山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0212民初6638号 原告：王立君，男，汉族。 委托诉讼代理人王云凌，山东涵清律师事务所律师。 委托诉讼代理人黄雅兰，山东涵清律师事务所实习律师。 原告：姜辉岩,女，汉族。 委托诉讼代理人王云凌，山东涵清律师事务所律师。 委托诉讼代理人黄雅兰，山东涵清律师事务所实习律师。 被告：唐宗密，男，汉族。 委托诉讼代理人满建华，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 被告：王振忠，男，汉族。 委托诉讼代理人满建华，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 被告：唐孔森，男，汉族。 委托诉讼代理人满建华，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 原告王立君、姜辉岩诉被告唐孔森、王振忠、唐宗密房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王立君、姜辉岩及其委托诉讼代理人王云凌、黄雅兰、被告唐孔森、王振忠、唐宗密及其委托诉讼代理人满建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《松子坡地块及钢结构房屋转包协议》无效；2、依法判令三被告连带退还原告剩余租金205000元及自2019年5月1日起至付清之日止的利息损失；3、依法判令三被告连带赔偿房屋被拆除给原告造成的损失200000元及自2019年5月1日起至付清之日止的利息损失；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月27日，原告与被告签订了一份《松子坡地块及钢结构房屋转包协议》，合同约定被告将其位于沙子口街道西麦窑社区松子坡承包地上一处地块及钢结构房屋，长36米、宽11.5米，转包给原告。期限为30年，自2015年6月16日起至2045年6月15日止，总承包费为900000元，原告于2016年4月27日向被告缴纳租赁费100000元，于2018年1月9日向被告缴纳租赁费240000元。但2019年4月该钢结构房屋被以违章建筑强制拆除，原告要求退还剩余租赁费205000元，并赔偿因强制拆除钢结构房给原告造成的损失205000元，但原告与被告多次协商未果。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判如所请。 被告唐孔森、王振忠、唐宗密辨称，一、被告通过与发包人签订承包合同，取得土地承包经营权，其有权采取转包的方式流转。被告通过与发包人西麦窑社区签订《山林承包合同》的方式，取得土地承包经营权。根据《农村土地承包法》第三十六条规定“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权……”被告作为承包方，有权自主决定采取出租或转包的方式，向他人流转土地经营权。二、转包协议系双方当事人真实意思表示，依法自愿订立，且已实际履行,尚在转包期间，并不违反法律的强制性规定，属合法有效。被告与原告签订的《松子坡地块及钢结构房屋转包协议》，意思表示真实，依法自愿订立，并邀请山东天孚律师事务所刘书学律师（电话：）作为见证人，在协议上确认：“双方对土地及土地附着物的性质已充分了解，并在我面前亲笔签名、按手印。”协议双方按照约定实际履行。被告将其承包的土地及地上附着物转包给原告使用，原告支付费用履行协议，协议有效。协议尚在转包期间。双方签订的转包协议约定“期限为30年，自2015年6月16日至2045年6月15日”，并未到期。《松子坡地块及钢结构房屋租赁协议》明确“租期30年，地块租赁费900000元”；《松子坡地块及钢结构房屋租赁规定》亦明确：“经协商定为地块租期为30年，租赁费为900000元。承租方需将地块款900000元……一次性付清。”根据协议约定，并结合双方当事人真实意思，合同目的是租赁地块，钢结构房屋并非合同主体。转包协议不违反法律的强制性规定，依法有效。三、被告在该地块上的钢结构房屋原为花棚，原告扩建的行为，导致地上附着物被当作违章建筑拆除，扩建损失应由原告自行承担。涉案地块属于林地，被告在该地块上的钢结构房屋原为花棚，未超出国家规定的林地的使用范围。原告明知该承包地的性质为林地，刘书学律师在转包协议上对此亦作了见证，原告在其明知不能办理旅馆的合法建设手续的情况下，将花棚扩建为旅馆，以致于被当作违章建筑拆除。原告未按土地及地上附着物的性质使用租赁物，且《松子坡地块及钢结构房屋转包协议》中已明确“交付后地块和房屋的一切事宜皆由乙方（原告）负责”，因原告扩建成旅馆运营导致房屋被当作违章建筑拆除的后果，应由原告自行承担。综上，被告通过与西麦窑社区签订《山林承包合同》，取得土地承包经营权，其有权转包或者出租；转包协议系双方依法、自愿订立，且已实际履行,尚在转包期间，并不违反法律的强制性规定，属合法有效；被告在该地块上的钢结构房屋原为花棚，原告扩建成旅馆的行为，导致地上附着物被当作违章建筑拆除；原告未按土地及地上附着物的性质使用，扩建旅馆运营，导致钢结构房屋被当作违章建筑拆除的后果，应由原告自行承担。原告主张的诉讼请求没有法律依据，故请求法院依法驳回原告诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告唐宗密、唐孔森、王振忠与西麦窑社区签订《山林承包合同》，合同约定：为加快林业发展，培育、保护和合理利用森林资源，加快国土绿化，发挥森林蓄水保土、调节气候、改善环境的作用，根据《森林法》和《森林法实施条例》的有关规定，经甲乙双方充分协商，本着自愿、诚信、互惠互利、共同发展的原则，达成以下协议：承包山林位置：西麦窑社区南松子坡山林，承包面积约60亩，其中，有林地46亩、无林地14亩，承包期为30年，自2012年6月17日至2042年6月16日止。承包期被告享有承包区域山林绿化和农业种植相关产业的开发利用权、流转权、继承权和生产经营自主权；被告必须合法经营，如出现违法现象，被告承担所有法律责任。 2015年6月16日，原告王立君和被告签订《松子坡地块及方结构房屋租赁协议》，协议约定被告在位于沙子口街道西麦窑社区松子坡建有钢结构房屋一处，长36米，宽11.5米、高3.2米。结构属檀钢，窗台下属大块砖，里外抹灰，窗台上属20个塑钢窗，2个塑钢门。其它属1.2钢化玻璃，房顶属彩钢瓦。被告就投资到钢结构房屋现概况向原告承租。被告将此地块及钢结构房屋租赁给原告，租期为30年，地块租赁费为900000元，租赁日期从2015年6月17日起。前期被告钢结构房屋投资56020元。付款规定：1、在2016年2月3日被告给付被告100000元。2、在2016年5月30日前原告付给被告600000元。3、在2017年5月30日之前原告付给被告259330元。如被告到付款日期未能付款，被告有权将地块及钢结构房屋收回，归被告所有，被告只付给原告钢结构房屋投资款104450元。如在租赁期间遇到国家征用，地块赔偿款归被告所有，钢结构房屋赔偿款归原告所有。 2015年10月23日，原、被告签订《协议书》，协议约定：被告在位于山东省青岛市崂山区沙子口街道西麦窑社区松子坡山有处空地，长50米、宽约23米。于2015年4月口头协议承租给原告，租期30年，租赁费为900000元整。至今尚未签署任何文字协议，也未缴纳租赁费。原告将在此空地以建设大棚为由建设旅馆，现已建成长36米，宽10.5米，高3.2米框架钢结构主体，此期间被告已投入26000余元。原、被告双方共同协商今日将窗台以下一米砌砖、抹灰，被告须于一个月内（2015年10月23日-2015年11月23日）与被告取得联系并签订正规承包合同，缴纳900000元承包费。如在2015年11月23日之前原告未能来签署合同及缴纳承包费，之前所有与空头协议作废，对所建钢结构主体不享有任何权益，钢结构及其内所有物品的一切支配使用权归被告所有。 2016年4月27日，原告王立君、姜辉岩与被告签订《松子坡地块及钢结构房屋转包协议》，协议约定：被告在位于沙子口街道西麦窑社区松子坡由承包地一块，应原告要求，建有钢结构房屋一处，长36米，宽11.5米。房屋结构属槽钢，窗台下大块砖，里外抹灰，窗台上有20个塑钢窗，另有两个塑钢门，玻璃为1.2mm钢化玻璃，房顶彩钢瓦。被告已向该钢结构房屋投资5930元人民币，余款由原告投资。一、被告将此地块及钢结构房屋转包给原告，期限为30年，自2015年6月16日起至2045年6月15日，总承包费为900000元人民币。二、乙方付款时间：1、2016年4月28日前付款100000元人民币；2、2017年10月30日之前付款600000元人民币；3、2018年10月30日之前付款259330元人民币。三、房屋交付时间：被告收到原告第一笔付款之日起3日内将上述地块及房屋交给原告，交付后该地块及房屋的一切事宜由原告负责。六、本协议期限内，遇国家征用拆迁，本合同终止，土地补偿款归被告所有，房屋补偿款被告得58330元人民币，余款归原告方所有，双方根据具体承保期限结算承包费。见证人：双方对该土地及地上附着物的性质已充分了解，并在我面前亲笔签名、按手印。刘书学律师，山东元孚律师事务所。 2016年4月27日，被告向原告出具收条，载明：“今收到王立君、姜辉岩第一次租地款壹拾万元整（¥：100000.00元）唐宗密、王振忠、唐孔森2016.4.27”。2018年1月9日，被告向原告出具收条，载明：“今收到王立君租赁费贰拾肆万元整（240000元）王振忠唐宗密唐孔森2018.1.9”。 2019年4月中旬，案渉房屋以违章建筑被拆除。 上述事实，有原告提交的《松子坡地块及钢结构房屋租赁协议》、《协议书》、《松子坡地块及钢结构房屋转包协议》收条、房屋拆除照片、《关于开展崂山区“崂山省级自然保护区”违法建设专项治理的通告》及当事人陈述、庭审笔录等在案为凭，上述证据已经本院审查，可以采信。 本院认为，关于涉案《松子坡地块及钢结构房屋转包协议》的效力问题，原、被告签订的《协议书》明确约定原告要在案渉地块以建设大棚为由建设旅馆，且涉案土地为林地，从原、被告双方签订的《松子坡地块及钢结构房屋转包协议》可看出，双方均已知悉涉案地块的土地性质。依照《土地管理法》第四十四条规定，未经批准不得将承包地用于非农建设。涉案转让协议因违反法律强制性规定，系无效合同。 根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告主张的被告返还租金的诉讼请求，本院予以支持。关于应返还的租金具体数额，原、被告签订的《松子坡地块及钢结构房屋转包协议》约定租期30年，地块租赁费为900000元，折合年租金为30000元/年，月租金约为2500元/月。原告实际占用土地的时间为2015年6月16日至案渉房屋拆迁之日即2019年4月中旬，原告应向被告支付的土地占用费为115000元（30000元×3年+25000元×10月）。原告已向被告支付租金340000元，被告在案渉房屋拆除后向原告返还20000元，被告还需向原告返还租金205000元（340000元-20000元-115000元）。 关于原告主张的利息损失，原告要求自2019年5月1日起计算利息损失，不违反相关法律规定，本院予以支持，但因双方各有过错，结合双方提交证据及庭审情况，本院酌情认定原、被告过错各为50%。因此，利息以205000元为基数，自2019年5月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日至被告实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原、被告各承担利息损失的50%。 关于被告是否应向原告赔偿房屋拆除损失，因地块性质为林地，且原告已知土地性质，地上建筑物系违法建筑，原告自愿对其扩建，其要求被告赔偿房屋拆除损失没有法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第五十八条、《中华人民共合同土地管理法》第四十四条之规定，判决如下： 一、原告王立君、姜辉岩与被告唐孔森、王振忠、唐宗密签订的《松子坡地块及钢结构房屋转包协议》无效； 二、被告唐孔森、王振忠、唐宗密自本判决生效十日内返还原告王立君、姜辉岩租金205000元及利息损失的50%（该利息损失以205000元为基数，自2019年5月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日至被告实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7375元，由原告承担3642元、被告承担3733元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员  方海岩 人民陪审员  辛 辉 人民陪审员  孙书程 二〇二〇年八月六日 书 记 员  王雅楠