河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终676号 上诉人（原审被告）：刘伟，男，1979年3月22日出生，汉族，住河北省固安县。 委托诉讼代理人：扈昕霏，北京德和衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：代宁，女，1984年4月12日出生，汉族，住河北省深州市。 委托诉讼代理人：张龙，河北中衡诚信律师事务所律师。 原审被告：固安县祥瑞房地产经纪有限公司，住所地河北省固安县英国宫底商S3-1-102，统一社会信用代码91131022093068142C。 法定代表人：刘伟。 委托诉讼代理人：扈昕霏，北京德和衡律师事务所律师。 上诉人刘伟因与被上诉人代宁、原审被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘伟及原审被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人扈昕霏、被上诉人代宁的委托诉讼代理人张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘伟上诉请求：1、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2043号民事判决，依法改判；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定事实不清。代宁主张刘伟、固安县祥瑞房地产经纪有限公司共同隐瞒真实身份，致使其作出错误判断的主张不成立。2007年，刘伟就与代宁夫妇在北京相识，同样从事房产销售工作。后刘伟、代宁都来到固安县相继从事房地产工作，代宁夫妇对刘伟的工作情况是明知的。早在订立合同之前，代宁的爱人任豪曾经在刘伟的陪同下前往固安县祥瑞房地产经纪有限公司参观，有电话录音证实，且固安县祥瑞房地产经纪有限公司的营业执照相关信息已依据工商管理部门的规定在明显位置公示，代宁主张刘伟故意隐瞒事实不成立。刘伟系固安县祥瑞房地产经纪有限公司法定代表人的事实并没有损害代宁的合法权益，代宁也从未与固安县祥瑞房地产经纪有限公司签订委托合同委托居间销售房屋，固安县祥瑞房地产经纪有限公司并未在刘伟与代宁的房屋买卖过程中收取居间费用。双方约定的房屋价格没有显著低于当时的市场价格，代宁应对其主张的合同约定价格明显低于市场价格承担证明责任。刘伟客观上没有隐瞒欺骗的行为，主观上没有故意。2、《房屋买卖合同》第四条约定买受人因国家政策变动导致丧失购买资格后有权将该合同项下权利与义务转让给其指定的具备购买资格的第三人的转让，代宁主张该条款是二手房中介人员炒房的常用条款，干扰了市场交易秩序，明显没有事实依据。涉案房屋在合同签订时尚未取得房屋所有权证，考虑到保护双方的合法权益及政策变更时导致合同目的不能实现时的救济，基于诚实信用原则和公平原则才订立此条款。代宁作为房地产相关从业人员，多年从事房地产销售行业工作，对本行业的合同订立及价格变化是了解的，其起诉的主要动因在于房价的上升。3、原审法院适用法律错误。本案系买卖合同纠纷，所依据的《房地产经纪管理办法》不是由国务院颁布的行政法规，是由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的部门规章，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的行政法规的法律依据，且《房地产经纪管理办法》仅是管理性规定，不属于效力性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。一审以非行政法规的非效力性强制性规定判决合同无效是适用法律错误。 代宁辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、2015年9月，代宁的爱人任豪去北京办事途径固安去京御房产公司售楼处看案涉房屋的状态，当时京御房产的客服部人员需要确认购房业主的身份，刘伟是以客服主管的身份接待的任豪，在接待过程中刘伟反复劝说任豪房子要降价，他有客户资源可帮助卖房。后刘伟多次打电话给任豪说他是京御房产的购房主管，有客户资源，劝说代宁及任豪尽快卖房以免降价。后代宁同意委托刘伟代理卖房，刘伟提到做独家委托，主动给付80万元独家代理保证金，就是所谓的购房款。刘伟称找一家他常年合作的中介公司出一套委托手续，刘伟带着任豪去固安县祥瑞房地产经纪有限公司办理委托手续，当时固安县祥瑞房地产经纪有限公司在106国道边的一个门店里。当初和刘伟谈的是签订委托合同，刘伟交80万元保证金是为了证明其有代理卖房的实力，签订房屋买卖合同是对刘伟交的80万元保证金的一个保障。后任豪发现签订的合同不是委托，违背之前的初衷，没有将从京御房产购买涉案房屋的合同原件交付给刘伟。刘伟在为代宁出售房屋提供中介服务的过程中隐瞒了其系固安县祥瑞房地产经纪有限公司法定代表人的双重身份，欺骗代宁和任豪，于2015年9月22日签订了所谓《房屋买卖合同》，该合同中居间方为固安县祥瑞房地产经纪有限公司，出卖人为代宁，买受人为刘伟，价格为110万元。后来代宁才得知刘伟是固安县祥瑞房地产经纪有限公司法定代表人，代宁没有将涉案房屋出售给房地产经纪公司及其经纪人员的意思表示，根本不会与中介人员订立房屋买卖合同。2、代宁与刘伟、固安县祥瑞房地产经纪有限公司之间的法律关系，应为居间合同关系，不是买卖合同关系，名为买卖实为居间合同。刘伟和固安县祥瑞房地产经纪有限公司的行为构成以合法形式掩盖非法目的，严重损害了委托人利益，违反法律的效力性强制性规定和公序良俗，房屋买卖合同应属无效或者不能成立。刘伟和固安县祥瑞房地产经纪有限公司违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第二、三、八项的规定，固安县住房保障和房产管理局对固安县祥瑞房地产经纪有限公司作出罚款3万元，责令停业整顿6个月的行政处罚。该事实充分说明，刘伟和固安县祥瑞房地产经纪有限公司作为房地产经纪机构和经纪人员与代理人签订了涉案合同，本案实质上为居间合同关系，刘伟作为固安县祥瑞房地产经纪有限公司的法定代表人，依法不得承购其提供中介服务的房屋，房屋买卖合同没有真正的买受人，更没有代宁与真正买受人关于房屋买卖的合意，依法不能成立。该房屋买卖合同是刘伟和固安县祥瑞房地产经纪有限公司违法收房、炒房的手段，具有隐蔽性、虚假性和违法性，不具有正常买卖交易的合意，不能成立。退一步讲，即使认定涉案房屋买卖合同成立，刘伟和固安县祥瑞房地产经纪有限公司的行为构成以合法形式掩盖非法目的，其目的是为了恶意炒房，损害受托人利益，谋取非法利益，违反了诚实信用原则和职业伦理，其行为扰乱和损害了房地产市场正常的交易秩序。该类行为损害了社会上不特定多数人的利益，损害了社会公共利益，违反了公序良俗，应认定为无效。3、关于案涉合同违反部门规章与违反法律规定之间的关系问题。违反部门规章的法律后果与违反法律规定的法律后果经常是一致的，不能将二者绝对割裂与对立开。特定情况下违规即构成违法，会导致合同无效或者不能成立。本案中，住建部门已对固安县祥瑞房地产经纪有限公司进行行政处罚，刘伟承购代宁房屋的行为违法，否定了其承购代宁房屋即收房、炒房行为的法律效力，根据合同法第四百二十五条等相关法律规范的意旨和立法目的，应确定该行为无效或者不能成立。 固安县祥瑞房地产经纪有限公司述称，同上诉人的意见。 代宁向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与二被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告刘伟系被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司的法定代表人。2015年9月原告代宁欲出售其固安县房屋套，建筑面积为180.37平方米。2015年9月22日,在被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司的居间服务下，原告代宁与被告刘伟签订了《房屋买卖合同》，约定原告代宁将其名下的位于固安县房屋一套（建筑面积为180.37平方米）卖与被告刘伟，房屋价款为1100000元。另该合同中还约定被告向第三人出售的情形。在与原告房屋买卖合同签订的过程中，被告刘伟、固安县祥瑞房地产经纪有限公司均未向原告告知被告刘伟系被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司的法定代表人这一事实。合同签订后至2015年年底前，被告刘伟共向原告代宁支付房款800000元。此后原告代宁知晓了被告刘伟在被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司的真实身份，以其违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项的规定（第二十五条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋……）向固安县住房和房产管理局进行举报。固安县住房和房产管理局对被告祥瑞房地产经纪有限公司进行了相关的行政处罚。 一审法院认为，原告主张二被告共同隐瞒真实身份违规承购自己提供经纪服务的房屋，事实清楚，证据充分，一审法院予以确认。被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司作为房产经纪机构，其提供的信息是委托人（原告）订立合同的重要依据，二被告未能如实向原告报告真实身份，故意隐瞒，致使原告作出错误判断，而与被告刘伟订立房屋买卖合同，已经影响了原告的合法权益，有违诚实信用原则，该合同中还约定了被告向第三人出售的情形，该约定也是二手房中介人员压房、炒房常用的条款。二被告的此次房屋交易行为干扰了正常的市场交易秩序，违反了行政法规的规定，同时该行为已被房管部门确认为违法，并予以处罚，可以确定该行为的违法性。二被告因违法行为而签订的《房屋买卖合同》符合合同法第五十二条第五项规定的合同无效情形，应属无效。故对原告要求确认与二被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。该房屋买卖合同无效，原告代宁应返还被告刘伟购房款，2017年3月25日被告刘伟与代宁丈夫任豪的通话中，任豪已经明确表示该房屋不能过户，退还给刘伟房款，至此以后原告就不应再占有此房款，原告未及时退还被告刘伟购房款，应该从2017年3月26日支付利息，利息按同期银行贷款利率计算。被告主张的签订合同时并未隐瞒身份的说法，其所提供的证据无法证实原告在签订合同时已知晓被告刘伟的身份，该辩解意见一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决：一、原告代宁与被告刘伟、固安县祥瑞房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》无效。二、原告代宁于本判决生效后十日内返还被告刘伟购房款80万元，并按同期银行贷款利率支付利息，利息自2017年3月26日计算至给付之日。案件受理费100元，由被告刘伟负担。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、2015年固安房价走势。2、《房屋买卖合同》5份。证明《房屋买卖合同》中约定的房屋价格合理，并不显著低于当时的市场价格。3、北京中宇联行置业投资顾问有限公司企业信用信息公示报告。证明被上诉人作为房屋经纪行业的从业者，比普通人更具备房屋买卖的专业能力和知识。被上诉人质证意见，对于证据1、2与本案没有关联性，本案的争议焦点不在于案涉房屋买卖合同约定的价格，而在于房产经纪及其工作人员是否具有购买其提供经纪服务房屋的资格，房产经纪及其工作人员购买其提供经纪服务房屋是否违反法律、规章的强制性规定，是否违反公序良俗。对证据3真实性有异议，该公示报告是上诉人单方打印，即便是真实的，被上诉人及任豪在2015年已经不再经营该公司。被上诉人提交（2017）冀1022民初1746号民事判决书，证明固安县住房和房产管理局于2017年7月5日向固安县祥瑞房地产经纪有限公司发出责令改正通知书，2017年7月11日向固安县祥瑞房地产经纪有限公司发出行政处罚听证告知书，固安县祥瑞房地产经纪有限公司因违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项规定，被罚款3万元、停业整顿6个月。该证据可以间接证实在案涉合同的签订过程中，上诉人和固安县祥瑞房地产经纪有限公司是同一民事主体，案涉合同实质上是居间合同，而非买卖合同。上诉人及固安县祥瑞房地产经纪有限公司质证意见，对该证据真实性和合法性予以认可，对证明目的不认可，该证据恰恰可以证明本案合同的真实、合法、有效。本院审查认为，对于上诉人提交的证据1、2，能够证实2015年固安县房屋价格的基本情况。证据3能够证实被上诉人代宁与任豪于2010年成立北京中宇联行置业投资顾问有限公司。对于被上诉人提交的判决书，上诉人及固安县祥瑞房地产经纪有限公司予以认可，能够证实固安县祥瑞房地产经纪有限公司被处罚的情况，但无法达到被上诉人的证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，2015年9月22日，上诉人刘伟与被上诉人代宁、原审被告固安县祥瑞房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约定全面履行该合同。被上诉人代宁关于其与刘伟、固安县祥瑞房地产经纪有限公司之间不是买卖合同关系，应为居间服务关系的主张不能成立。被上诉人代宁提出《房屋买卖合同》是刘伟、固安县祥瑞房地产经纪有限公司违法收房、炒房的手段，不具有正常买卖交易的合意，刘伟购买案涉房屋系恶意炒房，扰乱了房地产市场正常的交易秩序，违反了公序良俗，未能提供证据证实，本院对该主张不予支持。《房地产经纪管理办法》是住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布，是规范房地产经纪行为的部门规章，仅是管理性规定，不属于效力性强制性规定。固安县祥瑞房地产经纪有限公司因违反《房地产经纪管理办法》第二十五条，受到固安县住房和房产管理局的行政处罚，并不影响案涉《房屋买卖合同》的效力。案涉《房屋买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，代宁的诉讼请求不能成立。 综上所述，刘伟的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2043号民事判决； 二、驳回代宁的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由代宁负担。二审案件受理费11800元，由代宁负担，保全费5000元，由刘伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 方 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年八月二十一日 书记员 周 雪