江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初3791号原告（反诉被告）：高某，男，1972年8月1日出生，汉族，住宜春市袁州区。原告（反诉被告）：陈某，男，1981年10月9日出生，汉族，住江西省丰城市。以上两原告的共同委托诉讼代理人：周某，江西某律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：袁某，江西某律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：涂某，男，1972年5月25日出生，汉族，身份证住址：万载县，现住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：谢某，江西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢某，江西某律师事务所实习律师。原告高某、陈某与被告涂某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周某、袁某，被告涂某及其委托诉讼代理人谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与被告于2019年7月4日签订的房屋租赁合同已经解除；2、判令被告返还已收租金11500元、押金34495.2元；3、判决被告赔偿两原告为履行合同所遭受的损失190446.8元（以上两项合计236442元）；4、本案诉讼费由被告承担。后原告方当庭变更诉请第二项为：2、判令被告返还已收租金34500元、押金34495.2元；但原告方未在举证期间补缴增加诉请部分的诉讼费，故本院对原告方增加的诉请标的不予受理。事实和理由：2019年7月4日两原告与被告就被告所有的、坐落在宜春市.19平方米的二层房屋签订了《房屋租赁合同》。2019年12月，原告方在装修过程中发现在二层楼板西头、南面框架柱之间的楼地面，靠外窗一侧存在多条纵向裂缝，原告方认为该裂缝系原有裂缝，被告交付的租赁房屋存在重大质量瑕疵，被告应承担相应责任。但被告就裂缝产生的原因与原告方争执，被告认为该裂缝并非原有裂缝，系原告方装修过程中产生。为查明真相，原告方委托宜春正强建设工程质量司法鉴定所对该裂缝形成原因进行鉴定，鉴定意见书为［2020］ＺＱ建鉴字02号，鉴定结果为：该房屋二层楼板西头及南面框架柱之间的楼地面、地砖靠外墙一侧的多条纵向裂缝，为悬挑楼板受力引起，与该楼层破混凝土开洞装货梯没有因果关系。后原告方于2020年4月22日向被告发出解除房屋租赁合同的通知，并要求被告赔偿相应损失，但被告不予理睬。《房屋租赁合同》第三条第三款约定被被告负有对租赁物主体及楼面的维修责任，现被告拒不履行合同义务，拒绝配合与原告解决问题，且原告方租赁案涉房屋是为了超市经营，现有状况下若继续租赁房屋可能会对不特定人员、财产造成潜在危险，因此合同已经无法继续履行。为维护原告的合法权益诉至法院。被告答辩要点：1、原告在诉状中称“原告方认为该裂缝系原有裂缝”根本不是事实，实际上裂缝是原告装修过程中未经审批、私拆承重墙、私自开设电梯井口、私自加厚地面20公分增加自重等原因所引起的，而并非是“原有裂缝”。如果真像原告所述是“原有裂缝”的话，则应追加建设单位为本案有利害关系的第三人到庭参加诉讼以便澄清事实和分清责任；2、原告诉状中提到的“鉴定意见书”是原告单方委托鉴定机构所作的虚假“鉴定意见书”，我方对该虚假“鉴定意见书”的真实性、合法性、关联性及证明目的均持有异议，该“鉴定意见书”不能成为法院的判案依据。原告起诉要求确认合同已解除以及赔偿其损失毫无事实和法律依据；3、原告在诉状中提到“但被告不予理睬”不是事实。我一方面要求原告支付房屋租金履行合同，另一方面正在收集证据准备起诉和追究原告责任，但在我准备起诉原告的过程中，原告恶人先告状提起了本案的诉讼。请求法院驳回原告的起诉。被告（反诉原告）涂某于2020年7月2日对原告（反诉被告）高某、原告（反诉被告）陈某提起反诉诉请：1、判令反诉被告继续履行租赁合同，并立即支付拖欠房租69000元（自2020年4月1日拖欠之日起，最终以实际租赁期限为准），及我方提前收回房屋交付给反诉被告应支付的租金和补助25000元，两项合计94000元；2、责令反诉被告按约每日支付1%的拖欠租金滞纳金，从拖欠30日起至实际付清之日止，暂定10000元（最终按实际逾期天数和所拖欠租金数额计算）；3、责令反诉被告拆除加厚楼板，恢复开电梯井楼板和承重墙的原样，修复反诉原告房屋开裂并对标的物住房开裂进行加固等处理（达到相关质监部门的安全标准），同时赔偿反诉原告的实际损失；4、本案诉讼费及诉讼过程中发生的鉴定费、律师费等费用全部由反诉被告承担。反诉的事实和理由：2019年7月4日，反诉被告高某委托反诉被告陈某与反诉原告签订《房屋租赁合同》约定：反诉被告租赁反诉原告房屋，租期十年（自2020年元月1日至2029年12月31日），前两年月租金11500元……租金逾期30天未付，除如数缴付所欠的费用外，自逾期之日起反诉被告还应向反诉原告缴纳每日1%的滞纳金。签订协议后，双方于2019年9月又达成口头和微信协议约定，如反诉原告能在2019年提前让原租户退租，退租款由反诉被告承担，并加付2000元补偿。后反诉原告在10月底成功让原租户退租，并在11月2日将房屋交付给了反诉被告，所以反诉被告应支付11月、12月房租23000元（11500元/月×2个月），并另加2000元补偿，合计25000元。反诉原告交付租赁物给反诉被告之后，反诉被告在装修过程中私下改动房屋主体结构，不仅没有告知反诉原告，也未经过合法设计部门设计，更未依法办理报相关职能部门审批等程序，纯属违法乱拆乱装（私开电梯井、破坏楼面钢筋拉力及在悬空处加厚20厘米混凝土楼层等），致使租赁房屋多处出现开裂等损失并产生安全隐患。综上，反诉被告租赁反诉原告房屋后，在未经相关职能部门审批的前提下，违法擅自乱拆承重墙、破坏楼面案子电梯及加厚地板增加承重等，造成反诉原告房屋开裂等损失，还拒付租金等。为维护反诉原告的合法权益向法院提起反诉。反诉被告高某、陈某就反诉辩称：1、反诉原告要求我方继续履行租赁合同并支付拖欠租金没有事实和法律依据。我方于2019年11月进场装修，在装修过程中发现在二层楼板西头、南面框架柱之间的楼地面，靠外墙一侧存在多条纵向裂缝，在我方发现该多条裂缝之后立即与反诉原告交涉，双方就裂缝形成原因发生争执，我方认为该裂缝系原有裂缝，反诉原告交付的租赁房屋存在重大质量瑕疵，反诉原告应当承担相应责任。但反诉原告认为裂缝系我方在装修过程中产生。为查明真相，我方委托宜春正强建设工程质量司法鉴定所对裂缝成因进行鉴定。经鉴定，该多条裂缝为悬挑楼板受力引起，与该楼层破混凝土开洞装货梯没有因果关系。双方签订的租赁合同第三条第三款约定：反诉原告负有对租赁物主体及楼面的维修责任。反诉原告拒绝履行其维修义务，导致合同目的不能实现。因多番交涉未果，我方委托律师于4月22日向反诉原告发函解除合同，并要求反诉原告赔偿损失，但反诉原告不予理睬。合同解除权作为一种形成权，在意思表示到达对方之时便产生效力，反诉原告虽然拒收律师函，但在其知悉解除合同律师函之日已产生了合同解除的法律效果。故我方与反诉原告之间的租赁合同因我方行使法定解除权而解除，双方的合同已不再继续发生效力。反诉原告主张的2000元补偿金与事实不符，反诉原告在2020年3月初才将房屋完全腾出来交给我方，我方对其主张的补偿金不知情，同时对其主张的11月、12月两个月的房租不认可。反诉原告要求我方继续履行租赁合同并支付拖欠租金实属无稽之谈；2、反诉原告要求我方恢复原状并赔偿损失没有事实与法律依据，且该诉请与本案属于不同的法律关系，反诉原告无权就此提起反诉请求。（1）双方租赁合同第四条第三款明确约定，我方可以在租赁范围内进行自主装修。反诉原告主张我方装修导致租赁房屋多处开裂却不能提供证据证明。我方就裂缝形成原因已委托宜春正强建设工程质量司法鉴定所对其成因进行鉴定，鉴定结果与我方主张一致，该裂缝为原有裂缝。故反诉原告的反诉诉请毫无根据；（2）反诉原告提出的该项诉请与本诉没有牵连关系，根据民事诉讼法的相关规定，反诉与本诉应当基于相同的法律关系，反诉原告所主张的诉请是基于侵权法律关系，而本案的基础法律关系为租赁合同，故反诉原告无权就此提起反诉。综上，反诉原告拒不履行合同约定的维修义务，且租赁合同已经因我方行使法定解除权而解除，反诉原告提出的反诉请求无事实与法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确定如下法律事实：位于宜春市袁州区.53平方米）、2-1（441.66平方米）上下两层店铺的所有人系被告涂某。原告高某、陈某（乙方）因经营“一百生鲜”桔园新村超市的需求，于2019年7月4日与被告涂某（甲方）签订了《房屋租赁合同》约定：自2020年元月1日至2029年12月31日承租原告位于袁州区的上下两层店铺，2020年元月1日至2021年12月31日期间的租金为11500元／月，此后每年每月租金递增5%。原告方自合同签订后3个工作日内向被告支付押金34500元，并同时支付前三个月租金34500元，租赁期终止时无息退回押金。每三个月为一个缴款期，每季租金一次性付清，每季租金交付月份的第一个月的5天内支付租金；……被告涂某（甲方）负有对租赁物主体及楼面的维修责任，保证租赁物框架结构，保证原告高某、原告陈某（乙方）因为装修可以拆除内部墙体；原告高某、原告陈某（乙方）应按照合同的约定按时缴付租金和营业中产生的相关费用，租金逾期30天未付时，除如数缴付所拖欠的费用外，自逾期之日还应向甲方缴纳每日1%的滞纳金；……原告高某、原告陈某（乙方）在租赁范围内可以进行自主装修，但不得破坏甲方建筑主体结构和影响建筑物消防安全。2019年7月15日，原告方通过网上银行向被告涂某账号为62×××76的账户支付了押金34495.2元；2019年11月22日，原告方通过网上银行向被告涂某账号为62×××76的账户支付房租11500元；2020年1月20日，原告方通过网上银行向被告涂某账号为62×××76的账户支付房租13000元；2020年1月20日，原告方通过网上银行向被告涂某账号为62×××76的账户支付房租10000元。2019年11月原告方进场装修，在装修过程中将二层楼面破混凝土板开了一处135CM×135CM的电梯井洞口。后原告方发现租赁房屋的二层楼板西头及南面地板砖在框架柱之间靠外墙窗一侧存在多处纵向裂缝，缝宽在0.3MM左右。原、被告双方就裂缝形成原因发生争执：原告方认为是原有裂缝；被告认为是原告方在二楼破混凝土板开洞口安装货梯或者其他装修原因造成。2019年12月3日，原告高某委托宜春正强建设工程质量司法鉴定所对裂缝与其在该楼层开洞口安装货梯是否有因果关系进行鉴定。2020年4月6日，宜春正强建设工程质量司法鉴定所作出［2020］ZQ建鉴字02号鉴定意见书，鉴定意见为：本案二层楼板西头及南面框架柱之间的楼地面地砖靠外墙窗一侧的多条纵向裂缝，为悬挑楼板受力引起，与该楼层破混凝土开洞装货梯没有因果关系。2020年4月10日，被告向宜春市公安局袁州分局化成派出所报警称：2019年7月与原告方签订房屋出租合同后，于2019年11月3日将店面交付原告方，原告方未经同意擅自封闭作业开电梯井，造成二楼楼面开裂，担心影响到公共安全，告知一百生鲜超市修复好开裂地方并做好对公众的告知和保护，但对方一直不予回复，故报警备案。2020年4月14日，化成街道办事处向被告发出《停工整顿通知》载明：案涉店铺二楼楼面开裂，存在安全隐患，责令停工停业，负责做好安全防护措施，同时请有资质的机构进行检测，根据结果进行安全处理。2020年6月15日，被告向宜春市司法局信访反映鉴定人吴某、朱某出具虚假《鉴定意见书》。2020年6月30日，宜春市司法局作出处理意见书：宜春正强建设工程质量司法鉴定所与高某签订的司法鉴定服务协议书不符合司法鉴定委托书的要求，鉴定委托、受理程序不规范。并建议在对鉴定意见有异议的情况下通过庭审质证或申请重新鉴定、补充鉴定等方式解决。2020年6月17日，宜春市袁州区综合行政执法局作出《关于对桔园新村一百购物违规装修项目情况回复函》，对袁州区一百生鲜桔园新村超市于2020年4月23日16时在秀江西路99号未取得建筑工程施工许可，擅自装修施工，装修面积共502.19平方米，其行为违反了《建筑工程施工许可管理办法》第二条的规定，建议责令限期改正，办理装修手续，并对一百生鲜桔园新村超市处罚款人民币贰仟伍佰陆拾壹元柒角捌分，对壹佰装饰有限公司处罚人民币壹万元整。2020年7月14日，宜春市司法局作出宜司罚决［2020］3号宜春市司法局行政处罚决定书，因宜春正强建设工程质量司法鉴定所出具的［2020］ZQ建字02号鉴定意见书中存在司法鉴定服务协议不符合司法鉴定委托书的要求，鉴定委托、受理程序不规范的行为，违反了《司法鉴定程序通则》第十六条规定，对该所违规行为处罚如下：警告，责令改正。被告于2020年7月2日向本院申请追加袁州区城东一百生鲜桔园新村超市、江西省壹佰装饰有限公司、宜春正强建设工程质量司法鉴定所为本案被告。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围，故本院对反诉原告要求追加袁州区城东一百生鲜桔园新村超市、江西省壹佰装饰有限公司、宜春正强建设工程质量司法鉴定所为本案共同反诉被告的申请不予支持。上述事实，有原告方提供的房屋租赁合同、宜房权证宜春字第**复印件、宜春正强建设工程质量司法鉴定所［2020］ＺＱ吉安鉴字02号《司法鉴定意见书》、2020年4月22日ＥＭＳ特快专递（退回）、微信聊天截屏记录打印件、租金和押金的银行转款凭证；被告提供的宜春市司法局信访事项处理意见、宜春市袁州区综合行政执法局回复函、现场照片及各方当事人当庭陈述笔录在案为证，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。判决的理由与结果本院认为，原告方承租被告的店铺，原被告双方依法形成房屋租赁合同关系，双方所签订的涉案合同为合法有效的合同，对原被告双方均具有约束力，双方均应按合同约定行使合同权利及履行合同义务。1、根据合同的履行情况，涉案商铺租赁合同是否符合约定的解除条件或法定的解除条件。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告方与被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，依法成立，双方均应按约履行。原、被告双方虽未在合同中对合同的解除进行约定，但被告系案涉房屋的产权人，其有义务向原告交付适宜承租的房屋，原告方在承租案涉房屋期间也应当合理使用房屋。原告方在对租赁房屋进行装修的过程中，发现租赁房屋的二层楼板西头、南面框架柱之间的楼地面，靠外墙一侧存在多条纵向裂缝，后原、被告双方就裂缝形成原因发生争执，双方就裂缝的形成原因未达成一致意见。原告方遂委托宜春正强建设工程质量司法鉴定所对裂缝与其在该楼层开洞口安装货梯是否有因果关系进行鉴定，宜春正强建设工程质量司法鉴定所作出［2020］ZQ建字02号鉴定意见书，认为裂缝成因与原告方的装修行为无因果关系。但宜春市司法局作出宜司罚决［2020］3号宜春市司法局行政处罚决定书，认为［2020］ZQ建字02号鉴定意见书中存在司法鉴定服务协议不符合司法鉴定委托书的要求，鉴定委托、受理程序不规范的行为；故本院认为，该鉴定意见书不符合证据要件形式，对该鉴定意见书不予采信。被告在庭审中申请对裂缝形成原因进行鉴定，但未在举证期间向本院提交书面申请，本院依据现有证据无法查明裂缝形成原因，故原、被告双方均应对此承担举证不能的不利后果。原告方租赁案涉店铺经营生鲜超市，二楼楼面出现裂缝，该房屋瑕疵已经宜春市袁州区综合行政执法局和化成街道办事处确认存在安全隐患，本院综合上述事实认定案涉房屋存在质量瑕疵且对原告方的正常经营产生重大影响。由于裂缝形成原因不明，原告方有理由相信案涉租赁合同可能无法继续履行，且原告方采取了向被告发微信聊天消息、发律师函等方式于2020年4月22日行使了合同解除权，符合法律规定，解除合同的通知到达被告时生效，即案涉合同已于2020年4月22日解除。根据合同第二条第2款的约定，租赁期终止时被告方无息退回原告方所缴纳的押金，故被告应向原告退回其缴纳的押金34495.2元。因案涉房屋的瑕疵尚未修复，原告方无法继续租赁、进行经营，故对反诉原告涂某要求反诉被告方继续履行合同的反诉诉请不予支持。对反诉原告要求反诉被告方向其支付其提前收回房屋交付给反诉被告应支付的租金和补助25000元，两项合计94000元的反诉诉请，因原告方对此持异议且被告未提供相应的证据足以证明，故本院不予支持。2、在案涉租赁合同未解除的情况下，原告方是否能免除支付房租的义务。本院认为，原告方在未经法定程序确认房屋瑕疵责任承担的情况下，即以此为由拒付租金无法律依据，案涉租赁合同亦未对原告方拒付房租的事由进行约定；依据公平原则，本院对原告方请求判令被告返还已收租金11500元的诉讼请求，不予支持。依据合同约定，原告方还应向被告支付合同解除前的剩余未缴纳房屋租金8426元（2020年4月1日—4月22日，11500元/月÷30天/月×22天），并按合同约定每日支付1%的拖欠租金8426元的滞纳金，从拖欠30日起（2020年5月1日）至实际付清之日止；3、关于原告方请求判决被告赔偿其为履行合同所遭受的损失190446.8元的诉请。根据本院查明的事实，原告方所主张的损失190446.8元包括：装修费用25617.8元、商业设备订购费用44050元、空调采购费用30000元、制冷设备订购费用62000元、鱼缸采购费用5000元、店面招牌制作费用28800元、商业自动化软件系统及相关配套设施46000元；其中原告主张的装修费用25617.8元相对应的《江西省壹佰装饰装修工程施工合同》的发包方不是两原告，系案外人，且原告方未向本院提供该笔装修费用的正式发票和转款装修费用25617.8元的凭证，故本院对原告方装修费用25617.8元的主张不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，原告方在合同解除后可将未形成附合的装饰装修物：商业设备、空调、制冷设备、鱼缸、店面招牌和商业自动化软件系统及相关配套设施予以拆除和取回以挽回其损失；故对原告诉请被告赔偿装修损失190446.8元的请求，本院不予支持。4、关于反诉原告请求责令反诉被告拆除加厚楼板，恢复开电梯井楼板和承重墙的原样，修复反诉原告房屋开裂并对标的物住房开裂进行加固等处理（达到相关质监部门的安全标准），同时赔偿反诉原告实际损失的反诉请求。本院认为，本案中原告方是与被告在合同中约定并经过被告同意后才对案涉房屋进行装修，反诉原告主张反诉被告在装修过程中私下改动了房屋主体结构，但未举证证明，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，原告方是经合同约定和被告同意后才对案涉房屋进行装修的，故对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告高某、陈某和被告涂某在2019年7月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；二、限原告高某、陈某于本判决生效之日起五日内向被告涂某支付房屋租赁费8426元及滞纳金（滞纳金以8426元为基数按每日1%自2020年5月1日计算至付清之日止）；三、限被告涂某于本判决生效之日起五日内向原告高某、陈某退回租房押金34495.2元；四、驳回原告高某、陈某的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告涂某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4847元，减半收取计币2423.5元，由原告高某、陈某负担。反诉费1190元，由被告涂某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  郭 佳二〇二〇年八月十一日代书记员  吴洪丽