安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2713号 上诉人（原审被告）：泗县一洋置业有限公司，住所地安徽省泗县泗城上海商贸综合楼城，统一社会信用代码913413240907641342（1-1）。 法定代表人：杨智超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏喻磊，安徽天禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙小莉，女，1977年9月10日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：刘军，安徽睿涵律师事务所律师。 上诉人泗县一洋置业有限公司（以下简称泗县一洋公司）因与被上诉人孙小莉商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泗县一洋公司上诉请求：撤销一审判决，驳回孙小莉的诉讼请求。事实与理由：1.办理房产所有权证书系泗县一洋公司与孙小莉的共同义务，在申请办证过程中，孙小莉为主要义务主体，泗县一洋公司仅有配合义务，但孙小莉未提供证据证明其已按照合同约定提供了办证所需的材料及未取得房屋所有权证书系因泗县一洋公司的过错导致。因此非因泗县一洋公司的原因导致孙小莉未能在交房后90日内取得房屋所有权证的，故应由孙小莉自行承担责任；2.泗县一洋公司应当承担的义务仅仅为在孙小莉提交办证所需的基础材料后，按约向不动产登记部门报送材料。《商品房买卖合同》第二十条第二款约定的90日实际是指在公司取得办证所需的基础材料后向不动产登记中心递交材料的时间限制，只要公司在合同约定时限内递交了办证的申请材料，即履行了配合义务；3.系孙小莉收房后，迟迟未能提交办证所需的基础材料，经公司催告，孙小莉未能签署办证必须提交的《不动产登记申请书》及《询问笔录》等材料，导致未能在约定的时间内办证，泗县一洋公司不应承担违约责任。 孙小莉辩称，1.办理房屋权属证书的业务主体是开发商，买卖房屋过程中，开发商应将房屋交付给买受人并将房屋所有权转让给买受人，只有开发商将所有房屋证件齐全之后才能通知买受人到指定地点协助其办理相关产权转移登记手续；2.泗县一洋公司作为开发商首先要获得土地使用权证等相关材料，买受人要提供身份证、户口本等材料，由于泗县一洋公司未满足办证的条件，故一直没有通知孙小莉前去办证，因双方合同约定2018年12月30日前办理完毕房屋产权证书，但泗县一洋公司未按照合同约定办理产权转移登记手续，构成违约，其应按照合同约定支付逾期违约金。 孙小莉向一审法院起诉请求：1.判令泗县一洋公司支付孙小莉因其未在规定期限内取得房地产权属证书违约金16481.1745元(2018年12月30日至2020年4月1日);2.诉讼费用由泗县一洋公司承担。 一审法院认定事实：2017年9月14日孙小莉与泗县一洋公司签订商品房买卖合同,约定由孙小莉购买泗县一洋公司在建中的位于泗县泗城镇朱桥社区清水湾公园南侧泗州名城观景苑2#104号商铺一套,该房屋总价款为360839元,合同约定交房日期为2018年9月30日前。该协议签订后,孙小莉如数缴纳了购房款，泗县一洋公司于2018年10月9日向孙小莉交付了商品房,但是由于泗县一洋公司的原因,孙小莉未能在约定期限内取得房屋权属证书。根据双方在合同中第二十条的约定,“因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列第一种方式处理:买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算,向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”后孙小莉根据该条款项约定向泗县一洋公司主张延迟办证的违约金,双方未达成协议，孙小莉为此诉讼至一审法院。另查明，泗县一洋公司于2020年4月21日为孙小莉办理了产权登记，孙小莉取得房屋权属证。 一审法院认为，孙小莉、泗县一洋公司在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，该合同不违反国家法律规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行义务。孙小莉按照约定支付了购房款，泗县一洋公司未按照约定为孙小莉办理产权证，延误了16个月，应当按照合同约定的总价款的日万分之一的利率支付违约金17460元，孙小莉要求在泗县一洋公司支付其违约金数额为16481.17元不超出应支付违约金的数额，应予以支持；孙小莉要求泗县一洋公司办理产权证书的的请求，因泗县一洋公司已经履行了该项义务，不需再作判决。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条的规定,判决：泗县一洋公司泗县一洋置业有限公司于本判决生效后十日内支付孙小莉违约金16481.17元。案件受理费106元，由泗县一洋公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泗县一洋公司提供其工作人员与孙小莉的微信及短信聊天记录、询问记录、不动产登记申请书，证明泗县一洋公司于2019年12月5日、2020年3月13日、2020年4月1日三次催告孙小莉前来办理不动产权登记证书，而孙小莉于2020年4月8日才签署办理不动产证所必须提供的材料，后泗县一洋公司在合理期限内协助孙小莉办理了房屋所有权证书。孙小莉质证认为，对聊天记录的真实性无异议，但不能达到证明目的。本院认为，该证据能证明泗县一洋公司向孙小莉发出要求其到公司签署办证所需相关材料通知的事实，本案予以认定。 经审理查明，一审查明买受人与泗县一洋公司订立商品房买卖合同的事实属实，二审予以确认。另查明，泗县一洋公司于2018年10月9日将案涉房产交付于孙小莉，并于2019年12月5日首次通知孙小莉提交办理不动产权证书所需材料及签署相关文件。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉《商品房买卖合同》中约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。案涉合同为双务合同，买受人已经履行付款的主要合同义务，出卖人负有的主要合同义务为应当如期交付房屋并办理产权登记手续。本案中，孙小莉自2018年10月9日收房后，泗县一洋公司未能在90日内为其办理房屋所有权证书，构成违约，泗县一洋公司应按合同约定承担违约责任。泗县一洋公司上诉主张否认办证为其主要合同义务且其仅有配合办证义务，与合同约定内容不符，本院对其此节上诉意见不予采纳。但依据商业惯例及生活常识，买受人在泗县一洋公司办理产权登记手续过程中负有协助、配合及提供相应材料、签署相关文件的附随义务。根据泗县一洋公司二审中举证，该公司于2019年12月5日通知孙小莉到现场签署相关文件材料，此系该公司为处理逾期办证问题对买受人发出的通知，系该公司为履行主要合同义务的积极行为，而孙小莉未按通知要求的时间到现场签署办证必需的文件材料，应负有一定的责任。因此，综合考虑案件具体案情，自买受人收房之日至收到微信通知办证事宜之日止，扣除合同约定的90日办证期限，泗县一洋公司应向孙小莉支付违约金11944元【360839元×0.0001×（421-90）天=11944元】），一审判决泗县一洋公司支付违约金16481.17元不当，予以纠正。 综上所述，泗县一洋公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初1677号民事判决； 二、泗县一洋置业有限公司于本判决生效后十日内支付孙小莉违约金11944元； 三、驳回孙小莉的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费106元，由泗县一洋置业有限公司负担76元，由孙小莉负担30元；二审案件受理费212元，由泗县一洋置业有限公司负担154元，由孙小莉负担58元。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  赵 路 审判员  朱珊珊 二〇二〇年八月三十一日 法官助理刘敏 书记员张婉莹 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。