山西省高级人民法院   民事判决书   （2020）晋民终42号   上诉人（原审被告）：晋城市金建房地产开发有限公司。   法定代表人：李某1。   委托诉讼代理人：王某，山西泽州律师事务所律师。   委托诉讼代理人：董某，山西泽州律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：晋城大拇指购物广场有限公司。   法定代表人：李某2。   委托诉讼代理人：张某，北京市众鑫律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周某，山西君宜（高平）律师事务所律师。   上诉人晋城市金建房地产开发有限公司（以下简称金建公司）因与被上诉人晋城大拇指购物广场有限公司（以下简称大拇指公司）合同纠纷一案，不服山西省晋城市中级人民法院（2018）晋05民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金建公司的委托诉讼代理人王某、董某，被上诉人大拇指公司的法定代表人李某2及委托诉讼代理人张某、周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   金建公司上诉请求：1.请求依法撤销山西省晋城市中级人民法院（2018）晋05民初17号民事判决的第一项内容，依法改判为“驳回被上诉人大拇指公司的全部诉讼请求”；2.诉讼费由被上诉人大拇指公司承担。   事实与理由：（一）原审判决说理部分认定被上诉人大拇指公司未能按约交纳欠付租金与上诉人金建公司的行为具有直接关系，明显错误。   1.被上诉人大拇指公司欠付租金一案，双方历经一审、二审，被上诉人大拇指公司从未提出相关答辩，所以一、二审均判决合同解除，并判决被上诉人大拇指公司支付欠付的租金。目前，这些判决已经发生法律效力，原审判决认为被上诉人大拇指公司欠付租金与上诉人的行为有直接关系，无疑是在否定上述生效判决，显然是不妥当的。   2.双方签订的《商场承包经营合同》第八条约定，被上诉人大拇指公司租金的支付方式为：第一年支付方式：2013年9月30日前支付380万元；从第二年起，每年需在9月30日前一次交纳全年费用；然而，2014年的租金，经上诉人多番催促，被上诉人大拇指公司直至2015年4月3日方才付清；对于2015年及之后的租金，被上诉人大拇指公司迄今仍分文未付。上诉人是在被上诉人大拇指公司未如约履行合同的情况下采取的自救措施，而且在合同约定的范围之内，本身不存在任何违约行为。在2015年7月向商户下发合同解除通知、2015年9月在太行日报登载合同解除告知的行为，即便造成了被上诉人大拇指公司损失，在原来第一次起诉解除合同的判决中也已经处理。   3.生效判决作出后，被上诉人大拇指公司依然拒绝履行2015年度租金的支付义务，上诉人只能申请法院强制执行，但并无任何成效。2016年和2017年上半年的租金，被上诉人大拇指公司迄今也分文未付。不仅如此，在上诉人2017年实施解除合同、收回商场并诉诸法院之前，被上诉人大拇指公司从商户手中收取的租金全部被法院强制执行，用于偿付被上诉人大拇指公司的其他债权人。上诉人迫于无奈，在2015年、2016年和2017年上半年的租金收取无望后，为避免自身损失的扩大，只能依照合同约定解除双方的租赁合同关系，并通过封门上锁的方式强制收回商场。但被上诉人大拇指公司至今仍占有商场2000余平方米，拒不腾退，致使商场无法正常使用，给上诉人造成了巨额经济损失。因此，上诉人在2017年解除合同、收回商场并诉诸法院的行为，是被上诉人大拇指公司拒绝支付欠付租金导致的结果，而非被上诉人大拇指公司未能按约交纳欠付租金的直接原因。综上，原审判决认定被上诉人大拇指公司未能按约交纳欠付租金与上诉人的行为具有直接关系，明显错误。   （二）原审判决认定被上诉人大拇指公司的装饰装修损失为5955958元，明显错误。   1.鉴定机构出具的报告仅是对其勘测的装修装饰工程项目进行的评估，并未对产权进行认定。原审法院在无其他相关证据进行辅证的基础上，即认定勘测的装修装饰工程项目的产权人为被上诉人大拇指公司，并以此认定被上诉人大拇指公司的损失，明显错误。原审法院委托山西晋城元恒资产评估有限公司对被上诉人大拇指公司的装修装饰损失进行鉴定。该鉴定机构在对商场的装修装饰项目进行现场勘测时，上诉人即对装修装饰项目的产权提出了异议。因此，该鉴定机构出具的报告中的“特别事项说明”中明确，该报告仅对勘测装修装饰工程项目本身进行评估，不对项目产权进行鉴定。在原审法院审理过程中，上诉人根据《商场承包经营合同》第十条第一款“上诉人按下列标准交付上诉人房屋及设备、设施：①室内地面、墙面、柱面、吊顶、室外硬化、外墙花岗岩饰面基本完好；②栏杆栏板、门、窗、卷帘基本完好；③通风、空调给排水、消防、电梯、电气等设备设施能正常使用”之约定，提供了其对商场进行装修的合同、票据及结算件，以证明上诉人在将商场交付时，已经对商场进行了装修装饰，并达到了上述标准。因此该商场所有的装修装饰项目并非全部由被上诉人大拇指公司完成。原审法院不顾上诉人的证据及主张，在被上诉人未提供其他相关证据进行辅证的基础上，即认定勘测的装修装饰工程项目的产权为被上诉人，并以此认定被上诉人大拇指公司的损失，明显错误。   2.鉴定机构对装修装饰工程项目的损失测算，统一按照2015年7月14日至2018年12月31日期间进行，既与客观事实不符，亦与公平原则相悖。原审法院查明，上诉人是在2017年7月11日收回的商场。在此之前，该商场系由被上诉人占有、使用。据此，上诉人认为，在被上诉人大拇指公司占有使用商场期间，无论其是否将商场的铺面出租，均会对商场的装修装饰造成损失。因此，鉴定机构对装修装饰工程项目的损失测算，统一按照2015年7月14日-2018年12月31日期间进行，既与客观事实不符，亦与公平原则相悖。   3.鉴定机构将所有装修装饰工程项目的装修时间统一认定为2014年，与客观事实明显不符。原审中，被上诉人向法院提交了一份装修明细表。根据该表的相关内容可知，被上诉人大拇指公司对该商场的装修装饰大部分是在2012年和2013年上半年完成。而鉴定机构在对商场的装修装饰项目进行评估时，未参考被上诉人提交的材料，简单粗暴地将所有装修装饰工程项目的装修时间统一认定为2014年，与客观事实明显不符。   （三）原审判决判令上诉人赔付被上诉人大拇指公司的装修装饰损失，既不符合《承包经营合同》之约定，亦与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定相悖。   原审中，上诉人提交了晋城市城区人民法院于2018年5月4日出具的（2017）晋0502民初1842号民事判决书和晋城市中级人民法院于2018年9月30日出具的（2018）晋05民终1091号民事判决书。上述两份生效判决，均明确了“上诉人解除合同的系因被上诉人持续欠付租金超过三十天所致”这一事实。而上诉人与被上诉人在《承包经营合同》第十五条约定：被上诉人延期支付租金超过30天，上诉人有权解除合同。从第31天起算，被上诉人必须在30天内搬离商场内的人员、货物及财产，并按合同第九条第十一款将商场交付给上诉人。另该合同第九条第十一款条约定：合同期满或者合同解除时，被上诉人按下列程序移交……移交的承包财产应达到下列标准，A.设备运转正常，规格、型号、数量与被上诉人入场时的接收清单一致；B.消防、空调、广播、供水、供电、供暖、排污等设施完好，能正常使用；C.装饰、装潢设施完好，无严重人为损坏；D.室内地板砖地面、墙面、栏杆、外墙花岗岩饰面、广场地砖、门、窗、雨蓬基本完好；E.商场的现状与移交前一个月基本一致。   据此，上诉人认为：第一，根据上述约定后，结合该合同第九条第三款“改造后新添附的财产归上诉人所有，投资由被上诉人自理，但改造新添的设备归被上诉人所有”之内容，可知：因被上诉人延迟支付租金超过三十天致合同解除后，被上诉人添附的财产应为上诉人所有。而上诉人与被上诉人这样约定，是基于公平原则，在综合考虑“上诉人移交商场时，已对商场进行了全面的装修”这一事实的前提下所形成。因此，原审判决判令上诉人赔付被上诉人的装修装饰损失，明显与《承包经营合同》之约定及其初衷相悖。第二，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理。（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本案中，上诉人解除租赁合同，系因被上诉人违反合同约定，持续欠付租金所致，这一事实，已经被生效判决所认定。被上诉人主张由上诉人赔偿其装修装饰损失，人民法院不应支持。因此，原审判决明显与该规定相悖。   综上，原审判决认定事实和适用法律均存在错误。请求撤销原审判决的第一项内容，依法改判为“驳回被上诉人大拇指公司的全部诉讼请求”。   大拇指公司答辩称，（一）大拇指公司认可一审判决中“大拇指公司未能按约交付租金与金建公司的行为有直接关系”的论述。大拇指公司第一次请求金建公司赔偿损失是2015年，当时已经产生的解除合同和拒付租金损失只有很少，大拇指公司不可能对尚未产生的损失提前起诉，而金建公司的违约通知和登报告知行为，引起的损失存在可持续性，金建公司事后并未主动登报消除影响，以致其行为对大拇指公司产生的不利影响不断发酵，损失进一步扩大。事实上，本案的过错责任和因果关系已经在1779号和662号判决中确定，本案只是后续损失的追偿。无需将过错责任列为焦点，因为生效判决书已经认定的事实无需举证证明。另金建公司的清场方式并非其上诉状中所述上锁行为，而是组织50多人暴力清场，阻止人员出入，在无公证和第三方财产清点的情况下霸占大拇指公司设备和档案，致使大拇指公司诸多财务档案丢失。金建公司在可以通过申请强制执行用合法的方式解决的前提下，规避合法的处理方式，选择暴力清场，也导致大拇指公司损失的进一步扩大。其次，金建公司所述“大拇指公司至今仍占有商场2000余㎡拒不腾出并不属实，实际情况是金建公司至今仍霸占大拇指公司财产锁在商场拒不退还”。   （二）鉴定项目并不包含金建公司所述的原有装修产权。首先，装修是在金建公司同意的基础上进行的，金建公司知道且应当知道重新装修必然要拆除或覆盖原有装修；其次，原有装修装饰是10年之前进行的，已达到正常的装修装饰使用年限，并影响到商场的正常使用，对于重新装修只是负担而并无价值；第三，新旧装修鉴定机构完全可以区分，金建公司认为鉴定机构将部分原有装修进行了评估并不属实；第四，《合同》中所列交付设施状态仅为基本完好，同时该状态描述并不能作为认定该部分未进行装修的依据。   关于上诉状第二部分第二项金建公司认为鉴定机构对装修装饰工程项目的损失测算，不应统一按照2015.7.14-2018.12.31期间进行的问题，要纠正的是，装修损失的计算是根据成本计算法和现场测量法得出的结论，2015.7.14-2018.12.31期间计算的是装修的减值（实体性贬值），而不是损失。装修的减值应考虑过错因素，由金建公司承担。金建公司如果对装修部分鉴定不服，可以申请重新鉴定，事实上大拇指公司的装修损失远大于鉴定意见认定的595万。   （三）（2017）晋0502民初1842号判决虽然确定了合同已于2017年7月解除，但并未认可金建公司违法通知商户合同解除和暴力清场的行为；因大拇指公司当时未提出反诉，该判决也未对合同解除给大拇指公司造成的损失进行认定；大拇指公司无法如约支付租金以及合同解除的责任，应当综合1779号和662号判决通盘考虑。金建公司违约行为已经在（2015）城民初字第1779号判决中确定，即便后续因大拇指公司无能力按期支付租金而引起合同解除，导致大拇指公司无法支付租金的直接原因也在于金建公司。也就是说金建公司先期违约行为是导致最终合同解除的大前提。   合同中所述的“改造后新添附的财产归甲方所有”是指合同履行期满后，且乙方未行使优先权的情形下添附财产归甲方，而本案的情况是因金建公司先行违约而导致合同非正常解除。该条约定自然不可能适用。同时，承租方对租赁物投巨资装修的目的是长期使用，而本案主体装修2014年刚完成，2015年刚投入使用，投入使用的当年出租方立即通过非正常手段通告合同解除。如以此来判定装修添附归出租方，无疑是对非法解除合同的支持和鼓励。只要违约的代价小于装修价值，出租方都会想办法提前终止合同，显然有违诚信和公平原则。   （四）大拇指公司对一审判决已认定损失部分没有异议，但因金建公司的违约及暴力清场造成大拇指公司的损失远超3800万，一审中已举证列明，大拇指公司提起上诉后因无能力支付上诉费且缓交申请未通过导致上诉不能成立。综上，请求驳回金建公司的上诉请求。   大拇指公司向一审法院起诉请求：1.判令金建公司支付大拇指公司违约经济损失32484484.24元（1.装修损失10204907.5元，2.商户撤柜损失16865496.03元，两项合计27070403.53元；加违约金共计27070403.53元×120%=32484484.24元）；2.本案诉讼费由金建公司承担。本案审理过程中，大拇指公司增加诉讼请求，请求判决金建公司支付因违约而致的可得利益损失5705676.88元。   一审法院认定事实：被告金建公司系晋城市城区黄花街****楼的所有权人。2012年8月6日，原告大拇指公司与被告金建公司签订了《商场承包经营合同》，约定：金建公司将其所有的商住楼的一、二层商场及地下室承包给大拇指公司使用，并将该楼转角处的六、七层房屋无偿提供给原告作为办公用房；承包期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日；每年的承包费用为380万元，大拇指公司需在2013年9月30日之前支付第一年的承包费，从第二年起需在每年9月30日前一次交纳全年费用；大拇指公司在经营期间内所用水、电、暖、通讯及由商场房屋设施所产生的一切税费由大拇指公司承担，水电费实行单独计量，大拇指公司根据实际用量在每月的25日前足额交给金建公司财务科或相应收费单位，采暖费在每年的10月底交给热力公司；大拇指公司在经营期内如需对商场内的装潢装饰及设备设施进行改造，需征得金建公司书面同意，改造后新添附的财产归金建公司所有，投资由大拇指公司自理，但改造新添的设备归大拇指公司所有；合同期满后，大拇指公司如愿继续经营，在同等条件下享有优先承包权利；金建公司应维护大拇指公司的企业形象，不能对外散布任何不利于大拇指公司正常经营的言行；大拇指公司延期支付承包经营费用超过30天，金建公司有权解除合同，自第31天起计算，大拇指公司必须在30天内撤离商场，如大拇指公司拒绝撤离，金建公司有权采取停水、停电、关闭商场及留置货物、财产等措施，造成的损失由大拇指公司自负；任意一方不按约定条款履行的，除赔偿对方损失外，另支付对方损失额的20%作为违约金。   上述合同签订之前，双方已合作多年。合同签订后，经金建公司同意，大拇指公司投入大量资金对商场进行了装修，并于2014年底重新开业。截止2015年4月3日，大拇指公司仅结清2014年度的承包费用，其余承包费用未支付。   2015年8月7日，金建公司以大拇指公司未按照合同约定交纳承包费用、合同已解除为由，向晋城市城区人民法院提起诉讼，晋城市城区人民法院判决双方签订的《商场承包经营合同》继续履行，大拇指公司向金建公司支付2015年度租金380万元及金建公司为其垫付的采暖费及滞纳金计285034.2元；同时认定金建公司在双方合同尚未解除的情况下，于2015年7月擅自向商户下发合同已解除通知，并于2015年9月在太行日报上登载合同解除告知的行为，严重破坏大拇指公司企业形象并影响其正常经营，导致商户撤柜、解除合同及拒交租金，因金建公司的违约行为而导致大拇指公司无法正常交纳租金，判决金建公司向大拇指公司支付违约金59107.4元。晋城市中级人民法院于2016年12月22日作出二审判决予以维持。   判决生效后，金建公司向晋城市城区人民法院申请强制执行，大拇指公司既未按判决向金建公司支付2015年的租金及垫付的费用，也未按双方签订的《商场承包经营合同》交纳2016年以后的租金及费用。   2017年6月6日、2017年6月8日，金建公司以大拇指公司未按照合同约定交纳租金、金建公司依据承包合同约定有权解除合同为由，分别向大拇指公司及其法定代表人李某2邮寄了《解除合同通知书》，限其在一定期间内搬离商场，大拇指公司及其法定代表人拒收。同时，2017年6月8日，金建公司还将该《解除合同通知书》在大拇指公司及商场进行了张贴。大拇指公司到期后未搬离商场，2017年7月11日，金建公司采取措施收回了商场。   2017年8月4日，金建公司再次向晋城市城区人民法院提起诉讼请求确认双方签订的合同已解除，经晋城市城区人民法院一审、晋城市中级人民法院二审，认定大拇指公司欠付租金属于不履行合同主要债务，存在违约，判决确认双方签订的《商场承包经营合同》已实际解除，大拇指公司向金建公司支付承包经营费用5778082.19元、水费137274元、支付违约金764581元。该案审理过程中，大拇指公司曾提出反诉，但因未在规定期限内预交反诉费，按撤回反诉处理。故大拇指公司于2018年3月14日又以金建公司严重破坏其企业形象并干扰正常经营为由提起本案诉讼。   本案审理过程中，原告大拇指公司申请对晋城市大拇指购物广场的装饰装修损失及2015年7月14日至2018年12月31日大拇指公司的停业损失进行鉴定。经鉴定，晋城市大拇指购物广场的装饰装修损失为5955958元；对于停业损失，鉴定机构出具函件明确无法鉴定的原因为大拇指公司提交的证据材料欠缺，要求补充提供但未能补充。   一审法院认为，本案的争议焦点为原告大拇指公司主张的违约经济损失应否支持（1、装修损失10204907.5元，2、商户撤柜损失16865496.03元，两项合计27070403.53元，加违约金共计27070403.53元×120%=32484484.24元；3、可得利益损失5705676.88元）。   关于装修损失。双方签订的《商场承包经营合同》约定：“大拇指公司在经营期内对商场内的装潢装饰及设备设施进行改造，需征得金建公司书面同意，改造后新添附的财产归金建公司所有，投资由大拇指公司自理，但改造新添的设备归大拇指公司所有。”该约定仅对合同履行期满后大拇指公司的装修投资如何处理做了约定，但对合同解除时，大拇指公司的装修投资如何处理未作约定。本案从合同履行情况来看，双方在2012年8月签订为期五年的承包合同，承包期限自2014年1月1日起至2018年12月31日；合同签订后，大拇指公司基于双方多年合作关系以及合同期满后大拇指公司的优先承包权，投入大量资金对商场进行了装修，并于2014年底重新开业。截止2015年4月3日，大拇指公司仅结清2014年度的承包费用，其余承包费用未支付。被告金建公司以原告大拇指公司未按照合同约定交纳承包费用为由，在双方合同尚未解除的情况下于2015年7月擅自向商户下发合同已解除通知、2015年9月在太行日报上登载合同解除告知，金建公司上述行为经法院2016年12月作出的生效判决确认构成违约，严重破坏大拇指公司企业形象并影响其正常经营，导致商户撤柜、解除合同及拒交租金，进而导致大拇指公司无法正常缴纳租金；该判决同时判令双方签订的《商场承包经营合同》继续履行。判决后，金建公司的违约行为给大拇指公司造成的影响未能立即消除，大拇指公司重新招租需要一定的期限，且大拇指公司的收入来源主要为收取租金；但被告金建公司于2017年6月再次以未交纳承包费为由向大拇指公司邮寄并张贴合同解除通知，2017年7月采取措施收回商场，2017年8月向法院起诉；金建公司该次行为距离法院判决合同继续履行仅时隔半年，在此时间内大拇指公司很难重新招租恢复之前的经营状态，且金建公司的行为进一步切断大拇指公司的主要收入来源，大拇指公司难以在短期内缓解资金压力向金建公司履行交纳承包费的义务。故大拇指公司未能按约交纳欠付租金和金建公司一系列行为具有直接关系，现双方签订的《商场承包经营合同》被法院生效判决确认解除，导致大拇指公司不能利用剩余租赁期内装饰装修价值，大拇指公司要求金建公司赔偿装饰装修损失的请求，一审法院予以支持，经鉴定，该部分损失为5955958元。大拇指公司关于违约金的请求，之前已有生效判决作出处理，故本案不予重复审理。   关于商户撤柜损失及可得利益损失。本案审理过程中，大拇指公司申请对2015年7月14日至2018年12月31日大拇指公司的停业损失（即商户撤柜损失）进行鉴定，但因大拇指公司未按鉴定机构要求补充提交欠缺的证据材料，所以鉴定机构对该部分损失未能予以鉴定，因此对于该项请求不予支持。关于审理过程中大拇指公司增加的可得利益损失的诉请，大拇指公司举证的真实性、关联性难以认定，主张缺乏相应的事实及法律依据，一审法院亦不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百五十二条规定，判决：（一）被告晋城市金建房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告晋城大拇指购物广场有限公司5955958元；（二）驳回原告晋城大拇指购物广场有限公司其他诉讼请求。案件受理费232750元，鉴定费50000元，由原告大拇指公司负担249826元；由被告金建公司负担63642元。   二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的一致。   另，已生效的晋城市中级人民法院（2016）晋05民终662号民事判决认定以下事实：   2014年3月1日，金建公司向大拇指公司下达《通知》，要求大拇指公司将所拖欠的2014年度租金及保证金按月平均支付，且必须在2014年9月30日前付清2015年度租金。   2014年9月26日，金建公司向大拇指公司下发《催款通知》，称大拇指公司尚欠2014年度租金10万元、保证金150万元及2015年租金380万元，要求大拇指公司在9月30日前足额付清欠款。   2014年12月26日，大拇指公司向金建公司提出申请要求给予免租期一年，租金给予优惠扶持。2015年3月26日，大拇指公司再次提出申请，请求给予一年租期的支持。2015年7月15日，大拇指公司提出申请，请求金建公司2015年免租金一年，2016年至2017年降低租金二年……   2015年7月27日，金建公司向大拇指公司的各承租户下发《告知》，称大拇指公司与金建公司已解除双方所签订的承包合同。   2015年9月，金建公司在《太行日报》刊登《公告》，称其与大拇指公司的租赁合同已解除。   本院认为，本案的争议焦点为：1.金建公司应否赔偿大拇指公司商场装修装饰损失；2.如何确定商场装修装饰损失。   关于第一个焦点。金建公司上诉主张其解除案涉租赁合同系因大拇指公司违约，持续欠付租金所致，原审判决认定“大拇指公司未能按约交纳欠付租金与金建公司的行为具有直接关系”错误，依据《承包经营合同》约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，金建公司不应赔偿大拇指公司装修装饰损失。大拇指公司则认为，其对租赁的商场投巨资装修的目的是长期使用，其无法支付租金的直接原因在于金建公司擅自向商户散发合同已解除通知及在《太行日报》登载《公告》等违约行为，本案因金建公司先行违约而导致合同非正常解除，大拇指公司的装修损失，金建公司应予赔偿。本院认为，从合同签订及履行情况来看，大拇指公司与金建公司签订《商场承包经营合同》前，双方已有多年良好合作关系。2012年8月，双方签订《商场承包经营合同》，约定承包期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。合同签订后，大拇指公司投入大量资金对商场进行了装修，并于2014年底重新开业。本院二审庭审中，大拇指公司称投入大量资金装修后经济出现困难，曾申请减免租金。根据已生效的晋城市中级人民法院（2016）晋05民终662号民事判决查明的事实，2014年3月1日起，金建公司多次向大拇指公司催要租金，大拇指公司于2014年12月26日、2015年3月26日、2015年7月15日向金建公司提出要求免租期或优惠租金的申请。金建公司在双方合同尚未解除的前提下，于2015年7月擅自向大拇指公司各承租户下发《告知》，称合同已解除。2015年9月，金建公司在《太行日报》上登载《公告》，称其已解除双方租赁合同。金建公司的上述行为违反了双方合同关于“金建公司应维护大拇指公司企业形象，不能对外散布任何不利于大拇指公司正常经营的言行”的约定。（2016）晋05民终662号民事判决认定金建公司上述行为构成违约，导致商户撤柜、解除合同及拒交租金，进而导致大拇指公司无法正常如期交纳租金。晋城市中级人民法院2016年12月22日作出该生效判决后，虽判令双方继续履行合同，但大拇指公司的收入来源主要为收取承租户的租金，金建公司的前述违约行为已导致商户撤柜、解除合同及拒交租金，故大拇指公司需要一定期限重新招租并收取承租户租金后，才能缓解资金压力，进而向金建公司交纳租金。双方具有良好的长期合作基础，在大拇指公司出现经济困难且需重新招租逐渐恢复原有经营状态的情况下，双方本因在友好互信基础上协商解决，且已生效的晋城市中级人民法院（2016）晋05民终662号民事判决已判令大拇指公司向金建公司支付租金，但金建公司从2017年6月开始，又陆续采取了向大拇指公司邮寄并张贴合同解除通知、强制采取措施收回商场，导致大拇指公司无法正常经营。本案合同履行情况表明，大拇指公司并非主动放弃继续履行案涉合同的机会，而是由于金建公司在合同履行过程中的一系列行为不仅导致大拇指公司难以恢复正常经营状态，无法缓解资金压力并向金建公司履行交纳租金的义务，而且进一步扩大了大拇指公司的损失。金建公司于2017年6月6日、6月8日向大拇指公司送达了《解除合同通知书》，单方解除合同，但合同是否能够解除还处于待确定状态，事实上，金建公司于2017年8月才向人民法院提起诉讼，要求确认合同解除。故在案涉租赁合同未确认解除的情况下，金建公司采取强制措施对商场进行清场，导致大拇指公司既无法经营，对商场的装修装饰物也不能拆除及利用，金建公司应当承担相应责任。原审法院结合上述已生效判决及本案实际情况进行综合评判，认定大拇指公司未能按约交纳欠付租金与金建公司一系列行为具有直接关系，判决金建公司应赔偿大拇指公司商场装修装饰损失，并无不当。   关于第二个焦点。金建公司上诉主张其交付商场时，已对商场进行了装修装饰，商场所有的装修装饰项目并非全部由大拇指公司完成。鉴定机构对装修装饰项目损失测算按照2015年7月14日-2018年12月31日期间进行，并将装修时间统一认定为2014年，与事实不符。大拇指公司认为鉴定项目并不包含金建公司原有装修产权，装修损失的计算是根据成本计算法和现场测量法得出的结论，2015年7月14日-2018年12月31日期间计算的是装修的减值，而不是损失。本院认为，金建公司提交了《黄某街A区G3#楼商场部分结算统计表》等证据，欲证明金建公司将商场交付给大拇指公司前，已经花费14672952.7元对商场进行了装修装饰。但金建公司提交的上述证据显示结算时间在2003年-2005年，且不能证明哪些是金建公司装修部分，哪些是大拇指公司装修部分。对此，金建公司应承担举证不能的法律后果。关于金建公司上诉提出的鉴定机构对装修装饰项目损失测算按照2015年7月14日-2018年12月31日期间进行，并将装修时间统一认定为2014年，与事实不符的问题。原审中，金建公司对鉴定机构出具的资产评估报告发表质证意见时，并未对上述问题提出异议，亦未申请重新鉴定。原审法院依据鉴定机构出具的资产评估报告认定商场装修装饰损失为5955958元，并无不当。   综上所述，金建公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费53491.71元，由晋城市金建房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 李晓轩   审判员 张 林   审判员 王怀师     二○二○年八月二十八日   法官助理 张闻晋   书记员 佘 颢