福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初1166号 原告：古致可，男，1983年10月16日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：吴为帮，福建邦平联展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林巧兰，福建邦平联展律师事务所律师。 被告：包耀辉，男，1985年6月18日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：刘强，福建律慧律师事务所律师。 原告古致可与被告包耀辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古致可及其委托诉讼代理人吴为帮、被告包耀辉的委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 古致可向本院提出诉讼请求：1.判令解除2018年10月28日三明市协达贸易有限公司与包耀辉签订的《租赁合同》；2.判令包耀辉向古致可支付2020年1月至6月拖欠的房屋租金21000元（2020年6月后的租金按每月3500元计算至包耀辉腾清房屋交付原告之日止）；3.判令包耀辉支付古致可因本案诉讼支出的律师费损失人民币10000元。在诉讼过程中，古致可增加诉讼请求“包耀辉把案涉房屋腾空交还给古致可”及“包耀辉支付给古致可因本案诉讼支出公证费1500元”。事实及理由：2018年10月28日，三明市协达贸易有限公司（以下简称协达公司）与包耀辉签订《租赁合同》，约定协达公司同意将位于三明市新市出租给包耀辉作为办公场所或贸易经营，租期为六年（自2018年11月1日起）。每月租金3500元，水电费及其他费用包耀辉自行承担，房租每月交纳一次，须于每月初的前五天内交清。2019年12月24日，三明市三元区人民法院依法作出执行裁定书（2018）闽0403执878号之三，裁定协达公司名下位于三明市三元区房屋所有权转移给古致可。包耀辉承租的三明市新市自2020年1月起至6月未按《租赁合同》约定向古致可交纳租金、水电费及其他相关费用。古致可先后通过电话、短信等方式告知包耀辉承租的三明市新市房屋所有权已转移至其名下，且办理了相关的财产交付手续，并要求包耀辉按照合同约定每月向其交纳租金及水电费等相关费用，包耀辉有意拖延，置之不理。2020年6月24日，古致可委托福建邦平联展律师事务所就包耀辉未按《租赁合同》约定向其交纳租金、水电及相关费用发出律师函，同日，古致可也以手机短信的形式将律师函发给包耀辉，但包耀辉至今拒绝履行合同义务，故诉至法院。 包耀辉辩称，一、本案诉争的房产实际是由福建世达勘测设计有限公司承租。三明市协达贸易有限公司对此事实知晓且认可，自始至今也是由福建世达勘测设计有限公司向协达公司按期交房租等费用。二、福建世达勘测设计有限公司并非无故停交房租，故古致可无权单方面解除《租赁合同》。本案福建世达勘测设计有限公司没有按期交房租的原因是协达公司将大厦原通行的门封住后出租给他人，影响到福建世达勘测设计有限公司的正常经营，福建世达勘测设计有限公司一直要求协达公司停止妨碍正常通知的行为，直至该大厦所有权转至古致可时，也要求恢复大厦通行原状，但均没有得到妥善解决。三、福建世达勘测设计有限公司并不拒绝支付租金，但古致可应当先履行出租人的义务，而且在计算租金时应当扣除妨碍通行期间给福建世达勘测设计有限公司造成的相应损失。四、古致可要求包耀辉承担律师费及公证费的请求没有法律依据，应依法驳回其该项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对本案事实，本院认定如下： 1、2018年10月28日，三明市协达贸易有限公司（以下简称协达公司）作为甲方与包耀辉作为乙方签订《租赁合同》一份，该《租赁合同》主经约定：协达公司同意将位于三明市新市出租给包耀辉作为办公场所或贸易经营，租期为六年（自2018年11月1日起）；每月租金3500元，水电费及其他费用包耀辉自行承担，房租每月交纳一次，须于每月初的前五天内交清。 2、因协达公司作为被执行人的其他案件被三明市三元区人民法院强制执行，三明市三元区人民法院对协达公司所有的涉案房屋依法进行拍卖。2019年12月24日，三明市三元区人民法院依法作出（2018）闽0403执878号之三执行裁定书，裁定协达公司名下位于三明市三元区房屋所有权转移给古致可。 3、古致可在法院作出裁定书后，先后通过电话、短信等方式告知包耀辉其承租的三明市新市房屋所有权已转移至古致可名下，包耀辉应向古致可交纳租金及其他相关费用，但从2020年1月起，包耀辉未按《租赁合同》约定向古致可缴纳租金、水电费及其他相关费用。 4、2020年6月25日，古致可委托福建邦平联展律师事务所就包耀辉未按《租赁合同》约定向古致可交纳租金、水电及相关费用发出律师函，要求包耀辉支付尚欠租金、水电及相关的费用。 5、古致可因本案诉讼事宜，支出律师代理费10000元。 综上所述，本院认为，包耀辉与协达公司就涉案租赁房屋所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。后因司法拍卖，古致可取得涉案租赁房屋,成为涉案租赁房屋新的所有权人,该房屋的所有权变动发生在包耀辉的合法租赁期间,根据买卖不破租赁的原则,原《租赁合同》中有关出租人的权利义务应由古致可承继,包耀辉应向古致可履行相应的承租人义务。包耀辉应按合同约定向古致可履行支付租金,包耀辉在古致可发函催告其履行支付租金后,仍不在期限内履行租金支付义务,现古致可主张解除《租赁合同》和腾交房屋,并主张支付所欠租金,具有事实和法律依据,本院予以支持；古致可要求包耀辉支付律师代理费10000元及公证费1500元，没有法律依据，本院不予支持。包耀辉主张其不是承租人，实际承租人为福建世达勘测设计有限公司，因《租赁合同》签订的主体为包耀辉，另2019年8月9日，法院执行人员对其所做的询问笔录中，包耀辉也未否认其是承租人，故其主张本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除包耀辉与案外人三明市协达贸易有限公司于2018年10月28日签订的《租赁合同》； 二、包耀辉应于本判决生效之日起三十日内搬离三明市新市房屋，并将该房屋交还古致可； 三、包耀辉应于本判决生效之日起十日内按每月3500元的标准，向古致可支付从2020年1月1日起至房屋实际腾空交付之日止的租金； 四、驳回古致可的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4975元，减半收取计2487.5元，由古致可负担25元，包耀辉负担2462.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  周永熙 二〇二〇年八月二十一日 书记员  李 帆 附主要的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。