河北省盐山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0925民初1335号 原告：王绍亮，男，生，汉族，住盐山县。 委托诉讼代理人：赵磊，河北铭鉴（盐山）律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司盐山支行，住所地：河北省盐山县西大街。 法定代表人：于立海，任行长。 委托诉讼代理人：潘安民，河北傲宇律师事务所律师。 第三人：刘海笛，女，生，汉族，住盐山县。 原告王绍亮与被告中国工商银行股份有限公司盐山支行（以下简称工行盐山支行）、第三人刘海笛确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王绍亮之委托诉讼代理人赵磊、被告工银盐山支行之委托诉讼代理人潘安民到庭参加诉讼，第三人刘海笛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王绍亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告及第三人在盐山县不动产登记中心办理的冀（2019）盐山县不动产证明第0001991号抵押登记行为无效；2、依法判令被告及第三人向盐山县不动产登记中心解除冀（2019）盐山县不动产证明第0001991号抵押登记；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系盐山县盛世佳苑号房屋实际所有权人，原告与第三人签订房屋买卖合同（房权证号：冀（20**）盐山县不动产权第0000644号），原告支付了全部房款，房屋已经交付。由于未办理过户登记，2015年原告起诉至盐山县人民法院，并于由盐山县人民法院出具（2015）盐民初字第1708号民事调解书，调解书确认买卖双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，并于房产证下发后十日内配合原告办理过户手续，该房产下发房证后，原告向盐山县人民法院申请执行时“执行案号（2019）冀0925执261号”，发现该楼房已被中国工商银行股份有限公司盐山支行于在盐山县不动产登记中心办理了抵押登记。依据沧州仲裁委员会出具的（2018）沧仲裁盐字第0010号裁决书，解除了被告中国工商银行股份有限公司盐山支行与第三人刘海笛签订的《个人购房贷款/担保合同》，该裁决早已生效。被告在仲裁裁决书生效后，又在盐山县不动产登记中心依据被解除的合同做抵押登记，该抵押登记行为依据法律规定无效。 中国工商银行股份有限公司盐山支行辩称，1、从权利的效力级别上看，本案中被告享有的为抵押物权，而原告仅享有依据合同的债权，根据我国法律规定，物权效力优于债权效力，原告的主张违反法律规定，据此可以直接驳回原告的诉讼请求。2、从权利的形成上看，被告与刘海笛签订借款合同以及办理预抵押登记的时间均在原告与第三人刘海笛签订买卖合同时间之前，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”而本案中被告设立预抵押登记在先，原告和第三人刘海转让行为自始至终未发生也不会发生物权变动效力。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记，被告依照预抵押登记，办理正式抵押登记，且第三人刘海笛借款没有清偿，抵押权当然继续有效，原告无权要求被告解除抵押登记。3、即使是主张解除抵押权，也应当由被告的合同相对方也就是刘海笛才有权主张。原告不是本案适格的原告，不具备本案的诉讼主体资格。4、原告存在涉嫌虚假诉讼的情况下，被告申请贵院依职权对于案涉调解书进行再审。在原告第一次起诉过程中，刘海笛作为证人出庭作证，其证实刘海笛所有的个人住房，被原告王绍亮和刘海笛丈夫欺骗，在其不知情的情况下二人私自签订房屋买卖合同，系无权处分，之后，原告王绍亮始终未支付房屋价款，案涉房屋也始终未进行交付，在此情形下原告通过虚假诉讼的方式试图以调解书的形式确认其债权，损害银行利益涉嫌，而调解书是未经开庭就做出的，没有对于案件事实的查明部分，据此被告申请贵院依法启动审判监督程序，对于该调解书进行再审，对于涉嫌虚假诉讼的情形应当移送公安处理，综上所述，被告享有的抵押权合理合法。 第三人刘海笛未作答辩。 王绍亮围绕诉讼请求依法提交证据：1、（2015）盐民初字第1708号民事调解书一份，证实在2015年原告及第三人就涉案房屋已经达成买卖意向并履行完毕，就涉案房屋而言，原告是受被告的抵押登记实际影响的第三人有权提起诉讼，主体适格；2、被告及第三人之间的《个人购房借款/担保合同》一份；3、（2018）沧仲裁盐字第0010号裁决书复印件一份；4、他项权证复印件1份。以上证据证实被告同第三人之间的《个人购房借款/担保合同》已经被生效的裁决书解除。虽然被告同第三人之间的债权债务关系，在仲裁裁决书作出后并没有消灭，但双方之间已经不存在房屋抵押的合同关系，被告向不动产登记中心隐瞒了抵押合同已经解除这一基本事实，进而骗取了行政部门对形式审查的真实认识，骗取了抵押登记，所以其进行抵押登记的行为属于恶意侵害第三人，其抵押登记行为无效。但是不动产登记中心基于行式审查所颁布抵押权他项权证，其本身作为行政部门没有过错，所以应当就该抵押权登记作出解除。 工银盐山支行对王绍亮提交的以上证据的质证意见为：1、对调解书的真实性请法庭依法核实，虽然贵院未能在本案中启动再审程序，但是也应对该调解书进行说明，首先该调解书并非判决书，没有对于案件事实审理查明的部分。而根据刘海笛在（2019）冀0925民初1551号中的证人证言显示，该调解书系王绍亮和陆建明欺骗刘海笛的情况下作出，该调解书中记载，刘海笛并未出庭，是由其丈夫代为其签字，双方当事人自愿达成协议第一项，确认合同有效，该调解书是协议性质，系通过法定程序使其具有法定执行力。但房屋买卖合同是否合法有效，是一个事实问题，也是一个法律问题，不能通过双方达成协议的形式来进行确认。而且原告也无法证明房屋的价款已经支付，案涉的房屋也从未进行过交付；2、对仲裁裁决书真实性没有异议，但并不能达到原告的证明目的，在该裁决书中，被告并未放弃就案涉房屋所享有的抵押权，原告的主张没有法律依据；3、《个人购房借款/担保合同》，证据三性均无异议，但同样不能达到原告的证明目的，在该合同第14.2条（详见合同）记载，被告有权利同时行使多项合同约定的权利，而且原告与第三人刘海笛签订房屋买卖合同，是在此之后发生的事。另外根据该合同第18.5条记载，本合同签订后，抵押人转让抵押物，为第三人设立担保，或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人的书面同意，并将抵押的事实告知买受人及相关人，以此取得的收益，被告有权主张优先清偿贷款。所以原告在与第三人签订买卖合同之时，是应当知道该房屋设有预抵押登记，这也属于其自身的需要注意的义务，因此，本案中恶意损害第三人利益的是原告而非被告。另外，合同的解除并不意味着被告就不再享有抵押权，被告办理抵押登记是依据刘海笛未清偿债务，和被告已经办理完毕的预购商品房抵押权预告登记证明，因此无论是依据该预告登记证明，还是依据被告可以同时行使的多项权利，办理该正式抵押登记，均是合法有效的；4、对他项权证认可。 工行盐山支行为证实其主张提交证据：预抵押登记证明复印件1份。 王绍亮的质证意见为，对于该预抵押登记证明真实性没有意见，但该证明不能代表被告对涉案房屋享有抵押权，其只是办理抵押登记之前的预告登记行为，且该预抵押登记在办理时其依据的就是已经被解除的《个人借款/担保合同》。被告在质证中表示，其在仲裁裁决书中从没有放弃对涉案房屋的抵押权主张，但在裁决书作出前，被告一直不享有抵押权。且其所依据的合同约定条款中，所行使的权利为解除合同，所以在其办理房屋登记抵押之前，抵押合同已经被解除了，虽然债权没有被消灭，但没有有效的抵押合同，其商品房预告登记也丧失了其存在的事实基础，抵押权登记的前提是存在合法有效的书面抵押合同，而该前提在办理登记时已经不存在，所以抵押登记的行为是无效的。 第三人刘海笛未出庭，放弃质辩权。 本院经审理认定事实如下：，第三人刘海笛因按揭贷款购买坐落于盐山县，与被告工行盐山支行签订了《个人购房借款／担保合同》，双方并在《个人购房借款／担保合同》中约定第三人刘海笛自愿以该楼房作抵押担保，被告工行盐山支行并于与第三人刘海笛在盐山县房屋产权管理所办理了盐房预抵盐字第××号预购商品房抵押权预告登记证明，该预抵押登记证明上载明，预告登记权利人为工行盐山支行，预告登记义务人为刘海笛，设定日期为，约定日期为。 ，原告王绍亮与第三人刘海笛、陆建明签订房屋买卖合同，约定将陆建明与刘海笛共同所有的坐落于盐山县出卖给王绍亮。 ，王绍亮与陆建明、第三人刘海笛经盐山县人民法院调解作出（2015）盐民初字第1708号民事调解书，双方当事人自愿达成如下调解协议：1、王绍亮与陆建明、第三人刘海笛于签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、陆建明、第三人刘海笛于房产证下发后十日内配合王绍亮办理房屋（该房屋坐落于盐山县）过户手续。 ，沧州仲裁委员会受理了工银盐山支行与刘海笛、河北世盛房地产开发有限公司发生金融借款合同纠纷的仲裁申请，沧州仲裁委员会经审理后作出（2018）沧仲裁盐字第0010号裁决书，该裁决书已经生效，该仲裁裁决认为工行盐山支行与刘海笛未签订书面抵押合同，未就抵押物进行抵押登记，故抵押权未成立，工行盐山支行对涉案房产不享有优先受偿权，并对工行盐山支行申请将刘海笛名下抵押物进行拍卖、变卖所得价款优先受偿的主张予以驳回，该裁决书同时解除了工行盐山支行与第三人刘海笛、河北世盛房地产开发有限公司于签订的《个人购房借款/担保合同》。 ，盐山县不动产登记中心给盐山县颁发了不动产登记证书。 ，工行盐山支行在盐山县国土资源局不动产登记中心申请为盐山县办理了冀（2019）盐山县不动产证明第0001991号不动产抵押登记。 本院认为，关于王绍亮作为本案原告身份是否适格，依据已经发生法律效力的本院（2015）盐民初字第1708号民事调解书，王绍亮是涉案房屋的利害关系人，有权对被告工行盐山支行的抵押登记效力提出异议，其作为本案的原告身份适格，是本案的适格当事人。虽然原告王绍亮与第三人刘海笛之间的房屋买卖行为发生在被告工行盐山支行与第三人刘海笛在盐山县房屋产权管理所办理的盐房预抵盐字第××号预购商品房抵押权预告登记证明之后，但预抵押登记不等同于抵押登记，其仅仅是一种物权登记的请求权，所以并不能产生相应的物权效力。被告工行盐山支行应当在涉案房产不动产登记证书颁发后，依据法律规定持主合同和抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证书向登记部门办理抵押登记。但被告工行盐山支行在涉案不动产登记证书颁布前，主动提出仲裁申请，解除了工行盐山支行与第三人刘海笛签订的《个人购房借款／担保合同》。该仲裁裁决认为工行盐山支行与第三人刘海笛未签订书面抵押合同，未就抵押物进行抵押登记，抵押权未成立，在仲裁裁决作出后，涉案房屋已经不是被告工行盐山支行与第三人刘海笛之间债权的抵押物，双方也没有就涉案房屋签订新的抵押合同。被告工行盐山支行以已经解除的《个人购房借款／担保合同》向登记部门办理抵押物登记，本身隐瞒了事实，其抵押行为应当认为无效，抵押登记应当予以解除，被告工行盐山支行对涉案房屋不享有抵押权。虽然未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权的其不发生物权效力，但不发生物权变更的效力不等同于合同无效。原告王绍亮与第三人刘海笛之间的房屋买卖合同仍然是成立且有效的。被告工行盐山支行仅凭与第三人刘海笛之间的债权，并不享有对涉案房产的任何优先权，不能对抗原告王绍亮与第三人刘海笛之间的买卖行为。据此，依据《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条第二款、第六十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《城市房地产抵押管理办法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告中国工商银行股份有限公司盐山支行向盐山县不动产登记中心申请办理的冀（2019）盐山县不动产证明第0001991号抵押登记行为无效； 二、被告中国工商银行股份有限公司盐山支行、第三人刘海笛于本判决生效之日起十日内向盐山县不动产登记中心申请解除冀（2019）盐山县不动产证明第0001991号的抵押登记。 案件受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司盐山支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 员 王君默 法官助理 董玉立 书 记 员 刘晓一