河北省定州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0682民初5363号 原告（申请执行人）：闫永生，男，1977年9月20日出生，汉族，住定州市。 委托诉讼代理人：李伟强，河北三和时代（定州）律师事务所律师。 被告（案外人）：杨思，男，1990年6月16日出生，汉族，住定州市。 委托诉讼代理人：杨红军（系杨思之父），男，1974年7月25日出生，汉族。 被告（被执行人）：河北金顺房地产开发有限公司，住所地：定州市西关南街**，统一社会信用代码：911306826636632946。 法定代表人：高建设，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈永，系该公司法务。 原告闫永生与被告杨思、河北金顺房地产开发有限公司（以下简称金顺房地产）执行异议之诉一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告闫永生委托诉讼代理人李伟强、被告杨思委托诉讼代理人杨红军、被告金顺房地产委托诉讼代理人陈永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫永生向本院提出诉讼请求：1.依法撤销(2019)冀0682民初执异119号民事裁定，判决准予执行(2018)冀0682民初3473号民事裁定书对金利公寓二期的查封与执行；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告起诉河北金顺房地产开发有限公司民间借贷一案，定州市人民法院依原告申请，作出(2018)冀0682民初3473号民事裁定书，查封了被告河北金顺房地产开发有限公司建造的定州市金利公寓二期。后定州市人民法院出具(2018)冀0682民初3473号民事判决书，判决被告河北金顺房地产开发有限公司偿还原告借款本金1647888元及利息。该案在执行过程中，被告杨思向定州市人民法院提出执行异议申请，定州市人民法院经听证审查后作出(2019)冀0682民初执异119号民事裁定书，裁定中止对金利公寓二期的执行。原告不服该裁定，依法向贵院提起诉讼，具体理由如下：一、被告杨思依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定提出执行异议，该条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”但是，金利公寓小区二期目前处于停工状态，尚未交付使用，被告杨思更不可能实际占有。该房产也没有为被告办理登记手续，因此，即使被告杨思与金顺房产公司签订了真实的商品房买卖合同、真实的支付了购房款、名下无其他用于居住的房屋，但其既没有实际占有房产，更没有取得该房产的所有权，房产系金顺房地产公司建造，原告当然有权申请查封及执行该房产，被告杨思只能基于房屋买卖合同向金顺房地产公司主张合同权利或者违约责任。二、最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”经人民法院审查，金利公寓二期房地产公司未办理任何合法手续，五证均没有办理。因此根据该司法解释规定，被告杨思与金顺房地产公司签订的房屋买卖合同属于无效合同，被告杨思根本不能基于该合同向房地产公司主张交付房屋及财产权利，而只能依据合同法及相关司法解释之规定主张因合同无效所产生的法律后果。三、根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十五条之规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案被告提出执行异议，但涉案房产既没有进行不动产登记，开发商亦没有办理土地使用权、建设工程规划许可、施工许可等证件。因此被告不可能成为该房产权利人。另根据该司法解释第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”基于被告杨思与开发商签订的系无效购房合同，因此不符合该司法解释的规定。其执行异议申请应予驳回。综上，被告杨思的执行异议依法不能成立，因此(2019)冀0682民初执异119号民事裁定是错误的，请求人民法院依法撤销该裁定并判决继续对金利公寓二期的查封与执行。 被告金顺房地产辩称，我司将涉案房屋以合理的价格卖给杨思，有认购协议书、收款凭证为证，是正常的买卖，该房屋已不是我司的财产，故原告的起诉没有事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。 被告杨思辩称，我是从金顺房地产的售楼部购买的房屋并按照合同约定和政府要求依次结清全部房款，所以涉案房屋应是我所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：在本院审理闫永生与金顺房地产民间借贷纠纷一案过程中，作出(2018)冀0682民初3473号民事裁定书，裁定查封金顺房地产建造的定州市金利公寓二期单元楼房十一套，其中包括金利公寓二期。后本院出具(2018)冀0682民初3473号民事判决书，判决被告金顺房地产偿还原告借款本金1647888元及利息。该案在执行过程中，被告杨思向本院提出执行异议申请，本院经听证审查后作出(2019)冀0682执异119号民事裁定书，裁定中止对金利公寓二期的执行。 另查明，被告杨思与被告金顺房地产签订了一份《金利公寓二期认购协议》，杨思购买被告金顺房地产开发的金利公寓二期房屋一套，约定2016年12月30日交付房屋，购买方以按揭贷款方式付款，总金额363000元。杨思按约定于2015年10月27日缴纳首付款153000元，之后杨思又分三次缴纳购房款210000元，分别为：2018年9月5日缴80000元、2018年9月21日缴50000元、2019年5月5日缴80000元。以上共计363000元，该付款事实由被告杨思提交收据4张、定州农村商业银行西关支行出具的明细帐一份为证，本院予以确认。 又查明，金顺房地产开发的金利公寓二期开发建设手续未齐备。 本院认为，本案的争议焦点为：原告闫永生诉请撤销(2019)冀0682执异119号民事裁定书，并要求判决准予对涉案房屋的查封和执行的依据。亦即被告杨思对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。 就本案而言，基于本院(2018)冀0682民初3473号民事判决书，原告闫永生对金顺房地产享有的是普通金钱债权，该债权与涉案房屋并无直接关联。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，金顺房地产与杨思签订《金利公寓二期认购协议》，将涉案房屋以363000元出售给杨思，杨思依约向金顺房地产支付了全部房款。该协议是双方对涉案房屋买卖的真实意思表示，故杨思对金顺房地产享有请求协助办理涉案房屋过户登记手续、进而取得涉案房屋所有权的民事权益，应当优于本案执行依据即闫永生的普通金钱债权而受到保护。 另一方面，金利公寓二期工程购房人数众多，对涉案房屋的执行，会损害其他债权人的利益，破坏正常社会经济秩序的平衡。 综上所述，对原告撤销(2019)冀0682执异119号民事裁定书，并要求判决准予对涉案房屋的查封和执行的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十三条第二款的规定，判决如下： 驳回原告闫永生的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告闫永生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  刘凤嫣 人民陪审员  卢芳芳 人民陪审员  刘丽惠 二〇二〇年八月二十日 法官 助理  相宇梦 书 记 员  吴双双