文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0102民初4994号原告：冉毅文，男，1966年4月15日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告：冉奇鑫，男，1990年10月20日出生，汉族，住重庆市涪陵区。以上二原告委托诉讼代理人：鲜露宇，重庆佳士律师事务所律师。被告：重庆天湖置地有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华中路**（荔枝街道办事处门面），统一社会信用代码9150010269394411N。法定代表人：关志洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杰，重庆圣石牛律师事务所律师。原告冉毅文、冉奇鑫与被告重庆天湖置地有限公司（以下简称天湖置地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告冉毅文及其委托诉讼代理人鲜露宇（同时系冉奇鑫的委托诉讼代理人）、被告天湖置地公司的委托诉讼代理人刘杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉毅文、冉奇鑫向本院提出诉讼请求：1.判令天湖置地公司赔偿截至2019年6月21日的逾期交房违约金72916元，并支付以589460元为基数从2019年6月22日起至整改合格之日止按万分之一计算的违约金；2.判令天湖置地公司支付整改房屋爆灰、破裂等费用2.6万元（最终以法院确认为准）。庭审结束后，冉毅文、冉奇鑫申请撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2013年7月12日，冉毅文、冉奇鑫与天湖置地公司签订商品房买卖合同约定：冉毅文、冉奇鑫出资购买坐落于重庆市涪陵区XX路X号XXXXXX幢XX-X号商品房一幢，成交价589460元；天湖置地公司应在2015年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买方使用，如遇不可抗力，应在发生之日起30日内书面通知买方，可据实延期交房；除遇不可抗力，天湖置地公司如未按约交付房屋，按下列方式处理：（1）逾期90日内，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，按已付房价款的万分之一支付违约金；（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。2015年8月8日，天湖置地公司通知冉毅文、冉奇鑫接房，冉毅文、冉奇鑫发现房屋存严重质量问题：1.主卧室的净高误差为30mm，大于国家规范标准20mm；2.主卧室飘窗渗漏，导致渗水严重；3.房屋墙体多处开裂；4.窗户构件劣质且不固定，交房时已严重锈蚀。冉毅文、冉奇鑫遂将房屋存在的问题反映给小区物管工作人员后，被告知将通知整改。20天后，冉毅文、冉奇鑫被通知整改完毕，再次前往验房时发现，仅整改了第2项飘窗渗漏的问题，另对主卧室净高误差的问题，则是在主卧顶棚和地面各挖了直径约80cm、深约1.5cm的坑，另外对墙体和窗户问题未整改。天湖置地公司承诺继续整改，但至今未告知整改情况。2017年4月11日、2019年4月16日，冉毅文、冉奇鑫提交了关于涉案房屋质量问题的书面函件，但至今涉案房屋未整改达到交房标准。天湖置地公司辩称，冉毅文、冉奇鑫所述不实，诉讼请求不应得到支持，理由如下：1.天湖置地公司在2015年6月26日已取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，合同约定的交房条件成就，天湖置地公司于2015年8月8日、2015年9月、2016年1月、2016年12月24日多次通知冉毅文、冉奇鑫接房，足以证明天湖置地公司已按约履行合同义务，不存在逾期交房的行为。2.天湖置地公司为冉毅文、冉奇鑫办理房屋过户登记，同时冉毅文、冉奇鑫也实际占有该房屋，冉毅文、冉奇鑫将需要装修的东西已运进房屋，天湖置地公司已履行完毕交房义务，是冉毅文、冉奇鑫个人原因拒绝办理接房手续，但事实上冉毅文、冉奇鑫已完成接房手续。本院经审理认定事实如下：2013年7月12日，天湖置地公司作为甲方（卖方）与冉毅文、冉奇鑫作为乙方（买方）签订《商品房买卖合同》约定：“乙方所购商品房坐落于重庆市涪陵区XX路X号XXXXXX幢XX-X，建筑面积85.33平方米，套内面积71.31平方米，房屋总价589460元，按揭付款；甲方应在2015年12月31日前依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，商品房交付时应符合以下条件：通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；甲方逾期交房按下列方式处理：（1）逾期90日内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”房屋修建完成后，于2014年10月10日通过住宅工程质量分户验收，2015年6月26日取得竣工验收备案登记证。天湖置地公司也制作了《新建商品房房屋使用说明》、《新建商品房房屋质量保证书》。后天湖置地公司委托重庆星岛园物业服务有限公司通知业主接房验收。2015年9月4日，冉毅文验房后在房屋交接验收单上写道：“主卧进深误差3cm”。后冉毅文、冉奇鑫因房屋存质量问题多次找天湖置地公司协商解决。2017年4月11日，冉毅文作为申请人向天湖置地公司送达《申请协商解决XXXXXX号楼XX-X住房质量问题的意见》载明：“协商事项：1.退房或按2000元㎡降价结算。2.按购房合同支付延期交房违约金。事实和理由：申请人于2015年8月8日前来接房时发现以下问题：1.净高误差大于国家规范标准（20mm），主卧净高误差30mm。2.主卧飘窗渗漏，渗水严重。3.房屋墙体多处开裂。4.窗子构件劣质且不固定，构件严重锈蚀。申请人向物业人员反映后，过了约20天，天湖置地公司通知：整改好，请来接房。申请人又来查看，发现：第3项基本整改，第4项未整改，第1-2项未整改。后天湖置地公司又整改，2016年1月中旬又通知申请人接房，申请人查看后发现：问题第2项已整改，问题第1项的整改是在主卧进门右角顶棚和地面各挖了直径80cm、深约1.5cm的坑（有现场和照片为证），墙体有爆灰。申请人无法接受这样的整改遂向工作人员反映，后再未接到通知。2016年10月29日，申请人又去看房，发现墙体有一处爆灰、主卧净高误差整改仍是原样、构件严重锈蚀。以上情况申请人于2016年12月8日以书面形式递交到新加坡花苑售楼中心接房处。2016年12月24日，申请人再次被通知接房，结果发现是原样。”2017年7月28日，冉毅文向重庆市涪陵区建设工程质量监督站（以下简称涪陵建设工程质监站）投诉反映天湖置地公司，投诉内容为所购前述房屋存以下问题：1.主卧室净高标差值超标；2.客厅阳台锁口梁渗漏；3.墙体抹灰层开裂、爆灰。要求开发商尽快整改。质监站受理该投诉后，于2017年7月31日现场查勘得出以下结论：1.主卧室净高极差值检测：从地面测：2876、2884、2878、2882、2874，极差1cm，采红外线水平仪检测：2240、2237、2248、2246、2255，极差1.5cm；2.现场核查锁口梁无渗漏痕迹，但局部下口有缝隙；3.墙体抹灰有开裂现象，局部爆灰属实。冉毅文对现场查勘情况写道：“以上净数据是在建设方下挖坑的情况下测得，其他情况属实。”当日，天湖置地公司作为建设单位、中大建司作为施工单位、冉毅文作为投诉人与质监站工作人员召开建设工程质量投诉处理会议，形成如下会议内容：1.经过检测，主卧极差值未超标准要求，，地面找平层局部不平整2.阳台锁口梁未看见渗漏痕迹，下口有缝隙应修补；3.墙体抹灰有开裂现象，墙体钢丝网有外露现象，局部有爆灰现象，应立即进行整改处理；4.窗台栏杆固定件安装不牢，窗扇五金件固定不牢，未采用不锈钢螺丝。2017年8月8日，天湖置地公司就冉毅文投诉事项经整改后作出处理结果：1.根据质监站用红外线水平仪检测：主卧净高极差10mm；2.墙体开裂、爆灰，已按规范整改；3.锁口梁下口有缝隙，已处理好。整改后，涪陵建设工程质监站多次通知业主签字被拒。2017年8月16日，涪陵建设工程质监站承办人同意建设单位前述意见。2019年4月16日，冉毅文作为申请人又向天湖置地公司发送《申请协商解决XXXXXX号楼XX-X住房质量问题的意见》载明：“2019年4月7日，申请人再次前去看房，发现墙体有几十处爆灰，主卧净高差整改仍是原样，构件严重锈蚀，要求赔偿。”冉毅文自述，天湖置地公司接到反映意见后再次进行整改。根据2019年6月2日冉毅文、冉奇鑫拍摄的视频可见，案涉房屋仍存在较严重的爆灰问题。后冉毅文、冉奇鑫因天湖置地公司未按时交付合格房屋，存在逾期交房等问题而诉至本院。上述事实，有庭审调查中当事人的陈述，冉毅文、冉奇鑫提交的《商品房买卖合同》、文书送达回执、照片、涪陵建设工程质监站质量投诉情况材料、光盘，天湖置地公司提交的建设工程竣工验收备案登记证、住宅工程质量分户验收表、新建商品房屋质量保证书与说明书、房地产权证书、涪陵建设工程质监站质量投诉情况材料、房屋交接验收单等证据在卷佐证，且经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案争议的焦点在于在商品房买卖中，买受人因所购房屋存在质量问题而拒绝接房时，出卖人是否构成逾期交房承担违约责任。首先，我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可知，建设工程竣工验收合格，是商品房交付使用的法定最低标准，取得竣工验收合格证明，是认定工程验收合格的初步证据。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”我国《合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接收标的物或者解除合同。买受人拒绝接收标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”由此可知，当出卖人满足房屋交付的法定最低标准后，买受人仅能在有正当理由的情况下拒绝接房。何为“正当理由”，本院认为，依照法律规定和公平原则等，在买房人觉得房屋质量存在问题而拒绝接房时，这种房屋质量上的问题，应是致使合同目的不能实现的问题，比如房屋主体结构存在质量问题，或者是房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题。结合前述分析具体到本案中，本案天湖置地公司在约定的交房时间2015年12月31日前的2015年6月26日已取得房屋竣工验收合格证明，也制作了房屋使用说明书与保证书，已满足国家法定交房的最低标准和双方合同约定的交房条件。冉毅文自述于2015年8月8日接到通知前去接房时，因房屋存在以下问题而未接房：主卧净高误差为30mm大于国家20mm的规范标准、主卧飘窗渗漏渗水、房屋墙体多处开裂墙体爆灰、窗子构件劣质且不固定。这些问题后经几次整改，冉毅文、冉奇鑫也认可修复部分。但冉毅文、冉奇鑫所认为房屋存在前述质量问题而拒绝接房是否属于“正当理由”，即这些问题是否属于致使合同目的不能实现的的房屋主体结构问题、严重影响正常居住使用的质量问题，尚不足以明确、不足以达到高度盖然性标准，故本院不认为冉毅文、冉奇鑫拒绝接房的理由足够正当，还需要二人进一步举证证明。故本院认为天湖置地公司已履行按约交房义务不存在逾期交房行为，不支持冉毅文、冉奇鑫的诉讼请求。房屋如存在其他非买受人自身原因造成的、不影响合同目的实现的质量问题，不论是在房屋交付前后，买受人仍可另外通过诉讼途径获得救济。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《建设工程质量管理条例》四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回冉毅文、冉奇鑫的诉讼请求。案件受理费2274元，减半收取1137元，由冉毅文、冉奇鑫连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员 申 雪二〇二〇年八月十八日书记员 彭华懿