湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初971号原告：武汉赛思教学设备有限公司，住所地孝**东山头办事处东兴大道以南大教堤村。法定代表人：刘磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘辉荣，该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：关春堂，湖北松之盛律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：刘俊，男，1985年6月7日出生，汉族，孝感市人，住孝**。原告武汉赛思教学设备有限公司（以下简称赛思公司）与被告刘俊租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告赛思公司的委托诉讼代理人刘辉荣和关春堂、被告刘俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赛思公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告立即向原告支付六个月租金105600元和保证金35000元，电费283元，扣减已付17600元，合计支付123283元；3.判令被告支付违约金105600元；4.判令被告承担原告聘请律师费用18000元并承担本案诉讼费、保全费等相关费用。事实与理由：2019年11月6日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，租期为2019年12月1日起至2022年11月31日，并约定在合同签订当日支付履约保证金35000元及六个月租金105600元。合同约定如拖欠房租电费累计达三个月以上，原告有权解除合同，违约方应支付六个月的房租作为违约金。合同签订后，被告仅支付了17600元，且在未通知原告的情况下搬离了承租厂房。为保障原告合法权益，遂向人民法院起诉，请求支持上述诉求。被告刘俊辩称：原告违背承诺在先，原告承诺做好厂房隔断，我方付了租金后原告并未做好隔断，所以我方并没有违约，也不需要支付租金、保证金、违约金及律师费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下，原告赛思公司提交的证据：1.证据三系《厂房租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，本院对其真实性予以确认；2.证据五、六、七、八分别系《厂房租赁合同》、《委托代理合同》、发票及回单、《租赁合同》、企业信息证明，均与本案无关，本院不予采信；被告刘俊提交的证据：1.证据一系证人证言，证人与被告刘俊系同事，在原告赛思公司对加高隔断予以否认的情况下，该证人证言属于孤证，该证言属于不具有完全证明力的证据，在被告刘俊未提供其他证据予以补强的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，该证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，故本院不予采信；2.证据二系录音，通过录音不能证明原告赛思公司承诺过加高隔断，亦不能证明原告赛思公司存在违约行为，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2019年11月6日，原告赛思公司（甲方）与被告刘俊（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定被告刘俊承租原告赛思公司位于东山头赛思工业园1#车间中的1600㎡厂房，该合同中与本案有关的内容有：1.租期自2019年12月1日起至2022年11月31日止；2.2019年12月1日至2020年12月1日的租金按每月11元/㎡计算，即每月17600元；3.合同履约保证金即押金为35000元，当合同期满且双方不再续租的，乙方需先结清房租和其他费用，并经甲方验收租赁物无损坏等情况后，甲方于三日内无息退还乙方；4.乙方应于合同签订后当日支付履约保证金35000元和六个月租金105600元；5.租赁期间，乙方拖欠房租电费累计达三个月以上（含三个月），甲方有权解除合同，收回出租房屋，且乙方应向甲方额外支付六个月租金以作违约金；6.在租赁期限内，若遇乙方未按期预缴租金及其他费用等超过三个月，乙方仍未支付有关款项，甲方将有权提前解除本合同，并按合同第七条和第十条第二款的规定执行，在甲方以传真或信函（含微信、QQ）等方式通知乙方之日起，本合同自动终止；7.若乙方违约单方提前退租，必须提前六个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续方可提前解约：A.向甲方交回租赁物；B.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；C.支付六个月租金（同期单价）作为违约金对甲方的赔偿且保证金不退。合同签订后，被告刘俊仅支付了17600元，且已搬离了案涉租赁厂房，由此导致双方产生纠纷并诉至法院。另查明，2020年3月28日，原告赛思公司向被告刘俊发送催收通知，并载明“你已拖欠房租三个月以上，我方有权解除合同，收回出租房屋，赔偿我公司6个月的违约金105600元”，被告刘俊于当日收到该通知。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告赛思公司与被告刘俊签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应义务。结合本案审理情况及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同是否应当解除；2.被告刘俊应如何承担责任。关于案涉租赁合同是否应当解除的问题。庭审时被告刘俊虽称其已于2019年12月20日左右正式搬离出案涉租赁厂房，但在庭审结束后其提交的录音，又称其于2020年1月6日左右与原告赛思公司负责人刘辉荣商量不再承租案涉厂房，前后表述矛盾，且根据合同约定，其并不享有合同解除权。而原告赛思公司于2020年3月28日向被告刘俊发送的催收通知中，明确其有权解除合同，并要求被告刘俊除支付六个月的租金外还应另外支付六个月的违约金，可以认定原告赛思公司要求解除双方租赁合同的意思表示清楚明确。根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，在遇被告刘俊未按期预缴租金超过三个月，原告赛思公司以传真或信函（含微信、QQ）等方式通知被告刘俊之日起，案涉合同自动终止，故双方签订的《厂房租赁合同》已于2020年3月28日通过原告赛思公司以发送通知的形式终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，且被告刘俊自认已收到该通知，故本院确认案涉合同于2020年3月28日解除。关于被告刘俊应如何承担责任的问题。如前所述，双方在签订合同后，应按照合同约定按期履行自身所负之义务，被告刘俊单方提出退租，未履行合同约定的提前退租条件且已经实际搬离出案涉租赁厂房，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，具体分述如下：（一）关于租金双方签订的《厂房租赁合同》明确约定租赁期限为2019年12月1日起至2022年11月31日止，租金实行六个月一付，需提前一个月支付。被告刘俊在签订合同后，仅支付了一个月的租金即17600元，其作为违约方并不享有合同解除权，且其亦未提供证据证明实际搬离案涉租赁厂房的具体日期。根据合同约定，双方签订的《厂房租赁合同》于2020年3月28日已通过原告赛思公司的通知实际解除，在案涉租赁合同解除之前，双方签订的《厂房租赁合同》仍然处于有效的状态，原告赛思公司履行了出租的义务，被告刘俊亦应继续履行支付相应租金的义务，故本院认定被告刘俊应承担的租金应自2019年12月1日起计算至2020年3月28日止，共计69227元，扣减已支付的17600元，还应支付51627元。（二）关于保证金《厂房租赁合同》中约定，合同签订后被告刘俊应支付35000元作为保证金，但被告刘俊并未按约定交付。在房屋租赁合同中，诸如本案的履约保证金或押金广泛存在，除了一般担保所具有的属性外，履约保证金或押金具有要物性，除了合同双方当事人达成协议外，还依赖于合同中作为履约保证金或称押金条款的标的物的货币的实际交付，否则该条款不生效。譬如《中华人民共和国担保法》九十条规定的，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案的履约保证金，也应适用该原则，即案涉租赁合同的履约保证金条款从实际交付履约保证金之日起生效。因被告刘俊未实际交付，故该条款不生效。并且，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故因合同解除，尚未履行的履约保证金，终止履行，故对于原告赛思公司要求被告刘俊支付保证金35000元的诉请，本院不予支持。（三）关于违约金被告刘俊虽辩称其搬离案涉厂房系因原告赛思公司违约在先，但其并未提供相应合法有效的证据予以佐证，对此本院不予采信。双方签订的《厂房租赁合同》中亦明确约定如违约提前退租的，须提前六个月通知并支付六个月租金作为违约金进行赔偿，被告刘俊在签订案涉合同后，应按约履行自身所负之义务，其擅自提前退租的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告赛思公司主张的按六个月租金计算违约金的诉请，即违约金105600元，本院依法予以支持。至于原告赛思公司主张的电费283元，其并未提供相应证据予以佐证，本院不予支持。另外，其主张的律师费18000元，于法无据，对于该主张本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告武汉赛思教学设备有限公司与被告刘俊签订的《厂房租赁合同》自2020年3月28日解除。二、被告刘俊于本判决生效之日起10日内向原告武汉赛思教学设备有限公司支付租金51627元及违约金105600元，合计157227元。三、驳回原告武汉赛思教学设备有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4733元，由原告武汉赛思教学设备有限公司负担1289元，由被告刘俊负担3444元，在执行过程中直接支付给原告赛思公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  徐义杰二〇二〇年八月十日法官助理范顺芳书记员乐传章附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品；附证据目录：一、原告武汉赛思教学设备有限公司提交的证据：证据一、营业执照及法定代表人身份证明，证明原告主体资格。证据二、被告身份证复印件，证明被告主体资格。证据三、《厂房租赁合同》，证明原、被告之间租赁合同关系及原告诉请的依据。证据四、微信聊天记录及催收通知，证明被告违约的事实、租赁期限及违约金的计算依据。证据五、《厂房租赁合同》，证明原告的实际损失。证据六、《委托代理合同》、发票及回单，证明主张律师费的依据。证据七、《租赁合同》，证明被告违约另租他地的事实且并非受疫情影响。证据八、企业信息证明，证明与孝南区天河装饰材料厂签订合同的实质是被告刘俊。二、被告刘俊提交的证据：证据一、证人证言，证明原告有口头承诺做厂房隔断，但未做隔断的事实。证据二、录音，证明原告赛思公司负责人刘辉荣口头答应做隔断，但不承认，且被告于2020年1月6日左右与其商量不租案涉厂房，因为不做隔断无法通过环评。