广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初14853号原告（反诉被告）：刘倩，委托诉讼代理人：毛平平，委托诉讼代理人：肖体勇，被告（反诉原告）：丘瑞响，委托诉讼代理人：谢凤妃，委托诉讼代理人：林远蓁，被告：吴坤成，上列原告刘倩（反诉被告，下称原告）诉被告丘瑞响（反诉原告，下称被告一）、吴坤成（下称被告二）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理毛平平，被告一及委托诉讼代理人谢凤妃、林远蓁，被告二到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告一与被告二签订的《商铺租赁合同》无效；2、请求法院判令被告一于判决生效之日起三日内将深圳市xxx新村77、78栋一楼商铺返还给原告；3、请求法院判令两被告支付原告租金差额312000元，（暂计至2019年9月30日，并按照30000元/月的租金标准计算至实际搬离之日）;4、诉讼费、保全费由两被告承担。原告起诉的事实与理由：原告为深圳市xx新村77、78栋房屋的所有人。由于原告平时工作繁忙，其委托被告吴坤成代为管理涉案房屋。2015年10月1日，被告二将涉案商铺出租给被告一，双方于2016年3月1日签订一份《商铺租赁合同》。该租赁合同已于2019年9月30日到期，但被告没有搬离，经原告多次催促后，被告一仍然拒绝搬离。现在周边同等商铺的市场价为3万元每月，但被告一拒绝按照市场价支付租金。被告一与被告二恶意串通，已远远低于市场价的费用占用使用原告的房屋，被告一与被告二签订的《商铺租赁合同》应当认定无效，两被告应按照市场价补足租金差额312000元（6500×48个月）并立即将涉案商铺返还给原告。为了维护原告的合法利益特此起诉，请予以支持。被告一答辩称，一、被告一与被告二签订的《商铺租赁合同》，两份合同均为合法有效的合同。被告一自2011年开始承租涉案房屋，原告委托被告二对涉案房屋进行出租和管理，被告一与被告二签订了租赁合同的内容均为合法有效，合同中对于出租方应当承担的权利和义务应由本案的原告进行承担。合同内容并不存在违反法律法规的强制性规定，均是在双方协商一致的基础上进行签订，并且被告一与被告二并不存在原告所主张的“恶意串通”以远远低于市场价的费用占用使用原告的房屋，合同约定的租金标准远远高于龙华区政府对于同地段的租金指导价格，同时也是高于同地段房屋的租金市场价格。二、原告在将涉案房屋交付给被告一使用，至今并未告知被告一涉案的房屋没有相应的产权证书，被告一作为出租人并不清楚涉案房屋没有相应的产权证，根据原告向法庭提交的历史遗留违法建筑审查申报收件回执，该回执显示建筑用地规划许可证、建筑许可证、用地批准通知书，但原告未向法庭提供该三份资料，根据最高院对审理房屋租赁合同纠纷的司法解释规定，拥有建设用地规划许可证或者其他证件的涉案房屋，已签订的租赁合同是合法有效的合同。三、被告一与被告二签订的合同内容，原告作为房东是明确知悉相关内容的，并且在实际履行中被告二在被告一收取房屋租金后全部交付给原告，原告也并未提出任何异议，在合同有效且合同约定的租金标准并不违背法律的规定的情况下，原告提出让被告一返还涉案的商铺没有事实和法律依据，同时对于原告提出的第三项诉讼请求没有事实和法律依据，租金的标准已经在合同中进行明确约定，原告提出的租金差额事实上并不存在，其主张按照3万元每月的租金标准支付租金没有事实和法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，其他答辩意见详见被告一的反诉事实理由部分。被告二答辩称，两份合同在我管理的时候与丘瑞响签订的，从建房到建成一直都是由我管理，管理至2016年6、7月，对原告要求我承担责任是没有任何事实依据。被告一向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还商铺租赁押金人民币25000元；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿店面装修损失暂计350000元，具体金额以鉴定机构评估的价值为准；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿商铺转让费100000元；4、判令反诉被告向反诉原告赔偿经营损失暂计50000元；5、反诉被告承担全部反诉费用、评估鉴定费。被告一反诉的事实与理由：反诉被告将其位于深圳市龙华区房屋交付给被告二出租和管理。2015年10月1日，被告二将位于深圳市龙华区（以下简称涉案商铺），出租给反诉原告做商铺使用。双方于2016年3月1日签订一份《商铺租赁合同》（以下称合同一），合同期限约定为4年，即从2015年10月1日至2019年9月30日止。合同签订后不久，反诉原告因经营需要对涉案商铺重新装修，共花费人民币350000元。因花费装修成本高，利润回收时间长，反诉原告便与吴坤成协商，要求延长合同租赁期限。经协商，双方同意延长租赁期限，并重新签订《商铺租赁合同》（以下称合同二），约定合同期限从2016年10月1日至2020年9月30日止，第二份合同签订以后，因疏忽并未将合同一收回或撕毁。2019年7月，被告二告知反诉原告，涉案商铺的出租管理将由案外人李家发负责，并告知涉案商铺租金交给李家发。反诉原告随后也将房租交给李家发。但在2019年9月起，反诉被告找到反诉原告，称其是涉案商铺的一首房东，并要求涨租金，反诉原告不同意，反诉被告便以合同约定的期限到期为由要求反诉原告搬离商铺，并以停水停电要挟，对反诉原告商铺经营活动进行干扰，致使反诉原告不能正常经营。反诉原告认为，反诉原告在与反诉被告委托的出租管理人签订的两份租赁协议均是在平等协商一致的基础上签订，第二次补充签订的协议对租赁期限进行了变更约定，应对双方具有约束力。现反诉被告起诉要求确认合同无效，对反诉原告造成了巨大经济损失，如果法院确认双方签订的合同无效的，反诉被告应当全额返还收取的押金，并全额赔偿反诉原告的装修损失。反诉被告在租赁期限内，对涉案商铺进行停水停电的行为，造成反诉原告的经营损失，反诉被告应进行赔偿。针对被告一的反诉，原告答辩称，关于押金25000元原告并未收到，不存在返还的问题。关于店面装修损失，被告一没有证据证明其对店面进行了价值35万元的装修，也没有在法定期限内申请评估鉴定，其主张没有事实依据，且按照双方合同约定，合同到期后被告一可以搬走属于其一切财物，如果被告一认为其有相关价值的装修完全可以搬走。另外，双方的《租赁合同》已经到期，即便存在相关价值的装修也没有赔偿装修损失的法律依据，关于赔偿商铺转让费10万元，双方的《租赁合同》中没有相关约定，也没有任何的事实和法律依据。关于赔偿经营损失5万元，原告未对其进行经营干扰，被告一也没有任何证据予以证明存在经营损失5万元。综上，请驳回被告一的所有诉请。经审理查明如下事实：一、原告系龙华区xx新村77、78栋房屋（下称案涉房屋）的所有权人，原告委托被告二代为管理涉案房屋。2016年3月1日，甲方（被告二）与被告一（乙方）签订《商铺租赁合同》（下称合同一）约定：甲方将案涉房屋一楼商铺250平米租给乙方，租期为四年，自2015年10月1日至2019年9月30日；第一年月租金为11000元，第二年月租金为12500元，第三、四年月租金为13500元；乙方承租时首先交押金25000元，乙方需在每月首十天内交清当月租金；合同期满后，若乙方不续租，经甲方验收及检测商铺设施无损及结清水电费等有关账目，甲方将无息退还乙方押金；合同期满后，乙方可搬走商铺软件属于乙方财物，但不得破坏房屋结构和屋内水电设施。二、被告二又与被告一就案涉商铺签订了落款时间为2016年3月1日的《商铺租赁合同》（下称合同二），除租赁期限自2016年10月1日至2020年9月30日外，其余合同内容均与合同一致。三、案涉房屋为历史遗留违法建筑，没有办理不动产登记证。四、庭审中被告二陈述已收取被告一交付的押金25000元，并将该款交与原告父亲；另陈述被告一曾对案涉物业于2012年和2016年进行过装修。以上事实有商铺租赁合同，历史遗留违法建筑普查申报回执及原、被告陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。关于本案的主要争议焦点：案涉商铺租赁合同是否有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为房产所有权人，未取得建设工程规划许可，亦无证据证明行政主管部门已对涉案房产违建问题进行处理并许可临时使用，故被告一与被告二签订的两份《商铺租赁合同》均为无效合同，但双方已实际履行的部分本院不予处理。关于原告的各项诉请。原告第一项诉请于法有据，本院予以支持（前已阐述，不再赘述）。原、被告签订的商铺租赁合同无效，被告一已不具备占有原告物业的正当事由，故依法应搬离，对该原告第二项诉请本院依法予以支持。原告对合同一的真实性没有异议，被告二系受原告方委托管理案涉房屋，其代理行为的后果应由原告承担；原告未提供证据证实被告一与被告二之间存在恶意串通而损害其利益，况且原告在收到被告一交付的租金后也并未提出异议。综上，原告要求两被告支付租金差额312000元的诉请于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告一未搬离案涉房屋，合同一中约定第四年月租金为13500元，故被告一应按13500元/月自2019年10月1日起向原告支付占有使用费直至其实际搬离之日止。原告超出部分的诉请于法无据，本院不予支持。关于被告一的各项反诉请求。被告二系原告委托的案涉房屋管理人，其在庭审中陈述已收取被告一租赁押金25000元；租赁合同无效，原告已无占有租赁押金的正当事由，故被告一要求原告返还租赁押金25000元的诉请于法有据，本院予以支持。关于装修损失，被告一曾于2012年对案涉物业进行过装修，被告一未提供证据证实2016年其对案涉物业进行装修的明细或具体项目，且原告亦同意被告一可以搬离其所投入的财物，结合双方已实际履行的租赁期间，对被告一该诉请本院不予支持。关于店铺转让费，店铺转让费并非必然发生，且金额无法确定，在订立合同时双方均无法预见，不属于“可期待利益”，对被告一该诉请本院不予支持。关于经营损失，被告一未提供证据证实原告的行为对其造成了损失，故对该诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丘瑞响与被告吴坤成签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告丘瑞响应于本判决生效之日起十日内将深圳市xx新村77、78栋一楼商铺返还给原告刘倩；三、被告丘瑞响应按13500元/月向原告刘倩支付自2019年10月1日起至其实际搬离之日止的占有使用费；四、驳回原告刘倩的其他诉讼请求；五、反诉被告刘倩应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告丘瑞响租赁押金25000元；六、驳回反诉原告丘瑞响的其他反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5980元，由原告刘倩负担人民币4687元，由被告丘瑞响负担人民币1293元；反诉案件受理费4525元，由反诉原告丘瑞响承担4309元，由反诉被告刘倩承担216元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄爱裕人民陪审员  胡思丽人民陪审员  黄明筹二〇二〇年八月五日书 记 员  黄玲雁书 记 员  刘佳欣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。