文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初608号原告：张从兵，男，汉族，1982年5月3日出生，户籍地江苏省滨海县，现住江苏省昆山市。原告：蔡水健，女，汉族，1988年4月5日出生，户籍地江苏省海门市，现住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张从兵（系原告蔡水健丈夫），即本案第一原告。被告：太仓立城房地产有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇苏州西路101号，统一社会信用代码9132058556033069X7。法定代表人：姚建立，总经理。委托诉讼代理人：郭刘洁，江苏熙予律师事务所律师。第三人：太仓亿立义乌小商品城有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇弇山西路126号，统一社会信用代码9132058557673566M。法定代表人：姚建炜，总经理。委托诉讼代理人：郭刘洁，江苏熙予律师事务所律师。原告张从兵、蔡水健与被告太仓立城房地产有限公司、第三人太仓亿立义乌小商品城有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张从兵（即原告蔡水健的委托诉讼代理人），被告太仓立城房地产有限公司(以下简称立城公司）及第三人太仓亿立义乌小商品城有限公司（以下简称亿立公司）的委托诉讼代理人郭刘洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张从兵、蔡水健向本院提出诉讼请求：1.判令原告与第三人亿立公司所签包租协议无效;2.判令被告向原告交付的商铺必须符合合同要求，各方面设施完善与齐全;3.判令被告向原告支付5000元精神损失费;4.判令被告向原告支付因商铺交付异常而造成的损失5000元人民币;5.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确变更诉讼请求为：1.判令被告向原告交付的商铺必须符合合同要求、各方面设施完善与齐全;2.判令被告向原告支付因商铺交付异常而造成的损失10000元人民币；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月25日，原告到亿立商贸城售楼处进行一商铺相关事项的办理，在原告交完商铺尾款以及代办费等各项费用后，被告立城公司负责合同备案及网签的工作人员直接递给原告一份包租协议，明确告知原告想办理合同备案及网签就必须签该协议。原告在查看所谓包租协议之后，发现所签协议的乙方为第三人亿立公司，并不是被告公司，并且所签的内容极为不合理和不公平，于是原告就对被告方提出异议，提出将商铺收回自营，被被告公司赵副总拒绝且提出相应威胁。在被告的强势威逼、胁迫与诱导下，原告无奈与亿立公司签订了所谓的包租协议，最终才得以合同备案与网签，并且还不允许原告将协议带走，亿立公司当时也没有相应的合同印章及人员在场。根据合同法相关条款，这样的协议明显违法。紧接着原告到自己的铺位进行实地查看，发现原告铺位所在区域无论地面、墙壁、屋顶都是一片狼藉，毫无已完工迹象，根本无法达到合同规定，即国家要求的房屋交付标准。原告就此事与被告销售员李飞进行沟通，得到结果却是他不负责，只是让原告去找赵副总沟通，但却不提供赵副总的联系方式。如此未完工就过户的商铺和被逼迫签署的协议使原告身心俱疲，生活、工作都受到严重影响。原告多次求助太仓住建局和政府热线，但时至今日仍无结果，故诉至法院。被告立城公司辩称：1.被告已经按照商品房买卖合同的约定向原告交付了案涉房屋，原告与第三人签订的《委托经营管理协议》可以证明原告是清楚了解案涉房屋由第三人统一经营管理的现状且已将案涉房屋委托给了第三人，第三人也已经在履行其委托管理义务，因此不存在再向原告交付房屋的问题;2.本案所涉房屋的管理一直是由第三人在负责，原告并未支付任何费用，也不存在任何经济损失，请求予以驳回。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人亿立公司述称：1.被告立城公司已经将涉案房屋交付给了我方，我方根据与原告签订的《委托经营管理协议书》履行管理义务，在此过程中原告也没有提出过异议，因此不存在要求我方交付商铺的情形。2.我方根据《委托经营管理协议书》履行管理义务，按期支付相应比例的租金给原告，不存在任何违约，且原告并未支付任何费用，也不存在任何经济损失。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年7‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌月14日，原告张从兵、蔡水健与被告立城公司签订《商铺Dxxx9买卖合同补充条款》一份，该条款载明：1.因网签系统原因，合同中买受人购买的商铺为‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌“其他”，出卖人承诺不动产权证中属性为商业“商铺”；2.负一层定位是美食，在商铺返还给买受人时需要提供水、电、网络、排污等基础设施；3.测绘图纸的示意图未盖上房产公司的公章，需要重新盖章；4.商铺交接时间为9月30日前，如卖方逾期交房属违约，需付违约金（已付房款的万分之二）。合同买卖需公‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌平，双方不可有欺诈、作假，否则按已交房款的双倍赔偿；本补充条款作为主合同的补充，享有相应的法律效力，如果出现补充条款与主合同有冲突之处，请以本补充条款为准。2019年10月25日，原告蔡水健（买受人）与被告立城公司（出‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌卖人）签订《商品房买卖合同》（合同备案编号2xxxxxxxxxxxxx4），采用的是太仓市住房和城乡建设局、太仓市市场监督管理局制订并公开的合同模板，模板首页“特别告知”处载明：……4.出卖人与买受人可以针对合同文本中不能约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议……该合同具体载明：出卖人经批准，建设‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌的商品房项目核准名称为亿立商贸城；该商品房为现房；该商品房的辅房按套内面积计价；幢号一期地下，辅房号Dxxx9，用途其他，套内面积12‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌.63平方米，分摊面积16.62平方米，建筑面积29.25平方米，单价19803.88元，总价款25‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌0123元；出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房，相关设施设备交付条件均只有合同模板内容，空白行中也未进行补充约定。同日，原告张从兵在《亿立义乌国际商贸城业主收房结算清单》的业主签字处签字。同日，原告蔡水健（甲方、委托方）与第三人亿立公司（乙方、受‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌托方）签订《委托经营‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌管理协议书》一份，该‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌协议载明：第一条甲方自愿将其购买的亿立·商贸城D区xxx9号房(建筑面积‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌29.25㎡),在10年市场经营期内‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌的使用权和经营权全权委托予乙方,授权乙方全权代表甲方将上述商铺出租给第‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌三方从事合法经营活动。第二条委托期限为自2019年10月1日至2029年9月30日。第三条甲方的权利与义务：1、甲方承诺，为上述商铺的合法业主，(甲方及时办理该房屋的交接手‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌续)，并遵守《市场经营管理条例》，共同维护好市场发展，促进市场兴旺。2、在10年委托期限内，物业管理费及日常使用所产生的费‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌用由该套商铺使用者支付。……6、在委托期限届满之后或本委托协议提前终止，上述铺位由甲方自营或自行出租的，甲方或新的承租方应严格按市场规定从事经营活动，不得经营与市场总体布局相违背的项目，并按时全额缴纳物业管理费及日常使用所产生的所有应缴费用。第四条乙方的权利和义务：1、在受委托期限内，乙方负责对所受委托的商铺进行统一招‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌商和经营管理，促进市场兴旺和铺位升值。……3、根据市场情况，乙方有独立决定商铺的出租价格的权利、独立决定区域布局产品调整的权利、以及对形成的‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌市场独立进行管理的权利。……”合同另对‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌收益方式、合同终止、解除条件、违约责任及其他事项做了相应约定。原告为证明被告向其交付的商铺不符合合同要求，向本院提供了商铺现场情况视频、微信聊天截屏、被告公司员工交涉的录音及文字版及就交付问题向政府有关部门多次投诉的录音。其中2019年10月25日办理合同备案、网签时的录音中有如下内容：张从兵：这协议没有任何租金保证的，知道吧，他们卖的时候，说是两年养铺期，现在又搞这样子，而且没有最低收益保证。原告陈述：原告是听朋友介绍说有个房子升值潜力大，然后到商贸城（商铺所在地）旁边的被告售楼处现场买的，当时带其到开放的地方看了一下；被告销售人员说前两年由开发商统一管理，将品牌提升，原告才同意委托经营的，后来发现不合理要求收回自营，原告也有申请退款，要求被告赔偿原告部分损失就可以，但是被告不同意；原始的买房合同是大概是在2019年7月份签的，跟补充条款签的时间差不多，和后来网签合同是否有差异具体也没注意看；2019年10月25日办理收房手续时，被告对现场进行了封闭，阻止原告现场查勘，还拒绝提供房屋现场的一些具体设施的情况说明，原告不认可这一交房时间。被告陈述：被告售楼处就在案涉房屋边上，且在2019年已经委托第三人对案涉房屋所在的商贸城进行统一经营管理，该商贸城一直是可以自由出入的状态，原告本人多次去售楼处及商贸城进行协商，应当知道案涉房屋现状；2019年7月份左右，原、被告双方已就案涉房屋买卖事宜进行过多轮协商，草签过一份合同，后又就案涉房屋交付问题多次沟通，甚至被告已明确告知原告可以退房处理，但原告坚持不退房，最后在2019年10月25日重新签订了《商品房买卖合同》，用于办理网签备案、房屋产权证，两份合同的内容是基本一致的，原告也是确认过才签的字；案涉房屋在2013年的时候就已符合交付备案条件，办理过交付备案了，原告签字的业主收房结算清单可以证明原告对房屋进行了验收和交接，被告已将房屋交付给了原告。就2019年7‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌月14日的补充条款，原告陈述：之前双方约定在第三年将商铺交还给业主使用时必须要提供基础设施，当时签合同前担心这些东西没有会给业主自营带来麻烦，同意额外增加补充条款第二条，被告应按照该条约定向原告交付房屋；被告交房时间也违反了补充条款第四条即商铺交接时间为2019年9月30日之前。被告陈述：商铺所在负一层定位为美食目前正在统一经营和招租，补充协议第二条约定的是原告与第三人的委托经营管理协议到期后，商铺返还给买受人时需提供水电、网络、排污等基础设施，而并不是房屋交付时达到的水平；补充协议第四条商铺交接时间已在双方2019年10月25日签订的正式买卖合同中重新进行了约定，即出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该房屋，被告交付房屋的时间符合合同约定，不存在任何逾期。原告就其主张的损失计算方式明确如下：2019年10月25日开始算至2020年2月25日共4个月的经营损失，按照市场正常租金3元/平米/天，共29.25平米，合计租金为2632.50元，要求被告按2500元/月赔偿。另查明：1.太仓市城厢镇商铺Dxxx9号于2019年12月11日登记于原告张从兵、蔡水健名下，系共同共有。2.2019年8月2‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌0日，本院受理原告张从兵、蔡水健起诉太仓立城房地产有限公司‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌商品房销售合同纠纷一案，原告张从兵、蔡水健诉请要求判令立城公司与其完成合同尾款的交付，并赔偿因拒收其合同尾款而产生的误工费‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌、通信费、律师咨询、车油费等合计1000元。后原告向本院提出撤诉申请，本院于2019年10月‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌8日作出（2019）苏0585民初5105号民事裁定书，准许原告撤回起诉。上述事实，‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌由原告张从兵、蔡水健提供的视频、微信聊天截屏、录音及文字版‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌、补充条款、委托经营管理协议书、商品房买卖合同书，被告立城公司提供的业主收房结算清单，本院调取的起诉状、‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌裁定书、房产证信息及当事人的陈述‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌等证据予以证明。本院认为：原、被告双方于2019年10月25日签订的《商品房买卖合同》真实有效。同时，结合双方在本案中的庭审陈述，以及2019年7月14日双方签署的补充条款等相应证据来看，双方在2019年10月25日签订该份网签的商品房买卖合同之前，曾于2019年7月签订过一份内容近似的《商品房买卖合同》，双方前期已对案涉商铺买卖的相关情况进行了充分协商和确认，并在此基础上签订了补充条款，对未明确的相应事项另行进行了约定，并明确“如果出现补充条款与主合同有冲突之处，以补充条款为准”。《商品房买卖合同》约定案涉商铺为现房，在原告购房时已达到交付备案条件。而网签的《商品房买卖合同》采用的是统一模板，模板上已明确告知了买卖双方可以根据所售项目的具体情况进行补充约定，也可以另行签订补充协议，故案涉商铺的具体交付方式、交付条件应结合商铺的具体情况、双方具体磋商情况予以确定。结合双方庭审陈述以及本院了解的案涉商铺所在的亿立商贸城整体情况来看，案涉商铺系用于亿立商贸城整体委托经营管理的产权式商铺，其不同于具有物理状态的空间分割模式的传统商铺，在使用和经营上与其他业主商铺具有整体、不可分割性。从原告提供的录音内容及其庭审陈述来看，其在考察案涉商铺并草签买卖合同时对案涉商铺的统一委托经营管理模式是充分了解的。因统一委托经营管理模式需要，案涉商铺可能需要交由受委托经营管理的公司与其他商铺共同进行规划、改造、装修，相关设施设备也可能因此暂时处于不完备状态，原告拟购买房屋时应对按这一现状交付方式是充分了解的，这一交付履行方式也更有利于原告通过参与商贸城整体经营方式从而实现获取租金收益这一购买案涉商铺的合同目的。双方于2019年7月14日签订的《补充条款》可以印证这一事实，虽然原、被告对《补充条款》第二条的理解在返还时间上可能有所差异，但是均认可“返还商铺给买受人时需要提供水、电、网络、排污等基础设施”这里的“返还”时间是指委托经营管理关系终止、商铺交由业主自营时，并非指的是房屋买卖当下的交付。原告主张其后来不同意委托经营、要求收回自营，其还曾就被告拒收房屋尾款问题诉至本院又撤诉，说明双方后续就具体的交付方式、交付条件又进行了进一步明确细致的沟通，此种情况下，原告于2019年10月25日同被告签订了《商品房买卖合同》，双方就交付时间重新约定为2020年3月31日前，原告并于当日签收了收房结算清单，另与第三人签订了《委托经营‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌管理协议书》，第三人在庭审中也认可案涉商铺已交付给其用于统一经营管理。从这一系列后续行为来看，原、被告对案涉商铺因统一委托经营管理需要而按现状交付这一交付条件已达成合意，且无论从交付时间、交付形式还是转移占有情况来看，都应视为被告已履行完毕《商品房买卖合同》之交付义务。至于被告在《补充条款》第二条所承诺的“返还商铺给买受人时需要提供水、电、网络、排污等基础设施”之义务，其需以原告与第三人的委托经营管理关系终止、商铺交由业主自营为前提条件。本案中未有任何证据显示这一前提条件已经成就，原告以该条约定主张被告违约交付于法于据。综上，被告对于《商品房买卖合同》项下之交付义务的履行不存在违约情形，而双方《补充条款》所约定的返还时的相关基础设施的确保完善之义务也尚未达到履行条件，原告主张被告违约交付并要求被告赔偿因交付异常而给其造成的相关损失没有事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十一条、第六十二条、第七十七条《中华人民‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌判决如下：驳回原告张从兵、‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌蔡水健的全部诉讼请求。案件受理费130元，由原告张从‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌兵、蔡水健负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈晓凯人民陪审员  张沉成人民陪审员  张海平二〇二〇年八月十四日法官助理陈莹书记员李可耀