云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7591号上诉人（原审原告）：晋腊梅，女，汉族，1986年11月8日出生，住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审被告）：云南建展房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区小坝下河埂溪畔丽景小区**独立商业楼**。法定代表人：王伟，董事长。委托诉讼代理人：孙博，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李磊，建纬（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人晋腊梅因与上诉人云南建展房地产开发有限公司（以下简称“建展公司”）房屋买卖合同纠纷一案，均不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人晋腊梅上诉请求：1、判令建展公司尽快完成各项验收工作，为晋腊梅办理不动产登记证；2、纠正一审判决的违约金计费依据及截止日期，应支付至最终判决生效之日的违约金共计10万元；3、本案一、二审案件受理费由建展公司承担。事实和理由：建展公司作为房屋买卖合同的出售方，在晋腊梅履行了付款义务后，双方购房合同即成立，建展公司应当按照合同约定将合格的商品房交付给晋腊梅，同时于晋腊梅接房之日起90日内按照合同约定为晋腊梅办理所购商品房的不动产权证，但建展公司一直以种种原因拖延推诿，涉案商品房至今未通过政府相关部门的消防、规划及绿化验收，建展公司亦没有为晋腊梅办理不动产产权登记，故建展公司已构成违约，依法应向晋腊梅支付违约金，并立即为晋腊梅办理所购商品房的不动产权证。针对晋腊梅的上诉请求、事实和理由，建展公司陈述其答辩意见与上诉状一致，即请求：1、撤销一审判决，改判驳回晋腊梅的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由晋腊梅承担。事实和理由：1.建展公司不存在逾期办理产权证的违约行为，合同约定建展公司承担的办证义务为协助配合义务，涉案房屋未能办理产权证的原因并非建展公司单方所致，一审认定建展公司存在违约行为错误，适用法律不当。2.合同未约定建展公司逾期办证的违约责任标准，一审中晋腊梅亦未提供证据证明其存在相应损失，诉争房屋早已交付给晋腊梅正常使用，未取得产权证并未给晋腊梅造成实质损失，一审判决的违约责任标准依据不足。3.一审判决与相同事实的生效判决直接矛盾，一审法院基于相同事实此前所作六份生效判决均驳回了业主的全部诉请，现一审作出完全相反的判决，严重违反民事诉讼法的相关规定。针对建展公司的上诉请求、事实和理由，晋腊梅陈述其答辩意见与上诉状一致。晋腊梅向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权登记证;2、判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金共计180000元;3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年2月22日，原被告双方签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于昆明市盘龙区，总房价人民币515586元。买受人首期支付购房总价款的30.18%金额155586元，付款日期2013年2月22日，其余价款360000元向中国光大银行昆明分行贷款支付。被告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。在原告办理完以下事项后，被告于90个工作日内向产权登记机关代为申请办理房屋产权登记手续：1、原告支付完毕全部房价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、配套费、公共维修资金、第一年物业管理费等；2、双方办理完毕房屋交接手续；3、原告向被告交付委托被告办理房屋所有权证的委托书、产权登记申请书等；4、原告向被告交付办理房屋所有权证所需的相关全部资料。被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。国有土地使用证由原告自行或者另行委托第三方办理，被告可提供必要的协助。签订上述合同后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，双方于2013年3月7日完成了商品房买卖合同登记备案（合同登记号为ＫＭ2013030716084），将上述房屋备案登记至原告名下。2014年1月6日，被告将涉案房屋交付给原告使用。接房后，原告按照合同约定完成了契税、印花税、专项维修基金、房屋配套设施费、产权证代办费以及部分物业服务费的缴纳义务，但涉案房屋至今尚未具备办理不动产权证书的条件。故原告诉至本院主张其诉请中的权利。另查明，被告就涉案项目溪畔丽景1＃、2＃、3＃、4＃、5＃地块截止开庭之日未取得消防验收及绿化验收。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案房屋未能办理产权证的原因是因为涉案建设项目未能通过消防验收、绿化验收，不能办理综合验收备案。被告关于涉案建设项目未能通过消防验收是因为消防部门要求超高层更换防火门、绿化验收是因为政府少交付了一块土地给被告导致绿化指标达不到的主张，因被告对此未能提交有效证据加以证明，原告又不认可，故不予采信。因此，相关房屋不能办理产权登记手续的责任应当由被告承担，被告在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。审理过程中，原告明确表示其主张的逾期办证违约金自交付使用房屋起90日后算至2019年1月4日止，以房款人民币515586元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率以及被告违约情节给原告造成的损失酌情主张18万元。根据原告提交的证据，涉案房屋于2014年1月6日交付原告使用。本案双方当事人在《商品房购销合同》中约定被告仅是协助原告办理房屋产权登记手续，故逾期递交办证资料违约金的起算时间应为房屋交付使用之日2014年1月6日起90日届满后的次日即2014年4月6日起算至2019年1月4日，共计1735天。结合本案查明的事实，涉案房屋已交付原告使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现，虽然被告逾期办证的违约行为的确给原告造成相应的损失，但双方当事人在涉案《商品房购销合同》中对逾期办证违约金并未约定，现被告已经明确提出原告主张的违约金标准过高申请予以调整，故本院酌情对于被告应当承担的逾期办证违约金作相应调整为按照每天十万分之五的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证违约金为515586元×1735天×0.05‰/日=44727元。针对原告主张的被告立即为其办理不动产产权登记证的诉讼请求，因本案涉案项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，原告该项诉请属客观上履行不能，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、被告云南建展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告晋腊梅支付自2014年4月6日起至2019年1月4日止的逾期办证违约金人民币44727元；二、驳回原告晋腊梅的其他诉讼请求。二审中，建展公司提交：昆明市住房和城乡建设局昆建消验字[2020]第022号建设工程消防验收意见书，欲证明溪畔丽景项目已于2020年4月21日通过消防验收，建展公司一直在配合业主及政府推动办证事宜。经质证，晋腊梅对真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。本院认为，该证据符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，予以采信。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另补充查明：2020年4月21日，溪畔丽景小区（4、9、11、12、13栋）工程消防验收合格。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：建展公司是否存在晋腊梅所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金如何认定？本院认为，涉案房屋未能办理产权证的原因是因为涉案建设项目整体未能通过消防验收、绿化验收，不能办理综合验收备案，故相关房屋不能办理产权登记手续的责任应当由建展公司承担，建展公司在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。双方当事人在《商品房购销合同》中约定建展公司仅是协助晋腊梅办理房屋产权登记手续，故逾期递交办证资料违约金的起算时间应为房屋交付使用之日起90日届满后的次日，截止时间应为晋腊梅主张其向一审法院起诉之日，共计1735天。结合本案查明事实，涉案房屋已交付晋腊梅使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现，虽然建展公司逾期办证的违约行为的确给晋腊梅造成相应的损失，但双方当事人在涉案《商品房购销合同》中对逾期办证违约金并未约定，现建展公司已经明确提出晋腊梅主张的违约金标准过高申请予以调整，故一审法院酌情对于建展公司应当承担的逾期办证违约金作相应调整为按照每天十万分之五的标准计算并无不当，予以维持。针对晋腊梅主张的建展公司立即为其办理不动产产权登记证的诉讼请求，案件审理中晋腊梅明确表示该诉讼请求实际是要求建展公司向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料，因本案涉案项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，晋腊梅要求建展公司向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料属客观上履行不能，故本院不予支持。综上所述，晋腊梅、建展公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由晋腊梅负担1950元，云南建展房地产开发有限公司负担1950元。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年八月三十一日法官助理潘鑫书记员袁艺