湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0204民初319号原告：湖南长株潭国际物流有限公司（反诉被告），住所地株洲市石峰区喻家坪。法定代表人：杨烨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王贤南，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杨，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被告：株洲和鑫房地产开发有限责任公司（反诉原告），住所地株洲市石峰区杉木塘。法定代表人：李涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈小明（株洲市法学会法律服务中心推荐），男，1978年5月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省茶陵县。原告湖南长株潭国际物流有限公司（以下简称长株潭物流公司，反诉被告）诉被告株洲和鑫房地产开发有限责任公司（以下简称和鑫房地产开发公司，反诉原告）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年3月9日依法立案后，被告和鑫房地产开发公司提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭合并进行了审理，原告长株潭物流公司的委托诉讼代理人王贤南、被告和鑫房地产开发公司的法定代表人李涛及委托诉讼代理人陈小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长株潭物流公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告长株潭物流公司与被告和鑫房地产开发公司签订的《玉桂小区棚改项目定向开发合同》；2、判令被告和鑫房地产开发公司返还原告长株潭物流公司已经支付的8600000元款项；3、判令被告和鑫房地产开发公司支付上述款项按银行活期存款利率计算的利息，利息计算至上述款项及利息支付完毕之日止（利息暂计至起诉之日为126460.83元）；4、判令被告和鑫房地产开发公司支付原告长株潭物流公司水电费113783.40元。事实与理由：2013年9月30日，原告长株潭物流公司与被告和鑫房地产开发公司签订了《玉桂小区棚改项目定向开发合同》，项目名称“玉桂小区新建六栋、七栋住宅”（162套及98个以内的地下停车位），项目建设地址位于株洲市石峰区内，要求在2015年12月31日前竣工并交付使用。被告和鑫房地产开发公司多次承诺交房，均没有按约定时间交房，已严重违约。2016年5月12日，株洲市规划局向株洲和鑫房地产开发有限责任公司下达《责令停止违法建设通知书》，责令项目停止建设。2014年9月30日至2016年9月14日，湖南长株潭国际物流有限公司分四次支付给株洲和鑫房地产开发有限责任公司工程款600万元；因支付农民工工资等，2017年1月20日，被告和鑫房地产开发公司在原告长株潭物流公司“借款”260万元。因此，原告长株潭物流公司实际支付给被告和鑫房地产开发公司860万元。另外。被告和鑫房地产开发公司在项目建设中，拖欠原告长株潭物流公司水电费113783.40元。被告和鑫房地产开发公司辩称，1、我方同意解除合同，该合同目前无法履行下去，原告长株潭物流公司违约，应该赔偿被告和鑫房地产开发公司损失及违约金；2、被告和鑫房地产开发公司已经完成的工程量，已经超过了860万元；3、合同签订后，原告长株潭物流公司没有按合同约定进行土地挂牌，系原告长株潭物流公司违约。综上所述，因为原告长株潭物流公司违约给被告和鑫房地产开发公司造成损失，请求法院驳回原告长株潭物流公司的诉请请求。被告和鑫房地产开发公司向本院提出反诉请求：1、判令解除双方于2013年9月30日所签的《玉桂小区棚改项目定向开发合同》；2、判令原告长株潭物流公司支付被告和鑫房地产开发公司工程款3953184.3元（已完工11925525.3元，已支付8600000元，欠付3325525.3元，加上已扣回优惠款5%计627659.2元，合计3953184.3元）及利息（2017年元月20日起至本金付清之日止，按月利率2%计算）；3、判令原告长株潭物流公司赔偿被告和鑫房地产开发公司损失人民币8936900元（前期已经发生费用2000000元、可得利益损失6936900元）。事实与理由：2013年9月30日，原告长株潭物流公司与被告和鑫房地产开发公司签订了《玉桂小区棚改项目定向开发合同》，项目名称“玉桂小区新建六栋、七栋住宅”（162套及98个以内的地下停车位），项目建设地址位于株洲市石峰区内，要求在2015年12月31日前竣工并交付使用。2014年2月21日，株洲市发展和改革委员会以株发改发［2014］35号文件下发《关于湖南长株谭国际物流有限公司玉桂小区棚户区改造项目立项的批复》。同意石峰区组织实施湖南长株谭国际物流有限公司玉桂小区棚户区改造项目前期工作。2015年6月，开始进行基坑土石方的开挖，在拟建地上挖了个土坑。由于基坑开挖后停工时间过久，以及期间雨水过多等原因造成基坑作废，基坑周边及石峰山体存在重大滑坡安全隐患。为彻底消除滑坡隐患，经质监站、建设局等同意，株洲和鑫房地产开发有限责任公司于2016年3月1日复工开始进行正负零以下工程施工。2016年9月底完成地下室主体工程消除滑坡安全隐患后再次停工至今。2018年9月20日，原告长株潭物流公司向被告和鑫房地产开发公司出具《关于选定玉桂小区棚改项目已发生开发成本审计单位确认函》，明确由湖南中天华资产评估有限公司对“玉桂小区棚改项目”已发生开发成本进行审计。2018年10月9日，原告长株潭物流公司、被告和鑫房地产开发公司与北京建标诚和工程咨询有限公司签订《建设工程造价咨询合同》，2019年1月27日，北京建标诚和工程咨询有限公司根据合同约定出具《长株潭物流中心棚改项目地下室已完工程结算审计报告》，审定金额为人民币11910214.75元。原告长株潭物流公司针对被告和鑫房地产开发公司的反诉辩称，1、合同约定原告长株潭物流公司协助被告和鑫房地产开发公司办理项目土地的摘牌等各项手续，被告和鑫房地产开发公司负责项目建设所需的资金及合法开工手续。2、双方约定被告和鑫房地产开发公司承担项目所有资金，2016年9月被告给原告的承诺函中，被告和鑫房地产开发公司认可土地摘牌资金未到位，2017年1月19日、2017年1月20日被告给原告的承诺函中，被告和鑫房地产开发公司承诺积极筹集摘牌资金，可以看出2016、2017年等时间段被告没有筹集、准备摘牌资金，结合原、被告提交的其他证据材料及各类文件可以推定被告和鑫房地产开发公司并没有按合同约定及相关要求准备好资金，导致项目无法进行下去。3、被告和鑫房地产开发公司是房地产开发企业，比其他非房开企业更应该懂得土地没有摘牌，没有取得建设施工许可证的情况下不能违法施工。因为违法施工导致规划局责令该项目停止施工，导致原、被告双方签订的开发合同无法继续履行下去，责任在被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合本院采信的证据和当事人陈述，本院确认案件事实如下：2011年8月2日，株洲市人民政府株政函（2011）132号《关于第三批棚户区改造项目计划的批复》，将湖南长株谭国际物流有限公司玉桂小区棚户区被纳入第三批棚户区改造项目计划。2013年9月30日，原告长株潭物流公司与被告和鑫房地产开发公司签订了《玉桂小区棚改项目定向开发合同》，项目名称“玉桂小区新建六栋、七栋住宅”（162套及98个以内的地下停车位），项目建设地址位于株洲市石峰区内，要求在2015年12月31日前竣工并交付使用。2014年2月21日，株洲市发展和改革委员会以株发改发［2014］35号文件下发《关于湖南长株谭国际物流有限公司玉桂小区棚户区改造项目立项的批复》，同意石峰区组织实施湖南长株谭国际物流有限公司玉桂小区棚户区改造项目前期工作。2014年7月，被告和鑫房地产开发公司向承包商（施工方）湖南株洲嘉宇建设工程有限责任公司出具开工令。2015年6月，开始进行基坑土石方的开挖，在拟建地上挖了个土坑。由于基坑开挖后停工时间过久，以及期间雨水过多等原因造成基坑作废，基坑周边及石峰山体存在重大滑坡安全隐患。为彻底消除滑坡隐患，经质监站、建设局等同意，被告和鑫房地产开发公司于2016年3月1日复工开始进行正负零以下工程施工，2016年9月底完成地下室主体工程消除滑坡安全隐患后再次停工至今。因拆迁安置等原因，国土部门暂停了“湖南长株谭国际物流有限公司玉桂小区棚户区改造项目”土地挂牌交易。2016年3月，株洲市石峰区发展和改革局报株洲市发展和改革委员会将“石峰区玉桂小区棚户区改造项目”更名为“长株潭物流中心棚改项目”，重新报批棚改项目审批手续。2016年5月12日，株洲市规划局向被告和鑫房地产开发公司下达《责令停止违法建设通知书》，责令“长株潭物流中心棚改项目”停止建设。2016年8月11日，原告长株潭物流公司与株洲市石峰区棚户区改造和城中村整治工作指挥部办公室签订了《湖南长株潭物流中心棚改项目合作协议书》。前者原则同意后者进行该项目棚户区改造工作。2018年1月，因拆迁安置等原因，国土部门决定“长株潭物流中心棚改项目”暂缓实施。2018年8月，株洲市清水塘投资集团有限公司函告原告长株潭物流公司，“长株潭物流中心棚改项目”安置地块一并纳入清水塘棚改二期D地块实施整体开发。2018年9月20日，原告长株潭物流公司向被告和鑫房地产开发公司出具《关于选定玉桂小区棚改项目已发生开发成本审计单位确认函》，明确由湖南中天华资产评估有限公司对“玉桂小区棚改项目”已发生开发成本进行审计。湖南中天华会计师事务所没有出具正式审计报告。2018年10月9日，原告长株潭物流公司、被告和鑫房地产开发公司与北京建标诚和工程咨询有限公司签订《建设工程造价咨询合同》，2019年1月27日，北京建标诚和工程咨询有限公司根据合同约定出具《长株潭物流中心棚改项目地下室已完工程结算审计报告》，审定金额为人民币11910214.75元。查明，2014年9月30日至2016年9月14日，原告长株潭物流公司分四次支付给被告和鑫房地产开发公司工程款600万元；因支付农民工工资等，2017年1月20日，被告和鑫房地产开发公司在原告长株潭物流公司“借款”260万元。因此，原告长株潭物流公司实际已经支付给被告和鑫房地产开发公司860万元。另查明，被告和鑫房地产开发公司在项目建设中，拖欠原告长株潭物流公司水电费113783.40元。本院认为：本案系房地产开发经营合同纠纷。房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。原告长株潭物流公司与被告和鑫房地产开发公司签订《玉桂小区棚改项目定向开发合同》时，但没有取得玉桂小区棚改项目建设用地使用权。项目更名为“长株潭物流中心棚改项目”后，仍没有取得建设用地使用权。双方签订的《玉桂小区棚改项目（后更名为“长株潭物流中心棚改项目”）定向开发合同》系没有发生法律效力的合同，该合同需经被告和鑫房地产开发公司依法取得建设用地使用权，并获得规划等部门的审批后，才发生法律效力，才能开工建设。原告长株潭物流公司和被告和鑫房地产开发公司依据合同约定违法建设玉桂小区棚改项目（后更名为“长株潭物流中心棚改项目”）地下室工程的行为，不受法律保护。双方签订的《玉桂小区棚改项目（后更名为“长株潭物流中心棚改项目”）定向开发合同》系没有发生法律效力的合同，无需由人民法院判决解除。因此，原告长株潭物流公司要求判决解除《玉桂小区棚改项目定向开发合同》的诉讼请求及被告和鑫房地产开发公司要求判决解除《玉桂小区棚改项目定向开发合同》的反诉请求，本院均不予支持。“长株潭物流中心棚改项目”安置地块已一并纳入清水塘棚改二期D地块实施整体开发。“长株潭物流中心棚改项目”地下室工程（已建工程，审定金额为11910214.75元），系原告长株潭物流公司因该无效合同取得的财产，应当折价补偿给被告和鑫房地产开发公司。原告长株潭物流公司已经支付工程款及“借款”8600000元，差额部分3310214.75元仍需支付给被告和鑫房地产开发公司。因此，原告长株潭物流公司要求判决被告和鑫房地产开发公司返还已经支付的8600000元款项及利息的诉讼请求，本院不予支持。被告和鑫房地产开发公司拖欠原告长株潭物流公司的水电费113783.40元，应予以支付。被告和鑫房地产开发公司要求判令原告长株潭物流公司支付工程款3310214.75元本院予以支持；超出部分、优惠款、利息均不予支持。被告和鑫房地产开发公司要求判令原告长株潭物流公司赔偿预期利益损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告和鑫房地产开发公司要求判令原告长株潭物流公司赔偿实际损失（项目开发前期工作中已经发生的费用），但仅提供湖南中天华会计师事务所出具的审计报告征求意见稿，无法认定该项损失数额。因此，被告和鑫房地产开发公司该反诉请求，本院不予支持。另外，被告和鑫房地产开发公司没有提供北京建标诚和工程咨询有限公司工程结算审计费用票据，也没有就工程结算审计费用的承担提出主张；加之该审计系双方当事人诉前自行委托审计，而不是本院在诉讼过程中委托审计，本院不宜在本案中处理审计费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十八条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第八条、第十一条之规定，判决如下：一、被告株洲和鑫房地产开发有限责任公司向原告湖南长株潭国际物流有限公司支付水电费113783.40元；二、原告湖南长株潭国际物流有限公司向被告株洲和鑫房地产开发有限责任公司支付工程款3310214.75元；上述两项相抵后，原告湖南长株潭国际物流有限公司向被告株洲和鑫房地产开发有限责任公司支付工程款3196431.35元。三、驳回原告湖南长株潭国际物流有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告株洲和鑫房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73682元，反诉受理费117166元，减半收取58583元，合计132265元，由原告湖南长株潭国际物流有限公司负担100000元，由被告株洲和鑫房地产开发有限责任公司负担32265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院，提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部支行，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 长  吴登高审 判 员  周运生人民陪审员  林志军二〇二〇年八月二十一日法官助理陈霆霆书记员陈思思附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第十一条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。