贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8541号 原告：吴海燕，女，汉族，1971年10月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张静（特别授权代理）、卯柔（实习），均系贵州威迪律师事务所律师。 被告：毕节万晟置业有限公司，住所贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：向芸娇（一般授权代理），系四川达宽（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗舸真（一般授权代理）。 原告吴海燕与被告毕节万晟置业有限公司（下称：万晟置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人张静，被告的委托诉讼代理人向芸娇、罗舸真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴海燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金17210.03元，违约金以总房款405897元为基数，按日万分之一从2018年1月1日计算至2019年3月1日;2、判令被告退还原告燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、自来水开户费200元，共计3080元，并以该金额为基数按银行借款利率计算2017年5月20日至实际退还之日期间的利息;3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，第二十二条约定，被告在2017年12月31日把办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，合同约定了买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。根据约定，被告已经违约，故被告应向原告支付该项违约金。合同第十二条约定水电、供暖、燃气有线电视、宽带网络的应达到交付条件，所以购房款包括以上各项安装费用，被告不应收取原告诉求中列明的各项开户费。故原告诉至人民法院。 被告万晟置业书面辩称，一、被答辩人部分诉讼请求已过诉讼时效，各项开户费、供暖建设费诉求已过诉讼时效。依据:《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定:“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于已不利的事实的，适用前款规定。”《民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”二、合同有约定供暖、燃气费用并不包含在房价款中。双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同第十二条是约定了交房条件，约定的是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、，4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。补充协议约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费(商业部分800元，住宅部分380元)，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，需要客户另行交纳。三、供热设施不属于合同中约定的基础设施。供热建设费由业主自行缴纳至贵州华电毕节热电有限公司。答辩人未收取相关费用。(一)供暖设施不属于房屋必须配套的基础设施。万晟阳光城热电联产集中供热试点项目是经市、区两级人民政府审批同意的毕节第一个实施供热供暖的示范性项目，也是毕节目前唯一一个已投入运营使用的集中供热项目。供热设施并非房地产行业普遍存在的必要设施，如将此纳入房开成本，将加重答辩人的经营负担，对答辩人不公平。答辩人作为毕节市仅有的供热示范单位，积极承担社会责任，为毕节市的供热建设有里程碑意义，然而却要承受其他房地产企业不用承受的成本，这与卸货杀驴有何区别?如此操作，日后民营企业怎么能积极响应承担社会责任?(二)业主与热电公司签订《居民住宅供热用合同》约定由业主承担供热建势费和后期采暖费。答辩人未收取供暖建设费，业主代收的费用已支付热电公司。朱绍海等业主与贵州华电毕节热电有限公司签订的《供热用合同》约定了由业主承担供热工程建设费和后期采暖费。根据《合同法解释(二)》第二条规定:“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同、但从对方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的、人民法院可以认定是《合同法》第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”尽管有的业主在收到热电公司签订合同的通知后未签订书面的供热用合同，但各业主都以实际行为表明在履行合同的内容，因此业主与热电公司已经建立事实合同关系、各方应按合同约定履行。此外，首先答辩人在其广告宣传、认购书、商品房买卖合同及补充协议中均对供暖建设费予以说明，被答辩人对此明知，现答辩人以此为由起诉有违诚实信用原则。其二、商品房合同及补充协议对此均有约定，合同总价不包含供暖建设费费用，被答辩人应自行缴纳。第三，答辩人与贵州华电毕节热电有限公司签订合同中明确约定了收费标准和收费内容，答辩人仅作为代收款项人、并非自行收取该费用。四、答辩人没有逾期交付相关文书，不应承担逾期办证违约责任。(一)不动产统一登记后，事实上也无法单独办理房屋产权证，答辩人并未逾期交付。按照合同约定，答辩人应取得初始登记、协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，2016年9月30日起、毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，答辩人在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了答辩人的合同义务。综上，原告已取得案涉房屋的不动产权证书，答辩人不存在因其原因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。(二)即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1.产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且被答辩人并无实际损失。2.因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应承担责任。违约金终止时间，应截止到答辩人取得不动产初始登记之日或提交资料时间之日。《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定:“纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”第十一条规定:“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”2017年9月18日，《贵州省国家税务局贵州省地方税务局关于推行实名办税的公告》也明确要求由纳税人自行缴纳契税。因此，被答辩人未能及时缴纳契税的，答辩人无法为其办理不动产登记证书。此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定:“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记的相关水、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时。买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费；因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任。”双方在合同中已经明确约定，答辩人代被答辩人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被答辩人原因不能办理房屋产权证书，答辩人不应该承担违约责任。双方合同约定答辩人申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，故逾期办证违约金的止算日应以答辩人申请商品房大产权初始登记之日为宜。对于因业主未缴纳契税、身份证过期等自身原因导致答辩人因缺少办证必要资料,即使在已取得商品房大产权初始登记时也无法为业主办理不动产权证书的，不应由答辩人承担责任。五、受新冠肺炎疫情影响，办证迟延有不可抗力因素，2020年1月22日至2月18日期间不应计算违约金。 本院经审理认定事实如下：2016年3月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，总价款为405897元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；转移登记方面约定：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。《补充协议》第十五条约定：“‘书面通知’指当地报纸公告或挂号信函的方式。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款403131元。被告向原告收取了有线电视开户费380.00元、燃气入户费2500元、自来水开户费200.00元，共计3080.00元。2019年2月27日，被告向不动产登记机关提交了办证资料，原告涉案房屋的不动产权证书已办理。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告也应当按合同约定履行自己的义务。 对于原告诉请的逾期办证违约金，合同中约定被告应于2017年12月31日办理转移登记，但被告于2019年2月27日将办证资料提交到办证部门，构成违约，应按约定向原告支付违约金。因被告违约已超过90日，故违约金以原告已付购房款403131元为基数，按日万分之一的标准计算，从约定日期之次日，即2018年1月1日起计算。对于该违约金的截止时间，原告同意委托被告办证，则被告没有将办理转移登记的有关文书交付原告的必要，但被告在具备办理转移登记的条件后还负有向原告履行披露的义务。因被告已于2019年2月27日将办证资料提交到办证部门，故该违约金应截止。因此原告诉请的违约金具体计算为403131元×0.01%×422天=17012元。 对于原告要求被告返还各项开户费3080元的诉讼请求，《商品房买卖合同》第七条约定：“商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”附件五：“关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定。”从合同约定可看出，商品房价款已经包括房屋相关的配套设施设备，而涉案的水电、广电、燃气等也当然属于房屋的配套设施，即原告购买涉案房屋，被告就应提供房屋能够满足使用条件的相关配套设施，配套设施产生的相关费用应包含于房屋价款之中，且合同也约定了在购房款之外，被告不得再向原告收取任何费用。因此被告委托第三人向原告收取的涉案费用属于违约行为，第三人代被告收取涉案款项产生的法律责任应由被告承担，故原告要求被告退还涉案款项3080元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的该款项利息，没有法律依据，本院不予支持。合同未约定款项退还时间，原告有权随时要求退还，被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴海燕支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金17012元，退还原告吴海燕各项开户费3080元； 二、驳回原告吴海燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币154元（已减半收取），由被告毕节万晟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年八月十七日 书记员  周 猷