天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初12698号原告：孙玉华，女，1981年8月9日出生，汉族，住天津市津**。被告：天津融辉投资有限公司，住所地天津滨海高新区华苑产业区工华道壹号**2门1101、1102、1103、1104、1105（入驻天津清联网络孵化器有限公司）第**。法定代表人：林茂祺，董事。委托诉讼代理人：张佳宁，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟达，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。原告孙玉华与被告天津融辉投资有限公司（以下简称融辉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法由审判员刘清华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙玉华、被告融辉公司的委托诉讼代理人张佳宁、李伟达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙玉华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约损失112447元,包括户内面积差额损失62447元，绿化面积与宣传不符损失20000元，未建承诺小区花园损失20000元，虚假承诺飘窗下储物柜可改损失5000元，小区多建一栋楼损失5000元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将绿化面积与宣传不符损失的该部分诉讼请求撤回。事实与理由：2017年10月20日,原告孙玉华与被告融辉公司签订了商品房买卖合同,约定原告以794499元的价款购买被告坐落于滨海高新区滨海科技园高新五路33号湖岸花园4号楼1-1304的商品房。后原告发现被告存在大量虚假宣传行为:一、公摊面积欺诈,宣传公摊面积小于30%,但是实际的公摊面积达到37.86%;二、储物柜可改欺诈，被告销售时宣传飘窗下储物柜可改,但实际不可改;三、花园欺诈，不存在宣传时承诺的小花园,而是规划外增建配电房;四、宣传时为21栋楼,实际为22栋楼,影响了小区的容积率和绿化率；五、绿化面积欺诈,实际绿化面积远远小于沙盘中宣传的绿化面积。总之,小区整体规划的改变没有按照合同第十条的约定与原告协商,属于严重的欺诈行为。另外,被告还存在其他欺诈行为，涉案房屋还存在质量问题。原告为维护的合法权益,特提起本诉,望判如所请。被告融辉公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉请。1.被告向原告交付的涉案房屋符合约定，不存在套内面积存在差价问题。被告在原告签订的合同中明确约定建筑面积、套内建筑面积、公摊建筑面积，原告在签订合同时对于出房率等信息已经明知并确认，且合同也约定了面积差异计算基数为建筑面积，原告要求被告支付套内面积差价缺乏依据。2.房屋不存在与约定户型不一致的情况，被告无需赔偿。3.被告并未承诺建设花园，且原告无损失，无需进行赔偿。双方的权利义务应以《购房合同》约定为准，被告并未就修建花园作出任何承诺。沙盘等宣传所展现的内容为公共区域及绿化景观，被告向业主实际交付的现状也为公共区域和绿化景观，原告所主张的基础事实不存在。4.被告并未承诺原告飘窗下能改建储物柜，无需进行赔偿。被告的样板间飘窗下方为实体墙，并未改造为橱柜，且对于飘窗的改造从建设及基本规范、常识角度也不可能实现，原告所主张的基本事实不存在。此外根据《购房合同》约定，口头讲解等不作为确定双方权利义务的依据，销售说辞超出合同内容的部分对双方不具有约束力，原告的该项主张缺乏依据。5.被告不存在多建一栋楼的违约行为，无需进行赔偿。双方签订的《购房合同》以附图的方式明示了22栋楼的具体位置，原告以签字、捺印的方式进行了确认，双方就此达成了一致意思表示。被告实际交付的房屋位置与附图一致，故被告不存在该项违约行为。对于当事人围绕诉讼请求依法提交的相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月22日，原告孙玉华（买受人，乙方）、被告融辉公司（出卖人，甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的滨海新区房屋，建筑面积为81.03平方米，其中套内建筑面积为50.35平方米，公共部位分摊建筑面积为30.68平方米，房屋价款为794499元。合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”合同第七条约定，“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%（包含±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价格按商品房建筑面积与销售面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，合同继续履行，每平方米价格保持不变，商品房价款退补按附件六补充合同的约定执行。”合同第八条约定，“甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。”合同第十条约定，“甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起90日内与乙方协商。”《天津市商品房买卖合同》附图显示涉案项目为22栋楼，原告在附图中签名、捺印。双方签订的《补充协议》第八条第四款约定，公共配建建筑的交付，指竣工并达到使用条件。出卖人保留对后期规划调整的权利。出卖人对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付时所应达到的，不是分期交付时必须达到的配建标准。出卖人有权对该商品房所属开发期（即本期）外的其他开发区域的规划设计方案（包括但不限于功能规划、组团、环境、公建配套、楼宇道路等设置及布局）、开发时间及开发模式进行优化调整，最终以政府批准的规划方案为准，无需征得本期买受人同意，买受人不得提出异议。第十二条第六款约定，锅炉房、变电室/箱/站、调压站、换热站、垃圾处理站、化粪池、公厕及其他小区配套设施及功能性设施等建筑、设施的最终位置以实际交付为准，出卖人对此不作承诺也无需向买受人承担任何责任。第十条第一款约定，面积差异的计算基数为本合同约定的建筑面积：套内建筑面积与公摊建筑面积仅供参考，不作计价和面积差异处理的依据，双方不得以套内建筑面积、公摊面积差异要求出卖人承担返还价款或其他违约责任。第十一条第一款约定。主合同所指的规划变更，不包括一下情形。如发生以下情形，出卖人无需通知买受人，亦无需向买受人支付任何赔偿：……1.3主合同项下商品房所属建筑物区划为分期开发建设的，各项规划方案以政府最终审定方案为准。出卖人有权对该商品房所属早期开发（即本期）外的其他开发区域的规划方案进行优化及调整。1.5需经规划行政主管部门批准的规划变更，但不影响该未改变主合同项下商品房建筑区划总体规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划指标。1.6需经规划行政主管部门批准的规划变更，但不影响该商品房实质性使用功能和质量。第二十五条第三款约定，双方的权利、义务及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人通过口头、书面、实物、网络媒体及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据，不构成对该商品房现确定的价格有重大影响的因素。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。另外，特别提示部分载明：六号楼西南角15米内规划有一个10KW公用变电站。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告向原告交付了经竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告主张被告融辉公司承担赔偿责任系基于融辉公司的虚假宣传及欺诈等相关行为，融辉公司对此不予认可。对此，本院认为，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》及补充协议，该合同及补充协议系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依据合同及补充协议中约定的内容履行各自的义务，合同中明确约定房屋建筑面积为81.03平方米，公共部位分摊建筑面积为30.68平方米，且合同及补充协议未载明关于飘窗下可建储物柜、建设小区花园等的特别约定，亦对配电站等作出了明确说明，被告不存在违约之处，原告主张的房屋公摊面积超过宣传的30%，多建一栋楼、被告虚假承诺飘窗下可改储物柜、宣传承诺的小花园改建为变电站等情形，未提供充分证据，结合被告提供的《天津市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程规划验收合格证》、《天津市建设工程规划验收测量技术报告》、《建设工程规划许可证》、《天津市建筑安装工程和基础设施工程竣工验收备案通知书》、《天津市建筑安装工程和基础设施工程竣工验收备案表》、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》等证据可知，诉争房屋已经过验收合格，根据民事诉讼法关于举证责任的相关规定，原告应对其主张进一步举证，但原告举证不足以证明其涉案主张，本院对其主张难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙玉华全部的诉讼请求。案件受理费减半收取1274元，由原告自行负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘清华二〇二〇年八月十四日书记员  张丽新