云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0328民初749号原告:尹华彬，男，汉族，1974年10月5日生，四川省仁寿县人，小学文化，住四川省仁寿县。原告:王娟（尹华彬之妻），女，汉族，1976年10月31日生，四川省仁寿县人，初中文化，住四川省仁寿县。两原告共同委托诉讼代理人：尹菊花（尹华彬之姐），女，汉族，1970年6月25日生，四川省仁寿县人，小学文化，现住曲靖市麒麟区,特别授权。两原告共同委托诉讼代理人：孙云云，云南权仲律师事务所律师。特别授权。两原告共同委托诉讼代理人：张志勇，云南权仲律师事务所实习律师。被告:曲靖虹烨房地产开发有限公司，住所地：云南省曲靖市曲陆高速公路1.5公里处（阳光花园金麟苑）44幢3单元301室，统一社会信用代码：91530302690899534U。法定代表人：任雪梅，董事长。委托诉讼代理人：沈宗顶，男，汉族，1983年8月16日生，曲靖市宣威市人，大专文化，公司员工，住曲靖市麒麟区，特别授权。委托诉讼代理人：车柄泉，云南天志律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：高成涛，云南天志律师事务所实习律师。第三人：李正明，男，汉族，1970年3月13日生，昭通市巧家县人，小学文化，现住曲靖市沾益区，户籍地址:云南省昭通市巧家县。委托诉讼代理人：李杰（李正明之子），男，汉族，1991年1月26日生，昭通市人，大学文化，现住曲靖市麒麟区，特别授权。原告尹华彬、王娟与被告曲靖虹烨房地产开发有限公司（以下简称虹烨房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理。审理中，原告尹华彬、王娟以李正明与本案具有直接的利害关系为由申请李正明作为第三人参加本案诉讼。本案依法由审判员陈梅适用简易程序公开开庭进行了审理。本案审理期限到期后，经征询当事人及第三人意见，双方当事人及第三人同意继续适用简易程序审理，并报经本院院长批准。原告尹华彬、王娟的委托诉讼代理人尹菊花、孙云云、张志勇、被告曲靖虹烨房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈宗顶、车柄泉、高成涛、第三人李正明的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹华彬、王娟诉称，1、请判令被告立即向原告交付房屋并办理房屋不动产权证书。2、请判令被告支付原告因迟延交房产生的违约金（即2017年8月31日起暂计算至2020年3月3日，按总房款243936元的0.01%／天计算，合计22320元），支付合同约定交房时间至实际交房之日至90日内的违约金900元。3、判令被告支付原告因延期交房造成的房屋资金损失24000元（按每月800元计算，逾期30个月）。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年1月18日签订了《商品房购销合同》。合同约定：原告以总价款208875元购买被告销售的位于沾益区，被告应于2017年8月31日前，组织建设单位验收合格，并符合本约定的商品房交付给乙方等内容。原告于2015年9月15日向被告支付首付款68875元，于2017年2月3日向中国工商银行贷款拾肆万元整付清被告房款，全部履行了合同约定的付款义务，银行按揭贷款原告也一直履行着还款义务。双方合同约定的交房日期为2017年8月31日，原告多次催促被告履行交房义务，但被告却以各种理由推脱，至今仍未将房屋交付给原告使用和占有。双方签订的《商品房购销合同》第九条约定：甲方如未按期交房，按【一】种方式处理：一、自本合同约定的交付时间届满后的次日至实际交房日90天内甲方按每天10元向乙方支付违约金；逾期90天后甲方按已支付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条损害赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋资金标准确定。至今逾期30个月之久被告仍未交付房屋，原告一直在外租房居住。为此提起诉讼，请支持原告的全部诉讼请求。被告曲靖虹烨房地产开发有限公司辩称，原告要求被告交房和办理不动产权证书，双方签订的商品房购销合同中明确约定原告购房交款时间，但原告没有按合同约定支付房屋首付款，违约在先，且议价协议第二条规定，运昇公司应将售房的房款直接支付被告，再由被告支付给运昇公司抵扣工程款，但运昇公司不仅没有将房款支付给被告，且李正明以个人名义私自收取房款，因此，被告并未违约，不需要承担违约责任，不应该计算违约金。按照合同约定，被告没有义务先将房屋交付原告和办理不动产权证书，同时原告要求被告支付逾期交房的损失即房屋租金没有事实及法律依据。请驳回原告的诉讼请求。第三人李正明陈述，原告的首付款已经交给我了，是被告虹烨房地产公司同意我收的房款。原告尹华彬、王娟及其委托诉讼代理人围绕其主张向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件2份，证明原告的诉讼主体资格。2、商品房购销合同复印件1份，证明原告与被告之间存在商品房买卖的事实。3、个人购房借款合同复印件1份，证明原告向中国工商银行珠源支行贷款人民币140000元并一次性支付到被告账户，原告已向被告全部履行完付款义务。4、商品房议价协议复印件1份，证明曲靖市运昇建筑劳务有限公司与被告之间存在抵扣工程尾款的事实。5、收条复印件1份，证明原告已经向曲靖市运昇建筑劳务有限公司履行完付款义务。6、招商银行交易明细表1张，证明2016年2月20日原告向招商银行提取现金交付给本案第三人李正明用于支付涉案房屋首付款。被告虹烨房地产公司的委托诉讼代理人对第1、2、3组证据的三性予以认可，不认可第4组证据的证明对象和意图，从证据内容及实际履行过程看原告将房款交给第三人，反而能证明被告没有收到购房款的事实，对第5、6组证据的三性不予认可，因李正明的收条时间与银行取款时间不一致，该份交易明细没有指明收款方，依据收条和交易明细反而证明原告没有足额缴纳房款，按合同约定房子首付款是68875元。第三人李正明的委托诉讼代理人对原告提交的上述证据三性没有意见，并认可钱是其收的。本院认为，第5组证据收条因系原告与第三人在本案起诉之前临时补写，且无其他证据予以佐证，不予采信，其他证据的真实性予以采信。第6组证据原告当庭申请撤回，不作为证据使用。被告曲靖虹烨房地产开发有限公司除当庭陈述外未提交其他证据。第三人李正明围绕其陈述向本院提交八张微信聊天记录截图，证明与被告存在工程抵款的客观事实。经质证，原告的委托诉讼代理人提出第三人提交的微信聊天记录能够充分反映出被告与第三人之间形成售房款抵工程款及第三人可以收取售房款的客观意思表示，充分说明被告对原告向第三人支付购房首付款的客观事实是知晓的。被告虹烨房地产公司的诉讼代理人对第三人提交微信聊天记录的三性均不予认可，因微信聊天的相对人没有账号信息及电话信息，无法推定涉案的第三人是与沈宗顶聊天，聊天的主体不相称，聊天记录所述的数字与汇总表的数字不一致，二者没有关联，且所有表格没有注明是由谁制作的，无法明确其来源，故对其三性均不予认可。第三人无异议。本院认为，第三人提交的证据的合法性予以采信，但其不能完整客观的证明其主张的事实。本院依法对被告虹烨房地产公司的员工兰娅所作的询问笔录。兰娅陈述，其在公司是负责销售房屋工作，李正明是负责建盖公司房屋的建筑公司中的一个公司负责人，当时公司销售房屋情况不太好，就让李正明发动身边的人购买房屋，李正明也确实带了一些人来公司签订买房合同。我们公司与李永清、尹菊花（另案）签订的《商品房购销合同》是真实的，但是买房客户要在约定的期限内交购房款，并由公司财务出具正式发票才有效。如果只签订购房合同但没有公司财务出具的交款凭证，公司是不会交房给客户的。只听说公司与李正明好像有协议，在李正明为公司建房的工地上做工的工人确实被差欠工资的，如果其向公司买房的，公司核实情况属实后同意用其差欠的工资折抵部分房款，公司并办理相关手续。尹华彬、王娟是李正明介绍来买房的，先办成零首付的情况，先履行贷款手续，按揭贷款办理后李正明再协助公司收取首付款。李正明找来的客户买房如果要抵款，必须要公司同意，公司要通知我们。“李正明抵款汇总表”是我们制作的，只表示我们销售部对售房情况的一个统计，这些表格有的是我发给李正明对买房客户进行确认的，有的是李正明自己在公司电脑上用手机照的，能不能抵房款要公司同意才行。对签订购房合同但没有交款的客户我们都会打电话进行催交。经质证，原、被告均无意见，第三人李正明认为兰娅的陈述不是事实，不客观。该组证据本院予以采信。根据上述当事人的陈述和举证、质证情况，本院确认以下法律事实：2015年4月5日，被告虹烨房地产公司与曲靖市运昇建筑劳务有限公司（以下简称运昇公司）签订协议，约定将“曲靖龙须园”住宅小区一标段5＃楼工程由运昇公司承建,李正明当时系运昇公司法定代表人。2015年11月8日，被告虹烨房地产公司与运昇公司签订《商品房议价协议》，协议约定第一条：乙方（议价协议中的运昇公司）帮助甲方（虹烨房地产公司）销售的所有商品房均为2200元/㎡。高于2200元/㎡以上的价差全部返还乙方。乙方所卖出的所有商品房均已2200元/㎡抵扣工程尾款。第二条：通过乙方途径卖出的任何一套商品房，一旦销售成功，款项到账，甲方应将所有购房款拨付给乙方。被告虹烨房地产公司、曲靖市运昇建筑劳务有限公司均在协议上加盖公司公章，同时第三人李正明也在协议上签名。2017年1月18日，原告尹华彬、王娟经第三人李正明介绍，与被告虹烨房地产公司签订《商品房购销合同》（合同编号：龙20150483号），合同约定被告将其坐落于沾益县的龙须园第5幢第3单元第17层1702号商品房一套出售给原告尹华彬、王娟，该商品房总价款为208875元，付款方式为2016年12月2日支付首付款68875元，余款140000元向银行贷款支付，交房时间为2017年8月31日前。同时合同第八条约定原告尹华彬、王娟逾期付款违约责任：原告尹华彬、王娟未按约定付款，则应自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，按每天10元向被告支付违约金，合同继续履行；逾期付款超过90天的，原告应付未付款的0.01%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行；逾期付款超过90天的，被告有权解除合同。被告不解除合同的，原告按本款约定承担违约金直至价款付清。被告解除合同的，乙方承担合同总价款5%的违约金。合同第九条约定被告逾期交房的违约责任：被告未按合同约定交房，则自本合同约定的应交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期交房90天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，2017年2月3日，原告尹华彬、王娟向中国工商银行股份有限公司曲靖牡丹支行贷款140000元用于购买涉案房屋，被告虹烨房地产公司提供担保。该笔银行贷款140000元原告尹华彬、王娟已支付给被告虹烨房地产公司，但被告虹烨房地产公司未收到原告尹华彬、王娟购买涉案房屋的首付款68875元。另查明，第三人李正明出具收条给原告尹华彬、王娟，收条载明：今收到尹华彬购房首付款70000元大写（柒万元整），按最终核算价格多退少补。收条落款时间：2017年1月10日。原告尹华彬、王娟的委托诉讼代理人尹菊花陈述是其代尹华彬、王娟交付70000元现金给李正明购房，交款时间不是收条上的时间，收条是原告起诉前由李正明补写的。李正明对尹菊花的陈述均予以认可。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告尹华彬、王娟与被告虹烨房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定。依法成立的合同对双方当事人均有法律约束力。原告尹华彬、王娟应按合同的约定支付购房款项，但本案查明的事实是原告尹华彬、王娟仅将由被告担保的银行贷款本金140000元支付给被告虹烨房地产公司，而涉案房屋首付款68875元未向被告虹烨房地产公司履行。二原告声称该款已交给第三人李正明，其向被告虹烨房地产公司购买的商品房款项已全部付清,被告应按合同约定交房并办理不动产权证书的主张与查明的事实不符。首先，审理查明被告虹烨房地产公司与运昇公司于2015年11月8日才签订《商品房议价协议》，协议约定是由运昇公司帮助其销售商品房，购房款支付到被告账户后由被告再将该款转给运昇公司抵扣工程尾款，并未约定或同意李正明个人可以收取房款；其次，原、被告在《商品房购销合同》中约定涉案房屋首付款支付的时间是2016年12月2日，而合同签订时间是2017年1月18日,与常理不符；再次，原告在起诉状的事实与理由中陈述其于2015年9月15日已将涉案房屋首付款交付给被告，但庭审中尹菊花陈述是其代原告向第三人李正明支付的涉案房屋首付款，涉案房屋首付款70000元的收条是起诉前才由李正明出具。上述查明的事实不能认定原告已将涉案房款付清。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案原、被告签订的《商品房购销合同》，原被告互负有义务，合同约定二原告付清房款在先，被告虹烨房地产公司交房在后，虽然原告尹华彬、王娟向被告支付了房屋部分款项，但未按照合同约定支付涉案房屋首付款，已构成违约，被告虹烨房地产公司同意二原告只要交清首付款愿意立即交付涉案房屋并配合办理不动产权证书，但二原告的委托诉讼代理人尹菊花在庭审中明确表示不同意向被告支付首付款，故原告尹华彬、王娟请求被告交付房屋及办理不动产权证书、支付逾期交房违约金的请求不成立，不予支持。同时，原告要求被告支付原告因延期交房造成的房屋资金损失24000元，但未能提供相应证据证明其主张的事实客观存在，故该请求不成立，不予支持。综上，原告尹华彬、王娟的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百五十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告尹华彬、王娟的诉讼请求。案件受理费2480元，由原告尹华彬、王娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于曲靖市中级人民法院。审判员  陈梅二〇二〇年八月十三日书记员  陶丹