广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤06民终7782号上诉人（原审原告）：佛山市南海狮山长虹岭工业园园区建设投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：刘国山，总经理。委托诉讼代理人：陶伟坤，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区狮山棉顺再生纺织原料厂，经营场所广东省佛山市南海区。经营者：陈志杜，男，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：陈志杜，男，住广东省佛山市南海区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁颖昭，广东至高律师事务所实习律师。上诉人佛山市南海狮山长虹岭工业园园区建设投资有限公司（以下简称长虹岭公司）因与被上诉人佛山市南海区狮山棉顺再生纺织原料厂（以下简称棉顺厂）、陈志杜租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初28787号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。长虹岭公司上诉请求：1.撤销一审裁定，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由棉顺厂、陈志杜负担。事实和理由：一审法院驳回起诉没有实质解决双方的纠纷，裁判失当。涉讼合同无效，棉顺厂、陈志杜应当返还土地、建筑物，并支付占有使用费。一审法院对该部分诉求不予处理裁判失当。棉顺厂、陈志杜未作答辩。长虹岭公司向一审法院起诉请求：1.长虹岭公司与陈志杜就位于佛山市南海区XXX土名为“XXX”面积合计1782平方米土地形成的土地租赁合同关系在2018年11月30日正式终止；2.陈志杜立即腾空、搬离其向长虹岭公司所租赁位于佛山市南海区XXX土名为“XXX”面积合计1782平方米的土地，并将前述土地及地上附着物按现状立即返还给长虹岭公司；3.陈志杜向长虹岭公司清偿自2018年12月1日起至2019年8月31日止占用土地应支付的土地占用费23094.72元；4.陈志杜向长虹岭公司支付自2018年12月1日起至2019年8月31日止产生的土地管理费4009.5元；5.陈志杜自2019年9月1日起至实际向长虹岭公司返还土地之日止按每月每平方米1.44元的标准计算1782平方米土地占用费（暂计至2019年11月1日为5132.16元）；6.陈志杜自2019年9月1日起至实际向长虹岭公司返还土地之日止按每年每亩2000元标准计算1782平方米（折合2.673亩）土地管理费（暂计至2019年11月1日为891元）；7.棉顺厂对陈志杜前述1-6项债务承担连带责任；8.本案诉讼费由棉顺厂、陈志杜承担。一审法院认定事实：2003年4月30日，原南海市XXX集团有限公司（甲方，以下简称XXX集团）与陈志杜（乙方）签订《有偿使用土地合同书》，约定XX股份分公司提供土名XXX吉地一块给乙方办厂，面积为782平方米，土地范围东至空地、西至留路、南至XXX厂、北至邻厂；有偿使用期限为15年，自2003年12月1日至2018年11月30日止；合同还约定了租金支付、权利义务、违约责任等等；最后注：该厂若能在2005年12月前将办公室改为两层混凝土结构，本合同期限可顺延五年，即至2023年11月30日止为合同期满。2003年5月31日，XXX集团与陈志杜签订《合同增加使用面积协议》，约定在原实际使用面积782平方米上再增加1000平方米，合计1782平方米（以下简称涉讼土地），使用权限及一切按原合同条款不变。2008年3月31日，南海区XXXX村民小组（甲方，以下简称XX民小组）、佛山市南海区*********管理中心（乙方，以下简称管理中心）、佛山市南海区********承包合同管理小组（丙方）签订《有偿使用土地协议》《有偿使用土地补充协议》，约定甲方提供位于南海XXX场以南、XXX大道以西、XXX天桥以北49163平方米土地给乙方使用，有偿期限为34年1个月，自2008年4月1日至2042年4月30日止，合同还约定了租金支付、权利义务、违约责任等等。2009年9月20日，管理中心（甲方）、XX民小组（乙方）、佛山市南海区XXX投资有限公司（丙方，以下简称XXX公司）签订《补充合同》，约定甲乙双方于2008年3月31日签订的《有偿使用土地协议》《有偿使用土地补充协议》中甲方的权利义务由丙方承接；等等。2019年10月28日，佛山市南海区******XXX股份合作经济社出具《证明》，载明其是XXX大道以西、XXX天桥以北49163平方米土地的土地权属人，确认上述土地及地上建筑物由长虹岭公司负责管理、占有、使用，若因历史原因导致存在其他人使用的，同意自2009年9月20日起统一由长虹岭公司进行接管、收取收益等。另查明，2018年1月4日、同年6月29日、同年11月12日，XXX公司向陈志杜出具租金、管理费收据。2019年3月20日，XXX公司更名为长虹岭公司。一审法院就涉讼土地的土地用途情况向佛山市自然资源局南海分局发函调查取证，该局于2020年5月9日函复一审法院如下：涉讼土地土地利用现状为建设用地，未查询到办理用地报批手续记录。诉讼中，棉顺厂、陈志杜确认涉讼土地上棉顺厂、陈志杜加盖的建筑物未办理规划报建手续。一审法院认为，涉讼土地未办理相关用地手续及规划报建手续，涉讼土地仍为农业用地。陈志杜与XXX集团签订的《有偿使用土地合同书》约定陈志杜承租的土地用于办厂，土地实际亦用于建设用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”及第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，法律对农用地转为建设用地实行严格限制。本案租赁土地的性质目前仍为农用地，故上述土地转为建设用地应依法严格限制。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”的规定，本案租赁的土地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。陈志杜租赁的农业用地用于建设厂房，各方均没有依法履行相应的用地手续，其行为违反法律规定。涉讼土地属于农用地且当事人在该地块进行非农业建设的，当事人应先行向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。长虹岭公司在本案提出的腾空、返还土地及地上附着物、支付使用费及管理费等诉讼请求，在行政主管部门对地上建筑物及涉讼土地作出处理前，一审法院予以驳回起诉处理，但不影响长虹岭公司在行政主管部门处理完毕后再另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定：驳回长虹岭公司的起诉。一审案件无需交纳案件受理费。长虹岭公司已预交的受理费3767.37元在一审裁定发生法律效力后，经长虹岭公司书面申请予以退还。另查明，一审法院对本案另作出（2019）粤0605民初28787号民事判决，确认涉讼合同无效。双方当事人对该判决未提起上诉。本院认为，合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在涉讼合同已被确认无效的情况下，当事人有权请求返还财产、赔偿损失等。一审法院驳回长虹岭公司的起诉处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初28787号民事裁定；二、本案指令广东省佛山市南海区人民法院审理。佛山市南海狮山长虹岭工业园园区建设投资有限公司预交的二审案件受理费100元，经申请本院予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年八月十三日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡