吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初3583号 原告（反诉被告）：长春盘子女人坊文化传播有限公司，住所地长春市朝阳区人民大街**长春百货大楼**。 法定代表人：杨康，总经理。 委托诉讼代理人：潘显才，湖南华良国路律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长春科信房地产开发有限公司，住所地长春，住所地长春市朝阳区红旗街**> 法定代表人：王润，总经理。 委托诉讼代理人：王冠，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴桐，该公司员工。 原告（反诉被告）长春盘子女人坊文化传播有限公司（以下称盘子女人坊公司）与被告（反诉原告）长春科信房地产开发有限公司（以下称科信房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盘子女人坊公司委托诉讼代理人潘显才、李再胜、被告（反诉原告）科信房产公司委托诉讼代理人王冠、吴桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘子女人坊公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》自2020年3月18日起解除；2.判令被告返还原告预付2020年1月25日至2020年2月6日房屋租金78,356元（2,200,000元÷365天×13天）及2020年2月7日至2020年8月6日的房屋租金1,100,000元；3.判令被告返还原告履约保证金170,000元，（第二项、第三项诉请合计1,348,356元）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于长影世纪村C区一层二层夹层，用于原告艺术摄影及相关服务。签订合同时原告向被告交付履约保证金170,000元。同时约定原告预付租金，后使用房屋，租金按半年度支付。合同签订后，原告一直依约履行合同，并于2020年初预付了2020年2月5日至2020年8月6日的租金1,100,000元。2020年1月底，全国爆发的新冠肺炎疫情系属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，同时考虑到原告行业的特殊性，在将来相当长一段时间内古装室内摄影将无法正常经营，若继续维持合同原有效力显失公平。据此可知，自2020年1月25日起原告根本无法使用房屋，基于案涉房屋根本无法使用的情况，原告及时向被告发函要求依法依约解除合同并清空房屋，同时请求被告及时返还预付租金、履约保证金等。被告收函后，向原告复函要求办理交接手续等，但一直未返还原告多付的租金。被告无视原告请求，无视不可抗力的事实及合同约定的解约条件，原告作为摄影机构，在疫情影响下根本无法经营，且之后亦将长期无法经营。综上，为维护原告权益，故诉至法院。 科信房产公司辩称，我公司按照合同约定履行义务，并没有任何违约行为，且在疫情出现后第一时间积极为原告减免租金，支持原告继续有序经营，并积极在本公司内部宣传，组织员工到原告处办多张会员卡，希望与原告共渡难关，共克时艰。但原告却以自己的实际行为提前解约，违反合同的约定，且一直占用使用房屋至今，并未与我公司办理任何房屋交接手续，应依据合同约定承担违约责任，并赔偿给我公司造成的损失。请法院依法综合考虑，原告不能为了排除自己责任，将提前解约无法继续经营完全归因于不可抗力，这样对我公司是极不公平的。原告在长春有多家连锁店，目前均在正常有序开展经营，并不存在原告所述受疫情影响无法经营的情形。结合本地疫情及疫情防控措施，与原告所述不能履行合同没有直接的因果关系，疫情对于原告无法继续经营提前解约的影响力极小，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。 科信房产公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付违约金440,000元；2.判令反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定被反诉人承租反诉人位于长影世纪村C区一层二层夹层商业用房，房屋面积2439.10平方米，用于经营艺术摄影及相关服务。租赁期自2016年8月6日起至2022年8月7日止，租金及支付时间明确，均为上打租。被反诉人已向反诉人支付租金至2020年8月7日，向反诉人支付保证金170,000元。2020年5月20日，被反诉人向法院提起诉讼，要求提前解除合同，反诉人认为被反诉人的行为已经违反双方签订的《房屋租赁合同》第10.3条约定，即“因乙方原因导致合同解除或终止的，乙方应向甲方支付当年租金总额20%的违约金，并赔偿由此给甲方及其他方造成的一切损失，乙方已支付租金、保证金及各项费用不予退还。”被反诉人提前解约的行为，给反诉人造成损失。为维护市场经济的稳定性和当事人合法权益，故提起反诉。 盘子女人坊公司针对科信房产公司的反诉辩称，2020年1月底发生的疫情使被反诉人无法正常经营。3月份复工以后，被反诉人及时书面向反诉人致函，告知因不可抗力需解除合同，反诉人收函后复函称同意解除双方的房屋租赁合同。因此不论是基于不可抗力解除合同，还是基于双方协商一致解除合同，均不符合合同第10.3条约定的被反诉人承担违约责任的问题。综上请求驳回反诉人的反诉请求。 经审理查明，2016年3月24日，科信房产公司与盘子女人坊公司签订《房屋租赁合同》，约定科信房产公司将位于长春市朝阳区长影世纪村C区一层二层夹层、面积2439.1平方米房屋租赁给盘子女人坊公司使用，租赁期限为2016年3月23日至2022年8月7日，2016年3月23日至2019年8月7日年租金2,000,000元，2019年8月8日至2022年8月7日年租金2,200,000元，租金每半年预付，于每年10月8日前、4月8日前支付，保证金17万元等。合同签订后，科信房产公司即将房屋交付盘子女人坊公司使用。2016年3月23日盘子女人坊公司向科信房产公司交付保证金17万元。2020年1月6日，盘子女人坊公司向科信房产公司交付2020年2月7日至2020年8月6日房屋租金110万元。2020年3月18日，盘子女人坊公司向科信房产公司发出《关于解除租赁合同的函》，提出解除合同。2020年3月20日，科信房产公司回函称，租金计算至按合同约定办理完毕房屋交接手续之日时止，并要求盘子女人坊公司结清应承担的水电费、物业费、采暖费等各项费用及妥善处理会员预存费用，在盘子女人坊公司结清应承担的各项费用及款项后无息返还保证金。盘子女人坊公司于2020年6月9日搬离租赁房屋，并于2020年6月15日通知科信房产公司。 上述事实，有房屋租赁合同、转款凭证、往来函件、微信聊天记录等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，科信房产公司与盘子女人坊公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。盘子女人坊公司向科信房产公司发出要求解除租赁合同函件后，科信房产公司于2020年3月20日回函作出同意解除合同的意思表示，即双方已合意解除合同。合同解除后双方应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务。盘子女人坊公司于2020年6月9日搬离租赁房屋后，已于6月15日通知科信房产公司，科信房产公司应及时与盘子女人坊公司进行房屋交接。科信房产公司未积极履行协助义务，应就发生的损失自行承担责任。本案综合考虑长春市采取疫情防控措施的情况、科信房产公司对于承租商户免租情况，并结合盘子女人坊公司提前解除租赁合同、搬离房屋时间等情形，酌定科信房产公司返还盘子女人坊公司两个月房屋租金即366,667元（2,200,000元÷12月×2月）。关于保证金，科信房产公司在回函中已表示同意返还保证金，故应予支持。关于科信房产公司主张的违约金，因双方系合意解除合同，且在盘子女人坊公司搬离租赁房屋前三个月即达成合意，科信房产公司亦未举证证明因提前解除合同给该公司造成其他损失，故对科信房产公司的该项请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十二条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）长春盘子女人坊文化传播有限公司与被告（反诉原告）长春科信房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除； 二、被告（反诉原告）长春科信房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告（反诉被告）长春盘子女人坊文化传播有限公司房屋租金366,667元及保证金170,000元； 三、驳回原告（反诉被告）长春盘子女人坊文化传播有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）长春科信房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,935元、反诉费3950元，由原告（反诉被告）长春盘子女人坊文化传播有限公司负担6740元，被告（反诉原告）长春科信房地产开发有限公司负担14,145元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  乔 木 人民陪审员  张立平 人民陪审员  田跃辉 二〇二〇年八月三十日 书 记 员  张 旭