广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初2911号原告：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广东省广州市中新广州知识城九佛建设路**房号自编**。法定代表人：杨林森，副总裁。委托诉讼代理人：黄春琼，公司职员。委托诉讼代理人：闫丽娜，公司职员。被告：卢耘子，女，1978年10月6日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称“雅恒公司”）与被告卢耘子房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员秦智勇于2020年5月8日公开开庭进行独任审理，原告雅恒公司的委托诉讼代理人黄春琼、闫丽娜，被告卢耘子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅恒公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告卢耘子位于广州开发区悦然一街19号雅居乐富春居自编P-12栋102号的房屋已经于2016年7月15日交付；2.判令卢耘子承担本案诉讼费。事实和理由：卢耘子于2016年1月18日与雅恒公司签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（下称《买卖合同》），合同编号：201601182214,卢耘子购买的物业地址为广州开发区悦然一街19号102房(自编P-12栋102房)，该物业位于雅居乐富春居小区。根据《买卖合同》第十二条约定，收楼日期为2016年7月15日前。雅恒公司于2016年7月4日向卢耘子寄出《收楼通知书》，书面通知卢耘子于2016年7月8日至2016年7月15日期间前来办理收楼手续。但是，卢耘子并未办理收楼手续。雅恒公司于2019年8月21日、2019年10月16日及2019年11月19日向卢耘子发出《敦促收楼通知书》，多次催促卢耘子前来办理收楼手续，但卢耘子至今仍未办理。根据《买卖合同》第十二、十三、十五条规定，由于乙方原因，导致未能按期交付的,以及《补充协议》第七条第七、八项约定“甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续”，根据以上合同内容之约定，视为该房屋已于2016年7月15日交付给卢耘子。综上所述，卢耘子的行为已构成违约，为维护雅恒公司及小区全体业主的合法权益，特诉至法院。被告卢耘子辩称：（一）涉案房屋交房日期为2016年7月8日至2016年7月15日。卢耘子于2016年7月9日前去收楼。房屋未达收楼标准，因多处渗水，玻璃破损，负一楼消防问题等没有收楼。2016年10月17日，卢耘子主动前去物业收楼，房屋也未达标准，地面施，地面施工缝渗水合金滑道损坏、玻璃破损超过50%，不能收楼。2016年12月17日收到《催收楼通知书》，2016年12月19日前去收楼，房屋未达标准，负一楼多处渗水、卫生间积水、无消防门、玻璃多处破损，亦未收楼。2017年4月20日、2017年10月16日，卢耘子主动去收楼，房屋未达标准，以上问题没有解决，一楼公共大垃圾桶离客厅两米。2018年5月24日收到《催收函》，2018年5月27日前去现场，未达收楼标准，负一楼多处渗水，没有消防门，一楼公共垃圾桶及玻璃破损等问题，故未收楼。2019年5月微信询问物业可否收楼，物业回复维修未完成，不能收楼。2019年6月14日，主动去现场，未达收楼标准。2019年7月6日，主动询问物业，物业回复漏水等问题没有维修好，未收楼。2019年7月23日，主动询问物业，24日物业回复，漏水已经搞好，安排人员清理完卫生再通知。2019年8月19日前去收楼，发现一楼卫生间渗水、天井玻璃破损，故未收楼。2019年8月27日，询问物业修缮问题，物业回复在追地产公司，地产公，地产公司未回复9年9月9日询问物业修缮问题，物业回复申请统一更换玻璃。2019年9月22日微信电话催促房屋进展，回复未好。2019年10月17日，微信催促物业玻璃进展，物业回复还在和工程及地产沟通中。2020年3月8日询问物业，物业回复说在问开发商，后面没有结果。2020年3月14日现场照片记录天井玻璃还是破损状态。2020年5月2日询问物业结果，物业回复上班去看看，到现在也没结果。以上都有书面和微信记录为证。（二）合同所列交房资料与实际所给的资料不相符。合同第10页第11条、11页第14条，都规定了相关的交房条件，但现场没有按条件全部给卢耘子，如：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等。（三）房屋质量与合同中的交房标准不相符。1.房屋渗水。合同附件七第27页第十款，明确说明有“外墙及楼板渗水、开裂”情况时，可拒绝收楼。自2016年7月9日开始，卢耘子已向物业书面及微信提出“房屋多处渗水”等问题7次以上。2.玻璃破损。每次去收楼时，房屋天井玻璃均为破损（有相片为证），直至2020年5月2日问物业玻璃修复情况时，仍未有明确答复。（四）《催收函》中没有附《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及合同中约定的交付材料。（五）民事起诉状中所列“卢耘子并未办理收楼手续…多次催促前来办理收楼手续，但至今未办理”表述有问题，每次卢耘子都按时前去收楼，但每次都因为现场验收时未达到收楼标准，提出相关问题后，物业也多次同意延期交楼。这也表明该楼确实未达收楼标准。（六）多次主动找物业去收楼时（有微信聊天记录），工程总是在拖，开发商与物业相互推诿，一直没有解决好卢耘子所提出的问题。综上所述，该房屋没有达到合同约定法律规定条件，影响居住，故不能收楼。经审理查明:2016年1月16日，雅恒公司（甲方、卖方）与卢耘子（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称《买卖合同》），约定：乙方所购商品房为广州开发区悦然一街19号雅居乐富春居自编号P-12栋1层102号房(以下简称“涉案房屋”)，该商品房产权登记建筑面积共181.32平方米，其中套内建筑面积145.48平方米，共有分摊面积35.8462平方米。该商品房按总价交易，总金额3716846元。第十一条房屋交付约定，甲方应当在2016年7月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十二条延期交房的违约责任约定，由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第七条。第十三条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十四条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供加盖公章的原件；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十八条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.按本合同附件六中有关约定负责更换。第二十四条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。上述合同载明卢耘子的通讯地址为广州市越秀区寺右新马路4号大院15幢401。卢耘子和雅恒公司当日还签订《补充协议》（以下简称《补充协议》）作为《买卖合同》的附件七，约定：七、对《商品房买卖合同》第十二条、十三条、十五条的补充约定：1.符合第十二、十三、十五条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用。否则，物业服务企业有权向乙方追讨欠费及滞纳金。若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清应付房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方。2.乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务。八、双方同意对《商品房买卖合同》第十四条的补充约定：1.甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。十、甲乙双方同意按《商品房买卖合同》第十八条的约定，并增加补充条款：乙方在第一次收楼时发现的房屋质量、装饰、设备有瑕疵时，应一次性在收楼验收表中提出存在的问题，甲方在30天内对乙方一次性提出的质量问题进行修理、更换，并承担费用，修理完成后再行交付，乙方不得再次以轻微的瑕疵（外墙及楼板渗水、开裂除外）为由拒绝收楼，但甲方须按《房地产（住宅）质量保证书》的要求履行保修义务。十二、对《商品房买卖合同》第二十四条双方同意约定为：《商品房买卖合同》中约定甲方告知乙方相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按《商品房买卖合同》载明的双方通讯资料进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。乙方如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知甲方，否则，以按原通讯资料传送视为送达。2016年7月4日，雅恒公司向卢耘子发出《雅居乐富春山居收楼通知书》，要求卢耘子于2016年7月8日至2016年7月15日前来物业管理公司办理收楼手续。如未在上述期限内前来收楼，视为已收楼。该份《收楼通知书》通过EMS快递方式邮寄至卢耘子的通讯地址广州市越秀区寺右新马路4号大院15幢401，快递单上的邮戳日期为2016年7月4日。此后，雅恒公司又分别于2016年12月17日、2019年8月21日、10月16日、11月19日向卢耘子发出《催收楼通知书》，催促卢耘子办理收楼手续，卢耘子确认已收到上述《雅居乐富春山居收楼通知书》及《催收楼通知书》。卢耘子主张其一直未收楼的原因为：（一）涉案房屋存在一楼南向卧室墙面渗水、一楼天顶玻璃破损等问题，其要求整改，但直至2019年7月24日才解决一楼南向卧室墙面渗水问题，但一楼天顶玻璃破损问题一直未整改完毕，故涉案房屋未达收楼条件。其提交如下证据：1.四份《客户诉求单》，载明卢耘子分别于2016年10月17日、2016年12月19日、2017年4月20日、2018年5月27日投诉P12-102房存在负一层渗水、没有消防门、一层垃圾箱还未撤离、天井玻璃多处破裂等质量问题，2018年5月27日的处理单上还手写“由于以上原因，多次沟通未达收楼标准，维修期间物管费用本人不承担”内容。2.两份《业主收楼验收表》，载明卢耘子于2016年7月9日及2017年10月16日到现场收楼时发现涉案房屋存在墙面渗水、一层垃圾箱离一层大厅太近、负一层没有消防门等质量问题。并手写“待上述问题整改完成后方可收楼”内容。3.与备注微信名为“富春管家”的微信聊天记录，显示双方就涉案房屋维修问题进行了多次沟通。4.照片，卢耘子主张照片可以反映涉案房屋存在玻璃破损等质量问题。雅恒公司则主张上述包括一楼天顶玻璃在内的部分属于负一层，均不在交付范围。庭审时，双方亦确认负一层不在合同约定的交付范围。（二）雅恒公司未向卢耘子送达《住宅质量保证书》《住宅质量使用说明书》及《验收合格证》。雅恒公司则辩称上述材料已在涉案房屋收楼现场进行了公示。截至庭审之日，卢耘子尚未接收涉案房屋。另查明，2014年1月3日，雅恒公司与广州邮政报刊发行局签订《广州雅居乐科学城项目二期5#、6#、7#组团信报箱工程邮政报刊投递服务协议书》，为涉案小区提供邮政服务达成协议。2014年10月20日，广州雅居乐二期燃气管道工程取得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，涉案房屋燃气管道工程通过验收。2014年10月21日，涉案房屋经广州供电局有限公司萝岗供电局验收合格，并在雅恒公司报请竣工检验的《客户受电工程竣工检验意见书》上签署竣工检验意见“合格”，雅恒公司在上述意见书上确认送电时间为2014年10月27日。2014年10月30日，涉案房屋所在楼盘取得《广州市开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，广州开发区供水管理部供水管理中心验收意见为“验收合格”。2014年12月19日，涉案房屋所在雅居乐科学城2期6组团取得穗开规验证〔2014〕115号《广州市建设工程规划验收合格证》，验收合格。2014年12月26日，涉案房屋经广州经济技术开发区环境保护和城市管理局穗开环验字〔2014〕211号《关于雅居乐科学城项目（富春居商住小区）二期6栋住宅楼及部分公共配套建筑竣工环保验收的批复》同意通过竣工环保验收。2014年12月31日，涉案房屋所在雅居乐科学城项目2期6组团住宅（自编号K-06、自编号K-07、自编号P-12、自编号P-13）、其他（自编号6组团地下室、自编号D4电房）工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及《补充协议》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《客户受电工程竣工检验意见书》《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》《邮政投递服务协议书》《雅居乐富春山居收楼通知书》《收楼催收函》《广州市建设工程规划验收合格证》《关于雅居乐科学城项目（富春居商住小区）二期6栋住宅楼及部分公共配套建筑竣工环保验收的批复》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，卢耘子与雅恒公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于涉案房屋是否交付的问题。双方在《买卖合同》第十一条约定了交楼时间为2016年7月15日前及相应的交房条件，在第十四条明确约定了房屋交付时的有关资料，在《补充协议》第八条中亦再次补充约定办理收楼手续时雅恒公司需要出具的有关资料。故依照上述约定，涉案房屋所在项目取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件后即满足交楼条件。本案中，涉案房屋所在小区于2014年1月3日通邮、2014年10月20日接通燃气、2014年10月27日确认送电、2014年10月30日户内给水工程验收合格，取得永久用水、2014年12月19日取得《广州市建设工程规划验收合格证》、2014年12月26日通过环保验收、2014年12月31日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，以上可以认定涉案房屋于2014年12月31日前已满足交楼条件，雅恒公司在房屋符合交楼条件后于2016年7月4日向卢耘子发出《雅居乐富春山居收楼通知书》，要求卢耘子于2016年7月8日至2016年7月15日前往收楼，上述《收楼通知书》邮寄至卢耘子在《买卖合同》中约定的通讯地址，依据双方《补充协议》第十二条的约定，“如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达”，《收楼通知书》应视为2016年7月7日已送达，雅恒公司已履行通知收楼的义务。关于卢耘子主张的房屋质量问题及雅恒公司未提交《房屋质量保证书》等材料的抗辩意见，对此本院认为，首先，卢耘子辩称涉案房屋存在质量问题故不予收楼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。由此可见，购房者拒绝收楼的合理理由应为房屋主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响正常居住使用。认定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，应结合是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰和影响买受人的正常生活、可否修复进行综合判断。而本案中，卢耘子提交的多份其签署的《客户诉求处理单》及《业主收楼验收表》载明涉案房屋存在负一层地面渗水、负一层无消防门、天顶玻璃破损等情况只是一般的房屋质量瑕疵问题，并非房屋主体结构问题，亦未严重影响其正常居住使用。因此，卢耘子未能举证证实涉案房屋存在的质量瑕疵严重影响其正常居住和使用，更未能举证证实房屋主体结构质量不合格，其据此拒绝收楼无理据。其次，对于《住宅质量保证书》《住宅质量使用说明书》及《验收合格证》资料，双方在合同及《补充协议》中明确约定“办理收楼手续时，向乙方出示”而本案中，卢耘子在收到《催收函》后虽多次到涉案房屋现场，但均未办理收楼手续，且《住宅质量保证书》《住宅质量使用说明书》等材料已在现场进行公示，故对卢耘子的上述抗辩理由本院均不予采纳。综上，卢耘子在收到雅恒公司的《收楼通知书》后，无正当理由拒绝接受涉案房屋，涉案房屋的相关风险自《收楼通知书》确定的交付使用之日起由卢耘子承担。因此，《收楼通知书》确定的最后收楼时间即2016年7月15日为涉案房屋的交付时间，此后未收楼的责任由卢耘子自行承担，本院确认雅恒公司于2016年7月15日将涉案房屋交付予卢耘子。至于涉案房屋交付时的质量瑕疵问题，属于雅恒公司的保修责任范围，卢耘子可另循其他途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告广州雅恒房地产开发有限公司已于2016年7月15日将位于广州开发区悦然一街19号雅居乐富春居自编P-12栋1层102号房交付被告卢耘子。案件受理费100元，由被告卢耘子负担。负缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二〇年八月十七日书记员  林 婕