江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初2668号原告：江西济民可信房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区府北路**红林世界城**楼**，统一社会信用代码：91360900581613146P。法定代表人：刘德钟，该公司董事长。委托诉讼代理人：张波，女，1988年10月8日出生，汉族，南昌县人，住江西省南昌市南昌县，系该公司员工。委托诉讼代理人：彭永艳，女，1987年9月25日出生，汉族，进贤县人，住江西省南昌市进贤县，系该公司员工。被告：胡静，女，1991年3月25日出生，汉族，袁州区人，住江西省宜春市袁州区。原告江西济民可信房地产开发有限公司与被告胡静商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西济民可信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张波到庭，被告胡静经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求，请求依法判令：1、判令解除原、被告于2016年10月10日签订的《商品房买卖合同（合同编号：YC201610053343）》及《补充协议》；2、判令被告将房屋返还给原告并配合原告前往房管局办理解除合同备案手续；3、判令被告已交全部款项177683.21元作为违约金归原告所有；4、判令被告向原告支付原告代其支付的利息18543.05元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同（合同编号：YC201610053343）》及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的宜春恒大绿洲10-1-401号房，该商品房总价为733917元，被告应于2016年10月10日前支付首期房款153917元，剩余房款58万元向银行申请贷款支付。2018年9月20日，中国农业银行股份有限公司宜春分行与原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定，被告向银行贷款58万元用于支付购房款，原告为该笔贷款提供连带保证责任；被告应按月分期向银行偿还贷款；若被告发生违约事件的，银行有权宣布本合同项下的全部债务立即到期，并要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，且宜春分行已于2016年10月18日发放了该笔贷款共计58万元，但被告截止2019年12月19日已有4期未偿还银行按揭贷款。银行按照合同约定要求原告承担保证责任，并从原告账户中2019年8月2日扣划5854.33元（其中本金1675.38元，利息4178.95元），2019年9月3日扣划8793.51元（其中本金2619.11元，利息6174.4元），2019年12月20日划扣了本金和利息560129元（其中本金551939.3元，利息8189.7元），累计原告为被告代偿574776.84元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议一》第二条约定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方面解除合同，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退回，同时被告必须协同原告到房管局办理有关解除手续。综上，为维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告既未到庭进行答辩，亦未向本院提交书面答辩材料。查明的事实原告江西济民可信房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交了证据，被告胡静未到庭参与诉讼进行举证、质证，视为放弃相关权利。原告江西济民可信房地产开发有限公司提交的证据系原件，相互印证，形成完整的证据链，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月10日，原告作为出卖人与被告胡静作为买受人签订了一份编号为ＹＣ201610053343的《商品房买卖合同》，约定被告胡静向原告购买其开发的、位于宜春市袁州区的恒大绿洲**预售商品房，建筑面积124.48平方米，单价5895.86元／平方米，总价733917元；买受人于2016年10月10日前支付首期房款153917元，余款58万元办理银行按揭。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。如果买受人逾期未付款，出卖人依本合同及补充协议的规定解除合同的，出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除相应的违约金。合同第八条交付期限规定：出卖人应当在2018年3月30日前将具备该商品房取得竣工验收备案表并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接等进行了约定。同日，原告还与被告胡静签订了附件四合同补充协议，协议第三条第（一）项第5点约定：在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人按房屋总价的2%作为违约金赔付给卖方。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。另外，原告还与被告又签订了一份宜春恒大绿洲《商品房买卖合同》补充协议（一），对《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》的有关条款进行变更，其中第二条第（一）项第5点约定：在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。原、被告签订上述合同及补充协议后，被告向原告支付了购房首付款153917元。并于2016年10月3日，以案外人中国农业银行股份有限公司宜春分行为贷款人（抵押权人）、以被告胡静为借款人（抵押人）、以原告为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》，由被告胡静向案外人中国农业银行股份有限公司宜春分行贷款580000元，贷款期限为30年，由原告为借款提供阶段性担保（即自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，为借款人的债务承担连带保证责任）。2019年起，被告胡静未按照《个人购房担保借款合同》偿还贷款。银行按照合同要求原告承担保证责任，2019年8月2日，划扣原告5854.33元（其中本金1675.38元，利息4178.95元）；2019年8月3日，扣划原告8793.51元（本金2619.11元，利息6174.4元）；2019年12月20日，划扣原告560129元（其中本金551939.3元，利息8189.7元）。原告代偿后，遂诉至本院。另查明：被告自2016年11月20日至原告起诉时止，本人向中国农业银行股份有限公司宜春分行支付了按揭贷款本金23766.21元，加上被告支付的首付款153917元，共计支付了177683.21元。涉案房屋原告并未交付给被告。判决的理由与结果本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（合同编号：YC201610053343）》、宜春恒大绿洲《商品房买卖合同》补充协议（一）以及原告、被告及中国农业银行股份有限公司宜春分行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法律的强制性规定，合法有效，双方的商品房预售法律关系成立。各方均应按合同约定履行义务，被告除应向原告支付首付款外，还应向中国农业银行股份有限公司宜春分行按期支付按揭款。被告未按期支付按揭款，导致原告依《个人购房担保借款合同》承担保证责任被划扣款项，被告的行为已经构成违约，应按双方约定及法律规定承担违约责任。一、关于原、被告于2016年10月10日签订的《商品房买卖合同（合同编号：YC201610053343）》及《补充协议》的解除问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（合同编号：YC201610053343）》附件四合同补充协议已经约定“在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人按房屋总价的2%作为违约金赔付给卖方。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。宜春恒大绿洲《商品房买卖合同》补充协议（一）约定“在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。被告未按银行规定的期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任，依据双方约定，原告请求解除双方于2016年10月10日签订的《商品房买卖合同（合同编号：YC201610053343）》及《补充协议》的诉讼请求，本院应予以支持。因涉案房屋原告并未交付，不存在被告将房屋返还给原告的问题，但依据合同约定，被告应配合原告到房管局办理解除备案手续，故对原告要求被告返还房屋并配合原告前往房管局办理解除备案手续的诉讼请求，本院予以部分支持。二、关于被告是否向原告支付违约金以及违约金的具体数额问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（合同编号：YC201610053343）》附件四合同补充协议和宜春恒大绿洲《商品房买卖合同》补充协议（一）对被告未按期向银行偿还贷款的违约责任仅对违约金的数额计算方式不一致，宜春恒大绿洲《商品房买卖合同》补充协议（一）加重了被告的违约责任。该两份协议均由双方签订且均由原告提供格式文本，《商品房买卖合同（合同编号：YC201610053343）》及附件办理了备案，而宜春恒大绿洲《商品房买卖合同》补充协议（一）未办理备案。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。原告在宜春恒大绿洲《商品房买卖合同》补充协议（一）中加重了被告的违约责任，明显过重，原告亦未提供证据证明提请了被告注意，该条款应为无效条款，仍应按《商品房买卖合同（合同编号：YC201610053343）》附件四合同补充协议来确定被告的违约责任。故被告应承担的违约责任为按房屋总价2%作为违约金即14678.34元（733917元*2%=14678.34元）。因原告为被告承担保证责任，被中国农业银行股份有限公司宜春分行前后划扣三次款项，其中被划扣的利息为18543.05元（4178.95元+6174.4元+8189.7元=18543.05元）。根据“如果买受人逾期未付款，出卖人依本合同及补充协议的规定解除合同的，出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除相应的违约金”的约定，被告共向原告支付的购房款为177683.21元，扣除被告应支付给原告的违约金14678.34元、应支付原告代付的利息18543.05元，原告还应向被告退还144461.82元(177683.21元-14678.34元-18543.05元=144461.82元)，为节省司法资源，减少当事人的诉累，宜在本案中一并处理。故对原告要求被告已交全部款项177683.21元归其全部所有的诉讼请求，本院予以部分支持；对原告要求被告支付其代付利息18543.05元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西济民可信房地产开发有限公司和被告胡静于2016年10月10日签订的《商品房买卖合同（合同编号：YC201610053343）》及《补充协议》。二、限被告胡静于本判决生效后十日内配合原告江西济民可信房地产开发有限公司前往房管局办理解除合同备案手续。三、被告胡静应向原告江西济民可信房地产开发有限公司支付违约金14678.34元、向原告江西济民可信房地产开发有限公司支付原告代付的利息18543.05元，此款项均在被告胡静已付购房款177683.21元中扣除。原告江西济民可信房地产开发有限公司应在本判决生效后十五日内向被告胡静退还人民币144461.82元。四、驳回原告江西济民可信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13101元，减半收取6550.5元，由被告胡静负担5402元，由原告江西济民可信房地产开发有限公司负担1148.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  陈鹭鸶二〇二〇年八月五日书记员  刘文媛