呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初1529号原告：孙丹琪，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：门英杰，女，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭慧强，男，住呼和浩特市。原告孙丹琪与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称“富邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告孙丹琪及其委托诉讼代理人门英杰、被告富邦公司委托诉讼代理人郭慧强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙丹琪向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告继续履行原告于2014年3月28日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，按合同约定支付被告拖欠原告2015年至2019年全年租金共计34924.65元；2.依法判令被告按人民银行同期贷款利息支付原告逾期利息7596元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2002年10月11日原告购买了被告位于中山西路青城公园对面的富邦商业楼摊位。按购买合同约定，由富邦公司整体回租经营管理。被告每年以总购房款的10%返还原告作为租金。2014年3月28日被告与原告签订《呼市富邦商厦回租合同》，租期五年，即从2014年1月1日至2018年12月31日止，合同中规定每年元月份被告支付原告上半年租金。七月份支付下半年租金。但被告从2015年合同期内未按时履行过合同，2015年租金付了3006.85元，还欠4579.45元，从2016年至2018年分文末付。2019年至今，在原、被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期没有续签回租合同的情况下，被告继续占用原告摊位牟取利益，并且被告2016年在没有经过原告同意的情况下将包括原告摊位在内的富邦商厦商业区整体出租给了“呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司”。富邦和金锐双方合同约定自2016年至2026年，为期十年。被告与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订的合同时限(2016年始--2026年止)已经超出了和原告签订的合同时限（2014年始-2018年止)，且在富邦商厦继续正常经营的情况下被告仍拒付原告2019年租金7586.3元。根据《中华人民共和国合同法》。第二百三十六条规定，“租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。”原告认为，原、被告于2014年3月签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期,没有续签《回租合同》的情况下，被告继续使用原告摊位，将原告摊位出租给金锐公司牟利,原被告在法律上已经形成不定期租赁合同关系，被告与原告于2014年3月签订的《呼市富邦商厦回租合同》继续有效。因此，原告要求被告继续履行原、被告于2014年3月签订的《呼市富邦商厦回租合同》。支付原告2019年全年租金及相应的违约金是合理合法的，被告拒付原告租金实属违反法律规定，侵害原告合法权益，是违法行为。为了维护法律尊严，维护我国社会主义法制社会秩序，维护原告的合法权益，原告向贵院提出法律诉讼，恳请法院依法判决，使遵法守法者的合法权益得到有效的法律保护，使违法者受到法律的应有制裁。被告富邦公司辩称，原告与本案涉诉标的主体不适格。被告对原告诉请的2015年-2018年租金认可，对2019年租金不认可，对原告诉请的逾期利息在原合同中双方没有约定，不应该得到支持。原被告双方签订的租赁合同自2018年12年31日到期，双方再无签订新的租赁合同。且被告也与金锐公司于2019年解除了租赁合同关系，2019年实际承租人是金锐公司，故原告诉请的2019年租金应该向金锐公司主张。本院经审理认定事实如下：1.孙成林于2002年10月11日从被告处购买了位于呼和浩特市××区#、193D#号商铺，双方签订了《房屋买卖合同》，约定购买价格为75863元。2014年3月28日，门英杰代孙成林（乙方）与被告富邦公司（甲方）签订《呼市富邦商厦回租合同》，约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦壹层摊位191、193号，房款总额为75863元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金7586.3元。三、租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2、孙承林（曾用名：孙成林）于2008年2月18日因病亡故。2020年4月24日，案外人许某（甲方）、孙某（乙方）、门英杰（丙方）、原告孙丹琪（丁方）签订《继承析产协议书》，约定：甲方许某的配偶、乙方孙某的父亲、丙方门英杰的公公、丁方孙丹琪的祖父孙承林（曾用名：孙成林）已于2008年2月28日因病在呼和浩特市死亡，孙承林与呼和浩特市富邦新技术开发有限责任公司签订了《房屋买卖合同》，购买了坐落于呼和浩特市××路摊位（191B#、193D#）号，合同约定房屋建筑面积6.375平方米。上述夫妻共同财产中的一半份额是孙承林的遗产，根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承，孙承林的配偶是许某。孙承林的父母均已先于其死亡，孙承林生前共有二个子女，即长子孙某、次子孙志强，再无其他子女，被继承人孙承林的上述遗产应由其配偶、长子孙某、次子孙志强共同继承。因孙承林的次子孙志强于2019年2月1日后于被继承人孙承林死亡，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十二条规定：继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。故孙志强应继承孙承林的上述遗产份额转由其配偶门英杰、女儿孙丹琪、母亲许某共同继承。现甲、乙、丙、丁四方就上述财产达成如下协议：一、甲方许某、乙方孙某均自愿放弃对孙承林上述遗产的继承权；二、甲方许某、丙方门英杰均自愿放弃孙志强应继承孙承林遗产份额的转继承权；三、孙承林的上述遗产由丁方孙丹琪一人继承。四、甲方许某自愿将上述《房屋买卖合同》项下的权利中属于个人所有的相关权利无偿转让于丁方孙丹琪。即上述《房屋买卖合同》项下的房屋全部归丁方孙丹琪所有。五、甲方许某、乙方孙某、丙方门英杰放弃继承权后，保证不再对上述房屋主张任何权利。甲方许某将上述《房屋买卖合同》项下的权利中属于自己的相关权利无偿转让给丁方孙丹琪后，保证不再对上书房屋主张任何权利。内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处对以上《继承析产协议书》进行公证并出具（2020）呼北证内字第851号《公证书》。2.孙承林一方与富邦公司签订的呼市富邦商厦回租合同到期后，富邦公司未与孙承林一方办理退还摊位手续，仍继续租赁使用案涉摊位至2019年12月31日，欠付出租方34924.65元。3.经本院依法询问门英杰、许某、孙某，三人均表示不主张本案诉请的租金，租金归孙丹琪所有。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，本案的争议焦点为：1、本案原告主体是否适格；2、原告的诉讼请求是否具有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，根据原告提交的《继承析产协议书》以及（2020）呼北证内字第851号《公证书》，并结合案外人门英杰、许某、孙某向本院陈述的意见，原告孙丹琪在本案中主体适格，有权向被告主张欠付租金。针对第二个争议焦点，被告租赁涉案房屋系被告真实意思表示，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此原、被告于2014年3月28日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告拖欠租金已构成违约，故对于原告主张的2015年-2019年全年租金共计34924.65元，依法予以支持。关于利息，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而原告因被告违约所产生的损失为被告逾期付款产生的利息损失，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率以及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分期计算为4841.73元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告孙丹琪租金34924.65元；二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告孙丹琪利息4841.73元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计430元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担402元，原告负担28元。。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 姜 薇二〇二〇年八月十二日书记员 宋俊杰