北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初24745号原告（反诉被告）：北京翼启飞翔国际教育咨询有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路****楼****。法定代表人：庞博，CEO。委托代理人：周政训，男，北京翼启飞翔国际教育咨询有限公司咨询顾问，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：汪阳，男，1975年10月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：李娟，北京市伟博律师事务所律师。委托代理人：赵洁，女，北京市伟博律师事务所实习律师，住北京市昌平区。原告北京翼启飞翔国际教育咨询有限公司（以下简称飞翔公司）与被告汪阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告飞翔公司之委托代理人周政训，被告汪阳及其委托代理人李娟、赵洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞翔公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告已经支付的房屋押金32669元、电费押金1123元、已支付的65338元租金减去已经退回的34565元，共计30773元；2、判令自2020年1月31日起，因被告故意拖延解除合同所造成的原告的房屋租金的利息损失，按全国银行间同业拆借利率计算；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于被告在2020年1月17日签订了财智国际大厦写字楼租赁合同，约定原告租赁被告位于北京市海淀区中关村东路x号x号楼x房屋。原告先后于2020年1月14日支付了房屋定金5000元并转为押金，1月17日签约当天支付了剩余押金27669元，当天预先支付了电费1123元，1月23日支付了第一笔租金费用65338元，共计99130元。合同约定起租日为2020年2月12日，免租期内免收租金。1、因疫情影响，该房屋无法装修，也找不到工人装修房屋。2、无法实现合同目的，原告租赁房屋的主要目的是为了接待学生上门咨询，组织学生的线下聚会和线下讲座，并非纯粹员工办公使用，所以房屋需要重新装修改造，才能符合原告的租赁使用目的。根据2020年1月26日北京市教委通知，因新冠肺炎疫情影响，决定全市大中小学、幼儿园2020年春季学期延期开学，同时暂停全市校外培训机构线下培训活动，且目前没有明确的开学时间，导致租赁房屋即使装修完毕可以使用，学生也无法上门进行线下咨询活动。3、公司部分员工因疫情防控措施自我隔离或无法回京，无法集中办公。4、员工的法定代表人处于自我隔离，无法正常出小区。被告故意拖延时间，造成双方协商解除合同时间延长，原告损失加大。至2020年2月18日，被告通过银行转账退回34565元，被告告知原告扣除了押金和28天租金，电费押金也没有退回。原告在履行支付义务后，因新冠肺炎疫情严重影响，多次与被告协商解决问题并请求在合同正式起租期内解除合同，被告多次拒绝联系并故意拖延时间，造成了原告的损失。被告汪阳辩称，不同意原告的诉讼请求。原告认为合同解除时间是2020年2月3日，我们认为合同是2020年2月13日解除的。合同存续期间，涉案房屋在2020年1月17日到2月13日期间是有效的，原告应支付租金，要求退还租金没有依据。1月17日双方签订合同，我方出租给原告作为办公使用，1月17日我方交付给原告涉案房屋，履行了自己的义务。1月30日，原告法定代表人庞博联系我方，要求解除合同并退还2个月的租金。原告租赁房屋用于办公经营，疫情并未导致其合同目的无法实现。疫情期间，涉案房屋和所在大厦并未因新冠疫情而不能进入，经登记和体温测量后可以进入。疫情期间原告可以装修，即使不能装修，其租赁3年，也是可以实现合同目的的。根据原告的公众号显示其开展了线上讲座，留学项目解析等业务，并捷报频传，原告并未因疫情收入减少，而是正常经营。根据合同法第94条，原告的合同目的并未受到影响，故不享有合同解除权。原告提出解除合同，并未导致合同解除。免租期是被告基于原告租赁3年的信赖给原告的。但合同因为原告的违约行为而解除，故原告无法享受免租待遇。原告违反合同约定提前提出解除合同，且未按合同约定在2月9日支付第二笔租金，故被告无奈在2月13日解除合同。原告应赔偿损失给被告：1、房屋2月14日至3月16日的空置损失，3月17日出租给了别人；2、出租期间缩短的损失，原本出租3年，重新出租后，现在出租时间缩短了1年时间；3、被告再次委托中介花费27200元。根据北京高院审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答，承租人拒绝履行租赁合同，给出租人造成损失的，一般赔偿合同约定的3到6个月的租金为宜，本案中我们认为损失远远超过了34493元，但我们目前只要求原告赔偿34493元，原告要求返还押金，电费押金可以抵扣赔偿额，所以不同意返还原告。因原告诉讼请求不成立，故其主张利息损失也不成立。被告汪阳向本院提出反诉：1、依法确认双方于2020年1月17日签署的《财智国际大厦写字楼租赁合同》于2020年2月13日解除；2、判令原告向被告支付房屋闲置期间的租金损失34369元（闲置期间自2020年2月14日至2020年3月16日共32天，5．9元/天/平方米*182．04平方米*32天=34369元）；3、原告向被告支付房屋再次出租的中介费损失27200元；4、原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：双方于2020年1月17日成立有效的房屋租赁合同关系并已经开始履行。原告在合同履行过程中，单方要求解除合同并未按合同约定支付租金，严重违反合同义务，被告为了避免损失进一步扩大，被迫同意于2020年2月13日解除合同。案涉房屋租赁合同因原告的违约行为而解除，原告应向被告承担赔偿损失的违约责任。原告飞翔公司针对被告汪阳的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求，应予以驳回。因为发生新冠疫情是法律事实，所以被告的二次出租与我们没有因果关系，后面产生的合同损失与我没关系。被告老说我们的业务可以线上，没有受到影响，其实我们本来是线下的，也没有办法，才改线上，我们的业务经营受到很大影响。后期房屋产生的其他关系与我无关。本院经审理认定事实如下：2020年1月17日，汪阳（甲方）与飞翔公司（乙方）签订房屋租赁合同（以下简称合同），约定甲方将位于北京市海淀区中关村东路x号x号楼x房屋（以下简称涉案房屋）提供给乙方用于办公，建筑面积为182．04平方米；期限为2020年2月12日至2023年2月11日，其中免租期为2020年1月17日至2020年2月11日；租金每月为5．9元/天/平方米，每六个月支付一次，以后各期租金以支付日的15日前支付甲方，其中2020年2月9日支付四个月的租金130676元。且乙方还需向甲方交纳押金32669元，到期后如果乙方不存在合同之违约事由，押金予以退还，否则不予退还。合同约定不可抗力事件可作为免责条款，且自不可抗力事件发生之日起满三十日房屋仍不能恢复至可供租赁使用之状态是，任何一方出具相关政府部门说明，有权书面通知对方，终止本合同履行，且不负违约责任。合同签订后，飞翔公司向汪阳支付了2020年1月22日至2020年3月21日期间的租金65338元、押金32669元、电费押金1123元。庭审中，飞翔公司主张由于2020年1月24日发生了新冠肺炎突发公共卫生事件，导致其无法正常使用房屋，故其于2020年2月3日向汪阳提出解除合同并声称并未实际使用房屋，要求退还一切所交费用。对此，汪阳主张，飞翔公司由于未按合同约定时间交纳租金，已构成根本违约，故为了减轻损失，故于2020年2月13日向飞翔公司提出解除合同。对此，飞翔公司不认可汪阳提出合同解除理由但表示同意并接受飞翔公司提出解除合同的请求。双方于2020年2月27日通过邮寄方式办理电卡和钥匙交接。被告收回涉案房屋于2020年3月17日另行出租给他人使用并主张其为此支出了中介费27200元。另查，2020年2月18日，汪阳通过转账向飞翔公司退回34565元。上述事实，有双方当事人陈述、合同、付款记录、聊天记录等证据在案佐证。本院认为，飞翔公司与汪阳签订的合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效，双方均应遵守执行。关于双方协议解除的时间。原告主张于2020年2月3日解除，但根据本院查明的事实，原告并未取得单方解除合同的权利，故本院不予采信。被告主张原告未依约交纳租金，已构成根本违约，故依约于2020年2月13日解除合同，且飞翔公司在庭审中陈述其于被告于2020年2月13日要求解除合同时表示同意并接受。对此本院认为，飞翔公司承租房屋用于办公，因新冠肺炎疫情突发公共卫生事件势必会给飞翔公司实现使用房屋的目的造成影响，故其于2020年2月3日向汪阳提出解除合同后并未交纳后续租金，不能视为飞翔公司根本违约。汪阳所称飞翔公司未依约交纳租金构成根本违约是合同解除理由，本院不予采信。但本院可以认定双方因新冠肺炎疫情协商一致于2020年2月13日解除合同，故对于被告要求本院确认双方合同于2020年2月13日解除，本院予以支持。合同解除后，由于被告所称原告根本违约造成合同解除主张不能成立，故被告理应返还原告房屋和电费押金。且被告所主张的房屋空置损失，无事实依据，本院不予支持。至于原告已交纳的租金，被告诉讼中主张免租期内亦应交纳房租，对此，本院认为被告基于三年租期的预期利益同意给予原告2020年1月17日至2020年2月11日的免租期，但由于新冠肺炎疫情影响导致该预期利益无法实现，被告承担免租期的房租损失，确实有违公平，但亦考虑到原告基于新冠肺炎疫情未实际使用房屋，故本院基于利益平衡考虑，该免租期内房租损失应由原告与被告各负担一半。至于2020年2月12日的房租，依照上述方式处理。故本院认定被告应退回部分租金，其数额应扣除被告已退还的34565元。至于原告所主张的利息损失，无事实依据，本院不予支持。至于被告所主张的中介费损失，因与飞翔公司并无法律上的相当因果关系，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京翼启飞翔国际教育咨询有限公司与被告汪阳于2020年1月17日签订的房屋租赁合同于2020年2月13日解除；二、被告汪阳于本判决生效后七日内返还原告北京翼启飞翔国际教育咨询有限公司房屋押金32669元、电费押金1123元；三、被告汪阳于本判决生效后七日内返还原告北京翼启飞翔国际教育咨询有限公司房租16273元；四、驳回原告北京翼启飞翔国际教育咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告汪阳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费707元（原告已预交），由原告北京翼启飞翔国际教育咨询有限公司负担159元，由被告汪阳负担548元，于本判决生效之日起七日内给付原告北京翼启飞翔国际教育咨询有限公司。反诉案件受理费670元，由被告汪阳负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。姚人琳审判员  汤民华二〇二〇年八月二十一日书记员  程 玥