黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8102民初1520号原告：刘玉玲，女，1973年11月17日出生，汉族，个体，住黑龙江省佳木斯市。委托诉讼代理人：孙宇轩（与刘玉玲系夫妻关系），男，1983年11月5日出生，汉族，个体，住黑龙江省佳木斯市。被告：张增军，男，1969年7月11日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市。原告刘玉玲与被告张增军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘玉玲及其委托诉讼代理人孙宇轩到庭参加诉讼，被告张增军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。刘玉玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年8月8日签订的《房屋买卖定金合同》，返还原告房屋所有权（房屋价值180000元）；2.判令被告给付原告自2019年8月13日至2020年7月13日11个月的房租，合计7150元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年8月8日签订《房屋买卖定金合同》，原告刘玉玲将自家享有所有权的位于建三江管理局怡园小区1号楼1单元601室房屋出售给被告张增军，双方约定房屋交易价格为180000元。因双方系朋友关系，故被告提出先付购房定金20000元，剩余房款用房产贷款后给付，原告同意并收取定金后，为配合被告办理房屋贷款，故按被告要求将该出售房产过户到了被告名下，同时将该房产交付被告使用。事后，原告多次找到被告索要剩余房款，被告均以房屋贷款尚未办理成功推拖，并明确表示拒绝给付原告房款及返还房产，至今被告已经占据原告房产10个月。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望予以支持。庭审中，增加诉求并要求不予退还购房定金20000元。被告张增军未到庭，亦未提供书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据1.《房屋买卖定金合同》及借据各一份，证明原、被告双方于2019年8月8日签订《房屋买卖定金合同》，原告将自家享有所有权的位于建三江管理局怡园小区1号楼1单元601室房屋出售给被告张增军，双方约定房屋交易价格为180000元。被告提出先付购房定金20000元，剩余房款用房产贷款后给付，原告同意并收取定金后，为配合被告办理房屋贷款，便按被告要求将该出售房产过户到了被告名下，同时将该房产交付被告使用。被告又给付4000元房款，剩余房款未给付原告。原告证据2.录音光盘一份，证明张增军以房屋贷款尚未办理成功推拖，并明确表示拒绝给付原告房款及返还房产，至今被告已经占据原告房产12个月。本院经审理认定事实如下：原告提供的证据1、2具有真实性、关联性，符合证据成立要件，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。经查明：2019年8月8日，原告刘玉玲（卖方）与被告张增军（买房）签订《房屋买卖定金合同》，约定：“原告将坐落在怡园小区1栋1单元601室建筑面积为79.69平方米的住宅出售给张增军，成交价格为180000元，被告以按揭贷款形式购买。被告张增军给付原告刘玉玲定金20000元，剩余房款由银行贷款审批放款后一次性给付刘玉玲。本合同经双方签章后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行，如有违约，违约方应承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用”。当日，被告张增军给付原告刘玉玲定金20000元。2019年8月9日，被告张增军前妻王新给付原告4000元房款，并出具156000元借据，原告刘玉玲将房屋交付给被告张增军，为协助被告张增军做房屋贷款，将案涉房屋产权证过户到被告张增军名下。被告张增军迟迟未办理贷款手续，亦未给付原告剩余房款。经双方多次协商均未果。现原告要求解除与被告于2019年8月8日签订的《房屋买卖定金合同》，返还原告房屋所有权；2.要求被告给付自2019年8月13日至2020年7月13日11个月的房租，合计7150元；庭审中，增加诉求并要求不予退还购房定金20000元。另查明，2020年7月27日，申请人刘玉玲向本院提出财产保全申请，要求将被申请人张增军名下位于建三江管理局怡园小区1号楼4单元601室房屋予以查封。次日，本院作出（2020）黑8102民初1520号民事裁定书，将被申请人张增军名下位于建三江管理局怡园小区1号楼4单元601室房屋（房权证号：黑20**农垦建三江不动产权第**）予以查封。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖定金合同》形式合法，内容真实，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，原告已经按照合同约定将房屋交付给被告，并协助被告办理了房屋权属转移登记手续。被告向原告支付了约定的20000元购房定金后，未办理银行按揭贷款，未按约定支付剩余房款，被告未履行合同主要义务导致双方房屋买卖合同不能继续履行，现原告要求解除合同。本案中，从双方合同约定及履行看，被告未支付剩余购房款是客观事实，被告迟延履行债务的行为是否影响合同的继续履行是合同应否解除的关键。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违法行为致使不能实现合同目的。当然，这是以债务人的违约行为构成根本违约或者造成了合同目的落空，应允许解除合同，否则应采取其他补救措施而不能解除合同。双方订立合同的目的是否能够实现的决定权在双方。通过庭审原告举示的被告录音，被告已明确表示不再继续履行合同义务，而且被告支付的房款不足全部房款的五分之一，原告要求解除合同，本院予以支持。因解除权系形成权，应当以意思表示到达对方时视为解除之日，被告于2020年8月3日领取原告的起诉状，视为被告收到原告解除意思的通知，故原告与被告签订的《房屋买卖定金合同》应当于2020年8月3日解除。合同解除后，被告应当协助原告办理过户手续。原告应将已收取的购房款24000元返还被告。另外，在庭审中，原告主张不同意将收取的定金返还被告，因被告除交付购房定金20000元后，又支付了4000元房款，合同已实际履行，定金已转化为房款，所以，对于原告不退还20000元定金主张本院不予支持。对于原告主张被告承担违约责任的诉讼请求，即要求被告给付11个月租金7150元，因案涉房屋一直由被告占有、使用已一年有余，给原告造成实际损失为租金损失符合实际情况，根据当地市场租房价格，原告主张每月650元符合市场行情，即原告要求给付11个月租金7150元本院予以支持。根据公平原则，原告收取被告24000元房款（2019年8月9日至2020年8月9日）一年，同样给被告造成利息损失，应按2019年8月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算一年利息损失为1020元（24000元×4.25%），两项冲抵后，被告应给付原告6130元。被告张增军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权利的放弃，不影响本案审理。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告刘玉玲与被告张增军签订的《房屋买卖定金合同》于2020年8月3日解除；二、被告张增军于本判决生效之日起七日内将坐落于建三江管理局怡园小区1号楼1单元601室房屋（房权证号：黑20**：黑20**农垦建三江不动产权第**刘玉玲，并协助原告办理过户手续；三、原告刘玉玲于本判决生效之日起七日内返还被告张增军购房款24000元；四、被告张增军于本判决生效之日起七日内给付原告刘玉玲违约损失6130元；五、驳回原告刘玉玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加偿支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4043元，减半收取2022元，由被告张增军负担1772元，由原告负担250元；财产保全费1420元，由被告张增军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  邹明华二〇二〇年八月三十一日书记员  季郅儇