广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终806号上诉人(原审原告)：吕宝，男，汉族，1988年11月13日出生，住所地：梅州市梅江区***。委托诉讼代理人：张萍，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳玮，广东客中梅律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梅州大百汇品牌产业园有限公司，住所地：梅江区芹洋半岛***。法定代表人：欧晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱灵谱，该公司职员。上诉人吕宝因与被上诉人梅州大百汇品牌产业园有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初424号民事判决，向本院提起上诉。上诉人吕宝及其委托诉讼代理人张萍，被上诉人梅州大百汇品牌产业园有限公司的委托诉讼代理人朱灵谱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吕宝上诉请求：1、撤销(2020)粤1402民初424号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间构成的是预约合同法律关系，一审法院认定形成商品房买卖合同法律关系属于认定事实不清，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，而本案上诉人与被上诉人签订的《百汇嘉印花园商品房认购书(梅州恒大御景半岛)》(编号：G0002489，以下简称“认购书”)只约定了商品房基本状况、价款、付款方式和时间，对于交付使用条件日期、装饰设备标准、配套基础设施和公共设施的交付条件、办理产权登记的事宜等诸多重要的内容未作约定，并不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的应当明确的内容，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的认购协议认定为商品房买卖合同的情形。且双方在认购书上还特别约定双方需签署《商品房买卖合同》，这表明认购书是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该认购书订立商品房买卖合同。可见无论从司法解释规定还是双方的约定本意，该“认购书”均为预约合同而非商品房买卖合同。二、被上诉人逾期不与上诉人签订商品房买卖合同已经构成根本性违约，上诉人有权据此行使法定解除权，解除认购书。1、上诉人与被上诉人于2018年9月7日签订认购书，当日上诉人支付了首期房款39099元，按《认购书》第二条第3款的约定，被上诉人应同时与上诉人签署《商品房买卖合同》，但被上诉人至今未与上诉人签订商品房买卖合同，被上诉人不按照认购书的约定签署《商品房买卖合同》，导致上诉人的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，上诉人有权解除认购书。三、退一步而言，如果认购书的性质属于商品房买卖合同，那么被上诉人未按照相关规定办理网签备案手续，亦构成根本违约，上诉人同样有权单方解除合同。如果按一审法院认定的认购书属于商品房买卖合同关系，但双方在合同中未约定办理产权证的时间，而网签是办理产权证的必备程序，故被上诉人应根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定办理网签手续。但被上诉人未在规定时间内办理网签手续，而按一审查明的商品房预售许可证有效期至2019年7月20日的事实来看，被上诉人的预售许可证已过期，过期后亦无法办理网签手续。被上诉人未按相关规定办理网签的行为已构成违约，并导致上诉人的合同目的不能实现，上诉人有权解除合同。四、被上诉人出售房屋时提供的《房屋平面图》是合同内容的构成部分，被上诉人出售的店铺现状与《房屋平面图》不符，已构成预期违约，上诉人有权单方解除合同。上诉人的销售代表刘洲带上诉人看房时，表示涉案店铺二层比一层多出一库角可利用，但该库角不能计入产权证面积故以赠送形式由上诉人利用，对此被上诉人销售时提供的SC21-05、06号店铺的《房屋平面图》可以印证，二层的库角是05号店铺的构成部分，属于涉案5号店铺的范围，上诉人当时也就是基于此才决定购买该店铺。该《房屋平面图》虽没有上诉人盖章，但这是被上诉人的宣传资料之一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人交付店铺时应按《房屋平面图》的内容交付。但上诉人诉前实地查看发现库角并不在涉案的5号店，而是砌筑在6号店，而被上诉人在一审庭审中亦否认涉案店铺有库角，可见被上诉人已以其行为表明交付店铺时不会按已构成合同内容的《房屋平面图》交付，被上诉人已构成预期违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，上诉人亦有权解除认购书。综上所述，由于被上诉人的违约行为，导致上诉人无法实现合同目的，上诉人有权单方解除合同，并要求被上诉人返还购房款及承担双赔返还定金的违约责任。被上诉人梅州大百汇品牌产业园有限公司辩称:一、上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系，上诉人在上诉状说《认购书》的内容不符合《商品房销售管理办法》第16条关于商品房买卖合同的有关内容，但该条款针对的是已签订认购书但未实际履行的情况。而在本案中，上诉人已实际支付部分房款，被上诉人也接受了相应的房款，应当认定上诉人与被上诉人之间已经达成了商品房买卖合同的合意，成立了商品房买卖合同关系，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第三十六、三十七条的规定并无不当。二、根据梅州市房地产管理部门的相关规定，购房人在支付房款比例达30%以上的才能完成网签备案手续，但上诉人实际支付比例未达到网签备案的要求，因此未能办理网签备案手续也并非是被上诉人原因造成的。三、上诉人在一审提交的《房屋平面图》并非上诉人在购房时由被上诉人提供，该图纸并非《认购书》的附件，不能作为房屋交付状况的依据一审原告吕宝向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年9月7日签订的《百汇嘉印花园商品房认购书（梅州恒大御景半岛）》；2.判令梅州大百汇品牌产业园有限公司双倍返还定金4万元（定金2万元）；3.判令梅州大百汇品牌产业园有限公司返还已付购房款274,549元和服务费300元；4.判令梅州大百汇品牌产业园有限公司支付自2018年9月7日起以购房款59,099（定金20,000元+购房款39,099元）为基数，按年利率6%计算至付清上述款项之日止的利息（其中暂计至2020年3月7日的利息为5318.91元）；支付自2019年3月1日起以购房款235,450元为基数，按年利率6%计算至付清上述款项之日止的利息（其中暂计至2020年3月1日的利息为14,127元）；5.由梅州大百汇品牌产业园有限公司承担本案的讼费用。一审法院认定事实：梅州大百汇品牌产业园有限公司是一家经营房地产开发与销售等的企业。对项目名称为百汇嘉印一期A地块***，于2018年7月20日取得了商品房预售许可证，有效期至2019年7月20日。2018年9月7日，双方当事人签订了一份《百汇嘉印花园商品房认购书（梅州恒大御景半岛）》（以下简称“认购书”），双方约定：1.吕宝认购梅州恒大御景半岛（百汇嘉印花园）楼盘一期沿街商铺SC21-05单元，该商品房的规划用途为商业。2.商品房建筑面积共102.82平方米，单价为11496元/㎡，其中套内建筑面积100.63平方米，单价为11746元/㎡，总金额为1,181,970元。3.吕宝同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），梅州大百汇品牌产业园有限公司在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。4.吕宝选择分期付款方式付款：吕宝须于2018年9月8日前支付首期房款39,099元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年3月6日前付清236,394元；于2019年9月6日前付清295,493元；2020年3月6日前付清295,493元；于2020年9月6日前付清295,491元；如未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一支付违约金。5.吕宝必须在约定的付款方式和期限内到梅州恒大御景半岛销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，梅州大百汇品牌产业园有限公司无须通知吕宝，可另行销售该房屋。6.如吕宝履行完毕本认购书义务但梅州大百汇品牌产业园有限公司未能为吕宝保留该房号的，梅州大百汇品牌产业园有限公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任。吕宝于2018年9月6日支付了20,000元定金给梅州大百汇品牌产业园有限公司；于2018年9月7日支付了首期款39,099元，当日梅州大百汇品牌产业园有限公司向吕宝出具了59,099元的购房款收据；吕宝于2019年3月1日支付了235,450元，当日梅州大百汇品牌产业园有限公司向吕宝开具了金额为235,450元的购房款收据。2018年9月7日，潮州市名成房地产咨询有限公司开具一张服务费为300元的代收收据给吕宝。因双方一直未签订商品房买卖合同，且未交付店铺双方产生纠纷，吕宝遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。一审法院认为：原、被告签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告亦取得了预售许可证，属合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。本案争议焦点是原告的诉请能否得到支持。首先，关于原、被告是否形成房屋买卖法律关系的问题。虽然原、被告签订的认购书约定在一定期限内签订商品房买卖合同，双方之间形成预约合同法律关系。但在签订认购书后，原告除向被告支付了定金20,000元外，在未签订商品房买卖合同的情况下仍继续向被告支付了两期的购房款，而被告亦接收了该两笔购房款。同时被告于2018年9月7日将定金20,000元转为购房款出具了金额为59,099元的购房款收款收据给原告。根据预约合同的性质，支付购房款的行为不应视为对预约合同的履行。因此，结合双方在订立《认购书》后的履行情况，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定原、被告之间达成了商品房买卖合同的合意，成立了商品房买卖合同法律关系。其次，关于原告主张解除双方签订的《认购书》的问题。1.原告以被告在签订《认购书》后未按约与其签订《商品房买卖合同》为由要求解除《认购书》，根据上述论述，该认购书应认定为商品房买卖合同，原、被告之间已形成商品房买卖合同关系，而非商品房预约合同关系。因此，原告以未签订《商品房买卖合同》为由要求解除《认购书》依据不足，不予采纳。2.原告以涉案店铺现状与签订认购书时的现状不符为由，要求解除双方签订的《认购书》，原告为支持其主张提交了附件一《房屋平面图》，主张在签订认购书时涉案店铺存在一个库角，但原告提交的《房屋平面图》中没有任何单位的盖章，无法证实其来源。而根据被告提交的涉案店铺的《房产分户图》，该分户图中显示涉案店铺不存在库角，且该分户图测绘涉案店铺建筑面积为103.10㎡，与认购书约定的店铺面积基本相符，并不存在面积严重减少的情形。因此，原告以涉案店铺现状与约定标的不符为由要求解除认购书，依据不足，不予采纳。3.原告以被告至今未向原告交付涉案店铺为由要求解除认购书，因双方在认购书中未对交付店铺时间进行约定，亦未签订补充协议对此进行补充约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，截止至起诉之日，原告尚未向被告付清涉案店铺的购房款，原告以被告未交付店铺为由要求解除合同，理由不充分，不予采纳。4.在本案诉讼过程中，被告明确表示涉案店铺未另行出售，双方之间的合同关系可以继续履行。综上，因双方签订的《认购书》中未约定解除合同条件，原告亦未能举证证实存在法定解除的情形，现原告诉请解除《认购书》、要求被告退还购房款、双倍返还定金及承担违约责任，于法无据,不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吕宝的全部诉讼请求。一审案件受理费6309.92元（原告已预交），减半收取为3154.96元，由原告吕宝负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案所涉商品房《认购书》具备了商品房买卖合同的主要内容，且上诉人已交付了部分购房款，据此应认定双方形成了商品房买卖合同关系。上诉人没有证据证明双方未签订商品房买卖合同是因被上诉人的原因造成，亦没有证据证明本案所涉商品房买卖合同未办理网签备案手续，是上诉人交款额度已符合办理网签的条件却因被上诉人的原因未办理网签手续。由梅州市资源测会院出具的本案所涉店铺的房产分户图载明该所涉店铺的建筑面积为103.1平方米，与双方签订的商品房认购书基本相符。上诉人提交的房屋平面图不是双方签订的商品房认购书约定的附件，在被上诉人不予认可的情况下，该房屋平面图不能作为双方商品房《认购书》的组成部分亦不能视为双方的约定。综上，上诉人认为双方未形成商品房买卖合同关系，被上诉人未办理本案商品房的网签手续构成根本违约，被上诉人逾期不与上诉人签订商品房买卖合同构成根本违约，被上诉人出售的房屋现状与约定不符构成预期违约，上诉人有权单方解除合同的上诉请求不予支持，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6309.9元（已由上诉人吕宝预交），由上诉人吕宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇二〇年七月三十一日法官助理 赖志明法官助理 邱泳婷书 记 员 幸静容