福建省莆田市荔城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0304执异16号 案外人：刘志煌，男，1986年5月2日出生，汉族，经商，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：林彩霞，福建律盟律师事务所执业律师。委托权限一般代理。 委托诉讼代理人：谢岳青，福建律盟律师事务所执业律师。委托权限一般代理。 申请执行人：福建莆田农村商业银行股份有限公司新度支行，住所福建省莆田市荔城区新度镇新度村。统一社会信用代码913503045653772358。 负责人：林建新，行长。 被执行人：邱华贵，男，1983年11月5日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 本院在执行申请执行人福建莆田农村商业银行股份有限公司新度支行与被执行人邱华贵信用卡纠纷一案中，案外人刘志煌对本院作出的（2020）闽0304执200号《执行裁定书》及《协助执行通知书》中关于查封莆田市荔城区的不动产不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 刘志煌异议称，请求中止对莆田市荔城区不动产的执行。事实与理由：2018年5月13日，案外人刘志煌与被执行人邱华贵签订《商品房买卖合同》，约定：1、甲方（邱华贵、张莘）将位于莆田市荔城区不动产）出售给乙方（刘志煌）；2、甲方所售商品房按宗包干价人民币1140000元，乙方于协议签订之日起三日内支付第一期购房款人民币1040000元，甲方在收到款项后应当向乙方出具收条，余款100000元待房屋产权过户完毕后三日内支付给甲方；3、甲方在第一期购房款履行完毕后将房屋（按现状，包括钥匙）交付给乙方；4、双方约定在合同项下房屋可以办理产权证后的第一个月内双方共同办理产权及相关交易过户手续；5、无论办理房屋产权证、土地证及其过户手续完毕与否，乙方将此房出租或出售，甲方均不得以任何方式阻挠或者异议，在办理房屋产权证、土地证及过户手续时，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料，无条件予以配合（包括按照乙方只是直接将房屋过户给其指定的人）；6、甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担等等。同日，刘志煌支付第一期购房款1040000元，邱华贵向异刘志煌出具《收条》，并将2005室不动产交付给刘志煌。2018年9月2日，刘志煌将2005室不动产出租给黄超，至今仍在使用。2019年12月31日，刘志煌代邱华贵支付2005室不动产贷款本息17288.75元，直接在剩余购房款100000元中予以抵扣。2020年3月21日，邱华贵原有贷款还清后2005室不动产抵押登记注销。刘志煌认为其在莆田市荔城区不动产前，就已经与邱华贵签订了合法有效的《商品房买卖合同》、合法占有了2005室不动产、按照《商品房买卖合同》约定支付了大部分款项，也愿意将剩余款项支付至莆田市荔城区人民法院指定账户，且刘志煌对不能办理过户手续没有过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条等规定，刘志煌对2005室不动产的享有的权利能够排除执行。为维护案外人的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条等规定提起异议，请莆田市荔城区人民法院中止执行（2020）闽0304执200号《执行裁定书》项下对2005室不动产。 福建莆田农村商业银行股份有限公司新度支行、邱华贵未作答辩。 经审查查明，福建莆田农村商业银行股份有限公司新度支行与邱华贵借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院于2020年1月8日作出（2020）闽0304执200号《执行裁定书》及（2020）闽0304执200号《协助执行通知书》，查封登记在被执行人邱华贵名下所有的，坐落于福建省莆田市荔城区的房地产【房产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第××号】。本院于2020年1月15日实施上述查封。 另查明，2018年5月13日，案外人刘志煌与邱华贵、张莘签订《商品房买卖合同》，约定由刘志煌受让邱华贵、张莘所有的位于莆田市荔城区的房地产一套，房产备案编号：Ｌ××××，转让价款为1140000元；刘志煌于协议签订之日起三日内支付购房款1040000元，邱华贵收到款项后出具收条并交付房屋，购房款余额100000元待房屋产权过户后三日内支付。截至2018年5月13日，刘志煌已向邱华贵转账六笔共计支付价购房款1040000元，并于当日接收邱华贵交付的位于福建省莆田市荔城区的商品房一套，并装修、使用至今。刘志煌于2019年12月31日代邱华贵清偿该房产的贷款本息17288.75元，刘志煌、邱华贵双方确认购房款余额为82711元。刘志煌向本院表示愿意将剩余购房款按照法院的要求交付执行。刘志煌于2020年7月27日向本院交付剩余购房款82711.25元。 再查明，被执行人邱华贵于2016年10月10日向莆田市建工投资集团有限公司购买坐落于福建省莆田市荔城区的限价商品房一套，并办理按揭登记。该房产于2017年6月30日办理初始登记，于2019年5月13日办理转移登记至邱华贵名下，不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第××号。该房产于2017年7月3日办理抵押权预告登记，于2019年8月7日办理抵押权登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，于2020年3月6日办理抵押权注销登记。该房产于2020年1月3日办理抵押权登记，抵押权人为刘志煌。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人刘志煌于2018年5月13日与被执行人邱华贵签订《商品房买卖合同》，并于当日接收案涉房产，装修、使用至今。案外人刘志煌已按合同约定支付大部分价款，并已将剩余价款按照本院的要求交付执行。根据《莆田市限价商品住房管理规定》第二十四条的规定，限价商品住房自购买之日起五年内不准上市交易。案涉房产系限价商品住房，其未办理过户登记系房产属地政策限制，非因买受人自身原因。故案外人刘志煌的异议理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下： 中止对坐落于福建省莆田市荔城区的房地产【不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第××号】的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 陈豪杰 审 判 员 陈丽生 审 判 员 刘 芳 二〇二〇年八月七日 法官助理 李北雁 书 记 员 沈丽思 附：本裁定适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。