江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0282民初9948号原告：宜兴保集置业有限公司，住所地江苏省宜兴市新庄街道新西路**，统一社会信用代码91320282MA1Q0URH5C。法定代表人：袁光华，该公司总经理。委托诉讼代理人：任亮，江苏义权律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜垚，江苏义权律师事务所律师。被告：上海尹杨商务咨询有限公司，住所地上海市虹口区广中路****楼**，统一社会信用代码91310120MA1HLHCT9M。法定代表人：曾应求，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海楼家网络科技有限公司，住所地，住所地上海市嘉定区真南路******会信用代码91310114MA1GTK5325。法定代表人：谢照，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。原告宜兴保集置业有限公司（以下简称保集置业）与被告上海尹杨商务咨询有限公司(以下简称尹杨公司)、上海楼家网络科技有限公司(以下简称楼家公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告保集置业的委托代理人任亮、杜垚到庭参加两次庭审，被告尹杨公司、楼家公司的共同委托代理人洪维争、王翔分别到庭参加一次庭审。本案现已审理终结。原告保集置业向本院提出诉讼请求：判令两被告返还原告垫付退还9户购房者的电商服务费28万元。事实和理由：2017年3月，原告与被告尹杨公司签订《宜兴保集蓝郡项目独家销售及渠道代理合同》一份，对合作方式、范围、服务费等进行了约定。后尹杨公司在销售房屋过程中以楼家公司的名义向购房者收取电商服务费88.5万元。部分购房者向政府主管部门投诉，要求退还服务费，尹杨公司对此不予理采，原告为此垫付款项，向9户购房者退还服务费合计28万元。《商品房销售管理办法》第二十八条、无锡市物价局与无锡市住房和城乡局联合发文的锡价服(2017)64号文件规定，房产中介不得收取佣金以外的电商费、服务费等费用，二被告在销售代理过程中收取佣金的同时向购房者收取电商服务费，违反行业规定，也侵害了消费者的合法权益，应予返还。原告已垫付返还了上述服务费，故二被告应向原告返还该款项。被告尹杨公司、楼家公司均辩称：1.本案原告主体不适格，争议费用系被告依据与客户之间的服务合同所收取的服务费，与原告无关；2.在客户购房时，被告为客户提供了居间介绍、购房咨询、服务礼包等服务，让购房者享受优惠和装修服务。如目前没有享受到，后续被告仍会提供。收取服务费系被告与购房者协商一致的约定，不违反法律规定。原被告双方签订的合同中也明确约定被告会向购房者收取服务费，由此产生的风险由被告承担，与原告无关；3.被告为提供相关服务投入了大量成本，经测算，投入已超过收入。被告在此过程中不存在过错，且在被告提供服务后要求被告返还服务费也违反公平原则；4.向购房者提供服务和收取服务费的是尹杨公司，楼家公司只是代尹杨公司收取费用，不应承担责任，故要求驳回原告的全部诉讼请求。原告保集置业为证明其主张向法院提供证据《宜兴保集蓝郡项目独家销售及渠道代理合同》、《撤场协议》、佣金明细表、服务费收据、银行交易明细，经质证，本院认定事实如下：2017年3月，保集置业(甲方)与尹杨公司(乙方)签订《宜兴保集蓝郡项目独家销售及渠道代理合同》(以下简称销售代理合同)一份，约定：“第一条：合作方式和范围”：1、合作模式：独家销售代理+渠道独家总代理；2、合作范围：甲方指定乙方为宜兴市新庄镇新庄小学旁宜兴保集蓝郡项目所有未售房源(以下简称“合作房源”，住宅363套、商铺60套、车位438个)的合法唯一的独家代理销售及渠道整合服务商，销售甲方在上述地址项目……；“第二条：合作期限”：1.合作期限为甲方拿到首张预售证之日起12个月。续签以甲方对乙方合作履行情况进行评估方可确认……“第三条：合同执行内容”：1.合作期内，本项目合作房源统一按照双方商定，最终由乙方制定、甲方签字的价格销售，合作房源应统一参与享受乙方的服务。甲方承诺本项目除其保留住宅10%的客户房源外，不再以任何方式将合作房源销售给非经乙方确认的购房者，否则甲方需对每套违约售出的房源按照乙方制定的服务费标准向乙方支付违约金……“第四条：服务费的收取”：1.甲方支付的固定代理费按照房源总销售金额的0.8%计算固定代理费并支付给乙方。即固定代理费=销售额*0.8%。2.溢价分成……。3.购房者支付的服务费，项目所有合作房源应统一参与享受乙方的服务，全场服务费由乙方直接向购房者收取、不再向甲方收取渠道信息服务费。由于收取渠道信息费所产生的一切纠纷及法律风险由乙方承担，与甲方无关。4.甲方底价洋房8500元/㎡、叠拼9500元/㎡、商铺15000元/㎡、车位80000元/个等内容。合同签订后，尹杨公司销售了部分洋房、叠墅，于2018年10月与保集置业签订《撤场协议》，约定双方解除销售代理合同，保集置业退还尹杨公司保证金200万元；乙方共计销售洋房22套、别墅9套等内容。尹杨公司在销售上述房屋过程中的2018年4月至6月期间，楼家公司分别向下列购房者收取服务费，并出具加盖楼家公司公章的收据，包括张笑蓉3万元、史俊3万元、朱赛强3万元、程平3万元、邵玉琴3万元、彭桂红3万元、张云霞4万元、刘涛3万元、莫小艳3万元，合计28万元。后上述9户购房者分别在2018年8月至2019年6月与保集置业签订《商品房买卖合同(预售)》。2019年5月15日至同年6月26日期间，保集置业分别向上述购房者退还了相应服务费，合计28万元。上述购房者则向保集置业出具情况说明，承诺保集置业返还服务费，则保集置业享有向尹杨公司追偿的索赔权，若不配合，则保集置业有权要求返还垫付款项。审理中，尹杨公司、楼家公司提出，其公司向购房者提供了VIP卡和团购券，包括A套餐6万元洋房购房优惠券(凭券可抵6万元房款)、6万元装修设计方案兑换券(可换装修设计方案)，另有B套餐，在销售房屋时直接交给购房者，现找不到签收凭证。且这些优惠券由保集置业指定的广告公司设计制作，由其公司支付制作费。购房者与保集置业签订合同时，优惠券可用作结算。按常理，其公司提供居间服务可向原告和购房者双方收取费用。购房者通过其公司的电话、传单等销售形式取得售房信息，并通过其公司了解房屋情况，在签订购房合同时双方的服务合同已形成。其公司开具服务费收据，说明其公司与购房者建立了服务合同关系，购房者认可其公司提供的服务。尹杨公司、楼家公司股东均为湖南蓝海购企业策划有限公司，为关联公司。对此，保集置业提出，所谓的优惠券并不存在。尹杨公司向购房者口头陈述时说一个价格，后以优惠券的形式予以优惠，实际是单方欺诈购房者。事实上，购房者购买的房屋没有任何优惠，如房价有优惠应经过其公司的审批。同时，审理中，保集置业明确表示，其公司要求两被告返还28万元是基于双方签订的销售代理合同第四条第3款“全场服务费由乙方直接向购房者收取、不再向甲方收取渠道信息服务费。由于收取渠道信息费所产生的一切纠纷及法律风险由乙方承担，与甲方无关”的规定。由于被告违规收取服务费产生纠纷，购房者向政府相关部门投诉，导致其公司根据政府部门口头要求向购房者垫付了28万元，故其公司根据销售代理合同约定向被告主张返还。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，保集置业与尹杨公司签订的销售代理合同第四条第3款约定了由尹杨公司向购房者收取服务费，并由尹杨公司承担由此产生的法律风险。尹杨公司在实际代理销售房屋过程中也由其关联楼家公司向购房者收取了服务费。保集置业据此约定要求尹杨公司、楼家公司返还由其公司退还购房者的服务费。但尹杨公司、楼家公司收取服务费的行为至今未由相关部门认定违法并责令退还，而服务费发生于尹杨公司、楼家公司与购房者之间，其收取是否合法不属于本案审理范围，故保集置业根据上述约定要求返还垫付款项的理由不成立。综上，对于保集置业诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告保集置业的诉讼请求。本案案件受理费5500元、财产保全费5000元，由原告保集置业负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陆亚琴人民陪审员  吴 奇人民陪审员  杨 华二〇二〇年八月十日书 记 员  宗 瑛