福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初4501号 原告：黄明清，男，1981年5月7日出生，汉族，住福建省福安市。 原告：蒋霄霞，女，1983年9月23日出生，汉族，住福建省福安市。 以上共同委托诉讼代理人：李金平，北京市才良律师事务所律师。 被告：福建美格春天置业有限公司，住所地福建省福安市阳头富阳路电机电器市场**。 法定代表人：苏学良。 委托诉讼代理人：雷明光，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈青，女，系公司员工。 原告黄明清、蒋霄霞与被告福建美格春天置业有限公司（以下简称美格公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日作出（2020）闽0981民初3010号民事裁定，裁定对黄明清、蒋霄霞的起诉不予受理。原告黄明清、蒋霄霞不服向宁德市中级人民法院提起上诉，宁德市中级人民法院于2020年4月30日作出（2020）闽09民终487号民事裁定书，裁定撤销本院（2020）闽0981民初3010号民事裁定，指令本院立案受理。本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告蒋霄霞及其共同委托诉讼代理人李金平、被告美格公司的委托诉讼代理人雷明光、陈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄明清、蒋霄霞向本院提出诉讼请求：判令美格公司于判决生效之日起两个月内申请办理坐落于福安市××街道××路××号××幢××号房屋的不动产首次登记；2.判令美格公司在办理福安市××街道××路××号××幢××号房屋的不动产首次登记后的两个月内与黄明清、蒋霄霞共同申请办理该房屋的不动产转移登记，并提供必要的登记材料。在诉讼过程中，黄明清、蒋霄霞撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2015年4月22日，黄明清、蒋霄霞与美格公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201500575），约定：黄明清、蒋霄霞向美格公司购买位于福安市××街道××路××号××幢××号商品房，建筑面积为100.34平方米，房屋总价款为708573元，其中首付款218573元，按揭贷款49万元，美格公司应当在2016年9月30日前向黄明清、蒋霄霞交付该商品房。后黄明清、蒋霄霞通过美格公司向税务机关代缴了10718.59元契税，2015年5月20日黄明清、蒋霄霞取得税收完税证明和房产／土地使用权权属转移涉税证明。2015年6月25日，美格公司收到黄明清、蒋霄霞的全部购房款。2016年12月28日，美格公司与黄明清、蒋霄霞办理了房屋交付手续。合同第二十条约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......2、买受人选择不退房，出卖人自逾期之日起按照日按买受人已付购房款的万之零点一向买受人支付违约金。具体约定见附件十一《附件补充》第六条。”根据福安市住房和城乡规划建设局安建规［2014］函340号规定，Ｓ4-2号楼变更为3号楼，华兴·春天城3号单体工程于2017年1月10日竣工验收合格。由于黄明清、蒋霄霞一直未取得房屋所有权证书，于是起诉要求美格公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金。2019年9月20日福安市人民法院作出（2019）闽0981民初6664号民事判决书，认定“黄明清、蒋霄霞最迟应于2018年6月17日取得房屋所有权证书，但黄明清、蒋霄霞未在合同约定的时间取得房屋所有权证书，故美格公司已经构成违约，应承担逾期办证违约责任。”，判决美格公司于判决生效之日起十日内向黄明清、蒋霄霞支付逾期办证违约金（以708573元为基数，从2018年6月18日起至取得房屋所有权证书之日止，按照日万分之1.5的标准计算）。黄明清、蒋霄霞认为虽然法院已经判决美格公司承担逾期办证的违约金责任，但是并不能因此免除美格公司的办证义务。 美格公司辩称，美格公司在业主购房时已将在建工程全部抵押给兴业银行，目前抵押还未解除，无法办理产权证，现美格公司与政府正在积极协调配合办理产权证。 本院经审理认定事实如下:2015年4月22日，黄明清、蒋霄霞与美格公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201500575）。合同约定：黄明清、蒋霄霞向美格公司购买位于福安市××街道××路××号××幢××号商品房，建筑面积为100.34平方米，房屋总价款为708573元，其中首付款218573元，按揭贷款49万元，美格公司应当在2016年9月30日前向黄明清、蒋霄霞交付该商品房。2015年6月25日，美格公司收到黄明清、蒋霄霞的全部购房款。2016年12月28日，美格公司将商品房交付给黄明清、蒋霄霞。《商品房买卖合同》第二十条“房屋登记”约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2.买受人选择不退房，出卖人自逾期之日起按日按买受人已付购房款的万分之零点壹向买受人支付违约金。”黄明清、蒋霄霞至今未取得不动产权登记证书。根据福安市住房和城乡规划建设局安建规［2014］函340号规定，Ｓ4-2号楼变更为3号楼，华兴·春天城3号单体工程于2017年1月10日竣工验收合格。 2019年7月10日，黄明清、蒋霄霞诉至本院要求美格公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金。本院于2019年9月20日作出（2019）闽0981民初6664号民事判决书，认定“黄明清、蒋霄霞最迟应于2018年6月17日取得房屋所有权证书，但黄明清、蒋霄霞未在合同约定的时间取得房屋所有权证书，故美格公司已经构成违约，应承担逾期办证违约责任。”故判决美格公司于判决生效之日起十日内向黄明清、蒋霄霞支付逾期办证违约金（以708573元为基数，从2018年6月18日起至取得房屋所有权证书之日止，按照日万分之1.5的标准计算）。 另查明，案涉华兴·春天城第3幢705号房产于2019年3月21日起被上海市宝山区人民法院查封。在本案审理过程中，就案涉查封的房产能否办理不动产权登记证书问题，福安市不动产登记中心向本院出具的《关于春天城楼盘购买户办证情况的复函》中明确：案涉华兴·春天城楼盘尚未取得建设工程符合规划的材料及房屋已经竣工的材料，尚未向福安市不动产登记中心申请首次登记，故在未办理首次登记的情况下，无法为购买户单独办理产权登记。 上述事实，有黄明清、蒋霄霞提供的证据及到庭当事人的庭审陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，黄明清、蒋霄霞与美格公司签订《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。美格公司依约负有为黄明清、蒋霄霞办理产权登记的合同义务。按照双方的约定,美格公司应在交房后的365个工作日内协助黄明清、蒋霄霞办理不动产权登记证书。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定:“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”因此,申请房管部门办理房屋所有权初始登记,必须提交建设工程符合规划以及竣工的证明材料。本案中,美格公司确认案涉房产至今未办理《建设工程规划验收合格证》,整体工程竣工尚未验收，且无法预计何时可办理,因此案涉房产目前暂不具备办理产权登记证书的条件,故对于黄明清、蒋霄霞要求美格公司协助办理案涉房产的不动产权登记证书的诉讼请求,本院不予支持。黄明清、蒋霄霞可待条件具备后再行主张权利。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定,判决如下: 驳回黄明清、蒋霄霞的诉讼请求。 案件受理费10886元，由黄明清、蒋霄霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  张仲琅 审 判 员  陈明丽 人民陪审员  李 明 二〇二〇年八月二十七日                            本件与原本核对无异                书记员钟晓英 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《不动产登记暂行条例实施细则》 第三十五条申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料： （一）不动产权属证书或者土地权属来源材料； （二）建设工程符合规划的材料； （三）房屋已经竣工的材料； （四）房地产调查或者测绘报告； （五）相关税费缴纳凭证； （六）其他必要材料。