江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初794号 原告（反诉被告）：江西吉安赣新拍卖有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区鹭洲东路******。 法定代表人：罗华英，总经理。 委托诉讼代理人：侯晋军，江西智桥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑仕耀，男，1992年2月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：施晓娟，福建宏恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李怡杰，福建宏恩律师事务所律师。 第三人：永新县文竹镇人民政府，住所地：，住所地：江西省吉安市永新县文竹镇文竹村信用代码：11361030014844909X。 法定代表人：曾莉，镇长。 委托诉讼代理人：曾东波，江西明略律师事务所律师。 原告（反诉被告）江西吉安赣新拍卖有限公司（以下至判决主文前简称赣新拍卖公司）与被告（反诉原告）郑仕耀、第三人永新县文竹镇人民政府（以下至判决主文前简称文竹镇政府）拍卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赣新拍卖公司的委托诉讼代理人侯晋军，被告（反诉原告）郑仕耀及其委托诉讼代理人施晓娟，第三人文竹镇政府的委托诉讼代理人曾东波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赣新拍卖公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑仕耀支付佣金564000元及逾期损失（从2019年1月31日按月利率千分之六计算至实际付款之日止）；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年12月17日，永新县人民政府批准同意永新县文竹镇人民政府按公开拍卖程序对镇办加油站经营权和资产进行处置。2019年1月8日，文竹镇政府与原告签订《委托拍卖合同》，约定：“由原告于2019年1月24日以前在永新县公共资源交易中心举行拍卖会，拍卖佣金按拍卖物成交总额1%的比例支付给拍卖人，拍卖人在拍卖成交款交付后扣除佣金”。同日，原告在吉安市公共资源交易网同时发布永新县镇办加油站整体资产《拍卖公告》、《竞买须知》和《拍卖规则》。其中《竞买须知》第四条、第五条明确约定：“竞买成交者即为买受人，拍卖成交后应按成交总价的5%支付拍卖佣金给拍卖公司。拍卖成交后，中标人在竞买成交公示期满七个工作日，付清全部成交价款给委托方和拍卖佣金给拍卖公司，否则按《拍卖规则》第七条的规定追究其违约责任”。《拍卖规则》第七条规定：“拍卖成交后，买受人不得以任何理由反悔和拒付拍卖佣金。2019年1月24日，原告在永新县公共资源交易中心举行拍卖会”。最终，被告以940万元的成交价竞得文竹镇镇办加油站整体资产，并在《拍卖成交确认书》上签字确认。同日，成交公示结果在吉安市公共交易资源网上发布。公示确认期满七个工作日后，被告未支付佣金给原告。原告多次催缴未果。 被告郑仕耀辩称，1月8日，原告发布永新县文竹镇镇办加油站整体资产《拍卖公告》、《竞买须知》和《拍卖规则》。原告发布的拍卖公告以及拍卖成交确认书中均体现拍卖标的物为加油站整体资产。《竞买须知》第六条约定了产权交易过户：“拍卖成交后由委托方协助中标人办理产权过户手续，中标人如需在现有基础上实施改造或改变经营性质，须征得永新县文竹镇政府同意后方可实施。在未办理完产权过户手续之前，中标人不得开始营业，如有违规一切后果由中标人自行承担”。被告交纳了竞买保证金20万元。2019年1月24日，原告在永新县公共资源交易中心召开拍卖会。最终，被告以940万元的成交价竞得文竹镇镇办加油站整体资产，并在《拍卖成交确认书》上签字确认。被告竞得该资产后，在办理土地转让手续过程中，了解到该土地系集体土地，无法过户到其名下。文竹镇政府提出与国土局、规划局等部门协商变更该土地性质为国有土地，要求被告承担征地补偿金和补交土地使用权出让金。被告向文竹镇政府支付了100万元款项，据文竹镇政府所述，该土地现处于征地过程中。被告认为，由于拍卖公司在拍卖时没有明确提醒该资产所涉及的土地是集体土地，导致被告能否办理过户手续处于不确定的状态，原告无权要求支付佣金，理由如下：1、《拍卖成交确认书》违反了土地管理法等强制性规范。原告发布的拍卖公告以及拍卖成交确认书中均体现拍卖标的物为加油站整体资产，不仅包括加油站经营权，也包括地上建筑物和土地等，鉴于此，被告才拍出了940万元的高价。然而加油站的土地系集体所有的土地，被告并非该集体经济组织的成员。因此，《拍卖成交确认书》有关买卖集体土地使用权的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条等强制性法律规范。《拍卖成交确认书》属于未生效的合同。根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定，集体土地经转用审批、征收为国有土地后，补办完善相应的手续，缴纳国有土地使用权出让金后，方可以对案涉土地进行转让并办理土地权属变更登记。因此《拍卖成交确认书》属于附生效条件的未生效的合同。在合同未生效的情况下，原告无权要求支付佣金。原告应当承担被告无法受让拍卖资产的损失。如果被告受让该拍卖标的，被告可以要求原告承担由于履行合同多支出的费用，如征收补偿款、国有土地出让金等，如被告未能取得包括土地使用权在内的整体资产，拍卖人应当排除被告的所有损失。在案涉土地变更为国有建设用地后，可转让的面积仅为648.55平方米，与承诺的1200平方米不符，原因是修建高速红线退让导致的土地面积减少。综上所述，原告将尚未具备转让条件的资产拍卖，并没有明确说明，误导了被告拍出了940万元的高价，应当在被告确定可以取得加油站整体资产后方有权要求支付佣金，并赔偿被告损失。如被告无法取得加油站整体资产，原告无权要求支付佣金并应赔偿被告损失。 第三人文竹镇政府述称，第三人在委托拍卖前经过了永新县人民政府审批通过拍卖转让加油站的资产，包括经营资格、集体土地使用权、房屋以及加油站的所有资产，并依法经过资产评估公司进行资产评估。委托拍卖公司拍卖前，第三人已经向拍卖公司提供了相关所有权文件、土地证、房产证等全部资料。被告竞得加油站后，未在拍卖文件约定期限内支付款项。被告核实土地面积后认为不适合加油站的经营需要，提出要第三人帮其在加油站周边新增土地面积，协助向相关部门再征收部分土地。经双方协商，新增864平方米的土地，该土地不属于加油站原使用面积，被告向第三人预交的100万元款项是用于新增土地征地事宜的预付款，包括设施等，该款项与加油站现有土地无关。加油站的土地性质属于集体建设用地，但该用地经过永新县政府审批，划给了文竹镇政府，随时可以办理转让手续。 反诉原告郑仕耀向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赣新拍卖公司赔偿反诉原告资金占用损失（20万元竞买保证金从2019年1月23日起按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4.75%计算至实际归还之日止，100万元征地款项从2019年7月22日起按年利率4.35%计算至实际归还之日止）；2、判令反诉被告赣新拍卖公司赔偿反诉原告预期收益损失984027元；3、判令反诉被告承担受让拍卖标的增加的款项20万元（以土地出让金评估或受让结果为准）；4、诉讼费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告将第3项反诉请求变更为：反诉被告赔偿反诉原告土地面积551.45平方米的损失100万元。事实和理由：2019年1月8日，反诉被告发布永新县文竹镇镇办加油站整体资产《拍卖公告》、《竞买须知》和《拍卖规则》。反诉被告发布的拍卖公告以及拍卖成交确认书中均体现拍卖标的物为加油站整体资产。《竞买须知》第六条约定了产权交易过户：“拍卖成交后由委托方协助中标人办理产权过户手续，中标人如需在现有基础上实施改造或改变经营性质，须征得永新县文竹镇政府同意后方可实施。在未办理完产权过户手续之前，中标人不得开始营业，如有违规一切后果由中标人自行承担”。反诉原告交纳了竞买保证金20万元。2019年1月24日，反诉被告在永新县公共资源交易中心召开拍卖会。最终，反诉原告以940万元的成交价竞得文竹镇镇办加油站整体资产，并在《拍卖成交确认书》上签字确认。反诉原告在竞得该资产后，在办理土地转让手续过程中，了解到该土地系集体土地，无法过户到其名下。文竹镇政府提出与国土局、规划局等部门协商变更该土地性质为国有土地，要求被告承担征地补偿金和补交土地使用权出让金。被告向文竹镇政府支付了征地款项，据文竹镇政府所述，该土地现处于征地过程中。由于反诉被告在拍卖时没有明确告知和提醒该资产所涉及的土地是集体土地，导致原告能否办理过户手续和取得拍卖标的物处于不确定的状态，并增加了反诉原告办理资产受让手续所需要支出的款项。100万元征地款是因为在办理土地使用权过程中，发现集体土地不能直接受让，反诉原告与第三人协商后，第三人提出反诉原告预交土地征用款项，由第三人征收864平方米的土地，然后进行挂牌转让，如反诉原告可以取得该挂牌土地，其中500多平方米是用于弥补加油站减少的土地面积，该新增费用由拍卖公司承担。 针对反诉原告郑仕耀的反诉，反诉被告赣新拍卖公司辩称，反诉原告竞拍的是加油站的整体资产，应以拍卖时的现有产权为准，而拍卖时加油站的土地性质是集体土地性质，反诉原告要求将集体性质土地变更为国有性质土地，并要求反诉被告承担瑕疵担保责任，但反诉原告陈述的事实和理由与拍卖标的无关。在拍卖之前，第三人向永新县人民政府履行了报批手续，最终在永新县公共资源交易中心进行拍卖，参与竞拍人员众多，拍卖价格增至940万元是竞买人对拍卖标的认识所至，拍卖人不存在过错，因此拍卖合同合法有效。反诉原告未履行竞买公告须知约定的付款义务，应当承担相应的法律责任。反诉原告的反诉请求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定如下事实：2019年1月8日，第三人文竹镇政府为委托人，原告赣新拍卖公司为拍卖人，双方签订一份《委托拍卖合同》，约定：委托人委托拍卖人依法拍卖永新县文竹镇镇办加油站的所有资产，起拍价为100万元。委托人必须保证对其所委托的拍卖物拥有无可争议的所有权和处分权，并向拍卖人提供拍卖物有关的证明和资料，指明其知道或应当知道的拍卖物瑕疵。拍卖后委托方还应提供委托物的相关证件，协助竞买人办理好过户手续，若因委托方原因造成拍卖物不能过户的，一切法律责任由委托方负责。拍卖人于2019年1月24日以前在永新县公共资源交易中心举行拍卖会。拍卖物在拍卖中成交的，委托人应按拍卖物成交总额1%的比例向拍卖人支付佣金。拍卖成交的，拍卖人应当在收到全部款项之日起七个工作日内，将拍卖成交款扣除佣金后，支付给委托人。同日，原告赣新拍卖公司发布《拍卖公告》、《竞买须知》、《拍卖规则》，拍卖公告内容为：受委托，我公司定于2019年1月24日上午10时在永新县公开拍卖下列标的：一、拍卖标的（设保留价），位于永新县镇办加油站整体资产拍卖，起拍价100万元，竞买保证金20万元。二、标的展示时间及地点：公告之日起至2019年1月23日在标的现场。三、拍卖保证金进账截止时间：公告之日起至2019年1月23日下午16：30分前将竞买保证金在进账截止时间前缴入如下账户并缴纳报名资料费500元（不退）给拍卖公司。四、有意参加的竞买者：凭竞买保证金到账证明及身份证明于2019年1月24日上午9时至10时到拍卖会现场换取竞买号牌（如须委托他人参加竞拍，请提供本人身份证及委托书和被委托人身份证方可参加）。竞买保证金以实际到账为准，否则将失去竞买资格。《竞买须知》第四条：竞买成交者即为买受人，拍卖成交后应按成交总价的5%支付拍卖佣金给拍卖公司，买受人还应按规定缴纳进场交易费给永新县公共资源交易中心。第五条：拍卖成交后，中标人在竞买成交公示期满七个工作日，付清全部成交价款给委托方和拍卖佣金给拍卖公司，否则按《拍卖规则》第七条的规定追究其违约责任。第六条：拍卖成交后由委托方协助中标人办理产权过户手续，中标人如需在现有基础上实施改造或改变经营性质，须征得永新县文竹镇政府同意后方可实施。在未办理完产权过户手续之前，中标人不得开始营业，如有违规一切后果由中标人自行承担。第七条：本次拍卖标的办理产权过户所需缴纳的一切税、费（含买卖双方），均由买受人自行承担。《拍卖规则》第五条：特别提请竞买人注意：本次拍卖仅以拍卖标的现状进行拍卖，委托人和拍卖人提供的数据及说明仅供参考，如与实际有出入以实际为准，不增减成交价款，委托人和拍卖人对本次拍卖标的不承担瑕疵担保责任。竞买人在拍卖会前必须到标的现场查看标的，对拍卖标的作详细了解，务必对拍卖标的有明确认识方可参加竞买。竞买人一旦举牌应价和加价，即表明已完全了解本次拍卖的所有规定及拍卖标的情况、接受拍卖标的的现状（包括瑕疵和缺陷）并愿意承担一切责任，拍后无悔。拍卖时，请遵守会场秩序，讲究文明礼貌，不恶意串通、不垄断或干扰其他竞买人应价，否则，保证金不予退还并追究其法律责任。第六条：拍卖成交后，买受人须当场签订《拍卖成交确认书》，买受人拒不签署《拍卖成交确认书》的，视为违约，拍卖人有权取消买受人资格，竞买保证金不予退还。买受人还须按本次拍卖会竞买规定的期限付清全部款项。第七条：拍卖成交后，买受人不得以任何理由反悔和拒付拍卖佣金、成交价款或拖延支付价款。成交价款必须在规定时间内付清，否则，其保证金不予退还。同时，本公司有权取消其买受人资格并按照《中华人民共和国拍卖法》第三十九条的规定，将拍卖标的再行拍卖。原买受人应向本公司支付第一次拍卖中原买受人和委托人应支付给本公司的佣金。再拍卖的成交价款低于第一次成交价款的，差额部分由原买受人补足。 2019年1月23日，文竹镇政府确定加油站竞拍保留价为120万元。被告郑仕耀向永新县公共资源交易中心转入20万元竞买保证金。1月24日，被告郑仕耀参加竞拍以940万元竞得拍卖标的并签署了拍卖成交确认书，确认成交价款940万元，佣金47万元。成交价款的支付方式及期限、标的物的移交方式及期限按本场拍卖会制定的有关条款执行，买受人自愿遵守本次拍卖会的所有规定。竞买保证金扣除佣金后冲抵最后一期成交款。同日，上述成交结果在吉安市公共交易资源网上进行了公示。公示期满后七个工作日内，被告郑仕耀未支付成交价款及拍卖佣金。 原告赣新拍卖公司的职员温夏燕与被告郑仕耀的微信聊天记录显示：2019年1月31日，温夏燕发送聊天信息催郑仕耀抓紧时间尽快来办手续。同年2月14日，温夏燕询问郑仕耀：“加油站这个标的你们现在是怎么考虑的呢”？郑仕耀回复：“我昨天已经到文竹。这几天在和镇领导商量一些具体事宜。这个站，我们肯定会要的，请您不用担心”。2019年6月1日，郑仕耀询问温夏燕：“有没有电子版的（评估报告），能不能问评估公司要一份？”，温夏燕回复：“我公司只有纸质的评估报告书，文竹给的。评估公司是委托方找的，你联系文竹好了”。 本院认为，原告赣新拍卖公司接受第三人文竹镇政府的委托对永新县文竹镇加油站的所有资产进行拍卖，该拍卖标的不属法律禁止买卖标的物，被告郑仕耀参加拍卖竞价以最高价成交，并签署了拍卖成交确认书，拍卖成交合同成立。本案的争议焦点是：1、原告是否应当承担瑕疵担保责任？被告是否应当支付拍卖佣金？2、被告的反诉请求是否应当支持？ 关于争议焦点1：原告作为拍卖人在《拍卖规则》中特别提示了仅以拍卖标的现状进行拍卖，并告知了竞买人可自行到现场查看标的，委托人和拍卖人提供的数据及说明仅供参考，如与实际有出入以实际为准，并明示委托人和拍卖人不承担标的物的瑕疵担保责任。被告作为竞买人举牌应价，表明其接受上述拍卖规则的约束及拍卖标的的现状（包括瑕疵和缺陷）。被告在拍卖成交后主张原告承担瑕疵担保责任，本院不予支持。根据《竞买须知》的约定，买受人在竞买成交公示期满七个工作日，按成交总价的5%付清拍卖佣金给拍卖公司，即支付佣金的最后期限为2019年2月1日，被告未按期支付佣金，构成违约，原告主张赔偿损失，违约损失主要表现为迟延收取佣金的利息损失，故本院认定损失计算方式为：以应收佣金为基数，自2019年2月2日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际付清款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因拍卖标的尚未进行二次拍卖，原告主张被告承担委托人应当支付的佣金，本院不予支持，原告可待二次拍卖后另行主张。 关于争议焦点2：如上所述，拍卖成交合同履行的违约方为郑仕耀，赣新拍卖公司并无违约行为，故反诉原告郑仕耀基于认定赣新拍卖公司违约而提出的4项反诉请求，证据不足，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告郑仕耀支付原告江西吉安赣新拍卖有限公司佣金470000元并赔偿损失（以佣金470000元为基数，自2019年2月2日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告江西吉安赣新拍卖有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告郑仕耀的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9778元，财产保全申请费3520元，共计由原告江西吉安赣新拍卖有限公司负担2798元，被告郑仕耀负担10500元。反诉费11512元，由反诉原告郑仕耀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  张黎晖 人民陪审员  俞 珑 人民陪审员  廖林英 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  刘丽娟