福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初3854号 原告：潘晓萍，女，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：柯伟锋，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所。 法定代表人：林庆明，总经理。 委托诉讼代理人：温锦标，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致律师事务所律师。 原告潘晓萍与被告惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。潘晓萍之委托诉讼代理人柯伟锋，惠元公司之委托诉讼代理人吴建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘晓萍向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告交付位于和谐天下一区和畴阁16层1601室房屋；二、被告立即向原告支付逾期交房违约金人民币（币种，下同）218114.01元（以1659924元为基数，自2018年1月1日起按每日万分之一计算至2018年9月30日为67724.9元，自2018年10月1日起按每日万分三暂计算至2019年7月31日为150389.11元）；三、被告向原告支付2019年8月1日起，以1659924元为基数，按每日万分之三计算，每满一个月向原告支付一次逾期交房违约金，直至案涉房屋实际交付日止；四、被告承担本案的诉讼费（保全费、诉讼财产保险担保费等）。 事实与理由：2014年11月28日，原被告双方签订了一份《厦门市商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX）。合同约定：（1）被告将其开发的位于同安区商品房出售给原告，建筑面积共169.38平方米，总价款为1659924元；（2）原告应于2014年11月29日前向被告支付首期购房款499924元,除上述首期购房款外，剩余房款共计1160000元向被告认可的银行申请按揭贷款，贷款只能用于向被告支付购房款，且原告委托被告向贷款银行提交按揭材料；（3）被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付原告使用；（4）被告逾期交房的，合同继续履行，被告必须自最后交付期限届满次日起至发出交楼通知书之日止，按日向原告支付已收放款的万分之一作为违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付首付款，并办理按揭贷款，而被告却始终怠于履行己方义务，迟迟未按合同约定履行交房等相关义务。2018年1月12日，原被告双方签订一份《商品房买卖合同》补充合同，补充合同约定：被告逾期交房超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一点五的违约金，合同继续履行。若被告不能在2018年9月30日前交房，则自2018年10月1日起被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行。被告逾期无法按合同约定向原告交付房屋长达两年半之久，已侵害原告合法权益。原告在保留解除权的前提下，遂诉至法院。诉讼中，潘晓萍提出其诉讼请求存在笔误，即诉请第二项“被告立即向原告支付逾期交房违约金人民币218114.01元（以1659924元为基数，自2018年1月1日起按每日万分之一计算……”应更正为“被告立即向原告支付逾期交房违约金人民币218114.01元（以1659924元为基数，自2018年1月1日起按每日万分之一点五计算……”。惠元提出不存在笔误，应以“每日万分之一计算”。 惠元公司辩称：一、案涉房产未经竣工验收，尚不具备交房条件。二、惠元公司存在可以据实延期交房的合理事由。（一）出现合同约定的天气顺延因素。自案涉合同签订日至约定交房日2017年12月31日，厦门地区出现24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）天数为326天，惠元公司可据实延期交房，在顺延期间再次发生天气因素的顺延事由计87天。（二）因规划调整导致施工中变更设计影响工期。惠元公司2013年4月申请对案涉工程项目施工图进行调整，2014年5月获批。2015年8月再次申请项目施工图调整，2015年9月获批。该规划的变更引起施工中变更设计，改造工程至2016年11月15日方完工，影响工期。（三）幕墙施工因国家标准变化影响工期。新规严禁采用全隐框玻璃幕墙，惠元公司于2016年7月11日对幕墙工程设计变更，采用显横隐竖玻璃幕墙。因国家对玻璃幕墙的强制性标准发生重大变化，导致惠元公司重新设计幕墙施工图并申报审查，由此延误的工期应酎情认定顺延天数。（四）因供电部门选址、增设电房专用通道等要求影响了工期，供电部门提出的新要求，属于惠元公司不能控制的因素，应予合理顺延工期。（五）因线路检修、政府管制等因素影响工期。其中停电停水六天，因厦门金砖会议影响工期60天，中考、高考等交通管制每年影响工期6天。三、案涉工程因“莫兰蒂”台风遭受重大损失，原施工工序暂停，停工和返工修复延误78天，应当计入顺延交房时间。四、原告主张自2018年10月1日起按已付房屋总价款的日息万分之三计算逾期交房违约金显属过高，应予调低，违约金应当调整为原告实际损失即其已付房款逾期交房期间占用的贷款利息或该地段同等房产的租金为限。五、补充合同约定贷交房时支付逾期交房违约金，该违约金的支付期限尚未界至。 经审理查明：2014年11月28日，潘晓萍与惠元公司签订一份合同编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及合同补充协议（以下简称附件六）。合同第三条约定，潘晓萍购买惠元公司在厦门市同安区商品房，建筑面积123.66平方米。合同第四条约定，该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米9800元，总金额为1659924元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款……2.分期付款……3.其他方式（具体内容详见《补充协议》）。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2017-12-31前将符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；第三款约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起365日内书面告知买受人的；2.具体内容详见《补充协议》。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.具体内容详见《补充协议》。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议即附件六第2条约定，买受人于2014年11月29日前向出卖人支付首期购房款499924元，剩余房款1160000元向出卖人认可的银行（下称“贷款银行”）申请按揭贷款……。第10条约定，合同第八条第一款整体变更为“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用”。第11条约定，合同第八条第三款约定的除不可抗力之外的出卖人其他可以据实予以延期交房的原因包括：⑴遇到24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）；⑵因线路、水管检修或突发故障而造成的停水停电等情况；⑶遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制等情况；⑷施工中遇到异常困难或重大技术问题难以解决；⑸施工中因故变更设计；⑹买受人逾期支付房款、逾期提交按揭材料及逾期签署按揭材料的，出卖人可以顺延交房的时间……；（7）非出卖人所能控制的因素导致逾期交房的；出现上述任一因素时，出卖人无需专门告诉买受人，买受人同意交楼时限据实予以延期，出卖人不负逾期交房违约责任。第14条约定，出卖人逾期交房的，合同继续履行，出卖人必须自最后交付期限届满次日起至发出交楼通知书之日止，按日向买受人支付已收房款的万分之一作为违约金，违约金金额累计不超过《商品房买卖合同》第四条约定的商品房总价款的1%。 上述合同及补充协议签订后，潘晓萍依约向惠元公司支付首付款499924元，按揭贷款1160000元。2018年1月12日，双方签订一份《商品房买卖合同》补充合同，约定变更部分合同条款：除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按《商品房买卖合同》规定的期限将该商品房交付买受人用，按照下列方式处理：1、逾期不超过180日（含180日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金，合同继续履行；3、若甲方不能在2018年9月30日前交房，则自2018年10月1日起甲方按日向乙方支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行。4、违约金在交房时以现金或转账形式支付；5、逾期交房违约责任以本补充合同为准。 另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区（原星海湾高层区1#、2#楼），于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全身玻璃幕墙安全防护工作的意见》。期间，惠元公司和谐天下一、二区幕墙工程施工图交由设计单位进行整改，2016年7月11日经福建省建筑工程技术中心审查合格。2018年5月起，惠元公司因变压器、配电站选址等问题被国网（厦门）供电有限公司要求整改。后案涉商品房于2020年1月14日经过消防验收合格，2020年1月20日，经五方验收合格，至此案涉商品房具备法定交房条件。 2020年3月8日，惠元公司向潘晓萍发出交房通知书，通知其于2020年3月16日至2020年3月24日办理交房，其所购买的案涉商品房所在和畴阁具体交房时间为2020年3月17日，同时说明若其事务繁忙，可在集中交楼时间过后（即2020年3月24日之后）另行预约收房时间，但是惠元公司不承担前述通知交房期限之后的逾期交房违约责任。潘晓萍于2020年3月9日收到该交房通知书,但以“1.管道燃气尚未安装，2.小区园林绿化水系景观与规划设计严重不符3.公共部分装修与购房时贵公司置业顾问带去看的三区公共部分装修完全不同，涉嫌销售欺诈，4.地下车库未使用已经出现很多裂缝（虽然表面已修补）但仍存在较严重的质量问题。”为由，拒绝收房。 再查明，2014年11月28日合同签订日至2017年12月31日约定的交房日，厦门市共出现超过20MM的降雨或六级及以上的阵风天数322天（已扣除重复天数）。期间，2016年9月15日，超强台风“莫兰蒂”正面登陆同安区，造成大面积停水停电、道路受阻等破坏影响。另，2016年8月22日、2017年3月6日因国网（厦门）供电有限公司线路检修，案涉商品房施工地点停电两日；2015年12月25日、2016年3月29日因国网（厦门）供电有限公司电网改造，案涉商品房施工地点停电两日。 庭审中，潘晓萍提出对于因天气等因素造成的延期惠元公司应提供施工日志、监理日志予以佐证，惠元公司提出因其与施工方和监理方尚有民事纠纷未解决，故未取得配合获得施工日志，仅能提供2014年至2018年期间停止施工的监理日报，证实2014年8月至2018年10月共停工232天，对此潘晓萍认为其无法证实真实的停工情况。 上述事实，有潘晓萍提交的《商品房买卖合同》、合同补充协议、不动产统一发票、补充合同；惠元公司提交的建设工程项目开工备案表、气象资料、公证书、停电通知截图、和谐天下一区及二区户型调整情况公示、厦门市规划委员会准予规划变更决定书、施工图设计文件审查报告书及施工图审查记录单、建设工程设计合同补充协议书六及补充协议书八、和谐天下一区及二区施工补充合同二及补充合同三、工程质量验收记录、幕墙施工图及施工图设计文件审查报告书、审查记录单、国家相关部门及省相关部门出台的关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知和意见、和谐天下一区及二区用电工程承包合同、10KV高压客户扩供电方案答复书、消防验收监督报告、福建省建筑工程竣工验收报告、收房通知书、快递单、2014年至2018年期间监理日报等，以及双方当事人的陈述等证据证实。以上证据经双方当事人质证和本院审查核实，相应的证明力本院确认并在卷佐证。 本院归纳争议焦点如下： 一、关于惠元公司是否存在逾期交房问题。合同及附件六约定惠元公司应当于2017年12月31日前向潘晓萍交付符合约定条件的商品房。惠元公司辩称该公司具有天气因素、设计变更等可顺延交房事由。经查，惠元公司主张从案涉商品房项目的开工之日起计算可顺延天数并无合同及法律依据，潘晓萍亦不认可，且开工之日至合同签订日期间的可顺延事由及天数在双方签订合同之前已客观发生，惠元公司在无合同明确约定的情况下，将潘晓萍签约之前已客观发生的事实计入惠元公司对潘晓萍可顺延交房的天数中既不合理也不公平，故该主张本院不予采纳。此外，结合合同第八条及附件六第11条约定来理解，可顺延交房的事由应当是指在合同约定的交房日之前所遇到的影响施工的事由，惠元公司将合同约定的交房日之后出现的事由作为可顺延交房的事由，亦不符合合同约定，本院不予采纳。根据已查明事实，在双方签约之后至约定的交房日之前的期间内，确出现了合同及附件六约定的可顺延交房的事由，现惠元公司虽未提供该项目的施工日志，但是提供了监理日报用于佐证相关事由确有影响施工进度，本院结合其他证据酌情予以认定具体可延期天数如下：1、根据监理日报记载，2014年11月28日至2017年12月31日期间，符合附件六约定的可延期天数为145天；2、因线路检修、改造等造成停电停工天数2天，分别为2016年8月22日、2017年3月6日，但其中2017年3月6日已经在之前的天气因素中予以计算，再次不予重复计算，因停电的可延期天数为1天；3、惠元公司提出的金砖会议期间停工五天，因其并未提供政府及相关部门要求禁止施工的相关文件，故对该因素本院不予顺延；4、惠元公司因变压器、配电站选址等问题被要求整改均发生于2018年5月之后，并未在上述期限内，故该事由本院不予考虑延期；5、根据惠元公司提供的监理日报，无法体现因幕墙施工涉及变更及改造工程规划调整而影响的工期，故该事由本院不予考虑延期；6、因案涉商品房在建设工程中，确有遭遇超强台风“莫兰蒂”的破坏，必然影响施工，但是惠元公司所提供的监理日报对受台风影响的情况记载不明确，只是将停工时间确定为2016年9月15日至2016年11月9日，却未载明该期间内的施工现场清理及修复工作进度，故对超强台风“莫兰蒂”造成的影响，本院酌情认定可延期天数为15天（即2016年9月15日至2016年9月29日），其中与前述天气等因素可延期天数存在重复天数9天，该天数不再重复计算。7、因双方约定的交房时间系2017年12月31日，新冠××疫情发生在2020年1月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任......当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故对该事由本院不予考虑延期。综上，惠元公司可以延期天数为152天。潘晓萍认为气象资料应以同安区气象台观测站的资料为准，对此本院认为，合同中并未对该项资料进行明确约定，现潘晓萍举证的同安区气象灾害证明无法完全涵盖双方在合同中约定的可延期事项，同时惠元公司也提供了监理日报予以佐证是否停工的具体情况，故潘晓萍的该项意见，本院不予采纳。 案涉商品房本应在2018年6月1日交房（已扣除可延期天数），但是却于2020年1月20日才经竣工及消防验收具备交房条件，惠元公司已构成逾期交房违约。案涉商品房已于2020年1月20日具备交房条件，2020年3月8日惠元公司通知潘晓萍办理收房手续，最迟办理时间为2020年3月24日，潘晓萍于2020年3月9日收到该通知却未前往办理，故本院依法认定收房时间为2020年3月24日，惠元公司逾期交房661天。 二、关于潘晓萍主张的违约金数额。双方在《商品房买卖合同》补充合同中对逾期交房违约责任有具体明确约定：逾期超过180日，合同继续履行，逾期时间在180日以内（含180），出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，逾期超过180日的，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金，合同继续履行；若不能在2018年9月30日前交房，则自2018年10月1日起按日支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行，同时强调对于逾期交房责任以该约定为准，故违约金应据此计算。具体如下：2018年6月2日至2018年9月30日期间内的违约金应以已付房款1659924元为基数，按照每日万分之一点五的标准计算；2018年10月1日至2020年3月24日期间内的违约金应以已付房款1659924元为基数，按照每日万分之三的标准计算。综上，惠元公司应付逾期交房违约金为299533.29元（1659924元×0.00015×121天+1659924元×0.0003×541天）。惠元公司提出违约金计算标准过高，要求违约金按照实际租金损失的130%的标准计算，对此本院认为，上述《商品房买卖合同》补充合同系双方当事人自愿签订，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，本院依法予以认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，惠元公司未在约定期限内向潘晓萍交付讼争商品房理应承担支付违约金的违约责任。双方在合同中约定逾期交房违约金目的在于督促惠元公司积极履行合同义务，及时交房，并非系获得租金损失，且业主买房并非均为现时居住，更有为子女上学、未来养老、以租还贷等多种目的，若将违约金调整至按照租金标准，将极大减轻惠元公司的合同义务，明显违背了契约精神，不利于保护合同相对人的利益，故惠元公司该节辩解意见，本院不予采纳。 三、关于交房问题。案涉商品房已于2020年1月20日具备交房条件。2020年3月8日惠元公司通知潘晓萍办理收房手续，最迟办理时间为2020年3月24日，潘晓萍于2020年3月9日收到该通知却未前往办理。根据惠元发出的通知中说明若其事务繁忙，可在集中交楼时间过后（即2020年3月24日之后）另行预约收房时间，但是惠元公司不承担前述通知交房期限之后的逾期交房违约责任。故潘晓萍可随时预约收房，其再主张惠元交房，缺乏依据，本院不予支持。 四、关于诉求金额是否笔误问题。潘晓萍提出其诉讼请求存在笔误，即诉请第二项“被告立即向原告支付逾期交房违约金人民币218114.01元（以1659924元为基数，自2018年1月1日起按每日万分之一计算……”应更正为“被告立即向原告支付逾期交房违约金人民币（币种，下同）218114.01元（以1659924元为基数，自2018年1月1日起按每日万分之一点五计算……”。惠元提出不存在笔误，应以“每日万分之一计算”。第二项诉请存在主干及括弧中内容二个部分，括弧中的内容系对主干中的金额的解释和说明。故主干中的金额与括弧中的金额发生偏差，应以主干部分的金额为准。故仍应认定潘晓萍的诉求是“自2018年1月1日起按每日万分之一点五计算”。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告惠元（厦门）房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告潘晓萍支付逾期交房违约金计人民币299533.29元； 二、驳回原告潘晓萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币5793元，适用简易程序减半收取2896.5元，由惠元（厦门）房地产发展有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  胡道光 二〇二〇年八月四日 书记员  吴晓韩 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 窗体底端 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。