吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终859号 上诉人（原审原告）：韩佳岐，女，1997年1月31日生，汉族，学生，现住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：徐彬，女，1971年3月8日生，汉族，现住宁江区。 被上诉人（原审被告）：江苏索普集团上海有限公司，住所上海市奉贤区。 法定代表人：朱瑛，董事长。 委托诉讼代理人：孙铁帅，男，汉族，1974年5月23日生，公司经理，住松原市宁江区。 被上诉人（原审被告）：松原市博翔房地产开发有限公司，住所松原市宁江区。 法定代表人：林卫明，董事长。 被上诉人（原审被告）：宁波亿隆国际贸易有限公司，住所地浙江省宁波市镇海经济开发区。 法定代表人：谢剑辉，董事长。 被上诉人（原审被告）：谢树镍，男，1978年6月25日出生，汉族，住浙江省苍南县。 上诉人韩佳岐因与被上诉人江苏索普集团上海有限公司（以下简称索普上海公司）、宁波亿隆国际贸易有限公司（以下简称亿隆公司）、松原市博翔房地产开发有限公司（以下简称博翔公司）、谢树镍案外人执行异议之诉一案，不服前郭县人民法院（2019）吉0721号民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案公开进行了审理。本案现已审理终结。 韩佳岐上诉请求：撤销前郭县法院(2019)吉0721民初1643号民事判决，停止对上诉人购买的位于宁江区博翔***御峰小区151幢2单元302室的强制执行。事实与理由：上诉人于2012年4月25日与博翔房地产签订了《商品房买卖合同》，付清了全部购房款，办理了入住于续，博翔房地产将该楼交付给上诉人使用，之后上诉人对该楼房进行了装修并一直居住至今。人民法院于2014年5月9日查封了包括上诉人房屋在内的，博翔房地产开发有限公司名下的楼房，上诉人对此不服认为，上诉人买这套楼房在先是2012年，而被上诉人扣押在后是2014年5月，上诉人全额交齐了房款，是合法有效的，该楼房所有权是上诉人的，依法应受到保护，现虽没有办理产权证但这不是上诉人的责任，上诉人和被上诉人是同等法律地位，被上诉人不存在优先地位。上诉人购买开发商的楼房只要合法有效，就应受到法律保护。被上诉人执行了上诉人所住的楼房，上诉人住哪，谁返还购房款。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，上诉人已取得该房屋的所有权，并且对诉争的楼房占有使用、受益至今。没有登记只是物权未设立。据此:依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第305条规定，请二审法院判决撤销前郭县法院(2019)吉0721民初1643号民事判决，立即停止对上诉人购买的位于宁江区博翔***御峰小区151幢2单元302室的强制执行。 江苏索普上海公司辩称，原审判决正确，应予以维持， 韩佳岐向一审法院提出诉讼请求：依法停止对位于松原市博翔***151幢2单元302号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2012年4月25日，原告与被告博翔公司签订商品房买卖合同，总价款610,263元，原告付清了全部房款。原告购买房屋后占有、装修并居住使用至今。在原告得知该房屋被依法查封后向本院提出执行异议被驳回。原告对该房屋系合法所得，理应得到法律保护。为此，为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特具文起诉，请依法判决。 索普上海公司辩称，从原告陈述的内容来看，原告取得的房屋是基于工程款的结算所产生的基于债权的占有，原告并未向博翔公司结算房屋价款，其债权未经依法确认，并不优于其他债权，更未产生物权变动的效力，其占有不能阻却被告依据生效法律文书申请的强制执行。原告并不是房屋买卖合同的真实当事人，其与博翔公司不是真实的买卖合同关系，合同不具备有效性，房屋仍为博翔公司所有。 亿隆公司、博翔公司、谢树镍均未作答辩。 一审法院经审理认定事实如下：2012年4月25日，韩佳岐与博翔公司签订《商品房买卖合同》，约定韩佳岐以610,263元购买博翔公司出卖的博翔˙***151幢302号房，建筑面积为151.43平方米。合同中付款方式约定为“此房款由市政工程景观绿化款转入，非现金支付。”2013年9月29日，韩佳岐开始入住案涉房屋。 上海市奉贤区人民法院在审理索普上海公司与亿隆公司、博翔公司、谢树镍债权转让合同纠纷一案中，于2014年5月9日查封了案涉房屋。韩佳岐向本院提出执行异议，本院作出（2018）吉0721执异43号执行裁定书，驳回了韩佳岐的异议。韩佳岐不服，在法定期限内向本院提起诉讼。 一审法院认为，就本案现有证据来看，韩佳岐不享有排除本案强制执行的权益。理由如下：第一，韩佳岐与博翔公司不是房屋买卖合同关系，其享有何种权益不清。按韩佳岐诉状所述，2012年4月韩佳岐的父亲韩文华开办的松原市宁江区闽南石材经销处在与松原市市政发展有限责任公司（以下简称市政公司）结算《博翔路铺装工程合同》工程款时，市政公司将博翔˙***御峰小区151幢2单元302室房屋用以抵顶工程款。韩文华将案涉房屋登记在韩佳岐名下，因此韩佳岐与案涉房屋并无直接关系，其享有何种权益不清，无法与本案依法强制执行的合法债权相比较，其应当承担举证不能的不利后果。并且依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”韩佳岐未提供证据证明其名下并无其他用于居住的房屋,故其亦不满足上述规定所需的排除执行的条件。第二，韩佳岐向本院提出执行异议时称“申请人2013年9月29日入住”，韩佳岐在本案中提交的物业费、采暖费等均是上述日期以后发生的，不能证明韩佳岐在案涉房屋查封前已合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定，韩佳岐对此亦应承担举证不能的后果。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回韩佳岐的诉讼请求。案件受理费100元，公告费600元，由原告负担。 经本院审理查明，松原市市政发展有限责任公司施工松原市博翔步行街铺装工程，所用石材在韩文华经营商店购买。工程完工后，博翔房地产开发公司用三套楼房给松原市市政发展有限责任公司抵顶工程款，松原市市政发展有限责任公司用其中一套151幢302号楼房给韩文华抵顶工程款。韩文华女儿韩佳岐与博翔房地产公司签订合同。 本院认为，本案系韩佳岐提起案外人执行异议之诉。韩佳岐应当就其对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院强制执行负有举证责任。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照该规定，韩佳岐欲产生排除强制执行的效力，该条规定的四个要件必须同时具备，缺一不可。人民法院查封案涉房屋为2014年5月9日。韩佳岐向法庭提供了2012年4月25日与博翔公司签订《商品房买卖合同》及该公司出具的收款收据。韩佳岐2013年9月已经占有涉案房屋，有松原市绿地物业管理公司、松原市鸿基物业管理有限公司开具的收据为凭。没有过户责任在博翔房地产开发公司。所以，韩佳岐所举的证据符合上述第二十八条的规定,主张排除强制执行，本院予以支持。 博翔房地产公司欠松原市市政发展有限责任公司工程款，松原市市政发展有限责任公司工程款欠韩文华材料款。博翔房地产公司用房屋给松原市市政发展有限责任公司抵顶工程款，松原市市政发展有限责任公司又用涉案房屋给韩文华抵顶材料款并不违反法律规定。上述三方协商后，博翔房地产公司与韩佳岐签订《商品房买卖合同》及给韩佳岐出具的收款收据，三方债权债务归于消灭，就等同于博翔房地产公司收到购房款，从双方签订合同所约定付款方式印证此事实。同时韩佳岐依据签订的合同获得涉案房屋，韩佳岐实际与博翔房地产公司形成买卖关系并进行了履行。况且上述以物抵债行为、房屋买卖合同签订及履行均系发生在人民法院查封涉案房屋之前，按照第二十八条规定，能排除涉案房屋强制执行 综上，原审认定事实错误，导致判决结果错误。应予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销前郭县人民法院（2019）吉0721民初1643号民事判决； 二、不得对博翔***御峰小区151幢2单元302房屋执行。 案件受理费100元，二审受理费100元，公告费600元，计800元由江苏索普集团上海有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  牟凤桐 审判员  魏 巍 审判员  张 蕊 二〇二〇年八月十八日 书记员  宁宏权