四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初1583号 原告：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司，住所地成都市武侯区一环路南三段。 法定代表人：姚敏，总经理。 委托诉讼代理人：张梅涛，系原告员工。 委托诉讼代理人：洪云忠，四川川蓝律师事务所律师。 被告：李涛燕，女，汉族，住四川省简阳市。 原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称蓝光公司）与被告李涛燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告蓝光公司的委托诉讼代理人张梅涛，被告李涛燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝光公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费3,478.54元及违约金856.28元（违约金计算截止至2020年5月31日）（庭审中原告将违约金的计算方式明确为以欠款本金为基数，按日利率万分之六计算）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：四川祥荣房地产开发有限公司于2017年12月与原告蓝光公司签订《前期物业服务协议》，约定物业交付后由业主享有合同约定权利，履行合同相关义务。被告为城市绿洲A区X-X-XX号房屋业主，原告为被告所在小区提供物业管理服务，被告按约向原告支付物业管理费用按建筑面积计算为1.5元/平米，被告房屋的实测建筑面积为89.19平方米，每月物业费为133.79元，按季度收取。合同签订后，原告致力于被告小区物业管理服务，但被告未按照约定交纳物业管理费用，拖欠自2018年4月1日至2020年5月31日的物业管理费3,478.54元，截至2020年5月31日已产生违约金856.28元，原告多次催要未果，遂提起本案诉讼。 被告李涛燕辩称，一、原告与被告不存在直接合同关系，双方之间并未签订过物业服务合同，城市绿洲小区目前也未成立业主委员会，也未曾召开业主大会，所以不存在业主委员会或者业主大会同意和原告签订物业服务协议一事；二、原告在对小区管理过程中服务不到位、不合格，没有全面履行物业管理服务，具体是：1、原告将垃圾收集设施设置在离被告房屋不足15米处，收集设施密封不严、未合理设置围挡，致使大量蚊蝇老鼠窜入室内，被告多次向原告要求解决未果；2、被告房屋位于二楼，背靠临街商铺，商铺的油烟噪音致使被告不能正常开窗、晾晒衣服，影响家人休息，但原告在承诺会督促整改后并没有实际落实；3、原告没有履行停车场管理服务，私自放非小区住户车辆停放在业主购买的停车位，从而收取停车费；4、原告收取业主停车费后不认真履职，造成业主车辆在自购车位上被擦挂，而原告均以停车场监控损坏为由，不予处理。 经审理查明，2015年11月19日，四川省祥荣物业管理有限公司（以下简称祥荣物业公司）与被告签订《“祥荣·城市绿洲”前期物业管理服务协议》，约定由四川省祥荣物业管理有限公司为“祥荣·城市绿洲”小区提供物业服务。2017年12月，祥荣物业公司退出对“祥荣·城市绿洲”小区的管理，并在小区公告栏张贴公告，在2017年12月20日的公告中载明：“致城市绿洲A区全体业主：我司自接管城市绿洲A区后，一直致力于小区管理和维护，但由于近期公司整体战略方向发生调整，为了让广大业主得到更好、更专业的物业服务，我司决定在合同期内自愿退出城市绿洲A区的管理。”2018年3月13日，四川祥荣房地产开发有限公司（以下简称祥荣房地产公司）通过公开招标的方式选聘四川嘉宝资产管理集团股份有限公司（以下简称嘉宝资产管理公司）为“祥荣·城市绿洲A区”前期物业服务公司，并进行了公示和备案。随后，祥荣房地产公司与嘉宝资产管理公司签订《前期物业服务合同》，约定由嘉宝资产管理公司对“城市绿洲A区”项目提供前期物业服务，具体包括物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；车辆行驶及停放秩序管理；协助公安机关做好本区域内的公共秩序维护和安全防范等工作；物业档案资料管理；装饰装修管理服务；对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，根据情节轻重可采取规劝、制止、报告等措施。物业服务费高层住宅1.50元/月·平方米；物业服务费用按季度缴交，业主或物业使用人应在上一季度期满前15日内预交下一季度的物业服务费；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，有义务及时补缴同时应按所欠缴服务费用5‰/日的标准支付违约金；本合同期限自2017年12月29日起至业主大会成立并授权业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时终止。 嘉宝资产管理公司从2018年4月1日起至今在“祥荣·城市绿洲A区”提供物业服务。被告李涛燕为“祥荣·城市绿洲A区”X栋X层XX号房屋业主，房屋建筑面积89.19平方米，用途为城镇住宅用地/公寓，李涛燕从2018年4月起未向嘉宝资产管理公司支付物业服务费。 嘉宝资产管理公司于2018年11月27日更名为蓝光公司。 以上事实有原、被告庭审陈述，及经本院予以确认的《前期物业服务合同》、《物业服务招投标中标备案表》、房产证复印件、张贴公告的照片等予以证实。 本院认为，祥荣房地产公司与原告签订《前期物业服务合同》，不违反法律法规的禁止性规范，且无证据证明存在无效或可撤销情形，应属有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告辩称与原告没有合同关系，无事实及法律规定，本院对其抗辩意见不予采纳。被告又辩称，原告在对小区管理过程中服务不到位、不合格，没有全面履行物业管理服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”即业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。被告作为“祥荣·城市绿洲A区”物业管理区域内业主，原告为其提供了物业服务，被告也应承担按约交纳物业服务费用之合同义务。本院对被告尚欠2018年4月至2020年5月31日的物业费确认为3,478.54元（133.79元/月×26月）。关于违约金，考虑到被告未缴纳物业服务费事出有因，并非恶意拖欠，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下： 一、被告李涛燕在本判决生效之日起五日内支付原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司自2018年4月1日起至2020年5月31日止的物业管理服务费3,478.54元； 二、驳回原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李涛燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 吴成彬 二〇二〇年八月七日 法官助理 王 卓 书 记 员 饶 怡