湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初2934号原告：吴爱瑾，女，1973年10月20日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区，被告：苏艳玲，女，1968年4月23日出生，汉族，户籍详址武汉市洪山区，被告：陶希，女，1993年12月20日出生，汉族，户籍详址武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：苏艳玲，公民身份信息同上。原告吴爱瑾与被告苏艳玲、陶希租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴爱瑾，被告陶希的委托诉讼代理人暨被告苏艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴爱瑾向本院提出诉讼请求：1.判令被告苏艳玲、陶希立即向原告吴爱瑾支付拖欠的房屋租金和物业管理费180000元、违约金64800元，合计244800元；2.本案诉讼费用由被告苏艳玲、陶希负担。事实和理由：苏艳玲系武汉市武昌区老花帝花卉店（以下简称老花帝花卉店）的个体业主。2013年年月27日，苏艳玲以老花帝花卉店的名义与吴爱瑾签订《商铺租赁合同》，约定吴爱瑾将自有的武汉市积玉桥万达广场12、13-41号商铺（建筑面积167.6平方米）出租给老花帝花卉店，租赁期限三年，自2013年3月1日起至2016年2月28日止，租金按季支付，2013年3月至2015年2月期间月租金25140元，2015年3月至2016年2月期间月租金27654元，上述合同签订后，双方按约履行。2016年3月20日，租赁期限届满后，双方续签了五年期合同，租期自2016年4月20日起至2021年4月19日止，月租金30000元。在租赁期间，苏艳玲多次出现拖欠租金的情形，2019年7月22日，双方经协商同意提前解除合同，就结算事宜由吴爱瑾和苏艳玲、陶希达成《付款协议》，约定确认苏艳玲、陶希拖欠吴爱瑾2019年1月20日至2019年7月19日6个月的房屋租金物业费180000元，违约金64800元；如苏艳玲、陶希于2019年10月20日前付款，吴爱瑾愿将租金优惠至100000元，物业费33000元，如2019年10月20日后付款，房租、物业费、违约金均按原合同计算，不予减免；确认陶希是商铺的实际使用人，陶希为共同还款人；双方发生纠纷通过房屋所在地法院诉讼解决。由于苏艳玲、陶希未按上述协议约定的期限付款，故吴爱瑾诉至法院，要求判如所请。被告苏艳玲、陶希共同辩称，陶希是守店店员，没有参与决策，所有前后协商缴纳房租，陶希没有参与，当时让陶希签字，主要是考虑让年轻人多见识多体验，陶希只是值守人员，苏艳玲起诉陶希不合理。案涉房屋房租从开始都比同类房屋贵40**元至6000元。因为没有按时缴纳房租，吴爱瑾先后不下于三次擅自锁门，其中一次锁门时间长达半个月，最少的一次锁门也是三天，导致鲜花植物全部烂掉枯萎，起码造成6000元经济损失，还有漏水问题，因为积水导致家具腐烂，也损坏了案外人放在案涉房屋的茶叶，起码也导致了6000元损失。吴爱瑾主张的租金金额不合理，房租应按每个月22000元计算，违约金应按照房屋租金与市场行情一致的情况下才能计算。经审理查明，吴爱瑾系位于武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）12、13栋1-2层41室房屋所有权人。苏艳玲系武汉市武昌区老花帝花卉店业主。2013年2月27日，武汉市武昌区老花帝花卉店与吴爱瑾签订《商铺租赁合同》，承租武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）12、13栋1-2层41室房屋用于经营，租赁期限3年。次日，苏艳玲向吴爱瑾交付了押金10000元及首月房租金25000元。上述合同履行期限届满后，苏艳玲于2016年3月30日再次与吴爱瑾签订《商铺租赁合同》，续租上述房屋，约定租赁期限为五年，自2016年4月20日至2021年4月19日；租金按月计算、按季支付、先付后用，2016年4月20日至2019年4月19日月租金为30000元，2019年4月20日至2021年4月19日每月租金再议；合同期内的物业管理费、水电费由苏艳玲支付；吴爱瑾未按约定时间交付案涉房屋或者苏艳玲不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日，应按违约年租金的0.1%的标准支付违约金。2019年7月22日，吴爱瑾与苏艳玲、陶希签订《付款协议》，载明：吴爱瑾与苏艳玲、陶希于2016年3月30日签订位于积玉桥万达广场12、13-41号《商铺租赁合同》；苏艳玲、陶希于2019年1月20日至2019年7月19日拖欠吴爱瑾6个月房屋租金及物业费，原合同租金为30000元/月，租金共计180000元，违约金64800元。经三方协商一致决定：吴爱瑾在合理的范围内适当的给予租金优惠，优惠后的租金为26000元/月，扣除前期苏艳玲、陶希已支付的租金7000元、押金10000元，苏艳玲、陶希应支付吴爱瑾租金共计139000元；如果苏艳玲、陶希于2019年10月20日前付款，吴爱瑾愿意将租金继续优惠至100000元，同时苏艳玲、陶希应支付拖欠物业费33000元；如果苏艳玲、陶希于2019年10月20日后付款，房租、违约金需按原合同条款计算、付款，且物业费需按原价支付；苏艳玲租用案涉房屋为其女儿陶希，陶希为共同还款人，陶希应于本协议签订的10日内迁出湖北凤舞楚卉文化传播有限公司工商注册地址。签订《付款协议》当日，苏艳玲将承租的武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）12、13栋1-2层41室房屋交还吴爱瑾，《商铺租赁合同》即时解除。2019年10月23日，吴爱瑾向物业公司交纳了2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费33184.80元。现因苏艳玲、陶希未按上述协议约定向吴爱瑾支付相应款项，吴爱瑾因此诉至法院，要求判如所请。本院认为，原告吴爱瑾与被告苏艳玲于2016年3月30日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，本院予以确认；双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。因被告苏艳玲拖欠房屋租金，违反了上述《商铺租赁合同》的约定，应当依约承担违约责任；原告吴爱瑾与被告苏艳玲、陶希因此协商解除租赁合同并签订《付款协议》，确认了相关违约事实及各项应付费用，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，合法有效，本院亦予确认。因被告苏艳玲、陶希未在2019年10月20日前向原告吴爱瑾清偿拖欠的房屋租金、违约金、物业管理费，按照《付款协议》的约定，被告苏艳玲、陶希不再享有原告吴爱瑾承诺的减免部分租金的权利，仍应按《商铺租赁合同》约定，向原告吴爱瑾支付拖欠的房租、物业管理费、违约金。按照《商铺租赁合同》和《付款协议》的约定，被告苏艳玲应向原告吴爱瑾支付房屋租金180000元、物业管理费33000元、违约金64800元，扣减双方在《付款协议》中确认的被告苏艳玲前期已支付的租金7000元及押金10000元后，被告苏艳玲应向原告吴爱瑾支付房屋租金和物业管理费196000元、违约金64800元。现原告吴爱瑾要求被告苏艳玲支付房屋租金和物业管理费180000元、违约金64800元的诉讼请求，符合《商铺租赁合同》和《付款协议》的约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，本院予以支持。被告陶希在《付款协议》上签字确认其作为共同还款人，应视为被告陶希对被告苏艳玲应付租金、物业管理费及违约金所生之债的加入，系被告陶希对自己个人权利的处分，且不违反相关法律法规的规定，因此，《付款协议》对被告陶希具有法律约束力，故本院对原告吴爱瑾要求被告陶希共同承担本案清偿责任的诉讼请求予以支持。《商铺租赁合同》及《付款协议》均已明确约定了房屋租金标准，因此，本院对被告苏艳玲、陶希主张房屋租金应按市场价计算的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告苏艳玲、陶希于本判决生效之日起十日内向原告吴爱瑾支付租金和物业管理费180000元。二、被告苏艳玲、陶希于本判决生效之日起十日内向原告吴爱瑾支付违约金64800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4972元，已减半收取2486元，由被告苏艳玲、陶希负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  王光辉二〇二〇年八月二十日法官助理李士杰书记员魏诗婧