吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉05民终894号 上诉人（原审被告）：吉林中盛置业有限公司，。 法定代表人：黄江，总经理。 委托诉讼代理人：闫洪亮，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘识博，男，1975年生，汉族，住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：汪新一，吉林吉天行（通化）律师事务所律师。 上诉人吉林中盛置业有限公司（以下简称中盛置业）因与被上诉人刘识博房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中盛置业的委托诉讼代理人闫红亮，被上诉人刘识博的委托诉讼代理人汪新一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中盛置业上诉请求：一、依法撤销通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初850号民事判决书，依法予以改判。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2016年11月23日，上诉人与被上诉人于签订商品房买卖合同时约定，上诉人应在商品房交付之日起720日内办理房屋所有权证书。上诉人于2018年按照合同约定到产权办理部门办理房屋所有权证书，中盛置业知因国家政策变化应办理不动产权属证书，需要同时提交房屋和土地两项相关手续。而办理产权证书过程中增加了相关土地各项手续属于情势变更，上诉人与被上诉人应当就原商品房买卖合同的相关条款进行变更，由于国家政策原因发生的情势变更，上诉人不构成违约，不应当承担违约责任。二、因上诉人开发的中盛置业江南项目（即本案所涉中盛领地小区）建设单位在施工期间多次出现山体滑坡险情。为减轻山洪灾害、有效预防水土流失，确保小区安全，2019年上诉人报请东昌区政府、通化市自然资源局等相关部门，对中盛领地南侧超占国有用地面积3721平，修建防洪挡土墙及排水沟事宜进行说明。通化市自然资源局又委托吉林省第四地质调查所实地考察，最终认定修建防洪挡土墙为地质灾害项目用地，该墙体工程能有效防护地质灾害。目前该项目用地的《国有土地使用权证》手续还没有办理完毕。因被上诉人所住小区与该项目用地是统一整体，缺少该《国有土地使用权证》上诉人无法正常办理不动产权证书。办理不动产权属证书条件的特殊性，以及修建挡土墙超占国有用地情形的出现，是上诉人在签订合同时没有预见到的重大变化，符合《合同法解释二》二十六条规定的情势变更原则。且修建挡土墙及排水沟更是为了维护全体小区业主的合法权益，如果此时要求上诉人支付违约金，协助被上诉人办理房屋过户手续对上诉人来说明显不公平，有悖民法上的公平原则。综上，上诉人认为，双方在合同履行过程中出现的情形符合情势变更，上诉人既不构成欺诈也不构成违约，被上诉人的诉讼请求不应得到支持，恳请二审法院在查明案件事实的基础上依法改判，以维护上诉人的合法权益 刘识博辩称，一、上诉人构成违约，应按合同约定内容支付违约金。答辩人与上诉人与2016年11月23日签订了房屋买卖合同，在合同中约定在该房屋交付之日起720日内上诉人应将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，以便答辩人申请房屋过户登记，答辩人届时已按合同约定支付了全部房屋价款。而上诉人于2018年11月1日才将办理房屋权属登记所需的资料报产权登记机关备案，已超出合同约定的备案期限，导致答辩人无法按约定期限办理产权登记，因此上诉人构成了违约。由于在该房屋买卖的合同中双方约定了上诉人不能办理产权登记的违约责任，即上诉人应当向答辩人支付房屋总价款2484322元百分之一的违约金24843.22元。二、上诉人以情势变更为由主张其不构成违约行为的主张缺乏事实及法律依据，不应支持。情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力将显失公平，因此允许变更或者解除合同。而上诉人主张其之所以违约的原因是办理产权中增加了修建防洪挡土墙及排水沟的相关土地手续，而作为一个房地产开发企业，该事项的增加应为房地产开发中所需考虑的重要安全间题，并不符合情势变更情形。请求二审法院驳回上诉，维持原判，维护答辩人的合法权益。 刘识博向一审法院起诉请求：一、依法判令中盛置业支付合同违约金2484322元。二、依法判令中盛置业协助办理房屋过户手续。三、依法判令中盛置业赔偿刘识博损失20，000.00元。四、本案诉讼费由中盛置业承担。在庭审中，刘识博撤回上述第三项诉讼请求另案告诉。 一审法院认定事实：2016年11月23日，刘识博与中盛置业签订了商品房买卖合同，以总价款2484322元购买了位于通化市中盛领地A1号楼X单元X号房屋，合同约定：出卖人应当在2015-10-31前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金等。刘识博已付清全部购房款2484322元，中盛置业亦将该房屋交付给刘识博。2017年5月15日，通化市规划局为中盛置业出具了包括案涉房屋在内的建筑面积19453.07平方米建设工程竣工规划核实通知书。2018年11月1日中盛置业完成了案涉房屋产权登记备案。 一审法院认为，刘识博与中盛置业之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。刘识博已支付全部房屋价款，中盛置业除履行交付房屋义务外，仍应按合同约定在该商品房交付之日起720日内即2017年10月21日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以便刘识博可以自行申请房屋过户登记，办理该商品房的房屋所有权证。而中盛置业于2018年11月1日才将办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已超出双方合同约定的期限，故中盛置业构成违约。应按合同约定承担逾期办证违约责任，支付刘识博违约金2484322元×1％﹦24843.22元。中盛置业主张其与刘识博签订《商品房买卖合同》后出现情势变更情形，其不构成违约，不应当承担违约责任等，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。按照双方签订的合同，协助刘识博办理房屋过户手续是中盛置业应履行的合同义务。虽刘识博已实际占有使用案涉房屋，但本案不具备办理不动产登记的法定条件，待具备办理不动产登记的法定条件后，中盛置业负有协助刘识博办理不动产登记的义务。因此，刘识博要求中盛置业协助刘识博办理房屋过户手续的请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决中盛置业自判决生效后，立即支付刘识博违约金24843.22元；中盛置业于判决生效且具备房屋不动产权登记备案手续办理条件后10内，协助刘识博办理房屋的过户手续，将房屋的不动产权登记至刘识博名下。 因双方当事人一审法院查明的事实均无异议，本院对此予以确认。 本院认为，所谓情势变更原则，是指合同成立以后，因当事人不可预见的情形发生，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则时，应允许当事人变更合同内容或者解除合同。情势变更原则是公平原则和诚实信用原则在合同关系中的具体运用，其目的在于排除因情势变更导致的显失公平结果，平衡、协调双方当事人之间的利益关系，维护社会公平和经济流转秩序。 纵观本案，上诉人主张“中盛置业知因国家政策变化应办理不动产权属证书，需要同时提交房屋和土地两项相关手续。而办理产权证书过程中增加了相关土地各项手续属于情势变更”，并且对案涉房屋所在项目用地的《国有土地使用权证》手续没有办理完毕进行了说明。但是其在中盛领地项目南侧超占国有用地面积修建防洪挡土墙及排水沟事宜，并不属于情势变更情形。即便是在因国家政策变化由办理房屋产权证书改为办理不动产权属证书符合情势变更的情形下，情势变更毕竟与不可抗力不同，其只是赋予了当事人依法请求变更或解除合同关系的权利，并不当然免除该当事人的违约责任。为此，一审法院结合双方当事人合同约定及违约事实，判令上诉人承担违约责任并无不当。 综上所述，中盛置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费421元，由吉林中盛置业有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  孙建敏 审判员  杨海山 审判员  赵慧颖 二〇二〇年八月二十七日 书记员  孙 萌