贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初1172号 原告：赵霞，女，汉族，1982年6月27日生，住贵州省龙里县。 原告：陈祥，男，汉族，1980年12月7日生，住贵州省龙里县。 被告：贵州龙里大福房地产开发有限公司，住所地贵州省龙里县冠山街道青龙路，统一社会信用代码9152273070579442U。 法定代表人：周江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王梅，女，该公司员工。 原告赵霞、陈祥诉被告贵州龙里大福房地产开发有限公司（以下简称大福房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵霞、陈祥，被告大福房开委托诉讼代理人王梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵霞、陈祥向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告交付龙里县腾龙路腾珑湾商业综合体商住楼1层19号房屋，并办理房屋权属证书；2、判令被告支付逾期违约金68578元及逾期办理房产证违约金3700元（从2017年9月22日交付总房款781080元计算至2020年5月27日），并按合同约定每日万分之一计算至房屋交付使用之日止；3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2017年9月22日，原被告签订商品房买卖合同及补充合同，将位于龙里县出卖给原告，原告将全款支付给被告后，补充合同约定被告于2017年12月31日前向原告交付房屋使用，2018年12月31日前办理房屋权属证书，房屋交付时期届满后，原告多次催促被告交房，被告未予交房及办理房屋权属证书，原告诉至本院。 被告大福房开辩称，涉案房屋未进行竣工验收，违约金按照合同计算承担。团购费在房款里面抵扣了，但团购费是交给销售公司的，被告并未收到该笔钱，且被告已向原告补偿了30000元。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告赵霞与陈祥系夫妻关系，2017年9月30日，原告赵霞作为买受人，陈祥作为共有人与被告大福房开签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买龙里县房屋，总价款751080元，房屋建筑面积22.76平方米，书面约定交房时间为2016年6月30日，并于2016年12月31日前办理商品房转移登记；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，逾期办理房屋转移登记超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方签订补充协议，约定房屋交付时间由2016年6月30日更正为2017年12月31日，转移登记时间由2016年12月31日前更正为2018年12月31日。合同签订后，原告即向被告支付房款751080元。2017年11月8日，原告赵霞、陈祥与被告大福房开就涉案房屋再次达成补充协议，约定原告购买的该案涉房屋合同签订总价751080元，实际支付房款721080元。2017年11月13日，原告赵霞收到被告大福房开退还的房款30000元。案涉房屋已办理商品房预告登记。至本案庭审时，涉案房屋未办理竣工验收亦未交付给原告。因被告未按约定交房并办理产权过户手续，致原告诉至法院。 另查明，2017年9月20日，原告赵霞、陈祥为购买该案涉房屋，向贵州三材致远商业管理有限责任公司（以下简称贵州三材致远公司）支付团购费60000元，贵州三材致远公司系被告大福房开就腾珑湾项目的销售代理商。 本院认为，原告赵霞、陈祥与大福房开签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照约定全面履行己方义务。 关于房屋交付及办理房屋权属证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，建设工程经竣工验收合格是房屋交付使用的法定条件。案涉房屋项目未经验收合格，未达到法律规定的交付条件，如强制履行将会违反法律的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……。”原告要求被告交付未经验收合格的房屋属于法律上不能履行的情形，本院不予支持。同理，原告要求被告办理房屋权属证书，亦因案涉房屋未通过竣工验收合格，暂不具备办理房屋权属证书的法定条件，对于该项诉请，本院不予支持。被告应积极完善案涉项目的验收，使之达到法律规定的交付条件，而不是懈怠的逃避义务。待涉案项目验收合格达到交付及具备办理房屋权属登记的法定条件后，原告可与被告再行协商解决或提起诉讼。 关于逾期交房及逾期办理房屋产权转移登记违约金的问题。书面合同约定的交房时间及办证时间早于合同签订时间，双方已就房屋交付及办证时间另行达成书面补充协议，该约定不违反法律规定，本院予以确认；被告应在2018年1月1日前向原告交付商品房，但至本案2020年6月30日开庭审理时，被告仍未将商品房交付给原告，逾期交房已远远超过90日，原告选择继续履行合同，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任。本案一审庭审辩论终结前，被告逾期交房的违约金可以确定，一审庭审辩论终结后，大福房开公司今后是否交房、何时交房不能确定，故本案逾期交房违约金应按已付房款的日万分之一暂计至一审庭审辩论终结时。关于已付房款的数额，本院认为，贵州三材致远公司作为被告大福房开的委托销售代理，其对外进行销售、收取房款的行为应视为大福房开的行为，被告大福房开应当对贵州三材致远销售房屋、收取价款的行为承担法律后果，贵州三材致远公司未将所收取的房款交付大福房开，应是大福房开与贵州三材致远之间的关系，不能成为被告抗辩的理由。故认定，原告已向被告支付的购房款总价为781080元，被告应向原告支付2018年1月1日至2020年6月30日的逾期交房违约金71234.50元 （781080元×0.0001×912天）；逾期办理房屋产权转移登记违约金应自2019年1月1日起算至2020年6月30日为4272.51 （781080元×0.00001×547天），以上两项违约金合计75507.01元。以2020年6月30日之后的违约金，原告今后可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 贵州龙里大福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付赵霞、陈祥截至2020年6月30日的逾期交房及逾期办理房屋产权转移登记的违约金75507.01元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案依法减半收取案件受理费803元，由贵州龙里大福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 审判员  朱二胜 二〇二〇年八月二十六日 法官助理李萍 书记员崔文静