安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖0422民初2438号 原告:刘志军,男,回族,1970年3月2日出生,住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：孙雪瑶，安徽寿州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙克林，安徽寿州律师事务所律师。 被告:安徽省寿县陆宇投资发展有限公司,住所地安徽省淮南市寿县寿春镇宾阳大道与芍陂路交口,统一社会信用代码91340422573021300A。 法定代表人:胡道厅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。 原告刘志军诉被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下至判决主文前简称陆宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告刘志军的委托诉讼代理人孙雪瑶，被告陆宇公司委托诉讼代理人王猛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 刘志军向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告逾期交房违约金11，439.90元(从2018年12月31日至2019年4月30日止,每日按购房款的万分之二计算至通知交房之日); 二、被告返还原告多收少交房屋面积部分的购房款9，447元;三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由:原告与被告于2017年5月22日签订了位于寿县城南新区房屋的《商品房买卖合同》,原告按约支付了首付款187726元,并于2017年8月14日通过银行按揭付清剩余房款285000元。但被告未按照合同约定于2018年12月31日前交付房屋。根据合同第十二条规定,原告选择要求被告继续履行合同,被告应按约支付逾期交房违约金。由于被告实际房屋的面积少于合同约定面积,根据合同第十三条规定,被告应双倍退还多收的房屋差额面积的房价款。后因被告与原告重新签订购房合同,擅自将合同中约定的逾期交房万分之二更改为万分之零点五,造成该幢楼的住户存在两种约定的逾期比率,致原告的利益严重失衡。 综上所述，被告逾期交房已构成违约,且房屋实际面积与预测面积不符,现为维护原告的合法权益,根据《合同法》等规定,特起诉,请支持诉请。具体项目为：1、逾期违约金11，439.90元（472，726*0.02%*121）；2、面积差额9，447元〔4，700元/㎡*（100.58-98.57）〕。 刘志军为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、原告身份证复印件，被告企业信息打印件，证明原、被告身份信息。 2、商品房买卖合同（预售）复印件及商品房买卖合同复印件（2016年12月12日），预售合同证明原、被告在2017年5月22日签订房屋买卖合同，合同明确原告从被告处购买9幢1401住房一套，面积100.58㎡，单价为4，700元/㎡，总价472，726元，2017年5月22日首付187，726元，贷款285，000元，合同第十一条约定，交房时间在2018年12月31日前，出卖人应当出示验收合格文件，不出示原告有权拒绝接受。合同第十二条约定，房屋交房超过60天，被告应当承担逾期交房违约金，以全部购房款为基数，按照日万分之二计算。合同十三条约定，面积差异，按照合同约定多退少补给付。2016年12月12日的合同是双方就平方补差价签订的，面积95.12㎡，约定逾期交房违约金的比率是万分之二，与后一份本案合同差额较大，被告隐瞒原告擅自将逾期交房违约金由万分之二改成万分之零点五。 3、金大地选房定金单复印件两份、收据复印件（2016年12月13日付167，064元，2017年5月22日付20，662元）两份，证明原告按约定向被告支付首付款187，726元。 4、农商行住房按揭贷款合同复印件、个人贷款银行流水原件，证明2017年8月14日原告通过寿县农村商业银行贷款支付了剩余的购房款285，000元，原告足额支付购房款。 5、测绘图复印件一份，证明房屋实际测面积98.57㎡和预测面积100.58㎡的差额2.01㎡，应当退还多收部分的本金9，447元。 6、商品房买卖合同复印件（邹煜方）1份，证明同是一栋楼房，被告与不同买房人约定的逾期交房违约金的比率（逾期交房违约金为按日计算万分之二）不一样，违反了公平平等的原则。 7、（2019）皖0422民初3384号民事判决书和（2019）皖0422民初3383号民事判决书，证明该二份判决书中的房屋与本案房屋是同一期，约定的违约金比例是万分之二。 陆宇公司辩称：一、被告不构成违约，原告无权主张逾期交房违约金。1、根据合同第七条第二项及补充协议第一条，原告应在合同签订后7日内办妥贷款手续，原告贷款逾期77天，被告有权推迟交房；2、2019年8月12日，原告出具拿房声明，认可双方履行了合同全部义务，互不主张权利。二、即使原告有权主张逾期交房违约金，其主张的计算天数及违约金标准不正确。案涉房屋于2019年3月1日具备交付条件，被告于2019年4月20日向原告寄出交房通知，原告拒不接受，因此，2019年3月1日为逾期交房违约金计算的最迟时间，超过该时间因原告拒绝接受房屋导致的损失，应由原告自行承担。原告逾期付款77天，被告逾期交房的天数也应扣除77天，被告逾期交房仅59天，根据合同第十二条第2款约定，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之零点五违约金，原告诉请违约金过高。 被告陆宇公司为支持其抗辩，向本院提交如下证据： 1、被告营业执照复印件、法人身份证明，证明被告的诉讼主体资格。 2、EMS邮递单，证明被告于2019年4月20日按照原告预留地址向原告邮寄交房通知单，通知拿房的事实。 3、拿房声明，9#1401违约金计算表、工程竣工验收报告复印件、竣工验收备案表复印件，证明案涉房屋于2019年3月1日具备交付条件，同年3月18日备案，被告逾期支付购房款应承担的违约责任及逾期交房违约责任的具体数额，原告已经同意违约责任互不追究的真实意思表示。 经庭审举证、质证，本院对案涉证据认定意见如下： 原告所举证据1、3、4、5，被告所举证据1，相对方均无异议，本院予以确认；原告所举证据2，被告对2017年5月22日的合同“三性”无异议。认为合同中第十二条第2款约定逾期交房违约金为日万分之零点五。对2016年12月12日合同的真实性无异议，关联性有异议，该合同被2017年5月22日签订的合同取代，2017年5月22日签订的合同是双方真实意思表示，两个合同不一样的部分以2017年的合同为准。两份合同原件与复印件已核对一致。本院认为，原告用以证明自己证明目的成立的证据也是依据2017年5月22日所签合同，原告同时亦未提供证据证明2016年12月12日与2017年5月22日所签合同约定不一致的以2016年12月12日所签为；，再者，从合同的形式内容看，2017年5月22日所签合同并不是对之前合同条款的补充，故对2017年5月22日所签合同的证据效力本院予以确认。原告所举证据6，被告对真实性和合法性无异议，关联性有异议，与本案无关，原、被告2017年签订的合同是双方真实意思表示，不能达到原告的证明目的。本院认为，合同的约定充分体现当事人的意思自治，不能用被告与其他购房户所签合同约定内容适用本案当事人，故原告的证明目的本院不予采纳。原告所举证据7，被告对真实性和合法性无异议，关联性有异议，不能达到原告的证明目的。该2份判决书均认定房屋交付时间为2019年3月31日，原告主张超过时间。本院认为，该2份民事判决书是生效的法律文书，本院对其证据效力予以确认。被告所举证据2，原告认为收到了交房通知书，通知单明确交房时间为2019年4月30日。本院对被告证据2的真实性予以确认。被告证据3，原告认为该声明是被告交房时强制原告签订的，是被告提供的格式声明，其中仅明确房屋面积多退少补，对“三性”均有异议，原告未声明对预期交房违约金的放弃，该声明无效；违约金计算表“三性”均有异议，没有原告签名；对于竣工验收报告的真实性无异议，但存在瑕疵，在盖章处没有是否验收以及时间，达不到被告的证明目的。本院认为，该拿房声明是被告提供的格式文本，在对其内容产生歧义时，不得做出不利于相对方的解释，原告按照合同约定主张权利，符合法律规定。违约金计算表是被告单方的意思表示，未有得到原告认可，同时，被告列明原告违约的时间及金额，对此在本案中并未诉请主张，对此证明目的不予采纳。本院对工程竣工验收报告复印件、竣工验收备案表复印件的真实性予以确认。 根据上述认定的证据材料，并结合双方当事人的当庭陈述，本院查明的事实为：2017年5月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，按揭购买被告开发建设的位于寿县城南新区房屋一套，预测建筑面积100.58㎡，单价每㎡4700元，总价款472726元，首付款187726元应于2017年5月22日前支付，余款285000元向安徽寿县农村商业银行（贷款机构）申请贷款支付；买受人逾期在60日之内付款应按日计算向出卖人支付万分之零点二的违约金，逾期超过60日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之零点五的违约金；出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期在60日之内交房，应从交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点二的违约金，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金；实测面积与约定的预测面积发生误差，双方约定根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算的方式结算房屋价款；双方对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 《补充协议》第一条第（1）项约定，选择办理住房贷款的，买受人在签订《商品房买卖合同》之日起7日内，应按出卖人所选择的贷款机构提交办理贷款所需要的全部材料，以及买受人应交纳的相关费用，并在出卖人的协助下将所有贷款手续办妥，如因买受人原因逾期没有办贷款手续的，视同买受人违约，按照《商品房买卖合同》第七条第1款执行。 另查明，原告于2016年12月13日、2017年5月22日分别向被告支付首付款167，064元、20，662元，计187，726元；合同签订后，2017年8月14日，安徽寿县农村商业银行股份有限公司将285，000元贷款发放至被告账户；原告所购房屋经寿县房管部门测得实际建筑面积为98.57㎡，与预测建筑面积100.58㎡相差2.01㎡；案涉的9#楼房屋在（2019）皖0422民初3383号民事判决书中认定验收公示时间为2019年3月7日，于3月13日进行单体验收，确定房屋于2019年3月31日具备交付条件。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与被告于2017年5月22日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告按约交付了房屋首付款并以按揭贷款方式交付了剩余房款，被告应按合同约定的房屋面积及交付房屋期限履行交付义务。按照合同约定，陆宇公司应于2018年12月31日前将案涉商品房交付刘志军，但陆宇公司未按合同约定履行交付房屋义务，陆宇公司应当承担违约责任，故对刘志军要求陆宇公司承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金应按照合同约定的日万分之零点五，以472，726元为基数，从2019年1月1日计算至2019年3月31日，共计2，127.26元（472，726元×90日×日万分之零点五），对刘志军主张超出部分的违约金的请求，本院不予支持。案涉商品房合同约定面积100.58㎡，实际建筑面积为98.57㎡，误差面积2.01㎡，被告亦予以认可，故被告应按合同约定返还原告房屋面积差价款9，447元（4，700元/㎡×2.01㎡），原告此项诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司支付原告刘志军逾期交房违约金2，127.26元； 二、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还原告刘志军房屋面积差额款9，447元； 上述第一、二项判决内容均于本判决生效后十日内履行完毕。 三、驳回原告刘志军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费322元减半收取161元（刘志军已预交），由原告刘志军负担72元，被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担89元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 王 辉 二〇二〇年八月二十四日 书记员 许克虎 附本案相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。