贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初4499号原告：凯里市东南村镇银行有限责任公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市开运大道**，统一社会信用代码：91522601069943680X。法定代表人：杨义彬，该行行长。委托诉讼代理人：吴建平，贵州七律律师事务所兼职律师。委托诉讼代理人：黄津晶，女，1992年3月30日出生，苗族，住贵州省凯里市。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路**统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，该公司经理。被告：龙立彬，男，1986年11月20日出生，侗族，住贵州省天柱县。被告：邢晓平，女，1954年4月11日出生，汉族，住贵州省凯里市。被告：刘小炯，男，1955年2月22日出生，汉族，住贵州省凯里市。邢晓平、刘小炯共同委托诉讼代理人（特别授权）：杨成，贵州七律律师事务所专职律师。原告凯里市东南村镇银行有限责任公司（以下简称“东南村镇银行”）诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）、龙立彬、邢晓平、刘小炯申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告东南村镇银行委托的诉讼代理人吴建平、黄津晶、被告邢晓平、刘小炯及二被告委托的诉讼代理人杨成到庭参加诉讼，被告大地联创公司、龙立彬经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。东南村镇银行向本院提起诉讼请求：一、请求撤销凯里市人民法院作出的（2019）黔2601执异40号执行裁定，恢复（2019）黔2601执11号执行裁定书对凯里市房屋的执行。二、请求判令本案诉讼费及因原告实现债权产生的一切费用由上述被告及案外人共同承担。事实和理由：原告东南村镇银行与被告大地联创公司、龙立彬等人借款合同纠纷一案，凯里市人民法院经审理后依法作出（2018）黔2601民初1850号民事判决书，确认原告对凯里市房屋享有抵押优先受偿权。判决生效后，因大地联创公司、龙立彬未履行，原告向凯里市人法院申请了强制执行。被告大地联创公司与邢晓平、刘小炯签订的商品房买卖合同，属于债权关系，根据物权优先于债权的法律规定，人民法院应当优先处理我行的抵押权，而不应当终止执行我行抵押物的处理。大地联创公司将原告的抵押物私自出售给案外人，未经原告的同意，其转让行为无效，无效的法律行为即产生返还原状及损害赔偿的法律后果，不应认为案外人合法占有该房屋，以损害抵押权人的抵押权益。同时大地联创公司与案外人间的交易所出售的房款并未用于偿还贷款，受让人也未代为偿还。另，案外人购买原告拥有抵押权且经过抵押登记的抵押房屋，未依法法办理登记，不能取得房屋的所有权，房屋所有权仍属于大地联创公司。案外人遭受到经济损失可通过合同违约之诉向合同向对方提出违约赔偿请求，而不能侵占案外人不具有物权的房屋。东南村镇银行向本院提交的证据有：1.《营业执照》《法定代表人身份证明书》、法定代表人《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格。2.《房屋它项权证》复印件一份4页、《房产证》复印件一份，拟证明原告对大地春城1栋15楼1503号享有抵押无权。3.《民事判决书（1850号）》复印件一份6页，拟证明确定原告对涉案房屋享有抵押物权。4.《执行裁定书（11）号》复印件两份5页、《执行异议（48）号》复印件两份5页，拟证明原告对涉案房屋申请强制执行。被告邢晓平及刘小炯辩称：一、被答辩人主张对1503号房屋享有优先受偿权不能对抗答辩人的期待权、居住权。被答辩人与大地联创公司、龙立彬等人的借款合同纠纷一案，凯里市人民法院依法作出（2018）黔2601民初1850号民事判决书，确认被答辩人对1503号房屋享有抵押优先受偿权，这是基于借款合同中的抵押登记效力作出的。答辩人作为购房人，与大地公司之间因为购房合同而形成债权债务关系。答辩人作为购房人，房屋的实际居住人，他们对于涉案房屋及本案而言，享有的是期待权、居住权。居住权优先于抵押权。因此，凯里市人民法院(2019)黔2601执异48号《执行裁定书》作出解除执行查封是正确的。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产”的规定，属于管理性强制性法律规定。抵押登记并没有改变抵押物的所有权，或者限制了所有权人的所有权能，因此，在本案中，被告大地公司对1503房屋的处分，并不需要抵押权人的同意才有效。三、善意取得只适用于动产，不动产所有权的移转采用登记制度，不适用于善意取得制度。被答辩人与大地公司签订借款合同的时间发生在2016年6月30日，他们双方办理涉案房屋的抵押登记时间是2016年7月1日；而答辩人与被告大地公司签订商品房购买合同时间发生在2016年1月30日，并支付对价，答辩人的购买行为是善意的。答辩人与大地公司在交易在前，被答辩人与大地公司的借款及抵押登记发生在后，此事实也证明答辩人是善意的。被答辩混淆“善意”与“善意取得”的法律概念，混淆执行异议问题与确权问题。四、答辩人在涉案房屋所享有的权利完全阻却对涉案房屋的保全执行，凯里市人民法院(2019)黔2601执异48号《执行裁定书》是正确的。答辩人购买涉案房屋是善意的，并且支付了对应价款。答辩人接收房屋后即对该房屋进行了装修，并入住至今。凯里市房地产事业发展管理局也能够证明该房产答辩人的唯一住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，答辩人对涉案房屋所享有的权利完全阻却被答辩人对涉案房屋的执行请求，凯里市人民法院(2019)黔2601执异48号《执行裁定书》正确，被答辩人起诉的理由不能成立，应当予以驳回。被告邢晓平、刘小炯向本院提交的证据有：1.《居民身份证》复印件一份2页、《结婚证》复印件一份1页，拟证明被告的详细信息及诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同》复印件一份9页、《黔东南州商品房预售合同备案登记表》《收据》复印件各一份1页，拟证明被告于2016年1月付清房款，于2016年1月30日与大地联创公司签订了《商品房买卖合同》，购买1503号房屋。3.《无房证明》复印件一份1页，拟证明案涉房屋是被告夫妻的唯一住房。4.《物业费及电费缴费凭证》复印件一份8页，拟证明被告已经在涉案房屋居住4年的事实。5.《照片》复印件一份1页，被告已经在涉案房屋居住4年的场景。6.《执行裁定书（48号、37之11）》复印件两份6页，拟证明1503号房屋分别被贵阳铁路法院及凯里市法院查封，被告提出异议后，两个法院都解除了查封措施。被告大地联创公司、龙立彬未作答辩，也未向本院提交证据材料。经审理查明，本院在执行东南村镇银行申请执行大地联创公司、周继兴、黄清海、穆静、吴谋欢、文晓欣、龙立彬、吴佳佳、杨昌贵、乐强、汪承双、周爱萍、乐辉球借款纠纷一案过程中，于2019年1月3日作出（2019）黔2601执11号执行裁定书，裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司所有的位于凯里市大地春城房屋78套（具体房屋见附表），其中包含案涉争议房屋（大地春城第1楼15层1503号房屋）。邢晓平、刘小炯因此于2019年6月5日向本院提出书面异议，请求解除对该房屋的查封措施。本院经审查，于2019年6月20日作出（2019）黔2601执异48号《执行裁定书》，裁定中止对位于凯里市房屋的执行。东南村镇银行不服，向本院提起本案诉讼。案件审理过程中，因大地联创公司、龙立彬未到庭参加诉讼，本院未能组织当事人各方进行调解。另查明，2016年1月30日，大地联创房公司于与邢晓平、刘小炯签订了《商品房买卖合同》，约定大地联创公司将位于凯里市（即凯里市）大地春城第1楼15层1503号房屋，以总价404344元出售给邢晓平、刘小炯。付款方式及期限：一次性付款，买受人2016年1月20日交付购房款404344元。另，2016年1月20日，贵州大地联创房地产开发有限公司向邢晓平、刘小炯出具了《收据》一张，载明：“经收到邢晓平交来大地春城1-1503号房房款404344元。”本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋的买受人邢晓平、刘小炯对登记在被执行的房地产开发企业（大地联创公司）名下的商品房提出异议，且已经查明，邢晓平、刘小炯与大地联创公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，邢晓平、刘小炯所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的事实，因此，本案的争议焦点为：邢晓平、刘小炯是否实际支付了涉案房屋的购房款，是否享有排除强制执行的权利？对于购房款的支付问题，邢晓平、刘小炯称二人是将404344元购房款以现金支付的方式直接交付大地联创公司的工作人员，大地联创公司也向二人出具了《收据》一张。本院认为，购房款404344元不是一个小数目，邢晓平、刘小炯称该购房款是以现金支付的方式直接交付，有悖于生活常理。结合大地联创公司未向邢晓平、刘小炯出具收款发票，且合同签订后，双方也未到登记部门办理备案登记等事实，邢晓平、刘小炯又未能提供实际支付购房款的依据，现仅提交的《收据》，不足以证明二人已经实际向大地联创公司支付了购房款的事实。邢晓平、刘小炯在本案中所处情形不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项所规定的情形，故邢晓平、刘小炯不享有排除强制执行的权利。本院作出的（2019）黔2601执11号《执行裁定书》，裁定查封贵州大地联创房地产开发有限公司所有的位于凯里市房屋，裁定正确，东南村镇银行请求恢复对该《执行裁定书》，应当予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条之规定，判决如下：恢复本院（2019）黔2601执11号《执行裁定书》对凯里市房屋的执行。案件受理费60元，由邢晓平、刘小炯承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南州中级人民法院。审 判 长  杨凯鹏人民陪审员  杨正华人民陪审员  张 英二〇二〇年八月二十日书 记 员  何树凯