广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初531号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河。法定代表人：周松，系该司董事长。委托诉讼代理人：何君玲，系该司职员。被告：欧学静，男，1974年11月10日出生，汉族，住广东省遂溪县。原告广东建方房屋租赁管理有限公司诉被告欧学静租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。案件事实一、房产的位置：广州市天河区宝翠路4号之三号504房。（以下简称“涉案房屋”）。二、约定的租赁期限：2018年7月4日至2028年9月4日，其中2028年7月4日至2018年9月4日为空置期，被告不收取原告租金。三、约定的租金支付：采取一次性付款方式，原告在被告交付房屋之日起10个工作日内向被告支付租金的100%即510810元。庭审中，原告表示其已按约向被告支付全部租金，为此提交中国建设银行股份有限公司中国建设银行网上银行电子回执予以证明。四、合同中约定的声明与保证：（第五条）被告保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，有权将房屋出租给原告，且保证原告在租赁期限内不受任何第三方的干扰或影响等内容；若房屋在本合同签署前存在抵押担保等情形的，则被告保证房屋出租已取得抵押权人等有权第三方的同意（详见附件4《声明书》），并承诺严格履行相关合同义务，保证不影响原告租赁权和本合同的履行。合同附件4《声明书》，内容为：本人将涉案房屋交付给原告时存在抵押情形，办理了抵押登记手续，具体信息为权利人：中信银行股份有限公司广州分行，权利种类：抵押权，权利部位：全部，权利面积：1320.6781，他项案号：2018登记1435401。本人同意将该物业按本合同约定出租给原告。本人承诺，本人出租该物业已经取得抵押权人的同意，并承诺按时、足额向抵押权人偿还贷款本息且不得发生违约行为。若因本人原因导致发生任何影响原告租赁权的情形，本人应当立即书面通知原告并按本合同约定或法律规定的规定承担相应的经济和法律责任。五、违约责任的约定：被告违反合同第五条的约定，致原告方租赁权遭受不利影响的，原告有权单方解除合同，被告应立即退还已支付的剩余期限租金，并向原告方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×0.6%×剩余期限【剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算】，还应赔偿原告因此遭受的损失。六、原告的诉讼请求：1、解除原告与被告签署的JF20180702BY0004号的《房屋长租权转让协议书》；2、被告退还原告已支付的剩余期限的租金共计434910.37元（按每日137.5元的标准，从2020年1月7日计至2028年9月4日。双方约定租期十年零二个月，总天数为3715天，总租金额510810元，得出每日租金为137.5元）；3、被告向原告支付违约金102162元（按整个租赁期限的租金总额的20%的标准计算）；4、被告承担本案的诉讼费用。七、其他：1、原告表示被告于2018年7月4日向其交付涉案房屋及钥匙，其接收后将机械门锁变更为密码锁，并将涉案房屋出租给案外人，租赁期满后，因有一段时间房屋没有租出去处于空置状态，原告方也没有上门查看。直至2019年12月18日下午，原告派人到涉案房屋查看，发现其持有的钥匙及密码无法打开门锁，且被告的妻子及母亲居住在涉案房屋内，双方发生争执并报警处理，当时被告不在涉案房屋内且至今亦无法联系上，后经派出所调处，建议原告通过司法途径处理租赁合同问题，此后，原告方未再去过涉案房屋，为此原告提交：（1）、报警回执，（2）、治安调解协议书【其上载明当事人甲方为原告，乙方为贺秀荣，主要事实：2019年12月18日15时30分，甲方与乙方在涉案房屋门口因该房的租赁合同问题双方引起口角纠纷，后将双方带回派出所调解，调解结果：（1）甲方承诺通过司法途径处理租赁合同问题，以后不再骚扰乙方的日常生活；（2）甲方负责修复完成该房屋的大门门锁等】。2、原告提交持证人为被告的结婚证，其上载明男方为被告，女方为贺秀荣，登记日期为2005年7月15日。3、广州市规划和自然资源局于2020年7月20日出具的广州市不动产登记查册表，显示被告为涉案房屋的产权人，占有部分为全部；来函摘要显示本院以（2019）粤0106财保271号协助执行通知书及民事裁定书查封，查封时效为2019年11月13日至2022年11月12日；他项权利摘要显示权利人为中信银行股份有限公司广州分行，权利种类为抵押权，权利部位为全部。4、（2019）粤0106财保271号民事裁定书，原告主张因被告未按时足额偿还抵押权人中信银行股份有限公司广州分行的贷款，导致抵押权人申请查封了涉案房屋，被告的行为已严重违反双方签订的合同约定，并导致继续履行合同存在极大风险。判决结果本院认为，原、被告签订《房屋长租权转让协议书》，双方之间成立租赁合同关系，原告作为承租人，已按合同约定支付了全部租金，被告作为出租人，应承担交付涉案房屋并使涉案房屋满足适租状态的义务。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃应诉答辩的权利，现原告提交证据证明其自2019年12月18日开始即无法正常租用涉案房屋，已无法达成其签订《房屋长租权转让协议书》的合同目的，原告诉请要求解除《房屋长租权转让协议书》并无不妥，本院予以支持。原告向被告一次性支付了租赁期限内的全部租金510810元，现《房屋长租权转让协议书》已解除，本案中未有证据显示原告在履行《房屋长租权转让协议书》的过程中存在违约行为，原告并提交证据证明系由于被告家人的占用行为导致原告无法正常租用涉案房屋，被告未履行出租人的合同义务，在合同履行过程中存在违约行为，原告诉请要求返还剩余租赁期限内的租金并无不当，根据本案查明，原告自2019年12月18日起已无法正常租用涉案房屋，原告在本案中主张被告返还2020年1月7日至2028年9月4日的租金，属其对权利的自主处分，本院予以照准，原告根据租赁期限计算出每日租金金额并据此主张2020年1月7日至2028年9月4日的租金总额为434910.37元并无不妥，本院对原告的该项诉请予以支持。在合同履行过程中，被告未能保证原告在租赁期限内不受任何第三方的干扰或影响，并在原告无法正常租用涉案房屋时未能为原告排除障碍，致原告方租赁权遭受不利影响，存在违约行为，并因此导致《房屋长租权转让协议书》的解除，原告诉请要求被告支付违约金有事实及合同依据，原告主张按整个租赁期限租金总额的20%计算违约金属其对权利的自主处分，且并未违反法律的强制性规定，本院予以照准，原告诉请要求被告支付违约金102162元，本院予以支持。被告经院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法可作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、解除广东建方房屋租赁管理有限公司与被告欧学静于2018年7月4日就广州市天河区宝翠路4号之三号504房签订的《房屋长租权转让协议书》（JF20180702BY0004号）；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告欧学静向原告广东建方房屋租赁管理有限公司返还剩余租赁期限的租金434910.37元；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告欧学静向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金102162元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9171元，由被告欧学静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年八月二十八日书记员 谢丽军