青海省同仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青2321民初2号 原告（反诉被告）：才让多杰，男，1956年2月16日出生，藏族，退休职工，住同仁县。 被告（反诉原告）：银木加，男，1986年5月15日出生，藏族，无固定职业，住同仁县。 委托诉讼代理人：陆继龙，青海同光律师事务所律师。 被告：杨毛才让，女，1985年9月2日出生，藏族，个体户，住同仁县。 原告（反诉被告）才让多杰与被告（反诉原告）银木加、杨毛才让房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理过程中，被告（反诉原告）银木加于2020年6月5日提起反诉，本院依法受理后与本诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）才让多杰、被告（反诉原告）银木加及其委托诉讼代理人陆继龙到庭参加诉讼，被告杨毛才让经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）才让多杰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；2.二被告返还租赁商铺；3.支付拖欠房屋租金781200元及违约金354301元；4.赔偿6间房屋因漏水造成危房，共计损失1000000元；5.本案的诉讼费用由二被告负担。庭审中，原告（反诉被告）才让多杰将第3项诉讼请求变更为：支付房屋租金781200元及违约金423827元。 事实及理由：被告银木加与被告杨毛才让系夫妻关系。2014年3月26日原、被告签订一份《商铺租赁合同》，双方协商后原告将自己所有的位于同仁县德合隆南路吉祥宾馆租给二被告使用，租赁期限为20年，即2014年4月1日至2034年3月31日。年租金为288600元，租金每年分两次收取，每年4月1日前收取158000元，剩余同年10月16日前收取130600元。并约定房屋租金应按时支付，拖欠最长不得超过三天，若违约按每万元每天10元收取违约金，但被告从2017年开始一直拖欠原告的租金，2017年欠租金46000元，2018年欠租金288600元，2019年欠租金288600元，2020年欠第一次应交租金158000元，以上总计为781200元，因二被告未按时支付租金产生违约金423827元。2019年1月27日，二被告向原告出具一份欠条，约定于2019年3月1日（农历）前支付租金420839元，该笔租金为2017年的一部分租金46000元、2018年的年租金288600元及违约金，但二被告至今未付。原、被告在租赁合同中约定“在租期内，如果乙方将房屋转让给他人，必须通知甲方，经甲方同意后可以转让给他人”，且当时口头约定乙方转让房屋不得收取转让费，但是二被告在租赁期间未经原告同意将租赁房屋转租给他人。原告认为二被告的行为构成违约，并且当时原、被告双方口头约定“若被告未按合同约定履行义务，原告有权解除合同”。另被告转租的房屋自来水管及三楼客房下水道多年破裂未维修，三楼房顶太阳能热水器冻裂未维修，二楼厨房洗具处和下水道漏水多年未维修，屋后一二三楼左侧9间房因多年漏水成了危房，故诉至法院，以达诉求。 被告（反诉原告）银木加及其委托诉讼代理人辩称：1.合同中没有承租人不得转租的限制性约定。按合同约定，迟延给付租金仅构成违约，且被告也按合同约定已交纳逾期违约金；2.2018年4月前的租赁费已全部付清。2019年1月27日出具的欠条是在受到威胁的情况下所写，未支付之后的租赁费是因其他住户不允许在停车场停车及原告进行干扰，无奈从2018年6月关门至今；3.合同约定的每万元每天10元的逾期利息过高，不符合法律规定；4.原告所说房屋租金截止到2020年4月是781200元，违约金截止到2020年6月30日423827元，没有事实依据，因为2019年4月原告已将房屋收回，并且在租赁房屋门窗上张贴房屋出租告示，故2019年4月份到2020年4月不存在租赁费及违约金；5.原告赔偿100万元的诉求，是2019年4月之后到2020年间的事，2019年4月房屋已由原告收回，被告无法对房屋行使管理和维修，故收回后因冻裂、破裂造成漏水而成为危房不应该由被告负责；6.关于双方有口头约定，一方违约可以解除合同仅是原告的一面之词，没有相应证据予以佐证，要求解除合同无依据；7.本案涉及两份租赁合同内容不一致，原合同的承租人是斗拉加和范淑凤，另一份合同尾部手写载明转让给银木加，由银木加负责经营，合同的权利义务由原承租人承担还是由负责经营的人承担不清楚，认为本案被告只是经营者。 被告杨毛才让，未答辩、未举证。 被告（反诉原告）银木加向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告才让多杰向反诉原告银木加支付房屋装修费用1800000元；2.反诉被告赔偿反诉原告经济损失1200000元；3.本案诉讼费由反诉被告才让多杰承担。事实及理由：2014年3月反诉被告才让多杰与斗拉加、范淑凤夫妇（银木加的兄嫂）签订《商铺租赁合同》，反诉被告将位于同仁县德合隆南路吉祥宾馆出租给银木加的兄嫂斗拉加、范淑凤夫妇。租赁期限为20年，年租金为288600元，租金于每年4月1日前付158000元，10月16日前付130600元。当日经各方同意，合同转让给我。此后，我对承租的宾馆进行装修并经营，在经营过程中2019年3月反诉被告将转租人才某赶走，将我的经营场所锁住，致使我不能正常经营，给我带来了巨大的经济损失。经反诉被告同意我花费180余万元对租赁房屋水电暖进行了改造，并在三楼加修两间房屋，且对房屋整体进行了装修。现本人租赁房屋仅五年时间，离合同约定届满期限尚余15年之久。反诉被告违约锁住经营场所，致使我的合法权益受到侵害，故提出反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）才让多杰针对反诉辩称，1.合同中未约定180万元的装修费，也未承诺过对装修负责，且未参与其装修，所以不认可；被告经营过程中本人未将房屋出售或者转租给他人，也未给他造成任何经济损失；2.合同约定租期二十年，但被告租赁四年就不想租，这是被告自己造成的，该损失与我无关；3.合同中对装修部分约定房屋整体装修二十万元以上，前两年租金不变，租金至今都没变，除此以外无约定；4.对120万的损失，我从未干扰过他的经营，是银木加将房屋转租给第三人，与第三人之间产生矛盾而停业，且被告所说停业时间也前后矛盾，故我不认可。 原告（反诉被告）才让多杰为证明其主张，向本院提交以下证据： 1.租赁合同一份，拟证明2014年3月26日双方签订合同，对年租金、给付方式、违约金及未经同意不得转租等进行约定的事实； 2.欠条一份，拟证明二被告于2019年1月27日前共拖欠房租及违约金420839元，并约定于当年农历3月1日前给付的事实； 对上述证据，被告银木加质证认为，证据1合同的三性不持异议，该合同证明了本诉被告不适格，诉讼主体错误的事实；证据2提出异议称欠条是在受胁迫的情况下书写的。 被告（反诉原告）银木加为支持其辩解，提交了以下证据：1.租赁合同书两份，有银木加和杨毛才让签名的合同和无签名的合同，拟证明签订合同的主体、租赁期限、租金、出租方式，未约定解除合同的条件，故转租行为仅是违约而不是解除合同的条件的事实；2.五份收据，拟证明被告在2017年10月15日已付清2018年4月前的租赁费，拖欠的租赁费是2018年4月至2019年4月的，欠条中包含欠付租金及违约金的事实。 对上述证据，原告（反诉被告）才让多杰质证认为，证据1有两份合同是因为我和斗拉加、范淑凤签订后我们各持一份，我手中的合同上有二被告签名，是因为斗拉加和银木加兄弟商量后，将当日合同转让给银木加的；证据2五份收据未提出异议，但提出未付清2018年4月前的房屋租金。 被告（反诉原告）银木加为证实反诉主张，提交了以下证据：1.装修合同及清单、收条18张，拟证明被告对租赁房屋进行装修及装修花费182万元的事实；2.租赁房屋照片21张，拟证明承租房屋后对房屋进行装修及现状的事实；3.公告照片1张，拟证明2019年4月份，租赁房屋门窗贴有出租公告及房屋被原告收回的事实。 对上述证据，原告（反诉被告）才让多杰质证认为，证据1.2.不予认可，并提出异议称租赁合同中未写明装修事项。装修的房屋只有18间费用180余万元，平均每间10万元与事实不符；证据3不予认可，2019年冬天水管冻裂无人修理，修水管时才发现门窗贴有出租告示，2019年12月之前未拿过钥匙，也未去过出租房，出租告示不是本人张贴。 原告（反诉被告）才让多杰为支持其反诉辩解，提交了以下证据：1.转租合同一份，拟证明二被告未经原告同意将房屋转租他人的事实；2.管道破裂照片7张及餐馆漏水证明1份、管道维修证明1份、销货单1张，拟证明自来水水管破裂漏水，导致租赁房屋损坏及对管道进行维修而产生费用的事实；3.证人才某的证词，拟证明被告银木加未经原告同意将房屋进行转租及钥匙由证人控制的事实。 对上述证据，被告（反诉原告）银木加及其委托诉讼代理人质证认为，对证据1提出转租事实原告知情；对证据2七张照片的三性提出质疑，有伪造的可能，不能证明时间、地点，且管道维修1200元证据及销货单、漏水证明的三性不予认可，与本案无关联性，不能作为有效证据；对证人证词提出异议称该证人未经法庭合法传唤而到庭，不能作为定案依据。 根据双方举证、质证，本院认证如下： 1.租赁合同书双方均作为证据出示，对其内容的真实性均无异议，与本案待证事实具有关联，取证、举证程序合法，予以认定； 2.原告出示的欠条，被告银木加提出是在受胁迫的情况下所写，但对该主张并未提供证据予以证实，故该质证意见不予釆信，且原告陈述与欠条内容能相互印证，欠条的待证事实与本案具有关联性，取证、举证程序合法，故予以认定； 3.被告银木加提供的五张收条，对其内容的真实性原告未提出异议，待证事实与本案具有关联，取证、举证程序合法，予以认定； 4.被告银木加提供的装修合同及清单、收条，原告对真实性和关联性提出异议，本院认为，装修合同、清单收条系被告与第三人之间的约定，真实性没有相关证据印证，不予认定； 5.被告银木加提供的租赁房屋照片无拍摄时间及地点，真实性没有相关证据印证，故不予认定； 6.招租公告照片只能证明有招租的事实，但无法证明拍摄时间、地点，真实性无法认定，且联系号码不是原告的，故不予认定； 7.证人才某的证词，待证事实与本案具有关联，取证、举证程序合法，内容真实，予以认定； 8.原告提供的转租合同真实性被告未提出异议，本院认为，该合同取证、举证程序合法，内容真实，与本案具有关联性，予以认定； 9.管道破裂照片及漏水证明、维修证明、销货单，被告对三性提出异议，本院认为，照片无拍摄时间及地点，且证明与销货单无法证明因漏水而造成危房的事实，故不予认定。 本院经审理认定如下事实：2014年3月26日原告才让多杰与斗拉加、范淑凤夫妇（银木加的兄嫂）签订《商铺租赁合同》，原告将位于同仁县德合隆南路吉祥宾馆出租给斗拉加、范淑凤。租期为20年，年租金288600元，每年于当年4月1日前付158000元，10月16日前付130600元，如超期三天未支付租金则收取每万元每天10元的违约金，并约定其他事项。当日经各方同意，合同转让给被告银木加、杨毛才让（二人系夫妻），并由其二人签名捺印。此后，被告银木加及杨毛才让对承租的宾馆进行经营。2017年原告共收取房屋租金410000元。2019年1月27日被告银木加、杨毛才让向原告才让多杰出具欠条，该欠条载明共欠房租420839元，但欠付的租金未支付。 2020年6月26日原告增加主张被告尚欠2017年房租46000元、2018年租金288600元、2019年租金288600元、2020年4月1日欠付租金158000元，共计欠付781200元及违约金423827元。 另据查明合同第八条约定，在租赁期内，如果乙方将房屋整体转让给他人，必须通知甲方，经甲方同意后可以转让给他人。2018年12月15日被告银木加未经原告同意将租赁房屋转租给第三人才某。 另经询，原告才让多杰同意利用以下装饰装修物品并愿意补偿如下：1.三楼改建房2间，各补偿8000元，合计16000元；2.锅炉及锅炉房补偿20000元；3.三相电补偿2000元；4.接自来水费用补偿3000元；5.二、三楼玻璃窗户11扇各补偿300元，合计3300元；6.三楼玻璃天窗1扇，补偿3000元；7.一、二楼玻璃大门2扇，各补偿350元，合计700元；8.三楼房顶防水层补偿1500元；9.三楼客房热水器7个，各补偿600元，合计4200元；10.三楼暖气24片、二楼暖气9片，一、二楼楼梯暖气2片，共35片，各补偿200元，合计7000元；11.三楼17扇小门，二楼9扇小门，一楼2扇小门，共28扇小门，各补偿100元，合计2800元；12.二楼走廊大灯一个，补偿300元；13.二楼小灯13个，三楼小灯14个，共27个，各补偿35元，合计补偿945元；14.二楼窗帘19幅，三楼窗帘15幅，共34幅，各补偿35元，合计1190元；15.二楼卫生间2间，三楼卫生间7间，一楼卫生间1间，共10间，每间补偿300元，合计3000元；16.二楼洗脸池补偿500元，以上共计补偿69435元。 本院认为，原告才让多杰与斗拉加、范淑凤签订的《商铺租赁合同》，内容不违反国家法律法规强制性规定，目的合法，意思表示真实，为有效合同，对合同各方均有法律约束力，各方应按约履行。原告与斗拉加、范淑凤签订房屋租赁合同后，于当日在合同尾部手写“本合同由斗拉加转让给兄弟银木加负责经营，合同内容由银木加负责落实”，并有被告银木加、杨毛才让签字捺印，是对《商铺租赁合同》的转让，且由二被告以此合同履行已逾三年，三年间原合同承租人斗拉加、范淑凤也未提出异议，故可认定该租赁合同的承租人为银木加、杨毛才让，被告的委托诉讼代理人提出诉讼主体不适格的辩解不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现二被告未按期支付租金，构成违约，应承担支付租金的违约责任，原告才让多杰诉求支付租金，符合法律规定，应予支持。被告银木加、杨毛才让出具欠条，是双方合意的结果，是对合同前期履行过程中的债务的整理、清算，具有合同性质，是《商铺租赁合同》的补充和变更，具有与合同同等的法律效力。在出具欠条时原告才让多杰提出杨毛才让作为被告银木加的妻子也应承担还款义务，杨毛才让同意并欠条上以债务人身份签名，是对债务承担还款义务的承诺，具有法律效力。被告银木加辩称欠条是受胁迫下书写，无证据证实，故该意见不予采信。被告银木加提出2018年4月前的房租已付清的意见，其提交的收条为2017年的收条，2017年10月18日出具的收条中虽载明收到2017年10月15日以后的房租90000元，但现有证据不足以证明2018年4月之前的房租已付清的事实，故该意见不予采信。 关于本诉的争议焦点：租赁合同是否应予解除的问题，房屋租赁合同属于租赁合同的一种，其一般是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人向其支付租金，并在租期届满时将房屋返还给出租人的合同。租金是承租人按约定有偿使用租赁房屋所支付的对价，该义务是承租人负担的主要合同义务，被告银木加自2017年开始欠付租金，2019年1月27日双方对前期租金整理清算，达成新的支付期限，该期限具有合理催告及宽限时日之作用，但在约定的期限内被告银木加、杨毛才让仍不支付租金，构成违约，该违约使原告才让多杰订立合同之对价难以实现，也即合同目的无法实现，且二被告违反合同约定未经原告同意将租赁房屋转租给他人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同。现原告才让多杰诉求解除合同，符合法律规定，应予支持。 关于违约金的问题，双方约定的每万元每日10元的违约利息是否过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦作出了限制性规定。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中双方约定以计息的方式计算违约金，换算成年利率为36%，不论是利息或利息加滞纳金，均过分高于造成的损失。故被告银木加及其委托代理人辩称利息过高，请求调整的意见符合法律规定，予以采纳。因双方合同为租赁合同，对约定违约金具有合意，且被告为违约方，故违约金计算标准确定为同期中国人民银行贷款利率的4倍。 关于6间房屋已成危房赔偿1000000元的问题，原告提供漏水的证明及照片等不足以证明该6间房屋已成危房和遭受1000000元损失的事实，故其主张不予采纳。 关于反诉的争议焦点：被告银木加对承租房屋的装修部分是否有权主张赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项规定，承租人违约同样应承担违约责任。在房屋租赁合同履行期限届满前，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人未能按照合同约定的履行期限使用租赁房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修价值，但这种情况是承租人自身违约行为造成的，对不能完全享用的附合同的装饰装修价值的损失只能由承租人自行承担，出租人作为守约方，没有义务对承租人的损失负责。因此，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的，不应予以支持。如果承租人违约导致房屋租赁合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值得到支持，就等于违约行为受到保护，守约行为受到制裁。结合本案因被告银木加违约导致合同解除其请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，本院不予支持，故已形成附合的装修被告银木加无权请求残值赔偿。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；现原告才让多杰同意利用已形成附合的装饰装修物品在利用价值范围内予以补偿69435元，符合法律规定，予以支持。 关于被告银木加请求判令经济损失1200000元的问题，在庭审中被告银木加委托诉讼代理称是停业期间的估算收益，无证据证实，故其主张的意见不予采纳。被告杨毛才让经传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）才让多杰与被告（反诉原告）银木加、杨毛才让签订的商铺租赁合同；被告（反诉原告）银木加、杨毛才让于本判决生效后二十日内将租赁房屋腾退并交付给原告（反诉被告）才让多杰； 二、被告（反诉原告）银木加、杨毛才让于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）才让多杰房屋租金781200元； 三、被告（反诉原告）银木加、杨毛才让于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）才让多杰违约金，违约金以中国人民银行同期贷款年利率4.35%的4倍至实际给付之日计付；其中2017年房租46000元自2017年10月20日计算；2018年房租158000元自2018年4月5日起计算；2018年房租130600元自2018年10月20日起计算；2019年房租158000元自2019年4月5日起计算；2019年房租130600元自2019年10月20日起计算；2020年房租158000元自2020年4月5日起计算； 四、可移除的装修由被告（反诉原告）银木加、杨毛才让自行移除，但不得对房屋造成损害；原告（反诉被告）才让多杰于本判决生效后十日内在69435元范围内支付给被告（反诉原告）银木加、杨毛才让不可移除的装饰装修物品项残值补偿； 五、驳回原告（反诉被告）才让多杰的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）银木加的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23884元，由原告才让多杰（反诉被告）负担11225.48元，由被告（反诉原告）银木加、杨毛才让负担12658.52元；反诉费30800元，由被告（反诉原告）银木加负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省黄南藏族自治州中级人民法院。 审 判 长 吉 毛 先 审 判 员 华青加布 审 判 员 黎 兰 英 二〇二〇年八月三日 法官助理 张 志 玫 书 记 员 才让拉毛