安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初2285号原告：滁州市百货大楼批发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯北路南湖公园宋城旁**，统一社会信用代码91341100152662476Q。法定代表人：王峰，该公司经理。委托诉讼代理人：高永胜，男，该公司员工。委托诉讼代理人：冯宝中，安徽苏滁律师事务所律师。被告：孙浩，男，1967年10月20日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告：许和生，男，1958年8月3日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。上述两被告共同的委托诉讼代理人：张晓敏，安徽清流律师事务所律师。被告：陈国保，男，1970年6月26日出生，汉族，个体，住安徽省滁州市琅琊区。被告：李航，男，1988年8月3日出生，汉族，户籍地湖北省应城市，住安徽省滁州市琅琊区。被告：李桂花，女，1987年9月15日出生，汉族，个体，户籍地安徽省滁州市南谯区，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。原告滁州市百货大楼批发有限公司（以下简称滁州百货公司）与被告孙浩、许和生、陈国保、李航、李桂花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告滁州百货公司的委托诉讼代理人高永胜，被告孙浩，被告许和生，被告孙浩、许和生共同的委托诉讼代理人张晓敏，被告陈国保，被告李桂花均到庭参加诉讼，被告李航经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。滁州百货公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除滁州百货公司与孙浩之间签订的《承包房屋合同书》；二、判令孙浩、许和生、陈国保、李航、李桂花腾空租赁房屋并将租赁房屋归还给滁州百货公司；三、判令孙浩支付自2020年4月1日至实际腾空房屋完成交付之日期间的房屋租赁费（标准为5.6万元/月）；四、本案诉讼费由孙浩、许和生、陈国保、李航、李桂花负担。庭审中，滁州百货公司变更减少第三项诉讼请求为：判令孙浩支付自2020年9月1日至实际腾空房屋完成交付之日期间的房屋租赁费（标准为5.6万元/月）。事实与理由：2017年12月20日，滁州百货公司与孙浩签订一份《承包房屋合同书》，滁州百货公司将位于滁州市琅琊区天长路165号新滁商店自西向东四间门面房租赁给孙浩用于经营儿童服装。合同对租赁时间、租赁费标准、支付时间、合同解除及违约责任等进行了约定。合同明确按季度上交房屋承包费即租金，乙方（承租人）未经甲方（出租人）同意，不得私自将承包门面房全部、部分或变相以其他方式转租给他人使用，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并向乙方加收一个月房租违约金。合同签订后，孙浩采取合作的名义分别将承租的房屋转租给陈国保、许和生使用，收取巨额转租费。陈国保又将其转租的房屋再次转租给李桂花、李航使用，收取更高的租赁费，以达到从中牟利的目的。2020年3月11日，因李航未向陈国保支付房屋租赁费发生纠纷诉至法院，滁州百货公司才知道孙浩违反《承包房屋合同书》第五条约定，将部分房屋转租他人使用。知悉孙浩私自转租房屋情况后，滁州百货公司多次与孙浩协商要求按《承包房屋合同书》第五条约定解除双方签订的名为承包合同实为租赁合同，但遭到拒绝。孙浩辩称，一、孙浩与许和生、陈国保均是合作关系，不是房屋转租关系。孙浩与许和生签订了合作协议，孙浩与陈国保签订了合伙合同，对于经营店铺的权利义务作现明确约定，是正常的合作经营关系或者是合伙经营关系，并非滁州百货公司陈述的变相转租关系。二、对于合作经营者陈国保的转租行为，孙浩是不知情的，陈国保的违约行为不应该影响到孙浩与滁州百货公司之间的租赁关系或者承包房屋的关系，也不该影响到孙浩与许和生店铺的正常合作经营。三、孙浩从不拖欠滁州百货公司的承包费，也不存在任何违约行为，双方均应按照承包合同书的事项履约。四、许和生是孙浩的合作经营者，不是转租的承租人，不是本案的适格被告，许和生诉讼主体错误，其正常经营店铺的行为不该被终止，其经营的店铺也不该被收回。综上所述，请求驳回滁州百货公司诉请。许和生辩称意见同孙浩的辩称意见。陈国保辩称，2018年2月10日，陈国保跟孙浩签订合作协议书一份，双方共同经营、共同使用、利润分红。合同签订后即生效且已实际履行。2020年3月，李航到滁州百货公司反映问题，滁州百货公司才开始主张权利。根据租赁合同相关法律规定，如果滁州百货公司在3至6个月内没有对陈国保使用房屋提出异议，就视为默认，滁州百货公司现在提起诉讼，不应该得到法院支持。陈国保要求按照合同继续履行，维持现状。陈国保承租的门面房位于从西往东数第三间、第四间，2018年2月10日陈国保把从西往东数的第三间租给李桂花经营内衣，2018年3月4日陈国保把另一间租给李航，李航现在已经停止经营。李航未答辩。李桂花辩称，诉状内容涉及不到李桂花，陈国保陈述属实。李桂花使用的门面房位于从西往东数的第三间，每月交房租，水电费按季度交给陈国保。现正常营业。本院经审理认定事实如下：2017年12月20日，滁州百货公司（甲方）与孙浩（乙方）签订一份《承包房屋合同书》，载明：为了保证企业职工养老保险金的正常缴纳和职工的最低生活费，现将百货批发总公司的新滁商店自西向东四间门面房承包给孙浩作儿童服装销售使用，条款如下：一、承包期为叁年，即：自2018年元月1日起至2020年12月31日止，合同时间结束后将根据市场价格，同等条件优先的情况下再签下年合同。二、乙方每年上缴的承包费即养老保险金67.2万元，每月5.6万元。承包费必须按季度缴纳，在每季度的第一个月10日前交清，先交费后经营，……。三、乙方承包期满时，除经甲方同意继续承包外，应将房屋按照原状腾出交给甲方，装潢不得拆除，不赔偿。……五、乙方未经甲方同意不得私自将承包的门面房全部、部分或变相的以其他方式转租给他人使用，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并向乙方加收壹个月的房租违约金。合同签订后，孙浩按时支付房租，孙浩已支付房租至2020年8月底。2017年12月3日，孙浩（甲方）与许和生（乙方）签订一份《合作协议》，载明：经双方友好协商，甲方将天长路165-1号（原小龙人童装世界）两间门面，面积约160平方米，和乙方共同经营，甲方提供房内的设备、空调等和小龙人童装世界营业执照、工商费、税收、水电费由双方共同承担。合作期限自2018年4月1日至2020年12月31日，期间第一年、第二年乙方需每年分红给甲方柒拾贰万元整，第三年分红给甲方陆拾捌万元整。1、分红时间，每年分红一次，即在每年3月15日前付清，否则甲方有权终止合同，收回房屋。2、合作期满后，如双方同意，甲方仍将乙方为优先合作对象，如甲方不愿合作，乙方搬走自己商品，交回房屋。……甲方：孙浩乙方：许和生2017年12月3日。2017年12月6日，孙浩（甲方）与陈国保（乙方）签订一份《合伙合同》，载明：经双方友好协商，甲方将天长路165-2-3号（原小龙人童装用品世界）两间门面和乙方共同经营，面积约120平方米。甲方提供小龙人童装世界营业执照、工商费、税收、水电费由双方共同承担。乙方需每年分红给甲方陆拾柒万元整。期限自2018年2月10日至2020年12月31日止。1、分红时间，每年分红一次，即在每年12月31日前付清，否则甲方有权终止合同，收回房屋。2、合作期满后，如双方同意，甲方仍将乙方为优先合作对象，如甲方不愿合作，乙方搬走自己商品，交回房屋。……甲方：孙浩乙方：陈国保2017年12月6日。2018年3月4日，陈国保（甲方）与李航（乙方）签订一份《店铺租赁合同》，载明：1、甲方将位于滁州市天长东路165号商铺（实际使用面积55左右平方米）给乙方，从事商业活动；2、租期为3年，自2018年3月起至2020年12月止。……4、租金以每年为支付周期，租金48万元/年，乙方应于每个周期的一个月之前支付租金，若乙方延期支付租金，每逾期一日应支付当月租金的5‰作为违约金。……李航因与陈国保房屋租赁合同纠纷起诉至本院，本院判决后，现在二审法院审理。2017年12月10日，陈国保（甲方）与李桂花（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，载明：1、甲方将位于滁州市天长东路165号门面一间，使用面积50平方米的房屋出租给乙方；2、租期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租赁期满，乙方有优先续租权。3、2018年1月1日至2018年12月31日的租金为肆拾陆万元整，2019年1月1日至2019年12月31日的租金为肆拾陆万元整，2020年1月1日至2020年12月31日的租金为肆拾柒万元整。……甲方：陈国保乙方：李桂花2017年12月10日。2020年3月22日，滁州百货公司向孙浩邮寄一份“解除《承包房屋合同书》通知”，载明：孙浩：2017年你与我公司签订《承包房屋合同书》后，你将我公司位于滁州市琅琊区天长路168号原新滁商店自西向东4间门面房分别以合伙人身份租给许和生、陈国保两人经营使用（其中许和生自西向东使用第一间、第二间，陈国保自西向东使用第三间、第四间）。……你的转租行为违反《承包房屋合同书》中第五条规定。我公司经会议研究决定解除我公司与你之间在2017年12月20日签订的《承包房屋合同书》。并通过快递公司书面形式通知你，请你接此通知后，速来我公司办理解除《承包房屋合同书》手续，腾空房屋，将房屋全部归还我公司，同时结清房屋的承包费即养老保险金（实为租金）、水电费、违约金。孙浩于2020年3月收到该通知。本院认为，一、综合当事人的诉称、辩称和举证、质证意见，本案的争议焦点是：孙浩与许和生签订的《合作协议》、孙浩与陈国保签订的《合伙合同》约定的内容是否是房屋租赁关系的权利、义务，签订协议的双方是什么关系。一、孙浩为许和生提供两间门面房及相关的设备、空调等，许和生每年支付孙浩确定数额的钱，孙浩不参与许和生店内经营，也不承担其营业风险，双方之间属于房屋出租者与承租者的关系。同样的理由，孙浩与陈国保属于房屋出租者与承租者的关系。二、孙浩与滁州百货公司签订的《承包房屋合同书》，名为承包关系，实为房屋租赁关系，合同约定的承包费实为租赁费。孙浩未经滁州百货公司同意将滁州百货公司出租的四间门面房分别转租给许和生、陈国保，违反孙浩与滁州百货公司签订的《承包房屋合同书》第五条的约定，根据该约定，滁州百货公司有权解除合同、收回房屋并收取违约金。滁州百货公司于2020年3月22日向孙浩邮寄一份“解除《承包房屋合同书》通知”，孙浩于当月收到。因陈国保将其承租的房屋分别转租给李航、李桂花，故孙浩、许和生、陈国保、李航和李桂花有义务腾空并移交房屋给滁州百货公司。综上所述，滁州百货公司的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。陈国保主张滁州百货公司默认其使用房屋，没有提供相关证据支持，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律法规规定，判决如下：一、解除原告滁州市百货大楼批发有限公司与被告孙浩签订的《承包房屋合同书》,被告孙浩于判决生效后十日内支付原告滁州市百货大楼批发有限公司违约金5.6万元；二、被告孙浩、许和生、陈国保、李航、李桂花于判决生效后十日内将滁州市天长东路165号(新滁商场)四间门面房腾空并移交给原告滁州市百货大楼批发有限公司（被告许和生腾空并移交从西向东数第一间、第二间门面房，被告陈国保、李航腾空并移交从西向东数第四间门面房，被告李桂花腾空并移交从西向东数第三间门面房）；如果涉案四间房屋于2020年9月1日之后腾空并移交，被告孙浩在腾空并移交房屋的同时支付房租给原告滁州市百货大楼批发有限公司，房租为：从2020年9月1日起，按每月5.6万元计算，至全部房屋移交之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，减半收取640元，由被告孙浩负担(于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户,账号见附件二）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 唐 慧二〇二〇年八月二十七日书记员 戴淑君附件一：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给被告。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，被告对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附件二:本院诉讼费账户收款人户名：滁州市琅琊区人民法院开户行：工行安徽滁州开发区支行账号：13×××96诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。