云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3322号原告（反诉被告）昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组地址昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组负责人屠松才委托代理人：刘英、樊梦丽，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）郭彪，男，汉族，1974年1月17日生，身份证住址昆明市官渡区。委托代理人：毕云龙、党锐，云南滇铭律师事务所律师。特别授权代理。原告昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组（以下简称“土桥小组”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，被告郭彪在提出答辩状期间，针对本诉部分提起反诉，本院依法组成适用普通程序，由审判员朱蓉独任审判，于2019年8月26日、2020年8月3日公开开庭对（2019）云0111民初3322、3323号两案的本诉和反诉进行了合并审理，原告土桥小组的特别授权委托代理人、被告郭彪及其委托代理人到庭参加诉讼。鉴定人黄某到庭接受询问。本案现已审理终结。原告土桥小组诉称：2014年5月30日，原告土桥小组作为甲方，被告郭彪作为乙方，双方协商一致签订《场地租赁合同》，约定由原告提供位于老昆洛公路西边，土桥村永庆庵北侧的独立临街公房出租给被告使用。《场地租赁合同》约定：租赁时间定为叁年，即二O一五年一月一日至二O一七年十二月三十日止，每年租赁费人民币公房60000元。按照先付租金后使用场地，乙方应每年一月一日前一次性付清当年的租赁费。上述《场地租赁合同》签订后，原告按照合同约定将房屋交付被告使用，合同约定期间内，被告依约履行支付租金的义务。租赁期限届满后，原、被告双方未续签租赁合同，但被告于2017年12月交付了30000元给原告后继续使用场地。2019年，被告依然持续占有使用原租赁场地，既未与原告协商签订租赁合同，也未支付任何费用。诉请判令被告郭彪腾还位于老昆洛公路西边、土桥村永庆庵北侧的独立临街公房给原告，判令被告按照每日273.97元的标准支付原告自2018年12月31日起至被告实际腾还房屋之日止的房屋占用费（独立临街公房）。原告土桥小组针对其诉讼主张提交如下证据材料：1、场地租赁合同两份，欲证实原、被告形成租赁合同关系；2、会议记录，欲证实双方未能在租赁合同期限届满后就续租和租金事宜达成一致；3、场地租赁合同及补充协议，欲证实土桥小组向黄连平、李祖红出租场地，约定的租金标准。被告郭彪答辩、质证并提出反诉称：反诉原告郭彪自2003年就承租反诉被告土桥小组永庆庵独立临街公房及后面的厂房，约定租期于2014年12月31日期满。2014年5月14日经双方协商反诉被告将原租赁标的（临街公房和厂房）分作两部分分别续签《场地租赁合同》出租给反诉原告。签订合同后反诉原告提出整体投资改造租赁标的，经反诉被告同意对临街公房和厂房进行投资改造，并表示临街公房改造后的租赁期限可以参照另一租赁标的物厂房12年的租期执行。反诉原告共计对临街的独立公房进行加层和内外墙体的装饰投资改造，共计投入的改造费用为125,050.71元，现反诉原告拒绝续签租赁合同，导致反诉原告投入的改造费用损失。诉请判令反诉被告土桥小组赔偿反诉原告临街公房投资改造损失125,050.81元，确认反诉原告对临街公房具有优先承租权。被告郭彪针对其本诉及反诉意见，提交如下证据材料：一、场地租赁合同，欲证实原、被告形成租赁合同关系及各自权利义务；二、关于对晓东社区土桥小组危房进行修缮的申请，欲证实2014年12月4日经反诉被告同意，反诉原告对临街公房和后面的厂房投资整体加层和修建；三、建房合同、建房款项领款条、工程施工项目清单计价表、平面位置示意图，欲证实反诉原告对临街公房和后面的厂房整体加层和修建的费用计价为3,444,607.39元；四、房屋照片，欲证实案涉房屋与厂房修建前与修建后的状态。反诉被告土桥小组针对反诉部分质证并答辩如下：按照双方签订的租赁合同的约定，合同期满后，地上附着物归出租方所有，现合同已履行完毕，土桥小组不应对反诉原告予以补偿。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，在双方无争议的合同文本的基础上，确认本案基本法律事实如下：2014年5月30日，被告郭彪与原告土桥小组签订《场地租赁合同》，主要内容为：自关雨路修建以后，土桥村本应对原村社的旧公房作统一规划和改造，因永庆庵相隔而不能成为一体。应乙方（郭彪）需要，由甲方（土桥小组）提供位于老昆洛公路西边，本村永庆庵北侧的独立临街公房出租给乙方。租赁时间定为叁年，即2015年1月1日至2017年12月30日止，租赁费每年租金陆万元正，按照先交租金后使用场地，乙方于每年一月一日前一次性付清甲方当年的场地租赁费陆万元。租赁期内，该场地及地上附着物所有权属甲方所有，乙方拥有使用权，管理权，以及维修房屋的义务。租赁期内，如遇征地拆迁所有补偿费归甲方所有。合同期满后，如乙方继续使用，征得甲方同意，在同等条件下，优先满足乙方。上述两份合同签订后，被告郭彪入场经营，并对独立临街公房及后面的厂房共同出资进行加盖、改造。在合同期满后的2018年至今，双方因未能对续租的租金达成一致，被告郭彪按原合同约定的标准支付了一年的租金60000元后，使用上述租赁物至今。审理过程中，查明涉案房屋现处于闲置状态，但仍由郭彪占用使用。本案双方当事人争议的焦点为：1、双方未能续签租赁合同，是否存在违约及存在违约责任的情形？2、双方签订的租赁合同履行期限届满，此后形成不定期租赁合同关系，租金标准应如何确定？3、承租人郭彪在租赁物上所作添附，在合同期满后应否由出租人应予补偿，如需补偿，应如何确认补偿标准？本案在审理过程中，委托云南中庆资产评估有限公司对涉案位于土桥居民小组永庆庵独立临街公房及后面厂房同地段的租金标准进行司法评估。云南中庆资产评估有限公司于2019年12月函复我院“因鉴定前期初步的调查了解及查阅相关资料后，由于市场上近期无法找到三个区域内有可比性参照物以及参照物参照性相对较弱，具体经办评估师对市场租金进行了调查询价及查阅资料，考虑到租金评估要按市场法的租金来计算其租金公允价值，而且技术上找不到合理参照物，因此无法承接本次鉴定评估工作”，故向法院提交退件申请。同时，本院另行委托云南云岭土地资产评估有限公司对涉案位于土桥居民小组永庆庵独立临街公房及后面厂房进行的改造残值进行评估。该公司在后续勘验过程中，经对涉案资产情况梳理，提出如下问题“1、土桥居民小组永庆庵独立临街公房后面厂房部分原告有部分原有建筑，被告改造时已拆除，无法评估；2、土地居民小组永庆庵独立临街公房及后面厂房进行的改造，被告已出租为网吧、超市、美容院、餐馆等，因部分装修工程为承租方实施，被告不予提供租赁合同及组织承租方配合勘验，无法确定资产权属问题；3、被告无法提供涉案资产改造资料，隐蔽工程价值无法准确评估；4、被告对现场勘验记录表示不是最终确认。”因此，提出终止评估工作。我院另行委托昆明正宇司法鉴定所对案涉土桥居民小组永庆庵独立临街公房及后面厂房进行的改造另行进行残值评估。昆明正宇司法鉴定所于2019年10月12日作出昆正宇司鉴字【2019】第040号房产改造价值评估司法鉴定意见书，主要内容为公房的改造、装修原值为212,950元，评估值为零。反诉原告郭彪质证称：对此份鉴定意见书以2019年9月30日为评估鉴定基准日有异议，因合同于2017年12月30日履行期限届满，应以2017年12月31日为基准日。但为了尽快结案，认可此份鉴定意见书的真实性、合法性和关联性。反诉被告土桥小组对此鉴定意见书提出异议，但对鉴定意见书关于临街公房的改造、装修评估值确认为零无异议。针对争议焦点，本院认为：一、本案出租人土桥小组与承租人郭彪于2014年5月30日《场地租赁合同》履行期限已届满，此后双方形成不定期租赁关系。但因出租人土桥小组已对租金提出异议，本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“原租赁合同继续有效”的规定。本案双方当事人在合同期满后未就续签达成一致，系原告土桥小组的缔约自由，并不构成对意向承租人郭彪的违约；二、关于不定期租赁合同期间的租金标准。本院根据鉴定机构无法作出准确意见退件处理的客观实际，对涉案公房的租金标准，参考市场交易惯例每年上浮5%-30%的标准，酌情在2017年每年陆万元的基础上上浮5%，即2018年的标准为63000元，2019年的标准为66150元，2020年的标准为69457.5元，2021年的标准为72930.38元。三、关于反诉原告主张的改造装修残值补偿，因无事实及合同依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告郭彪于本判决生效之日起十日内将承租的老昆洛公路西边，土桥村永庆庵北侧的独立临街公房腾还原告昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组；二、被告郭彪于本判决生效之日起十日内一次性按照2018年为63000元、2019年为66150元、2020年为69457.5元、2021年的标准为72930.38元的标准计算支付原告昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组自2018年1月1日起至实际腾还房屋之日止的租金（应扣除被告郭彪已付的60000元）；三、原告昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组的其他诉讼请求不予支持；四、反诉原告郭彪的反诉请求不予支持。本诉案件受理费379元，反诉费1401元，合计1780元，均由被告郭彪承担7827元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为判决生效后两年。审判员  朱蓉二〇二〇年八月二十四日书记员  于晶