苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初633号原告：苏州筑博联合营造工程有限公司，统一社会信用代码91320594552534107T，住所地苏州工业园区星海街**星海大厦**。法定代表人：谭玲姣。破产管理人：江苏立泰律师事务所。委托诉讼代理人：任青萍，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，江苏立泰律师事务所实习律师。被告：任小欢，男，1983年8月29日出生，汉族，户籍所在地苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：贾健，江苏新天伦律师事务所律师。原告苏州筑博联合营造工程有限公司（以下简称“筑博公司”）诉被告任小欢合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，后本案转为普通程序，并由审判员王贞依法适用独任制进行审理。原告筑博公司的委托诉讼代理人浦学纵（原委托诉讼代理人，参加第一次庭审）、任青萍（参加第二次庭审），被告委托诉讼代理人贾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告筑博公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认原、被告双方签订的房屋买卖合同解除；二、请求判令被告立即将太湖纯水岸花园8幢203室房屋腾空并恢复原状交还给原告；三、请求判令被告承担本案诉讼费用。原告将诉讼请求变更为：一、确认原、被告双方签订的房屋买卖合同解除；二、判令被告腾空、搬离苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园8幢203室房屋。事实和理由：2018年8月10日，苏州工业园区人民法院出具(2018)苏0591破12号民事裁定书，裁定受理周立志申请的筑博公司破产清算一案，并于2018年9月20日出具决定书，指定江苏立泰律师事务所担任筑博公司管理人。管理人即着手接管筑博公司的资产，经查筑博公司名下有位于太湖纯水岸花园8幢203室、403室、1103室三套房屋，实地查看发现203室涉案房屋现由被告一家实际占有。被告无法提供证据证明合法取得该房屋所有权且也没有完成过户，但被告一直居住在涉案房屋中，属无权占有。因此管理人书面通知被告要求其交还房屋，但被告始终不予理睬。被告的上述行为严重违反了破产法及相关法律规定，损害了原告的合法权益。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告任小欢辩称：我方不同意解除，我方认为原告方没有解除权，并且我们在收到原告的通知之后，在一个月之内已经向人民法院提起诉讼。我方认为双方买卖合同是有效，我方愿意将剩余房款支付给原告。现原告主张我方腾空及支付占有使用费没有依据。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：原告筑博公司为涉案位于苏州太湖国家旅游度假区伍相路**太湖纯水岸花园****房屋的登记所有权人，该房屋建筑面积132.69平方米。后因筑博公司无力清偿债权人的到期债权，且明显缺乏清偿能力，经债权人申请，本院于2018年8月10日作出（2018）苏0591破12号民事裁定书，裁定受理申请人周立志提出的对筑博公司破产清算的申请，并于2018年9月20日出具决定书，指定江苏立泰律师事务所担任筑博公司管理人。管理人在接管筑博公司资产过程中，发现筑博公司名下前述涉案房屋由被告及其家人实际占有使用。落款日期2015年11月18日，被告（售房人、甲方）与原告（购房人、乙方）、苏州工业园区一加一房屋置换有限公司（居间方、丙方）就伍相路1号太湖纯水岸花园8幢203室签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，乙方对该房屋已经充分了解并实地看房，对该房屋现状无异常，甲乙双方协商后的成交价为90万元，其他相关税费由乙方承担。甲乙双方于2015年11月18日自行交付定金5万元，甲乙双方约定资金托管为人民币1135000元，与网签合同金额一致，首付款285000元在付完后由中介公司找垫资公司代付，详见垫资协议，甲乙双方约定先进行资金托管，办理贷款政审批审核通过办理过户手续。甲方承诺于收到全款腾空房屋，并将该房屋钥匙交给乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水电煤气有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。另约定该房屋为简装。另查明，落款日期2016年12月7日，筑博公司及谭显良出具收条，言明今收到任小欢现金15万元。原告提交由他人出具的证明言明，原告于2015年2月份就该房屋进行简单装修，并自2015年5月开始一直居住在案涉房屋内。落款日期2018年11月14日，筑博公司向任小欢邮寄发出通知，言明根据破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立债务和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到催告之日起三十日未答复的，视为解除合同。请收到本通知之日起十日内将太湖纯水岸花园8幢203室房屋交付筑博公司管理人，该信件于2018年11月16日签收。案涉房屋登记所有权人为筑博公司，该房屋先后于2016年1月28日、2016年8月17日、2016年10月24日、2016年12月9日、2017年8月1日、2017年11月3日被法院查封，且该房屋设置抵押权抵押给招商银行股份有限公司苏州工业园区支行，载明被担保主债权数额772400元。落款日期2011年10月20日被告出具对账单，后又于对账单中载明：2012年10月20日前已付21万元，未付的50万元折抵太湖水岸花园8幢203室房租，租期至2033年3月31日。任小欢与筑博公司签订《房屋租赁合同》，约定：筑博公司出租房屋位于太湖纯水岸8幢203室，租期2013年4月1日至2032年3月31日，每月租金2000元，自租赁期限开始时支付，考虑到任小欢长期给筑博公司提供劳务和配合完成相关工程等结算情况，筑博公司应支付给任小欢的工程款直接抵扣租金48万元，即2033年3月31日前的租金视为支付完毕。以上事实，由房屋买卖（置换）合同、通知、决定书等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，当事人对其主张所依据的事实或反驳对方主张所依据的事实应当提供证据加以证实。结合本案查明事实及本案实际情况，并无证据表明上述《房屋买卖（置换）合同》非当事人所签，或有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应被认定有效。根据法律规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋权属尚未办理权属登记，买受人以其实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。结合本案实际情况，任小欢作为房屋买受人，案涉房屋虽已实际为其占有，然其并未取得案涉房屋的所有权，且本院亦于2018年8月10日裁定受理申请人周立志提出的对被申请人筑博公司破产清算的申请，根据法律规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，案涉房屋买卖合同并未履行完毕，筑博公司于2018年11月14日向原告发函主张解除房屋买卖合同，该函件于2018年11月16日签收，就原告的诉请确认双方之间的房屋租赁合同于2018年11月16日解除，本院予以支持，合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，双方一致确认诉争房屋由被告装修并占有使用至今，故原告诉请要求被告将苏州工业园区太湖水岸花园8幢203室腾空恢复毛坯状态并交还原告的诉讼请求，本院一并予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原被告签订的关于苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园8幢203室的《房屋买卖（置换）合同》解除；二、被告任小欢于本判决生效之日起十五日内腾空、搬离苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园8幢203室，并将上述房屋交还原告苏州筑博联合营造工程有限公司。案件受理费减半收取为14354元，由被告任小欢负担。该款已由原告苏州筑博联合营造工程有限公司预交，本院予以退还，被告应于本判决生效之日起十五日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 王 贞二〇二〇年八月三十一日书记员 姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。