宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1514号 上诉人（原审被告）：吕某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：滕某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人吕某与被上诉人滕某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初16569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问并听取双方当事人及其委托诉讼代理人意见，对案件事实及证据进行核对，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 吕某向本院提出上诉请求：1、依法撤销银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初16569号民事判决书，并改判上诉人不向被上诉人支付租金1万元；2.二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人的租金已经付清，原审判决认定上诉人剩余租金未付属事实认定错误，依法应当予以撤销。1.2017年7月上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，双方约定的租赁期限为2017年7月至2020年7月，年租金4万元，租赁期限内的租金共计12万元，被上诉人自认上诉人已向其支付了租金3万元。2017年9月，经被上诉人同意，上诉人将涉案房屋转租给了第三人，租赁期限也截止至2020年7月，并与第三人约定每年的租金为4.5万元，此后被上诉人未经上诉人同意直接向第三人收取租金共计9万元。因此被上诉人共计收取房租12万元，根据《合同法》第224条的规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，同时在转租行为发生后至今被上诉人从未提出过解除双方签订的《房屋租赁合同》。那么其二人签订的《房屋租赁合同》继续有效，也就是说上诉人与被上诉人约定的3年期间的房租12万元没有发生变化，上诉人不欠付被上诉人的房租，原审判决认定错误。2.被上诉人跳过上诉人直接向第三人收取房屋租金的事实，可以证实被上诉人对于转租的事实是知情并且同意。转租的事实发生在2017年9月，2018年7月后被上诉人还向上诉人催要租金并在近两年的时间内从未对转租的事实表示异议，也可以视为其同意转租。3.上诉人将涉案房屋转租给了第三人，虽然房租较之前每年增加了5000元，但转租协议是上诉人与第三人签订的，根据合同的而相对性原则，应由上诉人向第三人收取9万元后，再将下欠的8万元房租支付给第三人。本案中被上诉人向第三人直接收取9万元的租金本就不合理，现被上诉人收取了3年共计12万元的租金，合法利益并没有受损。上诉人之所以能够以每年4.5万元的价格将房屋转租给第三人是因为上诉人在承租涉案房屋后，将房屋进行精装修，优化了房屋的租赁条件。原审法院未考虑该情况做出判决损害了上诉人的利益，违反了民法的公平原则，应当依法予以撤销。二、原审法院适用法律错误，本案中存在转租的情况，并且因转租后的租金问题发生了争议，应当适用合同法关于转租的相关规定。原审法院判决的法律依据为合同法第二百一十三条以及第二百一十四条，以上两条法律规定与本案的争议焦点不具有关联性。本案是因上诉人将涉案房屋转租后,转租的租金超出了原有的租金而引发的争议，应当适用合同法第二百二十四条的规定。三、原审法院作出的（2019）宁0104民初16569号民事判决书中存在大量的笔误,援引的法律条文内容与实际不相符,存在诸多错误,应当一依法予以撤销。1.在判决书第三页本院认为中,“合同签订后,被告将涉案房屋交付给原告,原告亦支付相应的租金”的表述是错误的,被告即上诉人系承租人,应当为“原告将涉案房屋交付给原告,被告亦支付相应的租金”。2.判决书第三页“依照合同法第二百一十三条、第一百一十四条”也存在错误,合同法第一百一十四条是关于违约金的规定,与本案不具有关联性；同时其在判决书最后,附相关法律条件中附写了合同法第二百一十四条的规定,而内容实际上是二百一十七条的规定。综上所述,一审判决认定事实错误、适用法律错误,导致判决错误,应当依法予以撤销,并支持上诉人的上诉请求。 滕某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 滕某向一审法院提出诉讼请求：1.判令吕某向滕某支付房屋租金1万元、利息522.5元及2019年8月3日至租金付清之日止的利息；2.本案诉讼费由吕某承担。案件审理过程中，滕某放弃向吕某主张拖欠房租利息的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：2017年7月，吕某租赁滕某所有的位于银川市××区房屋，租赁期限为2017年7月至2020年7月止，年租金为4万元。滕某依约将租赁房屋交付给吕某，吕某在2017年7月至2018年7月租期内将房屋转租给第三人，并收取第三人该年度的剩余租金。吕某已经支付滕某2017年7月至2018年7月的租金3万元，剩余租金至今未付。 一审法院认为，滕某、吕某达成的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的合同义务。合同签订后，滕某将案涉房屋交付吕某，吕某亦支付滕某相应的租金。双方约定案涉房屋的租期自2017年7月至2020年7月，年租金为4万元。吕某在租赁期间内将案涉房屋转租给第三人，并收取第三人2017年至2018年7月期间的剩余租金，且该租金吕某并未交付滕某。故滕某向吕某主张下欠租金1万元的诉讼请求符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。吕某辩称第三人支付滕某的9万元租金比滕某、吕某约定租金多1万元，滕某多收取第三人的1万元租金应当抵顶吕某下欠的房租。吕某的该辩解未得到滕某认可，且该辩解无相应法律依据，一审法院不予采信。吕某经依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为对质证和抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：吕某自判决生效之日起十日内支付滕某1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由吕某负担。 二审期间双方当事人均未提交证据。 二审查明，吕某自认在2017年7月承租滕某房屋后，于2017年9月将房屋转租给案外人，每年租金45000元，其收取了案外人交纳的2017年9月至2018年7月租金，之后的租金未收取；滕某自认在2018年7月与吕某合同期满一年时，其才得知吕某将房屋转租给案外人，遂和案外人重新签订房屋租赁合同，并收取案外人交纳的房租。其他的事实同一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为滕某在将房屋租赁给吕某期间，以吕某将房屋转租案外人为由，与案外人重新签订租赁合同后，收取案外人的后续租金能否抵顶吕某租赁期间所欠房租。根据双方当事人的陈述，本案涉及三份租赁合同，即吕某与滕某之间的房屋租赁合同、吕某与案外人之间房屋转租合同、滕某与案外人之间的房屋租赁合同。三份租赁合同在租赁时间上有部分重合，租金费用后两份合同均高于第一份合同。根据合同相对性原则，合同在特定的合同当事人之间发生法律约束力。故吕某欠滕某的房屋租金1万元，滕某有依据双方之间的合同关系向吕某收取的权利。而滕某收取案外人的房屋租金，与滕某与吕某之间的合同关系非同一法律关系。吕某与案外人之间房屋转租合同、滕某与案外人之间的房屋租赁合同应通过另案进行评价，吕某不能主张以滕某收取的案外人交纳的后续租金抵顶其所欠租金。对吕某相应的上诉理由本院不予采纳。虽然一审判决认定事实存在笔误以及适用法律、援引法条有误，但不影响本案判决结果，本院予以纠正。适用法律应为《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条。 综上，吕某上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吕某负担。 本判决为终审判决。 审判长 杜 欣 审判员 程改焕 审判员 何 玲 二〇二〇年八月六日 书记员 王丽蓉 附本案适用相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。