广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初305号 原告：北海市逢时实业开发有限公司。住所地：广西壮族自治区北海市北海大道**逢胜大厦**。统一社会信用代码：91450500199347553N。 法定代表人：冯绵忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红明，京园（北海）律师事务所律师助理。 被告：马德草，男，1992年3月15日出生，汉族，住河南省陕县。 原告北海市逢时实业开发有限公司（以下简称逢时公司）与被告马德草民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序进行审理，因出现了不宜适用简易程序的情形，于同年5月15日转为普通程序，依法组成合议庭于同年8月21日公开开庭进行了审理。原告逢时公司的委托诉讼代理人刘贵达到庭参加诉讼。被告马德草经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告逢时公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房款205898元及违约金约16000元共计221898元（违约金自2017年2月5日算至起诉之日，以相应交费时段的金额为基数，日万分之十的违约金算得，以后另计付清房款之日止。）2.判令被告支付原告律师费用4300元。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：被告向原告归还借款205898元及支付借款违约金约16000元共计221898元（违约金自2017年8月4日算至起诉之日，以205898元为基数，日千分之二的违约金算得，以后另计还清借款之日止）。事实与理由：2016年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》。约定被告向原告购买位于广东。该房建筑面积83.77平方米，上述商品房单价为每平方米7400元，总价为619898元。以首付分期付款及银行按揭的方式支付：首付房价款10000元，余款205898元于放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内买受人付清97949元，银行放款当日起算，十个月内买受人付清人民币107949元。银行按揭404000元由被告向银行申请贷款支付；双方在合同中还约定了逾期付款责任、预售合同登记备案等内容。2016年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定分期付款的客户，每一期逾期付款的，则应承担逾期付款违约责任。自逾期之日至买受人付清房款手续之日止，买受人按日向出卖人支付合同未付房款日万分之十的违约金，分期付款的客户在付清全部房款后，出卖人经审核后为其进行合同网上备案。被告因当时资金困难，原告为方便被告买房，双方于2016年12月10日当天签订《借款合同书》及情况说明书。约定被告向原告借款205898元缴首付款，双方约定被告于签订商品房买卖合同当日支付房款10000元，余款205898元于放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内付清97949元，十个月内付清107949元。双方在合同中还约定，如被告未能在上述期限支付款项的，每逾期一日，被告应按房价总额的千分之二向原告支付违约金；借款合同签订后，通过现金转款的形式向被告出借相应的款项，收据的原件由原告收执。被告的银行按揭申请经银行审批后于2017年2月4日向被告贷款404000元。其后，由于被告方面的原因，被告并没有按《合同》约定的期限向原告支付房款或还款。被告除按期支付首付款10000元外，其余付款都没有按双方约定的时间支付，严重违约。2017年9月7日，原告通过发通知的方式要求被告在收到通知后7日内一次性付清第一期房款97949元，但被告没有支付。其后，原告多次通过电话等方式向被告追索，但被告推诿没有支付欠款。原告认为，双方之间存在合法的合同关系。被告应依据双方的约定履行自己的义务。被告现没有依约履行其义务，已构成违约。原告为维护自己合法的权益，特提起本诉讼，请求法院判如所请。 被告马德草未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。 原告逢时公司围绕诉讼请求提交了证据。综合全案证据及原告逢时公司的陈述，本院确认法律事实如下： 2016年12月10日，原告逢时公司（出卖人）与被告马德草（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1-2-2901）约定：被告向原告购买位于北海市。该商品房建筑面积83.77平方米，单价为每平方米7400元，总价款为619898元。以商业贷款方式付款：首付房价款10000元，余款205898元于放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内买受人付清97949元，银行放款当日起算，十个月内买受人付清人民币107949元。余款404000元由被告向银行申请贷款一次性支付给原告。双方还签订《商品房买卖合同补充协议》，约定分期付款的客户，每一期逾期付款的，则应承担逾期付款违约责任。自逾期之日至买受人付清房款手续之日止，买受人按日向出卖人支付合同未付房款日万分之十的违约金，分期付款的客户在付清全部房款后，出卖人经审核后为其进行合同网上备案。同日，原告向被告出具《收据》载明：今收到马德草交来逢时海景广场1-2-2901房款10000元（刷卡）。同日，原、被告双方还签订了《借款合同书》，约定逢时公司（甲方）于2016年12月10日借款205898元给马德草（乙方），乙方须于签订本合同之日支付房款10000元，余款205898元于放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内买受人付清97949元，银行放款当日起算，十个月内买受人付清人民币107949元。余款404000元由乙方向银行申请贷款一次性支付给甲方。如乙方未能在上述约定期限支付房款，每逾期一日，乙方应按房款总额的千分之二向甲方支付违约金；逾期十日以上，甲方有权解除本合同。同日，被告向原告出具《购房情况说明》载明：马德草购买的逢时海景广场1栋2单元2901号房，总房款619898元，该房为银行按揭贷款，首付款215898元整，银行按揭404000元整，现已付款10000元整，余首付款分10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，6个月内买受人付清房款人民币97949元，银行放款当日起算，10个月内买受人付清房款人民币107949元。业主付清全部房款办理产权证。双方以签订的《商品房买卖合同》条款以及开放商出具的收款收据和发票为准。同年12月20日、12月22日，原告向被告出具两份《收据》，一份载明：今收到马德草交来逢时海景广场1-2-2901号房款50000元；另一份载明：收到马德草交来逢时海景广场1-2-2901号房款149144元。2017年1月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00048142；房屋代码：2140968）约定：被告买受原告开发的逢时海景广场1幢2单元2901号房，商品房单价每平方米7200元，总价款603144元，房款支付方式为按揭贷款，被告支付首期房价款199144元，余款404000元向贷款机构申请贷款支付。2017年2月4日，中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行根据被告的指令，将案涉按揭贷款404000元转至原告银行账户。同年9月7日，原告逢时公司向被告出具《催款通知》，要求被告按照双方于2016年12月10日签订的《商品房买卖合同》约定的期限还款并告知逾期还款的相关法律后果。 另查明：2020年3月2日，原告与京园（北海）律师事务所签订《委托代理合同》约定：就本案纠纷，原告委托京园（北海）律师事务所的律师代理诉讼事宜，原告支付律师服务费4300元。同日，京园（北海）律师事务所向原告出具金额为4300元的律师诉讼代理费发票。 再查明：原告于1993年6月9日经北海市行政审批局登记设立，经营范围为：房地产开发经营（凭有效资质证书经营）；自营和代理各类商品和技术的进出口（国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）；建筑材料、建筑机械、五金交电、摩托车、通讯设备（除无线电接收及发射设备）、电子软件及设备、装修材料的销售（依法须经批准的项目，经相关部门批注后方可开展经营活动）。在诉讼过程中，原告自认自2016年以来，在销售逢时海景广场项目房产过程中，通过原告与购房人签订《借款合同书》并由原告向购房人出借购房款的销售方式，完成购房人首期购房款支付的户数很多，部分通过协商解决，部分纠纷进入诉讼程序。 本院认为，第一，原告提起本案诉讼，依据的是双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》《借款合同书》以及双方发生交易的往来凭据，请求被告向其归还借款。鉴于被告未对上述合同的真实性提出异议，故本案争议的是因双方签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》《借款合同书》履行过程中是否存在借款、应否还款事宜发生的纠纷，本案应定性为民间借贷纠纷。第二，虽然案涉《借款合同书》系双方当事人的真实意思表示，但原告逢时公司未经批准，在长达数年的时间里，长期从事贷款业务，自2016年销售其开发的逢时海景广场项目商品房时起，多次向多户购房人发放贷款用于支付首付款，贷款对象众多，出借行为具有反复性、经常性和营业性。原告的行为，不仅严重影响国家房地产调控政策的贯彻落实，扰乱金融秩序和房地产市场的正常秩序，而且违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条关于未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得从事银行业金融机构的业务活动的规定。该规定直接关系国家金融管理秩序、金融安全和社会资金安全，事关社会公共利益，属于效力性强制性规定。金融业务活动属于国家特许经营业务，原告未经国务院银行业监督管理机构批准，超出其经营范围从事属于银行业金融机构的贷款业务活动，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于违反法律、行政法规强制性规定的合同无效的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条关于违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的合同无效的规定，案涉《借款合同书》应认定无效。第三，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条和第五十八条的规定，案涉《借款合同书》自始没有法律约束力；因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告主张已向被告出借了借款，被告未提出异议。故本院综合全案证据，确认原告已向被告支付了《借款合同书》项下约定的205898元并将该款转账给原告作为履行案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的首付款。被告应当将取得的已实际用于支付其购买案涉房屋首付款的借款205898元返还给原告。因案涉《借款合同书》无效，原告无权依约请求被告支付违约金以及因维权支付的律师代理费。但对于原告所受到的利息损失，双方当事人都有过错，鉴于被告实际占用了案涉借款用于支付其购房首付款，本院酌定被告承担原告的部分利息损失。因案涉《借款合同书》自始无效，被告于2016年12月20日、2016年12月22日收到案涉借款时就应当返还给原告，被告没有返还而是用于支付其购案涉房屋的首付款，因此，该利息应自2016年12月20日起计算。但结合原告仅主张自2017年8月4日起计算利息损失，故被告应向原告返还的利息应自2017年8月4日起分段计算至款项清偿之日止：1.自2017年8月4日起至2019年8月19日，以本金205898元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2.自2019年8月20日起至清偿之日止，以本金205898元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，原告逢时公司的诉讼请求部分具有事实和法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告马德草应向原告北海市逢时实业开发有限公司归还借款205898元及支付相应的利息（利息计算标准：1.自2017年8月4日起至2019年8月19日，以本金205898元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2.自2019年8月20日起至清偿之日止，以本金205898元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告北海市逢时实业开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4692元，由原告北海市逢时实业开发有限公司负担235元，被告马德草负担4457元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  陈邕凌 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  张存彪 二〇二〇年八月二十六日 法官 助理  黄青梅 书 记 员  庞云云 附：本判决书引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《中华人民共和国银行业监督管理法》 第十九条未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。 3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十条当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。