江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初6091号原告：赖金华，男，1986年10月18日出生，住赣州市于都县。委托诉讼代理人：严林福，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘玉秀，江西南芳律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：徐燕，女，1981年8月17日出生，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：陈祥勇，北京中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。被告：福建魔法肌密健康科技有限公司，住所地：福建省福州市台江区曙光路**宇洋中央金座****。统一社会信用代码：91350100MA2Y3J43XB。法定代表人：邱加峰，系公司董事长。委托诉讼代理人：兰如培，男，1982年2月10日出生，住福建省武平县，系法人代表邱加峰朋友，别授权代理。原告赖金华与被告徐燕、福建魔法肌密健康科技有限公司(下简称魔法公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖金华的委托诉讼代理人刘玉秀，被告徐燕及委托诉讼代理人陈祥勇、被告魔法公司的委托诉讼代理人兰如培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖金华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴租金人民币125630元（自2018年11月起计算至2020年3月止）；2、依法解除原、被告之间租赁合同；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求，即要求判令被告向原告支付欠缴租金人民币227664元（自2018年11月起计算至2020年3月止）及违约金102034元，共计227664元。事实和理由：2017年被告与原告签订一份写字楼租赁合同，约定原告将位于赣州章江新区交汇处“星海天城”5栋1005-1008号写字楼出租给被告经营。租期自2017年10月1日至2022年9月30日止。租金按每三个月支付，每月1日向原告指定账户转下月租金。租金计取标准为32元／㎡月（7390元／月）计取租金。同时双方约定被告应如期缴交上述租金、物管费、水电费等费用，否则，逾期超过十天，则每逾期一天，应按所欠缴费用总额的千分之六加收违约金。逾期超过一个月原告有权解除合同。现被告已拖欠2018年11月起至2019年7月共计9个月的租金66510元以及违约金53128元，经原告多次催促，被告仍不支付所欠缴租金及违约金。现原告发现被告已将租赁房屋内所有经营设备搬走，人去楼空，因此，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。原告赖金华为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系及租金标准、违约金等情况；租金3、房产证复印件，证明原告系出租房屋的所有权主体。被告徐燕辩称，1、徐燕系被告魔法公司的委托代理人为无偿代理，代理事项为以自己的名义与原告代签租赁合同，并且原告在签订合同时知道被告徐燕是代理被告魔法公司签订合同的，因此涉案租赁合同按照合同法第402条的规定应当直接约束原告与被告魔法公司，被告徐燕无需承担合同责任；2、原告主张的租金与事实不符，原告早已在2019年2月28日锁门收回了房屋，以实际行为解除了涉案合同，租金应当计算至2019年2月28日，主张的违约金超过了原告的实际损失，也超过了关于利息计算的标准，请法院依法查实。综上，应当驳回原告对被告徐燕的诉请。被告徐燕向本院提交了如下证据：证据1、委托书、承诺书及租赁支付明细，证明被告徐燕系受魔法公司委托以自己的名义与原告签订租赁合同，原告在洽谈合同及签订合同时，一直知道徐燕与公司是代理关系及合同一直有公司实际履行支付租金，原告也从未向徐燕主张过房租；证据2、公证书（原告与魔法公司员工微信聊天记录），明：1、原告锁门实际收回了涉案店铺，并留置了公司设备；2、原告一直知晓徐燕与公司的代理关系，并让公司出具了承诺书；3、合同一直由公司实际履行，支付租金，原告一直在催公司支付租金，从未催过徐燕；证据3、证人胡某、钟某、温某的证言，证明：1、原告在洽谈合同以及签订合同时，一直知道徐燕与公司是代理关系；2、原告在2019年2月份锁门收回房屋，导致公司无法经营关闭，店员无法上班；证据4、房东锁门视频，证明原告在2019年2月28日就锁门收回房屋，并早已出租。被告魔法公司其答辩意见与被告徐燕的答辩意见一致。被告魔法公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月8日，原告赖金华（出租方、甲方）与被告徐燕（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于赣州市章江新区交汇处“星海天城”X栋1005-1008号写字楼出租给乙方经营，租赁面积为230.93平方米；租期为2017年10月1日至2022年9月30日止；租赁押金为15000元，租金按三个月支付，每月1日需向甲方指定账户转下月租金，自2007年10月1日至2022年9月30日止，按32元／㎡?月计取租金（即每月租金为7390元）；乙方在租赁期内确需中途退回，应提前二个月以书面形式向甲方申请，经甲方书面同意后，方可由甲方与新的承租方按本合同条款办理转租手续，但乙方所交履约定金甲方不予退回，乙方的所有装修无偿归甲方所有；乙方应如期缴交上述租金、管理费、水电费等费用，否则，每逾期一天，应按所欠缴费总额的千分之三加收违约金；逾期超过十天，则每逾期一天，应按所欠费用总额的千分之六加收违约金；如乙方拖欠租金达一个月以上（含一个月）或拖欠各种应缴款项合计等于或大于一个月租金金额时，甲方有权单方面解除合同。合同还就其他事项进行了约定。签订上述合同后，原告按约定交案涉房屋交付给被告魔法公司使用，被告魔法公司开始均能按约定支付租金，但自2018年11月起开始拖欠原告租金，直至2019年2月28日因被告魔法公司拖欠租金未付，原告遂将出租房屋的门锁换掉。后原告以被告徐燕未支付租金为由，诉至本院，要求依法处理。另查明，被告徐燕系受被告魔法公司委托以自己的名义与原告签订的案涉房屋的租赁合同，被告魔法公司对其委托被告徐燕与原告签订案涉租赁合同予以认可，且之前的租金一直是由被告魔法公司支付给原告。2019年4月9日，被告魔法公司向原告出具一份承诺书，承诺在2019年5月31日前分批返还欠原告2018年11月1日至2019年4月30日期间的房租共计44340元，若2019年5月31日前不能返还，愿意承担10%费用即4434元滞纳金作为赔偿。上述事实，有原、被告各自提交的证据及当庭陈述在卷予以佐证。本院认为：被告徐燕以自己的名义与原告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，并未违法国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于案涉租金承担主体的问题。被告徐燕虽然是以自己的名义与原告签订案涉租赁合同，但案涉房屋的实际使用人和承租人均是被告魔法公司，且租金一直是由被告魔法公司向原告缴纳，故原告应当知晓被告魔法公司为案涉房屋的实际使用人。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在签订合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人”，故案涉租金应由被告魔法公司承担支付责任。对原告主张要求被告徐燕承担支付租金的诉请，本院不予支持。关于案涉租金计算及租赁合同的解除问题。因被告徐燕向本院提交的证人证言、录像视频及原告与魔法公司员工微信聊天记录可以相互印证，证实原告于2019年2月28日将案涉房屋更换门锁的事实，且被告魔法公司自2019年2月28日之后未在案涉房屋经营，双方租赁合同关系已经实际终止，故原告主张要求判令依法解除原、被告之间租赁合同的诉请，本院不予支持。因原告与被告魔法公司的租赁合同关系于2019年2月28日已实际终止，故租金应计算至2019年2月28日止。对原告主张2019年2月28日之后的租金诉请，无事实及法律依据，本院不予以支持。关于原告诉请的违约金，因合同对违约金有明确约定，即按所欠费用总额的千分之六（即月利率1.8%）加收违约金，该约定并无违反法律规定，本院予以支持，但计算违约金的基数应以每月实际欠缴租金的金额为依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告福建魔法肌密健康科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告赖金华房屋租金29560元（7390元/月×4月）；二、由被告福建魔法肌密健康科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告赖金华违约金（以每月实欠租金为基数，自2019年11月11日起至清偿之日止，按月利率1.8%计算）；三、驳回原告赖金华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2693元，由被告福建魔法肌密健康科技有限公司承担539元，原告赖金华承担2154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份、副本一份，按照规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  喻红峰人民陪审员  江 东人民陪审员  胡腊梅二〇二〇年八月十二日法官助理陆瑶书记员温宁英