江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2742号上诉人（原审被告）：张美兰，女，1959年9月20日生，汉族，住江西省赣州市定南县。上诉人（原审被告）：何鹏，男，1988年5月3日生，汉族，住江西省赣州市定南县。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘国旺，江西南芳律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：谢明，江西南芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶国华，男，1973年12月13日生，汉族，住江西省赣州市龙南县。被上诉人（原审原告）：张石坚，男，1965年6月24日生，汉族，现住江西省赣州市定南县。被上诉人（原审原告）：黄朝房，男，1953年10月9日生，汉族，住江西省赣州市定南县。被上诉人（原审原告）：李伟，男，1971年6月9日生，汉族，住江西省赣州市定南县。被上诉人（原审原告）：宋富民，男，1986年6月6日生，汉族，住江西省赣州市定南县。被上诉人（原审原告）：黄胜华，男，1970年12月28日生，汉族，住江西省赣州市定南县。六被上诉人共同委托诉讼代理人：钟毅芸，江西剑绅律师事务所律师。原审被告：江西定南农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省赣州市定南县历市镇前程大道**。法定代表人：曾绍敏，系该公司负责人。委托诉讼代理人：张富盛，男，1975年4月27日生，汉族，住江西省赣州市定南县，系该公司清收事业部总经理。上诉人张美兰、何鹏与被上诉人叶国华、张石坚、黄朝房、李伟、宋富民、黄胜华、原审被告江西定南农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人张美兰、何鹏均不服江西省赣州市定南县人民法院（2020）赣0728民初2741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张美兰、何鹏上诉请求：1、请求依法撤销江西省赣州市定南县人民法院作出的（2019）赣0728民初2741号民事判决，将案件发回一审法院重审或依法改判上诉人无需按被上诉人的楼层住房比例分摊定南县商住大楼的土地使用权；2、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院遗漏了必要共同诉讼的被告，可能还遗漏必要共同诉讼的原告，属程序违法，依法应将本案发回一审法院重审。1、何金良在公安部门登记的家属为张美兰、何鹏，一审法院不顾何金良的继承人不仅有张美兰、何鹏的事实，仍然判令张美兰、何鹏承担民事责任确属不妥。现实生活中，子女长大成年后分户口，未与父母登记在同一户口本的情况比比皆是，一审法院以公安部门登记的家属为张美兰、何鹏为由，否认其他继承人的诉讼权利没有事实和法律依据，上诉人认为，一审法院未通知其他继承人作为被告参与诉讼，属变相剥夺何金良的其他继承人的诉讼权利，违反了继承法及民事诉讼法的规定，遗漏了必要共同诉讼的被告。2、本案可能还存在其他必要共同诉讼的原告。各被上诉人所属定南县商住大楼的楼层分别是三楼202室、三楼302室、三楼602室内、三楼402室、三楼601室、三楼301室。一审法院查明：定南县商住大楼现土地登记权属人为何金良，土地面积为197.8㎡。一审法院未查清大世界河前街17号土地建造的房屋其他权利人的房屋情况，也未通知其他必要共同诉讼的原告参与诉讼，属于程序违法，因案涉土地的其他权利人对该土地有权提出独立的诉讼请求，并且诉讼标的是同一的。3、依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百二十七条之规定，本案一审程序既遗漏了必要共同诉讼的原告，也遗漏了必要共同诉讼的被告，依法应当将案件发回一审法院重审。二、各被上诉人无权要求上诉人及何金良的其他继承人按被上诉人的楼层住房比例分摊定南县商住大楼的土地使用权。1、根据《全额集资建房合同》的规定，该合同并未约定被继承人何金良需为各被上诉人分摊案涉土地使用权。集资建房行为也并非商品房买卖行为，集资建房前，何金良已经购买取得历市镇大世界河前街17号土地的使用权，各被上诉人未出资购买该土地使用权，给被上诉人支付的仅是集资建房款，根据权利与义务相一致的原则及谁投资谁受益的原则，案涉土地的实际受益人是何金良。各被上诉人未就土地的购买进行集资出资，依法对案涉土地就不应享有权利。因《全额集资建房合同》并未规定何金良需要将定南县商住大楼的土地使用权分摊给各被上诉人，故被上诉人的起诉无合同依据。2、给被上诉人提出，2003年各被上诉人分别办理了房权证定房字第**、13××34号、13××32号、13××06号、13××28号、13××**。据此，可以证明2003年何金良与江西定南农村商业银行股份有限公司已经履行了交付房屋以及协助被上诉人办理房产登记的义务。2003年，房管部门已经认可被上诉人房屋的权属，并向其发放了房产证，以上房产证均具有法律效力，并非不动产登记中心不给其换证，此前的房产证便失去效力，因此，定南县商住大楼的土地使用权是否分摊给各被上诉人，对各被上诉人的民事权利不产生任何影响。2003年各被上诉人已办理房产证，何金良已经完全履行《全额集资建房合同》里约定的义务，因此，被上诉人本案的起诉毫无事实及法律依据。3、上诉人及何金良的其他被继承人并非定南县土地的所有权人，该土地权属登记仍为何金良。2003年，各被上诉人分别办理了房房房权证定房字第**、3××34号、13××32号、13××06号、13××28号、13××**根据《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”，即2003年，各被上诉人房屋所占的土地使用权，房管部门已经确认是房屋所有人使用，房管部门根据房地一体原则，事实上确认了各被上诉人房屋所占的土地实际归其使用，现各被上诉人提起诉讼要求分摊定南县商住大楼的土地使用权显属无理，因房管部门2003年已经对此作出确认。三、各被上诉人的诉讼请求的内容不明确，不具体，一审判决实际无法执行，依法应当驳回其诉讼请求。1、各被上诉人要求按楼层住房比例分摊案涉土地使用权，但未证明其应当分摊的土地使用权比例是多少，其他利害关系人的土地使用权比例是多少。一审查明登记在何金良名下的土地使用权是197.8㎡，而各被上诉人的房屋面积仅为103、108、126㎡，超出房屋所占土地部分的土地使用权，依照《城市房屋权属登记管理办法》规定，其所有权应当属上诉人和何金良的其他继承人所有，各被告无权要求进行分摊。2、因各被上诉人此前已办理房产证，视为房管部门对其土地使用权的事实认可，故其应当提起土地使用权确认之诉，依照判决径直向不动产登记部门申请换发产权证。换发不动产权证是不动产登记部门的义务，其也可提出行政诉讼，要求不动产部门履行法定职责。各被上诉人不应起诉上诉人及何金良其他继承人要求分摊土地使用权，因房管部门2003年对此已经进行过房屋确权登记，土地使用权已经事实进行过分摊，故各被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。叶国华、张石坚、黄朝房、李伟、宋富民、黄胜华辩称，一、上世纪90年代，因上诉人张美兰、何鹏的亲属向定南县城市信用合作社贷款未能归还，为解决还款问题，经定南县城市信用合作社与何金良商定：甲方（即定南县城市信用合作社）为盘活信贷资金，收回乙方（即何金良）旧欠贷款，经与乙方商定，双方共同投资在河前街兴建一栋商住大楼，面向甲方职工和社会全额集资建房。2000年3月3日，被上诉人叶国华、张石坚、黄朝房、李伟、黄胜华，案外人彭志军、何金良、定南县城市信用合作社签订了《全额集资建房合同》。合同签订后，被上诉人叶国华、张石坚、黄朝房、李伟、黄胜华，案外人彭志军按合同约定交付了房款，何金良也给被上诉人叶国华、张石坚、黄朝房、李伟、黄胜华，案外人彭志军办理了房权证，但未对房屋涉及到的所占土地面积进行分割。2009年10月16日，案外人彭志军将购买的房屋（第六层，建筑面积126.05㎡）转让给被上诉人宋富民，并办理了房屋过户手续（产权证号：赣房权房权证定南字第**）案外人彭志军未取得土地使用证，故被上诉人宋富民购买的房屋未能取得土地使用证。2016年，国家实行不动产权登记制度，六位被上诉人去不动产登记中换发不动产权证，工作人员告之六位被上诉人换发不动产权证还需要土地使用权才能换发。2020年元月，经向定南县不动产登记中心调查，六位被上诉人的房屋建在土地所有权人为何金良的土地，该宗土地目前无抵押情况。为此，六位被上诉人才去找何金良要求对房屋所占的土地面积进行分割，得知何金良已故，逐找其法定继承人即上诉人张美兰、何鹏要求分割土地以办理不动产权证，未果。二、一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，符合我国“房地一体”的法律规定。根据我国房地产法律政策，房屋和房屋占用的土地实行权利主体一致原则，即“房地一体”：转让土地使用权，则该土地上的附着物房屋等随之转移，即“房随地走”；转让房屋，则所占土地随之转移，即“地随房走”。“地随房走、房随地走”的原则是我国房地产权属的一贯原则。根据《中华人民共和国担保法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，土地使用权在转让、抵押等处分时，具有一体化特色，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。对此，《物权法》第十条第二款也作出明确规定，房产转让人负责有将所售房屋占用范围内的土地使用权转移给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权转移给自己的权利。六位被上诉人购买了何金良土地上的房屋，并支付清了房款，何金良也给各被上诉人办理房产证，已完全取得了房屋的所有权。各被上诉人有权要求将所购房屋占用范围内的土地使用权转移到各被上诉人自己的名下。三、被上诉人已穷尽寻找方式，确定上诉人张美兰、何鹏系何金良的法定继承人，不存在遗漏继承人、诉讼请求的内容不具体的情形。经向定定南县历市派出所调查，何金良及家人的户籍信息为：户主为何金良、妻子张美兰、儿子何鹏。被上诉人已穷尽寻找方式，确定上诉人张美兰、何鹏为何金良的法定继承人。二上诉人在一审时陈述何金良还有其他继承人，但其并未提供任何证据证明其主张，对于该主张应承担举证不能的后果。被上诉人在定南县不动产登记中心调查时发现，上诉人张美兰已将原登记在何金良名下的房产变更至其名下，说明上诉人张美兰已继承了何金良的财产。根据《继承法》第二十五条、第三十三条之规定、上诉人张美兰、何鹏系何金良的法定继承人，六位被上诉人有权向二位上诉人主张权利。四、本案不存在遗漏原告的情形。何金良名下的土地上建造的房屋共有10套，店铺2间。可能存在房主比较多的情况，被上诉人根据“房地一体”的原则，主张要求按房屋面积比例进行分割土地面积，其他房主目前不主张分割是他们的自由、权利。各房主之间的权利都是独立的，并非必要共同诉讼，因此，本案不存在遗漏权利人的情况。五、各被上诉人的诉讼请求的内容明确、具体各被上诉人向法院主张要求两上诉人对土地根据房屋所占的面积进行相应分割，一审法院根据“房地一体”的规定，作出了客观、公正的判决。至于各被上诉人能分割到多少平方米，定南县自然资源局已明确会根据申请人的申请，根据土地的面积、房屋建筑面积进行相应分割，对于土地的性质问题，也会根据历史原因进行相应的处理。所以，被上诉人的诉求内容具体、明确的，本案只需要两上诉人在申请材料签名即可，其中的费用根据合同的约定也系由被上诉人承担，可即使如使，两上诉人仍然不同意。综上所述，六位被上诉人购买了何金良土地上建造的房屋，也取得房产证。由于历史的原因，土地和房屋实行分别登记制度。房产证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，没有土地证就意味着房主不具备对该土地的使用权，如果在该土地被人侵占的时候，六位被上诉人将无法维护自己的合法权益。因为土地使用权证和房房屋产权证不齐不能贷款，也不能上市交易。江西定南农村商业银行股份有限公司口头答辩称，一审判决正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。叶国华、张石坚、黄朝房、李伟、宋富民、黄胜华向一审法院起诉请求：1、依法判令被告在定南县商住大楼的土地按原告楼层住房面积比例分摊给原告叶国华、张石坚、黄朝房、李伟、宋富民、黄胜华。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告张美兰与何鹏系母子关系，被告张美兰与案外人何金良系夫妻关系，被告何鹏与案外人何金良系父子关系，何金良现已去世。2000年，何金良与被告定南农商银行共同投资在定南县河前街商品大世界西侧（现为大世界河前街17号）兴建一栋商住大楼，并商定面向被告定南农商银行职工及社会全额集资建房，原告叶国华、张石坚、黄朝房、李伟、黄胜华遂与何金良、定南农商银行签订全额集资建房合同（原告宋富民系从案外人彭志军、刘莉梅手中购买到涉案房屋），并缴纳了约定的购房款，涉案房屋建好后，何金良及定南农商银行对房屋进行了交付，六原告随即入住并办理了房产证。另查明，涉案定南县商住大楼现土地登记权属人为何金良，土地面积为197.8㎡，权属性质为国有，土地类型为住宅。另查明，何金良在公安部门登记的家属为被告张美兰、何鹏。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。据此，房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人的，可以请求将土地使用权变更至自己名下。现涉案房屋的名义登记人为何金良，其有义务将涉案房屋的土地使用权转移给实质权利人，即本案的六原告，因何金良已去世，其继承人有义务将土地使用权转移给六原告。被告张美兰及何鹏辩称何金良的继承人并非只有俩被告，不应当由其承担责任，但根据原告提供的公安机关的登记情况证明何金良的亲属仅有被告张美兰、何鹏，故对原告要求被告张美兰、何鹏按六原告楼层住房面积比例分摊土地使用权的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持，因被告定南农商银行并非涉案土地的登记所有人，其无需承担责任。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告张美兰、何鹏应于本判决生效后十五日内按原告叶国华、张石坚、黄朝房、李伟、宋富民、黄胜华的楼层住房比例分摊定南县商住大楼的土地使用权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（已减半收取），由被告张美兰、何鹏承担。二审中，各方当事人均未向法庭提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、本案是否存在遗漏必要共同诉讼当事人的情形？2、各被上诉人是否有权要求上诉人及何金良的其他继承人按各被上诉人楼层住房比例分摊案涉房屋所占的土地使用权？3、被上诉人的诉讼请求是否明确、具体？关于本案是否遗漏必要共同诉讼当事人的问题。上诉人主张遗漏的共同原告是其他购房人，遗漏的共同被告是何金良的其他继承人。对此，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定：“当事人一方或者双方为两人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类，人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”对于必要共同诉讼的当事人，法院应当追加当事人。本案中，其他购房人与何金良分别签订了《全额集资建房合同》，其他购房人与上诉人的诉讼标的并非指向同一权利义务，不属于必要的共同诉讼，其他购房人也不属于必要共同诉讼的当事人，一审未追加其为原告，并无不当。何金良去世后，法院应当追加何金良的继承人作为共同被告，而本案中，一审法院已经根据公安机关登记的情况追加了何金良的第一顺位继承人即上诉人张美兰、何鹏，上诉人认为何金良还有其他继承人，但其并未提交足以推翻公安机关证明的证据，其应承担举证不力的法律后果。上诉人主张本案遗漏必要共同诉讼当事人的上诉理由不成立。关于各被上诉人是否有权要求上诉人及何金良的其他继承人按各被上诉人楼层住房比例分摊案涉房屋所占的土地使用权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案中，各被上诉人所购买的集资房已经取得了房屋所有权证，而案涉房屋所占用的土地仍登记在何金良名下，该土地性质为国有出让土地，并非不能办理分割登记，且被上诉人二审庭审中也表示，其仅要求上诉人协助其办理土地分割登记，关于办理分割登记所需要的费用，被上诉人愿意承担。综上，一审法院判决上诉人应按照案涉楼层住房比例分摊案涉房屋所占用土地的土地使用权，该处理并无不当。关于被上诉人的诉讼请求是否明确、具体的问题。诉讼请求明确、具体是指，一审原告所提出的实体权利的主张，在内容和所涉及的范围上，必须具体化，能够界定。本案中，被上诉人的诉讼请求就是要求对案涉房屋所占范围内的土地按照楼层住房面积比例进行分割办证，虽然其他购房人所购房屋面积未在本案中体现，但本案所涉房屋面积及整栋大楼房屋面积是确定的，案涉房屋所占的整宗土地面积也是确定的，故案涉房屋面积所占比例对应的土地使用权面积是可以确定的，被上诉人一审的诉讼请求在内容和范围上能够界定，不属于诉讼请求不明确。综上所述，上诉人张美兰、何鹏的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张美兰、何鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年八月二十七日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜