广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5304号上诉人（原审原告）：佛山市南海区******和同股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：杜远盛，社长。委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子谦，广东巨能律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈少红，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：许诗文，广东昊驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁二妹，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：许诗文，广东昊驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜韵瑶，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：许诗文，广东昊驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈志铭，男，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人佛山市南海区******和同股份合作经济社（以下简称和同经济社）因与被上诉人陈少红、梁二妹、杜韵瑶、沈志铭租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和同经济社上诉请求：1.撤销一审判决，依法判令陈少红、梁二妹、杜韵瑶向和同经济社支付租金801434.04元（自2006年6月1日起按合同标准计算，暂计至2020年3月1日，实际数额按实际清偿之日计算）；2.沈志铭对自2009年3月1日起至实际清偿之日止的上述租金承担连带清偿责任；3.本案一审、二审诉讼费用由陈少红、梁二妹、杜韵瑶、沈志铭承担。事实和理由：和同经济社与杜某成签订的《承包土地合同书》合法有效，陈少红、梁二妹、杜韵瑶、沈志铭应按照“附表”的租金计算方式支付多占用的土地租金予和同经济社。具体理由如下：一、一审中，和同经济社与陈少红均确认《承包土地合同书》约定的2770平方米及另外出租予杜某成的三块空地是连在一起的一整块，一直由杜某成缴纳租金直至其去世后由陈少红缴纳，即杜某成及其继承人一直在占有使用涉讼土地。另一方面，和同经济社通过委托具有专业资质的机构对陈少红、梁二妹、杜韵瑶实际占用的涉讼土地进行测绘，得出实际占用的租赁面积为3953.35平方米，即陈少红、梁二妹、杜韵瑶多占用1183.35平方米面积具有充分事实依据。二、一审法院认为和同经济社未能明确出租给杜某成的三块土地的具体面积，一审法院应委托具有专业资质的部门进行测绘，且一审法院认为和同经济社与杜某成就涉讼土地签订协议约定的租金为涉讼土地的对价，不合理。1999年和同经济社与杜某成签订的《土地承包续约》中的“围墙地”对应的面积实际上为50平方米，而2003年双方约定中的“土地壹块”对应的面积实际上为158平方米。杜某成签订上述协议时是甘蕉村村委会主任，其以低价出租集体经济社的土地予自己使用，属于滥用职权，严重侵害了和同经济社全体成员的集体利益，故和同经济社按“定额租金方式”计算租金的行为应当因侵害不特定第三人权益而认定为无效合同。且和同经济社在2007年时征用杜某成土地而同意减免部分租金的数额远不能抵扣和同经济社在本案中向陈少红、梁二妹、杜韵瑶主张多占用面积的租金费用。三、沈志铭虽称未实际承租涉讼土地，陈少红亦确认未实际将涉讼土地转予沈志铭，且沈志铭除了签订合同外并未交纳租金或其他履约行为，但沈志铭在合同上签字确认，其应当受合同条款内容约束。沈志铭作为完全民事行为能力人，其应当能预见在涉讼合同中签字所产生的法律效果，沈志铭应对和同经济社诉请的租金承担连带清偿责任。一审法院采纳沈志铭的抗辩意见，认定其无需对租金承担连带清偿责任及认定和同经济社不能举证证明沈志铭实际使用涉讼土地，明显超出举证规则。四、陈少红、梁二妹、杜韵瑶均为杜某成的第一顺序继承人，应在继承财产范围内清偿杜某成的债务。虽然一审时梁二妹、杜韵瑶对陈少红主张的陈少红继受了涉讼合同并由陈少红一直使用涉讼土地未提出异议，但鉴于陈少红、梁二妹、杜韵瑶系共同家庭成员，根据《中华人民共和国继承法》第二十五条“继承开始后……继承人没有作出放弃继承表示的，视为接受继承”的规定，一审法院对梁二妹、杜韵瑶是否需共同承担支付租金责任的事实未认真审查核实，仅凭陈少红单方之词即认定只有陈少红使用涉讼土地，系认定错误。五、二审法院应进一步查清案件事实，同时调取里水镇国土部门关于涉讼土地性质的文件材料。据和同经济社所知，保存在国土部门的土地资料显示，3953.35平方米的涉讼土地所有权人均为和同经济社，若不查清事实，除导致和同经济社的经济损失外，更导致和同经济社再次起诉维权时被以“一事不再理”为由不予立案受理，从而损害和同经济社及全体成员的集体权益。陈少红、梁二妹、杜韵瑶辩称，一、和同经济社已确认其与杜某成签订的《承包土地合同书》合同有效，则其应恪守合同约定，收取约定的租金，且和同经济社在提起诉讼前均是按合同约定的标准收取租金，从未提出任何异议。二、如前所述，涉讼三块土地一直由陈少红占有、使用，按约缴纳租金，和同经济社未对陈少红使用的土地面积及租金缴纳标准提出异议，因此上述三块土地没有测绘的必要性。三、和同经济社主张按照明确约定租赁面积和租金标准的《承包土地合同书》来倒推涉讼三块土地需缴纳的租金，没有事实及合同依据。由于三块土地不规则导致难以测量，故双方在签订合同时按照定额租金标准收取，属于双方真实意思表示，现和同经济社以现在的土地市场租赁价格衡量十几年前约定的租金支付方式，明显不当。四、合同租赁期尚有近20年，和同经济社提起本案诉讼完全是为获取高额租金收益，且和同经济社主张的租金差额已超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沈志铭未作答辩。和同经济社向一审法院提出诉讼请求：1.陈少红、梁二妹、杜韵瑶立即向和同经济社支付租金（2000年6月1日起暂计至2019年2月26日，按照合同标准计算，共计数额724152.17元，实际清偿数额按实际清偿之日计算）；2.沈志铭对自2009年3月1日起至实际清偿之日的租金承担连带责任（2009年3月1日起暂计至2019年2月26日，按照合同标准计算，共计数额497802.88元，实际清偿数额按实际清偿之日计算）；3.请求法院根据向有关部门核实涉讼土地集体土地所有权总宗图包含范围的情况，对于处于无证范围内的土地要求陈少红、梁二妹、杜韵瑶、沈志铭立即将涉讼地块上的建筑物清空，并将土地腾空交还给和同经济社；4.本案诉讼费由陈少红、梁二妹、杜韵瑶、沈志铭承担。和同经济社在庭审中表明无法明确第三项诉请陈少红、梁二妹、杜韵瑶、沈志铭应返还的土地范围及要拆除的建筑物。一审法院认定事实：1999年3月20日，和同经济社（甲方）与杜某成（乙方）签订《承包土地合同书》约定：甲方提供甘蕉和同村位于（土名）“大田基”地段的一块土地给乙方承包使用，征地批文为南国土政[1993]239号。承包面积共3120平方米，折合计算为（4.685）亩，面积有附图一份。（手写加注“由2006年5月1日起减350方实2770平方”）。每月每平方米2元起步计算，每隔三年递增一次，递增率为15%，增至4元封顶维持到期满。双方签订合同后，甲方给乙方三个月的建筑期，计算承包款实期由1999年9月1日起至2039年8月30日止，为期共40年，期满后一切建筑物归甲方所有，乙方绝不能拆除及损坏。按每年应缴的承包款，分上、下期缴交，每年9月1日前为第一期，每年3月1日前，为第二期（即先付款后使用）每一缴款期不得拖延，如有拖欠款项，按银行年息、利率、计息加收、拖欠超出半年还未缴清所有欠款同息金甲方随时有权变卖乙方的任何财产作抵扣欠款，无财产抵扣的，作违约处理，甲方有权终止本合同，一切建筑物归甲方所有，乙方还要缴清所欠一切款项给甲方，并要撤场，等约定。该合同书加注“由于报建规划、设计、消防、办证等有关手续，有新文件下达，全部手续完善后才能施工。因特殊情况须停止施工。因建筑期受影响。现经村委会研究决定，建筑期延期9个月（另按原合同付款表即由2000年6月1日开始正式计算承包款）合同期及所有条款按原合同执行”，落款日期为1999年5月13日。合同书上手写加注“经研究同意计至伍元封顶”，落款日期为2001年8月21日。该合同书另手写加注“此合同由2009年3月1日起转沈志铭先生至期满。”合同乙方签名处“杜某成”的签名被划掉，沈志铭在乙方处签名。该《承包土地合同书》附有一份《土地承包款计算表》。同日，和同经济社（甲方）与杜某成（乙方）签订《土地承包续约》约定：原甲、乙双方已于99年3月20日签有租地合同一份。现经双方研究协商，同意再租用地两小块给乙方使用。每年由乙方交回租金1000元给甲方。2003年3月3日，和同经济社在上述《土地承包款计算表》中签注“该合同地后（南）空地一块，同意每年加租3800元给予同租期使用（由2003年6月起计租）”。另，和同经济社在该《土地承包款计算表》上签注“从2006年5月1日起减少扩路征地350平方”。2007年11月20日，和同经济社出具说明：杜某成租和同“大田基”地建厂房，因里广路扩建征用厂前120方土地。为补偿损失。经和同村小组研究同意。从今年起减免租金3800元正。诉讼中，和同经济社与陈少红、梁二妹、杜韵瑶均确认陈少红为杜某成的妻子、梁二妹为杜某成的母亲、杜韵瑶为杜某成的女儿。陈少红、梁二妹、杜韵瑶称杜某成于2015年9月30日去世。陈少红称当时杜某成想把涉讼租赁物卖给沈志铭，但是卖不成，因此一直以来均是由杜某成缴纳租金直至其去世后由陈少红缴纳租金。和同经济社确认沈志铭除签订合同外未向其缴纳过租金或有其他履约行为。和同经济社确认其诉请的涉讼土地包含了《承包土地合同书》约定的2770平方米及另外出租予杜某成的三块空地的面积。和同经济社与陈少红均确认上述土地是连在一起的一整块。另查，涉讼土地有2135.02平方米有办理土地使用权证，证号为集用（2000）050202，权属人为里水镇甘蕉村民委员会。超出土地登记红线范围的土地未有相关的产权登记。涉讼土地对应的所有权人为佛山市南海区******和同股份合作经济社农民集体，所有权证号为集有（2012）0XXXXX5号。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”,《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”。涉讼土地有2135.02平方米的土地办理了使用权登记手续，和同经济社与杜某成对于该部分土地的租赁合同有效，2135.02平方米外的涉讼土地为农用地，杜某成承租该部分土地作非农用途，和同经济社与杜某成针对2135.02平方米外土地的租赁合同因违反法律强制性规定而无效。和同经济社主张陈少红、梁二妹、杜韵瑶返还无证范围内的土地并要求对地上的建筑物进行清空，但并未明确具体诉请返还的土地范围及要拆除的建筑物，和同经济社的该项诉请并不明确，且涉讼土地上的建筑物性质如何认定，是否应拆除处理，不属于民事案件的受理范围，当事人应向行政主管部门申请处理，一审法院不予处理。关于沈志铭的责任问题，沈志铭辩称未实际承租涉讼土地，陈少红确认未实际将涉讼土地转与沈志铭，和同经济社亦确认沈志铭除签订合同外未向其缴纳过租金或有其他履约行为，和同经济社亦未举证证明沈志铭实际占有使用了涉讼土地，故一审法院采信沈志铭的抗辩意见，沈志铭并未实际承租涉讼土地，和同经济社关于沈志铭的诉请，一审法院不予支持。故，一审法院确认涉讼合同相对方自签订之日起至杜某成去世之日止为杜某成。杜某成去世后，陈少红主张其继受了涉讼合同并主张涉讼租赁物一直由陈少红在使用，梁二妹与杜韵瑶亦未提出异议，和同经济社亦未举证证明梁二妹与杜韵瑶有实际占有使用涉讼租赁物，故一审法院确认陈少红所称杜某成去世后涉讼合同的相对方为陈少红。关于和同经济社诉请陈少红、梁二妹、杜韵瑶支付多占用面积租金的问题，和同经济社在1999年3月20日与杜某成签订《承包土地合同书》约定租用面积为3120平方米后又分别于1999年3月20日、2003年3月3日与杜某成签约表示同意再租用两小块地及一块空地给杜某成，而该三地块面积均未明确约定，和同经济社亦未能举证证明租用给杜某成的该三块地的具体四至，且和同经济社确认陈少红、梁二妹、杜韵瑶占用的土地是连在一起的一整块，在和同经济社未能举证证明上述三块地的具体面积的情况下，考虑到和同经济社在2007年时还因征用杜某成的土地而同意减免部分租金且和同经济社亦未能举证证明杜某成或陈少红在其后存在扩建或加建的情形，一审法院认定和同经济社与杜某成就涉讼土地签订的协议约定的租金为涉讼土地的对价，和同经济社诉请陈少红、梁二妹、杜韵瑶支付减去《承包土地合同书》约定的面积外的面积按合同约定的租金标准计算租金的诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回和同经济社的全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取12030.86元，由和同经济社负担。二审期间,各方当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，和同经济社于2020年3月12日名称变更为佛山市南海区里水镇甘蕉社区合同股份经济合作社。本院认为，本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、陈少红、梁二妹、杜韵瑶应否向和同经济社支付租金801434.04元；二、沈志铭应否对自2009年3月1日起对上述债务承担连带清偿责任。一、关于陈少红、梁二妹、杜韵瑶应否向和同经济社支付租金801434.04元的认定问题其一，和同经济社与杜某成对于租用的地块系分别按面积及定额两种方式支付租金。双方于1999年3月20日签订的《承包土地合同书》约定杜某成承租和同经济社位于（土名）“大田基”地段的一块土地，面积共3120平方米，系按租用面积计租。其后于1999年3月20日签订《土地承包续约》约定和同经济社加租两小块给杜某成使用，由杜某成交回租金1000元给和同经济社。2003年3月3日和同经济社在《土地承包款计算表》中签注“该合同地后（南）空地一块，同意每年加租3800元给予同租期使用（由2003年6月起计租）。”与杜某成签约表示同意再租用两小块地及一块空地给杜某成，上述加租的地块未明确约定具体面积，系按定额方式支付租金。其二，和同经济社确认前述加租的地块与原租用给杜某成的3120平方米的地块连在一起，但未能举证证明地块的具体四至，一审综合考虑和同经济社在2007年因征用杜某成的土地而同意减免部分租金且其亦未能举证证明杜某成或陈少红在其后存在扩建或加建的情形，认定和同经济社与杜某成就涉讼土地签订的协议约定的租金为涉讼土地的对价并无不当，本院予以维持。其三，佛山市自然资源局南海分局关于（2019）粤0605民初7256号函的复函中确认“涉讼土地有2135.02平方米土地办理了使用权登记手续”，即和同经济社与杜某成仅就2135.02平方米土地的租赁合同有效。2135.02平方米外的涉讼土地为农用地，杜某成承租该部分土地作非农用途，和同经济社与杜某成针对2135.02平方米外土地的租赁合同因违反法律强制性规定而无效。对于该部分用地，杜某成、陈少红应比照租金给付占有使用费。如前所述，和同经济社与杜某成就涉讼土地签订的协议约定的租金为涉讼土地的对价，故一审认为和同经济社诉请陈少红、梁二妹、杜韵瑶支付减去《承包土地合同书》约定的面积外的面积按合同约定的租金标准计算租金的诉请缺乏理据对此不予支持并无不当，本院予以维持。对于和同经济社主张陈少红、梁二妹、杜韵瑶支付租金801434.04元的上诉请求，本院不予支持。二、关于沈志铭应否对自2009年3月1日起对上述债务承担连带清偿责任的认定问题和同经济社上诉认为沈志铭已在合同上签字确认，则应当受合同条款约束，应对陈少红、梁二妹、杜韵瑶支付的租金承担连带清偿责任。经审查，沈志铭除签订合同外并未向和同经济社缴纳过租金或有其他履约行为，陈少红确认未实际将涉讼土地转与沈志铭，和同经济社亦未举证证明沈志铭实际占有使用了涉讼土地，在此情况下，应认定沈志铭并未实际承租涉讼土地，和同经济社主张沈志铭对陈少红、梁二妹、杜韵瑶应付租金承担连带清偿责任，缺乏理据，本院不予支持。综上，和同经济社的上诉理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12030.86元，由上诉人佛山市南海区******和同股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年八月二十一日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力