河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2714号 上诉人（原审被告）：李艳梅，女，1976年9月15日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：曹杨，男，1980年9月1日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县，系李艳梅之夫。 被上诉人（原审原告）：幸福基业物业服务有限公司大厂分公司，住所地河北省大厂回族自治县潮白河工业区，统一社会信用代码：911310285713071884。 负责人：郭仕刚，该分公司总裁。 委托诉讼代理人：梁红新，河北正澄律师事务所律师。 上诉人李艳梅因与被上诉人幸福基业物业服务有限公司大厂分公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初3119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李艳梅上诉请求：1、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初3119号民事判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在一审所提交的证据已经证明被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，并且已获得法庭认可，应视为其不完全履行物业服务合同。上诉人在住宅小区内遭到外来非法人员骚扰恐吓，要求被上诉人作出公开书面道歉，并在小区各单元公告栏予以公示，人民法院应予支持。被上诉人在违约行为发生后，无视上诉人的合理诉求，直接导致双方发生物业服务合同纠纷，被上诉人的违约行为与上诉人拒交物业费存在直接因果关系。鉴于被上诉人违约在先，上诉人无需支付被上诉人主张的物业费及违约金。上诉人所在的紫藤园小区原规划为封闭小区，与毗邻的紫藤园六期为各自独立的小区。上诉人入住后发现实际情况为两个小区合并为同一院落，两个小区所属物业服务主体各自分开，造成客观上无法实现有效的封闭管理，给上诉人的居住环境造成了重大的安全隐患，并且已发生多起危害小区业主生命安全的事件。被上诉人未告知上诉人此重大服务瑕疵，也未及时采取补救措施。被上诉人无法为上诉人提供全面物业服务，应承担相应后果。2、被上诉人提供的服务不符合相关规定，上诉人有权行使抗辩权。上诉人正常交纳物业服务费期间，在所居住的房屋内，深夜被外来非法人员骚扰恐吓，被上诉人未及时派安保人员对外来人员进行控制，也未采取报警等有效应对措施。上诉人请求被上诉人提供监控以维护自身的合法权益，被上诉人以设备无法正常运行为由拒绝，没有积极履行合同约定的义务。被上诉人没有提供与上诉人缴纳的物业费质量相符的物业服务，上诉人有权暂缓缴纳物业费，并不承担违约责任。3、依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，本案应参照廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初547号判决。 幸福基业物业服务有限公司大厂分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请维持原判。物业公司服务要求的是小区的整体综合水平，并非是为某一业主单独进行服务，上诉人反映的事情并不是法律规定的拒缴物业费的理由，上诉人可以找侵权人依法处理。 幸福基业物业服务有限公司大厂分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业费4000.35元及违约金（以欠缴物业费4000.35元为基数，按照日千分之三的标准，给付自2018年9月1日起至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告系位于大厂回族自治县房屋所有权人。2015年8月30日，被告办理该房屋收房手续，并与原告签订《前期物业服务协议》，约定：原告为被告所在小区提供物业服务，物业费收费标准：高层住宅2.2元／㎡／月，商业用房5.00元／㎡／月。业主在收房时，预缴第一年物业费及相关费用，此后于每个缴费期结束前的一个月内缴纳下一年度的物业服务费，以现金、支票或委托银行划款方式均可，从逾期之日起每逾期一日应按欠费总额的3‰向物业支付违约金。被告房屋建筑面积为83.76㎡，房屋类型为高层住宅，物业费收费标准为1.99元／㎡／月，被告已缴纳物业费至2018年8月31日，自2016年9月1日起至2018年8月31日止被告尚欠原告物业费4000.35元（1.99×83.76×12×2＝4000.35）未缴纳。经原告上门张贴催缴通知书的方式进行物业费催要，被告至今未缴纳。 一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，与被告签订了《前期物业服务协议》，为包括被告在内的业主提供了物业管理服务的事实存在，即原告与被告间形成了物业服务合同关系。该《前期物业服务协议》有原、被告签字盖章，系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应全面履行自己的义务。本案中，原告按照协议约定为被告提供物业服务，被告未按约定履行缴费义务，属违约行为，应当承担民事责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，故对原告主张被告给付物业费4000.35元的诉讼请求，一审法院予以支持；对于原告主张被告以欠缴物业费4000.35元为基数，按照日千分之三的标准，给付原告自2018年9月1日起至实际付清之日止的违约金的诉请请求，一审法院综合全案合同履行情况、被告的违约过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按照欠缴物业服务费4000.35元的30%向原告支付违约金，即1200.1元。关于被告辩称原告未能尽到物业服务管理职责，在维护业主安全工作中存在漏洞。一审法院认为，被告提出的意见能够证明原告提供的物业服务质量存在瑕疵，其仅为局部性、较短时间内以及个性问题的怠于服务，并非共性、普遍及代表全体业主反映的问题且不能充分的证明原告未能尽到物业服务管理的义务，故被告以此为由拒绝交纳物业费的理由不能成立，一审法院不予维护；庭审中，原告亦已听取了被告相关意见及反映的问题，应当加以重视，及时采取有效方法协调处理好被告反映的问题，以不断提高服务质量、加强小区安全管理、消除业主生活困扰为前提，努力让包括被告在内的全体业主享受到优质的服务。对于被告主张其与原告签订入驻签约手册系受到胁迫非自愿签订，应为无效的答辩意见，因其未提供证据证明，且无法律依据，一审法院不予采信。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告李艳梅于判决生效之日起五日内给付原告幸福基业物业服务有限公司大厂分公司物业服务费4000.35元、违约金1200.1元，共计5200.45元。二、驳回原告幸福基业物业服务有限公司大厂分公司其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、小区停水的微信截图和照片、业主的证人证言，证明被上诉人未能履行服务业务，导致小区业主生活不便。2、购电卡，证明不是国家居民正式用电，不能在国家电网买电。3、居住小区备案资料及小区规划图，证明小区规划与实际状况不符，存在重大隐患，物业费收费标准质价不符。被上诉人质证意见，1、证据1不能达到上诉人的证明目的，供水系统不是物业公司安装，该证据恰恰证实在发生漏水事件后被上诉人及时通知业主，并为业主提供临时取水点，积极履行了合同内容。证人应出庭作证，该证言内容完全一致，且证人与本案存在利害关系。2、不认可证据2的证明目的，购电卡上明确载明国家电网，上诉人一直用该卡购电。3、证据3与本案没有关联性，不是被上诉人的服务范围。本院审查认为，上诉人提交的证据无法证实其主张的问题系因被上诉人的物业服务原因导致，不能达到其证明目的。本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。一审法院判决上诉人给付被上诉人物业费4000.35元，并无不当。对于被上诉人主张的违约金问题，现能够证明被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，虽然瑕疵仅为局部性、暂时性，不构成上诉人拒缴物业服务费的理由，但被上诉人应不断提高服务质量，综合全案，本院认为上诉人不支付违约金为宜。对于上诉人提出本案应参照廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初547号判决的问题，本案与该案虽然案由相同，但基本案情存在差异。 综上所述，李艳梅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初3119号民事判决第一项、第二项； 二、李艳梅于判决生效之日起五日内给付幸福基业物业服务有限公司大厂分公司物业服务费4000.35元。 三、驳回幸福基业物业服务有限公司大厂分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取25元，由李艳梅负担。二审案件受理费50元，由李艳梅负担40元、幸福基业物业服务有限公司大厂分公司负担10元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年八月十日 书记员 周 雪