包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初1773号原告：韩霞，女，1977年2月2日出生，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：云奋强，内蒙古首佳律师事务所律师。被告：包头市润石嘉艺贸易有限责任公司，统一社会信用代码91150291MA0MYR487X。法定代表人仰杰进。委托诉讼代理人：师伟，公民身份号码×××，现住包头市。被告：内蒙古锐创置业经纪有限公司，统一社会信用代码91150291341343298D法定代表人逯笑宇。委托诉讼代理人贾继珍、张敏，内蒙古罡和律师事务所律师。原告韩霞诉被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司、被告内蒙古锐创置业经纪有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年06月09日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吕素格及其委托诉讼代理人云奋强、被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司委托诉讼代理人师伟、被告内蒙古锐创置业经纪有限公司委托诉讼代理人贾继珍和张敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、依法判决确认原告与被告嘉艺公司签订的四份《东站西街集贸市场租赁协议》(即C82、C83、C84、C85)中超过贰拾年的拾年租期无效；二、依法判令被告嘉艺公司、锐创置业公司共同向原告返还拾年租金合计94202.6元，并向原告承担占用94202元期间，按年利率6%计算的利息款16485.35元(自2017年07月10日起至2020年6月10日，按年利率6%计算)。合计:110687.95元；三、判令被告嘉艺公司、被告锐创置业公司承担自2020年06月11日起到实际全部退还94202.6元之日止，按年利率6%计算的后期利息；四、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2017年7月10日被告嘉艺公司将包头市东河区东站西街集贸市场C区的四节等面积柜台租赁给原告，被告规定每节柜台租期为30年，租金为70652元。原告租赁四节柜台向被告嘉艺公司、被告锐创置业公司合计缴纳282608元，并与被告嘉艺公司签订四份《东站西街集贸市场租赁协议》，合同编号分别为C82号，C83号，C84号，C85号。期间被告锐创置业公司作为被告嘉艺公司启动市场的宣传公司向原告收取了C82号、C83号、C84号、C85号四节柜台租赁定金32000元，并向原告出具了定金收条。租赁合同履行至2019年时原告才知道《合同法》第214条规定了房屋或商铺租赁期限最长为贰拾年，超过二十年租期的部分无效。原告认为，被告嘉艺公司作为东站西街集贸市场运营公司强制规定柜台租期为30年，原告在不知法律规定情况下与被告签订了四节柜台的四份租赁协议，期间被告锐创置业公司作为该市场启动宣传公司前期收取原告合同履约定金32000元，原告合计缴纳租金282608元。但按照《合同法》第214条的强制性规定，超过20年的期间无效。依据无效合同的处理原则，被告嘉艺公司、被告锐创置业公司负有向原告共同返还多收10年租金94202.6元的义务，并支付占用资金期间的利息。为此，原告为维护自己合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司（以下简称润石嘉艺公司）辩称，同意返还十年的租金，不同意承担利息，定金不是我公司收取的。被告内蒙古锐创置业经纪有限公司（以下简称锐创置业公司）辩称，我公司不是案涉商铺租赁协议签订的主体，且对该协议部分无效无过错，不应承担财产返还责任。我公司以定金名义每套收取电商费8000元，有事实依据，不违反法律规定，且定金已包含在租赁费里面，我公司不应当退还。原告为了享受优惠政策，自愿缴纳电商费，其对于定金即电商费是明知和认可的，原告无权要求退还。本院经审理认定事实如下：2017年06月22日，原告向被告锐创置业公司缴纳东站西街集贸市场柜台定金32000元（每套8000元，共计四套）。2017年07月10日，原告与被告润石嘉艺公司签订了四份《东站西街集贸市场租赁协议》，编号分别为C82、C82、C84、C85，被告润石嘉艺公司同意将东站西街集贸市场C82、C82、C84、C85号商铺租赁给原告，约定使用期限为30年，在租赁费每套商铺为68107元，交款日为签协议当日，交房日为2017年12月31日，还约定了其他事宜。同日原告于被告锐创置业公司在被告润石嘉艺公司设立的办公处与被告锐创置业公司签了四份签约确认单，其中C82、C83、C84认购总价（每套）83107元、签约总价（每套）68107元。每套优惠15000元、已付金额定金8000元、本次交费32658元（实际按32652元）、剩余房款30000元；C85认购总价85080元、签约总价68080元、每套优惠17000元。已付金额定金8000元、本次交费32658元（实际按32652元），剩余房款29976元。2017年06月30日，原告向被告润石嘉艺公司缴纳房款（四套）130632元。2017年07月10日合同签订当日，原告向被告润石嘉艺公司缴纳房款(四套)119976元。至此原告共计缴纳房屋租赁费282608元（含32000元定金）。现原告以合同租赁期超过20年部分无效为由诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明，被告润石嘉艺公司与博睿联行（北京）房地产经纪有限公司包头分公司（以下简称博睿经纪包头分公司）签订过一份《东站西街集贸市场委托服务代理合同》（签订日期未注明），委托内容为被告润石嘉艺公司委托博睿经纪包头分公司对本项目提供商业产品服务代理及电子商务服务，并作为本项目独家代理公司、独家渠道电商服务。委托服务代理房屋范围为代理包头东站西街集贸市场及规划所有商业产品。在第七条第③项约定，合作期内，甲方（被告润石嘉艺公司）同意本项目合作房源可统一按照优惠价格服务代理，且允许乙方（博睿经纪包头分公司）每套8000元的标准收取电商费。博睿经纪包头分公司于2020年7月24日出具《情况说明》，说明博睿经纪包头分公司与被告润石嘉艺公司于22017年04月20日签订了《东站西街集贸市场委托服务代理合同》。被告锐创置业公司与博睿经纪包头分公司系合作关系，博睿经纪包头分公司委托锐创置业公司代为收取上述电商费。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故原告与被告润石嘉艺公司所签的《东站西街集贸市场租赁协议》所约定的租赁期30年中的20年有效，超出20年部分的10年租赁期无效。无效部分所收取的租赁费应予返还原告，占用资金的利息损失应予返还原告。被告润石嘉艺公司允许博睿经纪包头分公司每套以8000元的标准收取电商费，博睿经纪包头分公司委托被告锐创置业公司代为收取，被告锐创置业公司以定金方式收取电商费，被告润石嘉艺公司一直未提出异议，视为默认。故原告每套缴纳定金8000元，租赁费62652元，四套房屋30年的租赁费总计282608元。故原告请求被告润石嘉艺公司退还原告10年的租金94202.6元及利息损失，本院予以支持。被告锐创置业公司不是房屋租赁关系主体，不应承担租赁费返还义务。至于二被告之间的定金或电商费纠纷，属于另一个法律关系，应另案处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条之规定，判决如下：确认原告与被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司签订的《东站西街集贸市场租赁协议》（编号分别为C82、C82、C84、C85）中超过20年以上的10年租赁期无效。被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司于判决书生效后十五日内，退还原告10年的租金94202.6元。被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司于判决书生效后十五日内支付原告利息损失，以94202.6元本为金，按照全国银行间同业拆借中心同期贷款利率计算，自2017年07月10日起算至本金付清时止，利随本清。驳回原告对被告内蒙古锐创置业经纪有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2513.76元，减半收取1256.88元，由被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。申请执行的期间为本判决生效后的两年，逾期申请视为放弃执行。审判员 赵 元 二〇二〇年八月二十四日书记员 张宝芳附：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。