浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终3558号 上诉人（原审被告、反诉原告）：苍南县灵溪镇新一代幼儿 园，住所地：苍南县灵溪镇金台巷1号。 法定代表人：张春玲，园长。 委托诉讼代理人：何友国，浙江玉山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：苍南县机关事务管理中 心，住所地：苍南县行政中心202室。 法定代表人：倪志化，主任。 委托诉讼代理人：池淑冬，浙江正昌律师事务所律师。 上诉人苍南县灵溪镇新一代幼儿园（以下简称新一代幼儿园） 与被上诉人苍南县机关事务管理中心（以下简称机关事务中心） 因房屋租赁合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2019）浙0327 民初4034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17 日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 新一代幼儿园上诉请求：撤销一审判决，支持其一审反诉请 求。事实和理由：（1）苍南大华资产评估有限公司出具的评估报 告不能作为定案依据。该评估报告系当事人单方委托，违反鉴定 程序。租赁房屋属C级危房需要加固后才能出租使用，且房屋北 侧20米有一大型垃圾中转站，污水横流、恶气熏天，而评估报告 浙江 省温 州市 中级 人民 法院 2- 未考虑上述因素，缺乏公正性。（2）浙江和诚房地产估价有限公 司作出的评估报告结论仍然存在上述二项重大遗漏，有失客观性 和公正性，亦不能作为定案依据。（3）租赁房屋属C级危房，需 对主体采用C25混凝土钢筋结构加固并验收合格后才可使用。因 双方对加固维修费用协商不成，新一代幼儿园不得不于2012年5 月10日至2013年12月27日对房屋进行加固维修，总费用为 2056526元。根据合同法第二百二十一条规定：“承租人在租赁物 需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维 修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”。因 此，新一代幼儿园一审请求机关事务中心承担房屋加固维修费用 并延长租赁期限，于法有据。 机关事务中心辩称:苍南大华资产评估有限公司评估报告系 双方在2017年协商租金时作出，当时新一代幼儿园并无异议。浙 江和诚房地产估价有限公司作出的评估报告鉴定程序合法，结论 公正，且新一代幼儿园未申请重新评估，应予认定。租赁房屋状 况及周边存在垃圾中转站，订立合同时，新一代幼儿园都是清楚 的。房屋加固装修是根据幼儿园具体情况而实施的，当时新一代 幼儿园并未提出该房屋属危房，出租人并不清楚。若知道属危房， 出租人作为国家机关单位也会主动解除合同。此外，有关房屋是 否属危房，仅在监理单位报告中有记述，并无任何权威机构的鉴 定报告。 机关事务中心向一审法院起诉请求：（1）搬出坐落于苍南县 浙江 省温 州市 中级 人民 法院 3- 灵溪镇金台巷1号租赁房屋；（2）支付占有期间的租金（2017 年5月10日至2018年5月31日，按201000元/年计；2018年6 月1日至2019年5月31日，按236711元/年计；2019年6月1 日至实际搬出之日止，按243812元/年计）。 新一代幼儿园向一审法院提起反诉请求：（1）支付房屋维修 费2056526元及其经济损失(自2013年12月27日起至实际支付 之日止，按中国银行同期同类基准贷款利率计算);（2）判决延长 房屋租期596天。 一审法院认定事实：2012年5月10日，苍南县工商行政管理 局与新一代幼儿园签订《租赁协议书》。约定：苍南县工商行政 管理局（甲方）将原灵溪城西工商所闲置办公楼及整体场所出租 给新一代幼儿园（乙方）作为幼儿园园舍。一、房屋基本情况及 用途。甲方将坐落于苍南县灵溪镇金台巷1号（原东台二巷）原 灵溪城西工商所闲置办公楼及整体场所，在现有状态下出租给乙 方作为幼儿园园舍。二、租赁期自2012年5月10日始至2017年 5月9日止，租期5年；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋； 乙方应在租赁期满日或之前，保持房屋设备及交房时附属配备设 施完好状态，交还甲方；租赁期满，乙方如需要续租，应在本合 同租期届满前90日内向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后， 由双方另行商议续租事宜，否则即视为乙方不再续租。三、该房 屋押金1万元，租金实行逐年递增的办法（第一年租金为10万元， 随后逐年递增15%，租金税金由乙方承担），水电费由乙方自负。 浙江 省温 州市 中级 人民 法院 4- 租金按年支付，在租用期内，乙方必须在每年5月1日前将该年 租金一次性支付给甲方，租金支付超过合同规定30天视为乙方自 动放弃该房屋的租赁权，甲方有权将该房屋使用权收回。四、……， 3、对于乙方的装修、改善和增设的设备设施，甲方不负责修缮； 4、……。5、本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋； 逾期不搬，视为乙方放弃物品所属权，甲方有权自行处理。6、租 赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施；在设备设施良 好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如水、 电、宽带、电话费等）后五日内，甲方应将全额押金无息退还给 乙方。五、乙方权利及义务。1、乙方按照本合同约定条款，按时 支付押金和租金后有权使用本房屋。2、承租区域内的装修费用及 协调工作由乙方自行负责。……。10、乙方在合同期满后不再续 租时，原由乙方出资进行的室内装修及其他装备，除有关经营专 用设备及办公用品等，其余整体装修部分（包括但不限于门窗、 水暖、空调、照明、消防、通讯线路、隔墙等物业室内外附着物、 定着物）不得拆卸和损毁（乙方另行添置的空调室外主机、室内 挂机、电视机及双方另有协议的除外）。租赁期满后乙方应陪同 甲方对物业的上述情况进行验收，向甲方交付室内房间钥匙、大 门钥匙、空调遥控器等物件。六、违约责任与合同终止。……1.3、 因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋 期间所产生的各项费用的前提下，乙方所支付的租金按日结算， 甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方 浙江 省温 州市 中级 人民 法院 5- 一万元的违约金及乙方全部装修费用（装修费费用以乙方实际结 算报告为准）。2、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本 合同并无需支付任何赔偿：2.1、乙方未经甲方书面同意，转租、 转借本房屋或自称与第三方合署办公；拖欠租金超过30天或者未 按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过1万元。2.2乙方未 经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本 房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质、用途。 2.3乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动。2.4因以上原 因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金及租金。2.5 乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千 分之五作为滞纳金；预期三十日仍未支付房租视为乙方自动退租， 甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所缴纳的押金及租金，如押 金及租金不够佩服给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。 七、免责条款。1.“不可抗力事件”指不能预见、无法避免或者 不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为、或社会异常现 象；若乙方因不可抗力时间而不能履行本合同所规定的义务，该 方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽 其最大可能地减少损失；若发生不可抗力时间，一方无需对因不 能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、延迟，不得视为对 本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取 适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件影响，并在尽可能短 的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。2、因上述原 浙江 省温 州市 中级 人民 法院 6- 因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的 按天计算，多退少补。……。 合同签订后，新一代幼儿园对租赁房屋进行装修后办学，并 按约付清合同期内的租金。合同期届满后，双方因租金等问题经 多次协商未能达成继续租赁协议，新一代幼儿园继续使用至今。 上述租赁房屋登记在原苍南县工商行政管理局名下，权证号 00022287。2017年12月1日，苍南县机关事务管理局委托苍南大 华资产评估有限公司对原苍南县工商行政管理局所拥有的坐落于 苍南县灵溪镇东台二巷的房地产截止至评估基准日的年租金进行 评估。2017年12月11日，该评估公司作出资产评估报告书（苍 大资评[2017]第2-156号），评估结论为苍南县机关事务管理局 委估的资产在评估基准日2017年11月30日年租金评估值为 201000元。在审理过程中，机关事务中心申请对2018年及2019 年的租金进行评估，予以准许。一审法院依法委托浙江和诚房地 产估价有限公司对涉案房屋自2018年至今的年租金进行评估。 2019年12月23日，该估价公司作出估价报告书（浙江和诚[2019] 估字第FC20192600067号），估价结果为:2018年6月1日至2019 年5月31日市场年租金236711元，2019年6月1日至2020年5 月31日市场年租金243812元。机关事务中心为此支出评估费5000 元。 2017年12月19日，苍南县人民政府办公室《关于县级行政 事业单位公有房产出租由县机关事务管理局统一组织招租的函》， 浙江 省温 州市 中级 人民 法院 7- 明确苍南县机关事务管理局直管范围内的县级行政事业单位公有 房产出租(包括产权尚未办理到机关事务管理局名下的有关房产 出租)，均由县机关事务管理局统一办理招租手续，承担业主责任。 2019年1月8日，苍南县机关事务管理局更名为苍南县机关事务 管理中心。 一审法院认为，原苍南县工商行政管理局与新一代幼儿园签 订《租赁协议书》，系在平等自愿基础上协商一致后达成的协议， 意思表示真实，未违反法律规定，属有效合同。《中华人民共和 国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当 返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质 使用后的状态。”2017年5月9日租赁期届满后，双方因租金等 问题未能达成继续签订租赁合同合意，在此情况下，新一代幼儿 园有义务履行腾退房屋的义务，故机关事务中心请求新一代幼儿 园搬离租赁房屋，收回出租房，合法有据，予以支持。租赁合同 届满后，新一代幼儿园仍继续使用租赁房屋，故机关事务中心主 张按租金评估价标准支付自2017年5月9日起至实际腾退租赁房 屋之日止的租金，应予支持。新一代幼儿园主张疫情影响减免租 金的辩解，因疫情发生在新一代幼儿园迟延履行之后，故不能免 除其责任，其该辩解于法无据，不予采信。在双方签订的合同中， 没有约定合同期满后出租人对承租人的维修费进行补偿的内容； 且根据租赁合同约定，出租人以现有状态下的租赁物出租，并约 定承租区域内的装修费用由承租人自行负责。因此，新一代幼儿 浙江 省温 州市 中级 人民 法院 8- 园申请维修费等损失的评估缺乏必要性，其请求赔偿维修费及损 失的反诉请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合 同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十 七条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定， 判决：一、新一代幼儿园于判决生效后二个月内搬离坐落于苍南 县灵溪镇金台巷1号的租赁房屋，并交还苍南县机关事务管理中 心；二、新一代幼儿园于本判决生效之日起十日内支付苍南县机 关事务管理中心租金（自2017年5月10日起至2018年5月31 日止，按201000元/年计算；2018年6月1日起至2019年5月 31日止，按236711元/年计算；2019年6月1日起至实际搬出之 日止，按243812元/年计算）；三、驳回新一代幼儿园的反诉请 求。案件本诉受理费10615元，鉴定费5000元，反诉受理费12026 元，均由新一代幼儿园负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。 本院认为，本案诉争的《租赁协议书》属双方当事人自愿订 立，依法成立。合同法第二百三十五条规定：“租赁期间届满， 承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者租 赁物的性质使用后的状态”。因此，机关事务中心请求新一代幼 儿园搬离并交还租赁物，于法有据。租赁期限自2017年5月9日 期满后，新一代幼儿园仍继续使用租赁物，应当参照合同约定的 租金标准支付房屋占有使用费，故其一审请求延长租赁期限的反 浙江 省温 州市 中级 人民 法院 9- 诉请求，并无实质意义，不应予支持。《租赁协议书》明确约定 “在现有状态下出租”“对于乙方的装修、改善和增设的设备设 施，甲方不负责修缮”“承租区域内的装修费用及协调工作由乙 方自行负责”，足见，协议订立时，承租人对租赁物基本情况以 及租赁物装修改善费用的承担，已经知晓并同意负担。租赁房屋 交付后，经监理单位认定属C级危房，该事实确可认定为租赁物 瑕疵，并可能构成订立合同中的重大误解；但是，承租人仅向出 租人提出交涉及磋商加固费用负担，却未向出租人明确主张撤销 租赁合同，反而继续实施房屋加固维修工程，直至合同租期履行 届满，并最终导致其合同撤销权消灭。因此，新一代幼儿园对租 赁房屋进行加固维修的行为，应视为其基于租赁合同使用目的而 进行的改善性使用，故其在本案合同租赁期满后请求出租人承担 房屋加固维修费用的反诉请求，一审判决不予支持，并无不当。 同时，因《租赁协议书》已明确约定以现状出租且出租人不负责 修缮，并约定“乙方在合同期满后不再续租时，原由乙方出资进 行的室内装修及其他装备，除有关经营专用设备及办公用品等， 其余整体装修部分（包括但不限于门窗、水暖、空调、照明、消 防、通讯线路、隔墙等物业室内外附着物、定着物）不得拆卸和 损毁（乙方另行添置的空调室外主机、室内挂机、电视机及双方 另有协议的除外）”。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租 赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定： “承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求 浙江 省温 州市 中级 人民 法院 10- 出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定 的除外。”因此，新一代幼儿园主张依据合同法第二百二十一条 规定请求出租人承担加固维修费，亦缺乏合同依据。 苍南大华资产评估有限公司出具《资产评估报告》的时间发 生在本案诉讼之前，属机关事务中心单方委托，但一审判决并未 将其作为本案租赁房屋占有使用费的参考依据。浙江和诚房地产 估价有限公司作出的《评估报告书》，系在双方对鉴定机构协商 不成的情况下，由人民法院依法指定鉴定机构作出的评估结论。 经审查，该鉴定机构具有相应资质、鉴定程序合法，新一代幼儿 园主张该评估结论未考虑租赁房屋原属危房以及周边环境因素， 有失客观与公正，但在一审审理中其并未申请重新评估，故其二 审该上诉理由本院不予采纳。同时，参照《租赁协议书》中年租 金递增15%的约定，浙江和诚房地产估价有限公司作出的评估结论 并未明显超出该约定。因此，一审法院采信该评估结论并将其作 为诉争租赁房屋占有使用费的认定依据，亦无不当。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。新一 代幼儿园的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。据此，依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定， 判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23252元，由上诉人苍南县灵溪镇新一代幼 儿园负担。 浙江 省温 州市 中级 人民 法院 11- 本判决为终审判决。 审 判 长 杨宗波 审 判 员 余 萌 审 判 员 刘宏杰 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 姜岳良 代书记员 李**程 浙江 省温 州市 中级 人民 法院