广东省惠东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤1323民初2472号 原告：陈海天，男。 委托诉讼代理人：杨建，广东东深律师事务所律师。 被告：方军，男，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：杨国兴，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈桂兰，广东华商律师事务所实习律师。 被告：刘元海，男，汉族，住湖北省阳新县。 原告陈海天与被告方军、刘元海合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈海天的委托诉讼代理人杨建，被告方军的委托诉讼代理人杨国兴，被告刘元海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈海天向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《合作建房协议书》无效；2.两被告共同返还原告陈海天合作建房款人民币255836元及利息30000元（利息按人民银行一年期贷款利率自2017年8月16日计至款项付清日止）；3.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：位于广东惠州市惠东县**********盐田《海岸居》是两被告等人合作开发的房地产，占地13000平方米，总建筑面积约十万平方米。其中6栋、7栋为两被告合作建设并对外销售。在楼盘初步建成后，原告向被告购买海岸居xx号房，并于2017年8月16日签订了《合作建房协议书》，约定：原告出资255836元取得xx号房；被告保证已取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续；付款方式为一次性付清，收款凭被告收据。上述协议书经广东吉径律师事务所陆志一律师见证。2018年6月份，包含原告购买房产在内的海岸居楼盘被政府拆除。随后，原告及其他购房群众通过各种方式寻求退款，各级领导均要求并指导购房群众依法提起诉讼，并保证人民法院一定能保护群众利益。鉴于上述事实，原告认为，两被告合作建房对外销售，依法应共同承担退款及赔偿责任。购房房产，特别是在一线购买房产，对于普通百姓来说，都需竭尽全力，甚至举债才能实现；被告收取原告房款后，要么给房，要么退钱，这是不分年代，不分国家无可辩驳之公理；和谐、公平、正义、为民是社会主义制度基本优势，原告两年前已经支付了全额房款，现如今房价飞速向上，将心比心原告确已心灰意冷、愤怒。恳请法院依法快速审理此案，维护社会和谐、稳定，保护原告合法权益。 被告方军辩称，一、答辩人同意原告关于本案涉案合同为无效合同的主张。二、本案涉案标的物“海岸居”6号楼己经被政府强制拆除，土地将交还给盐灶背村，而本案需要处理的因无效合同产生的后果包括因建造6号楼投入的资金，包括原告在本案中的255836元，以及被告方军建设6、7号楼的净投入40455475元。被告方军在本案中也是受害人，他是从被告刘元海中分包部分工程，因受被告刘元海的口头、书面承诺，以及被告盐灶背村委的证明文件，被告方军作为普通公民，因以上的合同承诺、保证，对该投资的合法性、安全性有信心。三、原告自身对合同无效存在重大过错。该合同系原告自愿与方军签订，依据合同内容、见证书、合同约定的房屋价格及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋的状况是知情的。原告明知该房屋系违章建筑，仍与被告方军签订合同并支付房屋款项，可见原告自身也有重大过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，我方认为原告方主张的利息不应予以支持。 被告刘元海辩称，1、本案为合作合同纠纷，我方并非合作合同的相对方，并非本案适格被告;2、合同系原告与方军自愿签订，且依据合同内容以及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋现状是知情的，原告对合同的解除或无效本身存在巨大过错。3、我方只是地块上的施工人，施工中所需的一切手续以及用地均系由七位村民负责办理，4、七位村民积极参与并分享了收益，应当为本案被告。5、房屋由被告方军与本案原告合作建房，收益均由被告方军分享，我方并未分享任何收益。6、工程开工后一直未收到任何政府的处罚文件或被采取行政强制措施等，在监管上存在过错。7、合同约定的利益共享与风险共担应为合作合同纠纷。8、合同通过律所见证，对合同的效力以及是否违法的情形由律所控制风险，特别是周围普遍存在着农民房情形且该情形已存在多年。9、原告并未举证证明房屋系违法的，综上，我方认为从合同本身而言，我方并非相对方，从合同效力而言，并无任何证据证明合同无效。从合同的收益方而言，我方并未收取任何的收益。从合同的无效或解除过错责任而言，原告本身存在重大过错，其应承担合同无效或解除的最主要责任。 本院组织了各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月26日，案外人黄xx、黄xx、黄xx、黄xx、黄xx、黄xx、黄xx七人出具《村民建房申请书》，内容为:为了借碧桂园十里银滩旅游开发的春风，响应国家建设新农村奔小康的号召，积极配合对园区旅游客的服务，我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房，具体位置：桥头小盐田上。除自家居住外，用于谋取生活来源，服务于园区游客，特向组、村委会提出申请。2016年10月26日，案外人盐灶背村委在“情况属实，同意申请”上盖章。 2016年11月3日，案外人黄xx、黄xx、黄xx、黄xx、黄xx、黄xx、黄xx七人（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第一份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方提供位于惠东县************盐田13000平方米的宅基地，并负责协助乙方顺建十六层半以上，乙方负责全部资金并负责承建六至八栋楼房达到实际使用标准（总建筑面积约10万平方米）。2、合作期限为70年，70年后无偿归还甲方。3、具体产权分配：建好的六至八栋楼房，其中两栋占地面积各约900平方米的十六层半楼房归甲方所有，栋号分别为肆栋和柒栋；其他楼房产权全部归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。4、归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系；负责工地道路畅通、水电表安装到工地；本工程由乙方自备材料、自行建筑、甲方必须配合乙方不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方负责该六至八栋楼房的全部建设资金筹集；负责全部楼房的规划、设计；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括并不即于乙方承建期间发生的政府部门干预或不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。 2016年11月9日，被告刘元海（甲方）与被告方军（乙方）就合作兴建位于惠东县**********盐田“海岸居”小区规划图中的6栋和7栋事宜签订《合作建房协议书》（以下简称第二份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方负责提供地皮，乙方负责出资并建设，楼房分配为：《海岸居》小区规划图中的7栋占地面积约900平方楼房产权归甲方所有，楼房高度为十六层半；规划图中6栋占地面积约1500平方米，楼房产权归乙方所有，楼房高度不受甲方限制。甲方负责关系协助乙方顺建至十六层半以上，若因政府部门等原因导致停工，在盐灶背村本地只要有一栋楼房未停工，甲方要无条件配合乙方继续施工。2、合作期限为70年。3、双方约定：归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置不受乙方限制，即甲、乙双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。4、乙方必须在2018年2月前全部竣工，否则乙方应承担违约责任。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系……2、乙方负责楼房的全部建设资金筹集；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括乙方承建期间发生的政府部门干预或发生不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。七、本协议甲乙双方签字后，乙方在两天内向甲方支付660000元费用后生效。 2017年8月16日，被告方军（甲方）与原告陈海天（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第三份协议），主要约定：甲方全权负责位于广东省惠州市惠东县**********盐田《海岸居》6号楼的开发建设，经双方平等协商，以乙方出资的形式，就《海岸居》6号楼进行合作建设，为明确双方的权利义务，签订本协议。一、甲方保证已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续，且该地权利不受法院、政府的任何不当限制，也不存在第三人权利及受第三人权利不当限制，若出现与前述保证不符的任何情况，由甲方负责。二、甲方负责设计、施工、工程质量、产权证照办理。三、房产分配：乙方出资255836元整，xx号房，建筑面积约71.56平方米毛坯房归乙方所有。四、付款方式为一次性付清。五、乙方付清合作建房款后，乙方享有该房产70年产权，该房的所有权（即出租、转让、赠送与继承等权利，包括征收、拆迁等与乙方房屋对应的补偿），享有与该房关联的公共利益，承担相应义务（及时缴交水电费、物管费等）。六、本协议经双方签字后生效，双方对协议的内容、性质及各自的权利义务均充分了解，且理解一致，任何一方违约，应承担违约责任。七、为节约签约、履约成本，简化交易手续，并基于双方的信任，决定委托律师为签订本协议提供见证。 2017年8月16日，被告方军出具内容为“今收到陈海天交来海岸居xx号房合作建房款房款255836元，金额已付清。”的《收据》交原告收执。庭审中，被告方军确认收到上述款项。 另查一，案涉房产所在的“海岸居”楼盘因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。 另查二，本院于2019年3月份立案审理了一批与本案相同内容的涉“海岸居”房屋买卖合同纠纷[（2019）粤1323民初1444号等]案件，该批案件经本院审判委员会讨论决定于2020年2月10日作出了民事判决书。在该案庭审中，被告方军称其出售的房屋大部分是分期付款，买受人付清款项后才出具收据，收到的款项已用于楼房建设，6号楼由其建设并出卖收取购房款；被告刘元海称：我只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，我只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有十一栋，已经建好了十栋，其中1、2、3、5栋是我自己直接建的，我与方军合作建设了第6、7栋，我负责与村民沟通，没有利润，6栋归方军，购房款也是方军获取，7栋给村民。被告方军、刘元海在该系列案中未提起上诉。 另查三，被告刘元海、方军因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑六年；判处方军有期徒刑四年六个月。被告方军、刘元海在本案庭审中称该刑事案件的二审裁判结果为维持原判。 本院认为，本案原告陈海天与被告方军签订的《合作建房协议书》，虽然被告刘元海主张为合作建房关系，但从合同内容却是将案涉“海岸居”xxx号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告方军之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案第三份协议即原告陈海天与被告方军签订的《合作建房协议书》的效力；（二）被告方军、刘元海应否向原告连带返还购房款及赔偿利息损失。 关于涉案《合作建房协议书》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告陈海天与被告方军签订的涉案《合作建房协议书》应为无效合同。 关于被告方军、刘元海应否向原告连带返还购房款及赔偿利息损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请确认其与被告方军签订的涉案《合作建房协议书》无效并要求被告方军返还购房款255836元，理由充分，本院予以支持。被告刘元海与被告方军合作建设涉案“海岸居”6号楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告刘元海应对其与方军的合作之债即涉案255836元购房款的返还承担连带责任。从涉案《合作建房协议书》可知，原告在购房时已知悉涉案土地的性质及土地用途，对于涉案的合同无效，原告自身亦存在过错，应自行承担相应的责任。据此，对原告诉请的利息损失，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认原告陈海天与被告方军于2017年8月16日签订的《合作建房协议书》无效； 二、被告方军、刘元海于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈海天连带返还购房款255836元； 三、驳回原告陈海天的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5588元，由原告陈海天负担587元，由被告方军、刘元海连带负担5001元。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。 审 判 长  彭崇峰 审 判 员  林耀驰 人民陪审员  李建波 二〇二〇年八月十八日 法官 助理  陈丹茹 书 记 员  陈俊彬