安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初348号 原告：李秀才，男，1983年12月5日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 委托诉讼代理人：李秀梅，女，汉族，1981年8月30日出生，住安徽省滁州市南谯区，系李秀才姐姐。 被告：安徽青商科技园管理有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区襄河路世纪花园西南角**，统一社会信用代码91341102MA2MRT0A90。 法定代表人：陈国林，该公司总经理。 被告：滁州市创达义乌商贸城有限公司，住，住所地安徽省滁州市琅琊区环滁西路**一社会信用代码91341102591410625X。 法定代表人：何斌凯，该公司总经理 委托诉讼代理人：林冲，安徽环滁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁静，安徽环滁律师事务所律师。 原告李秀才与被告安徽青商科技园管理有限公司（以下简称青商科技公司）、滁州市创达义乌商贸城有限公司（以下简称创达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理，于2019年8月28日作出（2019）皖1102民初3419号民事判决书。宣判后，原告李秀才不服一审判决，向安徽省滁州市中级人民法院提起上诉，安徽省滁州市中级人民法院于2019年11月21日作出（2019）皖11民终3092号民事裁定书，撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初3419号民事判决书，将本案发回安徽省滁州市琅琊区人民法院重新审理。本院于2020年1月9日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，于2020年5月26日第一次公开开庭进行了审理，原告李秀才的委托诉讼代理人李秀梅、被告青商科技公司的法定代表人陈国林、被告创达公司的委托诉讼代理人林冲到庭参加诉讼；于2020年7月16日第二次公开开庭进行了审理，原告李秀才的委托诉讼代理人李秀梅、被告青商科技公司的法定代表人陈国林、被告创达公司的委托诉讼代理人林冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李秀才向本院提出诉讼请求：1、判令青商科技公司、创达公司共同返还李秀才房屋租赁履约保证金8100元；2、判令青商科技公司、创达公司共同承担李秀才的营业及财产损失10000元(暂定)；3、判令青商科技公司、创达公司在《滁州日报》上向李秀才公开赔礼道歉;4、本案诉讼费用由青商科技公司、创达公司承担。诉讼过程中，李秀才变更诉讼请求为：1、判令青商科技公司、创达公司共同赔偿李秀才房屋租赁履约保证金损失8100元、租金6483.36元；2、判令青商科技公司、创达公司共同承担李秀才营业损失10000元、财物损失500元及房屋装修折价损失2000元；3、判令青商科技公司、创达公司共同承担李秀才自2019年6月1日起至2019年8月25日侵权期间行业内工资补偿4980.5元/月×3个月=14941.5元；4、由青商科技公司、创达公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月8日，青商科技公司与创达公司签订《安徽创达·青商科技园合作共建协议》（以下简称《共建协议》）双方拟共建青商科技园，合同约定由创达公司负责提供房屋场地，青商公司负责对外招商、运营。同时约定对招商入驻的商户实行首次入驻签约四年并按照30元/平方米缴纳履约保证金，前三年免房租和物业费，与第四年履约保证金可抵扣房租和物业费。2016年8月26日，李秀才入驻园区并缴纳了8100元履约保证金。租赁前期，三方合作较融洽，李秀才营业也步入正轨。但2018年5月青商科技公司、创达公司开始向李秀才收取物业费，并威胁如果不交物业费必须退还房屋离开园区。李秀才鉴于案涉租赁的经营场所前期投入广告、装修等资金较多，为减少损失，被迫选择按月缴纳物业费。好景不长，2019年4月案涉租赁房屋的租期尚未届满，被却无故要求李秀才无条件腾空房屋，离开园区。同时青商科技公司、创达公司也明确表示，之前李秀才缴纳的履约保证金不予退还。对于青商科技公司、创达公司的无理要求，李秀才无法接受，故此双方僵持。青商科技公司、创达公司强制违法切断李秀才房屋的用电，至此李秀才再也无法正常经营下去，双方多次调解无果。2019年7月1日，创达公司更粗暴的将涉案房屋门锁用电焊破坏，导致李秀才无法进入涉案房屋。2019年7月26日，在李秀才的租赁合同尚未解除的情况下，创达公司以近似野蛮的手法将李秀才租赁房屋的铁门撬开，将屋内李秀才的所有财物强行清空。 青商科技公司辩称：安徽创达青商科技园由青商科技公司和创达公司共建，双方已于2018年5月24日解除了共建协议，青商科技公司已退出该园区，同时园区也已与李秀才解除了《安徽创达·青商科技园入驻协议》（以下简称《入驻协议》），解除原因为李秀才长期违反《入驻协议》的第四、十三、十四条约定，青商科技公司有权要求李秀才退出园区，并扣除履约保证金。当时双方协商的结果是李秀才提前交纳物业费，物业费当时是交给创达公司，由青商科技公司代收。青商科技公司不应赔偿李秀才主张的各项费用。 创达公司辩称：创达公司并非本案的适格被告，李秀才与创达公司之间并无任何法律关系，李秀才也未与创达公司签订相应的租赁合同，创达公司仅是与青商科技公司签订了《共建协议》。且双方于2018年5月24日协商解除了该协议，在解除协议第四条中约定，由青商科技公司解除其与青商科技园入驻所签订的商铺租赁合同；李秀才诉请所称的履约保证金并非创达公司收取，创达公司不承担退还的义务；其主张的租金损失，营业损失，房屋装修折价损失，工资补偿均未提供实质性的证据，未能证明其存在上述实际损失；且根据青商科技公司所述，李秀才是因为违反了与青商科技公司的租赁合同，未达到合同约定的快递公司的快递发件数量要求，且长期处于停业状态，因此青商科技公司才解除了与其的租赁合同关系。综上请求依法驳回李秀才的诉讼请求。 李秀才为支持其诉称意见，举证下列证据： 证据一、李秀才身份证复印件，证明李秀才基本情况； 证据二、青商科技公司与创达公司签订的《共建协议》复印件一份，证明青商科技公司与创达公司约定李秀才租赁的涉案房屋首次入驻签约四年，按照30元/平方米缴纳履约保证金，前三年免房租和物业费，第四年履约保证金可抵扣房租和物业费； 证据三、《入驻协议》复印件一份，证明李秀与与青商科技公司签订了房屋租赁协议，协议约定涉案房屋前三年免房租和物业费，第四年履约保证金可抵扣房租和物业费，青商科技公司与创达公司无权要求李秀才返还租赁房屋； 证据四、青商科技公司、创达公司的企业登记信息打印件各一份，证明青商科技公司的基本情况； 证据五、履约保证金转账记录打印件及单据各一份，证明李秀才向青商科技公司缴纳了履约保证金，存在房屋租赁事实； 证据六、物业费缴纳证明一份，证明截至2018年6月，李秀才与青商科技公司、创达公司三方就房屋租赁事宜合作尚且友好，未产生类似合同解约的原则性矛盾，李秀才向青商科技公司缴纳了2018年6月到2019年5月的物业费。 证据七、《解除协议》复印件一份，证明1、截至2018年5月24日，李秀才缴纳履约保证金及物业费的青商科技公司账户是由青商科技公司、创达公司共同监管、共同使用的，2、创达公司对李秀才所租赁的涉案房屋的面积是知晓的，并承诺在免租期内继续免收李秀才的房租，创达公司无权要求原告腾空涉案租赁房屋，3、该份协议系青商科技公司与创达公司私下签订，协议内容未经李秀才同意，对李秀才无约束力； 证据八、搬离商铺告知函打印件、报警记录打印件、报警调解视频、侵权视频各一份，证明创达公司明知李秀才未与青商科技公司解除租赁关系，对涉案房屋享有承租权，却无理要求李秀才撤离商铺，并强行切断租赁房屋电源、破坏租赁房屋门锁，并将涉案房屋内李秀才的财物抢走，拒不交还，其行为对李秀才构成侵权，青商科技公司作为出租人因其自身原因使李秀才遭受严重损失，其主观上存在严重过错，应当承担赔偿连带责任。 上述八组证据经青商科技公司质证对证据一无异议；对证据二真实性无异议，对证明目的不予认可，《共建协议》已经解除；对证据三真实性无异议，对证明目的不予认可，李秀才长期违反《入驻协议》，根据《入驻协议》第十四条约定，青商科技公司已扣除了履约保证金，终止合同，合同原件其已收回；对证据四、五、六无异议；对证据七真实性无异议，对证明目的不予认可；对证据八清楚，因为青商科技公司已退出园区，与其无关。上述八组证据经创达公司质证，对证据一无异议；证据二真实性无异议，但与李秀才无关联性，是青商科技公司与创达公司签订的，对证明目的不认可；对证据三真实性不清楚，与创达公司无关，同青商科技公司质证意见；对证据四异议；对证据五真实性无异议，履约保证金是由青商科技公司收取，与创达公司无关；对证据六认为与创达公司无关；对证据七真实性无异议，恰能证明青商科技公司与创达公司约定了由青商科技公司解除青商科技园内商铺的商铺租赁合同，李秀才与青商科技公司之间的租赁关系已经解除；对证据八真实性无异议，对证明目的不予认可，创达公司在青商科技公司与李秀才解除租赁合同之后，多次致函李秀才，要求其缴纳租赁费及物业管理费，但李秀才一直未予缴纳，非法占用创达公司商铺，创达公司多次通知要求其限期搬离未果，故将其财物搬离至空仓库中，李秀才已在本案第一次诉讼过程中至创达公司办理了交接手续，所有财物已经拿走，创达公司不存在任何侵权行为。 青商科技公司、创达公司未举证。 本院认为：李秀才举证的证据一、二、四、五符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。李秀才举证的证据三、六、七、八，本院对该四组证据的真实性予以确认，但无法达到其证明目的，本院对该四组证据的证明目的不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月8日，创达公司（甲方）与青商科技公司（乙方）签订《安徽创达·青商科技园合作共建协议》，约定“……二、共建和运营形式1、科技园由甲乙双方共同投资建设，甲方提供办公、仓储及配套服务所需的房屋及装修；乙方负责建立科技园运营实体，具体负责科技园的实际运营和管理。……六、招商政策1、对符合入园条件的入驻企业，实行前三年免除租金和物业费；2、科技园入驻企业按承租面积缴纳30元/平方米的履约保证金（3000元起步，30000元封顶），履约保证金不可退，免租期满后可转化为第四年的房屋租金和物业费；3、科技园入驻企业的快递发货必须通过园区合作的快递公司发件；4、首次入驻签约期为四年，前三年入驻电商企业享受免房租和物业费，第四年房屋租金为5元/平方米，物业费为3元/平方米，后期房租和物业费由甲乙双方酌情调整。……”。 2016年8月26日，青商科技公司（甲方）与李秀才（乙方）签订《安徽创达·青商科技园合入驻协议》，约定“……一、出租场地：现甲方将该产业园二楼C2529～C2538房屋租赁给乙方经营电子商务有限公司。二、租金：自2016年8月26日至2019年8月25日期间，甲方免收乙方房租；第四年乙方按每月5元/平方米向甲方交纳房租，第五年起房屋租金由双方重新商定。三、物业费：自2016年8月26日至2019年8月25日期间，甲方免收乙方物业费（物业费包含装修、安保、保洁、公摊水电费及电梯使用费）；第四年乙方按3元/平方米向甲方交纳物业费，第五年起物业费由双方重新商定。四、甲方为乙方提供的快递发货价格低于正常的市场价格，乙方必须通过园区合作的快递公司发货（少数买家有特殊要求的可自行协商），原则上要求乙方每天通过园区合作的快递公司的快递发件数不低于其所承租房屋面积的平方数，每个考核期为一个月，连续三个月考核不达标的，甲方有权减少乙方的承租面积。五、履约保证金：乙方按所承租房屋的面积每平方米缴纳30元履约保证金（起步3000元，封顶30000元）；履约保证金不退还，但可作为乙方第四年的房屋租金。……第十四条、对严重违返园区管理制度，违反本协议条款和停业超过30天以上的企业，甲方有权决定乙方是否继续享受优惠政策或退出园区，并有权扣除乙方所缴纳的履约保证金。……”。庭审中，李秀才举证的《入驻协议》系复印件，李秀才与青商科技公司均认可李秀才一方的《入驻协议》原件已于2018年5月28日被陈国林收回。 C2529～C2538房屋总面积数为270.14平方米，李秀才向青商科技公司交纳履约保证金8100元。 2018年5月24日，创达公司（甲方）与青商科技公司（乙方）签订《解除协议》，约定“……一、解除甲乙双方签订的《安徽创达·青商科技园合作共建协议》及其它一切相关协议。……四、本解除协议签订后，乙方解除其与前期由乙方所招商的11户入驻企业（具体商户名单见本协议附件）所签订的商铺租赁合同，并负责甲方与前述11户企业签订新的商铺租赁合同”。……六、甲方同意由乙方收取前述11户企业从2018年6月至2019年5月的物业管理费用，乙方负责对前述11户企业释明缴纳物业管理费用相关事宜，甲方提供相应的协助和物业服务。……”。 2018年5月25日，李秀才向青商科技公司的法定代表人陈国林转账9725元，备注“物业费”。庭审中，李秀才与青商科技均认可该笔转账系2018年5月25日至2019年5月24日期间的物业费，以3元/平方米的价按按照租赁面积270.14平方米计算。 2019年6月2日，创达公司对李秀才租赁的涉案商铺停止供电。 2019年6月26日，创达公司向李秀梅送达《限期搬离商铺告知函》，要求自收到搬离商铺通知之日起至2019年6月30日前，自动搬离占用的所有商铺；若逾期未搬，将采取相应法律及其它强制措施，由此所造成的一切法律责任及后果（包括因此产生的相关费用）均商户自行承担。 李秀才自认其于2019年9月26日将存放于商铺内的物品搬走。 另查明：涉案房屋系创达公司所有。 本院认为：青商科技公司与李秀才签订的《入驻协议》，约定由青商科技公司将创达立业园二楼C2529～C2538房屋租赁给李秀才经营电子商务有限公司，双方另对租期、租金、违约责任进行约定，李秀才与青商科技公司之间系房屋租赁合同关系，创达公司系涉案房屋的所有权人。双方因履约保证金、租金及合同履行等产生纠纷，该纠纷应在租赁合同关系下解决。综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：《入驻协议》是否已经解除。李秀才主张《入驻协议》尚未解除，仍在履行期内，创达公司在租赁期内未经李秀才同意擅自收回房屋，导致其在剩余租赁期内不能经营，其行为构成侵权，应当承担相应的侵权责任。青商科技公司、创达公司辩称《入驻协议》已经解除。根据《入驻协议》第三条约定，2016年8月26日至2019年8月25日期间青商科技公司免收李秀才的物业费；2018年5月24日的《解除协议》第六条约定，创达公司同意由青商科技公司收取11户企业（含李秀才户）自2018年6月至2019年5月期间的物业费；2018年5月25日，李秀才在《入驻协议》的物业费免收期内向青商科技公司交纳了2018年5月25日至2019年5月24日期间的物业费，履行了《解除协议》第六条中约定的第三人的义务，且李秀才处的《入驻协议》原件已被青商科技公司收回，结合《解除协议》的签订时间、李秀才交纳物业费的时间、金额以及《入驻协议》原件收回的时间，本院认定《入驻协议》已于2018年5月28日实际解除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于履约保证金应否退还，《入驻协议》第五条约定“履约保证金不退还，但可作为乙方第四年的房屋租金”；第十四条约定“对严重违反园区管理制度，违反本协议条款和停业超过30天以上的企业，甲方有权决定乙方继续享受优惠政策或退出园区，并有权扣除乙方所缴纳的履约保证金”，现《入驻协议》已于2018年5月28日实际解除，青商科技公司并未举证证明李秀才严重违反园区管理制度及停业超过30天以上，故青商科技公司仅以李秀才户的快递发件数未达到合同约定件数为由拒绝向李秀才退还履约保证金，本院不予支持。青商科技公司应退还李秀才履约保证金8100元。李秀才要求创达公司退还其履约保证金无事实和法律依据，本院不予支持。李秀才要求青商科技公司、创达公司退还其2019年6月2日至2019年8月25日期间的租金、物业费共计6483.36，现其未能举证该期间的租金、物业费已实际交纳，本院对其该项诉讼请求不予支持。李秀才要求青商科技公司、创达公司共同承担李秀才营业损失10000元、财物损失500元及房屋装修折价损失2000元，因李秀才未提供有效证据予以证明，本院对其该项诉讼请求不予支持。李秀才要求青商科技公司、创达公司共同承担其自2019年6月1日起至2019年8月25日侵权期间行业内工资补偿14941.5元（4980.5元/月×3个月），无法律依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。创达公司在《入驻协议》解除后基于对涉案房屋的所有权收回李秀才的租赁物，李秀才要求创达公司向其承担侵权责任，于法无据。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽青商科技园管理有限公司于判决生效后十日内退还原告李秀才履约保证金8100元； 二、驳回原告李秀才其他的诉讼请求。 案件受理费850元，由原告李秀才负担690元；由被告安徽青商科技园管理有限公司负担160元，于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见附件二）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长 王 苏 审 判 员 汪 洁 人民陪审员 高 燕 二〇二〇年八月十三日 代理书记员 刘泰成 附件一：本案适用的法律条文及司法解释 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2、《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附件二：本院诉讼费账户 户名：滁州市琅琊区人民法院 开户行：中国工商银行滁州开发区支行 账号：13×××96 诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。