湖北省红安县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1122民初290号原告:余爱国，男，汉族，1972年10月16日出生，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：王孔林，湖北聚力律师事务所律师，特别授权。被告：湖北中红实业有限公司。统一社会信用代码：91421122576962659P。法定代表人：刘诗辉，该公司董事长。住所地：红安县经济开发区新型产业园红安大道**。委托诉讼代理人：吴桂英，湖北龙吟律师事务所律师，特别授权。原告余爱国与被告湖北中红实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日受理后，依法适用普通程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告余爱国及其委托诉讼代理人王孔林、被告湖北中红实业有限公司委托诉讼代理人吴桂英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余爱国向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将原告购买的红安县经济开发区×××××号房屋交付原告；2、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金170629元（暂自2014年12月1日计算至2019年12月31日，实际计算至被告交房之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告余爱国与被告湖北中红实业有限公司于2014年签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于红安县经济开发区×××××号房屋卖给原告，面积122.49平方米，总房价为654341元。付款方式为按揭。合同约定被告应当在2014年11月30日前将商品房交付原告使用。合同同时约定，被告未按照合同约定将商品房交付原告使用的，被告自逾期之日起至实际交房之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告已实际向被告交清房款，但被告时至今日仍未向原告交付房屋外，还应当向原告支付逾期交房的违约金。鉴于合同对违约金的约定偏低，难以有效维护原告合法权益，故此要求被告按照人民银行同期贷款利率为标准计算违约金数额。为维护原告正当权益特提起诉讼。在庭审中，原告将总房价654341元变更为651448.44元。被告湖北中红实业有限公司辩称：1、依照双方签订的合同，房屋在2015年1月16日已具备交付条件，但原告要求退房，经被告多次与其沟通，其仍通过诉讼方式要求解除合同，故原告称被告不交房其过错并不在被告；2、原告诉求超过法定诉讼时效。原告与被告签订的合同交付时间为2014年11月30日，后于2016年6月6日起诉要求解除合同，其要求给付违约金的诉讼时效应从2014年11月30日算起。原告余爱国认为：1、被告所说原告以前在起诉时解除合同，原告之所以解除合同是因为被告违约在先，2、被告时至今日没有履行房屋买卖合同交付行为，其违约行为一直存在，故原告诉请并无超过法定诉讼时效。原告余爱国向本院提交如下证据：第一组证据：2017年12月21日黄冈市中级人民法院（2017）鄂11民终1913号民事判决书，拟证明被告没有按照合同约定履行交房行为的事实，以及被生效法律文书所确认。被告对判决书的真实性无异议，但当时该案诉讼请求是解除合同，双方举证质证围绕的是合同能否解除，对于其他方面有所忽略，最终结果是维持原判，也就是被告不能解除合同，合同认定部分和我们举证方面存在瑕疵，部分内容在本案中应当与查明事实为依据。本院认为，该判决书为黄冈市中级人民法院文书，判决书以余爱国在合同解除行使权期限内怠于行使解除权为由维持原判，即驳回原告要求解除合同的诉讼请求。故对被告没有按照合同约定书面通知原告收房，属履行合同有瑕疵的事实予以认定。第二组证据：商品房买卖合同，拟证明原告与被告之间的关系。被告对真实性无异议，但1、该合同实质是商铺买卖合同，该房屋为隐匿性用房，2、该合同没有合同签订的时间，只有2014年，原告提供的证据后面有一份房屋质量保证书，时间是2014年7月10日上面第一条明确本房屋经政府主管部门验收合格，限交付使用，后有原告签名并盖手印。本院认为，该证据真实有效，能证实原被告存在商品房买卖关系，应予采信。第三组证据：2018年6月21日湖北省高级人民法院（2018）鄂民申2144号民事裁定书，拟证明被告没有按照合同履行房屋交付。被告认为该裁定书与本案无关联性，是原告单方向高院申请再审的证明，至于再审过程中陈述的理由只能代表其单方观念，该申请再审程序我方没有参与，没有给我们举证质证的权利，所以该裁定书的内容对我们不发生法律效力。本院认为，该裁定书为驳回余爱国再审申请，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。第四组证据：原告购房缴费收据，借款合同，拟证明：原告支付给被告的首付款332913.44元，原告通过银行贷款330000元，被告向原告退款11465元。原告已向被告付清购房款651448.44元。被告认为借款合同也没有签订时间。本院认为，该证据能证实原告为购买房屋支付购房款，故予以采信。被告湖北中红实业有限公司向本院提交以下证据：第一组证据：原告诉求房屋房产证复印件（2015.1.8），因当时是样板间，登记在被告名下，拟证明，最迟在2015.1.8到1.16期间，房屋具备交付条件。第二组证据：（2016）鄂1122民初708号民事判决书，我们在2016年开庭时提供了建筑工程竣工验收报告，这份证据当时是被法院采信，拟证明我们的房屋在2015年已持有验收手续。原告对判决书真实性无异议，对房产证复印件真实性存疑，该两份证据缺乏关联性，我们是以被告没有按照合同约定履行交付行为提起诉讼，不能证明被告没有违约。本院认为，被告提交证据真实，但不能证明其已按合同约定对原告发出了已能交房，要求原告收房的书面通知，故对被告的证明目的不予采信。经庭审举证、质证、认证，本院查明如下事实：2013年8月24日，原、被告签订《工业用地（配套辅助用房）买卖合同》,2014年双方就上述合同的事项重新签订《商品房买卖合同》；约定原告余爱国购买被告湖北中红实业有限公司位于红安县经济开发区×××××号房屋。该房屋面积为122.49平方米，价格为每平方米5342元，总价款为654341元。付款方式是按揭方式。合同约定被告应当在2014年11月30日前将商品房交付原告使用，被告未按合同规定将商品房交付原告使用的，逾期超过60日，原告有权解除合同。合同同时约定，被告未按照合同约定将商品房交付原告使用的，被告自逾期之日起至实际交房之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。2013年8月24日,原告交付购房款150000元,2014年3月5日,原告交付购房款182913.44元,2014年7月26日,被告退还原告多收款11465元，总房价为651448.44元。2014年7月24日,原告余爱国与中国工商银行股份有限公司红安支行签订个人购房借款/担保合同,贷款金额为330000元,期限为10年,担保方式为质押。原告余爱国于2014年8月24日开始还款。2015年1月16日,中红宏基伟业产业园第5号楼房屋在2015年1月16日完成了竣工验收手续。被告未依合同约定向原告书面通知交付该房屋,原告也未依合同约定向被告书面通知要求解除合同。2016年6月6日，原告余爱国与被告湖北中红实业有限公司就房屋买卖合同纠纷一案曾起诉于本院，请求依法解除原被告间的《商品房买卖合同》；请求被告偿还原告购房款654341元；请求被告赔偿原告因其违约造成的损失（以654341元为本金，从2013年8月24日起按同期银行贷款利率计算至被告支付赔偿金止）；被告承担本案诉讼费用。本院以原告依约向被告支付了首付款、办理银行按揭贷款,被告在双方约定交房期限2014年11月30日未交付房屋,但在2015年1月16日已具备交房条件,未超出合同约定“出卖人未按合同规定将商品房将付买受人使用的，逾期超过60日，买受人有权解除合同”的范围,被告未依合同约定向原告书面通知交付该房屋,应认定为在履行合同中有瑕疵为由认定原告以被告逾期超过60日后有权解除合同为由要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》的理由不成立,且没有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形,故对原告要求依法解除原被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告全额退还已付购房款654341元及赔偿原告因此造成损失的诉讼请求本院不予支持。本院作出（2016）鄂1122民初708号判决驳回原告余爱国的诉讼请求。原告余爱国对该判决不服，向黄冈市中级人民法院提起上诉，黄冈市中级人民法院查明：原审查明的事实属实。同时查明，中红实业公司于2014年1月24日取得湖北省商品房预售许可证书鄂红房售（2014）007号，审批内容包括中红宏基伟业产业园二期5号展示间。黄冈市中级人民法院认为余爱国行使解除权已经超过行使解除权的期限，该解除权消灭，余爱国无权请求解除合同。2017年12月21日黄冈市中级人民法院作出（2017）鄂11民终1913号民事判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原告余爱国与被告湖北中红实业有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，不违反国家法律规定，合法有效。原告依约向被告支付了购房款,被告应向原告交付房屋。被告在双方约定交房期限2014年11月30日未交付房屋。2016年6月原告起诉至2017年12月21日中院作出判决前的期间，原被告双方就签订的《商品房买卖合同》是否能得到法院支持解除合同的诉讼一直在进行，该情形属于诉讼时效中断情形。原被告自签收黄冈市中级人民法院判决书后应知道按照合同约定履行双方的权利和义务，原告自知道合同不能解除只能收房时即可主张被告按合同交付房屋并支付至实际交房之日止的违约金（按日支付已付房款万分之一），本案诉讼时效应从原告签收中院判决书之日重新计算，原告不能提供该具体日期，本院比照黄冈市中级人民法院判决日期2017年12月21日认定为本案诉讼时效的计算日期，被告认为已超诉讼时效的抗辩理由不成立；被告自知道合同不能解除就应履行恢复书面通知原告收房的义务，被告未书面通知原告收房属违约，故对原告要求被告交付红安县经济开发区×××××号房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。违约金的计算日从被告签收黄冈市中级人民法院判决书的具体日期开始至实际交房之日止，被告不能提供该具体日期，本院比照黄冈市中级人民法院判决日期即2017年12月21日认定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北中红实业有限公司于判决生效之日起十日内将原告购买的红安县经济开发区×××××号房屋交付原告；二、被告湖北中红实业有限公司向原告支付逾期交房违约金（以651448.44元为基数按日万分之一的标准计算，自2017年12月21日至实际交房日止）。三、驳回原告余爱国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3712元，由原告余爱国负担2600元，由被告湖北中红实业有限公司负担1112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长  黄红英审判员  阮红耀审判员  阮红玲二〇二〇年八月七日书记员  赵 丹