文书内容济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初3230号原告（反诉被告）：山东大树体育产业有限公司，住所地中国(山东)自由贸易试验区济南片区会展东路388号1-117室，统一社会信用代码：9137010030685800X0。法定代表人：邵宇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田雨，山东平正大律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉弘珂体育发展有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区步行街南路17号光谷世界城西班牙风情街F座1栋3层23室，社会信用代：91420100MA4K3GENXK。法定代表人：汪凌峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张钦博，山东众成清泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许辉，山东众成清泰律师事务所律师。原告（反诉被告）山东大树体育产业有限公司（简称大树体育）与被告（反诉原告）武汉弘珂体育发展有限公司（简称弘珂体育）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大树体育的法定代表人邵宇、委托诉讼代理人田雨，被告弘珂体育的委托诉讼代理人张钦博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大树体育向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付拖欠的房屋租金156000元，自2020年5月4日起按每日5200元连续计算至被告返还租赁房屋止；2.请求被告向原告支付拖欠的水电费2956.2元；3.请求被告对租赁房屋恢复原状，不能恢复原状的赔偿损失300000元；4.请求被告赔偿原告律师费损失35000元；5.请求被告向原告支付违约金189000；6.请求解除原被告之间的租赁合同；7.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，大树体育将第1项诉讼请求变更为：请求被告向原告支付拖欠的房屋租金711750元；第2项诉讼请求变更为：请求被告结清自2019年11月3日以后的水电费；第4项诉讼请求变更为：请求被告赔偿原告律师费损失5000元；第5项诉讼请求的金额变更为46975元；第6项诉讼请求放弃。事实和理由：原、被告双方于2019年11月3日签订了租赁合同，原告将济南国际会展中心E座三层房屋出租给被告。根据合同约定，被告应于2020年4月4日起第二次付款于原告。鉴于疫情，原告充分考虑被告的暂时困难，就付款事宜与被告间多次协商，被告要求过高，始终不能达成一致，租赁合同期限为5年，现被告以疫情为借口拒绝付款的行为给原告造成巨大损失，原告无力承担，且被告装修房屋过程中，未经原告同意，擅自拆除附属设施、电路、灯具、中央空调装置等，即便另行出租于他人，还需进行彻底修缮，给原告造成巨大损失。为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决！弘珂体育辩称，一、弘珂体育已支付房租至2020年8月16日，不存在任何拖欠房租的情形，且根据房屋租赁用途、合同约定、新冠疫情影响等因素，双方签订的租赁合同受不可抗力影响予以解除，大树体育应返还弘珂体育已付的房屋租金、履约保证金、物业费等费用。二、如果有证据证实弘珂体育确实存在欠付水电费的情形，且欠付数额明确具体，弘珂体育愿据实支付。三、弘珂体育不应承担房屋不能恢复原状的损失，且大树体育未提供充分证据证实弘珂体育对涉案房屋装修造成了损失，及损失的具体数额。四、弘珂体育不存在违约行为，大树体育要求弘珂体育支付违约金、赔偿律师费的请求没有事实依据。弘珂体育向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《山东大树体育租赁合同》于2020年4月29日解除；2.判令大树体育返还房屋租金711,750.00元、物业管理费75，000.00元、履约保证金200,000.00元，共计986,750.00元；3.判令大树体育承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年11月3日，双方签订《山东大树体育租赁合同》，约定将济南国际会展中心E座三层2600平方米建筑区域出租给弘珂体育作蹦床等娱乐设施之用，租赁期限自2019年11月5日至2024年9月4日，自签订合同之日起三个月为免租期。合同签订后，弘珂体育依约交付了20万元履约保证金、六个月房屋租金71.175万元、一年物业费7.5万元。但大树体育未按照合同约定时间交付房屋，其实际交付房屋的时间为2019年11月16日。弘珂体育系武汉市企业，员工多数为武汉籍，受春节假期和新冠肺炎疫情等多重因素影响，弘珂体育仅对房屋进行了少部分装修改造即停工。而且弘珂体育承租房屋的目的是作娱乐实施之用，因疫情影响，武汉市于2020年4月8日“解封”，济南市至今未解除对室内游乐设施的的管控。受上述因素影响，租赁房屋已不符合约定用途，且作为承租方的反诉人没有任何收入，租金交付义务受直接影响导致客观已不能履行双方签订的租赁合同，应当认定为不可抗力。据此，弘珂体育于2020年4月29日向大树体育送达了《解除房屋租赁合同通知书》。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、《山东高院民一庭法官会议：涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考》、《省委经济运行应急保障指挥部关于印发加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则的通知》、《山东省财政厅山东省人民政府国有资产监督管理委员会关于做好疫情防控期间减免房产租金相关工作的通知》，大树体育应返还全部已付款项。大树体育对反诉辩称，弘珂体育以不可抗力提出解除的合同理由不成立。1.本案疫情导致的不可抗力最迟在2020年4月8日后已经消除。根据《关于规范疫情防控引导生活性服务业有序开业复工的指导意见》（济南市新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组指挥部第140号通知）自2020年2月19日济南各行业开始复工。根据《济南市疫情防控分类指南》（济南市新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组指挥部第211号通知）第四部分的规定，自2020年3月13日复工复产取消承诺、备案、审批等，全面复工复产。武汉于2020年4月8日全面解封。因此，弘珂体育在不可抗力情形消除后，于2020年4月29日提出以不可抗力提出解除合同的理由不成立。2.租赁房屋处于装修初始阶段，尚未对外营业，本来就没有收入，因此不存在疫情期间减少收入的情况。3.本合同的租赁期限是2019年11月5日起至2024年9月4日止，疫情全面防控仅有几个月的时间，而合同租赁期限接近5年。疫情不仅不影响合同目的的实现，还促使大众更加注重锻炼身体，多多参加体育活动，以提高免疫力，因此，弘珂体育提出不能实现合同目的的理由不成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月3日，大树体育（甲方）与弘珂体育（乙方）签订《山东大树体育租赁合同》，约定大树体育将位于济南国际会展中心E座三层2600平方米房屋出租给弘珂体育作蹦床空间使用。租赁期自2019年11月5日起至2024年9月4日止。第三条租赁期限约定3.2甲方通知乙方办理房屋交接之日（三日内）为房屋交付日期，自房屋交付之日起3个月为乙方装修时间，装修期限届满后次日开始计租。3.3乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方书面签章同意……。第四条租金及支付方式约定，4.1该房屋租金为：第一租赁年：2019年11月5日起至2020年11月4日；2元/天˙平米。年租金为1898000元。第一年三个月免租期；第一年实际交付1423500元。付款时间：合同签订后当天付款711750元；2020年4月4日付款711750元。第五条租赁期间相关费用及税金约定，5.1乙方应按时交纳自行负担的水、电、物业服务费、垃圾清运费、化粪池清淤费等所有费用。第六条房屋修缮与使用约定，6.2乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。另查明，弘珂体育于2019年9月2日向大树体育支付20万元、于2019年12月2日分别支付50万元、286750元，合计986750元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。大树体育与弘珂体育签订的《大树体育租赁合同》系双方的真实意思表示、合法有效，双方亦予以认可，本院予以确认。合同一经成立，即对双方产生法律效力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，二、依法准确适用不可抗力规则。……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案为房屋租赁合同纠纷，根据双方签订的《山东大树体育租赁合同》的约定，大树体育一方的主要义务为交付房屋，并保障弘珂体育对房屋的正常使用。弘珂体育一方的主要义务为按照约定支付租金及履约保证金。本案中的涉案房屋已交付，并正常使用，弘珂体育亦支付了半年的租金及押金、物业费。虽然受到新冠肺炎疫情的影响，弘珂体育在疫情期间无法正常经营，但弘珂体育仍可以继续使用房屋，双方的义务均可以正常履行，并不存在因新冠肺炎疫情的影响而导致其义务部分或者全部不能履行的情况。由此可见，新冠肺炎疫情的影响确实存在，但影响的是弘珂体育的经营状况，并不影响其与大树体育之间的租赁合同的履行，故对于弘珂体育以新冠肺炎疫情影响为由，要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。由于弘珂公司已实际不再继续使用涉案房屋，并要求解除合同，如果要求双方继续履行合同，则会给双方造成更大的损失，故对于双方签订的《大树体育租赁合同》，本院予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于房屋租金、履约保证金及物业费，双方均认可弘珂公司支付了租金71.175万元、履约保证金20万元、物业费7.5万元，但弘珂体育认为租金交到2020年6月20日。双方签订的合同第四条租金及支付方式的约定，第一年年租金为1898000元。免租期三个月；第一年实际交付1423500元。付款时间：合同签订后当天付款711750元；2020年4月4日付款711750元。根据上述合同内容的理解，大树体育给予的三个月免租期并不是在租赁开始后的前三个月不收取租金，而是在原租金1898000元的基础上减免三个月的租金，得出合同约定的第一年实际交付租金1423500元。故，弘珂体育交纳的711750元租金应为自2019年11月5日至2020年5月4日的租金。结合合同第四条“2020年4月4日付款711750元”的约定，亦符合提前一个月支付租金的交易习惯。1.至庭审时，弘珂体育与大树体育未办理交接，弘珂体育应当支付此期间的租金。自2020年5月5日至7月24日的租金为42.12万元（2元/天˙平米×2600平米×81天），弘珂公司应当支付。由于弘珂公司已支付了20万的履约保证金和7.5万元的物业费，从中扣除后，弘珂体育应向大树体育支付租金14.62万元。对于2020年7月25日至实际返还房屋之日的租金，大树体育可另行主张。2.对于水电费，合同第五条租赁期间相关费用及税金约定水电费用由弘珂体育负担，弘珂体育亦表示愿意据实支付，故对于自2019年11月5日至2020年7月24日的水电费用，待确定具体数额后弘珂体育予以结清，本案中不再予以扣除。对于2020年7月25日至实际返还房屋之日的水电费用，大树体育可另行主张。3.对于违约金和律师费，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。虽然弘珂体育未按照约定于2020年4月4日支付下半年租金711750元，但由于受疫情影响，弘珂公司经营受损，其逾期支付租金的行为不构成违约，故对于大树体育要求支付违约金46975元、律师费5000元的诉讼请求，本院不予支持。4.对于大树体育要求恢复原状的诉讼请求，弘珂公司认可拆过5节空调通道、办公区、卫生间、淋浴间和顶棚。但由于弘珂体育租赁涉案房屋是用作蹦床使用，该运动需要空间，势必要拆除部分空调通道、办公区、卫生间、淋浴间和顶棚等设施。但拆除行为没有危及房屋主体结构，属于合同第六条约定的合理使用的范围。合同约定的租赁期为五年，弘珂公司在租赁未满一年便解除了租赁合同，相对于五年的租赁期而言，拆除行为会给大树体育造成一定损失。但由于受疫情的影响，大树体育应当给予弘珂体育一定的租金减免。本院综合考虑弘珂公司拆除部分设施的行为、因新冠肺炎疫情应给予的租金减免、大树体育给予的减免三个月租金的免租期优惠，相互折抵，弘珂体育不再对其拆除的设施设备恢复原状、大树体育也不再因疫情另外给予弘珂体育房租减免。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）山东大树体育产业有限公司与被告（反诉原告）武汉弘珂体育发展有限公司签订的《大树体育租赁合同》；二、被告（反诉原告）武汉弘珂体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）山东大树体育产业有限公司支付自自2020年5月5日至7月24日的租金14.62万元；三、被告（反诉原告）武汉弘珂体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内结清自2019年11月5日至2020年7月24日的水电费用（以实际发生金额为准）；四、驳回原告（反诉被告）山东大树体育产业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉弘珂体育发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14373.52元，减半收取7186.76元，由原告山东大树体育产业有限公司负担3593.38元，由被告武汉弘珂体育发展有限公司负担3593.38元。反诉案件受理费10630元，减半收取5315元，由反诉原告武汉弘珂体育发展有限公司负担2657.5元，由反诉被告山东大树体育产业有限公司负担2657.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 马东升二〇二〇年八月二十六日法官助理 李洪星书 记 员 邓成皓