山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初2827号原告（反诉被告）：肥城市建兴商贸有限公司，住所地肥城市。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：柏学银，山东桃都律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘云飞，男，1983年12月9日出生，汉族，住山东省郯城县。委托诉讼代理人：薛冰，山东衡正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐昊，山东衡正源律师事务所律师。原告肥城市建兴商贸有限公司（以下简称“建兴公司”）与被告刘云飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中被告刘云飞提出反诉，本院合并审理。原告（反诉被告）建兴公司的委托诉讼代理人柏学银，被告（反诉原告）刘云飞及其委托诉讼代理人薛冰、唐昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金90000元、违约金54000元，合计144000元：2、解除原、被告之间的房屋租赁合同：3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月9日，原、被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告房屋1440平方米用于商业经营(开办商场)。租期自2016年1月1日至2021年1月1日，每年租金180000元，每年元旦之前缴纳下一年的租金。前两年被告履行合同正常。被告应于2018年1月1日缴纳本年度租金180000元，被告却违约迟迟未交，也未向原告提出解除合同。后被告于2018年2月底不辞而别，偷偷搬离了租赁房屋。按租赁习惯，被告不再租赁房屋要求解除合同，至少应提前3个月通知原告，以便原告另行出租。被告的违约行为给原告造成了很大损失。今要求被告支付2018年1-6月租金90000元，支付违约金54000元(按合同约定租金每年180000元，逾期每日千分之五违约金，计算2个月)。刘云飞辩称，1、原、被告签订的租赁合同存在重大瑕疵，合同效力不能确定。被告签订合同后即投资装修，后正式开业经营服装商场，商场对外称瑞丰服饰城，工商登记字号为肥城市欧联服饰广场。此时出现丁强和曹振利分别主张权利，找被告收取租赁费，严重影响被告经营。若涉案标的产权不在原告名下，则合同无效；2、若租赁合同成立，双方租赁合同关系也已解除。因原告的违约行为，导致服饰商场经营达不到预期，被告决定2017年后不再经营，并于当年12月在找不到原告公司人员的情况下，电话告知平庆江不再继续租赁，并将商场钥匙交付给物业工作人员周一，与周一结清了物业费及电费，自此双方的租赁关系得以解除；3、原告存在重大违约，合同中约定原告要为被告安装电梯并保证电梯于2015年10月10日前正常投入使用，但直至2017年12月被告离开，电梯仍未启用，最终导致商场营业额偏低，持续亏损。原告的违约行为造成被告无法实现合同目的，故原告无权要求被告支付租金；4、原告存在严重失信，原告方频繁更换法定代表人，登记的营业地址找不到原告公司和工作人员。原告在2019年起诉时陈述的事实与本案陈述事实不一，系虚假诉讼。综上，应驳回原告的诉讼请求。刘云飞向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付违约金243900元。事实与理由：双方签订的租赁合同第七条明确约定反诉被告必须在2015年10月10日前安装电梯，并调试好交付反诉原告使用，如违约承担日千分之五违约金。反诉被告在合同约定日期即2015年10月10日直到2017年12月31日解除租赁关系这两年多的时间，并没有按约定将电梯安装并投入使用，造成反诉原告无法正常经营，故应支付违约金。建兴公司辩称，建兴公司按照合同约定履行了电梯安装维护。电梯未投入使用的主要原因是不能在肥城市技术局下属的特检科办理使用备案和取得使用许可证。按当时执行的山东省特种设备安全条例第十七条、第十九条的规定：电梯使用必须在特检部门办理使用备案并取得使用许可证，办理以上手续的必备条件是，电梯要配备一名专职安全管理人员，该安全管理人员要在特检部门进行学习，考试合格之后依据合格手续办理使用注册及使用许可。建兴公司按照合同约定安设完电梯之后，由刘云飞指派其下属工作人员张广轩担任专职安全管理人员，张广轩也在泰安特检院组织了统一学习，但因其第一次考试不合格，补考又不合格，无法通过考试，事后刘云飞也未更换其他人员进行再次考试，因没有专职安全管理人员，导致涉案电梯无法取得使用许可证，无法使用。是刘云飞的原因导致的电梯不能投入使用，责任应由刘云飞全部承担，反诉请求应依法驳回。本院经审理认定事实如下：2015年9月9日，建兴公司与刘云飞签订房屋租赁合同，主要内容为刘云飞租赁建兴公司坐落于肥城市房屋，面积1440平方米，租赁期限自2016年1月1日至2021年1月1日。房租为每年壹拾捌万元整，合同签订一次性交纳房租叁拾万元，元旦开业后交清剩余陆万元整，此叁拾陆万元为前两年租金，以后每年元旦交纳下一年租金，水电等相关费用自负。双方另约定，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金每日5‰。合同第七条约定出租方必须在2015年10月10日前安装电梯，调试好交付承租方使用，如违约，出租方付每日5‰的罚金，并由出租方定期保养电梯。上述租赁合同签订后，被告刘云飞向原告交纳了2016年至2017年的租金，并使用租赁房屋经营肥城市欧联服饰广场。原告建兴公司于2015年10月10日前在涉案租赁房屋内安装了扶梯电梯，但因未办理特种设备使用登记未使用。建兴公司主张按照电梯使用规定，只有在电梯管理人员考试合格后才能办理电梯验收合格证、使用证等手续，因刘云飞安排的工人张广轩未能通过特种设备作业人员考试，导致电梯无法使用。刘云飞主张为日常管理方便，建兴公司安排刘云飞的工人张广轩参加考试，张广轩是以建兴公司员工的身份参加的考试。在建兴公司提交的山东省特种设备作业人员考试成绩单中，载明张广轩的单位名称为建兴公司，作业项目为电梯安全管理。又查明，涉案租赁房屋已办理不动产权证书，证书编号为鲁（2019）肥城市不动产权第****号，权利人为建兴公司，土地使用起止时间为2008年4月16日起2048年4月16日止。建兴公司在庭审中陈述于2018年3月发现商场一直锁门，便通过公司原法定代表人平庆江与被告联系，得知被告将钥匙放在了物业处，原告进入商场后发现被告已将东西处理完毕，在2018年6月通过平庆江得知被告不租了。建兴公司曾于2019年8月23日将刘云飞及路丙艳诉至本院，要求被告支付拖欠租金及空房损失，在该案起诉状中原告陈述2018年6月上旬发现商场关门，被告不接电话，原告一直联系被告至2018年12月份，后联系其他租户出租。该案因建兴公司未到庭参加诉讼按撤诉处理。刘云飞则主张已在2017年12月解除了与建兴公司的租赁合同，并提交了其向物业公司缴纳2016-2017年度电费的收据、员工考勤表、工资表等证据。庭审中，建兴公司主张租赁合同中第四条、第七条关于违约金、罚金的约定不明确，没有约定计算基数，应为无效约定。刘云飞则主张租赁合同第四条关于违约金的约定因不明确而无效，但第七条关于罚金的约定，依据约定俗成及商业交易习惯，应以一年的租金为基数计算。建兴公司对刘云飞主张的罚金、刘云飞对建兴公司主张的违约金，双方均认为过高。本院认为，建兴公司与刘云飞签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示,未违反法律规定,该合同合法有效。被告虽辩称若涉案标的产权不在原告名下则合同无效，但原、被告签订租赁合同后在2016至2017年度已正常履行，且建兴公司亦提交了涉案房产不动产权证书证实其系所有权人，故对被告该辩称，本院依法不予采信。刘云飞辩称其与建兴公司之间的租赁合同已于2017年12月底解除，建兴公司现也已将涉案房屋自行使用，故双方之间的房屋租赁合同已无履行的基础，故对建兴公司要求解除租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。本诉的争议焦点为刘云飞辩称的租赁合同解除时间为2017年12月是否成立。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。建兴公司在本院先后两次起诉中关于发现商场关门及与刘云飞沟通的陈述不一，但根据举证证明责任规则，应由主张租赁合同已解除的刘云飞承担举证证明责任。本案中，刘云飞提交的考勤表、工资表、电费缴纳收据等，均不能证实双方对租赁合同解除作出了一致的意思表示，故应承担举证不能的不利后果。原告主张其于2018年6月才得知刘云飞不再租赁，故要求被告支付2018年1至6月份的租金，在刘云飞未能举证证明合同解除的前提下本院对原告该项诉讼请求依法予以支持。因双方约定每年租金为180000元，故刘云飞应支付6个月租金90000元。关于反诉，根据《山东省特种设备安全条例》规定，电梯、客运索道、大型游乐设施等为公众提供服务的特种设备的运营使用单位应当配备专职安全管理人员，特种设备使用单位应当在特种设备使用前或者投入使用之日起三十日内，向设区的市人民政府特种设备安全监督管理部门或者其委托的县（市、区）人民政府特种设备安全监督管理部门办理使用登记。本案双方当事人均认可在2015年10月10日前已经安装了电梯，但因不具备特种设备使用条件未办理使用证而未使用，故反诉的争议焦点为办理电梯使用许可是否系建兴公司应履行的合同义务。从租赁合同第七条约定“出租方必须在2015年10月10日前安装电梯，调试好交付承租方使用”，从该内容看，建兴公司提供的电梯应达到具备使用条件的标准。因此配备专职安全管理人员、办理使用登记系建兴公司应履行的合同义务。参加特种设备作业人员考试的张广轩虽系刘云飞的雇员，但其考试时登记的单位名称为建兴公司，此亦能与租赁合同约定相印证。因此，建兴公司虽安装了电梯，但未能办理相关手续致使电梯达不到使用条件，构成违约。关于建兴公司主张的违约金及刘云飞主张的罚金，虽然租赁合同中约定均按日5‰计算，但未约定计算基数，该约定不明确。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。建兴公司主张刘云飞逾期支付租金应支付违约金，其损失为资金占用期间的利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，本院确定违约金按年利率6%计算。原告主张计算两个月的违约金，系其对自身民事权利的自由处分，本院依法予以准许，故刘云飞应付违约金900元（90000元×6%÷12×2）。关于建兴公司应付刘云飞的罚金，因电梯无法使用，必然对刘云飞正常经营造成影响产生损失，但因刘云飞自2018年已不再经营，不能确定因电梯无法使用造成的营业损失。同时，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。参加特种设备作业人员考试的张广轩系刘云飞雇员，在其未通过相关考试后，刘云飞应积极采取措施防止损失扩大，但其未尽到相应义务。综合各方考量及本案实际，酌情确认建兴公司每年按照年租金180000元的15%支付罚金，2016年至2017年度共应支付罚金54000元。综上，对于建兴公司要求被告刘云飞支付租赁费90000元、违约金900元以及刘云飞要求建兴公司支付罚金54000元的诉讼请求，本院依法予以支持。建兴公司的其他诉讼请求以及刘云飞的反诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告肥城市建兴商贸有限公司与被告刘云飞于2015年9月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘云飞于本判决生效之日起十日内，支付原告肥城市建兴商贸有限公司租赁费90000元；三、被告刘云飞于本判决生效之日起十日内，支付原告肥城市建兴商贸有限公司违约金900元；四、反诉被告肥城市建兴商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付反诉原告刘云飞罚金54000元；五、驳回原告肥城市建兴商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告刘云飞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3180元，减半收取计1590元，由原告肥城市建兴商贸有限公司负担586元，由被告刘云飞负担1004元；反诉案件受理费4958元，减半收取计2479元，由反诉原告刘云飞负担1930元，由反诉被告肥城市建兴商贸有限公司549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 武 凯二〇二〇年八月十四日书记员 李翠翠