广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16454号原告：李晨，男，1984年8月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：贺田姑，女，1983年4月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：胡芳军、潘汉梓，北京德和衡（广州）律师事务所律师、实习人员。被告：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：张健宏。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。原告李晨、贺田姑与被告广州市继丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡芳军、潘汉梓，被告的委托诉讼代理人朱毅华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告因与被告签订房屋买卖合同后，被告迟延办理产权登记，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告支付违约金77129.45元（以1198776元为本金，按照每日万分之五计算132日）；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，根据合同约定，被告需取得规划验收合格证后才可办理房产证，故办理产权证的时间应自被告取得规划验收合格之后开始计算，而不应从交房之日起算，并不存在迟延办证。涉案房产项目因政府部门变更验收要求，且将电影院的用地性质错误登记错误，由此导致的产权登记迟延属于不可抗力，不应由被告承担。原告迟延付款，被告有权拒绝办证，且原告迟延付款的违约天数应在办证期限中予以顺延。经审理查明，2017年4月22日，原告贺田姑（买方）与案外人张雄伟（卖方代理人）签订《商品房转让协议》，约定广州市白云区***路**号**房屋成交价为1624800元，与买方签订的正式购房合同1174800元的差额450000元，买方须在开发商签订认购书前支付给卖方；签订此协议前，买方须支付购房定金50000元给卖方，剩余400000元须在2017年6月15日前支付给卖方，卖方收到全部款项后配合买方签订认购书。2017年5月19日，原告贺田姑向张雄伟支付450000元。2017年5月30日，两原告（乙方、认购方）与被告（甲方、出售方）签订《商品房预售合同》，约定乙方认购广州市白云区翠影路10号（自编F-1栋）503房（以下简称涉案房屋），建筑面积83.94平方米、套内面积70.46平方米、共有分摊面积13.48平方米；总金额1198776元，首期款488776元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款710000元需于2017年6月30日前申请办理银行按揭手续按照按揭方式付款；如乙方未能按期支付首付款，需每日支付0.05%的违约金；甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付时甲方应向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）甲乙双方协商约定的其他收楼文件，如双方对收楼标准另有约定的，以最终约定的交楼文件为准。甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。合同附件补充协议约定：乙方以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款，甲方有权解除合同；乙方同意，若乙方发生逾期付款的违约事实，甲方无论是否催告，均有权在乙方逾期付款的违约事实发生之日起2年内随时行使单方面解除合同的权利；甲方行使单方解除权，有权向乙方收取房款总价20%的违约金，因乙方违约造成甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的损失；乙方逾期付款，甲方不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清应付房款的，甲方有权拒绝交付房屋；若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料。交付房屋时甲方只需提供上述第（七）、（八）、（九）三项资料给乙方，视为甲方交付房屋符合约定。乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限，如因乙方未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料和并交纳相关费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任；等等。2017年6月6日，原告李晨向被告支付首付款438776元。随后，被告向两原告开具金额为488776元的房款发票。2017年11月1日，原告李晨向被告支付贷款房款710000元。2019年4月14日，被告向两原告开具金额为679852元的房款发票；备注为面积差房款。2017年11月14日，被告将涉案房屋交付给原告。2018年12月30日，两原告就涉案房屋各缴纳契税5708.46元。2019年1月23日，涉案房屋登记至两原告名下，面积82.65平方米，套内面积68.69平方米，分摊建筑面积13.96平方米。审理中，原告称因涉案房屋存在面积差，实际支付房款1168628元。被告称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号、穗国土规划咨询[2017]80号、建设工程规划验收合格证、穗规划资源云业务函（2020）37号复函、情况说明等证据。原告对上述证据关联性均不予确认，称不能免除被告迟延办证的责任。以上事实，有商品房转让协议、商品房预售合同及补充协议、客户回单、收据、发票、不动产权证、个人贷款支付凭证、个人账户交易明细、住房公积金借款合同、穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号、穗国土规划咨询[2017]80号、建设工程规划验收合格证、穗规划资源云业务函（2020）37号复函、情况说明及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证。被告于2017年11月14日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2018年9月13日。被告于2019年1月23日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》已构成违约，迟延132天，应承担违约责任。被告抗辩因政府部门调整规划验收及土地性质登记错误均应免除其违约责任的问题。对此本院认为，被告提出的上述情况均属于被告应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。被告上述抗辩于法无据，本院不予采纳。被告抗辩原告逾期支付房款的违约天数应予以顺延，但原告逾期支付房款的期间早于合同约定的办证期限起始时间，无需顺延，本院对被告该抗辩亦不予采纳。关于违约金标准，因《商品房预售合同》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，且考虑原告存在逾期支付房款情形，故本院统一将违约金标准酌情认定为每日0.02%。被告应当承担的逾期办证违约金应为30851.78元（1168628元×0.02%×132天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市继丰房地产开发有限公司向原告李晨、贺田姑支付逾期办证违约金30851.78元；二、驳回原告李晨、贺田姑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费864.2元，由原告李晨、贺田姑承担518.5元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担345.7元。被告承担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年八月二十五日书记员  苏秋雅