云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初1904号原告：肖某1，男，2008年11月20日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。法定代理人：肖某2（系肖某1父亲），男，1975年11月2日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。法定代理人：张某（系肖某1母亲），女，1978年12月8日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：阮国平，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张玉梅，云南方向律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：景洪皓泰置业有限公司，住所地西双版纳旅游度假区****路以******（丽水景苑）。统一社会信用代码：91532801577256369Y。法定代表人：王唯唯，职务总经理。委托诉讼代理人：赖丽君，女，1980年10月18日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，特别授权代理。委托诉讼代理人：田鹏，男，1975年8月1日出生，土家族，身份证住址贵州省贵阳市南明区。特别授权代理。原告肖某1与被告景洪皓泰置业有限公司（以下简称“景洪皓泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖某1的法定代理人肖某2及其委托诉讼代理人阮国平、被告景洪皓泰公司的委托诉讼代理人田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告出具锦绣时光Ｇ4幢第2单元第4层404号房屋竣工合格验收备案表、质量保证书，按照购房合同无附加条件交房；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金48090元［91天×10元／天＋350000元×0.01%／天×1348天（从2016年8月起至2020年3月16日止共1348天）＝48090元］；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2014年12月20日签订了《商品房购销合同》，合同约定由原告向被告购买由被告开发的位于西双版纳旅游度假区避寒山庄项目内“锦绣时光”项目Ｇ4幢第2单元第4层404号房，套内建筑面积为108.41平方米，房屋总价款为35万元，交房日期为2016年4月30日前。合同签订当日，原告按约定向被告支付了全部购房款。合同第九条约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。原告已按照合同约定履行了支付房款的义务，但被告至今未向原告交房，被告延期交房，既无法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，其后被告要求原告办理交房手续前必须签订商品房购销合同补充协议以违约金抵消三年的物业管理费，对被告延期交房事实放弃追责的强制性要求不合法。被告的行为已构成违约，应按合同约定向原告承担违约责任，为此向人民法院提起民事诉讼。被告景洪皓泰公司辩称，造成“锦绣时光”项目逾期交房的主要原因是政府至今未将“锦绣时光”项目17亩建设用地交付被告，导致整个项目水电气综合管网无法施工。另外，洲际酒店配套设施建设在被告公司的土地上，项目需重新进行规划，导致延期交房18个月以上。基于上述两个原因，房源销售以后出现了大规模退房的情况。为了尽快完成土地征收工作，被告向西双版纳州旅游度假区管理委员会、州综治办、州信访局、州维稳办申请协调解决土地问题。2016年4月起业主知道不能如期交房，开始自发组织维权活动，直到2018年6月，部分业主先后到项目工地售楼部、办公室、管委会、州政府、州两会会场集会维权。2016年4月8日，管委会召集业主代表与被告进行协商，经协调后达成会议纪要。2016年6月30日，按揭客户组团到州建行、州工行、州农行要求暂停月供还款，严重影响了银行工作秩序，州住建局于2016年8月17日召集州银监局、州农行、州建行、州工行、西双版纳旅游度假区管委会及被告等7家单位召开会议进行研究处理。2018年8月，被告与云南万科地产签订合作开发协议，再次与政府等相关部门协调土地征收问题，耗资700多万元重新规划建设项目工程，2019年4月份竣工开始对业主进行交房。2019年5月22日，被告再次向西双版纳州旅游度假区管委会请示，以解决业主的权益问题，但17亩土地仍然没有征下来，所以小区走的是临时的水电，小区里燃气仍没有接入，故被告不应当承担逾期交房的违约责任，且项目负债经营，被告已无能力按合同约定进行延期交房违约赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的证据1.身份证及发票复印件、2.《商品房购销合同》及商品房买卖合同登记备案表；被告提交的证据1.《商品房购销合同》、2.《工程竣工验收报告》、《商品房预售许可证明》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、3.《告锦绣时光业主书》(2019)003号、4.2019年5月14日的《西双版纳报》、5.《房屋交付通知书》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，本院认定如下：对被告提交的证据7.《关于锦绣时光项目17幢房屋土地的情况说明》、8.《会议纪要》2份，以上证据来源合法、内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对被告提供的证据6.《景洪皓泰置业有限公司关于“锦绣时光”项目亟需解决若干问题的报告》及《景洪皓泰置业有限公司关于群体事件隐患的报告》3份、8.《关于申请尽快解决锦绣时光项目未交付地块的请示报告》1份，欲证明逾期交房是因政府至今未完全交付“锦绣时光”项目17（G1）幢及水、电、道路、小区出入口等建设用地，导致整个项目水、电综合管网、道路、小区出入口等配套设施无法施工所致，对被告而言是被动违约，属于不可抗力；另外，被告一直在积极地与政府相关部门沟通并督促政府将用地交付给被告，并非被告不作为，不应当承担延期交房的主要责任；9.《关于锦绣时光项目交付方案及相关情况的报告》，欲证明被告在项目严重亏损的情况下，仍然本着帮助政府解决遗留问题，维护社会稳定的宗旨来分化处理延期交房的责任问题，提出两个处理方案，以取得政府和原告的同情与谅解，因系被告单方制作，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月20日，原告肖某1与被告景洪皓泰公司签订了《商品房购销合同》［合同登记号:ＪＨ2018101518066］，其中主要约定：一、原告购买被告开发的位于西双版纳旅游度假区，建筑面积为135.2平方米；二、房屋总价款为35万元，付款方式为一次性付款；三、被告应于2016年4月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付原告；四、被告逾期交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。如遇到政策法规调整或市政工程重要影响（变更）、不可抗力因素等造成被告交房延期的，被告在（当地媒体）的报纸上公告后，交房时间相应顺延，被告可免除逾期交房的相关责任，原告不得要求解除合同。除此之外，原、被告双方还对其他购房事宜进行了约定。原告于合同签订当日向被告支付了全部购房款35万元，被告于2016年10月27日向原告出具发票予以确认收到了全部购房款。被告于2019年5月14日在西双版纳报上登报公告“一、集中入伙办理时间：1.集中交付时间：2019年4月30日-5月13日已结束；2.2019年5月14日-19日为延期办理时间，各栋均可办理。”因被告未按合同约定的时间交房，双方遂引发纠纷诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反相关法律规定，合同合法有效，双方当事人均应遵守诚实信用原则全面履行各自的合同义务。本案中，原告已按照合同履行了付款义务，被告迟延履行交房义务已构成违约，应承担违约责任。被告辩称，逾期交房系西双版纳旅游度假区管委会至今未将17亩土地交付给被告所致，证据不足，本院不予采信，被告应向原告支付逾期交房违约金。关于被告应向原告支付多少违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约责任的追究，兼有补偿守约方的财产损失和对违约方的违约行为进行制裁的双重功能，违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质，故违约金的计算应当兼顾合同的履行情况、合同的目的以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，虽然被告景洪皓泰公司迟延交房，但其一直在努力完成交房的相关事宜。综合本案的实际情况，兼顾双方利益及社会效果，本院酌情支持被告景洪皓泰公司向原告支付违约金20189元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告景洪皓泰置业有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告肖某1交付位于西双版纳旅游度假区房屋；二、被告景洪皓泰置业有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告肖某1支付逾期交房违约金20189元；三、驳回原告肖某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7272元，减半收取3636元，由被告景洪皓泰置业有限公司负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李昳二〇二〇年八月六日法官助理严丽春书记员匡湘云