广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初265号原告：倪凯，男，1981年11月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************017。委托诉讼代理人：钟丽琼，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑扬韬，广东智洋律师事务所实习律师。被告：佛山市佳景物业服务有限公司，住所地广东省佛山市*********，统一社会信用代码914************234。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：陈铄鸿，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟波，广东国龙律师事务所律师。原告倪凯诉被告佛山市佳景物业服务有限公司（下简称佳景物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的法定代表人及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告将佛山市禅城区******二层C8号房屋（下简称C8号铺）交还给原告，并向原告支付房屋恢复原状的费用65000元，恢复房屋所在物公共部分的正常使用（包含公共通道出入口、供水供电等）；二、被告向原告支付场地使用费（自2007年8月1日计至被告实际交还之日，暂计至2020年1月31日为61368.72元，具体计算方式详见附件）；三、被告向原告支付迟延支付场地使用费的滞纳金743.86元；四、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为C8号铺的合法权利人，经出让方式取得房屋所有权。被告将C8号铺出租给佛山市禅城区活力无限娱乐有限公司（下简称活力无限公司）并收取租金，却分文未将收取的租金支付给原告，至今C8号铺由被告占有。被告出租C8号铺并获取收益的行为侵犯了原告对房屋的处分权和收益权，原告有权要求被告交还房屋、恢复原状并支付相应的滞纳金。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、被告并未损害原告财产，原告要求被告支付恢复原状的费用及恢复公共部分正常使用没有事实和法律依据。被告系受小业主的委托，代为将位于佛山市禅城区******华盛大厦二层所有商铺整体出租、代收租金，与所有商铺小业主之间的关系属委托代理关系，隐名代理，不存在其他法律关系。受委托期间，被告将华盛大厦二层商铺整体出租给活力无限公司。大部分业主在委托被告代为出租时已同意由经营者负责对华盛大厦二层所有商铺整体改造，包括拆除现有间墙、吊顶天花及铺内照明电气设施等，对商场进行整体统一布局、统一装修，满足商场实际经营租赁使用需要。C8、C9号铺的原业主为陈小强、林伟霞，活力无限公司当初洽商承租华盛大厦二层时，原业主陈小强、林伟霞坚决反对，不同意活力无限公司承租并将现有商铺进行改造，后经多次协商，最终由活力无限公司股东倪凯、刘颖颜分别购买了C8、C9号铺登记在各自名下，活力无限公司才得以顺利承租华盛大厦二层整层商铺。活力无限公司承租后对整个二层商铺进行改造，包括拆除现有间墙、吊顶天花及铺内照明电气设施等。因此，华盛大厦二层所有商铺整体改造并非被告所为，原告商铺及公共部分是否需要恢复原状与被告无关。二、被告并未拖欠或截留原告应得租金，原告要求被告支付场地使用费、违约金毫无事实和法律依据。（一）被告系受华盛大厦二层所有业主委托，代为出租商铺、代收租金，与原告等业主之间纯属委托代理关系。受委托期间，被告将二层商铺整体出租给原告经营的活力无限公司，及时将从活力无限公司收取的租金发还给原告，并未拖欠，被告没有为活力无限公司向包括原告在内的业主垫付租金的法律或合同义务。（二）被告已向原告支付2007年2月17日至2013年9月的租金，并为原告申请了广东佛山市个人出租房屋专用发票，原告已由何素君等签收相关发票。自2013年10月起，活力无限公司开始直接在应付被告的租金中扣除C8、C9号铺的租金并出具收据予以确认。（三）因活力无限公司申请免除2015年11月至2016年1月期间的租金，经业主同意，该三个月没有支付全部租金及物管费。自2016年2月起至2017年2月，活力无限公司只支付部分业主的租金，被告依活力无限公司所列名单向部分业主支付租金。2017年2月之后，活力无限公司未再支付过租金及物管费。拖欠租金系原告自身经营的活力无限公司造成，与被告无关，被告已运用法律手段代业主向活力无限公司追讨租金，已尽自身义务。综上所述，请依法驳回原告的全部诉讼请求。被告当庭补充答辩称：即使存在需要支付场地使用费的情况，原告诉请的使用费至今已超十几年，本案诉讼已远超诉讼时效。诉讼中，原告提交以下证据：1、房地产权证、国有土地使用权证。拟证明原告为案涉房屋的所有权人。2、租赁合同（2006年8月1日-2013年7月31日）、租赁合同（2013年8月1日-2023年7月31日）、民事判决书、庭审笔录。拟证明①被告未经原告许可，擅自将房屋出租给活力无限公司并收取租金；②被告出租房屋的租金标准及违约金标准。诉讼中，被告提交以下证据：被告营业执照。拟证明被告的诉讼主体资格。企业信用信息公示报告。拟证明倪凯、刘颖颜是活力无限公司的股东，两人先后出任该公司法定代表人。不动产登记信息查询结果。拟证明C8号铺是原告于2007年7月向案外人陈小强、林伟霞购买所得。（2018）粤06民终7688号民事判决书。拟证明被告系受华盛大厦二层商铺业主委托，代为将华盛大厦二层商铺整体出租、代收租金，与包括原告在内的业主之间属委托代理关系；包括原告在内的业主在委托被告代为出租时已同意由经营者负责对现商铺改造，包括拆除现有间墙、吊顶天花及铺内照明电气设施等，对商城进行整体统一布局、统一装修，满足商城实际经营租赁使用需要。广发银行代理业务入账清单3张、结算业务申请书、广东佛山市个人出租房屋专用发票、领取代租商铺租金发票签收表。拟证明被告已向原告支付了2007年2月17日至2013年9月的租金，并为原告申请了广东佛山市个人出租房屋专用发票，原告已由何素君等签收相关发票。车位使用补充租赁协议书、商城商铺物业管理合同、补充协议。拟证明活力无限公司每月正常应支付的租金、管理费、停车费金额。广发银行大额支付系统回单、广发银行客户回单、广发银行客户明细对账单、广发银行进账单、计划支付佳景物业小业主铺位支付统计表、租金收据。拟证明①原告经营的活力无限公司自2013年10月开始直接在应付被告的租金中扣除C8、C9号铺的租金；②2015年11月至2016年1月期间的租金、物管费因申请免租并未支付，2016年2月至2017年2月期间，活力无限公司只支付部分业主的租金，2017年2月之后的租金、物管费活力无限公司没有支付。8、邮件截图。拟证明2016年2月至2017年2月期间，活力无限公司只支付部分业主的租金，被告按活力无限公司所列名单向部分业主支付租金。经质证，本院认证：原告的证据，被告无异议，本院予以采信，至于原告的证明内容能否成立，本院待后认定。被告的证据1-5、8，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告的证据6有原件核对，本院对真实性予以确认；被告的证据7，2014年1月的广发银行对账单虽为复印件，但到账的租金金额与其他月份的金额一致，本院对真实性予以确认，铺位支付统计表能与广发银行客户回单相互印证，本院亦予确认，原告对该组其他证据的真实性无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2006年8月1日，被告（甲方、出租方）与活力无限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定乙方承租甲方位于人民西路3号二层商铺作卡拉OK歌舞厅经营使用，商铺产权建筑面积合计2159平方米，租期从2006年8月1日起至2013年7月31日止，第一至三年月租金20元/㎡，第四至五年月租金22元/㎡，第六至七年月租金24元/㎡。刘颖颜在乙方落款“法人代表”、“签约代表”处签名。2007年2月17日，活力无限公司登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为倪凯，股东为倪凯、刘颖颜。2007年7月，原告倪凯购买C8号铺，刘颖颜购买C9号铺，二人均于2007年11月15日取得产权登记。2009年4月，何素君经拍卖取得C9号铺，并于2010年7月29日办理了产权登记。2013年6月8日，被告（甲方、出租方）与活力无限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定乙方继续承租甲方位于人民西路3号华盛大厦二层商铺作卡拉OK歌舞厅经营使用，商铺产权建筑面积合计2159平方米，租期从2013年8月1日起至2023年7月31日止，第一至三年月租金27元/㎡，第四至六年月租金29.7元/㎡，第七至八年月租金32.67元/㎡。倪凯在乙方落款“签约代表”处签名。2015年11月30日，活力无限公司的法定代表人由倪凯变更登记为刘颖颜。2018年2月2日，本院立案受理佳景物业诉活力无限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）粤0604民初3058号，佳景物业诉请确认双方签订的《租赁合同》及其附属补充协议自2018年1月15日起解除、无须返还保证金、活力无限公司支付拖欠的租金及滞纳金等。2018年3月27日，本院作出（2018）粤0604民初3058号民事判决书，查明“2013年6月8日，佳景物业（出租人，甲方）与活力无限公司（承租人，乙方）就继续承租佛山市禅城区******华盛大厦二层的商铺作卡拉OK歌舞厅使用的事宜签订一份《租赁合同》……此后，双方签订《租赁合同补充协议》……2018年1月11日，活力无限公司向佳景物业发送《终止合同告知书》，以负债累累、无法继续经营为由要求终止《租赁合同》，并载明将于2018年1月15日前退出租赁场所。同年1月31日，活力无限公司再次发送《终止合同告知书》，载明活力无限公司将于2018年1月31日结业并退出租赁场所。活力无限公司承租的人民西路3号华盛大厦二层由很多个具有独立产权的小商铺组成，各小商铺有不同的产权人，各产权人分别以出具《委托书》或签订《租赁协议》的方式委托原告对商铺进行出租经营管理”，认定“佳景物业于2018年1月31日收回涉案物业，原、被告之间的租赁合同于该日事实上解除”并判决活力无限公司向佳景物业支付租金781566.65元、活力无限公司交纳的100000元租赁保证金归佳景物业所有、驳回佳景物业的其他诉讼请求。2018年9月12日，活力无限公司的法定代表人由刘颖颜变更为邝俊，股东由刘颖颜、倪凯变更登记为陈华珍、邝俊。2019年11月25日，活力无限公司经核准登记注销。另查明一，2007年2月17日至2010年3月期间，被告按照321.2元/月的标准支付C8号铺的租金。2010年4月至2011年6月期间，被告按照353.32元/月的标准支付C8号铺的租金。2011年7月至2011年9月期间，被告按照374.7元/月的标准支付C8号铺的租金。2011年10月至2013年6月期间，被告按照385.44元/月的标准支付C8号铺的租金。2013年7月至2013年9月期间，被告按照417.56元/月的标准支付C8号铺的租金。领取代租商铺租金发票签收表载明：2007年2月17日至2013年9月期间，C8号铺租金发票金额合计27655.22元，代扣税金合计3922.88元，实收租金23732.34元。何素君分别于2011年10月20日、2013年12月24日在该签收表上签名确认。2013年12月30日，被告佳景物业向刘颖颜转账C8、C9号铺租金48177.33元。另查明二，2013年10月至2015年10月期间，活力无限公司每月应向被告佳景物业交纳租金83118.47元，活力无限公司按618.31元/月的标准扣减C8、C9号铺的租金1236.62元（618.31元/月×2）后，按每月81881.85元/月的标准向佳景物业支付租金。刘颖颜已按月向被告佳景物业出具收据，确认已收到C8、C9号铺自2013年10月起至2016年10月的租金，2015年2月至2016年10月的租金收据上均加盖活力无限公司的财务专用章。自2016年2月起，活力无限公司向被告佳景物业转账租金时均备注“人民西店支付佳景物业部分小业主租金”，佳景物业收款后均按照活力无限公司制作的《佳景物业小业主铺位支付统计表》向各业主支付铺位租金。经查，支付统计表中并不包括C8、C9号铺。再查明，2018年3月13日，本院立案受理吴伟明诉佳景物业、活力无限公司合同纠纷一案，案号为（2018）粤0604民初4916号。2018年5月24日，本院作出（2018）粤0604民初4916号民事判决书，认定“……吴伟明作为涉案物业的产权人，以《委托书》的形式将物业委托给佳景物业对外出租并代收租金，吴伟明与佳景物业构成委托合同关系。佳景物业接受吴伟明的委托后，就涉案物业与活力无限公司签订《租赁合同》，构成租赁合同关系……经审查，吴伟明出具的委托书已经明确载明‘由经营者负责对现商铺改造，包括拆除现有间墙、吊顶天花及铺内照明电气设施等，对商场进行整体统一布局、统一装修，满足商场实际经营租赁使用需要’，可见涉案商铺的改造是经得吴伟明同意，且委托书亦无约定改造后需恢复原状。此外，吴伟明对于商铺的原状并未提供证据证明，缺乏可执行性。综上，吴伟明诉请两被告恢复原状，缺乏依据，本院不予支持……”。原告当庭陈述：第一项诉请中恢复房屋所在公共部分的正常使用具体是指：开通从物业一楼至原告专有部位的入口及从外部接入水电的设施设备；第一项诉请中房屋恢复原状的费用具体包括：对房屋进行隔断，恢复墙身、门窗的部分，拆除现有间隔及安装电箱、管道排风机、空调设备、供水供电设施；第三项诉请的滞纳金的计算方式是16.06÷2159×100000,100000元是案外人活力无限公司支付给被告的滞纳金；因为前一手业主不愿意将C8号铺出租给活力无限公司，倪凯只能买下该商铺，但当时和被告约定了租金是要返还给倪凯的，股东的财产和公司的财产应该分开。被告当庭陈述：铺位于2018年1月31日收回后先是放置了活力无限公司的设施设备，法院强制执行并拍卖了活力无限公司的财产后一直空置；（2018）粤0604民初3058号判决涉及的活力无限公司应支付的租金全部没有执行到。本院认为，原告主张被告佳景物业侵犯其对C8号铺的占有、使用、收益和处分的权利，本案应为财产损害赔偿纠纷。关于原告诉请的场地使用费及滞纳金。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。综合全案的证据及各方陈述，一方面，原、被告的陈述均证实因C8号铺的前业主不愿出租给活力无限公司，原告倪凯才会购买C8号铺。故原告倪凯的购房目的即是方便活力无限公司整体承租、整体布局、统一装修；另一方面，佳景物业整体出租给活力无限公司的商铺中包括C8号铺，活力无限公司向佳景物业支付的租金中亦包含C8号铺的租金，结合原告倪凯系活力无限公司法定代表人这一事实，可认定原告倪凯与佳景物业存在事实上的委托合同关系。原告当庭陈述“倪凯只能买下该商铺，但当时和被告约定了租金是要返还给倪凯的”亦可说明该委托合同关系属实。因此，被告佳景物业不存在无权处分的侵权行为。另，佳景物业已将2007年2月至2013年10月的租金转至刘颖颜的账户，鉴于活力无限公司使用刘颖颜个人账户支付租金、原告倪凯和刘颖颜分别系活力无限公司的法定代表人、股东以及原告倪凯从未对此收款方式提出过异议的事实，本院认为佳景物业亦不存在侵占C8号铺租金的故意和过错。据此，原告主张被告无权出租并诉请被告支付场地使用费及滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于佳景物业在委托合同关系中是否存在违约行为，根据不告不理原则，本院不予审查。关于原告诉请被告支付恢复原状费用、恢复公共部位正常使用。如前认定所述，被告将包括C8号铺在内的二层商铺整体出租给活力无限公司并不存在侵权行为，且对二层商铺进行拆改的主体系活力无限公司，亦非被告佳景物业，故原告的该项诉请于法无据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告倪凯的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1421元，由原告倪凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年八月二十一日书记员 冯裕雯书记员 陈佳颖