大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5550号原告：大连华安物业管理有限公司，统一社会信用代码9121020467405884XG，住所地辽宁省大连市沙河口区中长东五街****-8-13。法定代表人：王勤忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓倩，系辽宁金环律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽英，女，1979年1月5日生，汉族，该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：卓著，男，1984年2月19日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连华安物业管理有限公司与被告卓著物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张晓倩、郑丽英及被告卓著到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业服务费1,423元，违约金426.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月26日，原告与大连半岛集团有限公司签订前期物业服务合同，合同约定由原告向大连市半岛欣座小区提供物业服务。原告依约为案涉小区提供了物业服务，被告系半岛欣座小区XX房屋的业主，房屋面积50.02平方米，物业费收费标准按建筑面积每月每平1.58元。被告未向原告交纳自2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费，违约金原告按照欠缴金额的30%主张。原告多次催要，被告仍未缴纳。原告已按照合同条款忠实履行了自己的义务，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，原告说被告拖欠物业费被告不认同，不是被告不缴纳，是暂缓交纳物业费，被告之前从不拖欠，被告要求看一下物业服务合同，原告说等一等，至今也没有提供给被告看。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业公司收取物业费时应提供给业主服务合同，是原告违约在先，被告不存在拖欠物业费，原告什么时候拿出来合法的物业服务合同被告才同意缴纳物业费。而原告当庭提供的《前期物业服务合同》第45条规定双方签字盖章后本合同生效，不但要盖章还得签字才能生效，但合同上法定代表人和经办人都没有签字，且时间书写都是一个人书写，这个合同是伪造的，没有法律效力，是无效的。被告曾经签订的《业主临时规约》是向半岛物业作出承诺的，之前为案涉小区提供物业服务也是半岛物业，根据物权法的规定，未经业主决议通过，不得自行变更物业服务企业，而开发商半岛集团未经业主同意，擅自更换物业，其与物业签订的合同对被告不发生法律效力。同时原告提供的关于半岛欣座小区更换物业服务企业的情况说明也存在虚假情况，情况说明中记载原告已经与本小区570户业主签订了前期物业服务合同，但被告手中有小区324户业主实名签字，签字内容是324户并未与原告签订物业服务合同。此外，还存在小区消防不合格，影响业主的人身安全，客服主管态度蛮横，电梯维保记录造假等问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：大连半岛集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“半岛泉水欣座”项目提供前期物业管理服务，委托管理服务期限至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止；住宅物业服务费为每月每平方米1.58元；业主应在入住时预交一个年度的物业服务费，其后的物业服务费按季交纳；合同还对履约保证金、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修基金等进行了约定。该合同注明的签约时间为2015年1月26日。关于原告提供物业服务的起始时间，在与本案关联的案件中，原告提供了2016年5月1日的公告一份，写明：半岛地产开发有限公司决定和半岛物业服务有限公司解除前期物业服务合同，现有大连华安物业管理有限公司全面接管本小区物业服务内容。还提供了“关于半岛欣座小区更换物业服务企业的情况说明”（以下简称“情况说明”）。上述“情况说明”加盖有大连半岛集团有限公司、原告和大连市甘井子区泉水街道泉水社区居委会的印章，载明案涉小区自2016年6月1日起由原告接管。案涉小区没有成立业主委员会。被告为案涉小区XX房屋的业主，房屋建筑面积为50.02平方米，被告未交纳2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连半岛集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，原告依据《前期物业服务合同》，为被告所在小区提供物业服务，被告应按照合同约定交纳物业服务费。被告拖欠原告自2019年1月1日起至2020年6月30日期间的物业费为1,423元（50.02平方米×1.58元/月/平×18个月），被告应当支付上述期间的物业费，因此，关于原告主张被告支付拖欠的物业服务费1,423元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告辩称，原告提供合同尾部未同时具备盖章及签字条件，合同系伪造的意见，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依据上述规定，合同当事人盖章即可，并非同时需具备签字条件。被告仅以合同落款处签订方式怀疑合同真实性而无其他证据证明，依据不足，对其上述辩驳意见，不予采纳。对于被告辩称，开发商未经业主同意擅自更换物业服务单位、原告提供情况说明造假等导致原告与被告没有法定和事实上的物业服务关系，原告提供的《前期物业服务合同》对被告不产生法律上的约束力一节，因案涉小区没有成立业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，大连半岛集团有限公司与原告签订前期物业服务合同不违反相关法律规定，因此被告的辩称，因理由不充分，不予采纳。关于被告以原告提供的物业服务存在消防不合格、服务态度恶劣等问题为由拒绝支付物业费的意见，本院认为，原告在物业服务方面确有需要改进之处，应在今后的物业服务过程中不断提高服务质量。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，故本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，从被告当庭举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，本院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卓著自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司自2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费1,423元；二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预付，简易程序已减半收取），由被告卓著负担，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员  李晓男二〇二〇年八月五日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。