江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初2467号原告：苏州珠玛企业服务有限公司，住所地苏州市道前街金狮河沿****楼**。法定代表人：周奇，董事长。委托诉讼代理人：刘菲，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘江波，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州银庄置地有限公司高新区分公司，住所地，住所地苏州高新区滨河路**喜年生活广场******iv>责任人：邱志东，总经理。委托诉讼代理人：尚元上，系被告公司员工。被告：苏州银庄置地有限公司，住所地苏州高新，住所地苏州高新区喜年生活广场****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：潘军。委托诉讼代理人：何绒，系被告公司员工。原告苏州珠玛企业服务有限公司与被告苏州银庄置地有限公司高新区分公司、被告苏州银庄置地有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏州珠玛企业服务有限公司的委托诉讼代理人刘菲、刘江波、被告苏州银庄置地有限公司高新区分公司的委托诉讼代理人尚元上、被告苏州银庄置地有限公司的委托诉讼代理人何绒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州珠玛企业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告一之间的租赁合同于2020年3月26日解除；2、判令被告一退还原告支付的租赁保证金39,408元、管理费押金21,674.40元及上述两项费用所产生的相应利息（以61,082.4元为基准、自2020年3月27日起至实际付清日止、以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准进行计付)；3、判令被告一赔偿原告因被告未按期交付、开业而另行租赁仓库存放用于开业设备的仓储损失27,916元、店铺设计费4,000元；4、请求判令被告二对被告一上述之第2项、3项不能清偿的部分承担补充清偿责任。原告苏州珠玛企业服务有限公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、《苏州XX商铺租赁合同》一份、补充协议一份，证明原告与被告一存在租赁合同关系，合同就XX商铺的交付时间、开业时间、保证金、租金、合同解除等事项进行了约定；2、收据两份，证明原告已按照合同约定支付了租赁保证金及管理费押金；3、《仓储服务合同》一份、仓储费发票一份，证明原告因另行租赁仓库用于存放开业设备而支付了仓储费27,916元；4、《室内设计合同》一份、付费回单一份，证明原告委托设计人为XX商铺进行设计并预付了订金；5、律师函一份，证明原、被告之间的租赁合同已于2020年3月26日解除；6、微信聊天记录截屏打印件一份，证明原、被告就双方之间合同的解除事宜所进行的沟通。被告苏州银庄置地有限公司高新区分公司、被告苏州银庄置地有限公司对原告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对于证据1之《苏州XX商铺租赁合同》、补充协议的客观性和合法性认可，但关联性补充说明，不能证明合同约定的开业时间和交付时间是确定的，合同约定都是为暂定，被告也已经按照合同的约定在开业前一个月内向原告发出了新的开业通知，故对证明的目的不予认可；对于证据2之收据的三性予以认可；对于证据3之《仓储服务合同》、仓储费发票的关联性不予认可。本合同没有签订日期，只是签订了一个仓储期间，原告与案外人签订仓储合同与被告一无关；对于证据4之《室内设计合同》、付费回单的客观性和合法性给予认可，但关联性不认可，设计合同是原告和第三方所签订和被告无关；对于证据5之律师函的真实性予以认可，但律师函未能完整反映双方之间的合同权利义务，故对其内容及关联性不予认可；对于证据6之微信聊天记录，公司员工未经授权,其对外的沟通行为被告不予认可，原告应以书面方式向公司反映相关情况。被告苏州银庄置地有限公司高新区分公司、被告苏州银庄置地有限公司辩称，被告已按约通知原告交付商铺，但原告至今未收铺，故原告违约在先；双方对项目开业时间的调整达成一致，故被告未违约；现延迟开业并未致原告的合同目的无法实现，故被告要求继续履行合同，并请求驳回原告的所有诉讼请求。被告苏州银庄置地有限公司高新区分公司、被告苏州银庄置地有限公司为支持其辩称意见提供了以下证据：1、交付通知书一份，证明被告已经按照合同约定通知原告在2019年7月29日前来收铺的事实，原告已经签收该交付通知书；2、通知（2019年12月28日开业）一份，证明项目开业时间调整后，被告按约已即时通知原告项目开业时间调整的事实，原告已签收该通知，并未提出异议；3、要求解除商铺租赁合同的函件（系原告交付与被告）一份，证明被告按约调整开业时间延迟三个月，商铺由于自身原因无法调整经营，原告要求解除合同亦属违约，该开业延迟并不导致租赁合同目的无法实现；4、通告和图片各两页，证明因市政地铁工程和滨河路建造封堵项目，致项目无法开业，系客观因素而非被告主观故意。原告苏州珠玛企业服务有限公司对两被告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对于证据1之交付通知书的真实性予以认可，但因案涉案铺不具备交付条件，故原告未接收，而被告至今也未完成整改，亦未通知原告正式验收；对于证据2之通知的真实性予以认可，但由通知内容可以看出，被告一基于其谈判的优势地位或者订立合同的优势地位，无理由地一再拖延开业，损害了原告的合法权益，且此后被告亦未再发布书面通知；对于证据3之要求解除商铺租赁合同的函件的真实性予以认可，因原、被告双方未就合同解除的条件达成一致，故原告才要求解除合同；对于证据4之通告和图片的真实性予以认可，但关联性不认可，地铁和道路施工与商，地铁和道路施工与商场开业之间没有必然联系条道路，不存在封堵项目的情况。本院经审理认定事实如下：2019年3月28日，原告苏州珠玛企业服务有限公司（乙方、承租方）与被告苏州银庄置地有限公司高新区分公司（甲方、出租方，以下简称：银庄分公司）签订《苏州XX商铺租赁合同》及《补充协议》各一份。合同约定，甲方出租给乙方的房屋位于苏州市高新区商铺，该商铺套内建筑面积暂定为197.04平方米。租赁用途为健身工作室，商铺交付时间为2019年7月29日。租赁期限自装修期届满之次日起36个月，甲方同意给予乙方自该商铺交付日起60日的装修期。合同就其它事项作了约定，但合同未明确商业项目具体的开业时间。合同之“5关于保证金、押金及其它费用”项下约定，“5.1.1.1甲乙双方约定，乙方应于签订本合同之日起5日内，向甲方支付租赁保证金。租赁保证金为人民币39408元（大写：叁万玖仟肆佰零拾捌元零角零分），甲方收到上述款项后应向乙方出具收据…”、“5.1.1.2租赁关系终止时，在乙方所交还的该商铺及其装修、设备和设施已按照本合同第13.2款之规定经甲方验收合格且为可租赁状态的前提下，甲方应在双方签署书面交还确认书后30个工作日内将租赁保证金一次性无息退还乙方。如乙方违反本合同之规定，则甲方有权（但并无义务）以租赁保证金抵扣乙方应付款项或违约金，作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无须归还给乙方”、“5.2.2.1乙方应于签订本合同之日起5日内向甲方支付管理费押金人民币21674.4元（大写：贰万壹仟陆佰柒拾肆元肆角零分），由甲方开具收据”、“5.2.2.2甲方须在本合同终止（不论基于何种原因）及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后30个工作日内，向乙方一次性无息退还该管理费押金”。合同之“6商铺交付与验收”项下约定，“6.1甲方暂定于2019年7月29日将该商铺交付乙方，具体以甲方向乙方发出的交付通知书载明的期限为准。甲方向乙方交付该商铺应提前5个工作日向乙方发出书面交付通知书，乙方应当按照甲方交付通知书及《商铺工程技术条件确认表》（详见附件二）要求验收并接收该商铺”。合同签订后，两原告向被告银庄分公司支付了租赁保证金39,408元、管理费押金21,674.40元，被告银庄分公司出具了两份收据予以确认。2019年7月16日，被告银庄分公司向原告发出交付通知书一份，要求原告于2019年7月29日17：00前到苏州XX购物中心招商营运部办公室办理收铺手续，该通知书由原告方人员张某于2019年7月29日签收。庭审中，原告对该事实予以认可，但认为案涉商铺并未具备交付条件，故原告未接收案涉商铺。2019年7月29日，原告与案外人刘某就案涉商铺签订室内设计合同一份，合同约定：设计费肆万元（大写）；付款方式：预付订金4,000元（设计费10%）、平面与前期概念方案提交后支付8,000元（设计费20%）、效果图设计完结后支付12,000元（设计费30%）、施工图设计完结后支付12,000元（设计费30%）、项目施工结束后支付4,000元（设计费10%）。2019年8月19日，被告银庄分公司向原告发出《通知》一份，其内容为：“尊敬的苏州珠玛企业服务有限公司：首先感谢贵司/阁下承租我司位于苏州高新区苏州XX号商铺。现书面通知贵司/阁下，苏州XX将于2019年12月28日开业。如上述开业时间后续需进行调整的，我司将提前一个月书面通知贵司/阁下。顺颂商祺！”因案涉项目一直未开业，2019年8月29日，原告向被告银庄分公司发出要求解除商铺租赁合同函一份，其内容为：“我司于本月22日收到贵司发来的开业时间通知，得悉贵司开业时间推迟至2019年12月28日。这与之前贵司宣传的年中开业严重不符。我司预期在贵司商铺投资的健身项目，由于上述原因，致使我司前期对客户的经营承诺失信，而且也无法继续在目前健身行业旺季进行营销。更甚，贵司的通知中说明是‘暂定于2019年12月28日’，其不确定性使得我司无法完全对接下来的经营做规划。我司也无法承受该变动将对经营产生的经济和信誉损失。鉴于以上原因，我司要求即日起解除与贵司关于XX商铺的租赁合同，同时，要求归还已于2018年12月份和2019年3月份支付的总共61082.40元（其中租赁保证金39,408元，管理费押金21,674.40元）。请贵司予以办理，谢谢！”其后，原告与案外人XX公司签订仓储服务合同一份，合同期限一年，自2019年9月3日起至2020年9月2日止，合同约定“仓储服务费为1元RMB/平方米/天（含税）”，案外人XX公司后于2020年5月11日向原告开具了金额为27,916元的发票一份，发票对应之服务名称为“物流辅助服务、商业流通仓储服务”。因案涉项目开业时间一直迟延，上海市锦天城（苏州）律师事务所接受原告委托于2020年3月24日向被告银庄分公司发出律师函一份，告知“1.委托人与贵司的租赁关系即日起解除；2.请贵司自收到本律师函之日起5日内，退还委托人已支付的全部款项，共计人民币61082.4元（其中：租赁保证金39408元，管理费押金21674.40元）；3.请贵司自收到本律师函之日起5日内，赔偿委托人因贵司未按期交付、开业而另行租赁仓库存放用于开业设备的仓储损失21022.12元，店铺设计费4000元；4.如贵司未能在上述期限内支付上述款项的，本律师将通过诉讼方式向贵司主张相关权益。届时，委托人有权向贵司主张相关费用、利息、违约金等。同时，委托人因主张权利所支付的费用也将由贵司来承担，包括但不限于诉讼费、律师费等相关费用。”因原、被告之间就合同解除事宜未能达成一致，遂致诉讼。庭审中，两被告认为其已将案涉商铺交付与原告，现项目未能正常开业系因修建地铁等市政项目所致，但原告对两被告之辩称意见不予认可。另查明，被告银庄分公司系被告苏州银庄置地有限公司属下之非独立法人之有限责任公司分公司。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告苏州珠玛企业服务有限公司与被告苏州银庄置地有限公司高新区分公司（以下简称：银庄分公司）之间的房屋租赁合同依法成立，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。合同虽未约定案涉商场的具体开业时间，而被告银庄分公司则曾向原告发出开业时间调整通知，但案涉商场迟至原告提起诉讼时仍未能正常开业，被告之行为已构成违约。虽然，两被告辩称认为案涉商场未能正常开业系因修建地铁等市政项目所致，但其作为市场交易主体，对于可能存在的市政项目施工风险应有足够之预见，两被告基于自身利益考量一再延长案涉商场的开业时间，且明显超出合理期限，致使原告的合同目的无法实现，现原告有权要求解除其与被告银庄分公司签订的合同（租赁合同、补充协议）。原告于2019年8月29日即向被告银庄分公司发函提出解除合同之申请，后又于2020年3月24日向被告银庄分公司发函提出解除合同之申请，故案涉之《苏州XX商铺租赁合同》及《补充协议》应予解除，现原告仅主张自2020年3月26日解除，本院对原告该请求予以准许，被告银庄分公司应当按照合同约定于合同解除之日起三十日内（2020年4月25日前）将其收取的租赁保证金39,408元、管理费押金21,674.40元返还原告。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。原告基于履行合同之合理期待，委托案外人对案涉商铺进行了设计，并支出了相应的设计费用，现合同目的无法实现，其因此产生之损失（店铺设计费4,000元）应由被告银庄分公司负责赔偿。关于原告主张之仓储服务费用支出，因该费用不属于双方当事人签订合同时所合理预见范围，故本院对原告该项请求不予支持。两被告辩称，其已将案涉商铺交付与原告、延迟开业不构成根本违约，该辩称意见与事实不符，故本院对该意见不予采信。被告银庄分公司系被告苏州银庄置地有限公司属下之非独立法人之有限责任公司分公司，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，也可以先由该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担，故被告苏州银庄置地有限公司对被告银庄分公司不能清偿的部分应承担补充清偿责任。综上所述，原告苏州珠玛企业服务有限公司要求解除其与被告苏州银庄置地有限公司高新区分公司所签订的《苏州XX商铺租赁合同》及《补充协议》、由两被告返还原告租赁保证金39,408元、管理费押金21,674.40元、支付原告资金占用费利息、并赔偿原告装修设计损失4,000元的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。但原告所提出之仓储服务费用主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告苏州珠玛企业服务有限公司与被告苏州银庄置地有限公司高新区分公司于2019年3月28日签订的《苏州XX商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年3月26日解除。二、被告苏州银庄置地有限公司高新区分公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告苏州珠玛企业服务有限公司租赁保证金39,408元、管理费押金21,674.40元（合计61,082.40元）、赔偿原告苏州珠玛企业服务有限公司装修设计损失费4,000元，并承担以61,082.40元为基准、自2020年4月25日起至实际退还之日止按同期全国银行间同业拆借中心定期公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的资金占用费利息。三、被告苏州银庄置地有限公司对被告苏州银庄置地有限公司高新区分公司上述第二项中之不能清偿的债务部分承担补充清偿责任。四、驳回原告苏州珠玛企业服务有限公司的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：6********）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,134元，减半收取1,067元，由原告苏州珠玛企业服务有限公司负担320元，被告苏州银庄置地有限公司高新区分公司、被告苏州银庄置地有限公司负担747元。被告苏州银庄置地有限公司高新区分公司、被告苏州银庄置地有限公司应负担的747元直接支付给原告苏州珠玛企业服务有限公司。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：1********。审判员 陆 平二〇二〇年八月二十六日书记员 叶圣娅