福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初2978号 原告：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市八七路工行大厦，统一社会信用代码91350581F307600266。 负责人：连斌良，该支行行长。 委托诉讼代理人：康金保，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：黄清波，男，该支行员工。 被告：蔡华兴，男，1968年4月3日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：王良珊，女，1966年8月14日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：石狮骏德房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市长宁路凤里街道办事处机关大楼**，统一社会信用代码913505810543216004。 法定代表人：陈**来。 委托诉讼代理人：蔡晓迎，女，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告蔡华兴、王良珊、石狮骏德房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司石狮支行的委托诉讼代理人黄清波、被告蔡华兴、被告石狮骏德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡晓迎到庭参加诉讼，被告王良珊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司石狮支行向本院提出诉讼请求：1.被告蔡华兴、王良珊立即偿还结欠原告的贷款本金365319.94元及利息、罚息、复利合计4537.04元（截止2020年5月21日）（本息合计369856.98元）及自2020年5月22日起至实际还款之日按合同约定罚息利率计算的一切利息、罚息、复利；2、被告石狮骏德房地产开发有限公司对被告蔡华兴的上述债务承担连带保证责任；3、判令蔡华兴、王良珊在该案判决生效之日起一个月内到房地产管理部门办理（石狮××镇××路××商城××幢××单元）正式抵押登记手续，将抵押权人设定为中国工商银行股份有限公司石狮支行。被告石狮骏德房地产开发有限公司应督促被告蔡华兴、王良珊并配合其办理抵押登记；抵押权设定后，原告中国工商银行股份有限公司石狮支行有权以被告蔡华兴、王良珊购置的位于石狮××镇××路××商城××幢××单元的房地产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4.本案的一切费用由被告承担。 事实和理由：被告蔡华兴、王良珊及石狮骏德房地产开发有限公司于2015年7月30日与原告签订一笔《个人购房借款／担保合同》【01408行（人民路）支行（2015）年（一手贷0000420）号】。合同约定：贷款金额人民币47万元整；担保方式：抵押＋保证；贷款期限240个月；按月等额本金还款法（按月计息）；不享有宽限期；贷款利率执行基准年利率（如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行），逾期（包括被宣布提前到期）按执行年利率基础上加收30%计收罚息、复利【合同第一条；第三条；第四条4.1、4.2（Ａ）；第六条6.1（Ｂ）、6.2；第九条9.1】；王良珊于2015年7月28日在《共同还款确认书》签字确认为共同债务。被告蔡华兴、王良珊提供购置的位于石狮××镇××路××商城××幢××单元的房地产作为抵押担保（合同中抵押物清单）；2015年8月4日在石狮市房地产登记中心依法办理抵押权预告登记手续。石狮骏德房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证（合同第十条10.2阶段性连带责任保证，但满足下列第Ａ项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任）（Ａ项：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书）。2015年8月7日原告依合同约定发放给被告蔡华兴贷款人民币47万元整，借款到期日为2035年8月7日，依合同约定转给石狮骏德房地产开发有限公司帐户。该笔贷款于2019年9月7日起开始发生违约，经催收有陆续偿还逾期本息，但自2020年3月9日起开始发生违约经催收未果。为避免影响我行贷款资金的安全，我行于2020年5月11日分别向三当事人发出逾期贷款催收书及贷款提前到期收回通知书（通知通过邮寄），要求于2020年5月20日前还清全部本息。原告依据借款合同第十四条违约及违约责任14.1（Ａ、Ｃ、Ｌ）项；14.2（4）项的有关条款，于2020年5月11日宣布该笔《个人购房借款／担保合同》【01408行（人民路）支行（2015）年（一手贷0000420号）】的贷款提前到期，并要求被告蔡华兴、王良珊及石狮骏德房地产开发有限公司于2020年5月20日前归还全部贷款本息，但三被告拒不履行偿还已宣布提前到期的贷款本息。该笔贷款设定的抵押物（石狮××镇××路××商城××幢××单元的房地产）至今未能办妥产权证书，致正式抵押登记手续未能办妥。借款合同10.2条Ａ项因条件未成就，石狮骏德房地产开发有限公司应承担连带保证责任（保证范围合同第十条10.2；保证期间合同第二十七条）。该笔贷款截止2020年5月21日已还本金104680.06元，利息93128.39元。结欠本金余额365319.94元，积欠利息4537.04元。除正常计息外，应从2019年9月8日起按约定罚息利率对逾期本息计算罚息、复利，直至还清全部本息。庭审中，原告自认被告蔡华兴自2019年9月7日起结欠利息、罚息、复利。 被告蔡华兴辩称，对原告起诉没有意见。 被告王良珊未作答辩。 被告石狮骏德房地产开发有限公司辩称，答辩人作为开发商，对购房业主向银行按揭贷款提供阶段性连带保证，本案中，答辩人作为保证人，保证期间至本案所涉房产抵押登记手续办妥之日，且原告收到他项权证之日。目前涉案项目己具备办理房地产权证相关条件，答辩人亦已向被告蔡华兴发出办理本案所涉房产产权证的书面通知，但被告蔡华兴迟迟未前往办理。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告蔡华兴、石狮骏德房地产开发有限公司对原告提供的证据没有异议，被告王良珊未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。 本院认为，原、被告签订的合同主体适格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告蔡华兴在借款后未按约履行还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告提出被告蔡华兴应偿还尚欠借款本金及相应利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%。被告王良珊出具《共同还款确认书》，故原告提出被告王良珊应共同承担还款责任的请求，本院予以支持。本案中，涉诉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人被告蔡华兴怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人被告蔡华兴负有协助办理抵押登记的义务，被告石狮骏德房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定被告蔡华兴应在三十日内办理本案房产抵押登记。被告蔡华兴若逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因被告蔡华兴拒不配合而客观上无法完成的情况下，应赋予原告对本案房产优先受偿权。据此，原告提出对被告蔡华兴、王良珊提供抵押的房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。本案在抵押权未能依登记而设立情况下，被告石狮骏德房地产开发有限公司的保证期间延续。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。在追偿过程中，若原告对本案房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后仍有余款的，应优先用于偿还被告石狮骏德房地产开发有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告蔡华兴、王良珊。被告王良珊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告蔡华兴、王良珊应在本判决生效后立即偿付原告中国工商银行股份有限公司石狮支行借款本金365319.94元及自2019年9月7日起至实际还款之日止按《个人购房借款/担保合同》约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%，并应扣除被告蔡华兴、王良珊自2019年9月7日起已支付的利息、罚息、复利）； 二、被告石狮骏德房地产开发有限公司应对被告蔡华兴、王良珊的上述债务承担连带清偿责任； 三、被告蔡华兴应在本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司石狮支行办理石狮××镇××路××商城××幢××单元房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国工商银行股份有限公司石狮支行；被告石狮骏德房地产开发有限公司应督促被告蔡华兴配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告石狮骏德房地产开发有限公司的保证责任终止； 四、上述房产的抵押登记手续办妥后，原告中国工商银行股份有限公司石狮支行有权以上述房产折价或者以拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿； 五、原告中国工商银行股份有限公司石狮支行对上述房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告石狮骏德房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告蔡华兴、王良珊； 六、被告石狮骏德房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告蔡华兴、王良珊追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6780元，因适用简易程序减半收取计3390元，由被告蔡华兴、王良珊、石狮骏德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨少婷 二〇二〇年八月二十八日 书记员  王鑫鑫 附： 一、本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 6.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。