云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初3306号原告：佘仕从，男，汉族，1964年4月22日生，四川省简阳市人，住西畴县。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码91532600750678224C，住所地:云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，执行董事。被告：杜光伟，男，1966年10月11日生，汉族，住文山市。被告：史文华，女，1967年8月15日生，汉族，住文山市。以上三被告的委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告佘仕从与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）、杜光伟、史文华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佘仕从，被告金源公司、杜光伟、史文华的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佘仕从向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告佘仕从与被告金源公司于2017年5月19日签订的编号为20170596号《商铺内部认购合同》无效；2.判决被告金源公司返还原告佘仕从已付购房款182896元及一倍的资金占用赔偿款182896元；3.判决被告金源公司从2017年5月19日起赔偿原告已付购房款利息至本息还清之日止，截止起诉之日利息为33835元（182896×6%÷12个月×37个月=33835）；4.判决被告杜光伟、史文华与被告金源公司承担赔偿责任；5.判决案件受理费由三被告承担。事实及理由：金源公司以挂牌出让方式取得文山庄子田的一片土地，面积84552平方米，2017年5月19日，佘仕从（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订了编号为20170596号《商铺内部认购合同》，双方约定：乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称为文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第9-A115号商铺，该商铺面积为29平方米，单价6306元，最终优惠价为182896元，乙方在2017年5月19日支付全部房款。乙方须把所购买商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。在金源公司（出卖人）与佘仕从签订的商铺购买合同中约定：出卖人在2018年6月30日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用，并为乙方办理房产所有权登记手续。签订合同当日佘仕从向金源公司交付了商铺的所有购房款，金源公司确认收到该笔款项，出具了《收据》交佘仕从收持。但金源公司约定交房时间届满，案涉房屋却处于停工状态，至今逾期两年多的时间。此时，佘仕从才得知，金源公司出售给佘仕从的商铺连预售房许可证都没取得，金源公司的行为构成了欺诈，致使双方签订的《商铺内部认购合同》无效，给佘仕从财产增值、租赁收益等带来了不可估量的损失；金源公司因产权手续未理清、负债等原因，所在公司资产及账户已经被人民法院依法查封、冻结；杜光伟、史文华系金源公司的股东，并且系夫妻关系，而金源公司的注册资本为2.15亿元，但杜光伟、史文华并未实缴注册资本，其在未出资范围内应当与金源公司承担责任。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》有关规定，请依法判决支付佘仕从的诉讼请求。金源公司、杜光伟、史文华辩称，1.本案的合同属于无效合同；2.金源公司愿意按照原告已实际支付的购房款182896元予以退还，但是要求退还的购房款扣减被告支付给原告的房租16460元；3.原告主张双倍购房款及利息，无事实及法律依据，不能成立；4.杜光伟、史文华在本案中不应承担责任。佘仕从针对其主张，提交以下证据：1.佘仕从的《身份证》复印件一份，证明原告主体适格。2.《商铺内部认购合同》复印件一份，证明2017年5月19日原告与金源公司协商一致，签订《商铺内部认购合同》，约定原告购买金源公司开发的金源农副产品综合批发市场9-A115号购房款，面积为29平方米，单价为6306元/㎡，总价款为182896元，交房时间为2018年6月30日，合同虽为《商铺内部认购合同》，但内容为商品房买卖合同。3.《收据》复印件一份，证明原告于合同签订当日支付了购房款182896元的事实。4.《企业工商信息查询表》复印件一份，证明史文华与杜光伟是金源公司股东，且被告杜光伟是金源公司法人，依法三被告应承担连带赔偿责任。经质证，金源公司、杜光伟、史文华对佘仕从提交的第1、3组证据无异议；第2组证据真实、关联无异议，但合法性有异议，该合同为无效合同，签订合同时，原告明知金源公司未取得预售许可证明；第4组证据真实性不认可，且认为原告的证明观点不能成立。本院认为，佘仕从提交的第1、2、3组证据客观、真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证；第4组证据不能证明三被告应承担连带赔偿责任的证明观点，对该证明观点本院不予采纳。金源公司、杜光伟、史文华未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月19日，佘仕从（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为20170596的《商铺内部认购合同》，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第9幢1层9-A115号商铺，该商铺建筑面积29平方米，单价6306元，总价款为182896元，乙方在2017年5月19日支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年6月30日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”2017年5月19日，佘仕从向金源公司交付商铺房款182896元，金源公司出具收据交佘仕从收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至佘仕从起诉前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。本院认为，关于佘仕从主张确认其与金源公司签订合同编号为20170596号的《商铺内部认购合同》无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与佘仕从签订合同编号为20170596号《商铺内部认购合同》并收取佘仕从支付的购房款182896元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故佘仕从主张确认其与金源公司签订《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，因金源公司也认可该份合同无效，该项诉讼请求予以支持。关于佘仕从主张金源公司返还已付房款并赔偿已付购房款一倍的损失及支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与佘仕从订立《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，佘仕从主张金源公司返还已付购房款182896元并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，合法有据，予以支持。佘仕从主张金源公司按年利率6%计算自2017年5月19日起至本息还清之日止的利息，参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，本院支持佘仕从的合理利息损失为以购房款182896元为基数×年利率6%，自2017年5月19日起计算至还清购房款时止。佘仕从主张杜光伟、史文华对本案款项承担连带责任的问题，佘仕从未提交合法有效的证据予以证明该主张符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定的情形，故该主张无事实依据，不予支持。金源公司辩解返还房款时应扣减租金16460元，该款项系金源公司与佘仕从签订的《商铺委托租赁经营合同》产生，属另一法律关系，本案中不予处理。综上所述，案件参照本院审判委员会讨论决定的同类案件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、佘仕从与文山金源商贸有限公司于2017年5月19日签订的合同编号为20170596号的《商铺内部认购合同》为无效合同；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还佘仕从购房款182896元，并按已付购房款一倍赔偿佘仕从的损失182896元，合计365792元及支付资金占用费（以已交房款182896元为基数，按年利率6%计算自2017年5月19至还清购房款时止）；三、驳回原告佘仕从的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7290元，减半收取计3645元，由被告文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  杨景景二〇二〇年八月十七日书记员  朱 敏