长春市双阳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0112执异59号案外人：王龙，男，1988年2月15日生，汉族，住长春市绿园区同心街道金色欧城委**。申请执行人：王文生，男，1968年8月2日生，汉族，住长春市双阳区北山路于家村前于家屯。申请执行人：祖艳玲，女，1969年3月11日生，汉族，住长春市双阳区北山路于家村前于家屯。被执行人：盛佩祥，男，1962年3月15日生，汉族，，住长春市双阳区奢岭街道澜山小区******被执行人：盛世续，男，1984年2月2日生，汉族，住长春市，住长春市双阳区泰富小区****1门**v>本院在执行申请执行人王文生、祖艳玲与被执行人盛佩祥、盛世续民间借贷纠纷一案中，案外人王龙向本院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。案外人王龙称，请求法院立即解除对位于长春市双阳区泰富嘉园小区5栋1单元501室房屋（以下称案涉房屋）的查封等执行措施。事实与理由：案外人获知法院在办理王文生、祖艳玲与盛佩祥、盛世续民间借贷纠纷一案执行期间，将案外人位于长春市双阳区泰富嘉园小区5栋1单元501室房屋查封。案外人认为法院采取的执行措施存在严重的错误，特依法提出本异议：一、长春市双阳区人民法院查封的房屋的实际所有权人为案外人。根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可知，只要是依法成立的合同，自成立时就生效，标的物的所有权自交付时发生转移。结合本案：1.位于长春市双阳区泰富嘉园小区5栋1单元501室房屋虽然登记在盛世续名下，但在2015年12月28日案外人与盛世续签订了“房屋买卖合同”，将该房屋转让给了案外人，并于当日进行了房屋交接验收，将房屋交予案外人实际占有、使用、管理，而且案外人也已经按照约定支付完毕购房首付款，且按揭贷款一直由案外人偿还。2.案外人接收房屋后，一直在实际占有、使用、管理该房屋，并支付该房屋的物业管理费、水电费等费用，房屋所在的物业管理公司和居民委员会也均予以证实案外人就是房屋的业主。因此，案外人与盛世续签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，对双方产生约束力，房屋的实际所有权人为案外人，案外人已经早已实际占有、使用、管理该房屋，案外人享有的该房屋的相关权利依法也应受到保护。二、法院应依法解除对位于长春市双阳区泰富嘉园小区5栋1单元501室房屋的查封等执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此可知，在执行过程中，案外人只要在付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院就不应当对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。结合本案：1.案外人已经支付完毕“房屋买卖合同”约定的购房首付款，亦可以将剩余按揭贷款一次性清偿。2.案外人也早已经从盛世续手里接收房屋，并实际占有、使用、管理该房屋。3.案涉房屋未办理过户登记手续的原因是双方约定产权满五年后办理产权过户手续，这样可以省去很大一笔过户费用。因此，法院应根据法律的规定，依法立即解决对房屋的查封等执行措施。综上所述，法院应根据客观事实，综合法律的相关规定，从维护交易秩序和善意当事人的利益出发，切实公平维护案外人的合法权益。为此，案外人根据民事诉讼法的相关规定，特提出执行异议书，请求法院立即解除对房屋的查封。案外人为证明自己的主张，提交以下证据：《房屋买卖合同》复印件一份。本院经审查查明，申请执行人王文生、祖艳玲与被执行人盛佩祥、盛世续民间借贷纠纷一案，执行依据为本院作出的（2016）吉01112民初749号民事判决书，判决内容为：一、被告盛佩祥于本判决生效后立即给付原告王文生、祖艳玲借款本金25万元及利息（以2万元为基数，自2013年1月1日起按照年利率24%计算至给付之日止；以5万元为基数，自2013年5月1日起按照年利率24%计算至给付之日止；以4万元为基数，自2013年8月1日起按照年利率24%计算至给付之日止；以3万元为基数，自2013年10月1日起按照年利率24%计算至给付之日止；以6万元为基数，自2013年12月1日起按照年利率24%计算至给付之日止；以5万元为基数，自2014年1月1日起按照按照年利率24%计算至给付之日止，扣除已给付的3万元）;二、被告盛世续对本判决主文第一项确定的被告盛佩祥的给付义务承担连带给付责任；三、驳回原告王文生、祖艳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费7300.00元，退给原告王文生、祖艳玲3650.00元后剩余的3650.00元由被告盛佩祥承担，于本判决生效后立即给付，被告盛世续承担连带给付责任。因被执行人未按时履行生效判决确定的义务，申请执行人于2017年7月11日向本院申请强制执行，经审查符合立案条件，本院于同日立案，执行案号为（2017）吉0112执696号。2017年7月25日，本院作出（2017）吉0112执696号执行裁定书，裁定：预查封被执行人盛世续名下的坐落于长春市双阳区东华大街泰富嘉园小区B区B5栋1单元501室，建筑面积为91.8平方米，合同号：591804，权利证号1500178，丘地号为13-1/176-5（501）的房屋一套。经长春市双阳区房产管理服务中心协助，于2017年7月27日查封案涉房屋，并将（2017）吉0112执696号执行裁定书及查封公告案涉房屋处进行了张贴。2018年1月5日，裁定（2017）吉0112执696号终结本次执行程序。2019年10月9日，本院恢复对（2016）吉01112民初749号民事判决书的执行，执行案号为（2019）吉0112执恢377号。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，第二十五条：“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断……”根据房屋权属登记信息查询结果证明，案涉房屋的所有权人为盛世续。本案是在执行程序中提出的异议，仅进行形式审查，对案外人提交的《房屋买卖合同》不予审查。综上，对案外人要求解除案涉房屋查封的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定裁定如下：驳回案外人王龙的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向长春市双阳区人民法院提起诉讼。审 判 长  魏文文人民陪审员  曹**刚人民陪审员  王庆学二〇二〇年八月十日书 记 员  袁梦琪