贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0425民初536号原告（反诉被告）：谢孙祥，男，1982年7月9日出生，白族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：雷宏伟，贵州科典律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王文兵，贵州科典律师事务所实习律师。代理权限：一般诉讼代理。被告（反诉原告）：黄国志，男，1953年4月14日出生，布依族，住贵州省紫云苗族布依族自治县。委托诉讼代理人：熊进国，贵州朗智律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。委托诉讼代理人：廖丹，贵州朗智律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。原告（反诉被告）谢孙祥（以下称原告）诉被告（反诉原告）黄国志（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法由审判员姚正超适用简易程序独任审判,于2020年7月14日公开开庭进行了审理，原告谢孙祥及委托诉讼代理人雷宏伟、王文兵、被告黄国志及委托诉讼代理人熊进国、廖丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢孙祥向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告装修损失80000元；2、请求判令被告向原告支付其违约解除租赁合同的违约金115188元；3、请求判令被告向原告支付为解决本案诉争所支出的律师代理费8000元；4、本案诉讼费、评估费由被告承。事实及理由：2018年,原告因经营所需,租赁被告所有的位于紫云县门面,用于汽车销售，双方于2018年3月22日签订门面租赁合同,就双方的权利义务等进行了约定。后原告因与他人合作,将其装修安放于该租赁门面的玻璃门拆除时,遭被告以其违约为由,于2019年3月26日将其赶出,强行收回所租赁的门面,并起诉至法院,经紫云自治县人民法院、安顺市中级人民法院审理,判决确认:1、原告谢孙详支付尚欠的门面租赁费28666元；2、原告谢孙祥不存在违约行为,不应支付违约金115188元。在该判决生效后,原告就该门面房装修损失及违约金等事宜多次找被告协商,均未得以解决。为此,原告起诉至人民法院,望支持如上诉讼请求。被告黄国志辩称，我租给原告的房屋是在紫云县，现评估的房屋是紫云县城墙路的，这套房子是我自己居住的房子，原告为何要去申请评估，且现在涉案房屋已经租赁给他人，期间租客是否另行装修不得而知，所以这份评估报告不属实。对于原告说我违约，其没有提交证据加以证实，且在之前案件的一审、二审中都未说明被告违约。对于原告所说的律师费，虽然双方在合同中有约定，但是双方都没有履行完合同，所以不存在律师费承担问题。被告（反诉原告）黄国志向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告认可赔偿房屋附合装饰装修损失费80000元并支付给反诉人；2、判令反诉被告认可租赁合同违约金115188元支付给反诉人；3、反诉费、法律服务费由反诉被告承担。事实及理由：被告与原告于2018年3月22日签订了《门面租赁合同》，合同约定了相关的权利义务，包括装饰装修相关事宜。被告认为原告为了经营所需进行装修与其无关联，且根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满的，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。被告认为其与原告签订的合同生效日期为2018年3月22日，原告未按期交纳房租，所以违约，原告不通知、不告示，擅自搬走，并拆除3道玻璃门去新门面安装，属于单方面解除合同，故提出反诉，要求支持其诉讼请求。原告（反诉被告）谢孙祥辩称，其租赁房屋后进行了装修，反诉人在其居住期间被反诉人赶出房屋，并把房屋出租给他人，所以反诉人已经违约，装修是被反诉人自己出资，所以请求反诉人支付被反诉人装修费。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人有异议的证据，本院审查认定如下：1、原告提交门面租赁合同，证实（1）、双方约定的租期为5年，租金为116000元，约定上半年支付60000元，后半年支付56000元，但未约定支付的具体时间，所以在2018年12月31日至2019年5月31日之间支付租金都不算违约；（2）、在不改变房屋的主体结构前提下承租人可以进行装修，可以转租；（3）、合同中约定违约的一方应承担违约金，违约金为三年租金的30%；（4）、由违约方支付律师费。被告质证认为，合同签订时我们过修改合同，当时叫原告来修改原告说麻烦不愿意来修改。我们的合同从签订之日起就生效，房屋后半年租金要在9月23日前支付，原告说的在2019年5月31日之前支付租金都不算违约是原告单方面推断，所以对于原告的证明目的不予认可，即使按照原告所说的在5月31日之前支付租金都不算违约，但是自5月20日到今天，原告都未支付租金，由此说明原告已经违约。本院认为，该合同系原、被告双方真实意思表示，被告并未提出证据证明合同经过修改，能达到原告的证明目的，故对原告的证明目的予以认定。2、原告提交（2019）黔0425民初907号判决书、（2019）黔04民终1183号判决书，证实（1）、原告提交的房屋租赁合同是双方真实意思表示；（2）两份判决书均认定原告没有违约；（3）被告强行扣留原告一辆车；（4）在租赁期间内，被告将原告赶出房屋，将房屋收回并将房屋出租给他人，已经构成违约；（5）原告对租赁门面进行装修，被告单方面违约导致原告除装修费以外产生多项损失，所以被告应当承担原告支付的装修费；（6）两份生效判决认定的时间租赁期限为2018年5月31日至2019年3月26日，同时两份生效判决认定后半年支付租金的期限为2018年12月1日至2019年5月31日。在此期限内合理合法；（7）双方合同因为被告单方违约已经解除，并且租金问题被告已经通过人民法院生效判决解决，所以其提起反诉没有法律依据，请求驳回其反诉。被告对两份判决书真实性无异议，对于原告证明目的质证如下：（1）租赁合同虽然是双方真实意思表示，但是不能印证说被告已经违约；（2）判决书中也未说明原告并未违约；（3）两份判决书中也未说被告强行扣押轿车；（4）在二审判决书中也未说明被告在租赁期间将原告赶出门，构成根本违约；（5）关于装修的问题，根据合同第五条第四项作为答复；（6）约定实际租期与答辩内容一致，到目前为止被告都没有收到租金；对于第（7）点此证据也达不到原告证明目的。本院认为，该组证据不能体现被告强行赶原告出门，有违约行为，达不到原告此项证明目的，故对此项证明目的不予认定，对其余证明内容予以认定。3、原告提交房屋装修评估报告及评估费发票，证实房屋装修资金评估为72900元，鉴定费为7000元。房屋的装修是在评估前，评估是在装修后，因为市场因素与折旧问题，现在的评估价值是按照现在的市场价值评估，如果是按照装修时间进行评估，那么价值要高于现在这个价值。被告质证认为，原告于2019年3月26日搬出房屋，评估房屋时间是2020年4月，距离原告搬离房屋已经有1年时间，是否是原装修无从考证，而且现在房屋已经住租给他人，他人是否重新装修不得而知，所以我们认为没有原始的依据作为评估，所以对此评估不予认可。本院认为，评估报告系有资质的评估机构作出，评估发票系国家税务机关出具，且与本案待证事实有关，故予以认定。4、被告提交照片1份，证实原告是自己搬出租赁房屋。被告质证认为，该照片拍摄时间无法确定，在被告将原告赶出门后强行收回房屋并出租给他人，无法证实此房屋是本案涉案房屋，此证据与本案无关。本院认为，该证据无拍摄时间，且不能体现原告搬离房屋时的情况，达不到被告证明目的，故不予采信。5、被告提交照片2张，证实城墙路12号房屋的情况与鉴定报告中的房屋不吻合，所以我方不认可房屋的鉴报告。被告质证认为，对此证据真实性、客观性、关联性有异议，门牌号可随意调换，达不到被告证明目的。本院认为，评估现场照片中有被告，其也认可在现场，评估现场的房屋即为涉案房屋，并非被告居住的房屋，该证据达不到被告的证明目的，故对被告的证明目的不予认定。6、被告提交门面租赁合同，证实根据合同内容，因为原告没有按时支付房租，而且原告拆除装修部分时没有告知我，所以违约方是原告。原告质证认为，对合同真实性没有意见，对于双方是否违约在之前已经生效的判决书已经查明，不能以合同而推断是原告违约。本院认为，该合同与原告提交的两份判决书相印证原告没有违约行为，被告未提供相反证据证实原告有违约，达不到被告证明目的，故对被告的证明目的不予认定。7、被告申请证人黄某1出庭作证，证实原告只支付了被告上半年租金60000元，后来修改合同，叫原告一起来修改，原告说麻烦难得修改，修改合同后约定后半年的租金在签合同后半年内支付。被告质证认为，证人是被告近亲属，其证明效力较弱；该份合同经过双方以书面的形式予以固定，经过一审、二审中的生效判决中予以认定，且证人的证言不属于证人证言，是对本案发表意见及评价，其目的是要推翻之前一审、二审的判决，其证明效力与本案无关联性。本院认为，该证人系被告近亲属，与被告有利害关系，证明的事实与双方提交的租赁合同约定事项不符，且持书面材料进行陈述，不符合证人证言规则，故对该证人证言不予采信。8、被告申请证人黄某2出庭作证，证实租赁合同是由原告起草，期间修改过几次合同，修改合同后约定房租要在合同签订半年内支付，当时让原告一起修改合同，但是原告说太麻烦，会在9月22日把后半年房租支付，但是到今天他都没有支付。每个月水电费都是我去收，从原告搬走，我就一直找原告要水电费，到现在原告都没有把水电费给我。原告质证认为，证人系被告近亲属，证明效力弱。本院认为，该证人系被告近亲属，与被告有利害关系，且证明的事实与双方提交的租赁合同约定事项不符，故对该证人证言不予采信。9、被告申请证人王某出庭作证，证实2018年3月22日原、被告签订合同时我在场，当时他们约定下半年的租金2018年9月22日支付。我和被告去找原告要租金时，原告把门都拆走了。原告质证认为，此证人与第一位证人的证言相互矛盾，这位证人说有7人在场，但是未说明是哪7人，第一个证人说在场人有被告的两个儿子、王某及证人本人。此证人的证言不能完全证明付房租的具体时间，支付房租的具体时间已经通过判决生效，所以证人证言不能采信。本院认为，该证人证明的事实与双方提交的租赁合同约定事项不符，且证人持书面材料进行陈述，不符合证人证言规则，故不予采信。10、被告申请证人黄某3出庭作证，证实2018年3月22日签订合同是约定在2018年9月22日原告要支付下半年的房租，我们从未赶原告出门，是原告自己搬走的，我们是去找他要房租才知道他搬走了。原告质证认为，证人系被告近亲属，证明效力弱，其次，证人用事先打印好的书面材料拿到法庭念，有事先协商的嫌疑，不属于证人证言，不应采信。本院认为，该证人系被告近亲属，与被告有利害关系，且证明的事实与双方提交的租赁合同约定事项不符，故对该证人证言不予采信。本案争议焦点：1、被告是否应承担装修损失及支付租赁合同违约金、代理费；2、原告是否应支付装修费及违约金给被告。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年,原告因经营所需,租赁被告所有的位于紫云县门面,用于汽车销售，双方于2018年3月22日签订《门面租赁合同》,就租赁期限、违约金等事项及相关权利义务进行了约定。合同约定：1、租赁门面坐落于紫云县5—6号的一楼门面，面积约200平方米，门面内附属毛坯；2、租赁期为五年，自2018年5月31日起至2023年5月31日止；3、签订日开始租金为每年116000元，第一次需支付半年租金60000元，后半年支付租金56000元。第二年租金需在到期前一个月一次性按年支付，从第二年开始，在上一年的基础上租金递增10%；4、权利义务，乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，保证消防验收前提下甲方不得干涉。租赁期满，乙方未续租的，甲方收回房屋，乙方添置的用于经营的可独立使用的设施归乙方所有，固定的，相互联系的，如门窗、地砖及用电等设施归甲方所有；5、一方违约，需要向另一方承担违约责任，违约金为三年租金总价的30%。发生争议，双方协商解决，一方可向紫云县人民法院起诉，由此产生的诉讼费、律师费等费用由违约方承担；6、在租赁期内，可以转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，但第三人须与出租方签订续租合同，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；7、双方还约定其他权利义务。此后被告因与他人合作，被告将自己装修安放于原告黄国志门面的三道玻璃门拆除用于另一家房屋。原告于2019年3月26日搬离涉案房屋，2019年6月7日被告黄国志已将涉案房屋租赁给案外人。双方因租赁发生纠纷，被告黄国志起诉至本院，2019年7月13日，本院作出（2020）黔0425民初907号判决书。后被告黄国志不服判决，上诉于贵州省安顺市中级人民法院，2019年11月15日，安顺市中级人民法院作出（2019）黔04民终1183号判决书。2020年5月14日经贵州世强价格评估有限公司对涉案房屋装修费用作出评估，评估结果为72900元，产生评估费7000元。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能后果，原告未提供充分依据证实被告在其租赁房屋期间有更换大门锁、干扰原告经营、强行搬走原告东西等强行驱赶原告离开租赁房屋的违约行为，因此原告请求被告支付其违约解除租赁合同的违约金于法无据，本院不予支持；对于原告诉请被告赔偿装修损失，原、被告双方签订租赁合同为约定租赁期限为5年，原告搬离出租屋时租赁期限未届满，双方提前解除了租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：“（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持......”，原告并未提供证据证实被告违约导致合同解除，故不予支持；对于原告请求被告承担律师代理费、评估费，因其提供的证据不足以证明其主张，故产生的评估费及代理费应由其自行承担。对于被告反诉原告请求其支付装修费用，没有法律和事实依据，本院不予支持；对于被告请求原告支付租赁合同违约金，其并未提供相关证据证实原告违约，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，规定判决如下：一、驳回原告（反诉被告）谢孙祥全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）黄国志全部诉讼请求。案件受理费已减半收取2173元，由原告（反诉被告）谢孙祥承担。反诉费已减半收取2102元，由被告（反诉原告）黄国志承担。评估费7000元，由原告（反诉被告）谢孙祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  姚正超二〇二〇年八月六日法官助理陈正勤书记员吴腾飞