广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初5552号原告：郑王桂，男，汉族，1993年6月20日出生，公民身份号码：441************811，住址：惠州市****办事处****社区居委会****村****号。委托代理人：刘苏全，广东方正联合律师事务所律师。第一被告：李**，男，汉族，1991年7月8日出生，公民身份号码：421************830，住址：湖北省广水市*******。被二被告：朱佩佩，女，汉族，1990年7月5日出生，公民身份号码：421************223，住址：湖北省广水市*******。第三人：惠州市金桥惠实业有限公司，住所地：惠州市惠城区***************。法定代表人：文某1。原告郑王桂与被告李**、朱佩佩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑王桂及其委托代理人刘苏全、被告李**、第三人惠州市金桥惠实业有限公司的法定代表人文某1到庭参加诉讼，被告朱佩佩经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告郑王桂诉称：第一被告、第二被告系夫妻关系。2019年7月13日，原告、二被告与第三人就惠州市*****小区第**号楼**层**号房（不动产权证号：粤（2019）惠州市不动产权第0***9号）签订《房地产买卖及居间合同》（合同编号：NO.JQH），约定：“二被告将该房屋作价810000元出售于原告，原告于2019年7月19日前向二被告支付购房定金20万元，剩余购房款由原告申请银行按揭付款支付。二被告在签订本合同后7日内向原抵押银行办理提前还贷申请（即“赎楼”），并于2019年9月1日前完成“赎楼”并将《房地产权证》或《广东省商品房买卖合同》原件交于第三人保管。如二被告或原告不如期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或第三人发出催告通知七天后仍不履行的，逾期超过15天的，守约方有权解除合同。如因卖方（二被告）原因致使本合同未能履行的，则二被告构成违约，二被告向原告双倍返还定金，并退还原告已支付的转让价款，同时向第三人支付本合同约定的服务佣金。守约方、第三人为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担。”合同签订后，原告依约于2019年7月18日支付二被告定金20万元，第二被告向原告出具《收款收据》。此后，原告已依约申请银行贷款并已获批通过，但因二被告直未办理“赎楼”导致原告无法办理按揭及过户手续。2020年2月19日，原告向二被告发送《督促履行合同义务通知书》，要求二被告于10日内完成“赎楼”并继续履行该合同，但二被告在签收该通知书后一直未履行合同义务，现原告欲解除《房地产买卖及居间合同》并要求二被告双倍返还定金、退还购房款及承担相应违约费用。综上所述，原告、二被告、第三人签订的《房地产买卖及居间合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约交付定金后，被告未依约办理“赎楼”及履行合同义务，已构成违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”故被告应双倍返还定金，退还原告支付的购房款并承担本案中原告为追索违约金所支付的律师代理费、保函费等相关费用。1、判令原告与二被告解除《房地产买卖及居间合同》；2、判令被告双倍返还原告购房定金324000元，并退还原告已支付购房款38000元；3、判令被告承担本案律师代理费25000元、保函费3870元；4、本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。第一被告李**辩称：涉案房产做贷款的时候审批时间是2019年7月份到10月中旬，这段时间已经打乱了，10月底已经通过审批，通过之后我找第三方做赎楼，12月份才开始赎楼，赎楼费5万元我愿意自己承担，在办证时第一、二被告的资料已经全部提交给第三方了，但是最后时第三方不收款，要过了年才帮我们办事，原告给予我的时间是3月20日前办理，我3月28日才回到惠州办理，但是原告不愿意了，并要求我赔偿违约金。第二被告朱佩佩未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。第三人惠州市金桥惠实业有限公司述称：对于原告的起诉没有意见。查明的案件事实经审理查明：两被告系夫妻关系。2019年7月13日，经第三人提供居间服务，原告、两被告及第三人签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告通过居间方即第三人向两被告购买惠州市*****小区第**号楼**层**号房，不动产权证号：粤（2019）惠州市不动产权第0***9号，建筑面积为87.98平方米，物业转让价为810000元；原告于2019年7月19日前向被告支付购房定金200000元，首付款双方未作明确约定，除定金及首期款外的转让价款由原告向银行申请贷款，银行贷款费用由原告承担，原告采用商业贷款；被告应在签订合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，原、被告双方同意按被告赎楼方式进行赎楼，被告于2019年9月1日前完成“赎楼”并将《房地产权证》或《广东省商品房买卖合同》原件交于居间方托管，但在抵押银行通知还贷前若存在逾期供款的，逾期供款责任均由被告承担；原、被告双方须在签署本合同15个工作日内备齐有效证件签署递交物业报税所需资料……；原、被告同意被告在收到全部房款后3日内，将该物业交付给原告使用，原告收楼时应签收交接单；违约责任，若因被告原因致使合同不能履行，则被告构成违约，被告向原告双倍返还定金，并退还已支付的转让价款，同时向居间方支付合同约定双方应支付的服务佣金；守约方、居间方为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担……。2019年7月18日，原告向被告转账支付定金20万元。被告出具了《收款收据》予以确认。2020年2月19日，原告向两被告发送《督促履行合同义务通知书》，要求两被告于10日内完成“赎楼”并继续履行该合同。原告于2020年6月16日提交涉案房产的《不动产登记结果》，显示涉案房产仍处于抵押状态，抵押权人为中国工商银行股份有限公司惠州富力国际中心支行，债权金额31万元。另涉案房产已被案外人闫淼申请查封，查封时间为2019年10月30日，查封期限三年，现仍处于查封状态。原告为本案诉讼，支付律师费25000元，并提供了相应的代理合同、发票、转账凭证。另查，闫淼与朱佩佩房屋买卖合同纠纷一案，案号（2019）粤1302民初14034号，经审理查明2019年3月18日，被告将涉案房产出售给案外人闫淼，2019年5月21日，被告签订《协议承诺书》，约定被告于2019年5月31日前办理涉案房屋的不动产权证，并将不动产权证原件交给居间方惠州市家易兴房地产经纪有限公司托管，如被告未能按照此协议约定的期限2019年5月31日前办理不动产权证，则视为被告违约，被告须在10个工作日内向闫淼退回定金200000元，并赔偿闫淼20000元整作为违约金及按合同违约责任条款违约方须向居间方支付违约金20000元整。逾期超过三天的，每逾期一日违约方须按物业转让价的万分之五支付给原告及居间方。本院于2019年12月5日作出判决，判决如下：一、被告朱佩佩应向闫淼退还本金200000元及违约金20000元。二、被告朱佩佩向闫淼支付逾期还款违约金（以本金200000元为基数，从2019年6月14日起，按照日利率万分之五计算至清偿之日止）。三、驳回闫淼的其他诉讼请求。该民事判决书已发生法律效力。裁判理由和结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人所签订的《房地产买卖及居间合同》是三方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案争议焦点被告是否构成根本违约，原告主张解除合同是否依法成立。首先，原告已按合同约定于2019年7月18日履行支付定金200000元的义务。其次，合同约定被告应在签订合同后7天向原抵押银行办理提前还贷申请手续，被告于2019年9月1日前完成“赎楼”并将《房地产权证》或《广东省商品房买卖合同》原件交于居间方托管，但截止2020年6月16日涉案房产仍抵押给中国工商银行股份有限公司惠州富力国际中心支行，依然未注销抵押登记，被告未能履行合同约定，其行为已构成违约。第三，涉案房产在出售给本案原告前，已出售给案外人闫淼，但被告未能与案外人闫淼妥善解决纠纷，涉案房产至今仍被案外人闫淼查封，依然不具备过户条件。综上，被告的行为已构成根本违约，原告请求解除合同，依法有据，予以支持。关于原告请求双倍返还定金问题，被告已收取原告定金20万元，根据合同违约责任约定，若因被告原因致使合同不能履行，则被告构成违约，被告向原告双倍返还定金，并退还已支付的转让价款。故，原告请求被告双倍返还定金，依法有据，予以支持。关于本案定金金额的认定问题，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，原告主动将定金调整为162000元，符合上述法律规定，故被告应返还原告双倍定金324000元，并退还原告购房款38000元（200000元-162000元）。关于原告主张的律师费25000元，依据合同约定守约方、居间方为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担，故被告应支付原告聘请律师费25000元。关于担保费3870元，合同中未作明确约定，故不予支持。被告朱佩佩经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证及抗辩的权利，不影响案件的审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告郑王桂与被告李**、朱佩佩于2019年7月13日签订的《房地产买卖及居间合同》。二、被告李**、朱佩佩应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑王桂双倍返还定金324000元及退还购房款38000元。三、被告李**、朱佩佩应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑王桂支付律师费25000元。四、驳回原告郑王桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7163元、保全费2470元（原告均已预交），由被告李**、朱佩佩负担。被告李**、朱佩佩应负担的费用，应于本判决生效之日起五日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 蓝诗祥审 判 员 黄链生二〇二〇年七月三十日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱