宁夏回族自治区青铜峡市人民法院行政判决书（2020）宁0381行初1号原告李秀芝，女，1964年9月出生，回族，高中文化，住宁夏银川市。委托诉讼代理人胡国华，宁夏沙都律师事务所律师,特别授权代理。被告青铜峡市自然资源局，住所地青铜峡市陈袁滩镇袁滩村**，统一社会信用代码11642102MB1575332C。法定代表人何宝国，该局局长。委托诉讼代理人荣海东，宁夏韩烈律师事务所律师,特别授权代理。被告青铜峡市不动产登记事务中心，住所地青铜峡市政务大厅**西厅，统一社会信用代码12642102MB0T73185X。法定代表人卢春柱，该中心主任。委托诉讼代理人胡伟栋，男，该中心副主任，特别授权代理。委托诉讼代理人荣海东，宁夏韩烈律师事务所律师，特别授权代理。被告青铜峡市住房和城乡建设局，住所地青铜峡市利民街６７号，统一社会信用代码116421020101373504。法定代表人王浩，该局局长。第三人宁夏上陵房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区丽景北街****办公楼，统一社会信用代码91640000735984725C。法定代表人史信，该公司董事长。诉讼代表人北京德恒律师事务所，系宁夏回族自治区银川市中级人民法院指定的宁夏上陵房地产开发有限公司破产重整管理人。负责人张春雷，北京德恒（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人刘飞，男，宁夏上陵房地产开发有限公司青铜峡分公司客户服务部主管，特别授权代理。委托诉讼代理人李洁，北京德恒（银川）律师事务所律师，特别授权代理。原告李秀芝诉被告青铜峡市自然资源局、青铜峡市不动产登记事务中心、青铜峡市住房和城乡建设局、第三人宁夏上陵房地产开发有限公司房屋登记行政管理一案，于2020年1月2日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，于2020年1月6日向被告青铜峡市自然资源局、青铜峡市不动产登记事务中心送达了起诉状副本及应诉通知书。2020年1月21日，本院根据原告李秀芝申请追加青铜峡市住房和城乡建设局作为被告、追加宁夏上陵房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年4月1日公开开庭审理了本案。原告李秀芝及其委托诉讼代理人胡国华，被告青铜峡市自然资源局出庭负责人卢春柱及其委托诉讼代理人荣海东，被告青铜峡市不动产登记事务中心法定代表人卢春柱及其委托诉讼代理人胡伟栋、荣海东，被告青铜峡市住房和城乡建设局出庭负责人吴克全，第三人宁夏上陵房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘飞、李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀芝诉称，2014年8月16日,原告购买了宁夏上陵房地产开发有限公司开发的位于宁夏青铜峡市黄河外滩26幢011139酒店式公寓一套,建筑面积43.04平方米,每平方米9377.79元,房款共计403620元。之后,宁夏上陵房地产开发有限公司按被告要求代替原告向青铜峡市房屋产权产籍管理所等单位支付了办理（2018）青铜峡市不动产权第0000351号产权证书的相关税、费,包括:产权登记费(预告登记)550元,契税12108.6元,印花税201.8元,不动产登记费550元,物业专项维修资金430.4元,房屋转让手续费129元,共计13969.8元。2018年1月18日,被告对涉案房产进行了登记,并经宁夏上陵房地产开发有限公司将涉案产权证书转交原告。原告收到产权证书后,按照该产权证书登记内容核实,黄河外滩26幢没有单元号640381001018(T1300017F00013084)房产。为此,原告找宁夏上陵房地产开发有限公司,该公司不能作出合理解释,原告又多次找被告,请求被告说明原因,但被告不予说明。2019年5月至6月间,包括原告在内的众多购房人向吴忠市人民政府有关部门投诉被告,被告青铜峡市住房和城乡建设局调查后书面回复赵琰(宁夏青铜峡市黄河外滩**购房人)称:…我市不动产登记事务中心参照银川上陵波斯顿酒店模式办理了房产证,但对登记在原告名下单元号而无实际房产的事实不予回复。原告认为，被告作为法定的不动产物权登记机构,在履行不动产登记职务时,有依照法律、行政法规规定的条件、程序登记不动产的义务。对不动产物权的登记条件、登记程序,《中华人民共和国物权法》第六条、第十二条,国务院《不动产登记暂行条例》第八条、第十八条、第十九条均有明确规定,但被告无视上述法律、行政法规的规定,有法不依,而是参照银川上陵波斯顿酒店模式为原告办理不动产权证,其乱作为导致原告“有证无房”,不能享有涉案产权证书登记的物权,给原告造成了重大的经济损失。《物权法》第二十一条规定：因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。为维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条的规定,特提起诉讼,请求：1.判决撤销宁（2018）青铜峡市不动产登记产权0000351号不动产权证书；2.判决青铜峡市自然资源局、青铜峡市不动产登记事务中心、青铜峡市住房和城乡建设局共同赔偿原告经济损失417589.8元；3.本案诉讼费由被告承担。原告李秀芝向本院提交了以下证据：1.青铜峡市房屋面积测量报告1份(附件4页),证实黄河外滩26幢11层可售房产26套，没有本案所有权转移登记的011139号房产，也没有640381001018GB00017F0013084不动产单元号；2.黄河外滩26幢《工程竣工验收备案表》1份4页，证实本案转移登记涉及的黄河外滩26幢工程于2015年12月29日备案验收，该《工程竣工验收备案表》内容显示26幢工程符合施工图及设计文件要求，黄河外滩26幢工程设计图及设计文件存放在被告青铜峡市住房和城乡建设局；3.关于赵琰反映上陵波斯顿酒店信访事项处理意见书1份5页，证实被告青铜峡市住房和城乡建设局自认参照银川上陵波斯顿酒店模式办理了包括本案房产在内的转移登记的事实；4.照片8张、房产证1本（王虹的房产证），证实1、原告拍照的26幢11层1116号房屋即为本案登记房产，2、黄河外滩26幢11层1116号房屋是登记在王虹名下的房产；5.李秀芝房产登记证书一份，证实原告房号为011139号，坐落于黄河外滩**。被告青铜峡市自然资源局辩称，一、青铜峡市不动产登记事务中心对涉案房产依法办理登记,其事实清楚,证据确凿。2014年8月16日,原告在青铜峡市黄河外滩售楼部与宁夏上陵房地产开发有限公司就涉案房屋签订商品房买卖合同,其规划用途为酒店式公寓,房屋信息为第26幢011139号房。2014年9月15日,原告申请办理预告登记和抵押权登记,原青铜峡市房屋产权产籍管理所依法为其办理预告登记和抵押权登记。2017年8月18日,青铜峡市住房和城乡建设局向青铜峡市不动产登记事务中心下发的关于黄河外滩26幢3-12层房屋分户分割的函,青铜峡市住房和城乡建设局同意对涉案房屋在内的所有房产进行分户分割。青铜峡市不动产登记事务中心于2018年1月15日依法受理原告的不动产登记申请,该中心于2018年1月18日依法办结不动产登记申请,涉案房产登记过程事实清楚,证据确凿。二、青铜峡市不动产登记事务中心对涉案房产进行依法办理登记,适用法律正确,程序合法。1、依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条、第八十六条、第八十八条的规定。登记中心于2014年9月15日受理原告申请预告登记和抵押权登记,登记中心依照法律规定要求原告提交申请材料,申请材料内容符合法律规定,该中心作出预告登记和抵押权登记,适用法律正确,程序合法。2、依据《不动产暂行条例》第十六条、第十七条、第十八条的规定,登记中心于2018年1月15日依法受理原告的不动产登记申请,原告提交的申请材料真实、合法,不动产权证书记载的房屋信息与原告提交的买卖合同涉及的房屋信息一致,因此登记中心作出（2018）青铜峡市不动产权0000351号不动产权证书适用法律正确,程序合法。3、原告所购买的26幢011139号房屋为酒店式公寓,其楼层位于11层,其所在同层共计有62套酒店式公寓,登记中心依据线性分割房屋对其依法登记。综上,青铜峡市不动产登记事务中心对涉案房产依法办理登记,适用法律正确,程序合法,请求依法驳回原告的诉讼请求。被告青铜峡市自然资源局提交出示下列证据：证据一、1.登记申请书一份,2.申请人身份证明一份，3.主债权合同一份,4.预购商品房预告登记申请书一份,5.已备案的商品房预售合同一份,6.商品房预售合同备案证明书一份,7.产权登记费票据2份,8.预告登记证明、房屋预告登记证各一份,证实2014年8月16日，原告在青铜峡市黄河外滩售楼部与宁夏上陵房地产开发有限公司就涉案房屋签订商品房买卖合同，其规划用途为酒店式公寓，房屋信息为第26幢011139号。2014年9月15日，原告申请办理预告登记和抵押权登记，原青铜峡市房屋产权产籍管理所依法为其办理了预告登记和抵押权登记，事实清楚，程序合法；证据二、1.青铜峡市住房和城乡建设局向青铜峡市不动产登记事务中心下发的关于黄河外滩26幢3-12层房屋分户分割的函一份，2.不动产登记受理凭证一份，3.不动产受理登记通知书一份，4.预购商品房预告转本位登记申请表一份，5.申请人身份证明材料5份，6.青铜峡市商品房预售合同备案证明书1份，7.完税凭证2份，8.不动产权证及证明各一份，9.不动产登记费票据1张，10.测绘报告1份，11.领证单1份，证实青铜峡市不动产登记事务中心于2018年1月15日依法受理原告的不动产登记申请，该中心于2018年1月18日依法办结不动产登记申请，涉案房产登记过程事实清楚，程序合法。被告青铜峡市自然资源局提交的法律依据：《中华人民共和国物权法》第十一条、第十二条，《不动产登记暂行条例》第十六条、第十七条、第十八条，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条、第八十六条、第八十八条。被告青铜峡市不动产登记事务中心辩称，青铜峡市不动产登记事务中心属于青铜峡市自然资源局的直属事业单位,系经授权依法办理具体不动产登记业务。一、依据《物权法》第十一条、第十二条以及《不动产登记暂行条例》第十六条、第十七条、第十八条的规定,本案物权登记材料合法,程序合法,有明确的权属证明和不动产界址、面积等必要材料。二、涉案房屋具有构造的独立性,其类似于产权式商铺,即使没有墙壁分隔,但能够通过平面图界定其具体房屋的四至,且各部分将来可以封闭,单独配备水电等设施,亦符合构造上的独立性,上述情形系法定形式上的独立性,又可称登记上的独立性,所以涉案房屋以幢、层、间为登记的基本单元,其登记形式符合《物权法》、《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的法律规定和立法初衷。三、本案不属于《物权法》第二十一条规定的登记错误的情形,经过实地查看,李秀芝所有的涉案房屋是真实存在的,并且具有将来可独立使用的空间。综上所述,涉案房屋登记程序事实清楚,程序合法,请求依法驳回原告的诉讼请求。被告青铜峡市不动产登记事务中心提交的证据和被告青铜峡市自然资源局提交的证据相同。被告青铜峡市住房和城乡建设局辩称，第一，原告提交的房屋分割函是我单位出具的；第二，函中已明确我单位批准该酒店以公寓式酒店面向社会预售，预售也是在满足相关法律法规规定的情况下颁发的预售许可证。第三，给不动产登记事务中心出具的房屋分割销售的函是依据预售证出具的，函是依据相关法律规定出具的。第四，房屋是面向社会公开销售的，不是针对某一户销售的，原告购买该房是在自愿的情况下购买的，把我单位列为本案被告不合理；原告要求我单位赔偿不合理，我单位既未收钱，也未与原告签订合同，我单位无责任。被告青铜峡市住房和城乡建设局未提交证据。第三人宁夏上陵房地产开发有限公司述称，从原告诉讼请求和事实理由来看，原告所诉本案的行政行为有以下两个：一是青铜峡市不动产登记事务中心办理登记的行政行为；二是青铜峡市住房和城乡建设局对其投诉进行书面答复的行政行为，原告是因对上述两个行政行为不服，认为侵犯其合法权益提起本次诉讼。对于第一个行政行为即登记行为，原告的房产登记是２０１８年办理的，办理过程符合不动产登记相关规定，程序合法，且具有明确的事实和法律依据，该行政行为合法合规。对于第二个行政行为，由于对原告等人投诉并接受住建局回复的事宜不清楚，对该行政行为不予答辩。综上，从两个行政行为可以看出其属于两种行政法律关系，不应在同一案件中审理。原告的诉请和事实、理由不明确，不符合行政诉讼法的相关规定。第三人宁夏上陵房地产开发有限公司提交宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01破申19号民事裁定书1份、（2018）宁01破申19号指定管理人决定书1份，证实２０１８年１２月１９日银川市中级人民法院受理第三人宁夏上陵房地产开发有限公司破产重整案件，并指定北京德恒律师事务所为管理人，根据企业破产法相关规定，管理人在破产企业重整期间具有诉讼代表资格。经庭审质证，被告青铜峡市自然资源局、青铜峡市不动产登记事务中心、青铜峡市住房和城乡建设局对原告提交的青铜峡市房屋面积测量报告、李秀芝房产登记证书证据三性不表异议，对证明目的不予认可；对原告提交的其他证据均不认可。第三人宁夏上陵房地产开发有限公司对原告提交的青铜峡市房屋面积测量报告、照片8张、房产证1本证据三性不表异议，对证明目的不予认可；对原告提交的其他证据均不认可。原告对被告青铜峡市自然资源局提交出示的证据的证明目的不认可；被告青铜峡市不动产登记事务中心、青铜峡市住房和城乡建设局、第三人上陵房地产开发有限公司对被告青铜峡市自然资源局提交出示的证据不表异议。原、被告对第三人宁夏上陵房地产开发有限公司提交的宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01破申19号民事裁定书1份、（2018）宁01破申19号指定管理人决定书1份均不表异议。经本院审核，原告李秀芝、被告青铜峡市自然资源局及第三人上陵房地产开发有限公司提交的证据，均符合证据的有效要件，证据效力本院予以确认。经审理查明，2014年8月16日,原告与第三人宁夏上陵房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买宁夏上陵房地产开发有限公司开发的位于青铜峡市黄河外滩26幢1单元11层011139号房屋，建筑面积共43.04平方米,其中套内建筑面积25.33平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.71平方米。单价为每平方米9377.79元,总价款为人民币403620元，该商品房规划用途为酒店式公寓，合同约定的商品房交付时间为2015年12月31日。2014年9月15日,原告申请办理预告登记和抵押权登记,原青铜峡市房屋产权产籍管理所依法为其办理预告登记和抵押权登记。2014年9月23日，原告李秀芝（乙方）与宁夏波斯顿饭店管理有限公司（甲方）签订《黄河外滩酒店经营租赁协议》，将其购买的房屋租赁给宁夏波斯顿饭店管理有限公司，租赁期限10年，自2015年12月31日起至2025年12月30日止，每年租金为40362元，原告李秀芝同意宁夏波斯顿饭店管理有限公司对该房屋以酒店形式运营，租赁期限内宁夏波斯顿饭店管理有限公司有权对该房屋重新规划、设计装修、布局等，2015年12月31日视为原告李秀芝将房屋交付给宁夏波斯顿饭店管理有限公司托管经营日。双方还对违约责任、争议解决等进行了约定。该租赁协议由第三人宁夏上陵房地产开发有限公司担保。自2014年9月23日至今，宁夏波斯顿饭店管理有限公司已支付原告李秀芝房屋租赁费五年共计201810元。2017年8月18日,青铜峡市住房和城乡建设局向青铜峡市不动产登记事务中心下发《青铜峡市住房和城乡建设局关于黄河外滩26幢3-12层房屋分户分割的函》，同意对宁夏上陵房地产开发有限公司开发建设的黄河外滩26幢3到12层进行分户分割，按分户后的房屋套数办理首次转移登记。青铜峡市不动产登记事务中心于2018年1月15日依法受理原告的不动产登记申请,于2018年1月18日为原告办理了不动产产权登记证,证号为宁20**青铜峡市不动产权第0000351号，不动产单元号640381001018GB00017F00013084,坐落：青铜峡市黄河外滩26幢011139；附记中规划用途为酒店式公寓；房产分户图载明户号现18#，现房号18#包括：原告李秀芝的原房号1139#建筑面积43.04㎡（套内面积25.33㎡，分摊面积17.71㎡）和刘建国的原房号1140#建筑面积37.24㎡（套内面积21.92㎡，分摊面积15.32㎡），合计建筑面积80.28㎡（套内面积47.25㎡，分摊面积33.03㎡）。另查明：原告办理涉案房屋产权登记时缴纳国有建设用地使用权和房屋所有权登记费550元,产权登记费550元,专项维修资金430.4元,房屋转让手续费129元,契税12108.6元,印花税201.8元,共计13969.8元。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理,本案被告青铜峡市不动产登记事务中心主体资格适格。根据《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。……”和《不动产登记暂行条例实施细则》第五条“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。……有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间”的规定，被告青铜峡市不动产登记事务中心为原告涉案房屋办理的不动产权登记应当具备不动产单元唯一编码和可以独立使用、权属界线封闭的空间的条件。被告青铜峡市不动产登记事务中心为原告涉案房屋办理的宁20**青铜峡市不动产权第0000351号不动产权证书载明该房屋不动产单元号为640381001018GB00017F00013084,具备唯一编码条件。房屋不动产权证书载明该房屋坐落：青铜峡市黄河外滩26幢011139；该房屋不动产权证书附有房产分户图，该图载明涉案房屋户号为：现18#。18#房屋包括涉案房屋011139和011140，即原告李秀芝的011139号与刘建国的011140号进行了房屋墙体合并，系具有相对独立使用、权属界线封闭的物理空间。且原告李秀芝和宁夏波斯顿饭店管理有限公司于2014年9月23日签订的《黄河外滩酒店经营租赁协议》能够证实，原告将涉案房屋租赁给宁夏波斯顿饭店管理有限公司，租赁期限10年，每年租金40362元，原告李秀芝同意宁夏波斯顿饭店管理有限公司对该房屋以酒店形式运营，租赁期限内宁夏波斯顿饭店管理有限公司有权对该房屋重新规划、设计装修、布局，宁夏波斯顿饭店管理有限公司也已支付了原告李秀芝五年的房屋租赁费。2017年8月18日,青铜峡市住房和城乡建设局向青铜峡市不动产登记事务中心下发《青铜峡市住房和城乡建设局关于黄河外滩26幢3-12层房屋分户分割的函》，同意对宁夏上陵房地产开发有限公司开发建设的黄河外滩26幢3到12层进行分户分割，按分户后的房屋套数办理首次转移登记。故被告青铜峡市不动产登记事务中心为原告办理的不动产产权登记符合法律规定，亦不违反当事人的约定。第三人宁夏上陵房地产开发有限公司系涉案房屋开发建设单位，被告青铜峡市住房和城乡建设局系青铜峡市房屋建设主管部门，被告青铜峡市自然资源局系被告青铜峡市不动产登记事务中心的行政主管部门，其辩解理由均成立，本院予以采纳。原告李秀芝的诉讼请求不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下：驳回原告李秀芝的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李秀芝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 韩永军人民陪审员 宋金萍人民陪审员 唐小玲 二〇二〇年八月二十日书记员 马 琴引用法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不能成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第十一条人民检察院有权对行政诉讼实行法律监督。