北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20952号原告（反诉被告）：李超，男，1977年8月17日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告（反诉原告）：任大生，男，1967年12月26日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区.委托诉讼代理人：任小弟，男，1965年8月2日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司员工。原告（反诉被告）李超（以下简称姓名）与被告（反诉原告）任大生（以下简称姓名）、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李超、任大生委托诉讼代理人任小弟、链家公司委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李超向本院提出诉讼请求：1、解除李超、任大生及链家公司签订的《北京市房屋租赁合同》；2、要求任大生向李超退还2019年11月4日至2019年12月10日期间的房租10080元、租房押金8400元；3、要求任大生支付违约金8400元，赔偿误工费5000元。事实和理由：李超与任大生在链家公司的居间下于2019年3月3日就北京市朝阳区东湖街道利泽西园一区119号楼10单元201号房屋签署了房屋租赁合同，租期自2019年3月10日至2020年3月9日。李超在租赁期间收到东湖街道办事处要求拆除房屋北面的厨房及阳台。此时，李超才知道所租房屋存在严重的违建事实和安全隐患。由于拆除时间紧迫，李超多次告知任大生及其配偶前来处理，但均未得到确切答复。为了配合政府的拆违工作，李超于2019年11月1日搬出，并于2019年11月4日向链家公司交还房屋。之后，任大生配偶蒋云梅在2019年11月6日前来处理拆违事宜，一直居住在涉案房屋内。李超本着友好协商的态度与任大生沟通退还未到期的租金及押金，但任大生一直未回复。直至2019年12月10日，任大生给李超发送消息，称李超单方违约，不同意退还租金及押金。李超认为涉案房屋不具备对外租赁的条件，但任大生在出租时未作任何说明和提示。因此，李超诉请解除合同，并要求任大生退还房租、押金，承担违约责任。任大生辩称：我同意解除合同，但不同意退还房租及押金。李超未经协商擅自搬离房屋，构成违约，而且李超对房屋家具和设施造成了损坏，损坏金额远远超出了押金的数额。我不存在违约行为，不同意支付违约金、误工费。链家公司辩称：我公司同意解除租赁合同。其他诉讼请求未针对我公司，我公司不发表意见。任大生提出反诉请求：1、确认李超与任大生于2019年3月3日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月4日解除；2、要求李超赔偿房屋及家具损失26000元。事实和理由：李超和任大生在2019年3月3日签订了房屋租赁合同，李超承租任大生的房屋。在租赁合同签订时，李超对房屋内存在加建是明知的，加建部分是李超在合同约定之外无偿使用的。任大生于2019年10月22日接到了东湖街道办事处拆除违建的通知，因当时在美国，不能及时赶回国内处理，故与办事处达成了共识，待任大生回国后积极配合政府的拆违工作。这期间并未影响李超的居住和使用。任大生曾提出可以负担拆违期间李超一家在外租住酒店的费用，拆除违建后由李超继续居住房屋，双方达成了口头合意。但李超在未提前通知任大生的情况下擅自搬离房屋，给任大生造成了重大损失。另外，李超在租赁期间造成房屋墙体、地砖、地砖等设施损坏严重，应当对损坏予以赔偿。李超针对反诉辩称：任大生配偶及任大生配偶的弟弟在2019年11月6日左右到涉案房屋配合政府拆迁，这段时间一直居住在涉案房屋内，我只认可卧室地板有一个坑是我造成的，除此之外其他损坏都与我无关，我不同意赔偿。我同意合同在2019年11月4日解除。链家公司述称：我方认可合同在2019年11月4日已解除，但是任大生与李超具体是怎么沟通的，我公司不清楚。本院经审理查明：2019年3月3日，出租方（甲方）任大生、承租方（乙方）李超与居间方（丙方）链家公司签署了《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区利泽西园119号楼10单元201号房屋，建筑面积72.07平方米，租赁期限自2019年3月10日至2020年3月9日，每月租金8400元，押金8400元。合同第四条第（二）款约定，在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第十条第（三）款约定甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同。第十一条第（一）款约定，甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。第十一条第（二）款约定，租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。合同签订后,任大生将涉案房屋交付李超居住使用。李超向任大生交纳了押金8400元以及至2019年12月9日的租金。因涉案房屋的厨房和阳台属于私自搭建的违法建筑，北京市朝阳区人民政府东湖街道办事处（以下简称东湖街道办）于2019年10月22日下发拆除违建的告知书，通知业主五日内自行拆除外接扩建房屋，逾期不能拆除的，东湖街道办将依法依规予以清理整治。2019年11月4日，李超搬离涉案房屋并将房屋交还链家公司。之后，任大生配偶及任大生配偶的弟弟入住涉案房屋，拆除了厨房和阳台。李超称在收到拆违通知后才得知房屋存在违建，其多次催促任大生解决，但任大生一直推脱，2019年10月底东湖街道办人员明确2019年11月上旬应当拆除，在此情况下，李超便与链家公司联系交还了房屋。任大生称李超在租赁房屋时便知道厨房和阳台是擅自搭建的，在东湖街道办下发拆违通知后，任大生与李超一直在沟通，没有达成一致意见的情况下李超就搬走了。李超、任大生分别提交了微信聊天记录予以佐证。链家公司则称其并没有参与李超与任大生的协商，不了解具体情况，之后李超与任大生对于接收钥匙、交接房屋达成一致后，链家公司便与李超交接了房屋，几天后将房屋交还任大生配偶。此外，任大生提交照片若干以证明李超在租赁期间致使房屋内家具有磕碰、厨房台面有划痕、抽油烟机及碗柜未清理等，要求李超予以赔偿。李超仅认可卧室地板有一处损坏与自己有关。本院认为：本案的争议焦点之一为李超是否可以单方解除合同。首先，任大生未举证证明李超在签订合同时对房屋存在违建知情。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条之规定，租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。涉案房屋的厨房、卫生间为任大生私自搭建，存在严重的安全隐患。即便李超在签订合同时对此明知，亦不影响其单方解除合同。因此，李超依法有权单方解除合同。2019年11月4日李超搬离涉案房屋，且双方均认可合同在2019年11月4日解除，本院不持异议。合同解除后，任大生应当返还李超2019年11月5日至2019年12月9日期间的房租及押金。鉴于任大生未有证据证明李超在签订合同时对违建情况明知，李超以任大生未提供安全、健康的房屋导致合同解除为由要求任大生支付8400元违约金，本院予以支持。误工费，李超未提供证据，本院不予支持。关于房屋及家具损失，任大生未提交充分证据证明房屋及家具的损坏发生在李超承租期间。鉴于李超自认卧室地板有一处人为损坏，亦考虑到2019年11月10日任大生向李超反映厨房太脏的问题，本院酌情判令李超赔偿任大生损失400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百三十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李超、被告（反诉原告）任大生、被告北京链家房地产经纪有限公司于2019年3月3日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月4日解除；二、被告（反诉原告）任大生于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）李超租金九千八百元、房屋押金八千四百元；三、被告（反诉原告）任大生于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）李超违约金八千四百元；四、原告（反诉被告）李超于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）任大生损失四百元；五、驳回原告（反诉被告）李超的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）任大生的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费299元，由原告（反诉被告）李超负担66元（已交纳），被告（反诉原告）任大生负担233元（李超已垫付，任大生于本判决生效之日起七日内给付李超）。反诉案件受理费225元，由原告（反诉被告）李超负担25元（任大生已垫付，李超于本判决生效之日起七日内给付任大生），被告（反诉原告）任大生负担200元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李瑶瑶二〇二〇年八月二十六日书记员  耿迎新