广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初17152号原告：莫非，男，1987年7月9日出生，汉族，住广东省遂溪县。原告：胡金萍,女，1988年1月3日出生，土家族，住广东省佛山市禅城区。两原告共同委托诉讼代理人：林贝金，广东佰卓律师事务所律师。被告：佛山市矿盛房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************之二房，统一社会信用代码91440604MA4W31H513。法定代表人：戴某1。委托诉讼代理人：韩一衍，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。原告莫非、胡金萍与被告佛山市矿盛房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，适用简易程序,于2020年7月9日、7月20日两次公开开庭进行了审理。两次开庭双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫非、胡金萍起诉提出如下诉讼请求:1.判令被告向原告双倍返还购房定金200000元；2.判令被告向原告退还购房款470608元；3.判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更上述第1、2项诉讼请求为：1.判令解除双方于2020年3月28日签订的《五矿崇文诚园认购书》；2.判令被告向两原告退还购房款570608元；3.判令被告向原告赔偿因无法签订购房合同而导致原告的损失（损失以购房款570608元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月20日起计算至被告实际退还购房款之日）。事实和理由：2020年3月28日，两原告与被告签订《五矿崇文诚园认购书》，约定：原告向被告认购被告开发的位于佛山市************，测绘地址：景平路22号，建筑面积78.42平方米，套内建筑面积55.21平方米，总成交价1900608元，签订认购书时交付定金100000元，2020年4月20日前付清首期房款570608元（含定金）。签订《五矿崇文诚园认购书》后，原告于2020年3月28日向被告支付定金100000元，于2020年4月20日向被告支付首期房款570608元（含定金）。2020年4月20日17时许，被告在原告己支付首期款的情况下，未安排原告签订商品房买卖合同，而是要求原告先行签订“《补充协议》”。原告对此提出异议，认为：“在未签订购房合同的情况下，先行签订《补充协议》的作法不符合基本逻辑。且《补充协议》页码多达27页，其内容大部分为限制消费者权利、豁免开发商责任的条款。”但被告坚持“必须先签《补充协议》，才会提供购房合同本文。”双方就此发生争议。原告不同意被告要求，并拟将《补充协议》文本带离现场，而被告强制要求原告退还该《补充协议》文本。双方僵持不下，原告一度报警。当天晚上，原告被迫将其中一份《补充协议》文本当场销毁，被告才允许原告离开现场。（其余三份《补充协议》文本仍存于被告处）2020年4月21日至2020年5月6日，原告委托律师与被告多次沟通未果。2020年5月6日，原告向被告发送律师函，要求被告依法签订购房合同。被告仍然不予理会。2020年5月13日15时许，原告再次前往被告售楼处进行沟通，被告坚称“若要购房，必须先签署《补充协议》；若要退房，则必须先打申请”。双方沟通至当天晚上9点，未果。2020年6月2日，原告向住建部门投诉，住建部门答复需15天内决定是否受理、受理后60天内处理完结。被告利用其开发商强势地位，在收齐原告购房首期款的情况下，强迫原告先行签订《补充协议》，不签《补充协议》则连购房合同的文本都不予提供！其行为是赤裸裸的欺压老百姓！原告认为，被告在销售过程中存在违规行为，误导原告先行将购房款支付至非预售款监管账户，并倒置购房合同与补充协议的签订顺序，强行要求原告签署极其不平等的补充协议，从而导致双方无法就购房合同达成一致，造成原告陷入“一方面购房款被占用，另一方面又无法购房”的困境。原告为此起诉。被告辩称，应驳回原告的诉讼请求，理由是：本案从双方的证据可以看出本案事实是原告在与被告签署认购书并确认了双方要后续签署的买卖合同及补充协议之后反悔、毁约，未按照认购书以及双方原本的约定进行签署买卖合同及补充协议。原告在庭审辩论结束后变更诉讼请求有违诉讼程序规定。被告不同意原告变更后的诉请。一、本案是原告单方违反认购书约定，提出解除认购并非双方对购房合同协商不一致。二、本案房屋认购前，被告已经将购房合同包含补充协议等涉及房屋交易的文件证件在对外开放的销售中心进行公示，供意向客户阅览，签约房屋及签约事宜。原告在签约当天有在销售现场阅览相关文件，在原告认购涉案房屋前被告按照内部流程规定让原告先行确认购房合同及补充协议内容，被告是在原告确认购房合同及补充协议基础上才将本案房屋出售给原告，如果原告不同意买卖合同及补充协议及认购书，被告不可能将房屋认购出售给原告，而且原告对购房合同及补充协议公示的确认也固定在了双方经过平等协商一致自愿签署的认购书之中。原告在签署认购书后没有按照约定签署购房合同及补充协议，原告为了达到解除认购又不被被告没收定金的目的，设计问话内容，企图诱导和通过情绪压迫被告销售人员做出对原告有利而且不能还原事实全貌的录音，但原告提供的录音也并不能证明其所要主张的事实。三、原告为了达到解除认购又不被没收定金的目的，在知道被告是央企后还通过不断向各个政府部门投诉及网络媒体公开等法律之外的手段制造政府和舆论压力，迫使被告同意退款，就本案的双方证据及查明事实，原告捏造以下事实，（一）原告在投诉以及庭审中一直强调被告没有在签约时出示买卖合同，但被告有证据证明原告莫非曾在2020年4月19日向刘倩倩提出购房合同内容中没有房屋交付条款，后原告莫非确认是漏拍了，且原告也有多份证据证明其在双方协商过程中有拍摄到被告购房合同的文本，所以原告的陈述和相关证据证明事实都矛盾，看出原告捏造事实。（二）原告一直声称被告不给原告签约，但是被告有证据证明被告的销售人员是多次在通知原告莫非前来签约，通知时间是在双方发生争议之后。（三）原告在投诉及庭审中一直强调其被强迫签署不平等条款，但双方均在认购书上确认需要签订，不存在强迫说法。四、原告是成年人，法律意识强，并非弱势市民，应当对其在本案中签约、捏造事实、毁约行为负责。五、2020年以来疫情对被告经营打击很大，疫情好转之后原告毁约造成被告房屋无法出售，无法回款造成资金压力，也花费了大量人力物力就本案精心周旋，经济损失巨大，现被告仍然愿意将本案房屋出售给原告方。本院经审理认定如下事实：2020年3月28日，原告胡金萍（认购方，乙方）与被告（发展商，甲方）签订了一份《五矿崇文诚园认购书》（以下简称《认购书》），约定乙方认购甲方开发的位于佛山市*************，建筑面积78.42平方米，套内面积65.21平方米，总成交价1900608元，乙方于签署认购书时交付定金10万元、于2020年4月20日前付清首期房款，即总房款的30%，570608元（含定金，下同）；乙方按时支付应付款项后（如乙方是以按揭贷款方式支付购房款的，乙方应在签署认购书之日起3日内提交齐全所需材料、支付贷款费用、签署贷款合同并取得初审通过的书面文件），凭付款凭证到销售中心签约室签署买卖合同，并按约定流程结清余款、办妥手续；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则认购书的效力即行终止；如因乙方原因（包括但不限于延期缴纳各项款项、未办妥银行按揭手续等）导致买卖合同无法在约定时间内签订，乙方已付定金归甲方所有，甲方可另行出售该商品房；如甲方违背本认购协议的规定拒绝向乙方出售本认购协议所约定的物业的，乙方有权要求甲方双倍返还已付定金（不含利息）。等等。该《认购书》“特别提示”部分载明“二、签订本认购协议前，甲方已向乙方出示了或在销售现场公开展示了下述文件，并已按乙方要求采取合理的方式逐字逐句提请乙方注意并做出合理说明。乙方确认已详细阅读，理解并接受下述文件，不存在任何歧义和误认，乙方承诺不再对下述文件的条款提出任何异议和修改，并按下述文件的内容与甲方签署买卖合同、补充协议及相关法律文件。相关文件如下：1）……《商品房买卖合同示范文本》及其补充协议；……”。《认购书》签订当日，原告莫非向被告支付了定金10万元。后因原告方要求追加原告莫非作为认购人，两原告与被告于2020年4月20日又签订了一份认购书，再行签订的认购书内容与3月28日所签订的一致，且落款日期亦倒签回2020年3月28日。2020年4月20日，两原告向被告支付了《认购书》所约定的首期款，被告出具收据予以确认。原告莫非在被告所提供的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）上签名，原告胡金萍审阅《补充协议》过程中对合同文件及其内容提出异议，原、被告双方因此产生争议。两原告陈述称，2020年4月20日原告如约到被告销售中心，被告方工作人员刘倩倩要求原告必须支付首付款并且办理了贷款才能签订购房合同，且表示只需要签订购房合同，没有其他文件需要签署。原告付清了47万元首付款，配合开发商要求先跟工商银行办理了贷款。进入签订购房合同环节，被告却没有出示购房合同，而是给原告签订一份《补充协议》，且该《补充协议》基本都是开发商的免责条款，原告要求签署购房合同，刘倩倩及其他工作人员都拒绝出示，并明确表示必须先签订《补充协议》才能够签署购房合同，当天下午五点钟开始签协议，到晚上一直在沟通签署购房合同的问题。在双方协商未果的情况下，原告胡金萍要求带走原告莫非签了名的《补充协议》，但是被告工作人员不允许，要求粉碎文件，剩余四份也说锁在柜子里拿不到。被告陈述称，被告没有要求原告一定要交齐首付才能签署购房合同及补充协议，按照双方约定，被告是按照认购书约定要求原告在同一天办理完成交齐首付及签约的流程。经过原告同意，原告先交了首付后续再办理签约，原告交齐首付之后被告工作人员黄碧莹将本案所要签署的所有文件拿到一楼签约中心给原告签署，在原告看文件过程中原告提出补充协议是霸王条款并以此为由不同意签署，才会引起一系列纠纷。但被告工作人员一直强调买卖合同及《补充协议》都是原告要签署的，是一体的。此后，两原告多方维权未果，故诉至本院请求解决。另查明：（一）上述被告所提供并且要求两原告签订的《补充协议》总页数为27页，主文采用小五号字体，字数共约29000字。该协议对《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）作了重大的补充和更改，增加了大量免除开发商责任、加重购房人责任、排除购房人主要权利的条款。其中部分条款的对比如下：《补充协议》《买卖合同》第五条第10项“买受人迟延接收房屋的，应向出卖人按日支付1000元违约金。若因此给出卖人造成其他损失的，买受人还应据实赔偿”（无对应条款）第五条第13项“双方同意删除买卖合同第十二条关于‘逾期交付责任’的约定。如因出卖人原因逾期交付的，买受人同意继续履行本合同，由出卖人依照同期同地段政府公布的同类房屋指导租金标准向买受人支付违约金，之后出卖人不再承担其他任何违约或赔偿责任，但出卖人根据本条向买受人支付的违约金最高不超过该商品房总价款的3%为上限”第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间（注：2021年12月30日）前将该商品房交付买受人的，逾期60天之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。第七条第2项、第3项“双方同意删除买卖合同第二十条关于‘房屋登记’的约定。买受人应在该商品房实际交付使用之日起或视为交付使用之日起90日内，主动将办理不动产权证应由买受人承担的相关税费预付给出卖人……之后由出卖人在720日内向房管部门申请办理不动产权证并取得受理回执。……因出卖人原因造成买受人不能按约定时间取得办理不动产权证受理回执的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一的标准向买卖人支付违约金，出卖人承担延迟办证违约责任的金额不超过本合同金额的1%为限”第二十条：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第八条第1项“如因买受人不符合购买本商品房的资格条件或违反限购政策规定或买受人隐瞒其真实情况导致该商品房不能办理银行按揭、合同网签、预告登记、房屋权属登记等导致合同不能履行，买受人承诺不向出卖人追索任何损失或要求出卖人承担任何责任，出卖人有权解除买卖合同及本补充协议，并且买受人还应按照购房款总额的15%向出卖人支付违约金，以及出卖人有权另行销售该房屋而无须通知买受人”（无对应条款）第八条第3项“除买卖合同及本补充协议另有约定外，若买受人违约导致买卖合同解除的，买受人应按照购房款总额的15%向出卖人支付违约金”第八条：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同送达之日起30日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。（二）庭审中，经询问，被告的委托诉讼代理人韩一衍、吴辉柏陈述称被告的销售人员刘倩倩于2020年3月28日就《补充协议》的内容逐字逐句地与原告方进行了确认和说明。然而，经当庭要求被告方出庭人员向刘倩倩核实，刘倩倩本人否认曾就《补充协议》内容逐字逐句地与原告进行了确认和说明。（三）原告举证的拍摄于2020年5月13日的视频显示，被告该日于其销售现场所公示的“补充协议”与其于2020年4月20日要求两原告签署的《补充协议》相比较，在内容上存在多处显著不同，该不同之处包括销售现场所公示的“补充协议”中删除了第五条第13项“双方同意删除买卖合同第十二条关于‘逾期交付责任’的约定……3%为上限”、第七条第2项“双方同意删除买卖合同第二十条关于‘房屋登记’的约定”的内容，等等。（四）原告举证的录音显示，在原、被告双方发生争议之后，原告在与被告协商过程中多次询问“是否要购房就必须先签署《补充协议》”，被告的工作人员对此不予回应。以上事实，有两原告举证的《五矿崇文诚园认购书》、刷卡凭证、《收款收据》《补充协议》、录音及录像视频、律师函及快递单、快递查询结果、被告举证的照片、《五矿崇文诚园购房及按揭相关法律文件提示确认》《五矿崇文诚园认购书》《催签约通知书》、EMS邮单、投递证明以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，涉案《认购书》虽然对房屋的具体位置、面积、总价、首期款的付款时间作了约定，但对于房屋交付时间、交付标准、办理产权登记的事宜、争议解决方法、违约责任等商品房买卖合同应当具备的事项未作明确约定，原、被告双方签订该《认购书》的目的显然不在于直接按照其内容完成房屋买卖交易，而在于订立特定的商品房买卖合同，即本合同（本约），故《认购书》属于预约合同。《认购书》签订后，原、被告双方对需要签订的商品房买卖合同文件的签订顺序和文件的内容——尤其是《补充协议》的内容——不能达成一致意见，致使本合同未能订立，《认购书》的目的不能实现。依照《认购书》“若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同……否则本认购书的效力即行终止”的约定，原、被告双方均有解除《认购书》之权利。两原告主张解除《认购书》的诉请，理据充分，应予支持。关于购房款退还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告双方因对需要签订的商品房买卖合同文件的签订顺序和文件的内容不能达成一致意见而致《认购书》解除，此为双方行使意思自治权利的结果，《认购书》的解除不能归责于原告方。在《认购书》解除的情况下，按照上述法律之规定，被告应当退还原告所付的全部购房款项570608元。关于购房款利息问题。《合同法》第四十二条第二、三项规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。本案中，根据查明事实，作为开发商的被告要求作为购房人的原告必须无条件同意且接受其单方拟定的格式合同——《补充协议》，且如前所述，该《补充协议》包含大量免除开发商责任、加重购房人责任、排除购房人主要权利的条款，比如剥夺了在开发商逾期交房、逾期办证等严重违约情形下购房人的解除合同的权利、限制了购房人请求损害赔偿的权利，等等。该《补充协议》显然属于影响甚至决定房屋买卖合同最终是否成立的重要事项，被告作为其提供方，依法有义务就相关的条款向原告作出提示及说明。然而，根据查明事实，被告不仅未向原告作出提示及说明，相反，还采用了在销售现场公示“挂羊头卖狗肉”版本的“补充协议”、明明未作提示说明却要购房人签署《五矿崇文诚园购房及按揭相关法律文件提示确认》等文件，捏造开发商已经“采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作补充说明”的事实等极其不诚信手段，故意对购房人隐瞒《补充协议》的真实内容，诱使原告作出签订《认购书》、支付购房款等与订立本合同有关的准备行为，而本合同终未能订立，造成原告购房资金被无端占用等损失。依照上述法律规定，对于原告购房资金被占用期间的利息损失，被告应当予以赔偿。该利息损失，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从资金被占用之日，即购房款支付之日起，计算至购房款实际返还之日。讼争购房款项中的10万元的支付时间是2020年3月28日，剩余470608元的支付时间是2020年4月20日，原告主张全部从2020年4月20日起计算利息，是其对自身权利的合法处分，本院予以尊重。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二、三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告莫非、胡金萍与被告佛山市矿盛房地产开发有限公司所签订的《五矿崇文诚园认购书》解除；二、被告佛山市矿盛房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告莫非、胡金萍返还购房款570608元并支付利息（利息的计算方式：以未返还购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2020年4月20日起计算至购房款实际返还之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计5253元（原告已预交），由被告佛山市矿盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年七月二十七日书记员 蔡漪琳