湖南省岳阳市君山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0611民初410号 原告：陈亚距，男，1990年9月10日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。 被告：吴辉，男，1963年5月19日出生，汉族，住湖南省岳阳县。 委托诉讼代理人刘久平，湖南湘北律师事务所律师。 第三人：卢进爱，女，1967年4月13日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。 委托诉讼代理人王**礼，男，1966年2月28日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区，系卢进爱的丈夫。 原告陈亚距与被告吴辉、第三人卢进爱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈亚距、被告吴辉及其委托诉讼代理人刘久平、第三人卢进爱及其委托诉讼代理人王**礼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陈亚距向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告立即返还房屋租金15000元。3、判令被告支付违约金30000元。4、判令被告支付关门期间的营业损失。5、判令被告支付门面装修款85558.66元。6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告陈亚距与被告吴辉于2009年9月9日签订《房屋租赁合同》，约定由被告将位于岳阳市君山区××镇××村××大楼××商铺出租给原告用于药品经营。经营期间，因被告与第三人就房屋产权发生纠纷，导致原告无法经营，原告订立合同的根本目的不能实现，被告已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，希望判如所请。 原告陈亚距为证明自己的主张提交了如下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、东陵大药房装修项目工程汇总表、常德华铭展柜制造有限公司报价单、东陵大药房许市店招牌发光字制作安装结算单、东陵大药房许市店装修项目制作安装结算单，拟证明被告需要赔偿原告装修的各项费用。3、市场主体住所（经营场所证明）、许市镇茅屋岭社区居委会出具的证明，拟证明原告在签订租赁合同时尽到了合理注意义务，原告在该租赁关系中不存在过错。4、房屋租赁合同，拟证明原、被告之间存在有效的租赁合同关系。5、微信转账截图，拟证明原告将一年的房屋租金15000元支付给了被告。6、2020年3月23日，租赁门面被锁的照片，拟证明本案第三人将原告经营的门面锁住，原告无法正常经营。7、原告经营门面近半年的营业额流水，拟证明锁门行为导致原告无法正常经营的营业损失。8、2019年10月31日因该租赁门面权属纠纷被告与第三人发生肢体冲突的视频、原、被告的通话记录，拟证明原告就门面租赁问题一直与被告沟通，被告一直推诿，原告无法正常经营。 被告吴辉辩称：被告吴辉已经按照合同的约定将门面交付给了原告陈亚距，履行了合同约定的义务。原告单方面要求解除合同应当承担违约责任。原告无法正常经营的原因是第三人强行锁门的行为导致，应当由第三人承担责任。 被告吴辉为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、民事裁定书一份，拟证明被告与第三人卢进爱关于涉案门面的纠纷在法院处理期间，后因本案第三人未交纳诉讼费，已按撤诉处理。2、派出所证明。拟证明涉案门面被第三人强行锁门，原告也同意第三人锁门。3、房屋出售协议，拟证明涉案门面实际上归被告所有，只是还未办理过户登记。 第三人卢进爱辩称：第三人卢进爱既不是本案房屋租赁合同的出租人，也不是承租人，与该租赁合同纠纷无关。被告吴辉与第三人卢进爱之间就本案租赁门面系买卖合同关系，本案租赁的房屋应该归第三人卢进爱所有，因为不动产应该以登记为公示原则，因该门面未办理过户手续，至今登记在第三人卢进爱名下，该门面的所有权依然归卢进爱所有。第三人曾经告知原告该租赁门面存在产权纠纷，原告仍然租赁该门面，其造成的损失与第三人无关。 第三人为证明自己的主张向本院提交了如下证据：门面买卖补充协议。拟证明吴辉与卢进爱之间买卖的门面一直没有过户是因为吴辉的原因导致的。 原、被告及第三人的质证意见如下： 被告吴辉对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据1、3、4、5、6、8的真实性无异议，但对证据8中的通话记录的证明目的有异议。对证据2房屋的装修费用不予认可。对证据7营业额流水的客观性、关联性、合法性都有异议。 第三人卢进爱对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提供的证据1、4、5、6、7、8的真实性没有异议。对证据2装修费用的明细有异议，认为应该由第三方评估。对证据3市场主体住所（经营场所证明）、许市镇茅屋岭社区居委会出具的证明的真实性、合法性均有异议，认为应当提供产权证明。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，但对证据1、2的证明目的有异议，认为原告没有同意第三人锁门。 第三人对被告提交的证据发表如下质证意见：对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，对证据1、2的证明目的有异议，认为纠纷并没有解决，一直存在。对证据3房屋出售协议和收据的合法性和关联性有异议，认为卢进爱无权单独处置夫妻共同财产。 原告对第三人提交的门面买卖补充协议无异议。 被告吴辉对第三人提交的证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为门面没有过户并不是因为吴辉的过错，而是因为君山区政府的原因导致门面无法过户。 本院对原告提交的证据作如下认证：原告提交的证据1，系国家有关机关在其职权范围内制作，本院予以确认。对原告提交的证据2，本院已委托相关部门对其价值进行评估，原、被告均无异议，本院采信价格评估被告。对原告提交的证据3，门面的产权应该由不动产相关职能部门的登记为准，该证据由居委会出具，证明主体不合法，该证据不具有合法性。且该证据证明的对象不是本案房屋租赁合同纠纷的审理对象，与本案没有关联性，本院不予采信。原告提交的证据4，是原被告之间双方真实意思表示，双方对该证据的真实性无异议，本院予以采信。原告提交的证据5，被告对其真实性无异议，且该证据符合客观事实，本院予以采信。原告提交的证据6和证据8，能够反映客观事实，本院予以采信。原告提交的证据7能够反映原告的经营情况，但是根据营业额无法得出原告实际的经营损失，本院对该证据不予采信。 对于被告提交的证据1，2、3，原告及第三人对其真实性均无异议，本院均予以采信。 对于第三人提交的证据，原、被告无异议，本院予以采信。 经审理查明：2019年9月9日原告陈亚距与被告吴辉订立租赁合同，被告吴辉将位于岳阳市君山区××镇××村委××大楼的两个门面出租给原告陈亚距用于药品经营。租赁期自2019年9月10日至2024年9月9日，每年租金为15000元，并约定了相应的权利义务。合同签订后，原告对房屋进行了适当的装修改造，装修改造的现值经湖南三权价格评估咨询有限公司评估为44692元。原告经营期间，被告吴辉因与第三人卢进爱之间就该涉案门面因买卖合同关系发生纠纷，2020年3月23日，第三人卢进爱强行将原告经营的门面锁门。导致原告不能正常经营，经多次协调，原告仍无法恢复经营。在此情况下，原告于2020年5月重新在附近租赁门面进行经营。 本院认为，本案争议的焦点：一、本案房屋租赁合同不能履行应该由谁来承担责任；二、原告的损失怎么计算。 一、原告陈亚距与被告吴辉签订了《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，当事人应该按照合同的约定履行自己的义务。在该租赁合同中，明确约定出租方应该保证租赁给承租方的门面没有产权争议，但是，被告因与第三人就涉案门面的产权归属问题发生纠纷，导致原告无法正常经营，其违约责任在被告。原告因签订合同的根本目的不能实现，要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。因被告违约给原告造成的损失，根据合同的相对性，应当由被告吴辉承担赔偿责任。本案第三人卢进爱与被告吴辉之间门面权属纠纷不是本案的审理范围，应当依照法律规定或者按照约定另行解决。 二、原告的损失计算：1、原告门面的装饰装修评估值为人民币44692元。2、原告已向被告交纳的一年的门面年租金15000元，自2009年9月9日至2020年3月23日原告共使用6.5个月，原告应该按照租金标准按比例承担8125元门面使用费，剩余6875元属原告损失，应由被告吴辉退还给原告陈亚距。3、对于原告要求被告支付违约金30000元的主张，因原、被告双方并未就违约约定相关责任，故该项主张本院不予支持。4、原告请求被告支付关门期间的营业损失，因原告仅提交了租赁门面经营期间近半年的银行流水，只能反映原告经营期间的毛收入，对于相应的利润并未提供其他证据，且原告对该项营业损失的诉讼请求也不具体，故该项诉讼主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、一百一十三条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告陈亚距与被告吴辉签订的《房屋租赁合同》。 二、由被告吴辉赔偿原告陈亚距房屋装修费用共计44692元。 三、由被告吴辉退还原告陈亚距门面租金6875元。 四、驳回原告陈亚距的其他诉讼请求。 上述款项限被告吴辉在本判决生效后十日内付清。 如被告未按本判决确定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的利息。 本案诉讼费2911.18元，减半收取1455.59元，由原告陈亚距负担575元，被告吴辉负担880.59，评估费用1980.2元，由被告吴辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  赵津港 二〇二〇年八月七日 法官助理梁文英 书记员李番 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应于支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。