广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初42468号原告（反诉被告）：广州中地行房产代理有限公司，住所地广州市越秀区淘金东路****。法定代表人：王劲，董事总经理。委托诉讼代理人：何汉初,广东金领律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州东湛房地产开发有限公司，，住所地广州市花都区颐和盛世五街****法定代表人：何建信，经理。委托诉讼代理人：张哲，公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，公司员工。原告（反诉被告，以下统称原告）广州中地行房产代理有限公司与被告（反诉原告，以下统称被告）广州东湛房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序进行审理，原告的委托诉讼代理人何汉初和被告的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付代理费用600035元和违约金（违约金以600035元为基数，按每日万分之二的标准计算，从2019年10月16日起计至实际清偿日止）；2.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年3月27日签订《广州市花都区颐和盛世项目房地产全程代理策划销售合同》，双方就代理销售服务及代理费等进行约定。合同签订后，原告依约履行合同项下全部义务，但由于被告未对已抵押的商品房进行解押涂销，导致被告与购房人无法网签商品房买卖合同。原告就此致函被告要求被告配合及时完成已认购未签约单位的涂销解押工作，情况未有改善。被告为自己利益不正当地阻碍代理费用结算的条件成立，视为代理费用结算条件已成就。合同履行期间，原告累计成交总金额为32779711元。按约定代理费用计提标准，被告应付原告代理费用合计为600035元，其中被告暂停解押涂销阻碍结算条件成就的代理费用451372元，被告已确认结算条件成就的代理费用148663元。截至起诉时，被告仍未向原告支付任何代理费用，原告多次催告无效，遂诉至法院。被告辩称，1.双方在代理费方面有较大争议，原告未进行对账；2.根据合同约定，原告连续两个季度未完成销售指标，被告可解除合同，现原告两季度未达到销售指标，被告已告知原告于2019年6月30日解除合同；3.合同约定原告应在被告支付代理费前先开具发票，但原告并未开具发票给被告；4.从2018年11月原告进场后，原告未按约定向销售人员支付工资及社保，皆为被告代为支付，该部分费用应当在代理费中予以扣除。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付被告已垫付的销售人员社保及工资总额14.57万元；2.本案全部诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年3月27日，被告与原告签署《广州市花都区颐和盛世项目房地产全程代理策划销售合同》，约定原告于2018年11月9日进场代理销售被告的物业。被告于2018年11月至2019年1月期间替原告垫付项目现场销售人员的社保及工资共计14.57万元。为维护自身合法权益，现主张原告返还该笔已垫付的销售人员社保及工资款项。原告针对被告反诉请求及事实理由辩称，1.根据被告提交的社会保险费申报个人明细及银行交易明细显示显示纳税人和交易对手为广州颐和房产策划代理有限公司，并非被告，被告并没有垫付款项的行为；2.销售人员的工资、社保及劳动待遇应当由原告与销售人员协商确定，原告与被告或者广州颐和房产策划代理有限公司不存在垫付工资及社保的约定，也未委托该两公司进行垫付；3.被告未垫付款项，证据中所涉的广州颐和房产策划代理有限公司并非本案当事人，本诉诉请是基于商品房销售代理合同关系，反诉诉请是基于垫付工资产生的债务关系，两者的法律关系及事实并不相同，也不具有直接利害关系和因果关系，故被告反诉超出了当事人范围，也与本诉无关；4.被告提交的银行交易明细表显示款项性质为“批量支付款”，并无法证实是代付工资，且交易金额与被告主张的应发工资不一致，交易时间也与工资时间不一致；5.何宏钊、吴洪彬、钟瑞华、刘丽君、李亚静五人未入职原告前的工资不应由原告负担，且工资负担与销售成交业绩归属没有必然联系，2018年11月至2019年1月18日期间，原告对该五人进行管理，原被告于2019年7-8月共同确认该五人参与服务的商品房计入原告的成交业绩；6.被告于2019年6月向原告发出《关于终止合作的通知》，单方提出对垫付的销售员工资与代理费用一并结算的要求，此后直到原告起诉时仍未提供任何垫付工资的资料给原告，至2019年7-8月双方对物业代理销售成交台账以及累计成交总金额进行确认时被告也未再提出垫付工资的问题，可见所谓垫付工资只是被告拖延结算和支付代理费的借口。经审理查明：一、关于合同内容及履行进展事实部分原被告于2019年3月29日签订《广州市花都区颐和盛世项目房地产全程代理策划销售合同》，约定被告委托原告代理策划销售被告开发经营或者拥有的广州市花都区颐和盛世项目；代理物业类型包括洋房、别墅、车位、商铺；代理方式为被告委托原告独家策划及销售代理该项目，被告不再自行销售或另行委托第三方代理策划销售，否则该部分的销售物业视为原告业绩，被告仍须向原告支付合同约定的全额代理费；代理期限自本合同签署后原告正式入场之日起至2019年12月31日止；在双方制定了销售指标后，如果原告连续两个季度未能完成销售指标，则被告有权解除本合同并不必承担违约责任，但仍需按合同约定的条件支付已售物业的代理费；委托期内，该项目由2018年11月9日原告进场后成交的物业，被告按其销售成交额的1.8%结算代理费给原告，各类抵款（包括但不限于渠道佣金、工程款、广告款、设计款、员工绩效抵房款等）计入原告销售业绩但被告不予承担代理费，代理费由原告自行向抵款单位收取；代理费在每月的第3个工作日由原告向被告送交上月已成交的物业清单明细表及代理费请款表，被告应在7个工作日内核对完毕，并于每月20日前将上月的代理费结算给原告，如该结算周期内有奖励佣金需要结算的，则奖励佣金与代理佣金一并结算；代理费以转账或人民币货币形式的现金、支票形式支付给原告，在支付代理费前，原告需开具等额合法的发票，产生的税费由原告承担；代理费的结算依据：4.5.1.正常签约付款或办理按揭的单位，以购房方签署《商品房买卖合同》并支付了首期房款视为该物业销售成交，即需向原告结算该单位代理费的50%，待购房方缴清全部房款或被告收到银行按揭款后再向原告结算余下50%的代理费，如果按揭购房方在取得同贷书后一个月后银行仍未放款，则被告需在按揭购房方取得同贷书后一个月即可结算原告余下50%的代理费，4.5.2.被告授权人书面确认延期办理贷款的单位，以按揭购房方支付了首期房款后即须向原告结算该单位的50%代理费，待按揭购房方取得同贷书后即可结算剩余50%代理费，4.5.3.被告授权人书面确认特许延期或分期付款的单位，以购房方签署《商品房买卖合同》累计支付了50%房款视为物业销售成交，即可向原告结算该单位代理费的100%，4.5.4.被告授权人书面确认特许延期或分期付款但未能签署《商品房买卖合同》的单位，以购房方支付了首期房款后即须向原告结算该单位的50%代理费，1年内累计支付了50%房款，即须向原告结算该单位代理费的80%，余下20%代理费在原告在结束合作后仍安排销售继续对前期客户保持跟进，催促交款前提下，在客户缴纳余款后7个工作日内，向原告支付余下20%代理费，若原告放弃跟进，则余下20%代理费留作日后跟进销售佣金；如购房方签署《认购书》后违约且在所交纳定金不退还的前提下，该违约的定金由双方按5:5的比例分成，该物业不计入销售业绩，如购房方在签署《商品房买卖合同》后违约且在所交纳房款不退还的前提下，被告按已收取的房款为成交额计算原告代理费，如购房者退房款，则原告退还所收取的佣金；被告保证合同约定的物业销售的合法性及相关文件资料的真实性、有效性，确保该项目产权清晰、无纠纷，可供销售，否则因此导致的任何纠纷均由被告负责；代理期内由被告派驻现场财务负责统一收取购房方的定金、全部房款及相关税费，并开具被告的收据或发票，房款及时汇入被告指定账户；被告授权代表（总协调人）为胡海波，该授权代表对原告须确认的各项内容签署后即视为被告确认；常驻现场的专业销售团队由原告派驻，负责接待客户进行该项目的销售工作，原告销售人员的工作酬劳、福利待遇等由原告自行负责；代理期内原告指导购房方办理银行按揭，将相关贷款资料全部移交被告指定人员并办理签收手续，协助被告催收房款；被告承诺按时向原告支付的代理费及其他应付费用。每延迟1日须支付未付款项万分之二的滞纳金，超过90日，原告还有权单方解除本合同且无须承担违约责任；双方任何一方未履行合同约定的条款时，造成对方的经济损失应由未履行约定方承担等。被告于2019年4月28日向原告发送《关于颐和盛世项目销售代理任务未达标的警示函》，载明双方确认原告2019年第一季度销售的目标为45套住宅，但截至3月31日仅销售洋房9套、车位13个，未完成销售任务目标，原告于4月15日才提交第二季度营销方案，超出合同规定日期，且第二季度目标任务额明显偏低，也低于二季度的市场行情，建议将销售目标调整为洋房50套、别墅3套、商铺20套、车位25个等。原告于2019年5月18日向被告发送《关于颐和盛世项目销售代理任务未达标警示函的复函》，载明一季度业绩未能达标的主要难点在于签约工作严重滞后，导致市场和渠道分销信息动摇，直接影响项目客户上访量，并增加诚意客户的认购难度，同时在建楼栋施工停滞也导致客户购买意愿下降，被告提出的第二季度业绩目标中洋房数量接近洋房余货85%，与合理的市场行情研判有较大距离，建议被告尽快解决资金问题，尽快提供签约时间铺排表以回应前期已认购未签约客户的诉求，加大促销政策的力度等。原告于2019年5月13日向被告发送《关于颐和盛世项目签约滞后情况的告知函》，载明原告自2018年11月9日进场至2019年5月12日期间项目共足定成交48套（24套住宅、24套车位），签约8套（5套住宅、3套车位），已认购签订签约协议待签约条件完备后再签约6套，申请挞定1套、已完成退订手续1套，已认购未签约32套（14套住宅，18套车位），据最新消息，近期未能推进签约工作的原因在于被告资金周转问题，暂停解押涂销导致签约滞后，希望被告加快推进已认购单位签约所需的配合工作并于2019年5月31日前完成上述已认购未签约单位的涂销解押工作等。叶贵强在该函件中签名并手写“已收原件，2019-5-15”。被告于2019年6月25日向原告发送《关于终止合作的通知》，载明按合同约定如原告连续两个季度未能完成双方确定的销售目标，被告可提前终止合作；经双方友好协商同意提前终止合同的履行，现正式通知原告合同将于2019年6月30日终止履行，对已发生的代理费用和被告垫付的销售员2018年11-12月工资将按合同约定予以结清等。原被告在庭审中确认涉案合同已于2019年6月30日解除。二、关于代理费结算事实部分原告提交的2019年4月29日核对的《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》载明付款方式为按揭的有E区17栋0902（未支付代理费11384、本期应付50%代理费11384）、F区23栋1402（未支付代理费8999、本期应付50%代理费9000）、F区23栋0904（未支付代理费10154、本期应付50%代理费10154），付款方式为一次性的有F区23栋2604（本期应付100%代理费17780）、C区7栋3202（本期应付100%代理费22700）、F区23栋1804（本期应付100%代理费17780）、C区车位1051（本期应付100%代理费2880）、C区车位1106（本期应付100%代理费1620）、C区车位1070（本期应付100%代理费1928）、C区车位1068（本期应付100%代理费1928）、C区车位1069（本期应付100%代理费1928）、C区车位1160（本期应付100%代理费1458），总计代理费金额131007，未支付代理费金额30537，本期应付代理费金额100540等。底部现场销售经理处有蓝卓签名，并备注已核对数据无误，营销负责人处有叶贵强签名。原告提交的2019年5月29日核对的《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》载明付款方式为分期的有F区23栋1904（未支付代理费10546、本期应付50%代理费10547），付款方式为按揭的有F区23栋0704（未支付代理费9383、本期应付50%代理费9384），付款方式为一次性的有C区车位新1**（本期应付100%代理费1782）、C区车位新1**（本期应付100%代理费1604）、C区车位新0**（本期应付100%代理费2142）、C区车位新0**（本期应付100%代理费1539）、C区车位新0**（本期应付100%代理费1800）、C区车位新0**（本期应付100%代理费1710）、C区车位新0**（本期应付100%代理费1604）、C区车位新0**（本期应付100%代理费2124）、E区车位新6**（本期应付100%代理费1944）、E区车位新5**（本期应付100%代理费1944）、E区17栋303（本期应付代理费10000，已退房，按已交定金的20000元50%计算佣金），总计代理费金额68053，未支付代理费金额19929，本期应付代理费金额48124等。底部现场销售经理处有蓝卓签名，并备注已核对数据无误，日期2019.6.4，营销负责人处有叶贵强签名，日期2019.6.4。原告于2019年5月27日向被告发送《请款报告》，载明2018年11月至2019年4月1日共签约/协议书12套（其中车位6套），请被告根据合同约定支付本期代理费共计100539元等。原告又于2019年6月3日向被告发送《请款报告》，载明2018年11月至2019年5月18日共签约/协议书12套（其中车位10套），请被告根据合同约定支付本期代理费共计48124元。蓝卓在该两份《请款报告》上均签名并备注收到原件一份。原告提交《颐和盛世成交台账明细1》载明有房间编码、签约合同号、业主、认购日期、签约日期、付款方式、建筑面积、合同总价、手签合同（视同签约）日期、客户证号、客户电话、销售人员等信息，共列有房屋（含车位）86套，其中有签约合同号的共有12套，有手签合同（视同签约）的共有29套，86套房屋合同总价32779711，底部现场销售经理处有蓝卓签名并备注日期2019.7.25，营销负责人处有叶贵强签名并备注日期2019.8.5。原告还提交另一份《颐和盛世成交台账明细1》，除前述所列各项内容一致外，还有代理费金额（100%）、按揭贷款金额、银行按揭已放款、已收房款合计、欠房款、抵押登记等信息以及单列E区17栋0303认购后挞定（佣金10000）项目。被告表示对上述成交台账明细中除付款方式、代理费计算以及已收房款合计等需要进行对账之外的其余信息予以确认，亦确认完成网签的房屋有12套，仅签订纸质合同尚未完成网签的房屋有29套。原告表示本案中主张代理费的计算依据为以上86套房屋总价32779711元按照1.8%计590035元，再加上挞定佣金10000元合计600035元，另，原告表示本案中代理费结算依据均为合同第4.5.1的约定，无4.5.2-4.5.4的情形。庭审中，被告确认蓝卓、叶贵强、陈浩文系其公司为配合原告进行房屋销售的职员，但认为在上述《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》及《颐和盛世成交台账明细1》上签名的并非合同约定的被告授权代表胡海波，且其中所列的林丽珍购买的C区车位1068以及C区车位1069已经退款，所对应代理费3856元应予扣减。原告提交系列《花都颐和盛世认购书》《颐和盛世认购书》《颐和盛世车位认购协议》以及《颐和盛世项目销控确认单》等。被告提交部分退款申请，其中林丽珍于2019年7月6日的退款申请载明“我是2019年3月3日认购颐和盛世C区车位（原68）（原67）号车位，因我已有车位一个，不能签合同，现申请退回2个车位款项共214200元”；李振宇于2020年3月7日的退款申请载明“本人于2019年3月22日认购F区25栋2103房，由于贵公司迟迟不能解押，现申请退回已交2万元房款”；钟镇涛于2019年7月20日的申请载明“本人于2018年12月1日认购F区23栋1703房，由于开发商迟迟不能解押，现申请退回2万元订金”；廖如璐于2019年2月24日的退款申请载明“本人于2018年12月31日认购颐和盛世17栋303单元，并已支付订金2万元及房款10万元，现由于本人购房资格不够，申请退回房款10万元”；陈嘉怡于2019年11月4日的退款申请载明“本人于2019年4月7日认购了颐和盛世F区24栋2603房，缴纳订金2万元，由于迟迟不能解押该房产未能办理网签，现申请退还订金2万元”等。被告在庭审中表示上述退款申请所涉的F区25栋2103、17栋303已经退款。被告就已认购未签约部分，表示除F区23栋1603、F区23栋1804、F区23栋1903、F区23栋2204、F区23栋2304、F区23栋2504、F区23栋2604、F区24栋2404、F区25栋1402、F区25栋1702、C区7栋3202十一套房屋是因抵押未办理涂销导致外，其余均是因购房方原因导致。原告于2019年9月25日委托律师向被告发送《律师函》，载明原告已代理销售了涉案项目的23套洋房单位、63套车位，累计成交总金额32779711元，截止目前被告尚欠代理费用148663元，要求被告在收到函件后三日内付清上述代理费用等。该函件已于2019年10月13日签收。三、关于被告主张的代付销售人员工资及社保事实部分原告于2019年1月19日分别与何宏钊、李亚静、刘丽君、吴洪彬、钟瑞华签订《劳动合同书》，合同期限均自2019年1月19日至2022年1月31日，工作岗位均为销售。原告提交的社会保险缴费历史明细表显示原告为何宏钊、刘丽君、钟瑞华缴交了2019年2月至6月的养老保险等费用。被告主张代原告垫付了何宏钊、李亚静、刘丽君、吴洪彬、钟瑞华五人2018年11月至2019年1月期间的工资及社保共计145796.05元。其中何宏钊的工资分别为11331.49元、9369.97元、7592.93元，吴洪彬的工资分别为8933.89元、9240.51元、7290.81元，钟瑞华的工资分别为7770.96元、9213.14元、12119.26元，刘丽君的工资分别为10096.69元、5152.66元、7993.66元，李亚静的工资分别为6512.87元、7327.15元、6648.66元，五人2018年11月、12月的社保均为1288.73元，2019年1月的社保均为1262.82元。被告就此提交了社会保险费申报个人明细表及该五人的银行账户历史交易明细表。社会保险费申报个人明细表载明纳税人名称为广州颐和房产策划代理有限公司，应缴金额合计与被告前述主张一致；银行账户历史交易明细表显示广州颐和房产策划代理有限公司向何宏钊支付款项有2018年12月10日的9812.29元、2019年3月15日的四笔分别为9369.97元、11331.49元、7592.93元、2868元等，向吴洪彬支付款项有2018年12月10日的8466.79元、2019年1月16日的8933.89元以及2019年3月15日的两笔分别为9240.51元、7290.81元等，向钟瑞华支付款项有2018年12月10日的9320.89元、2019年1月16日的7770.96元、2019年3月15日的9213.14元、2019年4月22日的8427.98元等，向李亚静支付款项有2018年12月10日的9603.49元、2019年1月16日的6512.87元、2019年3月15日的两笔分别为7327.15元、6648.66元、2019年4月19日的2460元、2019年4月22日的8155.59元等。被告表示广州颐和房产策划代理有限公司是其关联公司，也是其销售代理方，其委托广州颐和房产策划代理有限公司支付上述五人的工资及社保费用，该五人此前也是广州颐和房产策划代理有限公司销售团队的人员。本院认为：原被告签订了涉案《广州市花都区颐和盛世项目房地产全程代理策划销售合同》，双方形成商品房委托代理销售合同关系，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立生效并对双方产生约束力。根据双方诉辩意见以及庭审陈述，双方主要争议焦点在于代理费的确定以及被告所主张的代付销售人员工资、社保费用的承担。一、关于代理费的确定。根据原告所主张，代理费可分为已确认符合结算条件的148663元以及因被告原因导致结算条件未确认的代理费451372元两部分。首先关于148663元部分，从原告提交的两份《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》中，已详细列明已成交单位的相关信息以及本期应付代理费，被告的工作人员蓝卓、叶贵强在其上签字确认并备注“已核对数据无误”；同时，原告出具的两份《请款报告》中所列信息与该两份《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》可相互印证一致，且也由被告的工作人员蓝卓签收。虽然被告抗辩认为蓝卓、叶贵强并非合同中所载明的被告授权代表，其两人无权代表公司进行确认，但根据涉案合同的约定，原告向被告送交已成交的物业清单明细表及代理费请款表后，被告应在7个工作日内核对完毕，并在每月20日前将上月的代理费结算给原告。因此即便认为蓝卓、叶贵强无权直接代被告确认具体应付代理费金额，被告也应当再对原告提交的明细表及请款表进行核对，在被告核对后未提出异议的情况下，应视为其确认原告的明细表及请款金额，故该148663元系双方已对账确认符合结算条件的代理费，被告应当按约定支付给原告。至于被告抗辩认为C区车位1068以及C区车位1069已经退款，所对应代理费3856元应予扣减的问题，被告仅就此提交了该两车位购买人的退款申请，而未举证证实所涉款项已经实际退款，故其主张扣减相应代理费3856元缺乏依据，被告可在实际退款后依据涉案合同约定再向原告主张返还。其次关于451372元部分，该部分可细分为前述《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》中所载的按揭付款、分期付款房屋的未支付代理费部分以及《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》之外的未签约房屋代理费部分。第一，《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》中所载的按揭付款、分期付款房屋的未支付代理费部分，根据合同4.5.1的约定，被告应在收到银行按揭款后或购房方缴清全部房款或者按揭购房方取得同贷书一个月后向原告结算剩余50%代理费，原告作为专业的房屋代理销售单位，且合同义务包括指导购房方办理银行按揭，将相关贷款资料全部移交被告指定人员并办理签收手续等，故原告方理应就余下50%代理费结算条件已经成就进行举证，但原告并未就此提供证据证实，故依据现有证据，本院对该部分代理费不予支持。第二，《颐和盛世（已签约/签协议）中地行成交佣金明细表》之外的未签约房屋代理费部分，根据合同约定，代理费的结算依据以购房方签署《商品房买卖合同》并支付首期房款视为物业销售成交，现此部分房屋均为认购状态，并未正式签署《商品房买卖合同》，也未经双方确认符合结算条件，故该部分房屋所涉代理费结算条件尚未成就，原告主张该部分代理费依据不足，本院不予支持。至于原告所称系因被告未对房屋进行解押涂销等原因导致购房方无法签署《商品房买卖合同》的问题，因该部分房屋尚未签署《商品房买卖合同》是客观事实，双方约定以此为前提的代理费结算条件自然未成就，然而被告亦负有确保项目产权清晰、无纠纷、可供销售的义务，若确因被告未对房屋进行解押涂销导致房屋无法出售，系被告违约，应就此赔偿对原告所造成的损失，但由于原告在本案中主张被告支付代理费以及逾期支付代理费的违约金，故该违约损失赔偿不在本案审理范围内，本院对此不予处理。二、被告所主张的代付销售人员工资、社保费用的承担。根据被告所提交证据，其所主张该部分费用的付款人均为广州颐和房产策划代理有限公司，且具体的付款金额、时间与其所主张亦有出入，在被告未举证证实该部分费用与其存在直接关联的情况下，其主张原告返还或在欠付代理费中予以抵扣缺乏依据，本院不予支持。综上，依据现有证据，被告应向原告支付代理费148663元，根据合同约定，该代理费应在2019年6月20日前支付，逾期支付，应按照每日万分之二的标准支付滞纳金，现原告主张自2019年10月16日起计算系其自行处分权利，未违反法律规定，本院予以确认。至于被告抗辩认为原告未按合同约定向其开具发票的问题，因合同并未明确约定在原告开具发票前被告可不支付代理费，基于合同权利义务对等的原则出发，再考虑到被告在原告交送佣金明细表及请款报告后并未按合同约定进行回复反馈，其对于原告未能开具发票亦负有责任，因此被告不得以此为由拒绝支付代理费，本院对被告该项抗辩意见不予接纳。另，原告在诉讼过程中向本院提出财产保全申请，本院作出（2019）粤0104民初42468号之一民事裁定，原告已就此缴纳保全申请费3549元。现原告的诉讼请求得到本院部分支持，就此部分的责任在被告，被告应按支持比例将所对应保全申请费879元支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付代理费148663元及逾期付款违约金（以尚欠代理费为基数，按照每日万分之二的标准，自2019年10月16日起计至实际清偿之日止）给原告广州中地行房产代理有限公司；二、被告广州东湛房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付财产保全申请费879元给原告广州中地行房产代理有限公司；三、驳回原告广州中地行房产代理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告广州东湛房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9858元，由原告广州中地行房产代理有限公司负担7416元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担2442元；反诉受理费1607元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  黄慧琦人民陪审员  蔡淑冰二〇二〇年八月十八日法官助理蔡泳书书记员李锐