广东省深圳市南山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤0305民初7937号 各案原告:唐定等三十九人（各案原告身份信息情况见附表一）。 各案原告共同委托代理人：李慧贤，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 各案原告共同委托代理人：张静，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 各案共同被告：深圳市常兴购物广场有限公司， 法定代表人：赖广生，董事长。 委托代理人：赵顺利，广东仁皓律师事务所律师。 委托代理人：辛贺，广东仁皓律师事务所律师。 各案共同被告：天虹数科商业股份有限公司南山常兴天虹商场（原天虹商场股份有限公司南山常兴天虹商场）， 法定代表人：刘勤英，总经理。 各案共同被告：天虹数科商业股份有限公司（原天虹商场股份有限公司）， 法定代表人：高书林，董事长。 被告天虹数科商业股份有限公司南山常兴天虹商场、天虹数科商业股份有限公司共同委托代理人：刘银胜，广东卓尚律师事务所律师。 被告天虹数科商业股份有限公司南山常兴天虹商场、天虹数科商业股份有限公司共同委托代理人：郭玉璇，广东卓尚律师事务所律师。 原告唐定等三十九人诉被告深圳市常兴购物广场有限公司（以下简称常兴公司）、天虹数科商业股份有限公司南山常兴天虹商场（以下简称天虹商场）、天虹数科商业股份有限公司（以下简称天虹股份公司）租赁合同纠纷三十四案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。各案原告的共同委托代理人李慧贤，被告常兴公司的诉讼代理人赵顺利，被告天虹商场、天虹股份公司的共同委托代理人刘银胜、郭玉璇到庭参加了诉讼。本系列案现已审理终结。 各案原告诉求：一、7931、7932、7934、7935、7936、7938、8010、8014、8018、8020、8022、8027、8030、8031、8051、8052、8053、8054号案诉求：1、确认原告与被告常兴公司所签订的《[常兴广场]铺位委托经营合同书》于2018年8月4日终止；2、被告天虹商场向原告支付合同期满后其占有涉案商铺的占有使用费（各案暂计金额详见附表二）；3、被告天虹商场向原告支付合同期满后其占有涉案商铺的占有使用费的利息损失（各案暂计金额详见附表二）；4、被告天虹股份公司对被告天虹商场商铺占有使用费及利息承担补充清偿责任；5、案件全部诉讼费用由三被告承担。二、7933、7937、7939、8009、8011、8012、8013、8015、8016、8017、8019、8024、8026、8028、8029、8050号案诉求：1、确认原告与被告常兴公司所签订的《[常兴广场]铺位委托经营合同书》于2018年8月4日终止；2、被告天虹商场向原告支付合同期满后其占有涉案商铺的占有使用费（各案暂计金额详见附表二）；3、被告天虹商场向原告支付合同期满后其占有涉案商铺的占有使用费的利息损失（各案暂计金额详见附表二）；4、被告常兴公司向原告支付合同期内截至2018年8月4日收益金差价款（各案金额详见附表二）；5、被告常兴公司向原告支付合同期内暂计至2018年8月4日收益金差价款的利息损失费（各案暂计金额详见附表二）；6、被告天虹股份公司对被告天虹商场商铺占有使用费及利息承担补充清偿责任；7、案件全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2003年，原告与案外人常兴公司签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买位于深圳市南山区常兴路与桃园路交汇处常兴广场的商铺（各案所涉商铺号详见附表二）。深圳市房地产权登记中心向原告核发房地产证，对上述商铺名称、建筑面枳、权利人等情况予以确认。2003年，包含原告在内的常兴广场诸位业主就各自商铺委托经营事宜与被告常兴公司签订了《[常兴广场]铺位委托经营合同书》。合同约定：原告的委托经营期限为2004年3月30日至2018年8月4日；在委托权限内被告常兴公司可就业主独立铺位另行与第三方签订租赁协议，并由其负责商场运营；其中从第七年（即2010年3月30日）起，被告常兴公司依据其从被告天虹股份公司处实际获取的租金如实按照《委托经营合同》约定的计算公式开始向原告支付收益金。合同亦约定，应将第三方支付的租金存入银行，并由银行进行监管。2003年10月，被告天虹股份公司驻场后便设立分支机构（即被告天虹商场）实际负责涉案商铺在内的整个商场运营。然而，《委托经营合同》期内被告常兴公司并未按其实际收取的租金向原告支付收益金，已然造成原告损失。委托期限届满后，在原告采用多种方式且多次声明不再续签的情况下，被告天虹商场仍然占有使用原告商铺，且未向原告支付任何费用，行为已构成严重侵权。被告天虹商场系被告天虹股份公司分公司，不具备独立法人人格，为更好地保护原告的利益，现诉请在分公司不能清偿其债务时，由总公司承担补充清偿责任。原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求支持原告全部诉讼请求。 被告常兴公司辩称：一、据各案原告与常兴公司签订的《（常兴广场）铺位委托经营合同书》第十一条的规定，在常兴广场商铺业主与常兴公司续签委托经营合同的占比面积及户数均已经达到近80%的情形下，即视为常兴广场所有业主均同意按相同的经营方式及续签委托合同，故各案原告应与常兴公司继续按相同标准续签新的《铺位委托经营合同》。根据各案原告与常兴公司签订的原合同第十条的规定：“本合同到期前6个月内，甲方可以采取全体业主以简单多数的形式决定商铺的经营方式及是否与乙方续订《委托经营合同》，同等条件下，乙方享有委托代理、租赁的优先权。”截至上述合同到期日即2018年8月4日与常兴公司续签委托经营合同的常兴购物广场商铺业主无论是铺位面积或是户数占比均超过50%。另外暂计至2020年1月15日，与常兴公司续签委托经营合同的业主面积、户数占比均达到近80%。故在大多数业主选择与常兴公司续签委托经营合同及确定其经营方式（即统一管理、统一代租、整体经营）的情形下，其余少部分业主即已经与常兴公司形成事实的委托经营关系，所以常兴公司有权代表业主与天虹商场签订租赁合同并按照相同的标准向其支付商铺的收益金。二、常兴公司为商铺业主争取的租金价格已经是目前市场上所能争取到的最高的价格，与天虹商场的新租赁合同平均租金（117元／平方米）较原租赁合同2018年平均租金（约58元／平方米）提升两倍有余，且该价格均价是远高于南山区政府对相关区域房屋租金的指导价，且常兴公司已经按照新合同标准将2018年8月5日至2020年4月4日的商铺收益金给付原告。（一）根据南山区2017年房屋租赁指导租金表，常兴广场相应位置之商业多层指导租金为：一楼225元／平方米／月，二楼以上为71元／平方米／月。目前天虹商场的租金（未扣除本体维修基金）为：一楼225元／平方米／月，二楼162.3元／平方米／月，三楼127.2元／平方米／月，四楼85.2元／平方米／月，五楼57.2元／平方米／月。其中一楼的租金与政府指导价相等，2至5楼均价为107.8元／平方米／月，比政府指导价高近52%。（二）有关净收益金计算方式。每季收益金=该物业所在楼层当季实际租金总收入×（甲方购楼总价÷总购楼总价），其中“甲方购楼总价”定义于每份委托合同内，“总购楼总价”=该物业所在楼层所有物业之“甲方购楼总价”之和。因为各个商铺业主初始投入（即“甲方购楼总价”）不同，所以如果不按照以上公式，以楼层平均价格的方式确定业主收益，必将会导致其他业主的收益减少，损害其他业主的合法权益，对其他业主来说是非常不公平的，也会引起商铺业主之间更多的潜在纠纷。业主实际收取净收益金则再扣除本体维修基金、税费、委托管理费、银行手续费。（三）常兴公司在收到法院材料，对于业主身份有了经法院传递的书面材料作为证明后，已经马上按照上述计算方式，以与其他业主续签的委托经营合同约定的相同计算标准的收益金支付予原告。为了保障业主权益，常兴公司通过发函、短信、登报公告等方式多次联系本案各案原告以及其他未签约业主，通知其前往常兴公司办理确认其业主身份、收款账户等必要手续。鉴于各案原告未配合确认业主身份及手续，常兴公司无法向原告支付新合同约定的收益金。常兴公司穷尽一切方法联系各各案原告，但因各案原告不配合，均无法核确认各各案原告的业主身份，导致收益金无法按时支付，因此不应由常兴公司承担逾期支付以及支付相关利息的责任。常兴公司在收到法院传票以及各案原告的起诉状后，虽然不是国土部门出具的房产查档证明，理论上仍不足以确认产权人身份，但因为是经人民法院传递的书面文件，若真的出现铺位转让等情况，常兴公司即使错付收益金，也可以根据上述文件循法律途径将收益金追回，支付给真正商铺业主。因此，常兴公司已经按照上述计算方式，以与其他业主续签的新委托经营合同约定的计算标准，向各案原告支付2018年8月5日至2020年4月4日间新委托经营合同约定的收益金。然而，在常兴公司支付收益金以后，收到各案原告代理律师之函件，称其不愿意收取由常兴公司支付相关款项，并且，部分业主已经将款项退回，亦可证实常兴公司已经完成支付收益金的合同义务，而部分各案原告退回支付款项后，主张常兴公司承担不付收益金的利息损失，完全是由各案原告造成，亦不应被支持。三、部分原告就原合同提出的诉求，已经被生效判决驳回。部分原告提出要求常兴公司支付2010年7月1日至2018年8月4日之间的收益金“差价”，常兴广场小部分商铺业主之相同诉求已经判决驳回。根据原合同约定，委托期间，前六年租金由常兴广场开发商深圳新常兴城实业发展有限公司（以下简称称开发商）收取，作为对价，开发商同意按照购买物业的总价的10%向各案原告返还楼款，通过常兴公司向各案原告支付，第七年开始，常兴公司按照实际收取的租金按约定公式分配给予各业主。开发商按照合同约定，支付了前六年的返还款（该款为物业总价的10%）。从2010年7月1日起，进入租赁合同的第七年，常兴公司按照实际收取之租金向各业主支付收益金，回报率从10%下降至3%左右。事实上，天虹商场当时租赁单价约为47.7元／平方米，从第三年开始按照每年递增2%,到了第七年，租金回报率实际上就是约3%左右，而前六年的回报率之所以能够达到10%，完全是由开发商补贴。（一）本系列案件部分各案原告主张的“差价”诉求，之前同样诉求，法院生效判决已经驳回。常兴广场小部分业主曾经就上述3%和10%的差价，也就是本系列案件部分各案原告主张的“差价”（即2010年7月1日之前与之后收益率的差额），诉至法院，(2013)深中法房终字第2658-2708号等案生效判决已经驳回了相关诉求。相关判决同时对天虹商场实际支付租金金额等事实也作出了认定。（二）主张的“差价”诉求，已经超过诉讼时效。部分原告于2019年5月签订诉状，根据《民法总则》第一百八十八条，2010年至2016年4月期间的主张，也已经超过诉讼时效。因此，退一步说，原告也只能主张2016年5月起的收益金。四、常兴广场商铺是仅具有能够登记成为特定业主所有权的客体（即法律上的独立性），而不具有构造上和使用上的独立性（即经济上的独立性）的虚拟产权式商铺，无法独立自由支配其权益。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”所以只有产权式商铺同时具备构造上的独立、利用上的独立性、能够独立登记为特定业主这“三个独立性”时，产权式商铺可以作为独立产权式商铺由业主自由支配其权益。但常兴广场商铺是仅具有能够登记成为特定业主所有权的客体（即法律上的独立性），而不具有构造上和使用上的独立性（即经济上的独立性）的产权式商铺。上述商铺在经营初期进行统一装修、招商、广告宣传等培育，在后期经营中也需要不断的人力、物力、财力的投入，因此小业主无法自行经营，各商铺彼此之间存在不可分割性。故只能将上述商铺集中经营才能充分体现其物的效用的最大化，利于市场的经营和发展，进而实现对商铺的利益最大化。五、物权法第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”故依据第七条的规定业主行使物上请求权应受到限制。在统一经营模式下，业主的商铺往往作为整体出租的一部分，整体使用有助于物的效用的最大化，也有利于市场的经营。业主在行使个人权利的同时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展，如市场不能有序发展，业主利益将无从谈起。如若业主行使物上请求权不受限制，将导致整体出租的无法进行，业主共同体将分崩离析，不利于市场的经营和发展，对承租人的利益造成损害，最终损害的还是业主的利益。在常兴广场商铺业主与常兴公司续签委托经营合同的占比面积及户数均已经达到近80%，同时常兴公司已经与天虹商场签订租赁合同，帮商铺业主争取到了市场上所能争取最大利益。在此情形下不能因为极少数业主行使权利而不考虑其他已经签约业主的利益，如业主行使物上请求权不受限制，将导致整体出租的无法进行。就本案件来说将会导致天虹商场不再承租常兴广场商铺，而天虹商场的撤场，将会损害其他已经续约的大多数业主的利益。 被告天虹商场、天虹股份公司共同辩称：一、天虹商场、天虹股份公司对涉案商铺为合法使用并已支付了租赁费用，天虹商场、天虹股份公司不存在侵权行为，原告的诉求无事实和法律依据。天虹商场、天虹股份公司与常兴广场开发商深圳新常兴城实业发展有限公司在2003年签订了《深圳市房地产租赁合同书》，约定将常兴广场统一租赁给天虹商场、天虹股份公司使用，租赁期限自2003年8月5日至2018年8月4日。随后开发商将常兴广场分割成5059个产权式商铺并出售。原告在购买涉案商铺时就已知晓涉案商铺为产权式商铺，统一经营、统一管理，并与常兴公司签订了委托经营合同，合同到期前，常兴公司根据合同约定与常兴广场大部分业主签订了新的委托经营合同，并依法于2018年7月9日与天虹商场、天虹股份公司签订了《房屋租赁合同》，天虹商场、天虹股份公司继续合法使用常兴广场。据常兴公司提供的新的委托经营合同等证据显示，目前与常兴公司签订新的委托经营合同的商铺建筑面积占常兴广场总面积已超过2/3，商铺户数占总户数的比例也超过2/3。此外，天虹商场、天虹股份公司已按《房屋租赁合同》的约定，向常兴公司支付了2018年8月至今的租金费用。根据上述事实和合同可以看出，天虹商场、天虹股份公司对涉案商铺为合法使用并已支付了租赁费用，不存在侵权行为。原告要求天虹商场、天虹股份公司支付占有使用费及利息损失的请求无事实和法律依据。二、根据物权法第七条的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和其他人合法权益。因此原告对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利不得损害其他大部分业主的合法权益，应符合常兴广场商铺业主的整体意志。在已超2/3的绝大部分业主已与常兴公司续签新的委托经营合同，常兴公司已将常兴广场整体续租给天虹商场、天虹股份公司，且在商场目前正常经营的情况下，原告应按原委托经营合同的约定续约，否则必会影响商场的整体功能和效益的发挥，天虹商场也会因此无法正常经营，进而损害常兴广场其他大部分业的合法权益。综上，天虹商场、天虹股份公司对涉案商铺为合法使用并已足额支付了租赁费用，原告要求天虹商场、天虹股份公司支付占有使用费及利息损失的请求无事实和法律依据。请法院依法查明相关案件事实，驳回原告所有诉求。 本系列案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于深圳市南山区桃园路与常兴路交汇处常兴广场的各涉案商铺，核准登记在各案原告名下。（各案原告所对应的商铺号详见附表二） 各案原告（委托人、甲方）分别与常兴公司（受托人、乙方）、深圳新常兴城实业发展有限公司(以下简称新常兴城公司)（担保人、丙方）签订了《[常兴广场]铺位委托经营合同书》（以下简称《委托经营合同》），约定：甲方自愿将出资购买的位于深圳市南山区桃园路与常兴路交汇处常兴广场的各涉案商铺（各案商铺号详见附表二）委托给乙方实行统一管理、统一代租、整体经营；甲方委托经营的期限从丙方于2004年3月30日向甲方交付商铺之日起至2018年8月4日止；甲方的商铺在购买之前已由丙方出租给第三人，甲方对原租赁合同及补充协议书不持异议，并委托及授权乙方以自己的名义全权处理原租赁合同及补充协议的有关事宜；在本合同委托经营的有效期限内，乙方向任何第三方出租的收入，前六年由乙方授权后归丙方所有，从第七年起则有权向乙方收取；在此前提下，作为对价，丙方同意从开始支付返还楼款之日起，前六年每年按甲方向丙方购买该物业总价的10%向甲方返还楼款，该款通过乙方向甲方支付；第七年乙方开始向甲方支付收益金；乙方同意接受丙方的委托给甲方一次性预付首3年的约定返还楼款，数额为甲方购买该物业价款30%，该笔款项直接抵付甲方因购买该物业而应付给丙方的部分首期款；上述乙方受丙方委托一次性向甲方预付的返还楼款支付期满后，此后的返还楼款或收益金（租金）按每季度支付一次，支付日为每季度的最后一天；如乙方连续6个月未付租金的，甲方有权终止本合同，收回铺位；本合同到期前6个月内，甲方可以采取全体业主以简单多数的形式决定商铺的经营方式，是否与乙方续订《委托经营合同》，同等条件下，乙方享有委托代理、租赁的优先权；本合同期满，乙方按甲方购买该商铺时签订的《深圳市房地产买卖合同》附表四第5条的约定，将商铺交还甲方。甲方清楚丙方与深圳天虹商场有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》，及天虹商场和乙方、丙方三方签订的相关协议书，并充分了解上述合同的全部内容，且同意履行上述合同的全部条款。 2018年7月9日，天虹股份公司（乙方、承租方）与常兴公司（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将常兴广场地上一层部分、地上****全部面积，共计31404.94平方米出租给乙方使用；甲方承诺已获得常兴广场商品业主所拥有的超过51%建筑面积商品的委托，并与该部分业主签订《铺位委托经营合同书》；租赁期限为5年，自2018年8月5日起至2023年8月4日止；及其他内容。被告天虹股份公司、天虹商场称其已向被告常兴公司支付了自2018年8月5日至今的租金，并提交相应支付凭证予以证明，被告常兴公司对此予以确认。 被告常兴公司提交了《常兴广场已经签署委托商铺以及建筑面积汇总表》、新常兴城公司出具的《证明》（载明常兴购物广场商业建筑面积共36808.86平方米、总商户户数5059户）、情况说明、《铺位委托经营合同书》等，以证明暂计至2020年1月15日，被告常兴公司已与常兴广场业主续签铺位委托经营合同共计4046份，占业主总户数的79%，且已签署合同的业主商铺面积占总商业面积的80%，大多数业主已经与被告常兴公司续签合同，故各原告应按照同样的标准与被告常兴公司续签委托合同。原告对前述证据不予认可，其表示上述证据均系单方制作的材料，不予认可。对于《常兴广场已经签署委托商铺以及建筑面积汇总表》，在该组证据中未出现任何一名业主的签字和具体的续约合同条款，因此其真实性与合法性均无法验证。再者无签约也无法证明已与业主达成续签的合意，因此关联性和证明目的不予确认。所谓的“汇总表格”只能单纯作为常兴购物广场业主所有铺位的粗略统计数据，与被告企图证明的业主续签情况没有任何关系。另外，被告未举证涉案常兴商铺的户数，因此对常兴广场具体产权数无从佐证，亦无法证明被告已取得多数业主的同意。再者，即便是业主签字，被告也未举证是在涉案委托合同到期前6个月内完成签订。 被告常兴公司当庭提交了其与常兴广场各业主续签的所有《铺位委托经营合同书》原件，证明被告常兴公司与常兴广场业主截至原委托经营合同到期日已经续签的面积比例为61%，户数比例为60%，已经达到了合同约定的占比50%以上，截至2020年1月15日签订的户数以及面积占比均达到80%。该合同载明：乙方应按季度于下季度第一个月的10日前（即于每年一、四、七、十月）向甲方支付前一个季度之净收益金（即每季度支付一次）。每季度的收益金，乙方按从第三方实际收取的租金按如下公式计算：每季收益金=该物业所在楼层当季实际租金总收入×（甲方购楼总价÷总购楼总价），其中“甲方购楼总价”定义于每份委托合同内，“总购楼总价”=该物业所在楼层所有物业之“甲方购楼总价”之和。原告对该证据不予认可，依据原来的委托经营合同第11条约定“本合同到期前6个月内甲方可以采取全体业主以简单多数的形式决定商铺经营方式，是否与乙方续订委托经营合同”，说明必须满足是在原委托经营合同到期前6个月，另外的简单多数决必须是选择权在于甲方（业主方），而不是其他合同主体；既然是由业主方有权进行决议，单个业主在签订合同时对共有处分权进行约定的形式对全体常兴广场业主是否有效力是值得商榷的。而且依据原来的条款，业主可以采取简单多数决的模式，如何操作、由谁召集、满足合同条件，召集的会议纪要和表决的情形有效、都没有一个议事规则来进行确定，所以原来的条款设计是本身不具备可操作性的，另外被告常兴公司未出示证据证明常兴广场商铺的户数，也无法证明被告常兴公司也取得了绝大多数业主的同意。再者，被告常兴公司提交的业主签约合同，是没有办法佐证是业主本人签字，不排除代签的可能性即使是业主本人签字，被告常兴公司也无法举证是在原委托合同到期前6个月内完成签订的。 被告常兴公司提交了与被告天虹商场新的房屋租赁合同，证明被告常兴公司向原告支付的铺位收益金高于市场指导价，新房屋租赁合同较旧合同提升两倍多。旧合同2018年平均租金约58元/平方米，新合同117元/平方米，尽力维护了常兴广场业主权益。原告对此不予认可，其表示新房屋租赁合同欠缺合同详细条款，仅凭封面以及签名页无法证明租赁物是涉案的常兴购物广场，且该组证据中无法看到被告所述之证明内容。残缺不全的合同无法验证真伪，亦无被告主张的“租金提升”的内容。我方认为该证据无法实现被告常兴公司的证明目的且存在伪造之可能性。 被告常兴公司提交报纸公告、短信截图、告知函、签收《告知函》的邮政快递物流底单、签收《告知函》的邮政快递物流信息截图、邮寄《告知函》的退件、银行转账付款回单、支票，拟共同证明：1、被告常兴公司已经就签约等相关事宜进行了公告；2、被告常兴公司通过短信、邮寄《告知函》等方式告知了各案原告办理确认业主身份、账户资金的手续，但原告一直未予以办理；3、被告常兴公司已依法按照新的合同标准向原告支付了铺位收益金。原告对上述证据不予认可，其认为报纸公告、短信截图、告知函等证据系被告常兴公司为侵占原告应得之铺位所作的单方面声明，即便能够确认其属实，亦无法直接或间接证明案涉常兴购物广场商铺业主与被告常兴公司的实际续约情况。原委托经营到期后，争诉各方并未就续租使用场地达成合意，被告常兴公司在未获得原告业主方授权的情况下擅自占用场地实属侵权。故在原委托期限到期后，被告占用场地应向原告支付占有使用费，领取收益金一说并不成立，且被告单方发出领款通知及邮寄的行为并不能视为双方已达成续约的合意。银行转账付款回单和支票只能证明在原《委托经营合同》到期后被告以收益金的名义向原告方转账。但由于该系列交易系被告单方面意思表示，既无法证明其与原告之间就续签委托经营合同达成过任何合意，也无法构成对2018年8月原《委托经营合同》到期前案涉铺位经营收益的返还。 被告天虹商场、天虹股份公司提交于2003年8月16日签订的《房地产租赁合同》，拟证明涉案商铺在出售前已经由开发商即被告新常兴城公司统一出租、经营。原告对该证据不予确认，并称该《房地产租赁合同》无法验证是常兴购物广场的真实租赁合同，因此认为该证据无法实现被告天虹商场、天虹股份公司所举证的证明目的且存在伪造之可能性。即便该合同是真实的，该合同已于2018年8月4日到期，不能作为被告在2018年8月4日之后继续侵占原告商铺的依据。因此该证据与本案待证事实不存在关联性。 被告天虹商场和天虹股份公司提交涉案商铺照片，以证明商场统一租赁经营的情况，各商铺之间无墙体做物理分割，属于产权式商铺。原告和被告常兴公司对此均予以认可。 被告常兴公司向本院提交了数张银行电子回单及支票，以证明：1、2020年5月14日至2020年5月15日，被告常兴公司向各案原告的账户转账支付了2018年8月5日至2020年4月4日的收益金；2、2020年7月6日，被告常兴公司向各案原告的账户转账支付了2018年5月5日至2020年7月4日的收益金。 被告常兴公司于庭后核对其向各案原告支付的收益金数额后，向法庭提交了《收益金支付统计表》，各原告经核对后对该表发表了质证意见并附表说明。经比对各原告与被告常兴公司分别提交的表格，结合各方于庭审出示并经质证的各项证据，本院确认如下事实：1、被告常兴公司已向7932、7934、7937、8009、8010、8013-8016、8018、8019、8020、8022、8024、8027、8050-8052、8054号案原告支付了2018年8月5日至2020年7月4日期间的收益金；2、被告常兴公司已向7931、7933、7935、7936、7938、7939、8011、8012、8017、8026、8028、8029、8030、8031、8053号案原告支付了2018年8月5日至2020年7月4日期间的收益金，但7931、7933、7935、7936、7938、7939、8011、8012、8017、8026、8029、8030、8031、8053号案中2018年8月5日至2020年4月4日期间的收益金已被原告退回，8028号案中2018年8月5日至2020年7月4日期间的收益金已被原告退回，被告常兴公司已于2020年5月22日再次支付7931、7933、7935、7936、7938、8011、8012、8017、8029、8031、8053号案2018年8月5日至2020年4月4日期间的收益金。 本院认为，常兴公司共有5059间产权式商铺，各商铺业主均持有各自的《房产证》，原告对于其所有的涉案商铺享有占有、使用、收益、处分的权利。原告以其与被告常兴公司、天虹商场的合同期满，被告天虹商场在各原告采用多种方式且多次声明不再续签的情况下，继续占有使用原告的商铺，且未向各原告支付任何费用，要求确认合同终止并要求被告天虹商场、天虹股份公司支付占有使用费及利息、收益金差价及利息等，对此，本院评析如下： 关于原告要求确认《[常兴广场]铺位委托经营合同书》于2018年8月4日终止的问题。涉案商铺均为产权式商铺，且面积较小，各案原告所有的商铺虽有独立的房产证，但每个商铺之间并没有隔断作为明确的界限，在客观上与其他商铺存在于一个整体空间，因此，各案原告所有的商铺与常兴广场其他业主所有的商铺具有不可分割性，形成统一的整体。产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，如果单个业主独立使用其所有的商铺，必然降低整个区域内商铺的使用价值，对其他业主利益造成损害。因此，各案原告虽对涉案商铺享有所有权，但该权利的行使，不能损害全体业主的共同利益。本系列案中，虽然原告与被告常兴公司在《铺位委托经营合同书》约定：本合同到期前6个月前，采取全体业主以简单多数的形式决定商铺的经营方式，是否与乙方续订《委托经营合同》，但被告常兴公司已提交证据证明常兴公司79%的业主已与其续签委托经营合同，将其所有的商铺委托给被告代为出租，可视为常兴购物广场的多数业主已同意将其商铺交由被告常兴公司统一经营和对外出租。且被告常兴公司与其他业主签订的续租合同约定的租金标准高于原委托经营合同约定的租金标准，该续租行为不违背原告的根本利益；而且被告常兴公司已举证证明截至庭审之日，其已按照其与其他业主续签的委托经营合同约定的租金标准向绝大部分原告支付了2018年8月5日至2020年7月4日期间的收益金，被告并不存在侵害或者影响原告行使经营权的行为。综上，本院认为，涉案商铺符合产权式商铺的特征，且不宜进行独立经营，《[常兴广场]铺位委托经营合同书》约定的履行期限已于2018年8月4日届满，该合同的权利义务业已终止，故本院对本系列案各原告主张确认原告与被告常兴公司所签订的《[常兴广场]铺位委托经营合同书》于2018年8月4日终止的诉讼请求予以支持。但是，根据该合同中有关全体业主以简单多数的形式决定商铺的经营方式、是否续订《委托经营合同》的相关约定，常兴广场79%的业主已与被告常兴公司续签委托经营合同，故本系列案原告与被告常兴公司之间仍存在事实上的委托经营合同关系。 关于各案原告要求被告天虹商场支付占有使用费及利息损失的问题。首先，如前所述，原告与被告常兴公司之间仍存在事实上的铺位委托经营合同关系，根据合同相对性原则，原告应向常兴公司主张相关费用，被告天虹商场系基于其与常兴公司的租赁合同合法占用涉案商铺，具有合法依据，各案原告要求被告天虹商场承担占有使用费及利息损失，无事实和法律依据。其次，被告天虹商场已经按照合同约定足额支付了租金给被告常兴公司，被告常兴公司对此予以确认。被告常兴公司亦已举证证明截至庭审之日，其已按照其与其他业主续签的委托经营合同约定的租金标准向除7939、8026、8030、8028号案以外的各案原告支付了2018年8月5日至2020年7月4日期间的收益金，原告要求被告天虹商场再行支付商铺占用费无合法依据。最后，虽然部分原告主张已将被告常兴公司支付的收益金退还，但被告常兴公司已举证证明其已将收益金支付给各案原告，故常兴公司已履行委托经营合同中的支付义务，原告将收益金退还给常兴公司视为原告与常兴公司之间形成另一法律关系，双方当事人可另循途径解决。对于除7939、8026、8030、8028号案以外的各案原告主张被告天虹商场和天虹股份公司支付合同期满后其占有涉案商铺的占有使用费及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于7939、8026、8030、8028号案原告主张被告天虹商场和天虹股份公司支付合同期满后其占有涉案商铺的占有使用费及利息的诉讼请求，如前所述，根据合同相对性，原告无权要求被告天虹商场支付相关费用；而且，被告常兴公司已举证证明其已向上述业主转账支付收益金，但由于支付成功后又被业主退回，导致最终未付款成功，可见被告常兴公司已在合理范围内采取积极履行合同义务的行为，原告仍可向被告常兴公司就前述债权债务关系主张权利。 关于7933、7937、7939、8009、8011、8012、8013、8015、8016、8017、8019、8024、8026、8028、8029、8050号案中，各原告主张被告常兴公司向原告支付合同期内收益金差价款及利息的问题。本院认为，各原告与被告常兴公司、新常兴城公司签订的《[常兴广场]铺位委托经营合同书》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。现原告称被告常兴公司存在压价情况、未按照实际情况向原告支付收益金，要求被告常兴公司向其支付收益金差价款及利息（以被告常兴公司之前向业主支付的租金为基数乘以3倍，减去被告常兴公司向业主支付的租金，再乘以2010年3月30日至2018年8月4日共100个月得出），依据不足，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认各案原告与被告深圳市常兴购物广场有限公司所签订的《[常兴广场]铺位委托经营合同书》于2018年8月4日终止； 二、驳回各案原告的其他诉讼请求。 各案案件受理费（各案诉讼费金额详见附表二）由各案原告分别负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员  王莘惠 二〇二〇年八月二十四日 书记员  陈春如 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附表一：                            案号                       姓名                       性别                       民族                       出生日期                       身份证号码                       身份证住址                               7931                       唐定                       男                       汉                       *                       *                       *                               7932                       翁铭励                       女                       汉                       *                       *                       *                               7933                       蔡琳                       女                       汉                       *                       *                       *                               7934                       吴玲利                       女                       汉                       *                       *                       *                               7935                       谢世钢                       男                       汉                       *                       *                       *                               7936                       蔡茂林                       男                       汉                       *                       *                       *                               7937                       方昆瑞                       男                       汉                       *                       *                       *                               陈婉庆                       女                       汉                       *                       *                       *                               7938                       谢葱茏                       男                       汉                       *                       *                       *                               7939                       徐志凌                       男                       汉                       *                       *                       *                               徐倩                       女                       白                       *                       *                       *                               8009                       夏美萍                       女                       汉                       *                       *                       *                               8010                       谢桂芝                       女                       汉                       *                       *                       *                               8011                       冯鸥翔                       男                       汉                       *                       *                       *                               8012                       张军                       男                       汉                       *                       *                       *                               8013                       郑瑜                       女                       汉                       *                       *                       *                               8014                       杨驰程                       男                       汉                       *                       *                       *                               8015                       杨剑锋                       男                       汉                       *                       *                       *                               8016                       张新玲                       女                       汉                       *                       *                       *                               李武坚                       男                       汉                       *                       *                       *                               8017                       何雨静                       女                       汉                       *                       *                       *                               8018                       蔡璧徽                       女                       汉                       *                       *                       *                               8019                       陈玉香                       女                       汉                       *                       *                       *                               8020                       容胜坚                       女                       汉                       *                       *                       *                               8022                       黄守毅                       男                       汉                       *                       *                       *                               8022                       黄月明                       女                       汉                       *                       *                       *                               8024                       王冷                       女                       汉                       *                       *                       *                               8026                       朱雪梅                       女                       汉                       *                       *                       *                               8027                       王建昌                       男                       汉                       *                       *                       *                               8028                       江睿妮                       女                       汉                       *                       *                       *                               8029                       曾小芬                       女                       汉                       *                       *                       *                               8030                       邹明慧                       女                       汉                       *                       *                       *                               8031                       温俊聪                       男                       汉                       *                       *                       *                               8050                       林仲凯                       男                       汉                       *                       *                       *                               8051                       李强                       男                       汉                       *                       *                       *                               李岳东                       男                       汉                       *                       *                       *                               8052                       李娟                       女                       汉                       *                       *                       *                               8053                       黄长清                       男                       汉                       *                       *                       *                               8054                       张梅                       女                       土家                      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143928.32                       5239.6                       1047.92                       69861.33                       67779.47                               7934                       吴玲利                       25                       2层B-555                       7142.88                       5952.4                       1190.48                       /                       /                               7935                       谢世钢                       25                       5层C-124                       4212.84                       3829.85                       382.99                       /                       /                               7936                       蔡茂林                       25                       2层B-394                       9810.4                       8918.4                       891.84                       /                       /                               7937                       方昆瑞             陈婉庆                       2352.87                       2层B-392                       227049.15                       8265.55                       1653.11                       110207.33                       106923.15                               7938                       谢葱茏                       25                       4层B-572             4层B-573                       6435.18                       5362.65                       1072.53                       /                       /                               7939                       徐志凌             徐倩                       1350.73                       4层B-400                       120072.58                       4371.15                       874.23                       58282                       56545.2                               8009                       夏美萍                       2011.36                       5层A-017                       186136.32                       6776.15                       1355.23                       90348.67                       87656.28                               8010                       谢桂芝                       65.49                       2层B-414       3层B-249                       13239.44                       12035.85                       1203.59                       /                       /                               8011                       冯鸥翔                       1230.9                       2层B-028                       108089.95                       8227.75                       822.78                       63627.93                       38834.86                               8012                       张军                       1545.62                       3层B-466                       139562.07                       5080.65                       1016.13                       67742                       65723.29                               8013                       郑瑜                       2221.01                       4层B-284       4层B-285                       209468.45                       7653.4                       765.34                       102045.33                       99004.38                               8014                       杨驰程                       25                       5层B-285       5层B-286                       4224.42                       3520.35                       469.38                       /                       /                               8015                       杨剑锋                       1912.07                       2层B-410       4层B-431                       176206.9                       9158                       915.8                       83032.53                       83100.55                               8016                       张新玲             李武坚                       2909.45                       2层B-015       5层B-450                       301259.7                       11007.2                       1100.72                       14672.67                       142389.14                               8017                       何雨静                       2191.84                       4层B-371       4层B-383                       205578.5                       7511.6                       751.16                       100154.67                       97170.06                               8018                       蔡璧徽                       241.98                       2层B-404、2层B-405       2层B-267、2层B-268                       27358.62                       22798.85                       4559.77                       /                       /                               8019                       陈玉香                       846.4                       5层B-009                       75712.35                       2756.25                       551.25                       36750                       35654.85                               8020                       容胜坚                       25                       4层B-359                       3991.92                       3326.6                       665.32                       /                       /                               8022                       黄守毅黄月明                       25                       5层B-532       5层B-533                       5132.28                       4276.9                       855.38                       /                       /                               8024                       王冷                       1893.16                       2层B-285                       174316                       6345.85                       1269.17                       84611.33                       82089.92                               8026                       朱雪梅                       2832.37                       2层B-149             2层B-150                       290982.65                       10593                       2118.6                       141240                       137031.05                               8027                       王建昌                       93.35                       2层B-542       2层B-102                       15468.3                       12890.25                       2578.05                       /                       /                               8028                       江睿妮                       633.22                       4层B-685                       58657.96                       2143.2                       214.32                       28576                       27724.44                               8029                       曾小芬                       1135.6                       3层B-299                       98847.91                       6235.15                       1247.03                       55700.67                       35665.06                               8030                       邹明慧                       72.23                       3层B-503       3层B-504       3层B-505                       13778.05                       12525.5                       1252.55                       /                       /                               8031                       温俊聪                       25                       5层B-002                       3306.6                       3006                       300.6                       /                       /                               8050                       林仲凯                       2303.76                       5层B-226             5层B-227             5层C-151                       220501.83                       8027.2                       1605.44                       107029.33                       103839.86                               8051                       李强             李岳东                       25                       3层B-184             3层B-206                       7848.18                       6540.15                       1308.03                       /                       /                               8052                       李娟                       25                       4层B-663             4层B-664                       7837.17                       7124.7                       712.47                       /                       /                               8053                       黄长清                       25                       4层C-202                       3960.3                       3300.25                       660.05                       /                       /                               8054                       张梅                       25                       4层B-680                       2333.27                       2121.15                       212.12                       /                       /