黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3201号上诉人（一审被告）：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区建国街**。法定代表人：孔亮，董事长。委托诉讼代理人：蒋海红，黑龙江久通律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴婷婷，黑龙江久通律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李殿德，男，1957年9月24日出生，汉族，哈尔滨市商务局处长，住哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司（以下简称好民居公司）因与被上诉人李殿德房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对案件进行了审理。本案现已审理终结。好民居公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判好民居公司不承担违约责任，驳回李殿德的该项诉讼请求。事实和理由：1.本案的法律关系性质属于无偿委托法律关系，且高大羽明知好民居公司与机关事务管理局之间系无偿委托法律关系，故好民居公司不应受《商品房买卖合同》约束。2.市政府会议纪要已经明确：群力家园项目系群力家园指挥部代机关事务管理局建设项目，因好民居公司为参与群力家园项目建设全过程，故不应承担逾期交房违约责任。3.一审法院认定符合诉讼时效中断的情形，不支持再审申请人好民居公司的诉讼时效请求，属于适用法律错误。李殿德辩称：不同意好民居公司提起的上诉请求。在一审当中我向法庭提供了我与好民居公司，我们双方所签订的商品房买卖合同，以及购房的各种票据等等证据。我主张好民居公司向我支付逾期交房违约金20409.22元。一审法庭判定好民居公司支付我逾期交房违约金为19403.2元，我总体是服从一审判决。好民居公司提到了实际上提到了刚才一个合同双方的权利义务问题，我与好民居公司所签订的商品房买卖合同，是双方真实意思的表示，好民居公司作为该买卖合同的主体和权利义务的实际享有者。他应该按照约定履行合同义务。因为双方在合同当中对交付房屋的时间违约责任均作出了具体约定，好民居公司未在合同约定期限内将房屋交付给我，应当承担违约责任，不应该推脱责任。另外我刚才听到关于使用诉讼时效问题，可以这样讲延期进户以后，我和我们的所有的权利义务人，一直在向有关部门反映合法诉求，并上访和提起诉讼，总的来说就是说没有超过诉讼时效，我服从一审判决。请求法院核查事实，体现公平公正，维护我正当的合法权益。李殿德向一审法院起诉请求：判令好民居公司给付逾期交付房屋违约金20409.22元。一审法院认定事实：买受人李殿德与出卖人好民居公司签订哈尔滨市商品房买卖合同,合同约定：李殿德购买好民居公司开发建设的位于哈尔滨市道里区××路、××、东湖路××单元××号房屋。此外，合同第八条约定，出卖人应在2012年12月31日之前将验收合格的商品房交付给李殿德。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……（2）逾期超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，李殿德交付购房款736795元，好民居公司于2013年10月4日将房屋实际交付李殿德。2017年2月14日，李殿德向哈尔滨市道里区法院提起诉讼，诉请好民居公司支付李殿德逾期交房违约金，后撤诉。一审法院认为，在案件审理中，好民居公司提出本案已超过诉讼时效期间。关于诉讼时效，本案涉及两个问题：一、关于是否超过诉讼时效期间的问题。因本案合同约定的进户日期为2012年12月31日，按当时适用的《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效期间两年的规定，其诉讼时效截止时间应为2014年12月31日。但因2015年5月8日起，一审法院开始受理起诉好民居公司请求给付逾期进户违约金的案件。在审理中发现，因好民居公司未在合同约定期限交付房屋，引起部分购房人信访。2013年9月24日，哈尔滨市解困领导小组对此召开会议，要求各单位做好解释、宣传工作。该情况表明许多房屋购买人因未如期进户，始终向本单位、收取其购房款的机关事务管理局或国家机关主张权利。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”故本案符合上述诉讼时效中断的条件，诉讼时效因此中断。二、关于诉讼时效中断后诉讼时效期间起算时间的问题。因诉讼时效期间从中断时起重新计算。根据2013年9月24日，哈尔滨市解困领导小组召开会议“参会负责同志向本单位团购职工传达会议精神，做好宣传工作，一是宣传市委市政府对职工的关心，二是宣传房屋性质，三是宣传没有如期进户原因，并做到三个到位，宣传到位、工作到位、责任到位，要求主要领导重视，分管领导负责，落实到具体科室”的要求，各单位落实该会议要求的工作需要一定时间，因此该工作过程不应计入诉讼时效期间内，应留出一定的宣传工作时间，即诉讼时效中断的持续时间。到2015年5月8日，一审法院开始受理因相同诉求起诉好民居公司案件时，距解困领导小组召开会议的时间已逾一年半有余，诉讼时效中断的持续时间应已结束。诉讼时效期间应从2015年5月8日重新开始计算。李殿德于2017年2月14日提起诉讼，未超过诉讼时效，导致诉讼时效再次中断，从中断日起，诉讼时效重新计算，按照《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效计算，本案诉讼时效期间应于2020年2月13日届满，故李殿德的诉讼请求未过诉讼时效。案涉群力家园小区项目是政府为解决机关职工住房，委托好民居公司开发建设。好民居公司取得该项目后，与李殿德签订商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，李殿德的购房款虽未直接交付给好民居公司，但由好民居公司委托的机关事务管理局统一收取后交付给好民居公司，好民居公司作为该买卖合同的主体和权利义务的实际享有者，应按约定履行合同义务。好民居公司主张的该商品房为团购房屋，属于特殊的商品房，不受商品房买卖合同约束的主张不能成立。因双方在合同中对交付房屋的时间、违约责任做出了具体的约定，好民居公司未在合同约定的期限将房屋交付给李殿德，应承担违约责任。李殿德要求好民居公司依照合同约定支付逾期交房违约金，予以支持。因购房款分多笔交付，合同约定按已付房款计算违约金，故计算违约金的逾期天数应分为两部分，即：（一）合同约定交房日的次日至好民居通知李殿德应进户日期间的逾期天数；（二）合同约定交房日之后交纳购房款日的次日至好民居通知李殿德应进户日期间的逾期天数。据此，逾期交房违约金=合同约定交房日之前所交的购房款×逾期天数（一）×万分之一+合同约定交房日之后所交的购房款×逾期天数（二）×万分之一。综上，好民居公司应向李殿德支付逾期交付房屋违约金:19403.2元。李殿德所主张逾期交房违约金的超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决：一、哈尔滨好民居建设投资发展有限公司于本判决生效后十日内给付李殿德逾期交付房屋违约金19403.2元；二、驳回李殿德的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据本案的庭审及当事人在本案及另案的举证情况，二审除对一审法院查明事实予以确认外，另认定：2011年5月9日，好民居公司（甲方）与机关事务管理局（乙方）签订团购意向书约定：双方就团购群力家园小区商品房有关事宜达成如下意向。团购住宅建筑面积157万平方米，14124套，小户型11957套、中户型1487套、大户型616套。2011年5月下旬开工，2012年10月末竣工。房屋单价暂定4300元-4400元每平方米，自三层开始每层加价40元。签订团购意向书后，乙方支付甲方启动资金14亿元。根据相关规定，甲乙双方适时签订正式团购合同。甲方应保证开竣工和房屋进户时间，乙方负责所购房屋房款的收缴工作，并按工程进度支付给甲方等。2012年5月30日，市直机关解困住房团购领导小组办公室做出关于市直机关职工解困住房第二次交款有关事宜的说明，主要内容为：一、交款方式。第二次交款分为现金收款、公积金贷款和银行商业贷款三种方式。由于公积金贷款和商业银行住房贷款办理手续复杂，需要先期打印合同和第一次收款的收据，因此，先启动现金交款，在启动现金交款后即启动公积金贷款、商业银行住房贷款。每一种交款方式中按照第一次抽取房源顺序排序。二、交款标准为小户型13万元，中户型17万元，大户型19万元。所交纳的购房款，均不计利息。根据国家公积金贷款和商业住房贷款的有关规定，购房人仅有一次贷款机会。购房人持解困办下发的《市直机关职工解困住房第二次交款通知单》、哈尔滨银行的《现金缴款单》和本人身份证原件及复印件到哈尔滨银行所有网点交纳现金。哈尔滨银行按照解困办提供的购房人姓名、身份证号等信息进行审核，收取第二次购房款和《市直机关职工解困住房第二次交款通知单》原件。交款时间为6月2日至6月11日，上午8：00至下午16:00，节假日不休息。各部门和单位具体交款时间参见解困办下发的《市直机关职工解困住房第二次现金交款日程安排表》。哈尔滨银行可以受理现金或哈尔滨银行的银行卡。为了便于银行贷款，增加收款效率，同时从安全角度考虑，建议购房人自行到哈尔滨银行各网点办理1张银行卡，将本人应交预付款存在银行卡中。公积金贷款办理时间6月上旬，具体办理时间另行通知。2013年9月24日，市解困领导小组召开市直机关职工解困住房工作会议。就部分购房者提出项目进户时间、延期进户补偿等问题，会议按照领导小组研究的意见，向全体团购单位负责同志阐明两个事项。一是群力家园项目主要由于拆迁不及时以及城市基础设施配套工程滞后等原因，影响了项目按约进户。按照工程实际完成情况，项目一期延期至2013年9月后开始进户。二是房屋销售是按项目建设成本价销售，如果要补偿，只能再涨价，通过提价解决补偿资金问题。会议要求参会负责同志向本单位团购职工传达会议精神，做好宣传工作，一是宣传市委市政府对职工的关心，二是宣传房屋性质，三是宣传没有如期进户原因，并做到三个到位，宣传到位、工作到位、责任到位，要求主要领导重视，分管领导负责，落实到具体科室。2016年6月13日，机关事务管理局向一审法院出具《关于群力家园项目延期进户和阳台半面积收款有关情况的说明》，主要内容为：一、关于项目一期延期进户不予补偿的情况说明。群力家园项目是市委、市政府从市直机关职工解困角度出发，以团购方式建设销售运作的“零利润”开发项目。实质上就是按照商品房项目运作，大家出钱办自己的事情。为做好这项工作，好事办好，市委、市政府成立市直机关职工解困住房团购领导小组，下设办公室（以下简称解困办）负责相关团购工作。商定项目开发建设方以当时市住宅局所属“好民居公司”名义摘牌，由住宅局组建项目建设指挥部负责开发项目现场管理。团购时，因解困办属临时机构，为此以我局名义，作为团购甲方与项目开发建设销售方（好民居）签订团购协议，解困办具体实施，团购协议中约定了进户时间。一、关于好民居公司与机关事务管理局的法律关系问题。本院认为，双方签订的团购意向书中，对团购商品房的地点、面积、单价及交款方式等合同主要条款做出了约定，虽然在购买方式和面向群体上具有特殊性，但不能因此改变本案当事人双方所签合同为商品房买卖合同的性质；虽然合同中约定了由机关事务管理局负责所购房屋房款的收缴工作，但这仅仅是对购房款收取的委托约定，而非对房屋建设行为的代理，故不能因此认定双方为代理法律关系；虽然合同为团购意向书，但好民居公司并未提供证据证明双方在此后另行签订了新的合同，改变了该意向书的约定，且该项目现已完成，故应认定双方实际履行了该团购意向书。综上，结合好民居公司分别与购房人签订了商品房买卖合同的事实，好民居公司主张其与机关事务管理局系代理法律关系不符合合同约定和法律规定，好民居公司的该项主张不能成立。好民居公司与机关事务管理局间系团购商品房买卖合同关系，与购房人间为商品房买卖合同关系。二、关于好民居公司延期交付案涉房屋是否存在合同约定或法定免责事由问题。本院认为，案涉的团购意向书、商品房买卖合同中均约定了工程的竣工时间和房屋的交付时间，好民居公司均未按合同约定的时间履行，故好民居公司延期交付案涉房屋的事实存在。好民居公司主张因征地拆迁滞后、基础设施配套不到位等原因造成工程延期3-6个月。因这些情况均属于作为房地产开发企业所应预见到的合同风险，不属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力范畴。特别是在签订案涉商品房买卖合同时，好民居公司在对上述情况已经明知的情况下，仍将房屋交付的合同时间确定为2012年底，故其未按该期限交付房屋属违反合同约定行为，应承担违约责任。好民居公司主张案涉工程为“零利润”开发项目，因其举示的证据为其团购合同相对方机关事务管理局的情况说明，未能提供双方结算、审计等证据进一步证明，故其“零利润”的主张依据不足。同时“零利润”亦不是法定和合同约定的免责事由。好民居公司主张签订商品房买卖合同仅仅是为了办理贷款和办理产权证。该主张与其和机关事务管理局签订的团购意向书的意思表示不符，同时，并不是全部购房人均办理了贷款；房屋交付时间在合同中如何约定亦不影响贷款行为；现案涉小区房屋仍不能办理权属登记，故好民居公司以此主张其不受合同约束及不承担违约责任依据不足，其应承担延期交付房屋的合同违约责任。三、关于李殿德等购房人是否存在迟延交纳购房款的情形，是否应承担相应的违约责任问题。本院认为，案涉合同款项均分三笔交纳，购房人虽按合同约定的时间交纳了部分购房款，但确实存在超过合同约定期限迟延交付问题。根据好民居公司一审诉讼中提交的第二次交款有关事宜的说明中“购房人交款需持《市直机关职工解困住房第二次交款通知单》、哈尔滨银行的《现金缴款单》”等单据，同时限定了交款的数额、时间和地点的内容可以证明购房人在交纳案涉购房款时，均系按好民居公司指定的收款人机关事务管理局确定的时间交纳，机关事务管理局什么时间代为收取，是好民居公司、机关事务管理局的意思表示，李殿德等购房人按机关事务管理局要求的时间交纳购房款的时间虽然迟于合同约定时间，但不存在主观故意和过错，不构成违约。好民居公司要求李殿德承担违约责任的上诉请求，不符合本案商品房买卖合同的实际履行情况，不能成立。四、关于李殿德的起诉是否超过法定的诉讼时效期间问题。本院认为，虽然按进户时间起算，李殿德向一审法院提起诉讼的时间超过了两年，但李殿德等购房人主张在进户前已通过所在单位向机关事务管理局主张进户并给付逾期进户的违约金。机关事务管理局于2016年6月13日向道里区法院出具的情况说明中记载了2013年9月24日市解困领导小组召开市直机关职工解困住房工作会议，就项目进户时间、延期进户补偿等问题进行阐明并提出要求的事实。该事实证明了李殿德等购房人主张的事实存在。因本案房屋买卖的特殊性，团购的组织单位机关事务管理局为政府的职能部门，各购房人均为政府公务员，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”的规定，李殿德等购房人的主张权利行为符合上述诉讼时效中断的条件，引起本案诉讼时效的中断。根据2013年9月24日工作会议“参会负责同志向本单位团购职工传达会议精神，做好宣传工作，一是宣传市委市政府对职工的关心，二是宣传房屋性质，三是宣传没有如期进户原因，并做到三个到位，宣传到位、工作到位、责任到位，要求主要领导重视，分管领导负责，落实到具体科室”的要求，各单位落实该会议要求的工作是一种持续状态，该工作的过程不应计入诉讼时效期间之内。本案李殿德于2017年2月14日提起过诉讼，主张过权利，其行为导致诉讼时效再次中断，从中断日起至李殿德本次起诉，未超过法定诉讼时效期间。综上所述，好民居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费285元，由上诉人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎二〇二〇年八月十三日书记员  于文娟