广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初693号 原告:黄英妹，女，1989年11月3日出生，汉族，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：周畅，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙玉平，广西桂三力律师事务所实习律师。 被告：柳州金丰置业有限公司，住所地柳州市桂中大道**东祥福苑****，统一社会信用代码91450200MA5KBYCE8R。（以下简称金丰公司） 法定代表人：张金生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨胜宁，广西创想律师事务所律师。 被告：南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村利福坡第10村民小组，住，住所地南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村利福坡以下简称利福坡第10村民小组） 代表人：杨道禄，该村民小组组长。 被告：广西棠永置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区厢竹大道7号天立·东方大厦B座1301号，统一社会信用代码91450103MA5NF5WL83(1/1)。（以下简称棠永公司） 法定代表人：邵永路。 委托诉讼代理人：陈泳达，广西南国雄鹰律师事务所律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年3月25日 开庭日期：2020年6月17日、2020年7月31日 原告诉讼请求：1.确认原告与被告金丰公司签订的《商铺使用权转让合同》无效；2.判令三被告共同返还原告首付款47790元及支付资金占用利息（以47790元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率6%计算，从2019年5月2日起计至全部款项退还之日止）；3.本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2019年5月1日，原告与被告金丰公司签订的《〈学府后街商业广场〉商铺使用权转让合同》，合同编号：x(以下简称该商铺使用权转让合同），商铺所在楼宇位于南宁市五象新区四面，建筑面积7.08平方米，商铺号为051，使用权期限自2021年6月30日至2051年6月30日止，商铺交付日期2021年6月30日前，其他约定详见合同条款。原告于签订合同的当天通过银行转账支付了首付款47790元，被告金丰公司开具了《收据》给原告，确认收到原告支付的47990元。根据合同约定及售楼部公示项目批复文件，根据选字第x《中华人民共和国建设项目选址意见书》，该建设项目用地性质为政府划拨给被告利福坡第10村民小组的农民三产用地，建设单位是被告利福坡第10村民小组，南宁市邕宁区发展和改革局文件，邕发改[2017]x号同意交通运输储备项目立项，至今，该学府后街商业广场项目还没有取得建设用地土地使用权证，项目地址目前现状仍是一个大水坑，连地基基础还没有正式施工。故根据项目用地性质，该项目属于被告利福坡第10村民小组的集体建设用地，拟建成的楼宇的产权也属于被告利福坡第10村民小组，而不是被告金丰公司通过出让得来的商品房国有建设用地，故该商铺楼宇不属于商品房开发，也不可能办理得商品房预售许可证，更不可能取得单独的所购商铺的产权证。原告与被告金丰公司签订的《商铺使用权转让合同》虽然名义是商铺使用权转让合同，但是合同约定的各项内容实质是商品房商铺买卖预售合同；违背了我国相关法律强制性规定，应属无效合同。故被告金丰公司应当返还原告的购房款，被告利福坡第10村民小组是建设项目用地的土地使用权人，也是拟建成的楼宇的产权人，实际享有和收取了原告的购房款，应当与被告金丰公司共同返还原告的购房款。三被告实际占有和使用招商所得商铺款用于项目建设的前期投资费用，故三被告应当共同返还原告的购房款。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 被告金丰公司辩称：根据原告诉讼请求，一、这是使用权转让合同纠纷，案涉合同不是原告所主张的房屋买卖合同，我方认为合同是有效的；二、根据合同条款的6.7.8条也告知了原告的义务，如原告提前解除合同，根据合同约定，原告应向守约方支付违约金，因此被告金丰公司不同意支付资金占用利息；三、金丰公司与村民小组签订了合同，后续是由棠永公司实际履行，销售中心及财务都是棠永公司的人员组成，款项也不是金丰公司收取的。四、合同具体内容是棠永公司与原告签订的，借用了金丰公司的章，商铺没有达到交付期限，合同是有效的，不应退回款项。 被告利福坡第10村民小组辩称：一、根据合同相对性原则，被告利福坡第10村民小组不是合同的相对方，不是合同的主体任何一方，我方不是本案的适格被告，因此，把我方列为被告是主体认识错误，请求人民法院驳回原告对我方的所有诉讼请求；二、本案为使用权转让合同纠纷，原告与被告金丰公司签订的《商铺使用权转让合同》明确为商铺使用权转让合同，为有效合同；三、我方与被告金丰公司签订的是土地租赁合同，与原告之间没有合同关系，金丰公司在该土地上修建建筑物还没有经过规划审批，建筑物能否建成不得而知，不能确定建筑物的产权就一定能实现，因此，对于他人还没完成而未知的选项，我方没有参与，也不应该由我方承担任何未知的选项，且我方没有收到过原告的任何款项；四、我方不承担本案的诉讼费用。综上所述，我方不是本案的适格被告，因此，把我方列为被告是主体认识错误，请求人民法院驳回原告对我方的所有诉讼请求。 被告棠永公司辩称：一、棠永公司并非本案适格被告，转让合同的相对方是原告与被告金丰公司签订，棠永公司并非合同相对方，与原告没有发生合同上的权利义务关系，不应承担相对方的法律责任；二、棠永公司与金丰公司之间是投资合作关系，双方在投资合作协议第5条第5款中明确，甲乙双方对各自分配的物业的日常管理及经营方式各自决定，互不干涉，金丰公司给予其分配到的物业的使用权处分给原告，是其与原告双方自愿协商达成一致的结果，棠永公司并未参与该笔交易，也没有在该笔交易中获利，原告要求棠永公司承担责任，没有事实与法律依据；三、商铺使用权转让合同并没有违反法律法规强制性规定，没有无效事由，当然有效，棠永公司与金丰公司在对该项目进行投资合作开发之时，就已经清楚该项目土地性质，因此双方的合作协议也明确了，投资所获得的是物业的使用权以及收益权，而非所有权，且原告作为一个理性的具有完全民事行为能力人，其在签订合同时，也应该了解到商铺使用权转让合同只能就使用权的转让进行约定，而并没有对所有权的处分作约定，所以，无论从合同形式还是内容，都不符合商品房买卖合同的特征；四、在商铺使用权转让合同有效的前提下，第6条的违约责任已经明确约定，只有在合同的甲方也就是金丰公司逾期12个月交付物业使用权给原告时，原告才满足合同约定解除的条件，双方合同约定物业使用权交付的时间是2021年6月30日前，也就是说只有金丰公司在2022年6月30日以后交付物业，原告才有权依照合同约定行使解除权，目前条件尚未成就，如原告仍坚持解除合同，棠永公司认为其应按照与金丰公司签订的转让合同中，违约条款承担相应的违约责任。 查明事实： 2017年3月20日，被告利福坡第10村民小组（甲方）与被告金丰公司（乙方）签订一份合同编号为x号的《土地项目合作开发合同》，约定：甲乙双方就甲方集体所有位于邕大北路和2号路延长线交汇处东北侧的三产用地与乙方合作开发建设，合作方式为由甲方提供合作所需土地，乙方提供资金，在该土地上建设用于第三产业的房地产项目（具体以建设工程规划许可证为准）。项目业主为甲方，由乙方自筹资金并以甲方的名义办理集体土地使用权证、项目立项报批、建筑工程用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等建设工程必要手续后交由有资质的建设企业施工。项目竣工后，土地及地上建筑物、附着物所有权为甲方所有，乙方取得独断租赁使用该土地、房产三十年使用权的资格，乙方前期工程投资自动转化为支付给甲方的部分租金，剩余租金乙方按照本合同第四条第3款的约定向甲方支付；该三产用地开发、建设、装修资金由乙方自筹（允许乙方与第三方合作共建）；同意乙方采取自营、合营、出租的方式运作、管理、经营本地块；本合同期限终止后，乙方应将该地块的全部建筑物及附属物，包括室外装饰、水电设施及室内全部固定设施全部由甲方无偿收回。合同期内，如果遇到国家征用时，土地补偿归甲方所有，经营户安置费归乙方所有，乙方在该地块所建建筑物及基础设施的拆迁补偿按如下比例分配：合同期内，前十年补偿全部归乙方，从第十一年起，补偿分配比例甲方占补偿总额1/20，乙方占补偿总额19/20，第十二年甲方占补偿总额2/20，乙方占补偿总额18/20，往后以此类推（即每增加一年，甲方分配比例增加1/20，乙方分配比例减少1/20）。该合同还对建设期限、使用期限、付款方式、违约责任等事项进行了约定。 2018年11月27日，金丰公司与棠永公司就合作开发上述合作开发合同项下地块之事宜签订了《投资合作协议》，在此基础上，双方又于2019年1月13日签订一份《合同书》，就棠永公司享有《土地项目合作开发合同》项下80%权益并独立开发（金丰公司不再参与开发）和收益进行约定，主要内容为：1.金丰公司同意将南宁市蒲庙镇龙岗村利福坡10组位于邕大北路和2号路延长线约5000平方米地块及其周边可利用地块(以下简称项目地块或本项目)80%的权益(包括但不限于联合开发或代建开发、承包租赁或物业招商、运营、管理等等)给棠永公司负责；鉴于2018年11月27日《投资合作协议》约定，棠永公司已取得本项目49%份额，故，金丰公司根据本合同约定将其持有本项目31%份额再转让给棠永公司，棠永公司享有本项目80%份额和权益；2.同意本项目对外主体名称不变，即棠永公司在签订本合同之后仍然以金丰公司名义作为对外主体完成本项目所有事宜包括但不限于本项目施工建设期间、招商运营期间各项事务所需；3.金丰公司转让其本项目31%份额的对价为:(1)棠永公司向金丰公司支付80万元整，该费用支付时间:金丰公司向棠永公司发出授权书，和2017年3月20日签订的《土地项目合作开发合同》原件等本项目所有资料(包含公司营业执照、公章等所有材料)当一个工作日内付款80万元给金丰公司。此项目由棠永公司全部投资，金丰公司不再投入任何资金(临建除外)。棠永公司在工程竣工后向金丰公司交付四层楼房约2793m2物业(楼层为4层，五层，六层及最高一层为棠永公司所有，此物业已包含金丰公司每年交给村民小组的土地租赁费用)；若因金丰公司无法交租、运营不当或其他原因引起的一切纠纷，所产生的责任和损失均由金丰公司承担，与棠永公司无关。4.双方同意，自本合同签订之日起，棠永公司对本项目享有完全排他并独立自主操作和运营的权益，不受金丰公司或其他第三方的干扰和妨碍。5.该项目交付后，双方同意共管金丰公司的公章、证照、印鉴和本项目相关合同原件，共管方法:棠永公司购置保险柜存放金丰公司公章、证照、印鉴和本项目相关合同原件，金丰公司持有密码，棠永公司持有钥匙。只要棠永公司是为本项目事务所需盖章或提供资料的，金丰公司必须予以无条件配合；等等。 2019年5月1日，被告金丰公司（甲方、转让方）与原告黄英妹（乙方、受让方）签订一份合同编号为x的《商铺使用权转让合同》，主要约定了商铺所在楼宇位于南宁市五象新区西面，甲方拥有该楼宇商铺30年的使用权，甲方转让“学府后街商业广场”商铺使用权给乙方，乙方自愿受让2层051号商铺；商铺使用权年限自2021年6月30日起至2051年6月30日止（含90天装修时间），当使用权连续转让期限达到国家政策及法律法规的年限，本合同将依法自动续期至约定使用权期满。使用权期限即将届满时，若甲方有条件继续转让该商铺使用权，应在使用权转让期限期满前90天内书面通知乙方，同等条件下，乙方享有优先受让权；届时经双方另行协商后再签订该商铺使用权转让合同。商铺交付日期为2021年6月30日前；商铺使用权转让总价款为85645元。经双方约定，该商铺由乙方委托甲方或相关的招商公司进行运营管理，甲乙双方同意，甲方或相关的招商公司应支付给乙方的第一年委托运营收益在乙方应支付转让款中予以抵扣。经抵扣后，该商铺的总价款为79650元。乙方分四期支付该商铺抵扣甲方或相关的招商公司应支付给乙方的第一年委托运营收益后的价款，具体支付时间及金额如下：（1）首付款47790元在签订合同当日支付；（2）第二期款15930元在本项目工程建设进度达到2层时支付；（3）第三期款11948元在本项目工程建设进度达到封顶时支付；（4）第四期款3982元在本项目工程建设进度达到交付时支付。如因政府因素对该商铺进行拆除，则该商铺按政府补偿标准的所得款项归乙方所有，本合同自然终止。该合同还对甲乙双方的权利及义务、违约责任等事项进行了约定。“商铺使用权合同说明”写明本合同所称商铺使用权是指由转让方将该商铺的使用权在一定期限内转让给受让方，受让方支付相应转让价款，从而使受让方对该受让商铺享有支配和排他的权利，该权利包括使用、出租、收益的权利，在约定期限内转让方不得一商铺二转。合同签订当日，原告按约定支付了学府后街商业广场二楼商铺2-051使用权的首付款47790元，被告向原告出具了收据。因原告认为本案的《商铺使用权转让合同》虽然名义是商铺使用权转让合同，但是合同约定的各项内容实质是商品房商铺买卖预售合同，违背了我国相关法律强制性规定，应属无效合同，遂起诉至本院提出前述诉讼请求。 根据原、被告提供的证据，目前“学府后街商业广场”项目所在地属于利福坡第10村民小组的农民产业用地，2020年4月13日取得地字第x号《建设用地规划许可证》。 本院意见： 一、关于诉争合同的性质及效力 原告主张原告与金丰公司签订的商铺使用权转让合同是商品房预售合同，首先，被告金丰公司与利福坡第10村民小组签订的《土地项目合作开发合同》约定，由利福坡第10村民小组提供合作所需土地，金丰公司提供资金，在该土地建设用于第三产业的房地产项目，项目业主为利福坡第10村民小组，由金丰公司自筹资金并以利福坡第10村民小组的名义办理建设工程必要手续后交由有资质的建设企业施工。项目竣工后，土地及地上建筑物、附着物所有权为利福坡第10村民小组所有，金丰公司取得独断租赁使用该土地、房产三十年使用权的资格。合同期限终止后，该地块的全部建筑物及附属物由利福坡第10村民小组无偿收回。金丰公司在租赁土地上开发“学府后街商业广场”项目，项目建成后，金丰公司对转让给原告使用的商铺没有所有权,仅有30年的承租权，即占有、使用、收益的权利，租赁期满后，商铺归利福坡第10村民小组所有，原告不能取得该商铺的所有权。其次，虽然商铺使用权转让合同中约定如因政府因素对该商铺进行拆除，则该商铺按政府补偿标准的所得款项归原告所有，但这一约定与被告金丰公司跟利福坡第10村民小组签订的《土地项目合作开发合同》中约定的拆迁补偿分配相冲突，也不能以此认定原告对商铺享有所有权。再次，原告与金丰公司签订的商铺使用权转让合同明确写明合同所称商铺使用权是指由转让方将该商铺的使用权在一定期限内转让给受让方，受让方支付相应转让价款，从而使受让方对该受让商铺享有支配和排他的权利，该权利包括使用、出租、收益的权利。除此之外，合同中并无涉及商铺所有权转移的约定。因此，原告主张原告与金丰公司签订的商铺使用权转让合同是商品房预售合同，与合同约定不符，缺乏事实根据，本院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”转移财产使用权是租赁合同的主要特征，这是租赁合同与转移财产所有权合同的最根本区别。被告金丰公司以租赁的方式取得项目所在土地的使用权，与原告签订商铺使用权转让合同，约定将涉案商铺的使用权转让给原告使用30年，并分期收取转让价款,合同到期后，如金丰公司有条件继续转让该商铺使用权，原告享有优先续约权，这些都符合租赁合同的特征。虽然在一般意义上的房屋租赁合同中，用于租赁的房屋在合同签订之时即已特定而现实存在，而本案商铺使用权转让合同签订时，商铺尚未兴建，但合同中对商铺的号数、面积已经进行了约定，并且附有商铺平面图，确定了商铺的位置，其特定性已经明确。预先支付租金仅仅是合同双方对租金支付方式的一种约定，并不影响合同的属性。本案商铺使用权转让合同是一种具有特殊履行特征（非即时性）的合同，在本质上仍属租赁合同。因此，原告与被告金丰公司签订的名为商铺使用权转让合同，实为租赁合同，本案案由立案时为房屋买卖合同，现变更为房屋租赁合同纠纷。 “学府后街商业广场”项目所在地属于利福坡第10村民小组的农民产业用地，所谓的“农民产业用地”，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。该产业用地2020年4月13日取得《建设用地规划许可证》，据当事人陈述，该项目目前还未取得《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”的规定,被告金丰公司与原告签订《商铺使用权转让合同》无效。 关于原告诉请被告返还首付款及支付利息的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，《商铺使用权转让合同》无效，被告金丰公司因该合同取得的首付款47790元应返还给原告。因合同自始无效，被告金丰公司收取原告首付款给原告造成了首付款占用期间的利息损失。被告作为具备房地产开发资质的公司,应当知道涉及房地产项目依法需要办理用地、规划、建设等审批手续,但其明知未取得项目所必需的相关证件,仍与原告签订商铺使用权转让合同,主观过错较大,应承担合同无效的主要责任。原告未尽到审查被告开发的项目是否办理了用地、规划、建设等审批手续的注意义务,亦应对合同无效承担相应责任。结合双方的过错程度、合同的签订及履行情况,本院认定被告金丰公司应对收取原告首付款给原告造成的利息损失承担70%的赔偿责任，原告自行承担30%的责任。原告主张以47790元为基数，从2019年5月2日计至被告退还全部款项之日，按年利率6%计算资金占用期间利息的标准过高，且原告亦应对本案涉案合同无效承担相应责任。对于原告资金被占用期间造成的利息损失，应按照中国人民银行贷款基准利率（2019年8月19日前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起，以不超过年利率6%为限）予以计算。被告金丰公司应向原告支付资金占用期间利息损失的70%，具体利息计算方法为：以尚欠首付款为基数，从原告主张的2019年5月2日起，按中国人民银行贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以尚欠首付款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），计至首付款还清之日止。 关于利福坡第10村民小组、棠永公司的责任问题。 因被告利福坡第10村民小组并非诉争《商铺使用权转让合同》的签订方，也未收取原告首付款47790元，原告以被告在招商过程中收取的资金用于前期项目建设、办证，利福坡第10村民小组是项目实际权利享有人为由，要求被告利福坡第10村民小组偿还首付款及支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 虽然被告棠永公司并非《商铺使用权转让合同》的签订方，但被告棠永公司与被告金丰公司之间存在投资合作关系，采取共同投资、共担风险、共享利润的方式合作，双方签订的《投资合作协议》、《合同书》对招商或者租赁过程中收取的资金或产生的收益如何使用、分配进行了明确的约定，被告棠永公司对合作项目享有80%份额和权益，以金丰公司的名义作为对外主体，完成项目所有事宜包括但不限于本项目施工建设期间、招商运营期间各项事务。因此，对被告金丰公司在本案中的债务，被告棠永公司负有连带责任。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第二百一十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下: 一、2019年5月1日原告黄英妹与被告柳州金丰置业有限公司签订的《商铺使用权转让合同》（合同编号：201902051）无效； 二、被告柳州金丰置业有限公司返还原告黄英妹商铺首付款47790元； 三、被告柳州金丰置业有限公司赔偿原告黄英妹资金占用期间利息损失的70%[利息损失计算方式：以47790元为基数，从2019年5月2日起，按中国人民银行贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以尚欠首付款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），计至首付款还清之日止]； 四、被告广西棠永置业投资有限公司对被告柳州金丰置业有限公司上述第二、三项债务承担连带责任； 五、驳回原告黄英妹的其他诉讼请求。 案件受理费527元（案件适用简易程序减半收取，原告已预交），由原告黄英妹承担25元，被告柳州金丰置业有限公司、广西棠永置业投资有限公司连带负担502元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  梁 哲 二〇二〇年八月五日 法官助理  王 琳 书 记 员  梁敏婕