文书内容江西省吉水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0822民初1055号原告：吉水申浩实验学校。统一社会信用代码：52360822343303652E。住所地：吉安市吉水县龙华北大道105国道旁（县新人民医院旁）。法定代表人：梅建兵。委托诉讼代理人：黄节涛，江西智桥律师事务所律师。被告：李春生，男，汉族，1970年12月18日出生，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：熊小保，江西荟萃律师事务所律师。被告：江西南方国际学校。负责人：李春生。原告吉水申浩实验学校（以下简称申浩学校）与被告李春生、江西南方国际学校（以下简称南方学校）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告申浩学校的法定代表人梅建兵及其委托诉讼代理人黄节涛，被告李春生及其委托诉讼代理人熊小保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告免除原告3个月的租金计人民币30万元；2、判令原告可以迟延至2020年8月30日缴纳2020年9月1日至2021年8月31日的租金。3、案件受理费等由被告承担。事实及理由：2015年3月22日，原告与被告李春生、南方学校签订租赁合同，约定李春生、南方学校将吉水县南方学校的场地以及场地上的所有楼房、设施设备以租赁的形式租给原告办学所用，并签订了《租赁校舍合同书》，各方约定：租赁期限为20年（2015年9月1日至2035年8月31日），同时约定了每年的租金，其中2019年9月1日至2020年8月31日的租金为120万元，此后每年的租金均在每年的3月30日前一次性支付。原告已按照合同约定，将2019年9月1日至2020年8月31日的租金为120万元足额缴纳。现2020年8月31日至2021年9月1日的租金因疫情影响暂未缴纳。因2020年1月起，全国爆发了新型冠状病毒疫情，2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，原告为此也积极响应号召服从抗疫大局，一直封闭学校，并于2020年5月11日才按照江西省教育厅的通知部分复学。原告认为，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，该不可抗力对原告造成了巨大的损失，原告长达四个月无法使用校舍，因疫情需求增加巨大投入，故对原告的现金流产生重大影响。因考虑到双方租赁期间的权利和义务，原告多次与被告沟通，同时申请了教育主管部门多方协调，但被告不仅不同意减免租金，且对逾期缴纳租金的请求都不同意。但其实原告每年缴纳的房租都已经预交到了当年的8月31日，被告要求的每年3月份交租金实际加重原告负担。故根据以上原因，特提起诉讼，望法院综合考虑以上情况，判如所请。被告李春生辩称：1、原告不是本案适格原告：2015年3月22日，与李春生签订租赁合同的不是原告，而是深圳前海申浩文化教育有限公司（以下简称前海文化公司），根据合同相对性原则，有权提起诉讼的只能是合同当事人，而非案外人。吉水县人民法院（2017）赣0822民初817号及（2018）赣0822民初1834号生效民事判决书已认定租赁合同的出租人及承租人分别是李春生及前海文化公司。2、原告要求免除3个月租金30万元且延迟至2020年8月30日交付租金缺乏事实与法律依据：租赁合同是双方当事人达成的合意，合法有效，受法律保护，应该全面履行。几个月前的疫情虽是一种不可抗力，但并未达到对承租人办学造成的减免三个月租金且延期五个月交付的影响地步。据悉，申浩学校疫情期间开展了线上教学，学生虽延期至五月初到校上课，但其收费和往年同期相比并未减少，和上学期收费也基本一致，且五月份就已收取费用。3、依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见一》第二条依法准确适用不可抗力规则之规定，当事人主张适用不可抗力或全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。本案而言，承租人如主张免除相应租金及延期交付则应该对其因此无法经营导致没有经营收入或收入明显减少等事实承担举证责任。综上，请驳回原告起诉或驳回其诉讼请求。被告南方学校辩称：本案所涉租赁合同出租人不是南方学校，该校因停办几年，被教育局主管部门注销了。本院经审理认定本案法律事实如下：2015年3月22日，前海文化公司与被告李春生签订《租赁校舍合同书》，约定李春生将位于吉水县的南方学校的场地以及场地上的所有楼房、设施设备向前海文化公司出租，租期20年，前两年租金按约定支付，以后每年租金均在每年的3月30日之前一次性支付。因原告申浩学校系前海文化公司开办，合同签订后，由申浩学校实际使用该场地用于办学，且其有独立的财产。根据合同约定，2019年9月1日至2020年8月31日的年度租金为120万元，原告于2019年3月28日付了大部分租金后尚欠部分租金，遂李春生于2019年8月13日起诉至本院，后经双方协商，李春生撤诉，剩余租金亦已付清。2020年1月左右，因爆发新冠××疫情，政府采取疫情防控措施，学校推迟开学。根据吉水县教育体育局文件要求，全县中小学原定于2020年2月9日开学报到，因疫情原因，开学时间推迟，至今年5月7日，吉安市教育体育局发文确定全市各类学校开学时间定于5月11日至5月18日不等。因推迟开学，学生在校时间缩短，原告在对各类学生收费时予以优惠，减免数额有800元、900元或1500元不等，据其自身统计优惠数额达190万余元。现原告以爆发疫情不可抗力，其响应号召服从抗疫部署，对其造成巨大损失，并对其资金周转产生重大影响为由，起诉至本院，要求被告对其疫情期间免收三个月租金共计30万元，并要求迟延至2020年8月30日缴纳2020年9月1日至2021年8月31日的租金。原告以其名义起诉经过前海文化公司同意。本案经过多次调解，因各方意见分歧较大，未能达成一致意见。以上事实，有原告提供的《租赁校舍合同书》、（2019）赣08民终1017号民事判决书、九江银行网上银行客户回单、吉水县教育体育局2019年12月26日的【2019】334号文件、吉安市教育体育局2020年5月7日的【2020】82号文件、《2020年春季报读指南》及春季学期疫情期间收费办法、《关于请求减租和推迟交缴租金的报告》、《关于请求减租和推迟交缴租金的报告》及吉安市民政局领导指示、《关于请求减租和推迟交缴租金的报告》及吉水县教体局领导指示、申浩学校2020年春季减免人数以及部分学生缴纳学杂费的收款收据、《关于同意并授权吉水申浩学校起诉的函》；被告李春生提供的（2017）赣0822民初817号民事判决书、（2018）赣0822民初1834号民事判决书、2020年春季报读指南、江西省高级人民法院（2020）赣民申139号民事裁定书、《租赁校舍合同书》以及各方的陈述等予以证实。本院认为：2020年1月左右起爆发的新冠××疫情，不能预见、不能避免且不能克服，符合不可抗力的构成要素，系不可抗力，为法定免责事由。原告申浩学校因贯彻执行政府有关新冠××疫情防控的决策部署，推迟3个月左右开学，因此缩短了学生在校实际学习的时间，对学生的学费进行了部分减免，客观上造成了学费收入的减少，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》司法政策，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。现原、被告就案涉纠纷经教育部门以及本院调解，双方矛盾分歧较大，未能达成一致调解意见，故法庭根据公平原则以及本案具体案情，酌定减免疫情期间二个月的租金，即对2019年9月1日至2020年8月31日的租金120万元减免二个月，即减免20万元。关于原告提出延期至2020年8月30日支付2020年9月1日至2021年8月31日租金的诉请，依合同约定，本应于2020年3月30日之前付清，考虑疫情原因导致原告迟延收到学生的学费以及学费收入的减少，该诉请无不当，本院予以支持。关于原告是否主体适格的问题，案涉租赁合同系前海文化公司与被告李春生所签，但原告申浩学校系由前海文化公司开办，租赁案涉场地以及房屋系为了申浩学校的运营，申浩学校是实际使用人与承租人，其拥有自己独立的财产，且前海文化公司同意申浩学校以自己名义起诉，原告在本案中所提诉请未能侵害前海文化公司的合法利益，故申浩学校作为本案的原告并无不当。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告李春生对原告吉水申浩实验学校免除2019年9月1日至2020年8月31日期间的其中二个月的租金，即免除20万元租金，并于本判决生效之日起一个月内向原告吉水申浩实验学校返还该20万元。二、准许原告吉水申浩实验学校迟延至2020年8月30日之前付清2020年9月1日至2021年8月31日的租金。三、驳回原告吉水申浩实验学校的其他诉讼请求。案件受理费为5800元（原告已预交），由原告负担1500元，被告李春生负担4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  张长根审 判 员  刘美华人民陪审员  李大生二〇二〇年八月十四日书记员罗志章