重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初1099号原告:陈巧玲，女，汉族，1954年11月25日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李百万，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告:重庆吉阳物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区八一路**第**，统一社会信用代码915001037094060241。法定代表人:董佳，总经理。委托诉讼代理人：广江鹏，重庆钜沃律师事务所律师。原告陈巧玲与被告重庆吉阳物业管理有限责任公司（以下简称“重庆吉阳物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈巧玲的委托诉讼代理人李百万、被告重庆吉阳物业公司的委托诉讼代理人广江鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈巧玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租赁保证金20000元及租金69952.2元，两项合计89952.2元;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2014年6月26日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租位于重庆市渝中区邹容路139号银座广场三楼3003号商铺，租期为120个月，自2014年9月15日起计，前6个月为免租期。2014年12月19日，双方因物管费争议，被告单方面解除合同并随后起诉原告于渝中区法院，经(2015)中区法民初字第07493号判决确认，双方合同于2014年12月19日解除，原告不承担违约责任。原告认为，(2015)中区法民初字第07493号已确认原告不承担任何违约责任，且原告搬离此房屋时仍处于免租期内，故原告向被告支付的保证金及租金应予退还。被告重庆吉阳物业公司辩称，1、原告的起诉的争议事实已由生效法律文书（2015）中区法民初字第07493号民事判决书判决确认，其主张的租金及保证金已经抵扣被告在该案中主张的租金、房屋占用使用费等费用，并作出对原告有利的判决。根据一事不再理的原则，原告的起诉不应受理；2、涉案租赁合同约定，租赁期限为120个月，并由被告将符合装修条件的商铺交付给原告，交付之前被告已经实际对商铺进行必要的基础装修（包括水电、瓷砖、刷漆等）。合同中约定免租期6个月是建立在原告能够依约履行全部租赁合同的基础上给予的优惠，但是该合同仅履行了三个月就因原告违约而解除，而被告为此投入的装修及免租期损失均未得到赔偿。因此，原告不应再享有免租期优惠，应按照合同租金标准缴纳租金。在此基础，原告又在合同解除后遗留货物占用涉案商铺长达8个月之久，虽然生效判决确认被告有防止扩大损失的义务，但原告也有及时按照合同约定搬离房屋的义务，综合来看免租期的租金损失加上部分房屋占用损失，足以抵扣原告起诉的六个月租金及20000元保证金；3、本案系因合同解除而产生的债权请求权，受诉讼时效的约束，并应当自合同解除之日开始计算。已生效的民事判决书判决确认涉案租赁合同已经在2014年12月19日解除，对此原告在该案中也表示予以认可，原告就应当在合同解除之时就权利受损向被告或者人民法院进行主张，直至原告2015年8月6日搬离商铺都未曾对此提出请求，因此原告的诉求早已超过诉讼时效，被告享有时效抗辩权；4、合同解除也不应受到法院判决时间的影响，从法律规定而言，合同解除自合同解除通知送达对方之日起解除，诉讼解除的自法律文书送达之日解除，解除权是形成权，当事人一经行使就发生法律效力，判决是否生效与解除时间无关。从事实情况看，原告在2014年12月19日就已经知道合同被解除，能够向被告提出相关权利主张，原告怠于行使权利理应承担相应法律后果。经审理查明，重庆市渝中区邹容路139号房屋（使用权面积6216.16㎡）于2004年11月8日登记于重庆夫子池商业大楼物业有限责任公司（以下简称“夫子池公司”）名下。夫子池公司于2013年7月31日与重庆新银座市场经营管理有限公司（以下简称“新银座公司”）签订《租赁合同》，约定将重庆市渝中区邹容路139号房屋一至五楼出租给乙方经营使用，租赁期限5年，从2013年8月1日起至2018年7月31日止。新银座公司于2014年3月31日与重庆吉阳物业公司签订《租赁合同》，约定将重庆市渝中区邹容路139号房屋二至三楼出租给重庆吉阳物业公司经营使用，租赁期限12年，从2014年4月1日至2026年3月31日止。2014年6月26日，重庆吉阳物业公司（甲方）与陈巧玲（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区邹容路139号银座广场内三楼3003号商铺租赁给乙方经营使用。该合同第一条1.1款载明，重庆市渝中区邹容路139号银座广场内三楼3003号商铺[商铺面积约101.38平方米]（以实际测量面积为准）；合同第三条3.1款载明，承租期120个月（免租期计入承租期），即2014年9月15日起至2024年9月14日止。免租期为：从开业之日起计算6个月止；合同第四条4.1.1款载明，自2014年9月15日至2017年9月14日，第一租赁年免租半年，甲方收取后半年的租金总额69952.2元，全部用于广告推广费。第二、第三租赁年每年租金总额139904.4元。4.2.1款载明，乙方应向甲方缴纳履约保证金20000元。4.3.1款载明，乙方按套内面积155.53平方米为准，以13元/平米.月向甲方或甲方指定物业公司缴纳物业管理费；4.3.2款载明，甲方按一个月为一期向乙方收取物业费。乙方应在上个月8号前按约定方式向甲方交纳下个月（下一期）的物业费，以此类推；合同第九条9.13款载明，合同终止履行后，乙方应在3天内交还商铺，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付当年月租金2倍的商铺占用费。逾期超过7日的，甲方可以单方清空并自行处理商铺占用屋内的乙方物品，届时造成的损失一概由乙方自行负责。合同第九条9.4款载明，乙方未按期缴纳租金及本合同第四条约定的其他相关费用，每逾期一日，乙方以应缴纳款项总额的5‰日向甲方支付违约金。逾期3天以上，甲方有权对乙方所承租的商铺采取停水、停电、终止营业等强制措施；逾期15天以上，甲方有权解除合同，将履约保证金及承租场地内乙方所有商品（物品）用于抵偿乙方所欠甲方债务；不足部分，甲方有权进行追偿。9.17款载明，甲、乙双方协商一致后可以解除合同。本合同生效后，甲、乙双方均应依法履行，甲、乙双方任一方违约擅自解除合同，违约方应按合同总价款的10%向守约访支付违约金；合同第十条10.3款载明，本合同项下任何通知、索赔或者其他通讯往来必须以书面形式发出……以挂号信形式发出的，在该信函投邮之日起5个工作日内即视为送达。2014年5月12日，重庆吉阳物业公司出具收据载明收到陈巧玲支付其承租商铺的租金69952.2元。2014年9月10日，重庆吉阳物业公司出具收据载明收到陈巧玲支付其承租商铺保证金20000元。2014年12月24日，重庆吉阳物业公司向陈巧玲出具收据载明收到2014年10月至2015年1月物管费7220元，并注明“优惠半个月物管费”。2015年1月12日，重庆吉阳物业公司出具收据载明收到陈巧玲2月物管费2063元。2014年12月19日，重庆吉阳物业公司向陈巧玲发出《解除租赁合同通知书》载明，“因您未按约定交纳租赁商铺2014年10月至2015年1月期间的物管费共计8252元，经我司多次催告后，仍未履行合同支付义务，您的行为已属故意性根本违约并给我司造成了经济损失。现根据贵我双方签订的租赁合同第9.4条之约定通知如下：1、自本通知发出之日起生效，您与我司于2014年签订的《商铺租赁合同》即时解除，您所欠我司的债务，我司有权在您交纳的履约保证金中予以抵扣。2、请您在收到本书面通知后3日内搬出我司位于重庆渝中区邹容路139号银座广场内三楼商铺，并与我司办理好交接手续，缴清所有欠款，完清双方所有权利义务关系。3、若贵司在上述期限内不按租赁合同约定的要求搬出上述房屋，我司将根据租赁合同9.13条的约定要求您承担相应违约责任，并保留向您追偿损失的诉讼权利”陈巧玲认可其于2014年12月19日收到该解除通知书。2015年4月24日，重庆吉阳物业公司作出《解除房屋租赁合同通知书》载明，“陈巧玲：……您现已拖欠我司2015年2月至2015年5月期间的水电、物管费共计6404元……通知如下：1、依据《商铺租赁合同》第9.4条的约定，我司正式解除与您之间于2014年6月26日签订的《商铺租赁合同》；2、请您立即结清拖欠我司的物管、水电、违约金等全部费用；3、请您于三日内将商铺腾空交还我司，逾期三日以上的，我司有权按照当年租金的两倍收取商铺占用费。”同日该公司将上述通知书通过特快专递之方式向陈巧玲户籍所在地滨江路****进行寄送。陈巧玲称其未收到该解除合同通知书。2015年，重庆吉阳物业公司以陈巧玲迟延支付租金并擅自多次关闭商铺的行为已构成严重违约，重庆吉阳物业公司有权根据合同约定解除租赁合同，要求陈巧玲清偿其欠付的各种合同费用并承担相应违约责任为由诉至本院，请求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2015年5月5日解除；2、陈巧玲从2015年4月16日起，以逾期支付的租金69952.20元为基数，按每日千分之五的标准向原告支付违约金，直至2015年5月5日止；3、陈巧玲从2015年5月8日起向重庆吉阳物业公司按777.25元/每日的标准支付商铺占用费，直至陈巧玲向重庆吉阳物业公司交还商铺之日止；4、陈巧玲立即向重庆吉阳物业公司支付其欠付的2015年3月1日至5月5日的物管费4470元，并从逾期支付之日起，按每日千分之五的标准向重庆吉阳物业公司支付违约金直至付清之日止；5、陈巧玲立即向重庆吉阳物业公司支付由原告垫付的商铺电费215元，并从逾期支付之日起，按每日千分之五的标准向重庆吉阳物业公司支付违约金直至付清之日止；6、陈巧玲立即向重庆吉阳物业公司支付合同总金额10%（即180978.76元）的违约金；7、本案诉讼费由陈巧玲承担。案件过程中，陈巧玲于2015年8月6日将存放于该商铺内的剩余物品予以了搬离，双方办理了商铺交接。后本院作出（2015）中区法民初字第07493号民事判决，判决：一、陈巧玲于本判决生效之日起十日内支付重庆吉阳物业公司电费215元，并向重庆吉阳物业公司支付逾期支付电费的违约金（该违约金以215元基数，从应付未付之日按同期贷款利率计算至陈巧玲实际支付之日止）；二、驳回重庆吉阳物业公司的其他诉讼请求。该判决于2019年9月6日生效。该判决书本院认为部分载明：本案中，重庆吉阳物业公司与陈巧玲签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，系有效合同，双方均应按约行使权利、履行义务。该合同第4.3.1款约定，陈巧玲应以13元/平米×155.53平方米的标准在每月8号前按约支付下月物业费，该物业费的计收面积虽与合同所载明租赁面积存在差异，但物业费与租金的计价面积不一致并不违背商业惯例，陈巧玲即使对该物业费计收面积存在异议，也应按约先行支付该费用之后再通过合法途径解决其异议。但依据陈巧玲陈述以及物业费收据能够证实，陈巧玲未按期支付2015年10月（实为2014年10月）起的物业服务费，应系违约。重庆吉阳物业公司依据该合同9.4条的约定行使解除权符合法律规定，该解除通知在当日送达陈巧玲后，产生解除双方《商铺租赁合同》之法律效力。故本院确认双方《商铺租赁合同》自2014年12月19日解除。关于重庆吉阳物业公司请求的逾期支付租金的违约金能否主张问题，本院认为，根据双方当事人对物管费理解的争议以及来信来访登记、证人证言能够证实，重庆吉阳物业公司于陈巧玲因相关费用的支付标准问题产生了争议，之后陈巧玲继续支付物管费的行为并不能视为其在继续履行房屋租赁合同。且双方合同解除之后，发生合同权利终止的法律后果。此时重庆吉阳物业公司无权继续要求陈巧玲按约支付租金并承担延期支付租金的违约责任。故对重庆吉阳物业公司第二项诉讼请求本院不予支持。关于重庆吉阳物业公司请求的占用使用费及物管费能否主张问题，本院认为，当事人一方违约后，对方负有采取适当措施防止损失扩大的义务，如没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条9.13款“合同终止履行后，乙方应在3天内交换交铺，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付当年月租金2倍的商铺占用费。逾期超过7日的，甲方可以单方清空并自行处理商铺占用屋内的乙方物品，届时造成的损失一概由乙方自行负责”系双方合同终止后，对重庆吉阳物业公司可以采取的防止损失扩大的措施进行的约定。本案中，重庆吉阳物业公司在陈巧玲违约后行使约定解除权，双方合同权利义务终止。如陈巧玲确实存在逾期未返还商铺的行为，重庆吉阳物业公司完全能够按照双方约定采取相关措施防止损失扩大，但该公司并未采取。同时，因双方合同中约定在租期内存在半年免租期，即使陈巧玲在7日内未将商铺返还，陈巧玲首次支付的租金在扣除半年免租期后，足以抵付重庆吉阳物业公司因腾空该商铺合理期限内的占用使用费。对于重庆吉阳物业公司请求的2015年3月1日至5月5日的物管费4470元同系双方《商铺租赁合同》解除后所产生的损失，故本院对于重庆吉阳物业公司支付占用使用费及物管费的请求依法不予支持。关于电费问题，本院认为因重庆吉阳物业公司所举示的的电费发票真实性陈巧玲并无异议，该公司按照各商铺分别计收各自电费的方式符合商业惯例，本院对电费215元本院予以支持。因陈巧玲确已延迟支付上述费用，应支付逾期付款的违约金，但双方合同中关于逾期支付违约金按5‰每日计算违约金标准过高，本院依法调整为按同期贷款利率主张至陈巧玲实际支付之日止。关于重庆吉阳物业公司诉请的10%违约金问题，重庆吉阳物业公司认为应当按照合同9.17款“甲、乙双方任一方违约擅自解除合同，违约方应按合同总价款的10%向守约访支付违约金”之约定要求陈巧玲支付违约金。本院认为，该约定系合同违约一方擅自解除合同应承担违约责任之约定，而本案中逾期支付物管费的陈巧玲并未解除合同，不符合上述违约责任之适用条件，故对该违约金本院不予支持。本院认为，重庆吉阳物业公司与陈巧玲签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违法法律禁止性规定，系有效合同，双方均应按约行使权利、履行义务。关于陈巧玲在本案中主张退还租金69952.2元，租赁合同约定承租期为2014年9月15日起至2024年9月14日止，免租期为从开业之日起计算6个月止，陈巧玲于2015年8月6日将存放于商铺内的剩余物品予以搬离，同时在（2015）中区法民初字第07493号案件中，本院认为重庆吉阳物业公司主张的占用使用费及物管费均系合同解除后的损失，陈巧玲首次支付的租金69952.2元足以弥补重庆吉阳物业公司的相关损失，进而对重庆吉阳物业公司主张的房屋占用使用费及物管费的请求没有支持，该认定系结合案件具体情况做出的综合考量，本案中陈巧玲再次要求退还其租金69952.2元依据不足，本院不予支持。关于陈巧玲在本案中主张退还保证金20000元，结合租赁合同约定来看，保证金用于抵扣陈巧玲拖欠重庆吉阳物业公司的相关费用，陈巧玲拖欠重庆吉阳物业公司的相关费用已经在（2015）中区法民初字第07493号民事判决书中予以确认，且在该案中保证金并未进行处理，故重庆吉阳物业公司应将该20000元保证金退还给陈巧玲。（2015）中区法民初字第07493号判决生效后，陈巧玲提起本案诉请，并未超过诉讼时效，故重庆吉阳物业公司辩称陈巧玲诉请超过诉讼时效，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆吉阳物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈巧玲20000元；二、驳回原告陈巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1024元，由原告陈巧玲负担700元，被告重庆吉阳物业管理有限责任公司负担324元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  来攀峰二〇二〇年八月三十一日书记员  马 红