成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2971号 原告：郭琳，女，1987年8月29日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川信善律师事务所律师。 被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 原告郭琳与被告四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭琳及其委托诉讼代理人陈俊吉、被告橙森公司的委托诉讼代理人程梦曦到庭参加第一次庭审，原告郭琳、被告橙森公司的委托诉讼代理人程梦曦到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 郭琳向本院提出诉讼请求：判令橙森公司向郭琳支付解除《业主房屋租赁合同》违约金60000元（大写：陆万元整）。事实与理由：橙森公司与郭琳于2018年8月22日签订《业主房屋租赁合同》，合同约定由橙森公司承租郭琳名下位于成都市双流区房屋，建筑面积37.95平方米，租期为144个月，从2020年1月1日至2032年5月31日止，租金为55元／平方米／月，租金方式为3个月支付一次，租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他费用均由橙森公司承担。合同约定了违约责任，双方任一方违约，除承担对方因此造成的一切经营损失外，还应另支付守约方的违约金陆万元整。橙森公司于2020年1月16日向郭琳送达告知函，告知函载明因橙森公司调整了经营策略和方向，无法按照原标准进场承接。《业主房屋租赁合同》是橙森公司与郭琳真实意思的表示，是合法有效的合同，郭琳严格按照《业主房屋租赁合同》约定履行了合同义务，但橙森公司致函郭琳解除与郭琳的《业主房屋租赁合同》，却未按照合同约定另行向郭琳支付违约金陆万元。橙森公司的行为已严重违反了合同约定，严重损害了郭琳的合法权益，故郭琳诉至法院，请求支持其各项诉讼请求。 橙森公司辩称，《业主房屋租赁合同》签订后，橙森公司于2018年8月30日向郭琳支付了两个月租金4714.5元作为押金。《业主房屋租赁合同》已于2020年1月16日解除，是橙森公司向郭琳发函解除的。橙森公司认为违约金具有补偿性质，因橙森公司一直没有承接房屋用于经营，橙森公司主张将押金作为违约金，本案诉讼费由法院判决。 本院经审理认定事实如下：2018年8月22日，郭琳（买受人）与成都明昌房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定成都明昌房地产开发有限公司将商品房预售许可证101362号下第1幢25层2511号清水商品房出卖给郭琳。该商品房预售合同于2018年11月17日进行了合同备案（备案预售许可证号为101362、项目名称为亿城国际、基本信息载明房屋位于双流区协和街道华剑路一段139号1栋25层2511号）。同日，郭琳与橙森公司签订一份《业主房屋租赁合同》，约定：一、郭琳同意将自己名下坐落在成都市双流区华剑路139号亿城国际小区第1栋第25层2511室，建筑面积37.95平方米的房屋出租给橙森公司，该物业租给橙森公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用。二、租赁期为144个月，从2020年1月1日起至2032年5月31日止，其中2020年1月1日至2020年5月31日为招商周期，免付租金，免租期物业费由橙森公司承担。三、租金及支付方式：1、租金为人民币55元/平米/月（大写：伍拾伍元整），橙森公司支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转款凭据为证），且每次提前5个工作日支付下期租金。2、租赁期内租金递增明细如下：（1）2020年6月1日-2022年5月31日，租金为人民币55元/平米/月；（2）2022年6月1日-2024年5月31日，租金为人民币57.75元/平米/月；（3）2024年6月1日-2026年5月31日，租金为人民币60.63元/平米/月；（4）2026年6月1日-2028年5月31日，租金为人民币63.66元/平米/月；（5）2028年6月1日-2030年5月31日，租金为人民币66.84元/平米/月；（6）2030年6月1日-2032年5月31日，租金为人民币70.18元/平米/月。3、在签订本合同后的7工作日内，橙森公司支付2个月租金给郭琳作为租约保证金，在免租期满即日该保证金自动转为第一季度房租，差额部分在免租期满5个工作日前支付至郭琳账户。五、双方责任……（3）橙森公司必须依约提前5个工作日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，郭琳有权收回房屋，橙森公司承担违约责任。六、其他……（4）违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。 2020年1月16日，橙森公司向郭琳作出《告知函》，载明：“致：郭琳（以下简称“你方”），本公司于2018年8月与你方就位于双流区的房屋签订《业主房屋租赁合同》，由本公司租赁你方房屋。此后，市场行情相较于此前签订协议时发生了很大的变化，如继续按照原合同执行，本公司将面临很大的经济损失，因此本公司调整了经营策略和方向，无法按照原标准进场承接。因此，本公司郑重函告如下：1、自本函到达之日起三日内，请你方与本公司协商解除《业主房屋租赁合同》及相关手续文件，如你方超过前述期限拒绝协商则视为双方自本函到达之日起已解除签订的《业主房屋租赁合同》及相关手续文件；2、鉴于双方此前的友好合作，如你方配合协商处理，你方收取本公司支付的押金，本公司暂不要求退还。特此函告！”该通知载明公司联系人黄经理、刘经理的联系方式，并加盖橙森公司公章。 2020年3月23日，郭琳委托四川信善律师事务所向橙森公司发送一份《律师函》，告知橙森公司在接函后三日内向郭琳履行违约金支付义务，否则将通过法律途径要求橙森公司承担相关违约责任。该《律师函》于2020年4月3日被退回妥投。 庭审中，郭琳与橙森公司均认可双方签订的《业主房屋租赁合同》已解除。同时，郭琳认可其于2018年8月30日收到橙森公司支付的租约保证金4174.5元，但不同意橙森公司将该款项冲抵违约金的主张。另，郭琳陈述其于2020年5月办理了案涉房屋的收房手续。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《业主房屋租赁合同》、《告知函》、《律师函》以及当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，郭琳与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。橙森公司于2020年1月16日向郭琳送达《告知函》，要求解除《业主房屋租赁合同》。橙森公司作为承租人，在履行合同的过程中以市场行情发生变化，橙森公司调整经营策略和方向，无法按照原标准进场承接为由发函要求解除与郭琳签订的《业主房屋租赁合同》，但其并未向本院举证证明存在其陈述的相应情况，也并未举证证明存在法定解除的相应情形，本院认为，橙森公司的行为构成违约。本案中，双方均认可合同已解除，综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，本着公平原则，本院酌定橙森公司按2个月租金的标准（2087.25元×2个月）向郭琳支付违约金，计4174.5元。橙森公司要求以租约保证金冲抵违约金，不符合合同约定，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川橙森科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭琳违约金4174.5元； 二、驳回原告郭琳的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650元，由被告四川橙森科技发展有限公司负担25元，原告郭琳负担625元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 夏颜 二〇二〇年八月十八日 法官助理 曾琴 书 记 员 李莹