广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初1849号原告：赵国龙。被告：深圳西部义乌小商品城有限公司,住所地深圳市宝安区沙井街道西环路中段马安山商业城**，统一社会信用代码91440300075822578T。法定代表人：邓伟康。被告：深圳市恒源商业管理有限公司，住，住所地深圳市宝安区沙井街道沙头社区西环路**********一社会信用代码91440300MA5FY6HU5N。法定代表人：陈细弟。委托代理人：杨洁，广东宝城（宝安）律师事务所律师。委托代理人：覃柳涵，广东宝城（宝安）律师事务所实习律师。被告：深圳市鑫易生园投资发展有限公司，住所地深圳市宝，住所地深圳市宝安区沙井街道马安山社区西环路中段马安山商业城**一社会信用代码914403005719904743。法定代表人：曾泽洪。委托代理人:叶宇，广东元善律师事务所律师。上述当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵国龙、被告深圳市恒源商业管理有限公司（以下简称“恒源公司”）委托代理人杨洁、覃柳涵，被告深圳市鑫易生园投资发展有限公司（以下简称“鑫易生园公司”）委托代理人叶宇到庭参加了诉讼，被告深圳西部义乌小商品城有限公司（以下简称“西部义乌公司”）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉请：1.解除原告与被告西部义乌公司签订的《铺位使用合同》和《委托经营协议》；2.被告西部义乌公司向原告支付长租费用人民币120000元；3.被告西部义乌公司向原告支付《委托经营协议》中的违约金100000元；4.被告西部义乌公司向原告支付履约保证金2000元；4.被告恒源公司、被告鑫易生园公司对被告西部义乌公司对原告的赔偿承担连带责任；5.本案诉讼费由三被告承担。被告恒源公司答辩称，原告与被告西部义乌所签订的相关合同与被告恒源公司没有关联，被告恒源公司不应承担责任。被告鑫易生园公司答辩称，与原告存在租赁关系的是被告西部义乌公司，原告与被告鑫易生园公司没有房屋租赁关系，不应由被告鑫易生园公司承担责任，请求法院依法驳回原告对被告鑫易生园公司的起诉。被告深圳西部义乌公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2016年8月7日，原告与被告西部义乌公司签订了《铺位使用合同》（合同编号ＮＯ.Ａ-Ｄ2437-1），约定原告向被告西部义务公司一次性支付铺位使用费120000元，租赁被告西部义乌公司位于***，租赁期限为2017年5月1日至2030年4月30日，共计13年。原告同意于合同签订时，一次性向被告西部义乌公司支付履约保证金2000元。2016年8月7日，原告与被告西部义乌公司签订了《委托经营协议》，约定原告委托给被告西部义乌公司经营位于***，委托期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止；委托经营期间，被告每月支付原告租金1800元，每月的10日前支付当月费用；协议约定任何一方均不得单方终止协议，在本协议执行过程中，双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币100000元，同时守约方可单方解除本协议，另向违约方追究违约责任和相关损失。2016年8月7日，被告西部义乌公司向原告出具两张收款收据，内容为“今收到赵国龙人民币2000元，此款为D2437(长租)保证金”、“今收到赵国龙人民币120000元，此款为D2437（长租）合同期2017年5.1-2030.4.30租金全款”。此后，被告西部义乌公司按合同约定的每月1800元的标准向原告支付了经营费用。庭审中，原告自认收到被告西部义乌公司2017年5月1日至2019年6月（共计25期）期间的经营费用，之后的经营费用没有支付。2019年5月29日，被告西部义乌公司向原告出具《承诺函》内容如：我司承诺自2019年6月份起，每月按《委托经营》及时划转协议中界定的当月铺位经营费用（如遇节假日顺延），如未及时划款按当月铺位经营费用每天计付5‰滞纳金，如逾期超过三十天未支付，长租户自动解除《委托经营协议》及《商铺租赁合同》，本公司承诺解除合同七天内一次性退回《商铺租赁合同》中的长租租金总额（不含已返租金）。2019年11月25日，被告鑫易生园与被告西部义乌公司向西部义乌各长租商户发出《联合公告》，提出欲与西部义乌长租商户签订主体变更协议。2020年1月20日，被告恒源公司向西部义务长租商户发出《公告》，公告办理退铺方案。原告亦收到关于退铺办理通知短信，但原告与被告恒源公司关于退铺事宜未协商一致。另查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌公司承租而来，无证据证实该房产取得房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有《铺位使用合同》、《委托经营协议》、收款收据等及庭审笔录附卷为证。本院认为，被告西部义乌公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，放弃答辩以及质证的权利，视为是对原告的证据以及主张的认可，本院根据原告提供的证据认定本案相关事实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告西部义乌公司未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故原告与被告西部义乌公司就涉案房产签订的租赁合同应属无效。被告西部义乌公司基于涉案合同收取的铺位使用费120000元、履约保证金2000元，应返还原告。原告虽未实际使用涉案商铺，但其于2016年8月7日与被告签订的《委托经营协议》约定将租赁的涉案商铺返租给被告，被告西部义乌公司按1800元/月的标准向原告支付委托经营费用，原告收到委托经营费用起视为对涉案商铺已实际享有使用权，原告应当按照合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费。因被告西部义乌公司最后一次向原告支付返租“委托经营费”的时间为2019年6月，应视为原告在此之后不再享有涉案商铺的使用权，则原告应当向被告西部义乌公司支付的房屋占有使用费应计算至2019年6月止，其自2017年5月1日承租，实际租赁期为25个月。经核算，原告应支付费用为19230.8元【120000元÷（13年×12月/年）×25月】。该费用可从被告西部义乌公司应返还原告的铺位使用费120000元中扣除，扣除后被告西部义乌公司尚应返还原告费用100769.2元（120000元-19230.8元）。因此，对于原告主张被告西部义乌公司返还租金中合理部分即人民币100769.2元及履约保证金2000元，本院予以支持。关于被告西部义乌公司已支付的“委托经营费”。由于该费用可视为被告西部义乌公司实际占有租赁铺位期间的房屋占有使用费，故该费用原告无需再退还。关于原告请求被告西部义乌公司支付违约金人民币100000元，因涉案合同无效，原告上述诉请于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告鑫易生园、被告恒源公司对被告西部义务公司对原告的债务承担连带责任。本院认为，虽然被告鑫易生园、被告恒源公司均发出关于处理商铺的通知，但是原告并未与被告鑫易生园、被告恒源公司任何一方协商一致，亦无其他证据证明被告鑫易生园、被告恒源公司需承担连带责任。因此，对于原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告赵国龙与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2016年8月7日签订的《铺位使用合同》（合同编号合同编号NO.A-D2347-1）及《委托经营协议》无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告赵国龙返还租金人民币100769.2元及履约保证金2000元；三、驳回原告赵国龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2315元，原告已预缴，由原告赵国龙承担1072元，被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担1243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇二〇年八月二十五日书记员 吴晓航（兼）书记员 张    培附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。