河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初11358号 原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司。 法定代表人熊翊华，总经理。 委托代理人王宏超，河北君德风律师事务所。 被告左志梅。 委托代理人刘大鹏。 原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司诉被告左志梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王宏超，被告左志梅及其委托代理人刘大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年5月30日，原被告签订了橡树湾小区《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），约定原告提供小区的物业管理服务,在此期间,原告实施觌范的物业管理,为各业主提供完善的物业服务管理,履行自己应尽的义务,被告理应按照约定以“2.58元/月?建筑平方米”的标准向原告缴纳物业费。被告是9栋3单元901室的业主,其住宅面积109.67平方米,自2015年5月30日入住,尚欠2016年6月1日起至2019年4月30日期间物业费9903.25元至今未付。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费,但被告均置之不理。根据协议约定,原告除要求被 2 告支付欠缴物业费外,若被告逾期两个月以上缴纳物业费的,原告有权从逾期之日起每日按欠缴费用的千分之八收取滞纳金。为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请求贵院依法裁判。1、判令被告向原告支付欠付物业费9903.25元及滞纳金(以79.23元/日为标准,自2016年6月1日起计算至实际付清之日止)。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 被告辩称，我们不是置之不理，我们要求物业出示秦皇岛物价局星级标准和收费依据但是物业一直拿不出这些证据，我们不知道按照什么标准缴纳物业费，合同我们是被动签字，不交物业费就不给房屋钥匙，而且这份合同不合理，由于以上原因才不知道交多少物业费。 原告为支持其诉讼请求出示如下证据： 证据一：备案通知、资质证书各一份；证明事项：原告具有从事物业管理的资格，具有“一级物业服务企业资质” 证据二：原告与地产华润置地有限公司签订《物业前期委托管理合同》；证明事项：被告所在小区的物业管理服务系地产开放公司委托原告进行的前期物业服务。 证据三：原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》各一份。证明事项：被告系适格主体，双方存在物业服务合同关系，经协商一致达成书面约定。 证据四：业主紧急联系人授权书、业主家庭成员登记表，文件签收单、商品房交接单，证明事项：业主已经实际收房，符合双方合同约定的收费条件。 证据五：原告部分工作记录，交接表、特色服务等相关文件。证明事项：原告在客户服务、安全保卫、环境卫生、工程维修、社区文化等方面均提供了全面周到的服务，此外，本次提供的证据系一部分，应原告在该期间内每日每项均有记录，数目好大，无法全部列举。 证据六：《五星级普通住宅小区物业服务标准》与本小区提 3 供的物业服务标准对比表。证明事项：原告所提供的物业服务标准达到了五星级收费标准，符合五星级收费标准，就本案而言，双方所约定物业收费标准合理合法。 证据七：缴费通知单、ems运单原件，律师函，律师函照片各一份。证明事项：原告通过被告自行提供的地址分别邮局了缴费通知单及催缴律师函，且被告已经签收，发生法律效力。 证据八，欠费明细统计表一份。证明被告欠付物业费的详细情况及计算标准。 证据九，物业所获得荣誉，在2018年秦市物业管理先进单位，证明物业的服务获得了相关行业协会，相关的认可，侧面印证了物业服务的星级和层次。 被告对原告所出示证据质证意见为： 证据一、真实性我鉴定不了，合法性，备案的是北京物业管理公司和秦皇岛物业管理办公室所签订的，我们是和秦皇岛分公司签订的合同，没有关联性，这备案上没有星级标准和收费标准是不合法的。 证据二、跟我们没关系。 证据三、真实性来讲我们是被动签约，而且这份合同所执行的是市场调节价，这份合同是不合法的，我们是被动签约，不签约我们是拿不到房屋钥匙的，这方面我是属于弱势的。 证据四、这是我们跟物业合同一起签约的，这是物业强迫我们必须签字的。 证据五、真实性不认可。 证据六、这是秦皇岛的五星标准和华润置业的物业标准关系，应该出具华润置业的五星级标准。 证据七、我怀疑他的合法性，我们在前提提供物价局备案和服务标准他们都无法提供。我们打电话咨询相关部门说是没有备案。在2016年4月25日由秦皇岛市住房保障和房产管理局办公室印发秦皇岛市普通住宅小区物业服务收费标准，他们说他们是五星级的，但是他们给我们的签收单是不合理不合法的。 4 证据八、我们感觉不合理，收费标准没有按照法律规定。证据九、三性都不认可。 被告为证明其主张向法庭提交如下证据： 证据一、秦皇岛市普通住宅小区物业服务收费标准一份，证明物业公司应该在物价局备案，收费不合理不合法。 证据二、收据一份，证明我们已经交了一年物业费，但是他的服务标准没有达到。 证据三、照片32张，证明他的物业服务没有达标。没有按照合同履行，存在欺诈业主的行为。我们交的车辆管理费是包含电费的，但是我的停车位上面的灯管只有一个是亮的，我也不知道这个电费去哪儿了。 证据四、光盘一张，视频7段，证明他们的管理有漏洞，外来人员随意进出小区，没有安保人员核查，没有24小时监控。 原告对被告出示的证据质证意见为： 证据一、三性不予认可，复印件同时像素模糊无法确认内容的真实性。 证据二、与本案没有关联性，并非原告起诉期间。 证据三、建筑垃圾，无法得出该建筑垃圾物业没有定时清理，并非生活垃圾，车位，涉及到地下车库的质量问题，不应当由物业公司负责，同时部分照片体现了物业公司对地下车库进行了实际管理；巡查记录表，也体现了物业公司履行了相关服务约定；晒被子的照片通过该照片无法体现个别业主存在私占绿地的情况；堆杂物，物业只能对该住户劝导，但是该住户不听劝告是只能找街道办处理，不能证明物业的服务存在缺失；消防通道占用，照片只能体现实时性片段性的数据，而长时间占用消防通道无人清退是阶段性持续性的行为，但是照片无法达到证明目的。 证据四、门禁存在故障是正常现象，需要专业人士进行维修，和物业服务存在瑕疵没有关联性。对讲电话这，通过该视频拨打电话公司的服务人员给予了及时的回应，不能达到被告 5 的证明目的。照片和视频的证据，结合本案的原被告双方和调查重点，其中一部分证据与被告的抗辩理由及被告的楼宇没有关联性，其证据来源也并非有被告本人切身经历，原告希望法庭对该部分证据慎重认定。 经本院审核认定:原告出示的证据一至证据九及被告出示的证据一至证据四因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：2012年，原告（乙方）与华润置地（秦皇岛）有限公司（甲方）签订《物业前期委托管理合同》，约定：…，在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方作为华润置地(北京)物业管理有限责任公司(资质等级:壹级,证书编号:(建)1050210,以下筒称物业总公司)的合法分支机构接受甲方及物业总公司的委托签订并实际履行本合同,对橡树湾实行专业化、一体化的物业管理服务事宜,订立本合同。…，第一条:物业基本情况物业名称:华润置地(秦皇岛〕树湾1.1期住宅坐落位置:皇岛市海港区秦皇西大街横断山路以西,规划青龙河道以北物业类型:住宅占地面积:77276.89平方米建筑面积:111910平方米。…。第五条本物业管理区域物业服务收费采取包干制的方式。乙方按本条1款约定的标准收取费用,并按本合同约定的服务内容和标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。1、物业服务费标准:住宅2.58元/月.建筑平方米(注:平方米为建筑面积单位)…，第三十条甲方、业主或物业使用入造反本合同第五条、第六条、第七条的约定,未能按时足额缴纳物业服务费用的,应按欠费每日千分之三的标准向乙方支付违约金。…。 2015年5月30日，原告（受委托方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订《秦皇岛橡树湾前期物业管理服务协议》，约定第一条…。住宅类型:普通住宅/底商建筑面积:109.67平方米根据有关法律、法规,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础 6 上,就乙方向甲方提供物业管理服务事宜订立本协议。…。第十六条物业服务费用实行市场调节价,按房屋建筑面积计算(房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分推建筑面积),自开发商入住通知书中约定的办理入住日起算。物业服务费收取标准为:2.58元/月·建筑平方米；第十七条物业服务费用交纳时间及方式：1.甲方交纳费用时间:甲方第一年物业管理服务费的起始计算日期以开发商入住通知书中约定的办理入住目为准。甲方自接到入住通知书后,无论是否入住,均应从约定日开始向乙方预交一年的物业管理服务费。自第二年起。甲方应在物业管理服务费到期之日15日前向乙方一次性交清下一年度物业管理服务费。…。第三十二条甲方逾期交纳物业服务费或其他费用,逾期十日以上的,乙方有权从逾期之日起每日按欠缴费用的千分之五收取滞纳金；逾期两个月以上的,乙方有从逾期之目起每日按欠缴费用的干分之八收取滞纳金。…。 被告系秦皇岛海港区橡树湾9栋3单元901室业主。该房屋建筑面积109.67平方米，原告为该小区物业管理单位。被告拖欠原告2016年6月1日至2019年4月30日期间物业费9903元（2.58元/㎡/月×109.67平方米×35个月）。 本院认为，原告与华润置地（秦皇岛）有限公司签订的《物业前期委托管理合同》及原告与被告签订的《秦皇岛橡树湾前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定为橡树湾小区提供物业管理服务，被告亦应按合同约定向原告交纳物业费。考虑原告举证及同时期同小区业主举证情况，原告的物业服务存在一定瑕疵，对原告向被告请求给付的2016年6月1日至2019年4月30日期间物业费酌情予以扣减10%较为合理。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告左志梅于本判决生效之日起十日内向原告华润置 7 地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司给付2016年6月1日至2019年4月30日期间物业费8912.7元（9903元×90%）。 二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告左志梅负担；于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  李景新 人民陪审员  张立敏 二〇二〇年八月五日 书 记 员  彭 澎