北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1632号原告：王江英，女，1978年9月15日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：申学兵，北京东通律师事务所律师。被告：程亚静，女，1985年2月17日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：薄纯清，北京市一法律师事务所律师。原告王江英与被告程亚静合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王江英及其委托诉讼代理人申学兵、被告程亚静委托诉讼代理人薄纯清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王江英向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2016年9月17日口头约定的合同解除；2、判决被告返还原告合同款90000元；3、判决被告支付原告利息（以90000元为基数按照同期银行间拆借利息自2016年9月18日计算至实际给付之日止）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年9月17日建立合同关系，约定程亚静将其向天津东海苑置业投资有限公司（以下简称置业公司）购买的坐落于天津市宁河区潘庄农场七里香格庄园21楼1门x号房屋转让给原告。被告购买房屋约定价格为334314元，首付款为154314元，剩余房款为银行按揭贷款，被告将其与置业公司购房合同当中相关权利义务转让给原告，双方口头约定价格为原合同价格334314元的基础上加价90000元。原告于2016年9月17日通过银行转账方式支付被告244314元，原告向被告付钱后，在被告协助下与置业公司签订《天津市商品房买卖合同》，后来由于置业公司自身原因导致原告的合同目的无法实现，原告于2019年9月10日与置业公司解除合同，置业公司退还原告购房款154314元（含首付款104314元、一居预留房10000元、优惠资格费40000元）。原告认为原告承继被告与置业公司签订的《天津市商品房买卖合同》合同权益，目的是为了取得涉案房屋所有权，现由于开发商原因，解除了购房合同，最终导致原告受让合同目的无法实现，程亚静获利90000元实属不当，理应退还原告。故起诉。程亚静辩称，不同意原告的诉讼请求，双方约定的合同权利义务已经履行完毕，所以不同意返还，不同意解除。本院经审理认定事实如下：2016年8月，程亚静与置业公司达成关于天津市宁河区潘庄农场七里香格庄园21楼1门x号房屋（以下简称x号房屋）的《认购协议》，暂定购房价款为334314元，并支付置业公司104314元、北京致丞房地产经纪有限公司50000元（预留房费10000元及优惠资格费40000元），共计支付房款154314元。原、被告通过置业公司的销售人员相识，并在销售人员的撮合下于2016年9月17日就x号房屋达成如下《口头协议》，内容为“王江英在程亚静已付购房款154314元的基础上另加90000元，共支付程亚静244314元，程亚静协助王江英在置业公司处办理更名”。同日，王江英通过银行转账支付程亚静244314元，程亚静通过ATM转账支付*鹏40000元（程亚静称该40000元系支付给置业公司销售人员*鹏的居间费），置业公司销售人员陪同王江英在置业公司处办理更名。而后王江英就x号房屋与置业公司签订《天津市商品房买卖合同》（王江英称，合同签订日期倒签为程亚静与置业公司达成认购协议的日期即2016年8月24日），约定王江英以334314元的价款购买x号房屋，置业公司应于2018年6月30日前交付房屋。王江英提交收据三张，证明其共交房款154314元，x号房屋系由程亚静将购房资格转让更名而来；其中北京致丞房地产经纪有限公司出具的两张收据显示“今收到程亚静更名王江英”，置业公司出具的一张收据显示的交款人即为王江英。2019年9月10日，王江英与置业公司签订《协议书》，约定“王江英申请退购x号房屋，已交房款金额104314元以原交款收据为准，协议签订后置业公司为王江英办理退房款手续”。同日，置业公司退还王江英购房款154314元。王江英提交《领导留言板》留言及回复截图、（2019）津0112民初3522号民事裁定书，以证明“涉案房产未办理商品房销售许可证，违反法律强制性规定，属无效合同，原告合同目的无法实现，原、被告之间的口头协议作为从合同也应无效，被告应当返还加价款”。《领导留言板》留言及回复内容截图如下：“网友在天津市领导留言板反映七里香格庄园五证不全、违规销售、逾期交房等问题，领导留言板回复七里香格项目已经取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，《商品房销售许可证》尚在办理中，无法确定最终价格。七里香格项目位于七里海保护区内，由于环保政策影响无法交房，无法办理销售许可证等相关手续，目前宁河区政府针对七里香格项目成立了工作专班，督促开发企业办理退房退款手续，购房业主如果其他利益诉求可通过诉讼获得支持。”（2019）津0117民初3522号民事裁定书载明，七里香格项目尚在行政部门规划、调整过程中，如何处理需等待天津市人民政府进一步的规划指导意见，故最终驳回业主起诉。王江英曾于2019年9月在天津市宁河区法院以置业公司、程亚静为被告提起诉讼，要求置业公司给付退房款利息、程亚静返还出售房款90000元及利息，后自行撤回起诉。另，王江英于2020年6月23日向天津市住房和城乡建设委员会申请信息公开，内容为“申请天津市宁河区潘庄农场七里香格庄园21楼1门x号商品房销售许可证”，天津市住房和城乡建设委员会于2020年7月2日作出编号为DF20200481的《信息不存在告知书》，载明“经检索，您申请公开的信息我委未制作、未获取，因此您所申请的信息我委不存在”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的第一个争议焦点为《口头协议》性质认定问题，双方各执一词，王江英称“双方系房屋买卖合同关系，程亚静将其从置业公司处购买的房屋加价9万元出卖给王江英，现因客观原因导致合同目的无法实现故要求解除口头协议，程亚静应退还加价款”；程亚静称，“我未与开发商签订房屋买卖合同，系通过口头协议将与置业公司预购房的权利义务概括转移给王江英，该9万元系购房资格的转让款”。根据程亚静与置业公司达成的《认购协议》、王江英与置业公司订立的《天津市商品房买卖合同》、原被告达成的《口头协议》的内容、履行情况及交款收据载明内容等，双方达成的口头协议应系房买卖合同关系。首先，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。程亚静与置业公司达成的《认购协议》关于x号房屋的坐落、面积、价款已有明确约定，且置业公司已收取程亚静部分房款，故该《认购协议》应当认定为商品房买卖合同；其次，因程亚静与置业公司达成的《认购协议》为商品房买卖合同，从《口头协议》的内容及履行情况来看，程亚静将从置业公司处购得的期房在已付购房款基础上另加9万元出售给王江英，《口头协议》亦应认定为房屋买卖合同，《口头协议》系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议；最后，现已有人民法院生效裁定确认“x号房屋所在的七里香格项目尚在行政部门规划、调整过程中，如何处理需要等待天津市人民政府进一步的规划指导意见”，结合天津市住房和城乡建设委员会于2020年7月2日作出《信息不存在告知书》及《领导留言板》留言及回复内容，可以认定现有情形下王江英无法实现订立《口头协议》的合同目的，故其要求判令解除双方于2016年9月17日达成的《口头协议》的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。关于《口头协议》解除的日期，因王江英未提交证据证明曾向程亚静发送解除《口头协议》的通知，故本院以本案起诉状送达的日期即2020年2月5日作为《口头协议》解除的日期。关于王江英要求返还合同款9万元一节，合同解除后，程亚静应当将收取的购房款返还王江英，程亚静共收取王江英购房款244314元，其中154314元已由置业公司直接退还王江英，故本案的第二个争议焦点为程亚静是否应当返还王江英剩余房款9万元。程亚静虽称在获取王江英房款当日通过ATM机向案外人*鹏转账的4万元系支付给开发商销售人员的居间费用，王江英对此不予认可。程亚静未能提交证据证明“*鹏即系开发商的销售人员”，亦未能证明“双方曾约定须支付开发商销售人员居间费用4万元且该居间费用系由王江英负担”，程亚静的该辩解意见证据不足，本院不予采纳，程亚静应当返还王江英剩余房款9万元。关于王江英要求程亚静支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告王江英与被告程亚静于2016年9月17日达成的《口头协议》于2020年2月5日解除；二、被告程亚静返还原告王江英购房款90000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告王江英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由被告程亚静负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘 梅二〇二〇年八月十三日法官助理  何 娇书 记 员  高文艳