贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9807号原告：吴某某，女，1984年9月1日出生，仫佬族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：曾继霞，北京舍支律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：王某，男，1973年10月1日出生，汉族，河北省保定市人，住河北省保定市徐水县。委托诉讼代理人：何鹏程，北京盈科（天津）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告吴某某诉被告王某合同纠纷一案，本院2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告吴某某委托的诉讼代理人曾继霞、被告王某委托的诉讼代理人何鹏程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某请求依法判令：一、我对登记在被告王某名下位于“凯里市营盘西路五小综合楼9号门面”享有50％的份额(价值约为1028000元)，被告将房屋产权证照变更为我与被告按份共有各50%；2、解除我与被告就“凯里市营盘西路五小综合楼9号门面”房屋签订的协议书，并解除双方的按份共有关系；3、拍卖位于“凯里市营盘西路五小综合楼9号门面房，所得款由我与被告平均分配；4、判令被告返还我2020年2月至6月期间多支付的按揭款24084元；5、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由：2008年9月18日，我与被告王某签订了一份《协议书》，约定共同购买位于“凯里市营盘西路五小综合楼9号门面房”，房价款为1028000元；被告支付首付款528000元后，剩余购房款为10年期的按揭贷款，该笔按揭贷款由我偿还；门面房必须双方一致同意后方可出租或出售，所得利润平均分割。事后，双方口头商定房屋由我负责管理，所得收益归我所有。因为我长期在北京居住，为了方便管理，特委托我母亲代为出租。近些年来，我在不知情的情況下收到两份法院判决书，才知道房屋出租问题引发诉讼纠纷。因我身在北京，孩子年幼，无法顾及房屋出租事宜，故多次与被告协商解除双方之间签订的协议书，由被告将共同购买的涉案门面房出售，双方平均分配售房得款，被告却置之不理。我认为当初共同购买涉案门面房的目的是投资买房出售或者出租赚取利润，现合同目的不能实现，为了维护我的合法权益，特诉至法院。原告吴某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明吴某某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、2008年9月18日的《协议书》复印件一份1页，拟证明吴某某与王某之间存在共同购买涉案门面房并签订协议的事实：（2）购房目的是为了出售或出租获取利润的事实。当庭提供的证据有：1、《个人商业贷款合同》复印件一份、《存款回单》复印件各十五份、《进账单》复印件十五份、《银行流水》复印件一份、《个人交易单》复印件两份、《存款单》复印件一份，共计25页，拟证明吴某某已经按照贷款合同的约定履行还款义务，对涉案房屋应当享有50%份额的事实。3、（2017）黔2601民初2618号、（2020）黔26民终1267号《民事判决书》复印件各一份共14页，拟证明吴某某曾向王某提出出售共同购买的门面，然后平均分割所得款项，因遭到王某的无理拒绝，双方关系无法继续维持的事实。4、《转款凭证》、《银行流水》复印件各一份1页，拟证明涉案房屋的按揭贷款已于2020年1月还清，原告在2020年2月至6月期间仍继续向王某还款的账户内存款30105元的事实。被告王某未递交书面答辩状，庭审中诉讼代理人口头辩称：第一、我的当事人不同意原告吴某某的第一项诉讼请求。根据双方当初签订的协议书，虽然首付款以外的贷款由原告承担，但实际上原告是没有偿还贷款能力的，所有还贷资金都来源于涉案房屋的租金。第二、原告吴某某以合同纠纷提起本案诉讼系债权债务关系，其在诉讼请求中却主张对涉案房屋享有50%的份额，该项诉请属于物权纠纷。两者系完全不同的法律关系，不能在债权债务纠纷中请求确认物权，故原告的第二项诉请不符合法律规定。第三、我的当事人不同意拍卖涉案门面房，至于原告2020年2月至6月期间是否继续向我当事人的还款账户内存款有待于庭审举证。综上所述，原告的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，请求人民法院依法予以驳回。被告王某在举证期限内未提供任何证据材料，为证明代理人的答辩理由成立，当庭提供的证据有:1、被告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明王某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、2020年2月6日的《门面租赁合同》复印件一份2页，拟证明吴某某与承租人廖文生就涉案房屋租赁事宜签订租赁合同，约定租金分别转入我与吴某某各自指定账户50%的事实。3、2017年2月6日的《租赁协议》复印件一份2页，拟证明2017年2月6日至2020年2月5日期间，涉案门面房由吴某某的母亲负责对外出租，租金由吴某某收取的事实。4、（2020）黔26民终1267号《民事判决书》复印件一份5页，拟证明（1）王某2009年书面委托吴某某的母亲负责涉案门面房的租赁事宜；（2）2020年2月之前的租金由吴某某收取并用于偿还银行贷款的事实。经审理查明：原告吴某某与被告王某既是生意上的合作伙伴，又是较好的朋友关系。2008年9月18日，以王某为甲方、吴某某为乙方签订了一份《协议书》，内容为：“经双方友好协商关于五小综合楼9号门面达成以下协议：1此房共计金额1028000元，（壹佰零贰万捌仟元整），由甲方付首付款528000元（伍拾贰万捌仟元整），余下金额贷款10年，贷款由乙方负责还款。2、此房如出租或出售，须经甲乙双方一致同意方可出租或出售。3、在还清贷款之前出售，首付款归甲方其余归乙方。4、在还清贷款之后出租或出售，所得款项甲方乙方均分。5、此协议一式两份甲方乙方各执一份。”协议书签订后，被告王某不仅向开发商支付购房首付款528000元，而且于同年12月10日通过中国银行办理按揭贷款50万元付清购房尾款，甚至与吴某某口头约定：按揭贷款还清前由吴某某管理出租涉案门面房，所得租金归吴某某所有。2020年1月，原告吴某某将涉案门面房的按揭贷款偿清后，便以房屋出租曾引发诉讼纠纷，自己又生活在北京，加之孩子年幼，无法管理房屋出租相关事宜为由向被告王某提出解除协议书、出售共同购买的涉案门面房和平均分配售房所得款项。在遭到被告王某的拒绝后于2020年7月8日向本院提起诉讼。庭审中，因双方当事人通过诉讼代理人表达的意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：购买涉案门面房的按揭贷款人为王某，贷款期限为10年（120个月）；用途为购买位于凯里市，购房合同号为：五小综合楼-9号。同时查明：截止2020年1月，吴某某已偿清涉案门面房的按揭贷款本息。2020年2月后的门面租金，承租人已分别向原、被告指定的账户内打入50%。再查明：2017年2月至2020年1月期间，吴某某委托自己的母亲罗某某代为管理出租涉案门面房，该门面房的租金由吴某某收取。上述事实，有原告吴某某的民事起诉状、被告王某委托诉讼代理人的口头答辩意见以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告就涉案门面房签订的《协议书》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩主张，本院评析如下：第一、原告对涉案门面房是否享有50%的份额？从协议书表述的内容来看，王某承担的是支付购房首付款528000元，吴某某承担的是偿还购房按揭贷款50万元及银行利息。从2020年2月后的租金分配来看，双方既认可按揭贷款本息已偿清，又默认对方享有涉案门面房50%的份额。2020年1月前的租金由吴某某收取并归其所有是事实，王某不仅至始没有提出异议，且认可吴某某诉称口头约定的内容，足以说明王某是自愿处分自己享有的民事权利，按照当事人意思自治原则，本院应当予以准许。第二、原告主张解除涉案协议书有无法定事由？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”就本案而言，双方当事人既没有约定解除协议书的条件，也未能通过协商取得一致意见。虽然当初购买涉案门面房的目的是为了赚钱，但出租或者出售只是盈利赚钱的一种手段而已，不能以对方不同意出售就是实现不了赚钱的目的。故原告主张解除涉案协议书没有法定事由，理由不能成立，本院依法不予支持。第三、被告能否将房屋产权变更为双方按份共有？财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……。”据此，不动产权证书是政府职能部门依法向不动产所有人颁发所有权的凭证，不是不动产所有人自行能够单独完成的法律行为，也就是说王某不能单独将涉案门面房变更为双方共有。被告王某既有申请变更的权利，也有协助配合的义务，但不等同自己就能办理变更手续。第四、拍卖涉案门面房是否属于本案审理的范围？截止本案庭审结束时，涉案门面房仍然登记在被告王某的名下，王某是该房屋唯一合法的所有权人。我国民事审判解决的是义务人在什么时间？承担什么责任？对于义务人的合法财产不能直接判决拍卖、没收、赠与等。只有义务人不履行法定义务时，经权利人申请人民法院才能依法处置义务人的合法财产，故拍卖涉案门面房不属于本案审理和判决的范围。第五、被告应否返还原告存入其账户内的款项？2020年2月至6月期间，原告确实向被告用于还款的账户内存入30105元，但该银行账户系原告长期使用或者保管，也没有证据证明被告已经支取该账户内的款项。被告在未取走账户存款的情况下，依法没有返还原告的义务。如果王某支取涉案账户内的款项并拒绝返还，吴某某可以提起不当得利诉讼，主张如数返还存款本息。第六、原告偿还涉案门面按揭贷款的资金来源？根据涉案协议书的约定，按揭贷款本息由吴某某偿还。按照双方口头约定，租金归吴某某所有。至于吴某某是否用租金偿还贷款不影响王某将租金赠与吴某某的真实性，也就是说偿还涉案门面按揭贷款的资金来源不重要，重要的是吴某某是否按期偿还贷款。综上所述，原告吴某某的诉请部分事实清楚、证据充分，于约有据，本院依法予以部分支持。被告王某委托诉讼代理人的答辩意见与庭审查明的事实相符，本院依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴某某对登记在被告王某名下位于“凯里市营盘西路五小综合楼9号门面”享有50％的份额。二、驳回原告吴某某的其余诉讼请求。案件受理费18850元，减半收取9425元，由原告吴某某负担4712.5元，由被告王某负担4712.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  彭春二〇二〇年八月五日法官助理刘春香书记员雷凤英