甘肃省天祝藏族自治县人民法院   民事判决书   （2020）甘0623民初149号   原告：天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司。   法定代表人：孙某。   委托诉讼代理人：陈某1，天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司天健百货商场负责人。   委托诉讼代理人：陈某2。   被告：杨某，户籍所在地甘肃省天祝藏族自治县，现住天祝藏族自治县。   原告天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司与被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司委托诉讼代理人陈某1、陈某2、被告杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交纳2019年4月15日至2019年12月31日期间的租赁费57655.21元，租金违约金14864.2元，共计72519.41元；2.判令被告向原告支付2019年10月1日至12月31日期间的各项费用29714.2元（其中：暖气费4572元、商管费450元、水费48元、电费1027.00元、物业费1257.3元、约定滞纳金22359.9元）；3.判令被告向原告赔偿损失80000元；4.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.追加2020年1月1日至2020年5月31日期间的房屋租赁费33555.96元；2.追加2020年1月1日至2020年4月30日期间租赁房屋产生的暖气费5534元；3.追加2020年1月、3月、4月共计三个月的商管费600元、水费64元、电费1061元、物业费1676.4元；4.追加滞纳金170716.5元。事实与理由：2018年10月15日，原告天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司与被告杨某协商一致后签订了《商场租赁合同》，约定原告将天健百货商场三楼边厅，面积为254平方米的商铺出租给被告经营家电产品和家装样板房，租期为2年，自2018年10月10日起至2020年7月31日止；第一年租金为81077元，第二年租金为64636.2元，支付方式为第一年租金分两次付清，签订合同时付一半，剩余租金于2019年2月份底一次性付清。下年度租金应在上年租金期满前一个月内交清，租赁期间房屋产生的水、电、暖气费、商管费等其他费用由被告承担。合同签订后，被告于2018年10月22日向原告支付了第一年一半租金40539元，剩余租金被告未按约定期限向原告支付。到期后，经原告多次索要被告至今未支付。2019年10月后，原告多次找被告协商终止合同，督促被告签订撤场协议，被告不同意。截止2020年5月31日，被告共拖欠原告租金91211.17元、暖气费9906元、商管费1050元、水费112元、电费2088元、物业费2933.7元、租金违约金14864.2元、滞纳金193076.4元，共计316289.47元。由于被告不及时交纳租金，也不将承租的254平方米的边厅腾空返还原告，原告无法出租涉案商铺，造成原告损失80000元。现被告既不向原告交纳所欠房租，也拒不腾退归还原告房屋。至此，被告的行为已构成根本性违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法支持其上述诉讼请求。   被告杨某辩称：1.租赁房屋及租赁合同中约定的内容都属实；2.2018年10月15日，签完合同后，经消防检查商场的电梯不合格暂停运行。因电梯停运被告经营的三楼店铺流失很多客户。所有商户催问陈经理多次，商场都未能及时解决，最终商场电梯停运两个月，严重影响了被告店铺的经营,被告家电销售额从往年每月的800000以上降到了100000以内，利润直接每月损失140000元左右，两个月合计280000元左右。损失装修客户8户，平均每户最少100000元，合计800000元，最少损失利润160000元，总计造成被告损失440000元，被告找商场询问电梯停运期间造成的损失如何补偿，原告一直到2019年4月15日也没有答复，因此被告便停止了交纳房租；3.因为商场消防设施存在安全隐患，商场消防已过期两年多，加上商场安全管理混乱服务差，电工不给商户更换电线和灯，商户自费购买灯包括过道灯，被告还因为更换灯被电击过，考虑到人身安全，2019年10月，被告给商场陈经理打电话就停止营业撤出商场和电梯停运损失补偿等问题进行沟通，但陈经理骂人没有协商成功就吵架结束了。过了几天，被告写好书面申请再次去找陈经理协商撤出商场及损失补偿时，又以吵架结束。商议无果，被告便关闭该店铺去外地发展并因工作需要更换了电话号码，原告起诉后，虽然没有被告的电话号码无法取得联系，但陈经理有被告的微信，被告是故意隐瞒法院，目的是想拖延时间要更多的费用；4.原告隐瞒电力局收费票据，向商户多收电费，经常是用的少的一月电费反而比用电多的一个月多出几百块钱，其中有两个月高收的太明显，被告追问陈经理时，他以算错为由给被告每次退还200元，四年期间原告最少多收取电费15000元左右，被告多次要求以电力局收费单据为准交费，但原告始终没有公开过电费发票；5.2018年10月15日签订租赁合同后，2019年4月15日被告交纳了上半年的房租41077元，剩余的40000元没有交。2019年10月15日至2020年10月14日的房租被告没有交，被告认为自2019年10月因其单方提出终止，双方签订的商场租赁合同已经终止了。上一年的租房押金按合同约定退还时间超了一年多未退还，商场也有违约。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《商场租赁合同》原件、微信记录，（福兰家电）杨某欠费用清单、通话录音，经质证，原、被告均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.原告提交的甘肃增值税电子普通发票16张、甘肃增值税普通发票3张，用以证明原告替被告代交水费7520元、暖气费162407元、电费70155.5元的事实。经质证，被告对上述证据有异议，认为2019年10月5日，被告已停止营业，原告所主张的电费、水费、暖气费都不是被告店铺实际产生的。   2.被告杨某提交的拖欠天健百货租金原因的材料，用以证明因原告电梯停运致被告遭受损失440000元的事实。经质证，原告对该份材料有异议，认为此损失是杨某自己估算的，没有依据，对该损失不予认可。   经审查，证据1系行政单位出具的正式发票，来源合法、内容真实，本院对其真实性予以确认；证据2系被告单方面对其损失作出的统计，无事实依据，亦未提供其他相应的证据予以证实，且被告对此有异议，本院不予认定。   根据双方当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年10月15日，原告天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司（甲方即出租方）与被告杨某（乙方即承租方）签订《商场租赁合同》，合同主要约定：1.原告将位于天祝县瑞达商务百货三楼商铺，面积为254平方米（含公摊面积），出租给被告用于经营家电用品和家装样板房，未经原告书面同意，被告不得随意变更。在经营过程中未经原告书面许可，擅自变更品牌或增加经营品类、范围或在商品质量上没有符合国家相关质量检验标准，原告有权即时终止双方合同；2.租赁期限为2年，即自2018年10月10日起至2020年7月31日止。3.租金、递增标准、房屋租赁保证金及支付方式：第一年从2018年10月15日至2019年10月14日，每平方米每个月房租13.3元，每平方米每个月招商服务费13.3元，合计26.6元，共计81077元。第二年从2019年10月15日至2018年7月31日，每平方米每个月房租13.3元，每平方米每个月招商服务费为13.3元，合计26.6元，共计64636.2元。第一年租金分两次付清，签订合同时付一半，剩余租金于2019年2月份底一次性付清。下年度租金应在上年租金期满前一个月内交清，合同期内不退租。4.商场费用交付金额与支付方式：商场管理费100元/月，人员管理费每人50元/月（在营业款中扣除）；公共物业管理费1.65元/平方米/月（以月来交付，从营业款中扣除）；暖气费依据相关部门规定按时交纳，电费、水费按商场实际用电、用水公摊（每月水电暖费用从营业额中扣除）。5.合同解除：如遇特殊情况，任何一方无力经营需终止协议时，应提前30天以书面通知对方，经对方同意后可终止合同，否则将承担违约责任；如发生下列事由之一，原告有权在任何时候书面通知被告终止本协议，同时收回场地而无须对被告承担责任及损失。若被告因提前终止协议，而使原告遭受损失，原告有权出售被告商品及其他财产，如出售所得仍不能补足损失，被告应负责用销货款或其他方式补足差额，原告不用通知被告。专柜撤柜时需扣其当月销货款作为撤柜后的商品质量售后服务保证金，三个月后如未有问题出现，方可结清货款。终止协议的事由包括：（1）被告违反本协议条款，在收到原告书面要求补偿通知后7日内未做补偿的；（2）被告未能清还债务或被提前终止经营，且不论自愿还是强迫进入结算的；（3）被告无理由暂停营业或歇业连续超过7天以上的；（4）被告经销的品牌有假冒伪劣成分（不分情节轻重）或商品质量不符合国家标准的。……6.原告违约责任：原告因不能提供本合同约定的房屋而不能执行合同的，应支付被告本合同年租金10%的违约金。7.被告违约责任：租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该店面，被告应按照合同总租金10%向原告支付违约金。（1）未经原告书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的及随意改变经营品种项目的；（2）拖欠房租和其他费用累计10日以上的；在租赁期内被告逾期交纳本合同第五条约定由被告负担的费用，每逾期一天，则应按应缴费用总额的5%向原告支付滞纳金；在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，原告不退被告租金；租赁期满，原告继续出租，在同等条件下被告可优先续租，若有变动被告应如期交还房屋。被告逾期归还，则每逾期一日除按合同约定交纳租赁费外，还应向原告支付年租金总额6‰的滞纳金。被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失。在本合同执行期满或终止后，货架及被告店面装修由被告自行处理，但不得损坏原告及任何第三方物品或影响原告正常营业，被告在两日内撤清，恢复原样。如不按时撤清，商场有权处置被告遗留物品，并由被告承担物品保管费，每天500元。合同签订后，原告天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司依约将涉案房屋交付被告杨某用于经营家电，被告于2018年10月22日向原告支付了第一年的一半租金40539元，剩余租金被告未按约定期限向原告支付。2019年10月5日后，原、被告多次协商终止合同、撤离商场，双方均未达成一致意见，被告即停止经营该店铺并去外地发展。现被告既不向原告交纳所欠房租，还继续占有该商铺存放商品拒不腾退归还原告房屋。现原告为维护期合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持其上述诉讼请求。   本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司与被告杨某于2018年10月15日签订的《商场租赁合同》,内容系双方当事人的真实意思表示,不违反相关法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,本院予以确认。合同签订后双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司要求支付2019年4月15日至2020年5月30日期间的租赁费91211.17元及租金违约金14864.2元的诉讼请求，因原告作为出租人已向被告交付了符合约定的租赁物，被告应按照合同约定及时足额向原告支付租赁期内房屋租赁费。但被告拖欠租金不予支付，已违反合同约定，应承担违约责任。依照合同约定，2018年10月15日至2019年10月15日期间房屋租赁费为81077元，扣除被告已支付的40539元后,尚需再支付40538元，2019年10月15日至2020年7月31日期间的房屋租赁费为26.6元/月/平方米，从2019年10月15日至2020年5月30日共7个月，租金应为47294.8元，现原告仅请求33555.96元，本院予以照准。故原告该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于租金违约金，双方在《商铺租赁合同》的第八条约定被告拖欠房租和其他费用累计10日以上的，应按照合同总租金10%向原告支付违约金，现被告逾期支付，原告可以依约要求被告承担违约责任。其中2018年10月15日至2019年10月15日期间的租金违约金为8107.7元；2019年10月15日至2020年7月31日的租金违约金为6463.62元，共计租金违约金14481.3元，原告请求的违约金中多出的部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付2019年10月1日至2020年5月30日止租赁房屋所产生的各项费用316289.47元（暖气费9906元、商管费1050元、水费112元、电费2088元、物业费2933.7元、滞纳金193076.4元）的诉求，双方在《商场租赁合同》第五条约定租赁期间产生的暖气费、电费、水费、商管费、物业费应由被告承担，该项税费及费用由被告承担也符合法律规定。对于原告主张的暖气费9906元，根据原告提交的交费票据、合同约定的交纳依据和原告的陈述，本院根据本地供暖公司收取暖气费的标准及供暖期确定，其中自2019年10月1日至2019年12月31日共3个月供暖期，暖气费为4194.5元（254平方米×5.504587156元/平方米×3月）；2020年1月1日至2020年5月30日共4个月供暖期，暖气费为5592.7元（254平方米×5.504587156元/平方米×4月），共计9787.2元，原告请求的暖气费中多出的部分，本院不予支持。对于原告主张的水费112元、电费2088元、滞纳金193076.4元，本案中原告虽到天祝县供排水公司和武威供电公司交纳了上述费用，并提交了相应增值税发票证明，但所缴纳费用金额系原告所在商场所有商铺产生的费用，无法确定其缴纳数额系被告应承担的费用，亦未经被告进行确认，原告此项主张再无其他证据加以证实，且合同约定电费、水费按商场实际用电用水公摊，而被告杨某已于2019年10月5日停止营业，在此期间不可能实际产生水费、电费，故原告要求被告依约缴纳因租赁产生的上述费用的诉讼请求，因缺乏证据证实，本院不予支持，应予以驳回，待原告有确切证据或者双方对相关费用进一步确认后，可另行主张。对于主张的商管费1050元、物业费2933.7元，根据合同第五条“商场管理费：该卖场商管费100元/月；人员管理费：每人50元/月（在营业款中扣除）。公共物业管理费：1.65元/平方米/月（以月来缴付，从营业款中扣除）”的约定，被告应当依约向原告支付商管费，即支付自2019年10月1日至2020年5月31日共计8个月的商管费1200元（150元/月×8月），现原告仅主张商管费1050元，故原告天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司此项主张，本院予以支持。被告虽主张其从2019年10月5日即离场不再继续经营此店铺，现该店铺处于停业状态，但被告仍继续占有该店铺存放商品，原告也依约对其店铺进行代管，已经履行了商场的管理义务，故被告的该项抗辩主张不成立。因被告已于2019年10月5日已关闭该店铺不再继续经营，事实上原告并未向被告提供物业服务，故对于原告主张的物业费2933.7元，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失80000元的诉讼请求，因原告天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司未提交任何证据予以证实，对此应承担举证不能的法律后果，本院不予支持，如有相关证据证明，可另行主张。被告杨某主张因原告电梯停运两个月致其损失440000元，并提交了自书损失清单予以证实，但被告所举证据不能有效证明其在此期间确实遭受该损失，亦不能提供其他相应证据予以佐证，故被告提供的证据不足以证明其主张，抗辩理由不能成立。对于被告杨某主张商场未按约退还上一年租房押金应承担违约金的抗辩，与本案无关联，可循其它合法途径解决，被告不得据此作为拒不支付租金退还房屋的理由。   综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：   一、被告杨某自本判决生效之日起三十日内向原告天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司支付拖欠的房屋租赁费91211.17元、租金违约金14481.3元、租赁期内产生的暖气费9787.2元、商管费1050元，共计116529.67元；   二、驳回原告天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7244元，减半收取计3622元，由原告天祝藏族自治县瑞达商务管理有限公司2557元，被告杨某负担1065元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。   审判员 刘双尧   二〇二〇年八月二十日   书记员 李慧霞