山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1204号 上诉人（原审被告）：山东永安房地产开发有限公司，住所地济南市泉城路**。 法定代表人：伊茂强，总经理。 委托诉讼代理人：杨润刚，山东博翰源（日照）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵景莉，山东博翰源（日照）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨昊瑜，男，2001年3月4日出生，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：闫飞，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李淑琳，山东国曜律师事务所律师。 原审第三人：山东天业房地产开发集团有限公司，住，住所地济南高新区龙奥大街北路****楼2502/div> 法定代表人：曾昭秦，执行董事。 委托诉讼代理人：杨润刚，山东博翰源（日照）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵景莉，山东博翰源（日照）律师事务所律师。 原审第三人：李梅华，女，1968年1月8日出生，住济南市历下区。 上诉人山东永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）因与被上诉人杨昊瑜、原审第三人李梅华、原审第三人山东天业房地产开发集团有限公司（以下简称天业集团公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 永安公司上诉请求：1.撤销济南市中级人民法院(2019)鲁01民初2728号民事判决书，发回重审或依法改判驳回杨昊瑜的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由杨昊瑜承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。(一)原审判决对永安公司与天业集团公司的法律关系认定错误。原审判决认定“永安公司为天业集团公司的全资子公司”系事实认定错误(原审判决第5页)。永安公司实为山东天业恒基股份有限公司(以下简称天业股份公司)的全资子公司，而并非天业集团公司的全资子公司。(二)原审判决对涉案房屋真实产权人认定错误。2016年6月29日，天业集团公司与永安公司签订房屋买卖合同，整体购买永安公司开发的龙奥天街广场2号楼，包含涉案房产。因天业集团公司系永安公司母公司天业股份公司(股票代码600807)的重要股东，该交易构成关联交易。为此，该次交易在天业股份公司股东大会审议通过后得以实际履行，天业股份公司做为上市公司按规定履行了公告义务，物权变动事项能够为包括杨昊瑜在内的公众所知。涉案房屋实际产权人应为天业集团公司而非永安公司。(三)原审判决未能查明涉案房屋的真实交易情况。涉案真实交易过程为：2017年8月31日，天业集团公司与济南鸿旺混凝土有限公司(以下简称“济南鸿旺公司”)、李梅华(原审第三人)、王兴安、杨新安签订《协议书》及《确认函》，约定天业集团公司以龙奥天街广场2号楼中的144套房屋抵顶其对济南鸿旺公司、李梅华、王兴安、杨新安的借款。《协议书》五方确认：天业集团公司的欠款金额为118，868，075元，144套房屋作价120，774，375元；《确认函》五方确认上述144套房屋“买受人”分别为杨克军、杨昊瑜、王子秋、王光杰、王子茜，即其中的48套房屋为本案“登记”在杨昊瑜名下的讼争财产，其在本案中主张的房屋情况与《协议书》及《确认函》所列内容完全一致。为便于办理房产登记手续，根据案涉房屋实际所有权人天业集团公司的指示，永安公司于2017年10月10日至11日在分别收到杨克军、王兴安、李梅华共计120，774，375元资金后即时转账至天业集团公司账户，天业集团公司亦即时将上述全部资金分别转账至杨新安、李梅华、济南鸿旺公司、王兴安、周令君账户；2017年11月7日，永安公司又与五位所谓“买受人”分别签订了形式上的《济南市商品房买卖合同》并于2018年3月23日，依据杨克军提供的杨昊瑜、王子秋、王子茜、王光杰授权委托书，将《协议书》及《确认函》所列144套房屋全部交付。上述事实能够清楚的证明：抵债协议中明确涉案房屋为天业集团公司所有，杨昊瑜及第三人李梅华对此知情并确认；杨昊瑜在原审中提交的房屋买卖合同、收据及转账凭证等证据，仅是永安公司基于前手买受人天业集团公司的请求，配合杨昊瑜完备办理房产过户登记所需的形式上的手续；对应的所谓购房款支付仅是为了能够得到资金进账流水记录，并未实际支付。因此，涉案房屋真实的交易是天业集团公司与李梅华等人之间履行以房抵债《协议书》，而非永安公司与杨昊瑜之间的形式上的《房屋买卖合同》。二、原审判决适用法律错误。(一)原审判决因对本案当事人之间的关联关系的错误认定，片面加重了永安公司的举证责任，举证责任分配方式欠妥。本案的一个重要背景，是天业集团公司及其当时的关联公司因债务问题已丧失基本的偿债能力，涉案房屋也被法院查封并进入执行程序。杨昊瑜提起本案诉讼时，天业股份公司的第一大股东已由天业集团公司变更为济南高新控股集团有限公司等国有企业。在抵债协议客观上难以继续履行且天业集团公司无力清偿债务的情况下，李梅华及天业集团公司均存在将上述债务转移至天业股份公司及其全资子公司即永安公司承担的默契及动机。原审判决错误的将永安公司认定为天业集团公司的全资子公司，进而认为天业集团公司与永安公司在本案中的诉讼利益一致，在天业集团公司拒绝提供抵债协议原件并发表意见的情况下，将举证不能的法律后果分配由永安公司承担，明显不当。(二)原审判决因对本案当事人之间真实法律关系的错误认定而适用商品房买卖相关法律，明显不当。如前所述，本案中杨昊瑜主张的商品房买卖法律关系并非真实存在，相应的房屋买卖合同撤销及赔偿事由亦不存在。原审判决依照《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定进行判决，属适用法律错误。三、本案涉嫌虚假诉讼犯罪，依法应予追究。本案中，第三人李梅华及天业集团公司作为抵债协议的缔约主体及具体实施方，对涉案房屋抵债及过付款项情况均明确知情。然而，为帮助杨昊瑜实现诉讼目的，天业集团公司在原审中拒绝法院向其核实有关情况，李梅华更是通过出具《情况说明》的方式，公然进行虚假陈述，直接否认抵债协议的存在，故意妨碍人民法院查明案件事实，并最终导致杨昊瑜获取有利的法院裁决文书。永安公司认为，第三人李梅华及杨昊瑜的相关行为已涉嫌虚假诉讼犯罪，请求上级法院将案件依法移交有关机关，追究其相关责任。综上所述，原审判决认定事实及适用法律均存在错误，永安公司请求二审法院查明案件事实，支持永安公司的上诉请求。 杨昊瑜辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求依法驳回永安公司的上诉请求。 李梅华未陈述意见。 天业公司述称，1.一审判决认定事实部分以偏盖全，没有查清整个案件事实，导致了一审判决的偏颇。2.天业集团公司一审没有积极配合人民法院查明案件事实，是基于内部原因造成，天业公司同意永安公司关于本案真实事实的上诉意见。 杨昊瑜向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令撤销杨昊瑜与永安公司于2017年11月7日签订的《济南市商品房买卖合同》；2.依法判令永安公司返还杨昊瑜购买龙奥天街广场（天业中心）2号楼2601-2616、2701-2716、2801-2816共计48套房屋的购房款40，258，125元；3.依法判令永安公司向杨昊瑜支付已付购房款利息（以40，258，125元为基数，从2017年11月7日起至实际返还购房款之日止，按同期银行贷款利率计算）暂计3，064，650元；4.本案案件受理费、保全费等全部费用由永安公司承担。诉讼过程中，杨昊瑜变更诉讼请求第三项为：依法判令永安公司赔偿杨昊瑜一倍购房款损失40，258，125元。 一审法院认定事实：杨昊瑜与永安公司于2017年11月7日签订《济南市商品房买卖合同》，约定杨昊瑜向永安公司购买位于济南市高新区××路××号××街广场××号楼××房××，总价款为40258125元，付款方式为杨昊瑜于2017年11月7日一次性交清所购房屋总价款。上述房屋均为现房，商品房现售备案证编号为：济建现备2016047。2017年10月10日、10月11日，杨昊瑜通过其母亲李梅华银行账户向永安公司支付40258125元购房款。2017年11月7日，永安公司为杨昊瑜开具40258125元购房款收据交付杨昊瑜。2018年3月23日，永安公司将上述48套房产交付杨昊瑜，后杨昊瑜一直占有使用涉案房产。 济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场2号楼房产均已办理产权登记。2016年12月20日，吉林省信托有限责任公司与山东天业国际能源有限公司签订《信托贷款合同》，约定吉林省信托有限责任公司为山东天业国际能源有限公司提供信托贷款2.5亿元，永安公司以其名下济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场2号楼提供抵押担保，于2016年12月22日办理抵押登记。吉林省信托有限责任公司诉山东天业国际能源有限公司、永安公司等金融借款合同纠纷一案，在吉林省高级人民法院审理过程中，于2018年5月18日查封上述房产，并于2019年2月12日作出（2018）吉民初58号民事判决，确认吉林省信托有限责任公司有权对上述抵押物行使抵押权，现该案已进入强制执行程序。2017年9月15日，永安公司以其名下的上述龙奥天街广场2号楼房产为天业集团公司向冯靓的贷款1亿元提供抵押担保，并办理抵押登记，上述债务因到期未履行还款义务，现已经上海市第一中级人民法院生效判决予以确认。 永安公司提交与天业集团公司签订的《买卖合同》、天业集团公司付款凭证、天业集团公司公告及永安公司的工商登记信息、李梅华银行转账流水及记账凭证、天业集团公司更名申请等证据，杨昊瑜虽对证据的真实性或关联性提出异议，但上述证据均系原件，且与本案相互关联，一审法院依法采信为有效证据。上述证据能够证实以下事实： 永安公司为天业集团公司的全资子公司。2016年6月29日天业集团公司与永安公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定天业集团公司购买永安公司开发的龙奥天街项目2号楼共计488套房产，总价款409，701，125元。2016年6月至12月，天业集团公司陆续将上述购房款全额支付给永安公司，但双方未就上述房产办理过户登记。2017年10月10日、10月11日，永安公司收到李梅华支付的涉案48套房产购房款40，258，125元后，转账支付至天业集团公司银行账户。2017年12月21日，天业集团公司向永安公司出具更名申请，要求永安公司将涉案48套房产更名至杨昊瑜名下。 永安公司提交李梅华等与天业集团公司签订的《协议书》、《确认函》复印件各一份，拟证实李梅华与天业集团公司于2017年8月31日签订《协议书》，约定李梅华等四人对天业集团公司享有债权共计118，868，075元，天业集团公司以包含涉案48套房产在内的龙奥天街广场2号楼部分房产作价120，774，375元抵偿上述债务，差价款1，906，300元由李梅华等四人按对天业集团公司享有的债权比例一次性支付天业集团公司。协议第四条载明:李梅华等四人知悉涉案房产及土地使用权抵押给吉林省信托有限责任公司，抵押期限截止至2017年12月22日,天业集团公司保证上述抵押业务完结后不再办理抵押。杨昊瑜对上述证据的真实性不予认可，质证认为李梅华与天业集团公司的债权债务关系与本案无关，杨昊瑜对上述《协议书》并不知情，即使协议是真实的，协议书第四条约定抵押期限截止至2017年12月22日，抵押完成后不再办理抵押，但涉案房屋上存在多处抵押，永安公司明显构成欺诈。李梅华分别于2019年12月16日、2020年1月3日向一审法院出具《情况说明》，述称其并未与天业集团公司签署过永安公司提供的《协议书》，对涉案房产抵押给吉林省信托有限责任公司一事不知情，其与天业集团公司之间的债权债务与本案无关。天业集团公司经一审法院多次联系要求其核实上述《协议书》的真实性，其均拒绝就此发表意见。一审法院经审查认为，上述证据系复印件，无法确认其真实性，且鉴于天业集团公司与永安公司之间的关联关系，对上述证据不予采信。另查明，李梅华在其出具的《情况说明》中述称杨昊瑜向永安公司购买涉案房产时未满十八周岁，其对杨昊瑜的涉案购房行为表示认可。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经过法定代理人追认。”本案中，杨昊瑜与永安公司于2017年11月7日签订《济南市商品房买卖合同》时，虽未满十八周岁，但其法定代理人李梅华表示认可杨昊瑜签订的上述合同，并以其按合同约定向永安公司支付40，258，125元购房款的行为追认了合同效力，现杨昊瑜已年满十八周岁，在其提起本案诉讼撤销该商品房买卖合同之前，该合同为有效合同。 关于杨昊瑜以永安公司签订合同时故意隐瞒涉案商品房已经抵押的事实为由，要求撤销涉案商品房买卖合同的主张，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”涉案商品房买卖合同签订之前，永安公司分别于2016年12月22日为山东天业国际能源有限公司向吉林省信托有限责任公司的贷款提供抵押担保，于2017年9月15日为天业集团公司向冯靓的贷款提供抵押担保，并均办理抵押登记。现杨昊瑜主张永安公司故意隐瞒上述抵押事实，杨昊瑜分别于2019年3月及2019年8月通过两份生效裁判文书才得知抵押事实，故永安公司在涉案商品房销售行为中存在欺诈行为，应退还已付购房款并承担已付购房款一倍的赔偿责任。永安公司对此不予认可，主张杨昊瑜、李梅华在签订涉案商品房买卖合同时对涉案房产抵押给吉林省信托有限责任公司的事实即已知晓，并提交天业集团公司与李梅华签订的《协议书》予以证实，但因该《协议书》系复印件，李梅华、杨昊瑜对其真实性不予认可，李梅华明确表示其从未与天业集团公司签署过该《协议书》，在永安公司不能提交《协议书》原件的情况下，应承担举证不能的法律后果，故认定永安公司在涉案商品房销售过程中故意隐瞒涉案商品房已抵押的事实，存在欺诈行为。 退一步讲，即便永安公司提交的《协议书》是真实的，因该《协议书》第四条约定李梅华等四人已知悉上述房屋及其土地使用权现抵押给吉林省信托有限责任公司，抵押期限截止至2017年12月22日，天业集团公司保证上述抵押业务完结后不再办理抵押。但至2017年12月22日，吉林省信托有限责任公司名下的抵押权仍然存在，且该《协议书》签订后，杨昊瑜与永安公司签订商品房买卖合同前，永安房地产公司违反上述约定又将涉案商品房办理抵押登记至冯靓名下，且未提交证据证实已向购房人杨昊瑜进行了明确告知。永安公司将涉案商品房上的两处抵押仅向李梅华告知其中一处，违反约定另行办理抵押登记且未向李梅华或杨昊瑜明确告知，涉案商品房上抵押权存在的数量将直接影响购房人的实体权益，亦必影响杨昊瑜、李梅华决定是否购买涉案商品房的真实意思表示的作出，故永安公司故意隐瞒冯靓名下抵押权的事实亦构成对购房人的欺诈，杨昊瑜有权就涉案商品房买卖合同行使撤销权，杨昊瑜自其知道撤销事由之日起一年内提起本案诉讼，要求撤销其与永安公司签订的《济南市商品房买卖合同》应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，涉案合同被撤销后，杨昊瑜应返还购买的涉案房产，永安房地产公司向杨昊瑜返还已付购房款40，258，124元并承担已付购房款一倍的赔偿责任。 关于永安公司辩称的涉案商品房的实际销售主体是天业集团公司，永安公司仅是协助办理购房手续的意见，因涉案商品房均登记在永安公司名下，涉案商品房买卖合同的签订主体亦是永安公司，其与天业集团公司签订的商品房买卖合同及将杨昊瑜支付的购房款转交给天业集团公司是其内部事宜的处理，不能以此对抗购房人杨昊瑜，故对永安公司的上述辩称意见不予支持。 综上所述，杨昊瑜要求撤销其与永安公司签订的《济南市商品房买卖合同》应予支持。合同被撤销后，杨昊瑜向永安公司返还涉案商品房，永安公司返还杨昊瑜购房款40258124元并承担购房款一倍即40258124元的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同》第二十九条、第五十四条第二款、第五十五条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、撤销杨昊瑜与山东永安房地产公司开发有限公司于2017年11月7日签订《济南市商品房买卖合同》；二、山东永安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向杨昊瑜返还购房款40258125元；三、杨昊瑜于本判决生效之日起三十日内向山东永安房地产开发有限公司返还购买的济南市高新区××路××号××街广场××号楼××房产共计48套；四、山东永安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向杨昊瑜赔偿损失40258125元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258414元，财产保全费5000元，由山东永安房地产开发有限公司负担。 二审中，永安公司提交如下证据：第一组证据：证据一、永安公司《企业信用信息公示报告》、天业股份公司《2018年年度报告》（部分）。该组证据证明：1.永安公司为天业股份公司的全资子公司；2.在2019年之前，天业公司一直是天业股份公司的控股股东，即对永安公司具有支配地位。第二组证据，证据二、2015年5月20日，天业集团公司与李梅华等签订的《借款协议书》，证明天业集团公司向李梅华借款1500万，借款期限自2015年5月20日至2015年6月20日，利率为日万分之一点五。证据三、2015年5月20日天业集团公司与杨新安等签订的《借款协议书》，证明天业集团公司向杨新安借款2500万，借款期限自2015年5月20日至2015年6月20日，利率为日万分之一点五。证据四、2015年4月2日，天业集团公司与济南鸿旺公司等签订的《补充协议》，证明济南鸿旺公司向天业集团公司的投资款5000万元转为天业集团公司的借款，借款期限自2015年5月20日至2015年7月20日，利率为日万分之一点五。证据五、下载打印自国家企业信用信息公示系统济南鸿旺公司《企业信用信息公示报告》，证明济南鸿旺公司为李梅华、杨新安投资设立并实际控制的公司。证据二、三、四、五共同证明天业集团公司与济南鸿旺公司、李梅华、杨新安之间存在民间借贷法律关系。证据六、下载自上海证券交易所网站2016年7月1日天业股份公司《关于全资子公司销售商品房暨关联交易的公告》。证据七、永安公司与天业集团公司的商品房销售合同及天业集团公司支付购房款的凭证。证据六、七共同证明包括案涉房屋在内的“龙奥天街广场2号楼”系天业集团公司购买自永安公司，天业股份公司已就该关联交易发布了公告，天业集团公司为房屋的实际所有权人。证据八、（2018）吉民初58号吉林省信托有限责任公司（以下简称吉林信托公司）与山东天业国际能源有限公司、天业集团公司、永安公司、曾昭秦金融借款合同纠纷一审民事判决书。证明2016年12月20日天业集团公司以案涉房产作为抵押物向吉林信托公司借款，因案涉房屋尚未办理产权变更手续，所以永安公司接受天业集团公司指令，作为名义产权人为该笔借款为吉林信托公司办理抵押登记至2017年12月22日；法院判决吉林信托公司对案涉房屋享有优先权。证据九、济南鸿旺公司、李梅华、杨新安、王兴安（以下简称四方）与天业集团公司签订的协议书。证明：1.第一条确认至2017年8月31日天业集团公司欠四方118，868，075元，天业集团公司自愿以自有财产房屋清偿，经五方协商附表房屋作价120，774，375元；第二条约定天业集团公司配合四方办理交房和网签手续；第四条列明四方知晓房屋实际产权人和名义产权人及抵押给吉林信托公司至2017年12月22日的事实，该时间与证据八中相应时间一致；第五条约定协议所列房屋网签办理完毕之日起，五方之间的118，868，075元债权债务关系即告终结；2.根据第五条并结合第七条有关因天业集团公司原因四方无法及时办理网签的，四方有权选择继续办理，也有权选择继续追索债务按原协议及时间计算利息的条款约定，证明该五方协议实为以案涉房屋为其借款设置的抵押，根据民间借贷司法解释，该种抵押为流质抵押而依法无效，双方并不成立商品房买卖合同关系。3.根据协议所附列房屋明细，均为证据六七所涉天业集团公司购买自永安公司的房屋。证据十、2017年8月31日济南鸿旺公司、李梅华、杨新安、王兴安四方向天业集团公司出具的《确认函》，证明四方确认，天业集团公司为履行证据九约定办理房产交付及网签手续时的买受人及房屋信息，其中包括本案杨昊瑜及案涉房屋。证据九、十均证明杨昊瑜占有使用案涉房屋基于济南鸿旺公司、李梅华、杨新安、王兴安四方与天业集团公司的民间借贷法律关系。证据十一、2017年10月10日至11日，永安公司银行记账凭证，证明永安公司收到杨克军、李梅华、王兴安款项共计120，774，375元；证据十二、2017年10月11日，永安公司银行记账凭证，证明永安公司向天业集团公司转账款项共计120，774，375元。证据十三、2017年10月10日至11日，天业集团公司银行记账凭证，证明天业集团公司于2017年10月10日共计向李梅华、杨新安转账款项26，838，750元，于2017年10月11日向济南鸿旺公司、李梅华、杨新安、王兴安、周令君共计转账款项120，774，375元；证据十一、十二、十三所示的资金流转在两日内形成闭环，所涉资金总额120，774，375元与证据九协议书五方商定的抵债房屋总价120，774，375元完全一致；而证据九所示天业集团公司欠款数额为118，868，075元。证据九与证据十一、十二、十三共同证明杨昊瑜所称向山东永安公司的“支付”购房款的行为，实为永安公司为天业集团公司配合李梅华履行证据九协议书的行为。杨昊瑜与山东永安公司之间，并无基于商品房买卖合同关系发生购房款往来的真实情况。证据十四、2017年11月7日，杨昊瑜与永安公司签订商品房买卖合同。证据十五、2017年12月21日，更名申请，证明永安公司龙奥天街项目部依据内部管理规定向其股东天业股份公司提出申请变更案涉房产买受人为王光杰、王子茜、王子秋、杨昊瑜、杨克军。该申请中签字人分别为永安公司营销经理袁芳（经办人）、永安公司地产事业部廖慧芳（项目负责人）、天业股份公司策划经理齐怀强（营销策划部）、永安公司财务经理施卫红（财务审核）、永安公司财务总监孟庆敏（财务总监）、永安公司总经理伊茂强（永安总经理）、天业股份地产事业部总经理兼财务负责人岳彩鹏（地产事业（地产事业部总份总经理王永文（恒基总经理）该证据所列房屋情况与证据九、证据十一致，所涉资金总额与证据九、证据十、证据十一、证据十二、证据十三一致，证明：如果永安公司与王光杰、王子茜、王子秋、杨昊瑜、杨克军等存在真实的商品房买卖合同法律关系，则无需更名申请，直接由永安公司变更至王光杰、王子茜、王子秋、杨昊瑜、杨克军等名下即可，那么案涉房屋实际所有权人天业集团公司就已购房屋商请名义产权人永安公司进行处置即是天业集团公司实际履行证据九抵债协议约定的行为，也即，永安公司与王光杰、王子茜、王子秋、杨昊瑜、杨克军等并不存在真实的商品房买卖合同关系。证据十六，2017年11月6日，王光杰、王子茜、王子秋出具的授权委托书及户口登记卡、杨昊瑜授权委托书及身份证复印件、杨克军身份证复印件，证明王光杰、王子茜、王子秋、杨昊瑜全权委托杨克军代理房产购买、租赁事宜。该证据所列王光杰、王子茜、王子秋、杨昊瑜、杨克军身份信息与证据十确认函、证据十五更名申请中所列案涉房屋受让人身份信息一致。证据十七、调取自山东天业物业管理有限公司的中国民生银行电子银行回单及物业费明细，证明杨克军于2018年4月3日支付证据九所涉全部房产的物业费。证据十一至十七共同证明，签署商品房买卖合同、转账款项、交纳物业费等均为天业集团公司与四方履行抵债协议、配合四方指定人员办理产权手续的行为。证明目的：杨昊瑜等与永安公司签订商品房买卖合同，不是真正购买商品房，只是落实履行李梅华等与天业集团公司2017年签署的以房抵债协议的手段，本案基础法律关系实为民间借贷。第三组证据，用以证明引致本案诉讼的主要原因。证据十八、下载自上海证券交易所网站2018年6月6日天业股份公司《关于济南高新城市建设发展有限公司增持股份计划的公告》。证据十九、下载自上海证券交易所网站2018年9月6日《关于济南高新城市建设发展有限公司增持公司股份计划完成的公告》。证据二十、下载自上海证券交易所网站2019年8月15日天业股份公司《关于股东所持公司部分股份被司法拍卖的进展暨第一大股东变更的提示性公告》，证明济南高新城市建设发展有限公司（以下简称高新城建）及其一致行动人将成为天业股份公司第一大股东。证据二十一、下载自上海证券交易所网站2020年2月27日天业股份公司《关于股东所持公司部分股份被司法拍卖的进展公告》。证据二十二、下载自上海证券交易所网站2020年4月25日济南高新发展股份有限公司《关于公司名称完成工商变更登记的公告》。证据二十三、下载自上海证券交易所网站2020年4月30日济南高新发展股份有限公司《2019年主要经营业绩公告》。证据二十四、2020年5月5日下载打印自国家企业信用信息公示系统济南高新发展股份有限公司《企业信用信息公示报告》。由证据十八至二十四可知，一是2019年4月12日天业股份公司的法定代表人由曾昭秦（亦是天业集团公司的法定代表人）变更为刘金辉（亦是高新城建的法定代表人）。高新城建及其一致行动人已逐渐取代天业集团公司成为天业股份的实际控制人，即永安公司的实际控制人由天业集团公司变更为高新城建；二是结合证据八，2019年2月判决确认吉林信托公司对案涉房屋享有优先权，2019年8月，高新城建成为天业股份公司的第一大股东，种种事实显示天业集团公司已无法继续履行证据九抵债协议，杨昊瑜与李梅华隐瞒客观事实，提起本案虚假诉讼，以达到将债务转嫁至高新城建的目的。 杨昊瑜质证称：对第一组证据：关于永安公司、天业集团公司的基本情况没有异议，但对证明目的有异议，该基本情况只显示是关联企业，而永安公司是独立承担民事权利义务的主体。对第二组证据：对证据二、三、四真实性均没有异议，两第三人确实存在借贷事实，但是天业集团公司向李梅华等的借款均已还款完毕，与本案无关。对证据五真实性无异议。证据六不是新证据，一审永安公司已经提交，这是永安公司与天业集团公司的内部交易行为，没有在房管部门备案，不具有公示力。证据七质证意见同证据六。对证据八的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，永安公司是独立承担民事权利义务的主体，其在吉林信托公司案件中的抗辩理由为“提供担保没有经董事会决议为无效担保”，能够看出永安公司现在陈述该房产系天业集团公司所有相矛盾，而且该案件已经判决永安公司承担担保责任。对证据九、十真实性没有异议，但是该份协议因为天业集团公司的偿还了借款故没有履行，因为签订协议后李梅华发现该房产系永安公司所有，并不是天业集团公司所有，所以要求天业集团公司还款而不能以该房产来抵借款，所以以房抵债协议及确认函均未履行，并且杨昊瑜是经过永安公司交付房屋占有使用的，并不是说是实现抵押权而留置。对证据十一，杨昊瑜只能认可李梅华代其缴纳房款40，258，125元，且永安公司出具了购房款的收款收据。对证据十二，与本案无关，是两关联公司之间的内部业务往来，且杨昊瑜不知情。对证据十三，李梅华、杨新安收到天业集团公司的转账款系天业集团公司偿还的借款，该证据进一步证明了对第二组证据的质证意见。对证据十四真实性无异议，也是本案诉争的案由，确实杨昊瑜与永安公司签订了房屋买卖合同，且按照合同约定付了购房款，能够与永安公司证据十一相印证。对证据十五，系永安公司与天业集团公司之间的内部业务关系，杨昊瑜不知情。综合以上质证意见，永安公司与杨昊瑜之间存在房屋买卖合同关系，一审中的两个第三人之间存在借贷关系，且其借贷关系与本案无关，永安公司与杨昊瑜已经完成了签订房屋买卖合同、缴纳购房款、交付所购房屋的履行合同行为，是房屋买卖关系。对证据十六真实性和证明目的无异议，确实是与永安公司签订了合同，购买了房产。对证据十一至十七的证明目的有异议，履行的是与永安公司的商品房买卖合同手续，并不是履行四方抵债协议，因为天业集团的债务已经偿还完毕。对第三组证据：对真实性认可，对证据目的不认可，证据均来自于证券交易所网站，该组证据在交易所网站上公布是为了保护股东及广大股民权益而发布的，而李梅华并不是其股东，更不能到该网站查询相关的信息内容，且永安公司主张杨昊瑜和李梅华隐瞒客观事实提起虚假诉讼无相关事实证明，只是臆想和猜测。 天业集团公司质证称，对所有证据的真实性及证明目予以认可。所有证据反映出本案涉及交易的真实面目，杨昊瑜本次质证中确认了一审中予以否定的证据九、十，而这两份证据恰恰是一审法院未能收集到的证据，第三人因种种原因没有及时向永安公司及法庭提交该份证据，直到发现一审判决可能对永安公司及国有资产造成重大损害，基于配合法庭查明案件事实真相，避免国有资产流失的目的，天业集团公司在二审中委托诉讼代理人出席参与诉讼。 本院认为，对于永安公司二审所举证据，各方当事人对真实性没有异议，可以作为认定案件事实的依据。对于杨昊瑜对证明目的提出的异议，在焦点问题中予以分析说明。通过以上证据可以证实，杨昊瑜的母亲李梅华原与天业集团公司存在民间借贷（包括投资款转为借款）法律关系，天业集团公司系天业股份公司的控股股东，永安公司是天业股份公司的全资子公司。案涉龙奥天街广场2号楼系永安公司开发，目前登记在永安公司名下。永安公司主张将房产出售给天业集团公司，但未办理过户手续。天业集团公司为偿还李梅华及其他案外人债务，2017年8月31日，与李梅华及案外人济南鸿旺公司、杨新安、王兴安签订《协议书》，约定以案涉龙奥天街广场2号楼的部分房屋抵顶所欠118，868，075元债务，其中包括抵顶给杨昊瑜的案涉48套房产。双方在以房产抵债协议中载明了2016年12月20日天业集团公司将案涉龙奥天街广场2号楼及土地使用权抵押给吉林信托公司贷款的事实，并明确抵押期限截止至2017年12月22日,天业集团公司保证上述抵押业务完结后不再办理抵押。协议签订后，天业集团公司将房产交接给杨昊瑜占有使用，该房产一直登记在永安公司名下。2017年9月15日永安公司又以案涉龙奥天街广场2楼为向案外人冯靓的借款提供1亿元抵押担保，并办理了抵押登记。案涉以房抵债协议履行中，2017年11月7日，杨昊瑜与永安公司签订《济南市商品房买卖合同》，将购房款40，258，125元分批次交付永安公司，永安公司又将款项支付给天业集团公司，天业集团公司将该款项支付给李梅华，完成了房产交易合同的权利主体由天业集团公司转为杨昊瑜的法律手续。2017年12月22日贷款到期后，天业集团公司、永安公司未依约办理解除抵押手续，并同吉林信托公司签订《关于同意继续抵押担保的协议》，将案涉房产所在的龙奥天街广场2号楼继续抵押担保。后吉林信托公司提起诉讼，吉林省高级人民法院于2018年5月18日查封案涉房产，于2019年2月12日作出（2018）吉民初58号民事判决，认定吉林信托公司在本金2.5亿元及利息和100万元律师费范围内就案涉龙奥天街广场2号楼行使抵押权。对于2017年9月15日永安公司向冯靓进行的抵押，天业集团公司、永安公司未主张已告知李梅华。 本院对一审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：1.案涉2017年11月7日杨昊瑜与永安公司签订的《济南市商品房买卖合同》是否应予撤销；2.永安公司是否应返还杨昊瑜40，258，125元并赔偿损失40，258，125元。 关于第一个焦点问题。根据经审理认定的事实，杨昊瑜之母李梅华与天业集团公司元原来存在借款法律关系，永安公司是天业集团公司所控股的天业股份公司的全资子公司，案涉龙奥天街广场2号楼房产登记在永安公司名下，由天业集团公司购买但未办理产权过户手续。李梅华、天业集团公司协商以永安公司名下龙奥天街广场2号楼部分房产抵顶天业集团公司所欠李梅华款项。后，杨昊瑜与永安公司签订商品房买卖合同，将购房款支付给永安公司，永安公司转付给天业集团公司，天业集团公司再支付给李梅华。杨昊瑜主张该笔款项系其支付的购房款，天业集团公司又偿还了对李梅华的欠款。永安公司主张永安公司系被天业集团公司所控制，是为天业集团公司借款提供的担保，永安公司不应承担还款责任。本院认为，杨昊瑜和永安公司之间的《济南市商品房买卖合同》，是基于天业集团公司以房产抵偿债务所签订，在案涉《济南市商品房买卖合同》签订后，天业集团公司的欠款偿还义务转为永安公司以房产代为履行，该意思表示是在天业集团公司与李梅华债权债务数额确定后形成。故本案既非普通的商品房买卖合同，也非借款的让与担保，而是永安公司以房产偿还天业集团公司所欠债务，在性质上更接近于债务加入。因合同履行中，天业集团公司、永安公司不仅未履行不再以该房产提供担保的承诺，又另行为其他债权提供抵押担保，且未告知杨昊瑜，天业集团公司、永安公司存在合同履行中的欺诈行为。杨昊瑜在知悉该欺诈行为一年内的法定期间提起撤销权之诉，符合法律规定，该合同应予撤销。 关于第二个焦点问题。基于永安公司不能履行办理房产过户给杨昊瑜的义务，案涉《济南市商品房买卖合同》应予撤销，杨昊瑜应当返还案涉房屋，向永安公司转移案涉房产的占有。永安公司主张，本案应为天业集团公司的欠款与永安公司无关，控股股东已经发生变化，由天业集团公司变更为高新城建国有资产控股，但永安公司签订《济南市商品房买卖合同》系履行天业集团公司与李梅华以房抵款协议的原因和动机，不能否认永安公司作为独立市场主体签署商品房买卖合同收取购房款的交易行为。尽管永安公司实施的案涉交易行为系在天业集团公司作为天业股份公司控股股东时进行，但是高新城建成为控股股东不是免除永安公司之前交易行为应承担法律责任的合理事由。在永安公司签订《济南市商品房买卖合同》承诺以房产抵偿债务后，因自身及天业集团公司的过错导致合同被撤销，应承担40，258，125元购房款的返还义务。 对于永安公司是否应赔偿一倍购房款的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”尽管天业集团公司存在没有履行不再提供抵押的合同约定又另行将房产抵押借款1亿元的欺诈行为，从房产价值及抵押数额上来看，天业集团公司与永安公司就龙奥天街广场2号楼交易的数额为409，701，125元，吉林信托公司抵押权数额为2.5亿元及利息，尚有杨昊瑜实现房屋交易的价值空间，永安公司另行抵押行为存在严重影响杨昊瑜权利实现的可能。但由于杨昊瑜在本案二审中认可永安公司提交新证据的真实性，表明其事前知悉房产被抵押给吉林信托公司2.5亿元债权担保的事实，杨昊瑜对不能实现其权利应当具有一定预见性，故上述事实及证据尚不足以构成永安公司应赔偿一倍购房款的充分事由，一审判决永安公司赔偿一倍购房款损失在数额上明显过高。对于合同被撤销造成的损失，因永安公司、天业集团公司存在欺诈行为具有过错，杨昊瑜在房产交易期间已占有使用案涉房产，取得了部分履行合同的利益，应当以40，258，125元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算损失较为公平合理。即自2017年10月11日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 另外，对于永安公司主张天业集团公司与李梅华存在虚假诉讼的问题，因二审中天业集团公司已委托与永安公司共同的委托诉讼代理人参加诉讼，天业集团公司的诉讼意见与永安公司完全一致，与李梅华之子杨昊瑜的意见不同，根据目前证据不能证实李梅华与天业集团公司之间属于虚假诉讼。对于永安公司主张的构成虚假诉讼犯罪及其与天业集团公司等主体之间的其他债权债务关系，当事人可另行主张权利。 综上所述，永安公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2728号民事判决第一项、第二项、第三项，即：1.撤销杨昊瑜与山东永安房地产公司开发有限公司于2017年11月7日签订的《济南市商品房买卖合同》；2.山东永安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向杨昊瑜返还购房款40258125元；3.杨昊瑜于本判决生效之日起三十日内向山东永安房地产开发有限公司返还购买的济南市高新区××路××号××街广场××号楼××房产共计48套； 二、变更山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2728号民事判决第四项为：山东永安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向杨昊瑜赔偿按照如下方式计算的经济损失：以40，258，125元为基数，自2017年10月11日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、驳回杨昊瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费258，414元，财产保全费5000元，由山东永安房地产开发有限公司负担。二审案件受理费258，414元，由山东永安房地产开发有限公司负担128，414元，杨昊瑜负担130，000元。 本判决为生效判决。 审 判 长 陈东强 审 判 员 王海娜 审 判 员 陈 浩 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 刘小玉 书 记 员 董 彤