广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1068号上诉人一（原审原告）：张全胜，男，汉族，1970年4月17日出生，身份证号：430************010，住址：广东省惠州市惠城区********。上诉人二（原审原告）：王尔康，男，汉族，1970年2月3日出生，香港永久性居民身份证号：住址：香港九龙土瓜湾。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：胡松学、廖广明，广东指针律师事务所律师。上诉人三（原审被告）：惠州百德邦物业管理有限公司，住所：惠州市惠城区*****世贸中心10层F房。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：吴康，广西海狮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟某1，男，汉族，1963年10月22日出生，身份证号码：442************418，住址：博罗县*******。上诉人张全胜、王尔康、惠州百德邦物业管理有限公司与被上诉人钟某1排除妨害纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人一与上诉人一、二的共同委托诉讼代理人胡松学、廖广明,上诉人三的委托诉讼代理人吴康到庭参加诉讼，被上诉人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张全胜、王尔康上诉请求:一、请求撤销原审判决，依法改判为：判令二被上诉人向上诉人立即支付因其断水断电等侵权行为给上诉人带来的租金损失（涉案房产面积共7918.49平方米，以35元每平方米的最低租金为标准，自2017年5月15日起计算至2019年5月20日）；二、请求判令本案一审、二审的全部诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决免除被上诉人二的赔偿责任是错误的。一审判决认为，“被告二是被告一物业公司的法定代表人，被告二从事的公务行为，其结果由被告一物业公司承担......”，该认定与客观事实相悖，属于认定事实错误。被上诉人二实施的侵权行为并非代表被上诉人一，具体表现为：1、2017年9月10日，被上诉人二以其个人名义及假冒惠州圣庭名菜饮食有限公司（该公司于2010年2月8日变名为惠州圣建企业管理有限公司，目前已吊销）向博罗县人民法院提交一份《权利主张书》，意图阻止上诉人顺利利用涉案房产。该《权利主张书》加盖了已经作废的惠州市圣庭名菜饮食有限公司公章，后经博罗法院审核，认定其提供的材料虚假，不予采信。被上诉人为了实现自己的非法目的，制造假公章、冒用他人（并不存在的公司）名义事实侵权行为（并非代表被上诉人一履行职责），主观恶性深重，应作为直接责任人对上诉人承担相应的赔偿责任。而一审法院对此关键事实“视而不见”，实属认定事实错误。2、被上诉人二为了自己非法目的（继续占有涉案房产或意图获得非法利益），以其个人名义提起了（2018）粤1302民初1486号租赁合同纠纷诉讼，相关诉讼请求经一审、二审后认定其不享有任何权利而被驳回，其侵权行为拖延了上诉人正常占有、使用涉案物业的时间，造成上诉人租金损失，该事实已被一审法院认定。然一审法院无视被上诉人二的单独侵权行为，草率排除其赔偿责任，属于认定事实严重错误。（二）一审判决据以赔偿损失的计算时间和计算依据也是错误的。一审法院已查明，“惠城区新岸路世贸中心大厦一至五层，从2006年10月4日起至2016年10月3日止，每月租金从每平方米15元开始逐渐递增，目前每月平方米55元”。而上诉人采用35元每平方米的最低租金标准主张涉案房产的租金损失，低于同地段同类房屋的租金，并无不当。上诉人与案外人通过协商，综合考虑各种因素（友情、合作、利益共享）确定租金标准，是上诉人与案外人在商事活动中处分其权利义务的体现，不能直接作为认定租金标准依据。一审法院在权衡以上诉人与案外人之间的《物业租赁合同书》约定的标准计算租金损失的同时，是否也应该考虑同地段同类房屋的租金标准？既然租金标准出现了明显不同的依据，一审法院是否应通过有资质的评估机构进行评估认定，而不应该以简单的、最不利原告的标准进行裁决。此外，因被上诉人的侵权行为导致上诉人利用房产时间延迟，一审法院应当计算租金损失的全部时间，对上诉人的损失进行全面赔偿，才能达到惩罚违法行为的法律效果。然而一审法院对此置之不理，擅自否定上诉人的诉求，并由上诉人承担2018年6月13日第一次开庭前的租房损失。在二被上诉人没有对上诉人的诉求举证进行充分抗辩的情况下，一审法院却主动做出对侵权者有力的解释，着实令人费解，一审法院所谓的“合理时间”是不顾事实的认定，属于事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。1、被上诉人二假冒惠州市圣庭名菜饮食有限公司名义阻碍上诉人实现涉案房产的使用权，滥用诉权提起了（2018）粤1302民初1486号租赁合同纠纷诉讼，阻碍、推迟上诉人实现出租利益，足以证明其主观上存在重大过错，且给上诉人造成巨大损失。一审法院应适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第49条规定，审理此案，确认被上诉人二为侵权人之一，作为直接责任人向上诉人承担相应的侵权责任。2、被上诉人二对上诉人实施侵权行为致使财产遭到损害是毋庸置疑的，其是否需要对整体侵权行为承担连带责任只是结合《侵权责任法》第8、10、11条、《民法通则》第130条规定，便可对本案作出公平、合理判断，然而一审法院却对此予以忽略，显然属于适用法律。3、根据《侵权责任法》第15条、第19条，赔偿损失包括对现有财产造成的损害以及侵权行为发生时预见或者可以预见到的可得利益，因此，本案应以二被上诉人的侵权行为所造成的实际损失为依据，按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算，予以全面赔偿。然一审法院无视法律，在没有证据的情况下，未厘清计算租金损失的标准和时间，滥用自由裁量权，擅自作出有利于过错方的解释，不仅没有依法保护受害人的合法权益，反而降低了侵权人的侵权责任，间接保护了侵权人的利益，破坏了司法裁判原则、影响了司法公正。上诉人三惠州百德邦物业管理有限公司辩称，第一，我们认为一审法院在事实查明部分已经认定本案的两被告不存在对涉案房产停水停电及现场阻扰、阻碍上诉人正常使用房产的行为，并且已经驳回了上诉人要求被上诉人停止妨碍和恢复水电的诉请，这一事实二审法院应当予以确定，但是一审法院却又错误的以此为由判决被上诉人赔偿上诉人的租金损失是矛盾的，依法裁决错误。第二，针对上诉人所提起的事实理由认为一审判决免除被上诉人二的赔偿责任是错误的，对此观点我们认为首先被告二是被告一的法定代表人，从事的是公务行为，一审法院已经作出了相关认定，事实清楚，证据确实充分，应予以维持。第三，一审法院在认定被上诉人承担赔偿上诉人租金损失的理由不能成立。被上诉人钟某1未提交答辩意见。惠州百德邦物业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销惠城区人民法院（2018）粤1302民初3875号民事判决第一项。2、驳回原告一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。1、上诉人并没有对被上诉人依法享有使用权的房产（惠州世贸中心第七、八、九层）进行上锁、断水、断电。2、被上诉人并没有实际造成损失。3、上诉人与被上诉人没有签订物业管理服务协议的原因是被上诉人拒交涉案房产拖欠的管理费用，且没有签订物业管理服务协议并不妨碍被上诉人对涉案房产的正常使用。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定系适用法律错误。本案上诉人没有妨碍被上诉人物权的使用，系被上诉人自己把涉案房产进行上锁，故本案不应当适用《中华人民共和国物权法》第三十五条规定。2、一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定系适用法律错误。本案上诉人没有妨碍被上诉人物权的适用且被上诉人并不存在实际损害，故本案不应当适用第三十七条的规定。三、一审法院计算租金损失期间没有事实和法律依据。2018年6月13日是本案第一次开庭时间，一审法院以租金损失第一次开庭的时间作为租金损失起始时间，没有法律依据。2019年5月21日是上诉人与被上诉人签订《世贸服务管理服务协议》的时间，一审法院以双方签订《世贸服务管理服务协议》的时间作为租金损失终止时间，没有法律依据。被上诉人没有证据证明实际出租取得收益时间为5个月。四、一审法院程序错误。1、没有对各方当事人提交证据的真实性、合法性、关联性予以充分质证。2、对被上诉人补充提交的证据，没有经过上诉人的质证便予以使用。五、一审法院枉法裁判。1、对于一审判决第8页第二段，首先，（2018）粤1302民初1486号租赁合同纠纷是钟某1以个人身份提起的诉讼，与上诉人惠州百德邦物业管理有限公司无关，并不是钟某1个人代表公司提起的诉讼。其次，上诉人使正常行使自己的诉权，合法有据，在案件生效判决之前，谁也不知道该案上诉人的诉权能否得到实现，一审法院竟以上诉人的败诉为由来证明上诉人妨碍被上诉人实现其出租的收益，系枉法裁判。2、《物业租赁合同书》是2019年6月19日签订的对涉案房产的出租，该合同约定的租金是2019年7月以后的，一审法院竟将其用于2019年7月以前的租金认定，且该合同是事后签订的，存在虚假的情况，是否实际履行，一审法院也未审查，系枉法裁判。3、涉案房产第9层是避难层，是供人们避难用的，不可能用于经营，一审法院竟将涉案房产第9层一并计入租金损失，无视涉案房产的用途，系枉法裁判。4、一审法院驳回了被上诉人请求上诉人停止对涉案房产的侵害、排除对被上诉人正常使用的妨害和恢复被上诉人涉案房产的供水供电的诉请，却又以排除妨害的规定判决上诉人向被上诉人赔偿租金损失。上诉人一张全胜、上诉人二王尔康答辩称，第一，答辩人依法取得涉案房产后因被告拒不配合移交，博罗法院先后两次对涉案房产进行了强制执行，将钥匙交付给答辩人，但是二被答辩人未阻碍答辩人正常占有使用涉案房产，拒绝与答辩人签订物业管理服务协议及提供管理服务，恶意提起诉讼，主张虚假权利，导致涉案房产的水电不能正常使用，答辩人所购置的涉案房产已长时间闲置，未能及时实现房屋物权相应收益，已然造成了答辩的巨大损失，答辩人作为合法的物权人，向被答辩人请求赔偿该部分的损失，损失依法有据并无不当。其次，涉案房产拖欠的管理费用是被答辩人与他人之间纠纷产生的，与答辩人无关。第三，被答辩人二钟某1自认是以个人身份提起的1486号案件的诉讼，与被答辩人一惠州市百德邦物业管理有限公司无关，即枉顾事实滥用诉权，拖延答辩人正常占有使用涉案房产的时间，造成了答辩的闲置损失，结合其假冒圣庭名菜饮食有限公司的名义，向博罗县人民法院提交的一份权利主张书，意图阻止上诉人顺利利用涉案房产的行为，其侵权的主观恶意可见一斑，答辩人要求其承担损害赔偿责任更是有迹可循。第四，涉案房产第九层是仓库，该事实在被答辩人提交的权利主张书得以确认，此时强调不可能用于经营说法前后矛盾。此外鉴于双方于2019年5月21日签订了物业管理服务协议，被答辩人已按照合同的约定向答辩人提供了管理服务，恢复供水、供电，该诉求已被双方庭外解决，但是被答辩人因其妨害侵权行为造成了答辩人长时间的形式损失，是实际发生的客观事实，一审法院被答辩人赔偿损失是惩罚违法行为的体现，虽然判决结果未能完全遵循事实和法律，但是被答辩人以此为由认为一审法院枉法裁判，是无的放矢的。综上，被答辩人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回并依法改判，支持答辩人合理诉求。被上诉人钟某1未提交答辩意见。张全胜、王尔康向一审法院起诉请求：1、判令被告立即停止对原告所有位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第7、8、9三层的房产的侵害、排除对原告正常使用房产的妨害;2、判令被告立即恢复原告名下房产的供水供电;3、判令被告向原告立即支付因其断水断电给原告带来的租金损失（涉案房产面积共7918.49平方米,以35元每平方米的最低租金为标准,自2017年5月15日起计算至涉案房产恢复正常使用之日止。上述租金暂计270万元）;4、本案诉讼费由两被告共同承担。一审法院认定事实：2017年5月15日，博罗县人民法院作出（2014）惠博法执字第1403-6号《执行裁定书》，裁定对惠州市中级人民法院（2008）惠中法执字第441-51号执行裁定书中查封的涉案房屋予以解除查封；涉案房屋交付原告张全胜、王尔康抵偿债务（两原告因受让债权代偿还原债务人的所欠款项而取得房屋）。原告张全胜、王尔康依据博罗县人民法院分别于2017年4月26日作出的（2014）惠博法执字第1403-5号执行裁定，以及于2017年5月曰作出的（2014）惠博法执字第1403-6号执行裁定，已依法取得了位于惠州市河南岸斑障湖惠州世贸中心第七、八、九层的房产所有权，并依法取得了不动产权证（1084712号、1085303号、1084691号、1084701号、1084705号、1084695号、1084707号、1084703号、1084699号），张全胜（占10%）、王尔康（占90%）。2017年9月10日，钟某1、惠州圣庭名菜饮食有限公司向博罗县人民法院提交《权利主张书》。2017年12月，博罗县人民法院向涉案房屋的各租户发出公告，要求限期迁出涉案房屋。博罗县人民法院于2017年9月29日和2018年1月18日分两次对涉案房产进行了强制执行，当时博罗县人民法院将已清空的上述房屋上锁并将钥匙交付给原告。原告取得房产后，要求与被告一订立合同接受物业服务，当时，被告一拒绝与原告签订物业服务合同。双方当事人因租赁合同产生纠纷，2017年12月15日钟某1向一审法院提起诉讼，一审法院予以立案，案号为（2018）粤1302民初1486号（该案原告钟某1、被告张全胜、惠州广信物业发展有限公司），钟某1的诉讼请求为：1、确认《房屋租赁合同》合法有效；2、被告继续履行《房屋租赁合同》；3、被告支付全部诉讼费。2018年3月26日原告张全胜、王尔康向一审法院提起本案诉讼。开庭时，对于目前世贸中心写字楼租金每月每平方是多少元这一问题。原告陈述：每月每平方46元，原告提交的证据十六可以证明世贸十楼的租金约是每月每平方46元；涉案房屋七楼是3500平方，八楼是2800平方，七楼八楼是连通的，九楼是1500平方，是属于避难层。被告陈述：租金要看房屋的属性，世贸七楼的属性是会议中心，八楼是公寓式住宅，九楼是避难层；每个楼层的属性不同租金不同，比如六楼均价原来每月每平方30多元，现在全部空置；一楼租给国美大概是每月每平方100多元。另查明：一、2019年3月25日一审法院作出（2018）粤1302民初1486号民事判决书，该判决书一审法院认为，……原告在圣庭酒店公司与天天渔港公司签订《资产转让协议书》、《租赁义务转履行协议》后，即退出了涉案房屋的租赁，原告已无权再就涉案房屋的租赁权向张权胜、王尔康主张任何权利。原告起诉要求确认《房屋租赁合同》合法有效、继续履行《房屋租赁合同》，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告钟某1的诉讼请求。原告钟某1不服一审法院（2018）粤1302民初1486号一审判决提起上诉，惠州市中级人民法院经二审审理后于2019年8月20日作出（2019）粤13民终3587号民事判决：驳回上诉、维持原判。二、2019年5月21日原告张全胜、王尔康与被告一惠州百德邦物业管理有限公司签订了《世贸物业管理服务协议》。三、根据原告提供的（2014）惠中法民一终字第811号民事判决书，查明：惠城区新岸路世贸中心大厦一至五层，从2006年10月4日起至2016年10月3日止，每月租金从每平方米45元开始，逐渐递增，目前每月每平方米55。四、原告提供的2019年6月19日《物业租赁合同书》显示：出租人惠州市鸿源恒鑫企业管理咨询有限公司（原告授权该公司对原告所有位于世贸中心大厦七、八、九层7918平方米物业对外出租），承租人粤港澳（深圳）科创发展有限公司，租赁期限为15年、装修免租期为2019年7月1日-2020年6月30日，第四条租金约定：1、2020年7月1日-2023年6月30日租金单价为每月每平方20元，按建筑面积计算合计每月158360元；2、2023年7月1日-2025年6月30日租金单价为每月每平方28元，此后，每2年递增6%。一审法院认为，本案原告因未能及时实现房屋物权相应收益，双方当事人发生涉及排除妨害的纠纷，同时也发生涉及租金损失赔偿的纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。原告办理了惠州世贸中心第7、8、9三层房屋不动产权证，取得物权，原告有权请求排除妨碍。由于被告一惠州百德邦物业管理有限公司拒绝与原告签订物业管理服务协议，双方发生两案纠纷；在诉讼过程中，2019年5月21日原告张全胜、王尔康与被告一签订了《世贸物业管理服务协议》；对此，一审法院予以确认。关于原告请求被告赔偿租金损失的问题。双方当事人签订物业管理服务协议之前，因被告一拒绝与原告签订物业协议并提供管理服务，原告所购置的惠州世贸中心第7、8、9三层房屋空置时间较长，未能及时装修并出租取得收益，造成租金损失。被告二代表被告一提起了（2018）粤1302民初1486号租赁合同纠纷诉讼，被告的相关诉讼请求经法院一审、二审后被驳回，被告的诉讼也拖延原告取得物业服务、正常使用房屋，推迟原告实现出租收益，造成原告租金损失。对此，被告一应承担相应的责任，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，原告可以请求损害赔偿。根据本案实际，计算租金损失必须考虑以下2个因素：1、租金标准：原告主张按每月每平方米35元计算，原告未提交鉴定申请，仅提供相关法院判例和部分租赁合同，不予采纳；2019年6月19日《物业租赁合同书》约定第一个租赁年每月每平方20元、按建筑面积计算合计每月158360元，是客观事实，该约定的标准，可作为判决的参考。2、计算租金损失的合理时间：考虑到原告因受让债权代偿还原债务人所欠款项而取得房屋，涉案房屋交接之前存在其他纠纷，需要一定的时间处理其他纠纷，所以，2018年6月13日第一次开庭之前的租金损失，由原告自行承担；第二次开庭时，原告放弃了2019年5月21日之后的租金要求，予以准许。同时，因涉案房屋所属楼盘诉讼案件较多，所在的楼盘部分楼层空置时间较长，存在部分楼层未能实际出租、整体商铺实际租金收益效率较低的情形；综合衡量，可计算租金损失的期间仅占2018年6月13日起计至2019年5月20日期间的部分时间，确定可计算租金损失时间（实际出租取得收益时间）为5个月。综上，确定原告的租金损失为791800元（158360元×5），被告一应对此损失予以赔偿。关于原告诉请被告二承担赔偿责任的问题。被告二是被告一物业公司的法定代表人，被告二从事的公务行为，其结果由被告一物业公司承担，对原告诉请被告二承担赔偿责任，证据不充分、理由不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告一惠州百德邦物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张全胜、王尔康赔偿租金损失人民币791800元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费28400元（原告已预交）,由原告张全胜、王尔康负担8520元，被告一惠州百德邦物业管理有限公司负担19880元。二审庭审期间，本院为进一步了解案件事实，依职权对本案七、八、九楼的水电情况进行现场勘验，并就拍摄相关照片组织当事人进行质证。上诉人三就本院询问关于物业管理用水电等情况作出如下陈述：1、关于用电方面，1-8楼是一个母排线，如果下面关闸门，那么1-8层都没有电，而且观光电梯也是没有电的。1-40楼都是我们管理，整栋楼都会有锁。现场勘验里面的电房的总闸是从外面控制7楼电源接出来的配电箱，如果拉7楼的总闸，那么整层楼都没有电，包括观光电梯。从电方面讲，就是外面的开关控制里面的开关。2、关于用水方面，如果关水的话，物业公司关不到指定的楼层，一关水整栋楼都没有水。3、关于物业管理协议，上诉人三称业主不签物业管理协议，业主可以使用物业，水电和签协议是分开的。另外，上诉人一、二提交一组新照片，证明实际上是物业公司管理和控制七、八、九层楼的用电情况，负一楼的总开关可以控制到七、八层的总电。上诉人三就上诉人一、二提交证据，发表如下意见：第一、对上诉人提交的证据1、2、3、4的照片，该证据从程序上说是已经过了庭审才提交的，我方不予认可，已经超过法律提交证据的期限；第二、这些证据所证明的内容也不能证实到上诉人所使用的七、八、九楼的用电完全掌握在物业公司的手上，也无法证实物业公司强制断水断电的事实。三、证据1、2、3照片并无显示是世贸中心的电房，更无显示里面的开关被物业公司关闭；四、证据4的照片显示，总电房全部开关处于闭合状态，即是通电状态，无一断电现象，法院可再到现场明察；更关键的是，张全胜使用得7楼、8楼、9楼从2017年9月份起至今，每月使用的水电费均有向物业管理办公室缴交水费、电费，我公司已向管理处取得张全胜委托他人缴交水、电费、物业费的每个月票据，足以证明其一直不间断持续使用水电。上诉人一就使用水电情况补充陈述称：七、八楼没有找到用水的开关，物业公司也没有告诉我们，洗手间里面装有用水开关的是第九楼。2019年5月21日签订的《物业管理协议》，还需缴纳2017-2019年管理费是因为必须这样写才跟我们签协议，《物业管理协议》也是我们要求签的，这个经过了法院两次强制执行，我们接手的时候有谈判记录，也有过报警记录，都是没有水电使用的，物业公司也没有告诉我们水电开关在哪里。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系排除妨害纠纷，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院经审理作如下认定：一、避难层是否存在租金损失？根据我国法律的相关规定，高层建筑避难层要按照防火设计要求，不能围闭，不得改变设计功能挪作他用，更不能用于出租或作营业性场所，同时还要保持消防设施完好无损。正因为如此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】7号）第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”根据该条规定，设备层、避难层的产权属于全体业主所有，非经全体业主的同意，任何人不得擅自处分相关权利。涉案第九层房屋作为避难层，其产权属于惠州市河南岸斑障湖惠州世贸中心全体业主所有，非经世贸中心全体业主的同意，上诉人一、二不能将作为避难层的第九层房屋用于出租，故涉案第九层1467.67平方米的房屋不应计算租金损失，原审将该避难层计算租金损失不当，本院予以纠正。二、上诉人三的行为与上诉人一、二的损失是否存在因果关系？根据原审查明的事实和二审现场勘查了解的相关情况，由于上诉人三在2019年5月21日前拒绝与上诉人一、二签订物业管理协议，虽然上诉人一、二可以使用涉案房屋的自来水，但上诉人三控制了涉案房屋的用电，导致上诉人一、二无法实际有效使用涉案房屋并获得相关收益，因此，上诉人三在2019年5月21日之前拒绝和上诉人一、二签订行为与上诉人一、二的损失存在因果关系，上诉人三应赔偿上诉人一、二的相关损失。三、如何计算上诉人一、二的损失？根据三上诉人之间于2019年5月21日签订的《世贸物业管理服务协议》约定，自2017年9月29日上诉人一、二取得物业之日起计算10年的物业管理协议，根据上述协议，双方均确认上诉人一、二取得物业的时间为2017年9月29日，且上诉人一、二向上诉人三补缴了2017年9月29日至2019年5月15日涉案房屋的相关物业管理费用，而上诉人一、二虽然补缴了相关物业管理费用，但从2017年9月29日至2019年5月15日之间长达近20个月由于不能有效管理和使用该物业导致没有任何收益，所造成的损失与上诉人三拒签物业管理服务协议有因果关系。至于如何计算上诉人一、二的损失，结合本案的实际，本院确定所涉物业的租金标准应按原审即上诉人一、二于2019年6月19日《物业租赁合同书》约定第一个租赁年每月每平方20元予以计算，计算租金的建筑面积应为七、八层即6450.82平方米，每月的租金为129016.4元。考虑到周边的租赁行情，本院酌情认定10月为上诉人一、二租赁损失的时间，即上诉人一、二的租赁损失为1290164元。四、被上诉人钟某1是否应承担本案的租金损失，被上诉人钟某1是上诉人三的法定代表人，其行使的是职务行为，其侵权行为导致的损失依法应由上诉人三承担。至于被上诉人钟某1虽然以其个人名义向博罗县人民法院提交过《权利主张书》，从上诉人一、二提交的证据显示，被上诉人钟某1主张权利的行为不足以导致上诉人一、二的租赁损失，故被上诉人钟某1不应承担本案的租金损失。综上所述，上诉人一、二的部分上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持，上诉人三的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初3875号民事判决第二项和诉讼费的负担部分。二、变更惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初3875号民事判决第一项为：上诉人三惠州百德邦物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人一张全胜、上诉人二王尔康赔偿租金损失人民币1290164元。二审案件受理费28400元，由上诉人一、二与上诉人三各负担14200元。上诉人一、二与上诉人三多预交的二审案件受理费14200元由本院分别予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 曾求凡审 判 员 刘天贞二〇二〇年六月二十八日法官助理 刘有为书 记 员 彭 敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。