徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初5856号原告（案外人）：江苏财发铝业股份有限公司，住所地徐州高新技术开发区北纵三路**。法定代表人：杜芝芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昌杰，该公司法律顾问。被告（案外人）：镇江领强能源工程技术有限公司，住所地镇江市檀山路**魅力之城一街区**。法定代表人：李领，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨锡泉，江苏金华星律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏苏能环保科技有限公司，住所，住所地铜山经济开区长安路div>法定代表人：朱金才，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚海，该公司员工。第三人（申请执行人）：徐州铜山农村商业银行股份有限公司潘塘支行，住所，住所地徐州市云龙区大龙湖办事处惠民小区西门div>负责人：席德峰，该支行行长。委托诉讼代理人：袁振玲，该支行员工。委托诉讼代理人：刘雅婷，该支行员工。原告江苏财发铝业股份有限公司（以下简称财发铝业公司）诉被告镇江领强能源工程技术有限公司（以下简称领强能源公司）、第三人江苏苏能环保科技有限公司（以下简称苏能环保公司）、第三人徐州铜山农村商业银行股份有限公司潘塘支行（以下简称铜山农商行潘塘支行）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2019年6月18日、2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告财发铝业公司的委托诉讼代理人李昌杰，被告领强能源公司的委托诉讼代理人杨锡泉，第三人铜山农商行潘塘支行的委托诉讼代理人刘雅婷到庭参加诉讼，第三人苏能环保公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。经审理查明，铜山农商行潘塘支行与苏能环保公司申请实现担保物权纠纷一案，本院于2016年7月10日分别作出（2016）苏0312民特6号、（2016）苏0312民特5号民事裁定书。上述裁定书发生法律效力后，根据申请执行人铜山农商行潘塘支行的请求，本院于2016年8月11日立案执行，案号分别为（2016）苏0312执3482号、（2016）苏0312执3483号。在上述案件执行过程中，2016年8月22日，本院依法作出（2016）苏0312执3482、3483号执行裁定书，冻结（划拨）被执行人苏能环保公司在金融机构的存款人民币3400万元或查封、扣押、提取其价值相应的财产。2017年3月13日，本院依法作出（2016）苏0312执3482、3483号之一执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人苏能环保公司所有位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号房地产及土地上的建筑物等附属物：铜房权证铜山镇字第**、铜国用（2011）第X号、铜国用（2009）第X号。二、拍卖被执行人苏能环保公司所有的位于徐州市铜山区驿城村徐州高新区第三工业园众城科技北侧长路西的房地产及土地上的建筑物等附属物：铜房房权证铜山镇字第**、国用（2011）第X号。2017年4月20日，经本院委托，在淘宝网司法拍卖平台对上述资产进行公开拍卖，财发铝业公司竞买成功。2017年5月31日，本院依法作出（2016）苏0312执3482、3483号之二执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人苏能环保公司所有的位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号房地产（铜房权房权证铜山镇字第**、用（2011）第XX号、铜国用（2009）第2153号）及位于徐州市铜山区驿城村徐州高新区第三工业园众城科技北侧长路西的房产（铜房权证房权证铜山镇字第**、（2011）第XX号房产）的查封。二、被执行人苏能环保公司所有的位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号房地产（铜房权证铜房权证铜山镇字第**、2011）第XX号、铜国用（2009）第XX号）及位于徐州市铜山区驿城村徐州高新区第三工业园众城科技北侧长路西的房产（铜房权证铜山房权证铜山镇字第**、011）第XX号房产）及对应的土地使用权在抵押权消灭后过户至买受人财发铝业公司（统一社会信用代码91320300703589456U）名下。三、有关单位（个人）凭本裁定书协助办理产权过户手续。2018年11月6日，本院作出（2016）苏0312执3482、3483号强制迁出公告，责令被执行人苏能环保公司及上述房地产使用人自公告之日起十五日内迁出并将个人物品清理完毕。领强能源公司对此提出执行异议，要求中止（2016）苏0312执3482、3483号执行裁定，停止要求领强能源公司限期迁出的执行措施，本院于2019年4月26日作出（2019）苏0312执异49号执行裁定书，裁定：一、中止要求领强能源公司迁出苏能环保公司办公楼一楼（原产权证铜房权证铜山镇房权证铜山镇字第**）二、驳回异议人其余异议请求。原告财发铝业公司不服上述执行异议裁定，向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）苏0312执异49号执行裁定书；2、判令被告迁出苏能环保公司原办公楼一楼；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告通过竞拍的方式取得苏能环保公司所有的，位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号房地产及土地上的建筑物等附属物,2017年5月31日，铜山法院裁定将上述不动产过户给原告。原告办理了上述房产部分过户手续，2018年11月6日，铜山法院作出（2016)苏0312执3482、3483号强制迁出公告，责令被告迁出。被告提出执行异议，铜山法院作出（2019)苏0312执异49号裁定书，中止对被告执行，由被告继续留在苏能环保公司办公楼一楼，被告签订的租赁合同系被告和苏能环保公司为逃避执行而签订的，故被告应迁出苏能环保公司办公楼一楼。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。被告领强能源公司辩称：原告诉讼请求不能成立，1、法律规定买卖不破租赁原则，被告和第三人的租赁合同早在原告和第三人金融机构抵押和查封以及拍卖之前，（2019）苏0312执异49号裁定书的该项裁定内容没有错误，2、在拍卖公告时已经明确告知本案原告存在的租赁事实，而且在评估造价时也充分考虑房屋交付的实际情况，在价格上也作了考虑，本案原告出尔反尔，在房屋买了之后再提出无理要求是不合法的。所以，请求人民法院依法应予驳回原告诉请。第三人苏能环保公司述称意见同被告领强能源公司。第三人铜山农商行潘塘支行述称，请法院查明事实并依法判决。本院查明：2015年4月18日，苏能环保公司（甲方）与领强能源公司（乙方）签订《房屋租赁协议》（抹账），约定甲方将坐落于徐州高新区长安路XX号的办公楼（以下简称该房屋）中的第一层的全部，房屋结构为框架，出租给乙方，该房屋用途为办公或出租，租赁期限自2015年4月18日至2025年4月18日止，以上述办公房屋的十年使用权冲抵所欠货款中的100万元，租赁到期后，双方之间债务两清，甲方于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方。经核查，上述租赁合同标的物即为苏能环保公司办公楼第一层，位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号（铜房权证铜山镇字房权证铜山镇字第**、1）第XX号、铜国用（2009）第XX号）。2015年12月31日，苏能环保公司（甲方）与领强能源公司（乙方）签订《厂房租赁协议》（抹账），约定甲方将坐落于徐州高新区长安路XX号办公楼对面的A、B厂房（该厂房目前没有办理相关权属证书）租赁给乙方，用途为生产或出租，租赁期限自2015年12月31日至2025年12月31日，甲方欠乙方货款486.9万元，以上述房产使用权及设备（行车、卷板机、切割机、焊接机）十年的使用权，冲抵欠款386.9万元，租赁到期后，双方之间债务两清，甲方于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方。2015年11月15日，领强能源公司（甲方）与江苏中冶新能源科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于徐州高新区长安路XX号的办公楼中的第一层的全层、房屋结构为框架，出租给乙方，甲方将坐落于徐州高新区长安路XX号的办公楼对面的钢结构厂房，建筑面积A：8208平方米，B：3880平方米，出租给乙方（该厂房目前没有办理相关权属证书），该房屋用途为办公、生产，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途，租赁期限自2015年11月15日至2025年11月15日止，办公楼租金：8.69万元/年，厂房租金42万元/年，年租金为50.69万元整，租期为10年，租金506.9万元，另加税金：61万元，合计为567.9万元，房屋租金为人民币伍佰陆拾柒万玖仟元即567.9万元整，乙方于本合同生效30日向甲方支付定金人民币壹拾万元整，租金按年结算，由乙方于每年的12月的31日交付给甲方，甲方于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的30%向乙方加收滞纳金。2017年4月20日，本院在淘宝网司法拍卖平台上对位于徐州市高新区第三产业园长安路1XX、1××号房地产、众城科技北侧长安路西房地产及地上建筑物进行司法拍卖，该次拍卖公告载明拍卖标的调查情况为“有租赁”、“租赁情况见附件”,附件苏能环保公司租户名单中载明“1、出租方：苏能环保公司，承租方：领强能源公司，租赁期：2015.12.31-2025.12.31；2、出租方：苏能环保公司，承租方：领强能源公司，租赁期：2015.4.18-2025.4.18；3、出租方：领强能源公司，承租方：江苏中冶新能源科技有限公司，租赁期：2015.11.15-2025.11.15；”。另查明，2015年2月6日，徐州经济开发区法院（2014）开执字第569、594号案件查封上述第46357号、第43862号房产，2015年5月11日解除查封；2015年6月8日，铜山法院（2015）铜商诉保字第46号案件查封上述第46357号房产，2015年7月7日解除查封；2015年2月15日，（2015）泉民初字第846号案件查封上述第46357号、第43862号房产，2015年7月23日解除查封。2015年9月14日，徐州市云龙区人民法院（2015）云商初字第1111号案件查封了上述第46357号、第43862号房产，直至本院因另案查封。再查明，苏能环保公司因向铜山农商行潘塘支行贷款就其名下资产办理了抵押登记：徐州市高新区第三产业园长安路1XX、1××号房产（办公楼，铜房权证铜山镇字第房权证铜山镇字第**）5年7月24日至2017年7月23日。相应铜国用（2011）第XX号、铜国用（2009）第XX号土地使用权的抵押期限为2015年5月12日至2018年5月11日。2016年8月11日铜山农商行潘塘支行申请强制执行，本院依法对所涉房地产进行公开拍卖。相关承租人与买受人财发铝业公司关于涉案房屋厂房产生纠纷，引发有关执行异议和本诉。以上事实，有原告财发铝业公司提供的（2016）苏0312执3482、3483号执行裁定书、强制迁出公告、房管部门出具的涉案房地产查封明细，被告领强能源公司提供的租赁合同等及原被告当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是苏能环保公司与领强能源公司的签订的房屋租赁协议的效力以及租赁能否对抗房屋买受人问题。苏能环保公司与领强能源公司关于第46357号房产第一层办公楼签订了书面租赁协议，原告财发铝业公司认为该租赁协议无效，理由是系苏能环保公司与领强能源公司以合法形式掩盖非法目的，意图逃避执行。债务人苏能环保公司在2015年初出现经营困难，引发数个被诉案件，苏能环保公司有权依法处分自己合法财产以清偿债务。合同法第五十二条规定了合同无效情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，此外，查封、冻结等诉讼保全是根据权利人申请，为确保债务人履行生效文书确认的义务，维护权利人有关权益，而对债务人有关财物采取的强制性措施，被查封财产的所有人行使处分权因而受到限制，但并非对查封财产处置行为一概当然无效。本案中，苏能环保公司与领强能源公司签订租赁合同首先不符合上述第（一）、（四）、（五）项的情形，苏能环保公司用办公楼使用权抵偿债务是较为常见的债权债务处理方式，原告未提供充分证据证实苏能环保公司与领强能源公司签订租赁协议有恶意通谋的情形，二者签订租赁合同时所涉房产确系存在查封，但不久后又予以解除，故租赁行为未损害到查封申请人的权益；原告主张苏能环保公司与领强能源公司签订租赁协议有意图逃避执行的“非法目的”，本院认为，苏能环保公司与领强能源公司签订租赁协议时，苏能环保公司被诉案件较少，2015年7月苏能环保公司又向铜山农商行潘塘支行申请了抵押贷款，此时所涉房产查封已全部涤除，如苏能环保公司能如期偿还贷款，并不会当然进入执行程序，领强能源公司亦不能预见到苏能环保公司后期的经营行为及风险，且房产即便存在租赁亦不能阻却执行，故不能推定苏能环保公司与领强能源公司是用签订租赁协议这一合法行为来逃避执行这一“非法目的”，二者行为不符合合同法第五十二条规定的第（二）、（三）项情形，故对原告主张涉案第46357号房产第一层办公楼租赁协议无效的意见，本院不予采纳。租赁协议效力确定后，需审查本案第46357号房产租赁是否符合“买卖不破租赁”或其例外情形。合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这是买卖不破租赁原则的法源基础，同时该原则存在适用例外情形。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条即规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，2015年2月6日，徐州经济开发区法院（2014）开执字第594号案件对第46357号房产进行了首次查封，在查封期间内苏能环保公司与领强能源公司于2015年4月18日签订了租赁协议，从字面来看，涉案房屋租赁符合上述司法解释规定的“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的例外情形，但是本案有着不同的事实情况。本院认为，上述司法解释的精神在于房屋承租人应当在租赁时有对房屋状态负有注意义务，同时避免债务人恶意对查封财产设定权利负担从而损害查封申请人的合法权益。本案所涉的第46357号房产第一层办公室在出租给领强能源公司前确已被查封，但后又分别于2015年5月11日、2015年7月23日解除了查封，故所涉租赁合同恢复至无效力瑕疵的状态，承租人获得了对抗此后查封的申请执行人的权利。领强能源公司租赁第46357号办公楼一层房屋的时间亦早于该房产设定抵押之前，故领强能源公司租赁第46357号房产不属于买卖不破租赁的例外情形。第46357号房产拍卖后，承租人领强能源公司有权请求房屋受让人财发铝业公司继续履行原租赁合同。再者，上述房产拍卖时，拍卖公告中明确载明租赁情况，原告财发铝业公司参与竞拍，视为对房产现状的知晓和认可，其竞买成功后受原租赁合同约定的出租方的权利义务制约，原告现要求领强能源公司迁出，有违诚信原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告江苏财发铝业股份有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告江苏财发铝业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 悦人民陪审员  刘安民人民陪审员  韩龙兰二〇二〇年八月十一日法官 助理  杨 丹书 记 员  杨欣蕾