上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31333号原告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，董事长。委托诉讼代理人：杨广松。委托诉讼代理人：周艺菲。被告：上海鲲信健身管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐玉兰，董事长。委托诉讼代理人：钟海，上海标胜律师事务所律师。被告：上海鲲信健身管理有限公司闵行分公司，注册地上海市闵行区。负责人：李仁。第三人：上海龙佑资产管理有限公司，住所地上海市奉贤区海湾镇五四公路******。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：刘贺骏。原告上海万街商业经营管理有限公司(以下简称万街公司)与被告上海鲲信健身管理有限公司(以下简称鲲信公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理。被告鲲信公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院遂作出民事裁定书，驳回了被告鲲信公司的异议申请。被告鲲信公司不服该裁定，向上海市第一中级人民法院提出上诉。上海市第一中级人民法院于2019年11月27日作出(2019)沪01民辖终1607号民事裁定书，驳回了被告鲲信公司的管辖权异议。2020年2月10日，本院追加上海鲲信健身管理有限公司闵行分公司(以下简称鲲信闵行分公司)作为共同被告、上海龙佑资产管理有限公司(以下简称龙佑公司)作为第三人参加诉讼。因被告鲲信闵行分公司下落不明，本案于同日转为普通程序，以公告方式向被告鲲信闵行分公司送达了应诉材料。本案于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨广松、被告鲲信公司的委托诉讼代理人钟海、第三人龙佑公司的委托诉讼代理人刘贺骏到庭参加了诉讼。被告鲲信闵行分公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.确认原告与被告鲲信闵行分公司之间的《租赁合同》已于2019年10月10日解除；2.判令两被告共同向原告支付自2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金2,093,814.64元(人民币，下同)；3.判令两被告共同向原告支付自2018年11月1日至2019年9月30日期间的综合管理费共计358,082.79元；4.判令两被告共同向原告支付逾期缴纳租金的违约金2,356,657.47元(以每日为日租金的100%为标准，计算自2018年9月16日至2019年9月18日止)；5.判令两被告共同向原告支付逾期缴纳综管费的违约金，按应付而未付金额的0.3%每日为标准，分四期分别计算自2018年10月17日、2019年1月17日、2019年4月16日、2019年7月17日至实际支付之日。事实和理由：原告与被告鲲信闵行分公司签订了《租赁合同》，约定被告鲲信闵行分公司承租原告拥有经营管理权的位于上海市闵行区龙吴路XXX-XXX号，商铺编号108、109号共2间商铺(以下简称涉案商铺)，租期自2017年10月1日至2027年9月30日。被告鲲信闵行分公司将该商铺用于健身房经营，后逾期支付租金，经原告多次催讨无果，已严重违约。根据《中华人民共和国公司法》规定，分公司的民事责任由公司承担，因此两被告应共同承担相应付款义务及违约责任。故原告起诉至法院。被告鲲信公司答辩称：不同意原告所有诉请。其没有与原告签订过租赁合同，而是与第三人龙佑公司签订。出租方应该是龙佑公司，而且也是向龙佑公司收的房。龙佑公司指定由原告收款，鲲信公司按其指定履行。此外，鲲信公司与龙佑公司签订的租赁合同在原告起诉前没有解除过，也没有进行过结算。同时，被告没有与原告签订新的租赁合同。若原告主张其享有出租权，应当提供三方协议，否则变成一房二租。原告的身份本来仅是受托人身份，不具备承受租金的主体资质。即使被告鲲信闵行分公司为配合受托人的受托义务在合同上加盖公章，也是为了履行相关的合规手续，并不视为解除与龙佑公司的租赁合同，与原告签订新的合同。综合管理服务协议不仅是物业合同，是共同经营合同。原告提供整套服务，POS机也是原告的，原告与被告是共同经营。费用的承担双方有约定。被告鲲信闵行分公司未到庭答辩。第三人龙佑公司述称：同意原告诉请及庭审意见。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《租赁合同》及补充协议，证明被告于2017年9月28日与原告签订《租赁合同》，合同约定被告承租涉案商铺，租期为2017年10月1日至2027年9月30日；2、《交付确认书》，证明原告于2017年11月1日将涉案商铺交给被告；3、《综合管理服务协议》，证明被告于2017年10月17日与原告签订《综合管理服务协议》；4、《房屋租赁合同》及《附条件之同意转租证明书》，证明原告经第三人龙佑公司授权拥有涉案商铺的经营管理权；5、《委托招商运营管理合同》，证明原告经授权拥有涉案商铺的经营管理权；6、租金/综合管理费催缴通知函、EMS黏贴单、邮政快递物流信息截图，证明原告于2019年6月3日通知被告支付租金；7、关于87min健身的租金、综管费催告函，证明原告于2019年7月1日再次通知被告支付租金；8、解除合同通知书、清场通知书，证明原、被告已于2019月10日解除合同关系，并于2019年10月10日收回涉案商铺。被告鲲信公司对证据1真实性不认可，认为其与第三人龙佑公司签订租赁合同没有解除，不可能再与原告签订合同。原告公司的授权有瑕疵，本案应当对此补强。对证据2真实性不认可，认为看不出交付日期，且当时鲲信闵行分公司没有成立，无法证明原告的证明目的。对证据3真实性认可，但对证明目的不予认可，原告无权收取管理费；在第2条中，甲方的权利义务原告没有履行，不应收取相关费用，被告开设的是健身房，需要流量。对证据4、5真实性由法院审核，对其证明目的不予认可，认为案外人嘉敏公司写明涉案商铺不得整体转租，原告只是受托人，没有签订租赁合同的权利。对证据6、7认为邮件都是退回的，被告没有收到，真实性不予认可；2019年6月以后被告无法经营，没有新的会员来开卡，占用涉案商铺是为了维护老会员。对证据8认为情况是知道的，2019年10月2日原告锁门，同月4日为了补手续邮寄材料并且进行了清场，认可2019年10月10日为解除节点。第三人对原告证据均无异议。被告鲲信公司为证明其答辩意见，向本院提交如下证据：1、租赁合同，证明其与第三人之间存在租赁关系，原告向被告寄送的解除通知，印证了被告与第三人之间的合同，合同编号可以印证，应当采信被告提交的合同；2、规划图电子打印稿，为证明原告为收回被告在内的房屋是为了重新统一出租。原告对于证据1真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为原告与被告就涉案商铺重新签订租赁合同，视为对之前合同的变更，证明原告是涉案商铺租赁的相对方；对证据2证据三性均不予认可，认为该材料没有原告盖章，仅仅是被告提交的PPT，无法证明任何内容，与本案没有任何关联。第三人对证据1真实性无异议，对证据2不认可其真实性。被告鲲信闵行分公司未到庭进行质证，亦未向本院提交证据。第三人龙佑公司未向本院提交证据。本院对各方无异议的原告证据8以及被告证据1予以确认并在卷佐证。对于被告有异议的原告证据1，本院认为该证据有原件与之核对，被告鲲信公司仅口头抗辩其分公司印章存在问题，但并未就印章真实性再行举证说明，本院对该证据真实性予以确认。对原告证据2，尽管被告鲲信公司认为分公司印章加盖日期早于被告鲲信闵行分公司成立日期，但根据设立公司流程，印章制作早于公司成立并不罕见，故被告鲲信公司此项质证意见无法否认该证据真实性，本院对该证据真实性予以确认。对原告证据3、4、5，本院认为上述证据真实、合法，且与待证事实相关，故本院确认其证明效力。对原告证据6、7，因该证据有原件与之核对，本院确认其真实性。对被告证据2，因该证据缺乏原件，且被告并未就此进行补强或说明，本院对该证据真实性不予认可。根据原、被告提交的证据以及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2016年7月4日，案外人上海嘉敏房地产开发经营有限公司(以下简称嘉敏公司)作为出租方、甲方与第三人龙佑公司作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市龙吴路XXX-XXX号，该房屋出租的建筑面积为19361.35平方米。房屋租赁期自2016年8月1日起至2031年7月31日止。在租赁期内，乙方不得将房屋整体转租。乙方可将该房屋部分转租，但需保证接收转租的乙方合法、妥善的使用该房屋。2016年7月29日，案外人嘉敏公司向第三人龙佑公司发出《附条件之同意转租证明书》，载明：龙佑公司：根据双方签署的《房屋租赁合同》之约定，现附条件的同意贵司将龙吴路XXX号房屋向第三方转租。所附条件如下：一、贵司不得将该房屋整体转租；二、贵司保证接受转租的一方合法、妥善的使用该房屋，否则由贵司承担相应责任；三、主合同中所约定的相关权利及义务(包括但不限于按时支付租金等)仍由贵司履行及承担。贵司若在收到本《附条件之同意转租证明书》之后向第三方转租了该房屋，则视为贵司已经接受了上述条件，因此，以上所附条件即时生效，并对贵司产生相应的法律效力。第三人龙佑公司(甲方)与原告万街公司(乙方)签订《委托招商运营管理合同》，约定：鉴于：1、甲方与嘉敏公司签订《房屋租赁合同》，由甲方租赁乙方所有的上海市龙吴路XXX-XXX号房屋。2、甲方委托乙方代为行使原合同中的所有权利义务，乙方同意接受该委托。双方协商一致达成如下协议：一、甲方保证对该商铺拥有合法权利，该商铺能够对外出租。二、本合同生效后，甲方委托乙方完整且排他不可撤销地有权按照乙方的经营理念对该商铺统一招商和统一经营、管理，包括但不限于占有、使用、收益等全部甲方基于原合同享有的权利。乙方有权以出租、合作、协助、联营、转委托等其他方式，或自己使用该商铺直接进行经营。甲方不干涉乙方的招商和经营管理事务(包括但不限于商铺整体规划和管理制度的制定、实施等)，不得直接签订商铺租赁合同或向该商铺的承租方收取租金，也不得自行或委托给乙方以外的第三方对商铺进行实际使用和管理。三、甲方同意，本合同生效后，乙方完整且排他不可撤销地有权代理甲方以乙方名义或乙方委托授权人直接与该商铺的承租方签订商铺租赁合同并收取租金，行使经营管理权，还有权将该商铺与其他相邻商铺共同出租或划分该商铺分租给多个承租方。……七、双方确认，甲方基于原合同的所有权利义务，由乙方享有并承担，该房屋的对外招商、运营实际由乙方执行，并享有和承担相关的权利义务。2017年9月15日，第三人龙佑公司(出租方、甲方)与被告鲲信公司(承租方、乙方)签订《龙佑公司租赁合同》(合同编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX)一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在闵行区龙吴路XXX-XXX号，商铺编号108、109号，面积为2140.47平方米。房屋租赁期为2017年10月1日起至2027年9月30日止。2018年10月1日至2019年9月30日期间的日租金为3元/平方米/天，年租金为2,343,815元。乙方支付租金的方式为付三押二。首期(即2018年3月1日至2018年5月31日)的租金于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用。乙方逾期支付租金即构成违约，甲方有权采取关门、停水停电停气、清场等措施，且每逾期一日，乙方应按届时日租金标准的100%支付违约金；逾期超过30日，甲方还有权解除合同，并按规定收取乙方的违约金，违约金不足以弥补由此造成的一切损失的，按损失赔偿。乙方以转账方式支付租金的，甲方收款银行账号开户名为万街公司。甲乙双方约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁押金390,636元。本合同各方为履行本合同而需要向对方发出的任何文件、通知均应以书面形式作出，可以由专人送达、传真送达、电子邮箱送达、邮(快)递送达等方式发至另一方在合同中列明地址。邮(快)递送达的，投递一方依照本合同记载的受送达人地址投递后，经过三日，视为送达。乙方确认，该房产也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该房产的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。2017年9月28日，被告鲲信闵行分公司以被告鲲信公司名义，作为承租方、乙方，与原告万街公司作为出租方、甲方签订《万街公司租赁合同》，约定内容基本与第三人龙佑公司及被告鲲信公司于2017年9月15日签订的《龙佑公司租赁合同》一致。此合同无合同编号。同日，被告鲲信闵行分公司以被告鲲信公司名义与原告万街公司签订《补充协议》，对2017年9月28日的《万街公司租赁合同》的部分内容进行修订，其中首期租金修改为签约之日起五(日)内支付。2017年10月17日，原告万街公司(甲方)与被告鲲信公司(乙方、承租方)签订《综合管理服务协议》，约定：甲方对本物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生等项目维护、修缮；开展项目市场推广活动；进行商业运营管理服务……乙方按承租商铺的建筑面积缴纳综合管理费。综合管理费的缴纳标准暂定为每天0.5元/平方，公共能耗按实际产生分摊，无递增。综合管理费计收时间为乙方签约之日起(以实际交房日为准)。首期(即2017年10月1日至2017年12月31日)的综合管理费97,658.94元于签约当日内支付。此后每期综合管理费为3个月，提前15日支付，先付后用。即第二期3个月(即2018年1月1日至2018年3月31日)综合管理费97,658.94元缴纳时间为：2017年12月16日，依次类推。如当天为法定假日，则缴纳综合管理费用的期限可顺延至法定假日后的第一天。乙方应按时支付综合管理费用，逾期交付的，按本协议第七条有关协议约定承担违约责任。违约责任：(三)如乙方逾期支付或补足物业管理费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的千分之三向甲方支付违约金。2017年11月1日，第三人龙佑公司向被告鲲信公司交付了涉案商铺，双方签订了《交付确认书》，约定：一、2017年9月15日，甲乙双方签订《龙佑公司租赁合同》，合同编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX，乙方承租甲方位于闵行区龙吴路XXX-XXX号108、109的房产，面积为2140.47平方米。二、甲乙双方在2017年11月1日对该房产进行了交付验收，甲方正式移交且乙方正式接收该房产。三、经现场再次核实确认，该房产及其附属设施设备符合乙方防潮、防火、防水、防盗等交付条件，乙方对此没有异议。原告万街公司与被告鲲信闵行分公司也签订了一份《交付确认书》，两份《交付确认书》内容基本一致，但原告与被告鲲信闵行分公司之间的《交付确认书》欠缺租赁合同签订时间以及交付时间，且该《交付确认书》中关于双方签订的《万街公司租赁合同》之合同编号亦与《龙佑公司租赁合同》相同，为VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX。2018年1月25日，被告鲲信闵行分公司成立。2019年6月3日，原告向被告鲲信公司寄送《租金/综合管理费催缴通知函》，上载：鉴于：一、2017年9月28日，阁下/贵司与万街公司签订《万街公司租赁合同》，阁下/贵司租赁位于闵行区龙吴路XXX-XXX号，铺位编号：108、109号的商铺，面积为2140.47平方米。二、截至2019年5月31日，阁下/贵司已拖欠2018年10月1日至2019年6月30日的租金，合计1,507,860.98元；2018年11月1日至2019年7月31日综合管理费，合计292,976.83元。若上述金额与实际对账金额不一致，以实际对账金额为准。诚实信用是合同的帝王条款，全面履行合同也是当事人的法定义务。阁下/贵司的拖欠行为已构成违约。为维护公司合法权益，现龙佑公司委托的律师事务所法律顾问就相关事宜提出法律意见如下：一、请阁下/贵司于2019年6月12日17：00前支付拖欠的租金1,507,860.98元，综合管理费292,976.83元。二、阁下/贵司可直接将上述租金、综合管理费支付至公司制定(指定)账户。……该函件通过邮政EMS向被告鲲信公司租赁合同中所留通讯地址“徐汇区钦州路XXX号XXX楼XXX楼”寄送，并于2019年6月7日退回。2019年7月1日，原告向被告鲲信公司租赁合同中所留通讯地址寄送《关于87min健身的租金、综管费催告函》，该函件于2019年7月9日退回。2019年10月4日，原告向被告鲲信公司发出《解除合同通知书》，载明：贵我双方已于2017年9月15日签订了《租赁合同》(合同编号：VJ-WJ-ZL-XXXXXXXXXXX)，贵司承租了涉案商铺，面积为2140.47平方米。截至2019年10月4日，贵方逾期足额缴纳应付租赁费用已超过316日(具体以实际对账为准)。……贵方的拖欠行为已构成严重违约，为维护我司的合法权益，现正式书面通知贵司如下：一、2019年10月4日起，正式解除前述《租赁合同》。二、请贵方按《租赁合同》的约定办理合同解除后的善后事宜。同日，原告还向被告鲲信公司发出《清场通知书》一份。因租金及综合管理费问题，原告起诉至法院。2019年11月13日谈话笔录中，被告鲲信公司认可租金支付到2018年9月30日。本院认为，本案争议焦点在于房屋租赁合同关系中的出租人究竟为谁？原告认为，根据其与被告鲲信闵行分公司之间的《万街公司租赁合同》，出租人应为原告万街公司；而被告鲲信公司则认为，根据其与第三人龙佑公司之间的《龙佑公司租赁合同》以及涉案商铺交付情况，出租人应为第三人龙佑公司，且如果租赁合同关系发生债权债务概括性转移而签订新的《万街公司租赁合同》，被告鲲信闵行分公司也并未获得被告鲲信公司的授权。对此，本院认为，原告万街公司是否获得涉案商铺出租人身份，应视原告与第三人之间的具体权利、义务而定。本案中，原告万街公司与第三人龙佑公司签有《委托招商运营管理合同》，该合同就原告万街公司权利义务表述为“乙方(万街公司)完整且排他不可撤销地有权代理甲方(龙佑公司)以乙方名义或乙方委托授权人直接与该商铺的承租方签订商铺租赁合同并收取租金，行使经营管理权”。根据上述合同约定，原告虽对外以自己名义签订合同，但仍系第三人代理人。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，虽然原告万街公司与被告鲲信闵行分公司另行签订了一份《万街公司租赁合同》，但从被告鲲信公司与第三人龙佑公司之间《龙佑公司租赁合同》中收款账户等信息得知，被告鲲信公司以及被告鲲信闵行分公司对于原告万街XXX委托代理关系应属知情，因此《万街公司租赁合同》根据法律规定应直接约束第三人龙佑公司与被告鲲信公司，原告万街公司作为代理人虽然可以以自己名义对外签订租赁合同、收取租金、发函催款、发函解除，但其无法取得房屋租赁合同关系中出租人的身份。此外，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条之规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。本案中，原告万街公司虽然根据《龙佑公司租赁合同》可以代为收取租金，但租赁合同关系的出租人仍应为龙佑公司，因此原告对于确认租赁合同解除、催讨租金及违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院对此不予采纳。对于原告及被告鲲信公司签订的《综合管理服务协议》，本院认为，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，被告鲲信公司欠付原告自2018年11月1日至2019年9月30日期间的综合管理费358,082.79元，理应按照合同约定支付欠款并承担相应的逾期付款违约金。被告鲲信公司虽提出原告万街公司的合同义务也未履行的同时履行抗辩，但并未就此进行举证，本院对被告鲲信公司抗辩意见不予采纳。对于逾期付款违约金标准，经本院释明，被告鲲信公司未在诉讼中提出异议，本院对合同约定的标准予以认可。对于逾期付款违约金的计算时间，本院认为，《综合管理服务合同》中约定的综合管理费支付方式为3个月一付，提前15日支付。原告诉请自2018年10月17日开始分段计算，符合双方约定与法律规定，本院予以支持。被告鲲信闵行分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海鲲信健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海万街商业经营管理有限公司支付自2018年11月1日至2019年9月30日期间的综合管理费人民币358,082.79元；二、被告上海鲲信健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海万街商业经营管理有限公司支付以欠付的综合管理费人民币97,658.94元为本金，按日千分之三的标准计算自2018年10月17日至实际付款之日止的逾期付款违约金；以欠付的综合管理费人民币97,658.94元为本金，按日千分之三的标准计算自2019年1月17日至实际付款之日止的逾期付款违约金；以欠付的综合管理费人民币97,658.94元为本金，按日千分之三的标准计算自2019年4月16日至实际付款之日止的逾期付款违约金；以欠付的综合管理费人民币65,105.96元为本金，按日千分之三的标准计算自2019年7月17日至实际付款之日止的逾期付款违约金；三、驳回原告上海万街商业经营管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币47,058.85元，由原告上海万街商业经营管理有限公司负担人民币41,579.31元，由被告上海鲲信健身管理有限公司负担人民币5,479.54元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  马子寅人民陪审员  陈小龙二〇二〇年八月二十五日法官 助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。