西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初11637号 原告：米彩娟，女，汉族，1968年6月1日出生，住西安市长安区，公民身份号码：61012XXXX806013707。委托诉讼代理人：许雯菲，陕西健旭律师事务所律师。被告：西安鑫丰房地产开发有限公司，住所地西安市高新区。统一社会信用代码：91610131634015642D。法定代表人：赵飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郝婷，陕西乐友律师事务所律师。被告：西安市房地产经营四公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5982，住所地西安市莲湖区。法定代表人：汪世光，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡滨，该公司员工。原告米彩娟与被告西安鑫丰房地产开发有限公司（以下简称鑫丰公司）、西安市房地产经营四公司（以下简称四公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告米彩娟及其委托诉讼代理人徐雯菲；被告鑫丰公司委托诉讼代理人郝婷、被告四公司委托诉讼代理人胡滨均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《房屋内部认购合同》合法有效，并判令被告限期与原告按照约定房屋价款签订《房屋买卖合同》并为原告办理房屋所有权登记手续；2、判令被告赔偿原告资金占用期间利息213400元，减去被告已付利息23441.88元后为189958.12元；3、本案诉讼费由被告承担。审理过程中,原告要求增加确认《补充协议》有效。并放弃了第2项诉讼请求。事实与理由：2014年9月16日，原告与四公司丰园小区项目部签订了《房屋内部认购协议》，协议约定：购买位于西安市长安区XX镇XX路XX大道十字西南角的丰园小区经济适用房第3幢1单元15层2号房，该房屋建筑面积为96.18平方米，房屋单价3957.6元每平方米，房屋总价380670元……。该协议签订后，原告如约支付了首付款，而被告未能按期开工。2015年10月17日，丰园小区经济适用房实际开发商被告鑫丰公司向内部认购了丰园小区经济适用房的业主承诺：于2015年11月15日前如数退还所有业主所交的全部款项以及两年来银行同期定期利率计算所有利息。原告于2015年11月25日再次与被告鑫丰公司签订补充协议，约定：1、被告鑫丰公司支付自交款之日起至2015年12月13日止的资金占用利息（每一万元每年1200元）；2原告要房的，价款不变，被告鑫丰公司支付从2015年12月13日起至2016年2月25日止的资金占用费利息（每一万元每年1200元）；3.被告鑫丰公司在下一个承诺日支付资金占用利息为（每一万元每年2400元）。2017年8月25日，原告与被告鑫丰公司再次签订《补充协议2》，承诺严格遵守《房屋内部认购协议》及《补充协议》。现丰园小区经济适用房已建成，并且在售卖中，被告未按照约定签订房屋买卖合同，资金占用期间的利息也只支付了23441.88元。经调查核实，西安市XX小区系西安市房地产开发第四公司的分支机构，2014年1月26日，西安市住房保障和房屋管理局批准同意西安市房地产开发第四公司变更企业名称为西安市房地产经营四公司。被告鑫丰公司辩称，米彩娟并非西安市城六区或者长安区非农户口，内部认购协议明确约定原告必须在签订正式《房屋买卖合同》前取得西安市XX镇居民经济适用房购买资格申请审核表，原告至今仍未提供审核表，不具备购房资格，若强行签订房屋买卖合同、办理过户登记会损害社会公共利益。资金占用期间的利息是最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》里引用的法律术语，米彩娟索要资金占用期间的利息是以双方之间形成民间借贷关系为前提，鑫丰公司对此不予否认，同意还本付息。涉案房屋已经出台政府指导价，户型、面积等都与认购协议不同，该结果属于因政府行为导致的情势变更，被告不应承担违约责任。被告四公司辩称，1、涉案房产系经济适用房，买售经济适用房需要一定的资质，本案米彩娟不具有相应资质，鑫丰公司也不具备销售经济适用房的资质，销售方和买方都不具备资格。2、四公司并没有授权鑫丰公司销售涉案房产。本院经审理认定事实如下：2014年9月16日，原告米彩娟与被告四公司丰园小区经济适用房项目部签订《房屋内部认购合同》一份，房屋认购协议说明部分第2条规定：本协议所称房屋是指由房地产开发企业开发建设的经济适用房，购买该房屋须符合西安市经济适用住房购买资格，买受人承诺在签订正式《房屋买卖合同》前取得《西安市XX镇居民经济适用房购买资格申请审核表》，并约定由原告购买暂定名为丰园经济适用房中的第3幢1单元15层02室房屋，房屋建筑面积为96.18平方米（最终面积以政府相关部门实测为准），单价为3957.9元每平方米（最终价格以政府相关部门核定为准）……并确定取得房屋预售许可证时缴纳房款的20%，房款全部交完正式签订《房屋买卖合同》。同时合同对签订房屋买卖合同的签订以及规划、设计变更问题进行了约定。另，被告四公司丰园小区经济适用房项目部向原告出具书面承诺，承诺原告购买的3-11502房屋不需要经济适用房购买资格审批表，由该公司负责办理房屋产权证。同日，原告向被告鑫丰公司支付了首付款22万元。2015年10月19日被告鑫丰公司向丰园小区经济适用房的购房者出具承诺书，承诺退还所有业主所交的款项以及按照银行同期定期利率计算的利息，另按合同约定计算违约金，该承诺书除加盖鑫丰公司印证外另加盖被告四公司丰园小区经济适用房项目部的印章。2015年11月25日，被告鑫丰公司与原告米彩娟签订《补充协议书》一份， 协议约定：在保证原合同不变的基础上，达成如下：1、被告鑫丰公司于2015年12月13日按照每一万元每年1200元支付原告从付款之日起至2015年12月13日止的利息；2、2016年2月25日鑫丰公司退还原告购房款50%，及原告从2015年12月13日至2016年2月25日止购房款所产生的利息，即每一万元每年1200元。原告不解除原购房合同（要房的），原告拿到鑫丰公司50%的购房款2015年12月13日至2016年2月25日止购房款所产生的利息后，原《房屋内部认购协议》继续有效……若鑫丰公司于2016年3月1日不能支付上述购房款和利息，鑫丰公司应从2016年3月1日先支付从2015年12月13日至2016年3月1日的利息和从2016年3月1日至被告鑫丰公司还购房款承诺日（例如2016年5月1日）的按一分利计算的利息，购房款应当在承诺日（例如2016年5月1日）付清。若到了承诺日（例如2016年5月1日），鑫丰公司无力偿还原告购房款，则应在当日支付从承诺日（例如2016年5月1日）到下一个承诺日（例如2016年7月1日）的利息（按二分利计算），购房款必须在下一个承诺日支付……2017年8月25日原告与被告鑫丰公司签订《补充协议二》约定原合同以及2015年10月19日的承诺书、2015年11月23日的补充协议，直到网签合同下来，一直有效……2015年11月23日至2016年12月30日被告鑫丰公司共向原告支付资金占用期间的利息35441.88元。另查明，原告现户籍地为西安市长安区XX街XX村，至今未取得西安市XX房XX房资格。XX店XX村经济适用房项目”由西安市房地产开发第四公司与西安市鑫丰房地产开发有限公司合作开发。被告西安市房地产开发第四公司丰园小区项目部系西安市房地产开发第四公司的分支机构，西安市房地产开发第四公司变更名称为西安市房地产经营四公司。高新规建字第2018-0002号建设工程规划许可证显示该项目名称为，XX店XX村XX小区经济适用房1-3#住宅，1-4#商业，4#廉租宿舍，5#幼儿园及地下车库（含设备用房）。以上事实有原、被告陈述、房屋内部认购合同、承诺书、补充协议书、收据、照片、收条、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与西安市XX小区经济适用房项目部签订的《房屋内部认购协议》是双方的真实意思表示，虽经济适用房管理办法中对购房人的资格进行了限定，因不属于强制性、效力性规范，故原告有无购房资格并不影响合同本身的效力，原告与西安市XX小区经济适用房项目部签订的《房屋内部认购协议》应属有效。西安市XX小区经济适用房项目部系被告四公司的分支机构，不具有主体资格，其法律后果应当由四公司承担。四公司辩称未与原告签订合同亦未授权鑫丰公司对外销售房屋，但考虑到二被告系合作开发关系，且四公司认可将项目印章交由鑫丰公司管理使用的事实，故本院对四公司的辩称意见不予采信，该合同的后果被告四公司应当承担。被告鑫丰公司认可该合同系自己签订，亦应当认定为合同的相对方并承担合同义务。关于两份补充协议，被告鑫丰公司认可签章的真实性，原告亦对协议的内容无异议，应当认定为双方意思的真实表示，加之协议内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，本院予以确认。本案中原被告在购房协议中明确约定涉案房屋性质为经济适用房，系具有保障性质的政策性住房，是政府面向本地城市低收入困难家庭所供应的。本案原告户籍并非西安市XX镇户籍，不具有经济适用房的购房资格，致使该合同不具有履行可能性，本院释名可变更诉请后，原告坚持其继续履行合同的诉请，故本院对其该项诉请予以驳回。原告自愿撤回要求被告鑫丰公司、四公司支付资金占用期间利息的诉请，系对其权利的处分，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告与被告西安市房地产经营四公司、西安鑫丰房地产开发有限公司签订的《房屋内部认购协议》合法、有效，原告与被告西安鑫丰房地产开发有限公司签订的《补充协议》、《补充协议二》合法、有效。二、驳回原告要求与被告签订《房屋买卖合同》并为其办理房屋所有权登记的诉讼请求。案件受理费4347元，原告已预交，由被告西安鑫丰房地产开发有限公司承担100元，原告承担2123.5元，余款2123.5元本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长     范建锋   人民陪审员     刘武强   人民陪审员     翟  伟    二〇二〇年  八  月 十 日  书  记  员     张瑞葭   201901161163719686146361012XXXX8060137079251130491610131634015642XXXXXXXXXXXXXX598212122134002344188189958123220149163115296183957638067020151017201511152015112512015121312002201512132016225120032400201782522344188201412612201491623115029618395792031150222201510192015112512015121312002015121322016225502015121320162512002015121320162520163120163120151213201631201631201651201651201651201651201671201782520151019201511232015112320161230354418820180002131445434710021235212351