江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0802民初1971号原告：周有娣，女，汉族，1989年10月20日生，住江西省吉安市吉州区。委托代理人：孙素娟，吉安市君合法律服务所法律工作者。被告:吉安金诚房地产开发有限公司，住所地：吉安市吉州区安宁路万福花园北面，统一社会信用代码：91360802794756247T。法定代表人：甘重明，执行董事。委托诉讼代理人：宋德均、周红日，江西奋翼律师事务所律师。原告周有娣与被告吉安金诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告周有娣及其委托诉讼代理人孙素娟,被告吉安金诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋德均、周红日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付从违约之日（2018年1月1日）到实际竣工验收备案之日的逾期交房违约金5051元（暂计到2020年6月14日，564939元x0.01%x894天=5051元）；二、判令被告将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、和土地使用证）登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，办理产权证；三、请求判令被告支付从违约之日（2018年4月14日）到实际办理产权登记之日的违约金57530元（暂计到2020年6月14日，564939元x4.7%x26/12年=57530元），并依法调高逾期办证违约金的计算标准，以总购房款为本金，按银行同期贷款利率（年化基准利率4.7%）作为利率，计算至办理产权登记手续之日为止；四、案件诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤销诉讼请求第二项。事实和理由：2020年6月9日，江西高级人民法院向全省各级法院下发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（以下简称《指引》），文件对开发商逾期交房和逾期办证违约金的调整进行了细化规定。根据《指引》第三条规定，开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持。被告开发的房子在起诉前仍然没有完成竣工验收备案登记，原告在不知情的情况下接收了未达到法定交房要求的房子，因此主张支付逾期交房违约金合法合理。根据《指引》第六条规定，对于合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。原被告之间的合同约定违约金过低，明显属于以上无效格式情形，应当按照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。原告原起诉状是按总购房款的固定比例1%计算违约金，现申请变更。按照《中国人民银行关于下调金融机构人民币贷款和存款基准利率并进一步推进利率市场化改革的通知》银发（2015）325号文件规定，当前银行贷款基准利率为4.7%（一至五年档），原告主张按银行贷款利率年化4.7%的标准计算违约金。被告吉安金诚房地产开发有限公司辩称:被告不存在逾期交房及逾期办证的违约事实，请求法庭依法驳回。一、被告不存在逾期交房的违约行为。1、被告在2017年12月29日已经取得达观学府10栋的《工程质量监督报告》，并已经通知原告交房，原告接到通知后也于2018年1月14日办理了交房手续，不存在逾期交房的事实。2、双方达成的补充协议第3条约定，验收合格是以吉安市建筑工程质量监督站出具《工程质量监督报告》为准，其他条件不作为交房条件，双方同意被告在商品房验收合格后两年内办理竣工验收备案手续。双方交房时，商品房已经达到合同约定的交房条件，原告明知在交房时原告所购商品房没有办理竣工验收备案手续。二、被告不存在逾期办证的违约行为。合同约定的验收合格日期是2017年12月31日前，备案日期是2019年12月31日前，办证日期是备案后360个工作日内，即办证日期是在2021年6月4日前，该时间节点并没有达到，原告起诉答辩人逾期办证明显与合同约定不符。综上所述，答辩人已经在合同约定的期限履行了交房义务，而合同约定的办证期限尚未届满，不存在逾期办证行为，原告起诉要求被告支付逾期交房和逾期办证的违约金没有事实依据，原告要求被告在合同约定的期限届满前达到办证条件没有法律依据，请求法庭依法驳回其诉讼请求。根据当事人的陈述，提供的证据及庭审查明的事实，本院查明事实如下：2017年3月24日，原告周有娣与被告吉安金诚房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（备案合同编号：20170302650），双方对买卖房屋的权利义务做了详细约定，其中：原告购买的房屋位于吉安市吉州区房屋，建筑面积119.5平方米，房款总额564939元，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除合同约定的特殊情况外，出卖人未按规定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当在商品房竣工验收备案后360个工作日内，将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关后备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证的，双方同意：出卖人按已付房价款的万分之零点一向买受人支付违约金；出卖人继续负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办证的一切费用全部由买受人自理。同时，原、被告还签订了一份《合同补充协议》，其中第三条关于商品房交付的补充说明约定：（1）双方同意：买受人所购商品房交付条件仅为按国务院《建设工程质量管理条例》规定的验收合格，其他条件不作为交房条件。验收合格日期为吉安市建筑工程质量监督站出具《工程质量监督报告》日期，合同第八条约定交付的期限为对应上述交付条件的交付期限。双方同意出卖人在商品房验收合格后两年内办理竣工验收备案手续；（5）房屋符合合同约定的交付使用条件，出卖人可以向买受人发出房屋交付使用通知书，但买受人未收到房屋交付使用通知书，不影响房屋在合同约定交接之日产生房屋交付使用的法律效力。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款564939元。2017年12月29日，被告取得了原告所在楼栋的吉安市建筑工程质量（安全）监督站出具的《工程质量监督报告》，2020年7月7日，被告取得《庐陵新区建设工程竣工验收备案表》。原告已于2018年1月14日收房。本院认为：根据双方当事人的诉辩，归纳本案争议焦点为：一、是否逾期交房的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，该约定即视为2017年12月31日是开发商最后交房的期限。而《合同补充协议》第三条所约定的，双方同意，买受人所购房屋交付条件仅为按国务院《建设工程质量管理条例》规定的验收合格，其他条件不作为交房条件。双方同意出卖人在商品房验收合格后两年内办理竣工验收备案手续。本院认为，双方在补充合同中约定的交房条件，实际使交房期限变成了不确定性，能否取得《工程质量监督报告》取决于被告自身，若开发商怠于履行自己的义务，无故拖延取得《工程质量监督报告》，则收房时间始终处于不确定状态，故补充协议中关于交房条件的约定系被告免除其逾期交房违约责任的格式条款，应认定为无效条款。根据《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知规定》，（以下简称“《指引》”）第2点规定，“经验收合格”应当系指商品房经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，合同约定的交付条件高于该标准的，以合同为准，合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定。故被告在补充条款中关于双方同意出卖人在商品房验收合格后两年内办理竣工验收备案手续的约定，违反《指引》规定，本院不予采纳。故交房时间应认定为在2018年1月1日之前。因被告未达到交付商品房所要求的条件，买受人有权拒绝接收房屋。但原告已于2018年1月14日收房，结合双方签订的合同内容及其它业主出具的拒绝收房通知书等实际情况，应认定为购买人明知或者应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接受房屋，逾期交房时间截止到原告收房之日。二、关于逾期交房违约金是否过低应予调整的问题。合同中约定逾期交房违约金为已交付房价的日万分之零点一，而《合同补充协议》对于买受人迟延支付房款约定的违约金为按日万分之五计算。该约定加重了购房人的违约责任，而减轻了出卖人的逾期交房的违约责任。显然，双方的权利义务严重不对等。根据《指引》规定，逾期交房违金约定在每日万分之一至万分之三，低于或者高于该标准的当事人可以请求调整。故原告主张约定的违约金过低请求调整为按已付购房款的日万分之一计算，本院依法予以支持。故被告逾期交房应支付的违约金为564939元×0.0001×14天=790.91元。三、是否逾期办证的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当在商品房竣工验收备案后360个工作日内，将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证的，双方约定，出卖人按已付房价款的万分之零点一向买受人支付违约金；出卖人继续负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办证的一切费用全部由买受人自理。同理，该条款使买受人办理产权证的时间成为不确定性，按前述第一条分析，案涉房产约定的交房日期为2017年12月31日之前，加上90天的约定期限，交房时间应当在2018年4月1日前，逾期视为交房违约。至今，被告未提供证据证明其已将办证资料报产权登记机关，被告的行为已构成违约，被告应支付从2018年4月1日起至被告实际将办证资料报产权机关之日止的逾期办证违约金，原告诉请从2018年4月14日起计算逾期办证违约金，本院予以照准。四、关于逾期办证违约金是否过低应予调整的问题。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，…，如因出卖人的原因致使买受人无法办证，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，即无论被告违约时间多长，被告赔付的违约金是固定的，即金额为56.49元。纵观原、被告所签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方所约定的权利和义务是不对等的，在违约责任方面，出卖人提供的格式条款存在免除其责任，加重买受人责任，排除买受人的权利之情形，根据法律规定该条款无效。现原告诉请要求以已付购房款为基数，按年化基准利率4.7%计算违约金，结合近年来本地商品房涨幅情况及为保持案涉小区逾期办证违约金计算标准的一致性，本院调整本案逾期办证违约金为以已付购房款为基数，按日万分之0.5计算。截止2020年5月30日，本案逾期办证违约金为564939元×0.005%×777天=21947.88元，并计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吉安金诚房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告周有娣从2018年1月1日至2018年1月14日的逾期交房违约金790.91元；二、被告吉安金诚房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告周有娣逾期办证违约金21947.88元（暂计算至2020年5月30日，此后的逾期交房违约金自2020年5月31日起以房屋总价款564939元为基数按每日万分之0.5计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682元，由原告周有娣负担435元，被告吉安金诚房地产开发有限公司负担247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  王元恭二〇二〇年八月十八日书记员  胡 琳