广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13790号原告：古玉成，男，汉族，身份证住址江西省************，现住广东省佛山市禅城区***公民身份号码362************012。原告：巫玉招，女，1993年1月26日出生，汉族，身份证住址江西省宜*************，现住广东省佛山市***，公民身份号码362************。两原告共同委托诉讼代理人：杨浩辉，广东熊何律师事务所律师。被告：中山市普力奥房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区******（住所申报），统一社会信用代码914***********。法定代表人：黄韶海，执行董事。委托诉讼代理人：金国栋，该公司员工。委托诉讼代理人：刘柏涵，该公司员工。原告古玉成、巫玉招与被告中山市普力奥房地产开发有限公司（以下简称普力奥公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告古玉成及古玉成、巫玉招的共同委托诉讼代理人杨浩辉，被告普力奥公司的委托诉讼代理人刘柏涵、金国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古玉成、巫玉招向本院提出诉讼请求：判令被告普力奥公司退还购房款443874元。庭审中，原告古玉成、巫玉招增加一项诉讼请求为：判令确认原被告于2019年5月26日及2019年11月签订的两份认购书在2020年5月8日已解除。事实和理由：2019年5月26日，在被告普力奥公司销售人员介绍下，原告古玉成向被告普力奥公司认购南区，并签署认购书，当时销售人员并未告知涉案房产已被抵押，认购书中也未列明。同日，古玉成支付了定金20000元，首期款30000元。2019年6月13日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，并支付了首期款393874元。2019年11月，被告公司销售人员以认购书未有原告巫玉招（古玉成妻子）签字为由，要求原告重新签署认购书，并把认购书中的内容修改为“已抵押”，却并未告知原告。2020年初，原告在一切购房资料准备好后，前往办理网签手续才得知涉案房产已被抵押，无法交易。2020年4月21日，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告涂销抵押，协助办理网签，但未收到答复。2020年5月6日，原告再次发送律师函，被告依旧未回应。原告认为被告在未告知原告涉案房产已被抵押的情况下将涉案房产出售构成欺诈，且经多次催告仍然无法继续履行合同，构成违约，特提起诉讼。被告普力奥公司辩称，原被告签订的认购书为双方真实意思表示。根据认购书第一条约定，在签订认购书前，原告已查阅全部文件，且被告已作出详细说明，双方不存在任何歧义；认购书第四条约定，原告清楚了解并同意，鉴于目前中山市政府有关部门执行网签预约申报措施……原告保证待有关政府部门审批通过后，在甲方书面通知之日起，七日内与甲方签订该物业的网上备案“中山市商品房买卖合同”。此外，认购书第八条约定，如该物业已经抵押，则甲方应于该物业网签前办理涂销抵押手续，原告在签订前已经确认涉案商品房已被抵押，且没有任何异议，而目前尚未到合同约定的网签时间，故被告不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月26日，古玉成、巫玉招（乙方）与普力奥公司（甲方）签订认购日期为2019年5月26日的《认购书》（以下简称5月26日认购书），约定：乙方认购位于中山市南区**********号房住宅，建筑面积117.22平方米，该物业优惠后总房价为1463874元；付款计划：乙方应于签署本认购书时交付2万元作为定金，交付的定金在付清首期房款时抵做房款，于2019年5月26日前交付首期房款30000元，于2019年6月26日前交付首期款393874元，余款102万元向中国银行办理按揭贷款；乙方须在签署认购书之日起七日内交纳相应房款，并按甲方公示的主要合同条款签署《商品房买卖合同》，乙方清楚了解并同意，鉴于目前中山市政府有关部门执行网签预约申报措施，愿意按照本认购书第三条约定履行付款责任，并保证有关政府部门审批通过后在甲方书面通知之日起七日内与甲方签订该物业的网上备案《中山市商品房买卖合同》；乙方知悉该物业【□已抵押/□未抵押】（该部分未标注），如该物业已抵押，则甲方应于该物业网签前办理涂销抵押手续。该认购书还约定了其他内容。古玉成在该认购书落款处签名，巫玉招未签名。庭审中，古玉成、巫玉招称，普力奥公司以巫玉招未在上述认购书中签名为由，要求重新签订一份认购书，遂古玉成、巫玉招在2019年11月另与普力奥公司签订一份认购日期为2019年5月27日的《认购书》（以下简称5月27日认购书），但是普力奥公司私自修改了该认购书第八条抵押的约定，即乙方知悉该物业【□已抵押/□未抵押】，该部分勾选了已抵押，却未告知古玉成、巫玉招。古玉成、巫玉招为此提供了其与普力奥公司销售人员任张荣的微信聊天记录予以证实。普力奥公司对此不予认可，认为：首先，聊天记录无法证实聊天对象是其员工；其次，即使聊天对象确实是普力奥公司员工，但任张荣要求其补签的日期为7月，实际签约日期为11月，间隔过长，无法证明是否通过其他途径已签订5月27日的认购书；再次，根据聊天记录，认购书电子版于2019年11月3日发送古玉成，其主张在11月22日现场签约，期间有充足的时间确认电子版的签名内容，其签字即视为对认购书内容的认可，因此第二份认购书是双方真实意思表示，且第一份认购书因无原件核对而对其真实性不予认可。古玉成、巫玉招于2019年5月26日向普力奥公司支付涉案商品房定金20000元、首付款30000元，于2019年6月13日支付首付款393874元。普力奥公司均出具了收款收据。另，因买卖涉案商品房，普力奥公司自行制作一份《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，古玉成、巫玉招在该合同多处签名及捺印，但普力奥公司未在该合同上加盖公章。随后，经古玉成、巫玉招多次催促，普力奥公司仍未办理涉案商品房备案登记手续。后经查询，古玉成、巫玉招发现涉案商品房处于抵押状态，遂于2020年4月21日委托律师向普力奥公司发出《律师函》，要求普力奥公司在收到律师函3天内返还购房款。2020年5月6日，古玉成再次委托律师发送《律师函》，通知普力奥公司双方之间的《商品房买卖合同》自律师函送达之日解除。邮单显示上述两份律师函分别于2020年4月23日、2020年5月8日送达普力奥公司。普力奥公司确认已收到上述律师函。诉讼中，普力奥公司称涉案商品房于2019年4月16日办理抵押登记，并于中山市自然资源局官方网站公告；涉案商品房所在工程已于2019年12月27日取得竣工验收备案登记证；涉案商品房现仍处于抵押状态，涂销抵押登记的具体时间暂无法确定。本院认为,古玉成、巫玉招与普力奥公司签订的商品房认购书系出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，故本案应为商品房预约合同纠纷。本案争议焦点在于：涉案商品房认购书是否已解除。古玉成主张其与普力奥公司先后签订了两份认购书。普力奥公司抗辩5月26日认购书无原件核对，故对该份认购书不予确认，5月27日认购书是双方真实意思表示。古玉成则认为5月27日认购书普力奥公司未告知更改了抵押事项，并非其真实意思表示。本院认为，虽然古玉成、巫玉招并未提交5月26日认购书的原件，但是该认购书与5月27日认购书内容基本一致，均是普力奥公司提供给认购方的格式文本。结合古玉成、巫玉招于当天支付定金、部分首期款的时间来看，该认购书真实存在，故本院确认古玉成与普力奥公司曾签订该认购书的事实。5月27日认购书对于涉案商品房抵押状态的约定改变，乃对5月26日认购书的变更。双方对认购书的其他约定均无异议，双方的争议点主要在于签订认购书时普力奥公司有否告知涉案商品房已被抵押的事实。但是，是否告知涉案商品房已被抵押所造成的法律后果仅系合同是否因欺诈而导致可撤销。然而，古玉成、巫玉招在本案中的诉求为确认涉案认购书已解除，并未行使撤销权。古玉成、巫玉招已按照认购书的约定，支付了定金和首期款，履行了该认购书的主要合同义务，但是普力奥公司在签订认购书后却未履行任何义务，并未及时涂销涉案商品房的抵押登记后与认购方及时签订《商品房买卖合同》。并且，在古玉成、巫玉招委托律师两次发送《律师函》催告后，截至本案庭审终结时，涉案商品房仍处于抵押状态。因此，普力奥公司延迟履行其主要义务，经催告后仍未履行，该行为导致认购书无法进一步履行，即无法实现合同的目的，故根据《合同法》第九十四条第㈢、㈣项的规定，古玉成、巫玉招有权请求解除合同。由于古玉成、巫玉招委托律师于2020年5月6日向普力奥公司发送的律师函载明“双方之间签订是《商品房买卖合同》自函送达之日解除”，并非解除双方签订的认购书，因此，古玉成、巫玉招主张确认认购书于2020年5月8日已解除，本院不予支持。另，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，涉案认购书解除后，普力奥公司应返还古玉成、巫玉招已付购房款443874元，本院对古玉成、巫玉招该项诉求予以支持。综上所述，古玉成、巫玉招诉求合法部分，本院予以支持；普力奥公司抗辩理据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告古玉成、巫玉招与被告中山市普力奥房地产开发有限公司就认购中山市南区***********号房而签订的《认购书》；二、被告中山市普力奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告古玉成、巫玉招返还购房款443874元；三、驳回原告古玉成、巫玉招的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8264元，减半收取4132元（原告古玉成、巫玉招已预交），由被告中山市普力奥房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内径付两原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇二〇年八月十八日书记员  赵会黄慧珍