广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初16903号原告：佛山市创家兴房地产代理有限公司，住所广东省佛山市禅城区********P24，统一社会信用代码91440604MA4W6LUDOH。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：周伟锋，广东禅信律师事务所律师。被告：李顺莲，女，1965年3月13日出生，汉族，住址广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************845。委托诉讼代理人：杨树筠，广东曜灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴淇男，广东曜灵律师事务所实习律师。原告佛山市创家兴房地产代理有限公司诉被告李顺莲居间合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付居间服务费18000元；2、被告向原告支付违约金52300元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月被告找到原告，希望委托原告将其名下位于佛山市禅城区**********挂牌出售，价格为49万元，并约定居间费用（含咨询费、代理费等）为被告房产实际的成交价超过49万元的部分。经过原告的努力，2019年7月29日，原告、被告及案外人（买方）签订《房地产买卖合同》的三方协议，约定涉案房产的价格为523000元，并由原告协助办理涉案房产的被告提前还贷和买方办理公积金贷款，以及房产过户等相关手续。原告与被告当天亦签订了《独家代理委托书》、《协议书》，书面明确由原告独家代理涉案房产出售，以及居间费用，并约定“若成交后一周内未兑现的，则按成交价的百分之十作为违约金支付给乙方（原告）”。2020年1月15日，原告为被告以及案外人办理了涉案房产的提前还贷、公积金贷款、房产过户等手续，被告收到了全额的房产出售价款，原告向被告要求支付居间费用，但被告在支付了15000元后，却以公积金贷款发放时间过长为由，拒绝支付剩余的18000元。原告认为，原告与被告所签署的《独家代理委托书》、《协议书》、《房地产买卖合同》合法有效，原告按照双方约定完成其合同义务，被告理解并清楚其付款义务，却拒绝履行，依照双方的约定，原告有权要求被告承担违约责任，支付违约金。综上，因被告拒绝履行合同，原告为维护自身合法权利，特起诉至法院，恳请法院能判如所请。被告辩称：一、被告与原告所签订的《独家代理委托书》中约定了被告不得委托第三方进行代理的义务，并没有约定被告需要支付居间服务费用，原告要求被告向其支付居间服务费用没有合同依据。从《独家代理委托书》的内容可以看出：“被告于2019年7月29日委托原告独家代理自己所属房屋，而原告享有独家代理被告所属房屋的出售代理权限，且可以向买家收取房地产咨询及代理费用的权利，如果被告在委托期内将自己的房屋再委托给别的中介代理，则需向原告支付出售价的3%作为违约金”。说明被告与原告之间的约定权利义务清晰明了。即被告并无支付居间服务费用的义务，只有履行独家代理委托的义务。而被告也从未违约向第三方出具委托授权，而原告也依约促成了房屋出售，且收取了买家的服务费用。故原告要求被告支付居间服务费既没有合同约定，也没有法律依据。二、《协定书》的本质为附义务的赠与合同，根据《合同法》第一百八十六条，原告无权向被告要求赠与。该协定书约定“甲方感谢乙方作出较为专业的指导及建议...若成交价高于人民币四十九万元整的部分作为劳务咨询费和感谢费赠送给乙方...”，可见该协定书本质上是附义务的赠与合同，原告需按照约定履行以后，高于49万元部分才作为赠与款项赠送给原告。根据《合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与…”，故被告有权不再向其支付剩余款项，原告也不应据此要求被告继续支付相关款项，且在原告履行赠与合同的附随义务存在严重瑕疵的情况下，更无权据此要求被告继续支付款项。三、原告提供的居间服务存在严重瑕疵，原告的行为已构成违约，原告无权再要求被告向其支付中介费用。合同签订前，原告承诺房屋过户手续一个半月就可以办理完毕，被告出于原告承诺的房屋过户手续办理期限及一个半月内收取全款房款的目的与原告签订《独家代理委托书》。但《独家代理委托书》签订后，原告却不断出现工作失误，多次以不同的理由欺骗房屋买卖双方，无故拖延房屋过户手续的办理时间，直至《独家代理委托书》签订后的四个多月才将房屋过户手续办理完毕，与约定的办理期限相差甚远。原告在《独家代理委托书》签订前向被告作出虚假承诺，在《独家代理委托书》签订后又寻找各种借口拖延房屋过户手续的办理时间，导致被告无法及时获得房款，给房屋买卖双方都带来了严重的经济损失，严重违背了被告签订《独家代理委托书》的合同目的。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，原告在履行居间合同的过程中，没有遵守诚实信用原则，履行合同的期限与约定期限严重不符，属于严重的履行瑕疵，并且构成违约，根据《合同法》第一百一十一条“瑕疵履行...受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，因此被告具有减价权，被告支付费用已经足够，故原告无权再向被告要求支付款项。另据我国《合同法》第六十七条“先履行义务当事人互负债务，有先后履行顺序...先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，在原告未在其承诺期限内完成房屋过户手续的办理，数次欺骗房屋买卖双方，履行不符合约定的情况下，被告也有权拒绝向其再支付款项，故被告并不构成违约，原告无权向被告要求支付违约金。综上，请求法院在依法查明案件事实后，驳回原告所有诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、原告法定代表人身份证、被告身份证，证明双方主体资格，黎某1为原告的法定代表人。2、独家代理委托书、协定书、房地产买卖合同、房地产权证，证明原告、被告及买方签订《房地产买卖合同》，约定将被告名下涉案房产（位于佛山市禅城区**********）以523000元出售给买家。原告、被告于2019年7月29日签订《独家代理委托书》，《协议书》约定涉案房屋由原告独家代理出售，卖价为49万元，成功出售房产后，将实际交易价款超出49万元的部分作为原告的佣金，若未支付的，则按照成交价的10%支付违约金。3、照片，证明原告、被告与买家三方洽谈及签订合同的场景。4、房屋内部装潢照片，证明被告所出售的涉案房屋内部装潢老旧，但按49万元的成交价及房屋建筑面积65.42平方米，达到7490元/平方米。与相邻小区装修装潢更优的房源相比，价格相当，甚至更高。诉讼中，被告提交以下证据：1、证人证言，证明原告员工在提供居间服务过程中，自身能力不足，服务态度差劲，欺骗房屋买卖双方的事实。2、微信聊天记录截图，证明原告业务能力严重不足，提供的居间服务存在严重瑕疵的事实。3、收据（NO：5034940、3014607、2047651），证明2019年7月29日即签订合同当天，买方已经交付了中介代理费15690元，第二天交付了按揭费、评估费等。买方缴纳的费用与我方支付的15000元的中介费是差不多的，该中介服务费是正常收费，签订房屋买卖合同的当天，被告有签订独家代理委托书，但是被告明确记得委托书上只有电脑打印的文字，并没有任何手写文字，从原告提供的独家代理委托书后面手写的部分都是没有被告的签名或按手印的部分，结合原告提供的2019年7月29日被告与案外人签订的买卖合同最后一页加入的手写部分均有按手印的情况，可以确定原告向法庭提交的独家代理委托书后的手写部分是原告自行加上去的，并不是当时签订合同时已经形成的，所以才有这么一份超出原告应收部分款项的协议书，该协议书内容违反法律规定，不具备真实性。经质证，本院认证：原告的证据1，系双方主体材料，本院经审查予以确认；证据2，有原件核对，本院对证据真实性予以确认；证据3、4，被告不予确认，且原告亦未提供有效证据予以佐证关联性和真实性，本院不予采信。被告的证据1，证人出庭接受询问，本院对证人证言的真实性予以确认，至于证明内容，本院待后一并论述；证据2，原告予以认可，本院对真实性和关联性予以确认；证据3，与本案无关联性，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年7月29日，被告（卖方）、案外人陈泳冰（买方）、原告（经纪方）签订《房地产买卖合同》，在原告的居间下，被告将其所有的房屋出售给案外人陈泳冰，合同主要内容：经纪方已促成买卖双方就位于佛山市禅城区**********所有交易条件达成一致，买卖双方同意该物业成交价为523000元；买卖双方或一方延迟向经纪居间方支付本合同约定的居间服务费，该延迟方除向经纪居间方支付居间服务费外，还应就其未支付的部分，按照每日2%的标准向经纪居间支付违约金；在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供咨询和买卖代理服务。卖方处落款除被告外，还落有“韩福虎（代）”，经纪方处有“佛山市创家兴房地产代理有限公司”打印字体，其下方经纪人处为“黎某1”签名字样。同日，被告（卖方）与原告（经纪方）签订《独家代理委托书》，约定：“本人李顺莲现委托佛山市创家兴房地产代理有限公司（以下简称创家兴）独家代理出售以下物业，特签订以下内容：一、出售物业的内容（以下简称,‘该物业’）：1.物业地址：佛山市禅城区**********。2.建筑面积：65.42平方米，（本人保证该面积与房产证一致）。3.售价49万元，此价格包括本人自买入该物业后至本次出售前已产生之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、有线电视初装费、装修费用等等）。4、交易税费支付方式：由买方支付。……6.委托期限：从2019年7月29日至2020年7月28日止。二、本人/本公司指定创家兴为该物业出售的独家代理公司。一旦达成上述条件，本人全权委托创家兴按上述售价适当收取客户定金。在创家兴介绍的客户按本人委托条件承诺后，本人不得擅自终止委托或拒绝出租/出售，否则应向创家兴支付等额于买卖双方代理费总和的违约金。三、创家兴在代理期限内有义务协助本人寻找合适的买家/租客，如该物业成功出售,本人愿意向创家兴支付/个月的买卖成交价的/%作为房地产咨询室及代理费。(另见协议）四、在委托期间，本人保证不会自行出租/出售物业及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，并不会与创家兴所介绍的买家/承租人私下进行交易，在委托期限届满后六个月内，本人不会在未通过创家兴的情况下与创家兴所介绍之买方/承租人成交、或利用创家兴提供的信息、条件通过第三方成交。否则，本人将向创家兴公司支付第一条规定之出售为售价的3%作为违约金。五、本人知悉创家兴同时会向买家收取房地产咨询及代理费，对此本人并无异议。六、本委托书一式两份，由本人及创家兴各执一份，均具有同等法律效力。七、备注：李顺莲已与黎某1另外签订了一份《协定书》，《协定书》内的内容具有同等法律效力。”尾部委托方处落款除被告外，还落有“韩福虎（代）”，经纪方处盖有被告印章并有“黎某1”签名字样。同日，被告作为甲方与黎某1作为乙方签订《协定书》，上载：“关于甲方委托乙方出售位于佛山市禅城区**********之事宜，现经甲、乙双方充分友好协商后一致协定如下：①甲方决定给乙方独家委托出售，直至成功出售，在此期间，甲方承诺不再放盘给其他房地产中介公司。②若能成功出售，甲方的实收价为人民币肆拾玖万元整(¥490000.00），甲方不承担交易产生的税费。（前提是该房屋甲方之前是已经缴纳了土地出让金和明确了该房的房产证是已满五年、是唯一生活用房）。③鉴于乙方黎某1先生在为甲方努力不懈地寻找买家过程中所付出的巨大辛劳及心血，甲方感谢乙方作出的较为专业的指导及建议和为甲方同众买家艰辛谈判过程中付出对巨大辛劳、现甲方决定若成交价高于人民币肆拾玖万元整的部分作为劳务咨询费和感谢费赠送给乙方黎某1先生。这是甲方对乙方郑重的承诺。若在成交后一周内未兑现，则按成交价的百分之十作为违约金级支付给乙方。”尾部落款处，黎某1在甲方处签名，乙方处落有“李顺莲”、“韩福虎（代）”。另查明一，佛山市禅城区**********原登记在被告名下，后出售过户给案外人陈泳冰。另查明二，原告的法定代表人系黎某1。另查明三，作为买受人的陈泳冰出具《证人证言》，上载：“兹证明佛山市创家兴房地产代理有限公司在我和李顺莲房屋买买交易的过程中，作为专业的房屋中介公司，管理不严，其工作人员业务能力严重不足，服务态度差劲。在房屋买卖的过程中，黎某1因自身工作失误，让我多次上传资科，我找他们问原因，他们却告诉我这是对我有好处才让我多次上传资料，且经常为自己的工作失误寻找各种借口，态度十分不真诚。黎某1在办理这笔业务的过程中欺骗了买卖双方，拖延了过户时间。答应房屋手续一个半月就可以办完，结果办了4个多月。因为黎某1的欺骗行为，我去办理业务时跑空了好几次，且在买卖双方多次向该公司投诉后，也不予以改正，态度十分散漫，导致交房时间一拖再拖，最后房屋手续拖了好久多才完成，给买卖双方都造成了严重的经济损失。”庭审中，本院询问：1、原告主张居间服务费的依据是？原告：《协定书》第三条和第三条第四行有约定，以及《独家代理委托书》中第三条，在第七条备注也明确《协定书》。2、《协定书》第三条最后一句是什么意思？原告：属于违约条款，如果被告没有支付超过49万元部分的中介费，则需支付成交价的10%给原告。3、《协定书》的乙方变成了黎某1是什么意思？原告：黎某1是原告的法定代表人，实际上乙方是原告，《房地产买卖合同》中也是黎某1代表原告签署的，但是其全部行为代表原告。4、被告向原告支付过多少钱？被告：15000元，该款项是中介费。5、双方有无约定？原告：没有约定过15000元，我方约定的是49万元超过部分。被告：有约定。6、15000元是什么时候支付的？被告：收到买方的定金就马上将中介费支付给原告，是7月29日或30日支付的。7、该15000元是口头约定的还是书面约定的？被告：是与原告说好的，是被告当时在原告处签订的，但具体的被告不记得了。8、被告是否需要对《协定书》的签名进行鉴定，如要鉴定请于三天内回复法庭。被告：清楚。（注：被告未申请）。庭审中，被告陈述：《协定书》上的合同相对方黎某1与原告不是同一主体；被告未签过《协定书》；《独家代理委托书》落款的“韩福虎”的签名是李顺莲签名的，落款处“李顺莲”的签名是被告本人签的，韩福虎是被告的丈夫；《房地产买卖合同》是被告本人签名。本院认为，本案系居间合同纠纷。原、被告及案外人陈泳冰签订的《房地产买卖合同》系房屋买卖合同及居间合同的混同合同，原、被告签订的《独家代理委托书》也包含了居间合同的内容。就《协定书》，被告虽不认可其在最后落款处的乙方处签名及代韩福虎签名，但其并未申请鉴定和提供其他有效证据予以反驳，本院确认系被告签署。另外，尾部甲方处虽系黎某1签名和乙方处为被告签名及代他人签名，但结合同上下文内容和同日签订的签署两份合同性质文件及黎某1系原告法定代表人等现有事实，可以认定原告实为乙方，被告实为甲方，原、被告为合同相对方。由此，上述合同均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于居间服务费。据前查明，原告依约向被告提供了中介服务并促成被告以实收价523000元的价格与买方签约出售房屋，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，原告的居间行为已完成。双方虽于《协定书》中约定，被告将超过房屋售价超过490000元的部分即33000元作为劳务咨询费和感谢费赠送给原告，性质实际系被告对原告的居间服务报酬。故根据双方约定和《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，原告诉请被告支付剩余居间服务费18000元，理据充足，本院予以支持。关于违约金。被告未依约履行按期足额向原告支付居间服务费的合同义务，该行为已构成违约，原告主张被告支付违约金，合法有据，本院予以支持。至于违约金的具体标准，根据双方《协定书》约定，违约金按涉案房屋售价523000元的10%计付。但违约金作为惩罚违约、弥补损失之用，在评定其标准时应当综合考量当事人违约情节、合同履行程度及违约损失等因素。在原告无证据证明其存在严重损失的情形下，结合本案被告的违约情节，上述违约金标准属明显过高，故本院经综合考量并依据公平原则，酌定被告以房屋售价523000元的1%标准向原告支付违约金5230元。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李顺莲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市创家兴房地产代理有限公司支付剩余居间服务费18000元及违约金5230元；二、驳回原告佛山市创家兴房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如被告李顺莲未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取779元，由原告佛山市创家兴房地产代理有限公司负担522元，被告李顺莲负担257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年八月十二日书记员  原洁萍