内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终2441号上诉人（原审原告）：腾铁男，男，1957年6月19日出生，汉族，城镇居民，住赤峰市。委托诉讼代理人：王永，内蒙古红城律师师事务所律师。委托诉讼代理人：信凤阁，内蒙古松川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈克祥，男，1966年11月12日出生，汉族，城镇居民，住赤峰市。委托诉讼代理人：孙国华，女，1966年9月9日出生，汉族，住赤峰市。（系陈克祥妻子）委托诉讼代理人：宋希辉，内蒙古贡格尔律师事务所律师。原审第三人：赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司，住所地锡林郭勒盟苏尼特左旗满都拉图镇温馨家园。负责人：张玉国，该公司经理。原审第三人：张玉国，男，1971年8月2日出生，汉族，、城镇居民，原住赤峰市，现住赤峰市。上诉人滕铁男因与被上诉人陈克祥、原审第三人赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司（以下简称天隆苏尼特左旗公司）、原审第三人张玉国执行异议之诉纠纷一案，不服克什克腾旗人民法院（2019）内0425民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。滕铁男上诉称：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决书认定的事实缺乏证据支持，且违反了相关法律规定。2、原审判决书在事实认定及证据采信上存在自相矛盾、前后矛盾之处。3、原审判决书违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，且存在以错误解读法律规定的法官自创性理论对抗曲解明确无误的法律规定。4、原审判决书遗漏了必要的诉讼参与主体，存在审判程序严重违法的错误。陈克祥辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张玉国、天隆苏尼特左旗公司辩称：同意上诉人意见。滕铁男向一审法院起诉请求：1、依法确认网签在原告名下的的位××旗北起第六、南起第七的上下两层商厅价值389万元（包括与此商厅连在一体的二楼）由原告购买归原告所有；2、终止对位于××旗第六、七号上下两层商厅的执行，解除对该商厅的查封；3、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月25日，本院立案受理了原告陈克祥与被告赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司、张玉国民间借贷纠纷一案。2013年10月16日，本院作出（2013）克民初字第2444号民事调解书，该调解书内容为“一、被告赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司、张玉国于2013年11月25日前给付原告陈克祥借款本金人民币370.45万元及利息（自2013年9月25日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至本金还清时止）；二、被告赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司、张玉国对上述款项承担连带清偿责任。”该案进入执行程序后，2018年11月20日，本院作出（2014）克执字第275号执行裁定书，将案涉的位××旗北起第六、南起第七的上下两层商厅以及与此商厅连在一体的二楼予以查封、扣押。2018年12月4日，案外人腾铁男对执行位××旗北起第六、南起第七的上下两层商厅（包括与此商厅连在一体的二楼），提出书面异议。2018年12月18日，本院作出（2018）内0425执异126号执行裁定书，裁定“驳回异议人腾铁男的异议请求。”腾铁男不服（2018）内0425执异126号执行裁定书，于2019年1月2日提起本案诉讼。另查明，张玉国、杨国华与腾铁男签订的《协议书》载明的内容为：2014年1月10日，借款人张玉国、杨国华（夫妻）向腾铁男分两次借款208万元。其中108万元的借期为3个月，利息每月3分；另外100万元借期为8个月，利息为每月2.4分。并分别签订了借款合同，此款用于苏尼特左旗温馨家园的开发建设。截止2017年8月5日，本金及利息共计4505200元。对此，借款人与贷款人商定将位于锡林郭勒盟苏尼特左旗开发的温馨家园8#-1-107-206-207商厅8号楼一楼北起第六、南起第七的商厅以及与此商厅连在一体的二楼，总建筑面积为707.93平方米核价3893615.00元的价款抵顶给腾铁男，并签订网购合同，出具购房收款收据，剩余欠款611585.00元双方商定另行解决。该《协议书》载明的时间为2017年8月5日。2017年8月5日，腾铁男与署名甲方为赤峰市天隆房地产开发有限公司签订合同编号为2017-9000481的《商品房买卖合同》，约定腾铁男购买位于××旗#-1-107-206207，建筑面积为707.93平方米的商业房屋，合同价款为3893615.00元。合同约定的付款方式为乙方按照房屋抵押形式付款。该合同尾页赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司作为委托代理人盖章，甲方后加盖张玉国的印章。同日，赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司为腾铁男出具金额为3893615.00元的收款收据一枚，载明“今收腾铁男商厅款，收款方式现金，收款事由为8#楼7号厅”，收据注明：出纳人张玉国，经手人腾铁男。再查明，2014年1月10日，杨国华、张玉国、赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司与腾铁男签订两份《借款合同》。其中借款金额为100万元的《借款合同》，借款期限为8个月，借款利率2.4分（月息），借款的担保方式为抵押担保，借款人以苏尼特左旗巴彦塔拉街温馨家园3#9号、12号商厅做为抵押；借款金额为108万元的《借款合同》，借款期限为3个月，借款利率3分（月息），借款的担保方式为抵押担保，借款人以苏尼特左旗满都拉图镇温馨家园8#-1-111-211商厅做为抵押。再查明，张玉国出具的证明材料中自述，自2013年2月份到2014年1月份，先后两次向腾铁男借款208万元，用于锡林郭勒盟苏尼特左旗温馨家园开发建设。2017年8月5日，与债权人协商，将温馨家园8#-1-107-206-207的商厅707.93平方米以3893615.00元的价款抵顶给腾铁男。当时签订网购合同，出具了购厅的相关手续。腾铁男提交的借款转账时间分别为2011年11月11日，2012年10月12日，2013年6月9日。再查明，位于苏尼特左旗温馨家园**-1-107-206207，建筑面积为707.93平方米的商业房屋现网签在腾铁男名下。一审法院认为，本案争议焦点为原告腾铁男对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，腾铁男作为该执行案件的案外人提出异议，在本院作出执行裁定后不服，提起本案的执行异议之诉。腾铁男作为案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利承担举证证明责任。由于腾铁男提供的证据不足以证明上述事项，故应承担不利后果。理由如下：一、商品房网签登记并不具有物权变动性质。根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在腾铁男名下，腾铁男仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中腾铁男对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。且合同编号为2017-9000481的《商品房买卖合同》，约定腾铁男购买位于××旗#-1-107-206207，建筑面积为707.93平方米的商业房屋，合同价款3893615.00元的付款方式为乙方按照房屋抵押形式付款，腾铁男并未提交其实际交付合同价款的证据，自述该合同价款的给付方式为抵顶债务。即腾铁男并未实际向赤峰市天隆房地产开发有限公司交付合同编号为2017-9000481的《商品房买卖合同》价款，而是抵顶张玉国、杨国华欠其债务。综上，腾铁男以涉案房产已网签登记在其名下为由，主张对涉案房产享有所有权，缺乏事实和法律依据。二、以房抵债买受人在过户前，不享有物权及优先利益。张玉国、杨国华与腾铁男签订的《协议书》，系以房抵债协议，该《协议书》不能直接引起物权变动法律效果。因案涉房产并未登记在腾铁男名下，物权变动并未完成，腾铁男对张玉国、杨国华只享有债权请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。张玉国、杨国华与腾铁男签订的《协议书》，约定抵顶的债务分别为张玉国、杨国华、赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司于2014年1月10日向腾铁男所借的两笔债务，即借期为3个月，利息每月3分，借款金额为108万元的债务；借期为8个月，利息为每月2.4分，借款金额为100万元的债务。而腾铁男所提交的借款转账凭证的时间分别为2011年11月11日，2012年10月12日，2013年6月9日，与借款合同均不相符，不足以证明以房抵顶债务的确定真实数额。根据合同编号为2017-9000481的《商品房买卖合同》，案涉房屋的出卖人为赤峰市天隆房地产开发有限公司，即赤峰市天隆房地产开发有限公司系案涉房屋的房地产开发企业。而以房抵债协议系由张玉国、杨国华个人与腾铁男签订，抵顶的债务亦为张玉国、杨国华、赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司的债务，非案涉房屋的房地产开发企业赤峰市天隆房地产开发有限公司的债务。综上，基于该以房抵债协议，腾铁男亦不享有涉案房产的物权及优先利益。原告腾铁男未能提交充分证据证明其对涉案执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，无权排除人民法院对案涉的位××旗北起第六、南起第七的上下两层商厅（包括与此商厅连在一体的二楼）的强制执行，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，判决：驳回原告腾铁男的诉讼请求。二审中，被上诉人提交了（2018）内0425民初1704号、（2018）内04民终6191号民事判决书各一份，用以证明上诉人腾铁男对外出借款项对象是张玉国、孙国华个人之间的借款，与天隆公司没有任何关系，用来抵顶的也是张玉国个人之间的债务，腾铁男并非善意第三人。上诉人质证称对其真实性无异议，但该证据与本案不存在关联性，不应予以采信。张玉国、天隆公司对该证据没有异议。经审查，该证据与本案不存在关联性，本院对该证据不予采信。本院查明的其他事实与原审认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，首先，根据上诉人滕铁男提交的《商品房预销售许可证》可知，赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司系涉案小区温馨家园二期的售房单位，其有权处置温馨家园二期的房屋。其次，天隆苏尼特左旗公司系分公司，不具备独立的法人主体资格，因此在销售房屋时，房屋买卖合同中记载的出卖人虽然是赤峰市天隆房地产开发有限公司，但在合同最后的落款处加盖的是天隆苏尼特左旗公司的公章，及分公司负责人张玉国的私章，因此应认定合同编号为2017-90000481的《商品房买卖合同》抵顶的就是天隆苏尼特左旗公司的债务。第三，天隆苏尼特左旗公司为其出具了收款收据，结合张玉国与滕铁男之间的抵账协议，应认定滕铁男已经支付了涉案房屋的购房款。因此上诉人滕铁男通过将借款转化为购房款的方式，实际支付了涉案房屋的购房款，并签订了商品房买卖合同，应认定滕铁男系涉案房屋的买受人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，滕铁男与天隆苏尼特左旗公司签订了《商品房买卖合同》，但未办理产权过户登记，滕铁男享有的是一种物权期待权，其请求确认其是涉案房产所有权人，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人签订书面购房合同的时间是2017年8月5日，在人民法院查封之前；上诉人签订合同后，对房屋已经合法占有至今，有房屋租赁协议、照片等证据予以证明，足以认定；上诉人已经通过抵顶的方式支付了全部款项，张玉国亦予以认可；不能办理房屋登记的原因是涉案楼房存在质量问题及拖欠税费，上诉人作为购买方没有过错，故上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的权益。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人滕铁男的上诉请求部分成立，本院予以支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销克什克腾旗人民法院（2019）内0425民初3号民事判决。二、不得对位××旗第六、七号上下两层商厅房屋强制执行，解除对该房屋的查封。三、驳回上诉人滕铁男的其他诉讼请求。一、二审案件受理费合计75840元，均由被上诉人陈克祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙晓东审 判 员 王旭文审 判 员 张欢欢 二〇二〇年八月十一日法官助理 魏 乐书 记 员 王婧婷