湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初1499号 原告（反诉被告）：吴鲲，男，土家族，1981年3月10日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：颜学军，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：怀化林颖房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市。 法定代表人：邓厚耀，董事长。 原告（反诉被告）吴鲲诉被告（反诉原告）怀化林颖房地产开发有限公司（以下简称“林颖公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吴鲲特别授权委托诉讼代理人颜学军、被告（反诉原告）林颖公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴鲲向本院提出诉讼请求：1、请求判决林颖公司为吴鲲办理购买的房屋产权登记；2、判决林颖公司赔偿原告至起诉之日未办理房屋权属证书的损失（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算）（205092＋11500）×8.25%×3＝53606.52元；3、本案诉讼费由林颖公司承担。事实和理由：2008年12月12日吴鲲与林颖公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：林颖公司将怀化市鹤城区迎丰东路提香庄园33幢304号出卖给吴鲲，房屋合同价款205092元。2008年12月12日，吴鲲向林颖公司支付房屋首付款65092元，余款吴鲲以按揭贷款的方式支付给了林颖公司。2009年7月9日，林颖公司向吴鲲出具收条，收到合同约定价款14万元。2010年8月10日林颖公司向原告出具收条，收到吴鲲办理两证费用11500元。至此，合同约定支付给被告的全部费用，吴鲲已支付完毕。为维护原告权益，故向法院提起诉讼，请求依法支持吴鲲的诉讼请求。 被告（反诉原告）林颖公司答辩并反诉称：林颖公司在开发怀化市迎丰东路盛世嘉园、提香庄园小区时，与湖南省吉首市第四建筑安装公司（以下简称吉首四建）签订了施工承包合同，吴鲲的父亲吴以明与曹阳等人具体组织施工。2008年12月吴以明对林颖公司说要以其子吴鲲名义在提香庄园购房，当年12月12日按照吴以明的要求，林颖公司与吴鲲签订了《商品房买卖合同》，约定吴鲲购买提香庄园33幢304号房，总价款205092元，首付款65092元，其余以按揭贷款方式支付。对于首付款，吴以明说等林颖公司先开具首付款的收据，吴以明保证会及时付款。出于对吴以明的信任，林颖公司在未收到吴鲲首付款的情况下，给吴鲲开具了65092元的房款收据，之后协助吴鲲办理了银行按揭贷款，交付了房屋。但是林颖公司通过曹阳领款等方式支付了吉首四建工程款后，吴以明、吴鲲却未支付吴鲲所欠的首付款。林颖公司多次催要，吴以明却推给了吴鲲、吴鲲要林颖公司找吴以明，以已经开具收据为由拒付。因吴鲲未付清房款，根据合同第七条，应自2008年12月13日起至实际付清之日止按月利率0.3%向林颖公司支付65092元万分之一的违约金。故请求法院判令吴鲲立即支付提香庄园33幢304号房款65092元给林颖公司，并支付前述违约金；确认吴鲲交清全部房款后，林颖公司应为吴鲲办理不动产权证；反诉诉讼费用由吴鲲负担。 经审理查明，2008年12月12日，吴鲲（买受人）与林颖公司（出卖人）签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：吴鲲购买林颖公司开发的提香庄园第33幢304房，建筑面积149.78平方米，单价每平方米1369.29元，总购房款205092元，首付款65092元于签订合同之日支付，其余14万元向银行按揭贷款支付。上述《怀化市商品房买卖合同》第十五条约定：“由出卖人代办两证，办理两证费用由买受人自理”。因吴鲲之父吴以明与林颖公司有建设工程往来，而林颖公司根据吴以明承包施工的工程量，确定当时应支付吴以明的工程款高于63092元，故经吴以明与林颖公司协商，决定由吴以明向林颖公司借支63092元（并未实际支付），转为林颖公司收取吴鲲的购房款，该借支款在吴以明与林颖公司在结算工程款时予以抵扣。2008年12月12日吴以明向林颖公司出具借条，载明借款63092元，借款用途为6#楼工程款；同日，吴鲲向林颖公司交纳购房款2000元，林颖公司向吴鲲出具收到33栋304#房款65092元的收据一张。2009年7月9日吴鲲按照合同约定办理了14万元的按揭贷款，并将该款支付林颖公司。2009年7月吴鲲入住案涉房屋，2010年3月6日吴鲲向林颖公司交付代办两证费用11500元。因林颖公司认为并未对吴以明的借款在工程款中进行抵扣，故要求吴鲲将该款支付后方同意办理不动产权证书，双方产生争议，诉于本院，形成纠纷。 另查明，案涉房屋现已具备办证条件。 上述事实,经原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认,有吴鲲居民身份证、林颖公司企业登记信息、《怀化市商品房买卖合同》、借条、收据、《6#号楼建筑工程施工承包合同》、《建筑工程承包合同》及庭审笔录予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。本案争议的焦点是，吴鲲是否交付了购房款63092元。林颖公司与吴以明约定吴鲲应支付的部分首付款转由吴以明履行，该约定不违反法律规定，本院予以认可。林颖公司向吴鲲出具收款收据时，应视为吴以明代为吴鲲履行的相关付款义务已经履行完毕，吴鲲不再承担支付义务。至于吴以明是以何种方式履行支付义务，以及因此产生的其他纠纷，系另一法律关系，本院不予处理。根据合同约定，吴鲲支付代办两证费用，委托林颖公司代办房屋权属证书。吴鲲已经按约履行付款义务，案涉房屋交付使用至今，林颖公司一直未能为吴鲲办理权属证书，已经构成违约，应当承担办证义务并支付违约金的违约责任。因双方未约定逾期办证违约金，吴鲲主张自2017年4月10日至2020年4月10日应由林颖公司支付逾期办证违约金，符合相关法律规定，本院予以认可，但是按照年利率8.25%计算过高，本院参照相关数据，确定以购房款总额为基数、按照日万分之一计算违约金，为205092元×0.0001×365天×3年＝22458元，吴鲲主张的超过前述金额部分的诉讼请求依据不足，本院不予支持。林颖公司的反诉请求依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）怀化林颖房地产开发有限公司限于本判决生效之日起10日内协助原告（反诉被告）吴鲲将怀化市鹤城区迎丰东路提香庄园33幢304号房屋的不动产权证办理至原告（反诉被告）吴鲲名下； 二、被告（反诉原告）怀化林颖房地产开发有限公司限于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）吴鲲逾期办证违约金22458元； 三、驳回原告（反诉被告）吴鲲的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）怀化林颖房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1220元，由原告（反诉被告）吴鲲负担662元，由被告（反诉原告）怀化林颖房地产开发有限公司负担558元；反诉案件受理费1048元，由被告（反诉原告）怀化林颖房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长 申 敏 人民陪审员 杨 弘 人民陪审员 张元华 二〇二〇年八月十二日 代理书记员 彭建军