北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10312号原告：陈鹏远，男，1990年1月28日出生，汉族，户籍地河南省临颍县，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨威，北京盛荣鑫佳律师事务所律师。被告：黄景粟，男，1988年3月10日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杜昱霖（黄景粟之妻），1988年1月18日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：杜志鑫，男，1990年3月24日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。被告：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福****楼****，统一社会信用代码91110113795109623G。法定代表人：刘胜秋，总经理。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。原告陈鹏远与被告黄景粟、被告北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈鹏远及其委托诉讼代理人杨威，被告黄景粟及其委托诉讼代理人杜昱霖、杜志鑫，被告金色时光公司委托诉讼代理人苟波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈鹏远向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方签订的合同编号为×××《北京市存量房屋买卖合同》于2020年6月15日解除；2．被告黄景粟返还原告定金50000元;3．确认黄景粟、陈鹏远、北京金色时光房地产经纪有限公司三方签订的售后委托服务合同于起诉日解除；4．金色时光公司返还居间费用3600元。事实与理由:陈鹏远于金色时光公司处获知黄景粟准备出售其位于北京市顺义区×××物业。通过咨询金色时光公司业务人员并得到业务人员关于办理贷款额度事项的承诺后,与黄景粟于2020年5月17日,在金色时光公司签订合同编号为×××《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。陈鹏远与黄景粟就该物业买卖约定,原告以组合贷款方式购买上述物业,在合同签署前向被告支付定金50000元,若陈鹏远的银行贷款审批未能通过,则双方互不承担违约责任,合同自动解除,黄景粟返还定金。陈鹏远依约向黄景粟支付了定金50000元,并向银行申请贷款,最终银行未能批准所贷款项,导致无法继续履行合同。陈鹏远于2020年6月15日通过短信、微信向黄景粟发送解除合同通知,要求黄景粟依据补充协议第三条第二款向陈鹏远返还定金,黄景粟拒不返还。综上,为维护社会经济秩序以及陈鹏远的合法权益特诉至贵院,请求人民法院判如所请。被告黄景粟答辩称：2020年5月17日，黄景粟与陈鹏远在金色时光公司万科门店签订合同编号为×××《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。陈鹏远以总价2520000元购买黄景粟位于北京市顺义区×××的房产。2020年6月3日陈鹏远声称其资金出现问题，无法继续履行合同，请求当面协商相关事宜。2020年6月7日至6月10日，双方先后见面协商4次，陈鹏远自知理亏多次表达歉意，愿意承担相应的法律后果，多次通过见面和电话等方式央求黄景粟减轻违约责任。2020年6月11日，陈鹏远通过电话与黄景粟协商达成口头协议，陈鹏远愿意承担50000元的违约责任并配合撤销房屋交易网签。2020年6月12日，双方依照达成的口头协议在中介的协助下，分别撤销了陈鹏远的住房公积金贷款申请和房屋交易网签申请。2020年6月15日，陈鹏远单方面撕毁口头协定，以短信息方式通知黄景粟，要求退还其房屋买卖定金。陈鹏远以《补充协议》的约定主张其诉讼请求，而事实是陈鹏远采用组合贷款方式购买房屋，公积金贷款银行已经批准，而商业银行贷款部分还未进入审批状态。陈鹏远在自知首付资金不足的情况下，未等到银行批准贷款既与黄景粟协商解除合同事宜，随即就撤销贷款申请。综上，陈鹏远违约在先，故请求法院驳回陈鹏远的诉讼请求。被告金色时光公司辩称：本案是房屋买卖合同纠纷，陈鹏远与金色时光公司是居间合同关系，金色时光公司在本案中不是适格的被告。陈鹏远所诉称的3600元已经交给相应的评估机构，该笔费用不属于居间服务费。所以不同意陈鹏远的诉讼请求。经审理查明：2020年5月17日，出卖人黄景粟与买受人陈鹏远签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人黄景粟将坐落于顺义区×××房屋出售给买受人陈鹏远，成交价格为2730000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。付款方式为组合贷款，买受人应当于2020年7月31日前支付首期房价款960000元，占全部房价款的35%，其余1770000元向银行申请贷款支付，如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方同意按照第d种方式处理：d．x；如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，买卖双方同意按照下列第c种方式处理：c．x。双方当事人可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同中主合同共计10页，附件1-8及其他协议共计19页。2020年5月17日陈鹏远与黄景粟签订了《补充协议》，并共同与金色时光公司签订了《售后委托服务合同》等属于上述《北京市存量房屋买卖合同》的附件及其他书面材料。《补充协议》中出卖人（甲方）黄景粟与买受人（乙方）陈鹏远对房屋成交价格进行变更，确定房屋总价款为2520000元，并作出如下约定：“经买卖双方协商一致,买受人于2020年5月17日向出售人支付：伍万元整,买受人于2020年7月31日前向出售人支付：柒拾万元整(资金监管)，贷款部分:1770000元整由银行放款。经买卖双方协商一致:若银行贷款审批未能通过,乙方不承担合同中违约责任,双方合同自动解除,但买受人赔偿出卖人叁仟元整损失,赔偿的叁仟元整从伍万元定金中扣除,剩余肆万柒仟元整归还买受人,叁仟元整中中介承担壹仟元整。”陈鹏远于2020年5月17日给付黄景粟房屋定金50000元。上述合同签订后，2020年5月20日陈鹏远通过微信向金色时光公司业务员闫晓凯转账3600元。陈鹏远与黄景粟就涉案房屋办理了网签，陈鹏远通过金色时光公司申请办理住房公积金个人贷款和商业银行贷款。2020年6月10日，陈鹏远通过电话与黄景粟沟通，主要内容如下：“陈：现在我这边按照原合同，贷款是批不下来了……现在我有两个准备，第一个是继续凑这个钱，继续履行合同，第二是解除咱们合同。这俩我都同时准备着，我让家里准备着，我这边和你进行协商着。……陈：你们着急的话，今天晚上讨论内容，可以往解除合同这个方向走，但是额度情况，真的是贷款批不下来。黄：这不是贷款批不下来，这是贷款不够，你知道么。陈：按照合同上的金额，是批不下来的。黄：这是贷款额度不够。……陈：你觉得晚上谈，或者赔偿额度向下降，你觉得可能性大不大。黄：这个可能性不太大，而且，你要这么说，我可能这4万我都不和你谈了。陈：最坏情况就是我5万定金拿不回去了，如果你要解除合同，明天你和我撤网签，我还可能4万……黄：如果你考虑好了，明天和我解除合同，5万块钱退你1万。如果过了明天，真的，可能说我1万都不退你……陈：我现在只是希望赔偿额度降低……黄：小陈，你要再往下拖的话那就是5万块钱，加20%总房款。”2020年6月11日下午，因商业银行贷款问题，陈鹏远与金色时光公司业务员王运开进行两次电话沟通：“王：你跟他（黄景粟）商量好几回了，商量不了的，要不然你就买，你凑点首付。……陈：但我一时半会儿这首付我也拿不出来啊。……陈：我那公积金都算在里面了，算在之前的首付76万**面了。……陈：我现在不是不想买，真的首付我拿不出来，就是如果咱们这边能帮我贷款，我肯定想买……王：贷款涉及很多因素，就怕出什么问题才签的免责协议，当时评估值还是问题呢，我也没说百分之百肯定能批啊……你又不放心，他（黄景粟）就咬着你贷不下款怎么办，不就因为这个才签免责么……陈：就是贷款相当于银行没有批，是吧？王：你要贷170多万那肯定是没批啊……王：银行没有批贷的证明出不了，你这个贷款，公积金部分已经批了，商贷部分还没到那个步骤，因为你这收入证明不够……目前就是这么一个状态，不是没批，商贷那边是人家还没有审批那个状态，因为咱们收入证明不够，你要是提交的话就批不了那么多……反正银行说公积金部分批了，商贷不是批不了，是批不了那么多……”2020年6月11日晚上，陈鹏远与黄景粟及其妻子杜昱霖通过电话沟通，主要内容如下：“陈：我今天想了一下，然后我今天也去问了问，这个确实是属于我银行贷款额度不够，跟咱们合同上补充协议上的不一样……姐，现在就是一步到位，我配合咱们，咱们这边定金我也不提了，我也不要了，然后咱们这边还会继续追究我责任吗？陈：先撤网签吧。……陈：姐，主要是现在我对这个流程不懂，我怕明天走完网签以后……我生怕从一个坑跳到另外一个坑。……陈：你现在能给我个口头答复吗？黄：我给你口头答复，按合同走。……黄：你现在意思不就是明天去撤网签吗，现在咱俩已经达成一致了，你就去联系她（中介）明天准备一下。陈：这个都好准备，但是现在可以给我个肯定的答复吗？……黄：撤完之后该怎么谈怎么谈。陈：那个定金我现在已经不要了。杜：不是说你不要的问题，而是那定金就不应该退给你，说实话。陈：……明天我配合咱们走，我会不会存在什么违约责任……杜：明天正式把网签撤了，就按照你刚才说的，我给你个痛快话，定金不退，该怎么走怎么走，按照程序走，这个答案行了吗？陈：那你们就不追究我其他的违约责任是吗？黄：就定金我们不退了。杜：其他责任不追究。陈：黄哥，后面我们还会再签一个解除协议吗？黄：对，退完网签之后咱俩肯定要签一个协议。陈：咱们解除协议的理由能写成贷款未批复吗？黄：不行，该怎么写怎么写……因为你的原因买不了房，双方达成协议定金不退。杜：其他责任不追究，不就一样了吗，你不是就怕我们再追究吗，就写上其他责任不追究不就完了吗，你要说按照你那样写我们肯定不写。……陈：行，好的。黄：她要准备好一上午就办完了，然后就写解除合同，我定金不退你了，合同上写定金不退，不追究你其他责任了。陈：好的。”2020年6月12日，陈鹏远、黄景粟在《撤销住房公积金个人贷款情况表》上签名，陈鹏远、黄景粟在盖有金色时光公司合同专用章的《存量房屋买卖合同（完成步骤）注销申请表（经纪成交）》上签名。2020年6月15日，陈鹏远向黄景粟发送手机短信，内容为：“黄景粟，本人陈鹏远与你方于2020年5月17日所签订的编号为×××《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。因银行贷款审批未能通过，依据《补充协议》第三条第二款之约定，特告知你该合同及补充协议即日解除，请按照约定返还我先期支付的定金，同时我方保留通过法律途径维护权益的权利”。经本院询问，陈鹏远、黄景粟均认可在签订房屋买卖合同之后已协商解除了房屋买卖合同并办理了网签撤销等手续。针对陈鹏远与黄景粟的房屋买卖合同无法继续履行的原因，陈鹏远称《补充协议》约定的银行贷款审批应是按照约定的贷款1770000元足额及时审批，如不能全额审批，均属于《补充协议》约定的“银行贷款审批未能通过”情形。陈鹏远依约向银行提交办理贷款的全部材料，但银行无法依据陈鹏远所在单位出具的收入证明足额批贷，该情形符合《补充协议》约定，双方合同自动解除，陈鹏远不存在违约责任。黄景粟应按照《补充协议》约定返还定金。对于陈鹏远配合黄景粟撤销网签的行为是陈鹏远听了黄景粟所说的可能承担20%总房款责任后应黄景粟要求撤销的网签，但陈鹏远并未放弃要求黄景粟返还定金的权利。黄景粟称合同无法继续履行是陈鹏远的支付能力不够，《补充协议》中约定的是银行贷款审批未能通过，该约定与贷款额度无关。只有银行贷款审批后才会有贷款额度大小的问题。贷款额度大小不影响房屋买卖合同继续履行，合同能否继续履行取决于陈鹏远的首付支付能力。在购房前没有本着谦虚谨慎的态度并结合自身支付能力向银行咨询贷款事项，仅在咨询中介公司的情况下就轻率的签订合同，没有尽到注意义务，陈鹏远将购买房屋的所有期待可能性寄托在贷款的最大额度上，本身存在过错，合同签订后，陈鹏远也未穷尽全力试图继续履行合同。口头协议达成后，陈鹏远擅自撕毁口头协议，基于陈鹏远的过错，其应承担违约责任，黄景粟不应退还定金。关于《补充协议》的拟定,陈鹏远、黄景粟、金色时光公司均认可是由金色时光公司起草，并在金色时光公司经营场所签订。对《补充协议》中约定若银行贷款审批未能通过,黄景粟的损失赔偿如何履行问题，金色时光公司称该公司退1000元直接给房屋买受人，这属于金色时光公司愿意承担1000元的损失，与居间服务费无关，居间服务费尚未收取。对此，黄景粟称损失赔偿具体怎么操作三方没有明确。针对陈鹏远交给金色时光公司3600元款项的性质问题，金色时光公司称3600元实际不是支付给金色时光公司，其中600元是住房公积金贷款的评估费，3000元是商业贷款银行的评估费，并提供北京康正宏基房地产评估有限公司开具的600元增值税电子普通发票。对此，陈鹏远认可600元是评估费，但认为3000元没有开具发票，故认为是金色时光公司收取的中介费。本院注意到，在陈鹏远和黄景粟提交的证据《北京市存量房屋买卖合同》的附件中，均有《客户须知及收费标准确认单》，就金色时光公司所称的600元住房公积金贷款评估费和商业贷款银行的评估费3000元，在该确认单中以表格的形式列明：“公积金贷款评估费600元/次，收费单位评估机构；商业贷款服务费3000元/单，收费单位金色时光客服部，商业贷款评估费600元/次，收费单位评估机构；组合贷款服务费3000元/单，收费单位金色时光客服部，组合贷款评估费600元/次，收费单位评估机构”。且《客户须知及收费标准确认单》上有打叉划掉的痕迹，出卖人和买受人未在该确认单上签字。经本院询问，金色时光公司和陈鹏远均认可该确认单属于《北京市存量房屋买卖合同》的一部分，黄景粟对确认单是否属于双方合同一部分表示不清楚。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《补充协议》、《售后委托服务合同》、转账凭证、定金收据、收入证明、贷款手续、《撤销住房公积金个人贷款情况表》、《存量房屋买卖合同（完成步骤）注销申请表（经纪成交）》、手机短信截图、电话录音、增值税电子普通发票等在案佐证。本院认为：陈鹏远与黄景粟签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，《补充协议》系双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的附件，对双方具有同等的法律约束力，双方均应恪守合同约定履行自己的义务。本案中双方争议的焦点是：陈鹏远支付的定金是否应当退还的问题。陈鹏远根据《补充协议》第三条约定，主张在贷款审批未能通过的情况下其不承担合同中的违约责任，定金应该退还。黄景粟则认为陈鹏远要求解除房屋买卖合同并退还定金的原因并非《补充协议》约定的贷款审批未能通过，不属于约定的免除违约责任的情形。本院根据涉诉合同的内容，结合庭审中三方的陈述，对约定《补充协议》第三条的真实意思和目的予以探究。本案中，陈鹏远、黄景粟在就涉案房屋签订买卖合同时，约定了陈鹏远采用组合贷款方式付款，据此可以判断黄景粟在签订房屋买卖合同时，已知晓陈鹏远没有一次性付清房款的能力，并且双方通过《补充协议》也再次确认了贷款金额为1770000元，首付款金额为700000元。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，对于贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额部分如何处理没有明确约定，而《补充协议》中约定了“若银行贷款审批未能通过，乙方不承担合同中违约责任，双方合同自动解除……”的条款，并且该约定是以概括性语言进行描述，而没有以列明内容的形式限定审批未能通过的具体情形和范围，同时结合陈鹏远与金色时光公司业务员王运开、陈鹏远与黄景粟的通话录音内容，可以得知陈鹏远无法获得1770000元的银行贷款是涉诉房屋买卖合同无法继续履行的原因，还可得知《补充协议》中约定的“银行贷款审批未能通过”是对贷款结果的概括性的表达，所追求的是贷款目的能否实现这一结论性的结果，并不在于银行贷款审批的过程如何。综合上述情况，在双方通过书面约定明确首付款金额和贷款金额的前提下，本院能够认定“银行贷款审批未能通过”的约定包括了银行不能发放贷款1770000元的情形，符合《补充协议》中约定解除合同的条件。据此，本院对黄景粟关于合同无法继续履行不属于约定的免除违约责任情形的答辩意见不予采纳。关于黄景粟辩称其与陈鹏远达成口头协议，50000元定金不退还，陈鹏远擅自撕毁口头协议，基于陈鹏远的过错应承担违约责任的答辩意见。从双方2020年6月11日通话录音协商的内容判断，双方虽通过口头形式商议退还定金事宜，但商议的结果是于6月12日共同签订书面协议，但6月12日双方实际并未签订书面协议，而陈鹏远又于6月15日发出通知要求黄景粟返还定金，在此情况下难以认定双方就口头协商达成了一致意见，故本院对黄景粟的该项答辩意见难以采纳。陈鹏远、黄景粟均表示在签订房屋买卖合同之后已经协商解除了房屋买卖合同并办理了网签撤销等手续，本院对双方签订的房屋买卖合同已经解除不持异议，关于解除时间，因2020年6月12日陈鹏远与黄景粟办理了网签撤销、公积金贷款撤销等手续，上述行为系双方履行合同解除后的相关合同义务，故本院认为解除时间应为2020年6月12日。对陈鹏远主张确认其与黄景粟双方签订的合同编号为×××《北京市存量房屋买卖合同》解除的诉讼请求本院予以支持，但解除时间以本院认定为准。在合同解除后，双方应当按照《补充协议》的约定履行相关义务。《补充协议》中虽然仅有黄景粟、陈鹏远的签名，但拟定该协议的主体为金色时光公司，且协议中明确约定了合同解除后由金色时光公司赔偿黄景粟1000元损失，属于拟定合同主体为自己设定的单方合同义务，庭审中金色时光公司亦明确表示退1000元直接给房屋买受人是金色时光公司愿意承担1000元的损失，与居间服务费无关，故陈鹏远、黄景粟、金色时光公司均应履行《补充协议》内容。关于陈鹏远主张黄景粟返还定金50000元的诉讼请求，应当按照《补充协议》对责任主体的约定予以明确，既由黄景粟退还陈鹏远48000元，由金色时光公司赔偿黄景粟1000元损失，故对该项诉讼请求的赔偿主体本院以查明的事实为准，对陈鹏远主张过高部分本院不予支持。关于陈鹏远在本案中主张确认黄景粟、陈鹏远、金色时光公司三方签订的《售后委托服务合同》于起诉日解除的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，不宜一并处理，陈鹏远可另案主张，故对该项诉讼请求本院在本案中不予处理。陈鹏远主张金色时光公司返还居间费用3600元的诉讼请求，据双方庭审陈述，3600元费用系金色时光公司为陈鹏远提供居间服务过程中产生的资金往来，应在居间服务合同纠纷中一并解决为宜，故对该项诉讼请求本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百二十五条规定，判决如下：一、确认原告陈鹏远与被告黄景粟签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为×××）于2020年6月12日解除；二、被告黄景粟于本判决生效后7日内返还原告陈鹏远定金48000元；被告北京金色时光房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内赔偿被告黄景粟损失1000元；三、驳回原告陈鹏远的其他诉讼请求。如果被告黄景粟、被告北京金色时光房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元（已由原告陈鹏远预交），由原告陈鹏远负担45元（已交纳），由被告黄景粟负担500元，由被告北京金色时光房地产经纪有限公司负担25元，于本判决生效之日起七日内给付原告陈鹏远。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱建娜二〇二〇年八月三十一日法官助理 毕龙娟书 记 员 倪济东