广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5717号原告：佛山市长华商业管理有限公司，住所地：佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层197商铺（住所申报），统一社会信用代码914************373。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：陈春伶，女，该司员工。委托诉讼代理人：崔伟碧，女，该司员工。被告：关家俊，男，1988年10月15日出生，汉族，住广东省廉江市高桥镇红江农场二十四队****，公民身份号码440************115。委托诉讼代理人：刘世辉，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小龙，广东法岸律师事务所律师。原告佛山市长华商业管理有限公司与被告关家俊租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月9日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人陈春伶、崔伟碧，被告的委托诉讼代理人刘世辉、陈小龙到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市长华商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年1月至2020年2月租金265399.85元；2.被告立即向原告支付2019年1月至2020年2月物业管理费20481.5元；3.被告立即向原告支付2019年1月至2020年2月水电费3680.09元；4.被告向原告支付逾期付款滞纳金（自逾期支付租金及管理费之日算至实际付款之日，每日按逾期支付金额的千分之五的标准计算，暂计至2020年2月29日为285786.3）；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年7月12日，原告与被告签订了《物业租赁合同（南区）》，约定原告将位于佛山市南海区**********商铺出租给被告使用。租赁合同第四条约定，2018年10月1日至2019年9月30日每月租金为17940元，2019年10月1日至2020年9月30日每月租金为20787.98元，每月租金应于每月第5日前支付。被告应向原告支付每月的管理费（每月管理费为1465.1元）；第十六条约定，被告逾期交付租金、管理费及水电费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金。租赁合同签订后，原告依约将该商铺交付给被告，被告也接收了该商铺并在该商铺营业。但被告自2019年1月起开始不予支付租金、管理费及水电费，为此原告多次催促被告支付租金、管理费及水电费，被告仍不支付。暂计至2020年2月，被告已拖欠2019年1月至2020年2月的租金265399.85元、管理费20481.5元、水电费3680.09元。原告认为，被告与原告签订的租赁合同合法有效，被告理应严格依约向原告支付租金、管理费及水电费，被告逾期未足额支付租金、管理费及水电费的行为，已违反了租赁合同第四条约定及合同法的规定，被告应立即向原告支付所拖欠的租金、管理费及水电费。此外，根据租赁合同的约定和合同法的规定，被告除应立即向原告清偿所拖欠的租金、管理费及水电费外，每日还应按逾期支付金额的千分之五支付滞纳金。鉴于原告多次向被告催讨拖欠租金、管理费及水电费，但被告仍未支付任何拖欠的租金、管理费及水电费。原告为维护其合法权益，故请求法院支持其诉讼请求。被告辩称，一、原告提供存在质量问题的涉案商铺及违反约定一直未兑现其承诺配套的商业运营设施及已经成功招商的大型、成熟商家，属于违约在先，其无权要求被告支付租金、管理费。被告为开办“餐饮”店铺之需要，于2018年7月找到了原告，原告承诺该商场拥有配套的商业运营设施及已经成功招商的大型、成熟商家。被告基于对原告的信任于2018年7月份与其租赁了涉案商铺，并按约支付了租赁保证金、装修保证金等费用。2018年9月期间，原告提供给被告的商铺存在有质量及缺少配套，具体为：现场缺少下水口处、油烟管道、天然气入户等条件，因而，被告一直拒收原告提供的涉案商铺，后迫于无奈被告于2018年9月接收了涉案商铺，投入装修及设备约上百万，然而，该商铺存在严重的漏水情况，一到下雨天，该商铺的楼面部门就出现漏水，被告为此从2018年9月至2019年8月期间不间断与被告指定的工作人员沟通，但被告一直未能修复，其后对被告已经是不管不顾。整个商场的电梯长期停滞、多处电线裸露在外、原告也不进行招商、公共商场杂乱无章等，整个商场基本没有什么人流量，更没有所谓的大型商家，原告用一个一个谎言，骗取了一批又一批的商家“入驻”长华国际广场，被告被迫无奈在2019年开始就联合长华国际中心其他的租户，向有关部门（如居委会、信访）进行维权，在相关部门介入后，原告仍是无动于衷。二、假设被告需支付租金及管理费，被告承租涉案商铺的实际建筑面积为148.34平方米，不是原告格式合同《物业租赁合同（南区）》条款所设定的建筑面积149.5平方米，且其设置的“不论实测面积与合同的建筑面积存在差异，均以合同为准”的格式条款属于合同法第40条规定免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的的无效条款，应以实测面积为准计算租金及管理费。三、假设被告真要缴纳租金，其应优先考虑原告的过错，根据过错原则等方式，综合考虑减免被告需要支付的租金。原告主张的租金与其在2019年3月至12月承诺减免的租金折扣标准不一致（详见长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案），应以此为基础结合原告过错进行考虑，减免被告需要支付的租金：即2019年3月至2019年9月的月租金标准为14352元，2019年10月至2019年12月的月租金标准为16630.38元。四、被告与原告之间没有签订物业管理服务合同，原告也没有提供物业管理服务，因而，原告无权要求被告支付管理费，原告应向被告返还租赁保证金及2018年10月份管理费。五、水电费的支付需要原告提供支付依据（包括相关部门出具的水电费缴费单，涉案商铺水电费的计算依据等）六、原告要求被告按照每日逾期支付金额千分之五的违约金，其没有合同条款的明确约定，更加之其违约金标准过高，如真要计算违约金，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。综上，被告作为一个受害者，其是受到原告的蒙骗租赁了涉案商铺，并为此投入了大量的人力、财力、物力，百般无奈只能退铺处理，现原告要无理要求被告支付租金、管理费，被告只能向法院反映客观情况，希望法院能还被告一个合理的判决。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告的证据均提交了原件予以核对，对其真实性予以确认。被告提供的《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，原告对其有异议，本院经综合审查后，对其真实性予以确认。被告提供的佛山市房地产查询的涉案房产信息打印件，本院通过佛山市房产信息网进行查询，对其真实性予以确认；被告提供的新闻报道视频光盘，本院经综合审查后，对其真实性予以确认，对其证明效力不予确认；被告提供的2017年10月23日原告发布的长华国际中心招商进度播报打印件1份，无法确认其制作主体，对其证明效力不予确认；被告提供的商户维权视频光盘及联名投诉信，本院对其进行综合认定；原告提供的有质量问题的商铺视频，无法证明其要证明的事实，本院对其证明效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年12月11日，佛山市粤海通房地产有限公司（甲方）与北京戴德梁行物业管理有限公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对长华国际商业中心提供前期物业管理服务，南区商铺9.8元/㎡.月，北区商铺25元/㎡.月。2018年7月12日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同（南区）》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；物业建筑面积149.5平方米，该约定的建筑面积作为本合同物业计租面积，仅用以计算本合同项下有关租金、租赁保证金、水电保证金、物业管理费等，租赁期间，不论该物业的实测或用于产权登记的建筑面积、套内建筑面积以及该物业实际使用面积、实用面积或其他有关于该物业面积的描述等是否与本合同约定的计租面积存在差异，本合同上述计租面积不再进行调整；租赁期限自2018年10月1日至2021年2月28日，装修期自2018年8月20日至2018年9月30日；涉案商铺只供乙方作“友田町”品牌经营使用，其经营范围为餐饮；乙方该铺位首年月租金标准150元每平方米，按建筑面积计算，第二年开始按照上一年月租金标准，每一年递增3%，2018年10月1日至2019年9月30日每月租金17940元（按8折计），2019年10月1日至2020年9月30日每月租金20787.98元（按9折计），2020年10月1日至2021年2月28日23790.68元（按原价），上述租金并不包括乙方需支付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府水费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；租赁保证金相当于乙方租赁铺位三个月的月租金和管理费的总额共计71760元，乙方须于合同签订之日当天向甲方交纳；甲方须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金（不计利息）；由双方另行签订《长华国际中心物业管理服务合同》，并按照《长华国际中心物业管理服务合同》的约定缴纳管理费；水、电费的计算标准参照政府相关规定及长华国际中心实际情况结合制定，乙方须自行负担每月的水、电费，并须按甲方的收费通知单所约定的日起前支付；甲方已于本合同签订前向乙方说明该物业建筑物的状况，而乙方在本合同签订前及与甲方签署《物业交接确认书》时已通过各种可能之途径了解、实地勘察该物业状况及周围地理环境、商业环境等状况，具体不限于空调、照明、用电、消防等使用注意事项和甲方有关装修管理规定、程序、验收要求及装修期乙方已缴付的相关费用标准；本合同签订前，甲方已向乙方出示了能足以表明甲方对长华国际中心拥有合法使用权、经营管理权的证明资料，乙方已清晰了解房屋产权与该铺位状况；乙方有权并应该在交付日期前已详细了解涉案商铺权属状况、装修、设施、该物业公共部位、公共设施设备等情况，如果乙方认为该物业存在缺陷，应当拒绝签署《物业交接确认书》，并在交付日当天向甲方提出书面异议，逾期未提出书面异议或签署《物业交接确认书》后向甲方提出书面异议的，均不构成该物业交付的有效异议；甲方系经长华国际中心物业产权人委托的物业公司，负责包括长华国际中心在内的全部物业管理事项；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，均同意变更合同的，合同方可变更，变更必须以书面方式进行，变更本合同的，要求变更合同的乙方应主动向另一方提出；提前解除本合同条件如下，经双方协商一致，同意提前解除合同的；出现非甲方能及的情况，使该物业设施正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，且中断期一次超过60日，乙方认为严重影响正常使用物业的等，因提前解除合同，使一方遭到损失的，有过错的乙方因赔偿另一方的损失；在租赁期间内，甲方有如下行为，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，未按本合同约定的时间交付物业供乙方使用的，超过90日的；违反本本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该物业的；违反本合同及其补充条款的月，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用等；乙方依据合同单方解除合同，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金、退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在3日内迁离该物业；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广费、仓库租金（如有）及水、电、空调、燃气及其他费用之一或部分或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金，逾期达15日以上的，甲方有权委托长华国际中心的物业公司采取停止供应水、电、燃气、空调或停止使用其他设施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，逾期达30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任。2018年7月13日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺197商铺2018年10月1日至2018年10月31日管理费1个月748.9元。同日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺199商铺2018年10月1日至2018年10月31日管理费1个月746.1元。2018年9月6日，被告办理涉案商铺的收铺手续，并于同日提交《长华国际商业中心商户装修申请表》，装修时间从2018年9月7日至2018年10月22日（预计45天）。2018年11月23日，涉案商铺所在楼栋办理竣工验收备案手续。2020年3月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告确认：被告于2018年9月6日交装修保证金5000元，已用于抵扣水电费，原告请求被告支付的水电费3680元。被告已结清；原、被告均确认涉案商铺位于长华国际商业中心一楼外街，被告已支付涉案商铺保证金71760元及租金17940元、管理费1495元（2018年12月1日至2018年12月31日）。另查明，《3月26日会议各方承诺》载明：一、开发商承诺2019年4月25日前将商场所有硬件措施完善、可以正常运转（包括但不限于电梯、卫生间），且租户及开发商于今日起10日内完成排查，租户可主动将问题发至微信群汇总及监督整改情况。二、开发商承诺内街（含二、三楼）3月、4月全部免租金，其他月份按原公式方案执行，外街按原公式方案执行。三、开发商承诺，租户撤场的同意退三押一租的租金，前提是租户结清电费、物业管理费和公摊水电费、房屋需要高于交付标准，装修押金如果是已经审批的可退，未经审批需要恢复原貌才退还。原告员工王蒙、租户代表5人在该会议记录上签名。原告出具《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，载明：关于长华国际中心南区步行街租金优惠方案，经公司高层商讨报请董事会决议如下：如不接受该优惠方案，可按照按326政府协调会约定申请办理退铺（退铺申请截止时间6月30日）：步行街最新租金优惠方案（3-12月）优惠方案分类具体区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注最新优惠方案A类LG外街、1F沿街按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折优惠截止12月管理费按合同标准执行B类LG内街、1F内街免租免租按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折C类2F、3F免租免租按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案商铺权属状态为限制房产，并不影响《物业租赁合同》的效力，原、被告签订的《物业租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。一、关于租金及物业管理费应否支付问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租方亦应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告本着销售经营的目的与原告签订《物业租赁合同（南区）》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告合理利用商场附属设施设备以及商场整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体租户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商场的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此负有一定责任。被告在合同签订后接收了原告交付的涉案商铺进行经营，未按照合同约定及时给付租金及物业管理费，已构成根本违约。综上，对于原告所主张的租金和物业管理费，原告虽存在管理失当的行为，但亦完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故被告应当支付租金及物业管理费。被告主张涉案商铺存在漏水情形，本院经综合审查后予以确认，但涉案商铺漏水问题属于原告交付瑕疵，根据现有证据，未能充分证明涉案商铺的漏水问题属于一个持续状态，亦未能证明该漏水问题足以影响被告的使用，被告以此为由抗辩租金支付，依据不足，本院不予支持。二、关于租金及物业管理费的支付金额问题。考虑合同的履行情况及商铺的经营情况等因素，结合原告发布的租金优惠政策及涉案商铺所在一楼沿街的位置，本院确定涉案商铺于2019年1月至2020年1月期间，租金及物业管理费标准按每月应缴费用8折进行收取；又因2020年2月份新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉讼租赁物的使用和经营造成影响和损失，基于公平原则，本院酌定涉案商铺于2020年2月，租金、物业管理费标准按当月应缴费用减半进行收取。故被告应支付原告2019年1月至2020年2月的租金206083.51元【其中2019年1月至2019年9月期间按每月14352元（17940元/月×0.8）计租，2019年10月至2020年1月期间按每月16630.38元（20787.98元/月×0.8）计租，2020年2月按10393.99元（20787.98÷2）计租】及物业管理费15969.59元【其中2019年1月至2020年1月期间按每月1172.08元（1465.1元/月×0.8）计物业管理费，2020年2月按732.55元（1465.1元/月÷2）计物业管理费】予原告。原告请求超出本院核定部分，不予支持。合同已对计租面积进行约定，被告以预测建筑面积与合同约定计租面积不一致，主张以预测建筑面积计算租金，依据不足，本院不予支持。三、关于原告主张的迟延付款滞纳金问题。原告主张的迟延付款滞纳金实为逾期付款违约金，考虑到原告在合同履行过程中存在瑕疵，且原、被告对租金及物业管理费支付标准产生争议，故本院对原告请求被告支付逾期支付租金及物业管理费的违约金的诉讼请求不予支持。四、关于水电费的支付问题。原告请求被告支付2019年1月至2020年2月水电费3680.09元，后又主张该部分水电费被告已结清，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百一十六条、第二百一十七条之规定，判决如下：一、被告关家俊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金222713.89元及物业管理费15969.59元予原告佛山市长华商业管理有限公司；二、驳回原告佛山市长华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4776.74元（原告已预交），由原告负担2336.61元，被告负担2440.13元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年八月三十一日书记员  刘冬花