上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初3868号原告：陈沈锋，男，1978年12月14日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：许世锋,上海翰森律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。被告：马广辉，男，1968年8月1日生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市嘉定区。原告陈沈锋与被告马广辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日作出(2019)沪0114民初2989号民事判决后，马广辉不服该判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2019年11月18日作出(2019)沪02民终9241号民事裁定，撤销本院一审判决，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈沈锋的委托诉讼代理人许世锋，被告马广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈沈锋向本院提出诉讼请求：一、判令解除陈沈锋与马广辉于2019年1月5日签订的《合作协议》；二、判令马广辉返还预付租金13万元及押金1万元；三、判令马广辉支付逾期还款违约金(以14万元为基数，按年利率7.125%为标准，自2019年2月1日起计算至实际还款之日止)。事实和理由：2018年底，陈沈锋经人介绍认识马广辉，陈沈锋有意承租马广辉的房屋，并要求使用面积为240平方米，马广辉口头予以承诺。为此，双方于2019年1月5日签订了一份《合作协议》，约定马广辉将二楼办公室大小八间出租给陈沈锋，租赁期限自2019年1月5日至2019年12月31日，年租金为13万元，押金为1万元。但签约当日，马广辉以上家未结清水电费为由要求延迟几天交房。后经陈沈锋多次催促，马广辉均借故拖延。期间，马广辉表示二楼有一间大办公室需自用，但剩余面积仍有240平方米。但经陈沈锋实地测量，发现剩余使用面积仅160平方米。为此，陈沈锋向马广辉提出按比例减少租金或退还预付租金和押金，但马广辉未予同意。后陈沈锋要求马广辉于2019年1月底前提供符合合同约定的房屋，但马广辉仍置之不理。因马广辉拒绝交付符合协议约定的房屋，已构成违约，故陈沈锋涉讼。被告马广辉辩称，不同意陈沈锋的诉讼请求。双方间系合作关系而非租赁关系，陈沈锋完全知晓房屋的状况，马广辉从未向陈沈锋承诺大小八间的房屋面积为240平方米。陈沈锋于2018年12月25日支付使用费13万元后，马广辉即于当日将大门钥匙及门禁卡交付给陈沈锋，并告知陈沈锋开门密码，嗣后陈沈锋多次进入房屋内规划装修事宜，陈沈锋理应承担房屋的使用费。马广辉不存在违约行为，故不应支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人上海市邮政公司嘉定区邮政局系上海市嘉定区祁连山南路**房屋的产权人，该房屋的建筑面积为777.63平方米。马广辉向上海市邮政公司嘉定区邮政局承租了房屋的二楼，并对房屋进行隔断。2018年底，陈沈锋与马广辉签订《合作协议》，约定马广辉将二楼办公室大小八间(以下简称涉案房屋)承包给陈沈锋用于书法培训交流使用，每年租金为13万元，由陈沈锋一次性支付给马广辉，租期自2019年1月5日至2019年12月31日，马广辉装修完好，如需改装需征得马广辉同意，电费由陈沈锋负担，一季度一付，合同期满后如继续合作，双方需重新签订协议，租金每年递增1万元，协议落款时间为2019年1月5日。2018年12月24日、2018年12月25日，陈沈锋向马广辉的妻子蒋学凤分别支付了1万元、13万元。2019年1月3日，马广辉出具收条，载明收到押金1万元。后因陈沈锋认为马广辉拒绝交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。另查，本案在二审审理期间，承办人于2019年11月13日至涉案房屋勘察，陈沈锋与马广辉确认涉案房屋处于长期未整理使用状态，同日，承办人告知马广辉可以使用涉案房屋。审理中，陈沈锋提供证人赵某某的证言，主要内容为陈沈锋系证人的客户，证人通过中间人介绍认识马广辉，陈沈锋欲租赁200至300平方米的房屋，中间人告知证人涉案房屋使用面积大约240平方米，证人遂某陈沈锋看了涉案房屋；提供陈沈锋妻子与马广辉的录音。上述两组证据证明马广辉在出租涉案房屋时确认房屋实际使用面积为240平方米，及马广辉于2019年1月4日前并未将涉案房屋交付陈沈锋。马广辉认为证人系听他人陈述房屋的面积情况，马广辉在录音中并未承诺过房屋使用面积为240平方米，仅强调涉案房屋为大小八间，且马广辉已于2018年12月25日向陈沈锋交付涉案房屋，嗣后，陈沈锋多次到涉案房屋内规划装修事宜，陈沈锋亦承认到涉案房屋内测量面积。审理中，本院至涉案房屋处进行勘察，从北侧大门进入二楼后，房屋被分割成东西两侧，东侧及西侧各有一扇门，西侧房屋有马广辉使用，东侧房屋为涉案房屋，门锁为密码锁，首先进入的一间房间内有三根梁，该房间内有四扇门，南门及东门内各有一间房间，西面墙并排有两扇门，其中靠北的门关闭，靠南的门进入后为过道，过道西侧有四扇门，其中靠北的一扇门关闭，靠南的三扇门内各有一间房屋，过道南侧一扇内有一间房屋，关闭的门后为马广辉使用的房屋。东侧房屋内有大小七间房间及一条过道。本院认为，关于合同的性质问题，根据对合同内容的审查，合同中有关于租期、租金、装饰装修、电费等问题的具体约定，符合租赁合同的特征，故本院认定双方签订的《合作协议》实质系房屋租赁合同，对马广辉关于双方系合作关系的抗辩，本院不予采纳。关于房屋使用面积问题，证人系从他人处听说涉案房屋的使用面积，陈沈锋仅提供通话记录，并无其他证据予以印证，故对陈沈锋关于马广辉确认涉案房屋的实际使用面积为240平方米的意见，本院不予采信。关于交房问题，陈沈锋陈述，其在支付相关款项后为进行装修而进行了实地测量，发现使用面积不足240平方米，且只有7间房，不符合合同约定的标准，马广辉并未实际交房；而马广辉陈述，其是在2018年12月25日将房屋的钥匙及门禁卡交付陈沈锋，并教陈沈锋如何密码开锁。根据以上陈述结合勘察记录，可以确认涉案房屋具有门禁系统，在未交房之情形下无法进行实地测量并确定具体房间数量，陈沈锋为进行装修进行实地测量亦符合客观实际，且陈沈锋与马广辉沟通过房屋面积，综上，本院认定马广辉履行了交付涉案房屋的行为。陈沈锋与马广辉签订的《合作协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。对于陈沈锋主张解除《合作协议》，因《合作协议》约定的租赁期限已届满，且马广辉已实际收回涉案房屋，故《合作协议》约定的权利义务已终止履行。关于陈沈锋主张返还租金13万元及押金1万元，马广辉已向陈沈锋交付涉案房屋，陈沈锋理应支付相应的租金，鉴于双方就房屋的使用面积多次沟通，且陈沈锋实际未使用涉案房屋的情况，本院酌情认定陈沈锋应支付马广辉租金65,000元，故马广辉应退还陈沈锋租金65,000元,同时马广辉亦应返还陈沈锋押金1万元。至于陈沈锋主张马广辉支付逾期还款违约金的诉请，因无事实和法律依据，故对陈沈锋的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马广辉应于本判决生效之日起十日内返还原告陈沈锋租金65,000元；二、被告马广辉应于本判决生效之日起十日内返还原告陈沈锋押金1万元；三、驳回原告陈沈锋的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,100元，由原告陈沈锋负担1,550元，被告马广辉负担1,550元。被告马广辉负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 黄  燕人民陪审员 金 惠 静人民陪审员 孙顾晓龙二〇二〇年八月二十四日法官 助理 顾 颖 琦书 记 员 孙  鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。