重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初4680号原告：重庆葆方房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道****，统一社会信用代码915001080824498557。法定代表人：刘强，总经理。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：袁丽，女，1968年9月出生，汉族，住天津市大港区。委托诉讼代理人：廖正远（特别授权），重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚跃，重庆万同律师事务所实习律师。原告重庆葆方房地产开发有限公司（以下简称“葆方公司”）与被告袁丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，由审判员何流独任审理，依法适用简易程序于2020年6月10日公开开庭对本案进行了审理。原告葆方公司的委托诉讼代理人肖松柏、左俣佳，被告袁丽及其委托诉讼代理人廖正远、龚跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆葆方房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房款401310元；2、被告向原告支付逾期付款违约金，从2019年12月6日起至付清之日为止，以401310元为基数，按每日万分之五的标准计算；3、被告向原告支付律师代理费11003元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月5日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于重庆市南岸区锦塘路2号3幢14-8号房屋，合同约定，被告应在2019年12月5日前交付房款401310元。按合同补充协议的约定，若被告逾期付款，应从逾期付款的次日起至付清之日止，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金；因履行合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费等，由败诉方承担。合同履行过程中，被告未按期履行其付款义务，经原告多次催告后仍未履行。为维护自身合法权益，原告起诉来院，要求判如所请。被告袁丽辩称：被告袁丽已起诉解除合同，完全符合合同法司法解释及全国法院民商事会议纪要第48条的规定。在袁丽继续履行合同面临现实困难也无任何恶意的情况下，解除合同对原告公司没有任何损失。现葆方公司诉请继续履行合同有违诚实信用原则，不应得到支持。原告为证明其诉称事实，向本院举示证据如下：1、《重庆市商品房买卖合同》，用以证明2018年12月5日，原、被告就涉案房屋签订了合同，合同约定房屋总成交金额802620元，被告选择按揭方式支付房款。被告应于2019年12月5日前缴付房款401310元。同时合同约定被告应于2019年10月5日前签订按揭合同并在签订合同当日提供按揭所需全部资料。合同补充协议第六条第6项约定逾期三日未将办理按揭手续资料完善的应当承担违约责任，第8项约定在办理完按揭手续后60日内将按揭贷款部分支付给原告；补充协议第十八条第9款约定因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费等费用，由败诉方承担；第二十六条约定，被告逾期付款的，应当从逾期付款次日起至付清之日止，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金；2、《关于催告履行房价款支付义务的律师函》及EMS邮寄凭证，用以证明原告向被告催告履行付款义务，但被告却未能履行支付义务；3、《法律事务委托合同》、发票，用以证明原告因与被告的房屋买卖合同纠纷支付律师代理费11003元，根据合同补充协议的约定应由被告承担。被告对证据1、证据2、证据3的真实性均无异议。但认为被告并未收到过原告邮寄的催款函，原告的证据也不足以证明被告收到了该函件。对证据3的证明目的不予认可，认为律师费不应由被告承担，根据代理合同葆方公司已支付的2万余元只是先支付了一半，即使要承担律师费，被告只应承担5501.50元。被告袁丽为证明其辩称主张，向本院举示证据如下：4、《协议（变更付款方式）》（复印件），用以证明2019年10月5日，在葆方公司同意袁丽增加购房人协助办理按揭贷款的情况下，双方签订《协议》变更付款方式为分期付款，《协议》是被告提供的格式文本，原告无奈之下只好签字；5、《离婚证》，用以证明袁丽系离异单身；6、《天津市企业职工退休证》，用以证明袁丽已于2018年9月30日正式退休，每月养老待遇是2325.60元。葆方公司明知袁丽无法办理按揭贷款，但仍承诺可以按揭，诱导其签订涉案房屋买卖合同，对袁丽不能履行合同负有责任。结合《离婚证》共同证明，原告独立个人生活，每月仅靠低微的退休金维持生活；7、《出生证明》、天津市天津医院《住院病案》、天津医科大学总医院《住院病案》、收费票据2张，用以证明袁丽与重症患者孙睿系母女关系，其年仅27岁的女儿孙睿，身患系统性红斑狼疮、狼疮性脑病、狼疮性肾炎、继发性干燥综合征、肝血管瘤、甲状腺结节、高脂血症、上呼吸道感染，在2018年两次住院治疗。被告袁丽根据医生建议想给女儿换一个生活环境，才购买了涉案房屋；8、《北京地区医疗机构门诊病历手册》、《中和医疗门诊病历》、《天津医科大学总医院医疗手册》，以及《医院检查报告单》（报告单表多，仅提交两页），用以证明被告袁丽购买涉案房屋后，女儿孙睿的病情并没有好转，一直反复，被告带着女儿相后辗转全国各地求医问诊，基本上每周都要去天津医科大学总医院复查。因房价上涨，2019年10月5日，被告袁丽与葆方公司签订变更付款方式的《协议》，本想向亲友们筹借支付房款，但是因女儿病情反复需长期治疗，亲友们都不同意借款。而对于仅靠养老金维持生计的袁丽来说，显然无力支付此笔房款，导致双方《商品房买卖合同》存在现实困难而无法履行；9、重庆58同城网及居理新房网网页截图打印件，用以证明涉案房产所在楼盘已经售罄，现在二手房均价每平方米不低于16000元。解除合同后，原告并没有任何损失；10、《解除合同通知书》及EMS邮寄回单、查询记录，用以证明除口头通知，袁丽先后于2019年12月14日和17日通过特快专递方式向原告邮寄了《解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》，要求解除双方的房屋买卖关系。双方签订的相关补充协议一并也应解除，原告应当退还被告已支付的房款。原告葆方公司对证据4真实性认可，双方确实签过该协议，但公司也没有找到原件。对证据5、证据6的关联性及证明目的不予认可，原告认为被告离异和退休与涉案房屋买卖合同的履行没有任何的关联性，且被告的退休时间为2018年9月30日，涉案房屋买卖合同签订时间为2018年12月5日，即使袁丽确系退休，但在退休后与葆方公司签订商品房买卖合同，其对自己的收入状况有确定的判断，也应当具备确定的合同履约能力，因此才于退休后与原告签订商品房买卖合同。对证据7出生证明真实性无法确定；对证据7中的住院病案，原告认为即使是真实的，也不能达到原告的证明目的，根据住院病案的记载，孙睿入院治疗的时间为2018年6月19日、2018年10月19日，出院时间为2018年11月12日，均发生在商品房买卖合同签订之前，孙睿作为成年人具备相应的民事权利能力和行为能力，并没有任何证据证明孙睿需要由袁丽进行抚养。对证据8病历手册、报告单的真实性无法核实，报告单没有任何检验单位或医院的印章，无法核实其真实性。对证据9网页打印件的三性及证明目的不予认可，不能证明袁丽要求解除合同未给原告造成损失。对证据10真实性无异议，但原告认为按照合同约定，袁丽存在逾期付款的违约行为，不享有解除合同的权利。根据当事人的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院认定如下事实：2018年12月5日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定由被告购买位于重庆市南岸区锦塘路2号3幢14-8号房屋,该房屋系办公用房、清水房。合同中载明被告袁丽的联系地址为“天津市大港区海滨街桃园小区25号楼206号”。合同第五条第（二）第3项约定，涉案房屋的总成交金额为802620元，被告应于签订合同当日付清总房价款的百分之三十即240786元，于2019年10月5日前交付总房价款的百分之二十即160834元，向银行申请401000元的按揭贷款，经银行审查同意后，由被告与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告为被告应支付房款的一部分。被告应于2019年10月5日前签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料。被告逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，被告应承担办理按揭贷款的违约责任。合同附件五补充协议第一条第（三）款约定，买卖合同及本补充协议为确定双方权利义务的最终依据，签署买卖合同及本补充协议之前双方通过口头、书面（包括预订单、认购书、预定买卖合同等）、实物及其他形式（包括但不限于销售代理人员讲解、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供信息以及任一方私自录音的资料等均属于要约邀请，不作为双方权利义务确定的依据。对商品房买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在本补充协议中作了约定。第（五）款约定，凡商品房买卖合同文本与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准。第六条第（一）款约定，被告选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于被告，原告仅负有协助义务。被告须在原告推荐银行办理按揭贷款。双方在签订认购协议时原告已以口头或书面形式告知被告办理按揭贷款所需的相关资料，被告也知晓原告推荐银行办理按揭贷款的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订买卖合同当日到原告或按揭银行指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭贷款所需资料。第十七条第（一）款约定，双方应按买卖合同所列电话、地址进、地址进行联络须保证其提供的上述资料的真实可靠和完整，且能有效联系。第（三）款约定，若原告以快递方式通知被告时，被告本人应及时予以签收，若被告无法签收时，同意由被告同住人员或小区物业工作人员或其指定的其他人员代收。被告本人拒绝签收，代收人拒绝签收，或被告不按规定自取，均视为原告履行了通知义务且在下列情况下均被视为已送达：……2、如以邮递形式（应以挂号或快递形式）送至重庆市以外且在中华人民共和国境内的地址，于投寄该文件7日后；……。第（四）款约定，若因买卖合同履行过程中发生的纠纷诉讼至法院、仲裁委，则被告同意在本买卖合同确认的地址作为诉讼法律文书的送达地址。第十八条第（一）款约定，双方均同意以《重庆市商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，原告工作人员或销售代理人的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效；未经双方书面确认的，对双方均不发生约束力，被告在签订买卖合同时应特别注意。第（九）款约定，因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。2019年10月5日，原、被告签订《协议（变更付款方式）》，约定双方一致确认，被告袁丽就涉案房屋向原告支付401310元房款，尚余401310元未支付。就尚未支付的房款，被告应当于2019年12月5日前向原告一次性支付401310元。若被告未能在上述约定时间内向原告付清房款，则应以未付房价款为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金。本协议与原合同不一致的，以本协议为准，其他未尽事宜，仍按原合同执行。2019年12月26日，原告委托律师向被告发出《关于催告履行房价款支付义务的律师函》，要求被告支付房款401310元及逾期付款违约金。此后，原告与北京大成（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所律师为包括本案在内的三案诉讼提供法律服务，因本案支出律师费11003元。《法律事务委托合同》第五条第2款第（1）项约定，原告于本合同生效后七个工作日内向北京大成（重庆）律师事务所支付律师服务费50%；第（2）项约定，本合同项下全部委托案件回款后双方进行结算，葆方公司于结算后15个工作日内支付剩余50%的律师服务费。另查明，2018年9月30日，被告袁丽取得《天津市企业职工退休证》。袁丽之女孙睿于2018年6月19日至2018年7月2日期间在天津市天津医院住院治疗，诊断信息为红斑狼疮，周围血管疾病，冠状动脉粥样硬化性心脏病及胃炎。孙睿于2018年10月19日至2018年11月12日期间在天津医科大学总医院住院治疗，诊断信息为红斑狼疮，狼疮性脑病，狼疮性肾炎等。截至庭审之日，被告袁丽就涉案房屋已支付房款401310元及相关税费，尚有房款401310元未支付。对于被告主张，原告在签订合同前，其工作人员承诺能帮助被告办理按揭贷款，被告方才与原告签订合同并选择按揭贷款的方式支付房款。在签订《协议（变更付款方式）》时，原告工作人员同意其以变更或增加购房人的方式继续办理按揭贷款，被告才勉强签字。对此，本院认为，第一，对于被告的抗辩主张，被告并未举示相关证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。据此，被告应承担举证不能的不利后果。第二，根据补充协议第六条第（一）款的约定，被告在签订协议时已经知晓其须在原告推荐的银行办理按揭贷款，亦知晓办理按揭贷款所需的资料及要求。若被告不能接受银行办理贷款的要求或条件，可以选择不购买涉案房屋，或者在选择其他的付款方式。被告作为完全民事行为能力人，既然在签订《重庆市商品房买卖合同》时选择此种付款方式，就应当为自己的行为承担责任。第三，关于被告所称的原告员工口头承诺能够帮助其办理贷款，以及同意被告变更或增加购房人以继续办理贷款，补充协议第一条第（三）款及第十八条第（一）款均明确约定，合同及补充协议系确定双方权利义务的最终依据，原告工作人员或销售代理人的口头承诺未经双方书面确认的，对双方均不发生约束力。综上，对被告的上述主张，本院不予采信。本院认为，原、被告在2018年12月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，以及双方在2019年10月5日签订的《协议（变更付款方式）》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因双方就付款方式的变更在2019年10月5日达成一致，根据《合同法》第七十七条第一款之规定，当事人协商一致，可以变更合同。据此，被告应按《协议（变更付款方式）》中的约定向原告支付剩余房款401310元。被告主张，当时购房系因女儿病重，医生建议换一个生活环境更有利于其女儿的康复。但因其女儿病重，加之被告已经离异退休，无支付能力，已根据合同法司法解释二第二十六条及《全国法院民商事会议纪要》第48条的规定另案起诉，要求解除与原告之间的《重庆市商品房买卖合同》。在被告无任何恶意的情况下，解除合同对原告公司没有任何损失。对被告的上述主张，本院评述如下：第一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。就本案而言，被告的退休时间为2018年9月30日，女儿患病住院的时间为2018年6月19日，均在签订《重庆市商品房买卖合同》（2018年12月5日）之前，并非合同订立以后发生的“在当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。第二，关于被告所援引的《全国法院民商事审判工作会议纪要》，该纪要并不是生效的法律法规或者司法解释，不能作为裁判依据进行援引。第三，被告作为完全民事行为能力人，在与原告签订合同前应对自身的履约能力有合理的评估。且购买房屋对于普通人而言，系有别于普通商品交易的大宗交易，在签订合同之前应当更加谨慎。而被告袁丽在明知自己已经退休且女儿患病的情况下，仍然选择与原告签订《重庆市商品房买卖合同》和《协议（变更付款方式）》，亦应当是在综合考虑其履约能力和经济状况之后作出的决定，故被告应当对其民事行为承担责任。第四，关于被告是否享有合同解除权的问题，被告已另案起诉葆方公司要求解除房屋买卖合同[（2020）渝0108民初1736号]，具体内容详见（2020）渝0108民初1736号民事判决书。本案中，因被告并未提出相关反诉，故对其要求解除合同的主张，本案中不予处理。第五，被告称其系考虑女儿身体情况，在医生的建议下购买了涉案房屋。但依照双方合同约定，涉案房屋并非住宅，而是办公用房。被告的该项主张亦难以成立。综上，本院对被告袁丽的抗辩主张均不予采信。本院认为，因被告袁丽未按照《协议（变更付款方式）》的约定向原告支付剩余房款401310元，其行为已构成违约，应当成担相应的违约责任。根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，对于原告要求被告支付房款401310元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《协议（变更付款方式）》第二条的约定，被告若未在2019年12月5日前向原告一次性支付剩余房款，则应以未付房价款401310元为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金。故对原告要求被告以401310元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年12月6日起至付清房款之日止，向原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求。依照合同补充协议的约定，因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。被告辩称，依照《法律事务委托合同》的约定，原告现仅支出了律师费的50%，即使被告要负担原告的律师费，也只应承担一半。对此，本院认为，原告现阶段虽仅实际支出了50%的律师费，但根据《法律事务委托合同》的约定，剩余50%的律师服务费在合同项下委托案件回款并结算后支付，该部分的律师费是确定会产生的费用。原告在本案中将律师费用一并主张，并不违反相关法律规定。因此，对于原告要求被告支付律师代理费11003元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁丽于本判决生效之日起十日内向原告重庆葆方房地产开发有限公司支付重庆市南岸区锦塘路2号3幢14-8号房屋的房款401310元；二、被告袁丽于本判决生效之日起十日内，以401000元为基数，按照每日万分之五的比例，从2019年12月6日起至实际付款之日为止，向原告重庆葆方房地产开发有限公司支付重庆市南岸区锦塘路2号3幢14-8号房屋的逾期付款违约金；三、被告袁丽于本判决生效之日起十日内向原告重庆葆方房地产开发有限公司支付律师代理费11003元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7755元，减半收取计3878元，由被袁丽负担（原告已自愿垫付，被告在本判决书生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  何 流二〇二〇年八月十九日法官助理  姚静婷书 记 员  曹迁玲