锡林浩特市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2502民初1503号 原告：锡林浩特市汇嘉物业管理有限公司。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：宋某，锡林浩特市额尔敦法律服务所基层法律服务工作者。 被告：杨某，住锡林浩特市。 委托诉讼代理人：赵某，住锡林浩特市，与被告杨某系夫妻关系。 原告：锡林浩特市汇嘉物业管理有限公司（以下简称汇嘉物业公司）诉被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇嘉物业公司的委托诉讼代理人宋某、被告杨某的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告：汇嘉物业公司的诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即支付自2013年5月9日至2019年5月9日物业管理费3110元，并支付933元的违约金，合计4043元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月9日，原告与锡市×小区业主委员会签订了物业管理委托合同，合同约定原告按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取物业管理服务费。2016年5月9日原告又与泰和园小区业主委员会续签了物业管理委托合同，委托管理期限至2021年5月9日。被告系某室业主，其房屋面积为86.39平方米，按合同约定应向原告缴纳自2013年5月9日至2019年5月9日物业管理费3110元，仅2016年5月9日至2019年5月9日，被告就应向原告支付1555元物业管理服务费，但被告一直拒绝缴费，因被告的违约行为带来了巨大损失，原告企业经营举步维艰，现请求人民法院判令被告向原告支付3110元物业管理费，支付933元的违约金，合计4043元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，多年来原告多次催缴未果，现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，维护原告企业的合法权益。 被告杨某的委托诉讼代理人赵某辩称，一、被答辩人的诉求缺少事实和法律依据，人民法院应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。根据《国务院物业管理条例》总则第一条：为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关秩序的活动。根据该条规定，被答辩人作为答辩人小区物业服务企业，怠于履行应尽的义务，未做到维修、养护、管理相关义务，对答辩人的生活和工作环境造成了严重的影响。具体如下：1、从2010年入住××园小区，楼房即存在质量问题，外墙未抹灰就做保温，进入夏天雨季，楼顶漏雨，从六楼漏到二楼。由于楼顶常年漏雨，楼房质量出现隐患，遇到大风天气，楼顶油毡、瓦片松动掉落，出现过砸坏小区车辆的事故，物业公司也未妥善处理安全隐患，致使答辩人出入小区没有安全感。2、被答辩人锡林浩特市汇嘉物业管理有限公司对泰和园小区未尽到合理的安全保障义务，小区开放式管理，不但没有门卫，任何车辆、人员均可以自由出入小区，而且小区周边路障破损，出入口较多，闲杂人员可以顺便进入，小区内部经常出现摩托车、电动车、自行车丢失现象。答辩人居住的楼房楼道大门锁自2013年丢失至今，物业公司至今未予更换，丢失了东西被答辩人也不整改，置之不理，监控也形同虚设，没有视频可供调查，致使答辩人经常担心受怕。3、答辩人小区内卫生条件极其差，到处可见垃圾，严重影响了小区内的环境卫生，被答辩人清理不及时。4、答辩人小区内路面坑坑洼洼，由于答辩人年岁已大，一不小新即摔跟头。就以上情况答辩人多次找到被答辩人沟通解决，被答辩人均已各种理由推脱，拒不履行被答辩人应当尽的义务。二、被答辩人诉状中的诉讼请求与事实不符，被答辩人诉讼请求中的第一项：请求人民法院判令被告立即支付原告自2013年5月9日至2019年5月9日物业管理费3110元。答辩人已经交付了2013年的物业管理费，答辩人可以提供票据予以证明，因答辩人之前按期缴纳物业费，被答辩人收到物业费后不履行义务，给答辩人生活、工作、安全均造成了严重的影响。鉴于以上事实，恳请人民法院依法查清事实驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明，被告杨某系锡林浩特市××园某室的业主。2014年5月9日，被告所在小区锡市××园业主委员会与原告汇嘉物业公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告汇嘉物业对座落位置于锡林浩特市××路提供物业服务，委托管理期限为三年，自2013年5月9日起至2016年5月9日止。合同对总则、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任、附则等进行了约定。其中第六章第二十二条物业管理服务费约定，1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。2、管理服务费标准的调整，按业主委员会和物业公司申报发改委批准执行调整。3、空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米0.25元向业主收取。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第三项处理：（1）从逾期之日起按每天/元交纳滞纳金；（2）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之/交纳滞纳金；（3）按国家有关规定收费。合同到期后，被告所在小区汇嘉物业公司又与原告所在小区锡林浩特市××园业主委员会续签了《物业管理委托合同》，委托管理期限为四年，自2016年5月9日起至2020年5月9日止。第一份《物业管理委托合同》，末尾签章处，甲方有锡林浩特市××园小区业主委员会加盖公章及代表人签字予以确认，乙方锡林浩特市汇嘉物业管理有限公司加盖公章及代表人签字予以确认，签约日期为2014年5月9日。第二份《物业管理委托合同》，末尾签章处，甲方有锡林浩特市汇嘉物业管理有限公司加盖公章予以确认，乙方有锡林浩特市××园小区业主委员会加盖公章予以确认。被告杨某入住后，自2013年5月9日至2019年5月9日期间，未向原告缴纳住宅物业费。被告杨某房屋面积为86.39㎡，收费标准按住宅每月每平米0.5元收取。 上述事实，有原告提交的《物业管理委托合同》《对××园小区物业管理服务照片》《化粪池清理及管道疏通承包合同》《物业管理公司的发票》等书面证据及庭审笔录在卷佐证，以上证据经本院开庭举证、质证，具有证明效力。 本院认为，被告所在小区锡市××园业主委员会与原告汇嘉物业公司签订了《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，对其效力本院予以确认，该物业管理委托合同对作为业主的被告杨某有约束力。原告在进驻该小区后已经按照合同约定履行了物业管理义务，并提供了合同约定的物业服务。被告杨某作为锡林浩特市××园小区的业主，也一直接受原告汇嘉物业公司提供的物业服务，其理应支付物业服务费。故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。原告请求被告支付违约金，经查双方在合同中约定如被告未按时足额交纳物业费，应承担按国家有关规定收费的违约金，但在履行合同过程中，原告的服务存在一定瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告杨某在审理中辩称从2010年入住××园小区，楼房即存在质量问题，外墙未抹灰就做保温，进入夏天雨季，楼顶漏雨，从六楼漏到二楼。由于楼顶常年漏雨，楼房质量出现隐患，遇到大风天气，楼顶油毡、瓦片松动掉落，出现过砸坏小区车辆的事故，物业公司也未妥善处理安全隐患，致使答辩人出入小区没有安全感。被答辩人锡林浩特市汇嘉物业管理有限公司对××园小区未尽到合理的安全保障义务，小区开放式管理，不但没有门卫，任何车辆、人员均可以自由出入小区，而且小区周边路障破损，出入口较多，闲杂人员可以顺便进入，小区内部经常出现摩托车、电动车、自行车丢失现象。答辩人居住的楼房楼道大门锁自2013年丢失至今，物业公司至今未予更换，丢失了东西被答辩人也不整改，置之不理，监控也形同虚设，没有视频可供调查，致使答辩人经常担心受怕的抗辩理由，本院不予认可。当然，原告作为物业管理服务企业，应虚心接受业主提出的合理化建议，在日常的管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业的服务质量。根据《物业管理委托合同》，以住宅房屋0.5元/月/平方米计算物业费，鉴于被告杨某年龄已达64岁，以减免20%，来支持原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、规定，判决如下： 被告杨某于本判决生效之日起10日内支付原告锡林浩特市汇嘉物业管理有限公司自2013年5月9日至2019年5月9日的住宅物业费2488元； 如果未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。 审判员  姜仲园 二〇二〇年八月十日 书记员  韩莉莉 本案引用的法律条 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。