陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书                                                           （2020）陕0602民初817号 原告:延安市红凤公共交通服务有限公司，住所地: 延安市宝塔区东大街87号院。统一社会信用代码: 91610600MA6YEDJNXM。法定代表人: 田伟，系该公司总经理。委托代理人：李京涛，陕西嘉岭律师事务所律师。被告:申培贤，男，汉族，延安市吴起县人，现住延安市宝塔区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：冯胜利，陕西博纳新律师事务所律师。原告延安市红凤公共交通服务有限公司（以下简称“红凤公司”）与被告申培贤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红凤公司委托代理人、被告申培贤及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告红凤公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告于2014年9月2日签订的《房屋租赁合同》，并立即搬离租赁房屋。2、依法判决被告向原告支付所欠租赁费暂计120万元（租赁费暂从2018年9月1日起计算至2020年3月1日）及实际搬离房屋前产生的所有租赁费（按照每天2191.78元计算，从2018年9月1日计算至实际搬离之日）。3、依法判令被告承担违约金160000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2014年9月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租原告所有的位于延安市宝塔区XX街XX楼，地上**（****），，地下**及**东角清华饭店客房部营业厅出租给被告供被告作住宿、娱乐使用，租赁期限为2015年9月1日至2025年8月31日，期限十年。以上房屋每年租赁费为80万元，每年九月一日之前一次性交清全年房租。合同签订后，原告向被告交付了出租房屋，但房屋租赁费，虽原告多次催要，被告却一拖再拖至今。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条规定，被告必须于当年九月一日前一次性交清全年房租，不按时交房租，按违约处理。同时，该租赁合同第九条约定，任何一方违反本合同规定的，按本合同租赁年租金的20%向守约方支付违约金。综上所述，原、被告之间建立的房屋租赁合同是在双方真实意思表示的情况下签订的，依法已经成立并生效。被告应严格按照合同约定履行相应义务，被告拒不缴纳房费的行为构成违约，2018年之前因被告拖欠房费原告向宝塔区法院进行过起诉，宝塔区法院做出（2017）陕0602民初795号民事判决书，被告现在对该份判决书的权利义务也没有全部履行。现原告依据双方签订租赁合同诉至法院。被告申培贤辩称：被告不同意原告的诉请。1、本房屋租赁合同为被告与延安市汽车配件公司签订的，现工商信息显示延安市汽车配件公司依然存在。2、被告所租赁房屋的所有权人仍然属于延安市汽车配件公司。3、（2017）陕0602民初795号民事判决书虽判定被告承担清偿租金的义务，但租金的收取方仍然是延安市汽车配件公司。4、（2017）陕0602民初795号庭审笔录第12页本案的原告已经承认被告给其垫付水电费，但只是因为利息发生争执，原告对利息的高低产生争执，原告也承认与被告就利息部分协商过。5、原告的委托代理人冯继东既是延安市汽车配件公司的经理，在2016年12月29日前也是原告公司的副经理。所以（2017）陕0602民初795号民事判决书，法院对于已经查明的原告认可的事实没有支持，不足以服人。（2017）陕0602民初795号民事判决书本院认为和庭审查明的事实是相矛盾的事实，延安市公共交通总公司2016年97号文件规定原告接收汽车配件公司的资产及债权债务，那么对于垫付水电费的债务原告在庭审中已经承认，法庭却没有认定该事实。6、（2017）陕0602民初2526号民事裁定书庭审笔录第3页问本案原告是否欠被告水电费、暖气费、天然气管道维修费、餐费，本案原告回答是欠着，天然气管道维修费无异议，餐费无异议，采暖费无异议，水费有异议，异议的部分是水量，然后承认2011年8月1日他们给付过本案被告代交的27000余元的水电费，本案原告承认本案被告又代交了356186元水电费，然后又问本案原告对本案被告垫付费用有无清算过，本案原告回答算过账，但未达成一致意见。而原告回答的是对垫付的金额有异议。7、在（2018）陕0602民初333号案件中本案原告称改制并未完成，那么改制未完成，延安市汽车配件公司继续存在，本案原告不是合同的相对方，无权起诉被告。原告原法定代理人姜某某说27000元的垫付是当时副经理冯继东的个人行为，但无证据来证实，（2018）陕0602民初333号审理已经非常接近本案事实，原告称有交接清单，但法庭要求至迟在2018年8月31日之前提供，否则承担不利后果，但本案原告一直没有提供，原告一直对抗本案被告要求支付水电费的理由之一是没有财务交接单，之二是清产合资报告中没有被告垫付的水电费这笔费用，那么被告今天申请法庭通知的证人能够证实有交接单，交接对方接收人是本案原告原法定代理人姜某某和会计孙某某，同时交接见证人有延安市交通运输局内审科宗小郁，同时有交通局监察科杨军浩，三人工作小组有红凤公司领导班子和汽车配件公司领导班子的谈话，之三是红凤公司成立时间是2017年1月10日，对红凤公司成立之前的东西他们不认，但延安市交通运输局下发有文件，文件下发的时间是2016年8月12日，文件第二条内容是会议决定姜某某同志为公共交通总公司支部委员、原告经理人选，被告申请法院调取这些证据能够证实在本案中，本案被告具有法定抗辩事实和抗辩理由。8、（2018）陕0602民初333号案件审理过程中，法庭曾主持双方进行过调解，虽然调解因为税款缴纳问题没有达成，但是在调解笔录中可以证实本案原告公司认可本案被告垫付总额为694332.86元，虽然原告与被告之间就租赁费和垫付水电费在本院发生过多起诉讼，但从这些案件庭审笔录里可以明确得出被告的抗辩事实和抗辩理由本案原告是认可的，法院没有支持那是法以外的原因。针对（2017）陕0602民初795号民事判决书及延安市配件公司收取案件款的事实，本案被告已经向最高人民法院第六巡回法庭提起申诉，因为一个已经没有主体资格的单位凭什么能够收取本案被告的房租。9、（2018）陕0602民初333号案件中张治飞、冯继东、胡小梅在庭审笔录16页本案原告质证时是这三个人的谈话笔录，本案被告到档案室，档案室没有三个证人的谈话笔录，而对该三人的谈话笔录在本案原告的（2016）001号文件内容中证实冯继东、胡小梅在2016年12月29日之前，2016年6月之后，既是红凤公司的副经理，也是延安市配件公司副经理，这两人证实和原告算账所形成的算账说明、应收账款、情况说明的形成过程中，原告原经理姜某某在场。10、我们认为本案原告隐瞒重要证据，在（2018）陕0602民初333号案件2018年8月30日庭审笔录第11页中，法庭要求提供改制过程中交接清单，原告的回答是管理人员请病假，无法提供。综上，在资产审核表内的债权债务根据改制文件是由公交总公司承担，而不是由红凤公司承担，原告仅是公交公司改制后出资成立的独资子公司，不是延安市配件公司的相对交接方，无权就本案提起诉讼。被告申请法院调取被告申请调取的证据并由证人出庭后再进行开庭。欠房租属实，但是我们要求按照合同约定算房租，但是要进行折抵后支付。因为我们有正当抗辩理由，所以不同意支付违约金，也不同意解除合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2014 年9月2日原延安市汽车配件公司与被告申培贤签订《房屋租赁合同》，约定原延安市XX楼XX层、地上三层至七层，综合楼一楼东角大厅租赁给被告，租赁用途为住宿娱乐，年租金80万元，租期10年（自2015年9月 1日至2025年8月31日止）。上述合同第四条约定，每年9月1日之前一次性交清全年租金。上述合同第九条约定，任何一方违反本合同的规定，按本合同年租金的 20%作为违约金。截至目前被告未按每年9月1日之前一次性交清全年租金的义务。根据合同约定，被告应于2018年9月1日前缴纳2018年9月1日至2019年9月1日的房租；于2019年9月1日前支付2019年9月1日至2010年9月1日的房租，现被告未按期支付租赁费，故成诉。另查明，2004年5月26日原延安市汽车配件公司与延 安市建筑安装工程公司第五分公司签订《房屋租赁合同》（该 合同中甲方为原延安市汽车配件公司、乙方为延安市建筑安装工程公司第五分公司），该合同第一条写有，甲方综合楼坐落于市XX街面，综合楼为框架结构，，地上**，地下**建筑面积2726平方米，甲方同意将此楼全部租赁给乙方经营使用；该合同第三条约定，租赁期限 2004年9月1日至2014年8月31 日，租期十年；该合同第四条写有，租金及支付方式，该房屋年租金70万元整，合同签订后，乙方每年于元月五日前向甲方付清本年房租费40万元，下余30万元折抵乙方的垫资款180 万元，共计六年折算完，从第七年（即2010年）开始，乙方应于每年元月五日前向甲方付清本年的租赁费70万元。2009年9 月15日原延安市汽车配件公司与延安市建筑安装工程公司第五分公司签订《补偿协议》（该合同中甲方为原延安市汽车配件公司、乙方为延安市建筑安装工程公司第五分公司），该补偿协议 第一条写有，乙方租赁甲方商业楼后，该楼设备和工程决算经费不到位，以及住宅楼决算所欠资金不到位，已给乙方造成重大损失200余万元。经甲乙双方多次协商，乙方理解甲方属困难企业，无法全部补偿给乙方造成的全部损失，最后达成由乙方无偿租用该商业楼作为补偿，即甲乙双方的房 屋租赁到期后自动延长一年，乙方租期自2014年9月1日至2015年8月31日，延长一年期间乙方不再向甲方交纳房屋租赁费。2016年7月22日延安市市XX小组下发延市企改发[2016]5号《延安市市XX小组关于延安市公共交通总公司整体兼并市汽车配件公司改制方案的批复》，该批复第一条写明，“延安汽车配件公司选择‘由延安市公共交通总公司整体兼并，人随资走，债随资走，人、财、物一并进入延安市公共交通总公司’的方式，符合市属国有企业改制政策，望按总体方案组织实施”；该批复第二条写明，“延安汽车配 件公司共有职工72人，其中退休人员45人，在职职工27人。截至2015年10月31日，经陕西顺达联合会计事务所清产核资和财务审计，延安汽车配件公司资产总额649.09 万元，负债总额167.82万元，所有者权益481.27万元”；该批复第四条写明，“该公司的流动资产、固定资产、债权债务全部转入延安市公共交通总公司管理”，该批复第五条写明，“市交通运输局要按有关规定及时向工商、税务申请，注销延安市汽车配件公司”；该批复第六条写明，“该公司改制终结日为 2016年6月30日”。2016年11月22日延安市公共交通总公司作出延市公交[2016]97号《延安市公共交通总公司关于成立延安市红凤公共交通服务有限公司的通知》，该通知第一条规定，延安市红凤公共交通服务有限公司性质为总公司的全资子公司，独立法人，单独核算，自主经营，自负盈亏，其经理（法定代表人）由总公司报市交通运输局批准任命，按照《公司法》制定章程及建立组织机构；该通知第二条规定，总公司接收原市汽车配件公司的人员，资产及债权债务，延安市红凤公共交通服务有限公司注册资金200万元，由总公司全额出资，原延安市汽车配件公司房产过户至延安市红凤公共交通服务有限公司；该通知第三条规定，延安市红凤公共交通服务有限公司暂经营房屋租赁业务，同时根据自身状况拓展其他经营范围，确保国有资产保值增值。2015年8月26日中国人民银行公布的一至三年（含三年）贷款基准利率为5%。再查明，2014年9月2日原延安市汽车配件公司与被告申培贤签订《房屋租赁合同》后，将房屋交给被告申培贤，就房屋租赁费原告于2017年1月23日向宝塔区人民法院起诉，宝塔区人民法院做出（2017）陕0602民初795号民事判决书，判决1、原、被告继续履行2014年9月2日签订的《房屋 租赁合同》。2、被告申培贤于本判决生效之日起十日内一次性支付 原告延安市红凤公共交通服务有限公司1800800 元。3、驳回原告延安市红凤公共交通服务有限公司的其他诉讼请求。判决生效至今被告未全部履行。2017年5月5日被告申培贤向宝塔区法院起诉原告红凤公司要求支付垫付的水、电、暖、天然气管道及餐费，2017年7月18日宝塔区人法院作出（2017）陕0602民初2526号民事裁定书，以被告主体不适格驳回申培贤的起诉。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同的相对性，决定了合同的权利义务具有相对性。延安市公共交通总公司整体兼并原延安市汽车配件公司，已经国有企业改革有关部门批准，现原告延安红凤公司为延安市公共交通总公司的全资子公司，原告目前对外经营房屋租赁业务，延安市公共交通总公司明确认可原延安市汽车配件公司改制前和改制后的债权由原告延安红凤公司享有，故原告有权向被告主张权利。2014年9月2日原延安市汽车配件公司与被告申培贤签订的《房屋租赁合同》不违反我国法律、行政法规的效力性强制 性规定，且该合同对原、被告均有约束力，本院予以确认。我国《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告于2017年1月23日向宝塔区人民法院起诉，要求被告支付涉案房屋房屋租赁费，宝塔区人民法院做出（2017）陕0602民初795号民事判决书，判决要求被告支付租赁费，但被告至今未完全履行。现就2018年9月1日以后的租赁费，原告又提起诉讼要求被告支付，被告拒不支付房屋租赁费的行为构成违约，原告诉请与被告解除于2014年 9月2日签订的《房屋租赁合同》，有事实及法律依据，本院依法予以支持。我国《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2014年9月2日《房屋租赁合同》约定租期10年（自2015年9月1日至2025年8月31日止），年租金80万元，每年9月1日之前被告应一次性交清当年房租80万元，被告应于2018年9月1日前缴纳2018年9月1日至2019年9月1日之间房租；于2019年9月1日前支付2019年9月1日至2010年9月1日的房租，但被告至今未履行，原告诉请被告支付租金，符合法律规定，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以 请求法院或者仲裁机构予以增加，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。2014年9月2日《房屋租赁合同》约定，任何一方违反合同，按年租金的20%作为违约金，该合同约定的违约金过高。因原告未举证证明被告拖欠租金给其造成的实际损失额，结合本案实际,违约金可以按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算即40000元（800000元×5%）。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当时人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告辩解其给原延安市汽车配件公司代支代付水、电、暖费、天然气管道维修费以及餐费合计750392.86 元及利息，要求在房屋租赁费中予以扣除。现被告提供的证据不足以证明其向原配件公司垫付费用的具体数额，且原配件公司改制过程中的清产核资报告中也并未体现该笔债务的存在，被告应承担举证不利的法律后果，故被告该辩解理由不能成立，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华 人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除2014年9 月2日原延安市汽车配件公司与被告申培贤签订的《房屋租赁合同》，并于本判决生效之日起十日内搬离租赁房屋。 二、被告申培贤于本判决生效之日起十日内一次性支付原告延安市红凤公共交通服务有限公司房屋租赁费，租赁费按照每天2191.78元（800000每年÷365天）计算，从2018年9月1日起计算至实际搬离之日止。 三、被告申培贤于本判决生效之日起十日内一次性支付原告延安市红凤公共交通服务有限公司违约金40000元。四、驳回原告延安市红凤公共交通服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决确定的数额履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17040元，原告已预交，减半收取，实际由被告申培贤承担8520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延安市中级人民法院。                                审 判 员   李小莉                                      二0二0年八月三日 书 记 员   蔡  苑 1