文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初1154号原告：招商银行股份有限公司重庆大坪支行，住所地重庆市渝中区大坪正街**附**、附**，统一社会信用代码91500000903944053F。负责人：张佳，行长。委托诉讼代理人：李中辉，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐超，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：邹溧，女，1977年5月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：周才林，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦浪，重庆百事得律师事务所实习律师。被告：顾永华，男，1977年2月11日出生，汉族，住江苏省通州市。被告：黄顺莉，女，1978年9月7日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：重庆好好塑胶有限责任公司，，住所地重庆市江**红黄路**20-3统一社会信用代码915001056220477278。法定代表人：戴晓蓉。被告：徐进，男，1968年12月21日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：戴晓蓉（系徐进妻子），女，1971年12月28日出生，汉族，住重庆市江**。被告：戴晓蓉，女，1971年12月28日出生，汉族，住重庆市江**。原告招商银行股份有限公司重庆大坪支行（以下简称招商银行大坪支行）与邹溧、顾永华、黄顺莉、重庆好好塑胶有限责任公司（以下简称好好塑胶公司）、徐进、戴晓蓉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行大坪支行的委托诉讼代理人唐超，被告邹溧的委托诉讼代理人周才林、秦浪到庭参加诉讼，被告顾永华、黄顺莉、好好塑胶公司、徐进、戴晓蓉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告招商银行大坪支行向本院提出诉讼请求：1、请求撤销重庆市渝中区人民法院于2019年9月30日作出的（2019）渝0103执异149号执行裁定书，立即恢复对重庆市北部新区高新园青枫南路50号*号房屋的保全查封；2、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告招商银行股份有限公司重庆大坪支行（以下简称“招行大坪支行”）与重庆好好塑胶有限公司、徐进、戴晓蓉、顾永华、黄顺莉保证合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2019年8月21日作出（2018）渝0103民初字第13633号民事判决书判决结案。原告招行大坪支行在诉讼过程中对顾永华、黄顺莉所有位于重庆市北部新区高新园青枫南路50号*号的房屋进行了诉中保全，贵院于2018年6月29日以（2018）渝0103执保1477号执行裁定书裁定立即查封、冻结重庆好好塑胶有限公司、徐进、戴晓蓉、顾永华、黄顺莉价值1400万元的财产或银行存款，并于2018年7月12日查封了被告顾永华、黄顺莉所有位于重庆市北部新区高新园青枫南路50号*号的房屋。2019年9月9日，被告邹溧以案外人的名义提起执行复议，要求解除对重庆市北部新区高新园青枫南路50号*号房屋的查封措施，重庆市渝中区人民法院于2019年9月30日以（2019）渝0103执异149号执行裁定书，裁定中止对重庆市北部新区高新园青枫南路50号*号房屋的执行，并于2019年10月16日依法送达给原告招行大坪支行。原告招行大坪支行认为，重庆市渝中区人民法院作出的（2019）渝0103执异149号执行裁定书认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销，具体理由如下：1、重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103执异149号执行裁定书认定事实错误。首先，2018年6月20日，被告顾永华、黄顺莉与被告邹溧恶意串通签订房屋买卖合同，将位于重庆市北部新区高新园青枫南路50号*号房屋作价82万元（含附属设施费用及大修金、契税等）以明显低于市场价的39%—45%出卖给被告邹溧，双方签订的房屋买卖合同依法应认定为无效，被告邹溧并非善意取得；其次，涉案房屋早在2018年7月12日被渝中区人民法院采取了查封、冻结措施，涉案房屋被查封至今将近一年有余，被告邹溧一直均未提出任何异议，且判决前顾永华还在通过多方面找原告招行大坪支行协商要求支付100万元后解除其担保责任。该房屋在保全之前属于抵押给银行的按揭房（查询时房屋的按揭款没有付清），房屋在保全过程中，顾永华、黄顺莉实施了偿还按揭款、解押、取证、签订买卖合同、申请过户等一系列行为足以说明顾永华、黄顺莉是有预谋的转移财产、逃避债务，房屋买卖的真实性高度存疑。2、重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103执异149号执行裁定书明显适用法律错误，依法应予撤销。首先，人民法院查封涉案房屋时不动产权属证书和不动产登记簿均登记权利人为顾永华、黄顺莉，被告邹溧并非涉案房屋的权利人，人民法院对登记在顾永华、黄顺莉所有的位于重庆市北部新区高新园青枫南路50号*号房屋进行查封、冻结合法有效。2018年7月12日，渝中区人民法院依法向重庆市两江新区不动产登记中心依法办理保全时，经查询，诉争房屋登记状态显示为“该房屋正在办理转移过户给邹溧，未登簿”。“未登簿”说明诉争房屋并未完成所有权变更登记，不发生物权变动的效力，邹溧不是诉争房屋的所有权人，被告邹溧对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权利，人民法院裁定中止对案涉房屋的保全执行没有法律依据；其次，人民法院在办理执行异议及复议案件中，对案外人提出的执行异议及复议，应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定来审查判断对案外人是否为保全标的的权利人，但该执行裁定书载明的依据却为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，明显适用法律错误。保证合同纠纷已发回重审，该案是在诉讼阶段，并未进入执行阶段，故不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当适用物权法第14条以不动产登记薄判断物权。3、该执行裁定书的裁判思路无论是从理论上还是从司法实践上，都是在助长债务人“合法”的转移财产、逃避债务。如果按照该执行裁定书的裁判思路，房屋买卖合同的签订时间均可以随时提前、债务人与所谓的购买人也可将双方之间的正常银行转款作为购房款、债务人也可以随时将房屋交付占有，所有时间均可以随便提前。特别是本案中邹溧对顾永华、黄顺莉的所有转款流水根本没有批注“购房订金”、“购房款”，邹溧与顾永华、黄顺莉完全可能是将他们之间正常的其他账务往来的转款凭证提交作为诉争房屋购房款的证据，顾永华的收据、收款证明、房屋交接清单等均存在伪造的巨大嫌疑。综上，被告邹溧与被告顾永华、黄顺莉恶意串通，订立房屋买卖合同，低价转移财产，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款之规定，该房屋买卖合同理应无效。渝中区法院作出的（2019）渝0103执异149号执行裁定书认定事实错误，适用法律错误，严重损害了原告招行大坪支行的合法权益。原告招行大坪支行现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，原告特向贵院提起执行异议之诉，请求贵院撤销重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103执异149号执行裁定书，并恢复对重庆市北部新区高新园青枫南路50号*号房屋的保全执行。被告邹溧辩称，1、通过庭审查明的事实，足以确认以下事实：（1）邹溧与顾永华、黄顺莉在法院查封之前已签订合法有效的《房屋买卖合同》；（2）顾永华、黄顺莉于2018年7月3日将房屋交付给邹溧后，办理了入住，在法院查封之前已合法占有该房屋；（3）邹溧按照合同约定支付了房款，同时还将剩余房款按照人民法院要求交付了执行；（4）2018年7月13日，邹溧到两江新区不动产登记中心领取新的房屋产权证，被告知因渝中区人民法院查封，两江新区不动产登记中心不能完成产权变更登记，非因邹溧的原因不能过户。以上事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应维持（2019）渝0103执异149号执行裁定书。2、关于原告提出的价格问题，原告有权根据合同法第74条提起撤销之诉，且原告并无证据证明涉案房屋交易价格是明显的不合理价格。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、二十八条的理解。我们认为第二十五条规定确立的是以形式审查为原则，实质审查为例外。形式审查标准遵循的物权公示原则和权利外观主义，即不动产以登记薄记载的为准。而二十六条至二十八条就是形式审查的例外的规定，其立法目的为物权公示原则和权利外观主义虽然有利于执行程序迅速有效的处理执行标的权属争议问题，但物权公示方法和权利外观表征的权利信息，并不都能真实准确的反映权利实质上的归属。案外人异议主张本身就是基于实体权利而提起，案外人异议制度不可避免地承载着实体审查职能。如果完全采取形式审查标准，那就意味着仅对执行实施程序就标的物权属进行表面判断的简单重复，案外人异议程序就失去了其存在的制度价值。二十八条作为实质审查的具体规定之一，其出发点在于保护善意的不动产买受人的物权期待权。买受人的物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力。原告对二十五条和二十八条的理解非立法本意，不应当采信。重庆市渝中区人民法院作出的（2019）渝0103执异149号执行裁定书事实认定清楚，适用法律正确。请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告顾永华、黄顺莉、好好塑胶公司、徐进、戴晓蓉未作答辩。本院经审理查明事实如下：招商银行大坪支行与重庆好好塑胶有限责任公司、徐进、戴晓蓉、顾永华、黄顺莉保证合同纠纷一案，向本院申请了诉中财产保全。本院于2018年6月29日以（2018）渝0103执保1477号执行裁定书裁定：立即查封、冻结重庆好好塑胶有限责任公司、徐进、戴晓蓉、顾永华、黄顺莉价值1400万元的财产或银行存款。2018年7月12日，本院查封了顾永华、黄顺莉所有的位于重庆市北部新区高新园青枫南路50号*号房屋。在本院送达回证的备注栏中不动产登记中心注明“收文时该房屋办理转移过户给邹溧，未登薄”。2018年6月21日，邹溧与顾永华、黄顺莉签订《房屋买卖合同》，顾永华、黄顺莉将所有的重庆市北部新区高新园青枫南路50号*号房屋以82万元的价格出售给邹溧。该房屋建筑面积75.38平方米，房产证号108房地证2015字第07656号。双方还约定，签订合同当天付订金8万元；交付房屋当天付5万元；办理过户前支付37万元；办理完过户手续后取证当日付32万元。2018年6月21日，顾永华收到8万元订金后出具了收据，2018年7月3日出具5万元收款证明，2018年7月10日，邹溧通过银行转帐向黄顺莉支付购房款37万元，客户回单信息中备注“用途：房款”。2018年7月3日，双方就房屋内的装修和物品进行了清点并开具了清单，并在清单上注明“甲、乙双方确认上述交接内容无异议，交房手续完成”。2018年7月11日，邹溧交纳了契税22362元，同日，重庆市两江新区不动产登记中心开具《不动产登记受理通知单》，通知其于2018年7月13日领取办结件资料。2019年9月19日，邹溧向本院提出案外人执行异议申请。2019年9月25日，邹溧将购房尾款32万元汇入本院指定账户。2019年9月30日，本院作出（2019）渝0103执异149号执行裁定书，裁定中止对重庆市北部新区高新园青枫南路50号*号房屋的执行。2020年7月1日，龙湖物业服务集团有限公司尚源印象客户服务中心开具《居住证明》，载明兹有我小区业主邹溧自2018年7月3日开始居住于渝北区青枫南路50号尚源印象*。庭审中，原告还举示了链家、到家了官网二手房查询信息，拟证明案涉房屋所在楼盘在到家了、链家官网的二手房的售卖单价为1.7万-2万，均价在1.8万，而顾永华、黄顺莉在2018年6月21日（房价最高时）出售给邹溧的单价仅为1.1万元，印证了被告顾永华、黄顺莉与邹溧恶意串通，低价转移财产，损害招行大坪支行合法权益。被告邹溧发表质证意见称对该组证据的真实性不予认可，即使是真实的，也不能达到原告的证明目的。该打印件的形成时间不清楚，不能证明涉案房屋小区内其他房屋类型的单价，也不能确定2018年涉案房屋所在小区房屋的价格；打印件载明的房屋户型、面积均远远超过涉案房屋，即使是同一小区也会因为不同的户型、朝向、房屋是否发生过意外事件等导致其房屋价格差异。原告还举示了《顾永华、黄顺莉与招商银行和解方案申请》一份，拟证据顾永华、黄顺莉与邹溧之间的买卖合同是恶意串通。被告邹溧发表质证意见称对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。即使是真实的，该和解方案的签字应当是顾永华一人，同时落款时间是在2018年11月5日，而案涉房屋早在2018年6月就出售给了邹溧，案涉房屋查封后，顾永华、黄顺莉作为卖方多次告知邹溧他们会处理好查封的事情。不排除顾永华、黄顺莉向原告提交该方案时，并未告知原告案涉房屋真实的交易情况。上述事实，有本院（2019）渝0103执异149号执行裁定书、本院（2018）渝0103民初13633号民事裁定书、（2018）渝0103执保1477号执行裁定书、保全结果和期限告知书、（2018）渝0103执保1477号之二号协助执行通知书及送达回证、（2018）渝0103执保1477号之三号协助执行通知书及送达回证、重庆市国土资源房管局档案查询结果、重庆市土地房屋权属登记申请书、非税收收入缴款书（收据）、房屋买卖合同、尚元印象*号房屋附属设施清单、居住证明、收据、收款证明、建设银行客户回单、建设银行个人活期账户交易明细、中国工商银行凭证、两江新区不动产登记中心不动产登记受理通知单、税收完税凭证等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案系招商银行股份有限公司重庆大坪支行在保证合同纠纷案件中进行诉中财产保全执行过程中引发的纠纷，当然适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，根据第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，邹溧与顾永华、黄顺莉在本院查封前已签订了合法有效的房屋买卖合同，已交付了大部分购房并将尾款32万元汇入本院指定账户交付执行。邹溧已实际占有了房屋，未办理过户手续非因邹溧的原因造成。因此，邹溧提出的异议，符合排除执行的法定情形，其对案涉房屋享有足以排除执行的权益。至于原告所称顾永华、黄顺莉、邹溧三方系恶意串通签订房屋买卖合同，转移财产的意见，原告并未向法庭举示充分的证据予以证明，本院不予采信。邹溧提出异议的理由成立，本院予以支持。被告顾永华、黄顺莉、好好塑胶公司、徐进、戴晓蓉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉系其放弃诉讼权利，可以缺席审理并作出裁决。综上所述，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告招商银行股份有限公司重庆大坪支行的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告招商银行股份有限公司重庆大坪支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  程 斌人民陪审员  冯晓利人民陪审员  胡和蓉二〇二〇年八月二十七日书 记 员  曹 燎