宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2610号 上诉人（原审被告）:宁夏东华房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林北路西侧。 法定代表人：胡爱武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈新有、吴进逵，宁夏三略律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谷玉章，男，1953年3月3日出生，住内蒙古自治区乌海市乌达区。 委托诉讼代理人：马静、周涛，宁夏方和圆律师事务所律师。 上诉人宁夏东华房地产开发有限公司（以下简称东华房地产公司）因与被上诉人谷玉章房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2020）宁0122民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。上诉人宁夏东华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈新有、被上诉人谷玉章的委托诉讼代理人马静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东华房地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决或予以改判；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人应当向实际收款人宁夏景程房地产开发有限公司主张房款80000元，不应当向上诉人主张此款；2.被上诉人将28682元房款交付给银川市中级人民法院，此款不应当由上诉人返还；3.被上诉人诉讼请求当中既要求上诉人承担利息，又要求上诉人赔偿实际损失，明显属于重复起诉，不应当得到支持。 谷玉章辩称，1.生效判决已经确认了上诉人与被上诉人签订购房协议，被上诉人向上诉人交纳房款80000元的事实；2.被上诉人根据协助执行通知书将涉案房屋剩余房款28682元交至银川市中级人民法院的行为已代表被上诉人向上诉人交纳了剩余房款，且贺兰县人民法院作出的（2019）宁0122民初6169号民事判决书已经对此进行了认定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 谷玉章向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告签订的售房协议书；2.依法判令被告向原告返还已付购房款108682元，利息58050.25元（之后利息主张至实际付清之日止）、并赔偿损失158287.57元、承担已付购房款一倍的赔偿责任108682元，以上共计433701.82元；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告谷玉章与被告宁夏兴东华房地产开发有限公司(后更名为宁夏东华房地产开发有限公司)于2007年11月1日签订《售房协议书》，约定被告将其开发的兴泽苑小区XX室砖混结构住宅，出售于原告，预售面积为77.63平方米，每平米价格为1400元，房款共计108682元，原告必须一次性缴清房款，被告统一办理房产手续，办理手续的一切费用按国家、政府规定执行，该住宅房最终面积以测绘公司测绘报告为准。（2018）宁民终386号民事判决查明，2007年9月18日，宋风珍出具转让书，载明：宋风珍于2007年登记团购的贺兰县兴泽苑XX室，已转让给其姐夫原告谷玉章，房款由原告谷玉章交付，合同也由原告谷玉章签订，此房与其无关。2008年1月14日，由东华房地产公司原合作方宁夏景程房地产开发有限公司向宋风珍出具8万元商品房销售发票。被告东华房地产公司通过宁夏景程房地产开发有限公司收到了该笔房款8万元。涉案房屋登记在被告公司名下。2011年1月24日，宁夏兴东华房地产开发有限公司更名为宁夏东华房地产开发有限公司。宁夏第一建筑公司第五分公司（以下简称一建五分公司）与宁夏新贺兰工贸集团有限公司（以下简称新贺兰公司）、被告东华房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，一建五分公司于2012年5月22日向银川市中级人民法院提起诉讼并提出财产保全，银川市中级人民法院于2012年5月24日查封了包括涉案房屋在内的21套房产，经银川市中级人民法院、宁夏回族自治区高级人民法院、最高人民法院审理，判决被告东华房地产公司及新贺兰公司应向一建五分公司支付工程款及逾期付款违约金。上述案件执行过程中，原告向银川市中级人民法院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，银川市中级人民法院作出（2017）宁01执异34号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。一建五分公司不服（2017）宁01执异34号执行裁定，向该院提出申请执行人执行异议之诉，请求准予执行涉案房屋，后经银川市中级人民法院、宁夏回族自治区高级人民法院审理，判决驳回一建五公司要求准许执行涉案房屋的诉讼请求。另查明，2019年7月3日，银川市中级人民法院向原告发出（2017）宁01执15号协助执行通知书，因一建五分公司申请执行东华房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，请原告协助将其购买被告东华房地产公司的购房款28682元交至银川市中级人民法院指定账户（房屋位置为贺兰县兴泽苑小区XX室）。2019年7月12日，原告将涉案房屋剩余房款28682元转账至银川市中级人民法院执行款专用账户。2019年8月7日，银川市中级人民法院作出（2017）宁01执15号之五执行裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。2011年12月15日，案外人王海涛与被告东华房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定被告东华房地产公司将涉案房屋即贺兰县兴泽苑小区12-5-301室房屋出售给案外人王海涛，房屋价款为20万元。王海涛向东华房地产公司通过现金方式支付20万元房款，东华房地产公司为案外人王海涛出具了收据，后东华房地产公司将涉案房屋交付案外人王海涛，案外人王海涛于2014年办理入住至今，涉案房屋的物业费、采暖费也由案外人王海涛交纳，且现仍在该房屋内居住。再查明，贺兰县人民法院于2019年9月17日立案受理(2019)宁0122民初6169号原告谷玉章与被告东华房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，原告谷玉章诉请被告向原告交付贺兰县兴泽苑XX室房屋，并办理该房屋产权证。贺兰县人民法院认为被告东华房地产公司已经于2011年12月15日将涉案房屋出卖给案外人王海涛，并将涉案房屋交付给了案外人王海涛，现涉案房屋由案外人王海涛实际占有，事实上被告东华房地产公司不能履行向原告交付涉案房屋的义务，而被告的该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，现原告主张被告交付涉案房屋并协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求于法无据不具有可执行性，不予支持。故依法驳回原告谷玉章的全部诉讼请求。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中原、被告签订的《售房协议书》仅对商品房的坐落、价款、付款方式进行了约定,但对交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等其他主要内容未作出约定,该协议缺乏构成商品房买卖合同主要内容的条款,属商品房买卖的意向性协议。但原告谷玉章与被告东华房地产公司签订的《售房协议书》是双方当事人的真实意思表示。被告东华房地产公司已按约定收受了原告购房款8万元。此后原告在被告为被执行人的案件中履行了银川市中级人民法院的协助义务即代被告缴纳未付房款28682元，已经履行了支付购房款的义务，双方形成有效的房屋买卖合同关系。在签订合同及房屋竣工后的合理期间内，被告并未履行交付房屋的义务，现房屋被处置给案外人王海涛并实际居住，不具备交房条件。原告向人民法院起诉要求被告交付贺兰县兴泽苑XX室房屋，并办理该房屋产权证的诉讼请求并未得到支持。被告东华房地产公司未在合理的期限内向原告交付房屋并办理产权登记,已构成违约,导致原告合同目的不能实现。原告有权请求解除合同并赔偿损失。故原告请求判令解除原告与被告东华房地产公司签订的《售房协议书》、退还原告购房款108682元、支付利息58050.25元的诉讼请求,有事实和法律依据,依法予以支持，且被告应支付自2020年1月7日至判决确定的履行期限届满之日的利息（以购房款108682元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于原告按照兴泽苑二手房价格3439元/㎡标准主张损失158287.57元，其未能提交有效证据予以证实，按照双方违约情况，酌定按照已付房款的30%核算损失为32604.6元（108682元×30%）。原告主张被告支付已付房款一倍的赔偿责任108682元，因涉案房屋买卖不具备商品房买卖合同的主要要件，不适用关于承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的规定，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条规定，判决：一、解除原告谷玉章与被告宁夏东华房地产开发有限公司签订的《售房协议书》；二、被告宁夏东华房地产开发有限公司返还原告谷玉章购房款108682元、支付利息58050.25元，并支付自2020年1月7日至判决确定的履行期限届满之日的利息（以购房款108682元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告宁夏东华房地产开发有限公司赔偿原告谷玉章损失32604.6元，上述款项于判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告谷玉章的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3903元（已减半收取），由原告谷玉章负担903元，由被告宁夏东华房地产开发有限公司负担3000元。 本院二审期间，上诉人提交售房协议书一份、发票一张、收据一张，证明：案外人王志军与被上诉人是同一单位的购房者，此房屋属于涉案小区，上诉人向案外人王志军出售的砖混结构房屋单价为1528元，上诉人出售给被上诉人的房屋单价是1400元，间接证明上诉人转让给被上诉人的房屋是优惠价格。 被上诉人的质证意见：该组证据与本案无关，不予认可。 被上诉人未提交新证据。 经审查，上诉人提交的证据与本案无关，不予采信。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《售房协议书》系双方当事人真实意思表示，生效判决已查明上诉人通过宁夏景程房地产开发有限公司收到了被上诉人交纳的8万元房款。此后被上诉人在上诉人为被执行人的案件中履行了本院的协助义务即代上诉人向本院缴纳了未付的28682元房款。至此，被上诉人已经履行了支付购房款的义务，双方的房屋买卖合同关系有效设立。上诉人的违约行为导致被上诉人合同目的不能实现，被上诉人有权请求解除合同并赔偿损失。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7806元，由上诉人宁夏东华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 岳 磊 二〇二〇年八月十八日 书记员 王小茹 附:相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ...... 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。