湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初5142号原告：胡金叶，女，1986年7月30日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：杨晓琼，湖北朴诺律师事务所律师。被告：武汉升阳置业发展有限公司，住所地武汉市东西湖金银湖马池路南睿升学校东(12)。统一社会信用代码914201127335626841。法定代表人：李阳春，董事长。委托诉讼代理人：黄静，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王忆竹，湖北山河律师事务所律师。原告胡金叶诉被告武汉升阳置业发展有限公司（以下简称升阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡金叶及其委托诉讼代理人杨晓琼，被告升阳公司的委托诉讼代理人黄静、杨洁（后变更为王忆竹）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡金叶向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定的条件向原告交付房屋《不动产权属证明》、《土地分割登记证明》、《房产分户图》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、水电合格证明等文件；2、判令确认原告与被告签订的《室内装饰工程授权委托书》无效，被告赔偿装修款68,692.5元（1500元／㎡×91.59㎡×50%=68,692.5元）；3、判令被告赔偿原告房屋贬值损失61,000元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2013年11月，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，并以贷款方式支付了房屋全部价款，房屋约定由被告负责装修（装修价值宣传为1,500元/㎡）并于2013年12月31日前将符合条件的房屋交付给原告。2015年原告就违约起诉被告，2016年被告破产重整，2017年武汉市东西湖区人民法院裁定批准被告重整计划并终止重整程序。重整计划明确约定装修赔偿款为优先债权，被告应当在重整批准之日起三个月内交房，六个月内办理不动产证明。截止原告起诉时，被告至今未向原告交付符合合同约定的房屋，水电均未过户至原告名下，更未向原告赔付装修款、违约金。2018年底，被告在未获得批准的情况下将原告房屋前面的别墅拆除建设超高层房屋，2019年7月，被告在未告知并征得原告及业主同意的情况下，将涉案楼盘的容积率由原来的1.2-1.5调整到≤3.5。被告的行为严重损害了原告房屋的自然采光和视野，超高的容积率直接贬损了原告房屋的舒适度和房屋价值。被告升阳公司辩称，一、被告系经过破产重整的房地产开发企业，且原告曾向破产管理人申报过债权但未最终确认债权，有关交付房屋资料与赔偿装修款的事宜应按照破产重整计划中确定的分配方案执行。根据破产管理人提交的《武汉升阳置业发展有限公司破产重整案执行监督期满交接事项说明》，管理人已依照重整计划对原告申请的FG126号债权作出了分配处理意见，即向原告交付房屋，并向原告分配装修赔偿款（优先债权）22,210.93元和违约金（普通债权）4,244.85元，合计分配金额为26,455.78元。重整计划执行完毕之前原告一直未向管理人确认债权，故管理人只能将该笔款项暂作预留，在原告未确认债权之前，被告无法向原告交付房屋以及分配款项。再者，即使原告确认债权后，被告也只能按照重整计划中已确定的分配方案对原告作出分配，即被告可向原告提供《不动产权属证明》用于办理房产证，原告诉求中提及的其他文件，基于破产重整和涉案房屋为现房交付等因素，被告已无法提供。另外，被告可向原告分配的装修款仅为22,210.93元。二、被告是经过有关部门批准后合法拆除别墅并建设高层房屋，且被告就容积率调整事宜已履行了合法的公告程序并获得有关部门的审批通过，被告是为了维护多数业主利益、避免涉案房屋沦为烂尾楼而作出的合理合法行为，并未损害原告的合法权益。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告升阳公司提交的《武汉升阳置业发展有限公司破产重整案执行监督期满交接事项说明》，系管理人制作，可以采信；《关于召开府上项目容积率调整听证会的公告》，系武汉市东西湖区人民政府金银湖街道办事处出具，且听证会有相关业主代表参加，可以采信。本院经审理认定事实如下：2013年11月23日，胡金叶（买受人）与升阳公司（出卖人）签订了一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东120017875），约定买受人购买出卖人开发的府上住宅小区第G1幢2单元3层3号房，总价款为610,000元，买受人于2013年10月12日签订合同当日支付首付款190,000元，剩余房款420,000元于2013年10月30日前办理银行按揭并提供所有相关资料。出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：强电施工至室内配电箱；6、给水：给排水到厨房、卫生间；7、煤气：煤气管道及计量表安装到厨房或厨房外侧生活阳台；8、电话、有线、网络入户，接至室内弱电箱。出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》应列明保修范围、保修期、保修责任和保修单位等内容作为本合同的附件。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（见附件四）。合同还约定了其他权利义务。另，合同附件四《装饰、设备标准》对内外墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台等做了详细约定。合同签订后，胡金叶向升阳公司支付首付款190,000元，并办理了剩余房款420,000元的银行按揭贷款，即胡金叶按合同约定付清购房款610,000元。升阳公司分别于2013年10月22日、2017年12月20日向胡金叶开具了金额为190,000元、420,000元的购房发票。2014年2月22日，胡金叶（委托人）与升阳公司（被委托人）签订一份《室内装饰工程授权委托书》及附件，约定胡金叶委托升阳公司对府上住宅小区第G1幢2单元3层3号房进行装修和改造，竣工户型图、装修主材品牌、装修水电图详见附件。后因升阳公司资金链断裂，项目建设全面停工，两栋高层住宅无法按期交付，胡金叶遂于2015年5月12日将升阳公司诉至本院，要求其承担逾期交付的违约金。本院于2015年11月5日作出（2015）鄂东西湖民商初字第00714号民事判决书，判决升阳公司向胡金叶支付自2013年12月31日至实际交付房屋之日止的违约金（截至2015年6月30日止的违约金66,612元；之后的违约金以610,000元为本金，按日万分之二的标准计算）。2016年11月8日，本院根据新八建设集团有限公司的申请，裁定受理升阳公司破产重整，并指定管理人。胡金叶在债权申报期内向管理人申报了债权，管理人审核意见为：交房，装修赔偿款22,210.93元为优先债权，违约金额127,857元为普通债权。2017年9月13日，管理人制定了升阳公司的重整计划（草案），其中关于已付全款的高层涉房债权清偿方案为：不以货币形式清偿，在重整计划执行期内，项目达到交房条件时即予以交房，装修赔偿款为优先债权，逾期交房违约金为普通债权。关于规划调整容积率的方案为：保留已建G1、G2两栋高层，拆除别墅及会所、项目整体容积率调整不超过3.5%，但需补缴土地出让金。另，所附《升阳公司涉房高层债权表（已付全款）》载明：业主胡金叶，申报编号FG126，房款总额610,000元，已付金额610,000元，装修赔偿款22,210.93元，违约金额127,857元，审核意见为交房，违约金额为普通债权。2017年10月12日，本院依法作出（2016）鄂0112破3-4号民事裁定书，裁定批准升阳公司重整计划，终止升阳公司重整程序。2018年8月13日，经武汉市东西湖区人民政府批复，同意升阳公司位于东西湖区金银湖街董家墩中路以南、环湖三路以西项目用地的容积率由“1.2-1.5”调整为“≤3.5”，其它按相关规定执行。2018年11月28日，案涉府上住宅小区项目G1、G2两栋高层取得竣工验收备案证，并于2019年元月19日至20日在项目现场举行了交房仪式。2019年3月12日，本院依法作出（2016）鄂0112破3-20号民事裁定书，裁定：一、确认升阳公司重整计划执行完毕；二、升阳公司重整期间未依法申报债权的债权人，在升阳公司重整计划执行完毕后，可以按照升阳公司重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利；三、按照升阳公司重整计划减免的债务，自升阳公司重整计划执行完毕时起，升阳公司不再承担清偿责任。2019年8月5日，升阳公司取得位于武汉市东西湖区金银湖街奥林路以南、环湖三路以西的武汉碧云天项目的建设工程规划许可证。另查明，原告胡金叶已于2017年下半年自行装修入住，但未与被告升阳公司办理房屋交接手续，且因其对管理人审核认定的债权未予确认，故未受领相关款项，但管理人对此已作预留。2019年9月16日，原告胡金叶诉讼来院，要求如诉称。审理中，被告升阳公司坚持其辩称意见，本案调解不成。本院认为，原告胡金叶与被告升阳公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及《室内装饰工程授权委托书》系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。原告胡金叶主张《室内装饰工程授权委托书》无效的请求，于法无据，本院不予支持。本案中，原告胡金叶已支付全部购房款，被告升阳公司因资金链断裂未如期交付合同约定的房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于被告升阳公司应否交付相关证明文件的问题。本案中，原、被告虽未办理房屋交接手续，但原告胡金叶已实际装修入住，被告升阳公司无需再向其交付房屋，但应协助其办理案涉房屋的不动产权属登记手续，即向其交付与案涉房屋有关的《不动产权属证明书》、《土地分割登记证明》、《房产分户图》等用于办证的文件资料。故对原告胡金叶要求被告升阳公司向其交付《不动产权属证明书》、《土地分割登记证明》、《房产分户图》等文件的诉讼请求，本院予以支持。关于水电合格证明的交付问题，因购房合同中并未约定，本院不予支持。关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件，理应由被告升阳公司在办理房屋交接时向原告胡金叶交付，但因原告胡金叶迟迟未与被告升阳公司办理房屋交接手续，故对其要求被告升阳公司交付此项文件的诉讼请求，本院不予支持。关于被告升阳公司应否赔偿装修款及赔偿金额如何认定的问题。本案中，案涉购房合同约定的房屋系精装房，但被告升阳公司实际交付的房屋系毛坯房，故被告升阳公司应赔偿由此给原告胡金叶造成的损失。被告升阳公司因资金链断裂后进入破产重整程序，原告胡金叶在债权申报期限内向管理人申报债权，管理人审核后认定原告胡金叶的装修赔偿款债权金额为22,210.93元，系优先债权；违约金债权金额127,857元，系普通债权。原告胡金叶虽未对债权表记载的债权予以确认，但其并未依法向受理破产申请的法院提起诉讼，管理人据此制作了重整计划（草案），且经本院依法裁定批准，故该重整计划的债权分配和受偿方案对全体债权人和债务人均具有约束力，在升阳公司重整计划执行完毕后，原告胡金叶可按升阳公司重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。故对原告胡金叶要求被告升阳公司赔偿装修款68,692.5元的诉讼请求，本院在22,210.93元的范围内予以支持，超出部分不予支持。关于被告升阳公司应否承担房屋贬值损失的问题。本案中，原告胡金叶主张因重整计划调整容积率后新建房屋影响其采光，造成房屋价值的贬损，相应损失按房屋总价的10%估算为61,000元。本院认为，被告升阳公司管理人制定的重整计划中关于调整容积率、拆除别墅并建设高层房屋的方案是为了维护多数业主利益、避免涉案房屋沦为烂尾楼而作出的，该重整计划经升阳公司债权人会议讨论并经本院裁定通过，且在重整计划执行中容积率调整等事宜已获得政府审批通过，由此可见，被告升阳公司将别墅拆除并建设高层住宅的行为系执行重整计划的合法行为，原告胡金叶并未提交充足证据证明调整容积率后新建房屋影响其采光权并造成其房屋贬值的事实，故对其该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第九十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告武汉升阳置业发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告胡金叶赔偿装修款22,210.93元；二、被告武汉升阳置业发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告胡金叶交付府上住宅小区第G1幢2单元3层3号房的《不动产权属证明书》、《土地分割登记证明》、《房产分户图》等文件资料；三、驳回原告胡金叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,894元（原告胡金叶已预交），由原告胡金叶负担2,398元，被告武汉升阳置业发展有限公司负担496元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  屠俊霞人民陪审员  崔奋勤人民陪审员  付元姣二〇二〇年八月二十日书 记 员  武 斓