广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初7132号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园**之**。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：林川，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靓，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市华南化工磁性材料公司（原名广州磁性材料化工厂），，住所地纺织路**破产清算组组长：倪烨中。委托诉讼代理人：梁国洪，广州市。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告广州市华南化工磁性材料公司房屋租赁合同纠纷一案，广州市中级人民法院于2019年12月31日以（2019）粤01民初1077号民事裁定交由本院审理，本院于2020年3月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林川、王靓，被告破产清算组组长倪烨中、委托诉讼代理人梁国洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告按档案图纸将广州市海珠区南华东路草芳围18号（以下简称涉案房屋）的南墙、西墙按承重墙厚度重新砌到顶，恢复房屋档案内平面图和侧立面图显示的界址原状，并承担相应费用；2、被告在恢复原状、消除危险后，将涉案房屋清空交还给原告；3、被告按照广州市海珠区滨江街工业用房租金参考价的标准向原告支付从2016年9月1日起至实际清空交还原告之日止的房屋占有使用费；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：涉案房屋是原告依法管业的房屋，用途为仓库，砖木结构1层，四至为：东至草芳围20号，南至屋，西至化工厂办公室，北至路。涉案房屋平面图显示，房屋为长方形，南墙、北墙宽9.00米，东墙、西墙长11.36米，建筑基地面积102.24平方米，使用土地面积102.24平方米。涉案房屋侧立面图显示，房屋的侧立面为五边形、山墙形式，即：涉案房屋沿短轴方向布置的墙（南墙、北墙）的左右两端的墙高为4.40米，屋顶主脊与长轴方向的墙（东墙、西墙）平行布置，屋顶主脊比4.40米高2.65米，屋顶主脊与该4.40米高的墙的上端之间左右各形成一条斜坡，屋顶平均高度为5米。涉案房屋原由被告向广州市东晓房地产经营有限公司承租使用，合同期内租金标准为1304.30元每月。租期于2001年届满后双方未续签书面的租赁合同。2002年，广州市东晓房地产经营有限公司改制为广州市东晓物业管理有限公司。原告检查得知，被告在使用过程中，拆除涉案房屋的西墙使之与被告办公室连通；拆除涉案房屋的南墙使之与被告自有房屋连通，将涉案房屋与西侧、南侧相邻自有房屋作为一整个闭合空间，并对内部进行装修，搭建内墙（墙高不到顶）。目前，涉案房屋界址墙仅余西墙、北墙，唯一出入口开设在北墙（山墙），北与草芳围路相连通，房门钥匙由被告持有。被告的破产申请已于2005年4月由广州市中级人民法院受理。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入广州市海珠区住房和建设水务局。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局将涉案房屋所在的滨江街等11条行政街范围内的直管房管理工作委托原告承担。根据相关规定，原告将委托广州产权交易所通过公开招租方式出租涉案房屋。2018年12月14日，原告向被告送达《通知》，将被告未与原告办理承租手续、被告将直管房界址墙打通、原告拟在界址处重新起建墙体、要求被告腾空涉案房屋并向原告移交道管房钥匙等情况通知被告，被告收到《通知》后于同日签收。但被告至今未将涉案房屋腾空交还原告，也未恢复涉案房屋的界址墙体。原告认为，广州市东晓房地产经营有限公司是受广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局的委托，以自己的名义与被告签订租赁合同的，委托人广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局得行使受托人对被告的权利。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理职责被划入广州市海珠区住房和建设水务局后，其民事权利和义务由广州市海珠区住房和建设水务局享有和承担。广州市海珠区住房和建设水务局委托原告管理海珠区滨江街等11条行政街范围内的直管房，故原告有权向被告主张权利。租赁期间届满，被告继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租人可以在合理期限之前通知被告返还租赁物，被告返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。建筑物的界址墙是承重墙，被告未经出租人同意，将租赁物的界址墙拆除、增设其他内墙，被告擅自拆除讼争房屋南墙、西墙的行为，既损害了涉案房屋的财产价值，也损害了涉案房屋的使用效能和结构安全，原告有权请求被告排除妨害、消除危险、恢复原状。被告应当承担相应的费用以及损害赔偿责任。被告承租涉案房屋期满后原告有权请求被告返还原物，被告应当清空交还，并应当按照广州市房屋租金参考价的标准，支付其在占有期间欠缴的房屋占有使用费。被告辩称，涉案房屋历史悠久，所以被告接管后对于现场的分界无法查清。管理人拍卖的红线范围内的物业，是解放前五六十年代公司合营时包含了私人房产的物业，其中很多是民宅拆除后建成厂房。涉案房屋在七十年代已经被拆了，只是还有档案存在而已，原来历史上的原状被告不清楚，原告的诉请中也没有明确说明。涉案房屋已经由于历史原因拆了，不存在清空交付。被告对租金没有异议，但在被告接管后原告没有向被告主张租金，被告在接到法院传票才知道。公司合营时有的资本家跑了，房间留在那里，那时房屋归公有，那是海珠区房管局拿了房屋贷款。被告一直交租金给海珠区房管局到99年。但海珠区房管局也只清楚房屋的平方数，具体位置也不清楚，因此被告也停止交租。若原告有确定的位置，被告也可以交还。被告已经将红线范围内房屋拍卖，涉案房屋在红线范围内，但由于相关历史问题红线范围内部分房屋无法区分，被告已经拍卖过程中披露该信息作为买家购买房屋应该考虑的因素。涉案房屋面积不止120平方，应该有五六百平方，原告称的是其中一部分。被告在五十年代接收涉案房屋，从何人手中接收已经不清楚。涉案房屋现已被锁上。2020年3月份，买方广州市润财贸易有限公司接管涉案房屋，在买方接手后涉案房屋是空置状态。经审理查明：据房管部门存档的资料记载，广州市海珠区南华东路草芳围18号房屋的所有权人为广州市房地产管理局；该房屋建筑基地面积、建筑叠合面积、使用土地面积均为102.24平方米；用途为仓库，砖木结构1层；四至为：东至草芳围20号、南至屋、西至化工厂办公室、北至路，东南西北四墙均为双隅自有；房屋为长方形，南、北宽9.00米，东、西长11.36米；西墙高4.40米，东墙与西墙基本一致，东、西墙顶为人字形屋顶。原广州市海珠区房地产管理局于1988年10月22日在该档案资料中的“主管单位意见”处注明“该屋系一九五八年接管的经租产，房管站提供资料属实，请给办理产权登记”。原告持有的时间为1987年2月15日的《工商企业用房租金计算表》记载的起租日期为1987年1月1日、时间为1991年7月23日的《广州市非住宅房屋租金计算表》中记载的起租日期为1991年7月1日。上述计算表中均记载，涉案房屋为单隅平房；涉案房屋的平面图显示：涉案房屋的西墙高4.35米，东墙显然高于西墙，涉案房屋平均高度为5米，屋顶最高处与西墙高处的高度差为2.65米。1998年7月29日，广州市海珠区国土局、广州市海珠区房地产管理局向本院出具说明：按区委、区政府关于深化城市管理体制改革的要求，该局属下的滨江房管站、南华中房管站、新滘房管站、小港房管站已于1998年5月28日撤管，其直管公房的经营管理业务改由东晓房地产经营有限公司负责。1999年9月1日，被告向广州市东晓房地产经营有限公司提出申请：被告租赁的涉案房屋租赁期限已届满，申请续租；等。1999年9月15日，广州市东晓房地产经营有限公司（甲方、出租人）与被告（乙方、承租方）签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自1999年4月1日至2001年3月30日，月租金1304.3元；等。2009年2月27日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具证明：按市委市政府关于深化城市管理体制改革的要求，该局属下的广州市东晓房地产经营有限公司已于2002年4月1日转制，其直管房管理经营的权利和义务全部改由广州市东晓物业管理有限公司负责。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》，通知载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处，成立广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入广州市海珠区住房和建设水务局；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局与原告签订《直管房管理事项委托书》，委托原告协同开展直管房产权管理工作等事项。本案于2020年5月11日开庭审理。庭审中，原告表示：对于将涉案房屋交付给被告的具体时间，由于历史问题，不能确认；被告租金交到2001年3月；确认最后一个合同期时涉案房屋还是完整的；原告在2017年接管涉案房屋才知道房屋的情况。被告表示：没有改变房屋的结构、建墙；交租问题，2001年不清楚有没有交，应该交到1999年；涉案房屋不可能恢复原状代理人接管房屋后对房屋进行危房普查，被告曾把部分房屋的一部分墙拆除；被告早已通知原告取回涉案房屋。2020年7月23日，本院组织原、被告到现场进行查看。经查看：现场并无明确且规范的“草芳围18号”的标志；原告测量其所主张的房屋的东西距离仅8.52米，且两侧均为墙体，自北向南11.36米处是房屋的第二根立柱处。本院认为，广州市海珠区房管部门受广州市房管部门的委托管理涉案房屋，其又委托广州市东晓房地产经营有限公司以自己的名义与被告签订租赁合同，则上述合同对广州市海珠区房管部门及被告有约束力。原告受广州市海珠区房管部门委托处理租赁事宜，其提起本案诉讼并无不当。根据原、被告的陈述，涉案房屋早在1987年之前就已出租给被告，租赁期限早已超过20年，而且，原、被告均无继续履行合同的意愿、同意原告收回涉案房屋，则原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求本无不当，但经现场查看，并未发现与档案图纸一致的区域，也无按档案图纸将涉案房屋西墙恢复原状的可能，故原告要求被告恢复原状、交付房屋的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。涉案房屋原由被告使用，现被告不能将涉案房屋交还给原告，给原告造成损失，则原告以租金参考价要求被告支付占用费，并无不当，本院予以支持。由于被告何时能够返还涉案房屋等问题尚不确定，故使用费计至本判决生效之日止为宜，之后的费用，原告另循法律途径解决。被告主张的拍卖事宜不影响其承担上述赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市华南化工磁性材料公司在本判决生效之日起10日内向原告广州市海珠区房屋安全和物业二所支付2016年9月1日至本判决生效之日止的广州市海珠区南华东路草芳围18号（102.24平方米）的占用费（2016年9月1日至2016年12月31日按35元/平方米/月的标准计算、2017年按36元/平方米/月的标准计算、2018年按39元/平方米/月的标准计算、2019年1月1日本判决生效之日止按43元/平方米/月的标准计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3065元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年八月十一日书记员  李美琦黄晓钧