终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6116号原告：叶庆民，男，1966年10月17日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州市恒懋旺物业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区康王北路**负****。法定代表人：胡健明，总经理。委托诉讼代理人：刘飞，广东正大方略（海口）律师事务所律师。原告叶庆民与被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告叶庆民、被告委托诉讼代理人刘飞，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶庆民向本院起诉请求：1.解除原被告双方的租赁合同；2.被告支付2020年2-4月三个月租金欠款共1750.04元；3.被告支付2020年5月和6月拖欠租金1750.04元；4.被告支付2020年2-6月拖欠租金的滞纳金331.29元；5.依照法定义务十天内复原商铺；6.本次诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告与2017年11月7日签订荔湾区康王北路903号柏德来商业城负一层3235号商铺的租赁合同（合同编号[标]11073235），约定：在6年期限内（2019年1月1日至2024年12月31日）由被告全权负责转租分租，包括被告负责管理、使用和利用公共场地、公共空间及公共设施的权利并对此不作任何要求；每月租金1750.04元，每月25日前支付，租金从第三年开始递增5%，每两年递增一次。2020年3月初，原告从“康王业主微信群”业主聊天中得知，被告发信给业主称，考虑新冠××疫情影响，希望业主同意被告的租金支付安排，即2月份按50%支付，3月份按70%支付，4月份按80%支付，顺延到3月底开始支付等等。对于被告此要求原告不认同，原告的租金已远低于同类商铺租金水平（包括之前第一份已到期的十年租赁合同（2009年1月1日至2018年12月30日），而且被告的格式合同剥夺了原告对公共收益的权利（指中庭公共地方的出租及出入口的广告等收入）。被告身为“二房东”，同时也为本商场的物业管理公司，经营商场已有十多二十年，不能因暂时困难转嫁小业主，应遵守合同契约精神，按合同承担经营风险，微薄的租金是原告家庭生活费的来源。因此，原告于2020年3月5日按合同落款所列地址寄挂号信给被告表明意见，要求被告应按合同尽快足额支付。3月6日邮局通知，说被告信件没收件人姓名，拒收。3月9日，原告以被告工商注册登记信息的法人代表及股东姓名作为收件人再次寄信；3月13日邮局通知，被告仍拒收信件。在未经原告协商同意的情况下，被告于3月24日按50%支付2月份租金875元，4月13日按70%支付3月份租金1225元，4月29日按80%支付4月份租金1400元。对于被告单方霸道行为，原告于4月26日寄信告知被告依法“解除合同”。被告以疫情为由，不通知不协商擅自扣减合同租金，一再违约不履行合同的义务，违反合同第八条第5点约定以及合同法第一百一十八条规定。被告已触及合同解除条件，根据合同第六条第1点，原告请求解除双方3235号商铺租赁合同，由被告承担违约责任，支持以上有关的请求事项。被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司答辩：1.被告是受新冠××疫情影响，要求原告减收2月份50%、3月份30%、4月份20%的租金，没有违约行为；2.原告请求解除双方之间的租赁合同缺乏事实依据和法律依据，不应支持；3.原告请求支付三个月租金共1750.04元不应支持；4.原告请求十天内复原商铺无理，不应支持。此外，关于2020年5-6月份的租金问题，被告收取商户的租金远远不足以支付业主的租金，所以都是被告自己在筹钱支付给业主，要求业主能同意被告缓一段时间再付。关于滞纳金问题，因为受新冠××影响，商场不能正常经营，商户不能正常交租。仅就原告的商铺说，商户这几个月一分钱租金都没有交，被告还是自行筹钱支付了租金给原告，所以这不是被告的原因导致的违约，不应当支持违约金。假设法院支持违约金，被告认为原告主张的违约金标准过高，应当予以调低。关于原告要求商铺恢复原状问题，商铺最初的状态只有后壁是墙，另外三面是空的，实际上只标定了四至。现在被告把整个场地租下来之后，重新进行了划分、装修。原告的商铺基本上能够确定。本案是受疫情影响，被告认为合同不应当解除，不具备合同约定及法律规定的解除条件。经审理查明，2017年11月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）续签《柏德来商业城商铺租赁合同》（合同编号【标】：11073235），约定：甲方同意将位于广州市康王北路903号柏德来商业城负一层3235号铺（以下简称涉案商铺）以租赁形式交予乙方进行统一开发、策划经营，在租赁期内乙方对承租商铺具有完全的经营管理权，可策划统筹转租、分租，经物业管理公司同意可进行业态分区，分片经营，专业管理。涉案商铺建筑面积为12.25平方米，套内面积，6.125平方米，合同期内以建筑面积计算租金。租赁期限为6年，自2019年1月1日至2024年12月31日止。租金从自2019年1月1日起计租，租金标准为每月每平方米142.86元；从第三年开始租金按上一年度租金的5%递增，递增幅度为每两年递增一次。其中：2019年1月1日至2020年12月31日，每月每平方米租金为148.86元，每月租金合计1750.04元。租金、管理费、水电费按月结算，每月二十五日前乙方应将当月租金一次性缴付给甲方（遇法定节假日顺延）；逾期缴纳者，每逾期一天，须向甲方缴付所欠费用1‰的滞纳金，乙方无正理由逾期30天视作乙方违约，甲方有权依法解除合同。甲方有权按合同规定的时间向乙方收取租金，在乙方超过合同规定期限逾期支付租金，甲方应先书面通知乙方，书面通知送达乙方10日后，甲方仍未收取到租金的，有权依法解除合同。除本合同另有约定外，任何一方给予另一方的通知或其它一切文件均应采用书面形式，并签字盖章方为有效，并按照合同落款所列的地址邮寄送达。（第十条第1点）租赁期内，如因政府征用拆迁、政策规章、行政命令等不可避免和不能克服原因造成商城不能经营的，视为不可抗力因素；乙方须于收到政府通告或通知之日起3日内通知甲方，合同随之终止，互不担责；乙方无条件交还租赁商铺，甲方如数退回乙方保证金；租金、管理费按乙方实际承租天数结算等。合同签订后，被告继续使用商铺。2020年2月14日，被告向包括原告在内的商铺业主发短信，内容为：因新冠××疫情及政府延迟复工要求的影响，商场至今未恢复营业，且各租户亦未向被告缴纳任何费用并且提出租金减免事宜；关于2020年2月被告应支付给原告的租金将根据商户恢复营业状况迟延支付。原告分别于2020年3月5日和3月9日，以中国邮政挂号信方式向被告发出相同内容的催收租金通知，内容为：2020年2月25日前原告未收到涉案商铺租赁合同的当月租金1750.04元；按照合同，原告对商铺经营的盈亏风险与原告无关，原告应尽快支付上述租金及有关滞纳金。两邮件的改退批条均显示收件单位拒收。2020年4月26日，原告向被告发出《解除合同通知函》，内容为：被告没有按照合同约定按时足额向原告支付2020年2-4月涉案商铺租金，也没有与原告进行任何书面协商；被告两次拒收原告于2020年3月5日和3月9日发出的挂号信；被告已单方违约，双方涉案商铺租赁合同于2020年4月30日终止；被告十天内复原商铺，三天内支付上述三个月租金欠款。被告收到《解除合同通知函》后，向原告复函表示不接受原告有关解除《商铺租赁合同》的主张，且依照法律和相关政府指导意见，原告应给予被告减免疫情期间的租金。2020年5月21日，被告向包括原告在内的商铺业主发出《致业主的一封信》，向业主商请给予被告如下租金减免方案：2020年5-7月三个月的租金以每月50%支付，每月未支付的50%被告将在两年内补发。2020年6月1日，原告向被告发函表示其不同意被告关于租金打折及迟延支付2-5月份租金的要求，并表示要求解除租赁合同、复原涉案商铺及支付应付而未付租金欠款。至本案开庭前，被告分别按50%、70%、80%的租金标准向原告支付了2020年2-4月租金，按50%标准支付了5月、6月租金。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料；等等。2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]，载明：对批发市场（不含农产品批发市场）、影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆等企业，要审慎核实复工复产。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，原被告之间签订的《柏德来商业城商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。关于解除合同及复原商铺问题。2020年1月开始爆发的新冠××疫情，给各行各业造成不同程度的影响。从政府应对疫情的相关措施看，被告主张涉案商铺所在商场不能正常经营、商户不能正常交租，有事实依据。被告据此向包括原告在内的商铺业主发出信息及协商函，商请商铺租金减免，符合情理；原告亦予被告相关意见回复。虽然有关租金减免问题双方未达成一致意见，但基于协商而致的被告未足额、延缓支付租金行为，与租赁合同约定或法律规定的违约情形并不一致。原告以被告前述租金支付行为主张解除双方合同并要求被告复原商铺，难以成立，本院不予支持。关于支付2020年2-6月的租金差额问题。如上所述，鉴于新冠××疫情带来的影响，合同双方应当抱持共担风险、共渡难关的态度协商解决合同履行中遇到的问题。被告在未与原告达成一致意见的情况下，自行调整2020年2-4月的租金支付方式，虽有不妥，但也是为保证合同履行的方式。综合疫情影响及政府所采取管控措施，被告所实际支付的2-4月租金比例，符合公平原则，本院予以确认。原告要求被告补交前述期间的租金差额，本院不予支持。随着疫情缓解，涉案商场逐步复市，且2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应，社会秩序和商业经营基本恢复正常，在此情形下涉案租赁合同履行亦应正常进行。被告应按合同约定按时足额向原告支付涉案商铺租金，原告要求被告支付2020年5-6月份租金差额1750.04元，依据正当，本院予以支持。关于2020年2-6月租金滞纳金问题。因原被告争议的租金段属于疫情期间，被告以疫情影响其经营而要求减免租金，原告对此提出异议，被告在协商变更租金期间拖欠部分租金因其对租金标准有争议所致，并非恶意。故原告要求被告支付拖欠部分租金的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司向原告叶庆民支付2020年5月1日至2020年6月30日的租金差额共计1750.04元；二、驳回原告叶庆民的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告叶庆民负担25元，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年八月十四日书记员  管军军黄辉燕