北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初7879号原告（反诉被告）：林娜，女，1991年6月11日出生，汉族，现住北京市昌平区。被告（反诉原告）：陈胜会，男，1997年6月15日出生，汉族，住河北省张家口市赤城县。被告：北京鑫硕伟业物业管理有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇兆丰家园**楼底商**102-3。法定代表人：戎金涛，总经理。委托诉讼代理人：杨森（系公司职员），男，1996年12月23日出生，汉族，住河北省保定市涞水县。原告（反诉被告）林娜与被告（反诉原告）陈胜会、被告北京鑫硕伟业物业管理有限公司（以下简称鑫硕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林娜、被告（反诉原告）陈胜会、被告鑫硕公司之委托诉讼代理人杨森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林娜向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告于2019年8月10日签订的房屋租赁合同已于2020年1月13日解除；2．请求被告退还原告房屋押金4650元、剩余3日房租450元、水费押金500元、管理费730元、燃气押金497元，以上共计6827元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月13日，原告将房屋钥匙通过顺丰邮寄给被告公司员工杨森，2019年8月9日，原告通过邵某（房天下员工）转介绍，预定了该房屋，并给邵某（房天下员工）打款4650元作为定金，第二天原告与被告陈胜会签订合同后，邵某扣除2000元作为中介费，剩余2650元通过支付宝返还原告。原告与被告鑫硕公司员工陈胜会以个人合同形式签订了七燕路*室，原告分别于2019年8月10日和2019年9月14日，向被告账号打款16265元和13950元，包含押金4650元、房租24335元（2019．8．10-2020．1．16）、730元管理费、500元水费押金。向被告陈胜会个人支付宝两次支付共计797元，包含300元电费、497元燃气费。被告在原告居住期间，多次隐瞒原告，如“自己就是房东，不是中介”等。额外收取费用不成，接连两次威胁原告搬离，多次辱骂原告，威胁断水断电，威胁换锁。故特诉至法院，望判如所请。被告陈胜会辩称，我和林娜签订的合同租期是一年。我方让原告交物业费和取暖费，原告不同意交纳，由我垫付的。我说原告违约了，和原告沟通，后来原告搬走了。合同没有履行完，房子空着也有损失。不认可原告诉讼请求。我同意退还原告诉讼请求中的要求我方退还的费用。被告鑫硕公司对本诉辩称，我方认可林娜和陈胜会之间的合同关系，和我方没有关系。我不同意原告的诉讼请求。反诉原告陈胜会向本院提出反诉请求：1．判令林娜向我方支付拖欠房租13950元；2．判令林娜向我方支付违约金10447元；3．判令林娜向我方支付拖欠供暖费和物业费共计2910元；4．本案诉讼费由林娜承担。事实与理由：我方与林娜于2019年8月10日签订租赁合同，约定我方将位于七燕路*室房屋出租给林娜使用，租赁期限为11个月7天，并且约定季度付款。林娜应于2019年12月16日交付房租13950元，但是到期并未支付房租。我方多次催促，林娜对此置之不理，我方无奈之下诉至法院，望判如所请。反诉被告林娜辩称，我于2020年1月13日搬离。之前陈胜会就让我搬走，我没有违约。我一直和陈胜会沟通。物业费和取暖费我不同意承担，签订合同时陈胜会说不让我承担。我租金交到2020年1月16日，我没有拖欠租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月10日，陈胜会（出租方、甲方）与林娜（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定“第一条（一）房屋坐落于北京市昌平区沙河镇七燕路*……第三条（一）房屋租赁期限自2019年8月10日至2020年7月16日，共计11月7日……第四条（一）租金标准4650元，各期租金支付日期：第一次缴纳租金日期为2019年8月10日，金额为10385元，第二次缴纳租金日期为2019年9月16日，金额为13950元，第三次缴纳租金日期为2019年12月16日，金额为13950元……（二）押金4650元。第五条合同期内一切由租房产生的相关费用由承租方自行承担。第八条（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达3日的……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达3日的；欠缴各项费用达100元的……第九条（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按总租金的20%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按总租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失……（二）租赁期内，若甲方需提前收回房屋（解除合同），应提前30日通知乙方，甲方需应退还乙方房屋押金及剩余租金；若乙方提前退租（解除合同），应提前30日通知甲方，甲方需应退还乙方房屋押金及剩余租金。”双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。2019年8月10日，林娜向陈胜会支付797元，包括300元电费，497元燃气押金；16265元，包括10385元房租及730元管理费、500元水费押金、4650元押金。2019年9月14日林娜向陈胜会支付13950元三个月房租。双方一致认可林娜租金交付至2020年1月16日。对有争议的事实，本院认定如下：关于物业费和取暖费的承担问题。陈胜会称其和林娜签订合同时没有说物业费和取暖费的事，只是合同约定“合同期内一切由租房产生的相关费用由承租方自行承担”。而且其垫付了物业费和取暖费，没有说过不让林娜负担。林娜称签订合同时陈胜会明确说明不让其负担物业费和取暖费。而且涉案租赁房屋业主已经于2019年9月份交纳了物业费1257元及供暖费1653元，并提供了业主交费的票据。陈胜会认可业主已经交纳物业费和供暖费2910元，但和本案没有关系。庭审中，林娜申请证人邵某出庭作证，邵某称签订合同时其与林娜、陈胜会均在场。林娜和陈胜会商量时，陈胜会明确说明物业费和取暖费由陈胜会自己负担，水电、燃气还有一年730元的维修费由林娜自己负担，但是由陈胜会负责维修，租期是一年。本院认为，合同约定的“合同期内一切由租房产生的相关费用由承租方自行承担”。从字面意思应理解为“租房会产生而不租房就不会产生的费用由承租方承担”。而即便房屋不出租的情况下，物业费和供暖费也须业主缴纳。所以在林娜与陈胜会没有明确约定物业费和取暖费由谁负担的情况下，应由陈胜会负担。同时庭审中，林娜与陈胜会均认可涉案租赁房屋业主已经交纳了物业费和取暖费。陈胜会未向本院提交证据证明物业费和取暖费由其负担的相关证据，本院结合林娜陈述及邵某证言，认定在林娜与陈胜会签订合同时双方约定的物业费和取暖费是由陈胜会负担。对陈胜会的陈述本院不予采信。关于林娜搬走时间。林娜称自己于2020年1月13日搬走，并向鑫硕公司邮寄了涉案租赁房屋的钥匙和门禁。鑫硕公司称其于2020年1月14日收到林娜邮寄的钥匙和门禁，且去涉案房屋看了，林娜确实搬走了。鑫硕公司称其于2020年1月14日收到钥匙和门禁后告诉了陈胜会，陈胜会虽称不清楚林娜什么时间搬走的，但对鑫硕公司的陈述表示认可。故本院对林娜的陈述予以认可。本院认定林娜于2020年1月13日从涉案租赁房屋搬走。关于搬走的原因，林娜称是陈胜会多次让自己搬走。陈胜会称其在2019年11月7日左右让林娜交取暖费，林娜不交，就让林娜搬走，并且其在2019年11月5日还发送过解除通知让林娜2019年11月20日搬走，后来林娜搬走了。庭审中，经本院询问，林娜当时同意解除合同。林娜向本院提交了其与陈胜会的微信聊天记录。陈胜会认可微信聊天记录的真实性。根据聊天记录，2019年11月5日，陈胜会发送信息“既然您不愿意缴纳物业取暖费那我这个房子肯定不能赔钱租给你那就按照合同约定第九条的第二款我现在通知你我要收回房屋解除合同我于2019年11月5日通知你请于2019年11月20日搬离该房屋，我方会履行合同义务。”故本院认为因陈胜会让林娜交纳物业费和取暖费，双方未达成一致意见，故陈胜会要解除合同让林娜搬走。陈胜会称其于2019年12月12日让林娜交第三次的租金，但林娜不交。根据林娜提供的微信聊天记录，2019年12月19日陈胜会发送信息“你好，我是你的房管员陈胜会，您租住的七燕路*室，根据合同约定，应于2019年11月6日向我方支付下季度租金，您逾期支付租金已达3日以上，如不再承租请联系我办理退房手续，继续承租请尽快缴纳租金13950元、违约金10416元，否则我方将以诉讼的方式收回房屋，特此通知。”林娜至今未交纳第三次租金。另查明，北京市昌平区沙河镇七燕路*房屋系回迁安置房。该房屋系鑫硕公司从业主租赁后转租给陈胜会，鑫硕公司与陈胜会系合作关系。林娜剩余燃气量为174．35立方米。以上事实有《北京市房屋租赁合同》、收据、微信聊天记录、转账记录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。陈胜会与林娜签订的《北京市房屋租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵守诚实信用原则，依约全面履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。关于合同的解除一节，虽然陈胜会称因林娜不交纳物业费和取暖费，其于2019年11月5日送过解除通知让原告2019年11月20日搬走，但是根据双方合同第八条第四款之约定，陈胜会并不因此具有单方解除权，故此时陈胜会并不能解除合同。虽然林娜同意解除，但林娜与陈胜会就解除合同的法律后果并未协商一致，且林娜并未在2019年11月20日搬走，故双方实际并未解除合同。陈胜会起诉时未主张解除合同，至本案开庭审理时，因双方合同约定的租期届满，且林娜已经搬走，故本院认为双方的合同已经终止，无需解除。因林娜已于2020年1月13日搬走，且其租金已支付至2020年1月16日，故陈胜会要求林娜支付第三次的租金无事实依据，本院不予支持。庭审中，陈胜会同意退还林娜房屋押金4650元、剩余3日房租450元，对此本院不持异议。关于水费，林娜交纳500元，使用200元，剩余300元；关于燃气费林娜同意以陈胜会核实的为准，现陈胜会核实仍剩余天然气174．35立方米，根据北京市一般生活用天然气的价格及双方合同所附房屋交割清单中记载的天然气价格，本院确定天然气价格为每立方米2．63元，故剩余天然气为458．5元。陈胜会同意退还林娜水费、天然气费用，本院对此不持异议。关于管理费730元，陈胜会与林娜一致认可此费用的性质为陈胜会须在租赁期内负责对涉案租赁房屋及屋内物品维修的费用，因林娜未居住至租赁期满，故本院根据林娜居住的时间确定陈胜会需退还林娜的管理费用为394．9元。关于物业费和取暖费的承担问题，根据本院查明的事实，此两项费用应由陈胜会自己负担，故陈胜会请求林娜承担物业费和取暖费的的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，林娜未按约定支付第三次租金，应承担相应的违约责任。但林娜认为合同约定的违约金过高，请求法院予以减少。陈胜会称合同没有履行完，房子空着也有损失。故本院综合考虑林娜违约情节、林娜搬走时间、陈胜会再次出租房屋所需花费的合理时间、双方约定的租金金额等因素酌情确定违约金金额。对陈胜会意见的合理部分，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈胜会退还林娜房屋押金4650元、剩余3日房租450元、水费押金300元、管理费394．9元、燃气押金458．5元，以上共计6253．4元；二、林娜支付陈胜会违约金5000元；三、上述一、二项折抵后，陈胜会给付林娜1253．4元，于本判决生效之日起十日内给付；四、驳回林娜的其他诉讼请求；五、驳回陈胜会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费267元（含反诉费242元），由林娜负担44元（25元已交纳，19元于本判决书生效后七日内交纳）；由陈胜会负担223元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二〇年八月二十七日书记员  王龙