广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12126号原告：欧阳粤怀（反诉被告），男，1960年8月17日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：张晓明、张宇，均为广东海云天律师事务所律师。被告：许超（反诉原告），男，1968年12月17日出生，汉族，住广州市越秀区，原告（反诉被告）欧阳粤怀诉被告（反诉原告）许超财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告欧阳粤怀及其委托代理人张晓明、被告许超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称，原告与被告均是广州市海珠区江南大道中73号首层商铺的业主，原告是B88铺的业主，被告是B89铺的业主，两商铺的面积各为21.8平方米。2008年8月，原被告口头约定两间商铺打通，一起对外出租，所得租金各占二分之一，租金由原告统一收取，原告收到租金后，将其中的一半转给被告。原、被告双方按此方式合作了10多年时间。2016年4月15日，原、被共同作为甲方将两商铺出租给租客张士维，合同期为二年，自2016年5月1日起至2018年4月30日，约守的每月租金为13800元。后营商环境恶劣，双方经协商，于2017年10月10日签订了提前续租合同，续租合同的合同期为2018年5月1日至2020年4月30日止，并重新约定了租金，第一年租金在原每月租金13800元基础递增5%，即每月租金14490元，第二年租金在14490元基础上递增5%，后减免至每月14500元。案涉两间商铺是用B88铺办理租客的工商登记，是由原告牵头代交两间铺出租所得的税费。因原、被两人谁收取租金问题发矛盾，被告违反约定限制原告收租。2019年12月5日，被告找租户闹事并报警，要单独收取租金。2020年1月9日，被告再一次找租户威胁封铺，造成租户无法经营，还强行收取2019年12月至2020年1月两个月租金14500元，因被告多次无理取闹，租户无法正常经营，被迫提前搬离。因被告的过错导致商铺租户提前退租，被告应当赔偿因此给原告造成的损失。故起诉请求：1、依法判令被告赔偿原告2019年12月至2020年4月30日期间五个月的租金损失36250元；2、依法判令被告承担广州市海珠区江南大道中73号首层B88铺2019年12月、2020年1月1日至2020年1月19日、2020年3月16日至2020年3月31日、2020年4月至6月的水电费，2020年3月至6月的物业管理费共计3578元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。针对被告的反诉请求，原告不同意被告的全部诉请，被告反诉请求没有任何事实和法律的依据。被告在反诉状已经说得很清楚，是被告造成租客的提前离场，造成租客做不了生意，其目的就是迫使原告跟他协商。实际上原被告内部的一些纠纷，不应当用租客来要挟，被告错误的行为造成双方共同的租客提前离场，所以原告提起诉请是有事实和依据的，而被告反诉的事实跟理由都不能成立。反诉诉请一要求我返还的300元不是租金，应当是被告支付给我的管理费或车马费，因为涉案两个商铺一直是以原告的名义对外招租。租客也是用原告商铺的名义领取营业执照，原告要协助被告纳税，要承担一些联络工作，所以原告决定从2019年10月开始收取被告每月150元的劳务管理费。利息也不同意返还，原告是付出体力和脑力劳动的。原告默默做了11年的工作，收取一定管理费是应该的。被告答辩及反诉称，不同意原告的全部诉请，具体的答辩意见与提交的民事反诉状意见一致。欧阳粤怀是广州市江南大道中73号首层商铺B88的业主，许超是广州市江南大道中73号首层商铺B89的业主，双方对各自商铺均拥有独立的产权。2008年11月26日开始，双方为了方便处理出租事务以书面协议形式约定以B88铺报备为租户作办理营业执照之用，将来所产生的责任费用双方共同承担。2019年9月欧阳粤怀再次通过微信发证明确认双方的平等合作关系，只是以B88铺作为对外注册登记备案之用，双方并非所属挂靠关系。在出租过程中租金并没有严格规定由哪方负责收取，只是双方不定期商定由哪方收取租金，收到租金后的一方再按各半的约定转给另一方。第一份出租合同的租金就是由许超负责收取的，有当时的商铺租赁合同及银行明细清单为证，2018年10月至2019年10月也是由许超负责收取，有催收租客铺租交流短信及银行明细清单为证，因此欧阳粤怀所说的租金全部由他统一收取是隐瞒事实真相行为，与事实不符。2018年5月1日起，欧阳粤怀及许超通过商铺续租合同同意将商铺出租给租客张士维，租期为2年到2020年4月30日为止，至2019年11月的各铺租金均为每月7250元，两铺每月合计租金14500元。2018年10月至2019年10月一直由许超负责收取租金。2019年10月-11月欧阳粤怀在没有和许超有任何商定的情况下，私下要求租客张士维把两铺的当月全部租金14500元转给他，目的是为了在租金中企图扣被告的所谓费用。许超打电话和欧阳粤怀表示公平起见要求双方各收各租，但欧阳粤怀不同意，双方僵持不下，导致2019年11月租金一直无法收取。2019年11月8日，因被告母亲住院期间急需用钱，想尽快收到租金支付相关医疗费，被告本着以和为贵双方多年合作互相信任的态度，发微信给原告说明合作诚意，并电话告知租客先将2019年11月的租金转给了原告，并要求原告收到租金后尽快将属于被告的租金转给许超。原告在11月8日收到租金后经被告三次催促，才扣除300元后将其余租金转给被告。转账租金的同时原告还微信发了一份所谓的声明，硬性规定从此往后每月都要在被告的租金里扣300元作为管理费，被告表示强烈反对，但原告置之不理。被告多次约原告到商铺现场和租客三方一起商议解决收租问题，但原告都拒绝出面协商。2019年12月5日，许超为了避免被欧阳粤怀再次扣租的行为发生，到商铺找租客收取属于自己产权商铺的租金，并非两个商铺的租金，但欧阳粤怀为了能够再次扣许超的租金，一直威胁租客要租客继续将两个商铺的当月租金都要交给他，许超在无法和欧阳粤怀当面协商又无法正常收到自己租金的情况下，和租客商量后，一致同意选择报警求助警察出面处理，)，到场的滨江街派出所的民警向许超和租客了解了情况后，要求许超写一份证明，在两铺业主还没有协商好的情况下暂停收租，希望我们业主双方尽快协商解决，并说业主双方必要时也可以选择到滨江街派出所当面协商解决，租客张士维也表示租金是准备好的，就等我们业主之间协商好就可以交给我们。之后许超曾多次要求欧阳粤怀返还被扣的300元租金并到商铺现场或者派出所协商，但欧阳粤怀都予以否决。)许超12月5日到商铺和租客商议的时候，一直都是和租客和平商谈的，并没有出现争吵现象。许超选择报警的目的是为了避免欧阳粤怀不停地威胁骚扰租客将当月全部租金转给他，并希望双方尽快出面协商解决问题收取各自的租金，并没有限制欧阳粤怀收租。2020年1月5日，被告和租客一起到滨江街派出所找民警协商解决办法，接待民警认为业主可以先各收各租，本着为群众排忧解难、和平协商的态度，民警打电话给原告看能否协商解决，但原告拒绝了民警的好言相劝并拒绝协商。2019年1月9日被告向租客要求收取2019年12月及2020年1月B89铺两个月的租金，租客同意支付但表示没有那么多资金，并写下字条约定要被告2020年1月12日到商铺现场收取租金。至2020年1月11日，被告收到租客微信，表示不想再租铺经营，2020年1月12日，被告到商铺现场并到管理处询问发现租客已清空商铺不知去向。综上，本案是原告违反协议无理克扣被告租金引起，被告和租客要求原告出面协商解决并到现场各自收取租金，但原告多次拒绝协商解决，给了租客撤场失联的机会以及撤场的情况发生，造成被告商铺租金及相关费用的损失，因此，被告反诉请求：1、原告返还2019年11月扣被告的租金300元及7个月的利息126元；2、原告赔偿被告2019年12月至2020年4月共5个月的租金损失7250元/月*5个月=36250元；3、原告赔偿广州市江南大道中73号首层B89铺2019年12月、2020年1月1日至2020年1月19日、2020年3月16日至2020年3月31日、2020年4月至6月的水电费，2020年3月至6月的物业管理费共计3578元；4、所有诉讼和反诉费用由原告承担。经审理查明，据房地产权证记载，海珠区江南大道中73号（189）B88铺的权属人为原告欧阳粤怀，海珠区江南大道中73号（189）B89铺的权属人为被告许超。原被告双方自2016年5月1日起将B88、B89铺一起对外出租给张士维，租赁合同期限至2020年4月30日止，并以B88铺为租户办理营业执照。双方约定租金收取后支付一半给对方。其中，从2016年5月1日至2017年3月31日期间，原被告按每月13800元的标准向张士维收取租金，2017年4月1日至2017年9月30日，按照每月12000元的标准向张士维收取租金，2017年10月1日至2018年4月30日，按照每月13800元收取租金。从2018年5月1日起，按照每月14500元的标准收取租金。原被告与张士维共签订两份租赁合同，第一份签订时间为2016年4月25日，第二份签订时间为2017年10月15日。第一份合同约定由原告收取租金，第二份合同没有约定租金由谁收取。从2018年5月1日至2019年11月期间，原被告都有收取租金，其中2018年5月1日至2018年10月由原告收取，2018年11月开始至2019年10月一直由被告收取。2019年10月，原告通知租客将租金支付给原告，2019年11月原告收取租客租金后扣了300元，仅支付6950元给被告。被告对原告要求收租及克扣租金的行为有异议，后原被告因租金收取问题产生争议，协商无果，租户于2020年1月退租，且未支付2019年12月及2020年1月的租金。诉讼过程中，原被告双方各自向物业管理处支付了2019年12月、2020年1月1日至2020年1月19日、2020年3月16日至2020年3月31日、2020年4月至6月的水电费，2020年3月至6月的物业管理费共计3578元。以上事实，有原被告提交的商铺租赁合同（续租）、临时降租函、提前（续）租赁合同、微信聊天记录、报警回执、原告与租客的短信、租户与原告的通话录音、广东增值税电子普通发票以及庭审陈述为证。本院认为，原告已向租客收取B88、B89铺2019年11月租金14500元，理应按照双方约定将其中一半返还给被告。现原告仅支付6950元给被告，被告要求原告返还克扣的300元合法合理，本院予以支持。因原被告双方未明确约定租金收取后支付一半给对方的期限，被告反诉要求原告支付利息没有依据，本院不予支持。原被告双方合作对外出租商铺，作为出租方均有权收取租金收益，双方应遵循诚实守信、互惠互利、互信互让的原则合作共赢。双方因租金收取问题产生争议，原被告均诉请主张对方赔偿因租客提前退租而产生的各项损失，但现有证据无法证明原被告的催租行为与租客提前退租存在必然的因果关系，原被告双方要求对方赔偿租金、水电费、物业管理费损失没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告欧阳粤怀在本判决生效之日起10日内向被告许超返还租金300元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费893元，由原告负担93元，被告负担800元；反诉受理费443元，由原告负担25元，被告负担418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年八月十二日书记员  颜姣吴晓菁