广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初26236号原告（反诉被告，以下统称原告）：吴健，男，汉族，1970年8月5日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。原告（反诉被告，以下统称原告）：李建红，女，汉族，1972年10月28日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。两原告共同委托诉讼代理人：高强，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：熊琴，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：宋毅，男，汉族，1973年5月6日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被告（反诉原告，以下统称被告）：胡瑶丹，女，汉族，1974年3月3日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：宋毅，系本案被告，与胡瑶丹系夫妻关系。原告吴健、原告李建红诉被告宋毅、被告胡瑶丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，两被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序分别于2020年4月9日和2020年7月23日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告吴健及两原告的共同委托诉讼代理人高强、熊琴，被告胡瑶丹的委托诉讼代理人暨被告宋毅到庭参加诉讼；第二次庭审时，两原告的共同委托诉讼代理人高强，被告胡瑶丹的委托诉讼代理人暨被告宋毅到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告吴健、原告李建红与被告宋毅、被告胡瑶丹于2008年7月20日签订《房地产买卖合同》；2、被告宋毅、被告胡瑶丹向原告吴健、原告李建红返还购房款35万元（人民币，下同）及利息（从2008年10月13日起按银行同期同类贷款年利率4.9%计算至付清之日止）；3、被告宋毅、被告胡瑶丹按照涉案房产当前市场价值的76%即420万元赔偿原告吴健、原告李建红的经济损失；4、两被告承担本案所有的诉讼费、保全费以及原告为实现债权产生的全部费用（包括但不限于律师费、担保费、执行费、公证费、差旅费等）。事实与理由2008年7月20日，原告吴健、原告李建红作为买方与被告宋毅、被告胡瑶丹作为卖方签订了《房地产买卖合同》，该合同主要条款如下：买卖双方同意买卖位于深圳市南山区单位（以下简称“该物业”），建筑面积为92.12平方米，户主为被告宋毅；该物业转让成交价为46万元整，在双方正式签署本合同时，买方先交定金5万元给卖方，同时约定在2008年11月1日前付清第一次房款（含定金）35万元整给卖方；在卖方取得该物业房产证（红本）知会买方后，买卖双方一个月内一起到政府主管部门办理房产证过户手续，买方付第二次房款11万元整给卖方，同时双方结清买卖该物业的所有款项等。2008年7月20日，两原告按照合同约定支付了房款定金5万元整。2008年10月12日，两原告按照合同约定支付了房款30万元整，被告宋毅出具了书面《房款收款收据》。截至2008年10月12日，两原告共支付购房款35万元整，为合同约定成交总价的76%。2008年8月，两被告按照合同约定向两原告交付了该物业，交付之后，两原告针对该物业进行了部分装修，并于2009年2月份搬入该物业居住至今。之后，被告宋毅便不再提及该物业办证及过户的事宜，针对原告吴健的多次询问，被告宋毅也是以各种理由拖延办理房产证。2019年9月，两原告得知被告宋毅已于2013年便取得该物业房产证。随后，两被告先后从不同的金融机构以该物业作为抵押物取得多笔借款。目前，因两被告未及时清偿金融借款，该物业已被法院查封。综上所述，两原告违反诚实信用原则，不履行《房地产买卖合同》约定的义务，擅自隐瞒已经取得涉案物业房产证的事实，将该物业擅自过户至被告胡瑶丹名下并将该物业抵押给债权人，两被告的行为已构成根本违约。故被告宋毅、被告胡瑶丹应返还购房款，同时按照该物业当前市场价的76%赔偿原告的经济损失。为维护其合法权益，原告特向贵院提起本诉讼，请求贵院依法判如所请。被告辩称：根据《中华人民共和国合同法》第52条有关规定，违反法律行政法规的强制性规定的合同无效，本案两原告和两被告于2008年7月20日签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6款规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此该合同不受法律保护。被告向本院提出反诉请求：1、判令两原告与两被告于2008年7月20日签订的《房地产买卖合同》无效；2、两原告自判决生效之日起十日内将房屋恢复原状后腾退，并交还给两被告；3、两原告自判决生效之日起十日内向两被告支付自2008年8月至房屋腾退之日止的房屋占用费（按南山区房屋租赁指导租金，暂计至2020年2月28日）665000元；4、两原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、两原告与两被告在签订《房地产买卖合同》时，涉案房产的土地性质属于深圳市口岸单位办公用地，其产权属于深圳市人民政府，两被告并未取得该房屋产权，涉案房产不具备合法的买卖条件。根据《中华人民共和国合同法》第52条有关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案两原告和两被告于2008年7月20日签订的《房地产买卖合同》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此该合同不受法律保护，请求贵院依法判令该合同无效。二、两原告自2008年8月至今，已事实占有涉案房产，因两原告与两被告签订的《房地产买卖合同》是违反国家有关法律的无效合同，请求判令两原告在判决生效十日内将房屋恢复原状后交还给两被告。三、涉案房产为两被告深圳市唯一住房，自2008年8月两原告占用该房屋以来，两被告一直在租房居住。针对被告的反诉，两原告辩称：一、两原告与宋毅、胡瑶丹于2008年7月20日签订的《房地产买卖合同》合法有效。1、涉案房产为宋毅、胡瑶丹与深圳动植物检疫局签订《深圳经济特区福利商品房买卖合同》而购买的，为准成本商品房。此类房产属于深圳市，故其转让行为应遵循深圳市政府的相关规定。根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》的相关规定，国家机关事业单位职工在购买安居房后，经办理上述规定中的相关手续，是可以取得安居房的全部产权，该安居房即成为市场商品房，可以自由交易。本案中，两原告与宋毅、胡瑶丹在签订房地产买卖合同时均己清楚知悉房屋的产权现状，并就将来如何办理该房的全部产权进行了约定，合同中的所有约定均为各方的真实意思表示。因此，案涉合同并不存在法律和行政法规规定的无效情形，《房地产买卖合同》合法有效。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款为管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。该条款是指房屋未取得全部产权前，不得办理过户登记手续，并非禁止取得全部产权前，不能通过与他人签订买卖合同的形式转让房屋，也未禁止出让人在取得全部产权后办理过户登记手续。被告错误的将其理解为法律或行政法规的效力禁止性规范，依据不足，违反该规定也并不导致合同无效。综上，《房地产买卖合同》不存在法律和行政法规规定的无效情形，为双方真实的意思表示，合法有效。二、宋毅、胡瑶丹无权要求两原告支付自2008年8月至房屋腾退之日止的房屋占用费。基于上述分析，两原告与宋毅、胡瑶丹签订的《房地产买卖合同》合法有效，该合同约定两原告于2008年11月1日前付清第一次房款（含定金）35万元整后，宋毅、胡瑶丹将移交涉案房产使用权给两原告，并且约定在宋毅、胡瑶丹取得该物业房产证（红本）后，买卖双方一个月内一起到政府主管部门办理房产证过户手续。两原告依约履行义务后，宋毅、胡瑶丹却在取得房产证后，故意违约拒不履行办证义务，且故意将涉案房产进行抵押，致使两原告根本无法取得房屋所有权。由于两原告已于2008年10月12日付清第一次房款后取得涉案房产使用权，其为房屋的合法占有人，且两原告并无任何违约行为。故宋毅、胡瑶丹无权请求两原告支付自2008年8月至房屋腾退之日止的房屋占用费。另外，2008-2017年南山区均有指导租金标准，宋毅、胡瑶丹主张按照2017年的租金标准属于无视市场价格规律，无法律依据。综上所述，宋毅、胡瑶丹的反诉请求毫无法律依据，恳请贵院驳回其请求，以维护两原告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月20日，两原告（买方）与两被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方同意买卖位于深圳市南山区（涉案房产），建筑面积99.12平方米；物业转让成交价为46万元，买方分二次向卖方支付，在双方正式签署本合同时，买方先交定金5万元，2008年11月1日前付清第一次房款35万元；卖方在收到该笔房款的当天起移交该物业使用权给买方，同时蒋该物业的购房合同原件交由买方保管；如买方在2008年11月1日前无法付清第一次房款，卖方当即退定金给买方，本合同终止；在卖方取得该物业房产证（红本）知会买方后，买卖双方一个月内一起到政府主管部门办理房产证过户手续，买方付第二次房款11万元给卖方，同时双方结清买卖该物业的所有款项；卖方须保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理该物业，有关该物业在本次合同签订之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜，卖方应在签署本合同前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任；确属因国家政策原因致使该物业不能办理红本房地产及过户给买方手续时，经双方另行商议签订解除合同协议后，则本合同终止执行；卖方须及时全额退还买方所付房款（不计利息），买方退回该物业给卖方（不计房屋），如果合同履行过程中出现单方违约情况，造成合同无法继续执行，经协商无效后本合同作废，违约方必须支付对方8万元做赔偿金，卖方退回已收房款给买方，买方退回物业给卖方。合同签订后，两原告向两被告支付购房款35万元。两原告提交的《不动产权资料电脑查询结果表》显示：被告胡瑶丹于2013年8月20日取得涉案房产100%的产权，房产性质为市场商品房，产权证附记载明：“根据2013年8月15日双方签署的《关于房屋土地权属变更的协议》，宋毅的50%份额产权变更为胡瑶丹所有，原购房日期为2004年1月5日，申请日期为2013年8月15日。”2018年6月21日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行。2019年1月15日，涉案房产被深圳市福田区人民法院查封，查封案号为（2019）粤0304民初353号之一，涉案房产之后又被多次轮候查封。两原告提交涉案房产的物业费、水电费发票及收据等，以证明两原告目前居住于涉案房产，涉案房产的物业、水电等均已过户至原告吴健名下。为证明两原告为实现债权支付律师费5万元、保全担保费2730元，两原告提交了律师费发票、担保费转账凭证予以证明。两被告表示前述证据的真实性无法确认，且相关证据与两被告无关。两被告提交涉案房产的房产证复印件，以证明涉案房产的土地行为办公，系非商用住宅用地，用途是住宅用途，系职工的安居房，现在是市场商品房。两原告提交2008年至2017年南山区房屋租赁指导租金表，以证明涉案房产的指导租金标准。根据两原告的申请，本院依法委托深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房产的市场价值进行评估，该公司于2020年5月22日出具《房地产估价报告书》，内容为：涉案房产在评估基准日2019年1月15日的市场价值为5011600元。庭审中，两原告明确其第三项诉讼请求的经济损失是指房屋差价损失；两被告明确其第二项诉讼请求为两原告将涉案房产返还两被告。另查，两被告于2019年12月27日收到本案起诉状副本等材料。本院认为，两被告主张涉案房产的土地性质为办公用地，签订买卖合同时两被告并未取得房屋产权，故合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，应属无效；对此，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条并非效力性强制性规定，且涉案房产在双方签订买卖合同后已取得市场商品房的房产证书，涉案房产系可流通交易的市场商品房，被告要求确认《房地产买卖合同》无效的反诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。原告与被告签订的《房地产买卖合同》双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方均应按照该合同约定履行各自义务。本案中，两原告按照合同约定向被告支付了购房款35万元，但两被告在取得房产证后，将涉案房产进行抵押，后涉案房产又被多次查封，导致无法过户到原告名下，两被告的行为已构成根本违约，两原告有权要求解除《房地产买卖合同》并要求两被告承担违约责任，故本院确认《房地产买卖合同》于两被告收到两原告要求解除合同的起诉状材料之日，即2019年12月27日解除。合同解除的，应恢复原状，故两被告应向两原告返还购房款35万元。对于两原告主张的购房款利息，两被告占用购房款给两原告造成了利息损失，两被告应于赔偿，利息应自两原告起诉之日，即2019年10月18日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至款项实际付清之日止。对于两原告要求两被告赔偿房屋差价损失420万元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因被告违约后发生房屋上涨情形，上涨后的房屋价值与合同成交价之间的差价，即属于合同履行后原告可以获得的利益，因此，原告作为善意买受人，因被告违约，导致其可以获得的利益无法获得，这个损失即是原告的预期可得利益损失，故原告有权要求被告承担赔偿房屋差价损失的违约责任。对于房屋差价损失的确定，本院依据原告的申请，委托评估机构对涉案房产的市场价值进行了评估，该市场价值与合同成交价的差额即房屋差价损失，故被告应赔偿原告损失4551660元（5011660元－460000元），现原告要求被告赔偿420万元，系其对自身权益的处分，本院予以照准。对于两被告要求两原告返还涉案房产并支付房屋占用费的反诉请求。涉案房产已于2008年7月20日交付两原告使用，但合同解除后，应恢复原状，故两原告应向两被告返还涉案房产，且两原告应向两被告支付占用涉案房产期间的占有使用费。对于占用费的标准，被告应按92.12平方米的标准，自2008年7月20日起向两原告支付占用费至本判决确定的返还房屋之日止；使用费标准应参照南山区房屋租赁指导租金标准计算，具体为：2008年、2009年、2011年均为25元/月/平方米，2010年为28元/月/平方米，2012年、2013年为30元/月/平方米，2014年、2015年上半年为35元/月/平方米，2015年下半年、2017年为40元/月/平方米,2016年为45元/月/平方米，2018年及之后参照2017年的标准按40元/月/平方米计算。对于原告要求的律师费、保全担保费，双方的买卖合同中并未约定违约方须承担相关律师费、保全担保费，故原告该诉求无相关依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告吴健、原告李建红与被告宋毅、被告胡瑶丹于2008年7月20日签订的《房地产买卖合同》于2019年12月27日解除；二、被告宋毅、被告胡瑶丹于本判决生效之日起十日内向原告吴健、李建红退还购房款35万元并支付利息（利息自2019年10月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至款项实际付清之日止）；三、被告宋毅、被告胡瑶丹于本判决生效之日起十日内向原告吴健、李建红赔偿损失420万元；四、原告吴健、原告李建红于本判决生效之日起十日内向被告宋毅、被告胡瑶丹支付房屋占用费（自2008年7月20日起，按92.12平方米计算至本判决确定的房屋返还之日止，具体标准为：2008年、2009年、2011年均为25元/月/平方米，2010年为28元/月/平方米，2012年、2013年均为30元/月/平方米，2014年、2015年上半年均为35元/月/平方米，2015年下半年、2017年均为40元/月/平方米,2016年为45元/月/平方米，2018年及之后为40元/月/平方米）；五、驳回原告吴健、原告李建红的其他诉讼请求；四、驳回被告宋毅、被告胡瑶丹的其他反诉请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费4221.84元、保全费5000元，两原告已预交，均由两被告负担；反诉案件受理费5225元，两被告已预交，由两原告负担3562元，由两被告负担1663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  呼仁成人民陪审员  李晓微二〇二〇年八月二十六日书 记 员  陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。