黑龙江省牡丹江市东安区人民法院执 行 裁 定 书(2020）黑1002执异14号案外人：金立福，男，1987年6月出生，汉族，住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：董娅娟，黑龙江九昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩成彬，黑龙江高盛律师集团事务所律师。申请执行人：李丽明，男，1973年3月出生，汉族，无职业，户籍地江苏省睢宁县，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：张凤锦，黑龙江同洲律师事务所律师。被执行人：哈尔滨正泰建筑工程有限公司牡丹江分公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。负责人：张忠江，该公司总经理。被执行人：张忠河，男，1971年5月出生，汉族，无职业，住黑龙江省海林市。在本院执行申请执行人李丽明与被执行人哈尔滨正泰建筑工程有限公司牡丹江分公司（以下简称正泰牡分公司）、张忠河房屋买卖合同纠纷一案中，案外人金立福于2020年8月10日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人金立福称，2016年5月8日，牡丹江恒晟建筑工程有限公司法人张忠河与金立福签订了装修工程施工合同，将小九寨餐厅宾馆室内装修工程及室内装修改造工程及一楼大堂改造装修工程承包给金立福等人施工。施工期间，张忠河与金立福协商，将九寨假日酒店租赁给金立福经营，张忠河拖欠金立福的装修款作为一次性支付十年租赁费用。2016年7月1日，金立福与张忠河签订租赁经营合同，张忠河将九寨假日酒店交付给金立福使用至今。交付后一直是金立福经营管理该酒店，交付该酒店的电费，接待入住的旅游团及散客。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。本案中，金立福与张忠河签订租赁合同及交付使用均在人民法院查封之前，且已交付使用四年之久，期间一直由金立福经营并交付水电费用，足以证明该租赁合同已经履行四年之久。综上，金立福在租赁期内有权继续占有使用该酒店，不应将该酒店移交给人民法院或任何人。如因法院查封及要求将该酒店移交给他人，影响金立福继续经营，应予以赔偿相关损失。请求：1.中止对九寨假日宾馆的执行；2.解除对九寨假日宾馆的查封，并允许金立福继续占有使用该宾馆；3.赔偿因错误执行给金立福造成的损失。申请执行人李丽明称，李丽明与被执行人正泰牡分公司房屋买卖合同纠纷一案，已经人民法院调解，下发了（2018）黑1002民初2228号民事调解书。在执行过程中，案外人张忠河于2019年5月29日自愿提供案涉财产作为执行担保，并承诺如正泰牡分公司未按约定履行还款义务，则同意拍卖该土地使用权及地上建筑物，以拍卖、变卖所得价款偿还李丽明的欠款。因此，法院追加张忠河为被执行人，并依法拍卖、变卖案涉土地及地上建筑物，事实清楚，依据充分。金立福提供的租赁经营合同书及张忠河提供的合作协议书，内容均与装修款有关，但合同性质却截然相反。张忠海、张忠河于2020年4月28日向法院提供情况说明，完全否认与金立福存在租赁关系，并且双方因金立福非法占用一事发生过争执并报警。金立福提供的租赁经营合同书不具备合同的基本要件，在该份合同书中没有必备的合同主要条款，在该合同书第二页，出现书写部分，无人签字确认，且张忠河对该合同性质及履行均不承认，并提出是金立福无理占用案涉房屋，更加说明该合同书不是张忠河的真实意思表示。该合同书无论是在形式要件上，还是事实上，均存在严重瑕疵，不能作为认定租赁关系的证据。2020年4月27日，法院执行人员依法向张忠河询问案涉财产租赁情况时，张忠河在笔录中明确说明是金立福无理占用，就该案涉财产评估一事，张忠河也通知了金立福。法院执行人员及评估人员到达现场时，是金立福的母亲拿钥匙开门，并没有提出任何异议。上述情况足以说明金立福提起本次执行异议纯属无理缠诉。综上，金立福与张忠河之间可能存在某种法律关系上的争议，但经审查现有证据及张忠河陈述，双方并不存在真实的租赁关系，金立福提出的理由不能阻却人民法院执行。被执行人正泰牡分公司未提出答辩意见。被执行人张忠河称，张忠河与金立福签订的租赁经营合同是在金立福一再要求下，为便于金立福组织装修材料和申请流动资金，尽快完成该项目的装修工程，在工程尚未完工，没有进行决算，没有验收的情况下，双方草草签订了一份基本空白的租赁合同，并不是双方真实意思表示。在金立福尚未施工结束，工程质量、工程款项均不确定的情况下，张忠河根本不可能同意以工程款抵顶租金。张忠河与郑宝山、金立福签订的施工合同中明确注明，如在工程竣工验收后，不能及时支付工程款，可以其酒店经营收入偿还该工程款，根本不存在需要以房屋抵顶工程款的情况。在2016年7月13日签订的补充协议中，第一条第五项明确注明，如竣工后发包方未能按时结算工程款，以经营权进行支付，酒店整体全部收入在支付酒店运营费用后，由刘金昌先行收取工程款，结清后自动退出经营。但是至今酒店装修工程只完成了不足三分之一，在没有完工、没有结算、更没有政府相关部门验收的情况下，金立福在2016年8月3日即强行经营，张忠河、刘金昌先后找到当地派出所解决未果。后张忠河、刘金昌多次向金立福提出决算该工程，金立福一直不予配合。如果该租赁经营合同是真实的，张忠河不可能在金立福强行经营期间又给金立福支付了四十余万元的工程款，有的工程款是付给金立福提供的材料发票单位，有的是汇给金立福指定的个人账户，2017年11月27日、2018年2月14日还先后汇给金立福指定的王秀英、王成军5万元及2.4万元。根据施工合同及补充协议，装修工程至今只完成了三分之一的工程量，已构成违约，在金立福非法占用经营期间，张忠河还先后支付金立福工程款40余万元，其间张忠河多次报警，但因双方存在民事纠纷，所以没有处理。本院查明，2018年11月1日，本院立案受理了申请执行人李丽明作为原告与被执行人正泰牡分公司作为被告的房屋买卖合同纠纷一案。2018年12月19日，本院作出（2018）黑1002民初2228号民事调解书，主要内容：一、正泰牡分公司返还李丽明房款400万元，自2015年5月9日至2018年12月31日期间的利息336万元，共计736万元。此款于2018年12月31日前给付100万元，于2019年1月31日前给付100万元，于2019年3月31日前给付200万元，于2019年4月30日前给付利息336万元；二、如正泰牡分公司未按照上述期限履行给付义务，则李丽明可随时就剩余款项申请执行，对剩余未给付的款项中的房款部分，正泰牡分公司自2018年12月31日起按照月利率2分给付利息至全部给付完毕时止；三、李丽明自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费63320元，减半收取计31660元，由正泰牡分公司负担。该调解书生效后，正泰牡分公司未按照约定履行给付义务，李丽明向本院申请执行，本院予以立案受理。执行过程中，李丽明与正泰牡分公司于2019年5月29日自愿达成执行和解协议，正泰牡分公司承诺于2019年9月30日前履行完毕还款义务，张忠河自愿为正泰牡分公司提供担保。同日，张忠河作为担保人向本院执行局出具了《担保书》，主要内容：“我自愿为哈尔滨正泰建筑工程有限公司牡丹江分公司提供担保，以我名下，座落于柴河林业局宏声林场场址北侧、使用权面积5594平方米的国有土地使用权及未办理房屋的地上建筑物作为担保，如李丽明与哈尔滨正泰建筑工程有限公司牡丹江分公司协商不成或被执行人哈尔滨正泰建筑工程有限公司牡丹江分公司未按约定履行还款责任，则我同意法院拍卖、变卖该土地使用权及地上建筑物，拍卖、变卖后所得价款偿还所欠李丽明的债务。”2019年5月31日，本院作出（2019）黑1002执26号执行裁定，查封张忠河名下，国有土地使用证号为黑国用（2015）第25100102号，坐落于柴河林业局宏声林场场址北侧，地号为**，使用权面积5594平方米的住宿餐饮用地使用权及地上所建4850平方米的九寨假日宾馆。2019年11月26日，本院作出（2019）黑1002执恢132号执行裁定，追加担保人张忠河为本案被执行人。2019年12月3日，本院作出（2019）黑1002执恢132号价格评估委托书，委托黑龙江兴华土地房地产资产估价有限公司对上述住宿餐饮用地及地上附属物等进行价格评估。2019年12月18日，黑龙江兴华土地房地产资产估价有限公司作出黑兴华[2019]涉执字第108号涉执房地产处置司法评估报告，估价总价为12596838.28元，取整总价为12596800元。2020年1月9日，本院作出（2019）黑1002执恢132号之一执行裁定，拍卖张忠河名下，国有土地使用证号为黑国用（2015）第25100102号，坐落于柴河林业局宏声林场场址北侧，，坐落于柴河林业局宏声林场场址北侧，地号为**用地使用权及地上所建5558.70平方米的九寨假日宾馆。2020年2月25日，本院在牡丹江市中级人民法院淘宝网司法拍卖（变卖）平台第一次拍卖流拍，2020年3月29日第二次拍卖流拍。2020年4月9日，李丽明出具申请书，自愿以第二次拍卖价格接收流拍财产。同日，本院作出（2019）黑1002执恢132号之二执行裁定，将张忠河名下，坐落于柴河林业局宏声林场场址北侧，地号为231083892005GB0，坐落于柴河林业局宏声林场场址北侧，地号为**方米的九寨假日宾馆作价800万元，交付李丽明抵偿欠款7803383元，超出部分款项196617元退还张忠河，上述财产所有权自本裁定送达李丽明时起转移，李丽明可持本裁定书到登记机构办理相关产权确权登记手续。2020年4月21日，本院作出（2019）黑1002执恢132号公告，责令正泰牡分公司、张忠河在2020年4月24日前迁出该房屋并退出土地。现该案正在执行中。本院认为，案外人金立福向本院提出执行异议，是基于对本案执行标的即坐落于柴河林业局宏声林场场址北侧的九寨假日宾馆主张租赁权，提出排除执行的请求。该宾馆所有权人为被执行人张忠河。金立福称，因张忠河拖欠其装修款，双方签订了租赁经营合同书，约定以十年租赁费抵顶拖欠的装修款，并向本院提供了租赁经营合同书等证据。但是该租赁经营合同书中拖欠装修款数额、租赁期限的起止时间、年租金数额等均为空白，缺少租赁合同必要的条款，张忠河亦不认可。上述情况未经法定程序确认，无法认定该租赁经营合同书合法有效并已实际履行，无法认定金立福享有合法有效的租赁权，不能对抗申请执行人，不足以排除本案执行，本院对金立福提出的对该宾馆中止执行的异议请求不予支持。关于金立福提出解除查封的异议请求，本院认为，该宾馆的所有权人为被执行人张忠河，无论该宾馆是否附着在先的租赁权，均不能阻止人民法院对被执行人财产采取查封措施，本院查封该宾馆并无不当，本院对金立福提出的解除查封的异议请求不予支持。关于金立福提出因错误执行赔偿其损失问题，本院认为，本院作出的查封、评估、拍卖等执行行为并无不当，金立福亦未提供充分有效的证据证实本院执行行为违法，且赔偿问题不属于执行异议审查范围，本院对金立福提出的因错误执行赔偿其损失的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条第一款的规定，裁定如下：驳回案外人金立福的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘欣欣人民陪审员  邢玉芹人民陪审员  王凤敏二〇二〇年八月二十五日法官 助理  赵 楠书 记 员  李昕悦