北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3103号原告：黄羽丰，男，1991年10月5日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京鑫博泰来房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路****。法定代表人：汤敏，执行董事。委托诉讼代理人：郭晓桦，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞红，北京市炜衡律师事务所实习律师。原告黄羽丰与被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨宇独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告黄羽丰、被告的委托诉讼代理人郭晓桦、张瑞红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄羽丰向本院提出诉讼请求：1、要求被告以1527774元为基数，按照日利率万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金直至房屋达到交付条件之日止（逾期交房违约金从2018年10月1日起暂计算至2019年9月28日，逾期交房违约金暂计165916元；2、依法判令被告对交付的房屋隔音按照规划设计的要求采取补救措施，达到民用建筑隔音标准，并承担补救、恢复房屋现状所产生的全部费用（如损坏标的物原有物件，应照价赔偿相应损失、因施工导致占用比原先过多的使用面积应补差款）；3、依法判决被告以500元/间/天的住宿标准，100元/人/天的伙食标准向原告支付因隔音问题采取补救措施施工期间所造成的损失（工期暂计40天，2名成年人食宿暂计28000元）；4、判令被告公开向原告致歉；5、本案案件受理费及涉诉相关费用由被告承担。事实和理由：2016年10月30日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》，约定被告应于2018年9月30日前交房，然原告发现被告交付的房屋存在以下违反合同之处。1、水质达不到使用条件：违反了合同第十二条（二）3款、第十三条1（1）款之约定。2019年6月25日，新闻报道了涉案房屋水质出现问题，次日，通州区卫生健康委员对该行为作出了“京通卫水罚（2019）228号、229号”两个行政处罚决定，同时针对此问题委托通州区疾控中心于2019年6月26日对小区水质进行现场检测。原告于2019年9月向通州区卫生健康委员会申请行政公开，并于2019年10月10日收到书面回复：“2019年6月26日阳光花庭xxx室水质抽检不合格，显示原告房屋菌落总数不符合国家标准，结果判定为不合格。”直至2019年9月29日被告才取得“阳光花庭”二次供水卫生许可证。2、隔音未达标：被告所交付房屋在隔音方面极差（楼上走动、邻居弹钢琴、隔壁聊天、楼道交谈和关门声、单元门下交谈声、甚至邻居家热水器烧水声均能听见），严重影响了个人休息，邻里之间已无任何隐私可言，未按照合同第二十条“建筑隔声情况”约定的标准建造。3、手续不齐全：被告违反了合同第十二条（二）第1款之约定。在约定交房之日，未取得《建筑工程竣工验收备案表》。综上情况可以反映出被告向原告交付房屋时，显然在诸多事项上存在违约交房的情况，并带有欺诈性质及故意隐瞒的行为，致使原告长时间饮用不健康的水、忍受噪音等，同时被告长时间没有任何补助措施及告知，被告此行为已严重违反了合同约定。原告特依据法律规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。答辩意见如下：第一部分，针对黄羽丰的诉讼请求一逾期违约金的答辩，贵院应当依法予以驳回。黄羽丰要求被告以1527774元为基数，按照日利率万分之三的标准，向黄羽丰支付逾期交房违约金直至房屋达到交付条件之日止（逾期交房违约金从2018年10月1日起暂计算至2019年9月28日，逾期交房违约金暂计165916元）没有事实和法律依据，贵院应当依法予以驳回。一、被告未逾期交房，双方房屋交付日期为2018年9月30日。（一）从原告提供的《房屋交付通知书》和《房屋交接流转单》证据看，房屋交付日期为2018年9月30日。被告按照合同的约定如期通知原告办理房屋的交付入户手续，原告收到了《房屋交付通知书》并参加了2018年9月30日现场会，原告提供的《房屋交接手续流转单》也显示其参与了现场会。（二）从被告提供的《房屋交接单》中看出，房屋交付日期为2018年9月30日。1、《房屋交接单》是双方的真实意思表示，应尊重《房屋交接单》的约定。（1）2019年3月2日双方签署的《房屋交接单》，双方再次确认房屋交付日期为2018年9月30日。2019年3月2日，原告和被告就案涉房屋进行了验收交接，并签署了《房屋交接单》，《房屋交接单》第二项明确规定：“根据出卖人与买受人签订的《北京市商品房预售合同》，若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该房屋进行验收交接的，自交房书面通知规定的交付日最后一日之次日起即视同该房屋已按合同约定交付。”即2018年9月30日为房屋交付日。（2）应尊重双方《房屋交接单》第二项的约定，认定2018年9月30日为房屋交付日，不能将2019年3月2日验收交接房屋日作为房屋交付日。（3）2019年3月2日签署《房屋交接单》之前，原告已经知道竣工验收备案表实际取得日期略晚于2018年9月30日，于2018年10月17日取得，但他未对《房屋交接单》第二项提出任何异议，表明他理解并豁免因客观原因和不可抗力导致竣工验收备案表取得时间略晚的交付微瑕疵，同意房屋交付日为2018年9月30日。（4）原告于2019年3月2日才验收房屋的真实原因为案涉房屋实测面积超出90平方米，需要多交契税，但其不愿意多交契税，想要被告就此给出解决方案；另其当庭承认于2019年1月22日参加阳光花庭自住房4、10号楼实测面积超90平方米业主答疑会时，已经知道被告于2018年10月17日取得竣工验收备案表的事实。如果是购买首套房，契税标准如下：当进行交易的房屋面积小于或等于90平方米时，契税税率为1%，当进行交易的房屋面积大于90平方米时，契税税率减半征收，即契税税率为1.5%。原告因为要多交0.5%的契税，反复要求被告来修改房屋实测面积，并因此拖延验收房屋。二、案涉房屋于2018年9月20日已经实际竣工，竣工验收备案表备案日期为2018年10月17日，为客观原因和不可抗力导致的交付微瑕疵，不属于交付迟延。（一）阳光花庭小区是通州区第一个网上联合验收的住宅示范点。被告晚于2018年9月30日取得《竣工验收备案表》，是因为阳光华庭小区是通州区的第一个网上联合验收的住宅示范点，很多手续的办理都是各部门的第一次尝试，经常出现一个手续需要反复几次申请才能办理成功的情况。同时，因为受十一假期的影响，导致竣工备案表的实际取得时间为2018年10月17日。该时间不影响竣工的实际完成和房屋的实际交付。（二）被告及时履行了告知义务。2018年9月26日至2018年9月30日的交房现场会上，被告已告知收房业主竣工备案稍微晚几天，且原告对此在验房前未提出过任何异议，也未对房屋交接单中的第二项约定提出任何异议。综上，在2019年3月2日，原告认可房屋交付时间为2018年9月30日，在此之前，未对《竣工验收备案表》的备案时间晚于2018年9月30日提出任何异议，一直以要求被告将房屋实测面积超过90平方米的情况修改至90平方米以下为理由拒绝验收交接房屋。三、原告对于大宗交易和收房应尽到注意义务，在其知道竣工备案表已取得之日，尽快收房。（一）原告迟延收房的真实原因为要求被告协助其修改房屋实测面积，以达到少交契税的目的。原告于2019年3月2日才验收房屋的真实原因为案涉房屋实测面积超出90平方米，需要多交0.5%契税，其想要被告协助其向房产测绘机构要求修改实测面积至90平方米以下，从而协助其少交税，但被被告拒绝，故而拖延验收房屋时间。（二）原告在得知被告已取得竣工验收备案表之后，房屋已达到交付条件，应当及时履行房屋交接义务。原告当庭承认其一直关注阳光花庭的相关情况，经常向相关工作人员询问，很早就知道案涉商品房已经取得竣工备案表：1.承认2018年11月18日向维修人员报修暖气跑水之前，已经知道被告取得竣工验收备案表；2.承认于2019年1月22日参加阳光花庭自住房4、10号楼实测面积超90平方米业主答疑会时，被告再一次告知阳光华庭一期项目于2018年10月17日已取得竣工验收备案表的事实；3.当原告得知被告已经取得竣工备案表之后，应当及时与被告对房屋进行交接，尽到注意义务和尽最大努力减少损失义务，不得以其他不符合其预期的理由迟延收房，其在知道房屋达到交付条件的情况下，对其主观故意迟延收房的行为应由其自行承担责任。（三）原告对被告实际取得竣工备案表的时间具有注意义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定，人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度，买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。虽然在2018年9月30日房屋交付前，被告未能取得竣工验收备案表，但是原告应当对被告是否取得竣工备案表（网上公示信息）具有注意义务，其可以自行到网站进行查询。故当被告于2018年10月17日取得竣工备案表，且该信息可以在建委官网查询的情况下，原告不应在超过合理时间的情况下，再以不知被告已取得《竣工备案表》为由，不办理房屋交接手续。（四）暖气片跑水与房屋交付无关，仅属于维修义务。首先根据商品房预售合同第十二条和第十三条的约定，房屋交付条件中，关于供暖部分的要求是2018年9月15日达到管道敷设到户，具体通暖时间按政府规定。被告已达到合同要求，于2018年9月15日前完成供暖管道敷设。其次，在房地产开发、商品房销售此等大宗交易的情况下，暖气片跑水仅为零星的瑕疵，并非严重的房屋质量问题。且被告已在得知该等情况后第一时间履行其保修义务，及时对暖气片进行维修，并将房屋浸水造成的影响一并修复，使案涉商品房恢复原状。故被告除保修义务外，无需承担其他责任，暖气片跑水与房屋交付无关。四、被告2018年9月30日交付房屋时，上水、下水符合合同第十三条第一款第一项“上水、下水：2018年9月15日达到使用条件”的要求。（一）上水、下水于2018年9月15日前均验收合格，达到使用条件。根据《北京市建设工程竣工联合验收综合申请表》，联合验收申请包括对给水和排水进行验收。之后，主管部门就给水验收（上水专业）、排水验收（下水专业）分别于2018年9月7日和2018年8月28日验收合格通过。根据2018年9月10日出具的4楼2单元3层303号《住宅工程质量分户验收表（住户套内）》，其中显示“给水、排水系统安装质量”为主控项目全部合格，一般项目满足规范要求。（二）被告交付房屋前和交付房屋后都进行了水质检测，检测结果为合格。被告于2018年9月13日委托北京安华鼎仕检测技术服务中心，对水质进行检测。2018年9月18日，北京安华鼎仕检测技术服务中心出具《检测报告》（项目批号：2018S155），检测结果显示全部检测项目符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006的规定，即案涉商品房在准备交付前水质符合国家标准。2019年1月2日，被告委托北京京畿分析测试中心有限公司对净化设备出水口处水样通过现场采集进行检验。2019年1月8日，北京京畿分析测试中心有限公司出具《检验报告》显示，依据《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006，所检样品36项指标全部合格。（三）被告负责上水、下水达到使用条件，2018年10月1日起，上、下水管的维护和二次供水的责任单位为物业公司。根据合同附件七《北京市前期物业服务合同》附件5第二条第5项二次供水设施及附件8临时管理规约第六章前期物业服务第一条、第二条、第三条3.4款的约定，上、下水管的维护和二次供水责任单位均为物业公司。（四）被告在交付房屋9个多月后受到行政处罚，与交付房屋无关，不能混为一谈。原告以得到逾期违约金为目的，以自来水接到中水管、被告未取得卫生许可证、自来水检测菌落超标为由，否认上水和下水已达到实际使用条件的事实，是错误的，与事实不符，于法无据。1.被告不是水质不合格、中水管接错的责任主体。被告交付房屋时上水、下水已经达到使用条件。2.退一步讲，水源质量合格，是市政自来水，符合生活饮用水标准，达到上水、下水使用条件。（1）因阳光花庭南侧自来水管线未通，小区从东侧市政自来水管线接入水源使用，为市政自来水，并不存在水质问题。2016年8月22日，被告与京东开物业签订《供水协议》，约定被告从京东开物业处购买生活用水，水质符合国家标准。另本意见中前述的两份检测报告和2019年7月23日的《公告》均可证明水源为市政自来水，符合生活饮用水标准。（2）2019年7月，被告向北京市自来水集团公司缴纳了自来水水费803520元，也证明了被告向阳光花庭供应的是自来水。3.南侧大市政管道自来水管线未接通属于大市政配套未到位，被告和物业公司没有任何过错，也属于商品房预售合同中约定的不可抗力因素。光机电管委会与自来水集团就管线移交相关事宜因成本问题未能达成一致，光机电管委会和自来水公司拖延完成管线移交工作属于市政设施未配套，非被告和物业公司的义务和权限，被告多次催促两单位，请求开通南侧自来水管线。4.物业公司因南侧自来水管道未接通，且自来水管道接驳口被盲板挡住，被迫将自来水由同样材质仅标识字样不同的中水管运送到业主家中，但该行为不影响自来水的水质，退一步讲，即便是违章用水，但提供的依然是自来水，不影响使用用途，理由如下：（1）阳光花庭的中水系统至今未启用，中水管从未走过中水，中水管和自来水管的材质和质量完全一样。1）根据被告提供的《材料、构配件进场检验记录》，阳光花庭的中水管和自来水管均使用了利达牌焊接钢管、热镀锌钢管、钢塑符合管，符合饮用水安全产品卫生许可。2）阳光花庭一期小区中水系统从未启用和运转过，从未产生中水费用，原告家的中水表从未启用。同时小区供水房中安装了一系列的净水装置，主要包括安装水处理设备/净化装置、紫外线消毒器、不锈钢水箱、管道消毒冲洗等。（五）被告履行了告知义务。房屋交付现场会及后续多次沟通，被告已告知收房业主南侧自来水管未接通，小区从东侧接通自来水，并在业主入住后为业主提供充足的桶装矿泉水，原告未提出任何异议。（六）自业主入住以来，被告和物业公司至2019年7月23日南侧自来水管线接通水质检测合格前，积极采取了很多措施，满足业主的用水需求。1.向入住的每户业主提供充足的桶装矿泉水。2018年12月底，陆续有业主装修完毕正式入住。自业主入住之日起，被告即赠送充足的桶装饮用水（共计花费207828元），物业公司配合，直至2019年7月23日水质检测合格。2.停水期间提供临时水车、水桶、水舀子等物品和充足的桶装矿泉水。停水期间，被告和物业公司自2019年7月3日起提供临时水车供水及提供生活用水同时帮助业主运送，配备大水桶、小水桶、水舀子、水盆等物品便于居民使用水车供水，及给业主报销洗澡费用直至2019年7月23日止，同时也提供充足的桶装矿泉水。（七）关于原告家中的水样检测菌落总数超标，应是当时小区的入住率较低，水流不循环导致的。1.水样检测菌落总数超标不影响上水和下水的正常使用。根据原告提供的证据9《通州区卫建委委托通州区疾控中心水质检测不合格情况说明》，其中明确表示对阳光花庭小区水箱出水及末梢水进行水质检测，但检测结果仅菌落总数一项指标不符合国家标准，其他指标合格。在WHO（世界卫生组织）和EPA（美国生活饮用水标准）中，饮用水都没有“菌落总数”指标，只是对致病菌有严格要求。我国现在执行的矿泉水国家标准(GB8537-2008)也已经取消了菌落总数指标（原来的标准GB8537-1995中有“菌落总数”指标）。这说明“菌落总数”这个指标不影响上水和下水的使用。现在水科学界也认可，菌落总数超标，只要不是致病菌超标，普通杂菌超标不会使人致病，且细菌也存在有益菌，比如酸奶中的乳酸菌，对人的健康是有利的。水中的细菌大多是由空气中进入的中性细菌，对人的身体健康无影响。此外，卫建委水质检测人员在原告家中取样时，明确表示，自来水无异味。在检测结果告知时，卫建委人员综合现场巡视等一系列检查后向业务人员提示，菌落超标的原因极可能是因为小区入住率低，水流不循环导致，让物业公司注意水循环的问题。2019年7月，小区因管道施工，停止用水，提供临时水车为业主提供生活用水。根据当时业主领用取水备品的签字表计算，2019年7月小区业主入住收房数为154户、领取备品在装修期但未入住的业主为122户，即正常入住率仅为14.09%，加上装修但未入住的用户计算入住率为25.3%。装修期的用水量也是远小于正式入住的用水量。另根据其他业主在类同案件诉讼中提供《关于北京市通州区台湖镇阳光花庭小区水质检测的情况说明》作为证据，其中显示2019年6月26日，共采集了6个点位水样，检测结果展示有3个点位菌落总数指标不符合国家标准，结果判定为不合格。（八）二次供水的责任主体为物业公司，并非被告。根据2019年9月29日，阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司取得的通卫水监字【2019】第00145号《卫生许可证》（二次供水无负压）得知，二次供水的责任单位应为小区物业并非开发商。综上，自2018年9月15日，上下水已达到使用条件，符合商品房预售合同关于上下水交付条件的约定。被告向业主提供的自来水水质合格，在2019年6月份检测出自来水菌落总数超标，但未对被告进行行政处罚。被告被行政处罚是因为将自来水接到中水管上以及未取得二次供水卫生许可证便向业主提供自来水，且不说行政处罚的受罚主体是否正确，即使对被告行政处罚主体是正确的，也不能证明之前上水、下水不能使用，水质不合格。五、原告收房时已认可《房屋交接单》约定的房屋交付日为2018年9月30日，即被告并无逾期交付的违约情形。如贵院判令被告逾期交房，根据法律规定和司法精神，合同中约定的被告逾期交房的违约责任过高，应以原告的实际损失来确定违约金的数额。根据法律、法规的规定和司法精神，违约金的认定应以实际损失为参考依据。根据《九民纪要》第50条关于“违约金过高标准及举证责任”的规定：认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告没有提供其遭受实际损失的任何证据，且其以比周边价格低三到四倍的价格买到该房屋，没有任何实际损失。第二部分，针对原告的诉讼请求二，其没有事实和法律依据。阳光花庭一期的隔音情况在交付房屋时为合格，原告所描述的噪音，第一夸大事实，其次即使存在噪音，也是与相邻权和自身装修有关。贵院应依法驳回原告就隔音部分的诉讼请求。一、房屋交付前，检测机构抽查了一期工程的隔音情况，为合格。（一）根据《施工许可证》可知，与案涉房屋所在的4号楼同批施工的还有3号楼、5号楼、10号楼和11号楼，它们之间虽然分别是独立的单体工程，但是为同期施工，同一设计单位同一施工单位，使用材料相同，隔声情况也应相同。（二）2018年8月30日，经国家建筑工程质量监督检验中心对3号楼空气声隔声检验，3号楼隔音情况符合国家标准。4号楼与3号楼同设计单位、同工期、同施工材质、同施工单位，对3号楼的某个房屋进行检测，属于对整个一期工程的抽查，符合行业惯例，表示同期竣工的4号楼在竣工验收时的隔音情况也符合国家标准。二、原告在装修时对房屋进行改造，对房屋隔音情况造成严重破坏，邻居的生活习惯对隔音情况影响亦较大。（一）原告在装修时存在墙体拆除、电路改造等行为，严重影响商品房的隔声效果。目前，商品房的隔声情况检测已不能还原商品房交付时的隔声情况。（二）另外邻居生活习惯的不同，给原告家的隔音情况带来个性化影响，该等情况属于相邻权问题，与本案无关。三、原告主张的噪音问题无证据证明其主张，其提供的视频和图片等证据都是其自己选定的特点环境下进行的拍摄，不能证明房屋隔音情况有问题。且退一步讲，假设存在问题，噪音问题也与房屋交付无关。第三部分，针对原告的诉讼请求三，无任何事实依据和法律依据，贵院应依法驳回黄羽丰的该部分诉讼请求。一、被告交付的房屋隔音符合国家标准，完全合格。二、原告主张的住宿标准和赔偿无事实依据和法律依据。第四部分，针对原告的诉讼请求四，无任何事实依据和法律依据，贵院应依法驳回原告的该部分诉讼请求。在周边房价为原告购买案涉房屋的三、四倍的情况下，被告承担了一定的社会责任，为社会建造了质量合格的自住房和限价房，并以成本价出售给原告，对于勇于承担社会责任的民营企业，应心怀感恩，而不是公开道歉。综上，首先原告在明知2018年10月17日被告已经取得竣工验收备案的情况下，因房屋实测面积超过90平方米，不愿承担新增契税，一直拖延验收房屋，是因为自身原因迟延验收房屋；庭审中，原告承认其一直关注案涉房屋的相关情况，故其应该在2018年11月18日向维修人员报修暖气跑水一事及更早时间即知道被告已取得竣工验收备案表，且其也承认2019年1月22日且更早时间时其已经知道被告已取得竣工验收备案表。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，原告对被告是否取得竣工备案表的情况，在合理时间内有注意义务，暖气片跑水属于维修义务，并非房屋交付条件，不应以此认定可以不进行房屋交付；退一步讲，如果认定被告逾期交付房屋，合同约定的违约金也明显过高，应酌情降低，以原告的实际损失为准。从房屋交付时上水下水的情况看，房屋上水、下水达到实际使用条件，且交付前后水质均合格，原告以2019年7月份的行政处罚否认2018年9月30日房屋的交付符合合同约定，是将房屋交付条件和与其他情形混为一谈；根据意思自治原则、诚实信用原则、公序良俗原则，贵院应将2018年9月30日认定为房屋交付日；另外，二次供水和管道维护的责任主体是物业公司，与被告无关，即与房屋交付条件无关。其次，原告描述的隔音不达标问题不存在，被告交付房屋时隔音达到合同约定的国家标准，为合格。再者，被告作为民营企业，为社会承担了社会责任，应该向其表示感谢，而不是道歉。综上，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求，以维护房屋交易的公序良俗和诚实信用原则，保护当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月30日，被告（出卖人）与黄羽丰（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，主要约定：第三条基本情况：商品房房屋坐落于通州区台湖镇xxx二类居住用地（配建“限价商品住房”）x自住房xxx（以下简称xxx室房屋）。房屋预测建筑面积共89.56平方米，其中套内建筑面积69.55平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.01平方米。第五条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米21891.01元，总价款1522520元。第十二条交付条件：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；4、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年9月15日达到使用条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电】：2018年9月15日达到使用条件；（3）供暖：2018年9月15日达到管道敷设到户，具体通暖时间按政府规定执行；（4）燃气：2018年9月15日达到使用条件，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通；（6）有线电视线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通。2、其他设施：（1）公共绿地：2018年9月15日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2018年9月15日达到使用条件；（9）配套生活垃圾分类设施共1处，具体位置、功能为：生活垃圾转运点，2018年9月15日达到使用条件。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：详见附件十一补充协议第十二条。第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）中方式处理：（3）详见附件十一补充协议第十三条。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接的，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：详见附件十一补充协议第十三条。第二十条建筑隔声情况：出卖人承诺该商品房建筑隔声情况符合《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）、《建筑外窗空气隔声性能分级及其检测方法》（GB8485-87）、《隔声门》（HCRJ019-98）标准，对该商品房所在地声环境状况的描述真实准确。商品房建筑设计文件所标注的建筑隔声情况和环境影响评价文件所表征的声环境状况见附件九。商品房建筑隔声情况未达到标准的，出卖人应当按照规划设计的要求补做建筑施工隔声措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。合同还约定了其他内容。同日，黄羽丰与被告签订了《补充协议》，主要约定：十二、对本合同正文第十四条的补充约定：1、双方确认：下述情形构成对于逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或延期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。2、出卖人不能按照本合同正文第十二条规定期限交房的，买受人同意按如下方式处理：（1）出卖人逾期交付未超过90日（不含第90日），自本合同约定的交付日期之次日起至出卖人实际具备交付条件之日止，出卖人应按买受人已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（2）出卖人逾期交付超过90日的（含第90日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人应按买受人已付款项10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同且买受人书面同意的，出卖人应按已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（3）买受人选择退房的，如买受人尚有该商品房抵押贷款未归还的，出卖人可用应当退还买受人的款项代为归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，不足部分由买受人补足。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面向出卖人提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按逾期交房违约责任的约定向买受人支付违约金。十三、对本合同正文第十六条的补充约定：1、若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房书面通知规定的交付期限届满之次日起即视同该商品房已按合同约定交付，该商品房的毁损、灭失风险由买受人承担；并承担该商品房所产生的一切相关费用（包括但不限于物业管理费等，且该等物业管理费均自交房通知书规定的交付期限届满之次日起算）。2、若因政策、法律法规等调整导致该商品房交付时买受人办理该商品房交接手续及房屋产权证等税费（包括但不限于契税、印花税、专项维修资金等）调整的，买受人均应按该商品房实际交付时或前述税费实际支付时的政府相关标准自行足额支付。二十三、对本合同的其他补充约定：10、本合同一方向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，须采用书面形式，并应采用挂号信邮寄或直接送达的方式送达（本合同另有约定除外）。送达地址为本合同约定的地址。以挂号信方式邮寄的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周视为送达；直接送达的，以另一方或其代理人、同住人签收时视为已送达。若买受人为多人时，买受人同意出卖人向其中任何一方进行送达，即视为向买受人全体进行送达；买受人实际签收日期早于前述时间的，以实际签收日期为准。……（2）本款适用于买受人为中国内地人士：买受人在此不可撤销地确认并承诺，其在本合同有关买受人资料栏中所留下的地址为其在中国内地的真实地址，并且同意出卖人发出之任何通知，及任何传票、裁定、判决或其他法律诉讼通知如果送达于该地址即告充分送达。并且该地址如有变更，买受人需立即书面通知出卖人，并且唯有在买受人将新的在中国内地的地址书面通知出卖人才可视为买受人对其原在中国内地的地址做了有效变更。协议还约定了其他内容。上述合同签订后，黄羽丰向被告分别支付了xxx室房屋购房款1522520元（开具发票时间为2018年8月21日）、5254元（开具发票时间为2018年10月26日），共计1527774。2018年10月17日，被告在北京市通州区住房和城乡建设委员会进行了竣工验收备案，《工程竣工验收备案表》载明：实际开工时间为2016年7月26日，实际竣工验收时间为2018年9月20日。黄羽丰在庭审中称自己系2019年1月22日通过政府信息公开得知被告已经取得《工程竣工验收备案表》，当时未告知其他业主。2018年9月26日，被告向黄羽丰邮寄了《房屋交付通知书》，载明：……我们荣幸的通知您，请您在2018年9月30日上午9时至下午16：30时，至通州区台湖镇潞西路与兴光二街交汇处阳光城·京兆府项目售楼处，办理该房屋的交付入户手续。为避免业主集中办理交付手续给您带来的不便，我们将建议您按前述通知时间前来办理交付入户手续。若您的时间安排与我们的交付入户时间安排有冲突，请您最迟于安排交付前一周前拨打服务电话8822****或与我们为您制定的置业顾问取得联系，并重新确认您前来办理交付的时间……。黄羽丰收到上述通知书，但表示因被告为未取得建筑工程竣工验收备案表，且需多处修缮，不符合合同约定的交房条件，故未办理房屋交付手续。2019年3月2日，黄羽丰接收了xxx室房屋，庭审中黄羽丰称是因屋内暖气管道漏水直至2019年3月2日修理好后才收房。被告对此不予认可，认为暖气片跑水与房屋交付无关仅属于维修义务，黄羽丰迟延收房的原因在于不愿意多交因房屋实测面积超过90平方米而产生的契税。双方各执一词。同时，被告提交了2019年3月2日的《房屋交接单》以证明双方确认房屋交付日期为2018年9月30日，其中载明：一、2019年3月2日，出卖人与买受人就北京市通州区嘉创xxx商品房进行了验收交接，双方在此确认。二、根据出卖人与买受人签订的《北京市商品房预售合同》，若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该房屋进行验收交接的，自交房书面通知规定的交付日最后一日之次日起即视同该房屋已按合同约定交付，该房屋的毁损、灭失风险由买受人承担；并承担该房屋所产生的一切相关费用（包括但不限于物业管理费等，且该等物业管理费均自交房通知书规定的交付日最后一日之次日起算）……”黄羽丰认可于2019年3月2日收房，但是被告所提供的《房屋交接单》的真实性、证明目的及本人签名并不认可。庭审中，黄羽丰表示收房后发现被告将供水设施与中水管道相连接，水质不达标。2019年6月27日，北京市通州区卫生健康委员会因被告未取得卫生许可证从事二次供水活动向其出具京通卫水罚[2019]228号行政处罚决定书。2019年6月27日，北京市通州区卫生健康委员会因被告从事二次供水，供水管道与中水管道连接送水入户向其出具京通卫水罚[2019]229号行政处罚决定书。2019年9月29日北京市通州区卫生健康委员会向阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司发放二次供水（无负压）卫生许可证。故向被告主张的逾期交房违约金计算至此日期。被告对此不予认可，表示小区水质没有问题，而且小区内并无中水系统，房屋交付时因小区南侧的大市政自来水管线未接通，为解决居民用水问题临时从东侧的市政自来水管线接入水源使用，依然是自来水。为了证明上述事实，被告提供台湖镇人民政府、阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司阳光花庭物业服务中心发布的《关于通州区阳光花庭小区有关情况的公告》予以佐证，该公告载明：“针对阳光花庭小区居民反映家中自来水问题，通州区政府高度重视，责成北京市自来水集团、区卫健委、台湖镇社区办、光谷公司、阳光花庭物业公司等单位，开展调查处置工作。现将有关事项公告如下：经调查，因阳光花庭小区南侧大市政自来水管线未通，为解决居民用水问题，小区临时从东侧市政自来水管线接入水源使用，并不存在大市政水质本身有问题。考虑到居民用水安全，政府已要求自来水集团将小区南侧大市政自来水管线接通，经北京市通州区卫生和计划生育监督所委托北京市通州区疾病预防控中心对水质进行检测水源和出水口水质均符合国家生活饮用水卫生标准，各项检测指标均为合格。相关《检测报告》详见附件。镇政府将安排阳光花庭物业公司做好后续工作……”同时被告称停水期间亦采取一系列服务措施满足业主日常用水需求，黄羽丰对此表示是物业方提供的服务措施，并非被告提供。被告表示因阳光花庭小区是通州区第一个网上联合验收的住宅示范点，手续办理需要多次办理才能成功，且受到十一假期影响才导致竣工备案表实际取得时间为2018年10月17日，但该时间不影响房屋的交付。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证责任的当事人对自己的主张没有举证或者举证不充分的，依法应承担不利的法律后果。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。黄羽丰按照合同约定支付了xxx室房屋的购房款，被告应于2018年9月30日前交付房屋。被告虽于2018年9月26日通知黄羽丰办理xxx室房屋的交接手续，但其当时并未取得《建筑工程竣工验收备案表》，不符合合同约定的交房条件，黄羽丰现场拒绝接收房屋并无不妥。2018年10月17日，被告取得《建筑工程竣工验收备案表》后，仍有义务继续通知黄羽丰办理房屋交接手续，被告未有证据证明在取得验收备案表后通知黄羽丰及时办理xxx室房屋的交付手续，同时暖气管道铺设完成后，xxx室发生暖气片漏水情况，被告开始进行维修，但庭审中被告亦未举证证明修好时间及再次通知黄羽丰进行收房，被告构成逾期交付房屋，违反了合同的约定。被告虽辩称在首次交房现场向购房人解释了竣工验收备案情况，并告知购房人取得竣工验收备案时间会稍晚几天，且黄羽丰未对《房屋交接单》中的第二项约定提出任何异议，但其未提供充分有效的证据对上述事实予以证明，故在黄羽丰予以否认的情况下，本院对原告的该项辩解意见不予采信。关于被告称案涉房屋于2018年9月20日已经实际竣工，但是取得竣工验收备案表日期为2018年10月17日系客观原因和不可抗力导致的交付微瑕疵，不属于交付迟延的答辩意见，无事实和证据证明晚于合同约定交付时间取得竣工验收备案表的原因存在不可抗力，对此本院不予采信。综上，黄羽丰要求被告自2018年10月1日起支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院对此予以支持，但考虑到因xxx室屋内暖气片漏水被告进行维修的情况，被告应在修好后及时与黄羽丰联系收房，被告未能举证证明修理完成时间并通知黄羽丰收房的事实，而黄羽丰庭审中认可于2019年3月2日暖气修好后进行收房，故而违约金计算的截止日期应为接收房屋之日即2019年3月2日。关于黄羽丰主张接收房屋后发现小区供水不符合合同约定的条件，要求将违约金计算至取得二次供水卫生许可证前一日即2019年9月28日的诉讼请求，本院认为，合同约定房屋交付时上水、下水的要求为“达到使用条件”，但是“达到使用条件”的约定是针对水质标准还是管道设施设备的铺设并不明确。结合本案中原被告双方在交接房屋时并未就自来水水质问题发生争议，事后在使用过程中发现水质不达标的问题，不能推定为交付房屋时水质不符合使用标准，且黄羽丰亦在停水期间获取了相应的生活保障用水，逾期交房违约金不应计算至2019年9月28日，故本院对黄羽丰的该项诉讼请求不予支持。逾期交房违约金的具体金额由本院根据合同约定予以核定，对黄羽丰主张的过高部分不予支持。至于黄羽丰认为被告交付的房屋隔音未达标的意见，合同中并未就隔音标准有具体明确的约定，结合涉案房屋属一般民用商品房，且已取得竣工验收备案表，黄羽丰坚持以隔音未达标主张房屋有质量问题要求被告承担补救措施及相应损失，无事实与法律依据，故对于黄羽丰的第二项及第三项诉讼请求不予支持。对于黄羽丰要求被告公开致歉的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司支付原告黄羽丰逾期交房违约金70124.83元，于本判决生效之日起十五日内执行清；二、驳回原告黄羽丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2085元，由原告黄羽丰负担1308元（已交纳），由被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担777元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 宇二〇二〇年八月十三日法官助理  崔艳丽书 记 员  李 杰