四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初3797号 原告：四川富临实业集团有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区。 法定代表人：安治富，董事长。 原告：四川绵阳富临房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区。 法定代表人：许波，董事长。 二原告共同委托诉讼代理人：罗莉，女，生于1987年5月18日，汉族，住四川省绵阳市涪城区，公司员工。 二原告共同委托诉讼代理人：黄晓燕，四川众城律师事务所律师。 被告：张艳，女，生于1979年2月22日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告四川富临实业集团有限公司(以下简称富临实业)、四川绵阳富临房地产开发有限公司(以下简称绵阳富临房产)与被告张艳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人罗莉、黄晓燕到庭参加了诉讼。被告张艳经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告四川富临实业集团有限公司、四川绵阳富临房地产开发有限公司与被告张艳于2009年5月10日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：27865）及《商品房买卖合同》补充协议；2、判令被告张艳立即向原告四川富临实业集团有限公司、四川绵阳富临房地产开发有限公司腾退并交还位于绵阳市××路××段××号××栋××单元××楼××号的房屋；3、判令被告张艳协助原告四川富临实业集团有限公司、四川绵阳富临房地产开发有限公司注销绵阳市××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋的预售备案（合同签约备案号：27865）;4、判令被告张艳向原告承担违约金32385.85元；5、本案全部诉讼费用由被告张艳承担。事实理由：原、被告于2009年5月10日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，在原绵阳市房××商品房预销售部门办理了该合同的签约备案，合同签约备案号：27865。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定被告以按揭付款方式购买原告开发的位于绵阳市××路××段××号××栋××单元××楼××号××，总价为647717元，被告2009年7月16日付清首付款194717元，余款453000元于2009年6月30日前通过工商银行绵阳新华支行按揭贷款支付，原告为被告张艳提供了连带责任担保。双方在《补充协议》第二部分1.2.3和1.2.4中约定，因被告偿还银行按揭贷款严重违约或累计六个月未偿还银行贷款本息，贷款银行根据《个人购房借款合同》的约定，要求出卖人承担连带保证责任回购该房屋的，回购一旦发生，合同自行解除，被告承担总房款5%的违约金。合同解除后，被告应配合原告到绵阳市住房和城乡建设局办理《商品房买卖合同》的注销手续并向原告归还房屋。被告在支付银行按揭贷款过程中多次逾期。按揭银行于2020年4月24日向原告发函催告并根据合同约定在原告保证金账户扣划了300899.35元，并通知原告回购该房屋。原告多次催告被告，要求被告向原告支付贷款本息300899.35元，被告一直置之不理。被告的行为严重违反合同约定和法律规定，已构成违约，并给原告造成经济损失。原告的诉讼请求，有事实根据，符合法律规定。为此，为维护原告的合法权益，根据法律、法规的有关规定及双方合同约定，特诉至贵院，恳请贵院依法判决，支出原告的全部诉讼请求。 张艳书面说明称，1.现唯一住房(富临卢卡美郡9栋2单元102室)已被法院查封，涉及查封的法院为高新区人民法院、北川县人民法院和涪城区人民法院；2.在2018年本人就同意拍卖房屋进行债务偿还，且在同年已搬离房屋；3.法院拍卖的所得费用，先支付工商银行按揭后续款项，剩余费用由法院分配给本人所涉及的其他债务。 原告围绕诉讼请求提交了身份信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、个人逾期贷款催收通知书、银行扣款凭证、催告函、邮件凭证、律师催告函邮寄凭证、结清证明等证据，本院依法予以审查。认定如下：2009年5月10日，被告张艳作为买受人与二原告签订了《商品房买卖合同》(合同签约备案号27865)，合同约定,被告张艳购买二原告开发的绵阳市普明北路东段588号“卢卡美郡”9栋2单元1楼2号房屋,建筑面积166.85㎡,(套内建筑面积148.94㎡)总价647717.0元,付款方式为:按揭付款,首付194717.0元,余款453000.0元通过工行绵阳新华支行取得的按揭贷款付清。该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押,抵押权人为:工行绵阳新华支行,抵押登记日期为:2007-05-29至2010-05-28。出卖人应当在2009年07月16日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在取得总产权证书后90日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得总产权证书后90日内取得房屋所有权证书的,买受人不退房,出卖人按已付房款的千分之五向买受人支付违约金。同日,原、被告双方签订了《“富临.卢卡美郡”商品房买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议》)。补充约定1.2.2条,在出卖人为买受人申请银行按揭贷款提供保证的情况下，如果买受人未按期偿还银行按揭贷款本息,导致银行追究出卖人保证责任的，出卖人在承担保证责任后，有权向买受人追偿。买受人应将出卖人代其向银行支付的贷款本息偿还给出卖人，并从出卖人代付之日起至买受人还清出卖人代付款之日止，按出卖人所代付本息总额每日万分之五向出卖人支付逾期付款违约金。1.2.3条,因买受人偿还银行按揭贷款严重违约或累计六个月未偿还银行贷款本息，贷款银行根据《个人购房借款合同》的约定，要求出卖人承担连带保证责任回购该房屋的，回购一旦发生，合同自行解除，该商品房的权属及处置权归出卖人所有，出卖人、买受人不再另行签订解除合同协议，出卖人依据银行发出的《回购通知》或《提前还款函》和划款手续，到市房管局办理合同登记备案的注销手续，出卖人采取折价、拍卖或变卖等方式处分该回购房产(包括室内装修，买受人不得损坏装修)，所得款项用于支付处分该回购房屋所发生的费用、扣减应缴纳税费，出卖人代买受人偿付买受人所欠银行借款本息和出卖人售房佣金(佣金为总房款的5％)以及买受人应向出卖人支付的违约金(违约金为总房款的5％)等款项后，若有剩余，剩余部分归买受人；若所得款项不足清偿，不足部分出卖人有权向买受人追偿。5.3.1条,买受人所购房屋的权属证书及房屋抵押他项权证登记备案手续由出卖人代办。在签订本补充协议的同日，双方签订本条所述事项代办的《委托书》。 工行绵阳新华支行作为贷款人与原告作为借款人、抵押人、绵阳富临房产作为保证人三方签订1614号《个人购房借款／担保合同》（以下简称《个人借款合同》），约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款450000元，贷款期限20年；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率5.94％；借款人授权贷款人将贷款一次性划入绵阳富临房产在工行绵阳新华支行2308××××0271账户；还款按月等额本金还款法；借款人指定其在贷款人处开立的下列个人结算账户作为还款账户：6222××××5230工行绵阳新华支行；《个人借款合同》10.1条，发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：Ｃ、以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥登记备案或预登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续。10.2条，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。12.1条，借款人未按照约定偿还到期（包括提前到期）贷款本息、罚息、违约金、补偿金或其他费用的，贷款人有权从借款人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿，但应通知借款人。22条，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。23.2条，保证人承担阶段性连带责任保证；保证人在正式抵押登记手续办理完毕、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。25条，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿，但应通知保证人。《个人借款合同》未注明签署日期，亦未办理房屋抵押登记。上列合同签订后，张艳通过首付加按揭贷款的方式向原告付清了购房款647717元，被告亦将诉争房屋移交张艳装修居住使用，但未办理产权转移手续。绵阳高新区住建局信息记录显示：包括案涉房屋在内的9幢初始登记时间为2010年6月7日，建筑面积2776.07㎡,套内建筑面积2478.03㎡，房屋所有权人为二原告，证号：绵房权证高字第2××3号；案涉房屋信息记录显示：产权证号（27865），产权人（或买受人）张艳，房屋地址：科创园区绵阳市××路××段××号××栋××单元××楼××号，登记原因：商品房签约备案，房屋结构：钢混，房屋面积166.85，用途：住宅，登记（或备案时间）2009-06-03，状态：签约备案。2020年4月24日，工行绵阳新华支行向绵阳富临房产发出《个人逾期贷款催收通知书》（以下简称《催收通知书》），该《催收通知书》载明张艳截至2020年4月27日，已连续13期未按约定还款，共拖欠贷款本息38128.51元。请收到本函后督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。2020年4月29日，绵阳富临房产从其保证金账户向绵阳富临房产2308××××0271账户转账300899.35元，绵阳富临房产即向张艳2308××××8955账户分别转账24619.33元（张艳归还逾期贷款）、2771.38元（张艳归还逾期贷款）、10783.68元（张艳归还逾期贷款）、424.85元（张艳归还贷款）、262300.11元（张艳归还贷款）。2020年4月30日，工行绵阳新华支行出具的《结清证明》载明：“兹有借款人张艳，身份证510702197902××××，申请的个人一手住房购置贷款，金额45万元，期限240月，贷款本息全部结清。抵押物地址：绵阳市高新区××路××段××号××号××。2020年5月8日，原告向被告发出《催告函》，要求被告于2020年5月23日前向原告支付其代偿本息300899.35元及违约金3610.79元。2020年5月25日，原告委托四川道融民舟律师事务所向被告发出《律师催告函》，要求要求被告收到该函十日内向原告支付其代偿本息300899.35元，并从代偿之日起以300899.35元为基数按日万分之五支付逾期付款违约金。否则，原告将依约解除合同并承担违约金。为此，原告提起本案诉讼。 庭审还查明,案涉房屋因被告涉其他债务纠纷已在提起本案前被北川法院、绵阳市高新区法院、绵阳涪城法院执行查封。具体如下：北川法院(2019)川0726执554号，查封时间2019-12-09.09：53：25、(2018)川0726民初1106号、（2018）川0726执保70-2号，查封时间2018-07-07.14：21：10；绵阳涪城法院(2019)川0703执保1390号之四、(2019)川0703民初6644号，查封时间2019-09-24.16：08：13；绵阳市高新区法院(2016)川0792财保69号、(2016)川0792财保263号查封时间2019-11-23.10：18：45。 本院认为：本案争议的焦点是诉争房屋被查封的情况下，原告承担阶段性保证责任后,能否依据双方约定解除合同,收回房屋。首先,法院此时对诉争房屋的查封属预查封。诉争房屋因被告按揭贷款，原告提供阶段性连带保证责任，原告在取得诉争房屋初始登记后，并未将产权转移至被告名下办理抵押登记，而仅办理合同备案登记，故此时法院对诉争房屋的查封属预查封。这就涉及预查封的效力是否等同于正式查封的问题，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……；(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；……。”、第十八条“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”的规定，预查封的效力等同于正式查封。在预查封的情形下，合同能否解除。预查封的对象是被执行人基于有效房屋买卖合同所享有债权和物权期待权，即房屋交付请求权和所有权移转登记的请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋所有权，从而预查封转为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，当事人就不能再通过合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。其次，原、被告双方已按《商品房买卖合同》全面履行了各自的义务,即原告交付房屋,被告支付全部房款。《商品房买卖合同》约定的权利义务已履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定,双方《商品房买卖合同》约定的权利义务终止。虽然原、被告签订的《补充协议》约定了原告承担阶段性连带保证责任后有权解除合同收回房屋,但《商品房买卖合同》和《个人借款合同》分属不同的法律关系，在《商品房买卖合同》约定的权利义务终止,解除合同的基础和前提条件已丧失的情况下,原告基于与工行绵阳新华支行之间的保证合同关系承担了阶段性连带保证责任,完全可以依据约定行使追偿权,主张自己的权利。故原告提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回房屋的主张,本院不予支持。最后,在诉争房屋基于第三人的申请已采取强制措施,在诉争房屋已经存在第三人公示利益情况下,出于对第三人公示利益的保护,原告亦不能主张解除合同收回房屋,因为第三人的公示利益应优先于合同当事人解除合同收回房屋的约定利益。况且诉争房屋的现有价值已发生巨大变化(目前市场价值近180余万元),执行法院已采取强制措施对诉争房屋的价值进行清算,基于公平保护各方利益的原则,亦不应支持原告解除合同收回房屋的主张。故,在诉争房屋己被查封存在第三人公示权益及价值变化巨大的情况下,原告放弃行使追偿权,进而主张解除合同,收回房屋,有违民事活动应遵循的公平原则。其诉讼主张,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告四川富临实业集团有限公司、四川绵阳富临房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取10500元，由原告四川富临实业集团有限公司、四川绵阳富临房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  唐俊 二〇二〇年八月十八日 书记员  史琳