安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3395号 上诉人（原审原告）：齐晨宇，男，汉族，1987年3月8日出生，住合肥市包河区。 上诉人（原审原告）：张遐云，女，汉族，1985年2月23日出生，住合肥市包河区。 以上两上诉人共同委托的诉讼代理人：徐立，安徽元贞律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托的诉讼代理人：郑治允，安徽元贞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽荣港置业有限公司，住所地合肥市滨湖区林芝路**烟墩社区服务中心**。 法定代表人：王天翊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨志泉，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程晋龙，北京大成（合肥）律师事务所律师。 上诉人齐晨宇、张遐云因与被上诉人安徽荣港置业有限公司（以下简称荣港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初3719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 齐晨宇、张遐云上诉请求：1．依法撤销合肥市包河区人民法院作出的（2018）皖0111民初3719号判决，发回重审或依法改判支持齐晨宇、张遐云原审全部诉讼请求；2．本案一审、二审的案件受理费由荣港公司承担。 事实与理由：一、荣港公司延期交房的行为构成违约，齐晨宇、张遐云应依法享有约定解除权。 一审法院在认定荣港公司延期交房的行为构成违约的情况下，应当根据双方签订的《商品房买卖合同》中第九条中第1种处理方式的第（2）项约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，依法认定齐晨宇、张遐云享有约定解除权。 二、齐晨宇、张遐云依法行使约定解除权，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，合肥升博商业运营管理有限公司（以下简称升博公司）接收涉案房屋的行为对齐晨宇、张遐云不产生效力。 1．本案中，因荣港公司延迟交付房屋超过90日，齐晨宇、张遐云于2018年4月6日以书面形式将《解除合同通知书》邮递送达至荣港公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”齐晨宇、张遐云已经履行通知义务，故双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。 2．虽然荣港公司将案涉房屋于2018年4月16日交付给合肥升博商业运营管理有限公司，根据齐晨宇、张遐云与升博公司签订的《商铺委托经营管理合同》第三条第3项：“如甲方与安徽荣港置业有限公司签订的《商品房买卖合同》解除或终止的，本合同自动终止。”故齐晨宇、张遐云与升博公司签订的《商铺委托经营管理合同》已经终止。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”升博公司接收涉案房屋的行为构成无权代理，未经齐晨宇、张遐云追认，该行为对齐晨宇、张遐云不产生任何效力，故本案合同目的不能实现。 三、荣港公司已经构成违约，应承担违约责任。 荣港公司应根据《商品房买卖合同》第八条于2017年12月31日前将涉案房屋交付给齐晨宇、张遐云，但荣港公司迟延交付已超约定交房期限，根据《商品房买卖合同》第九条中第1种处理方式的第（2）项约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”荣港公司应按照合同约定向齐晨宇、张遐云支付违约金。 荣港公司辩称，一、齐晨宇、张遐云不享有案涉《商品房买卖合同》的解除权。 根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因政策法规调整及市政工程建设导致延误的，出卖人可据此予以延期，荣港公司延期时间到2018年3月23日，是合理顺延。在合肥市国土局出具的延期报告上已经说明，因1号线施工及环保督察组的督查，要求所有施工停工，因此影响到施工渣土运输，导致工期合理顺延，荣港公司不构成违约。从2018年3月23日至2018年4月16日案涉商铺予以合理的交接，逾期时间不超过90日，齐晨宇、张遐云不享有合同约定的解除权，仅能依照合同约定主张日万分之一的违约金。 二、齐晨宇、张遐云解除《商品房买卖合同》的诉请，缺乏事实根据和相关证据的支持。 1．根据民事诉讼法律规定，案件审理应围绕齐晨宇、张遐云诉请及请求权基础和证据展开。在本案中，齐晨宇、张遐云以荣港公司迟延交付商铺为由，诉请解除与荣港公司签订的《商品房买卖合同》。但齐晨宇、张遐云所举证据，既无法证明荣港公司迟延交付商铺，导致齐晨宇、张遐云无法实现合同目的，也无法证明荣港公司迟延交付商铺，符合合同法第九十四条规定合同解除的法定情形。齐晨宇、张遐云解除《商铺合同》的诉请，缺乏事实根据的支持。 2．根据齐晨宇、张遐云所举证据，只能证明齐晨宇、张遐云与荣港公司就购买商铺事宜达成合意，签订《商品房买卖合同》的法律事实；只能证明齐晨宇、张遐云为购买商铺向中信银行合肥分行按揭贷款的法律事实。但齐晨宇、张遐云所举证据无法证明因荣港公司迟延交付商铺，导致齐晨宇、张遐云合同目的无法实现的法律事实。根据《民事诉讼证据规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 3．根据荣港公司举证，证明齐晨宇、张遐云与荣港公司签订《商品房买卖合同》时，即与升博公司签订《商铺委托经营管理合同》。齐晨宇、张遐云将所购商铺委托升博公司租赁经营，期限十年，升博公司从2017年12月30日开始，按季度支付齐晨宇、张遐云租金的法律事实。由此可见，齐晨宇、张遐云购买商铺的合同目的，在于获取租金收益，即使荣港公司因政府环保督查和市政施工，导致齐晨宇、张遐云所购商铺迟延交付，受损失的也只是升博公司经营性收入，对齐晨宇、张遐云“旱涝保收”的租金收益并无任何影响，更不会导致齐晨宇、张遐云投资商铺的合同目的无法实现。 三、齐晨宇、张遐云解除《商品房买卖合同》的诉请，缺乏法律依据和合同约定的支持。 1．根据合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在本案中，齐晨宇、张遐云与荣港公司签订的《商品房买卖合同》，既是齐晨宇、张遐云基于自身经济利益综合判断后的自由选择，也是齐晨宇、张遐云与荣港公司真实意思的表达，合法有效。齐晨宇、张遐云依据与升博公司签订的《商铺委托经营管理合同》，已将所购商铺委托升博公司租赁经营，以获取每年固定的租金收益。至于荣港公司因环保督查和市政施工，导致迟延交付商铺，对齐晨宇、张遐云的租金收益和合同目的并无任何影响。因此，齐晨宇、张遐云牵强附会的解约理由，于法无据。 2．根据《合同法》九十四条第（三）款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人才可以解除合同。由此可见，一方迟延履行合同并不构成解除权人当即行使解除合同的理由，解除权人还应履行催告程序，只有经催告且在合理期限内合同相对人仍未履行，解除权人才可以依法解除合同。在本案中，齐晨宇、张遐云仅仅以荣港公司逾期交付商铺为由，且未经催告程序并给予合理期限，便诉请解除其与荣港公司签订《商铺合同》，属于滥用合同解除权。齐晨宇、张遐云的诉请，依法不应得到支持。 3．根据合同法九十四条第（四）款规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。解除权人才能解除合同。在本案中，齐晨宇、张遐云仅仅依据《商品房买卖合同》第九条的约定，以荣港公司逾期超过90日为由，诉请解除《商品房买卖合同》，依法无效。《商品房买卖合同》约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同，只是解除权人可以行使解除权的条件之一，而非合同必须被解除的法定理由，况且有权解除不是必须解除。根据法律规定，必须达到“致使合同目的不能实现”的法定标准，才能依法解除合同。齐晨宇、张遐云的诉请，依法不予支持。 四、齐晨宇、张遐云要求荣港公司返还购房款和赔偿违约金以及利息损失的诉请，于法无据。 根据齐晨宇、张遐云举证，齐晨宇、张遐云为购买商铺，向中信银行合肥分行申请按揭贷款，并与中信银行合肥分行签订《个人借款合同》。荣港公司只是为齐晨宇、张遐云向中信银行合肥分行的按揭贷款提供阶段性保证，并非借款合同当事人。至于齐晨宇、张遐云依据《个人借款合同》的约定，向中信银行合肥分行支付的抵押登记费和贷款利息，系齐晨宇、张遐云获得贷款而支付的“对价”，与荣港公司无关。齐晨宇、张遐云诉请荣港公司支付其所谓抵押登记费、首付款利息和贷款利息，直接违反合同相对性的法律规定，依法不予支持。 五、案涉系列房屋买卖合同纠纷案件，绝大部分业主在合肥市包河区人民法院一审期间已撤诉或服判，案涉争议已经一审生效法律文书予以确认，为维护生效文书的权威性、严肃性与一致性，二审依法应维持原判。 齐晨宇、张遐云向一审法院起诉请求：1．判令解除其与荣港公司签订的《商品房买卖合同》；2．判令荣港公司返还其购房款509739元及利息89168元（按同期中国人民银行年贷款利率6.56%自2015年7月暂计至2018年3月，直至被告全部返还购房款止）、赔偿违约金25486元（509739元5%）、返还抵押登记费550元、赔偿银行利息31443元（自2015年7月份起暂计至2018年3月份，直至被告全部返还购房款止）；3．本案诉讼费、保全费由荣港公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月25日，荣港公司（出卖人）与齐晨宇、张遐云（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买银河幸福广场商业B幢C幢D幢E幢地下室负一层商－1358室，该商品房的用途为商业，建筑面积12.39平方米，单价为每平方米41141.17元，总金额为509739元。出卖人应在2017年12月31日前取得建设工程规划许可证正本并交付房屋，但如遭遇特殊原因“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因法规政策调整，市政工程建设导致的延误，”出卖人可据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人逾期交房的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。同日，该合同进行了网上备案，备案合同编号1507009576。齐晨宇、张遐云签订合同后，交付房款255739元，余款254000元以按揭贷款方式支付完毕。但，荣港公司未在2017年12月31日前交付房屋。2017年12月28日，荣港公司发出《关于延期交付违约金的通知》，告知买受人“我公司将按照合同第九条第1款第⑴项的规定支付违约金”。 一审另查明：2015年7月25日，齐晨宇、张遐云（委托方）与合肥升博商业运营管理有限公司（受托方）签订了《商铺委托经营管理合同》，合同约定：委托方将银河幸福广场商业B幢C幢D幢E幢地下室负一层商－1358室商铺交给受托方招商租赁经营管理，期限自2017年12月30日起至2027年12月30日止；合同也明确约定了租金标准及支付方式等。同日，齐晨宇、张遐云书面授权合肥升博商业运营管理有限公司代为验收房屋、签收交房文件、领受房屋钥匙等。2018年4月16日，合肥升博商业运营管理有限公司与荣港公司办理房屋交接手续。 一审再查明：银河幸福广场商业B幢C幢D幢E幢地下室工程于2018年3月27日竣工，同年4月16日取得建设工程规划许可证正本。关于该工程建设工期的问题，滨湖新区建设管理委员会在出具的《关于商请支持银河幸福广场验收事宜的函》中，说明“该项目因轨道交通一号线和环保督查及相关活动影响渣土运输，影响其建设工期”。 一审法院认为，齐晨宇、张遐云与荣港公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。其中合同第八条交付期限的约定，荣港公司可依据特殊情况据实延期；合同第九条约定，除可据实延期的特殊情况外，荣港公司逾期交房，应承担违约责任，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。依据庭审查明的事实和荣港公司的当庭陈述，虽案涉项目的建设工期因轨道交通一号线和环保督查受到了影响，但建设工期受影响的具体时间不确定；同时，荣港公司在《关于延期交付违约金的通知》中不仅没有告知买受人延期交房的具体原因，反而认可其公司应按合同第九条的规定，在排除出卖人可延期交房的特殊情况外，自愿向买受人支付违约金；为此，荣港公司延期交房的行为不属于合同第八条中关于特殊情况的规定，荣港公司延期交房的行为构成违约。本案中，荣港公司虽然违约在先，但案涉房屋已于2018年4月16日交付给合肥升博商业运营管理有限公司，齐晨宇、张遐云可向合肥升博商业运营管理有限公司收取房屋租金，合同目的已经实现；并且房屋的实际交付时间与合同约定的解除权可行使时间仅相差16天，继续履行合同对齐晨宇、张遐云的合同利益没有重大影响，况且荣港公司已按合同继续履行，完成了交付房屋的义务。为此，综合考虑本案的实际情况，对于齐晨宇、张遐云主张解除合同、返还购房款、赔偿损失的诉请，本院不予以支持。齐晨宇、张遐云主张违约金的诉请，因该诉请是在解除合同的情形下而发生的违约金，故不予以支持。对于荣港公司延期交房的违约行为，在合同继续履行的前提下荣港公司应支付违约金，齐晨宇、张遐云可另行主张，本案中不予以处理。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回齐晨宇、张遐云的诉讼请求。一审案件受理费10364元、保全费3802元，由齐晨宇、张遐云负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案的首要争议焦点为齐晨宇、张遐云是否享有解除案涉《商品房买卖合同》的权利。齐晨宇、张遐云上诉主张荣港公司存在逾期交付的违约情形，符合合同约定的解除条件，因此其有权依据合同第九条约定行使解除权。对此，本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。具体到本案，合同约定的房屋交付期限为2017年12月31日，房屋实际交付时间为2018年4月16日，荣港公司客观上存在迟延交付房屋的违约情形。但是根据荣港公司提交的由滨湖新区建设管理委员会出具的《关于商请支持银河幸福广场验收事宜的函》，载明案涉项目因轨道交通一号线和环保督查及相关活动影响渣土运输，影响其建设工期。由此说明荣港公司迟延交付房屋并非全部由自身原因导致。另根据双方二审中均未提出异议的事实，荣港公司在2017年12月28日发出《关于延期交付违约金的通知》，告知买受人延期交房并承担违约金的事实，说明荣港公司在不能按照合同约定履行的情况下积极履行了通知义务。再次，根据合同的实际履行情形，荣港公司实际交房时间仅比合同约定的解除权可行使的房屋交付时间迟延16天，也并未因此给齐晨宇、张遐云造成实际经济损失。齐晨宇、张遐云购买商铺的合同目的在于获取租金收益，即使荣港公司迟延交付商铺，也未影响到齐晨宇、张遐云的租金收益，也不会导致齐晨宇、张遐云购买商铺的合同目的无法实现。因此，综合以上，本院认为荣港公司的违约程度显著轻微，且不影响齐晨宇、张遐云合同目的实现。因此，齐晨宇、张遐云请求解除合同，本院不予支持。齐晨宇、张遐云基于解除合同要求荣港公司承担赔偿责任的主张，亦不能成立。 综上，齐晨宇、张遐云的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10364元，由齐晨宇、张遐云负担。 本判决为终审判决。 审判长 张长海审判员马枫蔷 审判员 方   玮   韡 二〇二〇年八月二十五日 书记员 金   琬   莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。