汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2020)陕0702民初1071号 原告西安创典全程地产顾问股份有限公司，住所地：西安市高新区。统一社会信用代码：91610131783584670M。法定代表人杜荷军，公司执行董事。委托代理人姚铟，北京大成律师事务所律师。委托代理人李蕾，北京大成律师事务所律师。    被告陕西汇州御锦湾实业有限公司，住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：91610700MA6YNY4A4A。法定代表人贾兴军，公司执行董事。委托代理人闫奕，陕西汉钟律师事务所律师。委托代理人高钰皓，陕西汉钟律师事务所(实习)律师。原告西安创典全程地产顾问股份有限公司（以下简称西安创典公司）与被告陕西汇州御锦湾实业有限公司（以下简称陕西汇州公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安创典公司的委托代理人姚铟、李蕾，被告陕西汇州公司委托代理人闫奕、高钰皓到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告西安创典公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付计提佣金807220.12元及逾期付款的利息；2、判令被告向原告支付溢价分成佣金60万元及利息；3、判令被告向原告支付违约金16743元（按日万分之一分段计算）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月30日，原、被告签订了汉中市汇州御锦湾项目《营销代理合同》，合同约定：1、原告为乙方，被告为甲方。2、乙方为甲方销售代理位于汉中市汉台区汇州御锦湾项目。3、代理期限为2018年8月2日起至项目物业销售完成90%止。4、佣金由计提佣金和溢价佣金组成，计提佣金比例：乙方成功销售每套房屋，甲方须向乙方结算合同金额的2%作为乙方代理服务费。溢价分成佣金：针对住宅物业，若乙方销售房源价格高于市场价8%的溢价，甲方向乙方支付该部分溢价的30%作为乙方代理服务费。5、佣金结算时间：甲方须于每月10号之前，按实到款结算乙方上月已达到结算标准的计提佣金。6、甲方未能按本合同约定时间支付乙方代理费用，无正当理由逾期超过30个工作日，乙方有权自逾期30个工作日之日起，每日按应付金额万分之一向甲方收取滞纳金。合同签订后，原告依约为被告代理销售房屋。截止2019年11月14日，原告总销售业绩为78807532元，实际到账款78807532元，根据已到款计提2%并扣除已付佣金80万元，被告尚欠计提佣金807220.12元，溢价分成佣金60万元。期间原告多次催要，被告未能支付。原告认为，被告拖欠佣金的行为已侵害了原告的合法权益，现原告要求被告支付计提佣金、溢价分成佣金、利息、违约金，望贵院判如所请，以维护原告的合法权益。被告陕西汇州公司辩称，一、双方签订的合同已经于2019年5月31日解除，合同的权利义务已经终止。被答辩人逾期支付计提佣金的金额、逾期付款利息与实际不符。1、合同解除的具体情况：2018年8月2日，答辩人与被答辩人签订汉中市汇州御锦湾项目《营销代理合同》，根据合同第八条第二款第一项约定“连续三个月未完成月度目标，甲方有权单方面解除合同”。因被答辩人自2019年1月至4月连续4个月未完成月度销售目标，期间答辩人多次催促被答辩人加强工作力度，改变销售思路，但被答辩人工作业绩一直没有改善，一直未完成答辩人下达的销售任务指标，导致答辩人资金回笼缓慢，严重影响答辩人的利益，为此问题在2019年5月期间双方多次进行协商，最终答辩人向被答辩人提出解除合同，被答辩人同意解除合同，并在2019年5月31日撤离，自此之后，从2019年6月1日起答辩人开始自行销售。2、被答辩人佣金计算错误，就本案而言，截止到双方合同解除，被答辩人应取得的佣金共计是1293859.42元，扣除答辩人已支付的80万元，答辩人尚欠被答辩人佣金493859.42元，具体理由为：就本案佣金的确定，应当首先确定双方合同的解除时间以及合同期内的销售数量和回款数额，就本案中双方已经于2019年5月31日终止合同，再根据合同期内答辩人已经收到的款项来按照2%计提，这不仅符合合同约定更符合实际情况，经过计算答辩人应付被答辩人佣金1293859.42元，扣除答辩人已支付的80万元，答辩人尚欠被答辩人佣金493859.42元。双方对此的差距原因是，被答辩人错误的将2019年6月1日之后购房客户交纳的款项也计算为计提佣金，对此答辩人不能认同，因为双方合同已经在2019年5月31日解除，在此之后的销售行为与被答辩人毫无关系，合同都已经解除，被答辩人也在2019年5月底撤离，没有继续进行任何的合同行为，凭什么计算后期款项的佣金，被答辩人以此计算没有事实依据。二、被答辩人主张溢价分成，与本案事实不符，具体理由如下：1、因被答辩人连续四个月无法完成月度销售目标，导致解除双方合同，说明该合同并未全部履行完毕，根据双方签订的合同约定，合同履行期限为整个楼盘销售90％，而溢价分成的计算基础亦应为整个楼盘销售完毕后(即合同履行完毕)，在整个楼盘预计利润全部到位后双方进行计算，本案合同没有履行完毕，根本就不存在溢价分成的计算情形，被答辩人主张的溢价分成没有事实依据，因此我方不予认可。2、从另一个角度讲，双方合同的解除是因为被答辩人未按照合同达到销售指标而解除，出现此情形本就是被答辩人的违约行为所致，并且因为此违约行为增加了答辩人的付出(如承担自行销售的人力、物力、财力)这本就对答辩人造成了损害，如果合同能够正常履行，答辩人只需要专思物业的修建，无需考虑销售，但因为被答辩人的违约答辩人在20l9年6月份开始投入大量的精力进行销售，就此，被答辩人也无权主张溢价收入。3、按照双方的合同约定，溢价分成的前提条件是合同第八条第一款第三项“须以高出同区XX市场均价8％的价格进行销售，具体价格由乙方制定价格表，经甲方签字确认后作为合同附件，甲方同意，若乙方所销售房源价格高于市场价8％的溢价，则甲方向乙方支付该部分溢价的30％作为乙方代理服务费。” 一是对于同区域同产品的市场均价，我方开发的高端精装住宅，对于我方高端精装的标准在汉中地产市场的精装标准中无可对比产品(附有网签合同补充协议对装修主材及品牌、产地的约定和材料网络销售价位的证明)，所以无法衡量同区XX市场价格，并无溢价可言；二是根据合同约定如果要高出同区XX市场均价8％的价格进行销售，须由被答辩人提供价格表，经答辩人签字确认后作为合同附件。但是事实是，被答辩人至始至终并未拿出价格表由我方签字确认，所以更是无从谈起溢价销售。综上所述，本案根本就不存在被答辩人提出的溢价分成。    三、被答辩人提出我方应支付滞纳金的计算方法错误。l、在第一个答辩问题中，我方已经明确指出，被答辩人要求的计提佣金计算错误，那么被答辩人在计提佣金计算错误的前提下，计算的滞纳金必然错误，滞纳金的计算基数应以我方提出未付计提佣金493859．42元为准。2、被答辩人的滞纳金计算起始时间有误，我方应付款时间应以被答辩方的开票时间为准。以上答辩意见望人民法院采纳。原告西安创典公司为支持其诉讼请求，提交以下证据：一、《营销代理合同》，证明：1、原、被告签订的合同依法成立，合同合法有效，对双方具有约束力。2、原告系汇州御锦湾项目的独家销售代理，合同履行期限为2018年8月2日至项目物业销售完成90%。3、合同约定的代理费由计提比例+议价分成；结算标准为：原告成功销售每套房屋，被告须向原告结算合同金额的2%作为原告代理服务费；原告销售房源价格高于市场价8%的溢价，被告向原告支付该部分溢价的30%作为原告代理服务费。4、销售次月10日前，被告向原告支付上月代理费。二、房屋网签信息查询表、银行账户明细单、律师调查令回执，证明：1、部分业主在购房时仅签订《认购协议》即缴纳定金，部分业主签订《商品房买卖合同》有延后性；如王倩至今未签订《商品房买卖合同》，但其在2018年12月8日已缴纳2万元定金，2019年12月7日支付50万元；赖明英至今未签订《商品房买卖合同》，但其在2019年1月22日缴纳25万元购房款。2、律师调查令回执银行载明“通过POS等第三方支付渠道，存在无法查询付款人名称的情况。被告如果否认原告销售业绩，应举反证。三、《劳动合同书》8份、录音资料（10段），证明：1、8名置业顾问在完成涉案物业销售时，均与原告建立劳动关系，在劳动合同期限内。2、涉案项目的销售代理均由原告完成，被告应当向原告支付代理费。四、发票13张、发票签收回执单2张、银行电子回单、代理费及利息明细表、汉中市住建局商品房成交均价信息公示表，证明：1、2019年4月及6月，原告向被告开具部分发票金额合计1192146.48元，被告仅在2019年7月3日、10月11日向原告支付代理费50万元、30万元，共计支付代理费80万元。2、被告尚欠原告计提佣金807220.12元、溢价分成佣金562876.83元及二者利息。3、汇州御锦湾项目在滨江新区XX市场均价为8069.98元/㎡，原告为被告代理销售服务均价为11389.49元/㎡，已高于市场价8%，被告应支付溢价分成佣金562876.83元【（11389.49-8069.98）元/㎡×7065.26㎡×8%×30%=562876.83元】。被告陕西汇州公司质证认为：一、原告提交的营销代理合同对该证据的真实性、合法性没有异议，但对原告的证明目的有异议，具体理由是：1、该证据仅仅证明了双方依法订立合同，但根据合同第3.9条和8.1.1条的规定“成功销售”是指促成被告与购房客户签订《商品房买卖合同》并使被告足额收到客户的款项。2、且本合同在2019年5月31日解除后，原告全部撤离，原告更没有根据合同协助被告对客户款项进行催收和银行按揭办理等工作。3、“溢价销售”的问题，按照合同约定是指合同正常履行完毕(即可售物业完成90％)之后，由乙方(原告)制定价格表，经甲方(被告)签字确认后作为合同附件。但本合同并未履行完毕，也未经甲方(被告)签字确认并作为合同附件。4、“溢价销售”中的“同区域…‘同产品”问题，就被告销售的房屋系汉中高端社区，属于豪华装修并非等同于一般的装修，装修的材料均用的是高端品牌(例如卫浴用材、门窗用材、增加独特地源热泵)在周边开发小区均不具备这些设施，与被告比邻的其他装修楼盘均无法与被告做对比，同区域没有可与之对比的参照物。综上，被告认为，原告的该组证据不能达到原告的证明目的。    二、对原告提交的该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，具体理由如下：1、以上证据只是证实了在2019年5月31日前通过原告的代理销售行为，销售了多少房屋，但不能证明其与置业顾问的劳动关系存续期间。劳动关系的证明必须是以“劳动合同”或者“工资发放时间”来证明。2、证据更不能证明双方是2019年6月4日解除合同。根据被告的相关证人证言已经证实双方解除合同的时间是2019年5月31日。3、证据中还应当剔除掉退房的3名客户。原告提供的证据与案件事实不符。4、“房屋网签信息查询表”“银行账户明细单”对于5月31日以后收的款项与原告的行为无关，不能计算在内；被告认为，只要是在5月31日前因为原告的代理销售行为使被告收到的款项，被告均按照相应款项给付2％的佣金，因此原告的计算是错误的。5、“代理费结算标准”并非是被告出具的，而是原告以被告的名义和口吻出具的，因此我们对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。6、对“律师调查令回执”“13张发票”“发票签收回执”的真实性、合法性予以认可，但证明目的不予认可。7、结合被告的相关证据，原、被告解除合同前共销售房屋42套，被告应付原告佣金1293859．42元，扣除己支付的80万元，答辩人尚欠被答辩人佣金493859．42元。综上，被告认为，原告的该份证据不能达到原告的证明目的。    三、对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，理由如下：1、“劳动合同书”“置业顾问工资发放流水”劳动关系的证明必须是以“劳动合同”或者“工资发放时间”来证明。原告提交的流水是支付下欠的置业顾问的工资，2019年5月底原告己经撤离御锦湾，6月1日起被告开始给置业顾问发放工资。且该份证据与本案事实无关。2、“与置业顾问业主的录音”合法性不予认可，该录音是原告代理律师以原告的工作人员身份取证，但其并没有向对方明示自己的真实身份，且问话均具有诱导性，不符合取证的法律规定。综上，被告认为，原告的该份证据不能达到原告的证明目的。    四、对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，具体理由如下：1、“银行电子回单”真实性合法性关联性予以认可，能够证明被告已经向原告支付了80万元。2、“代理费及其利息表”不予认可：（1）原告是将2019年5月31日解除合同后，被告收到的款项计算在内，这与案件事实不符。2019年5月31日解除合同后，原告就撤离了被告的售楼部，被告开始接管置业顾问并形成劳动关系，是被告的置业顾问继续跟进客户、改变销售策略才使客户最终达成购买意向和签订合同，这与原告毫无关系。（2）结合被告的相关证据，原被告解除合同前共销售房屋是42套，被告应付原告佣金1293859．42元，扣除己支付的80万元，答辩人尚欠被答辩人佣金493859．42元。（3）被告给付原告佣金应当是原告首先给被告开具发票之后再付款，因此即便是计算利息也应当是从被告收到原告相应发票之日开始计算。3、“汉中住建局商品房交易价格公示表”真实性、合法性、关联性均不予认可：（1）这是原告在网络媒体上下载的图片，没有相关单位的证明，真实性无从考量；（2）溢价销售中的“同区域”“同产品”问题，就被告销售的房屋系汉中高端社区，属于豪华装修并非等同于一般的装修，装修的材料均用的是高端品牌(例如卫浴用材、门窗用材、增加独特地源热泵)在周边开发小区均不具备这些设施，与被告比邻的其他装修楼盘均无法与被告做对比，同区域没有可与之对比的参照物；（3）“溢价销售”的问题，按照合同约定是指合同正常履行完毕(即可售物业完成90％)之后，由乙方(原告)制定价格表，经甲方(被告)签字确认后作为合同附件。但本合同并未履行完毕，乙方(原告)既未制定价格表，也未经甲方签字确认并作为合同附件。被告陕西汇州公司为支持其辩解意见，提交以下证据：第一组：被告身份信息及法定代表人身份证明，证明被告真实身份，其具有民事诉讼行为能力及权利能力。第二组：1、《营销代理合同》，证明：（1）、原、被告营销合作合同关系；（2）、合同约定期限为2018年8月2日至可售物业销售完成90％止；（3）、合同第八条第二项第一款约定乙方连续3个月未完成月度目标，甲方有权单方面解除合同；（4）、合同第八条第一项第3款约定溢价分成是在甲方签字确认后才可执行。2、被告向原告下达的项目销售政策及销售任务指标，证明：被告分别在2018.11.15至2019.1.5向原告下达销售任务指标和每月应当完成的销售数额。3、被告开发的15#16#楼盘1月至4月销售指标考核表，证明原告作为销售代理方，连续3个月未完成月度目标，构成合同的第八条第二项第一款约定的甲方单方面解除合同的情形。2019年5月26日被告总经理包建华通知原告解除合同的事实。4、证明一份，证明：（1）、因原告未达到月度目标，被告与原告于2019年5月31日解除合同；（2）、被告于2019年6月1日开始接管销售团队员工并发放薪酬。5、销售团队员工2019年6月至8月月工资表，证明原、被告双方于2019年5月31日合作终止后，被告接管销售团队员工并发放薪酬。6、原、被告合同解除前(2019年5月31日)佣金结算表共计1293859．42元，证明：（1）、原告在截止2019.5.31前合同存续期内共代理销售房屋42套(销售45套，退3套，应按42套计费)；（2）、原告在截止2019.5.31前合同存续期内网签合同金额36069676元，计费佣金为721393.52元；（3）、2019年5月31日前认购并回笼部分房款共计28623295元，计提佣金为572465．9元；（4）、被告已支付80万元，尚欠原告佣金493859．42元。7、原告于2019年4月19日至2019年6月10日向被告开具的佣金发票共计1192146.48元，证明：（1）、被告向原告开具佣金发票的时间；（2）、证明原被告于2019年5月31日解除合同后计算佣金费用的事实；（3）、原告开具发票后被告才有付款义务，原告计算利息起止时间错误。8、被告向原告付款80万元的凭证2张，证明被告于2019年7月3日向原告付款50万元，2019年10月11日向原告付款30万元，截止目前尚欠原告佣金493859．42元。9、商铺房预售合同附件摘录，证明被告开发的房屋属于高标准精致装修房屋，装修用材均属于一线产品，本区域没有同档次产品进行对比。10、被告开发交付标准房屋样板间装饰价目表，证明被告开发的房屋属于高标准精致装修房屋，装修用材均属于一线产品，本区域没有同档次产品进行对比。11、询问笔录（证人证言），证明原告于2019年5月31日撤离的事实；原告撤离后，并未向置业顾问完全发放工资；2019年5月31日之后是证人催促下完成的回款。原告西安创典公司质证认为：1：被告身份信息及其法定代表人身份证明：真实性认可，证明目的认可。2—1、营销代理合同：真实性认可，证明目的均不认可。原、被告之间是居间合同法律关系，非营销合作合同关系；合同第8.1.3条无约定溢价分成需在甲方签字确认后才可执行，该约定是甲方对乙方的奖励机制，鼓励乙方以更高的价格卖出，乙方已以高出市场价8％的溢价卖出，故应得到溢价提成。2—2、项目销售政策及销售任务指标：真实性、合法性、证明目的均不认可。该政策是被告单方制作的文件，合作中原告从未收到此文件，上面亦无原告签收公章，原告不认可该文件。2—3、销售指标考核表：(意见同2—2)，这三份考核表从签名的位置以及笔迹上看，存在一气呵成的情况，我方怀疑该文件是诉讼前临时制作的，故真实性合法性及证明目的均不认可。合同解除原因非原告未完成销售目标，而是因原告已将楼盘销售市场打开，被告为了节约后期代理费，故解约。    2—4、证明：真实性、关联性及证明目的均不认可。可以证明被告在双方结束合作后聘用了原告的员工，被告违反代理协议第11.5条被告不能聘用原告员工的约定，原告保留向被告进行追索补偿的权利。    2—5、工资表：真实性、关联性及证明目的均不认可。这是被告与原告结束合作后，置业顾问为被告开拓2019年6月之后的与涉案客户无关的新业务而支付的工资。涉案有关的置业顾问提成工资后期仍由原告发放。被告张冠李戴，混淆事实。工资表和结算明细是被告单方制作，结算明细表连置业顾问签字确认都没有，无法证明其真实性。我方给置业顾问提成工资发至2019年11月，目前因部分代理费未追回，无法向置业顾问继续发工资。原被告两套工资是独立的，二者不能混淆。    2—6佣金结算表：网签合同明细真实性认可；认购协议明细真实性认可，但应是23户，非20户；退房明细真实性不认可，但衡小梅的签约日期2019.4.19认可，与我方台账一致，在合作期限内产生。证明目的不认可。共销售45套，房款总价是80361006元。被告未举证其回笼资金。应以诉请金额支付。林博是转手给朋友，陈俊江是更换了面积更大的房屋，均不能按退房算。衡小梅认购协议中的日期2019.6.5不认可，应以2019.4.19为准，无退房证据，3户均应支付代理费。    2—7：发票：真实性认可，证明目的不认可。利息起点是认购次月10日前，非开发票之日。    2—8：付款凭证：真实性认可，证明目的不认可。    2—9：商品房预售合同附件摘录：真实性、关联性、证明目的均不认可。庭审中未出示原件，无法证明是涉案项目合同。进口石材概念模糊，材料有好坏且被告无提供进口入关证明，品牌无具体型号，被告要证明无同档次产品，应有具体量化标准或者合同中有显示方可证明。门和地板也是实木复合，并非纯实木，是市场上普通装修，无法证明高端，且协议中约定的是同区域同产品，同产品就是高层，被告偷换概念。    2—10：装饰价目表：真实性、合法性、证明目的均不认可。被告单方制作，不认可。2—11：询问笔录（证人证言）：真实性、证明目的均不认可。庭前被告提交证据：御锦湾创典代理费结算标准：真实性认可。第一页空白处有被告实际控制人贾福敬(涉案房款回笼到其个人账户、其个人银行账户信息加盖被告公章—原告已提交)书写载明：“认筹的房不能为结算，认购房为结算。”结算标准中载明：15、16号楼认购45套，认购金额8027万元。证明对方认可认购房款，总金额是8027万元。证据11的真实性及证明目的不予认可。上述证据，经庭审举证、质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认。本院审理查明，2018年8月30日，原、被告签订了汉中市汇州御锦湾项目《营销代理合同》，合同主要约定：1、委托方（甲方），受托方（乙方）。2、乙方（原告）对甲方（被告）位于汉中市汇州御锦湾项目可售物业进行营销策划并为指定销售代理商，项目可销售物业如下：项目规划物业共约119000㎡，目前经甲乙双方协商，委托乙方代理销售该项目可售物业。3、合作及代理期限为2018年8月2日起至项目物业销售完成90%止。在甲方授权范围内组织销售人员以甲方名义在约定的时间内与客户签署《商品房买卖合同》或《房源保留协议》，并协助甲方进行客户款项催收及银行按揭办理工作。4、佣金标准：计提比例+溢价分成；取费标准：乙方成功销售每套房屋，甲方须向乙方结算合同金额的2%作为乙方代理服务费。5、溢价分成：经双方友好协商溢价分成只针对住宅物业，该项目销售过程中，每阶段销售房源成交均价，须以高出同区XX市场均价8%的价格进行销售，具体价格由乙方（原告）制定价格表，经甲方（被告）签字确认后作为合同附件，甲方同意，若乙方销售房源价格高于市场价8%的溢价，则甲方向乙方支付该部分溢价的30%作为乙方代理服务费。6、甲方同意在该项目开盘前向乙方每月预支8万元的服务费，开盘后在乙方已产生代理费中扣除。7、支付约定：甲方须于每月10号前，按实到款结算乙方上月已达到结算标准的代理佣金，以及每个月销售代理服务费。8、甲方向乙方支付的代理费款项，支付前乙方应向甲方提供合格的正式发票。9、甲乙双方制定的年度、月度销售目标考核，月度计划实现85%以上视为合格，按合同约定的佣金计算，低于85%，同比例下浮，连续三个月未完成月度目标，甲方有权单方面解除合同。10、违约责任：乙方未经甲方确认同意，就擅自进行有关销售认购、促销折扣、在媒体上宣传该项目、销售承诺、客户资料挪用等损害甲方利益的行为……甲方有权解除本合同；甲方未能按本合同约定时间支付乙方代理费用，若甲方无正当理由逾期超过30个工作日仍未付款，则乙方有权自逾期30个工作日之日起，除应收款外，每日按应付金额万分之一向甲方收取滞纳金。逾期超过60个工作日，乙方有权单方终止服务，由此造成的后果由甲方自行承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告为被告代理销售房屋至2019年5月31日，双方口头协商后解除合同。期间，被告向原告支付代理费80万元。原告于2019年6月11日向被告开具结算佣金为1192146.48元的增值税发票。另查明，1、被告提交的2019年6月4日，“汇州·御锦湾创典代理费结算标准”显示，原告总销售房屋45套，认购金额8027万元，已达到结算标准（已回款）应结算佣金为1192146.48元（原告已开具发票），未达到结算标准的结算金额为384004.18元（部分已回款）。以上已达到结算标准的费用，开发商收到发票后5日内向原告支付代理费1192146.48元，代理合同终止。剩余未达到结算标准的代理佣金，按照回款情况，开发商按月向原告支付当月应结算代理费。对该“结算标准”原告予以认可。2、本案审理中，被告陕西汇州公司向本院提交：《2019年5月31日之前网签合同明细》、《2019年5月31日之前认购协议明细》、《2019年5月31日前认购协议退房明细》各一份，其中：网签22户合同金额为36069676元；认购协议20户金额为39771988元；退房3户金额为4862306元。总金额为80703970元。在退房的3户中，一户因资金问题，改由朋友购买；一户改由购买房屋面积更大的房屋；一户至今未交购房定金或购房款,该房屋合同价款为1612832元。3、原告向本院提交的《汇州御锦湾项目计提佣金及利息明细表》载明：45套房屋的总价款为80361006元；原告按照每份合同签订后次月10日开始，按年利率4.75%分别计算利息，计算至2020年5月27日，利息共计93361.85元。4、2019年一季度汉台区、经济开发区新建商品房合同备案成交均价信息分类公示表显示，涉案房屋所在的滨江新区普通商品房（精装）销售均价为8069.98元/㎡。原告计算出自己销售的房屋均价为11389.49元，故要求溢价分成佣金562876.83元【（11389.49元-8069.98元）×7065.26㎡×30%=562876.83元】。因双方在合同的理解、合同履行期间及佣金计算存在争议，双方协商未果后，原告遂具状本院。上述事实，有当事人提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《营销代理合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。双方应依据合同的约定，享有权利履行义务。本案双方争议的焦点为：1、对原告销售房屋数量的确认及计提佣金的确认；2、溢价分成是否应该支付；3、代理费利息及违约金的确认。关于焦点1，首先，双方对原告在代理期间销售房屋45套是认可的；其次，被告提交的2019年6月4日，“汇州·御锦湾创典代理费结算标准”及《2019年5月31日之前网签合同明细》、《2019年5月31日之前认购协议明细》（原告销售总金额为80703970元），与原告提交的《汇州御锦湾项目计提佣金及利息明细表》（原告销售总金额为80361006元）在房屋销售总金额上基本一致，争议在3户业主退房问题。本院审查认为，被告所称的退房的3户中，一户改由朋友购买，一户改由购买房屋面积更大的房屋，但并未退房；另一户至今未交购房定金或购房款，按照双方的合同约定，该户未达到结算条件。故原告成功销售的房屋为44套，总金额为79091138元（80703970元-1612832元）。虽然双方的合同已经解除，但44套房屋是原告的销售业绩，回款后应该给原告按合同约定计提佣金。故按照双方合同的约定，按2%计提佣金，原告应该得到的计提佣金为1581822.76元（79091138×2%）。扣除被告已支付的80万元，被告拖欠原告代理费为781822.76元。关于焦点2，双方在合同中对溢价分成约定为：“须以高出同区XX市场均价8%的价格进行销售，具体价格由乙方（原告）制定价格表，经甲方（被告）签字确认后作为合同附件，甲方同意，若乙方销售房源价格高于市场价8%的溢价，则甲方向乙方支付该部分溢价的30%作为乙方代理服务费。”本院审查认为，首先，原告在销售中并未制定价格表，经被告签字确认，作为合同附件；其次，双方约定的“XX市场”属于约定不明，案件审理中，双方对此的解释也分歧较大；第三，原告在退场时并未向被告提及溢价分成的问题，在2019年6月4日的“汇州·御锦湾创典代理费结算标准”中，对溢价分成也未涉及。故原告的该项请求，事实不清，缺乏合同依据，本院依法不予支持。关于焦点3，首先，双方在合同中并未约定逾期支付代理费的利息，原告主张支付代理费利息，无合同依据，本院不予支持；其次，对违约金的约定为“甲方未能按本合同约定时间支付乙方代理费用，若甲方无正当理由逾期超过30个工作日仍未付款，则乙方有权自逾期30个工作日之日起，除应收款外，每日按应付金额万分之一向甲方收取滞纳金。”该约定系双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。因原告不能提供应支付代理费的具体时间节点，故违约金的起算时间应按双方合同解除时间2019年5月31日后即2019年6月1日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、由被告陕西汇州御锦湾实业有限公司于判决生效后二十日内支付原告西安创典全程地产顾问股份有限公司佣金人民币781822.76元；并自2019年6月1日起，按日万分之一计算，支付违约金至判决确定之日止。二、驳回原告西安创典全程地产顾问股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17564元，由被告陕西汇州御锦湾实业有限公司负担12564元，其余5000元由原告西安创典全程地产顾问股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。   审  判  长  宋庆元    人民陪审员  候海成    人民陪审员  张韵雪 二〇二〇年八月二十一日          书 记 员 张丽莎     2020070210719161013178358467091610700644202003121217564001