浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)浙0122执异40号 异议申请人（案外人）：郑显忠，男，1970年1月1日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托代理人：方建良、陈婷婷，浙江合强律师事务所律师。 被申请人（申请执行人）：中达建设集团股份有限公司。住所地浙江省宁波市象山县丹城镇育才路**。 法定代表人：齐明春。 执行代理人（实际施工人）：钟国良，男，1956年2月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市陶朱街道马坊村破塘头**。 执行代理人：汪涛，浙江**盛律师事务所律师。 被申请人（被执行人）：桐庐君杰置业有限公司。。住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路** 法定代表人：徐耀庚。 被申请人（被执行人）：徐耀庚，男，1963年1月20日出生，汉族，，住浙江省杭州市富阳区 被申请人（被执行人）：浙江**光冶炼集团有限公司。住所地。住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路****iv> 法定代表人：刘光火。 委托代理人：周国健，男，1969年3月22日出生，汉族，，现住浙江省桐庐县 被申请人（被执行人）：刘光火，男，1946年1月9日出生，汉族，，住浙江省桐庐县 本院在执行中达建设集团股份有限公司（以下简称“中达公司”）与桐庐君杰置业有限公司（以下简称“君杰公司”）、徐耀庚、浙江**光冶炼集团有限公司（以下简称“华光公司”）、刘光火建设工程施工合同纠纷一案中，异议申请人郑显忠对执行标的提出书面异议。本院于2020年7月27日受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年8月14日公开进行听证，异议申请人郑显忠的委托代理人方建良和陈婷婷、被申请人“中达公司”的执行代理人钟国良（实际施工人）和汪涛、“华光公司”的委托代理人周国健出席参加听证，被申请人“君杰公司”、徐耀庚、刘光火未出席听证，本案现已审查终结。 异议申请人郑显忠异议称：异议人于2014年1月28日与“君杰公司”签订《房屋转让合同》一份，合同约定：由异议人购买“君杰公司”开发的“华光大厦”2001至2014室（建筑面积1154.46平方米，房款总额4490849元）。合同约定购房款在可以办证前支付400万元，余款在证办好后三日内付清。当日，“君杰公司”通过物业将异议人购买的房屋交付给异议人，异议人缴纳了物业费等费用并开始占有使用。2014年11月，桐庐县国土资源局对“华光大厦”项目进行公示，同意在补交土地出让金后土地使用权允许分割登记和转让。之后经“君杰公司”多次催讨，异议人陆续支付购房款430多万元。但“君杰公司”一直未能补交土地出让金导致异议人至今无法办理房产登记手续。 异议人认为：其与“君杰公司”的房屋转让合同合法有效，法院查封“君杰公司”名下的上述房屋属于异议人所有，故请求法院依法中止对上述房屋的执行并解除查封。 异议申请人郑显忠为证明其异议主张已向本院提供以下证据：1、《桐庐县房屋转让合同》一份，拟证明在法院查封前异议人已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有案涉房屋的事实。 2、《指定转款通知》一份，《银行付款凭证》四份，《收款收据》一份，拟证明由陆一峰于2016年8月10日代郑显忠付购房款1519573.6元。另郑显忠根据“君杰公司”指定于2018年3月23日转给张叶兰购房款80万元和2019年8月23日转给张叶兰购房款200万元的事实。 3、《交房通知书》一份，物业费和能耗费《收款收据》二份，《2018年移动脚手架租赁合同单》及《装修材料清单》共四份，桐庐昂业建设有限公司于2019后支付《水电费、物业费网银行电子回单及发票》共四份，拟证明在法院查封前异议人已合法占有使用案涉房屋的事实。 4、《今日桐庐（桐庐县国土资源局改变土地利用条件补交土地出让金项目公示）》一份，以证明未办理房屋转移登记是因为政府政策和“君杰公司”的原因，异议人对此没有过错的事实。 被申请人（即申请执行人）“中达公司”答辩称：一、异议人提交的合同并非签订于查封之前的真实合法合同，付款的性质也非购房款。首先，案涉合同的落款时间虽然记载为“2014年1月28日”，但因买卖双方没有办理网签、预告登记等这些足以客观还原签约时间的购房手续，且2014年1月28日是农历29夜，次日为大年三十，因此不能仅以落款时间来确定签约时间，而应综合考虑付款时间、交付时间加以判断。其次，异议人提交的所谓的付款凭证中，从款项的支付流向上，并没有异议人直接汇入“君杰公司”款项，并不能认定异议人已向“君杰公司”支付购房款。再次，从付款的时间上，异议人主张与“君杰公司”签约的时间为2014年1月28日，异议人主张的交房时间也是2014年1月28日，异议人提交的凭证为2016年8月10日，逻辑上矛盾重重。1、按此主张，异议人“购房”后，开发商“君杰公司”居然允许其分文不付款长达二年时间，而且按异议人的陈述“君杰公司”在未收到任何购房款的情况下将房屋交付给异议人使用，各项事实明显虚假。2、“华光大厦”在2014年4月被查封，是“华光大厦”使用人众所周知的事实，在此情况下，自称占用了案涉房屋的异议人，居然在明知被查封的情况下通过陆一峰交付巨额购房款，以购买极可能被法院处置拍卖的房屋，更是虚假。 二、异议人未在法院查封前占有该房屋。1、异议人就交房提交的《交房通知书》，从行文抬头上是“君杰公司”向“龙腾公司”发出的通知，该通知不应由异议人持有。2、是否缴纳物业费是是否占有房屋的重要依据，异议人一方面主张2014年1月28日就已收房，但提交的物业费缴费凭证居然是从2012年7月1日开始，早于购房一年半时间。就该段时间的物业费，收据载明的金额是如何支付的，异议人并未提供付款凭证，不足以说明款项已经缴付。另落款时间为2014年1月28日的收款收据，与落款时间为2018年9月17日的收款收据，开票人、收款人分别记载为“王何平”和“许”，应是由不同的工作人员经办，但收据的所有文字笔迹明显是同一人所写。 三、即便房屋买卖真实，案涉房屋未办理产权登记系由异议人自身过错造成。退一步说，即便异议人主张的其在2014年1月22日已向“君杰公司”购买案涉房屋的事实系真实的，但考虑到与案涉房屋性质相同的“华光大厦”一楼和三楼于2014年1月22日办理了产权登记手续，该事实足以说明案涉房屋在该日期也应符合办理产权登记的条件，故异议人在从2014年1月22日起到案涉房屋被首封，足足有二个多月时间办理产权登记，其未办理的后果应由异议人自行承担。 四、①陆一峰曾就案涉房屋向桐庐县人民法院提交“君杰公司”财产报告，认为案涉房屋系其自己付款以证明为陆一峰所有；现又在本案中提供证言称于2016年8月10日为郑显忠代付1519573元，进而称该房屋系郑显忠购买，与前者的陈述明显矛盾，违背了民事诉讼活动的最基本的诚实信用原则，其在本案中提供的证言自然就不应予以采信。②“君杰公司”在前述财务凭证中提供的证言“同意”，并加盖财务章和签署了“徐耀庚”字样的落款。比对徐耀庚在桐庐法院执行案件中由其本人签署的笔迹即可知，该“徐耀庚”的笔迹明显不是其本人所签，落款“君杰公司”的该证言也是由他人伪造的。 综上，异议人执行异议完全不符合《执行异议与复议规定》第28条的规定，请求驳回异议人的异议。 被申请人（申请执行人）“中达公司”为证明其辩称主张已向本院提供以下证据：1、《借款合同》一份，拟证明“君杰公司”于2014年1月25日将案涉房屋用于向金茂龙、丁胜借款的抵押物的事实。2、《陆一峰提交桐庐法院“君杰公司”资产报告》一份，拟证明陆一峰称案涉房屋为其认购的事实。 被申请人（即被执行人）“华光公司”答辩称：我们相信异议人是想购房的，但要求异议人提供房款打款凭证，而不是收款收据，对尚未交付的房款如何处置，请法院查明事实后依法裁判。“华光公司”未提供证据。 被申请人“君杰公司”、徐耀庚、刘光火均未答辩，也未提供证据。 经审查查明：“中达公司”诉“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火建设工程施工合同纠纷一案，杭州市中级人民法院（以下简称“杭州中院”）于2014年4月10日立案受理，根据“中达公司”的财产保全申请及其财产保全线索，“杭州中院”对“君杰公司”名下的位于桐庐县××路××号房地产（房产总证号为桐房权证更字第1××3号，其中包括涉案房屋）予以查封。案经审理，“杭州中院”于2016年9月30日作出（2014）浙杭民初字第3号民事判决，判决确定：一、“君杰公司”支付“中达公司”工程款16845610.25元；二、“君杰公司”支付“中达公司”按中国人民银行同期贷款利率为标准从2014年4月10日计算至款项实际付清之日的利息；三、“君杰公司”返还“中达公司”工程质量保证金3540867.8元；四、“君杰公司”支付“中达公司”鉴定费178750元；五、“华光公司”、刘光火对上述第一项判决所涉款项中的16003329.73元、第二项判决所涉款项以及第三项判决所涉款项中的3363824.41元承担连带付款责任；六、徐耀庚对上述第一项判决所涉款项中的842280.52元、第三项判决所涉款项中的177043.39元以及第四项判决所涉款项承担连带支付责任；若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息；并负担诉讼费用。案经浙江省高级人民法院二审，作出驳回上诉、维持原判的（2016）浙民终769号民事判决。判决生效后，因义务人“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火未按判决确定履行义务，权利人“中达公司”向“杭州中院”申请强制执行，“杭州中院”立案执行［执行案号为（2017）浙01执709号］。2017年10月23日，“杭州中院”作出（2017）浙01执709号之一执行裁定，指定“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号民事判决由本院执行，本院于2017年11月6日立案执行［执行案号为（2017）浙0122执3194号］。 另查明：涉案房屋系“君杰公司”（现在册）开发建设，位于桐庐县县城（现城南街道）迎春南路69号桐庐华光大厦（简称“华光大厦”）【房产总证号为桐房权证更字第1××3号，用途为非住宅，共有建筑面积为31300.3平方米，登记权利人为“君杰公司”，登记日期2014年1月22日】第二十层2001至2014室房地产。 2009年5月31日，中共桐庐县委作出县委（2009）26号《中共桐庐县委、桐庐县人民政府〈关于进一步加快县城商务区建设的实施意见〉》文件，第三﹒（三）﹒1条规定，“华光大厦”等商务区项目需改变土地出让时约定的“项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让”条件，由项目建设业主在2009年底提出申请，按评估价经政府确认、公示无异议、并补交土地出让金及相关税费后，再办理房产、土地使用权分割和转让登记（裙房部分除外）。其裙房部分入驻企业经营及办公房屋面积在1000平方米以上的经县政府审核同意后才允许该房产、土地使用权分割登记和转让。 2011年9月30日，“中达公司”就“华光大厦”完成竣工验收并交付。 2013年5月7日，经桐庐县住建局、信访局、商务区管委会、“君杰公司”、“华光公司”、“中达公司”、杭州正宏建设管理有限公司等单位协调，达成会议纪要，于2013年6月6日由桐庐县住房和城乡建设局作出桐住建纪要（2013）10号《关于华光大厦工程结算等事项协调会议纪要》，第1条规定根据“华光公司”与“君杰公司”转让协议，“君杰公司”按原转让协议总价（1.38亿元）除去已支付工程款等各项费用外的余额部分资金一次性打入住建局监管帐户，在资金到位后一周内县住建局按规定给予办理有关房产证等。但“君杰公司”未按要求将资金打入住建局监管帐户。 2014年1月28日，甲方（卖方）“君杰公司”与乙方（买方）郑显忠签订《房屋转让合同》一份，约定乙方以4490849元的价款购买案涉房屋2001至2014室（非住宅，建筑面积为1154.46平方米，单价每平方米3890元）。付款方式为乙方于可以办证前支付购房款400万元，余款于证办好后三天付清；未按原协议付款的按1%付息给甲方。并注明2012年7月1号已经交房，按政府准须时间办理产权证。 2014年1月28日，“君杰公司”向桐庐龙腾物业管理有限公司（又名浙江福腾物业服务有限公司，以下简称“龙腾公司”或“福腾公司”）发出《交房通知书》一份，载明：“华光大厦”20F，面积1154.46平方米；业主郑显忠已可交房，请给予办理交房手续。其他根据物业管理行业的规定，请贵公司另行收取相关费用。 2014年11月18日，桐庐县国土资源局发布《改变土地利用条件补交土地出让金项目公示》：项目名称为华光大厦项目，开发单位这“君杰公司”，出让合同相关条件为项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让，改变条件为按规划批准认定的建筑单元进行分割，应补交土地出让金额为440.94万元。并在《今日桐庐》报刊登，但“君杰公司”未按要求补交土地出让金。 2016年8月10日，“君杰公司”股东陆一峰通过杭州银行转帐给“君杰公司”浦东银行桐庐支行帐户220万元（用途付购房款）。其中另行书写给郑显忠付购房款1519573.6元。 2017年3月20日，“君杰公司”出具给郑显忠《通知》一份，载明“请你将购买“华光大厦”20楼的剩余房款汇入以下指定帐户：姓名张叶兰，帐号6228××××3072，开户银行农业银行杭州青云支行”。郑显忠于2018年3月23日建设银行转帐给张叶兰80万元，于2019年8月23日建设银行转帐给张叶兰200万元，合计280万元。2019年8月26日，“君杰公司”出具收到郑显忠迎春南路“华光大厦”20层购房款280万元的《收款收据》一份。 另查实：2018年3月25日，郑显忠与“龙腾公司”签署《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《装修管理责任书》，并于2018年6月7日交纳从2012年7月1日起至2018年12月31日的物业费。 在本案审查中，异议申请人郑显忠承诺同意将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行。 本院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，涉案房屋至今仍登记在“君杰公司”名下，法院在对“君杰公司”财产采取强制措施时将涉案房屋予以查封，并无不当。 其次，执行异议审查主要是形式审查。一般而言，物业费和能耗费为一年一交付。郑显忠于2018年3月25日与“龙腾公司”签署《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《装修管理责任书》，并于2018年6月7日开始交纳物业费，故异议申请人郑显忠所提供的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有该不动产，应当承担举证不能的不利后果。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议申请人郑显忠的异议理由不成立，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，故对异议人的异议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议申请人郑显忠的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  石 甦 人民陪审员  沈宇黎 二〇二〇年八月二十五日 代理书记员  金 玲 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。