福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1373号 原告：蔡惠英，女，1959年6月18日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王世水，福建如贤律师事务所律师。 被告：陆文英，女，1934年5月5日出生，汉族，住三明市梅列区。 第三人：曹丽云，女，1963年6月2日出生，汉族，住三明市梅列区。 陆文英及曹丽云共同委托诉讼代理人：赖金林，福建万奥律师事务所律师。 陆文英及曹丽云共同委托诉讼代理人：巫林，福建万奥律师事务所实习律师。 原告蔡惠英与被告陆文英，第三人曹丽云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡惠英及其委托诉讼代理人王世水,被告陆文英的委托诉讼代理人赖金林、巫林，第三人曹丽云及其委托诉讼代理人赖金林、巫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡惠英向本院提出诉讼请求：1.确认2017年6月13日双方签订的《存量房买卖合同》有效；2.判令陆文英按照合同约定为蔡惠英办理房屋产权过户手续；3.诉讼费由陆文英承担。事实和理由：2017年6月13日，蔡惠英与陆文英签订《存量房买卖合同》，因陆文英年事已高，为了保证陆文英卖房意识表示的真实性，陆文英的女儿曹丽云作为陆文英的代理人全程参加了房屋买卖的全过程。《存量房买卖合同》对房产的基本情况，房产成交价，履约保证，房款交付时间与方式，违约责任等条款作出了明确具体的约定，其中合同第一条、第三条、第四条、第七条、第八条、第十条约定，蔡惠英向陆文英购买位于三明市梅列区××村××幢××室房屋一套，房屋成交价格为66万元，双方约定，蔡惠英于存量房买卖合同签订当日向陆文英支付购房保证金5万元，2017年6月15日前支付购房款10万元，2017年8月1日前，陆文英办出其名下的不动产权证，双方于2017年9月25日前到公证处办理授权委托公证并将房屋的不动产权证交给蔡惠英，蔡惠英将购房余款51万元支付给陆文英，若该房产的公证委托书无法办理过户方面的手续，则陆文英应无条件配合蔡惠英办理产权过户手续。合同签订当日，双方又签订补充协议，补充协议约定，2017年6月14日，蔡惠英先支付第一期购房款15万元，陆文英同意蔡惠英先装修房屋，等不动产权证出来后，蔡惠英再支付购房尾款51万元。2017年6月13日，蔡惠英按照合同约定支付了约定的购房款15万元，2017年11月13日又额外支付了购房款10万元，2019年12月14日再次支付了购房款5万元，三次合计支付购房款30万元，陆文英也按照合同约定将房屋交付给蔡惠英进行装修。蔡惠英房屋装修后出租给承租人，但陆文英阻挠蔡惠英的出租并对《存量房买卖合同》提出反悔，认为房屋价格低了，不想卖了。蔡惠英认为，双方签订的《存量房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，受法律的保护。蔡惠英按照合同约定履行了前两期的付款义务，陆文英本应按照合同约定于2019年7月30日前与蔡惠英共同到三明市不动产交易中心签订房地产买卖合同并办理产权过户手续，然而，陆文英经蔡惠英和三明市百年房产经纪有限公司多次催促，拒绝配合蔡惠英办理房产产权过户手续，其行为构成了违约，侵害了蔡惠英的合法权益，为维护蔡惠英的合法权益，请求依法支持蔡惠英的诉求。 陆文英、第三人曹丽云共同辩称，一、本案案涉《存量房买卖合同》为效力待定合同，因未经确认，并未生效。效力待定合同是由于有关当事人缺乏缔约能力，缺乏订立合同的资格或缺乏处分能力造成的。双方在2017年6月3日签订的《存量房买卖合同》时，陆文英已经80多岁了，以其文化知识及年龄要签订这样一份《存量房买卖合同》，明显缺乏签订合同的能力。因此，《存量房买卖合同》第八条第2项约定：“第一期购房款10万元整于2017年6月15日前在该房产无冻结、抵押时，并由卖方的子女曹丽萍、曹丽娟、曹荣斌、曹丽云、曹丽珍所有人在该合同上签字后由买方支付给卖方”。当初签订合同时之所以这么约定，就是双方考虑到陆文英年龄大，没有签订本合同的能力，所以要经其五位子女共同签字确认方而有效。因此，本案双方签订的《存量房买卖合同》未经陆文英的五位子女共同签字确认，合同未生效。二、合同中曹丽云的签字只是代理陆文英签字而已，并不能代理陆文英其他子女的签字，也未有其他子女的书面授权。三、本合同约定对陆文英不公平，至今为止蔡惠英占有使用房产已三年多时间，但其却还有大部分购房款尚未支付，在房屋买卖合同行为中极为不公平、不合理。四、2017年11月12日签订的补充协议，只是对付款方式的更改，但并没有改变陆文英的全部子女对合同效力性确认的约定，即合同是否生效，仍应由陆文英的全部子女签字确认。且该补充协议存在套取贷款行为，属违反法律规定，应认定为无效。综上所述，本案双方签订的《存量房买卖合同》因陆文英缺乏缔约合同的能力，未按约定经陆文英全部子女签字确认，合同未生效，蔡惠英应将房产归还陆文英。请求法院依法驳回蔡惠英的诉讼请求。 蔡惠英、陆文英、第三人曹丽云对蔡惠英证据材料的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理，查明事实如下： 1.2017年6月3日，蔡惠英与陆文英，第三人曹丽云及居间人三明市百年房产经纪有限公司签订一份《存量房买卖合同》，陆文英将坐落于梅列区乾龙新村390幢2406室房屋，建筑面积为85.426平方，双方约定成交价为660000元。合同约定，陆文英在签订本合同时已告知蔡惠英及三明市百年房产经纪有限公司，并且承诺产权人将于2017年6月10日前补签有关该房屋买卖的所有合同。如果产权人拒绝认可代理人的代理权利和义务，则由代理人承担相应的法律后果。蔡惠英在签订本合同当日，支付购房保证金50000元。双方还约定，陆文英应在2017年8月1日前办出其名下的不动产权证。第一期购房款100000元整于2017年6月15日前在确认该房产无冻结、抵押时并由陆文英的子女曹丽萍、曹丽娟、曹荣斌、曹丽云、曹丽珍所有人在该合同上签字后由蔡惠英支付给陆文英。房屋交付时间为2017年6月15日。合同的生效、变更和解除：1.合同经陆文英、蔡惠英、三明市百年房产经纪有限公司签字盖章后生效。2.在房屋交易过程中若有本合同未规定之事宜，经陆文英、蔡惠英、三明市百年房产经纪有限公司协商一致，可签订补充协议，作为本合同附件与本合同正文具有同等法律效力。补充协议若与合同正文不一致以补充协议为准。3.陆文英、蔡惠英双方协商一致可以解除本合同，交易过程中已产生的费用由陆文英、蔡惠英各自承担。4.因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，陆文英、蔡惠英、三明市百年房产经纪有限公司三方免责。 2.2017年6月13日，陆文英、蔡惠英签订一份《补充协议》，本着互惠互利的原则，陆文英、蔡惠英共同商议结果。6月14日，蔡惠英先支付第一期购房款150000元，陆文英同意蔡惠英先装修房子，等不动产权证出来（大约9月20日之前），蔡惠英再支付购房尾款510000元。 3.2017年6月13日，蔡惠英支付陆文英150000元，由陆文英及曹丽云写下收条。 4.2017年11月13日，蔡惠英支付陆文英购房款100000元，由陆文英及曹丽云写下收条。 5.2019年12月14日，蔡惠英支付陆文英购房款50000元，由陆文英及曹丽云写下收条并注明用于陆文英旧房装电梯。 本案争议的焦点：陆文英与蔡惠英签订《存量房买卖合同》是否有效？蔡惠英要求继续履行合同是否应予以支持？ 蔡惠英认为，陆文英与蔡惠英双方于2017年6月13日签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，至双方签字就已经成立生效。从2017年9月25日之后，陆文英还在多次要求蔡惠英支付购房款，从行为来看，蔡惠英也是在积极履行合同，如陆文英不想履行合同也不会要求蔡惠英支付另二笔购房款。因此，陆文英应当按照法律规定继续履行合同。 陆文英认为，当初合同在订立时双方就已经考虑到陆文英签订合同能力，陆文英是缺乏签订本案房屋买卖能力。明确约定要由陆文英五个子女签订后这个合同才生效，而且在签订合同时，蔡惠英都未支付款项给陆文英，所以，本案合同并未生效，故不存在履行问题。 本院认为，2017年6月3，陆文英与蔡惠英签订《存量房买卖合同》，虽然合同中约定：“第一期购房款100000元整，于2017年6月15日前在该房产无冻结、抵押时并由陆文英的子女曹丽萍、曹丽娟、曹荣斌、曹丽云、曹丽珍所有人在该合同上签字后由蔡惠英支付给陆文英”。但在2017年6月13日双方又签订一份《补充协议》，协议约定：“本着互惠互利的原则，卖方和买方共同商议结果。6月14日，买方先支付第一期购房款150000元，卖方同意买方先装修房子，等不动产权证出来（大约9月20日之前）买方再支付购房尾款510000元。”《补充协议》对《存量房买卖合同》的第一期付款方式工、数量、交房、办证及余款的支付重新进行了约定。符合《存量房买卖合同》第十五条第一款第2项的规定：“在房屋交易过程中若有本合同未规定之事宜，经陆文英、蔡惠英、三明市百年房产经纪有限公司协商一致，可签订补充协议，作为本合同附件与本合同正文具有同等法律效力。补充协议若与合同正文不一致以补充协议为准”。蔡惠英按合同和协议履行了付款义务，陆文英也按协议将房屋匙钥交给蔡惠英进行装修。故陆文英与蔡惠英签订《存量房买卖合同》《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。蔡惠英按合同支付了第一笔购房款，但陆文英未在2017年9月25日按合同约定与蔡惠英到公证处办理该房产委托公证书给蔡惠英。此后，陆文英于2017年11月13日，2019年12月14日要求蔡惠英先行支付购房款，蔡惠英于2017年11月13日支付陆文英100000元，2019年12月14日支付陆文英50000元。现陆文英以其已经80多岁了，其文化知识及年龄签订这样一份《存量房买卖合同》，明显缺乏签订合同的能力，且其子女曹丽萍、曹丽娟、曹荣斌、曹丽云、曹丽珍未在该合同上签字，故该合同未生效。另《补充协议》存在套取贷款行为，属违反法律规定，应认定为无效。由于陆文英在签订合同及收款时，有其女儿（代理人）本案的第三人曹丽云在场。陆文英以其年纪已高，缺乏签订合同的能力及其子女曹丽萍、曹丽娟、曹荣斌、曹丽云、曹丽珍未在该合同上签字为由认为合同未生效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。陆文英未按合同履行办理房产公证及过户手续，已构成违约。蔡惠英要求确认《存量房买卖合同》有效，并要求陆文英继续履行合同本院予以支持。 综上所述，本院认为，陆文英与蔡惠英签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋买卖有没有效要看它是否具备生效要件：1.合同当事人必须符合主体资格；2.房屋买卖当事人应当表意真实；3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。本案涉案房屋系拆迁安置房，拆迁时陆文英与列东街道办签订的协议，且陆文英已取得涉房产及匙钥，在取得首笔购房款后，陆文英将匙钥交给蔡惠英进行房屋装修。故陆文英应按合同继续履行义务。由于案涉房产尚未办理至陆文英名下，蔡惠英要求陆文英将案涉房产办理至蔡惠英名下，条件尚不具备，故蔡惠英要求陆文英办理房屋产权过户手续的请求，本院不予支持，但陆文英应在取得不动产权证后将涉案房屋协助蔡惠英办理过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 陆文英与蔡惠英签订《存量房买卖合同》是一份有效的合同； 陆文英应于取得三明市梅列区××村××幢××室房屋不动产权证后十日内协助蔡惠英办理该产权过户手续； 三、驳回蔡惠英的其他诉讼请求。 案件受理费10400元，因适用简易程序审理减半收取5200元，由陆文英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  阮训升 二〇二〇年八月十三日 书记员  马 源 附：本判决相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。