江西省新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0502民初9398号 原告：李志凯，男，1982年12月28日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市分宜县。 委托诉讼代理人：简江平，江西三江合（分宜）律师事务所律师。 被告：胡小娟，女，1979年5月16日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。 委托诉讼代理人：郭军、李欣权，江西心展律师事务所律师。 被告：易宗海，男，1975年2月14日出生，汉族，江西省吉安市人，住江西省吉安市青原区。 被告：李红，女，1972年7月1日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。 原告李志凯与被告胡小娟、易宗海、李红案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志凯委托诉讼代理人简江平，被告胡小娟及其委托诉讼代理人郭军、李欣权，被告易宗海到庭参加诉讼，被告李红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志凯向本院提出诉讼请求：1、判令立刻停止对位于新余市房屋（产权证号为：余房权证Ａ2区字第××号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认位于新余市房屋（产权证号为：余房权证Ａ2区字第××号）归原告所有，原告对该房屋享有所有权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月31日，原告与被告易宗海、李红签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将其位于新余市房屋（产权证号为110436、余国用【2011】第10686号）作价850000元出售给原告，合同还对付款方式、双方权利义务进行了约定。合同签订后，原告及被告易宗海、李红共同向新余市不动产登记中心提交了转移登记的相关材料，且原告按照相关规定缴纳了该套房屋契税及不动产登记费，被告易宗海、李红已将该套房屋交付给原告居住，但被告严重违约，未将该套房屋过户至原告名下。被告胡小娟与被告易宗海、李红民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，被告胡小娟申请对该房屋进行了财产保全，法院查封了该套房屋，之后被告胡小娟依据（2018）赣0502民初6463号民事判决书申请强制执行。2018年12月13日，原告提出保全执行异议，但被法院驳回异议请求，原告认为法院的驳回异议裁定缺乏事实和理由依据，故向法院起诉并提出前列诉请。 被告胡小娟辩称，1、原告与被告李红、易宗海并不存在借贷关系，是被告李红、易宗海为达到讨债目的与原告虚构的；2、原告与被告李红、易宗海签订的《房屋买卖合同》属于以物抵债协议，但该协议所要抵销的债务并不存在，因此该协议属无效协议；3、即使原告与被告李红、易宗海存在借贷关系，原告对被告李红、易宗海享受的权利也不足以排除法院对涉案房屋的强制执行；4、原告以虚构的事由向法院提起执行异议之诉，涉嫌虚假诉讼，应当移送公安立案侦查，对于银行可能出具虚假的证明对人民法院审判工作进行干扰的行为也应予以查实，若存在，应予罚款等处罚。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告易宗海辩称，原告所述为事实。 被告李红未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告李红未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证的权利，由此产生的不利法律后果，由被告李红自行承担。对当事人无异议的原告提交的（2018）赣0502执异26号裁定书、原告身份证、原告结婚证复印件、江西增值税普通发票、税收完税证明、不动产登记收件收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的借条、中国邮政储蓄银行股份有限公司分宜县支行出具的《情况说明》、证人李某出具的《情况说明》，被告胡小娟均提出异议，被告易宗海表示无异议。本院认为，原告提交的转账凭证及两份情况说明足以证实原告曾于2016年向被告易宗海、李红转账400000元和600000元，合计1000000元，而原告提交的借条与前述转账凭证相互印证，足以证实被告易宗海、李红曾于2016年向原告借款的事实，故被告胡小娟的异议不成立，对原告提交的该组证据，本院予以采信；2、对原告提交的《房屋买卖合同》复印件，被告胡小娟对其真实性提出异议，被告易宗海表示无异议。本院认为，《房屋买卖合同》系本案原告及被告易宗海、李红签订，该合同已经双方当事人认可，且房屋买受人（原告）已经入住并向不动产登记中心提交了过户登记申请，同时完成了不动产登记费、房屋契税的缴纳，足以证实原告与被告易宗海、李红的房屋买卖关系真实存在，故被告胡小娟的异议不成立，对原告提交的该份证据，本院予以采信；3、对原告提交的物业费收据两份，被告胡小娟提出异议，认为该两份收据系连号，物业费不是原告所交，被告易宗海、李红表示无异议。本院认为，原告提交的两份物业费收据虽存在连号情形，但不排除该两份收据系一次性补开，且根据一般习惯，收据持有人通常为缴费人，因被告胡小娟未能提交证据证明物业费系他人所交，故对原告提交的该组证据，本院予以采信；4、对被告胡小娟提交的新余市不动产登记中心出具的《回复》及赣国土资规［2018］3号文件，原告及被告易宗海均对其三性提出异议。本院认为，被告胡小娟提交的《回复》系新余市不动产登记中心出具，提交的赣国土资规［2018］3号文件系新余市国土资源局发布，二者均加盖单位公章，故对原告提交的该两份证据的真实性，本院予以认定；5、对被告胡小娟提交的微信群聊天记录，原告与被告易宗海、李红均提出异议。本院认为，涉案房屋尚未办理成功房屋过户登记手续，被告李红作为房屋产权登记所有人，其出面办理该房屋相关事宜不能反向证明该房屋仍由其占有使用，故对被告胡小娟提交的该份证据，本院不予采信；6、对被告易宗海申请证人李某出庭作证的证人证言，原告表示无异议，被告胡小娟认为与本案无关。本院认为，证人李某出庭作证其曾于2016年3月15日代被告易宗海收取了原告的400000元借款，后将该笔借款转给了被告易宗海，与原告及被告易宗海陈述一致，也与原告提交的转账凭证相互印证，故对证人李某出庭作证的证人证言，本院予以采信。 根据原、被告提供的证据，结合庭审，本院可以认定以下事实： 2016年3月15日，原告通过银行向本案证人李某转账支付了400000元，李某收到该款项后随即转给了被告易宗海。2016年4月18日，原告妻子林艳萍替原告通过银行向被告易宗海转账支付了600000元。2018年4月18日，被告易宗海、李红向原告出具借条一份：“今借到李志凯现金人民币壹佰肆拾捌万元整。其中本金壹佰万元整，两年利息肆拾捌万元整。按年息24%计息”。因被告易宗海、李红无力还款，原告于2018年8月31日与被告易宗海、李红签订《房屋买卖合同》一份，约定：二被告将坐落于江西省新余市（包含房屋装修及家具等）房屋出售给原告，房屋作价850000元，付款方式为以二被告所欠原告的部分借款本息抵扣房款。合同签订后，原告入住了该套房屋，并缴纳了房屋契税及不动产登记费，后因涉案房屋被法院查封而无法办理过户登记。 另查明，被告胡小娟于2018年10月15日向渝水区法院起诉被告易宗海、李红，同时提出了财产保全申请，要求查封、冻结被告易宗海、李红的财产1800000元，法院依法查封了涉案房屋。原告于2018年12月13日向法院提出了保全执行异议，法院于2019年10月11日作出驳回异议请求的执行裁定，另，被告胡小娟与被告易宗海、李红的民间借贷纠纷已审结，被告胡小娟已依据（2018）赣0502民初6463号民事判决书申请了强制执行。 本院认为，本案属案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，因此，若同时具备前述四个条件，案外人对法院作出的查封行为有异议，主张对执行标的享有所有权，并请求人民法院停止执行行为的，法院应予支持。本案中，原告主张对位于新余市房屋（产权证号为：余房权证Ａ2区字第××号）享有所有权，其在查封前已经与被告易宗海、李红签订了合法有效的《房屋买卖合同》，并通过以所欠借款本息抵扣房款的方式支付了全部房屋价款，同时已入住该套房屋，实现了对房屋的合法占有，原告未成功办理过户登记的原因也在于其与被告易宗海、李红签订《房屋买卖合同》的时间距离房屋被查封的时间较短，原告很难在短时间内完成涉案房屋的过户登记，其本身对未办理过户登记不存在过错及过失，因此，原告符合前述四个条件，有足够理由排除法院的强制执行，故对原告主张停止对涉案房屋的强制执行，并解除对房屋的查封并确认该房屋为其所有的诉请，本院予以支持。至于被告胡小娟辩称原告与被告易宗海、李红虚构借贷关系、本案系虚假诉讼的意见，因原告在庭审中提交的转账凭证、两份情况说明以及借条足以证实原告曾于2016年向被告易宗海、李红出借1000000元，而被告胡小娟未能提交充分证据证明原告与被告易宗海、李红之间的借贷关系不存在或其三人存在虚假诉讼的情形，且本院已向被告胡小娟释明其有权向公安机关报案，因被告胡小娟举证不能，故对被告胡小娟的此项答辩意见，本院不予采纳。至于被告胡小娟辩称原告未实际占有涉案房屋的意见，因其未能提交充分证据予以证明，应承担举证不能的后果，故对其此项答辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、停止对位于新余市的房屋（产权证号为：余房权证Ａ2区字第××号）的强制执行，并解除对该套房屋的查封； 二、确认位于新余市的房屋（产权证号为：余房权证Ａ2区字第××号）所有权归原告李志凯所有。 案件受理费12300元，由被告胡小娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审 判 长  龚凌峰 人民陪审员  胡春莲 人民陪审员  刘堂辉 二〇二〇年八月三十一日 法官助理刘子薇 书记员张全