徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初6195号原告（案外人）：镇江领强能源工程技术有限公司，住所地镇江市檀山路**魅力之城一街区**。法定代表人：李领，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨锡泉，江苏金华星律师事务所律师。被告（案外人）：江苏财发铝业股份有限公司，住所，住所地徐州高新技术开发区北纵三路**div>法定代表人：杜芝芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昌杰，该公司法律顾问。第三人（被执行人）：江苏苏能环保科技有限公司，住所，住所地铜山经济开区长安路div>法定代表人：朱金才，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚海，该公司员工。原告镇江领强能源工程技术有限公司（以下简称领强能源公司）诉被告江苏财发铝业股份有限公司（以下简称财发铝业公司）、第三人江苏苏能环保科技有限公司（以下简称苏能环保公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2019年6月18日、2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告领强能源公司的委托诉讼代理人杨锡泉、被告财发铝业公司的委托诉讼代理人李昌杰到庭参加诉讼，第三人苏能环保公司第一次庭审未到庭但到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。经审理查明，徐州铜山农村商业银行股份有限公司潘塘支行（以下简称铜山农商行潘塘支行）与苏能环保公司申请实现担保物权纠纷一案，本院于2016年7月10日分别作出（2016）苏0312民特6号、（2016）苏0312民特5号民事裁定书。上述裁定书发生法律效力后，根据申请执行人铜山农商行潘塘支行的请求，本院于2016年8月11日立案执行，案号分别为（2016）苏0312执3482号、（2016）苏0312执3483号。在上述案件执行过程中，2016年8月22日，本院依法作出（2016）苏0312执3482、3483号执行裁定书，冻结（划拨）被执行人苏能环保公司在金融机构的存款人民币3400万元或查封、扣押、提取其价值相应的财产。2017年3月13日，本院依法作出（2016）苏0312执3482、3483号之一执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人苏能环保公司所有位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号房地产及土地上的建筑物等附属物：铜房权证铜山镇字第**、铜国用（2011）第X号、铜国用（2009）第X号。二、拍卖被执行人苏能环保公司所有的位于徐州市铜山区驿城村徐州高新区第三工业园众城科技北侧长路西的房地产及土地上的建筑物等附属物：铜房房权证铜山镇字第**、国用（2011）第X号。2017年4月20日，经本院委托，在淘宝网司法拍卖平台对上述资产进行公开拍卖，被告财发铝业公司竞买成功。2017年5月31日，本院依法作出（2016）苏0312执3482、3483号之二执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人苏能环保公司所有的位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号房地产（铜房权房权证铜山镇字第**、用（2011）第X号、铜国用（2009）第X号）及位于徐州市铜山区驿城村徐州高新区第三工业园众城科技北侧长路西的房产（铜房权证房权证铜山镇字第**、（2011）第X号房产）的查封。二、被执行人苏能环保公司所有的位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号房地产（铜房权证铜房权证铜山镇字第**、2011）第X号、铜国用（2009）第X号）及位于徐州市铜山区驿城村徐州高新区第三工业园众城科技北侧长路西的房产（铜房权证铜山房权证铜山镇字第**、011）第633号房产）及对应的土地使用权在抵押权消灭后过户至买受人财发铝业公司（统一社会信用代码91320300703589456U）名下。三、有关单位（个人）凭本裁定书协助办理产权过户手续。2018年11月6日，本院作出（2016）苏0312执3482、3483号强制迁出公告，责令被执行人苏能环保公司及上述房地产使用人自公告之日起十五日内迁出并将个人物品清理完毕。领强能源公司对此提出执行异议，要求中止（2016）苏0312执3482、3483号执行裁定，停止要求领强能源公司限期从苏能环保公司办公楼一楼及A厂房迁出的执行措施，本院于2019年4月26日作出（2019）苏0312执异49号执行裁定书，裁定：一、中止要求领强能源公司迁出苏能环保公司办公楼一楼（原产权证铜房权证铜山镇房权证铜山镇字第**）二、驳回异议人其余异议请求。原告领强能源公司不服上述执行异议裁定，向本院提出诉讼请求：1、请求依法对位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号土地上的A厂房建筑物停止执行，停止要求原告迁出；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：1、原告承租的A厂房己经取得建设工程规划许可证，与第三人承租的合同合法有效。2、A厂房所在的土地只有一小部分是有土地证的，部分建设在涉案评估、执行土地之上，大部分没有办理土地证，抵押、在拍卖和执行过程中是执行的有土地证的这一区域，而执行裁定书要求把整个厂房全部腾空显然是不合法的。3、涉诉土地及房产被委托拍卖时，执行机构根据第三人提供的租赁合同，已经在拍卖公告中对被拍卖物现状和存在租赁户的情况进行了公示，被告且已经知晓并拍走了涉诉土地和房产，其已经认可现物现状的事实，其应对拍卖物的现状及瑕赃承担相应的风险，其无权要求法院强制原告迁出。4、被告多次提出有多个法院对厂房进行查封的说法不成立，也不能否定租赁合同的合法和有效性，最高人民法院关于执行中查封扣押的规定，明确规定查封扣押冻结没有公示的，对第三人不发生效力，本案原告签订的租赁合同是善意的，综上所述，原裁定书对A厂房的处理明显错误，请求法院予以纠正，依法支持原告诉请。被告财发铝业公司辩称：原告的起诉无事实和法律依据，1、原告和第三人恶意串通损害被告的合法利益，原告都没有提供原告和第三人存在的基础债权债务关系的证据，亦没有提供原告向第三人缴纳租金、水电等实际履行租赁合同的证据，而且涉案的厂房已经法院查封并且办理了抵押登记手续，即使原告的租赁是在2015年租赁，但是其租赁的时候就应该知道房子被查封抵押，其权利无法实现。2、根据最高院关于房屋租赁的司法解释，无房产证和土地证的不允许进行租赁。3、根据最高院的相关规定和江苏省高院执行异议审理指南规定，对于抵押的和查封的房屋，承租人在执行过程当中继续主张承租权将不予以支持。因此，本案涉及原告和第三人欺诈的行为，其行为已经构成犯罪，建议将本案移送公安。4、2019苏03**执异49号裁决书要求原告迁出厂房合情合理合法，对于原告继续占有办公楼的行为，被告已经提起诉讼，故原告要求继续留在厂房的诉请不能支持，综上请求人民法院依法应予驳回原告诉请。第三人苏能环保公司述称意见同原告领强能源公司。本院查明：2015年4月18日，苏能环保公司（甲方）与原告领强能源公司（乙方）签订《房屋租赁协议》（抹账），约定甲方将坐落于徐州高新区长安路66号的办公楼（以下简称该房屋）中的第一层的全部，房屋结构为框架，出租给乙方，该房屋用途为办公或出租，租赁期限自2015年4月18日至2025年4月18日止，以上述办公房屋的十年使用权冲抵所欠货款中的100万元，租赁到期后，双方之间债务两清，甲方于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方。经核查，上述房屋租赁协议标的物即为苏能环保公司办公楼第一层，位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号（铜房权证铜山镇字房权证铜山镇字第**、9）第X号、铜国用（2011）第X号）。2015年12月31日，苏能环保公司（甲方）与领强能源公司（乙方）签订《厂房租赁协议》（抹账），约定甲方将坐落于徐州高新区长安路66号办公楼对面的钢结构A、B厂房（A：8208平方米，B：3880平方米，该厂房目前没有办理相关权属证书）租赁给乙方，用途为生产或出租，租赁期限自2015年12月31日至2025年12月31日，甲方欠乙方货款486.9万元，以上述房产使用权及设备（行车、卷板机、切割机、焊接机）十年的使用权，冲抵欠款386.9万元，租赁到期后，双方之间债务两清，甲方于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方。经核查，上述厂房租赁协议标的物中坐落于徐州高新区长安路66号办公楼对面的A厂房部分位于铜国用（2009）第X号、铜国用（2011）第X号土地上。该A厂房因铜山农商行潘塘支行申请强制执行，在（2016）苏0312执3482号、（2016）苏0312执3483号执行案件中被纳入评估范围内。2017年4月20日，本院在淘宝网司法拍卖平台上对位于徐州市高新区第三产业园长安路1XX、1××号房地产、众城科技北侧长安路西房地产及地上建筑物进行司法拍卖，该次拍卖公告载明拍卖标的调查情况为“有租赁”、“租赁情况见附件”,附件苏能环保公司租户名单中载明“1、出租方：苏能环保公司，承租方：领强能源公司，租赁期：2015.12.31-2025.12.31；2、出租方：苏能环保公司，承租方：领强能源公司，租赁期：2015.4.18-2025.4.18；3、出租方：领强能源公司，承租方：江苏中冶新能源科技有限公司，租赁期：2015.11.15-2025.11.15；”。另查明，2015年2月6日，徐州经济开发区法院（2014）开执字第569、594号案件查封上述第46357号、第43862号房产，2015年5月11日解除查封；2015年6月8日，铜山法院（2015）铜商诉保字第46号案件查封上述第46357号房产，2015年7月7日解除查封；2015年2月15日，（2015）泉民初字第846号案件查封上述第46357号、第43862号房产，2015年7月23日解除查封。2015年9月14日，徐州市云龙区人民法院（2015）云商初字第1111号案件查封了上述第46357号、第43862号房产，直至本院因另案查封。再查明，苏能环保公司因向铜山农商行潘塘支行贷款就其名下资产办理了抵押登记：徐州市高新区第三产业园长安路1XX、1××号房产（办公楼，铜房权证铜山镇字第房权证铜山镇字第**）5年7月24日至2017年7月23日。相应铜国用（2011）第X号、铜国用（2009）第X号土地使用权的抵押期限为2015年5月12日至2018年5月11日。2016年8月11日，铜山农商行潘塘支行申请强制执行，本院依法对所涉房地产进行公开拍卖。相关承租人与买受人财发铝业公司关于涉案房屋厂房产生纠纷，引发有关执行异议和本诉。以上事实，有原告领强能源公司提供的租赁合同等，被告财发铝业公司提供的（2016）苏0312执3482、3483号执行裁定书、强制迁出公告、房管部门出具的涉案房地产查封明细及原被告当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是2015年12月31日原告领强能源公司与苏能环保公司的A厂房租赁协议的效力问题。根据查明的事实，本院认为，该租赁合同无效，理由如下：第一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述司法解释精神，无论是居住房屋还是工业厂房，在建设用地上建造建筑物，均应当具备合法的规划及施工手续，否则就该房屋的租赁合同不受法律保护。从原告提供的租赁协议来看，合同明确载明A厂房没有办理相关权属证书，原告及苏能环保公司对此情况是明知的。另外，原告提供的铜开规工字第（2010）011号建设工程规划许可证副本（复印件），载明的项目名称为科技办公楼、厂房，建设规模为科技办公楼5797.5平方米，厂房8208平方米，但苏能环保公司原有厂房有3处，C厂房占地面积即有8396.04平方米，A厂房时至对外租赁时仍未进行完善的规划及竣工验收手续，以及办理相应权属证书，实际建设中是否按照上述建设工程规划许可实施无法确定。第二，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》规定，承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。《物权法》第一百八十二条、第一百九十条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。苏能环保公司所有的位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号房地产（铜国用（2011）第X号、铜国用（2009）第X号）的土地使用权早在2015年5月12日设定抵押，亦在2015年12月31日前被有关法院查封，A厂房因没有权属证书而无法实际办理抵押登记，但在拍卖、变卖抵押财产过程中，无法剥离A厂房，A厂房亦在执行评估拍卖标的范围内，根据房地一体处理原则，原告领强能源公司不能对抗铜山农商行潘塘支行享有的抵押权，无权要求停止对执行标的的处置。第三，据原告领强能源公司所述，苏能环保公司欠其货款，而领强能源公司作为债权人，在苏能环保公司与已方签署租赁合同以抵偿债务时，更应该也更为便捷关注到苏能环保公司租赁房产是否存在设定了权利负担的情况，从原告与领强能源公司枉顾有关房地产被查封、抵押事实，仍签订长期租赁协议，相应风险应由其自行承担。综上所述，涉案A厂房租赁协议无效，原告领强能源公司无权要求停止对该厂房的执行，应当及时迁出。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告镇江领强能源工程技术有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告镇江领强能源工程技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 悦人民陪审员  余广远人民陪审员  刘雪华二〇二〇年八月十一日法官 助理  杨 丹书 记 员  杨欣蕾