广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5782号原告（反诉被告）：佛山市长华商业管理有限公司，住所地：，统一社会信用代码914************373。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：陈春伶，女，该司员工。委托诉讼代理人：崔伟碧，女，该司员工。被告（反诉原告）：漆亚群，女，1989年5月20日出生，汉族，住陕西省紫阳县********，公民身份号码612************324。委托诉讼代理人：周宇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢世奇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告佛山市长华商业管理有限公司与被告漆亚群租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，被告提起反诉，本院经审查后决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，分别于2020年6月4日、7月16日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人陈春伶、崔伟碧，被告的委托诉讼代理人谢世奇到庭参加两次庭审，被告的委托诉讼代理人周宇到庭参加第一次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市长华商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年2月至2020年2月租金188498.02元；2.被告立即向原告支付2019年2月至2020年2月物业管理费15832.91元；3.被告立即向原告支付2019年2月至2020年2月水电费1669.95元；4.被告向原告支付逾期付款滞纳金（自逾期支付租金及管理费之日算至实际付款之日，每日按逾期支付金额的千分之五的标准计算，暂计至2020年2月29日为203500.63元）；5.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更第1、2、3项诉讼请求为1.被告立即向原告支付2019年1月至2020年2月租金188498.02元；2.被告立即向原告支付2019年1月至2020年2月物业管理费15832.91元；3.被告立即向原告支付2020年1月至2020年2月公摊水电费1808.53元。事实和理由：2018年9月27日，原告与被告签订了《物业租赁合同（南区）》，约定原告将位于佛山市南海区**********出租给被告使用。租赁合同第四条约定，2018年12月16日至2019年12月15日每月租金为13545.84元，2019年12月16日至2020年12月15日每月租金为15696.24元，每月租金应于每月第5日前支付。被告应向原告支付每月的管理费（每月管理费为1539.3元）；第十六条约定，被告逾期交付租金、管理费及水电费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金。租赁合同签订后，原告依约将该商铺交付给被告，被告也接受了该商铺并在该商铺营业。但被告自2019年2月起开始不予支付租金、管理费及水电费，为此原告多次催促被告支付租金、管理费及水电费，被告仍不支付。暂计至2020年2月，被告已拖欠2019年1月至2020年2月的租金188498.02元、管理费15832.91元、水电费1669.95元。原告认为，被告与原告签订的租赁合同合法有效，被告理应严格依约向原告支付租金、管理费及水电费，被告逾期未足额支付租金、管理费及水电费的行为，已违反了租赁合同第四条约定及合同法的规定，被告应立即向原告支付所拖欠的租金、管理费及水电费。此外，根据租赁合同的约定和合同法的规定，被告除应立即向原告清偿所拖欠的租金、管理费及水电费外，每日还应按逾期支付金额的千分之五支付滞纳金。鉴于原告多次向被告催讨拖欠租金、管理费及水电费，但被告仍未支付任何拖欠的租金、管理费及水电费。原告为维护其合法权益，故请求法院支持其诉讼请求。被告辩称，一、涉案合同约定的滞纳金，究其本质就是合同迟延履行应当缴纳的违约金，本案中被告未支付租金是行使先履行抗辩权，并不存在任何违约行为，故不应支付滞纳金。首先，原告并未向被告交付符合合同约定用途的租赁物，原告履行不符合合同约定，被告可行使先履行抗辩权。被告与原告双方于2018年8月15日，签订了《物业租赁合同（南区）》，约定原告将作为经营零售超市使用。据此，被告承租商铺不同于承租普通住宅，被告承租涉案商铺经营7-11士多店，其目的在于利用商铺进行经营并获取经营收益，而非单纯占有使用该房屋。故原告除了负有向被告等租户交付正常使用的商铺外，还负有保障被告合理利用商场内附属设施设备，以及商场整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，但截至2018年12月底，涉案商场仍旧处于施工阶段，电梯、停车场等基础设施无法使用，部分楼层连基本灯光照明也没有，并且原告管理混乱，拖欠工人工资，工人闹事、自杀自残，商户跳楼等负面新闻不断，长华国际中心整体几乎处于停摆状态，徒有商场之名，却无商场之实，甚至说长华国际中心是一幢大型烂尾楼也不为过。试问，哪个消费者会去一个电梯不开、没有照明、到处施工，工人自杀自残的场地进行消费？因原告不作为所造成的涉案商场经营氛围恶化显然已经超出可预期的正常商业风险的范畴，如果将涉案商场至今未能开业的情况列为常规商业风险而要求被告在缔约时予以判断已明显超出了法律规定对于一般自然人个体的合理期待。综上，原告履行不符合合同约定，已严重影响到被告的正常经营，影响被告合同目的的正常实现，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告作为出租人履行不符合合同约定，被告作为后履行一方可行使先履行抗辩权，拒绝其相应的按照原合同标准交付租金的履行要求，该行为并不构成违约，被告不应向原告支付滞纳金。二、被告不存在任何恶意违约的主观过错，即便被告构成逾期支付，原告主张的滞纳金标准也过高，应予调整，最高不应超过全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。被告认为，包括被告在内的众租户多次催告，多次谈判，又经政府部门多次协调，原告作出整改承诺的情况下，原告仍旧不能履行其作出的整改承诺，不能完整履行其合同义务，致使被告租赁店铺经营餐饮的合同目的无法完全实现，无论是基于同时履行抗辩权还是顺序履行抗辩权，被告都享有延迟履行相应义务的权利，被告并不存在任何恶意违约的主观过错。如法庭真的要认定被告构成逾期支付，原告损失的最多也就是逾期履行期间的资金占用费，最高也只能按中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算（现为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），原告主张的日息千分之五明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，即便认定被告构成逾期支付租金，原告主张的日息千分之五过分高于造成的损失，滞纳金最多也只能按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付。三、原告的给付履行存在严重瑕疵，长华国际中心基础设施无法正常使用，管理混乱，负面新闻不断，毫无商业氛围，基本处于“停摆”状态，应当减免租金。迄今为止，长华国际中心大量店铺空置，入驻率极低，基础设施无法正常使用，负面新闻不断，已经开张的店铺也是门可罗雀，亏损严重，可以说长华国际中心的现状，几乎就是一幢大型的烂尾楼，徒有商场之名，却无商场之实。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁合同为双务合同，出租人负有按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。承租人负有按时交租的义务，现长华国际中心的现状如此糟糕，明显不符合合同约定的商业用途，故原告已构成瑕疵履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：【瑕疵履行】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。在原告瑕疵履行，涉案租赁物无法符合合同约定用途，被告严重亏损的情况下，如仍以原合同约定的租金标准收取租金，则明显违反双务合同的等价性原则，对被告明显不公，故被告认为，原告主张的租金标准过高，应进行大幅度的下调。四、因涉案租赁物的瑕疵问题，在《租赁合同》履行期间原告已就部分月份租金作出减免承诺，构成原告债权的放弃，原告不得再向被告主张。合同履行期间，被告及其他租户多次联名向原告方反馈上述问题，并要求就租金标准以及起算时间重新进行调整。2019年3月26日上午，原告通过员工派送的方式向包括被告在内的众租户送达了《租金减免通告函》，其中涉及被告楼层的减免方案为2019年3月免租，4至12月按照合同租金标准6折计算；同日下午，涉案场地众租户代表与原告公司副总裁王蒙在狮城居委的调解下，就租金减免达成了新的方案，即《3月26日会议各方承诺》，原告承诺：一、于2019年4月25日前将商场所有硬件设施完善、可以正常运转（包括但不限于电梯、卫生间）；二、内街（含二三楼）3月、4月全部免租金，其他月份按原公示方案执行；外街按原公示方案执行；三、租户撤场的同意退三押一租。2019年4月26日，南海区狮山镇房管所连同建设办、小塘城建办等部门与众租户代表及原告公司代表，在原告公司就租金减免事宜再次进行协调会议，并达成《长华国际商业中心协调会会议纪要》。2019年5月17日，因原告对前期的租金减免和整改措施落实不到位，引起租户强烈不满，原告又通过电子送达的方式，作出了《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，其中涉及被告楼层的减免政策为2019年3、4月免租，5至12月按《租赁合同》标准6折计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零五条【免除的效力】债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止。故根据上述租金减免政策，原告现起诉被告支付2019年2月至2020年2月租金188498.02元没有法律依据。根据原告2019年3月26日所作承诺，原告应当于2019年4月25日前将商场所有硬件设施完善、可以正常运转，然截至原告起诉之日，涉案商场仍旧处于到处施工，电梯、停车场等公共配套设施无法使用的情况。基于此种情形，原告理应履行自身的租金减免承诺。此外，2020年1月开始的新冠疫情，涉案商场多个通道被封闭，几乎处于歇业状态，在另一方面客观上造成被告在此期间的合同目的无法实现，因该不可抗力事由，2020年1月至2月份的租金应当进行减免。五、原告主张的管理费没有事实与法律依据，且其作为涉案商场管理方，并未履行相应管理服务职责，不应向被告收取管理费。根据《租赁合同》第4.3.1条“由双方另行签订《长华国际中心物业管理服务合同》，并按照《长华国际中心物业管理服务合同》的约定缴纳管理费。”然，双方之间实际并未另行签订物业管理服务合同，未约定管理费的支付标准。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。应当由原告就此承担相应的举证责任。另，客观来说，原告作为涉案商场管理方，并未履行相应管理服务职责，亦无权要求被告支付管理费。六、被告已缴清所有水电费，并未拖欠，原告无权要求被告支付水电费。涉案商场水电费支付制度为预存制，根本不存在拖欠水电费的情形。据被告了解，原告主张的应为公摊水电，然根据《租赁合同》1.7条的约定“管理费指长华国际中心物业服务单位为维护整个长华国际中心的正常运作，而对长华国际中心的公共区域执行安全、清洁、园林、物业维修、设备运行及维护、营运管理等工作而发生的必要费用以及该公共区域本身的水、电、空调冷水费等费用”，可见，公摊水电费已包含在“管理费”之内，如原告要求被告支付管理费，又要求被告支付公摊水电费，则构成重复主张。综上，被告认为，截至原告起诉之日，涉案商场仍在到处施工，基础设施尚未完善无法正常使用，客观上不符合正常商业经营的标准，也不符合合同约定的商业用途，原告也未按照正常商场运营的标准提供物业管理服务，长华国际中心整体上已处于停摆状态。原告瑕疵履行在先，若按照原告起诉标准要求被告继续按照《租赁合同》约定的租金、管理费标准履行，则显然有违公平原则。被告漆亚群向本院提出反诉请求：1.请求判令解除被告与原告签订的《物业租赁合同（南区）》；2.请求判令原告返还租赁保证金（三个月的租金和管理费）55414.8元；3.请求判令原告赔偿被告装修损失72123.91元；4.请求判令原告承担本案所有诉讼费用;事实和理由：2018年9月27日，被告与原告签订了《物业租赁合同（南区）》，约定原告将位于佛山市南海区**********给被告，作为经营7-11便利店之用，租期为2018年12月16日至2021年2月28日，租赁合同签订前，被告考察现场发现该商铺所在的长华国际中心仍处于施工阶段，相关基础设施无法使用,原告就此承诺全部施工将于2018年12月1日前完成并正式开业，但原告并未按约定完成上述承诺。迄今为止，涉案商场仍处于施工阶段，电梯、停车场等基础设施无法正常使用，部分楼层连基本灯光照明也没有，并且由于原告管理混乱，拖欠工人工资等原因，工人闹事、自杀自残，商户跳楼等负面新闻不断，长华国际中心整体几乎处于停摆状态，徒有商场之名，毫无商场之实，甚至说长华国际中心是一幢大型烂尾楼也不为过。试问，哪个消费者会去一个电梯不开、没有照明、到处施工，工人自杀自残的场地进行消费？被告经营便利店的合同目的根本无法实现。此外，在租赁期间，原告又改变原有的建筑布局，擅自在被告店铺前加建了花坛，水池、阶梯围墙等建筑物将被告店铺遮挡，对被告店铺的经营造成了严重的影响。自承租一年多时间以来，因为基础设施不完善，被告店铺门可罗雀，亏损严重，被告及其他租户与原告多次协商，希望能够调整租金标准以及租金起算时间，要求原告尽快完善商场配套设施并加大招商宣传力度。后在政府部门的多次协调下，原告曾作出承诺在2019年4月25日前将商场所有硬件措施完善，可以正常运转，但迄今为止长华国际中心仍然在到处施工，基础设施仍然无法使用。被告认为，根据合同约定，“在租赁期内，被告有权根据正常经营需要与长华国际中心的所有其他租户共同、平等地使用长华国际中心的公共部分，包括但不限于楼梯、通道、卫生间、电梯、电动扶梯等”；根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告承租商铺不同于承租普通住宅，被告承租涉案商铺经营便利店，其目的在于利用商铺进行经营并获取经营收益，而非单纯占有使用该房屋。故，原告作为出租方和商场的管理方，除了负有向被告等租户交付正常使用的商铺外，还负有保障被告合理利用商场内附属设施设备，以及商场整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务。但是，迄今为止长华国际中心仍在到处施工，基础设施无法使用，导致顾客不愿到店消费，原告不作为所造成的涉案商场经营氛围恶化显然已经超出可预期的正常商业风险的范畴，被告使用租赁物经营家具店营业的合同目的已无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》以及双方《租赁合同》约定，被告有权要求解除合同，并要求原告返还收取的保证金。综上所述，原告无法在租赁期内保持租赁物符合约定的用途，致使被告合同目的无法实现，已构成根本违约。因为长华国际中心的现状，被告自承租来一直处于亏损状态，根本无法继续经营，被告也已在提起反诉前将涉案商铺全部搬空，并交还给原告，此时如要求被告继续履行双方间的《租赁合同》，被告因继续履行合同所需投入的财力、物力、人力已远超过被告基于合同履行所能获得的利益，显然有违公平原则！望判如所请！原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的全部诉请，被告的诉请与事实不符，也缺乏法律和合同依据，应予驳回，具体理由如下：原告并不存在违约行为，被告根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条【出租人基本义务】“出租人应当按照约定将租赁标的物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”以及第九十四条【合同的法定解除】情形（四）“当事人一方迟延履行合同债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”主张解除合同没有合同及事实依据。（一）根据双方签订的《租赁合同》约定，被告向原告承租的涉案商铺用途为商业。原告已将涉案商铺交付给被告，被告也接收了涉案商铺，并已装修开业使用。被告未有证据证明涉案商铺已被我司改变用途或政府部门认定为不符合商业用途，涉案商铺的用途至今未曾改变，仍然为商业用途，而且直到被告提出反诉前，被告也一直在正常开门营业，并未出现违反涉案商铺使用用途的情况。（二）双方在租赁合同中并没有对涉案商铺所在区域统一开业时间、营商氛围、人流量、开业率等要求作约定及承诺，不是原告的义务，所以原告不存在违约行为。涉案商铺所在区域为长华国际中心南区临街商铺，并非集中商业综合体。涉案商铺位置为住宅裙楼一楼临街商铺，楼上是住宅，属于传统的住宅小区配套商业，主要消费群体是面向本住宅小区及相邻住宅小区的住户，经营业态也属于住宅小区生活配套，其商业氛围是可预见的，租金标准也是跟商业氛围匹配的，涉案商铺租金标准也明显低于周边商业综合体租金标准，所以其商业氛围当然不能与集中商业综合体相提并论。另外，原告并非南区所有商铺的出租经营者，南区共有商铺686套，原告通过向业主有偿承租取得其中259套商铺的出租权，仅占整个南区商铺的37%，剩余的大部分商铺属于开发商销售给业主个人持有，原告无法对整个南区商铺进行统筹经营管理，也无权要求其他业主统一时间开业，每个商家开业时间是由自己决定的。涉案商铺所在区域面临的营商氛围、人流量等问题属于正常的商业风险，该风险并不是原告造成，被告将整个南区的营商氛围的责任归究于原告，显然有违公平原则。（三）涉案商铺公共区域存在问题并不是原告造成的，原告不存在违约行为。涉案商铺已经竣工验收备案并取得大确权，公共区域及配套设施由开发商早已建设完善并投入使用，灯光照明、电梯、停车等都正常投入使用。退一步而言，即使涉案商铺所在公共区域存在漏水问题，那也是偶发性的问题，下雨天才会发生，并不影响涉案商铺的使用；同样并不存在被告所述的涉案商铺区域到处施工的情况，即使现场存在有工人施工的情况，那也是在履行维修维护义务，而且施工也是小范围的、局部的、临时性的，并不会进行大面积的持续的围蔽施工，同样不影响涉案商铺的使用经营；电梯停运问题，并不是所有电梯一直处于停运的状态，电梯存在安全故障，涉及到安全问题，间歇性的临时性停运检修属正常的维护保养，并不影响涉案商铺的正常经营，更不会导致合同解除。二、原告不同意解除合同，本案不存在解除合同的法定或约定情形。原告一直依约履行合同，不存在违约，更不存在违约致合同解除的情形，被告所主张的解除合同的情形不存在，本案不存在《中华人民共和国合同法》所规定的导致双方解除合同的法定情形。三、既然本案不存在合同解除的情形，且至今合同也未被解除，则双方应遵循诚信原则，严格履行合同。被告要求返还租赁保证金没有法律和合同依据。即使涉案合同最终被解除，对于解除之前已履行的部分租金、管理费及水电费应缴清，况且是被告单方提出解除合同的，租赁保证金应没收。四、关于商铺装修损失，缺乏证据支持和法律依据。涉案合同没有解除的必要，故不存在赔偿装修损失的问题，即使合同解除，解除的原因不在原告，而在被告。被告是因为生意没有做起来，借机提出解除合同，其解约是因为商业经营亏损，这是被告应承担的正常商业风险，与原告无关，被告单方解除合同实际上是单方扩大损失，其后果应自行承担。综上，被告之诉讼主张没有事实及法律、合同依据，望法庭依法驳回。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告的证据均提交了原件予以核对，本院对其真实性予以确认。被告提供的小强热线视频光盘，本院经综合审查后，对其真实性予以确认，对其证明效力不予确认。被告提供的其他视频、及长华国际中心现场环境照片光盘，本院对其进行综合认定；被告提供的原告工作人员黄永彪微信朋友圈截图，本院经综合审查后，对其证明效力不予确认；被告提供的《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》、3月26日会议各方承诺、长华国际商业中心协商会会议纪要，本院经综合审查后，对其真实性予以确认；被告提供的租户与原告工作人员黄永彪、欧小燕微信、短信记录，本院对其进行综合认定；被告提供的解除合同通知书、关于撤场退出经营的通知函，本院经综合审查后，对其真实性予以确认；被告提供的长华国际招商中心沙盘模型，本院对其进行综合认定；被告提供的店铺及周边照片、店内环境视频，本院对其真实性予以确认；被告提供的装修工程合同、广东赛壹便利店有限公司结算单，本院对其进行综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年12月11日，佛山市粤海通房地产有限公司（甲方）与北京戴德梁行物业管理有限公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对长华国际商业中心提供前期物业管理服务，南区商铺9.8元/㎡.月，北区商铺25元/㎡.月。2018年9月27日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同（南区）》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********长华国际中心南商2座负一层070、071铺自编号物业（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；物业建筑面积153.93平方米，租赁期限自2018年12月16日至2021年2月28日，装修期自2018年10月8日至2018年12月15日；涉案商铺只供乙方作“7-11便利店”品牌经营使用，其经营范围为配套，乙方该铺位首年月租金标准110元每平方米，按建筑面积计算，第二年开始按照上一年月租金标准，每一年递增3%，2018年12月16日至2019年12月15日每月租金13545.84元（按8折计），2019年12月16日至2020年12月15日每月租金15696.24元（按9折计），2020年12月16日至2021年2月28日17963.48元（按原价），上述租金并不包括乙方需支付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府水费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；租赁保证金相当于乙方租赁铺位三个月的月租金和管理费的总额共计55414.8元，乙方须于合同签订之日当天向甲方交纳；甲方须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金（不计利息）；由双方另行签订《长华国际中心物业管理服务合同》，并按照《长华国际中心物业管理服务合同》的约定缴纳管理费；水、电费的计算标准参照政府相关规定及长华国际中心实际情况结合制定，乙方须自行负担每月的水、电费，并须按甲方的收费通知单所约定的日起前支付；管理费、水费、电费、水电费保证金。装修押金等，汇款到原告账户；甲方已于本合同签订前向乙方说明该物业建筑物的状况，而乙方在本合同签订前及与甲方签署《物业交接确认书》时已通过各种可能之途径了解、实地勘察该物业状况及周围地理环境、商业环境等状况，具体不限于空调、照明、用电、消防等使用注意事项和甲方有关装修管理规定、程序、验收要求及装修期乙方已缴付的相关费用标准；本合同签订前，甲方已向乙方出示了能足以表明甲方对长华国际中心拥有合法使用权、经营管理权的证明资料，乙方已清晰了解房屋产权与该铺位状况；乙方有权并应该在交付日期前已详细了解涉案商铺权属状况、装修、设施、该物业公共部位、公共设施设备等情况，如果乙方认为该物业存在缺陷，应当拒绝签署《物业交接确认书》，并在交付日当天向甲方提出书面异议，逾期未提出书面异议或签署《物业交接确认书》后向甲方提出书面异议的，均不构成该物业交付的有效异议；甲方系经长华国际中心物业产权人委托的物业公司，负责包括长华国际中心在内的全部物业管理事项；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，均同意变更合同的，合同方可变更，变更必须以书面方式进行，变更本合同的，要求变更合同的乙方应主动向另一方提出；提前解除本合同条件如下，经双方协商一致，同意提前解除合同的；出现非甲方能及的情况，使该物业设施正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，且中断期一次超过60日，乙方认为严重影响正常使用物业的等，因提前解除合同，使一方遭到损失的，有过错的乙方因赔偿另一方的损失；在租赁期间内，甲方有如下行为，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，未按本合同约定的时间交付物业供乙方使用的，超过90日的；违反本本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该物业的；违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用等；乙方依据合同单方解除合同，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金、退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在3日内迁离该物业；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广费、仓库租金（如有）及水、电、空调、燃气及其他费用之一或部分或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金，逾期达15日以上的，甲方有权委托长华国际中心的物业公司采取停止供应水、电、燃气、空调或停止使用其他设施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，逾期达30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任；在租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方应按照合同的额约定承担违约责任。同日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺070租赁保证金29808元。同日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺071租赁保证金25606.8元。2018年10月17日，被告办理涉案商铺的收铺手续，并于2018年11月12日提交《长华国际商业中心商户装修申请表》，装修时间从2018年11月12日至2018年12月15日。2019年11月5日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺070管理费期间为2019年9月1日至2019年11月30日共3个月2434.32元。同日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺071管理费期间为2019年9月1日至2019年11月30日共3个月2091.21元。2018年11月15日，原告出具收据确认收到涉案商铺装修保证金2000元。2018年11月23日，涉案商铺所在楼栋办理竣工验收备案手续。原告出示的《反诉店铺漏水维修记录及现状（2020年5月25日）》显示涉案商铺已闭店，铺内物品已搬走，从未反馈过存在漏水问题。2020年3月10日，原告提起本案诉讼。2020年5月6日，原告收到被告的反诉材料。诉讼中，原告主张涉案商铺位于长华国际商业中心负一楼沿街，被告已支付涉案合同保证金55414.8元、租金13545.84元（2018年12月16日至2019年1月15日）及管理费6064.83元（2018年9月27日支付2018年12月16日至2019年1月15日管理费1539.3元，2019年11月5日支付2019年9月1日至2019年11月30日管理费4525.53元）。原告主张铺内电费为月结，2018年12月至2020年2月应缴电费61343.74元，已交2018年12月至2019年12月电费59673.79元，欠缴2020年1月至2020年2月电费1669.95元；2019年1月至2020年2月应缴公摊电费1154.56元，已交2019年1月至2019年12月公摊电费1040.64元，欠缴2020年1月至2020年2月公摊电费113.92元；2019年1月至2020年2月应缴公摊水费176.36元，已交2019年1月至2019年12月公摊电费151.7元，欠缴2020年1月至2020年2月公摊电费24.66元。被告主张涉案商铺属于负一层的临街，但原告在签订合同之后，私自加建喷泉，将该商铺与临街隔离开，被告未缴纳原告请求的上述公摊水电费。2020年3月16日，被告向原告工商登记地址邮寄《关于撤场退出经营的通知函》，该邮件于2020年3月17日签收。《关于撤场退出经营的通知函》载明：本商户，佛山市南海区漆仔之家便利店，自2018年12月26日进驻涉案商铺，经营7ELEVEN连锁便利店以来，至2020年1月10日敝店搬离以上地址退出经营的一年多期间，经历原告与租户和业主不断产生因楼房工程质量、物业基本配套设施缺失、租户合理要求免租、管理方招商承诺不兑现令众多进驻商户大规模退场等纠纷事件，狮山镇政府、公安部门、媒体均有记录备案或报道，不一一陈述了。我们在长华国际这个疑似违建房产商业体中，长期饱受住户低入住率、招商不力商铺大面积空置、客流量低下、强行催租收费等困难情况，更在此期间也不止一次对本商户在没有提前通知的情况下粗暴停电，严重影响我们营业……为此，本商户在背负巨额亏损继续经营无望的情况下，决定停止在长华国际商铺的投资和经营，强烈要求原告依法退回已收取本商户的押金、装修进场押金，预交了一个月的租金和管理费、电费预收款，合计7万余元，并免收商铺租金、然后合理计收我们在进驻至退出经营这段期间的管理费，对所收取的已缴费款项均开具正式发票，办结清偿本商户撤场退出经营的所有相关手续。2020年4月6日，原告向被告回复函，载明：原告于2020年3月17日收到被告发出的《关于撤场退出经营的通知函》，函中被告将经营亏损的责任归于原告，这明显是推卸责任、歪曲事实的行为，函中所述内容与实际情况不符，现就函内容回复如下，1.被告承租的涉案商铺已经验收合格，符合交付使用条件……3.为扶持被告经营，原告分别于2019年1月及2019年4月对被告承租涉案商铺所在区域推出了2轮租金优惠方案，对愿意按时缴纳租金、管理费的诚信经营商户给予租金折扣优惠（2018年12月、2019年3月-12月租金8折），但经多次沟通被告拒不按时缴纳租金、管理费，超期无法享受上述租金优惠政策，被告应按合同约定租金标准支付租金，截止2020年3月17日，被告累计拖欠原告租金197105.64元、管理费16660.15元、滞纳金220868.74元、拖欠水电费1846.55元，其中电费1669.97元、公摊水电费176.58元，欠费时间长达12个月之久，被告的行为已经构成严重违约；4.2020年1月10日，被告以调整经营范围为由撤走部分设备及货物，2020年3月17日发函要求撤场，并要求退回合同押金及已交付的租金、管理费及水电费等7万余元款项没有合同及法律依据。原告出示的《反诉店铺漏水维修记录及现状（2020年5月25日）》显示涉案商铺已闭店，铺内物品已搬走，未反馈过存在漏水问题。另查明，《3月26日会议各方承诺》载明：一、开发商承诺2019年4月25日前将商场所有硬件措施完善、可以正常运转（包括但不限于电梯、卫生间），且租户及开发商于今日起10日内完成排查，租户可主动将问题发至微信群汇总及监督整改情况。二、开发商承诺内街（含二、三楼）3月、4月全部免租金，其他月份按原公式方案执行，外街按原公式方案执行。三、开发商承诺，租户撤场的同意退三押一租的租金，前提是租户结清电费、物业管理费和公摊水电费、房屋需要高于交付标准，装修押金如果是已经审批的可退，未经审批需要恢复原貌才退还。原告员工王蒙、租户代表5人在该会议记录上签名。原告出具《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，载明：关于长华国际中心南区步行街租金优惠方案，经公司高层商讨报请董事会决议如下：如不接受该优惠方案，可按照按326政府协调会约定申请办理退铺（退铺申请截止时间6月30日）：步行街最新租金优惠方案（3-12月）优惠方案分类具体区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注最新优惠方案A类LG外街、1F沿街按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折优惠截止12月管理费按合同标准执行B类LG内街、1F内街免租免租按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折C类2F、3F免租免租按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《物业租赁合同（南区）》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。一、关于合同的解除问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租方亦应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告本着销售经营的目的与原告签订《物业租赁合同（南区）》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告合理利用商场附属设施设备以及商场整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体租户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商场的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此负有一定责任。被告在合同签订后接收了原告交付的涉案商铺进行经营，未按照合同约定及时给付租金及物业管理费，已构成根本违约。综上，对于原告所主张的租金和物业管理费，原告虽存在管理失当的行为，但亦完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故原告应当支付租金及物业管理费。被告未按照合同约定支付租金及物业管理费，已构成根本违约，被告作为违约方，依法不享有合同解除权，被告于2020年3月17日邮寄《关于撤场退出经营的通知函》的行为并不发生单方解除合同的效力。但商铺租赁合同是转移商铺使用权的合同，在被告不愿继续履行《物业租赁合同（南区）》，并已实际搬离涉案商铺的情况下，涉案租赁合同不宜强制继续履行。被告未举证证明其实际搬离涉案商铺的时间，考虑到被告于2020年3月17日向原告邮寄送达《关于撤场退出经营的通知函》，告知涉案商铺已清空，而原告作为出租方在被告搬离涉案商铺后，亦负有积极收回涉讼租赁物的义务，故本院确定涉案租赁合同于2020年3月17日解除。二、关于租赁保证金及装修损失的处理问题。合同约定，在租赁期限内，被告非因法律、法规及合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给原告。但考虑到被告未能妥善解决并维持商场的顺畅运营，在合同履行过程中存在瑕疵，且合同约定的租赁保证金标准过高，本院酌情确定原告返还已收取租赁保证金的50%即27707.4元予被告。被告在涉案合同履行过程中存在违约行为，被告反诉请求原告支付装修损失，依据不足，本院不予支持。三、关于租金及物业管理费的支付问题。考虑合同的履行情况及商铺的经营情况等因素，结合原告发布的租金优惠政策及涉案商铺所在负一楼沿街的位置，本院确定涉案商铺于2019年1月16日至2020年1月31日期间，租金、物业管理费按每月应缴费用的8折进行收取；2020年2月受新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉案商铺的使用和经营造成影响和损失，基于公平原则，本院酌定涉案商铺于2020年2月，租金、物业管理费按当月应缴租金、物业管理费减半进行收取。故被告应支付原告2019年1月16日至2020年2月29日的租金146089.51元【其中2019年1月16日至2019年12月15日期间按每月10836.67元（13545.84元/月×0.8）计租，2019年12月16日至2020年1月31日期间按每月12556.99元（15696.24元/月×0.8）计租，2020年2月按7848.12元（15696.24元/月÷2）计租】。按照本院已确定物业管理费折扣，被告应支付原告2019年1月16日至2020年2月29日的物业管理费15858.85元【其中2019年1月16日至2020年1月31日期间按每月1206.81元（1508.51元/月×0.8）计物业管理费，2020年2月按754.26元（1508.51元/月÷2）计物业管理费】，现原告在诉讼中已自认收取被告该期间物业管理费4525.53元，经折扣，被告应向原告支付物业管理费11333.32元（15858.85元-4525.53元=11333.32元）予原告。原告请求超出本院核定部分，不予支持。被告主张租赁保证金、装修保证金用于抵扣租金，本院予以确认，经抵扣，被告应支付原告租金116382.11元（146089.51-27707.4元-2000元=116382.11元）及物业管理费11333.32元予原告。原告请求超出本院核定部分，不予支持。四、关于迟延付款滞纳金支付问题。原告主张的迟延付款滞纳金实为逾期付款违约金，考虑到原告在合同履行过程中存在瑕疵，且原、被告对租金及物业管理费支付标准产生争议，故本院对原告请求被告支付逾期支付租金及物业管理费的违约金的诉讼请求不予支持。五、关于水电费的支付问题。原告请求被告支付2020年1月至2020年2月电费1669.95元、2020年1月至2020年2月公摊电费113.92元、公摊水费24.66元，该费用原告主张合理，被告亦确认未予支付，本院经综合考虑，对原告该请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市长华商业管理有限公司与被告（反诉原告）漆亚群于2018年9月27日签订的《物业租赁合同（南区）》于2020年3月17日解除；二、被告（反诉原告）漆亚群应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金116382.11元、物业管理费11333.32元、水电费1808.53元予原告（反诉被告）佛山市长华商业管理有限公司；三、驳回原告（反诉被告）佛山市长华商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）漆亚群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取3721.26元（佛山市长华商业管理有限公司已预交），由佛山市长华商业管理有限公司负担1978.95元，漆亚群负担1742.31元。反诉受理费减半收取1787.64元（漆亚群已预交），由漆亚群负担893.82元，佛山市长华商业管理有限公司负担893.82元。经抵扣，漆亚群应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付848.49元予佛山市长华商业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年八月三十一日书记员  刘冬花