广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1972民初7433号原告：唐洪斌，男，1964年5月23日出生，汉族，住广东省东莞市*****************，公民身份号码为******************被告：王延春，男，1967年1月13日出生，汉族，住湖南省洞口县**********，公民身份号码为******************。案件案由房屋租赁合同纠纷。诉讼请求原告诉求：1.被告立即支付2020年2月至2020年6月，共5个月租金合计22500元，电费3840元、卫生费和水费450元，并按每日百分之十，支付2020年2月16日起至实际清偿日止的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉请1中的租金是2020年2月15日至2020年7月22日期间的占有使用费共22500元、电费是2019年12月至2020年7月22日期间的电费1.2元/度×3010度=3612元、水费是2019年12月至2020年7月22日期间水费共100元、卫生费是2020年1月至2020年7月22日期间共350元。法院就争议问题及其他有关问题的认定与分析评述合同签订及履行情况2019年9月21日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于东莞市******陈屋2港2号之一一楼前面的房屋租给被告使用，租赁期限为2019年9月15日至2020年9月14日，租金为每月4500元，租金支付采用月结方式，被告应在每月5日前支付当月租金，超过十日每天按百分之十滞纳金计算，被告应在签字之日支付两个月押金，合同期满，被告付清租金及水电费等费用后，原告将押金9000元无息退还给被告，原告违约的应付2个月租金给被告，被告违约的，原告无需退还2个月押金。合同签订后，被告向原告支付了2个月押金。双方还约定每月卫生费50元由被告负担。被告已经结清了截至2020年2月14日前的租金、2019年11月前（含11月）的水电费及2019年12月前（含12月）的卫生费。二、关于案涉房屋租赁合同的效力虽然原告提交了案涉租赁物所在土地的土地使用权证及案涉房屋的厚街镇民房报建批准书，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁物仍未取得建设工程规划许可证，故案涉房屋租赁合同为无效合同。关于原告的诉请关于占有使用费根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，案涉租赁合同无效，被告应按原合同的租金标准向原告支付占用期间的占有使用费。至于占用期间，被告主张其使用至2020年6月10日以及其放置租赁物内的物品在2020年6月18日前已经被原告丢弃，但均未能提供相应的证据，本院认为被告作为承租方，理应承担将案涉租赁物交还给原告的举证责任，在被告未能就交还租赁物的时间进行举证的情况下，结合原告关于其在2020年7月22日将被告的物品清理掉的主张，本院认定原告在2020年7月22日收回案涉租赁物，被告应向原告支付2020年2月15日至2020年7月22日期间的占有使用费即4500元/月×（5+8天÷31天）个月=23661元，但原告主张该期间的占有使用费为22500元，属于原告对自身权利的合法处分，本院予以确认。至于被告以受疫情以及疫情防控措施影响为由请求减免2个月的租金的问题，被告提交了国土资源房屋评估和经纪协会出具的《关于适度减免各类经营主体租户租金的倡议书》、广东省公寓管理协会出具的《致全省业主（房东）的减租倡议书》以及原告关于同意减免2000元的微信聊天记录。原告确认被告承租案涉租赁物用于提供劳务中介服务，也确认案涉租赁物前不远处有铁丝网拦截的防疫防控措施，结合疫情的影响，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，本院酌定扣减半个月占有使用费即2250元，即被告需要向原告支付的占有使用费共20250元。至于被告主张押金9000元抵扣相应占有使用费的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告有权要求原告返还押金9000元，现被告主张抵扣相应的占有使用费，本院予以采纳。综上，被告最终需要向原告支付的占有使用费为20250元-9000元=11250元。关于水电费和卫生费本院认为，对于卫生费，双方确认每月50元。被告应向原告支付2020年1月至2020年7月22日期间卫生费50元/月×（6+22天÷31天）个月=335元。对于拖欠的水费，原告未提供证据。至于电费，原告仅提交了自行制作的用电记录，该证据未经被告确认，不足以证明被告的实际用电情况，结合被告关于其正常经营期间每月的水电费和卫生费约300元的主张以及原告关于被告正常经营期间的水电费及卫生费约380元的主张，根据原告提供的水费票据以及卫生费的数额，可知被告正常经营期间每月水电费约250元至300元左右，结合疫情对被告经营的影响，本院酌定被告应向原告支付2019年12月至2020年7月22日期间水电费共1500元。关于违约金因案涉租赁合同为无效合同，故原告诉请被告支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。判决法律依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条。判决内容一、限被告王延春于本判决发生法律效力之日起五日内向原告唐洪斌支付2020年2月15日至2020年7月22日期间的占有使用费共11250元（已抵扣了押金9000元）；二、限被告王延春于本判决发生法律效力之日起五日内向原告唐洪斌支付2019年12月至2020年7月22日期间的水电费共1500元；三、限被告王延春于本判决发生法律效力之日起五日内向原告唐洪斌支付2020年1月至2020年7月22日期间卫生费共335元；四、驳回原告唐洪斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235元，由原告负担41元，被告负担194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈雪敏二〇二〇年八月二十五日书记员  黎淑君强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。