苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初14280号原告：苏州纳米科技发展有限公司，统一社会信用代码9132059456176406XP,住所地苏州工业园区金鸡湖大道**苏州纳米城中****综合楼。法定代表人：张淑梅，董事长。委托诉讼代理人：马彦芳，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被告：苏州市贝霖企业管理服务有限公司，统一社会信用代码91320508MA1MTQJ68Q，住，住所地苏州工业园区金鸡湖大道**苏州纳米城****101/div>法定代表人：宋叶锋。原告苏州纳米科技发展有限公司（以下简称“纳米科技公司”）与被告苏州市贝霖企业管理服务有限公司（以下简称“贝霖服务公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后，依法由审判员胡志清独任审判，后因被告贝霖服务公司下落不明，本案依法转为普通程序审理。因工作变动，另根据民事诉讼程序繁简分流改革的相关规定，本案由审判员陈新雄适用普通程序独任审理。庭审中，原告纳米科技公司的委托诉讼代理人马彦芳到庭参加诉讼，被告贝霖服务公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告纳米科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金580345.2元、物业管理费49972.21元、水电费20960.07元（抵扣保证金60800元后，三项合计590477.48元）以及逾期付款违约金（以700210.27元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自合同终止次日即2019年6月20日起计算至实际履行完毕之日止，暂计算至2019年12月2日为18148.57元）；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费128168.59元（以月租金27682.2元为标准，自合同终止次日即2019年6月20日起计至原告自行收回房屋之日即2019年11月9日）、逾期交还房屋物业管理费24647.8元（以物业费5323.5元/月为标准，自合同终止次日即2019年6月20日起计至原告自行收回房屋之日即2019年11月9日）；3.判令被告向原告支付逾期交还房屋违约金83064.6元；4.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将对于第一项诉请中的物业费金额变更为47911.5元，其余诉请不变。事实和理由：2016年12月，被告与原告签订了《苏州纳米城房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定被告承租原告位于苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城中北区22幢101室，建筑面积532.35平方米，租赁期限为自2016年12月20日至2019年3月19日，并对租赁房屋用途、租金、物业管理费和其他费用、交付日期、双方权利义务、违约责任等作了约定。2019年3月18日，被告与原告签订了《苏州纳米城房屋租赁合同补充协议》，约定被告续租三个月，租赁期延期到2019年6月19日。合同签订后，原告按租赁合同约定向被告交付了租赁房屋，然而，被告自2017年9月起，就以种种理由，一直拖延支付租金、物业管理费、水电费等，后经原告屡次催告无果。2019年6月19日合同期满终止，被告拒绝向原告返还房屋，2019年7月18日，原告委托律师事务所向被告发出律师函，书面通知被告及时搬离后向原告返还房屋，并向原告支付租金、房屋占用使用费及物业管理费、水电费及预期付款违约金。2019年7月19日，该律师函送达至被告。由于被告收到律师函后仍然未按照租赁合同以及上述律师函履行，2019年8月13日，原告再次委托律师事务所向被告发出律师函，要求结清所欠费用、取回所有遗留物品并将房屋恢复原状交还原告等。原告于2019年11月9日自行收回租赁房屋。截止起诉时，被告仍拖欠租赁合同项下2017年9月20日至2019年6月19日期间的房屋租金580345.2(计算方式：27682.2*21个月)、物业管理费49972.21元(计算方式：5323.5*30个月-109732.79)以及水电费20960.07元。根据第12.1条、12.3条，被告未按时履行交还房屋的义务，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权每天按合同期内日租金的200%向乙方收取租金及其他各项费用。(本案中原告同意按1倍租金主张三个月)。被告的严重违约行为损害了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失，原告多次向被告催要欠付租金、物业管理费等未果，现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告贝霖服务公司未作答辩。本院经审理查明的事实如下：2016年12月，原告纳米科技公司（出租方、甲方）与被告贝霖服务公司（承租方、乙方）签订《苏州纳米城房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城中北区22幢(CN-22)101的房屋，房屋建筑面积为532.35平方米，合同第12.1条约定：租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项、将房屋恢复至交付时原状(自然损耗除外)且在迁离该房屋后书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还甲方的义务。合同第12.3条约定：若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权每天按合同期内日租金的200%向乙方收取租金及其他各项费用，并有权从房屋保证金中扣除，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离。合同第12.4条约定：若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，逾期三十日(包括法定节假12.4日)甲方同时有权视乙方留存于房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)为乙方废弃物，甲方有权进入并予以处置废弃物(如有)，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用。合同第13.1条约定：如乙方未按照合同约定按时向甲方支付租金和物业管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及违约金之日为止。逾期超过30日的，属于严重违约，甲方有权按照条款13.2追究乙方责任。合同第13.2条约定：以下情形将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止本合同，没收乙方交纳的保证金，并按日租金的200%向乙方收取合同终止日至实际移交日的租金，同时，乙方仍应向甲方偿清所有截止房屋实际移交之日所欠的应付款项，合同终止之日为自甲方书面通知达乙方之日。合同第13.2.1约定，未足额支付任何一期租金和物业管理费或其他费用超过30日的；合同第17.8条约定，在执行本合同的过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄、传真或快递送达。通知的送达日期按下列原则送达：在本合同有效期内，一方变更其营业执照、下述通讯地址、电话或收件人时，须及时以书面形式通知对方，否则由此而导致的不能及时送达或无法送达的责任和后果均由一方自行承担。乙方名称：苏州市贝霖企业管理服务有限公司，收件人：周昌，电话：189××******。上述合同附件二中第1.2约定，甲乙双方约定，该房屋租赁期为27个月，自2016年12月20日起至2019年3月19日止。其中前3个月为装修优惠免租期，自2016年12月20日起至2017年3月19日止，装修优惠免租期内乙方免交租金，物业费正常缴纳。第1.3条约定，自2016年12月20日起至2019年3月19日，租金单价为52元/平方米/月，每月租金总计为人民币27682.2元。首期(2017年3月20日至2017年4月19日)租金27682.2元应于2016年12月20日前支付。以后房屋租金每月提前支付一次，于每月第20日前支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第1.4条约定，2016年12月20日-2019年3月19日，每月物业管理费计为人民币10元每平方米，每月物业管理费总计为人民币5323.5元。首期(2016年12月20日至2017年1月19日)物业管理费5323.5元应于2016年12月20日前支付。以后物业管理费每月提前支付一次，于每月第15日前支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。合同第1.5条约定，本合同项下保证金总额为人民币60000元。其他费用在每月收到相应的缴费通知后，按缴费通知规定时间向甲方支付。又查明：2019年3月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）又签订了《苏州纳米城租赁合同补充协议》一份，该合同约定的主要内容有：1.甲方同意乙方于租赁期限满后继续承租该房屋，续租期自2019年3月20日至2019年6月19日。2.甲乙双方确认，续租期内的租金为人民币52元/月/平米，租赁面积为532.35平米，每月共计27682.2元。3.甲乙双方确认，2019年3月20日至2019年6月19日的物业综合服务费为10元/平方米/月，每月计5323.5元。4.甲乙双方确认，续租期内的保证金从原租赁合同中直接转入。5.本协议与租赁合同不一致之处，以本协议为准：未涉及的部分，仍按租赁合同的约定执行。另外，根据原告提交的房产证及土地证，原告纳米科技公司系涉案出租房屋的产权人。庭审中，原告确认被告缴纳保证金60800元。关于欠付的租金、物业费、水电费，原告陈述，被告拖欠2017年9月至2019年6月19日的租金共计580345.2元；自2018年9月至2019年6月19日的物业费共计47911.5元；自2017年3月至2018年2月期间的电费20775.12元；自2017年6月至2018年2月期间的水费184.95元。庭审中，原告陈述原被告之间续签合同到期后，被告一直占用房屋并未交还给原告，原告于2019年7月18日向房屋租赁合同中约定的被告的收件人周昌寄送律师函，函告被告支付合同期内拖欠的租金等费用并于2019年7月22日将房屋腾空、恢复原状后交还给原告，并支付房屋占有使用费，该函件显示于2019年7月19日签收。原告于2019年8月13日再次向被告寄送律师函，函告被告支付欠付租金等费用，并房屋腾空恢复原状后交还给被告，逾期不交还，原告将自行收到。该函件显示于2019年8月14日签收。原告陈述因被告拒不配合向原告交还房屋，原告于2019年11月9日自行收回案涉房屋。故原告要求被告支付合同到期后次日即2019年6月20日起至原告实际收回房屋之日止即2019年11月6日的房屋占有使用费租金128168.59元和物业费24647.8元。以上事实有《苏州纳米城房屋租赁合同》、《苏州纳米城租赁合同补充协议》、房屋产权证复印件等以及原告庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告纳米科技公司与被告贝霖服务公司就苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城中北区22幢(CN-22)101的房屋签订了房屋租赁合同，该合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行各自的合同权利义务。根据合同约定，原告将涉案房屋出租给被告，被告有依约支付租金等费用的义务。根据原告陈述，被告欠付合同期内的租金580345.2元、物业费47911.5元、电费20775.12元、水费184.95元。原告上述费用的主张符合合同约定，且被告贝霖服务公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未提供答辩意见，视为其放弃抗辩权利，应承担相应的举证不利后果，综上，对于上述期间的租金580345.2元、物业费47911.5元、电费20775.12元、水费184.95元，本院予以确认，上述四项费费用合计649216.77元。关于原告主张的上述款项的逾期付款违约金，原告主张自合同终止次日即2019年6月20日起算，结合合同中对于付款期限的约定及被告欠款付款的情况，原告主张的起算时间未超过其权利范围，本院予以认可。关于逾期付款违约金计算标准，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，符合相关规定，但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率标准已取消。故原告可主张以649216.77元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年6月20日起计算至2019年8月19日的逾期付款违约金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至实际还款之日止的逾期付款违约金。关于涉案房屋的占用使用费，租赁合同到期后，被告贝霖服务公司应将案涉房屋返还给原告。本案中，原告两次向被告发送律师函，被告均未及时将案涉房屋返还给原告，由原告于2019年11月9日自行收回，因此产生的房屋占有使用费应由被告承担，原告按合同约定的租金标准27682.2元/月及物业管理费标准5323.5元/月主张从2019年6月20日起至2019年11月9日止的租金128168.59元及物业管理费24647.8元，不超过合同约定，本院予以支持。关于原告主张逾期交还房屋违约金。原告按照三个月租金的标准主张逾期交还房屋的违约金，因违约责任以补偿守约方损失为主要目的，原告已主张了合同终止之前的租金及合同终止后至收回房屋期间的房屋使用费，本院对该两项诉请已予以支持，原告实际损失已予以相应弥补，其另行主张三个月租金的违约金，明显超过其实际损失，本院酌情认定被告赔偿原告一个月租金的违约金即27682.2元。综上，被告应付租金、物业费、水费、电费、房屋占有使用费、逾期交房违约金合计829715.36元（580345.2+47911.5+20775.12+184.95+128168.59+24647.8，该金额未包括租金、物业费、水电费的逾期付款违约金）。又因被告在原告处有保证金60800元，该款项可用于折抵上述费用，折抵后，被告贝霖服务公司还应支付原告款项768915.36元（829715.36-60800）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告苏州市贝霖企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司各项费用合计768915.36元（已折抵保证金）；二、被告苏州市贝霖企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司逾期付款违约金（计算方式：以649216.77元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年6月20日起计算至2019年8月19日的逾期付款违约金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至实际还款之日止的逾期付款违约金）；三、驳回原告苏州纳米科技发展有限公司其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12246元，公告费300元，两项费用合计12546元。由被告苏州市贝霖企业管理服务有限公司负担，此款已由原告预交，本院不再退还，被告苏州市贝霖企业管理服务有限公司在判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 陈新雄二〇二〇年八月十四日法官助理 郭孝玲书 记 员 宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。