北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初1951号原告：渠淑欣，女，1976年9月8日出生，汉族，北京鑫源聚鑫丰农副产品市场有限公司出纳，住北京市门头沟区。被告：刘宝林，男，1963年4月16日出生，汉族，北京市门头沟区永定工商所临时工，住北京市门头沟区。第三人：杨月贤，女，1967年5月9日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。第三人：刘柳，男，1992年10月17日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。第三人：王世博，男，1993年8月23日出生，汉族，北京金世源建筑有限公司办公室主任，住北京市门头沟区。原告渠淑欣与被告刘宝林、第三人杨月贤、第三人刘柳、第三人王世博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告渠淑欣、被告刘宝林到庭参加了诉讼；后因案情复杂，转入普通程序，公开开庭进行了审理，原告渠淑欣、被告刘宝林、第三人杨月贤参加了三次普通程序庭审，第三人刘柳参加了第一次普通程序庭审，第三人王世博参加了第二次、第三次普通程序庭审。本案现已审理终结。渠淑欣向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行合同，将位于门头沟区潭柘寺新东村X号楼X单元X号房屋（现名称及房号：潭柘新区X号院X号楼X单元X号）腾空并交付原告；2、判令被告自2019年1月1日，以60万元为基数，按日万分之五的标准向原告支付违约金直到被告向原告交付前述房屋止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：我通过王世博介绍，购买被告所有的位于门头沟区潭柘寺新东村X号楼X单元X号房屋（以下简称501号房屋）。2018年5月31日，我应被告的要求将买房定金20万元转入王世博账户。2018年8月21日，我和被告签订《房屋买卖合同》，该合同明确约定，房屋成交价为60万元并对付款方式、房屋交付、违约责任等内容进行约定；签约当日被告向我出示了拆迁补充协议和他与杨月贤的离婚证，我让王世博对我们签约过程进行了拍照；《房屋买卖合同》签订当日，我向被告支付剩余房款40万元。被告刘宝林及其子刘柳向我出具证明，二人认可已收到20万元房屋定金，买卖双方于2018年12月31日办理交接完房屋。2018年12月25日，被告明确告知我不同意出售涉案房屋。依据合同法规定，为维护我的合同权益，诉至法院，请求法院依法裁判。渠淑欣为证明其主张，向法院提交了《房屋买卖合同》、《证明》和签订合同当日照片。刘宝林答辩称，我确实与原告签订过一个合同，但是我不知道是《房屋买卖合同》，是王世博找我让我帮帮刘柳，他借了钱，拿我的房子作抵押，2018年12月底肯定还钱，还了钱房子就没事了；房子是拆迁安置房，我前妻杨月贤是被安置人口，我也无权单独卖这个房子；对原告提交《证明》不认可，我没签过那个；签合同当天原告给我账户打过一个40万元，但是那张银行卡让刘柳拿走了，我就没见着钱，我听刘柳说，后来这40万给了王世博30万元，他俩去澳门赌博用了；之前那个20万我根本不知道，也没收到过钱。所以，我根本就没有过卖房的意思，也不认识原告，所以不同意原告的诉讼请求。第三人杨月贤述称，我是当时拆迁安置人口，501号房屋有我的份额，当时是为了多拿拆迁利益办理的离婚，我一直在501号房屋居住，我对房屋买卖的事情不知道，我不同意卖房子。另外，60万元房款也没有打到我、刘宝林、刘柳名下，所以不同意原告关于违约金的诉讼请求。第三人刘柳述称，我不同意原告的诉讼请求，没有房屋买卖这个事实，当时是我和王世博把我爸刘宝林给骗了，我们想向原告借钱去赌博，等赢了钱把钱还给原告再把501号房屋拿回来，所以跟原告说的是卖房，但跟刘宝林说的是抵押，签合同时候什么都没说，签了字就转钱了，所以不同意继续履行房屋买卖合同。关于房款，只有40万元是打给了刘宝林，即便存在违约也是以40万元为基数；另外的20万元我和刘宝林都没见着，是我在《证明》上签的字，但没见到钱，只是为了能借出钱来，所以不同意原告关于违约金的诉讼请求。第三人王世博述称，我同意原告的诉讼请求，我和渠淑欣原来是同事，她托我帮忙物色个便宜的房子，正好刘柳想卖房，所以我帮他们联系的。签《房屋买卖合同》当天有渠淑欣、刘宝林、刘柳和我，在新桥大街的肯德基二层，渠淑欣和刘宝林签的合同和证明，我对这个过程进行了拍照，签完合同下楼到建行，渠淑欣给刘宝林打的40万元房款，这个过程也拍照了。刘柳欠我大约一百多万元钱，我俩之间有大量的资金往来，关于签合同前的20万元的确是渠淑欣向我转账19万，支付现金1万元，但这个钱是刘柳认可的作为他还我的欠款；40万元房款跟我没关系，刘柳媳妇后来打给我的钱都是刘柳还我的欠款，跟房款没关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对双方无争议事实认定如下：在王世博的介绍下，2018年8月21日，渠淑欣与刘宝林在门头沟区新桥大街肯德基快餐店二层签订了《房屋买卖合同》，刘柳、王世博在签订现场，王世博对签约过程进行了拍照；签订完毕后，四人到楼下中国建设银行柜员机处，从渠淑欣账户向刘宝林账户转款40万元，转账凭证显示房屋买卖款。后刘宝林未向渠淑欣交付房屋。渠淑欣为证明其主张向本院提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同，证明房屋买卖事实及合同约定情况。卖方为刘宝林，买方为渠淑欣，合同约定：“第一条房屋基本情况：（一）卖方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：潭柘寺新东村小区1号楼2单元501号，该房屋所在楼层为5层，建筑面积共55平方米。……第三条成交价格和付款方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币600000元（小写），陆拾万元整（大写）。（二）买方付款方式如下：1．本合同签订后当日一次性付清房屋全款，即人民币陆拾万元。……第八条违约责任：一、逾期交房责任：除不可抗力外，卖方未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。1、逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款。”证据二、中国建设银行北京门头沟新桥大街支行的智慧柜员机业务回执，证明渠淑欣向刘宝林转账40万元房屋买卖款事实。回执载明“付款账号：621********，付款户名：*淑欣，收款账号：621********，收款户名：*宝林，收款账号开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司北京门头沟区支行，转账金额：400000．00元，附言：房屋买卖款，交易时间：2018年8月21日11时40分14秒。证据三、照片打印件8张，证明签订合同及当日转账的情况。其中，渠淑欣身份证及其中国建设银行龙卡、刘宝林身份证及其中国邮政储蓄银行卡合照一张，刘宝林为持证人的离婚证照片一张，渠淑欣与刘宝林签字、捺印现场照片三张，渠淑欣与刘宝林分别手持拆迁补充协议和房屋买卖合同合照一张，渠淑欣与刘宝林在银行智慧柜员机前照片一张，柜员机显示屏照片一张。刘宝林、杨月贤、刘柳、王世博对上述证据真实性认可。王世博为证明其陈述意见，向本院提交了其名下卡号为×××（以下简称尾号为7779）账户的借记卡账户历史明细清单54页，向刘柳转账汇款的凭证26张，向刘柳之妻李智怡转账汇款的凭证13张，证明其与刘柳的资金往来关系及其收到渠淑欣转账19万元的事实。渠淑欣、刘宝林、杨月贤对以上述证据真实性认可，刘柳未发表质证意见。在案件审理过程中，本院向银行调取了1．渠淑欣名下账号为×××（以下简称尾号2372）的账户自2018年1月2日至2018年12月26日的流水信息，显示：2018年5月31日，该账户向王世博尾号7779账户转账190000元；调取了渠淑欣名下账号为×××（以下简称尾号为1298）的账户自2018年6月28日至2018年10月27日的流水信息，显示：2018年8月21日，从该账户向刘宝林名下账号为×××（以下简称尾号为1560）的账户转账400000元，交易备注为房屋买卖款。2．调取了刘宝林名下尾号为1560账户自2018年1月6日至2018年12月31日的明细，中国邮政储蓄银行股份有限公司北京门头沟区承泽苑营业所出具协助查询存款通知收回执载明：用户已换号，新号为X（以下简称尾号为4136），该账户历史明细显示：2018年8月21日，代付入账400000元，对方账号为中国建设银行尾号1298的账户。3．调取了刘柳名下账号为×××（以下简称尾号5749）自2018年1月1日至2018年12月31日的明细，该账户信息显示：2018年8月21日电子汇入400000元，对方为刘宝林名下尾号1560的账号；同日，通过手机银行，该账户向李智怡名下X（以下简称尾号8520）账户转账支取300000元。各方当事人对上述银行流水真实性均予认可。本院依法向北京市门头沟区潭柘寺镇政府调取了刘宝林的《征收安置补偿协议》、《定向安置房认购协议》和《定向安置房认购补充协议》，《征收安置补偿协议》中载明被认定人口包括刘宝林、杨月贤、刘柳；《定向安置房认购协议》约定，刘宝林自愿购买北京市门头沟区潭柘寺镇新东村小区X号楼X单元X室；《定向安置房认购补充协议》约定：新东村小区X号楼X单元X室房屋按照行政管理部门相关原则确定的名称及房号为潭柘新区X号院X号楼X单元X室。各方当事人对上述征收安置档案材料内容均予认可。另查，（2019）京0109执1752号案件权利人辛学军依据生效判决要求执行刘柳的财产。本院执行局于2019年7月2日立案，于2019年11月20日对501号房屋以公告形式予以查封，查封期限自2019年11月12日至2022年11月11日。现501号房屋仍处于查封状态。本院依法调取（2019）京0109执1752号案件执行裁定书、查封公告、财产控制清单及续行查控通知、现场照片等卷宗材料。以上事实有房屋买卖合同、银行转款业务回执、照片、拆迁档案、银行流水、执行裁定书、查封公告及当事人当庭陈述在案佐证。经审理，双方当事人对以下事实存在争议，本院认定如下：1．渠淑欣提交的《证明》，证明其将20万元购房定金转给了王世博，由王世博转给了刘宝林之子刘柳，以及双方约定2018年12月31日交接房屋。刘宝林对该份证据不认可，他认为该证明上“刘宝林”签名及指纹均不是其本人签署捺印，庭审中，经本院释明，刘宝林未对该签名及指纹申请司法鉴定，故本院对该份证据的真实性予以确认。王世博称该份证明系为了证明刘柳将上述房款作为还他的欠款，故由渠淑欣支付给王世博。从《证明》内容上载明了“2018年5月31日渠淑欣转给王世博二十万元整，让王世博把这二十万转给卖方刘宝林之子刘柳作为买房定金”，但并无将此款作为刘柳偿还王世博欠款的约定，故对王世博的质证意见不予采信。2．王世博提交的微信聊天记录打印件，证明刘柳欠他钱，20万元房款是刘柳夫妻二人向他偿还欠款的。经审查，该聊天记录系2017年11月7日的内容，尚未发生本案房屋买卖事宜，聊天记录中的还款事项与本案无关；王世博与刘柳如存在债务纠纷可通过其他法律途径另行解决，不是本案审查范围。3．刘柳提交的李智怡名下尾号为8520账户在2018年8月21日的交易明细，证明签订房屋买卖合同当日，购房款中的30万元就从李智怡账户转给了王世博。渠淑欣认为该转账与本案无关，刘宝林、杨月贤认可该证据，王世博质证称该款系刘柳夫妻俩偿还他的欠款。本院对该证据的真实性予以确认，但刘柳未向本院提交证据进一步证明其与刘宝林、李智怡、王世博之间是否存在其他法律关系，进而证明转账的合理性，故本院对刘柳的证明目的不予采信。本院认为，（一）依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，刘宝林与渠淑欣签订《房屋买卖合同》的事宜有双方陈述、第三人证明、照片在案佐证，该事实确认存在。刘宝林辩称其并不知晓签订的合同内容，以为是用房作抵押，但刘宝林认可在《房屋买卖合同》上签字、指纹的真实性，亦认可其识字。该合同标题为“房屋买卖合同”，下方即卖方签写姓名、身份证号码、身份证地址、手机号等内容的位置，以普通人的理解力分析，从该合同标题即可明知合同涉及房屋买卖，而其辩称不知晓合同内容的意见不可信，本院认定渠淑欣与刘宝林签订的《房屋买卖合同》成立。本案中渠淑欣为购买501号房屋分别于2018年5月31日向王世博转账19万元，支付现金1万元，于2018年8月21日向刘宝林账户转账40万元。刘宝林辩称其并未收到上述购房款，从本院调取的银行明细可以看出，合同签订当日渠淑欣将40万元购房款转账给刘宝林，且从照片反映情形可见刘宝林本人确在转账现场，故对该笔40万元购房款，本院予以确认。关于2018年5月31日支付的20万元，从银行明细中可以看出，渠淑欣转账19万给王世博，王世博自认另行支付现金1万元，从《证明》内容分析，刘柳认可上述20万元购房款已经由王世博转给刘柳，刘宝林在该《证明》上签名捺印的行为表明，其认可《证明》上记载的收款事项，刘柳接收该购房款的行为应当视为刘宝林指示支付的行为。故此，渠淑欣作为买方，已经依照合同约定履行了付款义务，并有理由相信501号房屋能够交付。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，刘宝林、杨月贤均主张因涉案房屋系拆迁安置房，杨月贤作为被安置人口在501号房屋享有权利，杨月贤对房屋买卖不知情，所以房屋买卖合同无效。根据上述法律规定，刘宝林以未经房屋权利人杨月贤同意为由主张该合同无效，本院不予支持。房屋买卖合同有效。（二）现501号房屋处于强制执行状态，导致刘宝林无法履行交付房屋的义务，本院多次向渠淑欣释明可以变更诉讼请求，请求解除合同并要求出卖人承担相应违约责任或者主张损害赔偿，但渠淑欣仍坚持不变更诉讼请求，亦不同意代为清偿解除强制措施。关于501号房屋的权利份额问题，另案当事人辛学军在本院已起诉，案件正在审理之中。综上，渠淑欣要求刘宝林继续履行合同，腾空交付501号房屋并支付自2019年1月1日至交付之日的违约金的诉讼请求，本院不予支持，渠淑欣可待执行标的物解除强制执行状态后再行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回渠淑欣的全部诉讼请求。案件受理费九千八百元，由渠淑欣负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 谭勇审判员谢耀宗人民陪审员沈桂生二〇二〇年八月十日法官助理 臧       一       民法官助理 贾              娜书 记 员 李       新       迪