安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初2232号 原告：李黎利,女,1975年10月1日出生,汉族,住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：朱士伟，安徽源则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天祺，安徽源则律师事务所实习律师。 被告：淮南神州欢乐园置业有限公司,住所地安徽省淮南市田家庵区，统一社会信用代码913404005501626455。 法定代表人:李弘炜,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姜莹莹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：凌发，男，该公司员工。 原告李黎利诉被告淮南神州欢乐园置业有限公司（以下简称：神州欢乐园置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行审理，原告李黎利及其委托诉讼代理人朱士伟、王天祺，被告神州欢乐园置业公司的委托诉讼代理人凌发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李黎利向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告承担延迟交房违约金57496元;（2018年6月30日至2019年10月11日,共计468日,房屋总价为819036元,按照房屋总价的日万分之一点五计付,合计57496元）;2、判令被告承担2018年10月1日至2019年10月11日物业费2602.5元;（173.5ｍｘ1.2元／ｍ＋30天ｘ375天＝2602.5元）;3、判令房屋质保期时间从2019年10月11日起计算；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年1月11日,原告李黎利与被告淮南神州欢乐园置业有限公司签订商品房买卖合同,所购房屋位于淮南市田家庵区。合同第七条房屋价款:819036元,原告按照约定已于2017年1月11日和2017年1月20日分两次付清购房款。合同第十一条（一）:房屋交付时间为2018年6月30日前。被告未能按照合同约定交付房屋,其于2018年9月30日才通知原告接收房屋。双方现场查验房屋时,原告发现室内多处墙体存在渗漏水问题,当即拒接涉案房屋并多次向被告催修无果。原告于2018年10月22日向被告书面发催修函,被告仍不理睬。同年11月12日原告向淮南市房屋质量监督站投诉后,经房屋监督站多次调解达成维修方案。鉴于涉案房屋存在严重的质量问题,被告于2019年10月11日才完成维修任务,原告接收房屋。按照合同十一条（三）的约定,买受人查验房屋,如发现交付的房屋存在质量问题,屋面、墙面、地面渗漏或开裂等,自查验次日起15日内负责维修,并承担修复费用,修复后再行交付。第十二条（2）第二款:逾期超过90日交付房屋,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。房屋完成维修交付的时间2019年10月11日。被告延迟交付房屋的时间为468天（从2018年6月30日至2019年10月11日）。延迟交付违约金57496元（819036元×468天×每日万分之1.5＝57496元。）另外,被告房屋延迟交付期间所产生的物业费2602.5元（173.5㎡×1.2元／ｍ÷30×375天＝2602.5元）,该笔费用应由被告承担。房屋质量保证期间的起算时间应该为2019年10月11日,也就是被告交付房屋的时间。综上所述,被告违反合同的明确约定,因房屋质量问题迟延交付房屋,目前涉案房屋仍旧处在渗水维修中。原告请法庭依据事实和法律作出公正的判决。 被告神州欢乐园置业公司辩称，1.房屋交付时间推迟是因为不可抗力导致；2.原告主张给付时间及违约金没有依据，商品房买卖合同第二条约定了交付时间。对于原告提出的房屋漏水情况，我们予以认可并积极修复；3.原告主张的物业费应当由原告承担；4.应当从2018年9月30日起算质保期。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，对原告提交的原告身份证复印件、被告企业信息、《商品房买卖合同（预售）》、付款明细单、房产证、《催修函》、《关于壹品山南X号楼XX室房屋渗漏处理方案》、《一品山南XX维修方案》、（2019）皖0403民初6360号民事裁定书、2020年7月22日拍摄的照片，因被告双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下: 1.原告提交的2018年6月30日淮南神州欢乐园置业有限公司发布的淮神置[2018]18号《通知》一份，证明被告不能按照合同约定的时间向业主交付房屋构成违约。被告称有异议，因不可抗力将交房时间推迟三个月，已经有生效文书证明当时是因为不可抗力。本院认为，结合被告的陈述亦认可该份通知的真实性，故对该份证据真实性予以确认。 2.原告提交的房屋渗漏视频(光盘)、照片，证明被告违反合同约定向原告交付存在有严重质量缺陷的房屋;被告应依照合同第11条的约定负责维修后交付房屋;被告持续处在违约状态。被告神州欢乐园置业公司称房屋存在漏水情况我们是承认的，对此我们及时进行维修，原告证据不足以证明交付时即存在漏水问题。本院认为，因被告认可案涉房屋存在漏水的情况，故对原告提交的该份证据的真实性予以确认。 3.原告提交的投诉材料，证明被告未解决房屋的渗水问题,2018年11月12日原告向被告数次维权无果将其投诉至淮南市房屋质量监督站。被告称原告陈述有所失实，原告每次提到漏水问题我们都及时维修。本院认为，结合其他证据可形成完整证据锁链，故对该份证据的真实性予以确认。 4.原告提交的被告项目部马经理和原告2019年2月份开始微信聊天记录，证明被告就房屋存在渗漏水问题同原告商议解决问题的方案;被告无法向原告交付房屋应承担违约责任。被告称房屋漏水客观存在，这是交付后存在问题，与原告主张的迟延交付是两件事。本院认为，结合其他证据可形成完整证据锁链，故对该份证据的真实性予以确认。 5.原告提交的交房流转单、维修情况说明、修复情况说明，证明2019年10月份,原告和被告及物业办理房屋交接手续;被告将涉案房屋交付于原告仍旧未能解决房屋渗漏水的问题；被告迟延交房的时间和合同约定时间迟了468天,被告依据合同约定有义务向原告承担违约金57496元。被告对维修情况说明及修复情况说明无异议，交房流转单无签字，依据上面的金额3053.6元，按照时间段推算从侧面证明房屋是2018.9.30交付。本院认为，因被告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。 6.被告提交的（2019）皖0403民初2155号判决书。证明交房推迟三个月是因为不可抗力。原告对真实性无异议，证明观点有异议，该组证据是建立在其交付的房屋不存在质量问题，不符合房屋买卖合同第11条规定，本起案件情况符合合同11条规定，出现渗漏等质量问题维修后再交付。本院认为，因原告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查认证的证据，本院认定事实如下：2017年1月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，内容为：“出卖人：淮南神州欢乐园置业有限公司买受人：李黎利……第三章第六条第二项按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4720.67元，总价款为人民币819036元（大写捌拾壹万玖仟零叁拾陆元整）……第四章第十一条（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（三）查验房屋……2、买受人查验该商品房存在下列出地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。……第十二条除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受方有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期银行贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。……第十六条……（二）其他质量问题该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。“更换”不包括换房（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，出卖人将采取补救措施使其满足验收条件。第十七条保修责任。（一）商品房实行保修制度。该商品房是住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。……附件七关于保修范围、保修期间和保修责任的约定……该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期间的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。”合同签订后，原告于2016年11月6日、2017年1月11日、2017年1月20日分三次将全部购房款支付完毕。2019年3月8日，原告就案涉房屋办理了不动产权证书。 另查明，2018年6月30日，神州欢乐园置业公司向一品山南业主发出《通告》，内容为：“通告2017年11月14日淮南市建筑管理处下发《关于进一步落实重污染天气和超常归扬尘防治措施的通知》(淮建安[2017]54号文)，文件要求各建筑施工单位必须停止一切土石方施工作业，并采取企业限停产等各类严控措施。凡涉及土（尘）施工作业的，停工停产时间延迟至2018年1月底。……确定交房时间为2018年9月30日。……”2018年9月30日，原告前去查验房屋时，发现房屋内部多处墙体存在渗漏水问题，便拒绝办理收房手续。2018年10月21日，原告李黎利向神州欢乐园置业公司送达《屋顶漏水尽快修复函》，要求神州欢乐园置业公司尽快修复房屋防水卷材受损房屋漏水的根本问题。2018年11月12日，李黎利向淮南市房屋质量监督站送达《投诉材料》。2019年2月28日淮南建工壹品山南项目部向李黎利出具《关于壹品山南X#楼XX室房屋渗漏处理方案》。2019年10月11日，原告李黎利、施工单位、建设单位共同确认《壹品山南项目住宅X#楼XX室维修情况说明》。2019年9月30日原告李黎利办理交房手续，并交纳2018年10月1号至2019年9月30号物业费合计2498.4元，装修清运费555.2元。2019年11月15日，原告李黎利、总包方、建设方签字确认《关于壹品山南项目住宅X#楼XX室质量通病修复情况说明》，内容为：“壹品山南项目住宅X#楼XX室住户存在一处跃层卫生间垃圾需要清运、四处渗漏、多处墙面局部空鼓需要处理。建设方在接到房屋监管处通知后立即要求施工单位联系XX户主，并对以上问题拿出处理方案（维修方案见附单：壹品山南项目住宅X#楼XX室维修情况说明），并经户主同意后及时按处理方案进行了维修处理。由于户主急于装修对已维修的第三、第四条需待雨后观察结果，并提出如果雨后观察后再渗漏怎么办的问题后，总包方承诺在合同保修期内负责房屋渗漏及维修，如因总包方施工缺陷确实给住户造成损失的给予赔偿。将有建设方及监理方共同监督执行，房屋建管处督办。户主：李黎利（签名）总包方：陈某（签名）建设方：马某（签名）”。 根据诉辩双方的陈述及举证、质证，并结合本案案情及法院认证意见，本案争议焦点归纳为：一、原告有无权利拒绝办理房屋交付手续及逾期交房天数的确认问题；二、原告要求被告承担物业费有无事实与法律依据；三、原告要求质保期的起算之日为2019年10月11日应否得到支持。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告李黎利与被告神州欢乐园置业公司于签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。 关于原告李黎利有无权利拒绝办理房屋交付手续及逾期交房天数的确认问题。被告辩称房屋交付时间推迟是因为不可抗力导致且原告主张交付时间及违约金没有事实依据。2018年6月30日至2018年9月30日期间，本院认为，因政府部门采取超常规措施治理大气污染上述事实是客观存在的，而该事实的发生，是神州置业公司不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力的情形。但神州置业公司作为房地产开发商，其在订立合同时对有些客观因素的出现和事件发生可能会导致工期延误，应当有合理的预期并应尽到谨慎的注意义务，故结合本案实际情况，本院酌定从停工期限内扣除22天为免责期。对于2018年9月30日至2019年9月30日因维修渗漏水是否属于逾期交房，被告辩称2018年9月29日向原告发布收房信息，原告主张当时有漏水问题，但是原告未提供证据证明，房屋漏水的情况被告也积极予以维修，被告认为房屋于2018年9月30日就已经交付。本院认为，本案中涉案房产虽于2018年9月30日具备交付条件，但将涉案房产交付给买受人不应只是具备交付条件，还应具备正常使用条件。通过原告提交的相关证据可知，交付时涉案房屋存在的数处渗漏，足以达到了影响原告正常使用的程度，此外，涉案房屋从原告2018年9月30日最初的验收，期间原告要求被告维修且向有关部门投诉，到2019年10月3日办理交房手续时，交房流转单上记载的“房屋厨房烟道卫生间顶部跃层漏水、空调机位漏水、电梯机房墙体漏水”的情况，时间跨度一年之久。在此情况下无法认定涉案房产已经具备了使用条件，在未达到使用条件的情况下，原告有权拒绝接收不符合使用条件的涉案房产；故对此期间原告主张被告支付逾期交房的违约金，本院予以支持。综上，被告神州欢乐园置业公司共计向原告逾期交房天数为435天（2018年6月30日至2019年9月30日，扣除不可抗力22日），逾期交房违约金为53442.1元（819036元×435天×1.5÷10000）。 对于原告要求被告承担物业费有无事实与法律依据。被告辩称物业费应当由原告承担。本院认为，本案中原告李黎利于2019年9月30日办理交房手续，却缴纳2018年9月30日至2019年9月30日期间的物业费，该物业费的缴纳属于原告与永升物业一品山南服务中心之间的纠纷，依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款“（三）、查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”李黎利可与永升物业一品山南服务中心协商解决或另案诉讼。 关于原告要求质保期的起算之日为2019年10月11日应否得到支持。被告辩称保修期应当从2018年9月30日起算质保期。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》附件七关于保修范围、保修期间和保修责任的约定：“……该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期间的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。”本案中案涉房屋于2019年9月30日办理交房手续，故保修期间应当自2019年9月30日开始计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告淮南神州欢乐园置业有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告李黎利支付逾期交房违约金53442.1元； 二、被告淮南神州欢乐园置业有限公司对淮南市田家庵区XX房屋的保修期自2019年9月30日开始计算； 三、驳回原告李黎利其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1302元，依法减半收取计651元，由原告李黎利负担72元，由被告淮南神州欢乐园置业有限公司负担579元（应于本判决生效后七日内交至我院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  崔化冰 二〇二〇年八月十八日 法官助理王丽梦 书记员陶梦梦 附1：本案相关证据 一、原告李黎利提交的证据 1、原告身份证，证明原告主体身份。 2、被告身份信息，证明被告主体身份。 3、《房屋买卖合同（预售）》，证明原告和被告之间存在房屋买卖合同关系;依照合同第十一条的约定被告有义务在2018年6月30日前交付房屋,如果房屋存在渗漏和开裂等质量问题应在15日内维修后再行交付；依照合同第十二条的约定被告延迟交付房屋要以购房总价承担日万分之一点五的违约金。 4、原告付款明细单。证明依照合同第七条的约定原告已履行支付购房款的义务。 5、房产证，证明原告系涉案房屋的所有人,房屋位于淮南市田家庵区,涉案房屋的面积为173.5平方米。 6、被告发布的通告,淮神置[2018]18号，证明被告不能按照合同约定的时间向业主交付房屋构成违约。 7、房屋渗漏视频(光盘)、照片，证明被告违反合同约定向原告交付存在有严重质量缺陷的房屋;被告应依照合同第11条的约定负责维修后交付房屋;被告持续处在违约状态。 8、催修函，证明原告于2018年10月21日就涉案房屋渗水问题要求被告继续承担维修责任,解决问题。 9、《投诉材料》，证明被告未解决房屋的渗水问题,2018年11月12日原告向被告数次维权无果将其投诉至淮南市房屋质量监督站。 10、《关于壹品山南X号楼XX室房屋渗漏处理方案》，证明淮南建工壹品山南项目部在2019年2月28日对涉案房屋检查发现多处漏水的质量问题并给出处理方案;被告一直不能解决房屋渗水的质量问题。 11、《一品山南XX维修方案》，证明2019年9月19日被告再次给出涉案房屋漏水的维修方案;被告一直不能解决房屋渗水的质量问题。 12、2019年2月份开始,被告项目部马经理和原告微信聊天记录，证明,被告就房屋存在渗漏水问题同原告商议解决问题的方案;被告无法向原告交付房屋应承担违约责任。 13、交房流转单、维修情况说明、修复情况说明，证明2019年10月份,原告和被告及物业办理房屋交接手续;被告将涉案房屋交付于原告仍旧未能解决房屋渗漏水的问题；被告迟延交房的时间和合同约定时间迟了468天,被告依据合同约定有义务向原告承担违约金57496元。 14、淮南市田家庵区人民法院作出的（2020）皖0403民初6360号民事裁定书，证明原告在2019年年底通过诉讼维权,调解无果撤诉。 15、2020年7月22日拍摄的照片，证明房屋仍在漏水。 二、被告淮南神州欢乐园置业有限公司提交的证据。 1、淮南市田家庵区人民法院作出的（2019）皖0403民初2155号判决书，证明交房推迟三个月是因为不可抗力。 附2：本案法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。