上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10593号原告(反诉被告)：上海雪飞健身休闲有限责任公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：万雪坤，总经理。被告(反诉原告)：郑辉，女，1978年1月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王建芳，上海融宁律师事务所律师。原告(反诉被告)上海雪飞健身休闲有限责任公司与被告(反诉原告)郑辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年4月9日、2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海雪飞健身休闲有限责任公司法定代表人万雪坤，被告(反诉原告)郑辉及其委托诉讼代理人王建芳到庭参加诉讼。期间，双方当事人申请庭外和解，最终未能达成一致意见。本案现已审理终结。上海雪飞健身休闲有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年5月5日签订的《租赁合同》；2.被告赔偿原告经济损失人民币(以下币种同)18,000元(按6个月租金计算)；3.被告返还原告押金3,000元；4.被告支付原告违约金3,000元；5.被告赔偿原告店铺装修费51,236.85元；6.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年5月，原告通过君松房地产与被告就上海市浦东新区新场镇汇友路XXX号XXX层商铺(以下简称涉案房屋)签订租赁合同，租赁期限为3年，双方约定违约金3,000元，被告承诺无任何使用纠纷。2019年5月，原告到浦东市场监督管理局办理营业执照三次被退回，被告知需要房东亲自办理，理由是涉案房屋已经注册了一个个体户：上海市浦东新区新场镇素玲化妆品店(以下简称素玲化妆品店)。但被告签约前从未提起过。2019年5月15日，被告和原告到市场监督管理局办理营业执照，并收取了3个月房租和一个月押金。被告还趁机要求原告多支付5,000元至10,000元的营业执照押金，被原告拒绝。2019年5月到8月，原告装修涉案房屋花费76,525元。2019年8月中旬，原告去市场监督管理局办理食品经营许可证，被告知不能办理，因为个体工商户素玲化妆品店已经办了以涉案房屋为地址的食品经营许可证。由于店铺没有食品经营许可证，不能经营食品，没有经营许可也不能通过网络销售。另外店铺的经营权、盈利权遭受到小区物业的侵犯，产生使用纠纷：由于涉案房屋所在街道汇友路本来是属于开放式的小区东方冠郡，业委会和物业为了增加停车位进行收费，封闭了汇友路和汇豪路，把几个弄一起改成了又有路障又限制外来车辆停车的封闭小区，涉案房屋被划入靠小区最里头，最靠近店铺的几个门都是封闭的，其中两个设置了路障，限制出入。只有不到1/8的小区住客会经过原告店铺，客人更少，一个星期只有两个客人或一个都没有，从来没有别的小区的客人来光顾。为此事原告曾于2019年10月打电话至1****(工单XXXXXXXXXXXXXX)核实过，至12319反映过，均不能解决，建议诉讼。以上事实说明涉案房屋无论从网络销售还是从小区内外部销售，均不能经营。被告作为房东对这些使用矛盾完全不管，导致原告商铺经营所得为0，已连续四个月0申报，也就是涉案房屋是没有实质的经营，也没拿到相关经营许可。被告违反诚信原则，原告签订第一次合同时被告未告知尚有租户，要至2022年5月才结束租期，第二次签订合同时被告仍未告知上述情况，且原租户另有食品经营许可证在该房屋内，被告故意给原告1个月免租期，诱导原告租赁，签订第二份合同时原告询问是否能取消留存的营业执照，被告回复其丈夫正在办理注销中，误导原告认为该店铺肯定可以办理食品经营许可证，后续导致原告仅办理营业执照，但食品经营许可证未办理成功。被告在合同中另约定了违约责任50,000元，导致原告不敢提前解除合同，且责任承担不对等，被告只有提前解约才赔偿，原告只要违约就需赔偿，违反合同法公平原则。2019年11月，原告实在没有其他办法，因此提起诉讼，请法院支持。郑辉辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1.被告已按合同约定履行了全部义务，原告现要求解除合同不符合法定解除情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的情形均不存在，涉案房屋未被司法机关查封、权属也不存在争议、未违反强制性规定，原告要求解除合同不符合法定情形。双方的租赁合同合法有效，是真实意思表示。合同第六条被告已经全部履行，已经完成交付，汗蒸房已经在使用，权属无纠纷，合同补充条款约定协助办理营业执照，被告也予以协助，原告于2019年5月10日取得营业执照并开始营业，被告在协助原告第一次办理营业执照时经营范围无食品的，租赁房屋实际表明为汗蒸房经营，被告已履行全部义务，不存在违约行为，原告无权解除合同。但鉴于目前双方的情况，原告同意当庭解除合同，解除原因为被告未支付2019年12月1日起的租金，为根本性违约。2.不同意赔偿租金损失和店铺装修费，因原告经营不善更改经营范围，与被告无关，原告作为经营者应当对商铺周围情况有所了解，根据后续被告将要提供的2019年4月23日的微信聊天记录也能看出来原告提前知道涉案房屋内前租户已经办理了营业执照且就此事原告咨询了律师，也表示重复地址与办理新执照无关，故不存在被告欺骗隐瞒的情况，原告对经营风险应当有一定了解。3.因为原告根本违约导致合同无法履行，故不同意支付违约金。4.合同第五条约定原告需要清空返还涉案房屋，并付清所有应付费用后，被告才返还押金，但原告未付清租金/房屋使用费，故不愿意返还押金。基于上述事实，被告于2020年3月11日提出反诉请求如下：1、判令原告向被告返还上海市浦东新区汇友路XXX号XXX层房屋；2、判令原告向被告支付2019年12月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占用使用费，按3,000元/月的标准计算；3、原告向被告支付违约金50,000元；4.判令原告办理将营业执照地址从租赁商铺中迁出的手续。针对郑辉的反诉请求，上海雪飞健身休闲有限责任公司辩称原、被告之间租赁合同的解除日期为2019年11月14日，因当日中介告知原告被告要求其于当月底前搬出涉案房屋。后原告于2019年11月14日起陆续搬离涉案房屋，并于2019年11月30日搬空涉案房屋。因中介不敢收回涉案房屋的钥匙，原告只能于2019年12月18日将钥匙交至物业管理处，由物业转交被告。原告认为其已于2019年11月30日搬空涉案房屋，故不需要支付后续租金。被告主张的违约金数额不合理，原告不存在违约行为，亦不需要支付违约金。本院经审理认定事实如下：被告系涉案房屋权利人。2019年4月8日，以原告法定代表人万雪坤为承租方(乙方)，被告为出租方(甲方)在案外人上海市君松房地产经纪有限公司的居间下签订《上海市君松房地产经纪有限公司租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为商铺使用，建筑面积为93.16平方米；租赁期为三年，自2019年5月8日至2022年5月7日止；房屋月租金为3,000元，双方议定首期付三个月，另付3,000元押金以后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租。合同第五条约定租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；甲方提供房门钥匙1把。合同第六条约定“甲方义务……2、租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。3、甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。4、租赁期内甲方在未经乙方允许的情况下，不得随意进出乙方租用之房屋。”合同第七条约定“乙方的义务……2、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。3、未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受损坏，乙方应负责赔偿或修复。”合同第九条第1款约定甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，并同时向对方支付违约金3,000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同补充条款手写载明“乙方租赁期为叁年，前两年房租不变，第三年房租每年递增10%。1.乙方在合同期内如提前违约则赔偿甲方伍万元整违约金，反之，如甲方提前解约则赔偿乙方伍万元整。2.甲方协助乙方办营业执照，物业费由甲方支付，合同期满乙方由(有)优先续租权。”合同空白处另载明“乙方签合同时付甲方两个月房租费，等办理好营业执照当天再付给甲方两个月房租费(包含壹个月押金)。”合同另约定了其他事项。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告方，原告方向被告支付租金6,000元。2019年5月5日，以原告为承租方(乙方)，被告为出租方(甲方)重新签订《上海市君松房地产经纪有限公司租赁合同》，约定房屋租赁期为2019年5月6日至2022年5月31日止，2019年5月6日至2019年5月31日为免租期。合同其余条款与2019年4月8日签订的合同内容一致。2019年6月3日，原告向被告支付押金3,000元及租金3,000元。2019年9月2日，原告向被告支付租金9,000元，共计已付租金数额为18,000元。后原告认为涉案房屋因地址占用无法办理食品经营许可证，致使原告无法销售食品，且涉案房屋所在“东方冠郡”小区因疫情只剩下一道出入口，原告也无法经营了，不能实现原告作为商铺使用的目的，故原告于2019年11月14日向本院递交起诉状，要求判如所请。审理中，1.原告表示第一次签订合同时，因原告公司尚在注册中，故以法定代表人万雪坤为承租方，后办理营业执照需要公司名称和承租方一致，故将承租方更改为原告。被告确认承租方由万雪坤变更为原告。2.原、被告同意于第一次庭审之日即2020年4月9日交接涉案房屋，被告撤回要求原告返还涉案房屋的反诉请求。被告同意将押金3,000元用于抵扣反诉请求中的房屋使用费，因未付期间涉及疫情，自愿减免原告租金2,800元，将反诉请求2变更为：判令原告向被告支付2019年12月1日起至2020年4月9日期间的房屋使用费7,000元。3.原告提交：(1)《汇友路XXX号装修工程(预算)造价书》(以下简称造价书)《上海市住宅装饰装修施工合同》、向费金祥支付装修费的招商银行交易记录明细表、日期为2019年5月18日的《上海质鼎建筑装饰工程有限公司收款收据》、日期为2019年4月27日的《收据》、POS签购单、建材送货单、《收款收据》、签收单一组，证明原告的装修损失，包括第一期水电安装和人工辅料16,000元、第二期水电安装隐蔽工程(如防水)合计6,536元、固定装修(如瓷砖、马桶、恒温器等，部分已经卖出，但存在差价损失)11,007.78元、汗蒸房17,436元(已扣除折旧7,000元)及鹅卵石采购费用257.07元。经质证，被告对造价书、《上海市住宅装饰装修施工合同》、建材送货单、《收款收据》、签收单的真实性予以确认，表示恰证明了涉案房屋以汗蒸房进行装修，经营范围为汗蒸房，装修金额应以实际支付金额为准，不以合同价格为准。被告对向费金祥支付装修费的招商银行交易记录明细表、日期为2019年5月18日的《上海质鼎建筑装饰工程有限公司收款收据》、日期为2019年4月27日的《收据》、POS签购单的真实性不予确认，认为公司收账应当支付至公司账户。原告表示费金祥即上海质鼎建筑装饰工程有限公司法定代表人，造价书最后一页载明了费金祥为收款人。被告表示造价书最后两页无骑缝章。因被告对造价书、《上海市住宅装饰装修施工合同》、建材送货单、《收款收据》、签收单的真实性不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。(2)《承诺书》一份，证明被告同意承担因场地重复登记引起的法律后果，《承诺书》系被告在原告第一次办理原告公司营业执照时所签订，是租赁合同补充条款，如被告不出此承诺原告是不会违法经营承租此房屋的，这也证明被告欺诈原告，原告第一次开公司无经验，就因为被告的承诺原告才经营此店铺。经质证，被告对《承诺书》的真实性无异议，但《承诺书》是交给工商而非原告的，当时签署此承诺书是因房屋内原有素玲化妆品店注册在内，被告为原告能顺利进行工商登记出具了《承诺书》，表明如因化妆品店出现问题由被告承担法律责任，原告的营业执照已经取得故不存在重复登记的问题。《承诺书》是原告办理营业执照的附件，权利人为被告，主体为原告，盖章为市场监督管理局，是对三方有约束的承诺书，明确被告应当承担相应法律责任，也未写明是针对素玲化妆品店承担责任，当时的主体是原告。因被告对真实性不持异议，本院对《承诺书》的真实性予以确认。《承诺书》主要内容为：被告原将涉案房屋出租给案外人素玲化妆品店经营使用，目前协议已经终止并不再续签，确认该主体不在该场所经营。现将涉案房屋出租给原告使用，被告承诺由于场地重复登记所引起的相关法律责任，由权利人被告承担。(3)个体工商户档案机读材料一份，证明被告一房二租，案外人素玲化妆品店的食品许可证至2022年才结束。经质证，被告对真实性无异议，但表示原告营业执照已注册成功，不存在一房二租的情况。因被告对真实性不持异议，本院对个体工商户档案机读材料的真实性予以确认。(4)原告提交2019年12月18日前台出具的收条一份及拍摄的视频三段，证明2019年12月18日涉案房屋的装修状况，原告于当日将涉案房屋钥匙交给了物业，涉案房屋已返还被告。经质证，被告表示真实性无法核实，说明当时原告仍在使用涉案房屋，被告未收到钥匙，原告应当按照合同把钥匙返还被告，被告从未授权物业接收钥匙，双方并未完成涉案房屋的交接手续。收条内容为：“今收到汇友路XXX号钥匙一把，是租客退房暂放前台保管，业主来交物业费时会拿走。”落款由原告及“前台汪”签名署期。(5)原告法定代表人万雪坤、被告及中介之间微信群聊记录截屏打印件、原告与定制工厂方之间的聊天记录、原告法定代表人万雪坤与中介之间的微信聊天记录、原告法定代表人万雪坤与被告之间的微信聊天记录、房屋内装潢情况照片打印件、价目表、淘宝购买记录等一组，证明原告在涉案房屋内进行装潢，并为此支出费用。2019年11月14日，合同未到期，租金未使用完毕，被告逼迫原告搬出涉案房屋。2019年4月9日，原告同意不经营原来营业执照的重复项目化妆品和保健品，没同意不经营食品，2019年4月12日，被告告知她老公正在找律师取消原营业执照，没有告诉原告不能办理。2019年5月13日，被告要求原告为办理营业执照支付10,000元，敲诈原告，后续原告未支付。2019年5月16日，被告诱导原告先进行装修，也表示此前的租户都是装修了好几个月才办理营业执照的，误导原告继续投钱装修。2019年11月28日，原告向中介表示于同月30日将钥匙交给中介。但2019年11月30日，原告去找中介却不再接电话，然后才拖到了2019年12月18日，中介转达了被告的意思等法院调解之后再收房屋，并非因为原告原因导致返还房屋时间拖延。经质证，被告对原、被告之间的聊天记录，原告与中介之间的聊天记录，原、被告及中介三方群聊记录的真实性予以确认，其余真实性无法确认，表示从原告提供的照片、淘宝记录都能看出是用来经营汗蒸房的，是由于原告自己不想再经营了才不愿意继续租赁下去的。2019年11月13日，原告在三方群中提出退租，并要求被告赔偿装修损失，中介致电被告丈夫，被告丈夫表示同意退租但要求原告将屋内物品搬走，将营业执照迁出，后中介转告原告。中介与原告2019年11月14日聊天记录中，原告回复中介已经起诉了，进一步证明原告未经被告同意即搬离涉案房屋。另原告所支出的汗蒸房的设施设备费用均因原告经营不善非被告责任，不应当由被告承担。因被告对原、被告之间的聊天记录，原告与中介之间的聊天记录，原、被告及中介三方群聊记录的真实性不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原、被告之间的微信记录显示：2019年4月9日，原告询问被告“你给我看看原来的营业执照的经营范围，可以吗？我的营业执照已经网上申请了，看看经营范围一样不，如果一样有点麻烦。”被告回复“是化妆品，保健品之类的，照片没有。”原告问“零售对吧？”被告回复“是的。”2019年4月12日，原告表示“你们原来那个营业执照可以取消吗？帮我问问吧。”被告回复“我老公找律师在办了。”2019年12月18日，原告通知被告“郑辉，汇友路XXX号的钥匙我已经交还物业了，你自己去拿吧。”原告与中介之间的微信聊天记录显示：2019年11月14日，中介问原告“你好，你是不是房子要退租了，房东叫你月底之前把里面的东西都搬走，还有去注销你的营业执照，房东同意退你3,000元的押金。”原告回复“我已经提出起诉，我30号去找你，把钥匙给你。”(6)原告法定代表人万雪坤绘制的“东方冠郡”一期小区平面示意图，证明该小区原本有四个出入口，但原告起诉时仅剩下右边一个出入口了。因小区被封闭，原告无生意可做，也造成了原告与业委会之间的纠纷，小区之前关闭出入口为减少保安数量，后续又逢疫情。经质证，被告对真实性无异议，确认剩下一个车行道，还是可以进出，被告租赁给原告的是商铺，小区管理和被告无关。因被告对真实性不持异议，本院对“东方冠郡”一期小区平面示意图的真实性予以确认。4.被告提交：(1)《上海市房地产权证》，证明被告将其合法拥有的房屋租赁给原告使用，双方签订的租赁合同合法有效，权属没有任何争议。经质证，原告对真实性予以确认，但认为权属包括使用权、经营权、盈利权，店铺无法盈利，故原告认为有争议，使用权也有争议因原告无法顺利办理食品经营许可证限制了原告的使用，且小区封闭后也没有了客户，使用权也受到了限制，被告对此负有大部分责任。因原告对真实性不持异议，本院对《上海市房地产权证》的真实性予以确认。(2)原告的《企业信用信息公示报告》，证明被告按租赁合同约定协助原告办理了营业执照的事实，2019年5月15日，原告已经取得营业执照，被告的合同义务已履行完毕。经质证，原告对真实性予以确认，表示第一次经营范围也无汗蒸和食品经营，都是2019年7月30日变更后的，故被告无诚信可言。因原告对真实性不持异议，本院对《企业信用信息公示报告》的真实性予以确认。《企业信用信息公示报告》显示：原告成立于2019年5月15日，于2019年7月30日将经营范围从“健身服务、针纺织品、服装、鞋帽、日用百货销售”变更为“健身服务，餐饮服务，洗浴服务，足浴，针纺织品、服装、鞋帽、日用百货销售，餐饮服务”。(3)原告法定代表人万雪坤与被告之间2019年4月23日微信聊天记录截图打印件，证明原告已知晓前租户申办过营业执照，且咨询过律师认为并无冲突，不存在被告欺骗原告的事情，原告已知晓相应的风险，是原告单方面违约解除合同。经质证，原告对真实性无异议，但与本案无关，原告没有承诺不办理食品经营许可证，如光办理营业执照不办理食品许可证就会违反相关法律规定，如没有食品经营许可证就无法经营食品。因原告对真实性不持异议，本院对原、被告之间2019年4月23日微信聊天记录的真实性予以确认。微信聊天记录显示：2019年4月23日，万雪坤告知被告“我问过律师了，你前面租给谁跟我后面办理营业执照没有任何冲突。”(4)原告法定代表人万雪坤、被告及中介之间的微信聊天记录，证明原、被告签订《租赁合同》前，原告明知该租赁房屋的前租户注册过营业执照的事实。2019年11月30日，原告明确告知房屋中介，涉案房屋内的装修不要动，等案件结束后再动，也就是说双方没有就系争房屋进行过交接的事实，原告物品仍旧占用涉诉房屋，因为屋内有物品中介也不敢收回钥匙。经质证，原告对真实性予以认可，2019年11月30日，原告欲将钥匙返还中介，但中介不收，原告迫于无奈才说调解后才返还的，后续2019年12月6日左右法院进行调解，当天想将钥匙返还被告，被告也未接收，后续通过物业才返还了被告，被告是想骗原告将物品搬清及骗租金。对此，被告表示系因原告物品未搬离，营业执照未迁出，且2019年11月30日，原告还称不许动物品，调解时原告也未明确屋内物品不要了，为避免不必要的麻烦，所以调解时未接收钥匙。因原告对真实性不持异议，本院对原、被告及中介之间的微信聊天记录的真实性予以确认。三方微信聊天记录显示：2019年11月14日，中介@万雪坤“……当初你来租房子的时候我可没有满(瞒)你，我跟你说的里面上个租客注册过营业执照，……再者办证本来就是你自己的事跟中介是没关系的。”2019年11月30日，万雪坤@中介“今天晚上我把钥匙给你，房内的装修不要动，等调解结束后再动，我会拍好照片的。你转交给房东。”(5)涉案房屋收回后的照片三张，证明涉案房屋内还留有桑拿房、浴池未拆除，而拆除这些需要支付人工费、物业垃圾清运费，光清运费就需要2,000元。经质证，原告对真实性予以认可，表示与原告的视频内容一致，拆除费用不是原告需要考虑的问题，是被告同意原告装修的。固定装修是搬不走的，所以原告清空房屋，将钥匙返还之后，剩余在屋内的东西就是被告的了。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市君松房地产经纪有限公司租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。现原、被告均认可合同解除，但对合同解除的日期存在不同意见。原告认为以中介告知原告被告要求其搬离涉案房屋的日期即2019年11月14日为解除日期，解除的主要原因为涉案房屋内重复登记，无法办理食品许可证。被告认为解除原因在原告方，故当庭解除。根据庭审查明的事实，租赁合同约定，被告有协助原告办理营业执照的义务。现原告已经办理出相关营业执照，且原告提交的2019年4月9日与被告之间的聊天记录中显示原告当时已知晓涉案房屋内注册有素玲化妆品店，未谈及食品经营许可证，亦未有证据证明被告允诺其办理出食品经营许可证，故原告不能以登记重复，无法办理食品经营许可证为由要求解除合同。原告提供的其与中介之间的微信聊天记录显示2019年11月14日，中介询问原告是否退租，转告原告被告要求其该月底前搬离涉案房屋。被告表明2019年11月13日原告在三人群聊中提出退租后，中介致电被告丈夫，被告丈夫同意退租但要求搬离屋内物品，迁出营业执照，由中介转告原告。可见，原、被告最晚已于2019年11月14日对解除合同达成一致，故本案租赁合同解除日期为2019年11月14日。原告另主张经济损失、违约金及装修费损失。但本案合同解除的原因并非被告，系原告在合同到期前搬离涉案房屋，其主张经济损失、违约金及装修损失，无事实和法律依据，本院均不予支持。合同解除后，原告作为承租方，有返还房屋及付清使用期间租金的义务。现涉案房屋已经交接完毕，被告向原告主张2019年12月1日至2020年4月9日期间的房屋使用费。原告已向被告支付6个月的租金/房屋使用费，即支付至2019年11月30日。原告表示其于2019年11月30日搬空涉案房屋，但中介未收钥匙，后调解时被告仍未接收钥匙，直至2019年12月18日将钥匙交由物业转交于被告，故不同意支付2019年12月1日起的房屋使用费。被告表示因原告于2019年11月30日要求被告不许动屋内物品，调解时也未明确屋内物品可由被告处理，故调解时被告未接收。现未有证据可见原告调解时向被告出示了屋内物品已清空，原告可动的书面材料，被告基于2019年11月30日原告不许动屋内物品的要求不愿收回钥匙情有可原，但2019年12月18日，被告知晓原告已将钥匙寄存至物业处，原告已无法进入涉案房屋，被告应当在合理期间内领取钥匙收回涉案房屋。据此，本院对被告要求原告支付2019年12月1日至2019年12月31日期间房屋使用费的反诉请求，本院予以支持，其余期间不予支持，即原告应付被告房屋使用费3,000元。被告要求将押金3,000元予以抵扣，符合双方约定，本院予以准许。被告另主张违约金。如前文所述，本案租赁合同的解除在于原告，故按照合同约定，原告应当支付违约金。庭审中，原告认为违约金不合理。违约金金额的高低，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告违约给被告造成实际损失等因素综合考虑。结合本案的具体履行情况、原告违约给被告造成的影响等情形，本院将原告支付被告的违约金数额酌定为12,000元。至于被告要求原告办理将营业执照地址从租赁商铺中迁出的手续，因涉及相关行政职能部门的审查或审批，非民事案件审理范围，不属于本院受理范围。但双方租赁合同已经解除，涉案房屋交接手续亦已完成，原告应当尽快将工商注册地址迁出。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海雪飞健身休闲有限责任公司与被告(反诉原告)郑辉签订的《上海市君松房地产经纪有限公司租赁合同》于2019年11月14日解除；二、原告(反诉被告)上海雪飞健身休闲有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)郑辉2019年12月1日至2019年12月31日期间房屋使用费3,000元(原告支付至被告处的押金3,000元予以抵扣)；三、原告(反诉被告)上海雪飞健身休闲有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)郑辉违约金12,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海雪飞健身休闲有限责任公司其余诉讼请求；五、驳回反诉原告(反诉原告)郑辉其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,674元，减半收取计837元，由原告(反诉被告)上海雪飞健身休闲有限责任公司负担。反诉案件受理费612.50元，由原告(反诉被告)上海雪飞健身休闲有限责任公司负担129元，被告(反诉原告)郑辉负担483.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年八月七日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。