苏州市姑苏区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏0508行初370号 原告汪兰英，女，1937年2月24日生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托代理人周萌，江苏平和成律师事务所律师。 委托代理人王正东，江苏平和成律师事务所律师。 被告苏州市自然资源和规划局，住所地苏州市姑苏区干将西路**。 法定代表人黄戟，局长。 出庭负责人邵繁荣，该局副局长。 委托代理人汤皓若，该局工作人员。 委托代理人朱中一，江苏新天伦律师事务所律师。 第三人李剑忠，男，1960年7月5日生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，现住苏州市姑苏区。 第三人何怡，女，1964年3月8日生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，现住苏州市姑苏区。 委托代理人蔡建伟（代理上述两位第三人），江苏诚鑫律师事务所律师。 原告汪兰英不服被告苏州市自然资源和规划局（以下简称苏州资规局）对苏州市××××室房屋所作转移登记，向本院提起行政诉讼。本院于2019年9月2日立案后，同日向被告寄送起诉状副本及应诉通知书。因李剑忠、何怡与本案被诉行政行为存在利害关系，本院依法通知其二人作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于2019年10月22日、2020年6月23日公开开庭审理了本案，于2020年7月12日组织各方当事人对证人证言进行质证。原告汪兰英委托代理人周萌、被告苏州资规局委托代理人朱中一、第三人李剑忠与何怡及其共同委托代理人蔡建伟两次庭审及质证均到庭，原告汪兰英到庭参加第一次庭审及质证，被告苏州资规局出庭负责人邵繁荣及原委托代理人姚雪到庭参加第一次庭审，被告苏州资规局原委托代理人窦庶芳到庭参加第二次庭审，被告苏州资规局委托代理人汤皓若到庭参加质证，证人李某1、李某2、李某3出庭作证。本案现已审理终结。 2005年4月13日，原苏州市房产管理局（以下简称原苏州房管局）将原登记于李祥林名下苏州市×××室房屋转移登记至第三人李剑忠、何怡共同共有。 原告汪兰英诉称：案涉房屋原系原告及其配偶李祥林名下财产。李祥林于2019年6月11日去世后，原告至被告处办理房屋继承事宜时，被告知案涉房屋已转移登记至本案两位第三人夫妻名下。后原告至被告档案室调档方知晓，案涉房屋于2005年进行转让。原告认为，被告未按照相关法律规定履行严格审查义务，在原告及其配偶李祥林未到场签字也未办理授权他人签字的情况下，仅凭借案外人申请即将案涉房屋进行转移登记，侵害了原告的合法权益；故原告诉至法院，请求判令撤销被告苏州资规局于2005年对苏州市×××房屋所作转移登记，本案诉讼费用由被告负担。 原告汪兰英向本院提交了以下证据：1.居民死亡医学证明（推断）书、户口簿，证明原告与李祥林系夫妻关系及李祥林已死亡；2.房屋转让协议、成交确认书、房产登记声明保证书，证明原告于2019年7月18日查档后才知道涉案房屋不在其名下，相关转移手续文件非其本人签字；3.司法鉴定意见书，证明成交确认书转让人处及房产登记保证书声明人处汪兰英签字非其本人所写，被告未尽初步审查义务；4.终止鉴定函，证明李祥林签名依据现有检材无法鉴定，但案涉房屋属于夫妻共有；5.证人李某3出庭作证，证明原告于2019年配偶去世后才知晓被诉转移登记事宜。 被告苏州资规局辩称：2005年3月24日，原告及其丈夫李祥林因案涉房屋买卖与第三人李剑忠共同向原苏州房管局申请房产转移登记，同时提交了身份证、结婚证、房屋转让协议、原房产证等材料，原苏州房管局审核后认为符合《城市房屋权属登记管理办法》第十七条之规定，予以登记并向第三人颁发了房产证。综上，涉案房产登记行为材料齐全，符合法律规定，恳请法院驳回原告诉讼请求。 被告苏州资规局向本院提供以下证据：房屋所有权证存根（李剑忠）、房产分丘平面图、苏州市房产登记申请表、存量房、苏州市房屋所有权转移变更通知书、产权转移审批意见表、房屋转让协议、产权证（李祥林）、成交确认书、交易管理会办单、房产登记声明保证书、户口簿（汪兰英、李祥林），结婚证（何怡、李剑忠）、身份证复印件（汪兰英、李祥林、何怡、李剑忠），上述证据证明申请房屋登记时提交材料齐全。被告提供的法律法规依据为：《城市房屋权属登记管理办法》。 第三人李剑忠、何怡共同述称：2005年3月24日，原告与第三人到原苏州房管局办理房产交易手续，当时由原告及其配偶同两位第三人一起至房产交易中心办理转移登记手续。由李祥林按房产交易中心要求在成交确认书和声明保证书上，当着工作人员面签了该两书，本案所涉房产转移登记手续合法。原告称其与配偶未到场签字与事实不符。原告早已知晓案涉房屋转移登记事宜，其提起本案诉讼已超起诉期限。请法庭驳回原告的诉请。 第三人申请证人李某1、李某2出庭作证，证明原告知晓房屋转移登记事宜，转移登记至两位第三人名下系原告及其配偶真实意思表示。 经庭审质证，对原告所举证据，被告对证据1真实性无异议，认为与本案无关联；对证据2无异议；对证据3-4真实性无异议；对证据5证人证言的真实性由法院依法核实。两位第三人对证据1-2质证意见同被告；对证据3予以认可，强调经第三人回忆，李祥林与原告均到现场办理手续，但汪兰英签字存在李祥林代签的可能；认为证据4是不确定结论，并未否认李祥林签名为其本人所签；对证据5，强调证人现与原告生活在一起，且若房屋登记至原告名下，其可能是最大受益人，故其证人证言不予采信，同时证人采用威胁及其他手段要求原告方证人不出庭作证。 对被告所举证据，原告对证据真实性均无异议，但认为该组证据中所涉李祥林与原告签字非其本人所签，二人也未到现场办理转移登记。两位第三人对证据均无异议。 对第三人所申请证人的证人证言，原告认为证人所作证言内容前后矛盾，对年份比较肯定，却对月份等具体情形没有任何记忆，不符合常理，故对证人证言不予认可。被告对证人证言真实性要求由法院依法核实。 本院对上述证据认证如下：原告及第三人申请的证人所作证言均只有口头陈述，相关陈述相互矛盾，且无其他证据予以印证，同时，考虑到证人与原告及第三人之间的亲属关系，故对于证人证言，本院均不予采纳。原告所举证据1-4及被告所举证据均真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。 经审理查明：原告汪兰英与李祥林是夫妻关系，第三人李剑忠为二人养子，何怡系李剑忠配偶。1999年4月29日，李祥林取得苏州市禾家塘岸24号西202室房屋的所有权证。2005年3月24日，李剑忠及配偶何怡作为申请人，以房屋买卖为由向原苏州房管局申请将上述房屋转移登记至二人共同共有，并提交房屋转让协议、产权证（李祥林）、户口簿（汪兰英、李祥林）、结婚证（何怡、李剑忠）、身份证复印件（汪兰英、李祥林、何怡、李剑忠）、成交确认书、房产登记声明保证书等材料；其中房产转移登记申请表及房屋转让协议中转让人为汪兰英与李祥林。该局经审查，于2005年4月13日核发苏房权证市区字第××号房屋所有权证，将案涉房屋转移登记至两位第三人共同共有。后李祥林于2019年6月10日死亡。原告认为案涉房屋转移登记自己并不知晓，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 本案第一次庭审过程中，第三人明确：被告所提交证据材料中的房屋转让协议与房产转移登记申请表中签字非原告与李祥林本人所签，但成交确认书与房产登记声明保证书中的原告与李祥林签字系在被告方经办人在场的情况下签署。原告当庭申请对成交确认书与房产登记声明保证书中原告与李祥林签名是否本人签署进行笔迹鉴定，本院依法委托苏州同济司法鉴定所进行鉴定。2020年6月3日，该所出具苏同济司鉴所[2020]文鉴字第24号司法鉴定意见书，鉴定结论为：成交确认书与房产声明保证书中汪兰英签名非其本人所签；同日，该所出具终止鉴定函一份，明确：依据现有样本材料，无法确定李祥林签字是否本人所签，故作终止鉴定处理。原告支付鉴定费4360元。 另查明，原苏州房管局的房屋登记职责现由苏州资规局承继。 本院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》（2008年7月1日废止）第四条第二款及《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，苏州资规局作为案涉房屋所在地人民政府的房地产行政主管部门的职能承继单位，是本案适格被告。 本案主要争议焦点为：1.原告起诉是否超过起诉期限；2.被告所作案涉房屋转移登记证据是否充分。 关于起诉期限。第三人虽主张原告应当早已知晓案涉房屋转移登记事宜，所提本案诉讼已超起诉期限，但并无充分证据予以证明，故对其主张，本院不予支持。原告陈述是在2019年6月李祥林去世后、办理继承事宜时才知道案涉房屋转移登记，后于同年8月向本院提起本案诉讼，现有证据也无法证明在2019年6月之前，原告知道或应当知道案涉房屋转移登记事宜，故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”的规定，本案起诉未超起诉期限。 关于被诉转移登记行为的证据是否充分。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第三款规定，共有的房屋，由共有人共同申请；第十七条第二款规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，案涉房屋虽原登记在李祥林一人名下，但从购房时间及购房时年龄可看出，购房行为应当发生于李祥林与原告婚姻存续期间；同时，房产转移登记申请表及房屋转让协议中转让人为汪兰英与李祥林，故被告在进行案涉房屋转移登记审查时应当知晓房屋属李祥林与原告共同共有，对案涉房屋的处分需二人共同作出。现司法鉴定意见及第三人庭审陈述能够证明，案涉房屋转移登记材料中所涉汪兰英签名非其本人所签，而汪兰英也否认曾委托他人签署转移登记材料及曾至被告处现场办理房屋转移登记手续，故现有证据无法证明作为房屋共有人的原告参与或知晓案涉房屋转移登记事宜。第三人提交的申请材料存在虚假，被告苏州资规局所作被诉房屋转移登记行为主要证据不足，依法应予撤销。 综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 撤销原苏州市房产管理局于2005年所作将苏州市禾家塘岸24号西202室房屋转移登记至第三人李剑忠、何怡共同共有的登记行为。 案件受理费人民币50元，鉴定费人民币4360元，以上合计人民币4410元，由被告苏州市自然和资源规划局与第三人李剑忠、何怡各负担人民币2205元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  李向阳 人民陪审员  冉宏伟 人民陪审员  金玉麟 二〇二〇年八月十日 法官 助理  李 闯 书 记 员  周 宇