广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13173号原告：陈浩，男，1979年7月15日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区*******，现住广东省中山市东区***********，公民身份号码440************。原告：曾淑花，女，1979年10月4日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区*******，现住广东省中山市东区***********，公民身份号码440************。两原告共同委托诉讼代理人：冼文锋，广东香山律师事务所律师。被告：中山市普力奥房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区******，统一社会信用代码914***********。法定代表人：黄韶海，执行董事。委托诉讼代理人：刘柏涵，该公司职员。原告陈浩、曾淑花与被告中山市普力奥房地产开发有限公司（以下简称普力奥公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告陈浩、曾淑花及其共同委托诉讼代理人冼文锋，被告普力奥公司的委托诉讼代理人刘柏涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈浩、曾淑花向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《中山市商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款474210元及利息（利息计算方式：以474210元为本金，自2019年7月7日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至清偿之日止）；3.判令被告赔偿损失524210元（按已付购房款的一倍474210元和团购优惠服务费50000元计算）。庭审中，原告陈浩、曾淑花变更第1项诉讼请求为：判令解除双方签订的认购书及商品房买卖合同。事实和理由：两原告是夫妻关系，二人与被告于2019年6月29日就位于中山市南区********************屋买卖事宜签订了《认购书》。按认购书约定，前述房屋总价为1564210元，原告应在签订该认购书后先支付定金20000元，并于2019年7月27日前另交付首期房款454210元；在支付首付款后，再与被告签订正式的《商品房买卖合同》并办理备案登记手续。原告在签订上述《认购书》后，依约支付了20000元定金以及50000元的房屋团购优惠服务费，并于2019年7月6日一次性支付了454210元房屋首期房款。后原告接到被告工作人员通知，于2019年7月30日前往被告处签署了前述房屋的《中山市商品房买卖合同》。在签约当天，被告工作人员声称公章不在现场，需要收回合同文本以便统一盖章，因此拿走两份合同原件，并承诺及时（当时口头允诺大约一个月左右）通知原告前往办理备案登记手续。但时至今日，原告经多次致电被告要求拿回盖章后的合同原件并催促办理备案登记手续，但被告一直以各种托辞推延至今。原告心生疑问，经询专业人士意见，通过国土房管部门官网查询，发现前述房屋居然已经处于抵押状态。但被告在销售、签约时曾明确告知原告该房屋权属正常。被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，以致不能办理备案登记手续，导致商品房买卖合同目的不能实现，该行为已严重损害被告的合法利益，特提起诉讼。被告普力奥公司辩称，一、原被告签订的认购书为双方真实意思表示，被告按照认购书约定履行义务，并不存在违约行为，不同意解除双方签订的认购书。根据认购书第一条约定，在签订认购书前，原告已查阅全部文件，且被告已作出详细说明。根据认购书第四条约定，原告保证待有关政府部门审批通过后，在甲方书面通知之日起，七日内与甲方签订该物业的网上备案“中山市商品房买卖合同”。此外，根据认购书第八条约定，如该物业已经抵押，则甲方应于该物业网签前办理涂销抵押手续，目前尚未达到认购书约定的网签办理及抵押时间，被告不存在违约行为。二、原被告之间并未签订商品房买卖合同，原告主张解除商品房买卖合同没有相应依据。根据原告提交的证据4商品房买卖合同，该合同生效条件是双方签订之日起生效，而该合同仅有原告方签字，没有被告盖章。三、原告主张的赔偿损失没有相应依据，对于原告主张的损失中已付购房款一倍的赔偿，原被告之间并未签订商品房买卖合同，不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。此外，委托团购优惠服务合同为原告与第三人签署，根据原告提交的相应证据，若法院认定合同解除的，原告可向第三人申请退还团购费用，原告并无相应损失。综上，原被告之间并未签订商品房买卖合同，被告并未违反认购书约定，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月29日，陈浩、曾淑花（乙方）与普力奥公司（甲方）签订《认购书》，约定：乙方认购位于中山市南区***********房住宅，建筑面积110.96平方米，该物业优惠后总房价为1564210元；付款计划：乙方应于签署本认购书时交付2万元作为定金，交付的定金在付清首期房款时抵做房款，于2019年7月27日前交付首期房款454210元，余款109万元向民生银行办理按揭贷款；乙方须在约定时间交付房款同时按甲方公示的主要合同条款签署《商品房买卖合同》，乙方清楚了解并同意，鉴于目前中山市政府有关部门执行网签预约申报措施，愿意按照本认购书第三条约定履行付款责任，并保证有关政府部门审批通过后在甲方书面通知之日起七日内与甲方签订该物业的网上备案《中山市商品房买卖合同》；乙方知悉该物业【□已抵押/□未抵押】（该部分未标注），如该物业已抵押，则甲方应于该物业网签前办理涂销抵押手续。该认购书还约定了其他内容。签订上述认购书当日，陈浩、曾淑花（甲方）另与案外人中山市创享房地产代理有限公司（乙方）签订了《委托团购优惠服务合同》，约定：甲方预付五万元作为预存的团购优惠服务费享15万元的团购优惠，成功购房后可享受优惠；若甲方未能与乙方介绍的发展商签订商品房销售合同的，则在甲方提交完整退款资料申请起15个工作日内，将甲方未成交部分的团购优惠服务费按原本支付路径全部无息退还给甲方。该合同还约定了其他内容。陈浩、曾淑花于当日向中山市创享房地产代理有限公司支付了5万元，中山市创享房地产代理有限公司亦出具了收据。陈浩、曾淑花于2019年6月29日向普力奥公司支付涉案商品房定金2万元，于2019年7月6日支付首付款454210元。普力奥公司均出具了收款收据。因买卖涉案商品房，普力奥公司自行制作一份《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，陈浩、曾淑花在该合同多处签名及捺印，但普力奥公司未在该合同上加盖公章。其中，商品房买卖合同及补充协议均约定：本合同自双方签订之日起生效。陈浩、曾淑花称，其二人于2019年7月30日前往普力奥公司签订上述合同，但普力奥公司工作人员称公章不在现场，需要收回合同文本统一盖章，故将两份合同原件拿走。随后，经陈浩、曾淑花多次催促，普力奥公司仍未办理涉案商品房备案登记手续。后经在中山市商品房网签备案情况查询系统查询，陈浩、曾淑花发现涉案商品房处于抵押状态，陈浩、曾淑花遂于2020年4月17日委托律师向普力奥公司发出《律师函》，要求普力奥公司在收到律师函5天内退回一份双方签章的商品房买卖合同原件，并于20天内注销抵押，注销后10日内协助其办理网上备案登记手续。普力奥公司确认已收到该律师函。诉讼中，普力奥公司确认涉案商品房于2019年1月被抵押，抵押权人为民生银行广州分行，现仍处于抵押状态；涉案商品房已于2019年12月竣工验收，并于2019年12月27日取得竣工验收备案登记证。本院认为,陈浩、曾淑花与普力奥公司于2019年6月29日签订的商品房认购书是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，故本案应为商品房预约合同纠纷。该认购书是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。本案争议焦点在于：一、涉案商品房买卖合同是否成立生效;二、诉请解除涉案认购书及商品房买卖合同是否符合法律规定或双方约定；三、诉请返还购房款及利息并赔偿损失应否支持。关于焦点一。陈浩、曾淑花认为，其在普力奥公司提供的《中山市商品房买卖合同》上签字，并且依约支付了购房款，普力奥公司表示接受，符合合同法第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，该合同是双方协商一致达成，虽然普力奥公司未盖章，但并不影响合同效力。普力奥公司则认为，双方并未签订商品房，该合同应自双方当事人签字盖章时才生效。对此，本院意见如下：根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，涉案《中山市商品房买卖合同》仅有陈浩、曾淑花签字，普力奥公司未盖章确认，故该合同并未成立。陈浩、曾淑花虽然已支付了首期购房款，但其履行的实为商品房预约合同即认购书中的合同义务。尽管该合同义务与商品房买卖合同中买受人的主要义务一致，但由于普力奥公司明确不确认合同已成立生效，故陈浩、曾淑花支付涉案商品房的购房款并非履行涉案商品房买卖合同中的合同义务。因此，陈浩、曾淑花主张涉案商品房买卖合同成立且生效，本院不予支持。关于焦点二。因涉案商品房买卖合同并未成立，故陈浩、曾淑花诉请要求解除双方签订的《中山市商品房买卖合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。对于解除认购书的主张，本院认为，《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠……㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。本案中，首先，普力奥公司在签订认购书前已将涉案商品房抵押，但未有证据证实其已具实告知陈浩、曾淑花，已违反诚实信用原则；其次，在陈浩、曾淑花以邮寄律师函的形式催告普力奥公司及时涂销抵押、协助办理合同备案登记手续后，普力奥公司仍未履行上述义务。截止本案庭审结束，涉案商品房仍处于抵押状态，致使认购书的合同目的无法实现。因此，陈浩、曾淑花请求解除双方于2019年6月29日签订的认购书，符合上述法律规定，本院予以支持。关于焦点三。㈠关于返还购房款及其利息的问题。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于本院已支持陈浩、曾淑花主张解除涉案认购书，故根据上述法律的规定，普力奥公司应向陈浩、曾淑花返还首期购房款454210元及该资金被占用期间的利息。㈡关于购房款一倍损失的问题。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第九条规定出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是，上述规定的前提是买卖双方已订立了商品房买卖合同，而陈浩、曾淑花与普力奥公司之间的商品房买卖合同并未订立，故陈浩、曾淑花依据上述规定主张赔偿一倍购房款的损失，理据不足，本院不予支持。另，根据《解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，鉴于普力奥公司收受陈浩、曾淑花定金20000元，现因普力奥公司一方原因而未能订立商品房买卖合同，故按照定金罚则，普力奥公司应双倍返还定金40000元给陈浩、曾淑花。㈢关于团购优惠服务费的问题。因该费用是陈浩、曾淑花与案外人中山市创享房地产代理有限公司因居间服务而产生，且《委托团购优惠服务合同》亦明确约定了若未能签订商品房销售合同，陈浩、曾淑花可以向中山市创享房地产代理有限公司申请退款，故陈浩、曾淑花主张该服务费为损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，陈浩、曾淑花可与案外人另行解决。综上所述，陈浩、曾淑花诉求合法部分，本院予以支持；普力奥公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈浩、曾淑花与被告中山市普力奥房地产开发有限公司于2019年6月29日签订的《认购书》；二、被告中山市普力奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈浩、曾淑花返还购房款454210元及支付利息（以454210元为基数，自2019年7月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、被告中山市普力奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈浩、曾淑花返还定金40000元；四、驳回原告陈浩、曾淑花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27436元，减半收取13718元（原告陈浩、曾淑花已预交），由原告陈浩、曾淑花负担2165元，被告中山市普力奥房地产开发有限公司负担11553元（被告于本判决生效之日起七日内径付两原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇二〇年八月十日书记员 罗李力黄靖雯