重庆市涪陵区人民法院行 政 判 决 书（2020）渝0102行初42号原告周利评，女，1971年3月14日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人叶启亚，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告重庆市南川区规划和自然资源局，统一社会信用代码11500000MB1917021F，住所地重庆市南川区南大街**。法定代表人李玉梅，该局局长。委托代理人李美洁，该局工作人员。委托代理人王延，重庆祥永律师事务所律师。第三人郑华书，男，1970年7月15日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。第三人李家平，女，1969年11月10日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告周利评与被告重庆市南川区规划和自然资源局（以下简称南川规资局）、第三人李家平、第三人郑华书房屋行政登记一案，本院于2020年3月31日依法受理后，由审判员苏波担任审判长，审判员叶路辉、人民陪审员李洪明组成合议庭，分别于2020年5月8日、5月21日公开开庭进行了审理，原告周利评及其委托代理人叶启亚，被告南川规资局委托代理人李美洁、王延，第三人郑华书、李家平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求为：1、请求撤销被告南川规资局作出的将房屋所有权由周利评转移登记给李家平的行政行为；2、由被告赔偿因未尽合理审慎职责造成错误登记的损失3300元。原告提出的事实和理由为：2004年6月28日，原重庆市南川市房地产管理所在原告不知情的情况下，将原告所有的房屋转移登记给了李家平。原告一直在外打工生活，因婚姻及家庭琐事繁多平时很少回南川。2018年11月，原告听说其房屋被第三人李家平取得，原告也不认识李家平，只认识郑禄伟（诉讼中查明又叫郑华书）。郑禄伟于2004年6月胁迫原告签订了《买卖协议》，但并没有支付购房款，该协议也未实际履行，原告当时也并未在意。2018年11月，原告根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，向重庆市南川区人民法院提起民事诉讼，请求解除与郑禄伟、李家平签订的买卖协议。2019年12月11日，重庆市南川区人民法院作出了（2018）渝0119民初8351号民事判决书，确认了收条上的收款人处“周利评”签名字迹不是本人书写。第三人李家平、郑华书利用虚假的收条向原重庆市南川市房地产管理所出具申请书，蒙混骗取了转移登记。被告作为房屋登记机关在原告未提出申请的情况下擅自将该房屋所有权由周利评转移登记给李家平，明显违法。根据《重庆市城镇房屋所有权登记办法》第二十三条规定，买卖性质转移房屋所有权的应由双方共同到房屋登记机关申请，即由周利评和郑华书、李家平共同到被告处申请，被告在合同双方未共同申请，仅凭第三人李家平一方申请的前提下，擅自将周利评的房屋转移登记给了李家平，明显违法，应予撤销。同时，由于被告的错误登记行为，在另一案中还给带来了3300元的受理费、鉴定费损失，应当由被告承担。故提起诉讼，请求判决支持原告诉讼请求。被告南川规资局辩称，1、原告起诉已超过法定起诉期限，应当裁定驳回起诉。原告请求撤销的具体行政行为，我局最后同意办理的时间为2004年6月25日，第三人李家平领取产权证的日期为2004年7月2日，至原告于2018年11月9日向我局递交信访材料，已长达14年之久，至原告提起本案诉讼已长达16年之久，原告从知道或者应当知道之日起算早已超过起诉期限。原告早在2004年6月12日签订买卖协议，提供了房屋所有权证、离婚申请等资料为第三人办理转移登记时就已经知道或者应当知道产权发生变更，第三人李家平、郑华书，也于2004年就在该房屋居住至今，原告声称不知情，于情于理均不符合。2、被诉行政行为事实清楚，要件齐备，程序合法，应当判决驳回原告诉讼请求。被告主体适格，转移登记房屋权属清楚，过户登记要件齐备，提交了双方身份证复印件、双方签名捺印的买卖协议原件，产权人周利评的房屋所有权证原件，婚姻登记机关出具的离婚申请登记书原件、财产分割协议书原件，以及收条原件，缴纳相关税费后我局办理转移登记，符合当时的法律法规等规定，尽到了审慎形式审查义务，依法应当驳回原告诉讼请求。3、本案相关的房屋买卖民事法律关系已经提起民事诉讼，人民法院已经判决驳回了原告的诉讼请求，我局依据买卖协议及相关材料办理转移登记的行为并无不当。2018年11月9日，原告向我局递交信访材料时，我局根据本案基本事实以及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，告知原告先行解决民事争议。嗣后，原告将第三人起诉至重庆市南川区人民法院，要求解除与第三人签订的《买卖协议》，重庆市南川区人民法院经审理后依法驳回了原告的诉讼请求，该判决已经生效，则原告提起的撤销请求不应支持。另外，原告要求支付的3300元损失，系其与第三人之间民事法律关系产生的诉讼费和鉴定费，与我局没有任何关联，更不应当得到支持。据此，请求依法裁定驳回原告的起诉，或者判决驳回原告的诉讼请求。第三人郑华书述称，原告说我胁迫，但为什么十五年了才说这个事，并且说2018年才回家，实际原告从2004年到2018年都在南川，可以取证，中途我在农贸市场开火锅店，原告还来吃饭。当时房屋买卖后我们一起去办理的转移登记，有人叫原告打牌才走的。第三人李家平与郑华书意见一致。被告南川规资局为证明自己行为和主张的合法性在举证期限内向本院提交如下证据：1、南川市私有房屋所有权登记申请书、申请书，拟证明在2004年6月17日之前原告知道应当知道登记行政行为。2、重庆市南川区国土资源和房屋管理局信访事项处理意见书、行政起诉状，拟证明原告提起请求已经超过法定起诉期限。3、中共重庆市规划和自然资源局党组关于印发的通知（渝规资党组发〔2019〕54号），拟证明我局是从事土地房屋权属登记的主管部门，即登记机构。4、买卖协议、重庆市农村房屋所有权证、财产分割协议、离婚申请登记书，拟证明诉争房屋权属来源清楚。5、登记卷宗：南川市私有房屋所有权登记申请书、李家平身份证复印件、周利评身份证复印件、买卖协议、财产分割协议、收条、申请书、离婚申请登记书、完税证明、缴费凭据、房屋墙界申报表、现场登记查勘表、房产平面图、重庆市农村房屋所有权证，拟证明登记房屋提交要件齐全、事实清楚、程序合法。6、（2018）渝0119民初8351号民事判决书、生效证明，拟证明原告与第三人之间的买卖协议有效，被诉行政行为正确合法。7、2004年4月至2004年7月同一时期办理转移登记的房屋档案，拟证明在当时办理转移登记流程中并不需要双方共同提交申请书，所以当时没有要求申请人在身份证复印件上签名，只需要双方到场验明身份就可以。原告质证意见为，证据1，真实性无异议，合法性关联性有异议，不能达到被告证明目的。根据《重庆市城镇房屋所有权登记办法》第二十三条规定，应由双方共同到登记机关申请，而案涉房屋仅由一方申请，两份申请书均没有原告签字，原告不知道被告的转移登记行为。证据2，三性无异议，不能达到被告证明目的，相反能证明原告在民事诉讼判决生效三个月内提起行政诉讼，符合《行政诉讼法》起诉期限规定。证据3，三性无异议，但不能证明其适用法律正确。证据4，对买卖协议三性有异议。对房屋所有权证，真实性关联性无异议，合法性有异议。财产分割协议、离婚申请登记表，三性有异议。证据5，南川市私有房屋所有权登记申请书、申请书，真实性无异议，合法性关联性有异议。收条，三性有异议。买卖协议，三性有异议。身份证复印件两份、完税证明、缴费凭据、房屋墙界申报表、现场登记查勘表、房屋平面图，三性无异议，但证明目的有异议。证据6，三性无异议，但达不到被告的证明目的。判决书第八页10-14行中对被告的行政登记行为未予以评价，相关法庭向原告释明可另行提起行政诉讼维权，该判决书不能成为被诉行政行为合法的证据。证据7，达不到被告证明目的。房屋转移登记需要双方共同到登记机关进行申请，被告举示的这份证据不能证明原告到场申请房屋转移登记。《重庆市城镇房屋所有权登记办法》二十三条，由双方共同到场进行登记，如果被告其他的产权登记也没有双方到场的相关依据那么其他产权登记行为也存在违法行为，被告不能以其他产权档案没有双方签字而证明房屋登记行为合法。第三人郑华书、李家平对上述证据没有意见。原告为证明自己的主张，向本院举示如下证据：1、重庆市南川区人民法院（2018）渝0119民初8351号民事判决书、生效证明、司法鉴定意见书，拟证明经民事诉讼中的司法鉴定，确定收条中收款人处的“周利评”署名字迹非原告本人书写，该收条不能证明本案第三人存在付款的事实；第三人李家平提供虚假的收条材料，向被告申请案涉房屋的转移登记，蒙混骗取了被告对案涉房屋的转移登记；民事判决书于2019年12月30日生效，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件的若干问题的规定》第八条，原告于2020年3月起诉被告及第三人符合行政事实起诉期限的规定；被告的违法登记行为导致原告在另外的民事诉讼受理中产生案件受理费等三千多元，被告应当承担原告产生的损失。2、重庆市私有房屋所有权登记申请书、申请书、买卖协议、收条、结婚登记申请书，拟证明李家平仅凭一方申请就在被告处办理了案涉房屋的转移登记，被告实施的房屋转移登记行为明显违反了《重庆市城镇房屋所有权登记办法》第二十三条的规定，依法应予以撤销；两份买卖协议不一致，增删后的买卖协议不是真实协议，原告并未与李家平就案涉房屋买卖达成过合意并签订买卖协议，且被告对添加“李家平”等内容的行为是知情的，应负更大注意和审查义务；该收条是虚假的、申请书的所述内容也是虚假的。第三人李家平以虚假的收条、单方的申请书蒙混被告对案涉房屋转移登记；原告在2001年还有另外一段婚姻，被告未进行核实，被告未尽到合理审慎审查义务。3、房产平面图、现场登记查勘表、重庆市收费通知书、南川市行政审批服务中心受理通知书、重庆市综合服务统一发票、中华人民共和国契税完税证、重庆市检测业统一发票、南川市转移土地、房屋权属变更完税证明、中华人民共和国税收通用完税证，拟证明被告在第三人蒙混申请登记下对案涉房屋进行转移登记，原告至始至终未参与到该房屋的转移登记过程中。4、房屋所有权证、重庆市综合服务统一发票，南川市私有房屋所有权登记申请书，现场查勘表、房屋平面图、重庆市房地产买卖合同，拟证明被告对案涉房屋转移登记给李家平前，该房屋系原告所有，第三人提供虚假材料蒙混登记，被告未按法定程序核实买卖双方证明材料、交易的真实性；案涉房屋所有权证被撕碎成八九块，原告为了阻止郑禄伟拿走房产证进行了殊死搏斗，但终因其是女性无法抵抗其攻击，房产证被抢走，被告无视房产证撕成碎片后面的有悖正常房屋交易常识；1999年8月30日原告与南川市房地产开发公司约定的成交价格为六万多元，装修价格十七八万等，原告与第三人签订的房屋作价六万元与常理不符合。被告质证意见为，对所有证据真实性合法性无异议，关联性和证明目的有异议。被告只对申请人提交的材料作形式审查，关于材料的真实性是被告无法用肉眼进行审查的。原告提到买卖协议和房产证有被撕毁的情况，当时原告和第三人在场，都没有对此提出异议。原告的离婚登记及财产分割协议，被告已对该产权的权属问题进行了审慎审查义务。第三人质证意见为同意被告意见。结合双方举证、质证意见和法庭调查、各方陈述等综合情况，本院对于双方上述证据的真实性予以确认，并据此查明本案事实如下：第三人郑华书又名郑禄伟，与第三人李家平系夫妻关系。2004年6月12日，原告周利评分别与第三人郑禄伟、第三人郑禄伟和李家平签订两份《买卖协议》，即其中一份买方为郑禄伟、另一份买方为郑禄伟、李家平，其中约定将周利评以60000元价格将其所有的房屋出售给郑禄伟，带该房所有权证及土地使用证及屋内所有旧家具。2004年6月17日，第三人李家平向被告提交申请书，请求对其购买的原南川市南城办事处龚家塘居委砖混结构房屋办理产权登记，并提交了2004年6月12日与周利评签订的两份《买卖协议》、2004年6月14日收到购房款60000元的《收条》、买卖双方身份证复印件、周利评房地产权证原件、周利评与陈兴波1994年4月8日离婚申请登记书、财产分割协议书。被告受理后进行了办理，并于2004年6月17日进行了现场登记勘查和房屋墙界申报后，于2004年6月25日同意办理转移登记，第三人缴纳了相关税费等，被告亦为第三人李家平颁发了房屋产权证书，第三人郑禄伟于2004年7月2日进行了领取。2018年11月9日，原告向被告提出信访请求，提出其因差欠第三人郑禄伟赌债60000元，被郑禄伟将其所有的房屋被强行占有，自己讨债在外务工未回南川，2018年11月9日到南川区不动产登记中心查询，得知2004年6月期间郑禄伟、李家平办理了房屋所有权变更登记，故要求撤销所有权人为李家平的房屋登记。被告调查后认为当时作出的登记行为权属来源清楚、要件齐备、符合登记程序，登记行为合法有效，对于信访人周利评提出的房屋买卖行为不是本人真实意思表示，要求直接撤销李家平房地产权登记行为的主张不予支持。同时，被告建议原告与第三人本着实事求是原则尽量通过协商方式妥善处理好产权纠纷，若实在协商不成，只有通过司法渠道先行解决房产归属的民事争议，届时被告将按照双方的协商解决意见或者人民法院生效法律文书处理相关产权登记问题。2018年11月20日，原告周利评向重庆市南川区人民法院提起民事诉讼，请求确认原告与第三人郑华书、李家平于2004年6月12日签订的《买卖协议》未成立，并由李家平立即配合原告到不动产登记机关将案涉房屋过户给原告周利评。重庆市南川区人民法院在该案审理过程中，依法委托西南政法大学司法鉴定中心对原告周利评与第三人郑华书、李家平于2004年6月12日签订的《买卖协议》和2004年6月14日《收条》落款处“周利评”签字进行了司法鉴定，西南政法大学司法鉴定中心出具西政司法鉴定中心[2019]鉴字第2326号司法鉴定意见书，倾向认定该协议上周利评署名字迹与周利评样本字迹是同一人书写，2004年6月14日《收条》上周利评署名字迹与周利评样本字迹不是同一人书写。该鉴定作出后，原告周利评变更民事诉讼请求为：“解除其与郑华书、李家平于2004年6月12日签订的《买卖协议》，李家平立即配合到不动产登记机关将案涉房屋过户给周利评”。该院经审理后认为原告周利评主张解除与郑华书、李家平于2004年6月12日签订的《买卖协议》证据不足，且于法无据，故对原告周利评的主张依法不予支持，遂于2019年12月11日作出（2018）渝0119民初8351号民事判决书，判决驳回原告周利评的全部诉讼请求，并决定案件受理费1300元，鉴定费2000元，共计3300元，由原告周利评负担。该判决双方均未上诉，于2019年12月30日发生法律效力。原告周利评于2020年3月31日向本院提起本案诉讼。本院认为，房屋登记管理机构应当依法办理房屋登记事宜。本案中，被告在政府机构改革后承担相应的不动产登记管理职责，依法系属本案适格主体。本案争议焦点主要有两个：1、原告周利评的起诉是否超过法定起诉期限。2、被告办理的涉案房屋登记行为是否合法。1、原告提起的行政诉讼请求系针对的被告为第三人李家平办理了房屋产权证的具体行政行为，该行为固化的形式即为第三人李家平颁发了房屋产权证书，而核心判断点是原告周利评是否知道或者应当知道这一办证行为。对此，被告及第三人郑华书、李家平虽坚持称原告周利评系共同到现场进行了办理，但均未能提供充分证据证明这一事实主张，故本院对其主张的该事实不予采信。且涉案房屋由第三人郑华书、李家平实际居住并不能当然推定原告周利评知道被告已经办理了产权变更登记的具体行政行为内容，由此，则应当在最长起诉期限20年内判定起诉期限的起点，根据查明事实，应当认定原告周利评系从2018年11月9日才知道具体的涉案已办理房屋变更登记的具体行政行为内容，则从此时开始计算行政诉讼的起诉期限。原告周利评也实际于2018年11月9日即向被告提出了撤销对第三人李家平办理的房屋产权登记行为，在被告告知协商不成时，通过司法渠道先行解决房产归属的民事争议后，原告周利评于2018年11月20日提起了相应的民事诉讼，该民事判决于2019年12月30日生效。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议起诉期间不计算在行政诉讼期限内···”，上述民事诉讼期间应当予以扣除，则原告周利评于2020年3月31日向本院提起本案诉讼，未超过法定起诉期限，本院对于被告的该项辩称不予采纳。2、被告作出的房屋变更登记行为是否合法。原告的核心理由即为应当由买卖双方共同提出申请才能办理转移或变更登记，对此判断核心即是否符合2004年6月办理房屋登记相应规定，应以当时有效的法律、法规和规章制度等作为判断依据。原告主张应当根据《重庆市城镇房屋所有权登记办法》（1991年6月1日重庆市人民政府第22号令），该办法系原四川省重庆市人民政府发布的地方性规章，重庆直辖市于1997年成立后，重庆市人民政府于1997年6月26日经第一次常务会审议通过，对1997年3月14日前四川省和原重庆市政府发布的规章，作出决定，其中对《重庆市城镇房屋所有权登记办法》（原重府令第22号）决定继续适用。2000年6月2日，根据重庆市人民政府第82号令《关于停止适用或废止一批地方性政策和规章的决定》，决定停止适用四川省和原重庆市政府政策文件共计20844件，四川省和原重庆市政府规章206件，其中包括《重庆市城镇房屋所有权登记办法》（原重府令第22号）停止适用。因此，该办法在2004年6月期间本案中具体行政行为发生时已不再适用。原告周利评提出的另一个依据为《重庆市土地房屋权属登记条例》（2004年版），但该条例系2004年9月27日经重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，2004年9月28日公布，自2004年12月1日起施行，此时被告的具体行政行为早已经完结，自然也就不存在是否适用的问题。至于原告提出的其他依据均系属涉案行政行为之后的，均不具有适用空间。参照2001年8月15日修订的《城市房屋权属登记管理办法》（2008年7月1日废止）第十一条第一款规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请，权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请”。对于权利人、申请人，该办法第三条予以了明确，即本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权的法人、其他组织和自然人；本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。由此可见，2004年6月期间办理房屋权属登记并未强制性规定需权利人和申请人共同申请，而是权利人或者申请人均可以提出申请。该办法第十七条规定：“因房屋买卖、交换···等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记；申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。该条明确了应当提交的材料，本案中视为权利人持有并保管的房屋产权证原件、买卖合同原件、离婚财产分割协议等材料均向被告进行提供，符合该条规定。该办法第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后30日内核准登记，并颁发房屋权属证书···”。本案中被告对第三人李家平的申请进行了审查，提交材料也符合法定登记要件。综上所述，原告周利评提出的2004年6月期间办理转移或变更登记手续必须是买卖双方共同申请没有法律、法规等依据，而参照当时实际实施的《城市房屋权属登记管理办法》，并没有强制要求必须买卖双方共同申请，故对于原告的该项理由不予采纳，被告作出的具体行政行为符合当时的规定，原告请求撤销于法无据。并且，被告对包括买卖协议、收条等材料也尽到了审慎审查义务，原告周利评提起的解除买卖协议的民事诉讼也已经被依法驳回并生效，其现在主张撤销也更加不具有合法性基础，故对于其提出的撤销请求依法应予驳回。同时，对于原告提出的赔偿其在民事诉讼中的案件受理费和鉴定费损失共计3300元的请求，既已经丧失赔偿基础，更系属其自行所作出的民事法律行为而引起的民事诉讼中支出的诉讼成本费用，民事判决也已经对此费用的承担依法作出了决定，故该项请求依法亦应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九之规定，判决如下：驳回原告周利评的诉讼请求。案件受理费50元，由原告周利评负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  苏 波审 判 员  叶路辉人民陪审员  李洪明二〇二〇年八月十二日书 记 员  黄文亭