天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初10487号原告：深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司，住所地天津市西青区张家窝工业区福保路**。法定代表人：李哉，执行董事。委托诉讼代理人：王莹，天津新华律师事务所律师。被告：天津拓鑫力神电动汽车租赁有限公司，住所地天津市西青汽车工业区（张家窝工业区）丰泽道****商铺**。法定代表人：程伟，董事长。委托诉讼代理人：张佶，天津昌朋律师事务所律师。原告深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司与被告天津拓鑫力神电动汽车租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司的委托诉讼代理人王莹，被告天津拓鑫力神电动汽车租赁有限公司的法定代表人程伟、委托诉讼代理人张佶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即支付2016年10月1日至2018年5月15日的租金668392.725元，免租期租金411318.6元，违约金68553.1元，及交清租金之日止的迟延履行违约金（支付标准为每延迟一日按拖欠租金数额的5‰计算）；3.被告立即支付自2015年10月1日至2018年4月30日的物业费63368.03元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月7日，原、被告签订书面《房屋租赁合同》，约定甲方（原告）将坐落于天津市西青区房屋出租给乙方（被告），建筑面积共计623.21平方米，建筑物总层数九层。租赁期限为五年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止。甲方给予乙方12个月免租期，租赁租金定为每平方米每月55元整。乙方按月支付租金，应于每月5日前将当月租金支付至甲方账户。租赁保证金的金额为68553.1元。租赁期间，乙方负责缴纳使用租赁房屋所产生的其他费用，包括但不限于水电费、煤气费、通信费、空调费、物业管理费、租赁管理费等。租赁期间，乙方有下列行为之一的（拖欠租金一个月以上的；在租赁期内，单方提出解约／退租的。），甲方有权单方终止合同，收回租赁房屋，并没收乙方缴纳的租赁保证金作为违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应就不足部分承担赔偿责任。乙方未按本合同约定的时间支付租金的，每迟延一日按拖欠租金数额的5‰向甲方支付迟延履行违约金。乙方有本合同第10-1、10-2条约定的情形之一的，甲方有权提前解除合同。乙方除按第10-1、10-2条的约定承担违约责任外，还应补缴免租期的全部租金。合同签订后，被告没有按合同约定支付租金。2018年5月15日，被告退房。被告违约的行为给原告造成了巨大的经济损失，原告为了维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。天津拓鑫力神电动汽车租赁有限公司辩称，请求法院驳回原告全部诉请。一、原、被告签订的房屋租赁合同于2018年5月15日解除，双方权利义务终止。1.原告未履行2.2项，没有履行竣工交付的义务，无权要求支付租金；2.房屋存在严重问题无法实现合同中约定的生产办公的目的；3.原告从未履行修缮义务。二、原告无权要求被告支付租金、免租期租金、违约金、迟延履行金等。1.房屋未正式竣工交付且不符合合同目的，不存在支付租金的事实及法律依据；2.免租期尚未起算；基于以上两点，原告主张的违约金、迟延违约金等无法律依据。三、原告无权要求支付物业费，物业费与本案房屋租赁关系并非一个法律关系，不应在一案中一并起诉，原告并非物业费起诉的适格主体，且本案系因原告未按规定导致合同终止，相关全部费用及损失应由原告全部负担。四、被告就租赁房屋实际发生的损失，其中包括装修损失、漏水渗水损失及经营损失，保留对原告主张的权利。五、原告主张的诉请已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2015年4月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于天津市西青区房屋出租给被告作生产／办公使用，建筑面积共计623.21平方米；租赁期限为五年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，初定2015年9月30日前完成竣工并交付使用，如未能按约定将房屋交付给被告使用，双方同意交房时间顺延，具体交房时间由双方协商确定，但最迟应不迟于2015年9月30日；原告给予被告12个月免租期，免租期自双方签字确认的交付日期起计算；租金定为每平方米每月55元整；被告应于正式交付前30日内向原告交纳相当于两个月租金的租金保证金68553.1元；租赁期间，被告负责缴纳使用租赁房屋所产生的全部费用，包括但不限于水电费、煤气费、通讯费、空调费、物业管理费、租赁管理费等；租赁期间，被告有拖欠租金一个月以上的，在租赁期内、单方提出解约／退租的，原告有权单方终止合同，收回租赁房屋，并没收被告缴纳的租赁保证金作为违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告应就不足部分承担赔偿责任；原告不能按照约定提供租赁房屋或提供租赁房屋不符合约定条件的，且致使被告无法实现合同目的的，被告有权解除合同。合同签订后，对于房屋交付时间，双方未进行书面确认，被告未向原告支付租赁保证金、房租亦未交纳物业费。2018年5月15日，被告以房屋是否竣工验收仍不知情、配套存在问题、多次拆改影响公司工作为由向原告送达《退房通知书》，提出自2018年5月15日起，终止双方于2015年4月7日签订的租赁期为五年（自2015年10月1日起至2020年9月30日止）的房屋租赁合同。同日，被告搬离诉争房屋。2015年10月1日至2018年4月30日，诉争房屋共产生物业费63368.03元，该费用已由原告支付。原告系诉争房屋权利人，诉争房屋所在产业园竣工验收合格时间为2017年12月26日。对于以上事实，本院予以确认。庭审中，被告称其在2015年5、6月进场装修，装修至2015年10月中旬。原告称被告搬出诉争房屋后，原告已将诉争房屋另行出租。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。现被告已于2018年5月15日搬出诉争房屋，双方合同已实际无法履行，故对于原告要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。关于租赁房屋是否交付问题，虽然原、被告对于交房事宜未进行书面确认，但根据被告的庭审自述以及被告出具的《退房通知书》、装修申请表可以证明，诉争房屋在2015年10月1日前确已交付。被告主张诉争房屋未进行交付，证据不足，本院不予采信。关于房屋租金问题，根据合同约定，对于诉争房屋原告应于2015年9月30日前完成竣工并交付被告使用，而房屋实际竣工验收合格时间为2017年12月26日，原告已构成违约。考虑到被告已实际接收使用了房屋，故对于房屋竣工验收合格时间之前的租金，被告应按照合同约定数额减半支付为宜。因原告违约在先，故对于原告要求被告支付免租期期间租金以及违约金的主张，本院不予支持。被告应当支付租金的期间为2016年10月1日至2018年5月15日。经核算，被告应当支付的租金数额为414,082.84元。根据合同约定，租赁期间的物业费应当由被告承担，现原告已为其垫付，故被告应当支付原告已经垫付的物业费63,368.03元。被告称原告主张的诉请已超过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，判决如下：一、解除原深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司与被告天津拓鑫力神电动汽车租赁有限公司于2015年4月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告天津拓鑫力神电动汽车租赁有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司房屋租金414,082.84元，物业费63,368.03元；三、驳回原告深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7,853元，由原告深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司负担3,622元，被告天津拓鑫力神电动汽车租赁有限公司负担4,231元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨纯阳二〇二〇年八月二十五日书记员  张家艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。