湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1003民初258号原告：郑丽芳（曾用名：郑立芳），女，1959年5月15日出生，汉族，住荆州区。原告：杨昊，女，1983年12月4日出生，汉族，住武汉市武昌区友谊大道**，现住陕西省西安市燕塔区。系郑丽芳的女儿。共同委托诉讼代理人：邓艾宜，湖北楚都律师事务所律师。被告：杨又成，男，1963年8月5日出生，汉族，住荆州区。被告：刘玉珍（曾用名：刘玉香），女，1966年1月1日出生，汉族，住，住荆州市荆州区郢城镇荆北村**住荆州区，系杨又成之妻。共同委托诉讼代理人：肖顺才，荆州市荆州区古城法律服务所法律工作者。原告郑丽芳、杨昊与被告杨又成、刘玉珍返还原物纠纷一案，经荆州市荆州区人民法院（2016）鄂1003民初381号民事判决书判决支持原告的诉讼请求，杨又成、刘玉珍上诉至荆州市中级人民法院，荆州市中级人民法院以（2017）鄂10民终396号民事裁定书撤销了前述判决并发回荆州市荆州区人民法院重审。荆州市荆州区人民法院（2018）鄂1003民初344号民事判决书判决支持原告的诉讼请求，杨又成、刘玉珍再次上诉至荆州市中级人民法院，荆州市中级人民法院以（2019）鄂10民终205号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。杨又成、刘玉香申请再审，经湖北省高级人民法院以（2019）鄂民再287号民事裁定书裁定撤销荆州市中级人民法院（2019）鄂10民终205号民事判决书及荆州区人民法院（2018）鄂1003民初344号民事判决书，并发回我院重审。本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2020年4月29日、2020年6月29日两次公开开庭进行了审理。本院于第一次庭审时依照湖北省高级人民法院（2019）鄂民再287号民事裁定书向被告杨又成、刘玉珍释明其可以反诉主张由郑丽芳返还购房款并赔偿损失，被告杨又成、刘玉珍于2020年5月12日向本院提交了反诉申请，本院依法合并审理。原告郑丽芳、原告郑丽芳及杨昊的共同委托诉讼代理人邓艾宜、被告刘玉珍、被告杨又成及刘玉珍的共同委托诉讼代理人肖顺才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑丽芳、杨昊向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即返还位于荆州城××开发区××河××号的房产，并归还该房产证及土地使用权证；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1991年，原告前夫杨汉成（已病逝），因同情弟妹刘玉香上班不方便，在被告杨又成的请求下，将其所有的位于荆州区××河××房产（产权证号02××**）给被告居住，后原告因需此房，多次要求被告返还该房产未果，2011年3月，被告以诉争房屋已由原告出售给被告为由，向荆州区人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同有效，并要求原告协助办理过户手续。经过审理，2011年7月12日，荆州区人民法院以（2011）荆民初字第255号民事判决，驳回了杨又成的起诉，杨又成不服，向荆州市中级人民法院提起上诉，荆州市中级人民法院以（2011）鄂荆中民三终字第144号民事判决驳回了上诉，维持原判。被告杨又成、刘玉香申请湖北省高级人民法院再审，省高院裁定荆州中级人民法院再审。随后，荆州中级人民法院再审发回荆州区人民法院重审，荆州区人民法院以（2014）荆州区民初字第00547号民事判决，驳回杨又成、刘玉珍的诉请，杨又成、刘玉珍不服，向荆州市中级人民法院提起上诉，荆州市中级人民法院以（2015）鄂荆州中民三终字第00152号民事判决驳回了上诉，维持原判。原告再次要求被告返还该房产，但被告置之不理。为了维护原告合法权益，原告根据我国相关法律规定，特依法向人民法院提起诉讼，请判如所请。原告郑丽芳、杨昊在审理中增加诉讼请求：被告杨又成、刘玉珍向原告支付房屋占有使用费10万元。被告杨又成、刘玉珍辩称：一、原告诉请被告返还原物的事实不能成立，有违双方当事人真实意愿，违背诚实信用原则；本案中，双方的买卖事实清楚，应作出买卖合同有效认定，1996年御河村委员会就变更为御河居委会，被告2007年就已经批准为御河居委会居民；认定合同效力的二个条件都在被告对诉争房屋起诉和法庭辩论前成就。二、原告多次的“返还原物”案由，经诉讼查实，原告对诉争房屋作租、或者给被告居住事由的表述，明显有失诚实信用，始终未获得法律支持而撤回诉讼，加之审查证据的严谨不够，又错误的将实行2007年落户本村事实书写成2013年落户，也未查实御河村委员会于1996年变更为御河居委会，导致双方的买卖合同被一直认定无效。诉争房屋经双方买卖和实际交付，被告已经在诉争房屋居住使用近三十年，此物已非彼物。综上所述，双方对诉争房屋为买卖行为，且双方自觉履行房屋价款及标的物的交付，现在又请求“返还原物”的请求应予驳回。反诉原告杨又成、刘玉珍提出反诉请求:一、判令被反诉人立即赔偿反诉人因购房产生的购房款、赔偿房屋溢价和重建房屋等损失共计150万元整。判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：根据湖北省高级人民法院民事裁定书（2019）鄂民再287号审理意见，因房屋买卖关系历时近30年，刘玉珍、杨又成对诉争房屋进行了重建、装修。在购房协议无效后，应当要求郑丽芳、杨昊返还购房款、赔偿房屋溢价和重建损失，否则双方权利义务关系会严重失衡，违背情理和公平原则。2020年5月9日，房屋评估根据周边房价房屋结构、房屋面积及装修、地理位置和房屋附属物等，估算房屋价值在150万元以上。反诉被告郑丽芳、杨昊辩称：反诉原告翻修房屋是在（2015）鄂荆州中民三终字第00152号民事判决确认双方房屋买卖合同无效后进行的，应驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告杨又成、刘玉珍对原告郑丽芳、杨昊的证据四的（2011）荆民初字第225号民事判决书及（2011）荆中民三终字第144号民事判决书的证明目的有异议，认为该文书未生效；对证据五即2张照片有异议，认为该照片并非买卖房屋时的原貌；对补充提交的证人证言有异议，认为证人与原告具有利害关系，不能证明是在合同被确认无效后翻建房屋；对补充提交的欠条有异议，认为房款已付清只是因为是亲兄弟之间购房所以未收回欠条，生效文书已确认房款付清。原告郑丽芳、杨昊对被告杨又成、刘玉珍的证据的真实性均无异议，但认为不能达到证明目的。对上述有争议的证据，本院认为：因双方对证据的真实性未提异议，本院对上述证据的真实性予以确认。但原告的证据四（2011）荆民初字第225号民事判决书及（2011）荆中民三终字第144号民事判决书均未生效，不能作为证据使用；证据五照片可证明被告在居住期间进行了翻建，已与买卖之时不同；原告的证人在接受庭审质证时称记不清楚，故该证人证言不能达到翻修房屋是在2016年进行的证明目的。经审理查明，杨又成与郑丽芳前夫杨汉成是同胞兄弟。涉诉房屋位于荆州市××区××河××号，属农村集体土地。房产证及土地证由被告持有、权利登记在原告郑丽芳名下，杨又成、刘玉珍自1991年实际居住至今，杨又成的户口于2007年迁入御河村居委会，户口性质为“非农业”。2011年3月，杨又成、刘玉珍以诉争房屋已由郑丽芳出售给自己为由，向荆州区人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同有效，并要求郑丽芳协助办理房屋过户手续，经过审理，2011年7月12日，荆州区人民法院以（2011）荆民初字第225号民事判决，驳回了杨又成、刘玉珍的诉讼请求。杨又成、刘玉珍对该判决不服，向荆州市中级人民法院提起上诉，荆州市中级人民法院以（2011）荆中民三终字第144号民事判决驳回了上诉，维持原判。杨又成、刘玉珍申请湖北省高级人民法院再审。湖北省高级人民法院指定荆州市中级人民法院再审。荆州市中级人民法院经再审发回荆州市荆州区人民法院重审，荆州市荆州区人民法院以（2014）荆州区民初字第00547号民事判决，判决认定杨又成、刘玉珍自1991年实际居住至今，并给付15000元，认定该买卖合同关系成立，但涉案房屋土地性质为农村集体土地，杨又成的户口性质为非农业，因非本集体经济组织成员之间转让农民集体所有土地所建的房屋违反了法律法规的强制性规定，属买卖合同无效，判决驳回了杨又成、刘玉珍的诉讼请求，杨又成、刘玉珍不服，向荆州市中级人民法院提起上诉，荆州市中级人民法院以（2015）鄂荆州中民三终字第00152号民事判决驳回了上诉，维持原判。在合同被生效文书确认无效后，郑丽芳向法院起诉要求返还房屋。另查明，被告杨又成、刘玉香在原房屋的基础上进行了重新翻修、扩建、加层并装修，两被告在涉诉房屋处居住近三十年，在本市并无其他住宅。原告郑丽芳庭审陈述自己现居住于父母家、产权证登记在父母名下，在法庭追问下才认可“我和弟弟分户的房产证，我的房产证是杨汉成的名字”。经查，《土地登记卡》内容载明“土地使用证：杨汉成；土地证号：09××**；权属性质：集体；地类：住宅；土地面积：103.77平方米；土地座落：御河十一组；主管部门：御河村委会；登记的其他内容、变更事项及依据：该宗地经87年清理发证面积为135.7平方米，用于住宅建设，现地调面积为207.54平方米，比原发证面积多71.84平方米，属宅基地概念不清所致，原土地使用者郑克成现将该宗地申请分户于郑家勇和杨汉成，其中杨汉成占有面积103.77平方米。”被告杨又成、刘玉珍未交纳反诉受理费，本院已裁定按其自动撤回反诉处理。本院于2020年8月6日组织双方当事人调解，原告表示“如果不能将房屋返还给我，我主张要求被告向我支付40万元。”本院认为，因被告基于房屋买卖关系占有房屋，并非非法占有，原告不能依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定主张返还原物。经本院释明，原告明确表示是基于合同无效请求返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，买卖合同无效应双向返还。但是考虑到房屋买卖关系发生在二十多年前，其间房屋价格大幅上涨，且被告在居住期间进行翻建、加层、装修等管理行为，使房屋增值，此房已非彼房。此外，考虑到被告对涉诉房屋长期、稳定的占有使用近三十年，被告购买房屋并非为了投资盈利，而是为了居有定所，全家人在本市没有其他住房，该房屋是其一家的安身立命之所，一旦判令腾退房屋将影响被告的基本生存条件。相反，原告在该集体经济组织还拥有一块登记在前夫杨汉成名下的宅基地，按照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，当原告于1991年向被告出售涉诉房屋时即丧失了对该宗宅基地的权利。综合考虑以上因素，本院认为，虽然生效判决认定合同无效，也不宜由被告返还房屋，应由被告向原告折价补偿，综合考虑双方的交易情况、房屋添附及增值、当事人的折价意愿等各种因素，酌定由被告杨又成、刘玉珍向原告郑丽芳、杨昊折价补偿20万元。综上，经合议庭评议、审委会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、位于荆州市荆州区御河居委会****房屋的相关权益由被告杨又成、刘玉珍享有，原告配合办理过户手续；被告杨又成、刘玉珍向原告郑丽芳、杨昊支付房屋折价款20万元。二、驳回原告郑丽芳、杨昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1000元，由原告郑丽芳、杨昊负担500元、被告杨又成、刘玉珍负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  杨 玲审 判 员  顾琼香人民陪审员  倪高旺二〇二〇年八月二十八日法官助理任晶书记员黄薇薇