江苏省滨海县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0922执异5号异议人（被执行人）：响水县广博金穗农村小额贷款有限公司，住所地江苏省响水县经济开发区。法定代表人徐功成，该公司总经理。申请执行人：滨海县金汇农村小额贷款有限公司，住所地江苏省滨海县（204国道旁）。法定代表人吴洪生，该公司董事长。委托诉讼代理人李爱如，该公司员工。被执行人江苏广发投资担保有限公司，住所地江苏省响水县。法定代表人徐功成，该公司总经理。被执行人徐功成，男，汉族，1972年7月14日生，响水县广博金穗农村小额贷款有限公司总经理，住江苏省响水县。本院在执行滨海县金汇农村小额贷款有限公司（下称金汇公司）申请执行响水县广博金穗农村小额贷款有限公司（下称广博公司）、江苏广发投资担保有限公司（下称广发公司）、徐功成借款合同纠纷一案过程中，广博公司对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。经审查查明，2014年12月19日，盐城市中级人民法院（下称市中院）对金汇公司与广博公司、广发公司、徐功成借款合同纠纷一案作出（2013）盐商初字第0328号民事调解书：一、被告徐功成、响水县广博金穗农村小额贷款有限公司、江苏广发投资担保有限公司自愿分六期向原告滨海县金汇农村小额贷款有限公司代偿案涉借款本金488.5万元及该款自2012年4月1日起按月利率1.1%计算的利息，即2014年12月31日前偿还本金50万元及其相应利息；2015年2月18日前偿还本金50万元及其相应利息；2015年5月21日前偿还本金100万元及其相应利息；2015年8月21日前偿还本金100万元及其相应利息；2015年11月21日前偿还100万元及其相应利息；2016年2月21日前偿还88.5万元及其相应利息；二、如果被告徐功成、响水县广博金穗农村小额贷款有限公司、江苏广发投资担保有限公司有一期未能依上述约定按期足额履行付款义务，原告滨海县金汇农村小额贷款有限公司有权就全部未受清偿部分立即向法院申请强制执行；三、案件受理费60717元，减半收取为30358.5元，财产保全费5000元，合计35358.5元（已由原告预缴），由被告徐功成、响水县广博金穗农村小额贷款有限公司、江苏广发投资担保有限公司负担；四、双方就本案所涉借款无其他纠葛。根据金汇公司的申请，市中院于2015年4月22日立案强制执行，执行案号为（2015）盐执字第00180号，后依法裁定终结本次执行程序。后于2016年8月18日立案恢复执行，执行案号为（2016）苏09执恢96号。2017年2月27日市中院作出（2016）苏09执恢96号执行裁定书，将该案交由本院执行。本院于同年3月10日立案强制执行，执行案号为（2017）苏0922执746号，后依法裁定终结本次执行程序。后于2019年8月28日立案恢复执行，执行案号为（2019）苏0922执恢496号。在执行过程中，本院获悉广博公司与江苏射阳农村商业银行股份有限公司（下称射阳农商行）、江苏响水农村商业银行股份有限公司（下称响水农商行）按份共有灌江大酒店资产（位于响水县××××国道西侧房产证号：响房权证响证字第**的房产及土地证号：响国用（2008）第186**的土地使用权，含相应装饰装潢附属设施及机械设施等，但不包含可移动物品），其中响水农商行、射阳农商行所占份额为80.44%、广博公司所占份额为19.56%。本院遂于2018年9月7日作出（2017）苏0922执746号执行裁定：查封广博公司所有的占江苏响华置业有限公司名下灌江大酒店（房产证号：响房权证响证字第**、土土地证号：响国用（2008）第186**土地使用权）（含相应装饰装潢附属设备及机械设施等，以评估报告范围为准）19.56%份额中执行标的相应部分的财产。2019年7月30日，射阳农商行和响水农商行书面请求本院对灌江大酒店资产进行整体评估拍卖。本院于2019年9月1日作出（2019）苏0922执恢496号执行裁定：拍卖广博公司及射阳农商行与响水农商行共同所有的灌江大酒店土地使用权及房产、室内外装饰装潢和估价对象可享有的共有配套设施及基础设施（含道路、场地、绿化、强弱电系统、供水、排水系统、排污系统、消防系统、空调系统、电梯等的价值，但不包括房屋内可移动物品和商誉等无形资产的价值）。广博公司提出异议称，一、滨海县人民法院（下称滨海法院）执行行为违反法律规定，应予纠正。1、超标的查封。金汇公司仅剩300多万债权未受偿，而广博公司在灌江大酒店财产份额价值逾3000万，查封行为违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条关于不得明显超标的查封的规定。2、对涉案房地产进行“死封”。滨海法院拒绝广博公司经营该酒店，致使正常经营情况下2-3年可还清债务的机会丧失，违反了《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》强调的采用最经济、对生产经营影响最小的执行精神。3、选择难变现财产执行。广博公司在建湖县人民法院（下称建湖法院）申请评估拍卖的灌江大酒店可移动资产设备价值近500万，该资产足以清偿涉案债务，违反了《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》合理选择执行财产的原则。4、对执行异议不作处理。广博公司收到评估报告后于2019年12月12日向滨海法院提出书面异议，要求重新评估，又于2020年1月13日提出书面异议，要求停止拍卖，但至今滨海法院未出具书面裁定，强行继续网络拍卖，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条关于执行异议应当在十五日内审查并出具裁定的规定。5、疫情防控期间冒险拍卖。目前正值新冠××爆发期，启动网络拍卖无法保障竞买人实地看房的权利，将导致无人竞买、流拍、贱卖等情况，势必损害各方当事人的权益，违反了《江苏省高级人民法院关于切实做好疫情防控期间执行工作的实施意见》中在疫情防控期间审慎开展执行工作，暂停网络司法拍卖的指导意见。二、涉案评估报告的作价依据不足、程序不合法，不能作为执行拍卖的参考依据。1、违反独立、客观、公正的评估原则。涉案评估报告的的估价师苗玉龙表示对涉案房地产的价格做不了主、价格是“老板”定的，而苗玉龙既是评估机构的法定代表人又是估价师，有权代表该公司作出决策，另亦有义务按照《资产评估法》的规定独立完成涉案房地产的评估。其背后的“老板”是否有权超越评估机构法定代表人和评估师的意志干预评估结果？涉案评估机构涉嫌故意压低涉案财产的评估价格，违反了《资产评估法》第四条关于评估机构及其评估人员开展业务应当遵循的独立、客观、公正原则。2、涉案评估报告违反替代原则。涉案房地产2011年的评估价值已为16150万元（不含可移动的相关资产），而时隔9年后评估价仅为14849.76万元，不增反降，不符合市场行情。违反了涉案《评估报告》中关于估价应当遵循替代原则，估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格的约定。3、涉案评估机构超出规定期限作出评估报告。滨海法院在《司法鉴定委托书》中已明确要求涉案评估机构应当在接受委托鉴定后30个工作日内完成对涉案房地产的鉴定工作，而该评估报告注明的评估作业期为2019年9月29日至2019年11月30日。滨海法院据此评估报告执行拍卖，违反了《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十一条的规定：评估、拍卖机构接受人民法院的委托后，在规定期限内无正当理由不能完成委托事项的，人民法院应当解除委托，重新选择机构。4、涉案评估机构未提供评估技术报告。技术报告涵盖估价依据、估价方法选用、参数选取及整个测算过程，应当一并交付当事人。而本案，在没有土地价格、房屋价格、附属设施及装潢等基础数据支撑的情况下，对涉案房地产概括性的作价结论，使价值将近3亿的资产竟成了“一口价”。剥夺了广博公司的知情权和实体财产权，也违反了《资产评估法》第四条关于评估机构及其评估人员开展业务应当遵循客观、公正的原则。综上，请求：1、依法对违法查封行为进行纠正；2、对涉案房地产停止拍卖；3、对涉案房地产另行委托评估机构进行重新评估。另查明，市中院在执行广博公司与江苏响华置业有限公司（下称响华置业公司）、卞长和、吕鑫借款合同纠纷及响水农商行、射阳农商行与响华置业公司、朱国俊、卞红、韩筱云、李乃杰借款合同纠纷两案过程中，于2015年6月29日，在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖响华置业公司名下灌江大酒店资产，拍卖流拍后，以起拍价12818.6108万元变卖仍未成交。因响水农商行、射阳农商行享有抵押权，又因广博公司系首封债权人，经市中院释明，因该资产不易分割处置，由响水农商行、射阳农商行、广博公司按份共有。市中院于2016年5月9日作出（2014）盐执字第0047-2号执行裁定书：一、将被执行人响华置业公司名下的灌江大酒店，位于响水县××××国道西侧房产证号：响房房房权证响证字第**产及土地土地证号：响国用（2008）第186**地使用权（含相应装饰装潢附属设施及机械设施等，以评估报告范围为准）以变卖的起拍价12818.6108万元，交付申请执行人响水农商行、射阳农商行和广博公司抵偿债务（其中响水农商行、射阳农商行所占份额为80.44%、广博公司所占份额为19.56%）。上述财产权自本裁定生效后起转移。二、注销响华置业公司名下灌江大酒店的响房房权房权证响证字第**及土地证土地证号：响国用（2008）第186**用权相对应的抵押权。三、申请执行人响水农商行、射阳农商行和广博公司可持本裁定书共同到有关机构依法办理相关产权过户登记手续。再查明，广博公司主张的其作为申请执行人在建湖法院执行的案件，被执行人响华置业公司所有的在灌江大酒店内的动产评估价为427.7667万元，经拍卖、变卖程序未能成交变现。2020年7月14日，经广博公司申请，建湖法院依法裁定将灌江大酒店内的动产以290万元的价格裁定归其所有，剩余执行标的款因暂未发现可供执行财产，广博公司同意终结本次执行程序。徐功成、广博公司、广发公司作为被执行人案件在盐城市盐都区人民法院（下称盐都法院）执行，执行案号为（2018）苏0903执1676号，2019年9月19日盐都法院发函至本院，请本院在处置灌江大酒店资产时，将该案执行标的款3583.15万元（含本金、利息）汇至该院。本院现立案执行徐功成作为被执行人案件共有4件，本案尚欠本金为437.5万元，其余3件案件尚欠本金合计551万元。本院在本案执行过程中拍卖了徐功成所有的位于南京市××房产，拍卖款为397.6万元，已制定了分配方案，因该房产上存在优先受偿权，金汇公司只分得1022866元，该分配方案因优先受偿权人林东梅提起分配方案之诉，金汇公司尚未实际得到该款。另徐功明与徐功成、广博公司民间借贷纠纷案执行标的款本金为650万元，执行案号为（2019）京0102执1665号，徐功明亦申请参与分配上述拍卖房款。另因广博公司作为被执行人在响水县人民法院（下称响水法院）亦有案件，市中院于2020年1月13日作出（2019）苏09执协3号执行决定书：因广博公司在市中院辖区法院所涉执行案件较多，为尽快执结本案，决定本案由市中院、响水法院、建湖法院及本院协同执行。又查明：2019年9月27日下午，徐功成及金汇公司委托代理人在本院通过计算机摇号方式，在《江苏法院委托鉴定机构电子信息平台》内随机选择评估机构（已排除双方申请回避的盐城天宇土地房地产估价有限公司），经摇号机摇号选定首选评估机构为江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司（下称万方源公司），备选评估机构为江苏永衡房地产土地资产评估有限公司。同年11月30日，万方源公司出具《房地产司法鉴定估价报告》（下称估价报告），估价结果为：灌江大酒店土地使用权及房产、室内外装饰装潢和估价对象可享有的共有配套设施及基础设施（含道路、场地、绿化、强弱电系统、供水、排水系统、排污系统、消防系统、空调系统、电梯等的价值，但不包括房屋内可移动物品和商誉等无形资产的价值）的市场价值为14849.76万元。广博公司于2019年12月12日出具书面异议，认为估价报告漏评错评，明显低于市场价格，要求重新评估。同年12月24日万方源出具书面回函，认为估价报告已对估价对象的财产范围作了详细说明，没有重大遗漏。本院于2019年12月31日对灌江大酒店的涉案资产在本院淘宝网司法拍卖平台上发布拍卖公告，后因新冠疫情等因素，本院决定暂缓拍卖。后徐功成又以万方源公司的估价师苗玉龙在与其通话过程中表示对涉案房地产的价格做不了主、价格过低为由再次提出异议，万方源公司于2020年2月20日再次书面回函，回函称“我公司评估人员表述的‘我个人做不了主’并无不当，因为评估结论确非某个人就能决定的，是经公司内部审核通过后，方可对外出具”。本院于同年3月5日在本院淘宝网司法拍卖平台上再次发布拍卖公告，后因徐功成提起本次执行异议，本院再次暂缓拍卖。在异议审查期间，江苏省房地产估价与经济协会（下称省估价协会）于2020年7月15日作出《专业技术评审报告》，该报告认定：一、关于涉案估价报告违反替代原则的问题，广博公司以案外两处房产评估单价和估价对象的原评估值为参照，认为本次评估价值背离正常价格。按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）4.2.3，广博公司依据的案例并不符合房地产估价的替代原则，不能作为比较的可比实例。二、关于未提供评估技术报告的问题，本次技术评审时，万方源公司已通过人民法院向本协会提供了评估报告。三、此估价报告组成基本符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的要求，但收益法和成本法的计算过程存在下列主要问题：1、收益法：租金比较中的建筑面积修正于说明不一致、估价对象价值测算一览表中的建筑物残余价值折现值缺少过程。2、成本法：规费、销售费用和销售税费、建筑物折旧、土地重置价格构成需进一步核实和补充。建议万方源公司根据房地产估价规范对估价报告进行补充完善。万方源公司根据省估价协会的专业技术评审建议对估价报告进行补充完善，并于2020年7月29日出具补充报告（该报告中含房地产估价技术报告），涉案资产市场价值调整为15392.07万元，本院于8月4日向徐功成邮寄送达了该补充报告。本案的争议焦点为：一、本院的查封行为是否侵害广博公司权益？二、对涉案资产是否需另行委托评估机构进行重新拍卖？三、本院是否应当停止拍卖涉案资产？本院认为：一、本院的查封行为并不侵害广博公司权益。理由如下：1、从个案执行来评判，本院查封广博公司的资产价值达3010.69万元，已明显超标的额。但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款规定：发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。具体到本案，广博公司虽占灌江大酒店资产的19.56%份额，从物理属性来看似可分割，但灌江大酒店作为经营性场所，从经济价值来看，实物分割显然会减损其价值，且广博公司通过市中院强制执行取得该资产时即明知灌江大酒店不易分割处置。另广博公司现有资产不足以清偿本案债务，故本院的查封行为符合上述规定。从系列案件执行的全局来评判，因广博公司在全市多家法院有作为被执行人案件，执行标的额已逾4000万，市中院决定该院及辖区其他法院协同本院执行，盐都法院亦要求本院在处置涉案资产后支付该院执行案件标的款，本院采取的执行措施亦维护了其他债权人的利益，故本院的查封措施实质上并未侵害广博公司权益。2、灌江大酒店资产系广博公司与射阳农商行、响水农商行按份共有，灌江大酒店是否能够恢复正常经营取决于财产的共有权人协商一致，但从射阳农商行和响水农商行书面请求本院对灌江大酒店资产进行整体评估拍卖来看，显然共有权人对如何利用共有物并未达成一致意见。故在此情形下，本院的查封措施并未对广博公司权益构成侵害。3、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案中，广博公司在建湖法院执行的响华置业公司所有的在灌江大酒店内的动产评估价为427.7667万元，经拍卖、变卖程序未能成交变现，最终抵债价格为290万元，事实证明该资产反而系难以变现资产，且亦不能清偿本案债务，本院若选择查封该资产，将违反上述应足额查封之规定。广博公司所谓本院违反“善意文明执行”理念，选择难以变现财产执行，完全是其规避执行的托词。二、对涉案资产无需另行委托评估机构进行重新评估。理由如下：1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，万方源公司系双方当事人在《江苏法院委托鉴定机构电子信息平台》内随机选择的评估机构，万方源公司及其评估人员应当具备相应评估资质。另万方源公司已对苗玉龙与徐功成的通话录音作出了书面函复，该函复的解释合乎情理，故亦不能以通话记录来认定评估程序严重违法。因此，本案并不具有另行委托评估机构重新评估的情形。2、省估价协会已在其《专业技术评审报告》中对广博公司提出的涉案评估报告违反替代原则问题及未提供评估技术报告问题进行了明确答复。万方源公司业已根据省估价协会的专业技术评审建议对估价报告进行补充完善，并作出了补充报告。本院已向广博公司送达了该补充报告，上述行为已对广博公司的权利进行了充分的救济。已无另行委托评估机构重新评估的必要。同时，该案估价价值巨大，工作量较一般案件要多，即便在本院指定的30日期间内未完成评估，但该超期行为对评估结果及评估程序并无重大影响，若以此决定另行委托评估机构重新评估，只能徒增诉累。3、更为关键的是，执行程序中对拟拍卖财产进行评估，只是确定拍卖保留价的辅助手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。正如广博公司主张涉案资产在2011年评估时价值虽达16150万元，但经公开拍卖、变卖未能变现，而是由广博公司等以12818.6108万元的流拍价接受抵债。广博公司如认为本案评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估报告出具后，没有法定的理由，不应启动另行委托评估机构重新评估的程序。三、本院不应当停止拍卖涉案资产。理由如下：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。本案自2015年4月22日立案强制执行至今已逾五年，广博公司未能履行，在本院采取查封、评估、拍卖措施后，多次提出异议，拖延执行，且负债数额巨大，众多债权人的合法债权迟迟不得实现。又因共有人未能对灌江大酒店资产的利用达成一致意见，至今未正常营业，实乃社会资源之浪费。本院为保障债权人合法权益，达到物尽其用效果，依法应当及时对灌江大酒店资产进行拍卖。综上，广博公司的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、第六条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回响水县广博金穗农村小额贷款有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省盐城市中级人民法院申请复议。审 判 长  张明广审 判 员  郁光华人民陪审员  刘志明二〇二〇年八月十一日法官 助理  薛又春书 记 员  卢扣成附录法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。