广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终402号上诉人（原审原告）：苏洁芳，女，汉族，1972年11月28日出生，住广东省云浮市。委托诉讼代理人：李水弟，广东广鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘楚怡，广东广鑫律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：苏飞光，男，汉族，1992年5月10日出生，住广东省云浮市。原审被告：潘幸芳，女，汉族，1983年3月22日出生，住广东省云浮市。上诉人苏洁芳因与被上诉人苏飞光、原审被告潘幸芳房屋买卖合同纠纷一案，不服新兴县人民法院（2019）粤5321民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。苏洁芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人苏飞光支付购房款30000元给上诉人苏洁芳；2.判令被上诉人苏飞光向上诉人苏洁芳支付违约金84280元（违约金从2018年8月31日起，以28万元为本金，按每日千分之一计算，至付清房款日止，暂计算至2019年6月28日止的违约金为84280元）；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人苏飞光承担。事实和理由：一、《房地产买卖合同》约定的内容是上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，该合同条款合法有效。上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》约定，上诉人将新兴县**镇**路**综合楼**房（房产证号：粤房地证字第C165****号）卖给被上诉人。该物业建筑面积为117.71平方米（以房地产证为准），该物业总价款人民币280000元，本次交易须在2018年8月30日之前办理完结。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料，或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。逾期超过十天未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同还约定了其他内容。该合同约定的内容是上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，并无违反国家法律法规的强制性规定，该合同条款合法有效，合同各方应按照约定履行各自义务。二、上诉人主张的违约金是根据双方合同的约定计算，被上诉人应按照合同约定支付违约金，不存在过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。本案中双方在合同中明确约定“……守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。”上诉人已经交付了房屋，并办妥过户手续，但被上诉人没有按时付清购房款，因此被上诉人应按照合同约定的方式支付违约金，不存在违约金过高的问题。三、原审法院适用法律错误，合同约定的违约金计算方法明确，应以合同约定的违约金计算方法计算违约金。原审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，计算本案违约金，与本案事实不符，本案属于二手房买卖，并非属于商品房买卖，不应参照上述司法解释的规定计算违约金。如前所述，合同约定的违约金计算方法明确，不存在没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法问题，应按照合同约定的方法计算违约金，因此原审法院适用法律错误。四、原审法院认定被上诉人在一审时支付的30000元为支付购房款，属于认定事实错误，该笔款项应为违约金，而非购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，违约方（被上诉人）应先支付违约金后，再履行支付购房款的债务，故被上诉人在一审时支付的30000元应为违约金，并非购房款，因此原审法院认定被上诉人支付违约金及购房款顺序不当，恳请二审法院予以纠正。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，恳请二审法院依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人苏飞光未向本院提交书面答辩意见。原审被告潘幸芳未向本院提交书面陈述意见。苏洁芳向一审法院起诉请求：1.判令苏飞光、潘幸芳立即支付购房款30000元给苏洁芳；2.判令苏飞光、潘幸芳向苏洁芳支付违约金84280元（违约金从2018年8月31日起，以280000元为本金，按每日千分之一计至付清房款日止，暂计至2019年6月28日止为84280元）；3.本案诉讼费用由苏飞光、潘幸芳负担。一审法院认定事实：2017年12月21日，以苏洁芳为卖方与以潘幸芳代苏飞光为买方、及经纪方新兴县**镇钜力房地产中介服务部签订《房地产买卖合同》。该合同主要约定：1.苏洁芳将位于新兴县**镇**路**综合楼**房（房产证号：粤房地证字第C165****号）卖给苏飞光；2.该房的建筑面积为117.71平方米（以房地产证为准），以现状按套售予苏飞光，总楼款280000元；3.定金20000元，办理过户手续前，买方应把首期楼款90000元划入卖方账户（含定金）。本次交易须在2018年8月30日之前办理完结（建议时间不超过8个月）；4.因买方或者卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料，或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过十天未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同还约定了其他内容。苏洁芳在卖方处签名及捺指模确认，潘幸芳在买方处签“潘幸芳代苏飞光签”，并在名字上捺指模确认，新兴县**镇钜力房地产中介服务部在经纪方处盖章。合同签订后，潘幸芳于当日支付定金20000元给苏洁芳，并与苏洁芳、新兴县**镇钜力房地产中介服务部签订《定金收据》，载明苏洁芳已收到潘幸芳支付的定金20000元及其他事项。其后，潘幸芳依照合同约定于2018年2月9日向苏洁芳支付首期楼款90000元（含定金20000元）后，苏洁芳出具《收据》一份，载明已收到首期楼款90000元。2018年8月2日，苏洁芳依照合同约定，将上述房屋过户至苏飞光名下【产权证号粤（2018）新兴县不动产权第003****号】，并将房屋交付给苏飞光使用。2018年11月12日苏飞光将该房屋抵押给中国建设银行股份有限公司新兴支行办理贷款。2019年1月2日，由建设银行新兴支行将贷款160000元一次性划入苏洁芳的账户，作为苏飞光向苏洁芳支付的购房款160000元。综上，苏飞光、潘幸芳共向苏洁芳支付了250000元，尚欠苏洁芳30000元购房款未付。为此，苏洁芳经多次催收，但苏飞光、潘幸芳均拒绝支付，遂于2019年8月8日诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。依苏洁芳的申请，一审法院于2019年9月4日作出（2019）粤5321民初1488号民事裁定，查封了苏飞光名下的位于新兴县**镇**路**号**房的房地产【产权证号：粤（2018）新兴县不动产权第003****号】。以上事实，有苏洁芳提交的苏洁芳身份证、苏飞光、潘幸芳的身份证、房地产买卖合同、定金收据、收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、房产证、土地使用权证、不动产登记资料查询结果，（2019）粤5321民初1488号民事裁定及一审法院的询问笔录、庭审笔录予以证实。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。苏飞光与潘幸芳是叔嫂关系。潘幸芳代苏飞光与苏洁芳于2018年12月21日签订的《房地产买卖合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。对苏洁芳的诉求一审法院评判如下：一、关于苏洁芳请求苏飞光与潘幸芳共同支付购房款30000元的问题。在合同履行过程中，潘幸芳依照合同约定已代苏飞光支付了首期楼款90000元（含定金）给苏洁芳，之后苏飞光依照合同约定亦支付了160000元给苏洁芳，尚欠30000元购房款。事实清楚，当事人并无异议。在审理过程中苏飞光同意支付尚欠的购房款30000元给苏洁芳，且分别于2019年9月30日支付20000元、于2019年10月1日支付10000元给苏洁芳，即苏飞光已付清所有购房款给苏洁芳，苏洁芳的第一项诉求已实际解决，无需一审法院再作出判决。二、对于苏洁芳请求潘幸芳与苏飞光共同支付违约金的问题。在本案中，潘幸芳代苏飞光与苏洁芳签订《房地产买卖合同》，并代苏飞光支付首期楼款90000元（含定金20000元）给苏洁芳，其后苏飞光作为房屋买方亦于2019年2月9日通过银行贷款的方式支付购房款160000元给苏洁芳，事后苏飞光亦确认潘幸芳为其代签合同与代交购房款的行为，据此，潘幸芳仅作为苏飞光的代理人，潘幸芳作出签订合同、交纳房款等民事行为，所产生的法律后果依法应由苏飞光承担，潘幸芳并不是合同的相对人，不承担相应的责任。苏洁芳主张潘幸芳与苏飞光共同支付违约金，理据不足，一审法院不予支持。三、对于苏洁芳请求违约金计算标准的问题。苏飞光作为涉案房屋买受人，负有向受让人支付购房款的义务，涉案合同约定本次交易须在2018年8月30日之前办理完结。苏洁芳依照合同约定于2018年8月2日将涉案房屋过户至苏飞光名下【产权证号：粤（2018）新兴县不动产权第003****号】，但苏飞光未能依约于2018年8月30日前支付所有购房款给苏洁芳，苏飞光的行为构成违约，依约应承担违约责任。故苏洁芳请求苏飞光支付违约金，合理合法，一审法院予以支持。苏洁芳与苏飞光虽在合同中约定了逾期超过十天仍未履行的违约方每日按总楼价280000元的千分之一支付违约金，但对此苏飞光认为约定过高，请求法院予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的适用原则是补偿损失为主、惩罚为辅，且以实际损失为基础，一审法院依照公平合理原则，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对违约金予以调整。依上述规定，结合本案的实际情况，苏飞光已经在合同期限内支付了190000元购房款，故应按尚未支付的购房款为基数计算违约金的数额。苏飞光于2019年2月9日支付160000元购房款，于2019年10月1日支付剩余的30000元购房款，因此违约金应分为两阶段进行计算：（1）第一阶段为：自2018年8月31日起至2019年2月8日止，以未支付的购房款190000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；（2）第二阶段为：自2019年2月10日起至2019年9月30日止，以未支付的购房款30000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。潘幸芳经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的答辩、质证、抗辩的权利，一审法院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、苏飞光应于判决发生法律效力之日起七日内支付违约金【自2018年8月31日起至2019年2月8日，以未支付的购房款190000元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类人民币计收逾期贷款利息的标准计算；自2019年2月10日起至2019年9月30日止，以未支付的购房款30000元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类人民币计收逾期贷款利息的标准计算】给苏洁芳；二、驳回苏洁芳的其他诉讼请求。案件受理费1292.8元，由苏洁芳负担565.63元，苏飞光负担727.17元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一审判决驳回苏洁芳对潘幸芳的诉讼请求，各方当事人均没有异议，视为服判，本院予以维持。综合各方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：一、涉案逾期付款违约金应否予以调整；二、苏飞光在一审诉讼中支付的30000元应认定为购房款还是违约金。关于涉案逾期付款违约金应否调整问题。苏洁芳上诉认为，双方在《房地产买卖合同》中对逾期付款违约金计算标准有明确约定，且涉案房屋买卖是二手房买卖，不属于商品房买卖，逾期付款违约金应按合同约定的标准计付，一审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定对涉案逾期付款违约金进行调整错误。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者终裁决机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，苏飞光逾期交付房款超过十天，根据合同约定，违约金按总房价款的日千分之一标准计算，折算成年利率为36%。苏飞光逾期付款，造成苏洁芳的损失主要为资金利息的损失，双方约定的逾期付款违约金计算标准明显过高，一审法院根据苏飞光的请求对违约金进行调整正确。虽然涉案房屋买卖是二手房买卖，但与商品房买卖同属于房产交易，两者在购房款支付的履行等方面具有一定的共通性，一审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定对涉案逾期付款违约金进行调整并无不当，本院予以维持。关于苏飞光在一审诉讼中支付的30000元应认定为购房款还是违约金问题。苏洁芳认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款的规定，违约方应先支付违约金再履行债务，苏飞光在一审诉讼期间支付的30000元应认定为违约金，一审判决认定为支付购房款错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，在合同当事人就迟延履行约定违约金的情况下，当事人迟延履行债务的，除了需支付违约金外，还需承担继续履行债务的义务，即迟延履行违约金的约定不免除违约方履行债务的义务。该条款并非是对迟延履行违约金和债务的履行顺序的规定。苏飞光在一审诉讼期间已经主张违约金过高，请求调整，其向苏洁芳支付30000元时，双方对违约金应如何计算仍存在争议，故该30000元不能认定为违约金，应认定为是对主债务即购房款的履行。苏洁芳上诉请求认定该30000元是违约金，没有法律和事实依据，本院不予采纳。综上所述，苏洁芳的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1907元，由上诉人苏洁芳负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  董振南二〇二〇年八月七日书记员  冯梓叶附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。