湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0725民初2026号 原告：李莉，女，1952年1月1日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：聂中峰，桃源县飞龙法律服务所法律工作者。 被告：李宗尧，男，1933年10月28日出生，汉族，住湖南省桃源县。 被告：熊金梅，女，1963年10月13日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：熊峻东，湖南云济律师事务所律师。 原告李莉与被告李宗尧、熊金梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于同年8月6日召开庭前会议，并于同年8月31日公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李莉向本院提出诉讼请求：1.判决确认李宗尧、熊金梅于2001年2月13日签订的房屋买卖协议无效；2.判决熊金梅将房屋返还给李莉，不能返还时赔偿损失200000元。本案审理过程中，李莉删除第二项诉讼请求，变更第一项诉讼请求为判决确认李宗尧、熊金梅于2001年2月13日、2001年2月14日签订的两份房屋买卖协议无效。事实与理由：1980年10月，李莉取得陬市镇下街居委会七组砖木结构平房一栋，房产权证号为**××13号。因房屋经常被水淹，李莉于1983年搬入其父母位于陬市镇桥港的房屋居住，并于1990年搬入陬市镇兴盛街新建房屋，1996年起李莉一直在常德居住至今。1983年起，本案涉案房屋一直空置。2018年3月，李莉办理不动产登记时得知该房屋已被翻修，找到其父亲李宗尧后被告知，在邻居高春美的劝说下，李宗尧已于2001年2月13日将该房屋以8000元的对价卖给熊金梅，并将房屋产权证交付熊金梅。 李宗尧辩称：1.2001年2月李宗尧将房屋以8000元卖给熊金梅属实，但双方并未签订书面房屋买卖协议，李宗尧未在房屋买卖协议上签字；2.熊金梅一次性支付8000元购房款后，李宗尧将房屋产权证交付熊金梅，当时变更过户登记时不需要房屋买卖协议，只需要房屋产权证；3.房屋原所有权人登记为李莉，卖给熊金梅之前该房屋一直空置，因李莉当时在常德工作，该房屋一直由李宗尧管理；4.由于该房屋系木房，考虑到木房子长期无人居住容易坏，房子多了要纳税，且李宗尧当时生病需花钱，故经高春美介绍李宗尧将房屋卖给熊金梅。 熊金梅辩称：1.2001年春节期间，经高春美介绍，李宗尧与熊金梅协商房屋买卖事宜。李宗尧向熊金梅出示房产证，并告知该房屋系李莉委托其转让，同时承诺协助熊金梅办理过户手续，李宗尧将案涉房屋出卖给熊金梅的行为合法有效，应当受法律保护；2.李宗尧与熊金梅签订房屋买卖协议后，二人到社区居委会、房管所等处办理了房屋过户手续，房屋过户至熊金梅名下，办理过户手续时，李宗尧告知工作人员系李莉委托其卖房；3.2001年8月熊金梅办理了各项手续，将原房屋拆除并翻修，此后一直居住至今，期间从未与任何人因该房屋产生纠纷；4.李莉属于恶意诉讼，诉讼费及熊金梅支付的律师费应由李莉承担。故应驳回李莉的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对李莉提交的桃源县陬市镇兴盛街社区居委会证明，拟证明李宗尧与李莉系父女关系，李宗尧、熊金梅无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 李莉提交了以下证据： 1.桃源县房地产管理局房屋登记信息1份，拟证明诉争房屋原系李莉所有。熊金梅对该证据三性均有异议，该证据没有经办人签字，未提供查询首页，无法核实真实来源，且证据内容不能证明是本案的涉案房屋。经审查，该证据系李莉于2018年3月13日至桃源县房地产管理局查询取得，证据首页加盖桃源县房地产管理局档案查询专用章，并有经办人签字“复印属实共柒页”，该证据载明的房屋座落、面积等内容与本案诉争房屋一致，能够证明本案诉争房屋原系李莉所有的事实，予以采信。 2.2001年2月13日房屋买卖协议1份、2001年2月14日桃源县城镇房屋买卖协议1份，拟证明李莉并未在该协议上签字，该协议系伪造。熊金梅对该证据三性无异议，但说明两份协议系李宗尧代李莉所签，且第一份系熊金梅与李宗尧之间草拟的合同，第二份系二人到房地产管理局办理产权变更手续时，由房产局提供的协议模板。经审查，该组证据虽为复印件，但与桃源县不动产登记中心信息查询结果载明的内容一致，且李宗尧认可其与熊金梅之间房屋买卖的事实，熊金梅的质证意见符合客观事实，且为减少纳税将房屋交易金额由实际的8000元变更为4000元也符合客观事实，故推定这2份协议是真实的，故对该组证据予以采信。 3.权属登记信息查询证明1份，拟证明诉争房屋已变更登记在熊金梅名下。熊金梅对该证据合法性有异议。经审查，熊金梅的质证意见成立，对该证据不予采信。 熊金梅提交了以下证据： 1.桃源县陬市镇建设环保管理站建设红线放（验）线通知书、桃源县建设委员会建房许可证，拟证明熊金梅购买案涉房屋后，依法进行了翻修。李莉对该证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，因房屋买卖协议系伪造，取得证据的来源不合法。经审查，该证据形式、来源合法，内容客观真实，证明了熊金梅购买房屋后依法翻修的事实，予以采信。 2.国有土地使用证、房屋所有权证，拟证明熊金梅购买案涉房屋后，依法进行了翻修，翻修后的房屋取得了国有土地使用证和房屋所有权证。李莉对该证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，因房屋买卖协议系伪造，取得证据的来源不合法；李宗尧对该证据有异议，其从未办理土地使用权证。经审查，该证据形式、来源合法，内容客观真实，证明了熊金梅购买涉案房屋并依法翻修后，办理国有土地使用证、房屋所有权证的事实，予以采信。 3.湖南省收费基金收款收据4份，拟证明2001年起案涉房屋的土地使用费一直由熊金梅交纳。李莉对该证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，因房屋买卖协议系伪造，取得证据的来源不合法；李宗尧对该证据不清楚，房子卖给熊金梅之后李宗尧不再交土地使用费，不知道是谁交的土地使用费。经审查，该证据形式、来源合法，内容客观真实，证明了2001年后熊金梅缴纳涉案房屋土地使用费的事实，予以采信。 4.陬市镇下街社区居委会的证明，拟证明熊金梅购买了案涉房屋后，从来没有任何人因为房屋的问题与熊金梅产生纠纷，由此可以推知李宗尧当年是受李莉之托出卖案涉房屋。李莉对该对证据的真实性有异议，从2018年李莉知道后，曾找过熊金梅；李宗尧对该证据真实性有异议，房屋卖给熊金梅后李宗尧通过介绍人高春美把房产证给熊金梅，李宗尧没有去过房管部门，也不知道是否有人找熊金梅闹事。经审查，该证据形式、来源合法，内容客观真实，证明了熊金梅2001年2月购买房屋后办理了过户登记手续，并对房屋进行翻修后居住近20年，2018年前李莉及李宗尧从未因该房屋的事情与熊金梅产生纠纷的事实，予以采信。 5.桃源县城镇房屋买卖申请表1份，证据来源于桃源县不动产登记中心有房信息查询证明，拟证明熊金梅购买房屋经过桃源县居委会同意，并经桃源县房地产管理局审批。李莉对该证据合法性、关联性有异议，该证据基于双方的房屋买卖协议办理，房屋买卖协议系伪造的，不能达到熊金梅的证明目的。经审查，该证据形式、来源合法，内容真实，证明了熊金梅购买涉案房屋经过了居委会的同意，并经房地产管理局审批的事实，予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李宗尧系李莉父亲。李莉及其家人共同居住于原桃源县间木结构75.42平方米住宅，房地产管理部门于1990年10月31日为该房屋办理产权登记，登记房屋产权人为李莉，产权证由李宗尧领取并保管。由于该房屋经常被水淹，李莉及其家人于1983年搬入陬市镇桥港的房屋居住，后于1990年搬入陬市镇兴盛街李莉新建房屋居住。1983年至2001年2月，涉案房屋一直空置，因李莉长期在常德工作，该房屋一直交由李宗尧管理。2001年2月13日，通过高春美介绍，并经陬市镇下街居委会同意、桃源县房地产管理局审批，李宗尧将该房屋卖给熊金梅，熊金梅支付房屋转让款8000元，李宗尧于付款当日将原房屋产权证交付熊金梅。次日，熊金梅与李宗尧到桃源县房地产管理局办理产权变更登记手续。为减少纳税金额，二人经协商，将房屋交易金额由8000元变更为4000元，并签订1份由桃源县房地产管理局提供的《桃源县城镇房屋买卖协议》。自2001年起，熊金梅交付土地使用费至今。 购买房屋后，熊金梅申请改建房屋，桃源县陬市镇建设环保管理站填发建设红线放（验）线通知书，桃源县建设委员会于2002年2月8日填发桃建证字28666号建房许可证。房屋建成后，熊金梅在此居住至今。2018年前，李莉、李宗尧均未就房屋问题与熊金梅产生纠纷。 另查明，2001年8月熊金梅变更登记该房屋国有土地使用权于其名下，2011年3月15日熊金梅取得桃房权证字第××号房屋所有权证，载明涉案房屋由熊金梅所有。 本院认为，李莉在庭审中变更诉讼请求，本案案由应为确认合同无效纠纷。 本案争议焦点为李莉与熊金梅之间的房屋买卖合同是否合法有效。李莉诉称其并未在房屋买卖合同上签字，李宗尧未经授权私自将李莉名下房屋卖给熊金梅，其以李莉的名义与熊金梅签订的房屋买卖合同无效；李宗尧辩称李莉委托其管理房屋，将房屋卖给熊金梅李莉不知情；熊金梅辩称李宗尧将案涉房屋出卖给熊金梅，与熊金梅签订的房屋买卖合同合法有效。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权限、超越代理权限或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”规定，李宗尧的行为构成表见代理。本案中，李莉与李宗尧是父女关系，李莉长期在外工作，将涉案房屋交由李宗尧管理。李宗尧将房屋出售给熊金梅时，告知该房屋产权人为其女儿李莉，并出示了产权证，熊金梅有理由相信李宗尧是受李莉委托出售房屋，故李宗尧的行为构成表见代理。李宗尧作为代理人与熊金梅签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，并经陬市镇下街居委会同意并经桃源县房地产管理局审批，合法有效，应受法律保护。现李莉未提交证据证明涉案房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，且自2001年房屋转卖至2018年长达17年的时间里，李莉并未就房屋问题向熊金梅主张权利，可以推定当初李宗尧卖房是经过李莉的授权。故对李莉以其未在房屋买卖合同签字为由，主张与熊金梅之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。对熊金梅主张合同有效的抗辩意见予以采纳。 诚实信用是民事法律行为应遵循的基本原则。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。熊金梅取得房屋后依法进行了翻修改建，并在此居住了近二十年，期间李莉从未就房屋问题向熊金梅主张权利。本案中，熊金梅构成善意取得。根据法律规定，无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，可以依法取得该动产或不动产的所有权。受让人在取得动产或不动产所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人赔偿损失。现李莉要求确认与熊金梅之间的房屋买卖合同无效，违背了诚信原则，本院依法予以驳回。如果李莉认为李宗尧未经其授权处分其房屋，因此造成的损失，李莉可另行向李宗尧主张权利。熊金梅主张李莉承担本案律师费无法律依据，本院不予支持。 另外，由于李宗尧的行为构成表见代理，故其不适宜作为本案的被告。 依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第五十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回李莉的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由李莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  艾艳萍 二〇二〇年八月三十一日 法官助理陈晓露 书记员黄政