广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15027号原告（反诉被告）：黄小根，男，1967年10月19日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县***************，公民身份号码362************515。委托诉讼代理人：罗春生，广东诺钧律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市恒维工程机械有限公司，住所广东省中山市南朗镇第一工业区（粤盛农业发展公司旁），统一社会信用代码91442000MA516334XF。法定代表人：倪玲学，总经理。委托诉讼代理人：余庚洋，广东先见律师事务所律师。被告：齐唐文，男，1968年12月16日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区唐县镇农机修造厂宿舍，公民身份号码420************239。被告（反诉原告）：倪玲学，男，1971年12月15日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区沙井步涌工业区****厂房，公民身份号码422************336。委托诉讼代理人：余庚洋，广东先见律师事务所律师。被告：刘亚君，女，1971年4月4日出生，汉族，住吉林省梨树县**********，公民身份号码220************589。委托诉讼代理人：余庚洋，广东先见律师事务所律师。原告黄小根与被告中山市恒维工程机械有限公司（以下简称恒维公司）、齐唐文、倪玲学、刘亚君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，被告恒维公司、倪玲学在答辩期间依法提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄小根及其委托诉讼代理人罗春生到庭参加诉讼，被告恒维公司、倪玲学、刘亚君共同委托诉讼代理人余庚洋及被告齐唐文、倪玲学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小根向本院提出以下诉讼请求：四被告向原告支付2020年2月到5月的房租28000元（7000元/月×4个月）和违约金14000元（7000元/月×2个月）；2.四被告向支付水电费8000元；3.四被告支付律师费3500元。庭审过程中，原告明确其第一项请求中的要求四被告支付违约金14000元即等同于没收四被告缴纳的租赁保证金14000元。事实与理由：原告黄小根和被告齐唐文于2017年11月27日签订厂房租赁合同，合同约定租赁日期为2017年12月15日至2020年12月15日止，每月租金7000元。2020年2月开始，四被告未再支付厂房租金，被告恒维公司于2020年5月中旬将机器设备搬离租赁的厂房，不再经营，同时向原告提出退租，要求解除租赁合同。租赁合同第七条其他条款第1款约定：“租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方二个月租金。如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方二个月租金。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)(2014修正)第二条的规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。被告齐唐文租赁的厂房就是用于被告恒维公司的日常经营。因此，原告有权要求被告恒维公司支付拖欠的厂房租金28000元、提前退租的违约金14000元和拖欠的水电费8000元。被告齐唐文、倪玲学和刘亚君作为恒维公司的投资者，应该对恒维公司负有清算和破产的责任。但被告齐唐文、倪玲学和刘亚君却没有承担清算和破产的义务，滥用公司独立法人地位和股东有限责任恶意逃避债务，所以该三人应对被告恒维公司的债务承担连带责任。同时三被告又没有足额支付公司出资款，所以齐唐文、倪玲学和刘亚君应在公司认缴出资额范围内对被告恒维公司的债务承担连带责任。依据合同法第一百零七条违约责任“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。四被告拒绝支付拖欠的厂房租金和提前退租的违约金，迫使原告聘请律师向法院起诉，为此花费律师3500元。原告认为这3500元是原告的合理损失，依法应该由被告承担。原告遂诉至法院，希望判如所请。原告黄小根为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.企业工商登记资料及身份证；2.厂房租赁合同、山地租用合同书；3.原告和齐唐文的微信聊天记录；4.原告和倪玲学的短信聊天记录；5.委托代理合同；6.发票；7.银行转账短信提示记录。被告恒维公司辩称，1.因受疫情影响，被告的生产经营活动受到严重影响，暂时停业，涉案房屋是被告从事生产经营活动承租的，被告确认尚欠原告部分房租未付，但仅为3个月，即2020年2月至4月，并非原告主张的四个月。2020年5月份被告齐唐文已经通知原告解除合同，因此无需支付2020年5月份房租。2.受疫情影响，被告无法从事生产经营活动因此解除合同属于不可抗力，不存在违约情形。涉案房屋并没有取得建设工程规划许可证，也没有房产权属证明，因此根据相关法律规定，双方签订的厂房租赁合同属于无效合同，因此原告主张的违约金并没有事实及法律依据。3.原告应提供相应票据证明水电费实际产生。在原告的证据中没有显示出具体的相关数据及被告恒维公司的使用情况，因此对该笔费用被告恒维公司不承认。被告恒维公司为其辩解和主张未向本院提交证据。被告齐唐文辩称，疫情原因无法承租，被告齐唐文是湖北人，今年2至4月不能开工。公司注册前必须要租房，确实是齐唐文签订的合同，国家也有规定2、3月免租，请求酌情处理。对律师费，合同没约定，因此被告不同意支付。对水电费7969元被告确认。确认2020年2月1日起至2020年5月5日的租金并未支付。被告齐唐文为其辩解和主张未向本院提交证据。被告倪玲学、刘亚君共同辩称，1.被告倪玲学、刘亚君是被告恒维公司的股东，被告恒维公司是有限责任公司，涉案厂房是被告恒维公司从事生产经营活动承租的，因此相应责任也应由被告恒维公司承受。至于原告所述的要求被告倪玲学、刘亚君承担连带责任，其并没有证据证明其所主张的情况存在。本案案由是房屋租赁合同纠纷，并非股东损害公司债权人利益责任纠纷，所以原告主张的相关是由与本案无关。其他意见同被告恒维公司意见。被告倪玲学、刘亚君为其辩解和主张未向本院提交证据。被告恒维公司、倪玲学向本院提出反诉请求：反诉被告黄小根向反诉原告退还租赁保证金14000元。反诉事实和理由：2017年11月27日，恒维公司因生产经营需要委托本诉被告齐唐文与黄小根签订厂房租赁合同，合同约定租赁期限为2017年12月15日至2020年12月15日，每月租金为7000元，租赁押金为两个月租金14000元；合同签订后恒维公司随即通过银行转账方式向黄小根支付一个月租金和两个月押金共计21000元。2020年1月，因新型冠状病毒引发肺炎疫情，恒维公司效益遭受严重打击，不得不进行暂时停业且齐唐文也于2020年5月5日前通知黄小根，并且将相关设备以及物品也被其全部搬离租赁场所，双方租赁合同应自2020年5月5日解除。根据厂房租赁合同第六条即租赁期间其他有关约定第2款：租赁期间，厂房因不可抗拒的原因（即不可抗力）和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，全国人大法工委发言人、研究室主任表示：当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见，不能避免并不能克服的不可抗力。恒维公司因不可抗力与黄小根解除租赁合同，不属于违约的情形，合同解除，黄小根应将收取的租赁押金退还给恒维公司。被告恒维公司、倪玲学为其反诉请求未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年11月27日，齐唐文（乙方）以设立恒维公司为目的与黄小根（甲方）签订厂房租赁合同，约定由乙方向甲方承租位于南朗工业区花果山，租赁面积为620平方米，租期为2017年12月15日起至2020年10月15日止，每个月租金为7000元。合同签订之日，乙方向甲方支付14000元的租赁保证金及一个月的租金7000元，共计21000元。缴租期限为每月5日前支付。租赁期间的乙方使用该厂房所产生的水电等费用由乙方自行承担。乙方应及时支付房租及其他相应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月的，甲方有权增收5％的滞纳金并有权终止租赁协议。租赁期间，如乙方提前退组而违约，应赔偿两个月的租金。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。合同签订后，甲方依约交付租赁物，乙方亦依约支付租赁保证金及一个月的租金。恒维公司于2017年12月25日注册成立，法定代表人为倪玲学，股东为齐唐文、倪玲学、刘亚君。自2020年2月起，齐唐文及恒维公司并未支付后续的租金。为此，黄小根在微信上与齐唐文就租金、水电费事宜进行催收，微信聊天记录显示其中涉及到7969元水电费事宜，齐唐文未有异议。齐唐文于2020年4月底搬清其物品、设备，并于2020年5月5日告知黄小根提前解除合同。黄小根现已收回租赁物。双方主要就违约金方面产生争议，黄小根遂诉至本院，主张上述实体权利。黄小根为本案诉讼已支付律师费3500元。庭审中，黄小根主张不同意退还租赁保证金，因为疫情对恒维公司影响不是很大，加之恒维公司也从未提出过因为疫情而要解除合同或减租免租，而是五一期间偷偷把工厂机器搬走的，因此不适用减租免租。另查，黄小根为主张其对涉案租赁物享有合法物权权利，向本院提交的山地租用合同书上载明，甲方（南朗十二生产队）与乙方（黄小根），由乙方租用甲方山地（土名花果山）一块，面积为800平方米，租期为15年，自2005年12月1日期至2020年12月1日止。合同还约定其他权利与义务事项。黄小根确认涉案租赁给恒维公司的厂房是在上述租赁山地上自行建设的，并无建设工程规划许可证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁厂房合同效力的问题。涉案厂房所占用土地为山地，本不可用作工业用途，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，黄小根与齐唐文签订厂房租赁合同，约定出租的厂房并未取得建设工程规划许可证，无相关产权登记，违反了法律法规强制性规定，故该厂房租赁合同无效。虽然合同无效，但亦应根据合同履行情况及过错确定双方责任。根据合同相对性，齐唐文为设立恒维公司而签订涉案厂房租赁合同，其作为案涉合同的签订者和相对人，为本案适格被告。恒维公司成立后，该公司作为该合同实际权利与义务的承受人，亦与本案具有直接的利害关系，具有当然的诉讼主体资格。至于股东倪玲学、刘亚君是否担责的问题。根据公司法相关规定，股东因存在滥用股东有限责任和法人独立地位，损害债权人合法利益的前提下方可担责。本案中，恒维公司的企业类型为有限责任公司，黄小根未能充分有效举证股东倪玲学、刘亚君存在上述违规行为，故黄小根主张两股东倪玲学、刘亚君对本案债务担责的诉求，理据不足，本院不予支持。关于本诉请求。虽然案涉厂房租赁合同被认定自始无效，但涉案租赁物依旧存在被占用的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，房屋租赁合同无效后，当事人有权请求按照此前租赁合同约定的标准支付房屋占用费。本案中，由于新冠疫情影响，国家号召为企业减免租2至3个月，但根据本案情形，是否减租、免租需由双方当事人自由平等协商决定，黄小根现已明确不同意，故本院对于恒维公司减租、免租的主张不予采纳。鉴于每月7000元租金标准系基于双方真实合意，结合恒维公司于四月底撤场且于2020年5月5日已有效通知黄小根（涉案租赁场地已被回收），租赁场所实际被占有且未支付费用的期间为2020年2月1日至5月5日，故齐唐文、恒维公司应按租金标准支付该期间房屋占有使用费22129.03元（7000元/月×3个月+7000元/月÷31天×5天）。至于水电费8000元的问题，该笔费用为公司实际经营过程中的必要经营性支出且已约定由经营主体自身承担，且该笔费用具体金额为7969元，该笔水电费支出齐唐文和恒维公司应向黄小根返还。至于要求对方支付违约金14000元即没收租赁保证金14000元的诉讼请求。涉案租赁合同中并无约定没收保证金的条款且基于涉案厂房租赁合同无效，因违约需支付两个月租金作为违约金的条款亦不具有拘束力，黄小根要求没收租赁保证金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于律师费3500元的诉讼请求。涉案厂房租赁合同虽然无效，但本案诉讼系由齐唐文、恒维公司未及时支付土地占用费和未经协商即搬离涉案场所而产生，也即齐唐文、恒维公司对此存在过错，故黄小根为本案诉讼所支出的律师费3500元属于其实际损失，应由齐唐文、恒维公司负担。关于反诉请求。因涉案厂房租赁合同无效，恒维公司、倪玲学提出要求黄小根返还租赁保证金的反诉请求有法律依据，本院予以支持，但返还的对象应为恒维公司，并非恒维公司及倪玲学。综上所述，黄小根本诉请求理据充分部分，本院予以支持；恒维公司、倪玲学反诉合理之处，本院亦予以采纳。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市恒维工程机械有限公司、齐唐文于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄小根支付2020年2月1日至2020年5月5日房屋占有使用费22129.03元及尚欠的水电费7969元；二、被告中山市恒维工程机械有限公司、齐唐文于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄小根返还律师费损失3500元；三、反诉被告黄小根于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告中山市恒维工程机械有限公司返还租赁保证金14000元；四、驳回原告黄小根的其他本诉请求；五、驳回反诉原告中山市恒维工程机械有限公司、倪玲学的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1138元，减半收取计569元（原告黄小根已预交），由原告黄小根负担200元，由被告恒维公司、齐唐文负担369元，恒维公司、齐唐文负担部分于判决生效之日起七日内迳付黄小根。反诉案件受理费150元，减半收取75元（反诉原告恒维公司、倪玲学已预交），由反诉被告黄小根负担，于判决生效之日起七日内迳付恒维公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓文辉二〇二〇年八月五日书记员  刘浩峰孙永辉