天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初4519号原告：张晶，女，1977年8月5日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：史楠，天津朗文律师事务所律师。被告：陈波宇，女，1988年8月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王哲佳（被告陈波宇配偶），1984年11月6日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：梁刚，天津轶才律师事务所律师。原告张晶与被告陈波宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晶及委托诉讼代理人史楠，被告陈波宇及其委托诉讼代理人王哲佳、梁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晶向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2．判令被告返还原告已交纳的房屋租金65000元、赔偿违约金30000元；3．本案诉讼费用由被告负担，并直接给付原告。事实和理由：2019年6月，原告通过融创公司介绍，与被告于2019年8月10日签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2020年1月1日起至2023年12月31日止，租金为前两年年租金390000元，第三年递增5%，原告以押一付三的形式按季度付款，原告租房用途为餐饮。签订合同当天，原告转给被告65000元房屋租金。2019年12月23日，被告告知原告，由于融创公司延期交房，要等到2020年3月31日才能向原告交付房屋。后被告再次推迟向原告交房，造成原告的餐饮店无法正常申请营业执照，损失巨大。原告认为，作为《房屋租赁合同》出租方，交房是被告需要履行的合同主要义务，被告不交房的行为造成合同目无法实现。为维护合法权益，请求法院判决解除该合同，并由被告承担违约责任。陈波宇辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据，不能成立，请求驳回原告全部诉请。首先，涉案《房屋租赁合同》合法有效且并非格式条款，该合同系经原、被告双方协商一致的真实意思表示，其中第二条关于交付时间的约定使用了加大加黑字体，已采取合理方式提请原告注意，双方均应按合同约定履行各自权利义务；其次，原告诉请解除涉案《房屋租赁合同》不能成立，原告对涉诉房屋系期房一事明知，且合同没有约定房屋交付时间。被告于2019年12月19日收到《融创中心项目中南广场商业延期交付通知书》，载明涉诉房屋拟于2020年3月31日交付，并告知原告，原告同意等到2020年3月31日交付，对此于第一次庭审中自认。2020年4月原告未提出要求被告在限定时间交付房屋，而是直接解除合同，并非被告违约或不可抗力，而是原告不想租赁房屋了。原告依据公平原则主张解除合同，无合同依据亦无法律依据。融创公司已于2020年7月31日将涉诉房屋交付被告，原告现可收房使用，不构成履行不能。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款的规定，合同能够继续履行的，当事人要求解除合同法院不应支持；最后，原告主张返还65000元及并赔偿违约金30000元亦不能成立。原告该项主张的前提是被告严重违约、合同目的无法实现，但本案中该前提并不存在。就本案而言，原告主张产生损失，但并未提交证据予以证明。因为涉诉房屋没有交付，也没有启动装修才避免了原告损失，如果按期交房刚好赶上疫情，受疫情影响原告也无法营业。2020年7月31日实际交房，恰恰具备了餐饮开始的条件。另外，若解除合同，被告将产生居间费16250元的损失。本院经审理认定事实如下：2019年8月10日，原、被告通过案外人天津天房融创置业有限公司居间介绍签订《房屋租赁合同》，出租方（甲方）为陈波宇，承租方（乙方）为张晶，约定：甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方；商铺坐落地址为天津市南开区融创中心03-302，建筑面积171.95平方米；租期3年，自2020年1月1日起至2023年12月31日止，共计36个月（若交付时间提前或者延后以实际交付时间为准、交付租金、免租期随之提前或顺延）。其中装修免租期自2020年1月1日起至2020年3月1日止。为装修免租期，免租期2个月，但该期限内乙方仍应向物业公司缴纳物业管理费（若交付时间提前或延后以实际交付时间为准、交付租金、免租期随之提前或顺延）；合同签约当日乙方向甲方支付租金（首期押一付三）65000元；租金为前两年年租金390000元，第三年递增5%。合同第七条违约金和违约责任约定：1．若甲方在乙方没有违反本合同上述条款的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金30000元；2．若乙方在甲方没有违反本合同上述条款的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金30000元。第八条免责条款约定：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任；租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即通知甲方。甲、乙双方在合同落款处签名并按捺手印予以确认。落款处备注业态：餐饮。原告于合同签订当日交付被告三个月租金及押金共计65000元，被告出具了收据。后被告于2019年12月19日收到天津天房融创置业有限公司出具的《融创中心项目中南广场商业延期交付通知书》，载明因停工通知、重污染天气预警以及中高考期间停工等通知的影响，导致了工期的延误，交房时间拟定于2020年3月31日等内容。被告将该通知书内容告知原告，原告表示可以理解并等到3月31日。被告又于2020年2月底收到天津天房融创置业有限公司的《同心战役共克时艰静待美好——关于遭遇“新型冠状病毒肺炎疫情”之不可抗力情形告知书》，载明融创中心项目已延迟复工时间，且已对交房期限产生影响，因新冠疫情结束时间尚不明确，暂无法确定具体交房时间。原告对此表示无法接受，于2020年4月18日书面通知被告，以《房屋租赁合同》第八条约定为由要求解除合同，被告答复可以在2020年6月30日交房希望继续履行合同。后，双方对解除合同事宜协商未果。另查，天津天房融创置业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订的《天津市商品房买卖合同》约定，甲方于2019年12月31日将案涉房屋交付乙方使用。庭审中，被告称天津天房融创置业有限公司已于2020年7月31日将涉诉房屋钥匙交付被告，现具备合同履行条件，要求继续履行合同。案经调解未果，原告称双方履行合同已陷入僵局坚持按公平原则解除合同。另，原告述称为准备装修、设计、考察并加盟以及招收员工损失近20000元；被告述称已支付给天津天房融创置业有限公司中介费16250元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方在签订合同时均明知涉诉房屋未交付系期房，且合同中特别标注“若交付时间提前或者延后以实际交付时间为准，交付租金、免租期随之提前或顺延”。后，涉诉房屋延迟交付系受施工期间的政策影响以及新冠肺炎疫情防控措施停工停产的影响。原告以被告违反公平原则为由要求解除合同，而公平原则是指当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，具体是指当事人之间在合同中约定的权利义务应当公平合理，并且合理分配风险与责任的承担，合理确定违反合同约定义务的违约责任。《房屋租赁合同》已对双方权利义务及违约责任做了明确约定，对期房可能会延期交付所产生的风险亦作了合理分配，并无违反公平原则之处。就本案而言，原、被告于2019年8月10日签订《房屋租赁合同》，案涉房屋交付时间一拖再拖，原告虽同意等到2020年3月31日交付，但被告并未按期交房。无奈原告于2020年4月18日通知被告解除合同，被告又答复2020年6月30日交房。后，原告发现被告仍不能按期交房，遂诉至本院。原告通知解除合同形式虽不符合合同约定，但如原告所述被告购买期房的交房风险不应转嫁给原告。现履行合同陷入僵局，原告坚决要求解除合同，被告坚持继续履行合同。综合考虑原、被告签订合同的背景以及前期履行过程中所受影响因素，以及案涉房屋于2020年7月31日逾期交付情况。既然原告已不具备继续履行合同的意愿，如判令双方继续履行合同有可能既不必要又无限扩大双方的损失。然目前双方损失并不大，如双方解除合同却可以有效避免损失的进一步扩大。既然合同已约定原、被告任何一方提前解除合同的法律后果，综合考量原、被告的损失程度，解除合同后原告应支付被告违约金30000元；被告收取原告的押金性质，合同并无约定，且原告未使用案涉房屋，故被告应将收取的租金及押金65000元一并退还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张晶与被告陈波宇之间于2019年8月10日签订的《房屋租赁合同》；二、本判决发生法律效力后十五日内，被告陈波宇返还原告张晶租金及押金65000元；三、本判决发生法律效力后十五日内，原告张晶向被告陈波宇支付违约金30000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1087.50元（已减半收取），由原告张晶负担686.50元，由被告陈波宇负担401元；被告陈波宇负担部分于本判决发生法律效力后十五日内直接给付原告张晶。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  陈卫东二〇二〇年八月二十四日法官助理张晓书记员王娜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。