湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0781民初375号原告：常德宝悦物业管理有限公司，住所地津市市三洲驿办事处柏枝林社区九澧大道宝悦城商业**楼。法定代表人：周小平，该公司经理。委托诉讼代理人：张银鄂，湖南正泰律师事务所律师。被告：肖锋，男，1968年11月20日出生，汉族，住津市。原告常德宝悦物业管理有限公司（以下简称宝悦物业公司）与被告肖锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝悦物业公司的委托诉讼代理人张银鄂、被告肖锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业费7007.04元、滞纳金3836.35元，合计10843.39元。事实和理由：原告于2014年12月16日成立，2016年10月20日入住津市市宝悦乐城小区开始物业服务工作。经核定原告宝悦乐城前期物业服务收费标准为1.2元/㎡。被告于2018年8月28日与原告签订《前期物业管理服务协议》约定，被告交纳物业管理服务费从2017年1月1日计算，标准为每月1.5元/㎡，同时约定每次交纳物业费时间为本年10月—12月缴纳下一年物业费，还约定了逾期交费违约金的计算方式为3‰/日。根据宝悦乐城《单位工程质量竣工验收记录》，津市市宝悦乐城商业综合体住宅于2016年10月20日经五方主体责任单位综合验收合格。按照被告房屋面积、物业费收费标准1.2元/㎡和协议约定的交费时间，截止2020年12月31日，被告已经拖欠物业费7007.04元，违约金3836.35元。2020年4月2日，原告上门书面催交，被告至今未交纳。被告辩称，1、被告与湖南宝悦置业有限公司签订的商品房买卖合同约定，前期物业服务单位是深圳科技工业园物业服务有限公司并非现在的原告；2、被告与原告签订的前期物业管理协议，是为了拿到房屋钥匙被迫签订。宝悦其他业主的前期物业协议关于物业费约定的缴费时间更改为“自综合验收合格后次月收取”。2020年4月3日收到物业费催收通知前，被告没有接收到原告催缴物业费通知。原告张贴公示的物业费收取时间是从2019年5月1日开始，原告只能按照这个承诺执行。3、宝悦建筑工程竣工验收准备工作是从2017年5月18日开始，最后什么时间通过综合验收，开发商和物业管理公司没有公示。宝悦乐城在2017年5月10日前没有通过综合验收，被告对原告诉状中陈述宝悦乐城商业综合体住宅于2016年10月20日经五方主体责任单位综合验收合格提出质疑。2017年5月10日前宝悦商品房因开发商的原因而未达到交付条件。宝悦乐城建设项目在2017年7月22日以前电、燃气还没有接通，不能作为一个合格的商品房交付业主，物业费也无从谈起。原告法人周小平在开发商湖南宝悦置业有限公司中占有股份，原告就是开发商自己名下的一个分公司，原告与开发商有裙带关系。在宝悦乐城住宅建筑物还未达到验收合格的前提下进场开展工作，并转嫁物业管理费给业主形成欺诈。4、原告从入驻到查验、公示等方面没有达到规定要求，是一个不合格的物业管理公司。原告不作为，弄虚作假，服务质量差，有违合同约定的应尽义务。电梯维修保养应该至少每15天进行检查、清洗、润滑。2020年3月29日至5月15日电梯没有做过一次维修保养且在保养卡上做假记录。综上，原告应该对现有工作整改到位后再按发改局批示标准收取物业费。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、前期物业管理服务协议，证明原、被告法律关系，双方约定的收费标准、时间及违约金计算方式；2、住宅**公共性物业服务收费审核（备案）登记表，证明原告入住宝悦乐城服务的时间和收费标准经过了有关政府部门现场勘察和审核；3、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证明津市市宝悦乐城31层商住楼于2016年10月20日经过了五方主体责任单位验收，综合验收结论为合格；4、物业费催收通知单和张贴照片，证明原告上门书面催收物业费；5、常德市中级法院民事判决书，证明津市市宝悦乐城房屋在2016年10月20日达到交付条件，竣工综合验收的行政审批已经取消。被告针对抗辩主张提交了下列证据：1、商品房买卖合同，证明前期物业管理约定是深圳科技工业园物业服务有限公司不是本案原告，更换物业公司没有协商；2、前期物业管理服务协议，证明原告的缴费时间也应自综合验收合格后次月收取；3、物业收费公告，证明物业费收取时间应为2019年5月1日起；4、竣工验收告知，证明宝悦建筑工程竣工验收工作是从2017年5月18日开始，1月之内住户可以投诉；5、领导接待日登记薄，证明宝悦小区因电、燃气等问题信访，当时工程验收只有四方签字；6、津市市电视台微信公众平台的“今日头条”网址及图片，证明宝悦乐城建设项目在2017年7月22日以前电、燃气等还没有接通，不能作为一个合格的商品房交付业主；7、企业信用信息公示，证明原告与房屋开发商湖南宝悦置业有限公司有裙带关系，存在股东相同；8、电梯维保照片、特种设备安全监测指令书，证明原告在电梯保养卡上做假记录。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据（原告提交的证据4），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、2，被告对其真实性无异议，但认为该部分证据不能证明物业费的收取时间。本院认为，被告对该部分证据的真实性无异议，对其真实性予以确认。证据2可以证明经价格主管部门审核物业费收费标准为每平方米1.2元，对其证明效力予以确认。证据3，被告认为该证据有手写部分，仅为竣工验收，不能证明商品房符合交付条件。本院认为，该证据可以证明宝悦乐城商业综合体住宅于2016年10月20日经勘察、设计、施工、工程监理、建设单位验收合格，对其证明效力予以确认。证据5，被告质证不认可。本院认为，该证据系生效法律文书，对其证明效力予以确认。被告提交的证据1，原告对其关联性有异议。本院认为，物业公司的变更是否违约不属于本案审理范围，对原告的举证目的不予确认。证据2，原告认为该证据系他人协议，与被告无关。本院认为，该协议是原告与宝悦小区其他业主签订，与本案无关，对其证明效力不予确认。证据3，原告认为该公告是小区部分业主反映开发商多收取办证费、按保费、逾期办证违约金，后由开发商协调原告将小区业主2017年1月1日至2019年5月1日应交的物业费，冲减多交的办证费、按保费、逾期办证违约金等，并得到了小区80%业主的认同。但物业收费公告张贴后，被告等部分业主仍起诉开发商索要多收取的办证费、按保费、逾期办证违约金。原告从2016年10月20日开始物业服务，原告并没有放弃2017年1月1日至2019年5月1日期间的物业费。本院认为，原告关于物业收费公告形成的陈述符合常理，且物业收费公告内容仅表述将于2019年5月1日开始收取物业管理费，并没有对之前物业费承诺放弃。原告质证意见成立，对被告的举证目的不予确认。证据4，被告认为系复印件，五方主体责任单位是竣工验收主体，并不是质安站，且常德中级法院生效判决已确认《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收已取消了行政审批。本院认为，原告质证意见成立，对被告的举证目的不予确认。证据5，原告认为与本案无关，该登记薄反映的问题已由常德中级法院作出终审判决认定2016年10月20日达到交房条件。本院认为，原告质证意见成立，对被告举证目的不予确认。证据6，原告认为该部分证据属于电视台截图，不属于证据，且常德中级法院作出终审判决认定2016年10月20日达到交房条件。本院认为，原告对该证据真实性未提出异议，对其真实性予以确认。证据7，原告认为与本案无关联。本院认为，该证据与本案无关，对其证明效力不予确认。证据8，原告认为与本案无关，电梯维修保养单位不属于原告，原告未收到监察指令书。本院认为，证据8可以证明津市市市场监督管理局针对原告存在电梯维保记录不全问题发出过监察指令书，原告虽有异议，但未提供反驳证据，对该部分证据证明效力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系津市市宝悦乐城小区悦玺栋1－1717室业主，住房面积为121.65平方米。2018年8月28日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为小区提供物业管理服务，物业管理费每月每平方米1.5元，被告缴纳费用时间为2017年1月1日—12月31日物业费用。每次交纳费用时间为：本年10月—12月缴纳下一年物业费用。因被告原因空置房屋每月每平方米1.5元。被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。同时约定，物业管理服务内容：房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水道管、落水管、水箱、电梯、绿地等。已经发生法律效力的（2020）湘07民终592号湖南省常德市中级法院民事判决书确认事实如下：2015年6月28日，被告与湖南宝悦置业有限公司签订《津市市商品房买卖合同》，被告支付了购房款，交纳了物业专项维修资金。涉案建设工程于2016年10月20日经勘察、设计、施工、工程监理、建设单位验收合格，达到了交付条件。2016年11月起，湖南宝悦置业有限公司通知宝悦乐城房屋买受人收受房屋。2018年8月28日，湖南宝悦置业有限公司向被告交付房屋，被告在《宝悦乐城房屋交接书》上签署名字。2016年11月1日，经津市市发展和改革局审核，宝悦乐城前期物业服务收费标准为建筑面积每平方米1.2元。宝悦乐城业主王志新等6人曾因宝悦小区没燃气和电入户、水压不足、电线乱拉等问题向津市市信访局反映。2020年5月18日，津市市市场监督管理局向原告发出特种设备安全监察指令书，指出存在的问题为电梯的维保记录不全，并责令于2020年5月25日前对其使用的特种设备进行定期自行检查并作出记录。2019年4月15日，原告发出物业收费公告，主要内容为：我司将于2019年5月1日开始对住宅业主收取物业管理费，前期物业管理费用标准为建筑面积每平方米每月1.2元，未办理入住的空置房屋房物业管理费标准为建筑面积每平方米1.2元。被告自入住宝悦小区一直未交纳物业管理费。2020年4月2日，原告将物业费催收通知单张贴在被告住宅房门上，要求被告自通知三日内交纳自2017年1月1日起2020年12月31日止的物业费7007.04元及滞纳金3836.35元。从2017年1月1日起至2020年12月31日止，按照每平米1.2元计算物业费为7007.04元。以差欠一年物业费1751.76元为基数，按照每天千分之三计算二年的滞纳金为3836.35元。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》真实合法有效，本院予以确认。该合同对双方具有约束力。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业费，被告作为小区业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付物业费。本案中，虽被告接收住房和签订物业服务协议时间均为2018年8月28日，但宝悦乐城商业综合体住宅于2016年10月20日已符合交付条件，开发商湖南宝悦置业有限公司自2016年11月起通知买受人收受房屋，原告也从2016年10月20日起开始物业服务，且双方在物业服务协议明确约定物业费缴纳时间为2017年1月1日起，因此，原告要求被告按照物业服务协议约定支付未缴纳的物业费，合法有据，本院予以支持。被告以物业收费公告为由抗辩其物业费起缴时间应从2019年5月1日开始，因物业收费公告内容仅为原告将于2019年5月1日开始对住宅业主收取物业费，并没有对2017年1月1日至2019年4月30日产生的物业费承诺放弃，故被告的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩其与湖南宝悦置业有限公司签订的商品房买卖合同约定的前期物业服务单位是深圳科技工业园物业服务有限公司并不是原告，本案中因与被告签订前期物业管理服务协议的是原告，对小区进行了物业服务的也是原告，原告与被告形成了物业服务合同法律关系，被告以商品房买卖合同约定的前期物业服务单位不是原告为由拒付物业费无法律依据，本院不予支持。被告提出的2016年10月20日住宅不符合交付条件，不能作为一个合格的商品房交付业主，该主张因与生效法律文书认定的事实不符，本院不予确认。原告电梯维保记录不全，由于共用设施设备及其运行的维护和管理只是原告提供物业服务的一个方面，而电梯维护也只是物业共用设施设备维护的一个方面，电梯维保记录不全只能说明原告在共用设施维护管理上存在问题，有待整改完善，而不能否认被告直接或间接享受了原告提供的安保、环境卫生、公用设施维护等其他物业服务，故电梯维保记录不全不能成为被告拒绝交纳物业费的充分理由。但考虑到原告对该小区实施物业管理服务中存在瑕疵，对被告应交物业费的数额，予以酌减滞纳金，对原告主张逾期付款滞纳金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、肖锋支付常德宝悦物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费7007.04元，限于本判决生效后十日内一次性付清；二、驳回常德宝悦物业管理有限公司超出本判决第一项内容以外的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71元，减半收取36元，由常德宝悦物业管理有限公司负担13元，肖锋负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  于海燕二〇二〇年八月二十八日书记员  贺 博附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。