安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终2891号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张志勇，男，1983年12月7日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：张继鹏，安徽风采律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘坤龙，安徽风采律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：临泉佳源房地产开发有限公司，住所地临泉县兴全大道******，统一社会信用代码91341221MA2NLQFQ5A。 法定代表人：戴富强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庞华萍，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁晋皖，安徽承义律师事务所实习律师。 上诉人张志勇与上诉人临泉佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张志勇上诉请求：变更一审判决第二项为佳源公司支付违约金（以房价款649502.1元为基数按照日万分之二的标准，从2019年11月1日起计算至实际交房之日止），并由佳源公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1.其在民事起诉状中已明确，违约金暂时计算至起诉之日，之后的违约金主张至佳源公司交付符合合同约定的房屋之日止，一审判决遗漏诉讼请求；2.涉案房屋至今仍未完成地坪水泥抹面和阳台塑钢移门，不符合合同约定的交房条件。佳源公司以已提出反诉要求解除合同为由，拒绝交房，应承担持续违约的责任。 佳源公司辩称：1.佳源公司由于履行政府部门因重污染天气下发的责令停工文件停工69天导致延期交房，属于免责事由，依法不承担违约责任；2.一审法院已经确认涉案房屋于2019年12月11日经五大责任主体验收合格并取得了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，已达交付条件。2019年12月29日佳源公司送达《收房通知书》后，购房人即应按照要求于2019年12月31日前履行收房义务。购房人恶意拒收房屋至今，增加佳源公司的保管成本，导致实际交房日期无法确定，应承担逾期收房的违约责任；3.装饰装修上存在部分瑕疵，无论根据法律规定还是合同约定，均属于开发商应承担修理、更换责任的范畴，不属于拒收房屋的理由。综上，请求驳回张志勇的上诉请求。 佳源公司上诉请求：撤销一审判决,依法驳回张志勇的全部诉讼请求，改判支持佳源公司一审反诉请求，并由张志勇承担全部诉讼费用。事实与理由：1.因重污染天气，政府下发停工通知的行政行为造成涉案工程停工69天，属于不可抗力，应予免责，另外，施工期间经历两次中、高考停工14天。一审判决佳源公司应当承担逾期交房的违约责任错误；2.涉案合同中约定商品房的交房条件为该商品房经分期综合验收合格，提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，涉案房屋于2019年12月11日已符合交房条件，一审判决将交房条件达成之日确定为竣工验收备案之日没有依据；3.张志勇恶意拒收房屋，并向佳源公司送达了《拒绝收房通知书》，根据涉案合同第十一条第三款的约定，佳源公司有权解除合同并要求张志勇支付合同总价款10%的违约金；4.一审审判程序违法，审判员未参与案件开庭审理。 张志勇辩称：1.一审法院认定涉案房屋仅经五大主体验收不属于综合查验的交付条件，适用法律正确，认定事实清楚；2.天气污染和政府命令不属于不可抗力；3.一审法院判令合同继续履行，且不支持佳源公司的违约金诉求系合法判决，合理举措；4.一审程序合法，且经双方签字认可。佳源公司的上诉理由不能成立，请求驳回。 张志勇向一审法院起诉请求：请求判令佳源公司立即按照合同约定的条件交付临泉佳源东方都市项目（4#地块）中的A-5幢5层502号房屋；承担逾期交房违约金7924元（以房价款649502.1元为基数按照日万分之二的标准，从2019年11月1日起暂计算至2019年12月31日，以后的违约金计算至佳源公司将符合合同约定的房屋实际交付之日止）；并由其承担本案诉讼费用。 佳源公司反诉请求：判令双方解除涉案商品房买卖合同，张志勇向佳源公司支付违约金64950.21元并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年5月28日，张志勇与佳源公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定张志勇购买佳源公司开发建设的临泉县佳源·东方都市项目（4#地块）A-5幢5层502号房屋，总价款为人民币649502.1元。付款方式为首付款+商业贷款。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当经分期综合验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当自2019年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本合同所指的交付是指买受人所购买的商品房的交付，非整个小区和（或）整个项目的交付。…（三）查验房屋…3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人未能按期办理交付手续，视为同意出卖人按交房条件交付房屋；（2）买受人接到出卖人书面、电话或者公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需要向出卖人按每月5元/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯方式、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应法律责任。补充协议第三条约定：在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮递、电话通知媒体公告交房。 2018年2月14日，张志勇缴纳房屋首付款199502.1元，余款450000元于2018年9月13日与安徽临泉农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款、担保合同》，办理抵押贷款。2019年12月29日，佳源公司通过中通速递向张志勇邮寄《临泉佳源东方都市交房通知书》，通知业主于2019年12月31日前办理交房手续。张志勇认为佳源公司交付的房屋存在质量问题，不符合交房条件，并发出《拒绝收房通知书》，以交付的房屋不符合法定交房条件（佳源公司拒绝出具房屋经验收合格的证明）、交付的房屋不符合合同约定及销售允诺为由，要求佳源公司对不符合约定的部分限期整改，至整改完毕之前，买受人拒绝收房，佳源公司需按合同约定承担违约交房的赔偿责任。2020年1月6日，张志勇起诉。2020年1月15日，佳源公司在《农民日报》刊登公告，通知业主“临泉佳源·东方都市”项目已经通过政府有关部门综合验收合格，达到合同约定交房条件，请及时办理收房手续。 一审另查明：“临泉佳源·东方都市”A-5#住宅于2019年12月11日经建设、监理、施工、设计、勘察五大责任主体验收合格，并取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案。2020年1月10日，临泉县住宅小区综合查验领导小组办公室组织相关职能部门对“临泉佳源•东方都市”项目进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。张志勇已履行全额支付购房款的义务，佳源公司应当在合同约定时间内交付符合合同约定的房屋。涉案房屋虽于2019年12月11日经五大责任主体验收合格，但并未取得消防、规划、环保等部门出具的认可性意见，仍不满足居住条件。至2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案，说明已通过消防、规划、环保等部门验收认可，具备交付条件。在此之前佳源公司通知张志勇交房，张志勇认为涉案房屋不符合交付条件而拒绝收房，并于2020年1月6日起诉，双方因此产生纠纷。现涉案房屋已经符合交付条件，张志勇应及时到佳源公司办理房屋交接手续，佳源公司亦应及时将涉案房屋交付使用。 涉案合同约定佳源公司应于2019年10月31日前交付涉案房屋，佳源公司未交付房屋，违反了合同约定，依法应承担违约责任。重污染天气近年在阜阳市并不罕见，不属于正常人无法合理预见的不可抗力。佳源公司作为阜阳本地开发企业，理应在签订合同时对上述情形所导致的交房迟延有所预见，政府部门因重污染天气责令停工的文件亦不属于不可抗力。同时，佳源公司提供的监理日志不符合法定形式，无监理单位盖章，且记录粗糙、内容不完整，部分内容无监理人员签名，故对此不予采信。施工期间历经两次中、高考停工14天，亦不属于在施工前不可预见的停工日期，不属于不可抗力的范畴。涉案房屋直至2020年1月3日才符合交房条件，张志勇在本案中要求逾期交房违约金暂计算至2019年12月31日，则佳源公司应支付逾期交房违约金为649502.1元×0.2‰/天×61天=7924元。 本案中，张志勇已履行完毕支付购房款的义务，佳源公司的合同目的已经实现，张志勇亦表示在房屋符合交付条件后愿意继续履行合同。佳源公司通知张志勇于2019年12月31日收房时，涉案房屋确不符合交房条件，张志勇拒绝收房有事实依据。至涉案房屋符合交付条件、佳源公司公告通知业主收房时，双方已发生诉讼。佳源公司依据合同第十一条第三款要求解除涉案合同并支付违约金，没有事实依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、临泉佳源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张志勇交付“临泉佳源·东方都市”项目（4#地块）A-5幢5层502号房屋；二、临泉佳源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张志勇支付逾期交房违约金7924元；三、驳回临泉佳源房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，反诉费712元，合计737元，由临泉佳源房地产开发有限公司负担。 二审期间，佳源公司提供如下新证据： 证据一、《关于佳源·东方都市小区停工情况的说明》、《停工说明》，拟证明佳源·东方都市小区的施工单位、监理单位分别出具说明证明该项目在施工期间，根据阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室发布的文件要求，工地施工机械及涉土工程全部停工达12次，每次停工时间分别为2到9天不等，总计实际停工69天的事实。 证据二、《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》、《阜阳市临泉县生态环境分局文件》、《建设工程规划核实合格证》、《临泉佳源·东方都市人防地下室建设项目行政审批报告书》、《建设工程档案预审证书》、《工程质量监督报告书》，拟证明涉案房屋于2019年12月11日经建设、监理、施工、勘察、设计五大责任主体验收合格，涉案项目于2019年12月4日档案资料验收合格，2019年12月13日分别取得建设工程规划核实证和消防验收合格，2019年12月23日人防工程验收合格，2019年12月26日经临泉县建筑工程质量监督站验收合格，2019年12月31日环保验收合格。根据合同约定涉案房屋于2019年12月11日即达到交付条件，即使根据一审判决认为还需取得消防、规划、环保等部门出具认可性意见才可交付，则涉案房屋于2019年12月31日也已达到交付条件。 证据三、证人孙某、崔某、代某、张某、王某等人出具的证言，拟证明2017年12月至2019年12月，佳源·东方都市项目施工期间因受重污染天气影响根据政府部门下发的文件实际停工情况。 证据四、中国建设银行进账单，证明佳源公司于2019年12月26日和27日就涉案房屋向主管部门缴纳了公共维修基金，进一步证明由于买房人未按时收房导致佳源公司垫付了公共维修基金，产生资金占用费，客观反映买房人逾期收房给佳源公司造成的经济损失。 张志勇质证认为：上述四组证据均不属于一审后产生的新证据，佳源公司在一审期间未提交属于主动放弃举证权利。关于证据一，对证明目的有异议。该证据系与出卖人有利害关系的第三方出具，从证据的性质上属于证人证言，应当按照证言的证据标准审慎处理。本案中的天气原因不属于不可抗力，该组证据达不到佳源公司的证明目的。关于证据二，对证明目的和关联性均有异议，依据《安徽省新建住宅小区综合查验办法》，涉案房屋符合交房条件的时间是2020年1月10日。关于证据三，对三性均有异议。所有证人与佳源公司之间均具有利害关系，做出的证言不真实，不客观。证人证明的内容是因天气原因导致的停工问题，但是天气原因不属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第121条之规定，佳源公司因第三人的原因造成违约，应当向买受人承担违约责任。该组证据达不到其证明目的。关于证据四，对证明目的和关联性均有异议，佳源公司主张的是解除合同，收取10%违约金，并非按照损失计算违约金，该组证据反映的经济损失系佳源公司没有完成书面通知义务导致，损失风险应自担。 本院认证意见：关于证据一和证据三，佳源公司的证明内容均是涉案项目在施工期间由于受重污染天气影响根据政府部门下发的文件而停工的事实，此项原因不属于不可抗力的范畴，不能作为佳源公司免责的事由，故对该两组证据，本院均不予采信。关于证据二，对真实性予以认定。合同约定，涉案房屋交付时需达到分期综合验收合格，《安徽省新建住宅小区综合查验办法》规定，涉案房屋综合查验，建设工程首先应当竣工验收合格并经建设行政主管部门备案，故该组证据所反映的时间不能证明涉案房屋已满足交房条件，不能达到佳源公司的证明目的，本院不予采信。关于证据四，佳源公司一审期间的反诉请求和二审上诉请求中均主张按合同约定解除合同，收取房屋总价款10%的违约金，不是以实际损失计算违约金，故该组证据与其诉讼请求没有关联性，本院不予认定。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、一审判决佳源公司承担违约责任及逾期交房违约金的数额是否正确；二、佳源公司要求解除合同并要求业主支付房价款10%的违约金是否有事实与法律依据。 针对争议焦点一。佳源公司未在合同约定时间内交房，依法应当承担违约责任。佳源公司作为专业的房地产开发企业，理应在签订合同时充分考虑可能阻碍按时交房的因素，并据此确定较为合理的交房期限。重污染天气近年来并不罕见，有关法律法规规定政府因重污染天气的应急需要可要求相关企业停工停业;2017年12月,我市已首次启动重污染天气黄色预警应急响应，故佳源公司对政府部门因重污染天气责令停工可能导致交房迟延的情形应有所预见，该情形不属于法律意义上“不可抗力”的范畴。施工期间历经两次中、高考停工14天亦不属于不可预见的情形。综上，佳源公司关于因重污染天气和中、高考原因导致停工合计83天，应予免责的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决佳源公司应当承担逾期交房的违约责任正确，本院予以确认。关于逾期交房违约金的计算，一审判决依据张志勇的诉讼请求暂计算至2019年12月31日并无不当，张志勇如认为佳源公司逾期交房的违约行为持续存在，可另行主张权利。 针对争议焦点二。合同约定的解除条件成就时,守约方为此请求解除合同的,人民法院应审查违约方的违约程度是否影响守约方合同目的的实现,根据诚信原则确定合同是否解除。违约程度轻微,不影响合同目的实现的,守约方请求解除合同,人民法院不予支持。本案中，张志勇已经履行完毕支付购房款的义务，涉案房屋也已符合交房条件，本案不具有合同目的不能实现的情形,故佳源公司主张解除合同并要求业主支付房价款10%的违约金，本院不予支持。 综上所述，张志勇及佳源公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1701元，由张志勇负担277元，临泉佳源房地产开发有限公司负担1424元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年八月二十八日 法官助理刘梦李 书记员董璇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。