广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11117号上诉人（原审原告）：江坤清，男。上诉人（原审原告）：巫杰，男。共同委托诉讼代理人：张林，广东诚公律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：郭小筱，广东诚公律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市时代皇龙至尊家具有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区坪地街道六联社区鹤坑工业区**。统一社会信用代码：9144030580089979G。法定代表人：陈漫华。被上诉人（原审被告）：叶淑玲，女。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王丰，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人江坤清、巫杰因与被上诉人深圳市时代皇龙至尊家具有限公司（以下简称时代公司）、叶淑玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初11953号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。江坤清、巫杰上诉请求：1、撤销一审判决第二条、第三条、第四条判决，改判为：(1)江坤清、巫杰向叶淑玲返还厂租保证金32000元及水、电费保证金60000元；(2)叶淑玲向江坤清、巫杰支付房屋占有使用费2258000元及向江坤清、巫杰支付房屋占有使用费利息132051.03元（以2258000元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。暂计至2020年1月8日）及还清款项止的利息。3、由时代公司、郑淑玲承担本案一审、二审诉讼费用及保全费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、叶淑玲系时代公司的实际控制人，涉案房屋全部租金均由叶淑玲支付，实际由叶淑玲将涉案房屋交付时代公司使用。一审认定叶淑玲并未实际占有使用涉案房屋，故叶淑玲无需支付房屋占有使用费，属于认定事实错误，应由叶淑玲向江坤清、巫杰支付房屋占有使用费及利息，而不是由时代公司支付。时代公司、郑淑玲于2014年7月28日与江坤清、巫杰签订《房屋租赁合同》，至时代公司停止经营止，涉案房屋全部租金及保证金均由叶淑玲支付；叶淑玲系时代公司的实际控制人，时代公司的法定代表人陈伟嘉为叶淑玲的儿子，在江坤清、巫杰与时代公司、郑淑玲签订《房屋租赁合同》时，陈伟嘉占时代公司95%股份，而陈伟嘉当时仅20多岁，根本不具备生产、销售家具公司的基本知识、能力与财产，故叶淑玲是时代公司的实际控制人，涉案房屋系叶淑玲承租并为时代公司无偿提供；综上，法律上的实际占有并非限定于由谁实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可，而叶淑玲实际将涉案厂房交由时代公司无偿使用。故叶淑玲应向江坤清、巫杰支付房屋占有使用费及利息。2、江坤清、巫杰只能向叶淑玲返还厂租保证金及水、电费保证金。一审判决江坤清、巫杰返还时代公司厂租保证金人民币32000元及水、电费保证金人民币60000元，与事实完全不符。因涉案厂租保证金及水、电费保证金均由叶淑玲转账至合同指定收款账户的，时代公司并未向江坤清、巫杰支付任何保证金。故一审法院判决江坤清、巫杰向时代公司返还保证金，没有法律和事实上的依据。二、一审判决遗漏江坤清、巫杰关于利息的诉请，违反法定程序。一审中，江坤清、巫杰明确诉讼请求中提出了要求时代公司、郑淑玲支付房屋占有使用费利息的诉请，但一审法院在判决书中未对江坤清、巫杰关于租金利息的事宜进行任何的说理论证，也未在判决书支持江坤清、巫杰的诉请，违反了法定程序。综上所述，一审认定事实错误，判决违反法定程序，损害了江坤清、巫杰的实体权利。请二审法院依法予以改判。江坤清、巫杰二审庭审时补充上诉意见：一、《物权法》对占有的规定看，《物权法》规定占有的对象仅限于物，包括动产和不动产。占有是一种法律保护的事实状态，占有不是一种权利，只是一种事实状态。物权法对这种事实状态予以法律保护，使其具有准物权的性质。这种事实状态就是一种对物的实际控制，是对物具有事实上的管控力，包括空间、时间和法律依据。二、占有又区分为有权（合法）占有和非法占有。有权占有，是指有本权的占有，例如基于租赁关系和留置权而产生的占有即为有权占有。三、叶淑玲应承担支付拖欠租金的法律和事实依据。1.本案中，叶淑玲与时代公司分别以独立承租人的身份与江坤清、巫杰签订了《房屋租赁合同》，依据该租赁关系而合法占有涉案房屋，对涉案房屋进行实际管控。2.根据江坤清、巫杰统计，在2014年9月至2019年4月近5年时间里，除由叶淑玲老公及大儿子各3次代付租金外，基本上是叶淑玲以承租人身份向江坤清、巫杰交付租金，说明涉案租赁合同的实际履行支付租金的就是叶淑玲。3.经查，时代公司在涉案租赁期间没有向叶淑玲支付、或分担涉案租金，说明涉案房屋实际就是由叶淑玲使用。4.时代公司在涉案租赁期间95%的股权是由叶淑玲的小儿子持有，故叶淑玲以何种形式将涉案房屋交给时代公司使用，是他们家内部事情，但不能改变叶淑玲以独立承租人身份合法占有租赁房屋、以独立承租人身份向江坤清、巫杰交付租金的事实，也不能免除叶淑玲以独立承租人身份所应承担的法律责任。时代公司、叶淑玲辩称，一、江坤清、巫杰所有的厂房并未取得建设工程规划许可证，也未取得《房屋产权证书》，因此本案所涉及的《房屋租赁合同》属于无效合同。二、叶淑玲是时代公司的工作人员，叶淑玲是在履行其工作职务，其在过程中在合同上签字或者向江坤清、巫杰转账，均是在履行职务行为，江坤清、巫杰所有的厂房用途是属于用于工业生产，其客观情况决定了叶淑玲作为一个自然人是没有办法实际占用江坤清、巫杰的工业厂房的，实际占用江坤清、巫杰工业厂房的是时代公司，因此叶淑玲不需要向江坤清、巫杰支付房屋占有使用费。三、根据一审过程中江坤清、巫杰所提交的证据可以看出江坤清、巫杰在主张其房屋租金的过程中均是向时代公司的财务人员提出，所以江坤清、巫杰是向公司主张了权利，而非向个人主张了权利，如果按照江坤清、巫杰在上诉状所说，涉案工业厂房是由叶淑玲承租后交付给公司使用的话，那么时代公司根本不需要与江坤清、巫杰签署任何《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》签署的客观事实是叶淑玲作为公司员工代表公司与江坤清、巫杰签署《房屋租赁合同》，相关权利义务应当由公司承担，而且根据江坤清、巫杰所提交的证据可以看出相关费用并非全部都由叶淑玲支付，之所以部分费用是由叶淑玲个人账户支付，原因在于根据江坤清、巫杰的要求，江坤清、巫杰考虑到避税的目的要求郑淑玲通过个人账户支付资金。四、江坤清、巫杰在一审庭审过程中已经明确相关的保证金是交给公司的保证金，而且根据时代公司、叶淑玲提交的证据可以看出，江坤清、巫杰所开具的保证金收据的抬头就是时代公司。因此不存在江坤清、巫杰所称的只能向叶淑玲返还保证金。五、综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。江坤清、巫杰向一审法院起诉请求：1、判令解除租赁合同，江坤清、巫杰无需退还时代公司、叶淑玲厂房保证金320000元，水电费保证金60000元；2、判令时代公司、叶淑玲支付江坤清、巫杰租金2258000元【1712000元+183000元×3个月（2019年4月至6月）】及利息（以2258000元为基数，自起诉之日起计算至还清之日止）；3、本案诉讼费、保全费、担保费、公告费由时代公司、叶淑玲承担。庭审中，江坤清、巫杰当庭变更诉讼请求，要求确认双方签订的租赁合同无效，其他诉讼请求因合同无效而作相应变更。一审法院认定事实：江坤清、巫杰系涉案房产的合法使用人，2002年2月1日，深圳市荣有实业有限公司与江坤清、巫杰签订《土地使用租用合同》，约定将鹤坑村鹤山嘴山地转让给江坤清、巫杰使用。2009年，深圳市龙岗区坪地街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室向江坤清、巫杰出具《深圳市农村城市化历史违法建筑普查建筑申报收件回执》。2014年7月28日，江坤清、巫杰与时代公司、叶淑玲签订《房屋租赁合同》，约定江坤清、巫杰将深圳市龙岗区坪地六联社区鹤鸣工业区11号厂房、宿舍等租给时代公司、叶淑玲使用。合同约定租期为5年，2014年9月1日至2017年8月31日每月租金为160000元，2017年9月1日至2019年8月31日每月租金182000元，并约定双方签订合同时时代公司、叶淑玲向江坤清、巫杰支付厂租保证金320000元，水、电费保证金60000元。2014年9月11日，江坤清、巫杰向时代公司出具《收款收据》，收据载明收深圳市时代皇龙至尊家具有限公司厂房承租人保证金317000元，余3000元由巫杰负责收取。2019年1月25日，时代公司向江坤清、巫杰出具还款计划书，计划还款合计1712000元。2019年6月1日，时代公司发出公告，声明深圳市时代皇龙至尊家具有限公司无法正常运营已于2019年5月31日停止运营倒闭破产。庭审中，江坤清、巫杰确认曾收到时代公司、叶淑玲厂租保证金320000，水、电保证金60000元。时代公司、叶淑玲确认拖欠租金1712000元及2019年4月、5月租金。另查，2019年6月14日，广东省佛山市顺德区人民法院依据（2019）粤0606执保2160号民事裁定书在涉案房产内查封时代公司的数台机器及生产原料。一审法院认为，关于江坤清、巫杰与时代公司、叶淑玲签订的《房屋租赁合同》的效力问题，江坤清、巫杰仅向一审法院提交了《深圳市农村城市化历时遗留违法建筑普查建筑申报收件回执》拟证明其提交了涉案房产作为历史遗留违法建筑办理了普查申报手续，但并未向一审法院提交涉案房产的建设工程规划许可证或证明该房屋系经主管部门批准建设的相关证据，也即未提交证据证明其系合法建造。故江坤清、巫杰与时代公司、叶淑玲签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。根据法律规定，合同无效的，因合同取得的财产应当予以返还，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应当予以支持。故江坤清、巫杰应当返还时代公司厂租保证金320000及水、电保证金60000元。时代公司实际占有使用了涉案房屋，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。叶淑玲虽与时代公司一同与江坤清、巫杰签订了《房屋租赁合同》，但合同现已无效，且叶淑玲并未实际占有使用涉案房屋，故叶淑玲无需支付房屋占有使用费。时代公司在庭审中确认拖欠租金1712000元及2019年4月、5月租金，但对于江坤清、巫杰主张的2019年6月租金不予确认，时代公司主张2019年6月公司已搬离租赁房屋，但广东省佛山市顺德区人民法院于2019年6月14日仍在涉案房产查封了时代公司的财产，故一审法院认为2019年6月时代公司尚未从涉案房屋完全搬离，租金应计至2019年6月。时代公司应支付江坤清、巫杰房屋占有使用费共计2258000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认江坤清、巫杰与叶淑玲、时代公司于2014年7月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、江坤清、巫杰应于判决生效之日起十日内返还时代公司厂租保证金人民币320000及水、电保证金人民币60000元；三、时代公司应于本判决生效之日起十日内支付江坤清、巫杰房屋占有使用费人民币2258000元；四、上述第二、三项相抵后，时代公司应于判决生效之日起十日内支付江坤清、巫杰1878000元；五、驳回江坤清、巫杰的其他诉讼请求。如时代公司、叶淑玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27904元、财产保全费5000元，由江坤清、巫杰负担4607元，由时代公司负担28297元。一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，江坤清、巫杰二审提交以下证据：1、银行流水、叶淑玲缴交租金统计表、工商资料，用于证明叶淑玲是承租人，应承担责任。2、《关于同意天和利实业有限公司厂房、宿舍施工图设计的消防审核意见》［深公龙消建（2007）施BK345号］、《关于天和利实业有限公司厂房宿舍的消防验收合格意见》［深公消BK（建验）字[2008]第0159号］。用于证明案涉厂房经深圳市公安局龙岗分局消防大队验收合格的事实。3、《协议书》、证明深圳市坪地六联股份合作公司已知悉时代公司办厂的相关事宜。4、《深圳市天和利实业有限公司厂房结构安全性检测鉴定报告》［恒义质鉴（结）第[HY2008-181]号］。用于证明案涉厂房结构安全，符合出租使用的条件。5、最高人民法院（2018）最高法民申2187号民事裁定书。用于证明最高法院对占有的司法解释。时代公司、叶淑玲质证称，对证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。该两份证据不能证实江坤清、巫杰的证明目的，只是体现了叶淑玲作为公司员工的身份履行职务行为向江坤清、巫杰缴纳了房屋租金，是根据江坤清、巫杰的要求所做的，并不能证明叶淑玲应当向江坤清、巫杰承担房屋租赁合同义务。而且该证据中也可以明确表示时代公司的业务范围为家具生产，与江坤清、巫杰所有的房屋使用用途是相匹配的。对证据3、4共同发表质证意见，真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。该两份证据不能证明江坤清、巫杰所主张的证明目的，只能证明涉案厂房经过了消防验收以及所属村股份公司同意江坤清、巫杰办厂的事实，与涉案房屋租赁合同的效力问题没有关系。涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院相关司法解释，涉案房屋租赁合同为无效合同。对证据5鉴定报告，真实性、合法性、关联性不予认可。该鉴定报告并没有附有相关具有鉴定资质、鉴定人员的证件，不能产生鉴定报告的相关效力，而且所证明的事实也与江坤清、巫杰所主张的证明目的不具有关联性。对江坤清、巫杰提交的最高人民法院的裁定书，当庭无法核实，关联性不予认可。该民事裁定书中所体现的内容是相关人员关于住宅房屋的认定意见，与本案所涉及的工业厂房是完全不同的，是两种房屋类型，不具有参考价值，本案所涉及的厂房是用于工业生产，自然人是不可能实际占用工业厂房的，只有用于工业生产的企业才具有客观上占用工业厂房的可能性，也不能证明江坤清、巫杰所主张的证明目的。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，当事人未能提交涉案租赁物相应建设工程规划许可证、房产权属证明或者经主管部门批准建设的凭证，不能证实涉案《房屋租赁合同》的合法有效性，故一审认定涉案《房屋租赁合同》效力正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，双方当事人因该合同取得的财产应当互相返还。江坤清、巫杰作为出租人收取的租赁保证金、水电保证金，以及承租人应支付的占有使用费，均属于应当返还的财产。关于租赁保证金及水电保证金，江坤清、巫杰上诉主张应向叶淑玲退还，本院认为，相应保证金虽由叶淑玲交纳，但其在诉讼过程中明确同意该款由江坤清、巫杰返还给时代公司，属于自由处分权利的行为，故一审判令江坤清、巫杰向时代公司退还保证金，本院予以维持。关于房屋占有使用费，江坤清、巫杰上诉主张叶淑玲与时代公司均为承租人，应共同承担责任，本院认为，涉案房屋租赁合同列明承租人为叶淑玲与时代公司，并未注明叶淑玲系代表时代公司签订租赁合同，在合同履行过程中，亦由叶淑玲直接向江坤清、巫杰支付“租金”，根据合同相对性原则，叶淑玲与时代公司均应承担向江坤清、巫杰支付房屋占有使用费的责任，江坤清、巫杰该上诉理由依据充分，本院予以支持。江坤清、巫杰上诉还主张房屋占有使用费的利息，本院认为，因承租人支付房屋占有使用费属于返还财产的方式，江坤清、巫杰主张使用费的利息缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人江坤清、巫杰上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初11953号民事判决第一、二项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初11953号民事判决第四、五项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初11953号民事判决第三项为：深圳市时代皇龙至尊家具有限公司、叶淑玲应于本判决生效之日起十日内支付江坤清、巫杰房屋占有使用费2258000元；四、驳回江坤清、巫杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费27904元、保全费5000元，由深圳市时代皇龙至尊家具有限公司、叶淑玲负担28297元，由江坤清、巫杰负担4607元。二审案件受理费27904元，由深圳市时代皇龙至尊家具有限公司、叶淑玲负担20000元，由江坤清、巫杰负担7904元。本判决为终审判决。审判长 康  春  景审判员 王  丹  妮审判员 李  兴  旺二〇二〇年八月二十一日本件与原本核对无异书记员 曾慧清（兼）