江西省南昌经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣0192执异2号案外人：黄某1，男，汉族，1972年5月15日出生，住江西省九江市九江县。申请执行人：张某，女，汉族，1968年6月25日出生，住武汉市武昌区。诉讼代理人肖礼兵，江西赣兴律师事务所律师。代理权限：承认、反驳、变更诉讼请求、和解、上诉，代收法律文书。被执行人：罗某，男，汉族，1966年4月17日出生，住江西省南昌市昌北开发区。被执行人：刘某，女，汉族，1973年3月21日出生，住江西省南昌市昌北开发区。被执行人：南昌市XX机械有限公司，住所地：江西省南昌市新建区，统一社会信用代码：91XXXXXXXXX5708F。本院在执行申请执行人张某与被执行人罗某、刘某、南昌市XX机械有限公司民间借贷纠纷一案过程中，案外人黄某1对本院查封位于南昌经济技术开发区的房屋不服，主张该财产属于其所有，于2020年6月28日向本院提出书面异议，请求本院中止对该财产的执行，解除上述财产的查封行为。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄某1称，异议人黄某12016年03月01日借给被执行人罗某、刘某20万元人民币，通过其侄女黄某2的账户转账给被执行人刘某账户中，约定了还款期限，被执行人夫妇没有还钱，后经双方协商，被执行人同意把位于南昌经济技术开发区的房产卖给异议人，约定房价款30万元人民币，双方于2017年8月20日签订房屋买卖协议，后异议人黄某1通过现金的方式把余款付清，也有视频为证，异议人已向被执行人罗某、刘某付清了全部房款，被执行人也已将上述房屋交付给异议人，之后异议人对该楼房进行装修并居住使用至今。由于该房屋为国营720厂的集资房屋，无法办理房产证。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，异议人在贵院查封系争房产前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有至今长达3年，异议人支付的价款也与当时这套房子的价款相当，属于善意取得，贵院将异议人的财产列入查封范围予以执行，明显错误。依《民事诉讼法》第227条的规定提出异议，请立即中止对上述财产的执行。申请执行人张某辩称：本案的客观事实是黄某2在2016年3月1日借款给两被执行人，2019年9月答辩人起诉前曾邀黄某2一同起诉。黄某2出于个人利益，串通案外人和被执行人夫妇伪造2017年8月20日的房屋买卖合同和付款现场照片，2019年底制造侵占房屋并将房屋出租给他人使用的假象。案外人在执行异议中提及的购房款来由与房屋买卖协议书中约定支付购房款相矛盾。其一、虽有黄某2汇款给刘某的凭证，可以证明黄某2曾转账给被执行人，但案外人并不能提供该20万元是以什么方式给黄某2的证据材料，也不能证明该款项实际是由案外人出借给被执行人的款项，该款是否只是为了应对影响案件的真实性。事实上案外人与被执行人素不相识，不会轻易借钱给两被执行人。在借款合同中没有约定利息也没有支付利息，更不符合常理。其次既然是房屋买卖合同，作为卖家利益，为什么不提出正规途径进行权威公正或三方人见证。不符合事实常理。其二、案外人在执行异议书中称，购房款是黄某2给被执行人刘某的20万借款和补上的余款。案外人又在提供的房屋买卖协议中称，支付方式为分期，双方签订协议时支付25万元，半年后再支付5万元。这两种支付方式显然互相矛盾，所以该房屋交易不具有真实性。答辩人与被执行人之间的借款关系及房屋抵借协议约定都在2016年11月1日，但案外人房屋买卖协议书签订时间是在2017年8月20日。依据借条的约定，被执行人房屋在未清偿答辩人的债务前已经抵给答辩人，并且被执行人承诺无任何纠纷。所以案外人买卖行为无效，答辩人的合法债权应当得到保护。案外人执行异议中称：补清了三十万的余款，有视频照片为证，有律师在场。案外人虽提供了一张刘某在数钱的照片，但该照片并不能证明刘某是在清点给付的购房款，刘某手中所拿的款项仅为几千元也与购房款数额不符。视频照片作为证据可以在事后补拍，甚至可以通过调整手机时间数据，达到改变照片信息的效果。因此案外人主张视频照片作为2017年8月20日补清余款的证据不应被采信。而且，案外人不能提供律师在场的证据，律师见证在我国不具见证的法律效力，见证应该由公证员依据法定程序办理，法院不应采纳。案外人在执行异议中称其在房屋买卖协议签字生效后就住进了这套房屋不属实。从供电局查询到，该房屋电费从2017年10月份至2019年9月底都是一个数据状态码，没有使用水电的痕迹。房屋买卖协议签订时间是2017年8月20日，案外人称协议签订生效后就入住该房屋。水电是入住后的必须生活物质，真正入住后不可能没有使用水电的痕迹，案外人的主张与事实明显不符。据案外人提供的房屋买卖协议书第五、六条约定：该房屋作价人民币叁拾万元整。签订协议时付贰拾伍万元，半年后支付余款伍万元。这与案外人称与两被执行人签订房屋买卖协议书时补清叁拾万元人民币余款的说法明显不符。案外人与被执行人在房屋买卖合同中约定并明确告知案外人该案涉房屋无产权证。案外人应当知道房屋作为不动产的买卖前提是具有产权证书，并需要办理产权证过户手续。案外人的侄女黄某2住在案涉房屋附近，也持有该性质房产。黄某2应当把产权所有人720厂禁止该性质的房屋交易事实告知案外人。所以案外人对该涉案房屋明知不能交易而进行交易应承担不利的法律后果。在本案中案外人与被执行人之间的买卖合同关系不成立，答辩人有证据证明案外人在2018年12月底前未入住。案外人无权占有该房屋，也未实际占有该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院完全有权查封。本案中所有的可靠性和事实性都存在互相矛盾的关系，案外人如此随意和随便就可以买卖房屋，这是对法律以及正常心里的不合理。本案与案外人的法律关系有待核查，案外人与被执行人的法律关系是他们之间的买卖合同的纠纷，与本案没有直接关系！本案只是解决借贷法律关系。综上，答辩人认为：案外人黄某1对本案执行提出异议不属实，于法无据，证据互相矛盾，不能证明其主张的事实。故其执行异议应当依法予以驳回。本院查明，本案诉争的位于南昌经经济技术开发区的房屋为被执行人罗某于2005年在中国XXX总公司的单位集资建房，被执行人罗某与被执行人刘某于1993年登记结婚，系夫妻关系，故上述房屋为被执行人罗某、刘某夫妻存续期间的共同财产，本案诉争房屋性质为经济适用住房的集资建房，且一直未办理产权证。案外人黄某12016年03月01日借给被执行人罗某、刘某20万元人民币，通过其侄女黄某2的账户转账给被执行人刘某账户中，约定了还款期限，被执行人夫妇没有还钱，后经双方协商，被执行人同意把位于南昌经济技术开发区的房产卖给异议人，约定房价款30万元人民币，双方于2017年8月20日签订房屋买卖协议。本院在执行申请执行人张某与被执行人罗某、刘某、南昌市XX机械有限公司民间借贷纠纷一案过程中，于2020年6月18日以（2020）赣0192执292号执行裁定书及查封公告查封了位于南昌经济技术开发区的房屋，查封期限为三年，自2020年6月18日至2023年6月17日止。本院认为，根据《经济适用住房管理办法》第二条规定本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。第三十五条规定单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。本案诉争房屋性质为经济适用住房的集资建房，故该性质房屋的买卖受《经济适用住房管理办法》调整。该办法第三十条规定经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。即使被执行人罗某、刘某购买本案经济适用住房已经年满5年，由于一直未办理产权证，案外人黄某1也未向本院提供被执行人罗某、刘某向政府交纳了同地段普通商品住房与经济适用住房差价的证明，无法确定被执行人罗某、刘某拥有该房屋的完全产权，故无法证明被执行罗某、刘某出卖本案房屋的条件已经成就。同时根据该办法第二十五条规定：城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时满足下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。案外人黄某1系九江市九江县人，不属于南昌城镇户口，不符合该条第一款规定，因此案外人黄某1本人不具备购买南昌市经济适用住房资格。案外人黄某1与被执行人罗某、刘某签订的房屋买卖协议因违反相关法律、法规的规定，不产生法律效力。合同无效后，该房屋产权回归该合同签订之前的状态，即该房屋所有权未发生转移，还是在被执行人罗某、刘某名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。基于该规定，案外人黄某1不是本案诉争房屋的合法权利人，其提出的排除执行异议的请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款第（二）项、第四款之规定，裁定如下：驳回案外人黄某1的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 蒋 权审 判 员 吴 琼人民陪审员 李 俊二〇二〇年八月二十日书 记 员 徐佩佩