广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2023号 原告：陈巧巧，女，汉族，1988年7月13日出生，住黑龙江省明水县。 委托诉讼代理人：付凯成，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阚耀琪，广西桂鸿凯律师事务所律师。 被告：豆兴川，男，苗族，1982年3月15日出生，住重庆市彭水县。 被告：陈树英，女，苗族，1986年11月24日出生，住重庆市彭水县。 被告：张爽，男，汉族，1993年1月28日出生，住吉林省双辽市。 第三人：北海地产投资有限公司，住所地：北海市新世纪大道**东辉瀚林鑫苑******，统一社会信用代码：91450500ＭＡ5Ｌ2ＱＮ11Ｇ。 法定代表人：范春莹，职务：总经理。 原告陈巧巧诉被告豆兴川、陈树英、张爽、第三人北海地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈巧巧及其委托诉讼代理人付凯成、阚耀琪，第三人北海地产投资有限公司的法定代表人范春莹到庭参加诉讼，被告豆兴川、陈树英、张爽经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈巧巧向本院提出诉讼请求：1、判令三被告一次性返还原告购房款20万元及支付利息（利息以20万元为基数，按照年利率6%自2019年11月24日起计算至还清为止）；2、判令三被告支付违约金3万元。事实与理由：两被告系夫妻关系，两被告委托张爽代为与原告办理房屋买卖事宜。原告陈巧巧与两被告于2019年7月签订《房屋买卖合同》，约定原告购买其二人位于北海市海城区不动产。之后，原告向两被告支付了购房款共计20万元。后因被告张爽未按照双方约定，在指定期限内办理房屋过户手续，致使房屋过户登记手续一直未能实现，导致《房屋买卖合同》现在已经无法继续履行。经协商，两被告同意退还原告已付的20万元款项，赔付违约金3万元，并于2019年11月15日出具书面材料承诺2019年11月23日履行完毕上述债务。期限届满后，两被告拒不按约履行债务，甚至避而不见。原告认为：原、被告之间的《房屋买卖合同》既然已经解除，被告豆兴川、陈树英也承诺退还原告款项并承担违约金的责任，则其应当按约履行义务。被告张爽作为被告豆兴川、陈树英的受托人，未尽职履行受托义务，是导致双方无法继续履行《房屋买卖合同》的主要原因，其应与被告豆兴川、陈树英共同承担相应的责任。现三被告均无端失联，以此逃避债务，已构成对原告合法权利的侵害。为此，原告特向法院起诉，请求法院判如所请。 第三人北海地产投资有限公司述称：对原告的诉求无异议，第三人是居间公司，给原告和被告豆兴川、陈树英提供居间服务，张爽是豆兴川、陈树英的受托人，合同已经签订，张爽是持有公证书的受托人，受托范围是全权委托，包括过户、收付房款的权限等相关事宜，钦州市公证处出具的公证书。起初定金是2万元，第三人去查了双方的档案资格，房子只有抵押没有查封，签订了三方买卖合同以后，买方付首付款18万元，该款项都是支付给张爽，张爽联系过豆兴川，因为豆兴川的银行卡有问题，所以没办法支付给豆兴川，所以支付给张爽。第三人没有直接联系过豆兴川和陈树英，因为公证书证明张爽有授权，所以认为支付给张爽没有问题。后面合同没有正常履行，是因为没有去银行解押房屋，张爽提供了一份假的建行的银行还款结清证明，然后多次催促张爽都没有去解押，最终因为没有解押涉案房屋导致合同履行不能，后经三方调解，张爽同意退还买方的购房款及相应的违约金，张爽签字同意，但至今未履行，整个过程没有跟豆兴川和陈树英沟通过。 被告豆兴川、陈树英、张爽未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告豆兴川、陈树英、张爽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 经审理查明，位于广西北海市房屋于2016年12月16日办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为豆兴川。 2019年7月17日，被告张爽代被告豆兴川、陈树英（出卖方）与原告陈巧巧（买受方）、第三人北海地产投资有限公司（居间方）签订一份《买卖定金协议书》，约定出售的房屋位于北海市，房屋总价款66万元，原告陈巧巧应于该协议签署时向出卖方支付定金2万元，该定金在签署《房屋买卖业务签订文件合订本》前为缔约定金，在签署《房屋买卖业务签订文件合订本》后为履约定金。同日，原告通过金少鹏向张爽转账2万元，转账附言“房定金”，被告张爽代被告豆兴川、陈树英出具《收据》，载明：在北海地产投资有限公司的居间服务下，今收到买受方陈巧巧购买号房屋的定金2万元整。 2019年7月28日，被告张爽代被告豆兴川、陈树英（出卖方）与原告陈巧巧（买受方）、第三人北海地产投资有限公司（居间方）签订《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号：100003985786），该《房屋买卖业务签订文件合订本》包括《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。《房屋买卖合同》主要约定：所售房屋位于北海市，成交价格66万元；该房屋已于2019年7月1日抵押登记给中国建设银行北海分行；合同的《补充协议》约定原告应于银行面签通过3日内将首付款18万元给被告，剩余46万元贷款支付，买卖双方于2019年7月31日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方同意在银行面签通过后共同办理房屋不动产转移登记手续；卖方出现合同约定的根本违约情形之一的，卖方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买方支付违约金。 2019年7月29日，原告向张爽转款18万元，转账附言“首付款”。 另查明，被告张爽于2019年9月20日向原告陈巧巧转入160100元，原告陈巧巧于2019年9月23日向被告陈树英的账户转入160100元，转账附言“号购房款”。经本院询问，原告称张爽转给原告的该笔160100元系张爽退还其代豆兴川、陈树英收取的购房款，原告于收到该笔160100元后转付给了陈树英。 再查明，2019年11月22日，被告张爽代豆兴川作为甲方，与原告陈巧巧（乙方）、北海地产投资有限公司（丙方）三方出具一份协议（以下简称解除协议），内容为：经甲乙丙三方协商一致，乙方购买号房屋，合同编号（100003985786），因甲方违约，经三方协商一致，甲方于2019年11月23日中午11:30前退还乙方购房定金2万元、购房首付款18万元，共计20万元，另计违约金3万元。 还查明，2019年4月16日，被告豆兴川、陈树英出具《委托书》，委托被告张爽作为代理人，就位于广西北海市的房屋代表豆兴川、陈树英办理包括提前偿还银行贷款、注销抵押登记手续、查询房屋档案，代理房屋产权证书、代为领取购房发票等相关事宜，委托期限自委托书签署之日起两年内有效。2019年5月7日，三被告到广西壮族自治区钦州市公证处出具（2019）桂钦证民字第1488号公证书，兹证明《委托书》上豆兴川、陈树英的签名及捺指印均属实，其二人的委托行为真实有效。另广西壮族自治区钦州市公证处于2020年7月20日出具一份《核实复函》，载明，经该处核查，豆兴川、陈树英与张爽于2019年4月16日就位于北海市房屋办理委托提前还款、注销抵押登记相关事宜的委托书公证，委托书中未涉及出售房屋的相关事项。 庭审时，原告及第三人均称张爽出示过其具有代被告豆兴川、陈树英收取房款、过户等代理权限的授权委托书。原告称被告豆兴川、陈树英收到原告转入的160100元房款后，通过张爽联系过原告并见面协商过退款事宜，但至今未退款给原告。 本院认为，涉案《买卖定金协议书》、《房屋买卖业务签订文件合订本》、《收据》、解除协议均系被告张爽代理被告豆兴川、陈树英与原告所签订，本案的争议在于被告张爽在签订上述协议时是否具有代理权，如系无权代理，其代理行为事后是否得到追认。根据钦州市公证处出具的《公证书》及《核实复函》显示，被告豆兴川、陈树英仅在办理涉案房屋提前还款、注销抵押登记等相关事宜范围内委托被告张爽实施代理行为，并未委托张爽代为出售房屋及收取房款等事项。原告亦未能提供其他证据证实被告豆兴川、陈树英对张爽出售涉案房屋及收取房款的代理行为进行追认，故被告张爽代为签订涉案房屋买卖相关协议及收取房款的行为构成无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，被告张爽无权代理被告豆兴川、陈树英签订《买卖定金协议书》、《房屋买卖业务签订文件合订本》和解除协议，上述协议对被告豆兴川、陈树英不发生效力，应由行为人张爽承担责任。 根据2019年11月22日三方签订的解除协议约定，被告张爽应当向原告退还已收取的2万元定金及18万元首付款，并支付3万元的违约金，鉴于被告张爽已于2019年9月20日向原告退还房款160100元的事实，被告张爽仍应向原告退还购房款39900元并支付违约金3万元。原告与被告豆兴川、陈树英不存在房屋买卖合同关系，被告陈树英收取160100元缺乏事实和法律依据，该笔款项应当由陈树英退还给原告。另原告主张的违约金已足以弥补其损失，故对于原告主张的利息本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张爽返还购房款39900元并支付违约金30000元，合计69900元给原告陈巧巧； 二、被告陈树英返还160100元给原告陈巧巧； 三、驳回原告陈巧巧的其他诉讼请求。 案件受理费4750元，减半收取2375元，诉讼财产保全费1670元，合计4045元，由被告张爽承担（该费用原告已向本院预交，被告张爽应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4750元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年八月七日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 陈贞考