广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初20540号原告：广东华融汇众投资有限公司，住所地广东省中山市石岐区中山二路**星汇湾****01卡（之一），统一社会信用代号码91442000338226517L。法定代表人：唐伟强，执行董事。原告：唐伟强，男，1984年2月5日出生，汉族，住广东省高州市。上述两原告共同委托诉讼代理人：王艳丽，广东百臻律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：丘丽琳，广东百臻律师事务所律师。被告：何达良，男，1960年2月13日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，Ａ）。委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘暎，广东洋三律师事务所律师。被告：何达玲，女，1956年10月22日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。原告广东华融汇众投资有限公司（以下简称华融汇众公司）、唐伟强与被告何达良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依原告华融汇众公司、唐伟强的申请追加何达玲为本案共同被告，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华融汇众公司、唐伟强共同委托诉讼代理人丘丽琳与被告何达良委托诉讼代理人刘暎于第一次庭审时到庭参加诉讼，原告华融汇众公司、唐伟强共同委托诉讼代理人王艳丽与被告何达良委托诉讼代理人刘暎于第二次庭审时到庭参加诉讼，被告何达玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华融汇众公司、唐伟强向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告华融汇众公司、唐伟强返还租赁保证金13106元；2.被告向原告华融汇众公司、唐伟强返还中山市石岐区2018年9月5日至2019年1月9日的租金27524元；3.被告协助原告华融汇众公司、唐伟强拆除位于中山市石岐区的中央空调，拆除后的中央空调归原告华融汇众公司、唐伟强所有。诉讼中，原告华融汇众公司、唐伟强经变更及增加诉讼请求，其诉讼请求最终确定为：1.被告何达良、何达玲共同向两原告返还租赁保证金13106元；2.被告何达良、何达玲共同向两原告返还中山市石岐区2018年9月5日至2019年1月9日的租金27524元；3被告何达良、何达玲共同协助两原告拆除位于中山市石岐区的中央空调，拆除后的中央空调归原告所有4.被告何达良、何达玲向两原告支付律师费损失2000元。事实和理由：何达良与何达玲系中山市石岐区（以下简称租赁物业）的业主，与何达玲对该物业各占50％产权。因何达玲长期居住国外，故何达玲委托何达良代为管理其占有份额的该物业。2017年2月10日，何达良作为签约代表与原告签订《中山市星汇湾房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），约定将上述物业租赁给原告华融汇众公司作为办公用途使用，租金2018年2月10日至2019年2月9日为6881元／月，后何达良诉至中山市第一人民法院，要求解除租赁合同、支付租金、交付物业等。2019年9月4日，两原告与何达良双方达成调解协议，约定两原告尚欠何达良2017年12月10日至2019年1月9日的租金88469元等，何达良须提供符合使用条件的商铺给两原告。事实上，一方面，达成调解协议后，何达良未依约将涉案租赁物业恢复通电，两原告与租赁物业的管理处多次交涉后均被告知需要业主同意方可通电，但两原告多次联系何达良未果，何达良拒不恢复通电给两原告使用，导致两原告2018年9月5日至2019年1月9日因何达良原因无法使用租赁物业，按《民事调解书》已计算租金，另，何达良未经两原告同意，擅自更换租赁物业的锁，也导致两原告无法实现合同目的使用租赁物业，无法拆除属于两原告装修的中央空调，何达良的行为构成违约，也是违反诚实信用原则的。两原告为此起诉。被告何达良辩称：1.两原告不符合返还租赁保证金的条件，且押金金额应为12482元。理由如下：2018年11月21日中山市第一人民法院出具的生效民事调解书中已明确两原告欠付2017年12月10日至2019年1月9日的租金，该行为已经违反了《中山市星汇房地产租赁合同》第六条第二点“乙方须按时向甲方缴付租金及其他费用”，其已经违约。根据双方在《中山市星汇房地产租赁合同》第三条第二点第三项的约定“租约期满后，如乙方没有违约行为，甲方须将租赁保证金在乙方缴清一切应付租金及费用后10天内无息退还给乙方。”两原告已经不符合返还租赁保证金的条件，所以，其诉求没有事实依据。租赁保证金是为保证租赁合同的履行，承租人在合同订立时按应付租赁标的价款（或租金）的一定比例，付给出租人的担保金。按照常理理解，这是一种过程担保，将合同履行的过程纳入其担保范围，约定在一方出现违约时，扣除其已经缴纳的担保金以促使其后续全面的履行合同义务以及附随义务。同时，司法实践中，已经有很多法庭支持承租人违约，出租人不退还租赁保证金的做法。2.两原告无权要求退还2018年9月5日至2019年1月9日的租金。理由如下：民事调解书已经生效并具有强制执行力。2018年11月21日，双方在法院的主持下自愿达成调解协议，并在调解协议上签字确认。法院依据该协议制作调解书，根据调解书约定“双方当事人一致同意在本调解协议的内容自双方在调解协议上签字或捺印后即具有法律效力。”，调解书己在2018年1月21日生效，已经具有法律效力和强制执行力。非经依法撤销，双方当事人必须履行。两原告要求退还租金的诉求违反了“一事不再理原则”。调解书约定“原告何达良和被告广东华融汇众投资有限公司、唐伟强共同确认两被告尚欠2017年12月10日至2019年1月期间的租金88469元……”，结合《民诉法解释》第247条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉”，本案的双方当事人、诉讼标的、该诉求和(2018)粤2071民初12973号一致，已经构成重复起诉，法庭应不予受理。2018年9月5日至2019年1月9日期间，两原告一直使用涉案物业，其应当支付租金和物管费，且生效的调解书已明确规定两原告支付2017年12月10日至2019年1月9日期间的租金。另外，两原告在诉状中声称双方在调解协议中约定何达良需要提供符合使用条件的商铺给两原告，因何达良未给涉案物业通电导致涉案物业不能使用。但纵观民事调解书全文，未有关于商铺必须符合使用条件的相关约定。目前没有证据显示涉案物业在涉案期间有停电事实，即使有停电，也与何达良无关。何达良未在2018年9月要求物管公司暂停向涉案物业通电，也不知道涉案物业已被停电。是否因为两原告自2018年6月起未向物管公司缴纳物管费导致停电，何达良表示不清楚。由于两原告自2018年6月起没有支付物管费，按照《中山市星汇房地产租赁合同》第三条第二点规定“乙方须于每月十日前，向项目物业管理公司缴交物业管理服务费”，原告应按照合同约定每月缴纳物管费。现涉案物业2018年9月5日至2019年1月9月的物管费已由何达良在2019年1月31日代缴，何达良保留追究其法律责任的权利。3.两原告已放弃涉案中央空调的所有权，无权要求拆除并退还。根据《中山市星汇房地产租赁合同》第八条第六项规定“属于乙方所有的可移动的设施、设备即乙方所有的物品，乙方可将之迁移。”2018年12月28日，双方和涉案物业所属物管处的工作人员一同到涉案物业进行验收、移交。期间，双方约定：对于两原告需要留用的可移动设备、设施必须在移交当天搬离，否则被告默认不搬离的设备为遗弃物，有权自行处置。两原告当日搬离时并未拆除安装在涉案物业的中央空调，按约定涉案空调已经成为遗弃物，被告有权自行处置。另外，根据上述规定第五项“……乙方搬离该单元，均不得要求甲方偿还其所付出的任何必要费用（包括内装修、购买附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求甲方支付搬迁费、腾退费等。”两原告无权主张拆除后的涉案空调归其所有。4.唐伟强身份不适格，其不是合同相对人。5.确认双方于2018年12月28日进行交接，同意解除合同。但是两原告于2018年12月10日告知被告交接时间，两原告有充分的时间去拆除中央空调。被告现在也同意两原告自行拆除，但相关方案需被告审核确定，且拆除后需恢复原状。不同意返还2018年12月28日后至2019年1月9日的租金，理由是原合同约定的租赁周期是从每个月10日至次月9日，调解书也确定租期截止日期为2019年1月9日，两原告在拒绝履行调解书后，单方提出解除，其不需要返还。两原告不存在预付租金的事实，并且在交还物业后，尚未支付租赁物业2018年6月至2019年1月的物业费，合计5992元。两原告回应称：2018年11月签署调解书时，被告没有以原告违约的原因主张解除合同，原告没有实际使用租赁物业至2019年1月，实际租金应计算到双方实际交接之日为止。根据原告的微信聊天记录可以看出，最终双方是协商一致解除租赁合同。2019年1月2日13：38，唐伟强提到后面的押金和顶手费怎么收回来，当时约定原告将租金付清，被告将押金返还给原告。因为原告手机坏了，部分数据遗失，被告有这些语音记录。此外，原告认为拖欠租金事实存在，被告在起诉之后与原告已经就租金的拖欠问题达成调解协议，已经履行完毕，原告和被告对这个违约行为已达成一个处理的结果，被告不能再就这个处理过的违约行为另行主张没收保证金。原告现在主张退还押金不构成“一事不再理”。被告何达玲未作答辩。原告华融汇众公司、唐伟强及被告何达良围绕诉讼请求依法提交了证据，被告何达玲未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：何达良、何达玲系位于中山市石岐区的不动产的登记产权人。2017年2月10日，华融汇众公司（承租人、乙方）与何达良、何达玲（出租人、甲方）签订《中山市星汇房地产租赁合同》，合同约定：甲方将位于中山市石岐区卡单位出租给乙方使用。租赁期为3年，从2017年2月1日起至2020年2月9日止。2018年2月10日至2019年2月9日每月租金为6881元（不包括租赁发票及管理费），乙方须于每月第7日前缴交当月租金给甲方。首个月租金及租赁保证金（保证金标准相当于乙方首个缴费年的2个月租金，按之前原合同已付，即人民币18723元。租赁期满后，如乙方没有违约行为，甲方须将租赁保证金在乙方缴清一切应付租金及费用后10天内无息退还给乙方。甲方不得违约或无故提前收回该物业或滋扰、干扰、阻碍乙方对该物业之使用权。乙方须按时向甲方缴付租金及其他费用；乙方逾期缴交的，须按所欠费用总额每日0.5‰向甲方及项目物业管理公司支付违约金。如乙方逾期支付租金，超过15天，仍无法交纳租金（含未足额缴交），甲方有权解除租赁合同及本补充协议，收回该物业，并在乙方所缴付之保证金中扣除上述所欠的全部费用，违约金及其它因此导致甲方所产生的全部损失（包括但不限于因此所产生的律师费、评估费、诉保费等费用），保证金不足以清偿的，甲方有权向乙方予以追讨。租赁期内任何一方无约定或法定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁期限内租金总额的30%向违约方收取违约金。同时，守约方为追讨违约金所产生的全部费用（包括但不限于因此产生的律师费、评估费、诉保费等费用）均由违约方承担。租赁期满或本协议提前终止时，乙方应在租赁期满或本协议提前终止当日或按甲方约定期限将该单元交还甲方，乙方自行承担相关搬迁和拆除费用。如乙方要求以现状交还物业且已征得甲方同意，属乙方所有的可移动的设施、设备及乙方所有的物品，乙方可将之迁移，属甲方所有的设施、设备及租赁场所上的固定装修，乙方不得拆除、损坏，并将这些设备保持良好、清洁和适租状态。否则乙方在租约终止时需将物业恢复至原状，其涉及的所有费用由乙方承担。2018年6月26日，何达玲出具的声明载明：“本人何达玲，女，生于1956年10月22日，香港身份证号系×××2449（9）。本人持有位于中山市石岐区%产权。因本人长期居住国外，故本人委托本人弟弟何达良［男，生于1960年2月13日，香港身份证号为×××6374（Ａ）］代为管理本人上述物业，包括但不限于签订租赁合同、收取或追讨或全权处分租金及违约金、提起法院诉讼维权等一切权益”。签署地址为广东洋三律师事务所会议室。2018年6月27日，何达良就其与华融汇众公司签订的房屋租赁合同向本院提起诉讼，请求判令：1.解除何达良与华融汇众公司签订的《中山市星汇房地产租赁合同》；2.华融汇众公司向何达良支付2017年12月起至《中山市市星汇房地产租赁合同》解除之日租金，并以所欠租金为基数，按万分之五每日标准支付违约金；3.华融汇众公司于《中山市星汇房地产租赁合同》解除之日起五天内搬离租赁场所并将租赁场所恢复原状后交还原告，逾期搬离期问租签按约定租金标准的2倍支付占用使用费用；4.华融汇众公司于《中山市星汇房地产租赁合同》解除之日起十五日内将工商注册地址迁出租赁场所，逾期办理参照租金标准的2倍支付占有使用费，直至迁出之日为止；5.华融汇众公司承担何达良维权律师费6000元；6.唐伟强对上述诉求承担连带责任。后经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，本院据此作出（2018）粤2071民初12973号民事调解书，该调解书载明：“一、原告何达良与被告唐伟强、广东华融汇众投资有限公司共同确认两被告尚欠2017年12月10日至2019年1月9日期间的租金88469元以及律师费6000元，被告唐伟强、广东华融汇众投资有限公司同意分两期付清，在2018年12月5日前支付30000元，剩余款项64469元于2018年12月31日前付清。上述款项支付至原告何达良指定的以下账号（开户行：中国银行中山三乡支行，户名：何达良，账号45×××20）。二、若被告唐伟强、广东华融汇众投资有限公司逾期或不足额支付前述任何一期款项，则原告何达良有权就欠款余额全额向法院申请强制执行，且被告唐伟强、广东华融汇众投资有限公司需另行向原告何达良支付违约金10000元。三、案件受理费1991元，减半收取596元（原告已预交），由被告唐伟强、广东华融汇众投资有限公司自愿负担（该款于2018年12月31日前迳付给原告何达良，本院不另收退）”。该民事调解书已生效。因华融汇众公司、唐伟强未按约定履行，何达良申请法院强制执行。华融汇众公司、唐伟强履行完毕后，本院于2019年7月29日以执行完毕结案方式结案。2018年12月5日，唐伟强向何达良发短信留言“何生，我是广东华融汇众的唐伟强，方便的时候回复电话”。何达良未予回复。2018年12月7日，唐伟强向何达良发短信“何生，我是华融汇众的法人代表唐伟强，经过物业管理和我多次联系您，都没有回复。现通知您12月10日回来中山，跟我们公司解除星汇湾1602-1的租约，2018年12月10日后，我们公司不再承租，并安排恢复通道退还物业，请您配合，谢谢！”何达良语音回复。后双方多次沟通无果，华融汇众公司、唐伟强为此提起本案诉讼。又查，双方确认于2018年12月28日进行交接，何达良收回租赁物。本院根据双方的申请组织双方进行调解，协商拆除空调方案，后双方未能就拆除方案达成一致意见。诉讼中，华融汇众公司、唐伟强称其不清楚停电时间，但其发现用不了电的时间是2018年12月份。华融汇众公司、唐伟强确认其诉请拆除的空调是多联机空调，主机是独立的，在室外，2个主控开关以及3个出风口安装在涉案商铺内，拆主控开关以及出风口需要进入涉案商铺，拆除出风口需要打开天花板。华融汇众公司、唐伟强向本院申请了律师调查令向中山市星汇物业管理服务有限公司调查涉案租赁物业停电的情况，后明确该律师调查令回执不作为本案证据。本案辩论终结后，华融汇众公司、唐伟强提交律师调查令申请，本院不予准许。另查，华融汇众公司、唐伟强为本案诉讼支付律师费2000元。本院认为，何达良主张何达玲出具声明表明对涉案租赁合同予以追认，原告华融汇众公司、唐伟强亦无异议，本院予以确认。华融汇众公司与何达良、何达玲签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据双方的其他诉辩意见，本院对双方的争议焦点分析如下：一、关于退还保证金问题。租赁合同中约定“租赁期满后，如乙方没有违约行为，甲方须将租赁保证金在乙方缴清一切应付租金及费用后10天内无息退还给乙方。”“如乙方逾期支付租金，超过15天，仍无法交纳租金（含未足额缴交），甲方有权解除租赁合同及本补充协议，收回该物业，并在乙方所缴付之保证金中扣除上述所欠的全部费用，违约金及其它因此导致甲方所产生的全部损失（包括但不限于因此所产生的律师费、评估费、诉保费等费用），保证金不足以清偿的，甲方有权向乙方予以追讨。”现华融汇众公司已经依照（2018）粤2071民初12973号民事调解书的约定履行合同义务，本案不存在需以保证金抵扣所欠租金等款项的情形，故华融汇众公司请求返还保证金合法有据，本院予以支持。关于保证金的金额，租赁合同约定“首个月租金及租赁保证金（保证金标准相当于乙方首个缴费年的2个月租金，按之前原合同已付，即人民币18723元。”，故保证金金额应为12482元，华融汇众公司主张保证金为13106元，但未提供相应的支付凭证，理据不足，本院不予采纳，故何达良、何达玲应向华融汇众公司返还保证金12482元。本案为房屋租赁合同纠纷，唐伟强并非涉案租赁合同的相对方，本案并非审理（2018）粤2071民初12973号案的履行问题，唐伟强请求返还保证金不符合合同相对性原则，本院不予支持。二、关于返还租金问题。双方在（2018）粤2071民初12973号调解协议中明确约定华融汇众公司、唐伟强向何达良支付2017年12月10日至2019年1月9日期间的租金88469元，（2018）粤2071民初12973号民事调解书已经生效并履行完毕。华融汇众公司、唐伟强在本案中以何达良、何达玲的原因导致其在2018年9月5日至2019年1月9日期间无法使用涉案商铺为由请求返还该期间的租金实际系请求何达良、何达玲赔偿损失，支付租金与赔偿损失不属于同一事实，不违反一事不再理原则。华融汇众公司、唐伟强在本案中未提供充分有效的证据证实2018年9月5日至2019年1月9日停电，更不能证实系因何达良、何达玲的原因导致停电，从本案的证据来看，华融汇众公司、唐伟强于2018年12月7日提出解除合同时，并没有提出停电问题，也没有以停电无法使用为由解除合同，应由华融汇众公司、唐伟强承担举证不能的不利后果。华融汇众公司、唐伟强提出提前解除合同、交回租赁物时并没有要求何达良、何达玲返还2018年12月29日至2019年1月9日期间的租金，双方于2018年12月28日进行了涉案租赁物交接，诉讼中双方未就2018年12月29日至2019年1月9日期间的租金达成一致，应认定系华融汇众公司、唐伟强对自身合法权利的处分,相应的损失由其自行负担。故本院对华融汇众公司、唐伟强返还2018年9月5日至2019年1月9日期间租金的诉讼请求不予支持。三、关于协助拆除中央空调问题。租赁合同中明确约定“租赁期满或本协议提前终止时，乙方应在租赁期满或本协议提前终止当日或按甲方约定期限将该单元交还甲方，乙方自行承担。如乙方要求以现状交还物业且已征得甲方同意，属乙方所有的可移动的设施、设备及乙方所有的物品，乙方可将之迁移，属甲方所有的设施、设备及租赁场所上的固定装修，乙方不得拆除、损坏，并将这些设备保持良好、清洁和适租状态。否则乙方在租约终止时需将物业恢复至原状，其涉及的所有费用由以乙方承担。”华融汇众公司诉请拆除的中央空调不属于可移动的设施、设备或物品，而是租赁场所上的固定装修，华融汇众公司并非以将租赁物业恢复原状的方式交回租赁物，故华融汇众公司请求何达良、何达玲协助拆除中央空调、拆除后的中央空调归华融汇众公司所有不符合合同约定，本院不予支持。同理，唐伟强请求何达良、何达玲协助拆除中央空调不符合合同相对性原则，本院不予支持。四、关于支付律师费问题。华融汇众公司未提供证据证实何达良、何达玲对合同解除存在过错，应由华融汇众公司承担举证不能的不利后果，且按华融汇众公司主张，涉案合同系经双方协商解除，华融汇众公司请求赔偿律师费损失不符合合同约定，本院不予支持。同理，唐伟强请求何达良、何达玲支付律师费不符合合同相对性原则，本院不予支持。何达玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告何达良、何达玲于本判决生效之日起七日内共同向原告广东华融汇众投资有限公司返还保证金12482元；二、驳回原告广东华融汇众投资有限公司、唐伟强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元（两原告已预交），由原告广东华融汇众投资有限公司、唐伟强负担566元，被告何达良、何达玲共同负担250元（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告广东华融汇众投资有限公司、唐伟强可在判决书送达之日起十五日内，被告何达良、何达玲可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇二〇年八月十七日书 记 员  马雪君杨莉芳