广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初8674号原告（反诉被告）：温天托，男，1989年10月10日出生，汉族，住广东省肇庆市怀集县**************，公民身份号码：******。被告（反诉原告）：苏铭辉，男，1991年5月25日出生，汉族，住广东省普宁市***********，公民身份号码：******。原告温天托诉被告苏铭辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告在法定期限内提出反诉，本院经过审查予以接纳并与本诉一并处理。本院于2020年5月7日公开开庭进行审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金30000元、水电费2458.83元；2、被告支付2020年4月1日起至农庄重新出租之日止的租金，按每月租金16000元的标准；3、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第1项诉讼请求为主张2020年2月1日至2020年3月31日的租金，被告自承租后至2020年3月31日前尚欠的水电费。事实与理由：2020年2月1日，按照合同被告理应支付原告三个月租金为一期共48000元。合同约定交租日期为2020年2月1日，因今年疫情影响，原告出于好心态，没有责令被告按时交租，然而放松期限至2020年3月6日才向被告催缴租金，被告以各种借口拖欠租金，直至2020年3月19日，原告向被告发出公告要求被告3天内交租，被告才肯出面沟通，然而通告多日沟通得出结论被告以250000元转让费转让农庄，原告并当场为5万元定金开出收据，由于被告说卡里只有30000元，先转30000元，第二天再转20000元，原告觉得大家是朋友出于信任就同意了。但被告事后并没有转剩余20000元，原告出于朋友情谊也没有再问被告何时转所剩定金，心想过多几天连转让余额一起结算。然而过了几天，被告与原告商量，其后悔不转让也不续租，原告也同意了，把转让定金30000元转为所欠租金，并同意被告在双方在场的情况下搬走原有基础上增加的可移物品，被告在原告不知情的情况下搬走了一车物品，在搬第二车物品的时候被原告发现，被告说本想等搬完会通知原告清点，随后原告赶到现场与被告清点数量还发生小争执，原告并没有计较太多东西，任其搬走，事后被告还要求双方签下手写协议解除合同，原告出于同情心态觉得被告已交所欠2个月租金故与被告签下协议，次日原告到村委会交租金时才发现被告并没有把所欠租金转到原告账号上，当时被告转账刻意把原告卡名写错，待银行自动退回，原告当时出于信任被告并没有检查租金到账。随后原告立即打电话给被告要求补缴所欠租金，被告以交有押金为由拒交所欠租金，原告也告知被告不交所欠租金并走法律途径追回租金加所欠水电费，被告却以双方已签订解除协议为由，说农庄所有事件与被告无关，故原告觉得被告恶意诈骗租金。综上所述，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向法院提起诉讼，悬求法院支持原告的诉讼清求。被告辩称：一、原告未返还所欠被告的租赁押金48000元以及原告在被告的租赁期间强行霸占被告的鱼塘，未支付给被告鱼塘使用费98208元，合计146208元。二、双方于3月29日晚完成清场，并在当日完成原告与被告的现场交收，交收完毕，双方协商自愿签订合法有效的书面解除合同的协议。具体如下：今年突如其来的新冠疫情让做餐饮服务业的面临巨大的压力，由于新冠疫情防控工作，全国启动了有史以来最严峻的一级响应，所有人民不扎堆，不串门，不聚餐，所有餐厅不得正常经营，村委封路，直至3月中旬也不能正常营业（新冠疫情防控下一直处于停业状态），被告向原告说明受新冠疫情的影响无法正常经营是否减免租金，农家乐的路口也被封住，食客、车辆无法正常通行，无法正常营业，以及原告占用被告鱼塘一直未清塘交回给被告。原告答复要咨询村委会，村委会减免原告就减免。后来原告一直催促被告交租金，被告表示原告占用被告鱼塘一直未清塘交回给被告，事隔几日后原告方跟被告说要么继续交租不然就转给他人，被告就约定时间到佛山与原告碰面商谈，原告问被告要不要做，被告称投资了五十多万元，花费这么多精力和心血，当然想继续坚持做下去，被告问原告租金能减免多少，不减免租金的话现在这种情况又不能正常经营（不能堂食，路口被封住，车辆不能正常通行），原告说要不被告转出去，不用每个月被加租8500元。被告心里想投资了五十多万元以及精力和心血，不做舍不得，就问原告多少钱，原告说现在有人出价350000元，被告说目前受疫情的影响，不是被告投资了这么多钱去做基建，绿化，翻新，连100000元都不值，原告问被告给多少，被告说最多给200000元，原告说不可能的，说现在就有人要350000元，在被告租赁期间没经得被告的同意原告不能擅自转让给他人。后来大家就回去商量，经过多次协商最终双方同意作价250000元（包含所有，无其它费用）。24日中午，被告在原告的瓷砖铺，原告说要交诚意金50000元，因卡里只有3万元多一点，被告先转30000元，转账后并截图发到群里，不知什么原因钱被退回，被告说给几天时间准备钱，毕竟250000元现金，在疫情下不是小数目，现在也不能完成转让，需要在村里备案以及原承包主同意，等被告凑齐钱再约定时间一起办，当天下午，为了表示诚意，被告邀请原告以及原告合伙人曹杰一同到被告位于广州沙河的男士服装批发店喝茶参观，被告出于朋友情谊赠送原告三人（其中一人未在场）6件价值1320元的男士T恤。后约定被告及其合伙人于27日一同前往原告的瓷砖铺完成转让合同，当晚签订合同前原告告知被告村里的半年租金48000元需要被告交，以及原告在村里的押金46800元退回，被告觉得很气愤，觉得原告没有诚信，原本就说好的250000元转让，没有其它费用，临近签合同却变相加价94800元，让实际作价250000元的转让费直接变成344800元，这让被告无法接受，大大超出预期。当晚被告表明无法接受，250000元已经是很高，除了被告没有比被告更合适的人选了，原告也能看到被告及其合伙人投资了五十多万元以及这么多精力和心血是真心想做好，经营好。被告表明3月28日、29日完成清场，并于3月29日晚交给原告验收，交接完毕，事后双方签订了书面合同解除协议。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告退还租赁押金48000元；2、原告向被告支付占有使用鱼塘费用98208元；3、原告向被告支付2019年7月的水费645元；4、原告向被告支付名誉损失补偿费用5000元、误工费400/天、交通费200元、精神损失费2000元；5、原告自行拆除违建平台；6、原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：双方自愿签订合同解除协议，合同终止，原告拒不退还被告租赁押金48000元。原告自租赁合同签订之日至合同终止期间一直霸占鱼塘使用并未支付使用费用，农业用地的合同使用面积为23.46亩，租金为19200元/年，16000元/月，平均每亩地租金为682元/月，鱼塘实际占地面积大约为18亩，合同期间霸占使用长达八个月时间，合计费用：682（元）×18（亩）×8（月）=98208元整。原告在交付被告经营使用前所产生的7月份水费并未结清。由于原告向法院起诉被告，法院传票寄到被告老家广东省普宁市***********，导致被告在村里受到同村亲朋好友邻里邻舍嘲笑的目光，令被告声誉受损，以及精神压抑，因此事造成的误工以及交通费费用需由原告支付，以及诉讼费用。原告明确告知被告可以搭建平台，在经营期间搭建的鱼塘平台属于违章建筑，被佛山市禅城区城市管理和综合执法局南庄查违大队下达整改拆除通知书，一直未拆除。原告就反诉辩称：合同期限没有届满，故押金不予退还。当时原、被告协商待春节后原告清干鱼塘后再将鱼塘交给被告，原告认为该占有使用费用不需支付。如原告有拖欠2019年7月的水费，原告对水费645元予以认可并支付给被告。被告的第4项反诉请求没有依据，原告有异议。平台是被告建设的，应由其拆除。诉讼中，原告就本反诉共同提交如下证据：1、原告身份证、佛山市*******（暂）住证历史记录、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《场地租赁合同》，证明被告向原告承租场地，双方存在场地租赁合同关系。3、微信聊天记录（群聊，时间2020年3月29日），证明被告没有交清水电费，承诺次日办理水电过户，但被告没有兑现。诉讼中，被告就本反诉共同提交如下证据：1、编号为1、2、3照片、《责令改正违法行为通知书》照片，证明涉案场地上的建筑物是违建的。2、编号1、2微信聊天记录（群聊）（时间是2020年3月6日）、微信聊天记录（原告与被告）、微信朋友圈内容，证明被告没有交租是受疫情影响，且原告占用了鱼塘。3、《农用地承包合同》，证明场地的使用性质为农业用地、鱼塘养殖，及面积为23.46亩。4、禅城区南庄镇农村集体组织收据（电子），证明原告没有缴纳2019年7月份的水费645元。5、《协议》、光盘，证明双方提前解除了场地租赁合同并办理交接手续。6、《农庄转让协议》（甲乙方未签章），证明双方洽谈过由被告承接原告与上一手的合同。30000元是转让的意向金，非租金。7、手写材料（2020年1月20日），证明被告承租后投入的费用。8、编号4、5、6、7照片（拍摄时间2020年5月6日），证明受疫情影响，农庄旁的道路至今仍未开放。经质证，本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院经审查予以确认；证据2、3，被告对真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。被告的证据1，原告不予认可，无法确认关联性，本院不予采信；证据2、3、4、5，原告对真实性无异议，本院对证据真实性予以确认；证据6，无当事人签名，本院不予采信；证据7，原告不予认可，无法确认关联性，本院不予采信；证据8，原告对真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2019年7月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：“一、甲方将其位于南庄镇上元村农田菜地内，农田1排2号，该地面积23.46亩，作现有用途使用。二、该地承包期限从2019年8月1日起至2022年12月31日止。三、承包款为每年192000元/年，每月为16000元，每六个月交纳一次，乙方于2019年8月1日前用现金或转账方式支付给甲方。四、乙方向甲方支付三个月押金，人民币48000元整，于本合同签订之日交付甲方，当合同期满或合同终止，如乙方没有违约，甲方必须在合同期满终止日期十五天内把风险保证金退还乙方，不计利息。五、水电设施按现有的容量交付给乙方使用，水电费由乙方负责，如乙方需要增容，增容费用由乙方负责，如乙方须要改动经甲方同意后方可改动，所改动产生的任何由乙方自负。六、合同期间，乙方承租甲方用地只能用于现有用途的使用，不得改变用途，不得用作违法行为，甲方交给乙方合同生效期起，乙方做好各项消防措施，安全措施，如出现一切安全事故或火灾造成人员伤亡及财产损失的由乙方自主承担所有的经济损失和法律责任，同时在租赁期间租户产生的一切经济法律纠纷和经营产生的费用及生产安全的一切问题由租户承担与甲方无关，受法律保护。七、承租方的责任：1、按时、按额交纳一切费用。2、租赁期间，乙方的所有事务与甲方无关。3、依法经营，乙方自行履行国家规定程序经营。4、租赁期间内所发生的工伤事故，风险责任、债权、债务由乙方承担。5、租赁期内，乙方负责承担铺位及水电表后设施的维护。八、违约责任：一）出租方的违约责任：1、甲方如违反本合同的规定，则视为违约，乙方有权终止合同，甲方须返还风险保证金给乙方并承担给乙方所造成的一切经济损失。二）承租方的责任：1、乙方若违反本合同规定，则视为违约，甲方有权终止合同，没收乙方风险保证金，并由乙方承担甲方的经济损失。2、若乙方违反本合同的第七条规定，除甲方有权终止合同，没收乙方风险保证金外，乙方还应负责恢复原状，并承担给甲方造成的一切经济损失。3、租赁期间，如因乙方非法经营而受到有关部门处罚时，则甲方有权终止合同，没收乙方风险保底金，并由乙方承担所造成甲方的损失。三）租赁期间如乙方无故终止合同，则乙方除无权收回风险保证金外，还应赔偿给甲方造成的一切经济损失。九、合同违约和终止：一）合同期满，甲方继续出租的，在同等条件下乙方有优先承租权，若乙方继续承租，应在合同期满2个月内与甲方进行协商，并续签合同。……十、本合同期满或终止铺位返还和验收方式：1、合同期满或终止后五天内，乙方将承租地移交给甲方。2、合同期满或终止，原属甲方财产不得迁走、带走，乙方新增的不动产（包括水电增容设施）归甲方所有，乙方新增加其它可动资产由乙方处理，逾期不处理，则视为乙方对其所属财产自动放弃，甲方自行处理，乙方无权向甲方要求任何赔偿。……”2020年3月6日，原告通过微信催促被告支付租金，被告回复表示因为疫情原因当地村委会不允许开业，并要求原告将鱼塘中原告放养的鱼清走并将鱼塘交给被告，原告回复称随时可以。随后，被告对此发送微信：“去年到宜家（现在）无收你地一分钱。”原告回复：“先把这期租金交上，收我们钱？”被告回复：“先把塘清了。”原告回复：“鱼塘可以即时抽水，租金已迟，不交租我们傻啊，鱼清了，你们说不做了，我们把鱼便宜卖？”被告答复：“这个是两码事。”2020年3月24日、3月26日，原告先后通知被告交租。2020年3月30日，原告与被告签订《协议》，解除双方签订的上述合同，并确认办理完交接手续。另查明一，根据佛山市禅城区******民委员会向被告出具的水费收据显示，被告支付的2019年7月至8月的水费为1290元。另查明二，本院于2020年8月14日组织原、被告现场勘查，双方一致确认租赁标的物中有18亩鱼塘，其余为旱地，签订合同时地上搭建有组合板房、木棚。庭审中，原、被告双方一致确认被告向原告支付了48000元押金；涉案合同约定是6个月为一期交纳租金，但实际上双方协商成每3个月缴纳一次，每期的第一个月的1号缴纳。原告陈述：押金按照合同约定处理；确认被告举证的证据2是原告与被告的聊天记录，安基陶瓷是原告，张学友头像是被告。被告陈述：原被告没有协商过“待春节后原告清干鱼塘后再将鱼塘交给被告”，被告一直在催促原告交还鱼塘，但原告没有清干鱼塘交还给被告；被告承租后至2020年3月29日前有产生2458.83元水电费，被告没有结清，也没有支付给原告，被告愿意支付，但有前提，前提是原告结清鱼塘使用费和退还押金。庭审中，本院询问：1、原告，出租给被告，被告的用途是？原告：农庄，餐饮用途。被告：钓鱼场。鱼塘占地约18亩，但原告一直没有交付鱼塘给被告，故被告没有经营起来钓鱼场。原告：当时被告称是餐饮用途。2、合同第1条“作现有用途使用”是什么意思？原告：之前一直是农庄和餐饮、养鱼。之后也应是该用途。被告：原来也做过钓鱼场，农家乐、餐饮、养鱼、观赏之类。3、签订合同后鱼塘是谁在使用？原告：原告。一年后再赠送给被告使用。被告：原告。没有“一年后再赠送给被告使用”这回事，签订合同后租赁标的物是包括了鱼塘。4、被告，承租后是否同意原告使用鱼塘？有无要求原告尽快将鱼塘交给被告？原告：一开始18000元租金，包括鱼塘，被告提出太贵了，后双方谈成16000元租金，但不包括鱼塘，原告在年后将鱼塘清干还给被告。被告：没有同意过原告使用。多次以电话方式催促原告交鱼塘给被告，暂无举证。本院认为，经审查，本案应为土地租赁合同纠纷。原、被告签订的《场地租赁合同》及《协议》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请的租金。依据涉案合同和合同签订后的变更交租方式的约定，被告应于2020年2月1日支付2020年2月至4月的租金。本案中，原告于第1项诉讼请求中主张被告支付未付的2020年2月1日至3月31日的租金30000元。因双方达成解除涉案合同的《协议》，双方的租赁合同关系已于2020年3月30日协议解除，且双方确认已于该日办理交接手续，即被告向原告返还了租赁标的物，故原告无权要求被告支付此后的租金。但是对于2020年2月1日至3月30日的租金，被告未提供有效证据证明已经支付，其应当承担举证不能的不利后果，故本院确认被告欠付该期间租金的事实。原告主张的上述30000元租金，未超过双方约定标准，因此依据充足，本院予以支持。至于原告主张的2020年4月1日起至租赁标的物重新出租之后的租金，本院待后论述。关于原告诉请被告支付水电费2458.83元。根据涉案合同约定，被告自行负担使用租赁标的物产生的水电费。因被告确认于租赁期间使用产生水电费2458.83元，原告依约有权向被告主张，故本院对原告的相关诉请予以支持。关于被告反诉诉请原告支付鱼塘占有使用费。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，被告反诉主张原告自签订涉案合同至合同解除期间一直占有使用其中约18亩的鱼塘，应当按照每月682元/亩租金向被告支付该期间的占有使用费。本院认为，原告对涉案土地的鱼塘面积未提出异议，本院确认该面积为18亩。诉讼中，原告陈述于签订涉案合同后一直使用鱼塘，但亦称原、被告协商待春节后原告清干鱼塘后再将鱼塘交给被告。结合被告自承租后即开始按涉案合同约定的月租向原告支付租金以及被告于2020年3月6日通过微信要求原告将鱼塘清干交付的事实，本院可以认定原、被告双方就上述鱼塘达成了于2020年春节后由原告清干鱼塘后交给被告的口头协议。按照我国民间传统，春节于正月十五元宵节结束，即2020年春节结束时间为2020年2月8日，故原告应于2020年2月9日将其中鱼塘清干交给被告，但原告未能按约交付，故其已构成对被告的违约，必然造成被告使用利益的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告有权要求其赔偿相关损失，即支付2020年2月9日至3月30日的占有使用费。至于标准，双方约定的全部土地租金为16000元/月，本院参照该标准按占用面积折算占有使用费，经核算，2020年2月9日至3月30日的占有使用费为20869.57元（16000÷23.46亩×18亩÷30×51）。被告反诉请求超出部分，没有事实依据，本院不予支持。关于被告反诉诉请原告支付2019年7月的水费645元。诉讼中，原告予以确认并同意支付，故本院对被告的该项诉请予以支持。关于被告的违约责任及租赁押金的退付问题。原告主张的2020年4月1日起至租赁标的物重新出租之后的租金。如前所述，被告负有支付合同解除前的欠付租金的义务，但合同解除后双方不存在租赁合同关系，且被告亦未继续占用租赁标的物，故原告无权再向被告主张租金。因此，原告的上述主张实际是要求被告赔偿违约损失。如前所述，被告未依约按期足额支付租金及水电费，对原告构成违约，此也是双方解除合同的主要原因，故原告有权要求其承担违约责任，鉴于原告也存在未经被告同意仍于2020年2月9日后占用鱼塘的违约情形，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院确定被告向原告赔偿损失金额为相当于两个月租金的押金即32000元，也就是说原告不予退还被告向其交纳的租赁押金48000元中的32000元用以抵扣相应违约损失，抵扣后原告应向被告返还剩余租赁押金16000元。原告诉请超出部分，理据不足，本院不予支持。因此，被告也就无权再要求原告予以退还超出部分押金。关于被告反诉主张的声誉损失、误工费、交通费、精神损失费及要求原告拆除违建平台，因无依据，本院不予支持。综上所述，除原告可不予退还被告租赁押金32000元外，被告还应向原告支付32458.83元（30000+2458.83），原告应向被告支付37514.57元（20869.57+645+16000），因均为金钱债务，两厢抵扣，原告仍应向被告支付5055.74元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、原告温天托于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告苏铭辉支付5055.74元；二、驳回原告温天托的其他诉讼请求；三、驳回被告苏铭辉的其他反诉请求。如果原告温天托未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取306元，由被告苏铭辉负担；反诉受理费1695元，由原告温天托负担407元，被告苏铭辉负担1288元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年八月十四日书记员  罗凤华