福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初587号 原告:中国工商银行股份有限公司福州台江支行，住所地福建省福州市台江区817南路中亭街利生苑****楼**，统一社会信用代码91350100854390364G。 负责人：林坚英，行长。 委托诉讼代理人：上官炳祥、胡顺庚，福建国富律师事务所执业律师。 被告：林玉英，女，1971年1月3日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被告：福建海富房地产有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区五四北路**世界金龙大厦****一社会信用代码91350000611000077M。 法定代表人：陈亚平。 工行台江支行中国工商银行股份有限公司福州台江支行（以下简称“工行台江支行”）与被告林玉英、被告福建海富房地产有限公司（以下简称“海富公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行台江支行的委托代理人上官炳祥到庭参加诉讼，被告林玉英、被告海富公司经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行台江支行向本院提出诉讼请求：1.判令林玉英立即偿还借款本金399621.5元及利息（利息含罚息、复利，利息按照合同约定的计算标准计算至所有款项还清之日止，暂计至2019年12月4日为79045.41元）；2.判令工行台江支行有权以林玉英提供抵押的坐落于鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元房产折价、拍卖或变卖后所得价款优先受偿；3.判令海富公司对林玉英所负上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费、保全费等）由林玉英与海富公司共同负担。事实和理由：2009年11月27日，工行台江支行与林玉英、海富公司签订《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：林玉英向工行台江支行借款440000元，用于购置位于鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元的房产；借款期限为30年，从2009年12月4日起至2039年12月4日止；借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%；贷款发放后林玉英以按月等额本息的方式偿还贷款本息；林玉英未按照合同约定日期偿还的贷款，工行台江支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定利率基础上加30%确定；林玉英连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行台江支行有权宣布贷款提前到期，要求林玉英提前清偿全部贷款本息，直至解除合同；为担保债务履行，林玉英自愿以其所有的坐落于鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元的房产提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、工行台江支行实现债权的费用等。2009年12月4日，上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记。此外，海富公司自愿为林玉英所负的合同项下全部债务向工行台江支行提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，工行台江支行依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，但海富公司提供抵押的上述房产办妥正式抵押登记手续，且工行台江支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，海富公司的保证责任免除。以上合同签订后，工行台江支行于2009年12月4日依约向林玉英指定账户发放了440000元贷款。然而，林玉英却未依约履行还本付息的义务，海富公司亦未履行连带保证责任，其行为构成违约。为维护自身合法权益，工行台江支行请求法院判如所请。 林玉英、海富公司未作答辩。 工行台江支行围绕诉讼请求依法提交了下述证据材料：1.林玉英的身份证和海富公司的企业公示信息；2.《商品房买卖合同》；3.《个人购房借款/担保合同》；4.预购商品房抵押权预告登记证明；5.中国工商银行借款凭证及个人贷款正常发放凭证；6.自营历史明细列表。 经审查，工行台江支行提供的证据具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年11月27日，工行台江支行（贷款人）与林玉英（借款人及抵押人）、海富公司（保证人）签订编号为［闽］字［营业部］行［台江］支行［2009］年［一手房贷ＨＦ0064］号《个人购房借款／担保合同》约定：贷款人根据借款人的申请，向借款人发放个人购置住房贷款，金额为440000元；该笔贷款用于购置由保证人开发建设的位于鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元的房产，未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用；借款期限为30年，从2009年12月4日起至2039年12月4日止；借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360；贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按前述约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及前述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次划入保证人开立在工行台江支行账号为1402××××8925的账户；借款人以按月等额本息的方式偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日；借款人未合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；抵押人（借款人）自愿以其所有的坐落于鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元的房产提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等；保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但上述房产正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对同时满足前述条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。以上合同订立后，借贷双方于2009年12月4日办妥鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元房产预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记权利人为工行台江支行。当日，工行台江支行向林玉英发放贷款440000元，当期执行利率为4.158%。但林玉英在合同履行过程中，未依约还本付息。2015年5月29日，林玉英向工行台江支行还款2100元，此后未再继续履行还款义务。截至2019年12月4日，林玉英共计拖欠借款本金399621.5元，借款利息、罚息、复利79045.41元。 另查明，海富公司开发的位于福州市鼓楼区××街道××路××号海富大厦尚未办理初始登记。 本院认为，工行台江支行与林玉英、海富公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家有关法律法规的规定，应认定为合法有效。工行台江支行已履行合同项下的出借义务，林玉英却未按期归还借款本息，已构成违约。故工行台江支行请求林玉英偿还尚欠的借款本金399621.5元及相应的利息、罚息、复利有事实和法律依据，本院予以支持。 林玉英自愿以其购买的坐落于福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元房产提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。该房产至今未办理初始登记，尚不具备办理所有权登记和抵押登记的条件，但林玉英负有在该房产具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务，故本院责令林玉英应于该房产完成初始登记之日起30日内协助办理房产抵押登记手续。考虑到在该房产完成初始登记，具备办理物权登记条件后，若林玉英拒不履行或迟延履行上述协助义务，工行台江支行仍将无法行使抵押权，海富公司免除保证责任的条件亦无法成就，为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，本院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，同时以判决的方式赋予工行台江支行对该房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 海富公司自愿为林玉英的债务提供阶段性连带责任保证，根据前述《个人购房借款／担保合同》关于案涉房产正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对同时满足前述条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任的约定，在福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元房产办理正式抵押登记之前，海富公司应在保证范围内承担连带清偿责任。 综上所述，对工行台江支行的诉讼请求，本院予以支持。林玉英、海富公司未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林玉英应于本判决生效之日起十日内，向中国工商银行股份有限公司福州台江支行返还借款本金399621.5元，并支付利息、罚息、复利（截至2019年12月4日，利息、罚息、复利合计79045.41元；此后的利息、罚息、复利按编号为[闽]字[营业部]行[台江]支行[2009]年[一手房贷HF0064]号的《个人购房借款/担保合同》约定的标准，计算至林玉英还清借款之日止）； 二、林玉英应于福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元房产完成初始登记之日起三十日内，协助中国工商银行股份有限公司福州台江支行办理该房产的抵押登记手续； 三、福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元房产抵押登记办妥后，或林玉英未在本判决第二项确定的期限内协助办理该房产抵押登记手续的，中国工商银行股份有限公司福州台江支行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 四、福建海富房地产有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，在福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元房产的抵押登记手续办妥之日，或林玉英未在本判决第二项确定的期限内协助办理该房产抵押登记手续，但中国工商银行股份有限公司福州台江支行选择对该房产行使优先受偿权之日，其保证责任终止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8480元，由林玉英、福建海富房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 林 锐 人民陪审员 陈 惠 人民陪审员 沈若沫 二〇二〇年八月二十四日 法官 助理 薛润莹 书 记 员 黄炳浩 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。