福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3551号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区善化新村****。 法定代表人：刘胜昔，总经理。 委托诉讼代理人：陈春永、柳梦楠，福建群韬律师事务所执业律师。 被告：丁于芩，女，1989年10月18日出生，回族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：魏文禄、肖少清，福建伟洲律师事务所执业律师。 原告福建实达物业有限公司（以下简称实达物业公司）与被告丁于芩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告实达物业公司委托诉讼代理人柳梦楠、被告丁于芩委托诉讼代理人肖少清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令丁于芩立即向实达物业公司支付拖欠的自2014年7月起至2018年3月5日的物业管理费19944.26元及逾期付款违约金，以每月应交物业费管理费452.9465元为基数，自2014年7月起按月利率2%的标准逐月累计至欠款还清之日止，暂计至起诉之日起为9034.77元；2.丁于芩承担与本案的全部诉讼费用。 事实和理由：实达物业公司于2013年12月20日与福州海峡置业有限公司（更名前为：福州海峡物流有限公司）签订前期物业服务合同，为位于福州市闽侯县××镇××路××号的“海峡·鑫天地”提供物业管理服务，合同第二十三条约定服务期限为自交房之日起2年（实际为2014年10月1日至2016年9月30日）。后因合同履行期限届满前1个月，“海峡·鑫天地”业主大会尚未成立，经实达物业公司与福州海峡置业有限公司协商后，双方将前期物业服务合同履行期限延期至2年（即2016年10月1日至2018年9月30日）。合同第五条对物业服务费用标准进行了约定，商业街为3.95元／月·平方米。第七条约定自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。后实达物业公司于2018年3月5日退出了“海峡·鑫天地”的物业管理。丁于芩是“海峡·鑫天地”商业街业主，丁于芩于2014年7月4日经验收交房取得“海峡·鑫天地”室，同时领取了业主手册等材料。此后实达物业公司依约向丁于芩提供了物业管理服务，但丁于芩自2014年7月起至2018年3月5日均未缴纳物业服务费。实达物业公司曾于2018年9月20日向丁于芩邮寄律师函催促缴纳物业费，但丁于芩仍不缴纳。实达物业公司认为，丁于芩在接受房屋之际已在由实达物业公司提供物业管理服务的相关材料上签字，实达物业公司也已尽告知义务。后实达物业公司也按照约定向丁于芩及小区业主提供物业管理服务，丁于芩不支付物业费的行为已构成违约，损害了实达物业公司的利益。为此，实达物业公司特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 丁于芩辩称，一、实达物业公司诉请部分物业费已超过法律规定的3年诉讼时效，请求法院依法驳回实达物业公司的该部分诉讼请求。根据《民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，实达物业公司在诉请中要求丁于芩支付2014年7月至2018年3月5日期间的物业服务费，不论根据《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》第八条第5款，还是实达物业公司提交的案涉合同《福州市前期物业服务合同》第十条规定，均约定物业服务费按月进行缴纳。而实达物业公司直到2020年7月27日才提起本案诉讼，且中间也没有发生任何诉讼时效中止中断或者延长的情形对于2017年7月之前的物业服务费已经超过3年的诉讼时效，请求法院依法驳回实达物业公司的该部分诉讼请求。至于实达物业公司所提供的《律师函》、《EMS快递面单》欲证明实达物业公司于2018年9月向丁于芩进行催讨的事实，但该EMS快递单被退回，未能进行有效送达给丁于芩，同时实达物业公司也未提供其他证据来证明其有向丁于芩进行催讨等诉讼时效中止、中断等情形，其应承担举证不能的后果。二、实达物业公司未提供任何证据来证明案涉房产已实际交付给丁于芩使用，其要求丁于芩缴纳物业服务费，缺乏依据。1.根据《商品房买卖合同》附件六:补充协议第九条第三款第二项约定:“买受人就该商品房应向物业管理单位交付物业管理服务费自甲方交付通知书确定的房屋交付日之次日起算，以及根据实达物业公司所提交的《物业综合管理服务费一览表》中约定:“管理服务费从首次业主交付之日起计算，即按自《入伙通知书》发出之日起计算”，上述规定均要求物业服务费从房屋已经实际交付给丁于芩使用之日起计算。本案中，实达物业公司提交《交付通知书》欲证明案涉房屋已经实际交付，但是该通知书是开发商向实达物业公司出具的，其中内容也只能体现丁于芩已经领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，该证据不能证明丁于芩已经实际接收房屋。2.包括丁于芩在内的大部分商铺业主，均未收到案涉房屋钥匙。实达物业公司亦应当提供有丁于芩签字的《房屋交接单》等证据来佐证案涉房屋已经实际交付给丁于芩使用，否则应当承担举证不能的后果。3.实达物业公司在向开发商送达的《关于解除＜海峡·鑫天地前期物业服务合同＞的工作联系函》第三点，商业街三十多户商铺等为“已售未接楼”情形，实达物业公司也认可上述包括丁于芩在内房屋未实际交房，其将向开发商计收“已售未接楼”空置房物业管理费。现实达物业公司又要求丁于芩缴纳物业费，属于重复收取物业服务费，同时该请求没有依据。综上所述，案涉房屋未实际交付给丁于芩，实达物业公司要求丁于芩缴纳物业服务费缺乏依据。三、按照法律规定以及合同约定，丁于芩未缴纳物业服务费属于先履行抗辩权。实达物业公司未向丁于芩提交正式物业管理服务发票，丁于芩有权拒绝缴纳物业服务费。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》第八条第5款:支付方式，物业服务费每月支付一次，乙方（即实达物业公司）在每月前五个工作日提交正式物业管理服务发票给甲方（即丁于芩），甲方（即丁于芩）在收到正式物业管理服务发票后15个工作日内，以银行转账方式向乙方（即实达物业公司）支付当月物业服务费。本条款规定，实达物业公司应当先履行义务，即提交正式物业管理服务发票并送达给丁于芩，丁于芩再履行缴纳物业费义务，现实达物业公司至今从未向丁于芩提交正式物业管理服务发票，按照上述法律规定以及合同约定，丁于芩当然有权拒绝缴纳物业服务费。四、实达物业公司要求丁于芩支付逾期缴纳物业服务费，缺乏法律依据，不当予以支持。1.如上文第三点所陈述，丁于芩未缴纳物业服务费属于先履行抗辩权，之所以未缴纳物业服务费原因在于实达物业公司违反合同约定，即未在每月前五个工作日向丁于芩提交正式物业管理服务正式发票，现实达物业公司要求丁于芩支付逾期缴纳物业服务费，缺乏依据。2.不论《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》，还是实达物业公司提交的案涉合同《福州市前期物业服务合同》，合同中均未约定丁于芩逾期缴纳物业服务费应承担的违约责任，现实达物业公司要求丁于芩支付按月利率2％支付逾期缴纳物业服务费违约金，缺乏依据。 本院认为，福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡·鑫天地”前期物业服务补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。实达物业公司为涉案商铺提供物业服务，业主理应按期缴纳物业费。丁于芩系闽侯县××镇××＃楼××层××店铺的业主，店铺面积为115.29㎡。丁于芩提出案涉商铺尚未实际交付，本院认为丁于芩于2014年7月4日在交付通知书及业主手册上签字确认，故案涉商铺物业费应从2014年7月4日起算。丁于芩提出实达物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，本院结合双方庭审陈述及相关证据认为，实达物业公司于2018年9月20日向丁于芩的曾居住地寄送催交物业费律师函进行催收，诉讼时效中断，且根据《福州市物业服务合同》约定，按3.95元／㎡·月的标准计收物业服务费，因此，丁于芩应向实达物业公司支付2015年9月20日起至2018年3月5日的物业服务费13377元［每月452.9465元）］。因实达物业公司物业服务确实存在不足，本院酌情对物业服务费数额予以扣减50%，故丁于芩应向实达物业公司支付物业服务费6688.5元。 关于违约金的问题。本院认为，实达物业公司物业服务确实存在不足，对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条规定，判决如下： 一、丁于芩应于本判决生效之日起十日内向福建实达物业有限公司支付物业服务费6688.5元； 二、驳回福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费524元，减半收取计262元，由丁于芩负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈菁菁 二〇二〇年八月十七日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为人民币五万元以下的，适用小额诉讼程序，实行一审终审。