海南省万宁市人民法院   民事判决书   （2020）琼9006民初1556号   原告：海南省万宁市五金交电化工公司（又名万宁市五交电化工公司）。   负责人：陈某1。   委托诉讼代理人：严某，万宁市诚信法律事务所法律工作者。   被告：陈某2，现住万宁市。   被告：陈某3，现住万宁市。   二被告共同委托诉讼代理人：陈某4，万宁市和谐法律事务所法律工作者。   本院于2020年6月8日立案受理原告海南省万宁市五金交电化工公司（以下简称“五金公司”）诉被告陈某2、陈某3房屋租赁合同纠纷一案，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告五金公司的负责人陈某1及其委托诉讼代理人严某、被告陈某2和陈某3的委托诉讼代理人陈某4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告五金公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告陈某2于2004年2月8日原告口头将原告金鑫大厦三楼70平方米的一间房屋出租给被告陈某2的“租赁合同”。2、判令被告陈某2、陈某3撤离侵占原告金鑫大厦三楼一间70平方米房屋，将房屋归还原告。3、判令被告陈某2、陈某3共同赔偿房屋租金损失60000元。4、判令被告陈某2、陈某3承担本案的诉讼费用。   事实与理由：二被告系姐弟关系。2004年2月8日被告陈某2通过当时任经理的亲戚，口头租赁原告的金鑫大夏三楼一间70平方米的房间。被告陈某2交付5000元的租金。双方没有签订书面合同。而被告陈某2交5000元租金后一直居住，前几年又交给其姐姐被告陈某3居住。原告公司系国有企业，财产属国有资产。但由于以前管理混乱，一直没有人关心这一租赁房屋问题。五六年前，原告公司直接交由国资局管理后，就对相关国有资产进行清理。后来才发现被告陈某2于2004年2月8日交5000元后，一直使用本房屋至今，后来还交给被告陈某3使用。了解情况后，原告找被告交涉，要求交出房屋。可是被告陈某2说，他交5000元要使用该房屋30年。找被告陈某3交涉，要求交出房屋，被告陈某3却说她是跟被告陈某2租来居住。二被告都拒绝交出房屋，继续侵占房屋居住。   原告认为，依据我国《合同法》第215条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期合同。不定期合同，任何一方在合理的时间内提出，都可以解除合同。并且，被告交付5000元租金，按当时的市场平均价，最多为5年的租金。被告不继续交缴租金，且在原告多次交涉后都拒之不理，事实上已违约，也没有达到原告出租房屋的目的。其符合我国《合同法》第94条第(四)项当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同的规定。因此，原告要求解除合同是有事实与法律依据的。此外，被告交缴的房租至多使用5年(按最低价计算),至少侵占原告房屋10年，按近年来的房租计算，10年房屋最低价不少于60000元。故要求被告赔偿占用房屋造成损失租金60000元。   所以，依据我国《合同法》等相关规定，特向法院提起诉讼，请依法判处。   被告陈某2、陈某3辩称：原告与被告陈某2在2004年签订合同，该合同原件由原告保管，双方约定将原告金鑫大厦三楼一间房屋出租被告陈某2，总共期限是30年，自2004年7月1日至2034年7月1日止，租金总共5000元，自签订合同之日一次性付清，合同法明确规定依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告之间应当按照合同约定履行各自的义务，被告陈某2按照合同约定已经将全部租金一次性交付给原告，原告的诉请没有事实和法律依据，综上，请合议庭依法驳回原告的全部诉讼请求。   原告五金公司为证明其主张，向法庭提交以下证据：   证据1、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件，证明原告具有诉讼主体资格。   证据2、国有土地使用权证、房产证，证明原告对涉案房屋享有所有权和使用权。   证据3、收据，证明2004年以来被告仅交付租金5000元。   证据4、关于金鑫大厦楼房出租的请示，证明原告经请示当时的主管单位即总公司，批复要求按规定办理。同时证明了当时不可能违法出租给被告30年。   证据5、报警材料，证明双方纷争后原告向警方报警，被告陈某2向警方陈述说他的房屋是30年，但没有提供任何的合同或其他相关的证据。   被告陈某2、陈某3对原告五金公司提交的证据质证如下：证据1的营业执照无法证明原告现在属于注销还是吊销还是正常营业状态，是否有主体资格由法庭认定。由于原告没有当庭提供原件予以质证，被告对证据2的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可。对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，证明内容有异议，原告主张被告从2004年以来仅交付租金5000元是错误的，被告陈某2是一次性的把全部租金5000元交完。对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，证明内容有异议，该份证据并不代表当时的原告没有违法或是违规将房屋出租30年的事实。对证据5的真实性、合法性、关联性没有异议，由于双方签订合同的原件由原告保管，而且原告作为国有企业，负有保管相关财务凭证、合同原件的义务，该合同原件应当由原告向法院提供，原告如隐瞒相关事实应当承担举证不能的后果。   被告陈某2、陈某3为反驳原告五金公司的主张提交以下证据：楼房出租合同书，证明当时原告与三户租户都有签订书面的出租合同书，而且出租的期限都是30年，租金都是5000元整。   原告五金公司对被告陈某2、陈某3提交的证据发表以下质证意见：对该证据的合法性和真实性没有异议，关联性和证明内容均有异议，因为该合同书是和被告的房屋是无关的，不能证明原、被告签订合同是有书面合同的。   本院对原、被告提交的证据认证如下：   原告提交的证据：证据1虽为复印件，但庭审后万宁市国有资产监督管理委员会提交相关证明，与该证据内容相互佐证，本院对其真实性、合法性、关联性和证明内容予以确认，可以作为认定本案事实的依据。证据2是从职权部门档案室调档的材料，本院对其真实性、合法性、关联性和证明内容予以确认，可以作为认定本案事实的依据。被告对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认，同时对其证明被告支付5000元租金的事实予以确认。证据4和证据5的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明内容在本院认为中详述。   被告提交的证据：对其真实性、合法性予以确认，但该份合同非本案当事人之间签署的合同，只能反映当时签订合同的一些客观情况，不能证明原、被告就涉案房屋签署了同样的内容，本院对其关联性和证明内容不予确认。   经审理查明：五金公司营业执照登记名称为海南省万宁市五金交电化工公司，企业机读档案登记名称为万宁市五交电化工公司，注册号（登记号）均为：469006000010483，是全面所有制企业，由万宁市国有资产监督管理委员会监管，处于长期停产歇业状态，未注销，现由陈某1负责公司全面工作。   五金公司是万宁县国用（1995）字第349号国有土地使用证使用权人，是登记字号为公字0432地处万宁市万城镇红专中街办公大楼（金鑫大厦）的所有权人，涉案房屋为金鑫大厦三楼70平米的房屋。2004年，陈某2交付5000元租金给五金公司，五金公司交付涉案房屋给陈某2居住，后陈某3实际使用。   根据陈某2、陈某3提交的材料显示，2004年五金公司将金鑫大厦第四层一间约30平方左右的房屋租给翁雪霞使用，租期为30年。   本院认为：本案的争议焦点为原告各项诉求有无事实和法律依据。   租期方面。原告主张涉案房屋租赁为不定期租赁合同，被告主张原、被告就涉案房屋的租赁签署了合同，合同由原告保管，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。被告主张参照原告与翁雪霞签订的房屋租赁合同，但该合同和涉案房屋无直接关联，且该合同涉及的房屋面积为30平方米，涉案房屋面积为70平方米，被告主张租金均为5000元30年的，无事实和法律依据，且与常理不符，本院不予采信。现原告主张涉案合同为不定期租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，原告主张解除的，本院予以支持，但应当给予被告一定的期限用于搬离房屋。   租金问题。原告主张二被告赔偿原告租金损失6万元，仅通过估算的方式计算，无科学依据，在原告不能提供证据证明其产生的实际损失、损失计算标准和损失开始时间的情况下，本院认定原告的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、原告海南省万宁市五金交电化工公司与被告陈某2于2014年4月2日达成的金鑫大厦三楼二间约70平方房屋的租赁合同解除。   二、被告陈某2、陈某3自本判决生效之日起九十日内搬离第一判项中的出租屋，将房屋返回给原告海南省万宁市五金交电化工公司。   三、驳回原告原告海南省万宁市五金交电化工公司其他诉讼请求。   本案案件受理费1300元，由原告海南省万宁市五金交电化工公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 周立魁   人民陪审员 许声军   人民陪审员 卓祥武     二〇二〇年八月三十一日   书记员 蔡慧芳   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。