河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初11356号 原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司。 法定代表人熊翊华，总经理。 委托代理人王宏超，河北君德风律师事务所。 被告刘立壮。 委托代理人赵亚楠。 原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司与被告刘立壮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王宏超，被告刘立壮及其委托代理人赵亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年12月31日，原被告签订了橡树湾小区《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），约定原告提供小区的物业管理服务,在此期间,原告实施觌范的物业管理,为各业主提供完善的物业服务管理,履行自己应尽的义务,被告理应按照约定以“2.58元/月?建筑平方米”的标准向原告缴纳物业费。被告是7栋1单元3101室的业主,其住宅面积120.61平方米,自2015年12月31日入住,尚欠2016年12月1日起至2019年4月30日期间物业费9023.93元至今未付。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费,但被告均置之不理。根据协议约定,原告除要求被告支付欠缴物业费外,若被告逾期两个月以上缴纳物业费的,原 2 告有权从逾期之日起每日按欠数费用的千分之八收取滞纳金。为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请求贵院依法裁判。1、判令被告向原告支付欠付物业费9023.93元及滞纳金(以72.19元/日为标准,自2016年12月1日起计算至实际付清之日止)。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 被告辩称，从2015年6月9号至今橡树湾物业未履行《橡树湾前期物业管理服务委托合同》和《秦皇岛橡树湾前期物业管理服务协议》中的保安，保洁，设备维护等合同约定的义务，没享受到橡树湾物业的服务。从法律法规和事实方面做了充分论证。1、物业赔偿违约金，每天按80元算，并退还收房时2015年物业费，赔偿精神损失折合人民币伍万元整；2、物业违反《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国物业管理条例》相关条例要求拆除电梯电视广告机，还业主安静的电梯，拆除饮水机还原绿地，恢复小区原来南门，北门西门安全大门拆除8号楼信号基站，从而业主不受辐射；3、根据《中人民共和国合同法》显示公平和《中华人民共和国价格法》没准确核定生产经营成本隐瞒欺骗解除合同；4、根据《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务水平与收费标准相适应的原则，根据事实证明，物业没有专业服务技能，与收费标准差距过大，要求降低物业费与服务相适应的标准；5、将7号楼1单元、6号楼1单元后面物业维护不到位的裸露土地恢复成绿地（或者种植耐阴植物）；6、对于7号楼1单元、2单元的电梯经常出现异响故障等，到底是硬件设备上的问题还是电梯系统问题，需要一合理解释及解决方案。7、将8号楼西侧车库恢复成原来的样子，要求人车分流。8、希望物业服务能质价相符，同等的软件硬件服务才有同等的物业收费。9、按照《秦皇岛市住宅小区物业服务等级标准》中规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。原告的起诉超过诉讼时效。 原告为支持其诉讼请求出示如下证据： 3 证据一、备案通知、资质证书各一份；证明事项：原告具有从事物业管理的资格，具有“一级物业服务企业资质”；原告已经在秦皇岛市完成备案，有在秦皇岛地区从事物业管理经营的资格。 证据二、原告与地产华润置地有限公司签订《物业前期委托管理合同》；证明事项：被告所在小区的物业管理服务系地产开发公司委托原告进行的前期物业服务。 证据三、原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》各一份。证明事项：被告系适格主体，双方存在物业服务合同关系，经协商一致达成书面约定。1、物业服务费收费标准为2.58元/平方米/每月，首期服务费按年度缴纳；自接到入住通知书后应按约预交一年的物业服务管理费，自第二年起在物业服务费到期之日15日前一次性交清，下一年度物业服务管理费；2、被告逾期未交费，逾期两个月以上原告有权从逾期之日起没日按欠费的千分之八收取滞纳金；3、该协议系上方真实意思表示合法有效，业主有义务按照合同约定应时足额缴纳物业管理费。 证据四、业主紧急联系人授权书、业主家庭成员登记表，文件签收单、商品房交接单，证明事项：业主已经实际收房，符合双方合同约定的收费条件。 证据五、原告部分工作记录，交接表、特色服务等相关文件。证明事项：原告在客户服务、安全保卫、环境卫生、工程维修、社区文化等方面均提供了全面周到的服务，此外，本次提供的证据系一部分，应原告在该期间内每日每项均有记录，数目巨大，无法全部列举。 证据六、《五星级普通住宅小区物业服务标准》与本小区提供的物业服务标准对比表。证明事项：原告所提供的物业服务标准达到了五星级收费标准，符合五星级收费标准，就本案而言，双方所约定物业收费标准合理合法。 证据七、缴费通知单、ems运单、律师函、律师函ems运单、律师函照片各一份、微信截图一份。证明事项：原告通过被告 4 自行提供的地址张贴了缴费通知单及发送了催缴律师函，被告拒收，原告追索2016年12月1日至2019年4月30日物业费，根据2017年10月1日颁布施行的民法总则的规定时效已经顺延为3年，原告在忽略催缴通知和律师函的情况下没有超过时效。原告仍旧在该小区提供物业服务，欠付物业费应当时效一直在中断，没有产生诉讼时效问题。 证据八、欠费明细统计表一份。证明被告欠付物业费的详细情况及具体的计算标准。 证据九、原告在该小区服务期间所获得的各项荣誉，暂列六项。证明原告所提供的物业而服务获得了多项荣誉，侧面印证对该小区所提供服务质量是优质的。符合双方合同要求。 被告对原告所出示证据质证意见为： 证据一、真实性有异议，2018年3月8日住房城乡建设部第164号令，废止物业服务企业资质管理办法，资质已作废，原告提供的资质证书是2012年2月27日资质，要求原告提供2018年至今的一年一审的证据；对备案通知有异议，备案上没有提名他是一级资质证书，也没有提及服务标准和服务等级。 证据二、无异议。 证据三、真实性无异议，合法性有异议，关联性无异议；对前期物业管理协议：于收费标准为2.58元，根据秦皇岛市管理收费等级管理办法第六条，物业服务收费区分不同物业性质和特点，分被实施政府指导价和市场调节价，业主大会成立前的住宅区，别墅除外，公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价，本小区是普通住宅区，签订合怎么会是凌驾于法律之上是市场调节价。关于滞纳金：1、原告没有按约履行合同，原告先违约；2、滞纳金是向国家缴纳的钱，是在行政管理中才有的滞纳金，物业服务不具有行政管理性质；3、国务院03年颁布的管理条例，国家发改委和建设部颁布的物业服务管理办法，都没有提及滞纳金一词，没有法律依据收取滞纳金。对管理规约：真实性无异议，对内容有异议，合同中签订物业管 5 理区域北至秦皇西大街然而实际北应该到纬一路；对商品房买卖合同无异议。 证据四、无异议。 证据五、1安保服务，物业只提供了保安在办公室填写的签到表，没有持续图片和视频，不能证明保安实际履行保安义务保安巡更棒没有使用，管理不科学，没有实际履行义务；2环境电梯里经常有异味，狗尿，垃圾，没及时清理；3、绿化近两年树干没有涂白，小区有绿地侵占情况，物业不作为；4消防系统只有文字和几个消防箱模糊的照片，没有清晰的图片和视频资料能实际证明整个消防系统的联动正常运行；5安防系统原告只是自己写了一些资料，楼宇对讲围墙机，门禁系统，单元门口主机，没有清晰的视频资料证明正常实时运行；安防系统电子围栏，红外对射周界报警没有清晰的图片和视频证明正常实时运行；6因为物业搞活动都是限制名额给少数人服务，我没有享受到这项服务，合同人手一份，服务应该人人有份。组织游玩磨磨刀洗洗垫子达不到五星服务标准。 证据六、资料对比只是文字上的形式对比，并不能证明实际履行义务的效果对比。没有实时的视频资料对比，不能证明物业实际履行达到五星级服务。 证据七、证据八、无异议。 证据九、原告2017、2018年的荣誉都在2019年集中获取，真实性有异议，并且不能间接证明物业服务就是优质的。 被告为证实其主张向法庭出示证据如下： 证据一、(1)给排水特别说明一份:(2)橡树湾位置图1张 证明与原告签订的物业合同收费标准内容没有明确写明,故意隐瞒,显失公平,物业2011年6月资质已过期。2015年物业签订物业合同无效。 证据二、(1)《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》一份。对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式及计费起止时间等做了明确的规定,并明确要求物业到价格主管部门备案。物业没有按合同约定中执行《秦皇岛市物业 6 服务收费分等定级管理办法》,价格备案原件没有。 证据三、安防系统中共用设备门禁不符合公安规范如同虚设的相关资料照片及视频。 证据四、安防系统中电子围栏和红外周界报警器坏掉如同虚设的相关资料照片和视频。 证据五、安防系统中楼宇对讲围墙机坏掉,已经不能与小区内所有住户和管理中心进行实时视频对讲,不鉴别来访的人,相关资料和照片。 以上“证据三四五”证明原告没有专业能力,也没有提供设备定期和日常维护,安防系统早已坏掉,根本达不到五星级物业要求。 证据六、地下车库消防设施腐蚀严重,安防系统中的车库交通设备标志护角丢失损坏相关资料,照片和视频。证明物业没有消防和安防意识，没有对此做日常和定期的维护。 证据七、电梯广告34台、净水机2个、8号楼顶违建基站(基站2017年/2018年有变动和增加的照片3张)，证明物业违反《物业管理条例》第55条:未经业主大会同意,物业不得擅自利用共用部位进行广告宣传:擅自允许他人侵占绿地,设置营业点;擅自利用共用部位进行经营。 证据八、地暖管道保温层脱落照片1张,非机动车摆放混乱照片5张。证明物业没有尽到维护管理责任。 证据九、物业私自增开东门,改建西门2次,北门2次的照片及视频；证明1、物业违反《中华人民共和国物权法》第七十六条及《中华人民共和国物业管理条例》第十二条,没有经过业主大会集体讨论,没有书面征求意见,擅自修改建筑物及附属设施。2、增开东门后,7#东侧车库出口人车不分流。 证据十、8号楼顶违建基站没有合同没有收费微信截图2张； 证明物业失察,没有尽到管理和监督义务,至今还未要回基站的占地费，电费。基站有辐射,造成业主精神紧张。 证据十一、小区4个月内断水8次短信通知:暖气管道跑水,见水淹电梯的视频。证明物业没有做到管道定期和日常维护,没 7 能提前预防。 证据十二、小区物业活动限制名额短信通知(小区共1800户,参加活动名额基本都是40-60户)。证明小区搞活动走形式,不是为全体业主服务。 证据十三、安防系统中的巡更系统从未启用相关照片和资料；证明物业管理方式不准确科学化,对巡逻人员监管不力。 证据十四、证据十五、未向业主公示物业财务收支情况;未组织参观共用设施设备机房。证明物业未履行前期物业合同。违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条。业主享有知情和监督权。 证据十六、监控摄像机丢失和庭院灯坏掉照片、健身器械坏掉截图；证明物业对公用设备未及时巡检及维护。 证据十七、公共绿地内码放废品、裸露土地、圈占绿地照片14张及近两年未进行树干涂白照片4张。证明物业未按约履行其监督管理责任,不作为。 证据十八、虽说每月都有2次的电梯维保,但7号楼电梯还是频繁出现故障。7号楼2单元电梯出现坠梯困人照片3张及经常出故障、有异响的照片,见7号楼业主群微信聊天截图。证明物业并未对电梯出现的问题找到根本原因,没有有效的解决方案。 证据十九、秦皇岛五星级物业硬件对比表1张；证明原告物业比同五星级物业的硬件配套设施相差甚远。 证据二十、联名签字表。 证据二十一、（共七个文件，92段视频，40分钟30秒）光盘一张，证明物业达不到五星级标准。 原告对被告所出示证据质证意见为： 证据一、与本案不具有关联性,同时达不到被告所谓的证明目的。 证据二(1)不是证据的种类,不属于民事诉讼的证据;证据二(2)原告所提供的物业服务要根据小区整体建筑及附属设施提供服务,没有篮球场、乒乓球场如果给被告建一个,也应当由被告出资。 证据三至证据五、真实性、关联性有异议,被告提供的照片 8 和视频都是瞬时性的证据,而物业服务本身是持续性的服务,被告截取的某一个片段根本无法达到证明目的。此外,小区的一些配套设备出现损坏现象属于正常范围,原告也及时进行了更新,被告完全是吹毛求疵。 证据六、真实性有异议,关联性也有异议。即使是该小区的消防设施,本身是为了消防使用,最应当保证的是消防设施的使用性能不受影响,同时原告也依据自己的工作进度进行了维护。 证据七、与本案不具有关联系,本案是物业服务合同纠纷,被告欠缴物业费是既定事实,关于广告问题,如果被告认为存在争议应当另案处理。 证据八、真实性、关联系有异议,照片达不到其所述的证明内容。 证据九、与本案不具有关联性。 证据十、与本案不具有关联系,本案是物业服务合同纠纷,被告欠缴物业费是既定事实,关于广告问題,如果被告认为存在争议应当另案处理。 证据十一、与本案没有关联性,根本达到不了被告的证明目的，且该组证据恰恰印证了原告及时通知被告小区断水的情况。 证据十二、恰恰印证了原告为全体小区业主提供的特色服务,区别于低星级物业服务,考虑到活动内容、场地等多方面因素,对人数进行限制是合理且适当的。 证据十三、对真实性有异议,达到不了被告的证明目的。 证据十四、证据十五、与本案没有关联性。 证据十六、证据十七,真实性有异议,原告一直在积极履行物业服务义务,被告提供的几张照片无法否定物业所提供的优质服务。 证据十八,关联系不予认可,该证据印证了小区电梯维护区别于低星级物业服务的该频次,同时电梯出现故障一直在进行修理,物业不是电梯的生产厂家也不是专业维修人员,物业已经尽到了多次维修电梯的义务。 证据十九、与本案不具有关联系,且证据形式不合法。 9 证据二十、真实性合法性关联性均不予认可,无法确定签名的真实性。 证据二十一、综合质证,多段视频都是部分截取,内容不完整,而且极个别业主抱着刁难物业服务人员的态度与之沟通,或是绞尽脑汁选择特殊时间拍摄视频,本身已经丧失了照片视频所体现的客观性。 以上证据根本无法达到被告的证明目的,同时原告希望人民法院能对小区的物业服务情况进行随机现场勘查,以确定小区物业究竟是否如被告所述般不堪,被告处心积虑的搜集种种证据,完全是希望达到其拒绝交纳物业费的恶意目的,不应得到人民法院的支持。 经本院审核认定:原告出示证据一至证据九及被告出示证据三至证据八、证据十四至证据十八、证据二十一因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下： 2012年，原告（乙方）与华润置地（秦皇岛）有限公司（甲方）签订《物业前期委托管理合同》，约定：…，在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方作为华润置地(北京)物业管理有限责任公司(资质等级:壹级,证书编号:(建)1050210,以下筒称物业总公司)的合法分支机构接受甲方及物业总公司的委托签订并实际履行本合同,对橡树湾实行专业化、一体化的物业管理服务事宜,订立本合同。…，第一条:物业基本情況物业名称:华润置地(秦皇岛〕树湾1.1期住宅坐落位置:皇岛市海港区秦皇西大街横断山路以西,规划青龙河道以北物业类型:住宅占地面积:77276.89平方米建筑面积:111910平方米。…。第五条本物业管理区域物业服务收费采取包干制的方式。乙方按本条1款约定的标准收取费用,并按本合同约定的服务内容和标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。1、物业服务费标准:住宅2.58元/月.建筑平 10 方米(注:平方米为建筑面积单位)…，第三十条甲方、业主或物业使用入造反本合同第五条、第六条、第七条的约定,未能按时足额缴纳物业服务费用的,应按欠费每日千分之三的标准向乙方支付违约金。…。 2015年5月30日，原告（受委托方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订《秦皇岛橡树湾前期物业管理服务协议》，约定第一条…。住宅类型:普通住宅/底商建筑面积:109.67平方米根据有关法律、法规,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就乙方向甲方提供物业管理服务事宜订立本协议。…。第十六条物业服务费用实行市场调节价,按房屋建筑面积计算(房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分推建筑面积),自开发商入住通知书中约定的办理入住日起算。物业服务费收取标准为:2.58元/月·建筑平方米；第十七条物业服务费用交纳时间及方式：1.甲方交纳费用时间:甲方第一年物业管理服务费的起始计算日期以开发商入住通知书中约定的办理入住目为准。甲方自接到入住通知书后,无论是否入住,均应从约定日开始向乙方预交一年的物业管理服务费。自第二年起。甲方应在物业管理服务费到期之日15日前向乙方一次性交清下一年度物业管理服务费。…。第三十二条甲方逾期交纳物业服务费或其他费用,逾期十日以上的,乙方有权从逾期之日起每日按欠缴费用的千分之五收取滞纳金；逾期两个月以上的,乙方有从逾期之目起每日按欠缴费用的干分之八收取滞纳金。…。 被告系秦皇岛海港区橡树湾7栋1单元3101室业主。该房屋建筑面积120.61平方米，原告为该小区物业管理单位。被告拖欠原告2016年12月1日至2019年4月30日期间物业费9024元（2.58元/㎡/月×120.61平方米×29个月）。 本院认为，原告与华润置地（秦皇岛）有限公司签订的《物业前期委托管理合同》及原告与被告签订的《秦皇岛橡树湾前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定为橡树湾小区提供物业管理服务，被告亦应按合同约定向原告交纳物业费。 11 考虑原告、被告举证及同时期同小区业主举证情况，原告的物业服务存在一定瑕疵，对原告向被告请求给付的2016年12月1日至2019年4月30日期间物业费酌情予以扣减10%较为合理。被告关于原告的起诉超过诉讼时效的辩解意见因没有确实有效的证据予以支持，本院不予采纳。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告刘立壮于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司给付2016年12月1日至2019年4月30日期间物业费8121.6元（9024元×90%）。 二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘立壮负担；于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  李凌云 人民陪审员  张立敏 二〇二〇年八月五日 书 记 员  杜飞非