福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初3612号 原告：谢玉贤，男，1960年6月3日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 原告：谢少华，男，1985年2月5日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 两原告的共同委托诉讼代理人：吴碧霞，福建莆湄律师事务所执业律师。 被告：徐德清，男，1962年11月5日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：林海锋，福建壶兰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李智，福建壶兰律师事务所实习律师。 原告谢玉贤、谢少华与被告徐德清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢玉贤、谢少华的委托诉讼代理人吴碧霞、被告徐德清的委托诉讼代理人林海锋、李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢玉贤、谢少华向本院提出诉讼请求：一、判令徐德清立即支付剩余的购房款5万元；二、判令徐德清立即支付因逾期交款产生的违约金25万元；三、本案诉讼费由徐德清承担。事实与理由：2010年5月2日，谢玉贤、谢少华与徐德清签订《房屋买卖合同书》，约定：1、谢玉贤、谢少华将坐落于莆田市××小区××房××号楼××层房屋出售给徐德清，建筑面积约170平方米；2、房屋价格以每平方米3350元出售，实计56.95万元；3、若徐德清反悔不购买此房屋或逾期交款的，取消第一期25万元作为违约金赔偿。合同签订之后，谢玉贤、谢少华已经依约履行了合同义务，而徐德清却迟迟不支付剩余的购房款6万元，其行为已构成违约。生效的法律文书证明双方买卖房屋即坐落于莆田市城厢区××小区××房××＃××房，系谢玉贤旧房拆迁向莆田市城厢区凤凰山街道新塘社区居委会安置认购，谢玉贤系房屋权利人。现安置谢玉贤名下的房产，已不包括本案讼争的该买卖转让房产，徐德清因上述买卖取得的房产而直接取得了拆迁安置。故徐德清已经取得房产又至今不付清购房余额已构成违约，应按双方该买卖合同的约定内容承担违约责任。 徐德清辩称：一、谢玉贤、谢少华的主张缺乏事实依据。双方签订的房屋买卖合同约定第六期尾款5万元的支付附有条件，待过户时付清过户费后，甲方负责过户。现徐德清已按约定支付完第一期的购房款51.55万元。因所购房屋尚未办理不动产登记，所以余款支付条件未成就；二、谢玉贤等人的主张缺乏法律依据。根据物权法及法院审判实践，不动产物权的设立以登记为主，虽然徐德清所购买的房屋二次拆迁，但相关产权证书尚未办理，该房屋所处位置属于广化寺片区，二次拆迁时，拆迁指挥部找谢玉贤等人配合签字确认，谢玉贤等人要30万元方肯签字，导致拆迁进程受阻。后区政府召开会议并与徐德清签订拆迁安置补偿协议，但是协议中并没有确认徐德清对房屋的所有权，而且协议的签订部门也不是产权办理部门。因此，从法律上说房屋的所有权四项权能并不完整，并不拥有该房屋的完整的所有权；三、谢玉贤等人存在违约行为，其有义务配合徐德清办理相关产权证书。双方在买卖合同中约定，谢玉贤等人保证房屋不存在权利与债务纠纷，如果存在以上情况将承担因此造成的损失，同时承诺办理相关证书并支付费用，但徐德清购房后房屋就被法院查封了，因此谢玉贤等人存在违约行为。综上，请求法院驳回谢玉贤、谢少华的诉求。 在本院审理过程中，谢玉贤、谢少华在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据： 一、房屋买卖合同复印件一份，欲证明双方签订买卖合同，购买谢玉贤所有坐落于莆田市××小区××房××号楼××层××房的事实（包括房屋基本情况、售价、付款方式及违约责任约定）。 二、收款收据、收据，欲证明徐德清按合同约定仅支付购房款51.5万元，仍未支付剩余购房款5万元。 三、（2013）城执外异字第5号执行裁定书复印件、房屋拆迁补偿安置协议书复印件各一份，欲证明生效的法律文书证明双方买卖房屋即坐落于莆田市城厢区××小区××房××＃××房系谢玉贤旧房拆迁向莆田市××街道××区居委会安置认购，其系房屋权利人的事实。 四、2018年1月3日房屋征收补偿安置协议书（住宅产权调换)一份，欲证明现安置谢玉贤名下的房产，已不包括本案诉争的该房屋转让房产，徐德清通过上述买卖转让取得的房产，已经直接获得拆迁安置。其也已经取得房产，但是至今不付清购房余额已经构成违约，应按双方该买卖合同的约定内容承担违约责任的事实。 五、徐德清于2017年12月30日签订的房屋征收补偿安置协议书一份，欲证明涉案房屋已经住建局等政府部门确认直接安置在徐德清名下的事实。谢玉贤、谢少华已履行了交付、过户义务，徐德清应按合同约定支付购房尾款。 徐德清质证认为：对证据一的真实性、合法性没有异议，证明内容有异议，该合同第三条关于第六期5万元支付约定了待过户时付清过户费由甲方负责过户支付剩余款项，第四条约定甲方保证房屋产权权属清楚没有纠纷，造成乙方损失，甲方退还房款并赔偿；对证据二的三性均无异议，款项合计51.55万元；对证据三的（2013）城执外异字第5号执行裁定书真实性没有异议，可以证明法院认定当时徐德清对房屋不享有所有权，法院查封并无不当；对《房屋拆迁补偿款安置协议书》真实性、合法性、关联性没有异议；对证据四，拆迁部门与双方签订协议后，并未交给徐德清协议原件。该协议第九条约定由乙方保证有合法产权，甲方有权对协议书进行纠正或终止协议，因此该协议并没有确认徐德清对房产的权利，法律责任都要由徐德清承担。该协议的签订主体甲方是城厢区住房和城乡建设局，并非房产登记部门，无权办理相关不动产登记，因此该协议并没有达到房产过户的条件；对证据五的真实性没有异议，但对证据内容有异议。该协议第九条约定由徐德清保证房屋产权不存在纠纷，建设局有权随时更改协议或终止合同，故该协议无法确认徐德清对房产的权利。徐德清签订协议后，协议原件被征迁部门收走，徐德清自身未保留相关原件。 本院审查认为，徐德清对谢玉贤、谢少华提供的上述证据真实性均无异议，本院对上述证据予以认可，可以作为本案的定案依据。 徐德清向本院提交了以下证据：城厢区人民法院（2013）城民初字第1519号《民事判决书》一份，欲证明：1.经法院确认徐德清与谢玉贤、谢少华于2010年5月2日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2.法院认为讼争房屋未经登记，徐德清请求确认对讼争房屋享有所有权缺乏依据，法院不予支持；3.法院查封讼争房屋并无不当的事实。 谢玉贤、谢少华质证认为：对该证据的三性没有异议，但对证明内容部分有异议，该判决书是在2013年5月作出，当时涉案房屋根据拆迁安置补偿协议是登记在谢玉贤名下，现情况已经变更，涉案房屋经二次拆迁已登记安置在徐德清名下，故不能以当时的判决来抗辩现在的主张；从该判决认定的事实可确认法院完全可以根据拆迁安置补偿协议中登记的被拆迁人的信息来确认房屋的效力，拆迁安置补偿协议书具有公示效力，足以认定被拆迁人对房屋享有不动产权。 本院经审查认为，对该份证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年9月16日，谢玉贤与莆田市城厢区凤凰山街道新塘居委会签订《房屋拆迁补偿安置协议书》及《认购协议书》1份，约定安置给谢玉贤坐落于莆田市城厢区××街道××小区的套房2套（即Ｃ区2-8＃、Ｃ区3-8＃）等及认购该小区Ｃ区4-8＃、5-8＃号楼中楼一套等。2010年5月2日，谢玉贤、谢少华（甲方）与徐德清（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方将坐落于莆田市城厢区新南小区安置房8号楼4层套房按现状出售给乙方，建筑面积约170平方米，单价每平方米3350元，总计56.95万元，扣减堵墙砖头费用4000元，实计56.55万元；付款方式：第一期购房款在签订本合同时乙方支付甲方购房25万元（含定金1万元），第二期在5月20日付购房款15万元，第三期在7月20日付购房款5万元，第四期在9月20日付购房款3万元，第五期在11月20日付购房款3.55万元，第六期余额5万元待过户时付清，过户费由甲方负责过户；违约责任：甲方保证本房产权属清楚没有纠纷，若发生与甲方有关的权利主张、产权纠纷或债务由甲方负责，并承担民事法律责任，造成乙方经济损失的，甲方除退还乙方已付款外，还应赔偿乙方经济损失；甲方不得因房屋市场涨价或跌价等理由反悔不出售，甲方赔偿乙方第一期25万元做为违约金；乙方在本协议签订交款后，如反悔不购买此房屋或逾期交款的，取消第一期25万元做为违约金赔偿甲方。合同签订后，徐德清按约定期限支付了购房款共计51.55万元，谢玉贤、谢少华也即将房屋交付给徐德清使用，徐德清随后将该房装修并入住，但该房一直未办理产权过户登记手续。 2012年11月5日，本院作出（2012）城执行字第698号执行裁定，查封被执行人谢玉贤所有的位于莆田市城厢区××小区××房××房在内的房产。后徐德清提出执行异议。本院于2013年3月1日作出（2013）城执外民字第5号执行裁定，驳回徐德清的异议。之后徐德清提起案外人执行异议之诉，本院于2013年5月29日作出（2013）城民初字第1519号民事判决，确认徐德清与谢玉贤、谢少华于2010年5月2日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；驳回徐德清要求确认上述合同项下的房屋所有权属徐德清的诉讼请求。 因案涉房屋被列入莆田市广化寺片区（油画城）改造项目，2017年12月29日，莆田市城厢区住房和城乡建设局（甲方）及受托方城厢区油画城片区改造项目指挥部与徐德清（乙方）签订《房屋征收补偿安置协议书》（住宅产权调换），载明徐德清坐落于莆田市城厢区××街道××小区××号楼××梯××室××的房屋位于项目征收红线范围内，为该项目的被征收人。徐德清同意选择产权调换安置方式，安置给徐德清套房位置：霞林地块Ａ莆田西安置区3号楼2603室、11号楼2605室。现该安置套房已交付给徐德清。因徐德清至今未将第六期购房尾款5万元付清支付给谢玉贤、谢少华致讼。 本院认为，谢玉贤、谢少华与徐德清于2010年5月2日签订的《房屋买卖合同书》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。《房屋买卖合同书》约定第六期购房余款5万元待过户时付清，但在合同签订后，该房屋一直未能办理产权登记手续。后因该房屋所在片区改造建设，被征收并已被拆除，导致《房屋买卖合同书》约定的过户时付清尾款等条款客观上已无法履行，结合案涉房屋被征收前已经交付徐德清装修并入住使用以及该房屋被征收后，徐德清与拆迁部门签订《房屋征收补偿安置协议书》且已实际安置到位等情形，可认定徐德清与谢玉贤、谢少华签订的《房屋买卖合同书》的目的已经实现。故谢玉贤、谢少华要求徐德清支付5万元购房尾款有理，本院予以支持。因案涉房屋一直未办理产权过户登记手续导致徐德清未支付购房尾款，现案涉房屋被征收亦属于客观的不可抗力因素，故徐德清在履行合同的过程中并不存在违约行为。谢玉贤、谢少华以《房屋征收补偿安置协议书》具有产权登记的效力为由，要求徐德清支付违约金25万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、徐德清应于本判决生效之日起十日内支付给谢玉贤、谢少华购房尾款5万元； 二、驳回谢玉贤、谢少华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由谢玉贤、谢少华负担2417元，徐德清负担483元。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  陈金钰 二〇二〇年八月三十一日 书记员  廖萍萍 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。