安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初3323号 原告:合肥市车之联二手车市场管理有限公司,住所地安徽巢湖经济开发区半汤路与金巢大道交叉口,统一社会信用代码91340100MA2T2URF4C。 法定代表人:叶晓磊,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：过俊峰，安徽祥峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄胜，安徽祥峰律师事务所实习律师。 被告:合肥众联合粮贸有限公司,住所地安徽巢湖经济开发区金巢大道,统一社会信用代码91340100MA2TCACCKNXG。 法定代表人:陈正发,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵为人，安徽韶阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨帆，安徽韶阳律师事务所律师。 原告合肥市车之联二手车市场管理有限公司与被告合肥众联合粮贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告合肥市车之联二手车市场管理有限公司的委托诉讼代理人过俊峰、黄胜，被告合肥众联合粮贸有限公司的委托诉讼代理人杨帆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告合肥市车之联二手车市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2020年5月24日签订的办公楼《租赁合同》和场地《租赁合同》;2、判令被告立即返还原告200000元保证金;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2020年5月24日原告因二手车经营需要与被告签订了两份《租赁合同》,一份为办公楼租赁合同,一份场地租赁合同。合同约定租赁期限从2020年7月1日至2030年6月30日。原告为此向被告交纳了200000元保证金。合同签订后,为了原告经营需要和合同履行,2020年6月9日被告向安徽巢湖经济开发区自规分局提出将办公楼与场地出租给原告作为二手车经营场所使用,将工业用地变更为商业用地的申请,被答复该地块用途为工业用地,不能用于商业经营。获知这一情况后,原告以书面形式向被告提出终止两份租赁合同的履行,退还200000元保证金,但被被告拒绝。综上所述,原告认为:原告与被告签订合同的目的是用于二手车经营,由于被告出租给原告使用的标的物是工业用地,不得从事商业经营,导致原告签订的合同目的不能实现,故诉请至法院,请求依法支持原告的诉请。 被告合肥众联合粮贸有限公司辩称，原告诉称的情况并不属实。本案的真实情况是，在双方签订房屋及场地租赁合同前，原告曾向被告提出拟租赁的场地、房屋将用于二手汽车经营，但被告基于土地使用权用途为工业用地，明确告知原告若租赁则场地仅能用于停放车辆、房屋仅能用于办公。原告随即提出租赁后可以由其负责向政府主管部门申请办理允许其从事经营活动的相关手续，被告给予相应配合，若政府批准则被告应允许原告使用所租赁的场地、房屋从事相应的经营活动，若政府不批准则原告保证将所租赁的场地仅用于停放车辆、所租赁的房屋仅用于办公，二手汽车经营活动原告将在其他场所进行，对此被告予以了同意。正是在此基础上，双方于2020年5月24日分别就房屋租赁和场地租赁签订了两份租赁合同，明确约定房屋的租赁用途为办公、场地的租赁用途为停放小型车辆，并以专门条款明确约定租赁期内如政府不允许原告使用所租赁的场地、房屋从事经营活动，被告不承担违约责任，同时约定如原告违约被告有权没收原告缴纳的20万元保证金。为此，被告认为，无论政府主管部门是否批准土地使用权用途变更手续，被告均不存在违约情形，原告以政府不批准为由要求单方面解除与被告签订的租赁合同，不仅没有合同依据和法律依据，也没有事实依据，而且原告也无权要求被告退还20万元保证金。另外，原告所称的被告于2020年6月9日向安巢经开区自规分局提出将场地、房屋出租给原告作为二手车经营场所使用并申请变更土地使用用途，也不属实。真实情况是，原告的负责人曾持一份由原告事先草拟并打印好的落款时间为2020年6月9日、落款联系人为原告负责人曹荣军的申请，要求被告配合盖章以便原告能向政府主管部门申请办理相关变更手续，被告仅是基于之前双方的协商加盖了印章、给予了配合。至于之后原告是否将该申请提交给安巢经开区自规分局，安巢经开区自规分局是否答复不能变更，被告不得而知。综上，被告认为，本案中原告诉请解除合同、退还保证金，没有事实依据、合同依据及法律依据，被告认为案涉租赁合同应当且可以继续履行，故请求法院依法驳回原告的全部诉请。若法院最终判令解除合同，则被告请求法院确认被告有权没收被原告缴纳的20万元保证金，至于因合同解除给被告造成的其他损失，被告将另案起诉主张。 案经审理，可以确认以下案件事实：2020年5月24日，合肥众联合粮贸有限公司（甲方）与合肥市车之联二手车市场管理有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥巢湖经济开发区金巢大道合肥众联合粮贸有限公司园内面积为大约捌仟平方米（实际丈量为准）的场地租赁给乙方，租金为每平米每月3元；用途为小型车辆停放；租赁期限为10年，自2020年7月1日至2030年6月30日止；年租金为288000元。同日，双方又签订《租赁合同》一份，约定合肥众联合粮贸有限公司（甲方）将位于合肥巢湖经济开发区金巢大道合肥众联合粮贸有限公司办公楼四楼办公室面积为700平方米的房屋租赁给合肥市车之联二手车市场管理有限公司（乙方）；用途为办公；租赁期限为10年，自2020年7月1日至2030年6月30日止；年租金为84000元；保证金含场地租赁合同在内200000元；合同第四条约定：甲方将房屋出租给乙方使用期内，乙方需提前把安全、消防、环保等工作做好，通过相关部门验收合格后方可进行入住使用，甲方将不负责乙方此条的损失和后果；合同第八（六）条约定：如在租赁期内，甲方违反本合同约定的，应支付乙方违约金20万元，乙方违反（含另一份场地租赁合同在内的）任何一份合同约定的原支付给甲方20万元保证金，甲方予以没收；合同第八（七）条约定：在租赁期内，（含乙方签订的另一份场地租赁合同在内），如国家禁止乙方所从事的经营项目的，甲方不承担违约责任。同日，合肥市车之联二手车市场管理有限公司向合肥众联合粮贸有限公司交纳保证金200000元，合肥众联合粮贸有限公司向合肥市车之联二手车市场管理有限公司出具了收款收据。2020年7月，原告合肥市车之联二手车市场管理有限公司起诉至法院，要求与被告合肥众联合粮贸有限公司解除于2020年5月24日签订的办公楼《租赁合同》和场地《租赁合同》，并要求被告立即返还原告200000元保证金。 另查明，案涉两份租赁合同涉及的场地及房屋的用途均为工业用地。原、被告至今未办理案涉租赁场地及房屋的交付手续。 以上事实，有当事人陈述、《租赁合同》两份、收款收据、不动产权证书、《申请》等证据材料载卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为:根据《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，“国家实行土地用途管制制度……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”结合本案，案涉租赁的场地和房屋的用途为工业用地，而合肥市车之联二手车市场管理有限公司租赁该场地和房屋的使用用途为商业经营，工业用地不能用于商业经营，故案涉合同虽已订立，但因租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形，该情形非因承租人原因致使租赁物无法使用，承租人可以解除合同，故原告现申请解除合同，本院予以支持。从加盖有被告合肥众联合粮贸有限公司印章的《申请》可以看出，被告对原告租赁案涉场地和办公楼的用途是用于二手车停放和经营是明知的，故双方对案涉租赁的场地和房屋的用途为工业用地，而合肥市车之联二手车市场管理有限公司租赁该场地和房屋的使用用途为商业经营均系明知，故双方对合同不能履行均有过错，应各自承担相应的责任。被告辩称双方曾就若政府不批准则原告保证将所租赁的场地仅用于停放车辆、所租赁的房屋仅用于办公，二手汽车经营活动将在其他场所进行达成的一致意见，因未提供相关证据，本院不予采信。综合考虑案涉租赁场地及房屋至今未实际交付、合同签订的时间及被告可预期的利益损失，依据公平原则，本院酌定被告应返还原告保证金100000元为宜。 据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，判决如下： 一、确认原告合肥市车之联二手车市场管理有限公司与被告合肥众联合粮贸有限公司于2020年5月24日签订的办公楼《租赁合同》和场地《租赁合同》于2020年8月24日解除； 二、被告合肥众联合粮贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告合肥市车之联二手车市场管理有限公司保证金100000元； 三、驳回原告合肥市车之联二手车市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告合肥市车之联二手车市场管理有限公司与被告合肥众联合粮贸有限公司各承担1075元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  何彩琳 二〇二〇年八月二十四日 书记员  叶 原 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。