河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民初1号原告（案外人）：荆双法，男，汉族，1968年6月4日出生，户籍所在地：义马市，现住洛阳市。委托诉讼代理人：卫新锋，河南真泰律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：张红森，男，汉族，1963年3月29日生，住洛阳市。被告（申请执行人）：陈连强，男，汉族，1965年1月10日生，住洛阳市涧**。被告（申请执行人）：李少卿，男，汉族，1960年5月10日生，住洛阳市涧**。被告（申请执行人）：赵玉晓，男，汉族，1982年1月2日生，住河南省林州市。四被告共同委托诉讼代理人：李宗虎、冯军雅（实习律师），河南精专律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：义马红东方置业有限公司。住所地：义马市新区梁沟社区服务楼****。法定代表人：吉举，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈贞勤，河南协力律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告荆双法与被告张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓及第三人义马红东方置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荆双法的委托诉讼代理人卫新峰，被告张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓的共同委托诉讼代理人李宗虎、冯军雅，第三人义马红东方置业有限公司的委托诉讼代理人陈贞勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆双法向本院提出诉讼请求：1、撤销三门峡市中级人民法院（2019）豫12执异282号执行裁定书；2、确认原告与第三人签订的盛世天骄售楼部和小办公楼上下两层房屋（1号C、1号D）买卖协议有效（标的金额为222万元），房屋归原告所有并停止对案涉房屋的执行，即撤销三门峡市中级人民法院（2017）豫12执33号之四执行裁定中对案涉房屋的执行、撤销三门峡市中级人民法院（2015）三民初字第00056-1号民事裁定书中对案涉房屋的查封。经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、请求对涉案标的物停止执行；2、确认原告对涉案房屋具有所有权；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：1、原告在案涉房屋被查封之前已经就案涉房屋与第三人签订书面买卖合同，支付全部价款，合法取得案涉房屋的所有权。2015年1月23日，原告与第三人签订《房屋买卖协议》，以222万元的价格购买第三人位于义马盛世天骄售楼部和小办公楼上下两层房屋（1号C、1号D），协议签订当天，原告按照时任经理李双锁的要求，通过中国工商银行义马银杏路支行把222万购房款转到卡号62×××13李双锁的账户内，第三人向原告开具加盖义马红东方置业有限公司财务专用章的收据一张，收据内容清晰记载收到原告购买盛世天骄售楼部和小办公楼上下两层房屋购房款222万，222万元购房款进入第三人义马红东方置业有限公司账目。原告在提出执行异议时已经向法院提交房屋买卖协议、收据、转账凭证及门面房租赁合同等证据，房屋买卖协议、收据、转账凭证等证据相互印证，能够证明案涉房屋在查封之前，原告与第三人已经签订书面购买合同且已经实际履行，原告已经于2015年1月23日合法取得房屋所有权。2015年3月31日，三门峡市中级人民法院（2015）三民初字第00056-1号民事裁定书才对案涉房屋进行查封，比原告购买案涉房屋时间足足晚了将近2个月，因此在三门峡市中级人民法院作出查封案涉房屋的裁定之前，案涉房屋的所有权已经转让给原告；2、案涉房屋被查封之前，原告已经合法占有。原告为投资性购买案涉房屋，2015年1月23日，案涉房屋转让给原告后，第三人拟租赁案涉房屋，原告同意继续使用，于是2015年1月25日，原告以出租方的身份与第三人签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给第三人使用，因此案涉房屋已经通过占有改定完成交付。三门峡市中级人民院以租期早已届满，原告既没收取租金也没收回房屋为由，不支持原告执行异议申请，缺乏事实和法律依据；3、案涉房屋未办理物权登记手续，非原告自身原因。案涉房屋未在房产管理部门登记，也未登记在第三人名下，案涉房屋是第三人建设的具备使用功能的财产，第三人在未取得物权登记前无法将产权过户登记至原告名下，因此未办理产权登记不是原告的原因，不能以原告未办理案涉房屋产权登记而否定案涉房屋归原告所有的事实。综上，原告的异议应当成立，请求支持原告诉讼请求。被告张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓答辩称：原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1、荆双法购买涉案盛世天骄售楼部和小办公楼上下两层房屋（盛世天娇1号C、1号D）的事实不真实，无权提出本案的执行异议之诉；2、荆双法没有合法取得涉案房屋的不动产登记证书，没有合法取得涉案房屋的所有权；3、涉案合同签订时，义马红东方置业有限公司无预售许可证，该合同无效，荆双法与义马红东方置业有限公司之间不存在合法有效的合同。荆双法不符合排除执行的条件，应依法驳回其执行异议的诉讼请求；4、涉案房屋已执行终结，荆双法无权再提出异议和提起本案执行异议之诉。综合以上理由，所谓买卖和租赁房屋均不是事实。原告起诉既没有事实根据，也没有法律依据，应依法驳回其诉讼请求。第三人义马红东方置业有限公司答辩称：商品房我们都是有预售许可证的，又都经过备案，所有买卖都经过正规的备案。第三人与原告之间签订的房屋买卖协议是真实的。当事人围绕诉讼请求和各自主张依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的证据有：1、房屋买卖协议一份，证明2015年1月23日，原告与义马红东方置业有限公司签订购买案涉房屋协议，原告支付222万元购买义马红东方置业有限公司售楼部和小办公楼上下两层房屋的事实。2、中国工商银行义马银杏路支行转账凭证一张和义马红东方置业有限公司收据一张，证明原告依据购房协议在2015年1月23日通过工商银行支付给义马红东方置业有限公司222万元购房款的事实。3、门面房租赁合同一份，证明原告支付222万元购买义马红东方置业有限公司售楼部和小办公楼上下两层房屋后，于2015年1月25日出租给义马红东方置业有限公司使用，已经合法占有控制该房屋的事实。被告对原告提交的证据质证认为：对第一份房屋买卖合同的真实性有异议，签署房屋买卖合同上荆双法的签名字迹不一样，荆双法的签名系伪造，协议上显示面积与评估评定面积不一致，协议约定明显低于同时期同地段的房屋的市场价格，协议不真实，不是真实有效；对第二份证据，转账单是复印件，对其真实性不认可，即便真实也不能证明该资金的性质是购买房款，对收据的真实性、证明方向均有异议；对租赁合同，该合同从未实际履行，义马红东方置业有限公司没有向荆双法支付过租金，也没有在义马红东方置业有限公司的账目中显示拖欠租金，义马红东方置业有限公司向荆双法支付租金的相应证据不能证明所谓房屋由荆双法实际占有的事实。第三人对原告提交的证据质证认为：合同是当时双方真实意思表示，收据也是真实的，公司收到了这笔款项，打到李双锁的账户上，公司视为收到了这笔款项，公司当时出具了一个收据，上面有李双锁的签字。被告张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓向本院提交的证据有：1、商品房预售合同（GF－2000－0171），证明同一时期义马红东方置业有限公司的商品房预售合同用的是示范文本及价格（市场同期住宅约3232/㎡）的相关情况。2、义马××××街北段西侧盛世天骄被查封房屋价值的资产评估报告书（豫华鼎评报字2017第106号），证明涉案房屋的状况和价值，荆双法签订所谓合同不真实。原告对被告提交的证据质证认为：对第一份商品房预售合同的真实性没有意见，但对证明目的不赞同，不能以是否是示范文本，就否定了荆双法签订购买该房屋的合同的真实性；对第二份评估报告，对真实性无异议，但证明目的有异议，建筑面积与双方签订的合同误差属于正常的误差范围，该合同是真实的，评估价格是评估的价格，并不能反映出真实的交易价格。第三人义马红东方置业有限公司对被告提交的证据质证认为：对该证据真实性不持异议，但不能证明第三人与原告之间签订的房屋买卖协议就是虚假的。经法庭质证，对各方当事人不持异议部分予以采纳，对当事人有异议的部分，本院综合予以采纳。本院经审查认定的事实如下：本案涉案房屋位于义马××××街北段西侧，系义马红东方置业有限公司名下的盛世天骄售楼部和小办公楼，1号C（面积为550.08㎡）和1号D（面积为588.77㎡）。2015年1月23日，原告荆双法与义马红东方置业有限公司签订了《房屋买卖协议》，以222万元的价格购买盛世天骄售楼部和小办公楼。协议签订当日，原告通过中国工商银行义马银杏路支行将222万转到卡号为62×××13，户名为李双锁的账户内。义马红东方置业有限公司向原告开具了加盖义马红东方置业有限公司财务专用章的收据一张。2015年1月25日，原告与义马红东方置业有限公司签订的租期1年的《门面房租赁合同》一份。2015年3月31日，本院作出（2015）三民初字第00056-1号民事裁定书，查封义马红东方置业有限公司盛世天骄项目房产小办公楼1号C和1号D。本院在申请执行人张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓申请执行被执行人义马红东方置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了被执行人义马红东方置业有限公司位于义马市包括本案争议房屋在内的九处房产。经评估、拍卖，因无人竞买而流拍，二次流拍价共计660.2580万元。由于申请执行人张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓申请，愿以流拍价接受拍卖房产抵债，本院于2018年6月19日作出（2017）豫12执33号之四执行裁定：一、被执行人义马红东方置业有限公司包括本案争议房屋在内的九处房产，作价660.2580万元（其中1号C评估变现价为184.2690万元，平均单价为3350元/㎡，1号D评估变现价为229.9620万元，平均单价为3905元/㎡，评估基准日为2017年7月28日），交付张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓抵偿债务；前述财产所有权自本裁定送达张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓之日起转移。二、申请执行人张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓可持该裁定书到有关机构办理产权过户登记手续。在执行过程中，鉴于被执行人义马红东方置业有限公司无其他可供执行的财产，申请执行人张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓于2019年12月14日向本院出具申请暂撤回执行，本院于2019年12月15日作出（2017）豫12执33号之十五执行裁定书，裁定本案终结执行。2019年12月2日，案外人荆双法向本院提出执行异议。本院于2019年12月16日作出（2019）豫12执异282号执行裁定书，驳回荆双法的异议请求，荆双法于2019年12月19日收到驳回异议的裁定，于2019年12月26日向本院提交了起诉状，提起了案外人执行异议之诉。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：一、本案原告是否有权提起案外人异议之诉；二、原告主张停止对涉案标的物执行能否得到支持，原告要求依法确认所有权有无法律依据和事实依据。一、本案原告荆双法有权提起案外人异议之诉。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。案外人荆双法于2019年12月2日向本院提出执行异议，本院于2019年12月15日作出的（2017）豫12执33号之十五执行裁定终结，因荆双法提出执行异议在执行裁定终结之前，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条提起案外人执行异议之诉符合法律规定。二、原告主张停止对涉案标的物执行不能得到支持，原告要求依法确认所有权无法律依据和事实依据。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因办理过户登记的。结合到本案中，首先，涉案房屋没有办理预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。荆双法与义马红东方置业有限公司签订的房屋买卖合同不属于有效合同。其次，原告荆双法未举证证明双方存在对涉案房屋的交付行为，即未提交交付钥匙、清点室内物品、交付产权证书等相关资料、变更业主登记、水、电户主、交纳物业费、对房屋进行维修等证明其业主地位的相关证据。原告荆双法也未提交义马红东方置业有限公司向其支付租金的相关证据，故原告无法证明其合法占有涉案不动产。第三，原告荆双法举证的转款凭证显示的收款人系李双锁，该凭证不显示转款用途，不能证明系支付购房款。根据该转款金额计算房屋单价约为2000元/㎡，明显低于市场同期住宅3232元/㎡和本案评估变现单价（其中1号C评估变现平均单价为3350元/㎡，1号D评估变现单价为平均3905元/㎡，评估基准日为2017年7月28日），原告对此不能作出合理说明，故不能证明原告已支付全部价款。第四、原告荆双法明知涉案房屋售楼部无合法的规划手续及预售许可证，办公楼无预售许可证，在此情况下仍低价购买房屋，其对不能办理过户显然具有过错。综上所述，因原告不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，其诉讼主张，本院依法不予支持，对原告的诉讼请求依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告荆双法的诉讼请求。案件受理费24560元，由原告荆双法负担。原告荆双法多交的案件受理费400元，予以退还。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  申宇航审判员  张军保审判员  肖爱祥二〇二〇年八月二十日法官助理张薇书记员郎玉萍