广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14093号原告：方海燕，女，1984年7月15日出生，汉族，身份证住址中山市*********，公民身份号码442************。委托诉讼代理人：梁炎燎，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思思，广东上方律师事务所实习律师。被告：中山市合生熙景房地产有限公司，住所地中山市南区******，统一社会信用代码914**********。法定代表人：林滔,董事长。委托诉讼代理人：赖雄，该公司员工。委托诉讼代理人：霍许，该公司员工。原告方海燕与被告中山市合生熙景房地产有限公司（以下简称合生熙景公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告方海燕的委托诉讼代理人梁炎燎，被告合生熙景公司的委托诉讼代理人赖雄、霍许到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方海燕向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期签署《商品房买卖合同》暨网上备案的违约赔偿金（以1296747元为基础，以年利率8%为标准，自2020年4月16日起计算至被告为原告办妥签署《商品房买卖合同》暨网上备案手续之日止）。事实和理由：2020年3月14日，原告与被告签署了《xxx楼宇认购书》。原告购买被告开发的xxxx房，总房价1296747元，并约定原告当日支付50000元定金，签署认购书7日内再支付339024元（达总房价的30%），2020年4月15日前再支付907723元（总房价的70%）。原告按约定足额付清了购房款，且另按被告要求支付了700元关于网上备案的律师见证费。但是，在原告付清款项后，被告却以各种理由拖延办理备案手续，被告作为专业开发商，既然知道涉案商品房未能办理“网签”，就应通知原告延期支付剩余购房款，待其可以办理网签时才要求原告支付购房款，而不是严格要求原告按期付款，再以各种理由推诿未能办理网签的责任，特提起诉讼。被告合生熙景公司辩称，一、案涉商品房所在楼栋因办理房地产权属初始登记（2020年4月17日-2020年5月29日），以及部分未售单元的备案价格调整（2020年5月28日-2020年6月24日），商品房网上签约系统暂时无法使用，导致双方未能就案涉商品房办理商品房买卖合同网签备案手续，属于商品房网上签约系统设置方面的客观原因，不可归责于合生熙景公司。二、涉案商品房现已符合办理网上签约的条件。2020年6月14日，合生熙景公司员工通过微信、短信提前通知原告提交住房证明资料进行网签审核；2020年6月30日，被告向原告发送《关于提供相关资料配合办理合同网签备案手续的通知书》，告知原告涉案商品房已经具备办理网签条件，需要原告提交住房证明以便进行资质审核及网签排队。三、原告主张以房款为基础，按年利率8%计算逾期网签备案的违约赔偿金，没有合同及法律依据。被告在商品房买卖合同项下的主要义务为交付房屋及转移房屋产权，因商品房网上签约系统设置方面的原因，被告未能办理涉案房屋的网签备案手续，但原告没有证据证实被告怠于履行商品房买卖合同项下的主要义务，逾期网签备案的行为未给原告造成实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月14日，方海燕（乙方）与合生熙景公司（甲方）签订了《xxxx花园楼宇认购书》，约定如下：乙方向甲方认购xxx房地产，建筑面积125.91平方米；乙方选择一次性付款方式，优惠后总房价为1296747元；付款计划：乙方同意签署认购书时交付50000元作为定金，并于签署认购书之日起七日内交付第一笔首期款（总房价的30%）及综合费用共339024元（定金抵扣首期款），于2020年4月15日前交付907723元；乙方应按时付款，并在付清百分之三十房款（一次性付款）或所有非按揭款（按揭付款）的三日内，凭付款凭证和《按揭资料初审回执》（按揭购房），即于2020年4月14日前到xxxx销售中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案，因乙方原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案确认手续的，乙方应按总房款的20%支付违约金；乙方逾期履行本协议付款计划任一项的，甲方有权解除所有购房合约，乙方已付款项不予退还，若甲方同意继续履行认购书的，乙方每日应按逾期支付房款年息8%的标准，按约定应交款日至实际交款日向甲方支付违约金。该认购书还约定了其他内容。同日，方海燕与合生熙景公司签订了《延期付款申请告知书》，对付款方式变更如下：1.于2020年3月14日前支付50000元定金；2.于2020年3月21日前支付339025元；3.于2020年4月15日前支付907722元。2020年3月14日，方海燕支付涉案商品房定金50000元；于2020年3月20日支付首期房款339024元；于2020年4月15日支付房款907723元。合生熙景公司均出具了《收款专用收据》。2020年4月15日，方海燕向广东正日律师事务所支付了律师费700元。方海燕称该费用为办理网签手续的费用。经质证，合生熙景公司认为因收款方是律师事务所，故无法核实该证据真实性、关联性。庭审中，方海燕述称，由于合生熙景公司自身原因导致双方无法按照合同约定签订《商品房买卖合同》暨网上备案登记。合生熙景公司则认为是由于中山市政策限制网签的原因而导致未能及时办理涉案商品房的备案登记手续。合生熙景公司为证明该主张，向本院提交了中山市自然资源局政务网《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定实施细则》（以下简称《网上备案登记实施细则》）、广东省人民政府网公布的《关于中山市新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》（以下简称《实行备案制度的通知》）等证据予以证实。其中，《网上备案登记实施细则》发布日期为2006年12月8日；《实行备案制度的通知》中规定“当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，商品房将无法进行网上签约”，该通知自2017年3月26日起执行。2020年6月8日，涉案商品房符合商品房买卖合同备案的条件。2020年6月30日，合生熙景公司向方海燕发出《关于提供相关资料配合办理合同网签备案手续的通知书》，要求方海燕务必于2020年7月7日之前重新提供近期住房证明，以排队开通网上签约。庭审中，方海燕称收到微信通知，但书面通知尚未收到。本院认为,本案为商品房预约合同纠纷。方海燕与合生熙景公司于2020年3月14日签订的商品房认购书是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房买卖合同的预约合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。本案争议焦点在于：一、合生熙景公司逾期办理合同备案手续是否构成违约；二、如构成违约，应支付多少违约金。关于焦点一。方海燕主张合生熙景公司在与其签订认购书并全额收取房款时，就已经知道办理网签的相关规定，但却没有告知其需要延迟办理合同备案，故合生熙景公司逾期办理网签构成违约。合生熙景公司抗辩因网上签约系统暂时无法使用而导致未能按约办理网签备案手续，属于商品房网上签约系统设置方面的客观原因，不可归责于其公司。本院认为，首先，《网上登记备案事实细则》及《实行备案制度的通知》系关于中山市商品房销售的规范性文件，合生熙景公司作为本地开发商应知晓该文件内容，即合生熙景公司应当知道当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，商品房将无法进行网上签约。其次，合生熙景公司与方海燕签订认购书时，上述规范性文件已经存在，合生熙景公司仍与方海燕约定于2020年4月14日前签署《商品房买卖合同》暨网上备案，乃合生熙景公司预估的合理期间，其应遵守诚实信用原则在上述期间内积极履行该义务。最后，涉案商品房未能办理网上备案登记手续是由于销售总价比备案价格下降高于15%，故网上备案登记系统限制其网签。但该结果并不能归责于商品房网上签约系统的设置原因，而是合生熙景公司对于备案价格和销售价格没有做出合理设置而导致。因此，合生熙景公司因自身原因而导致未能按照认购书约定期限在2020年4月14日前办理涉案商品房的网上签约备案登记，构成违约。关于焦点二。㈠关于合生熙景公司应承担何种违约责任的问题。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鉴于本院已认定合生熙景公司存在违约的情况下，故根据上述法律的规定，合生熙景公司应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。对于赔偿损失的金额，根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，方海燕因合生熙景公司违约而造成的实际损失应为资金占用期间的损失。㈡关于违约金如何计算的问题。1.关于违约金计算基数的问题。由于涉案认购书已约定方海燕在选择一次性付款的方式情况下，合生熙景公司应在其付清30%房款后办理网上备案登记手续，故合生熙景公司应按照房款的70%即907723元为基数计算违约金。方海燕所付的定金50000元及第一笔首期款（含综合费用）339024元是认购书约定的应付款义务，该付款义务并不会因合同备案时间改变而改变，故方海燕主张按照以1296747元为基数计算违约金，本院不予支持。2.关于违约金起止期间的问题。由于方海燕于2020年4月15日已支付剩余70%房款，故违约金的起算时间应为2020年4月15日。合生熙景公司在涉案商品房符合网上登记备案条件后，于2020年6月30日向方海燕发出通知，要求方海燕在2020年7月7日前提交办理备案登记材料，方海燕亦知晓该内容，故违约金计算的截止时间应为2020年7月7日。经核算，合计84天。3.关于违约金计算标准的问题。由于涉案认购书并未约定合生熙景公司逾期办理网签手续的违约责任，现方海燕主张要求按照逾期付款的违约计算标准来计算合生熙景公司逾期办理网签手续的违约金，无事实依据，亦不符合意思自治原则，本院不予支持。本院结合因合生熙景公司违约行为造成方海燕的实际损失，酌定调整违约金的计算标准为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（一年期为3.85%）计算。综上，合生熙景公司应赔偿方海燕的损失为8154.38元（907723元×84天×3.85%/年÷360天）。综上所述，方海燕诉求合法部分，本院予以支持；合生熙景公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市合生熙景房地产有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告方海燕8154.38元；二、驳回原告方海燕的其他诉讼请求。案件受理费84元，减半收取42元（原告方海燕已预交），由原告方海燕负担12元，由被告中山市合生熙景房地产有限公司负担30元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇二〇年八月三十一日书记员  赵会冯冰冰