天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初1954号原告：时国艳，女，1981年10月25日出生，回族，个体，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：陈岳，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张智宇，天津度睿律师事务所律师。被告：金隅（天津）房地产开发有限公司（统一社会信用代码91120110550354284M），住所地天津市东丽区新立街道雅香苑配套公建1-2门。法定代表人：付政，总经理。委托诉讼代理人：赵然，女，该公司法务。委托诉讼代理人:康振江，天津君利律师事务所律师。原告时国艳与被告金隅（天津）房地产开发有限公司（以下简称金隅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法进行了审理。本院于2019年12月9日作出（2019）津0110民初9110号民事裁定，裁定驳回原告的起诉。原告不服，提起上诉。天津市第三中级人民法院于2020年2月6日作出（2020）津03民终216号民事裁定，裁定撤销本院（2019）津0110民初9110号民事裁定；指令本院审理。本院于2020年4月30日重新立案。因疫情原因扣除审限。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时国艳及其委托诉讼代理人陈岳，被告金隅公司委托诉讼代理人康振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时国艳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告款项共计386080元；2.依法判令被告以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率支付自购房款支付之日至实际支付款项之日期间的资金占用损失，截至2019年10月13日，该损失金额为172491.43元。上述两项金额总计558571.43元；3.依法判令本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求明确为要求被告以386080元为基数，按照同期银行贷款利率支付自2011年12月27日至实际给付之日的利息。事实与理由：被告系房地产开发企业，其在天津市东丽区境内开发了金隅悦城项目，其中包括丽悦园、雅悦园、雅香苑、品香苑、嘉悦园、晟悦园等小区，在其宣传初期，即以一楼赠送小院作为营销噱头，承诺买房即赠送20至40平米不等的小院。基于被告的上述承诺，原、被告双方于2011年6月7日签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于天津市东丽区××道××路××的房屋，房屋面积为95.33平米，销售单价为11706.21元／平米，购房款总计为1115953元。被告实际向原告交付房屋的面积为96.52平米，原告实际支付房款为1129883元。基于原告购买之房屋为一楼房，故涉诉房屋单价较同户型其他楼层销售单价上浮约4000元／平米，故原告为购买小院实际支出为386080元。双方签订合同后，原告于2011年12月25日向被告支付的全部购房款，被告交付的房屋后，也赠送了小院，甚至在金隅悦城项目内，小院存在围栏不好、小院门锁有问题等情况，前期物业公司也在验房时予以记载并进行了维修，此后原告一直使用房屋及小院至今。近期，原告所在小区收到天津市东丽区人民政府新立街道办事处送达之责令限期拆除决定书，声明原告所使用的小院为违章建筑，责令原告及邻居限期拆除现有小院。原告收到上述通知后，向天津市城市建设档案馆调取了小区的规划及竣工图纸，发现小院确无规划属违章建筑。被告将没有规划的违建小院作为一楼附赠部分销售给原告，其行为明显违背契约精神及基本合同原则，导致原告为此较同户型多支付了购房款386080元，理应予以退回，并应按照同期银行贷款利率赔偿资金占用期间的损失。金隅公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。理由：1.已交付房屋符合规划条件和合同约定的交付条件，不存在违章建筑小院；2.原告是对商品房买卖合同中的条款确认后签字，双方的权利、义务、责任以该合同及补充协议的约定为准，总房款不包含“小院”的面积和价款，不存在被告将小院作为一楼附赠部分销售。房屋为一房一价，一楼定价与“小院”无关，而且房屋销售价格低于在房管局备案的价格；3.被告从未做过买房赠小院的宣传，合同附件一首层平面图中也没有“小院”的内容。补充合同第一条明确原告确认出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品，商品房销售建筑面积中不包含原告所称的“小院”的面积和价款，原告要求退回为购买小院实际支出价款及资金占用损失的诉讼请求没有事实和法律依据；4.原告于2011年6月7日签订房屋买卖合同时确认建筑面积95.33平方米（每平方米价格11706.21元），价款为1115953元的商品房销售面积中不包含原告所称的“小院”的面积和价款。原告在已入住多年后提起退回为购买小院实际支出386080元和支付资金占用损失的诉讼请求，已超过法律规定的诉讼时效；5.原告擅自将一楼绿地搭建成小院，已改变了被告交付时的现状。本案的根源是因金隅悦城项目一楼的违章建设存在重大安全隐患，天津市东丽区人民政府新立街道办事处依据《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（2016年2月6日）、天津市违法建设专项整治领导小组办公室《关于进一步推进违法建设治理，深入开展隐患大排查、大整治专项行动的通知》的文件精神，为彻底消除重大安全隐患，保障广大人民合法权益、优化环境卫生而采取的集中整治工作。天津市东丽区人民政府新立街道办事处通知原告责令限期拆除其违章搭建的小院，原告是行政管理的相对人，因拆除违章建设产生的相关后果应由原告自行承担，与被告无关。如其不服责令限期拆除决定书，应申请行政复议或提起行政诉讼。原告围绕其诉讼请求向法庭提供证据：1、中华人民共和国不动产权证书，拟证明原告系天津市东丽区嘉悦园11-2-102房屋的所有权人，还证明原告购买的嘉悦园11-2-102房屋实际建筑面积96.52平米。2、天津市商品房买卖合同，拟证明（1）、原告购买被告开发的坐落于市东丽区嘉悦园11-2-102的商品房、原被告双方签订书面合同。（2）、原告购买嘉悦园11-2-102房屋的实际单价为每平方米11706.21元。（3）、合同的补充协议已经明确约定原告购买的房屋包含小院（补充协议第十三条）。3、销售不动产统一发票（自开）及付款凭证，拟证明原告已经向被告实际支付全部购房款1129883元。4、结算单，拟证明原告购买的嘉悦园11-2-102房屋实际建筑面积为96.52平方米，结算房款总价1129883元。5、嘉悦园首层平面图、桂荷园住宅小区总平面图、天津市胜景花园（百合园）住宅小区**平面图，拟证明被告开发的嘉悦园首层无小院规划审批，被告没有相应的物权处分权。通过对比，证明一楼有小院地的住宅小区在规划图上有明确标注。6、商品房销售宣传单，拟证明被告在进行其开发的金隅悦城商品房销售宣传时，发放的宣传单上明确标注一楼有小院，该宣传对原告与被告就涉案房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该宣传单构成要约。7、被告交付房屋时小院的照片，拟证明被告向原告交付房屋时，被告将小院用栅栏围起同时交付给原告。8、业主入住房屋验收表2张，拟证明被告向原告实际交付了小院。9、责令限期拆除决定书，拟证明原告2017年9月30日才知道小院无规划许可，诉讼请求未超过诉讼时效。10、北方网政民零距离平台网页打印，拟证明就金隅悦城各小区，被告在售房时承诺一楼赠送小院，顶楼赠送阁楼台的问题，已经是天津市东丽区人民政府多方调查确认之事实，被告答辩称售房时未赠送小院，明显是违背事实的虚假陈述。被告对原告提供的证据1、3、4没有异议；对证据2真实性没有异议，对证明目的不予认可，不能证明赠送小院的约定，只能证明是维护使用；对证据5真实性、合法性无异议，对被告的证明目的有异议。本案争议的焦点为：房屋价款中是否包含小院的面积和价款，与首层小院是否经过规划审批，被告有无相应的物权处分权无关。被告交付原告的房屋符合规划条件和合同约定的交付条件，不存在违章建设小院，原告已确认了购买的嘉悦园11-2-102号房屋实际建筑面积96.52平方米，每平方米11706.21元，房款总价1129883元中不包含“小院”的面积和价款。对证据6原告提交的商品房销售宣传单的真实性、合法性有异议，对原告的证明目的不予认可。原告提交的宣传单不能证明是被告制作的，宣传单上没有标注一楼有小院；对证据7的真实性、合法性不持异议。关联性持有异议，不能证明图片中的房屋是原告购买的房屋。证明被告交付房屋时一楼对应的是用栅栏进行了围挡的绿地，原告在办理入住后私自将一楼绿地搭建成小院；对证据8业主入住房屋验收表，不能证明是赠送小院，只能证明是公司将绿地进行围栏将被告进行维护使用；对证据9新立街责令限期拆除通知书，2017年9月30日向原告发出整改通知，原告应在交房时就知道这个小院有争议权属问题，不应该由政府拆除通知书计算，原告因个人私搭乱建造成的限期拆除，与被告无关；对证据10北方网政民零距离平台网页打印，网页是业主反映回复，不符合证据法律规定形式，从回复内容看通过小区一楼业主管理人员调查了解买一楼送小院的结论不具有客观事实。被告向本院提交如下证据：1、《天津市建设工程竣工验收备案书》、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，拟证明被告建设开发的房屋验收合格后于2011年12月14日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2011年12月20日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，被告交付原告的房屋符合规划条件和合同约定的交付条件，不存在违章建设小院。2、《天津市商品房买卖合同》，拟证明（1）、2011年6月7日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》。原告购买被告开发的坐落于天津市东丽区××庄××道××路××号房屋，建筑面积95.33平方米，每平方米价格为11706.21元，房款总价1115953元。因房屋最后实测面积为96.52平方米，被告退还原告房屋面积差价款，原告也确认了实际支付房款1129883元。（2）、原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》中明确记载房屋建筑面积、单价及总价款，该总价款为房屋建筑面积乘以单价所得。原告实际支付房款总价1129883元中不包含原告所称的“小院”的面积和价款。（3）、根据原被告签订的《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同第一条，买受人（原告）确认：对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。因此，买卖双方的权利义务责任以《天津市商品房买卖合同》及本补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品。3、照片，拟证明原告私自将一楼绿地搭建成小院的现状。原告对被告提供的证据1真实性认可，关联性不予认可，该证据与本案诉讼焦点无关，且证明目的不认可。从该证据上完全看不到被告主张的证明目的相关内容，也完全与本案无关；对证据2真实性、关联性及合法性均予以认可，但对其证明目的不认可。（1）、被告在销售一楼房屋时，其销售单价远远高于该栋楼二层以上房屋的销售单价，很明确地说明了被告实际已经将一楼小院的价款折算到一楼的销售单价中，原告确认的是包含小院的总房款。（2）、《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同第一条系免除被告自身责任，加重原告责任、排除原告主要权利的格式条款，应当为无效的条款。而基于前述事实和证据，被告通过虚假宣传、侵占绿地、搭建围栏的方式划定小院，将房屋销售给原告，并造成原告巨额损失，仅以合同的格式条款免除其自身责任，亦不符合公平原则。（3）、合同补充协议第十三条已经明确表述了小院的存在，且除了个别门号均属于业主使用；对证据3关联性、证明目的不认可。经与当事人核实，目前现状与照片不符。本院的认证意见：原告提供的嘉悦园首层平面图、桂荷园住宅小区总平面图、房屋验收表与本案无关联，商品房销售宣传单不能显示与被告有关联，上述证据本院不予采信；原告提供的其他证据及被告提供的证据均客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明如下事实：原、被告于2011年6月7日签订天津市商品房买卖合同及附件六补充合同，合同约定原告购买被告开发建设的涉诉房屋，房屋面积95.33平方米，单价11706.21元，房价款1115953元，交付房屋面积实为96.52平方米，实际购房款为1129883元，房屋为钢混结构，位置为一层，建筑总层数为12层。商品房买卖合同的附件六为补充合同，系被告拟制的格式条款，其中第十五条约定，由于维护公共利益的原因，出卖人或物业管理公司的相关工作人员有权进入买受人所购商品房及附属院落，但应事先通知买受人，买受人有义务予以配合。因买受人原因包括作为及不作为，给出卖人或第三人造成的损失，由买受人承担。涉诉房屋的价款是根据建筑面积与单价计算，被告已退还原告面积差价，合同中并无小院面积折算价款内容，涉诉房屋的价款未超出被告在相关部门的备案价格。被告在竣工验收完毕后、交付涉诉房屋前，利用涉诉房屋南侧外墙以外规划的公共绿地搭建铁艺围栏，圈占小院，分隔一楼各户的使用范围。涉诉房屋有门可直通小院。原告入住后拆毁了小院围栏，将部分自行搭建院落，部分自行搭建为房屋并使用至今。2017年9月30日，天津市东丽区人民政府新立街道办事处向原告送达津丽新立街行拆字（2017）368号《天津市东丽区新立街道办事处责令限期拆除决定书》。该决定书载明:“经查实，你在嘉悦园11号楼2门102号室外未取得建设工程规划许可进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款至规定，本机关责令你于2017年10月15日前自行拆除。”原告至今尚未拆除自行搭建的房屋。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于被告针对原告的诉讼请求提出时效的抗辩问题，本案界定原告“知道或者应当知道”应自原告收到政府拆除决定起算，故被告的抗辩不能成立。从本案查明事实分析，原告所称被告承诺赠送、附带小院体现在补充合同载有“买受人所购商品房及附属院落”的内容，小院已随涉诉房屋一并实际交付，原告占有小院，其自行对原小院拆改建后使用至今，因此能够确认被告在向原告出售涉诉房屋时赠送了小院。原告诉讼起因是在收到行政部门要求拆除违建的通知，原告所诉款项是比照其他楼层房价核算的房屋价款差额，实为主张返还房屋部分价款，现涉诉房屋附赠的小院原告尚在使用过程中，其自身财产并无损失，故原告诉请无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告时国艳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取4693元，由原告时国艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  孙兆敏二〇二〇年八月三十一日书记员  朱 洁本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。