云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云O1**民初7294号原告（反诉被告）卢岳杨，男，汉族，1971年1月24日生，身份证住址浙江省乐清市。委托代理人邱浩、张冯琦苑，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）云南明龙经贸有限公司。法定代表人何安明。住所昆明市官渡区。委托代理人赵玺珺、王丽媛，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）卢岳杨（以下简称“原告”）诉被告（反诉原告）云南明龙经贸有限公司（以下简称“被告明龙公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，被告明龙公司在提出答辩状期间，针对本诉提起反诉，本院依法组成合议庭，于2019年9月24日、2020年4月23日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理，上列原、被告的特别授权委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢岳杨诉称：2018年6月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告将位于云南省大板桥园艺场三大队辖区地块房屋及场地出租给被告，租期自2018年8月1日起至2021年3月31日止，共三年，第一、二年租金为6,578,461.53元，第三年的租金为7,894,153.84元，租金支付方式为先付费后使用，租金每一年支付一次，被告应于2018年7月1日前支付第一年租金。2018年7月13日，原、被告签订《补充协议》，约定双方计租时间由2018年8月1日变更为2018年8月15日。2018年11月30日，原、被告签订《补充协议二》，约定被告第一年剩余租金金额为1,975,761.53元，被告应于2018年12月3日前向原告支付租金1,000,000元，于2018年12月15日前向原告支付租金475,761.53元，于2018年12月31日前向原告支付租金300,000元，剩余200,000元于变压器进场且按协议约定结清电费差价后支付完毕。在合同履行过程中，被告已实际占有、使用涉案租赁物，但被告未按前述合同约定向原告支付租金。诉请判令：1、解除原、被告于2018年6月22日签订的《租赁合同》、2018年7月13日签订的《补充协议》、2018年11月30日签订的《补充协议二》；2、被告立即搬离涉案租赁场地，向原告返还租赁场地；3、被告按照7.5元/㎡/月的标准向原告支付自2019年6月6日起至实际搬离场地之日止的场地占用费，支付违约金390,000元。原告卢岳杨针对其本诉向本院提交如下证据材料：1、租赁合同、补充协议、补充协议二，欲证实原、被告就租赁合同关系权利义务的约定；2、收款凭证7张及收条，欲证实被告向原告支付押金500,000元，以及自2018年6月30日起至2018年9月28日期间，被告共计向原告支付租金4,130,000元，尚应支付剩余租金2,448,461.53元；3、收款凭证6张，欲证实自2018年12月1日起至2018年12月15日止，被告共计向原告支付租金1,475,761.53元，尚欠租金300,000元；4、公证书及EMS快递查询，欲证实原告于2019年5月17日通过昆明市真元公证处向被告邮寄送达解除合同通知书，以及2019年5月19日被告实际收到，送达成功；5、（2020）云昆真元证字第247号公证书，欲证实截止2019年12月18日，被告仍占有、使用涉案房屋及场地。被告明龙公司针对本诉质证并答辩称：双方确曾签订租赁合同、补充协议，但在履行租赁合同的过程中，双方于2018年11月30日重新就租金支付问题形成补充协议二，被告明龙公司已按照补充协议二的约定于2018年12月15日前向原告另付租金1,475,761.53元，后续的300,000元系因被告明龙公司得知所租赁场地因涉及违法建筑被强制拆除，基于不安抗辩权及时止损才停止支付。同时，被告明龙公司已和原告达成合意，以押金500,000元抵扣租金，因此被告明龙公司并未欠付原告租金。涉案租赁场地于2018年10月28日经空港经济区城市管理综合执法局作出停止违法通知书和责令限期整改通知书，原告隐瞒这一事实，且上述场地于2019年4月12日被强制拆除，致使被告明龙公司不能继续正常经营；另，根据补充协议二的约定，场地附加设施费用由原告卢岳杨承担，因变压器未按时到场，应向被告明龙公司赔偿损失，变压器配置完成前，原告卢岳杨亦应承担被告明龙公司电费损失的一半，事实上未在租金中抵扣。被告明龙公司进场经营后，投入建设场地附加设施的费用为300,000元。原告卢岳杨违约在先，不享有合同解除权，双方的租赁合同关系于2019年12月1日，被告明龙公司及合作方全部设备搬出地块三、地块四，双方达成事实上的合意后才正式解除。根据上述事实，特提起反诉，诉请判令：1、请求确认被告明龙公司与原告卢岳杨签订的《场地租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》于2019年12月1日解除；2、原告卢岳杨向被告明龙公司赔偿电费差价436,591元，赔偿场地附加设施（临时拉电、发电、防风林道路硬化）产生的费用354,700元，赔偿因租赁场地被强拆导致的经营损失161,397.5元，返还租赁场地强拆后不能使用的租金1,036,332.5元，支付违约金320,000元。被告明龙公司针对其本诉答辩及反诉向本院提交如下证据材料：1、租赁合同、补充协议、补充协议二，欲证实原、被告形成租赁合同关系及各自权利义务；2、转款凭证，欲证实被告明龙公司共向原告支付租金6,105,761元（含押金500,000元）；3、空港经济区行政执法局于2018年10月23日作出的《询问调查通知书》、《停止违法通知书》、《责令限期改正通知书》，欲证实涉案场地的地上建筑物违章，原告卢岳杨在与被告明龙公司订立和履行租赁合同过程中隐瞒这一事实；4、电费支付明细、退租客户明细、园区基础设施改造支出明细，欲证实由于场地被拆，被告明龙公司不能使用的面积为25226㎡，对应的租金为788,313元；被告对场地进行改造支出的费用、原告未按合同约定提供变压器，被告支出的电费差价436,591元（计算至2019年9月）。本案在审理过程中，委托云南同心荣创测绘有限公司对涉案租赁物进行测绘。云南同心荣创测绘有限公司作出面积测量报告。本院在双方均提交并认可的租赁合同、补充协议、补充协议二及该面积测量报告的基础上，确认本案基本法律事实如下：原告卢岳杨与被告明龙公司于2018年6月22日签订《租赁合同》，约定由被告明龙公司向原告卢岳杨承租位于云南省大板桥园艺场三大队辖区地块的房屋及场地73094.017㎡，甲方（原告卢岳杨）保证通电通水通路，2018年8月30日前，甲方应保证提供用电量在400千瓦变压器两台，由甲方协助乙方（被告明龙公司）根据实际情况负责办理手续。租赁期限三年，第一、二年月租金为7.5元/㎡，第一、二年租金分别为6,578,461.53元，乙方（被告明龙公司）应于本协议签订之日向甲方支付500,000元作为租赁押金，租金约定为先付费后使用，租金每1年支付一次。合同第8.8条约定：因租赁物产权、拆迁、征用及原租赁期限到期等原因导致合同无法履行的，双方互不承担违约责任，甲方应退还未使用期间的租金，并按本合同装修约定支付装修赔偿。合同签订后，双方于2018年7月13日签订《补充协议》，约定租赁及计租时间为2018年8月15日。合同签订后，被告明龙公司入场经营，其间，2018年11月30日，双方签订《补充协议二》，约定：1、甲方同意并认可由于两台用电量在400千瓦以上的变压器未能按时进场给乙方造成经济损失，甲方自愿赔偿乙方300,000元，该款款项在乙方本次应付租金中予以抵扣，合同继续履行。2、原合同约定的两台用电量400千瓦以上变压器甲方于2019年1月15日前配置到位；变压器配置完成前临时用电超过变压器用电部分差补甲方双方各承担一半。若届时甲方未能提供变压器进场供乙方使用或因甲方原因未能办理变压器户头变更的，乙方有权按每日1000元的标准向甲方主张违约金；场地附加设施（临时拉电、防风林扩建道路硬化）产生费用172,700元由甲方承担，扣除以上抵款金额（300,000+172,700元），乙方第一年剩余租金为1,975,761.53元（包括押金500,000元），乙方应于2018年12月3日前支付租金1,000,000元，于2018年12月15日前支付475,761.53元，于2018年12月31日前支付300,000元，余款200,000元于变压器进场且按本协议约定结清电费差价后支付完毕。乙方未按约定足额支付上述款项，乙方应按每天1000元的标准向甲方支付滞纳金。该《补充协议二》签订后，被告明龙公司于2018年12月1日付款1,000,000元，于12月3日付款300,000元，于12月15日付款300,000元，于12月16日付款175,761.53元，共计付款1,475,761.53元。涉案场地分为四个地块，其中地块一的面积为750.94平方米，地块二的面积为11313.18平方米，地块三的面积为16850.36平方米，地块四的面积为1029.86平方米，共计29944.34平方米。涉案场地上建盖的厂房经昆明空港经济区城市管理综合行政执法局于2018年10月作出停止违法行为通知书及责令限期改正通知书，确认为无规划许可证的违章建筑，根据被告明龙公司的陈述，已于2019年4月12日被强制拆迁，承租人被告明龙公司搬出地块一、地块二，并继续占用地块三、四至今。合同在履行期间，出租人原告卢岳杨一直未能按合同约定将两台4**千瓦以上变压器配置到位。本案在审理过程中，根据原告卢岳杨的申请，本院于2020年6月16日作出（2019）云0111民初7294-1号民事裁定书，对被申请人云南明龙经贸有限公司名下价值为3,602,346.57元的财产予以保全，因此产生保全费5000元。本案双方当事人争议的焦点为：一、涉案合同自何时起不能正常履行，此后的租金应如何计算；二、本案双方当事人对被告明龙公司于2018年7月16日支付租金1,000,000元是否到帐存在争议，亦导致对被告明龙公司在承租期间是否欠付租金发生争议，应如何认定这一事实；三、因合同客观上已不能履行，双方是否存在违约及如何承担违约责任，被告明龙公司主张的电费差价及经营损失应否支持，如何计算支持。针对争议焦点一，本院认为，双方于2018年6月22日签订的《租赁合同》，出租的地上建筑物未取得建设工程规划许可证，该租赁合同及之后的补充协议、补充协议二均为无效合同。本案所依据的合同在履行过程中被认定为无效，本院根据诚信原则，综合当事人过错程度、合同剩余时限等因素，支持双方的信赖利益损失，以双方于2018年11月30日签订的补充协议二关于债权债务结算的内容确定双方的权利义务关系。对于租金计算，则按实际承租面积29944平方米，以合同约定的7.5元/㎡/月的标准进行计算，本院以实际承租人被告明龙公司所陈述的2019年4月12日为合同不能正常履行的起算点。根据上述约定的内容，2018年8月15日至2019年8月14日的应付租金为6,578,461.53元，则自2019年4月12日至8月14日共计124天，应予扣减2,234,874.6元。据此，计算截止2019年4月12日，被告明龙公司应支付的2018年8月15日起算的租金为1,796,640元；而2019年4月12日之后，因被告明龙公司已不能正常经营，本院酌情按3.75元/㎡/月的标准计付实际占用17879.86㎡期间的实际占用费至被告明龙公司实际腾还之日止。针对争议焦点二，本院认为，双方争议的1,000,000元的付款（发生于2018年7月16日）形成于2018年11月30日双方签订《补充协议二》之前，原告卢岳杨虽辩解未实际收到该款，并无相反证据推翻被告明龙公司提交的银行转帐记录，在具有合同阶段性结算效力的《补充协议二》里，仍然以认可该付款为依据作出权利义务的处分，故本院对原告卢岳杨的此项辩解，不予认可及采纳。针对争议焦点三，本院认为，双方在《补充协议二》中已对变压器未能进场给乙方被告明龙公司造成的损失及场地附加设施（临时拉电、防风林扩建道路硬化）产生的费用进行了结算和抵扣，由此得出第一年应付剩余租金的结算结果。双方尚未结算的部分仅为电费差价，对此部分，本院采纳被告明龙公司提交的电费支付明细，确认此项差价为436,591元，其中原告卢岳杨应承担的部分为218,295.5元。另本院认为，本案系因涉案土地未有合法批建手续而导致的租赁合同无效，对此承租人与出租人均负有缔约过失，故对双方各自主张要求对方承担违约责任的诉讼请求，均不予支持。被告明龙公司主张赔偿因租赁场地被强拆导致的经营损失161,397.5元，该项损失系因订立无效合同而形成的商业风险，故对被告的此项请求，亦不予支持。本案所涉租赁合同虽然违反法律强制性规定而无效，但租赁合同涉及租金支付及《补充协议二》作为结算条款，仍然有效，仍是确定本案双方当事人权利义务的依据。被告明龙公司作为承租人，仍有向出租人支付实际占用费的义务，但欠付的履约保证金，无需再行支付，已支付尚未履行的部分，应由出租人原告卢岳杨退还承租人被告明龙公司。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）昆明明龙经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）卢岳杨自2019年4月13日起以每月67,049.48元的标准计算实际占用费至实际腾还之日止；二、原告（反诉被告）卢岳杨于本判决生效之日起十日内一次性退还被告（反诉原告）昆明明龙经贸有限公司已支付尚未履行的租金2,234,874.6元，支付被告（反诉原告）昆明明龙经贸有限公司电费差价损失218,295.5元，上述合计2,453,170.1元；三、原告（反诉被告）卢岳杨的其他诉讼请求不予支持；四、被告（反诉原告）昆明明龙经贸有限公司的其他反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7150元、反诉案件受理费12,636元，合计19,786元，由原告（反诉被告）卢岳杨承担14,786元，由被告（反诉原告）昆明明龙经贸有限公司承担5000元。保全费5000元，由被告（反诉原告）昆明明龙经贸有限公司承担；保全保险费5000元，由原告（反诉被告）卢岳杨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  朱 蓉人民陪审员  吴兰琼人民陪审员  周蔚然二〇二〇年八月十七日书 记 员  于 晶