河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初3707号原告：程磊，男，1995年7月10日出生，汉族，住河南省固始县。原告：程士军，男，1971年6月8日出生，汉族，住河南省固始县。共同委托诉讼代理人：吴子静、陆禹，安徽大别山律师事务所律师。被告：黄应琴，女，1962年8月19日出生，汉族，住河南省固始县。被告：齐晓梅，女，1976年2月18日出生，汉族，住河南省固始县。共同委托诉讼代理人：吴志刚、吴远航（实习），河南蓼阳律师事务所律师。原告程磊、程士军诉被告黄应琴、齐晓梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人吴子静、陆禹，被告齐晓梅及被告共同委托诉讼代理人吴志刚、吴远航（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程磊、程士军向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除2015年4月10日签订的商品房买卖合同；2.判令二被告向二原告返还购房款200000元；3.判令二被告向二原告承担违约金100000元；4.判令二被告向二原告承担资金占用利息60000元，后续利息付至款项付清之日止（利息以本金200000元为基数，自2015年4月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：原告程士军、程磊系父子关系，被告黄应琴、齐晓梅系房屋开发合伙人。因原告程磊已到适婚年龄，2015年4月10日，原告程磊和被告齐晓梅签订房屋买卖合同1份，合同约定被告将位于固始县香格里拉小区4幢1单元的一处房屋出售给原告，约定房屋总价款为320000元，约定交房时间为2015年10月1日。在签订合同后，原告向被告支付房屋首付200000元，其中150000元通过原告程磊母亲方敏的中国农业银行卡号为62×××77向被告黄应琴62×××17的银行账户予以转账，剩余50000元通过现金向被告黄应琴予以交付，在支付上述200000元后被告黄应琴向原告程士军出具了收条。在交房时间到期后，原告多次要求被告向原告交付案涉房屋，但被告均不配合,以诸多借口予以拖延拒不履行交房义务。后经原告多方了解，对于被告所售的房屋未取得房屋预售许可证。截止原告起诉之日，被告既不向原告交付案涉房屋，也不向原告退还房款。为此，原告诉至本院，请求支持原告诉求。诉讼过程中，原告程磊、程士军变更第1项诉讼请求为：判令确认原、被告2015年4月10日签订的商品房买卖合同无效；原告程磊、程士军变更第3项诉讼请求为：判令二被告承担100000元的赔偿责任。被告黄应琴、齐晓梅辩称，1.原告程士军不具有诉讼主体资格；2.二被告出售的房屋不需要商品房预售许可证，同时也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》；3.二被告出售的房屋为成品房而不是预售房；4.原告要求确认合同无效及赔偿损失没有法律依据。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。原告程磊、程士军围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.二原告身份信息、二被告身份信息，证明原、被告的基本身份情况，诉讼主体适格；2.房屋买卖合同1份，证明2015年4月10日，原告与被告签订房屋买卖合同，该份合同对案涉房屋的款项、位置、交房时间、违约责任均进行明确约定。本案签订的是商品房买卖合同，不是存量房买卖合同；3.收条、银行流水、结婚证、方敏身份信息各1份，证明被告收取原告购房款200000元的事实，其中150000元通过原告程磊母亲方敏的银行卡予以转账；4.固始县香格里拉花园小区项目信息照片，证明该项目没有4幢楼的房产落宗信息，不存在办理预售许可证及相关证照信息。本院庭审中组织当事人进行了质证，二被告认为：1.对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，齐晓梅非本案适格被告；2.对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，房产是两个自然人所建，并不是房地产企业所开发的房产。该合同文本不是河南省建设厅制定的规范文本。该合同明确二被告取得了建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。该合同第六条明确约定房屋产权手续由买受人自行办理，产生的费用由买受人自行承担。付款方式共分三期，原告第一期就未足额付清，原告已经违约。该房屋在签订合同时已经建筑完毕，原告在查看房屋后才签订的合同；3.对证据3无异议，被告收到200000元，但黄应琴出具收条上载明下欠120000元整5月1日付，但原告并未付清下欠金额，构成违约；4.对证据4的真实性、关联性、客观性有异议，是拍照影印件没有出具单位的印章，无法核对其真实性。从影印件上看是固始广丰建设投资有限公司。被告黄应琴、齐晓梅依法提交了以下证据：编号为GH195建设工程规划许可证及建设用地规划许可证、固城国用（2005）第010003号国土使用证。证明该地块系固始县广丰建设投资有限公司合法取得并有法律规定的建设手续，被告建设房屋的地块在该公司的土地上，不存在办不成不动产证的事实。本院庭审中组织当事人进行了质证，二原告认为：1.对该证据的真实性有异议，该证据看不出被告是否具有售房资格；2.二被告在出售该房屋时并未向二原告说明广丰公司只是建设单位不是出售单位，且在不动产中心未查到该4号楼的落宗信息，二被告存在欺诈行为；3.二被告当庭举示证据即使为真也不能证明二被告有合法出售的相关权利，即二被告出售该房屋手续不全不合法，导致二原告对该房屋不能合法办证，达不到合同履行目的；4.该宗地及图中并没有楼号分割，无法证明4号楼是否可以办理不动产登记手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告程士军、程磊系父子关系，被告黄应琴、齐晓梅系房屋开发合伙人。2015年4月10日，原告程磊和被告齐晓梅签订商品房买卖合同1份，该合同其中约定：1.买受人（指原告程磊）所购商品房按规定项目中的第4幢1单元，按十层计算7层门朝西、按九层计算6层(不含车库)；2.总房款320000元，不包括车库及商品房买卖的有关费用，双方有约定除外。分期付款，首付计款220000元，五一前付50000元，交房时一次性付清，否则出卖人（指被告）不交出钥匙；3.房屋产权手续由买受人（指原告程磊）自行办理（包括房权证的过户费、水、电开户费），由此产生的费用均由买受人（指原告程磊）承担（如办房权证所产生的契税、地税、人防等一切费用），如需出卖方（指被告）协助办理，买受人（指原告程磊）应提供所有办证费用和相关证件；4.交付期限：出卖人（指被告）应当在2015年10月1日交付使用；5.如有一方违约，赔偿对方总金额的50%损失。另查明，被告黄应琴于2015年4月10日给原告程士军出具收条1张，该收条载明：“今收到程士军买房现金贰拾万元整。下欠壹拾贰万元整，五月一日付。收款人：黄应琴2015、4、10号”。同时查明，收条上“五月一日付”是指2015年5月1日付。收条上载明的内容亦即是原、被告对上述合同中付款期限及付款金额进行的变更。再查明，固始县香格里拉花园小区的土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证均由固始县广丰建设投资有限公司依法取得，后二被告在固始县香格里拉花园小区投资建房并以个人名义对外出售其所建房屋，原告购买被告的房屋即为位于固始县香格××花园小区××单元××楼门朝西××套房屋。本院认为，1.关于原告程士军是否具有诉讼主体资格问题。原告程士军、程磊系父子关系，原告程磊与被告齐晓梅签订商品房买卖合同后，原告方首付被告方购房款200000元，并由被告黄应琴给原告程士军出具收条为凭，据此，程士军与本案有利害关系，其应是本案的适格原告；2.关于商品房买卖合同的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，二被告所销售的房屋系其本人所有而非房地产开发企业所有，虽然原、被告签订的合同名为商品房买卖合同，但该合同不是法律意义上的商品房买卖合同，而是一般房屋买卖合同，原告作为具有完全民事行为能力人对该合同的内容及形式应当知晓。故该房屋买卖合同应是双方真实意思表示，同时亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。综上，对原告的诉求，因其无依据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告程士军、程磊诉讼请求。案件受理费6700元，减半收取计3350元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  张永革二〇二〇年八月三十日书记员  王怡珺