广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初1396号 原告：赖泳成，男，1964年10月12日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：冯昌兰，贵港市民安法律服务所法律工作者。 被告：贵港市联邦房地产开发有限公司，住所地贵港市中山路**联邦国际******。统一社会信用代码91450800051000203H。 法定代表人：韦小清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宁伟，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告赖泳成诉被告贵港市联邦房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖泳成的委托代理人冯昌兰和被告的委托代理人宁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赖泳成向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方于2020年2月24日签订的《联邦?太古》认购协议约定的商铺买卖合同有效，判令被告将位于贵港市联邦?太古（一楼外铺）1-23号商铺（面积43.16平方米）；1-24号商铺（面积51.29平方米），1-25号商铺（面积27.52平方米）的三间铺面交付给原告所有和经营使用;2、请求法院判令被告按合同约定给予原告签订《商品房买卖合同》及为原告办理不动产所有权证的登记的后续手续；3、本案的案件受理费由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求第一项，变更为确认三间铺面属原告所有，并交付给原告经营使用。事实与理由：原告经营的铺面场所与被告出售的联邦?太古一楼外铺的商品房同为一条街道，相距不远，被告去年秋冬开始出售联邦?太古的一楼现房商铺，并公开张贴广告销售，2020年2月中旬，原告经被告的销售中心的工作人员介绍到被告的销售中心去了解商铺买卖情况，原告到被告的销售中心实地了解，决定购买被告出售的联邦?太古一楼外铺1-23号、1-24号，1-25号的三间联在一起的商铺，每间铺面的单价款经原、被告多次协商后，经被告的销售人员请示主管老板同意后，通知原告于2020年2月22日到被告的售楼中心面谈购买商铺事宜，原告到达被告的售楼中心后，在原、被告谈定购买商铺的情况下，当天预交了三间商铺预约金6万元，2月24日被告通知原告到其公司的销售中心签订合同，原告到后，被告的工作人员将其事先己打印好的（联邦?太古）认购协议的格式合同№0001264、№20001265、№0001266的三份认购协议填写好，即将位于贵港市（铺），面积为43.16平方米，每平方米单价26946.20元，该间商铺价款人民币1162998元；1-24号房（铺），面积为51.29平方米，每平方米单价为人民币27356.96元；该间商铺价款为人民币1405875元，1-25号商铺，面积为27.52平方米，每平方米单价为31556.63元，该间商铺价款人民币710655元，三间商铺总价款为人民币3279528元。原告分别在（联邦?太古）的三份认购协议书签上名字，被告经办人林立玲签上名字后，拿给主管领导审批后分别在三份认购协议书上盖上被告公司的印章后交给原告收执一份。（联邦?太古）的三份认购协议书上的第一条分别约定：被告将位于贵港市港北区（联邦?太古）一楼外铺1-23号、1-24号、1-25号三间商铺面积分别为43.16㎡、51.29㎡、27.52㎡，每间单价依次为26946.20元／㎡、27356.96元／㎡、31556.63元／㎡卖给原告所有，三间商铺合计价款为3279528元，认购协议书上第二条、付款方式：一次性付款，购房定金，每间10万元，认购协议书第三条第1款约定：签订认购协议书即日起10日内，到（联邦?太古）销售中心付清首付款并与出售方签订认购方己认可的《商品房预售合同》及办理购房手续，第三条第2款约定，认购方须对自身所提供的资料的真实性负责，认购协议书第三条第7款约定，该物业只作商业用途使用。原、被告签订（联邦?太古）认购协议后，原告于2020年2月22日首先交给被告每间预约金20000元，三间合计60000元；2020年2月24日签订（联邦?太古）认购协议的当天，原告分别各交了定金80000元，三间240000元；2020年3月3日原告用其妻子蒙佩莲的中国工商银行帐号,卡号为62×××23，通过中国工商银行转帐给被告贵港市联邦房地产开发有限公司，帐号为21×××57，转帐款3200000元。以上合计原告己将全部购买三间商铺的货款人民币3500000元（己交清了购商铺款人民币3279528元，预交商铺纳税款人民币220472元，多还少补）。原告己全部履行了购买被告的1-23号、1-24号、1-25号三间商铺的全部价款。原告按合同约定，已全部履行了义务。2020年3月4日原告将通过银行转帐款的凭证复印件送给被告的售楼中心的经办人林立玲收转被告公司，并提出要求，当即签订《商品预售合同》，被告的经办人员说因主管领导不在贵港，暂时签订不了合同，同时原告又委托冯昌兰同志把转帐款凭证复印件邮寄给被告。被告在收到原告的购买商铺的价款后，至今没有通知原告到其销售中心签订《商品房（铺）预售合同》，在原告的多次催办时，被告的销售人员以原约定的每平方米单价偏低为由，不同意卖给原告，叫原告收回已预交的购买定金、价款等，还以商铺要有小整改，埋设管道为由，可能面积不准确，不将三个商铺卖给原告，并叫原告去领回购房定金、价款等，拒绝履行合同约定的义务。综上所述，原告认为，原、被告于2020年2月24日分别签订的（联邦?太古）三份认购协议书合法有效，而且原告己按合同约定的时间，首先预付了预约金6万元，签订认购协议书当天己按协议约定，支付了定金300000元（含预约认购金6万元转为认购金在内），原告还在合同约定的期限内全部支付清购房款，并预交纳税金220472元（结算后多还少补），但被告违约，通过销售中心经办人等明确向原告表示，不愿将合同约定的三间商铺销售给原告，被告的违约行为，己经损害了原告的合法权益，谨请法院采信和支持原告的上述诉讼请求。 被告贵港市联邦房地产开发有限公司辩称，关于认购协议的合同效力问题，被告方没有异议。关于这三间铺面归原告所有并交付给原告使用，原告与被告方签订的认购协议只是预约合同，双方就本约合同的主要条款，包括房屋的交付条件，交付时间，办证时间等未达成一致意见，双方没有签订商品房买卖合同，因此原告要求确认三间铺面属原告所有并交付给原告经营和使用没有依据。双方没有签订商品房买卖合同是因为双方没有就合同主要条款达成一致造成的，不能归责于任何一方的事由。被告愿意与原告协商一致的前提下签订《商品房买卖合同》，原告请求法院判令双方强行签订合同没有依据。 本院经审理认定事实如下：2020年2月22日，原告向被告支付联邦太古（一楼外铺）1-23号、1-24号、1-25号商铺预约金6000元。2020年2月24日，原告作为认购方与被告作为出售方签订三份《（联邦·太古）认购协议》（以下简称《认购协议》），约定认购物业为贵港市港北区（联邦·太古）1-23号、1-24号、1-25号商铺，其中1-23号商铺面积43.16平方米，实际认购总价1162998元，付款方式一次性付款，购房定金10万元；1-24号商铺51.29平方米，实际认购总价1405875元，付款方式一次性付款，购房定金10万元；1-25号商铺22.52平方米，实际认购总价710655元，付款方式一次性付款，购房定金10万元；自签订认购协议书即日起10日内，认购方须携认购书、定金收据、身份证、有关证件及上述首期款到（联邦·太古）销售中心付清首期款并与出售方签署认购方已认可的《商品房预售合同》及办理相关认购手续，若认购方未能在约定期限内与出售方签订《商品房预售合同》并付清相应款项的，应视为认购方违约，出售方有权另行处理该物业，所付定金不予退还。原、被告签订上述三份认购协议后，原告于2020年2月24日向被告支付联邦太古（一楼外铺）1-23号、1-24号、1-25号商铺定金各8000元，并于2020年3月3日通过中国工商银行向被告转账3200000元。2020年3月4日，原告向被告寄送书面文件，要求被告与原告签订《商品房预售合同》及办理相关手续并交付房产。 本院认为，商品房买卖认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购协议的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。签订认购协议时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前合同阶段，即使双方当事人完全履行了认购协议，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。本案中，原、被告签订的三份认购协议在性质上属于预约合同，原、被告应当依据上述认购协议约定严格履行合同义务，但认购协议内容不够具体、完善，对将来商品房买卖合同的重要条款没有明确约定，依据认购协议双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，对认购协议不能强制实际履行。至于能否达成协议，应该视双方之后具体的协商结果而定，而正式商品房买卖合同的签订必须完全建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，为当事人合意的结果。因此，原告提出被告交付商铺、签订《商品房买卖合同》及办理不动产权证等诉讼请求缺乏依据，且会剥夺当事人合同自由，本院不予支持。 为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告赖泳成的全部诉讼请求。 案件受理费34800元，由原告赖泳成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费34800元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄汉萍 人民陪审员  蒙运青 人民陪审员  陈 凤 二〇二〇年八月七日 法官 助理  梁友梅 书 记 员  梁 爽