北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初33345号原告：刘学芳，女，1927年8月23日出生，汉族，北京玻璃仪器厂退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐xx，女，1945年7月5日出生，满族，中日友好医院退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：夏晓静，北京市开越律师事务所律师。被告：邹秀梅，女，1966年12月11日出生，汉族，众合木业实木家具公司经理，住河北省廊坊市燕郊经济开发区。委托诉讼代理人：薛xx，男，1968年8月29日出生，回族，北京市朝阳区环卫第一清洁车辆厂职工，住河北省廊坊市燕郊经济开发区。委托诉讼代理人：李振，北京市德达律师事务所律师。被告：徐颖，男，1971年10月21日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告刘学芳（以下简称原告）与被告邹秀梅（以下简称姓名，一并提起时称二被告）、被告徐颖（以下简称姓名，一并提起时称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人徐xx、夏晓静，邹秀梅及其委托诉讼代理人薛xx、李振均到庭参加了诉讼。徐颖经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法撤销原告与邹秀梅于2018年9月30日签订的《房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）。事实和理由：原告是北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，也是徐颖的外祖母。2018年10月，原告发现原告作为出售人与邹秀梅作为买受人签订的房屋买卖合同，内容是原告将涉案房屋卖与邹秀梅，房屋总价款是190万元。但事实是原告对此买卖事宜毫不知情，也从未想过要将涉案房屋出售。二被告趁原告年事已高且家中无人陪伴的情况下，一手操作了房屋买卖的事实，原告也没有收到过所谓的购房款，现原告为维护自己的合法权益，提起本次诉讼。邹秀梅辩称，不同意原告的全部诉讼请求，邹秀梅与原告于2018年9月30日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应诚信依约履行合同。本案中并不存在趁人之危、显示公平、重大误解的情况，原告没有充分证据证实上述事实的存在，不能得到法律支持。从原告签字捺印并收取购房款的录像来看，原告在其外孙徐颖、中间人在场的情况下签订房屋买卖合同，并收取房款现金，对于房屋买卖的事实知情且是其真实意愿表达，并不存在原告所称不知情存在重大误解订立房屋买卖合同的事实。涉案房屋没有产权证书，考虑徐颖与邹秀梅丈夫薛xx是发小的特殊关系，合同价款190万元，不低于市场价格70%的参考标准，不存在显失公平的情况。原告出售房屋是基于其年岁已高想换平房，具有辨认和控制行为能力，且合同签订过程中，有中间人在场，原告的外孙徐颖作为第二负责人帮助签订合同捺印并收取房款。原告主张其年岁已高，并自行委托鉴定机构对行为能力进行鉴定出具的意见，不能作为法院裁判的依据。邹秀梅在签订房屋买卖合同后，按照合同约定支付了定金、首付款及剩余购房款共计190万元，故邹秀梅作为买房人已经完全履行了合同义务，房屋买卖合同合法有效，不存在可撤销的事由，故原告的诉讼请求应予驳回。徐颖于2020年7月14日谈话称，我和薛xx是朋友，无意中跟他说原告岁数大了，想给原告换个平房，薛xx想买涉案房屋，于是双方商量成交价格是190万元。卖房一事我未事先告诉母亲徐xx，因为我知道徐xx和原告生活在一起，若是告诉她，徐xx肯定不会同意。原告年事已高，头脑不清楚，我也未和她解释清楚卖房的事，只是告诉她要买平房的事，就擅自做主签了房屋买卖合同，收到的房款也未交予原告。后来不知道什么原因被徐xx发现了，所以将我告上法庭，我同意撤销合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐xx系原告之女，徐颖系徐xx之子，薛xx与邹秀梅系夫妻关系。2019年3月28日，北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会出具《证明》，同意徐xx作为原告的监护人。2014年5月9日，原告（被腾退人、乙方）的委托代理人徐颖与北京市朝阳区管庄乡人民政府（腾退人、甲方）签订《管庄乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》（以下简称腾退安置协议书），约定甲乙双方经协商，同意实行腾退安置，乙方在腾退范围内居住的正式房屋11间，建筑面积146．15㎡。乙方现有实际居住人口1人，其中在册人口1人，即原告。现房安置为xx号（建筑面积53．69㎡，单价2620元/㎡）以及涉案房屋（建筑面积82．58㎡，单价2530元/㎡）。2018年9月30日，原告（甲方、房屋出售人）与邹秀梅（乙方、房屋购买人）签订房屋买卖合同，约定乙方从甲方处购买涉案房屋，建筑面积83平方米，甲方与乙方约定按照整套房屋方式计算房屋价款，总价款190万元。付款方式为现金付款，合同签订之日先付给甲方100万元，剩余房款90万元，在乙方入住一周之内一次性付清。甲方保证该安置房屋没有产权纠纷，甲方出售房屋所得钱款与亲友如何分配与乙方所购房屋无关。甲方因此原因造成该安置房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由甲方承担一切责任，并负责赔偿乙方。待管庄乡政府办理该安置房屋《房屋所有权证》后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，甲方不配合及无故拖延都将视为违约，乙方负责缴纳房屋权属转查记的相关费用，否则与甲方无关。甲方第二责任人为徐颖，乙方第二责任人为薛xx，证明人为何xx、张某。2018年11月14日，徐颖（代理收款人）向薛xx（付款人）出具《收条》一张，内容为：“今收到薛xx购买原告名下xx室的余款90万元整。于2018年11月17日把房屋交于购买方薛xx。”邹秀梅称购房款均以现金形式交付徐颖，并提交银行取款记录予以证明，原告表示未收到任何款项，徐颖表示房款均以现金形式足额收取，后自己用于工程建设。诉讼中，原告申请对其于2018年9月30日签订房屋买卖合同时是否具备民事行为能力进行鉴定。2019年5月27日，天津市津实司法鉴定中心出具《终止鉴定告知书》，内容为：“鉴定内容超出我中心的鉴定能力，现依据《司法鉴定程序通则》之相关规定，决定终止此次鉴定工作。”后本院再次委托北京中衡司法鉴定所进行鉴定，2019年6月18日，该鉴定所出具《不予受理通知书》，内容为：“经审查，鉴定材料中除了合同签订时视频材料外，没有被鉴定人原告相关精神科完整就诊病史资料，鉴定事项超出本机构技术条件和鉴定能力，根据《司法鉴定程序通则》第十五条第二、第五款之规定，我所决定不予受理，并退还相关鉴定材料。”原告自行委托汉医元市场咨询（北京）有限公司对原告身体失能等级进行评估，2019年12月28日，该公司出具《北京市老年人能力等级评估结果告知书》，结论为一级重度失能，邹秀梅对此不予认可。诉讼中，原告申请对于房屋买卖合同第一页“房屋出售人”处的指纹和合同第二页“甲方”处的指纹是否为本人所捺进行鉴定。2019年9月12日，北京通达首诚司法鉴定所作出京通首[2019］痕鉴字第19号《指印司法鉴定意见书》，鉴定意见为房屋买卖合同房屋出售人原告签名处的指纹与指纹样本不是同一人所留。原告自行交纳鉴定费3000元。邹秀梅对此不予认可，就此提交签约视频并申请见证人张某出庭作证。视频中，原告、邹秀梅及薛xx、徐颖、薛xx之母果xx、证明人张某、何xx均在场。徐颖向原告说：“xx他们啊买咱这房，咱们换个矮楼层去，你要想好了在这按个手印。”原告在三份房屋买卖合同出售人处捺印后查看合同内容，徐颖问原告：“你看得明白吗？”原告答：“废话。”原告看完合同后说：“行了，我知道了”。徐颖又问原告：“这房啊，薛xx要买，你愿不愿意卖给他？”原告回答：“愿意”，后徐颖向原告展示卖房的钱。原告对此表示对买卖房屋事宜完全不知情，没有出售房屋的意思表示，也没有收到购房款。经询，徐颖认可房屋买卖合同出售人处是原告本人捺印。证人张某到庭陈述称：我和二被告是发小和邻居。徐颖管原告叫姥姥，因为徐颖比较孝顺，原告说把拆迁的房屋给徐颖。我经常去原告家里，没见过徐颖的妈妈。2018年10月1日左右，薛xx给我打电话说让我去原告家里做个见证，我看见薛xx带着行李箱装着七八十万现金去了原告家，徐颖帮着把行李箱拿到了里屋，没有打收条。薛xx的母亲和徐颖问原告，是否愿意把这房子卖给薛xx，原告说同意。徐颖说在燕郊给原告买一个低层的房子住，还给原告说了合同的主要内容，因为原告手哆嗦，所以没有签字，只是在合同上按了手印，原告清楚合同内容，我问原告为什么要卖房子，原告说住得太高不方便，想把房子卖了换个低层楼，原告眼睛不花，记性也可以。当天原告、薛xx夫妇，薛xx的母亲、徐颖和何xx、我都在场，双方聊天聊得非常好。当时徐颖告诉原告涉案房屋卖了190万元，原告问够不够买房，徐颖说够还有富余，原告特别高兴，同意以190万元出售涉案房屋。原告表示证人作为合同见证人不知道原告真实姓名，不清楚薛xx带了多少钱去原告家，且其表述原告为了换低层房屋卖掉涉案房屋、同意以190万元出售涉案房屋的内容均未在视频中显示，不认可证言真实性。另查，涉案房屋至今尚未办理产权证，现由原告居住使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的情形。本案中，虽鉴定结论显示房屋买卖合同房屋出售人原告签名处的指纹与指纹样本不是同一人所留，但根据双方签订房屋买卖合同时的录像及徐颖和见证人的陈述可以认定，房屋买卖合同确由原告本人捺印。录像中，原告神志清楚，逻辑清晰，阅读并知晓房屋买卖合同相关内容，出售涉案房屋应当是其真实意思表示。原告自行委托的鉴定内容不能证明原告签订合同时不具有民事行为能力，故原告主张重大误解，缺乏依据，本院不予支持。显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平及等价有偿原则。而乘人之危则是指一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益。本案中，涉案房屋为回迁安置房，未取得产权登记证书，不能以商品房市场价值进行衡量，原告虽主张房屋成交价过分低于市场价值，但未就此提交充分证据证明，本院无法采信。2018年9月30日签订合同时，徐xx尚未取得原告监护人身份，徐xx未在场并不属于利用原告危难之机，从合同签订过程来看，经徐颖反复询问，原告表示自愿接受合同内容并自愿签署合同，并不存在胁迫的情形，故原告主张显失公平和乘人之危，缺乏依据，本院不予支持。原告因售房款与徐颖之间发生的纠纷可另行解决。徐颖经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘学芳的诉讼请求。案件受理费21900元，由原告刘学芳负担（已交纳10950元，余款于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费3000元，由原告刘学芳负担（已交纳）。公告费520元，由原告刘学芳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇审 判 员  黄雪芹审 判 员  吴 娜二〇二〇年八月二十八日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜