江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终976号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓文娟，女，1982年12月22日出生，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。委托诉讼代理人：邓社生，系邓文娟父亲。委托诉讼代理人：王助成，江西坚白律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉第三人）：徐兵，男，1975年4月27日出生，汉族，上海市崇明区人，住上海市崇明区。上诉人（原审被告、反诉第三人）：廖兵生，男，1976年7月28日出生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。上诉人（原审被告、反诉第三人）：廖玲，女，1974年10月5日出生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：周小武，江西弘杰律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：邹小强，江西弘杰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：叶秦，男，1988年8月19日出生，汉族，江西省高安市人，住上海市浦东新区。被上诉人（原审第三人）：况明娜，女，1967年7月2日出生，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。被上诉人（原审第三人）：陈德礼，男，1962年12月24日出生，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：叶秦，系况明娜、陈德礼儿子。上诉人邓文娟、徐兵、廖兵生、廖玲、叶秦与原审第三人陈德礼、况明娜房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省靖安县人民法院（2019）赣0925民初27号民事判决，向本院提起上诉，本院立案于2020年4月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓文娟的上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判徐兵、廖兵生、廖玲、叶秦、况明娜、陈德礼支付违约金1188799.75元。2.依法判令徐兵、廖兵生、廖玲、叶秦、陈德礼、况明娜承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一审判决否定当事人意思自治的原则，在合同约定的停电权条款有效且邓文娟没有行使停电权的情况下，认定邓文娟行使了停电权，并认定邓文娟的行为违约，从而判决徐兵、廖兵生、廖玲、叶秦、陈德礼、况明娜不承担违约责任。该判决不但没有事实基础和法律依据，而且客观上纵容了叶秦根本违约行为。1.邓文娟没有行使停电权，廖玲申请出庭的证人均参与了法庭旁听，且均又是廖玲方员工，与其有利害关系，其证人不能作为认定案件事实依据。更何况整个朝阳宾馆都未停电，因此即使停电也是廖玲自身用电原因造成的单独停电。短暂、偶然的停电不会影响火锅店的正常经营，更何况停电是廖玲违约行为造成的，事前可避免，事后可及时补救恢复。2.停电条款，合法有效，受法律保护。第一，停电有法律依据。《中华人民共和国合同法》第182条明确规定：用电人逾期不交付电费的，供电人可以中止供电。《电力供应与使用条例》第39条也规定，逾期未交付电费的，供电企业可停止供电。第二，停电条款合法有效。《邓叶协议》第十五条约定，承租方必须按时交纳各种费用和租金，否则邓文娟有权单方停水停电。该条款是双方真实意思的表示，不违反法律规定，不属无效或可撤销情形。第三，停电条款是预防违约、保证合同履行。约定停电条款是保证承租方及时履行交纳各种费用及租金的合同义务，并不是为了解除合同。出租人在出租房屋不便另行出租的情况下，当然希望承租人长期承租房屋正常经营。第四，约定停电条款合理。按时交纳各种费用和租金既是承租方起码的基本义务、主要义务，也是邓文娟的主要权利。停电条款只是保证承租方履行基本义务的措施，只要其履行应尽的基本义务即可避免停电情况的发生。停电条款不仅合法，而且合情合理。第五，停电权仅起警示作用。廖玲一方不仅可避免停电；更何况，即使邓文娟行使停电权，廖玲一方及时补交了各种费用和租金，也可及时恢复供电。停电权没有超过必要的限度，不会对廖玲一方的经营造成实质影响，更不构成违约。3.廖玲一方根本违约，经常拖欠电费，不按时交纳房租，擅自转租，单方停止经营解除合同。其停止经营的真实原因是其经营不善、市场风险及听信叶秦方单方承诺；廖玲一方为了逃避根本违约责任而倒打一耙。另一方面邓文娟方全面、适当地履行了全面义务。(1)保证供电的义务。《三方补充协议》第二条明确废除了十三条的约定。鉴于承租人特殊的用电需求及宾馆原有供电能力，双方约定由承租人解决用电问题，负责变压器的扩容。(2)电费价格及收取方式。《邓叶租赁协议》第七条规定电费1.6元/度。《三方补充协议》第三条明确规定原《邓叶租赁协议》第七条规定电费1.6元/度等条款继续有效；第五条重申廖玲一方与邓文娟结算电费。事实上，邓文娟是按1.35元/度收取电费。且电费在廖玲一方经营费用中占的比例也不高，平均月电费不到8千元。至今廖玲一方还拖欠电费2万多元。4.各共同被告的法律地位。第一，叶秦等的法律地位。叶秦将房屋转租给廖玲一方等，属转租。根据《三方补充协议》第二条及《合同法》第二百二十四条之规定，叶秦并未退出，只是廖玲的加入，叶秦等仍是合同相对方，属债的加入。因此应承担连带责任。第二，家族合伙经营。叶秦、陈德礼、况明娜三人属家族合伙经营。其一，租赁合同等是叶秦签订，其是租赁合同的当事人，同时又授权或追认了陈德礼的相关行为。5万元押金也是其支付。其二，营业执照登记的经营者是况明娜，其是法律意义的经营者。其三，营业执照登记的字号是陈德礼的“德礼”。其四，租金是通过陈德礼账户支付。其五，叶秦与况明娜是母子关系、与陈德礼是继父子的关系。5.叶秦、廖玲等人的违约责任。其一，不能将可得利益金额与防止损失扩大的金额混为一谈。邓文娟与刘敏签订合同是依据《合同法》第119条之规定，防止损失扩大。不能将损失金额的可预见规则移植到避免损失的金额。其二，保证金无须返还。根据《邓叶租赁协议》第17条之规定，承租方违约，上诉人有权没收保证金，无须返还。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。恳请二审法院支持邓文娟的上列诉讼请求。二审中，叶秦、陈德礼、况明娜答辩称，首先，本案主要事实是邓文娟以断电、强迫用电等多种方式对肥牛世家火锅店进行阻碍经营，与停电权这三个字并无关联，其在上诉状反复提到停电权属于偷换概念。1.邓文娟多次对肥牛世家进行了阻碍经营性断电。相关证人均合法出庭，没有误闯入庭审现场的情况，部分证人正因为有合作或者在餐厅工作，才能直接看到或经历数次断电事件，符合事实与逻辑。肥牛世家总店的人员只是一般合作关系，同时月薪1-2千元的一般服务人员与廖玲等人只是正常劳务关系，2017年上述人员与廖玲等人就已各奔东西再就业，合作关系或劳务关系早已消灭，故证人与廖玲等人均无法律上的利害关系。廖玲自己停电的说法，更没有任何逻辑性和合理性，没有证据证明，也与本案主要证据均无法印证。2.邓文娟不是法律上的供电人，廖玲也交了超出基础电价的电费，只是在被强迫用电的情况下，对邓文娟电费利润提出抗辩，因此停电没有法律依据；3.停电条款如果有效、合理，也是指若廖玲未交足基础电费，且邓文娟垫付了一段时间，一定金额，冲抵了相关押金等之后，经过了必要的结算通知、催告，给予了合理的期限，同时供用电行为本身必须是双方自愿，没有其他明显瑕疵，在非营业时间，才能称为警示性停电。遗憾的是，邓文娟的行为没有一点是符合的；4.其上诉状隐瞒了停电的另外两个因素，因对远期房租提出延缓交纳的抗辩而停电、邓文娟员工光头因“喝了酒”闹事或其他矛盾也会停电。5.邓文娟根本违约，既阻碍廖玲向国家电网用电这一正常房屋使用活动，又强迫租户廖玲向她买电，并为她扩容转供电设备赚廖玲钱来买单，没有正当理由，拒不同意转租廖玲，胁迫廖玲、叶秦等人签订该二人完全没必要签订的补充协议。6.叶秦并未退出，只是廖玲等人加入，这是事实，但并不意味着连带责任。假设廖玲自己停电或邓文娟实际没有停电，邓文娟在明知解除事由的情况下，有提醒叶秦免受廖玲欺诈解除合同的义务，叶秦已经穷尽告知和沟通手段，邓文娟应当进行善意的提醒或告知。因此，若邓文娟故意或严重过失误导叶秦导致其自己损失，那么叶秦并不当然地和廖玲承担连带责任。7.不论合议庭最终如何认定，违约金应当以损失为基本依据，邓文娟没有完成直接损失和可得利益损失的证明责任，而本人证明了其没有损失，反而有正收益。针对邓文娟的上诉，徐兵、廖兵生、廖玲的答辩意见与上诉理由一致，同时补充：1.邓文娟其上诉状中已经承认确有停电的事实，其误解为其是供电人的身份，已经给徐兵、廖兵生、廖玲造成了实际损失，徐兵、廖兵生、廖玲为本案实际受损方；2.本案的源起于邓文娟的父亲邓社生违规停电及违反强制性法律规定向徐兵、廖兵生、廖玲直接收取高额电费，导致徐兵、廖兵生、廖玲租赁涉案店铺期间不能正常经营，干扰徐兵、廖兵生、廖玲使用涉案租赁物；3.徐兵、廖兵生、廖玲并不存在任何违约行为，租金已付清。二审中，叶秦的上诉请求：1.维持一审判决第三、四项；2.撤销一审判决第二项；3.变更一审判决第一项中的解除时间为2017年3月6日；4.加判邓文娟赔偿、返还叶秦房屋停业空置期间（2017年2月19日至2017年5月19日）租金6.75万元及利息（同期银行贷款利率）；邓文娟向叶秦赔偿廖玲等另行寻找替代房屋周转期间所受损失6.75万元（推定为三个月租金）；5.本案一审、二审案件受理费均按相关规定减半后，由邓文娟全部承担。事实及理由：一审判决对本案大部分事实认定正确，但一小部分事实认定错误，个别适用法律错误。1.一审判决没有将邓文娟强迫电力买卖、阻碍房屋正常使用（即阻碍租客向第三人供电公司买电）的行为认定为违约。《补充协议》即使有效，叶秦、廖玲均没有任何义务向邓文娟购电，且依然有权自行向第三人供电公司买电，这是承租房屋后的正常使用、经营活动。叶秦、廖玲通过证人证言、书证、当事人陈述等完成了对上述事项的举证责任，邓文娟亦直接对上述阻碍房屋正常使用的行为给出了“不安全”的解释理由。对该解释，邓文娟不仅没有完成“不安全”的举证责任，更被邹荣等证人当庭否认，亦邓文娟举证的“供电公司批复”等书证予以推翻。因此，邓文娟阻碍租客使用房屋、强迫租客向其购电的事实清楚，从未被《补充协议》所解决，并非磋商的过程，而是一项非常清晰的持续到合同解除的阻碍经营违约行为。2.一审方忽视了《补充协议》前后邓文娟的违约程度、双方的强弱地位、欺诈、胁迫等情况，认为《补充协议》所有条款有效，进而认定廖玲“没有按协议约定的价格支付电费”存在违约，认定错误。邓文娟先无正当理由拒不对陈德礼转租廖玲表示同意，又阻碍廖玲向供电公司买电，同时还拒不履行“保证供电、增容”的合同义务，已经构成三项违约（2016年5-6月期间）。在廖玲等人投入巨额装修款、设备款后，其随即以租客已投入巨大无法正常对抗房东所形成的地位优势，并口头承诺会大幅下调电费至基础电价左右，欺诈、胁迫叶秦、廖玲接受相关条款（2016年8月）。即使按照两份合同约定，廖玲也随时可向第三人国家电网买电，何来要按1.6元支付电费之说呢？究其根源还是邓文娟持续的阻碍经营、强迫买电。叶秦、廖玲为挽回损失，尽快让餐厅开业，让投资产生回报，同时又受对方口头承诺欺诈，受胁迫才同意《补充协议》部分条款。应当认定涉及电价等的条款为无效条款（违反法律效力性强制性规定）或受欺诈、受胁迫签订的可撤销条款，并已经通知撤销。故廖玲不存在“没有按协议约定的价格支付电费”的违约行为。3.一审判决认定合同解除时间及对餐厅空置损失的承担分配不当。自2016年5月起，因邓文娟多项违约行为（邓文娟阻碍经营、经常停电等）导致合同目的无法实现，叶秦的法定合同解除权早已多次、持续成就，叶秦可以行使解除权。2017年3月6日，解除通知抵达对方，故合同解除时间应认定为该日。房屋空置的确有损失，但受损失的恰恰是叶秦、廖玲一方，而并非邓文娟。自2017年2月19日晚上起，廖玲、叶秦已付租金的房屋就因邓文娟的违约而停业空置，时间长达3个月。邓文娟应当对该部分损失进行赔偿，而一审判决没有支持叶秦对于2月19日至5月19日期间房屋空置租金损失的返还请求，反而支持了邓文娟自5月20日至6月6日的房租和6月7日至9月30日的空置损失（邓文娟自己造成），且空置损失承担比例达到50%，实属不公。4.合同解除后，廖玲房屋周转期间存在损失，根据合同相对性，应当由邓文娟赔偿叶秦，叶秦赔偿陈德礼，陈德礼赔偿廖玲一方，且廖玲一方已向陈德礼提出了相关索赔请求，故叶秦是向邓文娟索赔的适格主体。同时，“房屋周转期间损失”本就属于难以举证具体金额的事项，根据《合同法》，并参考北京高院相关意见，故本次上诉请求法院酌定为3个月租金。针对叶秦的上诉，邓文娟答辩称，一、邓文娟积极协助配合叶秦，不仅全面履行合同义务，还全方位协助配合承租方经营。1.同意叶秦转租。叶秦未事前告知邓文娟，就将其承租的房屋转租给廖玲、徐兵。邓文娟知晓后不仅及时同意，并签订三方补充协议，为作为共同承租人的叶秦、廖玲、徐兵电力增容、扩大承租面积提供协助和配合。2.积极协助配合承租方电力增容。承租方违背基本安全常识，要求在综合经营的公共场所中餐饮业厨房内设置变压器等电力设施，安全隐患突出，不符合起码的安全标准。邓文娟作为出租方有权利也有义务为了公共安全，要求承租方出具符合安全规定的材料。在电力部门不允许室内设置的情况下，不仅同意，且积极协助承租方在室外更换原有正常使用的变压器。二、叶秦根本违约一方面，承租方完全不履行，拒绝履行合同义务，构成根本违约。其单方毁约的真实原因是承租方经营不善、市场风险。叶秦为了逃避违约责任而倒打一耙。另一方面，邓文娟全面、适当地履行了全面义务。(1)保证供电。《三方补充协议》第二条明确废除了十三条的约定。鉴于承租人特殊的用电需求及宾馆原有供电能力，双方约定由承租人解决用电问题，负责变压器的扩容。(2)电费价格及收取方式。《邓叶租赁协议》第七条规定电费1.6元/度。《三方补充协议》第二条明确规定原《邓叶租赁协议》第七条规定电费1.6元/度等条款继续有效；第五条重申被告与邓文娟结算电费。事实上，邓文娟是按1.35元/度收取电费。且电费在经营费用中占的比例也不高，平均月电费不到8千元。至今还拖欠邓文娟电费2万多元。三、叶秦无解除权，叶秦作为违约方，根本不享有单方解除合同的权利，也不符合可解除合同的例外情形。根据合同必须严守的原则，叶秦无权一纸通知就解除合同。综上所述，叶秦违背诚实信用原则，根本违约，理应承担违约责任。请求驳回其上诉请求。徐兵、廖兵生、廖玲的上诉请求：1.请求一审判决，依法改判驳回邓文娟在一审中对徐兵、廖兵生、廖玲的全部诉讼请求；2.请求法院依法判令徐兵、廖兵生、廖玲不承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、本案诉讼程序严重错误违法。本案是由邓文娟作为原告对叶秦、况明娜、陈德礼作为被告提起的诉讼程序，叶秦提出反诉追加徐兵、廖兵生、廖玲为被告参加程序本就违反法律规定，超出了反诉的当事人范围。一审法院在仅以反诉追加徐兵、廖兵生、廖玲为被告，又不加审核的任意允许邓文娟当庭追加徐兵、廖兵生、廖玲为被告，肆意对徐兵、廖兵生、廖玲提出诉讼请求，这明显严重剥夺了徐兵、廖兵生、廖玲的诉讼权利，一审法院诉讼程序严重违法。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.邓文娟与廖玲、廖兵生、徐兵三人无直接租赁合同关系，一审法院认定徐兵、廖兵生、廖玲承担支付邓文娟二楼餐厅空置期间费用错误。廖玲、廖兵生、徐兵三人是与陈德礼或者实际权利人叶秦签订的租赁协议，邓文娟与廖玲、廖兵生、徐兵三人就涉案租赁物即肥牛世家店铺并无成立直接租赁关系的任何协议，而所谓的三方补充协议仅是在为了正常经营的目的不得已而对特定供电变压器的约定，并非租赁关系的直接约定，同时该协议第一条明确邓文娟同意叶秦转租给廖玲，因此本案中邓文娟与廖玲、廖兵生、徐兵三人不能突破约定的租赁关系的合同相对性。那么，邓文娟当庭追加廖玲、廖兵生、徐兵三人为本案一审被告，随意变更诉请，毫无事实和理由，廖玲等三人向其合同相对方履行了支付租金及押金等所有义务，邓文娟在此情况下诉求廖玲、廖兵生、徐兵三人承担租金责任、违约责任完全不成立。因此，一审法院认定廖玲、廖兵生、徐兵三人和叶秦一起向邓文娟承担二楼餐厅空置期间费用46336元错误。2.一审法院认定支持所谓的“二楼空置期间费用”没有法律依据，且该费用不应当由徐兵、廖兵生、廖玲承担。一审法院已经认定廖玲于2017年3月1日通过快递向陈德礼等发出无法经营告知函，并且随函邮寄了租赁物钥匙。徐兵、廖兵生、廖玲充分告知了其不再承租的意思表示，且陈德礼于2017年3月6日通知了邓文娟，徐兵、廖兵生、廖玲不存在任何违约行为，不应承担任何责任，更何谈无来由的“闲置费用”，一审法院认定事实粗糙。3.一审法院已经认定了邓文娟拉闸停电干扰徐兵、廖兵生、廖玲经营的事实，徐兵、廖兵生、廖玲是实际受损方的事实，再认定徐兵、廖兵生、廖玲负承担支付邓文娟二楼餐厅空置期间费用错误。首先，需要明确的是，邓文娟提供的证据，是其与朝阳宾馆的租赁协议，完全表明邓文娟仅为承租人，并非物权人出租人。而其在本案中存在误解，其只是承租人，邓文娟对于其之后的承租人也只是承租人，而非出租人的身份。但无论邓文娟认为自身是承租人还是出租人，其基于与下一个承租人的合同都应当保障租赁物即店铺的正常使用，即应当保障正常的供水供电，至少是要配合最后承租人也就是当时实际合法占有使用店铺的廖玲等三人正常使用租赁物，让店铺正常供水供电，而非再次误认自身是供电人身份，在收取了高标准电费的同时，又对当时实际使用店铺的廖玲等三人采取无故断电，在廖玲等三人经营客流高峰期拉闸断电，阻碍廖玲等三人的正常经营活动，干扰廖玲等三人的正常生意，致使廖玲、廖兵生、徐兵三人经营的肥牛世家材料无法保鲜，火锅是靠电炉煮熟的，客人无法正常享用火锅，廖玲等三人无法经营下去，经常性的断电干扰致使涉案租赁协议达不到租赁目的，一审法院已经认定相关事实，廖玲等三人受有重大经济损失，损失金额巨大。其次，邓文娟提供的，其与案外人刘敏的租赁协议表明，其作为第一承租人，在最后承租人廖玲、廖兵生、徐兵三人存在的情况下，其是与叶秦、陈德礼也好，无论他们之间的租赁协议何时解除，邓文娟均无权利获取涉案店铺最后的转让费用，该部分费用也应为廖玲等三人的实际损失，应当返还给廖玲、廖兵生、徐兵三人。因此，一审法院认定作为实际受损方的廖玲、廖兵生、徐兵承担支付邓文娟二楼餐厅空置期间费用错误。针对徐兵、廖兵生、廖玲的上诉，邓文娟答辩称，1.徐兵、廖兵生、廖玲是一审本诉的被告，反诉的第三人徐兵、廖兵生、廖玲是由叶秦申请追加，经一审法院同意而以本诉被告的身份参加一审诉讼。邓文娟只是同意追加而已。2.徐兵、廖兵生、廖玲是共同承租人。《三方补充协议》第2条约定：丙方（廖玲）认可，接受原协议中的所有条款并与乙方（叶秦）共同履行协议中约定的乙方的权利和义务。3.徐兵、廖兵生、廖玲无解除权，作为违约方，根本不享有单方解除合同的权利，也不符合可解除合同的例外情形。根据合同必须严守的原则，徐兵、廖兵生、廖玲无权一纸通知就解除合同。4.有权出租并供电，《合同法》第4条合同自由原则明文规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，邓文娟有权出租房屋并供电。依照邓文娟与房屋所有人的约定，邓文娟有权出租该房屋。邓文娟根据整栋大厦供电的客观情况及与徐兵、廖兵生、廖玲供电的约定，邓文娟有权供电。邓文娟的一审诉讼请求：1.判令叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵、支付拖欠的房屋租金105300元（2017年5月21日至2017年9月30日）；2.判令叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵向邓文娟支付违约金1188799.75元；3.判令叶秦及陈德礼向邓文娟归还按约定由他们保管和使用的财物（餐具、桌椅等详见清单）；4.判令叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵承担本案全部诉讼费用。叶秦的反诉请求：1.确认叶秦与邓文娟之间《租赁协议》《补充协议》已于2017年3月6日解除；2.邓文娟返还叶秦押金5万元及利息（自解除合同日2017年3月6日至实际还款之日，利率为同期银行贷款利率）；3.邓文娟返还叶秦多付的三个月（2017年2月19日至2017年5月19日）租金6.75万元及利息（自2017年2月19日至实际还款之日）；4.邓文娟向叶秦赔偿廖玲、廖兵生、徐兵另行寻找替代房屋周转期间所受损失13.5万元（推定为六个月）；5.邓文娟赔偿叶秦基于代位求偿的60500元债权及利息（欠款日2016年9月17日至实际还款之日）；6.本案反诉的诉讼费用由邓文娟承担。一审法院经审理查明：2009年12月1日，高安市朝阳宾馆（甲方）与邓文娟（乙方）签订《高安市朝阳宾馆租赁协议书》，协议约定：甲方将朝阳宾馆住宿部、餐饮部、休闲中心、一楼店面整体场所租赁给乙方承包经营。租赁承包期限自2010年元月3日起至2024年12月底止；乙方根据经营需要，在承租期内可以转租。2009年12月18日，邓文娟出具《授权委托书》，授权其父亲邓社生全权处理高安市朝阳宾馆的全部事宜，代理权限为特别授权，包括租赁等。邓文娟承租后，将二楼餐饮部转租给谌晓强经营。2014年1月5日，邓文娟（甲方）与叶秦（乙方）签订《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》，该协议共17条，其中，第一条、租赁范围：一楼厨房及院内北面的二个房间，夹层北面的所有房间；二楼大厅及附楼所有包厢，夹层卫生间为宾馆共用，卫生间的水、电由乙方负责维护。第二条、租赁期限为8年，即从2016年5月20日至2024年12月31日止。第三条、租赁金额每年基本租金为27万元，从第二年起每年按上一年租金8%递增。第四条、租金付款时间为每年2月20日前一次性付清。另收押金4万元，到期无违约无息退还。第七条、乙方应每月1日前主动缴交上月水、电费用，水费每吨按3.2元收取，电费每度按1.6元收取，如遇价格调整则按调价后比例增减。第十三条、甲方应保证乙方供水供电（除水、电抢修外）用餐期间若遇停电，甲乙双方协商购买燃油。第十五条、乙方应交纳的各种费用及租金要按时交纳，如有逾期，甲方按欠交部分30%（按日计算）收取滞纳金，并可单方停水停电。第十七条、乙方在合法的情况下且不与甲方经营发生相同行业，可变更经营范围。未经甲方同意，不得转租或变相转租，甲方无正当理由应当同意转让租。如乙方有违约，甲方有权单方终止协议，停止乙方经营，没收保证金。如双方中任何一方发生违约，则违约方需支付对方100万元。2014年1月7日，叶秦与其前手承租人谌晓强就租赁朝阳宾馆二楼餐饮部签订《朝阳大酒店转让及租赁合同》，叶秦转承租了朝阳宾馆二楼餐饮部，租期至2016年5月20日，叶秦向谌晓强支付49万元转让费。2014年3月31日，陈德礼从谌晓强手中接收了朝阳宾馆餐饮物品，具体明细如下：西餐桌4张、桌面39张、桌架33张、增氧机1台、木椅子348把、塑料凳子35张、托盘10个、碗390个、碟子460个、电动大转桌1张、沙发4套、茶几3张、餐桌、茶具106套、电子秤1把、拌面机1台、仓库货架3个、厨房菜架1个、落地扇1把、厨房双人床7张、餐具52桌全套、空调14台。2017年6月6日，陈德礼交回部分物件后，尚欠以下物品没有返还，具体有：西餐桌1张、桌面5张、桌架12张、增氧机1台、木椅子120把、碟子134只、电动大转桌1张、沙发3套、茶几3张、拌面机1台、厨房菜架1个、厨房双人床7张、空调14台、餐具与茶具106套、餐具52桌全套。另外陈德礼还付给了邓文娟如下物品：不锈钢大灶1台、大盘24只、中盘668只、大号圆盘76只、小盘18只、大汤碗51只、小汤碗19只、大砂锅5只、小砂锅32只、小碟子220个、瓦勺子213把、小茶盅145只、大不锈钢盆3只、不锈钢托盘72只、不锈钢米桶2只、小塑料筐26只、大塑料筐4只、塑料桶3只、玻璃水果盘4只、汤勺10把、酒精锅15只、米粉蒸笼10只、竹蒸笼25只。谌晓强交付给陈德礼的上列物品是由朝阳宾馆交付给邓文娟，再由邓文娟交付给了谌晓强，财产清单没有品牌、型号、规格、颜色、购置时间及价格等可确定物品特征的资料。餐具、茶具106套及餐具52桌全套，没有对一套包括哪些物件的说明，邓文娟、陈德礼、况明娜均不能说明一套物品包括哪些物件。2014年5月1日，叶秦与陈德礼签订《房屋租赁合同》，叶秦将该租赁标的物转租给了陈德礼，租期从2014年5月1日起至2024年12月31日止。陈德礼承租后在此处经营“德礼酒店”，营业执照登记的经营人为况明娜。2016年5月10日，陈德礼（甲方）与廖兵生（乙方）签订《德礼酒店转让补充协议》。2016年5月16日，陈德礼（甲方）与廖玲、徐兵（乙方）签订了《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》。2016年6月1日，陈德礼将店交付给廖兵生、廖玲、徐兵承租经营。2016年7月1日，叶秦出具授权委托书，授权陈德礼全权处理有关朝阳宾馆二楼餐饮部的一切事务，包括且不限于签订相关协议等。2016年8月1日，邓文娟（甲方）与叶秦（乙方）、廖玲（丙方）三方就丙方租用乙方朝阳宾馆二楼餐饮部的有关事项签订《补充协议》，协议共12条，第1条、甲方同意乙方将二楼餐饮部转租给丙方。第2条、甲方与乙方在2014年1月5日签订的《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》继续有效，除（第）13条外，其他所有条款的内容不变，丙方认可，接受原协议中的所有条款并与乙方共同履行协议中约定的乙方权利和义务。第3条、因经营需要，丙方要求在原址换装新的大功率变压器一台，甲方经与其他宾馆业主商量，表示同意，但新装变压器所产生的一切费用和审批手续，全部由丙方承担和办理，甲方不承担任何费用，租赁到期或中途不再经营，新装的变压器在确保能正常使用的情况下无偿归朝阳宾馆所有，换装后现有变压器归丙方处理。第8条、如遇停电，因发电机负荷小，甲方只向丙方供电在7000瓦以内，用于餐厅照明等，发电费用视情收取。第10条、本协议为补充协议，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，与其他有关协议具有同等法律效力，三方必须共同遵守，如有违约，处违约方违约金五十万元人民币，甲方可单方终止协议执行，另行出租给他人，乙方丙方不得提出任何异议。2014年1月5日，叶秦按照协议约定支付了邓文娟押金50000元，并支付了2016年5月20日至2017年5月19日期间的租金27万元。协议签订后，廖玲、徐兵、廖兵生将店进行了装修，之后开始合伙经营“肥牛世家”火锅店。2016年9月，廖玲、徐兵、廖兵生为朝阳宾馆安装了新的变压器。在2016年5月21日至2016年9月7日“肥牛世家”火锅店装修期间，廖玲、徐兵、廖兵生按1.6元/度向邓文娟交纳了电费。从2016年9月8日起，“肥牛世家”火锅店经营期间，廖玲、徐兵、廖兵生没有按1.6元/度而是按1.35元/度向邓文娟交纳电费。2016年11月15日，邓文娟的舅舅金正学与廖玲一方因为按何种标准交电费闹纠纷。2017年2月19日晚上6时许，在“肥年世家”火锅店客人就餐期间，邓文娟再次断电达两小时，待廖玲、廖兵生连夜从新余赶到高安与邓文娟一方协商后才恢复用电。廖玲、徐兵、廖兵生决定停止经营，次日开始撤离。2017年2月21日，彭小明（廖玲的丈夫）应邓文娟一方的要求向邓文娟出具了一份承诺书，载明：“由于陈德礼（叶秦）未按合同缴交2017年朝阳宾馆房租费（291600元），本人承诺同意甲方邓文娟从2017年2月23号上午8点停电，所造成的损失（与）甲方朝阳宾馆无关。”2017年3月1日，廖玲通过快递向陈德礼发出一份告知函，告知陈德礼由于房东邓文娟经常断电，无法经营下去，于2017年2月19日已停止经营，廖玲不再承租。随函寄去了餐饮部钥匙等。2017年3月6日，陈德礼代叶秦出具一份《告知》并邮寄给邓文娟，告知了廖玲邮寄的《告知》内容及叶秦不再承租、解除合同的意见，并要求邓文娟退回押金50000元。同日下午，叶秦以短信形式告知邓社生上述内容。邓文娟及其父母拒绝签收寄送的快递。同日，叶秦出具《解除协议通知书》并邮寄给邓文娟，通知因邓文娟经常断电等，导致“肥牛世家”火锅店无法经营，邓文娟已违约，叶秦不再承租朝阳宾馆二楼餐饮部，邓文娟与叶秦之间的合同解除，要求邓文娟立即退还押金50000元，并与陈德礼联系领取钥匙及处理相关事宜。邓文娟父母拒绝签收。2017年3月16日，叶秦在《经济晚报》上刊登解除合同公告。2017年4月17日，叶秦出具《领取钥匙通知书》并邮寄给邓文娟。2017年3月29日、5月2日，邓文娟出具《催交租金告知函》并邮寄给叶秦，告知叶秦尽快缴清2017年租金291600元。2017年6月6日，邓文娟委托其舅舅金正学与陈德礼就餐饮部的部分物品进行了交接。2017年9月10日，邓文娟与案外人刘敏签订《朝阳宾馆意向性租赁协议》，协议约定邓文娟将朝阳宾馆二楼租赁给刘敏经营火锅店，邓文娟向叶秦发函征询是否同意出租给刘敏。2017年9月18日，叶秦回复邓文娟，告知邓文娟将朝阳宾馆二楼及相关房屋发租给任何人，叶秦都没有异议。2017年10月1日，邓文娟与案外人刘敏签订《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》，房租为26万元/年。一审法院认为，本案争议的焦点是诉讼主体是否合格？邓文娟与叶秦、廖玲签订的《补充协议》何时解除？协议解除后的责任应当如何承担？关于诉讼主体是否合格的问题。陈德礼，况明娜是否属于被告主体？邓文娟、叶秦、廖玲是补充协议签字的三方，根据合同相对性原理，该补充协议对邓文娟、叶秦、廖玲具有约束力，故邓文娟与叶秦、廖玲三人均是合格的原告或被告。廖玲、廖兵生与徐兵系合伙关系，廖玲在补充协议书上签字属于执行合伙事务的行为，其行为结果对外代表合伙人徐兵和廖兵生，叶秦申请追加廖玲、廖兵生、徐兵为共同被告于法有据，故廖玲、廖兵生、徐兵应作为本案的被告。叶秦与陈德礼签订了《租赁协议》，虽然该协议没有征求邓文娟的同意，但邓文娟在收到租金后没有表示反对的意见，故该协议有效。叶秦与陈德礼有转租赁合同关系，邓文娟与陈德礼虽然没有合同关系，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系。依照民事诉讼法的相关规定，民事诉讼第三人是对他人争议的诉讼标的有独立请求权或虽无独立的请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，而参加到原告、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人。故陈德礼应该作为本案的第三人，况明娜是陈德礼经营的“德礼酒店”（朝阳宾馆二楼餐饮部挂牌德礼酒店）个体工商户登记人，故况明娜也应作为本案的第三人。关于《补充协议》何时解除及解除后责任承担的问题。邓文娟与叶秦、廖玲签订《补充协议》时，双方经历了关于电力供应、电费计收等相关事项的争议。磋商过程是合同形成的要约与邀请。在各自表达不同的意见后，邓文娟、叶秦、廖玲最终达成了协议并在协议上签字，该《补充协议》合法有效，对三方均有约束力。邓文娟计收电费的价格虽高于国家定价，但该价格包括电损等费用，且经双方协商确定，该条款不违反法律效力性的强制规定，应当履行。同理，邓文娟与叶秦签订的《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》合法有效。叶秦辩称该协议为格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，故该辩称不成立。廖玲一方没有按协议约定的价格交付全部电费构成违约，该违约行为不足以导致合同目的无法履行，邓文娟可采取与之违约行为相当的救济措施。邓文娟在客人用餐时候关闭“肥牛世家”火锅店的用电，超出了其正当行使合同权利的程度也构成违约。廖玲于2017年2月21日拆除设备，用行为表明不履行合同。2017年3月1日，廖玲通知叶秦解除合同。叶秦于2017年3月6日通过微信、快递送达通知等方式，将廖玲要求解除合同的意见告知了邓文娟，同时也表达了叶秦也要解除合同的意见。邓文娟对叶秦要求解除合同的意见虽有不同意见，却未在三个月内向人民法院提出确认解除合同效力的诉讼。虽然原、被告双方对合同是否解除存在争议，但在2017年6月6日陈德礼将租赁期间的部分物品移交给邓文娟时，邓文娟委托金正学进行了清算并接收了移交的物品。对此，双方均无异议，故该院认为2017年6月6日即双方清算并移交部分物品的日期，应认定为双方协商解除合同的日期。关于合同解除后损失承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据邓文娟与叶秦、廖玲签订的《补充协议》，廖玲承诺接受原协议中的所有条款并与乙方共同履行协议中约定的乙方的权利和义务，叶秦、廖玲为合同一方，邓文娟为合同另一方，叶秦与廖玲共同享有合同权利、承担合同义务。廖玲没有完全按约定的1.6元/度交纳电费，有违约的行为。邓文娟没有采取与廖玲一方的违约行为相当的方式进行抗辩，而在“肥牛世家”火锅店客人就餐期间关电的方式进行抗辩，明显超出了正当行使权利的程度，导致合同无法履行。双方均有违约的行为，因违约行为而造成的损失，应由违约方承担。合同解除前的房租，由叶秦、廖玲一方支付，合同解除后至房屋出租前房屋处于闲置状况，闲置期间的房租是合同解除后的损失，该费用参照合同约定的租金由双方共同承担。对邓文娟要求叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵赔偿违约金1188799.75元的意见，不予支持。双方依照约定交付的押金，是保证合同正常履行的保障金，合同终止后可折抵租金或返还。叶秦要求邓文娟退还押金50000元，予以支持；要求邓文娟赔偿廖玲、徐兵、廖兵生寻找房屋周转期间损失费135000元，没有相应证据证实且叶秦不是该损失费请求权适格的主体，不予支持。叶秦要求邓文娟基于代为求偿的60500元债权，属于另一法律关系，不予支持。关于邓文娟诉请叶秦、陈德礼、况明娜返还接收的餐厅桌面、碗、盘等动产的请求，因接收物品系陈德礼开办“德礼酒店”的行为，陈德礼、况明娜应当按照清单补充未返还的物品或作价赔偿。邓文娟要求返还原物，该主张合理合法，但陈德礼、况明娜已无原物返还，依法可折价赔偿损失。该院组织双方进行调解，未能达成一致意见。参照邓文娟、陈德礼的意见以及市场调查情况，物品的新旧程度等，该院酌定应赔偿的物品单价如下：西餐桌200元/张、桌面50元/张、桌架40元/张、增氧机100元/台、木椅子55元/把、电动转桌（大号）1200元/张，沙发200元/套，茶几150元/张，拌面机350元/台，厨房菜架120元/张，厨师双人床140元/台，空调600元/台，另外，除已交付的物品外，对餐具、茶具106套和餐具52套两项共补偿3300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、邓文娟与叶秦签订的《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》，及其与叶秦、廖玲签订的《补充协议》于2017年6月6日协商解除；二、叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵按约定支付2017年6月6日前房租，扣除叶秦20**年5月19日止已付的房租，还应支付12782元，并承担二楼餐厅空置期间费用46336元（270000×（1+8%）元÷365天×（24+31+31+30）天÷2人），合计59118元；三、第三人陈德礼、况明娜返还邓文娟朝阳宾馆二楼餐饮部缺少物品或赔偿邓文娟该缺少物品折价款23030元；四、邓文娟返还叶秦押金50000元；五、驳回邓文娟、叶秦的其他诉讼请求。上列第二、三、四项限各义务人于判决生效后十日内履行完毕。一审本案本诉案件受理费16447元，由邓文娟承担15240元，叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵承担914元，第三人陈德礼、况明娜承担293元；反诉案件受理费5995元，由叶秦承担5038元，邓文娟承担957元。二审中，邓文娟提供一份高安市供电公司营销部关于高安市肥牛世家餐厅供电方案批复的情况说明。用以证明：1.叶秦、徐兵、廖兵生、廖玲没有按照批复的要求向供电部门申请设计审图，未提供施工单位的资质核验，过了供电方案的有效期一年；2.根据批复，变压器为室外安装才能保障供电安全。徐兵、廖兵生、廖玲对邓文娟提供的证据材料质证认为，对该组证据的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，同时说明，无论该批复陈述的内容都不能忽略一个客观事实，已经进行了安装箱变电压器，同时廖玲等三人向供电部门支付了相应的费用，一审中已经确认。叶秦、况明娜、陈德礼对邓文娟提供的证据材料质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，对于肥牛世家餐厅的供电批复有两份，后一份是2016年6月24日200千伏安的室内变压器且与预算书一致，相关材料一审时已经提供。本院对邓文娟提供的证据材料综合认证，与一审中提供的高安市肥牛世家餐厅供电方案批复相印证，该情况说明是国网江西省电力有限公司高安市供电分公司营销部出具的，盖有公章和经办人签名，本院对该证据材料的真实性、合法性、关联性予以确认。二审中，叶秦提供支付谌晓强转让费的银行凭证。用以证明：叶秦订立合同时的可预见范围。即2014年1月，假设叶秦不再愿意承租，其对“可得利益损失”的合理的可预见范围为：首先，叶秦支付转让费，其当时可预见的是该房屋承租下来价值较大；其次，转让费49万元（经营权、房屋装修等附带价值）相当于2年房租，是非常厚的缓冲垫和正收益，足以让邓文娟没有任何差价损失并且额外获利。邓文娟对叶秦提供的证据材料质证意见，对该组证据的关联性有异议，不能达到其证明目的，与本案无关。徐兵、廖兵生、廖玲对叶秦提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，一审已认定了叶秦支付了谌晓强转让费49万元。况明娜、陈德礼对叶秦提供的证据没有发表质证意见。本院对叶秦提供的证据材料综合质证认为，由于徐兵、廖兵生、廖玲、邓文娟贵该证据的真实性、合法性无异议，该转账凭证与一审中谌晓强出具的收条相印证，本院对该证据材料的真实性、合法性、关联性予以确认。二审中，徐兵、廖兵生、廖玲、况明娜、陈德礼没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.一审法院追加徐兵、廖兵生、廖玲作为本诉共同被告是否符合法定程序；2.本案合同履行过程中各当事人谁构成违约；3.案涉租赁合同解除时间；4.房屋空置期间损失如何承担；5.邓文娟主张的违约损失1188799.75元是否成立。6.邓文娟是否返还叶秦押金；7.叶秦主张的邓文娟赔偿廖玲、廖兵生、徐兵寻找替代房屋周转期间损失6.75万元是否成立。一、关于一审法院追加徐兵、廖兵生、廖玲作为本诉共同被告是否符合法定程序问题。徐兵、廖兵生、廖玲作为本诉共同被告是叶秦申请一审法院追加的，徐兵、廖兵生、廖玲虽然不是邓文娟与叶秦租赁合同当事人，但是廖玲作为徐兵、廖兵生、廖玲合伙体的代表与叶秦、邓文娟签订一份补充协议，邓文娟与叶秦之间租赁合同纠纷的处理结果与徐兵、廖兵生、廖玲具有利害关系，徐兵、廖兵生、廖玲作为一审本诉共同被告有利于查明案件事实，且邓文娟作为一审本诉原告同意将徐兵、廖兵生、廖玲作为本诉共同被告，徐兵、廖兵生、廖玲作为本诉共同被告参加了一审庭审，本院二审并未发现一审法院存在任何剥夺徐兵、廖兵生、廖玲诉讼权利的情形。故徐兵、廖兵生、廖玲作为一审本诉共同被告参加诉讼并不违反法定程序。二、关于本案合同履行过程中各当事人谁构成违约的问题。本案中，叶秦与邓文娟存在直接的租赁合同法律关系，叶秦取得案涉房屋租赁权转租给陈德礼，陈德礼经叶秦同意转租给廖玲、徐兵、廖兵生，后邓文娟与叶秦、廖玲签订的《补充协议》，廖玲接受并认可叶秦与邓文娟租赁协议中的所有条款，邓文娟确认廖玲、徐兵、廖兵生在原合同剩余租赁期限内享有租赁权，廖玲按1.6元/度向邓文娟交纳电费，廖玲另租赁邓文娟的三间隔层房间，约定每年租金12000元。上述协议均属于三方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，对各方当事人具有约束力。由于廖玲在租赁期间没有按照1.6元/度向邓文娟交纳电费，构成违约，但是邓文娟在廖玲经营期间采取较长时间的停电手段催缴电费，严重影响了廖玲的火锅经营，超出了行使正当权利的必要限度；虽然事后廖玲一方出具承诺，同意邓文娟因叶秦拖欠租金而停电，但是廖玲一方并非直接向邓文娟交付租金，邓文娟因叶秦未按约定交纳租金而对廖玲一方采取停电行为的不符合合同相对性原则，其停电行为构成违约。本案中，叶秦没有按照约定在2017年2月20日前向邓文娟支付2017年5月20日至2018年5月19日的租金，亦构成违约。况明娜、陈德礼作为德礼酒店经营者，与邓文娟不存在直接的租赁合同法律关系，故对邓文娟不承担租金损失的违约责任，但是况明娜、陈德礼从谌晓强接收了部分朝阳宾馆餐饮物品，在叶秦与邓文娟解除合同后，依约定应返还邓文娟前述物品。但陈德礼、况明娜已无原物返还，依法对邓文娟承担物品损失的赔偿责任，一审法院判决陈德礼、况明娜对邓文娟承担返还原物及折价赔偿物品损失正确，本院二审予以维持。三、关于本案合同解除时间问题。叶秦主张其与邓文娟的合同解除时间是2017年3月6日。本案中，叶秦于2017年3月6日通过微信、快递送达通知等方式，告知邓文娟解除合同，理由是廖玲一方因邓文娟经常停电而解除与陈德礼之间的合同，叶秦也不愿意继续履行与邓文娟之间的合同。由于邓文娟与廖玲一方之间就二楼餐饮部并不存在直接的租赁合同关系，邓文娟只是同意叶秦的转租，故廖玲一方解除二楼餐饮部租赁关系对邓文娟不发生法律效力，而叶秦解除合同的理由既不符合法定解除权也不符合合同约定解除权，故叶秦通知解除合同的行为对邓文娟不发生解除合同效力。2017年6月6日，叶秦授权陈德礼与邓文娟办理案涉房屋及物品的移交手续，视为双方解除合同，符合客观事实，本院亦确认叶秦与邓文娟解除租赁合同时间是2017年6月6日。叶秦主张2017年3月6日解除了与邓文娟的合同的理由不成立，本院不予支持。四、关于房屋空置期间损失如何承担问题。由于叶秦已经支付了2016月5月20日至2017年5月19日的租金，叶秦与邓文娟的合同解除时间是2017年6月6日，对于2017年5月20日至2017年6月的租金，叶秦仍应支付。对于从2017年6月6日至2017年9月30日案涉房屋空置期间损失，叶秦没有按照约定支付租金构成违约，邓文娟采取停电手段超过必要限度影响了廖玲一方对租赁物的正常使用，亦构成违约，双方共同承担空置期间损失较为妥当。而徐兵、廖兵生、廖玲与邓文娟就案涉房屋不存在直接的租赁合同关系，徐兵、廖兵生、廖玲不向邓文娟承担主合同的租金支付义务，仅仅向邓文娟承担交纳电费和隔层房间的租金义务，故徐兵、廖兵生、廖玲不承担2017年5月20日至2017年6月的租金和从2017年6月6日至2017年9月30日案涉房屋空置期间损失，一审法院认定徐兵、廖兵生、廖玲承担前述损失不当，本院予以纠正。五、关于邓文娟主张的违约损失1188799.75元是否成立问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。邓文娟主张的违约损失1188799.75元是原合同继续履行的利益与刘敏合同履行利益之间的差额。虽然邓文娟依据与叶秦的合同履行的租金收益无法实现，但是租金收益差并非邓文娟的履行利益的损失，因为租金涨跌本身也与市场环境、经营风险等因素相关，故不能以原合同租金收益与邓文娟另行出租的差价作为邓文娟的履行利益损失。考虑邓文娟与叶秦属于协商解除合同，叶秦提前退租构成违约，邓文娟的停电行为给廖玲一方经营造成不利影响，客观上也对合同的履行利益产生不利影响，故邓文娟的履行利益损失宜从双方的过错程度、合同剩余期限、邓文娟的承租成本等因素予以考虑，本院酌定叶秦赔偿邓文娟履行利益损失为三个月的租金损失72900元(270000元×1.08÷12×3)。六、关于邓文娟是否返还叶秦押金50000元问题。叶秦交付邓文娟50000元押金是为保证合同的完全履行。现叶秦与邓文娟已经协商解除合同，叶秦依相应过错承担了违约责任，邓文娟于合同解除后应返还叶秦押金50000元。邓文娟主张不返还叶秦押金50000元的理由不成立，本院不予支持。七、关于叶秦主张的邓文娟赔偿廖玲、廖兵生、徐兵寻找替代房屋周转期间损失6.75万元是否成立问题。由于廖玲、廖兵生、徐兵与叶秦之间不存在直接的租赁合同关系，叶秦也没有提供证据证明其赔偿了廖玲、廖兵生、徐兵寻找替代房屋周转期间损失6.75万元，故本院对叶秦的该主张不予支持。综上，上诉人廖玲、廖兵生、徐兵的上诉请求成立，本院予以支持；叶秦的上诉请求不成立，本院不予支持。上诉人邓文娟的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但是部分处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持江西省靖安县人民法院（2019）赣0925民初27号民事判决第一项、第三项、第四项：“一、邓文娟与叶秦签订的《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》，及其与叶秦、廖玲签订的《补充协议》于2017年6月6日协商解除”“第三人陈德礼、况明娜返还邓文娟朝阳宾馆二楼餐饮部缺少物品或赔偿邓文娟该缺少物品折价款23030元”“四、邓文娟返还叶秦押金50000元”；二、撤销江西省靖安县人民法院（2019）赣0925民初27号民事判决第五项：“五、驳回邓文娟、叶秦的其他诉讼请求”；三、变更江西省靖安县人民法院（2019）赣0925民初27号民事判决第二项“二、叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵按约定支付2017年6月6日前房租，扣除叶秦20**年5月19日止已付的房租，还应支付12782元，并承担二楼餐厅空置期间费用46336元（270000×（1+8%）元÷365天×（24+31+31+30）天÷2人），合计59118元”为“叶秦按约定支付邓文娟2017年6月6日前房租，扣除叶秦20**年5月19日止已付的房租，还应支付12782元，并承担二楼餐厅空置期间费用46336元（270000×（1+8%）元÷365天×（24+31+31+30）天÷2人），合计59118元”；三、叶秦于本判决生效之日起十日内赔偿邓文娟履行利益损失72900元。四、撤销江西省靖安县人民法院（2019）赣0925民初27号民事判决第五项：“五、驳回邓文娟、叶秦的其他诉讼请求”；五、驳回邓文娟、叶秦的其他诉讼请求。上列第一、二、三项限各义务人于判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案本诉案件受理费16447元，由邓文娟承担14476元，由叶秦负担1678元；由陈德礼、况明娜承担293元；反诉案件受理费5995元，减半收取2997.5元，由叶秦承担2520.5元，由邓文娟承担447元。二审案件受理费20707元，由邓文娟负担15806元，由叶秦负担4971元。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年八月二十八日法官助理罗武平书记员张媛