宁夏回族自治区中宁县人民法院民事判决书（2020）宁0521民初1694号原告：王霞，女，1969年10月23日出生，汉族，初中文化，农民，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：王新慧，宁夏丰安律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：宁夏为民房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区中宁县 。法定代表人：马卫国，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马晓潇，系该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:付美廷,宁夏嘉睿律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告王霞诉被告宁夏为民房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王新慧、被告委托诉讼代理人马晓潇、付美廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系中宁县为民城市广场小区的开发商，2017年2月23日，原、被告双方签订购房合同，原告交付房款420455元，房款已全部付清，且被告早已交付了房屋，但被告自2017年至今拒不给原告办理房产证，也没有给原告出具购房发票，没有协助给原告办理房屋产权证书。综上所述，原告购买了被告的房屋，按照购房约定及法律规定，被告应当给原告办理房产证。现要求：1、判令确认中宁县为民城市广场2号楼2单元1702室房屋归原告所有，被告出具购房发票、协助原告办理房屋产权证书；2、判令被告按照已付购房款的5％承担违约责任，承担违约金21022.75元；3、案件受理费由被告承担。原告为证实其主张，向法庭提交《商品房买卖合同》、收据各一份，拟证实原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定购房价款420450元及交房时间、违约责任等，被告出具了收款收据的事实。被告辩称，不同意原告的诉求，理由如下：涉案房屋是2016年1月22日，由郭祥寿从被告处以工程款抵顶所得。2017年2月23日，郭祥寿签订了工程款抵顶商品房承诺书，已明确知道涉案房屋属在建工程抵押房。2017年2月23日，被告（甲方）、郭祥寿（乙方）、原告（丙方）三方签订了一份《工程抵顶房屋转售协议》，约定甲方将其开发的涉案房屋（建筑面积120.13平米，单价4040元/平米，总价款485325元）抵顶乙方郭祥寿工程款，郭祥寿又将该房屋转售给丙方原告，被告给原告办理涉案房屋抵顶手续；同日，原告与郭祥寿签订了一份《工程抵顶商品房转售承诺书》，约定原告接受涉案房屋（抵顶房屋）后将遵守如下约定：原告已明确知道所购买的抵顶房屋已做抵押，并承诺不得以该房屋已抵押为由，对被告追究法律责任或经济损失，不能对被告造成经济损失，原告因该房屋所发生的任何经济纠纷应与被抵顶人协商处理，被告不负任何责任。同日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定涉案房屋建筑面积120.13平米，单价为3500元/平米，总价为420455元，该合同没有约定关于办理房产证事宜方面的违约责任；同日，被告给原告出具了“收到王霞交来为民城市广场2-2-1702房款485325元”的收据一份，并将该房房屋交付给原告使用至今，因该房屋在抵顶前做了在建工程抵押，无法办理房产证。综上，原告购买的涉案房屋是工程顶账房，购买时明知该房屋在抵顶前已做了在建工程抵押，不能办理该房屋产权证的事实，并承诺不追究被告的任何责任，现被告早已将涉案房屋交付原告使用，原告也承认这一事实，且原、被告在签订《商品房买卖合同》时没有约定关于办理房产证事宜方面的违约责任，原告要求被告承担已付房款5%的违约责任于法无据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告为证实其辩称的事实，向法庭提交以下证据予以佐证：证据一、《工程款抵顶商品房认购书》《工程款抵顶商品房承诺书》各一份，拟证实2016年1月22日，郭祥寿从被告处抵顶了涉案房屋，房屋总价为485325元，2017年2月23日，郭祥寿明确知道涉案房屋在抵顶前已做了在建工程抵押，承诺不会以该房屋已抵押为由追究被告法律责任或经济损失的事实；证据二、《工程抵顶房屋转售协议》、《工程抵顶商品房转售承诺书》各一份，拟证实2017年2月23日，被告（甲方）、郭祥寿（乙方）、原告（丙方）三方约定被告将涉案房屋抵顶郭祥寿工程款，郭祥寿又将该房屋转售给原告。同日，被告在原告购买抵顶的涉案房屋时已明确告知原告，该房在抵顶前已做了在建工程抵押，原告承诺自己不会以该房屋已抵押为由，要求被告承担法律责任或经济损失，不能对被告造成经济损失，原告因该房屋所发生的任何纠纷，被告不负任何责任的事实；证据三、《商品房买卖合同》、收据各一份，拟证实2017年2月23日，原告购买了被告开发的涉案房屋，建筑面积120.13平米，单价3500元/平米，总价420450元，合同中原、被告没有约定关于办理房产证事宜方面的违约责任的事实；同日，被告给原告出具了一份涉案房屋485325元购房收据的事实。对原、被告所举证据，经当庭质证，本院分析、认证如下：对原告所举证据，被告无异议，本院对其证明效力予以认定。对被告所举证据，原告对该证据一的真实性无异议，但对其合法性及证明目的有异议，认为被告和郭祥寿的以工程款抵顶房屋的事实虽然存在，但郭祥寿并没有取得抵顶房屋的合法所有权，所以不能以此来对抗原告和被告之间的合法有效的商品房买卖合同关系。经审核，该证据来源合法，内容真实，本院对其证明效力予以认定；证据二、原告对其真实性无异议，对其合法性及证明目的有异议，认为被告和郭祥寿及王霞之间关于抵顶商品房的转售手续不符合法律规定，属于私下达成的债权债务转移，因郭祥寿未能取得抵顶房屋的合法所有权，所以转售手续在法律上不能对抗原、被告双方所签订的商品房买卖合同，转售手续的约定不符合法律规定，对原告王霞不具有法律约束力。经审核，该证据来源合法，内容真实，与案件事实向关联，能够证明原告从郭祥寿处购买涉案房屋并承诺知道涉案房屋已做在建工程抵押，不以该房屋已抵押为由，要求被告承担法律责任或经济损失的事实；证据三、原告对其真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为出卖方为买受方办理房屋产权证是法律所规定的商品房开发出售企业的法定义务，不能以合同没有约定来免除其法定义务。经审核，以上证据来源合法，内容真实，与案件事实向关联，能够证明原、被告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，并将房款一次性付清，被告给原告出具房款收据的事实。根据当事人陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下:2016年1月12日，被告与郭祥寿签订《工程款抵顶商品房认购书》一份,约定被告将中宁县《为民·城市广场》2号楼2单元1702室房屋用以抵顶被告欠郭祥寿工程款，建筑面积120.13平方米，单价4040元/平方米，总价485325元等内容。2017年2月23日，郭祥寿给被告出具《工程款抵顶商品房承诺书》一份，声明遵守如下约定：宁夏为民房地产开发有限公司将其开发的为民城市广场项目抵顶给本人的房屋，在抵顶前为民公司已告知本人该抵顶房屋抵押，本人也明确知道该抵顶房屋抵押情况并且自愿接受该抵顶房屋。本人承诺不得以该房屋抵押为由，对为民公司追究法律责任或经济损失，并且不可对为民公司造成经济损失，否则为民公司有权收回该抵顶房屋。2017年2月23日，原告与郭祥寿及被告签订《工程抵顶房屋转售协议》一份，约定由于甲方（被告）欠乙方（郭祥寿）工程款，现就抵顶工程款及乙方转售房屋一事达成如下协议：一、由甲方所开发的房产为民-城市广场住宅楼2号楼1702室，建筑面积120.13平方米，单价4040元/㎡，总价款485325元。经甲、乙双方协商就甲方以该房屋抵顶所欠乙方工程款；2、房屋抵押的情况甲方已告知乙方、丙方（原告），乙方与丙方已知情并同意抵顶及购买该房屋；现乙方自愿将以上抵顶房屋转售给丙方，所得房款归乙方所有。该房屋由三方签订抵顶房屋转售协议后，财务按乙方指定人员姓名开收据。在正式办理房屋产权时，其产权过户手续由甲方与乙方指定的购房人丙方办理，直接办到乙方指定的购房人丙方名下等内容。同日，原告与郭祥寿签订《工程抵顶商品房转售承诺书》一份，郭祥寿申明其已明确知道该抵顶房屋已抵押情况并且自愿接受该抵顶房屋，并告知买受人房屋抵押情况。承诺不得以该房屋已抵押为由，对被告追究法律责任或经济损失。买受人（原告）承诺接受抵顶房屋后将遵守如下约定：买受人已明确知道所购买该抵顶房屋已做抵押，并承诺不得以该房屋已做抵押为由对为民公司追究法律责任或经济损失等内容。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将其位于中宁县城为民城市广场第2幢2单元1702号住宅出售给原告，建筑面积120.13平方米，单价为每平方米3500元，总金额为420455元；付款方式为原告一次性缴清房款420455元；被告应当在2017年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用等内容。同日，被告给原告出具收据一张，内容为：今收到王霞（为民实业公司郭祥寿材料款抵房款）交来为民城市广场2-2-1702房款485325元。被告将涉案房屋交给被告使用至今。另查明，涉案房屋由被告于2015年抵押借款用于后期房屋建设。2019年9月28日，涉案房屋抵押的借款到期，因被告未按期偿还借款，涉案房屋未能解除抵押。本院认为，被告因欠郭祥寿建设工程款，将涉案房屋以总价485325元顶账给郭祥寿，并签订了《工程款抵顶商品房认购书》和《工程款抵顶商品房承诺书》，后原告与郭祥寿及被告又签订《工程抵顶房屋转售协议》，约定郭祥寿将涉案房屋转售给原告，原告在与郭祥寿签订《工程抵顶商品房转售承诺书》中承诺已明确知道所购该抵顶房屋已做抵押，不得以该房屋已抵押为由，对被告追究法律责任或经济损失。后原告与被告就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》。以上协议、承诺书、合同均系案件当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予以保护。合同签订后，原告按照《商品房买卖合同》的约定一次性向被告交清房款，被告给原告出具了收据，并向原告交付了房屋，原告占有、使用涉案房屋至今。原告入住涉案房屋后，一直要求被告出具购房发票，协助办理房屋所有权登记，被告因抵押借款到期未能还清，一直未给原告开具发票，协助办理房屋所有权登记，被告在抵押借款到期后，由于未能及时还清抵押借款致使涉案房屋未能向原告办理房屋所有权登记，存在违约，故对原告要求确认中宁县城为民城市广场第2幢2单元1702号住宅归其所有，被告出具购房发票，协助办理涉案房屋房产登记手续的诉讼请求，依法予以支持。对原告要求被告按照已付购房款的5%承担违约责任的诉讼请求，因原告购买涉案房屋时，承诺已明确知道所购该抵顶房屋已做抵押，不得以该房屋已抵押为由，对被告追究法律责任或经济损失。故对原告的该项诉讼请求不予支持。涉案房屋抵押借款还款期限已于2019年9月28日届满，被告以涉案房屋在抵顶前做了在建工程抵押，现无法办理房屋产权证的辩解意见不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、中宁县城为民城市广场第2幢2单元1702号房屋归原告王霞所有，被告宁夏为民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王霞出具购房发票，并协助原告王霞办理中宁县城为民城市广场第2幢2单元1702号房屋所有权登记手续；二、驳回原告王霞的其他诉讼请求。案件受理费213元（已减半收取），由被告宁夏为民房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。审判员 贺 森 二〇二〇年八月十八日书记员 魏小翠附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。