贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2627民初57号原告：刘中德。原告：熊得辉。原告：潘林江。原告：向晓全。以上四原告共同委托诉讼代理人：袁再芳，贵州清水江律师事务所律师。被告：湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司（以下简称廊桥公司），住所地天柱县。负责人：曾繁金，总经理。委托诉讼代理人：黄桓，贵州黔驰律师事务所律师。第三人：潘盛泽。原告刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全诉被告湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司、第三人潘盛泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全的共同委托诉讼代理人袁再芳，被告湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司委托诉讼代理人黄桓到庭参加诉讼，第三人潘盛泽经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全向本院提出诉讼请求：一、判决确认被告与第三人签订的《天柱廊桥租赁合同》中约定将位于某县从2019年12月6日至2020年4月30日租赁给第三人部分无效。二、判决被告于2019年12月6日将位于某县退还给原告。三、案件受理费由被告负担。事实与理由：2016年5月14日原告与贵州廊桥置业有限公司签订合同编号为:2016000430号《商品房买卖合同》。合同约定:原告购买贵州廊桥置业有限公司位于某县,套内面积为37.8平方米,房屋总价款为1311800元。原告于2016年8月25日已经将款项全部付清,贵州廊桥置业有限公司应于2016年12月6日前向原告交付该商品房。合同签订后贵州廊桥置业有限公司已经将前三年租金236124元支付给原告,前三年（2016年12月6日至2019年12月5日）由贵州廊桥置业有限公司委托被告将该商品房租赁给他人,但是2019年12月6日该商品房应退还给原告。2016年9月29日被告与第三人签订《天柱廊桥租赁合同》约定:被告将位于某县租赁给第三人,租赁期限为2017年5月1日至2020年4月30日。原告认为被告应在2019年12月6日将该商品房退还给原告,被告未经原告同意将该商品房从2019年12月6日至2020年4月30日期间租赁给第三人，严重损害了原告的合法权益,应认定无效。为此特起诉至人民法院,请求依法判决。庭审中原告变更诉讼请求：位于某县已于2020年5月1日交付原告，第二项诉讼请求已经不存在，变更第二项诉讼请求为：被告退还原告2019年12月6日至2020年4月30日期间租金23113元。事实与理由：第三人已将2019年12月6日至2020年4月30日期间的租金全部支付给被告。被告廊桥公司辩称，一、依法成立的合同应当受法律保护。2016年5月14日被告与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买了廊桥x层x号门面，该门面由原告四人按份共有。2016年9月29日被告与第三人潘盛泽签订了《天柱廊桥租赁合同》，将廊桥x层x号商铺出租给第三人潘盛泽。因其他因素影响，被告与第三人经协商，并经原告认可将租赁期限顺延至2017年5月1日到2020年4月30日。在这期间，原告向晓全全程参与租赁期限的顺延，也同意租赁期限顺延。2016年12月7日，作为业主的原告向晓全与第三人潘盛泽签订了《合作协议》，与潘盛泽为合伙关系，共同经营涉案商铺。原告向晓全作为该商铺的共有人之一，是知晓该商铺委托给被告出租以及租赁期限的事实。在这租赁的期限里，其他原告也没有提出任何的异议，是对《天柱廊桥租赁合同》的追认。该租赁合同没有违反法律、法规的强制性规定，应当确认该租赁合同有效。二、原告已经把该商铺转租给案外人龙某。原告向晓全作为涉案商铺经营的合伙人。于2018年11月29日与案外人龙某签订了《转租合同》，将涉案商铺转租给案外人龙某，租赁期限为2018年11月29日至2021年11月29日，该转租协议还在履行期间，案外人已经足额把租金支付给原告。原告向晓全的转租行为进一步说明了，其既是该涉案商铺的业主，也是该涉案商铺的第一承租人，证明其对延期租赁期限没有异议。三、原告已经收到被告支付2020年4月30日前的租金。为了达到招商效果，被告对本项目商铺都是采取返租的形式来租赁所有商铺。2016年8月29日原告已经收到了涉案商铺前三年租金236124元，这三年的时间为被告与承租人签订了租赁合同的租赁期间，即本案的租赁期间为2017年5月1日至2020年4月30日。那么，被告已经把租金支付给了原告，表明原告对租赁事项的认可。四、涉案商铺租金已经天柱县人民法院生效判决确认。2019年8月22日天柱县人民法院（2019）黔2627民初1454号民事生效判决书对涉案商铺第三年租金，即2019年5月1日至2020年4月30日的租金判决由第一承租人潘盛泽支付给了被告，已经履行完毕。这是一份生效判决，如果涉案的租赁合同部分无效，则要启动审判监督程序来撤销该生效判决。同时，现在的时间早已超出原告请求期间，原告要求确认2019年12月6日至2020年4月30日租赁期间无效已经没有实际意义。五、根据《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中的涉案房屋虽然已经销售给了原告，但不会因为出售后，发生不履行租赁合同的情况，真正体现了买卖不破租赁的基本原则。综上所述，原告起诉所述事实与实际情况有出入，望法院查清上述事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人潘盛泽未提出述称意见。经审理本院认定以下事实：天柱廊桥项目工程由贵州廊桥置业有限公司投资修建完成后，其又设立了湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司和贵州廊桥物业管理有限公司，三公司同在一起办公。2016年5月14日贵州廊桥置业有限公司与原告刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全签订《商品房买卖合同》，原告刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全购买了天柱廊桥x层x号商铺，该商铺由原告刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全四人共有。为了达到招商效果，被告与原告商洽返租事宜，返租时间为三年，被告委托贵州廊桥置业有限公司支付原告租金236124元。2016年8月29日原告向晓全、刘中德向被告出具了《现金收条》，该收条表明原告已经收到三年租金236124元。被告得到租赁权后，于2016年9月29日与第三人潘盛泽签订了《天柱廊桥租赁合同》，将天柱廊桥x层x号商铺出租给第三人潘盛泽，租赁期限为三年。刚开始约定的租赁期限为2016年10月31日至2019年10月31日，因其他因素影响，被告与第三人潘盛泽协商，将租赁期限顺延，顺延的期限为2017年5月1日至2020年4月30日，其中免租期为二年，即2017年5月1日至2019年4月30日。2016年12月7日原告向晓全与第三人潘盛泽签订《合作协议》，共同承租、共同经营天柱廊桥x层x号商铺一段时间后，又于2018年11月29日原告向晓全与案外人龙某签订《转租合同》，约定将天柱廊桥x层x号商铺转租给龙某，租赁期限为2018年11月29日至2021年11月29日，在2020年4月30日前每月交房租，2020年4月30日后一次交半年房租。同时，查明被告与业主返租后，约定运营租赁期限为三年，从天柱廊桥整体市场开业之日起计算租金，但不得超过2017年5月31日。被告与原告签订的《天柱廊桥租赁合同》租赁期限开始计算租金的时间为2017年5月1日，在天柱廊桥整体市场开业约定的2017年5月31日前。2019年8月22日天柱县人民法院（2019）黔2627民初1454号民事生效判决对涉案商铺第三年租金，即2019年5月1日至2020年4月30日的租金判决由承租人即第三人潘盛泽支付给被告，已经履行完毕。双方争议的主要焦点：一、被告与第三人签订的《天柱廊桥租赁合同》是否有效；二、被告应否退还原告租金。本院认为，一、关于被告与第三人签订的《天柱廊桥租赁合同》是否有效的问题。依法成立的合同，受法律保护。被告与第三人签订的《天柱廊桥租赁合同》是双方当事人的真实意思，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告向晓全既作为天柱廊桥x层x号商铺的业主，又作为该商铺的共同承租人、合伙人，在天柱廊桥整体市场开业时间延期的情况下，应当知道合同对租赁时间的顺延。在租赁期限内，其他原告也没有提出任何的异议，是对《天柱廊桥租赁合同》的追认。被告转租给第三人潘盛泽的起始时间，并没有超过天柱廊桥整体市场开业约定的2017年5月31日，其并没有无权处分。被告与第三人潘盛泽签订的《天柱廊桥租赁合同》并没有侵害原告的合法权益，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，原告请求确认《天柱廊桥租赁合同》从2019年12月6日至2020年4月30日的租赁期限无效，无事实依据和法律依据，本院不予支持。二、关于被告应否退还原告租金的问题。因《天柱廊桥租赁合同》不存在无效情形，被告在向原告支付了三年返租租金的情况下，除免租二年外，只向第三人收取第三年租金，且原告在2020年4月30日前也收取了案外人龙某租金，不存在不当得利的情形，其主张返还租金，本院亦不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  陆显熙二〇二〇年八月十一日书记员  吴紫荆