湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初8185号原告：蒋建军，男，1963年6月10日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：袁煜程，湖南湘旭律师事务所律师。原告：蒋宗涛，男，1993年8月26日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：袁煜程，湖南湘旭律师事务所律师。被告：长沙麻田房地产开发有限公司，住所地长沙高新开发区雷锋镇雷锋村。法定代表人：吴杰，公司总经理。委托诉讼代理人：钟玥，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙秀莲，湖南崇民律师事务所律师。原告蒋建军、蒋宗涛与被告长沙麻田房地产开发有限公司（以下简称“麻田公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋建军、原告蒋宗涛及其共同委托诉讼代理人袁煜程，被告麻田公司的委托诉讼代理人钟玥、龙秀莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋建军、蒋宗涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告款项80505元，并支付该资金占用利息（利息以80505元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年5月6日计算至实际履行完毕之日止）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：两原告之间属于父子关系，被告系长沙市岳麓区桥头铺路50号雷锋机电建材市场二期4栋“枫林雅苑”楼盘的开发商。2019年5月4日，原告蒋建军为原告蒋宗涛购买被告开发的上述楼盘房屋，通过微信支付给被告置业顾问李芳1万元定金后，被告知须再支付80505元方可购买被告房屋。2019年5月6日，原告不得以按被告的强制性要求（必须交现金，不可转账且没有收据与发票，也不在任何地方体现），当场缴纳了上述80505元现金，才获得所谓的“继续购房资格”2019年5月30日，原告蒋宗涛与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：GX1800662501），购买被告开发的上述楼盘中2501号房屋，合同约定“2501号房屋建筑面积126.38㎡，房屋单价为6345.01元/㎡，总价801882元（大写：捌拾万零壹仟捌佰捌拾贰元整）。”原告采取银行按揭方式付款，并于当日由原告蒋建军向被告支付了首付款241882元（不含税），剩余房款560000元向银行申请贷款，目前原告方已按月在进行还贷。原告认为上述缴纳的80505元，并未计入总房款，系被告为逃避监管变相抬价的行为，被告在合同外多收取所谓“房屋款项”不符合合同约定与法律固定，应当予以返还，综上，经双方多次沟通协商无果，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求法院判如所请。被告麻田公司辩称，1、被告从未向原告收取过《商品房买卖合同》之外的价款，被告与原告蒋宗涛于2019年5月30日签订了《商品房买卖合同》，约定蒋宗涛购买被告开发的岳麓区房屋，房屋价款共计801882元，其中合同签订当日支付241882元，余款560000元办理贷款。随后，蒋宗涛之父即原告蒋建军代蒋宗涛通过银行转账的方式向被告支付了房款231882元，另外加上之前支付的房屋定金10000元，被告共收到原告直接支付的房款241882元。2019年7月19日，被告收到原告通过银行贷款方式支付的房款560000元。2019年8月1日，被告向原告蒋宗涛开具了801882元的购房款发票。另外，原告蒋宗涛于2019年5月30日通过原告蒋建军向被告转账支付了含契税、维修资金等在内的其他税费27754元，被告收到后也为原告蒋宗涛代缴了相关费用，并将票据交付给了蒋宗涛。除上述款项外，被告再未收到原告支付的其他任何款项，也未委托过任何人向原告收取款项，被告没有收取原告合同外款项的行为。2、原告的购房指标并未直接通过摇号从被告处取得，而是在案外人侯某退房后从其处继受取得。2017年10月24日，为进一步加强对房地产市场的监管，长沙市住建委出台《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》（长住建发（2017）172号），明确长沙市限购区域范围内的新建商品房应采取公开摇号方式进行销售。2018年8月24日，被告开发的雷锋机电建材市场二期4栋按政策在政府相关部门的监管下进行摇号，案外人侯海文（身份证号码：4301221970********）摇中后选定2501房。2019年5月3日，被告收到侯某提交的更名申请，写明因其申请办理银行按揭的手续无法通过、导致无法足额缴纳房款为由，而向被告申请将2501号房屋的购买人变更至其亲属蒋宗涛名下，后被告按照侯某要求办理了更名手续，期间，被告并未收取过原告给付的任何费用。3、经被告查实，侯海文与原告之间存在违法更名、非法谋利的行为，被告与原告之间签订的《商品房买卖合同》应依法认定为无效。被告收到法院送达的起诉书副本及原告提供的证据资料后，为查明事实，曾找到销售部负责人了解当时情况，据销售部负责人反映，侯海文通过摇号方式摇中2501房、签订《认购协议书》且交付认购款后，又曾委托楼盘销售人员对外进行溢价转让其购房指标，这也是在当时的政策限制下，具有购房资格的购房者的一个新的生财之道。之后被告又找侯海文进行了了解，侯海文承认将购房指标进行更名的事实，承认收取原告更名费的事实，亦承认原告并非其亲属。《中华人民共和国》第46条规定：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再进行转让的问题，由国务院规定。《国务院办公厅关于做好稳定住房价格工作意见的他通知》第7条：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，在预售商品房主管部门不得为其办理转让手续。《中华人民共和国合同法》第52条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；违反国家法律、行政法规强制性规范的合同无效。由于案涉2501房系侯海文通过政府监管摇号的方式合法购买备案，之后，侯海文通过销售人员对其购买的2501房进行溢价更名转让，在收取更名溢价款后，又与原告恶意串通，将本应该通过二手房交易、缴纳二手房交易税费的房产；以无法办理银行按揭贷款、以虚假的亲属关系为由，向被告申请将购房人变更至原告名下，被告在受误导的情形下，与原告签订2501房的《商品房买卖合同》。原告与侯海文的上述行为，属于典型的恶意串通，其行为既违反了国家法律、行政法规的强制性规定，也通过违法更名的方式，逃避房产交易税费，严重损害了国家的税收利益，也严重影响了社会公共利益，原告与被告签订的《商品房买卖合同》应依法认定为无效。综上所述，原告未提交任何向被告支付了《商品房买卖合同》约定的房屋价款之外的款项证据，其诉讼请求没有事实和法律依据，请贵院依法予以驳回。经审理查明：2019年5月4日，原告蒋建军以微信支付方式向被告麻田公司员工李芳支付了10000元购房定金，2019年5月6日原告蒋建军以现金方式向被告麻田公司支付了80505元。据此，双方签订了《认购协议书》，约定原告蒋宗涛购买被告麻田公司开发岳麓区桥头铺路50号雷锋机电建材市场第二期4栋25层2501房，建筑面积126.38㎡，合同约定单价6345元/㎡，合同签约总价801882元。2019年5月30日，原告蒋宗涛与被告麻田公司签订《长沙市商品房买卖合同》，同日，原告蒋宗涛向被告麻田公司支付了首期房款（含定金）241882元，剩余房款560000元通过银行贷款方式支付。2019年7月19日，湖南省农村商业银行为原告蒋宗涛发放560000元贷款至被告麻田公司账户。庭审中，原告称原告支付的现金款项并未计入总房款，是被告为逃避监管变相抬价的行为，被告在合同外多收取所谓的“房屋款项”不符合合同约定与法律规定，应当予以返还，故诉至法院。以上事实有手机录音、手机录像、微信聊天记录、《长沙市商品房买卖合同》、转款凭证、收款收据、《认购协议书》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，本案中，原告主张其将80505元现金已按被告麻田公司要求作为“房屋款项”交至被告财务处，并以微信聊天截图、视频录像、录音以及认购协议书予以佐证。被告抗辩称该款项系原告为从案外人侯海文处获取案涉房屋购房资格而向案外人侯海文支付的费用。并以申请以及《长沙市商品房预售合同网上签约撤销申请表》予以佐证。根据原告提交的交款现场录像、录音、微信聊天截图和认购协议书上手写备注部分，能够确认原告确有将80505元以现金方式交付给被告麻田公司。对被告麻田公司辩称该款项系由案外人侯海文收取的抗辩理由，本院不予支持。住房作为基本生活资料是一种特殊商品，涉及到社会公共利益，住房的销售不仅要符合法律、行政法规的规定，也要符合社会公共利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项规定：违反法律或社会公共利益的民事行为无效。《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定，经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。以及中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发的《住房城乡建设部国土资源关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》（建房[2017]80号）第五条、落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。本案中，原告蒋宗涛与被告麻田公司签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同约定房屋总价为801882元，且已通过网签备案，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，同时也不违法国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，应合法有效。原、被告双方应当按照该合同约定全部履行合同义务。原告蒋宗涛按合同约定支付了购房款，其付款义务已经行使完毕。但在签订《长沙市商品房买卖合同》之前，原告蒋建军应被告麻田公司要求，将80505元通过现金方式支付给麻田公司以继续与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，对麻田公司要求原告支付该部分款项，本院认为其属于备案的房屋价格的基础上收取额外费用的行为，该行为不符合《中华人民共和国物价发》第十三条关于销售商品应当明码标价和不得再标价之外加价出售商品的规定，也违反了社会公共利益。应当依法认定为无效民事行为。故对原告要求被告返还该80505元款项的诉讼请求，本院予以支持。对要求被告麻田公司支付占用利息的诉讼请求，本院认为依据不足，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国价格法》第十三条之规定。判决如下：一、限被告长沙麻田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋建军、原告蒋宗涛返还款项80505元；二、驳回原告蒋建军、蒋宗涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1812元，减半收取906元，由被告长沙麻田房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谷海涯二〇二〇年八月十四日法官助理郭磊书记员杨婧附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十八条：下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国价格法》第十三条：经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。