河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初1213号原告（反诉被告）：洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司，住所地洛阳市伊川县酒后乡，确认地址伊川县酒后乡，统一社会信用代码914103291717186159。法定代表人：方占军，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：关平亮，河南绿洲律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张天书，河南绿洲律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：伊川县登恒纺织品有限公司，住所地洛阳市伊川县城关街道办事处人民中路**，确认地址同住所地，统一社会信用代码91410329171710306G。法定代表人：刘胜利，系该公司经理。被告（反诉原告）：伊川县登恒百货有限公司，，住所地洛阳市伊川县城关街道办事处人民中路**确认地址同住所地，统一社会信用代码91410329MA47UFM56D。法定代表人：曹振强，系该公司经理。被告（反诉原告）：伊川县登恒五金交电化工有限公司，住，住所地洛阳市伊川县城关镇人民中路**一社会信用代码91410329171712280Y。法定代表人：孙明亮，系该公司经理。三被告委托诉讼代理人：石会升，河南诚然律师事务所，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司（以下简称豫洛公司）与被告（反诉原告）伊川县登恒纺织品有限公司（以下简称伊川纺织品公司）、伊川县登恒百货有限公司（以下简称伊川百货公司）、伊川县登恒五金交电化工有限公司（以下简称伊川五交化公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案。被告伊川纺织品公司、伊川百货公司、伊川五交化公司提起反诉，本院依法予以合并审理。依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）豫洛公司委托诉讼代理人关平亮、张天书，被告（反诉原告）伊川百货公司法定代表人曹振强、被告（反诉原告）伊川五交化公司法定代表人孙明亮及三被告（反诉原告）委托诉讼代理人石会升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豫洛公司向本院提出诉讼请求：1．返还原告收益金20万元；2、对原告依据合同约定对三级站仓库新增投资形成的地上附着物等财产价值2,181,250.60元予以补偿；3、本案一切诉讼费用全部由三被告承担。事实与理由：2004年7月10日，原告与三被告签订《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》一份，约定将三被告名下的伊川县商业局火车站三级站仓库交被告进行开发建设，该三级站仓库位于伊川县火车站西侧，占地15462.51平方米，仓库及附属设施19处。原告依约分别向被告伊川纺织品公司支付50,000元，向被告伊川百货公司支付90,000元，向被告伊川五交化公司支付60,000元，共计向三被告支付200,000元作为收益金。之后，依照《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》的约定，原告对三级站仓库地上所有房屋及附属设施，享有占有、使用、收益和处分的权利，但至今尚未办理过户登记手续。原告自合作开发合同生效开始，先后投巨资对原破败不堪的三级站仓库等地上附属物进行了修缮、重建，现有价值已远远超过原有价值，三被告却于2018年3月12日向人民法院起诉，要求确认与原告签订的《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》无效，并退还三被告库房及附属设施19处和所占用土地。该案经伊川县人民法院和洛阳市中级人民法院先后四次审理，最终确认原告与三被告签订的《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》无效，并判令原告于判决生效后十五日内返还三被告《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》所涉15462.51平方米土地及地上4147.814平方米库房和附属设施19处。根据我国《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，被告应当返还收取原告的收益金20万元，以及原告投巨资对原破败不堪的三级站仓库等地上附属物进行修缮、重建的费用。在三被告起诉原告要求确认合同无效一案中，伊川县人民法院曾经委托司法鉴定机构对原告投资形成的地上附属物等房产设施进行过评估，价值为2,181,250.60元，三被告应当依法补偿原告。综上，原告与三被告签订《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》已被人民法院的生效判决确认无效，三被告依法应当返还收取原告的收益金200,000元，并对原告依据合同约定对三级站新增投资形成的地上附着物等财产价值予以补偿，请查明事实，判如所请。伊川纺织品公司、伊川百货公司、伊川五交化公司共同辩称：1．本案中双方签订的《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》因违反法律的强制性规定，已被两级法院确认为无效。依据我国《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即合同被确认无效后，以返还原物为原则。只有不能返还或者没有必要返还的，才应当折价补偿。虽然原告对答辩人的三级站仓库进行了一定的修缮、添附。但一部分财产并非不能返还或没有必要返还，原告也可以取走，不存在折价补偿补偿的问题。2．原告起诉状中认为答辩人应当依据评估报告中评估的损失进行补偿，依据不足。该评估报告书所依据的鉴材不合法，不真实；将一部分属于原告的资产作为被告投资的资产进行价值评估，且一部分可以返还的财产也作为损失项目予以评估，明显不具有客观性、关联性原则，不能作为裁判依据。3．依据我国《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中原告方存在过错，应当赔偿答辩人的损失。被告伊川纺织品公司、伊川百货公司、伊川五交化公司提出反诉请求：1．判令被反诉人支付反诉人占用伊川县商业局火车站三级站仓库期间使用费160万元（参照房屋租金按每年10万元计算，共16年）；2．判令被反诉人支付反诉人土地使用税共计399,756.78元。3．本案一切诉讼费用全部由被反诉人承担。事实与理由：2004年7月10日，反诉人与被反诉人签订《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》一份，约定反诉人提供位于伊川县火车站西侧占地面积15462.51平方米的库房及附属房屋19处共4147.814平方米全部交给被反诉人进行开发建设，被反诉人对库房等一切附属物拥有占有、使用、收益、处分的权利。《合作开发合同》名为合作开发，实为转让房产及土地。因涉案土地是划拨的国有土地，签订《合作开发合同》时，也未经有批准权的人民政府主管部门批准。违反法律的强制性规定，属于无效合同。经两级法院开庭审理，确认双方签订的《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》无效，并判令被反诉人返还反诉人《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》所涉15462.51平方米土地及地上4147.814平方米库房和附属设施19处。但自《合作开发合同》签订以来，被反诉人一直占有、使用土地及库房等一切附属物，被反诉人也因此取得了一定的使用权收益，属实际受益人。且该利益属于财产性利益，所以被反诉人应当支付占用房屋、土地期间的使用费。参照房屋租金按每年10万元计算，共16年合计160万元。同时根据“谁使用谁纳税”的原则，被反诉人应承担涉案土地使用税。但多年以来一直有反诉人垫缴，被反诉人应支付反诉人垫缴的土地使用税共计66,626.13元。故请人民法院查明事实，支持反诉人的反诉请求。豫洛公司针对反诉原告伊川纺织品公司、伊川百货公司、伊川五交化公司的反诉辩称：1．反诉原告的反诉理由不成立，其反诉请求应依法驳回。案涉合同已被人民法院确认为无效合同，反诉人要求支付使用费没有法律依据，也没有事实依据。因为无效合同所取得的财产应当返还，没有取得不应再主张。2、反诉人要求支付使用税没有依据。土地使用税的征收是税务机关，反诉人要求支付使用税也没有事实根据。当事人围绕诉讼请求和三被告的反诉请求，依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了三组证据。证据一：伊川县人民法院（2018）豫0329民初3644号民事判决书1份，洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终405号民事判决书1份。证明：1．根据案涉合同被告收取原告20万元收益金的事实；2．案涉合同被确认为无效合同的事实。证据二：（2004）伊证经字第85号公证书1份。证明：原被告在签订案涉合同时没有过错的事实。证据三：至评报字（2019）第0445号价格评估报告书1份。证明：因履行案涉合同被确认无效，被告方取得原告财产2,181,250.60元不能返还，应予以补偿。三被告质证意见：对证据一真实性无异议，被告方确实收到收益金20万元。对证据二公证书真实性无异议，对证明方向有异议。该公证书恰恰证明了原告方对于无效合同进行公证，意图使无效合同合法化，本身就存在明显的过错。对证据三：1．评估报告书所依据的鉴材不合法，不真实。评估机构进行评估时所依据的“建设工程台账”、“建筑工程结算书”“工程量明细”系原告单方面制作，工程项目以及完成的工程量、价款不真实，原告对此不予认可。2．评估机构用评估权代替了法院的裁判权，评估程序违法。本案有许多争议的部分，如资产归属的确认问题，增减财产的确认问题，修缮或重建的确认问题等，需要通过开庭解决争议。而评估机构没有征询各方争议的内容和意见，来进行评估，将原本属于原告的资产部分作为被告投资的资产进行价值评估，并出具评估意见交法院裁判。而本次评估，评估机构直接确认争议内容为无争议内容进行评估，直接代替了法院裁判。3．评估报告书存在以下几处错误：其一、《价格评估明细表》中“评估项目名称”部分财产属于被告所有，并非原告投资开发的财产。以下财产是双方签订合作开发合同书时移交给原告使用的财产，属于被告所有：一、建筑物、构筑物类：3．院内砖砌排水渠；4．水井；6．砖砌厕所；8.6号仓库前平房及其他平房；10．简易棚；15．院内混凝土地坪及道路。三、树木绿化类：20．杨树，大树属于被告所有，小树是原告新栽种的树木．被告树木近三分之二；25．桐树，全部属被告所有；29．松树．其中有一棵大树属于被告所有。另外，原告将部分属于被告所有的树木拔除，栽种新树。该部分新树木应作为替代原树木，不应评估在内。其二、《价格评估明细表》中部分项目评估依据不足，导致评估金额缺乏说服力，不能作为参考依据。具体：14．外购种植土项。被告的三级站仓库院内原本就有土地，种植有树木。外购种植土明显缺乏事实依据。16．房屋翻新、维修项。原告对被告仓库房屋屋顶修缮和墙体加固所支出的费用，应以当时的实际支出为依据，不能仅以原告单方提供的工程量明细表即确定评估金额。三个维修项目中，每间房屋的维修单价分别为70,000元、55,000元、30,000元，价格过高。并且每间房屋的维修价格都是整数，譬如7万元、3万元，明显不符合常理，不真实。其三、《价格评估明细表》中太阳能2台、变压器100KVA一台，不属于无法返还或没有必要返还的财产，原告应移走。不能作为原告投资造成的损失。该项目的评估与本案不具有关联性。基于以上理由，评估单位无视以上内容，武断地自作主张，强行将原本属于被告的财产计入本次评估之中，完全背离了公平公正的评估原则。综上，我方对该评估报告的客观性、合法性、关联性三性不予认可。该评估报告书不能作为审理本案的参考依据。被告向法庭提交了2017年洛阳大河联合会计师事务所的资产清查补偿专项报告一份、附现场测量统计表4张。该评估报告对于原被告双方的财产进行了综合评估，综合评估价为2,137,380.54元。其中把原告的财产评估为468,847.72元，五交化公司的财产评估为533,024.72元，百货公司为660,145.10元，纺织品公司为475,363元。用于证明本案伊川县政府委托的评估机构，对包括原告在内的四家单位的财产进行了评估，应当以该评估报告作为本案的裁判依据。原告质证意见：该证据不合法，不予认可。该报告无会计师事务所和评估人的签字和印章，是伪造的报告，不能作为诉讼证据，不具有证据的三性。反诉原告向法庭提交了两组证据。证据一：洛阳市住建委官网××洛阳市城市住房租金参考标准。该标准中对洛阳市住房的租金做了综合均价，表明洛阳市范围内房屋租金最高为每月每平方米16元，最低为8元。而反诉原告主张的反诉请求第一项要求反诉被告支付的每年10万元租金折合每月每平方2元，并不高于住建委颁布的房屋租金均价。因涉案房屋合作开发合同被确认无效，导致反诉原告造成了租金损失，因此，反诉被告应当赔偿该部分损失。证据二：国有企业城镇土地使用税发票一本。证明：自2004年起反诉原告一直缴纳涉案土地使用税，根据谁使用谁交税的原则，反诉被告使用涉案土地16年，应当承担使用期间的土地使用税共399,756.78元，反诉原告附有缴纳土地使用税清单一份。反诉被告质证：对证据一有异议，该证据指向的是洛阳市市区住房的租金参考价，与本案争执的事实无关联性。对证据二有异议：1．税票上没有标注土地税是指向哪一宗土地的税。2．税务机关征收错误，应当由反诉原告向税务机关申请退税，反诉人无权向反诉被告主张税金。审：评估的情况说一下。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：对原告提交的证据三《价格评估报告书》真实性予以认可。对被告提交的2017年洛阳大河联合会计师事务所的资产清查补偿专项报告一份、附现场测量统计表4张，因系复印件，且未加盖公章，对该报告真实性不予认可。对反诉原告提交的证据一洛阳市住建委官网××洛阳市城市住房租金参考标准及证据二国有企业城镇土地使用税发票一本，与本案无关，不予采信。结合当事人陈述及审查确认的证据，查明本案事实为：2004年7月10日，伊川纺织品公司、伊川百货公司、伊川五交化公司与洛阳市伊川县豫洛建筑安装工程有限公司（以下简称伊川豫洛公司）签订《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》，约定，三公司将位于伊川县火车站三级站仓库交给被告进行开发建设。该三级站占地15462.51平方米，库房及附属房屋19处。原告依约将50,000元、90,000元、60,000元收益金分别给付被告伊川纺织品公司、伊川百货公司、伊川五交化公司。后原告对该三级站仓库进行了占有和使用。期间，原告出资，对该三级站仓库进行了围墙、库房房顶、地坪、地坪进行了修缮改造了挡土墙、新打了机井、建造了机井管理房等部分房屋，栽植了杨树及果树等，安装了一台变压器和两台太阳能热水器。因该三级站仓库土地性质为国有划拨土地，合同签订后，一直未办理土地使用权转让审批手续，房产也未办理产权变更登记。2018年3月12日，三原告向本院提起诉讼，请求确认双方签订的合同无效并退还库房和附属房屋19处。2018年6月29日，本院作出（2018）豫0329民初1073号民事判决：一、确认伊川纺织品公司、伊川百货公司、伊川五交化公司与豫洛公司签订的《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》无效。二、伊川纺织品公司、伊川百货公司、伊川五交化公司于判决生效后十日内返还豫洛公司50,000元、90,000元、60,000元。三、豫洛公司于判决生效后十五日内返还三公司《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》所涉15462.51平方米土地及土地上十九处面积共计4147.81平方米库房及附属房屋。豫洛公司不服提出上诉，洛阳市中级人民法院以（2018）豫03民终4931号裁定书将该案发回重审。2019年11月20日，本院作出（2018）豫0329民初3644号民事判决：一、确认原告伊川纺织品公司、伊川百货公司、伊川五交化公司与被告豫洛公司签订的《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》无效。二、被告豫洛公司于判决生效后十五日内返还三原告《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》所涉15462.51平方米土地及土地上十九处面积共计4147.81平方米库房及附属房屋。被告豫洛公司不服，提出上诉。2020年4月13日，洛阳市中级人民法院作出（2020）豫03民终405号民事判决：驳回上诉，维持原判。2005年4月29日，伊川豫洛公司变更登记为豫洛公司。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告双方签订的合同被两级法院确认无效。原告应返还三被告的15462.51平方米土地及土地上十九处面积共计4147.81平方米库房及附属房屋。三被告因该合同取得的20万元收益金及原告添附的不能返还及没有必要返还财产，三被告应当折价予以补偿。评估报告书双方无争议部分包括机井房、排水渠（下坡段）、机井（含配套设施泵、无塔供水器等）、水井2眼，炉渣道路、简易铁皮房、铁皮大门、混凝土挡土墙、太阳能热水器、变压器、树木（除松树、桐树、榆树及三棵杨树之外）780,736元，予以确认。有争议部分：院内砖砌排水渠12,870元不予认定，砖砌厕所4,200元、6号仓库前平房及其他平房6间44,879.10元、简易棚11,900元、外购种植土74,441.50元共计135,420.6元予以确认。围墙修复酌定为63,700元，房屋翻新、维修酌定为198,000元，院内混凝土地坪及道路酌定为60,000元，该三项共计321,700元。上述财产中，价值80,000元的变压器可以由原告自行拆除。其余不能返还及没有必要返还（两台太阳能热水器）的财产总价值为1,157,856.6元，三被告应当折价补偿。三被告关于原告应支付案涉房屋租金及土地使用税的反诉请求，于法无据，不予支持。因双方不同意调解，本案无法调解结案。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告伊川县登恒纺织品有限公司、伊川县登恒百货有限公司、伊川县登恒五金交电化工有限公司于判决书生效后三十内分别返还原告洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司收益金50,000元、90,000元、60,000元；二、被告伊川县登恒纺织品有限公司、伊川县登恒百货有限公司、伊川县登恒五金交电化工有限公司于判决书生效后三十内折价补偿原告洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司财产损失1,157,856.6元；三、驳回原告洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告伊川县登恒纺织品有限公司、伊川县登恒百货有限公司、伊川县登恒五金交电化工有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,850元，减半收取12,925元，由原告洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司负担4,055元，被告伊川县登恒纺织品有限公司、伊川县登恒百货有限公司、伊川县登恒五金交电化工有限公司负担8,870元；反诉受理费22,797元，减半收取11,399元，由反诉原告伊川县登恒纺织品有限公司、伊川县登恒百货有限公司、伊川县登恒五金交电化工有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姜耀俊二〇二〇年八月十四日书记员  钟丹怡附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。