安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1102民初1783号原告：滁州一九一二文化商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市育新东路**（滁州1912文化商业街区）9幢塔，统一社会信用代码91341102062471270R。（以下简称滁州一九一二公司）。法定代表人：赵文，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯检，安徽会峰律师事务所律师。被告：张传河，男，1983年12月3日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市凤阳县。委托诉讼代理人：张宏兵，安徽皖江律师事务所律师。原告滁州一九一二公司与被告张传河房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋少华、柯俭，被告委托诉讼代理人张宏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滁州一九一二公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》（合同编号：CZ-ZLHT-212）；2、请求判令被告立即向原告返还位于滁州1912文化商业街区7号楼7-206店铺（约102㎡）；3、请求判令被告立即向原告支付拖欠的租金172396元（详见清单），并按合同支付租金至店铺实际归还至日止；4、请求判令被告立即向原告支付拖欠的2019年10月1日至2020年1月31日间的管理费2856元（714元/月×四个月），并按合同约定标准支付至店铺实际归还至日止；5、请求判令被告立即向原告支付拖欠的2019年11月至12月间的水电费2253.4元；6、请求判令被告向原告支付拖欠的2019年10月至2020年1月间的垃圾费240元；7、请求判令被告承担本案的诉讼费用，以上合计177745.4元。事实与理由：2018年5月10日与2018年7月1日,原、被告双方经友好协商,签订了两份《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》,合同编号分别C2-ZLHT-212、C2-ZLHT-262,约定原告将位于滁州市琅琊区育新路158号“滁州1912”文化商业街区7号楼7-206店铺(约102㎡)、7号楼7-205(1)店铺(约24.24㎡)出租给被告经营使用,原告一直按照合同约定完全履行了自己的义务,但被告一直拖欠原告租金及管理费等各项费用。原告认为,原、被告基于诚实守信的原则建立了租赁合同关系,被告应当及时向原告支付拖欠的所有费用,然而在原告一再索要无果的情况下,特此起诉,请求法院维护原告的合法权益,支持上述诉请。被告张传河辩称：本合同是一个商业街区租赁合同，在合同的第一条，明确约定甲方也即本案的原告保证街区的整体运行品质。该条明确界定了甲方在本合同的义务，同时该义务也是一个在先履行的义务，如果甲方没有履行或者不适当履行，乙方享有在先履行抗辩权。众所周知，1912的商业街区自2018年开始就已经关停。原告没有履行保证商业街区整体运行以及提供各种管理方约定的服务，所以原告主张的租金没有事实与法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。原告滁州一九一二公司为支持其诉讼请求举证下列证据：证据一、原告营业执照、被告身份证各一份（复印件），证明原、被告主体适格。证据二、店铺租赁经营合同两份，证明原、被告存在房屋租赁合同关系，原告将滁州1912文化商业街区7号楼7-206店铺(约102m)、7号楼7-205(1)店铺(约24.24m)出租给被告经营使用，双方对租赁期限、租金标准、付款方式、管理费、水电费标准等均做出约定。证据三：原告公函一张、告知函一张、催款函一张、聊天记录两张、费用结算单两张、收费通知单两张，证明原告自2019年5月13日起就被告欠付房租等各项费用向被告进行催告及告知，被告在微信聊天记录中也予以认可，但是直至起诉之日，被告一直欠付原告房租等各项费用合计17745.4元。上述证据经被告张传河质证，对证据一、二的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为原告没有履行合同约定的保证街区整体运行的义务，无权主张案涉权利。对证据三的聊天记录的三性不予认可，对催款函的真实性请法庭核实，对其证明目的不予认可。对公函、告知函证明目的不予认可。对水电费票据的三性不予认可，认为商户早已关门，水电费怎么产生的不知情。被告张传河为支持其辩称意见举证下列证据：证据一、原告在商业街区悬挂的公告一份（照片打印件），证明原告根本违约，违反了合同的第一条的约定，原告应该承担的保证街区整体运行品质的约定，原告无权主张案涉的租金。证据二、街区景象照片七张（照片打印件），证明白天整个街区没有游客行人，杂草丛生，各种设施关停，原告根本违约。上述证据经原告滁州一九一二公司质证，对证据一真实性无异议，不予认可证明目的，该份公告并不是原告悬挂的，且该份公告的内容也与本案无关，只是不接待成团的游客，并不是禁止人员入内，目前街区尚有十几户商家经营，被告所说的街区关停没有事实依据。对证据二的三性不予认可，认为与本案无关联。本院认为：原告所举证的上述三组证据，被告所举证的两组证据，已经庭审审核质证，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院审查确认为有效证据。依据上述有效证据并结合本案庭审调查，本院认定以下事实：2018年5月10日,原、被告签订一份合同编号为C2-ZLHT-212的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》,该合同约定：滁州一九一二公司(甲方)将位于滁州市琅琊区育新路158号“滁州1912”文化商业街区7号楼7-206店铺(约102㎡)出租给张传河（乙方）经营餐饮业。1.合同基本约定：1.1鉴于甲方为本合同约定租赁标的的有权出租人,且具备相应的滁州1912文化商业街区运营管理能力，由甲方对街区内的所有经营商户提供统一的运营管理，能够保证街区的整体运行品质、增强有效的市场营销能力。乙方同意遵守甲方制定的街区经营方针的指导和管理制度。1.2甲方负有对整个街区进行市场定位、功能布局、经营规划的权利,并有权对所辖范围内经营秩序进行全面管理,包括但不限于对街区景观、绿化、亮化、公共设施、交通的管理维护,对经营业态的调整,对商户经营活动进行规范监督等。1.3乙方在街区内的经营活动必须遵守国家法律法规和滁州政府管理的要求,守法经营、自负盈亏、按章纳税。如果因乙方销售的商品或提供的服务而使甲方受到第三方的投诉、索赔或处罚的,由乙方负责处理并承担给甲方带来的损失。14、经营扶持与装修：14.1甲方同意给予乙方“附件2”所列经营扶持政策，供乙方进行相关营业前准备以及开业初期调整，包括装修、装饰、物资进场、营业人员招聘培训等。14.2经营扶持政策仅限于店铺租金的优惠折扣，本合同及附件中约定乙方的其他义务均须履行，如乙方仍需承担装修、管理、推广等其他费用。14.6在本合同履行期间，如出现因乙方原因导致合同提前解除的，甲方有权按终止之日止原合同期满的时长所占原合同期的比率扣减原经营扶持优惠折扣，并向乙方追偿优惠部分的租金。23.合同的变更和解除：23.1租赁期间如出现以下情形，双方可签订补充协议，变更或协商解除合同：（1）甲方或乙方有特殊原因或要求，经双方协商一致的。23.2租赁期间如出现以下情形，甲方可直接提前终止合同，并不承担任何赔偿、补偿责任。（1）乙方违反本合同及补充条款约定，且经甲方提出整改，乙方拒绝或未按要求时间予以纠正的，或发生本合同约定可直接解除合同的违约行为的。24、合同违约解除的责任及赔偿：24.3因乙方原因导致合同终止或解除的，乙方需以合同解除当月租金的3倍为标准向甲方赔偿租赁房屋闲置期的损失。乙方已缴纳的租金、管理费及履约保证金、装修押金和其他费用不予退还。同时，乙方应支付该店铺恢复原状所需的费用。因乙方的违约导致甲方产生其他损失的，甲方有权追偿。24.4乙方应付的保证金、租金、管理费、推广费以及其他应向甲方缴纳的款项，在超过约定缴纳日期、且经甲方书面催告5日后仍不按约交付甲方时，均视为乙方已构成违约行为,甲方有权解除本合同。对逾期未交纳部分，甲方有权自逾期日起每天向乙方加收0.1%的滞纳金；同时，甲方存权停止该店铺水电及能源供应，封闭该店铺，包括留置、处理乙方的商品、设备设施、经营物品等，由此造成的一切损失均由乙方自行承担。27、合同的生效及其他：27.3本合同所列举的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有相同效力并同时生效，对双方具有同等约束力。附件2即《滁州1912店铺租赁经营条件书》约定：租赁期间自2017年5月1日起至2020年4月30日止。租金从约定的免租期结束后次日起计算，具体标准为：第一期，2017年5月1日至2018年4月30日，标准为2.0元/平方米/天，月租金为6205元；第二期，2018年5月1日至2019年4月30日，标准为2.1元/平方米/天，月租金为6515元；第三期，2019年5月1日至2020年4月30日，标准为2.2元/平方米/天，月租金为6826元。租金支付方式为：季付。首期付款时间为2017年5月1日，之后每次缴付时间为每季度最后一个月的20日前缴纳下一个季度的租金（如遇节假日需提前）。管理费从约定的店铺交付日起计算，管理费按租赁面积计算,标准为:第一期2017年5月1日至2020年4月30日，费用标准7元/平方米/月,月费用为714元;管理费支付方式为季付;首期付款时间为2017年5月1日(计费首月天数不足月的,可合并在次月计算)。履约保证金18615元，付款日期为合同签订当日。街区水费为3.8元/吨；电费为1.30元/度，7、8、9月价格为1.40元/度；生活垃圾费用60元/月。店铺交付日为2017年5月1日前。租金折扣优惠：给予店铺2017年5月1日至2018年4月30日约66.67%的优惠折扣，即缴纳49640元。2018年7月1日,原、被告又后补签订一份合同编号为C2-ZLHT-262的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》,该合同约定：滁州一九一二公司(甲方)将位于滁州市琅琊区育新路158号“滁州1912”文化商业街区7号楼7-205(1)店铺(约24.24㎡)出租给张传河（乙方）经营简餐。该合同的基本约定、经营扶持与装修、合同的变更和解除、合同违约解除的责任及赔偿、合同的生效及其他等权利义务通用条款与前份编号为C2-ZLHT-212的合同相同，在其附件2即《滁州1912店铺租赁经营条件书》中具体约定：租赁期间自2018年5月1日起至2019年4月30日止。租金标准为1.8元/平方米/天，月租金为1327元；租金支付方式为半年付。首期付款时间为2018年5月1日（2018年5月1日之前交上半年租金），2018年11月20日前缴纳下半年度的租金（如遇节假日需提前）。管理费从约定的店铺交付日起计算，管理费按租赁面积计算,标准为:2018年5月1日至2019年4月30日，费用标准7元/平方米/月,月费用为170元;管理费支付方式为半年付;首期付款时间为2018年5月1日(2018年5月1日之前交上半年管理费)，2018年11月20日前缴纳下半年度管理费（如遇节假日需提前）。街区水费为3.8元/吨；电费为1.30元/度，7、8、9月价格为1.40元/度。店铺交付日为2018年5月1日。双方协商约定营业开始日:如乙方按约定将该店铺在2018年6月1日前完成开业,反之如因乙方原因致使该店铺在2018年6月1日前未开业,乙方将承担开业违约金:（1)迟延30天(含)的,乙方加付1个月租金,以首月费用为计算标准(下同),以经营提成方式结算租金的参考周邻店铺租金标准确定(下同)。（2)迟延30天以上的,视为乙方根本违约,甲方有权解除合同并如因甲方原因推迟本街区开业时间的,乙方开业时间相应顺延。并按主合同条款承担相应违约责任。上述合同签订后，滁州一九一二公司按照合同约定履行了自己的合同义务,但张传河只履行部分给付义务，拖欠租金及管理费等各项费用。其中按照编号为C2-ZLHT-212合同的约定，张传河应付租金为，2017年5月1日至2018年4月30日的优惠后租金49640元，2018年5月1日至2019年4月30日的租金78180元，2019年5月1日至2020年1月31日的租金61434元，张传河已支付租金24820元，尚欠164434元。按照编号为C2-ZLHT-262合同的约定，张传河尚欠2018年11月1日至2019年4月30日的租金7962元。同时张传河还欠付编号为C2-ZLHT-212合同7号楼7-206店铺后续计算的租金，以及2019年11月至12月间的水电费2253.4元，2019年10月至2020年1月间的垃圾费240元。滁州一九一二公司先后于2019年5月13日、6月12日、11月4日，分别以公函、告知函、催款函向张传河催交欠款，还配以微信方式通知张传河，但张传河既未支付欠款也未提出异议。另查明：滁州1912文化商业街区在张传河经营期间曾经发出公告称，“因企业资本重组，本街区暂停对外接待游客，敬请谅解！”。街区内商户有关门停业现象。本院认为：依法成立的合同受法律保护。滁州一九一二公司与张传河先后签订的两份《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。各份合同对租赁期限、租金及物业管理费标准、违约责任等均明确约定，张传河应按合同约定条款严格履行。合同约定的7号楼7-206店铺的租赁期间至2020年4月30日已经届满，张传河理应依照合同主动返还，否则滁州一九一二公司有权主张返还租赁物。截至2020年1月31日，张传河仅交纳房屋租金24820元，尚欠172396元，虽经滁州一九一二公司多次催要张传河未再交纳租金，根据合同已经构成违约，张传河应当支付欠交的租金172396元，并继续支付房屋返还前实际占有期间的租金（自2020年2月1日至起至房屋返还之日止按6826元/月计算）。张传河还应当支付7号楼7-206店铺2019年10月1日至2020年1月31日间的管理费2856元，并按合同约定标准714元/月支付至房屋返还之至日止。合同明确约定了街区水电费、生活垃圾费的负担义务与支付标准，张传河欠交2019年11月至12月间的水电费2253.4元与2019年10月至2020年1月间的垃圾费240元，按照合同约定应即支付。滁州1912文化商业街区公告只是告知社会公众因资产重组街区暂停对外接待游客，但滁州一九一二公司并未因此而停止其正常经营管理行为，亦未封闭街区、阻碍街区内商户正常的独立经营活动，不能构成履行合同过程中的根本违约，因此对张传河的抗辩意见不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告张传河于判决生效后五日内将位于安徽省滁州市琅琊区育新东路158号的滁州1912文化商业街区7号楼7-206房屋（约102㎡）返还给原告滁州一九一二文化商业管理有限公司；二、被告张传河于判决生效后五日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司截至2020年1月31日的房屋租金172396元及后续租金（自2020年2月1日起按6826元/月计算至7号楼7-206房屋返还之日止）；三、被告张传河于判决生效后五日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司自2019年10月1日至2020年1月31日的物业管理费2856元及后续物业管理费（自2020年2月1日起按714元/月计算至7号楼7-206房屋返还之日止）；四、被告张传河于判决生效后五日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司水电费2253.4元、生活垃圾费240元；五、驳回原告滁州一九一二文化商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，减半收取1930元，由原告滁州一九一二文化商业管理有限公司负担30元，被告张传河负担1900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  锁立兵二〇二〇年八月二十五日代理书记员  周 杰附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。