文书内容大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初9260号原告：上海浦东发展银行股份有限公司大连分行，住所地大连市沙河口区会展路**。负责人：董军，该分行行长。委托诉讼代理人：王学先，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛晓杰，系辽宁恒信律师事务所律师。被告：刘爱萍，女，1969年3月16日出生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：丁转英，系广东普罗米修（大连）律师事务所。第三人：宋春红，女，1985年4月14日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。第三人：大连欧美亚房地产开发有限公司，，住所地大连市西岗区八一路**法定代表人：西庆国，系该公司董事长。原告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行（以下简称浦东银行大连分行）与被告刘爱萍、第三人宋春红、第三人大连欧美亚房地产开发有限公司（以下简称欧美亚房地产公司）执行异议纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦东银行大连分行的委托诉讼代理人葛晓杰、被告刘爱萍及委托诉讼代理人丁转英、第三人宋春红到庭参加了诉讼。第三人欧美亚房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院准予对第三人宋春红享有合法权利的房屋（大连市西岗区中华名城01区45号楼1-1-1)的执行。事实和理由：2008年5月20日，第三人宋春红与第三人欧美亚房地产公司签订《商品房买卖合同》，欧美亚房地产公司将案涉房屋出售给宋春红，购房款3209936元，其中首付款969936元，剩余款项2240000元通过银行按揭贷款支付。同日，欧美亚房地产公司出具969936元首付款发票。2008年5月23日办理商品房买卖合同备案，登记买受人为宋春红。2008年6月18日，宋春红与原告签订《个人购房借款合同》和《个人借款抵押合同》，约定原告向宋春红提供贷款2240000元用于购买案涉房屋，贷款期限30年，宋春红以案涉房屋作为抵押担保，并于2008年6月23日办理抵押权预告登记，2008年6月24日，原告根据宋春红的授权将贷款2240000元发放给欧美亚房地产公司。但宋春红及欧美亚房地产公司未按合同约定足额偿还贷款，基于该违约事实，原告将宋春红、欧美亚公司诉至贵院并于2018年4月16日出具（2018)辽0202民初799号民事调解书，当事人自愿达成协议：解除《个人购房借款合同》和《个人借款抵押合同》，案春红偿还原告贷款本金1468428.79元并支付利息、罚息，欧美亚房地产公司承担连带清偿责任。民事调解书生效后，宋春红、欧美亚房地产公司均未履行。故原告向贵院申请强制执行，2018年6月25日，贵院对案涉房屋予以查封，查询号714765589号房屋信息查询单记载显示，案涉房屋登记的合法权利人是宋春红，原告对宋春红享有合法权利的案涉房屋进行强制执行不违反法律的规定。被告诉称对案涉房屋享有所谓的合法权利没有事实和法律依据，应恢复对第三人宋春红享有合法权利的房屋大连市西岗区中华名城01区45号楼1-1-1的执行。故诉至贵院，望判如所请。被告刘爱萍辩称：不同意原告的诉讼请求。1、宋春红对案涉房屋无合法权利：宋春红只是合同备案登记人，并没有购买房屋的意思。她所签署的《商品房买卖合同》、《购房借款合同》以及《房屋抵押合同》均系虚假意思表示签署的合同。依据民法总则第一百四十六条的规定，应当认定为无效。目的是与欧美亚房地产公司配合办理虚假按揭、骗取银行贷款，违反了合同法第五十二条第（三）项，以合法形式掩盖非法目的的行为。同时原告作为专业机构未能审查首付款、房屋现状等，放纵并共同实施虚假按揭，侵犯了银行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，违反了合同法第五十二条第（二）项的规定，抵押借款合同应当认定为无效；2、银行对案涉房屋无合法权利：银行作为一个专业金融机构，未审查房屋已经是现房的状况，以及备案合同当中欧美亚房地产公司的签章，所谓的抵押登记没有抵押权证，宋春红并非房屋的权利人、抵押权不成立。即使按照银行所做的期房也只是预告登记，根据物权法第20条的规定，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原告是2008年6月18日做的预抵押，所办理的抵押权属于预告登记。但2006年1月16日该房屋就取得了竣工备案，具备办理产权以及抵押权证，宋春红和银行都不去办理权证的目的，就是等待房屋的二次出售，没有办理抵押和产权的真实意思；3原告已经放弃主张案涉房屋的权利：①在（2018)辽0202民初799号民事调解书当中，原告放弃对房屋的优先受偿权；②依据原告提供的（2018)辽0202执2692号执行裁定书，原告已经撤回执行申请，法院裁定终结执行；4、刘爱萍对案涉房屋享有合法权益：欧美亚房地产公司与刘爱萍签署了买卖合同。并自2011年8月30日收房后一直占有使用至今，即使宋春红的商品房合同合法有效，参照《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第十六条规定，刘爱萍应当是房屋的合法权利人。本案与拟定5月14日开庭的由西岗法院承办的（2020)辽0203民初1552号案件标的相同，该案系由被告刘爱萍就案涉标的房屋提起的商品房买卖合同纠纷之诉，请求贵院将本案与另案合并审理。第三人宋春红：同意原告诉请。第三人欧美亚房地产公司未到庭应诉，提交书面情况说明一份，主要为：2008年，我司以员工宋春红名义购房按揭贷款方式，缓解公司资金。2011年我司了更换实际控制人，案外人西静接手公司后在案涉房屋未清偿完毕银行贷款情况下，再次出售本案被告。所得款项直接汇入西静名下。2015年西静离职，我司发现其并未将该款项用于公司经营。2018年初，我司已采取报案手段维护权益，并望贵院将该案转为刑事案件，以维护原告与我司权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了房屋信息查询单、（2018）辽0203民初2728号民事判决书、（2019）辽02民终8315号民事裁定书、（2019）辽0202执异151号执行裁定书及（2018）辽0202民初799号民事调解书；被告提交了《商品房买卖合同》（复印件）、2011年8月“备忘录”（复印件）、第二份《备忘录》、《赔偿协议》、“商品房定金单”（复印件）、《委托收款书》、中信银行汇款单及交易明细、“现金收款收据”、《三方备忘录》、《申明》、《楼宇验收交付书》、物业验收交接记录、中华名城物业经理出具《证明》、三份通话录音、企业机读档案查询卡、申请政府公开信告知及微信聊天记录。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议事实，本院认定如下:1.2008年5月20日，第三人欧美亚房地产公司和第三人宋春红于签订《商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同（二）》）一份，主要约定：第三人欧美亚房地产公司将位于大连市西岗区中华名城01区45号楼1-1-1案涉房屋出售给第三人宋春红，商品用途为住宅且框架结构，套内建筑面积为211.18平方米；每平方米单价为15200元，总金额为3209936元；宋春红应于2008年5月20日交付房款30%即969936元，于同年6月20日通过按揭交余款70%即2240000元。上述合同签订后，同日，欧美亚房地产公司为宋春红出具969936元商品房预收款专用发票；同年5月23日，案涉房屋办理商品房合同备案，登记买受人为宋春红。同年6月18日，宋春红与原告浦东银行大连分行签订《个人购房借款合同》和《个人借款抵押合同》，主要约定：原告向宋春红提供贷款2240000元用于购买案涉房屋，贷款期限30年，合同利率为6.6555%，预计自2008年6月18日至2038年6月17日，案涉房屋作为该贷款项下抵押担保。同年6月24日，原告将2240000元汇入欧美亚房地产公司账号为75×××10。案涉房屋于2008年6月23日办理抵押权预告登记，抵押权人为浦发银行。2.欧美亚房地产公司与被告刘爱萍就案涉房屋又签订一份《商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同（二）》），该合同落款时间不详，约定案涉房产每平方米单价为5050元，总金额为1066459元，被告应一次性支付全部房款。2009年2月9日，欧美亚房地产公司为被告出具1066459元商品房销售（结算）专用发票。3.2011年8月，欧美亚房地产公司与被告签订“备忘录”，双方确认案涉房屋实际总房款为2534160元；双方另签订“备忘录”一份，落款时间不详约定“对该合同第十五条第2款进行调整如下：买受人不退房，出卖人按每日253元向买受人支付违约金”。4.欧美亚房地产公司向被告出具“商品房定金单”一份，落款时间不详，载明收取被告50000元购房定金并要求其于2011年8月18日前一次性支付完毕全款；2011年8月23日，欧美亚房地产公司向原告出具“委托收款书”，要求被告将房款汇入西静在中信银行西岗支行62×××07账户内；同日，欧美亚房地产公司向被告出具现金500000元“专用收款收据”；同年8月26日，被告将1984160元转入西静个人账户。5.2011年8月30日，被告签收《楼宇交付书》并领取钥匙。6.2011年11月11日，宋春红出具“申明”一份，内容为“中华名城45号1单元1楼1号，房屋已经出售给刘爱萍，钱款已收，银行的债务由宋春红本人承担，与刘爱萍无关，特此证明”。同日，欧美亚房地产公司（甲方）与被告（乙方）、宋春红（丙方）签订《三方备忘录》，约定甲、乙、丙三方就中华名城45-1-1-1号房屋的买卖经协商一致，乙方同意该房屋退还给甲方，甲乙方解除《商品房买卖合同（一）》，甲、乙双方负责于2011年12月20日之前将该房屋的银行按揭贷款全部还清，并完成解除抵押和退房手续及丙方的合同备案。前述事项完成后，甲、丙双方履行签订的《商品房买卖合同》。本备忘录自三方签字盖章生效。宋春红未签字确认。7.2012年6月29日，欧美亚房地产公司（甲方）与被告（乙方）签订《赔偿协议》，主要约定：因案涉房屋在出售前已由开发商在浦发银行作为抵押导致产权一直无法办理，甲方将其自行开发的中华名城小区内45号楼下60、61号车库作为经济赔偿赔给乙方，并保证原购买的房屋在2012年10月31日前办理完房地产备案手续，如甲方违约，则全额退还乙方购房款及装修费用，并按相关法律条款规定进行赔偿。若因迟办产权而产生其他办证相关费用由甲方承担。8.2018年4月16日，本院就原告诉宋春红、欧美亚房地产公司金融借款合同纠纷一案，出具（2018)辽0202民初799号民事调解书，当事人自愿达成协议：解除《个人购房借款合同》和《个人借款抵押合同》，宋春红偿还浦东银行大连分行借款本金1468428.79元并支付利息、罚息，欧美亚房地产公司承担连带清偿责任，原告放弃其他诉讼请求。同年6月25日，案涉房屋被大连市中山区人民法院预查封。本院认为：根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告刘爱萍欲排除法院对案涉房屋的强制执行，应当提供证据证明其符合前述情形且权利能够排除执行，综合本案各方提供的证据及所认定的事实，被告刘爱萍现不能排除法院对案涉房屋的执行，主要理由是：首先，第三人欧美亚房地产公司与宋春红签订的《商品房买卖合同》已在房屋登记机关办理了登记备案，且原告与宋春红于2008年6月23日办理了案涉房屋的抵押权预告登记，被告购买房屋时其应当核实案涉房屋存在其他买受人及预告登记的情况，并应当知道此种情况下案涉房屋无法办理过户登记，但被告仍与第三人欧美亚公司签订《商品房买卖合同》，表明被告对无法办理过户登记手续存在过错。而且根据欧美亚房地产公司与宋春红、被告刘爱萍签订的《三方备忘录》可知，被告刘爱萍对案涉房屋存在抵押登记不能办理房屋过户手续是明知的，因此，被告提出的执行异议，不符合前述《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形；其次，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役、地役权权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”的规定，在案涉房屋已办理预告抵押登记的情况下，欧美亚公司另行处分案涉房屋并不产生物权的效力，被告对案涉房屋并不享有能够排除执行的权利。第三人欧美亚房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭诉讼，本院依法对其缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院》第二十八条之规定，判决如下：                  准许执行大连市西岗区中华名城01区45号楼1-1-1房屋。案件受理费18200元，被告刘爱萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。并于递交上诉状之次日起七日内，向本院缴纳上诉费用，逾期不交的按放弃上诉处理。审 判 长  刘洪斌人民陪审员  韩 丽人民陪审员  李 岩二〇二〇年八月十八日书 记 员  肖文玉