广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7290号原告：邓少冰，女，1968年10月10日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告：张静文，女，1996年1月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：广州市恒懋旺物业经营管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区康王北路**负****。法定代表人：胡健明。委托诉讼代理人：刘飞，广东正大方略（海口）律师事务所律师。原告邓少冰、张静文诉被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告邓少冰、张静文，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司的委托代理人刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓少冰、张静文向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的3320号商铺租赁合同；2.要求被告按法定义务七天内复原柏德来商业城3320号商铺，拆除商铺门前通道的障碍物，保持通道畅通无阻并交付使用；3.被告支付拖欠两原告的租金1688.61元(2-5月)、1688.62元（6月、7月）及滞纳金至本案终结；4.本次诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告与被告于2008年9月24日签订了为期十年的柏德来商业城3320号商铺租赁合同，于2018年12月31日到期。本人原想到期后收回商铺自营，但考虑到商铺门前消防通道两头都被被告用拉闸堵封，导致消防通道无法通行，万一遭遇火灾危及人身及财产安全，也因2017年起被告就不断骚扰两原告要求续约，并以高额管理费胁迫，两原告无奈之下于2018年10月9日被迫再与被告签订了租赁合同，租赁期限为2019年1月1日至2022年12月31日止，以95元/m3的远低于市场价的租金租给被告，建筑面积11.85m，每月1125.75元，约定被告每月二十五日前应将当月租金一次性缴付，同时按格式合同条款约定两原告“租赁期内，甲方同意乙方管理、使用和利用公共空间、公用场地、公有设备设施(含外墙立面等)的权利，对乙方的合理管理、使用和利用不作任何要求。”此条款侵害了广大业主合法的公共收益权。自2020年2月起被告未经双方协商，以疫情为由擅自扣减租金。4月15日，两原告与其他业主一起当面向被告递交了“告知函”，要求被告支付拖欠的租金，被告至今末付欠款。4月27日，两原告以挂号信方式寄信给被告，要求依法解除合同。被告以转租方式赚取巨大差价，以格式合同条款侵害了广大业主的公共收益权。现以疫情为由，擅自克扣两原告本已低廉的租金，严重影响两原告的家庭生活。被告三番四次不履行合同，严重违反了合同法，依据租赁合同第六条第1点，请求解除租赁合同，判决被告赔偿两原告损失。被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司答辩称：1.被告是受新冠××疫情影响，要求两原告减收2、3、4月份50%、30%、20%，缓交5、6、7月份50%的租金，符合法律、政策的规定，没有违约行为。2.两原告要求解除双方之间的租赁合同缺乏事实依据和法律依据，不应支持。3.两原告请求支付2-7月租金及滞纳金不应支持。4.两原告请求七天内复原商铺无理，不应支持。另被告在2月份支付了50%租金，3月份支付了70%租金，4月份支付了80%租金，5-7月份目前只支付了50%租金。2、3、4月份被告要求两原告免除租金，5、6、7月份则要求缓交。理由是因为商城不景气，收入少。被告承诺两年内支付暂时缓交的2020年5-7月的50%的租金，再者两原告要求每天1%的滞纳金过高。经审理查明：两原告为广州市荔湾区康王北路903号B1802（3320）铺产权人。2018年10月9日两原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）续签订《柏德来商业城商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市康王北路903号柏德来商业城负一层3320号铺（建筑面积为11.85平方米，套内面积5.925平方米）由乙方进行统一开发、策划经营，在租赁期内乙方对承租商铺具有完全的经营管理权，可策划统筹转租、分租，经物业管理公司同意可进行业态分区，分片经营，专业管理。租赁期限为4年（自2019年1月1日起至2022年12月31日止）。租金从自2019年1月1日起计租，租金标准为每月每平方米95元；从第三年开始租金按上一年度租金的5%递增，递增幅度为每两年递增一次。其中：2019年1月1日至2020年12月31日，每月每平方米租金为95元，每月租金合计1125.75元。乙方以银行转账方式付款。租金、管理费、水电费按月结算，每月二十五日前乙方应将当月租金一次性缴付给甲方（遇法定节假日顺延）；逾期缴纳者，每逾期一天，须向甲方缴付所欠费用1‰的滞纳金，乙方无正理由逾期30天视作乙方违约，甲方有权依法解除合同。甲方有权按合同规定的时间向乙方收取租金，在乙方超过合同规定期限逾期支付租金，甲方应先书面通知乙方，书面通知送达乙方10日后，甲方仍未收取到租金的，有权依法解除合同。在合同第十条（不可抗力）：1、租赁期内，如因政府征用拆迁、政策规章、行政命令等不可避免和不能克服原因造成商城不能经营的，视为不可抗力因素。乙方须于收到政府通告或通知之日起3日内通知甲方，合同随之终止，互不担责。乙方无条交还租赁商铺，甲方如数退回乙方保证金。租金、管理费按乙方实际承租天数结算。合同签订后，被告继续使用商铺。2020年4月15日原告邓少冰与其他康王商业城业主向被告发出《告知函》，认为两原告与被告的合同明文商定每月租金金额，被告虽为物业经营管理公司，实以二房东的身份出现，用极低的价格租赁两原告的商铺，再以高额的价格转租，已赚取高额的差价。现被告在2020年3月3日寄来书函，以疫情为由，2月份按50%、3月份按70%、4月份按80%向两原告支付租金。被告以知会的形式按上述金额支付租金，任意、随意更改租赁合同价格，单方违反合同的行为，已严重违反合同法之规定。现限定三天内（2020年4月18日）把拖欠两原告的租金分别转入两原告的账号，否则所造成的一切后果由被告承担。2020年4月26日两原告向被告发出《解除合同通知函》，以被告未经协商，就以疫情为由扣减租金，2020年2月份没有收到租金、3月份只收到50%的租金、4月份只收到70%的租金，并按扣减后的金额支付租金，被告严重违反合同法契约精神，被告行为构成单方面撕毁合约，实施解除合同行为。鉴于被告已没按合同约定履行义务和责任，两原告依据合同法律法规解除3320号商铺租赁合同。限被告在3天内支付上述三个月未付租金、在10天内恢复商铺原状。否则由此引起的一切法律后果由被告承担。2020年6月10日两原告向被告发出《关于重申解除合同的告知函》，主要内容：本人商铺以较低于市场价水平的价格租给被告，微薄的租金是两原告家庭生活来源，被告不断以疫情为由，将暂时困难转嫁给两原告，之前被告擅自克扣并延期支付了今年2-4月合同租金，现在又对5月份的租金打五折支付，这此行为已经影响两原告的家庭生活。被告以疫情为由的霸道行为，违背政府有关疫情方面的政策规定，已违反合同法。现再次郑重向被告提出以下诉求，希望被告遵守合约原则给予解决：1、解除租赁合同并复原商铺。2、支付拖欠的合同租金。在此期间，2020年3月24日，被告向两原告支付2月份租金562.88元。2020年4月13日，被告向两原告支付3月份租金788.03元。2020年4月29日，被告向两原告支付4月份租金900.6元。2020年6月2日，被告向两原告支付5月份租金562.88元。2020年6月22日，被告向两原告支付6月份租金562.88元,2020年8月7日，被告向两原告支付7月份租金562.88元。庭审中，被告确认两原告商铺所在的商场于2020年3月复市。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料；等等。2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]，载明：对批发市场（不含农产品批发市场）、影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆等企业，要审慎核实复工复产。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市…批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。诉讼中，原告提交光盘、李纵宇租赁合同、柏德来商业城租金缴费通知书，拟证明被告将案涉商铺通道堵住及被告对案涉商铺同类型商铺低租给原告，再高价出租给别人。被告对光盘、李纵宇租赁合同真实性无异议，但认为与本案无关，对柏德来商业城租金缴费通知书真实性不认可。另，被告提交：1.2020年2月14日发出“志燊物业”短信通知内容为：受新冠××疫情及政府延迟复工要求的影响，商场至今天尚无法全面恢复营业，且各租户亦未向被告缴纳任何费用并且提出租金减免事宜。目前被告将结合疫情的发展情况积极响应政府的号召拭目以待。关于2020年2月被告应支付给两原告的租金将根据商户的恢复营业状况延迟支付，请各业户给予理解和支持。2.2020年3月3日和2020年5月21日“致业主的一封信”。两原告确认收到上述短信通知，但不确认被告发出的信件。本院认为：两原告与被告签订的《柏德来商业城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。对于租赁合同的解除及复原返还商铺问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对被告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，被告以疫情防控影响其经营而要求减免租金，原告对此提出异议，被告在协商变更租金期间拖欠租金因其对租金标准有争议所致，并非恶意，故不符合合同约定的解除条件，且被告亦表示案涉商铺已经出租给案外人，不同意解除合同及交还商铺。综上，本院认为两原告要求解除协议书及复原返还商铺理据不充分，不予支持。对于2-7月租金差额应否支付问题。由于2020年2月份，该时点正值疫情一级防控期间，两原告商铺所在商场根据上述疫情通知，被告不能开市经营收取租金并非被告责任。鉴于疫情对被告的经营存在影响，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则。被告在未与两原告协商的情况下，自行将2月份不能使用涉案商铺的应付租金下调至50%、3月应付的租金下调至70%、4月应付的租金下调至80%支付给两原告的行为欠妥，但也是为保证合同履行的一种解决方式，本院予以采信。两原告要求被告补交2020年2月-4月的租金差额的诉讼请求，本院不予支持。2020年3月后涉案商场已经复市，且2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。被告应按合同约定按月向两原告支付租金，两原告要求被告补交5-7月租金差额共1688.61元的诉讼请求，本院予以支持。对于租金滞纳金应否支付问题。如前述原因，因双方争议的租金段属于疫情期间，被告以疫情防控影响其经营而要求减免租金，两原告对此提出异议，被告在协商变更租金期间拖欠部分租金因其对租金标准有争议所致，并非恶意。故两原告要求被告支付拖欠部分租金的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司一次性支付2020年5月至7月的租金差额共1688.61元给两原告邓少冰、张静文；二、驳回两原告邓少冰、张静文其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司承担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年八月二十七日书记员  龙滋霖曾芳