广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16847号原告：周娟，女，1980年10月18日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**************，公民身份号码429************929。委托诉讼代理人:陈婷娇，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区*******豪逸华庭三期B型一层8卡，统一社会信用代码914***********518U。法定代表人：甘伟耀，董事、总经理。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹和平，广东登都律师事务所律师。原告周娟与被告中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周娟委托诉讼代理人陈婷娇，被告恒茂公司委托诉讼代理人郭嫦娟、曹和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周娟向本院提出诉讼请求：被告恒茂公司向原告支付逾期办证违约金26194.46元。事实与理由：2016年1月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定原告向被告购买位于中山市石岐区*******************的预售商品房，购房总价款856028元，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应在超过办证期间按日支付原告已付房价款万分之一的违约金，但该违约金以已付房价款的1%为上限。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，并于2016年8月28日实际收楼。然而，被告未能在商品房交付后720个工作日内为原告办理房地产权属证书，直至2020年5月18日涉案商品房才登记在原告名下。原告认为，被告逾期履行办证义务，应向原告支付逾期办证违约金，逾期办证违约金不应以已付房价款的1%为上限，否则无法保障原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，恳请判如所请。庭审中，原告周娟明确逾期办证违约金26194.46元的计算方法为：以购房款856028元为基数按每日万分之一从2019年7月18日起计算至2020年5月18日止。原告周娟认为涉案商品房于2016年8月28日办理收楼手续，应自当天加上720个工作日计算办证期限，前述办证期限其自行统计届满之日为2019年7月17日，故从次日起计算逾期办证违约金至涉案商品房产权证书颁发之日即2020年5月18日止。被告恒茂公司辩称，1.商品房买卖合同约定被告应于2016年5月31日前将涉案商品房交付给原告，并约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，取得房屋所有权证，故涉案商品房办证期间应自商品房交付使用之日起计算720个工作日。2016年8月28日，双方就逾期交付涉案商品房事宜签订协议书，约定按商品房买卖合同的约定，自合同约定的交楼之次日即2016年6月1日起将逾期交楼违约金以原告收楼后应支付的物业管理费进行逐月抵扣至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工验收备案登记证）之日即2019年2月1日止。同月31日，原告办理收楼手续。从前述约定可知，双方已共同确认涉案商品房于被告取得竣工验收备案登记证才具备合同约定交付条件的商品房，而该协议已履行，被告已代原告支付了2016年9月至2020年6月的物业管理费，以该形式向原告支付了前述协议书约定的逾期交楼违约金。在原告已收取前述逾期交楼违约金的情况下，涉案商品房实际交付时间应明确为2019年2月1日，并自当日起计算涉案商品房的办证期限，故被告不存在逾期办证之行为。2.涉案商品房于2016年8月31日交付给原告实际完全占有、使用，原告实现了购买房地产的主要目的，其本身未有任何实际损失，如法院以原告2016年8月31日作为被告办证时间的起点，则原告因被告逾期交楼的同一违约事实而重复获利，双方权利义务严重失衡，对被告显失公平。3.2019年2月1日，被告取得竣工验收备案登记证后就通过张贴公告等形式告知所有业主办理房屋所有权变更登记，并于2019年12月28日向原告邮寄发出豪逸御华庭业主办证通知函（以下简称办证通知函），要求原告在2019年12月28日至2020年1月10日内前往办理房屋所有权变更登记手续，原告对此均置之不理且未向被告提交相应的办证资料，该责任应由其自行承担，且被告自2019年2月1日起至2019年12月28日向原告发出通知之日止未超过720个工作日的最长办证期限，故不应向原告承担逾期办证责任。4.即使法院认为被告发出办证通知后仍未完成协助办证义务，法院亦应将逾期办证违约责任计至被告提交资料报产权登记机关备案之日即2020年4月18日止。5.商品房买卖合同约定逾期办证的违约金以已付房价款的1%即8560.28元为上限，原告主张的违约金明显超出合同约定的上限，且被告亦已为原告支付物业管理费21170.58元，足以完全弥补原告的逾期办证违约责任，故原告的诉求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2016年1月24日，周娟（买受人）与恒茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市石岐区*******************，建筑面积153.41平方米；总价款为856028元,于2016年1月24日以现金方式支付257028元，于2015年2月24日以商业贷款方式支付599000元；出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金，但该违约金以已付房价款的1%为上限。商品房买卖合同及补充协议还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，周娟依约支付了全部购房款856028元。2.2016年8月28日，周娟（乙方）与恒茂公司（甲方）签订协议书，约定：乙方购买之商品房现已完成各项工程施工并通水、通电；因施工单位未即时提交各项竣工验收资料，故现仍未对该商品房所在的工程进行竣工验收，该商品房现未办理综合验收备案手续，甲方已向乙方详细告知该前述事实，乙方对该商品房现状已有充分了解；乙方自愿于2016年8月31日前收取前述商品房，并配合甲方办理收楼手续，如乙方于2016年8月31日前完成收楼手续，则甲方同意免收前述商品房自取得工程竣工验收证之日起6个月内的物业管理费，按商品房买卖合同相关约定逾期交楼违约金以乙方收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣直至抵扣完毕，乙方收楼后，不得再就逾期交楼事宜以任何方式向甲方主张除本协议约定权利外的其他任何权利。协议书还约定了其他内容。同月31日，周娟于收楼手续书签字，确认：已验房，同意接收房屋。庭审中，周娟认为其与恒茂公司系于协议书签订之日即2016年8月28日办理收楼手续；恒茂公司则辩解收楼之日应为2016年8月31日，因周娟系于当天在收楼手续书上签字确认接收涉案商品房。恒茂公司提交了案外人第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司（以下简称第一太平戴维斯物业公司中山分公司）出具的豪逸御华庭B12-0201周娟管理费交款情况表，该表反映恒茂公司已代周娟向第一太平戴维斯物业公司中山分公司支付了2016年9月至2020年6月期间的物业管理费合共21170.58元。恒茂公司称其一直根据前述协议书的约定代周娟向第一太平戴维斯物业公司中山分公司缴纳物业管理费，协议书已实际履行。周娟称其不清楚恒茂公司是否代其缴纳了物业管理费，但确认自其实际收楼之日起第一太平戴维斯物业公司中山分公司未向其进行催收，且其亦未向第一太平戴维斯物业公司缴纳物业管理费。3.涉案商品房于2019年2月1日取得竣工验收备案登记证。4.2019年12月28日，恒茂公司向周娟邮寄办证通知函，告知周娟于2019年12月28日至2020年1月10日递交资料和办理不动产权证手续。前述通知函于2020年1月1日被退件。周娟称，其确认收取了前述通知函，并于2020年1月2日就涉案商品房向恒茂公司提交了全部办证资料并支付了办证费用100元，恒茂公司于当天向其出具了收据确认前述收费的事实。恒茂公司确认周娟前述关于提交资料的事实，但辩称周娟当天提交的资料并不齐全，直到2020年4月18日周娟才交齐资料，故其于当日向中山市自然资源局（以下简称自然资源局）提交了办理权属登记需由其作为出卖人提供的资料用于备案并申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续，为此，其提供了编号为202004182295的不动产登记申请表以及中山市不动产登记政务服务平台的截图为证，拟证明其于2020年4月18日就涉案商品房申请办理了商品房转移及抵押登记手续。5.2020年5月18日，自然资源局为涉案商品房颁发不动产权证书。后因周娟认为恒茂公司逾期办理不动产权属证书构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。周娟与恒茂公司之间所签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。商品房买卖合同约定“出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金”，因周娟系于2016年8月31日在收楼手续书签字并确认接收涉案商品房，故本院认定周娟与恒茂公司于2016年8月31日就涉案商品房办理了收楼手续。而在办理收楼手续前，双方已于同月28日签订了协议书，约定“按商品房买卖合同相关约定逾期交楼违约金以乙方（周娟）收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣直至抵扣完毕”，结合商品房买卖合同关于商品房交付条件的约定、恒茂公司的陈述以及其代周娟向第一太平戴维斯物业公司中山分公司缴纳物业管理费的情况可以认定，前述约定是指恒茂公司同意自合同约定交房期限届满次日即2016年6月1日起向周娟支付逾期交楼违约金至恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日止，即双方一致确认涉案商品房于恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日才具备合同约定的交付条件，恒茂公司于当天才实际向周娟交付了符合合同约定条件的商品房，故涉案商品房的办证期限应自当天即2019年2月1日起计算720个工作日。因恒茂公司未能提供证据证明在周娟于2020年1月2日提交资料后系因周娟的原因导致其迟延至2020年4月18日才履行了递件办证义务即持办理权属登记需由其作为出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故本院认定恒茂公司系于2020年4月18日履行了递件办证义务，但因未超出前述认定的办证期限，故恒茂公司无需向周娟支付逾期办证违约金，并据此驳回周娟关于逾期办证违约金的诉求。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告周娟的诉讼请求。案件受理费454元，减半收取为227元（原告周娟已预交），由原告周娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年八月十日书记员  郭小琪黄怡凤