上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初6419号原告(反诉被告)：王巍龙，男，1981年1月27日出生，汉族，户籍地浙江省台州市。被告(反诉原告)：汇客文化传播(上海)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：季金虎，总经理。委托诉讼代理人：马峰，上海汇创律师事务所律师。原告(反诉被告)王巍龙与被告(反诉原告)汇客文化传播(上海)有限公司(以下简称汇客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。审理中，被告提出反诉，本院予以合并审理。原告、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王巍龙向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告押金15,000元；2.被告支付原告违约金60,000元；3、解除双方租赁合同。事实和理由：被告在明知原告租赁房屋用于经营开店，需办理营业执照，但是在未办理门牌号手续时，未告知原告，原被告在2019年11月12日三汇路32-38签订房屋租赁合同。因不能办理卫生许可证和经营执照，无法开业，原告多次催促，2019年12月11日，原告至被告办公室当面提出解除合同，后续重新签订合同，被告同意了返还了大部分钱款，有15,000元未归还是因当时该款通过中介支付，中介公司不肯退还，之后被告借故一直不肯退还该15,000元，拖延时间，说等3个月一付的时间到了转租他人，被告构成违约，故原告提起上述诉请。汇客公司辩称，不同意原告的诉讼请求。同意解除合同，但是解除合同的日期应当是2020年3月26日，被告在履行合同中没有过错，一直配合原告办理营业执照，并且12月份已经可以办理了，是原告不去办理。合同未约定办理营业执照作为合同解除的情形之一，原告以此解除合同不具有合同依据。原告采用欺骗手段将部分房租和押金退回，单方无故提出解约，构成违约，15,000元系租金，并非押金。房屋至2020年3月26日都是空关，被告一直为原告保留房屋。汇客公司向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告支付反诉原告租金42,000元(2020年1月3日至2020年3月26日)；2、反诉被告支付反诉原告违约金60,000元。事实和理由：汇客公司与王巍龙于2019年11月13日签订了房屋租赁合同，王巍龙租用徐汇区三汇路XXX号-2沿街商铺作为蛋糕店使用，自2019年12月3日起算租金，2019年11月12日王巍龙支付了3万元保证金，及租金45,000元，其中6万元由汇客公司经办人代收。王巍龙一直未进行装修。2019年12月份，王巍龙到公司以需要装修和发宣传卡等原因无法赶上圣诞、元旦、春节的销售旺季，且之前部分租金和保证金并非付到公司账上，不符合约定，提出修改租赁合同的期限，增加免租期，要求汇客公司经办人退回收取款项，然后其直接支付至公司账户。汇客公司信以为真，经办人将6万元退还给了王巍龙。但是王巍龙收到款项之后并未再支付公司账户。汇客公司多次催促其解决此事，但王巍龙一直不予理睬。2020年1月17日，汇客公司收到法院案件受理短信，因春节及疫情缘故，2020年3月，经与法官联系得知王巍龙要求解除租赁合同的诉请，其为了逃避违约责任之前是采取欺骗手段让汇客公司将相关款项退还。汇客公司为避免损失扩大于2020年3月27日将房屋重新出租。故提出如上反诉诉请。王巍龙辩称，不同意反诉诉请。是汇客公司的原因导致房屋不能办理证照，不能实现合同目的，其授权书也存在巨大失误。2019年12月11日，王巍龙至汇客公司处协商解除合同，汇客公司将钱款原路退还，说明双方在事实上已经解除了合同，不存在支付租金，当时王巍龙就将房屋钥匙放在台子上交给汇客公司了。还有15,000元没有退还是因为该款在中介那边，中介不肯退。王巍龙没有违约，违约的是汇客公司。本院认定事实如下：2019年11月8日，王巍龙(甲方)与上海硕升房地产经纪有限公司(乙方)签订《租赁意向书》，甲方委托乙方居间租赁上海市徐汇区三汇路XXX号-2室房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积约50平方米，使用条件为烘焙，甲方于签订本意向书时给付乙方15,000元出价意向金，并于出租方同意以本意向书条件出租后，出租方签字时该意向金自动转为定金，此时租赁双方将遵循定金罚则，其中第九条特别约定有：……该房屋地址可以注册卫生许可证。2019年11月12日，汇客公司(出租方、甲方)与王巍龙(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方用于蛋糕店(烘焙)，租赁期限自2019年11月13日至2024年6月30日，装修期为2019年11月13日至2019年12月2日，租金2019年12月3日至2020年12月3日为每月15,000元，每三个月一付，每期提前7日支付，乙方向甲方支付房屋租赁保证金3万元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。当天王巍龙向汇客公司支付30,000元保证金及三个月租金45,000元。2019年11月18日，王巍龙收到涉案房屋钥匙一把。2019年12月11日，王巍龙至汇客公司处协商合同事宜，当天汇客公司经办人退还王巍龙6万元。庭审中，王巍龙表示当天双方协商解除了合同，汇客公司将钱款退还，还有15,000元未退还,是因为该款是通过中介公司支付的，中介公司不肯退还。2020年1月17日，王巍龙至本院诉调中心申请立案。2020年3月27日，汇龙公司与案外人签署房屋租赁合同，将涉案房屋出租给案外人。另查明，2019年12月10日，田林新村派出所盖章确认了涉案房屋所在的三汇路XXX号房屋临时门牌号分为38-1号、38-2号、38-3号，临时编号仅供承租人申请营业执照使用。庭审中，证人房某出庭作证，证人系汇客公司就涉案房屋租赁的经办人，证人称2019年12月11日王巍龙来办公室称合同不规范、流程不合理，没有合法办证材料存在欺诈，要求退钱，并表示退钱后双方重新签订合同，继续合作，证人听信了王巍龙就找了中介公司的人作为见证，证人将6万元退还给王巍龙，还有15,000元未退还是因为该款已经作为定金在公司账上，就作为重新签合同继续合作的定金，不存在王巍龙所称的中介不肯退还的说法，中介人员只是作为见证。当天派出所分户的材料已经下来了。之后和王巍龙联系，其表现出承租意向，但是提出的条件超出我们能接受的范围，一直没有达成一致。王巍龙到现在都没有把房屋钥匙交还，因为房屋空置太久，3月底我们将房屋收回另行出租了。王巍龙表示证人证言避重就轻，当天就将钥匙放到台子上，没想到要收据。汇客公司表示证人虽表示当时约定解除旧合同重新签订新合同，钱款走公司帐，但是这只是对原合同进行变更，不是签订新合同，被告认为合同一直没有解除，直到收到法院材料才终止合同。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、收据等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，不能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。按照双方实际行为及证人陈述，本院认为虽然没有书面协议，但原被告已于2019年12月11日口头协商解除了租赁合同，被告经办人退还原告6万元，即以实际行动履行了解约行为，被告抗辩称双方系变更合同，证据不足，本院不予采信。原告诉请要求确认双方租赁合同解除，本院予以支持。被告抗辩称合同解除日期应为2020年3月26日，与事实不符，本院不予采纳。因双方系协议解除租赁合同，故原告诉请要求被告支付违约金，被告反诉要求原告支付违约金的诉请，本院均不予支持。关于剩余15,000元未退还，原告解释称系因中介公司的原因不肯退还，但无充分证据证明，本院不予采信；被告则认为该款系一个月租金，但证人暨被告经办人称作为重新签合同继续合作的定金，结合原告曾签署租赁意向书并支付15,000元定金的情况，本院认为证人的说法具有相关依据且更为符合常理，该款应视为定金，故双方解除租赁合同后为定金合同关系，现原告未与被告再次签订租赁合同，其向法院起诉也早于被告再次出租涉案房屋，可认定系原告不履行约定，其无权要求被告返还15,000元定金。关于被告主张的租金，本院认为虽然被告曾交给原告一把房屋钥匙，但原告尚未装修，被告亦无其他证据表明双方解除合同后原告一直在占有使用房屋，从被告无需与原告交接就出租房屋等情况可知房屋实际已处于被告控制下，合同解除后双方系定金合同关系，原告已经承担了定金损失，涉案房屋空置的损失不应再由原告承担，但原告应支付合同解除前2019年12月3日至12月11日的租金，被告主张期间有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认王巍龙与汇客文化传播(上海)有限公司于2019年11月12日签订的上海市房屋租赁合同于2019年12月11日解除；二、王巍龙应于本判决生效之日起十日内向汇客文化传播(上海)有限公司支付租金4,500元；三、驳回王巍龙的其余诉讼请求；四、驳回汇客文化传播(上海)有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计837.50元，由王巍龙负担；反诉案件受理费减半收取计1,170元，由汇客文化传播(上海)有限公司负担1,118元、王巍龙负担52元。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇二〇年八月二十五日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。