山西省原平市人民法院民事判决书（2020）晋0981民初450号原告：武某（反诉被告），男，1947年12月9日出生，汉族，原平市人，农民。委托诉讼代理人：李某，山西原源律师事务所律师。被告：孟某（反诉原告），男，1962年5月5日出生，汉族，太原市人，住原平市。委托诉讼代理人：陈某，山西真强律师事务所律师。原告武某（反诉被告）诉被告孟某（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武某及其委托诉讼代理人李某、被告孟某及其委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武某向本院提出诉讼请求：要求被告依约支付第三期的未付合同价款80万元及延期付款利息13050元，诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月20日，原、被告之间签订了《土地、房产出让协议书》，被告分四期将价款370万元交清。即第一期为合同生效时支付100万元，第二期2018年12月支付30万元，第三期为2019年12月支付140万元，第四期为2020年12月支付100万元。在合同履行过程中，原告已经全部履行了交付义务，被告也将第一期、第二期的价款分期支付，第三期应支付的140万元到现在仅支付60万元，尚欠80万元未付。经原告多次催要未果。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求支持诉讼请求。孟某辩称，被告要求与原告解除合同，并要求原告赔偿相应损失。原告卖给被告的房子属于违规加层，属于欺诈行为，被告买房时候并不知情。孟某（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉人与被反诉人于2018年10月20日签订的《土地、房产出让协议书》中买卖“国用（99）字第0250号土地以东院落和院落内所建房屋设施”部分条款无效；2.依法解除反诉人与被反诉人于2018年10月20日签订的《土地、房产出让协议书》；3.依法判令被反诉人返还反诉人合同款190万元，向反诉人支付至反诉前的占用款项利息14.5万元，并判令被反诉人按年利率6%向反诉人支付起诉之日起至返还款项之日的相应利息。事实与理由：反诉人与被反诉人在签订《土地、房产出让协议书》之后，反诉人按时向被反诉人支付了前两期的130万元，并在2019年12月之前支付了第三期合同款中的60万元，共计支付190万元合同款。在接收上述土地及设施后，在装修开始时，反诉人发现被反诉人交付的房屋中，二层大部分都是违规加层修建，属违章建筑，无法办理产权手续，同时被反诉人还发现除土地证号为国用（99）字第0250号16**平米土地有国家颁发的《国有土地使用证》外，其他建筑均没有任何产权证件，甚至合同约定的国用（99）字第0250号土地以东院落土地为集体性质，根本不具备交易的合法性。为此，反诉人拒付剩余款项，并通知被反诉人解除合同，要求被反诉人退还已付合同款。综上所述，反诉人要求与被反诉人解除合同，并退还已付合同款190万元并支付占用款项利息14.5万元并按年利率6%支付起诉之日其至返还款项之日止的相应利息。武某（反诉被告）辩称，1.关于合同约定的土地出让协议书第一条款中约定，不仅是无效条款而且根本没有签订过该条款，2018年10月20日反诉人持打印好的合同文本，让被反诉人签字确认，被反诉人就明确告知反诉人该土地以东的院落的土地为集体所有，不在买卖范围之内，只能临时占用，所以被反诉人没有在反诉人提供的合同文本对该院落的东西南北空格处签字确认，未签订该条款；2.反诉人认为被反诉人建筑是违规建筑，被反诉人的建筑是合法建筑，不属于违规建筑，且反诉人也没有提供任何证据证明是违规建筑；3.本案反诉人不支付合同价款引起的诉讼，违约方是反诉人；4.对于反诉人提出的解除合同行为，被反诉人认为必须先恢复原状、返还原物、支付占用期间的占用费用就可以解除合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年10月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《土地、房产出让协议书》，协议如下：一、甲方有国有土地，土地号为：国用（99）字第0250号，1660㎡四至明确，地面建筑约1500㎡，及该土地以东的一处院落和院落内的所建房屋设施，东至西米，南至北米，原来一直经营住宿、餐饮（名为宏升酒店），附属设施有空气能热水机组一套、化粪池、排水道、冷库、水电暖等所有设施，经乙方考查适合使用。二、经甲乙双方协商同意买卖，买卖性质为终身买断。1.总出让价为3700000元，人民币大写（叁佰柒拾万元整）。可分期付款。第一期交款时间为本协议签字生效时，支付1000000元（壹佰万元）。第二期交款时间为2018年12月份，支付300000元（叁拾万元）。第三期交款时间为2019年12月份，支付1400000元（壹佰肆拾万元）。第四期交款时间为2020年12月份，支付1000000元（壹佰万元）。2.乙方在规定付款期限内，尽量早付，最好不要拖延。三、第一期交款到账，乙方即可进驻接管协议内的场所所有设施，甲方退出不再经营，接管前所有费用甲方承担，与乙方无关。接管后所产生的费用由乙方承担，与甲方无关。四、......。协议由甲方武某、乙方孟某签名捺印进行确认。之后，被告孟某按照协议约定时间支付了第一、二期的房款，2019年12月之前依照协议约定支付第三期购房款时，被告在支付了60万元后,以原告交付的房屋中二层大部分都是违规加层修建、属违章建筑、无法办理产权手续等为由拒绝支付剩余款项，并要求解除合同。双方协商未果，原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。或者有下列情形的，当事人可以解除合同，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告与被告签订的《土地、房产出让协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。签订合同后，原告交付了合同约定的标的物，同时被告依约履行了部分购房款，被告应当按照协议继续履行付款义务。故原告要求被告支付第三期的未付合同价款80万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告要求支付延期付款利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，利息应比照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告反诉要求解除合同返还购房款并赔偿损失的诉讼请求因原、被告双方未就解除合同达成合意且不符合法定解除的条件，故被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求合法有据部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孟某于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）武某购房款80万元，并从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至还清款之日止。二、驳回被告（反诉原告）孟某的的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11931元减半收取计5966元由被告（反诉原告）孟某负担，反诉案件受理费23160元减半收取计11580元由被告（反诉原告）孟某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判员 张 丽 二〇二〇年八月二日书记员 管海媛