山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终1653号 上诉人（原审被告）：孟庆涛，男，1956年4月16日出生，汉族，户籍地成武县，现住成武县。 委托诉讼代理人：李延禄，山东敬人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成武县房屋征收与补偿办公室。住所地：成武县永顺路**。 法定代表人：孟凡贵，该办公室主任。 委托诉讼代理人：陈晨，山东文亭扶正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任振兴，山东文亭扶正律师事务所实习律师。 上诉人孟庆涛因与被上诉人成武县房屋征收与补偿办公室（以下简称成武征收办）合同纠纷一案，不服山东省成武县人民法院（2019）鲁1723民初1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孟庆涛及其委托诉讼代理人李延禄，被上诉人成武征收办的委托诉讼代理人陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟庆涛上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回成武征收办的起诉或驳回成武征收办的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由成武征收办承担。事实和理由：（一）本案不属于民事诉讼受案范围，依法应驳回成武征收办的起诉。孟庆涛与成武征收办之间的空闲建设用地补偿协议书实质是政府征收安置补偿协议，因政府征收安置补偿协议已经纳入行政诉讼法受案范围，故本案不属于民事诉讼法受案范围。民事诉讼法是调整平等主体之间的人身与财产权利纠纷，本案协议书一方是代表国家公权力的政府征收部门，另一方则是处于弱势地位的行政相对人，二者不是平等主体。虽然成武征收办为事业单位法人，但其举办单位为成武县住建局，其业务范围为实施政府征收，且本案征收实施方案均为行政机关公布，故其属于政府授权实施行政权力。另其注册资金仅有2万元，不可能以经费自理的方式完成如此庞大的拆迁安置工程。故本案协议属于行政协议，不属于民事合同，不属于民事诉讼法受案范围。（二）孟庆涛已不欠成武征收办房款等款项。根据菏泽市人民政府相关文件精神，拆迁容积率应为0.9，孟庆涛土地合法使用面积为123.16平方米，应回迁房屋面积110.844平方米。成武征收办实际给孟庆涛置换的面积为105平方米，小于孟庆涛应当置换的面积，少的部分成武征收办应当补足差额。一审时，成武征收办提交的证据七申请书中明确载明，孟庆涛承诺进房前先按照开发公司交房时所需缴纳项目的要求交清所有费用，否则不予交房。至成武征收办起诉时，已经交房，说明已经不存在所需缴纳的项目。对于孟庆涛未交的费用，应视为成武征收办自愿放弃。故孟庆涛与成武征收办之间就房款等事项已经清账，一审判决确有错误。（三）车位系小区附属设施，属于全体业主共有，其产权不属于成武征收办或开发商，成武征收办无权出售。故一审判决孟庆涛支付车位款属于法律适用错误。（四）涉案房屋并非商品房性质，也没有房产证。成武征收办未提供有效证据证实涉案房屋的产权问题，是否为合法建筑，是否允许买卖、过户，孟庆涛是否能取得产权等。故其要求支付房款缺乏依据。即使参照商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定，“房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”。孟庆涛应补差额部分不应超过73.896平方米的3%。（五）即使法院认为孟庆涛应补差额，因成武征收办违约在先，成武征收办违约部分应当抵扣。1.成武征收办逾期交房近四年，应按照年利率6%向孟庆涛支付违约金，该违约金部分应当从总款中扣除。2.成武征收办公布的《文亭湖二期综合开发项目房屋征收补偿方案》第5条第3项规定给予按时签订协议的减免物业费十年的优惠，因未明确是减还是免，应当认定为免除十年物业费。该十年物业费应当折抵总款项。3.成武县房地产管理局2012年3月8日公布的《文亭湖二期综合开发项目房屋征收补偿方案》第4条第5项规定厨房、卫生间、墙面贴合格墙瓷砖到顶，地，地面贴防滑地板砖成武征收办未履行该义务，故该部分价款应折抵总款项。4.统一供热开口费、燃气开口费国家已经取消，不应再缴纳，故总款应当减去该两项费用。但该两项费用孟庆涛均已缴纳，故该两项费用应予退还孟庆涛或折抵应缴纳费用。（六）补充上诉意见：一审审判程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，可以委托一至二人作为诉讼代理人，但是成武征收办一审时代理人是三人。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。 成武征收办辩称，（一）本案属民事案件管辖范围，有明确合法的民事案由规定，一审以民事案件审理并无不妥。根据最高人民法院民事案由的规定，房屋拆迁安置补偿合同纠纷被单独列为第三级案由。孟庆涛与成武征收办签订的《空闲建设用地补偿协议书》《房屋置换结算一览表》依法成立并生效。双方对签订房屋征收补偿协议及安置补偿房地产补偿价值额无争议，仅对协议内容的履行有争议。该争议属于民事审判调整范围，本案的起诉符合法律规定。（二）一审已经查明孟庆涛在与成武征收办签订补偿协议书后，亲笔出具承诺书以及领取钥匙签收条，孟庆涛拒绝履行合同的行为已构成违约，至今仍欠成武征收办房款等款项108476元。1.成武征收办在一审提供了文亭湖二期第349-5-G36号《空闲建设用地补偿协议书》《房屋置换结算一览表》以及《承诺书》等证据，依据双方约定将涉案房屋交付孟庆涛，孟庆涛也接受涉案房屋并在没有补齐欠付款项的情况下就领取钥匙实际占有涉案回迁房，至今仍欠成武征收办房款108476元。2.孟庆涛有关容积率的上诉理由不能成立。实际菏泽市城区范围内的容积率是0.9，成武县设定的容积率是0.6。本案被征收土地位于成武县，且系空闲建设用地，显然不能适用菏泽市城区的容积率比例进行赔偿。3.孟庆涛一直在涉案房屋中正常居住，并且正常交纳水电费。2019年11月6日开发企业工作人员电话联系孟庆涛，商议车位及储藏室的交付问题，但是孟庆涛不予配合。（三）孟庆涛没有证据证明成武征收办存在违约行为，物业减免的优惠政策也是在孟庆涛补齐欠缴款项并入住后成武县征收办给予其的优惠政策，不能以物业费折抵其欠缴的房款。（四）统一供热开口费和燃气开口费系孟庆涛直接交于开发商，系由开发商代收，且缴纳时国家并未取消该两项费用。一审判决已在成武征收办主张的总额中将该两项费用予以扣除。（五）一审庭审前，成武征收办已经解除了对任振兴的委托，吴成海作为成武征收办工作人员到庭。即使一审判决对代理人的记录上显示为三人，代理人的问题也不属于严重的程序违法，不影响案件正常的诉讼程序及实体的审理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回孟庆涛的上诉请求。 成武征收办向一审法院起诉请求：1.依法判令孟庆涛履行文亭湖二期第349-5-G36号空闲建设用地补偿协议书确定的支付116096元付款义务；2.本案诉讼费用由孟庆涛承担。 一审法院认定事实：2012年前，孟庆涛从成武县城关供销社购买空闲建设用地一处，该土地位于成武县××街××湖心路东侧、枣曹路南侧、东关和烟庄村居民点西侧，未办理土地使用权证。2012年3月，该土地涉及文亭湖二期（汉堤水半城）综合开发项目房屋征收，成武征收办根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》《成武县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，制定并公布了《文亭湖二期（汉堤水半城）综合开发项目房屋征收补偿方案》，该方案补偿原则主要内容为：依法取得的空闲建设用地，按照0.6容积率的相应居住房屋面积和片区评估均价计算补偿，每平方米扣缴500元建安成本；临靠主要街道的按照片区内居住房屋评估均价补偿；非法占有买卖国家、集体土地坑塘的不予补偿。2013年9月27日，经成武征收办作为甲方（征收人）与孟庆涛作为乙方（被征收人）双方协商，自愿达成协议并签订《空闲建设用地补偿协议书》，合同编号为（文亭湖二期）349-5-Ｇ36。该协议书约定主要内容为：乙方被征收土地合法使用面积为123.16平方米；乙方选择补偿方式为产权调换；容积率调整补偿、附属物及装饰装修评估价值合计为161975元；乙方可置换房屋面积（容积率调增面积）为73.896平方米，选择产权置换户型面积为105平方米，计价196545元（优惠面积以外的面积暂按2000元每平方米计算，结算时按市场价格计算）；车位和储藏室暂按20平方米，计价30564元，总计227109元，折算扣除后乙方应向甲方支付65134元，此款在甲方交付乙方调换房屋时结清；调换房屋面积差价、楼层差价、车位和储藏室等，根据实际发生数额在交付调换房屋时甲、乙双方据实结清；甲方交付调换房屋，应提前30日书面通知乙方，乙方应在规定的时间内到指定地点办理房屋交接和结算手续，超过30日不办理交接和交接手续的，甲方有权处置该房产，并将扣除的调换房屋价款退付给乙方。成武征收办在该协议上加盖公章，孟庆涛在该协议书上签名、捺印并注明身份证号码。同日，孟庆涛在《房屋置换结算一览表》上签字确认。协议签订后，该空闲土地被棚改拆迁，该项目交由成武县鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛置业公司）开发建设。2017年7月23日，成武县文亭湖二期指挥部向孟庆涛下达了《选房通知书》，同日，成武征收办（甲方）与孟庆涛（乙方）签订了《文亭湖二期项目回迁户选房确认书》（编号：229），约定孟庆涛选择的房屋为文亭湖1号（秋月居）8号楼2单元1802室，建筑面积为108.85平方米；储藏室为商10-136号，建筑面积为9.88平方米；车位606号，后经测量建筑面积为20平方米。2018年4月26日，孟庆涛向该项目建设单位鼎盛置业公司申请领取了涉案房屋钥匙，并与物业管理部门成武新宇物业服务有限公司办理了相关物业、装修及入住手续，同时出具《承诺书》，承诺内容主要是：因县房管局征收办未能就面积差价的价格计算好，但因本人要对房屋进行装修，本人郑重承诺一旦开发商将面积差价格确定后，本人将按照开发商的补交面积差的要求以及燃气开户费、热力安装费的交费标准缴清所有费用，否则，本人将承担由此引起的一切法律责任和经济损失。因孟庆涛选择的户型面积总和超出其被征收土地可置换房屋面积，加上车位、储藏室价款和燃气开户费、热力安装费等，后经鼎盛置业公司结算，出具了《文亭湖1号房屋征收产权结算一览表（原址回迁户）》（协议号：349-5-Ｇ36），确定孟庆涛共欠付房款及其他配套设施费用116096元（含统一供热开口费和燃气开口费）。经成武征收办、鼎盛置业公司多次协商和催要，孟庆涛迟迟不予认可结算结果，且不履行合同义务。2019年1月10日，成武征收办给孟庆涛发送了律师函，督促其尽快支付上述款项，但其收到律师函后至今未支付剩余款项。成武征收办、鼎盛置业公司亦未将上述车位、储藏室交付孟庆涛。另查明，成武征收办是经成武县事业单位监督管理局登记管理的事业单位法人，其宗旨和业务范围为成武县国有土地上房屋征收补偿资金的管理、房屋征收与补偿方案、征收与补偿协议签订，举办单位为成武县住房和城乡建设局，经费来源为经费自理。2019年1月8日，孟庆涛向有关热力公司交纳集中供热配套费7620元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”该法第四十二条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”本案成武征收办与孟庆涛根据《文亭湖二期（汉堤水半城）综合开发项目房屋征收补偿方案》签订的《空闲建设用地补偿协议书》《房屋置换结算一览表》，系基于平等主体之间权利义务关系所自愿签订的协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方因房屋拆迁补偿发生纠纷，各方对签订房屋征收补偿协议及安置补偿房地产补偿价值额无争议，仅仅对协议内容的履行有争议，该争议属于民事审判调整范围，应受合同法调整，并依民事审判的诉讼程序承担相应合同义务。孟庆涛认为此争议属于行政诉讼调整范围，且上述《文亭湖二期（汉堤水半城）综合开发项目房屋征收补偿方案》确定的空闲建设用地容积率过低，空闲建设用地应按照0.9的容积率的相应居住房屋面积和片区评估均价计算补偿，政府拆迁部门承诺的相关内容没有完全兑现，但未提供充分证据予以证明，对其主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《空闲建设用地补偿协议书》签订后，成武征收办依据双方约定履行合同义务，将涉案房屋交付孟庆涛使用，并协调开发公司及时出具了《文亭湖1号房屋征收产权结算一览表（原址回迁户）》（协议号：349-5-G36），确定孟庆涛共欠付房款及其他配套设施费用116096元（含统一供热开口费和燃气开口费）。人以诚信为本。孟庆涛接受涉案房屋并出具《承诺书》，应基于自己承诺补清所有欠缴费用。经成武征收办多次催促，孟庆涛均不履行合同约定的付款义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。孟庆涛认为涉案房屋已交付，应视为双方已就各种费用进行结算并交清所欠剩余款，但未提供充分证据证明其主张和双方结算情况，亦不符合日常情理和社会习俗，成武征收办对此亦不予认可。上述《空闲建设用地补偿协议书》《承诺书》内容明确具体，双方应当继续履行。现成武征收办要求孟庆涛继续履行合同并支付剩余款项，一审法院依法予以支持。成武征收办要求孟庆涛支付涉案房屋剩余款116096元，因孟庆涛已向有关部门交付热力配套费7620元，一审法院支持108476元。综合本案案情，根据诚实信用原则和交易习惯，成武征收办的诉讼请求，不予全部支持。如孟庆涛认为自己的其他合法权益受到侵害，可依法另行主张。本案在审理过程中，经多次调解，双方未达成和解协议。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条及其他相关法律规定，判决：一、孟庆涛于判决生效后十日内向成武征收办支付《空闲建设用地补偿协议书》〔合同编号（文亭湖二期）349-5-G36〕约定的购房款、车位款、储藏室款及其他费用108476元；二、成武征收办于判决生效后十日内向孟庆涛交付文亭湖1号车位（606号）、储藏室（商10-136号）；三、驳回成武征收办其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2621.92元，减半收取计1310.96元，由成武征收办负担410.96元,孟庆涛负担900元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孟庆涛提交成武县潜能燃气有限公司（以下简称潜能燃气公司）出具的收据复印件一份，拟证明孟庆涛于2018年10月28日缴纳了燃气开户费2600元。成武征收办质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不属于二审新证据，且系复印件，不能证明孟庆涛是否实际交纳案涉房屋的燃气开口费；如果可以证实燃气开口费系孟庆涛缴纳，庭后与成武征收办负责人商议是否可从孟庆涛欠付的总额中予以扣除。二审法庭调查后，孟庆涛提交了盖有潜能燃气公司收款专用章的收据复印件。成武征收办质证认为：1.经与潜能燃气公司核实，该户已经缴纳燃气开口费2600元，对孟庆涛提交该份证据的真实性予以认可。2.成武征收办仅同意在孟庆涛欠付房款等各项款项总和中扣除燃气开口费2500元。原因如下：（1）经潜能燃气公司与开发部门签订的合同确定，回迁户的燃气开口费是按照团购优惠价格即每户2500元向住户收取，成武征收办在计算住户欠付房款及其他款项总额中亦是按照2500元计算的，这一事实由成武征收办提供的经孟庆涛认可的《文亭湖1号房屋征收产权结算一览表（原址回迁户）》可以证实。（2）根据潜能燃气公司的收费规定，住户单户自行缴纳的燃气开口费是每户2600元，没有团购优惠。所以在孟庆涛个人缴纳的情况下，只同意按照成武征收办计算表中的2500元予以扣除。因成武征收办对该收据复印件的真实性予以认可，故对该份证据的真实性，本院予以认定。 另查明，在成武征收办一审提交的《文亭湖1号房屋征收产权结算一览表（原址回迁户）》中，关于合计应收款116096元的明细载明“燃气开户费（以户为单位暂由开发商代收）”的数额为2500元。孟庆涛于2018年4月26日出具《关于燃气开户费和城市集中供热配套费开户费暂时不交的申请》，内容为“本人申请天然气开户费和地暖开户费暂时不交付，若后期本人再申请使用天然气和暖气时，由本人自行到燃气公司和热力公司办理相关手续，并缴纳相关费用，开发公司不再负责给予协调费用优惠政策。目前本小区统一缴纳的优惠价：燃气开口费是2500元/户。暖气开户费是70元/m3。后期缴纳的标准：燃气开口费是2700元/户。暖气开户费是75元/m3。另，由此引起的一切经济损失及法律后果均由个人承担，开发企业不承担任何责任。申请人：孟庆涛申请日期：2018.4.26”。 再查明，二审法庭调查中，孟庆涛认可其于2019年11月份接收了车位和储藏室。 本院二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。 本院认为，（一）关于本案是否属于民事诉讼受案范围的问题。《中华人民共和国民法总则》第二条规定：“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。”本案中，成武征收办与孟庆涛签订《空闲建设用地补偿协议书》《房屋置换结算一览表》时，属于平等主体之间就财产关系签订的协议，可以受《中华人民共和国民法总则》调整。一审法院认为双方争议属于民事审判调整范围、双方应承担相应合同义务并无不当。 （二）关于孟庆涛尚欠房款数额的认定问题。孟庆涛于2018年4月26日出具《承诺书》，承诺“一旦开发商将面积差价格确定后，本人将按照开发商的补交面积差的要求以及燃气开户费、热力安装费的交费标准缴清所有费用，否则，本人将承担由此引起的一切法律责任和经济损失”。在鼎盛置业公司经结算，出具《文亭湖1号房屋征收产权结算一览表（原址回迁户）》后，孟庆涛应当按照该一览表所载明的金额，履行交付剩余房款的义务。因该一览表合计应收款116096元中包括城市集中供热配套费7620元及燃气开户费2500元，一审法院根据孟庆涛一审提交证据，已将孟庆涛自行缴纳的城市集中供热配套费7620元予以扣除。二审中，孟庆涛提交潜能燃气公司出具的收据，证明其已自行缴纳燃气开户费2600元。但《文亭湖1号房屋征收产权结算一览表（原址回迁户）》中计算的燃气开户费为2500元，且孟庆涛于2018年4月26日出具的《关于燃气开户费和城市集中供热配套费开户费暂时不交的申请》中，要求由其本人自行到燃气公司办理相关手续，并缴纳相关费用，不再享受本小区统一缴纳的优惠价即燃气开户费2500元/户。故孟庆涛应当承担其自行缴纳燃气开户费与统一缴纳燃气开户费的差价100元。一审法院确认孟庆涛应当支付的购房款、车位款、储藏室款及其他费用108476元中，应当再行扣除燃气开户费2500元，即105976元。 （三）关于孟庆涛对容积率、车位、房屋产权证等提出的异议问题。在孟庆涛签字认可的《空闲建设用地补偿协议书》《房屋置换结算一览表》中，已经明确载明了孟庆涛可置换的房屋面积及车位和储藏室的价款，孟庆涛对容积率、车位、置换房屋面积提出的异议不能成立。至于房屋产权证、逾期交房违约责任、物业费减免、瓷砖粘贴等异议，不足以阻却孟庆涛履行交付剩余房款的合同义务，孟庆涛可另行主张权利。 （四）关于一审程序是否合法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第一款规定：“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。”一审判决书中，将成武征收办的委托诉讼代理人列明为三人，程序存在瑕疵。但该程序瑕疵并非《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序事由，故其不影响本案的实体审理。 另外，二审法庭调查中，孟庆涛认可其于2019年11月份接收了车位和储藏室，即一审判决作出后，案件事实发生了变化，一审判决第二项已无可执行性，故应予撤销。 综上所述，因孟庆涛二审提交了新证据及一审判决作出后案件事实发生变化，孟庆涛的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销山东省成武县人民法院（2019）鲁1723民初1165号民事判决； 二、孟庆涛于本判决生效后十日内向成武县房屋征收与补偿办公室支付《空闲建设用地补偿协议书》〔合同编号（文亭湖二期）349-5-G36〕约定的购房款、车位款、储藏室款及其他费用105976元； 三、驳回成武县房屋征收与补偿办公室的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2622元，减半收取1311元，由成武县房屋征收与补偿办公室负担115元，孟庆涛负担1196元。二审案件受理费2470元，由成武县房屋征收与补偿办公室负担57元，孟庆涛负担2413元。 本判决为终审判决。 审判长  陈淑梅 审判员  王媛媛 审判员  姜 健 二〇二〇年八月六日 书记员  杨 曼