广东省湛江市赤坎区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0802执异79号 异议人（利害关系人）：廉江市聚成电器有限公司，住所地廉江市九洲江开发区拓展路**内。 法定代表人：叶汝振，经理。 申请执行人：中国银行股份有限公司湛江分行，住所地湛江市人民大道**。 负责人:盘仲廷，行长。 被执行人：廉江市港圳木业有限公司，住，住所地廉江市蓬镇安和村委塘肚村/div> 法定代表人：陈**，总经理。 被执行人：广东威多福集团有限公司，住，住所地廉江市九州江开发区拓展路**/div> 法定代表人：叶汝简，总经理。 被执行人：廉江市聚兴家具有限公司，住，住所地廉江市石岭镇沙塘工业区地块四之**/div> 法定代表人：黄云锋，总经理。 被执行人：叶汝繁，男，1957年7月14日出生，汉族，住廉江市。 被执行人：林永秀，女，1957年11月16日出生，汉族，住廉江市。 被执行人：陈春汉，男，1975年10月20日出生，汉族，住廉江市。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司湛江分行（以下简称中行湛江分行）与被执行人廉江市港圳木业有限公司（以下简称廉江港圳公司）、广东威多福集团有限公司（以下简称威多福公司）、廉江市聚兴家具有限公司（以下简称廉江聚兴公司）、叶汝繁、林永秀、陈春汉金融借款合同纠纷一案中，异议人（利害关系人）廉江市聚成电器有限公司（以下简称廉江聚成公司）于2020年8月20日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 异议人（利害关系人）廉江聚成公司请求本院依法裁定停止拍卖威多福公司位于廉江市××路××号的土地使用权及地上（1）-（10）幢建筑物[土地证号：廉府国用（2004）第0023562/28000**；房产证号分别为：粤房地权证廉江字第××、11××20、11××21、11××22、11××23、11××24、11××25、11××26、11××27、11××28]。事实和理由如下：异议人与被执行人威多福公司于2017年9月25日签订《房屋租赁协议》，该协议约定威多福公司将位于廉江市××路××号内的全部厂房（包括粤房地权证廉江字第××、11××20、11××21、11××22、11××23、11××24、11××25、11××26、11××27、11××28号建筑物）租赁给异议人作电饭煲生产车间使用，租赁期限15年（从2017年9月25日起至2033年9月25日止），月租金165000元，15年的总租金为29700000元，威多福公司以所欠异议人的29654186.65元债务抵兑全部租金。协议签订后，威多福公司已将上述厂房交付异议人使用至今。基于上述事宜，由于贵院（2019）粤0802执557号执行裁定书拍卖被执行人威多福公司的相关财产包括以上的土地及建筑物，该拍卖行为严重损害了异议人的合法权益。为维护异议人的合法权益，特恳请贵院依法裁定停止拍卖威多福公司位于廉江市××路××号的土地使用权及地上（1）-（10）幢建筑物。 异议人（利害关系人）廉江聚成公司向本院提交了如下证据：1、营业执行，证明异议人主体资格；2、执行裁定书，证明法院拟拍卖被执行人威多福公司土地及地上建筑物的事实；3、租房协议书，证明被执行人威多福公司与异议人协商同意以租金抵消债务的事实。 经审查查明，关于原告中行湛江分行与被告廉江港圳公司、威多福公司、廉江聚兴公司、叶汝繁、林永秀、陈春汉、庞春萍金融借款合同纠纷一案，本院经审理于2018年10月19日作出（2018）粤0802民初1857号民事判决书，判决：一、解除原告中行湛江分行与被告廉江港圳公司于2017年6月1日签订的《银行承兑汇票业务总额度协议》和先后于2017年8月13日、8月23日、9月28日、2018年3月15日签订的四份《流动资金借款合同》。二、限被告廉江港圳公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中行湛江分行归还汇票垫款本金9996000元及按案涉《银行承兑汇票业务总额度协议》计至还清之日止的利息。三、限被告廉江港圳公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中行湛江分行偿还借款本金20000000元、利息48786.46元，及支付自2018年6月7日起至借款还清之日止按案涉四份《流动资金借款合同》计算的利息、罚息和复利。四、原告中行湛江分行对被告威多福公司提供抵押的位于廉江市××路××号的土地使用权及地上（1）-(10)幢建筑物[土地证号：廉府国用（2004）第0023562/28000**；房产证号分别为：粤房地权证廉江字第××、11××20、11××21、11××22、11××23、11××24、11××25、11××26、11××27、11××28号]、廉江市石岭镇沙塘工业区地块四之一的土地使用权及地上（1）-(11)幢建筑物[土土地证号：廉府国用（2015）第6**房产证号分别为：粤房地权证廉江字第××、27××02、27××03、27××04、27××05、27××06、27××07、27××08、27××09、27××10、27××11号]和安装在廉江市××江开发区××路××号厂房内的68套电饭煲生产线所有权折价、拍卖、变卖所得款在本金62708200元及产生的利息、罚息、复利、实现债权的费用范围内享有优先受偿权。五、原告中行湛江分行对被告廉江聚兴公司提供抵押的位于廉江市石岭镇沙塘工业区地块四之三的土地使用权及地上（1）-(5)幢建筑物[土地土地证号：廉府国用（2015）第6**产证号分别为：粤房地权证廉江字第××、27××97、27××98、27××99、27××00号]折价、拍卖、变卖所得款在本金19144200元及产生的利息、罚息、复利、实现债权的费用范围内享有优先受偿权。六、被告威多福公司、叶汝繁、林永秀、陈春汉、庞春萍对上述第二、三项被告廉江港圳公司所欠的借款本息承担连带清偿责任。七、驳回原告中行湛江分行的其他诉讼请求。该判决书于2018年12月6日开始发生法律效力。由于被执行人未按生效裁决书履行还款义务，根据申请执行人中行湛江分行的申请，本院于2019年4月10日以（2019）粤0802执557号案件立案强制执行。同年8月30日，本院作出（2019）粤0802执557号执行裁定书，裁定拍卖被执行人威多福公司提供抵押的位于廉江市××路××号的土地使用权及地上（1）-(10)幢建筑物[土地证土地证号：廉府国用（2004）第0023562/28000**证号分别为：粤房地权证廉江字第××、11××20、11××21、11××22、11××23、11××24、11××25、11××26、11××27、11××28号]、廉江市石岭镇沙塘工业区地块四之一的土地使用权及地上（1）-(11)幢建筑物[土地证号土地证号：廉府国用（2015）第6**号分别为：粤房地权证廉江字第××、27××02、27××03、27××04、27××05、27××06、27××07、27××08、27××09、27××10、27××11号]以及安装在廉江市××江开发区××路××号厂房内的68套电饭煲生产线所有权和被执行人廉江聚兴公司提供抵押的位于廉江市石岭镇沙塘工业区地块四之三的土地使用权及地上（1）-(5)幢建筑物[土地证号：土地证号：廉府国用（2015）第6**分别为：粤房地权证廉江字第××、27××97、27××98、27××99、27××00号]。随后，本院依法委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司对被执行人廉江聚兴公司名下位于廉江市石岭镇沙塘工业区地块四之三（包括土地上的无证建筑物）、之一和威多福公司名下位于廉江市××路××号（包括土地上的无证建筑物）的房地产市场价值进行了评估。2020年7月10日，本院作出（2019）粤0802执557号拍卖通知书，告知双方当事人，本院定于2020年8月22日10时至2020年8月23日10时止（延时除外）在本院淘宝网司法拍卖网络平台上对威多福公司名下位于廉江市××路××号的土地使用权及地上（1）-(10)幢建筑物[土地证号：廉土地证号：廉府国用（2004）第0023562/28000**别为：粤房地权证廉江字第××、11××20、11××21、11××22、11××23、11××24、11××25、11××26、11××27、11××28号]及地上无证建筑物四间（厂房、车间、仓库、雨棚）进行公开拍卖活动。利害关系人廉江聚成公司遂向本院提出上述执行异议。 另查明，被执行人威多福公司名下位于廉江市××路××号的土地使用权及地上（1）-(10)幢建筑物[土地证号：廉府土地证号：廉府国用（2004）第0023562/28000**为：粤房地权证廉江字第××、11××20、11××21、11××22、11××23、11××24、11××25、11××26、11××27、11××28号]于2014年8月25办理不动产抵押登记，抵押权人是中行湛江分行，债权数额为本金62708200元及产生的利息、罚息、复利、实行债权的费用。 本院认为，利害关系人廉江聚成公司认为本院裁定拍卖被执行人威多福公司名下位于廉江市××路××号的土地使用权及地上（1）-(10)幢建筑物的执行行为侵害了其合法租赁权，应依照民事诉讼法第二百二十五条的规定予以审查处理。 关于异议人廉江聚成公司主张对涉案不动产享有合法租赁权是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一“买卖不破租赁”的立法目的，是为了在租赁物的物权发生变动时，从法律上保护承租人对租赁物的使用权。但这仅是针对一般意义上的租赁关系而言。本案中，涉案不动产设有抵押，抵押权设立时间为2014年8月25日，而异议人廉江聚成公司与威多福公司签订《租屋协议书》的时间为2017年9月25日，此时涉案不动产处于抵押登记状态，即该租赁协议签订时间在涉案不动产设定抵押权之后。因此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，无论异议人廉江聚成公司与威多福公司于2017年9月25日签订的租赁协议是否合法有效，亦因租赁协议签订时间在涉案不动产设定抵押权之后而不能对抗本案申请执行人（抵押权人）中行湛江分行行使涉案不动产的抵押权。至于异议人因本案强制执行导致其无法继续承租涉案不动产所产生的损失，可以依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承租。”的规定，由异议人另循其他途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（五）项、第十七条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，裁定如下： 驳回异议人（利害关系人）廉江市聚成电器有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向湛江市中级人民法院申请复议。 审判长  陈志荣 审判员  黄 勤 审判员  何清琳 二〇二〇年八月二十八日 法官助理刘敏英 书记员陈婉晶 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议： （一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的； （二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的； （三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的； （四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的； （五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立租赁合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承租。