江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初2563号 原告（反诉被告）：孙桂姬，女，1972年8月15日出生，汉族，住吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：周剑，张叶，江西吉泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吉安铜锣湾广场投资有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区吉安南大道**铜锣湾广场商铺**，统一社会信用代码：9136080058657481XG。 法定代表人：肖江平，总经理。 委托诉讼代理人：赵建宁，男，系公司职工。 委托诉讼代理人：郑海军，男，系公司职工。 原告（反诉被告）孙桂姬与被告（反诉原告）吉安铜锣湾广场投资有限公司（以下至判决主文前简称吉安铜锣湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙桂姬的委托诉讼代理人周剑、张叶，被告（反诉原告）吉安铜锣湾公司的委托诉讼代理人赵建宁、郑海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙桂姬向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《商品房买卖合同》约定立即向原告交付位于吉安市吉州区商品房；2、判令被告向原告交付逾期交房违约金暂计28320.18元（违约金从2018年1月1日起，以房屋面积为基数，按每平方米每月7.65元计算至实际交房之日止，截至2020年5月8日已产生违约金28320.18元）；3、判令被告返还原告购买车位款45000元；4、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第二项为：判令被告向原告交付逾期交房违约金暂计44823.64元（违约金从2018年1月1日起，每日按房屋总价款522420元的万分之一计算违约金至实际交房之日止，截至2020年5月8日已产生违约金44823.64元）。事实和理由：2016年4月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于吉安市吉州区，面积为129.44平方米，合同约定2017年12月31日前交付房屋，总房价为522420元。为购买车位，2015年2月10日原告向被告交纳车位款5000元，2016年5月22日向被告交纳车位款40000元。约定的交付期限到期后，被告并未如期交房。直至2019年下半年，原告听说可以交房，便与被告联系交房事宜。但被告称因房屋阳台由计半面积变更为计全面积，原告需先补交房款后并再交纳40000元车位款后才能交房。原告认为双方签订的合同所附图纸载明阳台只需计半面积，原告购买房屋时是参考了阳台只计半面积等因素才购买。现被告单方变更合同使阳台计全面积违反了合同约定，至今被告都未向原告出示相关销售许可，也不与原告签订车位销售合同，双方车位销售合同并未订立，原告没有支付40000元车位款的义务。原告认为被告需按合同约定在2017年12月31日前向原告交付阳台计半面积的房屋，现被告已逾期，需支付逾期交付违约金，每日按房款总价的万分之一计算至实际交房之日止。 被告吉安铜锣湾公司辩称，一、在2019年6月19日已经达到了交房标准；二、逾期交房违约金应当按照合同来计算，对方提出的违约金太高，我方同意计算到2019年6月30日，按总房款的万分之0.2计算；三、不同意返还车位款，我们是谈好的一房一车组合销售，买房必须买车位。 反诉原告吉安铜锣湾公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付面积差价22278.82元；2、判令反诉被告向反诉原告支付自2019年8月1日至2020年7月8日逾期收房违约金18683.18元；3、判令反诉被告向反诉原告支付车位尾款40000元；4、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2016年4月23日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，约定反诉被告自愿购买反诉原告所开发的吉安市铜锣湾雅苑小区第1幢1单元902号房（预售面积129.44平方米）。合同第五条第一款约定，该商品房最终产权面积以市房产测绘部门实际测量面积为准，按合同单价约定多退少补。现根据市房产测绘部门实际测量面积为134.96平方米，面积差为5.52平方米，按合同约定，反诉被告应向反诉原告支付面积差价22278.72元。反诉原告于2019年6月10日用EMS向反诉被告发出了《交房通知》，到目前为止反诉被告仍未办理房屋交接手续。根据合同约定，买受人自出售人发出《交房通知》之日起15日后，买受人未办理房屋交接手续，出卖方有权按总房款的每日万分之一收违约金。根据合同约定，违约金从2019年8月1日起截止到2020年7月8日，共计343天，反诉被告应支付给反诉原告违约金18683.18元。反诉被告购房时自愿购买车位一个85000元，至今还有余款40000元未付清。 针对反诉原告吉安铜锣湾公司的反诉，反诉被告孙桂姬辩称：一、吉安铜锣湾公司要求孙桂姬支付面积差价的诉讼请求不应得到支持。1、吉安铜锣湾公司要求孙桂姬补足的5.52㎡的面积差主要是因为阳台面积计算方式不同导致的。孙桂姬与吉安铜锣湾公司签订的《商品房买卖合同》中房屋分层分户平面图明确载明阳台面积按1/2计算，吉安铜锣湾公司要求按全面积计算违反了合同约定。孙桂姬购买该房屋的主要考虑因素之一就是吉安铜锣湾公司在签订合同时承诺阳台计半面积，并将计半面积的图纸载入合同后，孙桂姬才签订的商品房买卖合同，现吉安铜锣湾公司将阳台按全面积计算，违反了合同约定，该诉讼请求不应当得到支持;2、据孙桂姬了解雅苑小区所有房屋面积均大幅度增加，增加比例均大于3%，面积增加的原因均为吉安铜锣湾公司将原设计为非封闭阳台加装铝合金框和玻璃致使阳台变更为了全封闭阳台，导致测绘面积增加。铜锣湾投资公司此行为违背了合同法的公平、公正原则，且违反了《商品房买卖合同》的约定;3、买卖双方在签订合同的时候均认可南、北两个阳台均按半面积计算。即使双方在合同中约定了1#楼南阳台封闭，亦不能改变双方约定了所有阳台按半面积计算的合议。至于市房产测绘部门以什么标准对房屋进行实测，导致房屋产权面积变化，这是属于行政事务的范畴，不属于双方合意的范畴，房屋的购买价格应当以双方的真实意愿为准，即不管市房产测绘部门将阳台按半面积测量或按全面积测量均不能改变双方按阳台半面积计算作为购买房屋的购买价格的约定。再退一步讲，即使孙桂姬上述理由不能采纳，《商品房买卖合同》约定了1#楼北阳台不封闭，吉安铜锣湾公司未经孙桂姬同意，单方私自将南北两个阳台封闭，其行为违反合同约定，至少封闭北阳台导致的面积差不应当由孙桂姬承担。二、孙桂姬不存在逾期收房的情形，对于该诉讼请求不应当得到支持。1、孙桂姬从未收到吉安铜锣湾公司发出的书面《交房通知》，吉安铜锣湾公司从未书面要求孙桂姬收房;2、涉案房屋至今都未达到交付的标准。涉案房屋尚未完成建设工程竣工验收备案登记，孙桂姬有权拒绝接受。其次，吉安铜锣湾公司违约将南北两个阳台封闭并将计半面积阳台按全面积计算，铜锣湾广场投资公司交付的房屋不符合合同约定的交付标准，孙桂姬有权拒绝接受;3、即使吉安铜锣湾公司向孙桂姬发出了书面通知（仅假设，不构成对收到了书面通知的自认），但因铜锣湾投资公司在发送通知时房屋尚未完工，通知亦是无效的，而之后房屋在何时真正完工，吉安铜锣湾公司并未再通知孙桂姬;4、退一步讲，即使孙桂姬存在逾期收房（仅假设，不对逾期收房构成自认），合同约定的逾期收房的违约条款系格式合同的霸王条款，吉安铜锣湾公司未就该条款向孙桂姬明示，依据《合同法》第四十条和第四十一条，该条款亦属于无效条款。即使有效，因未对铜锣湾投资公司产生实际损失，亦应当予以核减和免除。三、孙桂姬与吉安铜锣湾公司未就购买车位签订正式买卖合同，孙桂姬仅交纳了定金和部分进度款，双方仅存预约关系，不存在本约关系，现吉安铜锣湾公司建造的车位未达到孙桂姬预期的要求，双方就车位买卖合同的相关条款不能达成一致意见，不能签订车位买卖合同的原因不在于孙桂姬，依据《商品房买卖合同司法解释》第四条之规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。铜锣湾投资公司应将4.5万元退还孙桂姬，铜锣湾投资公司要求孙桂姬支付4万元车位款的诉请不应当得到支持。 本院经审查认定事实如下：2016年4月23日，原告孙桂姬与被告吉安铜锣湾公司签订《商品房买卖合同》，约定：孙桂姬购买被告开发的吉安市吉州区雅苑小区1幢1单元902号房，建筑面积129.44平方米，单价4036元/平方米，总价522420元；产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定该商品房最终产权面积，以市房产测绘部门实际测量面积为准，按合同单价约定多退少补；出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合同条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除合同约定的特殊情况外，出卖人未按规定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.2的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人自出卖人发出《交房通知》之日起15日后，买受人未办理房屋交接手续，出卖方有权按总房款的每日万分之一收违约金。同时，双方还签订了《合同补充协议》，约定：房屋产权登记面积以验收通过后的实测面积为准。合同附件二房屋分层分户平面图显示该商品房南北阳台均计半面积，合同附件三阳台载明装饰、装备标准为：1#、2#南阳台封闭。合同签订后，原告按约支付了首付款及办理了银行按揭。2019年4月，被告更改阳台设计，对原设计1#、2#南北阳台增设窗户进行封闭。2019年5月31日，案涉楼栋取得了《工程质量监督报告》，同年6月4日，被告向原告邮寄出《交房通知》，原告以未达到交付条件为由拒绝收房。2019年8月18日，案涉楼栋取得了《庐陵新区建设工程竣工验收备案表》，同年9月2日，吉安市吉州区房地产测绘队出具《商品房面积实测报告》，案涉房屋测绘面积为134.96平方米。被告遂要求原告补交增加面积的价款，原告拒不同意。 另查明，2015年2月10日，原告向被告支付5000元，被告出具收据，载明收款事由为购房诚意金（车位定金、非产权）。2016年5月22日，原告再次支付40000元车位进度款，双方未签订书面买卖合同。 本院认为，根据双方的诉辩，本案的争议焦点为：孙桂姬应否向吉安铜锣湾公司支付面积差价；吉安铜锣湾公司应否支付逾期交房违约金，如何计算；吉安铜锣湾公司应付返还购车款45000元。 一、关于孙桂姬应否向吉安铜锣湾公司支付面积差价的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方自行约定该商品房最终产权面积，以市房产测绘部门实际测量面积为准，按合同单价约定多退少补，以及《合同补充协议》第八条约定，房屋产权登记面积以验收通过后的实测面积为准。该条款的约定系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方应按约履行。现经吉安市吉州房地产测绘队测绘，案涉房屋实测面积为134.96平方米，比合同约定面积增加5.52平方米，增加的面积应按购房时的单价即4036元/平方米由孙桂姬支付给吉安铜锣湾公司，共计22278.72元。 二、关于吉安铜锣湾公司应否支付逾期交房违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。根据《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知规定》，（以下简称《指引》）第2点规定，“经验收合格”应当系指商品房经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。案涉楼栋系于2019年8月18日取得《庐陵新区建设工程竣工验收备案表》，吉安铜锣湾公司于2019年6月向孙桂姬发出《交房通知》时，该商品房尚未符合交房条件，原告有权拒绝收房。在该商品房符合交房条件后，吉安铜锣湾公司应书面通知原告交房，被告未提供证据证明其在取得竣工验收备案表后通知了原告收房，直至本案庭审时被告才告知已经取得了建设工程竣工验收备案表，故本院认为被告吉安铜锣湾公司应当支付原告孙桂姬自2018年1月1日至庭审之日即2020年7月30日的逾期交房违约金。关于违约金的计算标准，合同中约定逾期交房违约金为已交付房价的日万分之零点二，而对于买受人逾期收房约定的违约金为按日万分之一计算。该约定加重了购房人的违约责任，而减轻了出卖人的逾期交房的违约责任，显然，双方的权利义务严重不对等，应为无效的格式条款。根据《指引》规定，逾期交房违金约定在每日万分之一至万分之三，低于或者高于该标准的当事人可以请求调整。故孙桂姬主张逾期交房违约金按已付购房款的日万分之一计算，本院予以支持。吉安铜锣湾公司应当向孙桂姬支付逾期交房违约金计522420元×0.0001×942天=49211.96元。 三、关于吉安铜锣湾公司应付返还购车款45000元的问题。本院认为，孙桂姬于2015年2月10日交纳购买车位定金5000元，而后又于2016年5月22日交纳车位进度款40000元，虽然双方未签订书面合同，但孙桂姬的行为表明双方已达成购买车位的合意，双方的买卖合同成立，应按约履行。现孙桂姬放弃购买车位并要求被告返还车位款的行为表明其要求解除合同，双方未约定孙桂姬不能解除合同，本院认定其有解除合同的权利，合同解除后，原告已经履行的部分应当返还。但孙桂姬因为自己的原因不继续履行合同已构成违约，其无权要求返还定金5000元，本院仅支持返还车位进度款40000元。孙桂姬辩称系由于车位质量太差等原因造成其放弃购买，未提供证据证实，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十九、第四十条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告吉安铜锣湾广场投资有限公司于本判决生效后三日内按《商品房买卖合同》约定向原告交付位于吉安市吉州区商品房； 二、被告吉安铜锣湾广场投资有限公司支付原告孙桂姬逾期交房违约金49211.96元； 三、被告吉安铜锣湾广场投资有限公司返还原告孙桂姬车位进度款40000元； 四、原告孙桂姬支付被告吉安铜锣湾广场投资有限公司面积差价22278.72元； 五、驳回原告孙桂姬的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告吉安铜锣湾广场投资有限公司的其他反诉请求。 以上二、三、四项相品，被告吉安铜锣湾广场投资有限公司还应向原告孙桂姬支付66933.24元，限判决生效后七日内付清。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2046元，减半收取1023元，由被告吉安铜锣湾广场投资有限公司负担。反诉费1824元，减半收取912元，由反诉原告吉安铜锣湾广场投资有限公司负担662元，反诉被告孙桂姬负担250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  杨济浪 二〇二〇年八月二十七日 法官助理邓志娇 书记员郭雨