内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2921民初953号 原告：阿拉善盟丽都万象城商业管理有限责任公司。 法定代表人：马红霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王化龙，系阿拉善盟丽都万象城商业管理有限责任公司楼层经理。 委托诉讼代理人：余倩，系内蒙古广安律师事务所律师。 被告：沈芳，女，1985年5月2日出生，汉族，民生花园MooMoo童装雇员。 委托诉讼代理人：李光仁（沈芳之丈夫）。 原告阿拉善盟丽都万象城商业管理有限责任公司（下称丽都公司）与被告沈芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王化龙、余倩与被告沈芳及其委托诉讼代理人李光仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丽都公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年12月起至2019年3月的租金、物业费、税金、电费57192.77元；2、判令被告向原告偿付违约金11438.55元（按欠款总额20%计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月被告与原告协商一致签订了《租赁合同书》，被告租用原告商铺用于服装店的经营，店铺面积82.35平米，租金单价为45元/平米/月，年租金为44469元，物业管理费单价为18元/平米/月，年费为17787元。原告按照租赁物业的建筑面积向被告收取租金和物业管理费并逐年递增，被告需在每年合同期满前按合同约定标准向原告缴纳下年度租金、物业管理费和广告费，若延迟支付则按应缴费用总额的3%/天向原告支付违约金。合同履行后，被告销售衣服，由原告负责统一代收款，并代缴个人所得税税金，每月有原告财务人员与被告对账，进行抵扣。2015年4月至2018年3月，被告一直如期与原告签订合同。2018年4月合同到期后，被告一直经营商铺，定期与原告财务人员进行对账并签字确认，但推脱不与原告签订2018年度合同，也不结清之前拖欠的各项费用5386.87元。2018年11月开始被告的商铺处于无人管理的状态，也不清缴欠费，也不处理店铺内的衣物。原告工作人员多次电话联系，被告推脱不予处理。2019年2月起被告电话无人接听，因商铺无人管理已达四个月，2019年3月原告根据合同终止的规定对被告商铺进行撤柜处理，封存被告商铺内所有的衣物。从2018年4月直到2019年3月，被告使用商铺已达12个月，累计拖欠租金、物业费、税金、广告费、手续费、电费、罚款65285.90元，将营业额2966元抵扣，减去补缴的欠款12000元后，尚欠51805.90元，加上2018年4月之前未结清的5386.87元，共计欠款57192.77元。被告一直不予处理。经原告工作人员多方寻找，于2020年4月才找到被告并进行协商，被告据不处理欠款事项，也不处理封存衣物。故原告依法提起诉讼，请求人民法院依法裁判。 被告沈芳辩称，对于房租的问题，不是我不与原告签订合同，我一直没有与原告签订过。原告说我不处理衣物，是原告的员工一次又一次的在我店里面不让我做生意，不让我往出搬衣服。我生病之后我与原告的员工联系过，等我好了之后跟他们联系。等我病好了原告已经把我的房子转租，店里面东西都搬掉了。具体费用截止到2019年我不承认，因为我在2018年11月份就已经不在商场。我不承认原告工作人员多次寻找不到我，因为我们一直有联系，原告的员工王华龙一直跟我联系。后来把店转租给别人一直没有通知我，把我店里面所有东西搬走也没有通知我。2019年4月份原告的员工在我上班的地方找到我，拿着手机在摄像。他们还向公安机关报了案。 本院经审理认定事实如下：2017年5月19日原告丽都公司与被告沈芳签订了《租赁合同书》，约定：甲方（丽都公司）将82.35平方米的商铺出租给乙方用于经营；租赁期限为一年，自2017年4月1日起，至2018年3月31日止；租金单价为租金为45元/平方米/月，总计44469元/年，物业费单价为18元/平方米/月；在租赁期间内，物业管理费可以根据甲方与物业管理公司的合同变更收费价格；乙方需在每年合同期满前两月按合同约定标准向甲方交纳下年度租金和管理费。甲方在收到租金和管理费后向乙方出具收据。乙方如未能按时向甲方交租金、管理费，每延迟一天，乙方按拖欠应交费用总额3%向甲方给付违约金；为保证合同履行，乙方须向甲方支付合同履约保证金5000元（开业后转为水电押金），合同期满后，双方办理结算手续完毕后7个工作日内，甲方将收取的合同履约保证金不计息返还乙方。合同期内如乙方单方面终止合同（乙方转租除外），合同履约保证金不予退还；合同有效期满后，乙方如需继续租用本出租房屋，应于合同期满前60天向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方拥有该物业的优先承租权；乙方拖欠应缴任何款项及费用达30日以上（含30日）或无正当理由未报经甲方备案，擅自停止营业达7日以上的，甲方有权与违约方终止合同；合同解除或者届满后，乙方需在7天内将租赁物业交还甲方。如果乙方未能在规定的时间交还，则甲方有权进行清场，清场费用由乙方承担。因清场造成的损失，甲方不承担。双方还约定了其他权利义务。租赁期间被告拖欠各项费用合计5386.87元。租赁期限届满后双方未续签租赁合同，被告继续使用上述租赁物。2018年11月被告因照顾病人、治病等未营业，原告就通过员工自2018年11月20日至2019年1月底前以短信、电话方式与被告联系续签合同、给付租金。被告没有处理。2019年1月31日原告将合同、结账单、欠款明细邮寄至被告妹妹的商铺。2019年4月24日原告将被告店铺做清场处理，对店铺内的货物进行了盘点。原告提交了《欠款明细》3份、《商铺对账单》20份、收据5张，证明自2018年4月到2019年3月，被告拖欠原告租金、物业费、税金、广告费、刷卡手续费、电费、罚款65285.90元，其中税金2340元，广告费692.46元，刷卡手续费31.76元，电费700元、罚款110元；被告交付12000元，以营业额抵消2966元，尚欠51805.90元；加上2018年4月前未结清欠款5386.87元，共计欠款57192.77元。被告质证认为没有经营期间的费用不应计入。本院认证认为依据《租赁合同书》和上述证据可以确认被告拖欠租金、物业费52100元，税金3090元，广告费955.66元，刷卡手续费237.11元，合计56382.77元。但原告没有提供原告可对被告进行罚款的权利依据，故对罚款110元不予确认。原告提交的电费交付凭证反映电费700元产生于2019年1月至3月，但该期间被告没有经营，原告陈述是因被告店铺无照明影响商场经营环境，所以购电进行了照明。故对电费700元不予确认。 本院认为，原被告自愿协商一致签订《租赁合同书》，系双方真实意思的表示，不违反法律规定，依法确认具有法律效力。原告依约履行了将租赁物交付给被告使用的义务，被告未依约给付租金等费用5386.87元，应承担给付租金等及偿付违约金的民事法律责任。租赁期间届满后双方未续签租赁合同，但被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，并要求被告续签租赁合同，给付租金等费用。依据“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的法律规定，确认双方间形成租赁法律关系。双方未另行约定权利义务，故《租赁合同书》确定的权利义务对双方具有法律效力。2018年11月起被告因家事不能正常经营店铺，但自同年11月20日起经原告催促后被告既不履行给付义务，又不履行备案手续或要求解除租赁关系，原告于2019年4月24日将被告店铺做清场处理。原告要求被告承担截止2019年3月的各项费用，符合应给予合理期限的法律规定，故对原告要求被告给付租金、物业费、税金、广告费、刷卡手续费56382.77元的诉讼请求，依法予以支持。原告要求被告给付罚款110元、电费700元的诉讼请求，没有合法的依据，依法不予支持。原被告均认为原合同约定的“乙方如未能按时向甲方交租金、管理费，每延迟一天，乙方按拖欠应交费用总额的3%向甲方给付违约金”，确实不宜执行，但原告提出按照欠款总额的20%偿付逾期付款违约金，没有法律依据。依照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》〔法释（1999）8号〕、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［２００３］２５１号）和“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，逾期付款可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，过分高于造成的损失可以适当减少。故对逾期付款违约金标准，依法应予调整。即自2018年11月21日起被告按照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率4.35%/年上浮30%后，再上浮30%，向原告偿付至租金、物业费付清之日的逾期付款违约金。计算方法为：52100元（31129元－27806元＋62257元－1480元－12000元）×4.35%×欠款天数×（1＋30%）×（1＋30%）。其中至2020年7月20日的逾期付款违约金为6383.55元。 综上，被告迟延支付租金等，应承担给付租金等，偿付违约金的民事责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告沈芳于本判决生效之日给付原告阿拉善盟丽都万象城商业管理有限责任公司租金、物业费52100元，税金3090元，广告费955.66元，刷卡手续费237.11元。 二、被告沈芳于本判决生效之日向原告阿拉善盟丽都万象城商业管理有限责任公司偿付自2018年11月21日至付清租金、物业费之日的逾期付款违约金，其中至2020年7月20日的逾期付款违约金为6383.55元。 三、驳回原告阿拉善盟丽都万象城商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1516元，减半收取758元，由被告沈芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。 审判员  马建军 二〇二〇年八月六日 书记员  田 杨 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条【未支付价金的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条【防止损失扩大的义务】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百三十六条【租赁合同终止后的继续效力】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》 〔法释（1999）8号〕 对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。 本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题按照本批复办理。 《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》 （银发［２００３］２５１号） 三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收３０％－５０％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收５０％－１００％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。