广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0923民初1381号 原告：黄祖明，男，1974年7月2日生，汉族，住广西博白县。 委托代理人：吕春，广西综纬律师事务所律师。 被告：广西博白县坤鹏房地产有限公司，统一社会信用代码：91450923MA5K9M4D50，住所地：博白县宁潭镇兴宁路**。 法定代表人：黄宗龙，总经理。 委托代理人：蓝庆球，广西金大地律师事务所律师。 委托代理人：黄伊伊，广西金大地律师事务所实习律师。 原告黄祖明与被告广西博白县坤鹏房地产有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理，依法由审判员赵佳东独任审理，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。书记员高文珊担任法庭记录。原告黄祖明及其委托代理人吕春，被告广西博白县坤鹏房地产有限公司的委托代理人蓝庆球、黄伊伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告全面履行与原告于2018年7月18日签订的《博白县农贸市场楼盘预约协议书》及2018年9月6日签订的《补充协议》的内容，立即与原告签订坐落在博白县项目名称为宁潭镇农贸巿场9幢1层1单元05号（约84㎡）、9幢1层1单元06号（约84㎡)房屋的《商品房买卖合同》并备案登记，办理不动产权证书给原告；2、判令被告向原告支付因拒绝签订《商品房买卖合同》及拒绝交房而占用原告资金的损失，该损失自2019年1月10日起计算，以人民币1967600元为基数，按年6%计算至交房给原告之日止，暂计算至2020年5月17日为161999.07元；3、判令被告立即向原告偿还款项人民币1920400元及利息，利息自2018年4月1日起计算，以欠款本金为基数，按年利率6%计至本息全部还清之日止。暂计至2020年5月17日的利息为321858.67元，本息合计为2242258.67元。（该项利息的分段详细计算过程及金额另附）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月29日，原告与广西博白县鑫宝房地产开发有限公司（下称鑫宝公司）签订了一份《认购协议书》，原告向鑫宝公司认购其在博白县商铺，并于当日支付了购房款人民币4438000元。2016年3月15日，被告与博白县人民政府签订了《博白县农贸市场项目开发意向书》，按该意向书的第11、12、13条的约定，鑫宝公司此前收取客户的购房款由被告承担。2017年4月30日，原告与被告签订《协议书》，协议书确认：被告在开盘之日起三个月内还清原告的购房款人民币4438000元，如未能如期还清，则自开盘之日起三个月内或者取得预售许可证、销售许可证之日建好开发区120套第一层框架商铺3个月延后一周内向被告追讨。2018年6月11日、20日（收条日期为19日）、28日，被告分别向原告还款项150000元、100000元、50000元，合计共300000元。2018年7月18日，原告与被告签订《博白县农贸市场楼盘预约协议书》，原告向被告交付了100000元，向被告认购了该楼盘两套房屋。2018年9月6日，双方签订了《补充协议》，确认原告向被告购买宁潭镇农贸市场9幢05号、9幢06号共两套房屋，房价共1967600元，购房款从2018年7月18日交付的100000元诚意金及被告按2017年4月30日《协议书》确认需偿还给原告的款项中扣减。同时还确认：在扣减购房款后，被告尚欠原告2270400元。2018年11月2日，被告向原告还款50000元，2019年1月14日还款100000元，2019年4月12日还款100000元，2019年4月30日还款50000元，2019年6月17日还款50000元，合计共还款350000元，其余的1920400元至今未偿还。此外，原告多次要求被告按双方签订的《博白县农贸巿场楼盘预约协议书》和《补充协议》的约定签订《商品房买卖合同》备案，但被告一直以各种理由推诿，至今仍然未与原告签订《商品房买卖合同》。 原告认为，原告与被告所签订的《博白县农贸市场楼盘预约协议书》、《补充协议》己经具备了合同的基本要件，且原告亦已向被告支付了全部购房款，被告依法应立即与原告签订该两套房屋的《商品房买卖合同》并备案登记，办理不动产权证书给原告，但被告一直拒绝原告的要求，至今仍拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，而与原告类似情况的客户在2019年1月初就己经得到被告的交房，显然，原告的资金被被告占用而造成原告的损失；而且，除抵扣购房款及偿还部分款项外，其他应偿还给原告的本金1920400元及逾期未付款的利息至今未偿还，被告的行为严重违反了法律的规定，损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 原告为其陈述的事实，在举证期限内提交的证据有： 1、博白县人民政府与鑫宝公司协议书1份，用以证明鑫宝公司拟开发宁潭镇有关地块； 2、博白县农贸市场项目开发意向书，用以证明海南富士康公司拟建设宁潭镇农贸市场项目； 3、认购协议书； 4、收费票据，证据3-4共同用以证明原告向鑫宝公司认购宁潭镇农贸市场商铺，《认购协议书》系博白县司法局英桥司法所代书和鉴证； 5、购买商铺款收条； 6、农村信用社、农业银行付款凭证，证据5-6共同用以证明原告向鑫宝公司交付了购买商铺款4438000元； 7、博白县农贸市场项目开发意向书，用以证明宁潭镇农贸市场由本案被告开发建设，鑫宝公司和海南富士康公司原收取的购房款由被告承受； 8、协议书，用以证明鑫宝公司原向原告收取的购房款由被告负责偿还，并约定了偿还时间； 9、博白县农贸市场楼盘预约协议书； 10、农村信用社转账凭证，证据9-10共同用以证明原告向被告预约认购宁潭镇农贸市场楼盘，并转账交付了诚意金100000元； 11、被告与原告订立的补充协议，用以证明原、被告共同确认原告向被告购买宁潭镇农贸市场两套房屋，价款共1967600元，除已经支付的100000元诚意金外，其余购房款从需偿还的4438000元中扣减，在本协议签订之日，被告尚欠原告2270400元； 12、收条复印件8张，用以证明被告自2018年6月11日以来共向原告偿还款项650000元； 13、收据1份，证明目的与证据9和证据10相同，即原告向被告预约认购宁潭镇农贸市场楼盘，并交付了诚意金100000元； 14、农村信用社活期存款历史明细，用以证明目的与证据9和证据10相同，即原告向被告预约认购宁潭镇农贸市场楼盘，并交付了诚意金100000元；与证据12的收条相同，即被告自2018年6月11日以来共向原告偿还款项650000元； 15、微信公众号“宁潭街258”截图，用以证明被告开发的宁潭农贸市场于2018年1月1日开盘。 被告广西博白县坤鹏房地产有限公司答辩称。 一、被告作为本案的被告是诉讼主体不适格。本案商品房预售合同的双方当事人为原告和广西博白县鑫宝房地产开发有限公司，被告不是本案商品房预售合同的当事人，不享有合同的权利，也不应当承担合同义务。 二、收取本案原告购买商铺款4438000元的主体是广西博白县鑫宝房地产开发有限公司，并非被告。广西博白县鑫宝房地产开发有限公司于2014年1月29日对原告出具的4438000元收条以及原告的转账凭证等足以证实该4438000元的收款人为广西博白县鑫宝房地产开发有限公司，并非被告。所以，依照合同法规定的公平原则和权利、义务对等原则，承担还款责任的应当是广西博白县鑫宝房地产开发有限公司，而不是被告。 三、被告和宁潭政府签订的《博白县农贸市场项目开发意向书》不具有法律效力。 1、众所周知，意向书是指公司或个人对某项业务出具的非正式函件，不具备合约的约束力，意向书是一种不具有合同或者协议效力的非正式函件，是没有法律约束力的。该意向书并非正式合同，只是双方的意向性意见，不符合合同法第十二条的规定，不具有合同的属性。之后，宁潭政府和被告并未就该意向书内容签订任何相关合同。因此，该意向书不具有法律效力，对签署意向书的被告和宁潭镇政府均不产生合同权利和合同义务。 2、宁潭镇政府作为行政机关、最基层一级政府，与被告签订《博白县农贸市场项目开发意向书》主要是从行政管理角度服务被告的生产经营，所以，该意向书只具有行政管理性质，不具有民事权利义务性质。 3、宁潭镇政府和被告均不是原告与广西博白县鑫宝房地产开发有限公司之间商品房预售合同关系的当事人，无权对该商品房预售合同约定权利和义务，如有约定的，也属于无效。 4、原告和广西博白县鑫宝房地产开发有限公司也不是《博白县农贸市场项目开发意向书》的当事人，依法不能享有该《博白县农贸巿场项目开发意向书》的权利，也不用承担该《博白县农贸市场项目开发意向书》的义务。 四、被告对博白县农贸巿场项目的开发，完全由被告通过政府挂牌交易的方式取得土地使用权：全部土地出让金均是被告支付给政府，一切有关项目开发的手续（包括但不限于立项报批、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等）均为被告重新自行申报办理，费用由被告全部支付，被告并未承接广西博白县鑫宝房地产开发有限公司任何费用、项目手续或其他任何便利，不从广西博白县鑫宝房地产开发有限公司获取任何利益。 五、本案中，原告与广西博白县鑫宝房地产开发有限公司之间构成房屋买卖合同关系。他们之间的合同权利义务应当依照他们之间的约定或适用相关的法律规定进行处理，涉及广西博白县鑫宝房地产开发有限公司需要承担的法律责任或赔偿责任应当由原告另行向广西博白县鑫宝房地产开发有限公司提出主张并另案处理。 六、被告与第三人博白县宁潭镇政府之间的《博白县农贸市场项目开发意向书》属于行政管理法律关系，该双方当事人之间的权利义务只能由该意向书的双方来行使或承担，其他人不能以此要求改意向书的主体承担法律责任，况且该《博白县农贸巿场项目开发意向书》不属于正式合同，不产生合同权利义务。 七、被告与原告于2017年4月30日签订的《协议书》实质上属于赠与合同，应当适用法律关于赠与合同的规定处理。 1、被告从来没有收取原告的购买商铺款4438000元，所以没有义务承担该款项的返还责任； 2、既然被告没有法律义务必须代广西博白县鑫宝房地产开发有限公司将其收取的购买商铺款4438000元返还给原告，那么被告自愿给钱原告，明显就属于赠与，所以双方于2017年4月30日签订的《协议书》实质上属于赠与合同。 3、依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。被告现在郑重、明确的表示：被告撤销对原告的上述赠与。被告并保留追索要求原告返还己经得到的赠与款项的权利。故，原告的诉讼请求应当依法予以驳回。 八、被告与原告于2018年7月18日签订的《博白县农贸市场楼盘预约协议书》，只是预约性质的文件，如原告真的想购买被告的房屋的，双方应当签订正式商品房买卖合同，双方之间的权利义务按照双方签订的商品房买卖合同来确认。但是，如前所述，被告已经撤销了对原告的赠与，所以，原告应当按照约定的买卖价款向被告支付购房款，在没有支付购房款之前，原告无权要求被告承担其诉讼请求的第一、第二项等责任。 综上所述，原告诉请无事实与法律依据，被告请求人民法院判决驳回原告对被告提出的全部诉讼请求。 被告广西博白县坤鹏房地产有限公司为其辩解提供的证据有： 1、被告营业执照副本，用以证明坤鹏公司的诉讼主体适格； 2、被告的法定代表人身份证明书及身份证，用以证明被告坤鹏公司法定代表人身份情况； 3、博白县投资项目备案证明，项目代码2018-450923-70-03-003711； 4、基本建设项目登记备案证，博发改备字【2016】83号； 5、建筑工程施工许可证，编号450923201812070101； 6、建设用地规划许可证，地，地字第**/div> 7、建设用地规划许可证，建字第450923201720147-1号； 8、建设用地规划许可证，建字第450923201720147-2号； 9、（2017）博白县不动产权第0000986号； 10、博白县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告，证据3-10，共同用以证明本案项目开发的全部手续均为被告坤鹏公司申报办理（包括但不限于立项、办理土地使用权、挂牌交易等），全部费用也是被告坤鹏公司支付，该项目的土地出让金也全部为被告坤鹏公司支付，被告坤鹏公司未承接鑫宝公司任何项目手续及便利，也未从鑫宝公司中获取任何利益； 11、通告，用以证明在鑫宝公司正式开发之前，政府已经提醒原告等社会公众，如需认购必须通过政府完善手续并对资金进行监管，但是原告没有听从政府通告要求，私下与鑫宝公司缴费认购； 12、收条、付款凭证，用以证明原告支付的4438000元购买商铺款收款方为鑫宝公司，并非被告坤鹏公司； 13、广西博白县鑫宝公司房地产开发有限公司企业信用信息公示报告，证明鑫宝公司登记状态为存续、正常经营。 本院依职权调取的证据有： 1、博白县发展和改革局出具的《基本建设项目登记备案证》，证号为：博发改备字〔2011〕43号； 2、《博白县发展和改革局关于博白县宁潭农贸市场工程建设项目备案自动时效的函》，证号为：博发改函[2015]18号。 经开庭质证，被告广西博白县坤鹏房地产有限公司对原告提交的证据4、5、6和本院依职权调取的证据2无异议；原告对被告广西博白县坤鹏房地产有限公司提交的证据1、2、13和本院依职调取的证据1无异议。本院对上述当事人均没有异议的证据予以认证。 被告广西博白县坤鹏房地产有限公司对原告提交的证据1、2、3、7、8、9、10、11、12、13、14、15和本院依职调取的证据1有异议，认为证据1、2、3的真实性没有异议，对合法性有异议，因为鑫宝公司在与原告签订合同时，没取得土地使用权，没取得施工许可证和预售许可证，且原告的款项不是被告收取的；对证据7的真实性没异议，对合法性、关联性有异议，这只是个意向书，不具有合同属性，不产生合同权利义务，且签订主体是被告和宁潭镇政府，原告不属于意向书主体，也不能对原告和鑫宝公司之间的房屋买卖行为约定权利义务，不管该意向书是否真实，都是无效的，因为宁潭政府作为最基础政府是没有权利对国有土地进行出让的，也没有权利对土地进行征收；对证据8、9、10真实性没有异议，证据8只是个证明事实的合同，应当适用合同的法律规定，证据9和10虽然原告向被告预约收购房屋，但是原告并没有和被告预约签订商品房买卖合同，所以双方并没有构成真正的房屋合同关系；对证据11的真实性没有异议，也只是赠与合同，与8和9意见一样；对证据12的真实性、合法性有异议，是原告自己写的，但是被告确认被告向原告支付了650000元的款项，被告保留向原告追收的权利；对证据13的真实性没有异议，质证意见与证据9一致；对证据14的真实性没有异议，质证意见与证据8和9一样；对证据15的真实性没有异议，被告的楼盘确实是在2018年1月1日开盘；对本院依职调取的证据1的真实性没异议，海南富士康在当时没取得土地使用权、规划许可证和施工许可证等相关证件，被告对涉案项目的开发是另外取得投资项目备案证，是重新办理的，并不是承接海南富士康的意向，被告对涉案国有土地使用权的取得，是通过博白县政府的公开招挂获得，全部置换金和开发费用均由被告自己支付，被告并没有承接海南富士康的任何费用。 原告对被告提交的证据3-12和本院依职调取的证据2有异议，认为证据3-10的真实性没异议，对证明内容“被告坤鹏公司未承接鑫宝公司任何项目手续及便利，也未从鑫宝公司中获取任何利益”有异议，本来是鑫宝公司开发，后来才有政府和被告有协议，并要求被告承担鑫宝公司的债务，因此被告实际上承接了鑫宝公司的项目，获取了前期投入的利益；对证据11的真实性没有异议，对证明内容有异议，本案中的通告只是提醒社会人员注意风险，但是原告在本案中不是与鑫宝公司签订正式合同，只是交款预购，凭这一点，并不违法，就算违法，原告交了钱却没得商铺，那么收款人就应退还款项，由于被告承接了鑫宝公司的项目，那么也同样需要退回该款项；对证据12的真实性没异议，对证明内容有异议，这份证据的内容是不完整的，鑫宝公司的债务已经由被告承接，那么被告也应该承担责任；对本院依职调取的证据2的真实性没异议，对内容“项目在备案文件有效期内未开工建设也未向原项目备案”有异议，当时的山和推土已经是平整的。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院》等法律的规定，对双方当事人无异议的证据，来源合法、客观真实，并能证明本案的相关事实，本院予以采信。对各方当事人有异议的其他证据，本院作为处理本案的参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下： 2014年1月29日，原告黄祖明与鑫宝公司签订了一份《认购协议书》，《认购协议书》约定：原告向鑫宝公司认购其在博白县商铺，并于当日支付了购房款人民币4438000元；2016年3月15日，被告广西博白县坤鹏房地产有限公司与博白县人民政府签订了《博白县农贸市场项目开发意向书》，按该意向书的第11、12、13条的约定，鑫宝公司此前收取客户的购房款由被告承担；2017年4月30日，原告与被告签订《协议书》，《协议书》约定：被告承诺开发位于博白县农贸市场开发区楼盘，确认开盘之日起三个月内代海南富士康房地产投资开发有限公司及鑫宝公司还清原告认购商铺款4438000元，如原告未能如期收到代还的认购商铺款，则自开盘之日起三个月内或者取得预售许可证、销售许可证之日建好开发区120套第一层框架商铺3个月延后一周内向被告追讨；2018年6月11日、20日（收条日期为19日）、28日，被告分3次先后向原告付还认购商铺款项150000元、100000元、50000元，合计共300000元；2018年7月18日，原告与被告签订了分别预约购买9幢05号、9幢06号2份《博白县农贸市场楼盘预约协议书》，原告向被告交付了100000元，向被告认购了该楼盘两套房屋；2018年9月6日，原、被告双方又签订了《补充协议》，约定原告购买被告开发的“博白县农贸市场”楼盘9幢05号、9幢06号共两套房屋，房价共1967600元。原告已于2018年7月18日支付购房诚意金100000元给被告。双方另行签订购房合同。房款从2017年4月30日《协议书》确认需偿还给原告的和2018年7月18日交付的100000元诚意金折抵，协议还确认在扣减购房款后，被告尚欠原告款2270400元；之后被告分5次先后还款给原告，其中：2018年11月2日还款50000元，2019年1月14日还款100000元，2019年4月12日还款100000元，2019年4月30日还款50000元，2019年6月17日还款50000元，合计共还款350000元，余下的1920400元至今未还。此外，被告一直未按双方签订的《博白县农贸巿场楼盘预约协议书》和《补充协议》的约定签订《商品房买卖合同》备案，至今仍然未与原告签订《商品房买卖合同》。原告认为被告的行为损害了原告的合法权益，2020年5月18日，原告向本院起诉，请求本院依法支持其诉讼请求。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案中，原告黄祖明所诉其与被告广西博白县坤鹏房地产有限公司签订《协议书》约定被告承诺开发位于博白县农贸市场开发区楼盘，开盘之日起三个月内代海南富士康房地产投资开发有限公司及鑫宝公司还清原告认购商铺款，协议双方意思表示真实，不违反法律强制性规定合法有效。原、被告双方订立商品房买卖预约合同即《博白县农贸巿场楼盘预约协议书》后又在楼盘开盘后签订《补充协议》约定明确了双方的名称，住所、买卖的房号、房价，并确定房屋全部价款由原告以债权和预约买房订协议时所交的诚意金当即抵折结清。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，原、被告签订的预约协议书和《补充协议》应当认定为商品房买卖合同，对当事人双方具有约束力。双方在订立《补充协议》时亦认识到该协议不是完善的商品房买卖合同，因此在协议中约定双方另行签订购房合同，作为商品房开发经营企业的被告与买受人应按合同继续履行约定，按《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》等规定要求，在保留已订立《补充协议》的主要内容为主要条款外，补充完善和签订商品房买卖合同，原告请求被告履行合同约定的签订《商品房买卖合同》理由正当，应予以支持。原告关于被告应为合同备案登记和办理不动产权证书以承担及资金占用损失的请求，缺乏事实和法律根据，本院不予以支持。原告主张被告尚欠其债款1920400元，事实清楚，证据确实、充分，本院予以采纳。原告请求被告偿还并支付逾期还款期间利息理由正当，但请求按年6%计算利息缺乏法律依据，依法不予照准，应参照中国人民银行的贷款利率政策规定计算。被告以其不是本案的适格主体和其与原告订立的协议书和补充协议属于赠与合同等没有事实和法律根据，理由不成立，本院不予采纳和支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告广西博白县坤鹏房地产有限公司于判决生效之日起30日内继续履行合同约定义务，在保留或明确双方已经协议约定的内容外的基础上按商品房销售管理法规规范，与原告完善和签订宁潭镇农贸巿场9幢5号和9幢6号房的《商品房买卖合同》。 二、被告广西博白县坤鹏房地产有限公司支付欠款1920400元及利息给原告黄祖明，利息的计算：以1920400元为基数从2018年4月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算利息；又从2019年8月20日起至本判决确定的履行期届满之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告黄祖明。 三、驳回原告黄祖明的其他诉讼请求。 案件受理费13017元（已减半收取），财产保全费5000元，合计18017元，由被告广西博白县坤鹏房地产有限公司负担14017元，原告黄祖明负担4000元。 上述债务，义务人应于本案判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 赵佳东 二〇二〇年八月十三日 法官助理 朱锦生 书 记 员 高文珊