湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终8324号 上诉人（本诉被告、反诉原告）：黄劲松，男，汉族，1968年7月20日出生，住长沙市天心区。 被上诉人（本诉原告、反诉被告）:曾浩，男，汉族，1986年10月1日出生，住湖南省南县。 委托诉讼代理人：詹裕华，湖南良光律师事务所律师。 上诉人黄劲松与被上诉人曾浩房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区（2020）湘0102民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人黄劲松、被上诉人曾浩的委托诉讼代理人詹裕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄劲松上诉请求：1、依法撤销长沙市芙蓉区（2020）湘0102民初2299号民事判决书，并依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。3、判决被上诉人支付2019年1月20日至2019年3月14日租金33000元。事实与理由：1、一审法院认定事实错误、证据错误，应依法予以撤销；2、一审判决适用法律和逻辑常识错误。 被上诉人曾浩辩称，1、租赁合同于2019年11月15日解除，曾浩也未使用该门面。2、被上诉人没有转让门面的事实。 曾浩向一审法院起诉请求：一、判令被告黄劲松立即向原告曾浩退还水电预付押金12668元；二、判令被告黄劲松承担本案的诉讼费用。 黄劲松向一审法院反诉请求：一、判令反诉被告曾浩支付反诉原告违约损失116910元；二、判令反诉被告曾浩承担本案诉讼费。 一审法院认定以下事实：2018年1月19日，黄劲松与曾浩签订《协议书》，双方约定：黄劲松将位于长沙市××路××号××的门面出租给曾浩作为餐厅使用，租赁期限为2018年1月20日到2024年1月19日共6年；租金每月18000元，按每贰年递增6%月租，租金按季度交付，由曾浩提前十五天一次性付给黄劲松，先付后用（曾浩汇款到黄劲松以下账号：工商银行汇通支行6222××××1209，户名李燕，在曾浩付清款后，由黄劲松出具收条）；租赁期内的水电费、电话电信费、税收及房屋租赁费等所有开支费用，由曾浩承担，曾浩应当及时交清，不得拖欠；曾浩租期内不得停报及提前退租，否则保证金不退，并负责黄劲松损失；本协议签订同时，曾浩向黄劲松交付保证金54000元；协议另补充黄劲松收到协议定金20000元，剩余费用88000元曾浩应于2018年1月20日付清，协议还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，曾浩通过微信转账向黄劲松支付定金20000元，黄劲松将涉案房屋交付给曾浩使用，双方办理了案涉房屋的交接手续。2018年1月20日，曾浩按照协议约定向黄劲松指定的李燕账户转账保证金54000元及2018年3月15日至6月14日的房租54000元，共计转账剩余费用88000元。2018年6月2日，曾浩通过中国银行向黄劲松的指定账户转账押金20000元作为水电费预付款。此后，曾浩按照合同约定按季度向黄劲松支付房租，曾浩按照合同约定已支付租金至2019年11月14日；从2019年8月开始未支付水电费，截至2019年11月14日其应向黄劲松支付水电费7332元。曾浩称2019年11月14日电话告知黄劲松因经营不善要求退租，2019年11月15日曾浩将涉案房屋的钥匙交给黄劲松，同日，曾浩与黄劲松均在门面上张贴对外招租广告。曾浩提出退租后，保证金54000元不要求黄劲松退还。2019年12月4日，曾浩搬走租赁门面内其物品时，黄劲松不同意其拆除装修设施（电线、空调、照明灯等）发生纠纷，2020年4月1日，曾浩将租赁门面内其所有物品折价转让给新承租人。另查明，黄劲松提供与陈奎于2020年3月30日签订的协议书，黄劲松将涉案房屋出租给陈奎经营网吧，租期从2020年4月1日至2025年3月31月止，每月租金18000元，从2023年3月31日起，按每年5％递增租金，免除李奎装修期贰个月的租金。曾浩代理人在庭审中称，曾浩持有的房屋租赁协议书遗失，黄劲松妻子李燕发给曾浩的房屋租赁协议书首页下面标注有“免租期2018、1、20—3、14”。黄劲松庭审中称，反诉要求曾浩支付违约损失116910元包括2019年11月15日至2020年5月31日租金损失119700元和剩余租期内的租金损失63878元，减去未退还保证金54000元及水电押金20000元中扣除应付水电费7332元后的剩余款。双方协商不成而酿成纠纷。 一审法院认为：曾浩与黄劲松签订房屋租赁《协议书》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。关于合同解除问题。黄劲松自认曾浩于2019年11月15日向其表示要求退租，应视为曾浩向其发出要求提前解除合同的通知,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除，且曾浩当日将涉案房屋的钥匙交给黄劲松，黄劲松也在门面上张贴招租广告，故双方签订的房屋租赁协议已于2019年11月15日解除。关于免租期限的问题。黄劲松妻子李燕通过微信发送给曾浩房屋租赁《协议书》照片显示标注有“免租期2018、1、20—3、14”，且双方一致认可2018年3月15日至2019年11月14日租金无异议，根据商业用途房屋租赁惯例，一般出租人都会给予承租人免租期用于装修、开业准备，且黄劲松也未提供在租赁过程要求曾浩支付2018年1月20日至同年3月14日期间租金证据，也未在反诉中提出要求曾浩支付该段期间欠付租金的诉求，故本院认定2018年1月20日至同年3月14日期间为免租期。关于水电费结算问题。双方一致认可截至2019年11月14日，曾浩尚欠黄劲松水电费人民币7332元，因曾浩已预付水电费押金人民币20000元，扣除应当支付的水电费，黄劲松应当退还剩余水电费押金，故曾浩要求黄劲松退还水电预付押金人民币12668元，具有事实依据，本院予以支持。关于黄劲松因曾浩违约所受损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的；当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从上述法律规定来看，补偿性为主、惩罚性为辅是我国合同法关于违约责任的一般原则，违约金可根据违约行为造成的实际损失而进行调整。本案中，根据协议约定，因承租人曾浩违约而解除协议时保证金不退，应视为双方对违约责任的约定，且双方解除合同后，黄劲松未能在三个月内将涉案房屋另行出租和降低租金出租的行为不排除今年以来疫情因素的影响，根据公平原则，综合考虑本案的情况，本院酌情认定黄劲松所受损失为三个月租金损失即人民币54000元。曾浩表示保证金人民币54,000元不要求退还，用于赔偿黄劲松损失符合合同约定和法律规定，故黄劲松反诉要求扣减保证金人民币54,000元及剩余预交水电费后仍要求曾浩支付违约损失人民币116,910元的请求，无事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条的规定，一审法院判决如下：一、被告黄劲松于本判决生效之日起十日内向原告曾浩返还水电预付款人民币12,668元；二、驳回反诉原告黄劲松对反诉被告曾浩的全部诉讼请求。 二审期间，上诉人提交了四张水电费的图片，拟证明被上诉人在租赁期间使用的水电费共计7,783元，一审判决认定错误。无证据原件，真实性不予认可，本院不予采信。被上诉人提交了微信聊天截图，拟证明双方签订的合同明确标记了免租期。该证据显示的免租期与本案无关，本院不予采信。 对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案租赁合同解除的时间；二、一审判决计算的水电费数额是否有误；三、被上诉人是否应支付2019年1月20日至3月14日的租金。 关于涉案合同解除的时间。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中曾浩于2019年11月15日电话告知黄劲松因经营不善要求退租。同日黄劲松收回涉案房屋钥匙并张贴招租广告。本院认为，黄劲松收回房屋钥匙并张贴招租广告的行为可视为同意解除合同的意思表示。双方均以自身行为表示同意解除涉案合同，故涉案合同解除的时间为2019年11月15日。 关于原审判决认定水电费数额是否有误。因涉案合同解除的时间为2019年11月15日，故被上诉人应支付水电费至合同解除之日。原审中双方一致认可截止2019年11月14日，曾浩尚欠黄劲松水电费人民币7,332元。故原审判决认定水电费的数额并无不当，本院予以维持。 关于被上诉人是否应支付2019年1月20日至3月14日的租金。上诉人的上诉请求请超出了原审的诉请，本院不予审查，当事人可另行处理。 综上，上诉人黄劲松的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,891.5元，由上诉人黄劲松负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨文滔 审判员  谢 晋 审判员  程 婧 二〇二〇年八月三十日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。