安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）1103民初2826号原告（反诉被告）：葛家荣，男，1974年3月14日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：杨道成，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市长江商贸城****楼第**,统一社会信用代码91341100750952676U（1-1）。法定代表人：林贞雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：余忠铭，该公司员工。原告（反诉被告）葛家荣与被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）葛家荣委托诉讼代理人杨道成，被告（反诉原告）茂业公司委托诉讼代理人余忠铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）葛家荣向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金10252元;2被告支付原告逾期办证违约金39357元；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年8月15日签订《滁州市商品房预售合同》,被告将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》17幢商业单元53室房屋出售给原告。合同签订后，原告按照约定支付了房款。但被告逾期交房，至今未能为原告办理房屋所有权登记手续。被告（反诉原告）茂业公司对于原告陈述的双方签订合同无异议，但是其辩称：原告是2018.1.2日交的房款，被告没有违约，不存在有逾期办证违约行为；原告不存在实际损失，被告不应支付违约金。被告（反诉原告）茂业公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付逾期交纳购房款违约金18648元；2.被反诉人向反诉人支付房屋保管费1020元；由原告（反诉被告）承担诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年8月15签订《滁州市商品房预售合同》,被告将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》17幢商业单元53室房屋出售给原告。合同约定总价款、付款方式和付款期限，被反诉人通过银行贷款于2017年9月13日之前支付剩余购房款56万元，由于被反诉人原因，该款延迟至2018年1月2日才到反诉人账户，延迟时间为111天，原告应当按照合同约定承担日万分之三违约金。根据双方签订合同补充条款第六条“甲方在履行交房通知后,如乙方无故不来交接房屋,视为乙方违约,同时甲方收取乙方30天/元房屋管理费”，被告于2018年3月5日与原告办理涉案房屋交付手续，被反诉人延迟收房34天，应当负担房屋保管费1020元。被反诉人辩称：1、无证据证明被反诉人延迟支付购房款；2、即使存在反诉人所说的按揭款到账时间迟于合同约定时间，也是银行贷款发放延迟造成，鉴于按揭银行是由反诉人指定，由此造成延迟到账责任不应该由购房人承担。3、保管费根据合同约定。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2017年8月15日签订《滁州市商品房预售合同》,被告将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》17幢商业单元53室房屋出售给原告。合同约定被反诉人于2017年9月13日之前支付房款56万元等等。由于被反诉人原因，房款56万元延迟至2018年1月2日才转入反诉人账户。被告于2018年3月5日与原告办理涉案房屋交付手续。另查明：被告于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。以上事实有原告提供的商品房预售合同、销售不动产发票、收款收据，被告提供的公告等证据证明。本院认为：一、关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期交房违约金问题双方在《滁州市商品房预售合同》补充条款中约定，购房人需要足额支付合同约定房屋总价款，出卖人方可向购房人交房，因为原告房款56万元延迟至2018年1月2日才转入反诉人账户，因此茂业公司承担逾期28天交房违约金9569元。二、关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期办证违约金问题1、原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款。2、在对合同当事人是否违约判断上，首先看合同是否有约定，有约定看约定，没有约定看法定。考诸双方签订的合同，双方并未约定被告办理初始登记起始时间，因此从合同约定上，不能判断被告是否违约。但是，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，被告应当自交付原告房屋90日内协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，被告至2018年12月24日才取得初始登记证，造成原告不能及时办理房屋所有权证，达不到完全实现合同目的，被告显属违约。被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约责任，也即被告按照年利率5.655%(案件事实发生在2019年8月20日之前，按照当时中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准）、购房款1139146元，承担自2018年6月5日起至2019年1月17日（被告2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）办证违约金。故对被告辩解本院不予支持。据此，被告应当支付原告逾期办证违约金39357元。三、关于反诉人要求被反诉人支付逾期交纳购房款违约金和房屋管理费问题1.合同应当严格遵守，对于当事人是否违反合同约定，适用严格责任原则，不以过错为要件。双方在《滁州市商品房预售合同》附件一（付款方式和付款期限）约定，被反诉人通过银行贷款于2017年9月13日之前支付剩余购房款56万元，由于被反诉人原因，该款延迟至2018年1月2日才转入反诉人账户，原告应当按照合同第七条约定承担日万分之三违约金，即被反诉人应当支付原告违约金18648元（56万元*日万分之三*111天）。2.根据双方签订合同补充条款第六条“甲方在履行交房通知后,如乙方无故不来交接房屋,视为乙方违约,同时甲方收取乙方30天/元房屋管理费”，被告主张房屋保管费1020元，于法有据，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司于判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）葛家荣逾期交房违约金9569元；二、被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司于判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）葛家荣逾期办证违约金39357元；三、原告（反诉被告）葛家荣于判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司逾期付款违约金18648元；四、原告（反诉被告）葛家荣于判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司房屋保管费1020元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1040元，减半收取520元，由原告（反诉被告）葛家荣负担8元，被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司负担512元；反诉案件受理费146元，由原告（反诉被告）葛家荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  曹**信二〇二〇年八月十四日书记员  李晨玉附本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。