文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初100号原告：重庆鸿业资产管理有限公司，住所地重庆市黔江区正阳工业园区园区路白家河，统一社会信用代码9150011468391541XF。法定代表人：龚节润，该公司董事长。委托诉讼代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。被告：冉俊东，男，1976年11月16日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆鸿业资产管理有限公司（以下简称鸿业公司）与被告冉俊东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告鸿业公司的委托诉讼代理人李科，被告冉俊东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将其使用的位于黔江区长征北路丰禾商场三楼的房屋（面积1053平方米）腾退给原告鸿业公司；2.判决被告立即向原告支付尚欠租金94770元，并按15795元/月的标准支付自2019年10月1日起至房屋腾退完毕之日止的租金损失；3.判决被告立即向原告支付违约金37908元（按年租金总额的20%计算）；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年10月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告承租原告坐落于黔江长征北路丰禾商场三楼房屋，面积1053平方米，用于经营宾馆。租赁期限为五年，从2014年10月1日至2019年9月30日止。租金为15元/平方米/月，按季度缴纳租赁金。若被告不按合同约定交纳租金和腾退房屋，原告因主张权利产生的律师费、诉讼费由被告承担。双方一致确认，原告对被告通知及相关函件，原告只要张贴在租赁物旁二十米范围内，视为被告已收到，产生相关法律责任。一方违约应向对方支付租金总额20%的违约金。租赁到期原告有权收回租赁房屋，但应在本合同到期前一个月通知被告，被告必须在合同到期之日腾退房屋。2019年8月1日，原告向被告发出通知:“要求被告在2019年8月10日前纳尚欠的租金94770元，并告知若被告要续签租赁合同，须在原期届满一个月前提出续租，并对重新进行评估（估价、询价)的租金标准无异议的。若不接受续租条件的，或在原租赁期届满前一个月内未向原告提出书面续租申请的，视为放弃续租。鉴于被告未按通知履行租金支付义务、未申请续租。2019年9月9日，原告发函告知被告2019年清退物品、交清欠缴租金。合同期满后，被告未与原告续签合同，未腾退房屋、未支付尚欠租金。2019年10月10日，原告委托重庆纵深律师事务所发函，要求被告腾退房屋并移交给原告，同时要求被告支付尚欠租金94770元。被告至今未向原告腾退房屋、未支付尚欠租金。其行为重损害了原告的合法权益。为此，为维护原告自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所诉。冉俊东辩称，原告要求腾房退房的请求不能成立，拖欠房租不是被告的个人行为，而是因为原告的房屋自身问题。原告也通过领导商量可以减免房租的方式来解决房屋问题。由于减免房租的问题一直没有解决，所以被告就没有交房租，因此被告没有过错，也不应当承担违约金。自从被告承租该房屋后，房屋一直有大大小小的问题，导致被告的宾馆无法营业，还有很多安全隐患，被告将采取相应的措施维护自己的权益，也希望法院关注弱势群体，考虑实际情况，给予帮扶和减免，公正判决。本院经审理认定事实如下：被告冉俊东因经营宾馆承租原告鸿业公司所有的位于黔江区长征北路丰禾商场三楼房屋。2014年10月20日，双方签订《租赁合同》，约定鸿业公司将位于黔江区长征北路丰禾商场三楼1053平方米房屋出租给被告冉俊东用于经营宾馆。租期五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，租金按每月每平方米15元收取，按季度交纳。租赁合同第五条约定资产的修缮责任，如涉及房屋漏水，由乙方自行维修并承担相关责任。合同第八条约定，双方一致确认，原告对被告通知及相关函件，原告只要张贴在租赁物旁二十米范围内，视为被告已收到，产生相关法律责任。合同第十条约定，租赁合同到期，原告有权收回租赁房屋，但应在本合同到期前1个月通知被告，被告必须在合同到期之日腾退房屋。合同第十二条约定一方违约应向对方支付租金总额20%的违约金。若被告不按合同约定交纳租金和腾退房屋，原告因主张权利产生的律师费、诉讼费由被告承担。2015年5月11日，原、被告又签订了一份《租赁合同》，约定原告将黔江区长征北路丰禾商场三楼528平方米的房屋租给被告，因房屋屋顶漏水，无法正常经营，减免160平方米。被告确认该减免的160平方米的面积所涉及的房屋是2014年10月20日双方签订《租赁合同》中承租的房屋。2019年8月1日，原告向被告发出《通知》，要求被告在2019年8月10日前纳尚欠的租金94770元，并告知被告续签租赁合同事宜。2019年9月9日，原告发出《通知》，告知被告2019年清退物品、交清欠缴租金。合同期满后，被告未与原告续签合同，未腾退房屋、未支付尚欠租金。2019年10月10日，原告委托重庆纵深律师事务所发函，要求被告腾退房屋并移交给原告，同时要求被告支付尚欠租金94770元。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2020年7月13日，本院对涉案租赁物的现状进行了查看，部分房屋确有漏水情况，被告已经对漏水侵蚀的天花板、墙面进行了重新粉刷。被告明确2014年10月20日双方签订《租赁合同》中有漏水的房屋在2015年5月11日《租赁合同》中进行了减免，因后租的房屋出现漏水，被告以未与原告协商减免为由，拒付租金。原告陈述减免房租的房号为8236、8220、8215、8207、8210、8219。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告冉俊东与原告鸿业公司在协商一致的情形下自愿签订《租赁合同》，双方均应按照合同约定在享受合同权利的同时自觉全面履行合同义务，被告冉俊东作为承租人应承担按时缴纳租金的义务。根据双方的陈述和本院实地查看的情况，原告鸿业公司已经对本案合同项下的房租进行了减免，且被告冉俊东在逾期交纳租金之前均按期支付租金，被告抗辩的系另外合同项下的漏水问题，不能以此作为本合同抗辩的理由。被告在承租期间未按约定缴纳租金，在合同到期后也未续租或腾退房屋，系违约，对于原告主张被告支付欠付租金94770元的请求，本院依法予以支持。现原、被告双方的合同期限已经届满，房屋租赁关系已终止，被告冉俊东无权再占有并使用该案涉房屋，应当立即腾退案涉房屋并赔偿无权占用期间原告因无法正常使用该房屋造成的损失，该损失标准原告主张按15795元/月从2019年10月1日起计算，系参照双方原租金价格，本院予以支持。但鉴于受疫情影响，被告经营存在一定困难，本院酌情支持对疫情期间2个月的占用损失进行减免。为了方便计算，从2019年12月1日起计算占用期间的损失。关于原告主张的按全年租金189510元的20%计算的违约责任款34080元，根据合同约定，双方并未明确计算基数是年租金还是尚欠租金，本院以尚欠租金94770元为基数，支持18954元，超出部分，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冉俊东于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鸿业资产管理有限公司尚欠的租金94770元及违约金18954元；二、被告冉俊东于本判决生效后十日内腾退原告重庆鸿业资产管理有限公司位于黔江区长征北路丰禾商场三楼1053平方米房屋，并向原告重庆鸿业资产管理有限公司支付自2019年12月1日起按15795元/月计算至腾退之日止的占用期间损失；三、驳回原告重庆鸿业资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2954元，减半收取计1477元，由原告重庆鸿业资产管理有限公司负担212元，被告冉俊东负担1265元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  王雪松二〇二〇年八月六日书记员  李 雪