云南省华坪县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0723民初909号原告:云南安杰物业管理有限公司华坪分公司。住所地：华坪县中心镇平安路。统一社会信用代码：915307233163504277负责人：敖文城，系该分公司经理。委托诉讼代理人：周北君，云南千舟律师事务所律师。被告：丽江永皓房地产开发有限公司。住所地：丽江市玉龙县丽江映像永皓苑小区玉水园****。统一社会信用代码：915307006655322985。法定代表人：倪耳聪。委托诉讼代理人：丁丽华，云南伸诉律师事务所律师。被告：丽江永皓房地产开发有限公司华坪分公司。住所地：华坪县河东新城区/div>统一社会信用代码：915307230698449813。负责人：倪尔姜，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：秦晴，女，汉族，1981年12月25日出生，云南省华坪县人，住，住华坪县/div>委托诉讼代理人：丁丽华，云南伸诉律师事务所律师。原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司诉被告丽江永皓房地产开发有限公司华坪分公司物业服务合同纠纷一案，由原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司诉至本院，本院审理后作出（2018）云0723民初1616号民事判决书，原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司不服，提出上诉，经丽江市中级人民法院审理，作出（2019）云07民终356号民事裁定书，裁定：撤销华坪县人民法院（2018）云0723民初1616号民事判决书将本案发回华坪县人民法院重审。本院重新组成合议庭审理后作出（2019）云0723民初1463号民事判决书，被告丽江永皓房地产开发有限公司华坪分公司不服，提出上诉，经丽江市中级人民法院审理，作出（2020）云07民终274号民事裁定书，裁定：撤销华坪县人民法院（2019）云0723民初1463号民事判决书将本案发回华坪县人民法院重审。本院于2020年6月11日受理后，重新组成合议庭，依法追加丽江永皓房地产开发有限公司作为共同被告参加诉讼，并于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告的负责人及其委托诉讼代理人周北君，被告的委托诉讼代理人丁丽华、秦晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告之间签订的《华坪永皓新天地物业服务委托合同》；2.请求判令被告立即向原告支付差欠的物业服务费及滞纳金合计929381.48元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系专门从事物业管理服务的公司，被告开发建设了华坪“永皓新天地”物业，经原、被告磋商后，双方于2016年7月12日签订《华坪永皓新天地物业服务委托合同》，约定由原告为“永皓新天地”提供物业服务。合同约定服务期限为一年，物业费跨月支付，对业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，原告可以自逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2017年7月12日合同到期后，被告以继续以原合同为准为由未重新签订合同，原告便一直管理、提供服务至2018年11月28日。被告按时交纳了2016年12月31日前其应当缴纳的物业服务费。但是从2017年度开始，被告便不按时缴纳物业服务费，2017年1月1日至今，被告仅向原告支付过60000服务费。截止2018年11月30日，被告应当向原告支付物业费及对应滞纳金合计1277029.51元。对双方之间互相的应付款、已付款结算后，被告还应当向原告支付929381.48元。被告在差欠原告物业费拒不缴纳的情况下，于2018年11月28日粗暴驱离原告公司员工，原告报案处理仍未果，现永皓新天地物业由被告在进行管理。该笔费用经原告多次催要无果，故原告依法起诉。被告丽江永皓房地产开发有限公司、丽江永皓房地产开发有限公司华坪分公司辩称，：1、请求依法驳回驳回原告的诉讼请求；2、案件受理费由原告负担；原告要求被告支付的物业费和滞纳金没有法律依据，原告方提交的相关证据并没有按照双方合同到期以后实际履行的情况来计算物业费的标准，从原告方计算物业费的标砖，双方签订的合同时间为2016年7月12号，2017年7月12号，其中空房费的计算标准为按照0.4每平方来计算，按照1.8、2.3、1.25每平米计算的不等的标准来计算，没有按照签订的合同标准计算；2、在管理期间，被告的电费缴纳了70多万，原告代收电费以后没有交给被告，只交付7万多的电费给被告，原告在提供物业服务期间代收的电费应该和原告交付清楚，实际上该行为造成了侵占；3、双方在酒店、A栋写字楼、商业A栋，计算物业费在2018年开始还是按照2.3来计算，实际按照合同上约定应按照空置房0.4元每平米计算，因为该空置房没有委托原告方来管理，不应按照2.3元每平米收取，该计算方式是多缴纳了物业费；关于诉讼主体的问题，丽江永皓房地产开发有限公司华坪分公司是分公司，不具有诉讼主体资格，在原（2019）云0723民初1463号案件庭审过程中，原告方坚持不追加丽江永皓房地产开发有限公司为被告。其余答辩意见以原审意见为主，原告起诉提交的证据不能证明原告方的主张，应驳回原告诉讼请求。原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司针对其诉讼请求向本院提交了下列证据：1.《华坪永皓新天地物业服务委托合同》复印件；2.2017年度永皓新天地空房物管费明细三份复印件、农村信用合作社进账单一份复印件；3.2018年度永皓新天地空房物管费明细一份复印件、永皓已接房明细一份复印件、收据十三份复印件；4.永皓新天地未交物业费明细一份复印件、永皓新天地代收电费明细三份复印件、值班检查记录两份、华坪县百瑞盛酒店有限公司企业登记信息一份复印件、美丽华坪时政要闻一份复印件；5.永皓新天地电费已收未汇总表三份（代收电费明细三本备查）、收据十张复印件；6.接待报警案件三联单一份（2018年11月28日）、公告一份、照片两张复印件；7.接待报警案件三联单两份（2017年3月31日、2018年9月26日）、关于对永皓新天地外墙玻璃损坏事件进行调查的申请报告一份复印件；8.安杰物业管理有限公司服务质量调查表61份、永皓新天地物业费缴费情况一套复印件；9.结算单、收款收据各一份复印件；10、华坪永浩公司文件、安杰公司楼宇公共部位检查维修记录本、安杰公司维修工、保安、保洁日常巡检表、安杰公司值班记录表、装修垃圾清运处置协议及登记表；11、华坪县住房和城乡规划建设局城市住宅小区安全检查记录表。经被告质证，对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但对计算标准有异议；对证据3有异议，认为是原告单方统计的；对证据4证明内容有异议，原告变更的明细表真实性不予认可，双方未进行核对，原告每次提交的管理明细都不一致，计算方法和面积都进行变更；对证据5、6、7、8有异议；对证据9不予认可，认为被告交付的办公室已经简单装修，可以使用；对证据10文件三性无异议，记录系一个人的字迹，垃圾清运与酒店没有关系，是住宅小区装修的清运；对证据11有异议，不能证明原告提供合法达标、符合合同约定的物业服务。经审查，原告提交的上述证据来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以采信。被告丽江永皓房地产开发有限公司、丽江永皓房地产开发有限公司华坪分公司针对其答辩向本院提交以下证据：第一组：1.营业执照复印件；2.法定代表人身份证明复印件；第二组：1.《华坪永皓新天地物业服务委托合同》复印件；2.《物业管理服务方案》复印件；第三组：1.电费缴纳发票及转账支票11张复印件；2.代收电费明细复印件；3.原告代收部分业主电费收据复印件；第四组：1.增值税发票3张复印件；2.电子银行转账凭证4张复印件；3.《丽江市质量监督综合检测中心交费通知单》和《云南省非税收入》4张复印件；第五组：1.修复工程预算表复印件；2.永皓损坏玻璃现场照片复印件；第六组：1.消防工程安装《协议书》复印件；2.《丽江市公安局消防支队建设工程消防验收意见书》复印件；3.永皓新天地住宅消防损坏统计表复印件；4.原告私自改造后的消防管现场照片复印件；5.永皓消防控制室联动显示故障表复印件；第七组：1.华坪县百瑞盛酒店有限公司营业执照复印件一份；2.《华坪县百瑞盛酒店有限公司装饰工程施工承包合同》复印件；3.百瑞盛酒店装修报价汇总表；4.张春明的《证明》和身份证复印件各一份；第八组：原告提供给被告2017年1月1日至2018年11月30日《华坪县永皓新天地费用结算台账资料》一份复印件；第九组：《收据》、《银行转账支票记录》、《增值税发票》、《永皓新天地空置房物管费明细》复印件；第十组：1.2017年1月14日永皓公司农村信用社转账支票存根一张；2.安杰物业开具的《收据》一张；3.永皓公司开具的增值税发票两张；4.2016年永皓新天地空房物管费明细1张；第十一组：1.2017年1月1日至2017年12月31日永皓新天地物业费明细两张；2.2018年2月12日永皓公司农村信用社转账支票存根一张；3.安杰物业经理敖文华向永皓公司领取2017年空房费的《领款单》；第十二组：1.安杰物业计算的《永皓新天地已使用未交物业费明细》；2.永皓公司计算2018年物业费明细清单；第十三组：1.安杰物业开具的《协助永皓地产工作统计表》；2.建渣清运工程结算单和张春明的领款单；第十四组：永皓新天地电费缴纳发票及记账凭证；第十五组：丽发改价格【2017】172号文件。经原告质证认为，对第一组、第二组证据无异议；对第三组证据真实性无异议，但对证明内容有异议；对第四组证据有异议；对第五组证据中证据1的三性不予认可，对其中证据2部分无异议；对第六组证据中证据1、3、4、5有异议，对证据2无异议；对第七组证据中证据1无异议，对其中证据2、3、4三性均不认可；对第八组证据不予认可，认为该份材料是为了与被告达成和解签订的，不能作为本案证据；对第九组证据的真实性无异议，但对证明内容有异议；对第十组证据没有意见，与本案没有关联性，本案不涉及2016年的物业费；对第十一组证据中证据1的真实性没有意见，也是原告在本案中提交，只是公共电费和电梯费我方在后面进行统一扣取，对证明内容不予认可；对证据2真实性、证据3的证据没有意见，对证明内容有意见，证明了在近两年的时间内被告只支付原告物业费6万元；对第十二组证据中的证据1是我方核对无误以后按照合同约定单价计算的，在2017年度的公共水电费、电梯费是在该证明中进行预扣，是预扣超额的；对证据2三性不予认可，合同约定对投入价格是有详细的分项进行约定的；对第十三组证据中的证据1的真实性没有意见，对证明内容有意见，该份证据并不是只针对酒店，是由于改造时绿化面积不够，该改造内容不包含在物业服务中；对证据2的真实性无法核实，对证明内容不予认可，在被告酒店装修过程中并没有缴纳垃圾清运费用，被告自行承担垃圾清运费是合理的，但是在酒店日常营业过程中形成的生活垃圾、公共服务等，原告方是一直在进行服务；对第十四组证据中缴费凭证的真实性没有异议，对证明内容有异议，是因为在原告服务期间，被告只有一个总表，永皓公司的酒店就占大部分，这部分被告没有向原告缴纳，我方已经提交缴费统计表，我方收取的部分已经转交给被告，由于被告不按时缴纳物业费，我方用该部分费用抵扣物业费；被告辩称原告收取70万的电费没有缴纳给被告不符合事实；对第十五组证据没有异议，对证明内容不予认可，因为双方对签订的合同均没有异议，合同内容是双方协商后的真实意思表示，所以原告按照合同约定价格收取物业费是有事实依据的。经审查，被告提交的上述证据来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以采信。本院经审理认定如下：原告系专门从事物业管理服务的公司，被告开发建设了华坪“永皓新天地”楼盘。原、被告经协商一致后，以原告为乙方，与被告为甲方，双方于2016年7月12日签订《华坪永皓新天地物业服务委托合同》，该合同约定：由原告为“永皓新天地”提供物业服务；规划用地面积15964.2平方米，总建筑面积：76647.25平方米，其中：地上建筑面积63832.23平方米，含产权式公寓建筑面积20438.6平方米，共计114户；商业建筑面积16181.77平方米；写字楼建筑面积17255.02平方米；产权式酒店建筑面积9563.62平方米；配套用房建筑面积393.22平方米。地下建筑总面积11828.94平方米，建筑基底面积6087.62平方米，含车位270个。委托服务的物业范围：华坪永皓新天地建筑面积内的房屋、设施、设备和场地。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；委托服务事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、垃圾桶、水泵房、楼内消防设施设备等；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、水泵房、小区内市政共用设施等；共同绿地、花、草、木、建筑小品的养护保绿与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护、和管理，包括公共问题活动场所的养护和管理；公共环境卫生维护和管理，包括住房共用部位、公共场所卫生的清洁维护，以及垃圾收集和清运；小区内交通、车辆进出、车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、公共安全；管理与物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备维修、养护，在当事人提出委托时，乙方必须接受委托并合理收费；第十五条对委托服务期限约定为2016年7月12日至2017年7月12日；第二十条对物业服务费的标准进行约定（高层住宅、商铺物业管理费服务费：商铺一楼或者一拖二、商铺二楼及二楼以上、酒店及写字楼按建筑面积），甲方空置房（不含地下室、架空层）按0.4元/月/平方米（含其他一切费用），由乙方向甲方收取（跨月支付）......等作了详细约定。2017年7月12日合同到期后，双方未继续签订合同，但原告继续为被告委托的物业进行管理、提供服务，被告对此未提出异议。2018年2月6日被告公司职工何登杰签署2017年1月1日至2017年12月31日期间永浩新天地空房物管费明细，载明：截止2016年12月3日空房面积为58149.86平方米，截止2017年12月31日空房面积为49426.21平方米，应付物业管理费为人民币254591.36元（未扣路灯、景观灯电费）。截止2018年1月1日空房面积为48667.54平方米，截止2018年11月28日空房面积为46600.58平方米，应支付物业管理费人民币209565.46元，2018年2月12日被告向原告支付物业管理费人民币60000元。2017年1月1日至2018年11月28日期间有部分住房、商铺、楼层由被告方使用，双方对该部分物业管理费计算标准产生争议。后因双方发生矛盾，原告于2018年11月28日退出管理，现永皓新天地物业由被告自行管理。因双方争议较大，均未申请评估、审计，庭审中，双方认可争议的是2017年1月1日至2018年11月28日期间的物管费。另查明，原告在物业管理期间为被告代收电费366361.63元，已交付79733.6元，下欠被告电费286628.03元，下欠被告餐费14040元。被告下欠原告因装修物业办公室的折旧费为13020元。现双方均同意解除合同，但就下欠的物管费及滞纳金争议较大，故原告起诉来院。本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。合同的签订须双方真实的意思表示，但不能违反有关法律的规定。本案中，原、被告于2016年7月12日签订了期限一年的《华坪永浩新天地物业服务委托合同》，合同到期之后，双方未继续签订合同，但原、被告双方告一直按照合同履行至2018年11月28日，后原告已整体撤出对被告的物业服务，合同已实际解除，故原告请求法院依法解除原、被告之间的《华坪永皓新天地物业服务委托合同》的诉讼请求，本院不予支持。被告以“双方约定B栋酒店、A栋写字楼第三层、C栋商业第三层、A幢5层酒吧、台球室、C1-9-10超市、D1-1花蜜、A1-1永浩地产办公室和售楼部，应按空置房0.4平方米计算物业管理费”为由提出抗辩。双方于2016年7月12日签订的《合同》第六章第二十条对住宅、酒店、商铺、写字楼、空置房的物业服务费计算标准进行详细的约定，被告针对其抗辩理由，未向本院提供证据佐证，该抗辩理由，本院不予采纳。双方争议的B栋酒店、A栋写字楼第三层、C栋商业第三层、A幢5层酒吧、台球室、C1-9、10超市、D1-1花蜜、A1-1永浩地产办公室和售楼部均属于双方签订的合同约定的63832.23平方米范围内，是一个物业管理的整体系统，不能分割，原告已提供了物业服务，被告应按合同约定支付物业管理费。双方争议的部分属于被告使用的范围，原告按照投入使用的时间开始计算物业管理费，没有投入使用的期间按照空置房的标准计算，在计算费用时扣除了应承担的费用，原告认为应承担电梯使用费54.8%（即63832.23平方米-46600.58平方米+17777.4平方米=35009.05平方米），根据双方签订的合同约定，原告计算方式并无不妥。因原告方在提供物业服务过程中存在瑕疵，也未按照约定向被告支付代收电费的情形，被告也未按照约定按时支付物业费，双方在合同履行过程中均存在过错，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。被告辩称原告未尽相应义务，给被告造成重大财产损失，要求原告赔偿经济损失，该请求不属于本案的调查范畴，被告可与原告私下协商处理，或者另行起诉。被告应支付原告2017年1月1起至2018年11月28日的物业管理费为735494.79元（254591.36元+208717.44元+272185.99元）。为减少诉累，本院结合案件查明的事实，将原、被告之间互负的债务进行相应扣减后，被告应支付原告的费用合计为387846.76元，即735494.79元-286628.03元（原告下欠被告的代收电费）-14040元（餐费）-60000元（已付的空房费）+13020元（装修折旧费）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告丽江永皓房地产开发有限公司、丽江永皓房地产开发有限公司华坪分公司在本判决生效后十日内一次性支付原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司物业费387846.76元；二、驳回原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6547元，由原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司负担2547元，由被告丽江永皓房地产开发有限公司、丽江永皓房地产开发有限公司华坪分公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  王贵新审 判 员  杨 松人民陪审员  李顺丽二〇二〇年八月十九日书 记 员  吴姗姗