福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1227号 原告：邹秋和，男，1969年8月13日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：黄山明，福建枫桦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓志鹏，福建枫桦律师事务所实习律师。 被告：万**，男，1984年1月21日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：杨云飞，福建江西周象律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何程鹏，福建江西周象律师事务所律师。 原告邹秋和与被告万**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告邹秋和委托诉讼代理人黄山明、邓志鹏，被告万**委托诉讼代理人杨云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹秋和向本院提出诉讼请求：1.判令解除邹秋和与万**2019年2月22日签订的《店面租赁合同》；2.判令万**支付邹秋和2020年1、2月租金90000元，在诉讼过程中租金增加至225000元（暂计至2020年5月），其后租金继续支付至万**店面实际交给邹秋和时止；3.判令万**支付邹秋和违约金27000元增加至67500元，其后违约金按万**实际违约时间计算；4.判令万**支付水电费、垃圾处理费共计4404.12元增加至12310.48元（暂计至2020年6月1日），其后水电费、垃圾管理费按万**实际欠付的金额计算；5.本案诉讼费、保全费由万**承担。 事实和理由：邹秋和与万**双方于2019年2月22日签订《店面租赁合同》。合同约定邹秋和将座落于三明市店面出租给万**使用。协议第五条约定租金为每月45000元，一月一付，于每月25日支付租金；第八条第2款约定万**逾期未交租金，按应付款每天4%支付违约金。超过一个月邹秋和有权终止合同。合同签订后邹秋和如约向万**交付了租赁物，但万**却从2020年1月起拒付租金，至今拖欠邹秋和1、2月租金，共计90000元人民币。邹秋和多次向万**催收，但万**一直托词不理。综上所述，万**拖欠租金的行为，侵害了邹秋和的合法权益，为维护邹秋和的合法权益不受侵犯，特向贵院提起诉讼，请依法判决。 万**辩称，1.同意解除店面租赁合同，2.万**不存在违约的行为，不应承担违约金，万**之所以没有缴纳租金是因为疫情影响导致店铺关门，当地政府也出政策可以减免租金的，万**有和邹秋和协商，但由于对交付租金事宜双方一直存在争议，且不明确邹秋和是否有转租权导致万**延迟交付租金，万**也同意该补交的补交租金和水电费，但是不存在补交违约金的，邹秋和和万**沟通有争议，所以一直没有协商好，万**也有押金抵扣在邹秋和那里，可以把实际要支付的扣除，在把剩余的款项返还给万**。 邹秋和围绕诉讼请求提交了房屋租赁合同、收款收据等证据。万**提交了《关于梅列区相关经营户暂停营业的紧急通知》、微信聊天记录、收款收据、《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、店面租赁合同、押金收条、银行流水等证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下： 邹秋和与万**于2019年2月22日签订《店面租赁合同》，约定邹秋和将座落于三明市店面出租给万**使用。协议第五条约定租金为每月45000元，一月一付，于每月25日支付租金；同时约定万**逾期未交租金，按应付款每天4%支付违约金。超过一个月邹秋和有权终止合同。该房屋系邹秋和向他人（以下简称原房东）所租，每月租金为37065元。2020年1月28日，三明市梅列区市场监督管理局发出关于梅列区相关经营户暂停营业的紧急通知。涉案店面2020年2月18日开始营业，但是没有全天营业，只有上午营业，从2020年3月8日正常营业。原房东减免邹秋和三个月的租金。万**租金交至2020年1月22日。微信聊天记录载明万**向邹秋和请求减免租金和受疫情导致经营困难，向邹秋和提出延迟支付租金。邹秋和在2020年3月11日向万**发送一份律师函，提醒万**已构成违约。截至2020年6月1日，邹秋和代万**缴纳的水电费和垃圾管理费12310.48元。 另查明，万**向邹秋和缴纳押金120000元。 以上事实有邹秋和提交的店面租赁合同、收款收据，万**提交的《关于梅列区相关经营户暂停营业的紧急通告》、微信聊天记录、收款收据、押金收条、银行流水为证，本院予以确认，并在卷佐证。 本案双方当事人争议的焦点是1.万**是否存在违约；2.邹秋和主张的各项费用应如何计算和扣减；3.邹秋和是否可以增加一个月租金；4.邹秋和是否有权利转租。 1.万**是否存在违约。 邹秋和认为，万**明显有违约，即使万**同意补交租金，事实上面还是有违约，而且违约的时间从2020年1月份起算。 万**认为，不存在违约行为，店租是已经交过了，疫情是在2020年1月23日下了一级响应，是不可抗力的原因，万**和邹秋和已经在沟通延缓租金。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情，对经济社会产生的重大影响，各方应当共担风险、共渡难关。2020年1月28日，三明市梅列区市场监督管理局发出关于梅列区相关经营户暂停营业的紧急通知，致使万**承租的店面不能正常营业。疫情期间，原房东减免邹秋和涉案店面三个月的租金,且在此期间，万**与邹秋和有就租金问题进行过协商，因此本院认为，万**涉案店面店租也应相应减免三个月店租并且此期间不应视为违约。但时至今日已超过三个月，万**仍未缴纳店租，且2020年3月8日起涉案店面开始正常营业，再享有减免待遇显然对邹秋和显失公平，因此本院认为，万**租金交至2020年1月22日，根据疫情及店租减免情况，三个月后即2020年4月23日起，万**仍不支付店租的行为构成违约，应承担相应的违约责任。 2.邹秋和主张的各项费用应如何计算和扣减 邹秋和认为，违约金从2020年1月23日计算到2020年6月23日，共延期5个月的租金，共计225000元，支付违约金也是按5个月的时间计算，共67500元，水电费计算有凭证，有2张代交的收据的水电费没有交付给原告，计算从2019年12月9日计算至2020年6月1日，共12310.48元，水电费、违约金和店租的计算按实际违约来计算。 万**认为，1月份的租金已经交了，根据政府的减免3个月的租金，5月份没有交租金，水电费请法庭查清楚，其也会补交的，双方是沟通未果的情况下才未缴纳的租金，2个月的租金是90000元，加起来不到110000元，其押金是120000元。应该扣除后退还10000元的金额。 本院认为，根据疫情及原房东店租减免三个月的情况，从2020年1月23日到三个月后即2020年4月23日，店租也应得到相应的减免，扣除原房东减免的店租，万**从2020年1月23日起至2020年4月22日的店租应为（45000-37056）*3=23832元。店租减免三个月且店面正常营业后，即2020年4月23日起应恢复正常店租，因此万**尚欠的店租为23832+45000*3=158832元（暂计至2020年7月23日，此后继续计算至万**交付店面之日止）。店租减免三个月且店面正常营业后，即2020年4月23日起万**仍不支付店租的行为构成违约，应承担相应的违约责任。同时因疫情原因，店铺经营受到影响，合同约定每天4%的违约金过高本院调整为按尚欠店租的20%计算为31766元（158832*20%=31766）。相关水电费，邹秋和已代为缴纳，因此邹秋和要求万**返还的诉讼请求，本院予以支持。邹秋和认为截至2020年6月1日，共欠水电费12310.48元，万**未提出异议，本院予以确认。 3.邹秋和是否可以增加一个月租金 邹秋和认为，根据租赁合同的第8条第2点，万**在租期未满退出邹秋和有权没收押金的。 万**认为，没有法律规定可以增加一个月的租金。 本院认为，《店面租赁合同》中未约定增加一个月租金的情况，邹秋和要求增加一个月租金缺乏事实依据，本院不予支持。《店面租赁合同》中第八条第二款约定，万**如在租赁期未满退出，邹秋和有权没收押金。本案诉讼系由邹秋和提起主张解除合同，万**同意解除合同，因此邹秋和无权没收押金，押金应予以退还。 4.邹秋和是否有权利转租 邹秋和认为，租赁合同是从2019年3月起，万**租赁到目前为止有1年3个月了，目前也没有人对租赁权提出任何的异议，根据房屋租赁合同规定原来的房东如果没有转租权的情况下，超过三个月也是认为有转租权的，其也可以书面提交转租协议。 万**认为，如果邹秋和告诉万**没有转租权的话，万**是不可能租的，要承担巨大风险的，在租金一年内没有人提出异议，并不能代表可以转租的。如果邹秋和有隐瞒，其要求追究相应的法律责任。 本院认为，邹秋和与万**签订租赁合同后，邹秋和将涉案店面转租给万**，并完成了交付，万**实际使用店面至今，双方租赁关系成立，无论邹秋和是否有权利转租，都未对万**实际租赁该店面产生影响，万**应支付其相应的租金。若万**认为转租行为对其有影响可另行主张权利。 综上所述，本院认为邹秋和与万**签订的《店面租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，各方均应按协议约定全面履行合同义务。现万**逾期交付店租超一个月，邹秋和有权提出解除合同，且万**同意解除合同，本院予以确认。万**租金交至2020年1月22日。根据全国疫情及原房东店租减免三个月的情况，邹秋和在此期间应收的店租也应相应减免，且在此期间不应视为违约。但从2020年4月23日（房租减免三个月且店面正常营业之日）起应恢复正常店租，因此万**尚欠的店租为158832元（从2020年1月23日暂计至2020年7月23日，此后继续计算至万**交付店面之日止）。店租减免三个月且店面正常营业后，即2020年4月23日起万**仍不支付店租的行为构成违约，应承担相应的违约责任。同时因疫情原因，店铺经营受到影响，合同约定每天4%的违约金过高本院调整为按尚欠店租158832元的20%计算为31766元。截至2020年6月1日，邹秋和已代万**缴纳水电费12310.48元，万**未提异议，应予以返还。万**向邹秋和缴纳押金120000元，现因双方合同解除，邹秋和应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下: 一、解除2019年2月2日邹秋和与万**签订的《店面租赁合同》； 二、确认万**尚欠邹秋和店面租金158832元（暂计至2020年7月23日，此后继续计算至万**交付店面之日止）; 三、确认万**应支付邹秋和违约金31766元； 四、确认万**尚欠邹秋和代垫的水电费、垃圾处理费12310.48元。 五、以上二、三、四项金额合计202908.48元，扣除万**向邹秋和缴纳的押金120000元，万**还需支付邹秋和82908.48元（202908.48-120000=82908.48）应于本判决生效之日起十日内支付。 六、驳回邹秋和的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4675元，因适用简易程序审理，减半收取2338元，由万**负担861元，由邹秋和负担1477元，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员  谢 清 二〇二〇年八月十一日 法官助理  俞文坚 书 记 员  林 萍 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。