河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初3560号 原告（反诉被告）：周风莲，女，1963年11月30日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：刘娜，河北浩博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志勇，南，1971年10月25日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 被告（反诉原告）：李彦军，男，1967年7月12日出生，汉族，住邯郸市涉县。 委托诉讼代理人：范晓伟，河北君鹏律师事务所律师。 原告周风莲与被告李彦军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周风莲委托诉讼代理人刘娜、被告李彦军委托诉讼代理人范晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周风莲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告支付给原告租金、物业管理费、滞纳金共计147780元；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，周风莲增加诉讼请求：1.被告支付2019年3月份房租18000元；2.被告2019年4月份依照“商铺租赁合同”的计算标准支付18000×10%×30天＝54000元。事实和理由：2017年9月5日，原告将位于邯郸市丛台区星城国际18号楼1单元2号（319号南楼），建筑面积300平米的商铺出租给被告（甲方）使用，经双方协商，签订期限为十年的租赁合同，租期为2017年9月5日至2022年9月5日，租金60元/㎡月租18000元，每半年结算一次，被告于每季度提前15天支付至原告指定的银行账户内，水费、电费、物业费等费用，每日按逾期总额的1%向原告支付滞纳金，逾期超过5日，原告可留置商铺内物品，超过15日，原告有权解除合同，没收逾期租金及滞纳金。一方解除合同的，应提前30日通知另一方。根据租赁合同约定，被告在2019年2月20日交纳下半年租金，但被告一直拖延未交纳。并且在本合同履行过程中，拖欠物业费、水费9079元（物业费计算至2019年5月4日），其后原告于2019年3月30日行使留置权，到了2019年5月2日，大约下午6点左右，朋友去星城国际找我，无意中发现星城国际319号商铺中的酒不见了，于是为进一步确定事实，朋友通知我拿钥匙进去查看。可是发现自家商铺的门却打不开了。在没有任何经过我方同意的情况下，私自撬门开锁。于是，我拨打了110报警。110派出所了解情况并将锁换回（有报案记录）。发生此事后，我前去物业调取了近几天的影像资料。影像显示该租户于2019年4月30日上午九点在门市旁逗留，下午3点多又在门市旁逗留，下午4点多开锁公司过来换锁。5月1日凌晨1点50分，把本该属于我的酒盗走。发生以上问题主要原因是：该租户于2017年签订租赁协议，按协议约定应于2019年3月5日一次性交付半年房租，经我方多次催要，电话不接，微信不回，我方在万般无奈之下．依据协议约定于2019年3月30日告知租户交付房租，租户还是不予理睬，我方将租户和平请出（有影像资料为证），并告知我方将更换门锁（有换锁公司收据为证），租户对自己违约行为无异议（有租赁协议为证），随后用微信的形式，发给租户一份租金催缴通知书（有手机微信作证）租户实际控制人打来电话，要求把酒搬走，回头将差额补齐。后经过再次协商，租户承诺要用酒顶房租。但始终没有半点儿诚意，并向苏曹派出所报警（应该有报警备案）。我方多次作出让步，按照合同约定将所欠房租108000元，及物业费9079元（由河北恒富物业服务提供应缴物业费证明一份）交齐，违约金不予计算。双方在多次协商此事的情况下租户趁其不备将酒盗走。种种迹象表明，该租户是有预谋的盗窃，无论何种原因，我们都可以通过法律手段解决，该租户目无法律、胡作非为，小区物业都说此行为太可怕了。在扫黑除恶的环境下，竟然如此嚣张，在夜间偷偷撬开商铺门锁搬走物品，情节恶劣。为了维护自己的合法权益，原告特依法提起诉讼，请贵院依法公正及时判决。2017年9月5日，双方签订了租赁合同，租赁合同第十一条“合同终止与续约”中第一条之规定，如乙方逾期搬离应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权执行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿，合同中违约条款的起止时间的认定。根据合同法的相关规定，请法院准许增加的诉讼请求。 李彦军辩称，1、在租赁期内李彦军最后一次支付租金8000元后，因周风莲自身原因导致复兴区法院查封拍卖案涉房屋并口头告知李彦军不能向周风莲支付房租，此时李彦军和周风莲协商，多次联系协商未果，周风莲于2019年3月30日安排人员强行封锁李彦军的门店，导致李彦军无法经营，李彦军虽立即解除了与周风莲的租赁合同；2、李彦军解除合同的原因是周风莲强行封锁门店实质违约，按照合同约定李彦军不应当支付滞纳金和违约金；3、李彦军已经按照合同约定支付了合同解除之前的所有租金，并不欠租金；4、李彦军已经向周风莲转付了租赁期间的物业费，不欠物业费；5、因为本案租赁合同并未到期终止，周风莲增加诉讼请求所主张的费用不应得到支持。 李彦军向本院提出反诉请求：1.周风莲返还李彦军押金等费用共计24753.9元；2.周风莲赔偿李彦军营业损失共计3万元；3.诉讼费、保全费、鉴定费等相关费用由周风莲承担。事实和理由：周风莲诉李彦军租赁合同纠纷一案，丛台区法院已经立案受理，本案在2019年10月23日开庭审理过程中，周风莲一方当庭增加诉讼请求共计72000元，李彦军一方要求举证期限。李彦军见在对方的无理起诉并矛盾加剧的情况下，和解希望渺茫，遂提起反诉。因被反诉人的严重违约行为，导致反诉人合同目的不能实现，双方合同关系无法维持，根据合同法相关规定，被反诉人周风莲应当返还反诉人李彦军押金等费用，并赔偿反诉人李彦军相应营业损失。所以，恳请人民法院依法查明事实，支持反诉人的反诉请求，维护反诉人的合法权益。 周风莲辩称，被告反诉没有任何的法律依据和事实依据，被告尚欠原告租金本金134000元，何谈返还被告费用。并且原告主张的物业费已扣除被告向原告转账的款项。被告主张的押金已经在原告的诉讼中违约金部分扣除，被告主张的营业损失无任何证据，理应驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年9月5日，周风莲（甲方）与李彦军（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，双方约定：第一条租赁物业及用途。1.1甲方将星城国际18号楼319号南楼出租给乙方……第二条租赁期限。2.1该商铺租赁期限工壹拾年，自2017年9月5日起至2022年9月5日止。第三条交付3.1双方签署本合同并且乙方按约定支付贰万元押金后，甲方于2017年9月5日前将该商铺交付乙方使用……第四条租金及相关费用。4.1甲方租给乙方装修期时，就应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。4.2租金按照该商铺的建筑面积计算，具体如下：2017年9月5日至2022年9月5日，租金单价为60元／月／㎡，即每月租金合计为人民币壹万捌仟元整（18000元）。4.3租金按半年结算计算，乙方每季度需提前15天以现金或银行转账方式将半年租金付至甲方指定的如下账户：建行周风莲……第五条租赁保证金。5.1押金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付总额合计拾万零捌仟元整（108000元）给甲方作为租赁押金。5.2在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，押金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收押金。第六条物业管理。6.1乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务……第十条双方权利义务。10.1.1甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用……10.2.1乙方有权按本合同约定使用该商铺……第十一条合同终止与续期。11.1本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品……如乙方逾期搬离，应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿……第十二条违约责任。12.1乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。12.2乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁押金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有等内容。周风莲在甲方处签字并捺印，李彦军在乙方处签字并捺印并备注：租金每半年交付壹次。身份证：1321321967××××××××。当日，李彦军转入周风莲账号2万元，周风莲将商铺交付给李彦军。2017年9月6日，李彦军转入周风莲账号租赁押金108000元。2017年11月1日，李彦军转账支付周风莲12925元。2018年3月10日，李彦军转账支付周风莲108000元。2018年9月4日，李彦军转账支付周风莲50000元。2018年11月15日，李彦军转账支付周风莲50000元。2019年1月27日，李彦军微信支付周风莲8000元。2019年3月30日，周风莲因向李彦军未按时交付租金，将涉案房屋收回。李彦军自2017年9月5日至2019年3月30日承租涉案房屋期间，应付租金339000元，李彦军已付216000元，尚欠123000元。周风莲向李彦军催要租金、物业管理费等费用未果，诉至法院。 另查明，2014年12月9日，周风莲取得位于丛台区房屋所有权证。2019年2月21日，周风莲将名下位于丛台区房产赠与女儿牛琳媛。2019年3月13日，牛琳媛取得该房屋的不动产权证书。 2019年5月5日，河北恒富物业服务有限公司星城国际客服中心出具证明，“星城国际商铺18-1-2号（319商铺）业主周风莲物业费：295.22×1.5×20＋15＝8872元，期限：2017年9月4日至2019年5月4日费用。水费：（768-743）×8.26＝207元，期限：2018年10月8日至2019年4月22日费用。费用共计：8872＋207＝9079元，至今未缴纳。” 2018年7月18日，邯郸市复兴区人民法院作出（2018）冀0404执恢29号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人周风莲名下所有位于邯郸市丛台区房产。 本院认为，周风莲与李彦军签订的《商铺租赁合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，是双方真实的意思表示，应受法律保护。合同签订后，双方应自觉履行合同义务。周风莲按双方约定收到李彦军2万元押金后，当日将该商铺交付李彦军使用履行了合同义务。李彦军按双方约定支付周风莲108000元作为租赁押金，开始履行合同义务，李彦军应按合同支付周风莲房屋租金。李彦军辩称已支付周风莲租金32.4万元，周风莲认为2017年9月6日收到的108000元是租赁保证金不是租金。因双方签订的《商铺租赁合同》第五条租赁保证金中明确约定：“5.1押金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付总额合计拾万零捌仟元整（108000元）给甲方作为租赁押金。5.2在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，押金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收押金。”故李彦军的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。李彦军未约定支付租金，周风莲有权解除合同，且周风莲已于2019年3月30日将涉案房屋收回，故双方的租赁合同应予以解除。 李彦军辩称因周风莲自身原因导致复兴区法院查封拍卖案涉房屋并口头告知李彦军不能向周风莲支付房租。因双方签订的《商铺租赁合同》第四条租金及相关费用中明确约定：“4.3租金按半年结算计算，乙方每季度需提前15天以现金或银行转账方式将半年租金付至甲方。”李彦军拖欠周风莲租金123000元的事实清楚，且李彦军并未向邯郸市复兴区法院交付租金，故对李彦军的抗辩理由，本院不予采纳，李彦军应及时偿还周风莲租金123000元。 关于周风莲主张2019年4月房屋占用费54000元及滞纳金、换锁费用的请求。因双方签订的《商铺租赁合同》第十二条违约责任中明确约定：“12.2乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁押金抵做违约金，甲方不予返还。”周风莲已收取李彦军108000元，又主张其他费用，明显超出法律规定，故本院不予支持。 周风莲主张李彦军支付拖欠的物业费、水费9079元的请求。李彦军反诉称李彦军实际应当承担的物业费及水费为8171.1元，已支付12925元，周风莲应退还4753.9元。因河北恒富物业服务有限公司星城国际客服中心出具证明显示，拖欠物业费和水费的时间均超过李彦军承租房屋期间，故李彦军的反诉请求成立，本院予以支持，对周风莲的该项诉请，本院不予支持。 李彦军反诉要求周风莲返还押金20000元的请求。周风莲不同意，认为李彦军拖欠租金134000元，押金已经在诉讼中违约金部分扣除。因双方签订的《商铺租赁合同》第三条交付中明确约定：“3.1双方签署本合同并且乙方按约定支付贰万元押金后，甲方于2017年9月5日前将该商铺交付乙方使用。”该费用是李彦军使用承租房屋的押金，现合同解除，该费用应予以退还。周风莲的抗辩理由，没有事实和法律依据，故本院不予采纳，周风莲应及时返还李彦军押金20000元。 李彦军反诉要求周风莲赔偿营业损失3万元的请求。因李彦军未向法院提交相关证据证明其损失数额，故对李彦军的该项诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、李彦军于本判决生效之日起七日内支付周风莲租金123000元； 二、周风莲于本判决生效之日起七日内返还李彦军房屋押金20000元； 三、周风莲于本判决生效之日起七日内返还李彦军物业费及水费4753.9元； 四、驳回周风莲其他诉讼请求； 五、驳回李彦军其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4597元，反诉费585元，共计5182元，由周风莲负担2147元，李彦军负担3035元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  周金越 人民陪审员  赵媛媛 人民陪审员  杨 阳 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  刘蛟龙 ——