湖南省永州市零陵区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1102执异36号案外人:王守红，男，汉族。案外人:杨文娟，女，汉族。案外人：唐继勇，男，汉族。申请执行人：吕致凤，女，汉族。申请执行人：吕致清，女，汉族。申请执行人：吕致辉，女，汉族。申请执行人：何萍，女，汉族。被执行人:张向阳，男，汉族。被执行人：永州市怡嘉房地产开发有限公司（自然人独资）。法定代表人：张向阳。本院在执行申请执行人吕致凤、吕致清、吕致辉等人与被执行人张向阳、永州市怡嘉房地产开发有限公司（以下简称“怡嘉公司”）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人王守红、杨文娟、唐继勇于2020年7月20日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王守红、杨文娟、唐继勇称，2015年9月被执行人陆续向案外人借款用于金源怡嘉房地产开工、办手续、办证、支付民工工资，后因承建商拨款跟不上进度导致停工，在这种情况下，被执行人向案外人出售房屋的方式让案外人继续投资建房。2017年11月1日案外人杨文娟与被执行人永州市怡嘉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以单价每平方米3400元购买金源怡嘉商住楼一幢四单元3、4、5、6、7层分别为D、E、F、G四种户型，面积1780平方米，其中每层面积为356平方米，总房价为6052000元。截止2019年10月2日，案外人采取银行转账、现金支付、以借款转购房款、以借款利息转购房款等方式共向被执行人永州市怡嘉房地产开发有限公司支付410万元。因系争房屋在银行有抵押贷款而无法办理预告登记，购房合同也没有到不动产中心办理备案。因此，零陵区人民法院作出的（2020）湘1102执707号之二执行裁定书将被执行人永州市怡嘉房地产开发有限公司、张向阳已经销售给案外人的、位于零陵区徐家井旁冶炼厂金源怡嘉的******、6楼4套予以查封，损害了案外人的权益，请求依法解除查封措施。本院查明，2019年12月6日本院受理原告何萍、吕致清、吕致辉、吕致凤与被告永州市怡嘉房地产开发有限公司、张向阳房屋买卖合同纠纷一案，2020年本院作出（2019）湘1102民初5036号民事判决书：限被告永州市怡嘉房地产开发有限公司、张向阳自本判决生效之日起十日内支付原告何萍、吕致清、吕致辉、吕致凤之债权610800元及利息（利息按年利率24%计算，从2019年6月24日算至被告支付完610800元为止，该利息含被告已支付的利息70000元）。该民事判决生效后，永州市怡嘉房地产开发有限公司、张向阳没有主动履行，何萍、吕致清、吕致辉、吕致凤向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2020）湘1102执707号之二执行裁定书：预查封被执行人永州市怡嘉房地产开发有限公司、张向阳开发的位于零陵区徐家井旁冶炼厂金源怡嘉的房屋八套。案外人王守红、杨文娟、唐继勇以金源怡嘉已将该小区4单元5楼4套、6楼4套销售给案外人为由向本院提出执行异议，请求解除查封。另查明，案外人王守红与案外人杨文娟系夫妻关系，在零陵区芝山路109号有住房，案外人唐继勇在零陵区潇水中路179号有住房。2017年11月1日案外人杨文娟与被执行人永州市怡嘉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以单价每平方米3400元购买金源怡嘉商住楼一幢四单元3、4、5、6、7层分别为D、E、F、G四种户型，面积1780平方米，其中每层面积为356平方米，总房价为6052000元。截止2019年10月2日，案外人采取银行转账、现金支付、以借款转购房款、以借款利息转购房款等方式共向被执行人永州市怡嘉房地产开发有限公司支付410万元。系争房屋没有办理预告登记，购房合同也没有到不动产中心办理备案。还查明，以永州市怡嘉房地产开发有限公司、张向阳为被执行人的执行案件在本院有4件，即（2020）湘1102执1108号执行案件，申请执行标的为76万元；（2020）湘1102执恢206号执行案件，申请执行标的7.4万元；（2020）湘1102执707号执行案件，申请执行标的62万元；（2017）湘1102执1588号执行案件，申请执行标的5万元；以张向阳为被执行人的执行案件2件，即（2020）湘1102执1055号执行案件，申请执行标的156万元；（2020）湘1102执1107号执行案件，申请执行标的65.8万元。上述申请执行标的均未执行到位，被执行人永州市怡嘉房地产开发有限公司为被执行人张向阳自然人独资设立的公司。本院认为，民事执行异议审查采取权利外观主义审查标准。本案中，系争房屋以被执行人永州市怡嘉房地产开发有限公司名义开发建设，本院即认定系争房屋属于被执行人永州市怡嘉房地产开发有限公司所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案中，虽然案外人杨文娟与被执行人永州市怡嘉房地产开发有限公司签订书面买卖合同在本院查封之前，且案外人王守红、杨文娟、唐继勇采取银行转账、现金支付、以借款转购房款、以借款利息转购房款等方式共向被执行人永州市怡嘉房地产开发有限公司支付购房款超过了合同约定总价款的50%，但是，案外人王守红、杨文娟、唐继勇有其他用于居住的房屋，且系争房屋一直没有办理预告登记，故案外人王守红、杨文娟、唐继勇请求排除执行，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条、第三十条之规定，裁定如下：驳回案外人王守红、杨文娟、唐继勇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  唐正旭审判员  刘 波审判员  全宏伟二〇二〇年八月十日书记员  刘 琳附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。