济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初3495号 原告：山东神名生物科技有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：李宝珍，总经理。 委托诉讼代理人：肖红，山东乐和律师事务所律师。 被告：济南未来城置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：陈箭，总经理。 委托诉讼代理人：潘书朝，该公司员工。 委托诉讼代理人：邱盈伟，该公司员工。 被告:融创物业服务集团有限公司山东分公司，住所地济南市。 法定代表人：陈彬，总经理。 委托诉讼代理人：刘新伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：宫萍，该公司员工。 原告山东神名生物科技有限公司（以下简称神名生物公司）与被告济南未来城置业有限公司（以下简称未来城置业公司）、融创物业服务集团有限公司山东分公司（融创物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告神名生物公司的法定代表人李宝珍及委托诉讼代理人肖红、被告未来城置业公司的委托诉讼代理人潘书朝、被告融创物业公司的委托诉讼代理人宫萍和刘新伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 神名生物公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告赔偿原告财产损失662397元；2.判决被告赔偿原告房屋内消毒、清洁、修复等恢复原状损失1093元；3.判决被告赔偿原告证据保全费用共计4396元、评估费用32000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月26日，李宝珍与被告济南未来城置业有限公司签订商品房屋买卖合同，购买某小区2单元2403室房屋。2017年1月16日，李宝珍与被告济南未来城置业有限公司签订商品房买卖合同，购买某小区负1层2-135储藏室。被告济南未来城置业有限公司于2018年6月交付上述房屋及储藏室。上述房屋与储藏室于2018年6月交付。李宝珍为原告法定代表人。房屋装修后，李宝珍于2019年4月入住并使用上述物业，将单位货物存放在名下的储藏室内。2019年9月7日下午，被告融创物业服务集团有限公司山东分公司人员巡视时发现储藏室外的过道被水漫过，同时延伸至三家储藏室内。打开其它两家储藏室未发现漏水，后电话联系李宝珍打开储藏室，发现厨房共用管道严重漏水，污水将室内存放的大量珍贵食品浸泡，损失惨重。原告认为，融创某花园为新建小区，入住率极低，交房后入住尚不到半年，即发生储藏室内厨房管道严重漏水事故，致原告货物被污水浸泡造成严重损失，被告济南未来城置业有限公司作为开发商应当就原告的损失承担赔偿责任。被告融创物业服务集团有限公司山东分公司作为提供物业服务者未对公共设施尽到日常维修、养护、运行、管理之责，应当就原告的损失承担赔偿责任。原被告双方因赔偿问题达不成一致意见，神名生物公司诉至法院，要求处理。 未来城置业公司辩称，1.答辩人交付的商品房质量不存在问题，管道漏水系因楼上不特定业主向管道内投放垃圾所致，答辩人不存在侵权行为，故不应当承担侵权责任。2.案涉储藏室的买受人将不应储存的贵重物品允许神名生物储存，储藏室的买受人存在过错，而原告未将储藏室的买受人列为被告，原告需明确是否免除储藏室买受人的赔偿责任，如其免除则我司在免除范围内不再承担责任。 融创物业公司辩称，一、答辩人恪尽物业管理职责，无需承担损害赔偿责任。本案系财产损害赔偿案件，即侵权损害赔偿，即判定各方侵权人是否具有过错，是否实施侵权行为造成损害结果，以及侵权行为与损害结果是否具有直接的因果关系。1、本案中，原告山东神名生物科技有限公司(以下简称神名公司)与其法定代表人李宝珍是不同的民事法律主体。受损保健品系原告神名公司从案外人山东皇菴堂药业有限公司采购，作为正常习惯上的买方，理应将货物妥善保管、存放在公司仓库内，但却放任李某将大量保健品存放于其私人所有的地下储藏室内，未尽完全看管、注意义务。其次，按照保健品背面标识储存方法，应置于干燥、阴凉、密封保存。李某明知保健品是入口即食的，更需尽到较大的看管、注意义务，但却将其放置于阴冷、密闭、易滋生细菌的潮湿环境的地下储藏室内，存在主观上的重大过失，同时亦未按商品房买卖合同之补充协议约定用途来正确使用储藏室。再次，事故发生时，答辩人打开房门时，发现存放地纸箱堆满整个储藏室。可见，李某等人在堆放时，未根据货品类别进行分区，而是采用从底至顶，贴靠墙、甚至触碰墙顶以最大限度利用空间的方式，占满整个储藏室，不排除在堆放时，存在触碰事故漏水管道螺丝、进而酿成损失的可能。故，李某在本次原告主张的财产损害赔偿纠纷中，对受损财物负有重大过失的主观过错，原告神名公司应向李某主张侵权责任。2、涉案房屋及地下室系李某2017年从第一被告处购买，于2018年6月交付使用，整个项目的入住率极低，至事故发生时只有一年有余时间。根据《建设工程质量管理条例》规定，排水管道的最低保修期限为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。据此，该漏水事故发生时，排污管道尚处于质保期内，由此造成的损失应由施工单位承担。此外，事故发生前的2018年11月21日，答辩人管家曾通知李谋，为防止后续主管道堵塞，配合地产维修人员进行排查。故对交付后出现的类似堵塞问题，已引起建设方、施工方极大关注，即存在工程遗留垃圾堵塞管道造成损害的风险。3、答辩人系某花园的物业服务公司，已尽物业管理职责。首先，答辩人定期对小区公共管道进行巡视，并安排专人疏通、排污。事故漏水点处于李某购置储藏室的专有空间内，平日属于锁门封闭状态，在无地产统一要求排查或业主自行报修的情况下，答辩人不可能径自进入。其次，事发时，答辩人工作人员在巡视时发现漏水后，立即通知李某、地产工作人员到场进行情况排查。在获得李某允许后，又迅速转移储存财物至干净空间，制止损失进一步扩大。事后，答辩人又安排管家对地下室管道进行统一排查，防控此类事件再次发生。最后，经施工方检修发现，漏水点是污水管弯头处螺丝松动，加之管道内堵塞电线绝缘皮，导致管道漏水所致，不排除遗留工程垃圾未及时清理可能。答辩人在整个事故发生前、事中及事后，均认真履行物业管理责任，尽职履行合同义务，对原告遭受的损失，不负有主观过错，无需承担赔偿责任。二、损失范围的界定。事故发生后，李某对因管道渗漏造成的财产损失进行公证。后经贵院委托评估机构进行评估，认定本次事故中被污染物损失金额高达662397元。对此，答辩人不予认可，意见如下：1、棕色瓶认定为汝安散的证据不充分。根据《评估报告书》载明，现场勘查时为裸瓶，即无标识、无名品、无规格、未密封封闭的瓶体，并参照《公证书》所述棕色瓶装物品描述情况为准，存在过分规避自身风险嫌疑。事后，评估机构以《补充材料函》载明以相关资料认定其为汝安散，系根据原告《关于汝安散产品的补充说明》，但对为何未贴标签的解释为，因售价太高，采用先购置半成品的棕色瓶，再去辐照中心灭菌，最后返厂贴标的方式出售，显然违反正常商品生产、检验、包装的流程，且在厂家的检验报告单中，并未看到对“汝安散”的检验报告，故评估机构采用正常流通市场价格作为定价依据，有失公允，难以令人信服。此外，评估机构在回复函中提到《补充材料函》已对“汝安散”为“棕色瓶”是否为同一物作出认定，但按照新证据规定，未经过质证的证据，不能作为裁判依据，故对此内容不予认可。2、从商品交易范围而言，发货单不代表采购商品的物权属于买方，原告作为本案件买方，即受损方，应提供付款发票，以证明其为受污染保健品物权的权利人，否则，难以主张以上赔偿金。3、受损财物范围，被淹的只是其中少数部分，为何进行全部评估鉴定。评估机构应考虑并区分被评估物是否应全部纳入评估范围，以及对被评估物是否存在残值等，但在本《评估报告》中并未提及。此外，如认定其他未直接被淹的物品无法食用，需要由专业机构鉴定，评估机构不具有认定未直接被淹的物品是否受污染的能力。综上所述，答辩人认为原告对遭受损失存在主观过错，且损失结果与答辩人尽职履行物业服务管理行为不存在直接的因果关系。同时，原告主张损失范围严重超出受污染物应有的实际损失，评估报告陈述未遵循客观事实，主观信赖原告提交材料出具的评估意见有失公允性，请求贵院驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实本院认定如下：1、关于融创物业公司申请追加中国平安财产保险股份有限公司山东分公司作为被告参加诉讼的问题，本案审理过程中，融创物业公司以其在中国平安财产保险股份有限公司山东分公司投保有物业管理责任险为由向本院申请追加中国平安财产保险股份有限公司作为被告参加诉讼，经审查本院认为，该案件属于侵权责任纠纷，而融创物业公司与中国平安财产保险股份有限公司山东分公司之间属于合同关系，融创物业公司申请追加中国平安财产保险股份有限公司山东分公司参加诉讼，有违合同相对性原则，融创物业公司申请追加中国平安财产保险股份有限公司山东分公司作为被告参加本案诉讼，于法无据，本院不予支持；2.关于涉案房屋内棕色裸瓶内的物品是否是汝安散的问题，神名生物公司主张棕色裸瓶内的物品系汝安散，二被告提出异议，经审查，涉案房屋内的保健品除棕色裸瓶没有外包装外，其余物品的外包装载明生产厂家为山东皇菴堂药业有限公司，神名生物公司提供的山东皇菴堂药业有限公司《皇菴堂发货单》载明产品名称“汝安散（裸瓶）”，其提供的山东皇菴堂药业有限公司出具的《公司产品资料》载明“棕色瓶是汝安散”，神名生物公司对棕色瓶内的物品为汝安散已经提交了证据予以证明，二被告虽然对棕色瓶内的物品是汝安散提出异议，但未提交确实充分的反驳证据及理由，且当庭表示不对棕色瓶内的物品是否是汝安散申请进行相应的司法鉴定，二被告关于棕色瓶内物品的辩称意见，依据不足，本院不予采信，神名生物公司主张棕色瓶内的物品为汝安散，合法有据，本院予以支持；3.关于山东万通资产价格评估有限公司的《评估报告》能否作为认定本案事实的证据问题。神名生物公司主张该《评估报告》合法有效，应作为认定本案事实的证据。二被告辩称对于《评估报告》中关于汝安散的评估价格不予认可，经审查，《评估报告》第八页第十六行至第九页第七行载明“（1）棕色瓶物品现场查勘时为裸瓶，无法直接了解其品名、规格等，以委托公证意见及相关资料认定其为汝安散。查勘时得知其被浸泡损毁时，尚未进行中间处理、贴标、包装，故本次评估以非成品计算其价值。根据国家先关规定及行业惯例，经调研类似业主威海百合生物科技有限公司、山东宏济堂医药公司、山东同源堂健康科技公司等，以每瓶10-15%费用核价，取其平均数按12.5%核减费用（含标签、小包装、中包装、大包装等包装材料费及工时费）。本次市场调研价格中，应扣除12.5%处理费用，即按实际损失率87.5%计算其损失比较客观、合理、科学。移交材料中的棕色瓶物品（裸瓶）虽然评估中已做考虑，经专家组讨论认定，最终以公证书所述的棕色瓶瓶装物品描述情况为准，市场调研常规应包含包材销售，商家交易是以实体食品货价用途为主，以生产线流程，内包后中间处理费用，作为辅材包装为次之打分计算更为科学、客观。”；庭审中，根据融创物业公司提供的事发时的照片可知，事发时涉案储藏室内的物品堆积密度比较高，甚至直抵屋顶，而神名生物公司明确表示，涉案评估的物品只是损坏的部分物品，并非全部物品，对于没有污染损毁的其已经清走；山东皇菴堂药业有限公司出具的《公司产品资料》载明“…5、棕色瓶是汝安散，为什么没有贴标，因为产品需要钴60辐照灭菌后才能销售。灭菌费和产生的其他费用由山东神名公司负责，灭菌后再送到皇菴堂药业有限公司车间，贴标、包装。”本院认为，山东万通资产价格评估有限公司系依法接受委托、鉴定机构和鉴定人员具备相应的鉴定资质，鉴定程序合法，山东万通资产价格评估有限公司在对汝安散进行价值评估时考虑到其具体情况系按照非成品评估的其价值，本次评估是按照保存于融创物业公司处经公证的实物进行的价值评估，评估结论不存在明显依据不足的情形，山东万通资产价格评估有限公司出具的《评估报告》合法有效，对于该《评估报告》的意见本院予以采信。综上，山东万通资产价格评估有限公司出具的《评估报告》具有合法性且与本案具有客观性、关联性，可以作为认定本案事实的证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月26日，李宝珍与未来城置业公司签订商品房买卖合同，购买某小区2单元2403室房屋，2017年1月16日，李宝珍与未来城置业公司签订商品房买卖合同，购买某小区负1层2-135储藏室。涉案房屋及储藏室的综合竣工验收时间为2017年12月12日，未来城置业公司于2018年6月份将上述房屋交付给李宝珍。李宝珍将其作为法定代表人的神名生物公司的货物存放在某小区负1层2-135储藏室内。2019年9月7日下午，融创物业公司工作人员在巡视时发现储藏室外的过道有渗水，经查发现系3号楼负1层2-135储藏室顶部的厨房污水公用管道弯头处螺丝松动加之管道内有堵塞物导致的漏水，污水将该储藏室内存放的神名生物公司的货物浸泡损坏。 神名生物公司在本案立案前，就其损失向本院申请进行诉前司法评估，本院依法委托山东万通资产价格评估有限公司进行了司法评估。2020年4月1日，山东万通资产价格评估有限公司出具《评估报告书》，载明“八、价格评估意见：1、某小区负1层2-135储藏室内被污染货物按成本价在评估基准日时的损失价值为：￥662397人民币大写：陆拾陆万贰仟叁佰玖拾柒元整；其中：①棕色瓶装物品损失价值为：￥389223人民币大写：叁拾捌万玖仟贰佰贰拾叁元整；②凤巢葆、龙蜜顺杞汤、海藻昆布汤货损失价值为：￥273174人民币大写贰拾柒万叁仟壹佰柒拾肆元整。2、涉案房屋内消毒、清洁、修复等恢复原状损失在评估基准日时评估价值为：￥1093人民币大写：壹仟零玖拾叁元整。”神名生物公司支付鉴定费32000元。 本院认为，《房屋建筑质量保修办法》第十四条规定:“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三人可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”第七条规定“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期期限为：…(四)电气管线、给排水管道、设备安装为两年；…”本案中，涉案储藏室的排水管道尚在保修期内,未来城置业公司作为涉案储藏室的建设单位，未提交确实充分的证据证明神名生物公司对于涉案排水管道的漏水存在过错，且神名生物公司亦不予认可，未来城置业公司对于涉案排水管道漏水存在过错，对于因漏水给神名生物公司造成的损失，应向神名生物公司承担相应的民事赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”神名生物公司提交的其法定代表人李宝珍与融创物业公司的《临时管理规约》第十三条规定“本物业管理区域内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业管理区域《房屋使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业：（一）不得擅自将住宅、车库或者其他附属设施改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房。确需改变使用性质的，须经有利害关系的业主书面同意并按照相关法律、法规规定办理相应手续。”本案中，神名生物公司对于漏水的发生本身无过错,但神名生物公司的法定代表人李宝珍将其所有的涉案储藏室用作储存神名生物公司的货物的仓库，有违相关规定，神名生物公司选择涉案储藏室作为其储存涉案货物的仓库，亦有违相关规定，且神名生物公司在选择有污水管道的涉案储藏室作为储存货物的仓库时，应预见到有漏水风险的存在，并应采取相应的防范措施，但根据融创物业公司提供的事发后涉案储藏室货物的堆放照片可知，神名生物公司的货物堆满整个储藏室，也未采取相应的防水防潮措施,导致损失后果扩大,因此,神名生物公司对于其损失的发生具有一定的过错。融创物业公司作为涉案小区的物业服务单位,其对排污管线具有日常维修、养护、管理等义务，涉案的漏水点虽处于涉案储藏室的专有空间内，但这并不意味着可以免除融创物业公司的养护管理义务，根据融创物业公司提供的现有证据可以证明其虽然对公共空间内的公共管道进行了养护、管理，但对涉案的公共管道其存在长期未进行养护、管理的情况，导致涉案管道弯头处出现螺丝松动的情况未能及时发现，加之管道内存在堵塞物，导致漏水事故的发生，其未尽到养护、管理职责，其对于本次漏水事故的发生具有过错，对于因漏水给神名生物公司造成的损失应承担赔偿责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定“行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”第二十六条规定“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”综合神名生物公司、未来城置业公司、融创物业公司过错情况及本案的具体情况，本院认为，对于神名生物公司因本次漏水所导致的损失，由未来城置业公司承担60%的责任、神名生物公司承担20%的责任、融创物业公司承担20%责任为宜。 神名生物公司主张其财产损失为662397元，并提供《评估报告书》证明其主张，经审查，神名生物公司的该项主张，合法有据，本院予以支持。未来城置业公司按责任比例应负担397438.2元（662397×60%）、融创物业公司按责任比例负担132479.4元（662397×20%）。 神名生物公司主张涉案房屋内消毒、清洁、修复等恢复原状的损失为1093元，并提供《评估报告书》证明其主张，经审查，涉案储藏室的所有权人为李宝珍，神名生物公司并不是涉案储藏室的所有权人，其主张由二被告赔偿涉案储藏室消毒、清洁、修复等恢复原状的损失，于法无据，本院不予支持。 神名生物公司主张证据保全费用为4396元，并提供公证费发票和济南市历城区新真色彩图片社出具的发票证明其主张，经审查，神名生物公司的货物因本次漏水事故受损，其采取证据保全支出相应的保全费用，系因本次事故所产生的合理损失，应予支持，但根据神名生物公司提供的相关发票数额为4226元，对于神名生物公司的证据保全费用本院认定为4226元。未来城置业公司按责任比例应负担2535.6元（4226×60%）、融创物业公司按责任比例负担845.2元（4226×20%）。 神名生物公司主张评估费32000元，并提供评估费发票证明其主张，经审查，神名生物公司的该项主张合法有据，本院予以支持。未来城置业公司按责任比例应负担19200元（32000×60%）、融创物业公司按责任比例负担6400元（32000×20%）。 依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条、《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告济南未来城置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东神名生物科技有限公司财产损失397438.2元； 二、被告济南未来城置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东神名生物科技有限公司证据保全费2535.6元； 三、被告济南未来城置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东神名生物科技有限公司评估费19200元； 四、被告融创物业服务集团有限公司山东分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东神名生物科技有限公司财产损失132479.4元； 五、被告融创物业服务集团有限公司山东分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东神名生物科技有限公司证据保全费845.2元； 六、被告融创物业服务集团有限公司山东分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东神名生物科技有限公司评估费6400元； 七、驳回原告山东神名生物科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10799元，减半收取计5400元，原告山东神名生物科技有限公司负担1088元，被告济南未来城置业有限公司负担3234元，融创物业服务集团有限公司山东分公司负担1078元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘扬军 二〇二〇年八月三十一日 书记员  王薇洁