济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0113民初1681号原告（反诉被告）：李林汐，女，1980年10月21日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：崔永刚，山东顺周律师事务所律师。被告（反诉原告）：王静，女，1991年2月16日出生，汉族，住济南市长清区。委托诉讼代理人：许家树（系王静之夫），1987年2月3日出生，汉族，住济南市长清区。委托诉讼代理人：李黎鹏，上海兰迪（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）李林汐与被告（反诉原告）王静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李林汐的委托代理人崔永刚，被告（反诉原告）王静的委托代理人许家树、李黎鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李林汐向本院提出诉讼请求：1、判令王静支付李林汐购房款400000元并支付自起诉之日起至判决生效之日止的利息；2.本案诉讼费由王静承担。事实和理由：李林汐与王静经济南润丰房地产经纪有限公司长清第二分公司（以下简称润丰公司）介绍签订了《房屋买卖合同》及补充协议，约定李林汐将位于长清区XXX的房产出售给王静。2020年1月15日，李林汐协助王静办理了网签过户手续，于2020年1月22日协助王静办理了银行贷款手续，王静已于2020年3月5日办理完毕了涉案房屋的过户手续。但因王静拒不按银行要求办理房产抵押手续，导致银行未能办理贷款发放手续。故李林汐诉至法院，要求王静根据合同约定一次性将剩余房款400000元向李林汐支付，望法院判如所请。王静辩称，本案起因是李林汐拒不配合王静对房屋进行验收，李林汐应当按照合同约定配合王静进行房屋验收并承担相应违约责任。王静向本院提出反诉请求：1.判令李林汐立即与王静进行房屋验收；2.判令李林汐返还王静定金20000元并赔偿房租损失9000元（依同小区租房均价计算，自2020年3月5日起至2020年6月18日止，并要求继续赔偿自2020年6月18日起至李林汐将房屋交付合格之日止）；3.判令李林汐承担房屋中介居间服务费18500元；4.本案诉讼费由李林汐负担。事实和理由：王静与李林汐于2019年12月24日在润丰公司处签订《房屋买卖合同》及《买卖合同补充协议》。王静于2020年1月15日向李林汐支付首付款615000元，双于当日办理网签合同备案手续，此后王静至银行办理了按揭贷款面签手续。由于疫情原因，双方至2020年3月5日才办理完毕房屋过户手续，随后王静收到银行按揭贷款面签通过的通知，并依据房屋买卖合同多次通过中介要求李林汐协助其进行房屋验收交接，但均被李林汐以各种理由拖延拒绝。根据双方签订的房屋买卖合同相关条款，李林汐的行为已构成违约，故王静在本案中提起反诉，望法院依法支持其反诉请求。李林汐辩称，1.李林汐没有违约行为，不应承担违约责任，根据双方合同第九条约定，李林汐收到全款当日通知王静进行房屋交接验收，但王静尚未支付全款，故王静要求李林汐交付房屋缺少事实和合同依据；2.王静主张的损失李林汐不认可，即使相关损失系真实发生，也是王静未按合同约定付清房款造成的，不应由李林汐承担。李林汐围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同及补充协议，以证实其要求王静交付剩余房款40万元的条件已成就。王静对该组证据的真实性无异议，但认为李林汐未履行验房交接义务，付款条件未成就。本院对该组证据真实性认可，至于李林汐要求支付剩余房款的条件是否成就，本院将在本院认为部分一并做出认定。王静围绕其反诉请求依法提交了以下五组证据：一、收条、银行转款明细原件各一份，证实其已向李林汐支付房款615000元（含定金20000元）；二、佣金确认单、银行电子回单，证实其为涉案房屋买卖行为支付了中介费18500元；三、58同城截图一份，以证实同小区房屋租赁价格；四、不动产登记申请表原件一份，证实涉案房屋已于2020年3月5日办理了产权变更登记手续，现房屋所有权人为王静；五、微信聊天记录截图一宗，以证实王静多次要求李林汐配合进行房屋的验收交接未果。李林汐对王静提交的除58同城截图外的其他证据的真实性均无异议，但认为王静的反诉请求于法无据，不应支持。根据当事人提交的证据及陈述，本院依法认定本案事实如下：2019年12月24日，李林汐、王静通过润丰公司签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定如下：一、李林汐将其位于济南市长清区出售给王静；二、房屋总价款1015000元，合同签订时王静支付定金20000元，网签当日支付首付款615000元（含定金），余款400000元在银行发放贷款之日由银行直接向李林汐支付，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，王静应一次性补足；三、李林汐于收到全款之日通知王静进行房屋验收交接；四、双方签订本合同后，任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总价款3‰的违约金并赔偿相对方因此造成的损失。三方另签订买卖合同补充协议一份，协议补充约定：一、双方任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担中介佣金；二、王静方取得新房产证后，需积极配合银行办理抵押、放款等手续，王静不及时办理与此相关的手续，由此产生的一切损失由王静方全部承担。涉案合同及补充协议签订后，李林汐协助王静办理了房屋买卖合同的网签手续，双方于2020年3月5日办理了涉案房屋的过户手续。本院另查明，王静已向李林汐支付购房款615000元，并基于涉案房屋买卖合同向润丰公司支付居间费18500元。现李林汐要求王静向其支付剩余购房款400000元，王静表示李林汐应先协助其进行房屋的验收交接后方能支付前述款项。王静另提出了反诉请求。本院认为，李林汐与王静签订的《房屋买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，足以证实双方间存在合法有效的房屋买卖合同关系。本案争议焦点主要集中于王静未支付剩余房款400000元的违约责任在谁。李林汐方主张其已按约履行了合同义务，王静方应支付余款。王静方以李林汐方未能履行验房交接义务为由拒付余款，并向李林汐主张违约责任。故双方争议的合同条款主要为合同第九条：“甲、乙双方同意，甲方于收到全款当日通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验”。此条约定付款当日通知验房，验房应于收到通知之日起三日内完成，故本院认定支付房款应为房屋验收交接的前置条件。基于本院的前述认定，李林汐要求王静支付剩余房款400000元的条件成就。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。房屋买卖合同签订后，李林汐已按约协助王静办理了房屋买卖合同的网签及房屋的过户手续，现房屋所有权依法登记在王静名下、归王静所有，李林汐的合同主要义务已履行完毕，故王静应按约履行支付房款义务；其次，合同约定剩余房款400000元通过银行贷款方式向李林汐支付，并约定按揭贷款不能办理的，由王静一次性支付。现房屋所有权已归王静所有，王静拒不协助银行办理抵押登记手续，致使银行贷款无法审批通过，根据合同约定，应由其个人一次性付清剩余房款；第三，本案房屋买卖合同的标的物为二手房屋，交付房屋、支付房款系合同的主要义务，而过户手续办理完毕、房款付清之后的验房交接义务应系合同的次要义务，王静不能以次要义务未履行为由对抗其应当履行的支付房款的主要义务。且根据二手房交易惯例，房屋买卖过程中有意买受房屋的买家均可随时至待售房屋处查看。王静在买卖二手房过程中亦应已对房屋进行了查看，且其已经取得了涉案房屋的所有权，其行为应视为对涉案房屋的认可、接收，故王静再以未验收交接为由拒付余款，于法无据；最后，本院前述已明确，支付余款系房屋验收交接的前置条件，现王静未履行支付余款的义务，故李林汐拒绝为其验收交付于法有据，不存在违约行为。故王静按约应支付李林汐剩余房款400000元并应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。庭审中，李林汐明确利息计算标准为要求王静按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付自起诉之日至房款付清之日的利息。其要求符合相关法律规定，应予支持。至于王静提出的各项反诉请求，本院已认定李林汐协助王静进行验房交接的条件未成就，李林汐未协助王静进行验房交接手续不违反合同约定。故王静提出的要求李林汐承担违约责任并要求其赔偿各项损失的主张，于法无据，不予支持。综上，李林汐要求王静支付房款400000元及利息的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。王静的各项反诉请求于法无据，本院不予支持。本案经调解未果，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、由被告王静于本判决生效之日起十日内支付原告李林汐购房款400000元及利息（以400000元为基数，自2020年5月11日起至房款实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回反诉原告王静的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取计3650元，反诉案件受理费381元，由被告（反诉原告）王静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  袁海燕二〇二〇年八月二十一日书记员  张 琳