贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初2307号原告:李勇，男，1973年11月16日出生，汉族，个体，住重庆市。原告:冉智慧，女，1976年3月21日出生，汉族，个体，住重庆市。共同委托诉讼代理人:陈素琼，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。被告:徐燕，女，1971年12月3日出生，汉族，个体，住贵州省铜仁市。被告:贵州省铜仁市唐梦娱乐有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区中华路**。法定代表人：徐燕，该公司董事。原告李勇、冉智慧与被告徐燕、贵州省铜仁市唐梦娱乐有限公司（以下简称唐梦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李勇、冉智慧的委托诉讼代理人陈素琼、被告徐燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李勇、冉智慧向本院提出诉讼请求：1、判令确认二原告与被告徐燕签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月21日解除；2、判令二被告立即停止对贵州省铜仁市中华路18号湖南商城9号楼第3层商业房号为×××、×××、×××、×××的4间商铺（不动产权登记单元号分别为：×××、×××、×××、×××；户号分别为：×××、×××、×××、×××）（以下简称案涉商铺）的占用使用，立即搬离商铺并恢复原状；3、判令二被告向二原告支付拖欠的房屋租金311,739.77元；4、判令二被告向二原告支付逾期支付租金的违约金，以应付租金为基数，从应付租金之日起算，按照年利率24%的标准计算至付清全部租金之日止，暂计至2020年5月31日为49,176.79元（违约金分段计算方式分别为：以2018年10月8日为起算时间，以50，000元为基数；以2019年7月8日为起算时间，以120,480元为基数；以2020年1月8日为起算时间，以141,259.77元为基数。前述三期分段应付租金均按照年利率24%的标准计算至全部付清之日止）；5、判令二被告支付房屋占有使用费，暂计至2020年5月31日为167,596.33元（占有使用费按照每月71827元的标准支付，其中每月计算方式为58元/㎡×1238.39㎡，从2020年3月22日起算至二被告停止占用商铺并恢复原状之日止），并支付拖欠房屋占有使用费的资金占用损失，暂计至2020年5月31日为1，927.36元（资金占用损失按照年利率6%的标准，以签署应付的房屋占有使用费为基数，从2020年3月22日起算至被告停止占用商铺并恢复原状之日止）；6、本案产生的诉讼费由二被告承担。事实及理由：2018年3月23日，原告李勇、冉智慧（甲方）与徐燕（乙方）签订的《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于铜仁市中华路18号湖南商城9号楼（中华首座）第三层商业4间（建筑面积1238.39㎡）的商铺出租给乙方作商业用途；租赁期限为2018年3月23日至2025年7月22日，并约定了租金标准、支付方式、违约责任等。合同生效后，二原告严格按照合同约定履行了相应的义务，但被告将涉案房屋用于其公司注册地，并一直占有使用案涉房屋。且二被告拒绝向原告支付租金及占有使用费，徐燕的行为已构成了严重违约，根据合同约定，原告有权解除合同，二原告于2020年3月19日通知徐燕解除合同，徐燕已于2020年3月21日收到该通知，在发送解除通知后，二被告仍占有使用该房屋。综上，为维护自身合法权益，提出上述诉讼请求。被告徐燕、唐梦公司辩称，一、原告主张的2018年10月8日开始拖欠5万元租金，不是事实。因为房屋楼顶主体消防水泵损坏造成被告消防无法按期完成消防验收，房开商拒不解决，造成被告自行施工、延误证照办理和经营受损，被告扣除了5万元租金作为损失赔偿和施工费用。房开公司已经默认该行为。二、《房屋租赁合同》是房开公司以原告名义和被告签订，被告一直是向房开公司交纳租金。在接到原告的电话和微信发的：“解除合同通知书”后，被告积极主动与其委托的代理律师沟通，因为前期存在一些特殊情况，提出解决方式，可以向原告先交纳部分租金，但原告一直没有回复。被告一直向房开公司交纳租金，2018年3月26日被告向房开商交纳了215480元租金；2018年11月14日交纳了165480元租金（按合同本应2018年10月23日交付，确实因为房开公司一直不解决水泵问题，所以一直扯到11月，扣了5万元。另外，之前房开公司答应由被告自己修沏围墙后面的停车位，归唐梦KTV使用，结果出尔反尔。加之消防水泵的问题一直拖着不解决，最后还是被告出钱出力，房开商一系列行为不诚信在先。）；2019年1月23日，被告向房开公司交纳215480元租金；2019年5月30日被告向房开公司交纳215480元租金；2019年10月12日被告向房开公司交纳215480元租金；2019年11月25日被告向房开商交纳95000元租金，这期租金确实是唐梦公司最困难的时候为了表示诚意，把公司所有的钱全部转给了房开商。然后希望在后两个月经营中把余额一并转给房开商，但因疫情，全国上下全部关门，直到4月底才得以复业。在接到原告电话后，一直主动跟原告沟通，因没有得到原告回复，才拖至今。三、娱乐行业受疫情影响严重，被告长达几个月没有经营，现正组织复产，不宜解除合同。综上，请求法院予以客观判断，考虑被告的实际情况，依法认定。原、被告双方出具的证据，经组织双方进行质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年3月23日，贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司代表李勇、冉智慧（甲方）与徐燕（乙方）签订《房屋租赁合同》载明：甲方将坐落在铜仁市中华路18号湖南商城9号楼（中华首座）第3层商业4间（房号：×××、×××、×××、×××，建筑面积1238.39平方米，空房出租给乙方使用。）（以下简称案涉房屋）租赁期限84个月，甲方最迟在2018年3月23日起将门面出租给乙方并交付乙方使用，乙方租赁期间为2018年3月23日至2025年7月22日。月租金58元/㎡/月，所租商业前两年月租金71827元/月，按双方约定乙方应在签约后两日内日交付首期三个月租金215480元。如乙方逾期不支付，甲方有权将该商业收回，乙方赔偿甲方100000元违约金，保证金十万元，在首次签约当日交纳给甲方，租赁合同期满，乙方无违约行为，甲方在15日内将保证金退还。乙方所租商业门面前两年租金不变（含免租期），从第三年开始每年租金在前一年的基础上递增5%，即从2020年7月23日起每月租金上浮5%。为缓解乙方初期资金压力，经双方友好协商，2018年3月23日至2018年7月22日为装修期，不计租金。2018年7月23日开始计算租金。其中2018年7月23日至2019年7月22日租金按季度支付。2019年7月23日至2025年7月22日租金按半年支付，先交租金后使用，每次租金交付日期必须提前15日交付。并约定乙方的权利义务为：1、按时交纳房租，不得拖欠，如有逾期行为，乙方按日向甲方支付年租金的1%违约金。4、拖欠租金一个月，甲方有权提前收回门面，同时所付租金及保证金不退；如乙方违约或租赁到期，乙方应将之前装修装饰给予拆除，如未按要求拆除，押金不予退还等内容。《房屋租赁合同》签订后，被告徐燕以所租赁的案涉房屋于2018年4月17日登记成立唐梦公司，经营“唐梦KTV”，并于2018年3月26日支付租金215480元、于2018年11月14日支付租金165480元、2019年1月23日支付租金215480元、2019年5月30日支付租金215480元、2019年10月12日支付租金215480元、2019年11月25日支付租金95000元。2020年3月，李勇、冉智慧因徐燕未按期交纳租金向徐燕发出《解除合同通知函》，通知徐燕，解除双方签订的《房屋租赁合同》，该通知函于2020年3月21日送达徐燕。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，案涉《房屋租赁合同》系原告李勇、冉智慧与被告徐燕的真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，属合法有效的合同，双方均应按照合同履行自己的义务。关于案涉协议是否应当解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三第（二）项：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本案中，双方合同约定：“拖欠租金一个月，甲方有权提前收回门面。”该约定应视为解除合同的条件，结合本案，徐燕欠付租金后，李勇、冉智慧按照合同约定，于2020年3月21日行使解除权，该解除权的行使合法，案涉《房屋租赁合同》于2020年3月21日已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除后，原告按照合同约定“如乙方违约或租赁到期，乙方应将之前装修装饰给予拆除”要求被告将案涉商铺恢复原状于法有据应予支持；原告要求判令被告支付租金3111739.77元，根据审理查明，被告自签订合同后共计交纳了租金1122400元。根据合同约定，2018年7月23日至2020年3月21日，被告应付租金为1434142元，即被告应支付原告欠付租金311742元，因原告仅诉求311739.77元，故本院支持由被告支付欠付租金311739.77元。关于被告要求因为房屋楼顶主体消防水泵损坏造成被告消防无法按期完成消防验收，房开商拒不解决，造成被告自行施工、延误证照办理和经营受损，被告扣除了5万元租金作为损失赔偿和施工费用。该损失赔偿双方合同中未有约定，也没有法律规定因不能完成消防验收出租人应给予承租人赔偿，故本院认为，该辩论意见，本院不予支持；关于原告在起诉状中的第4项诉讼请求，本院认为，虽然不能支持被告应扣除5万元作为损失赔偿费用，但由于2018年10月8日应付的第二季度租金215480元，被告于2018年11月14日才扣除5万元后缴纳165480元，此时，原告在被告交纳该期间租金时并未提出异议，双方系对应付租金的金额产生分歧，不应认定为被告违约，故不应自2018年10月8日起以5万元为基数按照24%年利率支付违约金。但原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；关于违约金的计算，虽然双方在租赁合同中约定：“乙方按日向甲方支付年租金的1%违约金”，但因该约定过高，原告诉求按照24%年利率计算，本院认为，该标准系关于民间借贷的利率计算标准，双方之间的合同系租赁合同，适用该标准，属过高，本院酌情支持按照12%年利率计算。违约金应自被告违约之日即自2019年7月8日起以欠付租金为基数，按照12%的年利率计算违约金至全部欠款付清之日止（2019年7月8日起以120480元为基数，2020年1月8日起以141259.77元为基数）。并应自2020年3月22日起按每月71827元计算至被告实际搬离之日止的占有使用费用，并自2020年3月22日起以应付房屋占有使用费为基数按年利率6%计算资金占用费的损失至被告停止占用商铺并恢复原状之日止。关于上述责任应由谁承担的问题，原告起诉时诉求二被告共同承担，本案租赁合同虽系徐燕签署，但从审理查明的事实来看徐燕签署该租赁合同系基于设立唐梦公司的需要。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”之规定，经本院向原告释明，原告表示要求唐梦公司承担上述责任，该诉求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第七十五的规定，判决如下：一、原告李勇、冉智慧与被告徐燕签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月21日解除；二、被告贵州省铜仁市唐梦娱乐有限公司在本判决生效之日起三十日内搬离贵州省铜仁市中华路18号湖南商城9号楼第3层商业房号为×××、×××、×××、×××的4间商铺（不动产权登记单元号分别为：×××、×××、×××、×××）并将上述商铺恢复原状；三、被告贵州省铜仁市唐梦娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李勇、冉智慧支付拖欠的房屋租金311,739.77元；四、被告贵州省铜仁市唐梦娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李勇、冉智慧支付逾期支付租金的违约金，以应付租金为基数，从应付租金之日起算，按照年利率12%的标准计算至付清全部租金之日止，（违约金分段计算方式分别为：以2019年7月8日为起算时间，以120,480元为基数，按照年利率12%的标准计算至全部付清之日止；以2020年1月8日为起算时间，以141,259.77元为基数，按照年利率12%的标准计算至全部付清之日止）；五、被告贵州省铜仁市唐梦娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李勇、冉智慧支付房屋占有使用费，（占有使用费按照每月71827元的标准支付，从2020年3月22日起算至被告贵州省铜仁市唐梦娱乐有限公司搬离商铺并恢复原状之日止），并支付拖欠房屋占有使用费的资金占用损失，（以欠付的房屋占有使用费为基数，按照年利率6%的从2020年3月22日起算至被告贵州省铜仁市唐梦娱乐有限公司搬离商铺并恢复原状之日止）；六、驳回原告李勇、冉智慧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取人民币4552元，由被告贵州省铜仁市唐梦娱乐有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  石丽二〇二〇年八月三十一日法官助理罗晶晶书记员聂健倩