云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初2252号原告：姚盛敏，女，1973年10月5日生，彝族，云南省西畴县人，住西畴县。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码：91532600750678224C，住所地：云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，执行董事。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告姚盛敏与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚盛敏，被告金源公司的委托诉讼代理人卢灿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚盛敏向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年7月14日签订的编号为201705119号《商铺内部认购合同》无效；2.判令被告返还原告已付购房款182896元及支付一倍赔偿款182896元，共计365792元；3.判令被告自原告支付购房款之日起至本金还清之日止，以年利率6%，本金152869元为基数计算35个月共计26756.8元，以年利率6%，本金30000元为基数计算21个月共计3150元的利息，两项利息共计29906.8元；4.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告姚盛敏变更第3项诉讼请求为：要求被告以购房款182896元为基数，按年利率6%计算并支付自2018年7月14日起至还清购房款之日止的利息。事实及理由：原告于2018年7月14日与被告协商一致，签订了《商铺内部认购合同》，双方约定，原告购买由被告开发的金源农副产品综合批发市场9-A110号商铺，面积为29平方米，单价为每平米6307元，总价款合计182896元，交房时间为2018年12月31日。原告于签订协议当日止分次付清所有购房款，被告出具了《收据》确认收到该笔款项，但被告金源公司迟迟不肯交房，原告后来多次催被告，被告均以各种理由拒绝。此时，原告才得知被告尚未取得预售房许可证，建设房屋与原规划完全不符。时至今日，被告依然未能如约交房，亦未取得预售许可证。原告认为，被告在未取得预售许可证的前提下出售房屋，违反了我国法律，其欺骗行为给原告造成了巨大的损失，侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判决支持其诉请，维护原告的合法权益。金源公司辩称，一、本案的合同属于无效合同；二、在原告实际交付认购款的情况下同意退还，被告公司愿按照原告已实际支付购房款予以退还；三、原告主张双倍购房款及利息，无事实及法律依据，不能成立。姚盛敏针对其主张，向本院提交以下证据：1.《居民身份证》、《企业信用信息公示报告》复印件各一份，证明原、被告主体适格。2.《商铺内部认购合同》复印件一份，证明原告向被告购买商铺的事实及相关权利义务。3.《商品房预售许可证明》复印件一份，被告仅有部分商品房预售许可证明，原告所购店铺不在此列。4.《收据》复印件一份、《银行卡消费凭证》复印件二份，证明原告已全部支付了购房款。5.《商铺委托租赁经营合同》复印件一份，证明原告将本案房屋委托给被告租赁经营，原告实际支付的购房款中已抵扣了租金16461元。经质证，金源公司对姚盛敏提交的第1、3、5组证据无异议；第2组证据的真实性、关联性无异议，但合法性有异议，被告认为该合同为无效合同，签订合同时，原告明知被告未取得预售许可证明；第4组证据中的《收据》无异议，第4组证据中的《银行卡消费凭证》字迹不清晰，无法确定。本院认为，姚盛敏提交的1至5组证据客观、真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。金源公司未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2018年7月14日，姚盛敏（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为201705119《商铺内部认购合同》，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第9幢A排9-A110号房，该商铺建筑面积29平方米，单价6307元，商铺房款182896元，乙方在2017年5月31日支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年12月31日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”姚盛敏向金源公司交付商铺房款后，金源公司于2018年7月14日向姚盛敏出具《收据》，载明收到姚盛敏交来的金源农副产品综合批发市场商铺9-A109、9-A110号房款365792元。2018年7月14日，姚盛敏与金源公司签订合同编号为201705119《商铺委托租赁经营合同》，约定姚盛敏委托金源公司出租经营上述商铺，委托出租经营期限自2017年5月31日至2022年5月31日，并约定了第二年商铺的租金收益为16461元。诉讼过程中，姚盛敏、金源公司均认可，姚盛敏于2018年7月14日向金源公司交纳的9-A109、9-A110号两个商铺购房款时扣减房租32922元，故姚盛敏实际支付9-A109、9-A110号商铺的购房款为332870元（365792元－32922元），因该房款为两个商铺房款，即一个商铺的房款为166435元（332870元÷2），故姚盛敏实际交付涉案房屋房款166435元。在双方约定的交房时间届满后，案涉房屋处于停工状态，金源公司至姚盛敏起诉前尚未取得案涉商铺的商品房预售许可证。综合姚盛敏与金源公司的诉辩主张，本案争议焦点是：姚盛敏要求金源公司返还购房款182896元，按购房款一倍支付经济损失，并按年利率6%计算利息至还清购房款时止是否于法有据。关于本案合同效力问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与姚盛敏签订合同编号为201705119《商铺内部认购合同》并收取姚盛敏支付的购房款166435元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。关于姚盛敏主张金源公司返还已付房款并赔偿已付房款一倍的损失及支付利息的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与姚盛敏订立《商铺内部认购合同》时，隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，姚盛敏主张金源公司返还已付购房款182896元，并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，因姚盛敏实际交付的购房款为166435元，故本院按双方认可的支付金额166435元支持姚盛敏的诉讼请求。姚盛敏要求被告以购房款182896元为基数，按年利率6%计算并支付自2018年7月14日起至还清购房款之日止的利息的诉讼请求，本院参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，以姚盛敏实际交付的购房款166435元为基数，按年利率6%，予以支持自2018年7月14日起至还清购房款之日止的利息。综上所述，案件参照本院审判委员会讨论决定的同类案件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、姚盛敏与文山金源商贸有限公司于2018年7月14日签订的合同编号为201705119号的《商铺内部认购合同》无效；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还姚盛敏购房款166435元，并按已付购房款一倍赔偿姚盛敏损失166435元，合计332870元，及以购房款166435元为基数，按年利率6%计算支付自2018年7月14日起至还清购房款之日止的利息；三、驳回姚盛敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7240元，减半收取3620元，由文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  杨景景二〇二〇年八月四日书记员  朱 敏