天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初5812号原告：富邦融信（北京）投资基金管理有限公司，住所地北京市海淀区高里掌路**院**楼**101-31。法定代表人：李镕再，总经理。委托诉讼代理人：东芳，天津桐江律师事务所律师。被告：天津宝利晟辉置业有限公司，住所地天津市南开区长江道与南丰路交口博朗园1-1-3701、3702、3801。法定代表人：霍汉祥，董事长。委托诉讼代理人：尹旭，女，该公司职员。原告富邦融信（北京）投资基金管理有限公司与被告天津宝利晟辉置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富邦融信（北京）投资基金管理有限公司的委托诉讼代理人东芳，被告天津宝利晟辉置业有限公司的委托诉讼代理人尹旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富邦融信（北京）投资基金管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告返还原告交付的租赁押金88964元及电费保证金7310元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月1日原、被告签订《租赁合同》，由原告承租被告所有的天津市南开区长江道与南丰路交口博朗园1号楼大厦××号房屋（以下简称案涉房屋），租期自2020年3月1日至2022年2月28日；原告须于合同签订之日起三个工作日内向被告交付88964元作为本合同的履约保证金；除合同另有约定外，租赁期届满或因被告违约导致合同提前终止时，被告应在原告将房屋按接收时状态交还后三个月内，将全部保证金或按本合同约定作出扣除后的保证金余额无息返还给原告。合同签订后，原告按约定数额向被告交付履约保证金88964元，并交付电费保证金7310元。因原告承租案涉房屋的目的系为开展培训教育，2020年1月16日原告以案涉房屋所在地址作为注册地办理了海漫（天津）教育科技集团有限公司（以下简称海漫公司）的营业执照，但2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，根据疫情防控措施要求，教育培训机构无法正常经营，导致原告不能开展线下教育培训活动，没有营业收入，损失惨重。鉴于疫情不可抗力导致原告承租案涉房屋的根本目的无法实现，原告注销了海漫公司的营业执照，在与被告协商一致的情况下于2020年5月31日解除合同后，返还了案涉房屋，但就履约保证金和电费保证金的返还问题未能达成一致，故成讼。被告天津宝利晟辉置业有限公司辩称，原告所述双方就案涉房屋订立了租赁合同、案涉房屋地址、合同约定的租期和租金标准、原告交纳的履约保证金数额均属实。租赁合同约定，正式起租日期为2020年3月1日，在合同订立至起租日期间，虽有新冠肺炎疫情的发生，但案涉房屋所在的写字楼于2020年3月1日开始复工，不存在影响租赁合同正常履行的情形；原告是租赁合同中的承租人，其设立的海漫公司并非合同相对方，其经营状况不应影响原、被告对租赁合同的履行，且根据海漫公司营业执照载明的经营范围中，与教育有关的仅有“教育信息咨询”一项，该登记事项不足以证实其属于受到疫情防控措施影响而不能及时复工的教育培训机构。原告因自身主观原因选择放弃经营的行为不构成“因不可抗力致使合同根本目的不能实现”的法定合同提前解除事由，其提前解除租赁关系属于违约行为，应以所交付的履约保证金承担违约责任，故被告不同意该项诉讼请求；原告所称的电费保证金系向案外人天津宝利浩远物业发展有限公司（以下简称宝利物业公司）交纳，被告没有返还义务。本院经审理认定事实如下：2019年12月1日，原、被告签订租赁合同，由原告承租被告所有的建筑面积487.48平方米的案涉房屋，租赁期2年，起始日为2020年3月1日，终止日为2022年2月28日；原告须于本合同签订之日起三个工作日内向被告交付88964元作为本合同的履约保证金；除合同另有约定外，租赁期届满或因被告违约导致合同提前终止时，被告应在原告将房屋按接收时状态交还后三个月内，将全部保证金或按本合同约定作出扣除后的保证金余额无息返还给原告；原告须确保该房屋的用途仅限于办公；在发生下列情况时，原告可单方面解除本合同，且被告须赔偿原告因此所蒙受的一切损失：9.2.1原告因被告故意的行为而导致无法使用该房屋，且被告未能在收到原告向其发出书面通知后三十日内做出相应补救的；9.2.2被告严重违反本合同规定的任何条款的；9.2.3中国法律法规规定所允许原告解除本合同的其他情形。除以上因素外，原告不得提前终止或解除本合同。如原告违反合同的约定在租赁期内提前终止或解除本合同（原告不缴纳履约保证金、租金等相关费用超过三十日的，视为原告提前终止本合同）,履约保证金不予退还，未足额缴纳履约保证金的，原告须交纳全额相当于履约保证金的违约金。另，因原告违约造成终止或解除本合同的，原告在本合同项下已经享有的各种优惠待遇（包括但不限于免租期内免除的租金或其他租金优惠待遇）均应按照被告的要求予以返还；如原、被告双方因不可抗力不能履行本合同时，可根据不抗力的影响部分或全部免除违约责任。不可抗力是指：“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不仅限于：火灾、地震、洪水等自然灾害；……流行病……等，以及在本合同生效后，发生国家有关法律法规政策的变化，导致本合同无法正常履行的情形。”……如因不可抗力导致本合同无法继续履行的，则本合同终止，双方互不承担责任，自终止之日起三十日内，双方办理结算手续。该合同签订后，原告于2019年12月13日向被告交付履约保证金88964元，向案外人保利物业公司交付电费保证金7310元。2020年1月16日，原告以案涉房屋地址作为住所地，注册了海漫公司并取得营业执照，海漫公司营业执照注明经营范围为“科学研究和技术服务业、软件开发、教育信息咨询、企业管理咨询、会议服务、展览展示服务、企业形象策划（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。2020年1月新冠肺炎疫情发生后，受疫情防控措施的影响，原告以海漫公司欲经营的线下教育培训活动无法开展为由，于2020年5月注销了海漫公司并与被告协商一致解除了租赁合同，在结清相应租期内的租金后，将案涉房屋返还被告。现原告以不可抗力致使承租案涉房屋开展线下教育培训活动的目的不能实现，符合法定合同解除事由为由，要求被告返还履约保证金和电费保证金，成讼。本案审理中，原告表示由于教育培训行业的特殊性，海漫公司的经营范围中包括“教育信息咨询”，只需后续到教育部门办理许可批文即可经营线下教育培训业务。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同法规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。从原告陈述可以证实，其在案涉房屋所在地注册的海漫公司营业执照载明的经营范围虽有“教育信息咨询”，但截至2020年5月双方解除租赁合同时止，该公司未获得相关教育管理部门对其开展线下教育培训业务的许可，故本院不予认定海漫公司具有开展线下教育培训的资格。且租赁合同约定，原告承租案涉房屋用于办公，没有限定为线下教育培训，况海漫公司的经营范围除教育信息咨询外，还有多项可经营内容。2020年1月虽有不可抗力新冠疫情发生，但原告现有证据不足以证实双方解除合同的2020年5月时，疫情防控措施导致海漫公司全部经营内容均无法开展，进而致使租赁合同的目的不能实现。依据租赁合同约定，原告以此为由提前解除合同的，被告有权不予返还履约保证金。但考虑新冠肺炎疫情防控措施对原告使用案涉房屋的实际影响力大小，被告应酌情适当返还部分履约保证金，本院酌定以返还履约保证金的30%为宜，计26689.2元。另，因电费保证金并非向被告交付，原告主张被告返还没有事实依据，本院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津宝利晟辉置业有限公司返还原告富邦融信（北京）投资基金管理有限公司履约保证金26689.2元；二、驳回原告富邦融信（北京）投资基金管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费2207元，减半收取计1103.5元，由原告富邦融信（北京）投资基金管理有限公司负担803.5元，被告天津宝利晟辉置业有限公司负担300元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二〇年八月二十四日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第一项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。