浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0482民初967号原告：闻建尧，男，1970年10月28日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：汤明伟，浙江金九鼎律师事务所律师。被告：浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道长胜路********。统一社会信用代码：91330482704439361N。法定代表人：吴玉龙，董事长。委托诉讼代理人：侯平，浙江天卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋香梅，浙江天卓律师事务所实习律师。原告闻建尧与被告浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司（以下简称“平南公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月18日向本院起诉，并申请对案涉房屋的装修现有价值进行评估，本院于2019年8月30日决定进行司法评估[案号：（2019）浙0482立预189号]，评估机构于2020年3月14日出具了评估报告。2020年3月24日，本案受理后，依法适用普通程序审理。2019年9月12日，平南公司以房屋租赁合同纠纷为案由另行起诉闻建尧，本院于同日受理[案号：（2019）浙0482民初3908号]，因两案系基于同一事实发生的纠纷，本院于2020年3月27日裁定将该案并入本案审理。两案于2020年4月3日在本院第十二审判庭公开开庭进行了合并审理。闻建尧及其委托诉讼代理人汤明伟，平南公司委托诉讼代理人侯平均到庭参加了诉讼。当事人双方申请给予庭外和解期30天，但和解未果。本案现已审理终结。闻建尧起诉称：2017年3月20日，原、被告订立《房屋租赁合同》一份，合同约定平南公司将坐落于平湖市××路××号房产出租于闻建尧用于经营汽车销售，租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日，租金每年298000元。租赁时，租赁物为沿街开阔式商铺，又处在十字路口，设有多处人行或车行出入口，符合双方订立合同的初衷和目的。合同订立后，闻建尧投资设立平湖市俊圣汽车销售有限公司（以下简称“俊圣公司”），并投入大量装修、宣传、经营成本。2018年2月起，平南公司在未经任何通知的情况下在案涉房屋外围筑起2米高围栏，而该区域在规划及竣工时均不存在围栏的设计或备案。该围栏不仅遮挡了汽车销售公司，且封堵了其他出入口，仅在一侧设立车辆入口，给通行等造成严重不便，对公司经营造成严重影响。自2018年2月起，俊圣公司的汽车销售业务量大大缩减，已造成极大损失。对此，双方一直交涉至今，多次协商未果。综上，平南公司私自违章搭建围栏的行为严重妨碍了闻建尧正常使用租赁物的权利，同时也违反了双方合同之约定，改变了租赁物及其周围的环境，致使原告订立合同的初衷和目的无法实现，故诉请法院判令：1、解除原、被告于2017年3月20日订立的《房屋租赁合同》；2、平南公司返还自2018年2月1日至2019年4月30日期间闻建尧已交付的房租372500元及房屋水电保证金34800元；3、平南公司承担违约金37250元并赔偿闻建尧装修损失等约691032元（具体以评估为准）;4、本案诉讼费用、评估费用由平南公司承担。平南公司答辩称：闻建尧未按约交纳租金，其诉状中主张的损失也不是平南公司造成的。合同上并未约定租赁沿街开阔商铺，平南公司设立围栏对闻建尧的汽车销售没有影响，对整个区域出行也没有影响。闻建尧所诉内容在合同中没有约定，请求法院驳回其诉请。平南公司起诉称：原、被告于2017年3月20日签订《房屋租赁合同》一份，闻建尧租用平南公司门面房，租赁期限五年，按合同约定闻建尧应当在2019年2月20日前支付第三年租金，但闻建尧拖欠至今。2019年6月19日，平南公司委托律师书面通知闻建尧解除合同，限期腾退并支付房屋占用费等，但闻建尧至今未履行相关义务，故平南公司诉请法院判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；2、闻建尧支付违约金29800元、滞纳金178800元；3、没收闻建尧租赁保证金29800元；4、闻建尧支付水电费5000元；5、闻建尧腾退租房，并按每天816元支付自2019年5月1日至腾退之日的房屋占用费；6、本案诉讼费由闻建尧承担。针对平南公司的起诉，闻建尧答辩称：其认可解除房屋租赁合同，但解除事由并非逾期支付租金，而是由于出租人平南公司擅自搭建围栏，影响经营，违约在先，导致双方合同目的无法实现。因此，闻建尧不应负担相应违约金、滞纳金。闻建尧作为承租人处于弱势地位，在出租人未提供、保障出租房屋用途的情况下，闻建尧拒付租金，是行使合法的抗辩权。平南公司的诉请没有相应的依据，应当予以驳回。庭审中，当事人进行了举证和质证。闻建尧提供的证据和所需证明的事实内容如下：证据一、房屋租赁合同1份。证明：原、被告租赁合同订立情况。证据二、企业登记信息2份。证明：闻建尧租房后开设了俊圣公司，经营场所地址与租赁地址一致。证据三、现场照片8份。证明：房屋承租前后围栏搭建情况对比。证据四、律师函及EMS签收单各1份。证明：2018年10月22日，闻建尧委托律师向平南公司寄送了律师函，就搭建围栏事宜进行协商、抗辩。证据五、转账汇款凭证1份3页。证明：闻建尧支付押金34800元及租金情况。证据六、佳龙大厦项目规划图1份。证明：行政部门规划审批中设有步行、车辆出入口，承租房屋正对面有步行入口，且没有规划建筑围栏。证据七、佳龙大厦项目竣工图1份。证明：项目竣工备案时仍设有步行、车辆出入口，且没有建筑围栏。证据八、工程报价表5份、收据1份。证明：闻建尧承租房屋后因装修支出费用691032元。补充提交：证据九、俊圣公司利润清单4份。证明：围栏搭建前后，俊圣公司汽车销售利润反差较大。证据十、工商登记信息1份。证明：平南公司法定代表人吴玉龙开设了振杨中医院，围栏是为了医院所修。平南公司质证认为：对证据一的真实性无异议，但对外部设施的设置没有约定，围栏没有对佳龙大厦车辆出入造成影响。对证据二的真实性无异议，俊圣公司的门头后来改成了丰田汽车专卖店。对证据三的真实性无异议，照片反映道路很宽阔，还有停车位，围栏是不锈钢的，不是整片围墙，没有对闻建尧门面造成影响。对证据四，平南公司收到了律师函，但对内容有异议。对证据五的真实性无异议，水电费从押金里扣，已全部扣完，目前闻建尧倒欠5000元水电费。对证据六、七的真实性无异议，闻建尧租赁房屋外面一圈是绿化带，两米宽，即使不做围栏，一般行人也不能通行，要通过出入口进出。对证据八的真实性不予确认，与本案无关，装修费用没有这么高。证据九，与本案无关。对证据十的真实性无异议，但与本案没有关联。平南公司提供的证据和所需证明的事实内容如下：证据一、房屋租赁合同1份。证明：原、被告于2017年3月20日签订房屋租赁合同并约定有关权利义务的事实。证据二、律师函及快递面单各2份。证明：2019年6月5日和6月19日，平南公司两次委托律师书面通知闻建尧自2019年6月21日起解除房屋租赁合同，限期腾退租房等。闻建尧质证认为：对证据一的真实性没有异议，合同明确约定租赁目的是开设汽车销售公司，是商业用途。对证据二的真实性没有异议，律师函不能客观反映本案真实情况，忽略了其自身影响经营的行为。根据闻建尧的申请，本院对案涉房屋的装修现有价值进行了评估，评估机构嘉兴新求是资产评估事务所（普通合伙）于2020年3月14日出具了新求是评字[2020]055号《资产评估报告》一份。闻建尧质证认为23万余元的评估价值过低。平南公司对评估报告的真实性无异议，但对证明力有异议，认为该损失不是其造成的，应由闻建尧自行承担。根据闻建尧的申请，本院于2019年8月6日对案涉房屋进行了现场勘验，制作了勘验笔录一份，并拍摄了勘验照片，当事人双方对现场勘验情况均无异议。经审核，本院认证认为，闻建尧提供的证据一、二，平南公司对其真实性无异议，本院予以认定，作为认定本案相关事实的依据。闻建尧提供的证据三，系围栏搭建前后的照片，平南公司对其真实性无异议，且与本院现场勘验拍摄的照片情况一致，本院作为证据采信。闻建尧提供的证据四、五、六、七，平南公司对其真实性无异议，且符合证据的构成要件，本院予以认定。闻建尧提供的证据八，系工程报价表及收款收据，平南公司对其真实性不认可，闻建尧未能提供双方签订的装修合同及转账付款凭证，不足以证明其主张，且本院已对装修现有价值进行了司法评估，故本院对证据八不予认定。闻建尧提供的证据九，系其单方制作的利润清单，不符合证据构成要件，本院不予认定。闻建尧提供的证据十，与本案的处理无关联性，本院不予认定。平南公司提供的证据一、二，闻建尧对其真实性无异议，本院予以认定。资产评估报告，系本院依法委托的专业评估机构作出，真实合法，本院予以认定。本院制作的现场勘验笔录及勘验照片，当事人双方均无异议，本院作为证据采信。基于双方当事人的举证、质证及陈述，结合本院的认证，本院认定法律事实如下：2017年3月20日，闻建尧与平南公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：闻建尧租用平南公司位于平湖市××路××号（门牌号为440号）的房屋，该房屋建筑面积400㎡；闻建尧用于开设汽车销售，不得任意改变用途；租赁期限为五年，自2017年5月1日至2022年4月30日止；租金每年298000元，物业管理费每月2元／㎡，合同签订之日支付保证金，保证金为租金的10%，水电保证金5000元一次性付清，以后每月抄表为准；租金采用预付方式，每年结算一次，第一年租金在签协后五天内一次性付清，第二年开始租金每次在合同签订日起算提前1个月一次性付清下一年租金；闻建尧根据正常的经营业务需要对房屋进行装修，但不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得平南公司书面同意，投资费用由闻建尧自理；退租时，平南公司对闻建尧的装修不作任何补偿，所有的固定装潢无偿归平南公司所有，闻建尧不得拆除任何一样固定装修，如拆除以十倍价格赔偿；房屋租赁期间，水电费、物业管理费等由闻建尧支付；任何一方违反本合同的规定，除本合同另有约定外，应按年度向对方交纳年度租金的10%作为违约金；闻建尧逾期未交付租金的，每逾期一日，平南公司有权按应付租金的2%加收滞纳金；闻建尧超过三十天支付租金的，除承担相应的违约责任外，平南公司有权提前解除合同。合同订立后，闻建尧对租赁房屋进行了装修，并于2017年5月22日与案外人马敏芳共同投资设立俊圣公司，在租赁房屋内经营汽车销售等。2017年4月1日和4月5日，闻建尧按约向平南公司支付第一年度房屋租金合计288000元。2017年4月5日，闻建尧向平南公司支付水电保证金5000元、租房保证金29800元，合计34800元。2018年4月3日，闻建尧向平南公司支付了第二年度（截止2019年4月30日）的房屋租金298000元。之后的租金，闻建尧未予支付。2018年2月，平南公司在案涉租赁房屋外围修建了约2米高的围栏，而根据建设规划，该区域并不存在围栏的设计或备案。该围栏从毓秀路一直延伸至长胜路，封堵了部分出入口，对俊圣公司造成了遮挡。2018年10月22日，闻建尧委托浙江金九鼎律师事务所发送《律师函》一份，要求平南公司拆除围栏，排除妨碍，并减免租金。2019年6月5日和6月19日，平南公司委托浙江天卓律师事务所发送《律师函》二份，平南公司以闻建尧拖欠第三年租金为由，主张自2019年6月21日起解除房屋租赁合同，并要求腾退房屋、支付滞纳金等。双方因履行合同发生争议，多次协商未果，故诉至本院。根据闻建尧的申请，本院对案涉房屋的装修现有价值进行了评估，评估机构嘉兴新求是资产评估事务所（普通合伙）于2020年3月14日出具了新求是评字[2020]055号《资产评估报告》一份，评估结论为装修现有价值为235751元。闻建尧为本次评估预付评估费6000元。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议的焦点为：1、确定合同何时解除；2、平南公司搭建围栏是否构成违约及如何承担违约责任；3、闻建尧拒付第三年租金是否构成违约，是否承担违约责任。关于争议焦点1，当事人双方对解除房屋租赁合同无异议，至于何时解除，闻建尧主张2018年6月已解除合同并腾退房屋，平南公司主张以第二份《律师函》通知解除的时间，即2019年6月21日为合同解除日期。本院认为，闻建尧于2018年4月预付了下一年度的租金，且其在2018年10月22日发送的《律师函》中仅要求平南公司拆除围栏等，并未要求解除合同，也未提及搬离房屋，而是通过诉讼主张解除合同，故闻建尧提出2018年6月已解除合同的主张，与事实不符，本院不予采信。平南公司书面通知闻建尧于2019年6月21日解除合同，庭审中闻建尧也同意于该日解除合同，故本院确认案涉房屋租赁合同于2019年6月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。关于争议焦点2，我国《合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，闻建尧租赁房屋的目的系经营汽车销售，该用途载明于合同之中，对此平南公司是明知的。合同签订之时，案涉租赁房屋为沿街开阔式商铺，外侧无围栏，又靠近十字路口，交通较为便捷。合同履行之中，平南公司在未通知并征得承租人同意的情况下，自行搭建约2米高的围栏，封堵了部分出入口，遮挡了租赁房屋，对汽车销售必然带来一定的不利影响。平南公司作为出租人应当根据合同之目的对场地、通道、周边环境承担协助、保护等义务，而其搭建围栏的行为，违反了合同法规定的附随义务，构成不完全履行，应当承担相应的违约责任。关于闻建尧主张退还租金372500元，本院认为，搭建围栏虽会对汽车销售带来一定的不利影响，但并非决定经营状况的唯一因素，闻建尧主张全额退还围栏搭建之后的租金于法无据，本院依据公平原则，酌情确定减免租金的30%，即平南公司退还闻建尧租金111750元（372500元×30%）。至于水电保证金5000元、租房保证金29800元，合计34800元，因合同解除平南公司应当予以退还。关于闻建尧主张的装修损失691032元，经司法评估，装修现有价值为235751元。根据合同约定，退租时平南公司对装修不作任何补偿，但鉴于平南公司存在违约行为，合同提前解除，本院酌情确定按装修现有价值的80%予以赔偿，即平南公司赔偿闻建尧装修损失188601元。关于闻建尧主张的违约金37250元，因闻建尧已主张赔偿因违约而造成的损失，两者无需同时适用，本院对该项违约金的诉请不予支持。综上，平南公司应当向闻建尧支付335151元。针对争议焦点3，根据我国《合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，平南公司搭建围栏，遮挡租赁房屋，未履行合同法上的附随义务，其违约在先，对于第三年度租金（应于2019年2月20日前预付）闻建尧有权中止履行。况且，闻建尧曾于2019年1月31日起诉平南公司[案号：（2019）浙0482民初681号]，要求平南公司排除妨碍，减免租金208600元并赔偿损失100000元。闻建尧于2019年5月21日撤回该案后又重新起诉。因此，闻建尧未预付第三年租金系依法履行抗辩权，平南公司提出闻建尧构成违约的理由，不能成立。平南公司提出的要求闻建尧支付违约金29800元、滞纳金178800元、房屋占用费及没收保证金34800元的诉请，均没有法律依据，本院不予支持。平南公司主张闻建尧倒欠水电费5000元，未提供相应的证据证明，本院不予采信。平南公司主张闻建尧腾退租房，根据本院2019年8月6日现场勘验情况，当时闻建尧业已搬离租房，故本院对平南公司该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认闻建尧与浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；二、浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司于本判决生效后十日内退还闻建尧租金111750元、保证金34800元，并赔偿闻建尧装修损失188601元，合计支付335151元；三、驳回闻建尧其他诉讼请求；四、驳回浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19972元（15020元+4952元），由闻建尧负担8693元，浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司负担11279元；评估费6000元，由闻建尧负担1200元，浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司负担4800元（于本判决生效后十日内支付给闻建尧）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  黄 伟人民陪审员  沈芳根人民陪审员  李凤琴二〇二〇年八月十八日法官 助理  张颖蕾书 记 员  朱 力