吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2018）吉0202民初2770号原告：唐卫国，男，1968年12月10日生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：贾伟，吉林松花江律师事务所律师。被告：曹铁君，男，1968年5月14日生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：胡刚宁，吉林圣力律师事务所律师。被告：马元庆，男，1983年2月16日生，满族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：孟刚，吉林江城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广敏，吉林江城律师事务所律师。第三人：马晓义，男，1957年3月1日生，满族，户籍地址：吉林省吉林市丰满区泰山路**楼**，现羁押于：吉林省长春兴业监狱第三监区。委托诉讼代理人：刘焕君，吉林江城律师事务所律师。唐卫国诉曹铁君、马元庆买、第三人马晓义买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐卫国及其委托诉讼代理人贾伟，被告曹铁君委托诉讼代理人胡刚宁，被告马元庆及其委托诉讼代理人孟刚、陈广敏，第三人马晓义及其委托诉讼代理人刘焕君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐卫国向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2016年5月20日签订的合同，由被告马元庆返还原告坐落于吉林市××区房屋。2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月20日，原被告签订协议，约定以原告所有的吉林市××区房屋作价55万元从两名被告处抵换砂石，协议签订后将此处房屋更名至第二被告马元庆名下，原告从两被告的沙场开始拉砂石。2016年8月，被告称沙场因资金短缺无法生产，向原告借款组织生产，原告为了能继续从被告处取得砂石，向被告提供借款8.5万元，并为其生产砂石的机械支付油款32864元，但被告只生产了几日后就全面停产，导致原告无法提供砂石。从2017年开始，原告多次安排车辆到被告沙场拉砂石，均无法装车。为此，原告多次向被告催告，要求按合同约定履行。但被告均置之不理，现合同已经无法履行。因此根据相关法律规定，要求解除合同，返还房屋，请法院依法裁判。被告曹铁君辩称，1、原告自诉2016年5月20日与两名被告签定协议后从两名被告沙场开始拉砂石，2016年8月为了继续从被告处拉砂石，曾借款给被告并支付燃油费，从2017年开始不能装车了。说明原、被告间的砂石供应合同从2016年5月20日履行到2016年底，在双方未经对账的情况下，现原告欲解除合同，需存在法定的解除事由，否则不能达到解除的效果。2、案涉房屋备案在马元庆名下，现原告要求马元庆返还案涉房屋，系返还原物请求权，而根据物权法第34条，需以占有人无权占有为前提，本案原告自认将案涉房屋更名至马元庆名下，显然马元庆为合法占有，原告之请求不能获得支持。而且本案案由为买卖合同纠纷，依据合同法第107条，一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，承担的是继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。原告主张返还原物之诉请，系物权变动，依物权法第15条物权行为不影响债权行为原则，二者分属不同的法律关系，原告在诉请同样不能获得支持。被告马元庆辩称，第一、原告所述事实有误。首先，原告提供的协议书第一款内容为“经双方协商，甲方将松江壹品C号楼2单元14楼111号房屋面积106.3平方米租给乙方，房价55万元，乙方以砂石还甲方房屋款”。在原告撰写的协议看，甲方为原告唐卫国，乙方为被告曹铁君，是原告与被告曹铁君之间就砂石买卖进行了协商，而被告马元庆并不是原告与被告曹铁君之间砂石买卖合同的当事人。曹铁君是砂场厂主，唐卫国是砂石需求方，所以马晓义与马元庆没有履行合同的主体能力。其次，原告提供的协议书第二款内容为“乙、丙方保证甲方车辆到现场及时装车，数量够量，计量单位（米），甲方协助乙、丙办理进入手续，费用由乙丙承担”。丙方为被告马元庆。被告马元庆在协议中的保证就是保证在原告运输购买砂石的车辆到被告曹铁君经营的吉林市昌邑区日日鑫砂石场装载购买砂石时，及时的装车。而事实上马元庆只是应唐卫国的要求在协议上签字，根本未参与所谓的砂石装车。因为马元庆与砂场没有任何关系。事实经过是：马晓义受雇于被告曹铁君，马晓义带全部机械设备及人员为被告曹铁君经营的吉林市昌邑区日日鑫砂石场生产砂石并负责装车，截止到2016年4月末，被告曹铁君拖欠马晓义各种费用达230万左右。期间，由于垫付资金太大，马晓义陆续从被告马元庆处多次借款60余万元用于被告曹铁君砂石场的生产。被告马元庆多次向马晓义索要，马晓义均告知由于被告曹铁君拖欠其巨额费用未还，自己不能偿还拖欠被告马元庆的借款，但告知被告马元庆可以向被告曹铁君索要拖欠自己的欠款，以偿还自己向被告马元庆的借款。被告马元庆十数次向被告曹铁君索要，2016年5月被告曹铁君决定用原告购买砂石的抵账的房屋抵账给马晓义，用于偿还拖欠马晓义的部分欠款，抵账价格为55万元，同时为马晓义出具了抹账后仍欠款176.5万元的欠条。马晓义又将该抵账房屋抹账给了被告马元庆，抵顶了拖欠被告马元庆的借款。从原告提供的协议看，上述两次债权债务的转移，原告明确知晓，并与二被告签订了协议。第二、原告要求与被告马元庆解除协议、返还房屋没有事实与法律依据。首先，原告起诉书中明确了合同签订后至2018年6月前，马晓义已经向原告履行及时装车、数量够量的义务。其次，被告马元庆抵账房屋的取得，不是基于涉案《协议书》取得，是基于被告曹铁君与马晓义、马晓义与被告马元庆合法的买卖协议并支付了合理价款善意取得的。且被告马元庆与该房屋更名过户的原房屋所有权人也并非原告唐卫国，该房屋与原告唐卫国没有关联性。再次，原告与二被告签订的三方协议中，原告可以依据与被告曹铁君的协议向被告曹铁君主张权利。而被告马元庆的义务已经由马晓义按约履行，又不存在法定解除的条件，原告要求与被告解除协议，返还房屋违反法律规定。最后，马元庆是依合法抵账协议善意取得涉案房屋，原告无权要求解除返还。第三、原告起诉中被告马元庆向原告借款并不存在。被告马元庆并未在被告曹铁君经营的吉林市昌邑区日日鑫砂石场从事任何生产经营，因此也不可能基于原告所称的因沙场资金短缺，无法生产向原告借款两项合计8.7864万元用于生产。反而证明被告曹铁君拖欠马晓义各项费用、马晓义向被告马元庆借款用于被告曹铁君砂石场的生产。第四、被告马元庆并没有为原告准备砂石的义务。在协议中被告马元庆只有装车的义务，且义务由马晓义具体履行，马晓义已经履行了义务。而被告曹铁君有组织生产砂石和装车的义务，砂石场有料马晓义即可为原告装车，但保证义务不局限于丙方，在协议中也是乙方的义务。第五、依据《最高人民法院买卖合同纠纷解释》，款项支付超过75%的不得解除合同。而且按照以下的时间点：2016年5月20日，原告与被告签订的涉案《协议书》；2016年5月31日，曹铁君给马晓义出具了《欠条》；2016年7月19日，被告马元庆与大江房地产签订的《商品房预购合同》；2016年8月17日，原告唐卫国与曹铁君之间又签署的《置换协议》。通过以上时间可以推断出，涉案合同已经全部履行完毕，按照曹铁君代理人的答辩合同一直在履约，双方没有进行对账，无法证明原告未取得涉案的砂石，不能够要求解除协议，所以原告要求解除合同，返还房屋没有事实与法律依据。综上所述，为保护公平交易，维护被告人的合法权益，请法院查明事实，请求人民法院依法查明事实作出公正合理的裁决。第三人述称，第一、原告所述与事实不符。第三人马晓义是被告曹铁君的雇佣人员，马晓义自带全部机械设备及人员为被告曹铁君经营的吉林市昌邑区日日鑫砂石场生产砂石并负责装车，截止到2016年4月末，被告曹铁君拖欠马晓义各种费用达230万左右。期间，由于垫付资金太大，马晓义陆续从被告马元庆处借款60余万元用于被告曹铁君砂石场的生产。因此，被告马元庆对涉案房屋所有权的取得是基于马晓义对被告曹铁君的合法债权以及被告马元庆对马晓义的合法债权。从原告提供的协议看，上述两次债权债务的转移，原告明确知晓，并与被告马元庆签订了协议。第二、从协议约定及案件的客观事实情况可知，被告马元庆虽然在该合同上签字，但是该签字是原告唐卫国要求的当时在场的所有人必须签字，马元庆才签字的。同时，马元庆在签字后，对于该合同的履行的相关事宜完全不清楚也没有参与过，关于涉案合同中的装车事宜全部是由第三人自己负责的。事实上马晓义也已经向原告履行了及时装车、数量够量的义务，因此，原告诉请解除合同、返还房屋没有事实与法律依据。经审理查明，2016年4月1日起至2016年8月21日期间，唐卫国从曹铁君开办的吉林市昌邑区日日鑫砂石厂。此间，2016年5月20日，唐卫国（甲方）与曹铁君（乙方）、马元庆（丙方）三方签订《协议书》，约定甲方将松江壹品C号楼2单元14楼111号房屋（面积106.3平方米）给乙方，房价55万元，乙方以砂石还甲方房屋款。同时约定，乙、丙保证甲方车辆到现场及时装车，数量够量，计量单位（米），甲方协助乙、丙办理进入手续，费用由乙、丙承担。上述协议签订后，唐卫国应曹铁君、马元庆的要求，协助马元庆将该房屋在吉林市大江房地产开发有限责任公司办理了转移备案手续。2016年7月19日，吉林市大江房地产开发有限责任公司与马元庆签订《商品房买卖合同》（预售），将松江壹品3号楼2单元14层111号（预测建筑面积106.3平方米）买受人备案至马元庆名下，同时马元庆取得房屋钥匙，但该房屋至今尚未办理产权登记手续。截止2016年8月21日，唐卫国已从该砂场拉出零点231车共6279立方米、砂子91车共2480立方米、河石1车共23立方米。2016年8月17日，唐卫国与曹铁君签订以×××宝马吉普车作价60万及40万元现金置换砂石的《置换协议》。其中约定“砂石价格车款部分60万，砂子22元/立、零点25元/立；现金40万元部分（付款方式为油款和工资），砂子价格为16元/立、零点21元/立”。2017年12月3日，唐卫国发短信给曹铁君、马元庆要求继续拉砂石，但曹铁君、马元庆未能继续提供。另查，吉林市昌邑区日日鑫砂石场于2010年6月28日注册成立，2017年底2018年初停产，经营者为曹铁君。曹铁君雇佣第三人马晓义自带设备、工人进行采砂，按每生产一立方米支付给马晓义报酬14元，2016年生产酬金降至每立方米12元。2015年6月到2015年11月，曹铁君给马晓义出具了六张收据，载明收到马晓义开采的砂石量。2016年5月31日，曹铁君向马晓义出具一份欠条，欠条载明吉林市昌邑区明鑫（日日鑫）砂石场法人曹铁君欠马晓义2015年的砂石代生产费：1765000元，该款项用房屋、商混、砂石还款。诉前，本院应唐卫国本人财产保全申请，于2018年1月29日作出（2018）吉0202财保12号民事裁定，查封了马元庆名下坐落于吉林市××区房屋的房籍，查封期限为三年。该房屋即案涉房屋。认定上述事实的证据有：2016年5月20日《协议书》1份、2016年8月17日《置换协议》1份、吉林市昌邑区日日鑫砂石场砂石票313张、短信截图4张、吉林市昌邑区日日鑫砂石场企业信用信息公示报告、2016年7月19日《商品房买卖合同》（预售）1份、曹铁君给马晓义出具的六张收据及一份欠条及当事人庭审陈述予以认定。本院认为，本案系买卖合同纠纷，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。唐卫国与曹铁君、马元庆之间签订的以房屋协商作价置换砂石的三方协议系三方真实意思表示，合法有效。根据双方签订的《协议书》，唐卫国以坐落于吉林市××区房屋作价550,000元购买砂石，且已协助曹铁君将上述房屋备案至马元庆名下，已履行付款义务。曹铁君亦应提供价值550,000元的砂石，但截至2016年8月21日，唐卫国拉走零点231车6279立方米、砂子91车2480立方米、河石1车23立方米，曹铁君庭审中对此数量予以认可。虽然三方协议中未书面约定砂石单价，但参考《置换协议》中约定对曹铁君有利的同期砂石和零点价格计算，曹铁君仅提供了价值176,000元的砂石，剩余大部分砂石至今未履行给付义务。曹铁君庭审中自述其开办的砂石厂已在2018年初停业，本院认为其已不具备继续履行提供砂石的能力。唐卫国主张因曹铁君没有及时履行合同，致使合同目的无法实现，要求解除双方之间的合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。唐卫国要求解除合同的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于唐卫国要求马元庆返还房屋的诉请，根据双方庭审自述，马元庆是代表其父亲马晓义为了保证唐卫国拉沙砂而签的协议，该协议丙方实为马晓义。根据协议约定唐卫国将案涉房屋抵顶曹铁君，曹铁君欠马晓义钱，故曹铁君又将上述房屋抵顶给马晓义。马晓义为了采砂向马元庆借钱，其又将上述房屋抵顶给马元庆。故马元庆取得案涉房屋虽经唐卫国协助，但其并不是从唐卫国处直接取得，而是基于对马晓义的直接债权。且马元庆与开发公司签订房屋买卖合同并进行备案登记，取得方式合法并实际占有，故本院对唐卫国该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2016年5月20日唐卫国与曹铁君、被告马元庆之间签订的《协议书》；二、驳回唐卫国其他诉讼请求。案件受理费9300元、保全费3270元，合计12570元，由曹铁君、马元庆共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审  判  长  王占峰人民陪审员李淑珍人民陪审员杨竹 二○二○年八月三十一日 法官助理 张 超书 记 员 刘 爽