苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初6383号原告：吴江市金晓空调净化有限公司，住所地苏州市吴江区黎里镇金家坝金周路**。法定代表人：梁四龙。委托诉讼代理人：杨伟英，苏州吴江经济技术开发区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨国宏，苏州吴江经济技术开发区法律服务所法律工作者。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**div>法定代表人：陈荣荣。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。原告吴江市金晓空调净化有限公司（以下简称金晓公司）与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告金晓公司的委托诉讼代理人杨伟英、被告财智公司的委托诉讼代理人毛春泉、平佳翱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金晓公司向本院提出的诉讼请求：1.财智公司支付逾期交房违约金658700元(以8925485元为基数，按每日万分之三，自2017年1月1日计算至2017年9月4日)；2.财智公司支付逾期办证违约金(以8925485元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍，自2017年12月2日计算至2020年6月2日为1397774元，继续计算至金晓公司取得不动产证书之日止)；3.财智公司为金晓公司办理不动产证书；4.诉讼费用由财智公司承担。事实和理由：2016年5月17日，金晓公司与财智公司签订购房合同十五份。合同约定，金晓公司向财智公司购买位于吴江财智金鹰商业中心第2，3幢3单元1801号-1817号共15套房屋。合同第八、九条约定，财智公司应在2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付金晓公司使用，逾期则向金晓公司支付已付房价款每日万分之三的违约金；合同第十五条约定，财智公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案；如因财智公司的责任，金晓公司不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，财智公司按已付房款万分之三向金晓公司支付违约金。合同签订后，金晓公司支付了全部房屋价款8925485元，财智公司于2017年9月4日交付房屋。根据合同约定，财智公司应在交房后90日内即2017年12月1日前配合金晓公司办理产证。但财智公司至今尚未将上述房产的权属证书交给金晓公司，已构成违约，应向金晓公司支付违约金。案涉合同是财智公司提供的格式合同，约定的违约金仅为已付房款的万分之三，显属过低。根据相关规定，守约方有权请求法院按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算违约金。被告财智公司辩称：1.针对逾期交房违约金，金晓公司未在合同约定期间内足额支付全部购房款，违约在先。财智公司在金晓公司付清款项后的合理期限内即办理交付，不应承担逾期交房违约金。逾期交房违约金性质上是按日计算的违约金，2017年1月1日至2017年5月24日的违约金已过诉讼时效。金晓公司主张的逾期交房违约金也过高。2.针对逾期办证违约金，合同约定交付后90日内提交办证资料而非取得不动产登记权证，故不应从2017年12月2月起计算违约金。在财智公司已经交付房屋的情况下，金晓公司需提供证据证明逾期办证给其造成的直接损失。金晓公司主张的逾期办证违约金也过高。3.财智公司同意办证，但需要金晓公司提供相应的材料。经审理查明：2016年5月17日，财智公司作为出卖人（甲方）与金晓公司作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》十五份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元1801号、1802号、1803号、1805号、1806号、1807号、1808号、1809号、1810号、1811号、1812号、1813号、1815号、1816号、1817号房，其中1801号房屋价款为1118543元，1802号房屋价款为470399元，1803号房屋价款为637280元，1805号房屋价款为526623元，1806号房屋价款为386460元，1807号房屋价款为386460元，1808号房屋价款为412859元，1809号房屋价款为357618元，1810号房屋价款为476799元，1811号房屋价款为357618元，1812号房屋价款为476799元，1813号房屋价款为476799元，1815号房屋价款为566451元，1816号房屋价款为982443元，1817号房屋价款为1291380元。合同第六条约定，买受人须于2016年8月31日前付清房款。合同第八条约定，房屋交付日期为2016年12月31日。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同附件四，合同补充协议第二条约定：买受人未能付清本合同项下的全部房价款，包括面积误差结算款项，出卖人有权推迟向买受人交付该商品房且不视为出卖人违约，在此情况下买受人承担逾期接收房屋的违约责任。合同签订前后，金晓公司向财智公司支付购房款合计8925485元：2016年4月12日支付30万元、2016年5月17日支付4254531元、2016年8月31日支付50万元、2016年9月30日支付50万元、2016年10月31日支付50万元、2016年12月1日支付50万元、2017年8月28日支付237万元、2017年8月29日支付954元。案涉房屋于2017年9月4日交付，金晓公司向财智公司支付了办证所需的税费。截至2020年7月14日，金晓公司尚未取得案涉房屋的权属证书。2019年1月24日，案涉房屋完成了不动产首次登记，登记于财智公司名下。另查明：2018年4月，金晓公司与案外人签订租赁合同，将案涉部分房屋出租给他人使用。以上事实，有吴江市商品房买卖合同、购房发票、银行业务回单、租赁合同以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：金晓公司与财智公司签订的十五份《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于金晓公司主张的逾期交房违约金是否应当支持的问题。房屋买卖合同约定，金晓公司应当在2016年8月31日前付清全部购房款，否则财智公司有权推迟向金晓公司交房。金晓公司于2017年8月29日付清了案涉房屋全部价款，财智公司在2017年9月4日向金晓公司交付房屋，尚在合理期限内，故财智公司就房屋交付不存在违约行为。金晓公司称双方就房屋价款支付时间进行过变更，但对此未提供相应证据，本院不予采信。综上，金晓公司要求财智公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于财智公司是否应当支付逾期办证违约金的问题。案涉房屋于2017年9月4日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年12月3日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。金晓公司向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系金晓公司委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，金晓公司尚未取得涉案房屋的权属证书，财智公司应当对其逾期办证的违约行为承担责任。金晓公司与财智公司在房屋买卖合同中约定的逾期办证违约金为总房款的万分之三，按照本案购房款8925485元计算，逾期办证违约金为2677.65元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给金晓公司造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。金晓公司委托财智公司办理不动产权属证书，截至本案开庭审理之日，金晓公司尚未取得不动产权属证书，逾期办证违约金应计算至本案不动产权属登记至金晓公司名下之日止。财智公司辩称此前要求金晓公司提供办证资料，但金晓公司拒绝提供，财智公司对此未提供证据予以证实，本院不予采信。关于案涉十五套房屋转移登记的问题。财智公司对此项诉讼请求没有异议，本院予以支持。在财智公司后续办理案涉房屋权属登记过程中，应当由金晓公司提供的办证资料，金晓公司应当及时提供，金晓公司迟延提供的，财智公司有权扣除相应的迟延期间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴江财智置业发展有限公司支付原告吴江市金晓空调净化有限公司逾期办证违约金（以8925485元为基数，自2017年12月4日起，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日的违约金为940727.77元；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至本案不动产转移登记至吴江市金晓空调净化有限公司名下之日止），于本判决生效后十日内履行。二、被告吴江财智置业发展有限公司将吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元1801号、1802号、1803号、1805号、1806号、1807号、1808号、1809号、1810号、1811号、1812号、1813号、1815号、1816号、1817号不动产转移登记至原告吴江市金晓空调净化有限公司名下，于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告吴江市金晓空调净化有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11626元，由原告金晓公司承担2936元；由被告吴江财智置业发展有限公司承担8690元，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告金晓公司预交的诉讼费用8690元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二〇年八月十二日书记员  李 薇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。