上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初36364号原告：杨欢，女，1981年8月10日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区柳石路********。委托诉讼代理人：刘新海，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜磊，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：忻鸣中，男，1950年11月17日出生，汉族，住上海市黄浦区南，住上海市黄浦区南塘浜路******iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：金松，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛雨思，上海兰迪律师事务所律师。原告杨欢与被告忻鸣中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨欢及其委托诉讼代理人刘新海、姜磊，被告忻鸣中的委托诉讼代理人薛雨思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨欢向本院提出变更后的诉讼请求：判令被告退还原告租赁保证金人民币76,000元。事实和理由：2019年1月4日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋用途为居住，建筑面积为283.32平方米，租赁期限自2019年1月21日起至2020年1月20日止，月租金为38,000元，每两个月为一期支付，租赁保证金为76,000元。同日，原告向被告支付租赁保证金，被告向原告出具《押金收据》。合同签订后，原告即入住系争房屋。然而，由于系争房屋的隔音效果极差，且楼上邻居长期、频繁地于凌晨时分吵闹，制造了极大的噪音，已严重影响到原告的正常休息。期间，原告曾多次要求被告出面解决该邻里问题，但被告始终消极拖延，未曾出面解决。后虽经原告自行要求居委会出面协调乃至报警，但居委会亦在多次协调后向原告承认其协调无果，以至该问题至今未能得到切实解决。根据合同约定，房屋用途为居住，但系争房屋未达到适宜日常居住的要求，且被告作为出租人未能履行其对租赁物的瑕疵担保义务，确保租赁物在合同履行期间具备相应的使用价值，致使合同目的无法实现，应当依法予以解除合同。2019年9月18日，原告委托律师向被告发函告知解除双方的租赁合同，并于2019年9月21日迁空、腾退系争房屋。被告收到《律师函》后，拒绝退还租赁保证金。原告认为，其在合同履行期间不存在任何违约情形，被告应当足额退还其所支付的租赁保证金，故原告诉至本院。忻鸣中辩称，合同约定擅自退租则租赁保证金不退还，原告先擅自退租、清空房屋，隔天才将解除合同的律师函发送给被告。其非系争房屋的产权人，系受产权人委托签订租赁合同，故被告主体不适格。原告尚欠付2019年9月的燃气费214.50元、电费1,191.09元，共计1,405.59元，此款已由被告代缴。租赁期间，原告饲养的宠物狗将保姆房的房门、厨房间进口门套线、消防门的门套线、燃气表间的门套线、书房墙角的壁纸、洗衣间的房门及门套线、主卧墙纸咬坏，被告修复墙纸花费1,500元、更换门套线花费2,500元，合计4,000元。其不认可原告所称隔音效果差，楼上制造噪音影响睡眠一事，原告未提供证据证明，且睡眠质量因人而异，故原告提前擅自退租无正当依据，应在租赁保证金中扣除违约金及上述费用。本院经审理认定事实如下：2019年1月4日，被告作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的原告签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告将位于上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告使用，建筑面积为283.32平方米，租赁期限自2019年1月21日起至2020年1月20日止；租金为每月38,000元，每两个月为一期支付租金；租赁保证金为76,000元。该合同第4.5条约定：“甲方应于租赁期满、乙方迁空交房屋当日，扣除乙方应负担之欠租、违约金及其他应付款后，将余额无息返还乙方，乙方应出具相应凭证予甲方；如甲方逾期支付，每逾期一日，则甲方须按月租金的0.5%支付滞纳金。”第9.2条约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预付租金及该房屋租赁保证金不退，若预付租金及该房屋租赁保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责其他赔偿。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告交付系争房屋，原告向被告支付押金(租赁保证金)76,000元，并陆续支付租金至2019年9月20日止。2019年9月18日，原告委托律师向被告发送《律师函》，告知因系争房屋存在极大噪音，合同目的无法实现，故通知自本律师函发具之日起，《房屋租赁合同》即告解除，并要求退还租赁保证金及未使用的租金。同年9月21日，原告搬离系争房屋。同年9月22日，被告收到上述《律师函》。后双方就退还押金及租金事宜协商未果，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供：1.网页截图及录音光盘，证明系争房屋的楼上作为短租、影视拍摄使用，深夜噪音严重。经庭审质证，被告对上述证据的真实性不予认可，表示无法确认所录制声音的地点及影响程度。2.原告与楼上邻居、小区物业、中介间的微信聊天记录，证明原告曾就噪音问题多方协调但未果，后于2019年8月31日向中介提出欲协商退租。经庭审质证，被告对上述证据的真实性不予认可，表示原告未就此事联系被告本人，且沟通时间显示为2019年8月，而合同签订日期为2019年1月，不能证明长期存在噪音。3.人民调解协议书、居委会投诉记录以及2019年9月27日原告与居委会沟通的录音光盘，证明原告曾就噪音问题寻求居委会协调，居委会称系争房屋一直有噪音问题，被告曾于2018年10月29日、11月12日与前租客就噪音问题进行调解。经庭审质证，被告认可人民调解协议书的真实性，但表示与本案无关，此前噪音问题已协商解决；不认可居委会投诉记录及录音的真实性，但从录音内容可以看出原告知晓被告为产权人的代理人。被告提供：1.系争房屋的照片、视频以及其与物业经理、维修人员微信聊天记录，证明系争房屋被原告所养的宠物狗损坏的部位及所支付的维修费用。经庭审质证，原告表示确存在宠物狗损坏房屋的情况，但对上述证据的真实性不予认可，聊天记录的日期为2019年12月，距原告搬离已有两个多月，无法证明上述损坏系原告造成。2.生活缴费凭证，证明被告代缴电费1,191.09元、燃气费214.50元。经庭审质证，原告认可上述证据的真实性，并表示同意在租赁保证金中抵扣上述费用。以上事实，由原告递交的《上海市房屋租赁合同》《押金收据》《律师函》、微信聊天记录，被告递交的生活缴费凭证等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。首先，关于合同主体问题。合同签订时，被告以自己名义作为出租方与原告签订合同，并在合同履行过程中收取原告支付的租赁保证金及租金，未有证据证明合同签订时被告曾向原告披露其系受产权人的委托签订租赁合同。被告以合同解除后原告知晓产权人系他人为由，认为其非合同出租方，该意见本院不予采信。原告以系争房屋存在噪音问题为由提前解除合同，虽然其曾就噪音问题与相关人员进行沟通协商，但未能充分举证证明上述问题确实无法解决从而导致合同目的无法实现，故本院认定原告提前解除合同的行为构成违约。原告认为合同约定的违约金标准过高，要求予以调整。原告提供的证据材料显示，2019年8月起原告开始沟通噪音问题，2019年8月31日原告向中介提出欲协商退租，2019年9月22日被告收到《律师函》，原告确就噪音问题协商一月有余，故本院根据合同的实际履行情况及原告的违约程度，酌情将违约金调整为38,000元。审理中，原告同意将被告代缴的燃气费、电费予以抵扣，本院予以照准。被告要求在租赁保证金中扣除原告造成的房屋损失费用，虽原告对被告提供的证据不予认可，但庭审中原告认可其饲养的宠物狗造成房屋损害的情况确实存在，故本院酌定该损失费用为1,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告忻鸣中于本判决生效之日起十日内退还原告杨欢保证金35,594.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,700元，减半收取计850元，由原告杨欢负担350元，被告忻鸣中负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年八月二十五日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。