黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终235号上诉人（一审被告）：霍建全，男，1963年7月6日出生，汉族，黑龙江省烟草工业有限责任公司职工，住哈尔滨市。被上诉人（一审原告）：招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路**和平大厦和兴座**。法定代表人：崔雳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘悦，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人霍建全因与被上诉人招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称招商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。霍建全上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10786号民事判决，改判招商物业公司减少霍建全的物业服务费80%或发回重审。事实和理由：2015年12月5日入住到现在，墙体裂缝一直得不到维修，错过了最佳维修时期，招商物业公司这些年也不与开发商、建筑商沟通解决，没有尽到应尽的义务，是招商物业公司出现了严重失职行为，理应负有一定责任。房屋主墙（冷山）开裂不是小问题，将来出现什么情况无法预测，影响霍建全的房屋出租和出售。招商物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。霍建全在上诉状中所提到的问题，都不是其拒不缴纳物业费的理由。1、招商物业公司已经履行了基本的服务，对小区的环境卫生、安保、公共秩序等进行了维修以及养护，保证了小区日常的正常运转，即使在服务的过程中有一些问题，也不属于重大瑕疵，不属于根本违约，而霍建全不缴纳物业费属于根本违约。2、墙体开裂属于房屋的质量问题，霍建全应积极与开发商、建筑商沟通解决，房屋质量问题并不是招商物业公司的服务范畴。3、霍建全属于小区的一个业主，无权代表全体业主提意见，霍建全个人的感知并不代表全体业主的感知，如果霍建全对服务有意见也应通过业主大会进行反映。招商物业公司向一审法院起诉请求：1.判令霍建全给付物业服务费1781元，电梯费343元，滞纳金422.04元，共计2546.04元；2.本案诉讼费用由霍建全承担。一审法院认定事实：霍建全是哈尔滨市香坊区东三三道街招商?诺丁山小区05地块1栋2单元201号房产的业主，该房屋建筑面积为106.41平方米。招商物业公司曾系该房产所在小区的物业服务企业。2015年12月5日，招商物业公司作为甲方、霍建全作为乙方签订了《物业服务协议》，《物业服务协议》第四条“物业管理服务费用”中的第三款约定“物业管理服务费按年交纳，乙方办理进户手续时一次性交纳第一个物业管理服务年度的物业管理服务费，以后每一个物业管理服务年度的物业管理服务费，由乙方在上一个物业管理服务年度届满前30日付清”，第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.6元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取”。同日，双方对案涉房屋进行了交接，并在房屋交接确认单上签字，确认次卧外墙的内角潮，墙体有裂纹，外墙面脱皮。2018年11月14日后，招商物业公司退出招商?诺丁山小区，不再为该小区提供物业服务。一审法院认为：案涉《物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，招商物业公司、霍建全之间形成了物业服务合同关系。招商物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利。霍建全作为案涉房屋业主，享受了招商物业公司提供的物业服务，应按照协议约定，向招商物业公司交付欠缴的物业费1781元，电梯费343元。关于霍建全抗辩称家中墙体存在裂缝问题，因墙体开裂属于房屋质量问题，招商物业公司可向案涉房产开发商、建筑商另行主张权利。招商物业公司与霍建全在房屋交接时已确认该房存在墙体开裂情况，招商物业公司作为物业公司，应当及时协助业主向开发商、建筑商反映情况，招商物业公司称其向开发商反映过该问题，但也未能提供证据予以证明。招商物业公司在向开发商报修、反馈工作中确实存在一定瑕疵，但该瑕疵不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故霍建全以此为由拒绝交纳物业费的抗辩理由不成立，不予采纳。因招商物业公司的物业服务质量存在瑕疵亦属部分违约，故对招商物业公司主张违约金的诉请不予支持。作为物业服务企业，招商物业公司应当对其服务质量进一步提升，为其业主提供完善的服务环境。综上，招商物业公司诉请中合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、霍建全于本判决生效后立即给付招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司2017年12月5日至2018年11月14日的物业管理服务费1781元；二、霍建全于本判决生效后立即给付招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司2017年12月5日至2018年11月14日的电梯费343元；三、驳回招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（招商物业公司已预交），减半收取25元，由霍建全负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案系因招商物业公司向霍建全追索物业费引发的物业服务合同纠纷。争议的主要焦点为：霍建全是否应按《物业服务协议》约定交纳物业费，霍建全以招商物业公司对房屋墙体裂纹未及时与房屋开发企业沟通解决、物业管理服务存在瑕疵为由要求减少物业费的主张能否成立。2015年12月5日，霍建全、招商物业公司签订《物业服务协议》，约定招商物业公司为霍建全居住的招商?诺丁山小区提供物业管理服务，霍建全按合同约定承担交纳物业费的义务；霍建全向招商物业公司支付了至2017年12月的物业费，招商物业公司对该小区提供了物业管理服务，双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，招商物业公司提供管理服务的招商?诺丁山小区居住着千余户业主，针对的服务主体是小区全体业主。根据霍建全、招商物业公司订立的《物业服务协议》第一条第一项、第二条约定内容，招商物业公司提供物业管理服务的内容包括房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维修、修缮、服务和管理，自合同订立至招商物业公司退出经营，招商?诺丁山小区物业运营正常。招商物业公司对该小区公共区域的管理服务存在瑕疵的现象，但霍建全提供的证据不足以证明招商物业公司未按约定履行全部合同义务，不属于招商物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故霍建全提出的减少物业服务费的上诉理由不成立，本院不予支持。关于霍建全主张的房屋质量问题，房屋内部系其专属区域，霍建全进户时与房屋开发企业签订的《商品住宅质量保证书》，载明房屋质量责任主体并非招商物业公司，房屋质量亦不属于本案当事人签订的《物业服务协议》约定应由招商物业公司管理服务范围。如霍建全以此为由拒绝支付物业费，在一定程度上对已交纳物业费的广大业主显失公平。且一审法院在考虑招商物业公司在提供管理服务过程中的服务标准、管理水平不尽如业主满意的情况下，免除霍建全迟延履行违约金，已趋于公平合理，因此，一审法院判决霍建全向招商物业公司支付拖欠的物业费、电梯费的本金并无不当，本院予以维持。综上所述，霍建全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由霍建全负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇二〇二〇年八月十三日法官助理刘向坤书记员刘晶