福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初2444号 原告：莆田市新威物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：张廷方，总经理。 委托诉讼代理人：沈立霞，福建京莆律师事务所律师执业律师。 被告：林福灿，男，1968年7月14日出生，汉族，居民，住所福建省厦门市湖里区。 被告：黄玉冰，女，1971年1月14日出生，汉族，居民，住所福建省厦门市湖里区。 原告莆田市新威物业管理有限公司（以下简称新威物业公司）与被告林福灿、黄玉冰因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新威物业公司的委托诉讼代理人沈立霞、被告林福灿到庭参加诉讼，被告黄玉冰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新威物业公司向本院提出诉讼请求：1.林福灿、黄玉冰支付自2019年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费3398.85元；2.林福灿、黄玉冰支付自2019年1月1日起至2020年3月31日期间以每季度拖欠的物业服务费679.77元为基数自每季度首月10日起至付清该笔物业服务费之日止按月利率2%计算违约金；3.本案诉讼费用由林福灿、黄玉冰承担。事实和理由：林福灿、黄玉冰购买了莆田新光房地产开发有限公司开发的皇庭水岸小区1幢1002号室的房产一套，面积为75.53㎡，并于2018年1月1日与新威物业公司达成《皇庭水岸物业服务协议》，该协议第四条规定了物业服务费用，即林福灿、黄玉冰所购得住宅的物业费用为：3元/平方米·月（收费按产权面积收取），林福灿、黄玉冰的建筑面积为75.53㎡,每个月的物业服务费为226.59元，自2019年1月1日至2020年3月31日林福灿、黄玉冰共拖欠物业服务费3398.85元。该条另规定了“业主每次缴纳费用的时间为每季度前10个工作日内，逾期按每日千分之三收取违约金。”协议第十一条规定“业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，如超过缴费时间10个工作日物业管理公司有权要求业主补交并从逾期之日起按所欠总费用的每日千分之三缴纳违约金。”现新威物业公司自愿减低逾期支付物业费的违约金计算标准为按月利率2%计算。新威物业公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对林福灿、黄玉冰居住的小区实施规范的物业管理，为林福灿、黄玉冰提供了完善的物业管理服务，但林福灿、黄玉冰一直拖欠物业费用。 林福灿、黄玉冰辩称，2016年3月19日林福灿、黄玉冰与莆田新光房地产开发有限公司签订了莆田市荔城区仪莘路269皇庭水岸二期A1区XXXXX单元《商品房买卖合同》，该合同中约定开发商应当于2017年12月31日前向林福灿、黄玉冰交付该单元商品房。由于该单元商品房其他质量问题未满足《商品房买卖合同》中相关条款且开发商拒不按合同要求进行整改，该单元商品房至今未办理交付手续及无法入住。2018年1月1日，开发商、新威物业公司以胁迫的手段与林福灿、黄玉冰签订了《皇庭水岸业主入住》三方合约，新威物业公司根本就没有为林福灿、黄玉冰履行义务，故新威物业公司目前根本无权向林福灿、黄玉冰收取物业管理费。具体理由如下:2018年1月1日上午，林福灿、黄玉冰按开发商的通知要求到皇庭水岸二期售楼处准备办理交房手续。当日办理交房手续的客户很多，排起了长龙，林福灿、黄玉冰等了2个多小时才排到位。开发商、新威物业公司相关服务人员告诉林福灿、黄玉冰必须先办好所有手续才能去查验房屋，具体是：1.开发商要求林福灿、黄玉冰补交房屋产权而积差价1043元。2.新威物业公司胁迫林福灿、黄玉冰缴纳装修保证金3000元、水电周转金500元、土头清运费604.24元、2018年1月1日-2018年12月31日物业费2719.08元，共计违规收费7123.32元。3.开发商、新威物业公司服务人员递给林福灿、黄玉冰三份《皇庭水岸业主入住合约》（三方合约），胁迫林福灿、黄玉冰必须在该入住合约上签字并画押(与违规收费同时胁迫办理)。当林福灿、黄玉冰按开发商、新威物业公司的意志办好了相关手续后，开发商、新威物业公司服务人员才带林福灿、黄玉冰到皇庭水岸二期A1区1栋1002单元查验房屋。在查验房屋现场时，林福灿、黄玉冰发现该单元房屋存在两处不满足《商品房买卖合同》中第十一条之（三）查验房屋第2点的其他质量问题之（3）门窗翘裂、之（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用等的约定，具体是：1.窗户护栏钢管翘裂，2.整个单元房屋的电线、电缆、开关、插座、灯泡等电气设备均无布置，任何灯具、电器都不能使用。林福灿、黄玉冰当场向开发商、新威物业公司相关人员提出必须按《商品房买卖合同》中的有关约定在120日整改期限内完成整改，才同意签署房屋交接单。之后，开发商只整改了上述第一条窗户护栏钢管翘裂问题，第二条灯具、电器等电气设备不能正常使用问题均无整改。开发商不但违反了《商品房买卖合同》中其他质量问题的约定，而且违反了开发商、新威物业公司共同盖章提供的《福建省新建商品住宅质量保证书》中第四条第10点灯具、电器保修期六个月的规定。林福灿、黄玉冰不但多次向开发商催办整改，也向莆田市12315消费者申诉举报中心、莆田市建设局等相关部门申诉，相关部门人员也向开发商提出口头协商整改，但开发商仍然拒不整改，新威物业公司也无作为。两年多的时间过去了，开发商仍然不按《商品房买卖合同》的约定、《福建省新建商品住宅质量保证书》中的规定整改交房，开发商应负林福灿、黄玉冰迟迟无法移交入住的直接责任。新威物业公司作为《福建省新建商品住宅质量保证书》的签约方，违反了《福建省新建商品住宅质量保证书》中第四条第10点“灯具、电器保修期六个月”的规定，新威物业公司应负林福灿、黄玉冰迟迟无法移交入住的连带责任。在整个准备交房入住的过程中，作为林福灿、黄玉冰（受害方）弱势群体，合法的权益不但得不到保障，还受尽了开发商的霸凌以及新威物业公司的骚扰。新威物业公司根本谈不上为林福灿、黄玉冰履行义务，也根本无权向林福灿、黄玉冰收取任何物业管理费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五十二条（一）、第五十四条（二）的规定，恳请法庭驳回新威物业公司的全部诉请。且在《商品房买卖合同》第18条质量担保中也有约定，去年大概也是这个时间在物业公司的办公室林福灿、黄玉冰跟开发商、物业公司领导当面提出来要解决房屋的质量问题，解决完质量问题林福灿、黄玉冰才能签字交接房屋。 新威物业公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织林福灿、黄玉冰进行证据交换和质证。对林福灿、黄玉冰无异议的《皇庭水岸物业服务协议》复印件1份、《皇庭水岸业主入住合约》复印件1份、《不动产权证书》复印件1份、内资企业登记基本情况表复印件1份、皇庭水岸入伙收楼证明复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。对新威物业公司提供的缴费通知单复印件1份、现场照片打印件2张，因该上述缴费通知单系新威物业公司自制，且现场照片无法体现拍摄地点为案涉房屋，故本院对上述证据不予确认。 林福灿、黄玉冰围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织新威物业公司进行证据交换和质证。新威物业公司对商品房买卖合同复印件1份、《福建省新建商品住宅质量保证书》复印件1份、收款收据复印件2张的真实性、合法性没有异议，本院经审查认为上述证据与本案待证事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于林福灿、黄玉冰提供的房屋内现场照片复印件4张，因上述照片无法体现拍摄时间，也无法确认系拍摄于涉案房屋，故无法确认与本案待证事实存在关联性，本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月19日，林福灿、黄玉冰与莆田新光房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXXXX），约定：林福灿、黄玉冰向莆田新光房地产开发有限公司购买位于莆田市荔城区××街道××期××＃幢××号商品房。合同第九条商品房交付条件中约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备……2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，×。合同第十一条交付时间和手续（三）查验房屋中约定：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起120内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。……（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。合同第十六条商品房质量（三）装饰装修及设备标准中约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理；（1）及时更换、修理。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同第十八条质量担保中约定：出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由物业公司承担连带责任。该商品房的《福建省新建商品房住宅质量保证书》中载明：灯具、电器开关保修期为6个月。 《皇庭水岸物业服务协议》第四条物业服务费用中约定住宅3元/每平方·月（收费按产权面积收取）。业主每次交纳费用的时间为每季度前10个工作日内，逾期按每日千分之三收取违约金。第十一条违约责任第3点中约定：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，如超过缴费时间10个工作日物业管理公司有权要求业主补交并从逾期之日起按所欠总费用的每日千分之三缴纳违约金。 2018年1月1日，福建省威辰物业管理有限公司、莆田新光房地产开发有限公司与林福灿、黄玉冰共同签订《皇庭水岸业主入住合约》，该合约中载明，业主莆田市荔城区仪莘路269号（即皇庭水岸Ⅱ期A1区1幢1002单元）林福灿、黄玉冰声明：本户业主已通读并完全明白《业主手册》、《皇庭水岸临时管理规约》、《装修指南》、《皇庭水岸物业服务协议》之内容，并同意严格遵守其所有规定之条款，按时交纳有关管理和服务之费用，愿与物业服务中心通力合作，创造整洁、优美、文明的居住环境。同日，林福灿、黄玉冰在《皇庭水岸入伙收楼声明》上签名，该声明中载明：本人已于2018年1月1日与皇庭水岸物业服务中心一起，共同对皇庭水岸二期A1区1幢1002单元进行验收。经查验认为：该物业符合购房合同的条件和要求，现声明同意正式收楼。愿意遵守小区有关物业管理规定，与小区物业服务中心一起共同营造和谐、舒适的居住环境。同日，林福灿、黄玉冰向福建省威辰物业管理有限公司交纳了水电周转金500元、装修保证金3000元、土头清运费604.24元、2018年1月1日至2018年12月31日的物业费2719.08元。后上述房屋的权属转移登记至林福灿、黄玉冰，房屋建筑面积为75.53㎡。林福灿陈述其购买的案涉商品房系毛坯房，自2019年起每个季度物业公司通过电话、微信、短信的方式向其催讨物业费，其也主动联系物业公司及开发商要求解决质量问题，其就交纳物业费。现因林福灿、黄玉冰尚未支付自2019年1月1日起的物业费，致讼，案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 另查，2018年4月9日，福建省威辰物业管理有限公司变更名称为新威物业公司。 本院认为，《皇庭水岸物业服务协议》及福建省威辰物业管理有限公司、莆田新光房地产开发有限公司与林福灿、黄玉冰签订的《皇庭水岸业主入住合约》，上述协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。新威物业公司为皇庭水岸小区提供了物业管理服务，林福灿、黄玉冰作为该小区的业主，理应支付物业服务相关费用。新威物业公司诉求林福灿、黄玉冰交纳其拖欠的自2019年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费3398.85元，符合该协议约定，本院予以支持。林福灿、黄玉冰辩称其受胁迫签订了《皇庭水岸业主入住合约》及《皇庭水岸入伙收楼声明》，但未提供证据予以证实，故本院对其上述辩解意见不予采信。林福灿、黄玉冰辩称因案涉房屋内每个房间未安装电线、灯、插座、开关，不符合《商品房买卖合同》及《福建省新建商品房住宅质量保证书》的约定，故其尚未接收房屋，亦无需支付物业费；本院经审查认为，林福灿、黄玉冰已签署了《皇庭水岸业主入住合约》及《皇庭水岸入伙收楼声明》，且已领取了涉案房屋的钥匙，且其提供的证据并不足以证实案涉房屋存在质量问题，故其以上述辩解意见拒不缴纳物业费不能成立，本院对其上述辩解意见不予采纳。该协议约定，业主每次缴纳费用的时间为每季度前十个工作日内，逾期按每日千分之三收取违约金，林福灿、黄玉冰未依约交纳物业服务费已构成违约，新威物业公司诉求其支付拖欠的物业服务费自逾期之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持；即林福灿、黄玉冰应支付的逾期交纳物业服务费违约金为：2019年1月1日至2020年3月31日期间以每季度拖欠的物业服务费679.77元为基数自每季度首月10日起至付清该笔物业服务费之日止按月利率2%计算的违约金。黄玉冰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、及《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款规定，判决如下： 一、林福灿、黄玉冰应在本判决生效之日起十日内向莆田市新威物业管理有限公司支付莆田市荔城区拱辰街道仪莘路XXXXXX室自2019年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费3398.85元； 二、林福灿、黄玉冰应在本判决生效之日起十日内向莆田市新威物业管理有限公司支付自2019年1月1日起至2020年3月31日期间以每季度拖欠的物业服务费679.77元为基数自每季度首月10日起至付清该笔物业服务费之日止按月利率2%计算的逾期交纳物业服务费违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由林福灿、黄玉冰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二〇年八月二十八日 书记员  顾梦雪 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。