河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初997号 原告：运怡匣，女，1963年3月21日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：刘进泽，河北首度律师事务所律师。 被告：香河东合时代房地产开发有限公司。住所地：香河县安平镇二街村南侧。 法定代表人：徐宁，总经理。 委托诉讼代理人：靳洪勇，河北宝成律师事务所律师。 被告：大厂回族自治县润广房产经纪有限公司。住所地：廊坊市大厂回族自治县首钢圣拉斐尔小镇白露园第********。 法定代表人：金燕美，总经理。 被告：三河市顺心置地房产经纪有限公司。住所地：河。住所地：河北省廊坊市三河市燕郊镇中赵甫村东南> 法定代表人：谭启建，董事长。 委托诉讼代理人：于永超，该公司员工。 第三人：林高莺，男，1987年7月29日出生，汉族，福建省建瓯市人，住河北省三河市燕郊开发区。 原告运怡匣与被告香河东合时代房地产开发有限公司（以下简称：东合时代房地产公司）、大厂回族自治县润广房产经纪有限公司（以下简称：润广房产经纪公司）、三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称：顺心置地房产经纪公司）及第三人林高莺商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告运怡匣的委托诉讼代理人刘进泽、被告东合时代房地产公司的委托诉讼代理人靳洪勇、被告顺心置地房产经纪公司的委托诉讼代理人于永超到庭参加诉讼。被告润广房产经纪公司、第三人林高莺经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告运怡匣向本院提出诉讼请求：1．判决确认原告与被告东合时代房地产公司签订的巨富·九璟湾楼宇认购书无效，返还原告购房款344,704元，并赔偿损失30,055元；2．判决被告润广房产经纪公司返还原告服务费45,000元，并赔偿损失33,979元；3．判决被告顺心置地房产经纪公司返还原告定金20,000元，并赔偿损失31,799元及违约金117,107.2元；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月9日，被告顺心置地房产经纪公司的员工即第三人林高莺向原告推销涉案房屋，并签订购房协议。协议签订后，原告于2018年5月10日依约向其指定账号汇款20,000元作为购房定金。2018年5月20日，第三人林高莺带领原告在被告东合时代房地产公司的售楼处，签订了巨富·九璟湾楼宇认购书，并向其支付首付款344,704元。同时，原告和被告润广房产经纪公司签订了润广一手代理服务登记单，并向其支付了服务费45,000元。2019年，香河县有关部门做出被告东合时代房地产公司的项目为违法用地，香河县人民法院已做出其限期自行拆除恢复土地原貌的裁定，项目不具备销售条件。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，原告和被告东合时代房地产公司的合同属于无效合同，应依法确认无效，并返还财产，即被告东合时代房地产公司应向原告返还购房首付款344,704元，并赔偿原告损失30,055元（自2018年5月20日至2020年3月20日，共计670天，以344,704元为基数，银行贷款利率4.75%计算利息）。被告润广房产经纪公司作为中介机构，其明知项目不具备销售条件，仍隐瞒真相居间介绍，给原告造成损失，依据《合同法》第四百二十五条规定，应依法判令返还原告服务费45,000元，并赔偿原告损失33,979元（自2018年5月20日至2020年3月20日，共计670天，以389,704元为基数，银行贷款利率4.75%计算利息）。被告顺心置地房产经纪公司在明知该房屋不具有相应销售条件下，仍向原告推销，收取20,000元定金，该定金未根据协议在房屋首付款中相应抵扣，其收取定金于法无据，理应予以返还，并根据协议赔偿原告利息31,799元（自2018年5月20日至2020年3月20日，共计670天，以364,704元为基数，银行贷款利率4.75%计算利息）及违约金117,107.2元。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告东合时代房地产公司辩称，被告与原告系在双方真实意思表示基础上，达成并签订巨富·九璟湾楼宇认购书。在签约时，被告告知原告未取得商品房销售许可证，原告也自愿承担由此可能产生的相关风险，原告应当承担相应的法律责任。原告与被告又签订了房屋回购协议，回购时间为2020年12月。由此可见，认购书属于效力待定状态。现双方预定的期限并未到达，原告无权要求被告提前解约。综上，原告所诉无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告润广房产经纪公司未答辩。 被告顺心置地房产经纪公司辩称，我公司与原告从未签订过房屋买卖合同，也未与原告签订过购房协议，与原告不存在房屋买卖关系，不应该成为本案的主体。我公司从未销售过本案所设计的项目，不可能向原告推售。涉案房屋归被告东合时代房地产公司所有，我公司不可能收原告的购房定金。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。 第三人林高莺未陈述。 本院经审理，认定事实如下：2018年5月9日，原告的委托代理人任培福（甲方）与被告顺心置地房产经纪公司的工作人员林高莺（乙方）签订了购房协议，约定房屋为巨富·九璟湾小区2号楼1单元503号，房屋折后价为1,271,072元，其中定金20,000元；于合同签订后3日内，将定金打入乙方指定的账户，开户人为宋润姬；乙方将房屋出卖给第三人，导致甲方不能取得房屋所有权证的，甲方有权退房，乙方应自退房通知送达之日起三日内退还甲方全部已付款，按照银行利率付给利息，并约定支付总房款10%的违约金；等等。次日，原告将20,000元定金转入宋润姬的银行账户。 2018年5月20日，原告与被告润广房产经纪公司签订了润广一手代理服务登记单，约定在签署本登记单同时，被推荐人需向润广公司支付一手代理服务费80,000元，总房价优惠100,000元；等等。同日，原告向被告润广房产经纪公司支付了服务费45,000元。当日，原告与被告东合时代房地产公司签订巨富·九璟湾楼宇认购书，约定原告购买被告东合时代房地产公司开发的巨富·九璟湾小区2幢1单元503号楼房一套，优惠后价款1,144,704元；须于2018年5月20日前支付首付款344,704元；原告履行完毕本认购义务后，如不可抗力因素导致被告东合时代房地产公司不能履行本认购书，本认购书自动解除，返还首付款，但不承担其他责任；合同网签于开发商通知7日内到售楼处签约；等等。合同签订后，原告向被告东合时代房地产公司交纳首付款344,704元。 又查，被告东合时代房地产公司至庭审时，仍未取得商品房预售许可证明。2018年5月9日，宋润姬为被告顺心置地房产经纪公司的法定代表人。 本院认为，原告与被告东合时代房地产公司签订巨富·九璟湾楼宇认购书，该协议书虽然具备了商品房买卖合同的主要内容，但被告在庭审时，尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，故原告与被告东合时代房地产公司签订的认购书无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。 原告主张被告东合时代房地产公司返还原告购房款344,704元，赔偿经济损失30,055元（经济损失自2018年5月20日至2020年3月20日，共计670天，以344,704元为基数，按照银行贷款利率4.75%计算），原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持，对被告东合时代房地产公司的抗辩意见不予采信。 原告要求被告润广房产经纪公司返还原告服务费45,000元，赔偿经济损失33,979元（经济损失自2018年5月20日至2020年3月20日，共计670天，以389,704元为基数，按照银行贷款利率4.75%计算）。因涉案的商品房买卖合同无效，被告润广房产经纪公司应当返还原告服务费45,000元，并自2018年5月20日至2020年3月20日，共计670天，以其收取的45,000元为基数，按照银行贷款利率4.75%计算，应赔偿原告经济损失3,744元，故本院对原告合理的诉讼请予以支持。 原告要求被告顺心置地房产经纪公司返还原告定金20,000元，赔偿损失31,799元及违约金117,107.2元。被告顺心置地房产经纪公司的法定代表人宋润姬收取了原告的定金20,000元，购房协议约定被告顺心置地房产经纪公司将房屋出卖给第三人，导致原告不能取得房屋所有权证的，原告有权退房，被告顺心置地房产经纪公司退还原告已付款，给付利息及违约金。涉案的商品房买卖合同虽然无效，但原告未提供证据，证明被告顺心置地房产经纪公司已将房屋出卖给第三人，而被告顺心置地房产经纪公司也未将定金转为购房款，故被告顺心置地房产经纪公司应返还原告定金20,000元，并自2018年5月20日至2020年3月20日，共计670天，以其收取的20,000元为基数，按照银行贷款利率4.75%计算，赔偿原告经济损失1,768元。本院对原告合理的诉讼请予以支持，对被告顺心置地房产经纪公司的抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条第一款、第四百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告运怡匣与被告香河东合时代房地产开发有限公司签订的巨富·九璟湾楼宇认购书无效。 二、被告香河东合时代房地产开发有限公司返还原告运怡匣购房款344,704元，并赔偿经济损失30,055元。 三、被告大厂回族自治县润广房产经纪有限公司返还原告运怡匣服务费45,000元，并赔偿经济损失3,744元。 四、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司返还原告运怡匣定金20,000元，并赔偿经济损失1,768元。 以上二、三、四项，于判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,026元，由原告负担1,643元，被告香河东合时代房地产开发有限公司负担7,021元，被告大厂回族自治县润广房产经纪有限公司负担1,018元，被告三河市顺心置地房产经纪有限公司负担344元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  徐天峰 人民陪审员  刘海滨 人民陪审员  巨国庆 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  孟轩玺