江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初3332号原告：谢某，男，1973年11月22日出生，汉族，身份证住址：宜春市袁州区，现住宜春市袁州区。原告：何某，女，1962年11月29日出生，汉族，身份证住址：宜春市袁州区，现住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：熊某，江西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰某，江西某律师事务所律师。被告：李某，男，1961年10月20日出生，汉族，住宜春市,现关押于洪都监狱五监区三中队服刑。被告：杨某，男，1975年11月23日出生，汉族，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：易某，江西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕某，江西某律师事务所实习律师。原告谢某、何某与被告李某、杨某物权保护纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用简易程序，原告谢某、何某及其诉讼代理人熊某、兰某，被告杨某及其委托诉讼代理人易某、毕某到庭，通过网络视频与被告李某连线进行了开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、确认两被告就宜春市明月北路79号高脚山37号201室、301室房屋的买卖过户行为无效；2、确认宜春市明月北路79号高脚山37号201室、301室住房的物权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告李某于2003年在宜春市明月北路高脚山37号建造了一栋六层的住宅楼，并于2004年1月17日将201室卖给了原告谢某，将301室卖给了原告何某，原告均按协议支付了购房款。2004年，被告李某向两原告交付了钥匙，两原告随后分别对所购买的201室、301室住房进行了装修，入住至今。期间，两原告多次催促被告李某办理房产证，但被告李某一直拖延未办。2014年6月18日，被告杨某在两原告的住房处张贴公告，告知原告所居住的住房的产权过户登记到了被告杨某名下，并要求原告在公告张贴之日起60日内搬出现居住的房屋，如在规定时间内未搬出，被告杨某将依法通过法律手段解决。公告上还附上了2013年11月6日被告杨某办理登记的高脚山37号201室、301室的房产证复印件。两原告看到这一公告后，才知道自己早在2004年就购买、2004年领取钥匙并装修入住至今的住房突然就被过户到了被告杨某名下，事后还得知是由于被告李某与被告杨某存在债权债务关系，但因被告李某自己上了黑名单，在银行贷不到款，所以将六层房产全部过户至被告杨某名下作为抵押物，向宜春农商行贷款160万元。事实上杨某根本就没有支付购房款，只是承担了过户费用，由此可见，两被告显然是为了获取非法利益，恶意串通，向房产登记部门隐瞒该住房已卖给原告且已入住10多年的事实，骗取房产过户登记，骗取贷款，严重损害了原告的合法利益。《民法总则》第154条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《合同法》第52条明确规定：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效；第59条进一步规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国有或返还集体、第三人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。依据以上事实和法律规定，原告认为，两被告的房屋买卖行为依法应当认定为无效的民事行为，该房产因确权至原告名下，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告李某辩称：我同意原告方的诉请。是被告杨某骗我，他说把我的房子和他的公司一起用于抵押贷款。原告等六户人家的房子确实是我卖给他们的。被告杨某辩称：1、我是受法律保护的案涉房屋的合法所有权人，原告起诉确认其享有案涉房屋物权于法无据；2、对于李某就案涉房屋与原告签订房屋买卖合同一事，杨某在受让上述房屋之前并不知情，并且已经支付合同对价，原告主张杨某与李某恶意串通没有事实和法律依据；3、退一万步讲，不论杨某在受让房屋前对李某与原告之间的债权债务关系是否知情，不论杨某是否支付案涉房屋合理对价，原告的诉讼请求均已超过法律规定的除斥期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年期间，被告李某在宜春市明月北路高脚山37号建造了一栋六层住宅楼。2004年元月17日，原告谢某、何某（买方）与被告李某（卖方）签订了一份《协议书》，约定两原告购买被告李某所建房屋，该协议书主要约定：卖方所建商住房（砖混结构六层住房）坐落在高脚山路（即市计生委后面），买方购房为住房三、四层，每层建筑面积186㎡，每平方米550元计算；杂物间为正面东边第一、第二间，面积为36㎡，每平方米人民币270元（以实际面积计算，多退少补）；协议签订时买方每一层付肆佰元整，二层合计付人民币捌佰元整。余款除保证金外，在卖方办理了产权证交付买方时全部付清；房产证办理费用除契税卖方承担50%外，其余正常费用由买方负担。协议签订后，原告谢某于2004年12月4日支付给被告李某购房款60000元，于2005年5月14日支付给被告李某4000元以及之后陆续向被告李某合计支付了72000元购房款；原告何某陆续向被告李某合计支付了72000元购房款。2004年10月，被告李某分别向两原告交付了房屋（原告谢某201室、原告何某301室），此后两原告对房屋装修后入住，并多次催被告李某为其办理房屋不动产权证未果。2013年10月28日，被告李某为上述房屋办理了房产证，产权所有人为被告李某。因被告李某与被告杨某之间存在债务关系，被告李某于2013年11月6日将201室、301室房屋转让给被告杨某，并为被告杨某办理了房产过户手续，被告杨某支付了201室房屋的契税15808.72元，301室房屋的契税14587.04元。2019年5月7日，原告何某与宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室签署了《宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议（I类）》，约定对案涉房屋（宜春市宜阳新区官园街道桥头社区高脚山37号3楼）进行征收与补偿，原告何某应得补偿款1252687.94元，原告何某已收到该笔拆迁补偿款。2019年5月10日，原告谢某与宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室签署了《宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议（I类）》，约定对案涉房屋（宜春市宜阳新区官园街道桥头社区高脚山37号2楼）进行征收与补偿，原告谢某应得补偿款1230082.14元，原告谢某已收到该笔拆迁补偿款658882.14元以及意向商品房预留认购款571200元。以上事实，有原告提交的《江西省建设用地批准书》、《协议书》、《收条》、《固定电话业务变更登记单》、《供电公司服务卡》、（2015）袁刑重字第6号刑事判决书、《宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议（I类）》、银行转账明细和被告杨某提交的房屋所有权证、契税完税发票复印件以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两原告购买被告李某的房屋（宜春市袁州区明月北路高脚山37号201室、301室），双方于2004年元月17日签订了《协议书》，协议书签订后，原告谢某共支付给被告李某购房款72000元；原告何某亦向被告李某支付了72000元购房款。此后被告李某分别向两原告交付了房屋（原告谢某201室、原告何某301室）。两原告对房屋装修后入住，现案涉房屋已由宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室征收拆迁，两原告均已获得相关拆迁补偿安置费用。综上，两原告与被告李某签订上述房屋买卖协议是双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，2013年11月6日，被告李某在已将案涉房屋出售并交付给两原告、失去房屋处分权后，又将案涉房屋过户给被告杨某，且被告杨某明知被告李某所建房屋已经出售却未实地查验核实，直接与被告李某到宜春市不动产登记中心为案涉房屋办理了过户手续。被告李某与被告杨某的上述行为存在恶意，严重损害了两原告的权利，以合法形式掩盖非法目的，应依法认定被告李某与被告杨某对案涉房屋的买卖行为无效。被告杨某以无效行为将案涉房屋登记在其名下不符合法律规定，其登记与房屋的真实权利状况不符，应当予以更正。两原告依据合法有效的买卖合同已经取得并合法占有了房屋，且非因两原告的原因未办理过户登记，两原告作为案涉房屋不动产物权的真实权利人，请求确认享有房屋物权，法院应予支持。故对两原告请求依法确认坐落于宜春市袁州区明月北路高脚山37号201室、301室房屋的所有权人为两原告的诉请，本院予以支持。被告杨某辩称，原告的诉讼请求均已超过法律规定的除斥期间；本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条之规定，不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定。故本院对被告杨某的该项辩称不予支持。被告杨某非案涉房屋的所有权人，其依据与实际权力状态不符的不动产登记，无权取得案涉房屋的所有权。被告杨某与被告李某之间如存在债权债务问题，债权人可另案起诉维护自己的合法权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李某与被告杨某就宜春市袁州区明月北路高脚山37号201室、301室房屋的买卖行为无效；二、原告谢某对坐落于宜春市袁州区明月北路高脚山37号201室的房屋拥有所有权，原告何某对坐落于宜春市袁州区明月北路高脚山37号301室的房屋拥有所有权。案件受理费15600元，减半收取计币7800元，由被告李某、杨某各负担3900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  郭 佳二〇二〇年八月二十日代书记员  吴洪丽