文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0243民初3387号原告:黄海燕，男，1968年4月15日出生，苗族，住重庆市九龙坡区。原告：陆睦，男，1956年4月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：王祥伦，男，1967年6月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：李绍富，男，1962年8月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。四原告共同委托诉讼代理人：张新星，重庆广普律师事务所律师。被告：夏方方，男，1962年11月13日出生，土家族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：重庆派谷农业开发有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江社区（乌江明珠酒店），统一社会信用代码91500243595164150U。法定代表人：黄海燕，该公司经理。原告黄海燕、陆睦、王祥伦、李绍富诉被告夏方方、第三人重庆派谷农业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦的共同委托诉讼代理人张新星,被告夏方方到庭参加诉讼。第三人派谷公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦请求人民法院依法判决：1.确认原被告双方签订的《摩围山居（一期）房屋销售协议》无效；2.被告立即腾挪出位于重庆市彭水县摩围山居（一期）x幢x单元x楼x号的房屋；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由，四原告在2008年7月共同成立了重庆卓栋房地产开发有限公司（以下简称卓栋公司）。2013年9月3日，被告夏方方与卓栋公司签订了《摩围山居（一期）房屋销售协议》，约定卓栋公司销售给被告位于重庆市彭水县摩围山居（一期）x幢x单元x楼x号面积为24.28平方米的房屋，被告向卓栋公司分期支付房款63128元，逾期则支付违约金，并于2014年4月30日被告付清房款时原告交付房屋给被告。被告在2014年4月30日时并未按照协议约定付清房款，该房屋在起诉时还是集体土地，根据国家相关法律规定，此类房屋买卖合同应属无效合同。卓栋公司于2013年11月20日依法注销，其权利依法由其股东继承。被告夏方方辩称，1.合同是有效的；2.被告不应该腾挪房屋；3.签合同时约定2014年7月通水通电，但是到现在都没有解决用水问题，所以被告才没有交付房款。房屋至今也没有办理房产证，被告愿意交余款，但必须通水并办理房产证。诉状中提到向被告催收过欠款，但是被告没有收到过催收信息，直到原告起诉被告才知道房产证办理不下来以及卓栋公司被注销；4.开庭后被告才知道，原告销售给被告的房屋于2019年被彭水县规资局没收和罚款，在这种情况下，被告不知道还应不应该交房款以及将款项交给谁。被告当时买房子的时候并不知道不能办理房产证，被告不是违约方，现在涉案房屋所有公共区域额的产权都不是原告的。被告共计交付了2万元房款。2014年拿的钥匙进行装修的，2015年入住的。若合同被认定无效，要求原告双倍退还购房款并赔偿装修损失、机会成本损失。第三人派谷公司未出庭，但提交了情况说明：彭水摩围山居项目于2012年由彭水苗族土家族自治县人民政府以安置摩围山农业园区居民，集中打造居民特色居住项目，建设民俗风情聚居住宅开始立项建设。后因彭水中业投资集团打造摩围山景区，对该项目进行部分收购，未收购部分由卓栋公司自行根据公司情况处理，因政策变化，2017年该项目取得彭水县发改委备案登记，以彭水摩围山居员工住宅楼建设项目进入相关手续办理，2019年1月彭水县规资局出具彭水摩围山居员工住宅楼建设项目规划选址意见同意项目选址。卓栋公司联合派谷公司对该项目进行开发销售，因卓栋公司注销，该项目权利义务由卓栋公司原股东及重庆派谷农业开发有限公司承继。派谷公司同意卓栋公司原股东向摩围山居所有购房户行使权力。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年9月3日，被告夏方方作为乙方与卓栋公司作为甲方签订了《摩围山居（一期）房屋销售协议》，协议第一条约定甲方将摩围山居一期x幢x单元x楼x号面积为24.28平方米的房屋销售给乙方，房款为63128元。协议第二条约定由乙方分期付款，于2013年9月3日付房款20000元，于2014年2月1日前付房款38272元，余款4856元房产证办理时付清。协议第三条约定甲方在2014年4月30日乙方付清房款时将该套房屋交付乙方使用。协议第四条约定乙方如未按本合同规定时间付款，逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的百分之三向甲方支付违约金。协议第七条约定房屋于2014年4月30日前通水通电。协议第九条约定房屋产权证由甲方负责办理，乙方预留200元/㎡（即4856元）于甲方将房屋产权证交予乙方时付清。合同签订后，被告夏方方于2013年9月3日向卓栋公司支付了购房款20000元，剩余房款未支付。彭水县规划和自然资源局（以下简称彭水县规资局）于2019年7月25日对派谷公司违法占地一案立案调查并作出了［2019］36号《行政处罚决定书》，该决定书载明派谷公司未经批准，擅自于2012年3月在彭水县xx乡xx村一组（小地名：梨园）占用集体土地修建摩围山居员工住宅楼，决定没收派谷公司在彭水县xx乡xx村一组非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并对派谷公司处以每平方米10元合计46460元的罚款。该处罚决定书作出后，派谷公司缴纳了罚款，彭水县规资局未申请强制执行没收处罚。另查明，卓栋公司成立于2008年7月22日，注册资本800万元，原告黄海燕担任法定代表人，任该公司总经理。四原告为该公司股东，各出资200万元、持股25%。卓栋公司已经于2013年11月20日经工商登记注销，注销时未对涉案合同进行处理。还查明，夏方方系城镇户籍，并非当地集体经济组织的成员，现被告夏方方已装修入住。本院认为，本案系一起房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于：1.四原告是否具有诉讼主体资格；2.卓栋公司与夏方方签订的《摩围山居（一期）房屋销售协议》是否属于无效合同。关于本诉四原告是否有诉讼主体资格的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”第二十条规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”根据上述规定，公司非经法定程序清算注销，公司的股东、董事、实际控制人仍需对公司的债务承担责任。依照权利义务对等原则，公司非经法定程序清算注销，公司遗留的债权债务仍应由公司的股东、董事、实际控制人享有或承受。本案中，本诉四原告系公司的股东和实际控制人，在注销公司时，未对涉案的合同进行处理，故本诉四原告有权以公司股东的身份承继该合同中公司的权利义务，具有诉讼主体资格。关于卓栋公司与夏方方签订《摩围山居（一期）房屋销售协议》是否属于无效合同的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据本案查明的事实，可以认定作为出卖方的卓栋公司与作为买受方的夏方方签订的《摩围山居（一期）房屋销售协议》所涉及的房屋系占用集体土地所修建。由于夏方方系城镇户籍，并非当地集体经济组织的成员，购买案涉房屋是为度假避暑，案涉房屋买卖合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，而应被认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因卓栋公司与夏方方双方签订的协议属无效协议，被告夏方方应当腾挪涉案房屋以返还四原告。四原告亦应将被告夏方方已支付的购房款20000元返还给被告夏方方。对于被告声称的其他损失，本案中不宜一并处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：一、确认原重庆卓栋房地产开发有限公司与夏方方于2013年9月3日签订的《摩围山居（一期）房屋销售协议》无效；二、被告夏方方于本判决生效后十五日内腾挪出重庆市彭水苗族土家族自治县xx乡xx村一组摩围山居（一期）x幢x单元x楼x号房屋；三、原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦于本判决生效后十五日内返还被告夏方方购房款20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告夏方方自行负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  朱 为二〇二〇年八月十四日法官助理  陈 萌书 记 员  孙理怡