海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初3000号   原告:海南宾盛房地产开发有限公司，注册地址海口市琼山区，办公场所海口市琼山区。统一社会信用代码:9146000079313442X5。   法定代表人：程胜，该公司总经理。   委托诉讼代理人：葛宜敏，男，该公司项目经理。   被告：毛国盼，男，1989年5月3日出生，汉族，住海口市琼山区，现服刑于海南省美兰监狱三监区。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：陈桂英（系被告妻子），住海口市琼山区。   原告海南宾盛房地产开发有限公司（以下简称宾盛公司）与被告毛国盼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛宜敏、被告毛国盼及其委托诉讼代理人陈桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告宾盛公司向本院提出诉讼请求：1、被告赔付原告因被告断贷被中国银行股份有限公司海南省分行划扣的637332.16元及利息（从被划扣款项之日起按照中国人民银行住房贷款利率计算至实际还清之日止）；2、被告向原告支付违约金127466.43元；3、被告向原告支付房屋使用费（从2016年12月起按每月使用费7980元计算至本案结案之日止）；4、解除原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》(L00185832),被告协助原告撤销该房产在住建局的备案；5、诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告购买海口市龙昆南路东侧原告开发的项目“椰岛华庭”1#2103(合同编号L00185832),并于2016年4月21日与中国银行股份有限公司海南省分行（以下简称中行海南省分行）签订《个人贷款合同》(合同编号：2016年消房字2**)。依合同约定原告为被告承担担保责任，双方签署了关于按揭购房的补充协议(合同编号L00185832的附件七)。2016年始被告因其个人原因按揭贷款月供断缴，导致原告在中行海南省分行的保证金账户被划扣合计637332.16元,其中海口市龙华区人民法院因中行海南省分行起诉所作出的判决并于2020年4月24日划扣508374.92元；中行海南省分行因被告断缴始于2016年11月累计划扣128960.24元。根据海口市龙华区人民法院判决，被告与中行海南省分行签订的《个人贷款合同》已经解除，被告应支付给中行海南省分行的贷款本息已从原告的账户中划扣。依据原、被告双方签订的购房合同补充协议第二条8款：买受人以按揭贷款或公积金贷款方式支付房款时，若由出卖人承担还款担保责任的，买受人未能按个人购房借款合同履行还款义务，导致银行向出卖人划扣相应款项时，则买受人按以下方式承担违约责任：(1)自被扣款之日起30日内买受人偿还出卖人被扣款项的，除按中国人民银行住房贷款利率支付被扣款的利息外，还应支付被扣金额的10%的违约金。(2)买受人超出30日仍未偿还出卖人被扣款项的，出卖人有权将该房出售，或者出卖人通过申请法院采取拍卖、变卖等强制措施处分该房屋，所得款用于偿还全部被扣本息，违约金及房屋使用费用(按中国人民银行住房贷款利率计算被扣款期间的利息，按被扣金额的20%计算违约金，自商品房交付使用之日起，每个月的房屋使用费按总房款的1%的标准计算)。如有余额应归还买受人，如有不足由买受人补足。此外，买受人的装修出卖人不予补偿或赔偿。(3)如因买受人原因导致银行或公积金管理中心解除与买受人之间的个人借款合同，违约责任按照本协议第二条第8款第(2)项的约定进行处理。以上合同均采用相关部门颁布的标准文本。根据合同约定，被告需赔付原告因被告断贷被中行海南省分行划扣的637332.16元及利息，并按被划扣637332.16元的20%计付违约金127466.43元。原告于2016年11月8日在《海南日报》上刊登交房通知，被告应自2016年12月起向原告支付房屋使用费，每月的房屋使用费按总房款798000元的1%计算。综上所述，被告的行为已构成违约，并已严重损害了原告的利益。特起诉，恳请法院依法判决。   被告毛国盼辩称，一、2015年11月5日，原、被告签订关于海口市龙昆南东侧椰岛华庭1、2号商住楼1号楼21层1#2103房（以下简称：涉案房屋）的《海口市商品房买卖合同》（合同号：L00185832），约定房屋建筑面积97.77平方米，总金额798000元。2016年4月21日，被告与中行海南省分行签订关于涉案房屋的《个人房屋贷款合同》，约定被告向该行借款47万元用于购买涉案房屋。被告已依约向原告付清涉案房屋的全部购房款798000元，具体为2015年11月6日支付148000元、10万元；2016年4月5日支付8万元；2016年6月3日支付47万元。双方约定2016年11月11日下午交房，但是当天中午被告因涉嫌刑事犯罪，被海口市公安局琼山分局控制并羁押在海口市第二看守所，在看守所的时候，被告想让家属去办理交房手续，但是原告没有同意，房屋至今没有交付。2019年12月18日，海口市中级人民法院作出（2019）琼01刑终384号刑事裁定，被告因犯集资诈骗罪，被判处有期徒刑八年。现被告正在美兰监狱第三监区服刑。因此，从2016年11月11日起至今，被告一直处于被司法机关羁押、服刑的状态，被限制人身自由，系因客观方面及不可抗力等原因而无法向贷款银行及时还款，从而导致原告承担还款相关的担保责任，被告对此深感无奈，并在此向原告深表歉意。二、1、原告要求被告赔付因被告断贷而被银行扣划的637332.16元及利息16511.04元，没有事实和法律依据。理由：第一、根据原告提供的海口市龙华区人民法院（2020）琼0106执269号执行裁定书、协助扣划存款通知书的载明，只能证明执行法院作出了相关保全的裁定及向银行发出了相关协助扣划存款的通知，至于相应款项是否已被实际扣划，原告没有证据予以证明；第二、协助扣划存款通知书载明的款项是508374.92元，但原告却要求被告赔付637332.16元，因此该超额主张的部分显然没有事实根据；第三、原告要求被告赔付利息16511.04元，没有事实和法律依据。2、原告要求被告承担违约金127466.43元过高，没有事实和法律依据，不应得到支持。3、原告要求被告赔付房屋使用费335160元，没有法律依据。理由：第一、被告居于有效的《海口市商品房买卖合同》之约定，支付了全部购房款，系合法占有并使用该房屋；第二、原告不能即要求解除涉案合同，又同时主张房屋使用费，既没有法律依据，也对被告极其不公平。4、原告要求解除涉案《海口市商品房买卖合同》没有事实和法律依据。理由：第一、纵观涉案《海口市商品房买卖合同》及补充协议的全部约定，原告能解除合同的只有第六条（买受人逾期付款的违约责任）第1种方式第（2）项关于逾期付款出卖人有权解除合同的约定，再无其他约定，而被告早在签订该合同后依约支付完毕全部购房款，因此原告要求解除合同没有事实和法律依据;第二、在签订涉案《海口市商品房买卖合同》后，被告已经支付全部购房款，并且该合同也已经同步在海口市住建局备案，因此被告对该合同项下房屋已经拥有准物权（被告是因刑事羁押、服刑等原因暂时无法办理相关不动产权证书），因此，从保护房屋交易安全的法律原则及房屋买卖合同相关司法解释的要旨进行考量，原告在本案中主张解除涉案《海口市商品房买卖合同》是没有任何事实及法律依据的;第三、关于涉案房屋的当前价值。该房屋位于海口市龙昆南路东侧海南省高级人民法院的隔壁，南邻高铁东站，交通便利，北邻海南中学、海南师范大学，因此该房屋所属地段优越，既位于城市交通枢纽地带，又属于名校的校区房，其价值不是一般的商品房所能够媲美的。就目前海口市龙昆南路该地段的房屋价格而言，该房屋现在的单价最少应该是2万元每平方米，房屋总体估价应该在150万元左右，相比被告在2015年购买该房屋时总价格798000元而言，已经巨幅升值，因此，原告在本案中主张解除房屋买卖合同，严重违背了民法中的公平原则。请法院在必要时可以考量依法对涉案房屋的当前价值进行司法鉴定，以保护被告的合法权益。5、关于补充协议（附件七）第二条第4款第（2）项的约定。该约定载明：“买受人超出30日仍未能偿还出卖人被扣款项的，出卖人有权将该房屋出售，或者出卖人通过申请法院采取拍卖、变卖等强制措施处分该房屋，所得款用于偿还全部被扣款本息、违约金，如有余额应归还买受人，如有不足由买受人补足。”因此，本项约定的是原告在承担担保责任以后如何向被告追偿的问题，而不是约定关于解除房屋买卖合同的问题。综上，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，尤其是其主张的解除《海口市商品房买卖合同》的请求更是不符合民法中的公平原则及保护交易安全的原则。请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。   原告为证明其主张依法提交了：1、海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初15311号民事判决书、（2020）琼0106执269号执行裁定书及协助扣划存款通知书、结案通知书；2、中行海南分行保证金账户划扣明细；3、《海口市商品房买卖合同》及补充协议；4、《海口市商品房买卖合同备案表》；5、《椰岛华庭交房通知》及2016年11月8日的《海南日报》。被告为证明其主张提供了如下证据：1、《海口市商品房买卖合同》；2、《个人房屋贷款合同》；3、购房款发票；4、海南省海口市中级人民法院（2019）琼01刑终384号刑事裁定书。以上证据经质证，当事人对他方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年11月5日，原告宾盛公司与被告毛国盼签订《海口市商品房买卖合同》（合同号：L00185832），合同约定被告向原告购买位于海口市龙昆南东侧椰岛华庭1、2号商住楼1号楼21层1#2103房（以下简称：涉案房屋），房屋建筑面积97.77平方米，总金额798000元，签订合同时，被告支付首期房款248000元，剩余房款55万元向银行申请按揭贷款；原告应于2016年7月31日将房屋交付被告使用；原告逾期交房超过180日后，被告有权单方面解除合同。被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同；本合同涉及重大权益事项，应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知；书面形式为按合同中记载的地址、电话发函件，或在《海南日报》等媒体刊登通知、公告等，采用发函件方式通知的，本市内寄出三天后或本市外寄出五天后视为送达；若按上述方式联系不到对方，则相关责任由被通知方承担。该合同附件七本合同补充协议中的第二条第4款约定，被告以按揭贷款或公积金贷款方式支付房款时，若由原告承担还款担保责任的，被告未能按个人购房借款合同履行还款义务，导致银行向原告划扣相应款项时，则被告按以下方式承担违约责任：(1)自被扣款之日起30日内被告偿还原告被扣款项的，除按中国人民银行住房贷款利率支付被扣款的利息外，还应支付被扣金额10%的违约金。(2)被告超出30日仍未偿还原告被扣款项的，原告有权将该房出售，或者原告通过申请法院采取拍卖、变卖等强制措施处分该房屋，所得房款用于偿还全部被扣本息、违约金及房屋使用费及其他费用(按中国人民银行住房贷款利率计算被扣款期间的利息，按被扣金额的20%计算违约金)，如有余额应归还被告，如有不足由被告补足。此外，被告的装修原告不予补偿或赔偿。(3)如因被告原因导致银行或公积金管理中心解除与被告之间的个人购房借款合同，违约责任按照本协议第二条第4款第(2)项的约定进行处理。上述合同签订后，毛国盼于2015年11月6日向原告宾盛公司支付购房款248000元。2016年1月27日，海口市住建局对上述《海口市商品房买卖合同》进行了备案。2016年4月5日，毛国潘向宾盛公司支付购房款8万元。   2016年4月21日，中国银行股份有限公司海南省分行(以下简称中行海南省分行)（贷款人）与被告毛国盼（借款人）、原告宾盛公司（保证人）签订一份《中国银行股份有限公司海南省分行个人贷款合同》（合同编号：2016年年消房字2**，约定被告毛国盼向中行海南省分行借款47万元用于购买椰岛华庭1#2103房，期限240个月，贷款利率在中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率基础上上浮20%，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%；担保类型为所购房产抵押，保证人提供阶段性担保并签署相应的担保合同；借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，对合同抵押房屋和对应抵押土地行使抵押权，要求保证人承担保证责任；保证人（开发商）应按照本合同的约定承担连带保证责任。同日，中行海南省分行（质权人）与原告宾盛公司（出质人）签订一份《中国银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同》（合同编号：2016年保质押字264号），约定宾盛公司为被告毛国盼的贷款债务提供阶段性保证金质押担保，即自借款人办妥主合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且质权人收到他项权证正本之日起，出质人在本合同项下不再发生新的担保义务和责任，但在该日之前已发生的担保责任，出质人须以质押物予以承担；出质人将保证金转入保证金账户（账号：×××）即视为保证金移交质权人占有；在担保责任发生后，质权人有权以保证金优先清偿其在主合同项下发生的费用，剩余部分用于清偿主债权，也可以将保证金直接用于对外支付。上述合同签订后，原告宾盛公司将保证金存入保证金专用账户。中行海南省分行于2016年5月9日根据被告毛国盼指示将47万元借款支付给了宾盛公司。被告毛国盼向中行海南省分行出具一份借款借据，载明贷款利率为5.88%，借款期限为2016年5月9日至2036年5月9日。   2016年11月8日，宾盛公司在《海南日报》上刊登《椰岛华庭交房通知》载明：“椰岛华庭1号楼14-25层、2、3号楼已达到合同约定的交房条件，请符合交房条件的业主于2016年12月10日前，携带身份证、合同原件以及应缴纳的有关费用来我公司售楼处办理交房手续，逾期视为已办理房产交付手续。”   2016年11月11日，被告因涉嫌刑事犯罪被公安机关抓获。2019年8月5日，本院作出（2019）琼0107刑初26号刑事判决，以集资诈骗罪判处毛国盼有期徒刑八年，并处罚金10万元。毛国盼不服，提出上诉。2019年12月18日，海南省海口市中级人民法院作出（2019）琼01刑终384号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。现毛国盼服刑于海南省美兰监狱。毛国盼被捕后未能按约定偿还银行贷款本息，中行海南省分行根据《个人贷款保证金质押合同》的约定，自2016年12月至2020年3月期间，从宾盛公司质押保证金账户中扣款11笔共计128960.24元用于偿还毛国盼的贷款本息，其中2016年12月30日扣款6669.79元；2017年1月26日扣款3348.71元;2017年2月28日扣款3350.16元;2017年4月28日扣款3350.35元;2017年5月31日扣款3352.80元;2017年6月30日扣款3351.99元;2017年8月31日扣款3301.17元;2018年1月18日扣款16960.85元;2019年6月27日扣款54499.49元;2019年7月30日扣款3351.80元;2020年3月17日扣款27423.13元。   原告中行海南省分行与被告毛国盼、宾盛公司金融借款合同纠纷一案，海口市龙华区人民法院于2018年4月3日作出（2017）琼0106民初15311号民事判决：一、确认中行海南省分行与毛国盼、宾盛公司签订的《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》项下贷款本息全部提前到期；二、限毛国盼于判决生效之日起十日内向中行海南省分行偿还借款本金448375.18元及支付利息、罚息（计算方式：截止2018年4月2日，利息及罚息为4450.82元；自2018年4月3日起至付清之日止，以448375.18元为本金，按照年利率5.88%计付）；三、限被告毛国盼于判决生效之日起十日内向中行海南省分行支付财产保全费2800元、律师费2500元；四、中行海南省分行对宾盛公司名下在中行海南省分行的保证金账户享有优先受偿权；五、宾盛公司对上述债务承担连带保证责任。宾盛公司承担担保责任后，有权向毛国盼追偿。该判决生效后，中行海南省分行申请强制执行。海口市龙华区人民法院于2020年3月20日作出（2020）琼0106执269号执行裁定：在508374.92元的范围内冻结、划拨毛国盼、宾盛公司名下银行存款或查封、扣押、冻结、提取、扣留其他等值财产。2020年3月24日，该院向中行海南省分行发出《协助扣划存款通知书》，扣划宾盛公司银行账户内的存款508374.92元。2020年4月7日，该院作出《结案通知书》载明：“经本院执行，已扣划宾盛公司508374.92元（其中本金427020.36元、利息60133.80元、罚息744.97元、案件受理费8140元、执行费6775.79元、律师费2500元、保全费2800元、公告费260元）执行案款至本院账户，现被执行人已履行完毕。至此，申请执行人中行海南省分行向本院申请执行的（2017）琼0106民初15311号民事判决已全部执行完毕，现已结案。”2020年5月19日，宾盛公司向本院提起本案诉讼。   本院认为，原告宾盛公司与被告毛国盼签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点，一是被告是否赔付原告因被告断贷承担担保责任而被划扣的637332.16元及利息损失；二是被告是否向原告支付违约金；三是被告是否应向原告支付房屋使用费；四是是否解除案涉《海口市商品房买卖合同》。   一、关于原告主张被告赔付637332.16元及利息损失的问题。被告为购买原告开发的案涉房屋向中行海南省分行贷款，原告作为开发商与中行海南省分行签订《保证金质押合同》，约定在案涉房屋办理不动产权证至被告名下之前，原告为被告的贷款债务提供阶段性保证金质押担保。由于被告未按《个人贷款合同》的约定偿还中行海南省分行的到期贷款本息，中行海南省分行自2016年12月至2020年3月期间，从原告的质押保证金账户中扣款11笔共计128960.24元用于偿还被告的到期贷款本息。中行海南省分行向法院起诉提前解除与被告的《个人贷款合同》，经生效的海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初15311号民事判决，中行海南省分行与被告的《个人贷款合同》提前解除，被告须向中行海南省分行偿还剩余的借款本金及利息，并负担中行海南省分行实现债权所产生的费用；原告对被告的债务承担连带保证责任，原告承担担保责任后，有权向被告追偿。该案在执行过程中，法院于2020年3月24日扣划了原告的银行存款508374.92元。原告因被告断贷承担担保责任被扣划的上述款项共计637335.16元。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”原告主张被告赔付因被告断贷原告承担担保责任被扣划的637332.16元及利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持。根据案涉《海口市商品房买卖合同》附件七本合同补充协议中的第二条第4款的约定，被告未能按个人购房借款合同履行还款义务，导致银行向原告划扣相应款项，被告应按中国人民银行住房贷款利率计算被扣款期间的利息。被告毛国盼向中行海南省分行出具的借款借据上载明贷款利率为5.88%，故被告应按年利率5.88%向原告支付自扣款之日起至债务付清之日止的利息。中行海南省分行从原告保证金帐户共扣款11笔，11笔款项分别从扣款之日起计算利息至法院扣款之日止的利息分别为：6669.79元自2016年12月30日起至2020年3月24日止的利息为1268.06元；3348.71元自2017年1月26日起至2020年3月24日止的利息为622.44元;3350.16元自2017年2月28日起至2020年3月24日止的利息为605.20元;3350.35元自2017年4月28日起至2020年3月24日止的利息为572.40元;3352.80元自2017年5月31日起至2020年3月24日止的利息为554.74元;3351.99元自2017年6月30日起至2020年3月24日止的利息为538.73元;3301.17元自2017年8月31日起至2020年3月24日止的利息为497.67元;16960.85元自2018年1月18日起至2020年3月24日止的利息为2177.43元;54499.49元自2019年6月27日起至2020年3月24日止的利息为2376.72元;3351.80元自2019年7月30日起至2020年3月24日止的利息为128.11元;27423.13元自2020年3月17日起至2020年3月24日止的利息为31.35元。以上被中行海南省分行扣款128960.24元截止至2020年3月24日止的利息共计9372.85元。银行及法院扣款共计637332.16元的利息自法院扣款的次日即2020年3月25日起计算至债务付清之日止。   二、被告是否向原告支付违约金127466.43元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，虽然案涉《海口市商品房买卖合同》附件七本合同补充协议中的第二条第4款约定“被告超出30日仍未偿还原告被扣款项的，应按被扣金额的20%向原告支付违约金。”但违约金的性质既有补偿性，又有赔偿性，原告并未举证证明其除利息损失外还存在其他损失，综合考虑被告是因被限制人身自由而无法偿还贷款及原告的被扣款项，且本院已支持原告主张的利息损失，故原告主张被告支付违约金，本院不予支持。   三、关于被告是否应向原告支付房屋使用费的问题。虽然案涉《海口市商品房买卖合同》附件七本合同补充协议中的第二条第4款约定，被告超出30日仍未偿还原告被扣款项的，应自商品房交付使用之日起向原告支付房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房款1%的标准计算。但被告根据《海口市商品房买卖合同》的约定，已付清购房款，原告于2006年11月8日通过《海南日报》刊登公告通知被告等业主于2016年12月10日前办理交房手续，逾期按视为办理房产交付手续。虽然案涉房屋的不动产未办至原告名下，但原告对案涉房屋已享有准物权。原告在售出案涉房屋后还主张被告向其支付房屋使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。   四、关于《商品房买卖合同》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，根据案涉《海口市商品房买卖合同》的约定，被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同。而被告已经已按照合同约定向原告付清购房款，不存在合同约定解除的情形。根据补充协议（附件七）第二条第4款的约定，被告超出30日仍未能偿还原告被扣款项的，被告应向原告偿还全部被扣款本息并支付违约金，并未约定原告因此有权解除房屋买卖合同。故原告主张解除房屋买卖合同，既没有合同约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：   一、限被告毛国盼于本判决生效之日起十五日内向原告海南宾盛房地产开发有限公司赔付637332.16元及利息（截止2020年3月24日的利息为9372.85元；自2020年3月25日起的利息以637332.16元为本金，按年利率5.88%计算至债务付清之日止）；   二、驳回原告海南宾盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费7424元（原告已预缴），由原告海南宾盛房地产开发有限公司负担2237元，被告毛国盼负担5187元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 李一坚     二Ｏ二Ｏ年八月十七日   书记员 冯 钰   法官助理 贾 璇   速录员 徐汉鑫   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国担保法》   第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。   风险提示   1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。