青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1206号上诉人（原审被告）：张世录，公民身份号码×××，男，汉族，1977年3月24日出生，住青海省湟中县。被上诉人(原审原告)：青海盈田置业有限公司，统一社会信用代码916301216985452478，住所地青海省大通县北川工业园。法定代表人：樊国婷，总经理。委托诉讼代理人：李信善，青海汇元律师事务所律师。上诉人张世录因与被上诉人青海盈田置业有限公司（以下简称盈田公司）物业服务合同纠纷一案，不服青海省湟中县人民法院（2020）青0122民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张世录的上诉请求：一、撤销一审判决，并发回重审；二、本案一、二审诉讼费由盈田公司承担。事实与理由：一、一审法院仅依据被上诉人提供的《前期物业管理委托合同》认定被上诉人提高物业管理费用是合法合规的，但是被上诉人与上诉人之间没有签订任何有效的合同，一审法院在未查清基本事实的情况下，判决认定上诉人支付被上诉人物业管理费2900元，系基本事实查明不清，应当发回重审。上诉人入住夏都家园小区时被上诉人没有和上诉人签订任何的相关合同，由于被上诉人一直提供相应的服务，故上诉人便按照1元／月／平方米缴纳物业管理费，但是2017年5月份开始，被上诉人突然将物业管理费用提高至1.15元／月／平方米，按照1.15元／月／平方米的价格缴纳物业管理费用，但是并未给上诉人出具相应的提高物业管理费用价款的通知、说明或者公示，根据《物业管理条例》第四十四条之规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，……”，《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”、第八条“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”但是被上诉人对于小区的物业管理费用收费标准及所有项目的相关账目并没有进行公示，也没有进行告知，提高价款也没有相应的依据。其次，一审法院依据被上诉人提供的《前期物业管理委托合同》进行判决，依据《物业管理条例》第四十四条之规定：“……建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，该《前期物业管理委托合同》只能证实开发商和被上诉人签订了服务合同，跟所要查明的事实无任何关系，一审法院在没有查清基本事实的情况下，判决上诉人承担相应的物业管理费用，系基本事实查明不清，应当发回重审。二、一审法院单方面依据被上诉人提交的没有任何上诉人签字确认的停车统计单，判决认定上诉人支付被上诉人临时停车费2270元，系基本事实查明不清，应当发回重审。被上诉人提交的停车统计单未经过上诉人的确认签字，只有被上诉人单方面的一个记录，记录了车辆的进入时间及日期，上诉人的车辆停放在小区内的停车场时，被其他车辆碰撞，上诉人给被上诉人反映后，也一直没有解决，后上诉人便不再小区内停放车辆，根据《物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”，被上诉人向上诉人收取相应的停车服务费用，那就有义务管理停车场停放的车辆被碰撞的事情，但是被上诉人至今未对此事作出处理，由于被上诉人的原因导致上诉人无法正常使用小区内的停车场，一审法院未查明相关事实，也未对被上诉人提交的停车统计单的真实性进行查明，系基本事实查明不清，应当发回重审。综上，上诉人认为，一审法院在未查清基本事实的前提下作出错误判决，请求改判。被上诉人青海盈田置业有限公司答辩一审判决正确，应于维持。一审法院认定事实：2011年3月27日，青海盈吉建筑集团有限公司与盈田公司签订《前期物业管理委托合同》，委托盈田公司为夏都家园小区实行物业管理，提供服务，期限自2011年4月1日至小区业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同约定，盈田公司按下述建筑面积向业主收取物业服务费：其中住宅多层0.55元／月／平方米；小高层1.15元／月／平方米；高层1.45元／月／平方米。张世录系夏都家园小区高层A11号楼1单元1021室业主。2017年4月26日，盈田公司按每平方米1元的标准，向张世录收取了2017年4月10日至2018年4月10日的物业费。之后，盈田公司按合同约定，以每平方米每月1.15元标准，要求张世录支付截止2019年12月31日期间物业费共计2900元，张世录认为盈田公司“涨价”未履行告知义务，且管理服务差，拒绝交纳。同时，张世录入住后，驾驶其×××车辆进入小区临时停放，截止2019年11月19日，根据盈田公司收费岗亭系统统计，共产生临时停车费2270元，张世录至今未交纳。2017年2月14日，张世录及妻子与出卖人青海盈吉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了夏都家园小区高层A11号楼一单元1021室房屋一套，合同第九章就前期物业管理明确规定：“出卖人依法选聘的前期物业企业为青海盈田置业有限公司。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的前期物业企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约”，并将“前期物业服务合同”和“临时管理规约”作为《合同》附件。一审法院认为，盈田公司作为商品房开发商青海盈吉建筑集团有限公司依法选聘的前期物业企业，经依法登记注册，取得提供物业管理服务和收取物业服务费的资格，即可依法从事核准的有偿服务性经营，双方签订的《前期物业管理委托合同》合法有效。张世录在盈田公司提供物业管理服务的小区高层楼房居住，接受了盈田公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，张世录应当按合同约定的小高层1.15元／月／平方米标准，向盈田公司交纳相应的物业管理服务费。张世录入住后，前期盈田公司按每平方米1元计算收取张世录物业费，系盈田公司对权利的自由处分，其解释合理合法。后期盈田公司按每月每平方米1.15元向张世录收取物业服务费，符合《前期物业管理委托合同》约定的收费价格，不存在违规“涨价”行为，因此，盈田公司按每平方米1.15元计算要求张世录支付拖欠的2018年4月10日至2019年12月31日物业费2900元，合法有据，一审法院予以支持。张世录拒交物业服务费理由不当，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。盈田公司提供的清洁服务，从张世录提交的录像资料、照片来看，盈田公司确实有服务不到位的地方，未能让业主完全满意，服务有待进一步改善，故盈田公司主张违约金的请求，一审法院不予支持。盈田公司请求张世录支付拖欠的临时停车费2270元，有盈田公司提交的张世录停车费统计单为证，证明张世录入住后至2019年11月19日期间，张世录×××车辆进入小区停放的日期、时间和金额，足以认定。张世录辩解其×××车辆进出小区临时停放，每次不足半小时，不产生停车费的主张，未提供证据证明，无事实依据，一审法院不予采纳。故一审法院对盈田公司诉求的停车费2270元，予以支持。对张世录作为小区业主反映的问题，盈田公司应当高度重视，在今后的管理服务中进一步加强管理，提高物业服务水平，努力为小区业主创造一个干净、整洁的小区环境。综上，为平等保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决如下：一、张世录于判决生效后三日内支付盈田公司青海盈田置业有限公司2018年4月10日至2019年12月31日的物业管理服务费2900元；二、张世录于判决生效后三日内支付盈田公司截止2019年12月31日的临时停车费2270元；三、驳回盈田公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张世录负担。二审审理中，张世录与盈田公司均未提交新证据。经审理查明，一审判决查明事实中除张世录居住房屋系小高层外，对其余事实双方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为张世录应否交纳物业管理费和停车费及交纳数额如何确定的问题？关于张世录应否交纳2018年4月10日至2019年12月31日物业费及物业费标准如何确定的问题。根据《物业管理条例》第二十一条的规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业管理委托合同,”该规定表明在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位可以选聘物业管理企业。夏都家园小区的建设单位青海盈吉建筑集团有限公司在该小区业主大会未召开、业主委员会未成立之前选聘盈田公司为前期物业服务企业符合法律规定。张世录与盈吉房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》第九章就前期物业管理约定“出卖人依法选聘的前期物业企业为。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的前期物业企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约”，张世录在签订购房合同时已同意房屋出卖人选聘盈田公司为前期物业服务企业，同时该合同还将青海盈吉建筑集团有限公司与盈田公司签订的《前期物业管理委托合同》作为合同附件，合同附件是对合同进行的补充或说明，是合同组成的一部分，且附件内容不违反法律和社会公共利益，具有和购房合同同等的法律效力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同,……对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持，”虽然张世录与盈田公司之间没有签订物业服务合同，但青海盈吉建筑集团有限公司与盈田公司签订的《前期物业管理委托合同》对涉讼小区业主具有约束力，盈田公司具备企业法人营业执照及物业管理服务企业资质证书,且签订合同后该公司为夏都家园小区提供物业管理服务至今，与小区业主已形成了事实上的物业管理服务合同关系，张世录上诉所持其与盈田公司未签订合同，不应交纳物业管理服务费的上诉理由于法相悖，不予支持。根据《前期物业管理委托合同》约定，盈田公司住宅多层以0.55元／月／平方米；小高层1.15元／月／平方米收取物业管理费，张世录系夏都家园小区小高层A11号楼1单元1021室业主，盈田公司可以按1.15元/月/平方米的标准收取物业费，盈田公司在2018年4月之前以1元/月/平方米的标准收取物业费，系对其权利的自由处分。盈田公司调整小高层物业费为1.15元/月/平方米，该收费标准并未高于《前期物业管理委托合同》约定的收费标准，符合合同约定，张世录应以1.15元/月/平方米标准交纳2018年4月至2019年12月期间的物业管理费。依据《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，盈田公司应加强管理，努力提高物业服务水平，同时也应对服务内容、服务标准以及收费项目及标准进行公示，但此并不能免除张世录交纳物业管理费的义务。因此，一审判决按张世录居住的小高层房屋的标准按每平方米1.15元计算，由张世录支付拖欠的2018年4月10日至2019年12月31日物业费2900元，合法有据，应予维持。关于张世录是否应当交纳车辆停车费的问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，张世录为夏都小区业主，盈田公司应优先满足业主停车的需要，虽然占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，但盈田公司作为该小区物业管理企业，受委托收取停车管理费符合《前期物业管理委托合同》约定，因此盈田公司诉求张世录交纳停车费的诉求应予支持。盈田公司一审中提供的停车费统计单及每日出行记录系盈田公司单方制作，张世录不予认可，且盈田公司对张世录按临时停车标准收费，使张世录不能享受业主优先停车的待遇。《前期物业管理委托合同》约定盈田公司收取停车管理费，停车位的权利人应按60元/月/个交纳停车位管理服务费……，盈田公司对小区业主可以按60元每月计收停车管理费，且该计算标准不高于湟中县发改委（2010）98号文件小区对夏都家园小区停车费的批复中业主每月每辆停车费90元的标准，按60元/月标准计算，张世录就应交纳从2018年10月至2019年12月共计13个月的停车费13*60=780元。一审判决依据盈田置业公司单方记录的停车费标准缴纳停车费依据不足，予以纠正。张世录上诉认为盈田公司有义务管理停车场，其车辆在停放期间被碰撞的事情未予解决，故其因不应交纳停车管理费的上诉理由依据不足，不予支持。综上，张世录上诉请求部分成立,一审判决认定基本事实清楚,适用法律准确,但具体数额计算错误，实体处理有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定,判决如下:一、维持青海省湟中县人民法院（2020）青0122民初290号民事判决书的一项、第三项；二、变更青海省湟中县人民法院（2020）青0122民初290号民事判决书第二项为：张世录于判决生效后三日内支付青海盈田置业有限公司截止2019年12月30日的停车费780元。一审案件受理费50元减半收取25元由张世录负担；二审案件受理费50元由张世录和青海盈田置业有限公司各负担25元。本判决为终审判决。审判长 陈志秀审判员 左志萍审判员 张 薇 二〇二〇年八月三日（法官助理 陈 倩书记员 李英华