北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初19915号原告：远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**。法定代表人：杨德勇，董事长。委托诉讼代理人：张婷婷，女，1983年5月28日出生，该公司员工，住单位宿舍。委托诉讼代理人：彭艳丽，女，1987年6月13日出生，该公司员工，住单位宿舍。被告：王凤英，女，1963年1月7日出生，汉族，住北京市石景山区，公民身份号码×××。原告远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋亿家物业）与被告王凤英物业服务合同纠纷一案,本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告远洋亿家物业之委托诉讼代理人张婷婷、彭艳丽，被告王凤英到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告远洋亿家物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠原告2010年1月15日至2019年1月14日期间的物业服务费23315.76元。事实与理由：被告是北京市石景山区房屋的所有权人，原告自2007年1月15日起为被告提供物业服务，其房屋建筑面积是110.73平方米，根据物业服务合同，物业服务费收费标准为1.9元每建筑平方米每月。自2010年1月15日至2019年1月14日，被告对其所发生的物业管理费拒不交纳。经原告多次催交，被告仍拒不交纳，这不仅给原告造成了巨大的经济损失，而且侵犯了其他正常交费业主的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王凤英答辩称：我刚买房子的时候物业叫远洋基业，买房之后一开始我没有居住，我的单元门和门禁门一直是敞着的，一直没有维修好，我家窗户底下全是垃圾筒，也一直没有解决，物业经理没有找过我，我就说让物业把门修好把垃圾筒移走，现在的情况是我们家长年累月窗户无法打开，窗户底下有15、16个垃圾筒，现在的单元门和门禁门都是敞着的，没有安全保障，只要关门我家就能听见动静，如果不关门我家的温度将将达到16度，物业根本没有修好，一年一直都在影响我，现在门也没修，垃圾筒也没有移，底下还有个艾灸馆，我一打开窗户就是垃圾味和艾灸味。2号楼4单元的垃圾筒就在我家底下，根本无法生活，物业要对公共设施等进行维护，我给物业打电话让他们来修，但是今天修完明天还这个样，根本没有保障，如果我现在交了物业费，那么之前的物业费怎么交，底下的艾灸馆一打开窗户就是糊味，无法消除对我的影响，他们服务根本不到位，我无法缴纳物业费，垃圾盖根本就不盖，一直敞着。门禁门一拽就开，根本都不用门禁，到现在了没有任何改观。这块地就是远洋里最脏的地方。还有物业的态度，维修人员知道这个门有问题，把门改了个方向还是这样，灯里全是虫子和屎，，地砖也不是实的4单元租房的人还特别多，没有人是刷卡进，都是直接拽门进，现在就直接打开了。只有2号楼4单元的垃圾筒的位置非常特殊，如果原告整治好了，我可以交。2018年10月我接了两个催交电话，物业根本没有经过我的同意就将我的电话泄露了，我们住房的时候都有维修基金，原告的经理从来没找过我。本院经审理确认如下事实：被告为北京市石景山区房屋（以下简称涉案房屋）业主，建筑面积为110.73平方米。2007年1月8日，北京远洋基业物业管理有限公司(2015年11月30日更名为远洋亿家物业)与王凤英签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方（远洋亿家物业）对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方（王凤英）收取物业服务费用及其他应收款项，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。甲方负责向业主和物业使用人收取下列费用：住宅小区的物业管理费、装修押金、装修管理费、垃圾清运费、代收代缴费用、停车费及政府批准的其他费用。涉案房屋物业服务费用标准：1.9元/建筑平方米/月。首期物业服务费按年度交纳，首期交费期满后第一个月内，预交下一年度物业服务费，依此类推。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的（含能源费及代收费用），甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金至实际支付日止。上述服务协议签订后，王凤英交纳物业费，但自2010年1月15日至2019年1月14日王凤英未交纳物业费及垃圾清运费共计23315.76元。庭审中，被告对未交物业费事实表示认可，提出涉案房屋存在单元门、门禁门直接用手用力可以开启，碰撞声音过大，影响休息；楼下垃圾桶过多，清运垃圾时间过早；楼下底商有艾灸馆，气味难闻，导致无法开窗通风的问题，故不同意支付物业费。对此，原告提交单元门及门禁门开启视频，证明在使用门禁的情况下单元门和门禁门正常工作，并提交小区内不同单元楼下垃圾桶设置摆放照片，表示垃圾筒的摆放都是在开发商指定预留的位置，不是单独靠近某个业主家，证明垃圾桶摆放及清运合规。庭审中，原告表示单元门和门禁门确实通过暴力开启的情况下能够拽开，但这并非单元门和门禁门的正常使用状况，部分业主不用门禁卡开启单元门的情况难以每时每刻监控和阻止，原告对门的维修也有相应的维修记录，而有的业主来回出入或者有意的通风，导致单元门敞开，并不是说单元门没有实用功能或损坏。对于垃圾清运，物业保洁每天对垃圾桶进行三次处理，分别是早上7点多，中午1点左右，晚上8、9点左右清理满冒等情况，每天垃圾车来统一清运一次垃圾。诉讼中，本院至现场进行勘验，内容如下：“涉案房屋西向卧室楼下的宣传栏遮挡棚下有多个垃圾桶摆放，垃圾桶为全单元业主共用；单元门及门禁门可用门禁卡正常开启，在不使用门禁卡暴力开启的情况下，被告反映在涉案房屋室内听到声音很大，影响休息。”上述事实，有《前期物业管理服务协议》、照片、视频、勘验笔录及当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，远洋亿家物业与王凤英签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定的内容履行各自义务。物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。本案中，对于暴力开启单元门及门禁门所产生的噪音问题，系非正常使用门禁卡开门所导致，物业除及时维修和号召业主爱护公共设施外，难以无时不刻的监控和防止单元门被他人在不使用门禁的情况下暴力开启。对于垃圾桶摆放的问题，在单元门出口处就近放置垃圾桶符合整栋楼业主的共同利益，但对于垃圾清收和保洁物业有责任及时处理，确保居住环境整洁卫生。综上，王凤英所提出的抗辩意见不足以对抗远洋亿家物业向其主张支付物业费及垃圾清运费的请求，远洋亿家物业要求王凤英交纳2010年1月15日至2019年1月14日的物业服务费（含垃圾清运费）的诉讼请求合法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:王凤英于本判决生效之日起十日内给付远洋亿家物业服务股份有限公司2010年1月15日至2019年1月14日的物业费（含垃圾清运费）23315.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元（原告已预交），由王凤英负担，于本判决生效之日起十日内给付远洋亿家物业服务股份有限公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陈仪佳二〇二〇年八月二十六日书记员  宋 鸽