山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终3327号上诉人（原审被告）：高成军，男，1974年5月20日出生，汉族，居民，住山东省济宁市高新区。被上诉人（原审被告）：济宁市艾嘉物业管理有限公司，住所地济宁市吴泰闸路**。法定代表人：张洋，该公司经理。委托诉讼代理人：刘欢，山东舜鸿律师事务所律师。上诉人高成军因与被上诉人济宁市艾嘉物业管理有限公司（以下简称“艾嘉物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市高新技术开发区人民法院（2019）鲁0891民初4733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高成军上诉请求：一、撤消或改判一审判决；二、判令被上诉人没有达到《山东省物业服务规范》及《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》中的三星服务标准，驳回一审中济宁市艾嘉物业管理有限公司的起诉；三、判令被上诉人在能完全履行《冠亚星城前期物业服务合同》及《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》后，收费标准按实际达到的星级标准收取物业费；四、判令被上诉人退还上诉人2011年至2014年已交2240元电梯公摊费；五、判令被上诉人公告共有部分收益的收支账目，并返还上诉人应得部分；六、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：我们业主交的物业费是向物业公司购买的服务产品，物业公司所出售的服务产品有缺陷、质量不合格并且重复收费，连一星级服务标准都达不到，我们业主自然不会再继续购买劣质产品；物业违约在先，在没有安全、连生命都得不到保障的物业管理之下，不交不合格的服务费是法律法规赋予我的权利。据本案一审判决书中提及：济宁市艾嘉物业管理有限公司与上诉人签的《冠亚星城前期物业服务合同》，该合同对于双方当事人具有约束力。既然一审法院认同该合同对于双方当事人都具有约束力，那么一审法院在判决时完全没有考虑到济宁市艾嘉物业管理有限公司违约在先，没达到服务标准的事实，上诉人在一审中提交的证据没有采纳，也没有说明为什么没有采纳，以及上诉人在该合同中应该享有的权利没有顾及，判决有失公允。一、根据《山东省物业服务规范》，济宁市艾嘉物业管理有限公司在对冠亚星城的业主服务时连一星标准也达不到(一星标准每平方0.5元)。(附件有《山东省物业服务规范》及《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》为依据，本办法自2014年12月1日起施行，有效期至2019年11月30日，物业服务等级标准按照山东省质量技术监督局发布的《山东省物业服务规范第一部分：住宅物业》(DB37/T1997.1-2011)执行。)1、济宁市艾嘉物业管理有限公司没有和业主进行过沟通、调查和回访，更别说不满意事项回访率达70%，处理率达80%以上了。2、天台屋面没有清扫过，致使天台上杂草丛生，垃圾成堆。3、原小区内唯一一处公共卫生间，应长期无人打扫，导致臭气熏天，管道堵塞无法使用，后来改造后没有经过业主表决同意给于幼儿园使用了，以至于应该服务与本小区的唯一一处公共卫生间也没有了。二、济宁市艾嘉物业管理有限公司与本人签的《冠亚星城前期物业服务合同》中，明确约定太阳能设备和消防设施的维护与管理由济宁市艾嘉物业管理有限公司负责，但是物业公司不顾业主应该享有的权利与生命安全保障，没有及时维护好太阳能设备，致使业主不能正常使用，严重侵害到上诉人的利益；消防设施包括消防栓和通风设备，消防栓自2011年上诉人入住以来至今始终没有供水，通风设备始终没有供电，致使上诉人及其他业主的生命安全得不到保障及遭受威胁。被上诉人不止违反了与业主签订的服务合同，并且还涉嫌违反消防法中的相关规定。三、2015年济宁市艾嘉物业管理有限公司没有得到业主和物价部门的同意，擅自将物业费从每平方1元提高到每平方1.36元，被上诉人单方面违约在先。《冠亚星城前期物业服务合同》中第十条违约责任中第三项规定：甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所交费用，退还利息，并支付违约金。《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》第三十条规定：物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或物业使用人有权拒绝交纳。根据以上之规定上诉人作为业主有权拒绝缴纳物业费。四、《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》济价格字(2014)74号第十条普通住宅物业服务成本包括：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用。这一条明确表明物业成本包含公共设施设备的运行维护费，说白了，就是包含电梯维护费和电梯用电费等。但是自上诉人入住冠亚星城以来，被上诉人就在重复收取电梯费。这也是在一审庭审中被上诉人撤回对电梯公摊费诉求的原因。五、《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》第二十九条：物业服务企业应当至少每半年在物业管理区域内显著位置，公告共有部分收益的收支账目，接受业主或者物业使用人的监督。被上诉人完全没有履行应尽的义务，从未公式过收支账目，严重侵害了上诉人及其其他业主的合法权益。六、被上诉人违反了以下规定，并获得不应收款项：《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》第二十条：物业服务企业对人员或者车辆实行出入证(卡)管理的(包括门禁卡、电梯卡等)，管理系统的建设单位应为业主或者物业使用人免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏等需要补办的，可以按实际成本收取工本费，除此之外不得另行收费。业主没有免费获得过门禁卡，遗失补办收取的费用也远远大于工本费。七、被上诉人违反了《山东省物业服务规范》二星级服务标准(二星服务标准每平方0.8元)4.3.2条：每天不定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼道畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。而实际情况是楼道内一直都是杂乱无章、乱堆乱放，从步行楼梯上下楼很困难。八、《山东省物业服务规范》三星级服务标准(三星级服务标准每平方1元)3.6安全防范设施门禁系统，做到：每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机检查保养每季1次；.一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。自2014年初可视门禁系统就不能正常使用，多次向被上诉人反应情况，要其修复，至今未果。九、《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》第十三条：业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。上诉人自2011年入住冠亚星城至2014年底，所交4年物业费都是提前交纳一年。十、在一审中被上诉人的违约和没按《山东省物业服务规范》及《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》服务的情况，在这里不再重复提及，请参考一审中的庭审记录。艾嘉物业公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，二审法院依法应维持一审判决。1、艾嘉物业公司与上诉人于2011年4月12日签订《冠亚星城物业管理服务合同》（以下称为“物业合同”），该合同是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。合同中明确约定了双方的权利义务，一审中艾嘉物业公司已经提交相关证据，证明艾嘉物业公司按照合同约定履行了合同义务，其诉求理应得到支持。2、艾嘉物业公司从未私自提高物业收费标准，艾嘉物业公司一直按照物业合同约定物业费以1元/平方/月标准，其他费用按照合同中列明标准收取。2015年应物价部门的要求，改变收费方式，实行电费公摊费用折合到物业费中，按照每月每平方1.36元的方式收取，不再单独收取电梯电费公摊费用。以上两种收费方式，对大部分业主而言，没有实际变化。后因物价局不再强制要求，应广大业主的意愿，恢复原收费方式。之后艾嘉物业公司也一直遵照合同中约定的收费标准向业主收取物业费。上诉人因此拒绝缴纳欠付物业费无任何事实和法律依据。3、上诉人退还2011年至2014年所交的电梯公摊费，没有任何法律依据，且跟本案非同一个法律关系。并且上述物业合同中明确约定了电梯公摊费用，艾嘉物业公司依据合同约定收取该项费用完全符合法律规定。艾嘉物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费、电梯公摊费合计7420元及违约金20316元，共计27736元；2、请求依法判令诉讼费全部由被告承担。庭审后，原告撤回对电梯公摊费的诉求，变更诉求为：判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费5420元及违约金14840元。一审法院认定事实：被告高成军系济宁市冠亚星城B区3号楼3单元1802房屋业主，房屋建筑面积112.89平方米。2011年4月12日，原告济宁市艾嘉物业管理有限公司（作为甲方）与被告高成军（作为乙方）签订《冠亚星城前期物业服务合同》一份，约定甲方在冠亚星城实施物业管理的权利，即对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。社区实行封闭式管理。物业管理服务费用收取标准为：“高层、小高层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；住宅改办公的按每月每平方米1.5元收取，并且所有人应征得有利害关系的业主同意；商铺按建筑面积每月每平方米2元收取。其他费用项目：车辆管理费（已购地下车位维护费每月30元）、电梯电费（地（地面**以上按系数分摊公共电费（按业主专有部分建筑面积分摊）等”。物业综合管理服务费用在费用发生的当月缴纳，水电代收费在发生后的一个月内缴纳。”乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或采取其他措施催缴。协议签订后，甲乙双方按照合同约定履行各自权利义务。被告高成军未交纳2015年1月1日至2018年12月31日物业费。后经原告催要，被告高成军未交纳物业费，双方形成纠纷。一审法院认为，原告济宁市艾嘉物业管理有限公司与被告高成军签订《冠亚星城物业服务合同》，有原告盖章和被告高成军签字，因此该合同是双方真实意思的表示，且该合同已实际履行，因此本院对于《冠亚星城物业服务合同》的效力依法予以确认，该合同对于双方当事人具有约束力。被告高成军作为业主应按物业服务合同的收费标准及时交纳物业费用。故被告高成军应向原告济宁市艾嘉物业管理有限公司支付物业服务费5419元（112.89㎡×1元/㎡/月×48个月）。原告主张的违约金，其要求被告按合同约定日千分之三支付拖欠物业服务费的违约金，但该约定明显高于原告的损失，本院予以调整，被告逾期交纳物业服务费的违约金，本院确认按照银行同期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告高成军于本判决生效之日起五日内支付原告济宁市艾嘉物业管理有限公司物业服务费5419元及违约金（自应交纳物业费之日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取247元，由被告高成军负担25元，原告济宁市艾嘉物业管理有限公司负担222元。二审中，高成军提交新证据，本院依法组织双方当事人对证据进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、高成军是否欠付艾嘉物业公司物业费及其数额；二、艾嘉物业公司应否向高成军返还收取的电梯电费。关于第一个焦点问题，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”艾嘉物业公司与济宁怡景地产有限公司签订的《前期物业服务合同》、艾嘉物业与高成军签订的《冠亚星城物业管理服务合同》意思真实，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并生效，该合同对艾嘉物业公司及冠亚星城业主均具有约束力，双方当事人均应履行合同中所约定的义务，包括业主按照合同约定交纳物业费的义务。本案中，高成军的上诉主张拒绝交纳物业服务费的理由主要为艾嘉物业公司提供的物业服务不符合服务合同约定及收费的服务标准，但在一、二审中高成军提供的证据均不足以证明其主张，且即使艾嘉物业公司存在服务不到位的情形，该情形亦属于物业服务过程中存在的瑕疵，虽然有不尽如人意之处，但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务，高成军以物业服务中的瑕疵为由拒绝交纳物业费，亦无事实及法律依据。物业服务费是物业服务企业提供物业服务的主要资金来源，业主若认为物业服务不符合约定标准，可以根据法律规定，通过业主大会或业主委员会监督物业公司按照合同约定提供服务，行使选聘或解聘物业公司的权利，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如仅因物业服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费，物业服务企业将更无能力改进物业服务，亦是对其他交纳物业服务费业主利益的损害。故高成军以艾嘉物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的主张，本院不予支持。一审法院按照双方物业服务合同约定，判决高成军支付艾嘉物业公司物业服务费，并无不当。关于第二个焦点问题，高成军主张艾嘉物业向其收取的2011年度至2014年度电梯电费应当返还，及艾嘉物业公司2015年度按照1.36元/平方米/月收取物业费中多收取的0.36元/平方米/月应当返还，但高成军在一审中并未就此提起反诉，故本案对此不予处理。综上所述，高成军的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高成军负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年八月三日法官助理刘洪信书记员计涵