上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初614号原告(反诉被告)：上海君薇绿化工程有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇环东一路******。法定代表人：王晓微，总经理。委托诉讼代理人：薛丽，上海集善律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海申巧生态园林工程发展有限公司，住所地上海，住所地上海市青浦区朱家角镇康业路************>法定代表人：叶甲甲，总经理。委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。原告上海君薇绿化工程有限公司(以下简称“君薇公司”)诉被告上海申巧生态园林工程发展有限公司(以下简称“申巧公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法适用简易程序。审理中，被告申巧公司向本院提出反诉申请本院予以受理。本案公开开庭进行了审理，君薇公司的委托诉讼代理人薛丽、申巧公司的委托诉讼代理人马继杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君薇公司向本院提出诉讼请求：1、确认君薇公司与申巧公司签订的《大棚场地租赁合同书》无效；2、申巧公司退还君薇公司租金人民币161,464.32元；3、申巧公司退还君薇公司预收水电费1,900元；4、申巧公司赔偿君薇公司植物损失38,135元；5、申巧公司赔偿君薇公司员工工资损失14,520元(按每月2,420元计算2019年4月16日起至同年10月16日共6个月)；6、申巧公司退还君薇公司小木屋购买款15,000元；7、申巧公司赔偿君薇公司律师费6,000元。事实和理由：2019年4月16日，双方签订《大棚场地租赁合同书》，约定：君薇公司向申巧公司承租位于上海市青浦区沈砖公路XXX号靠近青天路口(上海申巧花木城)场内A29、A30号大棚(以下简称“系争大棚”)，经营南方植物，年租金为161,464.32元。合同签订后，君薇公司依约预付申巧公司租金161,464.32元、水电费1,900元，于2019年5月18日进场，并订购了大批南方植物，也被强制购买了小木屋。但是申巧公司提供的场地无法经营，2019年9月水泥路被挖掉，陆续断水断电，导致大批植物死亡。君薇公司信访后，相关领导答复该场地出租给申巧公司的用途是种植，不能作为经营场地。君薇公司认为系争大棚土地性质为灌溉水田，而君薇公司租赁用途为经营南方植物，故本案租赁合同应为无效。关于预收水电费，同意在预付水电费1,900元里扣除。申巧公司辩称：诉请1，由法院决定。诉请2，不同意，系争大棚已交付君薇公司使用，君薇公司应当按照租金标准支付占有使用费，申巧公司收取的租金比同类市场价格要低很多。诉请3，君薇公司应支付电费493.93元(404.53度，1.221元/度)，水费114.50元(22.9吨，每吨5元)，应在预缴的1,900元中抵扣，其余同意返还。诉请4、5不认可，因为申巧公司的义务仅仅是交付大棚，经营内容由君薇公司自己决定，可以种植南方植物的。关于诉请6，小木屋不是申巧公司出售给君薇公司的，是园区中承租户尹正付制作并销售的。君薇公司要求叶甲甲让尹正付给个优惠价，故申巧公司代收了15,000元，已经转付给尹正付。小木屋买卖合同与本案土地租赁合同是两个法律关系，不能一并处理。诉请7，不同意，合同没有约定，应由君薇公司自行承担。申巧公司提出如下反诉请求：1、判令君薇公司支付申巧公司占有使用费(按照年租金161,464.32元标准，自2019年5月18日起计算至办理退场交接手续之日止)；2、判令反诉被告搬出场地。事实与理由：申巧公司按约向君薇公司交付系争大棚，君薇公司应按合同约定的标准支付占有使用费。君薇公司不愿继续履行合同，应将场地恢复原状后返还申巧公司。君薇公司未将小木屋拆除，故申巧公司不愿接收场地。君薇公司针对反诉辩称：2019年9月24日，申巧公司将申巧花木城的道路挖坏掉，2019年10月18日将道路覆盖上厚厚的土，造成道路无法通行。2019年10月，土地管理部门领导、新胜村村委会和王金村村委会领导分别来到申巧花木城，明确告知租客系争土地是灌溉水田，不能经营。君薇公司无法经营，不能实现合同目的，故不应承担占有使用费。即使需要支付，也应自2019年5月18日起计算至2019年9月24日止。若之后也应支付占有使用费，则应考虑“新冠肺炎疫情”导致无法正常经营的情况予以减免。至于腾退，君薇公司已于2020年5月16日腾退，要求申巧公司确认腾退，但申巧公司不予明确答复。小木屋不是君薇公司的财产，也不是对场地的添附，不应由君薇公司拆除。经开庭审理查明，系争大棚所在地块位于青浦区朱家角镇沈砖公路XXX号(近青天路口)，地块位于朱家角镇新胜村及王，地块位于朱家角镇新胜村及王金村灌溉水田。2019年4月16日，申巧公司(甲方)与君薇公司(乙方)签订《大棚场地租赁合同书》，约定君薇公司向申巧公司承租系争大棚；经营类别为南方植物；租期3年，自2019年5月18日至2022年5月17日；正式交付日期为2019年5月18日；首年租金161,464.32元。合同另约定其他事项。合同签订当天，君薇公司支付申巧公司租金161,464.32元。2019年4月25日，君薇公司支付叶甲甲小木屋款项15,000元，备注为“建房钱”。2019年5月18日，申巧公司将系争大棚交付君薇公司，小木屋位于系争大棚东北角。2019年6月11日，君薇公司支付申巧公司水电费1,900元，截至2020年5月15日，君薇公司用电404.53度，用水22.9吨。2019年9月24日，申巧公司拆除了申巧花木城中的辅路(包括通往系争大棚的辅路)和部分主路，并在辅路上覆盖渣土，以应对土地管理部门的巡查。本案审理过程中，申巧公司将部分辅路上的渣土移走部分，使该部分辅路路面与主路(水泥路)高度大致持平。另查明，君薇公司为本案诉讼聘请律师，支付律师费6,000元。以上查明的事实，由以下证据证明：君薇公司、申巧公司的陈述，君薇公司提供的合同书、转账记录、收据、规划和自然资源局回复、现场视频、现场照片、律师费发票，申巧公司出示的现场照片、现场视频，本院出示的现场勘查笔录、现场照片，上述证据并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，君薇公司称，因为系争大棚不能经营南方植物，盖土后不能通行，君薇公司不能养护、经营植物，造成植物死亡、人工费损失。小木屋系申巧公司强行出售，应与场地一同返还申巧公司，由申巧公司返还款项。为此君薇公司提供：1、送货单、付款凭证和照片一组，以证明君薇公司因无法养护植物致使植物枯死；2、王立军身某某复印件，以证明君薇公司雇佣了王立军。申巧公司对证据1不予认可，认为无法相互印证，申巧公司向君薇公司提供了水电，君薇公司的经营管理情况与申巧公司无关。对证据2不予认可。申巧公司称，申巧公司已将系争大棚交付君薇公司，君薇公司应支付占有使用费。辅路盖土并不影响系争大棚的使用。系争大棚可以经营的。君薇公司使用了水电，应当支付水电费。小木屋系君薇公司向案外人尹正付购买，君薇公司腾退时应拆除小木屋。为此，申巧公司提供：1、花木城通知1份，以证明申巧公司曾通知君薇公司电费标准每度1.45元、水费每吨5元；2、水电费发票1组(用电地址为沈砖公路XXX号，其中2019年6月－9月的户名为上海沁雅生态园林发展有限公司，峰值电价为每度0.894元、0.853元，谷值电价为每度0.417元、0.423元，2019年10月至2020年3月的户名为申巧公司，峰值电价为每度0.825元，谷值电价为每度0.396元；水费户名为申巧公司，水费与污水处理费共计每吨5元)，以证明申巧公司实付的水电费标准。电费户名一开始沿用之前经营单位的户名，后改为申巧公司户名。君薇公司对证据1不予认可，认为是申巧公司自行制作，君薇公司没有收到过，应当按照居民用电用水标准，峰值每度0.58元，谷值每度0.31元。对证据2不予认可，认为与申巧公司主张的标准不一致，且电费凭证中缴费单位有的是其他单位，有的是申巧公司，即使是申巧公司的缴费单也无法确认是否与系争大棚有关。本院认证如下：1、照片经与现场比对，本院确认是系争大棚，送货单、付款凭证与现场植物无法一一对应；2、对案外人身某某，无法证明与本案存在关联性，本院不予采信；3、关于花木城通知，系申巧公司自行制作，申巧公司未进一步证明君薇公司对该标准予以认可，本院难以采信；4、关于水电费发票，申巧公司已提供原件，本院予以采信。根据庭审查明的事实，本院认为：系争土地性质为灌溉水田，而本案场地租赁合同双方约定的用途为经营南方植物盆栽，该用途违反土地性质，故本案租赁合同应属无效。根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方对合同无效均有过错，其中申巧公司的过错大于君薇公司，应当各自承担相应的责任。关于小木屋，君薇公司向申巧公司支付相关款项，申巧公司认为系为案外人代收款项且已转交，但未提供相关凭证，本院对上述意见不予采纳。小木屋的买卖合同依附于大绷租赁合同，故本院一并处理，申巧公司应返还君薇公司15,000元，君薇公司应返还申巧公司小木屋，不需要拆除小木屋。现君薇公司已腾退场地，申巧公司可自行接收场地和小木屋，无须办理交接手续。关于占有使用费，申巧公司于2020年5月18日交付君薇公司系争大棚，申巧园林破坏辅路会在一定程度上影响君薇公司对大棚的使用，故本院结合双方过错、大棚实际使用状况，酌情确认君薇公司应支付申巧公司占有使用费80,000元，故申巧公司应返还君薇公司81,464.32元。关于预收水电费，租赁期间电费标准存在波动，本院酌情确认按户名为申巧公司的电费标准即每度0.825元计算405.53度，电费计334.56元，水费按每吨5元计算22.90吨计114.50元，两项合计449.06元，故申巧公司应返还君薇公司水电费1,450.94元。关于君薇公司主张的植物损失和员工工资损失，因植物均为可移动的盆栽，君薇公司得知场地不能经营后，可自行将盆栽搬离，君薇公司要求申巧公司承担植物损失和员工工资损失，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。故对君薇公司提供的相关证据不予评析。君薇公司主张的律师费无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条之相关规定，判决如下：一、原告上海君薇绿化工程有限公司与被告上海申巧生态园林工程发展有限公司于2019年4月16日签订的《大棚场地租赁合同书》无效；二、被告上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海君薇绿化工程有限公司租金81,464.32元；三、被告上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海君薇绿化工程有限公司预付水电费1,450.94元；四、被告上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海君薇绿化工程有限公司小木屋款15,000元；五、驳回原告上海君薇绿化工程有限公司其余诉讼请求；六、驳回上海申巧生态园林工程发展有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,855.30元，减半收取计2,427.65元，由上海君薇绿化工程有限公司负担1,200元，由上海申巧生态园林工程发展有限公司负担1,227.65元；反诉受理费3,529.30元，减半收取计1,764.65元，由上海申巧生态园林工程发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年八月二十八日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。