湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初8936号原告：武汉超级梦想家房地产投资有限公司，住所地武汉市武昌区公正路平安国际金融大厦****。法定代表人：熊阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：史佳佳，湖北国涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：许曼，湖北国涵律师事务所实习律师。被告：武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会，，住所地武汉市洪山区红霞村负责人：万建平，该村主任。委托诉讼代理人：孙滔，湖北文光律师事务所律师。原告武汉超级梦想家房地产投资有限公司（以下简称梦想家公司）与被告武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（以下简称红霞村委会）行纪合同纠纷一案，本院于2019年9月4日适用普通程序立案后，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告梦想家公司的法定代表人熊阳及委托诉讼代理人史佳佳，被告红霞村委会的委托诉讼代理人孙滔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梦想家公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告销售保证金500万元；2．判令被告向原告支付违约金元（以500万元为基数，按照日1‰的标准，自2019年2月1日计算至实际付清之日止；另支付50万元。暂计算到2019年8月1日，计：90.5万元）；3．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年2月5日，原、被告签订《【华中城商铺】项目独家代理销售合同》（以下简称《销售合同》），约定被告委托原告独家代理销售被告持有的位于洪山区青菱街红霞村华中城项目商铺，原告向被告支付销售保证金500万元，合作期限自协议签订之日至2018年12月31日止。因项目涉及集体所有财产的处置，原告在支付完保证金后曾多次催促被告提供村民代表大会对于处置本案项目的决议，被告一直不予提供。合同签订后，原告积极按照约定履行合同，分别于2018年2月5日向被告支付保证金100万元，2018年2月28日向被告支付保证金400万元，累计支付保证金500万元。后被告处置集体所有财产未得到村民代表大会认可的决议，被告也不具备办理委托商铺过户的前提条件，更不具备银行按揭贷款条件。被告在与原告签订合同时故意隐瞒重要事实致使原告无法履行合同。现合同已经到期，被告应当按照合同约定在一个月内退还保证金，但被告却一直置之不理。被告红霞村委会辩称，一、本案处置的集体所有财产已在2016年12月通过了股民和村民代表大会决定，处置行为合法有效。二、该处置的资产现在已有600多家办理了不动产登记，该房屋是可以进行销售并办理产权过户的。三、原告所称的不能办理按揭贷款的情况不是事实，目前华中城商铺有农商行张家湾支行、汉口银行都对该处商铺提供贷款。四、在原、被告签订《销售合同》时并不存在故意隐瞒房屋的相关属性问题，之前是由另外一家公司做销售代理，在续签合同时原告提出想与被告合作，并提出1亿的销售目标以及500万元保证金的条件，因此被告就没有与之前的代理商续签合同，转为与原告签订独家代理合同。保证金没有退回，是因为原告向被告承诺的1亿销售没有完成导致的结果。五、原、被告之间的合同到期后，原告从未向被告提出退还500万元保证金，直至本案起诉时被告才知晓有此请求。六、原告主张的违约金并不存在，一是按照合同约定保证金不予退还；二是在保证金退还的时候，需要原、被告确定数字以后再予以退还，因此本案不具备计算违约金的前提条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据，其中证人余某的出庭证言，能与其他证据相印证的内容，本院予以采信。对被告提交的证据，其中证据三，因生效判决已确认案涉商铺不能办理贷款，故本院对证据三的证明目的不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月5日，原告梦想家公司（作为受托方、乙方）与被告红霞村委会（作为委托方、甲方）签订《销售合同》，主要约定：1．甲方委托乙方为该项目华中城一层及二层部分商铺【下简称“合作房源”，具体房屋的户型、面积（华中城项目商铺1号、2号、3号、9号、10号、15号、16号、27号、28号楼部分一层商铺，合计87套，面积4810.64平米；5号、7号楼部分二层商铺，共计145套，面积3598.43平米。总计232套，共计总面积8409.07平米，最终以核算的实际面积为准）】提供营销代理服务，并促成甲方与乙方招揽的客户签订《存量房买卖合同》及其附件、附录等相关合同文件，实现甲方售出房源的目的。乙方为该合作房源的唯一的营销代理合作方。2．针对该项目全部合作房源，合作期限自签署本协议之日起至2018年12月31日止。3．乙方支付销售保证金给甲方，保证金总金额为现金500万元；若委托期限内累计销售业绩达到或超过10250万元时，视同乙方完成本合同，甲方需全额无息退还保证金；若委托期限内累计销售业绩小于10250万元时，差额部分由乙方向甲方支付资金成本，从保证金中扣除，不足部分由乙方另行补齐；资金成本计算方式：（10250万元－实际销售业绩）*6.67%。4．合同期届满，甲方应在双方确认退还金额后一个月内，分别按下列情况退还保证金：A、合同期届满，且乙方销售业绩达到10250万元，则甲方全额退还保证金；B、合同期届满，若因乙方销售业绩未达到10250万元而产生资金成本情况下，则甲方退还扣除相应资金成本后的剩余保证金（按资金成本计算方式b），甲方未按合同约定向乙方返还销售保证金的，每逾期一天，按照应返还未返还金额的千分之一向乙方支付违约金（违约金计至付清之日止）；甲方逾期返还上述保证金达15天的，甲方应按上述应付未付保证金款项的10%另行向乙方支付违约金。5．针对合作房源，双方均一致同意通过以下方式支付乙方销售佣金及净溢价，具体如下：销售佣金，客户的实际成交价格*15%，第一次结佣：客户交齐首付款，客户在银行面签完成，由乙方开具结佣申请及专用发票，……，预结算佣金为客户的实际成交价*10%；第二次结佣：客户交齐首付款，客户在银行面签完成，由乙方开具结佣申请及专用发票，……，结佣金额为客户的实际成交价*5%。6．若因甲方原因或银行因非客户因素不放款导致客户回款未完成的相关后果，由甲方承担，与乙方无关。7．在合同履行过程中如果有不可抗力因素造成合同无法按时履行，包括但不限于宏观调控，自然灾害，本合同合作房源限购限贷等，乙方有权终止合同并退场，甲方足额退还保证金。除此之外，若乙方单方面终止合同，甲方有权罚没乙方500万保证金；反之，若甲方单方面无故终止合同，甲方需赔偿违约金500万元。《销售合同》签订后，2018年2月，原告梦想家公司先后两次向被告红霞村委会银行转账保证金共计500万元，被告向原告提供了接待中心用于商铺销售。但自2018年2月至2018年12月，原告仅促成客户崔加美等9人向被告购买9套商铺，成交价共计3832649元。2019年3月21日，本院受理崔加美（作为该案原告）与红霞村委会（作为该案被告）及梦想家公司（作为该案第三人）房屋买卖合同纠纷一案，并于2019年8月16日作出（2019）鄂0111民初2905号民事判决，载明，“……。本院经审理认定事实如下：……。2018年10月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《武汉市存量房买卖合同》，……。2019年1月2日，原告向被告提交一份手写版《退铺申请》，……。再查明，“华中城商铺”系被告名下的集体资产，土地性质为国有划拨土地，其中已出售的678间商铺，已办理个人房产证，剩余1221间，均未办理个人房产证。2018年6月4日，被告（受让人）与武汉市国土资源和规划局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（编号为HS-2018-B001），被告向武汉市国土资源和规划局缴纳土地出让金，对上述已出售的678间“华中城商铺”补办土地出让手续，至此该部分商铺的土地性质转变为“出让”，用途为“商服用地”，可办理不动产权证。截止原告申请退铺之日，原告购买的“华中城16-1-6号商铺”，未办理土地出让手续，无法办理按揭抵押贷款，暂时无法办理不动产权证。……。本院评判如下：……。本案中，原告提出退铺申请的原因是案涉商铺无法办理贷款，而无法办理贷款的原因不在原告。根据合同约定，原告的付款方式是贷款，当贷款无法获得银行审批时，原告才应一次性付清余款。故本案中，合同无法继续履行的原因是案涉商铺不能办理贷款，而不是贷款未通过时原告未支付全部房款。……。判决如下：一、被告武汉市洪山区青菱街红霞村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告崔加美返还购房款100000元；二、被告武汉市洪山区青菱街红霞村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告崔加美支付利息（利息计算以100000元为本金，以银行同期贷款利率为标准，从2019年2月1日起至本院判决指定还款之日止）；三、驳回原告崔加美的其他诉讼请求。”红霞村委会不服，提起上诉。其后武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终12573号民事判决，载明，“……。本院对一审法院审理查明事实予以确认。本院认为，……。合同履行中，因截止崔加美申请退铺之日，崔加美购买的“华中城16-1-6号商铺”，未办理土地出让手续，崔加美无法办理按揭抵押贷款，合同约定崔加美采取贷款方式付款的合同目的无法实现，合同实际不能履行，……。红霞村委会上诉认为崔加美可以办理按揭抵押贷款，但未提供其于截止崔加美申请退铺之日前，崔加美购买的“华中城16-1-6号商铺”已经办理土地出让手续的证据予以证实，其该上诉理由缺乏事实依据不能成立，本院不予采信。……。判决如下：驳回上诉，维持原判。”本院认为，原告梦想家公司与被告红霞村委会于2018年2月5日签订了《销售合同》，系双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。根据《销售合同》约定，在合同履行过程中如果有不可抗力因素造成合同无法按时履行，包括但不限于宏观调控，自然灾害，本合同合作房源限购限贷等，原告有权终止合同并退场，被告足额退还保证金。因案涉待销售商铺在《销售合同》约定的合作期限内未办理土地出让手续，导致购房人无法办理按揭抵押贷款，依据上述约定，原告梦想家公司有权终止合同并退场，被告红霞村委会应足额退还保证金500万元。关于违约金的问题，因《销售合同》中并未对此情况下被告未及时退还保证金设定违约金条款，故对原告的此项诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、被告武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会于本判决生效之日起十日内退还原告武汉超级梦想家房地产投资有限公司保证金500万元；二、驳回原告武汉超级梦想家房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56635元，由原告武汉超级梦想家房地产投资有限公司负担9835元，被告武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会负担46800元。财产保全费5000元，由被告武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  唐革新人民陪审员  张 明人民陪审员  吴小蕊二〇二〇年八月十一日书 记 员  王 银