广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初7073号原告：中山市围垦有限公司，住所地广东省中山翠亨新区临海工业园翠城道临海业务用房****，统一社会信用代码914***********851W。法定代表人：刘庆苗，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐梅桂，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟文龙，广东香山律师事务所律师。被告：中山一力农业发展有限公司，住所地广东省中山市翠亨新区********************，统一社会信用代码914***********048P。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：夏少平，该公司员工。原告中山市围垦有限公司（以下简称围垦公司）与被告中山一力农业发展有限公司（以下简称一力公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法先适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告围垦公司委托诉讼代理人徐梅桂、钟文龙，被告一力公司委托诉讼代理人夏少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告围垦公司向本院提出以下诉讼请求：1.确认自起诉之日起解除原告与被告签订的三份垦地租赁合同书（编号分别为：18ZE09/19ZF001/19ZE02）；2.被告向原告返还三份垦地租赁合同书（编号分别为：18ZE09/19ZF001/19ZE02）项下所涉土地及地上建筑物、构筑物；3.被告立即支付垦地租赁合同书（编号为：18ZE09）项下拖欠的租金396286元[租金从2019年2月16日暂计至2020年2月15日（1年期限），之后按每年每亩1600元的标准计算至实际返还土地之日止）]及违约金[计算方式：以796286元为基数，按每日万分之五的标准自2018年12月1日起计至2019年10月30日（共334天）为132979.76元；以596286元为基数，按每日万分之五的标准自2019年10月31日起计至2019年12月2日（共33天）为9838.7元；以506286元为基数，按每日万分之五的标准自2019年12月3日起计至2019年12月4日（共1天）为253元；以416286元为基数，按每日万分之五的标准自2019年12月4日起计至2019年12月5日（共1天）为208元；以396286元为基数，按每日万分之五的标准自2019年12月5日起计算至付清所有欠款之日止]；4.被告立即支付垦地租赁合同书（编号：19ZF001）项下的所拖欠的租金39600元（租金从2019年2月14日暂计至2020年2月15日（1年租期），之后按每年39600元的标准计算至实际返还土地之日止）、道路维护费195.8元、物业管理费587.4元以及违约金（以39600元为基数，按每日万分之五的标准自2019年2月14日起计算至付清所有欠款之日止）；5.被告立即支付垦地租赁合同书（编号：19ZE002）项下的所拖欠的租金1094332.8元（租金从2019年2月14日暂计至2020年2月15日（1年租期），之后按每年每亩1760元的标准计算至实际返还土地之日止）、道路维护费12435.6元、物业管理费37306.8元以及违约金（计算方式：以1094332.8元为基数，按每日万分之五的标准自2019年3月1日起计算至付清所有欠款之日止）；6.原告没收被告在上述三份合同项下支付的信誉保证金合计565880元；7.被告向原告支付律师费53000元。事实与理由：原、被告于2018年6月15日签订垦地租赁合同书（编号：18ZE09），于2019年2月14日签订两份垦地租赁合同书（编号分别为：19ZF001、19ZE02），由被告租赁原告位于中山市横门垦区三千亩围范围内的土地及地上建筑物，上述合同均约定租赁期限、租金标准、租金支付时间，以及违约责任。上述三份合同签订后，原告依约将涉案土地及地上建筑物、构筑物交给被告使用，但被告并未按合同约定向原告支付租金等费用。具体为：1.关于垦地租赁合同书（编号：18ZE09），被告并未依约足额支付2019年度租金。该合同第四条第1款及2款约定2019年度租金为796286元，应于2018年11月30日前支付完毕，但被告仅先后于2019年的10月31日、12月3日、12月4日、12月5日分别支付20万元、9万元、9万元、2万元租金给原告，被告经原告多次催告后，至今仍拖欠租金396286元。2.关于垦地租赁合同书（编号：19ZF001），被告并未按时支付2019年度租金39600元、物业管理费587.4元、主道路维护费195.8元。该合同第四条第1款、3款及第五条第2款第3、4项约定上述费用应于2019年2月14日前支付完毕，但截至目前，被告经原告多次催告后均未支付上述款项。3.关于垦地租赁合同书（编号：19ZE02），被告并未按时缴纳2019年度的租金1094332.8元、物业管理费37306.8元以及主道路维护费12435.6元。该合同第四条第1款、3款及第五条第2款第3、4项约定上述费用应于2019年2月14日前支付完毕，但截至目前，被告经原告多次催告后均未支付上述款项。综上，由于被告的上述行为已经分别违反了垦地租赁合同书（编号分别为：18ZE09/19ZF001/19ZE02）第六条的约定，严重损害了原告的合法权益。因此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。原告围垦公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.垦地租赁合同书（编号为：18ZE09）、垦地租赁合同书（编号为：19ZF001）、垦地租赁合同书（编号为：19ZE02）；2.土地使用权证；3.律师函两份及邮寄回单；4.民事案件委托代理合同、律师费发票；5.情况说明（附判决书、调解书、裁决书、租赁合同）；6.欠租清单。被告一力公司辩称，1.我方不同意解除合同，因为项目一波三折，中间因为自然灾害导致资金链断裂，租金延期交付。2016年在法院的调解下，双方又合作，在短短一年间，由于疫情爆发，导致货物进不来，租金拖欠。2.对原告诉状中的抵扣方式不认可。垦地租赁合同书（编号为：18ZE09）的第一年租金537177元，236990元保证金已全部支付，当时2018年签订合同，签订合同后我方付了20笔款，原告把我方之前支付的款项抵扣到之前的欠款中，有一笔就扣一笔，我方不认可这样的抵扣方式。被告一力公司为其辩解和主张向本院提交的主要证据有：中国银行网上电子回单20份。本院经审理认定事实如下：围垦公司是中山市横门三千围土地（面积3697亩）的使用权人。2018年6月15日，围垦公司（出租方，甲方）与一力公司（承租方，乙方）签订垦地租赁合同书（合同编号：18ZE09），约定，甲方将位于中山市横门垦区三千亩围的473.98亩垦地按现状租赁给乙方，租期自2018年6月1日至2034年2月15日。垦地所有权归甲方，土地性质为农业用地，乙方的建设必须符合国家相关规定，对租赁垦地只有经营管理权和产品处理权。2018年6月1日至2019年2月15日每年每亩1600元，该期间应交租金为537177元。2019年2月16日至2022年2月15日每年每亩租金为1680元，每年应缴租金为796286元。第一年租金在签订本合同当日一次性缴清，以后须在每年11月30日之前缴清次年全年的租金，否则作弃耕处理，甲方有权收回垦地重新发包。中途弃耕，租金及信誉保证金不退还。乙方在签订本租赁合同时，向甲方缴交信誉保证金236990元，合同期满如乙方无违约、无拖欠水电费及水利、电力设施完整无损交回甲方时，退回乙方（不计息）。乙方承担围内主干道维护责任及相关费用，乙方于缴交当年租金时，按每年20元/亩一次性缴交主道路维护费给甲方。如乙方不能按时支付租金或电费，每逾期一日，乙方按所欠金额的万分之五支付违约金给甲方，每逾期一个月缴纳一次。如乙方逾期三个月没有支付租金或电费，甲方有权没收信誉保证金，追究乙方相应的违约责任，并有权选择采取下列措施：1.解除本合同，收回垦地，地上，地上的固定建筑及水电等基础设施无条件归甲方所有必须于甲方解除本合同之日起五日内搬走属于乙方的物品，超出期限后尚遗留在垦地的物品视为乙方丢弃之物，任由甲方处理，与乙方无关；2.继续履行本合同，并要求乙方补交信誉保证金。租赁期内，若甲方擅自无故终止合同，则甲方须赔偿乙方投资开发建设垦地的相关费用及双倍退还信誉保证金。若因任何一方违约而引起诉讼，诉讼过程中产生的诉讼费及其他诉讼开支（包括但不限于合理的律师费、律师差旅费、诉讼保全费等）由违约方负担。合同签订后，一力公司向围垦公司缴纳了信誉保证金236990元及2018年6月1日至2019年2月15日期间租金537177元。2019年2月14日，围垦公司（甲方）与一力公司（乙方）签订垦地租赁合同书（合同编号：19ZF001）,约定甲方将横门垦区位于中山市三千亩西堤垦地及房屋（垦地面积9.79亩，2幢房屋建筑面积252平方米）按现状租赁给乙方，租赁期自2019年2月16日起至2024年2月15日止。垦地所有权归甲方，土地性质为农业用地，乙方的建设必须符合国家相关规定，对租赁垦地只有经营管理权和产品处理权。2019年2月16日至2022年2月15日每年应缴租金为39600元。第一年租金在签订本合同当日一次性缴清，以后须在每年12月31日之前缴清次年全年的租金，否则作弃耕处理，甲方有权收回垦地重新发包。中途弃耕，租金及信誉保证金不退还。乙方在签订本租赁合同时，向甲方缴交信誉保证金18000元，合同期满如乙方无违约、无拖欠水电费及水利、电力设施完整无损交回甲方时，退回乙方（不计息）。乙方承担围内主干道维护责任及相关费用，乙方于缴交当年租金时，按每年20元/亩一次性缴交主道路维护费给甲方。租赁期间，甲方统一聘请物业管理公司对围内进行管理，乙方承担因此产生的费用，乙方于缴交当年租金时，暂按每年60元/亩一次性缴交给甲方。如乙方不能按时支付租金或电费，每逾期一日，乙方按所欠金额的万分之五支付违约金给甲方，每逾期一个月缴纳一次。如乙方逾期三个月没有支付租金或电费，甲方有权没收信誉保证金，追究乙方相应的违约责任，并有权选择采取下列措施：1.解除本合同，收回垦地，地上，地上的固定建筑及水电等基础设施无条件归甲方所有没收的财产不得超过乙方应缴全年租金的3倍，乙方必须于甲方解除本合同之日起45日内搬走属于乙方的物品，超出期限后尚遗留在垦地的物品视为乙方丢弃之物，任由甲方处理，与乙方无关；2.解除本合同，在解除本合同之日起45日内无条件向甲方返还垦地，甲方有权要求乙方自行拆除垦地上的固定建筑物、构筑物、农作物、设施设备等，并将该垦地恢复原状；3.继续履行本合同，并要求乙方补交信誉保证金。租赁期内，若甲方擅自无故终止合同，则甲方须赔偿乙方投资开发建设垦地的相关费用及双倍退还信誉保证金。若因任何一方违约而引起诉讼，诉讼过程中产生的诉讼费及其他诉讼开支（包括但不限于合理的律师费、律师差旅费、诉讼保全费等）由违约方负担。同日，围垦公司（甲方）与一力公司（乙方）还签订了一份垦地租赁合同书（合同编号：19ZE02），约定甲方将位于中山市横门垦区三千亩围的621.78亩垦地按现状租赁给乙方，租期自2019年2月16日至2024年2月15日止。2019年2月16日至2022年2月15日，每年每亩应缴租金1760元，每年应缴租金1094332.8元。乙方在签订本合同时，向甲方缴交信誉保证金310890元。该合同的其余条款与上述19ZF001合同一致。合同签订后，一力公司缴纳了上述两份合同的信誉保证金328900元（18000元+310890元）。围垦公司主张一力公司未缴纳上述三份租赁合同自2019年2月起的租金及道路维护费、物业管理费，并向一力公司两次发出律师函。围垦公司催收欠款无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。围垦公司为本案诉讼已支付律师费53000元。一力公司于2020年4月29日收到围垦公司的起诉材料。另查，一力公司提供了2018年6月19日至2019年12月5日的银行电子回单20份拟证明其已经支付部分款项，并主张其支付的款项应先支付最近到期的款项即涉案合同项下租金，而非先抵扣其之前尚欠的款项。其中2019年10月31日、12月3日、12月4日、12月5日一力公司分别向围垦公司支付20万元、9万元、9万元、2万元（合计40万元）。经查，一力公司与围垦公司除了本案纠纷外，尚存在其他纠纷及欠款。据围垦公司统计数据反映，一力公司至2019年2月15日止，应付（2018）粤20民终2641号、（2018）粤20民终2939号民事调解书调解款项及其他项目土地租金、道路维护费等合计7350072.66元。而一力公司自2018年6月19日至2019年7月22日期间共向围垦公司支付7084380.82元（含部分复垦保证金）。围垦公司主张上述一力公司支付的7084380.82元应优先支付之前的欠款7350072.66元，而2019年10月31日至12月5日支付的40万元用于支付涉案编号为18ZE09的合同书项下2019年2月16日至2020年2月15日期间租金796286元的部分款项。一力公司对于围垦公司反映的统计数据无异议，主张若按围垦公司的抵扣方式计算，对于欠租情况确认，并因投资较大希望法院主持调解。诉讼过程中，本院曾主持双方调解，但由于双方意见相差较大，调解未果。本院认为，本案系租赁合同纠纷。涉案围垦公司与一力公司签订的编号为18ZE09、19ZF001、19ZE02三份垦地租赁合同书系双方自愿真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。围垦公司主张一力公司自2019年2月起即欠付相关费用，一力公司主张已支付部分款项且围垦公司抵扣方式有误进行抗辩。本院认为，债权人主张债务人支付款项用于抵扣先到期债务符合法律规定，也即对于围垦公司主张的抵扣方式予以采纳，故就本案而言，一力公司已支付的款项仅为编号18ZE09租赁合同书项下2019年2月16日前的款项，2019年2月16日至2020年2月15日期间租金40万元及三份租赁合同的信誉保证金合计565880元。编号18ZE09租赁合同书约定每年11月30日之前缴清次年全年的租金796286元，即应于2018年11月30前付清2019年2月16日至2020年2月15日的租金796286元，编号19ZF001、19ZE02租赁合同约定在签订当日即2019年2月14日应付清2019年2月16日至2020年2月15日的租金，但一力公司迄今仅支付40万元租金，其逾期支付租金已超3个月，构成违约，故围垦公司有权请求解除涉案三份垦地租赁合同。本案围垦公司的起诉材料（含解除合同的诉讼请求）于2020年4月29日送达至围垦公司，故本院确认自2020年4月29日起一力公司与围垦公司上述涉案三份垦地租赁合同解除。关于返还土地及地上建筑物、构筑物。由于一力公司违约，且本院认定本案三份垦地租赁合同自2020年4月29日起解除，故一力公司应向围垦公司返还上述合同项下土地。关于地上建筑物、构筑物部分。编号18ZE09租赁合同书约定若一力公司逾期三个月没有支付租金围垦公司有权解除本合同，收回垦地，地上，地上的固定建筑及水电等基础设施无条件归其所有力公司必须于解除本合同之日起五日内搬走相关物品，否则视作丢弃任由围垦公司处理。也即围垦公司须搬走其可移动物品，其余地上建筑物、构筑物归围垦公司所有，应与土地一并向围垦公司交还。编号19ZF001、19ZE02租赁合同关于一力公司违约地上建筑物、构筑物部分处理事项与上述合同基本一致，但附加了一条“但所没收的财产不得超过一力公司应缴全年租金的3倍”。也即对于该两份租赁合同，一力公司亦须搬走其可移动物品，其余地上建筑物、构筑物归围垦公司所有，但相关价值不得超过合同约定全年租金的3倍。关于超出3倍部分是否应补偿问题，由于一力公司并未提起反诉，其有权另循途径救济，本院在本案中不予处理。关于欠付费用及相关违约金。首先三份租赁合同均约定自欠费之日起按每日万分之五计算违约金，该约定并不过高，本院予以确认。对于编号18ZE09租赁合同书项下土地欠费问题，2019年10月31日、12月3日、12月4日、12月5日一力公司分别向围垦公司支付20万元、9万元、9万元、2万元，故围垦公司要求一力公司支付2019年2月16日至2020年2月15日尚欠租金396286元（796286元-40万元）及之后的租金、土地占用费（自2020年2月16起按每年每亩1600元的标准计算至实际返还土地之日止）及违约金[计算方式：以796286元为基数，按每日万分之五的标准自2018年12月1日起计至2019年10月30日；以596286元为基数，按每日万分之五的标准自2019年10月31日起计至2019年12月2日；以506286元为基数，按每日万分之五的标准自2019年12月3日起计至2019年12月4日；以416286元为基数，按每日万分之五的标准自2019年12月4日起计至2019年12月5日；以396286元为基数，按每日万分之五的标准自2019年12月5日起计算至付清所有欠款之日止]，于法有据，本院予以支持。对于编号19ZF001租赁合同书项下土地欠费问题。围垦公司要求一力公司支付垦地租赁合同书2019年2月14日至2020年2月15日所拖欠的租金39600元及之后的租金、占有使用费（自2020年2月16日起按每年39600元的标准计算至实际返还土地之日止）及违约金（以39600元为基数，按每日万分之五的标准自2019年2月14日起计算至付清所有欠款之日止），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。围垦公司主张的道路维护费195.8元（20元/亩×9.79亩）、物业管理费587.40元（60元/亩×9.79亩），符合合同约定，本院予以支持。对于编号19ZE002租赁合同书项下土地欠费问题。围垦公司要求一力公司支付垦地租赁合同书2019年2月14日至2020年2月15日所拖欠的租金1094332.8元及之后的租金、占有使用费（自2020年2月16日起按每年每亩1760元的标准计算至实际返还土地之日止）及违约金（以1094332.8元为基数，按每日万分之五的标准自2019年3月1日起计算至付清所有欠款之日止），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。围垦公司主张的道路维护费12435.6元（20元/亩×621.78亩）、物业管理费37306.8元（60元/亩×621.78亩），符合合同约定，本院予以支持。关于没收信誉保证金的诉讼请求。由于涉案三份租赁合同均约定若一力公司逾期交租超3个月围垦公司有权没收信誉保证金，故本院对于围垦公司主张没收该三份合同项下信誉保证金565880元的诉讼请求予以支持。关于律师费主张问题。围垦公司已支付律师费53000元，对于本案200余万元的诉讼标的而言并不过高，属于其已经产生的损失，根据租赁合同约定，应由违约方即一力公司负担。故本院对于围垦公司的该项诉讼请求予以支持。综上所述，围垦公司的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认原告中山市围垦有限公司与被告中山一力农业发展有限公司签订的三份垦地租赁合同书（编号分别为：18ZE09/19ZF001/19ZE02）于2020年4月29日解除；二、被告中山一力农业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中山市围垦有限公司返还涉案三份垦地租赁合同书（编号分别为：18ZE09/19ZF001/19ZE02）项下所涉土地及地上建筑物、构筑物；三、被告中山一力农业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市围垦有限公司支付编号18ZE09垦地租赁合同书项下2019年2月16日至2020年2月15日期间尚欠租金396286元，之后的租金、土地占用费（自2020年2月16起按每年每亩1600元的标准计算至实际返还土地之日止）及违约金[计算方式：以796286元为基数，按每日万分之五的标准自2018年12月1日起计至2019年10月30日；以596286元为基数，按每日万分之五的标准自2019年10月31日起计至2019年12月2日；以506286元为基数，按每日万分之五的标准自2019年12月3日起计至2019年12月4日；以416286元为基数，按每日万分之五的标准自2019年12月4日起计至2019年12月5日；以396286元为基数，按每日万分之五的标准自2019年12月5日起计算至付清所有欠款之日止]；四、被告中山一力农业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市围垦有限公司支付编号19ZF001垦地租赁合同书项下2019年2月14日至2020年2月15日期间尚欠租金39600元，之后的租金、占有使用费（自2020年2月16日起按每年39600元的标准计算至实际返还土地之日止）及违约金（以39600元为基数，按每日万分之五的标准自2019年2月14日起计算至付清所有欠款之日止）、道路维护费195.8元、物业管理费587.4元；五、被告中山一力农业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市围垦有限公司支付编号19ZE02垦地租赁合同书项下2019年2月14日至2020年2月15日期间尚欠租金1094332.8元，之后的租金、占有使用费（自2020年2月16日起按每年每亩1760元的标准计算至实际返还土地之日止）及违约金（以1094332.8元为基数，按每日万分之五的标准自2019年3月1日起计算至付清所有欠款之日止）、道路维护费12435.6元、物业管理费37306.8元；六、原告中山市围垦有限公司无需向被告中山一力农业发展有限公司返还其所缴纳的信誉保证金565880元；七、被告中山一力农业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市围垦有限公司支付律师费损失53000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27324元，诉讼保全费5000元，合计32324元（原告围垦公司已预交），由被告一力公司负担（被告一力公司于判决生效之日起七日内迳付原告围垦公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  邓文辉审判员  石 慧审判员  陈 璐二〇二〇年八月二十五日书记员  刘浩峰孙永辉