广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14037号原告：贺红国，男，1963年1月10日出生，汉族，身份证住址湖南省*********，公民身份号码430************。委托诉讼代理人：刘利芳，广东载信律师事务所律师。被告：中山市合生熙景房地产有限公司，住所地广东省中山市南区******，统一社会信用代码914**********。法定代表人：林滔,董事长。委托诉讼代理人：赖雄，该公司员工。委托诉讼代理人：霍许，该公司员工。原告贺红国与被告中山市合生熙景房地产有限公司（以下简称合生熙景公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告贺红国的委托诉讼代理人刘利芳，被告合生熙景公司的委托诉讼代理人赖雄、霍许到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺红国向本院提出诉讼请求：1.判令涉案《xx花园楼宇认购书》解除；2.判令被告立即返还定金100000元、购房款363945元及利息（利息计算方法：以463945元为基数，自2020年5月26日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至履行完毕之日止）。事实和理由：2019年4月27日，原告在被告开发的xx花园售楼部看房，并签署了《合生熹景花园楼宇认购书》（以下简称认购书），认购了x花园x栋x房，并交纳了定金10万元，之后也交纳了首期款363945元。当时被告没有给原告看商品房买卖合同及相关附件，也没有提示或告知原告可以看商品房买卖合同以及相关附件等。2020年5月21日，原告与被告准备草签合同时才看到上述合同及附件，但对格式条件有不同意见，故对《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》提出相关修改意见。但被告拒绝协商，导致合同最终未能签订，特提起诉讼。被告合生熙景公司辩称，一、涉案认购书已因被告按照约定行使解除权而于2020年6月23日解除。贺红国在认购书第二条选择银行按揭的付款方式，按照约定其应在付清所有非按揭款三日内，凭付款凭证和《按揭资料初审回执》，即于2019年5月27日签署《商品房买卖合同》暨网上备案；因贺红国原因未能办理商品房买卖合同备案确认手续的，贺红国应按总房款的百分之二十支付违约金，被告有权解除所有购房合约。由于贺红国迟迟未能办理签约手续，被告先后于2019年11月30日、2019年12月12日向贺红国发送《催签署买卖合同通知书》，要求其务必于2019年12月19日前签署商品房买卖合同及办理按揭申请手续。但贺红国至今未与被告签订商品房买卖合同，已构成违约。被告已于2020年6月23日发函通知其解除认购书。二、因归属于贺红国一方的原因，导致商品房买卖合同不能订立，贺红国无权要求被告返还定金10万元，且被告无须承担相关利息。1.贺红国未按约提交齐全的按揭资料，也未能按被告的要求一次性付清案涉商品房的全部房价款。由于贺红国银行流水不满足贷款政策要求，贺红国在2019年4月向被告出具《承诺书》，承诺于2019年10月30日前提供符合要求的银行流水明细，如不符合要求，其应在被告通知的时间一次性付清案涉商品房的全部房价款，如无法依约付款，被告有权解除买卖合同关系，没收定金。2.贺红国未按约定期限签署商品房买卖合同及办理网签备案手续，被告有权解除合同，商品房买卖合同未能订立属于可归责于贺红国一方的责任，其无权要求返还定金。因房价下跌，贺红国一方在2019年9月中旬后，先后以资金断裂、换房、变更付款方式、还款压力大等理由，拖延签约及给付房款。被告在《承诺书》约定的提交流水并网签的宽限期满后，先后于2019年11月30日、2019年12月12日向贺红国发送《催签署买卖合同通知书》，但其仍迟迟未与被告签署商品房买卖合同，已构成单方面违约。3.贺红国具有滥用协商合同条款的权利以达到无责解约退款的意图。认购书第一条明确约定：商品房买卖合同所有条款已在售楼部现场公示，贺红国确认已收到认购须知、签约须知和按揭须知，且阅读并理解。贺红国在签订认购书后，曾数次前往售楼部现场洽谈，其能获悉双方拟签订的商品房买卖合同及补充协议的相关条款内容，但其怠于审查并及时向被告提出意见。贺红国在房价下跌后，多次质疑房价过高，先后提出退房、换房、变更付款方式等多种说辞，一再拖延签约。在签订认购书超过一年且已构成违约的情况下，突然就合同条款提出异议，以对商品房买卖合同条款存有修改意见而被告不予答复为由要求解除认购书、退还已付房款及利息，明显违背了诚实信用原则。综上，提交齐全按揭资料是贺红国应负的合同义务，磋商并签订买卖合同条款亦属于贺红国认购书中负担的合同义务，但其未按约定期限提交按揭资料，也未能按被告通知的期限一次性支付全部房价款，导致未能订立商品房买卖合同，已构成违约，被告有权不予退还其支付的10万元定金。因贺红国违约在先，其无权要求被告承担已付房款的利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贺红国（乙方）与合生熙景公司（甲方）签订了认购日期为2019年4月27日，编号为2019120401的认购书，约定如下：乙方向甲方认购x花园x幢x号房地产，建筑面积114.26平方米；该房地产优惠后总房价为1513945元，付款计划：乙方同意签署认购书时交付100000元作为定金，并于签署认购书之日起七日内，交付第一笔首期款（总房价的30.64%）及综合费用共363945元（定金抵扣首期款）；如按揭购房，乙方在签署认购书之日起七日内，依《按揭须知》要求到工商银行提交齐全按揭资料，通过初审的客户索取《按揭资料初审回执》；乙方应根据已收到的《签约须知》，于签署买卖合同前提交银行或甲方要求的相关资料，否则甲方有权拒绝与乙方签订买卖合同，由此导致双方未能按时签订买卖合同的，甲方有权解除本认购书，定金不予退还；乙方应按时付款，并在付清百分之三十房款（一次性付款）或所有非按揭款（按揭付款）的三日内，凭付款凭证和《按揭资料初审回执》（按揭购房），即于2019年5月27日前到xx销售中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案，因乙方原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案确认手续的，乙方应按照总房款的百分之二十支付违约金，并甲方有权解除所有购房合约，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿；乙方逾期履行本协议付款计划的，甲方有权解除所有购房合约，乙方已付款项不予退还；乙方向工商银行申办额度为105万元商业按揭贷款，贷款年限15年，乙方须于签署《商品房买卖合同》暨网上备案当天即于2019年5月27日前到工商银行签署贷款合同及办理有关手续。该认购书还约定了其他内容。贺红国于2019年4月27日支付定金10万元，于2019年5月10日、2019年5月24日各支付首期房款63945元、300000元给合生熙景公司。合生熙景公司均出具了收款收据。上述期间，贺红国向合生熙景公司出具一份《承诺书》，载明由于其个人名下银行流水不满足当前贷款政策要求，致无法按约定办理商品房的按揭贷款申请手续，故承诺最迟在2019年10月30日前向合生熙景公司提供符合银行贷款政策要求的银行流水明细；若违反上述承诺或提供银行流水后仍不符合银行贷款要求的，本人须在合生熙景公司通知的时间内一次性付清商品房全部房价款；若本人无法依约付款，视为本人违约，合生熙景公司有权解除双方的买卖合同关系，没收本人已付定金。2019年11月30日，合生熙景公司向贺红国发送《催签署买卖合同通知书》，敦促其于2019年12月7日前签署商品房买卖合同，同时办理房价款105万元的按揭申请手续等。2019年12月12日，合生熙景公司再次向贺红国发送《催签署买卖合同通知书》，敦促其在2019年12月19日之前签署商品房买卖合同，并办理房价款105万元的按揭手续等。但上述两份邮件均显示退回。2020年5月22日，贺红国委托律师向合生熙景公司发送《律师函》，要求对《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中格式条款进行修改。该律师函显示“未妥投”。2020年5月24日，贺红国再次向合生熙景公司邮寄《协商修改部分合同条款的通知书》，该邮件显示签收。2020年6月23日，合生熙景公司向贺红国发送《解除认购书通知函》，载明：因贺红国未能依约按时履行签约及支付房款的义务，根据认购书第五条的约定，合生熙景公司现解除与贺红国签订的认购书，合生熙景公司有权收取总房款20%的违约金。该邮件显示于2020年6月24日已签收。诉讼中，贺红国与合生熙景公司均向本院提交了合生熙景公司销售人员与贺红国女儿贺作英的微信聊天记录，双方对聊天主体身份予以确认。其中，2019年5月21日，销售人员向贺作英发送信息称：“记得你们做流水需要现金存入，需要每次都隔20天之后才能慢慢一点点拿出来用，月底余额不能为0，至少月底要有几千元在卡里”“如果你找不到（指收入证明）的话，我这边可以提供渠道帮你买，但是要收费”。同年5月24日，贺作英问销售人员：“今天是要签合同吗”，销售回复：“流水不够，可以不签先，等做了5个月流水再签”。同年8月10日，销售称：“这月抽时间来签草签了……这两天你打印爸爸的流水发给我，怕你们做的流水不合格”“银行回复流水不够，要引起注意”“不要做太假，存进去，要隔20天再一点点拿出来用，不可以全额提取用”。同年9月17日，贺作英称：“不好意思，最近发生了一点事情，资金断了，没钱买这套房子了，麻烦帮我退了吧”，销售回复：“按照公司规定合约，退款不了”。同年10月24日，贺作英称：“你帮我找一个带露台的，价格12000的才行，没那么多钱”。同年10月29日，贺作英问销售：“你问问经理，如果一次性付款，价格能少一点吗”，销售回复：“若改一次性要在今年内付清并签署合同，给你两个月时间”。同年11月15日，销售称：“您购买这套房子一定要这月内过来签合同，如果不签，将会作为挞定处理，公司不接受各种理由去等待签约了”，贺作英回复：“我已经在尽快处理了”。2020年4月1日，销售问：“贺小姐，麻烦提供一下您具体地址，公司要发文件给您”，贺作英答复：“别发了，5月底我一定付款给你”。2020年5月12日，贺作英称：“我月底先付80万行不”，销售答复：“105万要5月底给完”。本院认为,本案为商品房预约合同纠纷。贺红国与合生熙景公司签订的认购时间为2019年4月27日的认购书是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房买卖合同的预约合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。本案争议焦点在于：一、涉案认购书是因何原因被解除；二、贺红国主张返还定金、购房款及利息有否依据。关于焦点一。贺红国主张涉案认购书是由于合生熙景公司拒绝磋商修改本约条款而解除。合生熙景公司抗辩是由于贺红国经催告后仍未支付购房款及办理签约手续，构成违约，导致涉案认购书被解除。对此，本院认为：首先，按照认购书约定，贺红国应于2019年5月27日前与合生熙景公司签署《商品房买卖合同》暨网上备案，并到工商银行签署贷款合同及办理有关手续，但是，贺红国未能履行上述义务，应属违约。其次，在贺红国的银行流水不满足贷款政策要求后，贺红国向合生熙景公司出具承诺书，承诺最迟于2019年10月30日前提供符合银行贷款政策要求的银行流水明细，否则将一次性付清全部房价款。然而，贺红国并未履行该承诺，亦构成违约。再次，虽然合生熙景公司向贺红国两次发送《催签署买卖合同通知书》均被退回，但事实上在合生熙景公司销售人员与贺红国的女儿贺作英微信聊天中已多次催促贺红国尽快履行签署合同的义务，但贺红国在迟延履行签署合同及付款的义务后，经催告后仍未履行。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，合生熙景公司有权解除合同。最后，贺红国在签订涉案认购书后的一年多时间中，有充分的时间查阅商品房买卖合同的条款内容，进而与合生熙景公司进行磋商。但是从双方提交的微信聊天记录可知，贺红国先后以退房、换房等理由拖延履行应有义务，在已构成违约的情况下，于提起本案诉讼前才对商品房买卖合同的条款提出异议而要求磋商，进而以此为由要求解除合同。该行为有滥用协商条款以达到无责解约的嫌疑。因此，本院对贺红国主张涉案认购书是由于合生熙景公司拒绝磋商修改本约条款而解除，不予采信，并认定涉案认购书是因贺红国违约而被解除。由于贺红国于2020年6月24签收合生熙景公司向其发送的《解除认购书通知函》，故本院认定涉案认购书于该通知函签收当日解除。关于焦点二。（一）关于返还购房款及利息。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于已认定涉案认购书已被解除，故合生熙景公司应返还贺红国已付购房款363945元。因贺红国构成违约，故其无权要求合生熙景公司支付上述购房款的资金占用利息。（二）关于返还定金10万元。《合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：㈠……㈢有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，贺红国作为购房者应当清晰了解自身经济状况，在合理预估自身能力的情况下谨慎签订认购书，其因无法达到按揭贷款条件而迟延履行义务，是构成违约的主要原因。涉案认购书因贺红国违约而解除，故按照定金罚则规定，合生熙景公司有权没收定金10万元。然而，根据合生熙景公司销售人员与贺作英的微信聊天记录可见，销售人员在明知贺红国银行流水不满足按揭贷款的情况下，要求贺红国采用制作假流水、开具假工作收入证明等方式拟达到涉案商品房成功交易目的，亦违背了诚实信用原则。合生熙景公司在涉案认购书缔约过程中存在违背诚实信用原则的行为，亦应承担相应责任。因此，结合双方在本案中违约责任的性质及过错程度，本院认定合生熙景公司没收60%定金即6万元为宜，剩余4万元应予返还贺红国。综上所述，贺红国诉求合理部分，本院予以支持；合生熙景公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告贺红国与被告中山市合生熙景房地产有限公司签订的认购日期为2019年4月27日的《xx花园楼宇认购书》；二、被告中山市合生熙景房地产有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告贺红国购房款363945元、定金40000元；三、驳回原告贺红国的其他诉讼请求。案件受理费22600元，减半收取11300元（原告贺红国已预交），由原告贺红国负担7620元，被告中山市合生熙景房地产有限公司负担3680（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇二〇年八月三十一日书记员  赵会冯冰冰