山西省忻州市忻府区人民法院   民事判决书   （2019）晋0902民初3090号   原告:忻州市忻府区培忠贸易中心，住所地，忻州市忻府区长征西街北巷**。   法定代表人:李某1，职务，经理。   委托诉讼代理人：张某，男，汉族，1966年2月16日生，忻府区长征北巷43号1号楼西单元一层东户1，系李某1丈夫。   被告:中国人民解放军66389部队，，住所地，旅部驻地河南省郑州市管城回族区航海东路**   法定代表人:李某2，职务，部队长。   委托诉讼代理人：李某3，河南久灵律师事务所律师。   被告：中国人民解放军61035部队，住所地，住所地，北京市昌平区阳坊镇沙阳路**院iv>   法定代表人：黎某，部队长。   委托诉讼代理人：袁某，男，汉族，1976年12月30日生，安徽省怀宁县人，住北京市，住北京市昌平区阳坊镇沙阳路**干部。   原告忻州市忻府区培忠贸易中心诉被告中国人民解放66389部队房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告中国人民解放军66389部队申请追加中国人民解放军61035部队为本案被告，本院依法追加其为本案被告，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人李某1、委托诉讼代理人张某、被告中国人民解放66389部队委托诉讼代理人李某3、被告中国人民解放军61035部队委托诉讼代理人袁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付搬迁费用3万元；2、判令被告支付违约金5万元；3、判令被告支付锅炉款15万元;4、判令被告退还租赁保证金40万元及相应利息；5、判令被告支付扩建房部分建筑费用140万元并从2005年7月15日(建筑完工)起按月利率2％支付借款利息。事实与理由：2005年2月3日，原告与被告双方签订《军队房地产租赁合同》(2005)参房组合字第4000号)及《三营部出租房补充协议》。租赁总时间为2005年3月1日至2025年2月28日。根据《三营部出租房补充协议》约定，原告将承租房屋翻修扩建成二层，翻修费用由原告负责，且支付被告租赁保证金40万元(有2005年3月1日中国人民解放军通用发票为凭)。为了保证原告投资回报，在不发生战争或者不可抗拒的自然灾害，且原告能够合法经营，按时缴纳房租及相关费用前提下，被告承诺:(2005)参房租合字第40000号合同履行期满时，双方按照原合同内容予以续签合同(每期限三年)，直至原告租赁该房地产年限20年(2005年3月1日至2025年2月28日)期满为止。总租赁年限期满后，原告将翻修建成的房屋及附属设施应全部归被告所有，原告应将其完好交给被告。在合同执行期间，原告按时主动缴纳了房租及各项费用，而原告所经营的服装市场也从最初几年的冷清到近几年的日渐繁荣，经营收入有了突破性提高。2016年3月3日原告收到61469部队电话及书面通知，内容是上级要求提前终止合同，让原告提出意见。原告委托有关部门测算后遂给61469部队复函，提出到年底若终止合同，将会给原告造成最少2000多万元的经济损失。到8月中旬，61469部队在门面房贴出多份通告，明确通知市场在2016年12月30日停止经营。从8月份至12月份，部队方与原告多次磋商，要求原告在2016年12月30日停止经营，但对原告提出的损失补偿要求含糊其词。从2017年以来，部队仍与原告多次磋商，但对原告的补偿要求一直不予答复。此事一拖再拖，2017年8月8日，61469部队将原告起诉到忻府区人民法院，到2017年11月，在忻府区法院的干预下，原告停止经营。(在2016年4月份，61469部队还要求原告缴纳2016-2017年度租金18万元，原告随即将该款缴纳了部队)。考虑到军队政策变化及忻府区人民法院的干预，原告(或称乙方)同意与被告(或称甲方)中止合同，但违约方也应补偿原告最低成本损失。依照双方合同约定，“非军事需要”是指国家和军队政策发生变化的情况，原告与61469部队签订的合同第九条(二)项规定“被告因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知原告，并补偿两个月租金给原告作为搬迁费用。”部队应补偿原告3万元作为搬迁费用;第十条规定，甲方违反本合同应向乙方支付违约金5万元人民币;甲方提前解除合同，应向乙方退还建筑费用350万元×(总租赁年限20-已租年限12)/20＝140万元及相应利息;因原告不能按约定使用房屋，不能获得预期的投资回报，导致合同目的根本不能实现，原告支付给被告的40万元租赁保证金应当退回，并支付同期利息(合同中第九条第二款有约定)。2008年10月，61469部队驻忻营区采暖用锅炉因老旧、频出故障无法使用，部队领导即营房股长彭胜请示团领导后让原告出资购买环保锅炉一台，供营区使用，允诺日后经费充裕时报销，原告随即出资15万元购买新锅炉一台投入使用(有2008年10月17日忻州市万鑫锅炉有限公司出具的收据一支)，旧锅炉由61469部队自行处理。现合同已终止，被告应支付锅炉款15万元。   2018年12月8日，原告函致61469部队(该函由61469部队驻忻三营六连文印室传真送达)，要求解决合同中止后的补偿问题，营房股长巫宇让原告找领导商量，原告法定代表人李某1委托其丈夫张某于12月11日赶赴石家庄面见营房股长巫宇、团长徐纪栋，提出合同终止出现的补偿问题，团长徐纪栋答复:我部已撤销在即，账户已冻结，已无力处理此事，此事我们已写出说明文书留给接收我部营区、财产、经费的中国人民解放军66389部队，请你方走诉讼渠道找下任部队解决吧。2018年12月下旬，中国人民解放军61469部队因军改撤销，所部营区、财产、经费均由中国人民解放军66389部队接收，2019年8月16日，忻府区法院判决与原告有经营纠葛的陈海青胜诉，判令原告赔偿陈海青的经营损失。原告随即拿判决书找66389部队驻忻领导，要求该分部向上级汇报并解决赔偿等问题无果。为此，原告特提起诉讼，请求法院在查明案件事实的基础上判如所请!   被告中国人民解放66389部队辩称，一、原告诉讼主体不适格。经工商信息查询,原告早已被吊销营业执照,根本不能开展经营活动,其经营存在违规违法情形。同时,依据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十二条“企业法人被吊销《企业法人营业执照》,登记主管机关应当收缴其公章,并将注销登记情况告知其开户银行,其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理”的规定,原告公章应被主管机关收缴,现原告提起诉讼主体不适格。   二、涉案《军队房地产租赁合同》的解除属于军队政策、法规重大调整,即属于双方合同约定的不可抗力范围,故对涉案合同的解除双方均不存在过错,原告要求66389部队支付因解除《军队房地产租赁合同》及《补充协议》等的搬迁费、违约金及损失等诉讼请求没有事实及法律依据。另涉案租赁合同已到期，原告诉讼请求也不能成立。原告所谓的补充协议，仅是意向协议。涉案中,原总参通信部房地产管理处与原告签仍《军队房地产租赁合同》中第九条第四款约定“因不可抗力原因(含政府行为,国家和军队政策法舰重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”,该约定合法有效,对双方均具有约束力。2016年2月16日,中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》,要求军队和武警部队全面停止有偿服务。停止有偿服务是党中央、中央军委和习**总书记着眼:强军目标作出的重大战略决策,是推进政治建军、改革强军、依法治军的重要内容。属于涉案合同约定的军队政策法规重大调整,即属于涉案合同约定的不可抗力范围,故对于涉案合同的解除双方均不存在过错,故原告要求66389部队支付因解除《军队房地产租赁合同》及《补充协议》的搬迁费、违约金及损失等诉讼请求没有事实及法律依据。1、关于搬迁费用3万元问题。依据双方租赁合同第九条第二款的约定,该二个月租金3万元搬迁费用是建立在因非军事需要提前解除合同的前提下,而涉案合同解除属于不可抗力,不使用该条约定的情形,原告要求搬迁费用3万元不能成立。同时,即时按照该该条款约定,二个月租金的搬迁费已包括补偿的所有费用,原告涉案同时要求其他违约金、锅炉款、矿建费用等无依据。2、关于违约金5万元问题。依据双方租赁合同第十条的约定,违约金是建立在部队违反租赁合同第七条的约定,原告解除合同的情形下。而涉案租赁合同解除属于不可抗力,双方均不存在过错,也不存在违约的情形,且涉案是部队要求解除的合同,并非是原告,故原告依据该条款要求部队支付违约金5万元无依据。3、关于锅炉款15万元的问题。首先锅炉款15万元与涉案租赁合同无关;其次,原告不能证明15万元是实际花费;最后,锅炉不是部队让原告出资购买,更不存在原告所称部队给其报销的情况。故原告要求部队支付锅炉款15万元不能成立。4、关于租赁保证金40万元及利息问题。部队未收到过原告的租赁保证金40万元,即使依照双方《三营部出租房补充协议》第二条约定，原告向部队支付的也是补偿金,并非是保证金,补偿金不存在返还的情形,故原告要求部队返还40万元及利息无依据。5、关于扩建房部分建筑费用140万元及利息的问题。由上可知,涉案租赁合同解除是由于不可抗力,双方均不存在过错,原告要求部队支付扩建房部分建筑费用140万元及利息无依据,且本案也不存在借款，更不存在借款利息问题。同时,原告扩建房屋是为了自占取更大的利益,从签订合同至合同解除,原告已经实际经营14年(2005年3月1日至2018年4月30日),其投入早己收回,现要求部队支付该部分费用也无依据。   三、原告要求66389部队承担涉案赔偿等责任主体错误,且不能成立。66389部队在2018年接手涉案项目,但根据当时的交接书等(属于绝密文件),该项目后续涉及赔偿等问题由中国人民解放军61035部队负责,故原告要求66389承担赔偿等责任主体错误,且无依据。另,原告拖延部队2017年2月28日至2018年4月30日期间的房屋占用费,部队保留向原告起诉追偿的权利。   综上,请贵院依法查明事实,维护国家、军队的政策权威,处理好涉军停偿诉讼,驳回原告的诉讼请求,维护部队的合法权益。   被告中国人民解放军61035部队辩称，我单位完全同意66389部队答辩意见。未来如果涉及到赔偿问题，我方认可由我部队负责。   经审理查明，2005年2月3日，中国人民解放军总参谋部通信部房地产管理处（甲方）与忻州市忻府区培忠贸易中心（乙方）签订了编号为[(2015)参房租合字第400006号]《军队房地产租赁合同》，合同主要条款为：“一、甲方自愿将坐落于山西省忻州市忻府区利民中街（参晋字第0357号坐落）的房屋建筑面积620平方米出租给乙方使用；二、租赁用途为是从经营；三、租赁期限自2005年3月1日起至2008年2月28日止；四、年租金18万元；六、本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之向甲方支付房地产租赁保证金人民币元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证；七、租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理；（二）保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》。九、甲方因军事及地方城市规划需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其它互不补偿；甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前3个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重点调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；十、甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付5万元作为违约金”。中国人民解放军61469部队在该合同委托代理人处盖章、中国人民解放军总参谋部管理局房地产管理处加注意见：经审核同意租赁并加盖合同审核专用章。同日，双方签订了上述合同的《三营部出租房屋补充协议》，合同主要内容为：一、甲方同意乙方将所承租的原告房地产翻修成二次楼房，所需有关手续的办理及翻修费用由乙方负责承担。二、乙方应付甲方翻修风险补偿金40万元（不计入正常出租房费），付款时间为本协议签订生效之日。三、为保证乙方投资回报，在不发生战争或不可抗拒的自然灾害，且乙方能够合法经营，按时交纳房租及相关费用，甲乙双方合作愉快的前提下，甲方承诺：（2005）参房租合字第400006号合同履行期满时，双方按照原合同内容予以续签新合同（每期限三年），直至乙方租赁该房地产总租赁年限20年（2005年3月1日至2025年2月28日）期满为止。四、总租赁年限期满，乙方所翻修检查的房屋及附属设施应全部贵甲方所有，乙方应将其完好交给甲方。五、为避免因租赁合同期限长，双方当事人发生更换，而使后来人对（2005）参房租合字第400006号合同和本补充协议中的用语发生误解而产生分歧，经双方协商确认，该合同中有关“军事需要”的认定，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面文书确认；合同第六条“非因军事需要”是指国家和军队政策发生变化的情况；关于“合理的补偿”是指甲方按照合同预计签订时限20年补偿乙方未使用年限的出租房屋翻建费用，计算公式如下：补偿费用=出租房屋翻建费用350万元×(总租赁年限20-已租赁年限)/总租赁年限。中国人民解放军61469部队在委托代理人处盖章。合同签订当日，原告交付被告翻修风险补偿金40万元，中国人民解放军61469部队出具发票。上述两份合同签订后，原告按照约定将原房屋拆除，在原址上新建一幢实际面积为2970㎡的二层楼房。2005年8月8日，原告开始营业，主要经营范围为服装专卖。之后双方一直按上述合同的约定履行各自义务。   2008年2月25日，双方续签了《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2008年3月1日起至2011年2月28日止，其它合同条款不变。   2011年3月1日，双方续签了参晋（2011）0001号《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2011年2月28日起至2014年2月28日止，其它合同条款不变。   2014年2月25日，双方续签了参晋[2014]002号《军队房地产租赁合同》，将租期延续至2017年2月28日。2016年9月5日，因中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全军停止房地产租赁有偿活动，中国人民解放军61469部队按文件要求及合同约定通知原告解除租赁合同，并要求其返还房屋。但原告在接到通知后，拒不执行。故中国人民解放军61469部队在2017年8月15日向本院提起诉讼，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、解除中国人民解放军61469部队与忻州市忻府区培忠贸易中心于2005年2月3日签订的《军队房地产租赁合同》和《三营部租房补充协议》及2014年2月25日签订的参晋（2014）002号《军队房地产租赁合同》。二、忻州市忻府区培忠贸易中心应于2018年4月30日前将所占位于忻府区利民中街11号的租赁房屋全部腾空交付中国人民解放军61469部队。三、因解除本案租赁合同给忻州市忻府区培忠贸易中心造成的经济损失，忻州市忻府区培忠贸易中心可另行与中国人民解放军61469部队进行协商或通过诉讼解决。后双方因对经济损失协商未果，忻州市忻府区培忠贸易中心于2019年11月7日向本院提起诉讼。   另查明，2016年，根据中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》,要求军队和武警部队全面停止有偿服务。中国人民解放军61469部队被撤销。该部队的营区、财产、经费由中国人民解放军66389部队接手，但后续涉及赔偿等问题由中国人民解放军61035部队负责。   本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼主体资格问题；二、原告的各项经济损失应否得到赔偿；三、损失的负担。关于原告的诉讼主体资格，从合同主体看,原告忻州市忻府区培忠贸易中心于2008年吊销营业执照。《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后,其民事诉讼地位如何确定的复函》(法经〔2000〕24号函)认为,“吊销企业法人营业执照,是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后,应当依法进行清算,清算程序结束并办理工商注销登记后,该企业法人才归于消灭。”据此,吊销营业执照后,原告忻州市忻府区培忠贸易中心作为民事主体仍然存续,清理双方之间的权利义务,并不违反法律规定。   原告的各项经济损失的赔偿问题，因涉军停偿政策,导致原告与中国人民解放军61469部队签订的《军队房地产租赁合同》解除。该合同系因涉军停偿政策解除,非因原告与中国人民解放军61469部队一方过错导致合同解除,故合同双方均不承担违约责任。关于原告主张的3万元搬迁费用，因该合同系因涉军停偿政策解除，属于双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条约定的因非军事需要提前终止合同的情形，故原告按该合同约定主张3万元搬迁费并无不当；关于原告主张的5万元违约金，原告依据的是《军队房地产租赁合同》第十条，但该条约定中国人民解放军61469部队有违反该合同第七条约定的行为时，才应向原告支付5万元违约金，经查，该部队并无违反第七条约的行为，故原告的该项主张本院不予支持；关于原告主张的锅炉款15万元，原告提供的是忻州市万鑫锅炉制造有限公司出具的收据，因双方当事人在合同中对锅炉款赔偿事项没有约定，且被告方对此也不予认可，原告提供的证据不足以证明其主张，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；关于原告要求退还租赁保证金40万元及利息的诉讼请求，原告依据《军队房地产租赁合同》第九条第二款的约定主张权利，但对房地产租赁保证金，双方在该合同第六条约定是按年租金额的百分之支付，对此双方未有明确约定。而原告交付中国人民解放军61469部队的40万元，是双方在《三营部租房补充协议》中约定的翻修风险补偿金，对该笔款项应否退还，双方在该协议中未有明确约定，原告提供的证据不足以证明其主张，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；关于原告主张的扩建部分建筑费用140万元及利息，考虑到原告基于长期经营的预期,将租赁房屋翻修,进行了大量投入。涉案合同被解除,对原告一方会造成巨大损失,明显导致利益失衡。且双方在《三营部租房补充协议》中对合理的补偿有明确约定，基于公平原则,综合平衡双方利益,被告应对原告受到的损失予以补偿。但鉴于涉案合同的解除系因不可归责于双方的事由导致,故相应损失由双方按照公平原则分担为宜,依据公平原则确定被告对原告的损失承担50%补偿责任。综上,以《三营部租房补充协议》为依据,综合平衡双方利益,补偿费用=出租房屋翻建费用350万元*(总租赁年限20-已租赁年限12年)/总租赁年限20年为140万元，按照双方各自承担50%的比例分担为70万元。至于原告主张的利息，因双方对此没有约定，且补偿与支付利息均是对原告遭受的损失给予赔偿，故对原告的利息主张本院不予支持。   ???????三、损失的负担。经查，中国人民解放军61469部队被撤销，该部队涉及的后续赔偿等问题由中国人民解放军61035部队负责，故中国人民解放军61035部队是本案适格的被告，经本院询问原告是否向追加的被告中国人民解放军61035部队主张权利，原告表示同意，故上述赔偿责任应由中国人民解放军61035部队承担。   综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,判决如下:   一、被告中国人民解放军61035部队在本判决生效后10日内补偿原告忻州市忻府区培忠贸易中心搬迁费用3万元、房屋翻建费用70万元；   二、驳回原告忻州市忻府区培忠贸易中心的其它诉讼请求。   如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费23040元，由原告负担14746元，由被告负担8294元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。   审 判 长 王亚星   审 判 员 宁彦华   人民陪审员 王洪英     二０二0年八月二十六日   书 记 员 白 荣