山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终3350号上诉人（原审原告、案外人）：王晓迪，男，1991年10月6日出生，汉族，住山东省邹平市。委托诉讼代理人：孙汉传，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：天元天诚融资担保有限公司，住所地山东省临沂市兰山区银雀山路**。委托诉讼代理人：尹召宁，男。委托诉讼代理人：刘如意，山东国曜（临沂）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：王富，女，1985年7月2日出生，汉族，住山东省滨州市惠民县（惠民县爱依蓝服装有限公司内）。上诉人王晓迪因与被上诉人天元天诚融资担保有限公司（以下简称天诚担保公司）及原审第三人王富执行异议之诉纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初18817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓迪上诉请求：1.撤销山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初18817号民事判决，改判不得执行涉案房屋，或发回重审；2.一、二审诉讼费用由天诚担保公司承担。事实和理由：一审认定事实错误，本案已具备排除执行涉案房屋的四个法定条件。1.王晓迪在一审中未提交书面买卖合同的原因是未找到该合同，现已找到，从合同的内容来看，意思表示真实，且不违法，因此可以认定在涉案房屋被查封前，王晓迪与王泽海已经签订了合法有效的书面买卖合同。2.涉案房屋未及时办理过户登记的原因是王泽海没有及时还清房贷。从王晓迪提交的王泽海的房贷证据可以证明，涉案房屋已设定抵押，无法过户，故王晓迪对涉案房屋没有及时过户没有过错。3.涉案房屋在查封前，王晓迪已经合法占有。王晓迪不但接收了房屋钥匙，还出资进行了装修，入住后一直交纳物业费、水电费、垃圾清运费等，至今王晓迪全家仍居住在涉案房屋内。4.涉案房屋在查封前，王晓迪已经支付了150万元房款，由银行的汇款明细等予以证明。综上所述，排除执行涉案房屋的四个法定条件均已具备，应优先保护王晓迪的物权期待权，故请求二审法院予以改判。天诚担保公司辩称，王晓迪在一审中提交的证据不能证明其已与王泽海签订房屋买卖合同、支付了价款，也不能证明其于天诚担保公司申请法院查封之前已经实际占有了涉案房屋，本案排除执行的四要件均不成立，故请求驳回上诉，维持原判。王富未做陈述。王晓迪向一审法院起诉请求：1.判决解除对位于山东省邹平市××号楼××单元××室房产的查封，并判决不得执行该房产（房产价值约173万元）；2.依法确认王晓迪系邹平市星河上城**楼****房产的所有权人；3、本案的诉讼费用由天诚担保公司承担。一审法院认定事实：天诚担保公司与王泽海、王富等追偿权纠纷一案，在审理过程中，一审法院于2017年3月2日保全查封了王泽海名下位于星河上城11号楼1-301室的房屋，该房预售合同编号为×××11，查封期限为3年，同时向邹平市房管局、邹平市不动产交易中心送达了（2017）鲁1302民初3053号民事裁定书、协助执行通知书。2017年4月25日，一审法院作出（2017）鲁1302民初3053号民事判决，判决主文如下：“一、被告费县天羽服装有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告天元公司偿还代偿款2603298.75元及利息（自2017年2月28日起以2603298.75元为基数，按银行同期贷款利率的4倍计算至付清之日止）；二、被告李磊磊、张倩倩、孙玉芳、费县亚东木业有限公司、王允俭、夏素兰、爱依蓝公司、惠民县爱依蓝民俗文化传播有限公司、王泽海、王富，对上述债务向原告天元公司承担连带清偿责任”。因第三人王富及王泽海未履行生效判决所确定的义务，天诚担保公司于2017年6月21日申请强制执行，一审法院同日予以立案执行。王晓迪提出书面异议后，该案遂暂缓执行。一审法院于2019年11月10日作出（2019）鲁1302执异519号执行裁定书，裁定驳回王晓迪的异议请求。后王晓迪不服，向一审法院提起本案之诉。经查，王泽海与天兴置业公司于2012年12月3日签订商品房预售合同，购买涉案房产，同年12月4日办理预售合同备案登记。2014年，王泽海及第三人王富夫妻将涉案房屋以1737345.6元价格出卖给原告王晓迪，原告通过介绍人王允强共计向王富、王泽海支付购房款150万元，现涉案房屋由原告王晓迪居住使用。一审法院认为，本案的争议焦点是：王晓迪购买涉案房产后，在未办理过户登记的情况下，其对涉案房产所享有的权利能否排除强制执行问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（二）项的规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，邹平市住房保障和房产管理局出具的商品房预售合同（合同编号：×××11），可以证实王泽海购买了涉案房产，故一审法院的保全查封行为并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。王晓迪以在被执行不动产上的物权期待权欲产生排除强制执行的效力，其应举证证明同时满足该法条规定的四个要件。本案中，王晓迪虽然提交占有使用和支付部分购房款的相关事实证据，但对于查封之前是否签订了有效的书面买卖合同，以及非因其自身原因未办理过户登记的事实，未提供充分的证据。王晓迪提供的证据不能满足上述法律规定排除执行的条件，其对涉案房产享有的权益不能排除执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决：驳回王晓迪的诉讼请求。案件受理费20370元，由王晓迪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。王晓迪提交了房屋转让合同复印件一份作为证据一，用以证明王晓迪与王泽海在涉案房屋被查封前就已经签订了书面的类似房屋买卖合同的房屋转让合同。王晓迪对一审中提交的证据5-1/5-2/6-1做了补充作为证据二，让出具证明的单位对出具证据的经办人和出具证据的单位的公章形式，又进一步加盖了印章。天诚担保公司质证认为，证据一为复印件，对其真实性有异议，王晓迪、王富、王允强在一审中均称2014年3月19日，王晓迪与王泽海达成房屋买卖合同，以1737345.6元的价格转让涉案房屋，但该证据中显示王晓迪取得涉案房屋系依据借款合同，是以以房抵债的形式达成，房屋价格也与王晓迪在一审中的陈述不相符；王晓迪在一审证据四中称，转账给王允强的150万元系购房款，现又在该证据中称该款项为民间借贷，与一审中的陈述存在严重分歧，违背了法律禁止反言的基本原则，应当承担不利的后果。天诚担保公司对证据二的真实性有异议，质证意见同对证据一的质证意见，该组证据虽加盖了公章，但仍为复印件，且形式上属于证人证言，出具人应当出庭接受质询。天诚担保公司对证据一和证据二综合质证认为，该两份证据均形成于一审庭审之前，但王晓迪在本案执行异议和一审期间均未提交，故均不属于新证据。王晓迪提交的证据一系复印件，天诚担保公司对该证据真实性不予认可，且该证据形成于本案诉讼之前，其在一审中未提交，故本院对该证据不予采用。王晓迪提交的证据二在一审中已提交，本院不作为新证据采用。王晓迪提交的证据不足以证明涉案房屋已由其占有使用。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，本院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。王泽海与案外人山东邹平天兴置业有限公司签订《商品房预售合同》，购买涉案房屋，但尚未办理不动产登记，王泽海仅取得涉案房屋的物权期待权，而不享有物权。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，王晓迪应当知道涉案房屋尚未办理不动产登记，也应当知道王泽海无法为其办理不动产过户登记，其对未办理过户登记手续有过错，故一审法院查封涉案房屋符合上述规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，王晓迪主张其已合法的实际占有了涉案房屋，本院责令其提交在收到房屋前到收到房屋时、再到涉案房屋被查封前王晓迪用其本人的银行卡款项支付涉案房屋所发生的每个月的电费、水费、银行还贷情况的该张银行卡银行流水明细等，但其未能在本院指定的期间提交，且其在一审和二审中提交的证据也不足以证明其在法院查封之前已合法占有该不动产。故王晓迪的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，王晓迪的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20370元，由上诉人王晓迪负担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊二〇二〇年八月二十一日书记员  季玲玲