广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11213号原告：曾祥德，男，1989年9月12日出生，住广东省英德市******委会石楼组，公民身份号码441************232。被告：张英哲，女，1984年8月5日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区*******************，公民身份号码220************644。委托诉讼代理人：何佳红，广东广中律师事务所律师。第三人：中山市胜意房地产代理有限公司，住所地广东省中山市************B205卡，统一社会信用代码914***********402F。法定代表人：黄某1。原告曾祥德与被告张英哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，根据被告张英哲申请依法追加中山市胜意房地产代理有限公司（以下简称胜意公司）为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾祥德，被告张英哲及其委托诉讼代理人何佳红到庭参加诉讼；第三人胜意公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾祥德向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿违约金210000元；2.被告退回原告定金20000元；3.被告向原告偿还每日万分之五违约金共九个月，共计141750元。事实与理由：原告于2018年2月1日与被告张英哲签署二手房买卖合同及居间服务合同（以下简称二手房买卖居间合同），当时涉案位于中山市石岐区******************的房屋未出产权证，后产权证颁发后被告与原告约时间办理交易手续。由于工作原因，原告想约定2018年8月初办理交易手续，但被告不同意，并发出律师函单方解约。后原告与第三人胜意公司两次发函催促被告办理交易手续遭拒，且被告于2019年7月将涉案房屋过户至案外人周轲名下，并于同月16日取得不动产权证。为此，原告特诉状法院，请求判如所请。诉讼中，原告曾祥德撤回诉求3，并以被告张英哲存在一房二卖的违约行为为由增加一项诉求为：解除原、被告于2018年2月1日签订的二手房买卖居间合同中形成的房屋买卖合同关系。被告张英哲辩称，1.原、被告通过第三人签订的二手房买卖居间合同约定了涉案房屋的转让总价为1050000元，同时约定了买卖双方、居间方的权利义务及违约责任等内容，但未对买方办理按揭的时间进行约定。根据合同法关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，2018年6月1日，原告经第三人与被告约定办理按揭手续，但原告未去办理，这是其第一次违约。当天被告按要求向第三人提交按揭所需材料，并重新与原告约定同月4日办理按揭手续，后原告又未去办理，出现第二次违约；之后被告多次与第三人沟通，但第三人怠于履行义务，回避与被告沟通，不配合明确原告办理按揭的时间，也不提供原告联系方式解决问题，故意拖延履行。2018年6月20日，被告到第三人现场催告，要求原告在2018年7月5日前办理按揭手续，原告仍未办理。2018年7月10日，被告再次委托律师发函向第三人催告，要求原告在同年7月6日起十五个工作日内向银行申请按揭并积极履行合同约定的义务等，原告依旧未办理。原告怠于履行合同义务，经多次催告后在合理期间仍未履行，逾期履行已超过十五工作日，被告根据合同法关于解除合同的规定以及二手房买卖及居间合同关于“如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金”的约定，被告于2018年7月31日发函给第三人解除合同，函件于2018年8月1日送达，送达之日被告认为合同已经解除，前述两次律师函均是通过第三人转告给原告。综上，被告认为合同已解除，无需继续履行合同，被告有权自由处分房产，被告在合同解除后买卖房屋的行为属于正常交易，非一房二卖行为，故原告要求被告承担违约责任，支付违约金以及退还20000元定金的主张没有事实和法律依据。2.2018年后中山市房价一直下跌，被告另行出售涉案房屋的价款仅为1030000元，即使被告存在一房二卖的违约行为，原告不会有实际损失，其请求违约金基础不存在，故其违约金的请求不应得到支持，且原告诉求的违约金计算标准过高。第三人胜意公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年2月1日，张英哲作为卖方与曾祥德作为买方，胜意公司作为居间方签订了二手房买卖居间合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市石岐区******************，该房地产处于抵押状态；该房产转让总价为1050000元，定金20000元为第一部分楼款，买方同意在签署合同时向卖方支付；103000元为第二部分楼款，买方意向贷款金额为720000元（具体贷款金额以银行批复为准），卖方抵押注销后及买方银行贷款批复后二十个工作日内买卖双方须到税务局办理二手房交易核税交税等相关手续并签署中山市房地产买卖合同及到房管局办理递件手续；买方自愿支付交易过程中产生的所有税费，如合同履行过程中因法律法规和政策变化原因需缴纳新的税费的，由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳；卖方须在过户当天将房地产交予买方使用；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；买方向居间人支付居间服务费31500元；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留10000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；合同未尽事宜由三方友好协商解决，协商不成的由合同项下的房产所在地人民法院管辖；备注条款为房产证出来后，买方同贷书出来确定首期款具体金额后三日内支付首期费给卖方赎楼。合同还约定了其他内容。合同签订当天，曾祥德将购房定金20000元交付给张英哲。2.2018年6月1日，涉案房屋取得了登记在张英哲名下的产权证书。同日，经胜意公司协调，张英哲与曾祥德约定在当天由张英哲向胜意公司提交产权证书并由曾祥德办理银行按揭手续，但曾祥德未在当天依约前往办理银行按揭手续。庭审中，曾祥德确认胜意公司已告知当天办理银行按揭手续的事宜，但因其认为与胜意公司未最终落实办理按揭手续的具体时间而没有依约到场。同日，张英哲通过胜意公司的员工阳静与曾祥德电话联系，约定第二次办理银行按揭时间为2018年6月4日，曾祥德对该时间表示同意并确认。及后，曾祥德再次未在前述约定时间办理银行按揭手续。庭审中，曾祥德称其因工作出差需要故未能在前述约定的时间办理银行按揭手续，其曾于2018年6月2、3日联系阳静让其通知张英哲更改时间，及后又向阳静提出于2018年8月1日办理银行按揭手续，但对于其与阳静沟通联系的事实未能提供证据佐证。庭审中，张英哲称，整个交易过程其只能通过胜意公司联系曾祥德，曾祥德从未亲自或通过胜意公司向其表示定于2018年8月1日办理按揭手续，相反，自2018年6月4日起其通过微信、电话、上门、发函等方式多次联系胜意公司的员工确定办理按揭时间未果。为此，张英哲提交了其与阳静、胜意公司另一员工“黄小姐”的微信聊天记录，其与阳静的短信聊天记录、视频、催告函、律师函、快递回执等证据为证。其中张英哲与阳静的微信聊天记录反映：2018年6月4日，张英哲问：“黄小姐说联系买家，他又没时间了，要过几天才有时间……什么时候能去办按揭呢，买家不能一直这样借故拖延吧！如果买家不能尽快办理按揭手续，那我们是不是要签补充协议约定时间呢？”阳静答：“等等我问问”；6月5日，张英哲问：“黄小姐说买家这两天回来。麻烦您帮我问下买家，回来之后能否正常办理按揭手续……我今天打了4次电话给你没接，黄小姐说你会回电给我，也没有你的电话。请问你和买家沟通的怎么样了”；6月10日，张英哲问：“阳先生，已经第三天了，你问了买家了吗？黄小姐说你周五回复，现在已经第3天了！你的电话提示呼叫被转移怎么回事”；6月11日，张英哲问：“阳先生，4天了，你不仅不回电话、微信，电话不是呼叫转移就是不接是什么意思”；阳静于6月5日至11日期间均没有任何回复。张英哲与“黄小姐”的微信聊天记录反映：“黄小姐，您好……我想问一下买家是什么原因无法去办理按揭手续及买家什么时候可以去办理按揭呢？”，“黄小姐”答：“他公司那边派他出差，他还没有回来，因为打他电话那边他说还没回来”，张英哲问：“上次的话，阳先生约我们6月1号的时候过去，他说那个买家6月2号就会回来……那他现住不能回来的话大概要什么时候才能回来，他要什么时候能够办理按揭手续？”，“黄小姐”答：“他说估计这两天回来……”张英哲说：“他回来之后麻烦后续尽快确认核实能办理按揭手续吧”；6月8日，张英哲问：“今天已经是星期五了买家下午能去办按揭吗？不能又拖到下周了”，“黄小姐”复：“阳先生说了，他迟一点回复你一个电话，因为买家那边怎么沟通我不太清楚”张英哲与阳静的短信聊天记录反映：2018年7月30日，张英哲发送两条短信询问曾祥德是否办理按揭；12月27日，张英哲说：“今日收到曾祥德的律函，我方意见与上次回复的律函一样：之前的合同因买方迟延履约且多次催告仍不履行，已经依据相关法律程序解除了，如果买家有诚意买方，可以按原合同的价格签订补充协议，把各项交易流程的时间节点确定下来以便于交易的顺利进行。以上请转告买方曾祥德。”阳静对于前述短信一直未予回复。庭审中，曾祥德称阳静于2018年12月27日收到短信后曾向其转述张英哲的意见，但他不同意签订补充协议，认为双方直接落实办理按揭时间即可，故最终双方就涉案商品房的交易无法继续开展。张英哲提交的视频及催告函反映：2018年6月20日，张英哲到胜意公司处询问阳静为何自2018年6月5日起阳静对其微信、电话一直不予答复，致使其需亲自到店发出催告函，阳静表示居间方对此不存在违约，其已向曾祥德确定办理银行按揭的时间，但曾祥德因出差一直没时间办理。当天，张英哲发出的催告函载明：张英哲作为卖家已经多次催告办理按揭手续及补签约定按揭合同后续交易节点的补充协议未果，现请胜意公司通知曾祥德于2018年7月5日前办理按揭，如上述时间内曾祥德未办理按揭手续产生的违约责任由曾祥德与胜意公司承担。张英哲提交的律师函及快递回执显示：2018年7月10日，张英哲委托广东广中律师事务所向胜意公司邮寄了两份律师函，告知曾祥德以及让胜意公司转告曾祥德：曾祥德应自2018年7月6日起十五个工作日内向银行申请按揭并在此后积极履行合同约定的义务，否则张英哲将单方解除合同并没收定金。前述函件于次日被签收。同月31日，张英哲又委托广东广中律师事务所律师向胜意公司邮寄了两份律师函，告知曾祥德以及让胜意公司转告曾祥德：张英哲通知解除二手房买卖居间合同并没收已收取的定金20000元，合同自通知到达时解除。前述函件于次日被签收。3.2018年8月31日、12月25日，曾祥德委托广东保信律师事务所向张英哲分别发送律师函，告知：张英哲于收函之日起十日内配合办理按揭手续，收到首期款后五日内办理注销抵押登记手续。2018年9月7日，张英哲向曾祥德发送律师函，告知：张英哲已依法定理由并经法定程序通知解除合同，合同自通知到达时即2018年8月1日解除。4.2019年6月7日，张英哲与周轲签订房地产买卖及居间合同，约定以1030000元的价格出售涉案房屋。2019年7月16日，涉案房屋过户登记在周轲名下。后曾祥德以张英哲将涉案房屋一房二卖为由诉至本院，主张前述实体权利。5.张英哲提交的（2018）粤2071民初12582号民事判决书显示：该案立案时间为2018年6月22日，胜意公司作为该案的第三人参加诉讼，其委托代理为曾祥德及阳静。庭审中，曾祥德自认其于2015年至2018年8月14日期间任职于胜意公司，离职后其仍以胜意公司员工的身份代表胜意公司参加与公司有关的相关诉讼。6.诉讼中，曾祥德申请阳静作为证人出庭作证。阳静述称，其于胜意公司任职销售部经理，涉案房屋由其提供中介服务并跟进合同签订后的后续事宜，曾祥德与张英哲都是通过其进行沟通联系；曾祥德不是胜意公司的员工，而是其在胜意公司工作满两年后认识的客户，因购买涉案房屋而认识，除了涉案房屋买卖交易外，其与曾祥德没有其他工作往来；涉案二手房买卖居间合同签订时，因涉案房屋尚未有产权证书，故对于办理银行按揭等事项的时间节点未在合同中确定；2018年6月，张英哲向胜意公司交付涉案房屋的不动产权证后其立即跟买卖双方沟通办理按揭手续事宜，当时曾祥德表示现在外地，回来再联系其；其于2018年6月20日收到张英哲的催告函后与曾祥德进行沟通，曾祥德表示8月初才能回到中山，并让其与张英哲约定于8月初办理银行按揭手续，其将该沟通情况于2018年7月反馈给张英哲时，张英哲表示按催告函内容执行，但对于其已向张英哲转告曾祥德定于2018年8月初办理银行按揭手续的事实未能提供证据佐证；其收到了张英哲单方解约函后已转告曾祥德，后张英哲要求胜意公司退还不动产权证时其告知不能单方解除合同，必须三方协商，协商不了则通过法院判决，并拒绝向张英哲退回不动产权证，及后其再联系张英哲办理交易手续但无收到任何回复，2020年4月9日其通过查档得知涉案房屋已于2018年9月19日补办不动产权证并于2019年7月16日前过户给周轲；其一般通过电话与曾祥德、张英哲进行联系沟通，不会在微信、短信中回复；张英哲于2019年12月向其发送的短信其没有印象，也不知道有无将该内容转达给曾祥德。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。曾祥德与张英哲、胜意公司签订的二手房买卖居间合同是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于违约方的认定以及涉案二手房买卖居间合同中的房屋买卖合同关系是否已经解除的问题。虽然涉案二手房买卖居间合同对于办理银行按揭手续的时间未予明确，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，因在涉案房屋取得不动产权证书的当天即2018年6月1日，曾祥德与张英哲通过胜意公司的协调已约定双方于当天办理银行按揭手续，即双方已在合同签订后对于办理银行按揭手续的时间补充约定为2018年6月1日，但曾祥德于当天无正当合理的理由未到场办理相关手续，前述行为已有违双方约定，存在违约行为。及后其又于双方重新约定的2018年6月4日以工作出差为由再次拒绝到场办理银行按揭手续，又再次存在违约行为。根据张英哲提交的证据可知，其及后通过电话、微信、短信、发函的方式多次要求胜意公司转告曾祥德以落实办理银行按揭手续的时间，但胜意公司的员工阳静一直怠于回复，故其基于曾祥德存在故意拖延办理银行按揭的违约行为，才于2018年7月31日发函告知于收函之日即2018年8月1日解除其与曾祥德之间的房屋买卖合同关系。庭审中，虽然曾祥德称其在2018年6月4日后已向阳静转述确定于2018年8月初办理银行按揭手续，但对其与阳静之间的沟通经过未能提供证据予以证明，而阳静的证言虽然对于曾祥德该部分陈述予以确认，并表示其已于2018年7月向张英哲转述曾祥德的意见，但该部分证言未能提供其他客观证据予以佐证，且张英哲对此亦不予确认。对于阳静的证言，因考虑阳静的证言中对于曾祥德与其在涉案房屋交易期间同为胜意公司员工的客观事实予以否认，其关于已积极向张英哲转达曾祥德意见的证言又与张英哲提交的微信及短信聊天记录等证据反映的其就确定办理银行按揭手续时间的问题一直怠于回复张英哲的客观事实相矛盾，同时其所谓的与曾祥德除了涉案房屋买卖关系外再无其他联系的陈述也明显与（2018）粤2071民初12582号民事判决书反映的客观事实相矛盾，阳静与曾祥德之间因工作关系本就存在一定利害关系，故本院对阳静作为证人的陈述可信性存在合理怀疑。综上，因曾祥德的陈述只有可信性存疑的证人证言相佐证，但张英哲的辩解却与其提交的微信、短信聊天记录、视频、催告函、律师函、快递回执等客观证据相互印证且已形成完整证据链，故本院采信张英哲的辩解意见，认定曾祥德存在多次违反双方约定拖延办理银行按揭手续的违约行为，是涉案房屋买卖合同关系的违约方。因二手房买卖居间合同约定：“如买方（曾祥德）未按照合同约定期限履行义务，卖方（张英哲）有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金”，同时《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，故本院认定张英哲有权据此提出解除合同，涉案二手房买卖居间合同中的房屋买卖合同关系已于律师函签收之日即2018年8月1日解除。同时因涉案房屋买卖合同关系是因曾祥德的违约行为而解除，故张英哲有权根据合同约定不予退还已收取的定金20000元，其在合同解除后将涉案房屋另售他人的行为不存在任何过错，对于曾祥德以合同尚未解除张英哲一房二卖构成违约的主张不予采纳，对其诉求解除合同以及支付违约金、返还定金的诉求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告曾祥德的诉讼请求。案件受理费16320元（原告曾祥德已预交），由原告曾祥德负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  傅建华人民陪审员  许浩宏二〇二〇年八月五日书 记 员  郭小琪黄怡凤