内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终1369号 上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：李某1。 委托诉讼代理人：李某2，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：刘某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被上诉人（原审原告）：王某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：武某，内蒙古申发律师事务所律师。 上诉人鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司（以下简称“众泰公司”）因与被上诉人王某商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人众泰公司上诉请求：1、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初1949号民事判决，发回重审或改判；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，双方签订的《内部认购协议书》的性质为预约合同，商品房预约合同不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定。 被上诉人王某辩称，不同意上诉人的上诉请求及所依据的事实与理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人开发的项目小区至今没有取得商品房预售许可证，没有办法和被上诉人签订《商品房买卖合同》。就算现在房屋可以入住，但没有办法办理产权手续，上诉人的权利无法得到保障。 王某向一审法院起诉请求：1、依法确认众泰公司与王某签订的《内部认购协议书》无效；2、依法判决众泰公司返还王某支付的预付款180979元；3、依法判决众泰公司支付王某利息损失暂计79926.86元，以180979元为基础，从2012年6月1日起计算，暂计算至2020年4月22日，按照银行同期贷款利率计算，利息损失实际计算至全额款项支付完毕之日止。以上费用共计260905.86元；4、判决众泰公司承担本案的诉讼费等相关费用。原审审理过程中，经法庭释明，若案涉《内部认购协议书》依法成立并生效，王某主张解除合同。 一审法院认定事实：2011年2月23日，王某（乙方）与众泰公司（甲方）签订《内部认购协议书》，主要约定：一、乙方认购甲方开发的位于鄂尔多斯市××路，建筑面积暂测95.35平方米，最终面积以房屋竣工后国家测绘部门实测面积为准，实行多退少补。二、乙方自愿以单价为6198元／平方米，总价590979元，30％的预付金180979元认购此房屋。三、以上地块房屋交付时间，除遇不可抗力因素外，甲方初定于2012年5月31日前后交付乙方使用。四、甲方负责乙方后续购房手续的办理，并在取得商品房预售许可证后，通知乙方到甲方指定地点换签正式《商品房买卖合同》，双方签订正式《商品房买卖合同》后，届时《内部认购协议书》失效，并由甲方收回。同日，王某向众泰公司支付180979元，众泰公司向王某出具收据载明：今收到王某预付款7-1-1104，180979元。众泰公司至今未取得该房屋的《商品房销售许可证》，不能与王某签订《商品房买卖合同》，未向王某交付房屋。 一审法院认为，关于本案《内部认购协议书》的性质。本案中，王某、众泰公司在《内部认购协议书》中既约定了房屋的位置、单价、总价、预付金、交付期限，又约定了签订正式《商品房买卖合同》的事宜，即在甲方取得商品房预售许可证后，通知乙方换签，届时《内部认购协议书》失效。故本案《内部认购协议书》应属于商品房买卖合同的预约合同。 关于《内部认购协议书》的履行。王某虽未在庭前提出解除合同的诉讼请求，但本案在审理过程中已将认购协议的成立、生效、是否符合解除条件作为焦点问题进行了审理，众泰公司与王某对此无异议，且王某认为可以解除合同，以上情形符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的内容，本院对此应予审理。依据《最高人民法院关于审理〈买卖合同纠纷案件适用法律问题〉的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案众泰公司从2011年2月23日至今未取得该房屋的《商品房销售许可证》，不能履行与王某签订《商品房买卖合同》并交付房屋的义务，其行为已构成违约，故本案《内部认购协议书》符合解除条件应予解除，另众泰公司应当依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定返还王某预付款180979元，并向王某赔偿损失，王某的损失为利息损失，应以180979元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算从2012年6月1日起至2019年8月19日止利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从2019年8月20日起至实际给付之日止利息，以上利息中截至2020年4月22日之前的利息不应超过王某主张的79926.86元。 众泰公司辩称因王某未足额交付房款造成了众泰公司资金短缺导致施工期间拖延，2012年曾电话通知王某领取钥匙及收房，并主张本案协议应继续履行，众泰公司的上述辩称与一审法院查明事实及双方协议内容不符，且众泰公司未能提交有效证据予以证实，故对其主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理〈买卖合同纠纷案件适用法律问题〉的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下：一、王某与鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司签订的《内部认购协议书》于本判决生效之日解除；二、鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起返还王某预付款180979元及利息（以180979元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算从2012年6月1日起至2019年8月19日止利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从2019年8月20日起至实际给付之日止利息，以上利息中截止2020年4月22日之前的利息不应超过79926.86元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2607元，由鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，众泰公司与王某签订的《内部认购协议书》第四条第三项约定“甲方（众泰房地产公司）负责乙方（王某）后续购房手续的办理，并在取得商品房预售许可证后，通知乙方到甲方指定地点换签正式《商品房买卖合同》，双方签订正式《商品房买卖合同》后，届时《内部认购协议书》失效，并由甲方收回”。同时，双方在该协议中未就剩余房款的支付方式、案涉房屋交付使用条件、产权登记等内容作出相关约定，据此本院确认双方签订的《内部认购协议书》是以将来签订正式商品房销售（买卖）合同为目的，该行为的性质为预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，因众泰公司未取得商品房预售许可证，在长达十年的时间内无法与被上诉人签订正式的商品房买卖合同，已经超过合理期限，存在违约行为。原审法院支持王某要求解除《内部认购协议书》、并由众泰公司承担相应损害赔偿责任的请求适用法律正确。 综上所述，鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5214元，由鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王学军 审 判 员 苗繁盛 审 判 员 王 刚 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 雷格更 书 记 员 魏宏伟