福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0824民初1791号 原告：林馨怡，女，1993年7月8日出生，汉族，农民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：魏华生，龙岩市武平县中信法律服务所法律工作者。 被告:钟玉桂，女，1973年11月7日出生，汉族，农民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：林卫东，龙岩市武平县中信法律服务所法律工作者。 被告：武平安家房产代理有限公司,统一社会信用代码91350824MA33LXWW5K，住所地福建省武平县平川街道政府路**。 法定代表人:孙腾,总经理。 原告林馨怡与被告钟玉桂、武平安家房产代理有限公司（下称安家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林馨怡的委托诉讼代理人魏华生，被告钟玉桂的委托诉讼代理人林卫东、安家公司的法定代表人孙腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林馨怡向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与钟玉桂签订的《房屋销售合同》；2.判令钟玉桂双倍返还定金共计40000元；3.安家公司对第二项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：钟玉桂委托安家公司销售其位于中凯社区A地块8栋1902室的房屋（下称案涉房屋）。2020年6月12日，林馨怡通过安家公司与钟玉桂形成《房屋销售合同》，约定：案涉房屋总价525500元。林馨怡于当日通过安家公司向钟玉桂支付了定金20000元。后钟玉桂明确表示房屋总价太低，不愿意出售给林馨怡。为制裁对方的违约行为，维护定金罚则的权威性，维护正常的市场经济秩序，请求人民法院依法支持林馨怡的诉讼请求。 钟玉桂辩称，首先，《房屋销售合同》尚未成立，林馨怡要求解除该合同没有事实和法律依据，双方虽然在电话中谈好房屋价款525500元，但这不属于要约，因为要约内容必须具体明确，不仅涉及房屋价款，还包括付款方式、交房时间、合同订立时间等，钟玉桂与林馨怡虽然约定付款方式为首付加按揭，但首付比例未明确，钟玉桂提出首付要占房价款50%以上，属于新的要约，林馨怡没有同意，没有承诺，双方就付款方式未达成一致意见，未依法成立商品房销售合同。其次，林馨怡主张双倍返还定金40000元，没有事实和法律依据，定金应以书面形式约定，钟玉桂没有与林馨怡约定过定金，也没有向其收取过定金，更没有向其出具过定金收条，没有双倍返还定金的义务；定金收条系安家公司的员工王菲菲出具，钟玉桂未委托王菲菲出具过该收条，王菲菲的个人行为对钟玉桂无效；定金罚则的适用应符合四个条件：1.定金合同合法成立，2.必须有合同目的不能实现的事实，3.必须有违约行为，4.违约行为与合同目的不能实现具有因果关系，本案中安家公司在未与钟玉桂谈妥合同具体条款的情况下，隐瞒实情，急于收下定金并出具收条给林馨怡，定金合同又未具体约定双方的权利义务，该定金合同没有成立，对钟玉桂没有约束力，且钟玉桂虽然收取了20000元，但双方对付款方式分歧比较大，因不可归责于各方的原因导致未达成一致意见，各方都不存在违约行为，不适用定金罚则。最后，因三方未达成一致意见，无法实现合同目的，钟玉桂曾欲将20000元款项退还给安家公司的王菲菲。钟玉桂的姑姑钟友云让钟玉桂跟买方道歉，所以钟玉桂才发短信给买方。综上，三方因商品房付款方式不一致未达成一致意见导致合同未能成立，钟玉桂不存在违约行为，定金合同并非钟玉桂出具，钟玉桂不应双倍返还定金40000元给林馨怡，请求法院依法驳回对钟玉桂的诉讼请求。 安家公司辩称，2020年5月上旬，钟玉桂委托安家公司销售案涉房屋，并于2020年5月21日添加了安家公司股东王菲菲的微信，之后多次通过微信催促王菲菲帮其找客户，尽快销售。2020年6月7日，钟玉桂表示如果有意向客户，可降价1.5万元即以53.5万的价格出售房屋。2020年6月11日，王菲菲带林馨怡看了案涉房屋，并于次日下午当着林馨怡的面致电钟玉桂，让买卖双方亲自对话议价，钟玉桂最终同意以52.55万元的价格将案涉房屋出售给林馨怡。随后，林馨怡通过微信向王菲菲支付定金20000元，王菲菲收到后立刻当着林馨怡的面将上述款项通过微信转给钟玉桂，钟玉桂随后收款。在开具收据给买方后，王菲菲致电钟玉桂的亲戚钟友云告知房屋出售的事实，并承诺在房屋成交、取得中介费后会结算房源介绍费给她。钟友云却告知王菲菲钟玉桂的父母和其他家人于2020年6月11日晚告知钟友云不能帮钟玉桂出售房屋，原因是钟玉桂的丈夫会赌博，房款会被赌掉。随后钟友云表示会致电钟玉桂。2020年6月12日17时13分，钟玉桂微信联系王菲菲表示父母因房款太低不同意出卖房屋，并微信退还定金20000元。王菲菲随后联系买方，买方表示要追究钟玉桂的违约责任，不予收取退还的定金。钟玉桂违约后，安家公司积极处理此事，在买卖双方之间相互协调，但钟玉桂先是在2020年6月12日晚告知安家公司一个月签约付首付款的时间太久，安家公司随后跟买方沟通，买方表示可以配合房东于一周后办理，随后钟玉桂又告知安家公司买方必须支付房屋总价的50%作为首付款，原因是她在银行有近30万元的按揭，买方首付太少她没有足够的资金解押。2020年6月13日，安家公司准备告知钟玉桂安家公司愿意无偿垫付资金给钟玉桂进行解押，钟玉桂却没有接听安家公司和买方的电话。后王菲菲微信联系钟玉桂，其表示此事全权委托其八姑钟友云处理。王菲菲遂致电钟友云告知解决问题的方案，钟友云却表示不愿意接受安家公司垫付资金的做法，原因是钟玉桂的家人不愿意出售房屋，若房屋卖出去了，钟玉桂家人将断绝与钟友云的交往。钟友云并表示若买方不同意收取定金，到时候会被钟玉桂的丈夫赌博输掉。综上，钟玉桂违约纯属家庭内部矛盾纠纷，此后提出的种种条件都是不想出售房屋的理由和借口，而安家公司迄今未向买卖双方收取任何费用，房产出售也不存在差价，并积极处理问题，不应承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的微信聊天记录、手机短信，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：林馨怡提交《定金收据》一份，证明其支付了定金，双方存在销售合同，钟玉桂对该证据的真实性不予确认，并认为其并没有委托王菲菲出具收据，该收据与其无关，安家公司对该证据的真实性予以认可，本院认为，结合微信聊天记录中载明的转账事实，对《定金收据》的真实性予以确认，该证据可以证实林馨怡支付定金20000元的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：钟玉桂于2020年5月上旬将其所有的位于武平县××＃××室的房屋委托给安家公司出售。2020年6月12日，经过安家公司中间磋商，钟玉桂同意按525500元的价款将房屋出售给林馨怡，并同意对方首付加按揭的方式支付房款，钟玉桂不承担过户费。在商定上述内容之后，林馨怡向安家公司的股东王菲菲支付了20000元定金，王菲菲随即将该款明确以定金的名义微信转账给了钟玉桂。钟玉桂于2020年6月12日16时47分许收取了该20000元。王菲菲在钟玉桂收取款项后，提示钟玉桂：“定金收了不能违约了啊。违约了要双倍赔偿的啊”，并告知钟玉桂跟买方约定于2020年7月15日前交首付款过户办理银行按揭。2020年6月12日17时13分，钟玉桂通过微信告知王菲菲，其父母认为房屋价款太低，不同意出售，并通过微信将20000元退回，王菲菲未予收取，并将买方的联系方式发给钟玉桂，要求其与买方沟通。随后钟玉桂要求首付50%才愿意卖房，并表示全权委托其八姑钟友云处理此事。王菲菲微信联系钟友云，钟友云表示：“她不想卖就不要在谈了”。20000元款项至今仍在钟玉桂处。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。关于《房屋销售合同》是否成立，本院认为，房屋销售合同内容应包括当事人信息、房屋基本状况、付款方式、价款、交付时间等内容，本案中林馨怡与钟玉桂之间仅就价款、付款方式、过户费的承担达成一致意见，并未正式订立合同，应认定《房屋销售合同》尚未成立，林馨怡要求解除该合同的诉请，没有事实依据，本院依法不予支持。关于钟玉桂与林馨怡之间是否成立定金合同，本院认为，林馨怡以定金形式通过安家公司向钟玉桂支付款项，而钟玉桂也通过安家公司以定金形式收取了该款项，并被明确告知定金双倍罚则，安家公司作为中介机构，向买卖双方如实报告了订立合同的事项，应认定买卖双方对定金进行了明确约定，并完成了定金交付，定金合同成立。钟玉桂在收取定金后，应受定金罚则的约束。其主张双方未订立房屋买卖合同，系因对付款方式产生较大分歧，不可归责于任何一方，其不存在违约行为，本院认为，钟玉桂在收取定金之前，已经明确知晓付款方式为首付加按揭，而其在收取定金后明确表示不愿意出售房屋，之后又要求买方首付比例50%才愿意出售房屋，有刻意制造交易障碍之嫌，且首付比例对房屋总价没有影响，对付款时间也不构成重大影响，钟玉桂主张其对房屋买卖合同不能订立不存在违约行为，本院不予采信，林馨怡要求钟玉桂双倍返还定金共计40000元的诉请，本院依法予以支持。关于安家公司是否承担连带责任，本院认为，安家公司在本次居间服务过程中，积极促成交易、如实向买卖双方报告交易相关事项、积极协调买卖双方之间的分歧，对买卖合同不能成立不存在过错，不应承担责任，对林馨怡要求安家公司承担连带责任的诉请，本院不予支持。 综上所述，对林馨怡的诉讼请求，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、钟玉桂应于本判决生效之日起十日内返还林馨怡40000元； 二、驳回林馨怡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取计400元，由钟玉桂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林秋燕 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 冯金凤 书 记 员 兰鸾玉 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。