云南省丽江市古城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0702民初921号 原告：和某，女，1985年6月17日生，纳西族，现住云南省丽江市古城区。 原告：孙某，男，2009年4月11日生，纳西族，现住云南省丽江市古城区。 法定代理人：和某，女，1985年6月17日生，纳西族，现住云南省丽江市古城区，系孙某的母亲。 二原告共同委托代理人（特别授权代理）：寸华，云南天外天（丽江）律师事务所律师。 被告：曹华，女，1978年6月10日生，藏族，现住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。 委托代理人（特别授权代理）：张史秀，云南新秀律师事务所律师。 曹华诉孙某、和某房屋买卖合同纠纷一案，经丽江市中级人民法院裁定发回重审，本院于2020年5月19日受理，2020年6月10日，孙某、和某向本院提起反诉，本院予以受理。在审理过程中，曹华申请撤回本诉，本院予以准许，并于2020年7月2日依法组成合议庭适用普通程序对原告孙某、和某诉被告曹华的房屋买卖合同纠纷一案公开开庭进行了审理。原告和某及代理人寸华、被告代理人张史秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出如下诉讼请求：1.确认侯建军与被告曹华于2014年2月17日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告曹华归还其所占有的束河街道黄山村委会安乐村三组2××号的房产证、土地证；3.判令被告曹华支付2014年5月1日至2019年1月31日的房屋占用费168000元；4.判令被告曹华承担本案的诉讼费。 事实与理由：侯建军与原告和某于2009年3月10日登记结婚，于2009年4月11日生育孙某，2014年二人离婚，孙某由原告和某直接抚养。案涉束河街道黄山村委会安乐村三组2××号的房屋系侯建军于2001年建成，于2002年进行产权登记，因该房产属于侯建军的婚前财产，和某与侯建军离婚时对该部分财产未进行分割。2015年侯建军去世。侯建军去世时让原告将安乐村三组2××号进行出租。2019年初，和某见安乐村三组2××号的房屋就无人居住使用，遂将该房收回后进行出租。直到2019年6月份，被告的哥哥找到和某将《房屋买卖合同》的复印件交给和某时，和某才知道侯建军于2014年与被告签订《房屋买卖合同》将安乐村三组2××号宅基地及房屋进行买卖，且《房屋买卖合同》上和某的名字系冒名签字。安乐村三组2××号的宅基地属于安乐村三组所有的集体土地，侯建军只是拥有使用权，根据《土地管理法》和相关政策规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，应当认定无效。原告孙某系侯建军的继承人，被告自2014年5月1日至2019年1月31日一直占用安乐村2××号房屋，为了维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告辩称：1.孙某无确认合同无效的主体资格，合同双方是曹华及侯建军，只有孙某经过法定程序取得继承权才享有主体资格。2.若确认合同无效，原告应当返还置换的土地、购买房屋的资金80万元及为购房贷款支付的利息232972.08元。3.我方坚持认为土地是相互置换的，房屋是可以购买的，房屋是侯建军的私人财产，买卖合同有效。4.原告诉请中提到的第2项，只需要原告返还房款，我们可以将房产证和土地证返还给原告；针对第3项诉请，房屋是侯建军合法交付给曹华的，所以曹华自2014年5月1日开始是合法占有，而原告擅自居住属于非法占有，故房屋占用费不应承担。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 为了支持自己的诉请，原告向本院提交了如下5组证据材料：1.身份证、户口册复印件，拟证明原告的身份情况；2.不动产登记档案，拟证明安乐村三组侯建军户于2002年申请房产所有权登记，该户的土地所有者为集体，用途为住宅，使用类型为集体土地；3.离婚证复印件，拟证明和某与侯建军于2009年3月10日登记结婚，于2014年9月22日办理离婚；4.证明，拟证明束河街道黄山社区安乐三组28号与2××号实为一处；5.房屋出租合同，拟证明原告于2019年2月初将安乐村三组2××号的房屋收回后将房屋进行了打扫，于2019年3月份将房屋出租给了案外人张火雄，每年的租金为36000元。 被告对原告提交的第1、5组证据三性无异议；对第2组证据三性无异议，并提出案涉房屋系侯建军婚前个人财产；对第3组证据真实性无异议，但是强调签订合同及转款时和某与侯建军尚未离婚，买卖行为发生在二人婚姻关系存续期间；对第4组证据的真实性无异议，案涉房屋及双方户口登记地址均为2××号，应以公安机关登记为准。 经质证及审查，本院对原告提交的第1、2、5组证据的三性予以确认，作为认定案件事实的依据；对第3组证据的真实性、关联性予以确认，对其证明内容结合其他查明的事实及采信的证据综合予以确认；第4组证据无单位负责人及制作证明材料人员的签名或盖章，不符合证据形式要件，本院不予采信。 为证明自己的诉讼主张，被告向本院提交了如下6组证据材料：1.身份证复印件，拟证明被告基本身份情况；2.原告户口本复印件、户口注销证明，拟证明原告的基本身份情况，侯建军因死亡于2015年7月21日办理户口注销手续，侯建军的母亲田顺凤因死亡于2012年10月12日办理注销手续；3.房屋买卖合同，拟证明原被告签订房屋买卖合同的情况及合同内容；4.收条、转账凭证、曹学君的情况说明，拟证明被告委托其哥哥曹学君代为支付购房款给侯建军，侯建军与和某收到全部购房款80万元；5.集体土地使用证、房屋产权证，拟证明案涉房屋系侯建军合法所有；6.云南省农村信用社账户交易信息明细，拟证明原告为了支付购房款于2014年11月21日向云南省农村信用社贷款60万并支付利息的情况。被告当庭提交了银行流水、交易明细、结婚证作为第4组的补充证据，拟证明2014年5月5日被告通过其曹学君的妻子王菊的账户转款26万元至和某账户。 原告对被告提交的证据质证如下：第1、2组证据三性无异议。对第3组证据的真实性有异议，合同上和某的签字并非其本人所写，合同第三条显示的四分地原来也是侯建军所有。第4组证据中关于80万的收条上和某的签名并非其本人所写，并提出因2014年3月3日的收条与银行流水时间不一致，所以原告只认可收到了银行流水显示的66万元；转账凭证及和某的银行卡一直由侯建军持有，和某不知情；曹学君与本案无关，对其情况说明不予认可。对第5组证据真实性无异议，强调该土地性质为集体土地。对第6组证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有意见。对当庭提交的银行流水、交易明细、结婚证与本案无关联，对其三性不予确认。 为查明案件事实，本院向案外人曹学君进行询问，其系曹华的哥哥，曹学君陈述被告曹华购买案涉房子的事情和某知情，因被告在昆明做生意，所以房子钥匙放在曹学君这里，后来和某说要寄存一点东西，他就给了和某一把钥匙。房子是曹华买的，合同也是曹华签的，曹华回昆明后，就通过曹学君来帮忙付款，他还出具了情况说明。购买房子时涉及到了土地置换的问题，侯建军原来将村里的一块地卖给别人，那个人又以10万元的价格转让给了曹华。 原告当庭认可曹华委托曹学君付款等事宜的事实。被告对曹学君的陈述无异议。 经质证及审查，并结合曹学君的陈述，本院对被告提交的证据材料作如下认证：被告提交的第1、2、4、5组证据的三性予以确认，作为认定案件事实的依据；对第3组证据的真实性予以确认；第6组证据无法证明所借款项与本案有关，对其关联性不予确认。 本院审理（2018）云0702民初1216号案件过程中对侯建军的女儿王晓梅进行了询问，其表示放弃对侯建军遗产的继承，也不承担侯建军的债务。对该询问情况当事人均表示无异议。 根据原、被告陈述及认定的证据，本院确认法律事实如下：侯建军与和某于2009年3月10日登记结婚，婚后生育原告孙某，后二人于2014年9月22日登记离婚，2015年7月21日侯建军去世。曹华与曹学君系兄妹关系，因曹华长期在昆明生活，故委托曹建军代为与侯建军沟通购买古城区束河街道黄山村委会安乐村三组2××号房屋的相关事宜。该房屋所占土地系集体土地，使用权人为侯建军，侯建军于2001年5月21日取得上述土地使用权，并于2002年9月11日申领了房屋所有权证，侯建军对房屋享有100%产权，现房屋所有权登记及土地使用权人均未变更。经协商，被告曹华与侯建军于2014年2月17日签订了一份关于上述2××号房的《房屋买卖合同》，合同上除二人签名还有和某的名字，和某称协议上她的名字系侯建军代签。该协议约定了侯建军及和某将位于丽江市古城区束河街道办事处安乐社区藏族村2××号的房屋出售给原告，房屋售价80万元，以及付款、交房、违约责任等权利义务内容。该房所占的土地使用权则以被告10万元购买的该村另一块土地使用权进行置换取得。2014年3月3日，曹学君向和某账号转账40万元，侯建军向原告出具了一份收到曹学君购房款50万元的《收条》。2014年5月5日，曹学君的妻子王菊向和某账号转账26万元，同日侯建军向原告出具一份收到曹学君购房资金80万元的《收条》，该收条上和某的签字和某称系侯建军代签。2014年5月1日，侯建军将2××号房屋交付给了曹华，曹华将其用于放置物品。2019年1月31日，原告和某自曹学君处取得钥匙后收回了房屋，并于2019年3月1日将房屋出租给了案外人张火雄，约定租期为五年，自2019年3月25日起算，每年租金为36000元，现房屋仍由张火雄管理使用。 另查明，侯建军与他人还生育有一女王晓梅，现已成年，户籍所在地为云南省丽江市玉龙纳西族自治县，其表示不愿意继承侯建军遗产，也不愿意承担侯建军的债权债务。现案涉2××号房产证、土地证由被告曹华保管。 本院认为，案涉2××号房产系死者侯建军婚前个人财产，原告和某对上述房产不具有处分权利，故原告与侯建军签订的《房屋买卖合同》上和某的名字是否为侯建军代签并不影响合同的成立。针对原告的主体资格，孙某系侯建军的法定继承人，有权继承侯建军的财产权利义务，作为本案原告，主体适格；和某虽不是案涉房屋的所有权人，也否认知晓曹晓华与侯建华买卖2××号房一事，但该购房事宜发生于和某与侯建华婚姻关系存续期间，且有证据显示房屋交易过程中被告向和某账户转账购房款的事实，故和某与本案有利益关联，本院确认其原告资格。本案中被告曹华与侯建军交易的是集体土地上所建的房屋，而曹华并非案涉房屋所在村集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，属无效合同。合同无效后，双方因该合同取得的财产应当予以返还，故被告应当归还原告案涉2××号房产的房产证和土地证，原告则应当返还被告购房款和土地认购款。对购房款和某仅认可转账的66万元，但其确认收条系侯建军本人书写，且收条金额与合同约定的一致，综合庭审查明的事实，本院确认原告应当返还被告购房款80万元和用于置换的土地认购款10万元共计90万元。双方明知案涉房屋系集体土地上的建筑还进行交易，均有过错，故均应各自承担给对方造成的损失。原告根据其目前实际收取的年租金36000元要求被告支付自2014年5月1日至2019年1月31日的房屋占用费168000元，本院予以支持；被告提出抗辩要求原告支付资金占用费系原告给被告造成的实际损失，本院酌情支持原告承担90万本金自2014年5月5日起至2019年8月19日（共计5年107天）按照中国人民银行同期同档贷款年利率4.90%（五年以上）计算的资金占用利息233607.5元（900000元×4.9%×5年＋900000元×4.9%÷360天×107天），以及自2019年8月20日起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息。原被告各自应承担的损失两相抵扣后，原告应支付截至2019年8月19日被告的损失65607.5元并继续支付自2019年8月19日起的资金占用利息。综上，原告应返还被告965607.5元并以900000元为基数继续支付自2019年8月20日起的资金占用利息。故本院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认被告曹华与原告孙某的父亲侯建军签订的关于丽江市古城区束河街道黄山村委会安乐村三组2××号房屋的《房屋买卖合同》无效； 二、被告曹华于本判决生效之日起十五日内返还原告和某、孙某丽江市古城区束河街道黄山村委会安乐村三组2××号房产证、土地证； 三、原告和某、孙某于本判决生效之日起十五日内返还被告曹华965607.5元，并以900000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起的资金占用利息。 案件受理费3660元，由原告和某、孙某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。 审 判 长  和晓琴 人民陪审员  和 婕 人民陪审员  荣琳琳 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  王晓凤 【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。