广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12595号原告：段自鹏，男，1990年1月16日出生，汉族，住河南省唐河县****办事处段湾社区段湾3组16号，公民身份号码411************818。委托诉讼代理人：李玉玲，女，1984年4月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码411************787。系原告的姐姐。被告：中山市世光创建置业有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914************059。法定代表人：林子栋，总经理。委托诉讼代理人：梁嘉琪，系公司员工。委托诉讼代理人：黎诗媛，系公司员工。原告段自鹏诉被告中山市世光创建置业有限公司（以下简称世光公司）商品房预约合同纠纷一案，本院依法于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告段自鹏的委托诉讼代理人李玉玲，被告世光公司的委托诉讼代理人梁嘉琪、黎诗媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段自鹏向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年12月26日签订的畔山中心城认购书；2.被告向原告退回购房首付款201149元；3.被告向原告退回办证费300元及律师费850元。事实与理由：原告段自鹏与李玉玲于2016年12月26日前往位于中山市***********畔山悦景花园售楼处看房。原告清楚表明购房人段自鹏平时在河南，不方便到广东，要求确认半年内可网签，方可下定并按约定支付首期款。被告销售陈国宝向原告确认，当日认购并7日内付清首付款及按时提交按揭资料、草签合同，则可于2017年5月1日前后办理网签。基于被告销售人员的承诺，原告于当天签订认购书并支付购房定金5万元。2016年12月28日，原告再次到被告售楼处交清了全部购房首期款合计201149元以及办证费300元、律师费850元。2017年2月，原告多次与被告沟通草签合同及按揭合同签订事宜，原告的公证委托代理人李玉玲也多次向被告追问网签情况，被告员工一直回复称一切正常，还有很多客人在排队网签。直到2018年9月12日，被告才联系原告称可以网签，时隔一年九个月，原告与原告的委托代理人无法接受被告限定一周内网签的邀约，并对被告此前的经营合规性和不能网签的原因产生异议。2019年8月，原告的委托代理人得知被告早在2019年5月已向原告邮寄了解约通知书，而原告此前并未知收到何关于解约的通知。原告与被告多次协商未果，为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。原告段自鹏就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.认购书；2.收据；3.《关于畔山悦景花园销售问题的复函》；4.《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》；5.微信聊天记录截图。被告世光公司答辩称：1.被告不存在拖延网签的情况，原告在签署认购书时，被告已明确告知原告中山市执行“预约网签”政策，原告对此表示已清楚知悉并同意如未能按照认购书约定的时间办理网签，原告同意被告无需承担责任。被告已于2017年1月9日为原告递交网签申请，涉案商品房网签何时开通并非被告所能控制。涉案商品房于2018年9月11日至2018年9月16日开放网签，被告已及时通知原告办理网签手续，但原告未配合办理；2.涉案商品房不存在违反政府限价政策的情况。中山市政府是于2017年3月26日才对外发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，而涉案认购书签订的时间是2016年12月26日，因此涉案商品房不属于上述文件中载明的实施商品房价格备案政策范围内；3.根据被告销售人员反馈结合聊天记录可知，原告是因为银行调整了贷款利率才要求解除合同、退还定金。银行贷款金额及相关情况是认购方应该了解及自担风险的，出售方对此不作任何保证，而且双方签订的认购书中亦对此进行了明确约定；4.原告不配合办理网签的行为已构成违约，按照约定，被告有权解除与原告签订的认购书并没收原告已付的定金。被告世光公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.畔山中心城认购书；2.承诺书；3.预约网签申报邮件及附件截图；4.微信聊天记录；5.律师函（解约通知书）以及寄件回单。本院认定事实如下：2016年12月26日，原告段自鹏（作为认购方）与被告世光公司（作为出售方）签订一份中山市****城认购书，约定：1.认购方通讯地址:珠海湾仔水岸华都6-2313；2.原告认购被告开发的位于中山市************************，价款为1004149元；3.付款方式为银行按揭付款，定金5万元于签署本认购书时或之前付清，首期楼款201149元于2017年1月5日或之前付清（含定金），按揭楼款803000元于2017年1月5日或之前付清或完成办理银行按揭所需手续。银行不予审批或审批额度不足的金额，认购方须于银行批复后七天内付清；4.原告应于2017年1月5日前携带有关证件签订中山市商品房买卖合同及附件；5.认购方按约定付清楼价款及办证税费时，被告于2018年5月31日将物业交付给原告使用；6.本认购书履行过程中，若因政府有关部门的政策影响导致双方未能按本认购书约定时间签署网签中山市商品房买卖合同或合同未能备案或未能按原审批条件办理按揭贷款手续的，认购方确认出售方无需承担任何责任，但认购方仍有责任按本认购书约定的时间按时支付各期应付款。双方同意在政府有关部门的政策放宽时，认购方应在出售方通知的期限内迅速履行相应责任，若逾期则视为认购方违约应承担违约责任，而且由此造成合同不能备案或贷款政策调整的责任由认购方自行承担；7.认购方的通讯地址已记载于本认购书内，出售方根据认购方该地址寄出挂号邮件，则以挂号回执上注明的邮戳日期七天后视为送达认购方。认购方若更换地址未通知出售方，或邮件被他人签收或被退回等，则视为已送达认购方。上述认购书还约定了其他内容。上述认购书认购方落款处签有“段自鹏，李玉玲代”，出售方落款处打印世光公司的名并有被告员工的签名。后，原告段自鹏向被告出具一份承诺书，内容为：我认购了被告开发的位于中山市************************，我清楚知悉目前中山市针对建筑面积单价超过9000元以上（该限定价格以有关部门最终要求为准）的单位执行“预约网签”政策，导致被告与我无法按认购书约定时间签订该房屋的网签中山市商品房买卖合同，须待有关部门审批通过后通知的限期内方能签署，由此引起的签约问题我按同意按下述方式处理：原告同意先与被告签订该房屋的非网签买卖合同及相关附件，并缴清房屋价款，待日后该房屋的网签手续经有关部门审批通过后，双方再签订网签的《中山市商品房买卖合同》。上述承诺书还约定其他内容。上述承诺书确认人落款处有原告段自鹏的签名及捺印。2016年12月26日，原告向被告分别支付了定金5000元及45000元。同日，被告向原告分别出具了两份收据，载明：今收到原告支付的畔山中心城（畔山悦景）9-2402房定金5000元及定金45000元。上述两张收据上加盖了被告的财务专用章。2016年12月28日，原告向被告支付了楼款151149元。同日，被告向原告出具了一份收据，载明：今收到原告支付的畔山中心城（畔山悦景）9-2402房楼款151149元。上述收据上加盖了被告的财务专用章。2016年12月28日，原告段自鹏就购买涉案商品房支付了手续费850元及办证费300元，其中手续费收据上加盖了广东正日律师事务所财务专用章，办证费收据上加盖了中山市世光创建物业管理有限公司财务专用章。庭审中，原告段自鹏陈述称上述手续费及办证费用是应被告要求通过现金向被告支付，并主张手续费及办证费的收款主体为被告，但未能提供相应证据予以证明；被告则对此不确认，抗辩称上述手续费及办证费均不是被告收取的。2017年1月9日，被告通过发送电子邮件的方式向邮箱地址为“js_yysb@126.com”的收件人发送了一份名为预约网签申报表（畔山悦景花园2017-1-9）的邮件，该邮件附件申报表中载明了涉案商品房销售情况的相关信息。庭审中，被告陈述称“js_yysb@126.com”是中山市住建局所用的邮箱，涉案商品房所在项目所有房屋的预约网签申报表都是发送至上述邮箱。2019年5月23日，被告委托律师向原告发出了一份律师函（解约通知书），载明：原告向被告购买位于中山市************************，总价款为1004149元，双方签订畔山中心城认购书，原告已向被告支付了定金5万元。根据认购书的约定，原告应于被告通知的期限内签订商品房买卖合同，但被告于2018年9月12日通知及多次电话催促，原告至今未履行上述义务，已构成违约。因原告未如期履行上述责任，被告解除与原告的房屋买卖合同关系，没收原告已付定金，该商品房收回另行出售。上述律师函还载明了其他内容。同日，被告将上述律师函通过邮寄挂号信的方式送达给原告，邮寄地址为珠海市湾仔水岸华都6-2313。另查：从2017年开始，中山市的房地产调控政策对商品房买卖合同的网签实施预约备案登记制度，所有商品房买卖合同网签必须先向中山市住建局预约备案申请，经审批开通后才能进行网签。涉案商品房买卖合同的网签在2018年9月11日至2018年9月16日开通，但涉案商品房买卖合同未能在该时间办理网签。对于涉案商品房买卖合同未能在该时间办理网签，原告称由于网签等待时间过长，且原告认为被告违反政府限价规定，故原告不同意办理网签手续；被告则称是由于原告自身原因不配合，故未能成功办理。又查，被告提供的被告销售代表与原告的委托代理人李玉玲的微信聊天记录显示，2017年5月12日上午9:55，李玉玲问“早上好，问一下12月30号购房的9-2402的房贷什么时候能批？”，被告销售代表回答“现在中山市暂时还没放开网签政策，由于政策措施刚下，所有楼盘都等待政府放开网签政策”、“具体时间政府也没有文件通知暂时”，李玉玲回复“笑脸，晚点供楼很开心”。2018年9月12日上午10:27，被告销售代表说“你们的开发网签时间为11-16号，你考虑下，尽快回复我，我们要提前和公司说”，李玉玲问“10月吗？”，被告销售代表回复“九月”。2018年9月13日上午9:23，被告销售代表问“早啊，你们这边是确实来不来签呢还是怎么样呢，因为要和公司说明情况的，能尽快复我吗”，李玉玲回复“来不了”，被告销售代表问“是等下批吗”，李玉玲回复“嗯嗯，非常感谢”。2018年12月18日至2019年4月22日，被告销售代表一直催促原告方重新提交申报网签申请及提交最新身份证等资料，但原告方一直拖延未提交。庭审中，原、被告双方均确认原告已向被告支付了首付款201149元（含定金5万元），现原、被告同意解除双方于2016年12月26日签订的畔山中心城认购书。另外，合同解除后，被告同意只没收原告已支付的定金2万元，对于剩余的首期款及定金部分被告同意向原告返还。本院认为：本案系商品房预约合同纠纷。虽然认购书落款处“段自鹏”的签名系李玉玲所代签的，李玉玲未能提供有效的委托授权手续，但是结合段自鹏依照认购书约定的内容向被告支付首付款以及段自鹏以自己的名义起诉至本院等事实，足以认定段自鹏对李玉玲代其在认购书签名的行为表示追认。原告与被告世光公司签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现原告与被告均同意解除2016年12月26日签订的畔山中心城认购书，故对于原告主张解除原、被告于2016年12月26日签订的畔山中心城认购书的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原、被告均确认原告已向被告支付了首期款201149元，其中5万元为定金。对于该事实，本院予以认定。关于被告是否存在违约行为的问题，本院认为，首先，由于房地产调控政策的原因，所有商品房买卖合同的网签都需要实行预约备案登记制度，双方签订的认购书并未约定具体办理好网签的时间，办理网签的时间及进度并非被告所能控制，原告签署的认购书及承诺书等也明确表示其知悉中山市执行预约网签的制度，导致合同网签的具体时间无法确定，原告同意先与被告签订该房屋的非网签买卖合同及相关附件，并缴清房屋价款，待日后该房屋的网签手续经有关部门审批通过后，双方再签订网签的《中山市商品房买卖合同》。本案中，根据被告提供的电子邮件及微信聊天记录显示，双方于2016年12月26日签订认购书后，被告已于2017年1月9日向住建局递交网签申请，被告已及时履行递交网签申请的义务。其次，涉案商品房的买卖合同已于2018年9月11日开通网签，根据被告提供的被告销售代表与原告委托代理人李玉玲的微信聊天记录显示，被告已于2018年9月12日通过微信聊天的方式通知原告涉案商品房的网签已开通，并要求原告及时办理网签手续，但原告因自身原因在网签开通的期限内未能成功办理网签手续。最后，原告主张被告存在迟延履行申请网签义务以及违反政府限价政策等行为，已构成违约，但原告未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故对于原告陈述称被告存在违约行为并最终导致涉案商品房未能按时办理网签手续的主张，本院不予采信。原告因自身原因在网签开通的期限内未能成功办理网签手续并与依约被告签订商品房买卖合同，最终导致合同未能依约履行，已构成违约，应承担相应的违约金责任。现被告自愿只要求没收原告已支付的定金中2万元的部分，并同意将剩余的首期款181149元（含定金剩余3万的部分）退还给原告，是对自身合法权益的自由处分，且未违反国家法律法规的相关规定，本院予以准许。故对于原告主张被告退还房价款181149元的诉讼请求，本院予以支持，对于原告主张被告退还定金剩余3万元部分的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。关于原告主张被告退还办证费300元及律师费850元的诉讼请求，本院认为，根据原告提供的发票显示，上述办证费及律师费的收费主体并非被告，且被告也抗辩称其并非收费主体，并确认未收取原告支付的上述费用。原告段自鹏陈述称上述手续费及办证费用是应被告要求通过现金向被告支付，并主张手续费及办证费的收款主体为被告，但未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故对于原告的上述主张，本院不予采信。原告主张被告向原告返还办证费及手续费，理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告段自鹏与被告中山市世光创建置业有限公司于2016年12月26日签订的畔山中心城认购书；二、被告中山市世光创建置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告段自鹏返还购房款181149元。三、驳回原告段自鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4334元，减半收取为2167元（原告已预交），由原告负担1167元，由被告负担1000元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费1000元返还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年八月十一日书记员  卢芷琪陈**龙