山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0481民初4016号原告：滕州市汇龙房地产综合开发有限公司，住所地：滕州市龙泉街道龙泉南路和谐康城****楼**，统一社会信用代码：91370481725436346T。法定代表人：程佑银，经理。委托诉讼代理人：陈晨、孙涛，山东君雅律师事务所律师。被告：王玉红，女，1964年4月9日出生，汉族，现住滕州市。第三人：胡广济，男，1941年7月8日出生，汉族，住滕州市。第三人：孙秀莲，女，1942年8月6日出生，汉族，住址同上，系胡广济之妻。委托诉讼代理人：胡清，女，1964年6月8日出生，汉族，住滕州市，系两第三人之女。委托诉讼代理人：任兆福，山东诚硕律师事务所律师。原告滕州市汇龙房地产综合开发有限公司诉被告王玉红、第三人胡广济、孙秀莲商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕州市汇龙房地产综合开发有限公司的委托诉讼代理人陈晨、孙涛,被告王玉红、第三人孙秀莲、胡广济、及两第三人的委托诉讼代理人胡清、任兆福均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告滕州市汇龙房地产综合开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2010年8月购买原告开发的汇龙˙和谐康城E区9-1-202室房屋，面积为91.39平方米，总房款271791.4元。2010年8月24日被告交纳首付款75333元，剩余196458.4元至今未付。经原告多次催要，被告予以拒绝。被告王玉红辩称，原告自2014年2月27日向被告下发交费通知以来，未向原告提出过要求，已过诉讼时效。即便诉讼时效未届满，原告的合同解除权亦消灭。自原、被告签订商品房销售合同以来，被告多次找原告要求办理交款、上房手续，原告以各种理由拒绝，被告曾于2017年向原告递交律师函，催促其履行合同义务，原告置之不理。现原告以被告不交房款为由解除合同，违背了诚实信用原则，违反了合同约定，应予以驳回。根据合同相对性，只有合同相对人才对合同内容享有权益，并有权参与到相关诉讼程序中。两名第三人并非涉案商品房销售合同当事人，不能突破合同相对性，对合同所涉权益无独立请求权，应予以驳回。第三人胡广济、孙秀莲述称，第三人已占有使用房屋数年，不同意原告方解除房屋买卖合同，原告于十年前收取了第三人的房屋首付款，后收取了全额房款，故原告不能与实际履行的第三人解除合同。第三人不同意被告的答辩意见，被告十年前同意无偿转让第三人使用其姓名购买涉案房屋，并协助办理购房更名，被告答辩无事实和法律依据。第三人提出请求：1、确认涉案房屋为第三人所有和使用，原告与第三人履行房屋买卖合同，将房屋登记至第三人名下；2、诉讼费由原、被告承担。事实和理由：因胡广济、孙秀莲年事已高，生活起居和看病就医不便，于2010年委托子女在城里购买住房。2010年8月他们确定用滕州市中医院团购房王玉红的名义并经其同意为第三人购买汇龙公司开发的汇龙˙和谐康城小区的住房，在王玉红提供了相关手续后，第三人的大女儿胡清和儿子胡利群替第三人办理交纳5000元选房押金，第三人及子女同王玉红共同办理选定E区9-1-202室房屋，小女儿胡莺歌替第三人向汇龙公司交纳首付款70333元，公司已经收取并开具了收据，购房收据以王玉红的名义办理且王玉红当时把收据等手续转给了第三人，后因开发公司和王玉红不配合等原因未予办理，故第三人是涉案房屋的实际购买、付款、占有使用和所有权人。原告辩称，与原告订立合同、交付房款的主体是被告，第三人与被告之间的关系原告不清楚，无论买受人是被告还是第三人，原告于2014年2月27日向被告送达了交款通知，限被告于2014年4月30日前交付房款，否则解除合同，对该房源另行处理。该解除合同已经生效，被告没有在法定期限内提起诉讼。被告辩称，涉案房屋为被告所有。2014年原告通知被告于4月30日前上房，被告于4月28日去原告销售科申请办理上房手续，销售科长以房屋首付款的交纳主体有私人矛盾为由拒绝为被告办理上房手续。2017年6月，原告营销公司员工电话催促被告上房，被告去原告财务科说明情况，原告让被告去滕州日报公告票据丢失，重新取得票据办理上房，被告补办了新的票据去办理上房，销售科长仍拒绝为被告办理上房。被告于2017年9月4日去山东滕达律师事务所求助，律师帮被告写了律师函，被告将律师函送到了原告办公室工作人员田镇良手中，他说领导研究后给答复，从此杳无音信。2019年，汇龙公司营销人员电话催促被告上房，被告去原告办公室，被告负责人员进行了调整。后得知被告收到两份律师函，一份是被告向原告发出的，另一份是胡清发出的，要求汇龙公司不能给被告办理上房。被告要求汇龙公司把账号给被告，被告补齐尾款办理上房，汇龙公司说研究一下再给被告回复。2014年2月27日汇龙公司发给被告的交款通知书上没有公司的收款账号，原告拒绝被告上房，故原告主张不是事实。本院经审理认定事实如下：2010年8月8日，滕州市中医医院（乙方）与滕州市汇龙房地产综合开发有限公司（甲方）签订商品房预定合同，约定滕州市中医医院（以下简称中医院）团购滕州市汇龙房地产综合开发有限公司（以下简称汇龙公司）位于滕州市西侧，荆河东路南侧，汇龙˙和谐康城小区E区2#、5#、9#楼。乙方初步拟定团购200套住宅房（以最终选房套数为准），乙方购房户不能挑选E区2#、5#、9#号楼以外的房源，双方约定交房期限为2012年5月1日。甲方协助乙方向购房户收取保证金，每户5000元，并代为保管。没有违规的购房户，此保证金可作为个人预付款使用，有违规的购房户，其保证金不能作为预付款使用，交回乙方，甲方无使用权。关于价格及费用，住宅团购均价为2850元/㎡；阁楼价格为1680元/㎡；；地下室价格为1350元/㎡(一次性付清全款可让利50元/㎡)，，地下车位价格为68000元/位（阁楼、地下室、地下车位均不办理产权不能办理按揭贷款）。关于付款方式和期限，甲乙双方签订合同后10日内，乙方购房户向甲方交付房价30%的预付款（车位暂按2万元/位），待住宅主体完成或达到预售许可条件时，甲方通知乙方购房户签订《商品房预售合同》，15日内交清预售房款（含地下室及车库款），办理按揭贷款的客户，也须在15日内办理完毕；上房前根据实测面积结算房款，多退少补，同时签订正式《商品房买卖合同》，其他物业等相关费用待上房交钥匙前一次性付清。乙方逾期交纳房款超过15日或接到上房通知后超过15日不来办理上房手续的，甲方有权将房屋转让给他人。汇龙公司在甲方处加盖公章，中医院在乙方处加盖公章。合同后附有和谐康城十一层、十七层楼层差的价格表。王玉红系中医院职工，享有团购涉案房屋的资格。胡清、胡莺歌系胡广济、孙秀莲之女，胡利群系胡广济、孙秀莲之子。王玉红与胡清系同学等关系，双方口头约定，胡清父母借用王玉红的名义购买团购房。王玉红选定了和谐康城E区9号楼1单元202室房屋，房屋面积为91.39㎡，单价为2710元/平方，房款为247666.9元，，地下室1787㎡，单价为1350元/平方，价款为24124.5元，总价款为271791.4元。王玉红将汇龙公司收取购房款的银行账户交付给胡清，胡莺歌将购房首付款70333元打入汇龙公司工商银行的账户，汇龙公司于2010年8月24日向王玉红出具收据，载明：“交款单位：王玉红，购房地点：和谐康城E区9#-1-202室，收房款75333元”，其中包含了5000元定金（亦系胡广济子女代交）。王玉红将此收据原件转交给胡清。2012年4月11日，汇龙公司向王玉红下达“关于汇龙˙和谐康城E区团购房上房的通知”，载明：“和谐康城E区9号楼1单元202室王玉红住户：为便于汇龙˙和谐康城定房职工办理上房手续，及时入住新居，现将上房事项通知如下：一、上房时间，定于2012年4月30日之后，每日上午8:30-11:30，下午13:30-16:30；二、办理上房及贷款所需资料：1、如一次性付清，请于2012年4月30日之后携带本人身份证原件、购房收据、协议、剩余房款及上房费用即可办理上房手续；2、如办理商业贷款，需夫妻双方携带各自身份证、户口本、结婚证、收入证明、交款收据、协议等，于2012年4月13日至17日在汇龙开发公司东二楼会议室集中办理；3、如办理公积金贷款，可先到汇龙公司销售科领取公积金贷款表格，填写完毕后再送交领取表格处，由汇龙公司统一组织分批去公积金处审核及办理各项手续”。王玉红未交纳剩余房款，亦未办理上房手续。2014年2月27日，汇龙公司向王玉红下达交款通知，载明：“中医院职工王玉红，你所团购的汇龙和谐康城E9-1-202号房，现通知你于2014年4月30日前付清你所团购房的房款，并办理上房手续。如逾期不办理，我公司将依据团购房合同约定，对该公示房源另行处理”。王玉红辩称其前往汇龙公司交纳剩余房款，因第三人向汇龙公司发出律师函，声明胡清借王玉红名义买房，在胡清和王玉红之间的纠纷没有解决之前，汇龙公司不与任何一方签订正式的商品房买卖合同，故汇龙公司以涉案房屋存在私人矛盾为由拒绝为王卫红办理上房手续。2017年6月，王玉红在滕州日报公告遗失声明，对汇龙公司开具的交纳涉案房屋首付款的收据（号：0004052）以丢失为由声明作废。2017年6月13日，汇龙公司向王玉红补开首付款收据，载明：“缴款单位：王玉红，购房地点：和谐康城E区9-1-202，收购房款75333元”。2017年9月，王玉红委托滕达律师事务所向原告出具律师函，函告公司收到律师函七日内为王玉红办理上房手续并交付房屋。2020年7月2日，胡广济、胡莺歌存入汇龙公司账户175777元，汇龙公司于7月7日在滕州日报发布公告：“胡广济和胡莺歌您于2020年7月2日以现金形式存入汇龙公司在中国工商银行滕州市支行开立账户中，资金壹拾柒万伍仟柒佰柒拾柒元整（￥175777.00元），因您与汇龙公司不存在任何商品房买卖关系，与您提供的汇龙和谐康城E区9-1-202号商品房买卖没有关联性，望你见公告后三日内到汇龙公司财务科办理退款手续，逾期产生的一切后果由你自行承担”。本院认为，汇龙公司与中医院签订商品房预定合同，中医院职工团购汇龙公司开发的汇龙˙和谐康城E区2#、5#、9#楼，王玉红作为中医院职工选定和谐康城E区9号楼1单元202室房屋，对房屋价款进行了明确约定，汇龙公司向王玉红发出的上房通知对交付剩余房款、办理上房手续的时间亦进行了明确告知，汇龙公司与王玉红之间形成名义上的商品房买卖合同关系。2014年2月27日，汇龙公司向王玉红发出交款通知，限王玉红于2014年4月30日前付清房款，并办理上房手续，如逾期不办理，汇龙公司根据团购房合同约定，对房源另行处理。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。汇龙公司向王玉红发出的交款通知书，催促王玉红在限定期限内交纳剩余购房款，未有明确的解除合同的意思表示，解除合同必须以明示的方式做出，故上述交款通知不产生合同解除的法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案原告向被告发出交费通知后，未在限定期限后一年内行使解除权，原告的解除权消灭。原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于第三人述称的存在借名买房的问题，与本案不是同一法律关系，被告与第三人可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告滕州市汇龙房地产综合开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告滕州市汇龙房地产综合开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  刘 永审 判 员  刘 莉人民陪审员  赵凤芹二〇二〇年八月二十七日法官助理罗璇书记员孔晶