广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13512号上诉人（原审被告）：周泽南，男，汉族，1983年8月15日出生，住所地广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）：深圳市亲孝源养老投资股份有限公司，住所地广东省深圳市大鹏新区。法定代表人：萧钰琳，总经理。上诉人周泽南因与被上诉人深圳市亲孝源养老投资股份有限公司（以下简称亲孝源公司）物权保护纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初19604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人周泽南上诉请求：改判从2018年6月26日到7月10日房租200元。被上诉人亲孝源公司未向本院提交书面答辩意见。亲孝源公司向一审法院起诉请求：1.周泽南赔偿其强行侵占亲孝源公司房屋期间给亲孝源公司造成的房屋租金损失652680元（侵占期间自2015年10月1日至2018年7月10日）；2.周泽南赔偿其强行侵占亲孝源公司房屋期间所产生的水费1320元、电费5371.66元；3.周泽南承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：XX工业园X号宿舍位于XX镇XX小区，登记的权利人为深圳知己迅联通讯有限公司（以下简称知己公司）。2015年9月亲孝源公司承租了XX工业园3号宿舍整栋用于分时康养项目，作为老人养老居所出租使用。周泽南系案外人天泽公司的法定代表人。2014年10月10日，天泽公司与亲孝源公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定天泽公司以包工包料方式承包XX工业园X号X楼宿舍客房装修工程，工期为2014年10月15日至2015年1月25日。合同签订后，天泽公司开始施工。在施工过程中，双方对工程款支付、工期、工程质量等问题产生争议，天泽公司于2016年向一审法院起诉亲孝源公司和知己公司，要求两公司连带支付剩余工程款1830158.5元及其利息并赔偿损失。一审法院作出（2016）粤0307民初14295号民事判决后，亲孝源公司和知己公司不服，提出上诉。深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终18379号民事判决，判决亲孝源公司向天泽公司支付剩余工程款1413140元及其利息，知己公司承担连带清偿责任等。该案件现在执行过程中。该判决查明：2016年6月16日亲孝源公司向天泽公司发出《关于要求撤出场地的函》，陈述涉案工程已竣工，截至发函之日已支付工程款1138862元，代为支付工人工资870000元，两项合计已超过合同约定的付款进度，但天泽公司一直不办理验收结算手续，且未移交装修场地，给亲孝源公司造成了经济损失，要求天泽公司立即办理结算移交手续，撤出占据的部分房间。次日，天泽公司回复称亲孝源公司已于2015年5月将装修场地投入使用，应及时结算工程款，亲孝源公司不确认增加的工程款，也不对天泽公司提供的结算书予以签字确认，导致涉案工程迟迟没有验收结算，给天泽公司造成了损失。2016年6月30日，亲孝源公司出具《证明》，确认涉案装修工程项目已经基本施工完毕，天泽公司负责人周泽南交付了二至五层大门及内门所有钥匙。该判决亦认定从亲孝源公司书面确认收取天泽公司交付的房屋钥匙之日即2016年6月30日起开始计算拖欠工程款的利息。一审庭审时亲孝源公司陈述：涉案装修工程从2014年10月10日开始施工，至2016年年初施工完毕。在天泽公司装修施工期间，周泽南称其没有房屋居住，遂向亲孝源公司租住涉案401、402两间房间以便其装修施工，但双方并未签订书面租赁合同。涉案401、402两间房间总面积共计133平方米，每间房间为66.5平方米。周泽南于2015年10月1日开始占用涉案房间，后在亲孝源公司的多次催促下，才于2018年7月10日搬离涉案房间。亲孝源公司主张房屋租金损失应当按照房产用途即两房一厅床位费的价格9800元/月计算。亲孝源公司为此提供了电话录音、分时养生养老合同书等予以佐证。周泽南确认2015年10月1日至2018年7月10日期间其占用了涉案401房间作为办公和住宿使用，但认为该期间是在周泽南为亲孝源公司装修期间，涉案房屋也在装修范围内，在装修期间尚未将涉案房屋移交给亲孝源公司，因此这段期间周泽南占用该房屋是合理的。装修工程早就基本完工，亲孝源公司也已使用，但亲孝源公司一直认为装修工程存在质量问题，拒绝验收，周泽南也一直在进行维修，故装修工程一直没有彻底结束。因周泽南已投入大量资金用于该装修工程，而亲孝源公司又一直未付款，导致周泽南资金紧张，生活困难，故装修完毕后，周泽南仍居住在该房间。亲孝源公司陈述：涉案装修工程在2015年12月31日就已基本完工，但双方因装修质量、工程款支付等问题发生争议，一直没有办理竣工验收和移交手续。关于亲孝源公司主张的水电费。一审庭审时亲孝源公司提供了电表数据的照片。周泽南对此不予确认，主张双方没有确认过用电额，无法证明电费金额和水费金额。周泽南并陈述其占用涉案房屋期间，每个月一般用水两吨左右，用电二十度左右，每个月的水电费约二十、三十元左右。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。亲孝源公司向房屋所有权人知己公司承租XX工业园X号宿舍楼整栋，对租赁房屋依约享有占有、使用、收益等权利。亲孝源公司将涉案租赁房屋发包给天泽公司进行装饰装修，在装饰装修期间，因装饰装修的需要天泽公司依约可占有涉案租赁房屋以便开展装修施工活动。周泽南系天泽公司的法定代表人，在装修期间因为装修施工、管理活动的需要占有涉案401房间，当时亲孝源公司未提出异议，该期间不应认为是周泽南强行侵占涉案房屋的期间。亲孝源公司要求周泽南赔偿该装修期间的房屋租金损失，理由不充分，一审法院不予支持。关于装饰装修的期间，亲孝源公司主张2015年12月底装修工程即已基本完工，周泽南主张装修工程一直没有彻底结束。一审法院认为，深圳市中级人民法院（2018）粤03民终18379号民事判决已认定2016年6月30日天泽公司向亲孝源公司交付了涉案装修房屋的钥匙，并判决从2016年6月30日起开始计算拖欠工程款的利息，因此，涉案装修工程实际交付之日应认定为2016年6月30日。装修工程既已完工并实际交付，周泽南理应搬离涉案401房间。周泽南仍继续占用该房间，缺乏法律依据和正当理由。周泽南陈述因亲孝源公司未付款，导致周泽南资金紧张，生活困难，故仍居住在该房间。一审法院认为，周泽南与亲孝源公司发生工程款等争议，应当采取合法途径向亲孝源公司主张（事实上周泽南担任法定代表人的天泽公司已于2016年向一审法院起诉）。周泽南明知装修工程已完工并实际交付给亲孝源公司，且天泽公司亦起诉主张拖欠的工程款，仍继续无故占用涉案401房间，周泽南明显侵害了亲孝源公司作为承租人对涉案租赁房屋享有的占有、使用、收益等权利。亲孝源公司要求周泽南赔偿相应的租金损失，理由成立，一审法院予以支持。即周泽南应当向亲孝源公司赔偿2016年7月1日至2018年7月10日期间周泽南无理占用涉案401房间给亲孝源公司造成的租金损失。现无充分证据证明周泽南亦占用了涉案402房间，故亲孝源公司要求周泽南赔偿402房间的租金损失，缺乏事实依据。关于租金损失标准，亲孝源公司主张按照房屋用途即作为养老项目的床位费价格标准来计算。一审法院认为，首先，作为养老项目的床位费，包含了亲孝源公司提供的分时养生养老的各项服务及入住房间的各项配套设施的使用，而周泽南占用401房间期间，亲孝源公司未提供上述服务，亦未配备相关配套设施。其次，该床位费标准是亲孝源公司自行制定，并非行业指导性标准，具有较大的随意性。综上，亲孝源公司主张按照养老项目的床位费价格标准计算租金损失，明显不合理，一审法院酌定按照同期同地段深圳市房屋租金指导性标准计算。经查，2016年度至2018年度该地段的租金指导性标准均为7元/平方米/月。周泽南陈述涉案401房间面积为66.5平方米，周泽南未表示异议，一审法院予以确认。综上，租金损失应为11327.17元（66.5×7×24+66.5×7÷30×10）。关于水电费损失。一审法院认为，亲孝源公司主张周泽南强行侵占房屋期间产生水费1320元、电费5371.66元，周泽南予以否认。亲孝源公司仅提供电表照片，明显不足以证明用水、用电的具体数额及金额，一审法院对亲孝源公司主张的上述水电费损失金额不予确认。但周泽南自认每个月的水电费约二十、三十元左右，一审法院酌定按照每月30元的标准计算水电费金额。按此计算，周泽南应当赔偿亲孝源公司水电费损失730元（30×24+30÷30×10）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、周泽南自判决生效之日起十日内向亲孝源公司赔偿房屋租金损失11327.17元；二、周泽南自判决生效之日起十日内向亲孝源公司赔偿水电费损失730元；三、驳回亲孝源公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，付款义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10394元（亲孝源公司已预缴），由亲孝源公司承担9355元，周泽南承担1039元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物权保护纠纷，双方争议的焦点为：一、周泽南是否是支付租金的责任人；二、周泽南应当支付租金的时间期限和金额；三、周泽南应当支付的水电费。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，周泽南主张，一审法院查明事实不清，应当查清事实，周泽南占用房屋的行为是个人行为还是职务行为，亲孝源公司拖欠天泽公司工程款，天泽公司占用房屋，如有房租也应当要求天泽公司承担。本院认为，本案系物权保护纠纷，并非合同纠纷，在一审过程中，周泽南承认是其占有并使用涉案房屋，则其是直接侵权主体，亲孝源公作为涉案房屋的合法使用权人，有权向周泽南主张权利。关于焦点二，周泽南主张，在房屋装修期间其占用房屋属于合理使用，双方是默认同意该行为的，因此，周泽南不应当支付租金，即使支付也应当从亲孝源公司员工与周泽南谈话之日起算，另外涉案房屋的实际使用面积也没有66.5平方米，最多27平方米，应当按照该面积计算租金。本院认为，亲孝源公司将涉案房屋发包给天泽公司进行装饰装修，在装修期间，天泽公司占有涉案房屋用以开展施工活动，系合理使用。但是，2016年6月30日，天泽公司的装修工程已经结束，并向亲孝源公司交付了房屋，周泽南其后仍然占用涉案房屋并无合法理由，一审法院认定周泽南应当从2016年7月1日起支付租金到其实际搬离之日，即2018年7月10日止，有事实和法律依据，本院予以维持。关于房屋面积，周泽南主张涉案房屋的实际面积小于一审认定的面积，但未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。一审法院以2016年至2018年同等地段房屋的租金指导价计算周泽南应当支付的租金，并无不妥，本院予以维持。关于焦点三，周泽南主张，其是在亲孝源公司默许的情况下占有涉案房屋，因此应当零房租、零水电费。本院认为，如前所述，周泽南占用涉案房屋并无合法理由，其在占用期间也实际有水电费的支出，在周泽南对亲孝源公司主张的水电费金额不予认可的情况下，一审法院酌定水电费的金额，并无不妥，对此，本院予以维持。综上，周泽南的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83.18元，由上诉人周泽南负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年八月十三日书记员 付红萍（兼）