河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1526民初2577号原告：朝长安，男，汉族，1985年5月9日出生，住潢川县。委托诉讼代理人：周**，男，汉族，1964年4月20日出生，住潢川县。被告：冯乃友，男，汉族，1967年12月9日出生，住潢川县。委托诉讼代理人：王远东，河南德慧律师事务所律师。被告：李祖宽，男，汉族，1960年4月4日出生，住潢川县。原告朝长安与被告李祖宽、冯乃友确认合同有效纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案开庭前被告冯乃友申请追加李亚琴为第三人，因本案系确认之诉，只涉及合同效力，不涉及合同标的物归属，本院未予准许。原告朝长安的委托诉讼代理人周**、被告冯乃友及其委托诉讼代理人王远东、被告李祖宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝长安在起诉时向本院提出诉讼请求：请求确认其与被告李祖宽签订的商品房买卖合同有效。事实与理由：1、购房经过:原告于2018年5月8日到潢川县迎宾路衣贸市场南侧李祖宽等私人联建楼南6楼南户房屋看房。看完房子后其向李祖宽支付现金30万元，李祖宽向其出具了收据，并向其交付了房屋。2018年12月20日双方签订合同，合同约定房屋建筑面积:139.7平方米，合同显示价格为391，160元，实际约定购房款为470，000元。2019年9月29日前其陆续通过支付宝转账等方式又支付给李祖宽170，000元，李祖宽出具收据。购房时，李祖宽向其出具了冯乃友的委托书，委托主要内容为冯乃友委托李祖宽代为出售上述期屋，房价43万元。2、所购房屋系合法建筑。该房屋系被告李祖宽、冯乃友及案外人蔡长兴联建楼，获得有土地证、建筑施工许可证，系合法建筑。房屋建成后，经三方约定上述争议房屋分配给被告冯乃友，被告冯乃友有权对外转让该房屋。3、冯乃友与李祖宽签订的委托书合法有效。冯乃友于2017年11月7日向李祖宽出具委托书一份，委托李祖宽代为出售上述房屋，原告也是基于冯乃友的委托才同李祖宽签订房屋买卖合同（即《商品房买卖合同》）的，依据《民法总则》第一百六十三条之规定，代理人在代理权限内，以被委托人名义实施的民事法律行为对被代理人发生效力。4、假如委托无效，原告属善意取得。依据《物权法》第一百零六条之规定，原告系善意取得，如本案被告李祖宽未将销售房款支付给冯乃友，冯乃友有权向李祖宽主张权利，不能对抗第三人。被告冯乃友辩称，1、案涉合同违反《城市房地产管理法》第三十七条的规定，属于无效合同。2、被告李祖宽超越代理权限签订售房合同且售房合同并未经冯乃友签字追认，应属于无效合同。被告李祖宽辩称，1、委托是真实的，由于委托其才出售房屋；2、房屋买卖合同（即《商品房买卖合同》）是真实有效的。原告朝长安为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：1、身份信息，证明其诉讼主体资格。《商品房买卖合同》，证明朝长安购买李祖宽和冯乃友合作开发的房屋的事实。委托书一份，证明冯乃友委托李祖宽代为销售南六楼南户，属于全权代理，原告朝长安与李祖宽签订的合同合法有效。4、中国邮政储蓄银行《入账汇款业务凭单》、微信转账凭证和李祖宽出具的《收款收据》,证明原告朝长安依照合同约定支付了对价。5、被告李祖宽和冯乃友的联建房屋的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证各一份，证明案涉房屋是合法开发的，买卖合同也具有合法性。被告李祖宽发表质证意见称，对原告提交的证据均无异议。被告冯乃友发表质证意见称，1、对身份信息无异议。2、对《商品房买卖合同》有异议，该合同载明的卖方为李祖宽，不是案涉房屋的所有权人，该合同未经被告冯乃友签字确认，对冯乃友不具有拘束力。且合同载明房屋价款为391，160元，委托书中委托的房屋售价为430，000元，低于委托书的委托权限，低价出售的行为系李祖宽超越代理权限，是无权处分行为。且该合同系无效合同，案涉房屋至今未依法登记、无权属证书，根据《城市房地产管理法》第三十七条规定，该合同违反法律规定，应为无效合同。案涉合同款项被告冯乃友至今仍未取得，李祖宽私自处分案涉房屋，截止至今未向被告冯乃友披露房屋价款、出售情况等内容，且合同双方当事人涉嫌双方串通损害冯乃友的利益。3、对委托书的真实性无异议，委托书载明冯乃友委托李祖宽出售房屋并限定房价为43万元，房款为一次性付清，但从买卖合同内容来看，李祖宽超越代理权限低价售出未得到冯乃友追认，李祖宽收到房款但是至今未向冯乃友交付。委托权限为房款应当一次性付清，但买卖合同并未按照委托事项签订。4、对于转账收据的真实性、关联性、合法性均有异议。2018年5月8日的收款收据有篡改痕迹，且案涉合同于2018年12月20日签订，但是收据载明2018年5月8日李祖宽已经收到全额款，且没有全额收款的其他转账凭证予以印证，该收据的真实性存在疑问，冯乃友也没有收到案涉款项。2019年中国邮政银行的业务凭单系复印件，无法与原件核实，且凭单内容无法显示为房屋款项，对于剩余的微信转账凭证有异议，该凭证无法核实收款人身份及款项性质，微信收款人与案涉合同的当事人完全不符，不应予以采信。5、对第5项证据的真实性无异议，但是案涉房屋没有办理产权登记。房子没有预售证，实际上是小产权房。被告李祖宽向本院提交证据如下：1、借条五份，证明冯乃友欠其钱才委托其卖房子用于还钱。2、冯乃友出具的《承诺书》一份，证明案涉房屋的房款尚不够还其欠款，冯乃友又委托其卖门面房还钱。3、李祖宽、胡明国（蔡长信）、冯乃友三人签订的《协议》一份，证明冯乃友为了建房向其借钱，约定房子盖好还钱，备注以借条为准，实际借款金额应当是五张借条上的钱。4、记账单一份共三页，证明其为建房垫付的资金，冯乃友欠其钱。原告朝长安发表质证意见称，李祖宽提交的证据主要是涉及其与冯乃友之间的债权债务关系，对该证据的真实性、合法性不清楚，与本案无关联性。被告冯乃友发表质证意见称，李祖宽已经就案涉借条涉及的债权债务向法院提起民事诉讼，与本案无关。而且李祖宽并未承认他收到47万元房款作为抵债。被告冯乃友向本院提交证据如下：《执行和解协议》和《声明》一份，证明案涉房屋已经执行给案外人李亚琴。原告朝长安发表质证意见称，真实性、合法性无从知晓，该份证据与本案无关。被告李祖宽发表质证意见称，执行和解协议是冯乃友欺骗法院签订的，案涉房屋在三年前已经委托其出售，属于一房二卖。经审查，原告提交的第1、2、3、5项证据具备真实性、合法性、与本案事实相关，本院予以采信。第4项证据与本案事实虽有关联，但房款的交付是合同履行层面的事实，与合同效力的确认没有直接关联，对该部分证据本院在本案中不予认定。被告李祖宽提交的4项证据与本案争议事实欠缺关联性，本院不予认定。被告冯乃友提交的证据与本案争议事实欠缺关联性，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2017年11月7日，冯乃友出具委托书一份，委托李祖宽全权出售迎宾路水果批发市场南头私人联建房屋南六楼南户，房价为430，000元。本房子付款为一次性付清。2018年12月20日，卖方李祖宽与买方朝长安签订《商品房买卖合同》一份，合同约定卖方以合法方式取得位于迎宾路迎宾农贸市场南侧地块的土地使用权。卖方经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名李祖宽等私人联建楼。该商品房为南六楼南户，建筑面积共约139.7平方米。该商品房单价为每平方米2800元，总金额391，160元。付款方式为一次性付款391，160元。另查，案涉联建房屋具有建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证，该三证建设单位、申请人、使用权人均为李祖宽、冯乃友、蔡长信，项目名称为私人联建综合楼。本院认为，本案原、被告双方当事人的争议焦点在于：1、被告李祖宽与冯乃友之间的委托代理关系及代理卖房的代理行为是否有效；2、案涉《商品房买卖合同》是否有其他无效的情形。关于争议焦点1，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。本案中，被告冯乃友委托李祖宽卖房的行为不属于法律规定的不得代理的事项，且委托是冯乃友与李祖宽的真实意思表示，无其他无效情形，委托应当有效。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，朝长安在与李祖宽签订商品房买卖合同时就知晓冯乃友与李祖宽之间签订的委托书，说明其知道冯乃友与李祖宽之间的委托代理关系，案涉《商品房买卖合同》应当直接约束冯乃友和朝长安。在庭审中，被告冯乃友辩称其委托李祖宽卖房的房款为430，000元，而买卖合同上约定的房款为391，160元，超越了代理权限。本院认为，李祖宽卖房系执行冯乃友委托的事务，在房屋买卖过程中房屋价款有所浮动，只要不是“不合理的高价或者低价”，都符合正常的交易习惯。本案中案涉《商品房买卖合同》上载明的价款与委托书上载明的价款差额尚未达到10%，不属于不合理的低价，不能因此认定李祖宽以该价格签订买卖合同是“超越代理权限”。如李祖宽在履行委托事务的过程中损害了委托人冯乃友的利益，冯乃友可以根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定另案向其主张赔偿损失。综上，被告李祖宽与冯乃友之间的委托代理关系及代理卖房的代理行为均属合法有效。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。在庭审中，被告冯乃友辩称案涉房屋未依法登记无权属证书，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条的规定，案涉《商品房买卖合同》应当无效。经检索，《中华人民共和国房地产管理法》（2019年修正）第三十七条是关于“房地产转让”的定义性规范条款，有关“未依法登记无权属证书”的条款为该法第三十八条第六项。最高人民法院在就北京秦龙投资有限公司与珠海市嘉德利投资有限公司、中经信（珠海）国际担保有限公司、中国人民解放军空军后勤部驻广州办事处建设用地使用权转让合同纠纷再审审查案作出的（2015）民申字第196号民事裁定书中认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）第三十八条第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定（在该法2007年、2019年两次修正时，该项内容一致），只是房地产登记部门在行使行政管理职能时审查房地产变更登记的所需条件，不是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所指的效力性强制性规定。案涉房屋未依法登记无权属证书并未违反效力性强制性规定，不影响案涉《商品房买卖合同》的效力。此外，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。就本案案涉的房屋买卖这一不动产交易而言，物权变动的原因是案涉《商品房买卖合同》，合同的结果为物权变动。在法律层面上，对原因和结果需加以区分，即《商品房买卖合同》于当事人意思表示一致时产生属于债法范畴的合同法上的相对效力，而物权的变动则必须依赖登记这一公示行为才能产生对世的绝对效力，《商品房买卖合同》作为债权合同的效力是独立存在的，不以合同是否履行以及能否履行等物权变动为生效要件。本案《商品房买卖合同》在当事人对生效要件无特殊约定的情况下，自成立之日即生效，是否办理房屋、土地权属登记均属于合同履行的情形，并非认定合同效力的法定事由，不影响合同的效力。在庭审中，被告冯乃友还以案涉房屋没有预售许可证，实际上是小产权房，以及房屋建筑面积超过规划许可为由，主张案涉《商品房买卖合同》无效。首先，根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而案涉房屋是私人联建性质的房屋，其建设主体不是房地产开发企业，且案涉房屋在对外出售时已经建成，不属商品房预售管理的范畴。其次，小产权房通常指在农村集体土地上建设的房屋，因未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，而不能取得产权证书。但案涉房屋已取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证，建设用地性质是国有土地，不符合通常意义上“小产权房”的构成要件。第三，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，被告冯乃友未举证证明案涉房屋建筑面积是否超出规划许可，也未证明城乡规划主管部门是否要求限期拆除。故对被告冯乃友该部分辩称理由本院不予采纳，不应以此认定案涉《商品房买卖合同》无效。因此，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无其他无效情形，应属有效合同。综上所述，原告朝长安的诉讼请求符合事实和法律规定，本院予以采纳；被告李祖宽辩称理由中符合上述认定的部分本院予以采纳；被告冯乃友的辩称理由欠缺事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第四百零二条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，判决如下：确认原告朝长安与被告李祖宽签订的《商品房买卖合同》有效。案件受理费500元，减半收取250元，由被告李祖宽、冯乃友负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  李刚二〇二〇年八月六日法官助理郑莹书记员(兼)