宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2020）宁0121民初2034号原告：张宏杰，男，1995年7月3日出生，汉族,系银川市城投公司副主任科员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告委托诉讼代理人：李婕，宁夏辅德律师事务所律师。被告：银川尚质房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县征沙渠三沙源。法定代表人：全勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘桂华，女，该公司员工。原告张宏杰与被告银川尚质房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宏杰的委托诉讼代理人李婕，被告银川尚质房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘桂华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张宏杰向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付违约金77976.90元（按照房屋全部价款的30%计算）；2.依法判令被告完善竣工条件并协助原告办理房屋产权证；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年7月2日签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的三沙源X房屋（预测面积为100.98平方米），预测总价款为259923元。原告按照合同约定支付了首期房价款79923元，剩余18万元按揭贷款，被告于2016年9月6日出具了正规发票。原告认为己方完全履行了合同义务，但是时至起诉之日被告尚存在多处违反合同约定的事项：一、根据该合同第九条约定商品房需达到如下交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条被告应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房；同时该合同的补充协议第六条第五项约定，在本条所述乙方（原告）各项义务全部得到适当履行的前提下，若因甲方责任造成买受人不能如期办理房屋权属证书的双方同意按以下方式处理：甲方按照乙方（原告）已付房价款的1%向乙方支付违约金，该合同继续履行。但时至今日，被告尚未取得该工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，无法办理房产证，严重影响了原告对该房屋所有权的行使，被告应该按照合同约定支付已付房价款的1%，2599.23元。二、该合同第十条约定被告所交付商品房相关设施设备交付条件中：（一）基础设施设备约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到使用条件;2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到使用条件；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，采取分户壁挂炉方式供暖（暖气片安装到位）；以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件,双方同意按照合同十二条承担违约责任，出卖人（被告）应按日计算向买受人（原告）支付全部房价款的万分之二违约金。但截至目前，整个三沙源十六区使用的是临时建筑用水和临时建筑用电，生活用水发黄发臭，还不能够正常供应，动辄停水、停电，时常发生有人被困在电梯里的事件。壁挂炉未安装，无法正常生活。根据上述约定，被告应按日向原告支付全部房价款的万分之二违约金148156.11元（259923元×0.0002×3×950天）暂自2017年10月31日计算至2020年6月10日；(二)公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)：1.小区内绿地率:2017年10月30日达到设计要求;2.小区内非市政道路:2017年10月30日达到使用条件；3.规划的车位、车库:2017年10月30日达到设计要求；4.物业服务用房:2017年10月30日达到使用条件。以上设施未达到上述条件的,双方同意按照以下方式处理:1.小区内绿地率未达到上述约定条件的,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的,出卖人按照全部房价敖的1%向买受人支付违约金；4.物业服务用房未达到上述约定条件的,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。根据上述约定，被告应当支付原告的违约金为10396.92元（259923元×0.01×4）；三、根据该合同第十一条交付时间和十二条逾期交付的责任的约定，被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房。交付该商品房时，应当要有：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；被告没有取得，按日向原告支付全部房价款的万分之二的违约金。根据上述约定，被告应当支付原告逾期交房违约金49385.37元（259923元×0.0002×950天）暂自2017年10月31日计算至2020年6月10日。由于被告的违约行为一直处于持续状态，且该违约持续状态不确定。故被告应按照上述约定向原告支付各项违约金共计210537.63元，但依照合同法第114条及最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二第29条之规定，原告自愿将上述违约金数额调整为房屋全部价款的30%即77976.90元。综上所述，原告完全履行了合同义务，而被告却存在合同所约定的多项违约事由，且违约行为一直持续至今，给原告的生活造成了极大的困扰，经济上也蒙受了很大的损失。特诉至贵院，请求判如所请。被告银川尚质房地产开发有限公司代理人辩称，1.原告主张的按全部房价款30%赔付违约金的计算方式并无依据，被告不予认可；2.原告已于2019年4月15日向永宁县人民法院提起诉讼，要求解除原被告双方之间签订的商品房买卖合同，永宁县人民法院于2019年7月17日做出判决，解除该合同，原告于2019年8月26日申请强制执行，因执行未果要求执行和解，但（2019）宁0121民初1851号判决书已经发生效力，原被告双方之间签订的商品房买卖合同已经解除，双方应当签订新的合同或者人民法院出具新的裁定书以后，原被告双方之间的合同关系才能继续；3.鉴于新的商品房买卖合同条款与旧合同的内容相同，签订日期不同，被告做如下答辩：原告主张的逾期交房违约金与主张的商品房相关设施设备交付的违约金存在重复约定的情形，合同第十一条约定交付时间的成就条件是在同时满足合同第九条、第十条的约定的前提下，而原告主张的电话通信、有线电视、宽带网络等属于合同第十条商品房相关设施设备交付条件的必要约定条件，故属于违约金重复主张的情形；同时，三沙源16区房屋的情况并不是如原告所述那样，市政供水、天然气、电话通信、有线电视、宽带网络及小区公共服务及其他配套设施均已达到使用条件，壁挂炉暂未安装到位，是因为房屋在安装壁挂炉后因无人居住导致壁挂炉丢失的现象频发，且在装修前安装壁挂炉，厨房墙砖贴好以后拆下来重装需要200元安装费，综合考虑后，壁挂炉的安装调整为装修后向物业申请安装即可；然后，原告于2019年11月11日于物业中心处领取了房屋钥匙，应当视为对被告交付房屋的认可，即使要被告承担逾期交房违约金也应当计算至此时止；4.合同中逾期交房违约金的计算方式约定过高，我方请求法庭根据最高人民法院关于使用《中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条的规定：“违约金的确定应当以实际的损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合考虑，补偿性为主，惩罚性为辅的违约金性质”，我方特申请法庭降低；5.被告已经在努力完善三沙源16区的竣工条件；6.因三沙源16区暂时未达到正式供电条件所以无法立即办理不动产权证书，待办证条件具备以后被告可以予以办理；7.合同约定，被告应当在交房后365天之次日起为原告办理不动产权证书，原告在诉状中自述被告逾期交房，那么就不应当同时向被告主张逾期办证违约金。综上，请求法庭依法判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于永宁县胜利乡征沙渠三沙源X预测建筑面积为100.98平方米商品房一套。合同第六条计价方式与价款约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2574元，总价款为259923元;第七条付款方式及期限约定：原告于2016年7月2日前支付首期房价款79923元，余款18万元向贷款机构申请贷款支付;合同第十一条交付时间和手续约定：1.被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带材料的通知书面送达原告；原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件；被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日其给付利息，同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同及补充协议签订后，原告支付了首付款，并向中国农业银行股份有限公司永宁县支行申请了房屋贷款，该行于2016年8月25日按照原告授权，将该笔18万元款项支付给被告银川尚质房地产开发有限公司，至此原告共支付房款259923元。被告未能按约定期限向原告交付房屋，涉案房屋未进行竣工验收。2019年4月16日，原告张宏杰起诉要求：1.解除与被告银川尚质房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告向原告退还购房款79923元；3.判令被告向原告返还已偿付第三人贷款本金及利息41680.81元（利息暂算至起诉之日为49703.50元）；5.判令被告向原告支付违约金2599元；4.判令被告赔偿实际占用期间的资金损失（暂计算至起诉之日为49703.5元）；6.判令解除原告同中国农业银行股份有限公司永宁县支行签订的《个人商业用房贷款合同》，并由被告向第三人支付剩余未偿还贷款本金及利息（合计173906.31元）。该案经本院审理后，作出（2019）宁0121民初1851号民事判决书，判决：一、解除原告张宏杰与被告银川尚质房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及原告张宏杰、被告银川尚质房地产开发有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行三方签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张宏杰退还已付的首期购房款79923元及资金占用损失10745.76元、贷款本金24000元、利息21903.04元(贷款本息暂算至2019年4月20日，实际以原告向第三人偿还的按揭贷款本息为准)，并向原告支付违约金2599元；三、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效后十日内替原告张宏杰向第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行偿还尚欠的贷款156000元(暂算至2019年4月20日，实际以原告在第三人处的未还贷款为准；四、驳回原告张宏杰的其他诉讼请求。（2019）宁0121民初1851号民事判决书生效后，原告张宏杰向我院申请强制执行，在执行过程中，张宏杰与银川尚质房地产开发有限公司达成和解协议，双方当事人同意继续履行商品房买卖合同的义务，张宏杰于2019年11月11日领取案涉房屋钥匙，并于2019年11月26日向我院提出撤销执行申请。现要求被告自原合同签订的房屋交付日期起支付各项违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应遵照执行。被告逾期交付房屋，原告起诉要求解除合同，本院（2019）宁0121民初1851号民事判决书依法解除了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，该判决书生效之日，双方之间因该合同产生的权利义务终结，原告依据已经被解除的合同起诉要求被告履行合同义务，于事实和法律无据，本院不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告张宏杰的诉讼请求。案件受理费1749元，减半收取计875元，由原告张宏杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 王辉二〇二〇年八月十三日书记员 孙瑶附：判决所适用的法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。