广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初109号原告（反诉被告）：广州医药集团有限公司，住所地广州市荔湾区沙面北街**第**。法定代表人：李楚源，职务董事长。原告（反诉被告）：广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂，，住所地广州市白云区新市街萧岗大马路**负责人：杨燕忠，职务厂长。两原告共同委托诉讼代理人：赵宏彬，广州金鹏律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：崔荣欣，广州金鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘振宁，男，1977年7月3日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：张金玲，广东梵意律师事务所律师。原告广州医药集团有限公司（以下简称广药集团）、广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂（以下简称何济公制药厂）诉被告刘振宁租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人赵宏彬、崔荣欣，被告刘振宁及其委托诉讼代理人张金玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告起诉和反诉答辩称：原告广药集团通过委托广州产权交易所于2018年8月13日在广州产权交易平台就广州市海珠区东晓路54号206商场出租事宜公开发布产权交易信息，并充分披露了出租标的信息，交易条件与承租方资格条件，出租方信息等。原告广药集团在交易条件中明确说明：1、承租方需与出租方及出租方指定的物业管理人何济公制药厂签订《物业租赁服务管理协议》。2、承租方应按照租赁物业核定的使用性质自行办理租赁登记及办妥依法营业所需的各种前置条件并承担相关费用，无论上述条件或手续是否办妥，承租方仍应履行承租人义务。3、出租标的租赁费包括租金和管理服务费，租金按《广州市房地产租赁合同》约定由广药集团收取；管理服务费按《物业租赁服务管理协议》约定由何济公制药厂收取。房屋所在地的物业管理费由广州市悦华管理有限公司（以下简称悦华公司）收取。被告通过广州产权交易所平台报名竞价确认承租上述物业并于2018年9月26日签署了《成交确认书》。2018年10月30日，原告广药集团与被告签订《广州市房地产租赁合同》，同日原告何济公制药厂与被告签订《物业租赁服务管理协议》。租赁合同期限为：2018年11月1日至2024年10月31日，共计6年。管理服务期同租期。合同约定租赁费情况如下：2018年11月1日至2019年4月30日租金10799.5元，同期管理服务费为每月4628.5元；2019年5月1日至2019年10月31日租金21599元，同期管理服务费为每月9257元；2019年11月1日至2020年10月31日月租金22247元，同期管理服务费为每月9535元；……。《广州市房地产租赁合同》约定被告依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租全额的0.03%向甲方支付违约金；被告拖欠租金2个月以上的，原告广药集团可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。《物业租赁服务管理协议》约定被告应依时交纳租赁费用和依本协议约定应当向甲方缴纳的其他相关费用。逾期交付的，每逾期一日，需按拖欠费用的0.03%向甲方支付滞纳金。同时，按照《广州市房地产租赁合同》及《物业租赁服务管理协议的约定，被告方需向原告广药集团指定的原告何济公制药厂缴纳租赁综合保证金100000元，如因被告违约行为导致上述合同解除的，被告缴纳的租赁保证金可予以没收。合同签订后，被告于2018年11月6日向原告何济公制药厂缴纳了综合保证金及首期租赁费用（租金及管理服务费），原告广药集团按约交付了房屋，原告何济公制药厂按约提供管理服务，但自2019年1月起被告便以无法办理租赁登记备案为由拖延缴纳租赁费用以及应向悦华公司缴纳的物业管理费。两原告多次与被告沟通并发函催缴，但被告一直拒绝缴纳租赁费用，严重违反合同约定及法定义务，给两原告造成了巨大的损失。两原告无奈之下，于2019年11月29日依据《广州市房地产租赁合同》第六条第4款的约定以及《物业租赁服务管理协议》第五条第5款的约定向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》与《解除通知书》并限期要求被告腾退房屋，没收其全部综合保证金。然而被告至今仍占据租赁房屋，拒不支付任何费用。故起诉请求判令：1、确认原告广药集团、何济公制药厂与被告签订的《广州市房地产租赁合同》《物业租赁服务管理协议》于2019年11月29日已解除；2、被告立即腾退租赁房屋并交付原告广药集团；3、确认被告向原告何济公制药厂缴纳的租赁综合保证金100000元不予退还；4、被告向原告广药集团支付拖欠的租金共计195039元以及违约金8987.4元；5、被告向原告何济公制药厂支付拖欠的管理费共计83591元以及违约金3853.9元；6、被告向原告广药集团支付逾期腾退房屋的占有使用费暂计31782元（按实际计占用期间的租金标准计算）；7、被告向原告广药集团支付为其垫付的物业管理费13574.5元；8、被告承担本案诉讼费用。关于反诉请求。原告依照合同约定，依据被告未缴纳租金的事实依法解除合同，符合合同法的规定，解除程序合法有效。因涉案合同已因被告的原因合法解除，被告不能再行使解除权。被告自2019年1月后至今未缴纳租金及管理费，已构成严重违约，原告不存在违约和返还其应缴纳的租金的义务。保证金的退还是有条件的，被告欠租的时间长达一年，且在原告依法解除合同后，被告仍未按约定交回房屋，故原告按照合同无需退还综合保证金。原告已经在广州交易中心披露所有相关事项，已经尽了合同约定义务，没有违约行为，不需向被告支付任何违约金。被告答辩及反诉称：一、被告不存在拖欠租金、物业管理费的行为，原告至今没有按照合同约定向被告交付可以合法使用的房屋，因此其无权要求被告支付租金、物业管理费。被告与原告签订合同后，按约支付了100000元保证金，首月租金10799.5元及物业管理费4628.5元及向悦华公司支付物业管理费，并按照《成交确认书》的约定向广州产权交易所支付交易服务费3703元。后被告按照规定到街道办理房屋租赁登记备案及到海珠区政务中心办理工商营业执照登记时，被告知按照目前原告提供的资料无法办理上述手续，需要现产权证上登记的权属人广州市道路扩建工程办公室（以下简称道路扩建办）出具一份允许原告出租管理上述物业的证明，且需要在现产权证复印件上加盖道路扩建办的公章。被告多次和原告沟通，要求原告出具，但是原告一直无法出具上述证明材料。因原告一直未能向被告提供上述材料，致使上述场地被告一直无法使用，被告在2019年1月3日向原告的签约代表、物业管理人甘瑞琪发送微信告知因场地无法使用，因此2019年1月份起的租金及物业管理费被告暂缓支付。在2019年1月17日，被告向原告发送《告知函》，再次告知原告因场地无法使用，因此2019年1月份起的租金及物业管理费被告暂缓支付，至原告提供可以合法使用的场地时继续缴纳租金。后原告不仅一直未能提供可以合法使用的场地给被告，反而于2019年5月23日向被告发出《租金催收通知》《管理服务费催收通知》。被告为了维护自己的合法权益，在2019年5月28日向原告发出《权属证明催交通知》后，无奈向海珠区××街道流动人员和出租屋管理服务中心、海珠区房屋安全和物业二所及12345公众号实名投诉，要求房屋租赁职能管理部门按照《广州市房屋租赁管理规定》对原告的违规行为进行查处，纠正原告涉嫌违规出租、不按规定进行房屋租赁登记备案及侵犯被告合法权益的违法行为。2019年7月15日，被告受海珠区××街道的委托将《办理房屋租赁登记备案通知书》送达原告，后原告于2019年7月17日通知被告与其一起到海珠区××街道进行房屋租赁登记备案，双方到场后，还是因原告始终无法提供场地使用证明而无法办理租赁登记备案。二、依据前述事实，被告已经按照合同约定履行了自己的义务，按时缴纳租金及物业管理费、水电费，之后，因原告无法提供出租场地的合法权属材料，导致被告无法进行租赁登记备案以及办理工商营业执照登记，无法使用租赁场地，被告通知原告后才行使抗辩权，暂不缴纳租金以及管理费，至原告提供可以合法使用的房屋时继续缴纳。因此，被告不存在任何违约行为，原告没有合同解除权，其发出的《解除房屋租赁合同通知书》《解除物业租赁服务管理协议通知书》是无效的。三、原告的行为已经构成违约，应向被告承担违约责任。原告至今没有按照合同约定向被告交付可以合法使用的房屋，违反了其发布招租信息时的承诺以及《广州市房地产租赁合同》、《物业租赁服务管理协议》的约定，应按照《广州市房地产租赁合同》第四条以及《物业租赁服务管理协议》第五条第9项的约定返还租赁综合保证金给被告，并按剩余租期内应交租赁费用总额的20%向被告支付违约金。故反诉请求判令：1、确认原告广药集团发出的《解除房屋租赁合同通知书》、原告何济公制药厂发出的《解除物业租赁服务管理协议通知书》无效；2、解除被告与原告广药集团签订的《广州市房地产租赁合同》、被告与原告何济公制药厂签订的《物业租赁服务管理协议》；3、原告广药集团向被告返还租金21599元，原告何济公制药厂向被告返还租赁保证金100000元、管理费9257元；4、两原告共同向被告支付违约金373175.6元；5、本案的诉讼费由两原告承担。经审理查明：两原告提交的粤房地证字第**《房地产权证》记载：海珠区东晓路54号206商场权属人为道路扩建办，建筑面积为685.69平方米，附记记载：“城市规划房屋用途：商场；该房屋已与越秀北路162号房屋办理产权调换手续”，并盖有“广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章”。2016年8月30日，道路扩建办（甲方、拆迁人）与广药集团（乙方、业主）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在东山区××北路××号房屋，甲方将自有的座落在海珠区下渡大街47号大院3、4号101房、东晓路54号206，白云区北站路明泉街11号203、403、503、603、903房、13号303、703、803房的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），等。该协议首部写明被拆迁人为广州卫生材料厂。广药集团表示广州卫生材料厂已于2012年注销，其注销后的权利义务由其全资股东及上级单位广药集团承接。2016年7月22日，道路扩建办（甲方）与广药集团（乙方）签订《越秀北路162号广州卫生材料厂拆迁补充协议》，约定甲方拆迁了属乙方产权的越秀北路162号房屋，建筑面积为1250平方米，甲方安置乙方商业部分、住宅合共建筑面积为1262.5782平方米，超应安置面积为12.5782平方米，乙方已于1998年购买了4.74平方米，现需购买7.8382平方米，按原协议单价4000元/平方米购买产权，乙方需向甲方缴交超产权面积购房款为31352.8元，乙方在本协议签字盖章之日起10个工作日内，乙方一次性向甲方支付上述款项，等。广药集团委托广州产权交易所于2018年8月13日在广州产权交易平台发布关于出租海珠区东晓路54号206商场的交易信息，出租标的价格说明：租金与管理服务费为一个不可分割的整体，统称为租赁费用，其中租金占租赁费用70%，管理服务费占租赁费用30%，同步递增，首年租赁费用为45元/月/平方米，递增方式为每年递增3%，除以上租赁费用外，承租户还应按房屋所在地的物业管理公司的收费要求缴纳物业管理费（计费方式为1.8元/月/平方米）;出租用途：办公；出租面积描述：……该出租标的产权证仍为道路扩建办持有，产权性质为商业，但由于出口位于横巷内且没有形成商业氛围、没有电梯等不适合传统商业使用，适宜作办公、培训等用途；重大事项及其他披露内容：1、本项目权属人为广药集团，承租方需与出租方及出租方指定的物业管理人何济公制药厂签订《物业租赁服务管理协议》。2、承租方应按照租赁物业核定的使用性质自行办理租赁登记及办妥依法营业所需的各种前置条件并承担相关费用，无论上述条件或手续是否办妥，承租方仍应履行承租人义务。3、出租标的租赁费包括租金和管理服务费，租金按《广州市房地产租赁合同》约定由广药集团收取；管理服务费按《物业租赁服务管理协议》约定由何济公制药厂收取。房屋所在地的物业管理费由悦华公司收取。4、装修改造扶持期6个月（扶持期综合租赁费用按50%计收）。5、该出租标的适宜办公、培训等用途。2018年10月1日，原告广药集团（出租方）与被告（承租方）及广州产权交易所（交易机构）就租赁涉案房屋签订《成交确认书》。2018年10月26日，被告出具一份《承诺书》，表明其承租涉案房屋作办公用途，因“广州市退役军人创业孵化基地筹建办暨退役军人职业技能实训中心”项目的工作需要，为退役官兵协助自主创业，承诺仅以退役官兵为法人于承租期内在同一地址（海珠区东晓路54号二层）办理工商登记（一址多照），等。2018年10月30日，原告广药集团（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方作办公用途使用；租赁期限为2018年11月1日至2024年10月31日，其中2018年11月1日至2019年4月30日月租金额10799.5元，2019年5月1日至2019年10月31日月租金额21599元，2019年11月1日至2020年10月31日月租金额22247元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方指定的物业管理人（何济公制药厂）交纳100000元综合保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日，乙方无违约的情况下，将综合保证金退回乙方，具体操作方式按《物业租赁服务管理协议》约定执行（退回乙方、抵偿租金）；甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.03%向乙方支付违约金；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租全额的0.03%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，乙方缴纳的综合保证金不予退还，乙方自接到解除通知之日起15天内清理相关物品，负责恢复物业至交付时状态，逾期未办理的，甲方有权处置乙方物品；乙方已实地查看租赁物业及内部设施，对物业情况有清晰认识，认可其已经满足约定的交付条件；甲方在2018年11月1日将租赁物业交付乙方，在交付、交接的同时对其它附属物业进行交接，乙方接受物业钥匙即视为双方交接完成；甲方委托何济公制药厂行使租赁物业的管理与服务职责，并收取合理的管理服务费用，具体以《物业租赁服务管理协议》方式约定；装修改造扶持期为6个月（扶持期综合租赁费用按50%计收）；等。同日，原告何济公制药厂（管理人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《物业租赁服务管理协议》，约定涉案租赁物业由甲方负责管理、提供与之匹配的租赁服务并向乙方收取管理服务费，管理期限与《广州市房地产租赁合同》（主合同）的租赁期限一致，其中2018年11月1日至2019年4月30日月管理服务费金额4628.5元，2019年5月1日至2019年10月31日月管理服务费金额9257元，2019年11月1日至2020年10月31日管理服务费金额9535元，如主合同终止或解除，则本协议同时终止；主合同租金与本协议约定的管理服务费为一个不可分割的整体，统称为租赁费用，租赁费用按约缴交，在当月5日前由乙方分别汇款或转账到出租人和甲方书面指定的账户中；乙方除按时缴纳租赁费用外，还应按房屋所在地的物业管理公司的收费标准依时向其缴纳物业管理费；乙方应按照租赁物业核定的使用性质自行办理租赁登记及办妥依法营业所需的各种前置条件并承担相关费用，无论上述条件或手续是否办妥，承租方仍应履行本协议承租人义务；乙方应向甲方交纳100000元作为租赁综合保证金，乙方在租赁期满或合同解除前没有违约行为，并缴清相关应付费用，及注销（或变更）乙方在该租赁物业地址的工商登记，按本协议的约定腾退租赁物业给出租人，出租人在收回综合保证金发票原件并抵扣乙方应缴未缴之费用后将该保证金（无息）退回给乙方；乙方应依时交纳租赁费用和依本协议约定应当向甲方缴纳的其他相关费用，逾期交付的，每逾期一日，须按拖欠费用的0.03%向甲方支付滞纳金；乙方逾期30天未交租赁费用及甲方代垫的整改费用的，或有其他违约行为的，出租人、甲方有权与乙方解除合同，没收其租赁综合保证金，收回租赁物业，并向乙方追偿因此产生的费用及违约赔偿责任；租赁合同期满终止或本协议提前解除的，乙方应自合同日或甲方通知解除合同之日起三日内按本合同约定的要求实际交还租赁物业，否则应按约定租赁费用的三倍向甲方交付占用租赁物业的使用费，并赔偿甲方相关损失，同时甲方保留依本协议约定继续追究乙方违约责任的权利；租赁期内，如因甲方原因导致本协议提前解除的，甲方应返还租赁综合保证金给乙方，并按剩余租期内应交租赁费用总额的20%向乙方支付违约金，如因乙方原因导致本协议提前解除的，乙方无权要求退还租赁保证金，并应按剩余租期内应交租赁费用总额的20%向甲方支付违约金；等。上述合同签订后，被告向原告何济公制药厂支付了综合保证金100000元，并分别向原告广药集团及何济公制药厂支付了2018年11月至12月的租金21599元及管理费9257元，双方当事人确认管理费为租金的一部分。被告于2018年11月15日接收了涉案房屋，并签收了一址多照场地使用证明、广药集团营业执照、法人代表身份证附件、涉案物业产权证明、广州市城市房屋拆迁补偿协议、越秀北路162号广州卫生材料厂拆迁补充协议等资料。2019年5月23日，原告广药集团及何济公制药厂分别向被告发出《租金催收通知》《管理服务费催收通知》，要求被告在接到通知后10天内支付2019年1月至5月的租金及管理服务费，否则将行使单方解除权。被告于2019年5月24日收到上述通知。2019年11月28日，原告广药集团及何济公制药厂分别向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》《解除通知书》，告知因被告持续拖欠租金、管理服务费，其决定行使合同解除权，解除《广州市房地产租赁合同》《物业租赁服务管理协议》，被告应在收到通知书之日起7日内支付未付租金、管理服务费，并于15日内腾退房屋。被告于2019年11月29日收到上述通知。原告广药集团提交管理费发票，显示其向悦华公司支付了涉案房屋2019年3月至12月的物业管理费13574.5元。被告表示因无法办理涉案房屋的租赁登记备案及工商营业执照登记，故其暂缓支付租金、管理费。为此被告提交了以下证据：1、被告与原告何济公制药厂负责涉案房屋租赁事项的员工甘瑞琪的微信聊天记录，其中2018年11月29日被告说：“刚刚我们到广州市海珠区政务中心办理业务时工作人员回复，因为产权还是道扩办的，需要道扩办出具一份允许广药集团出租管理海珠区东晓路54号206商场的证明，并在产权证复印件上盖上道扩办公章”，2018年12月5日甘瑞琪说：“非常抱歉。接到集团的信息。道扩办不肯出您说的证明。”2018年12月6日甘瑞琪说：“以现时情况。贵我双方都尽了努力。随着时间的过去。有可能对您造成困难。最好尽快做出一个决定。其一。继续等待办理房产证更名出来（未知什么可以办结）。其二。办理提前终止合同。”2018年12月13日甘瑞琪说：“集团回复。办理变更名称无时间表，道扩办也不肯出证明，大家也尽了努力，可能解除合同对双方的损失会小的。就看您的意思了。”2018年12月17日甘瑞琪说：“集团意思系办理手续后退回全额保证金。”被告说：“我认为集团的意思有失妥当，为不影响咱们的友好关系，我有针对性的反驳依据先作保留。现提出两点意见请您转达上级慎重考虑：1、请贵部尽快提供物业的产权证明或经营使用权证明给我办理合法使用物业的相关手续，咱们双方继续履行合同；2、如果以上证明确实提供不了贵部已决定提前解除合同，也是由于贵部提供的物业不能合法使用造成的，请贵部按双方合同违约部分的内容遵照执行。”2019年1月3日被告说：“……从1月份起依据双方协定的月租赁金及月管理服务费暂缓交付，直接贵部提交场地使用合法权属证明资料给我方后再继续履行缴租义务；由于贵部不能提供场地使用合法权属证明资料，导致我方一直无法对场地进行装修改造，所以按照合同约定的6个月装修改造扶持期在2018年的11月份、12月份一直得不到保障落实，装修改造扶持期应该扣除11月、12月份后顺延，直至贵部提交场地使用的合法权属证明资料给我方后再开始计算；考虑到贵部的实际情况，为表示我方履行协议的诚意，按照合同约定，由我方负责向房屋所在地物业管理公司缴纳物业管理费部分，我方继续履行缴纳。”2、办理房屋租赁登记备案通知书存根、办理房屋租赁登记备案一次性告知书、企业名称自主申报告知书；3、2019年1月17日被告发出《告知函》；4、违规行为举报、权属证明催交通知、实名举报、投诉处理回复、海珠区房屋安全和物业二所关于海珠区东晓路54号206商场租赁有关事宜的告知书。诉讼中，双方当事人确认：2019年7月17日两原告通知被告一同前往滨江街出租屋管理服务中心申请办理租赁备案相关手续，之后双方一同前往，但未能办理成功。在被告与甘瑞琪的微信聊天记录中，被告告知需要提交房地产权属人道路扩建办出示的产权使用通知书，房地产权证上注明用途为商场，合同上的用途不能作为办公使用，应对应作商场使用，等。两原告表示其在2019年11月29日送达《解除房屋租赁合同通知书》《解除通知书》后，于2019年12月17日第一次上锁，但马上被被告剪开，其于2020年1月21日第二次上锁，当日被告也上了锁。被告主张两原告2019年12月12日之前已上锁，确认其剪锁后双方于2020年1月21日均上锁。被告表示其于2020年6月4日打开了其上的锁，于2020年6月13日去现场取走个人物品。两原告主张2020年6月13日为交接日期，并主张占用费计算至2020年1月21日。被告不同意，认为两原告2019年12月12日之前上锁已经单方收回物业。被告表示其为了准备公司运营，陆续购买了办公用品放置于涉案房屋中，因未能办理租赁备案及公司注册登记，其无法使用涉案房屋，购买的办公用品也失去使用价值，其不要该些物品，但认为是两原告违约对其造成的损失。对于物品的价值，被告主张大约30000元，并表示因没有明确完整保留经费记录，只能提交微信支付截图，其中2019年2月3日支付5000元给汕尾市城区德兴傢俬店，2019年2月4日转账8600元给陈贤聪（浩扬家居商城）。两原告对此不予认可，认为无法证明交易对象、交易行为及交易内容，与本案无关；被告遗弃相关物品系放弃所有权的自主行为，与原告无关。本院认为：原告广药集团、何济公制药厂分别与被告签订的《广州市房地产租赁合同》《物业租赁服务管理协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。现双方在合同履行过程中因无法办理涉案房屋的租赁登记备案及工商营业执照登记而产生争议。虽然原告广药集团在发布的产权交易信息中已经披露了涉案房屋的产权登记情况及产权性质，且在重大事项中告知承租方应按照租赁物业核定的使用性质自行办理租赁登记及办妥依法营业所需的各种前置条件并承担相关费用，无论上述条件或手续是否办妥，承租方仍应履行本协议承租人义务，并在《物业租赁服务管理协议》中再次进行约定，但是，综合本案证据及当事人陈述可知，涉案房屋无法办理租赁登记备案的情况应当是双方当事人在签订合同时未预见的，两原告在合同的实际履行过程中也配合被告前往办理备案手续，但未能成功。故本院认为，本案双方出现纠纷并导致合同解除不可归责于一方原因，双方要求对方支付违约金本院均不予支持。鉴于被告一直未支付2019年1月份之后的租金及管理服务费，两原告于2019年11月28日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》《解除通知书》，符合合同约定，被告于2019年11月29日收到上述通知，故本院确认《广州市房地产租赁合同》《物业租赁服务管理协议》自2019年11月29日解除。被告反诉要求确认两原告的解除行为无效并判令解除合同，本院不予采纳。如前所述，合同解除不可归责于一方原因，故原告何济公制药厂应退还租赁保证金100000给被告。双方在诉讼过程中已办理了涉案房屋的交接手续，故两原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，已不需要处理。关于租金及管理服务费标准，因双方约定涉案房屋作办公用途使用，被告在无法办理涉案房屋的租赁登记备案及工商营业执照登记的情况下，并无法按约定用途使用房屋，根据公平合理原则，本院酌定扶持期后即2019年5月1日起至解除合同之日即2019年11月29日止的租金及管理服务费仍按约定标准的50%计付。解除合同后的占用费也参照原约定租金及管理服务费标准的50%计付。被告主张两原告于2019年12月12日之前已经上锁，但没有提交证据证明，本院不予采纳。双方确认2020年1月21日均上锁，故该日起被告已无法实际使用涉案房屋，原告要求占用费计至2020年1月21日，合理，本院予以支持。被告要求返还已付的租金及管理服务费，无理，本院不予采纳。被告使用涉案房屋，应承担涉案房屋的物业管理费。原告广药集团要求被告支付其垫付的被告使用期间的物业管理费13574.5元，合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州医药集团有限公司、广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂与被告刘振宁于2018年10月30日签订的《广州市房地产租赁合同》《物业租赁服务管理协议》自2019年11月29日解除；二、被告刘振宁在本判决生效之日起十日内向原告广州医药集团有限公司支付2019年1月1日至2019年11月29日的房屋租金（其中，2019年1月1日至2019年10月31日按每月10799.5元计算，2019年11月1日至2019年11月29日按每月11123.5元计算）；三、被告刘振宁在本判决生效之日起十日内向原告广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂支付2019年1月1日至2019年11月29日的管理服务费（其中，2019年1月1日至2019年10月31日按每月4628.5元计算，2019年11月1日至2019年11月29日按每月4767.5元计算）；四、被告刘振宁在本判决生效之日起十日内向原告广州医药集团有限公司支付2019年11月30日至2020年1月21日的房屋占用费（按每月15891元计算）；五、被告刘振宁在本判决生效之日起十日内向原告广州医药集团有限公司支付原告广州医药集团有限公司垫付的物业管理费13574.5元；六、原告广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂在本判决生效之日起十日内退还租赁保证金100000元给被告刘振宁；七、驳回原告广州医药集团有限公司、广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂的其他诉讼请求；八、驳回被告刘振宁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7852元，由两原告负担4070元，被告负担3782元；反诉受理费10796元，由两原告负担579元，被告负担10217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二〇年八月十七日书记员  陈慧云幸妙倩