云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1706号上诉人（原审被告）：曲靖市第一人民医院。住所地曲靖市麒麟区园林路**。统一社会信用代码125303004317167805。法定代表人：唐锐，院长。委托诉讼代理人：陈慧，云南慧滇律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张三存，男，汉族，1966年12月13日生，云南省富源县人，大学文化，住云南省曲靖市麒麟区，现住。上诉人曲靖市第一人民医院与被上诉人张三存房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后依法组成合议庭，于2020年8月10日询问了当事人并经书面审理。本案现已审理终结。上诉人曲靖市第一人民医院上诉请求：1、撤销曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初2099号民事判决第一项即“由被告曲靖市第一人民医院于本判决发生法律效力后三十日内向原告张三存赔偿损失9750.00元，支付违约金3900.00元”，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人向被上诉人赔偿损失并以双方约定的年租金计算三个月错误。(一)原审判决第4页第一段第1行认定“根据合同约定，租赁期限届满后原告有权收回房屋，如被告续租，须在届满前一个月内通知原告。本案中，在被告没有发出续租请求时，应当积极要求被告返还房屋，然而，原告在期限届满后被告未使用房屋的情况下没有积极行使权利，采取更换门锁以防止损失进一步扩大，就扩大的损失不得要求被告予以赔偿。”上诉人认为该认定符合事实和常理推理，上诉人没有异议。(二)但是原审判决第4页第一段第6行又认定“由于被告未将钥匙交付给原告，原告的损失以双方约定的年租金计算三个月。”该认定存在错误：1、既然上述第(一)项已经认定被上诉人就扩大的损失不得要求上诉人予以赔偿，那么对于被上诉人“判决支付租金”的诉讼请求就不应当予以支持，但是该判决又认定被上诉人的损失以双方约定的年租金计算三个月，这样的判决前后矛盾不一。2、原审判决认定被上诉人的损失以双方约定的年租金计算三个月，为什么要计算三个月，这样的判决没有任何依据，既没有合同约定也没有法律依据。3、对于上诉人没有将钥匙交给被上诉人的事实，真实情况是租赁期限届满后，上诉人联系被上诉人交还钥匙，但是被上诉人认为上诉人损坏了他的房屋，故意拖延不收钥匙，而不是上诉人故意不交还钥匙给他，该瑕疵并不应影响被上诉人对于房屋的再出租，属于小瑕疵，不应认定为上诉人违约，也不应以该瑕疵为由判决上诉人向被上诉人赔偿损失。4、被上诉人的房屋本来就是老旧房屋，上诉人之所以租用是因为该房屋与上诉人毗邻，上诉人进行肿瘤放疗室改扩建时没有地方放置建筑材料，被上诉人的房屋又闲置，所以就与被上诉人商量采用租赁的方式使用他的房屋做仓库，该房屋属于危房，无法住人，无法出租，所以上诉人根本没有什么损失。二、原审判决上诉人承担违约金3900元错误。原审判决第4页第一段倒数第2行认定“根据双方就违约金计算方式之约定，被告应当承担违约金3900元(39000×0.1)”错误，理由如下：根据《房屋租赁合同》第八条第(二)款第l项的约定“乙方拖欠房租三个月以上的，应向甲方支付相当于年租金l0％的违约金。”上诉人在签订《房屋租赁合同》之后，按时向被上诉人支付了租金，并不存在拖欠房租的违约行为，所以不应引用该合同条款判决上诉人向被上诉人支付租金10%的违约金。三、原审判决受理费分配错误。被上诉人诉讼请求共计90745元，案件受理费共计2068元，原审判决上诉人向被上诉人赔偿13650元，驳回被上诉人的其他诉讼请求，但是在案件受理费分配时却判决上诉人承担2000元，被上诉人承担68元，该分配明显错误，按照原审判决的内容，上诉人承担的受理费应该是311元，被上诉人承担的受理费应该是1757元。被上诉人张三存答辩称，1、对于事实部分，答辩人认为一审认定的事实及被答辩人上诉事实不清，答辩人张三存在租赁期届满时曾多次通过电话和微信跟被答辩人协商处理房屋受损情况及要求被答辩人归还答辩人所有的房屋，但是一直未得到明确的答复，迟迟不予处理受损房屋并完好归还给答辩人，同时房屋内堆满大量被答辩人所有的物品，也没有任何证据证明房屋已交还给答辩人，导致答辩人无法再出租。因此，一审法院对部分事实认定错误，对答辩人诉请的房屋租金48750元不予支持，实属认定事实不清。请二审法院依法改判支持答辩人一审所诉请的租金48750元，违约金4875.O0元。2、对于答辩人房屋受损情况，一审法院只根据租金情况按照三个月租金认定9750元的损失实属使用法律错误，一审法院及被答辩人曲靖市第一人民医院在一审过程中既没有依职权委托有资质的鉴定机构对答辩人所有的房屋损失情况进行鉴定或评估，也没有向答辩人或被答辩人释明鉴定或评估事宜，因此，对于答辩人所有的受损房屋认定为9750元缺乏事实和法律依据。同时，根据被答辩人曲靖市第一人民医院2017年在使用房屋过程中对答辩人张三存所有的房屋鉴定报告看，由于被答辩人在使用过程中管理不当，造成房屋严重损坏，被答辩人在装修医疗放射室过程中，由于医疗放射室跟答辩人所有的房屋之间的邻里距离较近，搭架子时严重损坏答辩人的房屋导致多处坍塌(有照片为证)，然而在一审法院一审判决中没有维护答辩人的合法权益，现答辩人请求二审法院依法委托有资质的鉴定机构或评估机构对答辩人所有的房屋损失情况进行鉴定或评估。3、对于违约金，被答辩人在使用租赁房屋时严重损害了答辩人所有的房屋，导致其不能按时将房屋再租给其他租户使用，导致了答辩人的租金流失，应当承担相应的违约责任即按照《房屋租赁合同》约定的按照10％年租金计算并无不当。4、对于诉讼费，由于答辩人的长时间不处理房屋受损事宜，导致答辩人通过法律途径解决纠纷，是被答辩人不配合不愿意处理房屋事宜所导致的必要费用，因此，一审、二审、鉴定案件受理费理应当由被答辩人承担，答辩人只是通过法律途径维护自身的合法权益。所产生的费用应当全额由被答辩人曲靖市第一人民医院承担。综上，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，根据事实和最后房屋鉴定意见或评估报告依法改判或发回重审。张三存一审诉讼请求：由被告向原告支付租金48750.00元、违约金4875.00元，赔偿损失37120.00元，案件受理费由被告承担一审法院认定的事实：2015年12月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将所有的位于曲靖市村）的房屋出租给被告作为仓库使用，租期自2016年1月1日至2018年12月31日止，年租金39000.00元，每年1月1日支付；未经同意擅自转租、转借、改变用途或拆改结构或利用房屋进行违法活动或拖欠三个月以上租金，按当年租金的10%承担违约责任，不足弥补损失的，另行赔偿。合同签订后原告交付了房屋，被告缴付了租金。2018年11月，原告要求被告处理漏雨及房屋开裂等问题，双方产生争执。租赁期限届满后，被告未使用房屋。2019年3月18日，原告到房内察看，用手机就房屋漏雨，开裂等问题予以拍照留存。一审法院认为，本案争议焦点是:1.被告是否在租赁期限届满后向原告交付了房屋；2.被告是否应当向原告支付租金48750.00元，承担违约金4875.00元；3.被告在使用房屋期间是否对租赁物造成损害，此损害是否是37120.00元。1.涉案租赁合同就房屋的返还进行了约定，约定由被告在期限届满后以交付钥匙的方式予以返还了租赁物，被告就抗辩已交付应当承担举证证明责任，然而，除陈述外没有其他证据予以佐证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九二十条之规定，应当承担举证不能之法律后果。所以，被告没有按合同约定向原告返还房屋，此行为已构成违约，应当承担违约责任。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据合同约定租赁期限届满后原告有权收回房屋，如被告续租，须在届满前一个月内通知原告，原告同意后重新签订租赁合同。原告在被告没有发出续租请求时，应当积极要求被告返还房屋，然而，原告在期限届满后被告未使用房屋的情况下没有积极行使权利，采取更换门锁以防止损失进一步扩大，就扩大的损失不得要求被告予以赔偿。由于被告未将钥匙交付给原告，原告的损失以双方约定的年租金计算三个月，即9750.00元。根据双方就违约金计算方式之约定，被告应当承担违约金3900.00元（39000×0.1）。3.原告主张租赁物遭受损害，其没有证据证明是被告造成的，其要求被告承担损害赔偿责任没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决：一、由被告曲靖市第一人民医院于本判决发生法律效力后三十日内向原告张三存赔偿损失9750.00元，支付违约金3900.00元；二、驳回原告张三存的其他诉讼请求。案件受理费2068.00元，由被告曲靖市第一人民医院负担2000.00元，原告张三存负担68.00元。二审中，双方均未提交新证据。本院在询问时被上诉人明确表示其服判没有上诉，也不申请二审鉴定。经二审审理查明的事实与认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、一审判决上诉人赔偿3个月的租金损失并支付违约金是否合理；2、一审判决对案件受理费的分配是否合理。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款规定，“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，关于本案的第一个焦点，上诉人曲靖市第一人民医院在与被上诉人张三存的房屋租赁合同合法有效，涉案租赁合同就房屋的返还进行了约定，约定由上诉人曲靖市第一人民医院在期限届满后以交付钥匙的方式予以返还租赁物，但上诉人曲靖市第一人民医院并未返还且在二审询问表示至今仍未将房屋钥匙返还被上诉人张三存，此行为已构成违约，应当承担违约责任。被上诉人张三存未采取适当措施防止损失的扩大，故不得就房屋未返还而扩大的其他损失要求赔偿，但上诉人曲靖市第一人民医院至今未返还租赁物，应就占用租赁物的行为支付占用费。一审法院以双方约定的年租金计算三个月即9750元计算占用期间的损失并无不当，且被上诉人张三存服判未上诉。上诉人曲靖市第一人民医院占用房屋未交付租金，一审判决根据双方就违约金计算方式之约定判决由上诉人曲靖市第一人民医院承担违约金3900元，并无不当。上诉人曲靖市第一人民医院该上诉理由不能成立。关于第二个争议焦点，案件受理费由法院根据案件情况进行分配，一审判决根据双方的在返还房屋中各自的责任及诉请的情况进行分配符合法律规定。上诉人曲靖市第一人民医院的该上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人曲靖市第一人民医院的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2068元，由曲靖市第一人民医院负担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘宗明审判员 廖 锐二〇二〇年八月十七日书记员 台 莹