贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初7081号原告：李秀祥，男，1967年2月17日出生，苗族，贵州省凯里市人，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：李欢，女，1994年6月2日出生，苗族，贵州省凯里市人,身份证住址贵州省凯里市,现住系李秀祥之女。被告:贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司,住所地贵州省凯里市韶山南路**,统一社会信用代码:91522601722169705W。法定代表人:游钢。委托诉讼代理人（特别授权）：周福海，男，1942年9月23日出生，汉族,身份证住址贵州省凯里市，系游钢所在的公司推荐的公民代理。被告：钟光明，男，1965年11月2日出生，汉族，贵州省榕江县人，身份证住址贵州省凯里市，现住贵州省凯里市（靠供电局）。原告李秀祥诉被告贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司（以下简称：新世纪公司）、钟光明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李秀祥的委托诉讼代理人李欢、被告新世纪公司的委托诉讼代理人周福海、被告钟光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年1月18日至2016年12月24日少支付的租金4032元。2、判令被告补交2017年1月18日至2020年5月18日的房屋租金，共计55384元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2005年10月23日，原告与被告新世纪公司分别签订《房屋（门面）租赁合同》及《联营合同》，约定将与其妻龙通珍共同共有的凯里市广场路南侧、博西路东侧万博地下商场-1层内8号门面租赁给被告使用，并约定租赁期限为15年（自2006年1月18日至2021年1月18日止），租金为每平方米26元，共28平方米，每3年后调整租金，调整后的租金在原基础上每平米增加6元。被告于2006年1月18日开始通过钟光明的银行账户向原告支付每月房租，但自2016年12月24日支付完毕当月租金后，被告便开始停止支付房屋租金。原告在检查被告支付每月租金账户流水后发现，被告在2015年1月18日至2016年12月24日一直按第三个三年，每月1064元的租金支付，实际上，2015年1月18日至2016年12月24日按双方签订的《房屋（门面）租赁合同》，约定艺术与第四个第三年，被告每月应向原告支付租金1232元，故被告的行为违反了双方合同的约定，被告应补足原告每月168元差额，24个月共计4032元。被告停止支付原告房租后，原告多次走访，被告原位于万博地下商场的办公室，已经搬走，且被告一直未以口头或书面方式告知原告租赁合同的继续履行事宜。根据双方签订的租赁合同、联营合同的规定及合同法的规定，被告的行为已经构成违约，严重损害原告的合法利益，原告特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告新世纪公司辩称：2005年12月19日，新世纪公司与李秀祥签订案涉房屋（门面）租赁合同，租赁时间从2006年1月18日起至2021年1月18日止。2007年12月19日，新世纪公司、新世纪广场作为甲方将整个广场经营权、设施设备等全部转让承包给乙方钟光明经营，转让时间从2007年12月30日起至2021年1月30日止。钟光明将新世纪广场改为凯里市世纪新贸易有限公司办理独立营业执照自主经营。56户外租赁业主合同由甲方转给乙方，由乙方履行合同并支付租金到合同期满。乙方在转让合同期内经营期间所产生的一切债权债务，由乙方按原合同按时支付及安全责任均由乙方自行承担。乙方在2016年4月16日发出关于万博地下广场超市改行的通知，通知主要内容为与广大房屋租赁户商谈房屋租赁事项。56户业主关于房屋租赁事项都是通过钟光明解决的。综上所述，原告诉请缺乏事实和法律依据，不能成立，请人民法院予以驳回。被告钟光明辩称：原告在起诉状中陈述，2006年钟光明通过自己的账户将钱转给原告账户，但钟光明是2017年才回到凯里的，账户不是钟光明的账户，不是事实，钟光明与原告之间没有租赁合同关系。本院经审理认定事实如下：2005年10月23日，以李秀祥为甲方，以新世纪公司为乙方，双方签订《房屋（门面）租赁合同》，合同主要约定，甲方将属甲方所有的位于凯里万博地下商场共28㎡给乙方使用，租赁期限为15年，自2006年1月18日至2021年1月18日止，租金为26元/㎡，每3年后调整租金，调整后的租金在原基础上每平方米加6元。租金按月结算，由乙方每月18日前交付给甲方。同日，以新世纪公司为甲方，以李秀祥为乙方，双方签订《联营合同》，主要约定，乙方将万博购物广场（地下）门面28平方米及部分资金作为投资方与甲方共同经营。双方联营期限为15年，2006年1月18日至2021年1月18日。甲乙双方实行双赢、风险共担、并按投资比例进行利润分成和分担费用。合同签订后，李秀祥将案涉门面交付给新世纪公司使用。通过原告提供的银行流水显示，有钟光明的银行账户向原告转账的多笔流水。根据双方签订的《房屋（门面）租赁合同》约定，2006年1月18日至2008年1月18日的租金为728元/月，即年租金为8736元/年；2009年1月18日至2012年1月18日的租金为896元/月，即年租金为10752元/年；2012年1月18日至2015年1月18日的租金为1064元/月，即年租金为12768元/年；2015年1月18日至2018年1月18日的租金为1232元/月，即14784元/年；2018年1月18日至2021年1月18日的租金为1400元/月，即16800元/年。另查明：黔东南州中级人民法院（2020）黔26民终2693号民事判决书中查明的事实有：2007年12月19日，游钢作为甲方，钟光明作为乙方，双方签订《商场承包转让协议》，主要约定，甲方将凯里市新世纪万博广场所有物资设备及场所转让给乙方独立经营，办理独立法人执照自主经营。承包时间为2007年12月30日至2021年1月30日止。押金500000元，签订合同后2日内支付300000元，2008年5月1日前付余款200000元。租金：56户外租赁业主合同由甲方转给乙方，由乙方支付至合同期满。乙方在2008年4月30日前可用甲方经营执照进行营业，在此期间，如消防有问题由甲方负责解决，消防造成乙方停业、罚款由甲方负责全部责任，并赔偿乙方经济损失。乙方在转让合同期内经营期间所产生的一切债权、债务，56户外租赁户业主的租金由乙方按原合同按时支付，及安全责任均由乙方自行承担。2017年3月5日，钟光明向万博地下商场各位房东出具《承诺书》，内容为：本人承诺在2017年6月30日正常支付大家房租（按月支付），2017年12月30日前付清所欠房租。凯里市世纪新贸易有限公司于2011年11月24日注册成立，法定代表人为钟光明。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩意见，本院采信原、被告的举证证据、庭审记录及生效法律文书等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护,具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案，原告李秀祥与被告新世纪公司签订的《房屋（门面）租赁合同》双方是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。合同签订后，原告李秀祥如约交付案涉门面给被告新世纪公司使用，新世纪公司应当按照合同约定履行支付租金的义务，其未能按约支付租金，构成违约，应承担民事责任。关于钟光明是否承担责任的问题。游钢与钟光明签订《商场承包转让协议》将案涉门面所有物资设备及场所转让给钟光明，由于游钢系新世纪公司的法定代表人，原与出租人签订的租赁合同系新世纪公司与原告签订，享有承租权的系新世纪公司，游钢与钟光明签订的《商场承包转让协议》虽未加盖新世纪公司公章，游钢系作为新世纪公司的法定代表人与钟光明签订，且从合同内容来看系房屋租赁权的转让，新世纪公司将房屋租赁权让与给受让人钟光明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，本案，从形式上来看租赁权的转让虽未取得出租人的书面同意，但从当事人的民事行为及原告提交的证据来看，2017年3月5日钟光明作为承诺人向万博地下商场各位房东出具的《承诺书》以及本院查明的事实，以钟光明的银行账户向原告转账的事实及另案生效的法律文书确认的事实，为此，原告诉请钟光明承担本案民事责任，本院予以支持。关于租金的问题。根据双方签订的《房屋（门面）租赁合同》的约定，租金为26元/㎡，每3年调整租金，调整后租金在原基础上每平方米加6元。结合原告的诉请，原告收取租金账号的银行流水及钟光明支付租金的情况，从2015年1月18日至2016年12月期间，被告系按照1064元/月支付租金，根据双方合同约定，2015年、2016年的租金应按照1232元/月支付，少付的租金为4032元。对原告诉请2015年1月至2016年12月少付的租金为4032元，本院予以支持。对原告诉请被告支付2017年1月18日至2020年5月18日的租金问题。根据双方签订的租赁合同约定，2017年1月18日至2018年1月18日的租金应按照14784元/年计算，从2018年1月18日至2020年5月18日的租金为1400元/月计算，合计39200元。以上欠付截止2020年5月18日的租金共计53984元。对原告诉请该期间的欠付租金为55384元，本院仅支持53984元，超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司、钟光明于本判决生效之日起十日内支付原告李秀祥从2016年1月18日至2016年12月18日期间欠付的租金4032元。二、被告贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司、钟光明于本判决生效之日起十日内支付原告李秀祥从2017年1月18日至2020年5月18日期间欠付的租金53984元。三、驳回原告李秀祥的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取750元，由被告贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司、钟光明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  刘江二〇二〇年八月十四日法官助理覃庆伟书记员邓汝雪