文书内容济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初2614号原告：济南物华天宝农业科技有限公司，住所地济南市市中区胜利大街56号蓝海御华大饭店一楼。法定代表人：朱孝诚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄健，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海宁，山东国曜律师事务所律师。被告：尹吉，女，1984年3月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：李培学，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告济南物华天宝农业科技有限公司（简称物华天宝公司）与被告尹吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物华天宝公司的委托诉讼代理人黄健、李海宁，被告尹吉及其委托诉讼代理人李培学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物华天宝公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已经于2020年4月4日解除，判令被告将涉案房屋腾空退还原告；2.判令被告向原告支付尚欠的房屋租金14700元、水费174.93元、逾期付款滞纳金（包括28874.93元为基数自2019年11月2日起按逾期每年24%计算至2020年1月7日的滞纳金1272.08元和以14874.93元为基数自2020年1月8日按逾期每年24%计算至实际清偿之日的滞纳金）、违约金21000元；3.判令被告向原告支付自合同解除之日至实际返还案涉房屋之日的占用费（自2020年4月5日起按7000元/月标准暂计算至2020年5月8日的房屋占用费7933元）；4.本案诉讼费、律师费、差旅费等费用由被告承担。庭审中，物华天宝公司明确第2项诉讼请求中的尚欠房屋租金为14100元，第4项诉讼请求中的律师费为16000元。事实和理由：2019年5月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同签订后，原告按约定将位于济南市高新区舜旺路239号明湖白鹭郡二区1号楼1-106商铺2楼的房屋转租给被告使用。根据合同第四条约定，被告应当于2019年11月2日前支付2019年12月2日至2020年6月1日（半年）的租金42000元，但被告仅于2020年1月8日向原告支付两个月租金140000元，剩余四个月的房租至今未支付。原告根据合同第八条第二款第一项约定，本别于2020年3月25日、2020年4月4日两次书面通知被告解除租赁合同，并要求被告尽快搬出物品，将房屋腾空返还原告，但原告至今既未足额支付房屋租金、水费，也未向原告腾空房屋。尹吉辩称，物华天宝公司是从房东邱敏处租赁了案涉房屋一二楼又将二层转租给尹吉，转租期间为2019年5月18日至2024年3月15日。2019年10月份，物华天宝公司与房东邱敏产生纠纷，不再租赁邱敏的房屋，导致尹吉多次被堵门，无法正常进入二楼。2019年11月2日之前尹吉缴纳下半年房租，物华天宝公司法定代表人告知尹吉他们已经不再租赁案涉房屋，不再收取房租。等物华天宝公司与原房东处理完毕纠纷，要么尹吉另行与原房东签订合同，直接将租金交给原房东；如果协调不成，尹吉与物华天宝公司解除合同，物华天宝公司答应给补偿。对此尹吉多次要求物华天宝公司处理与房东的纠纷，但迟迟没有处理完毕。尹吉于2020年2月19日、3月16日、3月18日、3月26日多次打电话给物华天宝公司法定代表人要交纳房租，物华天宝公司不收，说要和原房东处理完再说，却于2020年3月25日、4月4日两次向尹吉发出解除合同通知，要求解除合，造成尹吉重大损失，反而起诉尹吉，是一种严重的失去诚信的违约行为，请求驳回物华天宝公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月18日，物华天宝公司（甲方）与尹吉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定物华天宝公司将位于济南市高新区舜旺路239号明湖白鹭郡二区1号楼1-106商铺2楼159.3平方米的房屋转租给尹吉做教育培训使用。租赁期限自2019年5月18日起至2024年3月15日止。物华天宝公司给予尹吉15天免租期，自2019年6月2日开始正式计租。合同第四条租金及其他费用缴纳方式约定，第一年租金84000元。租金每半年为一个缴纳周期，第一次租金缴纳时间为2019年5月20日前，之后应不晚于每个半年开始前的30日缴纳下一个半年的租金。第六条第3条约定，甲方保证本合同签订时，对出租给乙方的房屋、附属设施、设备具有合法的使用权并有权出租。租赁物没有影响乙方正常使用的权属纠纷和债权、债务纠纷，无设定地役权、抵押权，无司法机关和行政机关依法裁定、决定查封等情形。2019年5月6日、5月20日，尹吉向物华天宝公司分两次支付共49000元，于2020年1月8日通过山东轩华教育咨询有限公司的账户向物华天宝公司支付14000元。2020年3月25日、4月4日，物华天宝公司分别向尹吉发出《解除合同通知书》，称“合同约定2019年11月2日之前支付下半年房租42000元，截止1.8日只收到14000元，特依法通知解除租赁合同。”另查明，在合同履行过程中，物华天宝公司与原房东邱敏就本案涉案房屋发生纠纷，邱敏已诉至本院。在原告邱敏与被告物华天宝公司、山东物华天宝农业科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，物华天宝公司答辩称就本案涉案房屋邱敏于2020年1月3日擅自将租赁房屋换锁，导致物华天宝公司无法实际使用租赁房屋，给其造成极大的损失。邱敏认可从2020年1月3日开始给涉案房屋上锁。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。物华天宝公司与尹吉签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，当事人双方亦予以认可，本院予以确认。在合同履行中，物华天宝公司认为尹吉未在合同约定的2019年11月2日之前支付下半年房租，构成违约，要求解除合同，赔偿损失。尹吉认可其只在2020年1月8日支付了14000元的房租，但认为其未支付房租是因为物华天宝公司与原房东邱敏就涉案房屋发生纠纷，物华天宝不收取其租金。故，在确定本案的赔偿责任前应首先确定尹吉未按照约定支付房租的行为是否构成违约。对于这个争议焦点，尹吉提交了其本人、山东轩华教育咨询有限公司员工禹惠与物华天宝公司法定代表人朱孝诚、会计等的四段通话录音。在录音中，当提到房租时，物华天宝公司一方称“那个大房东啊，协商好了呵，我们再去弄这个事，他现在一个劲一个劲的在变，我现在不敢给她打钱。”“你那个，是这样吧，就是这个房子啊，我们确定啊就是跟房东谈了谈，我们也不租了。不租之后就是涉及我们的这边的一些相关的需要我们出面处理的一些东西呢，我们这边会留下财务在这里一直会处理咱这边的事情。”“我们也直接确定了就是我们也不在里面掺和这些东西了，我们涉及到我们多少违约责任，这个我们都去认。”可以确定，就尹吉未按照合同约定支付第一年下半年房租的事，尹吉已与物华天宝公司沟通，物华天宝公司因与原房东邱敏发生纠纷，不再承租涉案房屋的原因未要求尹吉交纳剩余房租。故尹吉未按照合同约定支付第一年下半年房租的责任不在尹吉一方，其行为不构成违约。物华天宝公司以“合同约定2019年11月2日之前支付下半年房租42000元，截止1.8日只收到14000元”为由要求解除合同，本院不予确认；对于物华天宝公司要求尹吉支付逾期付款滞纳金、违约金、律师费的诉讼请求，本院不予支持。但由于物华天宝公司已与原房东邱敏就涉案房屋发生纠纷，双方均要求解除合同，且邱敏一方已将涉案房屋上锁，尹吉与物华天宝公司之间的《房屋租赁合同》事实上已无法继续履行，故本院对该合同予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于双方的《房屋租赁合同》已经解除，尹吉应当将涉案房屋返还。至本案立案之日，产生房屋租金81008元（84000元÷365天×352天），扣除尹吉已交纳的63000元（7000元+42000元+14000元），故尹吉应当向物华天宝公司支付剩余房屋租金18008元。至于因合同解除给尹吉一方造成的损失，本院将在另案中处理。对于水费174.93元，物华天宝公司未提交证据证明，尹吉亦不予认可，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告济南物华天宝农业科技有限公司与被告尹吉签订的《房租租赁合同》；二、被告尹吉于本判决生效之日起十日内向原告济南物华天宝农业科技有限公司支付剩余房租18008元；三、被告尹吉于本判决生效之日起十日内向原告济南物华天宝农业科技有限公司返还涉案房屋；四、驳回原告济南物华天宝农业科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费928元，已减半收取464元，保全申请费645元，由原告济南物华天宝农业科技有限公司负担554.5元，由被告尹吉负担554.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 马东升二〇二〇年八月十八日法官助理 李洪星书 记 员 邓成皓