海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1702号 上诉人（原审原告）：邵庆志，男，1953年9月13日出生，汉族，住所地为安徽省宿州市埇桥区，现住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：黄宏才，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：琼海大兴投资有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇万泉河路**龙头开发区。 法定代表人：郑锡辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈泽玮，该公司法务。 上诉人邵庆志因与被上诉人琼海大兴投资有限公司（以下简称大兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2020）琼9002民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邵庆志上诉请求：1、请求依法撤销（2020）琼9002民初8号民事判决，改支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定办理不动产权证期限为1460天没有法律依据，理由如下：①琼海市于2016年4月26日正式施行办理不动产登记制度。不动产登记制度施行以后在程序上更加方便被上诉人协助给上诉人办理产权证书的程序，因此从公平原则出发，本案应以730天来计算预期办证违约金；②被上诉人做为有经验的开发商，应当对琼海市和全国房地产的相关政策有所了解。事实上2013年12月20日中央就出台并实施不动产统一登记制度，2014年9月海南省不动产登记局成立，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行等，2015年6月29日出台《不动产登记暂行实施细则》。被上诉人在明知或者应知的情况下仍与上诉人约定了1460天的办证期限，对上诉人极不公平；③根据合同第15条约定，被上诉人在730天内未办理产权证书，已构成违约。先不论是否办理不动产权证书，本案被上诉人在730天内均未办理出房屋权属证书，已经构成违约；④无论是办理房屋产权证证书还是不动产权证书，前置程序均是包含消防验收、规划验收等手续。本案上诉人所属的房产至今仍尚未办理上述手续，这也是导致本案构成诉的根本原因。被上诉人为了防止支付逾期交房的违约金，采取诱骗的方式骗取上诉人收房，将不符合合同约定房屋交付给上诉人使用。在自己经营管理不善而导致违约的情况下既不想承担逾期办证的违约金又不想承担逾期交房的违约金，如法庭支持了被上诉人的抗辩理由，明显违反公平原则。二、上诉人与被上诉人签订的《琼海市商品房买卖合同》为格式条款，部分条款无效上诉人在与被上诉人签订《琼海市商品房买卖合同》中“730天办理房屋权属证书和730天办理土地使用权证”“附件四中物业管理规约”条款时均未与上诉人协商，也没有将该条款以醒目的提示上诉人，属于格式条款，是无效条款。既然是无效条款，不应该约束上诉人。阳台作为附属物属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上具有独立性，应确定为房屋的专用部分，上诉人有对其进行装修、封闭等权利。上诉人所属的楼层均属于高层，被上诉人向上诉人交付房屋时阳台栏杆已经有大面积腐蚀、断裂的情况，上诉人出于家人及自身安全而增加了临时的“可移动遮挡物”不属于对阳台进行“改装”行为（该可移动遮挡物可随时拆卸）。根据《住宅建筑设计规范》第4.2.7条规定：封闭阳台是指栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台。而本案上诉人并未将阳台全部进行玻璃窗围闭使用，也没有在原规划的“栏板”以上进行改装使用，不属于封闭使用。因此即使该条款不属于格式条款，上诉人也不存在违约行为。三、原审法院采纳被上诉人提交的“受理签单（受理编号：296）”违反法律规定，该证据属于无效证据被上诉人提交的“受理签单（受理编号：296）”为无效证据。首先该证据来源不合法，无法证明出自于琼海市资源规划局；其次，该受理签单也没有注明相应的出具时间。该申报时间为2018年10月11日，据今将近2年之久，也无法证明到一审开庭时该原因是否消除；最后，该“受理签单”仅仅为一个封面，里面内容如何?被上诉人提交了什么材料给规划局等等均不知情。即使该签单是真实的，根据“受理签单”可知未能通过规划验收的原因有两个：①申报各栋原批阳台部分存在大面积封闭使用，与原批使用功能不符；②未提供室外夜景灯光实施照片。该受理签单并没有指明是上诉人的原因导致规划验收不通过。同时被上诉人也没有提交现在“未提供室外夜景灯光实施照片”原因已整改，也就无法证明尚未通过验收的唯一原因是大面积封闭阳台。四、本案尚未通过竣工验收的原因是案涉的楼层仍属于抵押状态根据上诉人提交的海逸广场不动产登记证明可知案涉的楼层已被抵押，抵押期限为2017年5月22日至2020年5月22日。由此可知截止至一审开庭之日时，上诉人房产所属的楼层及对应的土地使用权仍属于抵押状态，处于抵押状态的房产是无法办理相关产权证书的。由此可知并不是上诉人的原因导致案涉的房产未办理相应的产权证书。五、本案双方属于双方违约,应按照各自的违约行为承担违约责任。即使本案上诉人增加“可移动遮挡物”的行为属于擅自进行改装封闭阳台而使验收不通过,违反合同约定。但被上诉人向上诉人交付不符合合同约定和法律规定取得竣工验收的房屋也属于违约行为,因此双方的行为属于双方违约。《合同法》第一百二十条:当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。如果认为上诉人违约行为承担的后果是不能及时取得房产证,而却对被上诉人交付不符合合同约定和建筑法规定的房屋的行为却不予处罚,这对上诉人极不公平,明显有违公平原则。 被上诉人大兴公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律准确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被答辩人称原审法院认定办理不动产权证期限为1460天没有法律依据，明显不当。因政策原因调整的房屋权属登记，再依照合同约定办理房产证属于履行不能，而答辩人所附义务并未减少，原审法院认定合并计算办理期限合理有据。其次，被答辩人作为完全民事行为能力人，答辩人有理由相信其签订涉案合同时已尽到应有的审查和注意义务。且在涉案合同第2页，亦有对涉案合同内容的提醒和说明。被答辩人擅自改造、加装阳台的行为已违反合同相关约定，原审法院对此认定属实。另外，原审法院在庭审时对答辩人提交的证据已进行审查，被答辩人所称证据来源不合法无相关依据也未举证证明。“受理签单”所列两点原因，其中“申报建筑阳台存在大面积封闭使用”是造成答辩人通过规划验收的根本原因，从其内容可以看出其权重。关于室外夜景灯光实施照片，答辩人在收到“受理签单”后便即时提交，完成整改。 上诉人邵庆志向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付自2017年12月8日至2020年3月18日止的逾期办证违约金18481.44元。 一审法院认定事实：被告系从事房地产开发、经营与销售的企业法人。2015年12月7日，被告将其开发建设的位于琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-3幢10层1013室交付给原告使用。2015年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-3幢10层1013室，建筑面积44.04平方米，房价款为222450元，付款方式为一次性付款。合同第三条约定……该商品房有非封闭式阳台1个。第八条约定，出卖人（被告）应当在2016年6月30日前，将商品房交付买受人（原告）使用。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在730日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。第二十五条约定，买受人的房屋仅作居住使用，买受人使用期内不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同附件四《前期物业服务内容的约定》物业服务临时管理规约第十三条约定的本物业管理区域内禁止行为中第1项为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、平台、景观台等部位：设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能布局等。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款222450元。该房屋至今未办理产权证书，为此，原告于2020年1月2日向一审法院提起民事诉讼。 另查明，被告于2018年10月11日向琼海市规划委员会申报海逸广场（一期）（A区）的规划核实，《受理签单》（受理编号：296）中“规划委员会工作人员填写”部分记明：经现场勘验，①申报各栋原批阳台部分存在大面积封闭使用。与原批使用功能不符。②未提供室外夜景灯光实施照片。完善以上问题后方可重报。”庭审中，原告承认其对涉案房屋阳台加装了玻璃窗户和纱窗进行使用，且未对该情况整改完善。 再查明，2016年4月26日琼海市不动产登记中心正式开始办理不动产权证。琼海市住房保障与房产管理局不再办理《房屋所有权证》，琼海市国土资源局不再办理《国有土地使用权证》。 一审法院认为：原告购买的房屋是现房，本案的案由应改为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：被告应否向原告支付自2017年12月8日至2020年3月18日止的逾期办证违约金18481.44元。 由于国家实行不动产权登记政策，琼海市于2016年4月26日开始实施不动产权统一登记，房屋产权证和土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。而双方在合同中对办理房屋产权证与土地使用权证分别约定了730天的期限，因两证合一政策实施，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为1460天。被告已于2015年12月7日向原告交付房屋，故从交房之日起计算，被告应在2019年12月6日前为原告办理不动产权证。合同约定涉案房屋包含1个非封闭式阳台，原告不得擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、平台、景观台）等部位的设计用途、功能布局等。经查明，被告申报规划核实未通过的原因之一在于阳台部分存在大面积封闭使用致使与原批使用功能不符的情况。原告对涉案房屋阳台加装了玻璃窗户和纱窗使用，属于合同约定禁止的擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌、设计用途、功能布局的情形，而在原告未将其房屋阳台上述情形整改完善之前，被告无法为原告办理不动产权证，被告不应承担其未能为原告办理不动产权证的违约责任。故原告请求判决被告向原告支付自2017年12月8日起至2020年3月18日止的逾期办证违约金18481.44元，缺乏事实根据与法律依据，依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告邵庆志的全部诉讼请求。 上诉人邵庆志二审提交二份新证据：1、建设工程规划核实意见书；2、不动产登记证明。证明即使上诉人封闭阳台，也不可能因为该行为导致竣工验收未通过；无法办理产权证书是被上诉人的原因。被上诉人大兴公司对证据1、证据2的真实性、合法性均无异议，对关联性和证明内容有异议。本院对二份证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。 本院认为，上诉人邵庆志与被上诉人大兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且该合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。该合同附件四《前期物业服务内容的约定》物业服务临时管理规约第十三条约定的本物业管理区域内禁止行为中第1项为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、平台、景观台等部位：设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能布局等。上诉人邵庆志办理入住手续后，对涉案房屋阳台加装了玻璃窗户和纱窗进行使用。被上诉人大兴公司于2018年10月11日向琼海市规划委员会申报海逸广场（一期）（A区）的规划核实，《受理签单》（受理编号：296）中“规划委员会工作人员填写”部分记明：经现场勘验，①申报各栋原批阳台部分存在大面积封闭使用。与原批使用功能不符。②未提供室外夜景灯光实施照片。完善以上问题后方可重报。”上诉人邵庆志违反合同附件四的相关约定，将阳台部分封闭使用，是被上诉人大兴公司申报规划核实未通过的原因之一，进而导致被上诉人大兴公司无法为上诉人邵庆志办理不动产权证。综上所述，上诉人邵庆志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费220元，由上诉人邵庆志负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  吴罗南 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年八月十八日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  陈梓杰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。