云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5977号上诉人（原审原告）：师竹焕，女，汉族，1962年6月4日生，身份证住址为云南省大理白族自治州弥渡县。委托诉讼代理人：马继刚，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：牛云，女，汉族，1978年12月12日生，身份证住址为云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告）：杨文俊，男，汉族，1980年8月20日生，身份证住址为云南省昆明市西山区。上诉人师竹焕因与被上诉人牛云、杨文俊房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初6887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。师竹焕上诉请求：一、撤销一审民事判决，支持原告诉讼请求；二、一、二审诉讼费都由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在一审中提交的证据足以证明，关于家中小孩能否就读文林小学，被上诉人对上诉人实施了欺诈，一审法院却以《房屋买卖居间合同》未书面约定购买房屋孩子能够入读文林小学、不足以证明二被上诉人存在欺诈行为为由驳回了上诉人的诉讼请求，一审法院认定事实存在严重错误。二、一审法院已认定被上诉人杨文俊系“黑中介”无证照且假冒公司法人经营对上诉人实施欺诈行为，相应的法律后果由被上诉人杨文俊承担，却未判令被上诉人杨文俊对上诉人的损失承担损害赔偿责任显属错误。三、一审法院未确认《房屋买卖居间合同》属无效合同显然错误。牛云辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。杨文俊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。师竹焕向一审法院起诉请求：1、撤销原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令二被告连带返还原告款项人民币40000元；3、判令本案诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：2019年1月10日，原告施竹焕（甲方）与被告牛云（乙方）在被告杨文俊的居间服务下达成并签订《房屋买卖居间合同》，其中丙方即居间方名称为昆明俊辉房地产有限公司。合同约定：经甲乙丙三方协商一致，甲方将位于园西路××单元××号物业（以下简称该物业），建筑面积为57.88平方米（以物业产权证标注面积为准）以113万元出售给乙方。乙方已实地看房，了解了该房实际情况。甲乙丙三方签订本合同时，乙方交付甲方购买定金10万元。经甲乙方双确认，由乙方向丙方支付2万元作为丙方佣金。该物业产权交易所产生的所有相关税费均由甲方承担，双方约定成交价为113万元，但过户作价40万至45万元之间。付款方式为该物业产权过户手续完毕，收到产权管理部门开具的《收件收据》时，乙方一次性支付甲方全额房款共计人民币113万元（包含定金）。甲方若违约，则应退还乙方已付的定金，并支付相当于定金金额100%的违约金，乙方若违约，乙方应放弃收回定金的权利，所付定金视作违约金。合同签订后，原告师竹焕向被告牛云交付购房定金4万元。另查明，被告杨文俊原系个体工商户昆明市五华区俊辉房屋中介服务部经营者，该个体工商户营业执照于2013年5月24日被吊销。再查明，昆明俊辉房地产有限公司未依法设立。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，原告主张其购买案涉房屋的目的在于使其女儿杨某的小孩能就读于文林小学，因二被告的欺诈行为导致其对购买标的房屋需具备的特殊要求发生错误判断，故诉请撤销其与二被告签订的《房屋买卖居间合同》并要求二被告退回所支付的购房定金。一审法院认为，首先，原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》中并未明确约定原告购买涉案房屋具有特殊需求即原告购买涉案房屋的目的在于使原告之女杨某的小孩可就读文林小学；其次，原告提交的与被告杨文俊的对话录音材料录制时间为合同签订的次日，原告并未提交其他证据证明二被告在与原告签订《房屋买卖居间合同》的过程作出购买涉案房屋即能使原告之女杨某的小孩就读文林小学的承诺。综上，原告所举证据并不足以证明二被告在同原告订立《房屋买卖居间合同》的过程中存在欺诈行为且该欺诈行为导致原告产生重大误解而做出与自己真实意思相悖的行为，其应承担举证不能的不利后果。故对于原告主张撤销《房屋买卖居间合同》并要求二被告连带返还款项40000元的诉请，一审法院不予支持。至于原告诉称被告杨文俊无照经营且以伪造的印章与原告签订合同。一审法院认为，虽然被告杨文俊以尚未依法设立的公司名称签订合同，但其已经实际履行了相关居间义务，促成原告与被告牛云之间订立房屋买卖合同，相应的法律后果由被告杨文俊个人承担。至于原告诉称被告牛云为偷逃税款，在合同中约定办理产权过户手续时向产权管理部门申报虚假交易价格。一审法院认为，双方关于申报虚假交易价格的约定损害国家利益，应属无效条款，但并不属于法定撤销合同的事由。故对于原告的诉称意见，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：驳回原告施竹焕的诉讼请求。二审在审理过程中，上诉人提交以下证据：云南师范大学附属小学招生通告，欲证明上诉人家的小孩无法直接就读云南师范大学附属小学，需要与其他适龄儿童一同参加电脑随机选号录取，由此，上诉人产生了购买昆明市文林小学学区房的目的。经质证，二被上诉人对证据的三性均不认可，认为该房屋根本就不存在文林小学学位。本院认为，该份证据符合证据的形式要件，本院对其真实性予以认可，但不能证明其证明目的。上诉人申请证人杨某出庭作证，证人陈述：“我是云南师范大学教职工，在2018年的时候，我听说学校里面的云南师范大学附属小学文林校区要进行摇号招生，解决教职工的甚至不是教职工子女的上学问题，于是就萌发了想要买学区房的想法，经过多方查找我们锁定了文林小学，我们遇到了杨先生的中介公司，那天我进到杨先生的中介公司的时候，杨先生介绍的这套房子位于云大东2院一楼，杨先生和他的同事均多次保证这房子是文林小学的，我非常喜欢这套房子，所以当时我很爽快地签订了定金协议，交了2000元钱的定金，约定是我母亲来看过房子，我母亲也满意的情况下，我们就买这套房子，1月份的时候，我把我母亲接上来看房子的时候，杨先生和他的同事也多次保证那是文林派出所的户口，能就读师大附小，在当天晚上我们就签订了协议，当时要求付定金100000元钱，当时付了4万元，后经核实，该户口确实是属于文林派出所，但是是否能上文林小学，不确定，后经我们多方询问，均表示涉案房屋不是学区房，不能上师大附小文林校区，我们后找到两被上诉人多次协商未果他们拒不承认，也拒不退款，于是我们走了法律这条道路，后经律师审查，原来杨先生的营业执照是假的，也就意味着我们从头到尾全部都受到欺诈。当时出于信任，就没有在房屋买卖合同上写明是否是学区房问题。”欲证明在签订房屋买卖合同之前，上诉人与被上诉人杨文俊曾多次商谈学区房问题，被上诉人杨文俊明确承诺，涉案房屋为文林小学学区房。经质证，两被上诉人对证人证言的三性均不予认可。本院认为，证人杨某系上诉人师竹焕的女儿，与上诉人具有利害关系，并且实际交易过程系杨某全程参与的，在没有其他证据相佐证的情况下，本院对其证言的三性不予认可。对于一审法院确认的案件事实，上诉人对“乙方已实地看房，了解了该房实际情况。”有异议，认为这里不包括被上诉人杨文俊承诺的学区房的相关事情，上诉人实地看了房以后确认房屋面积与产权证上坐落位置、面积是一致的，实际情况并不包括学区房。二被上诉人对上诉人的事实异议不认可。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。对上诉人的事实异议，因与其签订的《房屋买卖居间合同》记载内容不一致，并且上诉人提交的证据不足以证明其购买房屋有其他的目的，因此，对上诉人的事实异议不予确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的请求是否成立？本院认为：本案中，上诉人依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定：“一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”上诉人主张受到欺诈，要求撤销《房屋买卖居间合同》，二被上诉人连带返还其已支付的4万元款项。本院认为，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方对涉案房屋的面积、现状、价款等方面都进行了约定，符合房屋买卖合同的构成要件，如果上诉人认为购买房屋除交付并转移房屋所有权外，还应当附有其他条件或者其他目的等，双方应当在签订的《房屋买卖居间合同》前达成合意并应当在合同中予以载明，但是在双方签订的《房屋买卖居间合同》对此并没有约定，上诉人提交的通话录音系合同签订后形成的、证人证言也系上诉人单方陈述，也无其他证据予以佐证，因此上诉人不能提交证据证明在双方签订《房屋买卖居间合同》前，二被上诉人对其存在欺诈行为，导致其作出错误判断，因此应当承担举证不利的法律后果。关于被上诉人杨文俊存在无照经营及伪造印章的行为，属工商行政管理范围，与本案是否欺诈上诉人签订《房屋买卖居间合同》不具有关联性。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费800元，由上诉人师竹焕承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年八月二十六日书记员 王麒翔