北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初23221号原告：北京半岛印力商业运营管理有限公司。法定代表人：杨卫东，董事长。委托诉讼代理人：郭歉，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王祎煊，北京市安理律师事务所律师。被告：北京琚家炖锅餐饮管理有限公司。法定代表人：葛天雷，总经理。委托诉讼代理人：琚三军，男，该公司职员。委托诉讼代理人：韩京东，男，该公司职员。原告北京半岛印力商业运营管理有限公司（以下简称半岛公司）与被告北京琚家炖锅餐饮管理有限公司（以下简称炖锅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理，后本案由简易程序转为普通程序继续审理，并于2020年8月5日公开开庭审理。原告半岛公司的委托诉讼代理人王祎煊、被告炖锅公司的委托诉讼代理人琚三军、韩京东到庭参加了2019年11月18日的庭审，原告半岛公司的委托诉讼代理人王祎煊、郭歉到庭参加了2020年8月5日的庭审，被告炖锅公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加2020年8月5日的庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。半岛公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付租赁保证金371043．59元、收银保证金3000元、公共事业费保证金1000元，2019年6月1日至2019年8月30日期间的租金197699．58元、推广费21630．15元、物业管理费61285．43元和POS服务费1800元，共计657458．75元；2．判令被告向原告支付租赁合同提前解除违约金280615．15元；3．诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年6月11日，原被告签署《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于某广场某层201-L某号商铺，经营品牌为烈山氏大锅小菜的餐饮，租期24个月，自2019年6月1日至2021年5月31日，无装修期。租金按月保底租金、月提成租金二者取高的方式收取，被告应于每个自然月25日前支付下个月的保底租金，自计租日起，原被告应于每月5日（含当日）前核对上个自然月的流水额并计算上个自然月的提成租金，并于每月10日前确认。若被告上个自然月的提成租金高于保底租金，则被告应于每个自然月25日前向原告支付上个自然月的提成租金与保底租金之差额。2019年6月3日，原告再次催促被告按照缴费通知书上所列明各项费用金额尽快缴纳，但被告拒绝支付。由于被告未能在双方办理交付手续之前支付所有款项（包含租赁保证金、首月租金、首月推广费、首月物业管理费等费用），则原告拒绝向被告交付租赁房屋，视为被告延迟接收租赁房屋，应承担相应的违约责任。截止原告起诉之日，被告仍未按照双方签订的租赁合同的约定向原告支付诉请中列明的费用。虽经原告多次催促，被告仍未支付，被告的行为已经构成违约，应支付相应的违约金。2019年8月15日，由于被告欠付保证金、租金等费用，原告向被告发送《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知函件》，告知租赁合同于函件送达之日起解除，同时支付8月30日前全部欠付费用。被告延迟支付各项费用并自行撤场的行为已经构成违约，现原告根据租赁合同约定要求被告支付各项费用并承担违约责任，请法院支持原告的全部诉讼请求。炖锅公司辩称，我方与原告签订合同后，发现原告与上一家的合同仍在合作期内，原告提供给我方的场地中有上一家遗留的所有设备设施。我方发现这种情况后和原告协调，原告未给我方具体的答复，直至现在原告要租给我方的商铺仍有上一家的所有设备设施，我方是在这种情况下才拒绝交费的。因为我方无法进场，而且我了解到上一家的合同并未到期，我经常去那看现场的情况，我一次去看现场的时候还偶然碰到了百年老妈火锅店的店长，那儿的店长说他们跟甲方的经营合同还没有到期，到2020年的下半年才到期，我听到这个事情就更不敢交钱了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月，北京中粮万科商业运营管理有限公司作为出租人（甲方）与承租人被告炖锅公司（乙方）签订了房屋租赁合同，双方约定，出租人将位于北京市房山区某新路某号院某号楼某广场地上某层201-L某号商铺（建筑面积：480．67平方米）租赁给炖锅公司。租赁用途为该商铺用于餐饮，品牌为烈山氏大锅小菜，商号为烈山氏大锅小菜。合同还约定交付日为2019年6月1日，最终交付时间以甲方书面交付通知规定的时间为准，交付通知中规定的时间即为该商铺交付日，双方确认的该商铺交付标准附件三，附件三关于建筑土木中约定：地面：较公共区完成面低的预制混凝土板，隔墙：裸水泥砌块的毛坯墙，构造柱及横梁：裸水泥结构，顶棚：裸水泥结构板，店面和招牌：参照“店面设计手册”，消防安全门：参照“租赁轮廓图”，临时工资围板：全高度围板，带双开门等。租赁期限为24个月，自2019年6月1日起至2021年5月31日，其中装修期为0日。甲方应于交付日10日前向乙方发出交付通知，交付通知上应载明甲方向乙方交付该商铺的日期及具体地点，及应缴纳的各项费用情况。乙方应在交付通知规定的日期、地点办理该商铺的交付手续。该商铺交付时，甲乙双方应签署交付凭证，交付凭证签署后即视为甲方已按本合同约定的条件和交付标准履行了交付义务。在办理该商铺的交付手续之前，如乙方为按照本合同约定付清该商铺交付前应支付的所有款项（包括但不限于租赁保证金、装修保证金、装修管理费、首月租金、首月推广费、首月物业费、收银专用系统/销售数据采集系统保证金及首月租金、公共事业费用等），则甲方有权拒绝交付该商铺，此种情况视为乙方延迟接收该商铺，乙方应按本合同15．1条承担违约责任。交付手续办理前，双方应共同对该商铺进行查验。查验后，除非该商铺主体结构质量不合格或存在严重不符合附件三交房标准的情形，否则乙方应当于交付日接收该商铺。乙方同意如接受时该商铺存在表面瑕疵（除主体结构质量不合格或存在严重不符合附件三交房标准的情形外的其他质量瑕疵或其他瑕疵均视为表面瑕疵），乙方仍会接收该商铺并于接收当日书面通知甲方存在的表面瑕疵，甲方应当于交付日起30个工作日内完成表面瑕疵的修复工作，除该修复工作外，甲方无需就该表面瑕疵向乙方承担任何其他责任或费用。非因甲方原因，乙方没有在甲方交付通知中载明的交付日办理商铺的交接、验收手续，则仍视为该商铺已按照本合同约定的条件交付给乙方，自甲方通知的交付日计算装修期及租赁期限，乙方应按照本合同约定支付装修期及租赁期间的全部租金及费用。租金支付部分，双方约定：租金自交付日起计算，租金按月保底租金、月推广费之和与月提成租金二者取高的方式收取。保底租金或提成租金均不包括物业管理费、装修管理费、该商铺的公用事业费用及其他费用。保底租金根据租赁面积金按月计算，提成租金根据乙方的流水额按月计算。租赁保证金,为三个月租金、三个月推广费、三个月物业管理费的总和，乙方应在本合同签订之日起十个工作日内支付全额租赁保证金。乙方逾期支付租赁保证金的，甲方有权解除本合同、将该商铺另行出租予他人，并要求乙方按本合同约定承担违约责任。关于违约责任部分，双方约定，乙方违反本合同约定逾期支付租金、推广费、物业管理费、租赁保证金（包括未补足租赁保证金）或本合同约定的其他费用的，每逾期一日应按逾期付款金额的千分之一向甲方支付违约金，逾期超过十五日的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果、损失由乙方自行承担；……半岛公司与炖锅公司签订租赁合同后，在案涉的北京市房山区某新路某号院某号楼某广场地上某层201-L某号商铺内一直有上一家租户留下的设备未搬出。原告未将上述设备清出，也未将该房屋以交给被告，被告亦未向原告交纳租赁保证金。原告于2019年7月8日向被告发出了关于要求大锅小菜缴清租金恢复营业的告知函，该告知函的内容为：我司于2019年5月10日向贵司发出6月结算单。截止至7月7日，贵司尚有租金131799．72元、物业管理费86520．6元、POS使用费1200元、推广费14420．1元、水费450元，共计234390．42元尚未支付，违约金按照贵司实际付款日（欠缴总金额的千分之一*欠缴天数）另行计算。请贵司于2019年7月11日前付清上述欠缴款项。贵司申请在2019年6月12日至7月11日停业装修，截止至2019年7月3日，店铺内并无装修迹象。我司第一时间联系贵司，要求尽快开始装修，并保证在装修期限内完成，或恢复运营状态，但至今仍未解决。请贵司接到此函件后，尽快落实恢复经营以及欠费事宜，并于2019年7月11日前整改完毕，如未及时整改，我司将按照《房屋租赁合同》，追究贵司违约责任。2019年8月21日，原告向被告发出了关于解除房屋租赁合同的通知函件，该函件载明：根据双方签订的房屋租赁合同，贵司承租我司中粮万科广场L2055店铺租赁期限为24个月。根据双方签订的房屋租赁合同的明确约定，有关租金及物业管理费需按月支付，且贵司应于每个自然月25日前支付下个月的固定租金及物业管理费，公共事业费用应在收到甲方或管理公司有关通知后3个工作日内支付上个月的相关费用。根据租赁合同约定，乙方在交付通知确定的交付日起十五日内仍未办理该店铺交付手续，或乙方超过约定的装修开始时间十五日内仍未开始装修，或乙方未能在装修期间届满后十五日内开业，或乙方在一个租赁年度内中断、停止营业累计超过三日的，甲方有权解除本合同。贵司申请在2019年6月12日至7月11日停业装修，但贵司并无装修迹象，经我司书面催告后，仍未落实相关工作，截止到2019年8月13日，贵司仍拖欠6月至今的租金、POS租金、物业管理费等费用，且属于擅自停业超过三日。而截至本函发出之日，贵司仍未缴纳相应欠款及仍然处于停业状态，也无任何书面说明。我们认为贵司已经严重违约且无法继续履行租赁合同。有鉴于此，我们经过慎重考虑，现正式通知贵司如下：1．双方所签的租赁合同于本函送达之日起解除。2．请贵司在2019年8月30日前将店铺恢复状态“毛坯”交付我司，且符合合同第16条约定的交还条件。3．请贵司在2019年8月30日前付清一切贵司应承担的全部费用，包括不限于租金、物业费用等，同时，由于贵司违约导致合同提前解除，还应承担相当于三个月租金和物业管理费用的违约金共计371043．59元。此外，贵司所交租赁保证金等费用（包含但不限于）全部扣除。特此函告，请贵司慎重考虑并及时处理。另查明，康某于2014年10月30日与北京某房地产开发有限公司（以下简称某公司）签订了房屋租赁合同，该合同约定：某公司将为于某广场地上二层L某号商铺租赁给康某作为餐饮使用，品牌号为百年老妈，品类为火锅。交付日为2014年12月1日，租赁面积为444平方米。租赁期限为2014年12月1日起至2020年11月30日。装修免租期为62日，营业免租期为89日。2019年，北京中粮万科商业运营管理有限公司作为甲方与乙方北京利景洋帆餐饮有限公司签订了房屋租赁合同解除协议，协议载明：鉴于乙方和原出租方万科公司于2014年签署《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同之转让协议》等相关文件，就乙方承租位于北京市房山区长阳镇起步区长阳大街中粮万科半岛广场地上二层L2001号商铺进行了约定，甲乙双方和原出租方签订了《房屋租赁合同主体变更协议》，约定由甲方承担原出租方在租赁合同中的全部权利义务，现双方就租赁合同等相关文件解除事宜达成如下一致意见，以资共同遵守执行：一、租赁合同等相关文件于2019年5月31日解除。因乙方或乙方的关联公司就该商铺预计签订新合同，因此，双方对该商铺按照现状进行交还，如甲方未能与乙方或乙方的关联公司就该商铺签订新合同，乙方需按照租赁合同等相关文件的规定将该商铺回复至毛坯状态，如未恢复，需要承担约定的全部的违约责任。二、乙方依据租赁合同等相关文件所应支付和已支付的费用处理：1、本协议签订时，乙方无欠费。2、乙方交纳的租赁保证金人民币221445元，数据采集系统保证金人民币2000元，共计人民币223445元。3、甲方同意将乙方交纳的各类保证金退还乙方，金额共计223445元。4、乙方不履行或不完整履行本解除协议约定的相关义务的，甲方有权自应退还乙方费用中直接扣除应由乙方支付费用及违约金，不足部分乙方应及时向甲方缴纳。5、如有甲方应退费用，甲方在乙方按本解除协议履行完毕全部义务后20个工作日内无息退还至乙方如下账户。乙方应在本解除协议签订后按时完成下述工作和租赁合同等相关文件规定的相应义务……三、除非根据有关法律、法规，由相关行政执法部门、司法机关依职权的要求外，乙方在未取得甲方事先书面同意的情况下，不得向任何第三方头颅任何于本协议有关的合同文件、附件、资料或信息。……本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同约定，房屋的交付日期为2019年6月1日，最终交付时间以原告的书面规定的交付通知为准，但原、被告签订房屋租赁合同后，原告未书面通知被告交付时间，且原被告双方均认可原告一直未实际向被告交付合同约定的房屋。关于原告未向被告交付房屋的原因，原告提出是因为被告未先向原告交纳保证金等费用，被告提出是因原告应向被告交付的房屋中有上一家租户的设备未清出，原告无法向被告交付所承租的商铺，因此未向原告交纳保证金。本院认为根据原被告所签的房屋租赁合同的约定，原告应向被告发出书面交付通知，但原告未能提交其向被告发出了书面交付房屋的通知，又根据原告一直未向被告交付房屋以及被告所承租的原告的房屋内确实存有上一家租户的设备的事实，可以确定，原、被告双方在合同签订后均未按约定实际履行双方所签订的房屋租赁合同。关于原、被告的合同履行顺序，原告称被告负有先交纳租赁保证金的义务，在被告履行了交纳保证金的义务后，原告才向被告交付房屋。本院认为根据租赁保证金条款的约定，租赁保证金为三个月租金、三个月推广费、三个月物业管理费的总和，被告应在房屋租赁合同签订之日起十个工作日内支付全额租赁保证金，但原告提交的房屋租赁合同未显示合同签订时间，被告称于2019年6月签订，因此无法确定原、被告在租赁合同中义务的先后履行顺序。故本院认为，原告所称的被告负有先履行交纳合同保证金的义务的主张不能成立。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，被告以原告未向其交付房屋且原告应交付的房屋内仍有上一家租户的设备为由拒绝履行交纳保证金的义务，符合法律的规定。原告向本院提交的关于解除房屋租赁合同的通知函件中要求被告在2019年8月30日前将店铺恢复状态“毛坯”交付原告，本院认为，原告从未将房屋租赁合同所约定的房屋交付给被告，又何谈要求被告将店铺恢复至“毛坯”状态向其交付，故本院认为，原告未提交充分证据证明被告存在违约行为，因此，原告在其向被告发送了房屋租赁合同解除通知后，仍要求被告支付租赁保证金371043．59元、收银保证金3000元、公共事业费保证金1000元、2019年6月1日至2019年8月30日期间的租金197699．58元、推广费21630．15元、物业管理费61285．43元、POS服务费1800元、租赁合同提前解除违约金280615．15元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告炖锅公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回北京半岛印力商业运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费13180元，由北京半岛印力商业运营管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨素娟人民陪审员  张玉丰人民陪审员  赵俊英二〇二〇年八月二十五日书 记 员  穆 莹