广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4129号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈纳恩，男，1990年7月18日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***************。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生宏景公司）因与被上诉人陈纳恩商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初5327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。合生宏景公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判合生宏景公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，违约金金额不应当超过已付购房款5%的上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期间。事实与理由：一审法院针对逾期办证事实认定错误及适用法律错误。1.陈纳恩阻扰合生宏景公司积极推进办证事宜，是造成逾期办证的原因之一。针对陈纳恩原因造成的逾期办证期间，因政府职能部门误读了规划验收的前置程序，规划变更方案许可申请需要业主等三分之二以上的业主签名同意，在存在明显利益冲突的情况下，业主不同意签名通过规划验收，致2018年11月开始规划验收无法推进，进而无法办证。合生宏景公司应当予以免责，免责期限为2019年1月4日至规划验收通过为止。2.一审法院一方面认可合同条款关于违约金条款合法有效，另一方面又违反合同约定进行调整违约责任的承担，无事实依据及法律依据。合生宏景公司在合同中已对违约条款的文字加黑加粗以及下划线着重提示，业主在阅读合同文本后依旧选择与合生宏景公司签订合同，即该约定是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因此，业主在诉讼请求中主张按照年利率6%的标准计算逾期办证违约金无事实依据。一审法院在未查明业主因逾期办证造成的实际损失，也未查明逾期办证也有业主自身原因造成的情况下，直接认定逾期办证违约金按照房价款每年1%的标准有失公允，将违约金调整为按照年利率6%支付逾期办证违约金，无事实及法律依据。3.补充协议已经明确约定，双方在合同项下的违约责任上限为已付购房款的5%。一审法院认为补充协议第17条约定突破了补充协议第15条的约定，且是对买受人作出的当方限制，即应当认定补充协议第17条不能适用而应适用第15条。4.一审法院判决合生宏景公司按照年利率6%承担违约金，同时又不适用5%的违约金上限，实际上合生宏景公司承担了双重惩罚，极大的加重了合生宏景公司的责任。5.目前规划验收前置程序已经有实质性进展，预计2个月左右可以完成规划验收具备办证条件。退一步，即使业主存在损失，则损失可控，合同约定违约金标准足以弥补损失，不应当突破原合同约定违约金标注调高至年利率6%标准。6.本次新型冠状病毒肺炎疫情的不可抗力因素导致合生宏景公司规划验收进程更加无法推进，此期间的违约责任应当予以扣除（即2020年1月24日起至今）。陈纳恩答辩称：1.合生宏景公司多次以商品房项目原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策为由，将未通过规划验收的责任推给政府部门和小区业主，没有证据，也没有法律依据。案涉小区因容积率问题导致规划验收不通过，该容积率问题是由于合生宏景公司建设过程中没有严格按照原规划设计，违规建设导致规划验收不通过，与政府部门及小区业主无关。2.合生宏景公司在2013-2014年项目竣工后已经知晓规划验收不能通过，但直至业主因多年不能办证起诉到法院，合生宏景公司才真正落实规划验收的问题。业主反对规划变更是基于合生宏景公司不合法的做法导致的，是为了维护自己的合法权益，并非阻挠办证。合生宏景公司逾期办证是事实，理应承担相对应的违约责任。合生宏景公司要求从2019年1月4日开始免责没有事实和法律依据，应予以驳回。3.在本次新冠疫情前，合生宏景公司已经违约，即使是新冠疫情构成不可抗力，本案也不适用不可抗力的规定免除合生宏景公司的违约责任。4.关于违约金不超过总购房款5%的约定属于格式条款。业主在合同中承担的违约责任与合生宏景公司极不对等，该条款明显在减轻合生宏景公司责任，加重业主责任，排除业主权利，故应认定为无效格式条款。5.因合生宏景公司逾期办证的违约行为，导致业主未能及时取得案涉商品房的完整物权，致使对商品房的处分收到严重限制，业主的损失客观存在，且属于损失数额难以确定的情形。如果适用违约金不超过购房款5%封顶条款，则合生宏景公司无论逾期办证行为持续多久，均只需要承担已付购房款5%的违约金，显然与合生宏景公司严重违约的程度不相符。且合生宏景公司逾期办证行为仍处于持续不确定的状态中。因此一审法院不适用违约金封顶条款正确。陈纳恩于2020年3月9日向一审法院起诉请求：1.合生宏景公司立即持办理位于中山市火炬开发区*********************权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案并协助陈纳恩办理不动产权证书;2.合生宏景公司向陈纳恩支付逾期交房违约金（以115万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年6月1日起计至合生宏景公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止）；3.合生宏景公司向陈纳恩支付逾期办证违约金（以115万元为基数，按年利率6%计算，从2017年12月4日起计至合生宏景公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案并办证日止）。一审法院认定事实：2015年8月8日，陈纳恩（买受人）、合生宏景公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以115万元向出卖人购买位于中山市火炬开发区*********************，如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2016年5月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在房产交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”第15条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第17条：“因买受人违约的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，陈纳恩依约支付了全部购房款。陈纳恩于2016年5月31日收楼。一审庭审中，合生宏景公司确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。另查，2019年6月3日，中山市自然资源局向合生宏景公司发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈纳恩与合生宏景公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、陈纳恩能否主张逾期交房违约金；二、陈纳恩能否主张逾期办证违约金。关于焦点一，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，陈纳恩在合生宏景公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2016年5月31日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。陈纳恩在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受合生宏景公司履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。关于焦点二，合同约定：合生宏景公司应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因合生宏景公司的责任导致陈纳恩不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，合生宏景公司每年按已付房价款的1%向陈纳恩支付违约金。本案中，陈纳恩于2016年5月31日收楼，合生宏景公司应自2016年5月31日起550日内即2017年12月2日前完成上述协助办证义务。合生宏景公司现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于陈纳恩等业主反对规划变更导致办证迟延。一审法院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，一审法院对于合生宏景公司四此项抗辩主张不予采纳。现由于合生宏景公司原因导致陈纳恩不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。陈纳恩要求合生宏景公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并办证，合理合法，一审法院予以支持。但办理权属登记备案手续，协助办证，需在涉案工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之后才能后续办理，因此，合生宏景公司应于取得该登记证后7天内为合生宏景公司履行前述合同义务。关于逾期办证违约金的计算问题。合生宏景公司主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。陈纳恩请求按年利率6%计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因合生宏景公司原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年合生宏景公司按已付购房款的1%向买受人支付违约金；但陈纳恩如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定存在一定差距（按日万分之五计则年利率超过18%）。其次，双方在补充协议第15条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”，但第17条约定：“因买受人违约的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，合生宏景公司通过补充协议“但书”的方式使得陈纳恩违约责任的上限突破了总房价的5%。从已查明的事实来看，合生宏景公司何时能履行办证义务尚未可知，如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，合生宏景公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进合生宏景公司履行义务，也不利于陈纳恩实现其对涉案房屋所享有的物权权益。该约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期办证违约金仅按年利率1%计算且设定上限的条款有失公允。在合生宏景公司单方违约的情况下，作为非违约方的陈纳恩以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按年利率6%计算，合情合理，一审法院可予支持。关于合生宏景公司主张2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交房违约责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生宏景公司该主张，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、合生宏景公司于中山市火炬开发区*********************所在建设工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》七天内，将办理前述商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助陈纳恩办理不动产权证书；二、合生宏景公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈纳恩支付逾期办证违约金（以115万元为基数，按年利率6%计算，自2017年12月2日起至合生宏景公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止）；三、驳回陈纳恩的其他诉讼请求。如果合生宏景公司未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8352元，陈纳恩负担190元，合生宏景公司负担8162元（合生宏景公司于一审判决生效之日起七日内迳付陈纳恩）。二审期间，合生宏景公司向本院提交以下证据：1.关于案涉小区变更处理结果有关规划意见的复函；2.关于规划验收与办证事宜协调会召开公告，拟共同证明合生宏景公司在办理案涉小区竣工验收时，因业主不合理维权，导致竣工验收无法完成，所以案涉房屋无法办理权属登记是业主导致的。3.中山市建设工程报建变更批复书，拟证明合生宏景公司已经在2020年7月6日取得中山市自然资源局作出的报建变更批复书，同意小区增设300平方米的物业管理用房。4.中山市建设工程规划条件核实确认书，拟证明案涉小区已在2020年8月24日取得该确认书，将在近期办理完毕竣工备案。陈纳恩质证称，对证据1的真实性确认，对证明内容不确认，该证据同样证明了合生宏景公司一直没有取得案涉工程竣工验收备案登记证，也没有为陈纳恩办理不动产权证书，一直处于违约状态。对证据2的真实性、合法性、关联性均不确认，因为该证据是合生宏景公司单方制作的。对证据3的真实确认，对关联性不确认，审查意见也是同意增设300平方米的物业用房，无法证明合生宏景公司的上诉意见。另，陈纳恩未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据合生宏景公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点：是一审判决确定合生宏景公司应支付的逾期办证违约金是否妥当。对此，本院作如下分析：合生宏景公司上诉主张一审判决确定其支付逾期办证违约金的期间及计算标准不当。关于合生宏景公司应支付逾期办证违约金的期限问题。一审法院认定，合生宏景公司应从2016年5月31日起算550日（即2017年12月2日前）内将涉案商品房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案办证，双方在二审中均未对此提出异议，本院对此予以确认。合生宏景公司上诉主张，法院在计算其应向业主支付的逾期办证违约金时，应扣除2019年1月4日起至案涉小区规划验收通过为止相应期间的逾期办证违约金。理由包括：1.规划部门适用新的技术标准进行验收测算；2.规划部门要求进行规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；3.涉案小区业主不配合签名同意规划变更；4.涉案小区业主要求增设涉案小区物业用房；5.受新型冠状病毒疫情影响，合生宏景公司无法进入涉案小区联络业主签名。本院认为，合生宏景公司的上述上诉理由均不能成立，理由在于：第一，关于规划部门验收标准调整的问题。虽然合生宏景公司主张涉案商品房所在建设工程项目规划验收的技术标准发生改变，导致涉案小区未能及时办理规划验收手续，但合生宏景公司并未提供规划验收标准发生改变的证据以佐证其该主张。同时，根据业主提交的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》的内容可知，涉案小区存在建设项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积，改变地下车库及地下车库停车位、地面停车位的布局，改变小区内部道路、绿化的布局，楼栋架空层没有布置绿化以及电房改为架空层等规划变更的问题。此部分问题显然系合生宏景公司未严格按照规划报建资料进行施工所造成的，相关不利后果亦应由合生宏景公司自行承担。而合生宏景公司提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》亦显示，涉案小区规划的变更系合生宏景公司主动向规划部门提出申请，内容包括变更报建施工图纸、总平面图。所以，从本案现有证据来看，涉案小区规划验收未获通过，系合生宏景公司自身原因所致。此外，即使合生宏景公司所述的上述情况属实，合生宏景公司作为专业的房地产开发商，其应预见到其开发的建设工程项目办理规划验收时标准发生改变的可能性，其以此为由主张免除相应期间的逾期办证责任，理据不足，本院不予支持。第二，关于合生宏景公司所述，涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续的问题。因业主与合生宏景公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生宏景公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生宏景公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生宏景公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生宏景公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要剥夺双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生宏景公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。此外，合生宏景公司提交的《公开信》、《申诉函》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》等证据显示涉案小区业主曾与合生宏景公司协商涉案小区规划变更等问题、向相关职能部门举报规划部门不作为、乱作为等问题以及向规划部门表达不同意调整小区规划并要求增设物业用房的意见，此系涉案小区业主行使其申诉、举报权及异议权的表现，业主提出的异议、诉求和建议是否被采纳，决定权在相关职能部门，若合生宏景公司认为相关职能部门接受业主提出的异议或者受理业主申诉的行为不当，可另行向相关职能部门提出异议或主张权利，但合生宏景公司不能以此为由主张免除其应承担的相应期间的逾期办证责任。第三，关于合生宏景公司主张的新型冠状病毒疫情影响其征集涉案小区业主意见，导致其无法及时办理规划验收手续的问题。如前所述，本院已认定合生宏景公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生宏景公司违约后发生，根据《合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生宏景公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。关于合生宏景公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。本案中，虽然合生宏景公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但业主因合生宏景公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生宏景公司的违约行为受到的损失客观存在。及时按合同约定为业主办理房屋权属登记是合生宏景公司重要的合同义务。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但合生宏景公司在合同约定期限内仍未履行协助办证义务，且何时能够办证尚不能确定，合生宏景公司逾期办证的违约行为给业主造成直接或间接不利影响客观存在，损失数额难以确定，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益，不足以督促合生宏景公司尽早履行协助办证义务。在业主已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并结合业主的诉讼请求，将违约金的计算标准调整为按照年利率6%的标准计算，并无不当，本院予以维持。综上所述，合生宏景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2410元（中山市合生宏景房地产有限公司已预交），由上诉人中山市合生宏景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年八月二十六日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘