湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初425号原告（反诉被告）：孔浩，男，1991年4月29日出生，汉族，居民身份证住址浙江省乐清市，委托诉讼代理人：乐胜然，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建刚，湖北维思德律师事务所律师。被告（反诉原告）：格雷斯众创空间管理（武汉）有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区关南科技工业园现代·国际设计城********。法定代表人：张振国，总经理。委托诉讼代理人：柯炳潭，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘铭，湖北得伟君尚律师事务所律师。原告（反诉被告）孔浩与被告（反诉原告）格雷斯众创空间管理（武汉）有限公司（以下简称格雷斯众创公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年1月14日受理后，依法由审判员周杰适用简易程序，于2020年7月9日、7月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孔浩的委托诉讼代理人李建刚、被告（反诉原告）格雷斯众创公司的委托诉讼代理人柯炳潭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孔浩向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同已解除；2、判令被告退还原告因面积差而多收的房屋租金36600元[237000-237000×（185.97÷220）]；3、判令被告退还原告房屋押金54000元；4、判令被告承担违约责任赔偿原告损失16200元（27000×12×5%）；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月23日，原被告签订《房屋租赁合同》，上述合同约定原告承租被告管理的位于武汉市武昌区联发国际大厦2106室的房屋，租期自2018年11月1日起至2019年10月31日止，租赁面积220㎡，月租金为27000元，房屋押金54000元，发生争议由租赁房屋所在地的人民法院管辖。原告在签订合同后，依约向被告交纳了房屋押金并交纳租金。2019年4月原告看到物业《缴款通知单》时才知道其承租房屋实际面积为185.97㎡，与合同面积相差34.03㎡，为此原告多次联系被告指定房屋管理人徐明明要求按照实际面积结算租金，徐明明均不予同意，强行要求按照220㎡的面积收取租金，在原告提出解除租赁合同时，徐明明又声称不退还房屋押金。现原告为维护合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。被告（反诉原告）格雷斯众创公司辩称，1、我方不存在违约情形，孔浩擅自解除合同缺乏事实及法律依据，应当认定其系单方违法解除合同。2、在孔浩单方违法解除合同的情况下，其无权要求我方退还押金54000元及赔偿损失16200元。3、虽然房屋不动产权证登记面积为185.97㎡，但是该房屋经我方装修重新隔断后，使房屋建筑面积达到了合同约定的220㎡，并没有损害孔浩的利益，孔浩对房屋进行了查看及验收，对房屋状况进行了认可。为了合同能够继续完全履行，我方免收孔浩5000元的租金，双方在达成口头一致意见并真实履行后，孔浩再次就该事宜提出异议，明显违反诚实信用原则。4、即使我方交付的房屋面积不是合同约定的面积，孔浩也仅有要求减少租金的权利，在合同未约定的情形下，其无权要求解除合同，其以此为由解除合同的行为系违法解除。被告（反诉原告）格雷斯众创公司提出反诉请求：1、请求确认原告解除合同的行为系单方违法解除；2、判令被告有权依照合同约定没收房屋押金54000元；3、判令原告向被告支付违约金97200元（27000元/月×12个月×30%）；4、本案诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：2018年10月23日，原被告就武汉市武昌区联发国际大厦2106室房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，合同期限自2018年11月1日起至2019年10月31日止，合同约定出租房屋建筑面积为220平方米，租金为27000元/月（含物业费），租赁单价为96.72元/平方米/月。合同签订后，被告向原告交付了合同约定的租赁物，原告予以接受并且未提出任何异议。在合同履行过程中，原告应当于2019年7月25日支付第四季度的租金，但经被告多次催缴后，原告未按期支付。被告于2019年8月7日收到了原告发送的《律师函》，原告在《律师函》中明确要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并且原告腾退了租赁房屋。被告认为，在被告没有任何违约情形下，原告拒绝支付房租并单方提出解除合同，系单方违法解除，根据《房屋租赁合同》第9.3.7条以及第4.2条的约定，被告收取的房屋押金有权不予退还，并且原告应按照年租金的标准向被告支付违约金。为维护被告的合法权益，特提出反诉，请求法院判如所请。原告（反诉被告）孔浩辩称，我方解除房屋租赁合同有事实与法律依据。格雷斯众创公司的房屋与合同明显不符，致使该出租房屋的使用无法达到合同目的，且已构成根本违约。我方的解除请求既有合同约定的依据，也符合合同法的相关规定。基于格雷斯众创公司的根本性违约行为，我方有权要求格雷斯众创公司返还房屋押金。在合同解除过程中，我方并无任何违约行为，不存在需要向格雷斯众创公司支付违约金的情形，因此，请求法院依法驳回格雷斯众创公司的反诉请求。经审理查明，因承租格雷斯众创公司提供的位于武昌区联发国际大厦2106室的房屋，2018年10月23日，格雷斯众创公司（甲方、出租方）与孔浩（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方提供的武昌区联发国际大厦2106室，房屋用途为办公，租赁期限自2018年11月1日起至2019年10月30日止，租赁面积为220平方米，月租金27000元（含物业），租赁单价为96.72元/平方米/月，租金按季度支付，每期租金在期限届满前的15日支付。签订合同的当天乙方需支付房屋定金54000元，租赁期间定金转换为押金，该押金不作为乙方应支付的租金予以扣除。租赁期未满一年，押金不予退还。关于合同的解除，第九条（9.3）甲乙双方同意，有下列情形的，一方可以通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足以补偿该损失的，还应该赔偿损失与违约金的差额部分；（9.3.7）本合同签订后，非本合同约定的情形下，若乙方单方变更、终止或解除合同的，需要提前60日向甲方提出，向甲方承担相当于当年房屋租金违约金后方可解除合同。此外，甲方收取乙方的房屋押金及乙方对房屋所做的固定装修归甲方所有。第十条（10.1）因甲方自身等原因导致纠纷，致使乙方无法经营的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方按照年租金5%承担违约责任。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。合同签订后，格雷斯众创公司收到孔浩的租房押金54000元，从2018年11月1日起至2019年7月1日止的租金237000元。2019年8月3日，格雷斯众创公司的员工徐某明收到孔浩委托湖北维思德律师事务所发出的《律师函》，主要内容为2019年4月孔浩得知承租房屋的实际面积185.97平方米，与合同约定的220平方米相差34.03平方米，此后多次要求按实际面积结算租金，格雷斯众创公司仍然按220平方米收取租金，该不诚信的经营行为严重损害了孔浩作为承租人的财产权益。现要求格雷斯众创公司履行以下义务：1、解除与格雷斯众创公司签订的《房屋租赁合同》。2、要求格雷斯众创公司退还因面积差而多收的房屋租金36660元[237000-237000×（185.97÷220）]。3、要求格雷斯众创公司开具金额为237000元的增值税发票。4、要求格雷斯众创公司退还房屋押金54000元。5、要求格雷斯众创公司承担违约责任赔偿损失16200元（27000×12×5%）。在收到本函后，慎重对待，切实履行合同义务及时支付相关款项。律师函发出的同时，孔浩即搬离承租的房屋，未与格雷斯众创公司办理交接。月底格雷斯众创公司实际控制房屋。以上事实有《房屋租赁合同》、电子银行转账记录、招商银行账户历史交易明细表、微信转账记录截图、《律师函》、邮政速递EMS物流记录及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1、2019年8月3日，孔浩通知格雷斯众创公司单方解除合同的效力问题；2、合同终止后，因房屋租赁合同产生的租金和押金的返还以及违约责任承担的问题。关于2019年8月3日孔浩通知格雷斯众创公司单方解除合同的效力问题。本案的《房屋租赁合同》约定，格雷斯众创公司出租给孔浩的联发国际2106室建筑面积220平方米，实际面积以产权证登记面积为准，租赁用途为办公。房屋租赁合同的目的在于承租人对承租房屋进行使用和收益。孔浩在知晓租赁物的实际面积为185.97平方米之前按照220平方米支付房屋租金，租赁物的面积明显与合同约定的面积220平方米不符，在此情形下，孔浩未对格雷斯众创公司提出不能正常使用租赁物的主张，由此可见，格雷斯众创公司提供的房屋面积虽然与合同约定的面积不符，但是租赁物符合约定的使用状态。本院认为格雷斯众创公司不适当履行合同的行为仅构成一般违约而非根本违约，并不影响孔浩合同目的的实现，不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的法定条件。孔浩的解除合同的通知不能发生单方解除合同的效力。孔浩依据《房屋租赁合同》第十条主张格雷斯众创公司赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于合同终止后，因房屋租赁合同产生的租金和押金的返还以及违约责任承担的问题。合同期限届满前，孔浩主张解除合同并搬离涉案的房屋，以自己的行为明确表示不履行合同的主要义务，格雷斯众创公司可以依法解除合同。其收回案涉房屋之时为合同解除之日。格雷斯众创公司自认在2019年8月底收回房屋，本院认定双方的房屋租赁合同在2019年9月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。违约金是当事人通过约定而预先设定的，在违约之后生效的独立于履行行为之外的给付，并不因为合同的权利义务终止而影响合同中违约金条款的效力。本案的房屋租赁合同约定，孔浩在承担相当于当年房屋租金的违约金即324000元后可以解除合同，同时还约定在合同期限届满前孔浩提前解约，押金不予退还。本院认为，依法生效的合同，对合同的当事人具有约束力。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。格雷斯众创公司主张孔浩承担的违约金未超出合同的约定，其提出押金54000元不予退还，孔浩承担违约金97200元的诉讼请求，本院予以支持。本案的房屋租赁合同约定，租赁物为联发国际2106室建筑面积220平方米，实际面积以产权证登记面积为准，2106室的产权登记面积为185.97平方米，格雷斯众创公司在2018年11月1日至2019年7月31日期间按照220平方米收取租金，违反了合同，应当承担违约责任，多收取的租金29622元[（220平方米-185.97平方米）×96.72元/平方米/月×9个月]应当返还给孔浩。综上，孔浩仍应向格雷斯众创公司给付违约金67578元（97200元-29622元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孔浩与被告（反诉原告）格雷斯众创空间管理（武汉）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年9月1日解除；二、原告（反诉被告）孔浩于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）格雷斯众创空间管理（武汉）有限公司支付违约金67578元；三、驳回原告（反诉被告）孔浩的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）格雷斯众创空间管理（武汉）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2437元，减半收取计1218.5元，由原告（反诉被告）孔浩负担。反诉案件受理费减半收取计1115元，由被告（反诉原告）格雷斯众创空间管理（武汉）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 周 杰二〇二〇年八月三十一日书记员 严橄玲