山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终4351号上诉人（原审被告）：陈景秋，女，1979年9月9日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：孔德新（系陈景秋之夫），1979年2月14日出生，汉族，住山东省曲阜市。上诉人（原审被告）：孔德新，男，1979年2月14日出生，汉族，住山东省曲阜市。被上诉人（原审原告）：济宁华正物业管理服务有限公司。住所地山东省济宁市高新区金宇路汇景国际中心********，统一社会信用代码913708006792403174。法定代表人：陈冲，执行董事。委托诉讼代理人：闫建军，济宁任城新宇法律服务所法律工作者。上诉人陈景秋、孔德新因与被上诉人济宁华正物业管理服务有限公司（以下简称华正物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省曲阜市人民法院（2020）鲁0881民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈景秋、孔德新上诉请求：撤销原判决，重新判决或审理。事实和理由：一、被上诉人2019年后未与上诉人签订物业服务合同，在法庭上提供的合同为2018年交房时签订物业服务规范。二、被上诉人在管理小区期间，违反规划设计，占用公共区域，私自搭建小院28处，并把公共区域绿化损坏，严重侵害小区居民利益。三、被上诉人严重不作为。1、小区居民楼内部开设门头，车库改成营业性服务场所，导致小区人员进入失控，外来人员随便进入，小区多次发生电动车失窃事件及居民门口张贴小广告事件。2、小区2018年5月18日竣工验收，2018年10月份小区单元门几乎全部损坏，多次反应，至今无人修理。综上所述，被上诉人不和上诉人签订物业服务协议，物业服务降低标准，对业主提出的各种问题不理不问，对小区的只收钱，不办事，完全没有一个服务企业的底线，使得上诉人的权益受到极大的损害。华正物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。一、关于上诉人诉称的209年未与我公司签订物业服务合同的问题。依据我公司一审中提交的证据一，即上诉人与我公司签订的商品房买卖合同，双方确定为上诉人所在小区提供物业服务的企业就是我公司。依据一审中我公司提交的证据二，即双方签订的物业服务管理规定，明确约定了双方在物业服务中各自的权利义务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故上诉人以2019年未与我公司签订物业服务合同为由，拒绝交纳物业费的主张明显不成立。二、关于上诉人上诉主张的28处小院（实为27处）的问题，系业主个人行为，且曲阜市城市管理部门正在查处。关于上诉人诉称的车库改营业房问题，也系业主个人行为，且该行为并未违反包括工商管理在内的有关法律法规。关于上诉人诉称的单元门问题，早就已维修完毕，需要特别说明的是单元门已过质保期维修，维修本应当是业主向我公司提出申请，且交纳有关配件及有关附件费用的情况下，由我公司进行维修，而前述的维修问题，业主应当交纳的有关配件及有关附件费用至今尚未交纳。及时足额交纳物业费是每个业主应尽的义务，也是物业公司为业主提供物业服务的经济基础，对物业公司的服务，业主如果有什么建议或意见，可以通过合法正当途径予以提出，但不能成为其拒交物业费的理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，我公司一审的诉求应依法应得到支持。上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，依法应予驳回。华正物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付物业费1194元及滞纳金（以1194元为基数，按每日千分之三计算，2019年1月1日起算至实际付清为止）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月5日，被告陈景秋、孔德新购买入住了曲阜金泰华房地产开发有限公司开发的曲阜市五福广场小区3号楼2单元904号的房产一套，并签订了《商品房买卖合同》，在第二十一条前期物业管理中，约定物业服务企业为原告济宁华正物业管理服务有限公司，物业服务费为每月每平方米1.2元。2018年5月22日，原、被告签订《五福广场物业管理服务协议》。截止至2019年底，被告应缴纳2019年度（4月-12月）的物业费1194元。经核实催收后,被告未缴纳，原告于2020年5月18日向本院起诉，要求被告支付物业费1194元及滞纳金，并承担诉讼费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告济宁华正物业管理服务有限公司与被告陈景秋、孔德新签订的《五福广场小区物业管理服务协议》是合同双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按合同约定履行。依据《最高人民法院关于审理物业合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据该解释第六条规定，物业服务企业已经提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持。依据该解释第三条，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定义务的，业主可以要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者要求赔偿。在物业服务合同中，物业公司服务的对象是人数众多的业主，双方在履行合同中应相互理解，相互配合，相互支持，友好合作。本案中，原告作为物业公司应尽其所能，努力改进服务质量，让业主在安全、舒适的环境中生活，在服务过程中对业主提出的要求应积极改进，并及时适当解决，对不属于自己职责范围内违规建设及乱搭乱建行为，应积极协调有关执法部门予以解决，其服务质量有待进一步提升，故对其要求支付滞纳金的请求，本院不予支持。同时，业主在享受服务的同时，亦应积极履行给付服务费的义务，被告抗辩的原告私自投放广告、设立营业场所及其他业主乱搭乱建行为，可向有执法权的有关部门予以反映，房屋质量问题可向开发企业主张。综上所述，为了维护当事人合法权益及社会和谐稳定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、被告陈景秋、孔德新于本判决生效后十日内支付给原告济宁华正物业管理服务有限公司2019年度（4月-12月）的物业费1194元；二、驳回原告济宁华正物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告陈景秋、孔德新负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：陈景秋、孔德新应否应向华正物业公司支付案涉物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据原审查明的事实，华正物业公司系案涉小区开发商选定的前期物业服务企业，且没有证据证明2019年华正物业公司不再为案涉小区提供物业服务。同时，华正物业公司与陈景秋、孔德新亦签订了《五福广场小区物业管理服务协议》，该服务协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应履行合同中所约定的义务，包括业主按照合同约定交纳物业费的义务。故陈景秋、孔德新以2019年后未再与华正物业公司签订物业服务合同为由，拒绝交纳物业费，无事实及法律依据，本院不予采信。本案中，陈景秋、孔德新拒绝交纳物业服务费的理由主要还有：华正物业公司提供服务未达到相应服务标准，存在占用公共区域搭建房屋、车库改营业用房、单元入户门长期不维修等情形。本院认为，陈景秋、孔德新虽主张华正物业公司提供的物业服务不符合服务合同约定及收费的服务标准，但在一、二审中均未提供充分证据对其主张进行证明。即使华正物业公司存在陈景秋、孔德新所主张的上述问题，上述问题亦属于物业服务过程中存在的瑕疵，虽然有不尽如人意之处，但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务，陈景秋、孔德新以物业服务中的瑕疵为由拒绝交纳物业费，亦无事实及法律依据，本院不予支持，业主若认为物业服务不符合约定标准，可以根据法律规定，通过业主大会或业主委员会监督物业公司按照合同约定提供服务，行使选聘或解聘物业公司的权利，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，陈景秋、孔德新主张的拒绝交纳物业费的理由不能成立，一审法院按照双方物业管理服务协议约定，判决陈景秋、孔德新支付华正物业公司案涉物业服务费，并无不当。综上所述，陈景秋、孔德新的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈景秋、孔德新负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年八月二十七日法官助理刘洪信书记员计涵