湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8594号上诉人（原审原告）：杨庆华，台湾地区居民，女，1970年8月24日出生，现住台湾地区高雄市楠梓区。台湾。委托诉讼代理人：杨胜英，女，1968年10月20日出生，汉族，住长沙市雨花区，系杨庆华之姐。被上诉人（原审被告）：长沙国兴实业发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道广大环球家俱城**。法定代表人：陈明。委托诉讼代理人：何贵昌，广东众诚律师事务所律师。上诉人杨庆华因与被上诉人长沙国兴实业发展有限公司（以下简称国兴公司）恢复原状纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初3863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨庆华上诉请求：1、请求改判长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初3863号民事判决或发回重审；2、请求判令被上诉人向上诉人交还委托租赁到期的门面，归还门面使用权，判令被上诉人停止侵权；3、请求判令被上诉人立即返还委托租赁门面给上诉人，并赔偿合同到期至今门面的一切损失；4、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对事实认定不清，被上诉人负有恢复门面原状并承担违约损失的义务。上诉人提交的证据足以证明上诉人在交付门面之前门面的原始状态是具有墙体的独立门面，一审证据相互印证，充分证明了被上诉人负有恢复门面原状的义务和责任，被上诉人应履行约定义务。二、原审判决法律适用不当。本案各方及政府主管部门明确了被上诉人应当恢复门面原状的责任，应适用《民法总则》第七条、《合同法》第八条、第二百三十五条之规定，但一审法院适用《合同法》第七条时，以上诉人滥用个人权利，损害公共利益为由对上诉人正当权益请求加以抑制，严重背离法律原则，属于适用法律错误。三、2018年3月31日以后在市场所发生的一切事情上诉人均未签字认可，与本案没有关联性，相关证据不能作为审理判决本案的依据。四、望城坡大市场业主管理委员会的行为与本案的委托协议关系无关联性，且业委会的任何决定都不能违反法律规定。五、一审被上诉人答辩罔顾事实。1999年2月29日，被上诉人通过大市场公司取得包括上诉人门面在内的大市场全部物业经营管理权，事实是在上诉人不知情的情况下的被迫交接。2002年6月27日，被上诉人在未经任何业主同意的情况下代表所有门面产权人与邵阳得丰公司签订大市场整体租赁经营合同，是一种严重的侵权违法行为。2002年7月17日，岳麓区政府联合几个部门发布通告后，被上诉人拆除了大市场的部分门面。2002年10月7日，上诉人被被迫清除市场，后上诉人的门面被被上诉人拆除。上诉人无奈于2002年8月与被上诉人签订了其单方拟定为期十五年半租金不公平的《委托协议书》。被上诉人应对上诉人的门面进行恢复，至于合同期满后，上诉人如何处置，是整体招租还是自我经营是两种毫无关联性的法律关系。综上，一审法院事实认定不清，法律适用不当，应依法支持上诉人的上诉请求。国兴公司辩称：一、上诉人等业主的房产证仅能证明房屋的原始状态存在墙体，不能证明其与国兴公司签订协议书时，门面墙体仍然存在。签署协议前大市场门面墙体已由政府街道办等部门为适应整体出租而组织拆除，交付之日原状即是拆除墙体后的状态，恢复交付之日原状，是指在租赁商邵阳得丰房地产有限公司（以下简称“得丰公司”）经营到期后拆除得丰公司经营期间进行的装饰装修，恢复交付之日状态，而非恢复门面墙体。1995年望城坡大市场（以下简称“大市场”）由湖南省望城坡大市场物业发展有限公司（以下简称“大市场公司”）开发建成。由于定位不当，产权复杂等原因，至1998年大市场已经历几度停业，闲置多年。1999年2月，为重新盘活大市场，岳麓区委、区政府专门组织成立望城坡大市场协调工作领导小组。2002年5月，大市场招商工作取得重大进展，得丰公司决定整体承租大市场建设大型家具超市。在区政府、协调办指示下，根据《启动望城坡大市场协议书》相关约定，由国兴公司代表大市场全体业主在2002年6月与得丰公司签订整体有偿使用大市场《合同书》，后国兴公司分别与上诉人等业主签订《协议书》获得授权。通过这种方式，国兴公司协助区政府破解了现实难题，自此大市场成功盘活，与招商整改前的萧条状态相比，上诉人等业主得以获得稳定的租金收入。二、望城坡大市场业主管理委员会由全体业主选举产生，代表全体业主意志，业委会在与国兴公司的委托协议到期后继续整体招租，应当视为大市场全体业主默认不需恢复门面内墙。运达公司管理期间上诉人等业主已获取由运达公司发放的租金，且租金金额相比原来翻番，上诉人等业主根本不存在租金损失。三、《望城坡大市场启动工作有关问题解答》对国兴公司不具有法律上的约束力。国兴公司自身并非租赁经营主体，是基于政府要求为顺利启动大市场成为全体业主的授权代表，授权代表的内容仅为代表业主与租赁商得丰公司签订整体租赁经营合同及代收代付租金，且这种授权和代理行为均为无偿服务。四、大市场目前没有门面内墙结构状况适合整体出租经营要求，有利于全体业主利益，若支持个别业主恢复墙体，将损害全体业主利益，甚至损害社会利益及区域经济效益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。杨庆华向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令由国兴公司按照房产部门设计立界线桩恢复杨庆华门面的原有墙体结构。2．由国兴公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：1994年，杨庆华购买了长沙市岳麓区××市场××平方米的新1**号门面，并办理了长房权证岳麓字第0×**号房屋产权证。1998年12月1日，湖南省望城坡大市场物业发展有限公司（以下简称“大市场公司”）出具一份“授权委托经营书”，将望城坡大市场除深圳土畜产茶叶进出口公司拥有的430余间门店之外的其它全部物业授权给国兴公司经营，国兴公司的经营所得用于偿还大市场公司的债务。1999年2月23日，湖南省长沙望城坡房地产开发总公司与深圳土畜产茶叶进出口公司、湖南省望城坡大市场物业发展有限公司及深圳蛇口凯丰经济发展公司签订了一份《启动望城坡大市场协议书》。协议第1条约定：深圳土畜产茶叶进出口公司在长沙注册成立国兴公司；第2条约定：成立国兴公司之目的是“理顺大市场公司之债权债务关系，承担对大市场公司在长沙形成的债权债务，并确保在两至三年内将大市场公司的债务清还完毕”。第3条约定：国兴公司依据不可撤销的授权委托经营书，取得对大市场的全部物业经营权。1999年5月24日，国兴公司注册成立。股东为深圳土畜产茶叶进出口公司和深圳市鹏燕物业管理有限公司。其中深圳土畜产茶叶进出口公司占股90%。后因望城坡大市场长期处于业主关门歇业、经营停顿状态，2002年6月27日，国兴公司（甲方）与得丰公司（乙方）签订了一份《合同书》，合同约定国兴公司为盘活位于长沙市岳麓区××市场××商铺××平方米，其中包括原告拥有的门面），并积极解决该市场的各种遗留问题，进行市场场地管理，实行整体对外招商有偿使用。国兴公司同意将望城坡大市场以现状整体交由得丰公司有偿使用，兴办家具超市。国兴公司同意给予得丰公司两年（不包括6个月的装修期）免收使用费的优惠。使用费从装修期、免市场使用费期期满之日起开始计算。以房管部门核准的房产面积计算使用费总额，市场总使用费为6090万元。得丰公司于每月的10号前将月使用费交纳给国兴公司。总使用期为15年零6个月（包括装修期、免市场使用费期）（即2018年3月31日止）。总使用期自国兴公司将场地全部交付给得丰公司之日起开始计算。并约定：国兴公司在得丰公司配合下负责执行处理该市场原出售的商铺的各种遗留问题。2002年10月，涉案门面（墙体）被全部拆除。2002年12月19日，广大环球公司核准登记成立并进入大市场进行经营，至2018年3月31日止，经营状况良好。2002年8月6日，杨庆华（甲方）与国兴公司（乙方）签订《协议书》约定，甲方同意委托国兴公司对外租赁经营甲方在湖南省望城坡大市场拥有的门面（面积为19.52平方米，产权证号为××），委托经营门面对外租赁经营的承租商由国兴公司确定，对外租赁经营合同书由乙方与承租商签订。委托租赁经营期限共15年零6个月（包括6个月装修期和2年免租期），自乙方将望城坡大市场所有门面全部交付给承租商装修之日即2002年10月1日起计算。杨庆华同意与国兴公司签订对外租赁经营合同书的承租商，在15年零6个月的租赁经营期内可以根据需要进行装修，可以改变门面结构，杨庆华不得干涉。在本协议书终止时，甲方如要求恢复委托租赁经营门面在交付之日原状的，乙方应当恢复。在本协议书终止时，乙方未按照甲方要求恢复委托租赁经营门面在甲方交付给乙方之日原状的，应向甲方赔偿所造成的经济损失。另查明，2017年11月14日，湖南省望城坡大市场首次业主大会会议筹备组发布《湖南省望城坡大市场首次业主大会会议决议公告》：湖南省望城坡大市场首次业主大会议于2017年11月3日至11月10日举行。会议审议通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》；选举产生了曾妙（深圳土畜产茶叶公司代表）、王志勇（湖南嘉国公司代表）、程建祥（长沙运达公司代表）、杨月华、陈正、罗正平、唐伍酃为业主委员会委员，李理为业主委员会候补委员。2017年11月14日举行的业主委员会会议，推选程建祥为主任，罗正平为副主任。首次业主大会会议筹备组依法履行职责完毕，自即日起解散。2017年11月30日，长沙市岳麓区住房和城乡建设局出具《业主委员会备案通知书》：长沙市岳麓区湖南省望城坡大市场小区第一届业主委员会，给予你会第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2017年11月10日，任期五年。2018年3月24日，湖南省望城坡大市场业主委员会制定《望城坡大市场物业临时管理方案》。2018年3月31日，湖南省望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司签订《临时委托管理合同》，委托期限为2018年4月1日起至2018年6月30日止。2018年5月23日，望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司制定《望城坡大市场租金分配方案》，具体内容为：依据业主与长沙运达管理有限公司签订的委托协议书，按照与经营户签订的租赁合同实际数据，确定大市场价值和比例系数，综合考虑公摊面积后，由长沙运达物业管理有限公司对租金实行分配，并确定了具体的分配支付办法如下：1.租金分配管理主体严格按照收益分配方案分配到每个租金分配对象。2.针对极少部分无因管理的业主，在岳麓区××市场协调办监督下，由长沙运达物业管理有限公司专户储存。待联系上相关业主后将租金按照实际发放金额返还。3.相关产权权属不明确业主，在岳麓区××市场协办监管下，由长沙运达物业管理有限公司预留其租金专户储存，待相关手续完善后，再行发放。2018年7月，湖南省望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司签订的合同到期后，湖南省望城坡大市场业主委员会又成立了应急小组对涉案望城坡大市场进行管理。2018年11月，望城坡大市场举行了第二次业主大会，并于2018年11月23日发布《湖南省望城坡大市场第二次业主大会会议决议公告》，载明：“湖南省望城坡大市场第二次业主大会于2018年11月13日至11月20日举行，会议审议了市场经营管理方案等五项议题。一、通过议题一，即同意授权业主委员会按照业主大会决定的市场经营管理方案一，以“三大公司为主的业主自治”方案开展租赁管理公司和经营管理公司选聘……三、通过议题三，即审议通过《湖南省望城坡大市场业主代表大会制度》……”该公告附件1《湖南省望城坡大市场经营管理方案（草案）》中“议题内容”部分载明：“方案一：三大公司带领全体小业主自行管理市场（一）管理方式三大业主公司带领全体小业主自行管理市场，分设租赁管理公司、经营管理公司。1.租赁管理公司：以三大业主公司（嘉国、深土、运达）为股东设立“长沙嘉深达物业管理有限公司”，负责根据业主、业委会的委托，代收代发业主租金，并接受业主大会、业主代表大会、业委会、业主监事会的领导和监督。2.经营管理公司：以嘉国公司为全资股东设立经营管理公司（名称暂未定），负责投资改造大市场，进行统一招商经营，并向经营户收取管理费以收回投资（嘉国公司承诺，业主大会可以优先以同等条件向社会选聘，在签订正式合同之前，均欢迎全体业主举荐和自荐）。3.经营期间，如遇到对望城坡大市场的征收或拆迁，租赁公司和经营管理公司不能代替业主处理征收或拆迁事宜，补偿标准按照政府当时的拆迁标准执行……”。现望城坡大市场由长沙嘉深达物业管理有限公司在进行租赁管理。一审法院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第六条之规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”及《中华人民共和国合同法》第七条之规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”可知，法律的本意在于实现社会的公平与正义，对各种利益加以衡量和协调，以维护社会整体利益的均衡和发展。当个人权利行使所能取得的利益，与他人及国家社会因其权利行使所受的利益损失相冲突时，则应对两种利益进行比较衡量。如果个人权利的行使使其所得利益较少而他人和国家社会所受的损失更大时，则对个人权利的行使应当加以抑制。杨庆华作为本案所涉门面所有权人享有对该门面的占有、使用、收益等权利。涉案望城坡大市场的大部分业主均与国兴公司签订了委托经营协议书，对大市场公司的委托经营行为及为望城坡大市场的整体经营而改小门面的行为予以追认，同时，与望城坡大市场昔日的萧条状态相比，建成家具超市后的望城坡大市场为大部分业主谋取了更多的利益。因此，国兴公司的委托经营行为以及将望城坡大市场改建成家具超市的行为符合大部分业主的利益,得丰公司整体租赁经营协议到期后，望城坡大市场目前仍按原商户延续整体经营，正常对外营业。虽然单从物权的角度看，杨庆华可以基于其门面的所有权行使物上请求权，要求相应主体恢复门面原状或返还门面，但杨庆华对其物权的行使将导致湖南省望城坡大市场的整体性经营遭到破坏，大部分业主已经获得的租金利益将丧失，而杨庆华行使恢复原状等物上请求权所获得的利益却远远小于大部分业主因其权利行使所遭受的损失。因此，从利益平衡的角度考量，杨庆华对其门面行使恢复原状的物上请求权将损害大多数商铺租赁户的经营利益及整个望城坡大市场的统一运营。另，根据杨庆华与国兴公司签订的委托协议书约定在本协议终止时，杨庆华如要求恢复委托租赁经营门面在交付之日原状的，国兴公司应当恢复。综合本案，该委托协议书已于2018年3月31日终止，杨庆华未能提供充分、有效的证据证实涉案门面在交付之日系何种状态，且涉案门面已由业主委员会统一管理租赁，国兴公司无权对涉案门面进行处分，故对杨庆华请求国兴公司恢复其门面原有墙体结构的诉请，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回杨庆华的全部诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审期间，上诉人未提交证据，被上诉人提交了湖南省高级人民法院（2020）湘民申691号民事裁定书一份，证据真实、合法，与本案待证事实有关，本院予以采信。根据被上诉人二审提交的民事裁定书，本院查明，2020年4月30日，湖南省高级人民法院就滕丹诉长沙国兴实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷进行再审后作出（2020）湘民申691号民事裁定。该案中的再审申请人与本案上诉人杨庆华均系望城坡大市场业主。其在该案中的诉请与上诉人杨庆华一致，也是要求国兴公司“按照房产部门设立的立界线桩恢复门面原有墙体结构”。湖南省高级人民法院在（2020）湘民申691号民事裁定认定，从门面现状来看，门面墙体经过拆除以及长期的整体租赁，该门面与市场其他门面的使用权已存在部分重合，单个门面的处分会影响到整个市场门面所有者的利益。……成立业主委员会并召开业主大会经多数业主表决同意继续按照原商户延续整体经营，现正常对外营业。此种情况下，虽然再审申请人对门面的使用可能未实现个人利益最大化，但整个门面所有者对门面的使用实现了利益最大化，同时在门面所有者之间也实现了利益的平等与均衡。原审法院综合考虑上述情况，从利益平衡的角度，驳回再审申请人腾丹要求国兴公司恢复门面原有墙体结构的诉讼请求并无不当。本院认为，上诉人一审的诉讼请求为“由被告按照房产部门设计立界线桩恢复原告门面的原有墙体结构”，上诉人二审要求法院判决“国兴公司赔偿合同到期至今门面的一切损失”，超出了上诉人一审的诉讼请求，不属于本案二审审理范围，本院依法予以驳回。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：国兴公司应否返还杨庆华门面、恢复门面原有墙体结构。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和使用，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，上诉人作为涉案门面的所有权人，对自己的不动产享有占有、使用、收益、处分的权能，但上诉人行使门面所有权以不损害公共利益和他人合法权益为限。从涉案大市场的经营历史状况来看，市场中的门面业主在经历过保留墙体自行使用和拆除墙体整体出租两种模式之后，在业主大会中，多数业主表决同意继续按照原商户延续整体经营，可见整体经营的模式符合市场全体业主整体利益的最大化，单个门面的处分会影响到整个市场门面所有者的利益。此外，考虑到自2018年3月31日国兴公司与得丰公司签订的《合同书》到期后，国兴公司已不再对涉案门面进行经营管理，望城坡大市场由长沙嘉深达物业管理有限公司进行管理，涉案门面实际由承租户经营使用。在目前状况下，上诉人要求国兴公司恢复其门面墙体，不但直接影响相邻门面的整体性使用价值，亦有损于市场业主的整体利益。因此，一审法院为了实现利益的平衡，驳回上诉人一审诉讼请求并无不当，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人杨庆华负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年八月二十八日书记员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。