中华人民共和国 黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑01民初926号 原告：哈尔滨供水集团有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区尚志大街**。 法定代表人：舒强，董事长。 委托诉讼代理人：赵明，黑龙江赵明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦海彦，女，1981年2月3日出生，汉族，该公司法务，住哈尔滨市南岗区。 被告：哈尔滨中财房地产开发有限公司，，住所地哈尔滨市道里区田地街** 法定代表人：罗立林，总经理。 委托诉讼代理人：莫忠学，男，1957年7月10日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市道外区。 第三人：TangentHoldingsLtd(坦城控股公司)，住所:,开曼群岛。 授权代表人:王**，男，1971年3月26日出生，汉族，哈尔滨中创投资管理有限公司董事长，住哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：刘红旗，黑龙江卓峰律师事务所律师。 原告哈尔滨供水集团有限责任公司(以下简称供水集团)与被告哈尔滨中财房地产开发有限公司（以下简称中财公司）、第三人TangentHoldingsLtd(坦城控股公司)合同纠纷一案。本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告供水集团的委托诉讼代理人赵明、窦海彦，被告中财公司的委托诉讼代理人莫忠学，第三人坦城控股公司的委托诉讼代理人刘红旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 供水集团向本院提出诉讼请求：1.判令中财公司继续履行《协议书》，为供水集团办理哈尔滨市道外区南极街、南极三道街、南马路19栋A商服4、5、6号的不动产登记。2.判令坦城控股公司涂销哈尔滨市道外区南极街、南极三道街、南马路19栋A商服4、5、6号抵押登记。3.判令坦城控股公司协助中财公司为供水集团办理哈尔滨道外区南极街、南极三道街、南马路19栋A商服4、5、6号的不动产登记。事实与理由:2004年7月14日，中财公司与哈尔滨供排水集团有限责任公司（以下简称供排水集团）签订了房屋置换抵偿《协议书》，约定中财公司同意将道外区雅典城小区19栋楼A商服4、5、6号产权（总价为824.2万元）转让给供排水集团；供排水集团同意将道外区南极街53号办公楼作价286.56万元转让给中财公司，并且双方同意以中财公司拖欠供排水集团的费用（施工水费309万元、施工期间污水费19.5万元、中浩华尔街项目施工期间污水费26.1万元、水费170万元）共计524.6万元冲抵剩余的房款差价，还剩下13.04万的房款中财公司在协议中予以免除。协议约定中财公司负责供排水集团进户后6个月内办理19栋A商服4、5、6号的产权证。2008年10月6日，中财公司向供排水集团出具了19栋A商服4、5、6号房产的《销售不动产统一发票办证联》，故此供排水集团在《协议书》中约定的义务已经履行完毕，但是中财公司至今仍然没有为供排水集团办理产权登记。2013年5月31日，哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会向供排水集团下达了委员会文件《哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会关于哈尔滨供排水集团有限责任公司分立资产划分情况的批复》（哈国资发[2013]78号），该批复决定将哈尔滨供排水集团有限责任公司（本部）划入拟组建的哈尔滨供水集团有限责任公司。所以供水集团是上述房屋置换抵偿《协议书》的继受主体，是该合同的概括承受者，享有合同中约定的权利和义务。2019年3月20日，哈尔滨市道外区人民法院作出了（2014）外执字第87-3号执行裁定书，裁定查封被执行人中财公司在哈尔滨道外区南极街、景阳街、南极三道街、南马路19栋A商服1号-8号、19栋B商服1号-7号，期限为3年。2019年3月21日，供水集团收到了哈尔滨市道外区人民法院出具的（2014）外执字第87-3号执行裁定书的查封公告。经过调查，供水集团才知悉如下事实：2003年7月29日，中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行（以下简称农行道外支行）与中财公司签订了《借款合同》，合同约定中财公司在农行处借款3110万元，借款期限为3年，借款利率为年利率6.039%。同日，中财公司与农行又签订了《抵押合同》，约定中财公司以其开发的位于哈尔滨道外区景阳街、南极街、西开原街、南马路19号楼、建筑面积为11540.15平方米的15套在建房产进行抵押担保，并在哈尔滨市房产住宅局办理了在建工程抵押登记。从借款合同到期至今，中财公司未能偿还债权人的借款及利息，导致19栋A商服4、5、6号存在的抵押权无法消除，从而在客观上无法为供水集团办理19栋A商服4、5、6号的产权登记。2019年7月4日，哈尔滨道外区人民法院做出（2019）黑0104执异111号执行裁定书，该裁定书表示已经查明，农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具《关于允许抵押人继续售房的函》，“抵押人中财公司所提供的抵押房产在抵押期间可以出售，可以办理产权手续”。依据该函农行道外支行应协助中财公司为供水集团办理涉案房产的不动产登记。由于农行道外支行将其对中财公司的债权及相关权益转让给中国华融资产股份有限公司黑龙江省分公司，中国华融资产股份有限公司黑龙江省分公司又将该债权及相关权益转让给坦城控股公司。坦城控股公司承继了农行道外支行与中财公司抵押关系中农行道外支行的全部权利义务，坦城控股公司应协助中财公司为申请人办理不动产登记，本案处理结果同其有法律上的利害关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特提起诉讼，请求人民法院支持供水集团的诉讼请求。 中财公司辩称：2004年7月14日，中财公司与供水集团签订协议是双方真实意思表示。2008年10月6日，中财公司向供水集团出具销售不动产统一发票联属实。之后该项目运作失败，中财公司的贷款没还上，该房产的他项权利在银行抵押，产权证也没有办理。供水集团的诉求合理合法，完全属实。 坦城控股公司辩称：2003年7月29日，中财公司向农行道外支行贷款3110万元，以案涉房产在内的15套商服提供抵押担保，并办理抵押登记。2013年5月10日，道外区法院作出（2013）外民三初字240号民事判决书，判令中财公司偿还农行道外支行贷款本金3110万元及利息，如不能清偿，以抵押物折价或拍卖变卖所得价款优先受偿。坦城控股公司承继农行道外支行的权利义务，该抵押权已经法院判决书确认，该判决已经发生法律效力，坦城控股公司已在道外区法院申请执行该判决，至今中财公司未向坦城控股公司清偿债务。坦城控股公司不同意为供水集团办理注销案涉三套商铺抵押登记，也不同意配合其办理案涉房产的权属登记，请求驳回供水集团所有的诉讼请求。如供水集团代中财公司清偿债务，坦城控股公司可以办理抵押权注销登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 供水集团举示了证据一、2004年7月14日中财公司与供排水集团签订的《协议书》；证据二、时间为2008年10月6日的销售不动产统一发票办证联3张；证据三、2013年5月31日哈国资发〔2013〕78号哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会关于哈尔滨供排水集团有限责任公司分立资产划分情况的批复；证据四、（2014）外执字第87-3号执行裁定书；证据五、2019年3月20日黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院查封公告；证据六、2006年至2019年黑龙江省包烧费结算票据、2007年至2018年黑龙江省物业费结算票据、2005年黑龙江省电力销售票据；证据七、供水集团在19栋A商服4、5、6办公的现场照片7张；证据八、竣工工程备案证；证据九、《关于允许抵押人继续售房的函》；证据十、（2018）黑0104执异66号执行裁定书，（2014）外执字第87-4号执行裁定书，债权转让情况说明；证据十一、（2019）黑0104执异111号执行裁定书；证据十二、坦城控股公司起诉状，道外区人民法院传票；证据十三、（2019）黑0104民初6372号民事判决书、道外区人民法院证明。以上证据主要拟证明：中财公司应继续履行《协议书》约定的为供水集团办理案涉房产不动产权证的义务。坦城控股公司应协助办理并涂销案涉房产抵押登记。 中财公司举示了证据一、（2013）哈民四商初第36号民事判决书、（2013）哈民四商初第37号民事判决书、（2015）黑高商终字第94号民事判决书、（2015）黑高商终字第00197号民事判决书、（2016）最高法民申886号民事裁定书、（2016）最高法民申887号民事裁定书；证据二、《关于允许抵押人继续售房的函》。以上证据主要拟证明：法院针对同小区、同样性质的房产在抵押可售的情况下，驳回了农行道外支行要求实现抵押权的诉讼请求。中财公司与农行道外支行签订《借款合同》和《抵押合同》后，农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心致函，允许中财公司对抵押的房产进行销售，并明确了可以办理产权手续，因此中财公司将案涉房产销售给供水集团并无不当。 坦城控股公司举示了他项权证、房屋在建工程权属证明、（2013）外民三初字第240号民事判决书。拟证明：中财公司在另案中并未向道外区法院出具抵押可售函，该判决已经确认坦城控股公司享有抵押权。 本院认证意见：中财公司对供水集团举示的证据一至证据十三的真实性、合法性及证明问题均无异议，本院予以确认。坦城控股公司对供水集团举示的证据一至证据八以及证据十至证据十三的真实性及证明问题无异议，本院予以确认；对证据九的真实性无异议，对证明问题有异议。供水集团与坦城控股公司对中财公司举示证据的证据一、证据二的真实性及证明问题均无异议，本院予以确认。供水集团、中财公司对坦城控股公司举示证据的真实性无异议，对证明问题有异议。本院对各方举示的证据的真实性予以确认并采信，对有争议的证明问题，本院将结合案件事实与其他证据予以综合评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年7月，农行道外支行与中财公司签订《借款合同》，约定：中财公司向农行道外支行借款3110万元，用于中财雅典城工程款；借款期限3年，借款利息年利率6.039%。同日，双方签订《抵押合同》，合同约定：中财公司以其开发的位于哈尔滨市道外区××街××街××马路××楼，建筑面积11540.15平方米的15套在建商服作为抵押担保。2003年7月25日，哈尔滨市房产住宅局为中财公司颁发《房屋在建工程权属证明》。房屋在建工程简况中体现，单位名称中财公司，工程名称电缆厂整体改造工程。哈尔滨市房产住宅局经审查，批建手续齐全，产权来源清楚，准予办理《房屋在建工程权属证明》。备注显示，中财公司与农行道外支行办理抵押登记，有效期自2003年7月28日至2006年8月27日。抵押物清单中体现，抵押人中财公司，抵押物坐落于哈尔滨市××西××街××街××马路××楼，用途系商服，建筑面积11540.15平方米，设定权利面积11540.15平方米。2003年8月11日，哈尔滨市房地产管理局为农行道外支行颁发了哈房他字第20039001号房屋他项权证，该证所记载主要内容为：房屋他项权利人为农行道外支行，房屋所有权人为中财公司，房屋所有权证号为证明19号，房屋坐落于哈尔滨市道外区××街××街××马路区域××楼，建筑面积11540.15平方米，权利种类为抵押，权利价值为3110万元，设定日期为2003年7月29日，约定期限至2006年7月28日。抵押权设定后，农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了一份《关于允许抵押人继续售房的函》，内容为“我行与中财公司签订的抵押合同，抵押人中财公司所提供的抵押房产在抵押期间可以出售，可以办理产权手续，售房时中财公司另行与我行签署他项权注销证明与售房资金专储证明，明确资金流向，如不签署，出现问题由中财公司负责”。2017年7月20日，中国农业银行股份有限公司黑龙省分行营业部将上述债权转让给中国华融资产管理股份有限公司黑龙省分公司。2018年5月30日，中国华融资产管理股份有限公司黑龙江分公司与坦城控股公司签订《资产转让协议》，将该笔债权及相关权益转让给坦城控股公司。 2004年7月14日，供排水集团作为甲方与中财公司作为乙方签订《协议书》，双方就调换办公楼等事项达成协议，约定中财公司同意将哈尔滨市道外区中财雅典城小区19#—A栋4、5、6号商服，总建筑面积2060.50平方米的产权转让给供排水集团，金额824.20元，平均4000元/平方米；供排水集团同意将道外区南极街53号办公楼（含车库），总建筑面积1592平方米的产权作价286.56万元转让给中财公司，平均1800元/平方米。双方同意以中财公司拖欠供排水集团的费用（施工水费309万元、施工期间污水费19.5万元、中浩华尔街项目施工期间污水费26.1万元、水费170万元）共计524.6万元冲抵剩余的房款差价，还剩下13.04万的房款中财公司在协议中不予计算。协议约定，签约后五日内中财公司将案涉房产交付给供水集团。供水集团于2004年8月10日前将道外区南极街53号办公楼（含车库）交付给中财公司。协议约定，中财公司负责在供排水集团进户后6个月内办理中财雅典城小区19#—A栋4、5、6号商服的产权证、土地证的相关手续，税费由供水集团负责。2005年初，中财公司向供排水集团交付上述房屋。2005年5月，供水集团进户后，缴纳案涉房屋的电费、物业费、包烧费，一直占有使用案涉房屋。2005年9月23日，哈尔滨市建设委员会为中财公司颁发案涉中财雅典城19-A#竣工工程备案证，该工程开工日期为2001年8月23日，竣工日期为2005年7月11日。2008年10月6日中财公司出具的销售不动产统一发票（自开）办证联显示，付款方供排水集团，收款方中财公司，销售的不动产楼牌号系哈尔滨市道外区中财雅典城19—A号楼4号、5号、6号商服。2013年5月31日，哈尔滨市人民政府国有资产管理委员会出具哈国资发〔2013〕78号文件《关于供排水集团分立资产划分情况的批复》，资产划分基准日为2012年12月31日，供排水集团（本部）、哈尔滨供排水投资有限责任公司等企业及工程项目划入拟组建的供水集团。 另查明：2013年，农行道外支行起诉中财公司，请求判令中财公司立即给付农行道外支行贷款本金3110万元及利息13797663.68元；中财公司如不偿还则农行道外支行用拍卖、变卖的抵押房产所得优先受偿。2013年5月10日，道外区人民法院作出（2013）外民三初字第240号民事判决书，判决中财公司立即偿还农行道外支行借款本金3110万元及借款利息15491246.87元；如中财公司不能按期偿还贷款本息，农行道外支行有权以案涉抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。2014年1月21日，道外区法院依农行道外支行的申请执行该案。2018年5月20日道外区法院作出（2018）黑0104执异66号执行裁定书，变更中国华融资产股份有限公司黑龙江分公司为该案申请执行人。2019年3月20日，道外区法院作出（2014）外执字第87-3号执行裁定书，查封中财公司在哈尔滨市道外区南极街—景阳街—南街三道街—南马路19栋A商服1号—8号（A—1、A—2、A—3、A—4、A—5、A—6、A—7、A—8）、19栋B商服1号—7号（B—1、B—2、B—3、B—4、B—5、B—6、B—7）房产，期限为3年。2019年6月20日道外区法院作出（2014）外执字第87-4号执行裁定，变更坦城控股公司为该案的申请执行人。供水集团向道外区法院申请撤销（2014）外执字第87-3号执行裁定书，解除对哈尔滨市道外区南极街-景阳街-南街三道街-南马路19栋A商服4号、5号、6号的查封。2019年7月4日，道外区法院作出（2019）黑0104执异111号执行裁定书，认为供水集团的异议请求合法，裁定中止对中财公司在哈尔滨市道外区南极街—景阳街—南街三道街—南马路19栋A商服4号—6号（A—4、A—5、A—6）的查封。坦城控股公司向道外区法院提起执行异议之诉，要求判令中财公司与供排水集团签订的房屋买卖协议书无效；撤销道外区法院作出的（2019）黑0104执异111号执行裁定书，恢复中财公司在哈尔滨市道外区南极街—景阳街—南街三道街—南马路19栋A商服4号—6号（A—4、A—5、A—6）的执行。2019年9月3日，道外区法院作出（2019）黑0104民初6372号民事判决书，认为供水集团有充分理由排除（2014）外执字第87-3号执行裁定书所涉及的案涉房产的查封，判决驳回坦城控股公司的诉讼请求。该判决已于2020年2月4日生效。2020年8月12日，哈尔滨同信资产评估事务所接受供水集团的委托，出具了哈同信评报〔2020〕第075号供水集团拟了解道外区中财雅典城小区19#-A栋4、5、6号商服市场价值资产评估报告。评估结论：在评估基准日2019年4月30日采用市场比较法得出，纳入评估范围的商服评估价值人民币30017364元。 明：2013年11月19日，农行道外支行向本院起诉中财公司，诉称2003年7月29日，双方签订《借款合同》，合同约定：中财开发公司向农行道外支行借款1600万元，用于开发项目，期限为3年，借款利率为6.039%，抵押方式为“抵押担保”，中财公司用其开发的位于道外道外区××街××街××马路××、××、××楼，面积为9,161.55平方米，共35套在建住宅进行抵押担保，并在哈尔滨市房产住宅局办理了在建工程抵押登记。合同签订后，农行道外支行依约履行了放款义务，但中财开发公司未偿还贷款本息，尚欠贷款本金1600万元及利息。要求中财公司偿还借款本金1600万元及利息7098476.49元；中财公司如不能偿还贷款本息，则农行道外支行用拍卖、变卖35套抵押房产所得优先受偿。本院于2014年10月13日作出（2013）哈民四商初字第37号民事判决书，判决支持农行道外支行关于本金1600万元及利息7098476.49元的诉请，驳回了针对抵押房产有效受偿的诉请。农行道外支行不服，上诉至黑龙江省高院，省法院于2016年2月14日作出〔2015〕黑高商终字第00197号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。农行道外支行不服，申诉至最高院。最高院于2016年6月30日作出（2016）最高法民申887号民事裁定书，驳回农行道外支行的再审申请。上述生效判决认为，抵押权人同意抵押人销售抵押房产的情况下，应认定抵押权消灭。 本院认为：第三人坦城控股公司系注册在开曼群岛的法人，本案为涉外民商事纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案系供水集团以与中财公司签订的《协议书》所产生的合同纠纷为由提起的诉讼，案涉协议未约定法律适用问题，因合同双方当事人住所地以及合同履行地均在中华人民共和国，故根据上述规定，本案适用中华人民共和国法律。 《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，可以做出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，同意转让抵押物，也未区分抵押物的性质，应视为放弃抵押权，此时农行道外支行对于在建房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物的所有权，特别是在购房人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的所有权。本案中，案涉房产在转让时属在建工程、尚未竣工，没有证据证明供水集团明知该房产已设定抵押而购买，其对所购房产曾设定抵押不知情或无法知情，且《关于允许抵押人继续售房的函》已允许中财公司出售，该抵押可售的房产也并未区分是商服还是住宅，供水集团从2005年开始即依据案涉《协议书》的约定领受、占有、使用案涉房产，并履行了《协议书》中的义务。在另案中，农行道外支行请求对同类情况的其他抵押房产实现抵押权的诉讼，已被生效判决驳回。在坦城控股公司请求恢复执行案涉房产的执行异议之诉中，也被驳回了诉讼请求。综上，供水集团要求坦城控股公司涂销案涉房屋抵押权，并请求中财公司履行《协议书》中约定的义务，有事实及法律依据。 综上所述，供水集团的诉讼请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十七条、第一百九十一条之规定，判决如下： 一、TangentHoldingsLtd(坦城控股公司)于本判决生效之日起十日内涂销对哈尔滨市道外区南极街、南极三道街、南马路19栋A商服4、5、6号的抵押登记； 二、待判项一中的抵押登记涂销后哈尔滨中财房地产开发有限公司为哈尔滨供水集团有限责任公司办理哈尔滨市道外区南极街、南极三道街、南马路19栋A商服4、5、6号的不动产登记，TangentHoldingsLtd(坦城控股公司)协助办理。 案件受理费191886.82元（哈尔滨供水集团有限责任公司预交221783.35元），由哈尔滨中财房地产开发有限公司负担191886.82元，退还哈尔滨供水集团有限责任公司29896.53元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。 审判长  孟朋卓 审判员  李妮娜 审判员  赵 晟 二〇二〇年八月二十日 书记员  于文娟