广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初3836号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市骏威皮具有限公司，住所地广东省东莞市长安镇沙头社区******，统一社会信用代码为914************084。法定代表人：朱武知，该公司经理。委托诉讼代理人：陈浩鹏，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭笑蓉，广东闻彰律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：广东未来云智能科技有限公司，住所地广东省东莞市**************，统一社会信用代码为91441900MA539GQ15M。法定代表人：陈俊明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚子生，广东汉章律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟亮，广东汉章律师事务所律师。原告东莞市骏威皮具有限公司（以下简称骏威公司）与被告广东未来云智能科技有限公司（以下简称未来云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告未来云公司提起反诉，本院对被告未来云公司提起的反诉予以受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏威公司的委托诉讼代理人陈浩鹏、郭笑蓉，被告未来云公司的委托诉讼代理人姚子生、刘伟亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骏威公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方的租赁关系已于2019年12月19日解除；2.未来云公司支付拖欠骏威公司租金547398元及资金占用利息47603.35元（即以拖欠租金金额从拖欠之日起按月息2%计算至清偿之日止，暂计至2020年1月8日的资金占用利息）；3.未来云公司向骏威公司支付水电费2679元、排污费用21208元及消防费用24116.25元；4.本案受理费、保全费等诉讼费用全部由未来云公司承担。后骏威公司当庭变更第1、2项诉讼请求如下：1.确认双方的租赁合同关系无效；2.未来云公司支付2019年4月1日至2019年12月28日期间的场地占有使用费547398元及资金占用利息。事实和理由：未来云公司因生产经营需要，向骏威公司租赁位于广东省东莞市***************、办公室一楼、接待室、二楼办公室及宿舍，每月费用为60822元。骏威公司已于2019年4月向未来云公司交付租赁场地。经核算，未来云公司租赁骏威公司场地已有9个月，产生场地占有使用费共计547398元。在未来云公司占用期间，产生水电费2679元、排污费用21208元及消防费用24116.25元，已由骏威公司垫付。然而，未来云公司一直以各种理由故意拖延，并未向骏威公司支付任何场地占有使用费及承担相应费用。骏威公司于2019年12月9日出具《律师函》要求未来云公司支付各项费用，否则将解除双方的租赁关系。经过骏威公司多次催促，未来云公司一直以各种理由拒不支付租金及各项费用的行为，已严重损害骏威公司的合法利益及正常经营。原告骏威公司为了维护自身合法权益，故起诉至法院。被告未来云公司辩称，2019年5月，未来云公司承租了骏威公司骏威公司位于东莞市长安镇沙头沙涌路77号工业园区******、办公室一楼用于开办公司、进行皮带智能化生产项目，后续承租了陶然居、二楼办公室及宿舍等物业。2019年7月至11月9日期间，经骏威公司同意，未来云公司对租赁物（除宿舍）进行了装修，因未来云公司是股东陈雪飞与骏威公司股东肖建平合作设立的，也一直与肖建平及骏威公司另一股东朱福祥（肖建平的妻子）专注合作项目的开展，在2019年10月之前一直未提起收租的事情。2019年11月初，骏威公司初次向未来云公司提起收租的事情，双方协商租金计收方案，并于2019年11月7日签订《未来云费用汇总》。根据《未来云费用汇总》的约定，未来云公司无需支付B栋三楼从2019年4月10日至2020年2月29日的租金，无需支付办公室一楼、陶然居、二楼办公室及宿舍5间从2019年4月10日至2020年1月30日期间的租金。在签订《未来云费用汇总》后，因未来云公司对起租时间、办公室一楼计租面积、陶然居会所的收租方案及宿舍租金提出异议，故未来云公司未与骏威公司签订《厂房租赁合同书》，并对相应事宜再次协商。协商过程中，朱福祥对未来云公司产生不满，单方否认《未来云费用汇总》的约定，于2019年11月21日要求未来云公司支付租金。2019年11月28日，骏威公司将未来云公司的人员赶出园区，不让人员进入，后又委托律师发函催收租金并通知解除租赁关系，前述行为已构成根本违约，导致未来云公司智能化项目无法开展，并造成经济及名誉损失。被告未来云公司向本院提出反诉请求：1.骏威公司赔偿未来云公司损失1092821.9元，并从反诉之日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付资金占用利息至还清之日止；2.本案诉讼费用由骏威公司承担。事实和理由：未来云公司事实和理由与其上述答辩意见一致，补充如下：未来云公司在装修案涉租赁物业、购置物品方面花费了996821.9元，但刚装修完毕就被赶出园区、解除合同，骏威公司应全额赔偿。因骏威公司违约解除租赁关系，未来云公司无法使用场地进行经营活动，未来云公司已接订单无法如期进行生产，被迫取消订单，导致订单利润损失96000元。原告骏威公司对被告未来云公司的反诉辩称，1.在未来云公司承租期间，其一直都清楚知道对于协商减租、免租的金额情况有异议，双方并未就减免租金的金额达成一致意见，骏威公司也从未确认《未来云费用汇总》、《厂房租赁合同书》中的内容，但从该两份证据可知，租赁时间从2019年3月10日开始计算，免租1个月，即从2019年4月10日开始计租。未来云公司试图混淆股东个人行为与公司行为，双方作为法人主体进行交易，理应由双方法定代表人签名和公章确认，而非以个人名义进行签名确认。在骏威公司多次催告后仍拒绝支付场地占有使用费，该行为严重损害骏威公司的合法权益。2.骏威公司在本案中不存在过错，如未来云公司如期支付场地占有使用费，双方就能长期稳定合作，未来云公司就享有房屋装修、装饰及购置物品的权利和收益，但由于未来云公司存在拖欠场地占有使用费的严重违约行为，且其无法明确装修情况和装修价值，其要求骏威公司支付装饰、装修及购置家具、厨具、日用品的损失无事实和法律依据，且案涉装修价值应按照使用情况及折旧后价值进行确认，而非装修时的总价值。对于未来云公司购置日用损耗品、家具等材料的损失情况，据骏威公司了解，未来云公司存在退货、自行拿走的情况，无法核实部分物件，不应以未来云公司单方提交的明细确认损失，且该部分物品主要是日用品和消耗品，未来云公司完全可以收回自用，继续享有物品价值，而非列为损失要求赔偿。3.未来云公司与第三方签订的采购合同无法确认真实性及履行情况，也无法明确该逾期利润的真实性。且该采购合同并未实际履行，未来云公司未就履行该合同采购材料、支付人工工资，其没有员工也没有设备，不可能实际生产，即并未造成实际损失。未来云公司要求支付的利润损失96000元无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：骏威公司系经工商登记成立的有限责任公司，股东为肖建平和朱福祥。骏威公司确认肖建平、朱福祥为夫妻关系。未来云公司系经工商登记成立的有限责任公司，成立于2019年5月20日，股东为肖建平和陈雪飞，住所地为东莞市**************，该住所地位于骏威公司的厂房园区内。骏威公司主张未来云公司承租了其园区内B栋三楼2000平方米、办公室一楼607平方米、陶然居（餐厅）161平方米、二楼办公室65平方米及宿舍五间等租赁部分，单价分别为18元/平方米、28元/平方米、26元/平方米、28元/平方米、750元/间，每月租金合计60822元。骏威公司主张上述租赁物全部于2019年4月交付给未来云公司使用。未来云公司主张承租范围为B栋三楼2000平方米、办公室一楼414平方米、陶然居（面积原本为70平方米的仓库，后改建为餐厅）、二楼办公室65平方米及宿舍五间，单价分别为18元/平方米、28元/平方米、26元/平方米、28元/平方米、750元/间。未来云公司主张办公室一楼、陶然居、二楼办公室于2019年7月交付，B栋三楼于2019年8月底交付，宿舍于2019年9月交付，但仅交付了两间。未来云公司提供的朱福祥与陈雪飞的微信聊天记录显示，2019年8月22日，朱福祥称其同事都在称赞未来云公司前台的设计，并称“三楼那边车间的那些”、“忙的忙，忘了”、“他们说能够卖，卖几个零花钱。然后一直也都没人去安排，拖到现在都还没有去那去处理，明天我会叫行政尽量明天把那个三楼车间那些把它给撤离吧”，未来云公司据此主张骏威公司于2019年8月底才交付了B栋三楼。骏威公司对该微信聊天记录的真实性予以确认，但主张B栋三楼是与其他租赁部分一起交付，只是交付后发现有一部分上一手租客留下的零碎杂物，占地面积小，不影响未来云公司进行装修。未来云公司另提供一张办公室一楼的平面布置图，其长、宽尺寸显示面积为467平方米。未来云公司据此主张扣除未承租的休息室、机房、配电室和公摊的楼梯等面积，其承租的办公室一楼面积达不到607平方米。骏威公司主张未来云公司提供的《厂房租赁合同书》明确办公室一楼面积为607平方米，与实际承租面积一致，不存在未来云公司主张的面积差问题。对于上述租赁范围及单价，骏威公司主张系双方口头约定，没有签订书面协议。未来云公司则主张双方于2019年11月7日签订了《未来云费用汇总》，之后几天骏威公司还草拟了一份《厂房租赁合同书》给未来云公司，由于未来云公司有新合作伙伴想要入股时，对汇总表中的部分计租面积、起租时间、租金金额等提出存在不合理的约定，故未签订该《厂房租赁合同书》并欲对租赁事宜进行再次协商，后在协商过程中，骏威公司的股东朱福祥对未来云公司产生不满，单方否认汇总表的约定，并要求未来云公司支付租金。未来云公司提供的《未来云费用汇总》的抬头载明甲方为骏威公司、乙方为未来云公司，落款载明陈珍珍制表，付款资料为朱福祥的银行账户，并由陈雪飞、肖建平签名，落款日期为2019年11月7日，其内容为项目说明，分为7个部分。第一部分“起租2019年3月10日，算租2019年4月10日起”，列明B栋三楼4.10-8.31及其他四个租赁部分（办公室一楼、陶然居/餐厅、二楼办公室一间、宿舍5间）4.10-7.31期间的面积、单价、每月租金及该期间租金，其中面积及单价与骏威公司上述主张的面积及单价一致，宿舍每月租金载明为1820元，该期间租金合计266091元（其中宿舍租金合计为13750元，实际系按3750元/月计算），并注明“自乙方通知甲方保留租赁场地开始计算到起租日1个月作为甲方免租给乙方的装修期，即3.10－4.10为乙方的免租期这是当时的市场行情，介于骏威与未来云的特殊关系骏威在租金方面赠送未来云合计266091元，具体见以上明细”。第二部分“以正式起租开始计算，前六个月的租金明细”，同样列明B栋三楼9.1-2.30及其他四个租赁部分8.1-1.30期间的面积、单价、每月租金及该期间租金，面积、单价、每月租金与第一部分相同（宿舍每月租金仍载明为1820元），该期间租金合计为376512元（其中宿舍租金合计22500元，实际系按3750元/月计算），并注明“肖建平将此6个月的租金作为未来云个人股东的部分注资，但在这段时间未来云产生的水电及其相关的杂费需每个月按时上交甲方，具体费用见骏威每月实抄水电表数及杂费分摊金额”。第三部分为“三个月租赁押金”，合计177006元。第四至第七部分分别为“电梯房（500/月）8.1-11.30共4个月”2000元、“生活垃圾费（300/月）8.1-11.30共4个月”1200元、“新变压器线槽费用”1792元、“未来云办公室一楼、陶然居、B栋三楼车间未安装水电期间费用汇总”5000元。上述《未来云费用汇总》由陈珍珍制表。骏威公司确认陈珍珍系其行政人员，但主张未来云公司当时没有行政人员，未来云公司在制作该表格时，陈珍珍系基于肖建平的面子才按照未来云公司的要求制作该费用汇总表。未来云公司提供的《厂房租赁合同书》显示出租方为骏威公司，承租方为未来云公司，其中载明的租赁范围、面积、单价与骏威公司主张的一致，载明的租赁押金、电梯费、生活垃圾费与《未来云费用汇总》一致，水费、电费、热水的单价分别为6元/吨、1.2元/吨、10元/吨，租赁期限为2019年3月10日起至2023年3月31日，并载明免租情况详见附件“未来云费用汇总明细”，起租日为2019年8月1日。该租赁合同为打印文本，没有双方签字及盖章。骏威公司对该厂房租赁合同不予确认，主张系未来云公司单方制作，但从其内容也可以明确办公室一楼的面积为607平方米、起租日期为2019年3月10日，正常计租时间为2019年4月10日，且未来云公司知悉租赁期间是从2019年3月10日至2033年3月31日的事实。2019年11月21日，骏威公司股东朱福祥通过微信通知未来云公司股东陈雪飞，称“陈总租金和相关费用请尽快支付，骏威没法再这样继续垫付下去”、“月底不到账的话，只有通知行政重新放租，这些月的租金未来云是要支付的”、“出租的事我一直都是委托行政在处理，我叫行政过去找你”。2019年11月22日，朱福祥继续发微信给陈雪飞，称“最后通知，下周一未来云再不交租的话，请不要进入园区，所有这段时间产生的租金未来云必须支付”。2019年11月27日晚，在肖建平、陈雪飞及案外人曹斌三人组成的微信群“未来云战略智慧群”中亦提及租金事宜，肖建平称“我也在电话里跟你讲过，今天是要交租金的最后期限，要不然的话明天就会被赶出园区”、“我后面才了解到我老婆今天下午之所以会要求我不要再谈下去的原因。你们那天在铂尔曼你谈到希望接待室（注：指陶然居）免租。我老婆希望的是二楼办公室不要有其他公司混入，她这个做法也是为了避免大家在同楼尴尬，以其老要骏威免租这优惠那，不如退租一些不必要的厂地不是更理智吗，当时曹大哥你也是很赞同的，没想到我们今天下午同骏威的行政谈到最后，既要满足未来云要求免租条件，又要保留二楼那间办公室，所以她听到汇报之后才决定任何无理条件都不同意，照正常市场行情走”。骏威公司主张该聊天内容系未来云公司内部的沟通信息，对此不予确认。2019年11月28日，骏威公司收回案涉租赁物。未来云公司主张其被骏威公司赶出园区，骏威公司则主张未来云公司的装修人员当天要求进入现场，但骏威公司要求未来云公司须交付租金才能继续进场施工。2019年12月12日，骏威公司向未来云公司发出律师函，催收租金486576元（8个月）及水电费用，并要求未来云公司收函后5日内支付，逾期未付清则从第6日起解除租赁合同。未来云公司于次日收到后于2019年12月16日发出律师函复函，认为双方已于《未来云费用汇总》中就租金达成了协议，无需支付该期间的租金。骏威公司收到复函于2019年12月20日再次发出律师函，认为肖建平无权擅自处分公司财产，双方不存在免租和减租的合意，并称双方租赁关系已经解除。未来云公司于2019年12月30日再次发出律师函复函，坚持认为双方应受《未来云费用汇总》中关于租金减免及抵扣的约束，鉴于骏威公司于2019年11月28日拒不让未来云公司进入园区使用经营场所，决定与骏威公司解除租赁关系，并要求骏威公司赔偿装修损失、经营损失及搬迁费用等。骏威公司于2020年1月2日对此发出律师函回复，认为其未对《未来云费用汇总》进行认可和确认，该汇总表系未来云公司单方提出，不存在双方就租金扣减事宜达成合意的情形。关于案涉租赁物所在的厂房园区，骏威公司主张其向房屋所有权人进行承租，承租范围包括自建厂房12400平方米、写字楼2950平方米、附属建筑物495平方米、宿舍4300平方米，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，骏威公司据此主张双方租赁合同关系无效。未来云公司则主张租赁合同关系有效，但具体效力由法院依法认定。关于水电费、排污费用、消防费用。骏威公司主张双方口头约定，未来云公司应按照实际使用情况承担水电费，排污费用、消防费用以与其他租客相同的标准支付，其中水费6元/吨、电费1.2元/吨、热水10元/吨，排污费用和消防费用按面积进行分摊。未来云公司确认水电费按实际使用承担，但双方没有确定具体标准，排污费用、消防费用是与园区其他租客一起分摊，但具体如何分摊也没有约定。骏威公司主张未来云公司应支付的水电费合计2679元、排污费用21208元、24116.25元，并提供了水电费用清单、排污管道工程费用分摊明细、消防费用分摊汇总、施工合同（截污管道）、消防设施维护保养合同书、转账凭证、未来云消防工程费用等予以佐证。水电费用清单显示案涉五个租赁部分的水、电、热水使用明细，其中办公室一楼（备注“7.15施工11.18安装新电表”）用电249.6元，陶然居（备注“7.24施工10.14安装新电表”）用水189元、用电1784.4元，301宿舍（备注为“李玲玲住宿”）用电3.6元，309宿舍（备注“厨师住宿”）用电452.4元，合计2679元。排污管道工程费用分摊明细显示园区内各公司的租赁区域、面积、工程总造价、工程单价及分摊金额等，其中载明工程总造价155000元，未来云公司租赁面积3093平方米，应分摊金额21208元。消防费用分摊汇总显示园区内各公司2019年10月至2020年10月三个消防项目（消防设施维护保养合同20000元、消防年审出报告26000元、消防整体维修11000元）的分摊费用，各公司（含未来云公司）分摊费用（含税价）均为7766.25元，未来云公司另有一项消防设施维护保养合同需分摊费用（含税价）16350元。施工合同（截污管道）显示由骏威公司与东莞市九鸿装修工程有限公司于2019年11月7日签订，陈珍珍为骏威公司的项目联系人，工程总造价155000元，工程工期25天。消防设施维护保养合同书显示由骏威公司与东莞市粤兴消防设备安装有限公司签订，骏威公司的签订代表为陈珍珍，工程名称为骏威公司消防设施年度维护保养工程，保养期限自2019年9月1日至2020年8月31日止，维护保养费为11000元。转账凭证显示部分租赁公司向东莞市粤兴消防设备安装有限公司支付分摊的消防费用7766.25元。未来云消防工程费用显示方案一及方案二，其中方案一已勾选，费用为15000元，并注明含税为16350元，落款审核处有陈雪飞的签名字样，落款日期为2019年10月8日，骏威公司主张该签名系由陈雪飞签署。未来云公司对骏威公司提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，主张水电费用清单、排污管道工程费用分摊明细、消防费用分摊汇总均系骏威公司单方制作，未经未来云公司确认；未来云公司不是施工合同（截污管道）、消防设施维护保养合同书的相对方，且没有费用支付凭证对应，转账凭证没有原件核对，未来云消防工程费用中落款并非陈雪飞签名。骏威公司另确认排污费用属于市政工程范围，尚未完全结束，暂无法提供全部转账凭证，但除未来云公司外，其他承租公司均已经支付了该款项。骏威公司确认未来云公司对B栋三楼、办公室一楼、陶然居进行了装修。未来云公司则主张除宿舍外，其余租赁部分都进行了装修，包括园区的绿化。未来云公司主张装饰装修及物品损失合计996821.9元，并提供了施工合同、收据、报价单、订单、微信聊天记录、费用报销单、银行流水、照片等证据予以佐证。上述证据显示未来云公司对B栋三楼、办公室一楼、陶然居（含室外）、广告招牌、二楼办公室等进行了装修装饰，并购置了相关物品，装修装饰及购置物品的期间主要在2019年7月至2019年10月。其中，涉及由未来云公司对公账户支付的装饰装修项目及购置物品的款项合计915859.5元（391000元+50050元+273900元+5800元+13120元+19320元+35000元+1369元+3700元+49800元+13110元+1425元+1491元+880元+7840元+10100元+3000元+4074元+10164.5元+20716元），涉及通过阿里、京东等网络平台订单支付的款项合计47159.44元（582元+241元+15485.59元+5988元+68.36元+101.28元+260元+15398元+2930元+932.8元+47元+262.27元+492.11元+228元+368元+254.48元+68.68元+30.54元+347元+163.3元+371元+145元+854.68元+47元+11.64元+151元+32.86元+40元+64.6元+1193.25元），另有门禁安装支付920元、购买空压机支付24615元以及载明于同一张费用报销单并附有收据或送货单等用于支付车间玻璃窗贴银光膜、门口花岗岩打腊、醒酒器、红旗、电动车的款项8268元（2640元+1000元+1048元+900元+2680元），以上合计996821.94元。骏威公司主张费用报销单中车间玻璃窗贴银光膜2640元、门口花岗岩打腊1000元、电动车2680元的费用系骏威公司朱福祥垫付，未来云公司未向骏威公司支付该款项。前述费用报销单审批人处有肖建平、陈雪飞的签名，出纳处有朱福祥的签名，落款日期均为2019年10月6日。骏威公司另主张上述装饰及物品损失中，齿轮型LED灯1491元、LED六边灯880元、柚木正方形茶几492.11元等日用品没有收货，空压机24615元已退货，茶台2**元、周转箱1193.25元等物品被未来云公司股东陈雪飞拿走，且电视机、厨具、家具、日用品等可由未来云公司收回或自行处置，不应认定为损失。未来云公司主张其装饰装修处于全新状态，相关物品系根据租赁场地的实际情况进行购买安置，取回无法用于其他场所，且骏威公司也在使用，故相应价值可以施工价或购置价认定，没有必要进行鉴定，骏威公司应按相应价格予以赔偿。未来云公司另确认空压机已退货，不再计入损失。未来云公司还提供委托加工合同书，拟证明其因无法使用租赁场地经营及如期完成订单，被迫取消订单，造成经营的订单利润损失96000元。该合同显示由广东万**马实业股份有限公司（甲方）与未来云公司（乙方）于2019年11月20日签订，甲方委托乙方代为加工男装、女装腰带，货品合计280000元。骏威公司对合同的真实性不予确认，并主张未来云公司没有设备、工人、生产材料，实际上无法履行合同，不产生任何损失。另查明，未来云公司向本院申请财产保全，申请查封骏威公司价值1092821.9元的财产。本院受理后作出（2020）粤1972民初3836号民事裁定，于2020年5月20日冻结了骏威公司在中国农业银行的账户存款1092821.9元，因冻结时余额不足，实际冻结112058.28元，详见查封清单NO.0051185。本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。关于租赁关系及合同效力。骏威公司主张未来云公司承租了B栋三楼、办公室一楼、陶然居、二楼办公室、宿舍等租赁部分，未来云公司亦确认拟承租的范围为上述租赁部分，仅对交付时间、计租面积持有异议。由此可见，双方对于其之间存在租赁合同关系的事实不持异议，本院对此予以认定。骏威公司作为出租人，确认案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方的租赁合同关系应认定为无效。骏威公司诉请确认双方之间的租赁合同关系无效，符合法律规定，本院予以确认。关于《未来云费用汇总》的性质即租赁面积、起租时间、租金等方面的认定。首先，根据双方的陈述，本院对《未来云费用汇总》表系由陈珍珍制作的事实予以认定。陈珍珍系骏威公司的行政人员，在骏威公司提供的施工合同、消防维护保养合同中亦系作为骏威公司的代表签订相关合同，表明陈珍珍系代表骏威公司参与相关事务，且结合朱福祥提及的“出租的事我一直都是委托行政在处理”以及肖建平提及的“没想到我们今天下午同骏威的行政谈到最后”等微信聊天记录，可进一步认定陈珍珍系代表骏威公司参与案涉租赁事宜的磋商，包括制作上述的汇总表。骏威公司主张陈珍珍系基于肖建平的面子才制作该汇总表，理据不足，本院不予采信。其次，由于肖建平具有双重身份，既是骏威公司的股东，亦是未来云公司的股东，肖建平在该汇总表上的签名，是代表骏威公司、还是未来云公司，或是其自己，应结合汇总表的制作及内容来分析。如前所述，汇总表系由骏威公司的代表陈珍珍制作，而从汇总表的抬头及落款来看，载明的甲乙双方分别为骏威公司与未来云公司，并载明了骏威公司股东朱福祥的收款账户，而汇总表的内容亦是对未来云公司应如何向骏威公司支付租金进行拟定，即汇总表主要系双方针对租金事宜的协商，故可认定肖建平主要系作为骏威公司的代表签署该汇总表。这从骏威公司的主张亦能予以印证：若按照骏威公司主张的租赁面积、单价进行计算，宿舍的每月租金应为3750元，每月租金合计应为62752元，而骏威公司主张的宿舍每月租金为1820元、每月租金为60822元，该租金标准与《未来云费用汇总》载明的标准一致，而实际上汇总表中载明的宿舍每月租金1820元为笔误，汇总表中后续计算宿舍每月租金时仍是按3750元计算，故从骏威公司以汇总表载明的存在笔误的租金数额来主张每月租金的行为，加之双方并未签订其他任何书面的租赁协议，亦可看出骏威公司确与未来云公司就租金事宜进行了磋商并签订了该汇总表，因此，从陈珍珍制作、肖建平签名确认的过程，均足以认定肖建平代表的是骏威公司。骏威公司主张该汇总表系未来云公司单方制作，肖建平无权代表骏威公司，与事实不符，本院不予采信。因此，未来云公司以汇总表第一部分载明的免租期主张无需支付该期间的“租金”，本院予以采信。再次，如前所述，肖建平具有双重身份，其虽主要代表骏威公司签署该汇总表，但若其中包含以其个人身份承诺的内容，应予以区分。对于汇总表第二部分载明的“租金”，明确注明“肖建平将此6个月的租金作为未来云个人股东的部分注资”，既表明肖建平对该内容的表述不代表骏威公司，亦表明未来云公司须按汇总表该部分载明的内容向骏威公司支付租金，仅是在支付方式上系由公司直接支付还是股东代为支付的不同而已。因此，未来云公司辩称其无需支付汇总表第二部分载明的“租金”，依据不足，本院不予采信。由于骏威公司已于2019年11月28日收回租赁物，故相应“租金”应只计算至该日期。最后，虽然骏威公司作为出租人，未提供证据佐证其交付案涉租赁物的时间，不能直接认定骏威公司所主张的已于2019年4月已交付全部租赁物的事实，但双方已就租赁范围、计租面积、免租期限于汇总表中予以协商确定，且该内容亦与未来云公司提供的《厂房租赁合同书》载明的标准一致，在双方未重新协商确定变更之前，仍应按汇总表中约定的标准计算，对未来云公司针对交付时间、计租面积等方面提出的辩解意见，本院不予采信。因此，未来云公司应支付的占有使用费（宿舍部分仍按骏威公司起诉主张的标准1820元/月计算）为：24822元/月×1月+60822元/月×（2+28/30）月＝203233.2元。对骏威公司超过该金额的请求，本院不予支持。案涉租赁合同无效，骏威公司诉请未来云公司支付占有使用费的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。关于水电费、排污费用、消防费用。对于水电费。骏威公司提供的水电费用清单显示的单价与未来云公司提供的租赁合同载明的单价一致，且清单显示的水电使用租赁范围与未来云公司主张的已装修及使用范围一致，使用数量亦在合理范围且有具体明细，故本院对骏威公司主张的水电费2679元予以认定，未来云公司依法应予支付。对于排污费用。骏威公司提供的施工合同显示签订时间为2019年11月7日，工期25天，而骏威公司已于2019年11月28日收回案涉租赁物，且骏威公司于庭审中确认该工程尚未完全完工，即未来云公司实际并未受益于该排污管道工程，故骏威公司诉请未来云公司分摊该排污费用，依据不足，本院不予支持。对于消防费用。未来云公司确认消防费用系与园区内其他租客一起分摊，本院予以认定。骏威公司提供的消防费用分摊汇总表显示应分摊的消防费用期间为2019年10月至2020年10月，基于骏威公司已于2019年11月28日收回租赁物的事实，未来云公司应分摊的仅是其中2019年10、11月的费用。上述消防费用分摊汇总表虽然系骏威公司单方制作，但与消防设施维护保养合同书及其他租客支付消防分摊费用的转账凭证能相互印证，未来云公司亦确认应分摊相应的消防费用，故本院对骏威公司主张的分摊费用7766.25元予以认定，即未来云公司应支付的分摊费用为1294.38元（7766.25元×2/12）。另外，骏威公司提供的未来云消防工程费用有陈雪飞的签名字样，未来云公司予以否认但没有相反证据予以反驳，故本院对骏威公司主张的该消防费用16350元予以认定。因此，未来云公司应支付的消防费用合计为17644.38元。关于未来云公司的损失。对于装饰装修和购置物品的损失。骏威公司确认未来云公司对B栋三楼、办公室一楼、陶然居进行了装修，未来云公司提供了施工合同、收据、报价单、订单、微信聊天记录、费用报销单、银行流水、照片等证据，显示其对B栋三楼、办公室一楼、陶然居、二楼办公室等进行了装饰装修。未来云公司提供的上述证据，证据链条完整，足以证明其装饰装修的整个流程，包括其与施工方签订合同、公司内部沟通付款细节、下达订单、送货明细、银行流水显示付款明细、照片显示装修前后对比等，故本院对未来云公司主张的装饰装修及购置物品的事实予以认定，并对其主张的因此而花费的款项合计996821.9元予以认定，扣除双方确认已退货的空压机24615元后实际为972206.9元。骏威公司辩称部分装修物品（齿轮型LED灯1491元、LED六边灯880元、柚木正方形茶几492.11元等）没有收货，但未提供证据佐证，且该些物品有相应的付款凭证佐证，对骏威公司的辩解意见，本院不予采信。骏威公司另辩称其垫付了车间玻璃窗贴银光膜2640元、门口花岗岩打腊1000元、电动车2680元以及陈雪飞自行拿走茶台2**元、周转箱1193.25元等日用品，但均未提供证据佐证，本院不予采信。由于骏威公司收回案涉租赁物时，以未来云公司未付租金为由拒不让未来云公司入场，故未来云公司未能取回其装修物品，骏威公司主张可由未来云公司回收或自行处置相关厨具、家具及日用品，本院不予采信。未来云公司对案涉租赁物进行装饰装修的期间主要在2019年7月至2019年10月，虽与骏威公司收回租赁物的时间相近，但相应的装饰装修及物品仍存在一定的贬损，应作相应的折价。另外，案涉租赁合同无效，双方对合同无效均存在过错，应对此承担同等责任。因此，结合合同无效的过错情况以及未来云公司的装修花费、装修期间，本院酌情认定未来云公司的装饰装修及物品损失为450000元。对未来云公司超过该金额的请求，本院不予支持。对于经营损失。未来云公司提供的委托加工合同书没有相应证据佐证其交易情况，无法认定其真实性，且未来云公司亦无证据佐证其损失明细，对未来云公司主张的经营损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。未来云公司主张的损失的利息，缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市骏威皮具有限公司与被告广东未来云智能科技有限公司之间的租赁合同关系无效；二、限被告广东未来云智能科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付占有使用费203233.2元给原告东莞市骏威皮具有限公司；三、限被告广东未来云智能科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付水电费2679元、消防费用17644.38元给原告东莞市骏威皮具有限公司；四、限反诉被告东莞市骏威皮具有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿损失450000元给反诉原告广东未来云智能科技有限公司；五、驳回原告东莞市骏威皮具有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告广东未来云智能科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为5115元（原告已预交），由原告东莞市骏威皮具有限公司负担2788元，被告广东未来云智能科技有限公司负担2327元。案件反诉受理费7318元、保全费5000元（反诉原告均已预交），由反诉原告广东未来云智能科技有限公司负担6234元（受理费3293元、保全费2941元）、反诉被告东莞市骏威皮具有限公司负担6084元（受理费4025元、保全费2059元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑伟乐二〇二〇年八月二十八日书记员  关雅芳李倩如强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。