福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初190号 原告：黎凤玲，女，1991年7月1日出生，汉族，福建省建瓯市人，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：戴晨腾（特别代理），上海天尚（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄建章（特别代理），福建日晖律师事务所执业律师。 被告：林细马，男，1978年5月18日出生，汉族，莆田市荔城区人，住福建省莆田市荔城区。 第三人：莆田市家缘房产有限公司，统一社会信用代码913503045653890177，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道尚勤街**御园小区****。 法定代表人：童晓枫，执行董事兼总经理。 第三人：中国建设银行股份有限公司莆田分行，统一社会信用代码91350300855342188U，住所地福，住所地福建省莆田市城厢区文献西路**v> 主要负责人：黄勇超，行长。 原告黎凤玲与被告林细马、第三人莆田市家缘房产有限公司（以下简称家缘房产公司）、中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称建设银行莆田分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黎凤玲及其委托诉讼代理人戴晨腾到庭参加诉讼；被告林细马及第三人家缘房产公司、建设银行莆田分行经本院传票传唤，届期无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席开庭审理终结。 黎凤玲向本院提出诉讼请求：1.判令黎凤玲与林细马签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2.判令准予黎凤玲行使涤除权，代林细马向建设银行莆田分行偿还位于莆田市涵江区××号××幢××号房的按揭贷款及其利息（具体数额以黎凤玲还款当日建设银行莆田分行出具的明细为准），并由建设银行莆田分行协助办理解除该房产抵押登记手续；3.判令林细马、家缘房产公司在涉案房屋解除抵押手续后十日内，协助黎凤玲办理位于莆田市涵江区××号××幢××号房的所有权过户登记手续；4.判令林细马向黎凤玲支付违约金2万元；6.判令林细马承担黎凤玲因本案支付的律师代理费6000元；7.案件受理费及公告费均由林细马承担。事实和理由：2018年9月1日，黎凤玲与林细马在家缘房产公司荔城分公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定：1.林细马将其名下的位于莆田市涵江区涵江公园“飞旋东区一号”第3幢902号房出售给黎凤玲，约定总价款为31万元；2.付款方式为定金2万元，交房时再付14万元，下房产证时再交付1万元（合同签订时，涉案房屋已网签，但尚未办理不动产权证书），押证1万元，于房产证满两年，更名过户时交付，定金充当首付款。同时口头约定，由黎凤玲代林细马偿还银行按揭贷款15万元；3.涉案房产水电过户的契税及所有费用均由黎凤玲承担。合同签订后，黎凤玲依约向林细马支付定金及首付款，按月向林细马转账支付按揭款，由林细马代为向建设银行莆田分行清偿按揭贷款。但林细马未按照约定做到专款专用，而是将黎凤玲支付的相关款项擅自挪用，用于其自己挥霍。现黎凤玲通过了解得知，涉案房屋的不动产权证书已经办理完毕，但林细马却将黎凤玲的电话拉黑、微信删除。黎凤玲想尽一切办法均无法与林细马取得联系，无奈之下，黎凤玲只好代为向建设银行莆田分行及飞旋公司清偿林细马涉案房屋项下的款项。综上，黎凤玲认为林细马未按合同约定履行义务的行为已构成根本违约，也是对将来义务的预期违约，黎凤玲有权行使不安抗辩权，要求林细马提前履行房屋过户手续。另涉案房屋在建设银行莆田分行办理了房屋抵押按揭贷款，办理涉案房屋的解除抵押权手续需要建设银行莆田分行的协助。故诉至法院提出上述诉讼请求。 林细马未作书面答辩，也未在本院指定的举证期限内向本院递交证据。 家缘房产公司及建设银行莆田分行未作书面答辩，也未在本院指定的举证期限内向本院递交证据。 黎凤玲围绕上述诉讼请求在本院指定的举证期限内，依法向本院递交下列证据：1.黎凤玲的《居民身份证》复印件一份，以此证明黎凤玲的身份及诉讼主体适格；2.《房屋买卖合同书》复印件一份、《收条》复印件二份及《支付宝转账流水》复印件一组，以此证明2018年9月1日，黎凤玲与林细马在家缘房产公司荔城分公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定：1.林细马将其名下的位于莆田市涵江区涵江公园“飞旋东区一号”第3幢902号房出售给黎凤玲，约定总价款为31万元；2.付款方式为定金2万元，交房时再付14万元，下房产证时再交付1万元（合同签订时，涉案房屋已网签，但尚未办理不动产权证书），押证1万元，于房产证满两年，更名过户时交付，定金充当首付款。同时口头约定，由黎凤玲代林细马偿还银行按揭贷款15万元；3.涉案房产水电过户的契税及所有费用均由黎凤玲承担。合同签订后，黎凤玲依约支付给林细马首付款14万元（含定金2万元）的事实；3.《收款收据》、《个人贷款还款凭证》复印件各一份，以此证明因林细马未约定期限按时偿还按揭贷款，黎凤玲为保住涉案房屋，代林细马向涉案房屋开发商飞旋房地产开发有限公司及建设银行莆田分行偿还拖欠的按揭款的事实；4.《律师函》、《邮政快递底单》及《微信聊天记录》复印件各一份，以此证明林细马未依约履行合同，将黎凤玲联络方式拉黑、删除，致黎凤玲无法与林细马取得联系的事实；5.《个人住房借款合同》复印件一份，以此证明涉案登记于林细马名下的房屋在建设银行莆田分行处办理抵押按揭贷款的事实；6.《委托代理合同》及《厦门增值税普通发票》复印件各一份，以此证明黎凤玲为主张本案权利，支付律师费6000元的事实。 林细马在本院指定的举证期限内未向本院递交证据。 家缘房产公司及建设银行莆田分行也未在本院指定的举证期限内向本院递交证据。 本院认为，林细马及家缘房产公司、建设银行莆田分行经传票传唤未到庭参加诉讼，又递交证据，视为自愿放弃诉讼权利；黎凤玲递交的上述证据真实、合法，与本案有关联，能证明其主张，均予认定并采信。 根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2018年9月1日，黎凤玲与林细马在家缘房产公司荔城分公司（第三人即家缘房产公司的分支机构）的居间介绍下签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定：1.林细马将其名下的位于莆田市涵江区涵江公园“飞旋东区一号”第3幢902号房出售给黎凤玲，约定总价款为31万元；2.付款方式为定金2万元，交房时再付14万元，下房产证时再交付1万元（合同签订时，涉案房屋已网签，但尚未办理不动产权证书），押证1万元，于房产证满两年，更名过户时交付，定金充当首付款。同时口头约定，由黎凤玲代林细马偿还银行按揭贷款15万元；3.涉案房产水电过户的契税及所有费用均由黎凤玲承担。合同签订后，黎凤玲依约向林细马支付定金及首付款计14万元，林细马于2018年9月15日将涉案房屋交付给黎凤玲掌管使用，黎凤玲从2018年9月开始至2019年6月按月向林细马转账支付按揭款计十个月，由林细马代为向建设银行莆田分行清偿按揭贷款，但林细马未按照约定做到专款专用，而是将黎凤玲支付的相关款项擅自挪用了五个月按揭款项，用于其自己挥霍。现黎凤玲通过了解得知，涉案房屋的不动产权证书已经于2019年7月24日办理完毕（产权人登记在林细马名下），但林细马却将黎凤玲的电话拉黑、微信删除。黎凤玲想尽一切办法均无法与林细马取得联系，无奈之下，黎凤玲只好直接向建设银行莆田分行及飞旋公司清偿林细马涉案房屋项下的款项。另经查涉案房屋于2014年12月5日在建设银行莆田分行办理了房屋抵押按揭贷款，截止起诉之日，该按揭贷款尚未还清；因林细马拖欠案外人许志钦债务涉讼，2020年1月20日，莆田市荔城区人民法院作出（2020）闽0304执309号执行裁定，查封涉案房屋；因林细马未办理涉案房屋银行贷款提前还款解押并跑路等，致引起本案诉讼。黎凤玲为实现本案债权，聘请律师而花费律师代理费6000元。 综上所述，本院认为，黎凤玲与林细马在家缘房产公司荔城分公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，现黎凤玲明确表示自愿代林细马提前偿还涉案房屋的按揭贷款，故黎凤玲请求判令准予黎凤玲行使涤除权，代林细马向建设银行莆田分行偿还位于莆田市涵江区××号××幢××号房的按揭贷款及其利息（具体数额以黎凤玲还款当日建设银行莆田分行出具的明细为准），并于黎凤玲偿还完毕全部按揭贷款本息后，由建设银行莆田分行协助办理解除涉案房屋抵押登记手续（即抵押权注销登记手续）的诉讼请求，本院予以准许。合同约定，违约金为2万元，并约定任何一方因违约引起合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费等）由违约方承担。现黎凤玲已按约定履行了给付义务，涉案房屋也已办理《不动产权证》，但林细马未依约履行相关义务并跑路，已构成根本违约，故黎凤玲要求林细马承担违约责任，支付违约金2万元，并承担黎凤玲因本案支付的律师代理费6000元及案件受理费、公告费等具有合同依据，且均有相关票据在案佐证，本院予以支持。林细马、家缘房产公司及建设银行莆田分行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条规定，判决如下： 一、2018年9月1日，黎凤玲与林细马在家缘房产公司荔城分公司的居间介绍下签订的《房屋买卖合同书》合法有效； 二、准予黎凤玲行使涤除权，在本判决生效之日起十日内代林细马向中国建设银行股份有限公司莆田分行偿还位于莆田市涵江区××号××幢××号房的按揭贷款及其利息（具体数额以黎凤玲还款当日建设银行莆田分行出具的明细为准）； 三、中国建设银行股份有限公司莆田分行应在黎凤玲付清上述涉案房屋全部银行按揭贷款本息后三十日内，协助黎凤玲办理位于莆田市涵江区××号××幢××号房的抵押权注销登记手续； 四、林细马、莆田市家缘房产有限公司在涉案房屋办理抵押权注销登记手续后十日内，协助黎凤玲办理位于莆田市涵江区××号××幢××号房的所有权过户登记手续； 五、林细马应在本判决生效后五日内向黎凤玲支付违约金2万元； 六、林细马应在本判决生效后五日内支付给黎凤玲因本案而花费的律师代理费6000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费6340元，公告费560元，均由林细马负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑少凡 人民陪审员  戴志锋 人民陪审员  鲍金锁 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  陈 静 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 一、本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。