山东省菏泽市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁17执异28号 案外人：刘继春，男，1979年11月7日出生，汉族，住山东省单县。 委托诉讼代理人：李杰，山东法运律师事务所律师。 申请执行人：张进法，男，1964年10月10日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：李喜梅，山东邦治律师事务所律师。 被执行人：杨培峰，男，1967年8月16日出生，汉族，住河南省商丘市。 被执行人：单县东山房地产开发有限责任公司，住所地：山东省单县经济开发区郝庄村，统一社会信用代码：913717226817060082。 法定代表人：王庆余，董事长。 委托诉讼代理人：寇广修，男，1957年8月20日出生，汉族，住山东省单县。 本院在执行张进法与杨培峰、单县东山房地产开发有限责任公司（以下简称东山公司）民间借贷纠纷一案中，案外人刘继春向本院提出书面异议，请求停止对中央花园2-1-101门市房（以下简称案涉房产）的评估询价、执行，解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 刘继春称，2010年刘继春承建了东山公司开发的楼房，东山公司欠刘继春工程款1150000元及费用224205元，共计款项1374205元。2016年1月30日双方协商一致达成协议，约定东山公司用其开发的案涉房产抵偿刘继春工程款，刘继春支付差价款140000元。刘继春支付上述款项后，2016年3月10日东山公司将案涉房产交付给刘继春，刘继春缴纳了物业费、水电费，并签订了装修管理服务协议，交纳了垃圾清运费，进行了门市房装修。在双方签订的上述协议书中同时约定，因案涉房产在商丘债权人名下备案抵押，无法办理过户及备案登记等手续，由东山公司负责协助债权人解除抵押和查封措施，而后为刘继春办理登记相关手续。本院于2018年1月10日作出（2016）鲁17执290-8号执行裁定，查封了案涉房产，并于2020年4月14日作出（2020）鲁17执恢3号评估询价通知书，拟对案涉房产进行评估。刘继春在案涉房产被查封之前就与东山公司签订了合法有效的书面协议并支付了全部购房款，在2016年3月10日已合法占有该不动产。现对案涉房产的查封、评估是完全错误的，请求立即停止对案涉房产的评估，并解除查封措施，停止执行。 刘继春为支持自己的异议主张，提交了以下八组证据：证据一，协议书一份、收据和借据各一份。证明刘继春承建了东山公司开发的楼房，东山公司欠刘继春工程款1150000元及费用224205元，共计1374205元，双方达成协议，约定东山公司用其开发的案涉房产抵偿刘继春的工程款及费用，并由刘继春补房屋差价款140000元，因东山公司与他人存在债务纠纷，案涉房产被另案查封，不能办理过户手续。证据二，2016年1月30日出具的东山公司收据两份、2016年3月10日出具的单县中央花园交房程序表复印件一份。证明刘继春按照约定补了房款差价款140000元，支付了全部购房款；东山公司向刘继春交付了案涉房产。证据三，2016年3月10日出具的润华物业交费收款单、2018年9月15日出具的单县中央花园物业交费单、2016年3月14日出具的单县中央花园收费凭证、2016年3月10日出具的单县中央花园装修许可证、单县中央花园物业服务中心（以下简称服务中心）与刘继春于2016年3月10日签订的《住宅室内装饰装修管理服务协议》、2016年3月10日出具的垃圾清运费收据、刘继春与服务中心于2016年3月10日签订的《前期物业管理合同》，证明2016年3月10日，刘继春受让并合法占有案涉房产，随后进行了装修。证据四，本院（2016）鲁17执290-8号执行裁定书、协助执行通知书各一份。证明本院于2018年1月10日依据张进法的申请，对包括案涉房产在内的财产采取查封措施。证据五，承租人魏娟身份证复印件及证明、现场照片打印件（显示是茅台镇酱香酒的房屋为案涉房产）两张。证明刘继春已实际案占有使用案涉房产，并对外租赁。证据六，内蒙古自治区包头市中级人民法院（以下简称包头中院）（2013）包执字第249号执行裁定、2013年包执字第249号之九执行裁定复印件各一份。证明2013年8月16日包头中院将包括案涉房产所占用土地在内的土地采取查封等强制执行措施，致使包括案涉房产在内的房屋无法办理产权登记手续；该查封措施于2018年12月27日解除。证据七，编号为×××71，买受人为张效合的《商品房买卖合同》复印件一份。证明2014年3月26日案涉房产网签登记在案外人张效合名下。证据八，本院（2012）菏非执字第88-5号执行裁定复印件一份。证明2017年5月19日，经杨培峰申请，本院对案涉房产采取查封等强制执行措施。 张进法称，刘继春与东山公司恶意串通，通过执行异议妨害执行，刘继春与东山公司在案涉房产被查封之前，双方签订的协议书是以房抵债合同，没有签订合法有效的书面买卖合同，没有真实的商品房买卖关系。 张进法未提交证据。对于刘继春提交的上述证据，张进法的质证意见是：张进法对于证据一，认为上述借据与协议书内容相互矛盾，协议书显示是抵偿的工程款，而借据显示该1150000元及费用224205元是来自2012年从郑春艳处借款1100000元及至2012年7月8日的利息50000元，该组证据证明上述协议书是虚假合同。该协议书第三条也显示刘继春明知案涉房产在其他债权人名下备案抵押，且刘继春对该房屋显属一房二卖的事实也知情，有重大过错。刘继春提供的协议书表明，签订该协议书时，刘继春明知案涉房产已被抵押并登记在其他人名下，刘继春与东山公司签订该协议书是一种恶意串通的行为，该协议无效。该协议由民间借贷债权抵偿转换而来，双方也并无买卖房屋的真实意思，不是真实有效的房屋买卖合同；张进法对证据二、证据三的真实性、合法性、合理性均有异议，认为会计凭证账册应由东山公司提供，刘继春持有该账册表明了刘继春与东山公司之间的恶意串通行为；且该140000元的收据也不能证实双方存在商品房买卖的合理性和真实性。交房程序表是复印件，对其真实性有异议，且该程序表也不能证明刘继春占有房屋的合法性；张进法对证据四无异议；张进法对证据五有异议，认为证人未出庭，该证据不能证明刘继春合法占有房屋；张进法认为证据六、七、八三组证据皆是复印件，对其真实性有异议，即使上列证据都是真实的，也证明刘继春与东山公司之间的签订协议书是一种恶意串通的行为，刘继春明知案涉房产已于2013年8月16日被查封，且于2014年3月26日被网签登记在案外人张效合名下，刘继春仍然与东山公司签订以房抵债的协议书，证明二者之间是恶意串通行为，该协议书的签订刘继春有重大过错，且该协议是无效协议，不能证明刘继春与东山公司之间商品房买卖的真实意思的表示，且明显存在恶意串通的故意。该组证据不能证明刘继春是合理占有该房屋，也不能证明其无法办理登记手续非其个人原因造成。刘继春不享有足以排除强制执行的权益，其签订以房抵债协议时就是非法的行为。后期无法办理房产登记，也是在无效合同的基础上造成的。 东山公司称，刘继春与东山公司之间有施工协议，单县中央花园1号、2号、3号、4号楼的前期施工方是王海波，这四座楼的主体还未完成时，刘继春接手并完成了以后的主体工程及门窗、水电及二次结构、内外墙粉刷，直到竣工的实际施工人都是刘继春。刘继春提出的异议内容东山公司予以认可。刘继春陈述的事实和举证是相符的，东山公司向刘继春交付案涉房产发生在张进法申请查封之前，其与刘继春之间的房屋买卖关系是真实的，刘继春与其没有恶意串通问题。在东山公司与刘继春结算工程款时，因东山公司当时流动资金不足，而刘继春又有购房意向，在这种情况下，双方达成了一个协议书，这个协议书实际上就是购房协议，房屋的单价是按照市场价进行约定的。该协议达成后，刘继春补交了剩余购房款。东山公司出具的借条是2012年为刘继春出具的，该借条实际上是东山公司拖欠刘继春的工程款及相应利息，在2016年东山公司与刘继春达成购房协议时，该借条中的款项冲抵了购房款，刘继春补交了剩余款项，东山公司出具了相应的收款收据，其中2016年2月2日出具的224205元的收据是东山公司拖欠刘继春工程款的利息，另外两份收据是刘继春补交的140000元购房款。东山公司按交房程序表于2016年3月10日向刘继春交付了案涉房产。刘继春已经实际占有使用了该房屋。张进法申请查封的时间是在刘继春与东山公司达成购房协议、东山公司向刘继春交付案涉房产之后。案涉房产确实正在由商户租赁使用。因为当时案涉房产所占土地使用权于2013年8月16日被包头中院另案查封，无法给刘继春办理房屋网签备案手续，且由于案涉房产网签在张效合名下，也无法变更给刘继春。包头中院于2018年12月27日才对涉案土地解除查封。张进法在2018年1月10日申请本院对案涉房产进行了查封。致使案涉房产至今无法办理网签合同变更手续。 本院查明，张进法与东山公司、杨培峰民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月3日作出（2015）菏民三初字第23号民事判决，判定：一、东山公司偿还张进法900万元及利息、违约金；二、杨培峰对上述款项承担连带保证责任；三、杨培峰承担保证责任后，有权向东山公司追偿。东山公司不服，提出上诉。山东省高级人民法院于2016年5月6日作出（2016）鲁民终476号民事判决，判定：一、维持（2015）菏民三初字第23号民事判决第二项、第三项；二、变更（2015）菏民三初字第23号民事判决第一项为：东山公司偿还张进法借款825万元及利息、违约金。该判决生效后，张进法于2016年6月7日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。在执行过程中，本院于2018年1月10日作出（2016）鲁17执290-8号执行裁定，查封了东山公司开发建设的包括案涉房产在内的四间门市房，查封期限为三年。另查明，案涉房产所在土地的使用权被包头中院于2013年8月16日另案查封，于2018年12月27日解除查封。2014年3月24日，东山公司与张效合就上述门市房签订商品房买卖合同，并办理了商品房预售合同登记备案。2016年1月30日，东山公司与刘继春签订协议，东山公司以案涉房产抵偿刘继春工程款，刘继春向东山公司另支付差价款140000元。2016年3月10日，刘继春从东山公司领取案涉房产钥匙，占有并使用案涉房产。本院于2020年4月14日作出（2020）鲁17执恢3号评估询价通知书，拟对案涉房产进行评估。 本院认为，本案争议的焦点和审查的重点是：刘继春对案涉房产是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中，在东山公司与刘继春签订以房抵债协议之前，案涉房产所在土地的使用权已被包头中院另案查封，该查封效力依法及于该土地上的案涉房产。故东山公司与刘继春就案涉房产签订协议的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。故刘继春的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八规定，裁定如下： 驳回刘继春的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 曹肖冰 审 判 员 徐建林 审 判 员 文广源 二〇二〇年八月十六日 法官助理 王 莹 书 记 员 程 哲