济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初2207号 原告：马立岐，男，1971年6月4日出生，回族，农民，现住济南市。 委托诉讼代理人：徐峰，山东保君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李振旺，山东保君律师事务所律师。 被告：马居英，女，1969年10月12日出生，汉族，住济南市。 被告：张乐平，男，1971年10月10日出生，汉族，某员工，住济南市。 第三人：济南蓝石田源置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张秀丽，董事长。 委托诉讼代理人：张宝军，男，1972年7月28日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 原告马立岐与被告马居英、张乐平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月12日立案后，原告马立岐于2019年4月14日申请追加济南蓝石田源置业有限公司（以下简称蓝石置业）为第三人参加诉讼，本院予以准许并通知其参加了诉讼。后本院依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告马立岐及其委托诉讼代理人李振旺，被告张乐平，第三人蓝石置业的委托诉讼代理人张宝军到庭参加诉讼，被告马居英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马立岐向本院提出诉讼请求：1.判令马居英、张乐平继续履行合同，协助马立岐办理涉案房屋的过户手续；2.判令马居英、张乐平向马立岐支付违约金360000元；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费均由马居英、张乐平承担。事实和理由：2019年9月23日，马立岐与马居英、张乐平在中介居间下签订房屋买卖合同（合同编号：***），约定马居英、张乐平将位于某室以总价1800000元出售给马立岐，马立岐按照约定支付马居英、张乐平1100000元后，因涉案房屋有查封，马居英、张乐平未能协助马立岐办理房屋过户手续。为了维护马立岐的合法权益，诉至贵院，请依法裁决。 马居英未作答辩。 张乐平辩称，同意涉案房产由马居英出售并收益，认可马居英与马立岐签订的买卖协议。这个房子都是由马居英出售并收益，应该由马居英自己承担责任。 蓝石置业述称，第一、我公司与马立岐无合同关系，不负有权利义务。第二、我公司自2019年9月起至今累计替马居英偿还十次银行按揭23587.61元，当时与马居英协商按照年息12%收取资金使用费，即1433.68元。合计马居英应当偿还我公司25021.29元。限于自2020年5月28日起三十日内偿还，如果逾期，本条作废，第三人将行使解除合同、收回房屋的权利。第三、我公司保留解除合同收回房屋的权利，视纠纷解决和马居英还我公司款项的进展情况决定。第四、在不损害我公司利益的前提下，为了尽快平息争议和纠纷，我方愿配合处理。第五、马居英截止2020年5月25日尚欠银行贷款本金151081.88元，此款目前由我公司担保，在办证前需妥善处理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。马居英未到庭质证，对当事人无异议的证据，包括马立岐提交的房屋买卖合同、补充协议、定金收到条、首付款收到条、协议书、收到条、马居英与张乐平的协议书、马居英与张乐平之子张旭出具的证明、户口本复印件、房屋权属状况信息、保险服务费发票，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、马居英、张乐平原系夫妻关系，于2018年11月1日协议离婚，育有一子张旭，现已成年。 二、2015年8月11日，蓝石置业作为出卖人，马居英作为买受人，签订《商品房买卖合同》，合同编号：销售（字）***。合同约定出卖人将坐落于某号房出售给马居英，建筑面积143.71平方米。商品房预售许可证号：济建预许***号。商品房单价7685元，总价款1104411元。付款方式为银行按揭：买受人于2015年7月22日交纳334411元作为首期房款，其余房款770000元采用银行按揭方式支付。出卖人应当在2016年5月1日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在商品房实际交付使用之日起730日内取得房地产权属证书的，如买受人退房，买受人应办理银行提前还款及《济南市商品房买卖合同》备案及产权预登记（如有）注销手续，上述手续办理完毕后30日内，出卖人将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5‰一次性赔偿买受人损失；如买受人不退房，出卖人按已付房价款的5‰一次性向买受人支付违约金，合同继续履行。合同另对其他内容进行了约定。 三、上述合同签订后，马居英向蓝石置业交付首付款并办理银行按揭手续，蓝石置业已将涉案房产交付马居英。 四、2019年9月23日，马成英作为出卖人，马立岐作为买受人，济南丰汇房地产经纪有限公司第三十八分公司作为见证人，三方签订《房屋买卖合同》。合同约定出卖人自愿将坐落于某号房出售给马立岐，建筑面积143.71平方米。附属设施包含：产权车位***号，整体厨卫、固定装修、三台空调、三台空调挂机、冰箱、洗衣机两台。该房屋存在抵押，马居英自行解押，抵押金额51万元。房屋成交总价1800000元（此价格包括房产及其配套设施）；定金20000元，买受人于本协议签订之时支付。付款方式合同约定马立岐于2019年9月26日前将1100000元存入马居英账户，剩余房款于马居英办证后过户当日将700000元存入马居英账户，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，马立岐向马居英结清全部房款。马居英、马立岐办理过户手续所产生的相关费用：马居英承担办理房产证的费用及过户中所产生的税费，注：增值税、个税、契税马居英承担。马立岐承担：中介佣金、工本费。马居英、马立岐双方同意，马居英收到首付款1100000元当日通知马立岐进行房屋验收交接。马居英、马立岐协商一致，签定合同即时生效，若马居英违约双倍退还定金，若马立岐违约定金不退，违约方并承担本次成交价2%中介佣金，若支付首付款后到过户前违约，违约方向对方支付成交价20%违约金。本房屋签定合同时未下证，房产证正在办理中，剩余尾款于办理过户手续当日支付马居英，马居英承担办理过户中所产生的增值税、个税及契税。合同另对其他内容进行了约定。 五、以上合同签订当日，马立岐向马居英支付定金20000元。2019年9月26日，马立岐向马居英支付完首付款1100000元（含定金），马居英向马立岐出具收条。马居英现已将涉案房产交付马立岐。 六、涉案车位原车位号为***号，后更名为车库－***，系同一车位。 七、马居英向马立岐出卖的某号房屋于2015年8月11日进行了合同备案登记。 八、马居英、张乐平与马立岐就马居英与马立岐签订的《房屋买卖合同》又签订了《补充协议》，协议约定：1.马居英、张乐平于2018年11月1日协议离婚，协议位于某住房归男方张乐平和儿子张旭共同所有，车位***号归男方所有，马居英、张乐平共同负责办理解押。2.房款由张乐平提供银行卡收款。3.卖方负责办理房产证，约定于2019年12月15日前办理过户手续。4.买卖双方过户时总房款内扣除买方契税，由买方自行支付。 2020年2月23日，张旭出具说明，表示已知晓并同意由马居英、张乐平出卖某号、某号的房子。 2020年3月28日，马居英与张乐平达成协议，载明：经协商决定某室房屋尾款马立岐支付马居英，用于此房屋办证，解押，涉案查封解除，办理过户等手续。 庭审中，张乐平表示涉案房产归马居英单独所有，虽然协议约定归其所有，但其不要涉案房产。 张旭亦声明表示自愿放弃涉案房产所有收益，同意由马居英、张乐平出售涉案房产及车位，所得收益由马居英处置。 九、2020年4月27日，案外人滕银萍与马居英、马立岐达成协议，约定滕银萍、马居英民间借贷纠纷一案，双方达成（2019）鲁0112民初7868号民事调解书，因马居英未能及时还款，进入执行程序，济南市历城区人民法院查封位于某室、某车库－***及马居英名下银行存款。2019年9月23日，马居英、马立岐签订房屋买卖合同，马居英将涉案房产（含车库）出售给马立岐，因该案查封导致马居英无法配合马立岐办理过户，故三方协商同意，由马立岐代马居英偿还上述民事调解书确定的本息350000元，将该款打入济南市历城区人民法院账户，马立岐将该款项打入法院账户后，滕银萍向法院提交解封申请，解除对涉案房产的查封。协议还约定其它事项。同日马居英向马立岐出具收到条，载明：收到马立岐支付的购房款350000元，该款已转到济南市历城区人民法院账户作为（2019）鲁0112民初7868号民事调解书执行案款。马立岐已按三方协议内容履行代马居英偿还欠款350000元义务，济南市历城区人民法院已解封。 2020年4月29日，案外人沈园园与马居英、马立岐达成协议，约定沈园园与马居英民间借贷纠纷一案，经济南市市中区人民法院作出（2019）鲁0103民初3596号民事判决书及济南市中级人民法院作了终审的（2019）鲁01民终7728号民事判决书。因马居英未能依判决书内容及时还款，进入执行程序，济南市市中区人民法院查封位于某室、某车库－***及马居英名下银行存款。2019年9月23日，马居英、马立岐签订房屋买卖合同，马居英将涉案房产（含车库）出售给马立岐，因该案查封导致马居英无法配合马立岐办理过户，故三方协商同意，由马立岐代马居英偿还上述民事调解书确定的本息130000元，将该款打入济南市历城区人民法院账户，马立岐将该款项打入沈园园账户后，沈园园向法院提交解封申请，解除对涉案房产的查封。协议还约定其它事项。同日马居英向马立岐出具收到条，载明：收到马立岐支付的购房款130000元，该款已转到济南市市中区人民法院账户作为（2019）鲁01民终7728号民事判决书执行案款。马立岐已按三方协议内容履行代马居英偿还欠款130000元义务，济南市市中区人民法院已解封。 十、现马居英尚未还清购买涉案房产时办理的银行按揭贷款，涉案房产所有权尚登记在蓝石置业名下，不动产权登记证书未办理到马居英名下。 十一、马立岐诉前就本案进行财产保全，为进行财产保全而支出诉讼保全担保保险费3300元。 本院认为，蓝石置业与马居英就坐落于某室、某车库－***号（原***号车位）签订的《商品房买卖合同》及其附件和马居英与马立岐签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，马居英与马立岐签订的《房屋买卖合同》又经权利人追认认可，上述合同及附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋取得了商品房预售许可证，故合同及其附件均为有效，各方均应履行相应的合同及附件所确定的合同义务。通过本案审理，可以确认涉案某号房屋系马居英购买，已经进行了合同备案登记。马立岐在本案诉讼中提出的第一项诉讼请求为要求判令马居英、张乐平继续履行合同，协助马立岐办理涉案房屋的过户手续，虽马居英与马立岐签订的《房屋买卖合同》合法有效，马居英也将涉案房产交付马立岐居住使用，但马居英因购买涉案某号房屋办理的银行按揭贷款尚未还清，涉案房产的不动产权登记证书尚未办理到马居英名下，故马立岐主张继续履行合同，马居英、张乐平协助办理房屋过户手续暂不具备履行条件，故对马立岐该项主张，本院不予支持，马立岐可待涉案房产具备履行条件后再行主张权利。 马立岐主张马居英、张乐平支付违约金360000元，马立岐与马居英就涉案某号房产签订的《房屋买卖合同》中约定“若支付首付款后到过户前违约，违约方向对方支付成交价20%违约金”，并约定涉案房产及配套设施“总价款1800000元”，马立岐与马居英在此后签订的《补充协议》中又约定“2019年12月15日前办理过户手续”，现马居英未协助马立岐办理涉案某号房产的过户手续，马居英又未到庭答辩，故马立岐主张马居英支付违约金360000元，符合双方合同约定，本院予以支持。马立岐主张张乐平支付违约金，因张乐平未与马立岐签订《房屋买卖合同》，此后张乐平与马居英、马立岐达成的《补充协议》亦未涉及违约责任内容，且张乐平表示涉案房产由马居英单独所有并收益，故马立岐主张张乐平承担该项违约责任，于法无据，本院不予支持。 马立岐主张保全保险费3300元，因马居英未协助办理涉案房产证引起本案诉讼，马立岐为此向保险公司交纳的诉前保全保险费系其支出的合理必要费用，属马立歧的损失部分，该费用应当由马居英承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、马居英于本判决生效之日起十日内支付马立岐违约金360000元； 二、马居英于本判决生效之日起十日内支付马立岐保全保险费3300元； 三、驳回马立岐对张乐平的诉讼请求； 四、驳回马立岐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21000元，减半收取10500元，诉前保全费5000元，由马居英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李振花 二〇二〇年八月十日 书记员  董 恺