松原市宁江区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉0702民初2500号 原告：松原市宁江区某小区一期业主委员会，住所地宁江区。 代表人：杨序，主任。 委托诉讼代理人：周宇辉，吉林良伟律师事务所律师。 被告：松原市某物业有限公司，住所地宁江区。 法定代表人：任树林，经理。 委托诉讼代理人：王照林，吉林吉大律师事务所律师。 原告松原市宁江区某小区一期业主委员会（以下简称某一期业委会）与被告松原市某物业有限公司（以下简称某物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代表人杨序及诉讼代理人周宇辉，被告诉讼代理人王照林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某一期业委会向本院提出诉讼请求：1.依法解除前期物业管理委托合同；2.判决被告将本小区的物业管理用房和如下资料交还给原告：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装，使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）前期物业委托合同，在松原市建设局备案表中的公共设施资料和公共部位的相关资料，比如电梯等相关资料。事实和理由：2009年被告与原告小区的开发商，吉林省明珠房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》一份。明珠房地产公司以协议选聘方式将某小区委托被告实行物业管理服务。委托管理服务期限5年整，自2009年10月30日9时起至2014年10月30日9时止，现合同期已经届满。2019年2月20日，某一期业委会成立。2019年11月8日、11月28日业委会给被告连续下发了两份《解聘通知书》，限定被告的服务截止日期为2019年12月31日。某一期业委会已经选聘了新的物业服务企业，并依法签订了物业服务合同。而被告却一直占用午夜房屋，拒绝撤出并移交相关资料。该行为严重违反了《前期物业管理委托合同》第十八条和《物业管理条例》第三十条：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业委会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的物业服务企业之间应当做好交接工作”之规定。为此，为了维护原告合法权益，依据《合同法》《物权法》《物业服务条例》及物业司法解释规定，具文起诉，请依法判决。 某物业公司辩称：一、原告明珠业主委员会设立程序违法，其另行签订的所谓物业服务合同根本不具有法律效力。首先，根据《物业管理条例》第八条、第十条的相关规定，物业管理区域内的全体业主组成业主大会，并在辖区行政主管部门的指导下成立业主大会，同时选举产生业主委员会。某小区一期总计8栋住宅楼，约390户业主，至今未在辖区行政主管部门的指导下成立业主大会，原告明珠业主委员会仅系杨序等个别业主自发设立的，并非业主大会选举产生，程序违法。其次，根据《物业管理条例》第十四条、第二十条3款的相关规定，召开业主大会以及作出决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。现某小区一期从未依法召开过业主大会，根本谈不上全体业主行使选举权。第三，根据《物业管理条例》第十二条的规定、如业主大会决定选聘或解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。故此，即便原告明珠业主委员会主张召开过业主大会，其亦应依法提供选聘及解聘物业管理企业的有效证据，口说无凭。基此，某小区一期未依法成立业主大会并选举业主委员会，原告明珠业主委员会另行签订的所谓物业服务合同根本不具有法律效力。二、在开发商前期物业管理委托的基础上，被告某公司已与某小区一期业主形成了物业服务关系至今，并不存在终止的问题。（1）正如原告明珠业主委员会所诉称，2009年10月吉林省明珠房地产开发有限公司选聘了被告某公司为某小区一期物业管理企业。至2014年10月30日合同期满后，被告某公司已与某小区一期业主形成了物业服务关系至今，并不存在终止的问题。因一直未成立业主大会并选举业主委员会，按照惯例，2019年末被告某公司分别与绝大多数业主签订了物业服务合同。故此，在原告明珠业主委员会另行签订的物业服务合同未生效的情形下，被告某公司形成的物业服务合同仍然有效，并未终止。即该小区仍继续由被告某公司提供物业服务，原告明珠业主委员会诉求交付相关物业管理资料于法无据。（2）被告某公司从未收到过所谓的“解聘通知书”，至今仍在为某小区一期的业主提供物业服务。故按照以往惯例，被告某公司在每年的9、10月份供暖期开始时一次性收取当年度的物业服务费，届期某小区一期的业主须依法交纳2020年度的物业服务费。即原告明珠业主委员会所非法聘用的物业不得擅自收费。三、2018年被告某公司投入200余万元对某小区一期地面硬化以及管网等进行了改造，如其他物业公司中途介入必须赔偿相关损失。目前某小区一期未依法成立业主大会并选举业主委员会，仍由被告某公司提供物业服务。现今被告某公司与某小区一期绝大多数业主合作良好，2018年被告某公司投入200余万元对某小区一期地面硬化以及管网等进行了改造，并取得了业主的一致认可。杨序等个别业主为满足个人利益，意欲清退被告某公司，此并非代表广大业主的真实意思表示。如任由个别业主控制的物业公司中途介入势必将给广大业主造成不可估量的经济损失。故此，某小区一期仍由现有的被告某公司提供服务完全符合法理清理。综上，原告明珠业主委员会诉请解除被告某公司的物业服务合同、移交物业用房等服务设施以及相关物业管理资料毫无任何事实与法律依据，应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：吉林省明珠房地产开发有限公司（甲方）与某物业公司（乙方）于2009年签订前期物业管理委托合同，约定甲方通过协议选聘方式将某小区委托乙方实行物业管理服务。服务期限自2009年10月30日9时起至2014年10月30日9时止。某一期业委会为证明业委会设立合法及诉请成立于庭审时提供如下证据：1、业主大会成立以及业主委员会组成业主委员会，整个备案资料（关于某小区业主大会召开时间的通知1页；某小区一期业委会委员名单公示1页；会议纪要4页；筹备组候选人候补委员及业主委员会主任副主任产生办法草案3页；某小区一期业主委员会候选人及候补委员名单公示1页；关于某小区业主大会会议决定业主委员会组成人员选举结果等事项公告1页；告知书1页；公示1页；某一期业委会委员名单公示1页；上述资料向小区业主公示31页；关于某一期成立的业主委员会变更情况的说明1页；会议纪要1页；上任书1页；辞职书1页；关于某一期成立的业主委员会变更情况说明1页；关于成立某一期业委会的申请书1页；任命书1页；成立业主大会工作流程2页；业主委员会备案申请表1页；关于某一期成立的业主委员会变更情况说明1页；解聘通知书1页；成立业主大会工作流程2页；业主委员会备案证明1页；松原市某住宅小区一期业主委员会候选人选票38页）；2、前期物业管理委托合同1份9页复印件；3、前期物业管理委托合同备案表1份复印件；4、业主委员会备案证明1页；5、公示1页；6、照片76张原件（打印件）及光盘1张、告知书1页；7、公告1页；8、告知书1页，解聘通知书1页；9、物业服务与合同1份。经质证，某物业公司认为业主大会的召开是以通知的形式发出的，而且参加人员是单元出代表的方式，也就是说业主大会的召开，并不是由全体业主参加，不是某小区业主真实意思表示。业主委员会由业主大会1/2以上的业主选举产生原告没有提供业主选举业主委员会的相关证据。2019年底某小区大部分业主与被告某公司签订了物业服务合同，期限为5年，该部分与某物业公司签订物业服务合同的业主，明确表示对原告所谓召开业主大会，并成立业主委员会毫不知情。其中还有部分业户抱着观望的态度，不管是某物业继续履行合同，还是选聘其他物业，对他们来讲都是无所谓的。没有参与什么业主大会或者是成立业主委员会。业主委员会名单是由杨序等个别人自立的，自立以后在小区进行公示，并非业主大会过半数以上实际选举产生的。业主委员会的候选人的选票，没有业主签字确认，无法体现业主的真实意思表示。本案业主委员会选举产生并非是某全体业主的真实意思表示。原告也没有提供相关证据佐证，业主委员会的产生是经过业主大会召开以后形成的。业主委员会即便在居民委员会或行政主管部门进行了备案，但因其产生不是某业主的真实意思表示，该机构不具有合法性。前期物业管理，期限为5年，于2014年10月30日到期，不存在解除的问题；原告要求解除被告之间的物业服务合同下达的通知，递交给了建设单位即开发公司，被告从没有收到过相关的解聘通知，现被告仍然是某小区的物业服务单位，没有终止也没有解除；在原被告之间物业服务合同没有法定解除的情形下，原告系非法成立的业主委员会并自行选聘新的物业公司，属于严重违约和侵权，被告有理由相信杨序等个别人与其所选定的新的物业单位存在利益串通，也就是说只有在和被告通过法定程序解除合同的前提下，你才能进行选聘，双方关系仍然存续进行选聘明显存在问题；相关照片是物业小区改造之前的部分状态，现某物业公司自2018年开始投入了200余万元。对某小区进行地面硬化，管网改造、绿化建设、安装监控以及大门等，已经改变了小区的面貌，现小区的状态，不是照片所反映的状态。以原有状态小区环境作为解除物业服务合同，不符合法律规定。某物业公司为证明主张提供如下证据：1、松原市宁江区农村信用合作联社出具存款明细账1张；2、收款收据4枚、小区排水及小区改造协议书1份；3、松原市宁江区农村信用合作联社出具存款明细账2张；4、小区道路硬化施工合同1份，张明出具收款收据1枚；5、楼道刮白协议1份及刘洪保出具收款收据2份；6、2019年9月11日某公司出具收款收据1枚；7、某公司与某小区一期业主签订的物业服务合同108份。经质证，某一期业委会认为1，银行流水单证明不了投入到了一期管网的基础设施的改造，况且水网的改造设施的话是不需要花钱的，这个是由自来水公司来出资的，所以这个是不属实的不真实；2，大门安了真实性没有异议，但是在疫情期间，疫情爆发以后，就春节之后，所安装的大门，这是因为国家统一要求的，不是说2016年5月6日就安装了大门，所以我们对安装的时间是有异议的，对于其他就是说监控设施了，什么改水、下水的这是正常在物业服务里面应当支出的正常的费用。3、道路硬化的这个我们有异议。首先说在交付楼房的时候，咱们有统一的规定，否则的话验收不会合格的。地面硬化应该是开发商开始的时候就应该硬化好了，然后的话建设部门验收楼房的时候才能够合格交付使用，后期的时候说在维护的过程之中，如果是大型的支出的话，按照大型物业维修基金的规定的话，应当向建设局申报，然后请示大型物业维修基金来出资，如果小的维护的话，那么就是在物业费里头来支付。4、同证据3意见。5、刮白是物业费里面应当正常支出的费用。6、如果说被告这方确实已经服务了，已经投入了，那么就是说收取他服务之前的服务的费用我们没有异议。没服务的费用不可以再收了。2020年9、10月份之前已经服务的费用收取。以后没有服务的费用收取不可以提前收取。7、对合同本身和收据本身的真实性有异议，认为不是我们小区业主的真实意思表示，因为收水费都得经过物业公司，到物业公司交水费的时候必须签合同再给水，否则就给你断水。我们这个小区的业主委员会是2019年2月20日成立的，这些合同是在我们业主委员会成立之后，自2019年11月8日、11月28日，先后两次下发了公告和解聘书之后所形成的这些合同。刚才对方的代理人也说，这些合同形成的时间是19年的年底，也就是知道我们业主委员会成立了要解聘被告，被告用水费来卡着老百姓签的这个字，这些合同不具有法律效力。 上述事实，有经庭审质证的相应证据在卷为凭，本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的需由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应当予以支持。”。《物业管理条例》第十一条、第十二条作出与《中华人民共和国物权法》第七十六条同样的规定。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”。从上述规定可见，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，是业主大会的执行机构。本案中，自前期物业管理委托合同期满即2014年10月30日起至诉讼前，某物业公司仍然为某一期小区的业主提供物业服务，双方已经形成事实物业服务合同关系。本次诉讼涉及解除与某物业公司的事实物业服务合同关系属于应当由业主大会决定的事项。根据庭审举证及质证，某一期业委会未能举证证明已召开业主大会，且经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，某一期业委会提起本诉不具备起诉条件，应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条、第十五条，最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，裁定如下： 驳回松原市宁江区某小区一期业主委员会的起诉。 案件受理费50元，由本院退还给松原市宁江区某小区一期业主委员会。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  程景辉 二〇二〇年八月六日 书记员  马轶名