湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初3116号原告：邓淑敏，女，汉族，1980年9月8日出生，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：胡娟，湖南碧灏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秋林，湖南碧灏律师事务所律师。被告：湖南和立东升置业投资有限公司，住所地岳阳经济技术开发区白石岭路星河国际营销中心**。法定代表人：肖辉，总经理。委托诉讼代理人；刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人；王朗，湖南立华律师事务所律师。被告：岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地：岳阳经济技术开发区八字门村弘昱小区。法定代表人：肖辉，总经理。委托诉讼代理人；刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人；王朗，湖南立华律师事务所律师。被告：杨金波，男，汉族，1988年8月6日出生，住岳阳市岳阳楼区。被告：代传珍，女，汉族，1982年12月12日出生，住岳阳市岳阳楼区。原告邓淑敏与被告湖南和立东升置业投资有限公司（以下简称和立东升）、岳阳市兴润物业管理有限公司（以下简称兴润物业）、杨金波、代传珍商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓淑敏的委托诉讼代理人胡娟、刘秋林，被告和立东升、被告兴润物业的共同委托诉讼代理人王朗到庭参加诉讼。被告杨金波、代传珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓淑敏向本院提出如下诉求：1、请求判令被告和立东升、兴润物业、杨金波、代传珍向原告退还购房款22万元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确只要求被告兴润物业承担退还购房款的责任。事实和理由：2018年3月，原告前往被告和立东升开发的“观澜紫台”房地产项目看房，被告兴润物业的销售人员杨金波称有内部指标，在开盘价上享受较大优惠，于是原告与兴润物业就15栋501房达成购买意向。2018年3月12日，依被告杨金波指示的付款方式，原告向被告兴润物业付购房款22万元。被告杨金波将一张收到代传珍15万元意向金的收据交给原告，并向原告出具了证明书。2018年6月，岳阳市住房与城乡建设局认定被告和立东升开发的“观澜紫台”项目在未取得商品房预售许可手续的情况下，以认购形式与被告岳阳兴润公司签订《观澜紫台委托协议书》并收取团购金的行为违法，责令被告和立东升公司退还认购意向金。此后原告多次向四被告主张退还购房款22万元，四被告相互推诿。被告和立东升辩称，1、答辩人从未与被答辩人邓淑敏签订过书面合同，也没有直接收取被答辩人的分文款项，答辩人不是本案适格被告；2、杨金波非答辩人员工，其行为不能代表答辩人；3、被答辩人并没有提供双方签订过书面合同的证据，本案案由应为居间合同纠纷，而非买卖合同纠纷。被告兴润物业辩称，答辩人认可收到了被告代传珍的15万元意向金，根据合同相对性原则，答辩人只能将钱退给代传珍。被告杨金波未予答辩。被告代传珍辩称，答辩人与被告和立东升之间的团购协议书已协议解除，和立东升的工作人员杨金波与答辩人达成一致解除了团购协议，退还了答辩人15万元意向金并补偿了答辩人5万元，答辩人将协议书原件、意向金收据原件等所有原始凭证、票据上交给了杨金波；答辩人没有收取过原告邓淑敏的任何购房款，与原告没有任何关系，答辩人不是本案适格被告。查明的事实“珍珠山花园一期”（观澜紫台）房地产项目由被告和立东升开发建设。2017年12月，被告和立东升与被告兴润物业签订《观澜紫台委托协议书》，以内部认购形式向外销售房屋，收取每户10万至30万不等的团购金。被告兴润物业称被告杨金波系售楼部工作人员，从事宣传工作。2017年10月2日，被告代传珍与兴润物业签订了一份《观澜紫台住宅团购协议书》，约定：代传珍向兴润物业交纳15万元作为购买观澜紫台项目建筑面积100平方米以上房屋的意向金，办理意向金交纳手续后即成为观澜紫台项目团购客户；双方签订正式的《商品房买卖合同》后，代传珍缴纳的意向金直接用于冲抵购房款；如代传珍未认购，则兴润物业于开盘后20个工作日内，全额无息退还15万元意向金。该协议上另备注了15-501房，面积116平方米，团购优惠单价6375元/平方米。同日，代传珍向兴润物业交纳意向金15万元。2018年3月12日，原告邓淑敏前往“观澜紫台”房地产项目售楼部看房，杨金波向原告推荐了15-501房，称该房系团购房，在开盘价上享受较大优惠。后原告同意购买此房，并与杨金波商定预交购房意向金为22万元。同日，原告委托案外人李莎莎向杨金波银行账户上汇款22万元。杨金波收到原告的款项后向代传珍退还了购房意向金15万元，并多支付了5万元。代传珍称该5万元为买断原协议中享有的每平方米2100元的购房优惠。后代传珍将协议书原件、意向金收据原件交给了杨金波。杨金波将代传珍的协议书原件、意向金收据原件交给了原告，并向原告出具了一份证明称：代传珍自愿将观澜紫台15-5**房转让给原告，成交单价为6375元/平方。庭审中，原告选择要求被告兴润物业承担责任。另查明，岳阳市住房和城乡建设局以被告和立东升在未取得商品房预售许可手续的情况下进行销售为由，于2018年6月25日作出岳建行罚字（2018）12号行政罚款决定书，对被告和立东升公司警告1次，责令退还预订性质购房款，并处以3万元罚款。判决的理由及依据本院认为，被告代传珍与被告兴润物业签订团购协议书并交纳意向金后，被告杨金波作为被告兴润物业售楼部的工作人员将代传珍交纳的意向金退还，还多付给代传珍5万元，将代传珍的协议书原件、付款收据原件收回，被告代传珍有理由相信杨金波代表的是兴润物业，因此代传珍与兴润物业之间的合同关系已经解除。杨金波在兴润物业的售楼部作为涉案房屋的销售人员将诉争房屋另行出售给原告邓淑敏，收取了原告的购房款并将代传珍的协议书原件、付款收据原件交给原告，并出具证明称代传珍自愿将观澜紫台15-5**房转让给原告，成交单价为6375元/平方。原告有理由相信其是与兴润物业产生了房屋买卖关系，签订了团购协议。因此，原告不是与代传珍发生了债权转让关系，而是与兴润物业之间建立了房屋买卖关系。现因出卖人和立东升未取得涉案房屋的商品房预售许可证，原告与兴润物业之间的房屋买卖合同应认定为无效，原告明知被告兴润物业是受被告和立东升的委托销售房屋，原告选择要求受托人被告兴润物业承担责任，因此，被告和立东升对本案原告不承担责任。原告要求被告兴润物业退还购房款220000元，本院予以支持。被告杨金波作为被告兴润物业的工作人员，其销售房屋的行为产生的后果应由被告兴润物业承担。被告杨金波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告岳阳市兴润物业管理有限公司在本判决生效后七日内退还原告邓淑敏购房款22万元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告邓淑敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2300元，由被告岳阳市兴润物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  杨艳红二〇二〇年八月十一日书记员  杜 姣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理人、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零三条第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。