江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初1874号原告：南京家乐家商业广场有限公司，统一社会信用代码91320100726061451J，住所地江苏省南京市雨花台区卡子门大街**。法定代表人：姜玲，该公司总裁。委托诉讼代理人：胡某。委托诉讼代理人：蒋某。被告：王菊花，住安徽省芜湖市无为县。被告：李仁中，住贵州省剑河县。两被告共同委托诉讼代理人：杭璐婷，江苏天玺律师事务所律师。原告南京家乐家商业广场有限公司（以下简称家乐家公司）与被告王菊花、李仁中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家乐家公司的委托诉讼代理人蒋某、被告王菊花及其与李仁中的共同委托诉讼代理人杭璐婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家乐家公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的租赁合同于2020年4月13日解除；2.被告支付2019年4月17日至2020年4月12日合同期内剩余租金99129.84元，并按日千分之五的标准支付逾期付款违约金，自2019年9月20日起计算至实际支付之日止；3.被告参照原租赁合同约定的租金标准支付2020年4月13日至实际清场之日的房屋占有使用费（按日租金955.44元／天标准计算），并参照日千分之五的标准向原告支付该款项自2020年4月13日至清场之日期间的逾期付款违约金；4.被告支付原告违约金74524.4元；5.被告腾空并返还雨花台区铺位；6.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年4月17日，原告、被告王菊花签订商铺租赁合同，约定原告将其所有的位于雨花台区铺位出租给王菊花经营多尔贝家居定制，租赁期限自2019年4月17日至2020年5月11日，租金372622元，2019年4月17日、2019年6月20日、2019年9月20日前分别支付93156元，2019年12月20日前支付93154元。商铺交付后二被告为实际经营人，且至今仅支付245784元租金。原告多次催缴无果，2020年4月12日根据合同约定向二被告发函告知解除合同，解除函于2020年4月13日送达被告。合同解除后，二被告仍占有房屋，且未支付拖欠租金，故诉至法院。被告王菊花辩称，1.被告王菊花不应支付剩余租金99129.84元。王菊花已将租金支付至2019年12月31日，因新冠疫情，2020年1月起未在案涉房屋经营。新冠疫情属于不可抗力，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》规定，本案应结合现实情况，依法减免房租。2.王菊花不应承担违约金。根据指导意见，在疫情期间，王菊花无经营收入导致资金周转困难，原告要求承担违约责任的，应不予支持。在疫情缓和后的2020年3月上旬，王菊花本想通过经营活动缓解资金困难，但原告对王菊花的经营百般阻挠，导致无法经营，因原告自身原因致合同无法履行，违约金的主张于法无据。3.原告要求王菊花支付房屋占有使用费无法律依据，原告张贴告示后，王菊花多次提出要腾空房屋，但原告不同意也不履行相关的交接手续。4.租赁期间，王菊花经原告同意，对租赁房屋进行装修共花费182070元，根据公平原则，原告应支付一定费用。5.原告出租给王菊花的129.38㎡营业场地中有20㎡为违建，对该部分出租应认定无效并返还该部分租金或予以扣减。6.每年的租金中包含了14000元空调使用费及保险费，这部分费用并未实际使用，2020年3月9日被告缴纳了1000元电费也未实际使用，上述费用应依法退还或在租金中扣减。被告李仁中辩称，被告李仁中并非合同相对方，所有的沟通均是原告与王菊花进行的，根据合同相对性原则，原告不能要求李仁中承担责任，请求法院依法驳回对李仁中的诉讼请求。经审查，本院认定事实如下：2019年4月17日，原告家乐家公司（出租方、甲方）与被告王菊花（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于家乐家第一层定制区xx铺位，租赁面积（含公摊）129.38㎡的营业场地及相关设施租赁给乙方使用，乙方在租赁场地所经销的产品品牌为多尔贝，种类为定制。租赁期限自2019年4月17日起至2020年5月11日止，乙方应向甲方支付租金372622元，租金实行先付后租原则，乙方应在本合同签订之时一次性付清租金及其他相关费用。乙方逾期支付租金、电费、促销费用的，每逾期一天按应付款项的5‰加收逾期违约金直至支付了前述款项时止。乙方未按合同约定支付租金、保证金、水电费及其他费用逾期十日以上的，甲方有权解除合同，收回租赁场地，且不承担任何赔偿责任，并有权要求乙方支付本合同项下租金的20%费用，作为违约补偿。……同日，王菊花向原告出具《申请》一份，载明：“本公司（人）申请与贵司在2019年签订租赁合同，承租贵司一楼定制域1908经营面积为129.38平方米，租赁期为2019年4月17日至2020年5月11日，承租租金及管理费总额为372622元。空调费总额为5434元；合同杂费总额为1671元；因本公司（人）的因素，本公司（人）申请租金及管理费按以下计划缴纳：2019年4月17日前缴纳93156元，2019年6月20日前缴纳93156元，2019年9月20日前缴纳93156元，2019年12月20日前缴纳93154元。如未按上述约定缴纳，则按《租赁合同》约定执行。”合同签订后，被告按约足额支付2019年4月17日、2019年6月20日的两期租金后，2019年9月20日前未足额支付第三期租金，仅支付了59472元，后未再支付其他租金。至起诉时，被告合计支付租金245784元。2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，因应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，南京市发布第6号通告，其中第6条规定：“严控公共场所。小区内非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”。被告自2020年1月20日起停止营业，于2020年2月20日收到通知可以恢复营业。因被告迟延支付租金，原告于2020年3月11日向二被告发出《告知函》，明确二被告尚欠租金126838元、违约金74524.4元，要求其于收到告知函之日起七日内支付相关欠款，否则原告将不返还保证金，严格按照合同约定追究违约责任。后被告仍未支付租金，原告于2020年4月12日向二被告发出解除合同的《告知函》，被告于次日收到该《告知函》。原告于发出解除告知函后对案涉商铺采取了断电措施。另查明，本案于2020年7月23日的庭审中，法庭明确要求被告王菊花在7日之内将案涉商铺清空并返还给原告，逾期未交接需支付占有使用费。2020年8月5日，被告将案涉租赁房屋返还原告并完成交接。还查明，被告于2020年4月21日通过南京123**政务服务热线反映本案案涉房屋扩建部分系违建，南京市政务服务中心于2020年4月23日答复：经丁墙社区与城市管理行政执法局核实，根据2005年《南京市土地出让与储备工作领导小组会议纪要》第12号决议：石林家乐家商业广场项目属违章违规建筑，由市规划局先按规定实施处罚并完善手续，超容积率建设部分按规定补交土地出让金和开发利润。具体操作程序及补交金额测算由国土局会规划局提出实施意见，报市政府审判后再予办理。2005年9月1日，城管局、规划局已出面对该房屋进行处罚，要求其补办相关手续。根据会议精神，采取的是对违法建筑罚款后补办手续给予保留的方式。以上事实，有土地使用证、房屋所有权证、《租赁合同》《申请》《告知函》、现场照片、财务数据表、微信聊天记录、市政服务中心短信记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。根据《租赁合同》《申请》的约定，被告王菊花应付到期租金的事实发生于新冠疫情爆发之前，本案诉讼过程中，王菊花仍未支付到期租金，已构成根本违约，2020年4月13日被告王菊花已收到原告的解除通知，故原告要求确认双方之间的租赁合同于2020年4月13日解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”本院认为，新型冠状病毒肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，原、被告双方在订立合同时无法预见，也不能避免，故涉案房屋因疫情防控需要严重影响经营属于不可抗力的情形。原租期自2019年4月17日至2020年5月11日，共391天，因合同已于2020年4月13日解除，实际租期363天。被告自2020年1月20日起停止营业，2020年2月20日虽收到通知可以恢复营业，但因疫情造成的经济损失是客观持续存在的，该损失超出了市场风险的范围，而因履行防疫责任致不能营业造成的租金损失，按照公平原则应由双方共担，故本院结合疫情的影响程度和发展情况及原、被告双方的实际损失等综合因素，酌定就涉案房屋免除被告王菊花1个月的租金28590元（372622元÷391天×30天）。因双方之间的合同已于2020年4月13日解除，故合同期限内的租金应计算至2020年4月13日，即345938元（372622元÷391天×363天），原告已付245784元，扣除减免一个月的租金，被告王菊花应支付剩余租金71564元（345938元-245784元-28590元）。因被告未按合同约定的2019年9月20日前足额支付租金，经催告后仍拒绝支付，已构成违约，合同约定逾期支付租金的违约金为每逾期一天按应付款项的5‰加收逾期违约金，该违约金约定过高，故本院依法调整逾期支付租金的违约金应以71564元为基数，自2019年9月21日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于房屋占有使用费，因原告于发出解除告知函后即对案涉商铺采取了断电措施，造成被告王菊花的店铺无法经营使用，故对原告所主张的2020年4月13日至清场之日的占有使用费，本院不予支持。庭审中本院已要求被告王菊花在2020年7月30日前将案涉商铺清空并交付原告，如不能按期清空交付需承担涉案房屋的占有使用费，被告在本院规定的时间未完成清空交付的义务，直至2020年8月5日才将案涉房屋清空并交付给原告，故王菊花应参照租金标准支付自2020年7月31日起至同年8月5日止的占有使用费5718元（372622元÷391天×6天）。对于原告主张的房屋占有使用费逾期付款的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告另主张因被告违约行为造成租赁合同解除的违约金74524.4元，本院认为，原告主张合同项下租金的20%作为违约补偿，该主张符合合同约定亦不违反法律规定，被告王菊花的违约行为导致了合同的解除，故对原告主张的解除租赁合同违约金74524.4元，本院予以支持。因案涉租赁合同中并无被告李仁中的签名确认，虽然此前的四份租赁合同是由李仁中与原告签订的，但此前租赁合同的租赁期限均已届满，现原告未能提供证据证明李仁中与本案的关联性，故根据合同相对性原则，原告对李仁中的主张，本院不予支持。关于被告主张因家乐家公司出租给其的商铺中部分面积属于违建，不应支付租金的意见，本院认为，被告提供的证据不足以证明其主张，即使租赁的商铺中有部分面积不属于合法的产权面积，被告已实际占有使用，也应支付相应费用。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告南京家乐家商业广场有限公司与被告王菊花于2019年4月17日签订的《租赁合同》于2020年4月13日解除；二、被告王菊花于本判决生效之日起十日内向原告南京家乐家商业广场有限公司支付剩余租金71564元并支付逾期支付的违约金（以71564元为基数，自2019年9月21日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告王菊花于本判决生效之日起十日内向原告南京家乐家商业广场有限公司支付房屋占有使用费5718元；四、被告王菊花于本判决生效之日起十日内向原告南京家乐家商业广场有限公司支付解除合同违约金74524.4元；五、驳回原告南京家乐家商业广场有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4150元减半收取计2075元，保全费1520元，合计3595元，由原告南京家乐家商业广场有限公司负担651元，由被告王菊花负担2944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  刘 芳二〇二〇年八月十一日法官助理  王文君书 记 员  吴 瑕