江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1048号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐庆，男，汉族，1988年8月17日生，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：张瑜军，江西法剑法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐罗顺，男，汉族，1967年7月23日生，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：邓路红，进贤三阳集法律服务所法律服务工作者。 原审被告：谭建，男，汉族，1989年11月24日生，住进贤县。 原审被告：樊润华，男，汉族，1970年9月16日生，住江西省南昌市进贤县。 上诉人徐庆因与被上诉人徐罗顺，原审被告谭建、樊润华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人徐庆委托代理人张瑜军，被上诉人徐罗顺及其委托代理人邓路红到庭参加诉讼，原审被告谭建、樊润华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 徐庆上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二、三、五项；3、改判徐罗顺向徐庆退还进场费110万元、赔偿装修损失89万元以及赔偿经济损失30万元（暂从2018年1月1日计算至2018年12月31日，后续损失继续计算）；4、驳回徐罗顺对徐庆、樊润华、谭建的诉讼请求；5、一、二审案件受理费由徐罗顺承担。其主要上诉理由为：1、一审判决徐罗顺返还谭建、樊润华、徐庆进场费44万元是不全面的，应当判返还110万元。一审判决认为“是徐庆等人与徐罗顺签订租赁协议后，是自身原因导致酒店无法经营，致使酒店闲置，被告存在过错，且过错大于原告，其交给原告进场费酌情返还”。首先，徐罗顺收取徐庆等人的进场费是没有法律依据的，该费用必须返还；第二，酒店无法经营过错不在徐庆等人，而是酒店空调漏水及住宅商用、无法通过消防验收等原因。2、徐庆等人所花费的装修款89万元，双方已有约定冲抵了剩余进场费89万元，且装修后装修物的所有权归徐罗顺，现徐罗顺已实际控制了该装修物，且该装修物不能拆除，如拆除将无任何价值。我方认为，既然装修物已冲抵了89万元进场费，徐罗顺应当向徐庆支付89万元，一审法院认定徐庆可自行拆除或搬离与事实和法律不符。3、一审判决谭建、樊润华、徐庆向徐罗顺支付酒店占用费（2017年每年按5万元计算，以后按每年30万元计算，算至搬离酒店之日止），该判决是错误的。徐罗顺将远东酒店营业执照、特种行业许可证等出租违反法律规定。公司营业执照不得出租、出借，且酒店属于需要特种许可经营行业，根据庭审查明，徐罗顺将远东酒店的营业执照、特种行业许可证等整体租赁给徐庆、谭建，明显违反了《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的二十五条规定“《企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》副本，不得伪造、涂改、出借、转让或者出卖”及《中华人民共和国公司登记管理条例》第五十九条规定“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照”等规定。另外，因涉案租赁物由于“住宅商用”等原因无法通过消防验收，导致租赁物于2018年9月28日被消防部门查封、无法经营。一审法院在判决时没有考虑这些因素，请二审法院撤销该项判决，不应支持酒店占用费用。 徐罗顺辩称：1、一审法院根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条确定合同无效，根据本条法律规定，会导致合同无效的房屋具体包括了违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑，本案中答辩人在庭审过程中提交了城乡规划图及答辩人与进贤县政府签订的土地出让协议书，充分说明答辩人的房屋未违反城乡规划，并非临时建筑物。答辩人无过错，被答辩人经营不下去是因为自身经营不善，而非因为答辩人的房屋未办理相关手续。2、双方约定的进场费不违反法律强制性规定，因为答辩人为该酒楼装修投资近千万元，在交易习惯中将装修好的酒店及酒店相关设施交付给被答辩人使用，约定的进场费相当于对装修的损耗、折旧等费用，也是上诉人实际损失的费用。从本案中看，自2017年至今未搬离答辩人房屋，导致答辩人损失远不止110万元。3、根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。为此，即使合同无效被答辩人也应支付房屋租赁费用。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的规定和《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条、第十三条、第十四条规定处理。第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”一审法院查明89万元装修包括酒店壁画、门头、收银台、厨具等，上诉人可以自行搬离和拆除，为此答辩人不存在承担被答辩人的装修费用。4、答辩人仅将装修好的房屋1-5租赁给被答辩人，房屋租给被答辩人后，被答辩人经营的是黎蒿腊肉文港店。被答辩人最早在2018年1月22日就产生经营内部矛盾，答辩人于2018年3月开始向被答辩人讨要租金未果而起诉，被答辩人自身经营不善，与答辩人无任何关系。2018年9月28日消防部门查封的原因是被答辩人将床垫等杂物堆积在消防通道，另从时间上看，消防查封并不是导致被答辩人无法经营的原因。综上，希望维持原判，并请二审法院确定具体时间要求被答辩人尽快办理腾房手续，以减少答辩人的损失。 谭建、樊润华未答辩。 徐罗顺向一审法院起诉请求：1.判令徐庆、谭建、樊润华支付徐罗顺房屋租金人民币650,000元；2.判令徐庆、谭建、樊润华支付徐罗顺代为缴纳的自2018年10月至2019年4月电费人民币38134.52元；3.判令徐庆、谭建、樊润华支付进场费人民币10000元；4.判令徐庆、谭建、樊润华支付逾期利息，暂计为人民币31183元，后续利息支付至付清欠款止，以上费用合计729,317.52元；5.本案诉讼费由徐庆、谭建、樊润华承担。 徐庆向一审法院反诉请求：1、请求判令解除双方签订的《人民调解协议书》；2、请求判令徐罗顺退还进场费110万元；3、请求判令徐罗顺向其支付装修费用89万元（以价格评估为准）；4、请求判令徐罗顺向其赔偿2018年经营损失30万元（暂从2018年1月1日算至2018年12月31日，后续损失继续主张）。 一审法院审理查明，进贤县文港大道187号房屋建筑面积300㎡，层数为3层，产权人为徐根水。2003年6月16日，徐罗顺（原告，反诉被告）及其父亲徐根水与进贤县人民政府签订一份《土地出让协议书》，协议约定镇政府将位于文港镇东至文中学二部，西至民房、南至文前大道民房，北至长安路民房的一宗10858平方米的土地出让给徐罗顺及其父亲，其中临文前大道600平方米为店面用地（徐根水文港大道187号房屋包含于该600平方米内），其余为工业用地。协议签订后，徐罗顺在未取得城镇规划许可证情况下即在该店面用地上兴建一栋七层房屋，每层建筑面积1000余平方米，取名进贤县远东酒店。2016年徐罗顺将其所有的位于进贤县的进贤县远东酒店（1-5楼）租给被告徐庆（被告，反诉原告）、谭建经营，双方口头约定租赁方式、租赁期限、付款方式、进场费等内容。后双方发生纠纷，双方于2018年1月22日经文港镇人民调解委员会调解达成协议：1、徐罗顺将进贤县的进贤县远东酒店（1-5楼）租赁给徐庆、谭建、樊润华经营；2、租赁期限为12年，自2017年1月1日至2028年12月31日；3、2017年租金为人民币50000元，以后每年租金为人民币300000元；徐庆、谭建、樊润华向徐罗顺支付时场费人民币2000000元，该费用包括之前向徐罗顺支付的1100000元；5、徐庆、谭建、樊润华在远东酒店的装修费作价890000元，该款本应由徐罗顺支付给徐庆、谭建、樊润华，由于徐庆、谭建、樊润华未支付进场费所以冲抵徐庆、谭建、樊润华应支付的进场费，双方签订本协议后装修物的所有权归徐罗顺所有；6、装修款由徐庆、谭建、樊润华应支付给徐罗顺的剩余进场费890000冲抵，余下10000元进场费由徐庆、谭建、樊润华与首期租金一同支付。注：进场费不退还。《人民调解协议书》签订后，徐庆、谭建、樊润华继续经营远东酒店，此后不久，双方又发生纠纷，徐庆、谭建、樊润华停止经营酒店，租赁费用未支付。徐罗顺诉至本院，提出上述诉请。本案审理过程中，徐庆提出反诉，请求依法确认《人民调解协议书》约定的4-5层租赁、1-3层租赁超出产权面积300平方米部分的租赁以及转租超出租赁期限的部分无效；解除双方签订的《人民调解协议书》；退还进场费110万元；支付装修费用89万元；赔偿经营损失30万元（暂从2018年1月1日至2018年12月31日，后续损失继续计算）。 一审法院认为，我国法律规定，无效合同自始无法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因徐罗顺在酒店未取得建设工程规划许可证情况下将酒店租赁给徐庆等人使用，徐罗顺存在过错；徐庆等人与徐罗顺签订租赁协议后，因自身原因导致酒店无法经营，致使酒店闲置，酿成纠纷，徐庆等人存在过错，且该过错大于徐罗顺过错，其交给徐罗顺的进场费酌情予以返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决“一、确认原告（反诉被告）徐罗顺与被告徐庆（反诉原告）、谭建、樊润华签订的《人民调解协议书》无效。二、原告（反诉被告）徐罗顺在本判决书生效之日起十日内返还被告谭建、樊润华、徐庆（反诉原告）进场费人民币440,000元（1,100,000元×40%）。三、被告谭建、樊润华、徐庆（反诉原告）在本判决书生效之日起十日内支付原告徐罗顺（反诉被告）酒店占用费（2017年按50,000元计算，以后每年按300,000元计算，算至搬离酒店之日止）。四、驳回原告徐罗顺（反诉被告）其它诉讼请求。五、驳回被告徐庆（反诉原告）其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,093元，由原告徐罗顺（反诉被告）负担793元，被告徐庆（反诉原告）、樊润华、谭建负担10300元。保全费2783元，由被告徐庆（反诉原告）、樊润华、谭建负担。反诉费25,120元，由徐罗顺（反诉被告）负担7900元，徐罗庆（反诉原告）负担17220元。” 二审中，徐罗顺提交以下新证据：酒店门前照片一张及进贤县文港藜蒿腊肉加盟店的企业信息（网上打印件），证明目的：我方只是租赁1-5楼的房屋给对方使用，并未将进贤县远东酒店的营业执照一并给对方使用。 徐庆质证认为，对照片的真实性无异议；对企业信息打印件真实性无法确认，由法院依法核实。对于照片和企业信息打印件的关联性有异议，我方就是要租用徐罗顺的远东大酒店用于餐饮和住宿。 本院认证如下，对徐罗顺提供的照片的真实性予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。二审庭审中，上诉人徐庆陈述，2017年年初试营业，至2018年3月徐罗顺发了解除合同通知书，酒店基本处于瘫痪状态，2018年9月28日酒店因消防原因被消防部门查封，后未在经营，租赁协议无法继续履行，并在三天内向法院提交具体清单，能够搬走的就搬走，不能搬走的折价给对方。被上诉人徐罗顺则陈述，徐庆2017年1月开业，2018年9月28日因电动车、被子、杂物将消防通道堵死了，被消防部门查封后停止经营，要求对方尽快腾空房屋，同意对方能搬走的搬走，但是不能搬走的不同意折价，我方没有使用价值。 本院二审期间，为避免损失的扩大，本院组织双方当事人至租赁现场清场，并向双方当事人释明，要求双方当事人在十日内办理完毕清场手续，如因任何一方原因导致未能按期清场，此后的相关租金损失均由该方承担。上诉人徐庆的委托诉讼代理人张瑜军、被上诉人徐罗顺及其委托代理人邓路红，原审被告樊润华均当场表示同意清场，原审被告谭建经电话联系亦表示同意清场。在双方现场对可移动物品进行清点后，徐庆的委托诉讼代理人张瑜军又称经电话询问徐庆，徐庆认为待本案外理完毕后才同意清场，徐庆认为是徐罗顺的原因，导致酒店无法经营，所以现在不同意清场，故本案最终因上诉人徐庆的原因清场未果。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，徐罗顺在一审法庭辩论终结前并未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，根据上述法律规定，徐罗顺与徐庆、谭建、樊润华就涉案房屋租赁达成的口头协议及《人民调解协议书》均无效。鉴于双方当事人在庭审中均表示不继续履行租赁合同，为避免当事人诉累，防止损失的进一步扩大，徐庆等人应搬离进贤县远东酒店。 本案当事人二审争议的焦点是：1、徐庆、谭建、樊润华是否应按《人民调解协议书》的约定向徐罗顺支付占用费？2、徐罗顺是否应向徐庆等人退还进场费110万元、赔偿装修损失89万元、赔偿经营损失30万元？ 关于焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”徐庆等人租赁涉案房屋后，2018年1月就因与徐罗顺发生纠纷，经文港镇人民调解委员会调解达成《人民调解协议书》，此后不久，双方再次发生纠纷，徐罗顺于2018年3月即诉至一审法院，徐罗顺起诉前即2018年3月16日前的占用费应按《人民调解协议书》的约定计算；2018年3月16日后至2020年6月18日的占用费，考虑到双方均未积极采取措施防止损失的扩大，占用费应由双方各自承担一半；2020年6月18日至徐庆等人搬离的占用费，鉴于在本院为防止损失的扩大，组织双方清场时，徐庆明确表示不同意清场，故应由徐庆等人承担。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，徐罗顺未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，其将房屋出租给徐庆等人明显存在过错，徐庆等人未进行审查即进场租赁，且在使用房屋后不向徐罗顺交纳相关的费用，造成本案纠纷，亦存在过错。1、徐庆等人交纳的进场费110万元问题，进场费是基于徐庆等人使用徐罗顺对酒店的装修而收取的，徐庆等人已进场陆续经营至2018年9月，结合《人民调解协议书》约定的租赁期限为十二年，故本院酌定徐罗顺退还进场费110万元的80%即88万元；2、装修费用89万元问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，本案中，未形成附合的装饰装修物，徐庆等人可自行搬离，已形成附合的装饰装修物，因徐庆等人既未提供证据装修费用的实际发生，又未提供证据证明其现值损失的数额，故对徐庆的该项上诉请求本院不予支持；3、双方的其他损失问题，鉴于造成合同无效，双方均有过错，双方其他的各项损失应各自承担。 综上，徐庆的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院查明事实基本清楚、但处理不当，应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初847号民事判决第一项； 二、撤销江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初847号民事判决第四、五项； 三、变更江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初847号民事判决第二项为：“徐罗顺在本判决生效之日起十日内返还徐庆、谭建、樊润华进场费人民币880000元”； 四、变更江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初847号民事判决第三项为：“徐庆、谭建、樊润华在本判决生效之日起十日内支付徐罗顺房屋占用费（2017年按50000元计算，2018年1月1日至2018年3月16日按每年300000元计算；2018年3月17日至2020年6月18日按每年150000元计算；2020年6月19日至徐庆、谭建、樊润华搬出涉案房屋之日止，按每年300000元计算）”； 五、徐庆、谭建、樊润华在本判决生效之日起三十日内搬离进贤县远东酒店； 六、驳回徐罗顺的其他诉讼请求； 七、驳回徐庆的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11093无，保全费2783元，反诉费25120元，二审案件受理费24400元，共计63396元由徐罗顺负担43396元，徐庆、谭建、樊润华负担20000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘卫平 审 判 员 罗云奇 审 判 员 邓 晖 二〇二〇年八月十三日 法官助理 应思奇 书 记 员 万志新