浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初834号 原告：王海红，女，1968年9月28日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：姜晶晶,浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锡伟,浙江和义观达（杭州）律师事务所律师。 被告：宁波汤仕玛置业有限公司（统一社会信用代码为913302126776803194）。住所地：宁波市鄞州区中河街道嵩江东路**，钱湖北路****。 法定代表人：张洪峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：王小光,浙江共业律师事务所律师。 被告：宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司（统一社会信用代码为91330200567016177L）。住所地：宁波市。住所地：宁波市鄞州区沧海路****（1-1） 法定代表人：沙勇，该公司董事长。 被告：宁波迪赛微客家公寓管理有限公司（统一社会信用代码为91330212MA291XTD5B）。住所地：宁波市鄞州区宁。住所地：宁波市鄞州区宁穿路**实怡中心****-（11-1）-（11-16）（12-1）-（12-16）（13-1）-（13-16）。 法定代表人：李红琴，该公司总经理。 上述两被告共同委托诉讼代理人：何方荣、王铭,浙江甬望律师事务所律师。 原告王海红为与被告宁波汤仕玛置业有限公司（以下简称汤仕玛公司）商品房销售合同纠纷一案，于2020年1月17日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，由本院审判员孙丽丽适用简易程序审理。后因案情复杂，转为普通程序依法组成合议庭进行审理。本案审理期间，依原告申请，本院追加宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司（以下简称迪赛不动产公司）、宁波迪赛微客家公寓管理有限公司（以下简称迪赛微客家公司）为本案被告。本案于2020年7月30日公开开庭进行了审理，原告王海红及其委托诉讼代理人姜晶晶、王锡伟，被告汤仕玛公司委托诉讼代理人王小光，被告迪赛不动产公司、迪赛微客家公司共同委托诉讼代理人何方荣、王铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王海红起诉称：被告汤仕玛公司系宝龙商业广场项目的开发商，被告迪赛不动产公司原系被告汤仕玛公司的股东（现已变更），全权负责该项目的销售，被告迪赛微客家公司负责房屋交付后的运营；三公司为关联公司。宝龙商业广场项目于2017年12月15日取得鄞房预许字（2017）第064号预售许可证，案涉7号楼为带底的办公用房，其中一层及地下一层为商业用房，二层及以上为办公用房。三被告为促进销售，改变核定的规划用途，宣传并承诺售卖的系商铺，为此按商铺装修样板房并制作《依舍创新交互式电商平台》宣传手册、公众号等宣传物料，宣传7号楼为“2-7F规划为潮人天街，原创沉浸式生意场，全橱窗走廊营造全新的购物体验；8-12F规划为潮人酒店，将携手国际尖端酒店品牌，共同打造一个时尚潮派酒店”。 三被告制作的销售广告、宣传资料具体明确地允诺涉案7号楼为商铺，并将打造为商业天街。基于此，三被告售卖的房屋价格远远高于同期同地段办公用房。2018年11月14日，原告与被告汤仕玛公司签订了编号为2018330212YS0158423的《商品房买卖合同》，并于当日与其指定的物业公司签订了物业类型为“商业用房”的《前期物业服务协议》。三被告的销售广告、宣传资料、置业顾问等均将涉案房产描绘为商铺，对原告订立商品房买卖合同有重大影响，应当视为要约，销售广告和宣传资料中的说明和允诺应当视为合同内容。2019年底为原、被告约定的交房时间，然被告无法交付商铺，且其已在后期销售中改变规划，将部分房屋按照公寓打造，导致按商铺购买的原告合同目的无法实现，三被告根本违约，原告有权解除合同，并要求返还已付款项。 在各业主与被告汤仕玛公司签订《商品房买卖合同》当日，被告汤仕玛公司、迪赛不动产公司将购房价款拆分为购房款和装修款，以替购房者节省契税为由，捆绑各业主分别与被告汤仕玛公司签订《商品房买卖合同》、与被告迪赛不动产公司签订《装修协议》。同时三被告又以打造统一形象包装、统一运营、统一管理的商场为由，捆绑各业主与被告迪赛微客家公司签订《房屋租赁合同》。故原告认为上述三份合同组合构成一次完整的商品房交易行为，不能单独审查及裁决，且原告不知三被告如何分配已收款项，故三被告应互负连带责任。故，请求判令（变更后）：一、解除原告与被告汤仕玛公司于2018年11月14日签订的编号为2018330212YS0158423的《商品房买卖合同》，汤仕玛公司返还原告购房款650854元；二、被告汤仕玛公司向原告赔偿以首付款330996元为基数自2018年11月14日起计算至实际清偿之日止的利息和以第二笔购房款319858元为基数自2019年7月12日起计算至实际清偿之日止的利息损失（其中截至2019年8月20日的利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮50%计算，自2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，暂计算至2020年1月15日为35434.30元）；三、解除原告与被告迪赛不动产公司于2018年11月14日签订的《宝龙广场房屋装修协议》，被告迪赛不动产公司返还原告装修款329004元；四、被告迪赛不动产公司向原告赔偿以装修款329004元为基数自2018年11月14日起计算至实际清偿之日止的利息损失（截至2019年8月20日按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮50%计算，自2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，暂算至2020年1月15日为24716.54元）；五、解除原告与被告迪赛微客家公司于2018年11月14日签订的《宝龙广场房屋租赁合同》；六、三被告对上述所有付款义务互负连带责任。 被告汤仕玛公司答辩称：一、涉案《商品房买卖合同》系原告与被告汤仕玛公司在平等、自愿基础上签订，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定严格履行义务，原告无权擅自解除，其诉讼理由不成立。二、涉案商品房规划用途为办公，且双方签订的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》中均明确约定房屋设计用途为办公，原告对此知晓且未持异议。从商品房价格上讲，商铺单价高达五六万元每平方米，而办公用房则不足两万元每平方米，从常识上来说，原告也不会产生涉案办公用房为商铺的误解。三、被告汤仕玛公司对涉案商品房从未进行任何“改变规划用途”或“承诺为商铺”的宣传，原告认为被告汤仕玛公司改变规划用途宣传并承诺销售商铺无事实依据。涉案宝龙商业广场7号办公楼系被告汤仕玛公司委托被告迪赛不动产公司进行代理包销，双方于2018年6月11日签订了《宁波宝龙广场7#办公楼包销代理合同》，代理期限自合同签订之日起至2018年12月20日止。涉案房屋系被告迪赛不动产公司代理销售的办公用房。原告提供的被告迪赛不动产公司及其关联公司被告迪赛微客家公司宣发的资料中，明确“业态为规划意向招商，不作为要约，运营解释权归迪赛微客家所有”、“本项目为白坯交付，由迪赛不动产公司提供装修服务，由迪赛微客家公司提供租赁运营服务，本宣传图片及文字由宁波迪赛提供，不意味着提供方作出了承诺，提供方保留对宣传册修改的权利”等字样，已经明确了相关事项仅是迪赛公司规划意向招商设想，迪赛公司未对此作出承诺。被告汤仕玛公司仅委托被告迪赛不动产公司进行包销，未授权其提供装修及租赁运营服务，迪赛公司上述宣传行为不是被告汤仕玛公司的行为。原告认为被告汤仕玛公司“改变规划用途”或“承诺为商铺”均无事实依据。此外，根据原告与被告汤仕玛公司签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议第二十三条第7款约定，原告提及的宣传资料不构成要约，并非销售房屋的交房标准，更何况相关广告仅是迪赛方的规划招商意向，不能视为迪赛方或被告汤仕玛公司改变规划用途宣传或承诺销售。被告汤仕玛公司发现迪赛方上述行为后不再与其合作，并于2018年12月21日在售楼处摆放案场告示，告知包销期间购房客户仍可通过被告迪赛不动产公司处理购房相关事宜。四、原告要求解除合同理由不成立，且双方均已履行了《商品房买卖合同》主要义务，请法院驳回原告的诉请。原告认为被告汤仕玛公司“改变规划用途”或“承诺为商铺”均无事实依据，其以此为由解除合同既不符合合同约定，也不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故原告起诉理由不成立。原告签订《商品房买卖合同》时支付了首付款，在此之后办妥按揭贷款手续，且银行已经放款至被告汤仕玛公司账户。涉案商品房已经竣工验收合格，且被告汤仕玛公司已经于2019年12月2日通过邮寄《交房通知书》的方式通知原告涉案商品房交房日期为2019年12月26日。原告已经与被告汤仕玛公司办妥商品房交付手续，且未提出异议。至此双方均已经履行了合同的主要义务，待不动产权证书办理后，合同义务均将履行完毕。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告迪赛不动产公司、迪赛微客家公司答辩称：一、其两被告不应被列为被告，原告与被告汤仕玛公司之间是商品房销售合同纠纷，而原告与被告迪赛不动产公司、迪赛微客家公司之间分别是委托装修合同关系和房屋租赁合同关系，均是不同的法律关系，不应在一个案件中处理。二、原告认为三被告捆绑销售，与事实不符。三被告系三家各自独立的法人，三被告分别与原告签订合同，合同具有相对性，各自独立，不存在主从法律关系，也不存在捆绑销售的事实。三、原告在购买涉案房屋时明确知悉其所购买的房屋设计用途是办公。原告与被告汤仕玛公司签订《商品房买卖合同》之前，先签订了《商品房认购协议》，其中第一条就约定“认购人自愿向出卖人认购位于宁波市鄞州区中河街道宁波××广场××号楼××层××室××商品房，该商品房的性质为办公”，说明在原告认购商品房时已明确知悉房屋为办公性质。双方签订的《商品房买卖合同》第四页也载明商品房的设计用途是办公。原告是完全民事行为能力人，其签字确认了认购协议、买卖合同并支付了款项，表示其明确知悉其购买的商品房性质为办公用房且对此不持有异议，不存在其基于认知错误而购买房屋。涉案《商品房买卖合同》是双方平等自愿签订的，无法定解除合同的情由。同样原告与被告迪赛不动产公司、迪赛微客家公司之间的装修合同、租赁合同也均系各自当事人在平等自愿基础上订立，无法定和约定解除情由。原告要求解除合同无事实和法律依据。四、销售广告仅是招商意向，供原告参考，不构成对原告的要约。根据《商品房买卖合同》附件八补充协议第二十三条第7款约定的约定，销售广告、沙盘、销售人员说辞中对房屋室内装修的描述等，仅作为参考。原告提供的宣传册中也备注了仅供参考，其中所载信息不是承诺，被告保留修改的权利。涉案项目的广告仅是招商意向，是对该房屋未来实际使用方式、运营方向的规划方案，而非改变房屋规划用途、承诺出卖的房屋为商铺。销售房屋的性质规划应以规划局审批为准，一直都是办公性质。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理本院认定下列事实: 被告汤仕玛公司系宝龙商业广场项目的开发商。2017年11月30日，被告汤仕玛公司取得该项目的建设工程规划许可证，7号楼二层以上房屋的规划用途为办公。2018年6月11日，被告汤仕玛公司（甲方）与被告迪赛不动产公司（乙方）签订《宁波宝龙广场7#办公楼包销代理合同》及补充协议，约定：甲方委托乙方为销售代理公司，销售由甲方在宁波鄞州区开发的宝龙广场项目7号楼办公楼中经甲方签章确认的可售房源共计413套，可售面积约19214平方米；代理期限自合同签订之日起至2018年12月20日；乙方在推广宣传过程中使用该项目有关的所有促销资料和内容均须事先经甲方书面确认后方可实施，如因乙方使用未经甲方确认的促销资料及内容给甲方造成任何影响或损失的，由乙方负责消除影响并赔偿实际损失；该项目的毛坯销售底价均价不低于15000元/平方米、且每一套的成交价格不低于甲方给到乙方的一房一价成交底价；在本合同有效期内，所有客户购买该项目，必须支付居间服务费，由乙方计提并开具发票及相应收款凭证，甲方不再另行支付佣金；乙方按每套实收不超过140000元的标准向购房客户收取居间服务收费；业绩考核（以完成签约为有效业绩）：甲方给予可售房源共计413套，乙方在合约期起始日至2018年12月20日内成功销售100%房源；在合同代理期限届满后仍未完成签约的剩余房源，由乙方按项目一房一价表的价格实施包销；在合作过程中，乙方除居间服务费（若客户委托乙方装修，含装修费）外不得以任何方式向客户收取其他购房款（包括但不限于定金、首付款、房款等），凡由于乙方私自收取、截留客户支付的其他任何款项而导致的一切纠纷和法律责任均由乙方承担，并赔偿由此造成的一切损失；等等。 关于宝龙商业广场7号楼的销售广告中载有“总价约88万起，宝龙广场有个铺”、“20年整栋运营”等字样，并载明二至七层平面图，分别标注“网红买手街”、“绅士高定街”、“健康养生街”、“教育培训街”、“轻奢餐饮街”、“丽人SPA街”；标题为“依舍”的宣传册中介绍：“依舍，创新交互式社交电商平台，由专业团队整栋运营，采用稳健租金+浮动运营收益模式，引领着宁波新零售、新体验、新消费的全新商业潮流。依舍，2-7F规划为潮人天街，原创沉浸式生意场，全橱窗走廊营造全新的购物体验；8-12F规划为潮人酒店，将携手国际尖端酒店品牌，共同打造一个时尚潮派酒店”；微信公众号“宁波宝龙广场依舍”发布题为“楼上经济：大隐于市的生意场”的文章进行宣传。上述宣传资料的末尾载有“本项目为白坯房交付，由宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司提供精装修服务，由宁波迪赛微客家公寓管理有限公司提供租赁运营服务。本宣传图片及文字由宁波迪赛提供，仅供参考。旨在提供相关信息，不意味着提供方作出了承诺。提供方保留对宣传册内容进行修改的权利，敬请留意最新资料”、“本宣传资料所有图文由宁波迪赛微客家公寓管理有限公司提供，仅供参考，不构成合同邀约内容，具体房屋因楼栋、楼层差别、局部结构、面积、空调机位等可能不同，以政府最终审定文本为准”、“本资料图文仅供参考，业态为规划意向招商，不作为邀约，运营解释权归宁波迪赛微客家公寓管理有限公司所有”等内容。被告迪赛不动产公司的销售人员在朋友圈、销售群中表述涉案7号楼2-7层房屋为“商铺”、“独立商铺”、“地铁商铺”等。 2018年11月3日，原告与被告汤仕玛公司签订《商品房认购协议》，约定原告向后者认购位于宁波市鄞州区××街道××广场××号楼××室××商品房，该商品房的性质为办公，建筑面积暂定46平方米，总价暂定为650996元，本协议签订当日支付定金50000元。 2018年11月14日，原告王海红与被告汤仕玛公司就上述认购房屋签订《商品房买卖合同》（含附件八补充协议），载明总价款为650996元，该商品房的设计用途为办公。该合同附件八补充协议对《商品房买卖合同》未尽事宜进行了约定，其中第二十三条第7款约定：“出卖人关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型、销售人员说辞及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，不构成要约，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准。最终交房标准以实际现状为准。在销售过程中，无论开发商或销售人员做出的任何口头承诺，均需在签订商品房买卖合同时提出并加注，且需出卖人与买受人双方签章确认，否则视为没有承诺，出卖人不承担任何责任”。原告已付清全部购房款，具体为：2018年11月3日支付定金50000元，同年11月14日支付房款280996元，2019年7月12日再次付款320000元。为此，被告汤仕玛公司于2019年12月26日出具金额为650854元的收款收据一份。 同日，原告还与被告迪赛不动产公司签订《房屋装修协议》一份、与被告迪赛微客家公司签订《房屋租赁合同》一份、与上海宝龙物业管理有限公司宁波鄞州分公司签订《前期物业服务协议》一份。《房屋装修协议》约定：原告将其已购买的宝龙商业广场项目7号楼625室房屋在以毛坯房交付后委托给被告迪赛不动产公司进行室内精装修，原告同意委托被告迪赛不动产公司对所购毛坯商品房进行验收交付；原告要求被告迪赛不动产公司根据商品房实际经营业态对商品房进行装修，装修的方案、材料、品牌、设备等均由被告迪赛不动产公司决定，原告对此表示认可且不持异议；双方均确认，被告迪赛不动产公司后期制作的样板房（如有）仅是有一种套型商品房的装修示意展示，仅供原告参考，不作为商品房装修验收标准；装修费用为329004元，原告应于2018年11月14日前支付；等等。该协议签订后，原告按约支付了329004元。《房屋租赁合同》约定：原告将涉案房屋出租给被告迪赛微客家公司，并同意后者有权自行决定将该租赁房屋进行自用、转租、经营等，同意后者自主决定租赁房屋用途，在租赁期间内不干涉被告迪赛微客家公司对租赁房屋的使用、经营、收益等权利；租赁期限为20年，自2020年11月1日起至2040年10月31日止。《前期物业服务协议》中物业类型在“商业用房”和“住宅”中勾选了“商业用房”。 2018年12月20日，被告汤仕玛公司与迪赛不动产公司终止包销代理合同关系，被告迪赛不动产公司未完成涉案7号楼全部房屋的销售，也未实施包销。 2019年12月初，被告汤仕玛公司通知原告交房。同年12月26日，双方办理了房屋交付手续。 2020年3月份，被告迪赛不动产公司曾向原告发函，通知因疫情原因商品房的装修截止日将相应予以顺延，其将于2020年3月15日起按《宝龙广场房屋装修协议》的约定对原告移交的商品房进行装修。至今涉案房屋尚未交付被告迪赛不动产公司装修。 以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》（含附件补充协议）、银行凭证（复印件）、购房款收据、《前期物业服务协议》、《房屋装修协议》、《房屋租赁合同》、装修款收据、依舍宣传册、销售宣传广告、《公证书》，被告汤仕玛公司提供的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》（含附件补充协议）、建设工程规划许可证（复印件）、《宁波宝龙广场7#办公楼包销代理合同》及补充协议、交房通知书及快递投递记录、钥匙交接单，被告迪赛不动产公司提供的《宝龙广场房屋装修协议》、通知函、顺丰快递单及当事人陈述为证。 本院认为：本案争议焦点为，被告就涉案项目所作的广告宣传是否构成要约；三被告在涉案房屋交易中是否存在违约。原告认为三被告将规划用途为办公性质的房屋包装为精装修统一运营的商铺，并承诺将7号楼统一打造为商业天街，并据此作出要约和承诺，现三被告严重违反合同约定，不能交付规划用途为办公性质的房屋，也无法将7号楼统一按照商业天街打造运营，合同根本目的无法实现，其有权主张解除《商品房买卖合同》、《房屋装修协议》和《房屋租赁合同》。 本院认为，被告迪赛不动产公司系被告汤仕玛公司的包销代理商，且根据双方包销代理合同约定，被告迪赛不动产公司在推广宣传过程中使用该项目有关的所有促销资料和内容均须事先经被告汤仕玛公司书面确认后方可实施，据此本院认为对购房者而言被告迪赛不动产公司及其关联公司被告迪赛微客家公司为销售涉案项目所作的广告宣传应视为被告汤仕玛公司的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，涉案项目的销售资料、宣传册和销售人员说辞中使用了“铺”、“商铺”、“潮人天街”等字样，与客观事实存在一定不符，确有不当，但宣传资料的末尾载有“旨在提供相关信息，不意味着提供方作了承诺”、“本宣传资料所有图文仅供参考，不构成合同邀约内容”、“本资料图文仅供参考，业态为规划意向招商，不作为邀约”等内容，进行了相应提示。原告与被告汤仕玛公司签署的合同附件补充协议中对销售广告及宣传资料的效力也进行了约定，约定：“出卖人关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型、销售人员说辞及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，不构成要约，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准。最终交房标准以实际现状为准。在销售过程中，无论开发商或销售人员做出的任何口头承诺，均需在签订商品房买卖方合同时提出并加注，且需出卖人与买受人双方签章确认，否则视为没有承诺，出卖人不承担任何责任”。因此，被告的广告宣传应视为要约邀请，不应视为要约。而且，原告与被告汤仕玛公司签订的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》均明确记载商品房的设计用途为办公，原告签署该两份协议时即应明确知晓。即使被告的广告宣传视为要约，因广告宣传在前、合同订立在后，故也应以形成在后的约定作为当事人的最终意思表示。原告与物业公司签订的《前期物业服务协议》中勾选的物业类型“商业用房”，是相对于“住宅”这一物业类型而言，并未明确为商铺，故原告以此主张被告承诺涉案房屋性质为商铺也不能成立。综上，本院认为房屋买卖双方关于交易房屋的办公规划用途意思表示明确，被告汤仕玛公司向原告交付办公用途的房屋符合合同约定，不构成违约，原告无权以此为由主张解除合同。 关于原告主张的三被告不能按照承诺将7号楼打造为商业天街统一运营构成违约的意见。本院认为，如前所述，涉案项目销售宣传中关于“整栋运营”、“潮人天街”等描述不构成要约。而且，原告与被告迪赛微客家公司签订的《房屋租赁合同》约定了被告迪赛微客家公司有权自行决定将租赁房屋进行自用、转租、经营等，有权自主决定租赁房屋用途，在租赁期间内不干涉被告迪赛微客家公司对租赁房屋的使用、经营、收益等权利。另外，即使如原告所称三被告不能将7号楼打造为商业天街统一运营构成违约，本院认为也不足以认定原告的合同目的因此无法实现，因按《房屋租赁合同》约定原告可收取的租金为2800元/月的保底月租金+浮动收益，作为完全民事行为能力人原告应该能够预见浮动收益存在不确定性、不必然可获取，故原告也无权以此为由主张解除合同。 综上，本院认为原告诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王海红的诉讼请求。 案件受理费14160元，由原告王海红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  孙丽丽 人民陪审员  华彩菊 人民陪审员  徐惠芬 二〇二〇年八月十八日 代书 记员  陆烨炯