江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1030民初710号 原告：曾小长，男，1982年8月5日出生，汉族，住江西省广昌县。 被告：江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司，住所地为江西省广昌县旴江镇建设西路玉新苑**，统一社会信用代码913610305610966121。 法定代表人：范崇良，该公司经理。 委托诉讼代理人：王福圣，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者。 原告曾小长与被告江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司（以下简称亚凌公司广昌分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾小长及被告亚凌公司广昌分公司的委托诉讼代理人王福圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾小长向本院提出诉讼请求：1.要求亚凌公司广昌分公司严格按照购房合同第五条面积确认及面积差异处理条款执行，返还曾小长房价款人民币10958.7元；2.要求亚凌公司广昌分公司返还多收曾小长契税2902.97元；3.要求亚凌公司广昌分公司支付逾期办证违约金2271.67元；4.要求亚凌公司广昌分公司退还维修基金6231.2元；5.要求亚凌公司广昌分公司退回装修押金2000元；6.要求亚凌公司广昌分公司交付曾小长车库契税发票原件；7.本案诉讼费由亚凌公司广昌分公司承担。事实和理由：曾小长于2011年7月28日向亚凌公司广昌分公司购买位于广昌县旴江镇建设西路22号凤凰城市中央2号楼1单元201室住宅，产权登记面积为137.02㎡，合同约定面积为138㎡，单价为2745.63元。并购买了该栋04室的车库，产权登记面积为16.39㎡，合同登记面积为17.78㎡，单价为3680.39元。双方签订的合同第五条第二点中写明，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款，由出卖人返还买受人，绝对值超过3%的部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。经计算，亚凌公司广昌分公司应返还的房价款为（138-137.02）×2745.63=2690.71元。车库面积误差大于3%，亚凌公司广昌分公司应返还其房价款为[（17.78-16.39）-16.39×0.03]×3680.39×2+16.39×0.03×3680.39=8422.52元。亚凌公司广昌分公司以交房结算单的形式通知曾小长交纳了10195.42元契税和6231.2元维修基金，而实际向税务部门仅交了7400.03元的契税，未向房管部门缴纳维修基金。2014年7月6日交付房屋后，亚凌公司广昌分公司没有按照购房合同第十五条的约定，在360天内办好产权证书，直至2018年7月13日才办理好产权证书，故应按照合同约定支付办证违约金2271.67元。曾小长多次要求亚凌公司广昌分公司给付上述款项，均被亚凌公司广昌分公司以各种理由推托，为维护其合法权益，曾小长遂具状诉至法院。 亚凌公司广昌分公司辩称，由法院根据曾小长提供的相关证据核查面积，合同只是约定双倍返还住房的面积。误差面积由法院核定，契税由实际交款发票核定，希望曾小长不要按双倍计算误差，如能按单倍计算误差面积款他们争取在7月30日之前给付给曾小长，至于违约金，他们已经办理了房产证，不存在支付违约金了，如果曾小长执意要求返还违约金，他方保留解除合同诉权，维修基金已经交给相关部门了，如果曾小长执意要返还维修基金，这应该是另一个法律关系，与本案无关。根据法院核定数额及实际票据，多收的款项他们都会返还，第6项诉求与本案无关，曾小长可以另行起诉。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据：曾小长提交的身份证、不动产权证、交房结算清单、税收发票，上列证据，经审查，真实合法有效，本院予以确认并在卷佐证。对曾小长提交的商品房买卖合同，亚凌公司广昌分公司对其真实性、合法性没有异议，本院予以确认，对于关联性，本院将根据合同以及法律规定进行认定。 根据本院审查确认的证据，结合原、被告的诉、辩意见，本院经审理认定事实如下： 2011年7月28日，曾小长与亚凌公司广昌分公司签订《商品房买卖合同》，曾小长向亚凌公司广昌分公司购买位于广昌县旴江镇建设西路22号凤凰城市中央2号楼1单元201室住宅，合同登记面积为138㎡，单价为2745.63元，总价378897元，并购买了该楼4室的车库，合同登记面积为17.78㎡，单价为人民币3680.39元，总价65437元。住宅和车库房价合计444334元。合同第五条第2点对面积差异的处理约定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房…买受人不退房的…产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。”现曾小长购买的住宅产权登记面积为137.02㎡，车库产权登记面积16.39㎡，均小于合同约定面积。亚凌公司广昌分公司在2014年2月7日向曾小长交付房屋，收取曾小长契税10195.42元、装修保证金2000元，维修基金6231.2元。契税发票显示曾小长所购住宅应收契税5643.09元、车库应收契税1756.94元，合计7400.03元，另车库契税发票一直未交付。合同第十五条约定，亚凌公司广昌分公司公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由亚凌公司广昌分公司公司提供的资料报产权登记机关备案。如因亚凌公司广昌分公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……。2014年2月7日亚凌公司广昌分公司向曾小长交房，曾小长并办理了交房手续，现曾小长房屋已装修完毕。2019年7月16日，亚凌公司广昌分公司将办好的不动产权证书交付曾小长。现曾小长要求亚凌公司广昌分公司按照合同约定向其返还房价款，支付逾期办证违约金，退还多收契税，退还装修押金、退还维修基金、交付车库发票，双方协商未果，曾小长诉至本院。 本院认为，曾小长与亚凌公司广昌分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应遵照履行。 一、关于面积差价款问题。 现曾小长购买的住宅及车库产权登记面积均小于合同约定面积，亚凌公司广昌分公司应当按照合同约定的方式向曾小长支付面积差价款。曾小长购买的住宅合同约定面积为138㎡，单价为2745.63元，而产权登记面积为137.02㎡，故面积差为0.98㎡，面积误差比绝对值为0.7%，小于3%，亚凌公司广昌分公司应返还曾小长面积差价款2690.72元（0.98㎡×2745.63元）。曾小长购买的车库合同约定面积为17.78㎡，单价为3680.39元，而产权登记面积为16.39㎡，故面积差为1.39㎡，面积误差比绝对值为7.8%，大于3%，对3%以内的部分亚凌公司广昌分公司应返还曾小长面积差价款1963.12元（17.78㎡×3%×3680.39元）。对于面积误差比超过3%的部分的房价款，根据合同约定，应由亚凌公司广昌分公司双倍返还曾小长，对此，亚凌公司广昌分公司认为合同只约定了住房面积误差是超过3%要双倍返还，没有约定车库的面积误差超过3%要双倍返还。根据整个合同前后的内容约定、前后内容的逻辑性以及《最高人民法院》第十四条的规定，本院认为亚凌公司广昌分公司的答辩缺乏事实与法律依据，不予采纳。对面积误差比超过3%的部分的房价款，应由亚凌公司广昌分公司双倍返还曾小长6305.24元[（1.39㎡-17.78㎡×3%）×3680.39×2]。亚凌公司广昌分公司共应返还曾小长住宅及车库面积差价款10959.08元（2690.72元+1963.12元+6305.24元）。 二、关于退还维修基金、装修押金、多收契税，交付车库发票问题。 曾小长要求亚凌公司广昌分公司退还多收契税2902.97元，退还装修押金2000元，交付车库契税发票原件的诉讼请求，虽然合同并未对该事项进行约定，但根据交易习惯，亚凌公司广昌分公司代收契税及装修押金等事项的处理方式应属于商品房销售合同应有的附属内容，亚凌公司广昌分公司应当履行该义务。经核算，亚凌公司广昌分公司退还多收曾小长契税2795.39元（10195.42元-1756.94元-5643.09元）。故对曾小长要求亚凌公司广昌分公司退还多收契税、交付涉案车库契税发票原件、退还装修押金，本院予以支持。关于曾小长要求亚凌公司广昌分公司退还其代收的维修基金6231.2元的诉讼请求，根据曾小长与亚凌公司广昌分公司签订的《商品房销售合同》补充协议约定：“由行政主管部门规定收取的制造业维修专项基金由买受人自行承担”，故缴纳维修基金是曾小长应当履行的义务，经查，亚凌公司广昌分公司已将代收的维修基金缴入房管部门规定的维修基金账户，故对曾小长要求亚凌公司广昌分公司退还其代收的维修基金的诉讼请求，本院不予支持。但经核算，亚凌公司广昌分公司应退还多收的住宅及车库维修基金94.8元[6231.2元-40元/㎡×（137.02㎡+16.39㎡）]应返还。 三、关于逾期办证违约金问题。 根据合同约定，亚凌公司广昌分公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由亚凌公司广昌分公司提供的资料报产权登记机关备案。现亚凌公司广昌分公司于2014年2月7日将商品房交付曾小长使用后，至2019年7月16日才办理好涉诉房产的房屋产权证书，超过360天内办理权属登记，按照约定构成违约，应当按合同约定按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，逾期办证违约金为444334元×0.5%=2221.67，故对曾小长诉请支付办证违约金2221.67元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内支付曾小长住宅及车库面积差价款10959.08元。 二、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内退还多收曾小长住宅及车库契税2795.39元。 三、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内退还多收曾小长住宅及车库维修基金94.8元。 四、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内支付曾小长住宅及车库逾期办证违约金2221.67元。 五、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内退还曾小长住宅及车库装修押金2000元。 六、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内交付曾小长涉案车库契税发票原件。 七、驳回曾小长的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费255.6元，减半收取127.8元，由江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。逾期未上诉，本判决发生法律效力，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 审判员  郑志勇 二〇二〇年八月十三日 法官助理邱芩 书记员揭芸