广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初9972号原告（反诉被告）：张宇，女，1979年10月11日出生，满族，住广东省广州市番禺区************，公民身份号码450************323。委托诉讼代理人：方可，广东洋三律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵燕燕，女，1964年3月8日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区*****************，公民身份号码440************420。委托诉讼代理人：黄冬柳，广东哲诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凯仪，广东群豪律师事务所律师。第三人：佛山市正顺房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧江坤洲大道**A36铺（住所申报），统一社会信用代码914406063382757143。法定代表人：王**喜。原告（反诉被告，以下简称原告）张宇与被告（反诉原告，以下简称被告）赵燕燕、第三人佛山市正顺房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理，依法适用简易程序，于2020年6月30日及8月6日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人方可、被告的委托诉讼代理人黄冬柳到庭参加诉讼，第三人佛山市正顺房地产代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宇向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《房产租赁合同》；二、被告返还原告房屋租赁押金30000元及预付的租金10009元及利息（对应利息自立案之日起按照年利率6%计算至还清之日止）；三、被告支付原告购买家具及电器费用4991元（对应利息自立案之日起按照6%利率计算至还清之日止）；四、被告返还原告存放在被告出租房内的私人物品；五、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2019年12月29日在佛山市顺德区北滘镇碧桂园正苑西区****屋内签订了《房产租赁合同》，第三人联系原告与被告双方签订，第三人的员工莫智杰、史海安有经手办理此次签订。原告在2019年转账租房押金30000元给被告，2020年1月20日及21日分别转账支付2020年2月的租金7509元及2500元给被告。由于该房屋二楼的马桶一直不能使用，在原告的强烈要求下，被告在2020年3月25日上午才更换坏掉的马桶，另被告的私人物品直到2020年3月12日才最终搬走。被告告知自己的私人物品别人不能动，期间原告与第三人一直联系被告，让其搬走其私人物品，被告一直没有处理，另因考虑以后有小孩入住，该租赁房屋缺少必要的家具及电器，并且灶具使用超过8年，燃气公司告知已不符合安全标准，原告在征得被告同意的情况下，有购买必要的家具及电器，并已与被告就购买的欠款金额达成一致意见。原告在2020年1月陆续搬入自己的私人物品，但是由于上述被告的原因，原告一直没有办法入住，租赁合同至今未能实际履行。由于合同一直没有实际履行，造成原告不能正常入住，给原告的生活带来相当大的不便。鉴于以上原因，长时间的耽搁致使原告的合同目的迟迟无法实现，故而原告根据《合同法》相关规定要求解除双方在2019年12月29日签订的《房产租赁合同》，并于2020年3月27日正式给被告发出书面通知，要求解除案涉合同并要求被告退还原告的押金及租金和安装家具及电器的款项，原告在2020年3月28日有同步通过短信、微信告知被告，被告在微信中回复称“恶霸”、“法院见”等，导致原告与被告的谈判彻底破裂。被告赵燕燕答辩称，一、《房产租赁合同》是原告及被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，应当作为各方当事人履行义务及承担责任的依据；二、租赁房屋已经于2019年12月29日交付原告，不存在其所称的租赁合同未实际履行的情形。首先，合同签订当日及2019年12月29日，原告即取得房屋钥匙，并到小区物业管理中心办理了房屋交接登记，接收了房屋。2020年1月，原告将数量众多的私人物品搬入租赁房屋，说明其已经开始实际享受租赁合同的权利。原告在2020年1月中旬自行更换租赁房屋的门锁且未向被告提供钥匙，说明其已经获得了案涉房屋的全部控制权。上述可以证明案涉租赁合同已经实际履行。三、被告于2020年3月更换二楼主卧马桶、搬走剩余指定物品并不构成迟延履行或者违约行为，且不会导致不能实现合同目的的情况。（一）更换马桶并非合同义务，不存在迟延履行或者违约的适用前提，且二楼主卧马桶是否更换不影响合同履行。二楼主卧马桶更换的原因不是损坏不能使用，而是因为零配件老化导致影响整体美观，并且租赁房屋共有5个厕所，即使不愿意使用二楼主卧马桶还有四个厕所可以使用，不会导致没有办法入住、合同无法履行的情况。无论合同条款还是原告实地验收之后的聊天记录均未提出更换马桶的要求，更换马桶并非合同约定义务，而是被告单方作出的对资深物业设施升级的决定，马桶是否更换、何时更换不构成迟延或者违约。（二）原告在合同约定之外要求被告搬走指定物品，双方未就履行期限达成合意，不存在迟延履行或者违约的前提。租赁合同未对房屋交付标准进行约定，应当理解为按照现状交付。而原告要求被告搬走的私人物品包括床及床上用品、沙发、茶几、鞋柜、皮椅、电视、书籍，属于租赁房屋配套的家具、家电、摆设，考虑到租赁房屋约定的出租用途为“居住”，配置上述物品并无不妥；房屋移交后，原告于2020年1月3日向被告提出要求将床全部搬走，被告即安排人员于2020年1月11日搬运。由于原告现场临时增加物品数量导致当天未能全部搬完，双方同意将剩余物品暂时放在一楼保姆房，未约定搬运期限，原告在被催租前也没有要求履行，被告的履行时间符合合同法第六十二条第一款第二项的规定。原告租赁的房间共有七间，剩余物品集中摆放在一楼保姆房的角落，并不影响房屋正常使用，不会导致没有办法入住，合同无法履行的情形。事实上，更换二楼主卧马桶、搬走剩余指定物品工作本可以在2020年1月底前完成，是由于原告自行更换了钥匙并离开了广东，导致被告无法进入租赁房屋才导致推迟至3月份，该后果应当由原告自行承担；四、原告主张返还家电设施费用4991元缺乏事实法律依据，被告要求原告恢复原状。根据2020年1月21日的微信聊天记录，更换美的抽油烟机、美的空调、志高灶具、纱窗6扇合计4991元的费用扣减须以三年租金分摊为前提，但是原告从未支付过租金，按照约定不能扣减，原告也无权主张返还。根据原告在聊天记录中对更换理由的描述，原家电设施并未丧失使用功能，且其购买的家电均为可拆卸搬走物品，同意按照恢复原状方式处理。被告在诉讼中向本院提出反诉，请求判令：一、确认双方之间签订的《房产租赁合同》于2020年4月28日解除；二、被告立即将佛山市顺德区北滘镇碧桂园正苑西区****的房产交还给被告；三、原告向被告支付提前解约违约金30000元；四、原告立即向被告支付2020年2月至4月期间拖欠的租金、管理费37841.3元及利息（利息自应付款之日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场的报价利率计算，暂计至2020年5月19日为361.88元），并按照531.67元/日支付自2020年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；五、被告已收取的按金30000元不予退还；六、本案全部诉讼费用由原告承担。事实及理由：被告与原告于2019年12月29日签订《房产租赁合同》，约定被告将其位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园正苑西区****的房产出租给原告，租赁期从2020年2月1日起至2023年2月1日止，按金30000元，月租金为15000元，按金及首期租金均应当于2019年12月29日支付，此后每月20日支付下月租金，电话费、有线电视费、水电费、煤气费、管理费等相关费用由原告承担，其中管理费为950.1元/月。合同签订当日，被告将租赁房屋交付给原告，双方在物业管理中心办理了交接。当晚，原告向被告支付按金30000元。2020年1月20日及21日原告向被告分别支付7509元及2500元，并自行更换了租赁房屋的门锁。因原告未按照合同约定交付房租，被告于2020年3月25日向原告催租，原告以各种理由拒绝支付。此后，原告于2020年3月28日向被告发送《解除通知书》，要求提前解除合同。对此，被告于2020年4月2日委托律师向原告寄出《律师函》，主张合同解除时间为2020年4月底，要求原告支付2月至4月的租金和管理费、提前解约赔偿金合计67841.3元，并要求原告搬出租赁房屋。至今，原告尚未交还房屋。原告以寄送通知的方式要求提前解除合同，根据合同约定，解除时间应当从通知书签收之日起一个月后。即2020年4月28日。因此，原告应当支付房租至2020年4月份，并支付30000元违约金。原告拖欠管理费及租金已达数月，欠款数额达到37841.3元，根据合同约定，原告的行为构成严重违约，其所支付的30000元按金不应予以退还。综上，合同是由于原告单方提前解除于2020年4月28日终止，原告应当按照合同约定支付提前退房的违约金30000元。原告对于被告的反诉答辩称，一、对于被告提出的2020年4月28日的律师函，原告实际在2020年3月28日就已经发出了解除合同的书面文件给被告，原告解除租赁合同的部分，原告清晰明细表明了意图，解除的时间原告不认同，原告认为是2020年3月28日；二、原告不认同被告主张的支付30000元违约金，实际上是因为被告没有完整地交付租赁的房屋导致原告无法入住，所以是被告导致原告无法入住，是被告违约；刚刚被告陈述搬了物品就代表已经入住，原告对此不认可；锁已经坏了，所以原告才更换锁，而且把备用的钥匙给了保姆，并且是被告在微信中要求原告把钥匙给到保姆；三、拖欠的租金管理费原告全部都不认，从合同签订之日起，原告从来没有正常入住，原告没有正常地使用过房屋的功能；物品在租赁房屋内，应当由被告返还给原告。第三人佛山市正顺房地产代理有限公司未到庭，亦未提出陈述意见。原告在诉讼中向本院提交原、被告身份证复印件、房产租赁合同、转账记录、原告与被告的微信聊天记录、收据及发票、马桶更换的照片、解除《房屋租赁合同》通知书、第三人员工莫智杰与被告的短信聊天记录、证明材料、原告与被告保姆李玉容的电话录音记录、原告与物业管家邓继花的电话录音记录、私人物品清单、律师函、发票、保全费发票、照片等证据证明自己的主张。对于原告提供的证据中被告质证对真实性无异议的，本院对其真实性予以采纳。对于被告质证对真实性有异议的收据，虽然没有发票佐证该费用，但是本院经现场勘察查明，案涉房屋存在纱窗及纱窗门的客观事实，且原告提供的该份证据形式完备，予以采信。关于被告质证有异议的证明材料，由于证明人为本案的第三人工作人员，但是并未到庭接受质询，对其意见本院结合查明事实综合认定。对于被告质证有异议的原告与被告保姆李玉容的电话录音记录，本院结合庭后对李玉容的调查，对该证据予以采纳。对于被告质证有异议的原告与物业管家邓继花的电话录音记录，该份录音为原告单方制作，且邓继花并未到庭接受质询，故对该份证据不予采信。对被告质证有异议的私人物品清单，由于原告及被告双方已经实际于2020年7月3日进行清点并交接完毕，上述物品清单已无需处理。被告在诉讼中向本院提交房产租赁合同、物业服务费发票、收据、POS签购单、原、被告双方的微信、短信聊天记录、被告与第三人员工短信聊天记录、被告丈夫与科勒公司人员的微信聊天记录、陈伟华身份证、证人证言、货拉拉记录及货物照片、被告2020年1月3日手机查询清单、《律师函》、寄件单及妥投记录等证据证明自己的主张。对于被告提供的证据中原告质证对真实性无异议的，本院对其真实性予以采纳。对于原告质证对真实性有异议的被告与第三人员工短信聊天记录上述证据形式完备，内容客观真实，予以采信，被告丈夫与科勒公司人员的微信聊天记录，与本案争议没有直接关联性，不予采纳。本院依法向第三人送达起诉状副本、反诉状副本、开庭传票等应诉材料，但佛山市正顺房地产代理有限公司既不到庭参加诉讼，也没有向本院说明正当理由，视为放弃质证和陈述的权利。经审理查明，2019年12月29日，原告张宇作为乙方与被告赵燕燕作为甲方签订《房产租赁合同》一份，合同约定甲方将坐落于佛山市顺德区北滘镇碧桂园正苑西区*****产建筑面积约381平方米的房产出租给乙方作为居住使用，甲方保证对房产拥有合法的出租权利，租期从2020年2月1日起至2023年1月31日止。乙方每月需缴纳租金15000元给甲方，每一个月缴纳一次租金。签订合同时，即2019年12月29日，乙方即时向甲方交付2个月的租金作为按金，共计30000元。同时将首期房租交付给甲方，即15000元。之后的房租在每个月20日前交付，甲方发放押金收据。合约终止时乙方需缴清水电费、电话费、管理费以其他相关费用按期迁出，并房产及设施维持完好时，甲方须及时将按金无息退还乙方。租赁期间，需缴纳的税费由甲乙双方按国家规定各自承担，每月的电话费、有线电视费、水电费、煤气费、管理费等相关费用均由乙方支付。乙方不可擅自将房屋分组或转租给其他人。合约签订后，甲乙双方均不得借故解除合约，如甲方确有需要提前收回此房，应提前一个月通知乙方，甲方除退还按金给乙方外并赔偿2个月租金给乙方，倘若乙方需要提前退房，应提前一个月通知甲方，乙方须赔偿2个月租金给甲方，甲方应退还按金。租赁期间，乙方不按时交租的，甲方应及时挂号催租通知书，……乙方不得故意拖延交纳租金及管理费，若拖欠租金达十天或欠交管理费，水电费等达到一个月则视为乙方违约，合同因违约告知终止，但乙方须提前两个月通知甲方。该份合同由原告及被告签名并加捺指模确认，第三人在经纪方处盖章予以确认。合同签订当日，原告向被告缴纳了按金30000元。2019年12月29日下午，原告通过微信与被告进行沟通。原告在微信中告知被告燃气公司回复称燃气灶超过八年已不符合安全标准必须更换，油烟机也已经完全生锈，并称晚点会将油烟机、灶具、空调报价和链接发给被告，没问题的话就购买和安排送货，收货后由原告自行安排安装。2019年12月30日，原告在微信中告知被告其在一二楼共做了纱窗6扇，补了一扇纱门，合计1500元，希望安排做了，好赶在年前安装。被告回复称“可以”。当晚，原告通过微信向被告发送了灶具和空调的报价链接，并告知被告称三楼空调遥控器找不到了，而且已经老化，建议一并换掉，购买两套空调。2020年1月3日，原告通过微信询问被告周末能否将床搬走，更换的电器自行安排安装是否可行，并称定制了部分家具下周陆续送到，1月17日左右会离开广州，想在15日前把家具安装好，年后回来就可以直接入住了。被告称安排人跟进，下周尽快处理。2020年1月11日，被告通知其员工陈卫华等人到案涉房屋搬运被告存放在屋内的物品，当日原告以及负责清洁工作的李玉容均在场，陈卫华等人将当日未能搬走的三张床垫、一张1.2米床架、一台电视、书籍和床上用品等摆放在一楼的保姆房内。2020年1月20日，原告通过微信向被告发出代付费用明细，载明其购买的美的油烟机价格为799元，三楼主卧美的空调价格1999元，志高灶具693元，纱窗6扇1500元，正门纱门2500元，合计7491元，其在2月份房租中自行抵扣，余款7509元已经转给被告。被告回复称正门纱门原告没有提起过，其没有表示同意，该部分原告自行负责，产生的费用要在三年的租金中分摊。2020年1月21日，原告通过微信向被告转账2500元，附言写明为2020年2月房租。2020年1月21日，第三人的员工莫智杰通过短信询问被告，称原告1月22日回老家，屋内的东西被告是不是还没拿走，原告想确认一下被告什么时候过去拿走，不然原告回家后就没人开门了。2020年1月22日，被告在微信中询问原告是否更换了门锁，并称还有一些个人物品、书籍等需要处理。原告回复称铁门的锁已经坏了，所以换了锁。被告让原告将钥匙留给阿容阿姨。原告称阿容有铁门钥匙，正门木门没有换锁，阿容的钥匙已经交给原告，让被告自行带钥匙过去开门。被告称其钥匙都是交给阿容保管，其没有钥匙。原告随后回复称会给阿容配一把。2020年3月11日，被告通过短信询问第三人的员工莫智杰，称原告3月份的租金没有支付，让其帮忙催收，如果不租了，被告就安排出租。莫智杰回复称“赵小姐我已经跟你沟通过好多次了，之前都是双方谈好的条件，您也同意搬走家具的，客户换锁也跟你说了，因为客户搬了很多贵重的东西进去了，怕不安全所以才换了锁，本来您答应年前就搬完东西的，因为您忙客户也是理解您了，等您有空再搬，但是您一再拖再拖，现在又要催客户给房租，你觉得合适吗”。2020年3月12日，被告通知其员工陈卫华等人到案涉房屋将存放在保姆房内的物品搬走。2020年3月16日，被告通过短信方式与莫智杰沟通，让其跟进案涉的租金事宜，并称原告换锁搬东西进去都没有跟被告说。当日，陈卫华等人将房屋内存放于保姆房中的床垫搬离处理完毕。2020年3月25日，被告在微信中要求原告支付三月份租金和管理费，并称四月份租金已经过了支付日期。原告回复称被告一直未正式将房屋交付给原告，原告没有入住，三月份租金没有依据，并称被告剩余的家居是在3月下旬搬走，截止至3月25日二楼主卧坏的马桶一直未更换，水电费、物业费收据没有交给原告，所以3月25日以前不能算租。要从被告正式交房给原告才能起算租金。被告回复称原告不付租就搬走东西，不可能让原告放东西在被告家中不收租，一切按合同办，并称原告占用别人家不付费。原告回复称，被告承诺在2020年2月1日前将所有的家具物品清理完毕，坏的生活必需品维修或更换，缴清之前欠的物管费与水电费，才算起租。关于这些，中介的工作人员可以作证。被告截止至2020年3月25日仍然没有将二楼主卧卫生间已经损坏的马桶更换，也没有正式提交物管费与水电费结清的缴费清单。虽然2月份搬了些家具，但是因为疫情管控，无法进入小区搬离物品，并认为双方一直未达到正式起租的条件。被告回复称没有给过原告任何承诺，并认为原告占用被告房屋是事实，要求原告尽快按照约定缴租，并认为原告家具都搬进去了，门锁也换了，应当交租。3月25日下午，被告派人更换了二楼主卧马桶。3月25日晚，第三人的员工莫智杰通过短信与被告进行沟通称，“赵小姐，客户已经很有耐心的等了，之前都是大家谈好的条件了，我们都在等您搬家具走，客户也给了答复了……”。2020年3月28日，原告通过微信告知被告称已经向其发出解除合同的通知，被告前台已经代收。2020年3月28日晚，第三人的员工莫智杰通过短信与被告沟通称“客户现在要求解除合同了，赵小姐您这边现在什么意见就回复我”。2020年3月30日，原告通过微信向被告发送《房产租赁合同》解除通知书一份，载明双方2019年12月29日签订《房产租赁合同》时，第三人的员工莫智杰、史海安有经手办理签订。由于案涉房屋二楼的马桶一直不能使用（在原告强烈要求下，被告在2020年3月25日才更换掉坏的马桶），另被告的私人物品直到2020年3月16日才最终搬走。被告有告知其私人物品别人不能动，原告与第三人一直联系被告搬走私人物品，合同至今未能实际履行。由于合同一直未能履行，造成原告不能正常入住，给原告的生活带来不便。鉴于以上原因，长时间的搁置致使原告的合同目的迟迟无法实现，原告根据合同法的相关规定要求解除双方在2019年12月29日签订的《房产租赁合同》，自被告收到通知之日，双方的合同解除。原告要求被告在收到通知3日内，退回40009元，此为原告缴纳的押金30000元，一个月房租15000元减去被告同意原告安装的家具及电器费用4991元。被告回复称“恶霸”。原告随后称“您好，请问您今、明二天什么时候方便过来顺德碧桂园西区九路1A见证我搬走我的私人物品”。被告回复称“法院见，你已占用我的房子很久，你要搬走东西必须先付清租金及滞纳金和违约金，还有管理费，请尽快付清各种费用”。2020年3月30日，被告在短信中回复第三人的员工莫智杰称“她占用我房子很久，一直欠交租金，需要付清租金、滞纳金，管理费和违约金”。莫智杰称“您现在方便接电话吗？还是什么时候有时间见面说清楚”，被告回复称“各种费用缴清再谈”。莫智杰随后称“那客户只能起诉到法院了，首先我跟您谈只是想把问题跟您解决，并不偏袒谁，大家按照谈好合同是2月起租的，前提是需要东西都搬走，但您这边说忙年会，东西一直搁置在房子，还有房子个别要修的东西也没有修好，客户是搬了东西进去，这个是签合同当时就说了，因为考虑到1月底就要过年了，提前搬好东西进去，2月就可以起租了，但您这边一直没有时间过来搬您的东西，也导致客户这边一直没能使用房子，还有一个就是疫情的出现导致双方迟迟不能交接房子，我建议是大家可以各退一步先好好谈谈”。被告回复称“你这么不讲道理，门锁是她换的，不满足她的要求，她会换门锁搬进去，那为什么不是搬你家，可以法院见，你诈骗？恶霸，霸着房子不付租，笑话，你们公司专干这事？”2020年4月1日，莫智杰再次通过短信与被告联系，双方沟通无果。2020年4月2日，被告委托广东群豪律师事务所向原告发出《律师函》一份，载明原告在签订合同支付30000元按金及2月份的租金10009元后，并未再支付其余租金及管理费。2020年3月28日，被告收到原告的《解除通知书》，原告要求提前解除合同。被告认为合同已经生效，被告已经将房屋实际交付给原告，主要合同义务履行完毕；原告没有按照合同约定支付租金及管理费，已构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。另外，原告单方面提前解除合同，根据合同第五条约定，该合同于一个月后解除，原告应当支付租金、管理费及其他费用至2020年4月底，并按照2个月的租金标准向被告支付赔偿金。综上，原告应当向被告支付2-4月份拖欠的租金、管理费、提前解约赔偿金67841.3元，扣减30000元按金后，仍应支付37841.3元。请原告于2020年4月10日前付清上述金额，并在4月30日前结清水电费及其他费用后迁出租赁房产。另查明，2020年7月3日，原告与被告就案涉房屋内的物品进行现场清点，当日原告将案涉房屋内的属于原告的物品全部搬离，房屋实际交付给被告。再查明，原告在诉讼中向本院提交由史海安、蒋悟哲于2020年3月30日出具的《证明》一份，载明两人于2020年3月12日上午11点左右，在案涉房产处与被告沟通租赁房屋交房事宜，看见被告在搬物品。期间与被告沟通交房日期，被告一直不配合也不回复。另，原告在诉讼中提交加盖第三人公章的证明一份，该份证明并由史海安签名确认，载明2019年12月29日在案涉房产内签订《房产租赁合同》，当时第三人的员工莫智杰、史海安经手办理签订。由于二楼主卧卫生间马桶一直不能使用，以及被告的私人物品一直没有搬走，在第三人及原告的一再催促下，被告直至2020年3月12日才搬走自己的私人物品，3月25日上午才更换了坏掉的马桶，第三人一直与被告沟通正式办理租赁房屋的移交手续，但被告一直不予配合，并且不回复何时办理移交手续，所以该房屋的租赁手续一直没有正式完成。还查明，本院庭后对李玉容进行调查，李玉容确认案涉房屋二楼主卧的马桶并未发生漏水所致不能使用的情况，可以继续使用，只是可能存在蓄水箱走水，产生用水浪费的情况。李玉容确认2020年1月11日陈卫华等人将未能搬走的物件摆放在保姆房内的情况，原告在场及知晓该情况，并确认原告在2020年1月22日左右已经将木门钥匙交给其管理。本院认为，《房产租赁合同》系被告与原告在自愿、平等的基础上签订，其内容并未违反法律禁止性规定，故原告与被告之间的房屋租赁关系合法有效，且案涉房屋为合法建筑，故案涉的协议对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点在于原、被告双方是否存在违约行为及违约责任，违约行为与合同解除之间的关联性的认定。第一，关于双方在合同履行中是否存在违约行为的认定。首先对于被告是否存在违约行为进行认定。原告认为被告存在未按照合同约定逾期搬走个人物品的违约行为，以及对于租赁标的的相关设施存在修缮义务未能及时履行，导致房屋不符合交付租赁标准的违约行为。被告则辩称其不存在违约责任。对此本院分析认为，对于原告主张的被告逾期搬走个人物品的认定。合同中并未约定被告需要将房屋内的家具及家电设施搬离，但是根据原告及被告之间的微信聊天记录，及被告与第三人的员工的微信聊天记录显示，原告确实存在要求被告将案涉房屋内其所有的物品搬离的情形，且该要求应当在合同签订时或者签订后不久即已提出，被告对此应当知晓。而根据合同约定，正式的起租时间的2020年2月1日，被告从合同签订之日起至起租日起有一个月的时间可以履行搬离物品的义务。根据微信聊天记录，被告在2020年1月11日安排人员对屋内的物品进行了搬迁，尚余床垫、床架等物品存放于一楼保姆房内，其余物品已经清空。2020年1月11日，原告及被告的工作人员均在场，被告工作人员将物品存放于保姆房的行为原告并未提出异议，应当视为同意暂时存放于该处。2020年1月21日，第三人的员工莫智杰通过短信询问被告搬离屋内剩余物品事宜。被告于2020年1月22日联系原告称准备搬离相关物品。原告告知会将钥匙交给李玉容，被告联系李玉容即可。而根据本院调查，李玉容确认原告于2020年1月22日左右已经将钥匙交由其管理，被告辩称双方没有约定搬迁期限及原告拿走钥匙无法搬迁的抗辩没有依据，不予采纳。在李玉容掌握钥匙的情况下，被告亦确认李玉容多年来为其打扫案涉房屋，因此被告在具备2月1日前清空案涉房屋内的个人物品的条件下，未有搬迁，存在怠于履行合同义务的行为，且在2020年2月1日之后也未有搬迁，直至2020年3月11日被告与第三人员工短信通收租事宜后，在2020年3月12日及16日才搬迁房屋内的个人物品，该履约行为明显超过了合理的期限，存在违约行为，本院予以认定。关于原告主张被告未尽到相关设施修缮义务的认定。原告称案涉物业二楼主卧马桶一直存在漏水现象，被告直至2020年3月25日才更换完毕，违反合同约定，且不符合交房标准。对此本院分析认为，双方在合同签订时原告已经实际查看过房间，且有专业从事房屋中介的第三人进协助勘察，但是合同中并未注明马桶存在漏水现象。原告在2020年2月前与被告的微信沟通中亦未提及该情况，直至2020年3月双方就租赁产生纠纷后第三人才在短信中称马桶存在漏水现象，虽然2020年3月25日被告确实更换了马桶，但是更换行为本身并不能证明马桶存在漏水现象。而原告在诉讼中称马桶漏水是由李玉容进行告知，但是本院庭后调查中李玉容确认案涉的二楼主卧马桶并不漏水，故原告主张被告未尽到修缮义务的违约行为依据不足，不予采纳。关于被告的违约程度的认定。双方签订的房屋租赁合同中被告的主要义务是提供合法及符合租赁目的的房屋供原告使用。本案中，原告在签订合同前已经实地查看过案涉的租赁房屋，对于房屋的基本情况及存在的瑕疵有所了解，根据双方微信聊天记录及查明的事实，被告的房屋内家具家电设施齐全，存在因使用时间过长需要更换的为抽油烟机、灶台及一台空调，其余的家具家电完好，已经符合居住条件。而被告在起租期满之前已经根据原告的要求将需要搬走的家电家具大部分清空，仅剩余少部分存放于一楼面积较小的保姆房内，并不会对原告对案涉房屋造成无法使用的影响。且被告在签订合同之后已经将钥匙交付给原告，原告在收取钥匙后在2020年1月份自行更换了钥匙，原告也已经自行搬入家具，购置家电安装完毕，应当视为房屋已经实际交付。被告的违约行为导致原告的损失为部分租赁物无法使用，并不会导致整个合同的无法履行，故不构成根本违约。对于被告在起租之日起至搬离保姆房之日止的期间内责任，应当视为部分未有实际出租部分租金的减免及相应的违约责任的承担。关于原告是否存在违约行为的认定。如前述分析，被告在2019年12月29日签订合同后已经将钥匙交付给原告掌握，在2020年1月11日已经将绝大部分家具、家电搬离案涉房屋，而原告在2020年1月初已经开始陆续搬入家具、家电等物品，且在1月份自行更换了门锁，已经取得了案涉房屋的使用权。被告剩余未搬迁物品并不会对原告使用案涉房屋进行居住造成根本性的影响。原告依约应当从2020年2月1日开始支付租金。根据现有证据，原告在合同签订后已经缴纳了2月份的租金，该租金实际为扣减了原告自行购买并安装在被告房屋内的家电及纱窗的费用。对于该费用的扣减，被告并未提出反对意见，只是称要在三年租金中进行分摊，应当视为对抵扣部分租金的认可。根据合同约定，3月份的租金原告应当在3月20日前支付，然而双方在3月份发生纠纷后，原告并未支付3月份的租金。原告辩称是由于被告未有依约交付房屋给其使用，租赁期限并未开始起算，不应当支付租金。但是根据本院前述分析，被告实际在2019年12月29日已经将房屋钥匙交付给原告，案涉房屋已经由原告实际掌控，而被告在2020年1月11日已经搬离大部分个人物品，原告在2020年1月25日前也已经将其需要的家具、家电大部分安置在案涉的房屋中，虽然被告占用一个保姆房放置未能搬离的物品，但是房屋绝大部分已经由原告布置及使用，案涉房屋已经实际交付原告使用。故原告应当支付对应的租金。由于原告未能支付2020年3月1日之后的租金，其抗辩主张不能成立，故原告未能支付租金的行为已经构成违约，本院予以确认。第二，关于合同解除的认定。双方合同第五条约定，“合约签订后，甲乙双方均不得借故解除合约，如甲方确有需要提前收回此房，应提前一个月通知乙方，甲方除退还按金给乙方外并赔偿2个月租金给乙方，倘若乙方需要提前退房，应提前一个月通知甲方，乙方须赔偿2个月租金给甲方，甲方应退还按金”，该条款赋予双方当事人合同约定解除权，原告于2020年3月28日向被告发出《房产租赁合同》解除通知书，载明其主张解除合同，主张理由为被告违约导致合同目的无法实现。被告于2020年4月2日向原告发送律师函，确认于2020年3月28日收到原告的通知书，告知根据合同第五条约定合同应当在一个月后即2020年4月28日解除。原告应当支付相应的费用。本院分析认为，由于被告不存在根本违约行为，且在原告发出通知书之前，被告已经将案涉房屋的物品全部搬离，房屋已经不存在瑕疵，合同继续履行没有障碍，原告主张解除合同是由于被告的违约行为导致依据不足。由于原告单方提出解除合同，其主张符合合同第五条的约定，属于行使单方解除权的行为，根据合同约定，应当提前一个月通知被告，被告收到通知的时间为2020年3月28日，被告在回复原告的律师函中亦确认按照合同第五条的约定解除合同，故合同实际解除时间根据双方合同约定应当为2020年4月28日，解除原因为原告单方提出解除合同。第三，关于违约责任的认定。被告在合同履行过程中存在延迟办理个人物品占据租赁房屋部分面积进行使用的房屋交付瑕疵行为，该瑕疵状态直至2020年3月16日才结束，故应当扣减该期间未实际交由原告使用部分的租金，案涉的房屋根据合同记载面积为381平方米左右，而本院现场勘察存放被告物品的保姆房面积较小，但是对于该部分面积双方并未举证证明，故本院酌情按照10%的比例扣减该期间的租金，即2月的租金及3月16日前的租金标准按照13500元/月计收，则2月1日至3月16日的租金为20467.74元。原告从2020年3月1日起未有支付租金，应当承担支付租金、管理费的合同义务，并承担相应的违约责任。原告已经实际交付了2020年2月的租金10009元，且原告购置的电器、纱窗价值4991元已经得到被告的认可，由于合同解除后，该部分电器、纱窗实际已经附着于建筑物内，故该款项折抵租金后，原告在3月16日前尚欠的租金为5467.74元。2020年3月16日之后，由于案涉房屋的瑕疵已经不复存在，租金标准应当按照合同约定的15000元/月的标准计算，则2020年3月17日至2020年4月28日期间的租金为21258.06元。关于管理费，合同约定租赁期间的管理费应当由作为承租方的原告承担，而被告提供的证据，管理费的标准为950.1元/月，其中住宅物业管理费为762.4元/月，花园物业管理费为187.7元，则在2020年2月1日至3月16日期间原告应当承担的物业管理费为住宅物业管理费的90%及花园物业管理费，合计1324.88元。2020年3月17日至4月28日的物业管理费按照950.1元/月的标准计算为1330.14元。故原告在租赁期间应当缴纳的物业管理费为2655.02元。关于原告支付的按金，根据双方合同约定若是原告单方解除合同的，应当向被告支付2个月的租金作为赔偿金，被告向原告退还按金。故根据该条款约定，按金30000元。被告抗辩称原告存在违反合同十四条的约定，被告有权没收按金。本院分析认为，本案合同解除是根据合同第五条约定进行，被告在向原告发出的律师函中亦明确按金直接用于抵扣租金，并不是没收，即适用的合同条款为第五条，根据该条约定按金应当退还。而十四条的情况为原告违约后被告依约行使解除权的情形下对按金的没收，该条款并不适用于本案中原告单方行使解除权的情形，故对被告的抗辩不予采纳。被告应当依约退还按金30000元给原告。关于被告主张的2020年4月28日之后原告应当支付房屋占有使用费的请求的认定。由于双方的租赁合同关系在2020年4月28日已经解除，原告再继续占用案涉的房屋已无依据，而根据本案查明的情况，原告与被告直至2020年7月3日才办理房屋交接手续，即案涉房屋在2020年7月3日才返还给被告，故被告主张原告支付房屋占有使用费合理有据。原告在2020年1月开始实际掌握了房屋的钥匙，直至2020年7月3日交接时移交给被告，而原告在2020年3月28日已经向被发出通知，被告在2020年4月2日也向原告回复律师函同意解除合同，原告在此情况下，应当自行进行房屋的搬迁工作，但是直至2020年7月3日才实际搬离，原告本身存在怠于搬离的情形。考虑到原告于2020年3月28日已经向被告发出解除合同的通知，2020年4月28日向本院起诉请求解除合同，其并不存在恶意拖延交付房屋的情形，且根据被告发出的律师函所称，亦是要求原告结清相关款项后再行搬离，被告一方面同意解除合同，一方面又要求原告结清款项后才允许原告搬离物品，存在自行扩大损失的情况，故本院酌情支持房屋占有使用费计算至2020年6月1日为16000元。关于被告主张的提前解约违约金30000元的请求。由于本案的合同解除为原告单方提出解除合同所致，根据合同约定原告应当向被告支付2个月的租金30000元作为违约金。但是考虑到本案合同履行过程中首先违约一方为被告，且其违约行为从2020年2月1日起持续至2020年3月16日，虽然其违约行为不属于根本违约，但亦是本案产生纠纷的起因，原告在2020年3月20日前一直有与被告协商案涉租赁事宜，其提出单方解除合同的主张并非恶意违约，被告对此亦负有一定的责任，故酌情支持违约金按照10000元计算。同理，由于被告违约在先，且双方在合同中并未约定逾期支付租金、管理费的违约责任承担形式，被告据此主张逾期付款利息本院不予支持。则原告未支付的租金为21258.06元，管理费为2655.02元，房屋占有使用费为16000元、违约金为10000元，按金用于抵扣租金、管理费后剩余部分6086.92元，用于抵扣占用使用费后尚余占有使用费9913.08元及违约金10000元需要向被告支付。原告实际还应当向被告支付的由于案涉房屋内原告的物品已经全部由原告搬离，案涉房屋已经实际交还给被告，故对于原告主张的返还物品的请求及被告主张的返还房屋的请求已无必要，不予支持。综上，对于原告及被告诉讼请求中的合理部分予以支持，其余部分由于依据不足不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告（反诉被告）张宇与被告（反诉原告）赵燕燕于2019年12月29日签订的《房产租赁合同》于2020年4月28日解除；二、原告（反诉被告）张宇应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）赵燕燕支付房屋占有使用费9913.08元及违约金10000元；三、驳回原告（反诉被告）张宇的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵燕燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费减半收取为462.5元，财产保全费470元[原告（反诉被告）张宇已预交]，反诉部分受理费减半收取为1127.54元[被告（反诉原告）赵燕燕已预交]，合计2060.04元，由原告（反诉被告）张宇负担1360.04元，被告（反诉原告）负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇二〇年八月二十五日书记员  林 勇