终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7384号原告：李晓锋，男，1981年10月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：曾萍，女，1984年6月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：李伟明，男，1952年5月26日出生，系原告李晓锋父亲，住址。被告：郭婉华，女，1962年4月24日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：赖星允，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：广东链家房地产经纪有限公司广州分公司，住所地：广州市越秀区农林下路****自编701。负责人：高军，总经理。委托诉讼代理人：罗凯波，男，系该司职员。委托诉讼代理人：林锟，广东红棉律师事务所律师。原告李晓锋、曾萍与被告郭婉华，第三人广东链家房地产经纪有限公司广州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告李晓锋、曾萍及其两原告共同委托诉讼代理人李伟明，被告委托诉讼代理人赖星允，第三人委托诉讼代理人罗凯波、林锟，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓锋、曾萍向本院起诉请求：1.判决被告支付违约金243976元；2.判决被告承担（原告已支付的）中介费34500元；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月1日，原告与被告签署《存量房买卖合同(链家满堂红版)》[链家满堂红业务备案登记号：ZV0098（业务编号）号]，由被告出售广州市荔湾区荔湾路幸福新村47号701房给原告。合同中，被告明确告知且列明该房屋建筑时间是1995年。被告还承诺“保证对该房地产享有完整产权且不存在任何未向乙方说明的其他情况，亦没有侵犯第三人权益。甲方未尽如实告知之义务构成欺诈并导致交易不成或造成乙方损失的，乙方追究甲方的违约责任。”双方约定价格为贰佰叁拾万元（￥2300000元）。另，《买卖合同附件》双方约定“定金：人民币伍万元整（￥50000元），乙方须在2017年8月1日支付给甲方”“按揭的方式为组合贷款；甲乙双方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。乙方拟定贷款金额为壹佰陆拾壹万元整（￥1610000.00元）。”同日，原被告双方签署的《补充协议》约定“双方违约责任按定金双倍赔付，不按成交价10%赔付。如任何一方违约，中介代理费由违约方支付。”原告根据双方约定以及第三方中介经纪人刘冬梅指引，依据自身条件和相关规定，委托按揭机构广州亿达按揭服务有限公司向广州市公积金管理中心提出16年的贷款年限和87万元的公积金贷款金额的贷款申请。2017年8月16日，按揭机构（广州亿达按揭服务有限公司）告知原告，广州市公积金管理中心认定该房屋建筑时间是1981年，因此不能批准原告16年贷款年限和87万元额度的申请，只能批准4年贷款年限及26万元贷款额度且另需重新申请。广州市公积金管理中心对该事实亦确认“根据《广州市住房公积金管理委员会关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》（穗公积金管委会〔2015〕1号）第三点关于二手楼贷款期限与楼龄之和的规定”，不予批准申请人16年贷款年限及贷款87万额度。原告通过中介经纪人刘冬梅要求被告提供该房屋建筑时间是1995年的明确证据，协助原告向广州市公积金管理中心申诉或双方自行协商解决。但是被告没有提供该房屋建筑时间的事实证据及明显不友好地拒绝协商。根据《广州市不动产登记查册表》明确证实，该房屋建筑时间确为1981年，而不是被告明确承诺该房屋建筑时间为1995年。原告未能依法取得公积金贷款额度和贷款年限，完全是由于该房屋实际建筑时间与《买卖合同》中被告明确承诺列明该房屋的建筑时间明显不相符（相差14年）。原告被迫无奈大幅追加商业贷款，也由于商业贷款额度也未能达到合同约定的金额，只能以高于商业利息求助民间借贷，以便履行在《买卖合同》的承诺义务，避免根本性违约造成更大的经济损失。由于公积金贷款与商业贷款及民间借贷的利率有较大的差距，被告的违约行为，已侵害了原告向广州市住房公积金管理中心申请公积金贷款的合法权益，造成原告实际利息支出增大的经济损失；同时，被告交付的该房屋不符合其承诺建筑时间的楼龄质量。被告郭婉华答辩：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院将第三人广东链家房地产经纪有限公司广州分公司追加为被告，理由如下：一、我方不存在违约的事实，若原告对房屋的建筑时间存在重大误解，该误解是由第三人故意或未尽居间审查义务造成的。1.我方在出售房屋时，曾告知第三人涉案房屋的房龄应该有30来年了，但准确的时间让第三人去房管部门查册确定，因此我方自始至终没有隐瞒任何涉案房产真实信息的行为，不构成违约。2.第三人作为居间人，促成双方房产交易的同时，审查房地产信息真伪系其不可推卸的合同义务。二、我方认为原告在签订《存量房买卖合同》时是清楚房屋的建筑时间情况的；房龄信息是公开可供查询的信息，我方无法隐瞒、更没有必要隐瞒房屋建筑时间的真实情况。三、原告是在清楚涉案房屋的建筑时间是1981年的情况下进行的涉案房屋交易，不存在被告隐瞒的事实。原被告双方在2017年8月1日签订《存量房买卖合同》，被告陈述在2017年8月16日由于房龄问题不能办理87万元额度的贷款。也就是说原告即便在签订《存量房买卖合同》前不清楚涉案房屋的建筑时间，但最迟在2017年8月16日就已经清楚知悉涉案房屋的建筑时间是1981年。原告有权以该合同系其因重大误解订立的，请求撤销或变更，但原告从未提出该异议。四、原告未能办理公积金贷款的原因系其自身原因造成的。根据原告提交的证据，其不予批准16年贷款年限及贷款87万额度的理由和依据有三，其中两个原因系原告自身的收入情况不符合公积金贷款的相关规定。而今却将责任全部推卸在我方身上，认为是我方造成其损失（并没有提出任何证据证明其有损失，实际上也没有任何损失，还因购买我方房屋获利颇多），明显不公。五、原告要求我方按定金双倍赔付及承担中介费没有依据。在整个房屋买卖的过程中，我方一直诚信配合交易，签订《存量房买卖合同》后，按照合同约定配合办理了所有的房屋过户手续，涉案房屋目前已登记在原告名下，我方的合同义务已依约全部履行完毕，不存在违约行为，更不存在致使合同无法履行或合同目的无法实现的根本违约行为。六、若原告坚持认为《存量房买卖合同》系其存在重大误解而签订的，我方同意原告撤销该合同。合同撤销后，我方向原告退还全部购房款，原告向我方退还房屋。第三人广东链家房地产经纪有限公司广州分公司陈述：第一，我方认为原告诉请的违约金的前提是因根本违约导致合同解除而产生的违约责任，本案合同已履行完毕，物业已过户，所以原告的诉请没有事实的依据。第二，本案合同是房屋买卖合同纠纷，被告作为房屋权属人，有义务告知物业的状况，原被告签订的买卖合同，房屋的权属状况均按被告陈述进行填写，我方并不存在误导或隐瞒。第三，合同签订后，原告在办理公积金贷款过程中，已经通过公积金知道涉案房屋的建筑年限，并同意继续交易过户，应视为对物业状况的接受。经审理查明，广州市荔湾区荔湾路幸福新村47号701房（以下简称涉案房屋）建筑面积109.84平方米，房屋使用性质为住宅，建筑时间1981年，原登记产权人是被告。2017年8月1日，原告（卖方、乙方）和被告（卖方、甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售予乙方，交易总金额2300000元。房屋建筑时间1995年，甲方确认该房地产自2015年6月购入，且自2016年未使用学位。该房地产交付使用的时间为甲方收齐楼款当天。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对该房地产享有完整产权且不存在任何未向乙方说明的其他情况，亦没有侵犯第三人权益；甲方未尽如实告知义务构成欺诈并导致交易不成或造成乙方损失的，乙方可追究甲方的违约责任。乙方已查阅该房地产的权属证明文件并对其所载的包括但不限于抵押情况、产权情况等内容无异议。乙方已实地察看及了解该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、周边环境等均予以认可。（第五条）不履行合同或迟延履行合同的违约责任……（第五条第2点）甲乙双方任一方构成根本违约的，应当：甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项等。《存量房买卖合同附件》约定：按揭付款，定金50000元，乙方须在2017年8月1日支付给甲方。首期楼款不含定金640000元，乙方于递件成功当天支付甲方。按揭的方式为组合贷款，乙方拟定贷款金额为1610000元。若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未或银行批准或贷款额度不足的，乙方亦不能一次性不足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款等。同日，原被告另签订《补充协议》，约定：1.双方违约责任按定金双倍赔付，不按成交价10%赔付，如任何乙方违约，中介代理费由违约方支付；2.如银行贷款金额不足，甲方同意递件时间推迟90天；3.如甲方配偶不能到银行面签不属违约。签订《存量房买卖合同》当日，原告与第三人签订《居间代理服务合同》，约定原告就涉案房屋买卖委托第三人提供中介居间服务，并在该交易办理网签手续前向第三人支付房地产咨询及买卖代理费34500元。《居间代理服务合同》签订后，原告依约向第三人支付前述代理费。合同签订后，原告向被告支付了50000元定金，并于2017年8月17日向广州住房公积金管理中心申请公积金个人住房抵押贷款。该管理中心不予批准原告两人16年贷款年限及贷款87万元额度，理由和依据：1.不符合二手楼贷款期限与房屋楼龄规定；2.不符合申请人收入的认定标准；3.不符合月供收入比不超过50%的正常要求。2017年8月28日，广州住房公积金管理中心审批通过原告两人的借款申请，额度为260000元，期限4年。此外，原告还向工商银行申请26年的商业贷款1230000元。2017年9月20日，涉案房屋过户登记至两原告名下。被告于2017年10月9日收取原告房屋尾款1230000元。庭审中，原告陈述，在2020年8月16日未能按申请通过公积金批准后，其通过第三人与被告就公积金贷款不足问题进行协商；8月19日被告明确拒绝协商，并告知不知道建筑时间，让原告去法院起诉。对此，被告称2017年8月中旬，中介人员刘冬梅说涉案房屋实际楼龄与合同不符，被告回复刘冬梅可以撤掉合同，把钱退给买方，但没有涉及公积金贷款细节问题进行协商。第三人明确，原被告就楼龄问题互相交互了意见，并且被告曾明确表示若买家同意不交易，可以退回房款，但买家经考虑之后，同意继续交易。本院认为，原被告双方所签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。原告以被告在合同签订时未如实向其告知建筑时间，构成违约为由，主张被告支付违约金及赔偿中介费；根据原告该主张及本案查明的事实，确定本案的争议焦点为原告主张的被告违约责任是否成立。从合同相对性而言，被告作为《存量房买卖合同》的出卖方，应当对涉案房屋信息的真实性向买方即原告负责；第三人虽为房屋交易的中介方，而非买卖合同的当事人，由其承担合同的义务缺乏依据，故被告主张将第三人追加为本案另一被告，于法无据，本院不予支持。依事实查明，双方买卖合同显示的涉案房屋建筑时间与实际并不相符，对此，在合同履行过程中，原告可以按合同约定主张相应的权利。根据当事人在本案中的陈述，在原告公积金贷款申请遭遇审批问题时，原被告经由第三人曾就涉案房屋建筑时间问题进行过沟通；根据中介方的陈述，被告方已就房屋建筑时间问题的解决向原告表示可以终止合同，并退还款项，而没有证据显示原告对被告的处理意见进行回应或提出有关异议，在此之后原告仍按合同约定与被告继续交易，调整按揭贷款申请、变更支付方式并办理房屋过户手续，视为双方当事人对涉案房屋建筑时间重新确认后的合同履行变更。原告在涉案房屋已过户两年多后，再以合同约定的涉案建筑时间与实际不符为由要求被告承担违约责任，缺乏正当性。退一步而言，即使从原告所提证据看，也不能确定其在房屋买卖过程中仅因涉案房屋建筑时间问题导致其公积金贷款审批受阻，故原告以被告未如实告知房屋建筑时间为由主张被告支付违约金243976元并赔偿中介费，理据亦并不充分。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李晓锋、曾萍的全部诉讼请求。本案受理费2738元，由原告李晓锋、曾萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年八月十八日书记员  管军军黄辉燕