贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6942号原告：王玉琴，女，1994年11月5日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：杨胜杰，贵州华尔威律师事务所律师，执业证号：15201201910078988，特别代理。委托诉讼代理人：陈欢，贵州华尔威律师事务所律师，执业证号：1520120191145039，特别代理。被告：王丹，女，1990年7月2日出生，彝族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：赵培，贵州唐德律师事务所律师，执业证号：15201201311722302，特别代理。委托诉讼代理人：刘颖，男，1981年12月28日出生，汉族，系被告王丹之丈夫，住贵州省贵阳市南明区，特别代理。第三人：贵州好房多房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市中山东路**银座商务大厦****。法定代表人：李平职务：总经理。委托诉讼代理人：陈明建，男，1975年5月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，特别代理。原告王玉琴与被告王丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告王玉琴的委托诉讼代理人杨胜杰、陈欢，被告王丹的委托诉讼代理人赵培、刘颖，第三人的委托诉讼代理人陈明建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉琴向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告王玉琴与被告王丹于2018年11月9日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》；2.依法判令被告王丹双倍返还原告王玉琴定金224000元；3.依法判令被告王丹赔偿原告王玉琴为主张权利产生的律师代理费5000元；4.本案的诉讼费、财产保全费、财产保全担保保险费由被告承担。事实和理由：2018年11月9日，经第三人居间撮合，原告与被告签订《贵阳市存量房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于贵阳市经开区房产（以下简称案涉房屋）出售给原告。合同签订后，原告依约向被告支付购房定金112000元。但被告在收到原告的前述款项后，却未按照合同约定于2019年2月20日前清偿银行按揭贷款以解除抵押登记，导致合同无法继续履行。为此，原告多次要求被告按法律及合同约定承担相应的责任，但被告均拒不承担，双方之间由此产生争议。为维护自身合法权益，特诉至人民法院望判如所请。被告王丹辩称：不同意解除合同，要求继续履行。合同签订后被告一直在积极履行合同义务，不存在违约行为。并未收到原告的112000元定金，系原告违约，原告所称定金交付的办法不符合常理，双倍返还也没有合同和法律依据。依据合同第10页的规定，原告有借款给被告解除抵押的义务，但原告并未履行。故对于原告要求双方返还定金和承担相关费用的诉请，请求依法予以驳回。原告系受第三人操纵下以买房为名恶意诱使被告借高利贷。在签订合同时，被告已经明确告知原告及第三人因家人生病急需资金，无法出资到银行解除抵押。第三人辩称：最初系第三人委托诉讼代理人陈明建的妹妹陈建群要购买案涉房屋，经陈明建撮合后，因被告超期未办理房产证，故未完成交易。后由第三人作为中介将案涉房屋介绍给原告。原告与被告经协商后签订合同，原告向被告支付了112000元的定金。本来约定在当年12月办理房产证，但实际上被告到第二年1月份才办理完成，办理完成后原告又向被告支付首付款170000元。因案涉房屋在银行存在抵押需要资金解除抵押，但被告没有资金解除，经双方多次协商未果，才导致未完成交易。本院经审理查明事实如下：位于贵阳经济技术开发区的房屋（产权证号黔（20**）经开区不动产权第0000455号，建筑面积119.32平方米）系被告所有。2017年4月11日，案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为贵阳银行股份有限公司观山湖支行，债权数额为647000元。2018年11月9日，原告（购买方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订《贵阳市存量房屋买卖合同》，原告（购买方、乙方）、被告（出售方、甲方）、第三人（经纪方、丙方）签订《居间服务合同》和《按揭、过户代理合同》，约定被告将案涉房屋以880000元价格出卖给原告，第三人提供居间服务。《贵阳市存量房屋买卖合同》约定，原告应在签订合同当日支付定金112000元，于过户前10天将第一笔首付款64000元支付给被告，购房尾款通过贷款予以支付；合同第六条房屋产权及具体状况的承诺第1款约定被告应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；合同第七条关于房屋交易具体事宜的约定第3款约定如房屋有抵押的，则被告应在2019年2月20日之前到其贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）；合同第十条违约责任第4款为被告出现下列第（1）种情形中任一情形的或原告出现下列第（2）种情形中任一情形的，则构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。（1）被告提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效；房屋被查封或限制转让；拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格；将房屋出售给他人等导致原告无法取得房屋所有权的。（2）原告提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效；拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。第十条违约责任第5款为守约方因维护自身权益（或者追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。原告、被告及第三人在《贵阳市存量房屋买卖合同》补充约定，“备注：甲方银行提前还款时，乙方同意借人民币大写拾贰万肆仟元整（￥124000）给甲方用于银行提前还款。在甲方收到尾款（乙方银行贷款发放时）归还乙方。”原告称于2018年11月9日通过在原告父亲陈和勇名下贵州花溪农村商业银行股份有限公司竹林支行尾号为6521账户内取款105000元，加上原告所有现金7000元，因被告所有银行卡系贵阳银行而原告如在贵阳银行重开账户属于二类账户不能大额转账，故直接现金支付给被告，并提供陈和勇银行流水予以证明。银行流水显示，陈和勇名下贵州花溪农村商业银行股份有限公司竹林支行尾号为6521账户于2018年11月9日取款三次，金额分别为100000元、3000元、2000元。被告及其丈夫刘颖于2018年11月9日出具收条一张，写明“今收到王玉琴购房定金人民币大写壹拾壹万贰仟元整小写（￥112000）收款人：刘颖王丹”。被告称确实出具收条，但未收到钱款，系按照原告和第三人的要求出具的。原告还曾向被告支付过170000元首付款，系存于被告银行卡内，银行卡系由原告保管，后因交易无法完成，故已自行取回。现案涉房屋仍处于抵押状态，涉及房屋按揭贷款截至开庭之日金额有60余万元。本案中，贵州华尔威律师事务所受原告委托指派律师杨胜杰、实习律师陈欢作为原告代理人参加诉讼，双方于2019年6月19日签订《委托代理协议书》，原告为此支付律师代理费5000元。原告于2019年6月24日向本院申请诉前财产保全，申请保全被告名下价值人民币224000元的财产，并提供中国平安财产保险股份有限公司出具的保单保函，为此支付保险费500元。本院于2019年6月25日作出（2019）黔0111财保105号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人王丹名下价值人民币224000元的财产，保全申请费为1640元。后原告向本院提起民事诉讼，该诉前保全转为本案保全。另查，庭审中原告提交被告2019年3月30日的个人信用报告、被告之丈夫刘颖2019年3月23日的个人信用报告、第三人2019年4月28日向贵阳市住建局出具的情况说明，拟证明案涉房屋买卖期间被告长期处于资金紧缺状态及被告因征信问题在原告自愿提供借款等情况下仍无法补足金额于2019年2月20日前办结银行提前还贷手续，违反《贵阳市存量房屋买卖合同》第七条第3款的约定，且因被告未按时清偿银行贷款并注销抵押登记，导致案涉房屋被限制转让，合同无法继续履行，违反合同第六条第1款及第十条第4款第（1）项的约定，构成根本违约。被告称原告未支付定金系原告违约，且在签订合同时已经告知原告及第三人被告没有资金无法解除银行抵押；称原告及第三人均建议被告向贝壳金额借高利贷。第三人称贝壳金融系经审批的合法公司，当时因被告征信存在问题无法贷款所以推荐被告自行办理，且在签订合同时并未告知无能力清偿银行贷款。庭审中被告提交被告之丈夫刘颖与第三人之委托诉讼代理人陈明建的通话录音及相关文字整理材料，拟证明本案真实情况及被告遭遇套路贷的事实，签订合同前已告知无力偿还银行贷款及解除抵押；被告在积极履行合同，且原告方、第三人和被告丈夫刘颖曾协商解决资金问题，原告方及第三人建议被告到贝壳金融贷款或者由原告父亲提供途径贷款但由被告承担利息，且被告曾协商表明如无法完成交易，被告原告继续出售房屋以解决问题。原告称涉及第三人之委托诉讼代理人陈明建的通话录音应当由其进行确认，被告所称遭遇套路贷，但未提交证据证明，且与本案无关。第三人称被告为设法退还原告定金确与第三人之委托诉讼代理人陈明建沟通多次，但仅讨论该问题，原告确系买方。通话录音对象均系陈明建或第三人工作人员，涉及内容为沟通协商解除银行抵押、退还定金等。文字材料系短信及微信聊天截图，其中2份系与第三人工作人员沟通房屋出售事宜，其中1份被告称系与原告的微信聊天记录，记录中显示被告方表示因原告方公司利息太高不能接受，现改为现款交易，原告称并未到场，具体协商事宜不清楚。被告提交贵阳网信息一份及贵阳市住建局颁布的信息一份，拟证明第三人存在涉嫌套路贷的行为，通过虚构买方恶意诱骗被告办理高利贷。原告称该2份信息均系网上新闻信息，而非相关职能部门对第三人作出的认定，不能作为案件审理的依据。第三人称已向贵阳市住建局就上述问题作出说明解释。贵阳网信息一份及贵阳市住建局颁布的信息一份内容为市民向贵阳市南明区房管部门投诉称遭遇欺诈“高利贷”，新闻写明该案贵阳市住建局还在查出中，如还查出其他涉黑涉恶线索，即报市扫黑办。被告提交《房地产经纪管理办法》，拟证明因原告系第三人的员工，不能通过第三人作为中介购买房屋或者购买经纪客户的房屋。原告称系贝壳房地产经纪有限公司员工而非第三人的员工，并提交贵阳贝壳房地产经纪有限公司人事部2019年2月28日出具的职业及收入证明。原告认为被告应当提交劳动合同和社保信息方足以证明。上述事实，有原被告身份证、第三人工商登记信息、《房屋买卖业务签订文件合订本》（内含《贵阳市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《按揭、过户代理合同》）、收条、《商品房按揭借款（抵押）合同》、贵阳银行观山湖支行借款凭证、房屋记载表、房屋登记信息、个人信用报告2份、第三人向贵阳市住建局出具的情况说明、委托代理协议、律师费票据、贵阳市律师协会关于《贵阳市律所服务收费平均价格》的通知、保单保函及保险费发票、被告之丈夫刘颖与第三人之委托诉讼代理人陈明建的通话录音及相关文字整理材料、贵阳网信息一份及贵阳市住建局颁布的信息一份、《房地产经纪管理办法》、贵阳贝壳房地产经纪有限公司人事部2019年2月28日出具的职业及收入证明及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方争议的焦点问题有如下三点：一、双方于2018年11月9日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》是否有效及是否具备解除条件，解除系何方当事人责任；二、原告是否按照合同约定支付了定金，如合同解除被告是否应当双倍予以返还；三、原告主张的律师代理费、保全费等费用是否应当由被告承担。关于焦点一。双方均未对于2018年11月9日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》有效性提出质疑，被告也明确表示要求继续履行合同。但被告在庭审中认为根据《房地产经纪管理办法》规定，被告作为第三人的员工，不能通过第三人作为中介购买房屋或者购买经纪客户的房屋，且在陈述中一再表明原告系受第三人操纵下以买房为名恶意诱使被告借高利贷，实际上已经认为双方签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》存在违反《房地产经纪管理办法》强制性规定以及存在以合法形式掩盖非法目的等情形。故，应当首先判定《贵阳市存量房屋买卖合同》效力。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条之规定，“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：…（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋…”。本案中被告称原告系第三人的员工，但并未提交证据予以证明，且从原告提交的贵阳贝壳房地产经纪有限公司人事部2019年2月28日出具的职业及收入证明可以佐证，原告并未第三人的员工，故不存在违反该法规强制性规定的情况。被告称原告系受第三人操纵下以买房为名恶意诱使被告借高利贷，但其提交的证据不能够证明原告与第三人存在恶意串通、欺诈或者以合法形式掩盖非法目的行为。故本院认为双方于2018年11月9日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》合法有效。根据庭审查明的事实，现案涉房屋仍处于抵押状态，在未解除抵押前无法办理所有权转移登记，根据合同第十条第4款之约定，被告出现下列第（1）种情形中任一情形的或原告出现下列第（2）种情形中任一情形的，则构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。（1）被告提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效；房屋被查封或限制转让；拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格；将房屋出售给他人等导致原告无法取得房屋所有权的。根据合同第七条第3款之约定，如房屋有抵押的，则被告应在2019年2月20日之前到其贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。案涉房屋自本案开庭之日仍未解除抵押，已经远超合同约定解除抵押的最后期限2019年2月20日，根据合同第十条第4款约定的解除合同的条件已经成就。合同中明确约定了被告还款解除抵押的责任，被告至今未能履行完毕，已构成违约，故作为守约方的原告有权解除合同。庭审中，被告称根据双方合同备注事项，原告有出借款项给被告提前还款的义务，并认为原告并未按照约定支付定金，违约在先。合同备注写明被告银行提前还款时，原告同意出借124000元给被告用于银行提前还款，但被告未提交证据说明已向按揭贷款银行申请提前还款，且被告在陈述中已经说明其自始没有提前偿还贷款的能力，并且双方约定的出借金额为124000元，与提前偿还贷款所需60余万元相差数额较大，在被告未具备提前还款能力前，不应当认为原告未直接出借款项即为违约。根据庭审查明的事实，被告确向原告出具了定金收条，且原告提交的银行取款记录与其所述能够印证，在被告向本院提交的被告之丈夫刘颖与第三人之委托诉讼代理人陈明建的通话录音及相关文字整理材料中，也涉及要归还买方所支付定金内容。本院认为，可以认定原告已向被告支付了112000元的定金。综上所述，对于原告要求解除与被告于2018年11月9日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》的诉请，本院依法予以支持。关于焦点二。本院已在上述焦点问题的阐述中说明了原告是否支付定金的问题。关于该定金是否应当双倍返还的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的乙方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的乙方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，双方在合同中明确写明原告应当向被告支付定金112000元，被告向原告出具的收条中也明确载明为购房定金。合同中虽未约定定金条款，只约定了违约金，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告选择适用法定定金条款符合法律规定。故，对于原告要求被告双方返还已支付定金的诉请，本院依法予以支持。关于焦点三。双方签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》第十条第5款约定，守约方因维护自身权益（或者追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。现因被告违约导致合同解除，原告依照合同约定向被告主张律师代理费5000元、保全保险费500元等费用，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第五十二条、第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告王玉琴与被告王丹于2018年11月9日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》；二、被告王丹于本判决书生效之日起十日内退还原告王玉琴双倍购房定金224000元；三、被告王丹于本判决书生效之日起十日内支付原告王玉琴律师代理费5000元及保全保险费500元，共计支付5500元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4835元（已减半收取）、保全申请费1640元，由被告王丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  葛坚二〇二〇年八月二十七日法官助理陈华伟书记员杨玉茹