广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6455号 上诉人（原审被告）：广西南宁新亿宏房产开发有限公司，住所地：南宁市星光大道**荣宝华商城**楼**。统一社会信用代码：91450100552255837X。 法定代表人：潘德龙，执行董事。 委托诉讼代理人：侯雪梅，广西桂科律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄暖雅，女，1988年12月8日出生，壮族，住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：玉涵，广西桂盟律师事务所律师。 上诉人广西南宁新亿宏房产开发有限公司（以下简称：新亿宏公司）因与被上诉人黄暖雅商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初8913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人新亿宏公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判驳回被上诉人的起诉。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已解除，该商品房已转让交付给第三人使用。在2017年10月17日一审开庭审理之后，判决下来之前，被上诉人于2019年6月向上诉人申请更名转让，2019年10月12日被上诉人与上诉人就《商品房买卖合同》解除达成协议，上诉人同意被上诉人更名转让该房屋，并配合办理有关手续，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》于签订解除协议时解除，双方不再履行合同的权利义务。一审法院从开庭到发下判决书的审理过程历时两年多，严重超过了法律规定的审理期限。被上诉人没有去撤诉也存在过错。 被上诉人黄暖雅辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。被上诉人与上诉人解除《商品房买卖合同》不影响其向上诉人主张违约赔偿责任的权利。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应在2016年12月31日前向被上诉人交付房屋，但直至被上诉人将涉案房产转让给第三人时，涉案房屋仍未竣工验收并达到法定交房条件，上诉人逾期交付已构成违约。因上诉人逾期交房及逾期办理房屋权属证书的原因导致被上诉人未能将涉案房产正常转让过户，只能通过与上诉人解除《商品房买卖合同》后办理更名的方式转让，但被上诉人并未放弃诉求上诉人赔偿逾期交房违约金的权利，参照2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条规定，上诉人以《商品房买卖合同》解除为由主张不承担违约责任的，应不予支持。 被上诉人黄暖雅向一审法院起诉请求判令：1、判决新亿宏公司按照双方签订的商品房买卖合同的约定向黄暖雅履行南宁市青秀区枫林路西侧金色家园住宅小区3号楼2单元1002号房的交付义务；2、判令新亿宏公司向黄暖雅支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以1414572元为基数，从2017年1月1日起按万分之一的标准计付至房屋实际交付之日）；暂计29989元（从2017年1月1日起计算至2017年7月31日）；3、本案的诉讼费用由新亿宏公司承担。 一审法院审理查明：涉案房屋位于南宁青秀区。2016年4月1日，黄暖雅（买受人）与新亿宏公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由黄暖雅向新亿宏公司购买其开发建设的位于南宁青秀区，房屋总价款1414572元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外；不可抗力包括但不限于：（1）战争、军事行动、罢工、政府禁制令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；（3）政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；（4）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨导致工期受影响的；（5）买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的10%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率不小于第（1）项的比率）的违约金。” 合同签订后，黄暖雅已实际向新亿宏公司一次性支付了全部购房款1414572元。截止至2017年10月17日本案开庭审理时，涉案商品房尚未经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，且其所属工程尚未向建设主管部门办理完成工程竣工验收备案。 一审另查明，新亿宏公司主张其依据合同的约定可延期交房的天数为330天，其中，因大雨以上天气可延期68天，因政府禁制令可延期90天（因2013年、2014年、2015年、2016年、2017年中高考可延期25天；因2013年、2015年、2016年、2017年“两会一节”及2014年“两会一节一赛”可延期60天；因扬尘污染整改可延期4天），因高温可延期82天，因政策改变即验收工作流程改变导致延期总计90天。根据新亿宏公司所提交的广西壮族自治区气象服务中心出具的南宁市晴雨天气实况表显示，新亿宏公司在2016年4月1日双方签订合同以后因大雨及以上天气而实际停工的天数为22天。 一审法院审理认为：黄暖雅与新亿宏公司于2016年4月1日所签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。 关于新亿宏公司是否存在逾期交房的问题。双方合同第九条约定“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方签字单体验收合格。”而截止至本案开庭之日即2017年10月17日，新亿宏公司涉案商品房尚未经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，且其所属工程尚未向建设主管部门办理完成工程竣工验收备案。新亿宏公司已构成了逾期交房，应对黄暖雅承担逾期交房的违约责任。 关于新亿宏公司逾期交房的天数。新亿宏公司主张其依据合同约定可延期交房的天数为330天，其中，因大雨以上天气可延期68天，因政府禁制令可延期90天（因2013年、2014年、2015年、2016年、2017年“中高考”可延期25天；因2013年、2015年、2016年、2017年“两会一节”及2014年“两会一节一赛”可延期60天；因扬尘污染整改可延期4天），因高温可延期82天，因政策改变即验收工作流程改变导致延期总计90天。对新亿宏公司的上述抗辩主张，一审法院经审查后认为，“中高考”及“两会一节”的举办时间均已常态化，而“世锦赛”亦为常规性体育赛事，其举办时间亦早已确定，新亿宏公司应对当地因上述事由停工较为了解并应将其计入总工期，其主张因上述事项而被政府要求停工的天数可以作为其延期交房的理由没有依据，一审不予支持。至于因大雨以上的天气而停工，因双方在合同第九条约定“非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨导致工期受影响的”，新亿宏公司可以据实予以延期，上述约定为双方的真实意思表示，内容合法有效，一审予以认可。但对于合同签订之前而发生的雨天停工，新亿宏公司在签订合同之时便已知悉并在工程总进度中进行了合理预期，故合同签订之前已发生的工程延期，不应纳入新亿宏公司可以延期交房的期间内。依据新亿宏公司所提交的广西壮族自治区气象服务中心出具的南宁市晴雨天气实况表显示，新亿宏公司在2016年4月1日双方签订合同之日至2017年9月25日，因大雨及以上天气而实际停工的天数为22天，上述期间符合双方合同约定，应认定为新亿宏公司可延期交房的时间。双方约定新亿宏公司应于2016年12月31日前向黄暖雅交付房屋，现新亿宏公司截止至开庭之日2017年10月17日仍未将符合交付条件的房屋交付黄暖雅，扣除新亿宏公司因大雨以上天气可以延期交房的22天后，新亿宏公司逾期交房的实际天数为268天。 关于逾期交房违约金的计算。黄暖雅与新亿宏公司双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，新亿宏公司逾期交房超过60日的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的10%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率不小于第（1）项的比率）的违约金。故截止至2017年10月17日，新亿宏公司应向黄暖雅支付的违约金为1414572元×1?×268天=37910.53元。此后的违约金则应以1414572元为基数，从2017年10月18日至实际交付之日止，按每日万分之一的标准计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、新亿宏公司按照双方签订的《南宁市商品房买卖合同》的约定向黄暖雅履行南宁市青秀区枫林路西侧金色家园住宅小区3号楼2单元1002号房的交付义务。二、新亿宏公司向黄暖雅支付逾期交房的违约金（计算方式：截止至2017年10月17日的违约金为37910.53元，此后的违约金应以1414572元为基数，从2017年10月18日至实际交付之日止，按每日万分之一的标准计付）。一审案件受理费550元，由新亿宏公司负担。 二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 二审期间，当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明：黄暖雅与新亿宏公司于2019年10月12日签订《商品房买卖合同解除协议书》明确：鉴于黄暖雅私自将金色家园住宅小区3号楼2单元1002号房转让更名给受让人张帆，无法继续履行与新亿宏公司签订的《商品房买卖合同》，双方就解除《商品房买卖合同》达成一致，确认上述《商品房买卖合同》于2019年10月12日解除，协议生效后，双方不再就《商品房买卖合同》的履行、解除等相关事宜向对方提出异议，本协议自双方签字盖章之日起生效。 本院认为：黄暖雅与新亿宏公司于2016年4月1日所签订的《南宁市商品房买卖合同》因双方在2019年10月12日签订《商品房买卖合同解除协议书》而解除，且明确合同解除的原因为黄暖雅将《商品房买卖合同》涉及的房屋转让给第三人。双方就解除《商品房买卖合同》达成一致，确认上述《商品房买卖合同》于2019年10月12日解除，且双方不再就《商品房买卖合同》的履行、解除等相关事宜向对方提出异议。因此，涉案《商品房买卖合同》经双方当事人协商一致解除，并排除了双方因履行、解除《商品房买卖合同》产生的赔偿纠纷，当事人的意思表示真实一致，应予尊重。黄暖雅在本案中诉请新亿宏公司交付涉案房屋及支付逾期交房违约金，不再具备相应的合同依据和法律依据，本院予以驳回。一审判决新亿宏公司向黄暖雅履行房屋交付义务及支付逾期交房违约金，因新情况改变判决依据的基本事实，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初8913号民事判决； 二、驳回被上诉人黄暖雅的诉讼请求。 一审案件受理费550元，由被上诉人黄暖雅负担。二审案件受理费550元，由被上诉人黄暖雅负担。上诉人广西南宁新亿宏房产开发有限公司预交的二审案件受理费550元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长 邓 杰 审判员 郑肖肖 审判员 黄向洁 二〇二〇年八月二十四日 书记员 陈 泉