江西省吉安市青原区人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣0803执异8号案外人：王玲，女，。申请执行人：蒋兰英，女。被执行人：戴文滨，男。本院在执行申请执行人蒋兰英与被执行人戴文滨借款合同纠纷一案过程中，案外人王玲对本院拍卖被执行人戴文滨名下位于吉安市吉州区地块（紫郡花园）2幢1-602室房屋（合同编号20161100963）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人王玲称，其于2018年8月23日与戴文滨在江西八目置业有限公司的居间介绍下签订《房屋买卖居间服务协议》，约定双方通过居间方出售及购买位于吉安市吉州区地块（紫郡花园）2幢1-602室房屋（合同编号20161100963、建筑面积88.43平方米）一套，房屋用途为住宅，成交价款55.8万元。其在签署协议时向居间方交纳购房定金2万元，戴文滨签署协议后收取了该定金。2018年8月30日，其再向戴文滨支付了18万元购房款。现其发现该房屋被法院查封并裁定拍卖，故请求停止对戴文滨名下位于吉安市吉州区地块（紫郡花园）2幢1-602室房屋的拍卖。本院查明，蒋兰英与戴文滨民间借贷借款合同纠纷一案，本院于2019年12月23日作出（2019）赣0803民初1734号民事调解书，载明“一、被告戴文滨拖欠原告蒋兰英借款本金100万元，利息60万元，共计160万元。戴文滨于2020年1月23日之前给付蒋兰英20万元，2020年4月23日之前给付蒋兰英20万元，2020年7月23日之前给付蒋兰英30万元，2020年10月23日之前给付蒋兰英40万元，2021年1月23日之前给付蒋兰英50万元；二、原告蒋兰英放弃其他诉讼请求；三、如被告戴文滨未履行上述向原告蒋兰英还清任何一期借款本息，则原告蒋兰英可就全部剩余借款本息申请强制执行，并要求被告戴文滨支付全部剩余借款从2017年6月21日起按月利率2%计算至实际归还之日止的利息。……案件受理费19610元，减半收取计9805元，由被告戴文滨负担”。上述法律文书生效后，戴文滨未履行义务，蒋兰英向本院申请强制执行，本院于2020年4月14日立案执行。并于2020年4月20日作出（2020）赣0803执268号执行裁定，查封了戴文滨名下位于吉安市吉州区地块（紫郡花园）2幢1-602室房屋（合同编号20161100963），查封期间自2020年4月20日起至2023年4月19日止。因戴文滨在本院限定期限内仍未履行本案生效法律文书确定的义务，本院于2020年7月23日作出（2020）赣0803执268号之一执行裁定，裁定拍卖上述房屋。另查明，2018年8月23日，戴文滨为卖方、王玲为买方、江西八目置业有限公司为居间方，就王玲购买戴文滨名下位于吉安市吉州区地块（紫郡花园）2幢1-602室房屋签订《房屋买卖居间服务协议》（Ｎｏ.20181374），协议载明“1.1房屋地址为：吉州区。1.2该房屋建筑面积为88.43平方米（以房地产权证（号码为02176167）或合同编号为准）。……1.3该房屋以现状按套售予买房，买房或其授权代表已全面检查和了解该房屋之现状以及相关情况。……2.1该房屋成交价为人民币（大写）伍拾伍万捌仟元整（小写）￥55.8万元整）……2.4买卖双方同意卖方支付该房屋给买房时间为：卖方收齐全部成交价当天或双方协商交付。……2.5.2.（1）、定金人民币贰万元整（￥20000元），买房应在签署本协议同时自行交付卖方。……（4）首期成交款（不含定金）：人民币拾捌万元整（￥180000元），买方按下列第ａ种方式交付：ａ买方应在2018年8月31日（银行受理按揭贷款申请当天）直接交付卖方；……（5）余款（即申请贷款额）：人民币叁拾伍万捌仟元整（￥35.8万元），由贷款银行直接划给卖方。4.1买卖双方应及时提供与该房屋交易有关的完整资料（含该房屋之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合居间方到相关政府部门签署相关资料办理相关过户手续。……第十三条①买方在知晓该房产未办理房产证仍愿意购买该房产。②双方协商待产证办理出来后即刻办理按揭过户手续，卖方承诺支付办理一手产证费用。③卖方同意在收到买方首付款之后将该房屋交由买家装修入住。④如若由于买方征信问题导致无法办理银行按揭，则剩余房款需在半个月内全部付清。⑤如若买家需过户给其他人，则卖方无条件配合。”同日，王玲通过给付戴文滨定金2万元，并于2018年8月30日给付戴文滨购房首付款18万元。此后王玲至今未支付剩余购房款33.8万元，而该房屋至今仍为毛坯状态。本院认为，本案系案外人对执行标的主张实体权利而提出的执行异议，旨在排除法院对案涉房屋的强制执行，故本案争议焦点是王玲对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”案涉房屋登记在戴文滨名下，且不属于执行豁免财产的范围，本院裁定查封并拍卖案涉房屋，正当合法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”。根据房屋登记管理部门出具的《合同备案库查询单》所示，案涉房屋已经备案登记、预告登记在戴文滨名下，不能判断王玲系案涉房屋的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权知晓中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，首先，王玲与戴文滨虽然签订《房屋买卖居间服务协议》，但无法确定该协议系戴文滨就案涉房屋签订的第一份或唯一的售房合同，且王玲就该房屋也未办理预告登记，无法判断王玲为案涉房屋的唯一购买人，而王玲未提供已经生效的确权法律文书以证明其为案涉房屋的所有权人。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”王玲签订购买案涉房屋的协议后，至今未办理过户登记，因此案涉房屋对王玲不发生物权效力，王玲并未“占有”该房屋；同时，该房屋现状仍为毛坯，王玲至今未办理入住手续，也未开通水、电、天然气等与入住相关的基本生活设施，也未交纳物业费，亦足以证明其未“占有”该房屋。再次，因戴文滨负担多份生效法律文书确定的义务，案涉房屋除因本案被查封外，还被其他多个案件轮候查封，王玲不同意将剩余价款33.8万元交付给本院执行。最后，王玲明知案涉房屋为“期房”、戴文滨尚未取得房屋产权登记证书的事实，仍愿意购买，说明王玲愿意自担因房屋不能及时过户导致的法律风险，包括案涉房屋因原权利人的原因被查封、拍卖的风险；同时，从维护房屋市场交易安全而言，该风险亦不应当由本案申请执行人来承担。最后，予以指出的是，王玲虽然与戴文滨签订了关于买卖案涉房屋的《房屋买卖居间服务协议》，在未办理过户登记前，仅为合同债权，而非物权，王玲提出的停止对案涉房屋的拍卖的异议不能得到本院支持，但对于其债权损失或者物权期待权的损失，其可另行通过其他法律途径寻求权利救济。综上所述，王玲对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对案涉房屋的拍卖的理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回案外人王玲的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  赖 明人民陪审员  吴道峰人民陪审员  王 芳二〇二〇年八月二十五日书 记 员  尹志英