广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初9061号原告：项科文，男，汉族，1981年7月1日出生，公民身份号码：320************010，住址：南京市浦口区************。委托代理人：张俊，广东建议律师事务所律师。被告：钟定环，男，汉族，1938年3月17日出生，公民身份号码：442************014，住址：广东省惠州市惠城区姚屋项**。第三人：惠州市玺德鹏投资咨询有限公司，住所地：惠州市惠城区*********************。法定代表人：刘某1。原告项科文诉被告钟定环房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告项科文的委托代理人张俊到庭参加诉讼，被告钟定环、第三人惠州市玺德鹏投资咨询有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告项科文诉称，原告、被告与第三人于2019年4月20日签订一份关于买卖被告名下位于惠州市***********产，房产面积：49.98㎡的房产。原告于签订合同当天支付了三万元定金给被告。被告在收到定金后就下落不明。导致合同一直无法履行。被告的行为已损害了原告的合法权益，故原告为维护自身的合法权益，根据我国《民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。诉讼请求：一、请求法院判令被告继续履行与原告签订的《房地产买卖及居间合同》,房产价值150000元整；二、请求法院判令被告承担原告追究其违约行为而支出的律师费用5000元整；三、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。被告钟定环未到庭参加诉讼，但庭后提交了一份《答辩状》，该《答辩状》载明：“答辩南门姚屋巷4号不卖之论。本人是惠城区居民，性别：男，现年85岁，市第三人民医院退休中医专家，月工资1万元，现在又在东湖区北门京成中医馆上半天班，月工资5千元，市三院退休工资1300元，合计本人工资1万6千3百元，可以说晚年丰衣足食，生活无忧。本人小孙钟嘉兴，男，现年25岁，他同项科文先生，同在沙场工作。小孙一时因费用金调转困难，向项科文先生借钱帮助，项科文先生就提出以150000元人民币，买我祖屋南门姚屋巷4号一栋59平方米三层，地下**10平方米，我一时年后老考虑不周，昏乱之下签订买卖合同、接受按金3万元。我回家收到亲人、朋友的指责，说我遇到大骗子，骗取老人房地产。因为当时惠城区地价每平米1万元，50平方米地价已值50万元，加上房屋三层及地下一房（10平方米）姚屋巷4号价值100万元。项科文先生只出价15万元，他竟如此心术不正欺骗老人，故我不买，终止双方买卖合同，请求法官先生教育好他的心术不正，为老人撑撑腰。1、市三人民医院退休中医老专家；2、广东省第七届人大代表；3、85岁老人。”第三人惠州市玺德鹏投资咨询有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼及提交相关证据。查明的案件事实经审理查明：2019年4月20日，被告钟定环、原告项科文与第三人惠州市玺德鹏投资咨询有限公司共同签订了《惠州市*******服务合同》，该合同载明：“卖方：钟定环；买方：项科文；居间方：惠州市玺德鹏投资咨询有限公司；……第一条【转让标的】：卖方转让房产（下称该房产）坐落于：惠州市**********。权属证书号为:;房地产用途为：住宅，登记建筑表面积为：49.98平方米。第二条【房地产产权现状】：该房产产权现状为：该房产没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权。……第五条【转让价款】：该房产转让总价款为人民币壹拾伍万元（小写：150000.00元）；第六条【交易定金】：本合同签订时，买方向买方支付定金人民币：叁万元（小写：30000.00元。）双方同意定金由买方直接付给卖方，因此产生的风险买卖双方各自自愿承担，与居间方无关。……第七条【交房保证金】：买卖双方协商同意在本合同签订时从尾款中预留人民币壹万元（小写10000.00元）作为交房保证金，此款在卖方实际交付房产及完成产权转移进行结算，此交房保证金交由居间方托管。第八条【付款方式】：……买方于2019年7月39日之前将给付除定金、交房保证金之外的房款人民币：壹拾壹万元（小写：110000元）存入第三方专用账户代为监管……。第十四条【违约责任】：一、买方或卖方不按期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七天后仍不履行的；逾期未超过十五天的，每逾期一日违约方须按该房产转让价的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；二、逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方按本条第2块款承担违约责任，守约方应向居间方、违约方发出解除合同通知。但如守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按该房产转让价的万分之五支付违约金。……四、守约方、居间方为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担。……”该《惠州市*******服务合同》有作为卖方的被告钟定环与作为原告的甲方项科文的签字及捺印确认。庭审期间，审询问：“位于惠州市***********的所有权人是不是被告钟定环？”原告回答：“根据原告为被告办理的不动产权证书证明该房产系属被告单独所有，房产权证在原告处。”审询问：“房产权证为何要补办？”原告回答：“因为被告年时已高，然后行动不便，他当时与我方签订买卖合同，希望原告将所有程序及需要办理的事项交由原告办理，被告仅收房款。”就涉案房屋实际价格一事，庭审期间，审询问：“涉案房屋你们预订的价位是多少？周边的房屋的价位是多少？”原告回答：“涉案房屋周边价位大约在3000-4000元左右，因为该房屋是一个年代已久的房子，前有部分空间系为共用部位，例如卫生间。该房屋开始建筑的时间是1984年，在本案中涉案房屋除了合同约定的交易转让价款15万元外，仍需原告代为补缴地价，大概约6万元，以及办理这个房产过户的所需的其他费用，例如契税等，面积是49.98平方米。”审询问：“地价款是多少？”原告回答：“约6万元。”审询问：“按照惠州市目前的房价的行情，你们在对比购买的涉案的房屋，为何差距会这么大？”原告回答：“第一，实际上他的房屋行情价格差别并不大，市面行情价格也就是大概在3000元到4000元的一个区间，这套房子第一它不是一个单独的独立的一个楼层，且公共部位是需要与他人共用。例如洗手间。第二点，这个房子的建筑年代距今已经有26年了，房屋比较老旧。第三，因为该房产过户时需要补缴地价，那么在考虑房产交易价格的时候，会将地价的价格因为是由买方承担，那么在买方购买的时候，会把补缴地价的价格一并计入到房款里面去，所以为什么合同约定的价格会相对较低。”审询问:“涉案的房屋是不是惠州市第十一小学的学区房？”原告回答：“代理人不清楚，推测应该是。”原告在庭审中称：“我向被告支付了3万元定金，总合同价款是15万元。”原告提交了一份《委托代理合同》，拟证明：“原告因追究被告的违约行为支付了律师费5000元整。”裁判理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，在本案中，被告钟定环、原告项科文与第三人惠州市玺德鹏投资咨询有限公司于2019年4月20日共同签订了《惠州市*******服务合同》。然而，原告在庭审中称其向被告支付了3万元的定金，但剩余的12万元款项原告尚未向被告支付，而被告并未配合继续办理涉案房屋所有权的相关事宜，且被告在庭后所提交的《答辩状》亦表达了其不愿继续履行合同的意愿，理应视为被告已经作出了不愿继续履行合同的意思表示。此外，涉案房屋的合同标的额与订立涉案合同时该房屋所处位置平均房价有失当的存疑，且原告仅履行了涉案合同中所约定支付3万元定金的部分，对于涉案合同后续内容原告亦未继续履行。综上，对于原告请求法院判令被告继续履行与原告签订的《房地产买卖及居间合同》的主张，本院不予支持。但如果因被告违约行为致使原告产生了损失，原告可另行起诉予以主张。至于原告请求法院判令被告承担原告追究其违约行为而支出的律师费用5000元整，因原告并未提交相应票据凭证对该笔支出予以佐证，本院对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告项科文的全部诉讼请求。案件受理费3400元，由原告项科文全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 徐秀群审 判 员 贺晔晖审 判 员 段小林二〇二〇年八月二十四日法官助理 周家琪书 记 员 黄惠芳附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。