四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1923号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）:四川金硕房地产开发有限责任公司。住所地四川省西充县晋城镇天宝巷**。 法定代表人：李天鹏，公司董事长。 委托诉讼代理人：贾维，四川罡正律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：赵春阳，男，汉族，生于1968年12月10日，住址四川省西充县。 委托诉讼代理人：马勇，西充县义兴法律服务所法律工作者。 上诉人赵春阳、四川金硕房地产开发有限责任公司（简称金硕公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初3235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵春阳上诉请求：1.请求撤销（2019）川1323民初3235号民事判决第一、二项，改判第一项为每月支付金硕公司资金占用费3,000元，并扣减3个月，改判第二项支付赵春阳人民币增加96,788.7元；2.一、二审案件受理费由金硕公司承担。事实及理由：一、案涉加层扩建中不需要办理合法建造手续。建修扩建是在原建筑物内进行加层扩建，由金硕公司决定的，由赵春阳按约定进行，在扩建规划及建设过程中，赵春阳均不存在任何过错。二、一审法院酌定形成加层空间占用费偏高，考虑疫情关闭停止经营等情势变化，应当扣减疫情无法经营租期三个月，租金按每月3,000元适当。 金硕公司上诉请求：1.撤销（2019）川1323民初3235号民事判决，改判金硕公司不承担任何费用；2.本案一、二审诉讼费由赵春阳承担。事实及理由：一审法院认定“但未对加层费用由谁负担、加层设施归属进行约定，因此双方约定内容的实质是出租方、承租方协商一致由承租方对Ｂ2幢负一层的加层行为进行履行，但对加层费用的负担、租赁期满后加层设施的归属未进行明确”系认定不清，定性不正确。金硕公司和赵春阳签订的《物业租赁合同》，特别是赵春阳与陈某等签订的《租房协议》明确约定了Ｂ2幢负一层的改建附楼及改建费用由赵春阳承担，且合同期满后应无偿移交给金硕公司。 针对金硕公司上诉请求，赵春阳答辩称，物业租赁合同没有规定建设费用由谁承担，也没有约定无偿交付给金硕公司。租房协议无法对抗物业租赁协议。 针对赵春阳上诉请求，金硕公司答辩称，加层扩建是赵春阳的个人行为，没有经过金硕公司同意。现在赵春阳是非法占有，法院要求赵春阳承担费用合理合法。 一审查明：2010年5月20日，金硕公司将位于四川省西充县晋城镇纪信广场北侧的安汉城Ｂ幢5间（安汉巷22、24、26、32号）、Ｂ1、Ｂ2幢一、二层和负一层全部建筑面积共约7700平方房屋租赁给陈某、崔某、赵春阳，并以出租方为甲方、承租方为乙方签订了《物业租赁合同》，用途为开办商务酒店，Ｂ1幢负一层只能建停车场，Ｂ2幢负一层可作休闲娱乐或餐饮；租期自2010年5月20日起至2018年8月31日止，租期8年；前四年租金分别为464630、841899、1102274、1227274元，后四年每年租金为1292852元；甲方承担Ｂ1幢侧面道路首次改造、地下层排污设施的首次清理、Ｂ2与Ｂ3幢之间趟梯和地面的部分处理费用（其中地面面砖及其辅助材料和铺设费用由乙方承担1／2），此费用包干95320元，由乙方一并施工，已在首次租金中扣除；甲方承担租赁物业维修的每年包干费用1600元，此费用在乙方每年应交租金中已作扣除；免收Ｂ1幢负一层租赁期间的租赁费用，此租金作为乙方承担该层车库建设的补偿；乙方承担Ｂ1幢负一层停车场建设（租期满或提前解除合同迁出时全部设备设施无偿交付甲方）、承担Ｂ2与Ｂ3幢之间地面（1／2）面砖及其辅助材料和铺设、Ｂ2幢负一层加附层、侧面斜坡绿化（如临时封闭负二层乙方撤出时恢复原状）；乙方承担该两幢通道栏杆改造加层加高以及装饰、装修和消防等设施设备以及水、电、气安装、上户的全部费用；如欲将房屋转让给第三方使用，须事先征得出租方同意，在新的承租人书面同意本合同条款的前提下，方可转让，其转让截止期限不得超过本合同约定的租赁期限；乙方在租用房屋内添置的家具、电器等和新增加（或增容）的水电气视讯户头，在租用期满或提前解除合同迁出时，原则上自行拆除或转移，并恢复房屋原状，但装修、安装的墙、门窗、吊顶、地面、停车场及其设备设施等不得拆除，无偿转归甲方所有，若有毁损折价赔偿；乙方的改造、装修方案须书面报经甲方或甲方委托的物业公司同意，否则，视为乙方违约，甲方有权制止乙方的装修行为，也可单方终止合同，并追究乙方的违约责任；租赁期满，乙方按时搬出全部物件，逾期七日房屋里如有余物，视为乙方放弃其所有权，由甲方处理；乙方享有同等条件下的租赁期满的优先租赁权和租赁期间的优先购买权。赵春阳、陈某、崔某、张某等人于2010年6月又将Ｂ2幢负一层（面积1036平方米）租给赵春阳，约定租期、价格均与金硕公司签订的《物业租赁合同》一致，与阳城酒店分开经营，租金直接向金硕公司缴纳，建附楼产生的费用与经济责任由赵春阳负担。赵春阳、陈某、崔某、张某等8人于2010年10月22日设立西充县阳城酒店股份有限公司。赵春阳在2011年至2015年期间，对Ｂ2幢负一层进行了加层，下层整体使用经营“天骄主题音乐名店”，上层分别出租或自行经营“银座音乐会所”、“古足道养生会馆”。金硕公司在2011年取得的Ｂ2幢1层、2层的建筑面积均为1101.13平方米，-1层-1的建筑面积为1101.13平方米，-1层-2的建筑面积为351.93平方米，共计3655.32平方米（与2016年换证的产权面积一致）。2019年3月3日西充县阳城酒店股份有限公司股东形成将其经营设施以30万元的价款整体转让给金硕公司，随后金硕公司将位于西充县××巷××幢××平方米）、Ｂ2幢（3655.32平方米）、Ｂ幢（543.47平方米）合计8596.57平方米房屋租赁给陈某，租期为2019年3月27日至2027年5月20日止，租期8年，2019年5月20日至2022年5月20日租金为每年150万元，2022年5月20日至2024年5月20日为租金每年180万元，2024年5月20日至2027年5月20日为租金每年200万元。“天骄主题音乐名店”、“银座音乐会所”的经营房屋已在2019年5月交付给承租人陈某或重新签订了租赁合同。赵春阳至今未将“古足道养生会馆”经营房屋返还，也未重新签订租赁合同。赵春阳在诉讼中单方委托四川鑫顺建设项目管理有限公司于2020年4月16日对赵春阳扩建的西充县晋城镇天娇歌城古足道养生会所项目建筑面积450平方米（其中不含室外楼梯部分的面积为440平方米）作出造价为322629.98元的鉴定意见书。金硕公司虽对鉴定意见提出异议，但在一审法院指定的期限内未提出重新鉴定申请，也未在一审法院指定的期限内对古足道养生会所的占用费数额提出鉴定申请。 一审法院认为，本案存在以下几个争执焦点：一、赵春阳的诉讼请求是否符合反诉的特点。金硕公司请求赵春阳返还租赁物、支付占用租赁物期间的占用费，虽然属于物权保护的性质，但赵春阳对诉争标的物的占用基于租赁合同关系而占有；赵春阳向金硕公司提出支付租赁期间房屋加层费用的诉讼请求，二者均基于同一租赁合同关系；因此，赵春阳提出的诉讼请求符合反诉特点，应一并处理。二、Ｂ2幢负一层加层方案是否经过金硕公司同意。《物业租赁合同》中记载“乙方承担Ｂ2幢负一层加层”、“乙方的改造、装修方案须书面报经甲方或甲方委托的物业公司同意，否则，视为乙方违约，甲方有权制止乙方的装修行为”。赵春阳在2015年已分次完成了对Ｂ2幢负一层的加层，并在加层后的空间内进行了自营或出租他人经营至2019年。由此可见，金硕公司对Ｂ2幢负一层的加层方案未持有反对意见，即对加层方案进行了认可。三、西充县阳城酒店股份有限公司收到的30万元整体转让款是否包含了Ｂ2幢负一层的加层费用。西充县阳城酒店股份有限公司由陈某、赵春阳、崔某、张某等多人经营，并将Ｂ2幢负一层租给赵春阳经营、由赵春阳直接向金硕公司支付租金，由赵春阳在西充县阳城酒店股份有限公司之外独立经营，两者属不同的经营主体。西充县阳城酒店股份有限公司股东达成将酒店设施以30万元价款整体转让的协议与Ｂ2幢负一层的经营无关，30万元中自然不包含Ｂ2幢负一层的加层费用。四、《物业租赁合同》中是否明确约定Ｂ2幢负一层加层费用由谁负担。《物业租赁合同》中约定：承租方承担Ｂ1幢负一层停车场建设（租期满或提前解除合同迁出时全部设备设施无偿交付出租方）、承担Ｂ2与Ｂ3幢之间地面（1／2）面砖及其辅助材料和铺设、Ｂ2幢负一层加附层、侧面斜坡绿化（如临时封闭负二层承租方撤出时恢复原状）；承租方承担该两幢通道栏杆改造加层加高以及装饰、装修和消防等设施设备以及水、电、气安装、上户的全部费用。同时还约定：出租方承担Ｂ1幢侧面道路首次改造、地下层排污设施的首次清理、Ｂ2与Ｂ3幢之间趟梯和地面的部分处理费用（其中地面面砖及其辅助材料和铺设费用由承租方承担1／2），此费用包干95320元，由承租方一并施工，已在首次租金中扣除；出租方承担租赁物业维修的每年包干费用1600元，此费用在承租方每年应交租金中已作扣除；免收Ｂ1幢负一层租赁期间的租赁费用，此租金作为承租方承担该层车库建设的补偿。合同约定的出租方应负担Ｂ2与Ｂ3幢之间地面（1／2）面砖及其辅助材料和铺设费用95320元和每年1600元的物业维修费均在租金中进行了抵扣，承租方承担的Ｂ1幢负一层停车场的建设费用抵扣了Ｂ1幢负一层的租金。合同中约定的承租方承担Ｂ2幢负一层加附层的建设费用明显要大于抵扣租金中的任何一项的建设费用，合同中未有承租方必须对Ｂ2幢负一层进行加层、未履行该义务应承担何种数额违约金的约定，也约定了“租赁期满或提前解除合同时，装修、安装的墙、门窗、吊顶、地面、停车场及其设备设施等不得拆除，无偿转归出租方所有”，但未对加层费用由谁负担、加层设施归属进行约定，因此双方约定内容的实质是出租方、承租方协商一致由承租方对Ｂ2幢负一层的加层行为进行履行，但对加层费用的负担、租赁期满后加层设施的归属未进行明确。五、加层费用的确认和分担。赵春阳在诉讼中单方委托四川鑫顺建设项目管理有限公司于2020年4月16日对赵春阳扩建的西充县晋城镇天娇歌城古足道养生会所项目的造价鉴定意见为322629.98元。诉讼中，一方当事人独自委托鉴定，法律未予以禁止。因金硕公司未参与鉴定程序，一审法院准许金硕公司限期提出重新鉴定申请。因金硕公司未提出重新鉴定申请，且鉴定机构及鉴定人员具有工程造价鉴定资质，一审法院对鉴定意见予以采信。对Ｂ2幢负一层加附层属于出租、承租方的合意行为，加层时出租方对加附层方案未予反对。2015年已完成了加附层行为，2016年换证时的产权建筑面积与2011年产权证的建筑面积一致，且无加附层经过合法审批的资料，因此该加附层行为未具有合法的审批手续。综合双方的过错程度以及加附层部分的使用、收益情况，本院确认加附层费用由赵春阳负担30%，金硕公司负担70%。即由金硕公司向赵春阳支付225841元（322629.98×0.7）。因金硕公司与赵春阳间未对应支付的加附层费用的数额进行过确认，一审法院对赵春阳请求支付资金利息的诉讼请求不予支持。六、租赁期满后加层空间是否应当予以返还，未按期返还占用费应如何计算。赵春阳虽在金硕公司的房屋内进行了加层，并开设了独立进出的通道，但租赁房屋的整个空间使用权属金硕公司，赵春阳加层后的上层空间仍属于金硕公司；虽然加层后形成的上层空间属于未取得建设工程规划许可证情况下修建，但在未被拆除前，该空间的使用权属金硕公司。租赁期满后，赵春阳应按期返还。赵春阳以金硕公司未支付加层费用为由拒绝返还，因赵春阳对加层空间并不享有留置权，赵春阳的该观点于法无据，一审法院不予支持。赵春阳属《物业租赁合同》的承租人之一，Ｂ2幢负一层由赵春阳一人在租赁使用并单独向金硕公司支付租金，且除赵春阳租赁占有的“古足道养生会所”外的其余租赁物已交付于金硕公司，故一审法院对赵春阳主张应起诉《物业租赁合同》的全部承租人的观点不予支持。租赁期满后，赵春阳应向金硕公司支付空间占用费。金硕公司主张从2019年3月4日起计算租赁房屋占用费，因约定的租赁期在2019年3月4日已届满，一审法院对金硕公司的该请求予以支持。参考金硕公司与陈某签订的租赁合同，结合加层空间的地理环境，本院酌定截止2022年5月20日的占用费为每月5118元（1500000／8596.57／12×440×0.8），2022年5月21日至2024年5月20日的占用费为每月6142元，2024年5月21日至2027年5月20日的占用费为每月6824元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第二百五十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十四条之规定，一审判决：一、由本诉被告赵春阳在本判决生效之日起三十日内向本诉原告四川金硕房地产开发有限责任公司返还位于四川省西充县××广场××幢××层目前经营的“古足道养生会馆”房屋，在2022年5月21日前实际返还的，从2019年3月4日起按每月5118元支付占用费；在2022年5月21日至2024年5月20日期间实际返还的，该期间按每月6142元支付占用费；在2024年5月21日至2027年5月20日期间实际返还的，该期间按每月6824元支付占用费；二、由反诉被告四川金硕房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性向反诉原告赵春阳支付人民币225841元；三、驳回本诉原告四川金硕房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告赵春阳的其余诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由赵春阳负担。反诉案件受理费2160元，由赵春阳负担648元，由四川金硕房地产开发有限责任公司负担1512元。 本院二审期间，金硕公司申请证人陈某、崔某、张某出庭作证，本院组织了各方当事人对证人证言质证。 本院二审查明的事实与一审无异。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕赵春阳、金硕公司的上诉请求进行审理。 本案案涉加附层属于建筑扩建。金硕公司跟阳城酒店签订的协议第六条规定由阳城酒店负责Ｂ2负一层加附层。而之后阳城酒店与赵春阳签订的《租房协议》第三条第2款明确改建附楼的费用和经济责任归属于赵春阳，并约定赵春阳在合同期满后应移交给金硕公司。在二审庭审中，赵春阳代理人亦认可该附楼建设费用已由赵春阳承担，但认为不应无偿归还给金硕公司。《物业租赁合同》第7条约定的是“装修安装的墙、门窗、吊顶、地面、停车场及其设备设施不得拆除，无偿转归金硕公司所有”，其中并未包含Ｂ2负一层扩建工程。故虽然两份合同约定了扩建费用由谁负担，但没有约定是否应无偿移交。证人陈某与本案金硕公司有利害关系，其证言可信度较低，证人崔某证实合同签署情况与实际情况不一致，证人张某并非《物业租赁合同》的签署人，其证言也不能证实双方约定扩建项目在租赁期满后无偿移交给金硕公司。故三名证人的证言均不能证实《物业租赁合同》明确约定了合同届满后加附层应无偿交付给金硕公司使用。建筑扩建与装修装饰不同而与新建建筑基本类似，能长期使用，非但不会因租赁合同履行完毕而贬损严重，反而可能会导致房屋的增值。扩建后房屋的所有权仍归出租人，也即承租人的扩建物都归出租人所有。此时，出租人因得到该扩建物的所有权而受益。因此，在合同没有明确约定无偿移交的情况下，不能推定为无偿移交。而本案扩建并未办理合法手续。承租人的扩建行为从施工到最后完成投入使用，经常需要一个较长的时间过程。出租人作为房屋所有权人，是法定的相关建设手续办理人；另一方面，承租人作为承建方，没有其配合提供相关资料，出租人将无法办理建设手续。且根据证人证言，在扩建过程中，出租人金硕公司亦参与其中。因此，双方对于此违法扩建均有过错。虽然合同届满后加附层的收益由出租方享有，但赵春阳在租赁期间亦享受了扩建带来的收益。因此一审法院综合考虑建设时期双方的过错、赵春阳使用收益情况，确定移交费用为建设费用70%并无不当。因此，赵春阳关于“建修扩建由金硕公司决定的，在扩建规划及建设过程中，赵春阳均不存在任何过错”的上诉理由和金硕公司关于“《物业租赁合同》和《租房协议》明确约定了Ｂ2幢负一层的改建附楼在合同期满后应无偿移交给金硕公司”的上诉理由均与查明的事实不符，本院不予采纳。 在合同届满后，赵春阳应按照合同约定将租赁房屋归还给金硕公司。但赵春阳拒绝归还，因此赵春阳应当承担加层空间占用费及房屋占用费。一审法院根据租赁物附近房屋的实际租赁价格情况确定本案的占用费并无不当。赵春阳称占用费较高，但并未提供任何证据支持该观点。赵春阳的占用行为与疫情是否存在并无关联，故不应因为疫情而减免其占用费。故赵春阳关于“一审法院酌定形成加层空间占用费偏高，考虑疫情关闭停止经营等情势变化，应当扣减疫情无法经营租期三个月”的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采纳。 综上所述，赵春阳、金硕公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 赵春阳预缴的二审案件受理费3,160元，由赵春阳负担；四川金硕房地产开发有限责任公司预缴的二审案件受理费4,687.62元，由四川金硕房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周朝阳 审 判 员 何顺红 审 判 员 刘 苗 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 张孙昊 书 记 员 陈洋佳