大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初3296号原告（反诉被告）：郭喜梅，女，汉族，1968年11月28日生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：鲁海云，辽宁亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：何远，男，汉族，1990年11月30日生。被告（反诉原告）：大连万石企业管理有限公司，统一社会信用代码91210202MA0YRJ0W99，住所地大连市中山区天津街******。法定代表人：王磊，该公司总经理。被告：王磊，男，汉族，1982年3月10日生，住大连市沙河口区。二被告委托诉讼代理人：孙丽莉，辽宁青松律师事务所律师。原告郭喜梅与被告大连万石企业管理有限公司（以下简称万石公司）、王磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人鲁海云、何远，被告万石公司的法定代表人即被告王磊，二被告委托诉讼代理人孙丽莉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告解除房屋租赁合同，被告给付租金6.9万元（2020年3月18日至6月18日）；2、被告支付自2020年6月18日至实际交付房屋之日止租金，并赔偿违约损失2.3万元（一个月房租）；3、判令被告将案涉房屋恢复原状。事实和理由：2019年9月18日，原告与被告签署房屋租赁合同约定将原告所有的位于大连市西岗区公建租赁给被告使用，租期为36个月，时间为2019年10月18日至2022年10月17日，租金为月租金2.3万元，共28万元。第一次付款时间为2019年9月18日，第二次为2019年10月18日，第三次2020年3月18日，2020年3月18日应付14万元，付款10万元整，被告未按时交付房租或迁出房屋，逾期7日，甲方有权收回房屋，被告装修必须经过原告同意，延期交付房租应当承担年租金0.3%的违约金，被告现已超出规定期限交付房租，并拖欠租金14万元，原告多次找到被告协商租金，被告态度恶劣，拒不协商，现依法起诉，请求法院支持原告诉讼请求。被告万石公司辩称，一、万石公司根据目前实际情况，同意解除双方签订的房屋租赁合同。二、万石公司不同意原告的其他诉讼请求，请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求。双方合同签订后，万石公司已支付租金及保证金共计163000元，其中租金实际交付至2020年4月19日；支付用于该出租房屋的所产生的装修及改造费用30000余元，暖气费4739.5元。租赁期间，该租赁房屋存在采暖期间暖气不热，橱窗下雨漏水，门头沉降严重，大门已不能内开，隔音效果差，物业服务不到位，门前停车混乱，垃圾清理不及时，卫生间异味大等问题，万石公司多次向原告反映，原告均置之不理。由此证明原告未能按照合同严格履行义务。因受新冠疫情影响，自2020年1月24日起至2020年3月23日，按照政府要求，万石公司闭店，未实际经营，期间房屋租金请求原告减免并返还，但原告拒绝。4月19日，原告派人将出租房屋上锁，期间，与万石工作人员发生肢体冲突，并向北京街派出所报案，警察对上锁人员进行训导。该上锁行为导致万石公司彻底无法经营，是违反党中央六保六稳纾困措施。至此，万石公司明确表示双方合同终止，无须再向原告支付租金。同时向本院提出诉讼，后于七月九日撤诉。目前出租房屋内尚有万石公司部分物品及货物，因门已上锁无法打开，无法取回，此次要求原告返还存放于租赁房屋内物品。双方诉讼正在进行当中，尚未对租赁房屋合同解除进行交接。故原告的其他诉讼请求，万石公司无法同意，同时反诉请求返还疫情闭店期间2个月租金46000元（2020年1月24日-2020年3月23日），请求原告退还保证金23000元、同时未经营期间的采暖费用1896元也要求原告承担。因为原告擅自锁门的行为，造成双方合同无法继续履行，应赔偿万石公司投入的装修及改造费用30000元。本案中，违约的是原告，因此，其主张违约损失没有法律依据和事实证据，故，原告的其他诉讼请求应当依法驳回。被告王磊辩称，王磊不是本案适格的主体，不应列为被告。本案签订房屋租赁合同的双方为原告郭喜梅及万石企业，而王磊作为万石公司的法定代表人不是合同的相对方，不是房屋租赁合同的承租人，不能列为本案的被告。被告万石公司提出反诉请求：1、判令解除反诉原被告的房屋租赁合同；2、判令反诉被告返还2个月租金4.6万元（2020年1月24日—2020年3月23日）退还保证金2.3万元，承担采暖费1896元；3、判令反诉被告赔偿原告装修以及改造费用3万元以及返还租赁房屋现存物品。事实和理由：原被告系房屋租赁关系，反诉被告拥有一处位于长春路54号远洋风景小区套内面积106.35平方米（上下二层共200余平方米）临街公建，此前长期闲置，反诉原告于2019年10月18日开始以28万元/年租金租下，租期3年，截至2019年底，反诉原告已经支付反诉被告租金以及保证金共163000元，支付用于该公建所产生的装修以及改造费用30000余元，暖气费4739.5元，租赁期间，该租赁房屋存在采暖期间暖气不热，橱窗下雨漏水，门头沉降严重，大门已不能内开，隔音效果差，物业服务不到位，门前停车混乱，垃圾清理不及时，卫生间异味大等问题，万石公司多次向原告反映，原告均置之不理。由此证明原告未能按照合同严格履行义务。因受新冠疫情影响，自2020年1月24日起至2020年3月23日，按照政府要求，万石公司闭店，未实际经营，期间房屋租金请求原告减免并返还，但原告拒绝。4月19日，原告派人将出租房屋上锁，期间，与万石工作人员发生肢体冲突，并向北京街派出所报案，警察对上锁人员进行训导。该上锁行为导致万石公司彻底无法经营，故反诉原告要求解除合同，返回租金、退还保证金，承担采暖费以及返还屋内现存物品，请求支持反诉原告诉讼请求。原告对反诉辩称，关于解除合同的诉讼请求双方达成一致，没有意见；关于第二、三项诉讼请求不符合客观事实，被告拒绝支付租金的理由有二：一是因为房屋的物业管理问题主张存在瑕疵所以不支付租金，该理由不能成立，因为原告交付房屋，至于使用过程中出现的卫生垃圾等问题是物业公司管理的情况，而且被告所说的暖气不热等情况并不属实，因此原告已经按照合同约定交付了合同中所指的房屋，并且被告一直使用并没有提出异议，因此原告已经履行了义务。被告主张反诉和不支付租金的理由是因为疫情影响了被告的使用，因此主张按照不可抗力条款和情形变更原则拒绝支付租金，关于疫情对本案合同的影响，最高人民法院以及深圳等其他各地法院都出台了相关的政策和适用的条件，主要分为政府命令暂停营业的行业和企业，指餐饮、酒店等极度依赖客流的经营企业，还有政府未明令暂停的行业，房屋的使用也属于非住宅房屋的租赁合同。关于政府未明令暂停营业和非住宅房屋的租赁合同，若想援引合同法第118条不可抗力主张免责，首先应当承担程序上的义务，即及时通知对方减轻损失并应当在合理的期限内提供证明，因此被告有举证责任，证明因疫情的影响导致了被告的经营损失扩大两者之间有直接的因果关系，并且应当承担证明影响的范围和程度。受到疫情的影响是双方均受到影响，并不只有单向的权利义务，因为疫情的原因有些企业自动的停止经营，是个人的选择，政府并未明令停止营业，因此应当根据公平原则，兼顾双方利益从被告的经营性质以及房屋的位置和使用情况，并没有受到疫情严重影响，也就是说不是由疫情直接导致的损失，因此被告不适用上述条款主张免责，况且原告本身也是收疫情影响的一方，原告的资金也需要周转，被告不按时支付租金，并且不履行通知义务，造成的原告对房屋租金的损失，被告应该承担。三、关于被告陈述原告因为房屋锁门影响其使用和屋内物品问题，因原告通知被告支付租金，被告拒绝支付且删除了与原告的联系方式，双方发生了矛盾，原告只在4月份的时候确实曾经对房屋进行了上锁从早上开始到中午左右，只是几个小时内对房屋上锁，有报警记录，下午已经开锁，没有影响使用，并且不是一直处于对房屋控制的状态，双方合同尚在履行期间，被告没有用合法的方式通知原告解除合同，亦没有生效的判决确认双方合同已经解除，因此双方的合同依然合法有效，被告应当按照合同约定履行义务。经审理查明，2019年9月18日，原告和被告万石公司签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告（甲方）将位于大连市西岗区房屋出租给万石公司（乙方），房屋建筑面积106.35平方米，共地上两层，租期36个月自2019年10月18日起至2022年10月17日止，保证金23000元，月租金23000元，按半年提前30天支付，具体为：2019年9月18日付70000元、2019年10月18日前付70000元、2020年3月18日付140000元、2020年9月18日付140000元，甲方承担物业费，乙方承担取暖、水、电、宽带费用，乙方未按时交付租金或迁出房产逾期七日，甲方有权采取措施收回房产并无须给予乙方赔偿，乙方欲对房产进行改建、装修或添附固定设施应征得甲方书面同意，甲方未按时交付房产或乙方未按时支付租金，每逾期一日违约方支付年租金0.3%的滞纳金。当日，万石公司支付原告租金70000元、保证金23000元。2019年10月16日，万石公司支付原告租金70000元，此后未付租金。原告向被告催要2020年3月18日应付的租金140000元，被告提出因新冠疫情影响经营，要求减免租金，原告拒绝。2020年4月19日，因租金纠纷，原告将案涉房屋上锁，后于当日开锁。万石公司至今仍占用案涉房屋。另查，万石公司在案涉房屋经营广告、健康信息咨询、软件开发、家政服务、餐饮企业总部管理、汽车租赁、服装、装饰材料销售等业务。本院确认的上述事实，有原告提交的房屋租赁合同，被告提交的收据、微信记录，及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经当庭质证并经本院审查，可以采信。本院认为，原告和万石公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告未按约定在2020年3月18日支付租金70000元，并称因受新冠疫情影响，自2020年1月24日起至2020年3月23日按照政府要求闭店，未实际经营，但是被告未能提供行政机关要求其停业的证据，其主张没有事实依据。被告主张的暖气不热、物业服务不到位、门前停车混乱、垃圾清理不及时等问题，与原告无关，橱窗下雨漏水、门头沉降严重、大门已不能内开、隔音效果差、卫生间异味大等问题，没有证据证明属于原告违约造成，以上均不是万石公司拒付租金的合理理由。因万石公司未按约定支付租金且与原告协商不成，原告在2020年4月19日将房屋上锁，但已于当日开锁，并未对万石公司产生实质影响。万石公司拒付租金，没有合法依据，应当承担违约责任。原告要求解除合同，有事实和法律依据，且被告亦要求解除合同，本院予以支持，合同解除后，万石公司应将承租房屋返还原告。考虑到合同履行期内发生新冠疫情，确实会对原告经营范围内的业务产生不利影响，本院酌定减少万石公司一个月的租金。万石公司已支付了2019年10月18日至2020年4月17日期间的租金及保证金23000元，以保证金冲抵租金后，万石公司应自2020年6月18日起按23000元/月支付租金和占有使用费，直至房屋交还原告之日止。原告要求被告将房屋恢复原状，但未能提供证据证明房屋现状与交付时有何改动，对该诉讼请求不予支持。被告王磊并非合同当事人，原告要求其承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。万石公司要求原告返还租金等反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除原告郭喜梅和被告大连万石企业管理有限公司于2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告大连万石企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郭喜梅房屋租金和占有使用费，按23000元/月标准自2020年6月18日起计算至被告大连万石企业管理有限公司将西岗区长春路54号房屋返还原告郭喜梅之日止；三、驳回原告郭喜梅的其他诉讼请求；四、驳回被告大连万石企业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1100元（原告已预交），由原告郭喜梅负担550元，被告大连万石企业管理有限公司负担550元。反诉案件受理费1159元（被告已预交），由被告大连万石企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审判员  孙晓君二〇二〇年八月十九日书记员  张 颖