上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24570号原告(反诉被告)：于爱滨，女，1984年10月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：吴慧慧，上海创言律师事务所律师。被告(反诉原告)：王丽芳，女，1975年12月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：云惟斌，上海市大华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈圣，上海市大华律师事务所律师。原告于爱滨诉被告王丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，王丽芳向本院提出反诉，本院受理后，分别于2019年12月2日、2020年1月6日公开开庭进行了审理。于爱滨及其委托诉讼代理人吴慧慧、王丽芳及其委托诉讼代理人云惟斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于爱滨向本院提出诉讼请求：1.解除于爱滨与王丽芳2019年7月1日签订的房屋租赁合同；2.判令王丽芳返还于爱滨支付的房屋押金16,000元；3.判令王丽芳赔偿于爱滨因王丽芳原因导致房屋租赁合同无法履行遭受的损失40,000元，其中房屋装修费用20,000元、房屋租赁中介费用20,000元；4.判令王丽芳支付于爱滨3个月房屋租金的违约金48,000元。事实与理由：双方于2019年7月1日签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定王丽芳将其位于上海市徐汇区建国西路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给于爱滨，租期为6年，租金每月16,000元,押金16,000元；王丽芳同意于爱滨拆除房屋现有装修，对该房屋重新进行装修，同时约定装修准备期王丽芳违约需支付于爱滨补偿款30万元。双方在合同签订过程中于爱滨曾向王丽芳确认房屋是否存在漏水问题，王丽芳隐瞒该房屋漏水的事实。合同签订后第二天，于爱滨聘请装修公司对房屋进行装修。2019年7月4日，系争房屋楼下住户通过物业公司告知于爱滨系争房屋存在严重漏水情况，在漏水问题解决以前禁止于爱滨对系争房屋进行装修。于爱滨多次与王丽芳沟通要求解决漏水问题，王丽芳久拖不决，导致于爱滨无法按计划正常装修使用该房屋，导致装修损失20,000元,房屋租赁中介费20,000元。由于双方已无协商的可能,故诉至法院。审理中，于爱滨明确诉请4的依据，租赁合同约定装修准备期违约金为30万元，具体数额请法院酌定。王丽芳辩称，不同意于爱滨诉请。系争房屋是王丽芳购买的二手房，购买后的第三年发生所谓渗水已经得到修复，不存在漏水。系争房屋2014年至2019年6月30日都是由同一个租客租赁使用，6年间从未有楼下或其他部门反应房屋渗水。本次于爱滨所称的渗水是在于爱滨接收房屋入场装修，将原有设施敲掉后发生的。现仅仅是楼下住户跟于爱滨说有渗水，是否渗水以及渗水原因均未查明，于爱滨以此不向王丽芳缴纳租金没有事实及法律依据。系争房屋一直在于爱滨控制下，于爱滨理应向王丽芳支付租金，于爱滨解除合同事实与理由不成立。王丽芳向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2019年7月1日签署的房屋租赁合同；2.判令于爱滨支付租金，按照每月16,000元标准，自2019年7月5日至实际搬离之日止；3.判令于爱滨支付房屋恢复费用50,000元；4.判令于爱滨支付违约金32,000元。事实与理由：双方于2019年7月1日签订租赁合同，约定王丽芳将系争房屋出租给于爱滨居住，租赁六年。交房时间为7月2日，于爱滨应于2019年7月5日前将一季度的48,000元支付到指定账户。租赁合同签订后，王丽芳按约交付房屋，于爱滨在正常接收房屋后于2019年7月3日办理装修备案手续。于爱滨聘请的装修公司开始对进场装修。之后，于爱滨却以楼下住户反映有渗水现象(装修进场后)为由，单方停止全部装修工程并拒绝支付租金。本案中，王丽芳已按约交房且于爱滨在接收房屋后进场施工，现于爱滨单方无理由拒绝支付租金已构成严重违约，据此王丽芳要求解除租赁合同。审理中，王丽芳表示恢复原状费用范围包含系争房屋的固定装修、家具(茶几、沙发、餐桌椅、床、窗帘)、冰箱、烤箱；并变更诉请4金额为16,000元，性质为解除合同违约金。于爱滨对王丽芳的反诉辩称，同意第1项诉请，其余均不同意。王丽芳交付的房屋不符合合同约定的使用要求，于爱滨无法对房屋正常使用，根据规定，王丽芳交付的房屋不符合标准，于爱滨可不支付租金。于爱滨知道漏水事实后，及时与王丽芳沟通，王丽芳一直懈怠处理，期间造成房屋空置损失应当由王丽芳承担。于爱滨于2019年10月23日通知中介将钥匙交给中介，已经履行了义务。于爱滨按照合同约定对房屋进行装修，对房屋原装修进行拆除是装修必须进行的过程，于爱滨按照合同约定行使自己的权利。因为王丽芳与楼下业主存在相邻权纠纷且长时间未处理，导致于爱滨无法替代王丽芳对房屋损坏部分的修复，也不可能根据合同约定继续对房屋进行装修。于爱滨在合同履行过程中不存在违约行为，不同意支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月24日，王丽芳登记成为上海市建国西路******房屋权利人，房屋建筑面积126.73平方米，用途居住。2019年7月1日，王丽芳委托案外人作为甲方(业主)与于爱滨作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期6年，自2019年7月5日起至2025年7月4日止。交房日期为2019年7月2日前，交房条件：家具要求，按乙方要求撤离家具。2019年7月5日至2021年7月4日，月租金为16,000元。……。月租金为每三个月一支付。乙方需在本协议签订并收到甲方提供的房产证复印件及所有产权人身份证复印件当日将房屋押金(相当于一个月租金)16,000元汇入甲方指定账户号。在2019年7月5日前，乙方需将2019年7月5日至2019年10月5日租金48,000元汇入甲方指定账号。乙方按每季度一次的5日前将协定季度租金汇入甲方指定账号，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。如乙方未支付租金且甲方通知乙方后仍然没有收到租金超过30日，则甲方有权终止合同，收回房屋，乙方对此无异议，并赔偿甲方相当于一个月租金作为违约赔偿金。甲方在本合同生效后的装修准备期及租赁期及延长期内提出的提前终止本合同或有本合同约定之其他违约行为的，甲方需在乙方没有其他损失的情况下给予乙方按照30万元进行补偿，该补偿款从第一年开始递减。装修准备期及第一年补偿款30万元。……若乙方在租赁期间需要提前解除本合同，乙方将房屋内装修及固定设备无条件赠与甲方。若乙方在装修准备期内因乙方自身原因提出提前解除本合同，同样按照8.1条标准对甲方进行赔偿。甲方同意乙方拆除现有装修。租赁期内房屋维修由乙方负责并承担相关费用。租期结束，乙方应按时将房屋归还甲方，房屋内所有固定装修包括厨房的电器、地暖、空调、嵌入式衣柜等，固定的装修归甲方所有。同日，于爱滨支付王丽芳押金16,000元。王丽芳向于爱滨交付了系争房屋。2019年7月2日开始，于爱滨对系争房屋进行装修，系争房屋内原装修被拆除，在系争房屋原装修被拆除后，因系争房屋楼下住户提出系争房屋漏水，于爱滨并未对系争房屋继续进行装修。2019年7月6日，本案租赁合同的居间方工作人员周某某与王丽芳通过微信沟通，周某某表示：“主要是墙角，因为多年一直没弄，墙角全部发霉的，每个房间都是这样。楼下的，我们只能等礼拜一开始动工，看看她报警我们会怎么样。”王丽芳回复：“你该动工动工，到时候该怎么样怎么样，我们有道理。我们装修本身对他是有利的，他没有任何理由阻止我们。而且他所说的，之前什么官司不存在，这早就结了。然后呢，你也知道这个情况了，到时候，如果他要报警，你就跟110解释清楚，说不清楚给我打电话。到时候我就跟他们解释。我上次那个租客就不搭理他，他的时间长了就觉得没趣了。首先我们正常维修，他没有任何理由阻止我们。”2019年7月8日，系争房屋所在小区物业公司向系争房屋业主及装修公司发出《告知书》，主要内容为：今日物业中心接到您楼下1003业主反映：1003室卫生间顶部渗漏水严重，初步判断为您户内卫生间漏水导致。经了解，由于您业主本人在国外公干，电话联系您时未接听。为避免对楼下造成更大损失，特书面告知与您：建议您尽快与楼下业主取得联系，及时将渗漏位置进行修复。2019年7月9日，王丽芳通过微信向周某某表示：小周你辛苦啦，现在这个时间算我的，别让小于上火，咱们之间啥事都好说。之前虽然漏过水，但都早已解决，在租给小于之前，租客住了5、6年都没有问题，房子也是没有问题，就是正常出租，今天楼下闹事实在想不到这个人怎么这么样不讲道理。2019年7月9日，于爱滨通过微信向王丽芳表示：饱受折磨的几天，短短不到一周时间，给我们全家带来巨大的心里压力。昨天1003业主通过物业联系到我，告知不允许施工，如施工先报警，再之后的法律诉讼中将我一同告上被告，理由是她已告知我1003与1103的法律纠纷。房子现在这个状况，不可能正常入住。本打算七月装修、八月放味道，九月入住。如果等你们回来处理这个问题，就来不及了。2019年7月23日，王丽芳委托律师向于爱滨发送《律师函》，主要内容为：据贵方称，在入场施工后接到楼下1003室业主自述“与1103室房屋漏水有未解决的法律纠纷问题。要求停止装修否则被追究继续装修的法律责任”而停工。接贵方反馈后，王丽芳被迫中断美国行程紧急返回国内了解情况。经与物业管理处联系，截止当前，1003室业主始终不同意物业管理处和王丽芳入室查勘情况。就贵方提出的要求委托人与楼下1003室业主协商“历史漏水纠纷问题，以免影响装修进度”及相关事宜，致函如下：1003室业主所称的“历史漏水纠纷问题”不存在。贵方未按约支付租金行为已构成违约。就楼下业主所谓停止装修、追加被告起诉等无理要求，在贵方按约履行的前提下王丽芳愿协助排除干扰。2019年8月28日，王丽芳委托律师向于爱滨发送《律师函》，主要内容为：你方未按约支付租金行为已构成违约，在收到律师函5日内向委托人支付2019年7月和8月的租金共计32,000元，否则将追究你方责任。2019年9月18日，王丽芳发短信给于爱滨，主要内容为：目前的事实是：漏水发生在你方进场装修之后，具体原因、各方责任尚不明确。你方将我方可正常居住的房屋拆除后，围绕房屋发生情况你充分知情，考虑到你方利益，我方积极提出过解决方案，对此你已经知晓，但你方仍在未交租金情况下一直占有该房屋。目前，我方围绕房屋出租已产生较大成本，显然你方对造成我方损失扩大负有责任。考虑到昨天你方通知我你方已租另外房屋装修居住，为避免由于你方不想居住又不交房租、又不归还我方房屋等造成的损失，我方本着友好协商的态度再次告知，有三种解决方案供考虑：一是解除合同，你方定金作为我方租金和房屋拆除损失补偿，后续互不追究任何法律责任；二是解除合同，我方退还你方定金，你方需将房屋恢复原状且交清应付租金，后续根据鉴定结果追诉各方具体责任；三是解除合同，先退还你方定金，并预支你方1万元作为退场费，如后续鉴定结果你方无责，双方不再追诉任何责任再无争议。2019年12月2日本案第一次开庭时，王丽芳要求继续履行租赁合同并提出反诉请求：要求于爱滨支付2019年7月5日至2019年11月4日租金64,000元。后王丽芳要求解除租赁合同并将反诉请求增加并变更为现反诉请求。2019年12月11日，于爱滨收到王丽芳变更反诉请求后的反诉状。2020年1月12日，王丽芳自认已将系争房屋换锁。为租赁系争房屋，于爱滨支付中介费20,000元。另查明，2013年，上海市徐汇区建国西路XXX号XXX幢XXX室房屋权利人案外人马某以王丽芳为被告向本院起诉，案由为相邻关系纠纷，本院经审理查明，马某与王丽芳系邻里关系，王丽芳于2012年12月取得系争房屋所有权，2013年3月底王丽芳开始对其房屋进行简单装修，在此过程中，马某发现其卫生间天花板有渗漏情况，经交涉，王丽芳拆除自己卫生间内的浴缸，并对防水层作了修理，马某未同意王丽芳的施工人员进入其室内。之后，马某发现卫生间仍存在渗漏，由于双方未能取得一致意见，故马某诉至本院要求王丽芳立即将卫生间渗漏部位修复到位。本院于2014年9月17日作出(2013)徐民四(民)初字第2360号民事判决书：王丽芳于判决生效之日起十五日内将上海市徐汇区建国西路XXX号XXX幢XXX室卫生间顶部受损部位予以修复，将该卫生间顶部恢复原状。该判决业已生效。2019年10月，本院立案受理马某诉王丽芳相邻关系纠纷一案，案号为(2019)沪0104民初23484号(以下简称该案)。马某在诉状中陈述：2013年法院判决生效后，王丽芳为敷衍判决及马某，暂停使用卫生间内的浴缸，无排水也就暂时不会渗漏，并未对之前严重破坏过的地方予以彻底修复。2019年7月份开始，因王丽芳在之前的房屋装修时将楼板挖空，改变承重结构，导致马某家中卫生间再次开始漏水。该案审理过程中，本院根据马某的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司(以下简称鉴定机构)对以下事项进行鉴定：1、建国西路XXX号XXX幢XXX室主卧卫生间是否存在渗漏水。2、若存在渗漏水，漏水问题是否与被告施工行为(损坏楼板等)有关联。3、次卧室顶部的渗水痕迹是何原因造成。4、渗漏部位(主卧室卫生间及次卧室顶部)进行返工(修)方案建议。2020年7月8日，鉴定机构出具鉴定意见书，鉴定意见为：1、建国西路XXX号XXX幢XXX室主卧卫生间存在渗漏水。2、不排除建国西路XXX号XXX幢XXX室主卧卫生间渗漏水与被告施工行为有关联。3、建国西路XXX号XXX幢XXX室主卧室卫生间及次卧顶部修复方案详见本鉴定意见书第六部分，供法院参考。该案现正在审理中。就上述鉴定意见书，于爱滨表示没有异议，但认为可以推定系争房屋主卧卫生间发生渗漏系王丽芳因未完全修复地漏管线、淋浴区地砖封边不严导致的渗漏，与于爱滨装修行为无关。王丽芳则表示鉴定意见书可证明于爱滨的装修行为是导致系争房屋漏水的主要原因。审理中，王丽芳表示2012年购买系争房屋后对系争房屋进行了简单装修，装修与上家给的装修大体一致。可移动物品是2012年王丽芳自己配置的，当时让于爱滨自己处理，但按照合同约定，合同履行后，于爱滨新配置的物品都要留给王丽芳。于爱滨则表示因为当时要装修，可移动的物品让王丽芳搬走，王丽芳让于爱滨自己处理，所以于爱滨就找人拿走了屋内的物品。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有租赁合同、微信聊天记录、民事起诉状、鉴定意见书等证据证明，本院予以确认。审理中，于爱滨为证明自己的主张，申请本案租赁合同居间方上海柳氏房地产经纪事务所襄阳南路店工作人员周某某出庭作证。周某某陈述：2019年7月初于爱滨进行装修时，楼下业主说因漏水没有处理好，在纠纷没有解决前不让于爱滨装修，后王丽芳表示会解决，但只要于爱滨一动工，楼下业主就来阻止，一直无法施工。于爱滨支付的租金48,000元现在其公司处。另外，系争房屋钥匙在周某某处，2019年10月23日，于爱滨告知周某某将系争房屋钥匙退还给王丽芳。周某某就发消息通知王丽芳来拿钥匙，但是王丽芳没有回消息也没有来拿钥匙。王丽芳对上述证人证言表示，漏水是不存在的，三方或两方并没有合意租金至协商一致后再给王丽芳。王丽芳没有隐瞒之前漏水事宜，漏水事宜已经有法院生效判决解决。于爱滨仅凭一方之词终止装修。另外，王丽芳还表示2019年10月24日，周某某确实发消息说钥匙要还给王丽芳，王丽芳提出还钥匙是什么意思，后来就没有下文。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同系王丽芳与于爱滨真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。从微信聊天记录、证人证言、马某的民事起诉状等证据可以看出，在于爱滨开始对系争房屋进行装修时，楼下业主马某提出房屋漏水，而马某提出的房屋漏水情况确实对于爱滨正常装修造成影响。根据现有证据，王丽芳并未充分举证证明系争房屋漏水系由于爱滨对系争房屋进行装修造成。故本院认为于爱滨未按约支付租金有合理的抗辩理由，不存在违约行为。同时，根据现有证据，于爱滨亦未提供充足证据证明系争房屋漏水原因系由系争房屋本身存在瑕疵造成，故本院认为王丽芳在履约过程中亦不存在违约行为。综上，于爱滨要求王丽芳赔偿损失以及支付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。王丽芳要求于爱滨支付房屋恢复费用以及违约金的反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。现于爱滨、王丽芳均要求解除双方之间的租赁合同，虽然双方均无单方合同解除权，但现双方一致要求解除租赁合同，于法不悖，本院以2019年12月11日于爱滨收到王丽芳要求解除租赁合同反诉状的时间作为租赁合同的解除日期。如上所述，租赁合同已解除，且双方均不存在违约行为，故于爱滨要求王丽芳返还房屋押金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于王丽芳主张租金的反诉请求，首先，根据证人证言以及双方陈述，于爱滨于2019年10月23日告知中介方将系争房屋钥匙退还王丽芳，王丽芳于2019年10月24日收到中介方要归还钥匙的短信，在王丽芳明知于爱滨无法正常使用系争房屋的情况下，并未接受系争房屋钥匙，故本院认为由此扩大的损失，应由王丽芳自行承担，对于王丽芳提出2019年10月25日之后租金的反诉请求，本院不予支持。但王丽芳提出的2019年7月5日至2019年10月24日期间租金的反诉请求，有事实及合同依据，本院予以支持。其次，关于租金标准，如上所述，于爱滨因楼下业主原因装修受到影响，无法正常使用系争房屋，故王丽芳要求按照每月16,000元标准支付租金有失公允，本院难以采纳，根据双方履约情况，本院根据公平原则，酌定按照每月4,500元的标准计算自2019年7月5日至2019年10月24日期间的房屋租金，即于爱滨应按照每月4,500元的标准支付王丽芳2019年7月5日至2019年10月24日期间的房屋租金16,458元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、于爱滨与王丽芳于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月11日解除；二、王丽芳于本判决生效之日起十日内返还于爱滨房屋押金16,000元；三、于爱滨于本判决生效之日起十日内按照每月4,500元的标准支付于爱滨自2019年7月5日起至2019年10月24日止的房屋租金16,458元；四、驳回于爱滨其余诉讼请求；五、驳回王丽芳其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,380元，减半收取计1,190元，由于爱滨负担1,090元、王丽芳负担100元；反诉案件受理费700元，由王丽芳负担600元、于爱滨负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年八月十二日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。