广西壮族自治区来宾市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂13行终63号 上诉人（一审被告）象州县自然资源局，住所地象州县象州镇平安大道**。 法定代表人徐洪波，该局局长。 行政机关负责人梁伦伟，该局副局长。 委托代理人蒋槐枝，该县不动产登记中心副主任。 委托代理人杨绍卿，广西银正（柳江）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）广西壮族自治区象州县石龙供销合作社，住，住所地象州县石龙镇建设街/div> 法定代表人王钰，该社主任。 委托代理人覃陶，广西闻名律师事务所律师。 一审第三人广西子木投资管理有限公司，住，住所地柳州市桂中大道南端**阳光壹佰城市广场******/div> 法定代表人李建荣，该公司董事长。 上诉人象州县自然资源局与被上诉人广西壮族自治区象州县石龙供销合作社（以下简称石龙供销合作社）、一审第三人广西子木投资管理有限公司（以下简称子木公司）不动产登记纠纷一案，象州县人民法院于2020年5月29日作出（2020）桂1322行初12号行政判决，象州县自然资源局不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案受理，并依法组成合议庭，于2020年7月23日公开开庭审理了本案，上诉人象州县自然资源局行政机关负责人梁伦伟及委托代理人蒋槐枝、杨绍卿，被上诉人石龙供销合作社法定代表人王钰及委托代理人覃陶到庭参加诉讼。一审第三人子木公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，2012年11月28日，原告与象州县供销合作社联合社签订《房屋征收补偿协议》，协议书约定，象州县供销合作社联合社征收原告位于象州县线旁的房屋。其中，双方约定象州县供销合作社联合社需要回建相应的房屋给原告。2012年11月30日象州县国土资源局（被告的前身）与原告签订《国有土地使用权收回合同》，由被告收回原告位于象州县宗国有划拨建设用地使用权，实施城镇改造建设。象州县人民政府象政发〔2012〕38号文第二条第3、4点明确了回建给原告的建筑面积等事项。尔后，经象州县人民政府批复同意，被告挂牌出让Ｇ（2012）18号地块，即原为原告用地，面积为22000平方米。出让用途为城镇住宅兼容批发。2012年12月26日李秀花向被告签订了承诺书，其中，承诺无偿回建一层商铺3605平方米、其他房屋3215平方米给原告。2012年12月28日，李秀花竞拍得到上述宗地。2013年3月15日，被告与第三人签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让宗地编号为Ｇ（2012）18号（其中，该合同的第四十七条规定：本宗地2012年12月28日由李秀花竞买取得，李秀花申请将本宗地权属办至第三人名下，李秀花为该公司股东）。2013年6月6日原告与第三人签订《回建协议书》，其中第一条约定：“北面回建一楼商铺建筑面积共1497.98㎡，分别位于5＃、6＃、11＃全部一楼面积；回建2楼以上建筑面积共3363.72㎡，全部位于11＃楼2-7层。南面回建一层商铺面积共1958.3㎡，分别位于12＃楼一楼（827.1㎡）、14＃-15＃楼一层（673.7㎡）、16＃楼（457.5㎡）……”。第三条规定：“第三人建设期为24个月（即从2013年3月1日期至2015年2月28日止）……”。第四条规定：“回建的商铺和房屋达到交付使用条件后，第三人应当书面通知原告办理交付手续”。第五条规定：“回建的6820㎡的商铺和房屋由第三人负责为原告办理《土地使用证》和《房产证》，并由第三人承担所有费用。”随后，第三人进场施工，12＃楼竣工验收时间为2014年7月30日。2014年第三人向象州县房地产管理所申请办理案涉房屋产权登记，同年10月27日该所为第三人办理了象房权证象字第××号房屋所有权证，房屋坐落：石龙镇建设街176号12栋106，建筑面积：833.28㎡。产权来源：分割。另查明，象州县房地产管理所原系象州县行政区域范围内办理房屋登记的机构，象州县不动产登记中心成立后，该项业务由象州县不动产登记中心办理；象州县不动产登记中心系被告下属单位。 一审法院经审理认为，本案系房屋行政登记纠纷，根据相关法律规定，由房屋所在地的房屋登记机构办理房屋登记。被告作为象州行政区域范围内的房屋登记机构，负有管理辖区内房屋登记工作的法定职责。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：被告向第三人核发涉案房屋的房屋产权证的具体行政行为是否合法。现分析如下：一、《中华人民共和国物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人……”。从上述法律规定得知，不动产登记工作中，不动产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人。若申请人所提交的材料不齐全，房屋登记部门即为申请人办理房屋所有权登记手续，属于未尽到审慎审查义务。本案现有证据显示，案涉房屋系第三人应回建给原告，但房屋登记机构却将该房屋登记在第三人名下，而第三人在向房屋登记机构申请办理房屋产权登记时，隐瞒真实情况，申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致，致使被告依据虚假的申请材料作出房屋登记。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条规定“被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。”本案中，被告为第三人办理的涉案房产产权来源记载为分割，而被告未能举证证明其依第三人单方申请颁发涉案房产权的行为符合法定情形。为此，被告应承担举证不能的后果，其颁证行为依法应予撤销。综上所述，被告为第三人颁发象房权证象字第××号房屋所有权证，主要证据不足，缺乏必要的事实基础，且未尽到审慎注意义务，应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第五十八条的规定，判决撤销象州县自然资源局为第三人广西子木投资管理有限公司颁发的象房权证象字第××号房屋所有权证。 上诉人象州县自然资源局不服一审判决，提出上诉称：1.一审法院错误采信被上诉人关于“被告（即上诉人）颁证时未尽基本的审查义务”的错误观点。判决书未指明一审第三人哪些材料不齐全。一审中，上诉人提交了办理案涉房屋登记时一审第三人提交的材料，符合《房屋登记办法》第三十条要求，虽然一审第三人的《申请表》中有部分空格未填写，但其附加的材料中对空格部分要求填写的内容都有详细记载，该项暇疵不足以成为“不予登记”的法定事由。2.一审法院认为，“本案现有证据显示，案涉房屋系第三人应回建给原告，但房屋登记机构却将该房屋登记在第三人名下，而第三人在向房屋登记机构申请办理房屋产权登记时隐瞒真实情况，申请登记的房屋权利与来源证明文件不一致，致使被告依据虚假的申请材料作出房屋登记”，如此认定是错误的。在一审第三人向当时的象州县住建局下属机构象州县房地产管理所提交的申请材料中，除《象州县房地产所有权登记申请表》之外，还有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《象州县建设项目规划竣工验收核实证明》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。这些材料完全能够证明案涉房屋土地使用权的取得及房屋所有权人是一审第三人，没有任何虚假。一审第三人申请登记时所提交的材料符合《房屋登记办法》第三十条要求。被上诉人提出的来公消验字〔2016〕第0050号《建设工程消防验收意见书》，在庭审中已进行质证，是对象州县消防大队验收后的“复验”，且消防验收是否合格的材料已备注在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中，属于建设行政机关的审查范围，如果审查不通过，建设行政机关不会发给《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。对消防验收是否真实的审查，非登记部门的工作职责，是建设行政机关的审查范围，属于另一法律关系。3.被上诉人混淆了房屋“初始登记”与“转移登记”的概念及关系。根据一审第三人提交的申请材料，完全能够证明案涉房屋的所有权人是一审第三人而不是其他人，初始登记时依法应该登记于一审第三人名下，而不是登记于任何其他人名下。一审第三人与被上诉人签订房屋回建协议不假，但在不动产物权（房屋所有权）未经确权登记前，就将该房屋直接登记于被上诉人（或其他人）名下，程序上是不合法的。此时的土地使用权人、建设单位均非被上诉人（或其他人），只有在案涉房屋所有权确权登记于一审第三人名下之后再由当事人（被上诉人和一审第三人，凭房屋回建协议等材料）申请办理“转移登记”，该房屋所有权才属于被上诉人。被上诉人或一审第三人从未将回建协议向象州县房地产管理所进行报备。一审庭审时，一审法院发函要求象州县房地产管理所据实提供申请书及各单元编号等材料，该组证据中象州县房地产管理所备案的楼盘表清楚显示，12栋楼按间和套分割为101、102、103、104、105、106、107等21个房号，所有房号都从整栋分割办了产权证，案涉房屋106房是12栋其中一间，系从整栋分割而得，产权来源清楚。一审法院对此不予采信，作出错误认定。二、被上诉人提出因得不到案涉房屋造成的重大损失问题原因归结于上诉人，这是完全错误的。事实是，根本原因在于一审第三人在申请房权初始登记并取得房屋所有权证之后，被上诉人没有及时申请或督促一审第三人持书面委托申请办理“转移登记”于被上诉人名下，后一审第三人因他案造成案涉房屋被象州县人民法院查封。登记机构所依据的登记申请材料不存在不全或虚假问题，一审法院亦不能说明哪些材料不全及虚假。综上，一审法院对案件事实认定错误，适用法律错误。其请求本院：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人石龙供销合作社答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分。根据《物权法》第十二条的规定，上诉人明知第三人申请颁证的土地来源是通过拍挂并设置有必须回建商铺和房屋，在一审第三人仅提供一份空白的《象州县房地产所有权登记申请书》的情况下，为一审第三人办理了“分割”的象房权证象字第××号。一审庭审后，一审法院依申请调取上诉人颁证的申请材料时，上诉人提交象州县房地产所有权登记申请书》与开庭提交的完全不一致。因此，上诉人在一审第三人申请颁证时未尽到审查义务。二、一审判决适用法律法规正确。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条的规定，上诉人应举证证明其依一审第三人单方申请颁证涉案房产权的行为符合法定情形。一审第三人在一审中提供了其为一审第三人办理的涉案房产产权来源登记为分割，却无法举证来源合法的证据。三、上诉人程序违法，导致错误颁证与已经造成的严重后果存在直接的因果关系。由于上诉人在第三人申请颁证时没有尽到审查义务，致使石龙供销合作社根本不知道一审第三人还在《回建协议书》约定的建设期限（2013年3月1日至2015年2月28日）已经申请颁证，更不知道一审第三人将应回建给石龙供销合作社的位于象州县的827.1平方米的商铺也申请办证并登记在其名下。一审第三人持上诉人颁发的象房权证象字第××号房屋产权证将应回建给石龙供销合作社的商铺分别于2015年12月29日、2017年12月20日两次用于银行抵押贷款，现该商铺已于2018年3月13日被象州县人民法院查封。四、上诉人知道应该知道第三人申请颁证的地块包括应该回建给石龙供销合作社的房屋和商铺在内。2012年12月28日，一审第三人是通过竞买的方式取得了象州县国土自然局挂牌出让的Ｇ（2012）18号地块的国有建设用地使用权，该地块原属于石龙供销合作社所有，且回建商铺和房屋给石龙供销合作社是招拍挂设置的必然条件。该地块的征收、规划设计、招拍挂设置的条件、回建给石龙供销合作社商铺房屋的位置和面积及图纸均是上诉人全程主导的，上诉人也持有一审第三人与石龙供销合作社于2013年3月6日签订的《回建协议书》。上诉人在一审第三人申请颁证时，必须履行最基本的审查职责，将一审第三人申请颁证的事宜告知石龙供销合作社，对一审第三人单方申请办证进行例行询问。综上，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律法规正确，请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 一审第三人子木公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，也没有进行书面答辩，视为其对诉讼权利的放弃。 被上诉人石龙供销合作社在二审中提交以下证据：象州县人民法院受理案件通知书、行政起诉状、地籍档、地籍档案调阅意见书诉人违法颁证的行为不是唯一一次，其没有尽到最基本的审查义务，造成被上诉人财产损失。 上诉人象州县自然资源局对被上诉人石龙供销合作社提供的证据认为法院立案受理并不等于审理，所诉的事实没有经过法院审理查明，不能作为认定事实的依据，与本案无关。 经审查，被上诉人石龙供销合作社在二审中提交的证据，与本案无关联性，本院不予采信。 经审理，二审确认的证据与一审确认的证据相一致，证据合法有效，可作为本案二审认定事实的依据。 根据以上确认的证据，二审查明本案的事实与一审判决认定的事实相一致。 另查明，2019年2月14日，中共象州县委员会作出象发〔2019〕3号《中共象州县委员会、象州县人民政府关于印发的通知》，将象州县国土资源局等相关部门的职责整合，组建象州县自然资源局，不再保留象州县国土资源局。2019年3月22日，中共象州县委员会办公室作出象办发〔2019〕38号《中共象州县委员会办公室、象州县人民政府办公室关于印发的通知》，象州县自然资源局负责全县自然资源统一确权登记工作，按上级拟订的制度、标准、规范，组织实施不动产统一确权登记等。 本院认为，上诉人象州县自然资源局具有本案被诉行政行为的主体资格。本案中，一审第三人子木公司向象州县自然资源局申请案涉房屋所有权登记不符合象政函〔2012〕923号象州县人民政府《关于同意挂牌出让十五宗国有建设用地使用权的批复》等文件精神，且未提供相关权利来源证明文件，隐瞒了取得案涉房屋国有土地使用权时设置回建条件，没有如实向象州县自然资源局提供其与被上诉人石龙供销合作社签订的回建协议书。根据《中华人民共和国物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十八条之规定，房屋登记机构对申请登记材料负有审慎审查职责。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条规定：“被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。”子木公司在申请登记时提交的国有土地使用权证上记载2013年6月19日该宗地由拍卖石龙供销合作社所得。而象州县自然资源局在办理案涉房屋产权证时，没有严格审查案涉房屋上国有土地使用权取得时所设置条件，没有要求子木公司提交案涉房屋所有权证涉及的国有土地使用权转移的相关的合同、协议、人民政府主管部门的批准文件等材料，没有尽到合理审慎审查义务。且象州县自然资源局向子木公司颁发的象房权证象字第××号房屋所有权证记载产权来源为分割，但其未能提供证据材料证明子木公司在申请办理房屋产权登记时提交权属证明材料。 综上所述，上诉人象州县自然资源局提出的上诉意见，没有事实和法律依据，理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人象州县自然资源局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 闭振鹏 审 判 员 韦丽芬 审 判 员 韦柳林 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 梁 良 书 记 员 陈明莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。