河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初4510号 原告杨宏伟，男，1986年8月2日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人王凯，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被告东胜房地产开发集团有限公司,住所地石家庄市长安区平安北大街**紫晶苑**楼**,统一社会信用代码911301007840502320。 法定代表人李彦宽，执行董事。 委托诉讼代理人崔利华、张玉光，河北党育律师事务所律师。 原告杨宏伟诉被告东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告杨宏伟的委托诉讼代理人王凯、被告东胜房地产公司的委托诉讼代理人崔利华、张玉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨宏伟诉称，2015年5月9日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买了被告开发的位于桥西区工农路733号东胜紫御府（嘉苑）4-03住宅楼02单元3002室房屋一套，总价款为722399元。原告分别于2015年4月12日、4月20日分别向被告支付定金10000元、首期房价款212399元，合计222399元。剩余房款50万元整通过中国建设银行股份有限公司石家庄住房城建支行贷款于2015年5月19日给付被告。合同第十一条约定，被告应于2016年3月31日前交付原告所购房屋。但被告因资金挪用其他项目，致使本案项目无法按期完工，直至2016年10月23日才将本案房屋实际交付原告，逾期205天。根据合同第十二条约定，出卖人未能按照合同规定期限交付该商品房的，自买卖合同签定的2016年3月31日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。因此，被告应支付原告逾期交房违约金为722399*0.0001*205=14809.18元。原告于2019年9月起诉至贵院，后因证据不足于2019年11月19日申请撤诉，贵院于2019年11月20日作出（2019）冀0104民初7760号民事裁定书准予原告撤回起诉。另外，合同第二十条约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因出卖人的原因直到2018年12月21日，原告房屋所有权证书才登记完成，2019年1月3日缴纳不动产登记费后领取不动产权证书。原告不解除合同，被告应按约支付逾期办理房产证违约金。请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金14809.18元（自2016年4月1日起至2016年10月23日止，共计205天）；依法判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金22322.13元（2018年2月16日起至2018年12月21日止，已扣除480日逾期309天）；本案全部诉讼费用由被告承担。 被告东胜房地产公司辩称，一、原告无权要求被告支付违约金。被告未能如约交房是不可预见的重污染天气以及按照政府强制停工要求导致，而该情况对被告来讲完全是不可预见、不可避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，并非被告的过错导致。被告取得的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》证明所涉楼盘的整体竣工时间为2016年5月31日，被告按照施工许可证于2016年5月31日前交房是符合政府许可的。被告在极端天气下以及按照政府强制要求停工符合国家整体利益，是为了保障大气环境及全体民众的切身利益，依据公平原则及法律关于不可抗力之规定被告不应承担违约责任，法院应当驳回原告诉请。依据2013年10月31日石家庄市人民政府印发的石政发[2013]34号文件规定，当空气质量达到重度污染的情况，停止所有施工作业。在本案涉案房屋建筑过程中，其中2013年11月至12月石家庄市空气质量重度污染及以上天数共计23天，2014年为105天，2015年为48天，2016年1月至3月共计10天，合计186天。此外，2013年11月11日至12日、2015年3月25日至3月26日为争创一级天，东胜房地产公司应政府要求停工4天；2014年6月4日至6月8日及2015年6月4日至6月8日，两年高考期间东胜房地产公司应政府要求停工10天；2014年6月18日至6月22日及2015年6月18日至6月22日，两年中考期间东胜房地产公司应政府要求停工10天；2015年8月27日为纪念反法西斯战争胜利70周年活动，东胜房地产公司应政府要求停工8天；2016年1月6日至2016年2月1日为迎接中央环保督察组检查，东胜房地产公司应政府要求停工27天，合计59天。以上共计停工245天，综上，根据合同约定被告可据实予以延期交房，不存在逾期交房问题。二、原告无权向被告主张逾期办证违约金。1、原告应当履行提交完整的办证资料的义务。根据双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第十一条第（二）项和第二十条，及其附件十一《补充协议》第一条约定，原告应当在被告指定期限内提供办理房屋权属登记所需资料。并且，根据买卖合同第十一条第（二）项约定，即使原告未接到通知，也应当主动提交相关资料。2、在办理房产证上存在先后履行顺序，原告应先向被告履行提交办证资料的义务，否则被告有权拒绝为其办理房产证，而且在没有原告资料的情况下被告是无法为原告办证的。原告应先向被告履行提交办证资料的义务，被告在收到资料后方能办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在原告未提交办证资料的情况下，被告有权拒绝为其办理房产证，而且在没有办证资料的情况下被告是无法为原告办证的。3、被告催促原告提交办证资料，原告逾期提交导致逾期办证。被告在办理房屋交付时即通知原告提交相关资料，原告逾期提交办证资料导致逾期办证。综上所述，由于原告逾期提交办证资料的原因，导致未能在约定期限内完成商品房的不动产转移登记，根据《石家庄市商品房买卖合同》第二十条第（三）项：“因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的不动产转移登记的，出卖人不承担责任”的约定，原告无权向被告主张逾期办证违约金。 经审理查明，2015年5月9日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于石家庄市桥西区（嘉苑）4-03号住宅楼02单元3002室房屋一套，建筑面积88.76平方米，单价为每平方米8138.79元，总价款722399元。2015年5月19日贷款支付房款50万元，2016年11月29日被告出具河北增值税普通发票，金额为722399元，共计支付房款722399元。2016年10月23日缴纳契税、维修基金、制图费、抵押登记费共计13537.19元，2016年10月23日交纳律师见证费100元。2016年10月23日被告向原告交付了涉案房屋。2018年12月21日，原告杨宏伟取得涉案房屋不动产权属证书。对以上事实，原、被告均无异议。 双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人如未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，逾期在90日之内，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。 另查明，根据石家庄市人民政府石政发（2013）34号文件规定，石家庄市出现重度污染天气时施工单位应停止施工。2013年石家庄市重污染天数自11月15日起至12月31日止为23天，2014年度重度污染天数为105天，2015年度重度污染天数为48天。其中，2015年石家庄空气质量指数历史数据显示5月9日至10月的重度以上污染天数均为0天，11月、12月的重度以上污染天数分别为8天、15天。2016年1月、2月、3月的重度以上污染天数分别为3天、3天、4天。2016年8月19日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具四份证明，证实该辖区内东胜房地产公司开发建设的紫御府项目，在2013年11月1日至2013年12月31日期间、2014年度、2015年度、2016年1月1日至2016年3月31日期间重度污染以上等级天气里，按照该办事处相关通知要求在建工程停止施工作业。 2013年11月11日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具通知，证实为争创一级天，辖区内在建工程于2013年11月11日、12日一律停止施工。2015年3月25日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具通知，证实根据上级紧急通知要求，决定3月25日、3月26日两天争创一级天，所有工地一律停止施工。 石家庄桥西区苑东街道办事处分别于2014年6月4日、2015年6月4日及2014年6月18日、2015年6月18日出具通知，证实根据上级通知，6月4日-6月8日高考期间、6月18日-6月22日中考期间，相关单位一律停止工程机械施工等产生噪音的施工行为。 2015年8月27日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具“苑东街道办事处关于建设工程工地全面停工的通知”，为作好中国抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动空气质量保障工作，该辖区所有建设工程于2015年8月28日0时至9月4日24时（共8天）期间，全面启动施工工地停工和其他重点控制措施，以及除重大民生抢险工程外，土方挖掘、拆除工程、渣土清运及市政道路工程等一律停止施工作业。 2016年1月6日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具《苑东街道办事处关于迎接中央环保督察组检查的通知》，该辖区各项目建设、施工、监理单位在中央环保督查组自2016年1月6日至2016年2月1日检查期间，一律停止施工。 2015年5月9日原被告签订合同后至原被告双方约定交房日期2016年3月31日期间因重度污染天气及考试、检查等原因被要求停止施工作业天数共计78天。 以上事实，有原告提交的《石家庄市商品房买卖合同》、房款发票、契税票据、律师见证费票据、《不动产权证》，被告提交的2014年、2015年、2016年石家庄空气质量指数历史数据等等证据予以证实。 本院认为，原告、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，原告、被告应按照合同约定享受权利并承担义务。原告按合同约定履行了向被告支付购房款的义务，被告应按合同约定在2016年3月31日前交付房屋，但被告于2016年10月23日将涉案房屋交付原告，被告属于逾期交房。被告主张2013年11月15日起至原被告双方约定交房日期期间因重度污染天气及中高考、检查等原因被政府要求停止施工作业天数共计245天。上述停工原因属于因国家、省、市政府政策调整造成的逾期，是被告不能预见、不能避免、也是不能克服的，应予扣除。原被告签订的《商品房买卖合同》日期是2015年5月9日，因此，被告主张应扣除2015年5月9日签约前的雾霾天气等天数，该天数不在双方签订的合同履行期间内，不应扣除，故被告该主张不予支持，不能成立。2015年5月9日之后至原被告双方约定交房日期2016年3月31日期间重度污染天气及考试、检查等原因被要求停止施工作业天数共计78天，虽不属于合同约定的不可抗力，但该停止施工行为符合国家整体利益，也是为保障大气环境及民众的切身利益而为，因此停工天数应予免责扣除。被告交房逾期天数为205天，应扣除雾霾等天数为78天，被告实际逾期交房127天。被告应向原告支付的违约金为722399*0.0001*127=9174.47元。关于原告主张被告支付逾期办证违约金之请求，依照上述合同约定，被告应在涉案房屋交付之日起480日内为原告取得该涉案房屋的不动产权属证书，但原告于2018年12月21日才取得涉案房屋的不动产权属证书，被告未按照合同约定履行自己的义务，其行为已经构成违约，应承担违约责任。原、被告均认可自2018年2月16日起至2018年12月21日的逾期办理不动产权属证书的违约天数为309天（已扣除480日），故原告主张的逾期办理不动产权属证书违约金722399*0.0001*309=22322.13元的诉讼请求，应予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告东胜房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨宏伟支付逾期交房违约金9174.47元； 二、被告东胜房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨宏伟支付逾期办理不动产权属证书违约金22322.13元； 三、驳回原告杨宏伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费364元，已减半收取，由被告东胜房地产开发集团有限公司负担309元，由原告杨宏伟负担55元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费728元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴宏丽 二〇二〇年八月六日 代书记员 赵倩梅