安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初1497号原告：蚌埠深国投商用置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340000777357033Y（1—1）。法定代表人：张捷，总经理。委托诉讼代理人：张云，该公司员工，代理权限特别授权。委托诉讼代理人：季洁，北京市康达（南京）律师事务所律师。被告：安徽诺一健康管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区，统一社会信用代码91340100MA2MXARW1R。法定代表人：张宇，总经理。委托诉讼代理人：常雷，安徽荆涂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙高艳，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。原告蚌埠深国投商用置业有限公司（简称深国投公司）与被告安徽诺一健康管理有限公司（简称诺一公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深国投公司的委托诉讼代理人季洁，被告诺一公司委托诉讼代理人常雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深国投公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告2016年12月29日签订的《商业租赁合同》及《补充协议》已经于2020年4月3日解除；2、判令被告立即支付拖欠的租金、综合服务费共计391088.25元，并按逾期每日千分之一向原告支付违约金，暂计68126.01元（实际主张至被告给付之日止）；3、判令被告立即支付原告2020年1月至3月水电费4755.8元，并按逾期每日千分之一向原告支付违约金，暂计133.16元（实际主张至被告给付之日止）；4、判令被告按照每月每平方米100元的标准支付占有使用费至与原告办理房屋交接手续为止（自2020年4月4日暂计算至2020年4月15日为144000元，实际主张至被告办理交接手续止）；5、判令被告赔偿原告违约金756945元；6、判令被告将租赁房屋恢复原状、返还原告；7、判令被告拆除案涉租赁房屋外立面墙的广告牌；8、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月29日，原被告签订了《商业租赁合同》，合同约定被告承租原告位于蚌埠市华海商业中心铺位3Ｆ7，租赁期限自2017年4月15日至2027年4月14日，租金为2017年4月15日至2019年4月14日1162800元，2019年4月15日至2021年4月14日1220940元；履约保证金96900元；合同约定被告逾期支付租金和综合服务费等各项费用的，每逾期一日，则应按逾期款项的0.1%向原告支付滞纳金；逾期支付租金或其他任何款项超过15天或按合同约定的期限超过十日以上未进场装修或未正常营业的，原告可以书面通知被告解除合同，被告已支付的租金、市场综合服务费以及履约保证金和其他费用不予退还，同时，被告还应支付给原告相当于六个月的租金和六个月的市场综合服务费之和的金额作为违约金；合同13.1条约定，被告应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向原告交还房屋，被告需将房屋恢复原状，不按约定进行拆除移走的，被告有权没收原告交纳的履约保证金及处理被告遗留的所有物品、商品，由此发生的费用由被告承担；被告应于合同提前终止之日向原告交还房屋，逾期不交还房屋，原告有权要求被告按每日每平方米100元的标准支付逾期期间的房屋占有使用费。同日，双方又签订了补充协议，约定被告承租原告位于蚌埠市华海商业中心铺位3Ｆ7—1，租赁期限自2017年,6月15日至2027年4月14日，租金为2017年6月15日至2018年4月14日232500元，2018年4月15日至2019年4月14日279000元，2019年4月15日至2021年4月14日292950元；履约保证金23250元，补充协议明确其他约定同双方签订的《商业租赁合同》。合同签订后，被告2020年1月1日起，被告无故停业，未与原告办理任何解除及交接房屋的手续，违反合同约定，给原告造成巨大损失。原告致函被告，要求妥善处理相关事宜，被告置之不理，原告于2020年4月2日再次发函要求解除合同，按照合同约定支付违约金等，并要取被告将房屋恢复原状返还原告，被告已签收，但未与原告办理相关手续。原告遂提起诉讼。被告诺一公司辩称，案涉合同系原告提供的格式合同，合同中免除原告责任，加重被告责任，排除被告主要权利的条款系无效条款。案涉租赁合同和补充协议已经于2019年12月31日解除。被告于2019年下半年与原告提出解除租赁合同事宜，并于2019年12月12日正式发出书面的解除租赁合同的通知函，明确2020年1月1日前搬迁完毕。被告实际于2019年12月31日搬迁完毕，并在搬迁过程中，向原告支付至2019年12月31日的房屋租赁费和综合服务费274929.25元，此款项系经过原告确认。原告对以上事实予以认可，因此双方租赁合同和补充协议解除时间应当是2019年12月31日。被告于2019年12月31日已经腾退房屋给原告，并已经结清了截至2019年12月31日前的租赁费、综合服务费和水电费费用。自2020年1月1日起，被告并没有占有使用原告案涉房屋，原告对此系明知，因此，原告起诉要求支付拖欠租金、综合服务费391088.25元和违约金没有依据；要求被告支付欠付水电费4755.8元和违约金没有依据，原告起诉状也认可被告于2020年1月1日停业，所以不存在产生水电费情况。被告自2019年12月31日已经腾空房屋，被告自2020年1月1日起便没有再占有使用案涉租赁房屋，因此被告不存在支付占有使用费的问题。被告不应当支付违约金。在被告经营困难、入不敖出的情况下，被告提前通知原告要求解除案涉合同，并与原告确认租赁费和综合服务费的缴纳时间及数额后，在原告同意的情况下，将截至2019年12月31日的租赁费和综合服务费支付给原告，并搬离案涉租赁房屋。因此原告主张756945元违约金，没有依据。被告装修房屋系经过原告同意，客观上又增加了租赁物的商业价值，因此原告要求被告恢复原状明显系格式合同加重被告责任，应无效。原告第4项、第5项和第6项目诉讼请求，系重复请求，原告主张违约金的违约责任与恢复原状以及占有使用费的侵权责任，不能同时主张。目前外立面墙广告牌已经拆除，原告第7项诉讼请求无事实依据。被告向原告支付了共计120150元履约保证金，根据履约保证金的性质，即使被告单方面解除租赁合同，原告也只能扣除履约保证金，无权再要求支付违约金，以及恢复原状和占有使用费的侵权损害赔偿。综上，请求法庭依法判决。本案经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的事实，本院确认如下，2016年12月29日，原被告签订了《商业租赁合同》，合同约定被告承租原告位于蚌埠市华海商业中心铺位3Ｆ7，租赁期限自2017年4月15日至2027年4月14日，租金为2017年4月15日至2019年4月14日1162800元，2019年4月15日至2021年4月14日1220940元；履约保证金96900元；合同约定被告逾期支付租金和综合服务费等各项费用的，每逾期一日，则应按逾期款项的0.1%向原告支付滞纳金；逾期支付租金或其他任何款项超过15天或按合同约定的期限超过十日以上未进场装修或未正常营业的，原告可以书面通知被告解除合同，被告已支付的租金、市场综合服务费以及履约保证金和其他费用不予退还，同时，被告还应支付给原告相当于六个月的租金和六个月的市场综合服务费之和的金额作为违约金；合同12.2条约定，乙方有违约情形，原告可书面通知被告解除合同。被告已支付的所有租金、市场综合服务费以及履约保证金和其他费用均不予退还。同时，被告还须支付给原告相当于当年六个月的租金和六个月的市场综合服务费之和的金额作为违约金。合同13.1条约定，被告应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向原告交还房屋，被告需将房屋恢复原状，不按约定进行拆除移走的，被告有权没收原告交纳的履约保证金及处理被告遗留的所有物品、商品，由此发生的费用由被告承担；被告应于合同提前终止之日向原告交还房屋，逾期不交还房屋，原告有权要求被告按每日每平方米100元的标准支付逾期期间的房屋占有使用费。同日，双方又签订了补充协议，约定被告承租原告位于蚌埠市华海商业中心铺位3Ｆ7—1，租赁期限自2017年,6月15日至2027年4月14日，租金为2017年6月15日至2018年4月14日232500元，2018年4月15日至2019年4月14日279000元，2019年4月15日至2021年4月14日292950元；履约保证金23250元，补充协议明确其他约定同双方签订的《商业租赁合同》。另查明被告承租后，由被告成立了一个独立公司，被告是其100%的股东，全称开始是蚌埠艾诺健康体检门诊部有限公司，2019年2月22日名称变更为蚌埠经济开发区艾诺门诊部有限公司，2020年1月3日变更为蚌埠艾诺门诊部有限公司，涉案房屋门头一直为“艾诺体检”，2019年12月31日，“艾诺体检”搬出案涉租赁房屋，2020年1月3日，“艾诺体检”完成公司地址和名称变更手续。2019年12月12日蚌埠经济开发区艾诺门诊部有限公司向原告发出《关于协商解除房屋租赁合同的函》，主要内容为：被告租赁原告商业用房，自开业以来，因为各方面因素，经营收入一直不佳，入不敷出，企业运转面临极大的资金压力。结合行业市场现状和公司运营实情，不得已做出搬迁决定，现计划2020年1月1日前将仪器设备等搬迁完毕，租赁房屋交回贵公司。搬迁之前，特致函贵方，以便结算实际租用房租，双方协商解除租赁合同。艾诺公司于2019年12月18日至2019年12月31日腾空案涉租赁房屋的事实，搬迁时间持续14天时间，原告对艾诺公司腾退房屋的事实系明知并同意。2019年12月20日“艾诺体检”法定代表人耿玉健与原告公司副总徐立娟的微信聊天内容为：（徐立娟）“行，我让财务看看我大概算了一下26万—27万”，（耿玉健）“您出数据我们这边对一下我来申请付款”，（徐立娟）“具体到12月31日是多少钱我马上发给你”“房租先算到12月31号的话两个铺子是274979.25元，水电费11月份的是8696元，12月份的要一月才有单子，那个等确定办理离场时候结算吧。耿总先安排财务给我们打283675.25元吧”，（耿玉健）“水电费和房租分开付的”。安徽省珠城搬家有限公司于2019年12月18日给被告搬运设备3台，因物业阻拦，装车后搬回，12月28日搬完。2020年1月6日原告向蚌埠经济开发区艾诺门诊部有限公司发出一份《“关于协商解除房屋租赁合同的函”的回复函》，主要内容为：要求被告前来与原告签署相关解除协议，交纳租金、市场综合服务费、水电费、违约金等事宜。本期应缴纳租金、市场综合服务费756945元，已缴纳274979.25元，仍需缴纳481965.75元。履约保证金将不予退还。结清上述费用，与原告签署相关解除协议后按有关约定交还租赁房屋给原告。另查明，2020年7月20日华海外立面墙被告的广告招牌已经拆除。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同全面履行自己的权利义务。原告主张解除租赁合同，被告辩称在2019年12月31日通知原告解除，本院认为被告已发函通知原告解除合同，且于2019年12月31日将房屋腾空给原告，将2019年12月31日之前房租等费用交齐，另通过被告给原告的发函及被告方工作人员与原告方工作人员的微信交流记录，应认定被告已明确表示合同不再继续履行了，应认定被告于2019年12月31日违法解除了合同，被告构成违约，故原告主张之后的租金及违约金无事实和法律依据，不予支持；原告主张水电费未提供证据，被告也不予认可，该主张不予支持；原告主张被告承担违约金按六个月的租金及六个月的综合服务费之和计算，被告提前解除租赁合同，确系违约行为，被告提出违约金过高，要求本院予以调整，本院认为原告的损失为自2020年1月1日至2020年2020年4月3日的租金和综合服务费，该期间租金和综合服务费为391088.25元，违约金不得超过损失的30%，按此标准，本院调整违约金为508415元，另双方约定了履约保证金，该履约保证金应从违约金中扣除。原告主张被告将租赁房屋恢复原状，未提供原始房屋状况，该诉讼请求证据不足，本院不予支持；原告主张被告拆除案涉租赁房屋外立面墙的广告牌，被告提供的证据显示已拆除，原告未提供相反证据证实广告牌还存在，该主张本院不予支持。综上所述：原告主张的部分诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告安徽诺一健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告蚌埠深国投商用置业有限公司违约金508415元，扣除被告交纳的履约保证金120150元，被告应支付原告蚌埠深国投商用置业有限公司388265元。二、驳回原告蚌埠深国投商用置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17085元，减半收取8543元，由原告蚌埠深国投商用置业有限公司负担6113元，被告安徽诺一健康管理有限公司负担2430元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  聂雪梅二〇二〇年八月三十一日书记员  徐梦洁