广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初18231号原告：高辉，男，1963年1月14日出生，汉族，住广东省深圳市南山区*******************，公民身份号码620************119。委托诉讼代理人:王绮嘉，广东贤道律师事务所律师。被告：恒大地产集团（中山）有限公司，住所地广东省中山市南区*******之二第二层203室，统一社会信用代码914***********812K。法定代表人：郭红林，总经理。委托诉讼代理人：黄凯，公司员工。原告高辉与被告恒大地产集团（中山）有限公司（以下简称恒大公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高辉及其委托诉讼代理人王绮嘉、被告恒大公司委托诉讼代理人黄凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高辉向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）；2.被告向原告返还定金20000元及逾期返还利息（以定金20000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月16日起计算至实际返还之日止）；3.被告向原告返还首期房款486172元及逾期返还利息（以首期房款486172元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月16日起计算至实际返还之日止）。事实与理由：原、被告于2019年11月23日签订金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）（编号0015216）（以下简称认购书），约定由原告向被告恒大公司认购位于中山市东区*****的中山恒大绿洲楼盘15幢1004单元，原告须于2019年11月25日前支付首期房款486172元（不含定金），同时签署商品房买卖合同。签约当日，原告向被告支付定金20000元。同年11月26日，原告向被告支付首期房款486172元。原告已经按照合同约定履行了付款义务，但被告却未能在约定的时间与原告签订商品房买卖合同。原告多次与被告沟通签订正式商品房买卖合同及付款方式事宜未果。原告于2020年6月5日向被告发律师函，告知解除双方签订的认购书及要求返还相关款项共计506172元（包括订金20000元、首期房款486172元），但被告至今仍然置之不理，该行为严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告高辉明确：对于诉求1，原告系基于目前自身经济能力无法继续履行认购书的原因而在本案中主张解除双方签订的认购书；对于诉求2，签订认购书时，被告在公众发放的资料中标注涉案商品房购买后可以无理由退房，同时销售现场的人员口头告知原告可以先支付定金，若不喜欢就可以申请退房，虽然原告对于前述陈述未能提供证据予以佐证，但原告认为前述宣传的内容对商品房买卖合同的订立有重大的影响，视为对购买人的邀约，而原告向被告购房并签订认购书的行为视为承诺，双方就无理由退房事项已经形成合同条款，因此被告应履行该约定，当原告提出退房时，应无理由予以退房，故原告据此要求被告返还已付定金、首期房款及相应的利息。被告恒大公司辩称，1.原、被告签订的认购书是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在违反任何违反法律和行政法规强制性规定的情形，双方应当恪守履行，原告对认购书的内容完全清晰及理解，有关条款被告均已尽合理提示并作详细说明的义务。2.原告是因为自身原因未按照认购书的约定签订商品房买卖合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。双方未签订商品房买卖合同不能归责于被告，认购书约定原告需在约定的付款方式和期限内支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为原告放弃购买涉案房屋，所付款项不予退返，被告无需通知原告，可另行销售该房屋，被告一直为原告保留涉案房屋，也积极敦促原告前来签署商品房买卖合同，并没有原告所称的违约行为。根据相关法律规定，当事人约定已交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，因此原告应当承担相应的违约责任，且无权要求被告返还定金。3.原告没有提供相应的证据证明其享有无理由退房的权利，且根据被告提交的证据认购须知显示的内容可知，当中的注意事项已经以红色加粗字体提示“因本地政策及相关规定，中山恒大绿洲项目不参加无理由退房”，因此原告知悉该项目不参加无理由退房，无权要求退还全部房款；4.原告构成违约，应当承担相应违约责任，认购书约定若原告放弃购买涉案商品房，所付款项不予退还（包含定金以及首期款），被告认为除了已收的定金按定金罚则不予返还以外，已付的首期款属于违约金的性质，按照认购书的约定应可不予退还，但鉴于原告首付款金额为486142元，被告自愿调整违约金为总房款的10%;5.被告同意原告关于解除认购书的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2019年11月23日，高辉作为买受人（乙方）与恒大公司作为出卖人（甲方）签订认购书、准时签约承诺函（以下简称承诺函）以及认购须知，其中认购书约定：认购书是双方真实意思表示，乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；乙方向甲方认购中山恒大绿洲楼盘15幢1004单元，该商品房建筑面积118.57平方米，按建筑面积计算单价为13968元，总金额为1656172元；乙方签署本认购书时支付20000元作为定金（定金在签订商品房买卖合同时转入房款）；乙方须于2019年11月25日前支付首期房款486172元（不含定金），同时签署商品房买卖合同，余款1150000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年11月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清；乙方必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署商品买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。认购书还约定了其他内容。高辉于承诺函中承诺：本人认购后不更改任何认购信息，在认购书规定的时间缴纳首期款，按预约网签政策等待签约，并在收到恒大公司通知签约之日起3日内提交齐全所需的材料与恒大公司签署合同文件及办理相关手续，若在收到恒大公司通知签约之日起5日内未签署商品房买卖合同，本人自愿承担因此导致不能办理网上签约备案、房屋登记等手续的一切后果和责任；本人已知悉中山市网签限签限购政策，因网签时间过长等原因退房，恒大公司将不承担预约网签期间的利息损失，并承诺定金将不予退还，并扣除相应违约金退房，在网签期间，本人需配合办理贷款等各项业务，配合办理相关手续。认购须知中用红色加粗字体载明：无理由退房是恒大公司向每一位购房者、向全社会的郑重承诺，是为了践行恒大公司的经营理念，体现恒大公司诚信和住宅品质，但因本地政策及相关规定，中山恒大绿洲项目不参加无理由退房，也未对外宣传无理由退房。2.高辉分别于2019年11月23日、11月26日向恒大公司支付了定金20000元及首期房款486172元。3.高辉与恒大公司销售人员的微信聊天记录反映：2019年11月28日至12月1日期间，销售人员多次询问高辉确定签订商品房买卖合同的时间，但高辉以“追债辛苦”为由一直未予答复；12月4日，高辉以其出租物业因无法出租为由告知无法承受按揭供款并提出中止购房程序，申请无理由退房，当天销售人员回复不能退房；12月9日，高辉提出变更付款方式为两年内分期付款；12月18日，销售人员表示对于付款方式的变更需先递交申请；12月24日，高辉应销售人员的要求到恒大公司的售楼部办理变更付款方式的手续；2020年2月18日，销售人员表示可以变更付款方式，通过之后高辉需要携带相关资料办理网签手续；3月1日，销售人员表示恒大公司不同意变更付款方式为分期付款，需要按照原约定的按揭方式付款，若退房需扣罚已交房款的50%或者总房款的10%；4月25日，销售人员询问高辉为何手机又出现关机情况；6月2日，销售人员询问高辉选择一次性购买涉案商品房还是退房时，高辉以资金困难为由表示过几天再予以回复。庭审中，高辉确认其因经济困难，于2019年12月4日向恒大公司提出无理由退房，在恒大公司拒绝后其于同月9日提出变更付款方式为两年内分期付款，不再申请按揭贷款，但在其应恒大公司要求填写相关表格后恒大公司却于2020年3月1日拒绝其分期付款的申请，而其因2020年疫情原因经济能力发生重大变化故无法按照认购书的约定以按揭贷款方式支付剩余购房款。恒大公司与高辉一致确认，因高辉自身原因至今双方未签订商品房买卖合同。4.2020年6月5日，高辉委托广东贤道律师事务所向恒大公司发出律师函，告知因认购书签订后双方一直没有签订商品房买卖合同，且对付款方式协商未果，故高辉决定解除双方签订的认购书，恒大公司应返还定金20000元及首期房款486172元，恒大公司应于收函后7日内予以解决。前述函件于同月8日签收。后因恒大公司未在律师函指定的期限内向高辉退款，高辉遂于2020年7月7日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。高辉与恒大公司签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，认购书合法有效，双方当事人均应恪守履行。现高辉主张解除认购书，恒大公司对此表示同意，本院予以认可。关于违约方的认定，根据微信聊天记录反映的内容以及高辉庭审中自认的事实可知，认购书签订后，恒大公司已依约多次联系高辉确定签订商品房买卖合同的时间，但高辉却以“追债辛苦”以及因所有的物业无法出租导致经济困难为由一直未与恒大公司确定商品房买卖合同签订的时间并提出变更付款方式，在恒大公司明确表示不同意变更付款方式时再次表示因经济困难无法支付剩余购房款并在庭审中明确以此为由主张解除认购书，故本院认定认购书签订后，高辉与恒大公司至今仍未签订商品房买卖合同的原因在于高辉自身原因导致，高辉是违约方，恒大公司对此不存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”规定，因本院已认定高辉违约，故其要求恒大公司返还其已支付的定金20000元及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。认购书载明“乙方（高辉）必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署商品买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还”，前述约定实际是恒大公司把高辉已付的首期款486172元作为违约金与定金20000元一并收取并不予退还以此作为违约责任的承担，该违约责任的约定违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定，鉴于恒大公司未举证证明其实际损失，本院认为恒大公司收取定金20000元已足以弥补其相应损失，在此之外，恒大公司辩称其依据前述约定另行收取总房款10%即165617.2元（1656172元×10%）作为违约金不予退回，理据不足，本院不予采纳，并认定恒大公司应向高辉退还首期房款486172元。对于高辉就前述购房款主张的逾期返还利息，如前所述，因本院已认定高辉违约，其前述利息主张没有事实和法律依据，故本院不予支持。高辉主张其签订认购书时恒大公司向其承诺可以无理由退房，故其提出解除认购书后可主张恒大公司向其全额返还已付定金20000元及购房款486172元，但因恒大公司对其前述陈述不予确认，且前述陈述与恒大公司提交的认购须知载明的内容相矛盾，而其又未能提供相反证据予以反驳，故本院对其前述主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告高辉与被告恒大地产集团（中山）有限公司于2019年11月23日签订的金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）（编号0015216）；二、被告恒大地产集团（中山）有限公司于本判决生效之日起七天内退还原告高辉首期房款486172元；三、驳回原告高辉的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8862元，减半收取为4431元（原告高辉已预交12050元），由原告高辉负担175元，被告恒大地产集团（中山）有限公司负担4256元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年八月二十一日书记员  郭小琪黄怡凤