安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终336号 上诉人（原审被告）：青阳县南青房地产开发有限责任公司，住所地安徽省池州市青阳县杨田镇，统一社会信用代码913417236629478773（1-1）。 法定代表人：徐忠荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡坤，安徽良信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡梦茜，安徽良信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄山海安房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区平湖西路，统一社会信用代码91341003743077754C。 诉讼代表人：吕泽民，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：邱祝英，安徽。 委托诉讼代理人：余萍，安徽。 原审被告：徐忠荣，男，1967年12月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。 上诉人青阳县南青房地产开发有限责任公司（以下简称南青公司）因与被上诉人黄山海安房地产开发有限公司（以下简称海安公司）以及原审被告徐忠荣对外追收债权纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院于2020年5月6日作出的(2019)皖1003民初773号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人南青公司的委托诉讼代理人胡坤、胡梦茜，被上诉人海安公司的委托诉讼代理人邱祝英，原审被告徐忠荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南青公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判南青公司无须支付海安公司2182504.87元；2、本案诉讼费由海安公司承担。事实与理由：1、双方当事人在2013年10月1日签订协议时，海安公司故意隐瞒了房号为8-A的房屋于2013年3月8日已被抵押的事实。委托销售期间，房号为11-B的房屋因海安公司的原因被查封，海安公司还自行将房号为10-E、10-C、9-D的三套房屋出售。基于海安公司的上述违约行为，南青公司未支付后续款项，是行使不安抗辩权和先履行抗辩权。一审法院认定南青公司违约适用法律错误；2、海安公司委托南青公司销售的排屋共13套，因海安公司的原因，南青公司对其中5套房屋无法销售，导致可得溢价款损失3437813.12元，该部分损失应由海安公司承担；3、对于南青公司销售给苏建武的房屋，海安公司已收取20万元并对苏建武享有32.6万元的债权，该52.6万元应从南青公司未付款2182504.87元中扣除。 海安公司辩称：1、南青公司在一审答辩状以及一审提交的销售表中，均明确认可包括出售给苏建武的房屋在内的房款应由南青公司支付给海安公司；2、南青公司未按约支付房款及利息，构成违约；3、房产被抵押并不必然导致不能销售，如果南青公司按期支付房款，则海安公司完全可以清偿债务以解除房产抵押；4、南青公司主张的溢价损失没有任何事实依据。 徐忠荣述称：对南青公司的上诉没有异议。南青公司在销售前期对案涉项目投入了大量资金。 海安公司向一审法院起诉请求：一、判令南青公司立即支付售房款2182504.8元、逾期利息1484103元（以售房款为基数，自2013年10月1日起按月利率1%计算至2019年6月30日）；二、判令南青公司立即支付违约金190万元；三、判令徐忠荣对上述款项承担无限连带责任。 一审法院审理查明：海安公司系一家房地产开发企业，2009年3月其设立了海安公司玉河桂花苑项目部，作为海安公司的分公司，开发建设黄山区玉河桂花苑小区。2013年10月1日，海安公司玉河桂花苑项目部与南青公司签订了《协议书》，徐黛娣及徐忠荣作为双方代表分别在该协议上签字。协议约定由南青公司全权代理销售由玉河桂花苑项目部开发建设的玉河桂花苑住宅小区二期别墅工程（13套排屋，总建筑面积3118.57平方米）。总价为950万元，付款方式为：1、签订合同之日南青公司支付100万元；2、2013年12月31日前支付100万元；3、2014年4月30日前支付200万元；4、余款500万元于2015年3月31日前一次性付清。委托期限自2013年10月1日至2015年12月31日止。协议第六条第1款约定，南青公司以下列房产作为抵押担保：1、青房地权证2013字第××号房产（青阳县杨田镇杨田集镇农贸市场八幢5－11号共七间门面房，建筑面积880.53平方米）；2、青房地权证2013字第××号房产（青阳县杨田镇杨田集镇农贸市场七幢4＃、9＃、10＃、12＃四间门面房，建筑面积523.24平方米）；3、太平明珠1100平方米的人防工程的使用权（提供合同的证明材料）。因南青公司提供的抵押物房产需对外销售，如该抵押物销售后，南青公司必须提供等价的房产作为抵押担保，并由徐忠荣个人承担未付款项的无限连带责任。协议第六条第2款约定，上述余款500万元自2013年10月1日起，南青公司按月利率1%计息，利息每季18日前支付。协议第七条第1款约定，如南青公司不能在规定的时间内付款和完成销售工作，则南青公司以前所付给玉河桂花苑项目部的款项，均归玉河桂花苑项目部所有，南青公司不得以任何理由向甲方索要，且本协议自动失效。协议第七条第2款约定，如南青公司不能在规定的时间内付款和完成销售工作，南青公司按总价款950万元的20%计算支付违约金。同日，玉河桂花苑项目部又与南青公司签订了第二份《协议书》，徐黛娣及徐忠荣作为双方代表分别在该协议上签字。该协议内容与第一份协议内容除总价款不同外，其他内容基本一致。上述协议签订后，在履行协议的过程中，因双方均存在违约行为，导致该协议未履行完毕，南青公司尚有部分销售款项未支付给海安公司玉河桂花苑项目部。 另查，海安公司玉河桂花苑项目部委托南青公司销售的13套排屋分别为8#楼8－A，9#楼9－B、9－C、9－D、9－E，10#楼10－B、10－C、10－E，11#楼11－A、11－B、11－C、11－D、11－E。南青公司自认除8－A、9－D、10－C、10－E、11－B外，其他8套排屋均由其销售，已销售应支付海安公司的价款为5522504.87元，扣除已经支付的3340000元，尚欠2182504.87元。海安公司对南青公司的自认当庭予以认可，并对其诉讼请求由要求南青公司支付的售房款3689825元变更为2182504.87元，逾期利息也作了相应变更。 再查，海安公司目前进入破产清算程序，案件尚未审结。因海安公司玉河桂花苑项目部不具有独立的法人资格，其所涉债权债务现一并纳入破产案件审理。 一审法院认为：海安公司玉河桂花苑项目部与南青公司签订的《协议书》合法有效，双方应按协议履行约定义务。南青公司未按约支付售房余款，海安公司有权就剩余的售房款主张权利，故对海安公司要求南青公司支付剩余售房款的诉讼请求予以支持。庭审中，双方一致确认南青公司委托代理销售了8套排屋，总销售款为5522504.87元，扣除已支付的3340000元，尚余2182504.87元。故对南青公司的欠款数额为2182504.87元予以认定。因海安公司玉河桂花苑项目部在履行协议时存在违约行为，导致南青公司尚有5套排屋未能销售，造成南青公司溢价损失；而南青公司在履行协议时，也未能按照协议约定支付款项。鉴于双方均存在违约行为，互负违约责任，依照公平原则和诚实信用原则，对海安公司主张利息及违约金的诉讼请求不予支持。关于海安公司要求徐忠荣对上述款项承担无限连带责任问题，因协议中并未对连带责任的保证期限进行约定，海安公司依法应在债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，由于支付售房款的履行期限为2015年3月31日，海安公司起诉时已超过保证期限，故对海安公司要求徐忠荣承担保证责任的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、南青公司于判决生效之日起三十日内支付售房款2182504.87元给海安公司；二、驳回海安公司的其他诉讼请求。如果未按照判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68492元，减半收取计34246元，由海安公司负担24000元，由南青公司负担10246元。 二审期间，南青公司向本院提交了两组证据： 证据一，补充协议。证明：1、补充协议中的52.6万元购房款应由海安公司向苏建武主张，该款应从南青公司的欠款总额中扣除；2、房屋销售的溢价为每平方米1735元。 证据二，（2013）南民一初字第1084号民事判决书一份；2013年9月28日签订的还款协议书一份；收条、委托书各两份；任新根的身份证复印件及结婚证复印件各一份。证明：2013年9月28日，南青公司已将涉案房号为8-A、9-C的房产作价3404408元转让给马曙平，单价为5679元/平方米。因房号为8-A的房产被抵押，导致南青公司无法取得溢价，造成了损失。 海安公司质证认为：证据一，对该份证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。南青公司对外销售房屋均是以海安公司的名义签订合同，房屋销售款由南青公司收取。故苏建武房款应当由南青公司收取，与海安公司无关。南青公司已出售8套房屋的销售均价只有3493元，南青公司主张的溢价与事实不符。证据二，对判决书的真实性予以确认，对其他证据的真实性均不认可。案涉委托销售协议的签订时间是2013年10月1日，判决书的落款时间、还款协议的签订时间均在此之前，该组证据均与本案无关。 徐忠荣质证表示，对于南青公司提交的两组证据的真实性及证明目的均予以认可。 本院认证认为，证据一，鉴于双方当事人对补充协议的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。补充协议反映，在苏建武的应付房款中，67.4万元由徐忠荣的负债冲抵，32.6万元于合同签订一年后支付，合同签订时实际仅需支付20万元。在上述付款条件下，每平方米4782元的单价不能反映客观的市场销售价。南青公司与海安公司之间结算房款的依据是双方签订的委托售房协议，南青公司在以海安公司名义对外销售房屋过程中与买房人苏建武的约定对海安公司没有约束力。证据二，南青公司在2013年10月1日与海安公司签订委托售房协议前，对案涉房屋不享有任何权利，签订委托售房协议后也仅享有房屋的销售权，无权以海安公司的房产抵偿其对外负债。该组证据与本案无关，不予认定。 本院经审理查明：在南青公司实际完成销售的8套房屋中，购买人为徐忠荣的为4套，备案合同价均为3500元。南青公司未售的房屋共5套，其中房号为10-E的房屋(面积250.94平方米)由海安公司于2014年7月6日与方靖签订商品房买卖合同予以销售，房号为9-D的房屋（面积250.94平方米)一直没有销售。其余三套房屋中，房号为8-A的房屋（面积356.65平方米)于2013年3月8日被海安公司抵押且于2015年9月29日被法院查封；房号为10-C的房屋（面积250.94平方米)于2014年8月3日被海安公司抵押；房号为11-B的房屋（面积200.16平方米)于2015年9月29日被法院查封。该三套房屋的总面积为807.75平方米。 房号为10-E的房屋系由海安公司以总价75万元、单价2988.76元/平方米出售给方靖。对此，一审庭审笔录载明：“审：卖这套房子你同意吗？徐（徐忠荣）：我知道，低于协议价格，但差价部分要补。审：谁来补？徐（徐忠荣）：海安公司。审：低于协议价格是怎么回事？邱（海安公司代理人）：75万元，总差价1万元。审：钱有没有交到项目部？有没有征得第一被告（南青公司）的同意？娣（签订案涉委托售房协议的委托方代表徐黛娣）：交到了，他同意的。审：这个价格你清楚吗？徐（徐忠荣）：我知道这个事情。……” 二审期间，就南青公司已支付房款的情况，海安公司陈述：2013年9月30日支付80万元，2013年10月31日支付20万元，2014年1月31日支付70万元，2014年4月30日支付15万元，2014年5月31日支付50万元，2014年7月31日支付20万元，2014年8月31日支付分四笔支付56万元，2014年9月30日支付10万元，2015年6月30日支付10万元，2015年12月31日支付2万元，2016年5月31日支付1万元，共计334万元。对此，南青公司表示：其找到两张收据，一张系2013年9月26日出具，金额为80万元；一张为2013年10月9日出具，金额为20万元。该两张收据的金额应当对应于海安公司主张的“2013年9月30日支付的80万元，2013年10月31日支付的20万元”。对于其余的款项的支付情况同意海安公司的意见。但上述总计334万元的付款中不包括苏建武已支付给海安公司的款项。 南青公司在一审期间提交的《玉河桂花苑住宅13套排房信息明细》中载明：南青公司受托销售的房屋共8套，总面积1812.41平方米，按协议价3047元/平方米计算总价款为5522504.8元。应支付海安公司的价款为5522504.8元-3340000元=2182504.87元。 2013年10月1日，海安公司玉河桂花苑项目部与南青公司签订的《协议书》中付款方式条款第4项的内容为“余款550万元南青公司于2015年3月31日前一次性付清”。一审判决认定事实中有关“海安公司玉河桂花苑项目部是海安公司分公司以及海安公司所涉债权债务现一并纳入破产案件审理”的相关表述无事实和法律依据且与本案无关。 一审法院查明的其他事实与本院查明的事实一致，予以认定。 本院认为：2013年10月1日，案涉《协议书》签订时，海安公司玉河桂花苑项目部委托南青公司销售的13套排屋中房号为8-A的房屋已被抵押，南青公司对其在协议签订之日应支付的100万元款项也仅支付了80万元，双方在协议履行之初均未全面履行约定的义务，南青公司主张海安公司违约在先的观点不能成立。2013年12月31日，南青公司未按约支付第二期100万元款项。2014年4月30日，南青公司亦未按约支付第三期200元款项，截止该日，南青公司总计仅支付185万元，占应付款总额的46.25%。而此时，海安公司委托销售的房屋中不能正常销售的仅为一套，可售房屋面积占比为88.56%。2015年3月31日，南青公司按约应支付最后一期550万元的房款时，其实际共计仅支付321万元，占应付款总额的33.79%，而此时，因海安公司原因导致不能正常销售的房屋仅为2套，可售房屋面积的占比为80.51%。案涉13套房屋的最终销售情况为：由南青公司完成销售的为8套，经南青公司同意后由海安公司玉河桂花苑项目部销售的1套，南青公司未完成销售的1套，因海安公司原因不能正常销售的3套（807.75平方米）。而南青公司最终实际付款为334万元。上述事实反映，在协议履行过程中，双方均有违约行为，南青公司的违约程度更为严重。 因海安公司原因导致南青公司不能销售的3套房屋的面积为807.75平方米，即使加上经南青公司同意由海安公司玉河桂花苑项目部销售给方靖的房屋面积250.94平方米，总计面积也仅为1058.69平方米。南青公司向苏建武销售房屋的溢价为每平方1735元，不考虑因抵债及延期付款原因导致的价格虚高因素，南青公司的损失按此溢价计算亦只有183.68万元。而根据双方签订的协议约定，南青公司因不能在规定的时间付款和完成销售工作，须按总价款950万元的20%支付违约金190万元。基于此，在双方违约责任互抵后，南青公司须支付海安公司违约金6.32万元。因此，对于南青公司已完成销售而未向海安公司支付的房款2182504.87元，在案涉协议履行期限届满后，南青公司应当予以支付。逾期支付，还应承担迟延付款的利息损失。鉴于海安公司对一审判决未提出上诉，故本院对一审判决不予调整。 南青公司的已付款数额334万元系基于海安公司的自认，对于苏建武的已付款20万元，南青公司并无证据表明未计入上述334万元的已付款内。南青公司与海安公司结算房款的依据是双方签订的委托售房协议，南青公司在以海安公司名义对外销售房屋过程中与买房人苏建武就房款支付达成的协议对海安公司没有约束力，南青公司主张在其未付款2182504.87元中应扣除52.6万元的抗辩意见，无事实和法律依据。 一审判决书载明的海安公司的一审诉讼请求与海安公司主张的诉讼请求不一致，在本判决中已予以纠正。 综上，南青公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24260，由青阳县南青房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴东辉 审判员  胡泽萍 审判员  余陶然 二〇二〇年八月三日 书记员  李 靓 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。