济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初5998号原告：杨蕴慧，女，1982年11月19日出生，汉族，山东司法警官职业学院教师，住济南市被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100MA3CDNET3M。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐伊冉，山东康桥律师事务所律师。第三人：戴秀珍，女，1957年3月2日出生，汉族，住山东省东营市委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。原告杨蕴慧与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司、第三人戴秀珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨蕴慧，被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司的委托诉讼代理人韩聪、唐伊冉，第三人戴秀珍的委托诉讼代理人韩文远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨蕴慧向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》，返还已支付购房款项3421500元及利息(利息以1031500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年11月30日至实际支付之日止；利息以169万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年1月16日至实际支付之日止；利息以70万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年5月5日至实际支付之日止)；2、请求法院依法判令解除原告与被告签订的《储藏室认购协议书》，被告返还地下室款项共263520元及利息(利息以263520元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年11月30日至实际支付之日至)；3、本案的诉讼费用由被告方承担。事实与理由：一、被告严重违约致使原告的合同目的无法实现。原告由于限购在济南市并无购房资格，被告销售人员称付全款可以购买，后期协助办理网签手续。2017年11月30日，在被告销售的劝说下，原告以第三人的名义与被告签署了《绿地山东国际金融中心认购协议书》和《储藏室认购协议书》，第三人并不知情，事后也不追认，全部手续及签字都由原告办理，原告并于当日分别缴纳房款1031500元和地下室全部款项263520元，共计1295020元。2018年1月16日，在被告销售人员的催促下原告又交纳了房款169万元。2018年5月5日，原告向被告缴纳了房款70万元，至此，原告购买的该房屋的全部款项己缴纳完毕，被告向原告出具房屋和地下室收据。然而，据原告到济南市房管局了解到，原告一直限购无法办理房屋产权登记手续，从而致使原告购买房屋的合理预期目的不能实现，原告有权申请解除与被告签署的《绿地山东国际金融中心认购协议书》，并有权要求被告承担相应的违约责任。二、原告申请解除《储藏室认购协议》。被告捆绑销售的储藏室作为房屋附属物，其功能已明显无法实现，原告有权申请一并解除《储藏室认购协议》。原告在签署住房认购协议的过程中，被告捆绑销售储藏室给原告，对原告购买的房屋而言，地下室为从物，主合同解除时，附随合同应当一并解除。综上所述，被告存在严重违约行为，致使原告合同目的无法实现，且原告没有使用房屋，而被告一直占用着原告的资金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司辩称，原告主体不适格，认购协议中乙方为第三人戴秀珍而非本案原告，原告与被告之间没有合同关系，不是本案的适格原告，应当驳回杨蕴慧的起诉。认购协议签订后，戴秀珍交纳了购房款，并向被告提交了身份证、户口本、结婚证原件，由被告工作人员携带上述原件材料到相关部门领取限购证明编号，说明第三人一直是配合履行涉案房屋的网签相关手续以及认购协议约定内容。原告主张第三人对认购协议书不知情，也不追认，显然是与事实不符。本案中被告不存在任何违约行为，也不存在所谓的捆绑销售储藏室，涉案住宅及储藏室均可以随时办理网签手续，不存在认购协议书合同目的无法实现的情况，因此原告主张解除认购协议返还购房款及利息的理由不能成立，请求贵院依法驳回原告的起诉。第三人戴秀珍述称，1、第三人戴秀珍与原告杨蕴慧为母女关系，所以原告持有第三人的身份证复印件。原告在2017年11月30日持第三人身份证复印件同被告签署的绿地山东国际金融中心认购协议书和储藏室认购协议书，第三人并不知情，原告在起诉之前也未向第三人告知，所以第三人也不予认可以上两份协议书；2、原告没有代理权，而以第三人的名义签订涉案房屋的认购协议书和储藏室认购协议书，该两份认购协议书属于无权代理人以代理人的名义与他人签订的合同，第三人明确表示拒绝追认，根据合同法第48条的规定，涉案认购协议书对第三人不发生效力。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨蕴慧、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司及第三人戴秀珍均称原告与第三人系母女关系。原告杨蕴慧称，其欲购买被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司开发的涉案房产，因济南限购政策，其无购房资格，被告销售人员称付清全款可以购买，在被告销售的劝说下，2017年11月30日，原告杨蕴慧以第三人戴秀珍名义（乙方）与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（甲方）签订《绿地山东国际金融中心认购协议书》。该协议书主要内容为：第一条认购房屋情况。乙方自愿认购：济南市绿地山东国际金融中心项目B11地块2号楼2单元1401室的商品房。第二条认购价格。乙方认购房屋的预测建筑面积为136.86平方米，认购单价为人民币25000元/平方米，认购总价暂定为人民币3421500元；该认购房屋折后单价为人民币25000元/平方米，折后总价为人民币3421500元。乙方同意所享受的优惠内容以甲方规定的优惠政策为准，上述认购房屋的建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下约定的内容为准。第三条定金及买卖合同的签订。1、乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款30%的定金，即1031500元，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金1031500元……甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分。……第四条其他。……2、乙方必须确保其具备购房资格，如乙方未按照本协议约定提供限购查询申请、不具备购房资格或违反国家及认购房屋所在地相关房地产政策及规定，则视为乙方违约，乙方的购房定金不予退还或甲方有权从乙方的购房款中直接扣除相当于购房定金金额的违约金，同时，甲方有权解除本协议书或《商品房买卖合同》，并有权将乙方认购的商品房另行销售。……4、本协议书项下的乙方主体需与甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下的乙方主体保持一致，不可更名，否则视为乙方违约，无权要求返还定金。如果本协议书项下的乙方主体委托代理人代为办理签订《商品房买卖合同》相关手续的，代理人须携带授权委托书并出示代理人、乙方身份证原件等身份证明文件，否则甲方有权拒绝与该代理人办理相关购房手续并不构成违约。……6、本协议书经甲方盖章、乙方签字后生效。被告工作人员张某良、王某萍分别在甲方“置业顾问”、“销售经理”处签字，原告杨蕴慧称其代替戴秀珍在“乙方”处签名捺印，并在“代理人”处签名捺印，被告对此不予认可，认为原告不能证明“戴秀珍”签名为原告代签。同日，原告杨蕴慧以第三人戴秀珍名义（乙方）与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（甲方）签订《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》，约定：第一条购买房屋情况。乙方自愿认购：济南市绿地山东国际金融中心项目B11地块2号楼2单元209室储藏室。第二条购买价格。乙方购买储藏室的预测建筑面积为14.64平方米，购买单价为人民币18000元/平方米，购买总价暂定为人民币263520元；上述储藏室的建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下约定的内容为准。第三条定金及买卖合同的签订。1、乙方为了表示购买诚意，自愿于本协议签订当日向甲方交纳至总房款的100%，即263520元，其中，总房款的20%为购房定金，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保。甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付储藏室房款的组成部分。……第四条其他。……2、乙方必须确保其具备购房资格，如乙方不具备购房资格或违反国家及购买房屋所在地相关房地产政策及规定，则视为乙方违约，乙方的购房定金不予退还或甲方有权从乙方的购房款中直接扣除相当于购房定金金额的违约金，同时，甲方有权解除本协议书或《商品房买卖合同》，并有权将乙方购买的储藏室另行销售。……4.本协议书项下的乙方主体需与甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下的乙方主体保持一致，不可更名，否则视为乙方违约，无权要求返还定金。如果本协议书项下的乙方主体委托代理人代为办理签订《商品房买卖合同》相关手续的，代理人须携带授权委托书并出示代理人、乙方身份证原件等身份证明文件，否则甲方有权拒绝与该代理人办理相关购房手续并不构成违约。……6、本协议书经甲方盖章、乙方签字后生效。8、本协议书约定之储藏室系本人自愿购买，本人已明确知悉国家及购买房屋所在地相关房地产政策及规定，上述购买行为系本人真实意愿表达。被告工作人员张某良、王某萍分别在甲方“置业顾问”、“销售经理”处签字，原告杨蕴慧称其代替戴秀珍在“乙方”处签名捺印，并在“代理人”处签名捺印，被告对此不予认可，认为原告不能证明“戴秀珍”签名为原告代签。上述两份协议签订后，原告称使用其本人名下的邮政储蓄银行卡以刷卡的方式向被告全款交付了涉案房款及储藏室款项，并提交了2018年1月16日POS单小票，金额169万元；2015年5月5日POS单小票，金额70万元；2017年11月30日POS单小票，金额1295020元，被告于2018年8月8日出具的绿地控股集团有限公司收据两份，交款单位均为杨蕴慧，金额分别为3421500元、263520元，付款内容分别为“B112-2-1401房款”、“B11地下室2-2-209房款”。被告对上述证据的真实性均无异议，但认为POS单未显示原告或第三人姓名，收据无法证明实际购房人为原告。庭审中，原告提交其为房屋所有权人的房产证两份，以证明其因济南的限购政策并无购房资格，原、被告签订的两份认购协议合同目的不能实现，原告有权解除合同。被告称，第三人戴秀珍已于2017年12月21日将户口迁入济南市，2018年3月20日持购房人身份证、户口本、结婚证原件到政府部分查询并领取了限购证明编号，并提交了查询截图及原告、第三人的户口本信息复印件佐证。原告及第三人自认为母女关系，但均未提交相关证据佐证，原告及第三人对被告提交的户口本复印件均不予认可，但原告称第三人戴秀珍于2017年12月21日将户口迁入济南市，而签订涉案认购协议时，第三人戴秀珍没有购房资格；第三人戴秀珍的户口本及身份证复印件是其称可以获得济南当地优惠补助从而得到的。另查，第三人戴秀珍户籍登记信息查询结果显示，第三人戴秀珍的户籍地址为济南市。本案在审理过程中，经本院依法释明，若涉案的两份购房协议书依法被认定为无效，原告变更诉讼请求为：1、请求确认涉案合同无效；2、被告返还原告全部购房款及支付相应利息；3、诉讼费用由被告承担。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。第三人戴秀珍与原告杨蕴慧均自认双方系母女关系，虽然两人均未提交相关证据佐证，但被告提交了杨蕴慧与戴秀珍的户口本复印件，户口索引表及家庭关系一栏均可证明杨蕴慧与戴秀珍的母女关系，且被告亦认可原告与第三人之间系母女关系，故本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，杨蕴慧未取得戴秀珍的授权，以戴秀珍的名义与被告签订了涉案两份认购协议书，戴秀珍明确拒绝追认，依照上述法律规定，该两份认购协议书对戴秀珍不发生效力，其权利义务应由杨蕴慧负担，故杨蕴慧是本案适格的原告，被告关于原告主体不适格的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的是事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。原告称被告工作人员让其以戴秀珍名义与绿地集团济南绿鲁置业有限公司签订认购协议，并提交了录音材料佐证其主张。本院认为，原告提交的通话录音时间为2020年7月7日，无法确认通话对象的具体身份，且被告不予认可，故本院对此不予认可；退一步讲，即使通话对象确为被告工作人员，但通过双方的通话内容来看，亦无法得出在订立涉案认购协议时被告方的工作人员对原告进行了恶意误导性宣传促销行为的结论，故本院对原告关于被告劝说其以第三人名义签订涉案购房协议书的主张不予认可。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”商品房认购书是指双方当事人在订立正式的商品房买卖合同之前所签订的，约定将来订立正式的商品房买卖合同的协议。原告与被告于2017年11月30日签订的两份认购协议书属于预约合同，即为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同，系独立的合同，不存在上述法律规定的合同无效的情形，虽然原告因不符合济南本地的限购政策而不具有购房资格，但济南市的房屋限购政策并非法律、行政法规的强制性规定，故涉案的两份认购协议书依法为有效合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，如该债务标的不适宜强制履行的，对方不能要求履行。本案中，原、被告签订的两份认购协议书在合同性质上属于预约合同，其主要义务为签订商品房买卖合同，故涉案房屋认购协议书不适宜强制履行。现原告已通过起诉主张解除两份涉案的认购协议书的方式，明确表示不再与被告履行房屋认购协议，故原告要求解除涉案的两份房屋认购协议书的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据现有有效证据，原告在与被告签订涉案的两份购房协议书时，原、被告双方均明知原告因为现行限购政策、不符合购房条件这一事实，庭审中原告亦提交了其为房屋所有权人的两套案外房产的房产证佐证；被告认可收到涉案房屋及储藏室的全部款项，结合杨蕴慧提交的其邮政储蓄银行储蓄卡刷卡银行明细及POS小票、被告出具的收款收据等证据，可认定涉案房屋及储藏室购房款实际已均由杨蕴慧支付完毕。在此前提下，因涉案的两份购房协议书依法被解除，原告关于要求被告返还购房款共计3685020元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。因原告明知自己不符合购房条件仍与被告签订涉案的两份购房协议书，原、被告对此均存在一定责任，故原告关于要求被告支付涉案购房款的资金占用费的诉讼请求应予以调整为：以3685020元为基数，自本案立案之日即2020年6月16日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告杨蕴慧与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于2017年11月30日签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》、《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》；二、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨蕴慧购房款3685020元；三、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨蕴慧资金占用费（以3685020元为基数，自2020年6月16日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告杨蕴慧其他诉讼请求。案件受理费减半收取18140元，由被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张秀娟二〇二〇年八月四日书记员  陈 倩