江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初2277号原告：南京佩森酒店管理服务有限公司，统一社会信用代码91320115MA1Q5E6D2M，住所地南京市秦淮区中华路**。法定代表人：冯国祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙某，住南京市浦口区。被告：徐淑芳，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：宁明，住南京市江宁区。被告：宁明，住南京市江宁区。原告南京佩森酒店管理服务有限公司（以下简称佩森公司）与被告徐淑芳、宁明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佩森公司委托诉讼代理人孙某，被告徐淑芳、宁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佩森公司向本院提出诉讼请求：判令被告减免自2020年1月24日起至2020年4月25日期间的租金及物业费10164元（租金3200元／月＊3个月、物业费188元／月＊3个月），并且双方继续履行剩余房屋租赁合同；诉讼费原告方愿意承担。事实和理由：原、被告双方于2017年12月29日签订了房屋委托管理租赁合同，原告承租被告位于南京市雨花台区房屋用于酒店经营，从合同签订之日到2020年1月24日疫情爆发之前原告均按时按约支付房租及依法履行合同。自2020年1月25日起因冠状病毒疫情爆发导致湖北等大部分地区封城，原告自1月25日之后的所有预定订单全部免责取消，并且相应国家及当地政府号召停止营业至今，造成了非常严重的经济损失。自2月1日到至今原告因政府要求和不可抗力原因无法行使该房屋的使用权，所以根据《民法总则》、《合同法》、双方签订的合同中第十二条，对不可抗力的约定，原告因无法进入此房屋所在楼且政府规定不允许经营，租赁期房屋无法达到使用事实，已符合合同中约定的不可抗力，如果不可抗力期间继续履行对原告明显不公平，按合同中第十二条之第3款，请求被告减免自2020年1月25日起至4月25日疫情期间的租金及物业费共计10164元，并顺延继续履行合同。根据上述事实，为维护原告（承租人）的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判令被告减免自2020年1月25日起至4月25日期间的租金，并且继续履行剩余房屋租赁合同。被告徐淑芳、宁明辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原因如下：首先，南京市在今年2月份就陆续发布关于复产复工文件，且原告在今年1至4月份都有电费支出，并不如原告所述停业。同时原告于今年3月16日起就在微信朋友圈做推广，说明被告业务没有受到影响；第二，原告付租金是金钱债务无履行不能之问题，原告不得以不可抗力为由寻求免责。现时情况下，原告金钱债务亦不存在履行不能的情况。再次，本次疫情造成原告无法正常开展营经营获取收益，属于商业方面的不利影响，其固定租金支付义务并不因其经营状况恶化而改变，并不导致其租金支付义务的履行不能。如要求被告承担原告的不利风险并减免租金，无疑加重了被告的履约风险。最后，原告主观拖欠房租、电费和物业费，原告拖欠被告今年4月份的房租，直到4月16日原告发出催缴函，原告才于4月22日支付4月租金。直到今天开庭，原告仍拖欠被告今年5-6月份的房屋租金、今年1至4月份的电费，属于主观恶意拖欠，原告事实上多次存在违约行为，且合同中第12条明确约定了不可抗力的内容范围，疫情不属于不可抗力。当事人主张适用不可抗力或者部分或者全部的免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履约的事实承担举证责任。原告称经营业务受影响，没有举证受影响的具体数额，应承担不能举证的不利后果。综上所述，原告要求减免2020年1月24日至4月23日的房屋租金没有事实与法律依据，且按照合同约定，原告已经事实违约。如果原告依然不按照合同支付租金，被告依照合同约定保有因原告违约享有的合同解除权利，且在一审期间被告依然需要支付相关的银行的利息等相关费用。最后，鉴于原告主观恶意违约，被告要求修改合同第11条违约责任其中第五条规则。被告不同意减免租金，也不同意减免物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年12月29日，原、被告签订租赁合同，载明徐淑芳、宁明将位于南京市雨花台区的房屋出租予原告，房屋面积47平方米，出租房屋为公寓性质用房；租期为6年，自2018年1月1日起至2023年12月23日止，免租期为2个月；第一年至第三年租金为3200元每月，第四年至第六年租金为3360元每月，付款方式为月付，押金为3200元。合同签订后，徐淑芳、宁明将房屋交付佩森公司使用至今，原告向被告支付租金至2020年4月30日。2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，因应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，南京市发布第6号通告，其中第6条规定：“严控公共场所、小区内非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”。2020年2月8日，原告收到南京市公安局雨花台分局铁心桥派出所通知：涉案房屋所在小区网约酒店一律停止办理入住登记。后佩森公司要求徐淑芳、宁明免除三个月的房屋租金，遭到徐淑芳、宁明的拒绝。庭审中，原告陈述其于2020年3月15日开始营业。原告佩森公司明确本案中主张减免三个月的租金为整个疫情期间的诉讼请求，即使之后仍受疫情影响也不再向被告徐淑芳、宁明主张。本院认为，法律规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，原告佩森公司与被告徐淑芳、宁明签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，原、被告双方在订立合同时无法预见，也不能避免，且从佩森公司所经营的行业特点来看也无法克服，故涉案房屋因疫情防控需要无法用于经营属于不可抗力的情形。因不可抗力致使合同无法履行，不能归责于本案任何一方。原告佩森公司在疫情防控期间无法正常使用涉案房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围，对佩森公司的经营产生了一定影响，而因履行防疫责任致不能营业造成的租金损失，按照公平原则应由双方共担，故本院综合考虑疫情的影响程度和发展情况及原、被告双方的实际损失等因素，酌定被告徐淑芳、宁明就涉案房屋免除原告佩森公司一个半月的租金即4800元为宜。虽因不可抗力致使涉案房屋之前短期内无法用于正常经营，但不影响房屋的后续使用及租赁合同的继续履行，故原、被告应继续履行剩余房屋租赁合同。被告辩称疫情不属于不可抗力，原告未支付房租已构成违约，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认免除原告南京佩森酒店管理服务有限公司关于南京市雨花台区室房屋应向被告徐淑芳、宁明支付的租金4800元，并继续履行原告南京佩森酒店管理服务有限公司与被告徐淑芳、宁明签订的房屋租赁合同。如被告徐淑芳、宁明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，减半收取27元，由原告南京逸居酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  罗贵明二〇二〇年八月二十七日书记员  解安群