广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1203号上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，统一社会信用代码914************887，住所地惠东县平山百丘田。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：林某某，男，1978年3月5日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县**************，公民身份号码440************019。被上诉人（原审原告）：雷某，女，1977年1月12日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县**************，公民身份号码441************526。两被上诉人的委托诉讼代理人：罗启聪、刘斌，广东东维律师事务所律师、实习律师。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司因与被上诉人林某某、雷某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初3390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司的上诉请求：请求撤销惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初3390号民事判决的第一判项。事实与理由:一、原审判决事实认定不清，法律适用错误。每笔逾期履约违约金均是按日产生的单独债权，已过诉讼时效部分不应予以支持。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》四十七：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，每逾期一天产生一个新的违约金。因此，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。在本案中，若法院查明被上诉人是在2019年4月29日提起一审诉讼的，那么在2016年4月29日之前涉及的诉讼请求便已超过诉讼时效，依法不应支持。二、原审判决事实认定不清。房屋已于2017年4月12日完成竣工验收并处于可交付状态，从该日起即为收房公示期，视为上诉人履行了交房义务，上诉人无需支付此日期之后的逾期交房违约金。2017午4月12日，房屋通过勘查、设计、施工、监理和建设五个单位的验收，已经处于竣工合格且可交付的状态，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房条件已经达成并以此进行了公示，被上诉人应当及时向上诉人领取钥匙、接收房屋。2017年7月4日仅是上述竣工验收情况在惠东县住房和城乡规划建设局进行形式备案的日期，并不影响被上诉人收房。因此，应视为上诉人已于2017年4月12日履行了交房义务，无需再支付此日期之后的逾期交房违约金。三、原审判决事实认定不清，90天仅是爆破工程开始前预估的爆破作业期。实际上，地下室大面积岩石地质的对上诉人造成影响的天数为116天。案涉商品楼在验收前期发现地下室工程的大面积岩石地质，需要通过爆破解决。又因为案涉商品房11至21座住宅的地下消防设施相连且为整体报建项目，故必须解决岩石地质问题才能通过验收。在上诉人进行爆破方案的研讨和第三方施工单位的选定后，广东中人集团建设有限公司于2015年7月22日对爆破工程作出安全评估，广东锡源爆破工程有限公司于2015年10月22日完成爆破工作。至此，排除异常地质状况共花费了116天，故交房时间应顺延116天。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3项，因异常地质状况导致工期延误的，上诉人可据实予以延期交房，因此上述延期交房期间合理，应属于合同约定的免责情形，故交房时间和不动产权登记的逾期时间应相应扣减116天。四、原审判决适用法律错误，逾期交房违约金计算方式错误，总额明显过高，依法应当予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”即违约金过高的调整标准为“超过造成的损失30％”。被上诉人没有就其所受损失进行举证，原审判决直接以购房款总额的30％计算逾期交房违约金，不符合上诉司法解释的规定。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法的，损失赔偿额可以参照以下标准确定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。"因双方在《商品房买卖合同》中没有约定损失赔偿额计算方法，被上诉人也没有就其所受损失进行举证。所以，上诉人根据上述司法解释规定于2017年8月19日委托第三方佛山市中毅土地房地产评估有限公司对百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行评估，评估租金为2015年6月30日，每平方米7元；2016年6月30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。即逾期交房的损失赔偿额应以所评估的租金标准进行确认。综上所述，原审判决事实认定不清，法律适用错误。房屋已于2017年4月12日完成竣工验收并处于可交付状态，从该日起即为收房公示期，应视为上诉人履行了交房义务，无需继续支付此日期之后的逾期交房违约金；而且，特殊地质影响属于合同约定的免责事由，应相应扣减违约天数；同时，逾期交房违约金的计算，应以损失赔偿额即同地段同类房屋租金标准进行确定；此外，被上诉人的部分诉讼请求已过诉讼时效，依法不应予以支持。被上诉人答辩称：一、我方诉请的违约金并未超过法定诉讼时效期间，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。首先，依照原被答辩人双方在合同中约定的违约金是双方当事人在合同中所确定的整体利益，非若干个计算诉讼时效的独立权利。其次，双方在合同中仅就违约金计算方法进行了约定,并未约定违约金支付期限。对于没有支付期限的债务,债权人有权依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条之规定在任何时候向债务人主张。最后,依照广东省高级人民法院《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》(2013粤高法民-复字第8号)“购房人在实际交房或者合同解除后主张逾期交房违约金的,诉讼时效从实际交房或合同解除之此日开始计算”的规定。被答辩人直至2017年8月23日才向答辩人发出《楼宇交接书》,与答辩人办理房屋交接手续。依据上述广东高院批复及诉讼时效等相关法律规定,答辩人于2019年4月29日依法向惠东县人民法院提起诉讼,并未超过法定的诉讼时效期间。故被答辩人主张违约金的诉讼请求从起诉之日往前溯及三年的部分诉讼时效已超过的上诉理由,缺乏事实及法律依据,恳请贵院予以驳回。二、被答辩人上诉请求以116天为标准扣除违约金计算天数，并无事实及法律依据。我方认为房屋建设开发过程中会遇到地质异常问题属于开发商可以预见、可以避免、可以克服的问题，不属于不可抗力，本不应当在逾期交房的特殊原因之内，然而一审法院予以采纳，此点并不合理，但本着互谅互让的原则，我方仍表示接受。一审法院在扣减90天施工期后，被答辩人上诉状中称实际排除异常地质状况共花费116天，请求以116天作为标准扣除违约金计算天数，但又未提交相应证据证明其主张的事实，对此应当承担举证不能的不利后果。三、原审以《楼宇交接书》签订日期作为房屋交付时间的事实认定并无不当。依据双方在合同第十一条之规定：“商品旁达到交付使用条件后，出卖人应当出面出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。房屋交付的时间应为楼宇交接签订之日。房屋通过勘查、设计、施工、监理和建设五个单位的验收，仅是房屋交付的条件之一，且仅能代表涉案房屋竣工验收合格、处于可交付的状态，并不等同于被答辩人完成交付房屋义务。原审判决依据双方合同约定及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》,判决认定房屋交付的时间是2017年8月23日,事实清楚,适用法律正确。四、原审逾期交房违约金适用的计算方式正确,且已针对违约金上限金额作出限制。在合同明确约定了违约金计算标准的情况下,被答辩人在上诉状中辩称以有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金为违约金计算标准的主张,无事实及法律依据。针对违约金总额,原审法院已对违约金上限金额作出限制,对于我方诉请违约金额作出减少处理,虽然不合理,但是我方仍接受。综上所述,我方诉请的违约金并未超过法定的诉讼期间,原审认定的违约金计算标准和起止日期正确,针对受不可抗力部分已扣除相应的违约金计算天数,并就违约金上限作出限制,对于我方诉请违约金额作出减少处理。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,恳请贵院在查明事实的基础上,作出合法公正的判决。原审原告林某某、雷某向一审法院提出诉讼请求：：1、被告赔偿原告违约金229123.32元（违约金从2015年6月30日起计算至2017年8月23日：已付全部房款583011元×0.05%×逾期天数786=违约金229123.32元。）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2015年1月7日，原告林某某、雷某与被告签订一份《商品房买卖合同》），约定原告购买被告位于惠东县********************的房产一套，价值583011元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的…..3、异常地质状况、市政规划变化和市政行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定交付了购房款，被告于2017年8月23日向原告发出楼宇交接书，原告林某某在楼宇交接书上签名确认。《楼宇交接书》上记载弘诚厚园二期已竣工，并经惠东县建设有关部门验收鉴定合格可以投入使用，涉案物业已具备入伙条件，可以使用。同时《楼宇交接书》还写明双方确认自2019年1月1日起该物业由被告交付给了原告。2017年4月12日，涉案房屋竣工验收合格。2017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表。原告至今未取得涉案房产的房地产权属证书。另查，广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第00289号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见，厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告惠东县弘诚实业发展有限公司在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东中人集团建设有限公司对厚园A地块一期B区19-21座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东锡源爆破工程有限公司作出厚园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。再查，2017年8月19日，被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县****百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。一审法院认为：原告林某某、雷某与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县********************的房产一套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院予以确认。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首期款和银行按揭贷款，被告未按合同约定的时间于2015年6月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告支付违约金，理由充分，一审法院予以支持。关于被告主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的问题。首先，本案违约金系基于被告未按约履行交房义务的违约行为而产生。按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，被告如违反约定的期限延迟交付房屋，应向原告支付违约金，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，违约金按日支付已付房款万分之五计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况累加计算的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。综上，被告关于主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的抗辩理由，依据不足，理由不充分，一审法院不予采纳。至于原告诉请被告支付违约金的起止时间及数额问题：1、因被告惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题，被告辩称因合同约定的特殊原因可以延迟交付商品房，理由充分，一审法院予以采信，为此，被告支付违约金的时间应自2015年6月30日起90天后的第二天（即2015年10月1日）开始计算；2、从本案查明的事实看，被告在涉案物业实际上未经竣工验收的情况下通知原告收房，既违反“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的法律规定，亦不符合商品房买卖合同约定的交房标准。虽然原告于2017年3月22日与被告签署《楼宇交接书》并接收了涉案房屋，但被告并未向原告出示该房屋经有关部门验收合格的证明，原告并不知道该房屋是否已具备合同约定或者法定交付条件，而涉案房屋于2017年4月12日才经过竣工验收合格并于2017年7月4日办理工程竣工验收备案，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》[建设部(2010)53号]第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”的规定，涉案物业房屋符合交付条件的时间即2017年7月4日。被告未提供证据证明涉案房屋在符合交付标准后及时通知原告收楼而原告无正当理由未办理收楼手续，应承担举证不能的法律责任。交房时间应按照楼宇交接书的签订日期即2017年8月23日为准。被告辩称已于2017年4月12日履行交房义务，与事实不符，一审法院不予采纳。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应以583011元为本金按日万分之五的标准累积计算，且不超过583011元30%即174903.3元为宜。被告辩称违约金应以同地区同期商品房市场租金每平方米8元-10元的标准计付，理由不充分，一审法院不予采纳。综上，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2015年10月1日起至2017年8月23日止支付以583011元为本金按日万分之五的标准累积计算且不超过583011元的30%即174903.3元的违约金给原告林某某、雷某。经计算，该违约金数额为202013.3元，已经超过违约金上限174903.3元，超出部分不予支持。被告应支付174903.3元违约金给原告林某某、雷某。综上，原告林某某、雷某的诉请和被告惠东县弘诚实业发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金174903.3元给原告林某某、雷某。二、驳回原告林某某、雷某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4736元，由原告林某某、雷某负担938元，由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担3798元。本案二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，2019年6月6日，涉案纠纷在惠东县人民法院一审立案。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：一、被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效问题；二、逾期交房违约金金额的确定问题。本院对此分析如下：第一，关于被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效问题。本案中买受人请求出卖人支付逾期交房违约金，因双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，每逾期一天产生一个新的违约金，按日形成个别债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”本案为2019年6月6日一审立案，故被上诉人2016年6月6日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，一审对诉讼时效的抗辩均予以驳回不当，本院予以纠正。第二，对于逾期交房违约金金额的确定问题。上诉人未在合同约定日期即2015年6月30日前交房，已构成违约，理应按合同约定承担违约责任。如前所述，因被上诉人于2016年6月6日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，故上诉人逾期交房的违约金计算时间段应为2016年6月6日至2017年8月23日，具体计算标准为以购房款为本金按日万分之五累计计算，计得为129136.94元（583011元×0.0005×443天）。另，对于上诉人提出房产开发过程中对地下室岩石进行爆破致使工期延误的问题，一审已根据上诉人提交的广东锡源爆破工程有限公司出具的证明扣除作业时间90天，上诉人上诉要求扣除116天的意见无事实依据，本院不予采纳。对于违约金计算标准问题，涉案合同为上诉人提供的格式文本，违约金为上诉人自行确定，应予以诚信履行。综上所述，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初3390号民事判决；二、上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金129136.94元给被上诉人林某某、雷某。三、驳回被上诉人林某某、雷某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4736元，二审案件受理费用4736元，均由上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 胡 江审判员 卫书平二〇二〇年八月二十五日书记员 叶秀婷