安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖民终446号 上诉人（一审原告）：杨家贤，男，1962年10月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省肥东县，经常居住地安徽省淮北市。 委托诉讼代理人：吴涛，安徽东山律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：王凤文，女，1977年3月20日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被上诉人（一审被告）：杨学锋，男，1978年2月10日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：王凤文，系杨学锋之妻。 被上诉人（一审被告）：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市孟山路7-1花园大厦**。 法定代表人：圣恩侠，该公司总经理。 上诉人杨家贤与被上诉人杨学锋、王凤文、淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省淮北市中级人民法院（2019）皖06民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2020年7月20日公开开庭进行了审理，杨家贤以及委托诉讼代理人吴涛，王凤文到庭参加诉讼，明星公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杨家贤二审上诉请求：1、撤销一审判决，支持其一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由杨学锋、王凤文、明星公司承担。事实和理由：一、一审法院认定的错误事实有:1、杨家贤向鑫诚公司提供借款委托其放贷，鑫诚公司将该借款出借给明星公司使用；2、杨家贤购买案涉商品房无支付购房款的证据印证，案涉两套房屋的购房款并未实际支付；3、杨家贤与明星公司签订商品房买卖合同仅是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动；4、以房抵债协议并不产生优于其它债权的利益；5、杨家贤主张其对案涉房屋享有所有权，缺乏事实依据。一审法院之所以作出上述五项项错误的认定，均源于对杨家贤与明星公司以房抵债行为的错误判断，分析阐述如下：明星公司因经营开发需要陆续向杨家贤借款，截止2012年5月，明星公司共欠付杨家贤借款本息3400余万元无力偿还(利息的计算截至2012年5月20日)，为偿还债务，双方确定自2012年5月20日起民间借贷关系终止，利息不再计算，明星公司自愿以其开发的濉溪县经济开发区紫薇苑小区的房产抵偿所负杨家贤之债务，双方之间的民间借贷关系转化为商品房买卖合同关系，原借款本息全部转化为购房款。为此，杨家贤和明星公司就所涉房屋均签订了购房合同，明星公司出具了购房款收据。本案中的1号楼2103、2206室房产，双方于2013年9月10日签订商品房买卖合同，2015年8月31日和9月19日又进行了网签备案，确定房款总额为493810元，同日开具了购房款收据(1号楼2103室备案号为201503047，房屋价款219535元；1号楼2206室备案号为201503067，房屋价款267960元)。2016年10月，明星公司将没有验收的房屋交付杨家贤占有和使用。至此，双方以房抵债的行为实施完毕，杨家贤取得案涉房屋的物权期待权，493810元的债权债务关系消灭。另外，明星公司交付房屋时，小区配套及相关设施没有完善，在濉溪县人民政府的主持和协调下，决定由小区全体业主和政府一起采取自救措施，由业主按照各自的房屋面积出资，将配套及相关设施全部完善，使小区房屋达到居住条件，杨家贤共出资32余万元。为证明上述事实，杨家贤一审向法庭提供了安徽淮信会计师事务所审计报告，以房抵债协议、房号单、明细表、经备案的《商品房买卖合同》、给明星公司直接汇款300万的转账凭证、淮北市中级人民法院(2019)皖刑终字11号刑事裁定书、濉溪县人民政府会议纪要、业主自救委员会证明、收据等加以佐证。杨家贤认为，首先，当事人签订以房抵债协议系双方真实意思的表示，不违反国家禁止性法律规定，合法有效，且抵债协议已履行完毕，应予保护。杨学峰、王凤文对明星公司享有的债权系一般债权，其对涉案房屋不具有任何优先受偿的权利，杨家贤对案涉房屋进行了实际占有，具备物权的性质。其次，当事人在债务履行期届满后签订以房抵债协议，不属于流质抵押，且不存在恶意损害第三人合法权益等情况，也没有其他无效事由，人民法院应当予以支持。最后，上述事实已经淮北市中级人民法院(2019)皖刑终字11号刑事裁定书确认，一审判决否定其本院生效法律文书确认的事实没有任何依据，显然是错误的。 二、一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决驳回杨家贤的诉讼请求系适用法律错误。首先，杨家贤的主张是:杨家贤对案涉房屋依法享有足以排除执行的合法民事权益，请求判令不得执行案涉房屋。杨家贤主张的是基于商品房买卖合同产生的合法债权，是对案涉房屋的物权期待权而不是所有权，法律并没有规定只有取得不动产所有权才能排除执行。本案中，杨家贤系商品房消费者之外的一般买受人，一审法院仅适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定是错误的，本案应当适用该司法解释第二十八条的规定，即符合下列情形的人民法院应当予以支持:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案完全符合该条规定之情形，足以排除执行。综合上述情况，杨家贤与明星公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且经不动产行政主管部门登记备案，合法有效，应予保护，杨家贤已全额支付购房款，取得了案涉紫薇苑小区1号楼2103、2206室房产的物权期待权，并对案涉房屋进行了占有和使用。另外，杨家贤至今未取得案涉房屋权属登记证书完全系明星公司原因造成。杨家贤对案涉房产具有充分排除执行的合法权益，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此一审判决认定事实及适用法律错误，应予撤销，望二审法院依法改判，支持杨家贤的诉讼请求。 杨学锋、王凤文答辩称，本案中杨家贤是以房抵债，最终目的不是居住，是为保证对明星公司的债权实现，保证其自身的利益，事实与证据证明其双方是借贷关系，根据物权法和担保法的规定，抵押物所有权转移为债权人所有，流押条款无效。请求法院依法处理。 杨家贤向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行备案登记在杨家贤名下位于安徽省濉溪经济开发区房屋；2.案件受理费由杨学锋、王凤文、明星公司承担。 一审法院查明事实：杨家贤向鑫诚公司提供借款委托其放贷，鑫诚公司将该借款借给明星公司使用，后因明星公司无力偿还欠款，其三方进行对账，明星公司将其开发的位于安徽省濉溪经济开发区紫薇苑小区房屋抵债给杨家贤。2013年9月10日，杨家贤与明星公司签订《商品房买卖合同》，约定杨家贤购买涉案濉溪经济开发区紫薇苑1栋2103、2206号房屋，合同载明房款均已付清，明星公司出具了收据。杨家贤与明星公司于2015年8月31日、2015年9月19日分别就上述两套房屋办理了商品房买卖合同网签手续，涉案房屋至今未办理交付手续，暂不具备产权过户登记条件。 另查明：杨学锋、王凤文与明星公司因商品房买卖合同纠纷向淮北仲裁委员会申请仲裁，淮北仲裁委员会于2015年10月20日作出的（2015）淮仲裁字第026号仲裁裁决书已发生法律效力。因明星公司未能履行上述生效法律文书确定的义务，杨学锋、王凤文向该院申请强制执行。执行过程中，该院依据（2016）皖06执52号执行裁定查封了明星公司开发的涉案两套房屋，查封期限为三年。2019年5月7日，杨家贤对该院查封涉案两套房屋提出书面异议，该院作出（2019）皖06执异33号执行裁定，驳回案外人杨家贤的异议请求。杨家贤不服，向该院提起诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点是杨家贤对涉案两套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过约定总价款的百分之五十。该规定是指房地产企业开发商品房的目的是将商品房作为商品进行出售，以居住为目的购买商品房的买受人提出的异议且符合其他法定情形，人民法院应当予以支持。本案中，杨家贤虽然与明星公司签订了商品房买卖合同，约定购买明星公司开发的涉案两套房屋，明星公司亦出具收据，但无购房款的支付证据相印证，杨家贤提供的证据表明涉案两套房屋的购房款并未实际支付，而是以借款抵付。杨家贤与明星公司签订房屋买卖合同的目的在于保障杨家贤实现对明星公司的债权，以房抵债并不能等同于完成了购房价款的支付。本案商品房买卖合同不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，仅是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，在完成房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不产生优于其他债权的利益。且杨家贤亦未提供证据证明涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。杨家贤主张其对涉案两套房屋享有所有权，缺乏事实和法律依据。故杨家贤对涉案两套房屋不享有排除法院强制执行的民事权益。综上，一审法院认为杨家贤的诉讼请求不成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决:驳回杨家贤的诉讼请求。案件受理费8707元，由杨家贤负担。 杨家贤二审中新提供两份证据，证据一、安徽淮信会计事务所出具的《关于淮北明星房地产开发有限公司以房抵债等情况的审核报告》，拟证明杨家贤与明星公司之间的债权债务关系明确，合法有效，截止2012年5月20日，杨家贤与明星公司的关系由民间借贷关系转化为商品房买卖合同关系。证据二、《房屋交付证明》，拟证明案涉房屋明星公司于2016年10月28日交付杨家贤。杨学锋、王凤文对该两份证据的真实性无异议，但认为不能达到相应的证明目的。本院对上述两份证据的真实性予以确认。本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，杨家贤虽然与明星公司签订了商品房买卖合同，但该行为的性质属以物抵债，其目的在于消灭旧的金钱债务，从本质上讲，杨家贤享有的债权仍然是金钱之债，相较于杨学锋、王凤文的债权而言，并不具有优先性，故杨家贤请求排除人民法院对案涉房屋的强制执行，法律依据不足，本院不予支持。 综上，杨家贤的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但结果并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8707元，由杨家贤负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年八月十日 法官助理赵晓利 书记员周云