上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初18265号原告(反诉被告)邹璇，女，1986年8月21日出生，汉族，住河南省。原告(反诉被告)范玲娟，女，1989年12月30日出生，汉族，住江西省乐平市。原告委托代理人高坚，上海全辉律师事务所律师。被告(反诉原告)涂年妹，女，1979年1月21日出生，汉族，住福建省厦门市。委托代理人杨伟，上海澜亭律师事务所律师。原告邹璇、范玲娟与被告涂年妹以及反诉原告涂年妹与反诉被告邹璇、范玲娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)邹璇、范玲娟及其共同委托代理人高坚，被告(反诉原告)涂年妹及其委托代理人杨伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹璇、范玲娟诉称，两原告为合伙关系并于2018年8月19日就原告向被告承租本市真光路XXX号商铺签订了《商铺租赁合同》，约定租期为2018年8月19日至2019年8月19日，如原告转租商铺需征得被告同意并由原告促使被告与被转租方“无缝连接”，否则视为违约，被告可没收原告支付的相当于两个月租金的押金38000元作为违约金，该押金还可用于抵扣应付而未付的费用。租赁过程中，原告因经营不善欲将商铺转租，被告不持异议并在原告的撮合下与案外人朱某某系争商铺签订了租期与涉案《商铺租赁合同》完全一致租赁合同，从而在原告退出后承接了原被告之间的租赁关系，2019年5月17日后的租金亦由朱某承担直至其与被告的租赁合同自然终止，但被告却拒绝向原告退还押金。原告认为，在涉案商铺租赁及转租过程中，原告并无违约或欠费行为，被告亦未产生任何损失，其拒绝退还押金属于违约，应对其适用与原告对等的违约责任，现提起诉讼，请求判令：一、被告返还原告押金38000元；二、被告支付违约金38000元。被告涂年妹辩称，2019年3月，原告称其经营难以为继并请求将商铺租赁权对外转让，被告对该请求予以同意但并未免除原告的违约责任。2019年5月19日，被告经原告介绍与案外人朱某某商铺另签了租赁合同，按惯例，原告应向被告支付违约金并可向朱某收取远高于此违约金数额的商铺转让费。根据上述事实，被告认为，按涉案《商铺租赁合同》的约定，原告转租商铺须经被告同意并应由原告与次承租方签订租赁合同，否则视为违约，现原被告之间的租赁关系不能继续履行系原告自身原因导致，且原被告与朱某之间的转租形式也不符合涉案《商铺租赁合同》的约定，故被告有权向原告追索相当于押金数额的违约金，在原告承担违约责任后被告同意返还押金。反诉原告涂年妹诉称，根据本诉辩称中陈述的事实，反诉原告与朱某某涉案商铺另签了租赁合同的同时，反诉被告于2019年5月18日向反诉原告出具了《解约承诺》一份，故双方签订的《商铺租赁合同》应于当日解除，反诉原告为能与朱某签约还于该承诺后备注了“原合同无效”。但反诉被告直至2018年5月29日方迁出商铺，还要求反诉原告至现场办理交接手续，为此朱某曾就商铺的延迟交付向反诉原告主张损失赔偿，现反诉原告与朱某之间的租赁合同虽已在双方无争议的情形下到期终止，但反诉原告曾向朱某承诺将自反诉被告处取得的赔偿交与朱某。根据上述事实，反诉原告认为，接收商铺的为朱某而非本方，故商铺的交接手续不应由本方参与，同时，反诉被告基于自身原因退租，应按约定向反诉原告支付相当于两个月租金的违约金并就其延迟向朱某交付商铺的行为支付房租。故提起反诉，请求判令：一、反诉原被告之间的租赁合同于2019年5月19日解除；二、反诉被告支付违约金38000元；三、反诉被告支付2018年5月19日起至2018年5月29日止延迟交还商铺的租金6966元；四、本案受理费由反诉被告承担。反诉被告邹璇、范玲娟辩称，反诉原告与朱某另签租赁合同后即催促反诉被告解约，故反诉被告于2019年5月18日向反诉原告出具了《解约承诺》一份，但该解约承诺中“原合同无效”字样由反诉原告自书。之后，反诉被告多次要求反诉原告退还押金、交接商铺并结算水电费均遭其拒绝，在此情形下，反诉被告于2018年5月29日将钥匙交与邻近商铺保管并携自有物品离场。根据上述事实，反诉被告认为，一、基于反诉原告于《解约承诺》中的意思表示，系争商铺租赁合同应归为无效而非解除；二、反诉原告在交涉过程中从未指出反诉被告存在违约行为，亦无证据证实朱某曾向反诉原告提出索赔，故反诉原告在商铺的出租与转让过程中并未遭受损失；三、反诉被告未腾退房屋系反诉原告拒绝返还押金所致，即使由此产生了损失亦不应由反诉被告承担。综上，对反诉诉请不能同意。经审理查明，原被告就系争商铺签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：被告将面积约20平方米的商铺租与原告用作餐饮，租期自2018年8月19日起至2019年8月19日止，月租金19000元，原告支付的押金38000元可用于冲抵其应付而未付的租金、管理费及其他费用。若原告于租期内转租，则转租对象及转租用途须经被告书面同意，否则即为违约，被告同意转租的，“受让人”应与原告签订租赁合同，如发生原告在租期内因自身原因无法继续承租商铺、被告无故提前终止租约等情形的，一方可通知另一方面解约，违约方应按两个月的租金支付违约金。租期内，原告于2019年3月以网络通讯的方式向被告表示经营严重亏损，要求延迟付租并告知拟将商铺对外转让，被告则表示允许转让但必须交租；2019年5月18日，原告向被告出具“解约承诺”一份，声明系争商铺租赁合同解除，被告则在该承诺中添注“原合同无效”；之后，双方为押金退还、商铺交接等问题发生争议并以网络通讯的方式持续交涉，原告要求退还押金并于2019年5月29日通知被告交接商铺，被告则要求原告将商铺直接向下家交付。2019年9月2日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请，被告于诉讼过程中提起反诉，请求判决如其反诉诉请。本案反诉查明的事实同本诉。本院认为，将查实的证据与当事人的陈述相结合并加以分析可知，涂年妹作为在出租方，在承租方即邹璇、范玲娟无力继续租赁关系的情形下，通过承租方的居间与案外人建立了新的租赁关系以避免商铺被邹、范退租后产生的商业风险，鉴于以上事实的产生，一旦涂年妹与案外人的租赁关系成立，则涂年妹与邹璇、范玲娟之间的租赁合同理应解除——由邹璇出具、经涂年妹认可的“解约承诺”亦明确体现出双方合意解约的意思表示，故对涂年妹要求确认涉案《商铺租赁合同》解除的反诉诉请予以支持并以上述承诺的形成之日为解约日。合同解除后，当事人应按合同约定或法律规定进行权利义务的清算，因合同未明确约定保证金可充作违约金由出租方没收，故涂年妹应于解约后将此费用退还，对邹、范两人索还保证金的诉请予以支持，但其要求涂就保证金的退还承担违约责任依据不足，本院不予采纳。关于涂年妹针对违约金及延期交房租金提起的反诉，本院认为，首先，虽然租赁关系的终止起因于承租方，但在租赁关系合意解除且缔约双方未确定解约责任归属的情形下，应参照解约前后当事人的真实意思表示及交易惯例等综合因素定责。涂年妹作为违约金的主张方，如其认为邹、范两人的退租行为构成违约的，理应及时维权或至少在解约的同时明示其追责意图，以便承租方在承担违约责任或继续履约之间进行权衡并作出有利于己方的选择，而涂年妹在解约完成且商铺已向案外人另行出租后方要求原承租方支付违约金的行为与理不合——尤其是承租方为使退租得以实现以及延续出租方的出租权益而就商铺再次出租提供了居间的前提下，此举更显得有失公平，况从当事人在解约后的交涉可知，涂在争议进入诉讼前并未指出邹、范存在违约行为，故对涂年妹关于违约金的反诉诉请不予支持；其次，涂年妹所主张的所谓延期交房的租金其本质是承租方延期交还商铺而导致出租方产生的损失，当事人解约时未约定商铺的交接日期，则应在合理期限内完成交接手续，而该期限合理性的评判依据之一即为是否对出租方造成了实际损失。同样从当事人在解约后的交涉可知，涂既认为该商铺的交接应由邹、范两人与租用该商铺的案外人自行完成，可见其未无主动积极收回商铺的意愿，目前又无证据表明其因此而受到了损失——比如与其存在租赁关系的案外人以某某的延迟交付向其索赔，此外，涂年妹拒绝返还保证金的行为亦是导致当事人产生争议继而使商铺不能及时清退的原因之一，因此本院对涂年妹的该项反诉诉请同样不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、反诉原告涂年妹与反诉被告邹璇、范玲娟签订的关于上海市真光路XXX号商铺的《商铺租赁合同》于2019年5月18日解除；二、被告涂年妹应于本判决生效之日起十日内退还原告邹璇、范玲娟押金人民币38000元；三、对原告邹璇、范玲娟的其余诉请不予支持；四、对反诉原告涂年妹的其余反诉诉请不予支持。本案受理费人民币750元，由原告邹璇、范玲娟负担人民币375元，由被告涂年妹负担人民币375元。本案反诉受理费人民币750元，减半收取，计人民币375元，由反诉原告涂年妹负担人民币187.5元，由反诉被告邹璇、范玲娟负担人民币187.5元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬人民陪审员 徐 蓉人民陪审员 陈绍将二〇二〇年八月六日法官 助理 黄 菊书 记 员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。