上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5588号原告：袁利，男，1966年1月25日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：胡晶晶，上海金垚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊洁，上海金垚律师事务所律师。被告：李振全，男，1970年3月13日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：梁东波，上海市新闵律师事务所律师。原告袁利与被告李振全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月4日和7月3日公开开庭进行了审理。原告袁利及其委托诉讼代理人胡晶晶、陈俊洁，被告李振全及其委托诉讼代理人梁东波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁利向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的租赁合同，且被告向原告返还松江大学城文汇路XXX号-1商铺并结清水、电等费用和恢复原状；2、判令被告支付原告自2020年3月4日起至实际搬离上述房屋之日止的租金及占用使用费(按照每年580,000元标准计算)；3、判令被告支付原告迟延支付租金及占用使用费的利息(自2020年3月4日起以上述租金和占用使用费为基数,按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款利率计算至实际支付之日止)；4、判令被告支付原告违约金145,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告之间签订的租赁合同；2、判令被告支付原告水费50元、电费216.50元、物业费602.50元；3、判令被告支付原告2020年3月4日至2020年6月4日期间的租金及占用使用费147,780.82元；4、判令被告支付利息(以147,780.82元为基数，自2020年3月4日起按照银行间同业拆借利率计算至实际支付之日止)；5、判令被告支付原告违约金145,000元(按照年租金580,000元标准计算三个月)。事实和理由：原告自2017年9月1日承租案外人沈某某于松江文汇路XXX号房屋，租赁期限自2018年2月15日至2023年2月14日止。出租方沈元于2020年3月29日书面同意原告可以将房屋转租给第三方经营使用。2019年9月4日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于松江大学城文汇路XXX号-1商铺出租给被告用于超市经营使用。租赁期限为三年，自2019年9月4日至2022年9月4日止；租金标准为年租金58万元；付款方式为合同签订之日一次性支付六个月租金29万元，首期需支付六个月租金和押金8万元。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，然而被告仅支付自2019年9月至2020年3月的半年房租后，至今未付下一期租金。期间原告曾多次催讨租金，被告均未支付，被告怠于履行支付租金的行为构成违约，故原告起诉要求解除合同。被告李振全辩称，合同仅约定了首期租金的支付方式，首期租金支付以后，双方对后续租金如何支付，没有达成协议，双方即于2020年5月18日协商一致解除合同，现我方愿意支付2020年3月4日至2020年5月18日的租金。由于被告经营超市的客户群体系学生，受疫情的影响，租金标准应适当减免，但我方不同意支付违约金和利息。另外，我方需要支付的费用要求以押金予以抵扣，若有剩余部分我方另案主张。本院经审理认定事实如下：位于上海市松江区文汇路****全幢房屋的登记权利人为上海松江大学城建设发展有限公司，土地号为松江区方松街道7街坊1/18丘。松江区方松街道7街坊1/18丘上的项目名称为学生街XXX号地块。学生街XXX号地块9号商铺的门牌号码现为松江区文汇路XXX号。2003年4月2日，上海松江大学城建设发展有限公司(甲方)与沈元(乙方)签订《房屋使用权销售合同》，约定：甲方将坐落于松江区文汇路学生街XXX号地块底楼9号店铺(部位)出售给乙方，使用权销售图测建筑面积107.1(包括公用面积)平方米。乙方向甲方承诺，该房屋作为商业用途。2017年9月1日，沈元(甲方)与原告(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定沈元将位于上海市松江区文汇路XXX号房屋出租给原告，建筑面积107㎡，租赁期限5年，自2018年2月15日至2023年2月14日止；未经甲方书面同意乙方不得将该房屋转租给第三人使用。沈元于2020年3月29日出具《证明》，载明：沈元同意袁利在租赁期内将房屋转租给第三方经营使用，租赁合同由袁利与第三方签订，袁利与第三方的一切经济法律责任、民事法律责任与沈元无关。2019年9月4日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：第一条商铺坐落地址为松江大学城文汇路XXX号-1，商铺面积40平方米。第二条租赁用途为超市。第三条租赁期限三年，自2019年9月4日至2022年9月4日。第四条租金每年58万元，付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付六个月房租，并同时交付押金8万元，在合同正常结束并且乙方不承租的情况下甲方在结算完所有账目后押金退还。乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金为两年房租。第六条承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、网费、物业费、广告费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。收费标准按照上海相关标准和店铺实际使用情况执行。第十条若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有两年房屋的违约金。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋。被告向原告支付押金8万元，并已付清2020年3月3日之前的租金。2020年3月3日起，原告通过微信多次向被告催讨2020年3月4日至2020年9月3日期间的租金，并于2020年4月1日要求被告于2020年4月8日前付清上述租金，否则将追究其违约责任，直至合同解除。然被告一直未予支付租金。审理中，被告对水费50元、电费216.50元、物业费602.50元予以确认。被告称其于2020年5月18日通知原告交接房屋，原告以已向法院起诉为由拒绝收房，因此被告只愿意支付2020年3月4日至2020年5月18日期间的租金，但租金标准要求予以减少。在本案诉讼过程中，双方于2020年6月4日办理房屋交接手续。以上事实，有不动产权证、房屋租赁协议、证明、租赁合同、付款凭证、营业执照、聊天记录、超市营业账单、人流情况视频及照片、房屋清退视频及照片、大学返校通知及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并生效，双方均应恪守各自的义务。虽然合同仅约定了前六个月的租金支付方式，对后续租金如何支付没有明确约定，但在第一期租金对应的使用期限届满后，原告多次向被告催讨租金，被告理应在合理期限内支付。然被告一直未予支付，现原告以起诉方式通知被告解除合同，合法有据，本院予以确认。合同解除时间即为诉状副本送达之日。合同解除后，被告通知原告于2020年5月18日交接房屋，遭到原告拒绝，而原告并未提出拒绝接收房屋的合理理由，故本院确认房屋于2020年5月18日完成交接。因此被告应支付2020年3月4日至2020年5月18日期间的租金及占有使用费。至于相应的标准，由于被告向原告租赁房屋的用途在于经营超市，且超市开设地点为松江大学城，由于今年初新冠疫情爆发，大学城各大学一直处于休学状态，人流量锐减，可以说发生了双方当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故被告要求减少租金及使用费的标准，是属合理。据此，本院以合同约定的租金标准的50%计付，确定被告的租金及占有使用费为60,383.56元(580,000元×50%÷365天×76天)。对于水费50元、电费216.50元、物业费602.50元，因被告不持异议，故本院予以确认。对于违约金及利息，根据合同约定，被告必须按照约定向原告交纳租金，到期不交视同违约，违约金为两年房租。第一期租金到期后，原告向被告催讨后续租金，因被告未在合理期限内交纳，应承担违约责任。至于违约金的金额，本院综合考虑双方租赁期限的长短，并结合原告实际损失及预期利益，酌定以三个月租金标准计算，即145,000元。至于利息，本院在酌定违约金时已兼顾原告的相关损失，故对原告主张的利息请求，不再支持。被告已付押金8万元，要求抵扣其还应支付的各项费用，于法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告袁利与被告李振全签订的《租赁合同》；二、被告李振全支付原告袁利水费50元、电费216.50元、物业费602.50元；三、被告李振全支付原告袁利2020年3月4日至2020年5月18日期间的租金及占有使用费60,383.56元；四、被告李振全支付原告袁利违约金145,000元；上述一至四项合计205,650.06元，抵扣被告李振全已付的押金80,000元，余款125,650.06元由被告李振全于本判决生效之日起十日内给付原告袁利；五、驳回原告袁利的其余诉讼请求。案件受理费5,705元，减半收取计2,852.50元，由原告袁利负担1,446元(已付)，被告李振全负担1,406.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  康晓莉二〇二〇年八月二十七日书记员  吴 澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……