贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9522号原告：中国某某管理股份有限公司贵州省分公司，统一社会信用代码：915200007143075654，注册地址：贵州省贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，职务总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被告：凯里市某某家园业主委员会，住，住所地：贵州省凯里市永乐路**/div>负责人：徐胜兵，系业主委员会主任。被告：贵州某某房地产开发有限公司。住所。住所地：贵州省凯里市北京东路**div>法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理。原告中国某某管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融公司）与被告凯里市某某家园业主委员会、贵州某某房地产开发有限公司（以下简称：大地联创）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告华融公司委托诉讼代理人周真恩与被告凯里市某某家园业主委员会的负责人徐胜兵到庭参加诉讼。被告大地联创经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华融公司向本院提出诉讼请求有：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。事实及理由：2014年3月19日，原、被告分别与南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（下称南充银行贵阳分行）、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（农行贵阳南明支行）签订《债权转让协议》，受让两银行各自对贵州省大地建筑工程有限公司（下称大地建工）享有的金融债权，南充银行贵阳分行债权本金为3000万元、农行贵阳南明支行债权本金为5000万元。同日，原告与大地建工、贵州某某房地产开发有限公司（下称大地联创公司）签订《债务重组协议》，由大地联创公司承继大地建工的上述债务，并由大地联创公司与原告签订《抵押协议》，约定由大地联创公司提供其在建工程作抵押担保，并依法办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，本案诉争的永乐家园1-1410号住宅属于“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》载明的房屋。后因大地联创公司未能如期履行，原告诉至贵州省高级人民法院后与大地联创公司达成调解协议，贵州省高级人民法院据此作出（2017）黔民初50号民事调解书，确定了大地联创公司还款责任以及原告的抵押权，因大地联创公司在调解后逃避债务，原告不得已申请法院执行。凯里市人民法院立案执行后，以（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封了包含诉争房屋在内的所有抵押物。在凯里市人民法院执行过程中，被告大地永乐家园业主委员会作为案外人提出执行异议，认为大地联创公司原规划审批通过的物业用房在四楼商铺，因小区分为住户区和商业区，为考虑物业管理工作，大地联创公司将诉争1-1410号房屋作为小区物业用房，永乐家园委员会认为该房屋系现今大地永乐家园小区唯一的可以使用的物业用房，并于2013年10月1日，交房后作为物业用房占有使用多年，故请求人民法院撤销对1-1410号房屋的拍卖并解除对该房屋的查封。凯里市人民法院立（2020）黔2601执异48号案审查后，认为大地联创公司已经将诉争房屋移交物业管理单位用于物业用房，物业管理用房系大地永乐家园小区的公共配套设施，其产权属于永乐家园小区全体业主，异议人对涉案房屋享有足以排除执行的权益。故支持了永乐家园业委会的异议请求，裁定“撤销（2019）黔2601执2124号之一执行裁定书对凯里市房屋拍卖的执行”。原告认为，（2020）黔2601执异48号执行裁定未查清基本事实，导致适用法律错误，应当予以撤销，并继续执行涉案房屋。大地联创公司擅自调整物业用房行为无效，永乐家园业委会应向大地联创公司主张权利。原告对涉案房屋享有经登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的享依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，永乐家园业委会不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护原告的抵押权。综上，原告认为永乐家园业委会不具有对抗人民法院执行的权利，讼争标的物应当继续执行，（2020）黔2601执异48号执行裁定未查清事实、适用法律错误，故请求判决继续执行讼标的物，并注明判决生效时（2020）黔2601执异48号执行裁定自动失效。为此，特诉至人民法院。为证明诉请成立，原告向被告提交的证据有：1.《营业执照、企业信息登记表、法人代表身份证明》复印件各一份，拟证原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2.××号在建工程抵押权证》复印件，拟证原告对涉案房屋拥有在建工程抵押权。3.《楼盘状态查询表》复印件，拟证涉案房屋属于抵押物组成部分，原告用于在建工程抵押权并处于查封状态，涉案房屋不属于物业管理用房。4.《（2020）黔2601执异48号执行裁定书》复印件，拟证该裁定书未查清事实，应当撤销。被告凯里市某某家园业主委员会辩称：一、大地永乐家园小区原物业、业主委员会用房规划在小区四楼商业部分，由于小区一楼至四楼为商业区，并且商业区与住户区划分为两个不同的出入通道，为方便物业管理工作，大地联创公司在2013年9月1日将物业、业委会办公房变更到1410号房屋，并移交给物业管理单位大地联创物业服务有限责任公司、业委会使用至今。该房屋产权为公共产权。二，大地联创公司按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。并且配置的物业用房系大地永乐家园小区的公共配套设施，其产权属于永乐家园小区全体的业主，大地永乐家园业主委员会通过正常选举程序产生，并且是通过房管部门批准的合法的机构，代表永乐家园小区全体业主对1410物业用屋享受合法的权益。三，现在1410号房屋作为我们小区唯一的物业用房，希望法院根据我们所提供的证据的前提下，充分考虑小区几百户业主的正常生活的需要，维持（2020）黔2601执异48号的执行裁定，撤销（2019）黔2601执2142号之一执行裁定书中对凯里市房屋拍卖的执行，判决1-1410号房屋为大地永乐家园的物业用房。为证明辩解理由成立，被告向本院提交的证据有：1.《建筑设计平面图》，复印件一份1页，拟证涉案房是我们物业用房，建房时是四楼作为小区物业用房，被开发商卖后，所以大地才将1410房作为物业用房。2.《凯里市大地永乐家园物业服务合同》复印件一份10页，拟证该合同在21条已经对1410房屋做出说明。3.《关于同意大地永乐家园业主委员会成立备案的批复》复印件一份1页，拟证业委会是合法代表全体业主来行驶房屋所有权。4.《业主委员会成员及候补委员情况表》复印件一份1页，拟证出庭人员是业委会负责人。5.《大地永乐家园房屋及配套设施权属清册》复印件一份1页，拟证1410房在2013年9月1日已经作为物业用房。6.《照片》复印件一份2页，拟证在房屋办公。被告大地联创未向本院提交答辩意见及证据。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：2013年12月30日，原告华融公司、南充银行贵阳分行及大地联创签订了编号为贵州Ｙ25130051-1号《债权转让协议》，华融公司受让南充银行贵阳分行对大地联创公司所享有的金融债权，该项金融债权本金为52000万元。同日，双方签订了编号为贵州Ｙ25130051-3号《债务重组协议》，该协议约定了债务重组本金、重组收益、还款期限及还款方式等条款，且签订了编号为贵州Ｙ25130051-5号《抵押协议》，约定大地联创用其所有的位于贵州省凯里市的在建工程提供抵押担保，并依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，其中涉案房屋包含在此他项权证内。后因大地联创未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创与担保人的还款责任及华融公司所享有的抵押权。事后，因大地联创未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融公司遂向本院申请强制执行。2019年10月21日作出（2019）黔2601执2142号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人凯里市某某家园业主委员会提出了执行异议，本院在审查之后于2020年6月15日作出（2020）黔2601执异48号《执行裁定书》，裁定撤销（2019）黔2601执2142号之一《执行裁定书》对位于凯里市房屋拍卖的执行。同时查明：原规划审批通过的方案文本中物业用房设置在四楼，由于小区一楼至四楼为商业区，且商业区与住户区划分为两个不同的出入通道，为便于物业管理，大地联创公司将物业用房变更到住户区1410号房屋。2013年9月1日大地联创公司作为建设单位，将14楼10号（1410号）房屋作为物业、业主委员会办公用房，移交给物业管理单位大地联创物业服务有限责任公司，目前该房屋由大地永乐家园业主委员会作为物业用房使用至今。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于凯里市某某家园业主委员会对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”之规定，涉案房屋是否属于物业管理用房，华融公司请求执行诉争房屋理由是否成立。依据《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”及三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。”因此，物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定建设的，用作物业管理办公处所等房屋，属于公共设施，其产权归全体业主共有。涉案房屋位置与工程规划图上注明的物业管理用房位置不一致，但诉争小区内并无其他物业管理用房，并且涉案房屋系建设单位于2013年9月1日移交给大地永乐家园业主委员会作为物业用房并使用至今。故涉案物业管理用房系大地永乐家园小区的公共配套设施，其产权属于大地永乐家园小区全体业主。凯里市某某家园业主委员会对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益，其合法权益应当依法予以保护。故原告华融公司要求执行拥有在建工程抵押权的凯里市房屋的诉请不能成立，依法应予驳回。大地联创经本院传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回中国某某管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国某某管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  姚 琼人民陪审员  杨正华人民陪审员  李永强二〇二〇年八月九日书 记 员  田锦怡