福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2567号 原告（反诉被告）：福州永融物业有限责任公司第三分公司，住所地福州市晋安区鼓山镇东三环路**远东丽景****连接体**。统一社会信用代码91350100593482964U。 负责人：王育生，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陈品，男，汉族，1987年3月28日出生，住福州市晋安区，系公司员工。 被告（反诉原告）：陈坦，男，汉族，1962年11月27日出生，住福州市晋安区。 福州永融物业有限责任公司第三分公司（以下简称永融物业三公司）诉陈坦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，陈坦在答辩期内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，永融物业三公司的委托诉讼代理人陈品及陈坦均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 永融物业三公司向本院提出诉讼请求：1、判决陈坦支付远东丽景12座1605单元物业管理费1866.89元（2016.10.1至2018.12.31止）及水电公摊费399.88元（2017.3.1至2018.12.31）；2、陈坦支付逾期付款违约金270.7元（暂计至2020年3月31日）；3、由陈坦承担本案全部诉讼费用。事实与理由：陈坦系远东丽景小区12座1605单元的住户，建筑面积57.62平方米。2016年3月23日其与陈坦签订《前期物业管理协议》，按合同约定物业管理费1.2元/㎡，每月应缴69.14元，但陈坦从2016年10月1日起至2018年12月31日拖欠物业管理费（每月金额×月份）1866.89元，水电公摊费399.88元，其多次催讨，陈坦仍不缴纳所拖欠物业管理费。同时，按《前期物业服务合同》约定陈坦还应支付逾期付款违约金。 陈坦辫称，其是远东丽景12座1605单元公租房的租户，自2016年10月1日起至2018年12月31日止的物业费目前尚未缴纳，自2017年3月1日起至2018年12月31日止的水电公摊费目前也未缴纳。但其与永融物业三公司签订的《前期物业管理协议》是被迫的，永融物业三公司是非法取得小区的物业服务资格，应为无效合同。永融物业三公司服务不到位，小区部分监控设施长期处于损坏状态也不维修，导致其放在过道的洗衣机被盗而无法报案。永融物业三公司还长期占有其入住时缴纳的300元防止室内私自改造保证金不予退还，已经收取的物业服务费等不开具发票。 陈坦提出反诉请求:1、判令双方之间签订的《前期物业管理协议》自始无效，并退还不当得利655元（物业服务费）；2、判令永融物业三公司返还防止室内私用改造保证金300元；3、判令永融物业三公司赔偿其直接经济损失3809元；4、判令永融物业三公司赔偿其精神损害赔偿及名誉损失10000元，并进行道歉。事实与理由为：远东丽景小区产权属国有资产管理公司，是国家对社会特困人群社会救助的公租房。永融物业三公司没有根据法律关于政府服务外包必须经招投标形式授权的规定取得经营权，属无效合同。同时永融物业三公司所收取的物业费、属于不正当得利，应当进行返还。其在入住时按永融物业三公司要求交纳300元防止室内私用改造保证金，承诺三个月后归还，但至今还未退还。2017年11月14日其因整理房间将一台价值2180元的海尔滚筒洗衣机暂放楼间一夜，15日上午发现被盗，物业公司置之不理，后其到监控室才发现小区的安保设施电梯监控损坏都不维修，造成其无法取证报案，后经借筹购买了一台9**元洗衣机用于正常生活，造成其直接损失了3809元。永融物业三公司长期对其进行恐吓、污名等欺凌，对其精神造成了极其严重的损害，同时由于永融物业三公司的诬告给其及其家人的名誉造成极其恶劣的影响。 永融物业三公司针对反诉辫称，其与福州国有房产经营有限公司、福州国有房产管理中心签订《物业管理合同》合法有效，有效时间自2014年10月1日起至2018年12月31日止。根据上述合同约定，2016年3月23日其与陈坦签订了《前期物业管理协议》也是合法有效的。签约当日，其确有收取陈坦的“不得拆改建押金”300元，缴款一年后就可以申请返还，现其同意返还。陈坦在公共区域内丢失的物品，其不负赔偿责任。陈坦事实上拖欠物业费，其依法进行催缴，不存在诬告或造成对方精神损害。 本院经庭审举证、质证，并结合双方当事人当庭陈述，认定事实如下： 2014年10月1日起永融物业三公司受聘福州市国有房产经营有限公司对远东丽景保障性租赁房提供物业管理服务，并签订《物业管理合同》，合同期限从2014年10月1日至2017年9月30日止。永融物业三公司实际为案涉小区提供物业服务至2018年12月31日止。 2016年3月23日，永融物业三公司（为乙方）与远东丽景12座1605单元（建筑面积57.62平方米）公租房租户陈坦（为甲方）签订《前期物业管理协议》，约定物业服务费由甲方自入伙之日起每月20-31日向乙方缴纳物业管理服务费和水电公摊费用；高层住宅物业服务费按建筑面积每月1.2元/平方米计算；甲方未按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方有权要求甲方补缴并从逾期之日起按欠费总额的千分之五缴纳违约金；乙方物业服务内容包括对共用设施设备的维护、养护、管理和运行管理服务等内容。协议签订后，陈坦向永融物业三公司缴纳“不得拆改建押金”300元和至2016年9月30日止的物业服务费415元。但从2016年10月1日至2018年12月31日止的物业服务费1866.89元和自2017年3月1日至2018年12月31日止的水电公摊费至今尚未缴纳。 另查，案涉小区自2017年9月起监控系统损坏未修复。 本院认为,讼争《前期物业管理协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。永融物业三公司已经基本履行了物业服务合同，而陈坦作为小区公租房租户也应当依约支付相应的物业服务费，故永融物业三公司主张的1866.89元物业管理费，符合合同约定，本院予以支持。虽然陈坦承认其尚未缴纳2017年3月1日至2018年12月31日止的水电公摊费，但永融物业三公司主张拖欠的水电公摊费金额为399.88元，缺乏证据，且也未获得陈坦的认可，故对该项诉请，本院不予支持。陈坦要求退还“不得拆改建押金”300元，永融物业三公司表示同意，本院予以准许。由于永融物业三公司长期未能保证小区监控设备的正常运行，提供的服务存在瑕疵，且未能及时退还押金，故对永融物业三公司主张的逾期缴纳物业服务费违约金，本院不予支持。陈坦要求赔偿洗衣机被盗损失及名誉损失费，缺乏相关证据，本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 一、陈坦应于本判决生效后十日内向福州永融物业有限责任公司第三分公司支付自2016年10月1日至2018年12月31日止的物业服务费1866.89元； 二、福州永融物业有限责任公司第三分公司应于本判决生效后十日内向陈坦退还“不得拆改建押金”300元； 三、驳回福州永融物业有限责任公司第三分公司的其他诉讼请求； 四、驳回陈坦的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由陈坦负担；反诉案件受理费85元，由福州永融物业有限责任公司第三分公司负担25元，陈坦负担60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  倪卫东 二〇二〇年八月二十四日 书记员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。