贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初487号原告：美的西南房地产发展有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路**，统一社会信用代码91520100551914490P。法定代表人：刘隽，职务董事长。委托诉讼代理人：史润，贵州元朗律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：曾贵，贵州元朗律师事务所实习律师，一般代理。被告：刘永华，男，汉族，1989年4月17日生，住所地河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：孙征康，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。原告美的西南房地产发展有限公司（以下简称美的房开）诉被告刘永华商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美的房开委托诉讼代理人曾贵到庭参加诉讼，被告刘永华及其委托诉讼代理人孙征康均庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美的房开向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告车位款23,000元（以实际产生为准）；2、依法判令被告支付原告违约金28,842元（违约金按照被告违约的天数按合同约定标准计算）；3、诉讼费、保全费、律师费等由被告负担。事实与理由：2017年3月22日,原、被告签订了《商品房买卖合同》(下称《合同》),《合同》第三条约定:出卖人(原告)将位于贵阳市观山湖区美的·林城时代第(A41/A42)栋负一层294号车位出卖给买受人(被告),建筑面积32.72平方米,套内面积13.2平方米;《合同》第七条约定:总价款为77,329元;《合同》第八条约定:买受人采取分期付款方式支付购房款,预付款31,329元,总房款分八期支付。第二笔楼款于2017年9月22日支付7,700元;第三笔楼款于2018年3月22日支付7,700元;第四笔楼款于2018年9月22日支付7,700元;第五笔楼款于2019年3月22日支付7,700元;第六笔楼款于2019年9月22日支付7,700元;第七笔楼款于2020年3月22日支付7,700元。同日,原、被告双方签订《补充协议》,协议约定:约定逾期超过30天后,原告有权随时解除合同,原告解除合同的,被告应按购房款总金额的20%向原告支付违约金。同时,被告应及时配合原告到房地产交易中心办理《商品房买卖合同》的注销等相关手续;否则,被告还应当在原告书面通知配合办理相关注销手续之日起按日向原告额外支付房款余额3‰的违约金;给原告造成其他损失的,原告可全额要求赔偿。合同签订后,被告在合同约定的时间内未支付车位款款,已违反合同约定。综上,被告未按照约定支付车位款的行为已经构成实际违约,根据《合同法》第94条、第96条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第24条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定及双方约定,原告有权要求被告支付欠付款并要求被告支付违约金等违约责任。原告根据《民事诉讼法》第119条、第120条之规定,向人民法院提起诉讼。被告刘永华辩称，我方2016年购买了该停车位，合同第三条第三段约定车库属于钢筋混泥土结构，但实际是钢筋混泥土加钢板加雨漏结构，与合同约定不符（合同约定保质期是五年），另外，当时购买车位时原告并未告知该车位地面情况，严重影响了我方购买的判断。我方购买该车位为实现两个目的：1、使用目的；2、投资目的，首先该车位存在严重瑕疵，车辆停放在车位上，长期必然引起车辆生锈等情况，此外水泥板和雨漏在结构上不及钢筋水泥结构，曾出现过水泥板被压垮两个月不能使用的情况。其次我方投资该车位也希望车位能够升值，根据目前的情况该车位的价值明显低于没有水泥板和雨漏的车位，我方使用目的和投资目的的合同目标实现受损，期间，我方多次与原告沟通，原告均推诿，我方无奈拒绝付款，根据最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题相关解释，故我方要求减少价款，并对该车位进行修复合情合法合理，我方要求驳回原告诉讼请求，所有费用由原告承担。至交房至今我方未看到原告取得的工程竣工合格文件。经审理查明认定事实如下：2017年3月22日，被告刘永华以77,329元的价格向原告美的房开购买位于贵阳市观山湖区美的﹒林城时代H组团第A-41,42栋地下室负1层294号车位（套内建筑面积为13.2平方米），双方就此签订了《商品房买卖合同》，约定该车位为现售，属于钢筋混凝土结构，由被告分七期支付上述价款，2017年3月22日前预付款31,329元，2017年9月22日前支付7,700元，2018年3月22日前支付7,700元，2018年9月22日前支付7,700元，2019年3月22日前支付7,700元，2019年9月22日前支付7,600元，2020年3月22日前支付7,600元，被告应于2017年6月30日前向原告交付该车位。双方在《商品房买卖合同》第十条“逾期付款责任”中约定，逾期90日之内或逾期超过90日出卖人同意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金；第二十五条第三款约定“出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体内容见附件十一（如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）”。附件十一系《买受人关于遮挡或妨碍房屋正常使用的情况的承诺》，原告刘永华签字确认“出卖人已将该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况如实告知买受人，买受人已充分了解，无任何异议”。附件十二《补充协议》第11条约定“买受人在购买该商品房时已详细察看房屋现场，对商品房所在位置及商品房周边配套建筑等情况已具体了解并愿意购买”。原、被告双方就上述《商品房买卖合同》，又签订了《车位款分期付款补充协议》，确认被告已付款为31,329元，在协议第三条第一款对被告逾期付款的违约责任进行了变更约定“乙方逾期未足额支付上述任一期款项时，每逾期一天，乙方按应付未付款（含利息）的3‰向甲方支付违约金，合同继续履行”。上述协议签订后，被告刘永华仅支付首期款31,329元，余款至今未付，原告美的房开遂向特向本院提出诉请如前。另查明，原告美的房开已按约时间将上述车位交付给被告刘永华使用。原告向被告交付的车位下面系排水系统，故有一部分地面系钢架结构铺设。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《车位款分期付款补充协议》、《收款收据》一份等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约诚信履行各自义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《车位款分期付款补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。被告未按约向原告支付车位的剩余分期款已经庭审查明，而双方争议的焦点系被告交付的车位是否符合合同约定，该质量问题能否成为原告延付或拒付车位款的理由。原告提交了一份车位现场照片，该照片显示车位地面一角并非砖混结构，而是钢结构盖板铺设。被告对该车位现场照片虽有异议，但并未提交相反证据予以反驳，故对该车位现场照片的本院予以采信。根据双方合同约定，原告交付的应当是砖混结构的车位，而实际交付并非完全的砖混结构，对被告正常使用造成一定的影响，依照《商品房买卖合同》第二十五条的约定，原告应当将妨碍房屋正常使用的情况告知被告，但原告未提交证据证实其将上述情况告知了被告。尽管被告已经接收上述车位并实际使用，但是对原告交付的车位质量存有异议，故在支付首期车尾款后，拒绝支付剩余分期款。按照合同约定，被告付清首付款后，原告在2017年6月30日前向被告交付车位，被告应当在2020年3月22日前付清剩余车位款。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，故被告拒绝支付剩余购房款系行使同时履行抗辩权，不构成违约，原告据此要求被告支付违约金，本院不予支持。关于被告是否能以原告交付不符合约定要求减少价款的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条第一款“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持”，即出卖人交付的标的物不符合合同约定的，买受人有权要求减少价款。本院根据双方合同约定面积、单价以及钢结构占车位面积比例等综合因素，酌情认定减少的价款为10,000元。因合同约定的价款为77,329元，被告已支付的首付款为31,329元，剩余车位款46,000元应当在2020年3月22日前付清，减少价款10,000元，被告刘永发应当将剩余款项共计36,000元支付给原告。原告诉请的车位款系实际产生为准，即以实际到期的车位款为准，至庭审当日，剩余车位款的支付期限均已届满，故被告应当将剩余的车位款36,000元全部支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘永华于本判决生效之日起三日内向原告美的西南房地产发展有限公司支付车位款36,000元；二、驳回原告美的西南房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取548元，由原告美的西南房地产发展有限公司负担274元，被告刘永华负担274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 宁 素二〇二〇年八月八日书记员 李**