广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1402民初1304号 原告：江州区某府大饭店，住所地广西壮族自治区崇左市江州区种畜场大门左侧（太平镇江南路**)。注册号4514026001*****。 经营者：梁某文,男,1978年4月17日出生,壮族,住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：卢永群，广西广崇众律师事务所执业律师。 被告：朱某新，男，1978年1月8日出生，汉族，个体工商户，户籍地广西壮族自治区崇左市江州区，现住崇左市江州区。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年5月15日 开庭日期：2020年6月16日、2020年7月31日 原告诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《租用场地合同书》;2.判令被告支付拖欠原告2018年-2019年、2019-2020年租金352100元(2018年4月18日-2019年4月18日土地租金为182400元,2019年4月18日-2020年4月18日土地租金为209700元);3.判令被告按合同约定支付原告滞纳金19605元(2018年-2019年滞纳金9120元,2019年-2020年滞纳金10485元);4.判令被告支付拖欠电费35192.89元。5.判令被告支付私拆场地造成损失费用50000元。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的《租用场地合同书》;2.判令被告支付拖欠原告2018年-2019年租金38900元；3.判令被告按合同约定支付原告滞纳金9120元；4.判令被告支付拖欠电费21000元；5.判令被告支付原告违约金34500元。 事实与理由：原告系依法成立的个体工商户,享有位于崇左市江州区江州区种畜场土地使用权。2016年4月19日，原告（甲方）与被告（乙方）经平等协商自愿签订《租用场地合同书》,合同约定:原告将自己拥有位于崇左市江州区江州区种畜场土地使用权所属范围内一栋房屋(铁棚结构)及右侧一间(现放杂物),总面积为1938平方米,(边线以图纸线为准)租给乙方，使用租用场地年限为10年(从2016年4月18日至2026年4月18日止),租金第一至第三年(2016年4月18日至2019年4月18日)每年全场租金为壹拾捌万贰仟肆佰元整(￥182400),从第四年至第六年(2019年4月18日至2022年4月18日)每年租金为人民币贰拾万玖仟柒佰元整;每年一次性付清全年租金,第一年租金于签订本合同签订之日起付清,从第二年起至第十年均于前一年的4月18日前付清下一年的租期租金,甲方在乙方交下一年租金必须提前45个工作日告知乙方。每逾期一日,乙方除交当年租金外还向甲方缴纳当年租金5%的滞纳金,逾期30天不付清租金的,甲方有权单方终止合同,终止合同造成的损失由乙方负责;乙方在该场地开发使用的水电设施由乙方自行解决和负责;乙方在该场地开发使用的水电设施由乙方自行解决和负责,合同结束后水电设施及固定资产(包括水管、电线、电杆、道路硬化、绿化环境设施、临时房屋等)不能拆走或毁坏,一律无偿交由甲方。合同签订后,原告将场地交付被告使用,但被告从未按时缴纳租金。根据合同约定:2018年4月18日-2019年4月18日土地租金为182400元,2019年4月18日-2020年4月18日土地租金为209700元。但2018年4月18日-2019年4月18日的租金被告仅交纳了143500元，至今尚欠租金为38900元。租金期未届满，被告就自行撤离场地,私自拆除租赁土地设施,破坏原有装修,其行为已严重违反合同约定,原告有权终止合同（合同终止时间应为年度合同届满日即2019年4月18日）,并按约定要求被告支付滞纳金9120元及违约金34500元。另外，被告自租赁以来，并未足额支付电费,累计拖欠电费总计21000元，亦应当支付给原告。为此,原告特向法院提起诉讼,恳请人民法院依法判如所请。 被告答辩意见：1.对原告要求解除双方签订的《租赁场地合同书》没有异议，在原告实施断电后，致使被告无法经营，被告于2019年2月13日（春节期间）向辖区派出所报备后便开始撤出场地。因此，合同的解除时间应为2019年2月13日。2.在双方租赁期间，对租金的支付方式，双方在签订合同时已口头约定按月支付，在实际的履行中被告亦是按月支付租金，至双方解除合同时，被告已全部支付原告所有的租金，不存在拖欠原告租金的事实。基于被告不存在拖欠租金的事实，故对原告主张的滞纳金及违约金亦不予认可。3.对原告主张的拖欠电费的问题。被告认为，在原告处租赁的共有三家经营者，登记缴纳电费是其中的金麦隆蛋糕店，包括被告在内的其余两家厂每月均有向金麦隆蛋糕店缴纳电费，被告每月都有支付电费给今麦隆蛋糕店，对电费被告与金麦隆蛋糕店均有结算。即使被告有存在拖欠电费的情况，也是被告与金麦隆蛋糕店之间的关系，与原告的主张并无关联。 查明事实：2011年10月13日，梁某文与崇左市江州区种畜场签订《租用场地合同书》，租用崇左市江州区种畜场所辖范围的一栋房子及围墙范围内的土地，期限为2012年1月1日起至2026年12月31日止，用于经营江州区某府大饭店，梁某文为登记经营者。2016年3月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租用场地合同书》，将部分场地转租给朱某新。合同约定：“场地租赁年限为2016年4月18日至2026年4月18日止。第一至第三年(2016年4月18日至2019年4月18日)每年全场租金为壹拾捌万贰仟肆佰元整(￥182400),从第四年至第六年(2019年4月18日至2022年4月18日)每年租金为人民币贰拾万玖仟柒佰元整;每年一次性付清全年租金,第一年租金于签订本合同签订之日付清,从第二年起至第十年均于前一年的4月18日前付清下一年的租期租金,甲方在乙方交下一年租金必须提前45个工作日告知乙方。每逾期一日,乙方除交当年租金外还向甲方缴纳当年租金5%的滞纳金,逾期30天不付清租金的,甲方有权单方终止合同,终止合同造成的损失由乙方负责，甲方有权没收乙方的壹万元押金当乙方违约金来赔偿甲方并收回甲方场地。”合同签订后，原告依约将场地交付被告经营使用，被告将租赁场地作为经营江州区崇善精品定制衣柜厂使用。合同履行期间，因被告并未按约定期限支付2017至2018年期间的年度租金，原告曾于2018年5月4日向本院提起诉讼，要求被告支付2017年4月18日至2018年4月25日期间的租金97400元及2018年3月水电费600元。2018年5月8日，经本院组织调解，双方当事人达成一致协议，本院作出（2018）桂1402民初654号民事调解书，该案经原告申请强制执行后，已执行完毕。2018年6月5日至2018年12月29日止，被告分九次向梁某文支付租金共计143500元（6月5日14000元、6月11日15000元、7月20日15000元、8月30日10000元、9月1日5000元、11月2日17000元、11月9日13000元、11月20日20000元、12月29日34500元）。2019年1月份，因被告仍有电费未缴纳，原告的出租场所面临被停电风险，在此情况下原告便断了被告用电，致使被告无法正常生产经营，双方遂产生纠纷。被告为此于2019年1月18日以短信方式向梁某文提出要搬离租赁场地，但原告要求被告对账结清所欠租金及水电费用后再予协商，但因其他原因双方未能达成一致意见。2019年2月23日，被告朱某新代表江州区崇善精品定制衣柜厂与广西崇左市城市工业投资发展集团有限公司签订《标准厂房合同书》，租赁该公司标准厂房，租期自2019年4月1日至2029年3月31日止。 另查明，在被告租赁原告场地前，金麦隆蛋糕店已先于其及沙发厂租用原告的场地。因租赁场地在崇左市水利电业有限公司仅以江州区某府大饭店开户用电，此电表已由金麦隆蛋糕店使用，原告为衣柜厂及沙发厂另外申请专用电表，但未获批准。因此，被告的衣柜厂及沙发厂的用电只能安装分电表，故租赁原告场地的三家经营者协商统一由金麦隆蛋糕店经营者代为向崇左市水利电业有限公司缴纳电费，并由其再对分电表进行抄表并收取电费。在此过程中，被告均不能按时足额缴纳水电费。因此，被告具体拖欠电费数额多少及拖欠的是原告或金麦隆蛋糕店经营者垫支的电费，尚待三方对账核实。 上述事实，有原告提供的《租赁场地合同书》2份、《崇左市江州区某府大饭店电费明细》及相片，被告提交的银行卡转账记录、《标准厂房合同书》、手机短信、相片、《崇善精品衣柜预算单》，本院依职权制作的徐仁锋询问笔录一份等证据，在案佐证。 本院意见：原、被告双方签订的《租赁场地合同书》系双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。双方的权利义务关系首先取决于场地租赁合同具体条款的约定，并按照合同约定全面履行自己的义务。 一、关于双方签订的《租赁场地合同书》何时解除的问题。根据合同法的规定，合同的解除分为约定解除和法定解除。被告认为其衣柜厂被梁某文断电后无法进行生产经营，其于2019年2月13日经向辖区派出所报备后便搬离租赁场地，认为合同的解除时间应为2019年2月13日。但原告对此不予认可，认为双方对解除合同未达成一致协议，但考虑到被告已搬离租赁场地，其主张合同解除日为第三年合同届满之日即2019年4月18日。具体到本案，首先，对合同的解除双方作了约定，其中第三条约定：乙方逾期30天不付清租金的，甲方有权单方终止合同。第九条规定：因不可抗力的自然灾害或市政府建设规划征收使用该场地的，合同终止。本案中，按照双方签订的合同，合同期限为十年即2016年4月18日至2026年4月18日止，双方签订的合同尚未届满，也不存在自然灾害或政府征用涉案场地的情形，原告在第三年期届满前亦未依据合同约定的权利单方提出解除合同的动议；其次，被告在合同履行过程中未能按时足额缴纳相应的水电费用，如要求原告或金麦隆蛋糕经营者经常为被告垫支电费以化解被供电公司停电的风险，无疑给二者增加额外的负担且不公平，况且二者均无为被告垫支电费的义务。故梁某文断电措施的目的是促使被告补交拖欠的水电费用，其行为并无不当。但被告并没有因此而积极与原告及金麦隆蛋糕经营者就拖欠的水电费进行协商，以求恢复用电，反而以此为由，在原告未同意解除合同的情况下搬离租赁场地，其行为有违诚实信用。因此，被告的行为不符合上述合同解除的情形，同时被告也无权先行提出解除合同的主张。综上，基于原告的请求和确认，本院确认原、被告双方签订的《租用场地合同书》于2019年4月18日解除。故对被告提出“双方签订的合同已于2019年2月13日解除”的答辩主张，不符合合同约定和法律规定，本院不予采信。 二、关于被告是否拖欠2018年4月18日至2019年4月18日期间租金的问题。根据合同的约定，第三年的年租金为182400元，双方确认被告已实际支付143500元。根据上述确认解除合同的时间为2019年4月18日，因此被告尚应向原告支付租金38900元（182400元-143500元）。 三、关于被告是否应支付原告滞纳金9120元的问题。合同约定租金应于前一年的4月18日前付清下一年租期的租金，每逾期一日乙方除交当年租金外还向甲方缴纳当年租金5%的滞纳金。因此，原告主张要求被告按合同约定支付滞纳金9120元（182400元×5%），有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告提出“原告已同意被告按月支付租金，因此不应支付滞纳金”答辩主张，经查，被告于2018年6月5日才向原告支付2018-2019年度的第一笔租金，从被告提交的银行流水可知被告并非按月足额向原告支付租金；另外，被告无证据证明双方就租金支付方式及期限达成书面协议，再者原告对此予以否认。因此，被告该主张无事实依据，本院不予采信。 四、关于被告是否拖欠原告电费的问题。庭审查明，涉案租赁场地的用电，由金麦隆蛋糕店经营者统一向崇左市水利电业有限公司缴纳电费，被告作为分电表的使用者，应当按月足额缴纳电费。根据金麦隆蛋糕店管理者的陈述，被告确实拖欠电费约21000元左右。但被告拖欠的电费具体数额是多少，垫支主体是原告或金麦隆蛋糕店经营者，尚待三方当事人结算后予以确定。因此，本院对原告此项请求在本案中不予处理，由三方当事人庭后自行协商解决。 五、关于被告是否应支付原告违约金34500元的问题。根据双方签订的《租赁场地合同书》，合同中仅就被告逾期30日缴纳租金的，原告有单方解除权，并没收被告1万元押金作为违约金赔偿原告，但对其他的违约责任在合同中并无明确约定。被告未按合同约定期限支付年度租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任。故原告依据合同赋予的权利，提起诉讼请求解除合同并主张被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。但原告请求被告支付违约金34500元过高，与合同约定违约金1万元不附。因此，被告应向原告支付违约金为10000元。 另外，被告提交《崇善精品衣柜预算单》拟证实梁某文在其经营的衣柜厂定制柜子费用15126元未支付，并主张该笔费用应抵扣租金。但该定制柜子的客户为梁某文，并非为原告，且原告不同意抵扣租金。故对被告该项答辩主张，本院不予支持。被告可另行主张权利。 判决主文：一、确认原告江州区某府大饭店与被告朱某新20**年3月19日签订的《租用场地合同书》于2019年4月18日解除；二、被告朱某新向原告江州区某府大饭店支付拖欠的租金38900元；三、被告朱某新向原告江州区某府大饭店支付滞纳金9120元、违约金10000元；四、驳回原告江州区某府大饭店的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条。 诉讼费：案件受理费8154元，因适用简易程序减半收取计4077元，由原告江州区某府大饭店负担3559元，由被告朱某新负担518元。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 罗爱彬 二〇二〇年八月十六日 法官助理 黄 洁 书 记 员 李陆赵