山西省祁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋0727民初887号 原告：卢艳俊，男，1981年11月4日生，汉族，祁县人，现住祁县。 原告：任巧燕，女，1984年7月12日生，汉族，祁县人，现住祁县。 被告：李建强，男，1978年2月21日生，汉族，祁县人，现住祁县。 委托诉讼代理人：王帅，山西祁明律师事务所律师。 原告卢艳俊、原告任巧燕与被告李建强合同纠纷一案，本院于2019年12月11日作出（2019）晋0727民初1753号民事判决书，原告卢艳俊、原告任巧燕、被告李建强提出上诉，晋中市中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）晋07民终1811号民事裁定书，撤销祁县人民法院（2019）晋0727民初1753号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢艳俊、原告任巧燕、被告李建强及其委托诉讼代理人王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢艳俊、任巧燕向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2019年-2021年度的房租88000元；2、要求被告承担违约金10000元。事实与理由：2017年12月25日，原告与被告签订经营权转让协议，原告将其位于祁县的台铃电动车专卖店的经营权交给被告，合同期限五年，并约定由被告承担房租，又约定合同期限内被告不得出售台铃品牌以外的其他品牌电动车，如违约应赔偿10000元违约金。合同签订后，原告如约将电动车专卖店交付给被告经营，被告支付了2017.12--2018.7.31的房租28840元，2018.8.1---2019.7.31的租金44000元。2019.8.31-2020-7.31租金44000元和2020.8.1-2021.7.31的租金44000元，被告未交付，且原告发现被告在经营期间私自销售其他品牌电动车，已严重违反了双方的合同约定，并给原告造成了重大损失。故提起诉讼。 被告李建强辩称，1、双方于2017年12月25日签订经营权转让协议，约定答辩人以226388元的价款取得台铃电动专卖店的经营权（包括店内所有车辆、配件、电子屏等），合同第十条约定本合同有效期为五年，五年后再行续订；该五年的期限是指有关经营权的期限，而不是租赁时间的期限。合同的第二条涉及房租有特别约定，当年的房租为28840元，截止日期为2018年7月31日，次年的房租费用（即2018年8月1日至2019年7月31日的房租），提前一个月支付给原告，该费用答辩人已经按照合同约定付清。对于第三年的租赁费如何支付、支付给谁，在合同中并没有约定。2、双方合同履行过程中，房东张建明委托乔先生（手机号码138××××8666）来店，了解到房屋的使用情况后，明确表态今后的房租由他代收，不能再交他人。本案中，原告与房东的租赁协议中，明确约定房屋不得转租；在答辩人与原告的合同中，约定如房东强制收回房屋使用权，原告不承担责任。在此情况下，从第三年开始，房东已知晓答辩人为房屋使用人，且已经通知答辩人直接支付房租，故此时原告已撤出房屋租赁事宜，答辩人与房东之间直接形成事实上的房屋租赁关系，答辩人应当直接支付给房东或者房东的代理人。如答辩人将租赁费支付给原告，原告不向房东支付租赁费的话，房东势必会将答辩人赶走，且相关损失由答辩人自己承担，基于此，答辩人也不能将房租支付给原告。3、合同履行过程中，原告违约在先，应当承担违约责任的是原告，而不是答辩人；2019年3月份，原告正式被台铃厂家淘汰出局，无论是原告还是答辩人，均无权再出售台铃牌电动车，在原一审时，答辩人已经向法庭提交了充分有效的证据予以证实。在万般无奈之下，答辩人才拆掉台铃电动车门头，并更换为小刀电动车。原告自身库存的货物，更是与答辩人没有任何关系，且其也没有任何的证据能够证实。基于以上理由，敬请法庭依法查明案件事实，判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告卢艳俊与任巧燕系夫妻关系。2017年8月1日，原告卢艳俊（乙方）与出租人张建明（甲方）签订商铺租赁合同，该合同第三条第二项载明：租赁期限为五年，自2017年8月1日起到2022年7月31日止。第四条第四项载明：租赁期间，乙方不得对本商铺及甲方提供的设施进行任何方式的抵押、外租、外借，如乙方确实需要转租时，必须征得甲方同意。 2017年12月25日，原告卢艳俊、原告任巧燕（甲方）与被告李建强（乙方）签订《经营权转让协议》，协议载明：一、原告将其位于祁县的台铃电动车专卖店的经营权交给乙方，包括店内所有现有车辆、配件、电子屏等物品（不包括台铃三轮配件、雅猫配件和长江三轮配件），共计人民币226388元，乙方在合同签订时已付给甲方壹拾陆万元整，剩余66388元，分两次付清，第一次于2018年1月10日前付10000元，剩余56388元于2018年2月10日前全部付清，乙方给甲方打欠款条作为欠款证据。二、乙方需付给甲方房租28840元，甲方义务提供房屋的使用权，如房东强制收回房屋的使用权，甲方不承担一切责任。房租截止日期为2018年7月31日，次年的房租费用，乙方需提前一个月付给甲方。三、为了更好的经营和管理，乙方从2017年12月5日接手开始，不得出售台铃以外的其他品牌电动车，必须保证为台铃电动车专卖店，并签订保证书，如违约则要赔偿甲方10000元违约金。祁县范围之内的零售和售后服务由乙方经营和售后，甲方销售过的车辆，乙方无偿为顾客售后服务，如有出厂超过保修期但销售未超保修期的，乙方负责该售后的所有费用。乙方经营期间的所售车辆由甲方供货，库存现有车辆为先。十、本合同有效期为五年，五年后再行续订，双方签字后生效。 2017年12月25日，被告李建强为原告出具保证书一份，该保证书载明：“本人李建强在保证经营台铃电动车专卖店期间不经营除台铃品牌电动车之外的电动车（卢艳俊所经营其他品牌除外），如违反本约定，交卢艳俊10000元罚金。保证人：李建强，2017.12.25。”合同签订后，原告如约将电动车专卖店交付给被告经营。被告支付了2017.12至2018.7.31的房租28840元、2018.8.1至2019.7.31的租金44000元。2019.8.31至2020.7.31租金44000元和2020.8.1至2021.7.31的租金44000元，被告未交付， 另查明，2019年3月12日，原告卢艳俊被台铃厂家淘汰。被告李建强改台铃电动车为小刀电动车继续经营。 经当庭举证、质证，认定上述事实的证据有：原告提供商铺租赁合同复印件一份、经营权转让协议复印件、保证书复印件，被告提供的卢艳俊失去台铃代理权、厂家淘汰证明（微信截图复印件4张）、台铃区域经理谢信龙聊天截图1张、原告要求所拆台铃门头与厂家区域经理沟通证明复印件1份、与卢艳俊、任巧燕签订的协议及原、被告双方的当庭陈述。 本院认为，《经营权转让协议》是原告卢艳俊与被告李建强在自愿平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，原被告双方均应恪守履行。根据该协议的约定，上述合同转让的不止有经营权，还包括被告李建强与出租人张建明签订的《商铺租赁合同》中支付房租租金的义务。合同履行过程中，被告按照约定将经营权及店内所有现有车辆、配件、电子屏等物品交付原告，原告按照协议约定支付了转让费226388元及2018年8月1日至2019年7月30日的房租44000元。 关于被告李建强的转租行为，被告李建强与出租人张建明签订的《商铺租赁合同》第四条第四项约定:“租赁期间，乙方不得对本商铺及甲方提供的设施进行任何方式的抵押、外租、外借，如乙方确实需要转租时，必须征得甲方同意”，在第一次庭审及本次庭审中，原被告均知晓出租人张建明向原告索要房租的事实，且出租人张建明未对转租行为提出异议。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，故原告卢艳俊、原告任巧燕与被告李建强签订的《经营权转让协议》有效。 关于二原告能否主张2019年-2021年度的房租88000元，被告李建强在合同实际履行过程中在得知原告卢艳俊与出租人张建明《商铺租赁合同》内容的情况下，仍然同意继续受让支付房屋租金的义务，故对被告辩称的《经营权转让协议》没有明确约定第三年的租金的辩解本院不予采纳，被告李建强仍应继续支付2019年-2021年度的房租。因被告李建强与出租人张建明不存在直接的房屋租赁关系，故被告李建强应将2019年-2021年度的房租88000元支付给二原告。 关于原告要求被告停止销售台铃品牌电动车以外的电动车并承担违约金10000元的诉求，因原、被告双方签订的《经营权转让协议》第三条约定：“为了更好的经营和管理，乙方从2017年12月5日接手开始，不得出售台铃品牌以外的其他品牌电动车，必须保证为台铃电动车专卖店，并签订保证书，如违约则要赔偿甲方壹万元违约金。”被告李建强于2019年4月改台铃电动车为小刀电动车继续经营，是原告卢艳俊于2019年3月12日被台铃厂家淘汰后实施的行为，该行为是由于原告不具备出售台铃品牌电动车专卖店的资格导致双方签订的经营权转让协议无法履行所实施的行为，此行为并无过错，也不属于违约行为，故本院对原告要求被告承担违约金10000元的诉讼诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、限被告李建强于本判决生效后十日内支付原告卢艳俊、任巧燕租金88000元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2250元，由原告卢艳俊、任巧燕负担30元，被告李建强负担2020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审 判 长  闫海柱 人民陪审员  钱志刚 人民陪审员  张树权 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  温 芳