安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初2155号 原告：吕大勇，男，1983年8月3日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 委托诉讼代理人：郑师玲，安徽会峰律师事务所律师。 被告：谭故萍，女，1980年11月5日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：秦海瑞，安徽成宁律师事务所律师。 第三人：李玉春，女，1978年2月13日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市南谯区。 原告吕大勇与被告谭故萍、第三人李玉春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告吕大勇及其委托诉讼代理人郑师玲、被告谭故萍的委托诉讼代理人秦海瑞、第三人李玉春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕大勇向本院提出诉讼请求：判令谭故萍支付房屋款14.7万元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：谭故萍经营房屋买卖中介服务机构，名为“滁州市琅琊区金山房产中介服务部”，吕大勇名下房屋在谭故萍中介对外出卖，谭故萍以吕大勇代理人身份于2019年11月20日将吕大勇名下的位于滁州市南谯区出卖与第三人李玉春，李玉春根据谭故萍的要求将房屋首付款总计32万元汇入了谭故萍或谭故萍指定人的账户，尾款53万元。于2020年5月通过银行按揭方式支付给了吕大勇并办理了房屋过户手续，但吕大勇对于第三人所支付的收付款项，仅收到了70.3万元，对于剩余部分14.7万元，谭故萍一直未支付给吕大勇。 谭故萍辩称：吕大勇故意隐瞒了其与案外人田某于2019年8月17日签订房地产转让合同（ＮＯ：0001489），将案涉房屋以70.3万元的价格出售给田某的事实。吕大勇与田某签订合同后，同意田某对房屋进行装修。谭故萍虽然以吕大勇代理人的形式签订了房地产转让合同（ＮＯ：0001574），系田某装修房屋后因个人原因委托谭故萍将案涉房屋再次转手，但因房屋未过户到田某名下，所以没法以田某名义签订合同，又因田某对案涉房屋进行装修花费了15万元，故在出售时对房价进行增加，在出售给第三人李玉春时，约定房屋的价格为85万元整，增加的14.7万元实际是田某装修的费用。按照房地产转让合同（ＮＯ：0001489）的约定，吕大勇已经取得合同约定的全部房屋转让款70.3万元。吕大勇诉请无事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。 李玉春辩称：李玉春购房时谭故萍以吕大勇妹妹的身份与其签订的合同，李玉春购房款已付清，房屋过户手续也已办完，本案与其无关。 吕大勇为支持其诉讼请求，举证下列证据： 证据一、吕大勇身份证复印件一份。证明吕大勇的基本信息； 证据二、《房地产转让合同》（ＮＯ：0001489）一份、账户对账单一份、支付宝账单二份。证明谭故萍以案外人田某名义于2019年8月17日与吕大勇签订购房合同，以70.3万元将案涉房屋买下，合同签订后，田某未实际履行，吕大勇所收房款均来自于王晓贤的转账，共计17.3万元； 证据三、《房地产转让合同》（NO：0001574）一份、收据复印件一份、收条二份。证明谭故萍以吕大勇代理人的身份于2019年11月20日与李玉春签订《房屋转让合同》，将案涉房屋以85万元价格卖给李玉春，并收取购房款32万元； 证据四、工商信息打印件一份。证明滁州市琅琊区金山房产中介服务部为个体工商户，实际经营者为谭故萍。 经质证，谭故萍对吕大勇举证的证据一、四无异议；对证据二真实性无异议，但认为合同系吕大勇与田某所签，不存在谭故萍以田某名义签订合同，田某系因个人原因委托谭故萍将案涉房屋再次出售；对证据三真实性无异议，但不认可其证明目的。李玉春对吕大勇举证的四组证据真实性均无异议，但认为与其无关。 谭故萍为支持其辩称意见举证下列证据： 证据一、《房地产转让合同》（ＮＯ：0001489）一份。证明吕大勇已于2019年8月17日将案涉房屋出售给田某，价款70.3万元，吕大勇同意田某对房屋进行装修，不承担因房屋买卖而产生的任何费用，此房屋过户到谁名下由田某自行决定； 证据二、定金收条一张。证明签订合同后，田某按照合同约定支付定金2万元给吕大勇； 证据三、工程合同书、装修清单、装修费支付记录各一份。证明田某因装修案涉房屋花费15万元； 证据四、授权委托书一份。证明田某委托谭故萍出售涉案房屋，代为洽谈房屋成交价格，代为收取房屋定金，代为签订房地产转让合同等； 证据五、房地产转让合同（ＮＯ：0001574）。证明谭故萍虽然以吕大勇代理人的形式签订了该份合同，但系田某装修房屋后因个人原因委托谭故萍将案涉房屋再次转售，因房屋未过户到田某名下，所以没法以田某名义签订合同，与李玉春约定的房屋价格为85万元，也是因为田某对房屋进行了装修，并花费了15万元； 证据六、证人田某出庭证人证言。证明田某自吕大勇处购买案涉房屋后，因个人原因未能履行付款义务，委托谭故萍将案涉房屋转卖他人。 经质证，吕大勇对谭故萍举证的证据一真实性无异议，但合同载明案涉房屋内设施有空调挂机两台，床两张，沙发一组，热水汽一台，烟机灶具及固定设施，证明吕大勇所出售房屋已进行了装修；对证据二定金收条与吕大勇提供的合同上不一致，认可收条上的签名，但收条上的字不是吕大勇所写，吕大勇收到的2万元定金并非田某直接支付，而是王晓贤分别于2019年8月17日通过支付宝转账的1万元及2020年2月20日通过银行转账的1万元；对证据三不认可，认为谭故萍应当提供向刘卫东、詹小康的具体转账记录，且需确认转账主体；对证据四不认可，认为委托书未经吕大勇同意，吕大勇对此不知情；对证据五真实性无异议，且认为该合同证明了谭故萍擅自以代理人的身份将吕大勇房屋出售，该合同上原告签字均不是本人所写，但吕大勇对该份合同予以追认，认可；对证据六中的买卖合同部分认可，但认为田某没有实际履行合同，吕大勇所收案款均来自于中介公司的王晓贤，且田某未实际支付房屋装修款，该案存在中介炒房嫌疑。李玉春对谭故萍举证的证据五无异议；对证据六不认可；对其他证据表示不了解，不发表质证意见。 本院认为：吕大勇举证的四组证据及谭故萍举证的证据一、证据六均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。谭故萍举证的证据二，吕大勇对其真实性无异议，但认为定金系王晓贤支付，而非田某支付，结合吕大勇收取房款的账单明细可印证确非田某直接支付，故本院对其证明目的不予认可；谭故萍举证的证据三中的工程合同书签订于2019年9月15日，而其提供的装修费转账记录时间分别为2019年9月1日及2020年1月22日、1月23日，首笔款项支付时间与合同签订时间及合同约定时间均不相符，且转账记录上无收款方名称、装修款对应地点等与本案相关关键要素，本院对其证明目的不予支持；谭故萍举证的证据四授权委托书系田某所书，但田某并未按约支付房款办理过户，故本院对该授权委托书的效力不予确认；谭故萍举证的证据五，吕大勇对其真实性无异议，且对该份合同进行追认，本院对该合同的真实性予以认可，但对谭故萍主张15万元装修费的证明目的不予认可； 依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实： 2019年8月17日，吕大勇（甲方、出售人）与田某（乙方、买受人）、滁州市琅琊区金山房产中介服务部（丙方、中介方）签订《房地产转让合同》（ＮＯ：0001489）一份，约定甲方自愿将坐落于永乐路199号（天逸华府桂园）13栋1单元302室房屋（房屋所有权证号）2014025800，建筑面积87.07平方米转让给乙方；双方议定房屋转让价为70.3万元，包括内部附着设施空调挂机2台、床2张、沙发1组、热水器1台、烟机灶具等固定设施。合同第三条付款方式与期限1、乙方于2019年8月17日支付给甲方购房定金2万元，过户后抵作房款……合同第五条房产过户与交付期限2、交付期限：交房日期定于2019年9月15日内，甲方同意将钥匙交于丙方，由丙方给予乙方进行装修。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，吕大勇在一份载明“今收到田某房屋定金2万元”等信息的收条上签字。后田某因个人原因不能支付案涉房款。2019年11月20日，吕大勇（甲方、出售人）代理人谭故萍与李玉春（乙方、买受人）、滁州市琅琊区金山房产中介服务部（丙方、中介方）签订《房地产转让合同》（ＮＯ：0001574）一份，约定甲方自愿将坐落于永乐路199号（天逸华府桂园）13栋1单元302室房屋（房屋所有权证号）2014025800，建筑面积87.07平方米转让给乙方；双方议定房屋转让价为85万元。内部附着设施以拍照为准。李玉春按约支付谭故萍购房款32万元，并办理了房屋过户登记手续。 另查明，王晓贤系滁州市琅琊区金山房产中介服务部吕大勇与田某房屋买卖一事经办人员。2019年8月17日，吕大勇收到王晓贤微信转账1万元；2019年12月27日，吕大勇收到王晓贤银行转账15万元；2020年2月20日，吕大勇收到王晓贤转账1万元；2020年3月17日，吕大勇收到王晓贤转账3000元。 本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：谭故萍是否应当支付14.7万元。《房地产转让合同》（ＮＯ：0001574）约定的合同相对人是吕大勇，谭故萍系以代理人的名义在合同上签字，故谭故萍的行为在性质上系代理行为，而不是以自己名义作出的处分行为。根据我国民法理论，无权代理人以被代理人名义签订的合同在性质上属效力待定的合同，即是否发生效力须依据被代理人的追认行为确定。吕大勇对谭故萍与李玉春间的房屋买卖行为进行追认，并协助办理过户手续，视为其对《房地产转让合同》（ＮＯ：0001574）的追认，案涉房屋价款应以85万元为宜。虽然谭故萍辩称田某委托其对案涉房屋进行买卖，但田某与吕大勇签订合同后并未按约支付房款，也未办理过户手续，田某尚未取得案涉房屋的所有权，故其无权处分案涉房屋，该委托行为无效。谭故萍辩称合同增值部分系装修款，但其并未提供充分证据予以证实，且未征得吕大勇同意，吕大勇也未对装修合同及装修款予以追认，本院对该辩解不予支持。谭故萍应当支付吕大勇下余房款14.7万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告谭故萍于判决生效后十日内支付原告吕大勇房款14.7万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费3240，减半收取1620元，由被告谭故萍负担，于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附件二）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  王 苏 二〇二〇年八月二十日 法官助理桂吾琼 代理书记员  丁逸杰 附件一、本案适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附件二、本院诉讼费账户 收款人户名：滁州市琅琊区人民法院 开户行：工行安徽滁州开发区支行 账号：13×××96 诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。