重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初13777号原告：胡登群，女，1964年3月11日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张松，重庆博永律师事务所律师。被告：陈胜财，男，1974年11月11日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：张华，女，1974年2月23日出生，住重庆市渝**。原告胡登群诉被告陈胜财、张华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告胡登群及其委托诉讼代理人张松、被告陈胜财和张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡登群向本院提出诉讼请求：1.解除胡登群与陈胜财签订的房屋租赁合同；2.陈胜财和张华向胡登群支付拖欠的租金49800元（2018年11月8日至2019年1月7日3000元，2019年9月8日至2019年10月7日12100元，2019年10月8日至2020年3月7日每月2100元共计10500元，2020年4月8日暂计算至2020年5月7日12100元，实际以房屋租赁合同解除之日为准）；3.陈胜财和张华向胡登群支付因拖欠租金的滞纳金24200元（以100元/每天为基数，自2019年9月8日起暂算至2020年5月7日，实际以付清租金之日为准）；本案的诉讼费用由陈胜财和张华承担。事实及理由：2017年8月6日，胡登群与陈胜财签订了房屋租赁合同，约定胡登群将位于渝北区双龙湖平街8号附8号门面（现为渝北区双龙湖平街8号附6号1幢1-1号）出租给陈胜财作为餐饮使用，还约定了租期、租金标准、支付方式、滞纳金等内容。合同履行过程中，实际是由陈胜财及其配偶张华经营使用，案涉房屋上注册了个体工商户，经营者为张华，名为渝北区张华鱼庄，每月租金也是由张华支付。2020年11月8日至2019年1月7日期间应付租金33000元，但陈胜财和张华仅支付了30000元租金。2019年2月8日至2019年9月7日期间，胡登群因资金周转困难，与陈胜财和张华协商一次性支付了半年租金，并免收了一个月租金。2019年9月8日起，陈胜财和张华就存在拖欠租金的违约情况。2019年9月8日起，每月应付租金12100元，但陈胜财和张华每月仅支付租金10000元，且是按月而非按季度支付。陈胜财和张华支付租金至2020年2月7日后就未再支付租金。陈胜财和张华的行为已属严重违约，胡登群遂起诉来院。被告陈胜财辩称，合同是胡登群与陈胜财签订，但陈胜财向张华出具了委托书，由陈胜财的前妻即张华在经营；双方口头协议约定，2019年10月8日至2020年3月7日陈胜财仅支付租金每月10000元，陈胜财每月向胡登群支付了租金10000元，不欠付租金；因为疫情，2020年2月8日起的租金陈胜财确实没有支付；陈胜财于2020年2月给胡登群发信息称不支付租金、解除合同、要求胡登群收回房屋，但是胡登群不收房；2020年4月29日陈胜财应胡登群要求还房，陈胜财已经处理了屋内物品，但是胡登群不收钥匙，陈胜财于2020年5月邮寄了钥匙给胡登群。被告张华辩称，其没有签订合同，不承担责任；张华与陈胜财已于2015年离婚，陈胜财确实委托张华在经营；双方确实口头协议约定2019年10月8日至2020年3月7日期间每月仅支付10000元，张华付租金后胡登群从未提出异议，有微信记录可以证明；2020年3月23日张华支付了10000元，是2020年4月的租金，2020年2月和2020年3月的租金因为疫情关门未支付也不应支付；疫情期间发信息给胡登群要求其收回房屋，但是胡登群不同意；陈胜财准备转让，但是胡登群不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》、渝北区张华鱼庄工商信息打印件、中国建设银行个人活期账户交易明细4张、微信转账记录截图7张、邮件交寄清单（收据）、视频（附光盘）、微信聊天记录（2019年9月8日、2019年9月17日）、离婚证等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对陈胜财举示的《委托书》，结合胡登群举示的渝北区张华鱼庄工商信息打印件和支付租金的证据，可以认定张华确实履行了《委托书》载明的委托事项，故对该证据，本院予以采信。经审理查明：2017年8月6日，胡登群（甲方、出租方）与陈胜财（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于渝北区双龙湖平街8号附8号门面出租给陈世均，由于陈世均经营不善，经甲方同意，陈世均将门面租给了乙方，但租赁合同在原合同基础上重新由甲方与乙方签订；二、租房用途，餐饮；三、租房期限，三年，从2017年8月8日-2020年8月7日；四、租金及租金缴纳方式，1、每月租金10000元/月，提前15天缴纳，按季度交纳租金，2、第二年开始每月租金递增10%，即2018年8月8日-2019年8月7日，月租金11000元，2019年8月8日-2020年8月7日，月租金12100元；六、房屋押金5000元，第一次交租金时一并缴纳，甲方收到后出具收据；七、违约责任，本房屋租赁合同期限三年内，若遇不可抗力因素或房屋动迁等政府行为，导致本合同无法再继续履行，双方皆不违约，本合同自动解除；八、退租条件，本合同到期，乙方将（1）房屋垃圾清除并打扫干净，整洁，否则扣付垃圾处理费1000元，（2）水、电费及物管费完清，（3）下水管道畅通、不漏水、不漏电、不漏气即水电气正常，以上（1）（2）（3）项条件下，甲方无息全额退还乙方押金，并收回押金收据；九、乙方责任及义务，4、不得擅自将该物业转让他人……6、不得以任何理由拖欠房屋租金，否则按100元/天加收滞纳金。合同还约定了其他内容。2017年8月17日，张华向胡登群转账支付了押金5000元及首期即2017年8月8日至2017年11月7日期间的租金30000元。2017年9月1日，张华作为经营者以案涉房屋作为住所地注册了个体工商户，登记名称为渝北区张华鱼庄。胡登群举示了落款时间为2017年8月8日的《委托书》，载明：从2017年8月8日至2020年8月7日止，由陈胜财租胡登群位于龙平街8号附6号1幢1-1，委托张华担任法人经营鱼庄，但是所有经济、收入、支出（包括水、电、气、租金、工人工资、供应商）所含的一切费用由陈胜财承担，张华不承担一切债务纠纷，也不负任何法律责任。胡登群为证明陈胜财和张华欠付租金，举示了中国建设银行个人活期账户交易明细和微信转账记录截图，显示：张华于2017年11月9日银行转账支付2017年11月8日至2018年2018年2月7日期间的租金30000元；于2018年2月10日银行转账29000元，于2018年2月11日微信转账1000元，共计30000元，是2018年2月8日至2018年5月7日期间的租金；于2018年8月14日银行转账支付32000元；于2018年11月27日银行转账支付2018年11月8日至2019年1月7日期间租金30000元；于2019年2月23日银行转账35000元，于2019年2月28日微信转账31000元，共计66000元，是2019年2月8日至2019年8月7日期间的租金，减免了2019年8月8日至2019年9月7日的一个月租金；于2019年10月11日微信转账支付10000元，胡登群主张是2019年10月8日至2019年11月7日期间租金，张华主张是2019年9月8日至2019年10月7日期间的租金；于2019年11月20日微信转账支付2019年11月8日至2019年12月7日期间租金10000元；于2019年12月21日微信转账支付2019年12月8日至2020年1月7日期间租金10000元；于2020年1月15日微信转账支付2020年1月8日至2020年2月7日租金10000元；于2020年3月24日微信转账支付租金10000元，胡登群主张是2020年2月8日至2020年3月7日期间的租金，张华主张是2020年4月8日至2020年5月7日期间的租金。张华举示了其与胡登群的微信聊天记录，主要显示：2019年9月8日，张华：房租还是按照原来吗，我先付到4万，剩的月底得行不，生意太撇了。胡登群：房租，我考虑哈再说。2019年9月17日，张华：老板房租。胡登群未回复。2019年10月11日，胡登群收取张华转账支付的租金10000元。2019年10月18日，胡登群：门市租金要按合同哦，（春节前）原来还差3000，下个月之前把所有差的补齐，不好意思，大家遵循游戏规则。2020年3月23日，张华转账10000元并称：3月8号这个月就不交了撒；后面是不是跟我优惠点哟，生活费都整不起了，好多大点的都关了。胡登群确认收款但未回复。2020年4月28日，胡登群到了案涉房屋。陈胜财称其已经搬空物品，并要求向胡登群交还钥匙，但是胡登群不收。胡登群称，其到店是为了收租金，到了后才发现陈胜财已经搬走并将天然气管线也掐了，胡登群询问陈胜财为何搬了，陈胜财称因为没有转出去就不租了，胡登群称租期未到，之后就直接走了；之前陈胜财确实说过要转租、转让，没有说过退租。2020年5月25日，陈胜财向胡登群寄出了案涉房屋的钥匙。胡登群称收到了邮寄的钥匙，但是具体时间记不清楚了。另查明，陈胜财和张华于2015年9月8日登记离婚；本院于2020年6月3日向陈胜财和张华送达了诉状副本、传票等文书。庭审中，胡登群称，因合同无法继续履行，故主张解除合同；案涉房屋目前垃圾为处理完毕、尚欠付电费和气费、下水管道等尚未检查，故未满足合同第八条约定的退还押金的条件，押金在满足退还条件后可以冲抵欠付的租金和滞纳金；2020年3月和4月到案涉房屋去吃过堂食，故虽然疫情影响经营，但不是完全不能经营。陈胜财称，2020年2月向胡登群提出过解除合同，但是胡登群没有答复，双方合同已于2020年2月解除；2020年1月30日接到街道办的通知后停业，2020年3月25日接到通知可以恢复营业、可以做外卖，2020年4月7日恢复堂食，2020年4月28日搬走了；屋内设施坏了，陈胜财修理支出了费用，应当在欠款扣除；胡登群主张支付滞纳金的计算标准过高；案涉房屋没有垃圾、下水道畅通、没有漏水漏气，同意押金抵扣欠费。张华称，2018年11月8日至2019年1月7日期间的3000元是否支付记不清楚了，也无证据证明；案涉房屋的水电费已经完清；因为是胡登群介绍的熟人，才在2020年3月、4月做了一桌堂食；胡登群主张支付滞纳金的计算标准过高；陈胜财多次要求转让，但是胡登群不同意，给陈胜财也造成了损失。本院认为：胡登群与陈胜财签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于租金、解除合同。陈胜财作为承租人，应当对其按约向胡登群支付了租金举示证据予以证明，否则应当承担相应的举证责任。第一，合同第四条第2款约定，2018年8月8日至2019年8月7日期间月租金为11000元，2019年8月8日至2020年8月7日期间月租金为12100元。陈胜财主张其与胡登群口头约定2019年10月8日至2020年3月7日期间其仅支付租金每月10000元，无证据予以证明，胡登群不予认可。此外，2019年10月18日胡登群还通过微信告知张华称“门市租金要按合同哦……原来还差3000，下个月之前把所有差的补齐”。故对陈胜财称双方变更了租金标准的主张，无事实依据，本院不予采信。陈胜财于2018年11月27日通过张华银行转账向胡登群仅支付了2018年11月8日至2019年1月7日期间租金30000元，尚欠付3000元，故对胡登群要求陈胜财支付2018年11月8日至2019年1月7日期间欠付租金3000元的诉讼请求，本院予以支持。第二，陈胜财支付了2019年2月8日至2019年8月7日共计6个月的租金，胡登群减免了2019年8月8日至2019年9月7日的一个月租金。之后至2020年1月15日期间陈胜财共计支付了4笔租金各10000元共计40000元，依据陈胜财主张为2019年9月8日至2020年2月7日共计5个月的租金，支付情况与陈胜财主张并不对应。故对胡登群要求陈胜财支付2019年9月8日至2019年10月7日期间欠付的租金12100元的诉讼请求，本院予以支持。第三，2019年10月8日至2020年2月7日共计4个月期间陈胜财应付租金48400元，但其仅支付了40000元，故对胡登群要求陈胜财支付2019年10月8日至2020年2月7日期间欠付租金8400元的诉讼请求，本院予以支持。第四，陈胜财主张其于2020年2月向胡登群提出过解除合同、不支付租金、要求胡登群收回房屋，胡登群称未收到前述通知，陈胜财无证据对此予以证明，且其未举示证据证明因新冠疫情导致无法再继续履行合同，故对陈胜财称合同已于2020年2月解除的主张不予采信。因陈胜财疫情前就长期存在欠付租金的根本违约行为，故胡登群有权解除合同。本院于2020年6月3日向陈胜财送达了载明有解除合同诉请的诉状副本。故本院判决胡登群与陈胜财签订的《房屋租赁合同》于2020年6月3日解除。第五，陈胜财于2020年5月25日向胡登群邮寄了案涉房屋的钥匙，但是未举示证据证明胡登群收到钥匙的时间，胡登群亦称其记不清楚收到钥匙时间，故本院酌情认定租金支付截止时间为合同解除之日2020年6月3日。故陈胜财应向胡登群支付2020年2月8日至2020年6月3日期间的租金共计12100元/月×3.9个月＝47190元。陈胜财称因受新冠疫情影响，其在案涉房屋经营的餐馆于2020年1月30日停业、接到通知于2020年3月25日可恢复营业做外卖、于2020年4月7日恢复堂食，结合重庆市区域内新冠疫情相关政策、餐饮业受疫情影响的情况，根据公平原则，本院酌情认定陈胜财经营餐馆受疫情影响期间为2个月，期间租金由胡登群和陈胜财各自承担一半即12100元。故陈胜财应向胡登群支付2020年2月8日至2020年6月3日期间的欠付租金共计47190元－12100元＝35090元。第六，合同第八条约定胡登群退还押金的条件是垃圾清除打扫干净、水电费和物管费结清、下水管道畅通和水电气正常，陈胜财应对前述退还押金的条件已经成就举示证据证明，故本案中对押金是否退还不予处理。第七，陈胜财主张，屋内设施坏了，其修理支出的费用应当在欠款扣除，陈胜财未举示证据证明屋内设施是否损坏、为何损坏、是否维修及维修金额，故对其该主张，本院不予采信。综上，胡登群与陈胜财签订的《房屋租赁合同》于2020年6月3日解除。陈胜财应向胡登群支付2018年11月8日至2019年1月7日期间欠付租金3000元、2019年9月8日至2019年10月7日期间欠付租金12100元、2019年10月8日至2020年2月7日期间欠付租金8400元、2020年2月8日至2020年6月3日期间欠付租金35090元，共计58590元。关于滞纳金即逾期支付租金的违约金。合同约定租金按季度提前15天支付，故2018年11月8日至2019年1月7日期间欠付租金3000元陈胜财应于2018年10月25日前支付，2019年9月8日至2019年10月7日期间欠付租金12100元陈胜财应于2019年7月25日前支付，2019年10月8日至2019年11月7日期间欠付租金2100元陈胜财应于2019年7月25日前支付，2019年11月8日至2020年2月7日期间欠付租金6300元陈胜财应于2019年10月25日前支付；陈胜财欠付胡登群2020年2月8日至2020年6月3日期间租金35090元，但该期间属于新冠疫情期间，陈胜财逾期未支付不属于违约，故对该期间的逾期支付租金违约金本院不予支持。合同第九条第6款约定，陈胜财不得以任何理由拖欠房屋租金，否则按100元/天加收滞纳金即逾期支付租金的违约金。陈胜财主张违约金计算标过高，应当调低。逾期支付租金给胡登群造成的主要是资金占用的利息损失，故本院酌情将违约金计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率1.3倍、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍。故陈胜财应向胡登群支付的逾期支付租金违约金为，以3000元为基数从2018年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至2019年8月19日止、以3000元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至付清之日止、以14200元为基数从2019年7月26日起按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至2019年8月19日止、以14200元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至付清之日止、以6300元为基数从2019年10月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至付清之日止。关于张华的责任。陈胜财与张华已于2015年9月8日登记离婚，陈胜财与胡登群签订《房屋租赁合同》的时间为2017年8月6日。故陈胜财与胡登群房屋租赁合同关系存续期间陈胜财应承担的合同债务并非陈胜财与张华的夫妻共同债务。胡登群以张华在案涉房屋实际经营、张华支付租金为由主张张华承担合同责任没有合同和法律依据，故对胡登群要求张华对陈胜财的支付义务承担共同支付责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告胡登群与被告陈胜财于2017年8月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月3日解除；二、被告陈胜财于本判决生效后立即向原告胡登群支付2018年11月8日至2019年1月7日期间欠付租金3000元、2019年9月8日至2019年10月7日期间欠付租金12100元、2019年10月8日至2020年2月7日期间欠付租金8400元、2020年2月8日至2020年6月3日期间欠付租金35090元，共计58590元；三、被告陈胜财于本判决生效后立即向原告胡登群支付逾期支付租金的违约金，以3000元为基数从2018年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至2019年8月19日止、以3000元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至付清之日止、以14200元为基数从2019年7月26日起按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至2019年8月19日止、以14200元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至付清之日止、以6300元为基数从2019年10月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至付清之日止；四、驳回原告胡登群的其他诉讼请求。如果被告陈胜财未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795元减半收取397.5元，由被告陈胜财负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄明真二〇二〇年八月二十一日书记员  陈 实