广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异194号 案外人孙萌，女，汉族，1996年12月9日出生，住山东省烟台市福山区。 委托代理人郑湘，广东森诺律师事务所律师。 委托代理人杜伟宗，广东森诺律师事务所实习律师。 申请人中核华辰建筑工程有限公司，住所地为陕西省西咸新区沣东新城世纪大道中段南侧人才大厦601。 法定代表人董德建。 委托代理人孙雅莲、李楠楠，广东万承律师事务所律师。 被申请人东莞市振江房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇竹塘浸校塘工业区富民路**振江中心。 法定代表人黄泮。 关于本院受理的申请人中核华辰建筑工程有限公司（以下简称“中核华辰公司”）与被申请人东莞市振江房地产开发有限公司（以下简称“振江公司”）诉前财产保全纠纷一案【案号为（2019）粤1973财保1556号】，案外人孙萌于2020年6月12日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2020年8月7日公开举行听证，案外人孙萌的委托代理人郑湘、杜伟宗及申请人中核华辰公司的委托代理人孙雅莲到庭参加听证，被申请人振江公司经合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人向本院提出异议请求：请求法院解除对位于东莞市凤岗镇凤观路1号凤凰台花园凤仪阁1901号房屋的查封，中止对东莞市凤岗镇凤观路1号凤凰台花园凤仪阁1901号房屋的执行。2020年8月7日，案外人变更异议请求为请求解除对位于东莞市凤岗镇凤清路80号凤凰台花园5栋1901号房（以下简称案涉房屋）的查封，中止对案涉房屋的执行。事实和理由:2017年5月7日，案外人与被申请人振江公司签订了《振江.凤凰台商品房认购书》，约定振江公司以2929608元的价格将案涉房屋出售给案外人。案外人已支付全部购房款，但振江公司未按约定给案外人办理后续购房手续。现因中核华辰公司与振江公司建筑工程纠纷一案，法院依据中核华辰公司的查封申请出具了（2019）粤1973财保1556号民事裁定书，查封了案涉房屋，且有可能进行拍卖，损害了案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“异议和复议规定”）第二十八条、二十九条的规定，案外人均符合以上条件，法院可对执行标的之物权期待权进行保护，案外人的物权期待权与中核华辰公司的一般债权发生冲突时，应优先保护案外人的物权期待权。综上，案外人提交的证据足以证明其物权期待权成立，应当排除法院执行案涉房屋。 案外人为证明其主张提交了以下证据予以佐证： 1.《振江.凤凰台商品房认购书》，被申请人振江公司作为出售方（甲方）与案外人作为乙方于2017年5月7日签订该认购书，主要约定乙方以优惠价2929608元向甲方认购凤凰台项目凤仪阁5号楼19层01单位，该商品房建筑面积为141.24平方米，套内面积为112.40平方米，用途为住宅，乙方在签订认购书同时向甲方交纳定金5万元，等等。 2.收款收据，2017年5月7日，振江公司出具编号为847538的收款收据，写明今收到孙萌交来凤凰台花园凤仪阁1901房定金5万元。2017年6月8日，振江公司出具编号为632675的收款收据，写明今收到孙萌交来凤凰台花园凤仪阁1901房楼款50万元。2017年6月8日，振江公司出具编号为632676的收款收据，写明今收到孙萌交来凤凰台花园凤仪阁1901房楼款329608元。2018年1月9日，振江公司出具编号为318560的收款收据，写明今收到孙萌交来凤凰台花园凤仪阁1901房首期款100万元。2018年1月29日，振江公司出具编号为318582的收款收据，写明今收到孙萌交来凤凰台花园凤仪阁1901房首期款50万元。2018年4月15日，振江公司出具编号为318683的收款收据，写明今收到孙萌交来凤凰台花园凤仪阁1901房首期款55万元（备注现金）。 3.POS签购单、东莞银行转账凭证，2017年5月7日，通过刷卡方式消费5万元；2017年6月8日，户名为王少静向振江公司转账50万元；2017年6月8日，户名为孙福的账户向振江公司转账329608元；2018年1月9日，户名为孙爱民的账户向振江公司转账100万元（附言：凤仪阁1901房款）；2018年1月29日，户名为王少静的账户向振江公司转账50万元（附言：凤仪阁1901房款）。 4.户口本及证明。孙福为孙萌的父亲，王少静为孙萌母亲。孙爱民出具证明，内容为由于孙爱民之前借王少静款项，应王少静要求将100万直接支付给振江公司作为孙萌的购房款。 申请人中核华辰公司辩称，申请人认为案外人的异议主张不符合《异议和复议规定》第二十九条规定，应当依法予以驳回。理由是该条款所保护的是商品房购买人的物权期待权，但本案中，案外人不是东莞市的户籍居民，也不能提供在东莞市××一年以上的社保，所以从商品房认购之初就不符合东莞市限购政策的要求，不具备购房资格，而司法解释所保护的物权期待权是指具备了物权的全部实质性要素，从购买房产之初就享有要求房地产开发商将房产过户登记到自己名下的权利，而本案异议人显然不具备这样的权利，所以应当依法驳回。 申请人未提交证据资料。 经审查查明，案涉房屋位于东莞市凤岗镇××凤凰××花园××房，权属证明号码为粤（2019）东莞不动产权第0223311号，登记权利人为振江公司，权利性质为市场化商品房，登记日期为2019年7月9日。 再查明，关于本院受理的申请人中核华辰公司与被申请人振江公司诉前财产保全纠纷一案【案号为（2019）粤1973财保1556号】，本院依法作出（2019）粤1973财保1556号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押被申请人振江公司相应价值20605166.72元的财产。2020年1月20日，本院依据（2019）粤1973财保1556号民事裁定书查封了被申请人振江公司案涉房屋。根据东莞市凤岗镇不动产登记中心的复函显示，东莞市凤岗镇凤观路1号凤凰台花园凤仪阁1901号房变更信息为东莞市凤岗镇××凤凰××花园××房。 另查明，本院于2020年1月9日立案受理原告中核华辰公司与被告振江公司建设工程合同纠纷一案【案号为（2020）粤1973民初1400号】,依法作出（2020）粤1973民初1400号民事判决书。因振江公司不服本院该判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉，该案正在审理中。申请人中核华辰公司主张对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。 以上事实，有《振江.凤凰台商品房认购书》、收款收据、转账凭证、户口薄、证明、民事裁定书、查封（扣押）财产清单、执行笔录等证据附卷佐证。 本院认为，被申请人振江公司经合法传唤，无正当理由拒不参加听证，由其自行承担不利后果。案外人以其已购买案涉房屋为由请求中止执行，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，案外人对保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定适用案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 第一，关于本案的适用法律问题。首先,申请人中核华辰公司就本案查封的房屋主张建设工程价款优先受偿权，但其对案涉房屋是否享有建设工程价款优先受偿权未经生效裁判文书予以确认,各方当事人对此存在争议且在二审审理阶段，故在执行程序中不适宜直接认定。其次，由于案涉商品房系登记在被执行的房地产开发企业振江公司名下，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房”。因此，本案应当适用《异议和复议规定》第二十八条及二十九条对案外人主张的权利能否排除执行进行审查。 第二，关于案外人所主张的权利能否排除执行的问题。根据《异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人并未提交证据证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。因此，在本案证据不能确定案外人是否符合第二十九条规定的情形下，应当继续对照第二十八条规定审查其提供的证据是否符合排除执行的条件。 根据《异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债务执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，案外人主张其在查封前已签订有效书面合同并已支付全部价款。但据其提交的收款收据，其中55万元是通过现金方式直接支付的。此项支付行为与一般交易习惯不符，案外人也未能提交相关证据予以佐证。故本院对案外人是否已经支付全部价款存疑。其次，案外人并未提供证据证明其已实际占有案涉房屋。最后，案涉房屋在2019年7月办理了产权登记，本院则在2020年1月查封了案涉房屋，但案外人在2020年6月才提出执行异议，且案外人并未提交证据证明其已积极办理过户手续。故本院认定案外人对未能办理过户登记存在过错。因此，本院应认定案涉商品房的买卖不能同时满足上述四个情形。 综上所述，案外人提出的异议请求不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人孙萌的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李能耀 审判员  何业生 审判员  莫芷维 二〇二〇年八月二十一日 法官助理张君秋 书记员刘嘉泰 附部分法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。