福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初5855号 原告：黄小香，女，1981年1月17日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被告：南安市华益房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城帽山工业区。 法定代表人：林小乐，该公司经理。 委托诉讼代理人：李丽辉，女，该公司员工。 原告黄小香与被告南安市华益房地产开发有限公司（以下简称“华益房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄小香、被告华益房地产公司的委托诉讼代理人李丽辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄小香向本院提出诉讼请求：1.华益房地产公司履行其与黄小香于2016年7月1日签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务并协助黄小香办理该房产的不动产权证书，即向房屋所在地产权登记机关提交需由华益房地产公司提供的办理不动产权登记的相关资料，将办理不动产权证书需由华益房地产公司提供的资料交付给黄小香;2.华益房地产公司支付逾期交房违约金（自2017年1月1日起至实际交房之日止，按黄小香已支付的房款51万元的日万分之一计算）;3.华益房地产公司支付逾期协助办证的违约金（自2017年4月1日起至华益房地产公司协助办理该房产的不动产权证书之日止，按黄小香已支付的房款51万元的日0.01%计算）。诉讼过程中，黄小香增加诉讼请求：华益房地产公司将35万元购房款的发票开具给黄小香。事实和理由：2016年7月1日，黄小香与华益房地产公司签订编号201604178号《商品房买卖合同》，由黄小香购买华益房地产公司开发的址在南安市××街道××路××小区××幢××号房。合同签订后，黄小香依约支付了全部购房款51万元。根据双方签订的合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用；如因出卖人原因，买受人不能如期将商品房交付使用，则出卖人应按买受人已付房款的日万分之一支付违约金。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，则出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。现合同约定的交房及办理房屋权属证书的期限已远远超过，华益房地产公司仍未按合同约定将讼争房屋交由黄小香使用及办理房屋权属证书。且华益房地产公司尚未将全部购房款发票开具给黄小香。根据合同约定，华益房地产公司已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。 华益房地产公司辩称，第一，双方签订的《商品房买卖合同》及内容属实。第二，根据民法总则第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，因此黄小香现在提起诉讼，已超过法律规定诉讼时效，应予以驳回。第三，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期，根据该条第二款，市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工的；中、大、暴雨、台风及六级以上大风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工；其他可能出现的非出卖人所能控制的延误时间。根据南安市气象局《天气资料分析报告》显示，从双方签订合同之日至约定交房之日，出现中、大、暴雨、台风天气；根据南安市电力总公司柳城供电所《关于南安市柳城街道柳东片区停电说明》显示，此期间出现停电情况；根据福建省南安市自来水有限公司《关于南安市柳城街道柳东片区停水说明》显示，此期间出现停水情况。根据合同约定可据实予以延期交房。第四，根据《关于南安市柳东污水管网工程--柳东片区污水管道工程施工说明》可以证实污水管道工程于2016年8月18日破路挖槽，于2017年6月30日完成竣工项目，工期合计316天，因污水管网工程造成华益房地产公司无法施工，根据合同约定，可据实予以延期交房。第五，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，华益房地产公司应于商品房交付使用后60日内为黄小香办理房屋所有权初始预登记。但该房屋尚未交付使用，办证时间起算点尚未确认，更无法证明华益房地产公司存在逾期办证的情形，黄小香要求华益房地产公司支付逾期办证违约金没有依据，应予以驳回。 本院经审查认定事实如下：华益房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2016年7月1日，黄小香与华益房地产公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，黄小香购买华益房地产公司开发的址在南安市××街道××路××幢××号房，建筑面积共127.54平方米，总金额51万元。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人按日支付买受人已付款万分之一的违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；中、大暴雨，台风及六级以上大风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。其他可能出现的非出卖人所能控制的延误时间。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，黄小香支付了全部购房款51万元，但华益房地产公司仅开具首付款16万元的发票，尚未开具按揭款35万元的发票。本案商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，也未经消防验收合格。华益房地产公司于2020年6月23日通知黄小香交房，本案商品房至今未办理交付手续，也未办理不动产权属登记。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、华益房地产公司提供的《天气资料分析报告》、《关于南安市柳城街道柳东片区停电说明》、《关于南安市柳城街道柳东片区停水说明》，分别来源于气象局、供电局、自来水公司，且黄小香对其真实性无异议，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明本案工程从2016年7月1日双方签订合同之日到2016年12月31日双方合同约定交房之日遭遇中、大、暴雨、台风及六级以上大风天气因素、停水因素共33天，即华益房地产公司的交房时间可以顺延到2017年2月2日。停电说明中仅记载2016年停电2天，并未载明具体时间，故无法确认停电的具体时间，不能直接作为延期交房的依据。2、华益房地产公司提供的《关于南安市城东污水管网工程--柳东片区污水管道工程施工说明》、照片、污水管道平面图，用于证明因污水管网工程造成华益房地产公司无法施工，应顺延交房时间316天，至于上述证据能否成为华益房地产公司不承担逾期交房责任的免责依据，待之后一并分析认定。 本院认为，华益房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，黄小香向华益房地产公司购买址在南安市××街道××路××幢××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，黄小香与华益房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，华益房地产公司应当在2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付黄小香。因合同约定遭遇中、大、暴雨、台风及六级以上大风等天气因素、停水因素造成无法施工，华益房地产公司可以据实予以延期，故本案商品房交房时间可顺延到2017年2月2日，但本案商品房至今未办理交付手续。现黄小香请求判令华益房地产公司履行交房义务，合理合法，予以支持。本案商品房至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及消防验收合格，华益房地产虽书面通知黄小香交房，但因通知时尚不符合交房条件，故不构成有效通知，华益房地产公司的行为已构成逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，华益房地产公司本应自2017年2月3日起至其交付本案商品房之日止，每日按黄小香已付购房款51万元的万分之一计算支付黄小香逾期交房违约金，但因黄小香于2020年7月21日才就本案讼争事项向华益房地产公司主张权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，2017年7月21日以前的逾期交房违约金，已超过诉讼时效，依法不予保护；2017年7月21日之后的逾期交房违约金，未超过诉讼时效，依法应予以保护。故华益房地产公司应支付黄小香自2017年7月21日起至其交付本案商品房之日止，每日按黄小香已付购房款51万元的万分之一计算的逾期交房违约金，黄小香诉讼请求中符合法律规定的该部分，予以支持；对于超过法律规定的其他部分，不予支持。华益房地产公司辩称，因污水管网工程造成华益房地产公司无法施工，应顺延交房时间316天，并提供《关于南安市城东污水管网工程--柳东片区污水管道工程施工说明》、照片、污水管道平面图予以证明；本院认为，南安市给排水管理中心在周边道路进行施工，虽会对本案建筑项目的施工造成一定的不便，但不足以造成其无法施工，华益房地产公司在合同约定的交房时间前尚不具备自身需具备的全部交房条件，污水管道工程的施工不能作为华益房地产公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，华益房地产公司应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任，故华益房地产公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。根据《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的约定，华益房地产公司履行协助办证义务的时间应是商品房交付使用后60日内，承担逾期协助办证违约金的起算时间应是商品房交付使用后90日之后，而本案商品房至今尚未办理交房手续，华益房地产公司履行义务承担责任的履行期尚未届至，现黄小香无权请求华益房地产公司协助其办证、支付逾期协助办证违约金，黄小香的该诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”的规定，华益房地产公司销售商品房给黄小香，收取黄小香的购房款，作为收款方应当向黄小香开具发票，这是华益房地产公司应负的法定义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”的规定，开具并提供发票是华益房地产公司应负的协助义务，现黄小香请求判令华益房地产公司开具35万元购房款的发票，合理合法，予以支持。 综上所述，本院对黄小香的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南安市华益房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内将符合合同约定交付条件的址在南安市××街道××路××幢××号商品房交付黄小香使用； 二、南安市华益房地产开发有限公司应支付黄小香自2017年7月21日起至南安市华益房地产开发有限公司将符合合同约定交付条件的址在南安市××街道××路××幢××号商品房交付黄小香使用之日止，每日按黄小香已付购房款51万元的万分之一计算的逾期交房违约金（自2017年7月21日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）； 三、南安市华益房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内开具购房款为35万元的发票给黄小香； 四、驳回黄小香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2840元，减半收取计1420元，由黄小香负担799元，由南安市华益房地产开发有限公司负担621元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王毅刚 二〇二〇年八月二十八日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。