上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初10005号原告：胡天标，男，1988年10月22日生，汉族，住上海闵行区吴中路******。委托诉讼代理人：李云，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：包智渊，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海金土木置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏双，经理。委托诉讼代理人：王悦。委托诉讼代理人：徐向东。原告胡天标与被告上海金土木置业有限公司(以下简称金土木公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告胡天标及其委托诉讼代理人包智渊、被告金土木公司的委托诉讼代理人王悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡天标向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告将位于上海市嘉定区胜辛南路和盈商务广场(马陆星级宾馆地块商业办公项目2#-5#房)1968号2幢1层102室房屋产权过户至原告名下；2.判令被告向原告支付逾期办理上述房屋产权过户手续的违约金暂计1,395,250.87元(以原告已付房价11,503,000元为基数，自2018年4月6日起至2019年8月19日，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率及实际逾期天数计付；自2019年8月20日起至上述房屋办理过户申请手续并申领小产权证之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，暂计至2019年12月31日)。诉讼过程中，原告申请增加诉请：依法确认原、被告间签订的《上海市商品房预售合同》之《补充条款一》的第十七条第四款关于违约金、赔偿单项总额不超过房价款总额的2%的条款不生效力。事实与理由：2017年5月12日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市嘉定区胜辛南路和盈商务广场(马陆星级宾馆地块商业办公项目2#-5#房)1968号2幢1层102室房屋(下称涉案房屋)，总房价款11,503,000元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2017年7月6日向原告交付了涉案房屋。根据合同第十四条约定，在被告办理了涉案房屋的初始登记手续、取得大产证后30日内，双方须签署用于办理房屋过户手续即小产证所必备的《房屋交接书》；此后，双方须于签署《房屋交接书》之日起180日内完成涉案房屋的过户手续并使原告取得小产证。然时至今日，涉案房屋仍因被告原因未能完成合同约定的初始登记、产权过户，原告至今未取得涉案房屋的小产权证。原告认为，被告之行为已构成违约，为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告金土木公司辩称，不同意原告的全部诉请。被告开发建设的和盈商务广场项目位于崇文路南侧，胜辛南路的北侧，项目分为南北两区，属商办、类住宅项目。在项目开发期，因为受到规划道路即崇文路尚未建成的影响，只能申请临时门牌，公安机关于2012年11月27日为和盈商务广场项目编订了胜辛南路XXX号(临时)门牌。2013年4月24日，被告按照此门牌号对南区项目进行了面积预测、预售许可证办理及预售合同签订等相关手续。项目竣工验收后，需要办理大产证，但交易中心告知被告，按照相关规定，不能用临时号牌办理产证。后公安部门最终拟定崇文路为正式门牌，并就此出具了相关证明，被告可就此门牌办理大产证，就项目北区，金土木公司已顺利办理出了大产证，业主也相应取得小产证，但本案中的涉案房屋位于项目南区，被告同原告签订的《上海市商品房预售合同》中载明的房屋门牌系胜辛南路XXX号，与最终确定的崇文路正式门牌不一致，故金土木公司无法就涉案房屋所在的南区项目办出大产证。通常，在此情况下，仅需原、被告撤销已网签的合同，变更胜辛南路XXX号门牌为崇文路，重新网签即可解决，然因涉案项目属类住宅项目，2017年起，上海市开展类住宅项目的清理整顿工作，本案中，若撤销原、被告已网签的合同，则双方无法再行重新网签。故，被告目前无法办理大产证且不存在过错，不应承担违约责任。另，被告认为双方签订的商品房预售合同是依法签订，且系双方真实意思表示，故对于原告合同条款不生效的主张不予认可。经审理查明，2017年5月12日，胡天标(买方、乙方)与金土木公司(卖方、甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，政府批准的规划用途为商业、办公，总房价款11,503,000元，建筑面积517.28平方米。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、项目完成竣工备案，甲方对该房屋设定的抵押已撤销。第十一条约定，甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方移交钥匙给乙方。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30天内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同补充条款一第十七条第(四)项约定：买卖双方一致同意：《商品房预售合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。合同另对其他事项作了约定。后胡天标按约向金土木公司支付全部购房款11,503,000元，金土木公司于2017年7月6日向胡天标交付了涉案房屋。但至今金土木公司未取得涉案房屋的大产证，胡天标亦未取得涉案房屋的小产证，为维护自身合法权益，故胡天标诉至法院。经查，1.《上海市商品房预售合同》之《补充条款一》第十七条第(四)项约定：“买卖双方一致同意：《商品房预售合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价总额的2%为限。”2.2012年11月27日，上海市公安局嘉定分局马陆派出所出具《证明》：上海金土木置业有限公司申请的坐落于东至汽配城、南至轨道11号线、西至轨道11号线、北至宝安公路的马陆星级宾馆地块项目编订的门牌号码为胜辛南路XXX号(临时)。3.2014年12月4日，金土木公司就马陆星级宾馆地块商业办公项目2#-5#房，即办公区南区项目取得预售许可证。4.2015年3月16日，上海市公安局嘉定分局马陆派出所出具《证明》：上海金土木置业有限公司位于崇文路南侧、胜辛南路北侧、宝安公路东侧、崇福路(规划中)西侧的“和盈商务广场”门牌号码(临时)编订如下：办公区南区：崇文路XXX弄XXX-XXX号其中：办公--1-5号；地下车**；辅助房—7号。办公区北区：一层商业及办公—崇文路XXX弄XXX-XXX号(单号)，17号；2号、4号、8-16号(双号)；崇文路XXX弄XXX-XXX号；大楼主体—崇文路XXX号；地；地下车库—崇文路**街商业—崇文路XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号(单号)、1859号、1863号、1867号、1871号、1879-1893号(单号)。以上均为临时门牌。5.2015年4月17日，金土木公司就办公区北区项目取得预售许可证。6.2017年5月17日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对本市商业办公项目开展清理核查及整顿工作。7.2018年1月25日，上海市公安局嘉定分局出具《证明》：因上海金土木置业有限公司在项目开发期间，受规划道路崇文路未建成影响，只能申请临时门弄牌。公安机关已按照《上海市门弄号管理办法》之规定，为“和盈商务广场”项目编订了嘉定区崇文路XXX弄XXX-XXX号(临)、崇文路XXX弄XXX-XXX号(临)、崇文路XXX弄XXX-XXX号(临)、崇文路XXX-XXX号(临)。后期，待崇文路全线贯通并经过审核，由区地名办命名后，公安嘉定分局人口办将会把上述临时门弄号转编为正式门弄号牌，编号不改变。嗣后，因和盈商务广场临近道路崇文路为临时路名，直至2018年3月29日，上海市嘉定区不动产登记事务中心才受理了金土木公司办理项目北区房屋大产证的申请，金土木公司最终于2018年4月13日就北区项目取得大产证。本院认为，胡天标与金土木公司间的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。房屋权属登记流程通常是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记(即取得大产证)后告知买受人情况，再由买受人向房管部门提出申请，经审查后，由房管部门向买受人颁发权属证书(小产证)，故就项目整体取得大产权是小业主后续取得小产权的前提条件。本案中，金土木公司目前不符合房地产登记机关为其办理初始登记的条件，即其尚不能就涉案项目办出大产证，亦无法协助胡天标办理涉案房屋的小产证，故对胡天标要求金土木公司协助办理涉案房屋产权过户手续之诉请，本院暂无法支持。金土木公司未取得涉案项目大产证，是胡天标至今无法取得涉案房屋小产证的直接原因。胡天标已按约付清全部购房款，根据合同的相对性，不管是因金土木公司原因，还是第三方原因导致大产证无法办理，金土木公司均应向胡天标承担因此造成的小产证无法办理的违约责任。本案中，合同第十四条对办理小产证的流程及相应的履行期限进行约定，合同未对大产证办理的具体日期进行明确，但胡天标并未在签订合同时就此提出异议，应视为胡天标同意金土木公司在合理期限内办理大产证。至于合理期限的确定，结合本市对商业办公项目开展清理核查及整顿工作以及公安机关对涉案项目正式门牌号的确定时间等实际情况，本院认定，金土木公司取得大产证的合理时间为2018年1月15日前，金土木公司按约应最晚于2018年8月13日前协助胡天标办理涉案房屋的产权过户手续，其至今未能协助办理，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，双方在合同中并未对此明确约定，但双方在《上海市商品房预售合同》之《补充条款一》第十七条第(四)项就违约金作了约定，该条款对违约限额标准的约定，意思表示明确，不存在两种以上解释，双方签署应视为双方意思表示一致，对双方均具有约束力。胡天标以该条约定属格式条款，签署时金土木公司未提醒其注意为由主张该条款不生效的意见，与事实不符，本院不予采纳。故本院酌情确定金土木公司应向胡天标支付逾期办证违约金230,060元(相当于总房价款的2%)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告上海金土木置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡天标逾期办证违约金230,060元；二、原告胡天标的其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17,357.26元，由原告胡天标负担14,495.26元，由被告上海金土木置业有限公司负担2,862元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  史建颖人民陪审员  汪应明人民陪审员  陈巍坚二〇二〇年八月二十六日法官 助理  罗 艳书 记 员  王 豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。