广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初3223号 原告：来宾市鑫达房地产开发有限责任公司。 法定代表人：谢伟洲，董事长。 委托诉讼代理人：廖杜娟，该公司职员。 委托诉讼代理人：张琴，该公司职员。 被告：苏如意。 被告：黄涵彬。 二被告共同委托诉讼代理人：黄飞宗，广西桂宣律师事务所律师。 原告来宾市鑫达房地产开发有限责任公司（以下简称鑫达公司）诉被告苏如意、黄涵彬商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序于同年6月18日公开开庭进行审理。原告鑫达公司委托诉讼代理人张琴到庭参加了诉讼，被告苏如意到庭参加了诉讼，二被告共同委托诉讼代理人黄飞宗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫达公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的来宾市屋的《商品房买卖合同》（编号20192101012290）及其附件。2．判令被告向原告支付违约金67976元。3．判令被告于判决生效之日起7日内协助原告办理商品房买卖合同备案登记的注销手续。4．本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2019年8月26日，原告与被告签订了编号为20192101012290的《商品房销售合同》及其附件（以下总称“合同”），合同约定：1．被告购买原告位于来宾市屋，总价款679760元；2．付款方式为按揭分期付款方式，被告必须在签订《商品房买卖合同》时付279760元给原告，在2019年9月26日前将400000元支付给原告；3．买受人未按约定付款，逾期支付房款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金（合同附件十二第三条Ｐ38）。 合同签订后，被告逾期付款，至今未支付应在2019年9月26日前支付的400000元，已逾期超过90日，原告多次追讨未果。根据合同约定，逾期支付房款超过90日的，原告可以解除合同，同时被告应按照商品房总价的10%向原告支付违约金即67976元。 综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望法院在查清案件事实的基础上，判如所请。 被告苏如意、黄涵彬辩称，被告先后按原告要求提交了银行按揭贷款的材料给原告，最终无法成功办理银行按揭贷款，因无法办理按揭贷款，《商品房买卖合同》中约定的付款方式及付款期限在事实上已无法继续履行，被告同意解除合同。第二、原告明知被告无法取得银行按揭贷款，在预见到被告因此无法履行合同义务的情形下，仍与被告先后两次签订《商品房买卖合同》销售案涉房屋的行为存在过错，未能办理银行贷款是由于原告针对按揭贷款事项进行虚假承诺和试图通过非法手段办理而产生的合同无法履行，是原告违约，原告依法应当承担合同履行不能的全部责任，被告不承担违约责任。第三、流水不足及征信问题属于“不可归责于当事人双方的事由”，未能办理按揭贷款的责任并不在被告，被告依法不承担违约责任。第四、合同“关于逾期付款违约责任”约定出卖人解除合同，买受人按总房价的10%支付违约金，但合同“关于逾期交房责任”约定买受人解除合同的，出卖人按合同约定已付购房款的10%向买受人支付违约金，原告故意提高消费者的违约责任，降低自己的违约责任，有违公平原则。第五、涉案合同约定的违约金过高，原告没有实际损失，原告按照合同约定要求被告承担总房价款10%的违约金，没有事实与法律依据。违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。法院应当在综合双方的过错程度、无法办理按揭实际情况以及原告并未交付房屋，且已占用被告交付的首付款等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金的支付。综上所述，恳请法院依法查清案件事实，作出公正判决。 综合全案证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年6月29日，被告苏如意向原告鑫达公司交纳了定金10000元，认购原告开发的位于来宾市。被告苏如意认购该房屋后，按照原告鑫达公司要求提交了办理贷款相关材料。因被告苏如意银行流水不足，未能通过按揭贷款审批。为此，原告提议由被告苏如意交纳4000元费用办理假银行流水，被告苏如意予以拒绝；后原告提议追加其配偶作为共同购房人（主贷款人）办理按揭贷款，被告苏如意同意。 2019年8月26日，原告鑫达公司作为出卖人与被告苏如意、黄涵彬作为买受人签订了合同编号为20192101012290的《商品房买卖合同》，主要约定出卖人以出让方式取得位于来宾市侧地块土地使用权，规划用途为城镇住宅用地、批发零售用地，使用年限2017年2月2日起2087年2月1日止，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为来宾碧桂园。出卖人经来宾市住房和建设委员会批准，取得预售证，预售许可证号为来建售字（2019）第007号。买受人购买本合同第一条规定的项目中来宾市，用途为成套住宅，钢筋混凝土结构，层高≥2.8米，封闭式阳台0个，非封闭式阳台3个，建筑面积127.08㎡，其中套内面积102.65㎡，公共房屋分摊面积24.43㎡。双方约定该商品房按面积计算价款，单价5349.07元／㎡，总金额679760元。买受人选择按揭分期付款方式付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付总房款的41.16%（即279760元），在2019年8月2日前支付总房款的58.84%（银行按揭款项，即400000元），按照建筑面积计算，该商品房单价为5349.07元／㎡，总价679760元，已包含装饰装修款。除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房款的10%。同时，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件并已取得有资质的房产测绘机构出具的房屋面积测绘报告（实测绘），出卖人应当在2021年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在90日内，自合同约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。《商品房买卖合同》还就双方当事人其他权利义务进行了约定。双方在合同附件十二第十六条约定被告的通讯地址为福建省泉州市永春区，电子邮箱108×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，原告的通讯地址为来宾市铁北大道955号来宾碧桂园销售中心，双方相互送达与合同有关的文件，应通过邮寄或者专差等方式送至上述约定的通讯地址，双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且履行了收件义务，如一方按上述地址发送文件给另一方的，或争议解决机构按上述地址、电子邮箱地址向任何一方送达文书，但另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为文件已经送达。 合同签订同日，因购买位于来宾市，被告作为乙方与原告作为甲方签订了一份《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，主要约定该商品房总价款679760元，其中58.84%（即贷款本金400000元）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方，乙方因购买该房所应承担的按揭贷款利率、首付款成数等于乙方选择的按揭银行输出为准，甲方不作任何承诺，乙方不得以此而向甲方主张退楼、赔偿或者提出其他要求。乙方充分知悉并同意，为便于按揭贷款审批，乙方同意甲方可将与申请按揭贷款相关的乙方信息及资料提供给乙方拟申请贷款的按揭银行，乙方对此无任何异议，并承诺不因此向甲方主张任何权益。如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将差额款项自行支付给甲方；若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款项的每日万分之三计付违约金给甲方；逾期超过90天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款期限内，乙方可选择将该差额款项自行支付给甲方或与甲方签订补充协议、变更付款方式；乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款项的每日万分之三计付违约金给甲方，逾期超过90日的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金；乙方在买卖合同约定支付楼款的期限内书面告知甲方“乙方不同意按买卖合同约定将差额款项及时足额支付给甲方的”甲方有权解除合同，甲方在解除合同及办妥合同备案注销手续后30日内无息退回已收的购房款，除此之外，甲方无须承担其他任何责任，甲乙双方的其他损失由甲乙双方各自承担。本补充协议与买卖合同不一致的，以本补充协议约定为准，本协议一式两份，经双方签字盖章后生效。 合同签订同日，被告依约向原告鑫达公司交付了首期首付款269760元，此后未办理银行按揭贷款手续。被告交纳首付款后，原告鑫达公司依约将《商品房买卖合同》向来宾市住房服务中心办理了合同备案手续。2020年3月4日，原告鑫达公司委托广东国鼎律师事务所制作了《律师函》，告知被告其逾期付款已构成严重违约，要求被告交纳剩余房款400000元及违约金12960元（暂计至2020年1月12日），原告方保留追究违约责任的权利，并于2020年3月12日通过中国邮政ＥＭＳ方式邮寄到福建省泉州市永春区给被告，单号为1052623862134，经查，该邮件于同年3月16日退回。被告经原告催告后仍未支付剩余房款，为此原告诉至本院。 本院认为，原告鑫达公司与被告苏如意、黄涵彬签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方依照合同约定享受权利并履行义务。根据合同约定，被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同。现被告逾期付款已超过90日，原告诉请要求解除合同，被告同意解除合同，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，在商品房买卖合同已备案情况下，被告应积极协助原告办理商品房买卖合同备案登记的注销手续，原告诉请要求被告于判决生效后7日内协助原告办理商品房买卖合同备案登记的注销手续，有事实与法律依据，本院予以支持。 同时，合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿损失。被告作为成年人，明知其银行流水不足，征信存在瑕疵，在贷款审批时极大可能不能通过的情况下，仍要求以按揭贷款方式作为购房付款方式，存在过错。原告作为商品房出卖人，在明知被告银行流水不足，征信存在瑕疵情况下，试图通过假造银行账户流水的达到办理贷款以及售房目的，亦存在过错。《商品房买卖合同》系原告提供的格式合同，根据公平原则、对等原则、双方过错程度以及合同履行情况，结合原告的诉讼请求，被告应按应付未付购房款的10%向原告支付违约金，应付未付购房款数额为400000元，被告应支付的违约金为40000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告来宾市鑫达房地产开发有限责任公司与被告苏如意、黄涵彬签订编号为20192101012290的《商品房买卖合同》； 二、被告苏如意、黄涵彬于判决生效之日起七日内协助原告办理来宾市屋的商品房买卖合同备案登记注销手续； 三、被告苏如意、黄涵彬于判决生效之日起七日内支付给原告来宾市鑫达房地产开发有限责任公司违约金40000元； 四、驳回原告来宾市鑫达房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1499元，减半收取749.5元，由原告负担124.5元（已交纳），被告负担625元（于判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向来宾市中级人民法院或本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  邱岳山 二〇二〇年六月三十日 书记员  黄兰清 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。