安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初2185号原告：滁州市万尚城百货有限公司，住所地安徽省滁州市南谯北路**水石购物广场商场**，统一社会信用代码91341102355209137N(1-1)。法定代表人：许丽丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：昌德晶，安徽会峰律师事务所律师。被告：天长市天丰房地产开发有限责任公司，住所地，住所地安徽省天长市建设西路**会信用代码91341181661444071B(1-1)。法定代表人：肖维芝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈从富，系公司员工。委托诉讼代理人：盛云，系公司员工。原告滁州市万尚城百货有限公司与被告天长市天丰房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告滁州市万尚城百货有限公司的委托诉讼代理人昌德晶、被告天长市天丰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈从富、盛云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滁州市万尚城百货有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告双倍返还定金400000元。二、请求法院依法判决被告向原告支付违反合同的违约金1000000元、律师代理费60000元。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年4月30日,原告作为乙方,被告作为甲方,双方签订《物业租赁合同》,并在2016年5月1日和6月30日又签订《补充协议》二份。被告将其所有的天丰广场负一层及一层(部分商铺)出租给原告使用,合同主要约定:“第一条关于租赁物业位置、用途、面积、产权状况的约定。第二条关于租赁期、故障营业的约定:1、租赁期限:租期共壹拾伍年,即自2016年7月1日起至2031年6月30日止。第三条关于物业交付时间、条件及延迟交付的约定:1、双方同意约定于2016年6月15日(以双方办理交接书面确认单及实际时间为准,租赁有效期随物业实际交付时间自动顺延)。第四条关于履约定金、租赁费用及增幅约定:1、甲乙双方同意在签署《房屋租赁合同》后33个工作日内乙方即向甲方支付履约定金200000元(此定金在乙方正式缴纳当年第一次租金时自动转为当年应付租金部分内),乙方在正式开业后七天内支付当年当期剩余部分租金费用。…,4、关于前五年及第六年租金分配原则及实施方案:根据甲乙双方洽谈结果如下:a、为支持乙方大力投资、改造商场,提升物业综合形象与产权升值空间,甲方给予免租十二个月。b、由于甲方物业交付必备硬件空调设备设施缺失,经双方协商由乙方先行代为购置并安装使用,由甲方以免租十二个月的形式给予乙方返还补贴。c、甲方给予乙方的合计二十四个月免租期分配在前五年有效租期内,因此,前五年租金进行平均拆分支付…。第七条关于租赁合作主要条款的约定:2、关于合同解除,乙方装潢及其投资设备设施;③由于甲方原因单方面解除合同及其违约迫使乙方提前撤离租赁场地的,甲方向乙方承担损失和违约责任。第八条关于违约责任界定及处理方式的约定:1、甲乙双方约定履行《房屋租赁合同》的违约金为人民币1000000元。2、甲、乙双方非法定或约定而单方擅自终止合同的;违反合同条款并收到对方“告知函”后,拒不接受改正的;恶意制造事端造成对方无法正常经营的(包括但不限于社会黑恶势力、集结群众堵门闹事的)行为均属于本条1项违约范畴。…。”合同签订后,原告于2016年6月3日支付了履约定金200000元。由于被告与天丰广场一、二层业主之间的纠纷,造成范文明等部分业主围堵天丰广场,并对原告进行装修改造的万尚城项目施工现场进行打砸,捣毁样板间,阻止商铺装饰施工。2019年5月27日,天长市人民法院作出(2019)皖1181民初88号民事判决书,确定由于被告的违约行为,致使原告不能实现合同目的,原、被告之间的《物业租赁合同》及《补充协议》已于2017年5月23日解除。为此,因被告的违约行为,所收取的定金200000元应双倍返还,并应按照合同约定支付违反合同违约金1000000元。为维护原告的合法权益,现依法提起诉讼,请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告天长市天丰房地产开发有限责任公司辩称，1、原告在诉请中请求被告承担律师费用没有事实依据和法律依据。在原、被告签订的物业租赁合同及补充协议中均未对律师费有约定。2、《物业租赁合同》中200000元为履约定金，由于案涉合同租赁期限顺延，原告并未以任何形式支付租赁费用，被告没有给原告造成实际损失，原告要求双倍返还定金，不符合法律规定。被告对时间观点的淡泊没有及时在法律规定时间内对被告《解除合同通知函》《解除合同回复函》进行司法确认，造成原告单方解除合同成立。原告单方解除合同要求解除合同的真正原因是没有能力继续经营。（2019）皖1181民初88号民事判决并没有确认天长市天丰房地产开发有限责任公司承担违约责任。3、原告请求被告支付合同违约金1000000元，没有事实依据，合同违约金应该以实际损失为依据，请求赔偿或补偿实际造成损失的金额，在起诉材料中并没有关于原告实际损失的任何证据。因此原告请求被告支付合同违约金1000000元，不符合法律规定的条件。4、原告同时在诉讼请求中要求被告承担双倍返还定金400000元和支付合同违约金1000000元，不符合相关法律规定，同时也没有事实证据和法律依据，原告应该以实际损失为证据和理由提出请求。真实情况是案涉《物业租赁合同》及《补充协议》约定的房屋白白给原告使用3年之久，被告没有收取原告任何费用，被告前期投资同时付之东流。综上，请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。滁州市万尚城百货有限公司提供了以下证据：证据一、《物业租赁合同》、《补充协议》、银行汇款凭证。证明被告将其所有的天丰广场负一层及一层（部分商铺）出租给原告用于经营商场，租赁期限自2016年7月1日起至2031年6月30日止。同时证明免租期从2016年7月1日起至2017年6月30日止，证明原告支付履约定金20万元。证据二、天长市人民法院（2019）皖1181民初88号民事判决书。证明被告的违约行为已由生效的民事判决书所确认，被告理应双倍返还定金40万元，并承担合同违约金100万元。证据三、民事委托合同、律师代理费发票。证明依据租赁合同约定因违约行为发生的律师费，由违约方承担，原告为主张权利及抗辩支付的律师代理费为6万元。天长市天丰房地产开发有限责任公司的质证意见：证据一，《物业租赁合同》、《补充协议》、银行汇款凭证真实性无异议，对《物业租赁合同》第8条第三款B项的证明目的不认可。该合同已经解除，达不到合同约定的目的。证据二，真实性无异议，证明目的不认可。1、（2019）皖1181民初88号民事判决书确认《物业租赁合同》的位置、面积、单价，租赁费的支付金额、时间、方式，履约定金支付金额20万元，违约金100万元，《补充协议》确认变更后的面积，租赁期顺延至2017年6月30日，并没有确认被告天长市天丰房地产开发有限责任公司承担违约责任。2、被告没有在法律规定时间内对被告《解除合同通知函》、《解除合同回复函》进行司法确认，造成原告单方解除合同成立。因此（2019）皖1181民初88号民事判决书中的原告即本案的被告天长市天丰房地产开发有限责任公司在（2019）皖1181民初88号民事判决书中的诉讼请求没有得到法院的支持，恰好证明了本案中原告因没有能力继续经营租赁物而提出的《解除合同通知函》，（2019）皖1181民初88号民事判决已经确认原告单方解约成立，且证明原告没有能力经营租赁物而单方解约成立，并非天长市天丰房地产开发有限责任公司承担违约责任，因此该份证据不能达到原告的证明目的。证据三，民事委托合同、发票的真实性请法院核实，该份证据是原告与原告委托人之间的合同，因案涉合同于2017年5月23日已经解除，原告对案涉租赁物并未做任何投资，更加谈不上为达到合同目的要求被告承担律师费用，因此不能达到原告证明目的。天长市天丰房地产开发有限责任公司提供了以下证据：出示日期为2020年7月13日，证明人为天长市政府驻天丰工作组的证明一份。证明1、被告为了支持原告就案涉租赁物完成投资和树立形象，市政府领导、工作组领导及蓝德集团领导亲自去合肥与原告原法定代表人刘琪就相关的支持工作磋商，原告争取于2018年6月1日前答复。2、证明原告因无能力继续经营案涉租赁物，是要求解除合同的主要原因。滁州市万尚城百货有限公司的质证意见：日期为2020年7月13日，天长市政府驻天丰工作组的证明与本案无关，被告主体资格仍然存在，天长市政府驻天丰工作组不具有任何主体资格，它所证明的事实与本案的违约情形无关联性，也不具有合法性，更不具有真实性。经审查，本院认为，原告提交的证据1、2、内容真实、来源合法、与待证事实有关联，本院予以认定；证据3、真实性可以认定，对原告的证明目的不予采纳；被告提交的证据真实性可以认定，对被告的证明目的不予采纳。本院根据认定的上述证据及当事人的陈述查明：2016年4月30日,原告作为乙方,被告作为甲方,双方签订《物业租赁合同》一份,并在2016年5月1日和6月30日又签订《补充协议》二份。被告将其所有的天丰广场负一层及一层(部分商铺)出租给原告使用,《物业租赁合同》第一条关于租赁物业位置、用途、面积、产权状况的约定。第二条关于租赁期、故障营业的约定:1、租赁期限:租期共壹拾伍年,即自2016年7月1日起至2031年6月30日止。第三条关于物业交付时间、条件及延迟交付的约定:1、双方同意约定于2016年6月15日(以双方办理交接书面确认单及实际时间为准,租赁有效期随物业实际交付时间自动顺延)。第四条关于履约定金、租赁费用及增幅约定:1、甲乙双方同意在签署《房屋租赁合同》后33个工作日内乙方即向甲方支付履约定金200000元(此定金在乙方正式缴纳当年第一次租金时自动转为当年应付租金部分内),乙方在正式开业后七天内支付当年当期剩余部分租金费用。4、关于前五年及第六年租金分配原则及实施方案:根据甲乙双方洽谈结果如下:a、为支持乙方大力投资、改造商场,提升物业综合形象与产权升值空间,甲方给予免租十二个月。b、由于甲方物业交付必备硬件空调设备设施缺失,经双方协商由乙方先行代为购置并安装使用,由甲方以免租十二个月的形式给予乙方返还补贴。c、甲方给予乙方的合计二十四个月免租期分配在前五年有效租期内,因此,前五年租金进行平均拆分支付。第七条关于租赁合作主要条款的约定:2、关于合同解除,乙方装潢及其投资设备设施;③由于甲方原因单方面解除合同及其违约迫使乙方提前撤离租赁场地的,甲方向乙方承担相关损失和违约责任。第八条关于违约责任界定及处理方式的约定:1、甲乙双方约定履行《房屋租赁合同》的违约金为人民币1000000元。2、甲、乙双方非法定或约定而单方擅自终止合同的;违反合同条款并收到对方“告知函”后,拒不接受改正的;恶意制造事端造成对方无法正常经营的(包含但不限于社会黑恶势力、集结群众堵门闹事的)行为均属于本条第1项违约范畴。合同签订后,原告于2016年6月3日向被告支付了履约定金200000元。现原告认为其租用被告所有的天长天丰广场负一层及一层（部分铺面）使用期间，由于被告与天丰广场一、二层业主之间的存在纠纷,范文明等部分业主围堵天丰广场，并对原告万尚城百货公司进行装修改造的万尚城项目施工现场进行打砸，捣毁样板间，阻止商铺装饰施工。因被告的违约行为,致使原告不能实现合同目的,原、被告之间的《物业租赁合同》及《补充协议》已于2017年5月23日解除。天长市人民法院（2019）皖1181民初88号民事判决书对此已经予以确认。为此,被告所收取的原告定金200000元应双倍返还,并应按照合同约定支付违反合同违约金1000000元。故依法提起诉讼,请求法院依法支持原告的诉讼请求。本院认为：第一、原、被告签订《物业租赁合同》及两份《补充协议》后，原告已按照约定于2016年6月3日向原告支付200000元作为履约定金，被告也按照约定将所有的天长天丰广场负一层及一层（部分铺面）交付给被告使用，原、被告均已按照合同的约定履行义务。第二、双方在履行合同期间，原告对租用被告所有的天长天丰广场负一层及一层（部分铺面）进行投资、打造样板间期间，由于被告与天丰广场一、二层业主之间的纠纷，造成范文明等部分业主围堵天丰广场，并对被告万尚城百货公司进行装修改造的万尚城项目施工现场进行打砸，捣毁样板间，阻止商铺装饰施工，双方为此产生矛盾，后双方经协商未果。原告于2017年5月11日将其工作人员撤离租用被告所有的天长天丰广场负一层及一层（部分铺面），2017年5月23日原告向被告发出《解除合同通知函》。第三、2019年1月2日，天长市天丰房地产开发有限责任公司作为原告向本院提起诉讼，要求与滁州市万尚城百货有限公司解除签订的《物业租赁合同》并要求支付合同约定的租赁房屋的租金、违约金，本院经审理认为，原、被告签订的《物业租赁合同》已经于2017年5月23日解除，故于2019年5月27日作出(2019)皖1181民初88号民事判决书,驳回了天长市天丰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。该民事判决书已经发生法律效力。本院民事判决书同时认定，原、被告解除签订的《物业租赁合同》原因是被告的违约行为,致使原告不能实现合同目的。第四、原告按照约定于2016年6月3日向原告支付200000元作为履约定金，由于被告存在违约行为，原、被告虽然解除了《物业租赁合同》，但合同解除有溯及力，现原告要求被告双倍返还定金400000元的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。第五、关于原告要求被告支付违反合同的违约金的100万元、律师代理费60000元的诉讼请求，虽然原、被告签订的《物业租赁合同》第八条约定履行本《物业租赁合同》的违约金100万元以及违约方在承担违约金责任的同时，还应承担守约方所涉及的各项间接损失，但由于原、被告签订的《物业租赁合同》既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告在本案中已经要求被告双倍返还定金，故原告再要求被告承担违反合同的违约金的100万元、律师代理费60000元的诉讼请求，缺乏法律依据，依法不予采纳。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条的规定，判决如下：一、被告天长市天丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告滁州市万尚城百货有限公司定金40万元。二、驳回原告滁州市万尚城百货有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17940元，由原告滁州市万尚城百货有限公司负担13025元，被告天长市天丰房地产开发有限责任公司负担4915元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  李锦章人民陪审员  刘志银人民陪审员  王如海二〇二〇年八月二十五日书 记 员  时 彪附：相关法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。