贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6594号 原告：贵州创和物业有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办东城印象****房屋。统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。 法定代表人：赵雄杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阳东海（特别授权代理），该公司员工。 被告：唐杰，男，汉族，1987年10月17日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州创和物业有限责任公司（下称：创和物业）与被告唐杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人阳东海，被告唐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创和物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付（2017年8月1日至2020年7月31日）的物业服务费4,787元；2、判令被告向原告支付欠费时间段资金占用同期银行贷款利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月6日，原告与被告所居住小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅：1.1元/平方米/月，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。被告所购房屋面积：120.89平方米，被告应于2020年7月31日所欠物业服务费。截止目前，经原告多次催收，被告未缴任何款项。原告认为，根据双方签订的《物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付，被告的不缴纳行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，特向贵院起诉，恳请依法判如所诉。 被告唐杰答辩称：A、一、原告与被告人之间不存在物业服务合同关系。被告唐杰于2014年4月26日与银辉物业管理公司签订了《物业管理协议》，2017年至今，从未与原告(创和物业公司)签订有关协议，同时，2017年至2020年期间，被告所在小区也未按规定选举产生成立业主委员会（2020年6月19日第2届业委会才成立），现原告提到的业主委员会从何而来，并未告知被告。因此，原告诉讼中提到的委托物业管理委员会签订了《物业服务合同》不具备代表业主签订合法主体资格，对被告不发生效力。（附后第一号证据）一是原告未通过招投标等正规法律程序入驻瑞丰铭城小区，而是纠集原告单方指认未经业主选举的所谓“业主委员会”成员、原告物管公司有关人员采取威胁、怂恿的手段要求大部分业主拒绝向原物管公司(银辉物业)缴纳物管费，达到原物管公司不能正常运转而退出小区的目的。同时，在没有得到大多数业主同意的前提下，采用暴力的方式将原本大多数业主很认可的银辉物管公司非法赶出瑞丰铭城；二是原告与旧物业公司未办理好交接手续的前提下，强行入驻本小区，导致供电设施、供水设施瘫痪长达14天，因部分业主到市政府上访，得到市委、市政府领导的重视才得以解决，给原告生活带来严重不便，同时也存在较大安全隐患。B、二、原告强行服务的行为严重违反了《合同法》、《民法通则》等法律法规。原告替代银辉物业管理公司承担被告所在的小区物业管理服务，并未通知被告本小区物管公司发生变更，再有即便原告与原物管公司银辉物业有变更约定，但业委会2018年8月15日已发函给原告，解除了这个合同，但原告不办移交，至今两年了，被告与原告之间没有合同权利义务。但原告未提供相应服务。主要存在以下违反物业管理协议的行为：原告履行共用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、管理的义务不及时或不到位。事实一：不及时安装电子对讲门。被告所在单元至今未安装电子对讲门，给业主造成一定的安全隐患。由于被告是双职工，夫妻每天早上很早就外出上班，晚上六点以后才能到家，电子对讲门不能使用，担心自家被盗，被告和其他几户业主多次到公司催促其抓紧时间安装，但物业公司迟迟未落实。2018年10月2日晚上10时左右就有小偷撬锁入室，所幸被告岳母、妻子在家，被告为了提高安全系数，只得花2,500元更换了防盗门。事实二：长时间不能保证电梯正常运转，对电梯维保也不到位。依据2014年与原物业公司签订的《物业管理协议》管理规定，原合应当保障小区电梯设施设备运转正常。被告所住单元，2019年7月至2020年1月期间，在长达半之久的时间里，本单元一个电梯一直未使用，偶尔甚至两个电梯均无法使用，给原告夫妻、老人出行带来极大不便，原告多次到公司催促其抓紧时间维修，但物业公司迟迟未落实。同时，因电梯得不到及时维保，存在不少安全隐患。2019年4月，被告乘坐2号楼2号电梯上升到17楼时，突然下降到10楼，经与物管公司沟通也未果。事实三：从未对小区消防设施进行维护，不能保证消防设施的正常运转。依据消防法律法规和有关物业管理规定，原应当保障小区消防设施设备运转正常。2017年至今，本单元楼梯间每层楼的消防栓没有连接管，消防指示灯也未正常显示，消防设施无法正常使用。原告没有履行好该项法定义务，整个房屋消防安全得不到保障，存在较大安全隐患。事实四：因物管公司未履行相关义务，部分业主装修损坏了燃气管，导致本单元燃气至今未能使用。2018年，被告向燃气公司申请开通燃气，但因原告对本单元有关装修的业主没有进行现场检查、指导、验房，未履行物管公司该尽的义务，导致了燃气管道装修时被破坏，燃气无法正常输送。同时，燃气公司多次与原告沟通、要求对所有业主住户进行全面的燃气管道排查，但原告始终没有通知本单元住户，未履行该尽的责任，至今仍未得到整改，燃气也未得到开启使用。因原告的不作为，给被告的生活带来极大不便。事实五：按照与原物业管理公司银辉物业的双方约定，物业管理公司维护本物业区域内的交通秩序、疏导、指挥车辆行驶和停放。但原告没有向业主开放公用停车场停放小车，而是出租经营，也没有指挥车辆有序停放。一是原告对被告停车每月收费50元，但物业公司工作人员没有指挥车辆有序停放，2020年5月28日晚上，因个别业主乱停乱放又无人管理导致进入车辆无法正常通行，在1号楼2单元处从晚上凌晨1点堵到凌晨6点(可调取监控查看);二是物业公司把1号楼至5号楼前面全部车位租给租车公司、使原本较少的车位更加紧张，加之外来车辆随意进入小区停放，使被告及很多业主的私家车经常无处停放；三是小区车辆经常无序停放在楼下人、车必经通道上，加之做菜生意、水果生意有关人员在过道上占道经营、原告未安排人进行管理，导致被告及家人通行不便，常常要绕道通过。事实六：楼道等共用公共区域的清扫、保洁工作不到位。按照原签订的有关物业管理约定，原告承担本物业区域内楼道等共用公共卫生的清扫、保洁。被告所在单元楼道由于物业管理公司的工作不到位，门上和门旁的墙壁上贴有小广告和盖有大量电话的广告章，物业公司对这种情况置若罔闻，没有采取有效措施解决。被告所在单元楼前，卖肉卖鱼的杂物随处泼洒，超市污水任意排放，春夏秋三季大量的蚊子聚集，从楼下经过时常有异味，物业公司至始至终也没有采取有效措施加以劝阻。四、其他需要说明事项一是原告入驻瑞丰铭城以来，从未按相关规定向全体业主和物业使用人公布一次性管理费用的收支情况。二是原告入驻瑞丰铭城以后，未得到相关部门及业主的同意，随意改造小区原来的结构设计，将原本宽敞的小区出入口封堵，只留两道狭窄的过道，上下班高峰期，极其拥堵，给小区业主出行带来严重不便。同时，如小区发生意外，也难以逃生。三是被告所住单元2号楼三层“房改商”发廊占用消防通道、人行道，并将小区绿化改为过道，严重破坏了小区绿化，被告多次向原告反映，但至今仍未整改。因此，给小区业主出行和生活带来较大不便，同时，也存在一定安全隐患。四是原告主张的支付占用资金同期银行利息缺乏依据。本案被告与原告之间不存在物业合同关系，也就不存在“未按时缴纳的物业服务费用”进行约定。因此，本案被告主张的支付占用资金同期银行利息缺乏合同和法律依据。五是业主缴纳停车费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理办法》涉嫌偷税漏税。五、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用因原告不能适当履行物业服务义务，给被告人生活带来诸多不便并存在一定安全风险隐患，同时带来一定经济损失和精神损害，被告才停止缴纳物业管理费。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有说清合法入驻小区，恰当履行物业服务义务之前，被告人有权拒绝支付物业服务费用及同期银行利息。相反，原告强行入驻瑞丰铭城直接违背了包括被告在内的大多数业主的意愿并严重损害了大多数业主的合法权益，被告要求原告清退相关公用停车场租金的权利并立即停止对瑞丰铭城的服务。因此，请求法院驳回原告诉讼请求，以维护被告的合法权益。 本院经审理查明：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所居住的瑞××城小区××办事处××村××城小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理服务。具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.1元／月·平方米，商业物业2.5元／月·平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点、地点向原告缴纳同期限为肆年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区提供物业服务至今。原告在为该小区提供物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、车辆停放管理不规范及小区绿化养护与管理不到位等问题。被告唐杰系该小区2-2004室的业主，其房屋为高层住宅，建筑面积为120.89平方米；被告唐杰未支付2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，按合同约定计算为4787.24元（120.89平方米×1.1元／月·平方米×36个月）。为此，原告以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据，并经庭审举证、质证，本院予以确认在卷为凭。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，瑞丰铭城小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告唐杰作为居住在瑞丰铭城小区业主，该物业服务合同对被告唐杰具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。但原告在为该小区提供物业服务过程中确存在局部区域有污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、车辆停放管理不规范及小区绿化养护与管理不到位等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，本院酌情认定原告承担30%的责任，对原告诉请期间的物业服务费，本院支持70%部分，即4,787.24元×70%=3,351.07元。对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，且双方在合同中也无约定，其产生的损失由其自行承担，故原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告称原告强行服务的抗辩主张，被告未举证证明，本院不予采纳。对于被告称原告与小区业主委员会签订的合同已经解除的抗辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条“有下列情形之一，当事人可以解除合同……”之规定，原告所举证据不能证明小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》已解除。而原告与该业委会签订的合同仍在履行期限内，原告也仍为该小区提供物业服务。被告的该抗辩主张，无证据支撑，故本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告唐杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费3,351.07元； 二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州创和物业有限责任公司负担7元，由被告唐杰负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年八月六日 书记员  张婵婵