广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14320号原告：梁建明，男，1963年7月11日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区***********，公民身份号码440************317。委托诉讼代理人：岳湛川，广东保信律师事务所律师。被告：林永宁，男，1955年9月30日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区*************，公民身份号码440********9300018。委托诉讼代理人：魏永才，广东凯行律师事务所律师。第三人：李进，男，1983年8月5日出生，汉族，身份证住址湖北省京山县**************，公民身份号码420************017。原告梁建明与被告林永宁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依被告林永宁的申请，追加李进作为本案第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁建明的委托诉讼代理人岳湛川，被告林永宁及其委托诉讼代理人魏永才，第三人李进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁建明向本院提出诉讼请求：被告林永宁向原告梁建明返还租赁保证金675000元。事实与理由：原告梁建明与被告林永宁双方于2020年4月15日签订《物业租赁合同》，约定原告向被告承租中山市石岐区******商业楼，租赁期限十年，合同期自2020年5月1日至2030年4月30日。合同签订后，原告严格按照合同约定履行义务，并按约向被告支付了675000元作为租赁保证金。被告作为出租方，理应依照《物业租赁合同》第四条第二、三款约定，在合同履行期开始前向原告交付符合合同约定的完整物业。并根据原告需要协助原告办理有关租赁合同备案登记手续，根据原告需要提供消防验收合格证、房屋验收合格证、电梯验收合格证、土地使用证等证件给原告办理相关经营证照。但由于被告怠于履行合同主要义务，一直未按合同约定的面积完整地交付案涉租赁物，原告分别于2020年4月28日、2020年5月20日两次致函被告，要求解除案涉租赁合同并返还租赁保证金。原告认为被告的行为违反了法律规定和合同约定，原告为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。庭审中，原告梁建明增加诉讼请求：确认原告梁建明与被告林永宁于2020年4月15日签订的房屋租赁合同于2020年4月28日解除。补充事实与理由：根据物业租赁合同第4条第2、3款约定被告林永宁应按约定交付租赁物，按照原告要求办理有关租赁合同备案登记手续，因为被告无法交付完整涉案租赁物，导致原告签订合同的目的无法实现，原告分别于2020年4月28日及2020年5月20日书面告知被告林永宁解除合同，合同是通知到达被告时解除。被告林永宁辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，根据被告提交的证据中已经充分说明并不存在原告认为的合同第4条第2、3款约定的没有完整交付物业的情形，同时，被告也没有违约行为，原告发出的相关解除通知没有事实依据，而原告现在已经逾期几个月交付租金，根据租赁合同约定，被告享有解除租赁合同的权利，我方保留该权利。第三人李进述称，对原告与被告双方之间的合同纠纷不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁建明、林永宁系中山市石岐区******商业楼的共同产权人，各占50%份额。2018年6月29日，梁建明、林永宁（出租方、甲方）与李进（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，双方达成一致约定：甲方将位于中山市石岐区******商业楼〔土地证号：中府（国用2013）第易23068**〕出租给乙方作商业楼使用。租赁物业产权面积约10400平方米，乙方已查看实物，权属证书面积如有差异不调整租金。租赁期限15年，自2018年7月1日起至2033年6月30日止。乙方于合同签订时支付1350000元作为租赁保证金，如乙方在合同终止前未违约的，甲方应在乙方返还租赁物业后无息退还乙方。2018年6月29日，梁建明、林永宁出具收据，载明出租方梁建明、林永宁收到承租方李进交付的租赁保证金共1350000元，梁建明收到675000元，林永宁收到675000元。后双方协商并在合同载明该合同于2020年4月15日终止，不再具有任何法律效力，并于当天签订《岐江汇商业楼转让合同》《物业租赁合同》。2020年4月15日，李进（甲方、转让方）与梁建明（乙方、承接方）、林永宁（丙方、见证方）签订《岐江汇商业楼转让合同》，双方达成一致约定：甲方于2018年6月29日与乙、丙双方签订了《华光路51号商业楼项目租赁合同》（即前述原《物业租赁合同》），于2018年7月1日至2033年6月30日止拥有该商业楼项目的相关经营权，因客观原因，现甲方决定将该商业楼的经营权转让给乙方，从2020年5月1日起，由乙方进行商业楼的经营及物业管理。乙方支付原合同保证金1350000元给甲方，并补偿甲方装修费800000元，该费用不含税及相关费用，甲方将现有的还未退租的商家保证金及相关的装修押金近750000元（详细数据以各商户租赁合同为准）移交给乙方。乙方实际支付给甲方的费用约1400000元（详细数据以215万元减去押金费用核算），从2020年5月起，乙方每月25日前向甲方支付100000元，至2021年6月25日之前付清所有转让费用。甲方于2020年5月1日将商业楼的物业经营权转让给乙方，转让手续签订后，甲方不得干涉该商业楼任何管理及经营。甲方将前期乙、丙方交付的关于该商业楼的相关权属证明复印件、消防水电图纸等全部归还给乙、丙方。甲方负责处理2020年4月30日之前物业的相关开支（物管处人工工资、清算并抵扣2019年度的电费、相关的广告、材料费用），在此期间除商业楼租金收入以外的其它收入均归甲方收取（包括但不限于物业费、水电费、停车费等）；乙方须协助甲方协调办理与现有租户的解约手续，一旦解约，甲方不再对与商户签订的租赁合同内容承担任何法律责任。甲方与租户解约后，由乙方承接与商户的租赁合同，若乙方在与租户重新签订合同时变更原合同内容而引起的纠纷与甲方无关，由乙方自行承担。该协议签订后，甲、乙、丙三方于2018年6月29日签订《华光路51号商业楼项目租赁合同》和2019年7月11日签订的《租赁合同补充协议》随即作废，不再具有任何法律效力。李进、梁建明、林永宁均在合同上签名并按捺手印。签订合同当天，李进出具收据，载明：根据梁建明、林永宁、李进三方签订的《岐江汇商业楼转让协议》，甲方李进收到丙方林永宁退回的原租赁合同的押金675000元,该押金转给乙方梁建明，甲方还未实际收款，以乙方每月实际打款给甲方的金额为准。2020年4月15日，林永宁（出租方、甲方）与梁建明（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区******商业楼（含物业周围所属空地广场、天台、墙面广告位等），出租给乙方作商业楼使用。物业建筑面积见房产测绘图，产权面积10052.39平方米。林永宁、梁建明各占50%产权，现林永宁将50%产权5026.195平方米出租给梁建明。租赁期间10年，自2020年5月1日起至2030年4月30日止。租金按月计收，乙方每月10日前向甲方支付当月租金。2020年5月1日至2021年4月30日，每月租金150000元。乙方于本合同签订时支付675000元作为租赁保证金，此保证金于合同终止时无息返还乙方，如租赁期间租赁物受损，或乙方欠交租金及其他应缴费用，甲方有权从保证金中扣收，如有不足由乙方继续承担，如有剩余无息退还乙方。甲方应按约定交付租赁物。甲方应根据乙方需要协助乙方办理有关租赁合同备案登记手续，根据乙方需要提供消防验收合格证、房屋验收合格证、电梯验收合格证、土地使用证等证件给乙方办理相关经营证照。甲、乙双方如需提前终止合同，应提前通知对方并协商一致，否则非因法定或约定事由任何一方不得单方提前终止或解除合同。林永宁、梁建明均在合同上签名并按捺手印。签订合同当天，林永宁出具收据，载明收到梁建明交来华光路51号岐江汇商业楼租赁保证金675000元。合同签订后，涉案租赁物4-6层以及停车场未交付给梁建明并办理交接手续，而梁建明了解到停车场需要全体业主的共同授权签订相关协议才能使用。梁建明认为林永宁已构成违约，遂诉至法院，主张前述实体权利。上述合同签订后，由李进将中山市石岐区******商业楼的经营权整体交付给梁建明，该物业实际由梁建明进行经营。梁建明在实际经营过程中与大部分原租户达成了新的租赁协议，并由梁建明实际收取租金。但该物业原最大的承租人中山市巴比伦酒店管理有限公司（4-6层）与梁建明未就新租赁协议达成一致，未与梁建明签订新租赁合同。2020年4月28日，梁建明委托律师向林永宁发出律师函，载明于2020年4月15日签订的《物业租赁合同》存在重大误解，且合同内容存在显失公平的情形，并提出解除合同声明。2020年5月20日，梁建明再次委托律师向林永宁发出律师函，载明因林永宁一直未按合同约定的面积完整地交付涉案租赁物，已违反法律规定和合同约定，并通知解除双方于2020年4月15日签订《物业租赁合同》，合同的权利义务自第一次律师函送达之日起（2020年4月30日）终止。2020年5月20日，李进委托律师向梁建明发出律师函，载明：李进多次催促梁建明共同核对需移交的保证金、租金、装修押金数额，梁建明迟迟不予核对；另外，李进已与中山市巴比伦酒店管理有限公司就双方解约事项达成了一致，但因梁建明未能兑现经营权转让之前对中山市巴比伦酒店管理有限公司的承诺，导致梁建明与中山市巴比伦酒店管理有限公司之间迟迟未能重新签订合同，并阻碍了该商业楼交接手续的办理。李进当庭陈述因中山市巴比伦酒店管理有限公司未与梁建明达成新的协议，中山市巴比伦酒店管理有限公司仍将2020年5月的租金交付给李进，其收取中山市巴比伦酒店管理有限公司2020年5月租金9万余元，该9万余元尚不够抵扣梁建明每月应支付给李进的10万元。梁建明在庭审中表示林永宁未将停车场交付给梁建明，经查，本案所涉商业楼停车场作为商业楼整体出租的一部分由梁建明、林永宁共同出租给李进经营。李进在与梁建明签订《岐江汇商业楼转让合同》后，将停车场的整体经营权亦交给梁建明。梁建明表示由于其仅占有楼宇的50%的产权，因此停车场的管理和运营需要林永宁的授权，由于林永宁不予配合，梁建明无法享有停车场的租赁收益。对此梁建明未提交证据。另查，梁建明向本院提交了中山市公安消防支队城区大队出具的责令限期改正通知书，拟证明林永宁的物业存在瑕疵，梁建明无法实现合同签订的目的，无法正常使用涉案租赁物。前述责令限期改正通知书上载明：2020年5月25日对中山岐江物业管理有限公司进行消防监督检查，发现下列消防安全违法行为：消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效、消防控制室值班人员未持证上岗。本院认为，本案主要争议焦点为：林永宁是否违约，梁建明要求解除合同及返还保证金的诉讼请求是否能得到支持？梁建明、林永宁与李进签订《物业租赁合同》，李进与梁建明、林永宁签订《岐江汇商业楼转让合同》以及林永宁与梁建明签订《物业租赁合同》三份合同均系合同当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行合同义务并享有合同权利。梁建明与林永宁争议的关键在于林永宁是否未按合同约定向梁建明履行租赁物的交付义务。从李进、梁建明、林永宁签订的《岐江汇商业楼转让合同》内容来看，实际上三方达成协议，由梁建明接手，将位于中山市石岐区******商业楼（含物业周围所属空地广场、天台、墙面广告位等，以下简称商业楼）全部转由梁建明个人经营。原商业楼的整体经营权由李进一人经营，转让给梁建明后由梁建明一人经营。在《岐江汇商业楼转让合同》当中明确了李进将商业楼的物业经营权转让给梁建明，相关的交付均由李进交付给梁建明；合同还明确原租户的解约手续均由李进、梁建明来处理，由梁建明配合李进完成现有租户的解约手续，解约后由梁建明承担与商户的租赁合同，若梁建明在与租户重新签订合同时变更原合同内容而引起的纠纷与李进无关等，从这些内容来看，商业楼整体的交付义务是李进，由李进将商业楼整体交付给梁建明，而林永宁仅为见证方。根据三方整体合同签订的过程看，由于梁建明一人经营商业楼，而林永宁占商业楼50%的份额，从理顺梁建明的经营权和梁建明与林永宁之间的产权关系的角度，林永宁与梁建明签订了《物业租赁合同》。结合三方签订的《岐江汇商业楼转让合同》及《物业租赁合同》，本院认为商业楼由李进交付给梁建明后，就应视为林永宁交付给梁建明，事实上李进已经将商业楼整体经营权交付给梁建明。梁建明称由于林永宁不配合，导致商业楼4-6层及停车场未能交付给梁建明，但没有证据证实，本院不予采信。综合整个案件，本院认为林永宁在本案当中不存在违约的事实，因此，梁建明的诉讼请求没有事实及法律依据，应驳回梁建明全部诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告梁建明的全部诉讼请求。案件受理费10550元,减半收取5275元（原告已预交），由原告梁建明负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 何 频二〇二〇年八月十一日书记员 郑爱玲谭嘉怡