江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初2272号原告：吴宪秋，男，1941年9月16日出生，汉族，大专文化，退休教师，住住江西省上饶市广信区。原告：杨秋花，女，1951年9月28日出生，汉族，中专文化，退休教师，住江西省上饶市广信区。两原告委托诉讼代理人：吴义火，江西都册律师事务所律师。被告：吴爱春，女，1956年3月10日出生，汉族，高中文化，退休职工，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人:徐小军，江西邦隆律师事务所律师。原告吴宪秋、杨秋花与被告吴爱春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴宪秋委托诉讼代理人吴义火、原告杨秋花及其委托诉讼代理人吴义火、被告吴爱春及其委托诉讼代理人徐小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴宪秋、杨秋花向本院提出诉讼请求：1.判决被告协助原告办理位于江西省上饶市广信区的产权转移（变更）登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告吴宪秋与被告系同胞兄妹关系。1992年期间，两原告与被告及其丈夫王玉声（已病故）协商合资共建一套位于上饶县（现广信区房屋，其中原告所建房屋位于楼层第二层，被告所建房屋位于第一层。因两原告当时均在德兴市教书，故房屋第二层的实际施工便交由被告及其丈夫帮忙打理，但建房过程中所产生的一切材料款、人工费等支出均是由原告支付。次年，该房屋建好完工，但此时被告及其丈夫开始反悔，不愿将第二层房屋交于原告，并要求原告另行支付3万元进行购买方予交付，迫于无奈原告也只得答应。当时手头紧张，采取分期付款的方式，至1998年才陆续还清全部购房款，并于同年2月14日出具一张收条。之后双方一直未办理该房屋的产权登记手续。2004年，被告及其丈夫瞒着原告，擅自将房屋的一、二层产权全部登记在其夫妻名下（产权证号为：饶（县）房权证旭日镇第2004＊619号），原告于2010年搬迁至该房屋居住，并要求被告协助第二层的产权重新变更至原告名下，被告不予配合。2017年7月6日，上饶县人民法院作出（2016）赣1121民初1624号民事判决，该判决认定：“两原告履行了支付购房款的义务，被告应当协助两原告办理诉争房产的过户手续”，但被告至今未能主动履行这一法定义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院。原告为证明自己的主张向本院提出下列证据：1、原告身份证复印件，证明两原告的诉讼主体资格；2、购房款收款收据，证明被告及其丈夫1998年2月14日收到涉案房产购房款3万元事实，房屋买卖合同生效并已履行完毕；3、建房材料凭证，证明原、被告于1992年商议合资建房，被告为建房所需购买木料及花费材料款1,006元；4、上饶县人民法院（2016）赣1121民初1624号民事判决书，证明该生效判决确认房屋买卖合同有效，原告对涉案房产第二层享有实际权利，并由被告协助原告办理涉案房地产过户手续的事实；5、涉案房产的土地使用权证、房产证，证明被告及其丈夫瞒着两原告，擅自将涉案房产登记在其夫妻名下，其行为构成无权处分，依法应认定无效的事实；6、2018年4月8日收条一份，证明被告儿媳代其收取原告涉案房产第二层更换化粪池和管道费用的事实，同时证实了原告对涉案房产具有独立产权的事实；7、水电费缴费凭证及手机记录，证明原告对涉案房屋具有独立产权，并自行缴纳生活水电费，对涉案房产水、电另行开户的事实。被告吴爱春辩称，1、该房是由被告夫妻单独承建，不存在合伙建设，该事实在2016年判决书已查明；2、原告所谓支付3万元购房款，被告不知晓，该收条被告签字经司法鉴定不是被告本人所签，原告与被告形成买卖合同是无效合同；3、关于（2016）赣1121民初1624号民事判决书，虽然判决书认定两原告履行了支付购房款义务，被告应配合办理房产过户手续，该判决认定没有任何证据支撑，判决结果对被告不利，被告保留对该案申请再审的权利；4、涉案房产土地为划拨，实践中根本无法办理过户手续，就算判决也无法实际履行。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。为此被告向本院提供以下证据：1、江西省村镇建设用地规划许可证赣（旭）村建许字第Ｎ00201008、江西省村镇房屋建筑许可证即赣（旭）村建许字第Ｎ00202006，证明被告的丈夫于1992年10月31日向相关单位申请对涉案房屋进行建造；2、国有土地使用权证，证明土地使用者系王玉声，该房屋属于被告及其丈夫（已故）所有；3、饶（县）房权证旭日镇字第**房产证，证明房屋所有权人登记为被告及其丈夫的名字，该房产属于被告私有；4、1994年6月旭日镇居委会自来水管理规定，证明1994年安装自来水，没有原告名字，也没有合伙建房、卖房一事；5、上饶县基督教会说明，证明涉案房屋前地块系被告单独购买，原告未出资的事实；6、鲍镇钧证人证言，证明原告入住系吴宪秋出了交通事故方便照顾，涉案房产系被告建造，且吴爱春不知晓房屋第二层卖给原告的事实。本院经审理认定事实如下：原告吴宪秋、杨秋花系夫妻关系，原告吴宪秋与被告吴爱春系兄妹关系。被告吴爱春与王玉声于1990年9月28日办理结婚登记，于1992年共同在江西省上饶市广信区（原上饶县）旭日街道办桥下村建造房屋一栋，共二层，1993年建造完毕。涉案房屋所附土地于1998年5月26日办理了登记手续，证号为饶县国用（98）字第0107号，土地使用者登记为王玉声，系国有划拨用地。涉案房屋于2004年3月25日办理了产权登记证，证号为饶（县）房权证旭日镇字第**，房屋所人权人登记为王玉声、吴爱春，砖混结构房屋二层，建筑面积310.2平方米。王玉声于2008年1月2日因病去世。两原告为购买涉案房屋第二层，陆续支付了购房款3万元，王玉声出具了收条，内容为“收到大哥大嫂购买上房屋款计币叁万元整（三室一厅、厨房、卫生间、阳台）”，王玉声在该收条的具收款人处签名确认，但“吴爱春”三字并非吴爱春本人所签。两原告于2010年搬迁至涉案房屋第二层居住、使用至今。后两原告要求确认涉案房屋第二层为其所有及该栋房屋土地使用权为原、被告共同所有，于2016年6月21日向本院提起诉讼，本院（2016）赣1121民初1624号民事判决书审理认为王玉声出具的收条明确了两原告向被告购买涉案房屋第二层的事实，两原告与被告之间系房屋买卖合同关系，房屋买卖合同依法认定有效，两原告已履行了支付购房款义务，被告应当协助办理诉争房地产的过户登记手续，因该权利系债权，经本院向两原告释明，两原告仍坚持确认对诉争房屋享有所有权及该房屋的土地使用权为双方共同所有，故驳回两原告的该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提供证据二收款收据真实性、关联性、合法性均有异议，认为收据中吴爱春签名并非本人所签，且已经司法鉴定确认，即使王玉声签名属实，也仅能证明收取原告3万元，并不代表收取了全部购房款；对证据三真实性、关联性、合法性持有异议，即使该票据真实也只能证明原告吴宪秋与他人交易木材，不能证明建房购木材的事实，即便是原告购买木材，根据被告陈述，被告已将相关的款项给付了原告，系兄妹之间的帮忙，不能证明合伙建房关系；对证据四判决书真实性不持异议，认为原审法官对事实推论、猜测，被告也准备向法院提起再审；对证据五的三性不持异议，对其证明目的有异议，对证据六的真实性不持异议，关联性及证明目的有异议，原告在被告房屋居住近十年，未交纳任何费用，双方协调各半承担疏通化粪池费用，不能证明具有合伙建房及购房的事实；对证据七的三性持有异议，即便缴纳水费，不能证明房屋的产权属于原告。原告对被告提供的证据1、2、3的真实性不持异议，对合法性有异议，被告瞒着原告擅自申请并非法取得，侵害了原告的合法利益，不具有合法性，对证据4、5的三性均有异议，这两份证据不能证明原、被告之间对涉案房产是否存在合建或买卖事宜；对证人证言有异议，该证人与被告系同事，与被告有利害关系，其证言不具有证明效力，且证言涉及房产权属问题，都是根据被告转述知晓有关情况，不足为证。本院认为，原告与被告就涉案房屋第二层法律关系已被法院生效判决确认为房屋买卖合同关系并依法认定有效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；...（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）...前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”之规定，被告提出与两原告间并非房屋买卖合同关系，其提交的证据，只能证明前期建房相关审批手续及地块购买、水管接通由其与丈夫办理，并将房屋登记在被告及其丈夫名下的事实，另被告申请证人出庭的证言，该证人陈述涉案房屋系吴爱春单独建造，对原、被告之间是否存有房屋买卖合同关系并不知晓，也是在2016年原、被告双方诉讼时，证人称被告吴爱春告诉了才知道，证人对相关事实也只是听当事人陈述，没有其他证据印证，综上，被告提供证据并不能推翻与两原告之间的房屋买卖合同的事实，故涉案房屋第二层原、被告之间仍应为房屋买卖合同关系，该合同合法有效，原、被告双方均应按合同履行各自义务。房屋买卖合同中物权的变动不是独立于房屋买卖合同之外的物权行为，而是买卖合同履行的组成部分，是买卖合同具体的履行方式。也就是说房屋所有权的过户登记行为是基于房屋买卖合同引起的，过户登记只是合同当事人意思表示的一种外在的确认，是房屋所有权转移的必备要性，而对房屋买卖合同效力不产生影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，被告在收取购房款的情况下，本应及时将出卖房屋交付给原告并过户登记在原告名下。本案中，两原告通过有效房屋买卖合同获得房屋，并已居住占有长达十年之久，虽已实际占有、使用，但并没有实际取得所购房屋的所有权，故原告要求被告协助其办理涉案房产第二层的产权变更登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下：被告吴爱春在本判决生效之日起十五日内协助原告吴宪秋、杨秋花办理位于江西省上饶市广信区（原上饶县）旭日街道办桥下村房产证号饶（县）房房房权证旭日镇字第**第二层产权过户登记手续。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告吴爱春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行期限为本判决生效自动履行期满之日起二年内，逾期则丧失申请执行权利。审判员  史海燕二〇二〇年八月三十一日书记员  陈蔚蔚交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件费用（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号:36×××14）；上诉期满后七日内未预交，则按自动撤回上诉处理。