山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终9370号上诉人（原审原告）：丁明奇，男，1980年4月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于合双，山东辰林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾昌，男，1990年11月23日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：魏玉琼，女，1989年4月4日出生，回族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：秦宝成，男，中国保护消费者基金会打假工作委员会工作人员，住山东省聊城市。上诉人丁明奇因与被上诉人曾昌、魏玉琼房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。丁明奇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审的案件受理费由曾昌、魏玉琼承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，曾昌、魏玉琼未向丁明奇支付购房款60000元。1.曾昌、魏玉琼一审中共提交转款记录4笔，分别是2014年6月29日向尾号9135的账户借15000元、2014年7月5日向尾号5082的账户贷10000元、2015年1月27日向尾号5082的账户借10000元、2015年4月11日向尾号5082的账户借19000元，共计54000元。第一，这4笔款项中均未注明款项名称，无法认定是购房款；第二，4笔款项均系案外人的账号，与丁明奇无关；第三，2014年7月5日的记录是贷，经向银行查询，贷表明是转入，即曾昌、魏玉琼的账户转入10000元，而非转出；第四，《房产买卖契约》第三条约定，乙方应于2015年2月19日前将购房款15万元交付卖方。上述转款时间严重超出合同约定的付款时间。2.曾昌、魏玉琼未向丁明奇交付现金6000元。不管是在录音中还是庭审中，丁明奇只认可收到45000元，并出具收条一份，曾昌、魏玉琼主张支付6000元无任何证据。3.丁明奇从未授意曾昌、魏玉琼将购房款给付案外人，两人与案外人之间的经济往来与丁明奇无关。丁明奇作为涉案房屋的所有权人，已经在《房产买卖契约》上签字，并给曾昌、魏玉琼出具收条，曾昌、魏玉琼应按照合同约定将购房款支付给丁明奇，而非案外人，曾昌、魏玉琼支付给案外人的款项与本案属于不同的法律关系，可以单独向案外人主张返还。另外，曾昌、魏玉琼曾与案外人郭某之间有密切的经济往来。二、一审适用法律错误。1.曾昌、魏玉琼作为购买方，应承担交付购房款的举证责任，一审认定丁明奇应承担举证责任，适用法律错误，违反举证规则。一审中曾昌、魏玉琼提交的证据不能证明其已按照合同约定履行付款义务。相反，丁明奇在签订合同当日就将房屋钥匙交给曾昌、魏玉琼，并在2015年6月8日、6月26日、7月9日办理房屋过户手续，丁明奇已按照合同约定履行义务，曾昌、魏玉琼不支付购房款的行为，严重损害了丁明奇的合法权益。2.因曾昌、魏玉琼迟迟不履行付款义务，丁明奇四处借钱缴纳各项税费，在不得已的情况下才将房屋抵押。从2014年5月8日至今，长达6年的时间两人仅支付4.5万元。根据目前的实际情况，涉案房屋已不具备继续履行的条件，根据《合同法》第九十四条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条第二项的规定，应解除双方签订的《房产买卖契约》，双方根据自己的过错承担相应的违约责任。曾昌、魏玉琼辩称，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应驳回丁明奇的上诉请求。丁明奇向一审法院起诉请求：1.请求判令解除丁明奇与曾昌、魏玉琼签订的《房产买卖契约》，并要求曾昌、魏玉琼腾出涉案房屋；2.请求判令曾昌、魏玉琼支付占用房屋的使用费45000元（从2017年7月7日计算至实际办理之日）；3.请求判令曾昌、魏玉琼承担物业费2571.2元；4.本案诉讼费由曾昌、魏玉琼负担。一审法院认定事实：2014年5月8日，丁明奇（卖方）与曾昌、魏玉琼（买方）签订了《房产买卖契约》，约定：“…一、卖方将坐落于济南市天桥区宝华街房产，建筑面积68.74平方米，附属建筑物无，出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给乙方…。二、双方已定上述房地产（含附属建筑物）的总价款为人民币（大写）肆拾伍万元（￥450000元）。三、本合同签订后甲乙双方同意使用本条的第1种付款方式。1、现金付款：乙方于2015年2月19日前将房款（大写）十五万元（￥150000）交付卖方；剩余房款（大写）叁拾万（￥300000）待该房屋权属过户等手续办理完毕及物业交割后交付卖方…。六、办理房地产交易过户登记手续所需缴纳的有关税费，由卖方承担…。”2014年5月8日，丁明奇将坐落于济南市天桥区宝华街83号4号楼3-1606房屋（以下简称涉案房屋）交付给曾昌、魏玉琼，后涉案房屋一直由曾昌、魏玉琼占有使用。鲁（2019）济南市不动产权第0019824号载明：“坐落于济南市天桥区宝华街83号4号楼3-1606房屋所有权人丁明奇，登记时间2019年1月25日”。房屋权属状况信息载明：“天桥区宝华街83号4号楼3-1606抵押情况：债权人苏慧抵押金额：1000000.00债务履行期限：2019年1月31日起2019年5月1日止”。诉讼中，丁明奇称，其收到曾昌、魏玉琼支付的首付购房款数额为45000元，郭某是其朋友且系涉案房屋买卖的中间人。曾昌、魏玉琼辩称，其已于2015年2月19日前将购房款105000元支付给了丁明奇，其中的45000元是以现金支付方式给了丁明奇，60000元在丁明奇的授意下给了中间人郭某（54000元通过银行转账方式支付，6000元是现金方式支付）。双方约定的首付购房款150000元，其在支付了105000元后，就找不到丁明奇了，直到2018年11月25日，丁明奇将涉案房屋的门锁撬坏，其报警后在派出所才见到了丁明奇，故剩余的首付款45000元未支付，并提交了魏玉琼与丁明奇的通话录音、银行转账凭证予以证实。另查明，2019年2月27日，曾昌、魏玉琼以与丁明奇存在房屋买卖合同纠纷为由，向一审法院提起诉讼，请求判令丁明奇履行房屋买卖合同约定的过户义务，将涉案房屋过户至曾昌、魏玉琼名下。2019年8月13日，一审法院作出（2019）鲁0105民初1219号民事判决书，认定曾昌、魏玉琼与丁明奇之间签订的《房屋买卖契约》，系双方真实的意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该房屋买卖协议合法有效。因涉案房屋设有抵押权，在抵押权消除前，涉案房屋亦不具备过户条件，故判决驳回了魏玉琼、曾昌的诉讼请求。曾昌、魏玉琼、丁明奇对该判决均未提起上诉，该判决书已经生效。一审法院认为，本案的焦点问题：曾昌、魏玉琼是否存在违约，即是否按照约定支付首付购房款问题。曾昌、魏玉琼辩称已经按照约定向丁明奇支付了购房款45000元，并按照丁明奇的授意向涉案房屋买卖的中间人郭某支付了60000元，剩余的45000元因找不到丁明奇故未支付，并提交了通话录音、转账凭证等予以证实。丁明奇虽主张只收到了45000元的购房款，但对曾昌、魏玉琼提交的通话录音的真实性无异议，并认可郭某系其朋友和涉案房屋买卖的中间人，且未提交证据证实其向曾昌、魏玉琼主张过购房款，故认定曾昌、魏玉琼的辩解意见成立，予以采纳。因丁明奇未提交证据证实曾昌、魏玉琼存在不履行支付购房款150000元的义务，且丁明奇在将涉案房屋已出售给曾昌、魏玉琼的情形下，将涉案房屋进行了抵押，故丁明奇无权要求解除双方之间签订的《房产买卖契约》，对丁明奇要求解除双方签订的《房产买卖契约》，并要求曾昌、魏玉琼腾出涉案房屋的请求，一审法院不予支持。因丁明奇与曾昌、魏玉琼之间存在涉案房屋的买卖关系，故丁明奇要求曾昌、魏玉琼支付涉案房屋使用费及物业费的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回丁明奇的诉讼请求。案件受理费990元，由丁明奇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁明奇提交建设银行、工商银行转账流水原件两份，证明曾昌、魏玉琼与郭某从2013年开始有经济往来，两人与郭某之间的转账，与丁明奇无关，无法证明是购房款。曾昌、魏玉琼质证称，对证据的真实性无异议，恰恰印证了两人一审时所举证支付购房款的事实，对其中建设银行2014年1月1日至2015年12月31日第六页转款凭证真实性无异议，后举证说明时作出解释。对2013年12月31日建设银行转账凭证真实性无异议，但该转账凭证均是在2013年1月至2013年12月，当时还没有签订《房产买卖契约》，该证据无法证明购房款的事实；同时曾昌从未用过该行尾号3575的银行卡，其曾在郭某朋友处鑫升玉咨询有限公司工作，因该公司法定代表人董健要求所有员工必须开设银行卡，用于公司业务发展，至今该卡未被收回，所有转账记录与曾昌、魏玉琼无关。曾昌、魏玉琼提交证据1.工商银行转账流水记录原件一张，证明2014年7月7日曾昌通过其名下工商银行6892账户向郭某建设银行尾号9135的账户退回其在2014年7月4日转给曾昌10000元的事实；证据2.转款凭证原件一张，证明2014年11月23日曾昌、魏玉琼在丁明奇的指令下向郭某转5000元购房款的事实；证据3.济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初3342号判决原件一份，该判决对本案所述事实进行了认定，本案系丁明奇为拖延时间而提起。丁明奇质证称，对证据1证明内容有异议，该证据是转给郭某的，与本案购房款无关。证据2系曾昌转给郭某，转款记录未注明系购房款，与本案无关。对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，针对该判决丁明奇已提出上诉，该判决尚未生效。丁明奇申请证人郭某出庭作证,郭某述称，2012年底认识曾昌，曾昌在其朋友公司工作，因经济紧张经常向其借钱；2013年5月之后，曾昌借其额度为2万元的信用卡，用了一年半没还上，其2015年要回；其系涉案房屋买卖的中间人，当时写了两份合同，其中有一份买卖协议，约定2015年2月19日春节前给钱，如果给不了就按出租，每月2000元。曾昌向其转款并非购房款，丁明奇没有委托其收取房款，曾昌、丁明奇能见面且住的很近。其借过董健的钱，董健也借过郭某的钱，其向曾昌的转款有的是出借款，有的是还信用卡的，一共向曾昌出借了3、4万元，曾昌向其转款明细中有可能是董健通过曾昌向其偿还的借款。丁明奇2014年6、7月交涉案房产配套费时借过其6万元现金至今未还，此外两人无其他的经济往来；2015年4月11日收到曾昌转款19000是曾昌偿还信用卡的钱；如果曾昌的转款是支付购房款，那么剩余的房款不继续支付而是以找不到丁明奇为由拒不付款就讲不通。丁明奇对证人证言无异议，同时能证实曾昌、魏玉琼未向丁明奇支付购房款。曾昌、魏玉琼质证认为证人所述不属实，郭某与董健系朋友关系，且与董健开设的公司有经济往来，且2019年2月25日录音中丁明奇明确陈述其向郭某借款20万元，在天桥区人民法院（2020）鲁0105民初3342号庭审中，涉案房屋抵押权人苏慧已明确举证，丁明奇与郭某二人系共同抵押债务人，二人具有利害关系，证言对曾昌、魏玉琼不利部分不具有法律效力，且其一审出庭时所述与本次陈述不一致，不具有可信性。二审查明，案外人郭某于2014年7月5日通过尾号5082的工商银行账户向曾昌尾号8643的工商银行账户转款10000元，曾昌于2014年7月7日将该笔10000元转回至郭某尾号9135的建设银行账户；曾昌另于2014年11月23日向郭某尾号9135的建设银行账户转款5000元。丁明奇一审中对曾昌、魏玉琼提交电话录音的真实性无异议，对魏玉琼录音中多次提到已付购房款总计105000元、其中60000元系根据丁明奇要求支付给郭某的事实未予明确否认，录音中丁明奇未有涉案房产系曾昌、魏玉琼租赁的陈述；丁明奇自认在郭某处借过20万元，其在2014年6、7月借过郭某6万元现金用于交纳涉案房产配套费用。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的焦点为：双方签订的房屋买卖合同应否解除，曾昌、魏玉琼应否腾退房屋并支付占有使用费及物业费。2019年8月13日，济南市天桥区人民法院作出（2019）鲁0105民初1219号民事判决书，该生效文书认定丁明奇与曾昌、魏玉琼签订的《房屋买卖契约》合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。丁明奇主张协议签订后仅收到购房款45000元，但其在多份录音中对魏玉琼提到的已付购房款105000元、其中60000元系根据丁明奇要求支付给郭某的陈述均未作出明确否认，结合郭某系涉案房屋买卖的中间人，丁明奇在此期间欠付郭某多笔借款尚未偿还，及丁明奇无证据证实其向曾昌、魏玉琼主张过支付剩余购房款而两人拒绝支付等情形，曾昌、魏玉琼所述已付购房款数额为105000元具有盖度盖然性，本院予以确认。丁明奇在涉案房屋已出售给曾昌、魏玉琼后，又将涉案房屋进行抵押，一审法院根据上述已查明的事实，认定丁明奇无权要求解除双方签订的《房产买卖契约》，并驳回其要求曾昌、魏玉琼腾出涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，丁明奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由上诉人丁明奇负担。本判决为终审判决。审 判 员 李莎莎二〇二〇年八月三十一日法官助理 杨志颖书 记 员 林子煜