吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉24民终1215号 上诉人（原审被告）：吕占奎，男，1986年8月11日出生，汉族，个体工商户，住吉林省敦化市渤海街红旗大街区。 委托诉讼代理人：张剑，吉林卓行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：文世华，男，1964年2月11日出生，汉族，个体工商户，住吉林省敦化市翰章大街中关村电子城。 委托诉讼代理人：王鲁民，吉林衡佳律师事务所律师。 上诉人吕占奎因与被上诉人文世华租赁合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2020）吉2403民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吕占奎及其委托诉讼代理人张剑，被上诉人文世华的委托诉讼代理人王鲁民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕占奎上诉请求：1.撤销一审判决，改判文世华返还吕占奎2000平方米门市房，吕占奎交付租金99万元，双方进行履行涉案租赁合同；2.一、二审诉讼费用，由文世华负担。事实与理由：1.一审判决事实不清，证据不足，判决结果错误。吕占奎并不支付租金事出有因，文世华恶意磋商，在双方没有达成一致意见的情况下，为谋取更高的利益，将吕占奎租赁的涉案门市房中2000平方米租赁给他人。2.一审判决适用法律错误，判决结果有失公正。 文世华辩称：对一审判决结果无异议，请求驳回上诉，维持原判。 文世华向一审法院起诉请求：1.判令解除文世华与吕占奎签订的《租赁合同书》，吕占奎返还房屋、给付租金（2019年3月1日至2019年7月31日期间，按照合同约定每年租金99万元计算以及2019年8月8日至实际返还房屋之日期间的租金、按照每年租金80000元计算）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月1日签订《租赁合同书》，约定：1.原告将位于敦化市红旗大街501号建筑面积约2400平方米的房屋出租给被告，租期6年，从2018年3月1日起至2024年2月28日止；2.从2018年3月1日起至2021年2月28日止头三年每年的租金(不含税)99万元，从2021年3月1日起至2024年2月28日止后三年每年的租金(不含税)1039500元；3.租金的支付方式：被告须自签订租赁合同书之日起3日内向原告支付第一年租金99万元，以后在每年(包括第一年）当年租赁期限届满前一个月付清下一年租金，依此类推；4.如果被告未按时交纳租金，原告有权终止本合同并收回房屋、且不承担由此给被告造成的经济损失、被告所交房租不予退还。原告完全履行了《租赁合同书》的义务，被告在原告的房屋内经营超市，但是被告从2018年2月1日起至今未交纳第二年租金，按合同约定已逾期9个月有余，原告多次催交，被告以无钱为由拖延。原告委托律师向被告发出《律师催告函》，被告拒收。原告向被告发出《解除合同通知书》，被告置之不理。后来，原、被告协商变更了合同内容，租赁房屋面积缩小了，租金从2019年8月8日开始变为80000元每年。现原告多次索要租金未果，起诉到法院，请求依法裁判。 吕占奎在一审中辩称：我现在不同意解除合同，要求被答辩人严格履行双方签订的《租赁合同书》项下的内容。我方依据2018年3月1日签订的《租赁合同书》，投入约30万元的装修款和购买了70余万元的超市设备。2019年被答辩人将答辩人的场地租租赁给第三人，在此期间被答辩人找到答辩人多次磋商，试图改变合同内容，最终没有达成一致，因此答辩人不再支付租金是事出有因。被答辩人为谋取更高的利益，在双方没有磋商一致的情况下将答辩人所承租的房屋租赁给第三人，是被答辩人违约。关于租金被答辩人将租金由99万元变更为80000元，现在又要解除合同，答辩人不予认可。正是被答辩人一而再再而三的单方改变合同内容才导致答辩人无法按照被答辩人的要求支付租金。答辩人要求被答辩人将2400平方米租赁场地返还给答辩人，答辩人马上按照年租金99万元进行支付，因被答辩人原因达到答辩人8个多月没有使用完整2400平方米租赁场地导致了经济损失，我方保留向被答辩人追诉损失的权利。综上，答辩人原来租赁6年的房屋无法履行，投入的租赁设备款和装修款无法得到补偿，预期利益无法实现，答辩人希望法院给予公正的判决，维护答辩人的合法权益。 一审法院经审理查明：2018年3月1日，文世华与吕占奎签订《租赁合同书》一份，文世华将位于敦化市红旗大街501号，建筑面积约为2400平方米的房屋出租给吕占奎。双方认可租赁的2400平方米房屋系文世华享有所有权的建筑为2982.77平方米房屋的一部分。租赁合同约定租赁期限为6年，从2018年3月1日至2024年2月28日；从2018年3月1日起至2021年2月28日止；头三年期间，每年的租金（不含税）为99万元，约定租金由房屋租赁费、物业费、供热费、国土使用费构成；租金的支付方式为吕占奎须自签订合同之日起3日内向文世华支付第一年的租金99万元整，以后，自第一年度租赁期限届满前提前一个月付清第二年度租金，自第二年度租赁期限届满前提前一个月付清第三年度租金，以此类推，每年均须在当年年度租赁期限届满前，提前一个月付清下一年度的租金，直至合同履行完毕为止。《租赁合同书》约定吕占奎在租赁期间，由于经营不善或不能继续经营等原因及未能按时交纳房屋租金及不能履行本合同第四、第七、第八条约定的任何一项义务，文世华有权终止合同并收回房屋，对于吕占奎的经济损失不承担任何赔偿或补偿责任，且吕占奎所交的租金均不予退还。2017年12月26日吕占奎交纳租金82500元、2017年12月31日交纳租金490000元、2018年2月4日交纳租金200000元、2018年4月2日交纳租金200000元、2018年5月2日交纳租金100000元。吕占奎共计向文世华交纳一年零一个月的租金1072500元。2018年7月末8月初，经双方协商，吕占奎将租赁的2400平方米房屋中的约2020平方米房间内的物品清理，吕占奎继续使用剩余约380平方米房间的年租金为80000元。现租赁合同范围内约380平方米的房间一直由吕占奎经营超市使用。现吕占奎使用的约380平方米房间四周已由石膏板间隔墙围挡，使该大约380平方米的房间与2400平方米范围内的其他房间分隔开。2019年8月末，文世华已将吕占奎清理出物品的约2020平方米的房间出租给案外人使用。另查：吕占奎接收2400平方米房屋后，安装了电线、灯管、桥架等。2019年7月2日，文世华曾向本院提起诉讼，要求解除与吕占奎签订的《租赁合同书》，后文世华申请撤诉，本院准许其撤回起诉。文世华主张其与吕占奎于2018年7月开始协商变更租赁合同事宜。但吕占奎抗辩系在2018年2月双方开始协商变更合同事宜，因为双方在2月份开始协商变更合同所以没有按照约定时间给付租金。在文世华与吕占奎协商变更《租赁合同书》过程中，文世华曾有意向将吕占奎安装的电线、灯管、桥架等，按实际情况留用，多余部分吕占奎自行拆除，留用部分按原价40%到50%折算。文世华主张因其意向并未与吕占奎达成一致，现不同意折价留用，吕占奎可将其安装的灯管、灯架等全部自行拆除。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。文世华与吕占奎之间签订的租赁合同书已经明确约定每年均须在当年年度租赁期限届满前，提前一个月付清下一年度的租金，每年的租期截止日期为2月28日，故吕占奎按约定应在2019年2月1日向文世华交纳2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金，但吕占奎未在约定期间交纳租金。吕占奎抗辩系因文世华从2019年2月开始与其商议变更租赁合同而未交纳租金。文世华对吕占奎的意见不予认可，文世华主张其系2019年7月才开始与吕占奎商议变更租赁合同。吕占奎提供的证据无法证实双方自2019年2月已开始协商变更租赁合同事宜，故对吕占奎的抗辩本院不予支持。关于租赁合同约定的吕占奎在租赁期间，由于经营不善或不能继续经营等原因及未能按时交纳房屋租金及不能履行该合同第四、第七、第八条约定的任何一项义务，文世华有权终止合同并收回房屋。合同已明确因经营不善等原因及未能按时交纳租金，该约定的未交纳租金的原因应包括但不限于写明的原因，且吕占奎在2019年2月1日未交纳租金是客观事实，吕占奎的行为符合合同约定解除合同的条件。现文世华要求解除2018年3月1日双方签订的租赁合同书以及吕占奎返还仍使用的约380平方米房间的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于吕占奎主张其在租赁房屋的装修及投入设备问题，因吕占奎提供的证据，文世华不予认可，但文世华主张依据合同约定，对吕占奎的各项损失均不予赔偿或补偿，吕占奎可以将其安装的设备自行拆除，故租赁合同解除后，吕占奎可将其安装的灯管、桥架等设施自行拆除。吕占奎提供的保留物品明细，因文世华不予认可，吕占奎自己亦陈述对物品估价过低，未实际履行，双方的协商并未达成一致意见，故该物品明细无法证实文世华认可给付吕占奎装修款补偿20万元。关于吕占奎拖欠的租金问题，因在2019年3月1日至2019年7月31日期间，吕占奎使用的房屋面积为2400平方米，故该期间的租金应按照每年99万元进行计算，该期间的租金应为412500元（99万元÷12个月×5个月）。2019年8月8日至今，吕占奎实际使用房屋的面积大约为380平方米，双方已约定约380平方米房屋每年租金为80000元，故该期间的租金应以每年80000元的标准予以计算。关于双方争议的约380平方米房间的年租金80000元是否包含物业费等费用的问题，因双方之间对年租金80000元是否包括物业费等费用并无明确约定，在双方无明确约定的情况下，该费用应由房屋所有权人即文世华负担。关于文世华申请的司法鉴定问题，因现吕占奎实际使用的约380平方米的房间已被石膏板间隔墙围挡与其他房间区分开，并且该范围内的房间均由吕占奎经营超市使用，故吕占奎需要返还的房屋已经可以明确，该范围内房间的准确面积并不影响房屋返还。关于文世华申请对吕占奎使用的约380平方米房间的年租金进行鉴定的问题，因双方已经明确协商确定的年租金为80000元，该房屋的租金已经明确，是否包含取暖费等应属于合同双方约定范围，已无鉴定的必要，故对文世华的两项鉴定申请，本院均不予准许。因吕占奎已实际给付文世华一年零一个月的租金，故现吕占奎应给付文世华租金330000元（412500元－82500元）以及自2019年8月8日起至实际返还房屋之日止的租金（以每年租金80000元标准计算）。综上，文世华要求解除与吕占奎2018年3月1日签订的《租赁合同书》、返还约380平方米房间以及给付租金的请求本院予以支持，吕占奎在返还房屋前可将其在租赁房屋内安装的灯架等设备及物品自行清理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除文世华与吕占奎2018年3月1日签订的《租赁合同书》；二、吕占奎于本判决生效之日起十五日内返还位于敦化市红旗大街501号门市房内约380平方米的房屋（由石膏板间隔墙围挡、吕占奎经营超市使用），吕占奎在返还房屋前可将其安装的灯架等设备以及物品自行清理；三、吕占奎于本判决生效之日起十五日内给付文世华租金330000元；四、吕占奎于本判决生效之日起十五日内给付文世华租金（自2019年8月8日起至实际返还房屋之日止，按年租金80000元计算）；五、驳回文世华的其他诉讼请求。如果吕占奎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8161元，由吕占奎负担6298元，由文世华负担1863元。 二审中，双方均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：文世华与吕占奎自愿签订房屋租赁合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行各自义务，文世华已按合同约定将2400平方米房屋交付给吕占奎使用，因此吕占奎应按合同约定履行交付房屋租金的义务。因吕占奎未按合同约定的第一年度租赁期限届满前提前一个月付清第二年度租金，即于2019年1月31日前未付清下一年度租金99万元违约在先，经文世华以提起诉讼等方式多次催收租金，吕占奎仍未履行交付租金的义务，依照《合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，文世华可以解除双方签订的房屋租赁合同。双方合同约定吕占奎未能按时交纳房屋租金时，文世华有权终止合同并收回房屋，对吕占奎的任何损失不承担任何赔偿或补偿责任，因此吕占奎主张文世华应赔偿其装修损失30万元的主张不能成立，本院不予支持。双方磋商过程中虽未达成一致意见，但吕占奎自行将营业面积缩回到380平方米以内，又未交付约定的租金，因此吕占奎提出继续履行涉案租赁合同的主张不能成立，本院不予支持。吕占奎其他上诉理由无事实根据与法律依据，本院不予支持。 综上，吕占奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8161元，由吕占奎负担。 本判决为终审判决。 审判长 池东波 审判员朴美兰 审判员申成日 二〇二〇年八月二十八日 书记员 车           世           兰