江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初381号 原告(反诉被告)：江西燃昇新能源有限公司，住所地：江西省赣州市大余县新城工业小区余商创业园，统一社会信用代码913607823513267070。 法定代表人：帅福枚，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：张**生，江西金蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖海林，江西金蓉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赣州市铜鑫旺矿产品有限公司，住所地：江西省赣州市赣州经济技术开发区唐江镇横江村，统一社会信用代码913607826647598617。 法定代表人：黄星，系该公司总经理。 被告（反诉原告）：黄星，男，1966年2月2日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。 两被告共同委托诉讼代理人：崔庆日，北京京坤律师事务所律师。 原告（反诉被告）江西燃昇新能源有限公司（以下简称“燃昇公司”）与被告（反诉原告）赣州市铜鑫旺矿产品有限公司（以下简称“铜鑫旺公司”）、黄星租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江西燃昇新能源有限公司的委托诉讼代理人廖海林，被告（反诉原告）赣州市铜鑫旺矿产品有限公司、黄星的共同委托诉讼代理人崔庆日，被告（反诉原告）黄星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 燃昇公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认双方在2018年8月1日签订的《厂房租赁合同》于2018年9月5日解除；2、两被告共同向原告退还预付租金9万元，并从起诉之日起按年利率6%支付利息；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告和被告于2018年8月1日签订《厂房租赁合同》，约定内容包括：1、租赁标的物：位于唐江镇横江村办公室、生活用房、钢架棚、空坪等，2、租赁期限：2018年8月1日至2023年7月31日止，3、租金每年783919.2元、保证金2万元，4、后经原告多次向被告催要贷款未果。5、租赁期间政府征地拆迁，造成本合同无法履行，本合同自动终止，双方互不负责。甲方须退还保证金，等等。2018年10月16日，被告黄星个人向原告出具一份《退款说明》，内容包括：“因燃昇新能源公司预付了贰拾万厂房租金、押金贰万元，因政府拆迁原因，到2018年9月5日止，黄星应退还燃昇公司租金合计12万元”。此后，被告仅退3万元预付租金，剩余9万元经原告多次催要退款未果。 铜鑫旺公司、黄星辩称:被告企业位于江西省赣州市赣州经济技术开发区唐江镇横江村，于2007年赣州市南康区唐江镇人民政府招商引资进驻唐江镇横江村；原告在2015年7月8日和2018年8月1日与两被告签订两份时间前后衔接的《厂房租赁合同》。2016年1月18日签订一份补充《协议书》，原告租赁厂房用于生物质燃料的生产存放。被告不应返还原告9万元租金，因原告严重违约，造成被告巨额财产损失，原告反而应对被告给予赔偿，理由如下:一、根据双方2018年8月1日签订的《厂房租赁合同》第五条第1款原告在合同终止时应将租赁物设施、设备以可靠运行状态及随同租赁物归还被告;原告不但没有归还，反而与赣州市新能源汽车科技城管理处签订了《征收搬迁补偿协议》，其中《固定资产-房屋建筑物评估明细表》中的1-14项的财产全部属于被告，造成被告至少665861元的损失。二、根据双方2018年8月1日签订的《厂房租赁合同》第六条第2款原告在不租赁厂房时所用物品应在15日内搬离，并将租赁场地保持原样，附属设施、设备在可使用状态归还，损坏的由原告恢复、维修或照价赔偿。原告因安装设备挖掘了五六个深坑和浇筑的地坝、水泥波均没有恢复厂房原样，导致厂房无法正常出租使用，预估恢复厂房原样需要资金3万元。三、根据双方2018年8月1日签订的《厂房租赁合同》第三条第3款保证金为人民币2万元。原告违反了《厂房租赁合同》第五条、第六条和《协议书》第三条的约定;被告财产权被严重损害，被告不应再返还保证金。四、双方2016年1月18日签订的补充《协议书》第三条规定在厂房租赁合同终止之前，乙方燃昇公司不再继续续租之前一个月内乙方须将专用变压器户名变更为原来铜鑫旺公司(黄星)，并保证该专变的正常运行。被告多次向原告请求将该专用变压器户名变更过来，原告至今也没有把户名变更过来。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者当预见到的因违反合同可能造成的损失:第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算;第二十五条损害发生后，当事人可以协商赔偿费用的支付方式。协商不一致的，赔偿费用应当一次性支付;一次性支付确有困难的，可以分期支付，但应当提供相应的担保。综上，原告严重违约侵犯被告的财产权，依据上述法律规定，应对答辩人的财产和损失承担足额赔偿的责任。 铜鑫旺公司、黄星向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿财产损失665861元；2、判令反诉被告赔偿自2018年9月6日至起诉时2020年3月4日的租赁损失175743.08(坪97998平方米，1元/平方米/月)，2020年3月4日至赔偿支付之日租赁费另行计算；3、判令反诉被告赔偿恢复租赁场地原样费用3万元；4、因反诉被告违约，判令两反诉原告不再返还反诉被告违约保证金2万元；5、判令反诉被告变更“专用变压器户名”，恢复两反诉原告的正常使用;6、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两反诉原告的企业位于江西省赣州市赣州经济技术开发区唐江镇横江村，于2007年赣州市南康区唐江镇人民政府招商引资进驻唐江镇横江村;反诉被告在2015年7月8日和2018年8月1日与两反诉原告签订两份时间前后衔接的《厂房租赁合同》，双方于2016年1月18日签订一份补充《协议书》用于约定双方的权利义务，反诉被告租赁厂房用于生物质燃料的生产存放;两反诉原告厂房因项目建设需要被征收，基于诚信公平原则，双方协商友好解决涉及征收补偿中出现的问题，谁知反诉被告出尔反尔首先对约定好的事项提起诉讼，两反诉原告无奈，基于反诉被告严重违约的情况提起反诉请求。反诉被告违约，理由如下：一、根据双方2018年8月1日签订的《厂房租赁合同》第五条第1款反诉被告在合同终止时有义务将租赁物设施、设备以可靠运行状态及随同租赁物归还两反诉原告;而反诉被告在与赣州市新能源汽车科技城管理处签订的《征收搬迁补偿协议》其中《固定资产-房屋建筑物评估明细表》中也是最主要1-14项的财产全部非法处置给了反诉被告，严重侵害了两反诉原告的财产权，计保守损失665861元；二、根据双方2018年8月1日签订的《厂房租赁合同》第六条第2款规定反诉被告在不租赁厂房时所用物品应在15日内搬离，并将租赁场地保持原样附属设施、设备在可使用状态归还反诉原告，损坏的由反诉被告恢复、维修或照价赔偿。反诉被告因安装设备挖掘了五六个深坑和浇筑的地坝、水泥波均没有恢复厂房原样，导致厂房无法正常出租使用，预估恢复厂房原样需要资金3万元；三、根据双方2018年8月1日签订的《厂房租赁合同》第三条第3款保证金为人民币2万元。反诉被告已经违反了《厂房租赁合同》第五条、第六条的约定;违反了补充《协议书》第三条的约定，在反诉被告严重违约损害反诉原告财产权的情况下，反诉原告不应退还反诉被告保证金；四、根据双方2016年1月18日签订的补充《协议书》第三条规定在甲乙双方的厂房租赁合同终止之前，乙方不再继续续租之前一个月内乙方须将专用变压器户名变更为原来铜鑫旺公司(黄星)，并保证该专变的正常运行。反诉原告为甲方，反诉被告为乙方。两反诉原告多次向反诉被告请求将该专用变压器户名变更为反诉原告，反诉被告至今也没有变更过来。 燃昇公司辩称：一、反诉原告要求反诉被告赔偿财产损失665861元没有事实和法律依据，对反诉原告主张的该项损失，反诉被告并未计入赔偿范围故反诉被告不是适格的被告。该损失实际是由赣州新能源汽车科技城管理处征地拆迁即具体行政行为所导致损失，应由反诉原告向汽车城管理处主张行政赔偿。事情经过:因赣州新能源汽车科技城管理处拆迁涉案厂房，2019年9月12日经赣州信元资产评估事务所出具《资产评估报告》后，2019年9月18日管理处与反诉被告签订《企业征收补偿协议书》确定补偿金额1847051元。2019年10月12日，反诉原告向章贡区人民法院提起确认行政协议无效的行政诉讼，2019年11月22日赣州市章贡区人民法院依法作出(2019)赣0702行初444号判决确认:2019年9月18日管理处与反诉被告签订《企业征收补偿协议书》无效。据此，2019年12月23日管理处与反诉被告重新签订《企业征收补偿协议书》，确定补偿金额为1181190元，即已经核减了反诉原告主张赔偿的金额665861元。二、双方租赁合同因政府拆迁原因导致无法继续履行，并经双方协商于2018年9月5日终止合同，《退款说明》可以证明双方已经完成终止租赁合同的清算，反诉原告主张赔偿租赁损失1757413.08元没有事实和法律依据，应予以驳回。由于政府拆迁，根据双方《厂房租赁合同》第七条第3款的约定租货期间，厂房因不可抗拒原因或国家建设需要时，造成本合同无法正常履行时，该租赁合同自动终止，双方互不承担责任，若租赁期间遇到政府征地拆迁，除甲方退还保证金外，双方约定:因征地拆迁导致乙方停产停业、设备搬迁的补偿归乙方所有，甲方根据实际使用天数退还租金，若政府要求外围整改、亮化，则由甲方负责。据此，双方达成终止合意，在2019年10月16日进行了退租结算，并在《退款说明》确认双方租赁合同于2018年9月5日终止，黄星应退还租金12万元(包括押金2万元)，此后2019年2月4日黄星也按约退还了3万元，但剩余9万元租金至今未退还。退还保证金这一事实足以证明双方已经终止合同、完成退租清算全部事项，不存在违约赔偿或其他损失赔偿的问题。三、反诉原告主张赔偿恢复租赁场地原样费用3万元没有事实和法律依据，应予以驳回。1.反诉原告在诉状中陈述“反诉被告因安装设备挖掘五六个深坑浇筑地坝、水泥波没有恢复厂房原样”不符合事实，反诉被告在租赁期间未实施上述行为，其与反诉被告无关。2.从照片来看，也没有显示任何反诉原告所陈述的深坑、地坝水泥波，照片反映的是汽车管理处征地拆迁后的现状，其损失与反诉被告无关，而由于征地拆迁该场地实际上已经法继续对外出租。3.双方已经在2018年10月16日完成结算退租、退押金事宜，明确退还2万元押金这一事实，恰恰证明双方没有争议、已完成全部退租结算，如果有损失不可能反诉原告还退还反诉被告的押金。4.特别提请法庭注意:涉案租赁场地已经由汽车城管理处征地拆迁，假设有损失也应该是找汽车城管理处索赔。事实上，据了解反诉原告赔偿项目汽车城管理处也进行了评估赔偿，反诉原告向法庭隐瞒该事实，欲图再次向反诉被告另行主张更多的赔偿，该行为可能涉嫌虚假诉讼。5.其主张的3万元费用没有任何依据，也未实际发生。四、反诉原告主张返还保证金2万元没有事实和法律依据，应予以驳回。双方在《退款说明》明确收取预付租金20万元、押金2万元，黄星应退还12万元，足以证明双方已经就终止合同全部清算完毕，而反诉被告不构成任何违约，双方终止合同是由于政府征地拆迁的原因导致。五、反诉原告主张变更“专用变压器户名”没有事实和法律依据，应予以驳回。据反诉被告提供的400KVA《配电工程设计合同》及发票、《工程施工合同》及发票、电费缴纳发票三项证据，可以证明反诉原告提供的缴费户名为“江西燃昇新能源有限公司”(缴费户号0127528656)的变压器所有权本身就是反诉被告的。反诉被告自建的400KVA变压器已经由管理处拆迁并纳入赔偿范围。另外，反诉原告也在涉案的场地经营企业，据了解反诉原告的原来自建的老变压器也被汽车城管理处同时纳入了反诉原告的拆迁补偿范围，故双方根本不存在要变更户名问题。综上，在涉案租赁物已全部被征地拆迁、双方已终止合同并清算的事实基础上，请法庭依法驳回反诉原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了下列证据：原告提交了原告营业执照、法定代表人证明及法定代表人身份证复印件、被告企业公示信息、身份证复印件、《厂房租赁合同》、《退款说明》,被告提交了黄星身份证复印件、营业执照复印件、厂房租赁合同复印件、协议书复印件、厂房租赁合同复印件、资产评估报告复印件、固定资产—房屋建筑物评估明细表复印件、图片6张复印件、缴费凭证复印件，反诉原告提交了中国银行交易流水明细清单、收条复印件、（2019）赣0702行初444号章贡区法院行政判决书复印件、2019.12.23《资产评估报告》P18-20页及《企业征收搬迁补偿协议书》复印件、配电工程设计合同及发票、电费缴纳发票复印件等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下： 2015年7月8日，黄星（甲方）与杨春明（乙方）签订《厂房租赁合同》，双方约定甲方出租给乙方位于唐江镇横江村，办公室、生活用房、钢架棚出租给乙方，双方就租期、租金等进行了约定。2016年1月18日，甲方铜鑫旺公司（黄星）与乙方燃昇公司（杨春明）签订一份《协议书》，双方就铜鑫旺公司专用变压器（户名：罗序明）变更为燃昇公司（户名：杨春明），达成合意，甲方同意协助乙方办理罗序明专变的变更手续，乙方同意该专变变更后的产权仍属于甲方，办理手续所需费用由乙方负责；乙方对该专变保持正常的维护，确保其正常运行，不拖欠电费，对其所造成的一切后果负责；在甲、乙双方的厂房租赁合同终止前，乙方不再继续租之前，一个月内乙方需将该专变户名变更为原来的铜鑫旺公司（黄星），并保证该专变的正常运行。 2018年8月1日，铜鑫旺公司（甲方）与燃昇新能源公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：一、租赁厂房的位置和范围：甲方出租给乙方的厂房位于唐江镇横江村，其中办公室、生活用房间，钢架棚8981.8平方米，空坪面积约为818平方米。二、租赁期：租赁期为5年，即2018年8月1日至2023年7月31日止。三、租金及保证金支付方式：1、甲、乙双方约定，现有的厂房、钢架棚7元/平方/月，空坪3元/平方/月。2、以上合计租金每年为783919.2元，第二年起，每年租金在上年基础上递增10%。3、保证金在合同签订之日起支付给甲方，保证金为人民币2万元。租金按月提前30天支付。不得拖欠，拖欠一天按月息1.5%计息，拖欠满一个月视乙方违约，没收保证金，甲方有权终止租赁协议。四、其他费用：1、乙方在租赁期内的工商、税务、水电等费用与生产有关的一切费用均由乙方负担，乙方所发生的一切债权、债务关系由乙方自行承担与甲方无关，水电费不得拖欠，如因乙方拖欠造成甲方损失的由乙方承担，甲方场地涉及的房屋出租税由甲方负责与乙方无关。2、如政府部门征收土地占用税费，由甲方办理有关手续及负担费用。五、厂房使用要求和维护责任：1、乙方在租赁期间内享有租赁物设施、设备（含变压器）的享有权，乙方应负责租赁物内设施、设备的维护、保养，并保证在本合同终止时的各种设施、设备以可靠运行状态及随同租赁物归还甲方。2、租赁期间，如乙方需增设附属设备及设施的，应事先征求甲方的书面同意，并按规定向有关部门审批，后经有关部门批准后方可进行。3、乙方不能再其租赁的厂房内进行非法活动。4、如遇不可抗拒的自然灾害、地震、台风造成的厂房损失，乙方不负任何经济责任。六、厂房租赁及归还。1、乙方在租赁期间，如将房屋、空坪及附属设施、设备转租，需事先征得甲方书面同意，中途转租所产生的费用由乙方承担，如擅自中途转租，视乙方为违约、违法，甲方将扣除其保证金及租金，并终止合同。2、租赁期满后，在等同条件下，乙方有优先承租权，如期满后，甲方不在出租，乙方应如期搬迁，否则，造成的一切损失均由乙方承担。若乙方租赁期满不在续租，乙方所有的物品应在15日内搬离，并将租赁场地保持原样，附属设施、设备应在可使用状态归还甲方，损坏的乙方应修复、维修或照价赔偿。合同还就其他事项进行了约定。 因迎宾快速路项目建设需要，2019年9月16日，赣州新能源汽车科技城管理处（甲方）与燃昇公司（乙方）签订《赣州新能源汽车科技城迎宾快速路（飞翔路段）项目企业征收搬迁补偿协议书》，协议约定乙方同意甲方征收乙方位于赣州新能源汽车科技城横江村村下坝组的江西燃昇新能源有限公司，征收补偿金额经评估为1847051元。后鑫铜旺公司向赣州市章贡区人民法院提起行政诉讼，请求确认上述搬迁补偿协议无效，赣州市章贡区人民法院经审理查明，2019年9月12日，赣州信元资产评估事务所出具赣信元评报字【2019】第0126号资产评估报告评估的资产价值为1847051元，其中资产明细表中1-14项的财产所有权属于铜鑫旺公司，2019年11月22日，赣州市章贡区人民法院判决确认赣州新能源汽车科技城管理处与燃昇公司于2018年9月16日签订的拆迁补偿协议无效。 2019年12月23日，赣州信元资产评估事务所出具一份资产评估报告，评估价值为1181190元，评估明细将之前评估报告中涉及1-14项燃昇公司资产予以剔除，2019年2月25日，赣州新能源汽车科技城管理处与燃昇公司重新签订一份《新能源汽车科技城迎宾快速路（飞翔路段）项目企业征收搬迁补偿协议书》确定补偿总金额为1181190元。燃昇公司于2018年9月5日搬离案涉场地。 另查明，2016年3月24日，燃昇公司与江西鹏润电力建设有限公司和分公司签订一份《工程施工合同》，另外增设一台变压器。 再查明，铜鑫旺公司系自然人独资公司，黄星为100%持股股东。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。就本诉部分和反诉部分，本院评述如下： 一、关于本诉部分。燃昇公司与铜鑫旺公司签订的《厂房租赁合同》不违反法律法规，系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同第七条第三款约定：租赁期间，厂房因不可抗拒原因或国家建设需要时，造成本合同无法正常履行时，该租赁合同自动终止，双方互不承担责任，若租赁期间遇到政府征地拆迁，除甲方退还乙方保证金外，双方约定：因征地拆迁导致乙方停产停业、设备搬迁的补偿归乙方所有，甲方根据乙方实际使用天数退还租金，若政府要求厂房外围整改、亮化，则由甲方负责。案涉厂房因政府征地拆迁，原告燃昇公司于2018年9月5日搬离厂房，原告诉请确认《厂房租赁合同》于2018年9月5日解除，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。搬离厂房后，被告黄星向燃昇公司出具一份退款说明，黄星应退还燃昇公司租金120000元，庭审中，原告燃昇公司自认被告已退还3万元，本院予以确认，原告诉请被告退还剩余90000元租金及利息的诉请，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。根据《中国人民共和国公司法》第六十四条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任”。被告黄星出具《退款说明》的行为系职务行为，但其在庭审中并未证明其公司的财产独立于自己的财产，黄星应对公司债务承担连带责任。 二、关于反诉部分。燃昇公司与赣州新能源汽车科技城管理处于2019年2月25日重新签订的征收搬迁补偿协议，已将原拆迁协议评估报告资产明细表中的第1-14项属于铜鑫旺公司的资产予以剔除。反诉原告诉请反诉被告燃昇公司赔偿财产损失66581元的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。如上所述，根据《厂房租赁合同》合同第七条第三款的规定，因政府征地拆迁需要，该合同自动终止，双方互不承担责任，燃昇公司已于2018年9月5日搬离，铜鑫旺公司应退还燃昇公司保证金。因此，反诉原告要求反诉被告支付2018年9月6日至起诉时2020年3月4日的租赁损失以及不退还保证金2万元的诉请，无事实依据和法律依据，本院不予支持。案涉场地已纳入政府拆迁，且反诉原告提交的证据无法证实燃昇公司将租赁场地造成损害，因此，对反诉原告要求反诉被告恢复租赁场地原样费用3万元的诉请，本院不予支持。因案涉场地已被政府拆迁，且案涉专用变压器已纳入征地拆迁范围，对于反诉原告要求变更“专用变压器户名”的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)江西燃昇新能源有限公司与被告（反诉原告）赣州市铜鑫旺矿产品有限公司于2018年8月1日签订的《厂房租赁合同》于2018年9月5日解除； 二、被告（反诉原告）赣州市铜鑫旺矿产品有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）江西燃昇新能源有限公司预付租金90000元； 三、被告（反诉原告）赣州市铜鑫旺矿产品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）江西燃昇新能源有限公司逾期付款利息（以90000元为基数，按年利率6%计算，自2020年1月21日起至款项付清之日止）； 四、被告（反诉原告）黄星对本判决第二、三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回被告（反诉原告）赣州市铜鑫旺矿产品有限公司、黄星的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1025元，反诉案件受理费6358元，合计7383元，由被告（反诉原告）赣州市铜鑫旺矿产品有限公司、黄星负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员 刘 光 华 二〇二〇年八月五日 代理书记员 欧阳明明