山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0124民初1359号原告（反诉被告）：山东迅扬信息科技有限公司，住所地：济南市。法定代表人：郑淑伟，经理。委托诉讼代理人：谢良辉、赵诗勇，山东鲁平律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南乐盛置业有限公司，住所地：济南市。法定代表人：孙林平，总经理。委托诉讼代理人：尚俊、陈文美，山东秉诺律师事务所律师。被告：济南瑞诚置业有限公司，住所地：济南市。法定代表人：柳丽，经理。委托诉讼代理人：张楠，男，1986年2月9日出生，汉族，系该公司员工。原告（反诉被告）山东迅扬信息科技有限公司（以下简称：迅扬公司）与被告（反诉原告）济南乐盛置业有限公司（以下简称：乐盛公司）、济南瑞诚置业有限公司（以下简称：瑞诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）迅扬公司的委托诉讼代理人谢良辉、赵诗勇、被告（反诉原告）乐盛公司的委托诉讼代理人尚俊、陈文美、被告瑞诚公司的委托诉讼代理人张楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东迅扬信息科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与乐盛公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号:销售（字）201818806900，责令被告限期撤除该房产备案登记。2、诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、请求解除原告与乐盛公司签订的《商品房买卖合同》合同编号:销售（字）201818806900，责令被告乐盛公司限期撤除该房产备案登记，瑞诚公司予以配合。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告乐盛公司签订《商品房买卖合同》合同编号:销售（字）201818806900，原告了解到该房产已经对外出租，而且被告与合作单位瑞诚公司存在纠纷，该小区其他房产均无法办理房产证件。基于此原告与被告协商相关问题，双方均同意解除该合同，并由被告办理撤回备案登记手续，后被告未办理撤回备案登记手续。特诉至法院，望法院判如所请。济南乐盛置业有限公司辩称，被告乐盛公司与原告签订的房屋买卖合同合法有效，原告没有按照合同约定支付购房款，根据不安抗辩权原告应当先支付购房款才涉及到被告为原告办理房产证件的事宜。因此本案的原告诉求尚不具备成就条件，请求驳回原告的诉求。本案所涉房屋买卖合同是原告与被告乐盛公司签订的，与被告瑞诚公司无关。两被告之间系内部合作关系，被告瑞诚公司对外销售涉案房屋是在乐盛公司授权范围之内进行，在没有乐盛的授权情况下，瑞诚公司所作的任何行为均与乐盛公司无关。济南瑞诚置业有限公司辩称，同意解除与原告签订的商品房买卖合同，并撤除备案，同意承担诉讼费。济南乐盛置业有限公司向本院提出反诉请求，1、驳回反诉被告的诉讼请求；2、判令反诉被告向反诉原告支付房款160750元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金（以160750元未基数，自2018年6月1日起至全额应付款实际支付之日止，按日利率万分之一计算）；4、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2018年5月31日签订《商品房买卖合同》合同编号:销售（字）201818806900，根据合同第四、六条，反诉被告应在签订合同当日支付总房款的100%，即160750元。但反诉被告未依约支付，根据合同第七条，反诉被告应向原告支付违约金，望法院判如所请。山东迅扬信息科技有限公司辩称，不同意支付房款，本案也不存在违约情形，也不同意支付违约金。反诉费由反诉原告自己承担，反诉原告存在违约行为导致合同无法履行，合同应当解除。请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月3日瑞诚公司因合作开发房地产合同纠纷起诉乐盛公司至本院，本院作出（2019）鲁0124民初41号民事判决书，乐盛公司不服上述判决向济南市中级人民法院提出上诉，经审理上述法院作出（2019）鲁01民终7622号民事判决书。上述判决现已生效，上述生效法律文书查明事实如下：2010年12月26日，甲方（乐盛公司）、乙方（瑞诚公司）、丙方（乙方连带担保人）郑连军签订《项目承包合作协议书》，约定“甲方拥有济南市平阴县城翠屏街63号国有出让土地使用权，面积7501.66平方米，用途为城镇混合住宅用地，该地块拟建项目暂定名为乐盛商业广场（下称该项目）。现乙方对该项目经过现场勘验已经详细了解，对该项目建设承包经营，该项目开发的风险和利润由乙方承担和享有……一、乙方以甲方的名义办理该项目相关审批手续包括但不限于规划、拆迁、补偿、施工、销售、验收、售后服务、土地、房产分证等，甲方给予配合直至该项目结束，但乙方应将该项目的建设工程、安装工程等分包或转包给相应资质的施工单位，并承担经营过程中工伤、人身伤害等事故责任。二、该项目开发后商品房买卖合同及销售款项收据上，虽然由甲方加盖印鉴，但该销售款项实际由乙方收取，并由乙方实际履行商品房买卖合同义务，协议各方对此均无异议。商品房买卖过程中，如买受人因任何原因要求终止、解除合同或发生其他争议时，由乙方出面协调处理并承担全部法律责任；如买受人或第三人通过诉讼、仲裁要求甲方承担责任时，甲方承担责任后有权向乙方、丙方追偿……三、乙方支付甲方承包经营费用人民币3463.8万元……四、本协议签订后，因该项目向有关方支付的一切有关款项，包括但不限于建设工程款、农民工工资、材料费、人工费、税金、罚款、违约金、诉讼费、差旅费、律师代理费等均由乙方承担，项目收益归乙方享有……”。当日，上述甲乙丙三方签订《补充协议》，第6条约定甲方留给乙方管理使用济南乐盛置业有限公司财务章、法人章及其平阴分公司（以下称乐盛平阴分公司）财务章、法人章（共四枚）。若出现违法、违纪、违规事件，由乙方、丙方承担连带责任，并按给甲方造成的损失，双倍赔偿。协议签订后，瑞诚公司已将合同约定的承包经营费支付完毕。后案涉项目更名为翠屏淘宝城。瑞诚公司以乐盛公司名义开发案涉项目，案涉项目竣工验收后，瑞诚公司以乐盛公司名义对外办理房产销售、售后服务、土地及房产分证等手续，房产买受人将购房款汇入乐盛平阴分公司名下的银行账户。上述生效法律文书认定上述《项目承包合作协议书》真实有效，瑞诚公司已依约支付了全部成本经营费。2018年5月31日瑞诚公司使用乐盛公司合同专用章及乐盛公司当时的法定代表人孙久涛个人印章与迅扬公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同编号：销售（字）201818806900，上述合同出卖人为乐盛公司，买受人为迅扬公司，合同载明的主要内容有：买受人所购房屋的基本情况，楼号翠屏街淘宝城1单元3层302号；第四条，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5000元，金额160750元；第六条，付款方式及期限，一次性付款，买受人应在签订买卖合同之日，支付总房款的100%，金额为160750元；第七条，买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加），（2、）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。上述合同签订后进行了网签备案，迅扬公司未按约定支付房款，所购房屋也未实际交付。另查明，本案所涉房屋被济南信昌物业有限公司于2016年3月28日租赁给张媛媛用于经营，租赁期限为5年。本院认为，生效的法律文书已经确认瑞诚公司与乐盛公司签订的《项目承包合作协议书》合法有效，该协议书中瑞诚公司与乐盛公司对本案所涉商品房的销售进行了约定，“该项目开发后商品房买卖合同及销售款项收据上，虽然由甲方加盖印鉴，但该销售款项实际由乙方（即瑞诚公司）收取，并由乙方（即瑞诚公司）实际履行商品房买卖合同义务，协议各方对此均无异议。商品房买卖过程中，如买受人因任何原因要求终止、解除合同或发生其他争议时，由乙方（即瑞诚公司）出面协调处理并承担全部法律责任”。瑞诚公司依据上述合作协议约定对本案所涉房屋进行销售，瑞诚公司使用乐盛公司的公章以乐盛公司之名义与原告迅扬公司签订本案所涉《商品房买卖合同》。现原、被告各方均认可本案所涉《商品房买卖合同》真实、合法、有效，根据现有证据不能确认上述合同存在法定无效之情形，故上述合同合法有效。关于本案本诉部分，原告主张解除本案所涉《商品房买卖合同》，根据法律规定当事人协商一致的或存在法律规定的情形的，当事人可以解除合同。被告乐盛公司在《项目承包合作协议书》中对其销售房屋权利义务进行了处分，本案所涉《商品房买卖合同》义务由瑞诚公司履行，因解除合同发生争议也由瑞诚公司承担责任，乐盛公司对上述合同履行负有配合义务。本案各方当事人均认可本案所涉房屋实际控制人为被告瑞诚公司，故诉讼中被告瑞诚公司同意解除本案所涉合同，即为合同当事人就合同解除问题达成一致协商意见。另，瑞诚公司认可涉案房屋在本案所涉房屋买卖合同签订之前便租赁给他人用于经营，原告以涉案房屋存在租赁问题，以及两被告之间存在纠纷涉案房屋房产证件难以办理致其签订合同之目的无法实现为由诉求的解除本案所涉合同，上述理由有一定事实基础，因当事人已有解除合同之合意，本院不再审查。综上，本院对原告主张合同解除的意见予以支持。结合本案实际情况及法律规定，本案所涉合同于被告瑞诚公司答辩同意解除合同之日解除。被告乐盛公司经协议允许被告瑞诚公司以其名义签订房屋买卖合同，并给予配合至项目结束，现合同解除原告主张被告乐盛公司配合原告办理撤销《济南市房屋买卖合同》一份，合同编号：销售（字）201818806900网签备案手续，被告瑞诚公司予以协助，本院予以支持。关于本案反诉部分，本案所涉《济南市房屋买卖合同》合同编号：销售（字）201818806900符合解除条件，应予解除。且反诉原告乐盛公司已与瑞诚公司在《项目承包合作协议书》约定，房屋销售款实际由瑞诚公司收取，故其主张收取房款并无事实及法律依据。故本院对反诉原告主张反诉被告向其支付购房款及违约金等诉求予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）山东迅扬信息科技有限公司与被告（反诉原告）济南乐盛置业有限公司签订的合同编号：销售（字）201818806900的《济南市商品房买卖合同》于2020年8月7日解除。二、被告（反诉原告）济南乐盛置业有限公司配合原告（反诉被告）山东迅扬信息科技有限公司办理撤销合同编号：销售（字）201818806900的《济南市商品房买卖合同》网签备案手续，被告济南瑞诚置业有限公司予以协助。三、驳回被告（反诉原告）济南乐盛置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取50元，由被告济南瑞诚置业有限公司负担。反诉案件受理费1733元由被告（反诉原告）济南乐盛置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  韩新宇二〇二〇年八月二十日书记员  马 红