大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0211民初5515号 原告：李光升，男，1957年1月29日生，汉族，住大连市甘井子区。 委托代理人：戴宝宇，系辽宁晟大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李万章，男，1987年12月12日生，汉族，系原告儿子。 被告：徐鑫，男，1978年11月24日生，汉族，户籍地辽宁省宽甸满族自治县。 委托代理人：吴新民，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。 第三人：赵东，男，1973年10月9日生，汉族，户籍地湖北省监利县。 委托诉讼代理人：都彦灵，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。 原告李光升与被告徐鑫、第三人赵东房返还原物纠纷一案，本院于2019年12月13日作出（2019）辽0211民初7129号民事判决。原告不服，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。辽宁省大连市中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）辽02民终1303号民事裁定，裁定发回本院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李光升的委托诉讼代理人戴宝宇、李万章，被告徐鑫的委托代理人吴新民，第三人赵东的委托诉讼代理人都彦灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李光升向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告腾退位于大连市甘井子区的房屋；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于1986年通过自建方式取得位于大连市甘井子区的房屋，并有产权证为证。现被告居住于案涉房屋中，原告要求被告搬离，被告仍然占有房屋，故原告诉至法院。 被告徐鑫辩称，不同意原告的诉讼请求。被告系房屋承租人，有租赁合同为依据，被告并未无权占有房屋。 第三人辩称，不同意原告的诉讼请求。第三人认为，二十年前原告与第三人签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性的强制规定，合同成立并生效。原告只是因为诉争房屋进入征收范围，受到拆迁补偿利益的诱惑而反悔，原告的诉讼请求明显违反社会公序良俗和诚实信用原则。同时该房屋买卖合同已经履行完毕超过二十年，在此期间，第三人投入大量资金多次对房屋进行装修和维护，并在周围加盖面积达150多平方米的平房，原告的起诉已经过了诉讼时效。具体理由如下： 一、第三人从原告处购买房屋，交易已经完成二十余年，第三人实际占有房屋二十余年。（一）原告与第三人签订的房屋买卖协议符合民事行为有效成立的要件。一是协议双方民事主体资格适格。双方当事人都具有完全民事行为能力，能够独立签订相关协议或者合同。二是房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示。合同法的最基本原则是意思自治。原告李光升有意出卖房屋，第三人有意购买房屋，且经过中间人牵线搭桥，不存在任何胁迫、欺诈等情形，完全是在自愿平等协商的基础上达成的协议。三是价格合理。房屋价格是在双方平等协商基础上确定的，当时九万五千元已属高价，但第三人一家为了在大连有立足之地，无奈之下也予以购买，对于原告来说，根本不存在显失公平的问题。四是案涉合同不损害国家、集体和第三人的利益。从我国农村房地产权属结构的实际情况看，就是由宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权三种权利组成的，这三种权利在法律上本身就分属于不同的权利主体，原告李光升将自己具有所有权的房屋出卖之后，只不过意味着对自己宅基地使用权的自愿放弃，并不因此损害国家、集体和第三人的利益。五是该房屋买卖协议经过前革村村委会的见证和认可。原大连市甘井子区两委班子成员孙忠常作为本协议的见证人，全程参与和见证了该协议的签订和履行，之后，第三人在该房屋周围新建了平房若干间，村委会从未予以干涉和制止，说明村委会对该房屋买卖协议是知情的，也是认可和同意的。协议签订后，第三人依照约定支付了房款，原告依照约定交付了房屋及房产执照。（二）房屋买卖行为发生在“国办发(1999)39号通知”颁发之前。在《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(简称‘国办发(1999)39号通知’)颁发之前，我国相关法律和行政法规并未明确规定非本集体成员不能购买农村房屋。《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第62条第4款，农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。从以上法条可以看出这是针对农村宅基地申请及建房的规定。从此条也可以看出农村集体组织成员所有的房屋是可以出卖、出租的。本案的房屋买卖行为发生在国办发(1999)39号通知颁发之前的1993年，不违反法律和政策的禁止性的规定，应当认定为合法有效。（三）宅基地必将或已经由集体所有转变为国有。大连市甘井子区委会于2018年7月13日下发的“通知”中，明确提出，“经前革村党委研究决定，对南天祥地块内住户房屋及附属物进行收回拆除整治工作，自通知下发之日起至2018年8月31日，南天祥地块内房屋所有权人需自行清理和搬出。”这说明案涉房屋项下的土地属性已经发生变化，不再具有农村宅基地的性质。该房屋周围有本地户籍的住户，前几年就与相关房地产开发单位签订了协议，搬进了楼房。本案的房屋买卖合同已不存在“城镇居民或非本集体成员不得购买农村房屋之违反法律、法规规定的情形”，应当认定房屋买卖合同有效。（四）本案已过诉讼时效。在原告李光升与第三人赵东正式签订房屋买卖协议之前的1993年，被告之父赵显必即与原告口头协议购买案涉房屋，对房屋的面积、价款等初步达成一致意见，但因对协议内容需要进一步修改完善，第三人一家遂以租房的形式入住、使用该房屋。1998年5月24日，赵显必与原告李光升签订书面协议，对租金的结算情况和房屋的价款进行协商，约定待房款全部结清之后交付房产执照。1998年10月23日，赵东与李光升又签订一份协议并全额支付了房款，李光升将大房执甘村字第××号“房产执照”交付给赵东。实际上，第三人一家人从1993年起，即以购房人的身份居住、使用该房屋。1998年5月24日和1998年10月23日签订的协议，只不过是对1993年协议的补充和完善。依据《中华人民共和国民法通则》第137条，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但是，权利侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。第三人一家人从1993年起就一直占有、使用该房屋，即使从1998年5月4日起计算，也已超过了二十年的最长诉讼时效。因此，原告事隔二十年之久才向法院主张权利，显然已经超过了法律规定的最长诉讼时效。二、虽然房产证记载所有权人是原告，但是房产证原件在第三人手中，产权证不能反映案涉房屋真实权利归属，案涉房屋归第三人所有。三、原告曾于2018年诉至法院，请求确认合同无效，没有得到法院的支持，该判决也载明产权证存于第三人处的事实，与第三人购买房屋向吻合，能够反映交易已经履行完毕。 本院审理查明：第三人提交协议书一份，内容为：“甲方赵显必，乙方李光升，在1993年甲方购买乙方楼房，共计面积为264.22平方米，双方达成协议为房子价格为壹拾壹万伍仟元整。因为当时没有付款，以租房的形式，每月租金为捌佰元整。在此期间，甲方已陆续付款给乙方，这样合计至98年5月末为五十五个月，计租金肆万肆仟元整。甲方只承担50%租金，计贰万贰仟元整，乙方有一台摩托车，计价壹万陆仟元整，合计壹拾伍万叁仟元整，扣除乙方得款陆万叁仟元整（有条为证，结清收回欠条，签字）净额玖万元整。共分三批结清，5月31日付叁万元整，6月30日付叁万元整，7月30日付叁万元整，不得拖延，反之以20%计算滞纳金。款全部结清后房产证转给甲方。”甲方处载有赵显必签名，乙方处载有李光升签名，落款时间为1998年5月24日。原告于庭审中表示，该协议书中的签字不是原告本人所签。本院于2019年5月9日作出（2018）辽0211民初4772号民事判决，该判决认定，辽宁明鉴司法鉴定中心出具的（2019）文鉴字第7号鉴定意见，1998年5月24日协议书中落款乙方处李光升的签名字迹与本案提供的样本上的字迹系同一人所写。该判决已生效。 第三人提供契约文书一份，内容为：“兹有赵东自愿买下现属于李光升名下楼房捌间，建筑面积264.22平方米，西至五清运、东至村道、北至村道、南至村道。详见大房执甘村字第××号房产执照。双方议定该房价为人民币玖万伍仟元整。一次缴清，李光升当即交付房产执照原本。本契约文书一式贰份，各执一份为凭。与本契约不符的其他协议全部废止”。（2018）辽0211民初4772号民事判决认定，赵东自认落款立契人处“李光升”三个字并非李光升本人所写，但坚称立契人处的手印为李光升本人所捺，并申请鉴定。辽宁明鉴司法鉴定中心缴费函辽明鉴[2019]缴费第6号回复，经审查，委托鉴定第二项即“1998年10月23日《契约文件》中落款处李光升签名处的指纹是否为李光升本人所捺”，由于指纹特征较少，不具备鉴定条件。 原告提供房产执照（大房执甘村字第××号）复印件记载，所有权人李光升，共有人数4，房屋座落甘井子区，房屋结构楼，房屋层数二，用途住宅就，建筑面积264.22平方米，间数8，朝向南。庭审中，该房产执照原件在第三人处并由第三人出示。 （2018）辽0211民初4772号民事判决认定，户籍登记证明记载，赵显必，住湖北省监利县，户口性质居民户口；赵东，住湖北省监利县，户口性质居民户口。监利县公安局城南派出所证明记载，赵东与赵显必系父子关系。 原告配偶周鑫荣（字形辨认）于1998年10月26日向第三人出具收据一张，记载人民币65,000元，从字体上可以辨认说明处记载：“收到房款”。原告当庭认为说明处记载：“收到房租”。 原告于庭审中陈述，原告和第三人的父亲赵显必做生意，因为第三人家人口多，原告与赵显必系朋友关系，原告让赵显必一家于1993年居住于案涉房屋。当时赵显必答应给原告开一个公司，把房产证拿走，但是赵显必一直未兑现承诺。房子被赵显必的亲属占用，赵显必不在了，原告也找不到赵显必。 以上事实，有协议书、房产执照、（2018）辽0211民初4772号民事判决、收据及本院庭审笔录在案为凭，上述材料业经开庭质证，可以采信。 本院认为，当事人应当全面履行约定的义务。本案的争议焦点为被告是否有权占有、使用案涉房屋，即第三人是否有权利将房屋出租给被告。关于落款时间为1998年5月24日的协议书，生效判决中已经认定鉴定机关出具的鉴定意见，鉴定意见认定李光升的签名字迹与本案提供的样本上的字迹系同一人所写，即案涉关于房屋买卖的协议书系真实存在。该协议书部分内容约定，款全部结清后房产证转给甲方赵显必，基于赵显必与赵东的父子关系，赵东当庭提供产权证原件，结合原告配偶出具的收款收据，可以认定李光升与赵显必关于房屋买卖的意思表示真实且已履行完毕。自原告自述的第三人一家占有、使用房屋1993年开始至今，第三人一直占有、使用案涉房屋，在（2018）辽0211民初4772号案件之前，无证据证实原告提出过任何异议。第三人基于其父亲赵显必购买房屋的行为，有权占有、使用案涉房屋，或将房屋进行出租，故原告要求被告腾退房屋，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告李光升的诉讼请求。 案件受理费5,050元（原告李光升已预付），由原告李光升负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  张 禾 人民陪审员  张晓青 人民陪审员  陈 梅 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  胡淞岚 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。