广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4737号上诉人（原审被告）：惠州锦兴房地产开发有限公司，住所地:惠阳区淡水*******号。法定代表人:刘桂华。上诉人（原审被告）：刘桂华，男，汉族，1970年8月5日出生，住址:广东省惠州市惠阳区*****************室，身份证号码:4****************4。上诉人（原审被告）：刘某1，男，汉族，1965年10月4日出生，住址:湖南省桃江县**********民组，身份证号码:4****************X。被上诉人（原审原告）：张年生，男，汉族，1971年2月18日出生，住址:江西省新余市渝水区**************，身份证号码:3****************6。委托诉讼代理人：李海龙，广东宝晟律师事务所律师。原审被告：惠州市昌氏实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区********。法定代表人：昌某1。原审被告：惠州市宇迪福实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头********号房。法定代表人：刘某1。上诉人惠州锦兴房地产开发有限公司（以下简称锦兴公司）、刘桂华、刘某1与被上诉人张年生、原审被告惠州市昌氏实业有限公司（以下简称昌氏公司）、惠州市宇迪福实业有限公司（以下简称宇迪福公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出(2019)粤1391民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠州锦兴房地产开发有限公司、刘桂华、刘某1上诉请求：1、请二审人民法院依法撤销(2019)粤1391民初1567号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，或将本案发回重审。2、本案上诉费和一审受理费、保全费全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，一审判决认定事实不清，导致判决结果错误，恳请二审人民法院在查明事实的基础上依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将案件发回重审。本案被上诉人第一项诉讼请求是解除《房产地买卖合同》，而解除权属于形成权，依法应当适用除斥期间的有关规定，而除斥期间是不变期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，在合同没有约定解除权期限，对方当事人也没有催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案所涉合同没有约定解除权行使的期限，更不存在上诉人催告被上诉人行使解除权的情形，依据上述规定，被上诉人应当在解除权发生之日起一年内行使解除权。《惠州市中级人法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》明确规定，当事人主张解除合同的，应首先审查是否超过法定戒约定的解除期限，逾期不行使的，解除权消灭，当事人主张解除合同的，不予支持。案涉合同签订于2016年4月10日，即便被上诉人可以解除合同，其解除权也已经消灭，但本案一审法院在没有审查被上诉人的解除权是否消灭，即判决解除合同，属于认定事实不清。综上所述，上诉人认为一审判决事实认定不清，请求二审法院在进一步查明事实的基础上依法予以撤销，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或在查明事实后将案件发回重审，以维护上诉人的合法权益。被上诉人张年生提交书面答辩意见称：一、本案解除权未过时效，被答辩人昌氏公司与答辩人签订合同后，又将房屋在2018年4月13日抵押给第三人，导致合同目的无法实现，答辩人有权行使法定解除权。首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”之规定，被答辩人昌氏公司在2018年4月13日将案涉房屋抵押给第三人惠州农商行惠阳支行，导致合同无法继续履行，属于根本性违约，该行为严重侵害了答辩人的合法权益。答辩人有权依据合同法以及上述司法解释的规定，行使法定解除权。其次，因被答辩人昌氏公司一直迟延履行，在收取首期款和按揭手续等费用后，迟迟未办理相关按揭手续和履行相关合同义务。答辩人多次前往被答辩人处，与被答辩人进行了交涉未果。答辩人无奈之下，向大亚湾法院提起诉讼(网上立案时间为2019年4月l0日)，之后委托律师向大亚湾不动产登记中心调查，大亚湾不动产登记中心于2019年5月l0日出具查询结果，答辩人方得知购买的房屋己经抵押给第三人。因此，解除权的行使期限应当自答辩人知道权利受侵害之日计算。综合以上两点，答辩人主张解除权有事实和法律依据，且未过时效，被答辩人主张解除权从合同签订之日起算1年，没有事实和法律依据。二、答辩人已经通过直接通知、司法送达等方式进行了催告，被答辩人已经知晓了答辩人解除合同的意思表示。但截至目前，被答辩人仍然无法消除合同继续履行的障碍。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，催告不是行使法定解除权的必要前置程序。即便如此，答辩人向原审法院提起诉讼，诉请判令解除合同。被答辩人已经收到答辩人的《民事起诉状》以及相关证据材料，但是被答辩人至今无法将涉案房屋的抵押权办理注销登记，消除合同履行障碍。因此，答辩人的合同目的无法实现，诉请解除合同，依法应当予以支持。综上所述，被答辩人提起上诉没有事实和法律依据，无非是为了拖延诉讼，纯属浪费司法资源。答辩人为购买房屋，耗费了大量积蓄，案涉资金被长期占用，目前合同已无法继续履行。一审法院认定事实清楚，适用法律和处理正确，请求依法驳回上诉、维持原判。原审原告张年生向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告一之间签订的《房地产买卖合同》；2、请求人民法院依法判令被告一、被告二向原告双倍返还购房定金人民币6万元；3、请求人民法院依法判令被告一、被告二立即向原告返还第一期购房款320000元、房屋维修基金8668元、印花税575元、律师见证费300元、按揭费800元合计331343元，并以361343元（含定金30000元）为基数，按年利率6%计算利息，从2016年4月10日至上述付清之日止，暂计至2019年4月8日的利息为65824.65元）；以上第2、3项诉讼请求的金额合计457167.65元；4、请求判令被告三、被告四、被告五在上述第2、3项债务范围内承担连带清偿责任；5、本案的案件受理费、保全费、担保费等全部诉讼费由被告一、二、三、四、五共同承担。一审法院查明的事实：2016年4月10日，原告张年生作为乙方与被告昌氏公司作为甲方，签订了一份《房地产买卖合同》及《协议书》，约定：原告张年生购买被告昌氏公司名下位于惠州大亚湾西区龙海一路38号聚龙华府2栋2102号房，转让总价款为1150000元，原告于2016年4月10日支付第一期房款350000元。《协议书》约定被告昌氏公司的权利义务：1、收取乙方二手房首期房款，并协助乙方办理银行按揭。2、乙方按揭资料银行审批通过后，6个月内将该套房产过户到原告名下，否则全额退房款及办证费用。3、如乙方银行按揭未审批通过或不配合提供甲方作银行按揭贷款资料，及乙方没有一次性补足剩余房款，甲方将做退房处理。4、乙方在交清首付款及办证费用（契税（自己交）、维修基金、按揭备案费及办证费）后，办理过户其他所需费用由甲方承担。5、由惠州宇迪福实业有限公司担保惠州昌氏实业有限公司名下位于惠州市*****************过户到张年生名下。乙方权利与义务：1、支付《聚龙华府收款流水表》中首付款及办证费用。2、及时提供办理银行按揭所需的各种资料，保证银行按时房款。3、及时配合甲方办理过户手续。如因乙方不配合甲方工作，导致房产过户时间拖延，责任由乙方承担。被告昌氏公司在《协议书》甲方处盖章，原告张年生在乙方处签字，被告宇迪福公司、刘某1在担保方和担保人处盖章和签字。合同签订当日，原告向被告昌氏公司支付了首付款350000元、备案费、办证费2675元、维修资金8668元。2018年10月21日，被告刘某1作为甲方向原告出具《承诺书》，内容为：兹有乙方于2016年4月10日购买甲方名下位于惠州大亚湾***********房产，证书号码*******，因甲方原因至今未能过户，经双方协商，现甲方承诺在2018年12月30日前办理好过户及按揭手续，如在承诺期限内未能办理，甲方承诺在2019年1月30日前全部退还乙方所交给甲方的所有款项（包括房款的首付35万，维修基金8668元，其他费用2675元），并支付利息。如因乙方资料原因不能办理按揭手续，由甲方再协商解决。2019年4月1日，被告刘桂华为甲方和原告为乙方签订了《退房协议》，内容为：兹有乙方于2016年4月10日购买甲方惠州昌氏实业有限公司名下位于惠州大亚湾龙海一路聚龙花园2幢2102号房产，现经甲乙双方协商一致，达成以下协议：1、甲乙双方同意乙方退房；2、甲方在2019年4月30日前将乙方所交的首付款、维修基金、其他费用一次性退回乙方，并支付乙方所付款项的银行贷款利息。3、甲方将款项退至乙方账上后，原购房合同失效，双方再无任何经济及法律纠纷。4、此退房协议一式双份，甲乙双方各执一份。另查明，被告昌氏公司于2018年4月13日将涉案房屋抵押给惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行，抵押金额为930000元。本案在审理过程中，经原告提出诉讼保全申请，本院依法查封被申请人惠州市昌氏实业有限公司名下位于惠州市大亚湾西区*******************（房产证号：********）的产权，查封期限为三年；查封被告刘某1位于惠州市惠阳区********************（产权证书：*******，不动产单元号：QF5317）的产权，查封期限为三年。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《房地产买卖合同》、《协议书》、《承诺书》、《退房协议》是各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同当事人均应当按约定履行义务和享受权利。被告昌氏公司与原告签订了《房地产买卖合同》和《协议书》，并收取原告支付的购房款及其他费用共计361343元后，又将涉案房屋抵押给他人导致无法办理过户手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告昌氏公司的行为导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。故原告主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告昌氏公司已收取款项361343元依法应予返还。根据合同约定，原告主张被告昌氏公司双倍返还定金6万元，没有依据，不予支持。原告主张被告昌氏公司按年利率6%支付从2016年4月10日起至付清之日止的资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。关于被告锦兴公司、宇迪福公司、刘桂华、刘某1是否承担连带责任的问题。根据担保法的相关规定，当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案被告宇迪福公司、刘某1、刘桂华自愿为被告昌氏公司与原告签订的协议承担保证担保责任，原告在保证期限内要求被告宇迪福公司、刘某1、刘桂华对被告昌氏公司的债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。原告提供的证据不足以证明被告锦兴公司对被告昌氏公司的债务承担保证责任，对原告要求被告锦兴公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告昌氏公司、刘桂华、刘某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张年生与被告惠州市昌氏实业有限公司于2016年4月10日签订的关于买卖位于惠州大亚湾西区龙海一路38号聚龙华府2栋2102号房的《房地产买卖合同》；二、限被告惠州市昌氏实业有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告张年生返还购房款361343元及其从2016年4月10日起至付清之日止按年利率6%计算的资金占用利息；三、被告惠州市宇迪福实业有限公司、刘某1、刘桂华对上述第二项判项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告张年生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元、财产保全费2806元、公告费600元，共18556元（原告已预交），由被告惠州市昌氏实业有限公司、惠州市宇迪福实业有限公司、刘某1、刘桂华共同负担。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一审法院判决解除涉案合同是否适当。本院分析如下：本案中，昌氏公司与被上诉人签订了《房地产买卖合同》和《协议书》，并收取被上诉人支付的购房款及其他费用后，又将涉案房屋抵押给他人导致无法办理过户手续。昌氏公司的行为导致涉案合同无法继续履行，合同目的无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”之规定，被上诉人主张解除涉案合同有据，本院予以支持。至于上诉人称被上诉人已超过合同解除期限的问题，参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条“人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外”的规定以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十三条“合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持”的规定，涉案房屋直至一审庭审辩论终结之日仍被抵押给案外人，昌氏公司确实已无法履行合同主要义务，被上诉人主张解除合同，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15150元，由上诉人惠州锦兴房地产开发有限公司、刘桂华、刘某1负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月二十八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮