云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初12531号原告（反诉被告）云南盐业服务中心。法定代表人李树忠，总经理。住所昆明市盘龙区。委托代理人张学宁、宋学朋，云南勤业律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司。法定代表人满锦花，总经理。住所昆明市盘龙区。委托代理人刘飞，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人郭茜，云南八谦律师事务所实习律师。特别授权代理。第三人孙胜利，男，汉族，1966年10月14日生，身份证住址黑龙江省牡丹江市爱民区，现住云南。第三人肖宗先，男，汉族，1986年12月4日生，身份证住址云南省昭通市盐津县，现住云南。第三人吴国宇，男，汉族，1991年8月26日生，身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州建水县，现住云南。第三人张倍荣，男，1967年8月9日生，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住云南。第三人朱燕宾，男，汉族，1990年6月8日生，身份证住址云南省大理白族自治州洱源县，现住云南。第三人顾华，男，汉族，1972年8月4日生，身份证住址云南省楚雄彝族自治州禄丰县，现住云南。第三人樊鸿雁，男，汉族，1965年6月6日生，身份证住址湖南省新邵县，现住云南。第三人钱惠美娜，女，汉族，1982年2月18日生，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住云南。原告（反诉被告）云南盐业服务中心（以下简称“原告盐业中心”）诉被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司（以下简称“被告润丰酒店”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，被告润丰酒店在提出答辩状期间，针对本诉部分提起反诉，本院依法通知孙胜利、肖宗先、吴国宇、张倍荣、朱燕宾、顾华、樊鸿雁、钱惠美娜作为第三人参加诉讼。适用普通程序，由审判员朱蓉独任审判，于2020年5月13日、7月28日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告盐业中心的特别授权委托代理人、被告润丰酒店的法定代表人及委托代理人、第三人肖宗先、朱燕宾、吴国宇、张倍荣、顾华到庭参加诉讼。第三人樊鸿雁、孙胜利、钱惠美娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐业中心本诉称：原告根据产权单位云南博源实业有限公司的授权经营，与被告于2018年7月20日签订编号为ＹＦＺＸ-2018-045号的《房屋场地租赁合同》，将原告享有经营权的场地出租给被告，租期自2018年7月1日起至2023年6月30日止，第一年租金为380000元（扣除免收租金期限后），以后年度租金在上一年基础上增长3%，租金每半年支付一次，提前一个月支付。被告逾期支付租金达30日，原告有权单方解除合同，并要求被告按当年租金总额的20%支付违约金。事实上，在扣除免收租金期限后，被告仅向原告支付了2018年11月1日至2018年12月31日的租金95000元，但又实际占有、使用租赁物，欠付2019年1月1日起的租金。诉请判令：1、解除原、被告于2018年7月20日签订的编号为ＹＦＺＸ-2018-045号的《房屋场地租赁合同》；2、被告向原告返还位于官渡区【房权证（昆明市）字第**】项下第二项总5层建筑面积2903㎡中的2322㎡（不含临街铺面）的房屋；3、被告返还位于官渡区盐业大院内办公楼对面绿地（绿化带以东以北，道路以西以南），扣除原告自用停车场地即车库，原告配电室门口空地，配电室旁停车棚空地，值班室南侧靠租赁房屋一侧1个空地，旗杆旁一个车位空地，除此外车库以东，旗杆以北空地；4、被告向原告支付自2019年1月1日至2019年6月30日的租金285000元，支付违约金115710元，并自2019年7月1日起按每年587100元、2020年7月1日起按每年604721元、2021年7月1日起按每年622854元的标准向原告支付2019年7月1日起至实际返还租赁物之日止的租赁物使用费。原告盐业中心针对其本诉向本院提交如下证据材料：1、资产委托管理协议、房屋所有权证、房屋信息查询摘抄表，欲证实原告是适格的出租人；2、房屋场地租赁合同及安全消防环保管理协议，欲证实原、被告之间的权利义务关系；3、申请及租房押金收据及进帐单，欲证实被告实际早于2012年起即承租涉案租赁物及支付租金的情形；4、关于支付租金及商议解除《房屋场地租赁合同》的通知及文件签收表，欲证实原告向被告发出解除租赁合同的通知。被告润丰酒店针对本诉质证并答辩称：原告提供给被告用作酒店经营的场所不符合消防安全标准，导致被告承租房屋的合同目的不能实现，不应再向被告主张租金。请求驳回原告盐业中心的本诉请求。同时，被告润丰酒店提出反诉称：2018年7月20日，被告润丰酒店与原告盐业中心签订编号为YFZX-2018-045号的《房屋场地租赁合同》，原告将约定的房屋出租给被告经营使用。合同签订后，被告根据租赁物的用途出资对租赁标的物进行装修、购买各种物品及设施设备等，共投入1,927,183元。因原告盐业中心擅自改造房屋内部结构，一直未向被告提交租赁标的物符合安全、消防相关法律法规要求的资质材料，提供的租赁物严重达不到消防改造要求、房屋严重漏水，原告承诺给予被告降租，但均以拖延处理。诉请判令：1、解除被告与原告于2018年7月20日签订的编号为YFZX-2018-045号的《房屋场地租赁合同》；2、原告赔偿被告装修损失1,927,183元，返还押金150,000元，支付违约金115,710元。被告针对其本诉答辩及反诉主张向本院提交如下证据材料：1、房屋场地租赁合同及收据，欲证实双方签订租赁合同约定的权利义务，以及被告支付押金100,000元，装修押金50,000元，租金95,000元的情形。2、昆明市消防救援支队官渡区大队提供的《公众聚集场所申请开业前消防安全检查办理指南》、《消防安全检查申报表》、《授权委托书》，欲证实原告提供的房屋性质为住宅，依法不得改为经营性用房，且无法办理《公共聚集场所申请开业前消防安全检查合格证》；同时，原告一直未向被告提供依法取得建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件。3、解除合同通知、快递签收信息、快递费收据、监控室图片，欲证实原告盐业中心提出解除合同的原因并非被告欠租，而是涉案租赁房屋存在消防安全隐患，且原告愿意赔偿被告的投资成本。4、降租申请书、租赁标的物室内外照片、关于移交房屋场地的函及快递签收信息、快递费收据，欲证实被告提出降租申请未获答复，故被告暂未缴纳房租，并于2019年11月25日要求解除合同，于2020年2月20日向原告移交酒店，原告未及时接收，由被告看管至今。原告盐业中心针对反诉质证并答辩称：根据双方于2018年7月20日签订的《房屋场地租赁合同》约定，本合同租期届满或本合同无论何种原因被解除时，乙方应于租期届满或合同被解除后7日内，将租赁物及其附属设施（含乙方自建自用）设备打扫干净后交还甲方；合同解除终止后，乙方装修改造、维修租赁有关设施全部无偿归甲方所有（可整体移动的除外），甲方不承担任何费用。导致本案租赁合同解除的原因是被告拒付延付租金，故对被告主张的装修损失不存在补偿或赔偿。同时，因被告拒不按时支付租金，故无权要求返还租房押金100,000元。被告自2012年起开始承租涉案房屋用作酒店经营，至今已有多年，现提出原告交付的标的物不符合法律规定、合同约定及生活常理，至于装修押金，则存在重复主张的情形。综上所述，请求驳回被告的反诉请求。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实：原告盐业中心与被告润丰酒店于2018年7月20日签订《房屋场地租赁合同》，约定由甲方（原告盐业中心）将云南博源实业有限公司授权经营的官渡区【房房权证（昆明市）字第**】下第二项总5层建筑面积2903㎡中的2322.4㎡（不含临街铺面）出租给乙方（被告润丰酒店）经营使用，具体范围为甲方大院内办公楼对面场地（绿化带以东以北，道路以西以南），但要扣出甲方自用停车场地即车库、甲方配电室门口空地、配电室旁停车棚空地，值班室南侧靠本租赁房屋一侧1个空地，旗杆旁一个车位空地。除此外车库以东、旗杆以北宽地（详见附图）出租给乙方经营使用。乙方已经实地考察了租赁物，对租赁物现状（包括法律和事实上的状态）完全知晓并认可，租赁期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止。乙方于2018年7月1日至2018年10月31日期间对老一幢的承租房屋内外进行装修，装修期间乙方停止经营，停业期间的租金甲方不予收取。租赁期间，第一年全年应收租金（含税）为380000元，第二年租金为581700元，以后年度租金（含税）在本年租金基础上增长3%。合同约定首期租金95000元，押金100000元，装修押金50000元。交还租赁物时，由于乙方使用不当造成租赁物及设施设备或结构的破坏，乙方应当赔偿甲方的相应损失，甲方有权从乙方所支付的押金中直接抵扣。合同解除、终止后，乙方装修、改造、维修租赁有关设施全部无偿归甲方所有（可整体移动的除外），甲方不承担任何费用。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁物并要求按照当年年租金总额的20%向甲方支付违约金：……拖欠租金、押金超过约定应付租金、押金时间30日，或不按时交纳相关费用累计达3次以上的。……该《房屋场地租赁合同》系续签，合同签订后，被告润丰酒店向原告盐业中心支付押金100000元，装修押金50000元，租金95000元。2019年2月28日，被告润丰酒店以经营客房的资产有严重的硬件缺陷等为由提出降租申请，但双方未能就降租达成一致意见，2019年8月9日原告盐业中心向被告润丰酒店发出支付租金及商议解除租赁合同的通知。被告润丰酒店亦于2020年2月20日向原告盐业中心发出移交房屋场地的函件，但至今被告润丰酒店仍未向原告盐业中心支付租金，原告盐业中心亦未接收涉案租赁场地，仍由被告润丰酒店经营管理。作为次承租人，第三人孙胜利现承租了涉案润丰酒店4单元201室、401室；第三人肖宗先承租了4单元202室、402室；第三人吴国宇承租了4单元301室；第三人张倍荣承租了4单元302室；第三人朱燕宾承租了4单元501室；第三人顾华承租了4单元502室；第三人樊鸿雁承租了1单元202室；第三人钱惠美娜承租了1单元401室。另本案原告盐业中心又以返租的方式向被告润丰酒店承租了1单元501室，双方约定年租金为21175元，自2018年2月1日至今未向被告润丰酒店支付租金。根据上述查明事实，本院确认被告润丰酒店应付2019年1月1日至2020年7月1日的租金共计967100元，但涉案租赁物业所有权人博源公司因返租1单元501室的房屋，自2017年2月1日至2020年7月31日应付未付租金为74112.5元，再行扣减押金150000元，实际尚应支付租金742987.5元。本案在审理过程中，委托云南怡成资产评估有限公司对涉案位于官渡区房屋（不含临街铺面）的装修残值进行鉴定，鉴定结论为以2020年3月19日为鉴定基准日，以合同约定的租赁期限5年计算尚可使用期限39个月，成新率为65%，鉴定意见装修残值为1385000元。因此产生鉴定费（含本院2019年云01**民初12530号其他租赁场地地上附着物鉴定费）15000元。本院认为，原告盐业中心与被告润丰酒店于2018年7月20日签订的《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效且实际履行。被告润丰酒店在承租期间无正当理由不履行承租人义务，未按照租赁合同约定的期限及金额向出租人原告盐业中心支付租金，已构成违约。被告润丰酒店主张租赁物的消防设施，现不符合酒店经营条件与原告盐业中心主张该租赁物早于2012年已从事酒店经营，应视为已获消防部门许可为两个概念，原告一直未向被告提供依法取得建设工程消防验收或竣工验收消防备案的经营酒店的必要法律文件亦属违约。因双方均存在违约，故对双方要求对方承担违约责任的诉讼请求，均不予支持。原告盐业中心以合同约定“合同解除、终止后，乙方装修、改造、维修租赁有关设施全部无偿归甲方所有（可整体移动的除外），甲方不承担任何费用”作为拒绝补偿的理由，本院认为，因原告盐业中心对造成租赁合同无法继续履行，双方订立合同的目的难以实现，现合同需解除亦有过错，而被告润丰酒店此项投资客观上提高了租赁物的价值，原告盐业中心系此部分添附投入的最终受益人，应对投资人予以补偿。本院根据合同现尚在履行的情况，按鉴定意见对装修残值逐月进行折旧，与实际占用费一并计算支持。被告润丰酒店将承租房屋转租给8位第三人，第三人系通过合同行为合法取得使用权，原告盐业中心与被告润丰酒店之间的租赁合同解除后，不应影响第三人的经营使用权，但自本院庭审确定的2020年8月1日起，第三人应向原告盐业中心支付之后的租金。判决确定前的第三人尚未支付的租金，应支付到被告润丰酒店。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）云南盐业服务中心与被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司于2018年7月20日签订的《房屋场地租赁合同》；二、被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司于本判决生效之日十日内起将承租的位于官渡区盐业大院内办公楼对面绿地（绿化带以东以北，道路以西以南），扣除原告自用停车场地即车库，原告配电室门口空地，配地室旁停车棚空地，值班室南侧靠租赁房屋一侧1个空地，旗杆旁一个车位空地，除此外车库以东，旗杆以北空地腾还原告（反诉被告）云南盐业服务中心；三、被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）云南盐业服务中心租金742,987.5元，并自2020年8月1日起按照每年604,721元的标准计付实际占用费，并自2020年4月1日起按每月35,512.82元计付装修折旧费至实际腾还租赁物之日止；四、原告（反诉被告）云南盐业服务中心于本判决生效之日起十日内一次性赔偿被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司装修残值1,385,000元；五、原告（反诉被告）云南盐业服务中心的其他诉讼请求不予支持；六、被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8778元，反诉案件受理费24,343元，合计33,121元，由原告（反诉被告）云南盐业服务中心承担15,000元，被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司承担18,121元。鉴定费15,000元，由原告（反诉被告）云南盐业服务中心承担5000元，被告（反诉原告）云南润丰酒店有限公司承担10,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审判员  朱蓉二〇二〇年八月十七日书记员  于晶