重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1189号上诉人（原审原告）：唐丽，女，1981年7月4日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：万亨博，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓彬，重庆潜卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：向正梅，女，1990年11月30日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：熊安林，重庆百君律师事务所律师。原审第三人：重庆美联营销策划有限公司，住所地重庆市渝中区民生路**附**第****，统一社会信用代码91500103753050432Q。法定代表人：张锦成，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘振强，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马剑星，中豪律师事务所律师。上诉人唐丽与被上诉人向正梅、原审第三人重庆美联营销策划有限公司（以下简称美联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初2941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐丽上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。3.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：因被上诉人的违约行为导致合同无法履行，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任，并退还上诉人交付的房款。向正梅答辩认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人美联公司答辩认为：一审法院认定事实清楚，请法院依法裁判。唐丽一审请求：1.判令解除唐丽与向正梅之间签署的《买卖协议书》；2.向正梅退还唐丽已支付购房首付款45万元；3.向正梅双倍返还定金40万元；4.向正梅赔偿唐丽因购买系争房产支付的中介费2.9万元；5.向正梅承担唐丽因主张权利而支出的费用，包括律师费4万元。一审查明，2018年6月3日，向正梅（卖方、甲方）、唐丽（买方、乙方）、美联公司（经纪人、丙方）签订《买卖协议书》，主要约定：甲乙双方通过丙方买卖位于重庆市江北区房屋，建筑面积134.82平方米；成交价2150000元，其中购房定金200000元乙方须于签订本买卖协议书时支付，首付款950000元在过户之日前支付，余款1000000元贷款支付；甲方同意在收到尾款之日将该物业交付予乙方使用；因丙方已促成甲、乙双方签订本协议，故唐丽同意在本协议签订之日向丙方支付中介费43000元；若乙方委托丙方办理银行按揭手续，则乙方须于签订按揭贷款协议时向丙方另行支付办理银行按揭手续的服务费15000元；若甲方未按本协议约定的期限履行合同，则从逾期之日起，甲方需按日向乙方支付该物业成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如甲方逾期履行合同义务超过30日，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起三天内退还全部已收款，并赔偿乙方支付给丙方的服务费，同时乙方还有权要求甲方双倍返还定金；若乙方未按本协议约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，乙方需按日向甲方支付该物业成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如乙方逾期履行合同义务超过30日，甲方有权解除合同，自甲方解除合同通知到达乙方之日起，甲方有权另行出售该物业，且乙方须赔偿甲方支付给丙方的服务费，同时甲方还有权没收定金；守约方向违约方主张权利所产生的合理费用（包括但不限于支付的律师费、调查取证费、差旅费等），由违约方承担；甲乙丙三方均同意如因本协议书而产生的纠纷均交由丙方住所地人民法院管辖。该协议书尾部手写补充约定：此房成交价格为业主净收，买方支付过户费、中介费及按揭费用；卖方在签订此合同时贰个工作日之内配合我司到公证处将解除此房抵押和拿房产证的公证委托给我司；买卖双方需在我司通知的伍个工作日之内，配合我司签订按揭和房交所过户，并双方提供真实有效的所需资料；在过户之前如因出现限购限贷政策，导致此房不能正常交易，则三方免责，卖方退还所有定金和房款，我司退还中介费给买方；卖方解除抵押的650000元，包含定金200000元，另在解除抵押贰个工作日前，买方支付给卖方450000元用于解除此房抵押，剩余首付款500000元在过户之日由乙方支付给甲方。该协议书还对各方的其他权利义务进行了约定。同日，唐丽向向正梅支付了200000元定金，并向美联公司支付了29000元中介费，美联公司工作人员张军杰出具了中介费收条。2018年6月4日，唐丽向美联公司工作人员刘某出具《委托书》，就唐丽购买位于重庆市江北区房屋一事，委托刘某以唐丽的名义，代为办理该房屋如下事宜：一、代为签订购买上述房屋的买卖合同（协议、含网签）及支付相关房款及税费；二、代为办理房屋产权及国有土地使用权过户登记手续；三、领取购买房屋的不动产权证书及相关资料、四、代为申请办理银行按揭贷款手续，签署相关借款合同、抵押合同等文件；五、代为办理按揭贷款的抵押登记手续；六、领取抵押登记后的不动产权证书及相关资料；七、办理所购房屋的物管交接手续、水、电、气、闭路电视过户手续及房屋的装修手续；八、办理与购买上述房屋的相关的一切事宜；九、代为申请减免契税的相关手续，交税及核税手续；十、查档并提取档案，代开无房证明。委托期限至上述所有手续办理完毕为止。同日，唐丽在重庆市公证处办理了委托公证。2018年7月9日，唐丽向向正梅发出《催告函》，载明：你方将重庆市江**房屋出售给本人。按照合同要求，解除抵押贰个工作日前，本人支付给卖方45万元整，加上之前支付的定金20万元，共65万元用于解除此房抵押。由于中介工作失误，未能及时提供你方还款账户信息，造成此房2018年6月30日解押还款失败。因此本人通知你方，尽快重新预约解押此房，并将还款账户信息提前通过中介或直接告知本人。本人将严格遵守合同约定，解除抵押贰个工作日前，支付你方45万元整（为了资金安全，有可能垫资或将解押款转到中介公司账户），并且本人承诺，如果不能贷款，将全款购买此房。2018年7月12日23时许，唐丽通过手机银行向向正梅转账10000元，通过网上银行向向正梅分别汇款一笔10000元和一笔430000元，共计支付了450000元购房款。2018年8月2日，向正梅与刘某前往不动产登记中心办理过户手续，因唐丽的资料不齐全未能办理。2018年8月8日下午，向正梅与刘某再次前往不动产登记中心办理过户手续。在完成审税后，仅需向正梅在不动产登记中心备案的房屋买卖合同上签字即能完成过户手续时，唐丽与向正梅就先支付剩余购房款还是先签字产生争议，最终唐丽未支付剩余购房款，向正梅也未签字，过户手续未能办理完成。2018年9月13日，唐丽向向正梅发出《催告函》，载明：你方将重庆市江**房屋出售给本人。此房7月末已解除抵押，按照合同要求，应尽快办理过户。中介多次联系你方，要求多次过户，本人也多次通过微信、短信通知你方过户，你方均不回应。现本人要求你方按照合同要求，在中介通知两个工作日内尽快配合办理过户。2018年9月26日，唐丽向向正梅发出《催告函》，载明：你方将重庆市江**房屋出售给本人。此房7月末已解除抵押，按照合同要求，应尽快办理过户。中介多次联系你方，要求多次过户，本人也多次通过微信、短信通知你方过户，本人也于9月13日发催告函，要求你方配合办理过户，你方均不回应。现本人正式通知你方按照合同要求，在2018年9月30日之前，配合办理过户。否则，将采取法律手段。如果你方认为本人有违约，可以另行起诉。2018年10月8日，唐丽与上海市华诚律师事务所律师签订《法律服务委托合同》，委托上海市华诚律师事务所律师指派王志童律师代理本案诉讼，并支付了前期律师费20000元。合同履行中，微信群聊天记录显示，2018年8月9日，刘某邀请向正梅、唐丽加入微信群聊，并表示现在有什么问题群里沟通，询问向正梅今天是否有时间过户。向正梅表示之前一再配合却跑了空路，钱没到位不会再来等着。2018年8月20日，唐丽询问刘某、向正梅最近有没有空，再约个时间一起去过户。向正梅表示已经去过两次都没按时打款，现在要从第一次到房交所的时间算起，每天按合同支付违约金，没收到钱不会再跑空路了。2018年8月21日，向正梅将《买卖协议书》中乙方逾期违约责任的内容以图片的形式发送到微信群里，并表示日期从8月2号过户之日算起。2018年8月24日，刘某询问向正梅星期一是否有空去过户。2018年9月5日，唐丽催促刘某、向正梅尽快去过户。2018年9月14日，向正梅发送信息“正式通知一下：你们已经违约了，我现在要按合同意思履行跟你们解除合同”。唐丽表示还是尽快去把户过了，免得到时打官司大家都麻烦。2019年9月15日，刘某表示随时都有时间过户的，前提是你们双方把矛盾这些，违约责任这些协商解决清楚，我们随时都配合过户。2019年9月19日，唐丽表示希望向正梅积极配合，按照合同约定尽快去过户，最好中秋前就去把户过了。刘某表示你们双方把所有问题，所有纠纷解决清楚，尽快在30号之前把户过了，我们都配合。2018年9月27日，张军杰发送信息“我司已于8月上旬约卖方办理过户手续，由于买方原因导致未能顺利过户，其后产生的纠纷，希望你们双方友好协商把问题解决，我司随时配合协助办理过户手续”。审理中，经向正梅申请，证人刘某出庭陈述：我是第三人的工作人员，唐丽与向正梅买卖房屋的事项是我和张军杰在负责居间事宜。唐丽在广州所以办理了公证委托给我代她办理手续。第一次去办理过户手续时，房交所告知从2018年8月1日起手续有变化，需要买方的结婚证、户口本、身份证，因为当时没有带齐所以没有办成，后面唐丽从广州寄过来给我。第二次去办理过户，办完审税之后大概下午5点，我让唐丽先把房款打给向正梅，但唐丽和我说不同意，要向正梅先把字签了之后再打款。当时唐丽担心我们并没有在房交所过户，想让向正梅先签字，我还跟她视频聊天给她展示现场。后来唐丽给我说她去外面银行转账但是银行下班了，当时房交所也要下班了。唐丽就说第二天再办理过户，只要把前面的程序都走完，只差向正梅签字，可以先转款再签字。但向正梅因为当天没有办成很生气，不同意第二天再办理。一般办理房屋过户手续时是先把审税等程序办完，只剩下在房交所备案的房屋买卖合同上签字时，买方把钱打过来，卖方确认收到钱后签字完成过户。2018年8月8日当日审完税后，如果我让唐丽把剩余房款打款过来的时侯唐丽就打款是可以完成过户的。一审认为，向正梅、唐丽、美联公司签订的《买卖协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《买卖协议书》约定购房余款1000000元贷款支付，后因贷款政策发生变化，唐丽选择继续购房并承诺全款支付，故该1000000元应与剩余的首付款500000元一并在过户之日支付。根据《买卖协议书》的约定，支付剩余购房款和过户应当在同一天进行，但对付款和过户的具体先后顺序并无约定，应当按照交易习惯确定，由卖方先配合在不动产登记中心办理完成审税等前置手续，待只剩在不动产登记中心备案的房屋买卖合同中签字时，再由买方支付剩余应付的购房款，最后由卖方签字完成过户。本案中，向正梅已于2018年8月2日前往不动产登记中心办理过户手续，因唐丽的资料不齐全未能办理。2018年8月8日，向正梅再次前往不动产登记中心办理过户手续，并且已经完成了审税等前置手续，唐丽却未能按照交易习惯履行支付剩余购房款的义务，导致过户手续未能办理完成。根据《买卖协议书》的约定，唐丽逾期支付购房款，应从逾期之日按日支付违约金，合同继续履行。向正梅据此在之后的沟通中要求唐丽先行承担违约责任再办理过户，符合双方约定。且向正梅在2018年8月8日已经完成了一次付款之前的过户手续，基于唐丽的违约行为，向正梅要求唐丽先行支付剩余购房款再办理过户并无不当。唐丽虽多次催促向正梅办理过户，但既未支付违约金，也未采取将剩余购房款交由美联公司监管等积极促成合同履行的行为。且由于唐丽与向正梅就违约责任产生争议，美联公司在沟通中也并未明确通知向正梅于指定的日期办理过户。直至2018年9月14日，向正梅在唐丽逾期付款超过30日后，发出通知明确表示要解除合同。现唐丽诉至本院要求判决解除与向正梅之间签署的《买卖协议书》，由于向正梅、唐丽、美联公司签订的《买卖协议书》包含了房屋买卖合同以及居间合同两个法律关系，本案仅处理房屋买卖合同关系。向正梅虽在审理中表示不同意解除合同，但其在发出解除合同的通知后，并无继续履行合同的行为，故双方的房屋买卖合同已于2018年9月14日因向正梅行使解除权而解除，无需再判决解除。房屋买卖合同解除后，向正梅要求唐丽退还购房款450000元，符合法律规定，予以支持。但由于合同解除系唐丽违约导致，故唐丽无权要求向正梅返还定金200000元，更无权要求向正梅双倍返还定金，也无权要求向正梅承担律师费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、向正梅于本判决生效之日起十日内向唐丽退还购房款450000元；二、驳回唐丽的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计12000元，由唐丽负担7975元，向正梅负担4025元。二审中，上诉人唐丽举示了新证据，证据1、唐丽与中介刘某的的《微信聊天记录》，拟证明合同未履行的原因系卖方认为房价太低以及中介人员陈述可以先过户再付余款；证据2、唐丽与向正梅的《短信记录》，拟证明向正梅不诚信，不提供解押还款的银行账户信息；证据3、《催告函》，拟证明上诉人积极履行合同要求被上诉人配合完成过户手续。被上诉人向正梅发表质证意见认为：证据1和证据3已经在一审庭审中举示，不属于新证据，证据2真实性不能确认，不认可上诉人的证明目的。原审第三人发表质证意见认为：对证据1和证据3的真实性予以认可，但证据1的内容真实性无法确认，证据2真实性不予认可。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，向正梅、唐丽、美联公司签订的《买卖协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方争议的焦点是：上诉人支付剩余购房款和被上诉人完成过户手续的具体先后顺序以及由谁承担合同未能履行的违约责任。本院评述如下：一、支付剩余购房款和完成过户手续的具体先后顺序问题。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，《买卖协议书》约定购房余款1000000元贷款支付，后因贷款政策发生变化，唐丽选择继续购房并承诺全款支付，故该1000000元应与剩余的首付款500000元一并在过户之日支付。根据《买卖协议书》的约定，支付剩余购房款和过户应当在同一天进行，但对过户当天付款和过户的具体先后顺序合同中并无约定，应当按照交易习惯予以确定。美联公司中介人员刘某在出庭作证时对二手房交易中付款和过户的交易习惯陈述为，由卖方先配合在不动产登记中心办理完成审税等前置手续，待只剩在不动产登记中心备案的房屋买卖合同中签字时，再由买方支付剩余应付的购房款，最后由卖方签字完成过户。本院认为，该种交易模式从风险分担的角度充分保障了买卖双方的利益，符合日常生活习惯，可以作为上诉人与被上诉人之间在合同对履行顺序约定不明时的参考。上诉人认为中介事先告知其先过户后付款，但其举示的微信聊天记录系语音转换文字，语音的内容并不与转化的文字一一对应，且上诉人并未证明就先过户后付款的事宜与被上诉人已经协商一致，应承担举证不力的责任。二、由谁承担合同未能履行的违约责任的问题本案中，被上诉人曾于2018年8月2日和中介人员前往不动产登记中心配合上诉人办理过户手续，虽因上诉人唐丽的资料不齐全未能办理，但上诉人应当在2018年8月2日当天及之后的一段时间对于履行付款义务所需事项进行充分的准备（包括付款的资金准备以及与被上诉人和中介协商确定付款的时间及付款银行账户等等）。在2018年8月8日，向正梅再次前往不动产登记中心办理过户手续，并且已经完成了审税等前置手续，上诉人唐丽却未能按照交易习惯履行支付剩余购房款的义务，导致过户手续未能办理完成。上诉人唐丽陈述其8月8日下午4点30分左右知晓付款事宜，其去外面银行转账但是银行已经下班故没有完成付款，但4点30分并非银行正常的下班时间，且上诉人对其未付款原因的陈述与中介刘某在一审的证言不符。根据《买卖协议书》第17条的约定，上诉人唐丽逾期支付购房款，应从逾期之日按日支付违约金，合同继续履行。向正梅据此在之后的沟通中要求唐丽先行承担违约责任再办理过户，并不违反合同约定。被上诉人基于上诉人唐丽未在过户当日付款的行为，对上诉人产生不信任，要求唐丽先行支付剩余购房款再办理过户并无不当。上诉人在2018年8月8日后虽多次催促向正梅办理过户，但既未支付违约金，也未采取将剩余购房款交由美联公司监管等积极促成合同履行的行为，应对案涉合同未能履行承担违约责任。因上诉人违约，被上诉人向正梅于2018年9月14日按《买卖协议书》第17条的约定发出解除合同通知并到达上诉人，故双方的房屋买卖合同已于2018年9月14日因向正梅行使约定解除权而解除，无需再判决解除。房屋买卖合同解除后，唐丽要求退还购房款450000元，符合法律规定。因合同解除系上诉人唐丽违约导致，故一审法院对唐丽要求向正梅双倍返还定金、承担中介费及律师费诉请不予主张并不不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8335元，由上诉人唐丽负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 科审判员 黎 明审判员 肖 琴二〇二〇年八月六日书记员 陈军杰