北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初49088号原告：赵宝安，男，1954年10月27日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴之桂，江西全灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽娜（赵宝安之女），无业，住北京市海淀区。被告：张志红，女，1963年7月7日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人：卢彦哲，男，1980年12月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。张志红及卢彦哲共同委托诉讼代理人：侯世跃，北京市两高律师事务所律师。第三人：周建伟，男，1975年3月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告赵宝安诉被告张志红、第三人卢彦哲、第三人周建伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵宝安及其委托诉讼代理人吴之桂、赵丽娜，被告张志红、第三人卢彦哲之委托诉讼代理人侯世跃及张志红、卢彦哲本人，第三人周建伟，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵宝安向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2009年5月13日签订的承租协议书；2.确认张志红与卢彦哲之间的协议书无效；3.确认卢彦哲与周建伟之间的转租协议无效；4.判令张志红、卢彦哲、周建伟将北京市海淀区上庄镇双塔村西四队排灌水池恢复原状后返还给我；5.判令张志红向我支付违约金6万元。案件受理费由张志红负担。2009年5月13日，我和张志红签订《承租协议书》，约定我方将位于北京市海淀区上庄镇双塔村西四队排灌水池以每年6000元的标准出租给张志红，租赁期限20年，自2009年1月1日其至2030年1月1日止，租金支付方式为协议签订后一次性付清。合同签订后，我按照约定履行了自己的义务，但张志红只支付了部分租金。2018年6月中旬，我发现张志红向排灌水池填充垃圾，我要求其立即将排灌水池恢复原状，但她置之不理。被告张志红辩称，第一、承租协议书是双方真实意思表示，应该确认合同效力；第二、赵宝安不享有合同的解除权，合同内容没有约定解除，对方没有合同解除权，此外，也不具备法定解除权实施条件；第三、赵宝安不享有请求我方恢复原状的权利基础；第四、赵宝安无权要求我方承担违约责任，且赵宝安诉请已超诉讼时效；第五、我方认为为了查明案件，法庭应当要求赵宝安本人出庭。第三人卢彦哲辩称，同张志红意见。第三人周建伟辩称，赵宝安和张志红的租赁协议上载明赵宝安与诉争场地没有关系了，而且合同中没有约定不许转租，现在场地由我实际控制。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，1999年，北京市西郊农场双塔村农工商合作社（甲方）与赵宝安（乙方）签订《承包合同》，约定将双塔村四队西排灌水池承包给赵宝安养殖用，每年承包费50元，承包期30年，从1999年1月至2030年1月。2009年5月13日，赵宝安（甲方）与张志红（乙方）签订《承租协议书》，载明将北京市西郊农场双塔村西四队排灌水池转租给乙方，承租期限20年，租金每年6000元，共计12万元，协议签订后一次性付清；双塔村村委会每年收取的50元租金由甲方代交后凭发票乙方再行给付；乙方在承租排灌水池内进行投资、改造、改建、扩建、增添设备、种植、养殖与甲方无任何关系；如遇国家征地，集体占地或拆迁，所有地上物、增添的设施及补偿金归乙方所有，甲方物权索要；协议签订后，任何乙方不得违反约定，如有违约，违约方承担违约责任，并赔偿对方的损失，按租金的50%。协议签订当日，赵宝安书写收条载明“今收到张志红8万元现金”，张志红称双方实际协商的租金是8万元，故其签订协议当天向赵宝安支付租金8万元，之后赵宝安也一直未向其主张过租金。赵宝安对张志红的上述主张不予认可，称因双方当时关系较好，所以其先收了8万元，张志红拖欠剩余租金至今未付。《承租协议书》签订后，赵宝安将诉争场地交由张志红。2010年2月9日，张志红与卢彦哲签订《协议书》，载明由于张志红缺乏资金，由卢彦哲交付给赵宝安租金12万元，二人协议约定共同投资改造改建排灌水池，现张志红无力参与共同经营，自本协议签订之日起，排灌水池《承租协议书》转由协议人卢彦哲经营，《承租协议书》卢彦哲保存，由协议人卢彦哲向赵宝安履行，因该协议发生争议纠纷由卢彦哲负责处理。2017年10月27日，卢彦哲（甲方）与周建伟（签订）签订《转租协议》，约定甲方将承租的排灌水池转租给乙方使用，承租期限自2017年10月27日至2030年1月1日止，租金为28万元。《转租协议》签订后，诉争排灌水池由周建伟占有使用。庭审中，张志红、卢彦哲称该二人就诉争排灌水池系合作关系，支付给赵宝安的租金8万元中，张志红出资4.5万元，卢彦哲出资4.5万元，卢彦哲收取周建伟交付的租金28万元后，支付给张志红8万元。赵宝安张志红、卢彦哲的上述主张不予认可，称二人系转租关系。庭审中，赵宝安称其曾向赵志红主张剩余租金4万元，但未提交证据证明，张志红亦不予认可。赵宝安要求将诉争排灌水池恢复原状，但未提交证据证明该排管水池原貌。经本院释明，张志红、卢彦哲均称坚持认为《协议书》及《转租协议》有效，未提出反诉。周建伟当庭称如法院判决腾退，其要求赵宝安赔偿10万元，经本院通知，周建伟未交纳诉讼费用。本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，赵宝安将其承包的北京市海淀区上庄镇双塔村村西四队排灌水池出租给张志红，后张志红未经赵宝安允许，将该排灌水池转租给卢彦哲。张志红、卢彦哲虽称二人是合作关系，但未提交证据证明卢彦哲向赵宝安支付租金一事，亦未提交证据证明赵宝安知晓其与张志红签订《承租协议书》时卢彦哲即为承租方之一，且根据张志红、卢彦哲签订的《协议书》所载“排灌水池《承租协议书》转由协议人卢彦哲经营”，本院认定张志红与卢彦哲之间系转租关系。2017年10月27日，卢彦哲与周建伟签订《转租协议》，将诉争排灌水池转租给周建伟。上述张志红将排灌水池转租给卢彦哲、卢彦哲将排灌水池转租给周建伟的行为，均未经过出租人赵宝安的同意，张志红、卢彦哲均属无权转租。现赵宝安要求解除其与张志红之间的《承租协议书》，具备事实及法律依据，本院予以支持。张志红、卢彦哲的转租行为均属无权转租，且《承租协议书》解除后，张志红、卢彦哲均无权继续占有诉争排灌水池，张志红与卢彦哲签订《协议书》及卢彦哲与周建伟签订《转租协议》的权利基础均归于消灭，故赵宝安要求确认张志红与卢彦哲签订的《协议书》及卢彦哲与周建伟签订《转租协议》无效，具备事实及法律依据，本院予以支持，赵宝安要求返还诉争排灌水池，本院一并予以支持。赵宝安要求将诉争排灌水池恢复原状，但未明确该排灌水池的原貌，对赵宝安该项诉讼请求，本院不予支持。赵宝安主张张志红未按照约定于2009年5月13日付清全部租金12万元，进而要求张志红支付违约金，但赵宝安未提交证据证明其曾向张志红主张剩余租金或违约金，赵宝安关于违约金的主张已超过诉讼时效，本院不予支持。经本院释明，张志红、卢彦哲均未在本案中提出权利主张，周建伟虽要求赵宝安赔偿其损失，但未按照本院通知交纳诉讼费用，视为其自行撤回权利主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、解除赵宝安与张志红于2009年5月13日签订的《承租协议书》；二、张志红与卢彦哲于2010年2月9日签订的《协议书》无效；三、卢彦哲与周建伟于2017年10月27日签订的《转租协议》无效；四、张志红、卢彦哲、周建伟于本判决生效后30日内将北京市海淀区上庄镇双塔村村西四队排灌水池腾空交还予赵宝安；五、驳回赵宝的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由赵宝安负担1230元，已交纳；由张志红负担70元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判长  陈迎宾审判员  周志辉审判员  沙月亮二〇二〇年八月二十七日书记员  李永瑞