云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终6354号上诉人（原审被告）：安宁林源房地产开发有限公司。住所地：云南省安宁市百花东路（林源经贸公司内）。法定代表人：郭晓艳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁腾云，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：胡佳，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：孙如芬，女，1988年1月13日出生，汉族，现住云南省昆明市禄劝县。被上诉人（原审原告）：孙宗禹，男，1950年6月23日出生，汉族，现住云南省昆明市禄劝县。被上诉人（原审被告）：黄永芳，女，1969年6月11日出生，汉族，现住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审被告）：周伟，男，1969年3月24日出生，汉族，现住云南省昆明市西山区。上诉人安宁林源房地产开发有限公司（以下简称：林源公司）因与被上诉人孙如芬、孙宗禹、黄永芳、周伟商品房预售合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林源公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、一审判决违反合同相对性原则。上诉人与孙如芬、孙宗禹不存在合同关系，双方不存在权利与义务的关系。本案案由为商品房预售合同纠纷，一审法院以减少当事人诉累为由，违反了合同相对性判令上诉人向被上诉人承担赔偿责任缺乏事实依据及法律依据。同时，一审法院在一个案件中既审理了商品房预售合同纠纷，又审理了商品房买卖合同纠纷。有违一案仅审理一个民事法律关系的原则。2、根据《商品房购销合同》第12条的约定，上诉人仅在收到被上诉人出具的相关办证材料后才能向产权登记机关报送材料，而在一审过程中被上诉人并未提交完成的办证材料，根据合同约定，上诉人具有先履行抗辩权。3、一审判决在被上诉人未能举证证明其存在实际损失的情况下，未确认被上诉人存在实际损失即依据《合同法》第一百零三条的规定确定损失赔偿数额属认定事实不清及适用法律错误。4、一审法院酌情按照购房款以每日十万分之五的标准计算逾期办证违约金没有法律依据。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。孙如芬、孙宗禹向本院提交书面意见辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄永芳、周伟伟向本院发表答辩意见。孙如芬、孙宗禹向一审法院起诉请求：1、判令被告立即协助原告办理涉案房屋的不动产权证；2、判令被告向原告支付因其未按时办理不动产权证给原告带来的经济损失2万元（暂计算至起诉之日，实际应计算至不动产权证实际办理完成之日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审中，孙如芬、孙宗禹变更第2项诉讼请求为：以房屋总价为本金按年利率5%计算自2017年1月20日至起诉之日（即2018年8月27日）止的违约金，超过2万元部分自愿放弃。一审法院认定事实：2010年5月10日，林源公司与黄永芳会签订《商品房购销合同》，约定黄永芳向林源公司购买该公司开发的位于安宁市房屋。2016年10月20日，原告孙如芬、孙宗禹与黄永芳、周伟签订《房屋买卖合同》，约定黄永芳、周伟将其所有的珍泉颐园Ａ幢1105号房屋以299800元的价格出售给原告孙如芬，孙宗禹。合同签订后，双方办理了房屋产权过户及移交手续，2016年11月16日，原告取得该套房屋的《房屋所有权证》（房权证安宁市房字第**），原告孙如芬，孙宗禹系房屋按份共有人。另查明，珍泉颐园小区已持有房屋所有权证的业主，自2018年5月18日以后可自行向不动产登记部门申请办理不动产权证。一审法院认为：一、对于被告是否违约的认定问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十二条规定“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案被告黄永芳、周伟与原告孙如芬、孙宗禹通过签署《房屋买卖合同》建立房屋买卖合同关系，被告黄永芳、周伟作为出卖人，在原告孙如芬、孙宗禹根据合同约定支付完购房款后，应当将标的房屋的权属登记转移至买受人一方名下；根据前述法律规定，出卖人除协助买受人办理标的房屋的权属转移登记外，还应协助买受人办理标的房屋的土地使用权证。根据查明的案件事实，本案被告黄永芳、周伟未协助原告孙如芬、孙宗禹办理土地使用权证，被告林源公司亦未就涉案房屋及时协助相关部门做好相应的不动产权籍调查，导致原告虽取得房屋所有权证，但却无法在2016年6月30日后根据安宁市当地政策更换不动产权证。被告林源公司此举可认定为其未全面履行房屋出售义务，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。二、对于违约金的认定问题。首先，根据《不动产登记暂行条例》及昆明市人民政府《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》规定，昆明市自2016年6月30日起在全市范围内实施不动产统一登记，2016年6月30日前，客观上涉案房屋并无办理不动产权证的可能，故应以2016年7月1日作为逾期办证违约金损失的起算时间点，但本案中原告主张违约金从2017年1月20日起算，属于对其权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，结合本案实际情况，兼顾本案因合同违约的实际损失，酌情将本案逾期办证违约金的计算标准认定为以原告已付购房款的总额为本金按日0.05‰计算，原告主张违约金以购房总价款299800元为本金，按年利率5%计算的违约金过高，一审法院不予支持。再次，根据安宁市住房和城乡建设局及安宁市不动产登记中心相关规定，原告孙如芬、孙宗禹自2018年5月18日以后方可持房屋所有权证原件办理涉案房屋的不动产权证，无需被告协助就能自行办理。故此，本案中，原告孙如芬、孙宗禹逾期办理不动产权证的损失只应当认定为以购房款229800元为本金自2017年1月20日起至2018年5月18日按日0.05‰计算的金额合计人民币7240.17元（483天×299800元×0.05%）。最后，虽然本案房屋买卖合同关系只建立在孙如芬、孙宗禹与黄永芳、周伟之间，本案原告孙如芬、孙宗禹因无法办理不动产权证的损失根据合同相对性只应当由黄永芳、周伟进行赔偿，但就本案而言导致孙如芬、孙宗禹无法办理不动产权的根本原因仍是由于安宁林源房地产开发有限公司原因所致，即安宁林源房地产开发有限公司未就涉案房屋协助相关部门做好相应的不动产权籍调查导致黄永芳、周伟无法协助孙如芬、孙宗禹办理涉案房屋的不动产权证，黄永芳、周伟即使承担完赔偿责任后，仍有权全额向安宁林源房地产开发有限公司主张赔偿。故此，为减少当事人诉累，针对本案孙如芬、孙宗禹诉请的损失，一审法院直接判决由安宁林源房地产开发有限公司向孙如芬、孙宗禹进行赔偿，黄永芳、周伟不再承担赔偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十二条，《商品房销售管理办法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“一、由安宁林源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙如芬、孙宗禹以购房款299800元为本金自2017年1月20日起至2018年5月18日止按日0.05‰计算的逾期办理不动产权证的损失合计人民币7240.17元；二、驳回孙如芬、孙宗禹的其他诉讼请求。”二审中，各方当事人均未提交新证据且对一审判决确认的事实无异议，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、一审程序是否违法？二、林源公司是否存在违约？三、若存在违约，则违约责任应当如何认定？本院认为，一、对于一审程序是否违法的问题。本案中孙如芬、孙宗禹虽未与林源公司签订合同，孙如芬、孙宗禹系通过黄永芳、周伟处受让案涉房屋，但在受让案涉房屋时，案涉房屋仅取得房屋所有权证，林源公司尚未完成案涉房屋在内的不动产权籍调查，导致转让人黄永芳、周伟也无法办理土地使用权证，故本案系林源公司的原因导致案涉房屋的不动产权证未能办理，故孙如芬、孙宗禹作为案涉房屋的实际权利人有权要求林源公司承担责任，一审审理程序并无不当，林源公司所提该项上诉请求不能成立，本院不予采信。二、对于林源公司是否违约的认定问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十二条规定“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案黄永芳、周伟与孙如芬、孙宗禹通过签署《房屋买卖合同》建立房屋买卖合同关系，黄永芳、周伟作为出卖人，在孙如芬、孙宗禹根据合同约定支付完购房款后，应当将标的房屋的权属登记转移至买受人即本案孙如芬、孙宗禹一方名下，出卖人除协助买受人办理标的房屋的权属转移登记外，还应协助买受人办理标的房屋的土地使用权证。但林源公司在黄永芳、周伟向孙如芬、孙宗禹出售房屋后未就涉案房屋协助相关部门做好相应的不动产权籍调查，导致孙如芬、孙宗禹虽取得房屋所有权证，但客观上却无法在2016年6月30日后根据安宁市当地政策更换不动产权证，一审法院认定林源公司作为开发商未全面履行房屋出售义务构成违约并承担违约责任并无不当。林源公司所提本案系孙如芬、孙宗禹未提交完整办证材料，其不存在违约情形的上诉主张不能成立，本院不予采信。三、对于违约金的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然林源公司逾期办证的违约行为的确给孙如芬、孙宗禹造成了一定的损失，但案涉房屋已交付孙如芬、孙宗禹居住使用多年，孙如芬、孙宗禹购买房屋的主要合同目的已经实现，且案涉项目客观上已具备办理不动产登记的条件，孙如芬、孙宗禹亦可自行向不动产权登记部门申请办理不动产权证，故一审法院以孙如芬、孙宗禹的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，判令林源公司直接向孙如芬、孙宗禹赔偿以购房款为本金，自2017年1月20日起至2018年5月18日止按每日0.05‰的标准计算的损失为7240.17元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人林源公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人安宁林源房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年八月十八日法官助理潘鑫书记员袁艺