广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3653号 原告：朱凤林，女，1981年9月14日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 原告：朱法聪，男，1981年10月2日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 以上二原告共同委托诉讼代理人：莫群林，广西万然律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：李洪娅，广西万然律师事务所律师。 被告：柳州耀世恒大房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市古亭大道**恒大城综合楼1-1，统一社会信用代码：91450200MA5KB0PF6A。 法定代表人：沈治国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦翥，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：董志华，男，该公司员工。 原告朱凤林、朱法聪与被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案，依法适用简易程序（小额诉讼），于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告朱凤林、朱法聪的委托诉讼代理人莫群林、李洪娅，被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韦翥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱凤林、朱法聪向本院提出诉讼请求：1.被告向二原告支付2018年11月1日至2019年2月1日期间逾期交房违约金6820元（733372元×0.0001/天×93天）；2.被告承担二原告的物业相关费用损失549元（2179.2元÷365天×93天）；3.案件受理费由被告承担。 被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司辩称，二原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回二原告的全部诉讼请求。理由：1.被告所售商品房在合同约定交付时间已达到国家规定的交付标准，并已通知二原告收房，二原告也已领取房屋钥匙，双方已完成房屋交付，因此二原告在已经收房入住且没有发现涉案商品房有任何质量问题的情况下，又以被告交付房屋时未办理好验收备案登记而请求被告偿付逾期交房违约金，既不符合公平原则，也无事实和法律依据。2.逾期交房违约金起算时间应按合同约定从2018年11月1日起算。3.涉案楼盘真正五方验收合格的时间应该是2018年10月31日。4.本案涉案房屋只是涉及迟延办理竣工验收备案，并非交付使用，对二原告居住使用并未造成任何实质影响，二原告也未因此受到任何损失。5.被告认为违约金过高，请求法院予以调整。6.被告并非物业费收取主体，且二原告诉请的物业损失期间，二原告已经入住，享受了物业公司提供的物业服务。 本案查明事实如下： 涉案房屋坐落：广西壮族自治区柳州市古亭大道南二号恒大城23栋3-3号。 购房总价款：733372元，二原告已付清给被告。 被告通知交房日期：2018年10月31日。 二原告办理收房日期：2018年11月28日。 五方单位竣工验收合格日期：2019年1月30日。 工程竣工验收备案日期：2019年2月1日。 《商品房买卖合同》关于交付的约定：“第八条交付期限：出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……” 《商品房买卖合同》关于违约的约定：“第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行……” 其他：二原告向金碧物业有限公司柳州分公司支付了涉案房屋2018年11月1日至2019年10月30日期间的物业服务费等相关费用。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1.被告是否构成逾期交房？2.逾期交房违约金如何计算？3.被告是否应当赔偿二原告逾期交房期间的物业费损失？ 关于争议焦点1,本院认为,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”前述规定属于效力性强制性规定，任何违反前述规定的约定属于无效约定。本案中，虽然被告已通知二原告于2018年10月31日交房，二原告也于2018年11月28日办理了收房手续，但涉案房屋于2019年1月30日才取得施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方单位工程竣工验收合格证明，故被告在未达法定交房条件之前的交付不构成有效交付，本院认定涉案房屋的有效交付时间为2019年1月30日。被告未能在《商品房买卖合同》第八条约定的2018年10月31日前交付符合法定交房条件的房屋，构成逾期交房。被告辩称涉案楼盘真正五方验收合格的时间是2018年10月31日，但未提供证据证实，本院不予采信。 关于争议焦点2，本院认为，依据案涉《商品房买卖合同》第九条约定“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，逾期交房违约金应当自2018年11月1日（含起算日，格式条款作不利于被告的解释）计算至2019年1月30日。经计算，被告应支付二原告逾期交房违约金6674元（733372元×0.0001/天×91天），对于二原告主张超出的部分，本院不予支持。被告辩称违约金过高应予减少，缺乏依据，本院不予采纳。 关于争议焦点3，本院认为，二原告诉请被告承担逾期交房期间的物业费等相关费用损失，但该期间二原告已实际收房，也接受了物业服务，二原告未提供证据证实被告交付的房屋存在导致无法使用的严重质量瑕疵，被告亦非物业费收取主体，故二原告的此项主张，没有事实依据，本院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱凤林、朱法聪逾期交房违约金6674元； 驳回原告朱凤林、朱法聪的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告朱凤林、朱法聪已预交），减半收取计25元，由原告朱凤林、朱法聪负担2元，被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司负担23元。 本判决为终审判决。 审 判 员 蒋茂金 二〇二〇年八月六日 法官助理 蒋 芃 书 记 员 杨艺柔 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。