湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2823民初1130号原告（反诉被告）：巴东县乾峰房地产开发有限公司，住所地：湖北省巴东县野三关镇名相路新颜村**，统一社会信用代码：91422823795938560Y。法定代表人：程银锁，巴东县乾峰房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：胡煌，湖北楚峡律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邓许红，女，1987年3月27日出生，土家族，大专文化程度，巴东县乾峰房地产开发有限公司会计，住湖北省巴东县，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：巴东嘉友旅游发展有限公司，住所地：湖北省巴东县野三关谭家村小区野三关农产品交易市场**楼，统一社会信用代码：91422823MA48C04G31。法定代表人：李建华，巴东嘉友旅游发展有限公司董事长。原告（反诉被告）巴东县乾峰房地产开发有限公司（以下简称乾峰公司）与被告（反诉原告）巴东嘉友旅游发展有限公司（以下简称嘉友公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理。本案在审理过程中，嘉友公司以要求乾峰公司返还装修费用为由向本院提起反诉。本院经审查后，依法受理。2020年7月27日，本院依法适用简易程序对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理，原告乾峰公司的委托诉讼代理人胡煌、邓许红，被告嘉友公司的法定代表人李建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乾峰公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求嘉友公司返还乾峰公司位于巴东县××小区××关农产品交易市场××楼××、××、××号房屋及借用的办公物品；2.请求人民法院判令嘉友公司支付2017年11月4日至2018年11月4日期间的房屋租金60000.00元，并自2018年11月5日始至实际返还房屋之日止按每日164.38元支付房屋占用费；3.本案诉讼费由嘉友公司承担。事实与理由：2016年11月4日，乾峰公司与嘉友公司签订《房屋租赁合同》，合同约定嘉友公司租赁乾峰公司位于巴东县××小区××关农产品交易市场××楼××、××、××号房屋及借用办公物品；面积666平方米，租赁期间自2016年11月4日至2018年11月4日；租金每年60000.00元，先交租金后使用房屋。合同签订后，嘉友公司缴纳了2016年11月4日至2017年11月4日期间的租金60000.00元，2017年11月4日后的租金未缴纳，乾峰公司派员多次催讨未果。故此，乾峰公司特诉至人民法院，请法院支持乾峰公司的诉讼请求。嘉友公司辩称，1、乾峰公司的诉讼请求要求解除合同，返还房屋，从双方签订的合同，这是乾峰公司的权利，但是房屋租赁后，嘉友公司投入了大量的资金，进行了简单的装修，还对两套大的房间进行了精装修，花费980000.00元。若乾峰公司要求解除合同，我方同意。但是对于房屋增加的价值部分我方提出反诉请求，要求乾峰公司进行返还；2、欠的租金，我方交付一年60000.00元属实，但是对于乾峰公司请求的每天164.38元的房屋占用费我方有异议；3、办公物品以原始的交接清单为准；4、本案中我方持有欠债还钱的态度，对于欠费以实际金额为准，若约定有违约金等，我方愿意接受。就是要求乾峰公司将每日164.38元的计算明细解释清楚。我方大规模的经营即将开始，我方也需要经营场所，房子我方还是想继续使用，所以本案中我方愿意调解此事。另外我方有意愿购买涉案房屋，也可以进行协商。另外，因为疫情的影响，对于租金的问题请求法院考虑实际情况，结合法律作出判决，减免半年的租金，因为这个疫情是属于不可抗力的因素。嘉友公司向本院提出反诉请求：1.判令乾峰公司承担房屋添附98万余元；2.判令乾峰公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年11月4日，嘉友公司租赁了乾峰公司位于巴东县××小区农产品交易市场××楼××层房屋（面积666㎡），用于公司办公所用。合同签订后，嘉友公司用了约半年时间予以装修，花费约98万元。现仅使用三年多时间，乾峰公司因偿还他人债务，欲收回所租全部房屋。经协商未果，故提起反诉。嘉友公司认为，欠租费是事实，应依约补交并自愿承担相应的违约责任。但嘉友公司承租房屋后花费98万余元进行了精装修，对乾峰公司的房屋价值实施了添附。因此，乾峰公司收回房屋时，理应对嘉友公司添附的房屋价值予以补偿，请法院公正审理，依法维护嘉友公司的合法权益。乾峰公司辩称，1、嘉友公司诉称2016年11月4日双方签订涉案房屋的租赁合同属实，但反诉人对涉案房屋进行装修，被反诉人乾峰公司并不知情，反诉人也未提交证据证实其对案涉房屋进行装修系经过被反诉人同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，反诉人要求被反诉人承担添附的费用没有法律依据和事实依据；2、即使反诉人对案涉房屋进行装修经过被反诉人的同意，但根据双方《房屋租赁合同》的第四条第一款的约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，反诉人主张被反诉人承担添附的价款仍然没有法律依据。综上恳请人民法院依法驳回反诉人的不当诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月23日，巴东县乾峰投资有限公司在巴东县工商行政管理局注册登记成立，其经营范围为：房地产开发、土石方开挖，市场开发，政策允许的农副产品、建材购销。2018年4月24日，巴东县乾峰投资有限公司的名称变更为乾峰公司。2016年11月4日，巴东县乾峰投资有限公司作为出租方（甲方）与嘉友公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租的商铺坐落地址位于野××小区××关××交易市场××楼××、××、××房，面积666平方米；租期两年，自2016年11月4日起至2018年11月4日止；承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借未经甲方同意的；2.承租人利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3.承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金。租赁合同期满，承租方若继续租用，可再签租赁合同，其租金另行确定，但不得高于当地的物价及周边租金；每年租金为人民币陆万元（小写：60000.00元），乙方按年度向甲方支付租金，先交租金后使用房屋；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的房屋后，承租方不得拆除破坏已装修部分及房屋架构。该《房屋租赁合同》还对违约责任、免责条件等方面作了详细约定。同日，嘉友公司支付巴东县乾峰投资有限公司租金60000.00元。后，巴东县乾峰投资有限公司将位于巴东县××小区××关××交易市场××楼××、××、××房交付给嘉友公司，并将房屋内的办公用品沙发8座（7座单人、1座三人）、茶几2个、大会议桌1张、会议椅14把、投影仪1套（屏幕1个、音箱2个、麦克1个）、办公桌（隔断）两组8个、办公椅8把、大办公桌2张、单人办公椅2把、档案柜5组、木质小茶几1张、饮水机1台、电脑（台式）4台（显示器3台、机箱4台）、路由器2台、乒乓球桌1张、大写字板1个等出借给嘉友公司使用。2016年11月7日，嘉友公司将涉案租赁房屋以98万元的价格发包给恩施市易百装饰工程有限公司进行装修。装修结束后，嘉友公司将涉案租赁房屋用于公司的办公场所。租赁期限届满后，嘉友公司未与乾峰公司续签房屋租赁合同，亦未清偿2017年11月4日至2018年11月4日期间的房屋租金。2020年5月21日，乾峰公司诉至法院，要求判如所请。庭审中，因受疫情影响，乾峰公司明确表示同意减免嘉友公司半年的房屋占用费30000.00元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，巴东县乾峰投资有限公司与嘉友公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。巴东县乾峰投资有限公司系乾峰公司的前身，巴东县乾峰投资有限公司更名后，原巴东县乾峰投资有限公司的债权债务已转为乾峰公司的债权债务。故，乾峰公司向嘉友公司主张权利的主体适格。本案中，涉案《房屋租赁合同》已明确约定，租期两年，租赁合同期满，承租方若继续租用，可再签租赁合同，其租金另行确定，但不得高于当地的物价及周边租金。但根据庭审查明，双方在租赁期限届满后，并未续签租赁合同。虽然庭审中，嘉友公司主张其与乾峰公司的负责人达成了口头续签租赁合同的约定，但其并未提交证据予以证明。而且，乾峰公司对此予以否认。同时，根据双方签订的《房屋租赁合同》可知，双方已明确约定先交租金后使用房屋，而嘉友公司在租赁期限届满后并未采取积极缴纳租金的方式表明其想继续承租涉案房屋的意愿。相反，嘉友公司在承租房屋后，仅支付乾峰公司2016年11月4日至2017年11月4日期间的房租。因此，双方于2016年11月4日签订的《房屋租赁合同》因租赁期限届满已于2018年11月4日终止。对此，本院不再另行作出合同解除的判决。因涉案《房屋租赁合同》的租赁期限已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，嘉友公司作为承租人应返还租赁房屋。故，对于乾峰公司要求嘉友公司返还位于巴东县××小区××关××交易市场××楼××、××、××房及借用的办公用品，于法有据，本院予以支持。在租赁合同中，支付租金为承租人的基本义务，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，嘉友公司在承租房屋后，仅支付乾峰公司2016年11月4日至2017年11月4日期间的房租，尚欠2017年11月4日至2018年11月4日期间的租金60000.00元未支付。因此，乾峰公司要求嘉友公司支付租金60000.00元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。嘉友公司在租赁期限届满后，并未将涉案租赁房屋返还给乾峰公司，该房屋现仍处于嘉友公司的占有使用下。因此，对于乾峰公司要求嘉友公司自2018年11月5日起至房屋返还之日止按日164.38元（6万元÷365天=164.38元）的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。庭审中，乾峰公司以受疫情影响为由自愿为嘉友公司减免3万元的房屋占有使用费，系其对自身诉讼权利的处分，本院予以认可。综上所述，扣除乾峰公司为嘉友公司减免的半年房屋占有使用费，嘉友公司应自2019年5月5日起至房屋返还之日止按日164.38元的标准支付乾峰公司房屋占用使用费。对于嘉友公司的反诉请求，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。本案中，虽然嘉友公司对涉案租赁房屋装修系事实，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，嘉友公司要求乾峰公司承担房屋装修添附98万余元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告巴东嘉友旅游发展有限公司于本判决生效后10日内将位于巴东县野三关谭家村小区野三关农副产品交易市场3号楼3-3-1、3-3-2、3-3-3号房返还给原告巴东县乾峰房地产开发有限公司；二、被告巴东嘉友旅游发展有限公司于本判决生效后10日内将借用的办公用品沙发8座（7座单人、1座三人）、茶几2个、大会议桌1张、会议椅14把、投影仪1套（屏幕1个、音箱2个、麦克1个）、办公桌（隔断）两组8个、办公椅8把、大办公桌2张、单人办公椅2把、档案柜5组、木质小茶几1张、饮水机1台、电脑（台式）4台（显示器3台、机箱4台）、路由器2台、乒乓球桌1张、大写字板1个等返还给原告巴东县乾峰房地产开发有限公司；三、被告巴东嘉友旅游发展有限公司于本判决生效后10日内支付原告巴东县乾峰房地产开发有限公司2017年11月4日至2018年11月4日期间的房屋租金60000.00元，并自2019年5月5日起至房屋返还之日止按日164.38元的标准计付房屋占用使用费；四、驳回被告巴东嘉友旅游发展有限公司的全部反诉请求。上述给付金钱义务，如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3192.00元，减半收取计1596.00元，原告巴东县乾峰房地产开发有限公司已预交，由被告巴东嘉友旅游发展有限公司负担；反诉案件受理费13600.00元，减半收取计6800.00元，由被告巴东嘉友旅游发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  郑永娥二〇二〇年八月五日书记员  张华丽附本案判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。