贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初87号 原告：遵义市红花岗区永生庭瑞苑小区业主委员会，住所地遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑。 代表人：刘华光，主任。 委托诉讼代理人：罗璐璐，贵州新长征律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈军，贵州新长征律师事务所律师。 被告：遵义市永生物业管理有限公司，住所地遵义市红花岗区东欣大道东欣彩虹城****团**，统一社会信用代码91520300730948936B。 法定代表人：李吉强，经理。 委托诉讼代理人：郑修明，男，公司员工。 委托诉讼代理人：阳永林，贵州金瑞律师事务所律师。 原告遵义市红花岗区永生庭瑞苑小区业主委员会（以下简称永生小区业委会）与被告遵义市永生物业管理有限公司（以下简称永生物管公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日作出(2019)黔0302民初6182号民事判决书,宣判后，原告永生小区业委会不服，提起上诉，遵义市中级人民法院经审理，以原审判决基本事实不清为由，于2019年11月18日作出(2019)黔03民终6867号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2020年1月2日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永生小区业委会代表人刘华光及委托诉讼代理人罗璐璐、陈军、被告永生物管公司的委托诉讼代理人郑修明、阳永林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审时，原告永生小区业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即撤出永生庭瑞苑小区红线范围；2、要求被告按规定移交档案及财务资料，退还多收取的物业管理费；3、要求被告退还小区维修基金（护栏、消防、电梯、防盗门、化粪池）182863元，赔偿56户业主内墙修复及精神损失112000元，并交出扣下施工方门头施工费2000元，共计296863元；4、诉讼费用由被告承担。发回重审后，原告变更诉讼请求为：1、依法确认被告与永生庭瑞苑小区业主签订的《永生庭瑞苑前期物业管理服务协议》终止，并向原告移交该小区（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料；2、依法判令被告立即退出小区地下车库及永诚楼-1-1号、负l层2号、-2-1号、-2-2号、永信楼商业负l楼1号、负1层2号等全部商业物业服务区域；3、依法判令被告退回消防工程维修改造基金55638元；退回因小区大门门头改造不合格扣减施工方的工程款2000元；交回单元门改造不合格及旧门未拉回扣下施工方的5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系永生庭瑞苑小区建成后由该小区开发商遵义市永生房地产开发有限公司指定的前期物业服务企业。小区业主购房当天，除与开发商签订购房合同外，还与被告签订《永生庭瑞苑前期物业管理服务协议》，由被告对业主提供物业服务。2019年1月4日，经遵义市红花岗区住房和城乡建设局备案，小区成立了以刘华光为负责人的业主委员会。因被告提供的物业服务质量不能满足小区业主需求且双方经常为此发生矛盾，经小区业主及业主委员会多次反映后，于2019年3月26日，被告发出书面《通知》表示于同年3月31日24时撤出小区。嗣后，被告也于该日退出了小区住宅部分，但却未退出小区地下停车场及商业部分。2019年4月23日，小区业主通过召开业主大会，共同决定聘请重庆展华物业管理有限公司（以下简称展华公司）为小区新的物业服务企业并与其签订了《物业服务合同》。但因小区停车场及商业部分物业服务区域被告至今未予移交，随着该物业进驻小区产生了新的争议，导致现小区聘请的物业公司无法就该部分开展物业服务且严重影响整个小区物业服务工作。因被告拒不退出小区地下车库及商业区域，2019年7月6日，原告发出《关于召开业主大会的通知》并于2019午9月21日召开了业主大会，按我国《物业管理条例》相关要求第11、12条之规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，解除与被告的前期物业服务合同。并于同年9月23日发出《通知》，要求被告完全退出小区范围，但被告至今仍拒绝履行。另，因小区内部设施维修之需，被告于2017年8月申请动用维修基金，但被告就该基金维修的小区设施并未达到相关要求，比如消防工程至今未能正常使用，且相关维修费用开支并不合理。综上所述，因原告系依法备案、合法成立，且按照我国《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、第12条之规定，被告的前期物业服务合同已达终止条件。同时，依照《物业管理条例》第29条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条之规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会可以要求前期物业服务企业退出物业服务区域，并移交相应物业服务所必须的资料。鉴于被告至今仍拒绝退出小区地下车库及全部商业区域的物业服务的现状，导致整个小区现物业服务工作迟迟不能正常开展。为维护原告合法权益，依据民诉法相关规定，特申请将原诉讼请求予以变更，望贵院及时判令支持原告的变更诉求为谢。 被告永生物管公司辩称，针对原告变更后的诉讼请求第一项，被告认为双方的前期物业服务协议已经终止，是2019年3月29日终止的，而且双方办理了移交，除财务类台账档案外，原告要求移交的其他的资料并不在被告处保管，而财务档案没有移交是基于该部分资料是由被告自行建立并收集，与原告无关，加上永生小区还有相当一部分业主拖欠被告的物业管理费用，所以基于这两个原因被告对财务类台账档案至今没有移交；关于原告诉请的第二项诉讼请求，因该区域与小区的住宅部分相互分离，属于商业性营业房，而该部分商业房的业主与被告签订有物业服务合同，合同期限是十五年，至今没有到期，所以商业服务部分的物业服务区域与住宅部分的不是同一区域；关于第三项诉讼请求，涉及维修基金部分55638元有36000元已经支付给施工方，其余部分至今仍在被告公司账上，另有工程款2000元和5000元确实在被告公司账上；针对事实和理由部分，我们认为有部分事实特别是2019年9月21日召开业主大会的相关决议是程序违法的，有些是不客观不真实的。 原告永生小区业委会围绕诉讼请求当庭提交了1、《永生庭瑞苑前期物业管理服务协议》、《关于彻底撤离永生庭瑞苑小区的通知》、2、《永生庭瑞苑小区2019年9月21日召开业主大会讨论聘请“重庆展华物业管理有限公司”签名册》、《永生庭瑞苑小区同意聘请“重庆展华物业管理有限公司”的签名统计表》、《物业管理服务合同》、3、2003-拍-07号地地形图、庭瑞苑住宅小区竣工总平面图、庭瑞苑规划总平面图、4、申请。被告永生物管公司对证据1、3、4的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的持异议，同时不认可证据2，认为开会是事实，但开会的程序不合法，表决程序也不合法，该组证据不能作为认定事实的依据，不具有合法性。被告永生物管公司为了反驳原告的主张，提交了1、交接明细、2、《物业管理服务合同》、3、消防整改合同、资质等、4、关于对《永生庭瑞苑小区2019年9月21日召开业主大会》相关情况的调查笔录8份、微信截图、5、证人石某、孟某、许永革的证言、6、视频资料、7、《转让协议》、8、永生庭瑞苑小区2019年9月21日召开业主大会讨论解除《永生庭瑞苑前期物业管理服务协议》签名册、9、收条4张、10、《关于小区建立规范停车管理系统的协义》，原告永生小区业委会除对证据1、2、3、6、8、10的真实性无异议外，对证据4、5、7、9的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为被告没有把管网和消防相应的资料以及财务资料等完全予以交接；不能仅凭与三位业主签订的协议就掌控小区所有业主的公摊面积、消防、供水等配套设施区域，损害了其他业主的合法权益，在业委会与新的物业服务企业签订生效的物业服务合同后，该协议应当终止；消防设施整改协议书的承建方资质虽然符合规定，但对从业人员资质有异议，签订的协议并未体现出消防维护清单的维护内容，看不出36000元的预付款具体用途；消防工程应当出具相应的正式发票，手写票存在重大证据瑕疵，工程未完工或验收合格的情况下就将工程款全额支付，不符合常理；小区岗亭及大门闸门的所有权没有特殊约定，应当属于全体业主所有，转让协议的受让人是被告，被告作为公司主体，未在协议上加盖公章，而是以手指印代替，不符合常理。 综上所述，结合原、被告双方的当庭陈述，本院认定以下事实：1、由遵义市永生房地产开发有限公司（以下简称永生房开公司）开发的位于遵义市红花岗区，用地性质为商业和居住用地，该公司向遵义市人防办交纳易地建设费920000元，项目建成后，被告永生物管公司与小区业主签订《永生庭瑞苑前期物业管理服务协议》，为该小区业主提供前期物业管理服务；2、2015年6月17日，被告与遵义市红花岗区永生庭瑞苑永诚楼-2-1号（建筑面积1384.23㎡）、-2-2（建筑面积1369.49㎡）业主张盛、梁优、永生庭瑞苑永信楼商业负1层2号（建筑面积1199.42㎡）、永诚楼-1-1号（建筑面积1522.83㎡）业主张青、永诚楼负1层2号（建筑面积1601.9㎡）、永信楼商业负一楼1号（建筑面积1195.89㎡）业主张赫共同签订了《物业服务合同》，约定被告负责海尔大道永生庭瑞苑小区永诚Ｂ栋和永信Ｂ栋所有商铺整个地下停车场的物业服务工作，服务期限15年，即2015年6月17日至2030年6月17日；3、原告经向遵义市红花岗区住房和城乡建设局（以下简称区住建局）申请，永生小区新一届业委会于2019年1月4日予以备案。2019年3月10日，原告向被告发出《关于移交永生庭瑞苑小区物业管理的通知》，要求被告在2019年3月31日前，将小区账目明细、物权和产权、水电、消防、电子门禁、停车道闸等设施的相关资料及设备设施存在的问题移交给业委会，同日，原告在小区内张贴《公告》，决定于2019年4月1日起终止被告提供的物业管理服务。被告于2019年3月26日在小区内张贴通知，同意自2019年3月31日24时撤出永生庭瑞苑小区，撤出后小区的服务由业委会负责。2019年3月29日，原、被告双方对电梯设备相关资料进行了交接签收。2019年4月23日，原告与重庆展华物业管理有限公司（以下简称重庆展华公司）签订了《物业管理服务合同》，并于2020年4月20日进行了续签；4、2019年7月6日，原告在小区内张贴《关于召开业主大会的通知》，庭瑞苑小区于2019年9月21日召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并形成决议，同意解除《永生庭瑞苑前期物业管理服务协议》并聘请重庆展华公司为小区进行物业管理服务。2019年9月23日，原告向被告发出《关于彻底搬离永生庭瑞苑小区的通知》，要求被告于2019年10月1日前彻底搬离永生庭瑞苑小区，并按照相关规定移交档案类及财务类资料，消防设施维修改造工程由被告选择是否继续维修或将领取的维修基金退回给相关权利人；5、经遵义市红花岗区忠庄街道忠庄村村民委员会审核同意，被告于2017年9月25日向遵义市南部新区建设处申请动用499793元维修资金对小区公共设施、设备进行维修改造、申请动用10050元维修资金更换永诚Ｂ栋一单元电梯元件、申请动用11000元维修资金更换永信Ｂ栋二单元电梯变频器，三项共计520843元。2017年9月29日上述三项维修资金申请均进行了遵义市房屋专项维修资金使用备案。遵义市住房和城乡建设局分别于2017年10月26日、2017年11月15日、2018年1月12日向被告汇入维修资金共计495843元。被告与遵义市翼腾电梯有限公司、贵州安快伟业智能科技有限公司、遵义南部新区小唐焊接、上海高昇实业有限公司遵义分公司（以下简称上海高昇公司遵义分公司）等案外人签订了《电梯工程及材料报价》、《工程协议合同书》，《防水补漏维修工程承包合同》等合同，对小区的护栏、门禁、电梯的维修、维护项目开展施工，工程验收后支付了工程款，因门头、车辆识别及门禁系统存在质量问题，经忠庄村委会调解，被告扣款7000元，在施工过程中，因部分业主认为被告所报价格高于市场价格，不当使用维修基金，要求被告公布账务，并且阻碍消防、外墙漏水维修施工，以致消防系统的维修未完毕，外墙维修一直未能动工，被告于2019年3月26日将外墙维修的70304元返还到住建局的维修基金专户。经测算，永生庭瑞苑消防整改工程造价为55638元，被告已支付消防工程预付款共计36000元，案外人上海高昇公司遵义分公司出具有《关于永生庭瑞苑小区消防整改工程未完全竣工的情况说明》，说明因担心工程做完后无法结算到工程款，故暂停工程，待纠纷解决后再履行合同，并认可预支工人人工和材料款共计36000元。 本院认为，本案的争议焦点是：1、2019年9月21日的业主大会召开、表决程序是否合法；2、针对原告的诉请，被告还有哪些资料没有移交；3、被告是否应该退出小区全部商业物业服务区域；4、涉及消防工程维修改造基金被告应该退回多少。针对争议焦点一，原告于2019年1月4日成立并进行备案后，提前张贴召开业主大会的公告，在2019年9月21日召开业主大会时有忠庄村村委会成员在现场，符合《物业管理条例》第十四条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录”的规定，即使存在部分业主签字不是本人所签、个别业主反对的情形，但业主大会上已有过半数的业主在解聘被告、聘请新物业服务公司的签名册上签字，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项及第二款“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《物业管理条例》第十一条第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条第一款及第二款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议”的规定，故本院认定原告于2019年9月21日召开的业主大会、表决程序合法，因此，被告与永生小区业主签订的前期物业服务合同已经终止。 针对争议焦点二，根据《物业管理条例》第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”的规定，被告作为永生房开公司引入的为小区提供前期物业服务的物业服务企业，应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给原告永生小区业委会，对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称除财务类台账档案外，原告要求移交的其他的资料并不在被告处保管，系被告对自身权利义务的忽视，被告理应在进入小区提供服务时就从永生房开公司处接收上述资料，故对被告的该辩解本院不予采信。 针对争议焦点三，被告虽辩称商业区域与小区住宅部分相互分离，但根据相关规划图及现场勘查，永生小区是统一规划的商业和住宅小区，住宅与商业部分共用消防设施、供电设备等，同时，永生房开公司虽然在建设小区时向市人防办交纳了易地建设费，但地下室除停车区域外，还有整个小区的消火栓、泵房等设施设备，其与业主签订的《商品房买卖合同》中对公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中明确包含有消防设备设施用房、水电设备用房等，说明永生房开公司在计算公摊面积时已把上述用房计算在内。综上，本院认定永生小区商业区域与小区住宅部分属于同一个物业管理区域，物业的统一管理事关小区所有业主的生命和财产安全，而不仅仅是正常的生活秩序,因此，根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，对原告的第二项诉讼请求即要求被告立即退出小区地下车库及永诚楼-1-1号、负l层2号、-2-1号、-2-2号、永信楼商业负l楼1号、负1层2号等全部商业物业服务区域的请求，本院予以支持。对于被告关于部分商业房的业主与被告签订有物业服务合同，合同期限是十五年，至今没有到期的辩解，如前所述，本院已明确被告应退出商业物业服务区域，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，被告应将商业区域的物业服务移交给已与原告永生小区业委会签订物业服务合同的重庆展华公司，已收取的物管服务费用可与重庆展华公司进行对接或退还给业主方，故对被告的上述辩解本院不予采信。 针对争议焦点四，原、被告双方对被告方扣下施工方7000元款项无异议，本院予以确认；原告认为被告已支付消防工程预付款共计36000元不符合规定，也未开具正规发票，但结合上海高昇公司遵义分公司出具的《说明》，本院对被告已预支消防工程款36000元的事实予以确认。对于被告关于应以原告现使用的小区大门外道闸及岗亭等附属设备抵扣12000元辩解，本院认为，小区大门外道闸及岗亭属于小区物管应有的设施设备，针对上述设施设备的来源，被告虽然提供了《转让协议》，但原告方对该证据的三性均不予认可，被告也未提供证据证明实际支付了转让款12000元及该款项的性质，故对被告的该辩解在本案中不予采信。综上，本院认定被告应退回尚余的消防工程维修改造基金19638元，退回因小区大门门头改造不合格而扣减施工方的工程款2000元和单元门改造不合格及旧门未拉回扣而减施工方的5000元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项及第二款、《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第一款、第二款、第十四条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十三条、第三十八条的规定，判决如下： 一、被告遵义市永生物业管理有限公司与永生庭瑞苑小区业主签订的《永生庭瑞苑前期物业管理服务协议》终止，被告在本判决生效后十日内向原告遵义市红花岗区永生庭瑞苑小区业主委员会移交小区下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； 二、被告遵义市永生物业管理有限公司在本判决生效后十日内退出永生庭瑞苑小区地下车库及永诚楼-1-1号、负l层2号、-2-1号、-2-2号、永信楼商业负l楼1号、负1层2号等全部商业物业服务区域； 三、由被告遵义市永生物业管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告遵义市红花岗区永生庭瑞苑小区业主委员会消防工程维修改造基金19638元及扣减的施工方工程款7000元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2875元，原告变更诉讼请求后应为1366元，由本院退回1509元，原告遵义市红花岗区永生庭瑞苑小区业主委员会承担785元，被告遵义市永生物业管理有限公司承担581元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 长  彭乾骥 人民陪审员  陈忠霞 人民陪审员  王凤革 二〇二〇年八月三日 法官 助理  刘伟科 书 记 员  李 珂