广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初52215号原告张燕，女，1966年5月19日出生，汉族。原告鲁明，女，1958年5月26日出生，汉族。被告深圳中金华创基金管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人龚涛。被告龚涛，男，1978年9月15日出生，汉族。原告张燕、鲁明诉被告龚涛、深圳中金华创基金管理有限公司（以下简称中金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月8日及2020年8月20日两次公开开庭进行了审理。两原告均到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年5月2日，原告张燕、鲁明将自有产权的写字楼租与被告中金公司，公司负责人龚涛，约定租金每月22000元，管理费空调费水电费由租方承担，同时原告同意在租赁期间可将被告注册的办公地址改到涉案地址。一年合同期满后，双方同意继续租赁关系，条款不变。但到18年下半年，被告方付租金有延迟，经了解被告方在投资矿山开采过程中与合作方发生经济纠纷导致帐号被封，但会随着纠纷化解形势会好转，两原告对此给予充分的理解，被告龚涛在此过程中给了原告很多次的承诺与解释，两原告不想落井下石继续等待，直到被告告知原告矿山生产证照齐全己正式开采为止，两原告的租金一直未付。本来承诺的七月底付一半欠款又成了谎言。原告是退休人员，面对几千元的退休金，这笔房租是原告日常生活的重要来源，长期欠款导致原告生活压力巨大，在多次催款无效的情况下，原告只能选择利用法律武器。故两原告向法院提起诉讼，诉讼请求如下：一、两被告还清所欠房租231000元，违约金44000元，管理费、空调费、电费8746.5元，共计283746.5元；二、两被告限期五日内将中金公司注册的办公地址从涉案地址迁离；三、两被告承担本案诉讼费用。庭审时，两原告明确其诉讼请求第一项中拖欠的房租为2018年3月至2019年9月期间的租金，并陈述计算方式为至2018年12月30日，被告中金公司拖欠房租55000元，自2019年1月起每月租金按照22000元计算。两被告未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2017年5月2日，两原告（甲方）与被告中金公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定，甲方将其名下位于深圳市福田区的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方办公使用，出租面积为115.62平方米，月租金总额为22000元；乙方应于每月7日前向甲方支付租金；租赁期限为2017年5月7日至2018年5月6日止。合同第九条约定，甲方交付租赁房屋时可向乙方收取两个月租金金额的租赁保证金44000元。合同第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿以及不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达15天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达10000元以上；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；（六）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方注销房屋租赁登记备案。合同第二十条约定，本合同终止后，乙方应于7日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。涉案租赁合同签订后，两原告及被告中金公司依约履行合同义务至租赁期限届满。期限届满后，双方经协商一致同意由被告中金公司继续按涉案租赁合同的条款承租涉案房屋。两原告主张被告中金公司因经营困难自2018年下半年开始拖欠房租，经双方对账，被告龚涛作为被告中金公司的法定代表人向其出具了一系列欠条及承诺书。两原告为此提交如下证据：一、被告龚涛于2018年12月7日出具的一份《租赁合同欠款》，载明：“龚涛（身份证号码：3624011978********）2017年5月向张燕、鲁明租用涉案房屋作为办公场所。截止至2018年12月21日，共欠房东张燕、鲁明房租共计五万五仟元整（￥55000.00）,于2018年12月31日支付房租欠款，如到期未支付，龚涛需结清所有房租租赁费和办公室水电费。特立此据！”。二、被告龚涛于2018年12月30日出具的一份《租赁合同欠款》，载明：“龚涛（身份证号码：3624011978********）2017年5月向张燕、鲁明租用涉案房屋作为办公场所。截止2018年12月30日龚涛尚欠房东张燕、鲁明办公室房租55000元。龚涛承诺于2019年2月28日结清办公室房租、2019年1月份水电费和租赁所税费。如龚涛在约定时间内未支付约定款项，将自行承担法律责任，龚涛所属法人公司深圳中金华创基金管理有限公司承担连带法定责任。特立此据！”。三、被告龚涛于2019年1月17日出具的一份《承诺书》，载明：“关于涉案房屋办公租赁事宜，本人龚涛承诺在房东张燕、鲁明未明确找到新租户入驻前，将继续承担房租、管理费等办公室费用。新租户入驻前三天，本人将支付之前拖欠房租和管理费等费用，并将办公场所打扫整洁，做好一切交接，如未兑现，本人将自行承担法律责任”。四、被告龚涛于2019年7月2日出具的一份《承诺书》，载明：“兹涉案房屋承租人龚涛承诺自2019年7月2日起三个月内偿还所有欠租，且负担在此期间所有房租，房主有权在此期间出租该物业”。另查明，庭审时，两原告主张被告龚涛于2019年9月底搬离涉案房屋。两原告确认向被告收取了租赁保证金44000元，并主张该笔款项已在双方核算被告2018年12月30日前拖欠的租金总额中予以抵扣。再查明，两原告提交了原告张燕于2019年11月20日缴交2019年5月1日至11月1日期间的物业管理费、空调费、水电费、日常维修基金合计11983.98元的银行转账凭证以及涉案房屋物业公司盖章确认的缴费明细。其中，缴费明细中显示该笔费用中含有2019年10月、11月物业管理费各1248.7元。上述事实，有两原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，两原告与被告中金公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于被告中金公司拖欠的租金。原告主张被告中金公司未依约向其支付租金，并提交了被告龚涛出具的《租赁合同欠款》及《承诺书》为证，两被告未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩权利，故本院对两原告提交的证据及其主张均予以采信。根据被告龚涛自行出具的《租赁合同欠款》及《承诺书》的内容，经核算，两原告诉请被告中金公司向其支付拖欠的租金231000元，未超过其可主张的范围，本院依法予以支持。关于违约金44000元，两原告主张在前述拖欠租金金额的核算中已抵扣租赁保证金44000元，被告中金公司应向其另行支付违约金44000元。本院认为，涉案合同中第十八条约定，乙方拖欠租金达15天以上的，甲方可就因此造成的损失，要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿以及不予退还租赁保证金。因原告已同意在被告中金公司拖欠的租金金额中将租赁保证金44000元予以扣除，原告另行请求被告支付违约金44000元，但未提交其因被告违约而产生了其他损失的相应证据，故两原告的该项诉请，无法律依据，本院不予支持。关于两原告主张的管理费、空调费及电费8746.5元。两原告提交了原告张燕于2019年11月20日向涉案房屋物业公司缴交2019年5月1日至11月1日物业管理费、空调费、水电费、日常维修基金合计11983.98元的支付凭证，经核算，在扣除2019年10月、11月物业管理费后，两原告的诉请不高于其可主张的范围，本院对此予以支持。另，被告龚涛出具《租赁合同欠款》及《承诺书》自愿支付涉案房屋的租金等相关费用，故被告龚涛应对被告中金公司的前述债务承担连带清偿责任。两原告另请求被告中金公司五日内将办公注册地址从涉案地址迁离，因公司注册地址变更事宜属于工商行政管理部门的职权范围，不属于法院管辖范围，故本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳中金华创基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告张燕、鲁明支付租金231000元；二、被告深圳中金华创基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告张燕、鲁明支付管理费、空调费及电费8746.5元；三、被告龚涛应就被告深圳中金华创基金管理有限公司在本判决第一、二项判项中的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告张燕、鲁明的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费5556元（已由两原告预交），由原告张燕、鲁明负担862元；被告深圳中金华创基金管理有限公司负担4694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  何小娟人民陪审员  曾桂胜二〇二〇年八月二十八日书 记 员  庄晓玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。