福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4707号 上诉人（原审被告）：福清市第二汽车运输公司，住所地福建省福清市玉屏街道江滨路**,统一社会信用代码91350181154902250G。 法定代表人：吴章华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林晶，福建闽律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福清三亚贸易有限公司，住所地福建省福清市玉屏街道江滨路**(原住所地江滨路3号)，统一社会信用代码91350181741652698J。 法定代表人：陈泽福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张烘，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琴，该公司股东、员工。 上诉人福清市第二汽车运输公司（以下简称第二汽运公司）因与被上诉人福清三亚贸易有限公司（以下简称三亚贸易公司）合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审独任审理程序进行了审理。本案现已审理终结。 第二汽运公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2、本案一、二审诉讼费用(包括案件受理费和诉讼保全费等)由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉租赁房屋分为两部分，部分拆迁时租赁合同已经到期，不应享受拆迁补偿，一审法院认定事实不清。2010年签订的《附属协议》应是原租赁合同的补充合同或附属合同，三亚贸易公司起诉时未提交主合同作证。第二汽运公司因前经理吴孝泉不办理交接手续，只找到2009年的两份承包合同复印件。该两份合同三亚贸易公司均当庭承认其真实性。后三亚贸易公司还补交了《补充承包协议书》和《延长房屋租赁合同期限协议》。从上述合同可以看出三亚贸易公司向第二汽运公司租赁房屋分为两部分：一部份即双方于2009年3月25日签订的《承包协议书》中第二汽运公司所建的钢架搭盖商场及东边4间仓库，承包期最后延长至2018年12月14日；另一部份即2009年6月16日签订的《承包合同》中食堂及空地（改建仓库2间、厨房及洗车场所），承包期到2019年6月15日止。而第二汽运公司与龙山街道办事处《房屋征收补偿安置协议书》签订于2019年1月17日。此外两份承包合同均约定“在承包期间，如因政府扩建用地拆建本仓库时，双方应服从，但装修及临时建筑等费用的补偿由三亚贸易公司与拆建方自行协商。补偿款属于乙方所有”。从上述合同可知，第二汽运公司所建的钢架搭盖商场及东边4间仓库承包期在拆迁前已届满，三亚贸易公司不享有补偿待遇。三亚贸易公司享有拆迁货币补偿的仅限于第二次《承包合同》中的食堂和临时搭盖（改建仓库2间、厨房及洗车场所）的部分。而且三亚贸易公司承包期间装修及临时搭盖等费用的补偿应依合同约定和政府拆迁规定的补偿。二、三亚贸易公司提交的《关于第二汽车运输公司与福清三亚贸易有限公司拆迁补偿协议》内容明显与事实不符，其与房屋实际拆迁面积和政府拆迁安置补偿相冲突的部分应当无效。首先，三亚贸易公司在协议书明细里所列项目面积与事实不符合。本案涉案房屋虽然已经拆迁，但是具体面积在拆迁前都有实地测量，政府正是基于该测量面积对征迁房屋作出相关补偿的。三亚贸易公司诉请所求的补偿面积也应与该测量面积相符。第二汽运公司在开庭前根据一审法院调查令从福清市龙山街道办事处调取到拆迁协议、补偿方案明细和房屋图纸。该政府相关拆迁资料有该房屋所在街道瑞云社区居委会、征迁工作组和领导层层审批，资料档案封条存档于福清市龙山街道办事处，足以作为认定事实的依据。但是三亚贸易公司在协议上所列面积其中装修补偿为797.02㎡，售后自建为501.53㎡，总搬迁补助赔偿面积为1138㎡。这些面积与政府相关拆迁资料图纸完全不能对应。第二汽运公司租给三亚贸易公司作为门市营业用的钢架搭盖商场及东边4间仓库间，在拆迁之前租赁期满。根据法律规定和合同约定，三亚贸易公司不再享有该部分装修及搭盖费用补偿。因此属于三亚贸易公司享受拆迁补偿的是2009年6月16日双方签订《承包合同》中的原食堂和仓库2间、厨房及洗车场所作为三亚贸易公司改建简易搭盖。其中原食堂(拆迁测绘图B52一层01)归类为房屋二，认定补偿安置面积137.62㎡。改建后简易搭盖（图B52一层02、03、04、05）,其中一层02、03、04归类为房屋五，面积387.22㎡，一层05归类为房屋四，面积29.52㎡，均认定为不予补偿安置。认定为不予补偿安置的还有图B54一层02、03归类为房屋四，面积21.95+20.20=42.15㎡。因此，三亚贸易公司在拆迁中享受补偿总面积为596.51㎡，即原食堂137.62㎡，加简易搭盖387.22㎡+29.52㎡+42.15㎡，合计为596.51㎡。面积与《补偿协议》的明细分项面积对不上。三、《补偿协议》补偿标准和拆迁文件规定也不一致。1、第二汽运公司租给三亚贸易公司（双方2009年3月25日签订的《承包协议书》）的钢架搭盖商场（图B54一层01）面积454.16㎡在拆迁中被归类为房屋六，认定不予赔偿。即装修补偿、重置价甚至搬迁补助全部为零没有补偿。可是《补偿协议》也给予补偿，没有任何道理和依据，不要说还未给，即使给了也应退还。2、房屋四和房屋五在拆迁中都认定为不予补偿安置。据此三亚贸易公司享有安置价，但安置价的标准不一样。房屋四的安置价为每平方米300元，而《补偿协议》也按480元计算，显然是错误的。3、房屋四和房屋五认定为不予补偿安置，拆迁规定不予补偿安置的拆迁房屋没有搬迁补助，但《补偿协议》也给予搬迁补助费，显然不对。4、原食堂（房屋二图B52一层01）按拆迁规定搬迁补助费为每平米15元，但是《补偿协议》按每平方米300元计算，提高20倍，没有道理。5、房屋五（图B52一层02、03、04）是三亚贸易公司在2009年6月16日签订租赁合同以后才在第二汽运公司早于2003年以前就有的建筑上改建的简易搭盖，拆迁认定为2003年12月建成，才给予不予补偿安置的重置价每平方米480元计算。如果按三亚贸易公司2009年以后搭盖的，就不会归类房屋五，不会有不予补偿安置的重置价，只有按第二汽运公司原建的建筑认定时间才能归类房屋五才有安置价，因此图B52一层02、03、04简易搭盖的不予补偿安置的重置价应该由原、第二汽运公司共享。6、三亚贸易公司主张“物件补偿款35000元没有依据。7、三亚贸易公司在庭上提到“鸽舍”，鸽舍系第二汽运公司公司职工马永玲搭盖，与三亚贸易公司无关。还有《补偿协议》中文字用词如“售后自建重置”，“售后自建装修”等，语义不明。四、三亚贸易公司享有如下拆迁货币（人民币）补偿。1、装修补偿：食堂（房屋二图B52一层01）面积137.62㎡；简易搭盖：房屋四（图B52一层05，图B54一层02、03），面积29.52+21.95+20.20=71.67㎡；房屋五（图B52一层02、03、04），面积159.69+137.58+89.95=387.22㎡。(137.62+71.67+387.22)×300×80%=143162.4元。2、搬迁补助：食堂（房屋二图B52一层01）面积137.62㎡，137.62×15=2064.3元。3、不予补偿安置的重置价，简易搭盖房屋四（图B52一层05，图B54一层02、03），面积29.52+21.95+20.20=71.67㎡，71.67×300=21501元简易搭盖房屋五（图B52一层02、03、04）面积387.22㎡，387.22×480=185865.6元（原、第二汽运公司共享）按各半计算各92932.8元，那么三亚贸易公司享受拆迁货币补偿合计143162.4+2064.3+21501+92932.8=259660.5。综上所述，三亚贸易公司主张的《补偿协议》的面积、项目及补偿计算标准与拆迁有关规定文件不符，甚至冲突。而且在法庭上三亚贸易公司述称《补偿协议》除吴孝泉外，还有第二汽运公司公司职工9人参与签字，没有事实依据。吴孝泉在签署《补偿协议》以后，以健康原因辞职不干。三亚贸易公司起诉后，第二汽运公司多次电话通知并发函通知吴孝泉到公司办理工作交接和解释《补偿协议》签订过程，但是吴孝泉拒不配合不到公司，还以其子名义回信说吴孝泉有精神疾病。而且在上诉人2019年9月份变更法定代表人时，正常情况下三亚贸易公司应持《补偿协议》前往第二汽运公司协商交涉，但是事实上第二汽运公司办公室工作人员均是在一审应诉后才看见《补偿协议》，且该协议已经过了一年的可撤销期限。第二汽运公司职工一致认为《补偿协议》的签订有恶意串通之嫌，第二汽运公司是集体所有制企业，法律明文规定集体财产不容任何人侵犯。《补偿协议》没有经过集体研究和召开职工大会通过。《补偿协议》内容与客观事实不符，与拆迁文件规定冲突，对三亚贸易公司主张与事实相符的可以给予支持，与事实不符与拆迁规定冲突的不该支持。一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。 三亚贸易公司辩称，2009年3月25日签订的《承包协议书》及2009年6月16日签订的《承包合同》的实际履行时间，曾经双方协商过，答辩人也已于2018年11月18日向上诉人（收款人林美华为上诉人财务人员，历年承包费均是汇至该账户）支付了承包费81900元，两份合同的承包费答辩人已实际支付至2019年3月14日。两份合同的实际履行在2019年2月12日由双方签订补偿协议时均未届满，双方签订确认的初偿协议是有效的，答辩人享有补偿待遇。 在七张《房屋图纸》中除第一、三、五张图纸所列面积外，其他图纸所列面积均属答辩人搭建物及使用的面积。双方签订补偿协议中所列的装修补偿面积797.02平方米，系在原面积1250平方米的基础上被扣减以后得出的，并参照补偿方案中认定补偿安置面积的二次装修及认定不予补偿安置面积的二次装修按每平方米300元及80%系数计算的。售后自建重置的面积501.53平方米，系原面积566平方米的基础上被扣减后得出的，并参照补偿方案中认定不予补偿安置面积的重置价每平方米480元计算的。售后自建装修面积501.53平方米系参照补偿方案中认定补偿安置面积的二次装修及认定不予补偿安置面积的二次装修按每平方米300元及80%系数计算的。一次性搬迁补助奖励系参照补偿方案中搬迁补助每平方米15元及按时封房搬迁奖励每平方米600元折减为按每平方米300元补助。上诉人公司内部关系的处理与答辩人无关。 三亚贸易公司向一审法院起诉请求：1.判令第二汽运公司向三亚贸易公司支付补偿款928785元及逾期付款损失，逾期付款损失以928785元为基数，自2019年2月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至第二汽运公司实际付清款项之日止；2.本案全部诉讼费用(包括案件受理费、诉讼保全费等)由第二汽运公司承担。 一审法院认定事实：2009年起第二汽运公司先后将其位于福清市钢架搭盖商场（450平方米和朝东边4间仓库）、原食堂及空地等场所出租给三亚贸易公司使用，双方签订承包协议书、承包合同，约定了租金、租期、如遇政府拆建补偿费用归属等相关权利义务。2010年8月3日双方签订了附属协议，约定因经营需要由三亚贸易公司出资在已使用的除门市约450平方米店面外的二层建筑物及空地处修建及搭盖建筑物，该些构建，如遇政府拆迁，则搭建款、装修款等属三亚贸易公司所有的补偿款，第二汽运公司应无条件归还给三亚贸易公司。2010年10月27日双方签订了补充承包协议书，2018年8月6日签订了延长房屋租赁合同期限协议，分别延长商场及东边4间仓库、原仓库及厨房租赁期至2018年12月14日、2019年6月14日。2019年2月12日双方签订了《关于第二汽车运输公司与福清三亚贸易有限公司拆迁补偿协议》，约定第二汽运公司应于政府封房当日向三亚贸易公司指定账户汇入补偿款893785元，第二汽运公司不得以任何理由克扣三亚贸易公司所有补偿款等。 另查明，2019年1月17日，因市政建设需要，福清市人民政府龙山街道办事处与第二汽运公司就江滨路3号包括案涉租赁场所房屋征收签订房屋征收补偿安置协议书，协议确定货币补偿款为15792015.1元，2019年2月19日前自行搬迁完毕。2019年2月15日，上述租赁场所由政府封房拆迁。2019年2月12日、6月12日，福清市人民政府龙山街道财政所分别汇给第二汽运公司征迁补偿款150万元、14292015.1元。2020年3月13日，三亚贸易公司以第二汽运公司未按约支付补偿款为由起诉。 一审法院认为：三亚贸易公司与第二汽运公司所签订的租赁合同，以及承租期间因市政建设需要征收拆迁，就案涉租赁场所房屋拆迁补偿签订的协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人应按约全面履行义务。第二汽运公司提出无租赁合同以及补偿协议不符合拆迁实际情况，与查明事实不符，其相关抗辩理由没有事实和法律依据，不能成立，不予采纳。三亚贸易公司诉请要求第二汽运公司依约履行支付补偿款893785元及逾期付款损失，有事实和法律依据，予以支持；但要求支付物件补偿款35000元，因无拆迁补偿协议的约定，不予支持。 一审法院判决：一、第二汽运公司于判决生效之日起十日内向三亚贸易公司支付补偿款893785元及逾期付款损失(以893785元为基数，自2019年2月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止)；二、驳回三亚贸易公司的其他诉讼请求。案件受理费13688元，减半收取计6844元，由三亚贸易公司负担258元(已缴纳)，第二汽运公司负担6586元；诉讼保全申请费5000元，由三亚贸易公司负担189元(已缴纳)，第二汽运公司负担4811元 二审期间，上诉人提交了承包协议书，被上诉人提交案涉租约最后一期租金支付凭证及《租店合同书》。经审查，双方对对方提交的证据的真实性没有异议，本院均予以确认。 根据现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。 另查明：吴孝泉在2019年9月24日前担任第二汽运公司法定代表人。案涉承包协议书、承包合同、附属协议、补充承包协议书、延长房屋租赁合同期限协议、《房屋征收补偿安置协议书》及《关于第二汽车运输公司与福清三亚贸易有限公司拆迁补偿协议》等均系吴孝泉作为第二汽运公司代表签署。 补充承包协议约定：续租期间商场及东边4间仓库每月租金25000元，原仓库2间及厨房每月租金2000元，以上两项合计每月27000元，每三个月缴纳一次共计81000元。 双方在二审中确认，三亚贸易公司最后一次向第二汽运公司支付租金的时间为2018年11月18日，租金为81900元，系2018年12月至2019年2月的租金，三亚贸易公司于2019年2月15日封房前搬离案涉租赁场所。 本院认为，案涉承包协议书、承包合同、附属协议、补充承包协议书、延长房屋租赁合同期限协议及《关于第二汽车运输公司与福清三亚贸易有限公司拆迁补偿协议》系吴孝泉作为第二汽运公司法定代表人与三亚贸易公司签署并加盖公司公章，应认定系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。第二汽运公司主张部分租赁物的租期已于2018年12月14日届满，三亚贸易公司不能获得相应部分补偿。但在案证据亦证明三亚贸易公司在前述期限届满后仍继续承租该部分租赁物并就全部租赁物支付租金至搬离前，故三亚贸易公司有权依约就全部租赁物获得补偿款，第二汽运公司上述主张不成立。案涉双方在《关于第二汽车运输公司与福清三亚贸易有限公司拆迁补偿协议》明确约定第二汽运公司应在政府封房当日向三亚贸易公司支付补偿款893785元，并明确了补偿项目、面积及补偿标准。对此，一审法院向相关部门调取了相关拆迁协议、补偿方案明细及房屋图纸予以核实，三亚贸易公司亦在二审中对此作出了合理解释和说明，本院予以确认。第二汽运公司对前述拆迁补偿协议补偿项目、面积及补偿标准的相关异议均与事实不符，本院不予采信。第二汽运公司未依约在2019年2月15日封房当日向三亚贸易公司支付前述款项，构成违约，一审法院据此判决第二汽运公司应向三亚贸易公司支付前述补偿款893785元及逾期付款损失正确。对于第二汽运公司提出的涉嫌恶意串通及上述补偿协议未经集体研究和职工大会通过的问题，第二汽运公司并未举证证明存在本案存在恶意串通事实，且上述补偿协议是否经其集体研究和职工大会通过属于其内部管理问题，不得对抗第三人，故对其该项上诉理由，本院不予采信。 综上，第二汽运公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13172元，由福清市第二汽车运输公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 田始凤 二〇二〇年八月二十日 法官助理 陈金垚 书 记 员 江焰星