汉龙居酒店管理有限责任公司所负案件受理费承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  贵汉利人民陪审员  许鹏洲二〇二〇年八月十七日书 记 员  林慧娟