北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初57829号原告:崔保秋，男，1962年9月5日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘翠元，北京誉洲律师事务所律师。被告：崔保杨，男，1955年10月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：崔国红，女，1982年1月4日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：崔国玮，女，1992年8月25日出生，汉族，无业，住北京市住北京市海淀区。三被告共同委托诉讼代理人：段家元，北京市百瑞律师事务所律师。原告崔保秋诉被告崔保杨、崔国红、崔国玮农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔保秋的委托诉讼代理人刘翠元，被告崔国红及三被告共同委托诉讼代理人段家元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔保秋向本院提出诉讼请求：1、要求位于北京市海淀区苏家坨镇北清路北侧定向安置房安河家园×1号房屋归原告所有，并立即向原告交付房屋；2、请求被告按35000元/平米的标准向原告支付面积差经济补偿194915元（5.569平米）；3、要求被告向原告支付289221.3元奖励、补偿、补助及周转补助，依据《搬迁安置补偿协议书》（编号041）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1994年10月20日原告与贺志骞签订买卖房产契约，约原告将北京市海淀区北安河大工村×2号院内西房3间卖给贺志骞。2004年贺志骞与被告崔保杨签订协议约定将该房屋转让给崔保杨。上述两份房屋买卖合同均被海淀区人民法院、北京市第一中级人民法院确定为无效。2015年被告崔保杨就上述院落签订了搬迁安置补偿协议，并取得了搬迁补偿款约90万元，安置房屋三套（被告已经实际占有使用上述房屋）。原告认为，原告作为大工村×**院宅基地的合法使用权人，享有对应搬迁补偿利益，加之房屋买卖合同已经被确认为无效，搬迁补偿安置协议中对应的补偿款、安置房中30%的份额应由原告享有。但经与被告协商多次均未达成一致意见。为保护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定起诉至法院，请判决如诉。被告崔保杨、崔国红、崔国玮共同辩称，不同意原告的诉讼请求，1、原告是1994年往外出售的房产，至今已经超过不动产20年的最长保护期限，不在具有返还请求权。2、原告在原买卖房产协议中清楚写明如果遇到规划搬迁原告有义务出头办理协议，将拆迁费如数转给买方。3、原告当时房屋只有3间约73平米，地上物的价值已经通过对价7000元消耗了，不应再分割。4、本案涉及中间人原贺志骞的子女的利息，本案应该追加其子女参与本案诉讼。5、拆迁公司对被告的补偿是基于涉案房屋和宅基地的现状进行补偿，不是原告所述，原告所述没有享有拆迁利益应向拆迁公司主张，综上不同意原告的全部诉讼请求。原告在卖给第三人时候房屋只有73平米，后来我们扩建了200多平米。后来拆迁公司在认定房屋面积的时候，与我们的扩建行为是有关系的，如没有扩建，认定的房屋面积不会超过167平米或者按原有面积认定。原告按照我们实际的面积主张置换房屋是没有根据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1994年10月20日，崔保秋（又名崔宝秋，甲方）与贺志骞（又名贺志千，乙方）签订买卖房产契约。约定：甲方自愿将自己山上老宅西房三间、自然院以7000元卖给乙方，并经双方协商经两期付款付齐，经中介人、证明人收款为凭。此约生效后，如乙方在房产变动及转让时甲方无权干涉。此约生效后，如当地政府或矿区要求办理房产手续时，甲方应出头办理，然后转给乙方。在房产买卖时应卖方将房产证、土地证，向政府有关部门办理该换户主手续，但是基于现实情况，暂时办理不了条件下，经双方协商请本村负责人出头作证，双方签订本协议为准。房宅转卖时，甲方称此房祖业老宅，不属非法盖房，但没有政府发给的土地证和房产证书，如将来政府认为此宅舍不实或在规划区内需要搬迁时，甲方仍有义务出头办理手续，将拆迁费如数转给乙方。以上条款经双方同意，双方自愿立字为据，不得反悔。2004年5月4日，贺志骞（又名贺志千，甲方）与崔保杨（乙方）签订买卖房产契约。约定：一、甲方自愿将自己山上西房3间、厢房1间及院落宅地以人民币25000元整卖给乙方，双方商定一次性付清房款。经中介人、证明人收款为凭。二、此契约生效后，如当地政府或矿区要求办理土地证、房产证等一切事宜均由乙方自己办理，与甲方无关。三、此契约生效后，如乙方在房产变动及转让时，甲方无权干涉。四、以上条款经甲、乙双方同意，双方立字为据，不得反悔。在乙方向甲方交齐房款后，甲乙双方在买卖契约上签字后，即日生效。崔保杨称其购买上述院落及房屋后拆除原有房屋并新建300余平米的房屋。该院落门牌为北京市海淀区北安河大工村×2号（以下简称大工村×2号）。2015年崔保秋诉至本院，要求确认其与贺志千签订的房屋买卖协议无效，本院经审理后做出（2015）海民初字第16746号民事判决书，确认崔保秋与贺志千1994年10月20日签订的买卖房产契约无效，该判决已生效。另，崔保杨自认其并非大工村村民。贺志千为天津市静海县静海镇居民，2010年9月3日去世，常洁琪系其配偶，贺静系其女儿。2017年崔保秋将崔保杨、常洁琪、贺静诉至本院，要求确认贺志千与崔保杨签订的房屋买卖合同无效。本院经审理作出（2017）京0108民初2637号民事判决书，判决：确认贺志千（贺志骞）与崔保杨二零零四年五月四日签订的买卖房产契约无效。崔保杨对该判决不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理作出（2018）京01民终2690号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2013年8月18日，北京绿海能环保有限责任公司（搬迁人，甲方）与崔保杨（被搬迁人，乙方）签订《搬迁安置补偿协议书》，约定：乙方搬迁的有效宅基地位于大工村×2号，有效宅基地面积267平方米，有效房屋建筑面积267平方米；乙方应安置对象3人，分别为崔保杨、崔国红（崔保杨之长女）、崔国玮（崔保杨之二女）；经评估，给予乙方房屋重置成新价343026元；乙方按有效宅基地面积可置换安置房建筑面积267平方米，乙方所置换安置房总计3套；乙方所置换的定向安置房总建筑面积小于可置换安置房建筑面积的部分为0平方米，甲方按照11000元/平方米的标准向乙方支付货币补偿款0元；乙方所置换的定向安置房总建筑面积大于可置换安置房建筑面积的部分为3平方米，乙方按照4500元/平方米的标准向甲方支付超面积价款13500元；甲方支付乙方各项补助及奖励合计504945元；甲方支付乙方自行周转补助费129600元；相互折抵结算后，甲方根据本协议共计应支付乙方各项补偿、补助、奖励及周转费总计964071元。2017年4月5日,双方签订《搬迁安置补偿协议书（补充协议）》，约定：乙方置换苏家坨北清路北侧北安河定向安置房项目（现命名为安河家园）的定向安置房，具体为：×3号（建筑面积121.87平方米）、×1号（建筑面积77.48平方米）、×4号（建筑面积77.48平方米），选房总面积276.83平方米；甲方多支付乙方互抵结算款（即乙方应返还甲方）人民币28686元。上述三套安置房均已交付但未办理房屋产权证，×3号房屋现由崔保杨居住使用，×1号房屋现出租使用，×4号房屋现由崔国玮居住使用。本案庭审中，崔保秋主张获得上述安置房的30%即83.049平方米安置房，其选择×1号（建筑面积77.48平方米）归其所有，并主张对于剩余5.569平方米的房屋按照35000元/平方米的标准由被告支付房屋折价款。对于上述安置房的现值单价，双方当事人无法达成一致，崔保秋主张35000元/平方米，三被告主张30000元/平方米。另，经询问，三被告之间就涉案院落搬迁补偿款及安置房未进行析产。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。财产可以由两个以上的公民共有。本案中，生效判决已确认崔保秋与贺志千1994年10月20日签订的买卖房产契约及贺志千（贺志骞）与崔保杨2004年5月4日签订的买卖房产契约均无效。就上述无效合同的产生，崔保秋作为出卖方应承担主要过错责任，崔保杨作为买受人承担次要责任。现崔保杨就涉案院落及房屋签订了《搬迁安置补偿协议书》及《搬迁安置补偿协议书（补充协议）》，获得了涉案院落全部搬迁补偿款及安置房。在此情况下，崔保秋要求分割该宅院搬迁补偿款及安置房，具备事实及法律依据，本院依法予以支持。就搬迁补偿款中房屋重置成新价款，因搬迁前该院落的房屋系崔保杨购买该院后翻建及新建，崔保秋出售院落时的院内房屋已被拆除，崔保秋已通过出售房屋获得相应房款，搬迁后的房屋重置成新价款应归翻建及新建后房屋的权利人即崔保杨所有，故崔保秋无权要求分割。就搬迁补偿款中周转补助费，因该费用系针对安置对象发放，应属于被安置人即崔保杨、崔国红、崔国玮所有，故崔保秋无权要求分割。其余搬迁补偿款462759元，崔保秋均有权要求分割，本院根据双方过错程度酌定崔保秋获得其中的30%即138827.7元。对于三套安置房的分割，本院根据双方过错程度酌定崔保秋获得其中的30%即83.049平方米安置房，其选择×1号（建筑面积77.48平方米）归其所有，本院不持异议，因房屋未办理产权证，本院仅确认居住使用权利。对于剩余5.569平方米的安置房屋，崔保秋在无法取得实际安置房屋的情况下有权获得相应的房屋折价款。对于房屋折价款的标准，本院参照《搬迁安置补偿协议书》中约定的乙方所置换的定向安置房总建筑面积小于可置换安置房建筑面积的部分时甲方向乙方支付的货币补偿款标准，结合双方当事人庭审中陈述的意见认定该标准为30000元/平方米，由此计算崔保秋应获得的房屋折价款为167070元。因三被告之间就涉案院落搬迁补偿款及安置房未进行析产，故对于崔保秋应获得的搬迁补偿款、房屋折价款及安置房屋，均应由三被告共同向崔保秋支付或交付。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、崔保杨、崔国红、崔国玮于本判决生效后七日内支付崔保秋搬迁补偿款138827.7元及房屋折价款167070元；二、位于北京市海淀区苏家坨北清路北侧定向安置房安河家园×**房屋归崔保秋居住使用，崔保杨、崔国红、崔国玮于本判决生效后十五日内将该房屋腾空交付给崔保秋；三、驳回崔保秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32367元，由崔保秋负担4525元，已交纳；由崔保杨、崔国红、崔国玮负担27842元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周志辉人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇二〇年八月二十四日书 记 员  陈雅楠