福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3035号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴合煌，男，1973年11月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈小海，福建崇达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈鑫，男，1995年12月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：方草，北京中银（福州）律师事务所律师。 原审第三人：福州宝龙贸易有限公司（原福州宝龙房地产发展有限公司），住所地福建省福州市台江区工业路**。 法定代表人：许健康，董事局主席。 委托诉讼代理人：孙福龙，公司员工。 上诉人吴合煌因与被上诉人陈鑫、原审第三人福州宝龙贸易有限公司（以下简称福州宝龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 吴合煌上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回陈鑫一审全部诉讼请求，并支持吴合煌一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由陈鑫承担。事实与理由：吴合煌与陈鑫签订承包协议，将讼争租赁物承包给陈鑫经营，承包金每月支付一次。本案因陈鑫未按约定向吴合煌缴纳2018年12月的承包金，导致吴合煌无法向福州宝龙公司缴纳租金，进而导致讼争租赁物于2018年12月18日被福州宝龙公司采取停电措施。吴合煌分别于2018年12月31日，2019年1月10日向陈鑫发出书面通知，要求其支付2018年12月起拖欠的承包金，但其拒绝履行。一审法院认定陈鑫不存在违约行为有误，陈鑫违约在先，应当承担违约责任。 陈鑫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。由于吴合煌与福州宝龙公司就讼争租赁物签订的租赁合同至2018年11月30日已经届满，亦无其他可认定有效的情形，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，陈鑫与吴合煌对租期2018年12月1日至2020年11月30日的约定无效，陈鑫无需再向吴合煌支付2018年12月起的承包金。吴合煌对租赁合同部分无效的法律后果存在过错，导致合同目的无法实现，给陈鑫造成较大经济损失，构成违约，一审判决其向陈鑫返还履约保证金、押金并赔偿50000元并无不当。 福州宝龙公司述称，请求依法判决。 陈鑫向一审法院起诉请求：1.判令解除陈鑫与吴合煌于2018年5月21日签订的《宝龙WD1018点位承包协议》及《宝龙WD1018补充协议》；2.判令吴合煌向陈鑫返还履约保证金49719元、水电押金3000元、租金差额68000元；3．判令吴合煌向陈鑫赔偿装修损失50000元、货物腐烂损失5000元、转让费损失35000元、更名费损失5000元、营业执照办理费损失2000元；4.判令吴合煌向陈鑫返还店内设备及物品（详见证据中的设备及物品清单）；5.本案的全部诉讼费用由吴合煌承担。 吴合煌向一审法院反诉请求：1.判令双方签订的《宝龙WD1018点位承包协议》及《宝龙WD1018补充协议》于2019年1月15日解除；2.判令陈鑫向吴合煌支付2018年12月至2019年1月15日场地承包费23625元及违约金（以所欠费用为基数，按照月2%的标准，从2018年12月1日计算至款项全部还清止日止）；3.判令陈鑫向吴合煌支付2019年1月16日起的场地占用费（以每月场地承包费15750元为标准，暂计至2019年4月15日为47250元）；4.判令陈鑫所支付的履约保证金49719元、水电押金3000元不予退还；5.本案诉讼费用由陈鑫承担。 一审法院认定事实：2018年5月21日，陈鑫作为承租方，与出租方吴合煌签订《宝龙WD1018点位承包协议》，主要约定：吴合煌将讼争租赁物即位于宝龙WD1018点位位置在宝龙南区前花圃边活动亭3×6米尺寸承包给陈鑫经营，承包期限3年，自2017年12月1日至2020年11月30日；场地承包费第一年自2017年12月1日至2018年11月30日每月为15000元，第二年每月为15750元，第三年每月为16537元，应每月支付一次，于每月1日前七日缴纳下一个月承包金；物业费每月350元，应按月交付，于每月1日前七日缴纳下一个月物业费；场地使用期间水、电费应在收到管理公司缴费通知单5日内交清；陈鑫需在协议签订当日向吴合煌缴纳履约保证金49719元及水电押金3000元，期满后陈鑫无违约无欠费的情况下无息退还；若陈鑫无违规情况下，物业将本店面收回，吴合煌赔偿陈鑫伍万元整装修费；上述各项费用若超过10天未付，按日百分之三支付违约金，且吴合煌有权单方面停水停电并解除合同并不退还履约保证金；使用期满后，陈鑫加建于使用场地固定不宜拆除的设施设备无偿归吴合煌所有等。双方还签订有一份《宝龙WD1018补充协议》，约定了“甲方（吴合煌）与乙方（陈鑫）为合作双方，甲乙双方投资后全权由乙方负责经营管理甲方不干涉乙方任何经营管理权。甲方只收取承包协议中双方规定的承包金，乙方承包期间经营盈利与亏损与甲方无关。经营场地需向宝龙物业缴纳的租金由甲方负责缴纳与乙方无关”等内容。当日，陈鑫通过案外人叶明向吴合煌支付履约保证金49719元、水电押金3000元、承包金、水电费、更名费5000元计73069元。陈鑫还向吴合煌支付了营业执照办理费2000元，并按约支付承包金到2018年11月份。因吴合煌原与案外人谢强就讼争租赁物签订有租赁合同，谢强使用租赁物经营“炸出阁”，故2018年5月21日，陈鑫又与谢强签订《店面转让合同范本》，约定陈鑫向谢强支付转让费35000元，谢强将租赁物承租权转让给陈鑫，转让后租赁物内所有设备等全部归陈鑫所有，谢强与吴合煌之间的租赁合同终止。当日，陈鑫通过叶明向谢强支付35000元。次日，谢强向陈鑫交接讼争租赁物。另，福州宝龙公司在2018年7月、8月、9月、11月向陈鑫开具了场地使用费票据，并于2018年11月27日向陈鑫所经营“庙东排骨”送达《整改通知书》，主要内容为：截止至2018年11月27日尚欠2018年11月WD1018点位租金，请于通知签收日当日内至我司五楼缴费窗口缴纳租金，逾期未缴纳我司将停止一切物业服务。2018年12月21日，吴合煌向陈鑫书面催收2018年12月1日起的承包金及违约金等款项。2019年1月10日，吴合煌再次向陈鑫书面催收欠款，并通知解除双方签订的《合作协议》、《补充协议》，解除时间为2019年1月10日。诉讼中陈鑫主张，吴合煌就讼争租赁物与第三人福州宝龙公司签订的租赁合同至2018年11月30日已届满，且由于吴合煌未向福州宝龙公司缴纳2018年11月租金，福州宝龙公司遂在2018年12月18日对租赁物采取停电措施，造成其货物损失2,000元，后吴合煌在2019年1月10日更换租赁物门锁，其有报警回执为证。吴合煌辩称其就讼争租赁物与福州宝龙公司的租赁期限到2024年3月31日，但其对2018年11月30日以后的租赁合同关系未能提供充分证据。吴合煌对陈鑫的货物损失亦不认可，并称其系在2019年1月15日锁住租赁物，陈鑫的设备和物品至今占用租赁物。福州宝龙公司对停电时间无异议，称停电原因在于吴合煌未按约付租。福州宝龙公司对其与吴合煌之间的租赁合同租期至2018年11月30日没有提出反对意见，称只要有交租金就可以续期，但诉讼中福州宝龙公司并未提供2018年11月30日以后其就讼争租赁物与吴合煌或陈鑫之间的租赁合同。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈鑫与吴合煌签订《宝龙ＷＤ1018点位承包协议》及《宝龙ＷＤ1018补充协议》，双方约定吴合煌将位于福州宝龙南区××点位活动亭交付陈鑫，承包期限自2017年12月1日至2020年11月30日，期间吴合煌只收取承包金，不干涉陈鑫任何经营管理权，陈鑫的经营盈亏与吴合煌无关，故承包协议即租赁合同，承包期限即租赁期限，承包金即租金。陈鑫与吴合煌的上述约定系双方当事人的真实意思表示，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”规定，由于吴合煌与福州宝龙公司就讼争租赁物签订的租赁合同至2018年11月30日已经届满，亦无其他可认定有效的情形，故陈鑫与吴合煌对租期2018年12月1日至2020年11月30日的约定无效。吴合煌辩称2018年11月30日以后其就讼争租赁物与福州宝龙公司成立有租赁合同，但依据不足，亦无在案证据予以证明，一审法院不予采信。陈鑫要求解除讼争两份协议和吴合煌应返还租金差额68000元的诉讼请求，以及吴合煌要求讼争两份协议于2019年1月15日解除和陈鑫应支付2018年12月至2019年1月15日承包费及违约金的反诉请求于法无据，一审法院均不予支持。依前所述，且至2018年11月30日，陈鑫与吴合煌均无违约行为，故陈鑫应向吴合煌返还讼争租赁物，吴合煌应向陈鑫返还履约保证金49719元及水电押金3000元。陈鑫要求吴合煌返还履约保证金49719元及水电押金3000元的诉请于法有据，一审法院予以支持。吴合煌要求不予退还履约保证金及水电押金的反诉请求于法无据，一审法院不予支持。本案中，陈鑫已举证证明吴合煌在2019年1月10日更换租赁物门锁，吴合煌辩称在2019年1月15日锁住租赁物但没有依据，且无在案证据证明2019年1月10日之后陈鑫在使用租赁物，故一审法院认定讼争租赁物自2019年1月10日起由吴合煌占用管业中。因此，陈鑫应按15750元／月的标准，向吴合煌支付自2018年12月1日起至2019年1月9日止的占有使用费计20475元。对吴合煌以陈鑫的设备和物品至今占用租赁物为由，要求陈鑫支付此后的占用费的反诉请求，因陈鑫未能进行腾空系因吴合煌在2019年1月10日锁住租赁物，故吴合煌该项反诉请求超出20475元金额的部分依据不足，一审法院不予支持。关于陈鑫要求吴合煌返还或折价赔偿设备和物品以及要求吴合煌赔偿装修损失50000元、货物腐烂损失5000元、转让费损失35000元、更名费损失5000元、营业执照办理费损失2000元的诉讼请求。本案讼争协议中陈鑫与吴合煌对租期2018年12月1日至2020年11月30日的约定无效，陈鑫有权要求吴合煌赔偿损失，但2018年5月21日至2018年11月30日期间，陈鑫使用讼争租赁物进行“庙东排骨”经营活动，必然产生装修费、转让费、更名费及营业执照办理费，其中转让费包含原“炸出阁”所有设备的转让款，讼争协议还约定使用期满后固定不宜拆除的设施设备无偿归吴合煌所有，且陈鑫未提供充分证据证明所主张设备和物品的详情，同时鉴于陈鑫与吴合煌对租赁合同部分无效的法律后果均存在过错，双方应各自承担相应的责任，故一审法院酌定吴合煌应向陈鑫赔偿损失计50000元。陈鑫上述诉讼请求超出一审法院确认的部分依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、陈鑫与吴合煌于2018年5月21日签订的《宝龙ＷＤ1018点位承包协议》中对租期2018年12月1日至2020年11月30日的约定无效；二、吴合煌应于本判决生效之日起十日内向陈鑫返还履约保证金49719元及水电押金3000元计52719元；三、吴合煌应于本判决生效之日起十日内向陈鑫赔偿损失计50000元；四、陈鑫应于本判决生效之日起十日内向吴合煌支付自2018年12月1日起至2019年1月9日止的占有使用费计20475元；五、驳回陈鑫的其他诉讼请求；六、驳回吴合煌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4565元，反诉案件受理费1460元，合计案件受理费6025元，由陈鑫负担1001元，由吴合煌负担5024元。 本院二审期间，双方未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 另查明，陈鑫与吴合煌签订的《宝龙WD1018点位承包协议》中第7条约定：1.吴合煌的承诺与责任①场地使用期间，若因政府命令禁止要求关闭的原因造成陈鑫无法使用该区域继续经营，陈鑫应无条件服从，并在规定时间内撤离场地，吴合煌不作补偿，退还陈鑫履约保证金49719元，水电押金3000元。②宝龙物业对承包场地提出异议，由吴合煌负责协调，如无法解决造成合同解除或终止，陈鑫应无条件服从，吴合煌不承担由此造成陈鑫任何损失的责任。…手写补充条款：若陈鑫无违规情况下，物业将本店面收回，吴合煌赔偿陈鑫伍万元整装修费。2.陈鑫的承诺与责任①陈鑫店面经营期间需要再次装修需提交装修效果图与施工图给吴合煌审批，审批通过后由陈鑫负责全部装修费用。…⑦吴合煌已投入部分装修，如陈鑫再次对租赁场地内部进行整改或装修，装修前需向吴合煌提供效果图和施工图，经宝龙商业、物业公司审批通过，与吴合煌审核通过后方可施工。陈鑫与案外人谢强签订的《店面转让合同范本》中约定，陈鑫向谢强支付转让费35000元，转让费包括店面装修、装饰及其它所有设备，期满后与店面形成附和的装饰装修归出租方所有，未与店面形成附和的装饰装修及营业设备归陈鑫所有。 再查明，福州宝龙房地产发展有限公司于2019年8月20日变更名称为福州宝龙贸易有限公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，陈鑫提供了视听资料等证据以说明吴合煌与福州宝龙公司就讼争租赁物签订的租赁合同至2018年11月30日已届满，吴合煌虽提出异议但未能提供其与福州宝龙公司在2018年11月30日之后就讼争租赁物所签订的租赁合同，且福州宝龙公司对其与吴合煌之间的租赁合同至2018年11月30日期满并无异议；因此，一审法院认定陈鑫与吴合煌签订的《宝龙WD1018点位承包协议》中对租期2018年12月1日至2020年11月30日的约定无效，吴合煌向陈鑫返还履约保证金和水电押金符合法律规定。 陈鑫于2018年11月30日之后未向吴合煌支付讼争租赁物的费用，吴合煌于2019年1月10日将讼争租赁物上锁，一审法院据此认定讼争租赁物自2019年1月10日起由吴合煌占用管业，陈鑫向吴合煌支付2018年12月1日至2019年1月9日的占有使用费符合法律规定。 关于陈鑫要求吴合煌赔偿装修损失50000元、货物腐烂损失5000元、转让费损失35000元、更名费损失5000元、营业执照办理费损失2000元的问题。根据陈鑫与吴合煌签订的《宝龙WD1018点位承包协议》中第7条第2款中的约定，以及陈鑫与案外人谢强签订的《店面转让合同范本》的约定，可以认定陈鑫在租赁讼争租赁物时，讼争租赁物已经装修；且陈鑫亦未提供相应证据证明其对讼争租赁物实际投入了装修，故陈鑫主张装修损失50000元依据不足。鉴于陈鑫使用讼争租赁物仅半年多时间，及讼争租赁物不宜拆除的装饰装修、设施设备归吴合煌所有的约定，对于转让费损失可酌情予以赔偿。至于《宝龙WD1018点位承包协议》中第7条第1款中手写补充条款的内容，结合合同上下文，此系针对第7条第1款的内容所作的补充约定，但该条款并不适用于本案情形。陈鑫主张货物腐烂损失5000元，但未提供相应证据予以证明具体损失，对该主张不予支持。对于陈鑫主张更名费损失、营业执照办理费损失，《宝龙WD1018点位承包协议》中约定了由陈鑫自行办理经营所需的各种证照，但如前所述，陈鑫使用讼争租赁物仅半年多时间，对该损失可酌情予以赔偿。同时，对于合同部分无效的后果，陈鑫和吴合煌均有一定的过错，故综合本案实际情况，本院酌定吴合煌赔偿陈鑫损失20000元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初628号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项； 二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初628号民事判决第三项、第五项； 三、吴合煌应于本判决生效之日起十日内向陈鑫赔偿损失20000元； 四、驳回陈鑫的一审其他诉讼请求； 五、驳回吴合煌的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4565元，由陈鑫负担2940元，吴合煌负担1625元；反诉案件受理费1460元，由陈鑫负担160元，吴合煌负担1300元。二审案件受理费6025元，由陈鑫负担3100元，吴合煌负担2925元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年八月十日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰