广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初11270号原告：柯向朝。被告：李梅芳。委托诉讼代理人：黄承文，广东华商律师事务所律师。被告：陈红梅。委托诉讼代理人：柯文，系被告陈红梅女儿。原告柯向朝与被告李梅芳、被告陈红梅确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告柯向朝、被告李梅芳的委托诉讼代理人黄承文、被告陈红梅的委托诉讼代理人柯文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯向朝向本院提出诉讼请求：1.撤销深（南）房现买字（2015）第7091号二手房买卖交易，判令该合同无效；2.被告李梅芳返还松坪村16栋701房屋；3.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年，两被告趁柯向朝在香港强制医疗期间，向国家房管部门谎报材料，将柯向朝与陈红梅婚姻期间购买的房屋，在未经柯向朝同意下，以低于市场价一半的价格交易。2014年，中介与银行均与柯向朝联系过，要求以1800000元（人民币，下同）收购该房屋，柯向朝未答应。2015年，两被告以880000余元成交。由于双方买卖房屋时，房产局已告知两被告若虚假陈述，需承担责任，因此，房产局在此过程中无责任，而两被告应承担全部责任。被告李梅芳辩称，1.涉案房产交易已经完成五年，2015年涉案房产交易时陈红梅是涉案房产的唯一产权人，且涉案房产已经交易全部完成，已经过户至李梅芳名下，现李梅芳也偿还完毕全部贷款，整个交易行为合法合规；2.2015年3月26日在深圳市中运房地产经纪有限公司的居间下两被告签署相关房产交易文件，中介公司提供居间服务，李梅芳也支付了48500元的服务费；二手房买卖合同约定的价款是1990000元，签订合同的日期是2015年3月26日,发生在2015年“330”政策之前，成交的价格符合当时市场价格；银行贷款也是依据双方签订的二手房买卖合同而非网签合同，在2015年4月29日李梅芳取得了涉案房产的产权证，由此均可以看出涉案房产交易时陈红梅为唯一产权人，享有自由转让的权利，转让的价格并非网签合同的价格，整个交易是在中介的居间下促成，不存在两被告恶意串通损害原告利益的行为，且李梅芳已经取得了房产权证是涉案房屋合法的产权人。涉案房产不存在撤销或合同无效的事由，柯向朝诉求没有法律依据，具体可见《最高人民法院关于适用若干问题的解释三》第十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第七条第五款；3.从保护交易秩序的角度来说柯向朝的主张不应得到支持，当夫妻一方与第三人发生不动产交易时，该不动产登记在夫妻一方名下但实际属于夫妻共同财产的，买方支付了合理价款并办理变更登记手续，为了保护交易安全，根据善意取得制度，第三人可以取得物权，本案中买卖双方均委托中介成交，就李梅芳而言要求买方审查卖方是否有配偶、处分的财产是否属于夫妻共同财产是不可能的，也不利于交易的效率；夫妻财产处分中，夫妻双方与第三方相比，明显处于优势地位，同时夫妻双方特殊关系身份和财产共有关系，容易使第三人对处分一方的处分权产生信赖。综上所述，本案涉案房产是在中介公司居间下完成交易，李梅芳支付了合理对价并办理了产权变更登记手续，即便柯向朝认为陈红梅擅自处分涉案的房产，柯向朝也是向陈红梅请求损失赔偿而不影响本案李梅芳为唯一合法的房屋所有权人，请求驳回柯向朝诉讼请求。被告陈红梅辩称，一、2014年柯向朝暴力伤害陈红梅及其儿子，陈红梅无法支付医疗费及生活费，因此出卖了涉案房屋；二、陈红梅不认识李梅芳；三、出卖涉案房屋的款项已用于生活和抚养子女支出；四、涉案房屋系陈红梅弟弟陈明转给陈红梅的个人财产，涉案房屋不属于夫妻共同财产；五、案件诉讼费应由柯向朝承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年4月13日，柯向朝与陈红梅登记结婚。2015年1月20日，位于深圳市南山区某住宅区某房屋登记在陈红梅名下（深房地字第40xxxxxx**）。2015年3月26日，李梅芳、陈红梅与案外人深圳市中运房地产经纪有限公司签订《二手房委托服务合同》，约定李梅芳、陈红梅共同委托案外人深圳市中运房地产经纪有限公司就涉案房产涉及的房屋买卖交易办理该房产的转让相关事宜。2015年3月26日，李梅芳与陈红梅签订《二手房买卖合同》，约定陈红梅向李梅芳转让深圳市南山区某住宅区某房屋，转让价格为1990000元，其中定金100000元于合同签订当日支付，第二部分楼款1890000元以银行按揭方式付款。2015年3月26日，李梅芳向陈红梅支付定金100000元。2015年4月2日，李梅芳将首期款资金500000元交中国银行股份有限公司深圳艺园路支行监管。李梅芳向中国银行股份有限公司深圳南头支行借款1390000元于2015年5月15日支付至陈红梅账户用于购买涉案房产。2015年4月29日，位于深圳市南山区某住宅区某房屋登记在李梅芳名下（（深房地字第40xxxxxx**。原告柯向朝提供了一份李梅芳与陈红梅于2015年4月23日签订的《深圳市二手房买卖合同》，其中约定涉案房屋的转让总价为885966元。李梅芳及陈红梅对该证据的质证意见均为：对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性以及证明目的不予认可，双方真实的成交价格是1990000元，该合同仅仅是为了计税的网签合同，银行贷款、双方交易的所有依据均为双方实际签订的二手房买卖合同，网签合同用于核定计税，在“三价合一”政策之前该交易符合交易习惯，实际二手房交易中，绝大部分网签合同的价格与实际成交价格不一致。原告柯向朝庭审中认可两被告交易的实际成交价格1990000元基本正常，但主张实际购房价格与网签合同约定价格差距太大，两被告存在欺诈行为。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案中，原告柯向朝主张两被告间房屋买卖合同无效的理由主要有二：一、陈红梅未经柯向朝同意将夫妻共有房屋出售，李梅芳未核实房屋实际所有权状况，因此合同无效；二、李梅芳与陈红梅房屋买卖交易的实际购房价格与网签合同约定价格差距较大，两被告存在欺诈行为。对于柯向朝主张合同无效的理由一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”，本案中，首先，对于涉案房屋是否属于夫妻共同财产，柯向朝与陈红梅之间尚存在争议；其次，涉案房产交易前登记在陈红梅一人名下，李梅芳以合理对价购买了涉案房产并办理了产权登记手续，柯向朝提供的证据不足以证明两被告间存在恶意串通行为的情形，因此，对于柯向朝该理由，本院不予采纳。对于柯向朝主张合同无效的理由二，本院认为，虽然两被告之间签订的《深圳市二手房买卖合同》中约定的房屋交易价格低于双方实际成交价格，当事人为逃避税收，约定按照低于实际成交价的虚假价格办理房屋转移登记，该条款应认定为无效，但该条款的无效不影响整个合同的效力，故对于柯向朝该理由，本院不予采纳。综上，柯向朝要求确认合同无效并要求被告李梅芳返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告柯向朝的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条规定，判决如下：驳回原告柯向朝的全部诉讼请求。案件受理费人民币6329.8元，由原告柯向朝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  邓理哲二〇二〇年八月十一日书记员  徐伟昇附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。