广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4713号上诉人一（原审原告）：李炜彪，男，汉族，1986年3月8日出生，公民身份号码：44*************11，住址：广东省龙门县*******************。上诉人二（原审原告）：潘桂芬，女，汉族，1987年10月7日出生，公民身份号码：44************29，住址：广东省龙门县************。被上诉人一（原审被告）：惠州市稳大实业发展有限公司，住所地：惠州仲恺高新区*********号。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：李治宏，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人二（原审被告）：惠州市仟佰家实业有限公司，住所地：惠州市***************。法定代表人：邓燕娜。委托诉讼代理人：邹银笑、戴美娴，均系广东凯扬律师事务所律师。上诉人李炜彪、潘桂芬与被上诉人惠州市稳大实业发展有限公司（以下简称“稳大公司”）、惠州市仟佰家实业有限公司（以下简称“仟佰家公司”）因居间合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出(2019)粤1302民初17743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李炜彪、潘桂芬上诉请求：1.依法撤销(2019)粤1302民初17743号判决书，改判支持两上诉人的全部诉讼请求。2.本案全部诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由:一、本案案由应属房屋买卖合同纠纷，两上诉人支付的2万元款项属于商品房买卖中的预订款性质，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵扣购房价款，未抵扣购房价款的应该予以退还。本案争议焦点为，两上诉人支付的2万元是什么性质的款项。原审法院查明了被上诉人一在向两上诉人推销房屋过程中，安排财务人员收取两上诉人2万元的事实。庭审过程中，两被上诉人自认其内部存在代理关系,被上诉人二受被上诉人一的委托,代理被上诉一的商品房销售事宜,显然,从两被上诉人的角度出发,两被上诉人不存在居间合同关系。基于对代理行为的合理信赖，代理人的意思表示及行为，应视为被代理人的意思表示及行为。两上诉人在被上诉人一开盘认购阶段到现场看房时，因楼盘现场工作人员提出，现场认购可享团购优惠，并在现场工作人员的安排下，为认购涉案房屋支付2万元“团购费”。其后，两上诉人据此认购事实及付款凭证，确定享受购房优惠的事实。然后，陆续向被上诉一支付后续阶段定金、首付款尾款，签订商品房买卖合同等买房各环节手续。由此可见，两上诉人通过认购、订购、预购的方式，向被上诉人一支付款项作为订立商品房买卖合同的担保，本质属于房屋预订款，根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款。事实上，两上诉人在付清尾款后才发现自己向上诉人一支付2万元认购房屋预订款后，不但没有享受折扣优惠，而且该款项也没有在房屋公示销售价格（备案价）总款中予以抵扣。因此，被上诉人应对其工作人员（代理人）收取的预订款予以抵扣房款，没有抵扣房款的，应予以退还。另外，两被上诉人在销售房屋过程中许诺现场认购预订获得优惠价，收取两上诉人预订款后却刻意使用其他不符合实际的名目开具收款凭证，及绕开监管账户收取购房款。同时，两上诉人补充提供其与被上诉人一签署的《补充协议二》，证实两上诉人与被上诉人一实际交易按照房管局备案价即涉案房屋公示销售价格进行交易，与原审法院分析推定的情况不符。这些都恰恰证明了被上诉人一伙同被上诉人二，使用欺诈手段隐瞒、掩饰其违规收费、价外加价的事实。二、两上诉人与被上诉人二自始至终不存在居间合同关系，两被上诉人之间的联动合同不能约束两上诉人，不能作为两被上诉人收取两上诉人房款以外款项的依据。两上诉人在龙门县鸿祺中介公司钟颖章的带领下到被上诉人一销售现场查看房源。其后，看沙盘、介绍、讲解销售价格、付认购款、认购登记以及后续交易流程跟进等所有关键细节都由被上诉人一的工作人员耿栋洽谈、跟进完成。另外，两上诉人在认购房源的过程中，自始至终并没有达成书面或者事实的居间合同，更没有作出接受居间合同关系的意思表示。此后，两上诉人支付2万元是基于被上诉人一工作人员耿栋提出的现场认购房源可获得优惠价，遂向房屋买卖交易方即被上诉人一支付的。整个交易过程，与被上诉人二没有任何关联性。因此，一审判决在未查明前述事实的前提下，认定居间合同关系是严重的适用法律关系不当。被上诉人一惠州市稳大实业发展有限公司提交书面答辩意见称：1、坚持答辩人在本案一审阶段发表的答辩意见。2、被答辩人李炜彪、潘桂芬明确知悉在购买案涉房屋过程中有中介提供居间服务，且自愿向惠州市仟佰家实业有限公司支付了居间服务费，被答辩人李炜彪、潘桂芬已完全认可其与惠州市仟佰家实业有限公司成立事实的居间合同关系。李炜彪、潘桂芬是否享受到购房优惠价不影响居间合同关系的成立。3、被答辩人李炜彪、潘桂芬在清楚知悉销售价格的前提下自愿与答辩人签订购房合同，表示其认可购房合同约定的价格为最终成交价格，也认可惠州市仟佰家实业有限公司提供的居间服务不包括购房优惠。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院驳回上诉，维持原判。被上诉人二惠州市仟佰家实业有限公司提交书面答辩意见称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求，依法应予驳回，理由如下:一、被答辩人于2017年7月29日支付的2万元款项不属于房屋预订款，而是居间服务费。被答辩人上诉称20l7年7月29日支付的2万元是“团购费”，属于房屋预订款，该陈述没有任何证据予以证明。相反，被答辩人提交的《收据》清楚显示，该2万元是房地产经纪公司收取的“信息服务费”，被答辩人作为具有完全民事行为能力的成年人，在拿到收据时以及在整个交易过程中甚至在支付完房屋全款一年多的时间内都没有对该款项的性质以及收取该款项的公司提出任何的异议或者提出任何抵扣房款的请求，说明其是非常清楚上述2万元款项的性质为居间服务费。二、被答辩人于2017年7月30日支付的5万元定金才是房屋预购款，该款项已经在后期应支付的房款中抵扣。被答辩人认为其支付的2万元款项属于房屋预订款，那么按理其于20l7年7月29曰就已经将房屋订购下来，被答辩人完全没有必要在次日即20l7年7月30日再向被上诉人一支付5万元定金订购房屋，此与常理不符。实际上，被答辩人于20l7年7月30日支付的5万元定金才是房屋预购款，该款项己经在后期应支付的房款中抵扣。三、答辩人及答辩人合作的鸿祺公司为被答辩人提供了居间服务，被答辩人清楚2万元款项的性质并自愿支付该费用，双方之间的合同已履行完毕，无需返还该费用给被答辩人。答辩人及答辩人合作的鸿棋公司为被答辩人提供了居间服务，被答辩人在现场看房时，答辩人的工作人员一直陪同及引导被答辩人观看样板房、沙盘讲解、实地看房、选房等，提供了各种中介服务，最终也促成了被答辩人与被上诉人一签订《商品房买卖合同》，双方之间的居间服务合同已履行完毕。答辩人与被答辩人虽末签订书面的居间服务合同，但被答辩人在接受答辩人提供的居间服务后，其是认可答辩人的服务并自愿将服务费用通过支付宝转账的方式支付给答辩人，答辩人也给被答辩人开具了明确的《收据》，明确写明了2万元为“信息咨询费”，双方之间的居间合同关系明确且已履行完毕，答辩人无需退还该费用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。原审原告李炜彪、潘桂芬向一审法院起诉请求：1.判令两被告向原告返还预付款人民币2万元及占用期间的利息，利息以人民币2万元为基数，按照银行同期贷款利率，自2017年7月29日起计算至实际返还之日止；2.判令两被告向原告支付本案律师费人民币1500元；3.判令本案诉讼费由两被告承担。一审法院查明的事实：两被告之间存在代理关系，由被告惠州市仟佰家实业有限公司（以下简称“仟佰家公司”）代理被告惠州市稳大实业发展有限公司（以下简称“稳大公司”）开发的稳大新尚名居住宅销售项目，双方签有《稳大新尚名居联动代理合同》，约定的代理期限自2017年5月26日至2017年9月30日止。原告称其到被告处购房时，被告处工作人员告知其预交团购费20000元可享受9400多元每平方米的优惠价格，该款项可用于抵扣首付款，并可出具发票，其遂委托案外人钟颖章通过支付宝支付了款项合计20000元，但其与被告稳大公司签订《商品房买卖合同（预售）》后发现房价系按备案价销售，并未享受房价优惠，上述款项亦未在房款中予以抵扣。原告为此证明，向本院提交了被告仟佰家公司出具的《收据》、微信聊天记录、《商品房买卖合同（预售）》、刷卡小票、购房款收据等证据予以佐证。其中，聊天记录显示，原告与微信名为“新尚耿栋”的人分别于2018年6月11日、7月16日、7月27日就购房尾款支付问题进行沟通；被告仟佰家公司出具的《收据》显示，被告仟佰家公司于2017年7月29日收到原告支付的20000元信息咨询费；《商品房买卖合同（预售）》显示，原告向被告稳大公司购买位于惠州仲恺高新区惠风一路36号稳大新尚名居商住3#楼2单元17层03号房，单价为8600元/㎡，总价为1077924元。被告稳大公司分别于2017年7月30日、2017年8月4日向原告出具50000元定金、首期款277924元的收据，合计金额为327924元，余款750000元，由原告于2017年9月26日向银行通过按揭贷款付清。一审法院认为，本案案由应变更为居间合同纠纷。原告主张的款项20000元，系由被告仟佰家公司出具的收据，用途为“信息咨询费”。原告称被告工作人员告知该款为团购费，可抵扣首付款，但未提供有效证据予以证明，且原告亦系按合同约定支付了首付款，无证据显示其在交纳首付款过程中对案涉款项20000元有向被告稳大公司提出抵扣请求，现亦未提供有效证据予以证实案涉款项20000元与购房款存在直接关联，其要求被告稳大公司返还该款及占用费、支付律师费1500元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告称其系在龙门县鸿祺房产中介公司业务员钟颖章的带领下到新尚名居销售处看房，最终由案涉楼盘从业人员耿栋促成了交易，从该陈述可知，原告在购房案涉房屋过程中有中介提供居间服务，被告仟佰家公司虽就其主张与该公司有合作关系的事实未提供证据予以证明，但原告亦未提供证据证明其为购买案涉房屋有支付过居间费用。原告作为具有民事行为能力的成年人，应知悉被告仟佰家公司出具的收据所载明案涉款项的性质，无证据显示其对此提出过异议，且根据原告在诉状中的陈述，耿栋称交了2万元就可以拿到每平米9400多元的优惠价，而根据原告提供的《商品房买卖合同（预售）》显示，案涉房屋的成交价为8600元/㎡，已远低于上述优惠价，原告主张被告采取欺诈手段恶意误导其对案涉房屋的销售价格产生错误的认识，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，原告向被告仟佰家公司支付信息咨询费20000元的行为，应认定为其真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，现原告要求被告仟佰家公司返还预付款2万元及占用期间的利息、律师费1500元，亦因缺乏相应事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李炜彪、潘桂芬的诉讼请求。案件受理费已减半收取为169元，由原告李炜彪、潘桂芬负担。本案二审期间，上诉人李炜彪、潘桂芬提交一份证据：上诉人与被上诉人一(惠州市稳大实业发展有限公司)签订的购房补充协议二，证明上诉人向被上诉人一购房是按照房屋备案价购买，没有享受价格优惠。被上诉人二惠州市仟佰家实业有限公司质证认为:对其三性不予认可。《补充协议二》显示该协议是上诉人与被上诉人一签订，被上诉人二无法核实其真实性，被上诉人对此并不知情，上诉人亦未提交额外支付102277元房款的收据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：两上诉人关于退还2万元、占用利息及律师费的诉请能否支持。本院对此分析如下：本案中，对于上诉人主张的两万元款项，双方各执一词。上诉人上诉称该款为团购费，属于房屋预订款，可抵扣首付款，但上诉人已按合同约定支付了首付款及购房尾款，其未提供有效证据予以证实其在缴纳首期款时有要求抵扣该2万元，也未提供有效证据证明案涉款项2万元与购房款存在直接关联，而被上诉人仟佰家公司已出具该2万元的收据，明确用途为“信息咨询费”，故根据优势证据原则，本院采纳被上诉人仟佰家公司的主张。上诉人作为具有民事行为能力的成年人，应知悉被上诉人仟佰家公司出具的收据所载明案涉款项的性质，无证据显示其对此提出过异议，且根据上诉人的陈述，耿栋称交了2万元就可以拿到每平米9400多元的优惠价，而根据上诉人提供的《商品房买卖合同（预售）》显示，案涉房屋的成交价为8600元/㎡，已远低于上述优惠价，上诉人主张被上诉人一采取欺诈手段恶意误导其对案涉房屋的销售价格产生错误的认识，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，一审法院认定上诉人向被上诉人仟佰家公司支付信息咨询费20000元的行为，系其真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定并无不当，故上诉人要求被上诉人返还预付款2万元及占用期间的利息、律师费1500元，缺乏相应事实与法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费338元，由上诉人李炜彪、潘桂芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮