山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4359号上诉人（原审被告）：山西青创客文华孵化器管理有限公司，住所地太原市杏花岭区解放北路**万达中心****。法定代表人：刘劲鹏，董事长。委托诉讼代理人：邢郁松，男，汉族，该公司职员，住迎泽区。委托诉讼代理人：孙渝欣，山西国晋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩珍海，男，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张婧，山西晋瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐海强，山西晋瑞律师事务所实习律师。上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司与被上诉人韩珍海因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。山西青创客文华孵化器管理有限公司上诉请求：一、请求依法撤销太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初896号民事判决书。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方租赁合同已终止，被上诉人已于2018年9月4日实际收回房屋，答辩人自此丧失对房屋的控制及占有使用权。2018年8月24日，被上诉人向上诉人下达书面通知，称如上诉人在2018年8月31日前未足额支付租金，则将房屋转租或自用。该通知有明确终止合同的意思表示，一审法院对此予以确认。2018年9月4日，被上诉人将租赁房屋实际承租人驱离并将房屋上锁，至此，被上诉人已实际控制并收回该房屋。基于此，2018年9月4日之后上诉人并未实际占有租赁房屋，更不应支付任何费用。二、被上诉人作为出租方，拒不向上诉人开具租赁发票已造成上诉人巨额纳税负担，基于不安抗辩权，上诉人有权中止向上诉人支付相应租金。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定:“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行:（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。上诉人承租被上诉人房屋之后，陆续向被上诉人支付租金50135元，但被上诉人拒不向上诉人开具相应发票，而且明确表示不会向上诉人开具任何发票。基于上述合同法关于不安抗辩的相关规定，上诉人有权中止向被上诉人支付相应租金。综上所述，被上诉人已于2018年9月4日实际收回房屋，上诉人不应在支付任何费用。而且，由于被上诉人拒不开具租赁费发票，上诉人依据合同法关于不安抗辩的相关规定，有权中止向被上诉人支付相应租金。因此，请求依法撤销原判。被上诉人韩珍海辩称，一审判决适用法律正确，认定事实除了被上诉人没有发过通知没有上过锁之外，其余认定事实清楚，应当驳回其各项诉讼请求。1、被上诉人只是沟通过欠付房屋的事宜，并没有上锁，上诉人一直占有涉案房屋至今，理应支付欠付房屋。2、被上诉人没有发出过任何终止合同通知，租金应计算至2019年12月31日，上诉人支付的租金仅支付至2018年7月9日，一审判决欠付租金数额准确。3、对于发票，上诉人应当在一审进行反诉或者另诉，不应作为本案的抗辩理由，并且本案不予审理关于发票事宜。韩珍海在一审的诉讼请求：1、判令被告支付原告租金169775元（截至2019年12月31日）及违约金328149.47元（暂计至2019年12月31日，最终计算至实际付清之日），共计497924.47元；2本案诉讼费由被告承担。一审查明，被告山西青创客文华孵化器管理有限公司（乙方）于2016年4月9日与太原万达广场有限公司（甲方）签订了《太原万达中心写字楼租赁合同》，约定：由被告承租太原万达广场有限公司所有的坐落于山西省太原市杏花岭区解放北路175号万达中心（下称“大厦”）内的A座18层1-10、13-16单元，19层1-16单元，20层1-16单元，21层1-16单元（以下统称“承租单元”）的房屋；本合同项下之租金（不含物业管理费）标准见附件一，本合同项下月租金总额为日租金单价乘以租赁面积乘以365天除以12个月，如发生租赁不足整月情况，可按日租金单价乘以租赁面积乘以实际发生天数计算该不足整月部分的租金总数；该合同第七条第五项约定双方按政府有关规定各自承担租赁过程中产生的税费，包括但不限于登记费、公证费、合同印花税等；合同第十六条第三项约定在乙方未按合同约定交纳租金时甲方有权单方面终止本合同，甲方向乙方发出单方面终止合同的通知之日，即视为本合同终止。2017年10月23日，原告（现出租人，丙方）与被告（承租人，乙方）及太原万达广场有限公司（原出租人，甲方）签订了《主体变更协议》，约定房屋的出租人变更为原告，原合同项下太原万达广场有限公司作为出租人的全部权利、义务一并转由原告享有及承担，被告予以同意；协议签订后，原告代替太原万达广场有限公司继续履行原租赁合同，由被告直接向原告支付房屋租金；原告与太原万达广场有限公司确认，自转让日起，被告按原合同费用标准将租金支付给原告后，原告应向被告开具等额收据（无需开具发票）。2017年11月28日，原告（买受人）向太原万达广场有限公司（出卖人）购买了解放路175号20幢A座19层1911号房屋。被告分别于2018年2月9日、2018年3月14日、2018年5月21日、2018年6月12日，四次向原告支付房屋租金共计50135元。2018年8月24日原告向被告下达书面通知，称如被告在2018年8月31日前未足额支付租金，则原告默认被告单方面违约，并将房屋转租或自用，同时追缴被告拖欠的房屋租金和合同约定的滞纳金。被告收到通知后未将钥匙交给原告。上述事实有《太原万达中心写字楼租赁合同》、《商品房买卖合同》、《主体変更协议》、房租催缴告知书、银行流水、当事人的陈述、开庭笔录等证据在卷佐证。一审判决认为，被告与太原万达广场有限公司原系房屋租赁关系，原告购买太原万达广场有限公司的涉案房产，三方签订《主体变更协议》，原告为现出租方，太原万达广场有限公司退出，原告承继太原万达广场有限公司的权利及义务，与被告形成新的房屋租赁关系，原告作为出租人理应依法纳税，并向承租方开具发票。原告与太原万达广场有限公司约定不向承租方开具发票，违反法律规定，该约定系无效约定。被告主张其拒付租金系行使不安抗辩，但其未在本案审理过程中提出反诉，其可对税务部分另案起诉，其所欠租金应予支付。关于被告主张向其发出通知有中止合同关系的意思表示，表明双方合同关系自发出通知之日起已经终止，之后的租金不应再付的主张，本院注意到原告的通知确有终止合同关系的意思表示，但被告并未交还钥匙，双方的租赁合同仍在继续履行中，故被告理应对占有房屋期间的租金履行支付义务。关于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告亦有不当行为，故不予支持。故原告诉请被告向原告支付租金169775元，本院予以支持。依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西青创客文华孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩珍海截止2019年12月31日的租金169775元；二、驳回原告韩珍海的其他诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司与被上诉人韩珍海存在房屋租赁关系。韩珍海虽向山西青创客文华孵化器管理有限公司发出通知确有终止合同关系的意思表示，但上诉人并未交还钥匙，双方的租赁合同仍在继续履行中，故上诉人理应对占有房屋期间的租金履行支付义务。收取租金开具发票是税法上的义务，收款人未开票，可向税务机关反映要求依法处理，也可向法院起诉，请求对方开具发票或赔偿因拒开票造成的不能抵扣税款所产生的损失。但上诉人在一审中未提出反诉，可另行起诉。综上所述，原判事实清楚，适用法律正确，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8769元，由上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二Ｏ二Ｏ年八月二十日书记员 赵梓余