江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初1407号原告：艾银丰，男，1963年7月22日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：叶伟，江苏周瑞昌律师事务所律师。被告：金水林，男，1963年5月15日出生，汉族，住浙江省安吉县。委托诉讼代理人：张爱华，江苏朋德律师事务所律师。原告艾银丰与被告金水林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序于2020年5月12日、2020年6月9日公开开庭进行了审理。因本案有不宜适用简易程序审理的情形，故裁定转为普通程序，并于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告艾银丰及其委托诉讼代理人叶伟、被告金水林及其委托诉讼代理人张爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾银丰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房租77500元；2.判令原、被告之间的租赁合同于2020年1月15日解除；3.判令被告腾退位于太仓市的商铺；4.判令被告按照每月25000元的标准支付自2020年1月16日起至实际腾退之日止房屋占有期间的使用费。事实和理由：2011年至2012年期间，原告将名下太仓市城厢镇太平北路56号1幢商住楼1-10室房屋出租给被告，后被告曾于2016年、2018年将该房屋转租给案外人，并由原告与案外人签订了租赁合同。截止2019年7月1日，经结算，被告结欠原告前期的房租45000元。2019年7月1日，原、被告就该房屋再次签订租赁合同一份，租赁期间为2019年7月1日至2020年6月30日，租金为每年30万元，被告应于2019年7月30日和2019年12月1日各支付15万元。双方签订协议之后，被告以各种理由推脱，仅支付了13万元房租，原告一直催要，被告仍拒不支付，现原告请求确认双方之间的租赁合同于2020年1月15日解除，并要求被告腾退租赁的店面。被告金水林承认原告主张的租赁事实，但认为：1、2019年7月1日之后，被告实际共计支付原告13万元，但2019年7月1日之前的租金被告已于2019年7月1日前付清，故截止2020年1月1日，被告实际结欠原告的租金1万元，与原告所称欠付金额不符；2.原、被告自2011年开始签订了房屋租赁合同，虽被告曾将该房屋转租给案外人，但原、被告之间的租赁关系一直未中断。2016年12月1日，原、被告曾签订了一份租期长达10年的租赁合同（该合同现无法找到），后根据原告要求，原、被告于2019年7月1日重新签订了一份租期1年的合同。根据前一份合同，租赁期尚未届满，且被告未并明显违约，原告无权解除合同，应将房屋继续租给被告；3.被告曾向原告出具的欠条记载被告结欠租金45000元，该欠条所指租金系2019年7月1日之后的租金，而非之前的结欠款项，现该45000元，被告已经支付，但未要求原告将欠条返还被告。4.涉案房屋，原告此前系租赁给案外人范斌，范斌将该房屋转租给被告，被告与范斌亦签订了转租协议（转租协议未能提供），被告与原告直接签订了租赁合同，因范斌向原告缴纳了房屋押金5万元，原告向被告出具了收条，但原告与范斌租赁关系终止时，双方并未就押金进行结算，被告向范斌支付了5万元，范斌将该5万元收条交付给了被告；2016年12月1日，原、被告签订了为期十年的租赁合同时，根据原告要求，被告向原告又缴纳了5万元押金；上述押金合计10万元，应在本案中一并结算。5.原告提供的房屋漏水给被告造成了损失，应在房屋租金内予以扣减。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的下列事实，本院予以确认：1.原告系太仓市城厢镇太平北路****商住楼**的房屋所有权人。2.原告艾银丰（甲方）与被告金水林（乙方）于2019年7月1日签订了《租赁合同》一份，约定：原告将其名下太仓市城厢镇太平北路56号门面房出租给被告使用，租赁期限自2019年7月1日起至2020年6月30日止；年租金为30万元，被告应于2019年7月30日支付15万元，于2019年12月1日支付15万元；乙方若拖欠房租10天，合同自行“中止”，乙方需在10天内腾退所租房屋，乙方如按约支付房租，甲方保证第二年、第三年房租按30万元每年与乙方续签租房合同，第四年双方另行商定；合同期内，如甲方无故另找理由与乙方解除合同，甲方应赔偿乙方一切损失，包括装修费用。合同还对其他事项进行了约定。3.2019年7月1日，被告向原告出具了《欠条》一份，记载“今欠艾银丰2019年7月1日前房租人民币肆万伍仟元整。于2019年7月20日左右归还房东艾银丰。”4.2019年7月1日之后，被告合计向原告支付了13万元。对于双方存在争议的事实，本院作如下认定：1.关于被告主张的其与原告曾于2016年签订了一份租赁期限为10年的租赁合同，原告对该事实不予认可，因被告未举证证明，故本院对被告主张的该事实不予确认。2.关于被告主张其曾经就转租涉案房屋事宜向案外人范斌支付了押金5万元，原告对此不予认可，并认为其与范斌已就押金、租金等事宜一并结算，原告主张的该5万元与原告无涉。经本院释明后，被告仅提供了2005年9月26日原告向案外人范斌出具的《收条》，但未能提供其他证据就该押金的交付、相关权利义务的转让等事实进行佐证，故本院对被告主张的该事实亦不予确认。3.被告主张其曾经向原告交付押金5万元，但未提供证据予以佐证，且双方签订的租赁合同并未就该押金进行记载，与租赁交易习惯不符，本院对被告主张的该事实亦不予确认。4.被告主张原告的房屋存在漏水导致其损失，但经法院释明后，被告未能在举证期限内举证证明该事实，故本院对该事实亦不予以确认。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行相应义务。关于被告租赁期间实际支付的租金金额，本院认为，被告承诺于2019年7月20日左右支付其结欠原告2019年7月1日之前的租金45000元，故原告在2019年7月1日之后支付的13万元中，45000元系支付的2019年7月1日之前的租金而非案涉合同所涉租金，故2019年7月1日之后的租金，被告仅支付了85000元。被告未按约定于2019年12月1日前支付租金30万元，根据合同约定，原告有权解除合同。原告解除合同的，应通知被告，合同自通知到达被告之日解除，故原、被告于2019年7月1日签订的房屋租赁合同于原告诉状送达被告之日即2020年3月29日解除。现原、被告合同已经解除，被告应腾退承租房屋并返还原告。关于租金，截止2020年3月29日，被告应支付租金为224384元（300000÷365×273=224383.56），因被告已支付85000元，故还应支付139384元。租赁合同解除后，原告有权要求被告按照租金标准（25000元/月）支付房屋占有期间的使用费。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告艾银丰与被告金水林于2019年7月1日签订的房屋租赁合同于2020年3月29日解除。二、被告金水林于本判决生效之日起十日内腾退太仓市城厢镇太平北路56号1幢商住楼1-10室并返还原告艾银丰。三、被告金水林于本判决生效之日起十日内支付原告艾银丰租金139384元。四、被告金水林于本判决生效之日起十日内支付原告艾银丰房屋占有使用费（占有使用费的计算方式：按照25000元/月的标准自2020年3月30日起计算至被告实际腾退之日止）。上述第三、四项款项均由被告金水林直接付至原告艾银丰的银行账户（户名：艾银丰，开户行：中国农业银行太仓支行，账号：95×××18）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4605元，由被告金水林负担。被告负担部分由其于本判决生效之日起10日内直接汇付至本院（开户名称：太仓市人民法院诉讼费专户；开户账号：32250199733600000376028166；开户银行：中国建设银行太仓分行营业部）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 员 吴春辉二〇二〇年八月二十四日法官助理 胡雪怡书 记 员 石雯雯