上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初1466号原告：上海健绿花菜专业合作社，住所地上海市崇明区。负责人：王保年，理事长。委托诉讼代理人：司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。被告：郝利娟，女，1964年7月4日生，汉族，户籍地山东省。原告上海健绿花菜专业合作社(以下简称健绿花菜合作社)与被告郝利娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，于同年7月15日公开开庭进行了审理。原告健绿花菜合作社的委托诉讼代理人司孝良、被告郝利娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告健绿花菜合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空房屋和土地并返还原告；2、判令被告向原告支付2014年度(2014年4月1日至2015年3月31日)、2015年度(2015年4月1日至2016年3月31日)拖欠的房屋、水电费和土地租金32,741元；3、判令被告向原告支付2016年4月1日至2019年12月31日的房屋和土地占用费92,712元；4、判令被告自2020年1月1日起按2,060元/月标准〔(23,704元/年＋1,020元/年)÷12个月〕向原告支付房屋和土地占用费直至搬离为止；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月15日，原告将位于上海市崇明区中兴镇汲浜公路XXX号升奇农场内11号地块中心路南23个联栋小棚出租给被告用于种植芦笋，并约定年租金19,129元，房屋租金85元/月/间，合同租赁期限为2014年4月16日至2015年3月31日止。合同第三条第二项规定，出租方在合同期满有权收回该地块，承租方应如期返还。承租方如需继续租赁该地块，则应于租赁期届满前3个月向出租方提出续租的书面请求，并经出租方同意后重新签订租赁合同并一次性交清后续租金和其他费用。合同第九条第二项第八款明确约定，承租方逾期不支付租金及水电等其他费用，累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。合同到期后，被告继续占用原告的土地且拒绝与原告签订书面合同。经原告多次催缴，被告于2016年3月25日向原告出具欠条一张，后被告于2016年8月支付了12,000元。对于2016年度以后的租金，被告既不支付租金又不与原告签订合同。后原告向被告发送《催款及解除合同告知书》，但被告拒收。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。被告郝利娟辩称：1、对第一项诉请，同意腾退房屋和土地；2、对第二项诉请的金额和租金标准均无异议；3、对第三项、第四项诉请，仅同意支付2016年4月1日至2017年9月1日期间的房屋占用费，其余期间的房屋和土地占用费均不同意支付。原告为证明其主张的事实，依法向本院提交如下证据：1、《土地租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁关系，合同对租赁物及位置、租金、租期、违约责任等有详细约定；2、农户住宿方位图标，证明被告租赁房屋的房号；3、菜田设施建设竣工图，证明被告租赁原告大棚的位置及数量；4、催款及解除合同告知书、快递面单，证明原告已经履行过催告义务；5、欠条，证明被告因拖欠租金向原告出具欠条。被告郝利娟对原告提交的证据1、2、3、5均无异议；对证据4不予认可，表示没有收到。被告郝利娟未提供相关证据材料。为查明案件事实，本院依职权对涉案房屋和土地进行现场勘查拍摄照片。本院确认原、被告对真实性无异议的证据对本案具有证明力。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月15日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定由被告(乙方)承租原告(甲方)位于上海市崇明区汲浜公路**内**地块中心路南23个八型塑料棚以及2后**房屋。双方约定租赁土地面积6,238平方米，土地单价为3.2元/平方米，年租金为19,129元(计算11.5个月)；房屋的租金为每间85元/月，年租金为1,020元，房租费为977元(计算11.5个月)。租赁期限为2014年4月16日起至2015年3月31日止。乙方须在签订合同后10日内向甲方一次性付清全年租金等。合同到期后，原、被告未续签租赁合同。2016年3月25日，原、被告就结欠土地租金、房屋租金及水电费进行结算，并由被告向原告出具欠条一份，载明：“郝利娟欠健绿合作社2013年水电费642元，2014年欠地租、房租16,106元，2014年欠水电费1,356元，2015年欠地租、房租24,724元，2015年水电费欠1,913元。总计合计人民币44,741元，大写肆万肆仟柒佰肆拾壹元整”。之后，被告支付了原告12,000元，尚欠32,741元未支付。原告曾于2017年9月13日向被告邮寄送达《催款及解除合同告知书》，遭退回，遂涉讼。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。原、被告之间签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，原告已按约将房屋和土地交付给被告，被告理应按照合同约定及时支付土地及房屋租金。虽然2015年度原、被告之间未再签订书面合同，但被告仍延续租用原合同约定的土地和房屋，并向原告就拖欠的租金及水电费等出具欠条，双方形成事实上的租赁关系，租赁期限为2015年4月1日起至2016年3月31日止。后原、被告双方在租赁期限届满后未予续租，被告理应按约将租赁的房屋和土地腾空并交还原告，继续占用涉案房屋和土地缺乏相应的合同依据。故原告要求被告支付拖欠的租金和水电费并归还涉案房屋和土地的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张自2016年4月1日起至实际腾退之日止的房屋和土地占用费问题，被告认为其实际使用房屋至2017年9月，之后就没有使用，对于涉案土地，在双方结算租金时就曾提出归还土地，故仅同意支付2016年4月1日至2017年9月1日期间的房屋占用费；但被告也表示，2017年9月其因为生病离开，当时没有和原告沟通，也没有告知原告不再使用涉案房屋和土地。对此，本院亦认为，原、被告签订的租赁合同明确约定，返还土地时应当符合正常使用后的状态，清除干净田间秸秆，经出租方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。本案中，被告在离开时既未与原告结清之前拖欠的租金，也未将涉案房屋内物品搬离，亦未清除地上附着物将土地返还原告。被告提出在2016年3月25日结算时就表示归还土地，但又陈述其离开时未告知原告不再使用涉案房屋和土地，前后表述相互矛盾，且未提供证据证明该期间其已将涉案房屋和土地交还原告，故对被告的该项意见，本院难以采信。综合本案实际，原告主张该期间占用费，尚属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告郝利娟于本判决生效之日起三十日内将位于上海市崇明区汲浜公路XXX号内的八型塑料棚23个(中心路南11号地块西片由南向北23—45号棚，即文末附图中红色框内区域)及房屋1间(2后-17室)腾空返还原告上海健绿花菜专业合作社；二、被告郝利娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海健绿花菜专业合作社自2014年4月1日起至2016年3月31日止拖欠的房屋和土地租金及水电费32,741元；三、被告郝利娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海健绿花菜专业合作社自2016年4月1日起至2019年12月31日止的房屋和土地占用费和计92,712元(按照土地租金23,704元/年、房屋租金1,020元/年标准计算)，并按相同计算标准支付原告自2020年1月1日起至实际腾退之日止的房屋和土地占用费。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,809元、公告费560元，合计3,369元，由被告郝利娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄菲菲人民陪审员  黄 飞人民陪审员  黄晓燕二〇二〇年八月二十八日书 记 员  周志鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。……