江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10743号上诉人（原审被告）：丁炳兴，男，1968年2月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：叶帅华，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天宇，上海市金茂（昆山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨多飞，男，1976年4月4日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：窦双喜，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏惠元，男，1962年9月27日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：邹效顺，江苏君中律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡飞，江苏君中律师事务所实习律师。上诉人丁炳兴因与被上诉人杨多飞、夏惠元房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初6068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。丁炳兴上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判，上诉费用由杨多飞、夏惠元承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，本案房屋买卖合同不能履行的根本原因在于夏惠元擅自将房屋另行出售，我方没有任何过错，应由夏惠元承担赔偿责任。本案房屋作为工程款抵款方，由夏惠元抵给我方，我方当即再抵给杨多飞，整个过程夏惠元及其妻子均知情，并由其主导。夏惠元擅自将房屋出售给案外人并过户，具有主观恶意，应由其承担责任。一审法院只考虑合同相对性，不符合公平正义原则，也增加当事人诉累。二、一审法院对涉案房屋价值认定的时间点错误，杨多飞因房屋不能过户产生的损失产生于合同不能履行之时，不应以杨多飞申请鉴定的时点进行评估认定损失。杨多飞辩称，一、夏惠元应对杨多飞承担赔偿责任。杨多飞与丁炳兴之间的买卖合同关系成立在前，2014年9月份夏惠元就将该房屋出卖给杨多飞，经夏惠元的妻子赵凤娟介绍，杨多飞将该房屋出租给了张海清，后夏惠元与丁炳兴在2014年11月补充签订协议书，并且将该协议书的原件之一交付给杨多飞。期间赵凤娟、夏惠元多次保证将来会配合杨多飞办理过户，即夏惠元、赵凤娟二人对杨多飞有口头担保。但房屋涨价后，夏惠元、赵凤娟二人为谋求增值利益，将案涉房屋另售他人，所以应承担对杨多飞的赔偿责任。二、丁炳兴第二点上诉理由不能成立。江苏省高级人民法院对于房屋鉴定的时间节点有明确的规定，就是提出鉴定申请之日为鉴定时间节点。综上，请求二审法院判决夏惠元对杨多飞承担相应的赔偿责任，不支持丁炳兴关于鉴定时间节点的异议。夏惠元辩称，一、杨多飞与丁炳兴、丁炳兴与夏惠元之间均为以物抵债的关系，根据最高院和省高院的一致意见，以物抵债属于实践性合同。在债务履行期限届满之后，债权人和债务人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续之前，债务人反悔或者实践情况不能履行的，债权人要求继续履行以物抵债协议的，不应支持，债权人可以要求继续履行原债权债务。一审法院对该主张未做回应。二、丁炳兴的以房抵债行为属于无权处分，侵害了房屋实际所有人的利益，应属无效。杨多飞在与丁炳兴签署以房抵债合同时应当清楚涉案房屋并非丁炳兴所有，杨多飞本人有较大的缔约过失责任。一审判决杨多飞仅承担20%的过错责任比例过低。三、一审中房屋评估价格明显高于市场价。四、一审法院根据合同相对性原则判决我方不承担责任是正确的。五、杨多飞二审答辩中关于签订合同的陈述没有事实依据。杨多飞向一审法院起诉请求：1.判决解除杨多飞与丁炳兴签订的《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》；2.丁炳兴双倍返还杨多飞定金30万元；3.丁炳兴退还杨多飞房价款50万元；4.丁炳兴、夏惠元赔偿杨多飞房屋差价损失1344400元；5.诉讼费、鉴定费由丁炳兴、夏惠元承担。一审法院认定事实：2014年11月17日，甲方昆山市周市新兴钢管租赁站与乙方中南建设（代表人丁炳兴）签订《协议》约定：甲、乙双方经平等、自愿协商达成如下一致：甲方在昆山市建造厂房，因现无力支付工程款，特以夏惠元、赵凤娟所有的动迁房鑫茂花园23号楼（公安编号55号楼）606室以780000元抵扣在昆山市厂房的工程款，自本协议签订之日起，工程款中78万元即视为结清，乙方应当在本协议签订之日起十日内开具工程款结清收据。不管今后乙方将上述房屋转让给任何第三人，办理产权过户时发生的一切费用全部由乙方或第三人承担，与甲方无关（因该房屋系动迁安置房，若须过户需满五年，税少），无论何时需要过户，过户当时需要交纳的所有税费甲方及房屋所有人夏惠元、赵凤娟均不承担。本协议一式二份，甲乙双方各持一份，效力等同。协议下方甲方处：夏惠元签字，乙方处：丁炳兴签字。卖方丁炳兴（甲方）与买方杨多飞（乙方）签订《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》，合同约定：一、甲方同意将坐落在昆山市鑫茂花园55号606室，建筑面积128.16平方米的房屋出售给乙方，乙方对出售的房屋已充分了解愿意购买上述房屋。（复式阁楼74.32㎡+车库20.26㎡）。二、甲、乙双方同意上述房屋的成交总价格为人民币柒拾伍万元整，本合同签订之时，乙方支付410000元作为购房定金。（其中现金8万元，砖款冲抵33万元）……九、补充约定：过户时所有费用均由乙方承担，乙方于2015年1月30号前付购房款贰拾伍万元整，余款九万元于过户时一次性付清。杨多飞陈述该合同是在2014年9月份签的。丁炳兴陈述其在2014年9月16日通知杨多飞去拿钥匙。2015年2月17日杨多飞支付丁炳兴50000元，2016年2月7日支付50000元，2016年5月20日支付50000元，2017年1月25日支付50000元，2017年1月26日支付30000元，合计支付了230000元。杨多飞陈述还有1万元与丁炳兴协商抵扣其他材料款，另1万元由于丁炳兴明确告知不再履行合同而未支付，丁炳兴对此不予认可。2014年9月15日，杨多飞（乙方）与案外人张海青（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有的坐落在昆山市鑫茂东区55#606室房屋出租给乙方使用，每月租金1500元，租期三年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止。2017年6月12日涉案房屋登记在赵正国名下，共有人陆兰芬。夏惠元陈述：赵正国是其老丈人，房屋于2017年7月出卖给陆明娟，售价130多万元。2017年12月9日案外人陆明娟在涉案房屋门上贴告知书：告知她是房屋的权利人，告知租户限期搬离，并附有产权证复印件，目前涉案房屋登记权利人为陆明娟。一审审理中，为确定涉案房屋价值，杨多飞于2019年4月28日申请对涉案房屋的价值进行评估，一审法院依法委托江苏先河房地产土地评估有限公司对位于昆山市周市镇鑫茂东苑55号楼606室、606阁楼及车库进行评估，该公司经评估确定涉案房屋在2019年5月20日的房地产市场价值为209.44万元。杨多飞为上述评估支付了评估费16322元。以上事实有《协议》、《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》、《房屋租赁合同》、银行转账凭证、告知书、发票、房产证复印件、房地产估价报告、当事人陈述等予以佐证。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。杨多飞与丁炳兴签订的《房屋买卖成交合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。现涉案房屋已出售并过户给第三人，故该合同已无法继续履行。因此，杨多飞有权要求解除该合同，并要求丁炳兴承担返还价款和赔偿损失的违约责任。但根据合同相对性杨多飞要求夏惠元赔偿房屋差价损失没有法律依据，一审法院不予支持。关于丁炳兴收取的房屋价款金额，双方认可签订合同时抵扣了33万元砖款，支付了8万元现金，2015年2月17日至2017年1月26日杨多飞合计支付了230000元。杨多飞陈述剩余1万元用于抵扣材料款，丁炳兴不予认可，杨多飞也未提供证据予以证实，一审法院不予采信。另1万元因丁炳兴明确告知不履行买卖合同而未支付。因此，一审法院认定杨多飞共计支付购房款640000元。现合同已经解除，杨多飞有权要求丁炳兴返还该款项。对于杨多飞要求丁炳兴赔偿损失1344400元的诉讼请求，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但对方对损失的发生也有过错的，可以减轻违约方的赔偿责任。本案系房屋买卖合同，杨多飞签订合同的预期可得利益为以75万的总价购得涉案房屋，现因丁炳兴违约而致合同解除的情况下，杨多飞该预期利益难以实现，同一阶段房价的上涨，杨多飞的主要损失即为购买同地段同类型房屋需要额外支付的对价。本案杨多飞与丁炳兴在2014年9月签订合同后，本地区房价大幅度上涨，杨多飞要求按照房屋价差的方式主张损失并无不当，一审法院予以采纳。但合同履行过程中杨多飞存在未按约履行付款义务的,应付款项尚有2万元未支付的情形，丁炳兴据此主张减轻其赔偿责任于法有据，一审法院予以采纳。根据双方的违约情形，一审法院酌定丁炳兴赔偿杨多飞房屋差价款的80%，即丁炳兴应赔偿杨多飞损失1075520元（209.44-75）*0.8。关于杨多飞主张丁炳兴双倍返还其定金30万元的诉请，因丁炳兴赔偿杨多飞的房屋差价损失已足以弥补其损失，对该项诉请一审法院不予支持。关于丁炳兴主张本纠纷产生的根本原因是夏惠元私自将涉案房屋卖掉，应由夏惠元承担赔偿责任的抗辩，一审法院认为，根据合同的相对性丁炳兴应向杨多飞承担违约责任，关于丁炳兴与夏惠元的纠纷应另案解决。综上，解除杨多飞与丁炳兴签订的《房屋买卖成交合同》，丁炳兴返还杨多飞购房款640000元，并赔偿杨多飞经济损失1075520元。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，一审法院判决：一、解除杨多飞与丁炳兴签订的《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》。二、丁炳兴于判决生效后10日内返还杨多飞购房款640000元。三、丁炳兴于判决生效后10日内赔偿杨多飞损失1075520元；四、驳回杨多飞的其他诉讼请求。案件受理费23955元、评估费16322元，合计40277元，由丁炳兴负担32222元,杨多飞负担8055元。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：杨多飞与丁炳兴签订的《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》是双方真实意思表示，虽然丁炳兴并非案涉房屋所有权人，但当事人以出卖人缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。上述合同中部分房款系以丁炳兴欠杨多飞的砖款33万元冲抵，故该合同也有以物抵债协议的性质。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。故债务履行期限届满后形成的以物抵债协议并不当然无效。本案并不存在恶意串通损害第三人利益或其他《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，上述合同应属合法有效。现案涉房屋已经被所有权人另行出售，新的所有权人张贴通知收回了案涉房屋，丁炳兴无法交付房屋办理过户，杨多飞与丁炳兴之间的房屋买卖合同已经无法继续履行，该违约责任在丁炳兴一方，杨多飞主张解除合同、返还房款、赔偿损失应予支持。丁炳兴认为合同无法履行系上手抵债人夏惠元违约导致，但杨多飞与丁炳兴之间有合同关系，与夏惠元之间并无合同关系，杨多飞主张夏惠元对房屋过户有口头保证没有任何证据证明，故杨多飞主张夏惠元承担共同赔偿责任没有依据。丁炳兴与夏惠元之间的纠纷可以根据该两人间的合同关系另行处理。对于房屋差价损失的认定，杨多飞与丁炳兴因合同履行产生纠纷后，协商未果，杨多飞为维护自己的权益提起本案诉讼，并在立案后及时提出房屋价格申请，一审法院以杨多飞申请鉴定的时间为价格评估时间节点并无不当。虽然签订合同时丁炳兴并非案涉房屋所有权人或处分权人，但丁炳兴之后与夏惠元签订了以物抵债协议，对案涉房屋的处理做出了约定，杨多飞签订合同后不久即取得案涉房屋钥匙并用于出租，故对于案涉合同最终不能履行主要责任在于丁炳兴，一审法院酌情认定丁炳兴承担80%赔偿责任在合理范围内，并无不当。综上，上诉人丁炳兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23955元，由上诉人丁炳兴负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇二〇年八月三十一日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。