广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3506号 原告：柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园,住所：广西壮族自治区柳州市城中区海关路**，统一社会信用代码：52450202MJN271899C。 法定代表人：姚文清，该幼儿园校长。 委托诉讼代理人：刘晓宇，广西君行律师事务所律师。 被告：柳州市恒运天合房地产开发有限责任公司，，住所：广西壮族自治区柳州市八一路**二建办公楼**统一社会信用代码：91450200708758626P。 法定代表人：陈竹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭林，广西柳晟律师事务所律师。 原告柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园（以下简称“迪米亚幼儿园”）与被告柳州市恒运天合房地产开发有限责任公司（以下简称“恒运公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告迪米亚幼儿园的法定代表人姚文清、委托诉讼代理人刘晓宇，被告恒运公司的委托诉讼代理人郭林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告迪米亚幼儿园向本院提出诉讼请求：1、判令原告对位于柳州市鱼峰区校舍在同等条件下享有续租优先权；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2005年6月15日，原、被告签订《房屋（场地）租赁合同》一份（以下简称租赁合同），被告将位于柳州市鱼峰区校舍（建筑面积1750平方米）出租给原告经营幼儿园，即阳光幼儿园。《租赁合同》第五条第2款约定租赁期限为：2005年6月15日至2020年6月14日止。第七条第2款约定：合同期满后，在同等条件下，原告有优先续租权，但必须提前3个月通知被告。租赁合同签订至今，原告认真按照合同要求履行相关责任和义务，并无违反合同约定之行为。但是，被告却突然于2019年11月23日向原告发送了一封关于阳光幼儿园房屋出租的招标函。依据《租赁合同》约定，原告提前3个月提出续租愿望便拥有同等条件下优先租赁的权利，但是为了和谐双方的关系，原告安排阳光幼儿园领导作为代表与被告联系，并多次向对方明确表明了续租愿望。同时，基于对被告的尊重，原告于2019年12月16日下午向被告的账户上汇入500000元作为续租押金，以表明原告续租的意愿。但被告却以未按其自行印发的《招标函》规定的时间内缴纳续租押金为由予以退回。之后原告又多次找到被告协商续租事宜，均被原告予以拒绝，并明确表明原告的续租权已经被取消。 原告认为，《租赁合同》中明确约定合同期满后，原告提前3个月提出续租意愿，则享有同等条件下优先续租的权利。被告向市场发出《招标函》已经明确表明了继续向外出租该场地的意愿。同时，原告于2019年12月16日向被告帐户汇入500000元续租押金，则是已经按照《租赁合同》的约定提前向被告表示了续租的意愿。被告以其自行印发的《招标函》单方面规定的时间取代《租赁合同》中约定的时间，从而擅自取消原告的优先续租权的权利，这是一种明显的违约行为，原告因此诉至法院。 被告恒运公司辩称，被告不同意原告诉请，原因如下：1、原告所谓同等条件下的优先权并不是法定权利，只是合同约定的权利，权利的行使与被告要将场地再出租为前提；2、被告在2019年11月21日发出招标邀请，并没有驳回原告同等条件下的优先权，但这个优先权的行使必须在同等条件下，比如说报名等。但原告以事实、行动放弃行使优先权，具体体现是被告要求在2019年12月15日前缴纳保证金和相关资料，后应原告请求放宽至2019年12月16日的16时前，但原告在被告通知逾期后的2019年12月16日的17点01分才缴纳保证金，且未提交相应资料；3、经过与合作方多次商谈后，被告确定的是与柳州市鱼峰区龙星幼儿园合作办学，不再将场地出租，原告所谓的优先承租权基础已经不存在，应当依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据2《通知》，原、被告均认可该证据真实性，本院对此予以采纳，原告主张被告通知其参加竞价早于《房屋（场地）租赁合同》约定的优先承租权行使时间，对于原告是否具有优先承租权，本院将结合原告提交的证据1、证据7等综合予以认定；2、被告提交的证据17《合作办学函》，原告不认可该证据真实性，本院认为，判断本案原告在相同条件下是否具有优先承租权，与被告是否与他人合作办学并无关系，本院对该证据不予认定。对其他能否支持原、被告各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年6月15日，柳州市恒运卓越管理有限责任物业公司（甲方）与柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园（乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：本案被告拥有租赁场地的完全产权，委托甲方统一管理，甲方将位于柳州市校舍（以下简称“涉案场地”）租赁给乙方，用途为开办幼儿园，租赁期限为2005年6月15日至2020年6月14日，并约定合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权，但必须提前三个月通知甲方。甲、乙方均在合同尾部盖章确认。2019年11月21日，被告致函原告，载明：双方租赁合同将于2020年6月14日到期，被告拟于2019年底前，通过竞争议价方式对社会公开招租，被告邀请原告于2019年12月15日前到被告处咨询和办理报名手续。原告认可已于当日签收该函件。根据原告提交的微信聊天记录显示，被告员工在2019年12月13日向原告员工传达了缴纳竞租保证金500000元最迟应于2019年12月16日16:00前缴齐的事宜。2019年12月16日17：01，原告通过深圳迪米亚教育管理有限公司账户将500000元汇入被告账户，并载明用途为支付柳州市阳光花园幼儿园竞租投标押金。2019年12月17日，被告将该款项原路退回。2019年12月18日，原告向被告致《关于阳关花园幼儿园续租情况汇报》，载明：原告希望报名参加阳光花园小区幼儿园场地继续租赁的竞标，并希望参加续租相关会议和活动。之后，被告于2020年4月13日、5月20日、6月10日、6月13日多次向原告发出《通知》，告知原告其将于2020年6月15日收回场地，并要求原告搬离。原告以其享有优先承租权为由拒绝搬离，并诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，《房屋（场地）租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行义务。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：原告对涉案场地是否享有优先续租权。 对于争议焦点，本院认为，依《房屋（场地）租赁合同》的约定，双方租赁合同到期日为2020年6月14日，合同期满后，原告在同等条件下有优先续租权，但必须提前三个月通知被告。被告于2019年11月21日向原告致函，要求以竞争议价方式对社会公开招租并邀请原告于2019年12月15日前到被告处咨询和办理报名手续，该函件实质上改变了优先续租权的行使方式，而原告缴纳竞租保证金并复函希望继续参加竞标的行为，亦表示其已同意通过以竞标的方式行使优先续租权。在被告通过员工微信通知原告最迟应于2019年12月16日16:00前缴齐500000元竞租保证金后，原告在2019年12月16日17:00才将竞租保证金付至原告账户，本院认为，在以竞标方式进行的公开招租中，被告已向原告履行了竞价招租通知义务，原告应当按照程序参与竞标获取租赁权，现原告未参照通知要求按时缴纳竞租保证金导致无法参与竞标，应当视为其已丧失优先承租权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款的规定，判决如下： 驳回原告柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园的诉讼请求。 案件受理费675元（原告已预交），由原告柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  章 嵘 人民陪审员  黄柳敏 人民陪审员  蔡铭奇 二〇二〇年八月七日 法官 助理  莫 怡 书 记 员  邓姗姗 附：本案适用的法律： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。