贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0327民初2120号原告（反诉被告）：遵义市燕岚物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区花岗路还房小区B-2-5-4。统一社会信用代码91520300775336271R。法定代表人：田梅，该公司经理。委托诉讼代理人：杨宏，该公司员工。被告（反诉原告）：刘荣富，男，1987年4月6日出生，汉族，住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：陈兴进，男，1996年4月19日出生，汉族，住贵州省凤冈县。原告遵义市燕岚物业管理有限公司（以下简称“燕岚物业公司”）诉被告刘荣富物业管理服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，在审理中，刘荣富于2020年7月2日向本院提起反诉，本院于同日依法受理，于2020年7月9日进行了公开开庭审理。原告燕岚物业公司的委托诉讼代理人杨宏，被告刘荣富及委托诉讼代理人陈兴进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕岚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决刘荣富向燕岚物业公司支付自2018年2月16日至2019年8月15日期间的物业管理服务费2124元；2.判决刘荣富向燕岚物业公司支付自2019年8月15日至2019年10月31日期间的物业管理服务费147元（减半交纳）。事实与理由：2016年4月6日，燕岚物业公司与刘荣富签订《物业管理合同》，约定的主要内容有：燕岚物业公司为洪升大厦包括刘荣富在内的住户提供物业管理服务；刘荣富按住房面积1元/月/平方米为标准支付物业管理服务费。燕岚物业公司对公共消防设备、公共电梯进行了维护和保证其正常运行，对业主提供了必要的安全保卫服务，对公共区域内定期进行清扫和及时清理垃圾等物业管理服务。刘荣富未向燕岚物业公司支付自2018年2月16日至2019年8月15日期间的物业管理服务费2124元。2018年8月15日至2019年10月31日期间，燕岚物业公司与洪升大厦的业主协商解除《物业管理合同》相关事宜，燕岚物业公司提供了安全保卫等服务，对公共区域内未进行清扫、未提供清理垃圾等服务，根据公平合理的原则，刘荣富应向燕岚物业公司减半交纳物业管理服务费。刘荣富辩称，自2018年2月16日至2019年10月31日期间，系凤冈县君宏顺物业管理有限公司为洪升大厦的业主提供物业管理服务，燕岚物业公司在该期间未提供物业管理服务，刘荣富不应向燕岚物业公司支付物业管理服务费。请求人民法院依法驳回燕岚物业公司的诉讼请求。反诉原告刘荣富向本院提出反诉请求:判令燕岚物业公司向刘荣富支付自2018年2月16日起至2019年10月31日期间的违约金476元。事实及理由：刘荣富与燕岚物业公司于2016年4月6日签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，由燕岚物业公司提供物业管理服务，截至2018年2月16日起燕岚物业公司对洪升大厦停止了相关的物业管理服务。燕岚物业公司未征求刘荣富及业主委员会的意见，亦未通知刘荣富及业主委员会，擅自将洪升大厦的相关物业管理服务交由凤冈县君宏顺物业管理有限公司完成。自2018年2月16日至2019年10月31日期间，凤冈县君宏顺物业管理有限公司对公共区域的清扫不力、未及时清理垃圾、对电梯维护不到位（致使业主被困在电梯里面的现象发生）。故燕岚物业公司无权收取该期间的物业管理服务费，相反，因前述违约行为给刘荣富等业主造成了相应的损失，其应当向刘荣富支付违约金476元。反诉被告燕岚物业公司辩称,1.凤冈县君宏顺物业管理有限公司的法定代表人杨宏与燕岚物业公司的法定代表人田梅的身份关系为同居关系；杨宏系燕岚物业公司的员工；实际上，燕岚物业公司与凤冈县君宏顺物业管理有限公司系“两个牌子，一套人马”。2.自2016年4月16日至2019年10月31日期间，燕岚物业公司一直在为洪升大厦的业主提供物业管理服务，在该期间一直由杨宏代理燕岚物业公司负责物业管理服务的相关具体工作。在燕岚物业公司为业主提供物业管理服务过程中，存在以凤冈县君宏顺物业管理有限公司的名义发布过相关通知、公告和向业主收取物业管理服务费，同时也存在杨宏以个人的名义代燕岚物业公司向代电企业交洪升大厦的公共设施所使用水电费等现象。燕岚物业公司认可前述行为均为燕岚物业公司所实施的行为，或代理燕岚物业公司所实施的行为。3.2019年3月左右，洪升大厦的电梯曾出现过故障，相关业主被困在电梯中属实，但是燕岚物业公司在第一时间联系电梯维修人员进行了维修，半个小时左右维修完毕。燕岚物业公司对此不存在任何违约行为。4.燕岚物业公司为业主提供了符合约定的相应服务，不存在其他违约行为。总之，燕岚物业公司不应承担违约责任，请求人民法院依法驳回刘荣富提出的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证、质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人的陈述和本院的认证意见，本院确认下列事实：2016年4月6日，燕岚物业公司（乙方）与刘荣富（甲方）签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定由燕岚物业公司为洪升大厦内的业主提供前期物业管理服务，双方对服务范围、服务质量、收费标准、合同期限等均进行了约定。《协议》第八条载明：本项目物业管理服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为高层住宅：1.0元∕月.平方米；第九条第二款载明：物业管理服务费一年缴纳一次，业主在收楼入伙时一次性缴纳12个月的物业管理服务费。刘荣富所购房屋的面积为118㎡，刘荣富每月应缴纳物业管理服务费118元。签订协议后，燕岚物业公司依约向包括刘荣富在内的小区业主提供了物业管理服务。2019年8月，燕岚物业公司准备退出对洪升大厦小区的物业管理，在当地基层组织的要求及调解下，燕岚物业公司仅为小区提供了安保、保证电梯正常运营等物业管理服务，未提供保洁等物业管理服务。至2019年11月1日，燕岚物业公司向洪升大厦小区业主委员会移交该小区的公共设备，完全退出该小区的物业管理。对2019年8月15日至2019年10月31日期间物业管理服务费用，燕岚物业公司自愿按约定标准减半标准收取。刘荣富户已向燕岚物业公司交纳了自2016年4月6日至2018年2月15日期间的物业管理服务费，对自2018年2月16日至2019年11月1日期间物业管理服务费用未交纳。另查明，凤冈县君宏顺物业管理有限公司的法定代表人为杨宏与燕岚物业公司的法定代表人田梅之间的社会关系为同居（以夫妻名义）关系；杨宏系燕岚物业公司的员工；自2018年2月16日至2019年11月1日期间，杨宏具体负责洪升大厦小区的物业管理工作；杨宏个人曾以支付宝支付方式向供电部门交纳洪升大厦小区公共设施所用的电费；自2018年2月16日至2019年11月1日期间，凤冈县君宏顺物业管理有限公司对洪升大厦小区的物业管理服务事项发布过相关通知、公告，洪升大厦小区的部分业主交纳的物业管理服务费的收据，加盖了凤冈县君宏顺物业管理有限公司的印章。本院认为，燕岚物业公司应依据合同约定为洪升大厦小区提供物业管理服务，并针对小区业主提出的意见不断完善小区物业管理服务。洪升大厦小区业主也应按照合同约定向燕岚物业公司交纳物业管理服务费，才能保证小区物业管理的正常运行。小区业主应通过依法成立的小区业主委员会与物业管理服务公司协商解决有关物业管理的相关问题。如小区业主拖欠物业管理服务管理费，既不能使物业管理企业提高服务质量、解决好物业管理服务的相关问题，也会导致该小区的物业管理服务陷入无序混乱状态，从而给小区业主带来诸多不便。燕岚物业公司与刘荣富签订的《协议》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。签订《协议》后至2019年8月15日前，燕岚物业公司一直为刘荣富所居住的洪升大厦小区业主提供了物业管理服务，该小区的物业管理服务总体运转正常，燕岚物业公司已履行了《协议》约定的义务。刘荣富作为小区内的业主，享受了燕岚物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同约定向燕岚物业公司交纳物业管理服务费，故对燕岚物业公司要求刘荣富支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。刘荣富所购房屋的面积为118㎡，每月应交费用为118元，燕岚物业公司提出刘荣富应向其交纳2018年2月16日至2019年8月15日期间的物管费物业管理服务费2124元的诉讼请求，未超过双方约定的1.0元∕月.平方米标准，本院依法予以支持。2019年8月16日至2019年11月1日期间，燕岚物业公司提供了部分物业管理服务，燕岚物业公司提出由刘荣富向其按约定标准减半交纳物管费147元的诉讼请求，根据公平合理的原则，本院依法予以支持。刘荣富提交的证据尚不足以证明燕岚物业公司的服务瑕疵已经达到减免物业管理服务费的程度，对其提出燕岚物业公司提供的物业管理服务不到位，不应缴纳物业管理服务费的反驳意见，本院不予采纳。燕岚物业公司是否应向刘荣富支付违约金的问题。前面已述及刘荣富提出燕岚物业公司物业管理服务不到位，不应缴纳物业管理服务费的反驳意见，本院不予采纳。结合凤冈县君宏顺物业管理有限公司的法定代表人为杨宏与燕岚物业公司的法定代表人田梅之间的社会关系为同居（以夫妻名义）关系；杨宏系燕岚物业公司的员工，具体负责洪升大厦小区的物业管理工作；杨宏个人曾以支付宝支付方式向供电部门交纳洪升大厦小区公共设施所用的电费；自2018年2月16日至2019年11月1日期间，凤冈县君宏顺物业管理有限公司在洪升大厦小区对该小区物业管理服务事项发布过相关通知、公告，向部分业主收取物业管理服务费的收据，加盖有凤冈县君宏顺物业管理有限公司的印章等事实，对燕岚物业公司提出其与凤冈县君宏顺物业管理有限公司存在人格混同（一套人马，两块牌子），事实上由燕岚物业公司一直在为洪升大厦小区提供物业管理服务的诉讼主张，本院依法予以采纳。即刘荣富提出燕岚物业公司擅自将洪升大厦小区的物业管理工作交由凤冈县君宏顺物业管理有限公司完成，凤冈县君宏顺物业管理有限公司提供的服务不符合约定，应由燕岚物业公司向其支付违约金的反诉请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限刘荣富于本判决生效后十日内向遵义市燕岚物业管理有限公司支付物业管理服务费2271元；二、驳回刘荣富的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由刘荣富负担（遵义市燕岚物业管理有限公司已预交案件受理费25元，在兑现本案时，由刘荣富直接遵义市燕岚物业管理有限公司支付25元）；反诉案件受理费减半收取25元，由刘荣富负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院提起上诉，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。审判员  罗时友二〇二〇年八月七日法官助理龙霞书记员张丽