文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初10841号原告：重庆丰驰物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡**，统一社会信用代码91500106768896211K。法定代表人：罗皓，重庆丰驰物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：张栓，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海良，重庆志和智律师事务所实习律师。被告：赵柯,男，1983年9月29日出生，藏族，泰康人寿公司员工，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：曾妮（系赵柯之妻），住重庆市北碚区。原告重庆丰驰物业管理有限公司（以下简称丰驰物业公司）与被告赵柯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告丰驰物业公司的委托诉讼代理张栓，被告赵柯及其委托诉讼代理人曾妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丰驰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年8月至2020年4月的物业服务费，共计2536.80元（21个月*120.80元/月）；2.依法判定被告立即支付2018年7月至2020年3月的公摊水电费157.20元（据实分摊）；3.判令被告立即支付违约金，以每月应支付物管费120.80元为基数，按每日万分之五的标准自当月16日起分别计算至付清日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告所有的重庆沙坪坝区大杨公桥****房屋（下称涉案房屋）所在的小区业主委员会签订了物业服务合同。原告按约提供了物业服务，但被告未按约交纳相应物业服务费等费用。故向法院提起诉讼。被告赵柯辩称，我是案涉房屋的业主，我记得接房后的物管费是交给开发商的，大概半年后，物管费开始交纳给重庆丰驰物业管理有限公司，至于现在是不是重庆丰驰物业管理有限公司在提供物管服务我就不清楚了。原告陈述的2018年8月-2020年4月未缴纳物管费用属实，2018年7月至2020年3月的公摊水电费未交也属实，但是未交纳物管费及公摊水电费的金额我不确定。我不同意支付违约金，若法院判决我方支付违约金，我方认为违约金应当从原告催收物业费开始计算，计算标准不超过年利率15.4%。我不缴费的原因是：1.原告所据《龙凤云洲物业服务合同》于2018年8月31日到期，到期后原被告未再签订新合同。原告未主动告知被告后续服务收费标准。原告围绕诉讼请求提交了重庆市沙坪坝区不动产登记中心档案查询结果、接房手续、律师函、邮寄单、催费照片、前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、物业服务企业期满继续履职情况说明、资质证书、查杀记录、电梯监督检验报告、岗位值班记录、外来人员登记表、巡查签到表、报事报修记录、水电公摊明细表、发票、银行流水作为证据。被告提交户口页1张、水电费交费记录2张（支付宝打印件）作为证据，本院经进行开庭质证及审查，结合原被告在庭审中的陈述，认定事实如下：1.涉案房屋（重庆沙坪坝区大杨公桥****房屋）的所有权人系被告赵柯，涉案房屋建筑面积92.95㎡，房屋用途为成套住宅，被告赵柯于2009年2月28日接房。2.2013年9月1日，原告与重庆市沙坪坝区龙凤云洲业主委员会（涉案房屋所在小区业主委员会）签订《龙凤云洲物业服务合同》并备案，合同约定原告为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业服务费用按月收取，业主于每月5日至15日之间交纳物业服务费用，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按日万分之五的标准支付违约金；公用的专项设备运行的能源消耗，都独立计量，采取据实分摊方式向业主分摊计收；住宅物业服务费用的收费标准为1.3元/月/㎡；合同期为2013年9月1日至2018年8月31日；所附物业构成明细显示该小区住宅套数为2808套。3.原告自2013年入住涉案小区，为涉案房屋所在的小区提供物业服务。2018年8月，原告向涉案房屋所在小区全体业主发出告示：《龙凤云洲物业服务合同》合同到期后，因小区业主大会未作出选聘或续聘决定，原告自愿按原合同约定继续提供物业服务。2019年5月，原告、沙坪坝区杨公桥社区居委会、沙坪坝区渝碚路街道共同出具情况说明：涉案房屋所在小区《龙凤云洲物业服务合同》到期，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原告按照《龙凤云洲物业服务合同》约定继续提供服务。4.被告未交纳2018年8月至2020年4月期间的物业服务费，也未交纳2018年7月至2020年3月期间的公摊水电费。根据原告提交的公摊水、电明细清单显示，被告欠付2018年7月至2020年3月期间的公摊水电费合计157.20元。5.原告通过发律师函的方式向被告催收，被告表示未收到律师函。但原告同时通过微信聊天的方式向被告之妻要求被告方支付相关费用。6.庭审中，被告还主张因未在涉案房屋实际居住，要求减半支付物业服务费、不支付公摊水电费。本院认为，原告经与案涉小区业主委员会签订的《龙凤云洲物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格遵守。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，《物业服务合同》对原被告具有约束力，原被告双方均应按约严格履行。合同到期后，涉案房屋所在小区的业主大会没有作出选聘或续聘决定，原告按照《龙凤云洲物业服务合同》约定继续提供了物业服务，被告作为案涉小区的业主，接受了原告提供的物业服务，应当按照《龙凤云洲物业服务合同》约定的标准支付物业服务费及公摊水电费，故对原告要求被告支付物业服务费及公摊水电费的诉讼请求予以支持。被告抗辩原告未告知合同到期后的收费标准就拒绝支付费用，该抗辩理由没有依据，本院不予支持。被告还陈述其未实际居住在涉案房屋，但未提交充分证据予以证明，即便被告的该项陈述属实，也属于被告对自身物权的自由处分，不构成减半支付物业费、不支付公摊水电费的依据。关于违约金的诉讼请求。依照《物业服务合同》的约定，被告应当从逾期支付之日起向原告支付违约金。考虑原告的损失情况以及被告欠缴相关费用的原因，应适当降低合同约定违约金的计收标准。同时，《物业服务合同》约定物业费的交纳时间为每月5日至15日。故本院酌定违约金以2018年8月至2020年4月期间应交未交物业服务费为基数，从当月16日起，按年利率15.4%标准分别计算至付清之日止。对于原告主张的违约金超出上述范畴的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赵柯于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆丰驰物业管理有限公司支付2018年8月至2020年4月期间的物业服务费2536.80元。二、被告赵柯于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆丰驰物业管理有限公司支付2018年7月至2020年3月期间的公摊水电费157.20元。三、被告赵柯于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆丰驰物业管理有限公司支付违约金，该违约金以2018年8月至2020年4月期间每月应支付的物业服务费120.80元为基数，按年利率15.4%标准分别从当月的16日起计算至付清之日止。四、驳回原告重庆丰驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告赵柯负担。本判决为终审判决。审 判 员 胡宇音二〇二〇年八月二十七日法官助理 韩先华书 记 员 陶鸿颖