广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初405号 原告：桂林市某某物业服务有限责任公司，住桂林市，统一社会信用代码：。 负责人：刘某某，职务：总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 被告：唐某某，男，1976年5月1日出生，汉族，户籍广西灌阳县，住桂林市临桂区。 被告：唐某某，女，1979年11月27日出生，汉族，户籍广西灌阳县，住桂林市临桂区。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司与被告唐某某、唐某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告桂林市某某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人吕宏科到庭参加诉讼，被告唐某某、唐某某经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告唐某某、唐某某立即共同向原告支付拖欠的2007年7月1日至2011年12月31日期间物业管理费2,440.85元、公摊水电费0元、垃圾费0元，以上合计：2,440.85元。二、判令被告唐某某、唐某某立即共同向原告支付拖欠的2012年1月1日至2013年1月31日期间物业管理费765.7元、公摊水电费35.36元、垃圾处理费49.4元，违约金1,000元，以上合计：4,291.31元。三、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由：被告系桂林市临桂区某某花园业主，建筑面积为118.95平方米。原告于2004年1月1日便开始入驻案涉某某花园小区提供物业服务。2012年1月1日原告与桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十五条约定：物业服务费收费标准：（按房屋建筑面积计算）1、多层住宅：0.50元/月/平方米;2、高层电梯住宅：1元/月/平方米（不含二次供水加压电费）；3、别墅住宅：1元/月/平方米；4、公用水电费：根据实际使用数据按户或按建筑面积分摊；（主要包含楼道照明电费、高层加压电费等）合同签订后，原告依约履行了《前期物业服务合同》的合同义务，直至2017年7月13日原告退出了小区物业服务止。被告拖欠了诉讼请求中的费用，虽经原告催缴，但被告仍未缴纳。 被告唐某某、唐某某未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告唐某某、唐某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提供证据的效力予以确认，并作为本院定案的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年5月6日，被告唐某某、唐某某与出卖人桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于临桂镇世纪大道北侧、编号为临国用（2001）第1358号的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为临政复（2001）107号、（2003）53号。该地块土地面积为44897㎡，规划用途为住宅用地，土地使用年限自二○○一年十二月十八日至二○七一年十二月十八日。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。销售商品房批准机关为临桂县房地产管理所，商品房预售许可证号为临预售第号、临预售第2006003号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中：第壹拾伍【幢】贰【单元】伍【层】贰号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为三米，建筑层数地上柒层，地下×层。该商品房阳台是【非封闭式】。该商品房【合同约定】建筑面积共118.18平方米，其中，套内建筑面积108.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.27平方米。2013年1月24日，被告唐某某、唐某某向房地产管理所申请房屋所有权登记，受让人被告唐某某。2009年1月10日，案外人临桂某某房地产有限责任公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2009年12月31日，案外人临桂某某房地产有限责任公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2012年1月1日，案外人临桂某某房地产有限责任公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业服务费收费标准多层住宅0.5元/月/㎡，高层电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2016年4月15日，原告桂林市某某物业服务有限责任公司与桂林市临桂区环境卫生管理站签订一份《临桂县环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿服务协议书》该协议约定：一、服务对象某某花园小区；二、住户**；三-五（略）；六、以上每月8,400元；七、本协议从2016年1月1日执行。说明：（1）超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。（2）每半年收取一次有偿服务费（即当年的四月和九月）。（3）幼儿园50元/月，全年600元。（4）小区门面全年2,000元。2017年3月13日，原告桂林市某某物业服务有限责任公司与桂林市临桂区环境卫生管理站又签订了一份《桂林市临桂区环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿服务协议书》，该协议约定：一、服务对象某某花园小区地址（街号）世纪路；二、住户、住户**/每月每户元；三-四、（略）；五、其他服务幼儿园50元/月全年600元、门面全面2,000元；六、以上每月8,616.6元，全年共计103,400元。七、本协议从2017年1月执行至2017年12月止。说明：超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。 2017年7月9日，临桂区某某花园业主委员会向原告出具了一份《退场通知》，该通知载明“经某某花园业主委员会及广大业主的决定，新聘桂林市景顺物业公司为某某花园小区的物业公司。现请贵公司于2017年7月13日上午9点办理好相关的文件资料进行交接退场”。 同时查明，2017年7月13日，原告将《桂林市仁和物业某某花园小区催费通知单》在小区内被告的住房大门上进行了张贴。 本院受理的同批系列案中（2020）桂0312民初323号原告桂林市某某物业服务有限责任公司与龙建林物业服务合同纠纷一案，龙建林提交了一份2005年1月25日与桂林市某某物业服务有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业名称为某某花园，物业费按住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取。 另查明，2016年1月7日，桂林市临桂县某某房地产开发有限公司诉原告桂林市某某物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月23日作出（2016）桂0312民初159号民事裁定书，该民事裁定书认定：桂林市临桂县某某房地产开发有限公司是本案所涉小区即某某花园小区的建设单位（即开发商）。双方为此签订了多份《前期物业服务合同》，期间原告桂林市某某物业服务有限责任公司接受了桂林市临桂县某某房地产开发有限公司交付的物业管理用房和相关物业资料。2012年12月31日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，双方未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。同时，由于某某花园小区业主委员会没有成立，在双方未续签物业服务合同的情况下，原告桂林市某某物业服务有限责任公司一直对某某花园小区进行物业管理。2015年9月18日，原告桂林市某某物业服务有限责任公司向桂林市临桂县某某房地产开发有限公司发出书面工作函，确认某某花园于2006年入伙至今，小区居住业主比较复杂，现场车辆有点混乱，进出小区无自动刷卡现象，造成了人员车辆出入小区大门比较混乱，桂林市临桂县某某房地产开发有限公司与原告桂林市某某物业服务有限责任公司签订的物业管理合同已于2012年年底到期，该公司增加现场人员对小区出入大门进行车辆和人员实施严格管控，引导业主进小区自行刷卡，来访人员进行登记，加强对现场的秩序管控，加大力度对车辆管理，同时要求桂林市临桂县某某房地产开发有限公司与原告桂林市某某物业服务有限责任公司续签物业服务合同。2015年9月22日，桂林市临桂县某某房地产开发有限公司复函给原告桂林市某某物业服务有限责任公司，认为原告桂林市某某物业服务有限责任公司从2006年进入某某花园小区进行物业管理至今，小区物业管理非常混乱，问题十分严重，且无任何改观，小区业主对原告桂林市某某物业服务有限责任公司物业管理非常不满意，要求原告桂林市某某物业服务有限责任公司于2015年10月9日前撤离某某花园小区，退出某某花园小区的物业管理，并将小区有关资料移交给临桂仁桥房地产有限公司。 再查明，2020年3月9日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具的《证明》显示，原告桂林市某某物业服务有限责任公司已按7元/户/月支付了某某花园2006年1月至2017年7月期间的生活垃圾处理（清运）费。2020年3月18日，广西电网有限责任公司桂林临桂供电局出具的《证明》显示，原告桂林市某某物业服务有限责任公司支付了某某花园小区2014年1月至2017年7月期间的电费，未存在任何欠费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 关于被告唐某某、唐某某与原告以及桂林市临桂县某某房地产开发有限公司分别于2009年1月10日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。根据以上规定，在本案中，建设单位即桂林市临桂县某某房地产开发有限公司，物业买受人即是被告。经查，从本院受理的同批系列案中（2020）桂0312民初323号原告桂林市某某物业服务有限责任公司与龙建林物业服务合同纠纷一案中龙建林提交的一份2005年1月25日与原告桂林市某某物业服务有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》可知，原告在2005年1月25日已在某某花园小区进行物业服务，且是按照住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取物业费。原告为某某花园提供物业服务，原告与建设单位桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林市临桂县某某房地产开发有限公司、原告桂林市某某物业服务有限责任公司以及被告均有法律约束力。该合同约定被告应交纳的物业服务费为0.28元/平方米/月，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。涉案小区建设单位即桂林市临桂县某某房地产开发有限公司聘请原告桂林市某某物业服务有限责任公司对涉案小区进行前期物业管理服务，原告与被告于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日与桂林市临桂县某某房地产开发有限公司另行签订《前期物业服务合同》。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止物业建设单位与物业服务企业调整物业服务合同内容，但调整物业服务合同的内容并不当然对业主具有法律约束力。原告在与桂林市临桂县某某房地产开发有限公司于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》中关于收费标准作了调整，原告据此主张2009年1月1日至2011年12月31日物业费按照0.38元/月/平方米的标准，2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费。该价格改变了原告与被告签订的《前期物业服务合同》的约定，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中原告并未提交相应的证据证实其提高物业费的收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，因此，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出2009年1月1日至2011年12月31日物业费按照0.38元/月/平方米的标准，2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的主张，本院不予支持。原告进驻某某花园小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告唐某某、唐某某作为业主之一，应当向原告缴纳物业服务费。原告未提供房屋交付时间，可以按办证时间2008年6月26日计算物业费。故被告应支付2008年6月26日至2013年1月31日的物业管理费1,838.5元（产权登记建筑面积118.95㎡×0.28元/㎡×55个月+118.95㎡×0.28元/㎡÷30天×6天）；至于垃圾处理费，从原告提交的临桂区环境卫生管理站的《证明》可知，原告已经按照每户7元/月的标准向临桂区环境卫生管理站交纳了2006年1月至2017年7月的垃圾处理费，故被告欠原告垃圾处理费385元（7元/月×55个月），原告诉请被告支付垃圾处理费49.4元，未超过385元，系其自行权利的处分，符合法律规定，本院予以确认；关于公摊水电费如何处理的问题。原告未提供2008年6月26日至2013年1月31日的公摊水电费发票及明细，无法查明原告是否已交公摊水电费，原告要求被告唐某某、唐某某支付电费35.36元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。对于原告诉请超过本院审核部分的物业服务费，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。由于被告唐某某、唐某某未按时缴纳物业服务费及垃圾费，已构成违约，应承担违约责任，且原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定的违约金是按每天千分之三收取，明显过高，本院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金551.55元（1,838.5元×30%）。对于原告超过本院审核部分的违约金，本院不予支持。由于被告唐某某、唐某某未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，由其承担相应的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告唐某某、唐某某支付物业管理费1,838.5元、垃圾处理费49.4元合计1,887.9元给原告桂林市某某物业服务有限责任公司； 二、被告唐某某、唐某某支付违约金551.55元给原告桂林市某某物业服务有限责任公司； 三、驳回原告桂林市某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，公告费560元合计610元，由原告桂林市某某物业服务有限责任公司负担36元，被告唐某某、唐某某共同负担574元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖鹏涛 人民陪审员  王顺有 人民陪审员  唐初花 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  石永珍