安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初1541号 原告（案外人）：吕耀营，男，汉族，1962年11月20日出生，户籍地安徽省宿州市灵璧县，现住安徽省。 原告（案外人）：胡桂荣，女，汉族，1977年11月10日出生，户籍地安徽省宿州市灵璧县，现住安徽省。 二原告共同委托诉讼代理人：王瑞影，安徽民之声律师事务所律师。 被告（申请执行人）：沈文，女，1969年12月18日出生，汉族，住安徽省宿州市。 第三人（被执行人）：陈矿，男，汉族，1976年4月28日，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住址龙登河城**。 原告吕耀营、胡桂荣与被告沈文、第三人陈矿案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕耀营、胡桂荣及其委托诉讼代理人王瑞影、第三人陈矿到庭参加诉讼，被告沈文经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕耀营、胡桂荣向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即停止对宿州市磬云南路安置区6号楼905室的强制执行，解除查封；2、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2017年7月24日，宿州市埇桥区人民法院对沈文与陈矿房屋租赁合同纠纷一案，作出（2016）皖执2050号之一、（2017）皖1302执2761、2762号执行裁定书，裁定查封宿州市磬云南路安置区6号楼905室、5号楼1203室、5号楼2303室房产，期限三年。两原告知情后即对该执行提出执行异议书面申请，埇桥区法院作出（2020）皖1302执异4号执行异议裁定，驳回两原告的异议。2014年2月28日，两原告与第三人陈矿签订《房屋买卖合同》购买案涉房屋（宿州市磬云南路安置区6号楼905室），合同约定房产总价290000元，后两原告依约支付全部房款，并与陈矿等人在拆迁办的安排下共同签订《宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同》。2018年3月，两原告接到上房通知后即与物业交涉交房事宜，并在该房居住至今。两原告与陈矿之间的购房合同合法、真实、有效，且已实际履行。虽然该房屋至今不能办理房屋产权证，但根据以上事实可知案涉房屋为两原告所有，两原告合法权益应获保护。综上，在区法院对案涉房屋查封前，两原告已与陈矿签订了该房的买卖合同，并已按合同支付全部购房款，只是因为该房系拆迁安置房屋，在法院查封时尚未通知原告上房，更不具备过户的条件。因此，原告的起诉完全具备排除执行的条件。为维护两原告合法权益不受损害，原告具状起诉，请求停止对该房的执行，解除对该房的查封。 被告沈文未到庭答辩。 第三人陈矿述称，我租沈文的房子，欠她17万房租，他起诉我之后查封了房子。我认可原告的诉讼请求，原告购买我的房子已经付清了购房款，征收补偿协议是我签的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：登记在陈矿名下的位于宿州市赵家的房屋一处，权证字号为房地权宿字第××号，产证载明0001幢混合结构2层房屋，建筑面积119.61平方米。因纺织西路两侧旧城改造项目建设需要，该房屋被拆迁，拆迁编号为Ａ-55。2014年2月28日，两原告与陈矿及其妻张侠飞签订了《房屋买卖合同》，陈矿自愿将其名下位于宿州市埇桥区拆迁安置房（建筑面积约98.73平方米）出卖给原告（具体见户型图），约定总价款为290000元，签订合同时支付定金30000元，余款260000元吕耀营于2014年3月2日、8月21日、12月20日分三次转款18万元、5万元、3万元给张侠飞付清。2014年3月3日，被征收房屋面积计算单中，陈矿在被征收人签字栏签名。2014年3月6日，陈矿、雷保山、陈晓、吕耀营（乙方）作为被征收人与征收部门埇桥区房屋征收办公室（甲方）签订了《宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同》，委托征收实施单位为三八街道办事处，该合同载明被征收房屋建筑面积232.1平方米、政策奖励23.21平方米，安置255.31平方米；违建119.55平方米作价补偿35865元，通过产权调换方式安置了磬云南路安置区6号楼905室（约98.73平方米）、5号楼1203室（约87.75平方米）、5号楼2303室（约87.75平方米）三套住宅，安置面积以实际测量为准。2018年3月16日，磬云南路安置小区上房公告发布，称已具备上房条件开始办理上房结算手续，集中办理上房手续时间为2018年3月17日至2018年4月16日。 2016年4月20日，本院对沈文诉陈矿房屋租赁合同纠纷一案作出（2016）皖1302民初3219号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告陈矿自愿于2016年4月30日给付原告沈文租金170000元，原告表示同意。案件受理费3700元，减半收取计1850元，财产保全费3020元，合计4870元，原告沈文自愿承担。” 因陈矿未按时履行法律义务,沈文于2016年5月20日申请执行，本院立案后于2017年7月24日作出（2016）皖1302执2050号之一、（2017）皖1302执2761、2762号执行裁定，裁定：“一、查封被执行人陈矿所有的坐落于宿州市磐云南路安置区。二、查封期限为三年”。后吕耀营、胡桂荣提出异议，本院2020年1月7日作出（2020）皖1302执异4号执行裁定书驳回两原告的异议。 本院认为，本案中，案涉房屋系陈矿享有产权证的房产拆迁安置而来，属于可以交易范畴之内，且签订房屋买卖合同时，被征收的陈矿名下房屋所在区域已划归城镇范畴，不属于不得交易的范畴之列，且该房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不存在违反国家法律法规强制性规定，是合法有效的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告与第三人签订房屋买卖合同虽然在签订房屋征收补偿安置合同之前，但拆迁安置实际工作中先选房后签订补偿安置合同是合理的程序，且两份合同签订时间间隔较短，故原告在与陈矿签订房屋买卖合同时安置房屋的房号已经确定是合理的；另，原告按照合同约定已支付了案涉房屋的全部价款，因此，原告与陈矿之间的房屋买卖合同已实际履行。因案涉安置房屋在通知上房时已经被沈文申请查封，故原告不存在不及时办理产权登记手续的主观过错。因此，本案原告虽未获得物权登记，但其享有的合法物权的期待性优于被告的一般债权，原告享有足以排除被告执行的民事权益，原告请求停止对案涉房屋的执行解除查封的主张，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得依被告沈文申请对宿州市磬云南路安置区6号楼905室进行强制执行。 二、驳回原告吕耀营、胡桂荣的其他诉讼请求。 案件受理费80元,由被告沈文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 （2020）皖1302执异4号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  朱群芳 审 判 员  张西勇 人民陪审员  牛莉莉 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  孟雯迪