广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13471号原告：中山市中灯物业管理有限公司，住所地广东省中山市**********。法定代表人：区锦成，董事长。委托诉讼代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：赵少娟，女，1973年7月11日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县************。原告中山市中灯物业管理有限公司（以下简称中灯公司）与被告赵少娟租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月09日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中灯公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼，被告赵少娟经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中灯公司向本院提出诉讼请求：1.确认中灯公司与赵少娟双方就位于中山市***********（以下简称“租赁物”）的租赁关系已于2019年9月8日解除；2.赵少娟向中灯公司支付2019年7月1日至9月7日期间的租金51366.67元；3.赵少娟向中灯公司支付租赁物场地占用费（自2019年9月8日起，按每月23000元的标准计算至被告向原告退还租赁物之日止，暂计至2019年9月25日为13800元）；4.赵少娟向中灯公司支付2019年3月至7月期间的电费、空调费2706.84元；5.赵少娟向中灯公司支付违约金69000元；6.赵少娟向中灯公司支付为实现债权所支出的律师费8674元。事实和理由：中灯公司经中山市兴都物业管理有限公司的授权，经营及管理包括涉案租赁物在内的位于中山市***********的中山市古镇星光联盟——LED照明灯饰博览中心。2018年11月14日，中灯公司与赵少娟签订合同编号为XGLM2145的《商铺租赁合同书》（以下简称“租赁合同”），约定赵少娟承租位于中山市***********（以下简称“租赁物”），承租面积合计616.3平方米，租赁期限为2018年11月14日至2022年6月15日，每月租金为23000元，每三个月作为一个租金缴付期，每期租金交付为一次性支付三个月的租金69000元，赵少娟应提前十五日缴付当期应付租金，先交租金后使用，租金起算时间为2019年3月1日。上述租赁合同签订当日，中灯公司与赵少娟签订《租赁物交接确认书》，确认中灯公司已将涉案租赁物交付给赵少娟使用。租赁期限内，赵少娟未能依约向中灯公司支付租金等费用，为此中灯公司已于2019年9月1日向赵少娟发出催款通知，但赵少娟仍未向中灯公司支付拖欠的租金等费用。2019年9月5日，中灯公司委托律师事务所向赵少娟发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，通知赵少娟自解约函发出之日起第四日即为双方租赁关系解除日，因此中灯公司与赵少娟之间的租赁关系已于2019年9月8日解除。根据租赁合同第12.2条、第22.2条约定，赵少娟逾期交租超过15日的构成根本违约，中灯公司解除租赁合同后，赵少娟除应向中灯公司支付拖欠的租金等费用外，赵少娟还应向中灯公司支付相当于三个月租金额的违约金，且赵少娟应承担中灯公司为实现债权所支出的诉讼费、律师费等所有费用。因中灯公司与赵少娟之间的租赁关系解除后，赵少娟至今仍未搬离租赁物，并将租赁物退还给中灯公司，因此赵少娟应向中灯公司支付租赁物场地占用费直至退还租赁物之日止。赵少娟的违约行为已损害中灯公司的合法权益。赵少娟未作答辩，也未提交任何证据。本院经审理认定事实如下:2018年11月14日，中灯公司（甲方、出租方）与赵少娟（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定：甲方将位于中山市***********商铺（以下简称租赁物）出租给乙方使用；总承租面积为616.3平方米，租赁期限自2018年11月14日起至2022年*月15日止；经营品牌为“中腾”；租金计算方式：月租金23000元/月，三个月租金69000元/月，该租金含物业管理费、不含租赁税费；先缴租金后使用，租金支付方式为每三个月作为一个租金缴付期，每期租金交付为一次性支付三个月的租金；每次缴付租金时，乙方应提前十五日缴付当期应付租金，首期租金乙方应于签订本合同同时支付（2019年3月1日前支付）。按时足额缴费是乙方应尽主要义务，乙方不得以甲方未发《缴费通知》或未收到甲方《缴费通知》作为迟延支付租金及其他应缴费用的理由；租金的起算时间为2019年3月1日；甲方收到乙方租金后，有权根据实际情况分别开出租金及物业管理费收费票据；乙方同意在本租赁合同签订之日向甲方一次性支付人民币40299元作为押金，上述押金作为乙方履行本合同之保证，如乙方发生违反合同约定行为的，甲方有权选择按本合同约定直接扣除全部或部分押金；若甲方选择扣除全部或部分押金的，则乙方必须自甲方扣除之日起三日内补足押金；乙方发生以下情形者，甲方有权在单方解除合同的状况下没收押金并继续追究其违约责任：1.乙方逾期未缴纳租金超过15日的；2.乙方根本违约，甲方按本合同约定单方解除合同的；……；租赁合同期满乙方办理全部退场手续后7个工作日内甲方确认租赁物及附属设施无损害，且乙方无发生任何违约行为的，甲方退回押金（不计息）给乙方；租赁物交付当日由双方办理租赁物交接手续，签署《租赁物交接确认书》及相关文件，合同签订日与《租赁物交接确认书》签署之日不符的，以《租赁物交接确认书》签署日为实际交付日。第十二条违约责任：12.2乙方逾期交租的，每逾期一日以应交租金额按银行同期贷款利率四倍向甲方支付滞纳金；逾期交租超过15日的构成根本违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，没收全部押金。合同解除后，甲方有权要求乙方支付拖欠租金及费用，且乙方须按本合同约定的三个月租金额向甲方支付违约金；……；第十八条合同终止和解除：18.4发生本合同约定的解除合同事由时，取得解约权的一方应以书面形式通知对方解除合同，解约通知送达日为合同解除日；第十九条合同终止或解除的善后处理：19.1合同终止或解除后，乙方向甲方返还租赁物的期限：1.租期届满合同自行终止后，乙方应于合同届满日返还租赁物给甲方；2.合同提前终止或解除的，乙方应于合同终止或解除之日起五日内返还租赁物给甲方；19.2合同终止或解除后，租赁物返还的约定：1.乙方在租赁物上自行装修、装饰及配置设备等财产，属可移动范围内的，乙方应在19.1条约定的期限内清理并搬迁完毕（乙方移动、拆除时不得对原附着物、依附物或租赁物造成破坏、损害，否则甲方有权要求乙方照价赔偿）；2.乙方超过本合同19.1约定的期限未搬迁、拆除的，虽经甲方催促仍未搬迁、拆除的，视为乙方将上述财产所有权无偿转让归甲方所有，甲方有权单方处置（处置方式包括但不限于搬迁、托管、变卖等等），且处置产生的收益亦无偿归甲方所有，乙方不得向甲方提出任何赔偿或补偿要求；3.乙方超过本合同19.1约定的的期限内仍未向甲方返还商铺，经甲方催促后仍未返还的，甲方有权单方强制收回商铺。届时，乙方商铺内留存物品无偿归甲方所有，甲方有权单方清理乙方留存物品，清理方式包括但限于搬迁、托管、变卖等，清理该该留存物品产生的包括但不限于搬运费、清洁费、保管费、管理费等全部费用均由乙方承担，清理产生的收益无偿归甲方所有，乙方对此不得向甲方提出任何赔偿或补偿要求；4.租赁物之水、电、消防设施及其他固定于墙体天花地面的设施设备及其他装修、装饰财产中不可拆除部分（包括拆除后导致其无法继续正常使用的部分）等资产，一概无偿归甲方所有，乙方退场时或退场后不得提出任何补偿要求；5.合同终止或解除后，乙方未按上述约定期限返还租赁物给甲方，乙方应于逾期之日起至甲方实际收回租赁物之日止按合同约定的双倍租金向甲方支付场地占用费。第二十三条通知与送达，23.1双方通讯地址、联系电话、短信、微信等联系方式，以本条款载明的信息为准，任一方发生通讯地址、电话、微信变更，应在事实发生后5日内书面通知对方，否则仍以本条款载明的信息为准，该条对甲乙双方的通讯地址联系方式作出了明确约定；23.2本合同涉及的有关通知，以书面形式，由专人交付、电话短信、传真、微信或特快专递方式发出。专人交付的通知，在被通知人本人或其家属员工签收之日视为送达；以电话短信、微信、传真方式等方式发出的，则以通知人发出通知日为送达日；以特快专递方式发出的，应当按23.1条约定的地址或工商登记地址发送，在被通知人或其员工、家属签收之日视为送达，若被通知人拒绝签收或无法签收，在快递邮件发出之日起第三日（邮戳日为起算日）视为送达。租赁合同还对其他内容作出了约定。2018年11月14日，中灯公司（交付方、出租方）与赵少娟（接收方、承租方）签订《租赁物交接确认书》，确认自2018年11月14日起，出租方正式将商铺交付承租方使用，并从该日起算免租期及推算起租期，承租方应严格按租赁合同的约定使用商铺及按时足额缴付租金等各项应缴费用。签订租赁合同后，赵少娟按照租赁合同约定向中灯公司支付了押金40299元。诉讼过程中，中灯公司明确表示已没收赵少娟缴付的前述40299元押金。2019年9月1日，中灯公司通过邮政特快专递按租赁合同约定的联系地址等向赵少娟发出《关于：督促缴纳租金等费用的函》，指出赵少娟存在未能按期缴纳租金等费用的行为，要求赵少娟在本函发出之日起三日内缴付应付的租金等费用或与中灯公司达成一致处理意见，否则中灯公司将通过法律途径向赵少娟追讨租金等费用，届时赵少娟除需支付租金等费用款项及违约金外，因此产生的诉讼费等均由赵少娟承担。该函件被退件，退件理由为原址查无此人。同年9月5日，中灯公司向赵少娟发出《关于：解约及处置商铺遗留物品的通知》，称赵少娟签约后不按合同缴付租金、物业管理费、电费、空调费等费用，经催促后仍未缴交，已构成根本违约，中灯公司督促无果后决定行使单方解约权；本函发出之后（以邮戳记载日期起算）第四日即为双方租赁关系解除日，要求赵少娟于三天内前往中灯公司办理妥合同终止手续、缴清所欠费用后，完成商铺内遗留物品的搬迁并按合同约定向中灯公司退回商铺；若逾期仍未办理终止手续、缴清费用并清理商铺遗留物品交回商铺的，中灯公司将按合同规定清理商铺中的遗留物品，届时遗留物品所产生灭失风险及清理费用均由赵少娟承担，中灯公司有权就遗留物占用商铺期间按合同约定收取场地占用费，并有权通过法律途径追究赵少娟的违约责任。该函件于2019年9月6日被签收。庭审中，中灯公司称赵少娟仍在案涉租赁物中开门营业，但中灯公司未提交证据予以证明。中灯公司以赵少娟违约为由，诉至法院，提出以上诉请。另查明，案涉租赁物的产权人为中山市古镇建设开发总公司，已取得产权证书，规划用途为商业。2010年10月25日，中山市古镇建设开发总公司（甲方，出租人）与中山市兴都物业管理有限公司（乙方，承租人）签订《土地使用权租赁合同》，约定乙方承租甲方位于包括案涉租赁物在内的中山市*******旁土地面积47010.49平方米的土地。中山市兴都物业管理有限公司出具证明，证明中山市兴都物业管理有限公司委托中灯公司对中山市古镇星光联盟-LED照明灯饰博览中心进行经营管理，以中灯公司名义对外出租并与承租方签订《商铺租赁合同书》、收取租户租金等其他费用。又查明：2019年9月18日，中灯公司（甲方）与广东中元（中山）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定乙方受甲方委托，指派该所蔡丹律师、洪池池律师在甲方与赵少娟房屋租赁合同纠纷一案的第一审诉讼程序中担任甲方代理人，甲方应向乙方支付律师费8674元等内容。该所于2019年9月29日向中灯公司开具律师费金额为8674元的广东增值税普通发票。诉讼过程中，中灯公司称赵少娟欠缴2019年3月1日至2019年4月30日的电费1027.99元，空调费4.23元，2019年4月30日至2019年7月31日的电费1611.17元，空调费63.45元，前述欠缴电费、空调费合计2706.84元。本院认为,中灯公司与赵少娟签订的案涉租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。中灯公司主张赵少娟自2019年7月1日起拖欠租金，提供租赁合同、解除通知书及快递单据等为证，赵少娟没有提供任何证据予以反驳，故本院对中灯公司的该项主张予以确认。中灯公司依约有权解除案涉租赁合同，并追讨租金等。中灯公司于2019年9月5日向赵少娟发出《关于：解约及处置商铺遗留物品的通知》，要求解除案涉租赁合同并要求赵少娟搬迁遗留物品并退回商铺，该通知书于2019年9月6日签收，根据案涉租赁合同及《关于：解约及处置商铺遗留物品的通知》的内容，租赁合同已于前述通知发出的第四日即2019年9月8日解除。赵少娟应支付自2019年7月1日至2019年9月7日的租金51366.67元。关于中灯公司要求赵少娟支付租赁物场地占用费的诉请，中灯公司未提交充分证据证明赵少娟仍在正常经营使用案涉租赁物，另租赁合同及《关于：解约及处置商铺遗留物品的通知》已写明中灯公司有权处分案涉租赁物中的遗留物，中灯公司若怠于行使合同权利，持续累计追收赵少娟占用费，显失公平，本院酌情按解除合同起一个月时间为搬迁期计算，即赵少娟应按每月23000元的标准向中灯公司支付一个月的场地占用费23000元。关于违约金的问题，本院考虑到协议履行情况、赵少娟违约事实给中灯公司造成的实际损失及协议完全履行后中灯公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，就本案而言，中灯公司未对其损失进行举证，而根据合同约定可知，赵少娟向中灯公司缴纳的押金属于违约金的性质，赵少娟已向中灯公司缴纳了押金40299元，该押金中灯公司不予退还已足以弥补赵少娟违约行为对其造成的损失，故中灯公司主张赵少娟另行向其支付违约金69000元的诉请，本院不予支持。中灯公司主张赵少娟欠缴2019年3月至7月期间的电费、空调费合计2706.84元，并提交电费、空调费单据及缴费通知签收单予以证明，赵少娟未提交任何证据予以证明，故本院予以认定，中灯公司的该项诉请，理据充分，本院予以支持。因案涉租赁合同对律师费已作出明确约定，故中灯公司要求赵少娟支付律师费8674元的诉请，理据充分，本院予以支持。被告赵少娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对中灯公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条，第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告中山市中灯物业管理有限公司与被告赵少娟于2018年11月14日签订的《商铺租赁合同书》于2019年9月8日解除；二、被告赵少娟于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中灯物业管理有限公司支付租金51366.67元；三、被告赵少娟于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中灯物业管理有限公司支付租赁物场地占用费23000元；四、被告赵少娟于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中灯物业管理有限公司支付电费、空调费2706.84元；五、被告赵少娟于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中灯物业管理有限公司支付律师费8674元；六、驳回原告中山市中灯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3210元，由原告中山市中灯物业管理有限公司负担1319元，被告赵少娟负担1891（该费用原告已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 朱 鹏审判员 陈玉珍审判员 郭晓琳二〇二〇年四月二十六日书记员 石光灵