文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初2033号原告：姚家辉，男，1953年12月20日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：黄远程，男，1982年2月13日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：周勇，重庆渝汇律师事务所律师，特别授权。原告姚家辉与被告黄远程租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告姚家辉，被告黄远程及其委托诉讼代理人周勇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚家辉向本院提出诉讼请求：1、判决终止原被告口头门面租赁合同；2、被告赔偿原告装修门面材料费、人工费损失共计85758.90元、2019年2月20日至2020年1月20日11个月的可期待收入经济损失12万元，合计人民币205758.90元（以司法评估为准）；3、退还房租费32700元、保证金2000元，合计34700元；4、本案诉讼费、评估费等由被告承担。事实和理由：2016年3月2日，经被告人同意，原告从案外人张进惠处转租被告位于“江津区几江街道XX路XX号”（XX路XX号楼XX号）门面，月租3600元。原告租用该门面，是以家庭经营方式无限期开设“姚家辉草药店”，经营“中草药、中草药加工（汗蒸、泡脚）”业务（见营业执照）。合同签定后，由于张进惠是转租人，不能办理房屋租赁发票、不能办理天燃气扩容，原告被迫与被告签定租房协议。2019年2月19日，被告拿来《门面出租协议》（格式条款协议），被告同意天然气扩容、给正式发票，提出每月增加200元，即月租3800元。原告在无奈之下同意了被告的要求，被告填写好后要原告签字，原告要求被告人添加上“收房租给发票、天燃气扩容”，被告口头答应了原告要求。因被告是国家干部，原告有理由相信被告。双方签字后原告按合同上帐号，从银行给了被告3个月房租，被告人收到租金后不给发票、天燃气不扩容，一拖再拖，原告多次摧办无果。因原告为了生产经营，经被告允许承租门面装饰作了大量投入。由于被告不对天然气扩容无法经营，造成原告损失。2019年8月19日《门面出租协议》到期后，原告要求被告说明理由，被告承认办理天燃气扩容、房租发票年底一次性补上，经原被告口头协商为无限期租赁。原告又付1季度1万元房租金（因当时有1张100元币角折住没有能过机、原告向被告说明、且经被告同意，实付9900元）。被告收款后，被告之母要求按原每月3800元支付。1季度又过去了，被告对天燃气扩容仍不理采，原告实在忍无可忍告知被告，天燃气扩容后立即支付房租。年底已过了，被告对已收房租不给发票，对天然气仍然不扩容。反而以原合同过期不出租为由威胁原告，被告蛮横己达极点。原告实在忍无可忍，依法提起民事诉讼。请求法院根据《合同法》第39条规定，依法判决认定被告提供的合同是格式条款，没有采取合理的方式提请对方注意不提供天然气扩容。根据《合同法》第39条、40条、41、42条、52条第5项、53条第2项、第54条，第58条、第61条112条、113条、114条等相关法律规定、恳求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告黄远程辩称：1、被告与原告签订租赁合同时，从未同意原告进行装修，其装修是原告与上一承租户背着被告在两年多前签订转租合同后装修的；2、原被告签订合同时未口头约定过天然气扩容，原告在案涉门面内总计经营约四年的时间从未以口头或书面或短信等方式提出过办理天然气扩容，被告提出解约后，原告再提出要求天然气扩容等，并称因此影响其经营明显与事实和生活逻辑不符；3、原告称，被告同意给发票和天然气扩容后原告才同意租金加200元的事实不属实，首先，被告与张进惠约定2018年的租金是3800元/月，与原告约定的租金仍是3800元/月，双方并有增加了200元租金，其次，如原告在签订合同时提出给发票和办和天然气扩容，被告根本不会与其建立租赁关系；4、被告是在与张进惠签订的租赁合同到期后，才与原告签订租赁合同，并非原告所述，因张进惠不能办理天然气扩容才被迫与被告签订合同。综上，人民法院应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：重庆市江津区几江街道办事处长城路3号楼2号门面房系被告黄远程所有，产权证号为“203房地证2007第0XXXX号”，建筑面积36.5平方米。2014年12月15日，原告黄远程委托其母程慧（甲方，出租方）与案外人张进惠（乙方，承租方）签订《门面出租协议》约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用；期限三年，从2015年2月20日起至2018年2月19日止；第一年租金3200元/月，第二年租金3600元/月，第三年租金4000元/月；乙方不得自己转让和出租该门面，否则无条件将门面交回甲方。在该合同履行过程中，原告姚家辉（承租方，乙方）于2016年3月2日与案外人张进惠（出租方，甲方）签订《门面租赁协议书》约定：甲方将案涉门面部分出租给乙方使用；“租期定为从2017年3月2日起至与甲方药店同步之年月日止，如甲方自己药店搬迁，如乙方需要续租，由乙方自行与房主签订租房协议”；租金每月3600元，以现金付款方式每月30日付下月租金。原告姚家辉与案外人张进惠签订上述《门面租赁协议书》后，张进惠将该协议书约定的房屋交原告使用，租金由原告姚家辉支付张进惠后，再由张进惠一并向被告交纳。2018年2月20日，被告黄远程委托其母程慧与案外人张进惠就案涉门面又签订《门面出租协议》，约定租期从2018年2月20日至2019且2月19日，每月租金3800元，并约定张进惠不得转让和出租该门面，否则无条件将门面交回。在张进惠承租案涉门面期间，原告根据其与张进惠签订的上述《门面租赁协议书》一直使用涉案门面，并向张进惠支付房屋租金。被告黄远程与案外人张进惠的租赁合同于2019年2月19日到期后，原告（乙方，承租方）于2019年2月20日与被告黄远程的委托代理人程惠（甲方，出租方）签订《门面出租协议》约定：甲方将案涉门面出租给乙方；租期半年，从2019年2月20日起至2019年8月19日止；租金每月3800元，每季度交一次，先付租金后用房，提前15天交下季度房租；乙方租用门面交2000元保证金，租期满后该门面无损坏退保证金，保证金不计息；乙方不得自己转让和出租该门面；期满后乙方如不再续租，应提前15天告知。合同签订后，原告姚家辉继续使用房屋，并按约定支付了合同期内的租金。租赁合同期满后，原告姚家辉继续使用案涉门面，但未按合同约定提前15天支付租金。2019年8月22日，原告姚家辉支付租金9900元。同年8月22日，被告之母程慧向原告发短信，确认收到原告支付的租金9900元，并明确“还欠房租1500元（三个月应收11400元）”。同年11月1日，被告之母程慧又向原告发出短信，内容为：“姚老师您好，请谅解，那天我们通话没说完就断了，不知您是有事挂的还是其他什么原因。今天主要是谈门面租约的事情，如果您继续租用门面，请您在百忙之中抽时间把租门面的协议签了。谢谢！请回电话。”同年11月15日，程慧又以短信方式与原告姚家辉联系，内容为：“姚老师你好！前两次（2019.11.1日及2019.11.4日）我通过发信息和电话联系，要求你对几江长城路3号楼2号门面进行租赁签约，但未履行。今天是2019.11.15日，离口头租用截止日期（2019.11.19）只有几天了，请你在明天之内回复我：一是是否继续租用该门面，如果租用请签租赁协议，并交租金。如不租用请在2019.11.21前归还该门面，二是付清所欠租金（人民币）1500元整。请回复。程慧”。同年11月21日，被告黄远程以短信方式向原告姚家辉发出了解除协议的通知，内容为：“姚家辉，我是几江长城路3号楼2号门面户主黄远程。我们之间的租赁协议早已过期；现在已经实际使用房屋的租金也存在欠付行为；多次要求你续签房屋租赁协议也没有续签，也未补交欠付租金。鉴于上述你的不诚信行为，我方决定不再将门面租给你，希望你五天之内将所有物品搬离，否则后果自负。”上述短信，原告姚家辉均未回复，也未与被告签订房屋租赁合同，并继续使用房屋至今。另查明，原告姚家辉于2019年12月13日办理了个体工商户营业执照，登记字号为“江津区姚家辉草药店”，登记的经营范围是：“一般项目：草药零售、中草药加工、汗蒸（除依法须经项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动。”登记的经营场所在案涉门面处。2020年1月1日原告向被告邮寄了《催办函》，载明：“黄远程房主：你出租‘江津区几江XX路XX号楼XX号门面’，请你速去江津天然气有限责任公司办理天燃气申请‘新初装’或‘增容’，要你房东才知道。减少损失，你知道我等着使用着急。你办好我就给你房租。不能再拖了，请你在本周内搞好、越快越好。附：‘热水器、厨具、蒸气机、开水机’4个设备用气说明，经公司预算应当是6方表，供申报参考。谢谢!”之后，原告又发短信要求被告对案涉门面内的天然气扩容。庭审中，原告提交了《收条》、购买热水器的发票和淋浴器的收据、《送货单》等，用以证明其于2017年3月对房屋装修的费用共计85758.90元。庭审中，原告称，其交纳了《门面出租协议》约定的保证金2000元。对此被告称，收到的保证金2000元系案外人张进惠交纳。因此本院要求原告庭审后5日提交支付保证金的证据，否则本案对原告诉请被告退还保证金的诉讼请求不予处理。至今原告仍未提供。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，被告黄远程委托其母亲程慧与原告姚家辉于2019年2月20日签订的《门面出租协议》合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告姚家辉在合同期满后未与被告签订书面合同，继续使用案涉门面，按上述规定，双方形成了不定期租赁关系，不定期租赁双方可随时解除合同，担应提前通知对方。2019年11月15日，被告通过短信已提前通知对方要解除合同，即该日的短信中明确“如不租用请在2019.11.21前归还该门面”；同年11月21日，原告收到了被告解除合同的短信通知，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此原被告间形成的不定期租赁关系于2019年11月21日起解除。对原告诉请终止原被告间的口头门面租赁合同的诉讼请求，首先根据被告多次发信息要求与原告签订租赁合同的证据，能够认定原被告间未达成口头租赁协议，仅是形成了不定期租赁关系，且根据本案查明的事实，原被告间形成的不定期租赁关系已于2019年11月21日起解除，因此原告的此项请求不能成立。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，原告应将案涉房屋退还，并应支付被告合同解除前的租金，也应支付合同解除后至房屋腾退之日止的房屋占用费（原告应支付被告的租金、房屋占用费、腾退门面等被告已另案起诉）。对原告诉称，被告未对天然气扩容，以及原告请求被告退还的租金、保证金和赔偿损失的诉讼请求，本院分别评述如下：一、关于天然气扩容。原告称，其与被告签订《门面出租协议》时被告同意天然气扩容。首先原告无证据证明被告有对其门面内的天然气进行扩容的义务，即被告同意对天然气进行扩容。其次，根据原告举示的证据，原告是在2020年1月1日才发函要求被告对天然气扩容，而原告从2017年开始使用房屋至2020年1月1日期间，从未要求被告对天然气进行扩容，此明显与常理不符。最后，原告发函要求被告对其门面内的天然气进行扩容时，原被告间的不定期租赁关系已合法解除。因此，原告称被告有义务对其门面的天然气进行扩容的事实，因无证据支撑，本院不予采信。二、装修门面损失85758.90元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据此规定，即使原告对案涉门面进行了装饰装修属实，也不是原告在与被告建立租赁关系后作为承租人对房屋进行装饰装修，即原被告建立租赁关系后原告未对房屋进行装修，且原告也没有证据证明其装修时经出租人同意，因此原告请求被告赔偿装饰装修损失的请求，本院不予支持。三、对原告请求被告赔偿的2019年2月20日至2020年1月20日的可期待收入经济损失12万元。由于原告只是出租房屋，原告经营是否盈利与被告无关，且被告解除与原告间的不定期租赁关系符合法律规定。因此原告请求被告赔偿的可期待利益损失的诉讼请求不能成立。四、对原告请求被告退还的房租费32700元。原告使用被告房屋，就应支付被告租金。原告请求被告退还租金无事实和法律依据。五、对原告请求被告退还的保证金2000元。由于原告未提交其支付保证金，以及张进惠交纳的保证金是否作为原告所交保证金的证据，故原告请求被告退还保证金2000元，无事实依据，本院不予支持。对被告抗辩的理由，因与本院查明的事实相符，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：驳回原告姚家辉的诉讼请求。案件受理费4908元，减半收取2454元，由原告姚家辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周思远二〇二〇年八月二十五日法官助理 杨 妮书 记 员 王星皓