广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1343号 上诉人(原审被告)：广西京九房地产开发有限责任公司，住所地：来宾市城**迎宾路与翠屏路交叉口西北面。统一社会信用代码：91450200782132381E。 法定代表人：蒙贵宁，董事长。 委托诉讼代理人：罗洪亮，广西宾桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：覃金芳，女，1974年10月6日出生，瑶族，现住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：韦秋园，来宾市城北法律服务所法律工作者。 上诉人广西京九房地产开发有限责任公司（以下简称京九公司）因与被上诉人覃金芳商品房预约合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初1667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，认为案件基本事实清楚，不开庭进行了审理。上诉人京九公司的委托诉讼代理人罗洪亮，被上诉人覃金芳及其委托诉讼代理人韦秋园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人京九公司上诉请求：撤销来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初1667号民事判决第二、三项，依法改判。事实和理由：上诉人未收到被上诉人交付的任何款项，一审认定被上诉人已交纳VIP服务费30000元，并判决上诉人返还该笔费用及资金占用费用，没有事实依据，是错误的。为此，请求二审法院依法改判。 被上诉人覃金芳辩称，一审认定事实清楚、证据充分，判决适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人覃金芳向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《京九财富新城认购意向书》；2.判令被告双倍返还定金60000元；3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2007年12月12日，原告覃金芳作为乙方（买受人）与被告京九公司作为甲方（出卖方）签订了编号为34的《京九财富新城认购意向书》，主要约定乙方购买甲方开发的“京九财富新城”小区11栋1单元504号房，建筑面积89.34㎡，折前单价1800元/㎡，乙方已交纳VIP服务费用为30000元，换签《商品房买卖合同》时，VIP服务费自动转成购房款。乙方选择银行商业按揭付款方式付款，在该楼宇取得商品房预售许可证并接到甲方通知7日内付清首期款，首期款占总房款的20%以上，并办理完银行按揭的所有手续，可享受9.8折的优惠，另按VIP折扣为9.7折，合计优惠后总房款为149868元；在乙方交纳了VIP服务费后，甲方不得再为第三方保留该房号，否则双倍返还VIP服务费给乙方；甲方应当在取得本认购意向书所售房屋《预售许可证》之后通过电话或者在《桂中日报》上刊登公告的方式通知乙方前来签订《商品房买卖合同》，乙方应当在通知发出之日起七日内与甲方签订《商品房买卖合同》；如乙方在签订《商品房买卖合同》前申请退款，甲方在接到乙方书面通知后即可另行出售，本认购意向书解除，并在十个工作日内全额无息退还乙方已付款项；如乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》，且未申请退费，甲方则视为乙方自动放弃该房屋认购，本意向书解除，甲方无须通知乙方即可另行出售，甲方全额无息退还乙方所交款项；如乙方改变付款方式，则按新选择的付款方式的折扣享受优惠；本协议一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效，签订商品房买卖合同后失效。协议签订同日，原告覃金芳通过现金缴款方式向被告对公账户支付了VIP服务费30000元。《京九财富新城认购意向书》签订后，被告京九公司长期未与原告覃金芳签订《商品房买卖合同》，至今也没有签订《商品房买卖合同》。 2013年，被告京九公司重新启动对位于来宾市城北区地块项目的开工建设，向来宾市住房和城乡建设委员会申请出具用地规划设计条件通知书。2014年3月12日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建发［2014］55号京九公司建设用地规划设计条件通知书，同意来宾市城北区地块内按新的规划设计条件进行规划设计。2014年，被告京九公司根据来建发［2014］55号建设用地规划设计条件通知书绘制了新的设计总平面图。2017年12月1日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建函［2017］387号规划设计条件使用意见，对京九公司上述地块设计条件使用进行部分调整说明。2018年3月26日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建规技［2018］27号来宾市城北区迎宾路与翠屏路交叉口西北角地块建设用地规划设计条件通知书，同意该地块按新的规划设计条件进行规划设计，来建发［2014］55号规划设计通知书及来建函［2017］387号规划设计条件使用意见即时作废。2018年，被告京九公司根据来建规技［2018］27号建设用地规划设计条件通知书绘制了新的设计总平面图。现被告京九公司在重新规划后的原地块上建设新楼盘“金色时代”，并已取得预售证。 2017年12月28日，被告京九公司在《来宾日报》登报通知原来订立有京九财富新城10#、11#楼认购意向书的客户于2018年1月31日前，持相关书面手续、交费凭证及个人身份证明到公司售楼部协商处理善后事宜。 根据原告覃金芳的申请，依法向广西来宾桂中农村合作银行调取了京九公司（京九公司来宾分公司）在该行开户情况，京九公司来宾分公司在该行无开户情况，京九公司在该行有2个开户情况，开户时间分别是2018年9月7日、2019年6月18日。依法调取了京九公司来宾分公司在中国农业银行股份有限公司来宾分行148401040001490自2007年12月10日至2007年12月12日的流水情况，该账户2007年12月10日共存入六笔资金，其中四笔金额均为30000元，一笔为10000元，一笔9000元；该账户2007年12月11日共存入四笔资金，其中两笔金额均为30000元，一笔5000元，一笔20000元；该账户2007年12月12日共存入二十六笔资金，其中二十三笔金额均为30000元，两笔10000元，一笔60000元。 一审法院认为，原告覃金芳与被告京九公司签订的《京九财富新城认购意向书》，是双方当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议，对双方当事人具有约束力。虽然意向书约定了商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等内容，但对商品房的基本情况、销售方式、交付条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法等没有进行约定，是为了订立本约即签订商品房买卖合同的目的，性质上属于商品房预约合同。本案在立案时以商品房销售合同纠纷进行立案，立案案由有误，现依法调整为商品房预约合同纠纷。 根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案认购意向书由被告京九公司提供，合同内容为被告京九公司拟定的格式条款，现合同内容中载明“乙方已交纳VIP服务费用为人民币30000元”，被告京九公司主张协议未履行，原告未交款，原告主张已交纳了相应款项，结合被告京九公司2007年12月12日账户资金存入情况以及相关法律规定，确定原告覃金芳已交纳了VIP服务费30000元。 京九财富新城项目由于被告资金问题长期停滞，被告京九公司未与原告签订商品房买卖合同，现涉案地块已多次变更建设用地规划设计条件，重新建设，合同约定的特定房屋已不存在。认购意向书已无法履行，被告的行为，构成根本违约，应承担违约责任。现原告覃金芳主张解除《京九财富新城认购意向书》，理由成立，予以支持。根据合同性质，《京九财富新城认购意向书》约定了VIP服务费自签订《商品房买卖合同》时自动转成购房款，双方并未约定该项服务费的性质，因被告违约，双方未能签订商品房买卖合同，原告诉请要求被告双倍返还VIP服务费60000元，没有事实与法律依据。因被告违约导致双方无法签订《商品房买卖合同》，原告覃金芳已交付的VIP服务费30000元，被告应当予以返还。被告长期占用原告交纳的款项，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于未约定借款利率的相关规定，按年利率6%向原告支付资金占用期间的费用，自原告交款之日即2007年12月12日起计至实际返还完毕之日止，暂计至2020年5月7日为22328.22元（30000×6%×12＋30000×6%÷12×4＋30000×6%÷365×26＝22328.22）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决：一、解除原告覃金芳与被告广西京九房地产开发有限责任公司于2007年12月12日签订的《京九财富新城认购意向书》；二、被告广西京九房地产开发有限责任公司返还给原告覃金芳购房VIP服务费30000元；三、被告广西京九房地产开发有限责任公司支付给原告覃金芳资金占用期间的费用22328.22元（暂计至2020年5月7日，之后以尚未返还的服务费为基数，按年利率6%从2020年5月8日起计至实际返还完毕之日止）；四、驳回原告覃金芳的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提供新证据。 经审理，一审法院认定案件事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人主要争议焦点：上诉人京九公司是否收到被上诉人覃金芳交纳VIP服务费30000元？一审判决上诉人返还该笔费用及资金占用费是否正确？ 针对争议焦点作分析如下： 上诉人京九公司作为京九财富新城的开发商将尚未建成的楼盘房屋销售给被上诉人覃金芳，双方于2007年12月12日签订了《京九财富新城认购意向书》，合同性质应属于商品房预约合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，属合法有效。因该楼盘现已另行规划重新建设，原购房意向根本无法实现，故覃金芳起诉要求解除双方合同，符合法律规定。一审判决解除合同，并无不当，应予维持。 在双方签订认购意向书中，合同内容明确载明“乙方已交纳VIP服务费用为人民币30000元”，并结合一审法院向广西来宾桂中农村合作银行调取京九公司银行账户在签订认购意向书当日确有资金存入情况，因此，对覃金芳主张已交纳VIP服务费用30000元的事实，应予确认。京九公司上诉主张未收到任何款项，与案件事实不相符，不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，京九公司收取覃金芳交纳VIP服务费用后，未能继续履行义务，已构成违约，应依法承担返还费用及赔偿损失的责任。一审判决京九公司返还30000元及资金占用费，符合法律规定，予以维持。 综上所述，上诉人京九公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1108元，由上诉人广西京九房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马翠柳 审判员  覃奇明 审判员  蓝东桃 二〇二〇年八月十二日 书记员  潘延威