广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34998号原告（反诉被告）：陈晚霞，女，1985年4月16日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码441************945。被告（反诉原告）：佛山市聚荟物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区祖庙街道东升村格沙工业区*****，统一社会信用代码914********248680N。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓明晖，广东华登律师事务所实习律师。原告陈晚霞诉被告佛山市聚荟物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2019年12月20日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告与被告委托诉讼代理人邓宏平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告退回租赁保证金11115元；二、被告向原告赔偿店铺装修损失45000元、招牌费用1900元；三、被告向原告退还水电费2800元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月1日，原、被告签订租赁合同，约定原告向被告承租格沙童服城商铺。原告经营期间，被告管理混乱，批发城变成停车场，涉案商铺门口经常停放外来车辆，原告无法正常营业，被告不顾实际情况乱加租。更恶劣的是，国家为了鼓励中小企业发展，把电费下调到每度0.62元，但被告强迫所有租户按每度1.2元缴费，水费也是加倍收取。被告还垄断网络，指定向一家运营商高额收费。原告及其他用户就此向被告提出异议，并以拒交租金的方式要求解决，被告不但不予解决，还将商铺加锁，不许原告营业。2019年1月5日，原告要求被告开门以拿走铺内货物，被告要求原告退出并没收租赁保证金才肯开门放行，并要求原告签订退铺协议，否则不能取走货物。为了防止费用不断发生与增加，原告被迫放弃租赁保证金和已投入的装修。包括原告在内的100多户租户在与被告签订合同时，均不知道格沙工业区的商铺与厂房不属于被告，更不知道被告系违规操作，被告没有取得建设工程规划许可证等证件，涉案合同应属无效，被告的上述欺骗行为造成原告投入45000元的装修费，被告应向原告退回租赁保证金与装修费。原告经营服装，电费在经营成本中占很大比例，被告扰乱国家物价管理，使原告未享受到国家优惠政策，导致原告血本无归，损失原告利益，请求法院支持原告诉请。被告答辩称：一、原告主张返还租赁保证金无事实依据。本案租赁保证金已冲抵原告拖欠的租金及垃圾处理、保洁和管理费用，且原告在起诉状中已确认放弃租赁保证金。涉案合同约定租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日，原告仅缴纳了2016年9月至2018年11月的费用，至租赁期满被告收回涉案商铺，原告还拖欠租金及垃圾处理、保洁和管理费用18673.20元，冲抵租赁保证金后，原告尚欠7558.20元，被告已提起反诉。二、本案租期已届满，原告主张装修损失无依据。涉案合同约定，租赁期满后，固定装饰装修无偿归出租方所有，原告无权主张装饰装修损失，且原告在起诉状中确认已放弃该装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。原告承租涉案商铺后是否进行装修是其自身经营行为，装修费用并未经被告的同意或者确认，风险应由原告承担，与被告无关。三、原告主张退回水电费无依据。涉案合同约定，被告代扣代缴的水电费包括原告实际用水用电量加上损耗比率（总电房至用户电表之间的线路损耗、变压器基本电量、调整电量等）以及公共用水用电费用。原告已缴纳的水电费是其确认无异后缴纳的，不存在多缴情形。原告增加的招牌费1900元没有事实与法律依据，与被告无关。被告提出反诉请求：一、原告向被告支付2018年12月1日至2019年8月31日的占用费7558.20元；二、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2016年3月3日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定原告租赁佛山市禅城区格沙工业区B2座首层27号商铺，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日止，租金及垃圾处理、保洁和管理费用标准为2074.80元/月。原告仅缴纳2016年9月至2018年11月期间的费用，至租赁期满被告收回涉案商铺，原告拖欠租金及垃圾处理、保洁和管理费用18673.20元，租赁保证金冲抵后，原告还拖欠7558.20元。原告答辩称：一、被告提交的合同是伪造的，其主张的占用费18673元不存在。原告在2019年1月5日已退铺搬走，未产生占用费，当时有签名放行。二、被告伪造合同，请求法院追究其伪造合同罪。真实的合同首页空白处都是手写的，乙方处也是手写签名加盖手印，但是被告提交的合同是打印的，所载金额也是被告伪造的。双方签订租赁合同以来，被告对工业区的管理极其混乱，经营场所变成停车场，原告无法正常经营，被告强行加倍收取电费、水费、网络费等费用，原告与100多名租户提出异议，被告对此不但不解决，还将原告的店铺上锁，导致原告无法营业。国家给予政策优惠电费每度0.62元，被告强行要求原告按每度1.2元支付，工业区的商铺和工厂被其强行多收取水电费、网络费超过1000多万，其行为损害原告利益，违约合同约定。被告利用原告手上没有合同便诬告原告，整个工业区有上百个视频监控对着涉案店铺，原告要求被告提供视频证明，请求法院查明每个商铺搬出、停止经营的具体时间。童装是佛山的支柱产业之一，被告挂着政府工程名义损害原告等租户的利益，造成100多个厂家被迫搬离，100多人陆续向法院提交诉状，联名到中纪委和省纪委上访。同一工业区的C3-28租户陈敏菁的民事判决书中，法院已确认被告违规经营，认定租赁合同无效，请求法院给予公正判决。当庭补充：原告已于2019年1月5日搬离，经被告员工签名放行。被告主张的2018年12月的占用费1800多元确未支付，其他月份未实际使用，原告无需支付相应费用。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信息查询结果。拟证明原、被告的诉讼主体资格。《装饰工程合同书》、《佛山童服城装修施工许可证》、微信转账截图。拟证明原告经过被告允许才对涉案商铺进行装修，共产生装修费用45000元、招牌费1900元，其中微信转账装修费用1100元，现金支付800元。图片。拟证明原告经营前后的情况。收据。拟证明原告向被告支付租赁保证金11115元。交易明细、收款收据、用水（电）清单。拟证明原告支付的租金情况，被告收取原告双倍的水电费。收据。拟证明原告支付装修费用45000元。证明申请。拟证明原告已于2019年1月5日撤场。微信转账记录。拟证明原告实际产生的装修费用。诉讼中，被告提交《物业租赁合同》。拟证明被告代扣代缴的水电费包括原告实际用水、用电量加上损耗比率（总电房至用户电表之间的线路损耗、变压器基本电量、调整电量等），以及公共用电、用水的费用。原告主张电费按供电局标准不符合合同约定。涉案合同约定，在租赁期满时，固定装饰装修无偿归属于被告所有。诉讼中，本院向佛山市自然资源局禅城分局出具《调查函》，该局向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初34998号案件调查函的复函》。本院认证认为，原告提交的证据1、4、5，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；证据2有原件核对，本院确认其真实性，证据3经审查确认其真实性，证据6、8与证据2相互印证，证明涉案商铺的装修事实以及装修费用的实际产生，本院确认证据6、8的真实性；证据7系证人证言，被告不予确信，证人未出庭接受法庭质询，本院对此不予采信。被告提交证据，原告对其在合同上的签名无异议，对合同内容不确认，但未提交有效证据予以反驳，故本院对该证据予以采信；本院调取的证据，被告无异议，原告对复函内容的真实性、合法性、关联性均不确认，但未提交有效证据予以反驳，故本院对该证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年3月4日，被告向原告出具收据，确认收到原告支付的租赁保证金11115元。2016年4月23日，佛山童服城经营管理有限公司向原告出具《佛山童服城装修施工许可证》，施工地址B2座首层27号，施工负责人系原告，有效日期为2016年4月23日至2016年5月23日。2016年3月3日，佛山市聚荟投资有限公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，主要约定：“一、物业地址：佛山市禅城区格沙工业区B2座首层27号。二、租赁期限：从2016年9月1日至2019年8月31日止。三、租金的计算以及交款时间：1、计租面积：……物业每月租金2408.05元。租赁期间内租金保持不变。2、垃圾处理、保洁、管理费每平方5元……前述垃圾、保洁和管理费用合计为185.25元。3、甲方代扣代缴的水费、电费应按乙方的实际用水、用电量加上损耗比率收取（总电房至用户电表之间的线路损耗、变压器基本电量、调整电量由所有用户按实际用电量共同承担），乙方所租用楼层共用的水、电费用由本楼层各租户按租赁面积比例分摊。公共用电、用水（如电梯、绿化、路灯）的费用，各楼层室内共有部分的用电、用水费用，由甲方按本物业占所在楼层面积的比例分担。4、采用先交租后使用的原则，每年的1月、4月、7月、10月的五号前收当季租金及垃圾处理、保洁、管理费和上季水电费。四、租赁物业保证金：乙方在本合同签订之日向甲方支付11115元的金额作为租赁本物业的保证金……合同期满或终止，在乙方没有任何违约或损坏建筑物的情况下，甲方应在15日内将上述保证金不计息退还给乙方。如乙方违约或损坏建筑物未修复时，则保证金作违约金，甲方不再向乙方返还……五、计租日期：2016年9月1日开始计收租金……七、双方责任……（二）乙方的责任。1、按本合同第三条约定向甲方缴交租金和有关垃圾、保洁和管理等费用；2、按时支付水、电等费用……八、违约责任。（一）甲方的违约责任。如甲方未能依约提供租赁物业给乙方，则乙方有权终止合同，甲方必须返还保证金给乙方。（二）乙方的违约责任：1、乙方未能依约定交纳租金及垃圾处理、保洁、管理费和上季水电费，按实欠金额每日千分之一向甲方支付逾期付款滞纳金……3、若乙方无故终止本合同，则保证金归甲方所有，乙方无权取回保证金……4、出现以下情况之一，视为乙方严重违约，甲方有权终止本合同，收回物业使用权，乙方所交保证金归甲方所有，并且甲方有权向乙方追讨由此造成的经济损失：（1）乙方未依本合同第三条约定之期限交纳租金、垃圾处理、保洁、管理费或水电费，逾期超过30日的……”。原告提交的充值收据显示，原告按每度1.2元的标准向被告支付电费。为查明事实，本院于2020年4月20日向佛山市自然资源局禅城分局出具《调查函》：“我院审理的原告陈晚霞诉被告佛山市聚荟物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告与被告签订《物业租赁合同》，就租赁位于佛山市禅城区格沙工业区B2座首层27号商铺作出具体约定。为查明本案事实，现向贵局询问：1、上述佛山市禅城区格沙工业区B座、C座商铺有无报建？若有，请贵局协助提供相关资料；2、上述建筑工程是否符合规划报建要求？”2020年4月29日，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初34998号案件调查函的复函》载明：“一、根据来函所提供的佛山市禅城区格沙工业区B座、C座工程名称，经查，我局存档中未有上述建筑的规划许可资料。二、另经查，上述禅城区格沙工业区属祖庙街道佛山童服城改造提升项目，为政府优化服务所推进的重点工程和佛山市重点工程。根据《佛山市禅城区利用旧工业园区发展创新创造新产业扶持措施（试行）》（佛禅府办函[2017]44号），该项目为经政府批准的原有建筑物的装修改建，项目建筑物改造后的各栋建设物使用功能符合建设规划要求。三、《中华人民共和国城市规划法》自1990年4月1日起施行，在法律施行之前已建成使用的部分建筑未再补办规划许可。按照‘法不溯及既往’原则，不能认定为违法建筑。”另查明：2019年2月2日，佛山市聚荟投资有限公司名称变更为佛山市聚荟物业管理有限公司，即本案被告。原告在诉讼中陈述：被告管理不当，涉案商铺门口乱停乱放车辆，影响原告实际经营；被告垄断网络，原告只能选择电信，但电信网络不好，影响原告订单；涉案商铺渗水，有白蚁，由于上述原因，原告于2018年11月提出解除合同，被告不同意，2018年12月，原告又提出解除，被告同意原告于2019年1月1日搬离，原告最终于2019年1月5日搬离，被告出具了放行条，双方办理了交接，上面陈述无书面依据；涉案商铺的租金标准为1000.35元/月。被告在诉讼中陈述：2019年8月31日，涉案合同到期终止，被告收回商铺。被告主张的占用费实为租金及垃圾处理、保洁、管理费，按2074.80元/月的标准计算。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力。原告以涉案商铺所在建筑物未经合法规划报建为由，主张涉案合同无效。《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初34998号案件调查函的复函》载明，涉案商铺所在的佛山市禅城区格沙工业区项目为经政府批准的原有建筑物的装修改建，项目建筑物改造后的各栋建设物使用功能符合建设规划要求，不能认定为违法建筑。由此可知，涉案商铺并非违法建筑，双方基于该商铺签订的租赁合同应属有效。关于占用费。被告主张原告拖欠2018年12月1日至合同到期之日2019年8月31日的占用费，原告辩称其已于2019年1月5日撤场，故被告反诉的占用费无事实依据。经查，原告未提交有效证据证明其主张的撤场时间，其抗辩无法采纳。结合双方约定的租期，本院采信被告主张，确认涉案合同于2019年8月31日期满终止，结合合同约定及被告主张的计费标准，被告有权主张2018年12月1日至2019年8月31日的租金及垃圾处理、保洁和管理费18673.20元（2074.80元/月×9个月）。关于租赁保证金。原告主张涉案合同无效，被告应向其返还租赁保证金。如上所述，涉案合同应属有效，且原告存在拖欠租金及垃圾处理、保洁和管理费用的情形，被告亦同意保证金抵扣拖欠费用，故原告诉请返还租赁保证金无依据，本院不予支持。经抵扣，原告还需向被告支付租金及垃圾处理、保洁和管理费用7558.20元（18673.20元-11115元）。关于装修损失。涉案合同已履行完毕，现有证据亦无法证明被告存在违约情形，原告诉请装修损失无依据，本院不予支持。关于水电费。原告主张被告超出国家规定的标准收取水电费，超出部分，被告应予返还。被告辩称其收取的水电费包含原告实际用水用电量以及损耗比率（总电房至用户电表之间的线路损耗、变压器基本电量、调整电量）。经查，涉案合同并未明确约定具体的水电费计费标准，被告向原告出具的用水（电）清单明确载明计费标准，原告亦按上述标准自双方建立租赁关系起向被告支付水电费，现有证据无法显示原告对水电费标准提出过异议，且被告抗辩其收取的水电费中包含设备损耗费用亦存在合理性，涉案合同对此亦有明确约定，故此，原告主张被告返还多收取的水电费理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈晚霞应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市聚荟物业管理有限公司支付2018年12月1日至2019年8月31日的租金及垃圾处理、保洁和管理费差额7558.20元；二、驳回原告陈晚霞的诉讼请求。如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取643元，反诉受理费25元，合计668元，均由原告陈晚霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年八月十四日书记员 余柔敏