吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉24民初227号 原告：长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长白山保护开发区池**。 法定代表人：刘鑫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑绪达，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘金波，男，该公司工作人员。 被告：吉林青旅长白山文旅投资有限公司，住所地吉林省长白山保护开发区池**信达餐饮服务有限公司****。 法定代表人：丛岩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦建发，吉林行远律师事务所律师。 第三人：吉林省长白山保护开发区池北区管理委员会，住，住所地吉林省池**长白山大街与丁香路交汇处/div> 法定代表人：王强，区长。 委托诉讼代理人：孙凤杰，男，该管理委员会工作人员。 委托诉讼代理人：孙雪铮，吉林开晟律师事务所律师。 原告长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司（以下简称凯龙公司）与被告吉林青旅长白山文旅投资有限公司（以下简称青旅公司）、第三人吉林省长白山保护开发区池北区管理委员会（以下简称池北区管委会）之间房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告凯龙公司的委托诉讼代理人郑绪达、刘金波，被告青旅公司的委托诉讼代理人秦建发，第三人池北区管委会委托诉讼代理人孙凤杰、孙雪铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令青旅公司向凯龙公司支付项目开发权转让款1100万元，并自2017年9月19日至实际给付之日起，按日万分之一向凯龙公司支付违约金。2.诉讼费用由青旅公司负担。事实和理由：2014年8月11日，凯龙公司与池北区管委会下属部门池北区房屋征收经办中心签订了《建设项目委托代建框架协议》。协议约定，由凯龙公司承建“丽都紫薇阁三期”小区。该协议在履行过程中，经池北区管委会协调并同意，凯龙公司与青旅公司、池北区管委会于2017年8月18日签订了《项目开发权转让协议》。协议约定，凯龙公司将“丽都紫薇阁三期”小区项目开发权有偿转让给青旅公司，转让价款为1000万元及300万元的置换房屋。协议生效后，凯龙公司忠实全面履行了合同义务，而青旅公司仅向凯龙公司支付了200万元的转让价款，余款1100万元至今未付。 青旅公司辩称，1.青旅公司履行了《项目开发权转让协议》所约定的义务，没有违反合同约定的任何条款，而是由于池北区管委会原因导致青旅公司被动退出该项目，所以青旅公司不应承担违约责任。2.该项目属房地产开发项目，其转让应当符合法律规定，请法院审查裁定。请求根据事实驳回凯龙公司的诉讼请求。 池北区管委会述称，结合凯龙公司的诉讼请求，以及三方签署的《项目开发权转让协议》，池北区管委会在本诉中没有需要履行的义务，对于凯龙公司的诉讼请求，不承担给付义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年8月11日，池北区管委会下属单位池北区房屋征收经办中心（甲方）（以下简称池北区征收办）与凯龙公司（乙方）签订了一份《建设项目委托代建框架协议》。该框架协议主要约定：由凯龙公司为池北区征收办代建“丽都紫薇阁三期住宅小区”。凯龙公司负责项目前期手续办理、工程招投标、工程施工日常管理、工程竣工验收等事宜，房屋征收工作由池北区征收办负责，所发生的所有款项和回迁用房由凯龙公司负责。代建内容包括土地成本、勘探、设计、监理、建安、管理、绿化、小区道路、供暖、供电、上下水、外网等，代建总价等到本区段征收完毕测算出征收成本后，经双方协商以补充合同的形式，如有延期，双方协商解决确定每平方米价格和工程总价格。双方还对征收期限、建设期限、质量标准及其他方面事项等进行了约定。其中还包括“房屋征收净地费用由乙方先支付800万元，不足部分由甲方垫付，垫付部分最后结算后，冲抵凯龙公司代建的住宅应付款”等内容。 2017年7月27日，青旅公司向吉林省长白山保护开发区池北区管委会财政局预算拨款户转账100万元，转账摘要为“保证金”。 2017年8月18日，凯龙公司（甲方）与青旅公司（乙方）、池北区管委会（丙方）签订《项目开发权转让协议》，其中与本案争议相关的主要内容为：甲方将2014年8月14日签订的《建设项目委托代建框架协议》涉及的权利义务，在丙方的协调下转让给乙方。第一条丙方同意甲方与乙方的转让行为，丙方的诉求由乙方履行，具体内容乙方与丙方另行签订协议。第二条转让项目开发权之现状（一）土地状况1.土地坐落位置：池北区长白山大街以西、参花路以北、冷杉路以南、丽都紫薇阁以东；2.土地面积：44444.29平方米。（二）项目开发权状况1.甲方与池北区签订了协议；2.项目围挡约200米；3.项目初步进行了规划设计；4.拆迁安置了19户，甲方对该19户已安置完毕，丙方不再安置。……第三条协议及项目开发权转让价格1.甲乙双方确认本协议的项目开发权转让价格为人民币壹仟万元整。其中设计费35万元、围挡45万元、拆迁安置费920万元。2.上述转让价格包含甲方取得转让的项目开发权已付和应付的一切款项、费用；3.乙方在受让后获准增加或减少建筑面积，与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据。第四条转让价款之支付（一）支付1.在本协议生效之日起15个工作日内，乙方应向甲方支付本协议项目开发权转让款200万元给甲方，否则视为本合同无效，不予履行。2.在乙方支付第一笔款项后15个工作日内将剩余转让款由乙方以甲方的名义转给池北区管委会征收部门，作为甲方缴纳的征收保证金，否则视为违约，本合同无效解除。（二）甲方收取乙方款项，应按规定开具发票予乙方或按乙方要求提供相应的入账凭证，税费由乙方承担。……第八条违约责任（一）甲方的违约责任……（二）乙方的违约责任1.本协议生效后，乙方单方面解除本协议，应按本协议总价款赔偿甲方的经济损失；2.乙方延迟支付转让款给甲方，应按迟延额每日万分之一支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本协议，乙方应按本协议总价款赔偿甲方的经济损失。3.出现上述情况造成本协议终止，乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后续开发取得的文件资料无偿移交回甲方，并保证以上项目由甲方合法继续实施。…… 2017年11月9日，青旅公司向凯龙公司转账200万元，转账摘要为“项目款”。2017年12月22日，池北区管委会向青旅公司开具了100万元的“征收保证金”收据一份。 上述三方协议签订后，凯龙公司向青旅公司移交了案涉项目。青旅公司开始实施了案涉丽都三期项目开发相关工作：1.青旅公司与理想空间（上海）创意设计有限公司签订了《丽都三期概念规划及建筑风貌设计合同》，理想空间（上海）创意设计有限公司为涉案丽都三期项目进行了建筑风貌设计，青旅公司于2017年8月28日支付了设计费用10万元；2.2017年9月4日，青旅公司与长白山保护开发区新兴建设测绘有限责任公司签订《测绘合同》，对丽都三期项目进行了测绘并制作了《丽都三期现状地形图》；3.2017年9月5日，青旅公司与长白山保护开发区宏宇工程勘察有限责任公司签订《建设工程勘察合同》，制作了“丽都三期”工程《岩土工程勘察（初堪）报告》；4.2017年7月5日，青旅公司与吉林绿地兴合建设设计有限公司签订了关于“长白山二道白河商业街回迁住宅项目”《建设工程设计合同（一）》，对涉案建设工程制作了设计图，支付了设计款93440元。5.青旅公司与吉林青旅建设工程有限公司签订了《丽都三期回迁区项目施工意向协议》一份（合同未记载签约日期）。吉林青旅建设工程有限公司长白山保护开发区分公司于2020年6月22日出具《证明》一份，证明：该公司为开展案涉丽都三期项目建设施工工作，于2017年7月开始安排各类人员组成项目公司，在池北区租用办公室、宿舍等，并于2017年8月正式入场，开始搭建围挡、暂设、平整土地、安装塔吊、协助拆迁等施工前期工作。由于拆迁工作没有完成原因，项目未推进。直到2018年5月，池北区政府和青旅公司未能签订项目开发协议，由此导致池北区政府要求施工单位退场。基础建设费用池北区政府已于2018年年底结算完毕，但管理费用143.7万元青旅公司未支付（后附管理团队费用清单一份，总额为143.7万元）。 2018年5月30日，青旅公司向池北区管委会提交《丽都三期回迁区项目终止开发和清算费用的请示》一份，请求终止案涉“丽都三期”项目的开发建设，并清算青旅公司已在此项目投入的费用。同时，青旅公司向池北区管委会提交了项目相关资料，其中包括《池北区长白山丽都三期项目费用清单》一份，该清单中记载《开发转让协议》一项费用为1300万元，备注“转让共计1300万元，协议价1000万，300万置换房屋（已支付200万）”。2018年8月7日，池北区管委会向青旅公司作出《关于丽都三期回迁区项目终止开发和清算费用的请示的回复》一份，提出如下意见：“1.该项目已上报到省厅并列入2017年棚改项目计划中，因你公司提出终止开发该项目，已造成工程进展滞后，为确保如期完成棚改计划任务，请你公司尽快组织撤出现场，滕空场地，以便下家施工单位进场施工；2.关于清算费用方面，我区将依据管委会财政评审来确定清算价格，双方确认无误后，方可进行结算。” 另查明，青旅公司原名称为吉林青旅长白山房地产置业投资有限公司，于2019年3月6日变更名称为吉林青旅长白山文旅投资有限公司。 上述事实，有《建设项目委托代建框架协议》、《项目开发权转让协议》、银行流水明细、《池北区长白山丽都三期项目费用清单》、《丽都三期回迁区项目终止开发和清算费用的请示》、《关于丽都三期回迁区项目终止开发和清算费用的请示的回复》、付款业务回单、增值税发票、《吉林省行政事业单位资金往来结算票据》、《丽都三期概念规划及建筑风貌设计合同》、《测绘合同》、《丽都三期现状地形图》、《建设工程勘察合同》、《岩土工程勘察（初堪）报告》、《建设工程设计合同（一）》、《长白山池北区丽都三期建设项目设计图纸》、《丽都三期回迁区项目施工意向协议》、《证明》等证明。上述证据经质证，除吉林青旅建设工程有限公司长白山保护开发区分公司于2020年6月22日《证明》之外，各方对上述证据真实性均无异议，凯龙公司与池北区管委会对吉林青旅建设工程有限公司长白山保护开发区分公司于2020年6月22日出具《证明》的合法性及关联性提出异议，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条第二款“私文书证由制作者或者代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实”之规定，该证明书符合合法证据形式，虽出证人的法定代表人与青旅公司法定代表人为同一人，出证人与青旅公司之间有利害关系，但该证明结合本案其他证据可证明相关事实，与本案之间也存在关联性，故本院综合其他证据，对该书证所证明的内容予以采信。 另，关于青旅公司提供的2017年6月19日青旅公司与长白山保护开发区大宇工程咨询科技有限公司签订的“吉林省长白山文化旅游服务中心项目、二道白河天福街商业街二期项目”《技术咨询合同》及技术咨询费用付款业务回单，因该证据所载项目名称与案涉“丽都三期”项目名称不符，无法认定该证据与本案的关联性，故不予采信。 本院认为，本案为房地产开发经营合同纠纷。本案争议焦点为：1.凯龙公司与青旅公司、池北区管委会之间签订的《项目开发权转让协议》是否合法、有效；2.如合同有效，青旅公司是否履行了《项目开发权转让协议》的义务，是否构成违约。3.池北区管委会是否在本案中应承担责任。 依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”之规定，本案中，从2014年8月11日凯龙公司与池北区征收办签订的《建设项目委托代建框架协议》内容来看，双方之间存在合作开发经营房地产的意思表示。2017年8月18日三方签订的《项目开发权转让协议》，明确凯龙公司向青旅公司转让的是案涉“丽都三期”的房地产开发项目。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”之规定，开发经营房地产，应首先依法取得土地使用权。本案中，池北区管委会尚未完成土地的征收、拆迁安置等工作，凯龙公司始终未取得案涉房地产项目的土地使用权，故案涉《项目开发权转让协议》违反了法律的强制性规定，属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，鉴于凯龙公司为开发建设案涉房地产项目进行了前期工作，并将工作成果交付给了青旅公司，青旅公司接受案涉房地产开发项目后，又实际进行了一部分项目开发工作，《项目开发权转让协议》已实际履行，项目无法返还。庭审中，各方均认可《项目开发权转让协议》中确定的凯龙公司为案涉房地产开发项目实际投入了1000万元，该部分投入，青旅公司应向凯龙公司进行补偿。青旅公司已向凯龙公司支付200万元，剩余800万元及相应的利息损失，青旅公司应支付给凯龙公司。凯龙公司主张的除合同约定转让价款1000万元之外，青旅公司还应支付双方约定的300万元置换房屋相当的价款，因该300万元并未在《项目开发权转让协议》中进行约定，且凯龙公司也未提供证据证明其为案涉房地产开发项目实际投入了该300万元，故该部分主张本院不予支持。关于凯龙公司主张的违约金，因案涉《项目开发权转让协议》无效，故合同约定的违约金条款亦不发生法律效力，本院不予支持。另，青旅公司实际承接了凯龙公司交付的项目后，实际取代了凯龙公司在《建设项目委托代建框架协议》中的地位，又继续就项目开发进行了实际履行，但青旅公司最终未取得案涉项目的土地使用权，池北区管委会未与青旅公司正式签订合作开发房地产合同，关于青旅公司对案涉项目的实际投入，包括向凯龙公司支付的款项，青旅公司可在与池北区管委会进行清算后，一并另行向池北区管委会进行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 一、被告吉林青旅长白山文旅投资有限公司于本判决生效之日立即向原告长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司支付800万元及利息（利息以800万元为本金，自2017年9月19日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月20日；自2019年8月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止）； 二、驳回原告长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费87800元，由长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司负担23706元，吉林青旅长白山文旅投资有限公司负担64094元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 母龙刚审判员叶明晶审判员陈立晖 二〇二〇年八月十一日 书记员 滕               滕