江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初4195号原告（反诉被告）：方玉忠，男，1972年12月2日生，汉族，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田宸宇，江苏新翔律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：邹红芳，女，1962年9月20日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：龚丽，江苏瀛恒律师事务所律师。第三人：无锡市梁溪区山北街道二泉社区居民委员会，住所地无锡市梁溪区山北街道盛岸路二泉花园**。（统一社会信用代码：55320213MEA4692462）法定代表人：方明。委托诉讼代理人：强璐璐，北京德恒（无锡）律师事务所律师。原告方玉忠与被告邹红芳、第三人无锡市梁溪区山北街道二泉社区居民委员会（以下简称二泉社居委）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告方玉忠及其委托诉讼代理人顾源、被告邹红芳及其委托诉讼代理人龚丽、第三人二泉社居委的委托诉讼代理人强璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方玉忠向本院提出诉讼请求：1、判令邹红芳退还其2020年1月1日起至2020年11月14日的租金30000元；2、判令邹红芳支付其装修补偿款13800元；3、本案诉讼费用由邹红芳负担。事实与理由：案涉房屋邹巷村1-2号店面房一间，面积为30平方米系二泉社居委所有，二泉社居委租给邹红芳后，邹红芳转租给其使用，2016年11月14日，其与邹红芳签订协议，约定由其承租上述案涉房屋，年租金35000元，一年一付，先付后用。合同约定如有争议，影响经营的，支邹红芳应当退还租金及原告装修以及移址期间的业务收入损失。其每年按时支付租金，2020年1月3日支付了2020年全年的租金。后案涉房屋被拆迁，2020年3月11日，房屋现场张贴了拆迁通知，并砌墙，其与邹红芳的租赁合同应当在2020年3月11日终止，2020年3月以后的房租不应支付。后该房屋于2020年5月被拆迁，其因与邹红芳未就终止租赁关系达成一致，其保留案涉房屋的钥匙至2020年5月10日。二泉社居委向邹红芳退还了从2020年1月起的全部租金，并向邹红芳支付了13800元的装修补贴。邹红芳在收到该款项后未向方玉忠退还租金和装修补贴。现诉至法院，诉前如前。邹红芳辩称：1、原告主张被告需退还租金无事实依据，根据双方协议签订的时间，双方租赁时间应从2019年11月14日至2020年11月13日，其在2020年3月10日接到二泉社居委拆迁通知后就第一时间将拆迁情况告知方玉忠，但涉案店面房直至2020年5月11日被二泉社居委强拆前，方玉忠也未腾房和交出钥匙，方玉忠在涉案店面房内仍正常经营使用及居住，且每月仍正常产生水费和电费，理应扣除实际租赁使用及居住的六个月租金。2、方玉忠主张的装修补偿13800元无事实及法律依据，双方在合同中并没有对装修及移址期间业务收入损失作出任何约定，涉案店面房并非方玉忠装修，店面房装修在方玉忠从邹红芳处转租使用时就已经存在，且方玉忠承租后也未对房租进行装修。3、涉案店面房被二泉社居委拆除前后，二泉社居委未与其签订拆迁补偿方案，且其至今尚未拿到村委任何退还的租金款和任何的装修补贴款。即使其收到二泉社居委的装修补偿，也是当地社居委给予当地村民的补贴，理应归其所有,根据合同相对性原则,即便二泉社居委退还给其2020年1月之后的租金,也不影响其与方玉忠之间的合同,其以合同权利人身份向方玉忠要求支付租金或房屋占有使用费,合理合法。综上，请求驳回方玉忠的诉讼请求。第三人二泉社居委辩称：其系案涉房屋所有权人，其与邹红芳就案涉房屋订立过租赁合同，后由无锡市梁溪区山北街道新华股份经济合作社（以下简称新华合作社）与邹红芳续签了租赁合同，新华合作社在2020年5月28日更名为无锡市梁溪区山北街道二泉社区股份经济合作社（以下简称二泉合作社），二泉合作社与其系两块牌子，一班人马，案涉房屋的租赁合同虽由二泉合作社与邹红芳订立，但是实际履行人系二泉社居委。2019年、2020年两年案涉房屋的租金是4万元，邹红芳已经支付完毕，因为案涉房屋列入拆迁规划，并于2020年5月11日实际拆除，现承诺将邹红芳所支付的2020年房租4万元全部退还给邹红芳，对于2020年1月以后方玉忠就案涉房屋实际使用期间所产生的房屋占有使用费，其不再向方玉忠主张。反诉原告邹红芳向本院提出反诉请求：1、判令解除其与方玉忠于2016年11月14日签订的协议，确认解除时间为2020年1月1日；2、请求判令方玉忠支付其违约金损失2000元；3、判令方玉忠支付拖欠的2019年租金2000元；4、判令方玉忠支付案涉房屋占有使用期间的占有使用费15000元（可在方玉忠支付的3万元中扣除）；5、判令方玉忠向其返还工商营业执照；6、方玉忠承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月14日，其与方玉忠签订协议一份，约定方玉忠每年从11月20日至11月30日支付下半年租金，逾期交付租金的，将加付违约金1000元，超过一个月，其有权收回房屋。协议签订后，方玉忠就2019年和2020年的租金均逾期支付。2018年二泉社居委通知要求邹巷村包含案涉房屋在内的店面租金全部涨价，案涉房屋租金涨至4万元一年，其与方玉忠协商后，租金由35000元调整为42000元。2018年12月10日方玉忠支付了2019年租金4万元，尚有2000元未予支付，2020年1月3日方玉忠向其支付了2020年租金3万元，尚有12000元未付。方玉忠一直使用案涉房屋至2020年5月10日，2020年5月11日，案涉房屋被二泉社居委统一安排拆除，方玉忠隐匿工商营业执照不予归还给其，现诉至法院，诉请如前。反诉被告方玉忠辩称：同意解除与邹红芳于2016年11月14日订立的协议，解除的时间应该是2020年1月1日，因二泉社居委对于拆迁范围内的案涉房屋退还了自2020年1月1日开始的租金，在2020年1月1日以后，邹红芳无权继续向方玉忠收取租金。其不存在违约行为，没有拖欠邹红芳的租金。案涉房屋的租金按照合同是35000元一年，并非邹红芳主张的42000元一年。案涉房屋在2020年3月已经被城管做了砌墙，无法达成使用目的，2020年1至3月期间，其也不应当支付占有使用费，方玉忠以二泉社区邹巷1-2号作为经营场所申领的工商营业执照是其本人办理，与邹红芳无关，第三人二泉社居委的答辩意见同本诉答辩意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：方玉忠与邹红芳就2019年、2020年两年期间的案涉房屋租金数额的约定问题。方玉忠主张双方仍然按照协议约定的35000元结算，邹红芳主张双方协商变更租金为按照42000元结算，邹红芳就该主张提供了其与二泉社居委以及新华合作社（后更名为二泉合作社）的两份租赁协议，租期分别是2019年1月1日至2019年12月31日和2020年1月1日至2020年12月31日，租金均为4万元一年，二泉社居委以及方玉忠对上述证据均无异议，方玉忠向本院提交了邹红芳向其出具的收条一份，该收条载明：今收到4万（肆万元整），还有贰仟等签好合同再付给我们。2018.12.10。本院认为，邹红芳作为承租人，将其承租房屋以低于其承租租金的金额出租给次承租人，不符合常理，且方玉忠出具的收条表明双方就2019年的租金为42000元达成了一致，综上，本院对邹红芳的主张予以采信，对方玉忠的主张不予采信。根据审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：邹巷1-2号房屋所有权人系二泉社居委，二泉社居委将该房屋出租给邹红芳使用，2016年11月14日，邹红芳与方玉忠签订协议一份，约定二泉社区邹巷1-2号店面房一间，总面积30平方米房屋由方玉忠自愿负责经营，经营中所有一切至今债务由乙方（方玉忠）自行负责，与甲方（邹红芳）无关，协议自2017年至2020年暂定4年，房屋租金为35000元一年，先付后经营，经营中的水电气都由乙方（方玉忠）承担。店面房内一切装潢费用根据乙方（方玉忠）所需，由方玉忠承担，与邹红芳无关。方玉忠每年从11月20日至11月30日支付下年房金，延期交付房金，加付违约金1000元。甲方：邹红芳。乙方：方玉忠。2018年7月27日方玉忠以二泉社区邹巷1-2号作为经营场所申领了营业执照。2018年12月10日，邹红芳、方玉忠协商变更租金为42000元一年，方玉忠当日支付了2019年的租金4万元，2020年1月3日，方玉忠支付了2020年的租金3万元。2020年3月案涉房屋涉及拆迁，二泉社居委在案涉房屋处张贴了拆迁公告，方玉忠与邹红芳协商终止租赁合同无果，方玉忠一直使用案涉房屋直至2020年5月10日。2020年5月11日，案涉房屋被拆除。新华合作社在2020年5月28日更名为二泉合作社。诉讼中，二泉合作社于2020年8月21日向本院出具一份情况说明，该情况说明载明：在方玉忠诉邹红芳、第三人二泉社居委一案中，二泉社居委所陈述的与其相关内容均属实，案涉房屋确属二泉社居委所有，其与邹红芳于2020年1月3日签订的房屋租赁协议实际由二泉社居委履行，邹红芳的租金也是交给二泉社居委的。邹红芳与方玉忠对上述情况说明无异议。本院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，当事人可以根据合同履行情况要求恢复原状。房屋租赁合同解除以后，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的。当事人一方履行合同不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。2020年1月3日二泉合作社与邹红芳签订的租赁合同亦系双方真实意思表示，合同合法有效。现二泉合作社与二泉社居委均认可该合同的实际权利义务人为二泉社居委，且方玉忠、邹红芳无异议，本院予以认可。根据邹红芳与方玉忠就邹巷1-2号房屋订立的协议所约定的权利义务内容，本院认定系租赁合同法律关系，该协议系当事人的真实意思表示，依法成立，且二泉社居委未表示反对，系合法转租。关于邹红芳要求解除其与方玉忠2016年11月14日订立协议的反诉请求，方玉忠予以认可，并主张应于2020年1月1日解除，本院认定双方签订的协议于2020年1月1日解除。因案涉房屋发生拆迁事宜，二泉社居委主张愿意退还邹红芳已经缴纳的2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金4万元，且不再向方玉忠主张2020年1月以后方玉忠就案涉房屋实际使用期间所产生的房屋占有使用费，因此，邹红芳主张继续向方玉忠按照42000元一年标准收取房屋占有使用费，有违公平原则。且2020年2、3月份恰逢新冠疫情期间，案涉房屋的商业价值无法实现，现酌定邹红芳可以2000元一年的租金标准向方玉忠计收2020年1月1日至同年5月10日期间的房屋占有使用费，且扣除2020年2、3月期间的房屋占有使用费。邹红芳应向方玉忠退还剩余租金22115.92元（7万元-413日*115元每日-5.48元每日*（130日-59日））。关于方玉忠主张邹红芳支付其装修补偿款13800元，未提供相应证据加以证明，且无合同与法律依据，本院不予支持。关于邹红芳主张方玉忠支付2000元违约金的反诉请求，方玉忠2019年、2020年的租金均未按约按期支付，根据双方订立的协议条款，本院对邹红芳要求方玉忠支付2000元违约金的诉请予以支持，该部分金额可在邹红芳应当返还的剩余租金中予以扣减。关于邹红芳要求方玉忠支付拖欠的租金和房屋占有使用费，已经在本诉中一并处理，不再理涉。关于邹红芳要求方玉忠返还其工商营业执照，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除邹红芳与方玉忠之间于2016年11月14日订立的协议。二、邹红芳于本判决发生法律效力之日起十日内向方玉忠支付剩余租金22115.92元。三、方玉忠于本判决发生法律效力之日起十日内向邹红芳支付违约金2000元。本判决第二项、第三项可进行抵扣，抵扣后，邹红芳尚需向方玉忠支付20115.92元。四、驳回方玉忠的其他诉讼请求。五、驳回邹红芳的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计510元（此款已由方玉忠预缴）、反诉费100元（此款已由邹红芳预缴），以上合计610元，由邹红芳负担320元，由方玉忠负担290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 朱维青二〇二〇年八月二十七日法官助理 王君杰书 记 员 吴阳磊本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。