广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5299号上诉人（原审被告）：小牛新财富管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：彭钢，总经理。委托诉讼代理人：李巍伟,广东跨海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市集扬物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄键邦，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑慧颖，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国恩，北京市中伦（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：小牛新财富管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：贾容。上诉人小牛新财富管理有限公司（以下简称小牛公司）因与被上诉人佛山市集扬物业发展有限公司（以下简称集扬公司）、小牛新财富管理有限公司佛山分公司（以下简称小牛佛山分公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小牛公司上诉请求：撤销一审判决，依法进行改判。事实与理由：一、一审判决应付租金、电费的违约金过高。违约责任的本质应为弥补损失，且本案系租赁合同纠纷案而非民间借贷纠纷案，一审法院参照民间借贷纠纷的违约金标准判决应付租金、电费违约金按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止，明显过高且缺乏法律依据，小牛公司认为按银行同期同类贷款利率标准计算较为适宜。二、优惠期租金差额、空置期租金、场地占用费等违约金过高，应适当减少。(一)小牛公司若按照《友邦金融中心租赁合同书》约定履行合同义务，则自2019年6月23日(2019年6月22日为实际租赁合同解除之日)至合同届满之日2019年11月30日止的租金总计为110392.23元，而一审判决支持的优惠期租金差额、空置期租金、场地占用费用总计146025.17元，已高出了合同履行后集扬公司可获得的利益，超出了小牛公司订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失，即剩余租赁期限的租金损失。(二)根据交易习惯，优惠期期限的长短应与合同租赁期限相对应，承租期限越长则出租方给予的租赁优惠期则越长。本案中，《友邦金融中心租赁合同书》解除之日为2019年6月22日，则集扬公司与小牛公司之间实际履行的合同期限自2017年9月1日至2019年6月22日即22个月，则该租赁期限应对应4.9个月的租金优惠期。因此，本案应支持集扬公司1.1个月优惠期租金较为适宜。(三)优惠期租金差额、空置期租金、场地占用费均为承担违约责任具体的承担形式，违约责任的本质应为弥补损失，但不应超出违约方签订合同时预见或应当预见的范围上限，该范围上限应为剩余租赁期限的租金为限。三、一审法院超出集扬公司的诉讼请求范围，应予纠正。一审中，集扬公司向小牛公司主张自2019年6月23日至2019年7月7日期间因小牛公司逾期返还租赁单元的场地占用费，而一审法院判决支持了自2019年6月23日至2019年7月21日期间的场地占用费，即一审法院超出集扬公司诉讼请求，多支持了自2019年7月8日至2019年7月21日期间的占用费，故一审法院超出集扬公司的诉讼请求范围，违背了仅在诉讼请求范围内审理的原则。集扬公司辩称，一、《友邦金融中心租赁合同书》约定的租赁违约金标准是每日1‰，而供电营业规则所规定的电费、滞纳金标准为每日2‰，小牛公司按年利率每年24%的标准支付违约金已相较于合同约定及相关规定调低了违约金、滞纳金的标准，且小牛公司亦没有任何证据证明一审判决的违约金远高于集扬公司的损失。二、优惠期租金差额、空置期租金、场地占用费等费用的支付条件和支付金额均已明确，在此情况下，小牛公司仍同意并签订《友邦金融中心租赁合同书》，证明其愿意接受该条款的约束。且合同并未约定优惠期租金应当分摊至整一个租赁期间，而是明确在小牛公司违约的情况下应当全额支付优惠期租金差额，因此小牛公司在欠交租金时，就应当预见集扬公司有权解除合同，并要求其按合同约定支付优惠期租金差额、空置期租金、场地占用费等，该等费用属于小牛公司签订合同时应当预见的损失范围。三、一审时，集扬公司同时请求小牛公司支付空置场地占用费及空置期租金，两者相互承接，一审判决认定小牛公司于2019年7月21日将涉案场地交回集扬公司，因此将场地占用费从2019年6月23日计至2019年7月21日，并从2019年7月22日起开始计算空置期租金，没有超出集扬公司一审的诉讼请求范围。小牛佛山分公司未作答辩。集扬公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认集扬公司与小牛佛山分公司签订的编号为AIAFC-2-045号的《友邦金融中心租赁合同书》于2019年6月22日解除；2.小牛佛山分公司立即清偿从2019年5月1日至合同解除日（即2019年6月22日）的租金36331.62元及滞纳金（从租金应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算，滞纳金暂计至2019年7月21日为2838.06元）；3.小牛佛山分公司立即向集扬公司清偿拖欠的2019年3月1日至4月30日的电费752.53元及滞纳金（从租金应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算，滞纳金暂计至2019年7月21日为91.56元）；4.小牛佛山分公司立即支付因违约而应支付的优惠租期（2017年9月1日至2018年2月28日）的租金差额62881.65元；5.小牛佛山分公司立即支付因违约而应支付的空置期（2019年7月1日至2019年11月30日）租金104802.75元；6.小牛佛山分公司支付其逾期返还租赁单元期间（2019年6月23日至2019年7月7日）产生的场地占用租金费用20284.40元；7.小牛佛山分公司支付因租赁单元恢复原状而产生的复原费用83647.72元；8.确认集扬公司有权没收小牛佛山分公司支付的租赁保证金62881.65元、公共事业费保证金4837.05元；9.小牛佛山分公司赔偿集扬公司为处理本案支出的律师费26000.00元；10.小牛公司就小牛佛山分公司的违约行为的向集扬公司承担连带责任；11.本案受理费由小牛佛山分公司、小牛公司承担。一审法院认定事实：涉案租赁物位于广东省佛山市南海区******************，权利人为集扬公司，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第0XXXXX6号。2017年8月30日，集扬公司（甲方）与小牛佛山分公司（乙方）签订AIAFC-2-045号《友邦金融中心租赁合同书》。约定：甲方将位于广东省佛山市南海区******************实际楼层第5层(名义楼层第6层)BC单元出租予乙方作为办公室使用，租赁单元实际建筑面积为334.09平方米，双方同意计租面积为322.47平方米。首年月租金单价为每平方米65元，租期内不递增，即月租金为20960.55元，租赁期限从2017年9月1日至2019年11月30日止。另约定2017年9月1日至2018年2月28日止为优惠租期，月租金为10480.28元。第4-2条约定：乙方应于相应租金计费期的当月1日前缴纳当期租金，应当按时支付租金，若逾期7日支付，则乙方需自当月1日起每超一天按当期租金的千分之一支付滞纳金，直至还清所有拖欠或逾期款项的当日为止；如逾期超过三十日，乙方除应缴纳一切应付费用外，甲方有权终止合同收回租赁单元并且不退回租赁保证金。租赁合同第6条约定：甲方有权在乙方违反本合同约定时全数没收保证金，若租赁保证金不足以补偿甲方因乙方违反约定的行为而受到的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨。行使没收租赁保证金的权利不影响甲方对乙方该违反可行使的任何其它权利。租赁期满，在乙方没有违反任何约定条款，按合同规定将租赁单元返还予甲方并缴清本合同项下所有款项后，租赁保证金应无息退还给乙方。第10条约定：租赁期限届满，乙方应在合同终止的当日内，按双方交付时的交楼标准将租赁单元恢复原状后交还甲方，若未按前述约定的状态将租赁单元返还予甲方，甲方有权对租赁单元作出合适修缮，因此而产生的一切开支及费用由乙方负担。第15-2条约定：双方同意，租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。如乙方违反合同，甲方有权没收租赁保证金并立即收回租赁单元或其相关部分的占有权；一方给对方造成损失的，还应承担赔偿损失的责任。租赁合同第16-5条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方未经甲方事先书面认可中途擅自退租的，甲方有权没收乙方的租赁保证金及乙方已预付的所有租金费用，乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此所受的一切损失，包括但不限于优惠租期的租金、律师费用、诉讼费用、中介服务佣金、登记备案费用等政府部门收取的规费及该租赁单元空置期间甲方根据合同规定下本可收取的租金。集扬公司确认已于2017年9月6日收到小牛佛山分公司租赁保证金62881.65元、公共事业费保证金4837.5元。2019年5月9日，集扬公司向小牛佛山分公司发出第一次催款通知书，通知尚欠2019年5月1日至31日租金20960.55元及滞纳金188.65元、管理费8061.75元及滞纳金72.56元，2019年3月1日至31日电费270.07元及滞纳金4.86元。以及往期所欠租金、电费及管理费的滞纳金。同年5月29日，集扬公司就上述欠支付款项发出第二次催款通知书。2019年5月15日，集扬公司发出付款通知书，通知小牛佛山分公司支付2019年6月1日至30日止的租金20960.55元，支付到期日为同年6月7日。2019年6月28日，集扬公司发出第二次催款通知书，通知小牛佛山分公司支付所欠上述租金及滞纳金。2019年6月21日，集扬公司分别向小牛佛山分公司、小牛公司寄出解除租赁合同通知书，通知书中明确因小牛佛山分公司未支付2019年5月和6月租金及管理费、2019年3月、4月电费和公共事业服务费以及相关滞纳金依双方合同约定符合集扬公司提前解除合同条件，发出解除合同通知如下：双方租赁合同于本通知送达之日解除；2、小牛佛山分公司应在合同解除后五日内按合同约定将租赁单元恢复原状后交还等等。单号为1036555820229的EMS邮件由小牛佛山分公司贾容于2019年6月22日本人签收。单号为1036555819329的EMS邮件由小牛公司单位收发章退回妥投。2019年7月3日，集扬公司分别向小牛佛山分公司、小牛公司发出关于物品处置通知，要求应于收到通知之日起三日内接收，否则租赁单元内的所有物品均被视为无主物且无价值并应支付由此产生的费用。单号为1036555968429的EMS邮件由小牛佛山分公司贾容于拒收退回，单号为1036555966729的EMS邮件由小牛公司彭钢于2019年7月4日本人签收。集扬公司于2019年7月3日通过短信方式分别向小牛佛山分公司贾容（手机号为130*****472）、冯静仪（手机号码为138*****322）发送短信，短信内容为告知涉讼合同解除以及要求于收到通知的三个工作日内对租赁单元内的所有物品进行清理。另查明，小牛佛山分公司出具的授权委托书，委托冯静仪办理单元验收及移交相关事项，单元租户进场相关事宜，该授权委托书中冯静仪登记的联系电话为138*****322。庭审中，集扬公司确认小牛佛山分公司离场后，涉讼租赁物业内仍存有电脑主机19个、电脑显示屏18个、前台柜4个、办公桌20张、会议桌1张、椅子46个、电话机21台、IT机柜2个、投影幕1块、投影仪1台、讲座台1张、书柜3个、跑步机1台、电视机1台、沙发5张、麦克风2个、音响功放3个、折叠椅3张、冰箱1个、白色音箱2个、摄像头3个、折叠桌3个。上述物品至本案审理之日仍未清理。经一审法院释明，小牛佛山分公司庭后即2019年11月1日回复一审法院，确认滞留租赁物业上述办公用品明细中财务帐上台式电脑为25套，与19台主机与财务帐上不符，其他资产无异议。另表明，愿放弃上述滞留办公用品物权，由集扬公司自行处置。另，集扬公司与北京市中伦（广州）律师事务所就涉案诉讼签订《民事委托代理合同》约定，本案律师费为26000元，该律师事务所亦指派律师作为本案的诉讼代理人出庭参加诉讼。2019年7月19日，北京市中伦（广州）律师事务所向集扬公司开具金额为26000法律服务费增值税专用发票。一审法院认为，双方当事人签订的《友邦金融中心租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。根据双方当事人诉辩意见，一审法院对集扬公司所主张诉请分析如下：一、关于合同解除日期问题。合同约定涉讼单元租期从2017年9月1日至2019年11月30日止，小牛佛山分公司因自身原因提前终止合同构成违约，集扬公司据此主张享有单方合同解除权符合双方合同约定，一审法院予以支持。小牛佛山分公司并未举证证明其明确向集扬公司告知不再承租之意思表示，虽于其公司正门处置放公司搬迁告知，但并未对租赁物业予以清理腾退导致大量办公用品仍滞留于租赁物业处，集扬公司于2019年6月21日分别向小牛佛山分公司、小牛公司发出解除合同通知书，其中小牛佛山分公司于2019年6月22日签收，故集扬公司主张双方涉讼租赁合同于2019年6月22日解除，一审法院予以确认。二、小牛佛山分公司所应承担的违约责任。1.对于诉请2，集扬公司主张小牛佛山分公司支付尚欠的2019年5月1日至2019年6月22日的租金36331.62元，并未超出双方合同约定的租金标准，一审法院予以确认。滞纳金应为行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人课以新的金钱给付义务的方法，涉讼合同中滞纳金的表述不当，经审查该滞纳金实则为逾期交纳租金所应承担的违约责任，故一审法院更正为违约金。对集扬公司主张的违约金标准按日千分之一计算约定过高，一审法院予以调整。庭审中查明，合同约定租金给付日期为每月1日支付当月租金，对此一审法院酌定小牛佛山分公司应以年利率24%为标准从2019年5月1日起至实际清之日止计算违约金予集扬公司。2.对于诉请3所述为2019年3月1日至4月30日电费752.53元，该期间的实际电费为577.09元，经核实2019年3月1日至31日电费270.07元、4月1日至30日电费307.02元、2019年5月1日至31日电费160.82元、2019年6月1日至22日电费14.62元共计为752.53元，根据集扬公司主张的费用金额，一审法院确认集扬公司主张的电费为至2019年6月22日止。对于上述所欠电费金额小牛佛山分公司未举证予以推翻，一审法院予以确认。虽《供电营业规则》规定除居民用户以外的其他用户所欠电费，每日应按欠费总额的千分之二计算违约金。但本案中，集扬公司并未能举证证明该电费为所欠供电部门电费，经集扬公司举证电费发票可知，小牛佛山分公司使用涉讼物业产生的电费由集扬公司代为先行交纳，违约金计算约定过高，一审法院予以调整。合同中并未约定电费交付日期，从集扬公司发出的付款通知书中载明电费统计具有滞后性特征，故一审法院酌情认定小牛佛山分公司应分别以上述月份所欠电费为本金从相应次月15日起以年利率24%为标准计算电费违约金至实际清偿之日止。3.对于诉请4，集扬公司主张因小牛佛山分公司违约而应支付的优惠租期2017年9月1日至2018年2月28日租金差额62881.65元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。4.对于诉请5、6，集扬公司主张因小牛佛山分公司违约而应支付的空置期租金104802.75元以及2019年6月23日至2019年7月7日产生的场地占用租金费用20284.4元。根据合同第16-5条约定，空置期间为出租方本可收取的租金。本案中，小牛佛山分公司未于涉讼租赁物业经营后，大量办公用品仍一直占用涉讼物业，集扬公司分别于2019年6月21日、7月3日向小牛佛山分公司、小牛公司发出合同解除通知、物品处置通知。其中物品处置通知中明确告知在收到该通知书之日起的三日内进行接收，否则租赁单元内的所有物品均视为无主物且无价值由集扬公司进行处理。故一审法院认为，集扬公司对小牛佛山分公司在收到通知的三日内未能进行清场腾退的情形下，其在合理期限内负有及时收回租赁物业以免扩大损失的义务，对于该合理处置期限，一审法院酌定为十五天，即从2019年7月7日起计至2019年7月21日止，对集扬公司未能及时收回租赁物业造成的扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定应由集扬公司自行承担。故对小牛佛山分公司未能及时清理腾退占用涉讼物业产生的占用费按每月租金标准20960.55元从2019年6月23日计至2019年7月21日共计为30天为20960.55元。结合本案集扬公司发出合同解除通知以及涉讼合同约定履行到期日等实际情况，一审法院酌定从2019年7月22日起计算三个月为集扬公司因小牛佛山分公司违约造成的合理空置租期租金损失为62881.65元。5.对于诉请8，涉讼合同项下约定的保证金为履约保证金，旨在保护出租方因承租方违约所造成的损失。涉讼租赁合同中对于小牛佛山分公司违约时应如何承担违约责任的条款有多项规定，无论合同条款如何对违约条款进行约定，违约责任的本质同应为弥补损失，且应该以违约方签订合同时预见或应当预见的范围为界限。本案中，涉讼合同约定的合同到期日为2019年11月30日，从一审法院上述所支持的优惠租期租金差额、租金、占用费、空置租期损失的合计，已相当于集扬公司就涉讼合同全部履行完毕后所能获得的合同利益。除一审法院确认的集扬公司在具备收回租赁物业条件下而未能及时收回造成的扩大损失应自行承担外，一审法院认为上述所支持的请求已能够弥补因小牛佛山分公司违约所造成的损失，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”“约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或是仲裁机构予以适当减少”之规定，对集扬公司主张没收租赁保证金、公共事业费保证金的请求不予以支持。根据合同第6-4条“租赁保证金不足补偿”的表述，结合小牛公司的庭审意见，一审法院确认该租赁保证金62881.65元、公共事业费保证金4837.05元应予以先行抵扣。6.对于诉请7，集扬公司主张小牛佛山分公司支付因租赁单元恢复原状而产生的复原费用83647.72元，涉案租赁合同第10条约定租赁期限届满后，小牛佛山分公司应在合同终止当日内按双方交付时的交楼标准将租赁单元恢复原状后交还集扬公司，若未按前述约定的状态将租赁单元返还予集扬公司，集扬公司有权对租赁单元作出合适修缮，因此而产生的一切开支及费用由小牛佛山分公司负担。庭审中查明，集扬公司亦未对小牛佛山分公司滞留公司的办公用品进行清理，该费用尚未实际发生，小牛佛山分公司已于庭后明确表述放弃涉讼租赁物业物品的所有权，故集扬公司进行清理后就处置费用可按双方合同约定另行主张，本案中不予以处理。7.对于诉请9，集扬公司委托请求小牛佛山分公司承担其已付的律师费，有相应付款凭证予以证明，且符合双方合同约定，故一审法院予以支持。集扬公司主张小牛公司对小牛佛山分公司的涉案债务承担连带清偿责任，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，小牛佛山分公司的涉案债务应由小牛公司承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、确认集扬公司与小牛佛山分公司于2017年8月30日签订的AIAFC-2-045号《友邦金融中心租赁合同书》于2019年6月22日解除；二、小牛公司于判决生效之日起十日内支付2019年5月1日至2019年6月22日的租金36331.62元并以该租金为本金从2018年9月20日起至实际清之日止按年利率24%计算违约金予集扬公司；三、小牛公司于判决生效之日起十日内支付2019年3月1日至31日电费270.07元、4月1日至30日电费307.02元、2019年5月1日至30日电费160.82元、2019年6月1日至22日电费14.62元，并以上述所欠月份电费为本金分别从相应次月15日起按年利率24%为标准计算电费违约金至实际清偿之日止予集扬公司；四、小牛公司于判决生效之日起十日内支付优惠租期租金差额62881.65元、空置期租金62881.65元、场地占用费20960.55元、律师费26000元予集扬公司；五、驳回集扬公司其他诉讼请求。上述二至四项判项金额于小牛佛山分公司交纳的租赁保证金62881.65元、公共事业费保证金4837.05元中先行抵扣，不足部分由小牛公司按判项要求支付予集扬公司。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费减半收取6259.44元，由小牛公司负担并于判决发生法律效力七日内向一审法院交纳，逾期一审法院将依法强制执行。对集扬公司预交的6259.44元，经其申请，一审法院予以退还。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，综合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、逾期支付租金、电费违约金的计算标准问题；二、一审法院判决的优惠租期租金差额、空置期租金、场地占用费金额的总金额是否合理，场地占用费的计算日期是否超出集扬公司的一审诉讼请求范围。对此本院分析如下：关于争议焦点一。小牛公司认为一审法院判决的应付租金、电费违约金标准过高，应按银行同期贷款利率标准进行调整。经审查，小牛佛山分公司欠付集扬公司租金，占用了集扬公司的资金，造成集扬公司的利息损失。《友邦金融中心租赁合同书》约定，若逾期支付租金，则需按当月租金的千分之一支付违约金，即年利率36%，明显过高，在集扬公司未举证证明其因小牛佛山分公司欠付上述款项给其造成的损失的情况下，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，将租金违约金计算标准调整为年利率24%计至实际清偿之日止，公允合理，本院予以维持。同理，《供电营业规则》规定除居民用户以外的其他用户所欠电费，每日应按欠费总额的千分之二计算违约金。且集扬公司亦未能提供证据证明该电费为所欠供电部门电费，结合小牛佛山分公司使用涉讼物业产生的电费是由集扬公司代为先行交纳的事实，该违约金的约定明显过高，一审法院酌情将电费违约金计算标准调整为年利率24%计至实际清偿之日止，公允合理，本院予以维持。关于争议焦点二。小牛公司认为优惠期租金差额、空置期租金、场地占用费等违约金总计金额已超出签订合同时预见或应当预见的范围，应适当减少违约金。其一，关于优惠租期租金差额。经审查，《友邦金融中心租赁合同书》第3-4条已约定如因小牛佛山分公司的原因提前终止合同，则在不影响本合同项下集扬公司其他权利的前提下，视为小牛佛山分公司自始不享有优惠租期的租金优惠，小牛佛山分公司须按合同约定的优惠租期后的正常租金标准向集扬公司补交该等期间的所有租金。本案中，小牛佛山分公司因其自身原因提前终止合同，构成违约，根据合同上述约定，小牛佛山分公司应向集扬公司补交优惠租期期间的所有租金，而合同约定了2017年9月1日至2018年2月28日止为租金优惠期，月租金为10480.28元，故集扬公司主张小牛佛山分公司支付优惠期租金差额62881.65元，具有合同依据，本院予以支持。其二，关于场地占用费。经审查，小牛佛山分公司未再使用涉讼物业经营后仍有大量办公用品占用涉讼物业，集扬公司在对小牛佛山分公司未进行清场腾退的情形下，其在合理期限内负有及时收回租赁物业以免扩大损失的义务。集扬公司于2019年7月3日分别向小牛佛山分公司、小牛公司发出物品处置通知，该通知由小牛公司于2019年7月4日签收。根据该通知的内容可知，集扬公司要求小牛佛山分公司、小牛公司在收到该通知之日起的三日内进行接收，否则租赁物业内的所有物品均视为无主物且无价值由集扬公司进行处理。即集扬公司在小牛佛山分公司、小牛公司收到通知的三日内未进行清偿腾退的情形下，有权对租赁物进行接收。因此，集扬公司主张小牛佛山分公司支付未能及时清理腾退占用涉讼物业产生的占用费应从2019年6月23日计至2019年7月7日理据充分。且集扬公司一审诉讼请求小牛佛山分公司支付逾期返还租赁单元期间产生的场地占用租金费用20284.40元，亦是按2019年6月23日至2019年7月7日止计算得出。但一审法院认定小牛佛山分公司未及时清理腾退占用涉讼物业的期间为2019年7月7日至2019年7月21日，共计29天，并按每月租金标准20960.55元计算该段期间的场地占用费，超出诉讼请求范围，本院予以纠正。经核算，小牛佛山分公司应向集扬公司支付逾期返还租赁单元的场地占用费为10480.28元。其三，关于空置期租金。如前所述，本院认定小牛佛山分公司因未能及时清理腾退占用涉讼物业的期间为2019年6月23日至2019年7月7日，结合集扬公司于2019年6月21日分别向小牛佛山分公司、小牛公司发出解除合同通知书，其中小牛佛山分公司于2019年6月22日签收，即《友邦金融中心租赁合同书》已于2019年6月22日解除；《友邦金融中心租赁合同书》约定涉讼物业的租赁期为2017年9月1日至2019年11月30日止的上述事实，本院认定从2019年7月8日起计算三个月为集扬公司因小牛佛山分公司违约造成的合理空置期租金损失为62881.65元。一审法院酌定从2019年7月22日起计算合理空置期租金，虽然该起算时间认定错误，但处理结果正确，本院予以维持。综上，小牛公司应支付的优惠期租金差额、空置期租金、场地占用费金额合计为136243.58元（62881.65元+10480.28元+62881.65元）。《友邦金融中心租赁合同书》已对小牛佛山分公司违约时应如何承担违约责任作出包括租赁保证金、公共事业费保证金等多项约定，但无论合同条款对违约条款如何进行约定，违约责任的本质为弥补损失，应以违约方签订合同时预见或应当预见的范围为界限，但一审法院并未对集扬公司主张没收租赁保证金、公共事业费保证金予以支持，故优惠租期租金差额、租金、占用费、空置租期损失等费用的合计并未超出小牛佛山分公司在签订合同时预见或应当预见的范围，小牛公司该项主张，缺乏理据，本院不予支持。由于小牛公司未对一审判决认定的《友邦金融中心租赁合同书》解除时间、租金、电费、律师费金额提出上诉，故本院对上述事实不作审查。综上，小牛公司的上诉请求部分成立，本院对于有理部分予以支持，对于无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17538号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17538号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17538号民事判决第四项为：小牛新财富管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付优惠租期租金差额62881.65元、空置期租金62881.65元、场地占用费10480.28元、律师费26000元予佛山市集扬物业发展有限公司；四、驳回佛山市集扬物业发展有限公司的其他诉讼请求。上述二至四项判项金额于小牛新财富管理有限公司佛山分公司交纳的租赁保证金62881.65元、公共事业费保证金4837.05元中先行抵扣，不足部分由小牛新财富管理有限公司按判项要求支付予佛山市集扬物业发展有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6259.44元，由小牛新财富管理有限公司负担。二审案件受理费4432.59元，由小牛新财富管理有限公司负担4225.24元，由佛山市集扬物业发展有限公司负担207.35元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年八月二十日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力