上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初11201号原告(反诉被告，住所地上海市**。法定代表人：韩俊瑞，总经理。委托诉讼代理人：罗黎明，上海方洛律师事务所律师。被告(反诉原告，，住所地上海市**法定代表人：刘毅，总经理。原告上海瑞广工贸有限公司诉被告上海宏历电气有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日受理后，依法适用简易程序。在诉讼中，被告上海宏历电气有限公司提出反诉，本院对本诉和反诉进行了合并审理，并于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告上海瑞广工贸有限公司的法定代表人韩俊瑞、委托诉讼代理人罗黎明、被告上海宏历电气有限公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海瑞广工贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2014年1月21日签订的《厂房租赁合同》无效；2、判决被告腾空、搬离上海市XX区XX镇XXX新村XXX号厂房；3、判决被告支付原告占有使用费(从2019年3月1日起至实际腾空、搬离日止按年租金100,000元计算，即每日273.97元)；4、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告变更诉请为：1、判决确认原、被告于2014年1月21日签订的《厂房租赁合同》无效；2、判决被告腾空、搬离上海市XX区XX镇XXX新村XXX号厂房；3、判决被告支付原告占有使用费(从2019年3月1日起至2020年2月29日止占有使用费110,250元，2020年3月1日起至实际腾空、搬离日止按每日317元计算)；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2008年3月1日从上海市XX区XX畜牧场租赁位于上海市XX区XX镇XXX新村XXX号的土地2371.5平方米，后原告在土地上建造了厂房使用。2014年1月21日，原告将建造的厂房租赁给了被告使用，约定年租金100,000元，以及约定租赁期限、付款方式等内容。2019年4月29日，上海市XX区XX镇人民政府向原告下发了责令限期拆除违法建筑决定书，责令原告于收到决定书之日起一日内自行拆除上述违法建筑，但由于被告不愿搬离而无法拆除。涉案厂房是原告私自建造，未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。目前，被告的租金付到2019年2月28日，2019年3月1日起至今未付租金。为维护自身的合法权益，原告遂提起诉讼。被告上海宏历电气有限公司辩称，涉案厂房的租赁原、被告系通过第三方中介介绍的，原告当时称涉案厂房是有产证的，并且双方在厂房租赁合同中也明确写明原告保证承租房屋物业为合法物业。对于原告要求被告搬离的诉请，被告认为原告赔偿其相关损失后才能搬离，搬离是需要时间的，需给予相应的搬离时间。被告在诉讼中提出反诉请求：1、请求判决原告赔偿被告装修损失、搬迁损失、房租未到期差价损失、停产利润损失、误工损失、审价费用、评估费用等合计984,753.24元(在庭审后，被告书面提出要求原告赔偿各项损失为：评估的损失959,951.96元及评估少评部分损失106,934.31元)；2、请求判决原告退还保证金(订金)10,000元；3、请求判决原告补开全部实际已支付付房租租金518,400元的增值税专用发票；4、请求判决原告在没有赔偿被告经济损失前，不得要求被告搬离该厂房；5、请求判决原告承担反诉费用。事实与理由：被告于2014年1月21日与原告签订了厂房租赁合同，前39天为装修期，从2014年3月1日正式起租，约定租赁期为10年。根据厂房租赁合同第八、九条的约定，原告方保证承租物业为合法物业，若原告方给被告方造成经济损失应由原告方赔偿。经被告打听，厂房确为原告所建。厂房原为毛坯厂房，考虑到要用10年，经原告同意，被告对该厂房进行投资，在大车间加盖了2层办公楼(一层用于做仓库、宿舍，二层用于做办公室)、在小车间外侧盖了一个洗浴房简易厨房，并对厂房整体进行了装修，安装水电等。2018年8月1日被告收到XX区XX镇人民政府的告知书，被告所租厂房为违法搭建，2019年4月29日XX区XX人民政府下发了责令限期拆除违法建筑决定书，限期1日内拆除违法建筑，2019年6月13日XX区XX镇人民政府下发了拆违文书送达通告，2019年7月2日XX区XX镇人民政府下发了责令限期拆除违法建筑公告。期间，原告一直推脱未作处理，现企业已不能正常生产经营。原告的违法搭建行为，让被告企业面临强拆，原告隐瞒违法建筑骗取被告投资的行为，给被告造成了巨大的经济损失，故提起反诉，请求法院依法判决。原告对被告的反诉请求答辩称，不同意被告的第一项诉请，认为金额过高，由法院依法处理。对于被告主张的订金10,000元无异议，同意在本案中一并处理。另因双方之间约定的房租较低，且走的是私账，租金直接打入了原告法定代表人韩俊瑞的账户，开具发票应当走公账，故开具增值税发票相关税费应当由被告承担。不同意被告第四、第五项诉讼请求。涉案租赁厂房被告也是打听过系由原告建造的，原、被告及中介三方均是知晓厂房是没有产权的。原告上海瑞广工贸有限公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原、被告工商信息，证明原、被告主体资格。被告对此未提出异议。2、厂房租赁合同，证明原告将厂房租金给被告的事实及租赁事项的约定。被告对此无异议，表示合同是中介提供的，并且原、被告双方都是看好认可后签订的。3、土地租赁合同，证明原告向案外人上海市XX区XX畜牧场租赁位于上海市XX区XX镇XXX新村XXX号土地，并在土地上建造厂房的事实。被告表示对土地租赁合同真实性不清楚。4、XX镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书，证明涉案厂房系违法搭建及XX镇人民政府责令原告限期拆除的事实。被告对此无异议。被告上海宏历电气有限公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1、厂房租赁合同，证明被告向原告租赁厂房的事情及相关事项的约定。原告对此无异议。2、XX镇人民政府告知书、XX镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书、文书送达通告、责令限期拆除违法建筑公告，证明涉案厂房系违法建筑被责令拆除的事实。原告对此无异议。3、收条，证明给付订金的事实，订金条子写了15,000元，但是在被告付租金时原告减扣了5,000元，所以在原告处的订金还有10,000元。原告对此无异议，认可被告尚在原告处的订金为10,000元。另，本院根据被告的申请委托相关的鉴定机构对涉案厂房涉及的部分资产进行了评估，并对厂房部分建筑及装修现值进行了造价鉴定：1、上海联合工程监理造价咨询有限公司(以下简称“联合公司”)出具的被审价厂房(XX镇XXX新村XXX号厂房)的部分建筑及装修现值造价鉴定意见书、补充说明及审价费发票。2、上海申威资产评估有限公司(以下简称“申威公司”)出具的资产评估报告及评估费发票。对于联合公司出具的审价意见书及补充说明，原告表示真实性认可，对意见书现值总意见无异议，但是对意见书中涉及被告改建厂房中的房中房部分(大车间1层21,152.31元、大车间2层21,922.97元)不认可，属于被告方私自搭建的，没有经过原告同意的部分应当予以剔除。原告对于审价费发票无异议。被告对审价意见书及补充说明有异议，认为砖木结构的房屋的经济耐用，砖木结构，非生产用房40年，所以应按40年折旧。并且认为这些部分都是已经附合了，是不能拆除的，对于原告要求剔除的部分也不认可，被告认为其没有私自搭建，都是经过原告同意的，故不同意剔除。被告对审价费发票无异议。对于资产评估报告，原告表示对真实性无异议，但是都是属于间接损失，不同意赔偿，对于评估报告上写的其他法院系笔误无异议。原告对评估费发票无异议。被告对于资产评估报告及评估费发票均无异议，另表示停产损失包括(停产停业损失，员工的误工损失)。对于评估报告上写的其他法院系笔误无异议。根据对证据的审查，综合分析当事人的质证意见，本院认证如下：原告提供的证据1，被告未提出异议，且能证明本案原、被告的主体资格，故本院对此予以采信。原告提供的证据2、4，被告对此无异议，且能证明案件事实，本院对此予以采信。原告提交的证据3，被告表示对真实性不清楚，但能够证明涉案厂房土地来源，故本院对此予以采信。被告提交的证据1-3，原告均无异议，且能证明案件事实，故本院对此均予以采信。现原、被告对于被告申请的由法院委托的相关机构作出的审价意见书、审价费发票及资产评估报告、评估费发票真实性均无异议，且能作为案件审理依据，故本院对此均予以采信。根据上述采信的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：原告于2008年3月1日从上海市XX区XX畜牧场租赁位于上海市XX区XX镇原XX畜牧南场，位于XX中学南，北至XXXX建筑公司大门出来的路边，南至原XXX大门出来的路边，东至养鸡场中间的路边，西至某某建筑公司和原XXX的围墙边，占地面积2371.5平方米，后原告在该上海市XX区XX镇XXX新村XXX号土地上建造了厂房使用。2014年1月21日，原、被告签订了厂房租赁合同，原告将建造的涉案上海市XX区XX镇XXX新村XXX号厂房租赁给了被告使用。合同约定被告租用该厂房期限为10年，即自2014年1月21日至2024年2月28日止，前39天为装修期，装修期内原告方免收租金，正式起租时间为2014年3月1日。厂房建筑面积1076平方米/空地面积1200平方米。年租金为人民币壹拾万元整(大写)，前三年无递增，后期每年递增5%。双方签订合同时，被告向原告支付保证金人民币壹万元整(大写)和六个月租金，(2014年3月1日至2014年8月31日)。合约期满被告付清租金及一切费用之后，原告应将保证金全额退还被告。被告应每6个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付，逾期15天未付租金，原告有权终止合同……原告将厂房出租给被告作生产用途使用。被告应保持厂房原貌，不得随意拆改建建筑物、设施、设备。如需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施。……原告保证承租房屋物业为合法物业，若原告给被告造成经济损失应由原告赔偿，若被告给原告造成经济损失则由被告赔偿损失给原告。……合同还对其他事项作了约定。后被告对该厂房进行了投资、装修。2018年8月1日、2018年8月9日XX区XX镇人民政府作出告知书，告知被告所租厂房为违法搭建，限期清空并拆除。2019年4月29日XX区XX人民政府下发了责令限期拆除违法建筑决定书，限期1日内拆除违法建筑，2019年6月13日、2019年6月19日XX区XX镇人民政府下发了责令限期拆除违法建筑决定书文书送达通告，2019年7月2日XX区XX镇人民政府下发了责令限期拆除违法建筑公告。另，审理中，被告申请对承租的涉案XX镇XXX新村XXX号厂房的部分建造、厂房装修损失、水电安装损失及拆迁的设备搬迁和安装费用、合同未到期搬迁厂房的房租差价损失、搬迁期间的停产停业损失、误工损失等经济损失进行司法鉴定。本院依法分别委托联合公司及申威公司进行司法鉴定。联合公司出具部分建筑及装修现值造价鉴定意见书，鉴定结论意见为：对申请方主张的被审价厂房(XX镇XXX新村XXX号厂房)的部分建筑及装修现值进行造价鉴定，经鉴定，该标的物部分建筑及装修原值鉴定造价为239,633.96元，该标的物按固定资产计算折旧，厂房年限为20年，至2019年9月份该标的物申请人已使用66个月，故该标的物部分建筑及装修现值鉴定造价为239,633.96*(240-66)/240=173,734.62元。另，联合公司出具了被审价厂房(XX镇XXX新村XXX号厂房)的部分建筑及装修现值造价鉴定意见书有关意见的补充说明，针对申请人即本案被告对造价鉴定意见书的疑问进一步补充说明，意见如下：一、关于二楼木制门框少评估的争议。申请人认为：二楼木制门框少评估8套，200元/套，合计应增加1600元。我司认为：本鉴定意见书鉴定内容根据现场勘察数据进行计取，申请人上述主张的内容已包含在本鉴定意见书成品套装PVC门内，不应单独计取。二、关于折旧年限的争议。申请人认为：根据砖木结构房屋的经济耐用年限标准，砖木结构，非生产用房40年，所以应按40年折旧。我司认为：在本鉴定意见书鉴定结论中，该标的物按固定资产计算折旧，厂房年限为20年，至2019年9月份该标的物申请人已使用66个月，故该标的物部分建筑及装修现值鉴定造价为239,633.96*(240-66)/240=173,734.62元。我司按申请方的意见，按40年折旧计算该项费用为239,633.96*(480-66)/480=206,684.29元，现将此部分列为争议，若法院裁定认可申请方意见，则在鉴定金额173,734.62元的基础上增加32,949.67元，提请法院依法裁定。申威公司出具资产评估报告书，评估结论为：经成本法、市场法评估，在假设条件成立的前提下，上海市高级人民法院委托的上海市XX区人民法院受理的(2019)沪0116民初11201号一案所涉标的物在评估基准日2020年6月24日的市场价值为720,318元，大写：人民币柒拾贰万零叁佰壹拾捌元整。评估结论详细情况见资产评估明细表。资产评估结果汇总表：1、可搬迁资产—设备、存货等：评估价值(原值38,630元、净值38,630元)；2、不可搬迁资产—水管、电线等：评估价值(原值24,252元、净值24,252元)；3、厂房搬迁—停产损失：评估价值(原值107,600元、净值107,600元)；4、厂房搬迁—房租差价损失：评估价值(原值549,836元、净值549,836元)，合计评估价值(原值720,318元、净值720,318元)。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中的出租厂房已被人民政府明确认定为违章建设并限期拆除，故原告与被告于2014年1月21日所签订的《厂房租赁合同》应为无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2019年3月1日至今涉案房屋仍由被告占用，且未支付相应的占有费，故原告要求被告自2019年3月1日起至2020年2月29日支付厂房占有使用费110,250元以及自2020年3月1日起至被告实际搬离日按每日317元计算的诉请，并未超过双方在合同中所约定的租赁费，符合相关规定，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告要求被告腾空、搬离涉案厂房的诉请，于法有据，本院予以支持。被告在返还原告出租物时应将已构成附合的装饰装修物一并返还，如被告对已构成附合物损坏的话，原告可另行主张权利，要求被告承担相应的赔偿责任。原告作为出租方，明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证的仍出租给被告使用，因租赁合同无效的造成被告损失应承担主要责任；而被告作为承租方，在签约时原告虽表示出租房屋系合法物业，仍应对涉案厂房的状况具有审慎的注意义务，但其疏于注意而与原告签订租赁协议，应承担次要责任。故酌定原告承担因租赁合同无效的造成被告损失70%的赔偿责任。本案的争议焦点在于因租赁合同无效造成被告的损失范围？合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿。目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态。信赖利益不包括、亦不应超过合同履行利益，即合同履行后可以获得的利益。据此，赔偿范围通常包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失。根据相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。出租人未明示同意装饰装修的，结合房屋类型、合同约定的租赁用途及合同实际履行情况来认定出租人对承租人装饰装修的意见。出租人根据房屋租赁合同关于租赁用途的约定可以预见承租人装修行为的，或出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修，但在合理期限内未提出异议，又或在合理期限内提出异议后继续履行合同的，法院一般可认定出租人对承租人的装饰装修不持异议。原告现虽表示对大车间的装饰装修持有异议，但未在合理的期限内提出异议，故本院视为原告对被告该部分的装饰装修不持异议。现原告对已形成附合的装饰装修(即包括联合公司出具部分建筑及装修现值造价鉴定意见书内所载明内容以及申威公司出具资产评估报告书内第二项不可搬迁资产—水管、电线等)明确表示因涉案的厂房系违章建筑，已被责令限期拆除，故表示不同意利用，故本院由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告租赁涉案房屋的用途系开办工厂，因此被告在涉案厂房中进行装饰装修，搭建办公楼层系开办工厂的合理装饰装修。被告对于涉案厂房部分建筑及装修现值鉴定造价按固定资产计算折旧20年有异议，但其在庭审中明确表示其租赁涉案厂房用途系开办工厂，故联合公司根据固定资产折旧厂房20年的年限计算折旧，并无不当，本院予以确认。故本院对被告对于联合公司出具的造价鉴定意见书的异议意见难以采纳。因此，本院确定被告的部分建筑及装修现值损失为173,734.62元。另，对于不可搬迁资产(水管、电线)本院结合评估报告确定损失为24,252元，系不可搬迁财产已产生附合，故本院对此予以确认。而搬迁费则是房屋实际经营、使用人因搬离房屋时所产生的设备迁移损失，故依其性质，被告有权要求赔偿其搬迁费损失，故本院结合评估报告确定为38,630元。对于被告主张的停产停业损失属于合同无效产生的间接损失。本案中，原、被告因合同无效所承担的责任为缔约过失责任，双方租赁合同无效的损失赔偿范围通常仅包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，而不包括承租人的经营损失、员工遣散等间接损失。因此，本院对被告反诉主张的停产损失(含停产停业损失、员工的误工损失)难以支持。对于被告主张的房租差价损失等信赖利益损失，因原告对此有异议，认为涉案厂房租赁时的单价是低于市场价的，且认为房租差价损失亦系属于间接损失。本院认为，由于涉案厂房租赁合同无效，被告势必需另行租房，产生一定的房租费损失或订约机会信赖损失，故本院综合当事人过错程度、另行租房差价及成本、合同剩余租期等因素酌情确定损失为60,000元。综上，因租赁合同无效的造成被告的损失296,616.62元，由原告承担70%即207,631.63元。对于被告主张要求原告开具已支付租金费的增值税发票的诉请，本院认为因原、被告在租赁合同中未约定相应的开具发票的义务，且开具增值税发票属于行政管理范畴，故本院对被告的该项诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海瑞广工贸有限公司与被告(反诉原告)上海宏历电气有限公司于2014年1月21日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海宏历电气有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离上海市XX区XX镇XXX新村XXX号厂房，并将该房屋返还给原告(反诉被告)上海瑞广工贸有限公司；三、被告(反诉原告)上海宏历电气有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海瑞广工贸有限公司自2019年3月1日起至2020年2月29日止的房屋占有使用费110,250元；四、被告(反诉原告)上海宏历电气有限公司应于本判决生效之日起十日内按每日317元的标准支付原告(反诉被告)上海瑞广工贸有限公司自2020年3月1日起至实际搬离上海市XX区XX镇XXX新村XXX号房屋之日止的房屋占有使用费；五、原告(反诉被告)上海瑞广工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海宏历电气有限公司损失207,631.63元；六、原告(反诉被告)上海瑞广工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海宏历电气有限公司保证金10,000元；七、驳回被告(反诉原告)上海宏历电气有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取525元，由原告负担368元，被告负担157元。反诉案件受理费减半收取6,874元，由原告负担4,812元，被告负担2062元。审价费14,179元、评估费10,000元等合计24,179元(被告已预付)，由原告负担16,925元、被告负担7,254元。原、被告所负之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 夏海中二〇二〇年八月十四日法官助理 孙洪雷书 记 员 孙洪雷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。