贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初6949号原告：申超，男，1992年8月21日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王锦程，贵州秉尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云峰，贵州秉尚律师事务所律师。被告：中天城投集团城市建设有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目G6组团负4层7号楼。法定代表人：王昌忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年7月10日生。委托诉讼代理人：杨淑惠，女，1986年7月4日生。原告申超与被告中天城投集团城市建设有限公司（以下简称：“中天公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王锦程、赵云峰，被告中天公司委托代理人李玲、杨淑惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申超向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2014年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：ＣＤ0948）；2、判令被告退还原告购房款635978元及维修基金6360元，共计642338元，并按年利率6%支付自2014年4月6日起至全额返还购房款本息时止期间的资金占用费（截止2020年4月6日为231241.68元）；3.判令被告赔偿原告因房屋增值利益约50000元（需评估，以评估结果为准）；4.判令诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年3月，被告将其开发的Ｆ2组团、Ｄ18组团3栋等部分楼宇造成ＬＯＦＴ酒店公寓，并广告宣传ＬＯＦＴ公寓“四年回本，七年翻番”，经被告销售人员对房屋用途、功能等承诺后，原告于2014年4月6日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的云岩区房屋，房屋价款为635978元，合同还对双方的权利义务进行了详尽的约定，合同签订后，原告依约向被告支付购房款635978元及维修基金6360元。经了解，原告购买的房屋因规划未获得商业使用功能，根本无法用于酒店公寓的经营，随后，原告就此问题多次找被告协商，并要求给予合理解决，但至今未果。综上所述，被告广告宣传Ｄ18-3栋系用于ＬＯＦＴ酒店公寓，但被告根本未获得该栋楼的商业规划用途，无法达到原告购买的目的，经多次协商，均未能妥善解决，为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令如前。被告中天公司辩称，房屋所涉地块规划用途为办公，被告也进行了规划设计建设和销售，被告未就房屋作经营酒店的宣传，原告也未提供任何证据证明被告曾作过可以经营酒店的书面证据材料，原告不存在虚假宣传。原告为完全民事行为能力人，双方签订的合同是自愿的，合同约定了房屋用途为办公，合同中未进行可以经营酒店的书面描述。原告未收房，也未向法院提交向工商申请经营酒店被拒绝的证据，无证据证明房屋不能经营酒店。被告已履行完毕合同义务，不存在法定或约定合同解除情形，不存在被告退还款项和赔偿损失的情形，合同合法有效，应继续履行，被告无需退还购房款承担资金占用费，维修基金系缴纳给住建局的，不应由被告退还。根据补充协议约定，原告坚持解除合同，应向被告支付违约金。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告开发的位于云岩区渔安安井片区未来方舟D18组团（3）1单元5层2号房屋一套，规划用途为办公房屋，房屋总价款为635978元，由原告一次性支付，原告应当在2014年4月6日前支付全部房价款。同日，原告向被告支付购房款635978元、维修基金6360元，被告向原告出具了加盖公章的《收款收据》二份。被告亦就涉案房屋为原告办理了商品房预售合同备案登记。之后，被告通知原告交付房屋，原告发现该房屋不能用于经营酒店，与被告进行协商未果，至今未接收该房屋。另查明，被告通过印刷资料对外宣传并销售其开发的房屋，并在宣传资料中显著位置处注明“LOFT公寓”字样，被告销售人员陈霞在与购房人张华的聊天记录中亦明确表示，该房屋可用作LOFT公寓酒店经营。2020年初，被告向贵阳市云岩区人民政府申请“未来方舟”办公楼增加商业使用功能，云岩区政府组织区相关部门及被告对此召开了专题会议，会议认为案涉房屋所在栋楼应按程序进行增加商业使用功能的申报。再查明，原告及其姐共向被告购买房屋十二套，其中原告购买六套。庭审中，原告申请购房人张华作为证人到庭，拟证明被告对外宣传案涉房屋能用于经营酒店；被告对此不予认可。本院认为，合法的商品房销售合同依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几个方面：一是原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的效力问题；二是《商品房买卖合同》是否应解除，违约方如何认定；三是若解除合同，被告收取的购房款、维修基金如何退还原告；四是若解除合同，原告的损失应如何认定。首先，关于合同效力方面。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效协议。其次，关于《商品房买卖合同》是否应解除方面，违约方如何认定方面。关于《商品房买卖合同》是否应解除方面，虽合同中约定案涉房屋用途为“办公”，但无经营酒店的商业功能，且根据原告提供的由被告发出的宣传资料，被告于其宣传资料中显著位置标注“LOFT公寓”，其销售人员亦向购房人表示该房屋可用于酒店经营，被告亦于2020年初向政府提出申请，将包括案涉房屋在内的房屋增加商业使用功能，并结合证人证言，同时结合原告所购同类型房屋为六套，与其姐购房共计十二套，因此，应予认定，被告在向原告宣传时明确表示该房屋可用于经营酒店，原告购房的目的亦系将房屋用于酒店经营，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，被告未履行将案涉房屋取得商业功能用途的义务，致使合同目的不能实现，原告有权要求解除合同，现原告要求解除《商品房买卖合同》，该合同应予以解除，补充协议系《商品房买卖合同》的附件，亦应解除。关于违约方如何认定方面，因被告未取得案涉房屋的商业功能，致使原告购房用于酒店经营的目的不能实现，被告因承担违约责任。再次，关于被告收取的购房款、维修基金如何退还原告方面。关于购房款方面，本院已认定系被告原因导致合同目的不能实现，并已解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告已收取的购房款应退还原告。关于维修基金方面，虽被告辩称该款项系相关部门收取，但其未提供证据予以证明，且其向原告收取了该款项并向原告出具了《收款收据》，因此，该维修基金亦应由被告退还原告。最后，关于原告的损失应如何认定方面。关于资金占用费方面，被告占用原告较大资金，客观上给原告造成了一定的经济损失，虽双方对该部分无明确约定，但考虑本案合同系因被告原因导致不能履行，故本院酌情由被告赔偿原告一定损失：2019年8月20日之前的资金占用损失按中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的资金占用损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的房屋增值利益方面，因原告未取得涉案房屋所有权，本院亦支持了原告资金占用损失，被告不应再享有房屋溢价部分利益。综上所述，对原告要求判令解除原、被告双方于2014年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：CD0948）的诉请，本院予以支持；对原告请求判令被告退还原告购房款635978元及维修基金6360元，共计642338元，并按年利率6%支付自2014年4月6日起至全额返还购房款本息时止期间的资金占用费（截止2020年4月6日为231241.68元）的诉请，本院支持由被告退还原告购房款635978元及维修基金6360元，共计642338元，并支付资金占用费，2019年8月20日之前的资金占用损失按中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的资金占用损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超出部分，不予支持；对原告请求判令被告赔偿原告因房屋增值利益约50000元（需评估，以评估结果为准）的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中天城投集团城市建设有限公司与被告申超于2014年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：CD0948）；二、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告申超购房款635978元及维修基金6360元，共计642338元，并支付资金占用费（2019年8月20日之前的资金占用损失按中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的资金占用损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告申超其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13036元，减半收取6518元，由被告中天城投集团城市建设有限公司承担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年八月十九日书记员 廖雨濛