山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初10416号 原告：祁英香，女，1975年6月7日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：石磊，山东首辰律师事务所律师。 被告：绿地海拓（青岛）置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：胡斌，董事长。 委托诉讼代理人：张彩，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李英，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 原告祁英香与被告绿地海拓（青岛）置业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁英香之委托诉讼代理人石磊，被告绿地公司之委托诉讼代理人张彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祁英香向本院提出诉讼请求：1、判令绿地公司立即向祁英香交付房屋；2、判令绿地公司立即向祁英香支付延期交房违约金40630.30元(按照合同总价款日万分之一标准，自2019年9月30日起，暂算至2020年6月1日)，最终数额以计算至实际交房之日为准。3、判令绿地公司向祁英香支付房屋装修差价补偿100000元，后期再行追加。4、本案诉讼费用由绿地公司承担。事实与理由：双方于2018年12月9日签订了《青岛市商品房预售合同》，祁英香购买了绿地公司开发的位于黄岛区“绿地国际花都二期”5栋3单元302户房屋。合同签订后，祁英香按照合同约定支付了合同价款，但绿地公司未按照合同约定的日期即2019年9月30日前，将合格房屋交付给祁英香，且截至本诉讼之日，绿地公司仍未向祁英香交付涉案房屋。同时，绿地公司欲交付祁英香的房屋，装修标准过低，远低于购房合同约定的4000元/平米装修标准，绿地公司在装修标准上存在严重欺诈。祁英香认为绿地公司的行为严重侵害了其合法权益，恳请判如所请。 绿地公司辩称：一、双方就涉案商品房签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示的体现，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。1、《青岛市商品房预售合同》补充条款第四条关于房屋交付的补充约定第8款约定：甲乙双方协商一致：本合同第十一条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。依据上述约定，双方协商一致，绿地公司如迟延交付房屋，90日内不需向祁英香支付违约金，超出90日之后，才支付违约金，祁英香起诉的违约金数额应扣除90日内的违约金。2、根据《青岛市商品房预售合同》补充条款第一条：关于“乙方信息”和送达方式的补充约定第2款，绿地公司可以采用传真、电话、短信、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达。根据《青岛市商品房预售合同》补充条款第四条：关于房屋交付的补充约定第3款及第4款约定，祁英香逾期办理房屋交付手续，视为绿地公司在房屋交付通知确定的交付手续办理日期已经将房屋交付给祁英香。绿地公司已经将涉案房屋交房通知书送达给祁英香，即便祁英香未前往办理交付手续，涉案房屋也已经交付，祁英香要求绿地公司立即交付房屋毫无依据可言。二、商品房本身属于交易商品，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律及开发商利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，因此，祁英香起诉要求装修差价毫无依据，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年12月19日，祁英香（买受方）与绿地公司（出卖方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定买受方购买出卖方开发的位于黄岛区“绿地国际花都二期”5栋3单元302户房屋，该房屋建筑面积为117.8㎡，每平方米建筑面积单价（不含房屋全装修价格）为7826.55元，该房屋不含装修总价款为1101978元，装修总价563200元。第九条该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、详见本合同附件十一《补充协议》第四条约定；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条（一）出卖方应当在2019年9月30日前向买受方交付该房屋。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条：出卖方未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按合同附件十一第四条约定，《补充协议》第四条第8款约定：双方协商一致：本合同第十一条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，出卖方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受方，则：（1）买受方给予出卖方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖方无需向买受方承担违约责任。（2）如宽展期满后，出卖方仍未将该房屋交付祁英香，自本合同约定的宽展期届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，出卖方应按日向买受方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同附件六对涉案房屋的建筑结构、装修及设备标准进行了约定，其中对外墙、起居室、厨房、卫生间、阳台、电梯等装修标准进行了约定。《补充协议》第一条：关于“乙方信息”和送达方式的补充约定第2款，绿地公司可以采用传真、电话、短信、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达。第四条：关于房屋交付的补充约定第2款：双方明确，该房屋的交付条件为绿地公司取得该房屋所在楼座单体竣工验收备案证明文件（即房屋建筑工程竣工验收备案单），且该条件为该房屋交付的唯一条件。第3款及第4款约定，绿地公司发出房屋交付通知的形式可以是电话、传真、信函、报纸公告等形式，祁英香应在绿地公司发出的房屋交付通知确定的交付时间到房屋所在地或绿地公司另行通知的地点办理房屋交付手续。祁英香逾期办理房屋交付手续，或祁英香原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，祁英香应向绿地公司支付购房款总价的万分之一作为违约金，且视为绿地公司在房屋交付通知确定的交付手续办理日期已经将房屋交付给祁英香。 2020年5月26日“绿地国际花都二期”项目竣工验收，并于2020年5月27日备案。2020年5月28日，绿地公司向祁英香发出交房通知书，通知交房时间为2020年5月31日至2020年6月3日，并通知如果截至2020年6月3日，祁英香仍未办理房屋交付手续，依据合同约定，房屋自通知交付首日应视为已交付。祁英香于2020年5月29日收到该通知。绿地公司于2020年5月29日在半岛都市报刊登交房公告，通知绿地国际花都业主办理交房手续。2020年6月3日业主代表到绿地公司办理房屋交接手续，由于双方未对交房流程达成一致意见，所以未办理房屋交接手续。 祁英香提交业主代表臧发强于2020年6月3日到绿地公司售楼处办理接收房屋手续的视频，视频中显示业主代表对逾期交房违约金有异议，表示要先看房子再签字，售楼处人员说办好所有手续可以看房，如果发现房子整改不好可以不签收。最后售楼处工作人员表示他说了不算，让业主代表稍等，他找领导过来和业主代表聊。 绿地公司对该证据的真实性无法确认，认为，臧发强的身份无法核实，其非涉案小区的业主，即便上述证据真实，也不能证明涉案小区其他业主的情况，也不能显示绿地公司的交房情况，工作人员也没有拒绝交房。提交商品房质量保证书、商品房使用说明书各1份，证明涉案房屋已经取得相关证件。 对双方有争议的事实，本院确认如下：1、逾期交房违约金的数额。祁英香主张合同约定的宽展期是格式条款，其根本没有选择的权利，绿地公司就该条款也未尽到提示和说明的义务，剥夺了祁英香的权利，应认定该条款无效，绿地公司应向祁英香支付该宽展期的违约金；祁英香还认为合同约定绿地公司交房时应向其提交涉案房屋所在楼体的单体验收证明及商品房质量保证书、商品房使用说明书，但绿地公司交房时没有提交上述三份材料。按合同第十三条的约定，绿地公司如不出示和提供上述材料，祁英香有权拒绝接收房屋，由此产生的违约责任由绿地公司承担，故要求绿地公司支付从合同约定的交房之日即2019年9月30日起至实际交房之日止，按交房总价款的日万分之一计算的违约金，暂计算至2020年6月1日40630.3元（1665178元×244天×万分之一）。绿地公司则认为，其已经通知祁英香办理房屋交付手续，但由于祁英香自身原因未办理，按照合同约定，视为房屋已经交付，并且按照合同约定应当扣除90天的宽展期，因此绿地公司仅应支付给原告自2019年12月30日至2020年5月30日按照日万分之一计算的违约金，即25144元（1665178元×151天×万分之一）。 2、是否支付装修差价。祁英香主张绿地公司的装修标准过低，远远低于购房合同约定的4000元/平方米的装修标准，绿地公司应向祁英香支付合理的装修差价补偿，并申请对装修造价进行评估。绿地公司则认为商品房本身属于交易商品，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律及开发商利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，因此不同意对装修造价进行评估。 本院认为，祁英香要求绿地公司交付房屋，绿地公司同意交付房屋，本院依法予以确认。关于逾期交房违约金，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。虽然双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定了祁英香给绿地公司60天的宽展期，在宽展期届满后第31日起绿地公司才承担逾期交房的违约责任，但是并未排除祁英香主要权利（接收房屋），因此该约定不属于合同无效的条款，祁英香以该条款无效为由要求绿地公司支付该90天的违约金没有事实和法律依据，本院依法不予支持。祁英香接到绿地公司的交房通知后未到绿地公司处办理交房手续，根据约定，应当视为绿地公司于2020年5月31日完成房屋交付手续。因此逾期交房天数应当自2019年12月29日计算至2020年5月30日，共计152天，故违约金的数额应为25311元（1665178元×152天×万分之一）。关于涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及绿地公司是否应当退还精装修差价。本案系商品房预售合同纠纷，双方之间签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，即使合同约定的装修价值较高，也是符合商品市场正常运行规律的。刘嘉欣以“装修标准过低”为由，申请对房屋装修造价进行评估对本案不具有参考意义，本案也无需对房屋装修价值进行评估鉴定。同时，祁英香没有提供充分证据证明绿地公司的房屋装修与合同约定的不一致，从而损害其利益，给其造成损失。因此，祁英香主张返还装修差价补偿100000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、绿地海拓（青岛）置业有限公司于本判决生效之日起10日内将位于黄岛区“绿地国际花都二期”5栋3单元302户房屋交付给祁英香； 二、绿地海拓（青岛）置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付祁英香逾期交房违约金25311元； 三、驳回祁英香的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1556元，由祁英香负担1340元，由绿地海拓（青岛）置业有限公司负担216元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  张成镇 二〇二〇年八月二十八日 书记员  王海鑫