成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初1596号 原告：刘世富，男，汉族，1955年5月6日，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：林超，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：文艺，四川超环事务所律师。 被告：马燕，女，汉族，1979年7月31日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：邓浩，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄小科，四川恒和信律师事务所律师。 原告刘世富与被告马燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告刘世富及其委托诉讼代理人林超、文艺，被告马燕的委托诉讼代理人邓浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘世富向本院提起诉讼请求,1、请求判令被告向原告支付因违法解除《商铺租赁合同》应承担的违约金117117元（赔偿原告合同期剩余租赁期限总租金的20%，剩余租金为585584元）；2、请求判令由被告向原告支付逾期支付租金产生的违约金6598元（自应当缴纳租金之日即2019年8月2日起算，暂计算至2019年10月2日，并应计算至实际付清之日止，具体计算方式：36057元＊0.3%＊61天＝6598元）；3、请求判令由被告向原告支付“2018年5月18日至2019年8月17日”期间六个月免租期的租金72114元；4、请求判令被告向原告支付商业物管费及生活垃圾清运费1030.6元、电费764.4元，小计1795元。事实与理由：2018年5月18日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由被告承租原告位于成都市成华区，建筑面积82.89平方米，租赁用途用于服装经营，租赁期限自2018年5月18日至2023年5月17日，共计60个月。另租赁合同约定，“2018年5月18日至2019年8月17日”期间，原告给予被告六个月免租期。租赁合同签订后，原告于2018年5月18日将商铺交付给被告，妥善履行了己方义务，被告使用该商铺进行服装经营。依照租赁合同，被告应当于2019年8月2日向原告支付2019年8月17日至2019年11月16日期间租金36057元，但经原告多次以口头、电话、快递、张贴公告等方式催告后，被告却明确拒绝支付该期租金，并明确向原告表示不会再支付该租金。被告的行为已经严重违反了租赁合同约定，构成严重违约。同时，被告经小区多次催告，仍拖欠缴纳2019年7月1日至2019年8月31日的商业物管费和生活垃圾清运费合计1030.6元，拖欠缴纳2019年6月15日至2019年8月15日期间的电费764.4元。上述两笔费用均由原告于2019年9月6日代为缴纳。综上，为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告马燕辩称，一、被告从来没有明确单方终止合同，在合同没有解除的状态下，原告单方面将房屋出租给第三方，在原告将房屋出租给第三方这个过程中，实际上原告与被告一直是在协商调低租金的状态中，从来没有表示过要解除合同，那么不应当承担违法解除合同的20%的违约金；二、对第二项诉讼请求中违约金的计算方式有异议，从2019年8月到11月份的租金都是预付的，实际上被告在7月底已经搬离，不再实际使用房屋，原告在9月2日就提起仲裁解除合同，实际上这个租金是不应该付的。我方认为第二项诉讼请求中原告要求按照每日千分之三的标准计算违约金的主张过高，对原告第一项诉讼请求中剩余租金的金额也有异议，我方认为剩余未付租金为540855元；三、对第三项诉讼请求中原告要求我方支付免租期租金的主张，我方认为没有事实和法律依据，故对此不予认可；四、对第四项诉讼请求予以认可；五、我方要求原告退还实际缴纳的履约保证金；六、即便法院认为我方存在违约，那么应当适用的是合同中关于被告方迟延缴纳租金的约定，原告通过仲裁行使合同解除权，按照合同约定我方只应承担10%的违约金；七、原告在本案中既主张了解除合同的违约金，又主张了逾期支付租金产生的违约金，还主张了免租期的租金，实际上是对违约责任的重复计算，应当择一选择并且进行调减。 经审理查明，2018年5月18日，出租方刘世富（甲方）与承租方马燕（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定承租位于成都市成华区（以下简称租赁物业），建筑面积为82.89㎡。《商铺租赁合同》约定：“……第三条租赁期限、租赁物业交付。（一）商铺租赁期限从2018年5月18日起至2023年5月17日止，共计60个月；其中从2018年5月18日起至2018年12月17日止需支付三个月租金，从2018年12月18日起至2019年3月17日止需支付三个月租金，从2019年3月18日起至2019年5月17日止需支付两个月租金，从2019年5月18日起至2019年8月17日止需支付一个月租金。合计6个月免租期使用完毕；但乙方需支付物业管理费及实际产生能耗费，租金为净收益，如需开发票，税费由乙方承担。（二）甲方应于2018年5月18日前将租赁物业交付给乙方，乙方须与甲方进行书面签收确认。……第四条租金、物管费、履约保证金。（一）甲方、乙方共同约定以下方式支付租金。1、甲方租赁给乙方的商铺按建筑面积计收租金，第一年租赁物业租金¥145元／㎡／月。2、在本合同期限内，租赁物业租金从第3年开始递增，以后每年递增5%。3、乙方每3个月（为一支付周期）预交一次租金，首期租金乙方应于签订本租赁合同之日向甲方一次性预付人民币36057元。以后乙方应在上一次租金到期提前十五日内向甲方支付下3个月的租金，甲方收款后须为乙方出具相应的收款收据。……（二）履约保证金。1、在本合同签署之日，乙方须向甲方支付履约保证金12019元，本合同满后十日内，若乙方无违约行为，由甲方无息退还（已经签订《租赁意向协议》并交纳租赁签约保证金的，该签约保证金自动转为履约保证金，不再另行支付）。2、若承租方违反或不遵守或不履行前文所述之任何协议、规定或条件，则出租方均有权选择立即从租赁保证金中扣减因该违反、不遵守或不履行而对出租方造成之损失相当的金额。在这种情况下，作为本协议继续履行的前提，承租方应在收到出租方的书面通知后七（7）日内补足已扣除的租赁保证金。……第六条水、电费及支付方式。租赁物业交付乙方使用后，由于装修、经营活动产生的水、电等费用（包括管线损耗分摊）及租赁物业的物业管理费由乙方自行承担；并按《物业管理协议》执行。其计费标准按国家有关规定计算。……第九条合同终止及违约责任。（一）本租赁合同在发生下列情形时，可以终止：……2、除法定或约定解除合同条件出现时，任何一方不得无故解除本合同。如甲方无故解除本合同，应双倍返还乙方所交纳的履约保证金，并应向乙方支付合同期剩余租赁期限总租金20%的违约金；如乙方无故解除本合同的，不得要求退还履约保证金，并应向甲方支付合同期剩余租赁期限总租金20%的违约金。（二）乙方有下列情形之一的，视为违约：1、乙方未按本合同规定的时间内，支付水、电、物业管理等费用，逾期在7天以内，乙方除向相关主体支付应付款并承担违约责任外，每逾期一日，乙方按应付款的0.3%向甲方支付违约金。3、乙方其他违反本合同义务的行为。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本租赁合同并收回租赁物业，乙方所交纳的履约保证金不予退还，乙方的装修损失等其他损失自行承担，同时乙方还应另行向甲方支付合同期剩余租赁期限总租金10%的违约金：……3、乙方未按本合同约定的时间支付租赁物业租金逾期超过7天的。……5、乙方延迟交纳应支付的水、电、物业费逾期超过7日的。……十、其他约定……（八）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解除；协商不成时，任何一方均可向成都市仲裁委员会。……” 2019年9月6日，刘世富替马燕缴纳了其承租期间的商业物管费、生活垃圾清运费、商业电费共计1795元，马燕对该笔款项予以认可。庭审中，双方对马燕自2019年8月2日后欠付案涉房屋租金至今及双方在2019年10月2日进行了案涉房屋腾退、交接的事实均无异议。 2019年11月20日，成都仲裁委员会作出（2019）成仲案字第1326号决定书其中载明：“成都仲裁委员会根据申请人刘世富与被申请人马燕于2018年5月18日签订的《商铺租赁合同》中的仲裁条款，以及申请人的书面申请，于2019年9月17日依法受理了上列当事人之间的租赁合同纠纷仲裁案。……本会认为，根据《仲裁法》第十六条第二款“仲裁协议应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会”的规定，《商铺租赁合同》第十条第（八）款的约定仅有仲裁事项以及选定的仲裁委员会，而缺少请求仲裁的意思表示，不符合仲裁协议的形式要件。在双方当事人不能对该条款进行补充的情形下，应视为双方未达成仲裁协议。……根据《仲裁法》第四条、第十六条第二款及《成都仲裁委员会仲裁规则》第七条之规定，本会决定如下：一、驳回申请人刘世富的仲裁申请。……” 另查明，成都仲裁委员会于2019年9月19日通过邮寄的方式向马燕送达了答辩通知书、仲裁规则、仲裁委员名册、仲裁申请书副本、证据材料等文书。2019年9月20日，马燕拒收该邮件。 上述事实有原被告身份信息、《商铺租赁合同》、（2019）成仲案字第1326号决定书、成都仲裁委员会送达回证、邮政快递单、收据及当事人的当庭陈述为证。 本院认为，刘世富与马燕签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，应合法有效。刘世富履行了房屋的出租义务，则马燕应按照合同约定足额支付租金，马燕逾期支付租金的行为已构成严重违约，刘世富享有对案涉租赁合同解除的权利。 关于合同的解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;”之规定，《商铺租赁合同》已达到合同法定解除的条件，但一方当事人行使解除权，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。刘世富于2019年9月17日向成都仲裁委员会申请对双方案涉租赁合同关系进行仲裁，成都仲裁委员会于2019年9月20日向马燕送达相关仲裁文书，应视为刘世富对案涉租赁合同提起解除请求并告知马燕承担由此产生的法律责任，故本院确定案涉《商铺租赁合同》于2019年9月20日已解除。 关于解除合同的违约金问题。马燕在案涉合同履行中存在违约行为，应当承担违约责任。根据案涉合同第九条合同终止及违约责任：“……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本租赁合同并收回租赁物业，乙方所交纳的履约保证金不予退还，乙方的装修损失等其他损失自行承担，同时乙方还应另行向甲方支付合同期剩余租赁期限总租金10%的违约金：……3、乙方未按本合同约定的时间支付租赁物业租金逾期超过7天的。……5、乙方延迟交纳应支付的水、电、物业费逾期超过7日的。……”之约定，刘世富请求马燕应按照合同约定支付解除合同的违约金于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，马燕申请对违约金数额进行调减，故本院综合考虑马燕的违约程度、刘世富的实际损失及履约中的实际情况等因素，对违约金酌情予以调整为36057元。 关于逾期支付租金的违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，逾期支付租金的违约金和违法解除合同的违约金都是房屋租赁双方所约定因违约所产生的损失赔偿计算方式，旨在弥补守约方的不同损失，刘世富可同时主张，不属于重复计算。案涉合同于2019年9月20日即解除，刘世富可根据逾期支付租金的违约条款主张逾期支付租金的违约金计算至合同解除之日，故本院以应缴租金36057元为基数，按照日利率0.3%的标准，计算自逾期支付租金之日即2019年8月2日起至2019年9月20日止，共计5300元予以支持。 关于刘世富要求马燕支付免租期租金问题。根据案涉合同约定，马燕支付了从2018年5月18日至2019年8月17日止共计14个月的租金，其中包括了6个月的免租期。案涉合同虽未约定承租人提前退租或因其违约合同提前解除，承租人需支付免租期租金，但根据整个案涉合同的实际履行情况、承租人马燕的违约程度及基于公平合理原则，本院综合酌定马燕应向刘世富支付免租期的租金为48076元。关于物管费、垃圾清运费、电费的问题。案涉《商铺租赁合同》中约定在租赁期间上述费用应由马燕自行承担，现刘世富垫付了此费用，其可向马燕主张，且马燕当庭对此予以认可，故此项诉求具有法律和事实依据，本院予以支持。关于马燕要求刘世富退还已缴纳履约保证金的主张，其并未在本案中就该项主张提起反诉，本院不予处理，马燕可另案诉请。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告马燕于本判决生效之日起10日内向原告刘世富支付违约金41357元； 二、被告马燕于本判决生效之日起10日内向原告刘世富支付免租期租金48076元； 三、被告马燕于本判决生效之日起10日内向原告刘世富支付物管费、垃圾清运费、电费共计1795元； 四、驳回原告刘世富其他诉讼请求。 如果被告马燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4252元，减半收取2126元，由原告刘世富负担637.8元，由被告马燕承担1488.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吕凌飞 二〇二〇年八月三日 书记员  李 琦