北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民再28号原审原告：蒋本德，男，1958年7月16日出生，汉族，祥龙公交客车司机，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴小红，北京普纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟嗣雨，北京普纬律师事务所律师。原审被告：蒋本玲，女，1945年9月26日出生，汉族，牡丹电子集团退休人员，住北京市西城区。原审被告：时继功(蒋本玲之夫，兼蒋本玲的法定代理人)，1940年1月7日出生，汉族，中国家用电器研究院退休人员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：时涛（蒋本玲和时继功之子），1975年3月20日出生，汉族，北京立时世通科技有限公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：关廉明，北京爱羽律师事务所律师。原审原告蒋本德与原审被告时继功、蒋本玲房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2013）大民初字第8146号民事判决，已发生法律效力。北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民再79号民事裁定书，裁定：1.撤销北京市第二中级人民法院（2016）京02民终7732号民事判决及北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第8146号民事判决；2.本案发回北京市大兴区人民法院重审。原审原告蒋本德的委托诉讼代理人吴小红，原审被告时继功（兼蒋本玲的法定代理人）及其委托诉讼代理人时涛、关廉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告蒋本德向本院提出诉讼请求：1.判令蒋本德与二被告就北京市大兴区X房屋(以下简称:X203室)买卖合同有效；2.判令二被告赔偿470万元；3.判令二被告赔偿损失5000元。事实和理由：时继功与蒋本玲系夫妻，系蒋本德姐夫、姐姐。因姐姐蒋本玲比蒋本德年长，蒋本德一直信赖他们。2001年，蒋本德居住的北京市X4号拆迁，蒋本德获得拆迁款21.5万元，以及存款7万元，共计28.5万元交由蒋本玲保管。蒋本德居住于时继功名下的大兴区X203室。2005年1月2日，时继功、蒋本玲及其子时洋主动联系蒋本德，说他们已于2002年11月用蒋本玲替蒋本德保管的28.5万元购买了海淀区X宿舍房X002房屋（现地址为海淀区XD002室，以下简称XD002室）。时继功、蒋本玲一家商议把蒋本德居住的X203室出卖给蒋本德。蒋本德与时继功、蒋本玲在2005年1月2日当天签了一份协议，约定：如时继功、蒋本玲反悔，用X房现价补偿。此后，蒋本德一直居住在X203室。2012年6月3日，时继功、蒋本玲毫无理由地堵住蒋本德居住的X203室，后其二人起诉蒋本德腾房。蒋本德与时继功、蒋本玲签订的协议系双方真实意思表示，双方均应遵循诚实信用原则予以履行。因时继功与案外人X达成X203室房屋买卖合同并将房屋过户于X名下，致使蒋本德与时继功、蒋本玲之间的房屋买卖合同无法履行。根据2005年1月2日蒋本德与时继功、蒋本玲达成的协议，二被告应用XD002室的现价房款补偿蒋本德，故请求时继功、蒋本玲赔偿原告470万元。因时继功将X203室出卖给X,且已过户，致使大兴法院的判决无法执行，蒋本德不得已向海淀法院起诉时继功、蒋本玲，要求其二人赔偿损失,在该案中,蒋本德曾申请保全蒋本玲名下的房产，支出保全费5000元,故二被告还应赔偿蒋本德保全费5000元。原审被告时继功、蒋本玲辩称：不同意蒋本德的诉讼请求。蒋本德所述事实不存在，在有效的法律文书确认双方就诉争房屋存在买卖关系之前，蒋本德将诉求变更成要求二被告赔偿损失，不符合法律规定。本案经过多次开庭，但蒋本德一直都未提交证据证明双方就涉案房屋存在买卖关系。二被告未见过蒋本德所谓的协议，该协议可能是伪造的。蒋本德与二被告是亲属关系，其自幼受到二被告照顾。蒋本德房屋拆迁后无处居住，其在二被告家中居住。当时为了安顿蒋本德，二被告便把X203室借给其居住。蒋本德借住诉争房屋的时间很长，时涛要结婚的时候才提出让蒋本德搬走。但蒋本德住的久了不想搬走，双方协商未果，二被告才起诉其腾退房屋。二被告与蒋本德之间不存在房屋买卖关系。此外，XD002室不是二被告出资购买，该房屋所有权人是时涛。时涛购买该房屋时并非像蒋本德提交的协议所说是用蒋本德的拆迁款购得。2013年，二被告起诉蒋本德腾退涉诉争房屋，庭审时蒋本德并未提到他曾购买X203号房屋。蒋本德同意向二被告协商腾房，自协商到现在，蒋本德如果真是购买了涉案房屋却不主张过户，与常理不符。那么，就只有一种可能，即蒋本德本人也不认为X203室是其购买的房屋，而仅仅属于借住。协议中说的拆迁款，蒋本德并没有给过蒋本玲。蒋本德虽然出示了2001年12月20日的存款收条，但没有出示其拥有相应款项的证据，且该收条的内容与事实不符。蒋本德获得拆迁款存折的时间应为2001年12月28日，其不可能在此之前就将存折交给蒋本玲。即使蒋本德将存折给了蒋本玲，由于存折的户名是蒋本德本人，蒋本玲或其他人无权也不可能将钱取出。蒋本德无法提供曾向二被告给付房款的证据，应承担举证不利的后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:蒋本玲、蒋本德系姐弟。蒋本玲与时继功系夫妻。蒋本玲、时继功生育二子，分别为时涛、时洋。时洋于2005年4月26日去世。蒋本玲于2018年3月21日被北京市西城区人民法院认定为限制民事行为能力人。2001年12月13日，蒋本德（乙方）与北京市兴地房地产经营开发公司（甲方）签订了北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议，约定：甲方因X改造工程项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内XX4号居住的房屋，乙方在拆迁范围内居住非成套正式住宅房屋2间，建筑面积20.88平方米，甲方应支付乙方补偿款188970元，支付乙方拆迁补助费25900元；甲方应当在乙方完成搬迁后7日内将被拆除房屋补偿款、搬家补助费以及其他补助费共计214870元一次性付给乙方。蒋本德主张，其获得上述21.5万元拆迁款后，将该拆迁款项及其个人存款7万元的存折交由蒋本玲保管。蒋本德同时主张，时继功、蒋本玲将X203室出卖给其本人。庭审中，蒋本德提供收条一份，载明：“2001年12月17日蒋本德把拆迁款存折放在我家存管21.5万元还有本德个人存款7万元。蒋本玲，2001.12.20”。蒋本德提供协议一份，载明：“X的房X002室半地下，是用我舅蒋本德、舅母张捷的拆迁款贰拾壹万伍千元和蒋本德放在我母亲那个人存款柒万元于2002年11月买的房，买的X的房，我和我父亲母亲商议好把大兴X2号1门203室的房，等于就卖给我舅了，暂没有过户。我和我家人如反悔用X房现价补偿，蒋本德要反悔用拆迁款用做我家补偿”。该协议上还写有：“看过同意时继功，05年元月2日”、“姐蒋本玲05.1.2”、“时洋2005年元月2日”、“蒋本德05.元月2日”。时继功、蒋本玲不认可上述收条、协议上二人以及时洋的签名，遂申请司法鉴定。原审中本院委托中天司法鉴定中心对前述收条及协议中时继功、蒋本玲、时洋的签名进行鉴定。中天司法鉴定中心于2015年6月1日出具﹝2015﹞文鉴字第98号鉴定意见书，认为检材协议中“时继功”“时洋”“蒋本玲”签名分别与相同样本签名的相同特征量多质高，是本质性的，均反映了同一人的书写习惯。中天司法鉴定中心据此得出鉴定意见：检材协议中“时继功”、“蒋本玲”、“时洋”签名分别于相同样本签名均是同一人所写。时继功支付鉴定费2万元。再审时继功、蒋本玲仍不认可中天司法鉴定中心的鉴定意见，并提出鉴定人之一高级工程师李X在2015年8月就已存在认知障碍，因此，对前述鉴定意见存疑，要求中天司法鉴定中心出庭接受质询。再审时该鉴定中心法定代表人及鉴定意见书署名的另外一位文检工程师苑X出庭接受质询。该机构法定代表人陈述其单位并不知道李X存在精神疾病，二被告提交的所谓李X的病历截屏并无公章，真实性存疑；李X在其单位一直在做相关鉴定工作，直到2016年离职。另外一位文检工程师苑X陈述其在上班期间并未发现李X存在异常情况；当时其与李X就本案鉴定内容分别独立出具鉴定意见书，在其二人的意见一致的情况下，才出具最终的鉴定意见书。时继功、蒋本玲在本院再审程序中要求重新鉴定，缺乏证据支持,本院未予准许。本院根据时继功、蒋本玲的申请，向北京市兴地房地产经营开发公司调取了蒋本德的X拆迁补偿补助费领款凭证，该凭证显示：合计金额214870元，被拆迁人蒋本德，领款人（章）蒋本德，被拆迁人住址XX4号，2001年12月28日，承办拆迁单位经手人冯X、孙X，落款时间2001年12月13日。本院与北京市兴地房地产经营开发公司（以下简称兴地公司）联系并调取了相关档案。从兴地公司调取的档案显示当时其单位将蒋本德的拆迁款转至工商银行后，由工商银行为被拆迁人制作独立的存折，因此蒋本德的拆迁款存折应从工商银行北京西四分理处调取。本院向工商银行北京西四分理处提供了蒋本德的身份证号码，要求调取其名下曾经开户的工商银行账号情况。经查询，2001年12月前后蒋本德名下开户的工商银行账号共有三个，其名下其余工行账号开户期间为2004年7月至2012年12月。前述2001年12月前后蒋本德名下的3个工商银行账户分别为X290、X964、X192。本院要求工商银行查询前述3个账号自2001年12月1日至2005年1月2日期间的交易流水。工商银行于2019年12月26日向本院进行了回复，就前述三个账号的查询结果如下：尾号8290的账号只查询到2004年4月19日至2004年10月13日的交易流水，交易金额为5元至300元不等；尾号6964的账号显示开户日期为2001年12月29日，止息日期为2002年12月29日，开户金额为50000元；尾号7192的账号显示开户日期为2001年12月29日，止息日期为2002年6月29日，开户金额为100000元。蒋本德主张其曾向蒋本玲交付个人存款7万元及21.5万元拆迁款存折。时继功、蒋本玲主张蒋本德提交的收条、协议中均提到蒋本德是把拆迁款存折交给蒋本玲，但实际上蒋本德并未将存折交付二被告，二被告亦从未使用过蒋本德主张的21.5万元拆迁款及其个人存款7万元。关于X203室的来源及该房屋所有权变化情况如下：双方均认可该房屋系时继功于1996年以40年工龄从单位购买分配的福利房，时继功当时支付房款3万元。时继功于2016年8月即原审上诉期间，未经法院准许,擅自将X203室出卖并过户给案外人X。二被告自述X向其支付涉案房屋价款213万元。另查明，2002年12月2日，时涛与X营房科签订了购房协议书，约定由时涛以综合成本价（商品房房价）购买XD002室，合同显示该房屋价款为351150.10元。蒋本德曾在北京市西城区人民法院另诉要求二被告依据2005年1月2日双方签订的协议赔偿其XD002室售房款300万元。该案于2017年9月8日立案，后蒋本德于2018年11月12日撤诉。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、鉴定意见书、拆迁货币补偿协议、领款凭证、蒋本玲签名的收条、协议等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于蒋本德是否就X203室与时继功、蒋本玲签订过房屋买卖合同，以及蒋本德是否向时继功、蒋本玲支付过前述房屋的购房款。本院认为双方就X203室已达成买卖合意且已实际履行，主要理由如下：1.原审庭审时，二被告曾经自认2001年12月20日的收条为蒋本玲所签，亦曾自认协议为时洋所写且协议上系二被告签名。结合原审笔迹鉴定亦能确认蒋本德提供的2001年12月20日收条及2005年1月2日协议上蒋本德、蒋本玲及时洋的签名均系三人签署。因此，本院对上述两份证据的真实性予以确认。协议中包括“我和我父亲母亲商议好把大兴X2号1门203室的房，等于就卖给我舅了，暂没有过户”这一内容，此协议符合房屋买卖合同的基本条款：出卖人、买受人，标的，价款及违约条款。同时，该协议包括了拆迁款21.5万元、个人存款7万元，表明房屋买卖的价款应为28.5万元。2.结合蒋本玲2001年12月20签名的收条，能够证实蒋本玲已经收到了上述购房款。收条载明的时间是2001年12月20日，协议载明的时间是2005年1月2日，二者相隔三年有余，收条与协议能够相互印证。3.结合时涛与X营房科签订的购房协议书显示的时间“2002年12月2日”，与协议中“X的房X宿舍…于2002年11月买的房…”亦能够相互印证。4.原审开庭笔录中二被告认可曾收到过蒋本德的拆迁款存折，但二被告又主张蒋本德后来将存折取走。对于蒋本德又将存折从蒋本玲处取走，二被告并未提交证据予以证明。按照谁主张，谁举证的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,蒋本德提交的收条及协议属于原始书证，二者能够相互印证，结合二被告在原审开庭中的自认，本院认为蒋本德提交的证据已形成证据链，二被告提交的证据不足以推翻蒋本德提交的上述两份证据的证明效力。据此本院认定双方就X203室已经形成买卖合意且已实际履行，蒋本德要求确认双方房屋买卖合同有效的诉讼请求，应予支持。在确认房屋买卖合同有效且蒋本德已付购房款、房屋无法过户的情况下，就蒋本德主张的损失，本院认定如下：蒋本德依据协议中约定的如果二被告反悔用XD002室现价补偿，其性质是属于违约赔偿条款的约定，蒋本德认为2019年8月8日开庭时XD002室价值470万元，其据此提出赔偿数额,本院认为结合合同的履行情况，根据公平原则及诚实信用原则，蒋本德的实际损失应以2016年8月时继功出售X203室所得价款213万元进行确定，故对蒋本德第二项诉讼请求中要求二被告赔偿损失213万元的部分，予以支持，超出部分，不予支持。蒋本德第三项诉讼请求涉及的5000元系其在另案中起诉二被告时所支出的保全费用，与本案无关，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、蒋本德与时继功、蒋本玲于2005年1月2日签订的协议有效；二、时继功、蒋本玲赔偿蒋本德损失人民币213万元；三、驳回蒋本德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用共计69440元（包括原审案件受理费44440元、保全费5000元、鉴定费20000元），由蒋本德负担20600元（已交纳），由时继功、蒋本玲负担48840元（已交纳20000元，其余金额28840元应于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田桂清审 判 员  赵燕滨人民陪审员  张文平二〇二〇年八月十日法官 助理  杨 希书 记 员  王玥珺