湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2826民初1173号原告：彭瑛，女，1987年7月29日出生，土家族，住咸丰县。原告：何晓川，男，1989年7月10日出生，土家族，住咸丰县。委托诉讼代理人：彭瑛，系何晓川之妻。被告：咸丰县世纪兴房地产开发有限公司，住所地咸丰县高乐山镇红旗路**，统一社会信用代码914228267932933168。法定代表人：杨智安，董事长。委托诉讼代理人：朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。原告彭瑛、何晓川与被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称世纪兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告何晓川委托诉讼代理人彭瑛、被告世纪兴公司委托诉讼代理人朱昌前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭瑛、何晓川向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理大坝新城四栋1单元204室房屋不动产权证；2、请求被告一次性退还原告房款26766元，并按4.75%的年利率支付利息：其中2017年11月至2020年6月的利息为3291元；自2020年7月起至房款付清之日止的利息按照年利率4.75%计算；3、请求被告支付逾期交房违约金55490元，逾期办理不动产权证违约金310元；4、请求被告退还大修维修基金552元。诉讼过程中，彭瑛、何晓川撤回了要求退还大修维修基金552元的诉讼请求。事实和理由：2016年7月31日，彭瑛、何晓川与世纪兴公司签订《商品房买卖合同》，约定世纪兴公司将位于咸丰××××镇大坝新城4栋1单元204号房屋出售给彭瑛、何晓川，房屋按照100.05㎡计算房款，房款为31万元，产权面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，房屋价款多退少补，世纪兴公司于2016年10月31日前将验收合格的房屋交付给彭瑛、何晓川使用，世纪兴公司未能在规定期限内交付验收合格的商品房，构成违约，应自约定的最后交付房屋期限的第二天起至验收合格之日，按已付房款的0.05%支付违约金；在交付使用后365日内（2017年10月31日前）办理房屋权属登记，因世纪兴公司的责任未能在约定期限内办理的，按照已付房款的0.1%支付违约金。签订合同后，应世纪兴公司要求，彭瑛、何晓川支付房款31万元后又退还了0.87㎡的房款2696元，实际按99.18㎡的建筑面积支付房款。彭瑛、何晓川已按照合同约定履行了义务，但新城一期4号楼于2017年10月24日才验收合格，达到合同约定交付条件，世纪兴公司未能在合同约定期限内交付验收合格的房屋，构成违约，应按合同第九条约定支付逾期交房违约金55490元。根据合同约定，世纪兴公司应于2017年10月31日前办理房地产权证书，并按照登记面积退还多支付的房款，世纪兴公司逾期办理，应承担违约责任。经彭瑛、何晓川向咸丰县自然资源和规划局申请信息公开，该单位回复案涉房屋实际建筑面积为90.54㎡，世纪兴公司应按照3098元/㎡的标准退还8.64㎡房款26766元，并自2017年11月1日起按4.75%的银行同期贷款利率支付应退房款的利息直至付清房款之日。世纪兴公司辩称，1、案涉商品房目前正在办理不动产权证，不动产权证并不是由世纪兴公司办理，世纪兴公司只是代为向不动产登记中心提交办理产权证的相关资料用于备案，彭瑛、何晓川要求世纪兴公司办理不动产权证无法律依据；2、目前产权登记未完成，产权证面积未确定，未达到退还购房款的条件，一旦确定，世纪兴公司愿意退还多收取购房款，对于利息，由于合同约定不计息，要求支付利息不符合合同约定，应予驳回；3、世纪兴公司开发的咸丰新城4号楼于2015年8月28日经验收合格，同日，世纪兴公司按照合同附件四约定，在恩施日报及时发布了交房公告，双方于2016年7月31日订立合同时约定2016年10月31日交房，双方订立合同时，房屋早已验收合格，不存在延期交房的问题，彭瑛、何晓川于2017年2月6日才接房是自己拖延所致，主张要求支付逾期交房违约金及利息无事实及法律依据：4、世纪兴公司不是不动产权证办理机构，世纪兴公司只是在约定期限内将相关资料交不动产登记中心备案即可，至于不动产权证何时办理完毕，不属于世纪兴公司义务，且合同未约定彭瑛、何晓川何时取得不动产权证，彭瑛、何晓川主张逾期办证违约金无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以采纳并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合分析评定如下：彭瑛、何晓川提交的《政府信息公开答复书》与咸丰县不动产登记中心向本院的回复函内容一致，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月31日，彭瑛、何晓川（买受人）与世纪兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于高××镇大坝新城区、编号为咸国用（2011）第0509号的地块的土地使用权。该地块土地面积为6306.26平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2011年5月18日至2081年5月18日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，咸丰新城。建设工程规划许可证号为2011-220号，施工许可证号为422826201203010501。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第4幢1单元204号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上18层，，地下**该商品房合同约定建筑面积共100.05平方米，其中，套内建筑面积80平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积20.05平方米。第四条，计价方式与价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米元，总金额（人民币）零千零百叁拾壹万零千零百零拾零元整。第五条，面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。第八条，交付期限。出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件四：合同补充协议。三、八.出卖人利用报纸、电视等公众媒体或邮政快递、电话、电子邮件等方式对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知”。合同签订后，彭瑛、何晓川向世纪兴公司支付购房款31万元，后由于面积差异退还了房款2696元，按3098.45元单价计算，实付房款金额为307304元。2015年8月28日，由建设单位组织勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位，在咸丰县建设工程质量监督站等单位的参与下，组成验收小组对咸丰新城一期4号楼工程进行竣工验收，并形成《建筑工程竣工验收报告》。同日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告：“咸丰新城一期3、4号楼已竣工且具备交房条件，请各业主于2015年8月28日起带《商品房买卖合同》原件、身份证原件及缴纳房款的票据等相关资料到咸丰新城售楼部缴齐全部房款、维修基金后办理交房手续，望各业主按时办理，逾期后果自负”。2017年2月6日，彭瑛、何晓川接房并办理入住手续。2020年5月15日，彭瑛向咸丰县不动产登记中心申请对其案涉房屋建筑面积予以政府信息公开。2020年5月25日，咸丰县不动产登记中心向彭瑛出具《政府信息公开答复书》，载明：经核实，咸丰新城4栋1单元204室，房屋建筑面积为90.54平方米。2020年7月22日，本院就案涉房屋办证情况向咸丰县不动产登记中心调查核实，2020年7月27日，咸丰县不动产登记中心向本院函复，载明：1、彭瑛、何晓川，房号：咸丰××××镇大坝新城4栋1单元204室，已在本中心办理了商品房预告登记鄂（2016）咸丰县不动产证明第0001104号及商品房预告抵押登记鄂（2016）咸丰县不动产证明第0001223号。……2、以上4套房屋属大坝新城商品房2期，开发商未交齐该块土地的土地出让金，出让金补缴后即可办理。3、申请办理不动产权证时需提交以下资料。卖方：营业执照、法人身份证复印件、委托书、被委托人身份证复印件、不动产登记证书、实测报告。买方：夫妻双方身份证复印件、结婚证复印件、商品房购房合同及土地协议。4、房屋面积以不动产权实测报告面积为准。若办理不动产权证书，彭瑛、何晓川的产权证上载明的房屋面积与当事人向本单位申请政府信息公开答复内容一致。本院认为，彭瑛、何晓川与世纪兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为以下两点:一、世纪兴公司与彭瑛、何晓川于2016年7月31日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件；二、彭瑛、何晓川的各项诉讼主张能否得到支持。对此本院分析评判如下：一、关于世纪兴公司与彭瑛、何晓川于2016年7月31日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件的问题。彭瑛、何晓川认为双方买卖合同中约定的房屋交付条件系取得工程竣工验收备案证明书。世纪兴公司认为买卖合同中约定的房屋交付条件系由建设单位组织设计、施工、监理、勘查五家单位验收合格。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程验收合格的，方可交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综合上述规定，本院认定双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指咸丰新城一期4号商住楼经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格。二、关于彭瑛、何晓川的各项诉讼主张能否得到支持的问题。1、关于办理不动产权证及逾期办证违约金的主张。根据双方的合同约定及法律规定，办理房屋不动产权证需由买卖双方向行政主管部门申请后由行政主管部门办理，办理过程中买卖双方均负有相应的义务。本案中，案涉房屋已于2017年2月6日交付彭瑛、何晓川使用，世纪兴公司应在约定期限内完成协助办证的义务。根据查明的事实，导致不能办理不动产权证的原因在于出卖方未能交齐案涉房屋地块的土地出让金，世纪兴公司未能完全履行自己应负的义务，应当继续履行。关于违约金的问题，由于案涉房屋逾期办证的责任在世纪兴公司，其应按照已付房价款的0.1%向彭瑛、何晓川支付违约金。彭瑛、何晓川实际支付房款金额为307304元，按此计算违约金应为307.3元。彭瑛、何晓川主张310元，就超出部分本院不予支持，其余部分符合法律规定及合同约定，本院予以支持。2、关于退还房款并支付利息的主张。根据合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。彭瑛、何晓川已按照99.18㎡支付购房款307304元，虽然案涉房屋不动产权证尚未办理，但结合咸丰县不动产登记中心对本院的回复，能够认定案涉房屋登记面积为90.54㎡，世纪兴公司多收取的8.64㎡（即99.18㎡-90.54㎡）的房款应按合同约定予以退还。退还金额应为26770.6元，即8.64㎡×3098.45元/㎡，彭瑛、何晓川主张26766元，未超出合同约定，本院予以支持。对于其主张退还购房款利息，不符合双方约定，也无法律依据，本院不予支持。3、关于逾期交房违约金的主张。根据查明的事实，案涉房屋于2015年8月28日经过建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格，达到合同约定的交付条件，并于当日通过在登报公告的方式履行了交房通知义务。双方合同订立在2016年7月31日，此时已达到交付条件，彭瑛、何晓川由于自身原因未在约定交付期内接房，世纪兴公司不应当承担违约责任，对彭瑛、何晓川主张要求世纪兴公司支付逾期交房违约金的诉讼主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、咸丰县世纪兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助彭瑛、何晓川办理咸丰新城第4幢1单元204号房屋不动产权登记手续；二、咸丰县世纪兴房地产开发有限公司退还彭瑛、何晓川购房款26766元、支付逾期办理不动产权证违约金307.3元，合计27073.3元，限本判决生效后十日内履行；三、驳回彭瑛、何晓川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2160元，减半收取计1080元，彭瑛、何晓川负担742元，咸丰县世纪兴房地产开发有限公司负担338元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  田甜二〇二〇年八月十日书记员  谢璐