湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7048号原告:瑞幸咖啡（长沙）有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东屯渡街道万家丽中路一段**万家丽国际MALL项目写字楼第**1601，统一社会信用代码：91430102MA4PWXK41H。法定代表人：李宏。委托诉讼代理人：杜雪梅，女，1982年10月10日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：温旭，男，1993年2月9日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：罗河兰，男，1972年2月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈育红，女，1975年11月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系被告配偶。原告瑞幸咖啡（长沙）有限公司（以下简称原告）与被告（以下简称被告）罗河兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞幸咖啡（长沙）有限公司的委托诉讼代理人杜雪梅、温旭，被告罗河兰的委托诉讼代理人陈立阳、陈育红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞幸咖啡（长沙）有限公司向本院提出诉讼请求：ｌ、解除双方于2019年11月26日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告返还原告租金33000元和押金30000元。3、判令被告支付原告违约金33000元。判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告和被告于2019年11月26日签订《房屋租赁合同》。该合同约定：被告将其所有的长沙市岳麓区××路××号××栋××房（以下简称涉讼店面）出租给原告，用于商业经营；租赁期限为36个月，自2020年1月1日起至2022年12月31日止；月租金为11000元／月（含税），租金每3个月支付一次，押金为30000元，合同终止或解除后7日内，如无押金扣除事项，被告应按押金一次性全额退还原告；被告应于2019年12月15日前，将涉讼店面清理后交付给原告，原告可以提前进场施工；被告应在上述保证期间内通知原告接收房屋，并确保该房产达到附件一中双方约定的场地交付标准；被告保证原告在租赁期限内，始终合法享有租赁房产的完整而正常的使用权，可正常经营；原被告任何一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付当年度月租金两倍的违约金；如争议无法协商解决，由房产所在地有管辖权的人民法院管辖等。合同签订后，原告依约向被告支付了首期3个月的租金33000元和押金30000元。然而，时至今日，被告仍未向原告交付涉讼店面，早已超过合同的交房期限。且被告态度傲慢，既不与原告协商变更合同，也拒绝承担违约责任，视诚信原则与国家法律为无物。原告迫于无奈，只能通过起诉维护自身合法权益，请求法院判如所请。被告罗河兰辩称，一、原告提起的解除合同的事实依据不成立，具体表现为：（一）从原告诉状所写的事实看，原告要解除合同的理由是两点：一是在2019年12月15日未交付租赁房屋；二是争议无法解决。而原告就这两点理由提起诉讼，既无事实依据，也无法律依据支持。（二）原告单方面提起解除合同之诉，无法律依据支持。二、本案房屋租赁合同发生的真正原因是原告主动放弃了租信使用该门面的权利。三、对案件中的其他一些事实，在答辩状中已写明。综上，本案的纠纷已经发生，而且自今年元月以后，门面一直空着，原告也不来经营，造成本应发挥经济效益的物权而未能发生效益，该责任不在被告。为此，请人民法院在查清事实的基础上，作出公正处理。经审理查明：原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）于2019年11月26日签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其所有的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××房，建筑面积为50平方米，其中使用面积为50平方米，租赁用途为商业运营的房产租赁给乙方。租赁期限为36个月，自2020年1月1日起至2022年12月31日止。如因甲方原因未能按时房屋交付的，则租期顺延，起租日也按逾期交房的天数顺延，对此双方进行书面确认。甲方于2019年12月15日前将租赁房屋清理后交付给乙方，乙方可提前进场施工。甲方应在上述保证期限内通知乙方接收房屋，并确保该房产应达到附件一中双方约定的场地交付标准。乙方应在接到甲方的通知后对场地进行验收，验收合格后双方按照附件二的格式签署《场地交接单》。场地的实际交付日期以场地交接单的签订日期为准。若乙方对场地进行验收后，场地未完全达到双方约定的交付标准或存在其他影响乙方正常装修、使用该房屋进行经营活动的，则乙方有权拒绝签署场地交接单及接收该场地，直到甲方使该场地达到双方约定的交付标准；或者在双方意见达成一致的情况下，署场地交接单。租金的支付方式为固定租金，租赁房产的月租金为人民币11000元，金额含税，税率为5%。租金3个月支付一次，即每次支付人民币11000元。支付时间为每个租赁周期开始前15日。押金为30000元，甲方应于收到押金后的七日内向乙方出具押金的合法收据。本合同终止或解除后7日内，如无押金扣除事项，甲方应将押金一次性退还乙方。合同约定的场地交付标准为：甲方提供租赁房屋的房地产权证或预售许可证、建筑用地许可证、建筑规划许可证暂代房地产权证。如甲方是个人出租行为，甲方提供有效身份证明，包括身份证或护照。如甲方非自然人，提供甲方营业执照、法定代表人身份证及银行开户证明（甲方营业执照及法定代表人身份证需盖章）。如所涉房产系甲方转租的，甲方提供转租证明、场地证明及（或）授权委托书等以证明其转租权。如乙方租赁区域为扩建、搭建房，提供扩建、搭建的许可证。甲方提供乙方租赁区域包括平面施工图、喷淋消防图、空调布置图、给排系统图、电力系统图在内的各种精确、清晰、含尺寸之图纸。甲方提供和场地相符合的界限图纸，其租赁面积以乙方实际测量为准。甲方提供施工通道平面图，并告知乙方其确切位置以及有无时间或其他限制。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告支付了3个月的租金33000元及押金30000元。原、被告签订租赁合同时，本案所涉的房屋与意盒蛋糕租期未届满。后双方围绕意盒蛋糕的退场问题在协商，根据被告与原告员工杜雪梅的微信聊天记录显示，原告对本案所涉的租赁房屋租期未届满的事实知情，意盒蛋糕在直至2020年3月才退场。2020年3月14日原、被告双方协商签订补充协议，后未果。被告配偶陈育红于2020年4月30日向原告员工杜雪梅发送短信息载明：“你好小妹，门面已经空了两个月了，你如果不要请给我一个明确的答复，我不可能一直这样空着，会尽快利用，到时候别说我没有给你门面，以后造成的一切损失由你负责，还请理解”。现原告认为被告违约，要求被告承担违约责任，双方协商未果，遂诉至法院。另查明，被告在庭审中陈述，本案所涉房屋已经于2020年7月至8月间出租给他人。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《付款凭证》、《账户历史交易明细查询》及被告提交的《租赁合同》、《聊天记录》、《信息》、《出租公告》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告瑞幸咖啡（长沙）有限公司与被告罗河兰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于原告提出解除双方于2019年11月26日签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院认为被告陈述本案所涉的租赁房屋已经租给他人，已经导致该租赁合同履行不能，故本院对原告的该诉讼依法予以支持。关于原告提出的判令被告返还原告租金33000元和押金30000元的诉讼请求，认为经庭审查明，原告并未实际使用被告的房产，故本院认为33000元的租金应予以退还。关于退还押金30000元的诉讼请求。租赁合同约定的交房日期为2019年12月15日前，但租赁合同亦约定如因甲方即原告原因未按时完成房屋交付的，则租期顺延，起诉日也按预期交房的天数顺延，双方对此应书面确认。根据原、被告双方提交的材料，在2019年11月27日至2020年3月14日原、被告双方一直在协商原告进场及双方另行签订《补充协议》的事宜，至2020年4月30日，被告配偶陈育红向原告工作人员杜雪梅发送短信要求原告公司收房。本院认为被告在租赁合同中的义务是向原告交付房屋，在向原告发出收房通知后，原告认为未达到房屋交付的标准而未收房。纵观本案，原、被告签订本案所涉的《租赁合同》时本案所涉租赁房屋与他人的租赁期未届满，原告是知情的，且根据被告提交的与原告员工的聊天记录，原告公司员工亦到租赁房屋处勘察过，在被告配偶陈育红向原告工作人员杜雪梅发送短信要求原告公司收房后，原告公司以未达到交付条件为由拒绝收房，亦不及时解除合同。综上，被告提交的证据不足以证实其向原告公司提交了《房屋租赁合同》附件一中约定的租赁房屋，但原告在合同的履行过程中亦存在一定过错，故被告应退还原告28000元押金，对原告诉请的超出部分本院依法不予支持。关于原告提出要求被告支付30000元违约金的诉讼请求，本院认为如上所述，原告在合同的履行过程中亦存在一定过错，故本院对原告的该诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告罗河兰于本判决生效之日起十日内向原告瑞幸咖啡（长沙）有限公司返还租金33000元，押金28000元；二、驳回原告瑞幸咖啡（长沙）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，减半收取为1100元，由被告罗河兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年八月二十七日法官助理林青曼书记员解秋阳