广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6338号原告：李敏燕，女，1973年3月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：李学彤，男，1937年4月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：凌珍权，广东一粤律师事务所。被告：陈健，男，1990年10月2日出生，汉族，住广州市天河区。被告：刘金洋，女，1991年7月2日出生，汉族，住广州市天河区。两被告共同委托代理人：吴秀荣、詹素馨，广州金鹏律师事务所律师。第三人：广州市房真探房地产销售代理公司，住所地：广州市荔湾区芳兴路**首层**。法定代表人：杨震鹏。原告李敏燕、李学彤与被告陈健、刘金洋、第三人广州市房真探房地产销售代理公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李敏燕及两原告共同委托诉讼代理人凌珍权、两被告共同委托诉讼代理人詹素馨到庭参加诉讼。第三人广州房真探房地产销售代理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敏燕、李学彤向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金人民币100875元(从2020年1月17日至2020年4月1日共75天，每天1345元)。2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告经广州市房真探房地产销售代理有限公司居间介绍，于2019年10月20日签订《存量房买卖合同》(房真探版)合同编号：01020789，买卖位于广州市荔湾区芳兴路华彩街19号201房，合同约定成交价269万，付款方式为按揭付款，首付108万，拟申请贷款161万。中国农业银行股份有限公司广州流花支行于2020年1月6日出具《个人往房贷款同意贷款意向书》，批复同意被告申请的贷款101万，广州市往房公积金管理中心于2020年1月10日出具《往房公积金贷款审批确认书》，同意批复被告申请的贷款60万元。按照《存量房买卖合同附件》B按揭付款第3点的约定，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内由网签机构根据房屋交易登记机关指定方式进行预约，并根据预约的时间到相应的房屋交易登记机关办理申请买卖过户手续。在2020年1月10日收到银行同意批复贷款的通知后，原告多次通过经纪方沟通，要求被告依约办理过户手续，被告刚开始声称资金没有到位，一直没有按照约定的时间存入公积金中心指定的监管账户，之后又利用原告已经另外购房，急需资金周转，对原告提出诸多不合理要求，得不到满足就一直拖延办理过户。2020年4月1日，原告为了避免更大的损失，无奈同意被告提出的不合理要求并签署《收楼与保证金合同》，被告才同意办理过户手续，但此时已经严重超出合同约定的五个工作日履行期限。因为被告的恶意拖延，严重影响了原告另外购房的计划，以及付出了更多的资金成本。按照存量房买卖合同第六条第五点的约定，甲乙双方任一方迟延履行本合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的(包括但不限于提供交易资料、签署交易文件、办理交易手续、支付房款，交付物业、迁出户口等)，则：逾期超过十天仍未履行但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的万分之五支付违约金至其履行合同义务时止。被告陈健、刘金洋辩称：被告认为其不构成违约：原告据以起诉的编号01020789号存量房买卖合同没有被告刘金洋的签名，因此该合同不能作为本案的依据，本案应以穗存量房合同19120007940号为依据。首先该合同具有原被告双方4人的签名，该合同签订时间是2019年12月3日，签订时间晚于01020789号合同签订的时间。因此应该认为4人在后签订的合同真实表达了各方的意思，并达成了合意。根据19120007940号合同第1条第8项第三款约定，原被告双方约定涉案房产过户的前置条件是原告必须在过户前办理该房产名下的户口迁出，据此可以认为原告负有先合同义务，在原告未将户口迁出前，被告具有后合同义务，未办理过户并不构成违约。其次根据19120007940号合同第11条的约定，在2020年4月1日原被告双方就户口迁出、收楼等问题，重新达成了收楼与保证金合同，该合同可以认为是原被告对之前合同履约过程中出现的问题重新达成的合意，此后双方也是按该合同履行完毕合同义务。因此被告不存在违约行为，无需承担违约责任。第三人广州房真探房地产销售代理公司没有提交陈述意见。经审理查明：2019年10月20日，原告李敏燕、李学彤（甲方，卖方）与被告陈健（乙方，买方）、第三人广州房真探房地产销售代理公司（丙方，房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》及附件(房真探版)合同编号：01020789，约定：甲方出卖的房地产为广州市荔湾区芳兴路华彩街19号201房。该房地产建筑面积78.62平方米，套内面积68.69平方米；该房地产户口未迁出，甲方应在过户前迁出；该房地产按整套出售并计价，总金额2690000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐购房款后90天交楼；甲乙双方任一方出现逾期履行本合同(含附件)所列交易义务超过10天的构成根本违约，并承担相应的违约责任；甲乙双方任一方迟延履行本合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的(包括但不限于提供交易资料、签署交易文件、办理交易手续、支付房款，交付物业、迁出户口等)，则：(1)逾期未超过十天的，违约方须从逾期起每日按总楼价的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行，(2)逾期超过十天仍未履行的，守约方有权根据本合同第六条第五款第2项解除合同并要求违约方承担违约责任。(3)逾期超过十天仍未履行但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的万分之五支付违约金至其履行合同义务时止；《广州市存量房买卖合同》(网签正式版本)与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；合同附件约定：B、按揭付款：定金50000元，乙方须在2019年10月20日支付给甲方；首期楼款（不含定金）1030000元，乙方应于甲乙双方在签订本合同后65天内到银行办理存量房资金托管申请，并按约定支付首期楼款；乙方应于2019年12月26日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。按揭的方式为组合贷款，甲乙双方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。乙方拟定贷款金额为：1610000元；甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内由网签机构根据房屋交易登记机关指定方式进行预约，并根据预约的时间到相应的房屋交易登记机关办理申请买卖过户手续；等等。同日，被告陈健向两原告支付定金50000元。2019年12月3日，原告李敏燕、李学彤（甲方，卖方）与被告陈健、刘金洋（乙方，买方）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定：甲方出卖的房地产为广州市荔湾区芳兴路华彩街19号201房。该房地产建筑面积78.62平方米，套内面积68.69平方米；其他：过户前办理迁出；该房地产按整套出售并计价，总金额2690000元；签订本合同时，乙方向甲方交付50000元定金，并按照按揭方式付款；首期款：乙方应由公积金中心进行监管向甲方支付房款1080000元；剩余房款：剩余房款1610000元，由乙方于2019年12月31日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭方式为公积金、商业组合贷款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为买方收齐楼款当天；甲方与乙方约定按以其他方式办理产权转移登记，其他方式为自行协商；等等。2020年1月6日，中国农业银行股份有限公司广州流花支行向陈健出具《个人往房贷款同意贷款意向书》，批复同意陈健申请的贷款101万。2020年1月10日，广州市往房公积金管理中心于向陈健出具《往房公积金贷款审批确认书》，同意向陈健贷款60万元。2020年4月1日，李敏燕、李学彤（卖方）与陈健、刘金洋（乙方，买方）签订《收楼与保证金合同》，约定：一、经双方友好协商，成功递件过户后，买方剩余购房尾款50000元整作为收楼保证金，卖家户口迁出、房屋里面的东西全部清走、房屋在交楼前无意外生命事故发生、无租房给其他人的租房合同、物业费已经结清等条件全部达到情况下，买方收楼当天转账至卖方指定账号。卖方李敏燕收楼当天支付中介费1万元人民币，剩余中介费继续由买方陈健支付中介费。二、户口迁出时间为：成功交易出证后的3个工作日，卖方到户籍科迁出户口。如果卖方未按本合同规定的期限迁出户口，应当每日按总房款0.05%的标准向买方支付违约金，预期超过30天仍未迁出户口，则卖方向买方支付5万元违约金，即5万元保证金归买方所有，买方收楼时不再需要支付卖方保证金。三、收楼时间：卖家收到包括商业贷款和公积金贷款在内的总共264万之后的20天之内交楼，不收房租。若超过20天，则按照房子住一个月就按4000元一个月租金支付给买家，直至小区可以放行给搬家公司进入小区的3天内搬出，卖家不可以隐瞒小区放行事项。不管在什么条件下(卖方未收齐买方所有公积金及商业贷款情况除外)，卖方必须于2020年8月1日之前搬出荔湾区芳兴路华彩街19号201房，否则5万元保证金归买方所有，即买方收楼时不再需要支付卖方保证金。四、《收楼条件：清空房屋，买方收楼之后会全部重新装修。卖方交楼时务必把屋内的东西清空(搬家时中介方负责把控，如果房屋内有多余垃圾，垃圾清理费从中介费扣除)。同日，原被告到房屋交易登记机关办理案涉房屋的买卖过户手续。2020年4月3日，陈健、刘金洋取得案涉房屋的《不动产权证书》。被告已依约将房屋交付给原告，原告亦依约向被告支付了全部购房款。庭审中，两被告确认其为夫妻关系。两原告确认其户籍在2020年4月8日迁出案涉房屋。本院认为：原告李敏燕、李学彤与被告陈健签订的《存量房买卖合同》及附件(房真探版)及原告李敏燕、李学彤与被告陈健、刘金洋签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。在合同中虽约定“在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内由网签机构根据房屋交易登记机关指定方式进行预约，并根据预约的时间到相应的房屋交易登记机关办理申请买卖过户手续”，但亦约定“原告应在过户前将户口迁出”，在合同履行期间，双方就办理买卖过户手续时间、户口迁出、收楼时间及条件等存在争议，故办理买卖过户手续时间延迟，原被告双方均有责任。之后，双方就争议事项已签订《收楼与保证金合同》，该合同并无提及被告需向原告支付从2020年1月17日至2020年4月1日的逾期办理过户手续违约金，因此，原告要求被告支付违约金依据不足，本院不予支持。第三人广州市房真探房地产销售代理公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告李敏燕、李学彤的诉讼请求。案件受理费1159元，由原告李敏燕、李学彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年八月二十一日书记员  吴 帆