广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初4936号 原告：南宁市瑞昕物业服务有限责任公司，住所南宁市南铁****物业管理房。统一社会信用代码：914501077630790796。 法定代表人：张训，执行董事。 委托诉讼代理人：杨潇潇，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴海迪，广西刘晰律师事务所律师。 被告：何和业，男，1953年6月8日出生，汉族，户籍地南宁市。 委托诉讼代理人：廖明，广西东博律师事务所律师。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案时间：2020年6月3日 开庭时间：2020年7月30日 当事人到庭情况：原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司（以下简称“瑞昕公司”）的委托诉讼代理人杨潇潇、吴海迪，被告何和业及其委托诉讼代理人廖明到庭。 原告诉讼请求 1、被告支付住宅物业服务费1288.8元（自2016年1月至2018年12月份，按0.3元/月·㎡计算）； 2、被告支付拖欠住宅物业服务费产生的违约金3112.02元（自201 6年1月始，以欠费金额为基数，按每天3‰的标准，暂计算至2019年9月30日，此后继续计算至全部款项付清为止）； 3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告成立于2004年7月2日，为三级物业管理资质。2012年11月30日，南宁铁路局住房建设管理所与原告签订《前期物业管理服务委托合同》，约定为南宁市西乡塘区沈阳路44-8号明秀翠竹苑小区提供物业服务。原告于2010年7月起实际进驻小区提供物业服务。被告自2016年1月起连续拖欠物业服务费，故诉至法院。 被告答辩要点 原、被告未签订物业服务合同，原告不是合同相对方，原告未尽到物业管理责任且不整改，原告的诉请没有事实依据且起诉已超过诉讼时效，原告主张的违约金过高，请法院驳回原告的诉讼请求。 审理查明事实 瑞昕公司系依法成立的具有物业管理三级资质的企业法人。2009年10月13日，南宁铁路局住房建设管理所（甲方）与瑞昕公司（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定甲方选聘乙方对南宁铁路明秀住宅小区（79-88栋）提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其物业的建筑面积0.30元/月·平方米，建筑垃圾按100元/户交纳，水电周转金按100元/户一次性交纳；业主及物业使用人应于领钥匙之日起预交6个月物业服务费、生活垃圾处理费及水电周转金，如超过一个月未按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。《领钥匙须知》中载明，本住宅项目前期物业服务工作由瑞昕公司负责。合同订立后，瑞昕公司进驻管理服务小区直到2018年12月31日。何和业系南宁市西乡塘区沈阳路44-8号明秀“翠竹苑”小区79栋3单元4号房业主，每月应交的物业服务为35.8元，何和业在原告主张的2016年1月至2018年12月期间，仅支付了2016年1月至2016年6月的物业费214.8元，其余时间未缴纳物业服务费，截 止2018年12月，拖欠2016年7月至2018年12月物业服务费共计1074元。 另查明，南宁铁路明秀住宅小区（79-88栋）系南宁铁路局建设的铁路职工住宅小区，原南宁铁路局住房建设管理所为原南宁铁路局非法人分支机构，负责铁路职工住房建设管理工作。 法院判决理由 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”南宁铁路局系涉案小区的建设单位，南宁铁路局住房建设管理所代表南宁铁路局，与原告签订的《前期物业管理服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方签订的物业服务合同对瑞昕公司和涉案小区的全体业主具有约束力。原告瑞昕公司应依照合同约定提供物业服务，被告作为业主亦应依约支付物业服务费等相关费用。 关于诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，普通诉讼时效为三年。物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，故其主张物业服务费及相应违约金的诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算三年。本案中，原告瑞昕公司于2018年12月31日撤离涉案小区，故本案的诉讼时效期间应从被告欠交最后一期物业服务费开始计算，现原告瑞昕公司于2020年6月3日向法院提起诉讼，向被告主张权利，并未超过诉讼时效期间。被告辩称原告主张已过诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。 关于物业服务费。综合在案证据及原、被告双方的陈述，可以认定原告自2010年7月至2018年12月间为被告房屋所在小区提供物业管理服务，被告应按合同约定交纳物业服务费，根据查明被告拖欠物业费的时间及金额，本院对原告主张被告支付2016年7月至2018年12月期间拖欠的物业费10 74元的诉讼请求予以支持。被告主张原告未尽到物业管理责任，并以此为由拒绝交纳物业费，但其证据不足以证明原告完全不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵，应承担举证不能的责任，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如原告提供的物业服务存在一定瑕疵，被告可通过协商或者其他合法途径主张权利，故其抗辩理由不能成立，本院不予支持。 关于违约金。被告拖欠物业服务费，已构成违约，应承担责任。被告拖欠物业服务费给原告造成的损失应为利息损失，故原告主张按合同约定日千分之三的标准计算违约金，明显超过其实际损失，本院酌情调整为2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款基准利率、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算。本案中，双方未就支付当月物业服务费的具体时间做出明确约定，本院酌情认定当月物业服务费至迟于当月最后一日支付。按照合同关于“如超过一个月未按约定按时足额交纳物业服务费用的”需按日支付违约金的约定，被告应付拖欠上述物业服务费的违约金应以每个月欠付物业费35.8元为基数，从次月期满之次日起计至被告付清物业服务费之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率分段计算被告实际履行完毕之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《 中华 人民共和国合同法 》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告何和业向原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司支付2016年7月至2018年12月期间物业服务费1074元； 二、被告何和业向原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司支付因拖欠前项物业服务费产生的违约金，计算方式为：分别以2016年7月至2018年12月期间每月欠付的物业服务费35.8元为基数，从次月期满之次日起，按中国 人民银行同期同类贷款基准利率分段计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率分段计算至被告付清物业服务费之日止。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交），由被告何和业负担10元，由原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  顾能娜 二〇二〇年八月十九日 书记员  黄 艳