广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1216号 原告：彭雨凤，女，汉族，1987年1月23日出生，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：王文丽，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃燕，广西万益（防城港）律师事务所实习律师。 被告：广西顾达投资有限公司，住所地广西南宁市高新大道东段**，统一社会信用代码：91450100566784772L。 法定代表人：顾伟林，执行董事。 委托诉讼代理人：顾周平，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐皓，广西冠益律师事务所实习律师。 原告彭雨凤与被告广西顾达投资有限公司（以下简称顾达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭雨凤的委托诉讼代理人王文丽、覃燕，被告顾达公司的委托诉讼代理人顾周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方于2019年3月13日签订的《商铺租赁合同》；2.依法判令被告返还原告剩余租金9000元，履约保证金10000元；3.依法判令被告赔偿原告违约金9000元；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年3月13日签订《商铺租赁合同》，由原告承租被告位于防城港市。合同约定租期为两年，自2019年3月1日起至2021年2月28日止，商铺租金为3000元／月，首次需预付12个月的租金。合同中还约定，被告给予原告1个月的免租期，即自2020年3月1日起至2020年3月31日止为免租期。合同签订后，原告于当日向被告交付租金共计36000元，即自2019年3月1日起至2020年2月29日止的租金已交清，并按照合同约定向被告交付履约保证金10000元。在合同履行过程中，被告于2019年11月28日向原告出具《通知》，内容为富乐华公司要开发建设ＣＢＤ超高层大楼，现急需拆除案涉商铺，要求原告5天内搬离。导致原告自2019年11月底已不能使用案涉商铺进行经营活动。2020年4月8日，案涉商铺被相关政府部门认定为违章建筑并依法强制拆除，导致合同无法继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定。原告请求解除双方签订的合同，并要求被告返还剩余租期内的租金及履约保证金。同时，基于被告的违约行为，导致原告无法享受1个月的免租期，另外还需要寻找合适的商铺进行租赁，产生经济损失共计9000元。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告顾达公司辩称，一、双方的合同因政府强拆的原因于2020年4月9号拆除当天已实际终止。所以，相关已履行租金的计算也应计算至2020年4月9日截至。二、因为被告也是被政府强拆的遭受损失的一方，原来原被告之间签订了租赁合同关系，约定如果因政府原因导致，应实际未到期的租期退还租金已经返回原告的履约保证金，但是因为被告也是遭受强拆的损失方无力承担众多商铺的租金退还和履约保证金，所以被告只同意退还履约保证金。三、原告向被告主张的支付违约金，双方合同约定了政府强拆原因是不可抗力的事件，合同也没有约定明确因被政府强拆后应向原告支付违约金的约定，所以被告不同意支付违约金。四、诉讼费用由法院根据案情裁量。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年3月13日,原告（乙方）与被告顾达公司（甲方）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于防城港市方，租赁面积为48㎡，商铺通水、通电，商铺为铁棚结构，乙方对商铺已作了充分的了解，自愿租赁使用。约定租期2年，自2019年3月1日至2021年2月28日止。乙方租赁的商铺租金为3000元／月，首次需预付12个月租金，合计36000元，即自2019年3月1日至2020年2月29日止租金已交清。甲乙双方约定，甲方给予乙方优惠1个月的免租期，即自2020年3月1日至2020年3月31日止为免租期。往后租金按季度支付。订立合同后，乙方一次性向甲方缴纳合同履约保证金20000元。租赁期满，乙方持保证金收据办理相关退款手续，甲方在乙方办理退款手续的一个月内将保证金无息退还给乙方，本合同终止。第十条乙方承租的商铺如遇城市规划、政府无可抗力，甲方不得不终止合同情况的，甲方仅以无息退回剩余租赁期限的租金和履约保证金给乙方。该合同还对甲乙双方的权利和义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告顾达公司支付了租金36000元及合同履约保证金10000元，被告顾达公司向原告出具了相应的收据。 另查明，2019年11月28日，被告顾达公司向原告送达了《通知》，该通知写明因政府不可抗力原因，富乐华公司马上要开发建设防城港中央CBD超高层大楼，急需拆除原告商铺，请原告在收到通知5天内将商铺物品搬离，5天后被告顾达公司将对商铺进行检查，如已全部搬离，被告顾达公司将退回合同履约保证金及剩余部分租金。 再查明，2020年4月2日，防城港市自然资源局出具了防自然资规调查告字【2020】第9号《调查公告》，该公告显示位于防城港市交汇处的建（构）筑物即涉案商铺处存在违法建设，若其管理员未接受调查，须予以强制拆除。现该处商铺已经被拆除。 本院认为，对于原告要求解除双方于2019年3月13日签订的《商铺租赁合同》的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，在本案中涉案商铺为违法建筑，故原被告签订的《商铺租赁合同》无效。无效合同自始没有效力，不存在合同解除问题。 对于原告要求被告顾达公司退还合同履约保证金及多交的租金的诉讼请求。在本案中被告顾达公司于2019年11月28日向原告送达了《通知》，通知拆除原告商铺并要求原告搬离，并承诺退回合同履约保证金及剩余部分租金。在本案中原被告签订的《商铺租赁合同》为无效合同，且涉案商铺已经被拆除，原告无法再继续使用该商铺，被告顾达公司应退还原告的合同履约保证金共10000元及商铺2019年12月至2020年2月28日的租金9000元，故对于原告该诉讼请求，本院予以支持。 对于原告要求被告顾达公司支付违约金损失的诉讼请求。在本案中，因涉案商铺为违法建筑，原被告签订的《商铺租赁合同》为无效合同，原告未能提供其他证据证明其损失，故原告的该诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西顾达投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告彭雨凤退还合同履约保证金10000元及租金9000元； 二、驳回原告彭雨凤的其他诉讼请求。 案件受理费500元，减半收取250元，由被告广西顾达投资有限公司负担169.64元，由原告彭雨凤负担80.36元。 上述义务，义务人应于履行期限内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费500元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  陈 燕 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  李柏良 书 记 员  黄义芳