湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1021民初2055号原告：雷本文，男，1969年9月18日生，汉族，住湖南省桂阳县。原告：雷广莲，女，1967年9月16日生，汉族，住湖南省桂阳县。原告：雷中华，女，1971年10月14日生，汉族，住湖南省桂阳县。原告：胡桂芳，女，1980年5月15日生，汉族，住湖南省浦江县。上述原告共同委托诉讼代理人：徐雄斌，桂阳县东升法律服务所法律工作者。代理权限系特别授权代理。被告：湖南君富房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉路与城南路交汇处西北角**。法定代表人：李枚，系公司总经理。委托诉讼代理人：黄莉莉，湖南志浩律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告雷本文、雷广莲、雷中华、胡桂芳与被告湖南君富房地产开发有限公司（以下简称君富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷本文、雷中华及四原告的共同委托诉讼代理人徐雄斌，被告君富公司的委托诉讼代理人黄莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷本文、雷广莲、雷中华、胡桂芳向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告返还原告购房款160000元，并支付利息10000元,同时赔偿原告损失19800元（66个月×300元／月租房租金，从2014年12月31日计算到2020年6月30日止）。事实和理由：四原告均是江淑林的婚生子女，四原告的母亲江淑林于2016年12月25日因病去世。2014年6月13日，被告君富公司以开发位于桂阳县“金域中央”房产项目为由，与原告签订一份《商品房买卖合同》协议书。约定：原告购买被告君富公司开发的位于桂阳县，面积约105平方米，每平方米单价2000元，总价为21万元。付款方式为：签订合同时预付房款16万元，并约定交房期限为2014年12月31日之前。协议签订后，原告依约于2014年6月13日向被告预付房款16万元。2014年12月31日，原告去“金域中央”房产项目部现场察看时，发现根本没有开工，也没有工作人员在场。原告向政府部门投诉后，得知被告未取得该土地使用权证、规划许可证、施工及预售许可证等。因此，原告多次与被告协商要求退还房款，被告却以项目正在办手续而拒绝退还。直到2017年，被告才开发“金域中央”项目中的部分房产，而原告购买的房产至今未建，被告的行为构成违约，除了应返还原告购房款16万元外，还应赔偿原告租房损失19800元。原告特提起诉讼，请求法院判如所诉。被告君富公司辩称：1.原告和被告之间的房屋买卖合同因情事发生变更难以继续履行，被告同意解除与原告的合同关系。2014年6月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告正在开发建设的位于桂阳县。合同中约定：“房屋单价2000元每平米，总价21万元，签合同之时先付16万元。”合同签订后不久，项目就因为政府调整用地规划以及因建设地块发生地质灾害等因素导致项目被迫停止建设，至今没有复工。被告为此遭受了巨大的经济损失，被告与原告的合同也确实难以继续履行，被告同意解除与原告的房屋买卖合同关系。2.原告要求被告返还购房款16万元无事实依据，应当予以驳回。按照合同约定，原告应在签订合同之时即2014年6月13日向被告支付16万元购房款，但是因为原告事先与被告商定其会在签订合同当天一起支付两套房屋（其中包含原告雷中华个人在2014年6月11日所购的房屋）的购房款，即32万元。所以，合同签订当天，被告虽然通过原告雷广莲的银行账户收取了18万元购房款，但是仍然有14万元的房款未收取。后又因原告承诺余款将会在几日后支付给被告，基于对朋友的信任，被告答应了原告的请求，且向原告雷中华及其母亲各出具了一张“16万元”的收据。然事实上，原告并没有如约履行付款义务，至今仍没有向被告付清余款。因此，原告诉称其已按约支付购房款与事实不符，其诉请返还购房款16万元缺乏事实依据，应予以驳回。3.原告要求被告支付利息1万元和赔偿租房损失19800元无事实依据和法律依据，应当予以驳回。首先，合同中没有明确约定解除合同时双方的违约责任，且本案亦不属于约定了利息的借贷纠纷，原告要求被告支付1万元利息于法无据。其次，原告从签订合同至今，并无因为涉案房屋延迟交付而租房居住的事实，且原告亦没有提供证据证明其因此造成了租房的损失，因此，原告诉请的租房损失缺乏事实依据。4.被告之所以无法按约履行交房的义务是因为出现了不属于商业风险以及被告过错的事由，属于情事变更和不可抗力，而非被告违约，被告不承担违约责任。实际上是原告未按约支付购房款，其行为已构成违约，应当向被告承担违约责任。本院经审理认证如下：对于当事人没有争议的证据，即原告提交的身份证复印件、工商登记信息复印件、江淑林身份证、居民死亡医学证明、逝世原因及户口注销证明、亲属关系证明、婚姻关系证明、死亡证明，被告提交的工商登记资料、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证复印件、桂阳县城乡规划委员会专家委员会技术审查意见以及经济技术指标计算表、建设用地批准书、不动产权证、土地出让建筑用地红线重叠情况说明，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、湖南农村信用社个人业务存取凭证形成证据链，可证明四原告之母江淑林与被告签订《商品房买卖合同》并交付购房款16万元的事实，本院予以采信；2、被告提交的《商品房买卖合同》、转账凭证复印件与原告提交的证据一致，但原告提交的收款收据可证明被告已收到原告交付的16万元购房款，故本院对该组证据的真实性予以采信，对被告的证明方向不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江淑林系四原告之母，其配偶已故。2014年6月11日,原告雷中华通过朋友介绍,与被告君富公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：由雷中华购买君富公司开发的位于桂阳县“金域中央”项目第4幢一单元401号房，面积约105平方米，每平方米单价2000元，总价为21万元。付款方式为：签订合同时预付房款16万元，并约定交房期限为2014年12月31日之前。为改善母亲江淑林的居住环境，四原告与江淑林一致同意在“金域中央”项目中为江淑林另外购买一套商品房。2014年6月13日，原告雷本文代理江淑林与被告君富公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：由江淑林购买君富公司开发的位于桂阳县，面积约105平方米，每平方米单价2000元，总价为21万元。付款方式为：签订合同时预付房款16万元，并约定交房期限为2014年12月31日之前。同日，原告雷广莲通过银行向被告君富公司存款18万元，原告雷中华以现金支付被告君富公司14万元，共计32万元购房款。被告君富公司于2014年6月13日向江淑林出具一张《收款收据》，内容为：“今收到江淑林购房预付款4号栋402房交来壹拾陆万元整（￥160000）。”同时向原告雷中华出具一张《收款收据》，内容为：“今收到雷中华购房预付款4号栋401房交来壹拾陆万元整（￥160000）。”被告君富公司在上述《收款收据》上加盖公章，并由时任法定代表人杜海君作为经手人签字。交房期限届满后,被告君富公司未能交房。2016年12月25日,江淑林因病去世。江淑林购买的房产至今仍未建成，四原告遂向本院提起诉讼。另查明，原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告君富公司未取得商品房预售许可证，且至今未取得该许可证书。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题；2、原告的各项诉讼请求是否应当支持的问题。关于第一个问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告君富公司至本案一审辩论终结前仍未取得商品房预售许可证明，且涉案房产仍未建设完成，故江淑林与被告签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。因该《商品房买卖合同》系无效合同，无效合同自始无效，合同相对人不具有解除的权利，故本院对原告解除双方《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。关于第二个问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《商品房买卖合同》系无效合同，被告君富公司因该合同取得的财产应当予以返还，故被告君富公司应当返还原告购房款16万元。合同无效给原告造成了资金的利息损失，被告君富公司占用该16万元购房款六年有余，原告主张10000元利息符合法律的规定，本院予以支持。原告诉请了租房损失19800元，但未向本院提供证据，无法证明江淑林存在租房损失，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告君富公司主张仅收到了雷广莲通过银行存款支付的18万元购房款，剩余14万元购房款并未支付到位。但通过庭审中当事人的陈述及被告君富公司出具的两张《收款收据》，可证明被告君富公司收取了“金域中央”4号栋401房、402房共计32万元的购房款。根据交易习惯，购房者支付购房款后，出卖人才会出具收款收据，如支付的购房款数额不足，定会在收款收据中予以备注。被告君富公司在出具《收款收据》后又对收取购房款的事实予以否认，应承担未收取购房款的举证责任。现被告未向本院提交证据证实原告等人未足额支付购房款，应承担举证不利的后果。故本院对被告君富公司的上述主张不予支持。综上所述，本院对原告诉请的购房款、利息共计170000元予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告湖南君富房地产开发有限公司返还原告雷本文、雷广莲、雷中华、胡桂芳购房款160000元，并支付利息10000元，合计170000元，限于本判决书发生法律效力后十日内履行完毕；二、驳回原告雷本文、雷广莲、雷中华、胡桂芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4176元，减半收取计2088元，由被告湖南君富房地产开发有限公司承担1868元，原告雷本文、雷广莲、雷中华、胡桂芳负担220元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  曹文斌二〇二〇年八月十三日法官助理曹晶书记员欧阳洁琼附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。