长春新区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0193民初1145号原告：闻英，女，1972年11月9日出生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：聂慧凌，吉林理扬律师事务所律师。被告：吉林省盛世房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市高新**。法定代表人：韩强，董事长。委托诉讼代理人：李婧，慧海龙杨（三亚）联营律师事务所律师。被告：龙翔投资控股集团有限公司，住所地吉林省长春市高新**。法定代表人：金辉，董事长。委托诉讼代理人：李婧，慧海龙杨（三亚）联营律师事务所律师。原告闻英与被告吉林省盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）、龙翔投资控股集团有限公司（以下简称龙翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闻英及其委托诉讼代理人聂慧凌、被告吉林省盛世房地产开发有限公司和被告龙翔投资控股集团有限公司委托诉讼代理人李婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闻英向本院提出诉讼请求：一、请求解除闻英与盛世公司于2010年3月7日签订的富苑盛世城二期C区1单元×××号房屋的《商品房买卖合同》；二、请求判令盛世公司返还闻英已支付的盛世城二期C区1单元×××号房屋的全部购房款742795.64元；三、请求盛世公司支付违约金742.9元以及赔偿因违约给闻英造成的装修损失5万元及利息损失（以742795.64元为基数，从2010年2月27日起至2019年8月19日止按同期银行贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。四、请求龙翔公司对盛世公司的上述债务承担连带清偿责任。五、本案诉讼费、保全费由盛世公司、龙翔公司承担。事实和理由：2010年3月7日，闻英与盛世公司签订了《商品房买卖合同》，约定闻英购买盛世公司开发的长春市朝阳区工农大路以西富苑盛世城二期1单元×××号房，面积52.7平方米，价款652163元。合同第十二条约定：“因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”;第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，即按附件四合同补充协议第三条“如出卖人确实无法提供相关备案手续的，买受人可以退房，出卖人按已收房款的0.1%赔偿乙方，作为乙方损失赔偿额的计算方法”。该《商品房买卖合同》签订后，闻英于2010年2月26日交付首付款332163元并办理按揭贷款，于2015年4月21日结清剩余银行贷款本息410632.64元，闻英共支付房贷款本息合计742795.64元。闻英按照合同约定履行了全部付款义务。在合同约定的办理产权日期届满之日起九年来，闻英一直要求盛世公司办理产权，但由于盛世公司土地使用手续不合法，导致无法办理权属证书，甚至闻英在结清房屋的全部贷款后到产权处因此仍然无法办理解除抵押，房屋档案查询仍显示是抵押状态，严重影响了闻英对房屋的出租、出卖等正常交易。闻英为房屋装修花费5万元。盛世公司已构成根本违约，闻英依据双方《商品房买卖合同》关于退房的相关约定及《合同法》九十四条第（四）款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，提出解除双方间签订的《商品房买卖合同》，并要求盛世公司返还闻英已付的全部房款本息并承担因违约造成的损失以及支付违约金。由于盛世公司是一人有限责任公司，根据《公司法》第六十四条的规定，龙翔公司作为其股东应当对盛世公司的债务承担连带责任。盛世公司、龙翔公司辩称，一、正如闻英在《起诉状》中所述，在合同约定的办理产权日期届满之日起九年来，其一直要求被告办理产权，由此可以证明，闻英在具备退房条件时并未选择退房，而是以其行为选择了不退房，即继续履行《商品房买卖合同》，闻英已经做了继续履行《商品房买卖合同》的选择，不能再要求退房，并且，案涉房屋目前已经具备办理产权条件，基于促成交易并保护交易安全，闻英要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，不应获得人民法院支持。根据案涉《商品房买卖合同》第十五条及附件四：《合同补充协议》第三条约定，如果因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以选择退房，也可以选择不退房。盛世公司于2011年2月20日将房屋交付闻英，依据《商品房买卖合同》第十五条约定，盛世公司应于商品房交付使用后360日(2012年2月15日)内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权未能办理，闻英并未选择退房，而是催告办理产权，以其行为选择了不退房，继续履行《商品房买卖合同》，闻英已经做了继续履行《商品房买卖合同》的选择，不能再要求退房，因此，其在本案中要求解除《商品房买卖合同》于法无据，应予驳回。二、假使一方享有解除权，应当在解除权发生之日起一年内行使，超期不行使的，解除权消灭，闻英在本案诉讼中行使解除权已经超出法定期间，解除权已经消灭，所以闻英无权解除《商品房买卖合同》，人民法院不应支持其诉讼主张。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十五条第二款规定：“法律没有规定者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；超期不行使的，解除权消灭”的规定，假使一方享有解除权，也应当于一年之内行使，盛世公司于2011年2月20日将房屋交付闻英，依据《商品房买卖合同》第十五条约定，盛世公司应于商品房交付使用后360日(2012年2月15日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，那么假使闻英享有合同解除权，则应于2013年2月15日前行使，闻英于2020年1月15日提出本案告诉，已经超出解除权行使期间，解除权已经消灭，因此其关于解除《商品房买卖合同》的诉讼主张，不应获得人民法院支持。三、盛世公司收到的购房款为首付款332163元与按揭贷款32万元两部分，二者合计652163元，并非闻英所主张的购房款742795.64元，超出部分系闻英向银行支付的借款利息，该部分利息款项不应计算在其所要求的退房款中。并且，闻英于2012年2月17日具备退房条件时，并未选择退房，根据《合同法》第一百一十九条规定，闻英未及时对按揭贷款合同采取适当措施致使损失扩大部分，也不得要求赔偿。四、首付款332163元分笔支付，2010年2月26日支付1万元，2010年2月27日支付120433元，2010年3月12日支付8万元，2010年3月13日支付121730元，闻英通过银行按揭贷款支付房屋余款32万元的时间为2010年3月18日，再加上其具备退房条件时并未选择退房，也未对按揭贷款合同采取适当措施进行处理以防止损失扩大，因此，其要求以742795.64元为基数主张自2010年2月27日至实际给付之日的利息，不应获得人民法院支持。五、闻英于2011年2月20日取得案涉房屋后，一直使用至今并将房屋做出租使用，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第三十一条的规定，闻英的房屋使用费或房屋使用收益（租金收益），应在损失赔偿额中予以扣除。《买卖合同司法解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”闻英自2011年2月20日交房后至房屋退还之日期间的房屋使用费或房屋使用收益（租金收益），应在其所要求的退房款及其利息损失中予以扣除。六、龙翔集团于2016年4月26日自原股东孙某、马某处受让股权后成为盛世公司股东，自股权变更登记后盛世公司与龙翔集团财产相互独立，闻英要求龙翔集团承担连带责任并无依据，应予驳回。经审理查明，2010年3月7日，买受人闻英与出卖人盛世公司签订关于盛世城C区1单元×××号房屋的《商品房买卖合同》。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即按附件四合同补充协议第三条处理。”附件四合同补充协议第三条约定：“买受人不退房，出卖人按已收房款的0.1%承担违约金，出卖人按合同约定继续履行；如出卖人确实无法提供相关备案手续的，买受人可以退房，出卖人按已收房款的0.1%赔偿乙方，作为乙方损失赔偿额的计算方法。非因出卖人原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任”。2011年2月20日，盛世公司将房屋交付给闻英。截止起诉之日，盛世城C区1单元17××号房屋未取得房地产权属证书。本院认为，依据原被告双方签订的房屋买卖合同，盛世公司于2011年2月20日将案涉房屋交付给闻英，盛世公司应于2012年2月15日（商品房交付使用后360日内），将办理权属需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审过程中，盛世公司未举证证明买受人闻英未在约定期限内取得房地产权属证书系非因出卖人盛世公司的原因。故盛世公司应当承担未按合同约定办理房地产权属证书的违约责任。闻英因此享有依照合同约定的合同解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条第一款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”解除权属于形成权，适用除斥期间的规定，闻英享有的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，解除权发生之日应当为2012年2月15日即商品房交付使用后360日，故闻英应当在2013年2月15日前行使合同解除权，逾期不行使的，解除权消灭。因闻英享有的合同解除权消灭，故闻英向本院主张请求盛世公司解除合同、返还购房款、支付违约金及损失的主张本院不予支持。闻英请求龙翔公司承担连带责任的主张亦于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告闻英的诉讼请求。案件受理费11736元减半收取为5868元，由原告闻英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员  徐雅文二〇二〇年八月七日书记员  闫 情