贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初7210号原告：陈文，女，汉族，1963年2月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：蔡明奎，男，汉族，1962年4月16日出生，住址同上。委托诉讼代理人：张競（特别授权代理）、吴敏（一般授权），均系贵州圣谋律师事务所律师。被告：尹贵英，女，汉族，1976年7月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：陈建明，男，汉族，1970年8月21日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：胡义荣（特别授权代理），贵州威迪（赫章）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊雨婷（一般授权），贵州威迪律师事务所实习律师。原告陈文、蔡明奎与被告尹贵英、陈建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈文、蔡明奎的委托诉讼代理人张競、吴敏，被告尹贵英及二被告委托诉讼代理人胡义荣、熊雨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文、蔡明奎向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付购房款156000元;2.案件受理费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2012年8月4日，被告尹贵英、陈建明与原告陈文签订万利商厦3层《商铺买卖合同》，购买原告位于毕节市（建筑面积19.6平方米，套内面积14.52平方米，公摊面积5.08平方米），总价款为312346元，被告首付购房款47819元，返租5年租金抵扣购房款109321元，余款156000元通过毕节市信合站前信用社按揭贷款支付。后因被告原因，银行按揭贷款未获通过，被告一直没有采取其他方式向原告支付购房尾款156000元。原告认为，双方签订的《商铺买卖合同》系双方真实思表示，不违法律的禁止性规定，合同合法有效，对双方有拘束力，依法成立的合同受法律保护，原告已经按合同定向被告交付了商铺，而被告未按合同约定向原告支付购房尾款，已经构成违约。诉讼中，原告将事实及理由部分被告首付购房款47819元变更为47025元。被告尹贵英、陈建明辩称：一、被答辩人要求答辩人支付购房尾款156000元缺乏事实依据，答辩人只需支付46678.80元即付清全部购房款。首先、答辩人于2012年7月31日支付被答辩人涉案房屋认筹金10000元，又于2012年8月4日支付给被答辩人涉案房屋首付款37025元。被答辩人委托毕节地区新世纪商贸有限责任公司(以下简称“新世纪公司”)为其办理涉案房屋出售事宜。答辩人于2012年7月31日与新世纪公司签订《万利商厦三层小铺认购书》，并支付认筹金10000元；2012年8月4日答辩人又与被答辩人签订《万利商厦3层商铺买卖合同》(以下简称《商铺买卖合同》)及《补充协议》，购买了涉案房屋，并支付首付款37025元，以上金额共计47025元,新世纪公司向答辩人出具收据。其次、答辩人将涉案房屋返租给贵阳智和家置业咨询有限公司(以下简称“智和家公司”)前五年应得租金收益109321元(312346.00*7%*5)已用于抵扣部分房款。智和家公司与新世纪公司的法定代表人张梦欣签订的《贵州毕节万利商厦三楼商场销售代理合同》表明，张梦欣与智和家公司是委托销售合同关系。涉案《商铺买卖合同》第十一条约定：“1、该商铺所在楼宇的屋面使用权属于出卖人所有，并由管理公司统一行使管理权。2、该商铺所在楼字的外墙面使用权属于出卖人所有，并由管理公司统一行使理权说明被答辩人已将涉案房屋的管理权委托给智和家公司。3、答辩人与被答辩人签订《商铺买卖合同》的同日，经涉案房屋的销售人员的指引，答辩人作为乙方、智和家公司作为甲方签订了《贵州毕节万利商厦3层收藏级金钻铺保租合同》，将涉案房屋返租给被答辩人方指定的智和家公司，合同约定：“第一条：首期合作期:2012年12月23日至2017年12月23日止5年。第二条：分红及支付方式:1、甲方在首期合作期5年内，前5年的利润分红金额一次性已支付给乙方，金额评为：每年租金为总房价的7%。从乙方房款总额中扣除，后5年利润分红按乙方所购产权商铺总价款的7%固定比例为每年的租金底价，并根据市场情况双方协商递增。”根据该保租合同的约定，涉案房屋前五年的租金应为109321元，已经支付给被答辩人用于抵扣部分房款，被答辩人在诉状中也认可“返租5年租金抵扣购房款109321元”。最后，被答辩人与智和家公司第二期合作(五年)的租金收益共计109321元，应抵扣剩余部分房款。根据答辩人与智和家公司签订的保租合同约定的租金金额及双方首期合作结束后租金抵扣房款的习惯，第二期合作租金收益共计109321(312346.00*7%*5)元应抵扣剩余部分房款。扣除答辩人已支付的认筹金、首付款、十年返租租金抵扣的房款后，答辩人只需支付46678.80元即付清全部购房款。二、被答辩人的起诉已超过诉讼时效，其胜诉权已丧失，其诉讼请求也不应得到支持。综上，答辩人对新世纪公司及智和家公司代其销售涉案房屋的事实未予以否认，《商铺买卖合同》系答辩人及被答辩人双方真实意表示，合同成立并生效，各方均应按约履行。新世纪公司及智和家司作为被答辩人的委托销售公司，答辩人有理由相信其可以代被答辩人收取房款，且被答辩人在诉状中均认可答辩人已支付的首付款及以租金抵扣房款等事实。被答辩人的起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求也不应得到支持，恳请人民法院依法驳回。本院经审理查明，受原告陈文、蔡明奎委托，案外人张梦欣代理原告出售位于毕节市七星关区。2012年7月31日，以张梦欣贵州省毕节地区新世纪商贸有限责任公司为出卖人，尹贵英为买受人，双方签订《万利商厦三层小铺认购书》,约定买受人认购出卖人出售的毕节市威宁路的万利商厦3层151号商铺。2012年8月4日，以原告陈文为出卖人，张梦欣为其代理人，被告尹贵英、陈建明为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号2012-054）及《补充协议》，约定原告将位于万利商厦1幢1座3层151号商铺出卖给被告，建筑面积19.6平方米，套内建筑面积14.52平方米，公摊面积5.08平方米，单价为15936.00元／平方米，总价款为312346元。付款方式为按揭付款，首付47025元，余额156000元以按揭贷款支付。同日，双方还签订了《万利商厦小商铺合同计算纸》作为合同附件载明：“总价312346元，单价15936元／平方米，五年返租金额109321元（返租金额从首付款扣除），首付50%156346元，银行按揭156000元，实际首付47025元。”案外人张梦欣在合同尾页出卖人处加盖私章，买受人尹贵英、陈建明在合同尾页及计算纸落款处签名捺印。同日，被告与贵阳智和家置业咨询有限公司就涉案商铺签订了《保租合同》。合同签订后，二被告支付了购房首付款37025元及认购金10000元合计47025元，尚未支付购房尾款。原告向被告交付房屋，被告出租商铺收取租金并依约享受了以五年租金抵扣部分购房款109321元的优惠。2012年12月13日，涉案商铺转移登记至二被告名下。本院认为，本案争议的焦点为：1、如何认定被告向原告支付购房款的金额？2、原告诉求是否超过诉讼时效？关于房款金额问题。原、被告签订《商品房买卖合同》、《万利商厦小商铺合同计算纸》，约定涉案商铺购房总款为312346元，付款方式为按揭付款，被告已支付原告购房款为47025元，五年返租金额109321元(返租金额从首付款扣除)，银行按揭156000元。被告辩称应以其与贵阳智和家置业咨询有限公司签订《保租合同》中十年租金折抵涉案商铺的购房总款，因该份合同原告并未在上面签字确认，原、被告签订的合同仅约定了涉案商铺五年返租金额折抵购房总款，根据合同相对性原则，被告的抗辩理由，本院不予采纳。被告可根据其与贵阳智和家置业咨询有限公司签订《保租合同》，另案向贵阳智和家置业咨询有限公司主张权利。因此，被告应按双方合同约定的方式履行支付购房款的义务，即在支付了首付款47025元及五年租金充抵109321元房款之后，继续履行支付312346元-47025元-109321元=156000元购房款的义务，因约定的该部分金额以按揭贷款支付的履行方式不能，故被告应继续以其他方式履行付款义务，原告要求被告支付余款156000元的诉讼请求，本院予以支持。关于诉讼时效问题。合同未约定按揭贷款不能的情况下被告以其他方式支付购房款的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告有权随时主张本案债权，故被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：被告尹贵英、陈建明于本判决生效之日起十日内支付向原告陈文、蔡明奎购买位于贵州省毕节市七星关区的购房尾款156000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1710元，由被告尹贵英、陈建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇二〇年八月十日书记员  李治樱