安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初4813号 原告：赵丽,女,1991年3月15日,汉族,住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：赵红,安徽徽天律师事务所律师。 被告：文一地产有限公司,住所地安徽省肥东经济开发区龙城路南侧,统一社会信用代码913401227608341040。 法定代表人:周文锁,总经理。 委托诉讼代理人：章南娇,公司员工。 原告赵丽诉被告文一地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵丽的委托诉讼代理人赵红及被告委托诉讼代理人章南娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵丽向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》；二、被告立即返还原告购房款148711元，并支付违约金2974.22元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年5月，原告经被告的置业顾问介绍欲购买被告开发的位于肥东县经济开发区房屋，后分别于2019年5月2日、5月3日、5月5日、11月9日向被告支付房款8000元、10000元、40711元和90000元，合计148711元。2019年5月5日，原被告签订《房屋买卖合同》（由被告提供），合同约定被告应当于2020年4月30日前将案涉房屋交付给原告使用，约定交付房屋的期限早已届满，被告至今未交付案涉房屋，且在签订合同后原告已按被告要求将银行贷款所需的材料全部交给了被告，但被告一直拖延未提交材料给银行，致使原告现在无法办理银行按揭手续。原告认为被告的行为严重损害其合法权益，构成违约，为维护自己的合法权益,原告遂起诉至法院。 被告辩称：一、原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，原告赵丽无法定及约定的解除事由，其无权要求解除购房合同；二、原告赵丽仅缴纳购房款140711元，并未支付全部购房款的义务，被告文一地产有限公司有权推迟交付房屋。 本院经审理查明事实如下：原告赵丽约定购买由被告文一地产有限公司开发的位于安徽省肥东县经济开发区房屋。双方于2019年11月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定：购买的建筑面积为44.7平方米，单价为每平方米6257.52元，总价贰拾柒万玖仟柒佰壹拾壹元整（¥279711元）。约定的付款方式和期限为：买受人于2019年11月9日付房款人民币拾肆万零柒佰壹拾壹元整（¥140711元），余款通过办理银行按揭付款。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第1种方式处理:1.按逾期时间,分别处理（不作累加），（1）逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2020年4月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1、5种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四合同补充协议中第十二条约定：在买受人未按照合同约定付清全部房价款或者其他费用（包括逾期付款的违约金）的情形下，出卖人有权推迟交付房屋。待该房屋全款付清后10日内由出卖人向买受人寄发交付通知书；交付时间以交付通知书上的日期为准。 2019年5月5日双方签订《首付分期付款协议》，协议第三条约定：因赵丽于签订本协议时无法全额交付首付款，为此，赵丽再次进一步确认，赵丽于签定本协议时实际仅向文一地产有限公司缴纳否认首付款为人民币10000元（大写：壹万元整），余下首付款分两次付清，第一次付款时间为2019年5月5日，应缴所欠首付款人民币40711元（大写：肆万零柒佰壹拾壹元整），第二次付款时间为2019年11月4日，应缴所欠首付款人民币90000元（大写：玖万元整）。 另查明，原告赵丽分别于2019年5月3日、5月5日、11月9日向被告文一地产有限公司支付房款8000元、10000元、40711元和90000元，合计140711元。原告赵丽账户下的信贷交易信息如下：个人住房贷款1个，首笔业务于2017年4月发放；其他类贷款13个，首笔业务于2016年12月发放；贷记卡15个，首笔发放于2016年12月。 以上事实由双方提供的《商品房买卖合同》、《首付分期付款协议》、文一地产公司收款收据、个人信用报告即当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，原告赵丽于被告文一地产有限公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，受到法律保护。本案的争议焦点如下，第一，两份商品房买卖合同的效力；第二，补充协议中第十二条的效力；第三，原告支付的8000元是否是购房款；第四，原告赵丽未能及时缴纳全部购房款的责任由谁来承担；第五，双方是否违约行为；第六，双方的合同是否应当解除。 第一，关于两份商品房买卖合同的效力。原、被告曾于2019年5月5日签订了一份《商品房买卖合同》，合同对付款的时间和方式、双方的权利和义务、违约责任等作出约定，但被告文一地产有限公司并未在此合同上盖章进行确认，该合同效力待定。后裔双方又于2019年11月9日重新签订了一份《商品房买卖合同》，对于付款的时间、付款期限、双方违约责任、交房时间等重新做了约定，且该合同的内容与双方当事人的陈述、原告赵丽缴款的时间、《首付分期付款协议》协议约定的内容可一一对应，故本院认为，双方于2019年5月5日签订的《商品房买卖合同》约定的内容已经被2019年11月9日签订的合同内容覆盖替换，即原告赵丽与被告文一地产有限公司之间的《商品房买卖合同》应根据2019年11月9日签订的合同享有相应的权利和履行相应的义务。 第二，补充协议中第十二条的效力。本院认为，补充协议第十二条约定在原告赵丽未按照合同约定付清全部房价款或者其他费用（包括逾期付款的违约金）的情形下，文一地产有限公司有权推迟交付房屋。待该房屋全款付清后10日内由文一地产有限公司向原告赵丽寄发交付通知书。是对双方之间违约责任的一种细化约定，并无免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，故补充协议第十二条是合法有效的。 第三，原告支付的8000元是否是购房款。本院认为，若原告赵丽主张8000元是抵扣购房款，应提供证据予以佐证。现原告提供的预收费专用收据中显示的收款人是深圳新房网络科技有限公司，且原告未提供证据证明该公司于本案被告之间具有关联关系，故本院对于原告主张的8000元是购房款不予认可。 第四，原告赵丽未能及时缴纳全部购房款的责任由谁来承担。原告提出，因为被告未能及时向银行交付材料导致其按揭款未能及时到账，该责任应由被告承担；被告辩称，是因原告赵丽名下存在消费贷及其他信用卡导致银行不能发放按揭款，该责任应由原告承担。本院认为，综合双方提供的证据可知，原告名下确实存在数量不等的消费贷及其他信用卡贷款，致使银行按揭款未能及时办理，原告赵丽主张是由于被告的原因导致的，应该提供明确的证据证明被告有未按照规定提交材料等致使贷款未能及时办理的行为，故本院认定赵丽未能及时缴纳全部购房款的责任由原告承担。 第五，双方是否违约行为。本院认为，《商品房买卖合同》约定，买受人在一定期限内缴纳全部房款，出卖人在规定的时间内交付房屋，双方的义务有先后履行的顺序，现买受人赵丽未能在合同约定的期限内办理银行按揭手续，致其未能及时缴纳全部房款，存在违约行为。被告文一地产有限公司依据原告赵丽缴款情况及补充协议的约定延迟交房的行为不违反法律的规定。故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。 第六，双方的合同是否应当解除。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的法定解除应满足本法第九十四条的规定，本案中无法定解除的条件，且双方签订的《商品房买卖合同》尚有继续履行的可能性；《商品房买卖合同》中关于合同的解除的约定如下：1.买受人预期付款超过30天的，出卖人有权解除合同；2.出卖人逾期交房超过30天的，买受人有权解除合同，故本案亦未出现双方约定解除的情形。故对原告要求解除双方签订合同及返还房款的诉请，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告赵丽的诉讼请求。 本案案件受理费123元，由原告赵丽负担。 如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  阮全民 二〇二〇年八月三十一日 法官助理田小静 书记员方菊 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。