西宁铁路运输法院行政判决书（2020）青8601行初23号原告张国强，男，1972年3月20日出生，汉族，住青海省西宁市湟源县。被告湟源县住房和城乡建设局，统一社会信用代码11630123MB0U58023N，住所地湟源县城关镇西小路**。法定代表人王**，任湟源县住房和城乡建设局局长。出庭应诉负责人朱生海，任湟源县住房和城乡建设局副局长。委托诉讼代理人李成婧，任湟源县住房和城乡建设局房管所负责人。委托诉讼代理人马学英，青海同一律师事务所律师。原告张国强与被告湟源县住房和城乡建设局（以下简称湟源县住建局）变更行政行为一案，于2020年3月2日向本院提起行政诉讼。本院同日立案后，次日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭审理了本案。原告张国强，被告湟源县住建局副局长朱生海及被告委托诉讼代理人马学英、李成婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告湟源县住建局于2004年10月29日给原告张国强办理了源房私字第3848号房屋所有权证。该房产原为湟源县天元贸易有限责任公司所有，后转卖给马应海和李栋林共有。2004年6月27日马应海、李栋林与张国强出具协议书，在双方协商自愿的情况下，以协议的方式将该房产转卖给张国强，并在10月29日由湟源县住建局给张国强办理了3848号房屋所有权证。原告张国强诉称，1.请求依法判令被告对原告3848号房产证予以变更；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年原告从原房主李栋林、马应海名下以十几万元价格购买了3848号房产，因该房靠西处与南大街路面有一定的落差，原房主称是地下室，买卖协议也就以地下室之称签订，在交易时原房主将除自南大街至原告靠东2585号房产入口处、宽（南北）3米多的走道外其余“L”形房屋卖给原告并交付给原告，协议约定“该房面积以产权证为准”，协议约定“出路水道乙方（原告）与其他住户共同使用，协商解决与甲方无关”。之后原房主之一李栋林将产权证办理后交给原告张国强（期间被告湟源县住建局未到现场审查也未通知张国强核实房屋买卖事宜），协商该房产买卖的同时，原告与其他住户签订了走道置换协议后。将走道封闭改造与原告房屋打通成为整体使用至今，其他业主自置换协议签订后依据约定停止了关于走道的权利和义务。2015年因朋友建议原告对产权证房屋位置等信息向湟源县住建局提出申请（因原告原产权证无具体位置图形和长宽数据），时任湟源县住建局副局长马建民组织原房管所负责人张青林、原房主李栋林、马应海房产购买人罗铭元以及原告张国强等人到房屋现场对交易、交付房屋界线界点进行了指认确定并由负责人张青林以指认界点界线绘制了图形（即现产权证附图），但对面积和长宽数据即没有测量也没有与档案核对。因房屋需要拆迁，原告向被告要求查阅档案被拒后无奈请律师调取了档案并复印查看后才发现原告产权证面积数据和使用性质与档案有明显误差；根据档案分间图以及原告产权证图形显示原告房屋包括地下室和靠东一层面积，但原告产权证只有地下室面积数据没有L图形中的另一段（靠东一层）的面积数据，该面积于2004年买卖交付时与靠西地下室面积一并交付给原告使用至今，且于2015年在马副局长组织房屋买卖双方现场确认交易、交付面积时明确证明原告所买房屋包括该面积，当时张青林主任给原告绘制的产权证图形明确显示了该部分面积，但使用性质与面积数据均无显示该部分面积，被告湟源县住建局作为主管部门有责任和义务给原告进行确认；2019年5月原告书面向被告申请将此房产面积和使用性质以及对原走道面积进行确权，但直到现在也未得到明确的书面答复，期间因原告要求张青林主任向现任房管所李所长讲述了他同原马副局长组织有关人员对原告与卖方交易交付的房屋界线界点的确认并按指认位置绘制了房屋平面示意图的实事，但被告有关负责人以各种理由推托未能确认。根据国家1995年实施的关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、以及《物权法》有关规定，原告向被告请求将原告房产使用性质和面积确认、确权的申请有理有据，被告应该予以办理，但被告以各种理由推脱，导致因原告房屋面积无法确定而未达成拆迁补偿协议而造成房屋被政府强拆，更使因房屋面积无法确定而强拆后损失赔偿无法确定。现恳请法院依法判令被告将原告3848号房屋面积数据、使用性质以档案分间图和原告产权证图形结合实际面积为依据重新进行变更确认。原告张国强向本院提交了以下证据、依据：1、2019年5月原告向被告提交的确权、确认申请书复印件，证明原告向被告于2019年5月提交确权、确认申请书的事实。2、原告房屋产权证及图纸复印件，证明原告产权证数据与图形（2015年原告与卖方现场确认后绘制图形），走道面积未显示，仅登记了地下室，没有登记东楼“L”型横向的面积。3、房屋买卖协议，证明原告与卖方交易时面积未确定，共用走道与原卖方交易后与原卖方无关，实际给我交付的是“L”型，走道也应该登记在我的名下。4、档案复印件（湟源县房产登记房屋分间平面示意图）证明地下室面积在靠南大街南北方向处，原告所购买房屋不仅有地下室部分还包括靠东四层楼的一楼部分，走道位置清晰可见。西楼上22.3米×11米=245.3平方米，东楼是17.1×9.3=159平方米，被告把走道和一层登记在同一层是错误的，而且走道面积没办法算出159平方米，也没有依据。5、原告另一份紧靠3848号房产的房产土地证、平面示意图复印件，证明走道也属于天元贸易公司，走道是通向原告0585号房产的主要通道。6、湟源县公布征收红线图复印件，证明该图清晰显示“L”型面积纵向4层，横向4层，是东楼和西楼拼接在一起的，西楼地下室和东楼一层拼接在一起的，所以我买的不光是纵向单独的地下室，而且还有横向的一层。纵向地下室，横向的一层，构成了“L”型面积。7、走道置换协议书、法律服务所调解书复印件，证明原告购买3848号房产当天与其他住户签订了走道置换协议，其他住户于置换楼梯交付后完全放弃权益和义务，并且通过了法律调解确认。8、照片A4纸打印件10页，证明纵向的地下室和横向的一楼是相通的。9、准建证复印件，原告0585号房产后面另盖的准建证，证明本案争议的走道是通向原告另盖的房屋内。所以这个走道该登记在我名下。10、照片A4纸打印件3页，证明西楼“L纵向”部分有地下室，东楼“L横向”部分没有地下室，西楼比东楼多一层。11、马应海私有房屋产权审查表、李栋林房产登记平面示意图复印件，证明一层159平方米登记在马应海、李栋林二人名下。12、张国强3848号房屋所有权证存根，证明当时领证人不是原告本人，而是由李所长代领。13、2015年现场确认前原告产权证图形复印件（调取的档案），证明该示意图中原告所有的房产是否包含东楼的一层标注的不清楚，随后指认后的图明确了原告的产权包括东楼一层。14、国有土地上房屋征收决定复印件，证明实施单位是湟源县住建局，也就是被告。房屋强拆前，被告单位铁主任带测绘公司的工作人员人进行了测量，但是结果没有公示，也没有告知原告测量结果。15、国有土地上房屋征收补偿决定复印件，证明拆迁面积约为100平方米，最终以房屋测绘部门核定为准。16、（2019）青01行初28号行政判决书复印件，证明强拆行为违法。17、录音三份，第一份：2018年11月29日原告与时任湟源县房管所所长张青林谈话录音，证明西楼拆迁后李栋林、罗铭元东楼二、三层面积为每层159平方米，由此可肯定与二、三层结构长宽数据一致的一层也是159平方米，档案图中一层159平方米就是东楼一层整层面积，原错误登记在李栋林和罗铭元名下159平方米已撤销，现此面积为无人登记面积状态，走道也不是159平方米。第二份：2019年8月30日原告与房管所所长李成婧的谈话录音一份，证明原告向被告申请确认房屋面积的事实且被告推脱未办理的事实及原告3848号房产图形是去指认后绘制的事实。第三份：2018年8月17日原告与原湟源县房管所负责人张青林录音一份，证明被告湟源县住建局在拆迁前对原告的房屋进行了测绘也得到了测绘结果。被告湟源县住建局辩称，一、原告从李栋林、马应海处购得的房产不包括“走道”，其对“走道”不享有所有权。根据原告与李栋林、马应海签订的《协议书》约定，李栋林、马应海转让给张国强的房产为南大街南侧天元公司地下室，面积以产权证为准，该产权证登记面积中不包括“走道”面积，显然转让标的物中不包括“走道”，所以原告对“走道”没有取得所有权。原告在变更产权登记申请（西宁市湟源县私产所有权登记申请书）中申请登记的面积也为245.3平方米，不包括“走道”面积，被告依其申请及《买卖协议》办理了变更登记，将南大街南侧天元公司地下室所有权人李栋林、马应海姓名变更为张国强，不存在违法情形。二、原告主张的“走道”属于公共通道，相关使用人仅有使用权或通行权，没有所有权。所以，使用人无权以协议方式对“走道”的所有权作出处分，更何况在2004年6月27日的《协议书》中明确约定“甲方将共用通道让给张国强使用”，约定的是原告享有使用权而非所有权。再者说该《协议书》的真实性没有得到司法确认，显然有违规定。正因为原告不享有“走道”的所有权。所以，无论其使用时间有多长，都不会取得所有权。为此，原告要求将“走道”所有权登记在其名下没有合法依据。三、原告起诉超过法定起诉期限。原告向答辩人申请确认及登记时间为2019年5月23日，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十七条之规定，被告在接到申请之日起两个月内不履行职责的，原告可以向法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用的司法解释》第六十六条之规定，原告应当在被告不履行法定职责期限届满之日起六个月内提起诉讼。据此，原告应在2020年1月23日前提起诉讼，原告的起诉显然超过了法定的起诉期限。再者说原告向被告提出确认及变更登记申请时，房屋及“走道”已灭失，对已灭失物无法办理确认和变更。综上，被告认为，原告的诉求无事实依据且已起诉超过法定起诉期限，请求贵院依法驳回原告的诉求或者起诉。被告湟源县住建局向本院提交了以下证据、依据：1、单位自管所有权登记申请书复印件，证明涉案房屋即位于城关镇南大街东侧地下室原始所有权人为湟源县天元商贸有限责任公司，房屋结构为砖混，用途为地下室，建筑面积245.3平方米。是“L”型，为整个地下室的面积。2、马应海、李栋林私产所有权登记申请书及审查表，证明马应海、李栋林以买卖方式从湟源县天元商贸公司购买涉案房屋即位于城关镇南大街东侧地下室，房屋结构为砖混，建筑面积245.3平方米。3、《协议书》及《房地产买卖契约》，证明原告张国强已买卖方式从马应海处购买了涉案房屋，房屋结构、面积、用途均以产权证登记为准，不包括走道。而且为了逃避契税双方签订的《协议书》中约定转让费为13万元，而在《房地产买卖契约》中约定的成交价格为2万元。4、张国强私产所有权登记申请、审查表及所有权证存根复印件，证明原告申请登记房屋结构为砖混，面积为245.3平方米，用途为地下室。本院依法调取了以下证据：2020年5月18日原告向本院提交调取证据申请书，要求调取1、已拆西楼靠北段罗铭元产权证材料；2、调取已拆西楼靠南段罗铭元和李栋林共有产权已拆面积和未拆东楼剩余面积；3、调取被告将原告房屋违法强拆前2018年8月1日组织测绘人员对原告房屋以及整层测绘的结果报告、测绘单位名称以及测绘人员名单。本院依当事人申请调取了罗铭元《房权证湟房私字第A3434号》房屋所有权证，《房权证湟房私字第3380号》房屋所有权证；李栋林《房权证湟房私字第A3434号》房屋所有权证，经查与本案诉求没有关联性。原告申请的测绘报告，经查，湟源县住建局情况说明证实，在2018年8月该局委托的测绘公司放弃了测绘，未出测绘报告。经庭前证据交换，原告张国强对被告湟源县住建局向本院所提交的证据的质证意见为：对证据1不认可，楼层含地下室一共五层，地下室在西端，地下室是长的，不包括L横向。对证据2不认可，马应海、李栋林受让的部分还有走道，但是走道也没有那么大面积，也没有走道的具体面积。对证据3不认可，是否逃避契税原告不清楚，剔除走道所有的面积原告均购买了。对证据4不认可，西楼和东楼相连，实际买卖就是图纸中“L”型面积，实际交付的也是L型的面积，但是对面积245.3平方米有异议，东、西楼加起来的面积不止245.3平方米。被告湟源县住建局对向原告张国强本院所提交的证据的质证意见为：对证据1不认可，原告的申请是将159平方米的走道面积登记到原告的名下，但走道不是原告的产权，原告认为159平方米的面积不对，其无权对159平方米的走道进行登记，原告认为地下室245.3平方米的面积不对，并没向被告提出申请。对证据2对于证据的真实性没有异议，但是对证明方向有异议，地下室包括东面横向的**，不包括走道面积。对证据3真实性认可，协议约定的很明确，原告受让的是地下室，地下室的面积以登记面积为准，走道面积不包括在原告受让范围之内，也不应该登记在原告名下。马应海、李栋林将地下室的全部面积转让给了原告，现马应海、李栋林的名下没有地下室的产权。对证据4真实性认可，但是对证明方向有异议，平面图中看不出来地下室，这份图显示的很清楚，走道一直通道南面到头，被告以原始记载为准，地下室面积不包括走道的面积。对证据5真实性无异议，证明方向有异议，图纸显示，走道属于湟源县天元商贸有限责任公司所有，原告要求登记在其名下没有事实和法律依据。对证据6纵向的地下室和横向的一层是连通的，被告在登记时将纵向的地下室和横向的一层统一登记为地下室，不是原告所说的只登记了地下室，没有登记横向一层，原告的该组证据也不能证明其主张。对证据7走道没有登记在地下室面积之内，走道的使用权是湟源县天元商贸有限责任公司，后该通道形成了公用通道，相关住户包括原告只有通行权，没有所有权。现在原告根据这个协议想将走道面积登记到其名下是没有有效的证据，而且该证据与原告前面的陈述相互矛盾，原告前面称走道面积应当包含在地下室中，现该协议又就走到的通行进行了约定，这个和之前原告要变更3848房的登记是相矛盾的，关于调解书因不是法院确认的，所以不能作为产权变更的有效依据。对证据8予以认可。对证据10东楼和西楼有落差，西楼的地下室和东楼的一层都登记为地下室。对证据11马应海和李栋林是共有人，将地下室转让给原告，不包括159平方米的走道面积。对证据13对第8组证据予以认可。对证据14真实性没有异议，该份证据不能证明铁主任带工作人员进行了测量，据了解当时去测量时原告进行了阻拦，导致测量工作无法正常进行，没有出测量报告。第9、12、15、16组证据，与本案无关，不予质证。本院对上述证据认证如下：关于原告的书证材料，应双方对真实性无异议，对证明方向有异议，本院对双方书面证据的真实性予以确认。关于原告提交的三份录音证据，因无其他证据进行佐证，被告亦不认可，故本院不予采纳。原告提交的第9、12、15、16组证据，与本案无关，故不予评述。调取的证据：本院依当事人申请调取了罗铭元《房权证湟房私字第A3434号》房屋所有权证，《房权证湟房私字第3380号》房屋所有权证；李栋林《房权证湟房私字第A3434号》房屋所有权证，与本案诉求没有关联性，故本院不予采纳。原告申请的测绘报告，经查，湟源县住建局情况说明证实，在2018年8月该局委托的测绘公司放弃了测绘，未出测绘报告，不予评述。经审理查明，案涉房产原系湟源县天元贸易有限责任公司所有，《单位自管产所有权登记申请书》中记载地下室面积为245.30平方米。案涉房产的平面图为“L”型，该“L型”房屋由纵向部分与横向部分拼接而成，两部分有些许落差，统一称为地下室，后该“L”型地下室产权由马应海、李栋林共有。2004年6月27日马应海、李栋林与原告张国强签订《协议书》以136000元的价格将“L”型地下室转让给张国强，并约定房产建筑面积以产权证的数据为准。2004年10月29日，案涉房屋面积为245.30平方米“L”型地下室登记在原告名下并办理房屋所有权证绘制房屋平面图。关于原告主张159平方米走道，原告并未购买。原、被告双方提供的证据均能证实，原告只有使用权而无所有权。本院认为，根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，被告具有房屋登记的法定职权。根据《中华人民共和国物权法》第十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”本案中，案涉地下室面积自1997年4月11日登记产权以后经二次转让至原告张国强名下，所登记的“L”型地下室面积均为245.30平方米。原告主张其购买的房屋面积为房产证中平面图“L”型房屋，但被告仅登记了“L”型中纵向部分的面积而未登记横向部分的面积，要求被告进行变更。但其提交的证据证明其已取得“L”型房屋产权并进行登记，无证据证明登记在原告名下“L”型地下室中仅纵向部分的面积为245.30平方米，而未登记“L”型横向部分的面积，且原告无证据证明未登记“L”型横向部分的面积具体数据。被告提交的证据能够证实，原告购买的“L”型地下室自初始登记以来面积均为245.30平方米，不存在遗漏登记的情况。被告辩称原告起诉超过法定起诉期限，综合全案来看，依类于房屋不动产情形考虑为宜。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告张国强的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张国强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 马正福审判员 王 絮审判员 班自渠 二〇二〇年八月十一日（法官助理 吕 玮书记员 冯忠贞 附：本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第十九条【不动产更正登记和异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。《房屋登记办法》第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。