北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初8240号原告（反诉被告）：范孝卫，男，1972年11月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谢冬飞，北京安翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京康堡房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇新平东路**。法定代表人：倪强，董事长。委托诉讼代理人：房玉洲，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王校锋，1974年4月8日出生，汉族，该公司法务总监。原告（反诉被告）范孝卫与被告（反诉原告）北京康堡房地产开发有限公司（以下简称康堡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范孝卫及其委托诉讼代理人谢冬飞，被告（反诉原告）康堡公司的委托诉讼代理人房玉洲、王校锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范孝卫向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金1609287.36元（自2010年2月11日算至2016年9月7日共2400天）；2.被告按银行同期贷款利率，以1609287.36元为基数支付逾期支付违约金的利息，自2016年10月23日起算，直至实际付清之日止；3.被告赔偿原告自2016年9月至2018年8月期间怠于履行维修责任给原告造成的不能使用房屋的损失345000元（按每月租金15000元估算）；4.诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告于2009年12月15日签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告预售的昌平区××小区××号房屋。合同签订后，原告如约向被告支付了全部房款6705364元。被告交房的时间是2016年9月7日。且目前涉案房屋质量低下，多处损坏，根本无法正常入住。诉讼过程中，范孝卫明确利息问题为从起算日到2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。康堡公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。一、本案买卖双方签署的虽然是《预售合同》，但实为买卖现房，签订合同前原告已实地看房，涉诉房屋在双方签署《预售合同》时已满足《预售合同》第十一条所约定的交付条件，被告已按合同约定履行交付义务。同时，根据双方签署的《房屋面积结算补充协议》也可以证明涉诉房屋已经按合同约定完成交付。二、根据原告出具的《查看收房整改记录》和《告知函》的自述，双方至少在2010年3月28日前已经对涉诉房屋进行交验，只是范孝卫以涉诉房屋存在《预售合同》第十五条第（二）款所约定的房屋质量瑕疵为由拒绝签署房屋交接文件。根据当事人提交的证据，2016年所出现的问题在2010年验收房屋时是不存在的，这些问题都是因为房屋无人居住，自然腐蚀老化所致，也已经过了保修期，因此相关的维修费用，原告恶意空置房屋所造成的损失应由其自行承担。在2018年维修时，根据维修清单，两项维修费用只有2250元。三、原告在履行合同过程中存在恶意违约行为，在诉讼中虚假陈述案件事实。原告在起诉状中明确否认已经接收房屋，更提出明确诉讼请求要求被告十日内依合同约定向原告交付房屋”。庭审过程中，被告提供证据后，原告才承认已经收房的基本事实，并申请变更诉讼请求。双方至少在2010年3月28日已经完成通知收房义务，即使最终法院认定双方办理房屋交验的时间为2010年3月28日，那么原告主张违约金的诉求也早已过诉讼时效，不应予以支持。康堡公司向本院提出诉讼请求：1.被反诉人向反诉人支付违约金670548.4元；2.被反诉人支付反诉人维修费用160491元；3.被反诉人向反诉人支付违约金利息，从2010年5月11日起计算至实际支付之日止，计算标准是以违约金为基数，按照银行同期贷款利率计算。事实与理由：反诉人与被反诉人于2009年12月15日签署《商品房预售合同》，反诉人严格按照合同约定履行己方义务，按时向被反诉人交付房屋及办理相关转移登记。但被反诉人以各种借口拒绝办理房屋交接手续，已构成违约。根据《商品房预售合同》附件十（补充协议）第三条第九款、第十款之约定，“买受人不得以该商品房存在质量瑕疵为由拒绝接受商品房”；“买受人如在双方约定的房屋交付之日起的3个月内仍未来办理交接手续的，则买受人应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。”同时，根据反诉人所提交的证据可以证明涉诉房屋在2010年2月10日前已经满足《商品房预售合同》第十一条所约定的交付条件，被反诉人却以房屋质量瑕疵为由，拒绝办理房屋交接手续，直至2016年9月7日才签署房屋交接文件。被反诉人的上述行为已违反合同约定，应向反诉人承担相应的违约责任。因被反诉人未按照合同约定时间办理房屋交接手续，致使在2016年9月7日签署房屋交接文件时，其所提出的15项质量问题的出现时间无法考证。被反诉人应就此承担举证不能的不利后果，由此排除了反诉人的维修责任，因维修产生的费用，应由被反诉人承担。因此，被反诉人应该向反诉人返还维修款。诉讼过程中，康堡公司明确利息问题为从起算日到2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。范孝卫辩称，反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。从程序上讲，反诉原告违约金的诉讼请求已过诉讼时效。在反诉原告认为交房之后，反诉原告从来没有向反诉被告提出过向他们支付违约金。反诉原告是在2016年9月7日向反诉被告交付房屋，反诉被告在立案时起诉主张反诉原告一直没有向反诉被告交付，是2016年9月7日没有按照约定向反诉被告提供交房的文件，反诉被告确实在2016年9月7日拿了钥匙，交房时签署的材料都在反诉原告处，核实其提交的证据后，反诉被告确定交房时间是2016年9月7日。从合同约定的交房之日2010年2月10日起到2016年8月，反诉原告是处于失联状态，反诉被告找不到反诉原告，没有得到反诉原告任何通知。反诉被告主动前往小区，要么只有中介，要么只有物业，联系不到反诉原告，更不用说有相应的反诉原告工作人员来跟反诉被告办理房屋交接手续。2016年9月7日是反诉原告第一次与反诉被告办理房屋交接手续，交付过程中，双方确认了房屋对应的质量问题，反诉原告承诺及时维修。之后反诉被告多次催促，反诉原告只是答应，没有实际行动。直到2018年8月，仍未维修完毕。反诉被告不是恶意拒收房屋，不应向反诉原告支付违约金。反诉原告维修房屋是其交付房屋之后应承担的义务，产生的费用不应由反诉被告承担。有关房屋维修质量是否合格，遗漏的维修项目及其他问题，反诉被告保留另案主张的权利。对于反诉原告主张的利息，基础事实不存在，不是反诉被告恶意收房，是反诉原告一直没有按照合同约定向反诉被告交房，不存在反诉被告给反诉原告违约金的情况，不存在延期付款利息的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月15日，康堡公司（出卖人）与范孝卫（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定康堡公司将位于北京市昌平区××小区××号房屋出售给范孝卫，总价款为6662696元。《预售合同》第十一条约定了交付条件。（一）出卖人应当在2010年2月10日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条约定了逾期交房责任。1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起45日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起45日内向买受人支付违约金。第十四条约定了面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。第十五条约定了交接手续。（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：即交付的商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，对买受人发现的质量瑕疵，由出卖人修复并承担修复费用，但不影响双方办理该商品房的交接手续。（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他验收条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列方式处理：视为出卖人已经按照本合同约定的条件按期交房，且该房屋的所有风险自本合同约定的交付之日起转移。出卖人不承担任何风险责任和违约责任。物业管理服务费用及其他规定的费用自本合同约定的交付日之次日起由买受人承担。第十七条约定了住宅保修责任。（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。同日，范孝卫与康堡公司就涉案房屋的买卖事宜签订《附件十：商品房预售合同之补充协议》（以下简称《补充协议》）。第三条双方同意按以下程序处理房产交付事宜：1.除出卖人、买受人双方另有约定外，出卖人应按主合同约定的时间或之前将房屋交付给买受人。2.出卖人根据主合同第十五条的约定通知买受人来办理该商品房交接手续的文件名称为《入伙通知书》，买受人应于《入伙通知书》规定的期限内到指定地点办理房屋交接手续。……该商品房交付标志为出卖人将该商品房钥匙移交给买受人。3.买受人未在《入伙通知书》规定的期限和地点办理房屋交接手续的，则自主合同约定的交付之日起，即视为出卖人已按期交付房屋。4.自房屋交付或视为房屋按期交付之日起（以二者较早者为准），与该房屋有关的风险责任随之转移给买受人。若因不可抗力因素或其他非出卖人引起的原因致使房屋物业遭受损失的，均由买受人负责。……7.双方办理该商品房交接手续之时买受人应当场对该商品房进行验收。如有维修事项，应按《住宅质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接受房屋并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。……在出卖人满足主合同第十一条第（二）款所约定的交付条件后，买受人不得以该商品房存在质量瑕疵为由拒绝接收商品房，除非该商品房地基基础及主体结构质量不合格。若该商品房存在质量瑕疵的，买受人可以依照主合同的约定要求出卖人予以修复和补偿。买受人据此质量瑕疵为由拒收商品房的，出卖人不承担延期交房的违约责任。双方并进一步明确，若买受人未按约前来办理商品房的验收交接手续，或/和不领取该商品房钥匙的，自主合同第十五条所规定的验收交接日之次日（以下简称该日）起，视同出卖人已将商品房交付给买受人，该商品房的钥匙由物业管理公司代买受人保管，买受人自该日起开始承担商品房的风险责任，出卖人自此时间开始承担相应的保修责任，买受人自该日的次日起承担相应的物业管理服务费用。10.虽有本条上述第9款的约定，但买受人如在双方约定的房屋交付之日起的3个月内仍未来办理交接手续的，则买受人应按照总房款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人有权解除合同。康堡公司于2009年12月5日向范孝卫出具650000元房款发票、于2009年12月15日向范孝卫出具1512696元房款发票、于2009年12月30日向范孝卫出具4500000元购房发票、于2010年3月12日向范孝卫出具42668元房款发票。双方当事人一致认可上述42668元为房屋面积差异款项。至此，范孝卫已付清涉案房屋的全部房款，共计6705364元。2010年2月10日，即《预售合同》约定的交房截止日，范孝卫与康堡公司未按照双方之间的约定办理涉案房屋交接手续。关于未能履行交接手续的原因双方存在争议，范孝卫主张康堡公司未书面通知其办理交接手续，而且无法直接联系康堡公司，自2010年4月至2016年6月多次对房屋察看，通过物业公司询问交接事宜，均未得到回复。康堡公司称，自己按照合同约定在2010年2月10日前已经完成了通知收房义务，双方至少在2010年3月28日前已经对涉案房屋进行了交验，但范孝卫以房屋漏水及门窗质量问题拒绝接收。经法庭询问，双方当事人一致表示涉案房屋的《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》均不在自己处。康堡公司表示上述材料在2010年3月28日双方交验房屋时已经给付范孝卫，但因其拒绝办理手续而未签交接单。范孝卫表示自己是在本次诉讼中第一次看到康堡公司出示的相关材料，之前康堡公司未向自己交付过；自己在《告知函》内提到的房屋质量保证书是看了邻居的相关材料才写的。2010年7月31日，范孝卫书写《查看收房整改记录》，载明“本人于2010年7月31日再次到××号本人已购买的房屋进行查看，验收时发现的有关房屋漏水和门窗质量问题至今仍未处理。在此特别要求开发商尽快对房屋验收问题进行维修，否则今后出现的因房屋问题产生的纠纷和损失全部由开发商负担。特此再次告之。通过物业转交开发商。”2016年5月至2018年8月，范孝卫与物业公司员工，康堡公司员工就房屋交付、修复、赔偿等事宜多次沟通，但未达成一致意见。2016年6月20日，范孝卫向康堡公司、北京高地物业管理有限公司发出《告知函》，内容如下：“现就有关规定××号房屋交付之事，向贵方提出催促要求：本人自2009年12月签约购买××号房屋，北京康堡房地产开发有限公司2010年3月28日通知办理房屋交接验收。当时由北京高地物业管理有限公司人员和本人共同进行房屋验收，并对房屋质量问题进行了记录，并承诺进行维修后再通知二次验收。而且验收时，房屋水、电、气、安防等基础设施全部无法交付，无法进行验收。之后以上两个单位再无联系本人，本人自2010年4月-2016年6月，多次主动前往房屋进行实地察看，并向高地物业询问验收交房之事，物业人员以不知道情况或说开发商人员不在等为由，推脱房屋交接之事。在多次实地察看时，发现房屋多处有漏水和保温层脱落、外墙皮脱落、屋内地面损坏等情况发生，而且验收时的所有质量问题也未解决处理，至今也未得到开发商和物业的回复。现再次通知北京康堡房地产开发有限公司和北京高地物业管理有限公司，根据相关合同约定和房屋质量保证书的承诺，尽快对房屋质量问题给予维修和恢复，同时对本人造成多年无法入住装修的损失，给予合理补偿和解释。”2016年9月7日，范孝卫签署《××嘉园文件协议签领单》、《钥匙领取登记表》、《能源卡/单领取登记表》，并列出3-15项需要维修的项目。范孝卫表示自己在当日收到涉案房屋钥匙。2018年7月27日，康堡公司与北京皇嘉建筑工程有限公司（以下简称皇嘉公司）签订《复地-××别墅D1维修工程施工合同》，约定将涉案房屋维修工程发包给皇嘉公司，内容包括但不限于地下室采光及地下一层窗户修复、外墙涂料重新喷涂、室外楼梯翻新、部分墙面翻新、玻璃砖更换；配电箱更换，修复空调冷凝水管等。具体以清单内罗列的维修项目为准，详见附件——××别墅D1维修清单。计划开工日期为2018年7月28日，计划完工日期为2018年8月12日，共计16日。包干合同价款（含税）为134334元。本工程无预付款，工程全部竣工办理完相关结算手续及提供结算金额100%发票后30日内支付至结算金额的95%，余5%作为工程质保金，在保修期满后且无质量问题于30日内付清。同时，康堡公司提交了皇嘉公司开具的工程款发票（金额共计134334元）及康堡公司向皇嘉公司支付工程款127617.2元的中国工商银行业务回单。2018年8月20日，康堡公司（甲方）与北京奥盛华制冷设备有限公司（乙方，以下简称奥盛华公司）签订《××号空调机组维修合同》，约定甲方委托乙方维修涉案房屋的特灵牌风冷热泵系统机组1套，对甲方的制冷主机、配电柜、管道及末端风机盘进行维修、保养服务；合同总金额为26157元。同时，康堡公司提交了由奥盛华公司出具的上述款项发票及康堡公司向奥盛华公司支付上述工程款的中国工商银行业务回单。2018年8月14日，王校锋微信通知范孝卫：“公司对你××号房屋进行了整体清理维护，除当年验房时存在的一个窗户不正、个别部位存在水渍等瑕疵外，很多因多年未有人居住、年久失修导致的问题都一并给你处理了，包括部分玻璃破碎、室外楼梯锈蚀、外墙裂缝以及散水部分下沉等。外墙全部翻新，楼梯也是更换新的。另外空调系统也已全部检修完好，主要是更换因冬天没有放水而冻裂的配件。自7月28日进场，截止8月14号，除玻璃因定制在等货之外，其余已全部修完。”2018年8月24日，王校锋微信通知范孝卫，玻璃已于8月17日到货并换装完成。经法庭询问，范孝卫与康堡公司均认为对方主张的违约金过高，超过了对方的实际损失。另查，涉案房屋所属工程项目于2009年8月25日取得《住宅工程质量分户验收表》，验收结论为合格，于2009年9月24日完成竣工验收备案，于2009年10月22日由北京京昌工程测绘技术有限公司完成测绘。上述案件事实，有《商品房预售合同》、《住宅工程质量分户验收表》、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《××别墅D1维修工程施工合同》、《××栋空调机组维修合同》、中国工商银行业务回单、《查看收房整改记录》、《告知函》、电话录音、微信聊天记录、《××嘉园文件协议签领单》、《钥匙领取登记表》、《能源卡/单领取登记表》及本案当事人当庭陈述记录在案卷证明。本院认为：范孝卫与康堡公司签订的《预售合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并不违反相关法律的禁止性规定，该房屋买卖合同合法有效，合同约定内容对双方当事人具有法律约束力，双方应严格按合同的约定全面履行各自的义务。本案中，双方当事人争议的第一个焦点集中在涉案房屋交房时间的确定。根据本院查明的事实，康堡公司未在2010年2月10日前向范孝卫交付涉案房屋，范孝卫虽然在2010年3月28日和2010年7月31日两次到该房屋进行查看，但康堡公司并未提交证据证明其在2010年3月28日向范孝卫出示并交付交房时所需要提供的全部文件资料；而根据《预售合同》的约定，康堡公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足合同约定其他条件的，范孝卫有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由康堡公司承担。现范孝卫认可双方之间的交房时间为2016年9月7日，康堡公司理应承担逾期交房违约金。现康堡公司主张违约金标准过高，本院将参照合同约定，考虑实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定违约金的具体数额。关于范孝卫主张的违约金利息，根据《预售合同》约定，康堡公司应当自房屋实际交付之日起45日内向范孝卫支付违约金，现康堡公司至今未支付违约金，再次构成违约，范孝卫主张的利息有合同依据，本院予以支持。对范孝卫要求康堡公司支付的损失345000元，本院不予支持。首先，根据查明的事实，2016年9月7日接收房屋之后，范孝卫与康堡公司一直就涉案房屋的维修事宜进行协商，直至康堡公司对涉案房屋进行了修复。其次，根据康堡公司提交证据中记载的修复内容，相关问题的修复并未使涉案房屋在修复前达到无法使用的状态，且修复工程的工期较短。现康堡公司存在逾期交房的违约行为，故本院对康堡公司以范孝卫违约为基础主张的各项反诉请求均不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国，判决如下：一、北京康堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向范孝卫支付逾期交房违约金1005804.6元。二、北京康堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向范孝卫支付利息，以1005804.6元为基数，自2016年10月23日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至违约金实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回范孝卫的其他诉讼请求。四、驳回北京康堡房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费22388元，由范孝卫负担8535元，已交纳；由北京康堡房地产开发有限公司负担13853元，于本判决生效后七日内交纳。反诉受理费6056元，由北京康堡房地产开发有限公司公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 俊人民陪审员  唐险峰人民陪审员  冯淑敏二〇二〇年八月十日书 记 员  李 杰书 记 员  于 淼