重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0118民初5348号原告：刘屯，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：张莲，重庆新源律师事务所律师。被告：重庆市伟映实业（集团）有限公司，住所地重庆市永川区人民南路****，统一社会信用代码91500118203798374W。法定代表人：张伟。委托诉讼代理人：雷学军，重庆鉴识律师事务所律师。原告刘屯与被告重庆市伟映实业（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘屯及其委托诉讼代理人张莲，被告重庆市伟映实业（集团）有限公司的委托诉讼代理人雷学军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘屯向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的三份《订购协议》；2、要求被告双倍返还定金12万元；3、要求被告赔偿装修损失16万元；4、要求被告以6万元为基数从2015年12月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息至付清之日止。事实和理由：2015年12月15日，原、被告签订《永川帝琴花园商业内街订购协议》三份，分别约定原告向被告购买位于重庆市永川区XX路XX号、XX号、XX号的商品房，并分别约定签订协议时支付2万元作为定金。协议签订后，原告向被告支付了定金6万元，但被告一直未与原告办理商品房过户手续。直到2019年10月14日，被告才向原告寄送了退款通知书一份，通知原告办理退还定金的手续，并解除买卖合同关系。原告经调查得知被告出售给原告的三套商品房均已设立抵押权，其中111号房屋在2012年设立，113号和115号房屋在2014年设立。被告在订立协议时故意隐瞒涉案房屋已经设立抵押权的事实，欺诈原告并向原告出售已被抵押的房屋，严重违反法律法规的规定，原告遂提起本案诉讼。被告重庆市伟映实业（集团）有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，要求予以驳回。在双方签订的协议第二条第2点中约定，若因被告原因无法销售门面则退还原告定金，但不承担违约责任；只有在被告将门面另售他人的情况下，被告才承担双倍返还定金的责任。而被告并未将门面出售给他人，且被告希望继续履行合同。现三个门面的抵押权人正在主张抵押权，三个门面也已进入司法拍卖程序，原告若愿意继续履行合同，被告可通过竞买将三个门面买下后再转让给原告，若原告不愿意继续履行合同，被告同意退还定金6万元。经审理查明，重庆市永川区XX路XX号、XX号、XX号房屋是由被告开发建设的商业门面，房屋建成后，被告将该三个商业门面出租给案外人用于经营洗脚城。2012年7月23日，被告与案外人恒丰银行股份有限公司重庆永川支行签订《个人借款最高额抵押合同》，约定本合同抵押担保的主债权借款最高金额为1000万元，抵押物为包括重庆市永川区XX路XX号在内的房屋，并就抵押物办理了抵押登记手续。2014年3月24日，被告因在重庆三峡银行股份有限公司直属支行借款3800万元，而将包括重庆市永川区XX路XX号、XX号房屋在内的房屋用于抵押担保，并办理了抵押登记。2015年12月15日，原告作为买方与作为开发商的被告就重庆市永川区XX路XX号、XX号、XX号房屋分别签订《永川帝琴花园商业内街订购协议》，约定原告有意向购买被告开发建设的该三个商业门面，在签订三份协议时，就每套房屋原告自愿支付2万元给被告作为定金，原告须在接被告通知7个工作日内携三份订购协议、定金票据及身份证到被告指定地点签署商品房买卖合同等有关文件。同时约定，被告承诺该商业门面只卖给原告，不得再卖与他人，如被告将该商品房另售他人，属被告违约，被告应双倍返还买受人已付定金；如因原告原因不再购买该商业门面，属原告违约，所交定金作为违约金不再退还，被告有权将该商品房另售他人；若因被告原因该商业门面无法销售，被告退还原告所交定金，但不承担违约责任。该三份协议同时对房屋单价、面积、总价进行了约定。三份协议签订后，原告按每套房屋2万元的标准向被告支付了定金共计6万元。2016年9月，被告与原告的父亲刘正厚签订《房屋租赁合同》，约定被告将案涉三个商业门面出租给刘正厚用于经营洗脚城，租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日，每月租赁费6755元。同时约定房屋附属设备、设施及装修情况为一块水表、一块电表，合同期满，刘正厚交还被告房屋应当保证房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。装修条款中约定，在租赁期限内若刘正厚须对租赁物进行装修，须事先向被告提交装修设计方案，并经被告同意。后因刘正厚未按时缴纳租赁费，被告于2018年5月9日起诉至本院，要求刘正厚支付2017年10月起拖欠的租赁费33771元及违约金等。在本院组织调解下，双方于2018年8月8日达成调解协议，由刘正厚于2018年8月20日前支付被告租金33771元、律师费5000元等。2016年6月17日，本院作出民事裁定书，裁定案外人重庆宗申实业发展有限公司有权就拍卖、变卖被告所有的包括重庆市永川区人民南路113号、115号商业门面在内的房屋所得价款在债权范围内优先受偿。2019年10月14日，被告向原告发出《退款通知书》，称案涉三个商业门面因司法查封无法完成销售，按照双方签订的订购协议第二条第2项约定，要求原告于2019年10月18日前带上订购协议、定金收据及本人身份证原件，到被告处退还定金并完善解除协议相关手续。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条约定，依法成立并生效的合同对当事人均有约束力，当事人应当严格按照合同履行各自的义务。因案涉三个门面已进入司法拍卖程序，原告与被告签订的三份订购协议已无法履行，故原告要求解除该三份协议的请求成立，本院予以支持。原告与被告签订的三份订购协议内容清楚、明确，不存在歧义。三份订购协议双方责任条款中均约定，被告只有在将该商品房另售他人时才构成违约并双倍返还买受人已付定金；若因被告原因该商业门面无法销售时，被告只需退还原告所交定金，但不承担违约责任。三份订购协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方应当遵守。本案中，被告主观上并没有将三个商业门面出售给他人，只是因为抵押权人主张抵押权而导致三个门面将被司法拍卖或变卖，属于三份订购协议中约定的因被告原因无法销售的情形，被告只承担返还定金的责任，而无需承担包括双倍返还定金在内的违约责任。关于原告主张的装修损失，因原告没有举示证据证明原告对案涉三个门面进行了装修，而在庭审中，原、被告均称在签订三份订购协议时，案涉三个门面系由被告出租给案外人经营洗脚城，即三个门面本就是装修房。且被告举示的租赁合同证明案涉三个门面从2016年起由承租人刘正厚经营洗脚城，出租时的装修情况为一块水表和一块电表，并无其他设施；同时约定租赁期届满后，承租人不得留存物品或影响房屋的正常使用，该条约定可以理解为即便刘正厚进行了装修，也应当将装修物品带走、不得留存且不能影响房屋正常使用。刘正厚虽为原告之父，但原告亦未举示证据证明刘正厚对房屋进行了装修且该装修由原告出资，故对原告主张的装修损失本院亦不予支持。关于原告主张的利息，原告的法律依据包括《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，该条规定出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。本院认为，此处的利息为司法解释特别规定，而不仅仅是违约责任的一部分，虽然按照协议约定被告无需承担双倍返还定金等违约责任，但不能排除原告依据法律及司法解释的特别规定要求被告支付法定利息的权利。被告辩称原告主张的利息超过诉讼时效的理由不能成立，因被告占用原告的房款处于持续状态，且直到2019年10月14日被告才向原告发出《退款通知书》，此时原告才确定订购协议无法履行，才得以主张返还房款及利息。对于原告主张的利息，本院按中国人民银行规定的同期利率标准予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、解除原告刘屯与被告重庆市伟映实业（集团）有限公司2015年12月15日签订的《永川帝琴花园商业内街订购协议》三份；二、由被告重庆市伟映实业（集团）有限公司于本判决生效后三日内退还原告刘屯定金6万元并支付利息（以6万元为本金，从2015年12月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，以6万元为本金，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回原告刘屯的其他诉讼请求。案件受理费5500元，减半收取2750元，由原告刘屯负担1500元，被告重庆市伟映实业（集团）有限公司负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 杨 茜二〇二〇年八月二十七日书记员 石长清