北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初10440号原告：姜沿平，男，1953年7月11日出生。被告：北京长宏盛世房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区双柳北街**院**楼******。法定代表人：李志龙。原告姜沿平与被告北京长宏盛世房地产经纪有限公司（以下简称长宏盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告姜沿平到庭参加诉讼。被告长宏盛世公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜沿平向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《房屋出租委托合同》及《补充协议》于2020年3月20日解除；2、判令被告长宏盛世公司支付原告姜沿平2019年12月21日至2020年3月20日的房屋租金共计47473.5元以及逾期利息，逾期利息按银行一年期贷款利率和实际偿还日期计算；3、被告长宏盛世公司支付原告姜沿平由于加装拆除隔断造成屋内装修损毁的修复费用1500元；4、被告长宏盛世公司支付原告姜沿平拖欠的水费1400元、电费500.7元、燃气费1343.93元，三项合计3244.63元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2018年12月19日签订了关于草桥欣园四区10号楼×号（以下简称×号）房屋租赁的《房屋出租委托合同》，原被告双方于2019年5月28日签订了《补充协议》。上述合同明确约定2019年12月21日前长宏盛世公司向姜沿平支付2个半月的租金41250元，但经姜沿平多次催告要求支付，对方不接电话或者以亏损为由或者以公司内部调整需要重新签合同等无关无理理由，拒不支付到期房租；2019年12月30日，姜沿平再次准备了补充协议，拟与对方就继续履行合同及相关补充协议进行了沟通，但仍不能达成一致意见；同时，根据所了解的情况，现实际承租人已经将租金交付给了被告，而被告却拒不支付给原告。综上情形，对方行为已表明其根本没有继续履行相关合同及补充协议的意愿，已构成根本违约，致使原被告双方签订的合同等已无法继续履行；请求法院确认解除原被告双方签订的《房屋出租委托合同》及相关《补充协议》；被告向原告支付逾期利息，逾期利息按同期一年期贷款利率和实际日期计算。原被告双方签订《房屋出租委托合同》第六条约定了相关违约责任，但仅对姜沿平的违约责任进行了约定，并赋予了长宏盛世公司解除合同和收取违约金等权利；本条约定明显违反了公平原则，不公平的减轻了被告的责任和应承担的义务；且该约定也有合同欺诈之嫌疑。在长宏盛世公司已根本违约的情况下，依据公平对等原则，姜沿平理应有权利依据《房屋出租委托合同》第六条关于解除合同和违约金的约定追究长宏盛世公司的违约责任。长宏盛世公司代理委托期间由于加装和拆除隔断造成的房屋局部损毁，应予修复，恢复原状；委托合同中姜沿平同意（而非承诺）长宏盛世公司加装隔断进行分租，但也同时约定若依政府规定拆除隔断时租金相应降低。姜沿平同意据实降低租金已尽到合理义务，长宏盛世公司作为专业公司应当知晓政府规定，应当知晓加装隔断是否具有可行性并承担加装隔断带来的风险，当隔断拆除时理应将房屋恢复原状，这也是业界默认的约定。被告长宏盛世公司未到庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，姜沿平围绕诉讼请求提交《房屋出租委托合同》、《补充协议》、微信记录、照片等证据材料；对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年12月19日，姜沿平（甲方）与长宏盛世公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定姜沿平将×号房屋委托长宏盛世公司对外出租。甲方提供的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。委托期限共计24个月，自2018年12月21日至2020年12月20日止。合同签订后，甲方同意预留45天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2019年2月6日开始计算租金，即委托之日起第一年乙方给甲方10个月零15天的房租；房屋每月租金为18000元，房租按季交付，具体付款时间：第一，2018年12月19日22000元，第二次2019年3月6日54000元，第三次2019年6月6日54000元，第四次2019年9月6日54000元。第二年，月租金18900元，空置期15天。2019年12月21日47250元；2020年3月6日56700元……。房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复。合同签定之日前，房间未结清的有线电视费、水、电、燃气等费用由甲方支付，剩余的乙方代收，合同到期后一并退还给甲方。在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用：1、房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏。2、合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、有线电视收视费用。3、配件、水管龙头等因使用不当产生问题的。4、物业交割后下水管道因使用问题发生堵塞而产生的疏通费用。5、木地板、地砖、、地砖使用问题有破损的。6、因客户需要更换防盗门、户门或门锁等费用。7、屋内其它物品因使用不当产生破损的。补充协议手写部分：甲乙双方租金变更为16600元/月（5间），17500元/月（6间）；第二年递增5%。后附房屋附属设备交接清单：电表表数剩436元，燃气表数02479，水表字数0593。同日，姜沿平出具授权书，载明：1、代理期限为2018年12月21日至2020年12月20日。2、以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约、代收房租等事宜；3、代甲方向承租方收取租金以及和他约定的其他费用；4、监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务。2019年5月28日，姜沿平（甲方）与长宏盛世公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：双方签署的房屋委托合同，于3月30日起实际可出租单位为5间，按原合同租金改为16600元，现代理方请求考虑其亏损情况，现经双方共同协商一致后，甲方同意从2019年3月30日起至2019年12月20日（满整年日期）月租金降为15000元。第二年租金另议，但不低于16500元。原合同其它条款不变。按上述修改；第三次付房租2019年6月6日支付租金37000元（已扣除上期租金高于15000元部分），第四次付房租2019年9月6日支付租金45000元。2019年11月29日，姜沿平（甲方）与长宏盛世公司（乙方）再次签订《补充协议》一份，约定：双方签署的房屋委托合同，鉴于该合同履行期间，乙方出现过未按有关租赁法规出租等行为，虽经物业等有关部门指出，现已纠正整改。为防止类似违规情况再次发生，双方补充协议如下：1、乙方保证严格按照相关法律法规、物业管理各项规定严格执行，保证不再发生类似情况（甲方保证房屋为5间出租）；2、双方都应配合物业等管理部门对房屋进行监督和检查。3、双方同意原合同继续执行，但如乙方再有违规情况发生，双方解除原合同，同时乙方支付甲方1个月租金作为违约金。现姜沿平称长宏盛世公司应在2019年12月21日前支付2个半月的租金41250元，但经姜沿平多次催告要求支付，对方一直拒不支付到期房租，后于2020年3月向长宏盛世公司发出解除合同的交接通知，通知对方2020年3月20日双方解除合同并办理交接手续，并提交微信记录为证。另，姜沿平提交与租户的微信聊天截图，证明2020年3月20日，姜沿平与租户确认收回房屋。另，姜沿平提交照片，称由于长宏盛世公司加装和拆除隔断造成房屋局部损毁，包含客厅的顶部、地面、、地面及餐厅、起居室损毁，主张修复费用1500元。另，姜沿平提交照片、视频及微信记录，载明：水表表数0900，燃气表数02995，电费余额50.82元；姜沿平称因2019年2月水表数为0618，2020年3月15日的水表表数为0898，且水费价格最低为5元/立方米，故主张水费1400元；姜沿平称燃气费最低档为2.63元，2020年3月15日的燃气表数为02990，故主张（2990-2479）＊2.63=1343.93元。另姜沿平称交接清单中载明电费剩余金额436元，后2020年3月5日电表欠费64.7元，租户又交纳电费50.82元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告长宏盛世公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。姜沿平与长宏盛世公司签订《房屋出租委托合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效；双方应当按照合同约定履行各自义务。姜沿平将×号房屋交付长宏盛世公司，长宏盛世公司应向姜沿平交付租金，长宏盛世公司经催告后在合理期限内仍未交付租金，视为根本违约，姜沿平通知长宏盛世公司2020年3月20日解除合同，且姜沿平实际于2020年3月20日收回房屋。故姜沿平主张双方签订的《房屋出租委托合同》及《补充协议》于2020年3月20日解除，长宏盛世公司支付2019年12月21日至2020年3月20日的房屋租金共计47473.5元，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故关于利息一项，本院支持的部分为以47473.5元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月21日起计算至实际付清之日止；因双方约定：“房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复。”本案中，姜沿平提交照片佐证其房屋的墙面及地板等存在损坏，本院对其装修损毁修复费用的合理部分予以支持。另因双方约定，合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、有线电视收视费用由长宏盛世公司负担，本院结合现有证据，对姜沿平主张的水费、电费、燃气费的合理部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认姜沿平与北京长宏盛世房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》及《补充协议》于2020年3月20日解除；二、北京长宏盛世房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付姜沿平2019年12月21日至2020年3月20日的房屋租金47473.5元及利息（以47473.5元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年3月20日起计算至实际付清之日止）；三、北京长宏盛世房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿姜沿平装修修复费用1200元；四、北京长宏盛世房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付姜沿平水费1400元、电费385.18元、燃气费1343.93元；五、驳回姜沿平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1105元，由被告北京长宏盛世房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年八月二十一日书记员 李京文