上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14611号原告：叶秦，男，1988年8月19日生，汉族，住上海市宝山区。被告：上海上坤物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈舟，执行董事。委托诉讼代理人：陈银。委托诉讼代理人：孙婧。原告叶秦与被告上海上坤物业管理有限公司(以下简称“上坤物业公司”)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶秦，被告上坤物业公司的委托诉讼代理人陈银、孙婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶秦向本院提出诉讼请求：1、确认上坤物业公司无权向叶秦收取停车服务费，排除对叶秦车辆出入自己房屋的障碍，并免收或仅收取工本费办理车辆通行卡。2、判令上坤物业公司返还停车服务费人民币15,400元(以下币种均为人民币)，并按同期银行贷款利率支付该款利息。3、判令上坤物业公司按照上海市商业电费、水费标准收取水电费，并判令上坤物业公司补偿叶秦供电2万度、用水34吨。4、判令上坤物业公司支付叶秦垫付的维修费3,162元及该款从2020年5月25日计算的利息。5、判令上坤物业公司返还叶秦已付物业服务费中的70%即23,988元。6、判令上坤物业公司按合同标准履行安保服务、开放水景观喷泉、进行地库清洁维护排风、开放别墅区壁挂灯、补种绿化、将自动售卖机和快递柜搬离健身区。事实和理由：2013年4月，叶秦与上海祁坤房地产有限公司签订了《上海市商品房预售合同》，包括附件《前期物业服务合同》，购买了宝山区长白山路XXX弄XXX号13室房屋(以下简称系争房屋)。该房屋地上1-3层拥有产权，地下两层无产权，为开发商赠送给叶秦，底层可作为车库使用。底层直通小区公共地下停车库，经地下停车库出入。上坤物业公司在地下停车库出入口设置刷卡栏杆、车牌识别栏杆，妨碍叶秦车辆通行，强行要求叶秦按照每个车位每月100元缴纳停车服务费。系争房屋底层有两个车位，就必须缴纳两笔停车服务费，如果叶秦不交，上坤物业公司则不让叶秦车辆通行。2014年8月1日起，叶秦缴纳了一个车位的停车服务费7,700元。2020年5月，叶秦购买了第二辆车，上坤物业公司强行要求叶秦补交从2014年8月1日起的停车服务费7,700元。叶秦车辆停放于自己家中，并非小区内的产权车位，上坤物业公司从未提供服务或管理，双方之间就停车服务费也无任何合同约定，上坤物业公司应将停车服务费退还给叶秦，并且允许叶秦的车辆正常进出地下车库。《上海市商品房预售合同》、《前期物业服务合同》约定水电费按照上海市商业用水用电价格标准收取。本市商业用电价格谷时为每度0.4元左右，峰时为每度0.8元左右，商业用水价格为每吨4.73元。上坤物业公司收取电费以储值卡形式预先充值，电费按照谷时每度0.75元，峰时每度1.22元收取。水费按照每吨5.26元收取。自2016年5月至今，叶秦已经缴纳电费24,700元，水费1,600元。按照叶秦支付的电费计算，上坤物业公司应当供电3-6万度，实际只供电2-3万度，应当补供电2万度。同理，上坤物业公司需补供水34吨。2018年8月，系争房屋屋顶保温层脱落，叶秦向自己投保的财险公司报案，保险公司书面告知叶秦受损部位为公共区域，叶秦不具有保险利益，不予理赔。叶秦要求上坤物业公司维修，遭上坤物业公司拒绝。叶秦自行委托他人进行了维修，垫付维修费3,162元，上坤物业公司拒绝支付该款。2020年5月起，上坤物业公司为节省保安成本，取消小区大门口的保安，在长白山路菊联路路口开辟停车位创收，让小区保安至该路口值守，收费等，2014年至今，地下车库也无任何安保服务。上坤物业公司长期弃用水景观喷泉，导致居住环境品质下降。上坤物业公司对地下车库等公共区域有打扫、安保等各项义务，但上坤物业公司没有提供清洁等服务，导致地库地面肮脏发臭，若遇下雨或返潮，上坤物业公司也不开启地库排风设施，地库经常泛水。别墅区有数十盏壁挂夜灯，上坤物业公司从不开启，而另行安装2-3盏亮度极高的探照灯，导致大部分区域没有照明。小区四处裸露泥土，上坤物业公司没有按约履行绿化义务。小区健身游乐区域放置自动售货机及快递柜长期妨碍叶秦等家庭健身、游乐。上坤物业公司履行合同不符合约定，故要求上坤物业公司继续履行上述义务，并变更物业服务费收取标准为原来的30%。被告上坤物业公司辩称，系争房屋底层停车位无论设计、使用和功能都属于地下停车位，《上海市商品房预售合同》附件五约定，室内地下停车库停车服务费收费标准为100元/个/月，《业主手册》中明确停车服务费收费范围包括开发商赠送车位。系争房屋底层停车位与地下停车库相连，叶秦车辆进出必须经过地下车库，实际享受了上坤物业公司提供的外来车辆管理、车库路面清洁、设施设备维护、监控记录等服务，叶秦支付停车服务费符合公平原则及权利义务相一致原则。上坤物业公司的停车服务费按照车位收取，并非按照车辆数量收取，系争房屋底层有两个车位，叶秦应支付两个车位的停车服务费。上坤物业公司有权对小区及地下车库进行管理，在叶秦缴纳停车服务费的情况下，可自由出入，上坤物业公司并未妨碍叶秦正常出入。小区安装总表，供水供电部门按照总表向上坤物业公司收取水电费。上坤物业公司向业主转供水电，根据分表向每户业主收费，从总表到每户的输电供水的过程中损耗及共用设施设备能耗未计入每个业主的单独水电表。上坤物业公司仅就变压器损耗以及线路损耗进行了分摊，在商业用电的单价基础上加上了分摊电费，上坤物业公司向业主收取的电费总额不超过向供电企业缴纳的电费总额。水费单价的差额主要来源于消防用水以及水箱清洗费用分摊计入每户的水费之中，上坤物业公司向业主收取的水费总额也不超过向供水企业缴纳的水费总额。上坤物业公司未就水电费无故加价。叶秦维修的烟道具有构造上的独立性，专为叶秦的房屋服务，可以排他使用。根据物权法的规定，该烟道属于叶秦的专有部分，不属于物业公共区域，维修费应由叶秦负担。2018年9月，叶秦与他人签订《工程施工合同》，叶秦为发包方，上海物业公司为监督方，叶秦认可该部分区域由其维修。上坤物业公司按照《物业服务合同》履行保安、保洁、绿化、维修等物业服务义务，上坤物业公司落实物业办关于消防通道的管理要求并综合考虑地下车库对安保人员的需求，将安保人员安排至小区进出口对车辆进行管理，在小区内放置快递柜也是响应房管局关于推进智能化快递投递的通知，并起到了便民效果。叶秦提供的瞬间性的抓拍无法证明上坤物业公司未履行合同义务，物业管理以提供服务为标的的活动，服务质量的好坏会因个人主观感受差异而产生不同的评价。叶秦自缴纳相关费用以来从未提出异议，现要求返还停车服务费、物业费、水电费超过了法定诉讼时效。综上，不同意叶秦的诉讼请求。经审理查明，2013年4月26日，上坤祁坤房地产有限公司(甲方)与叶秦(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方购买甲方长白山路XXX弄XXX号13室房屋，用途为商业。合同附件五为《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，附件五第四章第二款约定，室内地下停车库车位：收费标准为停车服务费(管理费)100元/个/月(该费用为车位管理费，不含车位租、售费用)，车位出售前缴费人为甲方，车位出售后缴费人为车位产权人。基于该房屋商业规划用途，该房屋内的水、电、煤气均按照商业使用的标准收取。2018年9月29日，叶秦(甲方、发包方)与案外人上海虹韵防水工程有限公司(乙方、承包方)、上坤物业公司(丙方、监督方)签订《工程施工合同》，约定，工程名称为长白山路XXX弄XXX号楼别墅烟道外墙空鼓防水维修，合同价款3,162元。另查明，系争房屋的底层为两个车位，外面有卷帘门与小区地下公共停车库分开，叶秦的车辆进出自己车位需经过小区的地下车库。上坤物业公司向业主发放的业主手册《收费告知单》载明，地下车位管理费(出售车位)100元/月/位，收费依据为物业公司与开发商签订的前期物业管理合同。2014年8月1日起，叶秦陆续向上坤物业公司支付了一个车位的管理费7,700元，2020年5月，叶秦向上坤物业公司补缴了另一个车位的管理费7,700元。审理中，叶秦提供照片、视频、证人证言，用以证明上坤物业公司未提供保安、保洁服务。上坤物业公司表示，照片、视频仅为局部瞬间画面，无法证明上坤物业公司未尽物业服务义务，上坤物业公司配置了6名保安对小区巡逻、监控等，对地下车库定期清扫、消毒，在节假日开放喷泉，夜间也有充分的照明，履行了物业服务义务。以上事实，有叶秦提供的《上海市商品房预售合同》、《工程施工合同》、发票、收据、业主手册、证人证言、照片、视频，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，《上海市商品房预售合同》约定中的《前期物业管理服务合同》约定，室内地下停车库车位：收费标准为停车服务费(管理费)100元/个/月(该费用为车位管理费，不含车位租、售费用)，车位出售前缴费人为开发商，车位出售后缴费人为车位产权人。叶秦的停车位虽位于系争房屋底层，但与小区室内地下停车库系一个整体，也享受了上坤物业公司对地下车库外来车辆管理、车库路面清洁、设施设备维护、监控记录等服务。虽叶秦的车位无产权，但归属于叶秦独家使用，上坤物业公司比照产权车位收取叶秦的停车服务费(管理费)，符合公平原则。叶秦要求上坤物业公司退还停车服务费，及在不收取停车服务费的情况下让其自由通行，本院不予准许。《上海市商品房预售合同》约定，基于系争房屋商业规划用途，该房屋内的水、电、煤气均按照商业使用的标准收取。合同未明确约定商业使用标准即为自来水公司、电力公司供应商业用水用电的价格。上坤物业公司主张输电供水的过程中损耗及共用设施设备能耗需摊入业主的水电费中，也属合理。且叶秦长期按照上坤物业公司指定的价格支付水电费，之前也无异议。故叶秦要求按照本市商业水费、电费标准支付水电费，及上坤物业公司补偿供水供电，本院不予准许。系争房屋与其他房屋共用一个屋顶，并无物理上或权利上的分界。叶秦维修的系屋顶上烟道的外墙，应当属于公共部位。叶秦要求上坤物业公司支付维修费3,162元及利息，本院予以准许。安保人员的安排的地点、地库是否需要增加清洁维护、地库排风和别墅区的壁挂灯何时开启、水晶光喷泉开放的时间节点、绿化是否需要补种、小区内的自动售货机和快递柜如何安放等，这些事项涉及小区业主的公共利益，应当由小区业主集体决定。叶秦以个人感受、喜好要求上坤物业公司履行上述物业服务，本院不予准许。叶秦要求上坤物业公司退还物业费，依据不足，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海上坤物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告叶秦维修费3,162元，并以该款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付自2020年5月25日起至本判决生效之日止的利息；二、驳回原告叶秦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为472元，由原告叶秦4**元，被告上海上坤物业管理有限公司负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇二〇年八月二十五日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……