湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1228民初816号原告：湖南祥福房地产开发有限公司，住所地湖南省芷江侗族自治县芷江镇三里坪凯旋花园。法定代表人：张波，该公司总经理。诉讼代表人：湖南宏峰律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：张建国，湖南宏峰律师事务所律师。被告：杨花红，女，1969年8月12日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。第三人：江兴荣，男，1957年11月13日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。原告湖南祥福房地产开发有限公司与被告杨花红、第三人江兴荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南祥福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张建国、被告杨花红、第三人江兴荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南祥福房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：依法判决杨花红立即支付剩余房款150000元。事实和理由：杨花红为购买商品房与湖南祥福房地产开发有限公司签订网签商品房买卖合同，合同约定杨花红购买第1号住宅楼506号房，总房价金额为232289元。截至目前，杨花红仅支付购房款82289元（其中2010年11月7日交付定金30000元，2012年7月23日交付房款52289元），尚欠150000元房款未付，现该房屋已装修入住。经湖南祥福房地产开发有限公司管理人实地核实，该房屋实际使用人为江兴荣。湖南祥福房地产开发有限公司管理人于2020年5月31日向杨花红送达催要房款通知书，为维护广大债权人的合法权益，湖南祥福房地产开发有限公司特向法院提起诉讼。杨花红辩称，案涉的第1号住宅楼506号房最初是由杨花红购买，也交了82289元的首付款，但是后面杨花红把这套房子退回给了湖南祥福房地产开发有限公司，由湖南祥福房地产开发有限公司出售给了江兴荣。因为最初网签的购房人是杨花红，而当时办不了网签变更，所以江兴荣就和杨花红签订了一份买卖合同，但双方未发生任何经济往来，江兴荣已向湖南祥福房地产开发有限公司付清了案涉房屋的全部房款，杨花红交的82289元未获退还，已抵为转购的另一套房的首付款。故此，应驳回湖南祥福房地产开发有限公司的诉讼请求。江兴荣述称，江兴荣最初向祥福房地产开发有限公司购买的是6栋606号房，后来因为其他原因转成了案涉的1栋506号房（即第1号住宅楼506号房），江兴荣已与祥福房地产开发有限公司结清了全部房款，并且已入住该房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对其他当事人提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2010年11月7日杨花红向湖南祥福房地产开发有限公司交付购房定金30000元，此后，杨花红与湖南祥福房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：4693）。约定，杨花红购买湖南祥福房地产开发有限公司建设的长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼506号房，用途为成套住宅，建筑面积125.02平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积10.810平方米，按建筑面积计算，每平方米单价1849.58元，总金额232289元。该合同系填充式合同，除打印填充了上述内容外，还填充了建设工程规划许可证号、预售商品房批准机关、商品房预售许可证号，其余需填充部分均为“×”。2012年7月23日由杨花红向湖南祥福房地产开发有限公司交付购房款52289元。二、2015年9月1日，湖南祥福房地产开发有限公司向江兴荣出具了收款凭证和收条各一份，其中收款凭证载明收到江兴荣交来第6栋606房款项295429元，收条载明收到江兴荣房款86891元（6栋606房），并注明已付清，该收款凭证和收条均由湖南祥福房地产开发有限公司签章及该公司法定代表人张波签名。此后，因确认了第6栋606房已由他人购买，经湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波确认，江兴荣所交购房款转为1栋506号房（即第1号住宅楼506号房）购房款，并由张波在上述收款凭证上注明。2016年6月20日江兴荣欲与湖南祥福房地产开发有限公司、杨花红就所购1栋506号房（即第1号住宅楼506号房）进行网签变更，因故未能办理，遂与杨花红、湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波签订了一份《商品房买卖合同》，约定杨花红自愿将在湖南祥福房地产开发有限公司购买的长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号楼506号房房（即第1号住宅楼506号房），以总金额382320元卖给江兴荣，房款由江兴荣与湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波结账。该《商品房买卖合同》尾部签名处除正常的甲方（出卖人）、乙方（买受人）外，在甲方下面单独打印有“湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人”，由张波、杨花红甲方处签名按手印，江兴荣在乙方处签名。此后，杨花红未要求湖南祥福房地产开发有限公司退还已付房款82289元，也未在湖南祥福房地产开发有限公司破产清算程序中申报债权。现江兴荣已装修并入住了案涉的第1号住宅楼506号房。三、2019年3月24日，本院裁定受理湖南祥福房地产开发有限公司的破产申请，并于2019年4月8日指定湖南宏峰律师事务所担任该公司管理人。本院认为，本案的焦点是：一、谁是案涉房屋长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼楼506号房的实际买受人；二、案涉房屋长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼506号房的实际买受人是否向湖南祥福房地产开发有限公司结清购房款。关于焦点一，根据上述查明的事实，江兴荣所购的第6栋606房经确认已由他人购买后，经湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波确认，江兴荣所交购房款转为第1号住宅楼506号房购房款。同时，湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波、杨花红、江兴荣共同签订了一份《商品房买卖合同》，约定杨花红将第1号住宅楼506号房以总金额382320元出卖给江兴荣，房款由江兴荣与湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波结账。该《商品房买卖合同》虽然湖南祥福房地产开发有限公司没有盖章，但张波明确以湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人身份签名按手印，应视为湖南祥福房地产开发有限公司的公司行为。从“房款由江兴荣与湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波结账”的内容以及现江兴荣已装修并入住了第1号住宅楼506号房事实可以认定，杨花红已退出购买第1号住宅楼506号房，通过该《商品房买卖合同》与湖南祥福房地产开发有限公司解除了之前就第1号住宅楼506号房签订的《商品房买卖合同》，江兴荣则与湖南祥福房地产开发有限公司就第1号住宅楼506号房形成了买卖合同关系，为该房的实际买受人。关于焦点二，根据上述查明的事实，湖南祥福房地产开发有限公司出具了收款凭证，共计收到江兴荣第6栋606房购房款382320元。此后，由湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波确认该款转为第1号住宅楼506号房购房款。结合前述认定，江兴荣作为案涉房屋长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼506号房的实际买受人已结清该房购房款的事实可以认定。综上，杨花红与湖南祥福房地产开发有限公司已解除了就案涉房屋长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼楼506号房签订的《商品房买卖合同》，该房的购房款已由实际买受人江兴荣全部结清，故对于湖南祥福房地产开发有限公司要求杨花红立即支付剩余房款150000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第九十一条第二项规定，判决如下：驳回湖南祥福房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由湖南祥福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  李建华二〇二〇年八月十四日法官助理唐一超书记员唐一超（兼）