重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初5009号原告：重庆兰博世家酒店物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路五桂石片阳光国际100国际新城**负**车库，统一社会信用代码91500108759272503Y.法定代表人谢军，总经理。委托代理人杨红，女，1971年4月30日出生，住重庆市南岸区，该公司员工。被告：袁琳，女，1983年3月16日出生，住重庆市忠县。原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司（以下简称兰博世家物业公司）诉被告袁琳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛莲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰博世家物业公司的委托代理人杨红到庭参加了诉讼。被告袁琳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兰博世家物业公司诉称：原告系被告购买房屋所在小区的物业服务企业。原告为被告提供物业管理服务期间，全面履行了物业服务合同约定的义务，为公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务。被告从2018年2月起拖欠物业服务费，原告多次向被告催收无果。至2020年3月，被告共拖欠26个月的物业服务费2270.05元、公摊水电费141.21元。请求判令被告支付原告以上拖欠费用共计2411.26元，并从2018年2月11日欠费次日起，以当时所欠物业服务费及公摊水电费总额为基数，按中国人民银行公布的贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并支付违约金至全部款项付清时止；本案诉讼费用由被告承担。被告袁琳未到庭应诉，也无书面答辩意见。经审理查明，原告系具有贰级资质的物业服务企业，原名称为重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司，2009年12月28日变更名称为重庆阳光壹佰物业服务有限公司，2014年9月19日再次变更名称为重庆兰博世家酒店物业服务有限公司。被告系南岸区某号房屋所有权人，房屋建筑面积103.94平方米。2005年12月12日，重庆渝能壹佰房地产开发有限公司与重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司签订了《重庆某小区A8、B7栋前期物业服务委托合同》，由开发商委托原告对重庆某小区进行物业管理服务，其中约定物业费收费标准采取包干制，住宅0.9元/平方米·月(按建筑面积计算，未包含电梯费)，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务，合同期限为3年，自2005年12月12日起至2008年12月11日止，合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，应在合同届满后三个月内继续履行合同，开发商应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同等内容。经询问，该合同到期后，因小区一直未成立业委会或未召开业主大会聘请新的物业服务企业，故原告为涉案小区提供物业服务至今。2010年6月6日，被告与原告签订《某小区前期物业管理服务协议》，对双方权利义务进行了约定，其中约定被告同意在接受房屋时一次性预付三个月的物业服务费、50元公摊水电费及其他相关费用，并在每个日历月20号前履行当月付费义务；协议期限为自协议生效之日起至本物业业主委员会与业主新聘的物业服务公司订立物业服务合同开始履行之日；业主或物业使用人违反本协议约定，未能按时如数支付物业管理费及其他费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金或原告认为有必要采取的其他催缴措施。另查明，2004年5月14日，重庆市物价局渝价[2004]301号文件《重庆市物价局关于南岸区重庆某小区物业服务收费标准的通知》，通知该小区前期公共服务费收费标准：高层住宅为0.90元/平方米·月，多层住宅为0.80元/平方米·月；高层住宅电梯费：月票票价（张/人）=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。庭审中，原告陈述按照合同约定和物业部门核准的价格，加上电梯费后小区物业费收费标准应当是1.20元/平方米·月，但考虑到小区开发配套尚不完善，实际按照七折即0.84元/平方米·月标准向业主收取的物业服务费，公摊水电费为据实分摊。上述事实，有原告提交的重庆某小区A8、B7栋前期物业服务合同、重庆市物价局渝价[2004]301号文件、某小区前期物业管理服务协议、房屋产权证、房屋登记信息查询结果、物业服务费催收通知书及邮寄回执等证据在卷佐证，结合当事人当庭陈述，本院予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与某小区的开发商重庆渝能壹佰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，该合同是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,对该小区业主具有约束力。被告作为涉案小区业主，应当按照《前期物业服务委托合同》约定履行缴费义务。原告自愿按照合同约定标准的七折收取物业服务费，从2018年2月起至2020年3月止被告累计拖欠原告物业服务费2270.05元（26个月×0.84元/平方米·月×103.94平方米），欠公摊水电费141.21元，本院予以确认。关于违约金，原告自愿在原合同约定基础上降低为按同期人民银行贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项交清时止，不违反法律规定，因被告未按时向原告支付相关物业费确会给原告造成资金损失，故对原告的该项主张本院予以支持，但因被告与原告在前期物业服务协议中约定每月交费期限为20日前，与开发商与原告签订的前期物业服务合同中约定的每月10日前不一致，故对交费期限以原、被告约定的每月20日为准计算违约金起算日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告袁琳于本判决生效之日起十日内支付原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司物业服务费物业服务费2270.05元，水电公摊费141.21元，共计2411.26元，并从2018年2月21日起，以当时所欠物业服务费及公摊水电费总额为基数，2019年8月20日前按中国人民银行公布的贷款基准利率，2019年8月20日后（含8月20日当日）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并支付违约金至全部款项付清时止；二、驳回原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告袁琳承担（此款已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 薛 莲二〇二〇年八月十八日书记员 王忆枫