广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1900号上诉人（原审原告）：麦佩玲，女，************日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码：440************747。委托诉讼代理人：尹艳萍，广东东立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李桂明，男，************日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码：440************73X。被上诉人（原审被告）：李桂心，女，************日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码：440************761。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张炜，广东环球经纬律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢杰恩，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人麦佩玲与被上诉人李桂明、李桂心因返还原物纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初18331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人麦佩玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判李桂明、李桂心立即搬出麦佩玲所有的案涉房屋，将侵占的麦佩玲房屋及房屋空地共计247.2平方米归还给麦佩玲，并支付麦佩玲占有使用费331000元；2.本案的一、二审诉讼费由李桂明、李桂心承担。事实和理由:一、本案不存在真实的房屋买卖关系，即使存在也依法属于无效，一审法院认定房屋买卖合同有效违背事实及法律。1.麦佩玲儿子苏长汉与李桂明于1990年8月17日签订的所谓《转让房屋协议书》违反土地管理法关于宅基地转让的法律规定，依法无效。2.苏长汉与李桂明不存在真实的房屋买卖合同关系，《转让房屋协议书》不具有合法性，该协议不因具有司法局人员见证而有效。3.苏长汉无权与李桂明签订协议，苏长汉的行为属无权代理，并不是一审法院认定的有权代理。4.苏长汉的行为属于无权处分，麦佩玲有权追回物权。5.李桂明不属于善意相对人，李桂明、李桂心的行为属无权占有，应依法返还原物给麦佩玲。二、李桂明、李桂心无权占有及居住案涉房屋28年，应依法支付占有使用费给麦佩玲。李桂明、李桂心辩称，1.麦佩玲的上诉请求与其一审诉请不符。2.李桂明、李桂心是30多年前合法占有案涉房屋及土地，原有房屋已推倒，案涉土地在2001年已经变更为国有性质。3.麦佩玲称李桂明、李桂心是黑势力没有依据，李桂明、李桂心是通过合法的方式及支付现金取得案涉房屋。4.21566号案与本案无关联。5.李桂明与苏长汉的交易是真实意思表示，当时房屋及土地没有产权证书，麦佩玲28年来从未李桂明、李桂心取得房屋及土地的使用权提出异议，故李桂明、李桂心在交易时有理由相信苏长汉有使用权及所有权。麦佩玲向一审法院提出诉讼请求：1.判令李桂明、李桂心立即搬迁出麦佩玲所有的位于顺德市杏坛镇杏坛村安南坊房屋（旧址，新地址为佛山市顺德区杏坛镇杏坛豆腐冲12号，房屋所有权证证号为粤房字第34713**，集体土地建设用地使用证号为顺府集建字【90】第0623080100811号），将侵占麦佩玲房屋及房屋空地共计247.2平方米归还给原告；2.判令李桂明、李桂心按1000元/月的租金标准从1991年1月份起至搬迁之日止支付麦佩玲占有使用费，暂计至2018年8月份占有使用费为331000元（1000元/月×331个月）；3.诉讼费由李桂明、李桂心承担。后麦佩玲变更第一项诉讼请求为：判令李桂明、李桂心立即清空麦佩玲所有的位于顺德区杏坛镇杏坛村安南坊房屋（旧址，新地址为佛山市顺德区杏坛镇杏坛豆腐冲12号，房屋所有权证证证号为粤房字第34713**集体土地建设用地使用证号为顺府集建字【90】第0623080100811号），将加建、扩建的地上建筑物拆除恢复原状后返还土地及房屋给麦佩玲。一审法院查明：1.1990年8月17日，案外人苏长汉（1964年8月29日出生，已于2008年6月死亡）与李桂明（为杏坛镇齐杏社区居委会居民）签订《转让房屋协议书》，约定：1.苏长汉将坐落在杏坛镇杏坛管理区安南村占地面积197平方米、建筑面积97平方米水泥结构一层楼房以三万七千元转让给李桂明；2.李桂明愿以三万柒仟元承买苏长汉上述楼房；3.苏长汉负责办理好房屋土地使用证给李桂明，以后有关转让房屋屋契的手续及费用由李桂明负责，苏长汉协助，未办理转契手续期间，李桂明有改建权利。同日，时为顺德县司法局干部的案外人苏用和就上述房屋的买卖事宜对苏长汉进行了问话，在问话过程中，苏长汉表示其到顺德县司法局找到苏用和是因为其等钱用想变卖其坐落在杏坛镇杏坛管理区安南村的房屋，但由于该房屋没有屋契，因此想司法机关作个证，且称该房屋是其与其母亲两人共有的且其母亲同意其变卖，并表示变卖后会将房屋及宅基地的土地使用证办好后交给买方李桂明。1990年9月10日，苏长汉向李桂明出具《收条》一份，确认已收到李桂明的现金36000元；2.案外人苏定东（1932年11月15日出生，已于2017年7月4日死亡）及麦佩玲是苏长汉的父母。麦佩玲于1990年4月25日向顺德区当时的土地管理部门申请土地使用权登记，申请用地面积为247.2平方米（其中建筑占地86.72平方米），地址位于顺德县杏坛镇杏坛村安南坊。土地管理部门经审查，同意了麦佩玲的申请，于1991年1月9日向麦佩玲填发了证号为顺府建字[90]第0623080100811号的集体土地建设用地使用证，证上记载土地使用者为麦佩玲，地址为顺德县杏坛镇杏坛乡安南村，用地总面积为247.2平方米，建筑占地面积86.72平方米。1992年3月25日，顺德区当时的房管部门向麦佩玲填发了房屋所有权证（证号证号为粤房字第34713**证载房屋所有权人为麦佩玲，房屋为1980年自筹自建，房屋坐落在顺德县杏坛镇杏坛村安南坊，建筑结构为钢筋混土平房，基底面积及建筑面积均为86.72平方米，使用土地面积为247.2平方米（土地使用证号0623080100811号）。经查，1988年12月16日，麦佩玲曾以户主身份在一份宅基地调查表上签名确认，该表内容显示户主为麦佩玲，人口4人，门牌地址为顺德县杏坛镇杏坛村安南坊，使用土地总面积247.2平方米，其中房屋占地面积86.72平方米，房屋结构为砖木平房。另外，苏定东名下登记有位于佛山市顺德区杏坛镇杏坛社区*民委员会安南坊的不动产一处，使用土地面积为120.45平方米（土地使用证号0623080100063），权利类型为集体，权利来源为1947年继承祖屋，房屋建筑面积为271.33平方米，建筑时期显示为1974年改建，上述房屋所有权证于1992年1月7日由房管部门同意签发；3.登记在麦佩玲名下、位于顺德县杏坛镇杏坛村安南坊的房屋（集体土地建设用地使用证证号为顺府建字[90]第0623080100811号，房屋所有权证证号为证号为粤房字第34713**地址为佛山市顺德区************。诉讼中，麦佩玲申请对其名下坐落于杏坛镇杏坛豆腐冲12号不动产证载土地四至位置及对上述不动产相对应的建筑物具体范围进行鉴定测量，一审法院经审查予以准许并依法委托了佛山市测绘地理信息研究院进行鉴定测量。2019年4月22日，佛山市测绘地理信息研究院出具杏坛镇豆腐冲12号四至位置及建筑物范围测量房产面积测绘成果报告书一份，报告书显示，坐落于杏坛镇杏坛村豆腐冲**的地块用地面积335.7平方米，建基面积217.11平方米，建筑总面积375.35平方米；2019年6月3日，上述研究院出具补充说明一份，认为：1.房屋所有权证（粤房证（粤房字第34713**房屋坐标位置及四至位置关系说明；2.集体土地建设用地使用证（顺府建字[90]第0623080100811号）无涉案房屋坐标位置及四至位置关系说明；3.涉案房屋所有权证及集体土地建设用地使用证附图存在矛盾；4.现场测绘涉案房屋无法核实证载信息，不排除存在对现状房屋经过改建、扩建或翻新处理；综上，本项测绘委托中辅助测绘资料无法在现状还原位置信息，因不排除现状房屋经过改建、扩建或翻新处理，无法从房屋新旧程度、建设年代区分房屋情况，按照测绘规范及顺德区不动产旧证换新证要求，现状房屋与房屋证载不一致时按照房屋现状测绘；4.2019年10月，佛山市自然资源局顺德分局向一审法院出具复函，复函内容其中一项为“经核查，由于权利人未申请办理不动产变更登记，登记在麦佩玲名下，，坐落于佛山市顺德区杏坛镇杏坛社区*民委员会安南坊的不动产的土地所有权性质仍记载为集体根据《关于进一步深化农村体制改革的决定》（顺发[2001]13号）、《印发的通知》（顺府办发[2001]85号）等文件规定，杏坛村于2001年“村改居”后，其辖区内原属集体所有的土地已全部转为国有土地”；5.诉讼中，李桂明、李桂心称：李桂明向苏长汉购买上述位于顺德县杏坛镇杏坛村安南坊（现编地址为佛山市顺德区************）的房屋后，李桂明、李桂心（李桂明、李桂心为姐弟关系）及其家人约在1991年搬到上述房屋居住，其后对上述房屋推倒重建并一直居住至今。对此麦佩玲称：麦佩玲并不知道苏长汉将麦佩玲名下的上述房屋卖给了李桂明，仅是在1992年从深圳打工回到杏坛后发现李桂明、李桂心住进了其名下的房屋，经麦佩玲向苏长汉了解，系由于苏长汉向李桂明借了高利贷30000元，因此苏长汉答应让李桂明住进上述房屋直至住够值30000元为止，但此后李桂明、李桂心却一直霸占麦佩玲的上述房屋不肯搬走，还在原来的房屋基础上进行了加建，麦佩玲并称其从深圳回来后1994年起就在杏坛长住，且苏长汉生前亦一直是与麦佩玲同住在苏定东名下的位于佛山市顺德区杏坛镇杏坛社区*民委员会安南坊的房屋。一审法院认为，本案中麦佩玲主张李桂明、李桂心应将登记在麦佩玲名下、、位于顺德县杏坛镇杏坛村安南坊的集体土地建设用地使用证证号为顺府建字[90]第**房屋所有权证证号为粤房证号为粤房字第34713**屋（以下简称案涉房地产）返还给麦佩玲，故本案案由应为返还原物纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案的争议焦点在于李桂明、李桂心是否无权占有上述案涉房地产，若是无权占有，则应向麦佩玲返还相应土地及房屋。首先，关于苏长汉于1990年8月17日与李桂明签订的《转让房屋协议书》的效力问题。第一，于1990年8月17日上述两人签订《转让房屋协议书》时，案涉房地产尚未进行房屋所有权登记，亦未进行土地使用权登记，协议书内容及问话笔录可反映上述两人在签订协议时对此情况是知悉清楚的，而在诉讼中麦佩玲本人亦曾陈述，由于其有两名儿子，因此希望两儿子一人一间屋，所以就申请多一块宅基地，由此可见，案涉房地产所在的宅基地地块属麦佩玲两夫妻为其中一儿子申请的，同理，在案涉宅基地地块的房屋应是为了达到两儿子一人一间屋的目的所建，因此，在当时一般人通常都持有这样思想的农村的环境下，苏长汉生于有两名儿子的家庭，苏长汉与李桂明进行房屋买卖交易时向李桂明称该房屋属其母亲与其共有，其有处分权，同时在案涉房地产亦未办理任何证件的情况下李桂明是有理由相信苏长汉是对案涉房地产具有处分权的，没有证据可以证明李桂明非善意相对人。第二，作为案涉房地产的土地使用者及房屋所有权人，麦佩玲自称从1992年开始已经知道两李桂明、李桂心住进了案涉房地产，且苏长汉曾告知其是由于欠了赌债需要把房屋给李桂明、李桂心居住，麦佩玲亦自称知道李桂明、李桂心对案涉房地产的房屋进行了加建及扩建，另外麦佩玲与苏长汉是母子关系，两人从1994年起开始同住至苏长汉死亡即2008年6月。对此，其一，从1992年知道李桂明、李桂心住进房屋后，若真的如麦佩玲所称苏长汉系由于欠了李桂明的赌债需要让李桂明、李桂心住到价值足够30000元为止，那么麦佩玲与苏长汉共同居住的房屋与案涉房地产同在杏坛社区安南坊且相距不远，麦佩玲对李桂明、李桂心加建及扩建的行为亦知悉，理应提出异议，亦正常会在一定期限内要求李桂明、李桂心返还案涉房地产，但本案中麦佩玲未能提供任何证据证实自1992年起至本案起诉前其有向李桂明、李桂心提出过上述两项异议或主张任何权利，而是直到2018年9月才向一审法院起诉要求李桂明、李桂心返还原物；其二，麦佩玲自称知道苏长汉是为了偿还赌债才把案涉房屋给李桂明、李桂心居住，即麦佩玲对于苏长汉把对案涉房屋的占有（麦佩玲认为该种占有是一段期间的使用占有）换取了对价（麦佩玲认为这种对价是赌债）是知道且同意的，但麦佩玲并未能提供证据证实存在苏长汉欠了李桂明赌债的情况，并且，麦佩玲与苏长汉本来就是母子关系，关系亲密，麦佩玲对于李桂明、李桂心为何一直居住在案涉房屋的原因肯定是清楚知悉的，根据日常生活经验法则，出卖房屋系日常生活中的重大处分事项，决定处分案涉房屋及方式等与家庭成员必定经过一个协商的过程，麦佩玲作为苏长汉的母亲，对于苏长汉出卖自己名下房屋的意图和行为应当知悉，只是麦佩玲现在主张苏长汉与李桂明协商对案涉房屋的处分属于一定时间的使用占有而非转让所有权，结合一直以来麦佩玲均未向李桂明、李桂心提出任何异议的实际情况，根据证据优势原则和日常经验，可以认定麦佩玲当时对苏长汉转让案涉房屋的所有权给李桂明而换取李桂明的对价的情况是知情和认可的，符合有权代理的法律要件。第三，苏长汉与李桂明签订案涉《转让房屋协议书》时案涉房地产尚未进行土地使用登记及房屋所有权登记，后麦佩玲分别于1991年及1992年取得了案涉房地产的集体土地建设用地使用证和房屋所有权证，经一审法院调查可知，由于权利人未申请办理不动产变更登记，案涉房地产的土地所有权性质仍记载为集体，根据《关于进一步深化农村体制改革的决定》（顺发[2001]13号）、《印发的通知》（顺府办发[2001]85号）等文件规定，杏坛村于2001年“村改居”后，其辖区内原属集体所有的土地已全部转为国有土地，即案涉房地产的土地所有权性质已转为国有土地，案涉《转让房屋协议书》交易的是该土地上的房屋，该房屋买卖符合法律规定。综上三点，麦佩玲与李桂明之间形成房屋买卖合同关系，案涉《转让房屋协议书》合法有效，应受法律保护。其次，本案中，苏长汉出具了收条确认已收到李桂明的款项36000元，李桂明主张该款为购买案涉房屋的款项，结合双方签订的《转让房屋协议书》，该主张合理可信，麦佩玲亦未能提供证据反驳，承上文所述，麦佩玲对于该对价的取得应是清楚知悉及认可的，故李李桂明依照案涉《转让房屋协议书》的约定支付了合理对价并已实际占有、使用案涉房屋长达二十多年，对于案涉房地产的占有属于合法占有而非麦佩玲主张的无权占有，因此麦佩玲主张李桂明、李桂心将登记在麦佩玲名下、位于顺德区杏坛镇杏坛村安、位于顺德区杏坛镇杏坛村安南坊的房屋清空拆除恢复原状后，把案涉房地产返还给麦佩玲缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。另外，依照案涉《转让房屋协议书》的约定，李桂明通过支付合理对价购买了案涉房屋，其居住在案涉房屋是合法合理的，麦佩玲主张李桂明、李桂心支付租金和占有使用费缺乏依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回麦佩玲的全部诉讼请求。案件受理费6265元，由麦佩玲负担；鉴定费5188元，由麦佩玲负担。二审期间，麦佩玲向本院提交了一份生效的调解书作为新的证据，拟证明李桂明以同样的方式将另一村民的房屋强占强住，该村民2018年通过诉讼的方式才将房屋取回。李桂明、李桂心提交了一份字据作为新的证据，拟证明李桂明于该村民是租赁关系。经审查，对于双方提交的证据，因其与本案不具关联性，本院不予采纳。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系返还原物纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为麦佩玲请求李桂明、李桂心返还案涉房屋、土地和支付占有使用费应否得到支持。对此本院作如下分析，关于《转让房屋协议书》是否违反法律规定的问题。麦佩玲上诉称《转让房屋协议书》违反土地管理法关于集体土地、宅基地不能转让的规定，属于无效合同。本院认为，《转让房屋协议书》于1990年8月17日签订，应当适用1986年颁发实施的《中华人民共和国土地管理法》，该法及其时国家政策并未明文禁止宅基地转让行为，故麦佩玲诉称《转让房屋协议书》违反法律规定，缺乏理据，本院不予采纳。关于苏长汉转让案涉房产土地是否属于无权代理的问题。麦佩玲上诉称苏长汉无权处分案涉房产土地，无权代理麦佩玲处分物权。经审查，苏长汉与李桂明签订《转让房屋协议书》当日，时为顺德县司法局干部的案外人苏用和就上述房屋的买卖事宜对苏长汉进行了问话，在问话过程中，苏长汉表示其到顺德县司法局找到苏用和是因为其等钱用想变卖其坐落在杏坛镇杏坛管理区安南村的房屋，但由于该房屋没有屋契，因此想司法机关作个证，且称该房屋是其与其母亲两人共有的且其母亲同意其变卖，并表示变卖后会将房屋及宅基地的土地使用证办好后交给买方李桂明。本院认为，案涉房产及土地在签订《转让房屋协议书》时未进行物权登记，李桂明无从查证案涉房屋及土地的权属情况，且麦佩玲与苏长汉是母子关系，按照当时农村地区的传统习俗，李桂明有理由相信苏长汉对案涉房屋、土地享有共同所有权及有权代理麦佩玲转让案涉房屋、土地。此外，李桂明、李桂心从1991年搬到案涉房屋居住并对房屋进行加建，麦佩玲称对此亦知情，但麦佩玲直至起诉前并未对此提出异议或主张权利，明显有违诚实信用原则，故一审法院根据证据优势原则和日常经验认定麦佩玲当时对苏长汉转让案涉房屋及土地的情况是知情和认可，并无不妥，本院予以维持。综上所述，李桂明与苏长汉于1990年签订《转让房屋协议书》，支付了相应的对价，并从1991年起对案涉房屋、土地进行占有使用至今，形成了稳定的物权关系，应受法律保护。麦佩玲以苏长汉无权代理、无权处分及案涉协议违法为由主张协议无效，并请求李桂明、李桂心返还案涉房屋、土地和支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。综上所述，麦佩玲的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6265元，由上诉人麦佩玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年八月二十日法官助理 彭振宇书 记 员 梁 理