广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1401号上诉人（原审原告）：广东遂溪农村商业银行股份有限公司，住所地：遂溪县********。法定代表人：王琼，董事长。委托诉讼代理人：张帆，广东领会律师事务所律师。委托诉讼代理人：许红燕，广东领会律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄**玲，女，汉族，1981年08月26日出生，住湛江市赤坎区***************，公民身份号码：440************321。委托诉讼代理人：林达邦，广东民赐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江市广穗纸板有限公司，住所地：湛江市*********海新钢管厂内。法定代表人：李建平，总经理。委托诉讼代理人：李湘冀，男，汉族，1957年04月08日出生，公民身份证号码：440************813，住湛江市赤坎区*************，系该公司法律顾问。上诉人广东遂溪农村商业银行股份有限公司（以下简称遂溪农商行）因与被上诉人黄**玲、湛江市广穗纸板有限公司（以下简称广穗纸板公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人遂溪农商行的委托诉讼代理人张帆、许红燕，被上诉人广遂纸板公司的委托诉讼代理人李湘冀及被上诉人黄**玲的委托诉讼代理人林达邦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。遂溪农商行上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持遂溪农商行的一审全部诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费用由广穗纸板公司和黄**玲承担。事实和理由：一、本案是一审法院审理的（2018）粤0823民初2945号案件的关联诉讼，但一审法院根据违反法律规定且未生效的该案判决结果来认定本案相关事实，造成一审判决不当，严重损害遂溪农商行的合法权益。遂溪农商行诉广穗纸板公司金融借款合同纠纷案中，法院已于2016年02月16日作出（2015）湛遂法民二初字第240号生效民事判决书，该判决已确认遂溪农商行对广穗纸板公司位于遂溪县********线南（A车间）和位于遂溪县********线南使用面积为13333.35平方米的土地使用权享有优先受偿权，案件已进入执行阶段。上述2945号案是黄**玲在遂溪农商行对抵押物申请法院强制执行时提出对上述法院拟拍卖的财产所订立的租赁合同合法有效，其实质就是要求确认对上述财产享有租赁权，显然属于足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利范畴，依法应向执行法院提出执行异议，其另行提起确认之诉的，人民法院依法不予受理，已经受理的应当予以驳回。二、一审法院认定事实不清，广穗纸板公司和黄**玲存在明显的恶意串通、伪造涉案租赁合同，损害遂溪农商行的合法权益，故涉案租赁合同系无效合同。1、涉案租赁合同签订时间是倒签的；2、黄**玲至今没有支付涉案租赁合同的租金；3、黄**玲未实际占有租赁物；4、涉案租赁合同约定的租赁物与实际情形不符；5、一次性支付20年租金，明显违背常理；6、涉案租赁合同的租金明显低于市场价格；三、因黄**玲与广穗纸板公司恶意串通，采取虚假诉讼方式提起2945号案，企图通过诉讼侵害遂溪农商行的合法权益，遂溪农商行已对2945号案提出上诉，要求法院裁定驳回其起诉，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的依法追究其刑事责任。综上，请求二审法院依法查清本案事实，支持遂溪农商行的上诉请求。被上诉人黄**玲辩称：一、涉案租赁合同不仅真实有效，且已经实际履行，黄**玲不仅在该厂房登记注册了“遂溪县佳诚包装有限公司”，还投入了大量资金对该厂房进行改造和重建，人民法院在查封拍卖该土地时也依法将查封法律文书送达给黄**玲签收，证实涉案厂房系由黄**玲在实际占有使用。二、涉案合同不存在串通倒签的事实。三、1、关于广穗纸板公司的代理人李湘冀在庭审上承认该公司账上未收到200万元租金的问题，因李湘冀本身与广穗纸板公司存在经济纠纷，而该公司法定代表人李建平一直下落不明，故由李湘冀否认公司收到200万元的言论不能予以采信；2、关于一次性支付20年租金是否违背常理的问题。因广穗纸板公司欠下巨债，李建平当时急需大量现金周转，故李建平提出一次性支付20年租金且以现金方式支付，符合当时的实际情况，不存在违背常理的问题。3、关于租金价格是否偏低的问题，如果从资金成本考虑，单纯200万元的利息就足以支付租金。4、关于涉案合同约定的租赁物与实际情形不符的问题，因评估公司只是对有办证的建筑物纳入财产评估范围，对其余没有办证的建筑物没有评估，遂溪农商行以此作为上诉的依据，不仅可笑，也说明遂溪农商行在办理贷款和抵押时没有到现场进行实地勘察。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求维持一审判决。被上诉人广穗纸板公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求维持一审判决。遂溪农商行向一审法院起诉请求：1、确认黄**玲与广穗纸板公司签订的落款日期为2014年06月01日的《租赁合同》无效；2、确认黄**玲对广穗纸板公司名下位于遂溪县********线南国的土地使用权及厂房不享有对抗第三人的优先购买权以及买卖不破租赁的权利；3、黄**玲与广穗纸板公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月28日，广穗纸板公司向遂溪县**信用合作联社下属的界炮信用社借款本金950万元，并于2014年11月11日签订编号为100***********944的《借款合同》，借款期限二年，即从2014年11月11日至2016年11月11日，借款利率为浮动利息。2014年11月11日，广穗纸板公司与遂溪县**信用合作联社界炮信用社（以下简称界炮信用社）签订编号为101***********185的《抵押担保合同》将广穗纸板公司名下坐落于遂溪县********线南（A车间）和位于遂溪县********线南使用权面积为13333.35平方米的国有土地使用权抵押给界炮信用社，并于2014年11月14日办理了国有土地使用权的抵押登记，抵押债权数额390万元，2014年11月17日办理了遂溪县********线南（A车间）的抵押登记，抵押债权数额560万元。截至2015年05月29日广穗纸板公司共偿还界炮信用社利息342449.61元后未再偿还过借款本息。界炮信用社向广穗纸板公司多次催收无果后，遂溪县**信用合作联社于2015年05月11日向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于同日以（2015）湛遂法立保字第38-1号《民事裁定书》裁定查封了广穗纸板公司名下位于遂溪县********线南的土地使用权（证号为遂府国用（2011）第376号，土地面积13333.35平方米）及位于遂溪县********线南（A车间）房产（证号为粤房地权证遂房字第100098**，建筑面积为5406平方米）。遂溪县**信用合作联社于2015年06月17日向一审法院提起金融借款合同纠纷诉讼，一审法院于2016年02月16日作出（2015）湛遂法民二初字第240号《民事判决书》，判决：一、限湛江市广穗纸板有限公司在判决发生法律效力后十日内向遂溪县**信用合作联社偿还借款本金人民币950万元及利息（利息以本金950万元从2014年11月19日起按中国人民银行规定给农村信用社的同期同类贷款逾期利率计算至清偿借款之日止，已付利息从应付利息中扣减）。二、湛江市广穗纸板有限公司在判决发生法律效力后十日内向遂溪县**信用合作联社支付违约金及滞纳金（违约金按借款合同约定金额的1%计算、滞纳金按违约金每日万分之五计算）。三、李建平、王玉瑛对湛江市广穗纸板有限公司上述债务承担连带清偿责任。四、遂溪县**信用合作联社对湛江市广穗纸板有限公司提供的登记在被告江市广穗纸板有限公司名下坐落于遂溪县********线南（A车间）和位于遂溪县********线南使用权面积为13333.35平方米的国有土地使用权享有优先受偿权。五、驳回遂溪县**信用合作联社其他诉讼请求。该案生效后，遂溪县**信用合作联社向一审法院申请强制执行，要求拍卖被执行人广穗纸板公司上述被查封的财产以清偿贷款本金950万元及利息（执行案号：（2016）粤0823执1692号）。以黄**玲为法定代表人的遂溪县佳诚包装有限公司（以下简称佳诚包装公司）以其与广穗纸板公司有租赁协议为由，于2018年06月19日向一审法院提出书面异议，一审法院于2018年06月27日以（2018）粤0823执异36号《执行裁定书》裁定驳回异议人佳诚包装公司的异议请求。佳诚包装公司于2018年07月09日又向一审法院提起案外人执行异议之诉，并于2018年11月19日申请撤诉，一审法院于2018年11月20日以（2018）粤0823民初1025号《民事裁定书》裁定准许其撤回起诉。另查明，涉案《租赁合同》的落款时间是2014年06月01日，该合同以广穗纸板公司为甲方，黄**玲为乙方，约定：一、甲方将位于湛江市遂溪县********线南湛江市广穗纸板有限公司，土地面积壹万叁仟叁佰叁拾叁平方米，及厂房两幢，办公楼一幢二层，宿舍楼一幢二层，电房一座等配套设施及生产设备（见所附清单）租给乙方使用；二、租赁期限：租期二十年（即从二〇一四年六月一日起至二〇三四年五月三十一日止）；三、租金及租金缴交办法：年租金壹拾万元，二〇一四年十二月三十一日前付清二十年租金共贰佰万元。合同落款处甲方由广穗纸板公司的法定代表人李建平签名并盖了湛江市广穗纸板有限公司的公章，乙方由黄**玲签名。合同签订后，广穗纸板公司出具落款时间为2014年12月01日的《收据》，载明：现有本公司湛江市广穗纸板有限公司收到黄**玲女士租赁本公司厂房及设备（见租赁合同书）租赁贰拾年租金：贰佰万元整（￥：2000000.00元）此据收款人：湛江市广穗纸板有限公司2014年12月1日。广穗纸板公司的法定代表人李建平在该收据上签名并盖上广穗纸板公司的公章。庭审中，广穗纸板公司辩称其公司账目上并没有收到该租金，黄**玲称李建平要求一次性支付200万元租金，当时没办法，后来就约定半年支付一次，并称收到收据后就接收了涉案租赁物。黄**玲于2018年12月06日以广穗纸板公司为被告、遂溪农商行为第三人向一审法院提起确认合同有效纠纷诉讼［案号：（2018）粤0823民初2945号］，请求确认涉案2014年06月01日签订的《租赁合同》有效。该案审理过程中遂溪农商行先后分别申请对涉案《租赁合同》的落款签字所形成的时间、涉案《租赁合同》及《抵押担保合同》形成时间的先后顺序进行鉴定，因该鉴定结论是本案审理结果的重要依据，因此，一审法院于2019年06月10日裁定中止本案的审理，直至2019年10月14日鉴定机构答复因无法提供所需样本及技术发展条件所限导致上述鉴定终止，本案方恢复审理。一审法院于2019年12月23日以（2018）粤0823民初2945号《民事判决书》判决：确认黄**玲与湛江市广穗纸板有限公司于2014年06月01日签订的《租赁合同》合法有效，截至今日，该案尚未生效。再查明，遂溪县佳诚包装有限公司成立于2015年04月03日，统一社会信用代码914***********245N，住所：遂溪县********线南（A车间）（即涉案租赁物所在地），法定代表人是黄**玲。佳诚包装公司自成立至今一直在涉案租赁物所在地正常运营，实际占有并使用涉案租赁土地、地上附着物及相应设备。另遂溪县**信用合作联社界炮信用社是遂溪县**信用合作联社的下属分社。遂溪县**信用合作联社于2018年12月28日更名为广东遂溪农村商业银行股份有限公司。一审法院认为，本案属确认合同无效纠纷。本案的争议焦点为：一、黄**玲与广穗纸板公司签订的落款日期为2014年06月01日的《租赁合同》是否无效？二、黄**玲对广穗纸板公司名下位于遂溪县********线南国的土地使用权及厂房是否享有对抗第三人的优先购买权及买卖不破租赁的权利？关于焦点一，遂溪农商行主张该涉案《租赁合同》无效，理由是该合同系倒签伪造的，广穗纸板公司和黄**玲恶意串通，以长期租金一次性支付和不合理低价承租的违背交易习惯及常理的行为损害遂溪农商行的合法权益，根据《民法总则》第一百五十四条和《合同法》第五十二条第二款的规定，涉案租赁合同无效。首先，关于涉案《租赁合同》是否为倒签伪造的问题，根据已查清的事实，该合同的落款时间为2014年06月01日，与广穗纸板公司和黄**玲提供的《租赁合同》原件核对无异，遂溪农商行主张该落款时间为倒签，但是其提供的证据不足以证明其所要证明的事实，即不足以推翻该《租赁合同》内容存在的真实性，且经鉴定亦无法认定该租赁合同形成的时间，遂溪农商行对其主张应承担举证不能的不利后果，一审法院认定涉案《租赁合同》的签订时间为2014年06月01日；其次，关于广穗纸板公司和黄**玲是否恶意串通损害遂溪农商行合法权益的问题，遂溪农商行称长期租赁一次性支付违背常理，关于租赁合同中租金的支付期限及方式法律上没有强制性明文规定，合同条款的内容（即权利义务）是合同主体在没有违反法律法规强制性规定的情形下本着自愿、平等、公平、公正的原则意思自治的结果，长期租赁一次性支付租金的支付方式并没有违反法律强制性规定，实践操作中也不排除这种情形存在的可能性，遂溪农商行的诉称只是其主观看法，没有事实和法律上的依据。另遂溪农商行主张涉案合同约定的租金为不合理低价，并提供遂溪县物价局和遂溪县房产管理局《关于2014至2015年度房屋租赁市场指导性租金的文件》佐证，但涉案租赁物并未在该文件提及范围内，且该文件出台时间为2014年09月09日，该文件第七条载明：本次指导性租金公布前发生的租赁关系在合同期限内所约定的租金继续生效，涉案租赁合同成立时间在其之前，即广穗纸板公司和黄**玲的租赁关系发生在该文件出台之前，按该文件规定，涉案《租赁合同》约定的租金继续有效，且根据该文件的性质，其相关租金标准只是起到指导性作用，并非强制性规定。遂溪农商行未能提供足够的证据证明广穗纸板公司与黄**玲签订合同是恶意串通，应承担举证不能的不利后果，一审法院对其该意见不予采纳。广穗纸板公司与黄**玲均具备完全民事行为能力，签订《租赁合同》是双方自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体或第三人利益，符合公平、自愿、自治原则，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，上述合同依法成立，且不存在违反法律规定的无效情形，依法成立的合同自成立时生效，一审法院予以确认。因此，遂溪农商行主张涉案《租赁合同》无效，不予支持。关于焦点二，焦点一中一审法院认定广穗纸板公司和黄**玲签订的《租赁合同有效》，该合同产生时间先于遂溪农商行提交的《抵押担保合同》，且以黄**玲为法定代表人的佳诚包装公司自成立至今仍在涉案租赁物内生产经营，且已经取得以涉案抵押物所在地作为住所地的营业执照至今未变更住所地，即按照合同约定涉案租赁物已交付黄**玲占有并使用至今。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，黄**玲依法对租赁物在租赁期间享有的使用权可以对抗遂溪农商行对涉案租赁物后取得的抵押权乃至之后变更的所有权，即黄**玲对涉案抵押权（租赁物）享有买卖不破租赁的权利。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，黄**玲作为合法的承租人，依法对涉案抵押物（租赁物）享有可以对抗第三人的优先购买权。遂溪农商行主张广穗纸板公司和黄**玲签订的《租赁合同》没有办理出租登记手续，因此不享有对抗善意第三人的优先购买权以及买卖不破租赁的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的规定，我国城镇房屋租赁合同登记备案制度是为了行政管理的需要，并未规定登记备案是租赁合同的生效要求，只有在当事人约定登记备案为租赁合同生效要件，此后未办理登记手续也未履行合同时，租赁合同才会无效。本案广穗纸板公司和黄**玲并未在租赁合同中将登记备案作为合同生效要件，因此遂溪农商行以广穗纸板公司和黄**玲没有办理出租登记手续为由主张黄**玲不享有对抗善意第三人的优先购买权及买卖不破租赁的权利依法无据，不予支持。综上,一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回广东遂溪农村商业银行股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费22800元，由广东遂溪农村商业银行股份有限公司承担。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对遂溪农商行上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、涉案《租赁合同》是否无效；二、黄**玲对广穗纸板公司名下位于遂溪县********线南国的土地使用权及厂房是否享有对抗第三人的优先购买权及买卖不破租赁的权利。关于涉案《租赁合同》是否无效的问题。遂溪农商行上诉主张涉案《租赁合同》无效的理由是该合同系倒签伪造的、广穗纸板公司和黄**玲恶意串通以长期租金一次性支付和不合理低价承租的违背交易习惯及常理的行为损害其合法权益，但遂溪农商行至今均未能提供证据证明上诉主张，应承担举证不能的法律后果；相反，广穗纸板公司与黄**玲均表示其签订《租赁合同》是双方自愿的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，上述合同依法成立，且不存在违反法律规定的无效情形，依法成立的合同自成立时生效，一审法院驳回遂溪农商行主张涉案《租赁合同》无效的诉求，并无不当，本院予以维持。关于黄**玲对广穗纸板公司名下位于遂溪县********线南国的土地使用权及厂房是否享有对抗第三人的优先购买权及买卖不破租赁的权利的问题。首先，因广穗纸板公司在一审时承认公司账上未显示收到200万元的涉案租金，而黄**玲未能举证证明其已经实际将上述租金足额交付给广穗纸板公司，故本院认定黄**玲未实际向广穗纸板公司支付涉案租金；其次，根据遂溪农商行在一审阶段提交的《房地产抵押评估报告》（2014年10月作出）及信用社于2016年6月作出的贷后检查报告、相片等证据显示，遂溪农商行与广穗纸板公司办理涉案贷款时经现场勘查，涉案租赁物当时不存在出租的情况，直至2016年上述厂房已经倒塌、无生产迹象，故本院认定涉案租赁物在广穗纸板公司抵押给遂溪农商行前尚未交付给黄**玲占有使用；再次，涉案租赁物作为抵押物一部分，由遂溪农商行申请法院强制执行时（即2018年），也未显示现场有人员在使用的情形，综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，虽然涉案租赁合同产生时间先于遂溪农商行提交的《抵押担保合同》，且以黄**玲为法定代表人的佳诚包装公司自成立至今已经取得以涉案抵押物所在地作为住所地的营业执照、至今未变更住所地，但涉案租赁合同不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定的情形，故遂溪农商行上诉主张黄**玲不享有对抗善意第三人的优先购买权及买卖不破租赁的权利，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决因适用法律不当导致实体处理不当，本院对此予以纠正。综上所述，遂溪农商行的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，不成立部分予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误导致实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初599号民事判决；二、黄**玲对湛江市广穗纸板有限公司名下位于遂溪县********线南国的土地使用权及厂房不享有对抗第三人的优先购买权以及买卖不破租赁的权利；三、驳回广东遂溪农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费22800元，由广东遂溪农村商业银行股份有限公司负担11400元、黄**玲负担11400元；二审案件受理费22800元，由广东遂溪农村商业银行股份有限公司负担11400元、黄**玲负担11400元（广东遂溪农村商业银行股份有限公司已预交一、二审案件受理费各22800元）。本判决为终审判决。审 判 长 吴春鸿审 判 员 梁子轩审 判 员 钟斯宁二〇二〇年八月二十日法官助理 潘宇婷书 记 员 朱启韬附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。