无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初11992号原告：赵解浩，男，1951年11月1日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：赵锋（赵解浩之子，受赵解浩的特别授权委托），男，1978年9月20日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：缪庆福，男，1956年6月21日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：张凤娥，女，1957年4月28日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陆伟（受缪庆福、张凤娥的共同特别授权委托），江苏雅言律师事务所律师。第三人：张影蝶，女，1992年6月12日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：乔钰玲（受张影蝶的特别授权委托），江苏金锡律师事务所律师。原告赵解浩诉被告缪庆福、张凤娥，第三人张影蝶债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年11月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵解浩的委托代理人赵锋，被告缪庆福及其委托诉讼代理人陆伟（暨张凤娥的委托诉讼代理人），第三人张影蝶及其委托诉讼代理人乔钰玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵解浩向本院提出诉讼请求：撤销2017年9月20日张凤娥与张影蝶签订的房屋买卖合同协议书、2018年2月5日缪庆福、张凤娥与张影蝶签订的无锡市存量房买卖合同。事实与理由：赵解浩与缪庆福原系合作关系，合作期限届满后，缪庆福拖欠赵解浩投资款4000万元未付。2014年下半年起，赵解浩提起多起诉讼，对缪庆福、张凤娥名下的无锡市梁溪区荷花里46号502室、503室两套房屋进行查封。因双方诉讼较多，赵解浩一直认为房屋还在法院保全查封中，直到2019年10月申请执行时才知道涉案两套房屋已经被缪庆福、张凤娥以明显不合理的低价转让给亲戚张影蝶。在张影蝶未能举证向缪庆福、张凤娥支付房款的情况下，缪庆福、张凤娥即将上述两套房产变更登记至张影蝶名下，双方系明显的恶意串通，侵犯债权人赵解浩的利益，故诉至法院，望判如所请。被告缪庆福、张凤娥辩称：1.赵解浩于2018年3月16日向法院申请财产保全，要求查封涉案两套房屋。同年3月19日，法院作出（2019）苏0213民初2409号民事裁定书，对缪庆福、张凤娥名下的财产进行了查封。赵解浩在法院查封时就应当知道涉案两套房屋已不在缪庆福、张凤娥名下，撤销权的除斥期间是1年，赵解浩的本次起诉已经超出诉讼时效。2.缪庆福与赵解浩原系合作关系，后赵解浩突然提出撤资，双方有诸多诉讼。由于诉讼费和律师费需100余万元，张凤娥才提议卖房。当时缪庆福在山西，张凤娥去阿宝中介挂售涉案两套房屋。张影蝶与张凤娥系远亲，通过邻居联系张凤娥买房，但提出房款要分期支付，考虑亲戚关系，缪庆福、张凤娥表示同意。为节约中介费，双方于2017年9月20日签订了房屋买卖合同协议书，以987871元将涉案两套房屋出售给张影蝶，该价格与税务部门评估价相当，并非明显不合理的低价，属于正常交易。协议书签订后，张影蝶分两次给付缪庆福、张凤娥现金54万元。2018年2月5日双方签订的无锡市存量房买卖合同是为办理房产过户所签，双方实际履行的是2017年9月20日房屋买卖合同协议书。综上，应当驳回赵解浩的诉讼请求。第三人张影蝶述称：同缪庆福、张凤娥的答辩意见。张影蝶的祖母与张凤娥系同胞姐妹，双方系远亲。此前，张影蝶在锡山中医院工作，有些积蓄，想要买房，张影蝶父母听邻居说张凤娥欲出售涉案房屋，遂与其联系看房。因涉案两套房屋已被打通，经协商，双方于2017年9月20日签订房屋买卖合同协议书，以987871元购买涉案两套房屋。张凤娥提出要现金给付房款，张影蝶未过问原因，分两次在交通银行和江苏银行提取现金交付张凤娥总计54万元。2018年2月5日双方签订的无锡市存量房买卖合同是为办理房产过户所签，是为了少交税而将房价写低。张影蝶与缪庆福、张凤娥并未恶意串通，双方的成交价虽低于司法评估价，但与税务评估价相当，在缪庆福官司缠身的情况下，以略低于市场价的价格出售涉案房屋也是合情合理的。综上，应驳回赵解浩的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：缪庆福、张凤娥系夫妻关系。张凤娥与张影蝶的祖母系同胞姐妹关系。无锡市梁溪区荷花里46号502室、503室两套房屋原登记在张凤娥名下，系缪庆福、张凤娥的夫妻共同财产。2018年2月9日，涉案两套房屋登记至张影蝶名下。2013年3月5日，赵解浩向原无锡市北塘区人民法院（以下简称北塘法院）提出诉前保全申请，要求冻结无锡市一点燃化有限公司（以下简称燃化公司）、缪庆福、张凤娥、缪远娜的银行存款2900万元或其他相应价值的财产。当日，北塘法院出具（2013）北民诉保字第0007号民事裁定书，冻结燃化公司、缪庆福、张凤娥、缪远娜的银行存款2900万元或其他相应价值的财产。同年3月13日，北塘法院向无锡市房屋产权监理处发出协助执行通知书，查封张凤娥名下无锡市荷花里46号502、503室房屋，查封期限2年，查封期间不得变卖、过户和设定抵押等。2013年9月11日，赵解浩向北塘法院提出诉讼保全申请，要求冻结燃化公司、缪庆福、张凤娥、缪远娜的银行存款2500万元或其他相应价值的财产。当日，北塘法院出具（2013）北民初字第1101号民事裁定书，冻结燃化公司、缪庆福、张凤娥、缪远娜的银行存款2500万元或其他相应价值的财产及债权。该案中，未有对涉案两套房屋进行查封。后缪庆福、张凤娥、缪远娜向北塘法院提出管辖权异议、反诉等，相关案件移送至无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）审理。无锡中院于2016年11月10日作出（2015）锡民初字第00089号民事裁定书，驳回赵解浩的起诉和缪庆福、张凤娥、缪远娜的反诉。后缪庆福、张凤娥、缪远娜、燃化公司向无锡中院提出解封申请。2018年3月5日，无锡中院作出（2015）锡民初字第000089号之一民事裁定书，解除北塘法院（2013）北民初字第1101号民事裁定书对缪庆福、张凤娥、缪远娜、燃化公司银行存款2500万元或相应价值财产及债权的财产保全措施。2017年1月24日，赵解浩再次将缪庆福、张凤娥、缪远娜、燃化公司诉至本院，要求缪庆福、张凤娥、缪远娜、燃化公司共同归还投资款3170元及根据合作协议约定其应享有的固定回报。该案审理中，张凤娥、缪远娜再次提出反诉。同年12月22日，本院出具（2017）苏0213民初1023号民事裁定书，驳回赵解浩的起诉和张凤娥、缪远娜的反诉。2017年9月20日，张凤娥与张影蝶签订房屋买卖合同协议书，约定：张凤娥以987178元向张影蝶出售无锡市梁溪区荷花里46号502室、503室两套房屋，张影蝶以现金形式支付房款，于合同签订后15日内支付30万元，于2022年12月31日前结清余款；张凤娥在收到30万元后的5个月内将两套房屋过户至张影蝶名下，过户费用由张影蝶负担。合同签订后，张影蝶分别于2017年9月26日、2019年5月17日通过交通银行、江苏银行提取现金30万元、24万元。张凤娥分别向张影蝶出具了落款日期为2017年9月26日收现金房款30万元、落款日期为2019年5月17日收现金房款24万元的收款凭证。2018年2月5日，缪庆福、张凤娥与张影蝶签订无锡市存量房买卖合同，约定缪庆福、张凤娥以1万元将涉案两套房屋出售给张影蝶所有，张影蝶于当日结清房款，张凤娥于2018年2月28日前将房屋交付张影蝶等内容。该合同在无锡市不动产登记中心备案登记。存量房交易计税价格为989588.76元。当日，上述两套房屋登记至张影蝶名下。2018年3月19日，赵解浩又将缪庆福、张凤娥、缪远娜、燃化公司诉至本院，要求：1.缪庆福、燃化公司归还投资款本金20404895.48元及相应利息。2.张凤娥、缪远娜对此承担连带清偿责任。缪庆福、张凤娥、缪远娜后又提出反诉。2018年3月19日，赵解浩向本院提交诉讼财产保全申请书，要求对燃化公司、缪庆福、张凤娥、缪远娜的银行存款600万元予以冻结或查封、扣押其他相应价值的财产，并向本院提交了保全财产信息，其中包含了涉案两套房屋。同日，本院作出（2018）苏0213民初2409号民事裁定书，冻结缪庆福、燃化公司、张凤娥、缪远娜银行存款600万元或查封、扣押其名下相应价值的财产。因此时涉案两套房屋已不在张凤娥名下，本院未对涉案两套房屋进行保全。2019年5月5日，本院作出（2018）苏0213民初2409号民事判决书，判决：一、燃化公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还赵解浩借款本金20404895.48元，并自2012年11月1日起至2014年10月31日期间，以前述本金为基数按年息24%的标准计付相应利息，自2014年11月1日至实际清偿之日期间，以未还本金为基数按银行同期贷款利率的标准计付相应利息。二、缪庆福、张凤娥、缪远娜对本判决第一项义务负连带清偿责任。三、驳回缪庆福、张凤娥、缪远娜的反诉诉讼请求。四、缪庆福、张凤娥、缪远娜如有为燃化公司履行本案义务情形的，则有权在履行义务范围内向燃化公司予以追偿。缪庆福、张凤娥、缪远娜对该判决不服，提出上诉。2019年10月8日，无锡中院作出（2019）苏02民终2976号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后赵解浩向本院申请强制执行，因燃化公司、缪庆福、张凤娥、缪远娜名下财产不足以清偿（2018）苏0213民初2409号民事判决书债务，赵解浩遂于2019年11月21日诉至本院。诉讼中，（2018）苏0213民初2409号案件承办人员出具情况说明1份，载明：赵解浩于2018年3月16日向本院提出诉讼保全，本院查封了被告名下的相关银行账号，并于同年3月22日仅查封张凤娥名下无锡市梁溪区荷花里37-5号房产，未有告知当事人未查封涉案两套房屋的材料。2019年4月，赵解浩提出续封被告名下财产，同时提出涉案两套房屋为何未查封，本院遂于2019年5月24日至无锡市不动产登记中心调取了涉案两套房屋的产权登记信息，显示上述两套房屋于2018年2月5日已过户至张影蝶名下，并告知赵解浩。应赵解浩的申请，本院依法委托江苏中泰广源房地产评估有限公司（以下简称评估公司）对涉案两套房屋在2017年9月20日的市场价值进行评估。赵解浩为此预交评估费17300元。2020年6月16日，评估公司出具房地产估价报告2份，认定：无锡市梁溪区荷花里46号502、503室房屋在2017年9月20日的市场价值分别为54.38万元、90.74万元，共计145.12万元。经质证，赵解浩对2份房地产估价报告均无异议。缪庆福、张凤娥对2份房地产估价报告不予认可，认为评估价格严重失实，涉案两套房屋在出售时的计税价格是989588.76元，计税价格就是当时的市场价格。张影蝶对2份房地产估价报告不予认可，提出以下异议：1.报告中关于无锡市梁溪区荷花里46号502室房屋有厨房及相关全套设施设备的描述与事实不符，实际情况是该房屋并没有厨房；2.报告中关于涉案两套房屋墙面粉刷完整无脱落与事实不符，实际情况是有多处墙面石灰脱落；3.报告中关于涉案两套房屋所在小区物业管理水平较优与事实不符，房屋所在小区陈旧，基本没有物业服务。为此，申请评估公司对上述异议进行书面答复。2020年8月13日，评估公司出具异议回复：1.本次估价在现场勘查日2020年6月3日，未见墙面石灰有明显脱落，在503室主卧空调下方因渗水有发霉现象（附现场勘察照片），评估测算时在成新率的修正上已做了充分的考虑。2.两套房屋打通使用，且厨房是共用的，作为住宅房地产厨房是必备功能，故厨房显然是502室房屋的配套设施，在报告描述时未清晰表述厨房的配套功能，确实给报告使用者带来理解上的偏差，确属疏忽，但在评估测算时，在功能上的修正已做了充分的考虑。3.估价对象所在小区确实老旧，但也存在物业管理，现场勘查时经咨询，该小区物业由街道管理处管理，物业费0.5元/平方米·月。本报告描述“较好”，系主观感受，不影响房地产评估价值。4.异议人就本次评估价值与计税评估价格比较不具备可比性：①在二手房交易环节，政府推出的惠民政策，计税评估价格比市场估价价格明显偏低；②估价目的不同，估价结果不同：对同一估价对象，在不同估价的目的下，其估价对象范围会不同、价值内涵不同、估价依据不同、选取的估价方法亦可能不同，故估价结果不同；③价值时点不同，估价结果不同：同一宗房地产在不同的价值时点，其价值会不同，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，例如房地产市场状况、估价对象状况、周边环境等都会发生不同程度的变化，从而房地产价格和价值是不断变化的，所以估价是对估价对象在某个特定时点的价值做出估计。5.本报告技术路线如下：估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查看调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对估价对象房地产采用比较法进行评估。综上所述，我公司认为本估价报告选取的估价方法是科学合理的，采取的技术路线是正确的，估价结果是独立、客观、公正的，符合《房地产估价规范》及其他相关法律法规的规定，且充分保护了各方当事人的合法权益，不存在评估价过高现象。经质证，赵解浩对异议回复无异议。缪庆福、张凤娥对异议回复的真实性、合法性无异议，但认为应以税务部门计税价格确定市场价格。张影蝶对异议回复的真实性、合法性无异议，但认为房屋定价虽应参照市场价，但卖方的主观因素更为重要，张影蝶是在本案中才了解到缪庆福、张凤娥与赵解浩有长期诉讼纠纷，在买房时张凤娥只是告知张影蝶需要支付高额律师费和诉讼费，在这样的经济压力下，其售房价格略低于市场价也是合理的；同时张影蝶作为善意第三人，支付了合理的对价，撤销合同会对其造成损失。双方围绕诉讼请求，依法提交了无锡市不动产（房屋）登记薄证明、房屋买卖合同协议书、无锡市存量房买卖合同、存量房交易计税价格核定明细单（确认书）、收款凭证、银行取款明细、前案民事裁定书、民事判决书等证据。本院依法组织双方进行了证据交换和质证，予以确认。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。由于原被告之间自2013年起频繁诉讼，赵解浩也曾在前案中申请财产保全查封过涉案两套房屋，后因管辖权异议等问题，案件移送无锡中院审理，后又被驳回起诉和反诉，以至于赵解浩在（2018）苏0213民初2409号案件诉讼过程中仍以为涉案两套房屋还在张凤娥名下，并作为保全线索予以提供，直至2019年4月申请续保时才知晓涉案房屋并未被法院查封，故而引发本案诉讼。赵解浩从知晓撤销事由之日起至本案诉讼，并未超出诉讼时效，故对缪庆福、张凤娥、张影蝶的第1项辩称意见，本院不予采纳。因缪庆福、张凤娥和张影蝶一致确认，2018年2月5日的无锡市存量房买卖合同系为办理房产过户少交税费所签，双方实际履行的是2017年9月20日签订的房屋买卖合同协议书，为查明涉案两套房屋出售时的市场价值，经委托评估，本院确认涉案两套房屋在2017年9月20日的市场价值为145.12万元。评估公司出具的2份房地产估价报告及异议回复程序合法，并无不当，应予采纳。缪庆福、张凤娥、张影蝶认为房地产估价报告价格过高，应以计税价确定市场价的辩称意见，既与前述的为少交税而签订无锡市存量房买卖合同的陈述前后矛盾，且无法律依据，本院对此不予采纳。缪庆福、张凤娥以明显不合理的低价向张影蝶出售涉案两套房屋，张影蝶作为张凤娥的亲戚，在明知缪庆福、张凤娥官司缠身的情况下仍以明显不合理的低价、明显过长的付款期限、明显不合常理的过户条件购买涉案两套房屋，双方均具有恶意，理由如下：1.缪庆福、张凤娥自述张凤娥出售房屋前曾至阿宝中介挂售，故其应对涉案两套房屋的市场价格有较为准确的认知。2.缪庆福、张凤娥自述出售房屋的目的是为了急于筹集高额的诉讼费和律师费，还以明显低于市场价31.98%的低价出售房产，并同意长达五年多的付款期限，明显与其急于筹措资金的情形不符。3.双方约定的过户条件明显不合常理，协议书约定在张影蝶仅支付房款约30%的情况下，缪庆福、张凤娥即要将涉案两套房屋过户至张影蝶名下，明显具有急于转移房屋产权的嫌疑。4.购房对于普通公民而言是处置家庭重要资产的行为，张影蝶作为具有完全民事行为能力的公民，理应在购房前了解房屋的基本情况和市场价格。如张影蝶所述，双方系远亲，这种亲戚关系并不足以令张凤娥以低于市场价31.98%的价格向其出售房屋。同时，张影蝶明知张凤娥处于诉讼中，面对如此不合理的低价和现金付款方式、明显过长的付款期限和过早的过户条件，其理应引起警觉，故张影蝶既非善意第三人，也未向缪庆福、张凤娥支付合理的房屋对价。据此，张影蝶应当知道缪庆福、张凤娥结欠债务的情况下，仍以房屋市场价68.02%的明显不合理低价受让上述两套房屋，该行为侵犯了债权人的合法权益，依法应予撤销。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《最高人民法院若干问题的解释（二）>》第十九条第一款、第二款之规定，判决如下：撤销2017年9月20日张凤娥与张影蝶签订的房屋买卖合同协议书、2018年2月5日缪庆福、张凤娥与张影蝶签订的无锡市存量房买卖合同。诉讼费40160元（含财产保全费5000元、评估费17300元），由缪庆福、张凤娥、张影蝶负担。该款已由赵解浩预交，缪庆福、张凤娥、张影蝶于本判决发生法律效力之日起五日内将该款直接给付赵解浩。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  周 溧人民陪审员  张霞红人民陪审员  顾少毅二〇二〇年八月三十一日书 记 员  葛 伟本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国合同法》：第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。