成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初7357号 原告（反诉被告）：成都旭泰置业有限公司，住所地：成都市金牛区花照壁西顺街**。 法定代表人：陈序平，总经理。 委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢晴，女，1988年8月19日出生，汉族，住四川省射洪县，现住成都市金牛区。 被告（反诉原告）：王晓龙，男，1983年4月3日出生，藏族，住四川省都江堰市，现住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：谢晴，女，1988年8月19日出生，汉族，住四川省射洪县，现住成都市金牛区，系王晓龙妻子。 委托诉讼代理人：杨卿，四川重泰律师事务所律师。 原告成都旭泰置业有限公司（以下简称“旭泰公司”）与被告谢晴、王晓龙商品房销售合同纠纷一案，及反诉原告谢晴、王晓龙与反诉被告旭泰公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法合并审理，适用简易程序公开开庭进行了审理。旭泰公司的委托诉讼代理人赵林阳，谢晴及王晓龙的委托诉讼代理人杨卿、谢晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告旭泰公司向本院提出诉讼请求：1．判令旭泰公司与谢晴、王晓龙签订的《商品房预售合同》（以下简称“合同”）已经于2019年4月22日解除；2．谢晴、王晓龙支付旭泰公司违约金468099.2元；3．谢晴、王晓龙腾退案涉房屋，配合旭泰公司办理合同备案注销手续；4．本案诉讼费由谢晴、王晓龙承担。事实和理由：2018年7月18日，旭泰公司与谢晴、王晓龙签订《合同》，约定谢晴、王晓龙购买旭泰公司开发的位于成都市金牛区××街道××村××组××街购物中心××号商品房。其中合同约定，该商品房总价为2340496元。根据合同约定，谢晴、王晓龙应于2018年11月10日之前付清购房款1136199元，但谢晴、王晓龙至今未向原告支付购房款，且原告于2019年4月22日向谢晴、王晓龙发出解除函，旭泰公司有权解除合同并追究谢晴、王晓龙的违约责任，望判如所请。 本诉被告谢晴、王晓龙辩称，不认可有违约行为。原告以欺骗的手段取得出售房屋开发，名为办公实为以公寓的名义销售办公用房，违反了成都市的房屋销售规定，损害了公共利益，谋取非法利益，所以我方认为应当驳回原告的诉讼请求。 反诉原告谢晴、王晓龙反诉请求：1．判令确认解除反诉原告与反诉被告之间签订的合同；2．依法判令反诉被告退还反诉原告已经支付的购房款；3．依法判令反诉被告支付反诉原告因解除合同产生的违约金70,000元；4、依法判令本案本诉及反诉相关诉讼费用由反诉被告承担；事实与理由：2018年7月18日，反诉原告与反诉被告签订了合同，现反诉原告发现，反诉被告开发的合同已经明确约定清楚的办公用房竟被反诉被告恶意改装为民用住宅型房屋。反诉被告的该行为已经严重侵害了反诉原告的合法权益。其中：反诉被告未经业主同意，私自封闭了楼层公共区域的公共卫生间及逃生通道甚至有的地方变成了需要钥匙才能进入的防盗门。反诉原告认为，办公用房作为办公使用场地，封闭楼层公共卫生间及逃生通道严重侵害了业主的合法权益，大楼的土地使用性质已经变成了住宅性质，根本不适宜办公。该行为已经严重侵害了反诉原告后期的商业投资经营；反诉被告未经业主同意以及合法勘验，私自在各套间内加装隔断并将天然气入户，将案涉房屋装修为民用住宅类型，同时相当数量的业主将火灾感应器以及火灾出水口进行了改动甚至拆除，鉴于天然气入户的情况，大楼的火灾风险骤增，高档写字楼变成了鱼龙混杂的住宅区。反诉原告购买该房的主要目的即是商业办公用途，但是反诉被告将房屋私自进行改装已经严重侵害了反诉原告的合法权益。反诉原告认为反诉被告的改装行为根本未取得相关部门的同意，但反诉被告一直回避该问题至今未向反诉原告进行正面回复。综上，反诉原告认为反诉被告在未经业主同意及主管部门的批准下，私自更改房屋的内部构造，显然是希望将办公性质的房屋变更为民用性质房屋对外出售，不光严重侵害了反诉原告的合法权益也严重扰乱了市场经济，应当予以严惩。现反诉被告的行为已经严重侵害了反诉原告的合法权益，致使原本欲购买办公用房的反诉原告合同目的不能达成，已经构成合同的根本违约，应当解除合同，退还已经支付的房款同时承担违约责任。 反诉被告旭泰公司辩称，同意反诉状请求第一项中解除的内容，但时间为2020年7月17日；事实与理由部分，有关公共部分，主张被侵占或封闭，无法指明侵权人是谁，且该纠纷应当属于其他纠纷，而非商品房买卖纠纷；燃气方面是否开通是购房者对房屋使用用途的决定，这与房屋本身的属性没有关系，不能因使用用途否定房屋本身的属性，同时在之前的一个案件中被告陈述在办理居住证的时候发现没有备案，若被告反对用于居住，为何要为该房屋办理居住证；房屋内部结构改造方面，被告的房屋还没有交付，也没有使用，内部显然是没有经过改造的，其他业主的改造行为是否合规合法也不属于本案应当解决的问题，显然不能以其他业主改造了房屋就解除本案合同；正常住宅性质的房屋中出现住改商的行为较为普遍，若按照被告的逻辑是否所有购买了住宅的买受人也可以因为出现了商业使用行为而解除住宅买卖合同，这显然是不能成立的。返还的部分根据我方本诉诉讼请求，在扣出相应违约金后可以返还。 本院经审理认定事实如下：2018年7月18日，旭泰公司（出卖方）与谢晴、王晓龙（买受方）签订了《合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定的主要内容：1．谢晴、王晓龙购买旭泰公司开发的位于金牛区××街××号××栋××单元××楼××号房屋，买受人购买的商品房所占用的土地规划用途为商业用地，房屋总价为2340496元，分期付款，2018年7月20日首期付款468099元，2018年7月25日支付936198元，2018年11月10日支付936199元；2．第十六条第一款第3项其中载明：2栋：买受人所购商品房为非住宅的，不适用前述关于燃气的约定，按照以下约定执行；均仅于室外公区预留燃气主管接驳条件，但开通及具体供应条件、收费标准等，均以政府主管部门、燃气主管单位、燃气公司最终审批为准。补充协议第3条第6款：对于买受人采取分期付款方式的，每逾期一天应向出卖人承担未付购房款万分之四的违约金。……，逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金……等权利义务。 合同签订后，谢晴、王晓龙未按约支付其余房款。旭泰公司向谢晴、王晓龙发出《解除通知函》，以谢晴、王晓龙未支付剩余房款1,136,199元为由，主张解除双方签订的合同及补充协议，庭审中旭泰公司认为送达时间2020年7月17日即为解除合同时间。 又查明，当事人双方均认可旭泰公司共收到谢晴、王晓龙已付款项1,204,297元，其余差欠房款至今未付。 再查明，2018年7月27日，金牛区花照壁西顺街388号2栋1单元10楼1003号（网签号3106380），用途办公用房备案在谢晴、王晓龙名下。 庭审中，旭泰公司当庭撤回对第三项诉讼请求。 上述事实，有原告营业信息、被告身份信息，《合同》及《补充协议》、解除通知函及快递单、财务票据等证据及当事人陈述在卷予以佐证，本院予以确认。 本院认为，旭泰公司和谢晴、王晓龙签订的《合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于本诉，当事人双方均同意解除《合同》及《补充协议》，故本院予以认可当事人双方于2018年7月18日签订的《合同》及《补充协议》解除，同时，旭泰公司应将已收的款项1,204,297元退还给谢晴、王晓龙。关于旭泰公司主张的违约金的问题，依据《合同》双方当事人应当遵循诚信原则行使权利、履行义务，谢晴、王晓龙作为购房人，应履行付款义务。谢晴、王晓龙未按约履行付款义务，已构成违约。针对违约金按照合同约定，以房屋总价款（2,340,496元）20%的违约金，计468,099.2元。谢晴、王晓龙认为系旭泰公司违约在先，对违约金不予认可，现旭泰公司未提供因房款未及时收取所受损失的证据证明达如此之高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院依法酌定违约金以房屋价款（2,340,496元）1%的标准计算为23,404.96元。旭泰公司撤回第三项诉求，不违反法律规定，本院予以认可。关于本诉被告配合原告办理合同备案注销手续，因当事人双方签订的《合同》及《补充协议》解除，故对本诉原告要求本诉被告配合办理《合同》备案注销手续诉请，本院依法予以支持。 关于反诉，因第一、二项诉求与本诉相关已在本诉中论述，故在此不再复述。关于谢晴、王晓龙主张的违约金问题，其中1．关于封闭公共卫生间等通道的问题，因谢晴、王晓龙未能举证证明该事实的存在及该事实为旭泰公司侵权行为结果，且与本案非同一法律关系，应另案处理，谢晴、王晓龙可另行起诉；2．关于天然气入户及房屋内部构造问题，《合同》约定案涉房屋（备案用途办公用房）仅以室外公区预留燃气主管接驳条件，而现案涉房屋还未交付，也无证据证明案涉房屋接入燃气，房屋的内部构造出现变化。反诉原告主张反诉被告希望案涉办公性质房屋变更为民用性质房屋对外出售，不能反诉原告达成合同目的，主张反诉被告违约，但房屋本身的用途应以登记为准，现备案登记用途为办公用房，并不以燃气是否开通使用、房屋内部进行改造，进而改变房屋本身的登记用途，并且谢晴、王晓龙也未在限定期限内提交相应证据证明自己主张，旭泰公司也均予以否认，故对谢晴、王晓龙的该项主张，本院依法不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下： 一、成都旭泰置业有限公司和谢晴、王晓龙于2018年7月18日签订的《四川省商品房买卖合同预售》及《商品房买卖合同补充协议》解除； 二、谢晴、王晓龙于本判决生效之日起十日内向成都旭泰置业有限公司支付违约金23,404.96元； 三、成都旭泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还谢晴、王晓龙已付款项1,204,297元； 四、谢晴、王晓龙于本判决生效之日起十日内配合成都旭泰置业有限公司办理合同备案（网签号3106380）注销手续； 五、驳回成都旭泰置业有限公司的其他本诉请求； 六、驳回谢晴、王晓龙的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4,161元，由谢晴、王晓龙承担；反诉案件受理费775元，由谢晴、王晓龙承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张书恒 二〇二〇年八月十一日 书记员  胡晋尧