云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初3149号原告徐庭贤，男，汉族，1976年11月10日生，云南省昭通市鲁甸县人，大专文化，居民，住云南省昭通市。原告夏文秋，女，汉族，1988年7月16日生，云南省昭通市鲁甸县人，大专文化，农民，住云南省昭通市。二原告共同委托代理人秦永菊，云南国奉律师事务所律师（特别授权）。被告陈勇，男，汉族，1979年2月4日生，云南省昭通市昭阳区人，高中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区，现住云南省昭通市。委托代理人孙羽雨，云南堃茂律师事务所律师（特别授权）。第三人昭通大德房地产开发有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区锦屏街**附**。统一社会信用代码：91530600059470605L。法定代表人赵庆云，该公司董事长。委托代理人龚凯，云南意衡律师事务所律师（特别授权）。原告徐庭贤、夏文秋诉被告陈勇，第三人昭通大德房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法由审判员马芹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐庭贤及其二原告共同委托代理人秦永菊，被告陈勇的委托代理人孙羽雨，第三人昭通大德房地产开发有限公司的委托代理人龚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐庭贤、夏文秋诉称,两原告系夫妻关系，2018年3月13日共同购买了云南省昭通市昭阳区房屋，随同该房屋原告享有30平方米的附赠面积属于原告单独使用（附赠面积位于该住房南方，卧室阳台外面）。被告系云南省昭通市昭阳区户主，被告于2018年底装修入住，被告入住之后多次阻挠原告对附赠面积的正常使用，甚至私自开了一道门通往原告的附赠屋面上，并在原告享有的附赠屋面上种植大量花草，被告行为已经严重影响原告对自己合法享用的附赠房屋的正常使用。原告没有办法，多次找开发商以及物业协调处理，被告仍不予赔还原告。为了维护原告合法权益，特依法向贵院提起诉讼，一、请求人民法院依法判决被告对原告位于御峰云府5幢1单元401号附赠面积（附赠面积位于该住房南方，卧室阳台外面，面积约30平方米）恢复原状，排除妨碍。二、本案诉讼费用判决由被告承担。被告陈勇辩称，1、原告的主体资格不适格，该涉案房屋附赠面积不属于原告的专有部分，而属于其他业主共有部分；2、本案涉案的合同补充协议（二）属无效协议，开发商没有处分权。第三人昭通大德房地产开发有限公司述称，原告与我公司签订的《补充协议》是真实意思表示，不存在无效；原告占有该附赠面积系有权占有，与整栋小区其他业主无关，被告答辩称该部分是共有部分，根据法律规定及相关房屋测绘规定：共有部分系整栋房屋的墙体、通道等，在建筑范围内的面积才是全体业主共同所有，本案的附赠面积已经超出该范围，我公司作为开发商，处分5幢小区业主房屋之外的面积系有权处分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告徐庭贤、夏文秋提交一、《居民身份证》一份、《居民户口册》一份等证据，拟证明原告具有诉讼主体资格的事实。二、《商品房购售合同》一份、《合同补充协议》二份、《商品房买卖合同登记备案表》一份、《证明》二份、昭通恋家物业管理有限公司出具的《情况说明》一份、《房屋分层平面图》一份等证据，拟证明二原告于2018年3月13日共同购买了云南省昭通市昭阳区房屋，随同该房屋原告享有30平方米的附赠面积属于原告单独使用（附赠面积位于该住房南方，卧室阳台外面）的事实。三、《商品房备案登记表》一份、《照片》五张等证据，拟证明被告系云南省昭通市昭阳区户主，被告私自在原告单独享有使用权的附赠屋面上堆放杂物，种植花草，严重妨害了原告正常使用权的事实。经质证，被告陈勇对原告徐庭贤、夏文秋提交的第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的不予认可；对第二组证据中的《商品房销售合同》、《商品房备案登记表》的真实性、合法性无异议，但对证明目的不认可。对物业公司出具的《证明》的三性认可，但对证明目的不认可。对《房屋分层平面图》的三性不予认可。对大德公司出具《证明》的三性和证明目的都不予认可。对《情况说明》的真实性、合法性无异议，对证明目的不认可。对第三组证据的三性都予以认可，但对证明目的不予认可。经质证，第三人昭通大德房地产开发有限公司对原告徐庭贤、夏文秋提交的第一组证据的三性无异议。对第二组证据的三性均予以认可。认为《房屋分层平面图》虽然是复印件，但是整套户型与原告提交的商品房购销合同中经过备案的房屋分层平面图一致，原件存于我公司，同时说明双方所争议的附赠面积并未包含在5栋住宅建筑业主公摊范围内，因为被告陈勇家所享有的公摊面积仅有20.04平方米，根据房屋测绘规范及房屋建筑面积的有关规定，附赠面积不属于共有建筑面积。对第三组证据的真实性、合法性无异议，认为该组证据刚好证明被告陈勇对云南省昭通市昭阳区房屋之外的附赠面积没有任何权益，附赠面积不包含在5栋1单元401号房屋的建筑面积内；对《照片》的三性及证明目的均无异议。被告陈勇未提交证据证明其抗辩主张。本案在审理过程中，为查明案件事实，原告徐庭贤、夏文秋向本院补充提交了由第三人昭通大德房地产开发有限公司出具的《情况说明》一份、《房屋平面图》一份，拟证明第三人附赠给二原告的屋面并非整栋楼的屋顶，仅仅是商铺的露天屋面，在设计上仅有原告可以独立使用，具有明显的排他性，第三人的附赠行为合法有效，二原告属于合法占用，享有使用和支配权的事实。经质证，被告陈勇对原告徐庭贤、夏文秋补充提交的上述证据的三性及证明目的均不予认可。本院认为，原告徐庭贤、夏文秋提交的上述证据能够形成证据锁链，相互印证，证明原告具备诉讼主体资格，原告与第三人签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（二），双方在合同及合同补充协议中约定，由原告向第三人购买云南省昭通市昭阳区鲁甸路御峰云府5幢1单元401号房屋，第三人向原告赠送32.7平方米屋面面积使用权，被告妨害原告对附赠屋面使用的事实，证据客观真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告徐庭贤、夏文秋系夫妻关系。2018年3月13日，二原告与第三人昭通大德房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，双方在合同中约定，由二原告向第三人购买其开发的位于昭阳区（昭阳区鲁甸路）御峰云府小区5幢1单元401号房屋。当日，二原告与第三人签订《合同补充协议（二）》，双方在补充协议中约定：一、若该商品房存在附赠面积（以实际交付为准），乙方（原告）同意仅享有该面积的使用权，该面积不计入产权登记面积，亦不作为计价面积；二、附赠面积仅限于乙方（原告）作为打造绿化景观使用，不得私搭乱建，不得违反物业或相关部门的相关规定，应服从物业公司的管理，否则物业管理公司有权要求恢复原状；三、乙方（原告）在附赠面积的使用期内若擅自改变该商品房的建筑主体结构，承重主体结构或与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，应承担恢复原状或赔偿损失的责任。第三人昭通大德房地产开发有限公司开发的御峰云府小区第5幢房屋属于商住一体，该幢房屋的一至三层为商铺，四层以上为住房。二原告享有附赠面积使用权的位置位于商铺顶层屋面，四至界限范围：北至5-1-401住房（夏文秋家）主卧室阳台外，次卧飘窗外，南至商铺楼顶围墙，西至商铺楼顶围墙，东至5-1-402住房阳台外，卫生间外墙外，卧室外墙外，附赠面积共计32.7平方米。被告陈勇系凤凰街道办事处凤凰社区2组（昭阳区鲁甸路）御峰云府小区5幢1单元402号房屋业主，原、被告双方形成相邻关系。被告自2018年年底入住后，在二原告享有附赠面积使用权的屋面上摆放花盆及晾衣架，妨害了二原告的使用权。现二原告起诉来院，一、请求人民法院依法判决被告对二原告位于御峰云府5幢1单元401号附赠面积（附赠送面积位于该住房南方，卧室阳台外面，面积约30平方米）恢复原状，排除妨碍。二、本案诉讼费用判决由被告承担。本院认为，物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，二原告对第三人附赠的屋面32.7平方米享有占有、使用的权利，具备诉讼主体资格。被告虽主张附赠屋面属业主共有部分，但未提供相关证据予以佐证，故被告在二原告享有使用权的屋面上摆放花盆及晾衣架的行为侵犯了二原告的物权权益，对二原告要求被告排除妨害的诉讼请求，本院予以支持。二原告认为被告私自将封闭阳台拆除，安装防护栏，改建开放式大门占用二原告的附赠屋面，要求恢复原状，对此本院认为，庭审中被告虽认可其在房屋阳台外面安装栅栏，但二原告未提交充分有效的证据证明被告安装栅栏妨害了二原告对附赠屋面的使用权，二原告应当承担举证不能的法律后果，对二原告的上述诉讼主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条第（一）款“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”之规定，判决如下：一、由被告陈勇于本判决生效之日起十日内搬走其摆放的花盆和晾衣架，排除对原告徐庭贤、夏文秋享有附赠屋面面积使用权的妨害；二、驳回原告徐庭贤、夏文秋的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告陈勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期限为二年。审判员 ： 马 芹二〇二〇年八月二十五日书记员 ：赛梦曦