福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初419号 原告：彭明赞，男，1962年9月7日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告：彭秀英，女，1964年8月15日出生，住福建省厦门市同安区。 共同委托诉讼代理人：苏庆密，福建同翔律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：纪倩倩，福建同翔律师事务所实习律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，公司职员。 第三人：厦门万**石股份有限公司，住所地福建省厦，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路**宏业大厦** 法定代表人：胡精沛。 第三人：厦门金帝商贸有限公司，住所地福建省厦门市，住所地福建省厦门市翔安区海城四路**金帝会所iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：林文质，总经理。 委托诉讼代理人：黄承国，公司职员。 原告彭明赞、彭秀英与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设）、第三人厦门万**石股份有限公司（以下简称万**石公司）、厦门金帝商贸有限公司（以下简称金帝商贸）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。彭明赞、彭秀英之共同委托诉讼代理人苏庆密、仁文建设之委托诉讼代理人廖贵辉、金帝商贸之委托诉讼代理人黄承国到庭参加诉讼，万**石公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭明赞、彭秀英向本院提出如下诉讼请求：1.判令彭明赞、彭秀英与仁文建设于2013年8月12日签订的编号为B1-3-Z-X0239的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令仁文建设继续履行合同，立即为彭明赞、彭秀英办理上列商品房买卖合同（网签）登记备案；3.判令仁文建设立即按合同约定交付“金帝中洲滨海城B1-3地块”第50幢第4单元403号房；4.判令仁文建设支付逾期交房违约金，违约金以692666元为基数按每日万分之一计，自2013年10月1日起至实际交付之日止，暂计至2019年12月31日共计158066元；5.本案诉讼费由仁文建设承担。事实和理由：2013年8月12日，彭明赞、彭秀英与仁文建设签订一份编号为B1-3-Z-X0239的《商品房买卖合同》，合同约定：彭明赞、彭秀英向仁文建设购买“金帝中洲滨海城B1-3地块”第50幢第4单元403号房，建筑面积94.58平方米；房款总金额692666元，于2013年7月12日一次性付清；仁文建设应当在2013年9月30日前，依照国家和地方政府有关规定将同时符合合同约定条件的商品房交付彭明赞、彭秀英使用；逾期交房超过90日，彭明赞、彭秀英要求继续履行合同的，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文建设按已付房款的万分之一向彭明赞、彭秀英支付违约金。仁文建设出售给彭明赞、彭秀英的上述房产房款是仁文建设用于抵扣其作为股东之一的金帝商贸欠案外人万**石公司的石材货款，彭明赞、彭秀英已支付给万**石公司，仁文建设2016年3月16日才出具收款收据给彭明赞、彭秀英。交房期限到后，仁文建设多次通知彭明赞、彭秀英延期交房。2014年9月23日仁文建设通知彭明赞、彭秀英拟于2014年12月31日前交房，但到期后又未交付。2016年4月11日彭明赞、彭秀英向贵院提起诉讼，要求仁文建设交付案涉房产并支付违约金，贵院受理后，彭明赞、彭秀英于2017年5月22日撤诉。时至今日，仁文建设仍不交房，也还不办理商品房买卖合同（网签）登记备案。彭明赞、彭秀英与仁文建设交涉未果，为此特提起诉讼，请求贵院立案受理，维护彭明赞、彭秀英的合法权益。 仁文建设辩称：一、案涉房产系以房抵债的标的物，彭明赞、彭秀英与仁文建设没有商品房买卖合意，不存在真实的商品房买卖关系。案涉商品房买卖合同系基于以房抵债而签订，其实际法律关系为金帝商贸与万**石公司之间的货物买卖合同关系，仁文建设代替金帝商贸通过以房抵债的方式向万**石公司偿还货款，万**石公司指定彭明赞为买受人。根据合同法第六十五条的规定，当仁文建设不按约定代替金帝商贸履行债务时，应当由金帝商贸有限公司承担相应的责任。因此仁文建设并不是本案适格主体，彭明赞、彭秀英的全部诉请应予以驳回。二、根据《公司法》以及《九民会议纪要》第17条的规定，本案中仁文建设代为履行金帝商贸的债务，并未经过股东会、董事会的决议，而是由当时的法定代表人李雄虎越权代表，单独签署。而作为债权人万**石公司并未尽到善意的注意义务，并未审查股东会、董事会的决议。因此抵债协议无效，由此产生的系列文件包括工程购房审批表、房屋买受人指定/变更确认函、收款收据、商品房买卖合同都相应的无效。而且，若该抵债行为得以履行，必然使得仁文建设的资产减少，降低仁文建设的偿债能力，使得仁文建设的债权人对其债权实现的保障受到影响，势必加重仁文建设股东相应的责任承担，因此上述系列文件是当事人之间恶意串通、损害第三人利益的违法情形，也应当是无效的。 三、案涉《商品房买卖合同》以房抵债之相关手续，即使有效，以物抵债系实践性合同，在仁文建设未将案涉房产登记至彭明赞、彭秀英或者万**石公司名下前，彭明赞、彭秀英无权要求仁文建设交付案涉房产，无权要求仁文建设继续履行商品房买卖合同并要求网签备案。四、现阶段仁文建设及其经营的项目仍处于政府和厦门市中级人民法院联合监管的状态，案涉《商品房买卖合同》已客观履行不能。五、关于逾期交房违约金诉求无法律依据。理由如下：以房抵债协议系普通的债权请求权而非物权期待权；彭明赞、彭秀英并未向仁文建设交付任何款项，也未指示或委托任何第三方代为收取购房款。根据合同附件六第四条第1款的约定，仁文建设有权拒绝交房；退一万步讲，即使需要承担逾期交房违约金，根据《商品房买卖合同》第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，仁文建设可顺延并予以扣除的天数为282天；2013年10月1日起至立案前三年的违约金诉求之诉讼时效期间已届满，依法应予以驳回。在此基础上，符合约定的可以顺延交房的天数应予顺延。关于承担逾期交房违约金的诉讼请求已部分超过诉讼时效，依法应不予支持。 第三人万**石公司辩称：万**石公司与金帝商贸、仁文建设之间石材买卖合同纠纷，经二级法院审理，并且生效判决已执行完毕。万**石公司与金帝商贸、仁文建设的债权债务关系已结清；彭明赞、彭秀英与仁文建设签订了合法有效的《商品房买卖合同》，双方系商品房买卖合同纠纷，与万**石公司无关；本案案涉房产的购房款，早已通过金帝商贸欠付万**石公司的货款抵扣。近年来案涉房产已增值数倍，仁文建设企图否认合法有效的商品房买卖合同关系，以获取巨额的不正当利益。 第三人金帝商贸辩称：一、彭明赞、彭秀英与仁文建设不存在真实的商品房买卖合同关系，案涉房产属于以房抵债的产物，抵债的合意是万**石公司、金帝商贸及仁文建设法定代表人李雄虎三方达成，该抵债合意并未获得仁文建设股东会或者董事会的决议，势必损害仁文建设、股东及债权人的合法权益，该抵债合意无效。相应的，商品房买卖合同亦应属无效。彭明赞、彭秀英诉求无依据。二、以物抵债系实践性合同，在涉案房产未发生物权变动情况下，彭明赞、彭秀英或者万**石公司仅享有普通债权请求权，而非物权请求权，彭明赞、彭秀英或者万**石公司无权要求仁文建设履行抵债协议或者交付房产。三、彭明赞、彭秀英对于案涉房产属于以房抵债是明知的，在案涉房屋产权未发生变更前，其不享有要求仁文建设交付房产的权利，不属于善意买受人。彭明赞、彭秀英并未将购房款支付给仁文建设，而是万**石公司，彭明赞、彭秀英在商品房买卖合同签订前便向万**石公司公司支付购房款行为与常规的商品房交易习惯不符。且仁文建设出具给万**石公司的收款收据亦标注：厦门万**石股份有限公司材料款抵房。可见，彭明赞、彭秀英关于涉案房产属于以房抵债是明知的，应自行承担相关不利法律后果。彭明赞、彭秀英已向万**石公司支付相关款项可另案主张，与仁文建设或者第三人金帝商贸公司无关。 经审理查明：2012年间，万**石公司向金帝商贸提交一份《工程（材料、设备）款购房审批表》，载明：“厦门金帝商贸有限公司：本公司同意将承接中洲滨海城B1-5地块石材工程的工程款（材料、设备款）计人民币零仟贰佰叁拾肆万零仟柒佰柒拾捌元整，作为抵购厦门仁文建设有限公司开发建设的金帝·中洲滨海城楼盘如下房源的购房款……”。审批表所列的二套房源之一为案涉房产即B1-3地块第50楼403室，建筑面积为94.58平方米，折后总价为692665.8元，购房人姓名胡精沛。审批表同时载明：“自上述房源《商品房认购协议书》签订后，视同我司已收到此笔工程款（材料、设备款），我司将补足该款项的建安工程发票（或材料发票）。该工程的工程（材料、设备）款以最终双方审核确认的结算金额为准!若最终办结的工程（材料、设备）结算可抵房款少于上述购房款，则由我司负责按购房相关约定补齐该房款不足部分。在《商品房买卖合同》签订前，本公司享有变更一次房屋买受人的权利，在确定符合政策购房条件的实际买受人后，我司出具书面《房屋买受人指定/变更确认函》，贵司应予以配合办理。我司承诺实际买受人完成相关手续后，按贵司规定办理《工程款客户手续办结确认单》。特此申请！”万**石公司法定代表人胡精沛在申请人栏签字并加盖公章。时任仁文建设的法定代表人李雄虎亦在该审批表上签字，确认“同意上述房源用于折抵”。 2013年6月27日、2013年8月13日彭秀英先后向厦门万**石股份有限公司银行转账346000元、345666元及1000元，上述款项合计692666元，均备注汇款用途系购房款。万**石公司亦在上述汇款当日向彭明赞、彭秀英出具相应金额的收据。 2013年7月2日，万**石公司向仁文建设出具一份《房屋买受人指定/变更确认函》，将案涉房产由原买受人胡精沛变更为彭明赞。 2013年8月12日，彭明赞、彭秀英与厦门仁文建设公司就案涉房产签订《商品房买卖合同》，明确约定案涉房产总价款为692666元，于2013年7月2日一次性付清。合同第八条约定：出卖人应当在2013年9月30日前将符合该合同约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。仁文建设在出卖人栏加盖公章及法人章，彭明赞、彭秀英在买受人栏签名。2016年3月16日，仁文建设向彭明赞、彭秀英出具收款收据，载明：“缴款单位：彭明赞、彭秀英（厦门万**石股份有限公司材料款抵房）；款项内容：B1-350#403单元购房款，人民币￥6926666”。 2013年12月24日、2014年5月23日、2014年9月23日，仁文建设公司先后向彭明赞、彭秀英发出《商品房延期交付通知书》，通知所购房产因施工期间遭遇不可抗力等原因延期交房。2015年1月30日，金帝中洲滨海城B1-3地块通过建设工程消防验收，但仁文建设未向彭明赞、彭秀英交付案涉房产。彭明赞、彭秀英遂于2016年4月11日向本院提起诉讼，提出包括不限于交付案涉房产及支付逾期交房违约金的诉请，之后撤回该部分诉求。 审理中，双方均确认案涉房产未办理合同备案登记，案涉房产的购房款系以金帝商贸尚欠万**石公司的相应石材货款相抵。仁文建设尚未向洪礼标交付案涉房产。 另查明，万**石公司诉金帝商贸、仁文建设买卖合同纠纷一案，经厦门市中级人民法院于2015年4月14日作出的（2015）厦民终字第42号生效民事判决：金帝商贸公司应于本判决生效之日起五日内偿还万**石公司货款587015.3元及逾期付款利息（逾期付款利息以587015.3元为基数，自2013年5月1日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款之日止。另判决书载明：“2012年5月，金帝公司与万**石公司以仁文公司建设的金帝中洲滨海城两套房源抵扣货款1451574.7元”及“现金帝公司已收取了相应的货物，且已经支付了货款300000元并用仁文公司所开发的房产抵扣了货款1451574.7元，相应的余款587015.3元应予支持。” 再查明，厦门仁文建设有限公司的股东系案外人福建仁文建设有限公司、福建金帝集团有限公司以及厦门仁文贸易有限公司。其中，福建金帝集团有限公司的控股股东系李雄虎、李德文父子；同时，福建金帝集团有限公司又是福建仁文建设有限公司以及厦门仁文贸易有限公司的控股股东。金帝商贸的股东系福建金帝集团有限公司及厦门仁文建设有限公司。2011年以来，金帝集团及其控股的厦门仁文建设公司因债务危机被大量债权人起诉，案件陆续进入法院执行程序。2015年，为保障开发商、建设单位、借贷债权人及购房业主等各方利益，厦门市相关政府部门对厦门仁文建设公司开发的金帝·中洲滨海城项目资金进行监管。审理中，仁文建设举示了《“金帝中洲滨海城”项目建设资金监管办法》以及《“金帝中洲滨海城”项目建设资金监管联合工作小组会议纪要（2016年5号）》两份证据，拟证明讼争项目处于政府监管，监管办法是对项目的全面监管，会议纪要是明确在政府监管状态下不允许办理B1-3、10地块抵债类商品房的备案登记。 上述事实，有经庭审举证、质证的《商品房买卖合同》、（2015）厦民终字第42号民事判决书、收款收据、银行汇款凭证、商品房逾期交付通知书、（2016）闽0212民初1287号民事判决书、民事答辩状、申请书、气象资料证明、气象灾害证明、《工程（材料、设备）款购房审批表》、《房屋买受人指定/变更确认函》、公证书、（2018）闽0212民初5710号民事判决书以及双方当事人的陈述等证据证实,本院经审查予以确认，并在卷佐证。 本院认为，对于仁文建设与彭明赞、彭秀英签订《商品房买卖合同》是为了达到以仁文建设的案涉房产为厦门金帝商贸抵偿尚欠万**石公司相应债务的目的，双方并无异议。本案争议在于双方签订的《商品房买卖合同》是否具有恶意串通、损害第三人利益之情形。根据查明的事实，2011年以来，金帝集团及其控股的仁文建设因债务危机被大量债权人起诉，案件陆续进入法院执行程序。此后厦门市相关政府部门对仁文建设开发的金帝·中洲滨海城项目资金进行监管，并明确规定讼争房屋所在地块不允许办理抵债类商品房的登记备案。仁文建设法定代表人李雄虎在公司面临债务危机的情形下，利用其在金帝集团公司及其关联企业的特殊身份，未经相应程序，与彭明赞、彭秀英达成以仁文建设之物抵偿金帝商贸所欠万**石公司之债的协议，若该协议得以履行，必然使得仁文建设资产减少，降低其偿还债务能力，使得仁文建设债权人对其债权实现的保障受到影响，亦可能加重公司股东相应的责任承担。因此，双方签订的《商品房买卖合同》具有恶意串通，损害第三人利益的情形，依法应当认定无效。彭明赞、彭秀英依据该无效合同要求仁文建设继续履行交付案涉房产的合同义务以及承担逾期交房的违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第二十条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告彭明赞、彭秀英的全部诉讼请求。 本案本诉受理费人民币10727元，适用简易程序减半收取5362.5元，由原告彭明赞、彭秀英负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 陈妙容 二〇二〇年八月十日 法官助理 叶彩女 书 记 员 陈小婷 附：本案适用法律条文 1.《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 第二十一条公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。 违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。 2.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。