上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13616号原告：刘佳，女，1979年12月11日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市。委托诉讼代理人：祁琛，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思呈，上海秦兵律师事务所律师。被告：上海粤祥资产管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：顾悦，执行董事。委托诉讼代理人：陈桂军，上海市国茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：方星晨，上海市国茂律师事务所律师。第三人：上海新华成城资产管理有限公司，住所地上海市闵行区虹井路****。法定代表人：郭大宇，董事长。委托诉讼代理人：刘敏杰，女。原告刘佳与被告上海粤祥资产管理有限公司(以下简称粤祥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月18日予以立案，依法适用简易程序。后经原告刘佳申请，本院追加上海新华成城资产管理有限公司(以下简称新华公司)为第三人并于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人祁琛，被告委托诉讼代理人陈桂军、方星晨，第三人委托诉讼代理人刘敏杰到庭参加诉讼。原告刘佳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付上海市闵行区虹井路XXX弄新华红星国际广场XXX号地下一XXX房屋的租金差价人民币67,504元(以下币种相同)；2.判令被告支付利息损失1,464.98元(按照LPR标准计算自2019年10月26日起至被告实际支付之日止)；3.判令被告支付原告律师费损失30,000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月21日,原告刘佳向第三人新华公司购买了其开发的上海市闵行区虹井路XXX弄新华红星国际广场XXX号地下一XXX室房屋(以下简称讼争房屋),并根据第三人新华公司要求与被告粤祥公司签署了《新华红星国际广场商铺委托经营管理合同》,约定由被告粤祥公司统一经营和管理原告刘佳购买的房屋。合同约定：被告第一年租金为391,097元,支付时间为2019年10月26日。合同签订后,原告如约履行了合同义务,并将该房屋交由被告,以配合被告整体经营。但被告实际经营后,却拒付租金,原告多次与其协商,被告均表示不愿支付租金。综上所述事实,由房屋买卖合同,委托经营管理合同等为证,原告认为原、被告签署的合同合法有效,依法受法律保护,被告无理拖延支付租金的行为已给原告造成了巨大的经济损失。原告无奈诉至法院，望判如所请。庭审中，原告补充称2020年4月9日被告向其支付租金323,593元，同时明确诉请2为：判决被告向原告支付以391,097元为本金自2019年10月27日起至2020年4月9日止的利息，按照67,504元为本金自2020年4月10日起计算至被告实际付清之日止的利息，利息标准均为每日万分之一。被告粤祥公司答辩，不同意原告所有诉请，其并不存在违约。对于诉请1，由于被告实际收房晚于合同约定时间，被告于2018年12月28日才收房，所以对于原告主张的所谓租金差价不应予以支付。对于诉请2，因为被告之所以未向原告支付租金系由于原告未能按照委托协议第二条第三项中约定向其提供相关的材料，且直到被告收到诉状也仅收到并不完整的房地产权证复印件。所以被告迟付租金是有原因的，并非违约故不应承担违约金。对于诉请3，认为原告的诉请主张缺乏事实依据，亦不应支持。第三人新华公司陈述，原告刘佳于2018年12月28日支付最后一笔房款，所以第三人于当日将讼争房屋交付给被告粤祥公司。本院经审理认定事实如下：2018年8月21日，原告刘佳作为甲方与被告粤祥公司作为乙方就讼争房屋签订《新华红星国际广场商铺委托经营管理合同》。合同第一条第3项约定委托期限为2018年10月27日起至2023年10月26日止，该房屋已出租，故以现状交付。甲方应在2018年10月26日的当日或提前向乙方交付本商铺(即甲方向开发商付清全额购房款并由乙方代甲方验收和接收本商铺)。合同第二条第1款约定，甲方应得收益起算日期为2018年10月27日，方式为先委托经营后结算收益。本商铺在上述委托期限内产生的应得收益如下：(1)甲方第一期应得收益为391,097元，支付收益日期为2019年10月26日。合同第二条第3款约定，甲方每次取得应得收益前三十天，均需提供受领人的身份证明材料(核对原件、留复印件)在乙方办公所在地或乙方指定的经营管理公司核对受领人身份，同时甲方还需提供以下房产证明，并签署相关受领文件。3.1甲方本商铺房产证复印件(核对房产证原件)；3.2本商铺抵押银行的，甲方持房屋主管部门权属状况查询证明或银行抵押权属状况证明。合同第三条第2款约定，本合同签署时本商铺尚未取得产权证，甲方应当保证本商铺能够取得产权证或虽暂时未能取得产权证，但甲方应保证商铺交付后乙方能按照本合同的约定正常使用以及商铺正常办理营业执照。乙方按本合同约定向甲方支付收益之前，甲方须取得本商铺的产权证并向乙方提供产权证复印件备案，否则乙方有权暂停支付收益，无需承担违约责任。乙方收到甲方提供本商铺产权证复印后30个工作日支付相应收益。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名捺印、盖章。2018年12月27日，讼争房屋登记至原告刘佳名下。2018年12月28日，原告向第三人新华公司支付的尾款3,900,000元到账，被告与第三人签署《房屋交接验收表》。2019年10月10日，被告粤祥公司向原告刘佳发出《通知函》。该《通知函》上载：“……为了确定委托管理起始日期以及确保贵方及时收到收益，请贵方携带以下证件、材料至备注联系地址：1、贵方居民身份证复印件(原件核对)，如为公司请提供营业执照并携带公章至现场签署相关文件。2、“本商铺”房产证复印件(原件核对)。3、因需确定委托管理起始日，请至现场签署相关文件。4、其他应提供的材料……”该《通知函》加盖被告公章并通过快递形式向原告进行寄送，原告于同月15日以“他人代收”形式签收。2019年11月7日，被告粤祥公司向原告刘佳发出《催告函》。该《催告函》上载：“……截止本函发出之日，贵方尚未携带原合同约定的相关资料前来办理手续。为了贵方能及时收到收益，请贵方尽快与我方联系，并携带资料办理手续……”。该《催告函》加盖被告公章并通过快递形式向原告进行寄送，原告于同月8日以“他人代收”形式签收。2019年12月3日，被告粤祥公司委托上海市国茂律师事务所陈桂军律师向原告发出《律师函》。该《律师函》大致内容为：首先认为原告未按合同约定时间交付商铺，构成违约。其次认为实际交房在2018年12月28日，所以应于次日起算委托经营收益。该《律师函》以EMS快递形式向原告进行寄送，但未送达退回至发函的律师事务所所在地。2020年1月14日，原告将相关诉讼材料递送本院诉调中心。双方在诉调中心法官组织下进行调解，后调解未果。2020年4月9日，被告粤祥公司向原告刘佳支付323,593元，转账用途载明为：4-B105租金。另查明，原告刘佳为本案诉讼于2019年11月11日与案外人秦兵律师事务所签署《委托律师代理协议》。约定基本代理费30,000元，于签订协议之日起3日内先行支付15,000元；后续基本代理费15,000元于甲方拿到租金或赔偿、补偿款之日起3日内支付给乙方。后原告向案外人秦兵律师事务所支付15,000元，并由该所于2019年12月31日出具发票。上述事实，由原告刘佳提供的《上海市房地产权证》、《新华红星国际广场商铺委托经营合同》，由被告粤祥公司提供的原告购房款付款凭证一组、《房屋交接验收表》、《通知函》及邮寄凭证一组、《催告函》及邮寄凭证一组、《律师函》及邮寄凭证一组、付款凭证一张，由第三人新华公司提供的《房屋交接书》一份及三方当事人的庭审陈述所证实。至于原告刘佳举证的录音光盘及文字整理资料，原告对于录音对话相对方的具体身份无法明确且对于对话发生的场所为被告公司亦无法证明，且被告对于该证据真实性不予认可。故本院对于该组证据不予采信。至于原告刘佳举证的确认书，该证据系照片打印件。被告认为该证据无被告公司公章，无法确认真实性。基于该证据并非原件且上无任何公章，本院对该证据亦不予采信。本院认为，原告刘佳与被告粤祥公司签订的《新华红星国际广场商铺委托经营合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。被告在诉讼期间向原告支付了租金323,593元，对此原告予以确认。现双方争议焦点有三：一、原告所主张的差额部分租金67,504元是否应予以支持？二、对于被告迟付租金期间的相应利息是否可予支持？三、对于原告主张的律师费30,000元是否应予支持？针对争议焦点一：原告认为根据合同约定，双方的计租日应为2018年10月27日，而被告支付的租金起点日期为2018年12月29日，故被告还应向原告支付自2018年10月27日起至2018年12月28日止的租金。被告则认为由于原告尾款支付日为2018年12月28日，所以实际被告与第三人的房屋交接亦在该日，所以根据合同应从次日起计算相应的租金费用。对此，本院认为被告之抗辩符合事实，亦与双方合同约定条款不相违背。基于原告的尾款支付时间与实际房屋交接日期均为2018年12月28日，理应从次日起算相应的租金收益。故对于原告主张之诉请1，本院予以驳回。针对争议焦点二：原告认为被告应按合同约定于2019年10月27日起向原告支付租金收益，其未按约支付应承担相应的利息。被告则认为，原告没有按约提交相应的房地产权证复印件等材料造成了给付租金收益的迟延，被告不应就此承担相应的违约责任。对此本院认为，双方的合同中明确约定在被告支付租金收益前原告应先行提交相应的房地产权证复印件等材料。根据被告之举证，其分别在租金收益支付日到期前、到期后多次寄送函件催告原告提交相应的材料。而原告虽主张其曾到被告公司场所商讨租金起算日时已经与被告做了相关身份材料的核实，但对此原告未能进行举证。反观原告之举证，其用以证明曾到过被告公司协商的光盘证据，因真实性无法核实本院最终并未采信。且即便该光盘所载内容属实，双方的交流过程亦明确要先签署《确认书》后才能对租金收益进行结算、支付，而原告对于被告自2018年12月29日起算租金的方法并不认可亦未在《确认书》上签字。再结合被告的付款时间节点可见，被告确实在通过本院诉调中心调解时收到原告提交的《房地产权证》复印件后便支付了相应的租金。综上可见，双方对于租金的计租方式、金额确存在争议且原告确无证据证明其曾按约向被告提交房地产权证等材料的复印件，而被告获得相应材料后便及时向原告支付了无争议部分的租金。以上种种均可证明，被告虽迟付了租金却并不存在违约，故对于原告主张的诉请2本院亦予以驳回。针对争议焦点三：根据双方合同第九条第4款之约定，违约方当承担守约方为实现自己的权利而支出的合理费用，其中包括律师代理费。而本案经审理可见，被告并非违约方亦未承担任何违约责任。故原告主张的诉请3并不符合双方的合同约定，本院同样不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告刘佳全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币1,118.8元，由原告刘佳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年八月二十五日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。