上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20426号原告(反诉被告)：上海广业织造服饰有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：张洪，执行董事。委托诉讼代理人：沈乐毅，上海嘉钰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘国华，上海段和段律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宗森拆除工程有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：丁宏洲，总经理。委托诉讼代理人：张维艳，上海浦望律师事务所律师。被告(反诉原告)：丁宏洲，男，1978年12月22日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王世芳，女。委托诉讼代理人：张维艳，上海浦望律师事务所律师。原告上海广业织造服饰有限公司(以下简称广业公司)与被告上海宗森拆除工程有限公司(以下简称宗森公司)、丁宏洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，宗森公司、丁宏洲依法向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并于2020年7月1日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)广业公司的委托诉讼代理人沈乐毅、潘国华，被告(反诉原告)宗森公司、丁宏洲的共同委托诉讼代理人张维艳及丁宏洲的委托诉讼代理人王世芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海广业织造服饰有限公司向本院提出诉讼请求：1、涉案《房屋租赁合同》继续履行；2、宗森公司、丁宏洲支付自2018年4月1日起至2020年3月31日止欠付的租金人民币(币种下同)110,000元；3、宗森公司、丁宏洲支付自2020年4月1日起至2021年3月31日止的租金132.30万元及暂计至2020年3月31日止的逾期付款违约金12.30万元；4、宗森公司、丁宏洲支付律师费80,000元。后广业公司于2020年7月1日庭审时变更诉讼请求如下：1、广业公司与宗森公司、丁宏洲签订《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；2、宗森公司、丁宏洲向广业公司支付截止至2020年6月30日止的租金人民币(币种下同)440,750元【其中2018年4月1日起至2019年3月31日止欠付50,000元，2019年4月1日起至2020年3月31日止欠付60,000元，2020年4月1日起至2020年6月30日止欠付租金330,750元】；3、宗森公司、丁宏洲支付律师费80,000元；4、宗森公司、丁宏洲支付违约金300,000元；5、本案诉讼费由宗森公司、丁宏洲承担。事实和理由：2018年3月9日，广业公司与宗森公司、丁宏洲签订《房屋租赁合同》，约定宗森公司、丁宏洲向广业公司承租上海市闵行区立跃路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)，租期自2018年4月1日起至2023年3月31日止，租金为第一年120万元，2019年4月1日起年租金每年增长5%，支付方式为先付后用，租金一年一付，每年3月1日支付下一年度租金。宗森公司、丁宏洲于2018年以及2019年分批次支付租金总计235万元，尚欠租金11万元。2020年度租金亦未支付。故广业公司为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告上海宗森拆除工程有限公司、丁宏洲共同辩称，1、2018年，因广业公司交付的涉案房屋门窗、下水道年久失修，宗森公司、丁宏洲表示自己维修，后产生维修费用51,970元，为此和广业公司协商后，广业公司同意将维修费抵充租金5万元。2、涉案合同履行的第二年，因其无力经营，故其就和广业公司商谈，广业公司当时同意房租不递增，故宗森公司、丁宏洲未支付递增部分的6万元。3、2020年3月，受疫情影响，宗森公司、丁宏洲从事的建筑行业受挫严重，业绩下滑，已没有能力履行涉案租赁合同，故宗森公司、丁宏洲和广业公司协商解除合同。当时，双方对合同解除达成一致，只是对违约责任承担问题未达成一致。故宗森公司、丁宏洲认为合同解除的时间应为2020年4月1日。4月8日下午见面协商时，广业公司也明确双方可以解除合同，只是需要宗森公司、丁宏洲提供书面的解除材料，故应广业公司要求，宗森公司、丁宏洲于2020年4月11日根据双方于合同中所确定的地址向广业公司送达解除函。实际宗森公司、丁宏洲已于2020年3月25日搬离涉案房屋，并通过微信将搬空的照片发送给广业公司。宗森公司、丁宏洲也想把钥匙交给广业公司，但广业公司不接受。故宗森公司、丁宏洲通过快递形式将钥匙及交付水电费的清单邮寄给广业公司。因此，2020年4月1日之后的租金等费用系广业公司自行扩大的损失。宗森公司、丁宏洲不应负担。4、律师费不认可。5、违约金，因广业公司主张的违约金过分高于其损失，故请求法院进行调低。同时基于上述事由，上海宗森拆除工程有限公司、丁宏洲共同向本院提出反诉请求：1、涉案房屋租赁合同于2020年4月1日解除；2、广业公司返还保证金100,000元；3、诉讼费由广业公司承担。针对宗森公司、丁宏洲共同提出的反诉请求，广业公司辩称，同意合同解除，但解除时间认为是2020年7月1日。对于保证金，同意返还，但要冲抵宗森公司、丁宏洲欠付的各项费用。经审理查明，上海市闵行区立跃路2795弄2、3号房屋登记于上海广业织造服饰有限公司名下，建筑面积共计2,925.94平方米，其中2号全幢建筑面积1,875.56平方米。2018年3月9日，上海广业织造服饰有限公司(出租方，甲方)与上海宗森拆除工程有限公司、丁宏洲(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》。主要约定内容如下，1.1甲方出租给乙方的房屋坐落于立跃路XXX号XXX、XXX号，具体为第2号房屋，租赁建筑面积约为1,875.56平方米。2.1房屋租赁自2018年4月1日起至2023年3月31日止。3.1甲、乙双方约定，上述房屋合计年租金为税后120万元整，结算方式以先付后用为原则，租金一年一付，合同签订之日付清第一年租金120万元整，以后每年提前1个月向甲方付清租金，即房租在每年的3月1日前付清。3.22019年4月1日起年租金每年增长5%，即在前一年租金的基础上递增5%，以此类推。3.3本合同签订之日乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10万元。5.1乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。5.2因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。5.3乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，应在有关部门批准后，方可进行。6.1乙方在租赁期间，乙方不能将房屋转租和转让，如需要须事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金，并收回房屋。甲、乙双方均应按本合同约定履行各自义务。如甲、乙任何一方违反合同约定提前终止合同，均视为违约。违约方应支付守约方违约金20万元。6.3保证金在乙方返还该房屋且双方结清各项费用后七日内，甲方退还给乙方，该保证金不计利息。7.4租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，房租先付后用。乙方逾期交付除应补交欠租外，并按日租金的30%乘以逾期天数计算向甲方交付违约金。乙方逾期支付租金达三十日的，经甲方通知催告后，在十日内仍未支付的，甲方可单方解除本合同，并追究乙方违约责任。7.6如因违约方的违约行为导致守约方向法院提起诉讼的，则因诉讼产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用均由违约方承担。7.9相关文书可按照本合同载明的送达地址寄送,寄送一周后视为送达，双方变更送达地址的，应书面通知对方，否则自行承担因此产生的不利后果。甲方送达地址如下：肇嘉浜路XXX号XXX室；乙方送达地址如下：立跃路XXX号XXX号房。前述合同签订后，广业公司于2018年3月30日向宗森公司、丁宏洲交付涉案房屋。宗森公司、丁宏洲除于2018年2月28日向广业公司支付保证金10万元外，还分别于2018年3月13日支付70万元租金、4月5日支付45万元租金、2019年3月5日支付60万元租金、4月9日支付30万元租金、4月16日支付10万元租金、4月24日支付20万元租金。2020年1月5日，宗森公司、丁宏洲一方的工作人员通过短信方式向广业公司的法定代表人张洪表示“立跃路XXX号XXX号厂房2020年3月归还给你，2019年5月我们老板丁宏洲和财务去你们公司和你商量过这个事情，你这边也同意了，我们因为这边环保查的太严了，厂搬回老家了。你这边可以挂牌出租了，我也打电话给你说过几次了，非常抱歉”。后张洪通过微信向宗森公司、丁宏洲一方的工作人员回复“不同意提前终止合同，请贵方继续按合同履行。如贵方坚持终止，则应当按照合同约定支付违约金20万元并赔偿因此给我方造成的所有损失”。2020年1月10日，宗森公司、丁宏洲一方表示“我们这边2月底搬回安徽老家，厂不开了，我们提前搬走，您这边安排找一下家租客”。2020年3月5日，张洪通过微信向丁宏洲表示“按合同房租应在3月1日前付清”。丁宏洲表示“去年我找过你，和你说的很清楚，19年坚持1年，4月份到期不租了。我们去年勉强呆了一年，今年这个情况肯定住不了，现在房子基本上空在这里，这几天你要房子可以随时给你”。张洪回复表示“2019年5月我方未曾就房屋租赁合同终止事宜与贵方达成任何协议或意向，如贵方要求提前终止房屋租赁合同，已多次告知请书面向我方提出，不论贵方是否书面申请终止，我方均不同意提前终止合同，如贵方坚持终止，则应当按照合同约定支付违约金20万元并赔偿因此给我方造成的所有损失”。丁宏洲回复“按合同我们肯定违约了，……你看违约金的事什么时候你方便我们谈一下，去年我们在广州亏得几乎倾家荡产，加上今年疫情所有的项目都没有开工，请谅解”。2020年3月28日，宗森公司、丁宏洲一方工作人员通过微信向张洪表示“由于疫情影响，我司无法在这边生产，厂房已经全部搬完了，有空过来交接一下，钥匙给你”并发送涉案厂房空置的照片给张洪。2020年4月8日，广业公司与宗森公司、丁宏洲当面磋商。据广业公司陈述，当时其得知宗森公司、丁宏洲将厂房搬至他处经营。2020年4月11日，宗森公司、丁宏洲一方的代表夏琴根据涉案租赁合同上广业公司留存的送达地址“肇嘉浜路XXX号XXX室”向广业公司的法定代表人张洪邮寄《函》。该函记载：“合同履行期间，特别是2019年5月、2020年3月，我司法定代表人丁宏洲先生多次通过微信、面谈等方式告知贵司法定代表人张洪先生将于2020年4月1日解除《房屋租赁合同》。更甚，受今年新型冠状病毒疫情的影响，我司所从事的建筑行业严重受挫，致业绩大幅下滑。故我司向贵司发函，告知贵司，我司因疫情影响无力继续履行合同，且已经提前11个月告知贵司，现提出终止合同。又，立跃路XXX号XXX号房屋已于2020年3月5日搬空，处于空置状态，可随时归还贵司，该事实也多次告知过张洪先生。综上所述，我司向贵公司正式函告：1、贵司与我司之间的《房屋租赁合同》自2020年4月1日解除；2、贵司接到本函三日内应与我司就本合同履行的后续结算及保证金返还事宜进行清理；3、若贵公司未能在规定时间内与我司进行清理，我司保留向法院提起诉讼，追究贵司所有法律责任的权利”。该函经邮寄于2020年4月11日由门卫代签收。2020年4月16日，夏琴再次以同样地址向张洪邮寄涉案房屋钥匙，该邮件于2020年4月17日由门卫代签收。2020年4月17日，夏琴再次以同样地址向张洪邮寄涉案房屋水电费缴费发票，该邮件于2020年4月18日由门卫代签收。另查明，2020年2月17日，为处理与宗森公司、丁宏洲就涉案房屋纠纷事宜，广业公司(甲方)与上海嘉钰律师事务所(乙方)签订《委托代理协议》，约定乙方指派沈乐毅律师作为甲方的代理人，甲方自本协议签订之日起5日内向乙方支付基本律师费8万元，如因调解、和解或者撤诉等事由导致本案结案或者终止的，律师报酬数额仍按照前款金额执行。后广业公司以现金方式向上海嘉钰律师事务所支付律师费8万元，为此上海嘉钰律师事务所出具上海增值税普通发票。审理中，广业公司向本院出具《情况说明》一份，表示其于2018年向宗森公司、丁宏洲交付涉案房屋时，产生管道疏通费用2,000元，该费用由宗森公司、丁宏洲垫付，故其同意将该2,000元用于冲抵宗森公司、丁宏洲欠付的租金。以上事实，由广业公司提供的房地产权证、《房屋租赁合同》、付款明细、房屋交接清单、《委托代理协议》及发票，宗森公司与丁宏洲共同提供的快递面单、邮寄记录、《函》、水电费缴费通知单、照片、聊天记录、保证金支付凭证等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。庭审中，宗森公司与丁宏洲还向本院提交以下证据材料：1、收款收据两张，旨在证明广业公司交付的涉案房屋无法正常使用，应广业公司要求，宗森公司、丁宏洲自行维修，为此支付疏通堵漏费5,280元、修水管费1,960元、粉刷墙面费5,430元以及维修窗户费39,300元。2、2018年4月13日《拆(消)除违法建筑、违法用地告知书》(记载宗森公司于2018年4月13日因擅自搭建建筑物、占用土地的行为，违反了相关法律规定，故责令于2018年4月15日6时前拆除所搭建的违法建筑物，清除所堆放的物品，恢复该处原貌)，旨在证明广业公司交付的涉案房屋存在违建情况，影响正常使用。3、利润表，旨在证明宗森公司因疫情的影响业绩大幅下滑，无力继续履行合同。就宗森公司与丁宏洲提供的前述证据材料，经质证，广业公司表示，证据1的真实性不予认可；证据2告知书针对的是门卫室，涉案房屋是从政府买来的，买过来之后没有改动过。证据3的真实性无法确认，关联性也不认可。本院认为，广业公司与宗森公司、丁宏洲就涉案房屋租赁事宜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效合同，双方应按约履行。现租赁双方均同意解除合同，但就合同解除的时间存有争议。广业公司认为应当以2020年7月1日其当庭表示解除合同之意思时作为合同解除的时间；而宗森公司、丁宏洲认为应当以2020年4月1日作为合同解除的时间并认为当时双方已对合同解除达成一致，仅是对违约责任承担问题未达成一致。对此，本院认为，从现有证据来看，并无证据证明广业公司与宗森公司、丁宏洲就涉案《房屋租赁合同》之解除事宜已达成一致，亦无证据证明广业公司同意涉案《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除。从查明的事实来看，自始至终均是宗森公司、丁宏洲要求提前解除涉案租赁合同，而作为承租人，提前要求解除合同的行为本身即构成违约，作为违约方并不具有合同解除的权利，且对于宗森公司、丁宏洲的解约意思表示，广业公司亦始终予以拒绝。故就宗森公司、丁宏洲提出的以2020年4月1日作为合同解除时间的意见，本院不予采纳。现鉴于宗森公司、丁宏洲未按约履行合同义务，擅自要求提前解除涉案租赁合同，广业公司要求解除合同，符合法律规定。鉴于广业公司的解除合同之意思表示于2020年7月1日送达宗森公司、丁宏洲，故本院确认涉案租赁合同于2020年7月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于广业公司主张的租金，1、就第一年度欠付的50,000元租金，宗森公司、丁宏洲辩称“因广业公司交付涉案房屋门窗、下水道年久失修，宗森公司、丁宏洲自行维修、产生维修费用51,970元，广业公司同意将该维修费抵充租金5万元”，为此提供收款收据两张为证。对此，本院认为，首先，广业公司对收款收据两张的真实性不予认可，而从该两张收据内容来看，收款单位仅有个人签字，签字人的身份无从核查，而宗森公司、丁宏洲亦未提供其他证据材料予以佐证，故对该组证据的真实性，本院亦难以认可。其次，即便收据内容真实，收据所载的维修窗户、墙面粉刷、疏通堵漏、修水管的具体原因是否系广业公司提供的涉案房屋本身存在影响宗森公司、丁宏洲正常使用的情况而导致宗森公司、丁宏洲不得不维修，宗森公司、丁宏洲并未就此提供相应的证据材料。最后，就宗森公司、丁宏洲所辩称的“广业公司同意将维修费抵充租金5万元”，宗森公司、丁宏洲亦未提供相应的证据材料。故就宗森公司、丁宏洲的该点辩称意见，本院不予采纳。但鉴于广业公司自认宗森公司、丁宏洲垫付管道疏通费2,000元并同意将该款用于冲抵宗森公司、丁宏洲欠付的租金，此系广业公司的诉讼权利，本院予以准许。故扣除2,000元，就第一年度租金，宗森公司、丁宏洲尚需向广业公司支付48,000元。2、就第二年度欠付的60,000元租金，宗森公司、丁宏洲辩称“广业公司当时同意房租不递增，故其未支付递增部分的款项”，就此，宗森公司、丁宏洲并未提供相应的证据材料，故对宗森公司、丁宏洲提出的该点辩称意见，本院不予采纳。因此，就第二年度租金，宗森公司、丁宏洲尚需向广业公司支付60,000元。3、就广业公司主张的2020年4月1日起至2020年6月30日止的租金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”，就本案，虽然作为承租人的宗森公司、丁宏洲无权要求提前解除合同，但从查明的事实来看，宗森公司、丁宏洲确实早已搬离涉案房屋，而对于搬离的情况，宗森公司、丁宏洲亦已于2020年3月28日将房屋清空的图片通过微信的形式告知广业公司，广业公司也自认于2020年4月8日知晓宗森公司、丁宏洲已搬离涉案房屋，宗森公司、丁宏洲亦已于2020年4月16日依据双方约定的联系地址向广业公司邮寄了涉案房屋的钥匙并于2020年4月17日送达广业公司确定的联系地址，故广业公司在宗森公司、丁宏洲明确且多次表示解约的情况下、在已知晓宗森公司、丁宏洲已实际搬离涉案房屋的情况下，应当积极采取适当措施防止损失的扩大，若未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院认为，由宗森公司、丁宏洲负担自2020年4月1日起至2020年4月17日止的租金共计62,475元(110,250元/30天*17天)较为适宜，至于广业公司主张的自2020年4月18日起至2020年6月30日止的租金，本院不予支持。综上，宗森公司、丁宏洲应向广业公司支付租金170,475元。关于广业公司主张的律师费，鉴于导致涉案合同解除的责任在于宗森公司、丁宏洲，广业公司依据合同约定主张律师费，本院予以支持。但就律师费的具体金额，本院综合考虑广业公司现主张的诉讼标的、本市律师费收费标准，酌定调整为30,000元。关于广业公司主张的违约金30万元，本院认为，涉案合同约定的违约金为20万元，现广业公司要求调高至30万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，然广业公司未能举证证明其所受到的损失明显高于约定的违约金，鉴于此，广业公司要求调高违约金的意见，并无依据。本院根据合同的履行情况、当事人的违约程度、承租人违约行为给广业公司可能造成的经济损失等因素，认为涉案租赁合同约定的违约金20万元可弥补广业公司的损失，亦可对违约方宗森公司、丁宏洲起到惩罚的作用，故认定宗森公司、丁宏洲应向广业公司支付违约金200,000元。就宗森公司、丁宏洲反诉要求返还的保证金，鉴于涉案租赁合同已解除，且广业公司表示同意返还，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海广业织造服饰有限公司与被告(反诉原告)上海宗森拆除工程有限公司、丁宏洲签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；二、被告(反诉原告)上海宗森拆除工程有限公司、丁宏洲于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海广业织造服饰有限公司支付租金170,475元；三、被告(反诉原告)上海宗森拆除工程有限公司、丁宏洲于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海广业织造服饰有限公司支付律师费30,000元；四、被告(反诉原告)上海宗森拆除工程有限公司、丁宏洲于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海广业织造服饰有限公司支付违约金200,000元；五、原告(反诉被告)上海广业织造服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海宗森拆除工程有限公司、丁宏洲返还保证金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计6,003.75元，由原告(反诉被告)上海广业织造服饰有限公司负担2,350.18元，由被告(反诉原告)上海宗森拆除工程有限公司、丁宏洲负担3,653.57元。反诉案件受理费计1,150元，由原告(反诉被告)上海广业织造服饰有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年八月二十四日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。