济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初2968号原告：李奇聪，女，1974年9月2日出生，汉族，自由职业，住济南市。被告：宋森，男，1965年12月21日出生，汉族，山东西街工坊创意文化产业园有限公司法定代表人，户籍地济南市，现住济南市。被告：山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。法定代表人：宋森，总经理。以上两被告委托诉讼代理人：张海侠，泰和泰（济南）律师事务所律师。以上两被告委托诉讼代理人：卢成龙，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告李奇聪与被告宋森、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告李奇聪、被告宋森委托诉讼代理人张海侠、卢成龙、被告西街工坊委托诉讼代理人张海侠、卢成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李奇聪向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令原、被告之间签订的合同无效。2.请求法院依法判令被告返还全部铺位款165000元。3.请求法院依法判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年5月25日，李奇聪与济南隆越市场运营管理有限公司（现用名山东西街工坊创意文化产业园有限公司）、宋森签订《西街工坊铺位使用权合同》，合同约定济南隆越市场运营管理有限公司将位于营市西街18号西街工坊一层B198#、B119#铺位使用权转让给李奇聪，李奇聪应向被告支付铺位使用权转让金共计165000元。合同签订后，李奇聪依约向被告指定的账户内支付了转让款165000元，被告出具了收款收据，并加盖济南隆越市场运营管理有限公司的财务专用章。同时，该合同约定李奇聘将案涉营市街18号西街工坊一层B198#、B119#铺位租赁给济南隆越市场运营管理有限公司，租期为8年，自2012年5月25日至2020年5月24日止，在涉案合同第四项：1、丙方承诺铺位委托经营期满前四个月为乙方的退铺犹豫期，乙方需在该月向丙方书面提出对铺位的选择权；2、凡在犹豫期退铺的，丙方同意再委托经营期满后的一个月内予以原价回购。原告也已于合同约定期限内向被告提出退铺请求告知书。李奇聪认为，涉案铺位并未取得建设工程规划许可证，该事实已经（2016）鲁0104民初771号民事判决书、（2018）鲁01民终2926号民事判决书等生效法律文书确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方当事人签订的《西街工坊铺位使用权合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，就合同无效取得的财产被告应当予以返还，故被告应当返还原告铺位使用权转让款165000元。为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。2020年6月18日李奇聪向本院提交《明确诉讼请求》一份，将第一项诉讼请求变更为“1.请求法院依法判令解除原、被告之间签订的合同”。宋森、西街工坊共同辩称，双方之间不符合约定的返还铺位款条件，因为合同已经履行，该店铺已经由原告实际使用8年，根据合同约定该店铺应该由原告自营，并且被告西街工坊已经于2020年5月9日向原告邮寄送达合同终止通知函，明确被告西街工坊租期到满后不再进行续约。综上，故原告所主张的合同无效，返还铺位款的理由不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年5月25日，原告李奇聪作为乙方与作为甲方的被告宋森及作为丙方的济南隆越市场运营管理有限公司（2013年12月20日更名为山东西街工坊创意文化产业园有限公司即本案被告）签订《西街工坊铺位使用权合同》一份，约定甲方授权丙方全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜；丙方同意将营市西街18号西街工坊的一层B198号、B199号两个铺位的使用权有偿转让给乙方，转让总价为16500元；丙方同意自本合同签订后铺位使用权自动转让给乙方，乙方获得使用权的年限自2012年5月25日至2032年5月24日共计20年，同时丙方承诺合同期满后乙方可以以0租金优先续约该铺位后续10年的使用权；乙丙双方约定该铺位自使用权转让后8年内为委托经营时间；委托经营期过后乙方可自主经营或转租；甲方保证该铺位产权权属清楚，归甲方所有，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理并承担诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲丙方共同负责赔偿；该铺位使用权转让后原丙方享有的权利和义务均由乙方享有和承担；乙丙双方约定的委托经营期限为8年，自2012年5月25日至2020年5月24日；签订本合同当日，乙方即向丙方交付上述铺位，视为乙方已经履行了交付义务；乙丙双方确定租赁期限内上述铺位的每季的租金为5156.25元，一季为一支付期；乙方同意将上述铺位交由丙方或丙方合作方设计和装修，保证丙方在租赁期内正常经营、依法经营不受乙方干预；租赁结束后，上述铺位内的不可移动装潢设施、道具的所有权归乙方所有；自本合同生效起8年后，委托经营期满前第四个月乙方向丙方书面提出选择自营或转租，为了西街工坊的良性运营，在提出自营或转租的同时，乙方或转租受租方须书面提供经营项目交丙方审核，确定不影响西街工坊经营宗旨的可以经营，如果相关审核不能通过，则必须重新调整经营项目；本合同有限期内发生诉讼纠纷，若协商不成的，任何一方均可向铺位所在地的人民法院起诉解决争议；合同还约定了其他事项。上述合同还附有2011年7月20日被告宋森向济南隆越市场运营管理有限公司出具的委托书一份，载明：本人特委托济南隆越市场运营管理有限公司作为我的合法代理单位，全权代表我办理西街工坊项目相关铺位的使用权转让、招商、租赁等事宜，对其在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可并承担相应的法律责任。上述合同还附有2011年7月20日被告宋森及山东隆越置业有限公司共同出具的担保书一份，载明：西街工坊创意文化产业园产权持有人宋森陈述并承诺：我授权济南隆越市场运营管理有限公司在出租西街工坊商铺使用权时，就前8年统一经营期内客户的租金支付和统一经营期结束后使用权回购的相关约定，在济南隆越市场运营管理有限公司无法按照相关合同履约时，我同意以西街工坊创意文化项目的产权价值作担保给予偿付；山东隆越置业有限公司同时承诺同意承担上述事宜的连带责任。上述两份合同签订后，原告李奇聪按照约定向济南隆越市场运营管理有限公司支付了转让款共计16500元，该公司向原告李奇聪出具了收据。2013年12月20日济南隆越市场运营管理有限公司更名为山东西街工坊创意文化产业园有限公司。2015年7月25日，山东西街工坊创意文化产业园有限公司出具《关于调整委托经营商铺租金的告知函》，双方协商租金自2015年5月1日后调整为按照每平方米每日2元计算。并按照约定的租金标准向原告李奇聪支付租金至2015年第二季度。2015年第三季度起，被告西街工坊单方将合同约定的租金标准下降。两被告对原告李奇聪提交的上述证据真实性均没有异议，但其认为其对于出租转让的商铺具有合法产权，双方签订的合同真实有效，只是因为经营困难，无法继续按照约定的租金标准支付租金。为此，两被告提交了拍卖成交确认书及发票一份，该材料显示，被告宋森于2010年9月29日通过拍卖的形式取得了济南皮鞋总厂全部破产财产。两被告称本案所涉的位于济南市的西街工坊产业园的商铺即是在济南皮鞋总厂的原有厂房及地上物的基础之上改扩建而来。两被告同时提交了山东省建设项目登记备案证明一份，该证明显示被告西街工坊在济南市槐荫区营市西街成立西街工坊创意文化旅游公共服务平台项目，建设内容为对原有厂房进行装修改造，建设创意教育中心、旅游产品展示平台等；该证明注明该项目备案后应严格按照规划、国土、环保等部门有关规定办理相关手续；登记机关为济南市发展和改革委员会，登记时间为2014年5月30日，证明有效期一年。两被告还提交了济南市文化体制改革和文化产业发展工作领导小组办公室对济南市槐荫区人民政府办公室作出的《关于同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园的批复》文件一份，该批复同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园区。另查明，2020年5月9日，山东西街工坊创意文化产业园有限公司向李奇聪出具《合同终止通知函》一份，内容为：您与我司和宋森于2012年5月25日签订了《西街工坊铺位使用权合同》（以下简称“合同”），合同第一部分约定：“宋森授权我司将营市西街18号西街工坊的一层B区198-199号铺位（以下简称“该铺位”）使用权转让于您，转让期限自2012年5月25日起至2032年5月24日止”。合同第二部分约定：“您将购买的该铺位使用权出租给我公司进行经营，租赁期限为8年，自2012年5月25日起至2020年5月24日止”。现我司的租赁合同将于2020年5月24日到期。基于公司经营策略调整需要，我司现决定，在合同到期后，将不再与您续签租赁合同。因此我公司依据《合同法》的规定，现依法通知你：一、我公司将严格依据合同约定在租赁合同到期后与您结清双方已发生的权利义务。二、请您收到本通知函之后，于2020年5月23日暨合同到期日来办理房屋移交手续。三、若您在上述期限内未来办理房屋移交手续，由此房屋产生的一切法律后果由您自行承担。对于两被告之间的关系以及责任承担方式，两被告认为，西街工坊公司设立的目的就是运营西街工坊项目，公司的主要资产就是宋森拍卖下来的土地及地上物资产，主要业务也是这个商铺项目，没有其他业务；商铺的转让款是公司收取的，没有给宋森，用于西街工坊产业园的改造和运营了，如果承担责任应当由公司承担责任，宋森只是拿这个资产进行了担保，而不应由宋森个人承担责任。本院认为，原告李奇聪与两被告签订的两份《铺位使用权合同》从内容及各方陈述来看实际系对可以独立的商铺租赁权的处分，并非直接对商铺所有权的转让，属于租赁合同关系。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中两被告将本案所涉商铺的租赁权进行处分，对外出租，但并未提交相应商铺的合法产权证件及改扩建所相应建设工程规划许可证等审批手续。两被告提交的山东省建设项目登记备案证明及批复文件均不能证实其主张，反而证明其尚未取得上述法律规定的证件及手续。据此，原告李奇聪与两被告签订的两份《铺位使用权合同》因违反国家法律法规的强制性规定而属于无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述《铺位使用权合同》虽系三方共同签订，但合同中明确约定“甲方（宋森）授权丙方（西街工坊）全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜”；被告宋森还向被告西街工坊出具了委托书一份。因此，被告宋森与原告李奇聪应为合同的实际相对方，被告西街工坊系被告宋森的代理人。据此，被告宋森应当作为直接责任人承担返还原告李奇聪转让款16500元的法律义务。被告西街工坊虽然是被告宋森的代理人，但其主要资产以及主要的经营业务均系本案所涉的西街工坊项目，其收取商铺转让款后并未转交被告宋森而是自行投入到西街工坊项目的经营。依据上述事实，被告西街工坊应当与被告宋森一起承担连带责任。因上述两份《铺位使用权合同》均系无效合同，原告李奇聪主张返还全部铺位款16500元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、原告李奇聪与被告宋森、山东西街工坊创意文化产业园有限公司于2012年5月25日签订的《铺位使用权合同》无效；二、被告宋森自本判决生效之日起十日内向原告李奇聪返还全部铺位款16500元；三、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司对上述判项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，减半收取计1800元，由被告宋森、山东西街工坊创意文化产业园有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 刘 梅二〇二〇年八月十日书记员 庞树瑞