湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0506民初965号原告（反诉被告）：宜昌清能置业有限责任公司，统一社会信用代码914205066703745970，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道**。法定代表人：廖虔华，该公司经理。委托诉讼代理人：田军，湖北前锋律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：汪璇，湖北前锋律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：田回回，女，1986年4月29日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。第三人：袁波，男，1981年5月23日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被告及第三人共同委托诉讼代理人：车金宝，湖北群晖律师事务所律师，特别授权代理。原告宜昌清能置业有限责任公司（以下简称清能公司）与被告田回回商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，被告田回回在答辩期间提出反诉,并以袁波与该案有法律上的利害关系为由,申请通知袁波作为第三人参加诉讼,本院依法通知袁波作为第三人参加诉讼,并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)清能公司委托诉讼代理人田军、汪璇到庭参加诉讼，被告(反诉原告)田回回、第三人袁波及二人共同委托诉讼代理人车金宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清能公司向本院提出诉讼请求：1．判令立即解除原、被告于2018年5月30日签订编号为1041845的《宜昌市商品房买卖合同》；2．判令被告向原告支付违约金119000元；3．判令被告承担诉讼费、公告费等相关费用。事实和理由：2018年5月30日，原、被告签订编号为1041845的《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的宜昌清江润城20号别墅楼2单元1/4层020101号房，被告以贷款方式支付购房款。根据该合同附件六补充协议（以下简称补充协议）第一条约定，房屋总价款1710698元，被告支付首期款520698元，其余购房款1190000元办理商业贷款。到目前为止，原告未收到被告的剩余购房款。按照合同附件六补充协议第一条及合同第七条关于付款方式、期限和买受人逾期付款违约责任的约定，被告行为构成违约，原告有权主张解除合同，并由被告承担违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院。原告清能公司为支持其诉讼请求，提供了下列证据：证据一、商品房买卖合同，证明：买受人购买原告开发的房屋基本情况，双方签订合同时间为2018年5月30日，合同及附件约定首付款520698元，尾款1190000元，以及对付款方式、逾期违约责任进行了约定。证据二、收据2份、付款回单4份，证明：被告支付购房款520698元。庭审中，被告及第三人对证据一、二不持异议，认为该组证据同时证明：案涉房屋为别墅，被告支付首付520698元后，以银行按揭贷款方式支付余款，合同还对出卖方单方解除合同的违约责任进行了约定。本院经审核，认为各方当事人对原告所举证据均无异议，本院予以认可。被告田回回辩称，被告与袁波系男女朋友关系，作为商品房的买受人，以银行按揭贷款方式支付房款，只能向原告即开发商签约的银行申请贷款。原告与银行之间有合作协议，对贷款事项、贷款条件开发商都是明知的。在原告对被告贷款的条件进行了询问、被告向其提交了征信证明等文件，双方才签订房屋买卖合同。合同签订后，不能办理贷款的原因不是被告提交的资料不合格或者是征信有问题，而是因为房屋面积超过了140平方米，银行不予办理贷款。导致合同无法履行是原告的过错。恳请法庭依法驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。第三人袁波认同被告田回回的抗辩。反诉原告田回回向本院提出反诉请求:1.依法确认反诉被告清能公司单方解除合同，判令其返还购房款520698元，支付违约金342139.60元；2.由反诉被告承担诉讼费。事实和理由：2017年12月17日，反诉原告和男朋友袁波到清能公司看房，经该公司销售人员袁爱霞经理介绍，选中案涉房屋。当天就交付定金5000元。2018年3月6日、4月30日分别向清能公司支付购房定金50000元、购房款50000元。同年5月30日，双方签订买卖合同前，反诉原告明确声明需要办理银行按揭贷款，袁爱霞经理详细了解有无其他贷款、征信情况及婚姻情况后，现场联系银行工作人员，告知如征信无问题，可以贷款，随即签订《宜昌市商品房买卖合同》。该合同约定支付520698元首付款后，下欠购房款在十日内申请商业贷款，如提交的资料不合格和买受人银行征信问题导致不能办理的，买受人有义务以现金方式付清全款。合同签订后，袁波当天就付清首付款，反诉被告销售人员让反诉原告持合同到指定的武汉农商行办理商业贷款。同年6月1日，反诉原告该行办理贷款时，被告知房屋超过了140平方米，不能贷款。反诉原告及时将该情况反馈给袁爱霞经理。后袁爱霞经理告知签约银行政策有变，会联系其他签约银行。之后，又联系了建行、农行，结果不是要增加首付，就是因为房屋面积过大、单身等原因直接不能放贷，即使增加首付后，反诉被告清能公司亦不能保证贷款成功。从2018年6月开始，反诉被告一直在与其签约银行协调，让反诉原告等候。直到2020年5月29日，该公司刘经理才通过微信明确告知该房屋办不了贷款，作退房退款处理。反诉原告明确表示不同意解除合同，并表示如其单方解除合同，应支付反诉原告违约金并赔偿损失。购房时，合同上是反诉原告田回回的名字，实际付款人均是第三人袁波，其应为该房屋实际所有人，且与对方联系、洽谈、协商均由其出面。为维护合法权益，提出反诉。本诉被告、反诉原告田回回为反驳对方主张，支持所提反诉请求，提出了下列证据证明：证据一、田回回证复印件1份，证明：反诉原告的身份信息及诉讼主体适格。证据二、宜昌清能置业有限责任公司营业执照复印件1份，证明：被告诉讼主体适格。证据三、宜昌市商品房买卖合同（编号：1041845），证明:田回回购买清江润城20号别墅楼20座2单元1/4层020101号；合同签订日期为2018年5月30日；房款总额为1710698元，田回回付520698元首付款，余款办理银行按揭贷款；合同第十九条第一款就出卖方单方面解除合同的责任作出明确约定。证据四、湖北省增值税普通发票，证明：田回回支付了购房首付款520698元。证据五、第三人袁波与清江润城销售袁经理的微信聊天记录和通话录音，证明：合同签订后，田回回按照要求，到其所指定的武汉农商行办理贷款，被告知不能办理。田回回将情况反馈给原告销售人员袁爱霞经理，袁经理告知其公司正在与建行协商贷款事宜，第三人袁波提出信用合作社可以办理贷款，但袁爱霞经理告知袁波必须向开发商的签约银行申请贷款。之后，袁爱霞多次告知田回回等建行的答复，也多次要求田回回全款付款或增加首付款至40%-60%，田回回表示严格按照合同办理，没有经济能力全款支付。证据六、第三人袁波与被告清能公司销售部马经理的通话记录，证明：向原告公司办公室马经理反映过田回回到原告指定的银行办理贷款，被告知房屋面积过大不能办理贷款，并多次向销售人员袁经理反映过，袁经理至今没有给予明确的答复。马经理答应就这个问题及时落实。证据七、第三人袁波与原告的销售部经理刘小鹏的通话记录，证明：2018年8月28日，刘小鹏电话告知第三人袁波建行办理不了贷款，公司在与武汉农商行协商，要求第三人袁波继续等公司回复。2020年5月29日，刘小鹏微信通知第三人袁波，原告清能公司将涉案房屋进行退房处理，第三人袁波明确表示不同意，并要求其承担违约责任。证据八、第三人袁波与武汉农商行的工作人员谢经理的聊天记录，证明：2018年5月9日，袁波向谢经理咨询在清江润城购房进行贷款的事宜，谢经理告知袁波现在清江润城项目的房屋贷款不能办。证据九、清能公司向田回回发出的催款函，证明：截止2018年11月6日，田回回购买的房屋贷款没有办理下来，清能公司要求田回回于同年11月14日前到其指定的银行办理银行贷款。证据十、田回回给清能公司所发函件及邮件回执，证明：1.田回回按照清能公司催款函要求到指定银行办理贷款，银行不予办理，银行不予办理的理由为2018年5月30日之前停止了办理房屋面积大于140平方米的贷款，对于单身或非财政发放工资人员均不予办理贷款；2.对于田回回不符合贷款的条件，田回回在签订合同时，销售人员都询问过，田回回也如实告知。证据十一、商品房买卖合同原件，证明：在该合同中将案涉房屋由“别墅楼”更改为“住宅楼”，表明反诉被告在明知签约银行不能对大于140平方米房屋进行贷款的情况下，为了让反诉原告签订商品房买卖合同并办理贷款，特意将“别墅”二字更改为“住宅”。综上，清能公司当时自认为能够与其签约银行协调好贷款事宜。第三人袁波认同被反诉原告田回回的反诉请求，认可其举证意见。庭审中，反诉被告清能公司针对上述证据，发表如下质证意见：对证据一、二、四无异议；对证据三，合同中没有就开发商协助田回回办理银行贷款做出过任何合同条款的约定；对证据五不予认可，2019年3月27日截图显示原、被告双方签订过延期申请；证据七中刘小鹏确实是公司的人员，并且经过核实刘小鹏确实提出过退房处理，也就是解除合同，但是无法确定袁波与其沟通的房屋是指向我公司与田回回签订的买卖合同，关联性有异议；证据八属于第三人袁波与案外人聊天记录，对证据三性不认可；对证据九真实性无异议，但该函反映开发商一直在提醒被告交办理贷款的相关资料，原告并不反对购房客户以其他银行办理贷款的方式支付尾款；催款函形成时间已经远远超过合同约定的支付尾款的时间，在这种情况下公司仍然想办法帮助田回回处理尾款等事宜。证据十第一条看出，双方2018年3月签订认购书时约定2018年3月30日前办理按揭手续，实际上拖延到同年5月30日，政策发生变化的原因在于田回回；第二条看出贷款条件局限在田回回为单身，银行是有条件放款，田回回始终坚持以现有自身条件要求银行放款，最终导致无法放款的责任在田回回。对证据五至十综合质证意见为：所有内容都是本案第三人和其所谓的公司工作人员的对话记录，无法体现原告与被告购买商品房的关联性；对于袁某等人的身份无法确认，从微信记录中无法识别袁经理和银行谢某的身份情况；对证据真实性无法确认，本案中权利义务双方集中在原告与被告之间，与袁波等其他人之间没有关系；虽然证据十一确实发生过修改，具体原因不清楚，但是可以反向说明开发商为了促成交易，想尽办法甚至修改合同中的说法。综上，上述证据均无法达到反诉原告的证明目的。本院审核认为，各方当事人对证据一、二、四无异议，本院予以认可；反诉被告对证据三并无异议，其所提合同没有约定开发商有协助反诉原告办理贷款义务之抗辩，与事实不符，本院不予采信；证据五、六、七系第三人袁波与原告工作人员就案涉房屋办理银行按揭贷款事宜的通话录音、微信聊天记录，与本案相关证据之间具有紧密的逻辑联系，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信；证据八具有真实性、合法性，但因聊天内容简单，不能反映出与本案的关联性；各方当事人对证据九的真实性、合法性和关联性并无异议，本院予以确认；各方当事人对证据十的真实性、合法性和关联性不持异议，该证据不能证明原告所主张的银行无法放贷的原因在于被告田回回，也不足以证明被告及第三人所主张的2018年5月30日前就停止了对面积大于140平方米房屋的贷款；证据十一，双方对该证据的三性没有提出异议，该合同文本系反诉被告提供给反诉原告，与反诉被告清能公司在本诉中举证的《宜昌市商品房买卖合同》文本之间的差异在于将“别墅楼”改为了“住宅楼”，反诉被告质证时称是为促成反诉原告顺利通过其签约审查以获取贷款，但未做任何解释，本院认可该证据效力。反诉被告清能公司辩称，1.同意解除合同的诉求；2.反诉原告请求我方支付违约金无事实和法律依据，商品房买卖合同中没有约定我方有任何协助反诉原告办理银行贷款的义务，也没有相关违约条款；3.由于反诉原告自身原因导致未能与银行办理贷款合同，依据2018年3月6日双方签订的清江润城商品房认购书上面约定的内容，反诉原告应该在2018年3月6日-3月30日期间内到清江润城营销中心二楼签订买卖合同并带上按揭贷款所需的全部资料，支付前期购房款。买卖合同显示签订时间为2018年5月30日，首付款支付时间也是2018年5月30日。以上表明反诉原告本应该在2018年3月6日-3月30日之间与反诉被告签订合同并办理贷款，但因反诉原告自身原因迟延办理，且反诉原告没有提供证据证明，不能通过银行办理贷款事实，仅是银行办理贷款条件发生变化。根据商品房买卖合同相关司法解释第23条，反诉被告有权解除合同并要求反诉原告支付违约金。反诉被告清能公司为支持其抗辩，提供了下列证据：证据一、2018年3月6日清江润城商品房认购书，证明：该认购书确认反诉原告田回回购买标的物以及需要在2018年3月30日前签订商品房买卖合同，且要提供按揭贷款所需全部资料。双方正式签合同是5月30日，田回回自述银行政策变化是在6月份，因政策变化无法贷款的责任在于田回回的拖延办理。证据二、农行三峡宜昌支行情况说明，证明：田回回在2018年8中旬提交了资料，与合同约定的提交贷款时间逾期甚远，且记录了无法贷款的原因在于田回回，并且银行表示如果提高首付款支付比例的话可以贷款，但是田回回没有操作。证据三、田回回离婚证复印件，证明：被告贷款时候的单身状态。庭审中，反诉原告田回回及第三人袁波发表如下质证意见：对证据一真实性和合法性无异议，关联性有异议，认购书性质为签订商品房买卖合同的约定，反诉被告与反诉原告签订正式合同，该认购书已失效，且反诉被告对反诉原告逾期签合同并未追究；从认购书中来看，反诉被告要求反诉原告田回回提交按揭贷款的全部手续，表明反诉被告作为开发商对于按揭手续都是经过了审核的。证据二不符合证据形式要件，没有负责人签字，该证据无法达到反诉被告证明目的，未受理贷款的原因究竟是反诉原告田回回系单身还是贷款数额大，无法确定；田回回和袁波在2018年8月中旬没有向该行提交过资料，反诉被告应该补充提交当时提交的资料印证。对证据三需要反诉被告说明该证据来源。第三人袁波述称，认同反诉原告田回回反诉主张及质证意见，并就证据二进行说明，反诉被告在2018年8月份没有提醒田回回和第三人交纳相关贷款资料，其与袁爱霞2018年12月10-11日微信记录说明了没有银行能够办理贷款，只有他们指定的武汉农商行才能做，但是该行说大于140平方米房子无法办理。因此在签订商品房买卖合同之前清能公司就清楚贷款无法办理。本院审核认为，证据一真实、合法、有效，与本案有关联，证明反诉被告采取按揭贷款方式支付案涉房屋的购房款，其有义务提供按揭贷款全部资料。证据二欠缺证据的要素，不予认可其证据效力。证据三与反诉被告田回回真实身份一致，证明其单身身份。本院经审理认定事实如下：被告田回回与其男朋友(即第三人)袁波欲购房居住,于2017年12月17日到原告清能公司在宜昌市××区发展大道××号开发的清江润城营销中心看房，经售楼部工作人员袁爱霞介绍，二人看中了清江润城二期99-20-2-101号房。当日，袁波通过微信向袁爱霞转账5000元定金（此款在2018年3月中旬退款给袁波）。次日，袁爱霞通过微信将清能公司开具的购房定金收据转发给袁波。之后，袁爱霞与袁波通过电话、微信方式沟通购房事宜。2018年3月6日，原、被告签订《清江润城商品房认购书》，依据该认购书，被告认购原告开发建设的清江润城二期99-20-2-101号商品房,产籍号为06-3009-0020-020101,签订认购书时应交付购房定金50000元，在2018年3月30日前到清江润城营销中心二楼签订《宜昌市商品房买卖合同》，并带上按揭贷款所需资料。当日，被告依约交付购房定金50000元。之后，被告又于4月30日交纳购房款50000元。2018年5月30日，原、被告签订《宜昌市商品房买卖合同》（含补充协议，下同），被告购买原告开发的清江润城20号别墅楼20座2单元1/4层号房（产籍号06-3009-0020-020101），该房屋共二层，面积197.47平方米，总价款1710698元。该合同第六条关于付款方式及期限约定买受人按贷款方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件六；该合同附件六约定：“一、付款方式及期限：买受人选择贷款方式付款，须于本合同签订之日起付清购房首付款520698元整（含定金），剩余房价款1190000元买受人申请办理商业贷款。办理商业贷款需在本合同签订之日十个工作日之内办结商业贷款手续，逾期按本合同第七条约定执行。如因买受人提供的按揭资料不合格或买受人银行征信状况异常导致按揭银行不能为买受人提供按揭贷款，买受人须于合同签订之日7日内以现金方式付清全部购房款，如逾期出卖人有权单方面解除本合同。”合同第七条就买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款……”。合同第十九条第一款约定：“出卖方单方解除合同的，应书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的20%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房款全额退还买受人。如遇房价上涨，出卖人还需向买受人支付按照新价格计算的房价款与原房价款的差额。”同日，被告以刷卡方式向原告支付房款420698元，连同之前交付的定金、购房款，共计支付购房款520698元，原告亦向被告开具了总额为520698元的购房款发票。2018年5月30日，原告为保证被告顺利通过签约银行的贷款审查，与被告签订了编号同样为1041845的《宜昌市商品房买卖合同》，合同文本中除了将“别墅楼”改为“住宅楼”外，其他内容均与前述文本一致。2018年6月1日，被告持该买卖合同到原告指定的武汉农商行办理商业贷款时，被告知房屋面积超过140平方米，不能办理贷款。原告即与被告销售人员袁爱霞反映。同年6月5日，袁爱霞微信告知第三人袁波办理预告登记和贷款手续，并表示已于银行联系，银行要求增加首付。同年6月7日，袁波通过微信将原告的征信记录转发给袁爱霞。之后，袁爱霞与袁波多次就落实银行贷款事宜进行沟通，袁爱霞向第三人袁波反馈的情况是：经其本人、部门负责人联系原告签约银行中国农业银行、中国建设银行，对案涉房屋购房人田回回为单身、购房超过140平方米的现状，中国农业银行不承接此笔贷款，中国建设银行有做此笔贷款的希望，但有可能会增加首付比例至40%-60%。第三人袁波要求签订增加首付款补充协议无果。2018年8月28日，原告清能公司销售部负责人刘小鹏通过电话向袁波反馈，中国建设银行因为该楼盘业务量太少，不同意做此笔贷款，其再协调武汉农商行。2018年11月6日，原告向被告发函,通知其在2018年11月14日前到原告指定的银行办理贷款,并确保全部房款到达出卖人账户。2018年11月19日，被告回函原告：“我在指定期限内到达指定银行，就贷款事宜与银行进行了沟通。银行回复如下：一、自我与贵公司签订《宜昌市商品房买卖合同》之日前，银行就停止了办理清江润城大于140平方米房屋的贷款。二、经贵公司领导与银行协商，就我所购买的房屋办理银行贷款，但我属于单身，仍旧不予办理贷款。三、房屋大于140平方米，不属于财政发放工资的人员也一律不发放贷款……”，被告认为原告隐瞒了其与签约银行之间的约定，造成无法办理贷款和相关产权手续，要求原告继续协调签约银行为其办理贷款。2019年5月7日，原告工作人员袁爱霞电话告知袁波，经协调，伍家岗农行可以提供贷款，但要将首付增加至60%。第三人袁波表示与家人商量。2020年5月29日，原告清能公司销售部负责人刘小鹏微信告知第三人袁波公司讨论决定按退房处理，请其提供原告的银行卡号。袁波将原告银行卡号微信发给刘小鹏，但要求原告支付违约金或协调银行办理房贷继续履行合同。2020年6月2日，原告诉至本院，请求判令解除合同，由被告向其支付违约金119000元（房屋尾款1190000元×10%）。庭审中，原告主张以诉状副本送达被告的时间（即2020年6月18日）为解除合同时间，被告同意解除合同，但要求确认系原告单方解除合同，并提出反诉，请求判令原告（反诉被告）退还房款、支付违约金342139.60元（总房价1710698元×20%）。本院认为，原告清能公司与被告田回回签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应该按照合同履行。现就第三人主体资格、双方对合同不能继续履行的责任及解除合同处理评判如下：一、关于袁波的第三人主体资格。被告提供的证据显示，从最开始看房，到后面签订《清江润城商品房认购书》、交纳购房定金、签订《宜昌市商品房买卖合同》，以及与原告工作人员就落实贷款银行等事项，袁波均参与其中，且原告陈述购房款项来源于袁波，其作为实际出资人，不排除袁波与本案处理结果有法律上的利害关系，因此，袁波具有第三人主体资格。二、关于合同不能继续履行的责任。案涉商品房买卖合同从签订到原告工作人员告知第三人作退房处理，时长近两年，原告未能收到被告支付的剩余房款，被告明确表示无力采取银行按揭贷款以外的方式支付剩余房款，被告亦无法取得案涉商品房的所有权，合同履行陷入僵局，无法继续。1.原告对合同不能继续履行的责任。原告作为商品房开发企业，与被告签订商品房买卖合同约定被告作为买受人，以担保贷款方式付款，其因此应承担协调签约银行为被告办理贷款，进而为其贷款提供阶段性保证责任。各方当事人的陈述及举证显示，合同签订前，原告工作人员详细询问了原告情况，与签约银行进行了沟通。合同签订后，原告工作人员一直与签约银行联系、协调，但相关银行基于风险控制原因，未能为被告办理按揭贷款，合同因此不能继续履行，原告对此并无过错。原告作为商品房建设单位，采取一套房子两套合同文本，以促成买受人顺利通过银行贷款的审查，进而促进房屋销售，属于违规操作，但并不表明其在案涉合同不能继续履行方面存在过错。被告辩称原告隐瞒其与签约银行之间的约定，致其不能办理贷款和产权手续，对合同不能继续履行负有过错，无相关证据证明，本院不予采信。2.被告对合同不能继续履行的责任。依据双方所签商品房买卖合同关于付款方式和付款期限的约定，被告的义务主要有：提供合格的按揭贷款资料、确保银行征信状况不影响按揭贷款，在合同签订后十日内办结商业贷款手续，以确保原告依约收到被告通过银行按揭支付的下欠购房款1190000元。合同签订后，被告于2018年6月1日按照原告要求到原告指定的武汉农商行办理银行按揭贷款，被告知所购房屋面积超过140平方米，不能办理贷款，随即通过第三人向原告反馈上述情况；之后，被告通过第三人向原告提交了征信记录，并委托第三人与原告就落实贷款银行事宜一直进行沟通，按照原告要求向原告或银行提供贷款资料，直至2020年5月29日，原告工作人员刘小鹏微信通知第三人公司决定案涉房屋按退房处理。在此过程中，原告及其工作人员未对被告提供的贷款手续、征信状况提出过异议，也没有证据表明其被告提供的贷款手续不合格、征信状况异常。原告签约银行针对清江润城项目贷款风险管控发生变化，是被告未能依约办理按揭贷款手续的关键，由此产生的后果不可归责于被告。3.第三人对合同不能履行的责任。相关证据表明，第三人袁波是受被告委托，参与房屋买卖的相关事宜，相应的法律后果应由委托人（即被告田回回）承担，且没有证据表明其在办理受托事项中存在过错。根据合同相对性原则，其亦不对合同不能继续履行承担责任。如前所述，案涉商品房买卖合同不能继续履行，不可归责合同双方即本案原、被告，更不能归责于第三人。三、关于合同的解除。原告主张解除合同，被告同意解除合同，尽管双方主张解除合同的事由、性质认识并不一致，但双方对合同陷入僵局无法继续履行、案涉房屋买卖合同应予解除具有共识，原告主张自被告收到本院送达的诉状副本之日（即2020年6月18日）合同解除，被告并无异议，本院予以确认。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收取的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，合同解除后，原告作为出卖人应将收取的520698元的购房款及利息返还作为买受人的被告，利息应从其收取款项之日起按照同期同类银行贷款利率计算；因合同不能继续履行不能归责于当事人双方，对于原告主张被告构成逾期付款，由被告向其支付违约金119000元诉讼请求及被告(反诉原告)要求确认原告(反诉被告)单方解除合同、由原告(反诉被告)向其违约金342139.60元的反诉请求，本院均不予支持。综上，原、被告签订的商品房买卖合同予以解除，原告应返还被告购房款520698元，并从收取款项之日起按照同期同类银行贷款利率向被告支付利息，驳回各方当事人其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）宜昌清能置业有限责任公司与被告(反诉原告)田回回于2018年5月30日签订的编号为1041845的《宜昌市商品房买卖合同》；二、原告（反诉被告）宜昌清能置业有限责任公司于本判决生效后立即返还被告（反诉原告）田回回购房款520698元及利息（利息计算基数及起止点：从2018年3月5日起算50000元，从2018年4月30日起算50000元，从2018年5月30日起算420698元，均计算至债务清偿之日止。利率标准：2019年8月19日前，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算；从2019年8月20日起，按照同期全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）宜昌清能置业有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）田回回其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2680元，减半收取计1340元，由原告宜昌清能置业有限责任公司负担1300元，被告田回回负担40元;反诉案件受理费6214元（已减半收取），反诉原告田回回负担2464元，反诉被告宜昌清能置业有限责任公司负担3750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  张静波二〇二〇年八月二十八日书记员  谈梦华