广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1469号 上诉人（一审被告）：叶某2，男，1974年10月1日出生，汉族，户籍所在地北海市海城区，现住北海市。 上诉人（一审被告）：梁某，女，1980年2月7日出生，汉族，户籍所在地北海市海城区，现住北海市。 委托诉讼代理人：叶某2，与梁某系夫妻关系。 上诉人（一审被告）：叶某1，女，2007年10月6日出生，汉族，户籍所在地北海市海城区，现住北海市。 法定代理人：叶某2，与叶某1系父女关系。 法定代理人：梁某，与叶某1系母女关系。 被上诉人(一审原告)：北海市牵手物业服务有限公司，住所地北海市海城区西藏路西藏新村**楼**，统一社会信用代码：9145050257458456XX。 法定代表人：张鉴，总经理。 委托诉讼代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师。 上诉人叶某2、梁某、叶某1因与被上诉人北海市牵手物业公司服务有限公司（以下简称牵手物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初3265号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 叶某2、梁某、叶某1上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初3265号民事判决，驳回牵手物业公司一审的全部诉讼请求。事实及理由：一、关于欠款催收，被上诉人未曾对上诉人进行书面催收，其所举证据无证明力。二、关于举证责任，根据谁主张谁举证原则，牵手物业公司应先证明其已履行物业服务合同约定的服务内容，但该物业公司并未完成该举证责任，且存在违法管理小区公共维修专项资金、霸占小区停车位出租获利等严重损害业主权益的行为。三、牵手物业公司主张的各项费用均不属实，对于垃圾材料费，牵手物业公司提交的发票不是涉案小区的缴费发票，不能证明其已代交该笔费用；对于水费，双方均确认牵手物业公司收费标准高于本市生活用水收费标准；关于公摊水电费，一是按《广西区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》规定，物业管理费已包含水电公摊费，牵手物业公司另收水电公摊费属于重复收费，二是牵手物业公司对水电公摊费的计算不合理，三是牵手物业公司未能举证证实该笔费用金额属实，且拒绝上诉人查看原始抄表数据；对于公共维修基金，牵手物业公司违规开设公共维修资金账户和擅自使用公共维修资金，侵害了业主合法权益，上诉人据此享有暂拒交该笔费用的权利；关于违约金，应为总数的5%，且牵手物业公司存在较大过错，北海中院于另案作出的民事判决书并未支持牵手物业公司关于违约金的主张。 被上诉人牵手物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，牵手物业公司不存在违约情形。关于水电公摊费、垃圾处理费的收费标准依据均已向物业报价部门报备，个别业主向有关部门反映，也得到相关部门的答复。关于违约金，前期物业合同约定每日按百分之五计付违约金，但被上诉人认可一审法院对违约金计付标准作的调整。 牵手物业公司向一审法院起诉请求：叶某2、梁某、叶某1立即支付牵手物业公司2018年1月至2019年6月期间物业费、水费、水电公摊费、垃圾处理费、公共维修资金共计2194.1元及违约金658.2元（违约金按欠数总额的30%计算）。 一审法院判决：一、叶某2、梁某、叶某1须共同支付2018年1月至2019年6月期间的物业费、垃圾处理费、公共维修资金、水费、水电公摊费合计2194.1元给牵手物业服务有公司；二、叶某2、梁某、叶某1须共同支付违约金［违约金计算：以每月应交纳物业费用的金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月21日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），自合同约定交纳之日的次日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按月依次计付］给牵手物业公司；三、驳回牵手物业服务公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由叶某2、梁某、叶某1共同负担。 二审中，上诉人叶某2、梁某、叶某1向法院提交以下证据：1.照片，拟证明牵手物业公司提交的粘贴催款通知单之地并非上诉人房屋大门，被上诉人一审提交的催收欠款证据造假；2.小区环境照片，拟证明牵手物业公司一直以来没有维护小区公共设施、文体设施，未对小区公共场地进行管理，放任个别业主占用公共场地种菜、饲养家禽。被上诉人牵手物业公司对以上两份证据均不予认可。本院认证意见为：上诉人主张证据1系其2019年7月20日拍摄的照片，故该证据不属于新证据，该证据1不能反映出拍照时间与牵手物业公司上门张贴催费通知书的时间为同一时间，故上诉人仅以其家大门张贴的“福”字与牵手物业公司提交的催款照片中的“福”字不同为由主张牵手物业公司造假证据，缺乏有效证据证明，本院不予采信，此外，涉案物业服务合同中已对物业管理费的交付标准和时间已有明确约定，故牵手物业公司是否已对业主进行书面催缴，与认定业主有无逾期付款的违约行为并无关联；证据2仅能反映物业管理中的瑕疵，不足以证实牵手物业公司存在不履行合同义务并造成业主损害的违约事实。 被上诉人牵手物业公司未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致，对一审认定的事实，本院予以确认。 本院另查明，牵手物业公司曾于2018年起诉叶某2、梁某主张2014年至2017年期间的物业服务费、垃圾处理费、水电费、水电费公摊费、公共维修资金等费用及违约金，北海市海城区人民法院对该案作出（2018）桂0502民初2326号民事判决：一、叶某2、梁某支付2014年7月至2017年12月期间物业服务费、垃圾处理费、水电费、水电费公摊费、公共维修资金合计4228.52元；二、驳回牵手物业公司其他诉讼请求。叶某2、梁某不服该判决提起上诉，本院于2019年6月24日作出（2019）桂05民终309号民事判决：一、撤销北海市海城区人民法院对该案作出（2018）桂0502民初2326号民事判决；二、叶某2、梁某支付2015年7月至2017年12月期间物业服务费、垃圾处理费、水电费、水电费公摊费及2014年7月至2017年12月期间公共维修资金合计3267.68元给牵手物业公司。叶某2、梁某不服该判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，该于2020年4月9日作出（2019）桂民申5162号民事裁定，裁定驳回叶某2、梁某的再审申请。 本院认为，双方当事人对《北海市经济适用房成都路小区前期物业服务合同》的合法有效性均无异议，上诉人叶某2、梁某、叶某1亦不否认被上诉人牵手物业公司进驻涉案小区并为该小区提供物业服务的事实，故对双方之间的物业服务合同关系予以确认，上诉人据此负有依约履行物业管理费用缴纳之义务。现上诉人上诉主张牵手物业公司未向其书面催收、牵手物业公司存在未完全履行合同的违约行为及其主张的垃圾处理费、水费、水电公摊费、公共维修资金等费用不合理，其据此拒交相关费用并不构成违约。对此，本院认为： 首先，关于牵手物业公司是否向上诉人书面催收款项的问题，牵手物业公司对此提交了其到上诉人家张贴催费通知书的照片，上诉人否认该事实，但其一审未提交证据反驳，二审提交的证据亦不足以推翻该事实，故对牵手物业公司未向上诉人书面催收款项及牵手物业公司造假催收证据的上诉主张，本院不予采信。 其次，关于牵手物业公司提供物业管理服务过程中是否存在违约行为的问题，本院认为，上诉人举示的证据仅能证明牵手物业公司在提供物业管理服务过程中存在瑕疵，不足以证明该公司存在不履行合同义务并造成业主损害的违约事实，故上诉人主张牵手物业公司在提供物业管理时存在未完全履行合同职责的违约行为，缺乏充分事实根据，本院不予采信。 再次，关于牵手物业公司收取的物业管理费及相关费用是否合理的问题，上诉人对一审认定其拖欠的物业费金额无异议，本院予以确认。关于垃圾处理费，上诉人称牵手物业公司未能提交其向相关部门交纳涉案小区垃圾处理费的发票，即未能证明已完成代交事实，经审查，牵手物业公司一审已提交其向北海市海城区环境卫生保洁站交纳城镇垃圾处理费的相关凭据，故上诉人该上诉主张缺乏事实根据，本院不予采信。关于水费问题，上诉人称牵手物业公司收取的水费标准高于北海市生活饮水收费标准2.70元/立方米，经查，牵手物业公司作为涉案小区物业服务单位，受开发商北海市南地房地产开发有限公司的委托，按小区水表（总表）数代为交纳水费，而后向各业主按分表数收费，公共损耗及总表差额由各业主按比例分摊，即牵手物业公司向业主收取的水费包括实际发生的用水费用和公共设施损耗及总表差额的分摊费用，根据牵手物业公司提交的水电分摊表，牵手物业公司每月向业主按每立方米2.73元至2.78元不等的价格收取用水分摊费，本院认为超出供水公司定价的部分应属公共设施损耗及总表差额的分摊费，该损耗和差额分摊费用具有合理性，故对牵手物业公司主张的水费价格标准予以确认。关于水电公摊费问题，上诉人称根据《广西区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》的规定，物业管理费已包含水电公摊费，牵手物业公司另行水电公摊费属于重复收费。对此本院认为，一方面，以上收费管理办法并未明定水电公摊属于物业服务成本部分；另一方面，《物业管理条例》第四十四条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，即业主单独消费的水电等有直接向有关单位或代收单位缴费，但小区公共区域内的水电能耗也在物业管理区域内，为保证小区公共设施正常运转，该部分费用应由全体业主均摊。而本案的《前期物业服务合同》亦已明定小区公共饮水、电费及水泵二次加压费用按实际由业主分摊，牵手物业公司据此向业主收取水电公摊费具有法律依据和合同依据，现上诉人亦无充分证据证明牵手物业公司存在乱分摊收费的事实，故上诉人主张牵手物业公司向业主收取水电公摊费属于重复收费以及收费不合理的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于公共维修资金问题，上诉人主张牵手物业公司违规开设公共维修资金账户和擅自使用公共维修资金，其有权暂时拒交该费用，对此本院认为，公共维修资金系用于住宅公共部位、公共设施设备的维修、更新、改造的专项维修资金，由相关业主按照拥有物业建筑面积比例分摊，本案双方在物业服务合同中对该项费用缴纳的时间、方式和标准已作明确约定，上诉人长期不按约缴纳该费用已构成违约，上诉人在无证据证实牵手物业公司存在违规开设公共维修资金账户和擅自提取业主缴纳的公共维修资金挪作他用的情况下，拒绝交纳公共维修资金，于法无据，亦不符诚信原则，对其该上诉理由本院不予以支持。 最后，关于上诉人拒交物业管理费等相关费用应否承担违约责任的问题，本院认为，上诉人接受了牵手物业公司提供的物业管理服务，应依约履行交付物业管理费等相关费用的义务，如牵手物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵或者确有不履行合同义务并造成上诉人损害的违约行为，上诉人可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求牵手物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，但以拒付物业管理费用来对抗物业服务瑕疵行为既无合法依据，也非明智之举。上诉人无正当理由长期拖欠物业管理费等相关费用共计2194.1元的行为，已构成违约，依约应承担相应的违约责任，一审法院基于公平原则，酌情调整违约金计算标准为中国人民银行同期贷款利率，合理得当，本院予以维持。牵手物业公司在提供物业管理服务过程中应虚心听取业主的意见，对物业管理服务中存在的问题及时改进，提高物业管理服务质量，避免矛盾或纠纷的发生，共同营造和谐小区。 综据上述，上诉人叶某2、梁某、叶某1的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人叶某2、梁某、叶某1负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庄 娜