北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初28137号原告：德汇投资有限公司，住所地北京市大兴区采育镇大街******。法定代表人：李秀梅，执行董事。委托诉讼代理人：霍焕祥，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：付学振，国浩律师（北京）事务所律师。被告：北京华松房地产开发有限责任公司，住所，住所地北京市朝阳区望京园西园**楼**202内**div>法定代表人：徐威。第三人：李爱宇，女，1973年9月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：沈飞飞，北京市墨风律师事务所律师。原告德汇投资有限公司（以下简称德汇公司）与被告北京华松房地产开发有限责任公司（以下称华松公司）、第三人李爱宇（以下简称李爱宇）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。德汇公司委托诉讼代理人霍焕祥、付学振，李爱宇委托诉讼代理人沈飞飞到庭参加诉讼，华松公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令华松公司向德汇公司交付坐落于北京市朝阳区望京西园429号楼6层6单元701号房产；2、判令华松公司将第一项诉讼请求中的房屋过户登记到德汇公司名下；3、判令华松公司按照日万分之一的标准向德汇公司支付逾期交房违约金（以2361830．13元为基数，自2011年1月29日起计算至实际交付房产之日止）。事实和理由：2010年12月28日，德汇公司与华松公司签订合同编号为XF267843的《北京市商品房现房买卖合同》，约定华松公司向德汇公司出售坐落于北京市朝阳区望京西园429号楼6层6单元701号商品住房（以下简称701号房屋），购房建筑面积为152．39平方米；华松公司应当在双方签订合同且德汇公司依约付清全部购房价款之日起30日内，向德汇公司交付上述房产；华松公司逾期交房超过60日的，德汇公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，华松公司按每日万分之一的标准向德汇公司支付违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向德汇公司支付。同日，德汇公司与华松公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定鉴于德汇公司一次性购买华松公司11套商品房，华松公司同意在《北京市商品房现房买卖合同》约定的单价基础上给予特别优惠，优惠后德汇公司实际购房价格为建筑面积15498．59元/平方米。德汇公司已按合同约定于2010年12月29日向华松公司支付购房款2361830．13元，但华松公司未能全面履行合同约定，严重违约。为维护合法权益，德汇公司特诉至法院，请求支持诉讼请求。华松公司未出庭应诉，亦未提交书面意见。李爱宇述称，不同意德汇公司的诉讼请求。李爱宇是701号房屋的业主，该房屋系2008年12月19日全款购买，2010年1月12日缴纳了相关税费，签署了交房确认函，办理了入住手续，李爱宇已经合法占有房屋11年，支付了物业费、停车费、水电费等费用。德汇公司与华松公司约定了房屋交付和过户的时间，其请求早已超过诉讼时效。德汇公司与华松公司签订的合同约定的房价是市场价格，但是补充协议约定的成交价格明显低于市场价，不合理，开发商在明知该房已经出售的情况下仍然出卖房屋，李爱宇合理怀疑属于恶意串通损害第三人利益的行为。李爱宇签订的合同约定的房款为1221200元，购房发票显示实际支付1218210元，略有差额，因为最后测绘时房屋面积比合同约定的略小，所以退还了一部分钱，在双方签订的交房确认函中对该问题有约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月28日，德汇公司作为买受人与华松公司作为出卖人签订11份《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定德汇公司从华松公司购买11套房屋。701号房屋的合同编号为XF267843，购房建筑面积为152．39平方米，套内建筑面积124．63平方米。关于计价方式与价款，双方在第六条约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米31057．58元，总价款3870706元。关于付款方式及期限，双方在第七条和附件五约定一次性付款，3870706元楼价款须于2010年12月28日付清。关于交付条件，双方在第九条约定，（一）出卖人应当在×年×月×前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书；2、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；4、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》（2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋适用）。关于交付期限，双方在附件九补充协议约定，自双方签订本合同且买受人依约定付清全部房价款之日起30日内，出卖人向买受人交付该商品房。关于逾期交房责任，双方在第十条约定除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。关于交接手续，双方在第十一条约定，（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携、地点以及应携带的证件交接时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，并满足第九条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第九条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十条处理。关于权属转移登记，双方在第十八条约定，商品房交付使用后买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2010年12月28日，华松公司作为甲方与德汇公司作为乙方另行签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定鉴于乙方一次性购买甲方11套商品房，甲方同意给予乙方特殊的优惠政策及特殊的保证措施，甲方同意在《商品房买卖合同》约定的单价建筑面积25600元/平方米的基础上，每平方米给予乙方10101．41元的特别优惠，优惠后乙方实际购房价格为建筑面积15498．59元/平方米，乙方根据《商品房买卖合同》签约建筑面积1935．66平方米，已按照优惠后的价格建筑面积15498．59元/平方米支付全部购房款。德汇公司与华松公司签订的《补充协议》第二条还约定了解约条款，即：（一）甲方在2011年3月27日以前有权单方解除其与乙方签订的11套商品房买卖合同，单独一套解除或全部解除均可，甲方单方解约应当按解约套数退还乙方相应房屋价款。（二）甲方行使本条款约定的单方解约权利，必须在2011年3月27日以前向乙方发出解约通知，并且在2011年3月27日以前将乙方已经支付的3000万元支付款支付到乙方的账户。（三）甲方根据销售及资金情况可以选择单套解除任意房屋并按该套房屋向乙方支付已付房款及违约金。（四）在甲方退还乙方全部购房款并支付全部违约金后，乙方应将买卖合同及相关协议原件等退还甲方，配合其办理相关退房手续，但因退房而产生的所有费用由甲方承担。2010年12月28日，华松公司向德汇公司出具收据，称收到德汇公司交来的11套房屋房款3000万元。德汇公司提交的银行回单显示2010年12月29日德汇公司向华松公司转账3000万元。经查，2010年2月5日，德汇公司购买的11套房屋办理了所有权初始登记，所有权人为华松公司。2010年12月28日，华松公司与德汇公司就11套房屋办理了网签备案登记。2011年6月23日，北京市朝阳区房屋管理局（以下简称朝阳房管局）受理了11套房屋申请“现房签约注销”业务，除坐落于北京市朝阳区望京西园429号楼4层6单元501号房屋（以下简称501号房屋）的网签于2019年10月14日注销外，其余10套房屋的业务状态到现在依然为“进行中”。庭审中，经询，德汇公司称其与华松公司均没有解除11套房屋的买卖合同，其也没有与华松公司共同申请“现房签约注销”业务，经其向朝阳房管局工作人员了解，“现房签约注销”业务可能是华松公司单方申请，朝阳房管局向其提供了《关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知（京建交〔2008〕273号）》，第七条规定协议解除合同的，办理商品房预售合同备案解除手续需要提交商品房预售合同一式四份（原件），德汇公司现持有买卖合同原件，故不可能与华松公司共同申请解除预售合同备案手续。后德汇公司向本院告知，经其向朝阳房管局了解，朝阳房管局称未有上述11套房屋2011年6月23日申请注销网签的申请材料，当时开发商可以通过密匙单方申请办理网签注销业务，但如果正式办理该业务需要双方到场提交申请资料。经查，德汇公司购买的11套房屋除本案中的查封外不存在其他查封，没有抵押登记，亦未查询到国有建设用地使用权的查封信息。关于为何未及时办理房屋过户和交付手续，德汇公司称因为华松公司拖欠税款，双方曾协商华松公司配合德汇公司通过改底单的方式出卖11套房屋，即德汇公司先与华松公司解除买卖合同和网签备案，华松公司直接和新的买受人重新签订买卖合同，买受人将款项直接支付给德汇公司；考虑到双方已经办理了网签备案，华松公司没有按照约定向德汇公司发收房通知，德汇公司才没有收房；再后来华松公司下落不明，德汇公司才诉至法院。诉讼中，本院询问德汇公司与华松公司就涉案款项是否存在民间借贷法律关系，并释明了虚假陈述的法律后果。德汇公司坚持认为双方就涉案款项不存在民间借贷法律关系，系真实的房屋买卖关系，称德汇公司购买11套房屋是投资行为。就此，法院要求德汇公司提交银行流水信息。德汇公司提交了2010年12月29日其向华松公司支付3000万元购房款的银行账户自2009年12月29日至2011年12月25日的银行流水，显示在2010年12月29日12时14分，德汇公司向华松公司转账3000万元后，14时12分北京盛世企天商贸有限公司（以下简称盛世公司）向德汇公司转账3800万元，14时52分德汇公司向华松公司转账18878103元，14时53分德汇公司将剩余19121897元又转回盛世公司。德汇公司解释称，上述3800万元是其受盛世公司委托向华松公司付款，付款剩余款项立即退还给盛世公司，德汇公司完成上述受托事务未收取任何费用。德汇公司另提交名下北京农商银行尾号0668账户自2011年3月29日至2020年8月7日银行流水和开户日期查询单，称该账户的开户日期为2011年3月8日，上述流水是从开户之日打印，因2011年3月29日之前没有交易信息，故没有银行流水信息。经查，除上述提及的转账记录外，上述两个银行账户的查询期间内德汇公司与华松公司之间没有其他转账信息。经询，德汇公司称除上述两个银行账户外，没有其他银行账户。为证明双方是真实的房屋买卖合同关系，德汇公司称2013年曾欲委托北京市房地产交易市场有限公司（以下简称房产交易公司）出售其购买的11套房屋，双方进行了协商并通过电子邮件发送了委托出售合同。德汇公司提交了2020年7月17日案外人姚某贤向德汇公司委托诉讼代理人发的电子邮件作为证据，称姚某贤是其公司时任法定代表人，该封电子邮件最初是姚某贤发给房产交易公司的孔总，后来孔总进行了修改并于2013年9月23日发给了姚某贤，附件是一份尚未签字盖章的《房屋出售委托协议》，协议的内容显示：甲方是委托人，乙方是受托人房产交易公司，丙方是开发商，协议详细介绍了德汇公司购买的11套房屋的情况，约定委托人委托受委托人出卖11套房屋，受托人协助并撮合委托人与买受人签订房屋买卖合同；11套房屋均已网签至委托人名下，受托人寻找买受人并达成购买意向后，开发商将与委托人解除网签合同，并重新签署开发商与买受方的网签合同、协助办理过户手续。德汇公司称上述协议的内容可以印证德汇公司与华松公司系房屋买卖合同关系，否则德汇公司不可能委托案外公司出卖11套房屋。另查，2019年7月11日，德汇公司将华松公司诉至本院，要求华松公司交付德汇公司购买的11套房屋，办理产权过户登记并支付逾期交房违约金，案号为（2019）京0105民初74468号。诉讼中，德汇公司申请财产保全，并支付财产保全费5000元。本院于2019年12月5日向华松公司邮寄送达起诉材料，2019年12月11日邮件被退回。后经本院要求，德汇公司将11套房屋分案处理。再查，诉讼中，本院向701号房屋的物业公司核实到该房屋的实际居住人是李爱宇，李爱宇称其2008年12月19日即从华松公司购买了701号房屋，已经交纳了全部购房款并办理了入住手续。本院遂追加李爱宇作为第三人参加诉讼。为证明其主张，李爱宇提交了《商品房预售合同》复印件，称当时华松公司给了其合同复印件，有没有原件记不清了。该合同约定李爱宇作为买受人从出卖人华松公司处购买701号房屋，房价按照套内面积计算，单价每平方米9782．12元，李爱宇须于2008年12月19日前一次性支付楼价款1221200元，出卖人应当在2009年5月31日前向买受人交付该商品房。2008年12月19日，李爱宇通过POS机刷卡的方式支付三笔购房款，分别为200000元、171200元、650000元，李爱宇的母亲通过POS机刷卡的方式为李爱宇支付200000元购房款。上述付款银联交易小票显示的销售点为“华松房地产”。2010年1月12日，华松公司与李爱宇签订《确认函》，约定李爱宇购买了701号房屋，现《商品房预售合同》约定的交房条件已具备，原合同约定建筑面积为152．65平方米，现实测后建筑面积为152．39平方米，华松公司向李爱宇退还面积差价2990元；李爱宇同意由华松公司代收公共维修基金和契税，契税52575元、公共维修基金30478元，产权代办费885元。该《确认函》左下角有手写字迹，内容为：“该业主未签订《商品房买卖合同》，经张总、冀总同意，业主可先办理入住相关手续，以上费用已结清”。2011年1月12日，华松公司向李爱宇出具4张收据，分别称收到李爱宇交来的701号房屋契税52575元、维修基金30478元、产权代办费800元以及代收产权登记费、印花税85元。2011年3月24日，华松公司为李爱宇开具销售701号房屋金额为1218210元发票。庭审中，李爱宇提交其2010年1月12日与物业公司签订的《停车管理服务协议》、物业公司开具的截至2019年1月11日李爱宇按时缴纳701号房屋物业费的证明以及物业公司开具的收到李爱宇交纳的2017年1月12日至2018年1月11日物业费的收据，证明其早已入住701号房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，德汇公司和李爱宇均主张从华松公司处购买了701号房屋。德汇公司称其2010年12月28日从华松公司购买了包括701号房屋在内的11套房屋，并提交了《商品房买卖合同》及《补充协议》作为证据。上述合同及协议载有华松公司印章和法定代表人签字。德汇公司还提交了银行流水和华松公司出具的收据，显示德汇公司已经按照《补充协议》的约定交纳其购买的11套房屋购房款3000万元。此外，经查询，2010年12月28日德汇公司与华松公司还就上述11套房屋在朝阳房管局进行了现房签约备案。华松公司经本院合法传唤未出庭应诉并对上述证据提出异议。虽然双方约定华松公司在2011年3月27日前享有单方解除房屋买卖合同的权利，而且朝阳房管局的业务系统显示2011年6月23日德汇公司购买的11套房屋除501号房屋外，其余10套房屋的“现房签约注销”业务进行中，但本案中，未有证据显示华松公司曾行使了单方解除权，亦未有证据显示双方解除了买卖合同并共同办理了“现房签约注销”业务。李爱宇虽主张德汇公司与华松公司并非真实的房屋买卖关系，可能存在恶意串通，但未提供充分证据予以证明。故本院认为德汇公司与华松公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李爱宇称其2008年12月19日即从华松公司全款购买了701号房屋并办理了入住手续。就此，李爱宇提交了《商品房预售合同》复印件、刷卡交纳购房款的银联小票、华松公司出具的购房款发票及收取契税、维修基金、产权代办费、印花税的收据以及载有华松公司印章的《确认函》等证据。本院认为虽然李爱宇提交的《商品房预售合同》是复印件，但上述证据可以形成完整的证据链，足以证明李爱宇的主张，故本院认为李爱宇与华松公司就701号房屋亦建立有合法有效的房屋买卖合同。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，本院认为，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。具体到本案中，虽然德汇公司办理网签在先，但根据本院查明的事实，李爱宇与华松公司建立房屋买卖合同在先，全额支付购房款在先，合法占有房屋在先，故在李爱宇亦主张701号房屋权利的情况下，应优先履行李爱宇与华松公司之间的房屋买卖合同。本院对德汇公司以继续履行房屋买卖合同为基础提出的各项诉讼请求不予支持，德汇公司可另案主张相关权利。华松公司经本院合法传唤未出庭应诉，不影响本院依据查明的事实依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告德汇投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费32293元，由原告德汇投资有限公司负担（已交纳31469元，余款824元于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由被告北京华松房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内给付原告德汇投资有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  王有成审判员  窦京京审判员  李 军二〇二〇年八月三十一日书记员  齐旭牧