北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1760号原告：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**。负责人：郭超，经理。委托诉讼代理人：白晓龙，男，北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司员工。被告：李春耕，男，1962年5月17日出生，汉族，北京市门头沟区小园村农民，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李波（李春耕之子），住北京市门头沟区。原告北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（以下简称华特物业门头沟分公司）与被告李春耕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华特物业门头沟分公司的委托诉讼代理人白晓龙，被告李春耕的委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华特物业门头沟分公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即支付物业管理费4698.48元；2.请求人民法院判令被告立即支付代收代缴生活垃圾清运费60元；以上费用共计4758.48元；3.支付上述物业管理费自2017年4月11日至结案之日的滞纳金（日万分至三计算）。事实和理由：2016年2月15日，原告与北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）签订了物业服务委托合同，对北京市门头沟区永定镇惠润嘉园小区（以下简称惠润嘉园）房屋管理服务项目协商一致。2016年3月1日，原告依据物业服务委托合同约定，张贴入场公告并开始服务工作至2017年4月10日止。被告系惠润嘉园xxx建筑面积为83.11m2、xxx建筑面积为83.11m2的产权人。原告收费标准为物业中标费用（2.12元/平米/月）×住户总建筑面积×服务周期月份＋10天。截止原告起诉之日止，被告无任何理由拒绝缴纳服务费，经原告多次催要未果，特诉至法院。李春耕辩称：认可垃圾清运费，不同意原告的其他诉讼请求。一、起诉状上写的与事实不符，事实如下：1.原告主张的服务期间，我与华特物业没有发生过任何接触，华特物业未在惠润嘉园九地块提供过物业服务，请求法院抽样调查惠润嘉园九地块居民是否有人见过华特物业张贴公告；2.针对中标通知书显示华特物业中标惠润嘉园的物业项目，并不能证明其入住九地块提供过服务；3.物业服务委托合同中，委托方为北京永鸿世业房地产开发有限公司，并不是惠润嘉园九地块的开发公司，实际开发公司为北京国信嘉业房地产开发有限公司，物业服务委托合同不应成立。原告没有按约履行合同在先，合同第二章甲方权利义务中明确写明“根据本协议对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行了维护、修缮、服务与管理”，并对共用部位和共用设施做了解释，包括楼梯间和绿地。而本人所居住的xxx南面的公共绿地已成天然的垃圾场（照片为证），经多次向物管反应，未果。4.xxx楼前的小公园，早已破败不堪，杂草丛生，遍地垃圾无人管理收拾。最后小区内楼道墙面脱落，楼道内长期堆放杂物，造成了相当大的消防隐患。以上事实表明，本小区物管没有按约履行合同在先，而不是“原告按约履行了合同，被告却没有按照合同约定给付相关费用”。根据《中华人民共和国合同法》66条之规定，合同对双方都有约束，我们不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是合同规定的，物管不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。二、事实并非原告起诉状所述“经催要未果”。在原告起诉前没有任何人曾上门要过物业管理费，也没有任何人打过电话催要，本人可以提供家内的监控录像为证，未曾有人进行过催要物业费行为。三、对于华特物业的管理水平和资质，本人提出质疑。理由如下：1.在2016年3月至2017年4月中本人遇到汽车进小区无处停放的情况，进出小区无人管理的情况，小区无保安，无清洁工；2.小区电梯内监控、小区活动空间内的监控一直处于未使用状态，小区内汽车发生刮蹭，监控中心内调不出时实录像，居民财产安全得不到有效保障；3.为便于管理，物管应该对业主的资料有起码的了解、收集、掌握、存档，以便及时通知业主有关事项，而且物业管理合同上，物管公司的义务里也明确写明“建立用户档案资料”。综上所述，本人要求原告撤销将本人列为被告。本院经审理认定事实如下：李春耕系北京市门头沟区永定镇小园村村民，该村被划入征收拆迁范围，永鸿世业公司系该地块的拆迁实施单位。李春耕系被拆迁人，获得两套安置房屋，分别为：北京市门头沟区惠润嘉园xxx号，建筑面积为83.11平方米；北京市门头沟区惠润嘉园xxx号，建筑面积为83.11平方米。2016年2月，永鸿世业公司通过招投标程序，确定惠润嘉园小区房屋管理服务项目的中标人为北京华特物业管理发展有限公司（以下简称华特物业公司），并与华特物业门头沟分公司签订《物业委托服务合同》，约定由华特物业门头沟分公司为惠润嘉园小区提供物业服务，收费标准为2.12元/平米/月。华特物业门头沟分公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）(下称环卫二队)签订生活垃圾收集运输清运服务合同，约定由乙方为惠润嘉园九地块小区提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元。华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻惠润嘉园小区提供物业服务，于2017年4月10日撤离。华特物业公司的物业服务企业资质等级为一级。另查明，北京华特物业管理发展有限公司与被告安永华、第三人北京永鸿世业房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日作出（2017）京0109民初5338号民事判决书，后双方均上诉，北京市第一中级人民法院于2018年9月6日作出（2018）京01民终6979号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现（2017）京0109民初5338号民事判决书已发生法律效力。庭审中，李春耕向本院提交照片，证明原告没有进行服务义务，华特物业门头沟分公司对李春耕提交的照片不认可；李春耕向本院提交《入住手册》，证明其与国信嘉业公司签订的，同时从国信嘉业获得了两套房，华特物业门头沟分公司认为《入住手册》与本案没有关系。本院认为，华特物业门头沟分公司与李春耕虽未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公司公开招标后为惠润嘉园小区提供物业服务，且华特物业门头沟分公司实际为李春耕提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方对履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中事实上的物业服务合同，一方债务已经履行，本院认为李春耕主张同时履行抗辩不能成立，应当指出的是，对于李春耕所述的物业管理情况，将会在收费标准上酌情考虑。因永鸿世业公司并非涉案小区开发建设单位，永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力。鉴于华特物业门头沟分公司已撤离，无法就物业服务质量进行鉴定，本院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况、本院已作出的生效判决确定的物业费标准，酌情确定应由李春耕按照1.7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业管理服务费。关于李春耕所提维护、绿化、卫生、安保、车辆停放等问题，因物业服务具有公共性，其所提意见不能作为拒绝缴纳物业费的理由，故本院不予采信。经本院核算，华特物业门头沟分公司主张的物业管理服务费依据本院酌定标准为3767.65元。关于代收代缴生活垃圾清运费60元，李春耕予以认可，本院不持异议。关于滞纳金，因永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力，故对于华特物业门头沟分公司主张按照合同约定收取滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、李春耕于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司二○一六年三月一日至二○一七年四月十日的物业管理服务费及代收代缴生活垃圾清运费共计3827.65元。二、驳回北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元由李春耕负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  余 婕二〇二〇年八月二十八日法官助理  王 琛书 记 员  丁梓瑶67-6--7-