吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3387号上诉人（原审被告、申请执行人）：崔涵，男，1968年6月18日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：牟丽影，吉林超远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：王振兴，男，1986年10月11日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：孙思涛（王振兴妻子），女，1985年12月27日生，满族，住长春市净月区。委托诉讼代理人：陈露，吉林衡丰律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：吉林昂展置业开发有限公司，住所地长春高新区超达磐谷国际商务港7号楼101-114号。法定代表人：吕德刚，总经理。上诉人崔涵因与被上诉人王振兴，原审第三人吉林昂展置业开发有限公司（以下简称昂展公司）案外人执行异议之诉一案，不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）（2019）吉0102民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔涵及其委托诉讼代理人牟丽影，被上诉人王振兴的委托诉讼代理人孙思涛、陈露到庭参加诉讼。原审第三人昂展公司，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔涵上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回王振兴的诉讼请求；二、本案一审及二审诉讼费由王振兴承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法。（一）原审判决《昂展·公园里商品房认购协议书》有效，且认定王振兴提出的执行异议符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”属认定事实错误。王振兴在原审中陈述昂展·公园里B1号楼2单元1004号房屋（以下简称案涉房屋）系通过他人购买，属于自认了其并非与昂展公司真实建立房屋买卖合同关系。即使王振兴与昂展公司签订过《昂展·公园里商品房认购协议书》，也并非双方当事人的真实意思表示，因此《昂展·公园里商品房认购协议书》无效，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款及第二十九条第一款的规定。（二）原审判决认定王振兴交纳了认购协议项下的购房款，符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”属认定事实错误。王振兴提供的收款户名为李丽华的《个人存款回单》和《收款收据》(编号00312)均为复印件，也未提供能够证明李丽华为长春市司法局财务人员身份的证据材料，更未提供李丽华收取该笔456000.00元款项的真实用途等的证据材料，以及李丽华将该笔款项支付给长春市司法局或者昂展公司的证据。虽然庭后昂展公司向原审法院提供了收款收据，但该证据如真实，应由王振兴控制保管，不应由昂展公司控制并举证，且该证据也未经崔涵核对、质证。因此以上述证据不能认定王振兴交纳了认购协议项下的购房款，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款及第二十九条第三款的规定。（三）原审判决王振兴提出的执行异议符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”属认定事实不清。原审举证期限内崔涵向原审法院申请调取王振兴个人名下及其配偶、子女名下是否有其他用于居住房屋的证据，但原审法院并未调取。在原审庭审过程中也未调查王振兴及其配偶、子女名下是否有其他用于居住的房屋，仅以王振兴提供的《个人住房信息查询结果证明》认定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，属认定事实不清，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款及《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十三及问题二十一规定。（四）被上诉人王振兴对案涉房屋提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。一审判决对此并未认定，属于认定事实不清。1.案涉房屋所在小区早已符合办理房屋过户登记条件。在南关法院审理的崔涵诉吕淑敏、昂展公司申请执行人执行异议之诉(案号为(2019)吉0102民初4229号)一案中，昂展公司已在该案庭审中说明案涉房屋所在小区的全部房屋均早可办理过户登记，部分业主已办理完产权证，只有未要求办理产权证的才未办理，该事实已在该案庭审笔录中记载。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十八规定，已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的，属于“因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。因此，本案案涉房屋未办理房屋过户登记是由于王振兴自身原因造成的。如王振兴认为是昂展公司原因未给办理产权，应提供证据证明。但一审过程中王振兴并未提供相应证据。因此案涉房屋未办理过户登记是由于买受人自身原因造成的，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条第(四)款规定。2.在本案一审庭审中，王振兴明确表示尚未实际入住案涉房屋，也未提供入住手续等。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题二十一，王振兴应提供昂展公司交付钥匙的证据或者房屋交接单及装修合同、费用票据等，否则应承担举证不能的不利后果。（五）原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于适用法律错误，本案应适用该规定第二十八条。1.王振兴在原审中自认其系通过他人购买的案涉房屋，而实际购房人是以单位名义向昂展公司购买的团购房，因此案涉房屋性质并非商品房，王振兴也并不属于商品房的消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用的前提是消费者向房地产开发企业购买商品房，但显然本案不属于该适用前提，因此本案不应适用第二十九条。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房是房地产企业开发的面向全社会不特定广大消费者销售的房屋，其交易行为社会化、公开化，而案涉房屋属于团购房，是向特定的单位职工集资建设的，不属于商品房性质。另外王振兴通过他人购买案涉房屋，而非直接向被上诉人昂展公司购买，属于购买的二手房屋。2.王振兴向他人购买案涉房屋，属于一般受人购买不动产行为，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。二、原审庭审后昂展公司向原审法院提交了《收款收据》等证据，但原审法院未组织庭审质证，便将该证据复印件作为认定事实的依据，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定，属于程序违法。王振兴辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，应维持一审判决。昂展公司未作答辩。王振兴向一审法院起诉请求：1.确认崔涵与昂展公司签订的《昂展·公园里商品房认购协议书》合法有效，同时确认案涉房屋为王振兴所有；2.请求法院立即停止对案涉房屋的强制执行并解除对该房屋的查封；3.诉讼费用由崔涵承担。一审法院认定事实：崔涵与昂展公司合同纠纷一案，南关法院于2018年3月8日作出（2018）吉0102民初108号民事裁定书，裁定：查封、冻结昂展公司名下银行存款人民币950万元或其他等值财产。后南关法院于2018年3月9日查封昂展公司名下位于长春市高新区超强街以西昂展公园里B-1幢2单元1004室，丘地号：8-5/833-38房屋（即为本案案涉房屋）。案外人王振兴向南关法院提出异议，称其与昂展公司订立了房屋认购协议书，约定将上述案涉房屋以总房款456000.00元售给案外人，请求法院撤销对上述案涉房屋的查封。南关法院于2019年11月13日作出（2019）吉0102执异229号执行裁定书，裁定：驳回案外人王振兴的异议请求。另查明，2014年6月13日，昂展公司（甲方）与王振兴（乙方）签订《昂展·公园里商品房认购协议书》一份，约定乙方自愿认购甲方开发的案涉房屋，建筑面积126.23平方米，单价3800.00元/平方米，总价479674.00元，该价格为优惠后最终成交价格。乙方在签订本协议时需向甲方支付定金10000.00元。乙方按以下条款约定付款方式、付款日期缴付购房款：一次性付款的，签订本认购协议当日付清全款，当日不能付清的5日内付清全款。同日，昂展公司出具《收据》两枚，分别载明：今收到王振兴交来B1-1004总房款479674.00元；今收到王振兴交来的B1-1004物业维修基金15779.00元。同日，王振兴通过工商银行银联签购向昂展公司中信银行账号转款39453.00元（含房屋差价款23674.00元和物业维修基金15779.00元）。崔涵对上述认购协议及收据真实性均提出异议，但表示不申请鉴定。另，王振兴提供收款户名为李丽华的《个人存款回单》和加盖有长春市司法局财务专用章的《收款收据》（编号00312）复印件各一份，用于证实2011年6月17日，王振兴将房款456000.00元存入团购单位长春市司法局财务人员李丽华账户，同日，长春市司法局为其出具《收款收据》，载明代收客户王振兴团购房款456000.00元，货号312，填票人为李丽华。庭后，昂展公司向法庭补充提交上述《收款收据》（编号00312）原件及长春市司法局房源确认卡副券供法庭核实情况。此外，王振兴提供《个人住房信息查询结果证明》一份，用于证明其名下有一处位于长春市南关区人民大街以东，乙十路以西保利人民大街小区（保利·金香槟）一期K2号楼102号、建筑面积221.69平方米，规划用途为商业。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，崔涵虽提出对王振兴提供的认购书、收据真实性提出异议，但并未申请鉴定，在崔涵未能提供相反证据且足以推翻王振兴主张的事实情况下，对王振兴出示的认购协议和收据的真实性，依法应予确认。王振兴与昂展公司签订的《昂展·公园里商品房认购协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。故王振兴提出的执行异议符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。另王振兴提供的《个人住房信息查询结果证明》显示其名下有商业用房一处，并无其他用于居住的房屋，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。此外，王振兴提供了向团购单位财务人员交纳房款的存款凭证以及团购单位出具的《收款收据》复印件和昂展公司开具的总房款《收据》、银行签购单，并经昂展公司补充提供《收款收据》原件予以核对，可以认定王振兴交纳了认购协议项下的购房款，符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”综上，买受人王振兴对登记在被执行的房地产开发企业昂展公司名下的商品房享有足以排除执行的民事权益，其要求阻却执行的主张，依法应予支持。关于王振兴要求确认案涉房屋归其所有一节，因案涉房屋尚未办理不动产权利证书，其享有的依据认购协议向出卖方主张办理产权的合同债权，现其直接主张物权，于法无据，不予支持。关于王振兴要求解除对案涉房屋的查封一节，因其属于执行行为，本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，原审判决：一、王振兴、昂展公司于2014年6月13日签订的《昂展·公园里商品房认购协议书》有效；二、不得执行位于长春市高新区超强街以西昂展·公园里项目B-1号幢2单元1004号房屋（丘地号8-5/833-38）；三、驳回王振兴的其他诉讼请求。案件受理费8140.00元，由崔涵负担（王振兴已垫付）。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致。另查明，王振兴及其妻子和儿女名下均无房屋。再查明，王振兴于一审庭审后，向一审法院提交了《长春市司法局房源确认卡》和长春市司法局为王振兴出具的《收款收据》，崔涵针对于上述两份证据，在二审庭审阶段进行了质证。本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王振兴作为买受人购买登记在昂展公司名下的案涉房屋，因此而产生的执行异议之诉，应当参照该条规定进行审理。崔涵认为不应适用该条审理本案的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于王振兴是否享有排除法院对案涉房屋执行的民事权益的问题。王振兴、昂展公司于2014年6月13日签订了《昂展·公园里商品房认购协议书》，该协议书系王振兴与昂展公司关于案涉房屋买卖的真实意思表示，双方均予以认可其效力，且不违反法律的相关规定，应认定该协议书合法有效。从王振兴提交的长春市司法局出具的房源确认卡、《收款收据》、李丽华交通银行的个人存款回单、昂展公司出具的总房款及物业维修基金的《收据》、户名为昂展公司的银联签购单，可以认定王振兴已经支付了案涉房屋的全部价款。此外，王振兴及其妻子、儿女名下均无居住房屋。因此，可以认定王振兴享有排除法院对案涉房屋强制执行的物权期待权。三、关于崔涵认为一审审理过程中，一审法院对于王振兴庭审后提交的《长春市司法局房源确认卡》和长春市司法局为王振兴出具的《收款收据》未予质证，系程序违法的问题。本院在二审庭审过程中，组织崔涵针对于上述两份证据进行了质证，且即便一审程序有瑕疵，但并不影响裁判结果的公正性，故崔涵此项上诉请求，本院不予支持。综上所述，崔涵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8140.00元，由崔涵负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  周翠翠审判员  邢春鹤二〇二〇年八月三十一日书记员  赵若冰