安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1324民初752号原告：泗县陶都玉兰物业管理有限责任公司，住所地泗县经济开发区玉兰公馆小区院内，统一社会信用代码91341324394025816Y。法定代表人：朱志杰,经理。委托诉讼代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。被告：王磊，男，1986年4月20日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：何坤，安徽张家和律师事务所律师。原告泗县陶都玉兰物业管理有限责任公司诉被告王磊租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员陈珊独任审判,公开开庭进行了审理。原告泗县陶都玉兰物业管理有限责任公司委托诉讼代理人孙得才、被告王磊及其委托诉讼代理人何坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泗县陶都玉兰物业管理有限责任公司提出如下请求：1、判令被告退还所租赁的泗县玉兰超市二楼;2、判令被告按年租金100万元的标准支付2017年1月24日至退还房屋时的租赁费,暂计算至2020年1月24日租金为300万元;3、判令被告将所租赁的玉兰菜场二楼恢复至租赁前的原状;4、诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年1月24日被告因经营家具业务而租赁了原告经营管理的泗县玉兰超市二楼、玉兰菜场二楼及玉兰地下室,并签订了租赁协议,根据该协议约定,上述租赁财产的年租金为100万元,实付40万元1日前支付,余款60万元作为股金入股被告的家具城,租赁期内被告不得改变房屋的内部结构,解除租赁合同时应将房屋恢复原样。协议同时约定,该租赁协议在双方签字盖章并且交纳租金后生效。协议签订后原告即将上述租赁财产交付给了被告。此后被告没有按协议约定支付租金,因此该协议一直没有生效。2019年3月18日因经营场所的减少原被告再次达成了一份租赁协议,协议约定被告租赁原告的二楼超市,租赁期限为7年,从2020年1月1日开始,第1、2、3年的年租金为100万元,租金每年1月1日支付,2017年1月24日的租赁合同作废,协议同时约定,该份租赁合同在盖章签字并交纳租金时生效。此后被告仍然没有支付租金。多年来原告无数次的催要租金,但被告均以种种理由久拖不付。综上,原被告所签订的两份租赁协议因被告没有支付租金而均没有生效,因被告一直在经营使用租赁财产,因此被告应参照租赁合同每年100万元的标准支付租金,由于被告多年来没有支付过一分钱的租金,这充分表明被告丝毫没有履行遵守合同的诚意,基于此原告坚决收回所租赁的房屋。被告经营期间未经原告同意即将玉兰菜场的二楼进行了大规模改造,恢复费用大概需要70余万元,按照租赁协议的约定被告应将其恢复原样。为此,依据法律的相关规定特诉至你院,请依法判如所请。被告王磊辩称：一、2017年1月24日涉案协议，被告不存在欠付租金情况，1、租赁标的是玉兰超市二楼，地下室及菜场**。原告起诉违背这份协议的约定，第一年应免租金。该协议履行到2019年3月18日被第二份协议废止了。第二份协议租期七年，从2020年1月1日开始，该协议又被第三份2019年7月28日的协议所废止。第一份协议租金支付的期限是2018年1月1日至2019年3月18日，只有这段时间存在租金约定，其他时间不存在租金约定。二、原告未能交付菜场地下室及北二楼租赁物，被告不应承担支付租金责任。三套租赁物面积合计一万平方米，被告只使用四千平方米，租赁费只是40万元。不存在被告欠付租金情况。三、2017年1月24日是合伙协议，被告在经营期间亏损，原告也没有承担责任。原告从未向被告要求支付租金。2019年3月18日签订协议的时候没有提及第一份协议还欠付租金。四、原告没有权利要求被告退还玉兰超市二楼。蒋玉英将案涉租赁屋租给被告且形成合伙关系，现原告依据被废止的协议来要求支付租金没有事实依据。综上，原告的诉求没有事实及法律依据，请求驳回诉求。经审理查明,2017年1月24日,泗县陶都玉兰物业管理有限责任公司与被告王磊签订了一份《租赁协议》，约定:“甲方（原告）将坐落在玉兰超市二楼、玉兰菜场二楼、玉兰超市地下室租赁给王磊，租期为十年，租期从2017年1月1日至2027年1月1日，其中2017年1月1日至2018年1月1日免租金；2018年1月1日至2023年1月1号租金合计人民币五百万元，其中贰佰万元为实付租金，每年1月1日前付肆拾万元整，另叁佰万元整租金作为股本金入股，以每年陆拾万元入股，逐年投入，逐年结算；2023年1月1号至2027年1月1日租金随行就市。经营期间风险按投资比例甲乙双方共同承担。……本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方盖章签字并交纳租金后开始生效。”该合同签订后，被告王磊开始装潢房屋后经营家具生意，但是王磊在2018年1月1日及以后均未向原告交纳房屋租金。2019年3月18日，原被告双方又签订了一份《租赁协议》，约定“甲方将玉兰超市二楼租赁给王磊，租期为七年，时间从2020年1月1日至2017年1月1日，第一年租金壹佰万元，第二、三年都是壹佰万元，第四、五、六、七年租金随行就市，另乙方必须按照物业管理条例和收费标准缴纳物业管理费。……注：租金每年1月1号付清。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方盖章签字并交纳租金后开始生效。注：前一份租赁合同作废。”双方签字盖章，但王磊仍未缴纳租金。该协议尚未履行。2019年7月28日，蒋玉英与王磊签订了一份《合作协议》，该合作协议约定双方将2017年1月24日、2019年3月18日签订的两份《租赁协议》予以解除，解除当日之前的租金等乙方（蒋玉英）回来协商解决，以后双方合伙经营，合伙期限自2019年7月29日开始等。玉兰物业公司事后认可蒋玉英与王磊之间达成的解除原两份租赁协议的约定，2017年1月24日、2019年3月18日两份协议解除；后双方产生矛盾，之前的租金问题未能得到协商解决。本案庭审后，原告申请撤回第一项要求王磊退还玉兰超市二楼和第三项将二楼恢复原状的诉讼请求。本案在审理中，根据原告提出的财产保全申请，本院依法作出（2020）皖1324民初752号民事裁定书，冻结被告王磊名下银行存款150万元。本院认为,原告泗县陶都玉兰物业管理有限责任公司与被告王磊虽然是在平等、自愿的基础上签订的两份《租赁协议》，但是该两份租赁协议均是附生效条件的，约定在王磊交纳租金后开始生效，但王磊至今未缴纳租金，该两份租赁协议均未生效，但是王磊在协议签订后一直使用该场地经营，根据公平、诚信、等价有偿的法律精神和原则，王磊使用该房屋应当参照合同约定的价款向原告支付租金。根据2017年1月24日双方的协议约定，第一年为免交租金，实际应交租金的日期自2018年1月1日起开始计算，年租金为100万元，其中60万元作为原告的入股款系双方达成的另外约定，可另案处理，其中40万元应于每年的1月1日缴纳。2019年3月18日双方签订的协议，仍约定房租为每年100万元，王磊使用的地点及面积并未发生改变；2019年7月28日双方签订《合作协议》，解除上述两份租赁，约定双方的合作期限自2019年7月29日开始，因此王磊应向原告缴纳2018年1月1日至2019年7月29日期间的租金，王磊共使用房屋时间为575天，按每天1095.89元（40万元除以365天）计算，租金为63万元。因原告撤回第一项、第三项诉讼请求，本院对该两项诉讼请求在本案中不再处理。被告抗辩不欠租金的理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:一、被告王磊于本判决生效后十日内支付给原告泗县陶都玉兰物业管理有限责任公司房屋租金63万元；二、驳回原告泗县陶都玉兰物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15400元，财产保全费5000元，合计20400元，由原告泗县陶都玉兰物业管理有限责任公司负担16116元，被告王磊负担4284元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 陈 珊二〇二〇年八月十四日书记员 沙莉莉