福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初6323号 原告（反诉被告）：福州市鼓楼铝合金厂，住所地福建省福州市鼓楼区光荣路后县**。 法定代表人：吴财仁，厂长。 委托诉讼代理人：邹华，福建奥广律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建云豹互联信息技术有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路**中央第五街**楼**。 法定代表人：陈航，总经理。 委托诉讼代理人：罗国文，福建福兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓华，福建福兴律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）福州市鼓楼铝合金厂与被告（反诉原告）福建云豹互联信息技术有限公司（以下简称“云豹公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。福州市鼓楼铝合金厂的委托诉讼代理人邹华、云豹公司的法定代表人陈航、委托诉讼代理人罗国文、朱晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州市鼓楼铝合金厂向本院提出诉讼请求：1．判决确认福州市鼓楼铝合金厂与云豹公司在2016年2月4日签订的《租赁合同》于2020年3月31日已解除；2．判令云豹公司立即支付福州市鼓楼铝合金厂截至2020年3月31日止拖欠的2个月租金26000元、水费1475.49元、电费6439.63元，合计33915.12元；3．判令云豹公司立即搬离福州市鼓楼铝合金厂出租给其的位于福州市鼓楼区的租赁厂房（面积约380平方米），并支付实际占用费26000元（从2020年4月1日起，占用费按照13000元每月计算，暂计算至2020年6月1日，应当计算至被告实际腾空清场之日为止），以及已产生的水费179.5元、电费1351.29元；4．判令云豹公司支付福州市鼓楼铝合金厂违约金39000元；5．本案诉讼费、公告费等费用由云豹公司负担。 事实与理由：2016年2月4日，福州市鼓楼铝合金厂与云豹公司签订了一份《租赁合同》，合同约定福州市鼓楼铝合金厂将位于福州市鼓楼区的厂房（面积约380平方米）出租给云豹公司，租赁期限自2016年2月4日至2021年3月31日止，其中2016年2月4日至3月31日为装修期，免房租。合同第七条第8点约定：未经甲方（即福州市鼓楼铝合金厂）同意乙方（即云豹公司）不得擅自将所租赁房产转让给第三者，也不得采取联营、合作等任何方式进行转让，否则甲方有权单方终止合同，收回房产，一并没收乙方押金；合同第八条约定违约责任为：1、租赁期间，甲方如需收回上述房产，必须提前二个月通知乙方，退还乙方押金并赔偿乙方人民币3万元以补偿损失，乙方如需中途退租，应提前二个月通知甲方，并赔偿甲方人民币3万元以补偿损失；2、如有一方违约，另一方有权终止合同，给对方造成损失的违约方要赔偿守约方的经济损失。前述《租赁合同》签订后，福州市鼓楼铝合金厂即将前述厂房交付给了云豹公司，云豹公司起初也能按时支付租金及水电费，但是到了2020年2月起即不按时支付租金。2020年3月17日，云豹公司发出一份《终止租赁声明》给福州市鼓楼铝合金厂，声称提前解除租赁关系并于2020年3月31日结束经营，同时将租赁厂房退还给福州市鼓楼铝合金厂。福州市鼓楼铝合金厂虽同意云豹公司提前解除租赁关系，但云豹公司却并没有将拖欠的租金支付给福州市鼓楼铝合金厂，亦没有将前述厂房腾空清场交给福州市鼓楼铝合金厂，而仍是由其转租户占有和使用。为此，福州市鼓楼铝合金厂于2020年4月26日委托福建奥广律师事务所向云豹公司发出了一份《律师函》，督促其尽快支付拖欠租金并腾空厂房交还给福州市鼓楼铝合金厂，但云豹公司不仅拒收前述《律师函》，且在福州市鼓楼铝合金厂通过微（短）信发给其后仍不予理睬。福州市鼓楼铝合金厂认为，福州市鼓楼铝合金厂和云豹公司之间签订的《租赁合同》合法有效，福州市鼓楼铝合金厂现在虽同意云豹公司提前解除前述《租赁合同》，但云豹公司不仅拖欠租金及水电费未支付，且其转租户均不愿意自动搬离，造成前述租赁厂房至今仍无法返还给福州市鼓楼铝合金厂，违约金按三个月租金的押金39000元计算。为维持福州市鼓楼铝合金厂的合法权益，特向法院提起诉讼，并提出如上诉讼请求，恳请依法判如所请。 云豹公司辩称，对福州市鼓楼铝合金厂主张的合同及相关内容不持异议。福州市鼓楼铝合金厂认为云豹公司不缴纳租金是发生在疫情期间，之后已解除合同不需支付租金。福州市鼓楼铝合金厂主张的解除合同时间，云豹公司不持异议，在疫情期间可以减免租金。如果水电费福州市鼓楼铝合金厂举证充足，云豹公司应当负担。占用费不能计算，云豹公司已经在2020年3月17日终止了合同。云豹公司认为福州市鼓楼铝合金厂不应该主张占用费。违约金问题，因为发生疫情原因不应该主张违约金，福州市鼓楼铝合金厂主张违约金没有事实依据。 云豹公司向本院提出反诉请求：1．判决福州市鼓楼铝合金厂、云豹公司在2016年2月4日签订的《租赁合同》于2020年3月31日已解除；2．判令福州市鼓楼铝合金厂返还押金39000元；3．判令福州市鼓楼铝合金厂支付违约金30000元；4．诉讼费由福州市鼓楼铝合金厂承担。 事实与理由：云豹公司与福州市鼓楼铝合金厂于2016年2月4日签订《租赁合同》，福州市鼓楼铝合金厂将其位于福州市鼓楼区厂房面积380平方米出租给云豹公司，租赁时间2016年4月1日至2021年3月31日，其中2016年2月4日至3月31日为装修免租期。每月租金为13000元。违约责任：福州市鼓楼铝合金厂如果需要收回上述房产，必须提前两个月通知云豹公司，并返还云豹公司押金及赔偿30000元以补偿损失。如果云豹公司提前退租，应提前通知福州市鼓楼铝合金厂，并赔偿30000元以补偿损失。合同签订后，福州市鼓楼铝合金厂将房屋交付了云豹公司，云豹公司进行了装修。之后云豹公司用一部分，剩余部分转租给了第三人，且得到福州市鼓楼铝合金厂的同意。在租赁期间，福州市鼓楼铝合金厂及街道突然提出要求云豹公司整改，停止营业，同时在2020年3月22日前将云豹公司二层全部、一层两间收回自用。云豹公司认为双方签订的合同合法有效，在租赁期间，福州市鼓楼铝合金厂违反合同约定影响云豹公司正常使用，并收回大部分房屋，属于违约行为，福州市鼓楼铝合金厂应当承担责任。为此云豹公司特诉至法院，请求法院支持反诉请求。 福州市鼓楼铝合金厂辩称，对反诉诉讼请求第一项没有异议。对请求返还押金和违约金有异议，被告无权要求原告支付押金和违约金。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和经审查确认的证据材料，本院查明如下法律事实： 2016年2月4日，福州市鼓楼铝合金厂和云豹公司签订《租赁合同》一份，约定：1．福州市鼓楼铝合金厂将位于福州市鼓楼区的厂房（面积约380平方米，以下简称“诉争租赁房产”）出租给云豹公司。2．租赁期限为五年，从2016年4月1日至2021年3月31日止，其中2016年2月4日至3月31日为装修期，免房租。3．月租金为1.3万元，云豹公司于每月1日前支付。4．云豹公司于签订合同同时一次性向福州市鼓楼铝合金厂支付上述房产的租赁押金3.9万元，待云豹公司将水电、物业费等结清后，福州市鼓楼铝合金厂将押金无息退还给云豹公司。5．未经福州市鼓楼铝合金厂同意，云豹公司不得擅自转让给第三方，或采取联营、合作等任何方式进行转让，否则福州市鼓楼铝合金厂有权单方面终止合同，收回房产，一并没收押金。6．租赁期间，福州市鼓楼铝合金厂如需收回上述房产，必须提前两个月通知云豹公司，退还押金并赔偿3万元作为补偿；云豹公司如需中途退租，应提前两个月通知福州市鼓楼铝合金厂，并赔偿3万元作为补偿。7．如有一方违约，另一方有权终止合同，违约方应赔偿守约方的经济损失。8．租赁期间如遇到国家政策调整或受不可抗力的因素影响，福州市鼓楼铝合金厂有权终止合同，云豹公司应无条件退出，双方互不承担赔偿责任。 2020年3月17日，云豹公司向福州市鼓楼铝合金厂发送《终止租赁声明》称，新冠疫情对其经营造成巨大损失导致每月租赁等费用无法上缴，其已无法承担相关费用，将于2020年3月31日结束经营，同时将租赁厂房给退还福州市鼓楼铝合金厂，请其做好清点和交接工作。 2020年4月26日，福州市鼓楼铝合金厂委托律师向云豹公司发送律师催告函。 另查，2019年12月13日，鼓西街道办事处向福州市鼓楼铝合金厂发出《整改通知书》，要求对后县路5号厂房进行整改。2019年12月27日，福州市鼓楼铝合金厂向云豹公司法定代表人陈航发出《整改通知书》，限期于2020年1月3日前整改到位。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。福州市鼓楼铝合金厂和云豹公司之间签订的本案《租赁合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。云豹公司于2020年3月17日向福州市鼓楼铝合金厂发出《终止租赁声明》，要求于2020年3月31日提前解除合同，福州市鼓楼铝合金厂在律师催告函中明确其当时表示同意，且双方当事人在各自诉请中对此主张一致，故本案《租赁合同》应于2020年3月31日解除。因本案《租赁合同》已经解除，福州市鼓楼铝合金厂主张云豹公司搬离诉争租赁房产，于法有据，本院予以支持。 关于租金和占有使用费，本院认为，因新冠疫情或者疫情防控措施导致云豹公司没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院结合本案的实际情况，根据公平原则酌定其2、3、4月租金和占有使用费按照原约定租金的50%即6500元支付，之后的占用使用费可按合同约定标准继续计算。另云豹公司主张福州市鼓楼铝合金厂占用了部分诉争租赁房产，但未提交充分有效证据证明具体占用面积，福州市鼓楼铝合金厂于庭后提交情况说明自认其从2020年3月20日起占用了113平方米的诉争租赁房产，本院对此予以确认。故云豹公司应向福州市鼓楼铝合金厂支付的2月和3月房租为6500元+6500元×19/31+6500元×12/31×（380-113）/380=12251.78元。关于占有使用费，云豹公司应支付的4月份占有使用费为6500元×（380-113）/380=4567.1元，之后占用使用费按照每月13000元×（380-113）/380=9134.21元标准计算至云豹公司实际搬离之日止。 关于水电费，云豹公司对福州市鼓楼铝合金厂诉请中主张的水费1654.99元、电费7790.92元不持异议，故福州市鼓楼铝合金厂的相应诉请，本院予以支持。 关于双方均主张的违约金问题，云豹公司提出提前解除合同并要求福州市鼓楼铝合金厂做好交接工作，但至今未能将诉争租赁房产全部返还给福州市鼓楼铝合金厂，已经构成违约，福州市鼓楼铝合金厂未提交证据证明其实际损失，本院结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌定云豹公司应向福州市鼓楼铝合金厂支付违约金1万元。 关于云豹公司主张的押金问题，本院认为，根据合同约定，福州市鼓楼铝合金厂在云豹公司结清相关物业、水电费后，应当予以退还押金，故云豹公司的相应反诉诉请，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、确认福州市鼓楼铝合金厂和福建云豹互联信息技术有限公司于2016年2月4日签订的《租赁合同》于2020年3月31日解除； 二、福建云豹互联信息技术有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于福州市鼓楼区厂房； 三、福建云豹互联信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市鼓楼铝合金厂支付水费1654.99元、电费7790.92元，以及2020年2月和3月的租金共计12251.78元，和相应房产占有使用费（其中2020年4月份的占有使用费为4567.1元，之后的占有使用费按照每月9134.21元标准计算至实际搬离之日止）； 四、福建云豹互联信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市鼓楼铝合金厂支付违约金10000元； 五、福州市鼓楼铝合金厂于本判决生效之日起十五日内向福建云豹互联信息技术有限公司退还押金39000元； 六、驳回福州市鼓楼铝合金厂的其他本诉请求； 七、驳回福建云豹互联信息技术有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取1154元（预收福州市鼓楼铝合金厂2308元），由福州市鼓楼铝合金厂和福建云豹互联信息技术有限公司各负担577元；反诉受理费减半收取762.5元（预收福建云豹互联信息技术有限公司1525元），由福州市鼓楼铝合金厂负担431元，福建云豹互联信息技术有限公司负担331.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇二〇年八月二十一日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。