广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初21385号原告：佛山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码914************916。法定代表人：李川，系该单位董事长。委托诉讼代理人：王凌凯，广东远墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莉，广东远墨律师事务所律师。被告：陈杏虹，女，1981年5月14日出生，汉族，住广东省普宁市**************之四，身份证号码445************029。被告：陈楚生，男，1981年5月20日出生，汉族，住广东省普宁市**************之四，身份证号码445************231。被告：佛山市鸿业房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********333X。法定代表人：罗剑华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。原告佛山农村商业银行股份有限公司诉被告陈杏虹、陈楚生、佛山市鸿业房地产开发有限公司（以下简称鸿业公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人杨莉及被告陈楚生，被告鸿业公司的委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼。被告陈杏虹经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告陈杏虹立即清偿原告贷款本金498666.76元及计算至实际清偿之日止的利息、罚息、复利【依据《个人购房借款及担保合同》约定：贷款利率按中国人民银行公布的贷款基准利率下浮15%计算（即执行年利率4.165%）；贷款期内，如遇基准利率调整，利率调整日为基准利率调整之日的次年1月1日；罚息利率在贷款利率水平上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；暂计至2020年6月22日，拖欠利息19075.81元、利息的罚息524.02元、本金的罚息571.73元、复利18.36元，本息合计518856.68元】；2.被告陈杏虹向原告赔偿律师费损失3000元；3.原告对被告陈杏虹、陈楚生提供抵押的位于广东省佛山市南海区***********************的房产【不动产登记证明号：粤（2017）佛南不动产证明第0064195号】享有优先受偿权；4.被告陈楚生、鸿业公司对被告陈杏虹上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由各被告共同承担。原告于庭审中提交最新欠款明细，截止到2020年8月11日，被告拖欠原告借款本金498666.76元，利息21782.07元，本金的罚息756.58元，利息的罚息693.19元，复利28.49元。被告陈楚生辩称，对原告起诉金额无异议，希望可以减免利息、罚息、复利。被告鸿业公司提交书面答辩状辩称，一、被告鸿业公司为本案借款提供的阶段性保证责任已经免除。1.被告鸿业公司为本案借款提供的阶段性保证已于2019年8月26日届满。根据2017年2月14日，原告与被告鸿业公司签订的《楼宇按揭贷款合作协议》第三条第一款的约定，被告鸿业公司为“鸿业畔湖居”项目自然人购房按揭贷款向原告提供阶段性保证，其保证期限从贷款资金划入被告鸿业公司指定帐户之日起至该笔贷款对应的房地产办妥项目竣工验收且办妥出具《不动产权证书》的相关资料之日止，涉案房产已于2017年4月25日办妥粤（2017）佛南不动产证明第0064195号《不动产登记证明》（预购商品房预告首次登记）及粤（2017）佛南不动产证明第0064638号《不动产登记证明》（预购商品房抵押权预告首次登记），于2018年9月21日取得竣工验收备案表，达到交付使用条件，被告鸿业公司于2018年9月22日在《佛山日报》刊登了相关《收楼通知》，通知了本案被告陈杏虹办理该房屋的收楼手续。2019年7月22日本案涉诉房屋办理了首次登记确权。2019年8月26日被告鸿业公司又在《佛山日报》刊登了该房屋的《办证资料领取通知》，通知本案被告陈杏虹领取该房屋的产权办证资料，同日，本案被告陈杏虹签收了该房屋的产权办证资料。由此可见，被告鸿业公司为本案提供阶段性保证的期限已于2019年8月26日届满，原告诉称本案贷款于2019年8月12日开始逾期，即便被告鸿业公司需对本案借款承担保证责任，也只应对2019年8月12日起至2019年8月26日止该段时间内发生的逾期贷款承担保证责任；2.本案涉诉的购房借款合同不在原告与被告鸿业公司签订的《补充协议》的适用范围内。如前所述，2017年2月14日原告与被告鸿业公司签订《楼宇按揭贷款合作协议》，2017年3月15日原告与被告陈杏虹签订《个人购房借款及担保合同》，2017年3月16日，原告依约向被告陈杏虹发放贷款550000元，虽然2018年6月1日原告与被告鸿业公司签订《补充协议》，但该《补充协议》约定自双方签字盖章之日起生效，并没有约定《补充协议》生效前已经签订的且实际已发放贷款的相关《个人购房借款及担保合同》适用该《补充协议》。因此，本案涉诉的购房借款合同不适用《补充协议》；3.原告怠于行使其对被告陈杏虹享有的抵押权登记请求权，视为被告鸿业公司提供阶段性保证的所附解除条件已成就。在本案中，被告鸿业公司为被告陈杏虹向原告提供阶段性保证附有解除条件，该解除条件就是原告能行使被告陈杏虹提供的其购买的房屋为其贷款设立的抵押权，为了使原告取得上述抵押权，被告鸿业公司配合原告、被告陈杏虹办妥了预购商品房预告首次登记以及预购商品房抵押权预告首次登记，并已于2019年8月26日使本案涉诉房屋具备了办理产权登记条件，原告自此有权请求被告陈杏虹协助办理抵押权预告登记转抵押权登记手续，但原告未行使上述请求权，致使原告与被告鸿业公司约定的上述所附条件不能成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，因原告怠于行使其述请求权，阻止被告鸿业公司提供阶段性保证解除条件成就，视为该解除条件已成就，被告鸿业公司不应再承担担保证责任；4.被告鸿业公司按约履行了《商品房买卖合同》（预售）的全部义务，不应对本案贷款再承担其他任何民事责任。本案中，被告鸿业公司为被告向原告的借款提供阶段性保证，阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。现被告鸿业公司已完成涉案房屋的开发建设，并已完成产权初始登记，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，不应对本案贷款再承担其他任何民事责任。二、原告未先就该房屋的担保实现其债权，应认定原告放弃抵押权，被告鸿业公司在原告丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，在本案中，被告陈杏虹向原告提供了其购买的本案涉诉房屋对本案贷款作为担保，并且双方已办理了抵押权预告登记，该预告登记使得原告被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，原告应当先就该房屋的担保实现债权。原告未先就该房屋的担保实现债权，视为原告放弃该房屋抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十四条“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外”的规定，被告鸿业公司在原告丧失优先受偿权的范围内免除担保责任。综上所述，原告对被告鸿业公司所提出的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院查明本案事实，依法驳回原告对被告鸿业公司所提出的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告鸿业公司围绕抗辩依法提交了证据，本院对上述证据真实性均予以确认并在卷佐证。被告陈楚生未提交证据。被告陈杏虹未答辩，亦未提交证据。经审理，本院认定案涉相关事实如下：一、合同约定：2017年3月15日，被告陈杏虹签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称借款合同），约定贷款利率为中国人民银行公布的同期五年以上贷款基准利率下浮15%，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始调整执行新的利率，现执行贷款年利率4.165％；罚息利率在贷款利率水平上上浮50％，现执行罚息年利率6.2475％，对不能按时支付的利息按照罚息利率计收利息的罚息；被告陈杏虹未按时履行还款义务，原告有权宣布已发放的贷款提前到期。被告陈杏虹作为借款人及抵押人，被告陈楚生作为抵押物共有人及保证人在借款合同上签名。二、履约情况：原告于2017年3月16日向被告陈杏虹发放贷款550000元，贷款期限为2017年3月16日至2042年3月16日，还款方式为等额本金，后被告陈杏虹未按约履行还款义务。三、欠款情况：本院于2020年8月9日向被告陈杏虹送达应诉资料。截止到2020年8月11日，被告陈杏虹拖欠原告借款本金498666.76元，利息21782.07元，本金的罚息756.58元，利息的罚息693.19元，复利28.49元。四、律师费用:借款合同约定本合同项下债务包括但不限于本金、利息、罚息、复利和其他应付费用。借款合同约定担保方式的担保范围均包括原告为实现债权而产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。原告委托广东远墨律师事务所律师代理本案，双方签订委托代理合同，约定实行风险收费，前期律师费为3000元。五、抵押责任：被告陈杏虹、陈楚生提供位于广东省佛山市南海区***********************的房产为涉案债务进行抵押担保，双方办理抵押预告登记，尚未办理产权登记以及抵押权登记。六、保证责任：被告陈楚生作为保证人在借款合同上签名，同意为涉案贷款承担连带保证责任。2017年2月14日被告鸿业公司与原告签订《楼宇按揭贷款合作协议书》，被告鸿业公司为涉案贷款提供阶段性保证连带责任，2018年6月1日被告鸿业公司与原告签订《补充协议》，约定《补充协议》与《楼宇按揭贷款合作协议书》具有同等法律效力，上述保证责任的担保期限自贷款发放之日起至涉案贷款办妥一般抵押登记的《不动产登记证明》且将相关权利证书交由原告保管之日止。本院认为：被告陈杏虹向原告借款后未依约履行还款义务，构成违约，依据借款合同约定，原告有权宣布借款时间提前到期，到期时间为本院应诉资料送达被告陈杏虹之日即2020年8月9日，故对原告要求被告陈杏虹偿还借款本金及支付相应利息、本金的罚息及利息的罚息的主张本院予以支持。另，根据中国人民银行相应公告，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（如遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），贷款基准利率这一标准已经取消。无证据显示原、被告双方在上述公告发布后，就利率调整有新的约定，故，本着意思自治和维护交易安全原则，本院确认将双方目前执行的最新贷款利率为今后执行的贷款利率不再作变动调整，即罚息年利率为6.2475％。关于复利。依据原告提交的欠款明细表，结合原告庭审中的陈述，其所主张的复利，系对应收利息的罚息、拖欠本金的罚息以及已结转复利按照逾期罚息利率再行计算复利，本院经审查后认为，对逾期本金和逾期利息分别按照逾期罚息利率计收本金的罚息、利息的罚息已足以补偿原告损失，再计收复利属重复计收，且加重被告负担，故本院对原告主张计收复利的诉请不予支持。关于律师费。借款合同约定借款人所承担的债务包括其他应付费用，抵押担保的主债权包括律师费等为实现债权而产生的费用，故为实现涉案债权而产生的律师费应由被告陈杏虹负担。原告主张前期律师费3000元合理，并未超出法律规定范围，本院予以支持。关于抵押。被告陈杏虹提供涉案抵押财产为涉案债务进行抵押担保，并办理抵押预告登记，但并未办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记产生的法律后果为“未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。”由此可见，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享有现实抵押权。故，原告主张对涉案房产基于抵押权享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。关于保证责任。被告陈楚生作为连带保证人，应对被告陈杏虹的上述债务承担连带清偿责任；被告鸿业公司同意为涉案债务进行连带责任保证，涉案债务发生在保证期间，故被告鸿业公司应对被告陈杏虹的上述债务承担连带清偿责任，被告鸿业公司承担保证责任后有权向被告陈杏虹进行追偿。被告鸿业公司主张阶段性保证责任已经免除，且在原告丧失有限受偿权的范围内应免除被告鸿业公司的责任承担，本院经审查后认为，《补充协议》明确载明保证期间自贷款发放之日起至涉案贷款办妥一般抵押登记的《不动产登记证明》且将相关权利证书交由原告保管之日，《补充协议》为原告与被告鸿业公司签订，与《楼宇按揭贷款合作协议书》具有同等法律效力，对原告与被告鸿业公司均具有约束力，在涉案房产未办妥抵押权相关权利证书的情况下，被告鸿业公司仍应对被告陈杏虹的涉案债务承担连带保证责任，抵押预告登记不同于抵押权登记，未办理抵押权登记并不能认定原告放弃抵押权，综上，本院对被告鸿业公司的上述抗辩不予采信，在被告陈杏虹未按照约定还款的情况下，被告鸿业公司仍应对被告陈杏虹的涉案债务承担连带清偿责任，被告鸿业公司承担保证责任后有权向被告陈杏虹进行追偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告陈杏虹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山农村商业银行股份有限公司归还借款本金498666.76元、利息21782.07元、本金的罚息756.58元、利息的罚息693.19元及律师费3000元（暂计至2020年8月11日，此后至实际清偿之日止本金的罚息、利息的罚息分别以尚欠本金、利息为基数按罚息利率6.2475％计收）；二、被告陈楚生对本判决第一项确定被告陈杏虹的债务承担连带还款责任；三、被告佛山市鸿业房地产开发有限公司对本判决第一项确定被告陈杏虹的债务承担连带还款责任，被告佛山市鸿业房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告陈杏虹进行追偿；四、驳回原告佛山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4509元、财产保全费3329元，合计7838元（原告已预交），由原告负担38元，被告陈杏虹、陈楚生、佛山市鸿业房地产开发有限公司连带负担7800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张燕婷二〇二〇年八月二十日书记员  邝芳丽