沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初3679号原告门长胜，男，汉族，1962年2月14日出生，住址沈阳市和平区。委托代理人赵春华，男，汉族，1952年12月24日出生，住址沈阳市沈北新区。被告辽宁凯盛源物业服务集团有限公司，住所地法定代表人秦龙，系该公司区域总。原告门长胜与被告辽宁凯盛源物业服务集团有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员鲁连涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月19日在没有召开业主大会，没有业主实名签字的情况下,沈阳市铁西区荣成花园业主大会筹备组违反相关法律法规，伪造选票并通过欺瞒手段非法成立了沈阳市铁西区荣成花园第二届业主委员会。在没有形成业主大会决议、没有得到业主大会授权的情况下，沈阳市铁西区荣成花园第二届业主委员会私自通过招标方式同辽宁凯盛源物业服务集团有限公司（曾用名为沈阳凯盛源物业服务有限公司，2017年7月4日更名为辽宁凯盛源物业服务有限公司，2017年11月16日更名为辽宁凯盛源物业服务集团有限公司）签定物业服务合同。辽宁凯盛源物业服务集团有限公司2017年2月27日以暴力方式将园区原物业服务公司逐出园区，宣布接管物业服务。辽宁凯盛源物业服务集团有限公司进入荣成花园后，不仅未依法按合同提供相应的物业服务，还在园区业主不知情的情况下擅自启动房屋维修基金一百五十余万，致使园区业主怨声载道，造成园区业主数次上访至铁西区霁虹街道办事处、铁西区房产局小区办、铁西区信访局和沈阳市房产局的后果。同时，在没有召幵业主大会、没有得到超过三分之二业主同意、没有得到业主大会授权的情况下，辽宁凯盛源物业服务集团有限公司非法将园区机动车场地占用费据为己有，拒不返还。在忍无可忍的情况下，园区业主依法启动了罢免程序，2019年1月7日沈阳市铁西区荣成花园第二届业主委员会被罢免。2019年9月末辽宁凯盛源物业服务集团有限公司被业主驱逐出园区。被告的上述行为，严重违反了国家相关法律法规，严重侵害了原告的合法权利，给原告带来了经济损失。现原告依据《合同法》、《物权法》、国务院、省、市各级《物业管理条例》和住建部274号文件《业主大会和业主委员会指导规则》，特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法判令如上诉请。1、判令被告辽宁凯盛源物业服务集团有限公司同沈阳市铁西区荣成花园第二届业主委员会签定的《物业服务合同》中与车位费、物业费相关条款无效；2、判令被告辽宁凯盛源物业服务集团有限公司返还己经收取原告的2019年10月至12月物业服务费259元、2017年至2019年机动车场地占用费1920元，共2880元。3、判令被告辽宁凯盛源物业服务集团有限公司承担本案诉讼费。被告辩称，一、答辩人与沈阳市铁西区荣城花园住宅小区第二届业主委员会签订的《荣城花园物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违法法律的强制性规定，依法有效。2016年12月20日，答辩人与沈阳市铁西区荣城花园住宅小区第二届业主委员会签订了《荣城花园物业服务合同》。合同约定，答辩人为沈阳市铁西区荣城花园小区提供物业服务小区业主也缴纳了物业服务费。上述合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被答辩人诉状中所述的“荣城花园业主大会筹备组违反法律法规、伪造选票、通过期满手段成立业主委员会以及私自与答辩人签订物业服务合同”等情况，与物业服务合同是否有效无关。一方面，业主委员会是城市住宅小区居民的自治组织，其成立是否符合相关的程序规定属于小区居民自我治理的内部事宜，答辩人作为物业公司，无权更没有能力对业主委员会的成立是否符合法定程序进行审查，答辩人仅需审查业委会是否在社区备案，履行基本的审查义务即已完成了自己是注意义务。被答辩人以其内部管理的程序问题来否认业委会对外签订合同的效力，没有法律依据；另一方面，物业服务合同关系全体业主的切身利益，其是否有效依法应由全体业主共同决定。被答辩人仅是其中一位业主，在未经全体业主授权的情况下，无权以个人名义要求确认物业服务合同无效。二、答辩人系依据《荣城花园物业服务合同》的相关规定收取停车管理服务费，被答辩人在接受了答辩人提供的管理服务情况下，无权要求退还相关费用。《荣城花园物业服务合同》第十一条及其附加合同均明确约定，答辩人有权从停车费中按照80元/月的标准提取停车管理服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，答辩人应依法根据《荣城花园物业服务合同》的相关约定交纳停车管理服务费。被答辩人恩在接受了答辩人提供的管理服务之后，无权要求答辩人退还任何费用。被答辩人在起诉状中所谓的答辩人非法占有停车管理服务费的说法，毫无事实和法律依据。根据《荣城花园物业服务合同》第十一条的规定可知，答辩人收据的80元系停车管理服务费而非所谓的车位费。该费用系因答辩人为被答辩人提供了停车管理服务而收取的费用，并非车位本身的收入。被答辩人接受了答辩人提供的停车管理服务之后，又以所谓的答辩人非法占有车位为由要求退费，其行为严重违背诚信，贵院应给予否定评价。三、答辩人在2020年3月24日进行交接之前，均按照合同约定派人前往荣城花园小区提供物业服务，被答辩人依法无权要求答辩人退还物业费。2020年3月18日，荣城花园所在的沈阳市铁西区霁虹街道兴华北社区居民委员会（以下简称“霁虹街道居委会”）向答辩人发送了告知函，告知荣城花园小区的业主要求终止《荣城花园物业服务合同》。答辩人于2020年3月24日与霁虹街道居委会办理了相关物品和资料的交接后，撤离了荣城花园小区。在答辩人撤离之前，答辩人均依法约定提供了物业服务，并按时缴纳了物业用房的水费和电费。被答辩人无权索要相关的物业费。被答辩人在起诉状中所述的答辩人于九月被业主驱逐出园区的说法与事实完全不符。2019年10月10日，答辩人曾经因为在荣城花园的物业用房被包括被答辩人在内的部分业主上锁而向派出所进行了报警。派出所出警并了解情况后，告知该人员应通过诉讼进行解决。伺候，答辩人每天都派人到荣城花园小区按时提供物业服务。被答辩人通过封锁物业用房等手段恶意阻碍答辩人进行物业服务的做法已严重触犯法律，答辩人保留追究被答辩人刑事责任的权利。故，被答辩人要求退还物业费无事实和法律依据。综上，被答辩人的诉讼请求既无事实依据，有无法律基础，请求贵院在查清事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，原告系沈阳市铁西区荣成花园小区业主。2016年12月20日被告与沈阳市铁西区荣成花园住宅小区第二届业主委员会签订《荣成花园》物业服务合同一份，合同约定由被告为该小区全体业主提供物业服务，物业服务费用按每月每平方米0.65元交纳，停车场属于全体共有全体共用的，车位使用人应按露天机动车车位80元／个每月的标准向被告交纳停车费，被告从停车费中按露天机动车车位80元／个每月的标准提取停车管理服务费，合同为期五年。原告与被告签订《车辆占位管理协议》，约定车位占位使用管理费为80元／月。原告按合同约定的标准向被告交纳了2017年至2019年期间的车位占位使用管理费及物业服务费。2020年3月被告已经撤离该园区。上述事实，有当事人的陈述、《荣成花园》物业服务合同、车辆占位管理协议、收款收据等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。2016年12月20日被告与沈阳市铁西区荣成花园住宅小区第二届业主委员会签订《荣成花园》物业服务合同，该合同合法有效。当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。原告主张合同中车位费、物业费相关条款无效，并要求返回2880元，但原告未能提供证据证明合同中上述条款存在法律规定的无效情形，且被告已提供了相应服务，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告门长胜的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告门长胜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  鲁连涛二〇二〇年八月十四日法官助理周全书记员齐霖霖