江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初2245号 原告（反诉被告）：吉州区布享洗洗衣馆，住所地：吉安市吉州区中人民路**，统一社会信用代码：92360802MA35MU2B1M。 经营者：黄海英，女，1980年8月28日出生，汉族。 委托诉讼代理人：胡志刚，江西贝壳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：欧阳丹，女，1990年10月17日出生，汉族。 被告（反诉原告）：巫立树，男，1989年10月7日出生，汉族。 原告（反诉被告）吉州区布享洗洗衣馆与被告（反诉原告）欧阳丹、巫立树合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）经营者黄海英及其委托诉讼代理人胡志刚，被告（反诉原告）欧阳丹、巫立树到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吉州区布享洗洗衣馆向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的店铺租赁合同；2、依法判决被告返还原告转让费50000元；3、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年3月19日，原、被告签订《凯旋华府卡柏洗衣店转让合同》，约定被告将其承租的位于吉安市吉州区凯旋华府1-2号店面卡柏洗衣店转让给原告。合同约定，转让建筑面积约50平方米。租赁期自2020年3月起，租金每月2400元、物业费每月100元，转让费共计62000元。并且该合同还约定该店面被告保证原告承租该店面后享有同等的权利和义务。合同签订后，原告支付了50000元转让费给被告巫立树。原告在接手该店面，准备装修时，该店面的房东以转让未经过其同意的情况下，不同意原告承租该店面，不允许原告进店装修。于是原告多次找被告要求其解决此事，但被告却不予理会。综上所述，被告在房东不同意转租的情况下将店铺转租给原告，并收取了原告的转让费，导致原告无法使用该店面。现原告根据相关法律规定，特向法院提起诉讼。 被告欧阳丹、巫立树辩称：1、原告诉状所陈述的房屋租赁的情况不属实，被告与原告之间并非房屋租赁合同关系，被告是将自己原经营的卡柏洗衣店设备、经营权等一并转让给原告，转让价为62000元，实质上双方是一种经营权转让和买卖合同性质的关系。至于其中涉及半年的房屋租赁问题，那是附属约定，是合同的次要方面。而且双方对该店铺尚剩余半年租期的租赁问题也约定的十分详细，被告也事先征得了房东的书面同意转让给黄海英，并且在缔约之前原告不清楚租期届满后房东是否会租赁给她，为此还要求被告到帮忙询问了房东，房东也作出了书面承诺到期后也会继续租赁，被告也将该书面承诺书交给了原告，原告才与被告签订了该转让合同。因此，原告诉称要求解除房屋租赁合同与事实和法律不符，应予驳回。2、原告诉状所称房东不同意原告进店导致无法经营等也不属实。双方转让合同明确约定了剩余半年租期的租金由被答辩人承担，并不包括在转让费62000元内。但据房东反映原告接手后一直不交房租，不履行原有租赁合同，导致了房东与原告之间产生了一些问题。原告诉称多次找被告解决此事，被告不予理会不符合事实，被告已多次与房东通过电话、微信等方式沟通，并多次提醒原告上交房租，相关问题即可迎刃而解，但是原告却一直不予理会，并不计后果声称要关闭店面、起诉被告，对于原有会员的合法消费不予理会。最后，经与房东沟通协调后，由被告代为垫付了该六个月的房租即12000元，原告完全可以继续正常经营，但其仍无理滥用诉权，欲通过虚假事实来实现其不合法的其他所为人不知的目的。被告与原告于2020年3月19日签订的转让合同是双方的真实意思表示，内容也不违反法律法规的强制性规定，且被告已完全履行合同义务进行了交付，是合法有效合同，双方应按合同继续履行。现要求被告返还其转让款无任何事实依据和法律依据。综上，被告认为，原告起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 被告欧阳丹、巫立树向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告吉州区布享洗洗衣馆返还反诉原告欧阳丹、巫立树垫付的2020年5月1日至2020年10月31日的租金12000元；2、判令反诉被告吉州区布享洗洗衣馆支付反诉原告欧阳丹、巫立树转让费余款12000元；3、判令反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2020年3月19日签订凯旋华府卡柏洗衣店转让合同，合同约定反诉被告履行反诉原告原有租赁合同，租金由反诉被告承担，但是反诉被告在接手之后一直找各种理由拒交房租，房东在催促反诉被告房租未果的情况下，只能联系反诉原告，并告知如不交房租将把店内设备、物品清出及转租给他人，一切后果自负。为保障消费者合法权益及原租赁合同的有效行使，防止反诉被告损失的扩大，在提醒反诉被告交房租无果的情况下，反诉原告只能先帮反诉被告垫付2020年5月1日至2020年10月的房租12000元，故应由其予以返还。同时，根据双方转让合同约定，转让尾款12000元在转让前店内衣物与客户清理完毕后反诉被告应一次性付清。现反诉被告已经将店面关闭，应视为原店内衣物已经由客户全部领回了，该所附条件已经成就，反诉被告应按合同履行支付尾款义务。综上，为维护反诉原告合法权益，特提出反诉。 反诉被告吉州区布享洗洗衣馆辩称：先需要明确的是原告诉状中第一项诉请明确为：请求解除凯旋华府卡柏洗衣店转让合同。针对本案被告作出的反诉答辩如下：反诉被告与反诉原告所签订的凯旋华府卡柏洗衣店转让合同是真实有效，但是其转让该洗衣店没有得到原房东允许，而且反诉被告准备接手该店面的时候原房东不同意，也不准反诉被告对该店面进行装修，而并不像反诉原告所说的房东同意该店面的转让，也并非像反诉原告所说的拒绝交房租，所以请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：被告欧阳丹与被告巫立树系夫妻关系。案外人龚志星承租吉安市吉州区迎宾大道6号凯旋华府1-2号门面后将部分转租给被告经营卡柏洗衣店，2017年12月16日，被告欧阳丹（乙方）与龚志星（甲方）签订店铺租赁合同，约定：龚志星将凯旋华府1-2号门面（吉州区迎宾大道6号）出租给被告欧阳丹，租赁期为3年，从2017年12月16日至2020年10月31日，租金每月2400元，每半年一交，在合同履行期内，在不损害甲方利益的情况下，乙方在征得甲方同意下，有权将房屋转租给第三者或相互兑换房屋，店面转让只能收取装修费用，不允许收取其它空店转让费，如需转让，需通过房东等。2020年3月18日，案外人龚志星向被告出具承诺书一份，载明：本人同意在租期到期后，同意将以公司均价续租给卡柏洗衣店，店内面积不超过70平方米。2020年3月19日，原告吉州区布享洗洗衣馆经营者黄海英（受让方、乙方）与被告欧阳丹（转让方、甲方）签订《凯旋华府卡柏洗衣店转让合同》，约定：一、甲方于2020年3月将自己位于吉安市吉州区凯旋华府1-2号店面卡柏洗衣店转让给乙方，建筑面积约为50平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，甲方需结清转让前所发生的水电费用。二、原有租赁合同至2020年10月30日到期，甲方应确保到期后可由乙方续租。洗衣店所占的房屋月租金现为2400元人民币（大写贰仟肆佰元），物业费每月100元人民币（大写壹佰元），租金每6月交付一次。甲方已把2020年4月30日以前租金交付完，2020年4月30日至2020年10月30日租金由乙方承担。店铺转让给乙方后，乙方同意履行原有租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让费共计62000元（大写陆万贰仟元整）。四、付款方式：乙方需在2020年3月19日前向甲方交纳转让费50000元（大写伍万元整）。余款待店内衣物与客户清理完，一次性付清等，黄海英在转让合同乙方法定代表人处签名并加盖了吉州区布享洗洗馆公章。当日，黄海英通过银行转账向被告巫立树支付转让费50000元，并由巫立树向黄海英出具收条，载明：现收到黄海英转让费伍万元整以此凭证。转让合同签订后，原告便开始营业，案外人龚志星见原告在经营便提出要扩大出租店面的面积，租金要上涨，原告不同意，认为要扩大面积应在被告原租赁合同期满以后，2020年4月1日，龚志星向原告出具申明，载明：因原租户欧阳丹与黄海英私自签订的凯旋华府1-2号店面（吉州区迎宾大道6号）卡柏洗衣店转让合同，在本人不知情下签订的，本人不予认可，合同无效，不同意转让。因原告与龚志星发生争议，原告未向龚志星交纳房租，2020年5月3日，黄海英将承租店面的钥匙交与龚志星。龚志星多次向两被告催收房屋租金，2020年5月10日，被告通过微信转账方式将吉州区凯旋华府1-2号店面2020年5月1日至2020年10月31日的房租12000元支付给了龚志星，由于疫情减免了一个月租金。2020年6月初，原告向法院提起诉讼后，被告巫立树找到龚志星，让其在被告欧阳丹书写的“房东龚志星先生：由于我没有时间经营吉州区凯旋华府1-2号门面卡柏洗衣店，现已找到卡柏洗衣店的承租者黄海英，现打算把店铺转让给黄海英，恳请您同意！”的书面材料上签名，龚志星在书面材料上签注“同意转让合同至2020年10月31日止龚志星”，并按巫立树的要求，将落款的时间写成2020.3.18。 本院认为：原告与被告欧阳丹签订的《凯旋华府卡柏洗衣店转让合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据双方合同约定，被告欧阳丹将凯旋华府卡柏洗衣店转让给原告，建筑面积约50平方米，并保证原告同等享有被告欧阳丹在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务，被告转让的既有卡柏洗衣店的经营权，也包括店铺承租权的转让，现因被告欧阳丹将凯旋华府卡柏洗衣店转让给原告未取得案外人龚志星的同意，龚志星已明确表示不同意被告转让店铺给原告，原告无法享有被告在原房屋租赁合同中的权利，致使合同目的无法实现，原告要求解除与被告欧阳丹签订的凯旋华府卡柏洗衣店转让合同符合法律规定，本院予以支持。两被告系夫妻关系，被告巫立树收取了黄海英转让费50000元，表明卡柏洗衣店系两被告共同经营，原告已支付的转让费50000元，两被告应予返还，但因原告使用该店铺至2020年5月3日，原告应承担使用该店铺期间的租金3600元，故转让费中扣除原告应承担的租金3600元，两被告应返还原告转让费46400元。被告欧阳丹与案外人龚志星签订的店铺租赁合同仍为有效租赁合同，两被告仍可以行使其租赁的权利，故反诉原告欧阳丹、巫立树反诉要求反诉被告返还其垫付的租金12000元并支付剩余转让费12000元的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）吉州区布享洗洗衣馆与被告（反诉原告）欧阳丹签订的《凯旋华府卡柏洗衣店转让合同》； 二、被告（反诉原告）欧阳丹、巫立树返还原告（反诉被告）吉州区布享洗洗衣馆转让费46400元，限判决生效后三日内付清； 三、驳回反诉原告欧阳丹、巫立树的反诉请求； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取，计525元；反诉费400元，减半收取，计200元，共计725元，由被告（反诉原告）欧阳丹、巫立树负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  曾晔 二〇二〇年八月三十一日 法官助理赖丽蔚 书记员刘爱兰