河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初2109号原告（案外人）：李聪显，男，1970年4月7日出生，汉族，住河南省栾川县，确认地址同住址。委托诉讼代理人：李兰，河南诺然律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：孙卓亚，河南诺然律师食物所实习律师，代理权限：一般代理。被告（申请执行人）：伊川县百众合金炉料有限公司，住所地洛阳市伊川县城关镇罗村，统一社会信用代码91410329749231134B。法定代表人：吴昊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘建伟，河南万基律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李瑞，河南万基律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人（被执行人）：邵胜利，男，1973年7月5日生，住河南省栾川县，确认地址同住址。第三人（被执行人）：赣州荣德有色新材料有限公司，住所地江西省赣州市章贡区水西镇冶金大道东段，统一社会信用代码91360702690971161U。法定代表人：刘毅，系该公司总经理。第三人（被执行人）：刘毅，男，1963年12月23日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区小南门****，身份证号3621011963********。原告李聪显与被告伊川县百众合金炉料有限公司（以下简称百众公司）与第三人邵胜利、赣州荣德有色新材料有限公司（以下简称荣德公司）刘毅执行异议之诉一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李聪显委托诉讼代理人李兰、孙卓亚、被告百众百众公司委托诉讼代理人李瑞、第三人邵胜利到庭参加诉讼，第三人荣德公司、刘毅经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李聪显向本院提出诉讼请求：1、确认栾川山城半山2号楼2104室房产的所有权归原告所有并停止对上述房产的执行（房屋价值978,000元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：其一、2020年6月26日，原告（案外人）收到伊川人民法院送达的（2020）豫0329执异76号执行裁定书，原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。被告百众公司所申请执行的财产为原告所有，而不属于邵胜利所有。本案涉及栾川县山城半山2号楼2104室是原告自邵胜利、李延利夫妻处购买。百众公司对属于原告的财产申请执行是错误的，其行为没有法律依据。本案涉及栾川县山城半山2号楼2104室的所有权应该属于原告，百众公司无权对原告的上述财产申请执行。2020年5月21日，伊川人民法院查封该房产时原告与第三人就向法院执行人员说明了该房产的所有权归属问题并且提交证据材料，对执行提出异议。其二、原告夫妻二人于2018年11月8日与邵胜利、李延利夫妻签定房屋购买合同，按照当时市场评估价978,000元购买邵胜利名下山城半山2号楼1单元2104室房屋，并于当日通过万景荣弟弟万忠环银行卡转给邵胜利房款70万元（按照邵胜利要求转入邵胜利名下天一实业公司账户），约定剩余房款于邵胜利房产证到手、向原告夫妻办理过户时一次结清。当日，邵胜利、李延利将房屋钥匙交给原告夫妻。原告于2018年11月20日即与邵胜利一道到山城半山物业公司办理了装修和入住手续（有物业公司开具物业管理服务协议书和装修承诺书为证）并对该房屋进行装修；于2019年农历9月16日入住。双方约定：待邵胜利房产证到手即与异议人办理房产过户手续。后因邵胜利个人及抵押原因，直至2020年3月25日才领取房产证；4月1日疫情缓和后，原告即开始咨询并着手办理相关房产过户手续。4月3日，双方到房产局开具查档证明（有栾川房产局当日开具查档证明为证）。4月7日双方到栾川县公积金中心××房××提前××手续（××县公积金中心经办人员为证）。4月8日原告将该房屋剩余按揭贷款105,623.15元取现金付给银行解除抵押（因顾忌邵胜利将房款挪作他用，故原告用现金付款。有取款和还款时银行视频截图为证）。4月8日双方到洛阳市公积金中心办理解押证明（可申请调取现场视频取证）。2020年4月9日上午在栾川房产局行政服务大厅签订了房产转让合同书，并在栾川住房和城乡建设局进行了商品房预售合同备案（合同号：CS00015760）；并将剩余房款转入邵胜利和李延利账户（有银行转款流水为证，并可调取当日经办视频）；4月9日下午，当异议人夫妻和邵胜利、李延利夫妻再次到房管局服务大厅办理过户登记手续时，伊川法院将该房产查封。5月21日，原告向伊川人民法院提出执行异议，6月26日，原告收到驳回异议裁定书。法院对原告提出的执行异议不予采纳完全是错误的，该行为损害了原告对上述财产的所有权。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定第28条，人民法院应予支持原告诉求。综上，为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求依法公正判决。百众公司辩称：1．原告与邵胜利在法院查封涉案房产前未签订合法有效的买卖合同，首先，2018年11月8日原告与邵胜利签订的售房合同违反法律规定，不是合法有效的买卖。《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，本案中涉案房产邵胜利是在2020年3月25日才领取的不动产产权证，故李聪显与邵胜利在2018年11月8日签订的售房合同时邵胜利还未取得权属证书，邵胜利无权对外与他人签订房屋转让协议。该售房协议无效。其次，伊川县人民法院于2020年4月9日查封邵胜利名下涉案房产时，栾川自然资源管理局出具的不动产登记查询结果告知单中明确写明，涉案房产登记在邵胜利名下，不存在其他权利人，故伊川县人民法院查封正确。李聪显与邵胜利私下签订的房产转让合同，在伊川县人民法院查封之后，其效力无法与人民法院的查封对抗。原执行裁定适用法律正确，应当依法予以支持。2．根据原告诉称内容，涉案房产买方为李聪显，卖方为邵胜利，但李聪显从未直接向邵胜利支付任何房款，且其中70万元的房款收款人也并非是邵胜利本人，无法证明李聪显与邵胜利存在真实有效的买卖合同关系。3．在百众公司执行一案中，百众公司多次与邵胜利就执行房产一事进行洽谈，但邵胜利从始至终均未向百众公司及法院提及涉案房产已经转让的事实。答辩人有理由怀疑邵胜利是为了躲避执行而采取的规避措施。综上，应当依法驳回原告的诉求。邵胜利述称，原告诉求均为事实，我给荣德公司做担保，卖房是为了还百众公司的100万元，我在洛阳的房子被查封了，他们说不还清就不解封，我就把栾川房子卖了，还了百众公司钱。荣德公司、刘毅未向法庭提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了六组证据：证据一：售房协议。证明：在人民法院查封之前原告已就购买涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同。2018年11月8日，原告夫妇与邵胜利夫妇签订售房协议，约定邵胜利将涉案房屋以97.8万元价格出售给原告夫妇的事实。证据二：1．入住资料及交费凭证。证明：2018年11月20日，原告夫妇与涉案房屋的物业公司-栾川万家安物业管理有限公司就涉案房屋签订物业管理服务协议、业主公约、承诺书等，并向物业公司结清了邵胜利之前所欠的物业费，之后的物业费均由原告夫妇交纳。2．装修资料。证明：2018年11月20日，原告到物业公司办理了装修手续，签订了《房屋装饰装修管理协议》等事实。3．装修合同及交费凭证。证明：2019年2月26日，原告夫妇与洛阳百佳居装饰有限公司签订合同书，由百佳居公司对涉案房屋进行装修，并支付装修款的事实。以上证明：在人民法院查封之前原告夫妇已合法占有涉案房产。证据三：1．收到条1及转款凭证。证明：原告通过妻弟万忠环账户将购房款70万元打入邵胜利指定的天一公司账户。2．收条2及转款凭证。证明：2020年2月18日，原告夫妇应邵胜利要求向其支付5万元购房款。3．收条3及缴款按揭款凭证。证明：2020年4月8日，原告向邵胜利支付10.6万元，用于邵胜利结清涉案房屋的按揭贷款。4．收条4及转款凭证。证明：2020年4月9日上午11点多，原告夫妇向邵胜利付清了剩余全部购房款12.2万元的事实。以上证明：涉案房产购房款已全部支付。证据四：1．不动产证及领取证明材料。证明：2020年1月17日，涉案房产开发商通知邵胜利可以领取不动产权证，后因新冠肺炎疫情影响，该公司及房管部门暂停办理业务，邵胜利于2020年3月25日领取到不动产权证。2．房屋查询证明书。证明：2020年4月3日，为缴纳税费，原告查询名下房产数量。3．提前结清申请表及回执单。证明：2020年4月7日，邵胜利申请提前结清涉案房屋公积金贷款。4．房产转让合同书。证明：2020年4月9日上午，在涉案房屋办理解押后，原告与邵胜利夫妇在行政服务大厅房管局窗口签订房产转让合同书（合同号：CS00015760）的事实。以上证明：原告积极要求办理过户手续，但在办理过程中该房产被伊川县人民法院查封，并非因原告原因未办理过户登记。证据五：结婚证。证明原告李聪显与万景荣系夫妻关系的事实。证据六：转款凭证1张。证明：邵胜利已将售房款用于偿还申请执行人百众公司欠款。2018年11月19日，邵胜利将原告支付的70万房款连同自筹的30万元共计100万元从天一公司账户转入申请执行人百众公司账户，用于偿还所欠百众公司债务的事实。也就是说，邵胜利将房产卖给原告夫妇的目的就是为了偿还申请执行人（百众公司）债务。被告百众公司质证意见：对证据一：该售房协议显示的时间是2018年11月8日，此时，邵胜利还未取得涉案房产的所有权，根据法律规定，未取得房屋所有权的不得转让，故该协议无效。而本协议恰能证明，买方为李聪显，卖方为邵胜利，但本案中李聪显本人从未向邵胜利支付过购房款。根据百众公司的了解，邵胜利和李聪显两人原来均为洛阳洛钼集团公司的同事，存在特殊的关系。约定的售房价值低于市场价值，双方存在为了逃避执行恶意串通的可能。对证据二证据1、2、3真实性有异议。涉案房产在2018年至今仍登记在邵胜利名下，物业公司无权与万景荣签订任何的协议及向其收费。万景荣并非本案涉案房屋所有权人，其与物业公司签订的协议及收费凭证应当依法予以核实其真实性。对证据三1：万忠环中国农业银行交易明细单真实性有异议，百众公司认为其为复印件，应当依法提交原件，此交易明细单恰能证实万忠环与洛阳天一实业有限公司及邵胜利存在多种经济关系，该交易明细中不单指涉案原告诉称的70万元，在2018年11月1日万忠环与天一公司就有80万元的转入转出记录，其在2018年11月1日其与邵胜利也存在转款记录。故原告诉称70万元为李聪显购房款没有任何证据予以证明。该转账记录中显示70万元的收款人为洛阳天一实业有限公司，并非邵胜利本人。天一公司是有限责任公司，其与万忠环存在多笔交易，并不能直接证明该笔款项为向邵胜利支付的购房款。对证据三2：万景荣向邵胜利支付的44,800元真实性无异议，但对其证明方向有异议，该笔款项不是购房款，且针对原告诉称的售房协议约定的付款方式及金额也不一样，无法证明该笔款项为原告诉称的购房款。对证据三3：原告诉称的售房协议中写明，邵胜利将剩余的按揭贷款按时偿还完毕，也就是说明是由邵胜利偿还按揭款。本案中李聪显从未向邵胜利支付10.6万元的按揭款，故原告诉称这笔钱已经向邵胜利支付，没有任何证据予以证明。对证据三4：该转让凭证数额与收据数额不一致，无法认定其已向邵胜利转款12.2万元。对证据四1：该组证据恰能证明自2018-2020至今，该房产仍登记在邵胜利名下，邵胜利是于2020年3月25日才取得的涉案房屋所有权证，故之前原告所诉称的与邵胜利签订的协议时，邵胜利仍未取得涉案房屋所有权，该协议违法律规定。对证据四2：查询证明无法证实原告与邵胜利之间签订合法有效的买卖协议，其自行的查询证明与本案无关。对证据四3：邵胜利提前结清涉案房屋公积金贷款，无法证明其已经将涉案房屋转让给别人的事实，是其自身权利的处分。对证据四4：合同显示的时间为2020年4月9日，该时间伊川法院已将涉案房产查封，邵胜利无权将已查封的房产进行转让，且至今涉案房产仍登记在邵胜利名下，伊川法院查封后，该合同已经无法履行。对证据五真实性无异议。对证据六：天一公司向百众公司支付100万元系偿还伊川县人民法院作出的（2018）豫0329民初3636号民事调解书的款项，与本案无关，也无法证实该100万元系原告所支付的购房款。结合万忠环提供的银行转账单显示万忠环向天一公司支付多笔款项，均打入了天一公司及邵胜利名下，故无法证实该笔款项来源为原告支付的购房款。第三人邵胜利质证意见：对证据一无异议，该协议是真实的。对证据二无异议，房子已经卖了，这是原告与物业之间的。对证据三：无异议，款项我都收到。对证据四、五、六无异议。被告百众公司、第三人邵胜利、刘毅、荣德公司未向法庭提交证据。原告提交的六组证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。结合当事人陈述及审查确认的证据，查明本案事实为：2018年11月8日，第三人邵胜利夫妇（甲方）与原告李聪显夫妇（乙方）签订《售房协议》，约定：因邵胜利急需经营资金，经与妻子李延利协商将夫妻名下房屋一套按市价卖于李聪显、万景荣夫妇。一、甲方将夫妻共有的位于栾川山城半山小区2号楼1单元2104室的房屋一套作价978,000元卖给乙方，乙方于合同签订之日即给付甲方房款柒十万元（￥700,000.00元），甲方将房屋钥匙交给乙方，由乙方装修、使用；剩余房款在甲方房屋产权证到手后并协助乙方办理过户手续时一次付清；二、甲方所欠银行剩余房贷由甲方继续承担，并在过户时由甲方将余下的按揭贷款提前偿还完毕，不能因此对乙方造成任何影响；三、房屋买卖，双方自愿，任何一方不能因为后期办理过户期间房价涨跌另外加价或拖欠剩余房款；四、本协议自双方签字之日生效；五、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。甲方：邵胜利、李延利（签名按手印），乙方：李聪显、万景荣（签名按手印）2018年11月8日。当日，原告夫妇通过万景荣弟弟万忠环中国农业银行个人账户向第三人邵胜利控股的洛阳天一实业有限公司账户转账70万元，邵胜利出具《收到条》，载明：“今收到万景荣购房款柒拾万元整（700000.00），该笔款由万景荣通过其弟万忠环打入我天一公司账户。收到人：邵胜利（按手印）2018年11月8日。”2018年11月20日，原告妻子万景荣就涉案房产与栾川万家安物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，收到《业主临时管理规约》并签署了《承诺书》，向该物业公司交纳了2015年1月1日至2018年12月31日的物业费10,334.4元，填写了《业主（使用人）装修施工申请表》，递交了《装修承诺书》，与栾川万家安物业管理有限公司签订了《房屋装饰装修管理协议》。2018年12月1日，原告妻子万景荣向该物业公司交纳2019年1月1日至2019年12月31日物业费3,229.51元。2019年2月26日，原告妻子万景荣与洛阳百佳居装饰有限公司签订《塞纳春天互联网家装工程施工合同》。2019年12月1日原告妻子万景荣向物业公司交纳2020年1月1日至2020年12月31日物业费3,229.5元。2020年2月18日，原告妻子万景荣向邵胜利支付购房款5万元（其中通过万景荣中国农业银行尾数为4175的个人账户向邵胜利尾数为0674、2270的个人账户转账2万元、24,800元）。2020年3月25日，邵胜利从栾川佳安置业有限公司领取涉案房产不动产证，不动产权证书编号：豫（2019）栾川不动产权第0000710号。2020年4月3日，李聪显因购买涉案房产办理相关税收事宜，向栾川自然资源局申请查询其本人及家庭成员名下房产情况。2020年4月7日，邵胜利填写《洛阳市住房公积金管理中心个人贷款提前结清申请表及回执单》，其应当归还本息数额为105,612.68元。2020年4月8日，邵胜利收到李聪显妻子万景荣现金10.6万元，用于归还涉案房产剩余公积金贷款，办理解除抵押手续。2020年4月9日，邵胜利夫妇与原告李聪显签订《房产转让合同书》，再次约定涉案房产转让事宜。当日，李聪显向邵胜利支付购房尾款12.2万元。李聪显与万景荣于1995年5月2日办理结婚登记。另查明，2018年11月16日，本院就百众公司与被荣德公司、邵胜利、刘毅买卖合同纠纷一案作出（2018）豫0329民初3636号民事调解书：一、被告荣德公司偿还原告百众公司货款本金4,381,663.62元及利息（按月利率2%计付，从2017年8月8日起算至实际付款之日止），从2019年4月起每月30日前向原告百众公司支付100万元，先还息后还本，直至偿还全部本金及利息止。二、被告邵胜利、刘毅对上述债务承担连带清偿责任。如被告未按期足额支付原告任何一笔款项，原告有权就剩余全部未付本金及利息申请人民法院强制执行。三、双方无其他争执。四、案件受理费25,468元、保全费5,000元以及保函费8,470.35元，共计38,938.35元，被告荣德公司自愿承担。2020年3月9日，百众公司申请强制执行。2020年3月31日，本院作出（2020）豫0329执406号执行裁定书，于2020年4月9日查封了涉案房产。2020年6月5日，李聪显不服，向本院提出执行异议。本院经书面审查，于2020年6月17日作出（2020）豫0329执异76号执行裁定书，李聪显不服，向本院提起诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一、本院对涉案房产的查封发生在2020年4月9日，而原告李聪显夫妇早在2018年11月8日就签订了合法有效的书面买卖合同。我国物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我国城乡房地产管理法第三十八条中关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定属于管理性强制性规定，而并非合同法第五十二条第（五）项所指的效力性强制性规定。故原告夫妇与第三人邵胜利夫妇签订的《售房协议》合法有效。其二、原告夫妇于2018年11月20日就到涉案房产所在的物业公司办理了入住手续，进行了房屋装修，且交纳物业费至今。即在人民法院查封之前已合法占有该不动产。其三、原告夫妇已支付全部涉案房屋价款97.8万元，其中，2020年4月9日，本院查封前支付85.6万元，查封当天支付12.2万元。其四、因新冠疫情的原因，未能办理过户手续。故原告李聪显是涉案第三人邵胜利名下山城半山（一期）2号楼1单元2104室房屋的实际权利人，该权利能够排除执行。原告的诉求于法有据，应予支持。被告百众公司关于原告与第三人邵胜利于2018年11月8日所签订的《售房协议》违反了法律法规的强制性规定，因而无效的辩解无事实根据和法律依据，不予采纳。荣德公司、刘毅作为无独立请求权的第三人经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、第三人邵胜利名下位于栾川县山城半山（一期）2号楼1单元2104室，不动产权证书编号：豫（2019）栾川县不动产权第0000710号房屋归原告李聪显（夫妇）所有；二、不得执行第三人邵胜利名下、原告李聪显（夫妇）实际所有的位于栾川县山城半山（一期）2号楼1单元2104室房产。案件受理费13,580元，由被告伊川县百众合金炉料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姜耀俊人民陪审员  姜西照人民陪审员  姜米锋二〇二〇年八月六日书 记 员  钟丹怡附相关法条：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。