广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初1408号 原告：陈莉，女，1976年9月11日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陈宗振，广西万铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李君，广西万铭律师事务所律师。 被告：柳州华锦房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市水南路**灯台花苑****9-10间，统一社会信用代码：914502000617498756。 法定代表人：吴磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王钢，广西广正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧聪，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 原告陈莉与被告柳州华锦房地产开发有限公司（以下简称华锦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告陈莉的委托诉讼代理人陈宗振、李君，被告华锦公司的委托诉讼代理人王钢、欧聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈莉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还房价款426166.19元；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：位于柳州市（盛天悦景台）为被告开发。被告在销售三期9、10、11栋楼盘时，公开承诺赠送房屋面积15-30平方米，赠送部分可以搭建一间房、飘窗等，并带原告参观了带赠送面积且搭建好房间的样板间，原告看到的样板间与被告的承诺一致。于是，原告根据被告介绍的样板间及被告赠送房屋面积的承诺选中了10栋21-6号房屋，房价款为1309351元，房屋套内建筑面积98.74平方米，单价为13260.59元每平方米，被告承诺赠送给原告的房屋面积为30平方米，那么原告最终可以获得128.74平方米的使用面积，按照该面积最后折算单价为10170.51元每平方米。原告正是基于被告对赠送面积的承诺以及折算后的房屋单价可以得到每平方米3000多元的优惠，最终选择购买了10栋21-6号房屋。2019年7月30日，约定的房屋交房期限届满，但是原告发现被告交付的房屋与其带原告参观的样板间完全不一致，被告甚至发出公开声明，不认可其在销售房屋时所作的赠送面积的承诺。被告的行为完全是对消费者的欺骗，完全违背了诚信原则。 原告认为，被告对赠送房屋面积事项虽然未在合同中以书面形式约定，但其在销售房屋时所作的公开宣传和承诺，以及带原告参观带有赠送面积的样板间完全符合合同法的要约行为，而原告根据其宣传作出了购买房屋的承诺。显然，被告对赠送房屋面积事项的宣传和承诺，对房屋价格具有重大影响，从而对原告订立合同的意愿也具有重大影响，因此，被告对赠送房屋面积事项的宣传和承诺应当视为房屋买卖合同的内容。现被告明确拒绝履行其承诺，拒不交付其承诺赠送的搭建一间18平方米的房间，造成实际交付使用的房屋面积与承诺交付使用的房屋面积不符，应当承担违约责任，将无法交付的房屋面积的房价款退还给原告，且面积误差比超过3%部分的房价款应当双倍返还。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特诉至法院，望判如所请。 被告华锦公司辩称，一、本案原告主张的观点是被告构成虚假承诺，并应当承担违约责任，但被告并不存在违约行为。 1.双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定所谓的赠送面积，不存在所谓的实际交付面积与承诺交付面积不符的情况，所售房屋均是备案后进行销售的，符合相关法律规定。原告要求被告承担违约责任并无事实和法律依据。 2.原告主张被告在宣传和销售上进行了公开承诺，但原告没有证据证实被告已经进行了公开承诺，也没有证据证实被告曾经向原告宣传相应的赠送面积的内容。 二、从另一个角度看，即使按照原告所称，被告在购房宣传资料上的宣传内容构成承诺，并应当承担相应违约责任，但是以下几点需要提请审判庭注意： 1.楼书、宣传册等宣传资料中关于赠送面积的约定应属于要约邀请，且双方在商品房买卖合同中已明确约定了房屋面积及户型附图，出卖人交付的房屋符合合同约定的，不应当构成欺诈。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，购房宣传资料首先是要约邀请，这是宣传资料认定性质的基本判断。而售房宣传资料是否构成要约，需要满足三个条件：首先，要看宣传资料的内容是否具体确定；其次，发出人有无受宣传资料的内容约束的意思表示；再次，对合同的订立及房屋价格的确定是否产生重大影响。从本案分析：(1)所谓的购房宣传资料的内容并非具体确定，首先是没有赠送面积的内容，其次也没有所谓赠送面积具体大小以及交付的具体内容也并非具体确定。(2)原告提交的网页上的内容发布人也不是被告，不能证实被告愿意受该资料的内容约束。(3)也不足以证实原告是为此而和被告签订合同。故本案并不满足以上三个要件的规定，而且在被告的宣传资料以及合同附件中均有相关说明宣传仅作为参考，不作为具体承诺，均以所签合同及补充协议为准，因此，不应当适用该条款确定本案的所谓宣传资料等内容属于双方合同的内容。 2.个人购房属重大事项，原告作为完全民事行为能力人，在签订购房合同时理应就房屋基本情况等内容进行充分的了解，对不符内容提出异议，但原告并未提出，应视为是对合同内容的确认。而原告所称的赠送面积，从视频和宣传资料上看，原告也应明知属于违建所得，其并非基于错误认识而购买房屋，故被告并不构成欺诈。 3.退一步说，即便宣传资料构成要约，但双方在商品房买卖合同中已重新约定了房屋面积，应当视为合同双方对房屋面积约定的一致变更，故应以商品房买卖合同为准。 三、本次系列案中部分原告已经自行在其所谓的赠送面积(即结构梁)上搭建、浇筑，其在实施此违法行为后，又起诉要求被告承担相应的欺诈违约责任，不但其起诉于法无据，且还违背了法律最基本的诚实信用原则，其诉讼请求理应被驳回。 综上，被告华锦公司认为，本案原告的起诉完全没有事实和法律依据，不应得到支持，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据本院将结合全案证据与事实综合予以认定。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区由被告开发建设。2017年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买其开发的位于柳州市鱼峰区，建筑面积为123.69平方米，其中，套内建筑面积98.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.95平方米。房价按套内建筑面积计算，单价为人民币每平方米13260.59元，总金额为人民币1309351元。该《商品房买卖合同》第五条约定：“面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）见合同附件四第六条规定。”第八条约定：“出卖人应当在2019年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”《商品房买卖合同》附件四第一条约定：“出卖人已向买受人明示《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》及《商品房买卖合同》、补充协议及法律法规规章规定应明示的其他文件、证书及重要提示。且出卖人已按买受人的要求对上述明示的合同文本、补充协议及重要提示进行了说明；买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本，补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解”。《商品房买卖合同》附件四第三条约定：“出卖人就本项目所做的广告、宣传（模型及宣传资料）及设置的示范单位（样板间）仅供参考，不作为具体承诺，与本合同及本补充协议约定不一致的，以本合同及本补充协议为准。双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以本合同及合同附件为准。”《商品房买卖合同》附件四第六条约定：“面积确认及面积差异处理：1、套内建筑面积差异比绝对值在±3%（含±3%）以内的，据实结算房款；出卖人应把实测计价套内建筑面积结果以书面形式通知买受人，买受人在接到该通知之次日起30日内补交或者领回面积差价款；买受人逾期不补交差价或者出卖人拒绝退还差价的，每逾期一日，违约方应按应交或者应退款的万分之三向守约方支付违约金。2、如套内建筑面积差比绝对值超过±3%时，出卖人应书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起5日内做出是否退房的书面答复。如买受人逾期未做出书面答复的视为买受人不退房，合同继续履行。……买受人不退房的，需在出卖人把实测计价套内建筑面积结果以书面形式通知买受人之日起30日内到出卖人处办理据实结算房款手续，买受人逾期不办理据实结算房款手续或不补交差价或者出卖人拒绝退还差价的，每逾期一日，违约方应按应交或者应退款的万分之三向守约方支付违约金，直至实际补交差价或退还款项之日起，合同继续履行；3、如买受人擅自改变该商品房使用功能或其他由于买受人原因导致产权登记面积改变的，买受人承担全部责任；4、公共部位与公用房屋分摊建筑面积出现差异的，不影响商品房价款的结算，即建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积，皆不做为双方结算房款的依据。”《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件还对双方其他权利义务及违约责任等事项作了约定。 合同签订后，原告已向被告付清购房款。 另查明：柳州市精诚房地产服务事务所于2017年1月20日作出案涉商品房《房屋建筑面积预测成果报告》，显示案涉商品房建筑面积为123.69平方米、套内建筑面积为98.74平方米。该所于2019年6月19日作出《房屋建筑面积实测成果报告》，显示案涉商品房建筑面积为123.66平方米、套内建筑面积为98.74平方米。 2019年6月26日，案涉商品房经勘察、设计、施工、监理、建设五方单位验收合格，并在2019年7月16日取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案证明。截至庭审当日，原告尚未从被告处收房。 因锦园小区部分业主认为被告在销售商品房时对于房屋赠送面积等存在虚假宣传、欺诈等情形，曾向柳州市鱼峰区市场监督管理局进行投诉，该局经调查后认为锦园小区业主所提交的证据不足于2019年10月29日决定不予立案。 原告认为被告在销售房屋时对赠送面积作出了公开的宣传及承诺，但被告拒绝履行其承诺，所交付的房屋面积与承诺交付的房屋面积不符，被告应返还原告相应面积的房款。原告为此诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点是：原告要求被告返还购房款是否有事实和法律依据？ 本案《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人自愿签订，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效。双方当事人均应按照《商品房买卖合同》及其附件的约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》附件四第三条约定，出卖人就本项目所做的广告、宣传（模型及宣传资料）及设置的示范单位（样板间）仅供参考，不作为具体承诺，与《商品房买卖合同》及补充协议约定不一致的，以《商品房买卖合同》及补充协议为准。双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以《商品房买卖合同》及合同附件为准。《商品房买卖合同》附件四第一条也约定买受人对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。上述约定是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。本案中，《商品房买卖合同》所约定的用以计算房屋价款的房屋套内面积与柳州市精诚房地产服务事务所预测、实测的房屋套内面积一致，同时《商品房买卖合同》及附件均未有赠送面积的约定，也未约定被告需按照样板间的样式、标准交付房屋，户型图等宣传资料也均未明确载明赠送面积的大小、具体位置等情况，柳州市鱼峰区市场监督管理局亦认为锦园小区业主所投诉的被告在销售商品房时对于房屋赠送面积等存在虚假宣传、欺诈等行为证据不足而未立案调查，因此，原告并无证据证明被告多收取购房款，原告要求被告返还房款并无依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释去》第三条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告陈莉的诉讼请求。 案件受理费7692元（原告已预交），保全费2651元，合计10343元，由原告陈莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  谢祥兵 人民陪审员  彭彩云 人民陪审员  汤 藻 二〇二〇年八月十九日 书 记 员  杨艺柔 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。