广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12109号原告：何若愚，男，1966年2月1日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州市天羽汽车销售有限公司，住所地广州市海珠区南洲北路**首层之一，统一社会信用代码：9144010579943698X8。法定代表人：何建明。委托诉讼代理人：杨刚，广东三正律师事务所律师。原告何若愚诉被告广州市天羽汽车销售有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人杨刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还装修费、押金共计84400元，并按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准支付原告自2018年1月26日起至本案判决之日止的利息；2、被告返还多收不合理租金26928元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订场地（车位）租赁协议，租赁地址位于海珠区××机动车交易市场内××楼××239档。2018年4月1日正式进场开业，但被告至今不能出示涉案场地的使用证明给原告办理工商营业执照，因此租金只能按该路段规定停车标准收费。原告交纳的装修费、押金以及多交的租金应予退回。另，经向有关部门了解海珠区南洲北路1542-22号二楼是违章建筑，前述合同应属无效。涉案场地（车位）及办公室自始至终漏水，没有维修好，原告也有权解除合同并请求出租人承担违约责任。被告辩称：原告因自身原因其不想承租，被告要求合同继续履行。即便是双方合同解除，也因为是原告方自身原因，其要求退回押金没有道理。原告所称的装修费，由于本案诉讼标的是根据原告的要求定制，因此装修款本身已经固化在租赁位置。如果是换下一手，下一手不一定会予以接受，因此原告方要求返还装修费是没有道理的。另外双方合同约定、原告也明知该款项同时为赞助费，既然是赞助就有赠与性质，在这情况下已经进行了实际履行，没有理由再要求取回。原告所讲的不能够办理营业执照不是事实。就被告查询所知，原告实际是一直有营业执照。该营业执照登记的地址就是在被告的市场范围内，而且十分诡异的是原告于2020年5月9日也就是本案开庭前退出该公司。本案实际是涉及到两个合同，程序上应该是两个案件，现在原告方将两个不同的法律关系混合成一个法律关系，属于程序上的错误。根据原告的诉请，被告可以认为原告实际是不要求合同解除，也就是合同继续履行。另外，本案所涉租金，原告一直是以80%支付，实际上是由于原告一直以来因为生意不好，以种种理由要求予以减免。而该部分差额被告有权利要求对方予以返还，一直到2020年1月该差额为28476元，对方应当予以返还。此外，租赁位置还有对方的物品，被告视为对方依然在使用，因此也应按月按合同向被告支付租金、管理费、水电费等。经审理查明：2018年1月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《场地（车位）租赁协议》，约定：租赁场地（车位）位于广州市海珠区南洲北路**广州市天羽汽车交易市场内第**档；租期自2018年4月1至2023年3月31日；第一线车位号240243246，租金1180元/个/月；第二线车位号239242245，租金1080元/个/月；每月租金合计6780元；租金、管理费从第三年起在前一年的基础上每一年按10%环比递增；每月管理费按每个车位前2年按60元/月计收，从第三年起按80元/月计收；签订本协议时乙方须向甲方缴交相当于2个月场地（车位）租金标准的13560元作为场地（车位）按金；签订本协议时乙方须向甲方预交一个月场地（车位）租金6780元；等。当天，双方还签订了《办公室租赁协议》，约定：租赁办公室位于广州市海珠区南洲北路1542号广州市天羽汽车交易市场内第239号档；租期自2018年4月1至至2023年3月31日；租金720元；每月管理费按每个车位前2年按60元/月计收，从第三年起按80元/月计收；签订本协议时乙方须向甲方缴交相当于2个月办公室租金标准的1440元作为办公室按金；签订本协议时乙方须向甲方预交一个月办公室租金720元；等。原告曾于2018年1月15日向被告支付“二楼239档”装修费68400元、车位押金13560元、办公室押金1440元、水电押金1000元、第一个月租金6780元。2018年5月，原告向被告支付租金5087元。2018年6月-2020年1月，原告每月按6360元的标准向被告支付租金。本案于2020年5月25日开庭审理。庭审中，原告表示：办公室合同和场地合同是一起的，若不经营就一起处理；办公室是楼上的阁楼，若下方不租，楼上的阁楼也不需要；原告在2009年就在“天羽地下A区”经营；2009年是可以领营业执照，大概17年改造，是18年进场后领不到营业执照；整个海珠区不能办二手车买卖，出租人基本义务不能继续，不能办理营业执照；原告签合同前已经知道改造；2018年5月交的5087元是抵扣了上月多交的租金，包含水电费以及地下A区多收的钱；2020年3月13日已经交付涉案场地。被告表示：涉案场地应该有房产证或建设规划许可证、建设部门批准的临时证明，具体代理人不了解；原告没有交付场地；6360元，被告是根据原告的诉状数字反推，车位租金6780元+办公室租金720元+管理费360元一共是7860元，车位和办公室按八折计算，管理费不打折。经本院释明合同效力问题后，原、被告：坚持诉讼请求、答辩意见。对于涉案场地的产权证明或建设证明，以及装修造价，本院要求被告提交书面的证明，但至本判决作出之日止，被告未提交相关证明。本院认为，原告与被告签订了《场地（车位）租赁协议》、《办公室租赁协议》，但被告作为出租方在一审法庭辩论终结前未能提供上述协议中的车位、办公室的产权凭证、建设规划许可或主管部门同意建设等证明，则参照《最高人民法院》第二、三条的规定，原、被告双方签订的上述租赁协议应认定无效。上述合同无效，当事人基于合同取得的财产应予返还，故原告要求退还押金16000元（13560元+1440元+1000元）的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。装修费68400元，一方面，原告在协议并无具体约定的情况下自愿交纳，而又未合理陈述用途；另一方面，被告也未提交证据证明已经进行装修，则双方均应各自承担不利后果，故综合原告使用涉案车位、办公室的时间，本院仅对原告要求退还装修费用41040元（68400元÷5×3）予以支持，超出部分不予支持。原告在签订前述协议前本应查询租赁物合法的凭证，其未尽此义务致使本案发生，也应自行承担不利后果，且押金、装修费共同支付，而其中部分款项应予扣除，可见被告并非恶意拖欠费用，故原告要求被告支付上述款项利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告实际使用了涉案车位、办公室，则根据前述解释第五条的规定，理应参照合同约定的标准支付对价，故原告要求退还使用期间的部分租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原、被告基于经营二手车的需要同时签订前述协议，且涉案车位、办公室相互依附，在实际履行过程中一并计付相关费用，则原告在本案中一并主张权利并无不当。被告在法庭辩论期间提起反诉，但并无具体的事实和理由，故本案不予处理，被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市天羽汽车销售有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告何若愚返还押金16000元；二、被告广州市天羽汽车销售有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告何若愚返还装修费41040元；三、驳回原告何若愚的其他诉讼请求。本案本诉受理费2706元，由原告负担1423元，被告负担1283元。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年八月十一日书记员  李美琦黄晓钧