安徽省东至县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1721民初1348号原告：金明美，女，1962年11月6日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。被告：池州市诺亚康舟花园度假村有限公司，住所地安徽省池州市东至县花园乡合步村上门组，统一社会信用代码91341721MA2TW62U6N。法定代表人：张晓天，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗宁，安徽宏达律师事务所律师。原告金明美与被告池州市诺亚康舟花园度假村有限公司（以下简称诺亚康舟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金明美、被告诺亚康舟公司委托诉讼代理人罗宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明美向本院提出诉讼请求：1.判令撤销檀森与被告签订的房屋宅基地流转合同，庭审中增加诉讼请求撤销原告与檀立顶签订的协议，返回原告房屋，并赔偿相应的损失；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月16日晚徐宏声深夜到我家，找原告商量将原告房屋出租给被告，租期三十年，发展旅游项目，一直协商到凌晨都没有协商好。后原告前往上海务工，务工期间，徐宏声私自到原告家将原告房屋钥匙撬掉，将原告所有物品丢在屋外，导致原告家具、桌椅丢失。原告因此赶回来，檀立顶找原告协商房屋的事项，称每户补偿金是2.4万元，原告询问其是否是卖房款，本人不同意卖房。第二日徐宏声再次找到原告协商房屋事宜，称另外给原告再造一间小房屋，还另外补偿4000元，当时没有说明此款用途，只说全村一样。我领款后，就外出务工，期间，徐宏声瞒着我以装修名义，实际上对房屋结构全部重新改造，我听说此事后找到乡政府、司法所。经司法所协调，我与檀立顶签订协议，因我不识字，对转让出租不理解，司法所所长称转让就是出租，因此我签字再次外出务工。2019年6月17日签订的房屋宅基地流转合同是在我不知情况下签订的，而且签定人不是本人，不具有法律效力。故此成讼，请求判如所请。被告诺亚康舟公司辩称：被告公司因投资开发花园乡合步村嘴上组，租用了原告及周边其他农户的宅基地、厕所、厨房等房屋及附属土地，期限是30年，使用费是28000元。双方签订了协议，协议由原告之子作为家庭代表签字。原告收取了相应的租用款项并出具了领条。领条上有原告及其子的亲笔签字确认。在协商过程中，被告公司没有任何欺诈、胁迫、趁人之危的行为，况且价款没有任何显失公平之处，相对于左右老屋的价格还有所偏高。原告在案件中所称的老屋，年久失修。被告在支付使用费之后花费了大量的人力财力对房屋进行了整修。原告事后反悔，并采取砸门、破坏装修等一些做法，公安派出所、司法所多次处理无果，综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以保障被告公司作为外来投资者的合法权益。本院经审理认定事实如下：2019年5月份，被告因在花园乡合步村进行休闲旅游投资活动，为开发旅游项目需要使用原告所有的老屋。2019年6月17日，檀森与被告达成房屋宅基地流转合同，合同约定：转让费28000元，宅基地使用期自2020年元月1日至2050年12月31日止。2019年6月22日，原告及檀森领取补偿款24000元并出具领条。合同签订后，原告以自己不知情、房屋是租赁不是买卖为由拒绝搬离房屋，经双方再次协商重新达成协议，协议约定：“原告将房屋厨房、厕所、猪圈、宅基地一并转让给被告使用期叁拾年，转让使用费一次性人民币28000元整，（转让使用费现已付清），转让使用期限为2019年6月17日至2049年6月16日止。协议到期后，被告将在2049年6月17日主动把原房无偿退还给原告，逾期被告不无偿退还原房，原告将追究被告违约责任”。协议由原告及檀立顶签名确认，并由花园乡派出所所长司新国见证，当日原告领取转让使用费4000元。2019年8月9日原告前往被告度假村将在建工程房屋装修砸坏。2020年1月2日，原告再次前往其租给被告的老屋，要求居住，花园乡派出所进行调解并对其劝返。另查明，檀森系原告之子。被告在花园乡合步村投资的旅游项目于2020年3月16日在东至县发展改革委员会进行了项目立项备案。原告与檀立顶签订的《协议》签订时间为2019年8月份，《协议》上载明的时间“2019年6月17日”系倒签。上述事实有原告金明美身份证复印件、被告企业营业执照复印件、房屋宅基地流转合同复印件、领条复印件、协议复印件等证据及庭审笔录、谈话笔录予以证实。本院认为，本案的争议焦点为:1.案涉合同的性质及效力;2.原告是否有权撤销合同；3.原告要求被告返回房屋并赔偿损失是否应当予以支持。（一）关于案涉合同性质的问题。本案中涉及的合同有两份分别是《房屋宅基地流转合同》、《协议》，从两份合同的约定的内容看，均系对案涉房屋及宅基地的处置。结合原、被告庭审中陈述，本院确认案涉合同性质均为房屋租赁合同。关于案涉合同效力的问题。原告认为《房屋宅基地流转合同》系被告与原告之子檀森签订的，檀森非房屋所有人且原告不知情。被告认为合同虽非原告签订但事后原告领取了租用款，可见原告对此事知情且对合同已经追认，故合同是有效的。本院认为，案涉房屋为原告所有，檀森虽系原告之子，但无权处分案涉房产，且在签订合同时并未向被告方出示原告的授权委托书。虽然2019年6月22日原告及其子檀森领取了24000元，但是该领条载明的是补偿款未注明系房屋租赁费且与约定的租赁费相差4000元，因此原告领取24000元的行为不能视为事后对合同的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”。本案中,权利人原告金明美没有明确表示追认檀森与被告签订的房屋租赁合同,檀森在与被告签订房屋租赁合同后也未取得案涉房屋的处分权,因此,檀森与被告签订的《房屋宅基地流转合同》无效。对于原告与檀立顶签订的《协议》。原告认为系租赁合同，不是转让合同，租赁合同最长期限为20年。被告对合同的性质为租赁合同及由檀立顶代公司签订协议不持异议。本院认为《协议》签订时，被告虽然没有出具授权檀立顶签订协议的授权委托书，但从原告庭审陈述，其签订合同时已知道檀立顶系代被告公司签订，被告公司庭审中也对原告与檀立顶签订的《协议》予以确认。故案涉《协议》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规，是合法有效的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”，本案中案涉《协议》对于租赁期限约定为30年，该约定明显违反上述法律强制性规定,该约定超过20年的部分无效。（二）关于原告要求撤销合同的问题。因《房屋宅基地流转合同》经本院确认为无效合同，自始无效，故不需要撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。本案中《协议》系双方真实意思表示且在相关司法机关工作人员的见证下签订的，原告也未提交相关证据证明《协议》存在可撤销的情形，故对原告要求撤销原告与檀立顶签订的《协议》的诉求不予支持。（三）关于原告要求被告返回房屋的问题。因案涉《协议》系合法有效合同，《协议》尚在履行期限内，双方当事人均应按约履行各自义务。原告有将租赁物（房屋）交付被告使用、收益的义务，被告有依约支付租金的义务。对于被告是否履行了支付租金的义务。因原告在签订《协议》前已经领取补偿款24000元，签订《协议》时又领取了4000元，《协议》中载明“转让使用费已经付清”，庭审中原告也予以认可。可见补偿款24000元性质是租金，因此本案被告实际上已经履行了支付租金28000元的义务，无违约行为，故原告无权要求被告返回房屋。（四）关于原告要求被告赔偿损失是否应当予以支持。本案中，案涉《协议》合法有效且原告既没有提供损失的具体内容、种类，亦没有提供相应的证据材料，明显缺乏事实根据和法律依据，故本院对原告要求被告赔偿损失的诉求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、檀森与被告池州市诺亚康舟花园度假村有限公司于2019年6月17日签订的《房屋宅基地流转合同》无效；二、原告金明美与被告池州市诺亚康舟花园度假村有限公司于2019年8月份签订的《协议》中租赁期限超过二十年部分无效；三、确认原告金明美与被告池州市诺亚康舟花园度假村有限公司于2019年8月份签订的《协议》租赁期为20年，即自2019年6月17日至2039年6月16日；四、驳回原告金明美的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取计250元，由原告金明美负担200元，被告池州市诺亚康舟花园度假村有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号：12×××66）。如在上诉期满之日起7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。审判员  黄鹏鹏二〇二〇年八月四日书记员  檀 婷