云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初2497号原告：鲁庆生，男，1971年9月30日出生，汉族，医生，住弥勒市。原告暨原告鲁庆生的委托诉讼代理人：牟鹏丽（系鲁庆生妻子），女，1971年11月6日出生，汉族，医生，住弥勒市。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李胜宣，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告鲁庆生、牟鹏丽与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁庆生、牟鹏丽，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人李胜宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁庆生、牟鹏丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付二原告自2019年7月31日起至2020年1月12日止的房屋租金18574元(实际购房款515945元×年租金率8％÷12月/年+30天/月×逾期交房天数162天)；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由:二原告系夫妻，于2015年3月8日向李玲、苏永贤转让得坐落于弥勒市弥阳镇湖泉湾1号住宅区1幢402室房屋一套，该房屋系李玲、苏永贤于2013年7月31日以515945元的价格向被告购买所得。购房当日，李玲、苏永贤与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定:李玲、苏永贤将该房屋出租给被告经营管理，租期自2013年8月1日起至2016年7月31日止，年租金按房屋价款的8％支付，每年支付一次。《补充协议》将《房屋租赁合同》的期限延长至2019年7月31日，其余约定不变。签订以上合同、协议后，李玲、苏永贤与被告按约定履行至2016年7月31日。在此期间，李玲、苏永贤将该房屋转让给二原告，房屋租赁的权利义务也转让给原告，即自2016年7月31日之后的房屋租金由被告支付给原告。2019年1月8日，因被告长期拖延支付原告房租，原告向弥勒市人民法院起诉。弥勒市人民法院以(2019)云2504民初332号民事判决书判由被告支付二原告2016年8月1日至2019年7月31日的房屋租金117439.38元及截至2019年1月28日的违约金25727.28元，合计143166.66元。宣判后，被告不服向红河州中级人民法院提出上诉，该院于2019年7月24日作出(2019)云25民终1359号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年7月31日，房屋租期届满，但被告未按《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定将房屋交还原告管理使用，直至2020年1月12日才将房屋交还原告，实际交房时间与合同约定的交房时间延迟了五个月零十二天，依据《房屋租赁合同》第五条第6项的约定，被告应按合同约定的租金标准(房屋年租金=实际购房价款515945元×8％)向二原告支付迟延交房期间的房屋租金。综上所述，李玲、苏永贤与被告签订的《商品房购销合同》《房屋租赁合同》及《补充协议》均合法有效，被告应按合同约定全面履行义务。现被告未按合同约定的时间交房，应按合同约定向原告支付迟延交房期间的房屋租金，据此，特依法提出如上诉讼请求，恳请依法判决。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，一、原告主张由被告支付自2019年7月31日起至2020年1月12日止的房屋租金18574元无事实及法律依据。1.依据双方签订的《房屋租赁合同》，截至2019年7月31日，被告承租的房屋租期就已届满，导致双方之间的租赁关系终止，而合同的终止不具有溯及既往的效力，自终止后双方之间的权利义务消灭，双方之间已经不存在租赁关系，且本案中原告也没有提供相应的证据证实被告有继续使用房屋的事实，故原告主张参照租赁期内的租金计算方式主张“租金”，显然缺乏事实基础。2.双方在合同中并未约定租期届满后被告返还房屋的时间以及迟延返还房屋的违约责任，故原告参照租赁期内的租金标准计算逾期交房的“租金”无法律依据。二、即便基于原告对房屋的所有权，其以物权保护为由向被告主张占有期间的损失，其诉讼请求也不应当得到人民法院的支持，理由为:1.依据双方签订的《补充协议)，案涉房屋的租期于2019年7月31日届满，故被告于2019年7月26日12时05分通过邮寄送达的方式(韵达快递)向原告送达了《接房通知书》，且该通知书已于2019年7月27日18时44分被签收。其后被告也通过多次拨打原告电话的方式催其尽快来办理接房手续，但原告要求被告需将房屋内漏水、墙体炸裂、掉灰等问题维修完毕后才来接房。故直到2020年1月12日才到被告处办理了房屋交接手续。因此，本案中原告已于2019年7月27日向原告送达了房屋交接通知书，自租期届满至原告接房期间的损失完全是由于原告怠于行使自己的权利所造成，该段期间的损失不应由被告承担。2.被告也并非是“无权占有人”，造成被告未及时返还房屋系原告要求被告对租赁房屋维修所致，即被告正是基于原告的要求承担维修义务才延迟交房时间，属于有权占有。作为权利人的原告若不能证明被告占有期间对房屋造成了损害，其诉讼请求也不应当得到人民法院的支持。3.即使人民法院仍认定被告要承担迟延交房的赔偿责任，其计算标准也只能参照2019年我市同地段房屋现今实际平均月租金1300元左右的标准来计算逾期返还房屋期间的费用。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请人民法院在查明案件事实的基础上，驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.民事判决书、房屋租赁合同、补充协议复印件各1份，欲证实：1.2013年7月31日，李玲、苏永贤向被告购买弥勒市房屋，实际购房价款为515945元，同日，李玲、苏永贤与被告签订房屋租赁合同及补充协议，约定由李玲、苏永贤将湖泉湾1号1幢402室房屋出租给被告经营管理，年租金按房屋价款的8%支付，租期至2019年7月31日，被告迟延交房须按合同约定支付租金；2.2015年3月8日，李玲、苏永贤将湖泉湾1号1幢402室房屋转让给原告，房屋租赁权亦转让给原告；3.2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2.湖泉湾Ⅰ号房屋交接书、湖泉湾Ⅰ号业主资料登记表、业主领取物品登记表、湖泉湾一号返租公寓交房确认流程单复印件各1份，欲证实被告于2020年1月12日才将湖泉湾1号1幢402室房屋交还原告。经质证，被告对原告提交的证据1无异议；证据2，对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为导致至2020年1月12日才交房的原因是因为原告不愿意来接房，不是被告的原因所致。被告就其答辩理由向本院提交了以下证据材料：1.韵达快递邮件回执单、签收明细单、关于湖泉湾I号返租公寓租期届满交房公告复印件各1份，欲证实被告已于2019年7月26日通知原告接房。2.微信聊天记录截屏打印件5份，欲证实原告接到通知后要求被告承担维修义务以及被告工作人员对原告房屋进行维修的事实。3.湖泉湾一号返租公寓交房确认流程单复印件1份，欲证实被告于2020年1月6日将房屋修复完毕再次通知原告办理接房手续，但原告直至2020年1月12日才来办理接房手续。经质证，原告对被告提交的证据1、3无异议；证据2，对真实性有异议，认为其并未在业主接房群里。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1，被告无异议，予以采信；证据2，能够证明原告待证内容，予以采信。被告提交的证据1、3，原告无异议，予以采信；证据2，仅凭该证据不能证明被告待证内容，不予采信。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻。2013年7月31日，李玲、苏永贤与云南昆润高鸿投资有限公司签订《商品房购销合同》，约定：李玲、苏永贤向云南昆润高鸿投资有限公司购买暂定名称为“弥勒·财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”1幢4层02号房屋，房屋建筑面积76.68平方米，单价6813.86元/平方米，房屋总价522487元（房屋实际面积75.72平方米，实际购房款为515945元）。同日，上述双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，《房屋租赁合同》约定：李玲、苏永贤将该房屋出租给云南昆润高鸿投资有限公司经营管理，租期自2013年8月1日起至2016年7月31日止，年租金按该房屋价款的8％支付，租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内由承租方代扣代缴租赁税费后向出租方支付，若迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款违约金。《补充协议》将《房屋租赁合同》的租期延长至2019年7月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均系云南昆润高鸿投资有限公司提供的格式合同。双方签订以上合同及协议后，李玲、苏永贤按约定向云南昆润高鸿投资有限公司付清全部购房款，并将房屋交付给该公司使用，该公司向李玲、苏永贤支付了2013年度至2016年度房屋的税后租金。2015年3月8日，李玲、苏永贤将上述房屋出售给原告，房屋的租赁权亦转让给原告。云南昆润高鸿投资有限公司租用房屋后，未按约定支付2016年度租金，2017年2月17日，原告与云南昆润高鸿投资有限公司签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金38324.47元，分12期支付，每期支付3193.71元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。签订协议后，云南昆润高鸿投资有限公司向原告转账支付了2期租金计6387.42元后，至今未支付剩余租金，原告于2019年1月28日向本院起诉，要求被告支付自2016年7月31日起至2019年7月31日止的房屋租金119009.46元、违约金45769.86元，合计164779.32元；由被告以未支付的房屋租金为基数，按日万分之五的标准向原告支付自起诉之日起至实际付清租金之日止的违约金；诉讼费用由被告承担。本院经审理于2019年4月19日作出（2019）云2504民初332号民事判决书，判决：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告鲁庆生、牟鹏丽2016年8月1日至2019年7月31日的房屋租金117439.38元以及截止2019年1月28日的违约金25727.28元，合计143166.66元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年1月29日起至租金付清之日止的违约金。二、驳回原告鲁庆生、牟鹏丽的其他诉讼请求。案件受理费3596元，减半收取计1798元，由原告鲁庆生、牟鹏丽负担236元，被告云南昆润高宏投资有限公司负担1562元。判决作出后，被告提起上诉，红河州中级人民法院于2019年7月24日作出（2019）云25民终1359号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。因房屋存在漏水等问题，被告将房屋维修完毕后于2020年1月6日通知原告接房，原告于2020年1月12日到被告处接房并与被告办理接房手续。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告约定房屋的租赁期间于2019年7月31日届满，租赁期间届满后，被告继续使用房屋，原告未提出异议，原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，双方依据原合同内容来行使权利、履行义务，故被告应按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付原告房屋租金。原告主张由被告支付房屋租金18574元，因房屋存在漏水等问题，被告将案涉房屋维修完毕后于2020年1月6日通知原告接房，原告于2020年1月12日接房，故房屋租金应计算至2020年1月6日，房屋租金应为17980元（515945元×8%×÷365天×159天），原告主张租金18574元，对超出部分，不予支持。被告辩解租赁期限届满后其未及时返还房屋的原因为原告要求其维修房屋，因双方未约定租期届满后返还房屋的标准，故被告应参照《商品房购销合同》约定的交房标准将房屋返还原告。而房屋存在的漏水等问题，被告应在租赁期限届满前完成维修，故对被告的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告鲁庆生、牟鹏丽自2019年8月1日起至2020年1月12日止的房屋租金17980元。二、驳回原告鲁庆生、牟鹏丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取计132元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇二〇年八月二十一日书记员 杨飞龙