上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初3901号原告(反诉被告)：赵峙，男，1998年4月25日出生，汉族，住河南省镇平县。被告(反诉原告)：朱思同，男，1984年3月7日出生，汉族，住山东省微山县。原告赵峙与被告朱思同房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，被告朱思同向本院提出反诉，本院依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)赵峙，被告(反诉原告)朱思同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵峙向本院提出诉讼请求：1、确认赵峙与朱思同签订的《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)于2020年2月14日解除；2、判令朱思同返还2020年1月30日至2020年3月20日的租金25,000元；3、判令朱思同返还押金15,000元；4、判令朱思同支付四台空调折价费4,000元。事实和理由：2018年8月29日，赵峙与朱思同签订租赁合同，约定赵峙向朱思同承租上海市虹口区东汉阳路XXX弄XXX号2401房屋(以下简称系争房屋)，作为民宿，租期自2018年9月20日至2024年9月19日，月租金15,000元，押金15,000元。因发生新冠疫情，2020年1月30日系争房屋因用于民宿被街道防疫小组张贴封条。2020年2月14日，赵峙发微信要求朱思同收回系争房屋，朱思同于2020年2月21日至街道沟通，告知赵峙需产权人本人签署承诺书才可解除封条，而居委会负责人员称朱思同签署承诺书即可，后也是在朱思同签署承诺书后解除封条。2020年3月23日，赵峙与朱思同当面协商未达成一致意见，后封条于3月23日下午或3月24日上午解除，3月25日赵峙至系争房屋清理物品搬离。赵峙认为系争房屋系因新冠疫情导致不得作为民宿出租经营，致合同目的无法实现，属于不可抗力，故起诉要求判如诉请。朱思同辩称并反诉称，同意解除租赁合同，但合同解除时间应为2020年3月23日。疫情初期，赵峙多次电话沟通要求减免房租，朱思同就此与产权人沟通后，未得到产权人许可。后朱思同与赵峙沟通，提出两种解决方案，一是由赵峙进行转租，转租后租金和押金退还给赵峙；二是租金支付时间改为按月支付，直至疫情结束，同时表示若上述两种解决方案赵峙均不认可便表示退租，可约定时间将房屋交付朱思同，但由于系争房屋被贴封条且小区不允许外来人员入内，客户无法看房，无法对外出租，租金无法退还，后赵峙便诉至法院。2020年3月24日朱思同签署承诺书，当日系争房屋封条被解除。不同意返还2020年1月30日至3月20日的租金，该时段仍处于租赁期限内，即使发生疫情，经营风险应由赵峙自行承担。不同意返还押金，赵峙未按照合同约定支付租金，朱思同有权根据合同约定没收押金。不同意支付空调折价费，双方解除合同系因新冠疫情所致，且系赵峙不愿继续履行合同，不应由朱思同承担该笔费用。另由于赵峙拖欠租金及水、电、煤气费用，且违反契约精神提前退房，现反诉要求：1、确认赵峙与朱思同签订的租赁合同于2020年3月23日解除；2、判令赵峙支付2019年12月、2020年1月期间的水、电、煤气费合计1,835元；3、判令赵峙支付违约金15,000元；4、判令赵峙支付免租期租金10,000元；5、判令赵峙赔偿中介费损失7,500元;6、判令赵峙支付2020年3月21日至3月25日的租金2,419.35元。赵峙针对反诉辩称，认可朱思同主张的2019年12月、2020年1月期间的水、电、煤气费金额，并同意支付。不同意支付违约金，系因新冠疫情导致合同目的无法实现，并非赵峙违约。不同意支付免租期租金，朱思同确给了赵峙20天装修期，但不是免租期。朱思同再次将系争房屋对外出租与本案无关，不同意支付中介费损失。2020年3月21日至3月25日期间，赵峙无法正常使用系争房屋，并于解除封条后即搬离系争房屋，不同意支付该时段的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为案外人林某某、胡某某。2018年4月1日，林某某出具授权委托书，委托朱思同作为代理人办理出租登记、签订租赁合同、收取租金、办理房屋交接事宜。2018年8月29日，朱思同作为出租方(甲方)，赵峙作为承租方(乙方)，双方就系争房屋签订租赁合同，约定，租期自2018年9月20日起至2024年9月19日止；月租金15,000元，首期付三个月押一个月，以后按每三个月结算一次，提前七天支付下次房租；租赁期满，乙方迁空、点清，交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认应立即将押金无息退还乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费及宽带等费用应由乙方自行承担，并按收费单如期缴纳；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方的中介方，待对方同意后，方可办理退房手续，如无特殊情况，必须住满租约期，如无故违约则向对方支付违约金15,000元，若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付乙方上述金额的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金；补充条款手写载明：甲方同意乙方做为民宿出租；租赁期间水、电、煤安全问题均由乙方负责，与甲方无关；家具及电器由乙方负责保养维护，若空调需要更换，费用由双方各付一半。后赵峙支付了押金15,000元，支付租金至2020年3月20日。2020年1月30日，疫情防控小组在系争房屋处张贴告知书及封条，载明根据上海市启动的防控疫情一级响应相关规定，所有民宿停止对外经营。2020年2月15日，赵峙通过微信要求朱思同收房退租金，朱思同表示违约要双方同意才有效。2020年2月21日，赵峙通过微信告知朱思同称居委要求朱思同签承诺书便可撕封条，朱思同回复称要房东才可以。2020年2月23日，赵峙通过微信告知朱思同称再次和居委确认，系争房屋的业主委托人可以签承诺书，朱思同回复称是街道说了算，要求明天问问再说。2020年2月25日，赵峙将本案起诉状通过微信发送给朱思同。2020年3月3日，赵峙通过微信与朱思同沟通，称疫情期间房租一人承担一半，后面房租递增取消。2020年3月20日，朱思同通过微信向赵峙发送催告函，要求赵峙于2020年3月23日前支付下期租金，若未付合同单方面终止，6年租期给予20天的免租期收回并追究违约责任。2020年3月23日，双方再次协商未达成一致意见。2020年3月25日，赵峙搬离系争房屋，系争房屋由朱思同收回。审理中，双方确认系争房屋内空调更换共花费12,557元，赵峙与朱思同各支付了6,278.50元。本院于庭后组织双方调解，赵峙表示如调解，要求朱思同返还2020年1月30日至3月20日期间一半的租金12,500元，并返还一半押金7,500元，其他诉请不再主张；朱思同则表示在不返还2020年1月30日至3月20日期间租金25,000元及押金15,000元的基础上，其他反诉诉请不再主张。后本院多次电话沟通调解，双方仍各自坚持上述调解方案。本院认为，赵峙与朱思同签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同约定，系争房屋用于经营民宿。合同履行中，因发生新冠疫情，2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据相关规定，所有民宿停止对外经营，1月30日系争房屋被张贴封条，无法正常经营。后2020年3月24日封条解除后，赵峙于3月25日搬离系争房屋，朱思同亦认可于该日收回房屋，故房屋租赁合同应于该日解除，解除日前的水、电、煤费用根据合同约定应由赵峙承担。合同解除后朱思同应将押金返还赵峙。关于1月30日至解除日前的租金，考虑到系因新冠疫情致合同无法正常履行，本院将根据公平原则酌情调整金额，多余部分租金由朱思同返还赵峙。因新冠疫情的影响，系争房屋被张贴封条，经赵峙与朱思同多次沟通，在封条解除后的次日朱思同即收回房屋，双方对不再履约达成一致意见，赵峙无需承担违约责任。关于空调折价费，考虑到租期以及可使用情况，应由朱思同酌情予以补偿，具体金额由本院酌定。关于朱思同主张的免租期租金及中介费损失，均缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条规定，判决如下：一、赵峙与朱思同签订的《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除；二、朱思同应于本判决生效之日起十日内返还赵峙租金9,750元；三、朱思同应于本判决生效之日起十日内返还赵峙押金15,000元；四、朱思同应于本判决生效之日起十日内支付赵峙空调折价费2,000元；五、赵峙应于本判决生效之日起十日内支付朱思同水、电、煤气费用合计1,835元；六、驳回赵峙的其余诉讼请求；七、驳回朱思同的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费925元，减半收取计462.50元，由赵峙负担231.25元，朱思同负担231.25元；反诉受理费329.19元，由赵峙负担164.59元，朱思同负担164.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二〇年八月二十六日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。