湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0323民初786号原告：王小红，女，1990年10月8日出生，汉族，住湖北省竹山县秦古镇富康路居委会**，现住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：胡鱼童，湖北弘亚律师事务所律师。被告：湖北上庸古城置业有限公司。住所地：湖北省竹山县城关镇南门村。统一社会信用代码:914203235570334241。法定代表人：明鹏，公司总经理。委托诉讼代理人：陈仕平，十堰市援民法律服务所法律服务工作者。原告王小红与被告湖北上庸古城置业有限公司（以下简称上庸古城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王小红及其委托诉讼代理人胡鱼童，被告上庸古城置业公司的委托诉讼代理人陈仕平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王小红向本院提出诉讼请求：1、判令被告从2015年6月1日起至2015年7月23日止按所交购房款297942元的日万分之五支付逾期交房违约金7746元；2、判令被告从2015年10月21日起至2019年10月18日止按所交购房款297942元的中国人民银行同期同类贷款年利率6%的1.5倍支付逾期办证违约金107112元；3、判令被告自2015年10月21日起支付原告所交办证费用16941.7元的资金占用利息损失4048元。事实与理由：2014年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，被告上庸古城置业公司将其位于竹山县城关镇国际绿松石城26号楼1单元1803室商品房屋一套出售给原告，房屋面积为129.54㎡，单价为2300元／㎡，房屋总价款为297942元。付款方式为原告于2014年11月26日首付购房款157942元，余款140000元通过办理银行按揭贷款支付。交房期限为2015年5月31日；出卖人逾期交房的违约责任为按已付购房款的日万分之五支付逾期交房违约金。双方未约定办理房屋产权登记的时间和违约责任。该房屋为竣工房屋，但被告于2015年7月23日才通知原告交房，原告在收房时向被告缴纳了办理产权证件的契税等相关费用16941.7元。被告直到2019年10月12日和2019年10月15日才将原告缴纳的办证资料和办证费用交给相关收费机关。2019年10月18日竹山县国土资源局才为原告颁发了不动产权证书。被告逾期交房和逾期办理不动产权证已构成违约，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担相应的违约责任。被告上庸古城置业公司辩称：1、原告王小红请求支付逾期交房违约金7746元没有事实依据。我公司已按照合同约定于2015年5月20日电话通知原告收房，并于2015年5月24日在《今日竹山》刊登了交房公告，而原告却拖延至2015年7月23日才收房，自身已构成违约。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人在《今日竹山》报刊登交房入住公告视为二次告知，从即日后房屋的风险责任自动转至买受人，并从即日起由买受人承担房屋的物业费及交房所产生的相关费用。即便逾期交房成立，原告于2020年4月28日才提起诉讼，显然已超过诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原告权利应在2017年7月23日前依法主张逾期交房的违约之诉，现在起诉已超过诉讼时效。2、原告请求支付逾期办证违约金107112元无事实依据。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意合同权属证书由出卖人协助统一办理，但办理所涉及买受人缴纳的费用，必须在交房时缴纳，否则，因买受人不及时交款延误时间，出卖人不负责任”。我公司的义务是将原告办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，而非由我公司直接为原告办理不动产权证书，办理不动产权证书的责任是不动产权登记中心。按照合同约定，我公司应在2015年交付房屋后一年内即2016年7月23日前将原告的办证资料提交相关机关，而我公司已于2018年7月15日就已向办证机关提交了相应的办证资料，2019年10月8日竹山不动产权登记中心为原告颁发了不动产权证书，不存在逾期提交办证资料的违约事实。即使存在逾期办理不动产权证书，但并未给原告造成任何实际损失，原告要求按中国人民银行同期同类贷款利率6%的1.5倍支付逾期办证违约金明显过高。原告的购房款是基于被告为其提供阶段性担保才能办理按揭借贷的，不动产权证办理期间，我公司的担保不能解除，不动产权证办理后直接抵押在贷款银行，担保期间我公司也未收取原告的任何费用。因此，产权证办理的早晚对原告不构成任何实质性影响，更没有给原告造成任何损失。合同法第113条第1款规定：当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的实际损失。第113条第2款规定：约定的违约金过分高于所造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。《2019全国法院民事审判工作会议纪要》第50条规定：认定违约金是否过高，一般应当以合同法第113条规定的实际损失为基础进行判断。同时该纪要已明确，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，原告请求按此标准支付违约金已不符合法律规定。2020年5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布的最新L**值显示，1年期品种报价为3.85%，5年期以上品种报价为4.65%。3、原告要求支付代收办证费用16941.7元的资金占用利息损失4048元无事实和法律依据。办证费用本应由原告负担，原告要求支付此利息损失既无合同约定，也无法律规定，更未给原告造成任何实际损失。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。若法院认定我公司违约，应当依据公平原则，以违约造成的实际损失为基础，酌情考虑违约金的数额。本院经审理认定事实如下：2014年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，被告上庸古城置业公司将其位于竹山县城关镇国际绿松石城26幢1单元1803室商品房屋一套出售给原告，房屋面积为129.54㎡，单价为2300元／㎡，房屋总价款为297942元。付款方式为原告于2014年11月26日首付购房款157942元，余款140000元通过办理银行按揭贷款支付。交房期限为2015年5月31日；逾期交房的违约责任为按已付购房款的日万分之五支付逾期交房违约金；房屋交接方式为：出卖人在商品房达到交付条件后书面通知买受人办理交付手续，如因买受人原因未能按期交房的，在出卖人以电话或者书面方式通知买受人交房，如再次因买受人原因未能交房的，出卖人再次在《今日竹山》报刊登交房入住公告视为二次告知，从即日后房屋的风险责任自动转移至买受人，并从即日起由买受人承担房屋的物业费及交房所产生的相关费用。关于产权登记，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意房屋权属证书由出卖人协助统一办理，但办理所涉及买受人缴纳的费用，必须在交房时缴纳，否则，因买受人不及时交款延误时间，出卖人不负责任。但双方未约定逾期办理房屋产权登记的违约责任。合同签订后，原告通过首付款和银行按揭贷款付清了购房款297942元。该房屋竣工后，被告于2015年5月26日在《今日竹山》报刊登了交房公告，内容为“尊敬的业主：国际绿松石城26号楼将于2015年5月31日正式交付使用，请各位业主携带相关资料及费用前来国际绿松石城营销中心办理交房手续”。但原告王小红于2015年7月23日才办理收房，并在收房时向被告缴纳了办理产权证件的契税等相关费用16941.7元。被告于2019年10月12日和2019年10月15日才将原告缴纳的办证资料和办证税费交给相关办证机关。2019年10月18日竹山县国土资源局才为原告颁发了不动产权证书。本院认为：原告王小红与被告湖北上庸古城置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表，其内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照合同的约定全面履行义务。原告主张的被告逾期交房无事实依据，故其主张的逾期交房违约金请求，本院不予支持。原告向被告付清了购房款，并向被告交付了办理不动产登记证书应当承担的税费及所需资料，按照合同约定，被告应在原告收房后的365日内将办理不动产权属登记的税费及所需资料报产权登记机关备案，即应在2016年7月23日前报产权登记机关备案，而被告直到2019年10月15日才将办理不动产权属登记的税费及所需资料报产权登记机关备案，故被告应从2016年7月23日至2019年10月15日向原告承担逾期办证的违约责任。因本案合同对逾期办证的违约责任问题未作出明确约定，原告请求按所付购房款的中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍支付逾期办证违约金的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据。关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据本案的实际，兼顾公平原则，本院参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算违约金。对原告所主张的所交办证费的资金占用利息，无合同约定和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北上庸古城置业有限公司按购房款297942元为基数，按年利率3.85%支付原告王小红自2016年7月23日至2019年10月15日止的逾期办证违约金；二、驳回原告王小红的其他诉讼请求。上述应付款项限于本判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费2678元，由原告王小红负担678元，由被告湖北上庸古城置业有限公司负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  杨 森审 判 员  王康东人民陪审员  张再新二〇二〇年八月二十八日书 记 员  方 敏