湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初6789号原告（反诉被告）：康滨艳，女，1965年12月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：何帆，武汉市武昌区正大法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王芬，湖北维勒律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄世金，男，1983年12月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘彦庭，湖北恒康律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈畅，湖北恒康律师事务所律师。原告（反诉被告）康滨艳与被告（反诉原告）黄世金合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月9日及2020年1月17日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）康滨艳及委托诉讼代理人何帆、王芬、被告（反诉原告）黄世金及委托诉讼代理人刘彦庭到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长审批，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。康滨艳向本院提出本诉诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《店面承包协议》于2019年9月11日依法解除；2.判令被告立即向原告返还店铺内归原告所有的酒店餐具设备及酒店用具等，价值约40万元；3.判令被告立即向原告支付拖欠的租金、物业费及承包费共计23.5万元;4.判令不予向被告返还保证金8万元；5.判令被告腾退武汉市汉阳区蟠龙路龙阳熙苑一号商铺并交付给原告；6.本案诉讼费及相关费用由被告承担。诉讼过程中，康滨艳变更第2项诉讼请求为：判令被告立即向原告返还店铺内归原告所有的酒店餐具设备及酒店用具等，其中不包含美的牌空调17台，价值约30余万元；变更第3项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付自欠租之日至实际腾退房屋之日的租金、物业费及承包费（该费用暂计算至2019年8月31日止为23.5万元）。事实和理由：2018年8月30日，原告与被告黄世金签署《店面承包协议》，协议约定：原告将自己经营的名为“汉阳老妖火锅店”的店铺交由被告进行承包经营，租赁期限自2018年9月1日至2020年9月30日止，被告按月向原告缴纳店铺承包费、房租、水电费等相关费用。协议签订后，原告按照合同约定交付了店铺及店铺内的机器设备及相关的用具。被告从2019年3月开始，便未按时向原告每月缴纳租金及承包费，其店铺到9月份开始便没有经营，但被告既不腾退也不支付租金，还派人将店铺强行霸占，原告找其理论时对原告进行殴打。被告于2019年9月16日凌晨4点，将原告所有的17台空调偷偷卖掉（上述空调经过刑事报案已经追回）。截止到2019年8月30日，被告共拖欠原告上述费用合计23.5万元。基于上述被告的严重违约行为，导致双方的合同目的完全不能实现，原告于2019年9月10日向被告邮寄《解除店面承包协议通知书》，函告被告解除双方的协议，并要求被告支付23.5万元费用及腾退房屋，被告于2019年9月11日签收，但直至今日，被告既未支付相关费用也未腾退房屋。综上所述，原告认为，双方的协议自2019年9月11日被告签收当天已经解除，被告应当按照《解除店面承包协议通知书》的内容进行腾退房屋及支付拖欠的23.5万元费用。因此，根据《合同法》及其相关法律的规定，为保护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳望贵院判如所请。黄世金就本诉辩称，一、原告所述均不属实。1.本案不属于房屋租赁合同纠纷，本案系承包合同纠纷，涉案承包合同内容是被告承包酒店进行经营；2.本案的被告在经营时期经常遭受原告骚扰，影响了被告的正常经营；3.原告所称租金并不真实存在，原告应当提交证据予以证明；二、原告行使合同通知解除权的条件不成立，双方签订《店面承包协议》并未解除。被告在合同履行期间一直向原告交纳承包金，并无拖欠的情形，被告也不存在其他违约行为，原告行使法定解除权无事实及法律依据；三、原告所述被告拖欠租金不属实，涉案房屋的租金应当包含在被告交纳的承包金内。被告每月交纳承包费、水电费等费用，截止至今不仅未拖欠原告合同约定的所有费用，并且其交纳费用总额已超出合同约定。双方签订的承包合同明确了场地费用就是承包费用，被告不应当向原告另行付其他费用；四、原告所称被告于9月份开始便没有经营系原告欲单方面解除合同，原告使用违法手段对被告经营场所进行断水、断电、锁门，并且打伤被告员工所导致，合同不能正常履行与被告无关。因被告不存在违约行为，原告不返还保证金的请求无事实或者法律依据。在合同履行过程中，原告注销了涉案场所的营业执照，该行为违反合同约定，应当承担法律责任。综上所述，被告在合同履行过程中并无违约行为，相反，原告的违约行为阻碍了被告的正常经营活动，故原告的诉讼请求没有任何法律和事实依据，请求人民法院依法驳回原告的全部本诉诉讼请求。黄世金向本院提出反诉诉讼请求：1.请求依法解除反诉原告与反诉被告签订的《店面承包协议》；2.请求免除反诉原告自2019年9月至合同解除时的承包金等相关费用；3.请求反诉被告向反诉原告返还多收取的承包费197,682元；4.请求反诉被告赔偿反诉原告食材损坏费用66,476.9元；5.请求反诉被告双倍支付反诉原告保证金共计16万元；6.请求反诉被告赔偿反诉原告的经营利润损失630,912.74元；7.请求由反诉被告承担本案全部反诉费用。诉讼过程中，黄世金增加反诉请求：请求反诉被告赔偿反诉原告财产损失88,060元。事实与理由：2018年8月30日，反诉原告与反诉被告签订《店面承包协议》，约定反诉被告将其经营的“老妖火锅店”店铺交由反诉原告承包经营；反诉原告每月向反诉被告交纳承包金；合同期限自2018年9月1日至2020年9月30日止等条款。合同签订后，反诉原告按月交纳承包金，截止2019年8月底，反诉原告已经交纳承包金593,682元，已经超过合同约定期间的承包金。2019年8月开始，反诉被告要求反诉原告一次性交纳下一年的承包金，反诉原告表示经营效益一般，无法一次性交纳全年的承包金，故拒绝了反诉被告的要求。因此，反诉被告于2019年9月开始以断水、断电、打人、闹事等违法手段阻止反诉原告的正常经营，反诉被告的行为已经构成严重违约并导致双方合同无法继续履行，严重损害了反诉原告的合法权益。综上，为维护反诉原告的合法权益，故向贵院提起反诉，请求支持反诉原告的全部反诉请求。康滨艳就反诉辩称，1.因反诉原告拖欠租金及承包费，并私自变卖财产，聚众闹事，导致合同目的不能实现，反诉被告已于2019年9月10日向其邮寄《解除店面承包协议通知书》，双方合同于2019年9月11日反诉原告收到时正式解除。2.本案系房屋租赁及店铺承包于一体的合同纠纷，双方约定的承包金为3.3万元，租赁费用为4.2万元，共计7.5万元。合同签订后，反诉原告实际是按照约定每月7.5万元向反诉被告支付租金及承包金。从合同履行情况及反诉被告在本诉中提交的相关证据足以证明双方既约定了承包金也约定了房屋租赁费用，因此，反诉原告主张的退还其多支付的费用无事实和法律依据，且截止到反诉被告起诉时，反诉原告仍拖欠租金高达30万元。3.本案中反诉被告从龙阳科技集团处承租的涉案房屋，每年缴纳的租金约44.4万元，每月交纳租金约37,083元，加上物业费及垃圾清运费，每月共计4万元左右。从常理上来看，反诉被告不可能将自己承租的房屋以低于自己租赁的金额而交给反诉原告使用，反诉原告所主张事实既不符合常理也不符合本案的基本事实。4.本案中，因反诉原告违约一直拖欠租金及承包费，反诉被告在其无奈之下，选择解除双方合同，反诉原告系合同违约方，因此反诉被告不应承担任何违约责任或赔偿责任。5.反诉被告不存在反诉原告说明的资金短缺，要求提前缴纳租金的情况。反诉原告提出的经营利益损失并无相关证据证明，反诉被告对该项事实不予认可。综上所述，本案中反诉原告系违约方，反诉被告不存在任何的违约情形，请求法院驳回全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。武汉龙阳科技产业集团有限公司系龙阳村城中村改造还建项目（拟用地面积173507.49平方米）的建设单位。武汉龙阳科技产业集团有限公司申报的上述项目中的A1地块（规划净用地面积42109.08平方米）的规划设计条件于2010年9月15日获武汉市国土资源和规划局批准。武汉龙阳科技产业集团有限公司于2010年9月16日取得了上述项目的《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》。2017年4月24日前，武汉龙阳科技产业集团有限公司（出租方）与康滨艳（承租方）签订了两份《房屋租赁合同》，其中一份《房屋租赁合同》约定，武汉龙阳科技产业集团有限公司将坐落于龙阳A1地块1号商铺3号门面一楼的商铺，总建筑面积97.97平方米租赁给康滨艳；租赁期限为3年，自2017年5月1日至2020年7月31日止，第一个租赁年度给予康滨艳租金优惠，优惠金额等于第一个租赁年度3个月租金的金额；2017年5月1日至2018年7月31日，年租金为141,076.8元；2018年8月1日至2020年7月31日，月租金为120元/平方米，年租金为141,076.8元；康滨艳在承租期间，按房屋独立记录表所示读数交纳水、电费用（按国家相关职能部门核定的收费标准），并按水费0.3元/吨，电费0.2元/度交纳损耗费用等条款；另一份《房屋租赁合同》约定，武汉龙阳科技产业集团有限公司将坐落于龙阳A1地块1号商铺1、2、3、4、5、6号门面二楼的商铺，总建筑面积632.575平方米租赁给康滨艳；租赁期限为3年，自2017年5月1日至2020年7月31日止，第一个租赁年度给予康滨艳租金优惠，优惠金额等于第一个租赁年度3个月租金的金额；2017年5月1日至2018年7月31日，年租金为303,636元；2018年8月1日至2020年7月31日，月租金为40元/平方米，年租金为303,636元；康滨艳在承租期间，按房屋独立记录表所示读数交纳水、电费用（按国家相关职能部门核定的收费标准），并按水费0.3元/吨，电费0.2元/度交纳损耗费用等条款。2017年4月24日，武汉龙阳科技产业集团有限公司（出租方）与康滨艳（承租方）另行签订了两份《房屋租赁合同框架协议》，其中一份《房屋租赁合同框架协议》约定，武汉龙阳科技产业集团有限公司将坐落于龙阳A1地块1号商铺3号门面一楼的商铺，总建筑面积97.97平方米租赁给康滨艳；租赁期限为6年，双方同意每次租赁合同的签订期限为3年，到期后双方直接续签，直到上述约定整体租赁期限届满为止；房屋租金每3年在上年度租金基础上递增15%，即2020年8月1日至2023年7月31日，房屋年租金在上一年度租金的基础上，上调15%，即162,238.32元；双方同意租赁具体事宜及各自的权利义务以双方签署的租赁合同为准；任何一方在每次的租赁合同到期后不同意续签的，视同违约，另一方有权要求继续续签，如无法续签的，则违约方赔偿守约方违约金11,756.4元等条款；另一份《房屋租赁合同框架协议》约定，武汉龙阳科技产业集团有限公司将坐落于龙阳A1地块1号商铺1、2、3、4、5、6号门面二楼的商铺，总建筑面积632.575平方米租赁给康滨艳；租赁期限为6年，双方同意每次租赁合同的签订期限为3年，到期后双方直接续签，直到上述约定整体租赁期限届满为止；房屋租金每3年在上年度租金基础上递增15%，即2020年8月1日至2023年7月31日，房屋年租金在上一年度租金的基础上，上调15%，即349,181.4元；双方同意租赁具体事宜及各自的权利义务以双方签署的租赁合同为准；任何一方在每次的租赁合同到期后不同意续签的，视同违约，另一方有权要求继续续签，如无法续签的，则违约方赔偿守约方违约金25,303元等条款。上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同框架协议》签订后，康滨艳按合同约定向武汉龙阳科技产业集团有限公司支付租金，武汉龙阳科技产业集团有限公司向康滨艳交付了租赁房屋，此后，康滨艳对上述房屋进行了装饰、装修，并在租赁房屋内经营“汉阳区老妖火锅店”。2017年5月11日，康滨艳办理了字号为：“汉阳区老妖火锅店”的个体工商户登记手续，登记的经营场所为武汉市汉阳区龙阳A1地块1号商铺3号门面一楼；经营者为康滨艳；经营范围为餐饮服务。2018年8月初，康滨艳与黄世金开始磋商涉案房屋承包事宜。2018年8月6日，黄世金通过其员工向康滨艳的银行账户转账保证金80,000元。2018年8月30日，康滨艳（甲方）与黄世金（乙方）签订《店面承包协议》一份，协议约定：甲、乙双方本着精诚合作、平等互利的原则，经友好协商，就老妖火锅店承包经营事宜，达成如下，双方共同遵守：第一条、合作事项。火锅店铺承包经营合作，火锅店铺地址：武汉市汉阳区蟠龙路龙阳熙苑一号商铺2楼。店铺营业执照名称：汉阳老妖火锅店。登记法人代表：康滨艳；第二条、合作期限。合作期限自2018年9月1日至2020年9月30日，共计730天；第三条、甲乙双方的权利和义务。1、甲方将现自己经营的（老妖火锅店）承包给乙方自负盈亏经营。2、甲方在乙方承包经营前结清历史经营债务。3、甲方在乙方经营期间不参与乙方的经营管理事务。4、甲方免费向乙方提供目前属于甲方所有的场地、设备设施、用具的使用权。上述物品经清点（按清单双方签名）后，交乙方使用，承包期满后，乙方应将上述物品交还甲方，如有遗失，损坏，乙方负责赔偿（自然损耗除外）。5、……。6、……。7、乙方在承包期开始后，乙方独立自负盈亏经营，承包期间的费用全由乙方自行承担，乙方经营产生的债务和利润均和甲方无关。8、乙方必须按照规定日期缴纳：房租、承包金、水电气等费用。9、……。10、乙方承包期间向甲方缴纳承包保证金80,000元整（大写：捌万元整），在承包期满后甲方原数退还乙方保证金。11、乙方承包期间每月向甲方缴纳的承包金额为33,000元（大写：叁万叁仟元整）。12、乙方承包期间向甲方缴纳的费用每月缴纳一次；第四条、违约。1、如遇甲方原因导致合同不能进行，甲方支付乙方双倍保证金作为补偿。2、如遇乙方原因导致合同不能进行，甲方收取的保证金不予退还乙方。3、由于不可抗力导致本协议不能履行，双方均不承担违约责任，双方应共同协商变更或者解除本协议；第五条、其他。1、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，均具有同等法律效力。2、本协议中未尽事宜，双方协商解决，本协议自签订之日起生效。合同签订后，康滨艳将其经营“汉阳区老妖火锅店”整体交付给黄世金经营，并将其承租的男、女员工宿舍一并转交给黄世金使用。此后，黄世金继续使用康滨艳办理的个体工商户营业执照经营火锅店，并交纳水电费，同时将店铺招牌变更为“重庆码头老火锅”。涉案房屋的物业费、垃圾费由康滨艳交纳。2018年9月19日，黄世金通过员工向康滨艳转入42,000元。2018年10月21日，黄世金通过员工向康滨艳转入45,000元，次日黄世金通过员工再向康滨艳转入30,000元。2018年11月23日，黄世金通过员工向康滨艳转入45,000元，次日黄世金通过员工再向康滨艳转入30,000元。2018年12月28日，黄世金通过员工向康滨艳转入40,000元。2019年1月12日，黄世金通过员工向康滨艳转入20,000元。2019年1月22日，康滨艳向黄世金发微信称：“黄总，今天都22号了，上月的钱都没给完，大家都要过年，麻烦尽快把钱付清吧！”。同日，黄世金回复称：“康总，不好意思哈，明天把上个月的钱转给你，这个月的先给你一部分，剩下的过段时间给你哈！”。2019年1月24日，黄世金通过员工向康滨艳转入15,000元。2019年1月31日凌晨1点55分，黄世金向康滨艳发微信称：“康总，我明天用微信转给你”。同日22点47分，黄世金通过微信向康滨艳转入15,000元，并在微信中称：“康总，一会过了12点在给你转，今天转账已经超额了”。2019年2月1日凌晨2点24分，黄世金通过微信向康滨艳转入19,900元，并在微信中称：“康总，不好意思哈！我这个卡一次性只能转2万元，加上手续费2万元整数转不出来，后面我在转一次5100给你，实在对不起。我老婆回重庆去了，前两天把钱转给我了，才搞的要转几次，不好意思”。2019年2月9日，黄世金通过微信向康滨艳转入5,100元。2019年2月13日，康滨艳向黄世金发微信称：“黄总我们约定的10号过了”。2019年2月14日，黄世金回复称：“康总，不好意思哦，我16号给你转钱哦！确实不好意思，多多包涵”。2019年2月17日，黄世金通过微信向康滨艳转入15,000元，并在微信中称：“康姐还是分两次转给你”。同日，康滨艳回复称：“剩下两万什么时候付？”。2019年2月23日，黄世金通过微信分别向康滨艳转入19,000元及1,000元。2019年3月2日，康滨艳通过微信向黄世金询问：“黄总，这都3月了！2月份的钱什么时候付？”。2019年3月9日，康滨艳再次向黄世金发微信称：“黄总啊!10号啦！”。2019年3月13日，康滨艳再次向黄世金发微信称：“黄总，这个月都过半了，上个月钱还没付。这样咋整？”。2019年3月14日，黄世金回复称：“康姐，我这几天会尽快想办法解决的，您放心，我会做好的。”康滨艳于2019年3月23日回复称：“黄总这样不大好吧！”。2019年3月23日，黄世金发起微信转账，转账金额为20,000元，并称：“康姐，先给你转2万，后面这几天再给你转，这段时间生意都差的很，现在营业额一天只有两千来块，我南坪的房子暂时也没有卖出去，所以经济才有点紧张，但是你放心，都会给的”。因康滨艳未及时接受，该笔转账被撤回。2019年3月24日，黄世金通过微信向康滨艳转入20,000元。2019年3月31日，康滨艳发微信称：“黄总！三月都过了，我都不知道该说什么好”。2019年4月10日，康滨艳发微信称：“黄总，该转账了！”。2019年4月11日，康滨艳发微信称：“说好了的，怎么又这样啊！”。2019年4月11日，黄世金通过微信向康滨艳转入20,000元，并称：“康总这后面几天陆续转给你”。2019年4月18日至2019年4月20日，康滨艳陆续在微信中向黄世金催款。2019年5月1日，黄世金通过员工微信向康滨艳转入35,000元。2019年5月7日，黄世金通过微信向康滨艳转入15,000元，并在微信中称：“康姐，我想办法借点钱，借到之后在转给你，你先用到”。2019年5月30日，黄世金通过员工微信向康滨艳转入35,000元。2019年6月5日，黄世金通过员工微信向康滨艳转入10,000元。次日，黄世金通过员工微信向康滨艳转入40,000元。2019年7月1日，黄世金通过员工微信向康滨艳转入50,000元，并在微信中称：“康总今天给你转了5万，在10号之前再给你转后面的，这段时间生意不是很好，每天只有一万左右，除了留每天买菜的钱，其它我都存起来转给你”。2019年7月10日，黄世金通过员工微信向康滨艳转入25,000元。2019年7月29日，康滨艳在微信中称：“黄总，明天早点把钱打过来”。2019年7月31日中午12点20分，黄世金通过微信向康滨艳转入30,000元，并在微信中称：“康总先给你3万，我借了10万，现在还没把钱转给我，一会到了，马上转给你”。同日下午16点59分，康滨艳发微信称：“怎么还没到啊！急！”，黄世金回复称：“我也急呀！我一直在给他联系，也不好把他催的太紧”，此后黄世金又回复：“康总，实在不好意思，我晚上打了5个电话，他都没转，我表嫂现在都不想接我电话了。我表哥说，在给我想办法。不管今天什么时候到账，只要到了我就转给你。实在不行了明天把店里买菜的钱我都先拿出来给你”。2019年8月1日，黄世金通过微信向康滨艳转入10,000元。2019年8月27日，康滨艳继续通过微信向黄世金催款。2019年8月28日，黄世金通过员工微信向康滨艳转入10,000元。综上，黄世金自2018年9月19日至2019年8月28日向康滨艳转账共计26次，总金额为642,000元。2019年9月2日，黄世金停止火锅店的经营。2019年9月10日，康滨艳向黄世金邮寄发出《解除店面承包协议通知书》一份，该通知书载明：黄世金你好，你我双方于2018年8月30日签订的店面承包协议，将我方经营的火锅店承包给贵方经营自负盈亏，火锅店位于武汉市汉阳区蟠龙路龙阳熙苑一号商铺2楼，店铺营业执照名称：汉阳老妖火锅店。现因贵方拖欠我方承包金及租金，无法继续履行合同，按照合同约定，我方有权收回房屋并解除该协议。根据合同法相关规定，我方现向贵方通知以下事项：一、在贵方收悉本通知之日起，我方即与贵方解除《店面承包协议》；二、请贵方务必在收到本通知书之日起20日内将承包租赁房屋内所涉贵方的物资、设备搬迁腾退完毕并与我方办理书面移交确认手续。若贵方未在上述期限内搬迁腾退完毕的，视为贵方放弃对置放在租赁房屋内所涉物资、设备的全部权利，届时，我方将依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关条款规定，对贵方尚未搬迁腾退的物资、设备进行单方处置，由此所发生的一切费用均由贵方承担；三、贵方退还房子时应保证房内水、电等设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施和非贵方装修部分，若有损坏，贵方需照价赔偿；四、请贵司务必在收到本函之日起20日内结清差欠的全部款项（包括材料供应商货款、员工工资、承包金、物业服务费、水电费、租金等承包期间的差欠的全部费用）。为依法保证我司的合法权益，同时也为避免贵方的责任进一步扩大，诚望贵方能重视此事并采取积极合作的态度，于接到本函之日起二十日内，完成上述应由贵方完成的搬迁、腾退义务，以及结清应由贵司承担的承包金、物业服务费、水电费、租金等相关费用。否则，我司将通过法律途径追究贵方逾期腾退所导致的一切法律责任，届时贵方不仅要腾退房屋，支付材料供应商货款、员工工资、承包金、物业服务费、水电费、租金等承包期间的差欠的全部费用，另依据相关法律规定，贵司还需承担违约责任。该通知书于2019年9月11日被签收。2019年9月12日，康滨艳注销了“汉阳区老妖火锅店”的工商登记信息。2019年8月底至9月初，黄世金与康滨艳因返还房屋及支付租金等发生争执，黄世金及其员工多次报警处理未果。因双方未能协商一致，黄世金未将涉案房屋返还给康滨艳。2020年1月24日，针对新型冠状病毒××疫情防控形势，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月8日零时，武汉市解除离汉离鄂通道管制措施。2020年4月26日，武汉餐饮协会出台《武汉餐饮恢复堂食细则》，指导武汉餐饮堂食安全有序复工复产。2020年6月12日，武汉市新冠××疫情防控指挥部颁布《武汉市新冠××疫情防控指挥部通告（第23号）》，该通知载明：“6月13日零时起，湖北省新冠××疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。……六、恢复餐饮住宿商场集市等城市功能。在落实经营主体责任，做好通风消毒、防控措施到位的前提下，全面恢复餐馆、酒店、商场（店）等场所营业秩序，开放符合防疫要求的农（集）贸市场。……”。因受疫情及疫情防控措施影响，黄世金未能继续经营。经本院组织双方协商，康滨艳自愿免除黄世金自2020年1月24日至2020年4月8日之间的房屋占用费用。在本案审理期间，本院于2019年12月24日组织双方协商办理涉案房屋腾退事宜，后因黄世金拒绝腾退导致协商未果。在此次协商过程中，经双方当事人确认，属于康滨艳的财产有：冰柜5台、展示冷柜3台、消毒柜2台、太阳能热水器1台、电动刨肉机1台、和面机1台、不锈钢操作台3个、不锈钢货架2个、不锈钢桶3个、制冰机1台、电脑3台、净水器2台、火锅桌24套、餐椅约100把、饮料机1台、海鲜池1组、电热水器1台、发票机2套、餐具若干；属于黄世金的财产有：天然气灶双眼节能灶2台、不锈钢货架2个、不锈钢操作台2个、六眼煲仔炉1台、天然气烤炉2台、不锈钢桶大桶7个、4门冰箱2台、实木桌4张、实木凳子59个、麻将机1台、实木圆桌2套、大冷风机2台、制冰机1台、饮料机1台、餐车2台、收银电脑1台、塑料椅20把、收拆桌子10张、餐具若干、小物件若干。另查明，2018年8月28日，黄世金通过员工微信向康滨艳转入女员工宿舍押金及房屋租金4,600元。2019年1月24日，黄世金通过员工微信向康滨艳转入男员工宿舍押金及房屋租金2,082元，并在微信中称：“房东押金3000，房东扣了100=2900。天然气调价是2017年11月到2018年的3月份，天然气价818”，同时发送“2900-818=2082”计算截图一张。康滨艳另承租龙阳熙苑商铺1楼1-2号门面用于经营“花漾美食城”。2018年8月13日，武汉龙阳科技产业集团有限公司出具湖北增值税普通发票（编号：4200171320）一张，该发票载明，康滨艳交纳的经营租赁及其他住房租赁服务费用为791,313.6元。2020年1月7日，武汉龙阳科技产业集团有限公司向出具《情况说明》一份，载明：“汉阳区法院：关于康滨艳租赁我公司的龙阳熙苑商铺的付款发票（编号4200171320）的情况说明如下：龙阳熙苑商铺2楼1-6号门面面积共632.575平方，每平方40元，共12个月的租金共303,636元整。龙阳熙苑商铺1楼3号门面面积共97.97平方，每平方120元，共12个月的租金为141076.8元整。此门面为老妖火锅店租用总计金额为444,712.8元整。龙阳熙苑商铺1楼1-2号门面面积为240.695平方，每平方120元，共12个月的租金为346,600.8元整。此门面为花漾美食城使用。老妖火锅店和花漾美食城两家店均为康滨艳所租用，租金金额共计791,313.6元整（此发票总金额）”。再查明，2019年9月16日，黄世金将涉案房屋内的部分空调出售，康滨艳发现后向公安机关报案。本院于2019年10月24日受理了康滨艳以黄世金构成侵占罪为由提起的刑事自诉案件后，于2020年7月8日作出（2019）鄂0105刑初921号刑事裁定书裁定驳回自诉人康滨艳对被告人黄世金的起诉，目前该案正在二审审理期间。对于当事人双方有争议的事实，本院认定如下：黄世金主张在签订合同时向康滨艳支付了“好处费”120,000元，因黄世金未提交相应取款记录，也未提交向康滨艳支付该笔款项的转账记录或收款凭证，黄世金应当承担举证不能的法律后果，故本院对黄世金主张的该部分事实不予确认。本院认为，综合原、被告双方在庭审中的举证、质证、法庭陈述等内容，归纳本案的争议焦点为：一、双方签订的《店面承包协议》效力问题。二、黄世金每月应当向康滨艳支付的总金额问题。三、黄世金每月应当支付的总金额组成问题。关于第一项争议焦点，武汉龙阳科技产业集团有限公司系涉案房屋所在建设项目的建设单位，在法庭辩论终结前，武汉龙阳科技产业集团有限公司仅取得了该建设项目的《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》，尚未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，武汉龙阳科技产业集团有限公司作为出租人与康滨艳签订的两份《房屋租赁合同》及两份《房屋租赁合同框架协议》无效。租赁合同无效后，关于《店面承包协议》的效力问题，首先，康滨艳基于无效合同所产生的权利与黄世金签订的《店面承包协议》应属无效；其次，根据《店面承包协议》的约定，康滨艳将包括其承租的涉案房屋使用权在内的经营权利交由黄世金承包，黄世金承担承包费用，该合同性质和《中华人民共和国合同法》规定的租赁合同最相类似。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条的规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，因此，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《店面承包协议》无效。无效的合同自始不发生法律效力，故康滨艳要求确认该合同于2019年9月11日解除，以及黄世金要求解除该合同的反诉主张，均无事实及法律依据，本院均不予支持。合同无效后，黄世金应当腾退并返还涉案房屋及房屋内属于康滨艳的物品，故对康滨艳的该项诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，合同中约定的违约条款亦无效，故本院对康滨艳要求不予退还黄世金支付的保证金80,000元的诉讼请求，本院不予支持。关于第二项争议焦点，康滨艳主张《店面承包协议》所约定的承包费用中房租及物业费等费用每月为42,000元，承包金每月为33,000元，总计为每月75,000元，而黄世金主张总计为33,000元，双方均应提交证据予以证明。2018年9月，黄世金支付了42,000元，康滨艳自述为因系合同履行的第一个月，故免除了33,000元承包金。2018年10月，黄世金实际支付了75,000元。2018年11月，黄世金实际支付了75,000元。2018年12月，黄世金支付了40,000元后，于2019年1月12日再支付20,000元，结合康滨艳于同年1月22日发微信称：“黄总，今天都22号了，上月的钱都没给完，大家都要过年，麻烦尽快把钱付清吧！”，黄世金回复称：“康总，不好意思哈，明天把上个月的钱转给你，这个月的先给你一部分，剩下的过段时间给你哈！”，黄世金于同年1月24日即向康滨艳转入15,000元的情况可以看出，黄世金实际支付2018年12月的金额为75,000元。关于2019年1月的支付金额，黄世金于当月31日发微信称“康总，我明天用微信转给你”后向康滨艳转入15,000元。黄世金于次日向康滨艳转入19,900元，2019年2月9日再次转入5,100元，2019年2月17日再次转入15,000元，2019年2月23日分别向康滨艳转入19,000元及1,000元，至此，黄世金共计转入75,000元。结合康滨艳在该段时间内一直向黄世金催款、2019年2月17日康滨艳收款后询问：“剩下两万什么时候付？”及康滨艳于2019年3月2日询问：“黄总，这都3月了！2月份的钱什么时候付？”，可以确认，黄世金支付的75,000元均系2019年1月份应当支付的金额。关于2019年2月的支付金额，康滨艳于2019年3月13日发微信称：“黄总，这个月都过半了，上个月钱还没付。这样咋整？”，黄世金于2019年3月24日向康滨艳转入20,000元，同年4月11日再次转入20,000元，同年5月1日再次转入35,000元，至此，黄世金实际转入75,000元。此后，黄世金的支付金额并不固定，康滨艳一直在微信中进行催款，黄世金对欠款并无异议，并表示在通过卖房、借款等行为积极进行筹款。首先，从付款行为的规律性上来看，黄世金自2018年10月开始，每月实际支付的金额均为75,000元；其次，康滨艳承租涉案房屋的年租金为444,712.8元，月租金即为37,059.4元（444,712.8元/12个月），且其对涉案房屋进行了装饰装修并交纳了物业费、垃圾费等费用，康滨艳以33,000元每月承包给黄世金不符合市场交易惯例；再次，黄世金主张月承包金为33,000元，但在整个合同履行过程中，其实际支付的金额无一笔与之吻合，且其主张根据康滨艳的要求，需要在一年内支付两年的全部费用，并无证据予以支撑，也不符合交易惯例。综上，本院对《店面承包协议》所约定的黄世金应当向康滨艳支付的总金额为每月75,000元的事实予以确认。关于第三项争议焦点，根据《店面承包协议》第三条第8项的约定，黄世金应当交纳的费用为房租、承包金及水电费。康滨艳与黄世金对由黄世金自行交纳水电费的事实均不持异议，黄世金每月向康滨艳交纳的75,000元应当包括房租及承包金。根据《店面承包协议》第三条第11项的约定，黄世金每月向康滨艳缴纳的承包金额为33,000元，剩余42,000元（75,000元-33,000元）应系双方约定的月租金。结合康滨艳在庭审中陈述，黄世金应当承担的租金系双方以康滨艳每月应支付的租金、物业费及垃圾费为基础后进行了一定的上浮，本院对双方约定的房租系42,000元，承包金系33,000元及康滨艳免除了2018年9月的承包金33,000元的事实均予以确认。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，《店面承包协议》无效，黄世金应向康滨艳支付房屋占有使用费，但支付标准应予以明晰。首先，42,000元系双方约定的租金，黄世金应依法予以承担；其次，康滨艳于2019年9月12日注销了涉案租赁房屋的工商营业执照，黄世金至此已不能实际经营，承包费用不宜均由黄世金承担，本院酌定自2019年9月12日开始，承包费用33,000元由康滨艳、黄世金各承担50%。综上，本院酌定自2018年9月1日至2019年9月11日，黄世金按75,000元每月的标准支付房屋占有使用费，自2019年9月12日至实际腾退之日止按58,500元每月（42,000元+33,000元*50%）的标准支付房屋占有使用费。自2018年9月1日至2019年9月11日，黄世金应当支付的占用费为889,500元（42,000元+75,000元*11.3个月），黄世金在该期间内实际支付的总金额为642,000元，尚欠247,500元（889,500元-642,000元）。因黄世金支付的保证金80,000元应予退还，上述两项冲抵后，黄世金应当支付至2019年9月11日的占用费为167,500元（247,500元-80,000元）。自2019年9月12日至实际腾退之日止，黄世金应按58,500元每月的标准支付房屋占有使用费。康滨艳自愿免除黄世金自2020年1月24日至2020年4月8日之间的房屋占用费用即146,250元（58,500元*2.5个月），符合法律规定，本院予以照准。关于自2020年4月9日至2020年6月13日的房屋占用费问题，因受疫情及疫情防控措施影响，黄世金无法正常使用涉案房屋，依照《中华人民共和国民法总则》第六条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，本院酌定由黄世金承担该期间占用费的50%，即62,302.5元（58,500元*2.13个月*0.5）。综上，自2019年9月1日至实际腾退之日止，黄世金应当支付的房屋占有使用费应予扣减208,552.5元（146,250元+62,302.5元）。关于康滨艳要求黄世金支付物业费的诉讼请求，因无合同依据，本院不予支持。因在合同履行过程中，康滨艳并无过错，相反，黄世金并未按约定足额支付承包费用的行为存在过错。黄世金因其过错行为导致的损失应当由其自行承担，故本院对黄世金要求免除承包金、退还多交纳的承包费、赔偿损失、支付经营利润的反诉请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄世金于本判决生效之日起十五日内腾退出位于武汉市汉阳区龙阳A1地块1号商铺3号门面一楼（建筑面积97.97平方米）及龙阳A1地块1号商铺1、2、3、4、5、6号门面二楼（建筑面积632.575平方米）房屋，并将该房屋（包含该房屋内属于康滨艳的物品：冰柜5台、展示冷柜3台、消毒柜2台、太阳能热水器1台、电动刨肉机1台、和面机1台、不锈钢操作台3个、不锈钢货架2个、不锈钢桶3个、制冰机1台、电脑3台、净水器2台、火锅桌24套、餐椅约100把、饮料机1台、海鲜池1组、电热水器1台、发票机2套、餐具若干）一并返还给原告（反诉被告）康滨艳；二、被告（反诉原告）黄世金于本判决生效之日起十五日内将欠付的自2018年9月1日至2019年9月11日的房屋占有使用费167,500元支付给原告（反诉被告）康滨艳；三、被告（反诉原告）黄世金于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）康滨艳支付自2019年9月12日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费以每月58,500元为标准计算（此款应扣减208,552.5元）；四、驳回原告（反诉被告）康滨艳的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）黄世金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,950元（康滨艳已预交）、反诉案件受理费7,148元（黄世金已预交），均由黄世金负担，黄世金于本判决生效之日起十五日内将10,950元支付给康滨艳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王朝阳人民陪审员  甘汉蓉人民陪审员  杨新甫二〇二〇年八月六日书 记 员  刘 朝