宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初2095号原告：宁夏平和物业服务有限公司。法定代表人：李某，系宁夏平和物业服务有限公司董事长。委托诉讼代理人：张某，宁夏平罗县人，住平罗县。特别授权代理。委托诉讼代理人：吴某，宁夏平罗县人，住平罗县。特别授权代理。被告：戴某，浙江省永嘉县人，住平罗县。原告宁夏平和物业服务有限公司（以下简称平和物业公司）与被告戴某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告平和物业公司的委托诉讼代理人张某、吴某,被告戴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平和物业公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告支付2016年2月28日至2019年12月31日期间的物业费2203元、违约金3440元。两项合计5643元。2、本案诉讼费由被告负担。原告平和物业公司起诉的事实与理由：被告现住××园，截止2019年12月31日共欠物业费2203元，违约金3440元，合计5643元没有交纳。原告上报平罗县物业协会，该协会发了告知函，被告仍拒交。被告在享受事实的物业服务后拒交物业费，实属违约行为。被告戴某辩称：2016年，原告平和物业公司进入鑫盛家园小区，原告平和物业公司说被告未交物业费，被告一直在交；被告没有参加业主大会,没有办法交；被告地下室的门没人处理，被告进地下室摔倒没人处理；被告新购买的小轿车在小区停放时，前引擎盖被砸了三个坑，虽报拨打110报警，但监控调不了；被告自己跑物业办、社区，没人给处理；楼道灯半年没人维修；原告平和物业公司没有理由涨物业费。原告平和物业公司为支持其主张，当庭提交如下证据：1、企业法人执照、物业管理资质证书、服务价格登记备案登记证、平发改发（2011）243号文件各1份，证明原告平和物业公司是经过国家审批的、取得相应质证，是合法经营的企业，收费管理属三级的事实。被告戴某质证意见：无异议。2、物业服务合同2份，证明2016年以前收费标准、原告平和物业公司与鑫盛家园小区业主委签订物业服务合同，原告对该小区的物业服务是合理合法的事实。被告戴某质证意见：认可。3、物业服务管理工作评价1份，证明鑫盛家园小区业主对原告平和物业公司服务为满意的事实。被告戴某质证意见：无异议。4、致全体业主的公开信、照片各1份，证明调费经过、召开业主代表大会时业主委认可每平方米每月0.5元的事实。被告戴某质证意见：不认可，召开的是物业纠纷大会，不是物业大会。5、打印照片10份，证明原告平和物业公司向业主提供服务的事实。被告戴某质证意见：无异议。被告戴某为支持自己的答辩意见，当庭提交如下证据：1、打印照片3份，证明鑫盛家园小区业主在地下室增加了一道门，把被告走地下室的灯挡住了，门拆掉后灯也没有了，墙上的腻子也没有抹的事实。原告平和物业公司质证意见：照片中看不出具体位置、也看不出存在的问题。被告申请证人潘某证实：地下室原留有消防通道，有业主装了门，将消防通道占了，被告进地下室照明用的灯也挡住了，被告进入地下室时因太黑摔倒了几次，被告多次找原告平和物业公司，而原告平和物业公司不解决，被告又找到消防大队、物业办、社区，将门拆了，以前装灯的地方用腻子抹了，电线也剪了，无法再装灯。2018年-2019年，地下室有垃圾、有死狗，特别臭。原告平和物业公司要涨物业费，业主不同意，原告平和物业公司找了市场监督局、物业办召开的会，没有召开业主大会，是原告平和物业公司私自调价。原告平和物业公司质证意见：对证人证言不认可。证人潘某对原告平和物业公司有意见，与被告是相互利用。2018年物业纠纷大会，业主对原告平和物业公司涨物业费意见很多，与原告物业公司的矛盾很深，是社区、物业办、市场监督局解决物业费调费问题的，到会56人均同意调费，同意原告平和物业公司继续为鑫盛家园小区服务。被告戴某质证意见：认可证人证言。本院认为，原告平和物业公司提交的证据，经被告戴某质证均认可、无异议，原告平和物业公司提交的证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告戴某提交的证据与申请证人潘某的证言相互印证部分，证人证言与原告平和物业公司的质证意见相互印证部分，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院根据采信的证据确认案件事实如下：2016年1月，原告华平和业公司受平罗县城鑫盛家园小区业主委员会的委托进入鑫盛小区提供物业服务，2016年3月1日、2018年12月18日，原告平和物业公司与平罗县鑫盛家园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：2016年3月1日起至2019年2月29日止，多层住宅0.38元/月平方米；2019年1月1日起至2021年12月30日止，多层住宅0.52元/月平方米；业主应于物业费到期之日起交下一年物业费用；业主或物业使用人违反本合同第五项、第七项的约定，未按时足额经物业费的，平罗县鑫盛家园小区业主委员会（甲方）应督促其限期交纳，逾期仍不交的，原告平和物业公司（乙方）可向人民法院起诉，并追究业主或使用人按应交额的3‰月的违约金支付给原告平和物业公司（乙方）。被告戴某购买鑫盛家园小区8-3-501室住宅楼一套（面积116.4平方米）住宅楼并居住，2016年2月28日以前物业费已交清，2016年2月28日以后，鑫盛小区的业主在地下室消防通道安装了门，致使被告戴某进入地下室的顶灯也被门挡住无法照明，被告戴某进入地下室时摔倒过，被告戴某多次找原告平和物业公司解决此事，原告平和物业公司未给解决，被告戴某多次找消防部门、物业办等单位，后经消防部门强行拆除地下室业主非法安装的门，但地下室的照明灯仍未安装，被告戴某新购买的小轿车停在小区内停放时，引擎盖被他人砸了三个坑，调监控没有调到，被告戴某就拒交2016年2月28至2019年12月31日期间的物业费2202元（116.4㎡×0.38元/㎡每月×34个月、116.4㎡×0.50元/㎡每月×12个月），引起原告平和物业公司的起诉。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告平和物业公司与平罗县鑫盛家园业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对原告平和物业公司及被告戴某均具有约束力，原告平和物业公司向被告戴某履行了物业服务义务,被告戴某已享受了原告平和物业公司提供的物业服务，应当依合同的约定按时交纳物业费。被告戴某的答辩意见中，鑫盛家园小区业主非法安装地下室门，致被告戴某进入地下室时摔倒，被告戴某多次向原告平和物业公司反映，未得到解决，被告向消防部门反映后，由消防部门强行拆除。根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第二十一条“……物业服务合同应当包括下列事项:（一）物业管理区域范围以及基本情况；（二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；（三）物业服务用房的配置、使用、维修和管理；……”第五十七条“……（一）共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等；……”原告平和物业公司作为物业服务企业，是对鑫盛小区整体服务，对服务小区的地下室及地下室的通道有管理维护的义务，而原告平和物业公司不对小区地下室提供服务，违反了合同约定及相关规定，在小区内的业主未经任何部门准许，在地下室的公共通道私自安装门，在被告戴某向原告平和物业公司反映后，而原告平和物业公司对此事未采取行之有效的办法、措施，两年多的时间内被告戴某多年消防部门反映，由消防部门强行拆除，由此，原告平和物业公司的服务存在瑕疵，被告戴某虽未另行主张违约金，也没有提供证据证实其由此产生损失要求赔偿，可减少被告戴某交纳物业费的数额，减少百分之十，对原告平和物业公司诉请被告戴某支付物业费2202元，本院依法予以支持1982元；对原告平和物业公司诉请被告戴某支付违约金3440元，因依据《物业服务合同》约定经平罗县鑫盛家园小区业主委员会（甲方）应督促其限期交纳，逾期仍不交的，原告平和物业公司（乙方）可向人民法院起诉，并追究业主或使用人按应交额的3‰，而原告平和物业公司未提供证据证实，被告戴某未交物业费，经鑫盛家园小区业主委员会督促限期交纳而逾期未交，故原告诉请被告戴某支付违约金的条件不成就，对原告平和物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十二条、第三十四条、第三十五条、第四十一条第一款、第四十五条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告戴某于判决生效后五日内支付原告宁夏平和物业服务有限公司物业费1982元；二、驳回原告宁夏平和物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告戴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员 张安琪 二〇二〇年八月三日书记员 丁佳惠附：本判决书所适用的法律条款《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或者其他管理人管理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《宁夏回族自治区物业管理条例》第二十一条业主委员会根据业主大会的决定，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。物业服务合同应当包括下列事项:（一）物业管理区域范围以及基本情况；（二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；（三）物业服务用房的配置、使用、维修和管理；（四）公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、安全等秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业服务质量标准；（七）物业服务费用收取标准和方式；（八）物业档案资料的保管；（九）物业服务合同期限；（十）双方的权利义务；（十一）违约责任；（十二）物业服务合同终止、解除条件；（十三）其他事项。正式签订合同前，业主委员会应当将拟签定的物业服务合同文本在物业管理区域内公示，公开征求业主的意见，并提交业主大会通过。公开征求意见的期限不得少于七日。物业服务合同签订后，物业服务企业应当将签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，或者以电子邮件等形式告知业主，业主有权进行查询。物业服务合同示范文本由自治区住房和城乡建设行政主管部门制订。第五十七条本条例中，下列专业用语的含义是:（一）共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等；（二）共用设施设备，包括供排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、变配电设备、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防监控设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等；附2：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。