广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19247号原告：林兆辉，男，1958年11月9日出生，香港居民，住广东省中山市。委托诉讼代理人：莫国栋，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：高伟，广东孚道律师事务所实习律师。被告：胡建兴，男，1974年1月14日出生，汉族,住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。原告林兆辉与被告胡建兴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告胡建兴向本院提出管辖权异议，请求将本案移送至江西省铅山县人民法院审理，本院经审查，于2019年8月21日作出（2019）粤2071民初19247号之一民事裁定，驳回被告胡建兴对本案管辖权提出的异议。被告胡建兴不服该裁定提出上诉，中山市中级人民法院经审查，于2019年12月12日作出（2019）粤20民辖终422号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林兆辉及其委托诉讼代理人莫国栋、高伟，被告胡建兴及其委托诉讼代理人官丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林兆辉向本院提出诉讼请求：判令被告胡建兴向原告林兆辉支付拖欠的房屋租金656000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计算至被告胡建兴支付完毕上述拖欠的租金之日止）。事实与理由：，原告林兆辉于2015年5月28日与被告胡建兴签订《房屋承租协议合同》，约定被告胡建兴向原告林兆辉从2015年6月1日至2023年5月31日止承租坐落于中山市原告林兆辉与林兆光、林子权商住楼三至十层，作住宅用途，被告胡建兴需在每月10日前向原告林兆辉缴纳租金。后，经原告林兆辉、被告胡建兴与中山市万逸装饰工程有限公司（以下简称万逸公司）于2018年6月29日签订《房屋的租赁和转让合同补充协议》约定，自三方签订该协议之日起，六个月内由被告胡建兴完成对涉案租赁物次承租人的退场工作，且该期间的上述租金由万逸公司承担，即原告林兆辉与被告胡建兴的房屋租赁关系自2018年7月起终止，但被告胡建兴自2016年4月起拖欠租金至2018年5月（其中2016年4月-2016年9月每月欠缴租金20000元、2016年10月-2017年9月每月欠缴租金30000元、2017年10月-2018年5月每月欠缴租金22000元），被告胡建兴合计拖欠租金656000元。原告林兆辉为维护自身合法权益特诉至法院，请求法院依法判决。原告林兆辉为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的以下证据：1.房屋承租协议合同；2.房屋租赁和转让合同补充协议；3.欠租金差额统计表、收据、银行流水。被告胡建兴辩称：1.原告林兆辉陈述拖欠租金不属实，其一直都按双方约定交付租金，承租之前原告林兆辉将涉案房屋出租给他人，他人经营不下去，所以在与其协商租赁合同时，原告林兆辉承诺如果经营困难可以适当减租，所以之后履行合同过程中，由于经营困难，原告林兆辉也同意适当减租，且每次收取租金的习惯都是先由原告林兆辉员工黄伟中每月以微信的方式告知其应缴的租金、水电费，其大多数通过银行转账的方式将租金、水电费转账给原告林兆辉，其将转账记录告知黄伟中，黄伟中空闲时就将收据及收款明细交到出租房前台，双方几年的交易习惯一直如此，原告林兆辉从未提出过其拖欠租金，也从未向其追讨过尚欠的租金，直到2018年6月29日签订终止合同时也没有提出，反而在转让合同补充协议书中还约定原告林兆辉应当支付违约金、赔偿款等给其，约定4600000元的违约金包含原告林兆辉应返还给其的押金、违约金、赔偿款等，从该份补充协议中可以看出，违约的是原告林兆辉，其从未违约。2.原告林兆辉起诉拖欠的租金已超过诉讼时效。3.根据双方签订的租赁合同第10条第4点，该协议约定承租方拖欠租金达2个月以上，出租方有权解除合同，但截止至双方终止合同后，原告林兆辉都从未提出解除合同。假如其未按时交租，从2016年4月份起每月拖欠20000元，到2016年10月份已拖欠租金120000元，已达到解除合同条件，但原告林兆辉至今仍未提出解除合同，也未向其追讨租金，故其根本不存在拖欠租金，请求法院驳回原告林兆辉诉求。被告胡建兴就其辩解在举证期限内向本院提交如下证据：1.微信聊天记录截图；2.银行流水；3.收据，租金、水电费明细。经审理查明：林兆辉与胡建兴系房东与租客关系。2015年5月28日，林兆辉（甲方、出租人）与胡建兴（乙方、承租人）签房屋承租协议合同一份约定：甲方同意将坐落于中山市林兆辉、林兆光、林子权商住楼三至十层（以下简称涉案租赁物）出租给乙方作住宅用途使用；合同租期为八年，即从2015年6月1日至2023年5月31日止，从2015年6月1日起开始计租，租金按标准月结算；本租赁合同的保证金为人民币900000元（大写：玖拾万元正）；保证金在签订本合同当日交给甲方，甲方出具收据给乙方；乙方负责支付租赁物的租金、水费、电费、网络费、电话费、市政卫生费和电梯维修保养费等设备、设施维护费用，租金、水电费费每月由甲方计收，水费暂收3.6元／吨；该租赁物从2015年6月1日至2015年9月31日期间每月租金为人民币50000元（大写伍万元正），从2015年10月1日至2016年3月31日每月租金为100000元（大写拾万元正）；从2016年4月1日至2016年9月31日每月租金为120000元（大写壹拾贰万元正）；从2016年10月1日至2020年5月31日每月租金为160000元（大写：壹拾陆万元正），从2020年6月1日至2023年5月31日每月租金为176000元（大写：壹拾柒万陆仟元正）；租金按月结算，以先交租金后使用的方式，由乙方在每月的第十日前交付给甲方；水费、电费按月结算，以先使用后付款的方式；在租赁期限内，若遇甲方转让全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同，否则视为甲方违约；乙方如需转租、分租或以商业形式经营，须书面通知甲方，且甲方书面同意；租赁期间，因第七条原因导致合同提前解除的，或任何一方未征得另一方同意而单方解除合同的，另一方有权要求对方赔偿人民币900000元（大写玖拾万元正）作为违约金；该合同还约定有其他事项。林兆辉在“甲方”处，胡建兴在“代表人”处签名捺印确认。林兆辉称签订租赁合同后，其将涉案租赁物交付给胡建兴使用，胡建兴一直缴纳租金至2016年4月1日，后胡建兴因资金周转困难提出暂时按100000元收取租金（合同约定是120000元），剩余2万元在合同解除或终止后，从保证金900000元中结算，之后的租金也以此理由申请缓交。直到2018年6月29日，由于万逸公司整体购买涉案房产，所以由万逸公司向胡建兴支付相关违约金及赔偿款等，双方的租赁关系终止，但胡建兴尚拖欠林兆辉租金656000元。林兆辉经多次催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：2018年6月29日，林兆辉（甲方、出租方）、胡建兴（乙方、承租方）、万逸公司（丙方、物业的受让方）签订房屋的租赁和转让合同补充协议一份记载：根据甲乙双方于2015年5月28日签订的房屋承租协议合同内容，甲方将涉案租赁物出租给乙方经营房屋转租业务，合同租赁期从2015年6月1日至2023年5月31日至，现由于甲方欲将该租赁物带租转让给丙方进行销售的意向，且甲丙双方已于2018年5月8日签订物业转让协议（注：物业转让协议约定是租赁物房产分证拆证完成后，物业转让协议才正式生效），甲乙双方就提前解除房屋承租协议合同及处理次承租人退场和丙方人员进场开展工作等事宜；丙方同意向乙方支付460万元违约金，作为甲乙双方提前解除房屋承租协议合同的赔偿或补偿，甲方不再承担任何违约责任；丙方同意分三期向乙方支付前款约定的违约金460万元；甲乙丙三方自签订本协议之日起，六个月乙方完成次承租人的退场工作，且该期间甲方租赁物的租金由丙方承担；三方确认自本协议生效且丙方足额向乙方支付460万元款项后，甲乙双方有关租赁关系产生的债权关系全部了结，乙方不得再以任何理由和甲方主张有关解除或终止合同的任何权利；本协议作为房屋承租协议合同和物业转让协议的补充部分，与原合同协议具有同等法律效力;该补充协议还记载其他事项。林兆辉、胡建兴、万逸公司分别在补充协议“甲方、乙方、丙方”处签名捺印、盖章确认。又查：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市（旧：乐群村）、中山市的房地产权利人为林兆辉、林兆光、林子权，土地使用面积3900；房屋建筑面积15056.77；共用情况按份共用；登记时间2014-3-14。庭审中双方确认涉案租赁为中山市。诉讼中，林兆辉称根据房屋承租协议合同约定从2016年4月起至2016年9月每月租金为120000元，胡建兴每月只支付100000元，每月欠20000元；从2016年10月起至2018年5月每月租金为160000元，胡建兴每月只支付130000元至2017年9月，每月欠30000元；从2017年10月起每月支付138000元至2018年5月，每月欠22000元；2018年6月支付了租金160000元，上述共欠租金656000元。胡建兴确认已交的费用，但认为不存在欠款情况并称林兆辉口头承诺减免租金且从交易习惯可以看出，每月由黄伟中通知应交纳的租金。水电费然后由其转账，林兆辉从未提出有拖欠、缓交租金之事。另，胡建兴提交2015-2018年的收据显示2015年9月-2016年9月租金一栏金额为100000元、2016年10月-2017年10月租金一栏金额为130000元；2017年11月-2018年4月租金一栏金额为138000元；2018年6月、7月、10月的收据租金一栏金额为160000元；此外，胡建兴提交的微信聊天记录显示：其中，日期为2017年12月10日“胡先生您好！贵公寓12月份租金等合计：161526元。”“收到！谢谢！”、日期为2018年1月18日，“胡先生您好！贵公寓1月份租金等合计166777元。”“收到”；等等。借记卡账户历史明细清单显示：2018年3月20日，胡建兴通过工商银行账户（尾号7534）跨行转账159382元至林﹡辉的账户（尾号为0995）。胡建兴据此认为其未拖欠林兆辉租金，双方协商减免租金且一直按减免后的租金履行。林兆辉对此不予确认，并称其从未同意减免租金，只是胡建兴称资金困难，需要缓交租金。此外，胡建兴称林兆辉主张的租金均已超过了诉讼时效。林兆辉则认为没有过诉讼时效。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。林兆辉与胡建兴签订的房屋承租协议合同及房屋的租赁转让合同补充协议是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方意见及庭审情况，本案争议的焦点是：一、欠缴的租金是否过了诉讼时效的问题；二、租金是否协商减免的问题。关于焦点一：欠缴的租金是否过了时效的问题。胡建兴称林兆辉主张的租金均已超过诉讼时效。林兆辉则认为没有超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁;（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定。故根据上述规定，请求保护民事权利诉讼时效应该是三年，且应该从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方于2015年5月28日签订房屋承租协议合同，于2018年6月29日签订房屋的租赁和转让合同补充协议。期间胡建兴一直有支付租金，且从胡建兴提交的银行流水上看，胡建兴于2018年3月20日转账159382元给林兆辉。从胡建兴一直有支付租金来看，属于诉讼中断的情形，故本案未超过法定的诉讼时效。关于焦点二：租金是否协商减免的问题。胡建兴称双方已协商减免租金，且一直按减免后的租金来履行。林兆辉对此不予确认，并称是因为胡建兴称因资金困难，需要缓交，而非减免。对此，本院分析如下：首先，胡建兴称双方已口头协商减免,但林兆辉不予确认。其次，按胡建兴所称每月减免的租金分别为20000元、30000元、22000元等，该金额非小数，双方对此没有签订相关补充协议，或者更改原房屋承租协议合同约定等，这明显有违常理。最后，胡建兴称口头约定减免租金，林兆辉不予确认，此外胡建兴并无提交证据予以证实双方已约定减免部分租金。而胡建兴提交的收据租金一栏虽然记载租金为100000元、130000元、138000元等，但这并不能证明林兆辉已经同意按此金额收取租金，只能反映出胡建兴是按前述金额缴纳租金。此外，胡建兴于2018年6、7月亦是按照合同约定缴纳租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，在胡建兴没有证据证明双方已约定减免租金的情况下，林兆辉作为出租方已依合同将涉案租赁物出租给胡建兴，胡建兴作为承租方应该依合同按时足额缴纳租金。胡建兴不足额支付租金已违反双方合同约定，林兆辉请求胡建兴支付拖欠的租金656000元（其中2016年4月-2016年9月每月欠缴租金20000元、2016年10月-2017年9月每月欠缴租金30000元、2017年10月-2018年5月每月欠缴租金22000元）。符合双方约定，本院予以支持。林兆辉请求胡建兴从起诉之日（2019年7月26日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的请求，该利息实为利息损失，胡建兴无故拖欠租金，理应承担林兆辉的利息损失，故本院对林兆辉该请求亦予以支持。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以实际拖欠的租金为基数，从2019年7月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至支付之日止。综上，林兆辉的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。胡建兴的辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告胡建兴于本判决生效之日起七日内向原告林兆辉支付租金656000元及利息（利息计算方法：以实际拖欠的租金为基数，从2019年7月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至支付之日止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10360元（原告林兆辉已预交），由被告胡建兴负担并于本判决发生法律效力之日起七日内直接返还原告林兆辉。如不服本判决，原告林兆辉可在判决书送达之日起三十日内，被告胡建兴可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  廖鑑财人民陪审员  郭正祺人民陪审员  李庆腾二〇二〇年八月四日书 记 员  梁宝兴陈奇