云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7200号上诉人（一审被告）：云南金泰房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市人民中路****武成商业步行街******。法定代表人：李汝義，职务总经理。委托诉讼代理人：余美娟，云南云典律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周崇高，男，汉族，1971年3月7日生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。上诉人云南金泰房地产开发有限公司与被上诉人周崇高因商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初14785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人云南金泰房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审对办理相关产权问题的责任没有查明，导致判令上诉人承担不属于上诉人的义务，上诉人仅负有报送合格资料的义务，办证的责任系由权属部门审核办理，上诉人无法决定在十五日内办理到权属证书。一审认定上诉人承担迟延办证的违约责任错误，本案的房屋系因土地问题无法办证的客观原因，上诉人与官渡地税产生纠纷，官渡地税对上诉人作出停税处理，以及被上诉人未按合同约定出具委托书等材料导致无法办理，无法办证原因不能归责于上诉人。上诉人不应承担违约责任。合同对逾期办证违约金没有约定，一审按年利率6%计算不能成立。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人周崇高答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周崇高向一审法院提出诉讼请求:1.被告履行合同，将位于昆明市官渡区馨逸雅筑-1层ＤＣ-25号车位不动产权登记在原告名下，且为原告办理不动产权证书，并交付原告；2.被告向原告支付延迟办证违约金76965元（原告已付购房总金额175000元为本金，按年利率6%计算，自2012年5月1日起至2019年9月9日）；3.被告向原告支付资金占用款4128元（原告已交的维修基金和契税、办证费9388元为本金，按年利率6%计算，自2012年5月1日起至2019年9月9日）；4.被告向原告支付自2019年9月9日起至被告办理好不动产证书交付给原告之日止的违约金（原告已付购房款为本金，按年利率6%计算）和资金占用费（原告已交的维修基金和契税、办证费为本金，自2019年9月9日起至被告办理好不动产证书交付给原告之日止，按年利率6%计算）；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认的本案事实:2011年12月27日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告将其开发建设的位于昆明市的馨逸雅筑小区-1层ＤＣ-25号车位出售给原告，总价为175000元，付款方式为一次性付款。原告按照合同约定向被告支付了车位认购款175000元，并于合同签订当天支付了车位契税、维修基金、印花税、办证费、配套费等9388元，向被告交齐了办理产权证的所需资料，同时被告将上述车位交付原告使用。但该车位至今未办理产权证。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，不损害他人利益，故合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。本案中，《商品房购销合同》约定被告应在车位交付且原告付完款项、交齐资料后90日内向产权登记机关办理登记手续。根据相关司法解释的规定，由于出卖人的原因逾期办证的违约损失，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。涉案车位于2011年12月27日交付，被告抗辩称该车位至今未办理产权登记是因原告未交齐资料以及被告开发的该项房地产的土地与其他的土地面积存在交叉两个原因。一审法院认为，办证所需原告提交的资料对原告并不难收集，原告缺乏拖延提交的心理动机；从被告的上述抗辩看，是因为被告方的原因导致涉案车位所在房地产尚不具备办理所有权权属登记的条件。故原告要求被告以已付房款为基数按年利率6%（此利率接近中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率）支付自2012年5月1日起至办证之日止的违约金有事实和法律依据，应予支持。关于原告主张被告支付已交维修基金、契税、办证费的资金占用费，因该车位已经交付使用，原告无证据证实被告将维修基金占为己有或挪作他用，而被告因逾期办证已经承担了相应的违约责任，要求其支付契税、办证费的资金占用费无合同约定也无法条支撑，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、被告云南金泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告周崇高办理完成昆明市宝海路219号（现519号）的馨逸雅筑小区-1层DC-25号车位所有权权属证书，并以已付房款人民币175000元为基数按照年利率6%支付自2012年5月1日起至办理完毕上述车位权属证书之日止的逾期办证违约金；二、驳回原告周崇高其他的诉讼请求。本院经审理确认的事实与一审认定的事实一致，故本院对一审确认的事实依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的上诉主张是否成立？本院认为：本案中，首先，就涉案房产的产权登记事宜，根据合同约定由上诉人于被上诉人付清款项、交接房屋、提供委托办证资料后90个工作日内向产权登记机关报送合格资料。相应约定符合产权登记的一般流程，其中“由上诉人向产权登记机关报送合格资料”的性质应为向登记机关作出符合条件的转移登记申请。被上诉人已按上诉人要求向上诉人交付相应房款、代收税费、维修基金及工本费等，上诉人已将房屋实际交付，但迄今涉案交易房屋权属仍未登记至被上诉人名下。故上诉人仍应继续履行协助办理不动产权属登记的合同义务。但涉案项目是否可正常申办不动产证或申办条件不明确，且房屋权属登记过程涉及政府行政行为，故一审判决上诉人十五日内办理完成涉案的不动产权属证书与客观事实不符显属不当，本院依法予以纠正。其次，关于上诉人是否应当承担逾期办证违约责任的问题，本案中，根据涉案合同对办证条件及期限的约定，上诉人未在相应期限内履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属登记，应认定为因上诉人原因迟延办证，至于违约金应如何认定的问题，双方对迟延办证的的违约金未作约定，本院认为，违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，涉案交易房屋已实际交付使用，故本院综合本案实际情形，结合当事人过错程度以及实际损失等对逾期办证违约金酌情调整为由上诉人按已付款175000元每日0.05‰计付自2012年5月1日起至履行完毕协助办证义务之日止，一审判决对此违约金计算标准过高，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉主张成立的部分本院予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当的部分，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初14785号民事判决；二、上诉人云南金泰房地产开发有限公司继续履行协助被上诉人周崇高办理昆明市宝海路219号（现519号）的馨逸雅筑小区-1层DC-25号车位不动产权属证书的义务；三、上诉人云南金泰房地产开发有限公司向被上诉人周崇高支付以175000元为基数自2012年5月1日起至履行完毕协助办证义务之日止以0.05‰/天计算的逾期办证违约金；四、驳回被上诉人周崇高的其他诉讼请求。一审案件受理费913.5元由上诉人云南金泰房地产开发有限公司承担；二审案件受理费1827元由上诉人云南金泰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  李 蕊审判员  白 昱二〇二〇年八月十日书记员  王 欣