内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3326号上诉人（原审被告、申请执行人）：赵丹，女，1975年2月20日出生，公民身份号码×××，汉族，住赤峰市。委托诉讼代理人：石磊，内蒙古方赫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：李钢，男，1981年12月25日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：宫平，内蒙古法林律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：赵长江，男，1972年5月8日出生，身份证号×××，汉族，其他自然情况不详。上诉人赵丹因与被上诉人李钢及原审第三人赵长江执行异议之诉一案，不服赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初5551号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵丹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李钢的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定李钢支付了部分或者全部价款并实际占有该财产系认定事实错误、适用法律错误。一、原审中，李钢提供的100000元定金收据并没有提供证据表明其实际支付了100000元定金，其所述是通过现金方式支付的定金不符合交易习惯也有悖于生活常理。李钢后期支付的剩余房款以借据方式体现，并不能证明李钢向赵长江支付了剩余房款，借据所依据的法律基础是借贷关系，而本案的争议的基础法律关系是买卖合同关系，将借贷关系转化为买卖关系是错误的认定。其中10000元借据只有借款人签名并没有出借人的任何信息，根本不能证明李钢支付了剩余房款。二、在李钢与赵长江签订的预售房屋权益转让协议中，乙方（购买方）是李钢，而在李钢提供的实际占有房屋的租赁合同中，出租人却成了韩笑，（2016）内0402民初93号民事判决书显示李钢与韩笑已于2015年10月30日协议离婚。该组证据不能证实李钢已经实际占有该房屋。三、通过裁判文书网检索发现自2013年4月22日开始，李钢及其妻子韩笑先后向刘艳梅等多人借款，本金合计1650000元，李钢、韩笑至今未偿还上述债务，足以证明李钢并没有购买房屋的能力。故本案适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第十八条是错误的。四、李钢与赵长江签订预售房屋权益转让协议是恶意的，甚至是串通的。赵长江一房二卖的行为具有主观恶意；李钢与赵长江在签订合同时并未对房屋面积、单价及其权属状况进行明确约定；李钢与赵长江以现金交易的方式支付与一般交易习惯及常理不符；李钢在交付所谓的全部房款后并未积极主张权利，而是等到赵丹执行房屋的过程中才出来主张权利，于情理不符。李钢答辩服判。赵长江未陈述。李钢向一审法院起诉请求：1．撤销（2019）内0402执异244号执行裁定书；2．不得执行位于赤峰市××区西户的房屋。庭审中，李钢申请撤回第1项诉讼请求。。一审法院认定事实：2013年5月13日，赵长江、潘玉艳（甲方）与李钢（乙方）签订预售房权益转让协议，主要约定：“甲方与赤峰市益中房屋拆迁有限公司签订的协议编号为益中2060的拆迁安置补偿协议，甲方根据该协议未来将取得赤峰市XX的房屋。甲、乙双方约定待甲方取得该房屋产权证及土地证之后，以人民币222000元转让给乙方。乙方同意签订本协议时，支付定金人民币100000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的定金，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲、乙双方商定，自甲方取得该房屋产权证及土地证5日之内，甲方应与乙方协商签订房屋买卖合同，若甲方在此期间未与乙方签订房屋买卖合同，乙方有权解除本协议，甲方应双倍返还定金。若由于乙方原因导致双方未能在此期间签订房屋买卖合同，甲方有权解除本协议，定金不予退还。甲、乙双方签订商品房买卖合同后，本协议自动终止。”2013年5月14日，赵长江、潘玉艳出具收到李钢定房款100000元收据1枚。2013年5月14日，李钢向赤峰市公证处申请保全赵长江、潘玉艳的证人证言，该处于2013年5月14日作出（2013）赤证内民字第1972号公证书，对赵长江、潘玉艳出具的证言进行公证，该证言的主要内容为：“赵长江、潘玉艳系夫妻关系。我们依据与赤峰市益中房屋拆迁有限公司于2010年1月23日签订的拆迁安置补偿协议（产权调换协议），取得了坐落在XX小区XX西户即位于赤峰市××园（建筑面积69.95平方米）的房屋，房产证还没办理。我们与李钢协商一致签订了预售房权益转让协议一份，将拆迁安置补偿协议（产权调换协议）项下的权利包括上述房屋转让给李钢，转让价款为人民币222000元，李钢同意以该转让价格购买。2013年5月13日，李钢已付给我们定金人民币100000元。我们保证，我们取得上述房屋产权证及土地证后，我们一定按照预售房权益转让协议中的约定，在5日内与李钢协商签订房屋买卖合同，并履行预售房权益转让协议中约定的其它相关条款。我们如有违约自愿双倍返还乙方已支付的定金。在此期间，我们保证绝不会另行出卖、抵押、出租上述房屋等有损李钢利益的行为。”XX房屋验收表载明案涉房屋的业主姓名为赵长江，并注明该业主已对所购房屋进行验收，所验项目齐全、完好，可以办理入住手续，此验收表为办理入住手续的依据。XX二期回迁结算通知单载明的被通知人为赵长江，体现案涉房屋拆迁协议号为益中2060、协议面积69.95、实测面积73.58，最终实际应交金额6322.40元，其他收费项目合计金额2337.93。2012年3月26日，赤峰市红山基础设施建设投资有限公司为赵长江出具金额为6322.40元收款收据1枚。2013年8月14日，赵长江、潘玉艳为李钢出具金额为15000元借据（条）1枚，载明借款期限2013年8月14日至2013年10月14日。2013年8月15日，赵长江出具金额为10000元借据（条）1枚，载明借款期限2013年8月15日至2013年10月15日。2013年12月3日，赵长江、潘玉艳为李钢出具金额为100000元借据（条）1枚，载明借款期限2013年12月3日至2014年3月2日。2015年5月11日，李钢的妻子韩笑通过中介公司将案涉房屋出租给了卜某，双方签订房屋租赁合同约定租赁期限为2015年5月15日起至2016年5月15日止。2016年5月20日，韩笑与卜某签订租房合同，约定的租赁期限为2016年5月15日起至2017年5月15日止。2017年5月17日，韩笑与卜某签订房屋出租合同，约定的租赁期限为2017年5月15日起至2018年5月15日止。2018年5月15日，韩笑与卜某签订房屋租赁合同，约定的租赁期限为2018年5月15日起至2019年5月15日止。2019年5月23日，韩笑与卜某签订房屋出租合同，约定的租赁期限为2019年5月15日起至2020年5月14日止。李钢申请证人卜某出庭作证，证人卜某对李钢所主张的租赁事实予以认可。李钢为证明对案涉房屋的占有事实，还向原审法院提举了案涉房屋的照片、案涉房屋2015年度、2016年度、2017年度、2018年度取暖费交款发票、案涉房屋2015年度、2016年度、2017年度、2018年度、2019年度物业管理费交款凭证、案涉房屋2013年8月23日、2013年11月22日、2015年5月11日数字电视费交款发票、2017年12月19日电子门电费50元收据、案涉房屋2016年5月17日、2017年5月5日、2018年5月28日、2018年12月12日、2019年8月2日水费交款发票。2017年6月5日，赵丹向原审法院申请诉前财产保全。2017年6月7日，原审法院作出（2017）内0402执保455号执行裁定，裁定第一项对赵长江名下的位于赤峰市××区西户房屋予以查封。赵丹与赵长江房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2018年3月5日作出（2017）内0402民初4247号民事判决书，判令一、解除赵丹与赵长江于2012年1月20日签订的售房协议；二、赵长江于判决生效后十日内偿还赵丹购房款220000元，并自2012年1月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息至付清之日止。该判决生效后，赵丹向原审法院申请强制执行，形成原审法院（2018）内0402执3163号执行案件。2019年7月4日，李钢对原审法院执行案涉房屋提出书面异议，原审法院于2019年7月22日作出（2019）内0402执异244号执行裁定书，裁定驳回李钢的异议请求。李钢不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点是李钢就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，案外人在未办理房屋过户登记的情况下，虽不能直接依照物权法的规定取得不动产物权，但如果符合前述规定的一般要件，则其就购买的房屋仍享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，李钢与赵长江、潘玉艳于案涉房屋被查封前签订预售房权益转让协议，对交易主体、房屋的基本状况、房屋价款、房屋产权登记等有关事宜进行了明确、具体的约定，其中关于双方签订商品房买卖合同后该协议自动终止等内容虽有预约性质，但赵长江、潘玉艳嗣后收受了李钢按约支付的全额购房款，双方之间的预约合同通过履行已经转化为房屋买卖合同关系，虽然部分收款凭证以借据的形式体现，但并不能仅以书证的形式否定李钢交款及赵长江、潘玉艳收款的事实。同时，赵丹与赵长江售房协议诉讼解除后，其作为债权人的权利内容指向的是赵长江的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产，而李钢作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为客体。李钢与赵长江、潘玉艳在案涉房屋被查封之前形成了房屋买卖合同关系、实际完成了对房屋的交付、实际支付了约定的房屋价款、实际承担了房屋所涉水费、热费、物业费等费用，已对案涉房屋进行了实际控制并对外出租。赵长江、潘玉艳因拆迁安置取得案涉房屋的权益，向李钢交付了相关材料，并通过协议、公证形式明确了相关权利义务，李钢作为买受人对案涉房屋享有物权期待权，且对未能办理过户登记不存在过错。综上所述，李钢对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院对李钢的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项、第三百一十四条第一款规定并参照前述规定，判决：不得执行位于赤峰市××区西户房屋。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有异议的证据本院认定如下：对赵丹提交的民事判决书及裁定书，因裁判文书显示的借款发生在赵长江、潘玉艳与李钢签订预售房权益转让协议之后，且李钢向案外人借款与其支付涉案房屋借款之间并无必然关联，证据不能达到证明目的，本院不予采信。经本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为：本案中，李钢与赵长江、潘玉艳于案涉房屋被查封前签订了预售房权益转让协议，对赵长江、潘玉艳预期将取得所有权的房屋买卖事宜进行了约定，虽此后双方未签订书面的房屋买卖合同，但双方已按照预约合同的约定实际履行了协议内容，双方之间已形成房屋买卖合同关系。虽然部分购房款是以李钢向赵长江出借款项的形式体现，但借贷双方均认可此款转化为已付购房款，该履行方式的变更系买卖双方当事人真实意思表示，并未减损房屋的整体交易价款。另，案涉房屋在法院查封前已完成交付，李钢实际承担了房屋所涉水费、热费、物业费等费用，并对案涉房屋进行了实际管理和处分。故李钢就其购买的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。赵丹诉辩李钢以现金方式交付价款违背交易习惯及常理，李钢存在多笔未偿还的对外借款，其不具备给付能力，李钢与韩笑已协议离婚，由韩笑出租房屋不能证实李钢实际占有该房屋，因根据涉案房屋的整体交易价款及李钢分多笔支付价款的行为，可以认定涉案房屋并未设定或遵从固定的价款支付模式。李钢与赵长江、潘玉艳签订预售房权益转让协议之后对外借款，与其支付能力认定并不存在必然关联，且借款可以增加李钢的资金储备，增加其支付能力。本案除房屋由韩笑对外签订租赁合同的事实外，房屋所涉水费、热费、物业费等费用亦由李钢实际承担，整体考量涉案房屋的使用情况，可以认定涉案房屋由李钢实际控制。综上所述，赵丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵丹负担。本判决为终审判决。审判长 鹿春林审判员 孟凡林审判员 郑舒广 二○二○年八月二十六日法官助理 刘亚文书记员 李 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