云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初2359号原告：玉溪汇海物业服务有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区玉湖路**磊山大厦**。统一社会信用代码：915304026908907400。法定代表人：周海燕，执行董事。委托诉讼代理人：张伟，云南干城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：瞿丽玲，女，1974年8月29日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：周吉东，男，1963年9月28日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告玉溪汇海物业服务有限公司与被告瞿丽玲、周吉东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉溪汇海物业服务有限公司的委托诉讼代理人张伟、被告瞿丽玲和周吉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉溪汇海物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付住宅物业费7052元（住宅2014年5月1日至2017年12月31日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区业主，其房屋位于该大厦第22层，房号2204室，房屋面积134.68平方米。云南汇海（集团）房地产开发有限公司与原告于2009年4月10日签订《小区物业管理委托合同》，约定自2009年4月10日起至2019年4月9日止，由原告向玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区提供前期物业服务管理，物业收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，车位每年按400元收取，空置房屋的管理服务按全额收取。原告接受委托后向小区提供物业管理并收取物业费。但被告自2014年5月1日起至2017年12月31日止的住宅物业费一直不予交纳，原告多次催收仍拖欠不交。原告为维护自身合法权益，特起诉到法院，请依法判决。被告瞿丽玲、周吉东辩称，原告说找不到答辩人不属实，答辩人一年四季都住在磊山大厦，天天家里都有人。答辩人没有接到任何签物业管理合同的通知，也没有见过合同。原告作为物业公司，需要对小区进行管理才有权收物业费。原告主张答辩人支付物业费的期间，其并没有对小区进行管理。原告没有支付公共区域的水电费，导致公共部分停水停电，原告没有任何工作人员来处理，最后是业主自发凑钱把拖欠的公共部分的水电费支付才恢复了供水供电。小区的电梯停了三个多月答辩人没有处理，电梯修好后还把电梯锁了10多天，不给业主用，楼道里的电灯坏了也一直没修。本案已超过诉讼时效。在本案审理过程中，原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、原告的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件。证明：原告具有诉讼主体资格。二、被告房屋信息查询结果。证明：被告系玉溪市玉湖路26号（磊山大厦）2204号原业主。三、红塔区人民法院（2020）云0402民初548号判决书、小区物业管理委托合同、通话清单、律师函、委托协议、被告缴纳物业费的单据。证明：1.原告是玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区的前期物业服务管理公司（2009年4月10日至2019年4月9日）；2.原告的物业服务于2017年12月31日终止；3.原告于2018年以电话方式、2019年以张贴通知方式向欠费业主催收物业费；4.被告每年应交的物业费是1923元。四、磊山大厦物业费欠款明细表。证明：被告未交物业费7052元。经质证，二被告对原告提交的证据一、二无异议，对证据三认为其不清楚，没有见过物业管理委托合同，对于是否接到过催收物业费的电话，时间太长记不清楚了，没有在小区看到过催收通知。对证据四无异议。被告未向法庭提交证据。原告提交的上述证据经本院依法审查，综合评判如下：对原告提交的证据一、二、四，二被告无异议，本院予以确认。对证据三，本院经审查后予以确认。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认如下案件事实：2009年4月10日，原告（乙方）与云南汇海（集团）房地产开发有限公司（甲方）签订《小区物业管理委托合同》，其中主要约定：甲方将玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区委托于原告实行物业管理；委托管理期限为10年，自2009年4月10日起至2019年4月9日止；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.2元向业主或物业使用人收取；车位每年按400元一个收取。玉溪市玉湖路26号磊山大厦22层2204号建筑面积为134.68平方米的房屋系二被告所有（该房屋于2011年8月1日登记于二被告名下）。原告为磊山大厦小区提供的物业服务于2017年12月31日终止。被告所在楼层按每月每平方米1.19元计收物业费。被告未向原告交纳上述房屋2014年5月1日至2017年12月31日期间的物业费。原告系按年度收取物业费。原告于2018年2月以电话方式、2019年4月29日以在磊山大厦小区门口张贴通知的方式向小区欠费业主催缴过物业费。结合原、被告双方的诉辩主张及举证情况，本案存在以下争议焦点：一、原告对磊山大厦实行物业管理期间，业主缴纳物业费的时间应如何认定？二、本案是否超过诉讼时效？针对以上争议焦点，本院认为：关于争议焦点一，虽然原告与云南汇海（集团）房地产开发有限公司签订的《小区物业管理委托合同》未约定业主交纳物业费的时间及周期，但根据原告提交的交费单据及本院审理的同类案件查明的情况，原告对磊山大厦实行物业管理期间是按年向业主收费，即2014年5月1日至2015年4月30日的费用交纳时间为2014年12月30日以前，2015年5月1日至2016年4月30日的费用交纳时间为2015年12月30日以前，2016年4月30日至2017年5月1日的费用交纳时间为2016年12月30日以前。关于争议焦点二，根据本院对争议焦点一的评判，2014年5月1日至2015年4月30日期间的物业费应当自2014年12月31日开始起算诉讼时效，2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业费应当自2015年12月31日开始起算诉讼时效，2016年5月1日至2017年4月30日的费用应当自2016年12月31日开始起算诉讼时效，2017年5月1日至2017年12月31日的费用应当自2017年12月31日开始起算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日开始实施，此法实施之日2015年5月1日至2017年12月31日的物业费拖欠时间尚未超过两年，故2015年5月1日至2017年12月31日的物业费应适用民法总则关于三年时效的规定。根据原告提交的证据材料，原告曾于2018年2月7日电话向被告瞿丽玲催收过物管费，另还于2019年4月29日在磊山大厦小区门口张贴过催收通知，原告实施的上述催收行为，均构成诉讼时效中断的情形，故2015年5月1日至2017年12月31日期间的物业费并未超过诉讼时效。在《中华人民共和国民法总则》实施之日，2014年5月1日至2015年4月30日的物业费拖欠时间已超过两年，不适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，故2014年5月1日至2015年4月30日的物业费已超过诉讼时效。综上所述，原告与云南汇海（集团）房地产开发有限公司签订的《小区物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。被告作为案涉小区的业主，系接受原告提供物业服务的直接受益者，理应向原告履行支付物业费的义务。对原告的诉讼请求，本院对未超过诉讼时效的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告瞿丽玲、周吉东于本判决生效之日起十日内向原告玉溪汇海物业服务有限公司支付2015年5月1日至2017年12月31日期间的物业费5129元：二、驳回原告玉溪汇海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  周青二〇二〇年八月十日书记员  郭凡