河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初3240号原告：F。法定代表人：马剑锋，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏超，河南靖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁绿原，河南靖和律师事务所律师。被告：马黎明，男，1975年8月22日出生，汉族，住平顶山市高新技术产业开发区。被告：王延朋，女，1975年9月15日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。原告平顶山市百顺置业有限公司（以下简称“百顺置业”）与被告马黎明、王延朋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百顺置业的委托诉讼代理人刘鹏超到庭参加诉讼，被告马黎明、王延朋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百顺置业向本院提出诉讼请求：1.判令解除与二被告于2016年5月31日签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410400201605310042号）；2.判令解除与二被告于2016年6月7日签订的《借款协议》；3.判令二被告配合原告百顺置业办理第一项诉讼请求中的《商品房买卖合同》撤销备案登记；4.判令二被告支付百顺置业合同违约金68590.4元；5.判令二被告支付百顺置业涉案房屋物业费7472.78元（该费用暂计算至2020年2月29日，之后的物业费按照1.35元/m2/月计算至第一项诉讼请求中的《商品房买卖合同》备案登记撤销之日），后撤回该项诉讼请求；6.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年5月31日，原告百顺置业与二被告马黎明、王延朋签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410400201605310042号），合同约定百顺置业将其开发的位于平顶山市××东区矿工路××院××花园××楼东单元××西××号房产出售给二被告马黎明、王延朋，该房产总价款685904元，首付款205904元，剩余房款由二被告采用公积金按揭贷款方式付款。上述合同签订后，二被告向原告支付了205904元首付款，但因二被告个人原因导致公积金按揭贷款无法审批，剩余房款480000元二被告未按照合同约定向原告支付。2016年6月7日，原告百顺置业与二被告马黎明、王延朋签订《借款协议》，该协议约定原告百顺置业出借给二被告480000元，二被告用该笔借款支付其拖欠原告百顺置业的购房款，并约定了还款期限。该《借款协议》签订后，二被告没有按照合同约定偿还480000元借款。告马黎明、王延朋无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因二被告未到庭参加诉讼，本院不再组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的证据有2016年5月31日《商品房买卖合同》、2016年6月7日《借款协议》、2017年8月14日《前期物业服务合同》。本院审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人依法提交并经审查的证据，结合法庭调查情况，本院认定以下案件事实：2016年5月31日，百顺置业（××）和马黎明、王延朋（××）签订《商品房买卖合同》一份，显示合同备案编号：第410400201605310042号，合同约定主要内容为：1.百顺置业向马黎明、王延朋预售商品房一套，商品房预售许可证号为平房预售证第【2015】046号，商品房位于平顶山市××东区矿工路××院××花园××楼东单元××西××号，建筑面积130.40平方米。2.该商品房单价为每平方米5260元，按建筑面积计算房款总金额为685904元。3.（第七条“付款方式及期限”）××按“其它方式：公积金按揭贷款”按期付款：2016年5月24日前支付首付款205904元，并同时提供按揭贷款资料，剩余房款480000元由××向银行申请贷款解决，银行如因××资信等原因导致银行拒绝贷款或放贷额度不足，××接到银行或××通知之日起7日内将剩余房款补足。”4.（第八条“××逾期付款的违约责任”）××如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期在90日之内……逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金；××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。5.（第九条“交付期限”）××应当在2016年12月31日前将符合条件的商品房交付××使用。如合同约定的交付日期届满时，××仍未能按本合同约定向××支付全部到期款项（包括违约金、税费等），除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期。其中，该合同附件七显示上述房屋为马黎明、王延朋共有；附件八显示“如因××确定无法补缴差额部分致使合同被解除，××应承担房屋合同总价的10%的违约金。××有权从已付购房款中直接扣除相应的违约金。”百顺置业的委托诉讼代理人在庭审中称：“合同第八条约定的是采用一次性交付房款的方式规定违约金，而本合同约定涉案房款除首付款之外下余部分采用银行按揭付款方式，附件八约定10%的违约金是针对该付款方式，与合同第八条并不冲突。”上述合同签订后，百顺置业的委托诉讼代理人在庭审中称：马黎明、王延朋“首付款205904元已经缴纳，2016年9月22日又缴纳房款10万元，共计305904元，剩余部分没有缴纳。双方签订的借款协议，也并未实际履行，所以我们要求解除该借款协议。”“按照约定已经通知二被告，借款协议能够证明下余房款进行协商，进而证明对二被告进行了通知要求补齐房款。”并提供《借款协议》显示落款时间为2016年6月7日，甲方（××）百顺置业、乙方（借款人）马黎明、王延朋，约定主要内容有：乙方所购房源总房款685904元，付款方式为按揭贷款，应付首付款为205904元，贷款48万元，已付定金205904元，鉴于乙方由于个人原因未能在签订《商品房买卖合同》时付清首付款，甲乙双方经协商，就甲方借给乙方首付房款购买甲方房屋事宜达成协议如下：借款用途为支付购买甲方所开发的商品房；借款金额为48万元；借款利息为甲方借给乙方的款项在借款期限内乙方按时还款，乙方不支付利息；还款期限为乙方于2016年8月1日前归还借款120000元，2016年10月31日前归还借款160000元，2016年12月31日前归还借款200000元；另约定了其他内容。百顺置业的委托诉讼代理人在庭审中称：“因为原告作为××和房屋××身份重合，所以没有实际向二被告出借合同约定的48万元。”在庭审中，百顺置业的委托诉讼代理人称：“涉案房屋所在的小区一期已经建成，并且于2017年8月份向其他购房户交付。涉案房屋没有交付，没有足额支付购房款所以没有交付给二被告。本楼栋其他房屋已经交付。”本院认为，当事人之间订立合同，自依法成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，原、被告双方就位于平顶山市××东区矿工路××院××花园××楼东单元××西××号房屋签订了商品房买卖合同，并办理了登记备案，该合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。根据商品房买卖合同的约定：“××如未按本合同规定的时间付款……逾期超过90日后，××有权解除合同。”二被告自合同签订之日即2016年5月31日至2016年9月22日缴纳房款共计305904元，剩余部分房款达300000元，直至实际交房时间及至本院诉讼阶段，二被告一直未向原告支付剩余购房款，已经构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”二被告以自己的行为表明不履行支付剩余房款的主要债务，符合解除合同的法定情形，且原告解除合同的请求已经本院向二被告进行送达，二被告未出庭应诉并提出抗辩理由，依法应承担相应的不利法律后果。因此，原告诉请要求解除与二被告签订的商品房买卖合同，有理有据，可以支持。另根据相关法律的规定，合同解除后，二被告应当履行协助配合撤销商品房买卖合同备案登记的附随义务。原、被告之间签订的商品房买卖合同中约定：“××如未按本合同规定的时间付款……逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金……本条中的逾期应付款指依照合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同附件八中约定：“如因被告确定无法补交差额部分致使合同被解除，被告应承担房屋合同总价的10%的违约金。××有权从已付购房款中直接扣除相应的违约金。”原告的委托诉讼代理人在庭审中陈述了二者之间差别约定的理由，但其主张理由与商品房买卖合同中关于付款方式及逾期付款违约责任的内容不符。附件八中约定的违约责任与合同中约定的违约责任相比明显畸高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量裁决。因此，本院认为应当按照商品房买卖合同中约定的违约金标准来支持，即“按累计应付款的1%向××支付违约金”，故二被告应当按照剩余应付而未付房款300000元的1%向原告支付违约金3000元。因此，二被告应当向原告支付违约金30000元，原告可以从二被告已付购房款305904元中直接扣除该部分违约金，但应将剩余已付购房款向二被告返还。对于原、被告之间签订的《借款协议》，原告在庭审中承认实际并未向二被告提供借款。根据有关法律规定，原、被告之间的借贷合同因未实际提供借款而依法未成立，故原告诉请要求解除该借款协议，于法无据，不应支持。同时，双方之间的借贷合同关系纠纷，与本案审理的买卖合同不属于同一法律关系，本案中不予处理，双方可自行协商解决或另行起诉处理。原告诉请要求二被告支付涉案房屋物业费，但其后又撤回该项诉讼请求，符合民事权利处分原则，应予准许，故本案中不再处理该项诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告平顶山市百顺置业有限公司与被告马黎明、王延朋于2016年5月31日签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410400201605310042号）。二、被告马黎明、王延朋于本判决发生法律效力之日起十五日内协助配合原告平顶山市百顺置业有限公司办理本判决第一项中《商品房买卖合同》撤销备案登记。三、被告马黎明、王延朋于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告平顶山市百顺置业有限公司支付违约金3000元（原告平顶山市百顺置业有限公司可以从被告马黎明、王延朋已付购房款305904元中直接扣除该部分违约金，并将剩余已付购房款向被告马黎明、王延朋返还）。四、驳回原告平顶山市百顺置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费1515元，由被告马黎明、王延朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  赵烈贞审 判 员  张武杰人民陪审员  冯雪丽二〇二〇年八月二十九日书 记 员  张旭东附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。