山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终1187号 上诉人（原审被告）：菏泽城建置业有限公司，住所地菏泽市桂陵路与长城路路口。 法定代表人：何淑军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡辉，山东两仪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孔宪坤，男，1968年9月27日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：杜德景，山东敬人律师事务所律师。 上诉人菏泽城建置业有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人孔宪坤商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院(2019)鲁1791民初2707号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城建公司上诉请求：撤销一审判决，依法判决驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，涉案《商品房买卖合同》补充协议不是格式条款，是双方协商一致自愿签订的协议。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人逾期办证违约金没有任何法律和事实依据，依法不应得到支持。1.被上诉人没有实际损失，逾期办理产权证书没有给被上诉人造成任何损失。2.现涉案房屋已经通过住建部门的综合验收，房屋达到办理产权证书的条件。上诉人也已按照商品房买卖合同及补充协议的约定，委托第三方机构到产权登记机关为被上诉人办理房屋所有权证。3.根据涉案房屋《商品房买卖合同》第四条约定，该房屋的定价方式为“建设成本价”，答辩人并没有从中获利。被上诉人并未提供任何证据证明因逾期办证给其造成任何具体的经济损失。三、一审法院判决适用法律错误。根据被上诉人在一审提交的起诉状以及庭审记录显示，被上诉人要求确认其与上诉人签订的补充协议第六条无效，对其不发生法律效力。但一审法院判决撤销涉案补充协议第六条，明显与被上诉人的诉请不一致，属于适用法律误。 被上诉人孔宪坤辩称，上诉人应当按照《商品房买卖合同》承担赔偿责任，签订的补偿协议第六条系无效条款，应驳回上诉，维持原判。 原审原告孔宪坤向一审法院起诉请求：1、确认城建公司与孔宪坤签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条无效，不对孔宪坤发生效力，后变更为请求撤销该条款；2、判令城建公司协助孔宪坤办理不动产权属证书；3、判令城建公司支付自2018年12月26日至2019年10月10日逾期办理房产证违约金29057元，后续违约金直至城建公司协助孔宪坤办理不动产权属证书之日止；4、由城建公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年8月12日，孔宪坤（买受人）与城建公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：孔宪坤购买城建公司开发的位于菏泽市××路××路××小区××号楼××单元××号房屋及附属用房-1007，总价款504768.20元；签订合同时一次性付清；城建公司于2016年5月31日前将经验收合格的商品房交付孔宪坤；该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：……3、买受人不退房，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之二向买受人支付违约金；该合同还约定了其它内容。孔宪坤按照约定付清了房款。2017年7月2日城建公司向孔宪坤交付了涉案房屋，退还房款2039.20元。2019年6月4日，孔宪坤在城建公司预先拟定《商品房买卖合同》补充协议上签字，对办理房产证事宜进行了约定，其中第六条约定：在签订本协议时对商品房买卖合同双方互不要求对方承担任何违约责任，甲方依照本协议将房产证办理完毕并交给乙方后，即视为将商品房买卖合同全部依约履行完毕。城建公司还让其他多名业主签订了内容相同的协议。 另查明，城建华府兰庭小区1号楼于2019年11月7日可以受理首次登记业务。 一审法院认为，城建公司与孔宪坤签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。合同生效后对合同当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务、享有权利。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”城建公司让包括孔宪坤在内的多名业主签订了内容相同的协议，该协议系城建公司为了重复使用而预先拟定，订立协议时未与对方协商，系格式条款。城建公司没有提供证据证明其在让包括孔宪坤在内的多名业主签订该补充协议时，已经采取合理方式提示或说明提起对方注意免除其责任的条款，涉案补充合同第六条系免除城建公司违约责任的条款，故孔宪坤要求撤销该条款的诉讼请求，应当予以支持。2017年7月2日城建公司向孔宪坤交付了涉案房屋，按照约定城建公司应当在向孔宪坤交付使用房屋后的540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则构成违约，由城建公司承担违约责任。涉案房屋可以受理首次登记业务之日，即为城建公司向不动产登记部门提供齐全的备案资料之日。孔宪坤自收房之日到城建公司提供齐全备案资料之日为855天，城建公司提供备案资料逾期315天，城建公司应当给付孔宪坤逾期办证违约金31671.93元[（504768.20-2039.20）×0.2‰×315]。2019年11月7日城建公司已履行备案义务，孔宪坤要求城建公司承担此后未能办理权属证书的违约责任与合同约定不符，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”城建公司作为涉案房屋的出卖人，有协助孔宪坤办理不动产变更登记的义务。城建公司的辩解理由缺乏事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第九条之规定，判决：一、撤销原告孔宪坤与被告菏泽城建置业有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条；二、被告菏泽城建置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告孔宪坤办理不动产变更登记；三、被告菏泽城建置业有限公司于本判决生效后三日内给付原告孔宪坤逾期办证违约金31671.93元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费592元减半收取296元，由被告菏泽城建置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，该案争议焦点是：1、双方签订的补充协议第六条应否撤销；2、上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金。 关于焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。结合本案查明事实，可以认定上诉人与被上诉人签订的补充协议，系上诉人为了重复使用而预先拟定且未与被上诉人协商的格式条款。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第九条规定，上诉人作为提供格式条款的一方，应对免除其责任的条款尽到提示和说明义务，但并无证据证明其已尽到上述义务，一审法院结合被上诉人的请求，即“如不认定补充协议第六条无效，则请求撤销该条款”，判决撤销补充协议第六条并无不当。 关于焦点2，双方在《商品房买卖合同》中约定，上诉人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人于2017年7月2日交付房屋，直至2019年11月7日才完成上述备案义务，逾期315天，一审法院根据合同约定判决上诉人支付被上诉人逾期办证违约金31671.93元并无不当。上诉人主张被上诉人并没有实际损失，但本案中上诉人确实存在违约行为，应按照约定承担违约责任；主张其已向被上诉人支付了逾期交房违约金，再支付逾期办证违约金则显失公平，于法无据，本院不予支持。 综上所述，菏泽城建置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费592元，由上诉人菏泽城建置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李学军 审判员  陈尔森 审判员  张秀云 二〇二〇年八月二十八日 书记员  赵 晗