苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2756号原告：苏州尚业地产有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪街道兴昂路**。诉讼代表人：陆费红，苏州尚业地产有限公司清算组负责人。委托诉讼代理人：邰梦圆、周静芬，江苏久顺律师事务所律师。被告：苏州时润商业管理有限公司，，住所地苏州吴中经济开发区城南街道兴昂路******法定代表人：刘德永。原告苏州尚业地产有限公司（下称尚业地产公司）诉被告苏州时润商业管理有限公司（下称时润管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尚业地产公司委托诉讼代理人邰梦圆、周静芬到庭参加诉讼，被告时润管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚业地产公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付其自2015年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金22037896.88元并支付利息损失（自2020年1月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率，暂计至2020年1月13日为34617.86元）。2、诉讼费用由被告承担。审理中，原告表示计算错误，变更第1项诉讼请求为被告支付其自2015年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金39516263.49元及该款自2020年1年1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实与理由：2013年3月1日，其与被告签署《商业物业管理委托合同书》，委托被告负责运营管理欧蓓莎美食城商业综合体，委托管理期限为10年，自2013年3月1日起至2023年3月1日,被告必须完成双方约定的最低租金目标，并每年(月)支付租金，被告代收的所有费用包括租金，均应在当月底或下月初与其进行结算，除物业管理服务费及停车费外，其余费用收入均应无条件上缴给其。依合同约定，2015年1月1日至2017年12月31日，房屋租赁总面积为26500平方米，商铺租金平均单价按每天每平方米人民币1.7元打6折计算，首月租金为675750元；2018年1月1日至2019年12月31日，商铺租金平均单价按每天每平方米人民币1.7元打7.5折计算，首月租金为1013625元。截至2019年12月31日，被告共计应向其支付房屋租金人民币39516263.49元，但被告至今从未支付。苏州市吴中区人民法院于2018年11月14日裁定受理对尚业地产公司的强制清算申请，并于2018年12月10日指定江苏久顺律师事务所组成尚业地产公司清算组。清算组多次与被告沟通，于2019年7月9日向被告发送通知函，要求被告向其移交受托管理尚业地产房屋的租赁合同、披露承租户信息、结算拖欠租金等，但被告始终未有任何回复，故其诉至法院。被告时润管理公司辩称，其于2019年1月28日已申报债权8733776.11元，该申报金额与本案之间存在直接关系，即是原告所主张的租金，原告经营不善，将其收取的租金借走自用，该部分还包括应分配给其的管理费，其不存在未向原告支付租金的问题。2、案涉《商业物业管理委托合同书》并非其与原告基于事实作出，不是双方的真实意思表示，表现在：1、委托合同签订于2013年3月1日，但商铺在2016年1月1日才对外招租，合同自2015年1月开始计算租金，与实际情况不符。2、委托合同对租金及物业管理一并委托，但物业管理实际上是交给单独的物业公司进行管理，并收取物业费及停车费，也反映出该委托合同与实际情况不符。3、委托协议是建立在高招商率的基础上，但现实中业主批量退房，无法按照委托合同招租。4、正常招租后其所有租金收入均被原告借走，用于公司资金周转，并非委托协议中约定的当月底或下月初进行结算，不存在收取租金不返还的情形。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年3月1日，原告尚业地产公司（甲方）与被告时润管理公司（乙方）签订《商业物业管理委托合同书》，主要内容为甲乙双方就甲方开发的商业项目的商业运营、物业管理事宜，订立本合同。委托管理期限为10年，自2013年3月1日8:00起至2023年3月1日7:59时止。乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清理费、房屋租金、室内外广告位使用费、其他代收代缴费用。乙方必须完成以下最低租金目标：2015年1月1日至2017年12月31日，商铺租金平均单价按每天每平方米人民币1.7元打6折计算，面积为26500平方米，首月租金为675750元；2018年1月1日至2019年12月31日，商铺租金平均单价按每天每平方米人民币1.7元打7.5折计算，首月租金为1013625元。第6年开始，商铺租金平均单价在上一年的基础上每1年环比增长8%。在合同约定的委托期内，乙方每年（月）应付的租金数额见附件四《租金支付明细表》。另查，本院于2018年11月14日裁定受理申请人邵国杰对尚业地产公司的强制清算申请，于2018年12月10日指定江苏久顺律师事务所组成尚业地产公司清算组。2019年1月28日，时润管理公司向尚业地产公司清算组申报债权，并提供了时润管理公司的会计账目明细，申报债权金额为8733776.11元。2019年11月4日，尚业地产公司清算组审查后对时润管理公司申报的债权不予认定。至今，时润管理公司尚未就债权向本院提起诉讼。2019年7月5日，尚业地产公司清算组向时润管理公司邮寄《通知函》，通知时润管理公司接到通知函之日起5日内与清算组进行结算，并向清算组提供2013年3月1日起尚业地产公司名下的商铺（2013年3月1日起至今）的全部租赁合同以及租金收支情况。原告称，《通知函》邮寄后，其未收到时润管理公司的回应。以上事实，有《商业物业管理委托合同书》、民事裁定书、决定书、债权申报登记表、其他应付款明细账、债权审查意见书、《通知函》、EMS邮寄凭证及开庭笔录等在卷佐证。审理中，原告称，案涉项目于2015年12月7日竣工验收，竣工验收完毕后，其将案涉商铺交被告管理。委托合同签订时，案涉房屋已办理预售许可证，其便委托被告销售和管理。关于租金的计算方式，清算组未曾接收到《商业物业管理委托合同书》中提及的《租金支付明细表》，被告也未向其说明租金的计算方式。其主张，总租金为每套商铺售出前的租金的总和，售出后不再计收租金，并结合委托合同约定的租金标准，具体的计算方式如下：2015年1月出售的商铺租金为675750元/26500*实测面积/31天*天数;2015年2月1日起至2017年12月31日出售的商铺租金为675750元/26500*实测面积+实测面积*1.7*0.6*（天数-31天）；2018年1月出售的商铺租金区分2015年至2017年、2018年至2019年两段计算为675750元/26500*实测面积+实测面积*1.7*0.6*（1095天-31天）+1013625元/26500*实测面积/31天*第二段天数；2018年2月1日至2019年12月31日出售的商铺租金区分2015年至2017年、2018年至2019年两段计算为675750元/26500*实测面积+实测面积*1.7*0.6*（1095天-31天）+1013625元/26500*实测面积+实测面积*1.7*0.75*（第二段天数-31天）；至今尚未出售的商铺租金区分2015年至2017年、2018年至2019年两段计算为675750/26500*未出售商铺面积+未出售商铺面积*1.7*0.6*365/12*35+1013625/26500*未出售商铺面积+未出售商铺面积*1.7*0.75*365/12*23。为此，原告向本院提供案涉商铺房号、成交时间以及苏州嘉润房地产测绘有限公司的房屋测量报告等材料，显示：至今未出售的商铺面积为17190.34平方米。2013年1月1日至2014年12月31日成交的商铺，共计200套，实测面积为5226.28平方米。2015年1月1日至2017年12月31日成交的商铺，共计19套，实测面积为676.8平方米。2018年1月1日至2019年12月31日成交的商铺，共计88套，实测面积为2646.25平方米。审理中，被告为证明其不结欠原告的租金，提供其与原告之间的自2012年1月1日至2018年12月31日会计账目明细。经质证，原告称，被告的会计账目反映被告与其经济来往频繁，但没有一笔往来注明被告向其支付过租金。对比清算组已接收的原告会计账册，双方会计账册的内容无法一一对应，亦没有底层文件，内容的真实性也难以确认。为此，原告提交了其与被告之间的应收账册明细账以及记账凭证等材料。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,原、被告之间签订的《商业物业管理委托合同书》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,应确认其合法有效,双方均应恪守履行。依照《商业物业管理委托合同书》的约定,被告应支付原告自2015年1月1日起的商铺租金。原告主张总租金为每套商铺售出前的租金的总和，结合委托合同的约定，提出上述租金计算方式，经审查，该租金计算方式合理。经本院核算，截止2019年12月31日的租金金额为39062881.1元，被告应支付给原告。关于被告辩称其并不结欠原告租金，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其事实主张的,应承担不利后果。被告仅提供自己的会计账目，尚不能证明其已支付原告租金，况且会计账目中未有明确标明支付租金的记录，与原告的会计账目也不能一一对应，故本院对被告的辩解意见不能采信。关于利息，依照《商业物业管理委托合同书》约定，被告代收的所有费用均应在当月底或下个月初与甲方结算，合同中未约定逾期支付租金的违约金，现被告未按约结算及支付租金，确实造成原告损失,故原告主张被告支付租金自2020年1年1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于法有据，本院予以支持。被告时润管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应当承担由此可能产生的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告苏州时润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州尚业地产有限公司租金人民币39062881.1元及该款自2020年1年1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币239692元，由原告苏州尚业地产有限公司负担2692元，由被告苏州时润商业管理有限公司负担237000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  周 宏人民陪审员  李林男人民陪审员  严正花二〇二〇年八月二十七日法官 助理  孙文科书 记 员  周诗韵