四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初4756号 原告（反诉被告）：徐定芳，女，1947年4月27日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：苏银花，四川蜀文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宁，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨涛，女，1973年3月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：许辉，四川卓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雅妮，四川卓宇律师事务所律师。 第三人：成都铭发置业有限公司，住所地：成都市青羊区文庙西街**。 法定代表人：马解放，执行董事。 委托诉讼代理人：杨真，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋晶博，四川尚上律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐定芳与被告（反诉原告）杨涛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐定芳的委托诉讼代理人苏银花、被告（反诉原告）杨涛及其委托诉讼代理人许辉和张雅妮到庭参加诉讼。庭审后，杨涛申请追加成都铭发置业有限公司（简称铭发置业公司）作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准信，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐定芳的委托诉讼代理人苏银花和王宁、被告（反诉原告）杨涛及其委托诉讼代理人许辉、第三人铭发置业公司的委托诉讼代理人杨真和宋晶博到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 徐定芳向本院提出诉讼请求：1、确认徐定芳与杨涛于2016年5月24日签订的关于青羊区房屋的《房屋买卖专用合同》无效；2、因本案产生的所有费用由杨涛承担。事实与理由：徐定芳年岁已高，2016年5月，徐定芳女儿伙同杨涛找到徐定芳，说将徐定芳享有的购房资格卖与杨涛。双方于2016年5月24日签订了关于上述房屋的买卖合同，杨涛以徐定芳的名义向徐定芳单位缴纳了购房款，并支付了徐定芳现金25000元。因该房屋还未修建完毕，至今未交付杨涛。徐定芳后来发现其女因吸毒成瘾，当时急需用钱购买毒品伙同杨涛欺骗徐定芳。而且，徐定芳当时没取得该房屋签约合同，至2017年9月25日才取得，徐定芳签订合同时无权处分。徐定芳认为，1、案涉房屋系政府旧城改造项目，要特定分配给3508厂职工，土地性质为划拨，价格及户型符合经济适用房的标准，满5年后政府不回购才可对外出售。本案属于借名买房纠纷，杨涛多支付的5万元系购买购房资格，而非实体房屋，该资格由3508厂职工取得，不能买卖。任意买卖经济适用房违反公共秩序，合同应当认定为无效。2、徐定芳仅有该套房屋，一旦出售即无住房，愿意承担20万元违约金，并返还杨涛已支付的所有款项。 徐定芳对杨涛反诉请求辩称，协助交房和办理产权过户手续条件不成就，签订合同时明确约定待房屋权属证书变更至徐定芳名下时，杨涛房款付清时，两条件同时具备，徐定芳将钥匙交由杨涛。现房屋产权还未办到徐定芳名下，且房屋尾款至今未付清，不具备条件。合同约定双方可以任意解除该买卖合同，徐定芳已经在2017年12月11日明确提出不出售此房，根据法律规定双方可以解除，可以撤销合同。 杨涛本诉辩称，1、房屋买卖是通过中介和徐定芳联系后签订合同，杨涛不可能与徐定芳女儿伙同欺骗徐定芳，当时整个楼盘这种情况非常多，拿到房子转手的占80%，大部分买主都顺利装修并入住。在签订合同后，杨涛共支付364550元，其中329550元是房价款本身，另向徐定芳支付了35000元，大部分房款已经支付完毕。2、签订合同时徐定芳对房屋无处分权不影响合同效力，出院证明不属于行为能力鉴定意见，不能以此证明徐定芳行为能力欠缺。合同由徐定芳及其女儿共同签订，其女儿系完全民事行为能力人，其签订行为也可以理解为对徐定芳行为的追认。3、合同不违反法律规定，没有损害社会公共利益，是双方在平等基础上签订的，真实有效，应维护合同有效性，由杨涛取得该房屋。 杨涛向本院提起反诉请求：1、徐定芳向杨涛交房并协助办理过户手续（位于青羊区房屋）；2、徐定芳支付由于逾期交房给杨涛造成的违约金5万元；3、徐定芳承担本案的诉讼费用。事实理由：2016年5月24日，杨涛与徐定芳签订房屋买卖合同当日支付了房屋全款。2017年12月，徐定芳提起诉讼要求撤销上述合同。案涉房屋于2018年1月已符合交付条件，由于徐定芳强行阻止，导致房屋至今未交付，按每月租金3000元计算，已给杨涛造成57000元的租金损失。 第三人铭发置业公司本反诉陈述，1、不清楚双方的交易情况。2、案涉房屋属3508工厂政策性破产职工安置住房项目，铭发置业公司只能与原厂职工签订商品房买卖合同。本案中，铭发置业公司只能依据与徐定芳签订的《房屋买卖合同》来履行。3、案涉房屋性质为普通商品房，在购房者取得了房屋产权的情况下可以对外交易，条件与一般商品房相同。4、案涉房屋目前登记在铭发置业公司名下，具备办理产权证条件，所在小区其他同类房屋的产权正在办理之中，但均尚未办理完成。 本院经审理认定事实如下：徐定芳向铭发置业公司购买位于成都市青羊区的房屋，双方于2016年5月24日签订《成都市商品房买卖协议》，约定销售价格为329550元。同日，徐定芳出具《委托书》，委托陈平桂代为办理上述房屋缴纳购房款、签署合同等相关事宜。 2016年5月24日，杨涛委托陈平桂与徐定芳签订《房屋买卖专用合同》，约定：杨涛购买徐定芳上述房屋，成交价为329550元+5万元=379550元；杨涛支付购房定金1万元；因该房为定价商品房，3508厂定价6500元/平方米，双方协商先到公证处办理完公证后，杨涛到厂里交第一次付款263640元，剩余尾款20%待厂里通知后，徐定芳无条件配合杨涛支付，在厂里交完房款后，徐定芳将差额款25000元付与徐定芳，剩余差额尾款15000元待徐定芳的产权过户到杨涛时付清；待该房屋的权属证书变更至杨涛名下时，杨涛所有房款付清时，徐定芳将房屋钥匙交予杨涛；双方于2016年5月26日前办理公证手续，领取第一次产权证的费用（徐定芳）以及由徐定芳过户到杨涛的正常费用由杨涛自付；因徐定芳原因不能办理产权过户手续，无故或无正当理由提出不出售此房，视为徐定芳违约，应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用及中介服务费，同时向杨涛支付违约金20万元。 2016年5月24日，徐定芳、陈丽出具《收条》及《放弃申明书》，称收到陈平桂（杨涛）现金329550元用于支付上述房屋全部房款，并申明不论房屋以后涨与跌与其无关。同日，徐定芳、陈丽又出具《收条》两张，称收到陈平桂（杨涛）购上述房屋1万元、差额尾款25000元。同日，杨涛委托陈平桂出具《欠条》，称欠徐定芳房屋尾款15000元，由徐定芳过户到陈平桂或杨涛名下时同时付清。经本院核实，陈平桂系受杨涛委托支付上述款项。 后双方发生纠纷，徐定芳于2018年1月2日提起本案诉讼，主张撤销合同，后又变更诉请为确认合同无效。 成都市不动产登记信息摘要载明：截至2020年8月17日，案涉房屋登记在铭发置业公司名下。 以上事实有徐定芳、杨涛提交的双方身份信息、《房屋专用合同》、《欠条》、网签合同信息查询记录、《成都市商品房买卖协议》、《公证书》、《放弃申明书》、《收条》、银行卡交易明细清单，以及当事人的陈述在案为证。徐定芳提交的出院证明与本案事实无直接关联性，不作为本案证据。 本院认为，徐定芳与杨涛签订的《房屋专用合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。从内容来看，《房屋专用合同》约定徐定芳将案涉房屋出售给杨涛，合同标的物系房屋。经铭发置业公司确认，房屋性质为普通商品房，可以对外交易。徐定芳是否享有房屋所有权，是否有权对房屋进行处分，并不影响合同效力。徐定芳主张合同无效缺乏依据，经本院向徐定芳释明，徐定芳坚持该诉请，本院不予支持。 据本案查明的事实，案涉房屋目前登记于铭发置业公司名下，具备产权证办理条件。根据合同相对性原则，徐定芳应当按约在登记为房屋权利人后，再将房屋产权变更登记至杨涛名下，铭发置业公司负有协助义务。办理上述房屋产权变更登记手续当日，杨涛应支付购房尾款15000元，徐定芳收到购房尾款当日应交付房屋。 关于杨涛主张徐定芳支付违约金5万元。徐定芳以其行为表明不愿意继续出售房屋，已构成违约。因合同约定的违约金金额过高，本院根据公平原则，结合合同履行情况、违约方的过错以及守约方的损失等，酌情认定徐定芳支付违约金2万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）徐定芳应于本判决发生效力之日起十日内办理位于成都市青羊区房屋的不动产权证，第三人成都铭发置业有限公司予以协助； 二、原告（反诉被告）徐定芳在取得上述房屋的不动产权证后十日内协助被告（反诉原告）杨涛将上述房屋的产权变更登记至被告（反诉原告）杨涛名下，被告（反诉原告）杨涛应于办理上述房屋产权变更登记手续当日向原告（反诉被告）徐定芳支付剩余购房尾款15000元，原告（反诉被告）徐定芳在收到该购房尾款当日向被告（反诉原告）杨涛交付上述房屋； 三、原告（反诉被告）徐定芳应于本判决发生效力之日起十日内向被告（反诉原告）杨涛支付违约金2万元； 四、驳回原告（反诉被告）徐定芳的本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）杨涛的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取3497元，由原告（反诉被告）徐定芳负担；本案反诉案件受理费减半收取520元，由原告（反诉被告）徐定芳负担245元，由被告（反诉原告）杨涛负担275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘苏华 二〇二〇年把八月二十一日 书记员  陈 婷