吉林省安图县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2426民初1792号 原告：陈邦来，男，1966年3月1日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：张磊，吉林海兰江律师事务所律师。 被告：安图县诚信房地产开发有限公司，住所地吉林省安图县。 法定代表人：朱东风，经理。 委托诉讼代理人：李德忱，吉林林岗律师事务所律师。 被告：安图县第一建筑有限责任公司，住所地吉林省安图县。 法定代表人：刘志祥，经理。 委托诉讼代理人：王魁文，该公司第五项目部经理。 被告：郝建军，男，1972年6月16日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。 原告陈邦来与被告安图县诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信公司）、安图县第一建筑有限责任公司（以下简称一建公司）、郝建军合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈邦来及其委托诉讼代理人张磊，被告安图县诚信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李德忱，被告安图县第一建筑有限责任公司的委托诉讼代理人王魁文，被告郝建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈邦来向本院提出诉讼请求：1.判令诚信公司、一建公司、郝建军赔偿陈邦来损失351,120元（房屋面积145.4平方米×2800元/平方米）；2.判令诚信公司、一建公司支付陈邦来违约金105,336元（陈邦来损失的30%）；3.判令诚信公司、一建公司支付陈邦来投入资金占有使用费（以163,772元为基数，从2010年9月3日开工之日起算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：陈邦来挂靠诚信公司开发福聚苑小区，双方约定该小区最终所有权、使用权、开发土地和房屋的一切权利都归陈邦来所有。2016年2月16日，诚信公司单方擅自向安图县房产局发函不允许陈邦来处理涉案小区的相关手续。2019年11月14日，经陈邦来到安图县房屋征收经办中心了解到，郝建军在拆迁安置时并没有提交其原有房屋产权证照，其在案涉小区拆迁范围内并没有房屋。但在2010年10月16日，诚信公司与郝建军签订《安图县房屋拆迁产权调换协议书》，并将福聚苑小区X号楼X单元XXX室、面积62.7平方米房屋，X号楼X单元XXX室、面积62.7平方米的房屋交付给郝建军。诚信公司、一建公司、郝建军的行为已经给陈邦来造成了巨大经济损失。 诚信公司辩称，1.陈邦来诉称与事实不符。2013年10月16日签订安图县房屋拆迁产权调换协议书之前，郝建军已经合法取得了三处待拆迁房屋的处分权利，调换协议书是陈邦来代表诚信公司与郝建军所签。涉案的X号楼X单元XXX室、X号楼X单元XXX室两处房屋是陈邦来就房屋拆迁安置事宜与郝建军协商妥当后交付的，诚信公司并未实际参与，亦不知情。2.陈邦来依据的挂靠协议各方并未实际履行，陈邦来并未实际出资，根本不存在占用陈邦来资金的事实，陈邦来的损失更是无从谈起。3.从陈邦来挂靠诚信公司协议内容看，陈邦来系诚信公司代理人，签订协议时代理诚信公司，相应的合同权利义务应归属于诚信公司，主张违约责任的权利主体应为诚信公司法人，而非陈邦来自然人主体。陈邦来并非适格合同相对人，其对诚信公司不享有涉案协议的合同利益，无权向诚信公司主张违约责任。陈邦来起诉没有事实基础，缺乏法律依据，请法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。 一建公司辩称，1.陈邦来并未按照其与诚信公司挂靠协议约定履行出资义务，涉案福聚苑小区实际系一建公司第五项目部王魁文出资建设，陈邦来没有出资没有损失，其诉讼请求与一建公司无关。2.一建公司未与陈邦来就福聚苑小区X号楼X单元的XXX室、XXX室两处房屋签订或达成过拆迁、安置及买卖等处分合同，陈邦来无权向一建公司主张合同权益。陈邦来对一建公司的起诉没有事实基础和法律依据，请法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。 郝建军辩称，1.陈邦来诉称与事实不符。2013年10月16日签订安图县房屋拆迁产权调换协议书之前，郝建军已合法取得福聚苑建设范围内三处待拆迁房屋的相关权益，该三处待拆迁房屋分别为李长福名下95.85平方米房屋，杨士洁名下31.2平方米房屋，王继斌名下18平方米房屋，系延边华诚房地产开发有限责任公司（以下简称华诚公司）开发建设安图县明月镇政府办公楼时的未拆除房屋，是郝建军以100,000元价格从华诚公司处受让得来。房屋拆迁产权调换协议书是陈邦来代表诚信公司与郝建军所签。因陈邦来未能按照回迁协议建造车库，致使郝建军回迁170平方米车库的协议目的无法实现，陈邦来与郝建军协商暂时先交付涉案的X号楼X单元XXX室、XXX室两处房屋作为回迁协议补偿的一部分，并承诺缺少的面积待小区全部竣工后再行追加补足，对此协议的签订及履行诚信公司并未实际参与，亦不知情。2.据郝建军所知，陈邦来依据的挂靠协议并未实际履行，陈邦来未实际出资，根本不存在占用陈邦来资金的事实，陈邦来的损失更是无从谈起。3.陈邦来未按拆迁安置补偿协议约定按时将车库交付给郝建军，违反协议约定，应向郝建军承担违约责任。陈邦来起诉没有事实基础和法律依据，请法院查明事实，依法驳回其无理诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 陈邦来提供的身份证、土地出让金专用票据、国有土地使用执照、拆迁委托协议书、房屋拆迁许可证、2011年4月26日签订的建筑工程承包合同书、棚户区改造拆迁安置补偿资金、2012年1月20日签订的协议书、2013年6月24日签订的补充协议书、2011年9月28日签订的协议书一份、（2017）年24民终1188号民事判决书、（2018）吉24民终2063号民事判决书、2010年10月16日签订的房屋拆迁产权调换协议书、安图县房屋征收经办中心于2019年11月14日出具的证明、安图县棚户区改造货币化安置实施方案、暂停办理福聚苑小区房屋产权登记备案手续的函、（2019）吉2426民初780号案件庭审笔录，诚信公司、一建公司、郝建军对以上证据的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。 诚信公司对陈邦来提供的证据4（建设工程施工合同协议书）的真实性有异议，主张证据有明显修改过的痕迹，因该证据内容为书写填充，作为合同主体对填充内容提出异议，故本院对填充内容不予采信。诚信公司、一建公司对陈邦来提供的证据8（2012年9月17日协议书）的真实性有异议，因该份证据的真实性已经被生效判决予以确认，本院予以采信。诚信公司、一建公司、郝建军对陈邦来提供的证据17（证人谷照明的证言）的真实性有异议，因陈邦来系谷照明前姐夫，且当时为其雇主，双方存在利害关系，且谷照明的证言并无其他证据佐证，故本院对该证据不予采信。诚信公司、一建公司、郝建军对陈邦来提供的张淑贤、周洪福、张性发房照复印件有异议，因该证据系复印件，且陈邦来无法说明证据来源，仅张淑贤的房照与郝建军提供的一致，故本院仅对张淑贤房照复印件真实性予以采信。诚信公司、一建公司、郝建军对陈邦来提供的杨士洁、李春兰（杨士洁母亲）被拆迁人补偿手续基本材料的真实性有异议，因该证据所载明的房屋与郝建军主张的杨士洁名下31.2平方米房屋的位置、面积、栋号等均不相符，该证据与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。 陈邦来对郝建军提供的证据2（货币补偿协议书、记账凭证、缴款凭证、房照各三份、动迁征用房屋所有权证明）的真实性无异议，但主张华诚公司已向三位产权人支付了补偿款项，所以此三处房产不可能被陈邦来第二次拆迁，该三处房产不可能再福聚苑小区拆迁范围之内因该证据能够证实华诚公司依货币补偿协议向杨士洁、张淑贤、李长福三人支付了货币补偿，不能证明房屋已被华诚公司实际拆除，故本院对该证据予以采信。陈邦来对郝建军提供的证据3、4（中国农业银行电汇凭证、安图县房屋拆迁产权调换协议书、华诚公司出具的证明两份）中华诚公司出具的证明的真实性的无异议，但主张三处房屋已经被政府征收，不应属于华诚公司，华诚公司无权对外出售涉案房屋，因杨士洁、张淑贤、李长福三人已接受了华诚公司的货币补偿，华诚公司有权对房屋予以拆除，但因更有权出售房屋，故本院对上述证据予以采信。陈邦来对郝建军提供的证据5（证人刘永泰的证言）、6（证人张桂财的证言）有异议，主张证人证言与郝建军所述矛盾，因证人未参与郝建军购房的过程，故本院对证人所述的房屋位置部分予以采信，其他部分不予采信。陈邦来对郝建军提供的证据8（杨士洁父亲杨文臣的房产执照、2005年3月24日的赠与书、安图县房屋产权管理中心出具的说明）的真实性有异议，因该组证据来源于安图县房屋产权管理中心，且陈邦来未能证明该组证据系伪造，故本院对该组证据予以采信。陈邦来对郝建军提供的证据9（张桂财房照两份、王继斌房照一份）的真实性无异议，但主张此证据与本案无关，郝建军应提供自己名下房屋的房照，本院对该组证据的真实性予以采信。陈邦来对郝建军提供的证据10（安图县房屋产权管理中心于2020年7月7日出具的证明）的真实性无异议，但主张的房屋所有权证已由房屋所有权部门收回注销，房屋产权灭籍，所以福聚苑小区在拆迁时不能为三套房屋回迁安置，本院对该组证据的真实性予以采信。陈邦来对郝建军提供的证据11（华诚公司出具的更正说明）、12（证人金林虎的证言）的有异议，主张根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，华诚公司不具有法定征收主体资格，其与被征收人签订的协议应视为受政府或征收部门的委托，所以三套房屋已在第一次被征收后应属国家所有，如华诚公司交付的拆迁补偿款而最终该地块没有继续开发，可请求返还拆迁补偿款，但不能认为三套房屋属华诚公司所有，其无权出售三套房屋，本院对该组证据的真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因陈邦来没有房地产开发资质，便与诚信公司达成协议，挂靠诚信公司，为诚信公司的项目部，以诚信公司名义对安图县福聚苑小区进行开发包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售等，陈邦来按工程总造价的2%（不包括拆迁费）向诚信公司交纳管理费。 2011年4月26日，诚信公司、一建公司第五项目部王魁文签订建筑工程承包合同书，见证人陈邦来。诚信公司将福聚苑小区的2#回迁楼、3#、4#廉租房楼承包给一建公司第五项目部王魁文施工。一切工程手续均由一建公司第五项目部王魁文办理，费用由其承担，诚信公司可以协助办理。结算与拨款方式，廉租房按政府主管部门拨款的时间及数额由诚信公司直接拨给一建公司第五项目部王魁文；回迁楼以动迁费顶工程款。4#楼一层为车库，院内还可以建一排车库，以上车库均由一建公司第五项目部王魁文自行销售，此部分销售款需付给诚信公司每平方米450元的拆迁补偿款。 2012年1月20日，诚信公司作为甲方，陈邦来作为甲方代理人，一建公司作为乙方，王凤岐、王魁文（系父子关系）作为乙方代理人签订了协议书，达成如下协议：“一、福聚苑小区工程由甲方开发后授权陈邦来对福聚苑小区的所有房屋进行了拆迁、建筑，拆迁的一切款项都由陈邦来用自己的钱支付，整个小区房屋所有权归甲方，小区总房照按国家和地方有关规定执行；二、由甲方授权代理人陈邦来将其中的2#、3#、4#楼的施工工程承包给乙方（第五项目部）。2#楼为回迁楼，3#、4#楼为廉租房，廉租房户数不够分配，由未施工的1#、5#楼来补充；三、2#楼（回迁楼）竣工后，房屋所有权归甲方，甲方代理人陈邦来按验收后测绘面积每平方米1420元的价格支付乙方工程款，3#、4#楼（廉租房）竣工后，房屋所有权归甲方，甲方代理人陈邦来按验收后测绘面积每平方米1520元的价格支付乙方工程款。四、乙方按2#、3#、4#楼验收后测绘图合计总面积每平方米440元的价格支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿费。乙方保证2#、3#、4#楼的收尾程，及时完工和验收，保证回迁户、廉租房住户2012年1月20日前入住；五、甲方授权代理人陈邦来将1#、5#楼承包给乙方施工，甲方下拨廉租房工程款时需经代理人陈邦来签字同意后生效；六、1#、5#楼其中回迁部分（以回迁合同为准）回迁楼，在确定回迁楼户数后，其余部分为商品楼，乙方在支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿款后方有销售权；七、乙方按以下方式支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿款，1#楼按验收后测绘图总面积每平方米450元，5#楼按验收后测绘图总面积每平方米440元支付；八、未经甲方代理人陈邦来签字同意，不得直接向甲方要求廉租房资金；九、福聚苑小区开发建设项目，涉及的各项就缴税费等均由乙方承担（营业税、附加税、印花税、所得税、土地增值税及所有的配套费等）；十、乙方完工时，如不能全部支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿费，余额未付部分乙方必须在2012年12月30日前一次性付给甲方代理人陈邦来，如乙方不能按期支付，陈邦来有权将乙方所建房屋按每平方米1420元的价格收回（按单元1-6层立体砍快计算），每延期一天，应支付福聚苑小区工程部面积的拆迁补偿费×1%，从签订合同之日起计算；十一、乙方未能按期交工，回迁户不能正常回迁，由此产生的回迁户补偿费用按法律、法规及安图县城市房屋拆迁管理办法的相关规定，由2#楼转5#楼的费用全部由乙方负责支付，甲方代理人陈邦来负责主张该项权利；十二、1#楼其中的回迁面积（按验收后测绘图面积）由甲方代理人陈邦来以每平方米1420元的价格付给乙方，5#楼回迁面积（按验收后测绘面积）由甲方代理人陈邦来以每平方米1420元的价格付给乙方；十三、整个小区的绿化、硬化及配套设施由乙方负责完成，质量以上级质检部门验收合格为准，产生的费用按照建筑面积均滩；十四、协议后的一切手续由甲方代理人提供便利，工程竣工的验收手续及验收后的相关手续均有乙方负责办理，手续办完之后交由甲方代理人陈邦来；十五、在施工期间及工程交工后保修期间，因质量问题及安全问题所造成的一切损失及后果均由乙方负责；十六、今后楼房涨价与陈邦来无关”。 2013年6月24日，双方依据2012年1月20日签订的协议书，达成如下补充协议，其中第八条内容为：八、1#楼与6#楼竣工后，甲乙双方就一至六号楼进行综合结算，在双方互不欠款的前提下办理交工手续，交付使用。说明：上述所列面积为预算面积，工程结算时以实际竣工面积为准。 2012年9月17日，陈邦来与诚信公司签订协议，福聚苑小区土地已由陈邦来出资购得，陈邦来需要借用诚信公司的名义在该块土地上进行开发，由陈邦来自主开发、自主经营，经营成果由陈邦来享有。诚信公司应积极配合协助陈邦来办理开发建设的相关手续，但最终所有权、使用权、开发该土地和房屋的一切权利都归陈邦来所有。陈邦来负责该地块的开发建筑、施工、小区房屋出售等事宜，对外都要以诚信公司名义进行。诚信公司负责积极配合陈邦来办理开发、建设、销售手续的相关资料，陈邦来负责承担该项目的债权债务、负责办理福聚苑小区规划、设计、勘探等开发建设相关的合同签订、办理手续等相关事宜。一切开发费用由陈邦来承担，诚信公司收取管理费。管理费竣工结算后付清，如陈邦来未交管理费按银行同期贷款利率双倍加收利息。诚信公司如违反土地使用权和所有权的规定，按整体项目工程造价的2倍加上利润承担违约责任，并自福聚苑小区开工之日起按工程总造价加收按银行同期贷款利率的双倍利息。 陈邦来负责福聚苑小区的拆迁工作，现1至5号楼已经入住使用。诚信公司、一建公司、陈邦来、王魁文相互之间关于开发、建设福聚苑小区的工程尚未结算。一建公司、王魁文称以回迁房、廉租房抵顶了陈邦来拆迁补偿款，且超过了陈邦来拆迁补偿款的数额，陈邦来对此不予认可，称并没有占有使用回迁房、廉租房。 另查明，华诚公司作为甲方（委托拆迁单位为安图县方圆房屋拆迁有限公司）分别与李长福、杨士洁、王继斌作为乙方签订货币补偿协议书，主要内容为华诚公司因新建名都汽贸综合楼项目需要，经安图县拆迁管理办公室审查批准，领取了房屋拆迁许可证，在该项目用地（即现福聚苑小区范围内），李长福、杨士洁、王继斌均同意将自己的房屋交给华诚公司拆除，李长福房屋面积95.85平方米，杨士洁房屋面积31.2平方米（系其父母杨文臣、李春兰赠与），王继斌房屋面积18平方米，同时由华诚公司给予货币补偿。华诚公司依约向三人履行货币补偿义务后，暂将三处房屋出租给郝建军及其工人使用。因华诚公司未能与该区域部分住户就拆迁安置补偿达成一致，导致新建名都汽贸综合楼项目无法继续，故华诚公司与郝建军协商，将三处房屋以总价100,000元出售给郝建军。2013年10月16日，因开发建设福聚苑小区，陈邦来代表诚信公司与郝建军签订安图县房屋拆迁产权调换协议书，陈邦来为诚信公司的委托代理人，协议的主要内容为郝建军被拆迁有产权证房屋面积170.74平方米产权调换为福聚苑小区4号楼与政府楼后侧车库，郝建军支付给诚信公司差价850元，诚信公司在该协议书加盖公章。协议书签订后，诚信公司未能按计划建造车库，故陈邦来代表诚信公司将福聚苑小区2号楼2单元103室、面积62.7平方米房屋，2号楼2单元503室、面积62.7平方米的房屋交付给郝建军，因面积不足，郝建军至今未向陈邦来支付850元差价款。 本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案中，2013年10月16日的安图县房屋拆迁产权调换协议书的主体为诚信公司与郝建军，该协议中诚信公司的委托代理人为陈邦来，而陈邦来与诚信公司系挂靠关系，故该协议系陈邦来的真实意思表示，诚信公司仅对该合同效力予以追认，并非协议的对方当事人，而一建公司并非该协议的任何一方当事人，故其无权依该协议要求诚信公司、一建公司承担责任。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈邦来主张其是在郝建军于拆迁范围内无房屋的情况下，与其签订了安图县房屋拆迁产权调换协议书，而郝建军则主张自己是以从华诚公司处购得三处房屋为依据与陈邦来签订的协议书，该协议中明确房屋面积170.74平方米并非房屋产权证书的面积，而是郝建军与陈邦来的工作人员共同实际测量的面积，陈邦来的主张显然与常理不符，且本院已告知其需补强证据以证明签订协议书时的具体情况，但陈邦来并未提供相应的证据。虽然郝建军未能提供在拆迁区域其本人名下的房屋产权证书，但其提供了华诚公司出具的证明、证人金林虎的证言、华诚公司与李长福等人签订的货币补偿协议书等证据，且主张其并未向陈邦来提供房屋产权证书，房屋面积为现场实测，使目前陈邦来提供的证据不足以证明其事实主张，故应由陈邦来承担不利的后果。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告陈邦来的诉讼请求。 案件受理费8147元，减半收取4074元，由陈邦来负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 员 胡征光 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 缴彦铭 书 记 员 李长丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法（1999）》 第三十二条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法（2017）》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民法通则（2009）》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。