贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8865号原告：向化博，男，1993年10月22日出生，汉族，住贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州凯里经济开发区中昊大道**。统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，系公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告向化博诉与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月4日公开开庭合并进行了审理。原告向化博，被告凯威公司的委托诉讼代理人郭晓红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向化博向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金27760.46元（截止至2020年6月23日）。2、判令被告支付逾期办理转移登记有关文书的违约金25725.168元（截止至2020年6月23日）。3、判令被告支付公共服务设施未达到交付条件的违约金355.32元。4、判令被告支付规划变更赔偿金355.32元。5、案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年3月17日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买了位于：凯里经济开发区凯威现代物流城（东区）第X号楼X单元X层X号房屋，房屋总价款为355320元。合同约定，逾期交房超过90日且买受人要求继续履行的，自将会期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金；逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过30日且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；合同约定城市基础设施在约定期限内未达到交付使用条件的，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，公共服务设施如果在约定期限内未达到将会使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款的0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款355320元。截止今日，被告尚未交付涉案房屋。因被告未履行合同约定的各项违约责任。为维护原告的合法权益，特诉诸法院。被告凯威公司辩称：一、被告已于2018年8月14日向原告交房；二、原告要求规划变更赔偿没有依据；三、原告的诉请已过诉讼时效；四、房租补偿金不应得到支持，因业主代表签订的谅解协议合同，所谓业主代表并没有得到原告的授权，在之前的系列案中业主反对业主代表签订的谅解协议，他们重来没有委托业主代表签订谅解协议，所以原告要求租金补偿没有事实依据和法律依据。经审理查明：2017年3月17日，原告向化博作为买受人与出卖人凯威公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买凯威公司开发的凯威现代物流城（东区）第X号楼X单元X层X号房屋，房屋建筑面积为126.9㎡，房款总价为355320元；出卖人承诺在2015年12月31日前将房屋交付给原告，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期超30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;同时，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条中约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付日期，若施工期间发生不可抗力等事项导致延误工期的，买受人表示理解，不视为违约，房屋交付日期顺延。合同签订后，原告向凯威公司支付了购房款355320元。2017年5月13日，原、被告签订了《补充协议》，主要内容为：……预售证载明的竣工日期适当顺延。……房屋交付日期顺延到2017年12月31日前交付商品房；并将转移登记时间顺延至2018年6月30日前办理转移登记。《商品房买卖合同》约定的其他条款不变。另查明，2018年6月15日，原告向化博向贵州省华冠物业服务有限公司出具《承诺书》，承诺：确认已阅读贵州省华冠物业服务有限公司制定的“凯威万国城临时管理规约”。同意并遵守本临时管理。2018年8月14日，原告向华博再次向物业公司出具《临时管理规约承诺书》。再查明，原告向化博于2018年6月20日左右自行换锁，装修入住涉案房屋。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、关于本案是否已交房问题。本院认为，房屋是否交付，以当事人是否对房屋具有占有、使用为条件。经庭审调查，原告向化博于2018年6月15日向贵州省华冠物业服务有限公司出具《承诺书》，视为当日已确认交房。原告同时表示于2018年6月20日左右自行换锁，装修入住涉案房屋，被告也未制止原告的该装修入住行为，视为被告自愿接受该涉案房屋。故原告诉称该涉案房屋未交付，本院不予采信。二、公共服务设施未达到交付违约赔偿金问题。原、被告约定交房时间顺延至2017年12月31日，被告逾期交房。本院认为，《商品房买卖合同》中约定的公共服务设施，应当按照《商品房买卖合同》约定的交付时间竣工，上述设施亦同样具备交付条件。因被告逾期交房视为交付条件尚未成就，原告主张的违约金系双方当事人的合同约定，即公共服务设施未达到交付违约赔偿金为355.32元（355320元×0.1%）。三、关于逾期交房违约金及转移登记违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》、《补充协议》中的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。被告提出诉讼时效抗辩，根据诉讼时效之规定，原告诉请时效未超过三年。故逾期交房违约金从2018年1月1日计算至2018年6月14日止，共计164天，即违约金为5827.25元（355320元×164天×1?），超出部分，本院不予支持。双方约定2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，如上所述，逾期办理转移登记违约金2018年7月1日至2020年6月23日共计723天的逾期办理转移登记违约金25689.64元（355320元×723天×1?），超出部分，本院不予支持。四、关于规划变更违约金问题。经庭审调查，原告无证据证明被告对该涉案房屋规划进行了变更。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告向化博公共服务设施未达到交付违约赔偿金355.32元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告向化博的逾期交房违约金5827.25元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告向化博的逾期转移登记违约金25689.64元。四、驳回原告向化博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为577元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担298.5元,由原告叶军负担278.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  吴腾英二〇二〇年八月四日法官助理张耀元书记员潘冬梅