安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初10806号 原告：陆继峰,男,1963年4月7日出生，汉族,住安徽省合肥市包河区。 被告:张瑞梅,女,1997年2月4日出生，汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：江涛，安徽程家伟律师事务所律师。 原告陆继峰与被告张瑞梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆继峰，被告张瑞梅及委托诉讼代理人江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆继峰向本院提出诉讼请求：1、请判令被告支付原告2016年元月至2019年12月暂缓支付的房租总计14.15万元。2、请判令被告支付原告2020年元月以来拖欠的房租及物业水电费。3、请判令终止原被告的租赁合同,被告交回房屋。4、请判令被告承担全部诉讼费。庭审中，陆继峰变更第二项诉请为：请判令被告支付原告2020年元月以来拖欠的房租。 事实与理由：原告为合肥银杏苑84栋401-403和501-503房间业主,被告为该物业租户。2016-2019年被告因资金周转原因与原告达成暂缓支付部分房租协议共计14.15万元。2020年1月起被告违约未能按时支付全部到期房租及物业、水电费,原告多次催讨并与被告协商未果。 张瑞梅辩称：一、我方没有拖欠原告任何房租，暂缓支付房租的证据系伪造。我方于原告双方口头约定年租金为40万元，且不再按合同约定涨价，故我方一直是按照年租金40万元的价格按季度支付给原告；二、我方已经支付全部房租；2019年12月27日、28日，我方已经提前支付了2020年1-3月份房租；原告提交2016年、2017年延付租金已经超过诉讼时效，应驳回其诉请；三、双方租赁合同已经实际解除，房屋已经交付给原告；自2020年1月份疫情爆发以来，我方一直没有实际经营。2020年3月16日，我方通知原告解除合同，原告实际已经同意解除合同；2020年5月6日，我方将案涉房屋钥匙放在前台抽屉里，交付给原告。2020年5月23日，原告在微信中要求我方尽快搬走物品，即将开始装修。可见，双方已经实际上解除了合同；四、新冠疫情属不可抗力，应适用关于不可抗力的相关规定处理本案；五、原告应减免退还我方疫情停业期间的部分租金。受疫情的严重影响，我方被迫暂停营业，根据公平原则，原告应减免我方疫情停业期间的部分租金。 经审理查明：陆继峰系合肥市美菱大道148号银杏苑小区84幢401-403、501-503室房屋的权利人。2012年11月11日，陆继峰（甲方，出租方）与案外人刘清泉（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于合肥市包河区，租赁期限自2012年11月12日起至2022年11月12日止（前45天为免租期，租金自2012年12月28日起计算），租赁期前三年年租金40万元，第四年房租上涨2.5%，第五年开始（含第五年）每两年在上一年的基础上递增5%，第一年租金按季支付，第二年租金每半年支付一次，乙方于合同生效之日向甲方支付保证金10万元，合同期满，如乙方无违约行为，结清所使用的水电煤气、物业等所有费用后，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还。合同第7.2条约定：乙方拖欠租金累计达30日或欠缴各项费用总计达5万元，甲方有权单方解除合同并要求乙方退还房屋，同时没收保证金。合同签订后，陆继峰将案涉房屋交予案外人刘清泉用于经营宾馆。2013年6月6日，经陆继峰同意，案涉房屋的承租人由刘清泉变更为张瑞梅，张瑞梅支付陆继峰租赁保证金10万元。 2016年12月28日，陆继峰与张瑞梅签订《协议书》，协议书载明：“2016年度张瑞梅暂缓支付部分房租3万元，待今后支付；2017年再暂缓支付房租3万元整与2016年度合计6万元，一起待今后支付。”2018年1月12日，陆继峰与张瑞梅又签订“2018年度房租再暂缓支付3万元”的《协议书》。2019年3月28日，双方再次签订协议，约定：张瑞梅因资金周转困难，2019年度仅能支付房租40万元，余款5.15万元与以前年度所欠9万元，共计14.15万元，待今后支付。 2020年8月4日，张瑞梅与陆继峰办理了案涉房屋的交接手续，张瑞梅将案涉房屋腾空返还给陆继峰。 另查明，2019年12月底，张瑞梅向陆继峰转付2020年度租金10万元。 上述事实，除双方当庭陈述外，还有陆继峰提供的房产证、房屋租赁合同、房租暂缓支付申请和协议、通话记录，张瑞梅提供的微信聊天记录、支付租金银行流水、网上转让截图等在卷佐证。 本院认为：陆继峰与张瑞梅签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，合法、有效，双方应按合同约定履行各自义务。 张瑞梅是否存在迟延支付租金，迟延支付租金行为是否成就陆继峰享有合同解除权？张瑞梅欠付租金数额是本案争议焦点。 关于张瑞梅是否存在迟延支付租金，迟延支付租金行为是否成就陆继峰享有合同解除权问题，案涉合同履行过程中，双方就张瑞梅暂缓支付部分租金达成协议，2019年3月28日，双方再次协商确认张瑞梅自2016年至2019年合计欠付租金数额为141500元，同时明确该部分租金待今后支付。由于协议书未明确此款支付时间，且此款暂缓支付已经得到陆继峰认可，陆继峰未提供向张瑞梅催要此款的证据，故张瑞梅未支付该部分租金不构成违约，陆继峰不能以张瑞梅未支付该部分租金，主张解除案涉合同，但张瑞梅应在陆继峰催要后，承担支付义务。租赁合同约定，张瑞梅应以半年支付方式支付2020年度1至6月份租金，而张瑞梅在履行租赁合同过程中，并未严格按合同约定期限支付租金，对此陆继峰亦未提出异议，故应认定双方以实际行为变更租赁合同约定的租金支付期限。2019年12月底，张瑞梅支付了2020年度第一季度租金10万元后未再支付租金。2020年1月底，新冠××疫情爆发，因案涉房屋系用于经营宾馆，疫情对张瑞梅经营及租赁物的使用产生了较大影响，自2020年2月份开始，宾馆未再开门营业，无法产生收益，结合本案实际情况，依据公平原则，本院酌减案涉房屋2个月租金，之后的租金，张瑞梅仍应按合同约定的标准支付至房屋返还之日止。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”现陆继峰依据租赁合同第7.2条“拖欠租金累计达30日或欠缴各项费用总计达5万元，有权单方解除合同并要求退还房屋，同时没收保证金。”的约定主张解除合同，没收保证金违反公平原则，不予准许。鉴于双方在庭审后，已就案涉租赁房屋办理移交，事实上解除了案涉合同，对该行为应予确认。现陆继峰主张解除案涉合同、返还租赁物，本院不再处理。 关于张瑞梅欠付租金数额问题，2019年3月28日，双方签订协议确认张瑞梅自2016年至2019年合计欠付租金141500元，对此张瑞梅应承担给付义务。截至2020年8月4日案涉房屋返还之日张瑞梅应付租金为268703.75元（2020年度租金为452025元），扣减已付租金10万元、减免两个月租金75337.5元后，张瑞梅尚需支付陆继峰租金93366.25元。由于张瑞梅迟延支付租金不构成违约，其已支付的保证金93366.25元应抵充欠付的租金，抵充后，张瑞梅仍需支付陆继峰租金134866.25元（141500元＋93366.25元－10万元）。 张瑞梅辩称2016年、2017年延付租金已经超过诉讼时效，与其于2019年3月28日出具的协议内容相悖，其该项辩称不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告张瑞梅于本判决生效之日起十日内支付原告陆继峰租金134866.25元； 二、驳回原告陆继峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2671元，由原告陆继峰负担1250元，被告张瑞梅负担1421元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇二〇年八月六日 书记员  汪 觅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。