江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初3169号原告（案外人）：吉同漾，男，1975年9月1日生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：刘永桦，江苏零距离律师事务所律师。被告（申请执行人）：李杰川，男，1969年1月27日生，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：蔡华维，江苏御今律师事务所律师。委托诉讼代理人：花浚，江苏御今律师事务所实习律师。被告（被执行人）：盐城市现代物流园置业有限公司，统一社会信用代码91320902066247807N，住所地在江苏省盐城市亭湖区新洋经济区新华路**附**。法定代表人：冯建英，该公司总经理。被告（被执行人）：冯建英，女，1968年9月8日生，住江苏省建湖县。原告吉同漾与被告李杰川、盐城市现代物流园置业有限公司（以下简称现代置业公司）、冯建英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于同年8月20日公开开庭进行了审理。原告吉同漾及其委托诉讼代理人刘永桦，被告李杰川的委托诉讼代理人蔡华维、花浚到庭参加诉讼；被告现代置业公司、冯建英经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吉同漾向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除对盐城市亭湖区房地产的查封，不得执行上述房地产；2、请求依法确认原告与被告现代置业公司所签定的《房屋销售确认书》合法有效；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月17日，贵院根据被告李杰川的申请作出(2020)苏0902民初819号民事载定：冻结现代置业公司、冯建英银行存款560万元或查封扣押其他等额财产(冻结银行存款的期限为一年、查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年）。同年3月4日，贵院查封了原告购买的、由被告盐现代置业公司开发的位于盐城市亭湖区不动产，查封期限自2020年3月4日起至2023年3月3日止。但是早在2020年1月21日，原告即已经与被告现代置业公司签订了《房屋销售确认书》，被告现代置业公司己经将案涉房屋销售给原告。双方当时约定交房时间为2020年2月8日，后因疫情影响原告直到2020年4月10日才取得案涉房屋，并装修使用，此时原告才知道购买的房屋己被贵院查封，随即提出执行异议，贵院经审查后，于2020年6月22日作出（2020)苏0902执异74号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为：1、贵院经审查确认原告主张案涉房屋归原告所有，事实上原告在提出执行异议时，并没有提出此请求。2、被告现代置业公司早在2019年6月17日就因欠缴规费被政府暂停网签功能，贵院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定裁定原告“未能充分提交证据来证明其具有足以排除执行的实体权利”，这种裁定是违背客观事实的，在不能登记不动产的情况下，原告是无法提供这一登记信息的，并且不能网签的责任不在原告，原告当时购房时并不知道，即使知道无法网签，也不影响原告向被告现代置业公司购房，因为双方只要签订认购确认书，同样具备法律效力。3、在贵院2020年3月4日查封之前原告己经与被告现代置业公司签订合法有效的买卖合同《房屋销售确认书》，签订日期为2020年1月21日。4、在贵院查封之前，原告一直严格执行合同约定，已经按销售合同支付了大部分房款，剩余40万当时和被告现代置业公司约定按揭办理的。5、原约定2020年2月8日后就拿房，后因疫情一再推迟到4月初才拿房并使用，目前该房屋处于原告正常经营使用中，同样也符合合法占有不动产的规定。6、被告李杰川无工程款优先受偿权。综合，根据“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明案件事实，依法裁判支持原告上述诉请，至于原告未付清的款项，原告愿意随时交给法院执行。李杰川辩称：关于原告与现代置业公司签订的房屋销售确认书，这份确认书是虚假的；收据上载明的款项没有注明是房款，也就是说给付房款是不真实的；房屋交付没有其他证据佐证，不能证明在查封前已交付；明知不符合交付条件而购买，对于不能办证，原告主观上有过错，不符合复议规定排除执行的条件。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2020年1月17日，本院根据李杰川的申请作出（2020）苏0902民初819号民事裁定：冻结被申请人现代置业公司、冯建英银行存款560万元或查封、扣押其他等额财产（冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年）。2020年3月4日，本院查封现代置业公司名下位于盐城市亭湖区等不动产，查封期限自2020年3月4日起至2023年3月3日止。吉同漾向法庭提交的证据反映，**号楼工程通过竣工验收的时间为2018年4月28日。2019年6月17日，因现代置业公司欠缴政府的相关规费，盐城市住房和城乡建设局暂停**小区商品房买卖合同的网签，直到2020年6月30日仍在暂停网签中。2020年1月21日，现代置业公司与吉同漾签订房屋销售确认书，确认富贵春房屋出售给吉同漾，出售价格120万元，在2020年1月底前付款至80万元，剩余房款于网签后十个工作日内办理按揭手续，并约定因该房目前不具备交房条件，待正式交房时签订网签协议。同日，吉同漾通过建行账户向冯建英汇款10万元，同年1月22日，吉同漾再次向冯建英汇款70万元，现代置业公司均于汇款当日出具了收据，10万元收据注明的收款事由为“购房订金”，70万元收据注明的收款事由为“*-*门面”。2020年4月10日，现代置业公司向吉同漾发出联系函（打印件加填充式），该函件载明“**物业服务处，兹有XX吉同漾房款已清，请物业办理相关手续为感；房屋为商铺，现已符合交房条件，已出售给吉同漾。”同年4月22日，吉同漾向盐城市亭湖区千尧物业管理有限公司交纳了装璜保证金和物业管理费用，并实际占有案涉房屋。因认为本院对案涉不动产的执行保全措施侵害其不动产所有权，吉同漾于2020年5月25日向本院提出执行异议申请，本院经审查，于同年6月22日作出（2020）苏0902执异74号执行裁定书，驳回异议人吉同漾的异议请求。吉同漾不服该裁定，遂向本院提起诉讼。李杰川向法庭提交的证据反映，2020年4月22日，现代置业公司另以手写的方式向**物业服务处出具一份联系函，其内容与吉同漾提交法庭的打印件一致。另查明：位于盐城市亭湖区的不动产目前仍登记在盐城市现代物流园置业有限公司名下。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告以其对本院采取保全措施的富贵春不动产提出执行异议，本院依法应当按上述规定进行审查。首先，关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题，本院认为，《商品房销售管办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案原告提供的房屋销售确认书明显不具备上述规定的主要条款，不符合商品房买卖合同的形式要件，故不能证明原告与现代置业公司签订了合法有效的书面买卖合同。其次，并于在人民法院查封之前已合法占有不动产问题，本院认为，本案人民法院采取查封的时间为2020年3月4日，而现代置业公司出具的交房联系函的时间为2020年4月10日，原告收到联系函后于2020年4月22日交纳了装璜保证金及物业管理费用，主张其已实际占有，但明显是在人民法院查封之后。第三，关于已支付全部价款问题，本院认为，吉同漾所谓的房款并未交到现代置业公司的账户，而是给了现代置业公司的法定代表人冯建英，虽然现代置业公司出具了收据，但不能反映相关款项是用于交纳购房款，退一步讲，即使认可该房款是交付给现代置业公司的购房款，也还有40万元房款未付，交房联系函说房款已结清明显与事实不符，也不符合房地产开发企业正常的交房流程。第四，关于非因买受人自身原因未办理过户登记问题，本院认为，本案现有证据不能证明没有及时办理过户登记系因原告自身的原因，故应认定未及时办理过户手续的责任不在原告。综上，本院认为，本案原告要求排除执行应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八所规定的四种情形，而现查明的事实并不符合该规定的前三种情形，故其提出的执行异议请求无事实依据和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及第二款之规定，判决如下：驳回原告吉同漾的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告吉同漾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审 判 长  蔡永平审 判 员  蔡福庆人民陪审员  奚建青二〇二〇年八月二十五日书 记 员  丁 艳附录法律条文1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。