浙江省平阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0326执异35号 案外人：温州绿谷餐饮管理有限公司，住所地平阳县萧江镇世纪大道。 法定代表人：陈昊。 委托代理人：温正搭，北京中闻（杭州）律师事务所律师。 申请执行人：温州银行股份有限公司平阳支行，住所地平阳县鳌江镇新河路**。 负责人：陈洁瑜。 委托代理人：朱昌钧，男，1990年6月23日出生，汉族，住平阳县，系该行员工。 被执行人：浙江立天塑业有限公司，住所地平阳，住所地平阳县萧江镇世纪大道> 法定代表人：杨崇荣。 被执行人:立天科技集团有限公司（原立天集团有限公司），住所地平阳，住所地平阳县萧江镇世纪大道> 法定代表人：李道选。 委托代理人：庄再冬，男，1981年12月22日出生，汉族，住平阳县。 被执行人：温州华阳塑业有限公司，住所地平阳，住所地平阳县> 法定代表人：缪昌力。 被执行人：杨学寿，男，1970年7月8日出生，汉族，住平阳县。 被执行人：吴美丽，女，1970年8月16日出生，汉族，住平阳县。 在本院执行申请执行人温州银行股份有限公司平阳支行（以下简称温州银行平阳支行）与被执行人浙江立天塑业有限公司（以下简称立天塑业公司）、立天科技集团有限公司（以下简称立天科技公司）、温州华阳塑业有限公司、杨学寿、吴美丽金融借款合同纠纷一案中，案外人温州绿谷餐饮管理有限公司（以下简称绿谷公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人绿谷公司称：2014年7月31日，案外人租赁立天科技公司所有坐落于平阳县××镇××道××工业园区内建筑面积约8000平方米的厂房（以下简称××大道厂房，房屋所有权证号：温房权证平阳县字第0××2号，执行过程中的评估报告和拍卖公告中的车间二），双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为2014年8月1日至2024年7月31日，租金分五次付清。法院于2020年3月30日作出（2018）浙0326执3662号执行裁定书，确认案外人租赁上述厂房的事实，但裁定案外人对涉案厂房的租赁权不得对抗本案申请执行人。案外人与立天科技公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律强制性规定，依法应认定有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”案外人租赁涉案厂房在抵押权设立之前，该租赁关系不应受抵押权的影响。为此，请求法院对涉案厂房带租拍卖。 针对以上主张，案外人提供了以下证据：营业执照、法定代表人身份证明书、公司登记基本情况、《房屋租赁合同》、公司章程、浙江省地方税务局通用机打发票、纳税证明、温州市用人单位社会保险在职人员花名册、收款收据、个人银行账户交易明细、存款分户明细查询单、分户明细对账单、网上银行电子回单。在异议审查过程中，案外人补充提交了《房屋租赁协议的补充协议》、浙江增值税专用发票及电子银行交易回单。 申请执行人温州银行平阳支行答辩称:对租赁合同的真实性存在异议：一、案外人提供的银行交易凭证，付款方均不是绿谷公司，收款方均不是立天科技公司，部分银行交易凭证缺失。二、银行交易凭证所载明的交易时间、交易金额、交易频率与其提供的《房屋租赁合同》无法对应，且不符合商业交易习惯。《房屋租赁合同》约定第一年租金794000元，于2014年10月1日前付清；2015年至2016年租金1667400元，于2015年10月1日前付清，2017年至2018年租金1800000元，于2017年10月1日前付清，但绿谷公司所提供的租金明细显示，其2014年支付836000元，至2015年9月22日共支付1700000元，2017年支付1843370元，与合同约定的交易金额不符，且2015年11月27日支付的一笔55600元，即不是2015年至2016年期间租金，也不是2017年至2018年期间的租金，与合同约定的金额及交易时间均不符。三、案外人绿谷公司称其承租涉案厂房，但未提供其自租赁合同签订开始至今实际占有并使用涉案厂房的证据，应承担举证不利责任。四、立天科技公司在2016年7月1日签署抵押合同时出具《情况说明》，明确坐落于平阳县××镇××大道（××村［房产证号：平阳县房权证肖江字第0××5号，土地证号：平国用（2012）第04-8&tim**;×0号］厂房及土地使用权［以下简称××大道（××村）厂房及土地使用权］设立抵押时不存在租赁使用情况。五、法院（2018）浙0326执3662号执行裁定书裁定案外人所谓的租赁权不得对抗申请执行人的执行。综上，立天科技公司与绿谷公司之间不存在租赁关系，伪造租赁合同，并为证明其主张的租金支付事实提供一些与本案无关的银行交易凭证，对抗法院执行。另外，如租赁关系真实，则立天科技公司收取租金的行为损害申请执行人的利益，要求依法追究立天科技公司的刑事责任。在质证过程中，申请执行人对租金支付凭证在租赁双方公司会计账簿中有存档无异议，但认为会计账簿可后期补做，存在虚假，不足以证明用于支付租金。以××大道（××村）厂房及土地使用权作抵押物的抵押合同第一次签订时间为2012年9月3日，抵押登记早于绿谷公司主张的租赁时间。 针对以上主张，申请执行人温州银行平阳支行提交了《情况说明》、（2018）浙0326执3662号执行裁定书。在异议审查中，申请执行人补充提交了温银801002012年高抵字00224号《温州银行最高额抵押合同》、《非自然人借款合同》、立天业务关联情况。 立天科技公司未提交书面答辩意见，在质证过程中称其出具《情况说明》是为了得到贷款。 被执行人立天塑业公司、温州华阳塑业有限公司、杨学寿、吴美丽均未作答辩。 本院查明：2017年9月26日，温州银行平阳支行向本院起诉称：2016年7月5日，被告立天塑业公司与原告温州银行平阳支行签订编号为801002016企贷字00074号至801002016企贷字第00083号十份《非自然人借款合同》，约定借款金额合计4230万元，借款期限均为2016年7月5日至2017年7月5日。以上借款由立天科技公司以其所有的坐落于××大道厂房（车间二）、坐落于××大道（××村）厂房（车间一）及土地使用权提供最高额抵押担保，双方于2014年11月14日、2016年7月1日分别签订编号为温银801002014年高抵字00097号、温银801002016年高抵字00047号《最高额抵押合同》，并分别于2014年11月17日、2016年７月4日办理了抵押登记。被告立天集团、温州华阳塑业有限公司、吴美丽、杨学寿分别与原告签订最高额保证合同，在各自不同最高额债权余额内承担连带责任保证担保。借款到期后，由于各被告未履行还款义务，原告起诉要求各被告分别承担责任。2018年6月25日，本院作出（2017）浙0326民初7052号民事判决，对原告诉称的事实予以确认，判令被告立天塑业公司偿还原告温州银行平阳支行十笔借款合计4230万元及利息1860465.78元、复利及罚息，若被告立天塑业公司未按期履行上述债务，原告温州银行平阳支行有权以折价、拍卖或变卖被告立天科技公司所有的上述抵押物所得价款分别在1521万元、3785.49万元范围内优先受偿；被告杨学寿、吴美丽、温州华阳塑业有限公司、立天科技公司对被告立天塑业公司上述债务分别在各自范围内承担连带清偿责任。判决生效后，被告未履行，原告向本院申请强制执行。 立天科技公司名下××大道（××村）土地使用权土地上建有二幢房屋，即车间一厂房和车间二厂房。2018年10月9日，本院查封了上述厂房及土地使用权，委托评估机构评估后，于2020年2月10日发布拍卖公告，公告中载明车间二即案外人主张租赁的厂房，租期至2024年7月31日止，2019年8月1日至2021年7月31日的租金已付，2021年8月1日至2024年7月31日的租金按市场行情由双方协商确定。温州银行平阳支行向本院提交立天科技公司于2016年7月6日出具的《情况说明》载明，厂房抵押时不存在租赁情况。2020年3月30日，本院作出（2018）浙0326执3662号执行裁定书，裁定案外人绿谷公司对涉案厂房的租赁权不得对抗本案申请执行人。 绿谷公司向本院提出执行异议。绿谷公司提供的落款时间为2014年7月31日其与立天科技公司签订的《房屋租赁合同》约定：立天科技公司将其所有的坐落于××大道厂房（8000平方米）出租给绿谷公司使用。租期为2014年8月1日至2024年7月31日止。租金分五次付清，第一次支付第一年租金794000元，于合同签订之日起三天内付清定金，余款于2014年10月1日前付清；第二次支付第二、第三年租金1667400元，于2015年10月1日前付清；第三次支付第四、五年租金1800000元，于2017年10月1日前付清；第四次支付1800000元，于2019年10月1日前付清；第五次租金根据当时市场行情，再由双方协商租金的支付。绿谷公司已于2014年1月25日向立天科技公司支付房屋租赁定金300000元，于2014年5月7日支付300000元，双方签订租赁合同约定该两笔款项可以在支付第一年租金时转为租金。租赁期间使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、土地及房产使用税等费用由绿谷公司承担，立天科技公司只提供普通收据给绿谷公司。绿谷公司提供的落款时间为2014年9月6日其立天科技公司签订的《房屋租赁补充协议》约定：绿谷公司在原有租赁基础上增加一间面积280平方米的经营用房，租金及付款方式：第一次支付第一年租金42000元，2014年5月1日前付清。第二次支付第二、三年租金88200元，2015年3月1日前付清。第三次支付第四、五年租金92600元，2017年3月1日前付清。2014年1月25日至2019年2月25日期间立天科技公司陆续出具13份收到绿谷公司租金金额合计5434970元的收款收据。上述13份收款收据均分别装订入立天科技公司相应时间段内的账本账册，其中有二笔金额为236000元、300000元的收款收据没有相应的银行交易凭证，其余款项分别有从白××（绿谷公司原一股东的配偶）、鲍××（绿谷公司股东之一）、李××（公司员工）、温××（公司员工）银行账户转入吴美丽（立天科技公司原法人杨学寿配偶）、庄再冬（公司员工）、蔡××（公司员工）银行账户的银行交易凭证。另，2019年9月10日、9月26日，由温××银行账户转入庄再冬银行账户金额均为400000元的二笔银行交易凭证，立天科技公司未出具收款收据。绿谷公司于2014年9月始向立天科技公司支付电费，立天科技公司出具收款凭证、应税劳务名称为电费的浙江增值税专用发票。2015年5月8日的浙江省地方税务局通用机打发票载明付款方绿谷公司，收款方立天科技公司，2014年8月1日至2014年12月31日厂房租金50000元缴纳税额9322.97元。绿谷公司工商登记信息显示，公司于2014年7月31日注册登记成立，登记住所为平阳县××镇××大道。 以上事实，有《温州银行非自然人借款合同》、《温州银行最高额抵押合同》、（2017）浙0326民初7052号民事判决书、平阳县房屋建筑面积测绘成果书、温州市平阳县不动产登记信息查询记录、拍卖公告、情况说明、（2018）浙0326执3662号执行裁定书（涤除）、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、收款凭证、个人交易明细、网上银行电子回单、分户明细对账单、浙江省地方税务局通用机打发票、电子银行交易回单、企业信用信息公示报告、温州市平阳县不动产登记信息查询记录、谈话笔录及证据质证笔录等证据在卷予以证实。 本院认为，一、关于租赁关系及租金支付是否真实。绿谷公司提供的支付租金的银行凭证的金额、时间、备注的用途等可与租金收款收据、租赁合同、租金税票据、电费支付凭证相互印证，结合绿谷公司登记的住所地，可以认定绿谷公司租赁涉案厂房从事生产经营的事实。虽然，银行交易凭证显示交易双方账户名称非租赁双方公司，但是，不能以此否定租金支付的事实。二、关于厂房租赁权成立并实际使用的时间与抵押权设立时间的先后问题。本案执行依据即本院（2017）浙0326民初7052号民事判决书认定，车间二、车间一办理登记的时间分别为2014年11月17日和2016年７月4日，而绿谷公司与立天科技公司签订《房屋租赁合同》的时间为2014年7月31日（即绿谷公司注册登记成立的时间）。温州银行平阳支行作为金融机构在办理贷款抵押登记前，本应对抵押的厂房进行实地调查，确认厂房是否存在出租给他人生产经营的情形，并固定相关证据。就本案而言，绿谷公司的经营范围主要为餐饮服务、预包装食品等，属食品行业，而立天科技公司主营塑编行业。温州银行平阳支行在办理抵押登记前，完全可以通过实地调查，确认抵押厂房内有无正在生产经营的非塑编行业企业，并固定相关证据。但是，本案中，温州银行平阳支行并不能提供其实地调查的相关证据。因此，本院认定绿谷公司租赁权成立并实际使用厂房的时间早于相应厂房的押权设立时间。三、关于绿谷公司的异议是否成立即应否带租拍卖。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，绿谷公司租赁权的成立时间早于相应厂房抵押权设立时间，绿谷公司要求对涉案厂房带租拍卖的异议请求成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下： 一、撤销本院（2018）浙0326执3662号执行裁定中关于案外人温州绿谷餐饮管理有限公司对坐落于平阳县××镇××大道（权证号：温房权证平阳县字第0××2号）厂房的租赁权不能对抗申请执行人温州银行股份有限公司平阳支行的内容； 二、对案外人温州绿谷餐饮管理有限公司租赁的被执行人立天科技集团有限公司名下坐落于平阳县××镇××大道（权证号：温房权证平阳县字第0××2号）厂房带租拍卖。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 黄孙荣 审 判 员 郑 纯 审 判 员 孔和绿 二〇二〇年八月二十六日 代书记员 刘瑶瑶