天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初9051号原告：邓云艳，女，1976年7月13日出生，汉族，无职业，住天津市和平区××道××号××公寓××座××号。委托诉讼代理人：王茜，天津击水（蓟州）律师事务所律师。被告：天津亚中房地产开发有限公司，住所地天津市河**绍兴道**。法定代表人：张适宜，董事长。委托诉讼代理人：石慧来，天津天关律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘润娴，天津天关律师事务所律师。被告：郭媛媛，女，1983年11月22日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：裴跃，北京炜衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹宁，天津洲易律师事务所律师。原告邓云艳与被告天津亚中房地产开发有限公司（以下简称亚中公司）、中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司（以下简称华融公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年12月6日作出（2018）津0101民初7047号民事判决书，亚中公司与华融公司不服提起上诉，天津市第一中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）津01民终1079号民事判决，驳回上诉，维持原判。亚中公司与华融公司申请再审，天津市高级人民法院于2019年8月30日作出（2019）津民申1246号民事裁定书，指令天津市第一中级人民法院再审本案。天津市第一中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）津01民再81号民事裁定书，裁定撤销（2019）津01民终1079号民事判决及（2018）津0101民初7047号民事判决，发回本院重审。本院于2019年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告撤回对华融公司的起诉，并追加郭媛媛为被告。原告邓云艳的委托诉讼代理人王茜，被告亚中公司的法定代表人张适宜及委托诉讼代理人石慧来，被告郭媛媛的委托诉讼代理人裴跃、尹宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓云艳向本院提出诉讼请求：1．依法判令二被告配合协助原告办理坐落于天津市和平区××道××号××公寓××座××号房屋所有权变更的一切相关手续；2．本案的诉讼费用由二被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求依法确认原告对其购买的坐落于天津市和平区××道××号××公寓××座××号房屋享有的权利优先于被告郭媛媛对该房屋的抵押权；2.请求依法判令二被告配合撤销上述房屋的抵押登记；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年11月8日，原告邓云艳与被告亚中公司签订了天津市商品房买卖合同，约定购买天津市和平区××道××号××公寓××座××号的房屋，房屋总价款为445116元，原告邓云艳已支付全部购房款，并在房屋管理部门办理登记备案，缴纳契税，且一直居住至今。被告亚中公司因向中国建设银行申请贷款，2000年1月17日将涉案房屋抵给建行并办理抵押登记，因亚中公司未及时还款，建行起诉并于2003年11月5日以（2003）一中民二初字第1178号民事裁定查封涉案房屋，导致原告至今无法办理所有权证。依据九民第126条规定，原告的权利应高于抵押权，抵押权可以撤销，目的是原告可以办理房屋产权证。建行将涉案债权转移给华融公司，华融公司又将债权转让给被告郭媛媛，故被告郭媛媛应配合办理上述手续。亚中公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。第一，被告认为涉案房屋备案手续虚假不是真实有效的，具体表现为在一审时原告取得了不动产权证书，但并没有亚中公司的配合，经查档案，发现合同有问题，虽然有我公司的章，但是我们并不知情，也没有付款凭证，发票上由樊丽军加了邓云艳，经向房管部门反映，在高院出裁定之前，将原告的房本注销，恢复至被告亚中公司名下，故本案不是物权争议纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。第二，原告并未真正履行付款义务。第三，房屋买卖合同有仲裁条款，法院无管辖权。郭媛媛辩称，第一，对于本案有仲裁管辖约定条款的问题，原审被告华融公司提出过本案应该由仲裁管辖。第二，本案是物权保护纠纷，而原告主张的是物权期待权，而对于物权期待权的保护，执行异议司法解释以及民九会议纪要的规定，均应当在执行异议程序当中解决，而原告曾经提起过执行异议，被驳回后，并未提起执行异议之诉，因此其无权再通过物权保护纠纷主张其物权期待权。第三，原告主张的关于办理过户登记一事，依据民八会议纪要第14条的规定，在未涂销抵押登记之前，对于当事人要求办理过户登记的，人民法院不予支持，同时本案原告也并非民九第126条规定的商品房消费者而是一般的房屋买受人，其权利不应当优先于抵押权人。第四，即便原告是商品房的购房人，也没有法律规定其可以进行忽略抵押登记的存在，而直接办理过户，两个权利谁优先是在执行异议中予以判定的，解决的是原告的权利是否可以阻却人民法院的执行。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2000年11月8日，原告与被告亚中公司签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告亚中公司开发建设的坐落天津市和平区××道××号××公寓××层××房屋一套，该房屋现为天津市和平区营口道201号惠嘉公寓Ｂ座603。该房屋建筑面积为105.98平方米，售价每平方米4200元，房屋总价款为445116元。原告于2000年8月7日即将该房款445116元交付于被告，并缴纳了契税。双方签订的《天津市商品房买卖合同》已在天津市和平区房地产管理局备案登记。2000年1月12日，被告亚中公司向中国建设银行天津市分行津城支行借款1000万元，亚中公司与中国建设银行天津市分行津城支行签订了借款合同及抵押合同。2000年1月17日，亚中公司将包括涉案房屋在内的惠嘉公寓第三层商场、A座503、2101和B座部分，建筑面积共计3832.95平方米的房屋作为抵押物抵押给中国建设银行天津市分行津城支行，双方办理了抵押登记。后因亚中公司到期未偿还借款，中国建设银行天津市分行津城支行以借款合同纠纷为案由起诉亚中公司，天津市第一中级人民法院判决中国建设银行天津市分行津城支行对亚中公司提供的抵押物享有优先受偿权。后中国建设银行天津市分行津城支行申请强制执行。原告提出执行异议，天津市第一中级人民法院以（2009）一中执异字第69号民事裁定书驳回原告对执行标的（即涉案房屋）提出的异议。2016年12月29日，中国建设银行股份有限公司天津市分行将该笔债权转让给华融公司，2019年1月2日，华融公司将该笔债权转让给了被告郭媛媛，双方签订有债券转让协议。目前涉案房屋被天津市第一中级人民法院查封。本院认为，对于管辖，亚中公司在原一审过程时未提出异议，现为再审发回重审，对于该管辖异议不予审查。对于原告与亚中公司房屋买卖合同效力问题，原告提交商品房买卖合同、购房款发票、缴纳契税证明等佐证购买的情况，且在涉案房屋内实际居住，亚中公司对此虽不予认可，但未提交相反证据证明，应确认该合同合法有效，原告的相关权利应当予以保护。原告的诉讼请求由要求二被告配合协助办理涉案房屋所有权变更的一切手续变更诉讼请求为确认原告对涉案房屋权利优先于抵押权，并要求二被告配合撤销上述抵押权。但原告当庭认可，撤销抵押权后，原告即可自行办理过户登记手续，即原告诉讼目的仍是取得涉案房屋的所有权。本院已经注意到，原告主张权利优先的依据，即《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法﹝2019﹞254号）第一百二十六条，另有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第一条和第二条规定的精神，但亦不可忽略《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法〔2016〕399号）第十四条的相关规定。基于上述文件规定，本案解决的问题是原告对涉案房屋的权利与抵押权人享有的抵押权冲突时，二者权利保护的顺位问题。根据文件规定，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。该条款目的在于保护消费者的生存权，避免因执行对房屋的拍卖导致消费者无处居住，即限制抵押权人对涉案房屋查封拍卖的权利，但并未赋予消费者基于该条款享有涂销抵押权的权利。原告依据该条款要求确认其权利优先于抵押权，仅限于居住权和阻却抵押权人行使拍卖、变卖等实际执行的权利，但无权要求二被告撤销抵押权。另考虑到涉案房屋被查封后，原告曾针对查封行为向天津市第一中级人民法院提出执行异议，案号为（2009）一中执异字第69号，原告的异议申请被驳回，即查封行为仍有效。在此情况下，原告要求二被告撤销抵押权以办理所有权登记，亦与该裁判文书相悖。综合上述理由，原告的相关权利应在执行过程中作出权利优先的抗辩，在未实际执行的情况下，仅单纯要求确认权利优先不予以支持。原告亦未涤除抵押权，现要求二被告撤销抵押权不符合法律规定的撤销要件，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十七条、第一百九十一条规定，判决如下：驳回邓云艳全部诉讼请求。案件受理费80元，由邓云艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判长  张曾霞审判员  卞志杰审判员  殷红方二〇二〇年八月三十一日书记员  刘丹旎附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。