广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初7426号原告：深圳创盈顺商务管理有限公司。法定代表人：肖荣水，总经理。委托诉讼代理人：赵体，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤伟，广东君言律师事务所律师。被告：猎匠能源科技集团有限公司。法定代表人：臧亚玲。委托诉讼代理人：骆林诗，广东瑞霆律师事务所律师，系猎匠能源科技集团有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：陈家沣，广东瑞霆律师事务所实习律师，系猎匠能源科技集团有限公司管理人工作人员。被告：孙玮，男，汉族，1959年8月15日出生，住址黑龙江省哈尔滨市南岗区。原告深圳创盈顺商务管理有限公司诉被告猎匠能源科技集团有限公司（以下简称“猎匠公司”）、孙玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵体、汤伟，被告猎匠公司委托诉讼代理人骆林诗、陈家沣到庭参加了诉讼。被告孙玮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。现已审理终结。原告深圳创盈顺商务管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带清偿拖欠的租金、押金、水电及相关费用共计人民币276万元，二被告连带清偿原告因催交租金等费用产生的律师费人民币8万元，共计人民币284万元；2、判令二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月20日，原告深圳创盈顺商务管理有限公司（以下简称“创盈顺公司”）与被告猎匠能源科技集团有限公司（以下简称“猎匠公司”）签订《入驻深圳湾创业投资大厦办公协议书》（以下简称“《协议书》”），双方约定创盈顺公司将深圳湾XX大厦XX层整层办公室出租给猎匠公司办公，租期5年，并约定2018年7月11口起至2018年12月31日止，每月办公室场地使用服务费、物业管理费及空调使用费合计为人民币58万元。《协议书》第五条约定，猎匠公司于2018年6月10日前支付创盈顺公司1个月场地服务费用、物业管理费用、空调使用费共人民币58万元，于2018年7月10日前支付创盈顺公司押金116万元。第六条约定，在猎匠公司缴纳第一期场地服务费时，猎匠公司向创盈顺公司支付的定金人民币5万元自动转变成办公室场地服务费，从第一期场地服务费里抵扣。《协议书》第十二条还约定，猎匠公司如拖欠场地服务费及相关费用超过30天的，创盈顺公司无需向猎匠公司退还已缴纳的服务费及所有押金，猎匠公司逾期未交付办公室使用与服务费等其他所需所收费用，每逾期1日，在需缴纳使用费用的同时，创盈顺公司有权按月服务费的5%。向猎匠公司加收滞纳金。创盈顺公司因向猎匠公司催交服务费或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费、差旅费），及创盈顺公司因行使本补充条款项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由猎匠公司承担，创盈顺公司有权向猎匠公司追索该等费用、开支。2018年6月2日，案外人张某通过跨行转账的方式向原告员工杨某的个人账户支付了人民币5万元，作为房屋租赁的定金。2018年6月20日，被告猎匠公司的时任法定代表人蔡立军通过电子汇入的方式，向原告法定代表人肖荣水的个人账户支付了人民币53万元，作为被告的第一期租金。2018年8月9日，案外人李某通过转账的方式向肖荣水的个人账户支付了人民币8万元，用于垫付猎匠公司第二期租金的部分费用。2018年8月30日，蔡立军又通过电子汇入的方式，向肖荣水的个人账户支付了人民币50万元，被告猎匠公司的第二期租金至此支付完毕。自此之后，被告猎匠公司再也没有向原告支付过任何费用。原告多次向被告猎匠公司催促支付相关费用，2018年12月5日，原告与被告猎匠公司签订《合同终止协议》，约定原协议自2018年12月6日终止。2018年12月7日，被告猎匠公司向原告出具《还款计划书》（以下简称“《计划书》”），《计划书》载明：截至2018年11月25日，猎匠公司尚欠创盈顺公司租金及押金共计人民币276万元整（其中租金160万元，押金116万元），猎匠公司自2018年12月6日起将使用的位于深圳市南山区某大厦某层办公室交还创盈顺公司，并于2018年12月7日上午12点前支付2018年6月9日至2018年12月5日在办公室入驻期间所产生的水电及其他相关费用合计人民币21473.93元。被告孙玮作为保证人，在《计划书》上签名、捺手印。《计划书》签订后，被告猎匠公司并未按照《计划书》的还款计划向原告支付任意一笔欠款，其行为已经严重损害原告的合法权益。被告孙玮作为《计划书》的保证人，对被告猎匠公司拖欠的租金等相关费用负有连带清偿责任。为了维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告猎匠能源科技集团有限公司辩称，一、对于本案事实部分，被告猎匠公司部分不予认可。原告主张的房租金额与事实不符，少计算了被告猎匠公司给付原告的房租租金，故不认可。二、2018年12月7日的《还款协议》属于无效，不予认可。1、根据物权法定原则，押金是一种物的担保，必须由法律加以规定。当事人设定的物权只能是法律上有规定的，法律上未作规定的，当事人不得自行约定，否则，法律将否认其效力。本案在《还款协议》中，无论双方当事人做任何约定，原告都不能在合同终止时，不返还被告猎匠公司支付的押金、没收押金或者要求被告猎匠公司支付其没有支付的押金。因为《还款协议》中的要求被告猎匠公司支付116元的押金条款为无效条款，故原告《起诉书》中“诉讼请求一”中，所包含支付的押金金额是不合法的，为无效条款，被告猎匠公司不认可，法院应当予以驳回。2、根据《入驻深圳湾创业投资大厦办公协议书》（以下简称《办公协议书》），该办公协议书第四条第8款约定：“押金应于合同期满后，甲方不计利息原额退还乙方。”自2018年12月6日起双方终止租赁合同，原告应当于2018年12月6日将被告猎匠公司交付的押金不计利息原额退还给被告猎匠公司，应当予以返还。否则，原告构成不当得利。如果被告猎匠公司没有交付押金的话，在房屋终止租赁后，被告猎匠公司没有理由继续缴纳，原告也没有理由继续收取，否则违法构成不当得利，三、本案是原告违约在先，被告猎匠公司不同意支付律师费用8万元。1、原告没有转租权的情况下，转租给被告猎匠公司，法律上侵犯了被告猎匠公司的合法权益，事实上给被告猎匠公司造成了很多不便利，影响了公司的正常营业。2、原告给被告猎匠公司提供的实际房屋使用面积少。原告实际提供的房屋使用面积，与事先承诺的使用面积不一致，比原来承诺的面积少。3、原告没有完全履行向被告猎匠公司出具《收据》的义务，明显违约，应当承担违约责任。在被告猎匠公司支付原告房租的过程中，原告有时出具《收据》，有时不出具《收据》，2018年6月20日的《入驻深圳湾创业投资大厦办公协议书》中，第四条的2、3、4、5、6、7款，第五条的1、2款都明确规定，原告应当履行出具《收据》的义务。本案中，原告并没有出具所有的租金《收据》，明显违约。4、2018年6月20日的《入驻深圳湾创业投资大厦办公协议书》属于显失公平的合同，其中第十二条第1款属于无效条款。(1)该合同的权利义务显失公平，不具有合同权利义务对等性，明显不是被告猎匠公司真实意思的表示；该合同律师费、差旅费的约定：任何权利引起的所有费用、开支，均由乙方承担，都是单方义务，原告作为出租人，利用自己的优势，在订立合同时使双方权利和义务明显违反公平原则的合同。(2)第十二条第1款：“无需退还已缴纳的服务费及所有押金”等等规定，明显违反《物权法》，违法物权法定原则，属于无效条款。以上均属于违反宪法法律，甚至是侵犯公司合法权利的约定。所以根据《民法通则》、《民通意见》、《物权法》和《合同法》的规定，应当予以撤销。综上所述，本案中，因为原告没有转租权，并且在“严禁转租”房屋的情况下，将办公室租给被告猎匠公司，使被告猎匠公司处于不利的地位。还利用自己是房东的优势签订显失公平的合同，并且原告实际提供的与承诺的房屋使用面积不一致，对被告猎匠公司营业造成极大不便，经营产生巨大的影响，权利受到极大的侵害。补充：本案系房屋租赁合同纠纷，原告的主张范围应为未支付的租金部分，原告要求被告支付押金116万元，没有法律及事实依据。故此，原告对本案应该承担违约责任，被告猎匠公司不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告诉讼请求。被告孙玮未到庭，也未提交书面答辩状，亦未举证、质证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月8日，原告（乙方）与案外人防务云（深圳）科技有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将位于深圳市南山区某大厦某层的房屋出租给乙方使用。乙方租用租赁房屋的期限为2018年8月9日至2018年8月8日；甲方应于2018年6月8日前将租赁房屋交付乙方使用，甲乙双方现约定起租日期为2018年8月9日，2018年6月9日至2018年8月8日为免租期。租赁期间乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；及其他条款。2018年6月20日，原告（甲方）与被告猎匠公司（乙方）签订《入驻深圳湾创业投资大厦办公协议书》，载明：甲方同意将坐落于深圳市南山区整层办公室（以下简称“涉案房产”）交付给乙方入驻，使用用途为办公；入驻办公期限为5年，自2018年6月9日至2023年8月8日止；甲乙双方约定起始日期为2018年6月9日，2018年6月9日至2018年7月10日为免租期，免租期期间乙方不承担该办公物业管理费、空调使用费，只承担水电费。入驻期间乙方每月应付的场地服务费案自然年为一个增长周期，每年在前一年的月服务费基础上递增百分之五，其中，2018年7月11日至2018年12月31日止，每月办公室场地使用服务费、物业管理费及空调使用费合计为580000元整；押金为两个月场地使用服务费、物业管理费及空调使用费合计为1160000元整，押金应于合同期满后，甲方不计利息原额退还乙方；除每月场地使用服务费、物业管理费及空调使用费以外等其他水电费用及相关项目费用收费标准，均按本大厦指定的收费价格表标准统一收取；乙方于2018年6月10日前支付甲方一个月场地使用服务费、物业管理费及空调使用费共580000元，于2018年7月10日前支付甲方押金共1160000元。押金、场地使用服务费、物业管理费及空调使用费由甲方提供收据给乙方。支付一个月租金后，允许入驻并交接；场地使用服务费、物业管理费及空调使用费按月结算，由乙方于每月28日前支付下月全额费用给甲方，甲方在全额服务费用收妥作实之日起7日内向乙方提供服务费全额收据。甲方指定的收款账户中，对公账号的账户名为深圳创盈顺商务管理有限公司，对私账号的账户名为肖荣水；在乙方缴纳第一期场地服务费时，乙方向甲方支付的定金50000元自动转变成办公室场地服务费，从第一期场地服务费里抵扣；乙方有“拖欠场地服务费及相关费用超过30天”等行为的，甲方有权终止协议并立即收回该办公室使用，同时视为乙方违约。甲方有权提前终止合同，甲方无需向乙方退还已缴纳的服务费及所有押金；本协议因乙方原因解除或终止后，乙方应于3日内迁离及交回本办公场地；乙方逾期为交付办公室使用与服务费等其他需所收费用，每逾期一日，在需缴纳使用费用的同时甲方有权按月服务费的5‰向乙方加收滞纳金。甲方因乙方催缴服务费或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费、差旅费），及甲方因行使本补充条款项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追索该等费用、开支；及其他条款。原告向本院提交：1、《中国银行交易流水明细清单》，证明被告猎匠公司通过案外人张某向原告员工杨某支付了5万元的房屋租赁定金；2、《中国建设银行银行卡客户交易明细清单》，证明被告猎匠公司通过法定代表人蔡立军和案外人李某向原告支付了118万元的房屋租金；3、《中国工商银行深圳市分行客户对账单》，证明被告猎匠公司向原告支付了20万元的房屋租金；4、中国工商银行支票照片打印件，证明被告猎匠公司两次向原告出具支票，用于支付拖欠原告的房租和押金，银行均无法兑付。被告猎匠公司对上述证据的真实性均予以确认，并提交数份转账凭证，证明其已向原告支付租金共计136万元。原告对被告猎匠公司提交的转账凭证予以确认，并当庭确认被告猎匠公司已实际支付租金136万元。2018年12月5日，原告（甲方）与被告猎匠公司（乙方）签订《合同终止协议》，载明由于乙方在该场地经营调整等原因导致原协议不能继续执行，经双方友好协商，现就原协议终止事宜达成一致并订立本协议，约定：乙方已缴纳的2018年6月9日至2018年12月5日期间的费用，甲方不予退还；因乙方原因导致原协议不能正常履行，根据双方协商，乙方已支付场地使用押金不予退还；乙方须支付2018年6月9日至2018年12月5日期间水电费及其他相关费用；原协议自2018年12月6日，原协议中所约定的双方权利义务即时终止；及其他条款。2018年12月7日，被告猎匠公司及被告孙玮出具《还款计划书》，载明：经双方核算认定，截至2018年11月25日，猎匠公司尚欠创盈顺公司租金及押金共计276万元（其中租金160万元、二个月押金116万元）。经猎匠公司与创盈顺公司协商一致，自2018年12月6日起，猎匠公司将使用的位于深圳市南山区某大厦某层办公室交还创盈顺公司，并于2018年12月7日上午12点前支付2018年6月9日至2018年12月5日在办公室入驻期间所产生的水电及其他费用合计21473.93元。针对276万元欠款，猎匠公司制定还款计划如下：1、2019年1月31日前支付55.2万元；2、2019年2月28日前支付55.2万元；3、2019年3月31日前支付55.2万元；4、2019年4月30日前支付55.2万元；5、2019年5月31日前支付55.2万元。该《还款计划书》上加盖被告猎匠公司的公章，并签有被告孙玮的名字及身份证号码。原告提交《委托代理协议》及律师费发票，证明原告为本案支出了8万元的律师费。被告称原告应提供相应的转账凭证予以证实律师费的真实产生。被告提交照片打印件，以证明涉案房产不得转租的事实。原告表示根据其与XX有限公司签订的合同中约定原告可将租赁房屋全部或部分转租予他人，故原告转租是合法的。被告还提交录像刻录件，证明原告提供的办公场地与约定的场地面积不符，原告存在违约行为。原告对此不予认可。庭审中，原告明确其在诉讼请求一中主张的“租金、水电及相关费用”即为合同约定的“场地使用服务费、物业管理费、空调使用费”等费用共计160万元以及押金116万元。本院认为，被告孙玮经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。原告与被告猎匠公司签订的《入驻深圳湾创业投资大厦办公协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同及协议书的约定履行合同义务。2018年12月5日，原告与被告猎匠公司签订《合同终止协议》，载明由于乙方的原因导致原协议不能继续履行，合同终止。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，本院认为，两被告于2018年12月7日出具的《还款计划书》已详细载明被告猎匠公司欠付原告相关费用的具体金额，系被告猎匠公司的真实意思表示，被告猎匠公司还同时承诺了还款时间，可视为系被告猎匠公司对其欠付原告的租金及押金金额276万元的确认。被告猎匠公司未举证证明其已向原告支付上述费用，故对原告主张被告猎匠公司支付租金、押金、水电及相关费用共计276万元的诉讼请求，本院予以支持。被告孙玮在该《还款计划书》的“保证人”处签名并注明身份证号码，可视为其自愿作为保证人，应当对被告猎匠公司的上述给付义务承担连带清偿责任。关于原告主张的律师费8万元，原告与被告猎匠公司签订的《入驻深圳湾创业投资大厦办公协议书》已对律师费有明确约定，结合原告提交的《委托代理协议》、律师费发票及律师已实际出庭参加庭审的事实，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告猎匠能源科技集团有限公司、被告孙玮于本判决生效之日起十日内向原告深圳创盈顺商务管理有限公司支付拖欠的租金、押金、水电及相关费用共计276万元；二、被告猎匠能源科技集团有限公司、被告孙玮于本判决生效之日起十日内向原告深圳创盈顺商务管理有限公司支付律师费8万元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29520元，原告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何珍珍人民陪审员  夏华强人民陪审员  郑玉璇二〇二〇年八月三日书 记 员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。