湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初2054号 原告（反诉被告）：怀化和谐医院，住所怀化市榆市路**，统一社会信用代码：524312026962313591。 法定代表人：丁卫君。 被告（反诉原告）：赵红明，女，汉族，1965年5月1日出生，户籍所在地湖南省隆回县。 委托诉讼代理人：洪建军（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师。 被告：米珂庆，男，瑶族，1991年9月4日出生，，住湖南省溆浦县 原告怀化和谐医院（以下简称和谐医院）与被告赵红明、第三人米珂庆合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理，庭审过程中，原告和谐医院申请变更诉讼请求，被告赵红明申请追加第三人米珂庆为被告、并提起反诉，本院于同月29日进行了第二次公开开庭审理。原告的法定代理人丁卫君，被告米珂庆、被告赵红明的诉讼代理人洪建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和谐医院诉称，原告对鹤城区榆市路65号（三角坪）一楼的临街6间门面依法享有使用、管理、收益权。原告于2018年12月1日授权米珂庆对以上6间门面管理。2019年3月7日，米珂庆与被告签订《合作关系合同》，原告以第三人签字，合作时间：2019年5月7日至2025年3月31日。约定每半年将13.4万元人民币分红金转至原告指定账户，首期分红于2019年3月7日支付，视同为每半年按照合同时间提前两个月支付。逾期未足额支付，应向第三人支付滞纳金，滞纳金每日按照年租金的千分之三支付（节假日除外）。延迟一个月未付，第三人依法享有解除合同的权利。1、2019年9月17日，鹤城区人民法院依法确认原告与米珂庆于2018年12月1日签订《合作协议》解除，6间门面授权管理终止。2、2019年10月2日，原告书面通知被告：米珂庆无权再管理6间门面，要求依法另行签订租赁协议。被告在不愿意重新签订协议的前提下，屡次以各种理由拖延支付约定金额。原告多次郑重提出违约后果的前提下，被告依然拒绝履行《合作关系合同》。原告于2020年5月1日最后通知被告，在2020年5月6日仍未履行约定支付，原《合作关系合同》终止。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼请求：1、请求法院确认被告与米珂庆2019年3月7日签订的《合作关系合同》依法解除；2、请求法院依法判决被告撤离并腾空门面交还给原告；3、请求法院判决被告按合同约定标准支付自2020年5月7日至腾出交还期间的场地占用费，另按13.4万元2分/月支付2020年3月7日至腾出交还场地期间的滞纳金；4、案件受理费由被告承担。在审理过程中，原告申请变更诉讼请求为：1、确认被告赵红明与第三人米珂庆2019年3月7日签订的《合作关系合同》合法有效；2、判令被告赵红明支付原告和谐医院租金13.4万元（租金是从2020年5月7日-2020年11月6日）；3、判决被告赵红明支付滞纳金（以13.4万元为基数按照月息2分，依照合同约定从2020年3月7日起至租金缴纳履行之日止）；4、案件受理费由被告承担。 被告赵红明辩称，一是原告的诉讼请求与事实理由是脱节的，诉讼请求要求合同合法有效，但理由却要求合同终止；二是原告作为合同中的第三人，无权要求确认被告之间的合同效力；三是因原告与米珂庆的租赁合同被解除，导致赵红明与米珂庆租赁关系的基础权利丧失，故赵红明请求确认与米珂庆的租赁关系解除；四是受疫情影响，赵红明要求减免房屋租金，应给其留出足够的腾房时间，故原告起诉支付场地占用费及滞纳金没有事实依法。 被告米珂庆未予答辩。 反诉原告赵红明提出反诉称，反诉原告与反诉被告米珂庆于2019年3月7日、2019年3月8日分别签订了《合作关系合同》和《商铺租赁合同》，反诉被告和谐医院法定代表人丁卫君作为第三人分别在两份合同上签字。合同约定米珂庆将位于怀化市鹤城区三角坪东星金环大厦17-22门面租赁给反诉原告经营使用，租金期自2019年5月7日起至2025年3月31日止；约定前三年的年租金为26.8万元，后三年的年租金为28.6万元，同时第12条约定，甲方（米珂庆）与原房主所签合同，由甲方去履行义务，需按期支付原房主租金，如因甲方未按照原合同履行义务，造成甲方（反诉被告）违反本合同约定，合同期内提前收回房屋的或者租赁期内因房屋权属瑕疵或非法出租房屋或者甲方的债权债务纠纷而导致本合同无效或妨碍乙方（反诉原告）对房屋租赁权及使用权的正常行使时，甲方应向乙方支付违约金100万元作为装修补贴赔偿，并退还乙方交纳的未到期的房屋剩余租金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应继续承担相应赔偿责任。同时第6条、第10条约定，因影响乙方经营解除合同的，造成乙方的损失由（反诉被告）第三人负连带担保责任。合同签订后，反诉原告花费了一百多万元对房屋进行了装修，并支付了一年的租金和2万元房屋租赁押金。但反诉被告和谐医院未按期向原房主支付租金，导致与原房主发生多起诉讼，二反诉被告之间因租金纠纷亦发生纠纷，反诉被告和谐医院通过诉讼已经解除了其与反诉被告米珂庆的租赁关系，且反诉被告和谐医院多次要求解除反诉原告与米珂庆的租赁合同并要求重签租赁合同，反诉原告同意接受因二反诉被告间租赁关系解除导致米珂庆作为次承租人与反诉原告之间的租赁关系解除的事实，但不愿意重签租赁合同。鉴于，反诉被告的行为对反诉原告的经营造成了严重影响，反诉被告米珂庆已经构成了违约，反诉原告依据合同的约定，请求依法确认反诉原告与反诉被告米珂庆间的租赁关系终止，确认反诉原告与反诉被告和谐医院之间存在不定期租赁关系，并要求反诉被告米珂庆赔偿反诉原告违约金20万元（装修损失），反诉被告和谐医院对该损失向反诉原告承担担保责任。此外，因受疫情影响，导致反诉原告在2020年1月底至4月未实际经营使用租赁房屋，且目前湖南疫情防控应急响应仍为三级，严重影响反诉原告客流及经营收入，根据相关规定，请求免除六个月的租金（已实际缴纳）用以抵交留足六个月期间的房屋使用费，同时请求留足合理时间（六个月）以便反诉原告清理未售货物，腾空房屋。故向贵院请求反诉请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告和谐医院之间存在不定期租赁关系，请求因受疫情影响减免六个月租金用以抵交留足六个月期间的房屋使用费，同时请求留足合理时间（六个月）以便反诉被告清理未售货物，腾空房屋；2、本案一切诉讼费用反诉被告承担。在庭审过程中，赵红明明确第一项反诉请求为：依法确认反诉原告与反诉被告和谐医院之间存在不定期租赁关系，并请求解除该租赁合同，合同解除后应留足合理期间（六个月）腾空房屋。 反诉被告和谐医院辩称，一是确认赵红明与米珂庆于2019年3月7日签订的《合作关系合同》合法有效，赵红明与和谐医院之间不定期租赁关系不成立；二是和谐医院没有向赵红明退还2万元押金的义务；三是赵红明应对（2019）湘1202执2614-2号承担连带责任；四是如果赵红明单方面终止2019年3月7日的《合作关系合同》，请求法院判令赵红明支付和谐医院约定租金13.4万元、违约金2.68万元、门面恢复金6万元或按照房屋要求恢复门面。 反诉被告米珂庆辩称，其与和谐医院合同解除后，赵红明将租金交给和谐医院，基本认定赵红明与其之间的合同是继续有效的；同时，在赵红明经营期间，并没有对她门面的经营造成影响。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原、被告提交的双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：和谐医院提供的合作关系合同、合作协议、民事判决书、微信聊天记录，赵红明提供的商铺租赁合同、领据、短信截屏、合作关系合同、民事判决书、微信聊天记录，现有证据之间形成完整的证据链，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定的证据，故对该份证据，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：和谐医院系怀化协和医院变更而来。2012年4月14日、2013年4月25日，协和医院从案外人尹源等六人处租赁怀化市鹤城区三角坪1栋17-22号门面，并签订了六份《门面租赁协议》，该六份合同内容基本一致，合同约定租赁时间为2012年4月1日至2025年3月31日止；合同约定如怀化协和医院另有发展要转让，须征得甲方同意（此空白处用黑色笔载明：合同期内对门面的使用，在房租及时到位的情况下，甲方不得干涉）；合同还约定了其他权利义务。 2016年9月1日，和谐医院与米珂庆签订《合作协议》。2018年12月1日，丁卫君与米珂庆签订了一份《合作协议》，该两份协议约定合作期限从2012年4月1日至2025年3月31日止，以及其他的权利义务。 2019年3月7日，米珂庆作为甲方与赵红明作为乙方、和谐医院作为第三人签订了一份《合作关系合同》和《商铺租赁合同》，合同约定：“一、合作方式、合作项目、合作时间：1、合作方式，甲方房屋出资（房屋出资至2025年3月31日），每年收取分红，乙方负责经营和运营工作（经营和运营的具体路线，方针等均由乙方负责，甲方不得干涉）；2、合作项目经营地址为三角坪东星金环大厦17-22门面；3、合作时间从2019年5月7日至2025年3月31日，2019年3月6日至2019年5月6日为乙方免费装修期，乙方不向甲方支付分红，自本协议签字生效之日算起，期满后双方如有继续合作的愿望，以本协议为基础重新签订协议；4、甲方同意出资给乙方的房屋位于三角坪东星金环大厦17-22门面（房号：00097632），用于家纺经营。二、双方权利与义务：……第二条，分红及支付方式，1、2019年5月7日至2022年5月7日房屋分红为（人民币）26.8万元/年（大写贰拾陆万捌仟元整）。2、2022年5月8日至2025年3月31日房屋年租金为（人民币）28.6万元/年（大写贰拾捌万陆仟元整），（最后一年未满一年的分红按照年分红平摊到每月/每天支付分红）。3、分红支付方式如下：第三人按每半年租赁期收取一次分红，第三人收款信息：开户行建行鹤城支行，账户名丁卫君，账号***如有变更第三人需提前一个月通知乙方，否则乙方按上述账号执行，如发生因此导致的相关问题概由第三人承担责任。首期分红于2019年3月7日支付。逾期未足额支付到分红，应向第三人支付滞纳金，滞纳金每日按年租金的千分之三支付（节假日除外）。延迟一个月未付，第三人依法享有解除合同的权利。第三条，甲方与原房主所签合同，由甲方去履行义务，需按期依照合同约定的义务支付原房主租金，如因甲方未按照原合同履行义务，造成原房主向乙方收回房屋或索要租金而影响乙方经营的，甲方对此应负全部责任，造成的经济损失由甲方进行赔偿，并由第三人对本条负连带担保责任。……第六条，合作期内该房屋产权发生变化，甲方需保证本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效，如果因产权纠纷导致乙方无法继续经营将由甲方承担乙方的经济损失，并且补偿100万元（大写壹佰万元整）作为乙方装修费用赔偿。……第九条，双方违约责任处理规定：……2、甲方违反本合作约定，合作期内提前收回房屋的或者合作期内因房屋权属瑕疵或非法出资房屋或甲方债券债务纠纷而导致本合作无效或防碍乙方对房屋使用权的正常行使时，甲方应向乙方支付违约金（人民币）2万元（大写贰万元整）并退还乙方上交的未到期的房屋分红资金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应继续承担相应赔偿责任。……”。协议签订后，赵红明于2019年3月7日向丁卫君支付了首期（从2019年5月7日至2019年11月7日）门面租金13.4万元。因米珂庆未支付之前的房屋租金，故丁卫君收到6个门面的半年租金后，抵扣了米珂庆欠交的租金。因米珂庆从2019年4月1日起未支付上述6个门面的租金，多次催要未果后，和谐医院于2019年8月14日向本院提起诉讼，本院于同年9月17日作出（2019）湘1202民初4552号民事判决：“一、解除和谐医院与米珂庆于2016年9月1日签订的《合作协议》；……二、米珂庆于本判决生效之日起十日内向和谐医院支付怀化市鹤城区三角坪东星金环大厦17-22号门面从2019年4月1日至2019年6月10日的租金42542元及房屋占用使用费（按照每年218700元，从2019年6月11日计算至被告将该门面返还给原告之日止，若被告返还门面时间晚于2019年11月7日，则房屋占有使用费只计算至2019年11月7日）……”。该判决书生效后，于2019年10月2日，和谐医院向赵红明发出通知书，告知其与米珂庆合同解除后，米珂庆无权管理涉案房屋，该涉案房屋已变更为和谐医院，不得再与米珂庆或其他人发生协议及相关经济往来，并依法另行签订租金合同。2019年11月6日、12月15日，和谐医院通过微信向赵红明催要门面租金，同年12月20日赵红明支付了门面租金（从2019年11月7日至2020年5月7日），丁卫君出具了一份领据，载明：“今领到人民币壹拾叁万肆仟元整（134000元），转丁卫君指定银行卡号，建行卡号：***，丁卫君，领款用途说明：门面租金。（尽早重新签订协议）。”。后赵红明未支付门面租金，和谐医院于2020年4月27日、29日、5月1日分别通过微信催要未果，而形成纠纷。 庭审中，和谐医院、米珂庆均认可，经三方协商后，于2019年11月7日，米珂庆将门面的管理权交给了和谐医院，赵红明便把门面租金支付给和谐医院。米珂庆还承认收取了赵红明2万元的租赁押金。 另查明，2020年1月，新冠肺炎疫情爆发。湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月11日应急响应级别由一级调整为二级，2020年3月31日应急响应级别由二级调整为三级。受新冠肺炎疫情的影响，赵红明经营的家纺用品于2020年1月23日暂停营业，于2020年4月底开始营业，现仍由赵红明经营。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点：1、赵红明与和谐医院之间是否构成不定期租赁关系及处理？2、本诉中的其他诉请能否得到支持？ 关于赵红明与和谐医院之间的不定期租赁关系问题。首先，本案的定性。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”。本案中，和谐医院与米珂庆的租赁合同关系解除后，经过三方协商后，米珂庆将门面的管理权归还给和谐医院，赵红明将租金支付给和谐医院，和谐医院也接受了租金，该租赁关系成立。因租赁期限为六个月以上，应当采用书面形式，但未采用书面形式，视为不定期租期。故赵红明反诉确认与和谐医院之间存在不定期租赁的诉讼请求，本院予以支持。和谐医院辩称不存在不定期租赁关系的意见不成立。其次，不定期租赁关系的解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”。本案中，赵红明与和谐医院之间为不定期租赁关系，作为承租人的赵红明可以随时要求解除合同，故该诉讼请求，本院予以支持，但赵红明要求给予6个月的腾房时间不符合通常的交易习惯，本院酌情给予赵红明2个月的腾房时间更为合理。最后，租金的计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项的规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”以及《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》问题6规定：“……商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持……”。本案中，赵红明的租金交至2020年5月7日，但在本案受理后于2020年7月2日才申请提出解除合同，故赵红明应付2020年5月7日至7月2日期间的租金。但因新冠肺炎疫情爆发，湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年4月底，原告经营的家纺用品才开始营业，本院结合新冠肺炎疫情的影响和本案的具体情况，本院酌情予以免除3个月的房租。因赵红明租金已支付至2020年5月7日，抵扣3个月后，故租金计算至2020年8月7日。因赵红明有权随时解除合同，合同解除后即不需再支付租金；同时，虽然至开庭日止，我省的应急响应级别仍为三级，但并未影响赵红明正常使用涉案房屋，故和谐医院主张租金的诉讼请求，以及赵红明要求减免余下3个月房租的诉讼请求，本院均不予支持。综上，扣除腾房时间，赵红明应于2020年10月7日之前腾空房屋。 关于本诉中的其他诉请问题。首先，和谐医院主张赵红明与米珂庆于2019年3月7日签订的《合作关系合同》继续有效的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项的规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织；”以及《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”。本案中，《合作关系合同》的双方当事人系赵红明与米珂庆，和谐医院与该合同没有直接利害关系，和谐医院无权确认《合作关系合同》的效力，故对该诉讼请求，本院不予支持。其次，关于和谐医院主张租金滞纳金的诉讼请求，因未提供证据予以佐证，本院不予支持。最后，赵红明主张米珂庆为本案的被告。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”。本案在庭审过程中，和谐医院、米珂庆均认可，经三方协商后，2019年11月7日，米珂庆将已门面的管理权交给了和谐医院，赵红明则把门面租金支付给和谐医院，租赁关系的双方当事人为赵红明与和谐医院，米珂庆与本案不具关联性，不应作为本诉的共同被告参加诉讼。对原、被告在辩论中未有证据佐证的其他诉辩意见，本院均不采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认赵红明与怀化和谐医院之间的不定期租赁关系解除，赵红明于2020年10月7日之前腾空并搬离其占用的怀化市鹤城区三角坪东星金环大厦17-22号门面； 二、驳回怀化和谐医院的诉讼请求； 三、驳回赵红明的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1490元，减半收取计745元，由怀化和谐医院负担。反诉案件受理费2300元，由怀化和谐医院负担300元，由赵红明负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  刘 礼 二〇二〇年八月二十四日 代理书记员  雷金华