云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初911号原告：杨某某，男，1955年2月19日出生，白族，身份证住址：云南省大理市，现住：云南省瑞丽市。委托诉讼代理人：王云，云南宏鑫律师事务所律师，执业证号：15331201611855634，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：顾玮，云南宏鑫律师事务所实习律师，实习证号：53131511120140，代理权限为特别授权代理。被告：麻某，女，1984年12月7日出生，景颇族，身份证住址：云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住：瑞丽市。原告杨某某与被告麻某合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托诉讼代理人王云、顾玮到庭参加诉讼。被告麻某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还瑞丽市广允大麻坝2.6亩山地的租金60万元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月29日，原被告签订《建设工程施工合同》，由原告为被告建造勐力村住宅土建及水电附属工程，工程款总价为150万元。由于被告资金短缺无法支付工程款，2013年1月29日双方达成一致意见，用被告位于瑞丽市广允大麻坝2.6亩的土地及地上建筑物（三间住房、一间厨房、一间卫生间、一个猪圈）转让给原告折抵工程款60万元，被告向艳辉（原告儿媳）出具了《收款收据》。原告在该地块上加盖了两间住房、五间猪圈、100多米围墙、一道大门等设施。由于被告当时没有其它房屋可居住，被告一直居住在该地块上，并未将该地交付给原告。2014年6月，因龙瑞高速公路延长线项目征地，被告转让给原告的2.6亩广允大麻坝村的土地全部被国家征收，被告代原告办理征收补偿等事宜，政府清算后支付了20多万元地上建筑物补偿款，并用位于瑞丽市征收的广允大麻坝2.6亩的山地进行等面积置换给被告。但被告只将20万元地上建筑物补偿款转交付给原告，便不再给原告使用置换后的土地。为了稳住原告，被告于2014年7月16日再次与原告签订了《土地租赁合同》，被告将原本位于广允大麻坝山地上已被国家征收的2.6亩土地看，其中未施工的1.3亩土地重新以40万元租赁给原告，租赁期限为70年（2014年7月6日至2084年7月6日）。被告称先占着这块地，将来可以办证的时候再代为办证给原告。后原告发现被告重新租赁给原告的1.3亩土地就是原来已被国家征收的2.6亩土地中的一半，是个虚假的合同。原告知悉真实情况后，要求被告继续履行和原告之间的位于广允大麻坝山地租地协议，将政府置换给被告位于户××××村民小组的土地交由原告继续使用，被告却将被置换后的土地租赁给了他人使用。原告未能实际使用已被国家征收的广允大麻坝山地，也未能实际使用置换后的土地，多次与被告协商，均未达成一致意见。为解决双方争议，原被告双方于2019年6月20日向瑞丽市户育乡弄贤村民委员会申请调解，但双方仍然无法达成一致意见。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告麻某未向本院提交书面答辩。原告围绕诉讼请求提交了以下七组证据：一、原告杨某某身份信息，欲证明：原告身份主体适格。二、《建设工程施工合同》《总造价》各一份，欲证明：2013年1月29日，原告用大理喜洲建设工程有限公司的名义与被告签订《建设工程施工合同》，施工地点为瑞丽市勐力村，施工范围包括房屋建设，房屋建设工程造价为1096960元，工程预付款为工程总价的60%，即65.4万元，按工程进度支付工程款，土建工程竣工后原告继续为被告装修水电及附属设施，水电及附属工程造价为40多万元，最后双方协商工程总造价为150万元。三、2007年8月28日《土地租赁合同》一份、《收款收据》一份，欲证明：2007年8月28日，原告与陈瑞龙、喊美、帅相进、冷、散广喊将位于瑞丽市亩土地转让过来。2013年1月29日，因被告资金短缺无法支付工程款，原被告协商一致，被告用该块土地中的2.6亩折抵工程款60万元，被告并向艳辉（原告的儿媳）出具了《收款收据》。四、2014年7月6日《土地租赁合同》一份，欲证明：由于被告转让给原告的2.6亩土地被国家征收并置换了新的土地，原告要求继续使用置换的土地，双方于2014年7月16日再次与原告签订了《土地租赁合同》，被告再次将原本位于广允大麻坝村的1.3亩山地，已经被国家征收但未施工的土地重新以40万元租赁给原告，被告欺骗了原告。五、《瑞丽市户育乡弄贤村委会关于杨某某与麻某间纠纷调解意见书》一份，欲证明：原被告于2019年6月20日向瑞丽市户育乡弄贤村民委员会申请调解，但双方仍然无法达成一致意见。六、瑞丽市人民法庭调解笔录一份，欲证明：被告在另案中认可其后租赁给原告的土地与原租赁的土地为同一块，被告无权租赁已被国家征收的土地。七、《情况说明》一份，欲证明：原告只是用大理喜洲建设工程有限公司的名义与被告签订建设施工合同。实际上双方所有的结算均是由原告与被告直接结算，并支付相应款项，公司没有参与到工程中。本院认为，原告提交的以上七组证据来源真实，与本案具有直接的关联性，本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月29日，原告杨某某以大理喜洲建设工程有限公司的名义与被告麻某签订《建设工程施工合同》，由原告为被告建盖勐力村住宅土建及水电附属工程，工程完工后经双方结算总价为150万元。由于被告资金短缺无法支付第一笔工程款，2013年1月29日被告自愿用其位于瑞丽市（以下简称“广允村”）的2.6亩土地及地上建筑物折抵工程款60万元。同日，被告向原告儿媳艳辉出具了《收款收据》，载明“今收到艳辉土地租赁费600000元，付麻某广允大麻坝土地款。”双方未签订书面转让合同。2014年，该块土地及地上建筑物被政府征收，政府对土地上的房屋等设施进行了补偿，并用一块位于瑞丽市亩土地置换给被告，被告将地上建筑物补偿款转交付给原告。2014年7月6日，原告与被告签订《土地租赁合同》，重新将已被政府征收的广允村2.6亩土地中未实际施工的1.3亩土地租赁给原告使用70年。合同落款处并由瑞丽市姐东村民委员会广允村民小组进行签章。但原告实际并未能使用该块土地，对置换后的土地被告亦未交付给原告使用。双方发生纠纷，因置换地位于户××××村民小组，麻某并已将该块置换土地转租给他人使用，2019年6月20日，瑞丽市户育乡弄贤村民委员会组织双方进行调解无果，原告起诉至本院，请求解决。本院认为，本案系在履行建设工程施工合同的过程中引发的合同纠纷。本案的争议焦点集中在以下问题：一、原被告于2013年1月29日口头达成的土地租赁合同、2014年7月6日签订的《土地租赁合同》是否合法有效？二、原告主张的租金60万元的性质如何认定，被告应否返还？本院综合评判如下：一、关于原被告于2013年1月29日口头达成的土地租赁合同及2014年7月6日签订的《土地租赁合同》是否合法有效的问题。本院认为，原被告达成的以上二份协议，其名为土地租赁合同，实为土地转让合同。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条的规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”本案原告并非广允村民小组成员，受让土地时也未经村民小组会议表决，亦未报经乡（镇）人民政府批准。2014年7月6日双方在签订《土地租赁合同》时，该块土地已经实际被政府征收，合同并不具备履行的可能性。故原被告双方于2013年1月29日口头达成的土地租赁合同及2014年7月6日签订的《土地租赁合同》因违反国家法律、法规的禁止性规定，应为无效合同。二、关于原告主张的租金60万元的性质如何认定，被告应否返还的问题。本院认为，2013年1月29日，被告自愿用其位于广允村的2.6亩土地及地上建筑物折抵工程款60万元。同日，由被告出具《收款收据》。故双方已经对60万元工程款的性质协商一致，由工程款转为土地转让款，《收款收据》上虽名为“租金”实为土地转让款。因双方之间的土地转让合同无效，合同无效后，双方依无效行为取得的财物应当返还给对方。原告主张被告返还其土地转让款600000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告麻某本判决生效之日起三十日内向原告杨某某返还土地转让款600000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800.00元，由被告麻某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  朱湘林人民陪审员  杨静芬人民陪审员  李云燕二〇二〇年八月二十四日法官助理杨元霜书记员尹丽芸附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。二、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。三、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。四、《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。