广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5686号原告：佛山市长华商业管理有限公司，住所地：佛山市南海区**********（住所申报），统一社会信用代码914************373。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：陈春伶，女，该司员工。委托诉讼代理人：崔伟碧，女，该司员工。被告：陈欢，女，1991年10月19日出生，汉族，住湖南省衡山县*******石湾组，公民身份号码430************923。委托诉讼代理人：刘剑辉，广东顺迪律师事务所律师。原告佛山市长华商业管理有限公司与被告陈欢租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人陈春伶、崔伟碧，被告的委托诉讼代理人刘剑辉到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市长华商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年3月至2020年2月租金184091.48元；2.被告立即向原告支付2019年3月至2020年2月物业管理费48663.37元；3.被告立即向原告支付2019年1月至2020年2月水电费882.06元；4.被告向原告支付逾期付款滞纳金（自逾期支付租金及管理费之日算至实际付款之日，每日按逾期支付金额的千分之五的标准计算，暂计至2020年2月29日为230226.7元）；5.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1.被告告立即向原告支付2019年1月20日至2020年2月29日租金184091.48元；2.被告立即向原告支付2019年1月20日至2020年2月29日物业管理费48663.37元；3.被告立即向原告支付水电费778.3元。事实和理由：2018年8月8日，原告与被告签订了《物业租赁合同（南区）》，约定原告将位于佛山市南海区**********商铺出租给被告使用。租赁合同第四条约定，2019年12月20日至2019年12月19日每月租金为13341.6元，2019年12月20日至2020年12月19日每月租金为15459.58元，每月租金应于每月第5日前支付。被告应向原告支付每月的管理费（每月管理费为3706元）；第十六条约定，被告逾期交付租金、管理费及水电费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金。租赁合同签订后，原告依约将该商铺交付给被告，被告也接受了该商铺并在该商铺营业。但被告自2019年6月起开始不予支付租金、管理费及水电费，为此原告多次催促被告支付租金、管理费及水电费，被告仍不支付。暂计至2020年2月，被告已拖欠2019年3月至2020年2月的租金184091.48元、管理费48663.37元、水电费882.06元。原告认为，被告与原告签订的租赁合同合法有效，被告理应严格依约向原告支付租金、管理费及水电费，被告逾期未足额支付租金、管理费及水电费的行为，已违反了租赁合同第四条约定及合同法的规定，被告应立即向原告支付所拖欠的租金、管理费及水电费。此外，根据租赁合同的约定和合同法的规定，被告除应立即向原告清偿所拖欠的租金、管理费及水电费外，每日还应按逾期支付金额的千分之五支付滞纳金。鉴于原告多次向被告催讨拖欠租金、管理费及水电费，但被告仍未支付任何拖欠的租金、管理费及水电费。原告为维护其合法权益，故请求法院支持其诉讼请求。被告辩称，一、原告向被告交付的涉案商铺存在质量瑕疵，原告应当承担减少租金的违约责任。（一）《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。（二）涉案长华国际商业中心在招商活动中多次公开表示包含国际五星酒店、国际购物中心、商业街等项目内容，宣称与沃尔玛、中影国际影城、苏宁电器、麦当劳等知名企业达成明确合作并进驻该商业中心，使被告相信长华国际商业中心具有良好的经营环境、商业价值及经营发展前景，但长华国际商业中心至今未能兑现其招商承诺，未完成相关知名企业及知名品牌的入驻承诺；同时，长华国际商业中心由于自身相关设施、设备未完善，导致长华国际商业中心未能对外进行开业，商铺入驻率低，管理混乱、工程质量差，至今未形成良好的商业经营环境，使得“成为狮山商业新地标、吃喝玩乐游娱购一站式商业综合体”的招商承诺未实现，与被告承租涉案物业的合同目的存在极大差距，故原告所交付的物业存在严重的质量瑕疵，原告具有违约行为。（三）被告认为，根据合同法的相关规定，原告所交付的商铺质量应当符合合同目的的特定标准，结合本案被告承租铺位所在位置、租金金额设定、原告招商承诺、被告租赁目的等综合考虑，原告所出租的商业中心交付的商铺除符合相应建筑质量要求外，还应满足具备其承诺的良好商业氛围、经商环境及知名品牌、企业入驻所产生的品牌效应等特定质量要求。现因长华国际商业中心现状未达到特定的质量要求，被告认为原告所交付的商铺存在质量瑕疵，在原告存在违约行为的情况下，应当结合原告违约情况、被告投入损失等对原告主张的租金予以减少60%。二、被告未与原告签订物业管理合同，涉案租赁合同亦未有被告应向原告支付物业管理费的约定条款，原告诉请被告支付物业管理费没有法律依据。被告从未与原告签订物业管理合同，涉案租赁合同亦未有被告应向原告支付物业管理费的约定条款，原告诉请被告向其支付物业管理费没有依据；另外，长华国际商业中心的物业管理公司为北京戴德梁行物业管理有限公司佛山分公司而并非本案原告，被告与该物管公司亦未签订相关的物业管理合同，故原告此项诉讼请求没有事实与法律依据。三、原告诉请被告支付的水电费并未提供相关的证据证明实际已发生，被告商铺的水电费已每月交付完毕，故原告此项诉请没有事实与法律依据。被告所承租的物业每月所产生的水电费已交付完毕，原告所主张的水电费并未提供相关的证据证明实际发生，亦未提供相应的计算明细及依据，故原告此项诉请没有事实与法律依据。四、原告在涉案合同履行过程中存在所交付物业存在质量瑕疵的违约情形，无权向被告主张逾期滞纳金，且原告主张滞纳金过高，被告请求法院予以下调。（一）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。（二）被告认为，本案中原告在涉案合同履行过程中存在所交付物业存在质量瑕疵的违约情形，故原告无权向被告主张逾期滞纳金。同时，原告主张的滞纳金计算标准是按每日千分之五计算，由此转化为年利率是180%，该违约金计算标准严重过高，即便法院认定被告迟延支付租金造成原告损失的，该损失应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。五、原告向被告收取了装修保证金10000元，被告在完成涉案物业装修后，原告至今未向被告退还上述保证金，若法院判决被告需要向原告支付租金的情况下，应该扣减上述保证金10000元。综上，被告请求法院综合考虑原告交付物业质量瑕疵情形，依法对原告诉请的租金作出减少的调整，并对原告其余诉讼请求予以驳回。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告的证据均提交了原件予以核对，对其真实性予以确认。被告提供的新闻报道，无法确定其制作主体，对其证明效力不予确认；被告提供的佛山日报报道、小强热线视频光盘，本院经综合审查后，对其真实性予以确认，对其证明效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年12月11日，佛山市粤海通房地产有限公司（甲方）与北京戴德梁行物业管理有限公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对长华国际商业中心提供前期物业管理服务，南区商铺9.8元/㎡.月，北区商铺25元/㎡.月。2018年8月8日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同（南区）》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********自编号物业（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；物业建筑面积370.6平方米，租赁期限自2018年12月20日至2021年12月19日，装修期自2018年10月1日至2018年12月19日；涉案商铺只供乙方作“帝舞国际”品牌经营使用，其经营范围为配套；乙方该铺位首年月租金标准45元每平方米，按建筑面积计算，第二年开始按照上一年月租金标准，每一年递增3%，2018年12月20日至2019年12月19日每月租金13341.6元（按8折计），2019年12月20日至2020年12月19日每月租金15459.58元（按9折计），2020年12月20日至2021年12月19日17692.63元，上述租金并不包括乙方需支付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；租赁保证金相当于乙方租赁铺位三个月的月租金和管理费的总额共计61149元，乙方须于合同签订之日当天向甲方交纳；甲方须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金（不计利息）；由双方另行签订《长华国际中心物业管理服务合同》，并按照《长华国际中心物业管理服务合同》的约定缴纳管理费；水、电费的计算标准参照政府相关规定及长华国际中心实际情况结合制定，乙方须自行负担每月的水、电费，并须按甲方的收费通知单所约定的日期前支付；甲方已于本合同签订前向乙方说明该物业建筑物的状况，而乙方在本合同签订前及与甲方签署《物业交接确认书》时已通过各种可能之途径了解、实地勘察该物业状况及周围地理环境、商业环境等状况，具体不限于空调、照明、用电、消防等使用注意事项和甲方有关装修管理规定、程序、验收要求及装修期乙方已缴付的相关费用标准；本合同签订前，甲方已向乙方出示了能足以表明甲方对长华国际中心拥有合法使用权、经营管理权的证明资料，乙方已清晰了解房屋产权与该铺位状况；乙方有权并应该在交付日期前已详细了解涉案商铺权属状况、装修、设施、该物业公共部位、公共设施设备等情况，如果乙方认为该物业存在缺陷，应当拒绝签署《物业交接确认书》，并在交付日当天向甲方提出书面异议，逾期未提出书面异议或签署《物业交接确认书》后向甲方提出书面异议的，均不构成该物业交付的有效异议；甲方系经长华国际中心物业产权人委托的物业公司，负责包括长华国际中心在内的全部物业管理事项；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，均同意变更合同的，合同方可变更，变更必须以书面方式进行，变更本合同的，要求变更合同的一方应主动向另一方提出；提前解除本合同条件如下，经双方协商一致，同意提前解除合同的；出现非甲方能及的情况，使该物业设施正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，且中断期一次超过60日，乙方认为严重影响正常使用物业的等，因提前解除合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失；在租赁期间内，甲方有如下行为，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，未按本合同约定的时间交付物业供乙方使用的，超过90日的；违反本本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该物业的；违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用等；乙方依据合同单方解除合同，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金、退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在3日内迁离该物业；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广费、仓库租金（如有）及水、电、空调、燃气及其他费用之一或部分或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金，逾期达15日以上的，甲方有权委托长华国际中心的物业公司采取停止供应水、电、燃气、空调或停止使用其他设施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，逾期达30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任。2018年8月8日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺2018年12月20日至2019年1月19日管理费1个月3706元。2018年8月21日，被告办理涉案商铺的收铺手续，并提交《装修申请登记表》，装修时间从2018年9月17日至2018年12月17日。2018年11月23日，涉案商铺所在楼栋办理竣工验收备案手续。2020年3月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，诉讼中，原、被告均同意被告支付的装修保证金10000元用以抵扣租金；原、被告均确认被告已支付涉案商铺保证金61149元及租金13341.6元（2018年10月1日至2018年10月31日租金）、管理费3706元（2018年10月1日至2018年10月31日管理费）；铺内电费为预付，截至起诉之日未产生欠费；2019年1月至2020年2月应缴公摊电费合计2741.74元，已交2019年1月至2019年10月公摊电费2130.23元，欠缴2019年11月至2020年2月公摊电费合计611.51元；2019年1月至2020年2月应缴公摊水费合计421.23元，已交2019年1月至2019年10月公摊水费254.44元，欠缴2019年11月至2020年2月公摊水费合计166.79元。2020年4月15日，佛山市粤海通房地产有限公司出具证明，确认已于2018年6月15日将位于佛山市南海区**********长华国际商业中心项目南区（住宅1-10幢、商业1座、南商1-3座）配套商铺（包括涉案商铺）交付给原告进行招商经营管理，原告对涉案商铺享有出租、转租、分租、经营管理、收益以及代收取物业管理费（按建筑面积9.8元每平方米计算）、水电费（含自用和公摊，按政府部门规定单价收取）等权利。另查明，《3月26日会议各方承诺》载明：一、开发商承诺2019年4月25日前将商场所有硬件措施完善、可以正常运转（包括但不限于电梯、卫生间），且租户及开发商于今日起10日内完成排查，租户可主动将问题发至微信群汇总及监督整改情况。二、开发商承诺内街（含二、三楼）3月、4月全部免租金，其他月份按原公示方案执行，外街按原公示方案执行。三、开发商承诺，租户撤场的同意退三押一租的租金，前提是租户结清电费、物业管理费和公摊水电费、房屋需要高于交付标准，装修押金如果是已经审批的可退，未经审批需要恢复原貌才退还。原告员工王蒙、租户代表5人在该会议记录上签名。原告出具《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，载明：关于长华国际中心南区步行街租金优惠方案，经公司高层商讨报请董事会决议如下：如不接受该优惠方案，可按照按326政府协调会约定申请办理退铺（退铺申请截止时间6月30日）：步行街最新租金优惠方案（3-12月）优惠方案分类具体区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注最新优惠方案A类LG外街、1F沿街按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折优惠截止12月管理费按合同标准执行B类LG内街、1F内街免租免租按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折C类2F、3F免租免租按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《物业租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。一、关于租金及物业管理费应否支付问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租方亦应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告本着销售经营的目的与原告签订《物业租赁合同（南区）》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告合理利用商场附属设施设备以及商场整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体租户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商场的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此负有一定责任。被告在合同签订后接收了原告交付的涉案商铺进行经营，未按照合同约定及时给付租金及物业管理费，已构成根本违约。综上，对于原告所主张的租金和物业管理费，原告虽存在管理失当的行为，但亦完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故被告应当支付租金及物业管理费。二、关于租金及物业管理费的支付金额问题。本院确定被告于2019年1月20日至2019年4月30日免于支付涉案商铺租金及物业管理费，2019年5月至2020年1月期间，涉案商铺租金、物业管理费标准按每月应缴费用的5折进行收取；又因2020年2月份新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉讼租赁物的使用和经营造成影响和损失，基于公平原则，本院酌定涉案商铺于2020年2月，租金、物业管理费标准按当月应缴费用减半进行收取，故被告应支付原告2019年5月至2020年2月租金68986.56元【其中2019年5月至2019年12月19日期间按每月6670.8元（13341.6元/月×0.5）计租，2020年12月20日至2020年2月29日按每月7729.79元（15459.58元/月÷2）计租】及物业管理费18159.4元【其中2019年5月至2020年2月期间按每月1815.94元（3631.88元/月×0.5）计物业管理费】。被告主张其支付的装修保证金10000元用于抵扣租金，原告对此无异议，本院予以确认，经抵扣，被告应支付原告租金58986.56元（68986.56元-10000元=58986.56元）及物业管理费18159.4元，原告请求超出本院核定部分，不予支持。三、关于原告主张的迟延付款滞纳金问题。原告主张的迟延付款滞纳金实为逾期付款违约金，考虑到原告在合同履行过程中存在瑕疵，且原、被告对租金、物业管理费支付标准产生争议，故本院对原告请求被告支付逾期支付租金及物业管理费的违约金的诉讼请求不予支持。五、关于水电费的支付问题。原告请求被告支付2019年11月至2020年2月公摊电费611.51元、公摊水费166.79元，被告未举证证明其有支付该部分费用，原告主张亦合理，本院对原告该请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市长华商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金58986.56元及物业管理费18159.4元、公摊电费611.51元、公摊水费166.79元予原告陈欢；二、驳回原告佛山市长华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4128.98元（原告已预交），由原告负担3254.93元，被告负担874.05元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年八月三十一日书记员  刘冬花