成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初3849号 原告：张丽，女，1975年12月30日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王沛然，四川发现律师事务所律师。 被告：成都盛泉置业有限公司，住所地成都市龙泉驿区大面街道群益街。 法定代表人：李香莹，董事长。 委托诉讼代理人：徐川，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵翔，北京中伦（成都）律师事务所律师。 第三人：蒋明会，女，1979年7月13日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 第三人：崔晓贇，男，1976年9月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告张丽与被告成都盛泉置业有限公司（以下简称盛泉置业），第三人蒋明会、崔晓赟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张丽的委托诉讼代理人王沛然，被告盛泉置业的委托诉讼代理人徐川、赵翔，第三人蒋明会到庭参加诉讼。第三人崔晓赟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。 张丽向本院提出诉讼请求：1.判令盛泉置业以775721元的价格优先购买位于成都市龙泉驿区；2.判令盛泉置业赔偿因侵犯优先购买权而给张丽带来的损失300000元；3.本案诉讼费、保全费用等由盛泉置业承担。事实和理由：自2016年张丽从盛泉置业处租赁位于成都市龙泉驿区，租赁合同期满后，双方未签订新的租赁合同，但一直按照原租赁合同继续履行，张丽也一直使用至今，后张丽得知盛泉置业在未通知的情况下直接通过包销公司将案涉商铺出售，此后张丽要求行使优先购买权，但盛泉置业均予以拒绝。张丽租赁房屋后一直经营一家送水站，每天开门经营，盛泉置业及包销公司都知晓优先购买权人的存在，但第三人、包销公司、盛泉置业为了自身利益恶意串通签订了房屋买卖合同，侵犯了张丽的优先购买权，特诉至法院。 盛泉置业辩称：1.张丽的诉请一、二是矛盾的，只能择一行使；2.盛泉置业与张丽之间的租赁关系，已经于盛泉置业出售案涉商铺前就结束了，张丽已经不是案涉商铺的承租人，显然不符合承租人优先购买商铺的规定的条件。盛泉置业与张丽的商铺租赁于2019年3月就到期，张丽一直没有返还，盛泉置业一直在要求其返还。合同法第236条规定，租赁合同到期后要继续有效的前提，除了承租人占用租赁房屋外，还要出租人不表示异议，但是盛泉置业一直在表示异议并要求搬离房屋，因此，双方的租赁合同关系已经于租赁合同到期日终止，张丽占有房屋是无权占有的侵权行为而非租赁。张丽称租赁合同届满后双方一直按原合同继续履行与事实不符，也就是在案涉商铺出卖时张丽已经不是案涉商铺的承租人，不存在优先购买权；3.即便张丽有优先购买权，但其明知盛泉置业即将出卖商铺，没有在合理期限内明确要求购买，因此，张丽已经放弃了优先购买权。我方已经从三个方面通知了张丽，第一，包括案涉商铺在内的商铺都是公开开盘销售的，张丽非法占用，理应知道盛泉置业的出卖计划。第二，盛泉置业出卖前，代理公司也曾口头通知张丽征求她的购买意愿，她以价格过高拒绝购买。第三，（2020）川0112民初95号盛泉置业起诉张丽的案件中，已经表示了案涉商铺购买的条件，张丽超过合理期限未主张，视为放弃其优先购买权。所以张丽陈述盛泉置业没有通知的情况下直接出售商铺与事实不符；4.即便张丽有优先购买权，且也没有放弃，张丽的诉讼请求也不应得到支持。针对第一个诉请，首先盛泉置业与本案第三人签署的商品房买卖合同是有效的，且第三人全额支付了房款，即使盛泉置业与张丽现在签订合同，保护顺序也后于第三人。其次张丽提出的价款并非与第三人购买商铺是同等条件，商铺是由盛泉置业委托给案外人的代理公司出售，代理公司的权限是排他的，所有商铺都要代理公司销售，所有购买商铺的买受人，除了要跟盛泉置业签订买卖合同之外，还要与代理公司签订综合服务合同支付服务费，所有购买商铺的人包括本案第三人都支付了服务费，所以本案商铺的购买条件绝非是77万余元，所以张丽主张的条件不是同等条件，请求不成立。针对张丽的第二个诉请，张丽没有就其损失出示证据，应承担由此带来的不利后果；5.张丽已经在2020年6月4日出具了一份交接确认书，确认书的第五条明确表示张丽就案涉商铺对盛泉置业没有任何权利，这是其真实意思表示，双方已经就案涉商铺的全部争议进行了处理，张丽表示其对案涉商铺没有任何权利后提起诉讼是不诚信的。 第三人蒋明会、崔晓赟向本院提交书面意见称：自己已于2019年10月18日认购案涉商铺并签署买卖合同，签约前盛泉置业的销售代理公司告知案涉商铺租赁期已经到期，租户随后就会搬离，并承诺在签约后90天内办理相应产权手续，于是才决定购买案涉商铺。我方已经将购房款全部交清，但至今仍未办理产权。 本院经审理认定事实如下：2016年3月4日，盛泉置业（甲方）与张丽（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定张丽承租盛泉置业位于成都市龙泉驿区，建筑面积为26.43平方米。租赁期限共3年，自2016年3月8日至2019年3月7日止。房屋租金以现金或转账方式交纳，租金按半年交纳。合同签订后，盛泉置业按约交付了商铺。 2019年4月19日、2019年10月8日、2019年10月17日，盛泉置业均出具《租期届满通知书》，载明因租期已满，要求张丽结清物业费、水电费并腾退房屋等。并分别于2019年4月22日、2019年10月9日、2019年10月18日向张丽的身份证地址及案涉租赁商铺邮寄。 2019年10月18日，盛泉置业（出卖人，委托销售经纪机构：四川六本置业有限公司）与蒋明会、崔晓赟（买受人）就案涉商铺签订《商品房买卖合同》，合同约定的商铺价款为775721元。 因租赁合同纠纷，盛泉置业于2020年1月2日以张丽为被告起诉至本院，本院于2020年5月15日出具（2020）川0112民初95号民事判决书，判决载明“本院认为，案涉《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同中约定租赁期限自2016年3月8日至2019年3月7日止。原告虽诉称其已于合同期满后即2019年4月19日向被告发送通知函，要求被告结清相关费用并自行拆除房屋内的装修、设施等，合同已到期终止。但其并未提交充分证据证实该通知函已有效送达至被告，且在2019年3月、5月原告继续收取了被告缴纳的租金，被告也继续占有使用案涉商铺。因此，双方在原租赁期间届满后形成了不定期租赁关系……判决如下：一、被告张丽在本判决生效后十日内腾退案涉商铺给原告成都盛泉置业有限公司；二、被告张丽在本判决生效后十日内支付原告成都盛泉置业有限公司租金及占有使用费……”。宣判后，盛泉置业于2020年6月3日提出上诉。在本案庭审中，张丽认可曾在（2020）川0112民初95号案件中提起过关于优先购买权的反诉，后又在该案中予以撤回。 2020年6月4日的《交接确认书》载明“（甲方：盛泉置业，乙方：张丽）1.张丽同意于2020年6月5日前按约向盛泉置业交还商铺；2.盛泉置业同意按商铺实际交还日作为各类费用截止日；3.盛泉置业确认张丽缴纳的押金未退还，在张丽向盛泉置业支付费用时抵扣；4.双方确认在判决书履行后，盛泉置业应解除对张丽的全部查封；5.就该商铺除上述载明内容外张丽对盛泉置业无其他权力义务，同时盛泉置业与张丽均确认就（2020）川0112民初95号判决书不再提起上诉；6.本确认书签订盛泉置业与张丽各自按上述约定履行完毕义务后，双方就卓锦万黛124号商铺产生的纠纷一次性结清。交接确认人：张丽”。张丽在交接确认人处签名捺印。 盛泉置业于2020年6月24日撤回上诉并申请解除对张丽的保全措施。 以上事实，有《商铺租赁合同》、《租期届满通知书》、邮寄单、《商品房买卖合同》、（2020）川0112民初95号民事判决书、《交接确认书》、上诉状、撤回上诉申请及当事人当庭陈述在案证实，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为张丽主张的优先购买权，是否《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定情形。具体到本案：一、张丽是否系“承租人”。虽在（2020）川0112民初95号民事判决书中的本院认为部分认为双方租赁期满后成立不定期租赁关系，但该案中本院认为部分的事实基础是基于盛泉置业仅提供了落款时间为2019年4月19日的《租期届满通知书》，而在本案中盛泉置业补充提交了2019年10月8日、2019年10月17日的《租期届满通知书》及相应邮寄信息，邮寄单显示盛泉置业将三份通知书都分别向张丽的身份证地址及案涉商铺进行了邮寄，且在收件人处填写的张丽电话号码与本案中张丽的起诉状中的电话号码一致，即使张丽辩称其未收到通知书，但未收到的原因也不应归责于盛泉置业，再结合张丽在该案中的答辩陈述“从2019年7月8日之后我方才没有缴纳房租，原因是从2019年3月原告就开始停水、停电，要求我方搬离”，租赁期满后，张丽虽继续占用案涉商铺，但盛泉置业已经明确表达了对张丽继续使用商铺的异议，故双方在书面租赁合同到期后，并未形成不定期租赁的合意，张丽已经不属于前述法律规定中的“承租人”。第二、即使张丽属于“承租人”，但在（2020）川0112民初95号案件中，张丽就曾以优先购买权提出反诉，案件宣判后，张丽在明知自己的优先购买权存在争议的情况下，仍于2020年6月4日签署《交接确认书》，作出明确意思表示“就该商铺除上述载明内容外张丽对盛泉置业无其他权力（权利）义务……”，现实中双方均确认盛泉置业也已经履行《交接确认书》中约定的义务，《交接确认书》对双方均有约束力，双方已经明确就案涉商铺产生的纠纷已经结清，现张丽再依据租赁合同主张优先购买权，有违诚信。综上，本案中张丽所主张的优先购买权，并不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的情形，故对其主张的优先购买权及相应损失，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第二百三十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告张丽的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取2900元，保全费5000元，共计7900元，由原告张丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  兰莉萍 二〇二〇年八月二十一日 书记员  陈 霞