江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1265号原告：张春画，女，1969年6月14日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：施瑜，江苏神阙律师事务所律师。被告：张厚芳，男，1971年1月12日生，汉族，户籍在安徽省凤台县，现住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：陈兆军、唐修文，江苏兆锦律师事务所律师。原告张春画与被告张厚芳返还原物纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告张春画的委托诉讼代理人施瑜，被告张厚芳及其委托诉讼代理人陈兆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春画向本院提出诉讼请求：1、判令张厚芳返还无锡市新吴区硕放街道硕放商城115号一层朝南门面及二层房屋；2、判令张厚芳支付占用上述房屋一楼朝南门面及二楼的占有使用费（自2020年1月1日起至实际返还之日止，按每年66400元计算）。事实和理由：张春画系无锡市新吴区硕放商城**房屋所有权人。张厚芳占有使用该房屋一楼朝南门面及二楼拒不返还。2020年1月13日，张春画向张厚芳发出清场通知书，要求张厚芳限期腾房。张厚芳仍拒不腾房。张厚芳辩称：1、张厚芳向案外人吴某合法租赁案涉房屋至2022年1月15日，且得到张春画的认可和确认，张厚芳占有案涉房屋系合法占有，故转租合同到期前张春画无权收回房屋；2、即使张春画作为房屋所有权人基于物权法的规定主张收回财产，应当自2020年1月13日发出清场通知后才能计算案涉房屋的使用费；3、因张厚芳系合法租赁，即使存在支付租金或使用费的情节应当基于合同相对性向案外人吴某支付，不应当由张春画主张；4、张春画与吴某之间的租赁合同属于无固定期限合同，张春画同意吴某转租，应当视为认可吴某转租的三年租期，如果张春画要求返回，只能按照租赁合同的约定向吴某主张权利，而无权按照物权法的规定要求张春画返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下：张春画为硕放街道硕放商城115号房屋所有权人。2012年1月12日，张春画作为甲方与彭某（系吴某妻子）作为乙方签订《租房合同》1份，约定：乙方租赁甲方硕放商城115号下面商店面一间，租期为2012年1月1日至2012年12月31日止，租金为100000元一次性付清；租赁期满，若乙方有意续约，需提前一个月与甲方商量，租赁根据市场价待定；如有转租意向，需和甲方商量。合同签订后，吴某实际使用案涉租赁物。后吴某继续租赁案涉房屋至2019年12月底。2018年12月28日，吴某与张厚芳签订租房合同1份，约定：现有硕放商城115号门面房及二楼，一并出租于张厚芳，租期为三年，自2019年1月15日至2022年1月15日止；如需续租应提前一个月与吴某商议并交清下一年全部租金，吴某三年内不可涨价；租金为每年65000元，一次性交清年租金，续租金应在合同到期日前一个月交清下一年租金；在租赁期间，如遇政府拆除部分违建门面房，吴某需按门面房总平方比例下调房租。2019年12月11日，张春画丈夫裔某发送微信给张厚芳：“我刚刚到家！我老婆说总房租前面答应了！你就按你前面的合同办！总价16万元”“你应该3年合同还没到。就按你们规定付就可以了”。张厚芳回复称：“好的”。2019年12月31日，张春画与吴某签订租房合同1份，约定：吴某租张春画硕放商城115号一层朝北门面一间，租期为2020年1月1日至2020年12月31日，租金为95000元，先付后用，一次性付清；租赁期满，若吴某有意续约，需提前一个月与张春画商量，租金根据市场调整。2020年1月13日，张春画至案涉房屋粘贴清场通知书，载明：“张厚芳，请你于2020年1月15日前搬离无锡市新吴区硕放商城115号一层门面房（南）及二楼，逾期未搬离的，视为放弃屋内所有物品所有权，该房屋的所有权人有权任意处置，有权将屋内所有物品清楚，因清楚产生的所有费用由你方承担。请收到后立即腾房，逾期后果自负！”诉讼中，张春画陈述：吴某向其承租案涉房屋后，其知道吴某将案涉房屋转租给张厚芳，但未曾见过吴某、张厚芳之间的转租合同；2019年12月份，张春画丈夫裔某向吴某催要2020年租金时，吴某表示张厚芳不愿意支付2020年租金，希望房东出面催讨，故产生2020年12月11日裔某与张厚芳之间的聊天记录；张春画、吴某之间就案涉房屋的租赁关系于2019年12月底到期，后张春画、吴某、张厚芳协商案涉房屋承租问题，张春画与吴某达成了案涉房屋一楼朝北门面的租房合同；关于现张厚芳实际占有案涉房屋一层朝南门面及二楼部分，因张厚芳要签订五年租期的合同而张春画未同意，故张春画、张厚芳之间未能达成租赁协议。张厚芳陈述：张春画在2019年年底将要求将房屋涨至16万元，就多出来三万元分担问题，张厚芳和吴某之间无法达成一致意见；张春画组织三方协商，吴某提出三万元由吴某承担，要求其承租的门面独立与张春画另行签订合同；张厚芳提出独立签订合同必须延长两年，而张春画只同意按吴某转租时的合同期限与张厚芳签订合同，故张春画、张厚芳未能就案涉房屋一楼朝南门面的租赁事宜达成一致意见，张厚芳理解为张厚芳和吴某之间的合同继续履行。另外，张厚芳表示三方协商发生在前，2019年12月11日裔某与其之间的微信聊天记录发生在后，但张厚芳未能提供证据证明时间先后顺序。诉讼中，吴某到庭陈述：其妻子彭某代表其与张春画签订2012年1月12日的租房合同；其与张春画每年在案涉房屋租赁到期前口头协商下一年的租赁事宜，达成口头协议后吴某支付下一年租金；2018年，其与张厚芳签订转租合同；2019年12月底，其、张春画未能就案涉房屋2020年的租赁事宜达成租赁协议，双方间租赁协议到期；2020年1月份，张春画、张厚芳及其协商案涉房屋后续的租赁事宜，张春画、张厚芳要求其让出案涉房屋一楼朝南门面及二楼，其同意退出，并承租一楼朝北门面；其单独就案涉房屋一楼朝北门面与张春画签订房屋租赁合同，其、张厚芳将双方间转租合同的原件烧毁，即不履行双方间转租合同的意思；张春画、张厚芳因租期原因未能就案涉房屋一楼南门面房及二楼租赁事宜达成一致意见；张厚芳向其支付了转租第一年的租金，后续的租金张厚芳向其表示案涉房屋不属于其，其无权收取。张春画对吴某的该陈述予以认可。张厚芳认为其与吴某之间的转租合同并未解除或终止，该转租合同对三方均有约束力。另外，关于张厚芳实际占有案涉房屋一楼朝南门面及二楼的占有使用费，张春画认为一楼朝南门面的占有使用费为65000元每年，张厚芳认为一楼朝南门面的占有使用费为35000元每年，二楼为5000元每年，合计为40000元每年。后张春画对案涉房屋一楼朝南门面及二楼的占有使用费申请司法评估。2020年7月15日，江苏求实土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称求实公司）作出求实（2020）（房估）WX字第028号房地产估价报告，确定估价对象硕放商城115号（一层南面及二层全部）于价值时点2020年7月1日，满足各项假设与限制条件下的房地产年租赁市场价值为66400元（其中一层的租赁市场价值为54900元，二层的租赁市场价值为11500元）。张春画对该评估报告无异议。张厚芳对一层的租赁市场价值评估为54900元无异议，对二层的租赁市场价值评估为11500元有异议，认为评估机构按照经营功能进行评估。另外，张厚芳认为评估机构收费过高。针对张厚芳提出的上述问题，求实公司于2020年8月18日作出答复函，该答复函称评估报告中已将一层房屋使用功能认定为商业用途，二层房屋使用功能认定为居住用途，且二楼房屋的评估价值选取了周边住宅的租赁案例进行评估，并根据实际状况进行相应的修正后得出的相应的评估值，是符合实际、客观合理的。关于评估费用的收取，求实公司认为其参照锡房估协【2020】函第01号文及苏价费［2008］158号文，按超额累进计费，并按标准收费的50%下浮收取。本院认为，相关司法解释规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，张春画系出租人、吴某系承租人、张厚芳系次承租人。张春画与吴某之间关于硕放街道硕放商城115号房屋的房屋租赁合同已于2019年12月底到期，而张厚芳与吴某签订的转租合同期限超过了张春画与吴某之间的剩余租赁期限。张春画与吴某的租赁合同到期后，张厚芳将无法基于其与吴某之间的转租合同合法占有使用硕放商城115号房屋朝南门面及二楼。关于张厚芳辩称张春画与吴某之间的租赁合同属于无固定期限合同，张春画同意转租，应当视为认可三年租期的抗辩意见。但吴某到庭陈述，吴某与张春画每年在案涉房屋租赁到期前口头协商下一年的租赁事宜，达成口头协议后吴某支付下一年租金。吴某同时表示，张春画确实同意其转租给张厚芳，但张春画不清楚转租协议的具体内容。结合吴某的上述陈述，吴某与张春画之间每次的口头租赁合同期限为一年，而并非签订无固定期限租赁合同，本院对张厚芳的上述抗辩意见不予采信。另外，张厚芳然举证其与裔某之间的微信聊天记录，认为该聊天记录表明了张春画认可其与吴某之间的转租协议。张春画解释称该聊天记录系吴某要求其向张厚芳催要租金产生，后来在三方协商时其因租期原因未能与张厚芳达成协议。结合各方陈述，张春画、张厚芳、吴某在进行三方协商时，张春画与吴某就案涉房屋一楼朝北门面单独签订合同，张春画、张厚芳就案涉房屋一楼朝南门面及二楼的承租因租期原因未能达成一致意见。张春画、张厚芳因租期原因就承租事宜未能达成一致后，张厚芳未能举证证明张春画同意按照转租协议的约定将案涉房屋一楼朝南门面及二楼出租给张厚芳，反而在本案诉讼过程中，张厚芳一开始表示其现实际占有的房屋使用费应当为40000元每年，在评估机构作出评估报告后，变更陈述为张春画同意按原转租合同履行，仍为三年，金额仍为65000元一年。张厚芳的上述陈述进一步佐证了张厚芳、张春画未就案涉房屋一楼朝南门面及二楼的承租事宜达成一致意见。再结合吴某表示三方协商发生在2020年1月份、张厚芳未支付案涉房屋2020年的费用及2020年1月份张春画向张厚芳发出清场通知书等情节，本院认为张厚芳举证微信截图不足以证明张春画、张厚芳之间就案涉房屋的继续承租达成合意。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。在张春画、吴某之间的关于案涉房屋的租赁合同于2019年12月底到期后，张厚芳占有案涉房屋一楼朝南门面及二楼已经构成无权占有。现张春画要求张厚芳将其实际占有的案涉房屋一楼朝南门面及二楼返还张春画，于法有据，本院予以支持。张春画要求张厚芳支付占有使用费（自2020年1月1日起至实际返还之日止，按66400元每年计算），结合本案具体情形及评估报告的内容，该主张亦属合理，本院予以支持。关于张厚芳对案涉房屋二层的租赁市场价值评估为11500元有异议，认为评估机构按照经营功能进行评估，且认为评估费用收费过高的意见，评估机构在回函中已作出合理答复，故对张厚芳的上述意见，本院不予采信。关于张厚芳认为占有使用费的起算点应自2020年张春画发出清偿通知日起算的意见，因张春画、吴某之间租赁合同于2019年12月到期，到期后，张厚芳无法基于其与吴某的转租合同合法占有案涉租赁物，张春画主张自2020年1月1日起计算占有使用费合理，对张厚芳的该抗辩意见，本院不予采信。综上,依照《中华人民共和国物权法法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，判决如下：一、张厚芳于本判决发生法律效力之日起十日内将其实际占有的硕放街道硕放商城115号房屋一楼朝南门面及二楼返还张春画。二、张厚芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付张春画上述房屋一楼朝南门面及二楼的占有使用费（自2020年1月1日起至实际返还之日止，按每年66400元计算）。案件受理费减半收取493元、财产保全费670元、评估费5675元，合计6838元（此款已由张春画预交），由张厚芳负担。（张春画同意其预交的诉讼费6838元由张厚芳向其直接支付，本院不再退还，由张厚芳在本判决发生法律效力之日起十日内支付张春画）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  王 帆二〇二〇年八月三十一日法官助理  谭晋怡书 记 员  戴 军本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。