江西省资溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1028民初306号原告（反诉被告）:王琴，女，1971年1月15日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。委托诉讼代理人:龙新平，江西平诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）:邓希，男，1981年1月5日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县。委托诉讼代理人:付年根，江西平诚律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告王琴与被告邓希房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理。2020年7月9日，被告邓希向原告王琴提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王琴及其委托诉讼代理人龙新平、被告（反诉原告）邓希及其委托诉讼代理人付年根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年度的租金105000元；2、支付违约金63050元；合计人民币168050元3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告多年以来在自己拥有全部产权的资溪县繁华南街27号房产（含楼上楼下）开酒店，店名为“资溪县大酒楼”。2019年5月，经人介绍，原被告就该房产出租事项经过充分协商，达成一致意见，并于2019年5月5日签订了《资溪大酒楼租赁合同》。该合同第一条约定租期为三年，自2019年5月20日至2022年5月20日。第三条约定租金每年交一次，应提前一个月付。第二条约定第一年的租金为100000元，自第二年开始每年递增5%。第九条约定乙方如不续租，不得拆除房屋硬件（损坏墙面及天花板、地面）及基础装修（门窗、灯具等必要设施），装修及基础设施均由甲方处理，乙方不得损坏、转移、处理，否则按市场值赔偿给甲方。第十二条约定如有违约，违约方须赔偿守约方合同总价的20%的违约金。签订合同后，被告到工商部门重新办理了营业执照，店名也更换为《资溪县合家欢大酒楼》，并实际开展了经营活动。第一年的租金被告如数支付了，第二年的租金到了要交的时间，被告提出要求减免5000元，原告没有同意。被告在没有与原告协商解除合同的情况下，单方空店，并将合同约定的不得拆除的灯具大部分拆光，然后一走了事。原告认为双方签订的租赁合同合法有效，建立租赁关系有书面合同，即使要解除合同，也必须经过双方协商达成一致意见，并签订解除合同的协议。至今，被告只是嘴上说不减5000元就不租，但双方从来就没有就解除租赁合同进行过认真的协商，更没有就解除合同达成过任何协议，这份租赁合同仍在履行当中。2020年度的租金按照合同约定应当在2020年4月份交清，但被告分文未交，且不该拆的灯具也大部分被被告拆光，事实足以说明被告已经构成了严重违约，应该按照合同约定承担违约责任。特此依法向人民法院提起诉讼。被告（反诉原告）邓希对本诉辩称，双方是签订了合同，为了响应政府的号召，被告关闭了店面，原、被告电话联系已经解除了这一合同，所以原告要求继续履行合同交租金是不可能的，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）邓希反诉向提出诉讼请求：1、依法确认反诉人与被反诉人之间的《资溪大酒楼租赁合同》已解除；2、判令被告返还原告房租32000元；3、本诉、反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年5月5日签订了一份《资溪大酒楼租赁合同》，合同签订后，反诉人按合同约定支付了一年的租金，因新冠病毒疫情，反诉人响应政府号召，于2020年1月22日开始关店停业，双方于4月22日解除租赁合同。合同第十一条约定因不可抗力原因，甲方应当退回乙方剩余租金，根据计算2020年1月22日之后被反诉人应当退回反诉人租金32000元。现特向人民法院提出反诉。原告（反诉被告）王琴对反诉辩称，1、被告的反诉请求没有事实依据；2、反诉请求站不住脚。其一反诉人称“双方于4月22日解除合同”，请问是怎么协商的？协商结果是怎样的？其二被告租金本来就交不够，何来的返还？疫情期的租金，被告在滥用法律不可抗力，而不是被告想象的，因疫情所关闭营业是一个半月，而不是三个月，适当减少租金，也需要双方协商，我们的观点是可以酌定减少，不能说你要减多少就减多少。原告（反诉被告）王琴向本院提交以下证据：1、原告身份证、结婚证复印件，用以证明原告身份信息，原告与毛新生是合法夫妻关系，具有签订租赁合同主体资格；2、租赁合同、营业执照、工商执照、工商信息，用以证明原被告存在租赁合同法律关系，被告进行个体注册、工商登记相关信息；3、房产证复印件，用以证明涉案租赁物系原告夫妻共同财产；4、停业通知、复业通告，用以证明市管局暂停营业通知时间为2020年1月26日，复业通告是2020年3月11日，证明停业时间为一个半月；5、杨江微信聊天记录，用以证明2020年5月31日杨江协调不了我们的事。被告（反诉原告）邓希向本院提交以下证据：1、原告与杨某通话录音，用以证明双方就涉案店讲明不租了。2、证人杨某出庭作证，证明租赁后由邓希为个体户，背后其实的自己与邓希两个人合伙，自己管前面经营，他管后厨。2020年4月22日他与王琴通话是自己录的，主要是疫情问题，没有钱，交不起租金，王琴也同意了不租，她在第二天就贴出去空店出租公告。3、证人徐某出庭作证，证明经常经过王琴店去玩，看到她打出空店出租的公告，我打电话给杨某问怎么不租了，他说不开了。经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据1、2、3无异议；对证据4关联性有异议，通告对大型聚餐活动还是禁止的；证据5与本案无关。对原告（反诉被告）的证据1、2、3本院予以确认；证据4是疫情期间政府部门下的，其证据的“三性”本院予以确认；证据5与本案无关，本院不予确认。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，从录音记录可以看出，只能证明双方有表示解除合同，并没有正式解除合同，也不能证明合同是通话时间解除合同；证据2与证据1无多大意见；证据3是证明原告空店出租广告贴出去，原告并没有否认，但是并不能证明合同解除。对被告（反诉原告）证据1、2、3符合证据的“三性”，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）王琴与被告（反诉原告）邓希经过协商，于2019年5月5日双方签订了《资溪大酒楼租赁合同》，甲方出租人王琴将自家的在资溪县繁华南街27号资溪大酒楼租赁给乙方承租人邓希经营。合同约定：租期从2019年5月20日至2022年5月20日共计三年，租金第一年为100000元，以后每年递增5%，租金按年交，在每年提前一个月付租金，如不按期交付，甲方有权收回店面；租赁期满后，乙方如不续租不得拆除房屋硬件及基础装修，装修及基础设施由甲方处理，乙方不得损坏、转移处理，否则按市场值赔偿给甲方；租赁期间内如遇拆迁或不可抗力因素的原因造成合同不能履行的，双方互不担责，甲方退回乙方剩余租金；如有违约，违约方须赔偿守方合同总价的20%的违约金等条款。合同签订后，在营业前，邓希到工商部门办理和注册了自己的个人经营的工商营业执照，起名为资溪县合家欢大酒楼。经营到2020年1月26日，我国出现了新冠状××疫情，资溪县市场监督管理局通知餐饮单位暂停营业，到3月11日资溪县人民政府通告全面恢复餐饮业正常营业。因受疫情较严重影响，被告（反诉原告）邓希通过表哥杨某向原告（反诉被告）王琴提出减少租金或半年交一次租金，但王琴不同意。2020年4月22日邓希表哥杨某用电话与王琴沟通，王琴同意邓希不再租赁意见，要求店内空出。随后王琴就贴出空店出租的公告，邓希也空出租赁屋内的东西，但双方未办理相关移交。在法庭上原告（反诉被告）王琴确认该合同是与被告（反诉原告）邓希一人签订的，邓希也承认该合同是他一个人签的。本院认为：“资溪大酒楼租赁合同”是双方自愿签订的，合同内容合法，合同合法有效，双方已经履行。现被告（反诉原告）邓希不再履行合同，属违约行为，应当承担违约责任。因原告（反诉被告）已经同意被告（反诉原告）不再租赁，4月份已贴出空店出租公告，所以原告（反诉被告）要求判令被告（反诉原告）支付2020年5月后一年的租金105000元，本院不予支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金63050元，符合合同约定的合同总价（第一年100000元+第二年105000元+第三年110250元=315250元）的20%的违约金，本院予以支持。被告（反诉原告）反诉要求确认反诉人与被反诉人之间的《资溪大酒楼租赁合同》已解除，2020年4月22日双方达成的是不再租赁，并未讲合同解除，因证据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）反诉要求判令被反诉人返还反诉人房租32000元，今年2月26日我国出现新冠状××，我们当地餐饮业暂停经营一个半月，我国确定此为不可抗力的疫情，按合同约定，此一个半月的租金（100000元÷12月×1.5月）12500元可以返还，在合理的范围内，本院予以支持。因该合同双方均同意不再履行，本院应给予解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邓希在本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）王琴违约金63050元。二、原告（反诉被告）王琴在本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）邓希在一个半月疫情期间的租金12500元。三、驳回原告（反诉被告）王琴本诉其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）邓希反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3661元，减半收取计1830.5元，原告（反诉被告）王琴负担1100元，被告（反诉原告）邓希负担730.5元；反诉案件受理费300元，减半收取计150元，被告（反诉原告）邓希负担80元，原告（反诉被告）王琴负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  项一龙二〇二〇年八月一十二日书记员  方凌志