云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初1870号原告：喻叶，女，汉族，1983年8月18日出生，身份证住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：霍文钦，男，汉族，1983年11月3日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。系原告喻叶之夫。特别授权代理。被告：云南尼西酒店管理有限公司。统一社会信用代码：530103100133522。住所地：云南省昆明市盘龙区北辰财富中心商住楼********。法定代表人：范怀涛，职务：经理。被告：范怀涛，男，汉族，1977年11月14日出生，身份证住址云南省昭通市昭阳区，现住景洪市。原告喻叶与被告云南尼西酒店管理有限公司（以下简称“尼西酒店”）、范怀涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喻叶的委托诉讼代理人霍文钦、被告尼西酒店的法定代表人及被告范怀涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告喻叶向本院提出诉讼请求：1、判令原租赁合同解除，被告向原告交还房屋；2、判令被告向原告支付合同违约金718026元；3、判令被告向原告支付承租期间物业、水费、垃圾费、电梯费等合计5380元；4、判令被告承担原告为本案支出的差旅费、文印费、公告费等所有费合计3000元；5、判令被告承担本案全部的诉讼费用。诉讼中，原告放弃部分诉讼请求，只请求：1、判令原租赁合同解除，被告尽快交还房屋；2、要求被告承担迟延交付房租的违约金62584元及合同未执行部分金额233050元的31%的违约金72245.5元；3、要求支付物业、垃极、水电、电梯、差旅费等费用8380元，以上合计143209.5元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于告庄西双景的1-1126房屋，为期20年，月租金700元，每月一付，每满一年月租金递增50元；乙方未能按期交纳租金，每逾期一天应向甲方支付原日租金三倍的违约金，逾期一月还未向甲方交纳租金的，甲方有权解除合同或按照违约金交纳；乙方须承担租用房屋的一切费用，包括物管费，若有一方违约须向对方支付剩余期限租金三倍作为违约金；诉讼产生的费用，包括但不限于案件受理费、差旅费、文印费、公告费等所有费用均由败诉方承担。合同签订后，原告完成了房屋的交付，而被告自2017年起，多次迟延交纳房屋，且自2019年5月之后的房租都没有支付，原告多次催交无果，同时，被告没有交纳物管等费用，导致物管公司反复向原告催缴。为维护自身合法权益，提起诉讼。被告尼西酒店和范怀涛口头辩称，从2017年开始，酒店业经济下滑，我们才出现了迟付租金的现象。2019年的登革热和今年的疫情，导致了我们没有如约支付租金。原告要求的违约金过高，我们申请减免。对于合同，我们履行了一部分，只是没有完全履行。5300元的物业费，因为房屋质量问题，我们和海诚交涉过一直没有协商下来。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于对欠付租金、违约金及相关费用的事实认定。原告认为，被告应支付合同租金和违约金718026元及物管费、差旅等费用8380元，后放弃部分诉讼请求，只主张租金、违约金、物管费、差旅费等费用143209.5元。原告提供了房屋租赁合同、租金计算明细表、物管费用催交通知书、微信聊天记录以证明其主张。被告尼西洒店和范怀涛则认为，是因为酒店业经营不景气、登革热和疫情以及家庭及个人身体原因才导致没有支付租金的，违约金过高请求减免，物管费系因房屋质量有问题多次找物业公司交涉，如原告委托被告起诉物业公司，才愿意付物管费。被告尼西酒店和范怀涛提供了谅解书、住院出院记录、收养登记和放射科报告单以证明其主张。本院认定，原告提供的房屋租赁合同、物管费用催交通知书、微信聊天记录能够证明其主张，予以采纳其证据效力；原告提供的租金计算明细表，仅是其依据双方合同约定计算出来的租金和违约金主张，不作为本案确定租金和违约金等费用的依据，本院将结合房屋租赁合同的约定和聊天记录等内容来确定欠付的租金数额，并依照法律规定和本案实际情况来确定违约金和物管费等费用。被告尼西酒店和范怀涛提供的证据，与案件无关，不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月13日，原告喻叶作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告尼西酒店签订《房屋租赁合同》，书面约定：乙方自愿承租甲方所有的景洪市江北区双景景法寨房屋（建筑面积37.41平方米、套内实用面积29.25平方米），租赁期限自2014年5月13日起至2034年5月13日，月租金为700元，每满一年月租金递增50元，每月一付，具体付款日为当月20日付下一个月租金，并自2014年5月13日起详细分别列明了20年内每一年具体递增后的房租数额；乙方未能按时交纳租金的，每逾期一天应向甲方支付原日租金叁倍的违约金，乙方逾期超过一个月还未向甲方交纳租金，甲方有权解除合同或按照违约金交纳；乙方须承担租用期内房屋的一切费用，其中包括治安卫生费、水、电、煤气费、电视收视费和电话费、物业管理综合费，否则由此产生的滞纳金或损失由乙方负责；租赁期内，双方不得任意解除合同，若有一方违约需向对方支付剩余期限租金的三倍作为违约金，已交租金等相关费用据实结算；发生争议协商不成进行诉讼产生的费用，包括但不限于案件受理费、律师代理费、差旅费、文印费、公告费等所有费用均由败诉方承担。被告范怀涛在合同尾部“乙方（签章）”一栏中签名并加盖了被告尼西酒店的印章。合同签订后，原告向被告尼西酒店交付了房屋，被告尼西酒店初始尚能按月足额支付房租，后逐渐产生延付欠付现象。2019年9月23日，原告通过微信向被告尼西酒店法定代表人范怀涛发出：“范先生，你处已拖欠我景法寨1-1126房间2019年5，6，7，8，9月房租950*5=4750元。请问何时支付”的问询，得到对方国庆节补打几月租金的回复。被告尼西酒店仍未支付房租，2019年11月15日，原告又再通过微信向范怀涛发出：“范先生，截止2019年11月25日，我并未收到你拖欠并承诺支付的房租，请你于2019年11月20日前支付景法寨1-1126房间2019年5，6，7，8，9，10，11，12月房租950*8=7600元，否则我将通过法律手段维护自身合法权益，到时依据合同你将面临65万元的违约责任，并可能成为失信人”的通知，被告尼西酒店仍未支付房租，原告遂起诉来院。又，2020年4月8日，西双版纳告庄西双景物业服务有限公司向原告发出通知：共欠付2014年6月20日以来的物业费、垃圾费、水费、电梯分摊费合计5380.48元。本院认为，原告喻叶与被告尼西酒店2014年4月13日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，受法律保护。被告尼西酒店未按约定支付租金，致使不能实现合同目的的，应予解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由被告尼西酒店支付拖欠的租金和承担违约金。本院以2020年8月12日为原告喻叶与被告尼西酒店解除《房屋租赁合同》的正式期限，以此计算被告尼西酒店欠付原告喻叶的房屋租金为15350元（7600元+5月×950元+3月×1000元）。原告喻叶与被告尼西酒店在合同中约定的违约金过高，被告尼西酒店已提出减少违约金的请求，本院以欠付租金数额的30%来支持违约金4605元（15350元×30%）；原告喻叶主张未履行合同部分的租金233050元的31%违约金72245.5元，并非一方违约解除合同必然造成的损失，本院不予支持。根据双方的合同约定，被告对于欠付物业费、垃圾费、水费、电梯分摊费5380.48元，负有承担的义务，本院予以支持。原告喻叶未提供实际支出差旅费、文印费、公告费的凭据，对其主张被告承担差旅费、文印费等费用3000元的诉讼请求，本院不予支持。被告范怀涛为被告尼西酒店的法定代表人，其签订合同等行为后果应由被告尼西酒店承担，其在本案中不承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告喻叶与被告云南尼西酒店管理有限公司于2014年4月13日订的《房屋租赁合同》，被告云南尼西酒店管理有限公司应当将位于景洪市江北区双景景法寨房屋交还原告喻叶；二、由被告云南尼西酒店管理有限公向原告喻叶支付租金15350元及违约金4605元；三、被告云南尼西酒店管理有限公向原告喻叶支付物业费、垃圾费、水费、电梯分摊费5380.48元；上述一、二、三项义务，限于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告喻叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费预收13876元，退回原告喻叶10712元，实收3164元，由被告云南尼西酒店管理有限公司负担。案件受理费原告已预交，本院不另清退，被告应将承担的部分迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘文云人民陪审员  黄建明人民陪审员  玉喃伦二〇二〇年八月十九日书 记 员  王 芳