广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初10389号原告（反诉被告）：李苑红，女，1978年8月18日出生，汉族，住广东省珠海市*****************，公民身份号码460************428。委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓峰，广东格士律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：许秀芬，女，1986年12月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区********************，公民身份号码441************120。委托诉讼代理人：黄泽义，广东顺恒律师事务所律师。第三人：广州市冠亚房地产中介有限公司，住所地广东省广州市番禺区石壁街都那村105国道都那路段自编**109。法定代表人：植志梅。委托诉讼代理人：吴柳燕，女，1988年8月6日出生，汉族，系该司员工。原告（反诉被告，以下简称原告）李苑红与被告（反诉原告，以下简称被告）许秀芬、第三人广州市冠亚房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理，依法适用简易程序，于2020年6月29日及7月14日两次公开开庭进行了审理，双方当事人及其委托诉讼代理人两次均到庭参加诉讼，第三人在第二次庭审到庭参加诉讼。第一次庭审中，第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李苑红向本院提出诉讼请求：一、解除编号为NF677978的《房屋买卖合约》；二、被告支付违约金160000元；三、被告赔偿原告已经支付的中介费11500元；四、被告承担原告为本案支付的律师费20000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年10月14日，原、被告在第三人的伦教分公司签订了编号为NF677978的《房屋买卖合约》，双方就佛山市顺德区北滘镇xxx房屋的物业权属情况、成交价、付款方式和税费等、双方的权利义务、违约责任以及三方约定的其他事项等进行了明确约定，并就付款方式的具体内容在何荣第三页以附件形式进行单独说明。其中，《房屋买卖合约》第二条约定物业成交价为1600000元，同时约定买卖双方必须于2020年1月30日前带齐证件办理过户手续。第六条违约责任规定第1项约定，“本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：（1）乙方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的……（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续通知后超过五天，仍不履行本合约之条款的时……”；第2项约定，“……守约方已支付中介代理费和咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方”。第十二条三方约定的其他事项，“……买方同贷书出来当天，买方需在当天支付第二笔的定金：伍万元整……”。根据合同可知，物业成交价1600000元分为以下两部分：第一笔定金50000元分两次支付（30000元+20000元），买方于2019年10月15日前自行交付给卖方。第二笔金额为买方同贷书出来当天需支付第二笔定金50000元。第三笔金额为该房屋的首付款（不含定金）150000元。第四笔金额为该房的尾款1350000元。中国农业银行股份有限公司广州华南支行于2019年12月27日向被告出具个人住房贷款同意贷款意向书（同贷书），被告在收到该同贷书后，未按照合同约定在当天支付定金50000元；银行批准的贷款金额也与《房屋买卖合约》约定的金额不符，被告没有行使合同之附随义务（同贷书出具后5天内）通知原告。原告就同贷书的问题一直有在跟进，直至2020年1月18日才从中介方处得知被告同贷书早已出具。随后，原告一直要求被告履行合同义务，被告多次推诿。截止至目前，原告仍未收到该款项。同时，因被告未积极履行合同义务，案涉房屋一直未能如期办理过户手续，鉴于被告的违约行为，原告于2020年3月20日向被告发出敬告函，发出解除《房屋买卖合约》和追究被告违约责任的意思表示。被告许秀芬辩称，一、被告不存在违约行为。被告系2020年1月15日收到第三人转发的同贷书，同贷书中银行只同意给被告贷款126万元。合同第十三条约定“经买卖双方协定，买方要贷到壹佰叁拾伍万，如果贷不到壹佰叁拾伍万左右，双方可以和平解约，和平解约，双方中介费和定金约定15日内原额退回”。由于上述是附条件解除合同条款，而被告贷款额不到135万元，已经符合合同解除条件。合同是否解除需要双方一致协商。当时被告即使人在老家韶关也在积极与原告协商合同的履行以及是否解除合同问题，被告甚至愿意加价购买也要履行合同。直至2020年3月31日，收到原告寄出的《告知函》，原告提出解除案涉合同；二、双方协商不成，原告单方解除合同。被告认可原告《告知函》中关于解除合同的内容，在双方协商不成的情况下，原告有权解除合同。但是需要按照合同约定“双方中介费和定金约定15天内原额退回”，原告未按照合同约定退回定金，构成违约；三、原告要求被告支付律师费没有依据。被告许秀芬在诉讼中向本院提出反诉，请求判令：一、确认原告与被告于2019年10月14日签订的《房屋买卖合约》于2020年3月21日解除；二、原告返还被告购房定金50000元；三、原告承担本案全部诉讼费用。原告李苑红对被告的反诉答辩称，解除合同双方是一致的，原告不同意返还购房定金5万元，原告要求按照原告的诉讼请求第二点的要求。原告不同意被告的反诉意见，原告认为本案的违约方是被告，故要求法院支持原告。诉讼中，原告向本院提交原告身份证复印件、被告身份证复印件、第三人企业公示信息、不动产登记信息查询结果、房屋买卖合约、个人住房贷款同意贷款意向书、微信聊天记录截图、催告函、邮寄情况、服务收费确认书、冠亚置业专用收据、律师费发票、民事委托代理合同、微信聊天记录等证据证明自己的主张。对于原告提供的证据的真实性被告质证无异议，本院对其真实性予以采信。对于原告提供的证据中被告质证有异议的民事委托代理合同及发票，上述证据形式完备，内容客观真实，相互印证，本院予以采信。被告在诉讼中向本院提供房屋买卖合约、微信聊天记录、收款证明等证据证明其诉讼主张。对于被告提供的证据原告质证对真实性无异议的，本院对其真实性予以采信。对于原告提供的微信聊天记录，原告提出异议，但是该证据经与原始载体核查一致，本院对此予以采信。第三人在诉讼中未提供证据。经审理查明，2019年10月14日，原告李苑红作为卖方与被告许秀芬作为买方及第三人广州市冠亚房地产中介有限公司作为经纪方签订编号为NF677978的《房屋买卖合约》一份，约定卖方将位于佛山市顺德区北滘镇xxx物业以现状按套售予买方，该物业成交价为1600000元。税费由买方支付，买卖双方必须于2020年1月30日前带齐各自相关有效证件往政府房管局办理交易过户手续。合约第六条约定，合约签订后，乙方拒绝约定收取或支付定金、楼款的视为违约；乙方拒绝出售或购买物业的视为违约；在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续通知后超过五天，仍不履行合约条款时视为违约。届时，守约方有权解除本合同，并有权要求违约双方双倍返还定金或支付相当于合同成交价10%的违约金。合约第十二条三方约定的其他事项约定为，经买卖双方协定，买方要贷到壹佰叁拾伍万，若果贷不到壹佰叁拾伍万左右，双方可以和平解约，和平解约后，双方中介费和定金约定15天内原额退回。若果买方同贷书出来当天，买方须在当天支付第二笔定金伍万元。如果买卖双方因银行和当地政策问题而无法交易，可和平解约。附件付款方式约定定金30000元，买方应在签署合同时自行交付卖方。定金余款20000元，买方须在2019年10月15日前自行交付给卖方。首期楼款约定为过户当天给首付款约150000元左右。楼价余款约定1350000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。该份合约由原告及被告签名并加捺指模确认，第三人加盖公章予以确认。合同签订后，被告支付了定金50000元。2019年12月20日，原告的丈夫添加第三人的工作人员吴柳燕的微信进行沟通，并在微信中询问第三人房贷是否已经审批下来。2019年12月31日，原告再次向第三人询问被告的房贷是否审批下来。2020年1月3日、6日，原告丈夫多次向第三人询问被告房贷审批事宜。2020年1月7日，原告丈夫在微信中询问第三人当天能否拍照同贷书，并称怀疑第三人的客户是否虚假，等高价在转手给别人，第三人回复称不是，被告买来自住。原告丈夫随后微信第三人称，“1月30日前没搞定，我就发律师函，产生的所有的费用，客户都要承担。吴小姐，这个客户是否与你们合伙诈骗？你们再找新客户接手，一直没找到，所有就一直拖着不办理？如果是这样，问题会很严重的……”。2020年1月18日，原告丈夫在微信中询问同贷书是否出具，并表示不同意年后办理，只能按照合同办事。第三人随后通过微信方式将被告的同贷书照片发送给原告丈夫。原告丈夫收到后称“原来客户很早就拿到同贷书，但却不履行合同后面的贷款”。2020年1月19日，原告丈夫在微信中联系第三人称，“客户知道合同写到同贷书出来当天要支付5万的条约吗？另外一条不按时收款或付款，也是违约。我昨天才收到同贷书，而你们在12月27日就已经收到，却一直不告诉我，也不去履行手续，你作为中介也是失职，又或者跟客户串通。这些行为是违法的”，第三人随后回复称“首先我没有串通，12月27号是初申，而我也是昨天才收到按揭发给我的同贷书，付款方面是客户的资金周转不了，跟你沟通，但你这边不配合不沟通，客户那边说了，在总价那里给你加一万上去”。原告丈夫回复称“按合同办事，否则合同形同虚设，毫无约束力，不能做无赖的行为。你作为中间人，不是去约束客户，而是与客户合谋叫我改合同，又毫无诚意的要我改。想改合同，至少要拿点诚意”。2020年2月10日，原告丈夫再次在微信上联系第三人称，询问被告方有无计划。第三人回复称由于疫情原因还没有上班。原告丈夫称，“如果客户想继续，她要转首付款，而且时间超出那么多，要把条件谈好……按照合同，不管是过户时间，还是同贷书出来当天要转5万的约定，客户都已经属于违约，而且经过多次提醒，依然无动于衷，属于严重违约”。此后，原告丈夫在微信中多次与第三人进行沟通。2020年3月3日，原告丈夫在微信中告知第三人“在2月10号的时候，加多5万违约金，是可以继续办理下去，但现在却不行，同贷书的有效期是3个月，现在在银行同贷书有效时间内完成不了。而且很多细节也没有谈”。2020年3月4日，第三人与原告的丈夫通过微信进行沟通，原告丈夫称“我方按合同约定，早就已经办理了各项准备手续，就等客户的手续。今晚跟客户谈定的是更新同贷书时间，而不是重新申请。你们都口头说可以6个月有效，那你们要出证据，而不是我去找证据”。2020年3月5日，第三人通过微信告知原告丈夫称“客户是很有诚意买你的房子的，怎么就不继续走下去了，现在你说要求的，客户都答应了，同贷书也是有效的，你需要担保，我们这边也给你担保了，因为你跟客户要求银行签合约才能帮你还房贷的，银行都能帮你还房贷，你还怕不放款”。原告丈夫回复称，“按合同约定，终止合同，不要再浪费时间。也请你中间人主持公道”。另查明，原告的丈夫与案外人叶官朗于2020年2月12日开始进行微信沟通。2月12日，叶官朗通过微信告知原告丈夫，称“非常遗憾给你带来不便，希望您大人有大量，多给我一点时间，让我们把这件事情办好！……10月14日晚上签约，10月21日按揭贷款公司来签的资料！当时按揭贷款公司说可以贷到135万左右！要让服务费18000，我忍了！给了！……10月21日交了贷款资料后，到了11月26日，按揭贷款公司说要我存50万到卡里放几天！贷款才能批到135万左右！我信了，叫按揭贷款公司找人帮忙垫资50万！服务费6000元……11月26日叫按揭贷款公司垫资后，又等了半个多月过去了！我天天问同贷书什么时候下来！12月17日，贷款公司又说还要存45万到农行才能批！没有办法我只能忍！又找人垫资！手续费3500。所有手续按照按揭贷款公司的做了!我花了27500元，结果到了1月15日左右告诉我贷款余额只能批到126万！时间又快到了！严重耽误时间！贷款公司的全部过程，严重耽误了我的时间！从10月21日交资料到1月15日！整整用了快三个月！才出一个同贷书！”原告丈夫回复称“对你上述的情况，深表同情，你跟垫资公司的事，我无权，也没有时间去干涉。我只能履行合同，而且我一直都在催促房产中介，但中介都不作为，你们也没有沟通。合同时间已经逾期了2个节点，你们的逾期对我造成的损失，你们知道么……”。2020年2月14日，叶官朗与原告的丈夫再次通过微信进行协商，叶官朗称“……1.时间是已经超了，你觉得现在继续下去签一个延长协议就可以继续下去！2.浪费了您的宝贵时间，我愿意在总价加一点，您给我一个目标价！如果双方达成协议就继续下去！……合同约定贷款不到135万左右可以取消合同!现在贷到126万我也忍了！我是真心的想买！”叶官朗在微信中称愿意加价一万，原告丈夫回复称不同意该方案。2月26日，原告的丈夫在微信中表示最低5万元，若果决定有压力，可以用其他方法。并称同贷书有效期只有三个月，让被告方考虑。叶官朗回复称问了按揭公司半年有效期。2020年3月3日，叶官朗再次通过微信愿意总价加三万。原告丈夫回复称双方解约，5万定金不退。叶官朗随后称同意按照原告丈夫2月26日提出的加价5万元的方案。原告的丈夫随后称两个方案，一个是解约，不退定金；第二是重新出同贷书，更新时间，要有足够时间办理后面的手续。叶官朗随后称可以让银行出具证明。原告的丈夫称还是需要重新出同贷书，而且时间要能够处理后面的流程。此后，双方一直未能协商一致。2020年3月20日，原告向被告邮寄《敬告函》一份，认为双方合同第二条约定的2020年1月30日前带各自相关的有效证件前往政府房屋局办理交易过户手续与及第十二条约定买方同贷书出具当天，卖方须在当天支付第二笔定金5万元。第二条约定属于不可变时间，算上疫情影响，被告最迟也应当在行政服务中心宣布恢复上班的第一天办理过户手续。但是被告并未执行。现有证据表明被告的同贷书出来的时间为2019年12月27日，而被告没有在同贷书出来当天支付第二笔定金，也没有行使合同之附随义务通知原告。况且同贷书批准的贷款金额也与《房屋买卖合约》所约定的金额不符。经多次沟通无果，原告于2020年3月5日正式向被告表达终止合同的意愿，被告仍然回避。现告知被告，合同自被告收取敬告函之日解除，被告应支付原告违约金16万元，已经支付的定金无需退还，因本案发生的诉讼费用等实现请求权支付费用全部由被告承担。该份敬告函并未由被告签收。2020年3月21日，原告委托该所指派丁子塔律师代理其与被告的案涉房屋买卖合同纠纷案件，并约定律师费为20000元。再查明，双方在诉讼中确认案涉房屋在签订买卖合约时存在抵押，涂销抵押的方式为转抵押。案涉房屋现仍登记在原告名下，并存在抵押登记。本院认为，《房屋买卖合约》系原、被告及第三人在自愿、平等的基础上签订，其内容并未违反法律禁止性规定，故案涉的《房屋买卖合约》合法有效，案涉的合约对合同相对方均具有法律约束力。双方对于合同解除均无异议，故本案的争议焦点在于合同解除是否由于被告的违约行为所致以及解除的时间的认定。原告认为被告的违约行为包括未能在2020年1月30日前带齐资料到房管部门办理过户手续，未能在同贷书出具当天支付50000元定金亦没有告知原告同贷书出具的情况，同贷书的贷款金额与合约约定的贷款金额不一致。被告则辩称其不存在违约行为。对此本院分析认为，原告主张的被告违约行为，按照时间顺序应当为出具同贷书、通知义务、支付定金，然后进行过户手续办理。第一，对于双方实际收到同贷书的时间的认定。根据原告提供的证据，结合当事人的陈述，第三人确认其于2020年1月15日才将同贷书的照片发给被告，而被告方的叶官朗在2020年2月12日与原告的丈夫进行微信聊天中亦称其是在2020年1月15日左右才收到同贷书照片，知晓该事情，虽然原告认为同贷书注明时间为2019年12月27日，被告应当于当日知晓该情况。但是根据原告的丈夫与第三人的微信，其在2019年12月至2020年1月期间多次向第三人询问被告的同贷书事宜，第三人并未称已经出具，而是到2020年1月18日才告知原告的丈夫，综合以上的情形，被告实际于2020年1月15日知晓同贷书的情况的事实具有较高的盖然性，本院予以确认，原告虽然提出异议，但未能提供相反证据反驳，且第三人亦陈述转按揭手续办理需时，并不能确定实际办理成功的期限，原告亦未能举证证明第三人与被告之间存在串通的情形，故对于其异议不予采纳。第二，对于合同条款节点进行分析，双方合约约定在2020年1月30日前办理过户手续，而实际情况是被告在2020年1月15日才收到同贷书的照片，按照常规流程，需要被告签订抵押贷款合同，银行审批通过后放款。案涉房屋实际存在抵押，故需要先行采取转按揭的方式用被告申请的贷款提前还清原告房屋的抵押贷款后，在涂销抵押的情形下进行过户手续根据同贷书显示的内容，银行同意贷款数额为126万元，并未达到约定的135万元，且距离该数额差距为9万元，根据叶官朗2020年2月12日的微信内容显示，该贷款数额的差额部分超出其能力部分，而不是接近其可以承担的范围，且根据微信内容，被告在申请贷款过程中尽到了必要的配合义务，并未有证据证明被告存在明显的怠于办理按揭贷款的情况。双方合约第十二条亦约定，“经买卖双方协定，买方要贷到壹佰叁拾伍万，若果贷不到壹佰叁拾伍万左右，双方可以和平解约，和平解约后，双方中介费和定金约定15天内原额退回”，故在同贷书出具后，由于贷款数额与135万元差距较为明显，原告及被告双方均从收到同贷书之日起享有合同约定解除权，即被告从2020年1月15日起享有解除权，而原告从2020年1月18日起享有解除权。合约第十二条虽然还约定“若果买方同贷书出来当天，买方须在当天支付第二笔定金伍万元”，即对于同意继续履行合同的应当支付第二笔定金50000元，但是合约附件付款方式中约定“楼价余款约定1350000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方”，而由于同贷书金额并未达到1350000元，而附件付款方式条款及合约第十二条均未约定若是同贷书金额不足135万元的情况下，对银行划付金额之外的款项如何支付并未进行约定。即若是存在同贷书金额明显未达到135万元的情况下的合同继续履行的条款并未在合同签订时达成一致合意。而根据原告提供的微信聊天记录显示，被告方在2020年1月15日之后知晓同贷书金额差距较大的情况下，多次通过第三人与原告进行沟通，并表示愿意加价支付部分价款继续履行合同，但是双方一直未能沟通一致，即未能对继续履行合同达成合意，在双方未能达成合意的前提下，被告未有再支付保证金50000元亦属合理范畴，应当不属于违约行为。至于原告陈述称叶官朗此前向原告询问购买房屋，后被告又再次向原告购买房屋，两人与第三人之间存在串通的情形，被告对此作出了相应的解释，确认其此前确有购买与案涉房屋同一小区的房屋，由于对方违约导致合同无法履行，该合同已经解除并进入执行阶段，故再次向原告购买房屋。本院经审查，被告所称的购房及执行案件的情况客观存在，故被告的抗辩存在合理事由，原告所称的串通依据不足，不予认定。第三，由于被告在合同履行过程中并不存在违约行为，故本案的合同解除原因并非被告违约所致，而是双方当事人对合同继续履行的额度未能达成合意所致，被告确认原告于2020年3月20日将含有合同解除意思表示的《敬告函》发送给第三人，并由第三人于当日发送给被告，合同第十二条赋予了双方合同解除权，且该解除权条件已经成就，原告解除合同意思表示到达被告后，被告亦未提出异议，合同已经解除，故本院认定合同解除时间为2020年3月20日。合同解除后，原告收取的被告的定金50000元根据合同约定应当退还给被告。由于被告并不存在违约行为，故原告主张没收定金、支付违约金、中介费及支付律师费等请求依据不足，不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李苑红与被告（反诉原告）许秀芬于2019年10月14日签订的《房屋买卖合约》于2020年3月20日解除；二、驳回原告（反诉被告）李苑红的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）李苑红应于本判决发生法律效力之日起十五日内将保证金50000元退还给被告（反诉原告）许秀芬；四、驳回被告（反诉原告）许秀芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费减半收取9600元[原告（反诉被告）李苑红已预交]，反诉部分受理费减半收取525元[被告（反诉原告）许秀芬已预交]，合计10125元，由原告（反诉被告）李苑红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇二〇年八月七日书记员  林 勇