北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2586号原告：安文生，男，1968年3月18日出生，汉族，北京安利达建筑技术有限公司经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈健，河北同伦律师事务所律师。被告：常永平，男，1963年4月20日出生，汉族，农民日报社职员，住陕西省。被告：付红芳，女，1967年3月10日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：庄悦明，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宇晴，北京市百瑞律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。原告安文生与被告常永平、付红芳、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安文生及其委托诉讼代理人陈健，被告常永平，被告付红芳及其委托诉讼代理人梁宇晴，被告链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安文生向本院提出诉讼请求：1.判决被告常永平、付红芳返还原告购房款229万元及相应利息损失；2.判决被告常永平、付红芳、链家公司共同赔偿原告损失270万元（按房屋差价计算，以评估值为准）。诉讼过程中，安文生变更诉讼请求为：1.判决被告常永平、付红芳返还原告购房款229万元及相应利息损失（以229万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年10月29日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际返还购房款之日止）；2.判决被告常永平、付红芳、链家公司共同赔偿原告损失255.8万元，并支付相应的迟延履行利息（自生效法律文书确定的履行期间届满之日起计算）；3.判决被告链家公司返还中介费59540元及利息损失（以59540元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年10月29日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际返还之日止）。事实和理由：2013年3月2日，安文生通过链家公司购买常永平名下的北京市昌平区××镇××小区××号楼××单元××室房屋。后安文生履行了全部合同义务，并在昌平区办理了不动产登记，将房屋变更到自己名下。但安文生2017年7月得知，经链家公司介绍并居间促成的房屋系常永平无权处分的房屋，常永平的前妻付红芳以该房屋是其与常永平的夫妻存续期间的共同财产，常永平无权单独处置为由，起诉请求判决该房屋买卖合同无效。2018年7月4日，北京市海淀区人民法院作出（2017）京0108民初39686号民事判决书，确认上述买卖合同无效，责令安文生退还房屋，后经北京市第一中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。安文生认为，根据《合同法》第五十八条规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应该互相返还，而原判决仅判决了安文生向常永平、付红芳返还房屋，并未判决该二人返还购房款并支付相应利息，这严重侵害了安文生的利益，安文生只能另行起诉。在安文生与常永平签订的合同第五条中，常永平作出了对房屋产权无纠纷的保证，链家公司在明知的情况下，协助被告伪造诉讼文书（该事实已经被原判决确认）以促进居间业务成立，收取居间费。安文生败诉是三被告严重的过错行为造成的，最终导致安文生无家可归，现房价已经增长一倍，根据相关法律规定，安文生的购房损失应该由三被告共同承担，并应该返还其已经收取的购房款和费用。故安文生向法院提起诉讼。常永平辩称：一、关于第1项诉讼请求，常永平同意由常永平和付红芳共同返还安文生229万元购房款，但不同意支付相应利息损失。涉案房屋原是常永平和付红芳夫妻关系存续期间的共同财产，2013年3月，该房屋因常永平为筹钱救命出售给安文生，所得的229万元售房款已全部用于常永平的肝癌和肝移植治疗，在常永平与付红芳2015年的离婚案件中已经处理过了。离婚案（2015）朝民初字第31607号一审判决书认为“常永平提交上述证据证明售房款的用途及支出，且双方对于售房款已明确提出处理意见，此并不属于伪造债务企图侵占共同财产法定情形，本院对于付红芳的分割请求不予支持”。现涉案房屋判决回归常永平和付红芳共同所有，该229万元售房款应作为常永平和付红芳的共同债务，共同返还。可通过变卖该房屋偿还债务，或待常永平与付红芳关于该房屋回归后的分割诉讼结束后一并处理。常永平不同意支付相应利息损失，理由是：自涉案房屋买卖合同无效判决（2018）京01民终8544号判决生效后，安文生既没有按判决的要求腾出房屋，也没有配合常永平办理过户手续，涉案房屋一直在安文生名下，被安文生占有使用。如果安文生坚持要求支付利息损失，常永平要求其支付使用期间的房租费，目前该房屋的月租金为13000元左右。二、关于第2项诉讼请求，常永平不同意承担任何损失赔偿，导致2013年涉案房屋违法交易的责任全部在安文生和链家公司。事实和理由如下：1.安文生明知自己2013年并不具备在京购房资格，却寻求在京购房，该行为本身就违反北京市相关法规，是安文生的过错。2.涉案房屋的交易和过户是常永平和安文生共同委托链家公司作为中介办理的。常永平、安文生与链家公司在交易中签订了正规的房屋买卖三方合同，而该房屋的过户则是链家公司用一个伪造的山东莘县法院的调解书以法院判决、仲裁房屋转移的方式办理的过户手续，三方合同并没有在昌平区建委备案，链家公司在明知安文生不具备在京购房资格的情况下，通过这种非法的方式为其变通，这些都是链家公司一手操作，故意而为，链家公司应负全部责任。3.常永平在该房屋的交易、过户过程中没有任何过错。常永平作为该房屋的出售方，提供的房源是真实、合法的，售房是为了筹钱救命，理由是正当的、合理的，售房信息是在网上公开发布的，并且与安文生和链家公司签订了正规的房屋买卖三方合同，常永平完全尽到了自己应尽的法律义务。4.常永平在涉案房屋买卖的商谈、合同签订及过户过程中对法院的调解书以及该房屋以调解书方式过户完全不知情，在整个过程中，链家公司从未提及调解书的事。直到2013年7月，常永平得知自己被莘县公安局以伪造文书罪在全国通缉后，才知道有这样一个调解书，也才知道安文生当时不具备在京购房资格。2013年7月19日晚，常永平得知自己被山东莘县公安局网上通缉后，感到非常意外和震惊，立即给农民日报社社长打了电话说明情况，请求报社帮助解决。请求帮助的理由是：通缉令说常永平在逃，常永平一个重病号不是在医院就是在家，何来在逃一说？当时的情景是：2013年6月26日，常永平在医院做化疗时接到山东聊城的一个电话，对方说是莘县公安局的，要了解一个情况，常永平当时明确告诉对方人在住院，住在北京人民医院，对方没有提及任何具体事情简短几句就挂断了，后来也没有来医院找，之后也再没有与常永平有任何联系。仅凭这么一次简短的通话，连面都没见，具体什么事情都没讲，在常永平既不存在躲避、更不存在逃跑的情况下就对常永平发出了全国通缉令，常永平不能接受。报社了解到这个情况后，通过公安部请莘县公安局尽快来北京调查了解。随后莘县公安局两位刑警来北京在农民日报社会议室对常永平进行了调查询问，常永平如实将售房的原因、过程作了陈述，完了后两位刑警当时就表示常永平伪造文书的可能性不大，但按规定要对常永平取保候审一年。一年后的2014年8月20日，莘县公安局给常永平寄来了解除取保候审的文书。自从在农民日报社会议室那次询问后，公安就再没有找过常永平。房屋买卖手续繁杂，常永平是第一次卖房，对卖房的手续和程序不懂，所以委托链家公司作中介，链家公司作为专业中介机构，有责任、有义务对交易内容进行核实、核验，对重要条款和事项给买卖双方提醒、提示。链家公司不仅没有尽到应尽的法律义务，反而用伪造的法院文书帮安文生变通。签订合同及办理过户需要常永平签字的文件很多，因为有链家公司作中介，出于对链家公司的信任，常永平没有也不可能去把每一份文件逐条细看，链家公司让在哪儿签字就在哪儿签字。常永平没有任何理由在知情的情况下进行这样一个非法的交易，常永平是2013年3月2日与安文生和链家公司签的三方买卖合同，当时正值房地产调控“国五条”出台前夕，房屋买卖异常活跃，很多人拿着全款求房若渴，常永平卖给谁不行，非要卖给不具备资格的安文生？而且是一个涉及刑事犯罪的非法交易。综上所述，依据《合同法》第四百二十五的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。三、2013年，常永平是在生命垂危、被原妻子付红芳遗弃，为挽救生命的特殊情况下出售涉案房屋的，是合理、合法的。常永平为农民日报社记者，2009年被报社派往陕西记者站工作。2013年1月31日晚10点多，常永平的腹部突然剧痛，随即去了陕西省人民医院急诊检查，被诊断为肝癌。第二天早上常永平向在北京的付红芳打电话说了这一情况，并让付红芳尽快在北京联系医院，回北京治疗，付红芳听到常永平是肝癌后当时在电话上就拒绝了让她联系医院的请求，说她太忙，没有时间照顾常永平，让常永平在西安治疗，不要回北京。就在这唯一一次通话后，常永平就再也联系不到付红芳了，打电话不接，发短信不回，常永平的家人也多次给付红芳打电话同样没有回音。常永平回到北京后，经人民医院进一步检查诊断，确诊为肝癌晚期。经过多方咨询了解后，认为肝移植是挽救和延长生命的最佳方案，但器官移植花费巨大，又不在医保范围内，需全部自费，因夫妻共同财产基本由付红芳掌握，就是在这样的情况下，为救命，常永平只有卖房筹钱换肝。常永平于2013年3月4日在人民医院做了第一次消融切除手术，2014年10月22日在武警总医院做了肝移植手术。依照《婚姻法》司法解释一第十七条第一款第（一）项及《婚姻法》司法解释三第四条第一款第（二）项的规定，常永平处分夫妻共同财产因重病需要，属于合理的事由，不属于非法转移夫妻共同财产。在常永平与付红芳的离婚案件中，付红芳提出常永平售房是非法转移夫妻共同财产，并要求分割229万元售房款，（2015）朝民初字第31607号民事判决书认为“常永平提交医药费等证据证明售房款的用途及支出，且双方对于售房款已明确提出处理意见，此并不属于伪造债务企图侵占共同财产法定情形，本院对于付红芳的分割请求不予支持”。2015年双方离婚前229万元售房款已全部用于治病，离婚案对该售房款已作处理。四、常永平不同意承担诉讼费。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案尚未经过开庭审理，无法确认诉讼费由哪方承担及承担数额。请求法院驳回安文生的该项诉请。付红芳辩称：一、不同意第1项诉讼请求。在安文生与常永平的房屋交易过程中，付红芳均没有参与，购房款229万元也是给付常永平，因此不应当由付红芳返还购房款。二、不同意第2项诉讼请求。付红芳对卖房过程不知情，是常永平非法处置夫妻共同财产，付红芳不同意出售房屋，曾通过诉讼主张权利。安文生的该项诉讼请求与付红芳无关，付红芳不应当承担任何责任。安文生明知付红芳与常永平存在家庭矛盾，且购房款包含家具，明显损害了付红芳的权益，安文生购房存在主观上的恶意。在房屋买卖合同无效的情况下，所产生的损失与付红芳无关，应当由安文生自行承担后果及损失。安文生主动联系伪造民事调解书并进行过户，已经构成伪造国家公文罪，所获得的利益不应受法律保护。三、安文生的第3项诉讼请求与付红芳无关。四、诉讼费不应由付红芳承担。请求法院驳回安文生的诉讼请求。链家公司辩称，安文生的第1项诉讼请求不涉及链家公司，链家公司不发表意见。不同意安文生的其他诉讼请求。对于安文生陈述的事实和理由链家公司不认可。安文生在2013年3月2日签署了购房承诺书，承诺其符合国家限购政策，具备购房资格。常永平故意隐瞒其未取得配偶同意出售房屋的事实，向链家公司及安文生出具了虚假的配偶同意出售证明以及对涉案房屋有合法完整处分权的声明，事实上该声明及证明均不符合客观事实。北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初39686号民事判决已认定，安文生与常永平提供虚假文件，并承诺没有任何虚假或隐瞒相关事实，根据以上事实，安文生及常永平对于房屋交易存在重大过错。安文生明知其不具备购房资格，却提供虚假购房承诺书，故其主张由链家公司共同赔偿损失并返还中介费，没有合同依据、事实依据和法律依据，请求法院驳回安文生的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常永平与付红芳原系夫妻关系，双方于1999年2月3日登记结婚。婚后双方购买位于北京市昌平区××镇××号楼××单元××的房屋（以下简称××号房屋），并登记于常永平名下。其房屋所有权证（证号：京房权证昌私移字第**）登记的房屋建筑面积为155.52平方米，房屋性质为经济适用住房。常永平与付红芳于2012年发生矛盾，开始分居生活。2013年3月2日，经链家公司居间介绍，常永平与安文生签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定常永平将××号房屋出售给安文生，成交价格为229万元。该合同第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况等。2013年3月2日，常永平（甲方）、安文生（乙方）与链家公司（丙方）签订《居间服务合同》。合同约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就××号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。第一条、居间服务。1.甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2.甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条、居间代理费。因本次交易涉及经适房交易等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为50380元，其中，由甲方承担0元，乙方承担50380元，并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条、权利义务。1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。3.本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理。第四条、违约责任。3.丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。2013年3月2日，常永平（甲方）、安文生（乙方）与中融信公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》。该合同约定：鉴于甲、乙双方就涉案房屋的交易签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同。第一条、服务内容。本合同约定的房屋交易保障服务是指丙方本着诚实守信、尽职尽职的原则，在甲、乙双方房屋交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。具体服务内容如下：1.保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；3.办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续。第二条、收费标准。2.签订本合同当日，乙方向丙方支付保障服务费9160元。签约时，安文生不具备在京购房资格。2013年3月2日，安文生签署《购房承诺书》，主要内容为：本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。2013年3月2日，常永平向链家公司提供《声明》，主要内容为：本人常永平作为××号房屋的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权。本人谨在此严正声明：本人名下的上述房屋未设定抵押。如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担。本案诉讼过程中，安文生向法庭提交《补充协议》一份，该协议载明甲方为常永平、乙方为安文生、丙方为链家公司，协议主要内容为：此协议是乙方购买甲方房屋所签《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议的有效补充，与主合同一起具有同等法律效力。三方友好协商达成如下补充，以兹三方信守：1.为配合更好过户，双方协商甲方出具一份欠条，涉及金额人民币58万元整，在甲方为乙方出具欠条同时，乙方必须支付给甲方同金额的现金，过完户之后，不得拿借条为证追究任何经济责任。2.乙方支付给甲方的58万元整的钱作为总房款的一部分，剩余款项必须于过户当天全部付清。3.丙方作为见证方见证此事。常永平、安文生分别在该协议落款“甲方”、“乙方”一栏处签字，协议落款“丙方”一栏处记载为“北京链家房地产经纪有限公司”，但未有链家公司盖章及签名。经质证，链家公司对该协议的真实性不予认可；常永平、安文生认可该协议的真实性，但对于签订此补充协议的目的，双方均未能作出合理解释，且对于是否实际出具欠条，双方均表示记不清了。上述合同签订后，安文生向常永平支付购房款229万元，常永平将××号房屋交付给安文生。2013年3月6日，安文生向链家公司支付中介费59540元。2013年3月11日，××号房屋转移登记至安文生名下。经查房屋登记档案材料，其中：（1）房屋所有权转移登记审核意见，记载转移类型为法院判决、仲裁机关裁决房屋转移；（2）房屋登记受理通知书，记载申请人（权利人）为安文生、申请人（义务人）为常永平，提交申请材料清单中第10项为人民法院或仲裁委员会生效的法律文书。安文生、常永平分别在“权利人或受托人”、“义务人或受托人”一栏处签名；（3）房屋登记询问笔录，记载安文生、常永平均签字确认申请登记事项是申请人的真实意思表示，并对提交材料的真实性、合法性、有效性负责，没有虚假或隐瞒相关事实，同时确认申请登记房屋非共有房屋（包括夫妻共有）。房屋登记档案材料中有一份标注案号为“（2013）莘民一初字第615号”、落款日期为“2013年3月5日”并加盖院印为“莘县人民法院”的民事调解书。该调解书记载双方当事人自愿达成协议如下：被告常永平自愿同意将其所有的建筑面积为155.52平方米的房屋（该房屋坐落于北京市昌平区××镇××小区××号楼××单元××号，房屋所有权证号为：京房房权证昌私移字第**）价570000元，折抵给原告安文生，被告常永平于本协议签订后十个工作日内协助原告安文生办理房屋过户登记手续。在××号房屋登记档案材料中，并无安文生与常永平签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2013年4月22日，付红芳经向北京市昌平区住房和城乡建设委员会查询，发现××号房屋已于2013年3月11日办理法院判决、仲裁机关裁决房屋转移业务，现房屋所有权人为安文生。后付红芳向山东省莘县人民法院申请撤销（2013）莘民一初字第615号民事调解书，山东省莘县人民法院经审查发现该调解书与该院同一案号案件的案由、原告、被告均不符，认为该调解书涉嫌伪造，遂于2013年5月29日将案件移送山东省莘县公安局立案侦查。山东省莘县公安局于2013年6月18日受理该案，后刑事警察大队分别对安文生、常永平及链家公司李恒等人进行了讯问、询问。2013年8月13日及2013年8月20日，山东省莘县公安局分别对安文生、常永平作出取保候审决定，后因期限届满解除取保候审。本案诉讼过程中，经本院与山东省莘县公安局联系，其受理的案件现尚在刑事侦查过程中，并未终结。安文生于2013年8月13日在接受公安机关讯问时称：我于2013年2月到链家公司咨询买房事宜，链家公司的工作人员王世争经询问了解到我不是北京户口且在北京只缴了一年社保，不符合在京买房条件的情况下，表示可以变通手续买房，要走一个法院的什么手续，具体是什么我不知道；房屋过户时我没注意过户手续中有一份民事调解书，过户手续都是链家公司的李恒、袁超星、徐长刚拿的，只是要我签字就签字，其他的都没有问；我向链家公司除支付中介服务费59000余元外，还向李恒、王世争共计支付了9万元办理其他变通手续的费用。常永平于2013年8月20日在接受公安机关讯问时称：我于2013年2月被确诊为肝癌，为筹款救命，在找不到配偶付红芳的情况下，单方处置了××号房屋，将该房屋卖给安文生，我事前并不知道安文生是否具备在京购房资格；过户时需要出具一份配偶同意出售证明，由于找不到配偶付红芳，我就在链家公司打印的配偶同意出售证明上代替付红芳签了字；我不知道假调解书是怎么来的，有关房屋交易的文件都是由链家公司做的，我没有认真看过户手续里面都是什么。李恒于2013年8月21日、2013年8月22日在接受公安机关询问时称：我自2010年8月起在链家地产××城铁店担任店经理至今，徐长刚原来在这个店里工作，干了一年多点，2012年五六月份不干了；安文生来店里订房时，问我有没有资源可以办理法院手续把房产证给办下来，我因为知道徐长刚有这个渠道，就跟徐长刚联系问他购买房产资质不够需要办法院判决之类的文书，能否保证是真的，徐长刚说保证法院手续是真的，保证能过户，我按照徐长刚说的告诉安文生，安文生还问是不是真的，我说徐长刚保证是真的，要好处费9万元，我还把徐长刚的手机号给了安文生，叫安文生自己问徐长刚，确认法院手续是不是真的；后来合同签完字后，安文生给了我1万元，还让我打了一个条，我把钱给了徐长刚，房子过户时安文生给了王世争8万元，王世争也都给了徐长刚。2015年，付红芳向北京市朝阳区人民法院提起离婚诉讼，诉请判决离婚，××号房屋按照现价400万元赔偿给付红芳等。2016年1月8日，北京市朝阳区人民法院作出（2015）朝民初字第31607号民事判决书，判决付红芳与常永平离婚。对于××号房屋，该判决认为“物权转移变更登记所涉材料目前正在刑事案件处理过程中，此事关物权归属问题，可待刑事案件终结后再行处理”。后常永平不服该判决，提起上诉。2016年4月29日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终4897号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年7月31日，付红芳向北京市海淀区人民法院提起诉讼，以常永平与安文生恶意串通，利用非法手段将××号房屋转移到安文生名下等为由，诉请确认常永平与安文生之间就××号房屋签订的房屋买卖合同无效，并请求判决××号房屋产权归付红芳所有、安文生向付红芳返还腾退房屋、常永平及安文生共同赔偿经济损失50万元等。2018年7月4日，北京市海淀区人民法院作出（2017）京0108民初39686号民事判决书，判决确认常永平与安文生于2013年3月2日签订的北京市存量房屋买卖合同无效，安文生于判决生效后30日内将××号房屋腾空交还付红芳及常永平，并驳回付红芳的其他诉讼请求。后安文生不服该判决，提起上诉。2018年10月29日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终8544号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该二审判决认为：“安文生与常永平虽就××房屋签订买卖合同，并已完成过户和房屋交付，但当时安文生并不具备在京购房资格，且常永平系在付红芳不知情的情况下将属于夫妻共同财产的××房屋出售，安文生与常永平在办理××房屋过户手续时，并未将房屋买卖合同在相关行政部门备案，而是通过虚假的民事调解书，以法院判决、仲裁机关裁决房屋转移的方式办理房屋过户手续，该交易行为违反法律规定，应属无效。”现××号房屋仍登记于安文生名下，并由安文生占有使用。本案诉讼过程中，经安文生申请，本院委托仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司对××号房屋的市场价值进行了评估。2020年1月20日，评估机构作出房地产估价报告，估价结果为：估价对象于价值时点2018年10月29日的房地产市场价值，单价为31173元/平方米，总价为484.8万元。安文生为此支出评估费14620元。经质证，安文生、常永平、付红芳对该估价结果均无异议；链家公司认可该估价报告的真实性，但不认可其关联性和证明目的，对该报告确定的评估基准日提出异议，认为安文生于2013年房屋过户后强行收房时，付红芳已向安文生表明对于常永平卖房不知情，当时安文生应当知道其购房存在重大问题，但其未采取相应措施导致损失扩大，故此后因房价上涨产生的损失，应由安文生自行承担或由常永平根据其过错承担相应责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，安文生与常永平签订的房屋买卖合同已被法院生效判决确认为无效。根据该生效判决的认定，安文生与常永平虽就××号房屋签订买卖合同，并已完成过户和房屋交付，但当时安文生并不具备在京购房资格，且常永平系在付红芳不知情的情况下将属于夫妻共同财产的××号房屋出售，安文生与常永平在办理××号房屋过户手续时，并未将房屋买卖合同在相关行政部门备案，而是通过虚假的民事调解书，以法院判决、仲裁机关裁决房屋转移的方式办理房屋过户手续，该交易行为违反法律规定，故此，在导致合同无效的过错上，安文生与常永平应负同等责任。安文生、常永平虽称对虚假民事调解书一事不知情，但二人均于过户时在房屋登记机构的相关文件中签字确认提交了人民法院或仲裁委员会生效的法律文书，并保证提交材料的真实性，故对该二人的主张，本院不予采信。房屋买卖合同无效后，常永平因该合同取得的购房款229万元，应当予以返还。关于安文生主张的购房款利息，本院认为，房屋买卖合同为双务合同，在合同无效时，价款返还与标的物返还互为对待给付，在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。根据本案查明的事实，法院生效判决虽已判令安文生返还房屋，但××号房屋现仍由安文生占有使用，故在安文生尚未实际返还房屋前，其主张由常永平支付资金占用的利息，本院不予支持。安文生分别与常永平、链家公司之间成立房屋买卖合同关系、居间合同关系，两者虽系不同的法律关系，但民事法律并未规定一个案件只能处理一个法律关系，根据本案的具体情况，从更有利于纠纷解决的角度考虑，本院对本案中房屋买卖合同和居间合同所涉相关争议问题一并予以处理。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，链家公司作为从事房地产交易居间服务的专业机构，在明知安文生无在京购房资格的情况下，仍促成房屋买卖合同的签订，并提供法院裁判文书过户方式以规避住房限购政策，且未对常永平提交的配偶同意出售证明是否系付红芳的真实意思表示进行严格审查，链家公司的以上行为违反了尽职居间义务，损害了作为委托人的安文生、常永平的利益，对由此造成委托人的损失负有过错，依法不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。现安文生要求链家公司返还中介费59540元并赔偿房屋差价损失，理由正当，本院应予支持。安文生要求链家公司支付中介费利息，法律依据不足，本院不予支持。关于安文生主张的房屋差价损失。因合同无效造成的损失系基于缔约过失责任，损失赔偿范围一般是由于缔约过失行为所造成的一方信赖利益的损失，包括缔约费用、履约费用等直接损失，也包括由于信赖合同有效而丧失的与第三方另行订立有效合同的机会所产生的本可以获得的财产利益，即合理的间接损失。考虑到房屋价值上涨等因素，安文生主张的房屋差价损失应属合理的间接损失范畴。损失的具体金额，由本院根据房地产价格评估结果及合同约定的成交价，确定为2558000元。链家公司对房地产价格评估结果所持异议，理由不足，本院不予采信。根据如上分析，安文生、常永平对导致房屋买卖合同无效应负同等责任。链家公司未尽职居间，损害了安文生、常永平的利益，根据本案的具体情况，本院酌定链家公司应对安文生、常永平的损失承担70%的责任。故对上述房屋差价损失，安文生、常永平、链家公司各应承担15%、15%、70%的责任。安文生要求常永平及链家公司对此损失承担连带赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。关于付红芳应否就房款返还及损失赔偿与常永平共同承担责任问题。根据本案查明的事实，房屋买卖合同系由常永平与安文生签订，付红芳对于常永平出售房屋一事并不知情，根据合同相对性原则，因该合同无效所产生的债务属于常永平的个人债务，不应由付红芳承担。且付红芳与常永平于2012年开始分居，常永平单方出售房屋的行为发生于双方分居期间，常永平、安文生均未举证证明售房款用于夫妻共同生活。故此，安文生、常永平主张由付红芳承担共同返还及赔偿责任，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条规定，判决如下：一、常永平于本判决生效后十日内返还安文生购房款229万元，并赔偿安文生损失383700元，以上共计2673700元；二、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还安文生中介费59540元，并赔偿安文生损失1790600元，以上共计1850140元；三、驳回安文生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46060元，由安文生负担14348元（已交纳）；由常永平负担14348元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京链家房地产经纪有限公司负担17364元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费14620元，由安文生负担2193元（已交纳）；由常永平负担2193元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京链家房地产经纪有限公司负担10234元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  刘志凌人民陪审员  丰玉梅二〇二〇年八月二十五日书 记 员  雷迎新