吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终867号 上诉人（原审被告）：江苏索普集团上海有限公司，住所上海市奉贤区。 法定代表人：朱瑛，董事长。 委托诉讼代理人：孙铁帅，男，汉族，1974年5月23日生，公司经理，住松原市宁江区。 被上诉人（原审原告）：于友芳，男，1955年8月1日出生，汉族，退休教师，住松原市宁江区。 原审被告：宁波亿隆国际贸易有限公司，住所地浙江省宁波市镇海经济开发区。 法定代表人：谢剑辉，董事长。 原审被告：松原市博翔房地产开发有限公司，住所松原市宁江区。 法定代表人：林卫明，董事长。 原审被告：谢树镍，男，1978年6月25日出生，汉族，住浙江省苍南县。 上诉人江苏索普集团上海有限公司（简称索普上海公司）因与被上诉人于友芳、原审被告宁波亿隆国际贸易有限公司（以下简称亿隆公司）、松原市博翔房地产开发有限公司（以下简称博翔公司）、谢树镍案外人执行异议之诉一案，不服前郭县人民法院（2019）吉0721号民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案公开进行审理。本案现已审理终结。 江苏索普集团上海有限公司上诉请求：依法撤销(2019)吉0721民初1649号民事判决；改判驳回于友芳的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决以于友芳在案涉房屋査封前与博翔公司签订的《商品房买卖合同》为由认定于友芳享有物权期待权属明显错误。二、一审判决认为被上诉人已分期交纳了全部房款，应属认定事实不清。根据于友芳与博翔公司签订的《商品房买卖合同》相关条款的约定，支付房款的方式为分期付款。但于友芳并未在一审审理中对其实际付款行为提供充分证据予以证明。根据吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之拆案件若干疑难问题的解答》第21项第2款“案外人主张其已经支付了价款的，应当向人民法院案涉房屋的不动产发票;不能提供不动产发票或被执行为并非房地产开发企业的，案外人应当提交相应的收款收据和银行转款凭证:以现金方式支付价款的，必须提供款项来源并作出合理解释”之规定，结合于友芳向一审法庭所提供的证据。一审法院在于友芳未能提供不动产发票、未能提供转汇款凭证，也未能就款项来源作出合理解释的情况下，认定于友芳己分期交纳了购房款，应属认定事实不清。三、一审判决认为于友芳在办理房屋所有权变更登记过程中并无过错，应属认定的事实不清。本案中，诉争房屋于2014年4月29日就已办理了松房权证宁字第00××××04号房屋所有权证。而上海奉贤区人民法院查封该房屋是在2014年5月9日，晚于办理房屋产权登记的时间。其行为不能符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”所述的情形。四、一审判决以被上诉人主张排除执行的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决不得执行诉争房屋系适用法律错误本案中，于友芳购买的系房地产开发企业名下的房屋。上诉人认为，人民法院审理本案时应当优先审査其是否符合《规定》中第二十九条规定所述的情形，被上诉人未能向法庭提供名下无其他用于居住的房屋的证明，因此，被上诉人排除执行的理由不能符合《规定》中第二十九条的全部规定。诉争房屋自始登记在博翔公司名下，被上诉人自始也不享有排除执行的实体权益。一审判决以被上诉人的排除理由符合第二十八条的规定，系明显适用法律错误。 于友芳辩称，我是分两笔现金交付的购楼款，2014年7月我就入住了。要求维持原审判决。 于友芳一审提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的位于博翔˙***御峰小区151栋2单元403室房屋（房屋所有权证号为松房权证字第0**09***号）的强制执行，并解除对该房屋的查封。2.原告支付的律师费由被告承担。事实和理由：2011年6月4日，于友芳与博翔公司签订《商品房买卖合同》，约定于友芳购买博翔公司开发的位于松原市宁江区博翔˙***御峰小区151幢2单元403室，建筑面积约80平方米，单价为每平方米3000元，交工后以实际面积结算，多退少补。于友芳分两次交齐购楼款，并于2013年9月26日办理了入住手续一直居住至今。于友芳与博翔公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。2014年5月9日，上海市奉贤区人民法院以（2014）奉民二（商）初字第1263号民事裁定书查封了案涉房屋。根据双方合同约定，博翔公司应在房屋交付使用后的860日内报送产权登记机关备案，因房屋被查封导致于友芳无法办理产权，于友芳没有过错。该房屋系于友芳唯一居住房屋。于友芳在该案执行中提出执行异议，被（2018）吉0721执异40号执行裁定书驳回。故依法提起诉讼，以维护自身合法权益。 索普上海公司辩称，认可于友芳与博翔公司签订的合同，于友芳现占有使用案涉房屋也予以认可，但案涉房屋登记在博翔公司名下，为博翔公司所有而非于友芳所有，于友芳享有的债权未经依法确认，不优于其他债权，故于友芳不享有排除执行的优先权益。 亿隆公司、博翔公司、谢树镍均未作答辩。 一审法院经审理查明：2013年9月26日，于友芳与博翔公司签订《商品房买卖合同》一份，约定于友芳以每平方米3000元，总价249,120元购买博翔公司开发的博翔˙***御峰小区151幢403号房，建筑面积83.04平方米。合同约定出卖人在商品房交付使用后860日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。于友芳于2011年6月4日交付购房款150,000元，2013年9月26日签订合同当日交付购房款99,120元，同日入住至今。另，于友芳在前郭县前郭镇新庙镇袁家村的农村住房已经出售。其现已持有登记在博翔公司名下案涉房屋的房屋所有权证（所有权证号为松房权证宁字第00××××04号）。 上海市奉贤区人民法院在审理索普上海公司与亿隆公司、博翔公司、谢树镍债权转让合同纠纷一案中，于2014年5月9日查封了案涉房屋。后该案指定本院执行。于友芳于2018年12月14日向本院提出执行异议，本院作出（2018）吉0721执异40号执行裁定书，驳回了于友芳的异议。于友芳不服，在法定期限内向本院提起诉讼。 一审法院认为，本案于友芳在案涉房屋查封前基于与博翔公司签订《商品房买卖合同》而享有的物权期待权，优于索普上海公司享有的普通债权。同时，于友芳在案涉房屋被查封前已与博翔公司签订了《商品房买卖合同》，并实际占有案涉房屋使用至今，分期交纳了全部房款。在办理所有权登记期间内，案涉房屋被查封，导致其无法办理所有权变更登记，于友芳并无过错。因此，于友芳主张排除执行的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。于友芳主张由被告承担律师费的请求，没有法律依据，应予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行博翔˙***御峰小区151幢403号房屋（所有权证号松房权证宁字第00××××04号）。二、驳回于友芳的其他诉讼请求。 经本院审理查明，查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为：本案系于友芳提起案外人执行异议之诉。于友芳应当就其对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院强制执行负有举证责任。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照该规定，于友芳欲产生排除强制执行的效力，该条规定的四个要件必须同时具备，缺一不可。人民法院查封案涉房屋为2014年5月9日。于友芳向法庭提供了2013年9月26日与博翔房地产开发公司签订《商品房买卖合同》及该公司出具的二枚收款收据。2013年9月已经占有涉案房屋，有松原市绿地物业管理公司开具的收据为凭。本案中，诉争房屋办理产权证照标明时间为2014年4月29日，实际办理时间为2019年度，没有过户责任在博翔房地产开发公司。博翔房地产开发公司收到购房款才能开具收据符合商业交易习惯，二审期间于友芳说清购房款来源，江苏索普上海公司该点上诉主张，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”于友芳向法庭提供了2013年9月26日与博翔房地产开发公司签订《商品房买卖合同》及该公司出具的二枚收款收据，该事实符合上述二十九条第（一）、（三）项之规定。于友芳提供松原市房屋权属登记信息查询结果的证明符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条规定，亦即符合上述二十九条第（二）项之规定，江苏索普集团上海有限公司辩称于友芳提供证据不能适用二十九条，本院不予采信。 综上所述，江苏索普集团上海有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉费100元，由江苏索普集团上海有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  牟凤桐 审判员  魏 巍 审判员  张 蕊 二〇二〇年八月十八日 书记员  宁宏权