内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终46号上诉人（原审原告）：马君霞，女，1983年1月1日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：李**飞，内蒙古缘合（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市农村商业银行股份有限公司。法定代表人：高屹东，该公司党委书记。委托诉讼代理人：董文凤，内蒙古义盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘月寒，内蒙古义盟律师事务所律师。原审第三人：鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司。法定代表人：吉日嘎拉图，该公司经理。委托诉讼代理人：李东文，该公司职工。原审第三人：吉日嘎拉图，男，1967年9月18日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原审第三人：旭仁其木格，女，1973年2月27日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原审第三人：奇俊毅，男，1977年5月2日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原审第三人：张满仓，男，1965年11月2日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原审第三人：杨卫江，男，1963年4月13日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原审第三人:郭勇,男,1967年3月26日出生,汉族,现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。上诉人马君霞因与被上诉人鄂尔多斯市农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行)及原审第三人鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司（以下简称吉旭房产公司)、吉日嘎拉图、旭仁其木格、奇俊毅、张满仓、杨卫江、郭勇案外人执行异议之诉一案,不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院(2018)内06民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马君霞及其委托诉讼代理人李**飞、被上诉人农商行委托诉讼代理人董文凤、吉旭房产公司委托诉讼代理人李东文到庭参加诉讼，原审第三人吉日嘎拉图、旭仁其木格、奇俊毅、张满仓、杨卫江、郭勇经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马君霞上诉请求:一、请求撤销一审判决,依法改判支持马君霞的一审请求或将本案发回重审;二、请求由吉旭房产公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由:马君霞与吉旭房产公司于2013年9月8日签订《商品房买卖合同》,该合同系依法成立并生效的合同。马君霞已经举证车库费用明细、商品房业主验收明细、水费电费、供暖费等证据,能够证实其已经在查封之前占有案涉房屋。马君霞已足额支付《商品房买卖合同》约定的总价款164604元。吉旭房产公司欠付曹凯波工程款，马君霞以现金支付给曹凯波14万余元，之后与吉旭房产公司签订商品房买卖合同，吉旭房产公司开具发票。奥腾花苑小区均未办理过户登记，马君霞未接到过吉旭房产公司的网签通知，以奥腾花苑小区部分业主办理网签为由认定马君霞因自身原因未办理过户登记显然是错误的。马君霞所购案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。农商行辩称，农商行申请法院查封案涉房屋符合法律规定，马君霞提出的异议事由不足以排除执行。一、查封前马君霞与吉旭房产公司未就案涉房产签订合法有效的《商品房买卖合同》，马君霞提供的《商品房买卖合同》中标明的是7-3-A10号房产，而农商行查封的是登记在吉旭房产公司名下的7-1-A10号房产。二、马君霞提供了吉旭房产公司出具的收据用以证实已经支付了房款，但收据上的房号也是7-3-A10,并不是案涉房产7-1-A10，且马君霞并没有提供转款或者取款凭证来证明实际缴纳了购房款，所以马君霞提供的收据不具有真实性，《商品房买卖合同》并没有实际履行。三、如果存在以物抵债更不能阻却执行。马君霞房款收据上注明由房屋抵顶工程款，如果案涉房屋是以物抵债，那么本案就不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中关于金钱债权执行中买受人的规定。四、马君霞没有合法占有案涉房屋。案涉房屋被查封时仍是毛坯房，并没有实际使用，马君霞提供的水费、电费、取暖费票据均是在案涉房屋被查封之后缴纳。五、买受人自身原因未办理网签及过户手续，案涉房屋早在2011年就已经五证齐全，具备办理网签和房产登记的条件，实际上该小区大部分房屋已经网签，如果马君霞2013年就购买了案涉房产，查封房屋是在2018年，五年间马君霞既没有办理网签也没有办理房产登记。六、马君霞也没有证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的相关规定。吉旭房产公司述称，案涉小区是他人挂靠公司施工的，具体的房屋买卖情况公司不了解。原审第三人吉日嘎拉图、旭仁其木格、奇俊毅、张满仓、杨卫江、郭勇未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。马君霞向一审法院起诉请求:一、中止执行一审法院作出的(2018)内06执异162号执行裁定书,解除对位于××旗房产的查封。二、本案诉讼费用由农商行承担。一审法院认定事实：2013年9月8日,马君霞与吉旭房产公司签订《商品房买卖合同》,约定马君霞以164604元的价款购买吉旭房产公司开发的奥腾花苑项目中的7-1-A10号房屋。2013年9月10日,吉旭房产公司向马君霞出具两支收到7-3-A10号房屋房款的收据。另查明,农商行与吉旭房产公司、吉日嘎拉图、旭仁其木格、奇俊毅、张满仓、杨卫江、郭勇借款合同纠纷一案,一审法院于2014年4月8日作出(2013)鄂中法民三初字第8号民事判决书,判决吉日嘎拉图、旭仁其木格偿还农商行借款本金及利息,判决吉旭房产公司、奇俊毅、张满仓、杨卫江、郭勇对上述债务承担连带责任。判决生效后,吉日嘎拉图、旭仁其木格并未履行债务,该案进入执行程序。2018年6月7日,该院作出(2018)内06执恢10号之二执行裁定书,查封了吉旭房产公司名下的奥腾花苑项目的50套房产,包括案涉房屋。马君霞向该院提出异议，一审法院于2018年10月10日作出(2018)内06执异162号执行裁定书,驳回马君霞的异议请求。马君霞依法提起本案诉讼。一审法院认为,案外人执行异议之诉,是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判,以停止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。本案争议的焦点为马君霞是否对案涉房屋享有足以阻却执行的实体民事权益，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院要求支付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户。第二十九条规定,金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中,马君霞与吉旭房产公司签订《商品房买卖合同》,合同约定所购买的房产为奥腾花苑项目7-1-A10号房屋,但吉旭房产公司向马君霞出具的收款收据显示的房产为奥腾花苑项目7-3-A10号房屋,奥腾花苑项目7-1-A10号房屋与奥腾花苑项目7-3-A10号房屋是否属于同一套房产，马君霞未提供充足的证据予以证明。马君霞称其用“他人”的工程款抵顶了案涉房屋的房款,但庭审中马君霞并不能清楚称述其与“他人”债权债务及抵顶往来,马君霞亦无银行流水或者其他证据佐证其实际交纳了房款,故马君霞不能证明其已经实际交纳了164604元房款。另外,马君霞提供的水费、电费、供暖费单据均系人民法院查封后形成,不能证明马君霞已经实际占有使用了案涉房屋。综上,马君霞的请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条的规定,其诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条,《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定,判决:驳回马君霞的诉讼请求。案件受理费3592.08元,由马君霞负担。本院二审期间，马君霞提交了新证据：1.内蒙古电力（集团）有限责任公司鄂尔多斯电业局出具的证明1张,电费明细1张、电费微机收据3张，拟证明乌审旗奥腾花苑小区7-1-A10和7-3-A10是同一套房屋，马君霞自2017年1月14日至2019年8月14日每月均缴纳电费；2.乌审旗勇泰供热有限责任公司收费专用收据，拟证明马君霞于2017年9月19日为奥腾花苑小区7-3-A10号房屋缴纳供热年度为2017-2018年的供热费；3.盖有乌审旗恒源水务有限责任公司公章的水费明细表。拟证明2014年5月至2017年9月，马君霞缴纳水费5次，共计371.8元；4.案涉房屋现场视频。拟证明案涉房屋处于马君霞居住状态。5.乌审旗保障性住房和房产交易管理中心出具的说明，证明奥腾花苑小区没有7-3-A10号房屋。农商行质证称：1.对内蒙古电力（集团）有限责任公司鄂尔多斯电业局出具的证明1张，真实性和证明目的不认可，单位出具的证明应当由单位负责人及制作人签字，并加盖公章，该证据不符合形式要件，电业局也无权证明案涉房屋是同一套房屋，最高人民法院（2017）最高法民申2096号民事裁定书对此有明确的判例；电费微机收据3张，真实性认可，证明目的不认可，付款单位就是吉旭房产公司，且房号是7-3-A10与查封房产不一致；2.乌审旗勇泰供热有限责任公司收费专用收据，真实性和证明目的不认可，该收据是复印件，缴费地址是7-3-A10，不是案涉房屋7-1-A10，且其中两张收据的缴费日期分别是2018年9月10日和2020年4月17日，缴费日期在查封日期之后，且三张收据均没有履行凭证；3.乌审旗恒源水务有限责任公司出具的水费明细表，真实性、证明目的均不认可，该明细表未显示缴费房号，不能证明缴纳的是案涉房产7-1-A10的水费；4.视频的真实性、证明目的不认可，没有案涉房屋的房号，不能显示居住时间，案涉房屋查封的时候就是毛坯房，马君霞是在查封之后居住的。5.乌审旗保障性住房和房产交易管理中心出具的说明。该证明没有负责人和经办人的签章，不符合证据形式要件，不能作为证据使用。农商行查封的是7-1-A10号房屋，该说明的内容是不存在7-3-A10号房屋，但并未说明7-1-A10和7-3-A10就是同一套房屋，不能证明马君霞购买的是案涉房屋7-1-A10。吉旭房产公司质证称：对以上证据的真实性、证明目的都认可，购房发票的开票日期是2016年，吉旭房产公司不可能提前两年得知要查封房屋；关于房号的问题，据了解A是代表阳面，从东西方向计数均是案涉房屋，所以两个房号指向同一套房屋。鉴于上述举证质证情况，本院对马君霞提供证据的真实性依法进行了核实并认定如下：乌审旗勇泰供热有限责任公司、内蒙古电力（集团）有限责任公司鄂尔多斯电业局、乌审旗恒源水务有限责任公司对马君霞提供证据的真实性予以确认，并加盖了单位公章。乌审旗保障性住房和房产交易管理中心向本院出具证明，奥腾花苑小区没有7-3-A10号房屋，本院对上述证据的证明力予以确认，可以证明马君霞在案涉房屋查封前已实际占有使用。本院认为，本案为案外人马君霞对人民法院执行登记在吉旭房产公司名下的不动产房屋提出异议，认为其对案涉房屋具有阻却人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，马君霞与吉旭房产公司之间不存在以房抵顶工程款的法律关系，而是在案涉房屋查封前，马君霞与吉旭房产公司签订了关于7-1-A10号房屋的《房屋买卖合同》，买受了吉旭房产公司抵顶给案外人的案涉房屋，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。马君霞提供的收款收据可以证明，其已支付了购房款，虽然吉旭房产公司在2013年11月19日给马君霞开具的收款收据房号写为7-3-A10，但在后续开具的销售不动产统一发票载明销售不动产楼牌号为7-1-A10，且根据乌审旗保障性住房和房产交易管理中心出具的证明，奥腾花苑小区并没有7-3-A10号房屋。上述证据可以证明，马君霞是为购买奥腾花苑小区7-1-A10房屋而交付的房款；马君霞提供了供暖费收据、电费客户明细、水费缴费明细等证据，经本院依法核实，具有真实性、有效性，该证据可以证明其在人民法院查封前已实际占有案涉房屋。未能办理产权登记是由于吉旭房产公司拖欠有关税费导致，并非买受人马君霞自身原因。综上，马君霞提供的证据可以证明其对案涉房屋享有阻却人民法院强制执行的民事权益，一审法院驳回马君霞的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法予以纠正。综上所述，马君霞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院(2018)内06民初496号民事判决；二、停止对位于鄂尔多斯市××旗房产的执行。一、二审案件受理费各3592.08元，共计7184.16元，由鄂尔多斯市农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张志宏审 判 员 牛瞳哲审 判 员 塔 娜 二〇二〇年八月四日法官助理 刘春琳书 记 员 闫 凌