广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初1014号原告（反诉被告）：江门市旭腾物业管理有限公司，统一社会信用代码：91440705MA4UR8G7X4，住所地：广东省江门市江海区******工业二区龙溪路5号厂房一楼（自编号J6）。法定代表人：黄亮亮，执行董事。委托诉讼代理人：苏江榕、马云杏，广东焯群律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶天驿，男，汉族，1983年8月2日出生，公民身份号码：420************017，住浙江省乐清市*******。被告（反诉原告）：江门市******有限公司，统一社会信用代码：9144*******U9D，住所地：广东省江门市江海区***********（自编22号）。法定代表人：叶天驿，执行董事。两被告的共同委托诉讼代理人：刘玉招、郑国照，分别系广东森德律师事务所律师、实习律师。第三人：钟锦海，男，汉族，1970年11月18日出生，公民身份号码：330************813，住浙江省温州市鹿城区*******************。原告（反诉被告）江门市旭腾物业管理有限公司与被告（反诉原告）叶天驿、江门市******有限公司（以下简称苏坊公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，根据原告的申请，依法追加第三人钟锦海参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏江榕、马云杏、两被告及其共同委托诉讼代理人刘玉招、郑国照、第三人钟锦海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：判令：1.确认2016年3月24日签订的《厂房租赁合同》已于2020年3月19日解除；2.被告将位于江门市江海区高新区*******的租赁物交还给原告；3.被告叶天驿向原告支付2020年1-3月租金329400元及滞纳金（自2019年12月15日起，每日按拖欠租金3‰计至清偿全部费用为止，暂计至2020年5月30日为133407元）；4.被告叶天驿向原告支付2020年1-4月水电费44638.21元及滞纳金（自2020年2月5日起，每日按拖欠水电费3‰计至清偿全部费用为止，暂计至2020年5月15日为5564.90元）；5.被告叶天驿向原告支付占用费及滞纳金（自2020年4月1日起，每月按照109800元计算占用费，每日按拖欠占用费的3‰计算滞纳金，直至实际返还租赁物止，暂计至2020年5月30日的占用费为219600元，滞纳金为26352元）；6.被告苏坊公司对上述债务承担连带清偿责任；7.两被告立即向工商部门办理经营地址登记迁移（注销）手续；8.两被告向原告支付违约金109800元（相当于一个月的租金）；9.原告没收两被告已支付的押金405000元；10.被告承担保全费2227.23元及保函费1600元。事实和理由：2016年3月24日，被告叶天驿、第三人钟锦海与陈以利签订《厂房租赁合同》一份，约定：叶天驿、钟锦海向陈以利承租江门市江海区高新区*******总建筑面积为15520平方米的物业，月租金135000元，租期自2016年3月1日至2021年2月28日；承租方按月交租，先交租后使用，提前15天以上支付下期租金；如承租方租赁物业用于开办企业，则企业承担连带交租责任；承租方逾期交付租金、水电费及其他费用的，按逾期费用计付每天3‰的滞纳金，且出租方有权终止合同并从保证金中扣除拖欠的款项。2019年10月14日，陈以利及租赁物的产权人李迅灵、黄旭翀将将江门市江海区****厂房（原牧羊人厂区）内的物业及其配套附属空地、设施（含1栋标准厂房、1栋办公宿舍楼、1栋商铺宿舍楼、部分一楼搭建铁皮厂房以及准备新建的一栋标准厂房）出租及委托给原告，并将其与被告叶天驿、第三人签订的《厂房租赁合同》中出租方的全部权利转让给原告，由原告行使、收益及处分，事项范围包括但不限于收取租金等款项、出租及园区管理等，并就此通知了被告叶天驿及第三人。后被告叶天驿、第三人也根据原告的要求及指示，向原告交付了租赁费用。但叶天驿及第三人拒付2020年1-3月份的租金及2020年1-2月份的水电费。原告向叶天驿发出《告知函》，但叶天驿不但没有付款，还于2020年3月16日早上强行进入原告办公室打砸，严重影响原告的经营管理。原告于2020年3月18日向叶天驿发出律师函，通知解除租赁合同并付清拖欠的租赁费用。苏坊公司是被告叶天驿开办的在租赁物经营公司。原告因此具状起诉。两被告辩称，一、叶天驿与案外人钟金海系与出租人陈以利签订本案《厂房租赁合同》，并没有与原告签订租赁合同，原告只是代收物业费用（租金、水电费等）的管理人，被告对于出租人陈以利将案涉租赁合同权利义务转让给原告毫不知情，因此，原告无权提起本案诉讼。二、出租人陈以利将合同权利及相应债权转让给原告，并未通知被告，该转让不发生法律效力。三、出租人陈以利转让案涉《厂房租赁合同》的合同义务给原告，应经被告书面同意，未经答辩人书面同意的，该转让不发生法律效力。四、2020年3月期间，原告擅自切断被告的水电供应，原告及出租人陈以利无权要求被告支付租金、水电费。五、2020年3月24日，被告退租面积共4788.6㎡，出租人陈以利、原告无权要求被告支付退租部分的租金。六、在被告的水电供应按原合同约定恢复原状前，出租人、原告无权要求被告支付相应的水电费。七、被告已于2020年3月19日通过微信、ems投递等方式向出租人陈以利、原告发出《告知函》，要求原告将擅自拆除的供电设备、电网恢复原状，否则拒付相应的租金。答辩人拒付相应的租金是行使合同法赋予的抗辩权利，不存在违约行为。原告诉称2016年3月24日签订的《厂房租赁合同》已于2020年3月19日解除，没有事实根据和法律依据。八、合同未解除，原告无权要求答辩人交还案涉租赁物。九、被告与出租人陈以利签订的《厂房租赁合同》在先，该合同应优先履行，原告无权要求履行其租赁合同。十、案涉的《厂房租赁合同》承租人分别是叶天驿与钟金海，钟金海承担36000元/月，叶天驿承担99000元/月。被告只需按11：4比例与钟金海分摊合理合法部分的租金、水电费，不承担超出部分的合同责任，原告诉请被告负担全部租金、水电费、滞纳金错误。十一、因疫情关系，被告于2020年3月16日才开始恢复生产，生产销售受到严重影响，被告依法要求免除2020年2月至3月疫情期间发生的租金，暂缓支付所欠合理部分的租金、水电费，被告也不需要支付相应的滞纳金、违约金。十二、出租人陈以利及原告违约切断被告的水电供应，严重损害被告的合法利益（增大用电消耗、电费计算不准确，原告切断水电后于2020年3月30日才恢复水电供应），令被告发生严重经济损失，该损失应予抵销。十四、叶天驿与出租人陈以利签订案涉租赁合同是在苏坊公司设立期间执行公司设立事务而以自己的名义订立的（苏坊公司是实际承租人），原告起诉要求两被告对其主张的债务承担连带清偿责任是错误的。此外，被告对原告诉请的2020年1-2月水电费12045.64元没有异议，对诉请的3-4月水电费不予认可。租赁合同有效且未到期，被告无需退回承租物，原告主张违约金及没收押金没有依据。第三人述称，我与原告没有发生关系，原告只是代收租金。而且我也一直支付租金，直到原告起诉了我才停止支付租金。原告擅自改变电线线路，影响了我的生产经营。两被告提出如下反诉请求：判令1.驳回原告的全部诉讼请求；2.原告向两被告赔偿停工停产损失533634元、电网检查费300元、修理费2760元共536694元；3.原告恢复2020年3月8日前的供电线路原状；4.原告负担本案的全部诉讼费。事实和理由：叶天驿与陈以利于2016年3月1签订的《厂房租赁合同》约定叶天驿缴纳保证金405000元给陈以利保证叶天驿履约，如发生不可抗力事由，双方应协商决定是否终止合同或免除受影响一方在本合同项下的部分义务或允许延期履行合同。合同签订后，苏坊公司一直守约履行合同义务，与陈以利也一直没有发生经济纠纷或因其他原因发生履行合同障碍的事由。2020年1月，因春节假期较早，苏坊公司提早停工为本厂农民工放假过年。两被告与陈以利协商一致：过年复工后缴纳未付的1月份租金。其后，因意料未及的新冠疫情发生，导致被告复工延迟。其后，被告响应国家和江海区政府号召，准备在3月1日召回工人进行复工复产。陈以利在疫情期间就开始通过其聘任的物业管理公司即原告不断地向被告催收1月、2月、3月份的租金、水电费。被告在此期间一直与陈以利、原告协商延期缴纳或减免部分租金、水电费。2020年3月23日，被告与陈以利达成部分共识，将开工不足部分的厂房面积作退租处理。被告在此次期间，为向被告额收取租金、水电费，擅自在被告未复工前报停被告的变压器（减线减容），私自派其雇佣的电工改装被告的电网线路，将被告的电网拉到其自有的变压器中，以断电的方式向反诉人催租。期间，原告的违法行为造成被告自2020年3月14日、2020年3月16日、2020年5月26日至27日全厂无电可用，此后因原告违法改装被告的电网，多次造成被告厂房和宿舍大面积停电事故。被告多次发函要求原告恢复电网原状，但原告拒不停止其侵权行为，其侵权行为造成反诉人延迟至2020年4月才能复工，复工后也不停出现停电事故。在此期间，因无法完成生产任务，反诉人流失多宗高额订单，损失严重。3月份停工期间，被告法组织已经召回的工人进行生产，但要继续支付工人工资。被告被恶意断电期间以及停电维修期间，仍需向陈以利支付租金。综上，原告应赔偿被告延迟复工期间因停电造成停工停产的损失533634元（包括但不限于被取消订单的预期利润、工人工资成本、租金损失）电网检查费300元、维修费2760元等等项目，合计为536694元。被告与原告多次协商无果，因此提出反诉。针对两被告的反诉，原告辩称，原告起诉是因租赁合同纠纷，但被告反诉是基于侵权责任，与本诉的案由完全无关，若被告认为原告对被告的损失承担责任，则表明其认同原告行使出租人权利，认同原告的主体资格。被告认同原告是出租人，才反诉要求原告承担因租赁关系产生的责任。若被告认为原告不是租赁关系的相对人，则本案属于侵权责任，与原告起诉的租赁合同关系不一样，不应作为反诉的诉讼请求，法院应该另案处理。此外，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请依法驳回其全部诉讼请求。一、被告于2019年11月已收到陈以利将相关的权利转让给原告的资料，并当月开始向原告履行支付租金、水电费的义务，期间还多次确认原告的费用确认单等，从未向原告及房东方提出异议。被告称与房东陈以利协商一致延期支付租金，没有事实依据。二、被告认为因疫情的发生，其违约责任应该免除，实际上被告在疫情发生前就开始违约（若发生不可抗力，也需双方协商一致后，才能免除部分义务或延期履行），原告依合同约定要求被告支付租金、实际使用的水电费并承担违约责任合法合理。三、被告主张其与房东陈以利达成退部分租的一致意思表示，并已将部分厂房面积做退租处理，没有任何事实依据。四、被告认为原告存在违法改装等相关行为，无事实依据。陈以利及原告已按合同约定将电线接到厂房外墙，至于变压器、厂房线路、总开关闸等，与本案无关。五、被告反诉原告停电导致其损失的问题，未有任何事实与法律依据。由于被告拖欠水电费，依据被告签订的《费用确认单》，确认了原告在被告违约支付相关费用时，有权进行停水停电。此外，原告已多次函告，是被告违约在先，原告在无力垫付水电费的情况下，才被迫断电。原告也只在3月15日晚上8点左右被告下班才断电，3月16日早上已恢复用电。至于反诉原告主张的所有因停电而无法继续生产经营导致损失，依据是2020年3月16日后的订单（只有一张是16日之前的），显然与本案无关。综上，反诉原告提出的所有主张，均没有事实以及法律依据，请法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。针对被告的反诉，第三人述称，我认同两被告的反诉意见。当事人为证明本方主张，依法提交了相应证据。综合诉辩各方的意见、当事人提交的证据及庭审质证调查，本院认为，各方当事人对涉案租赁合同内容的表述一致，本院予以确认。产生本案纠纷的根源，是合同履行过程中出现的问题，归纳如下：1.原告变更被告使用的电路；2.原告于2020年3月9日通过微信向被告催交2020年1月以来的租赁费用，否则停电（书面告知函），被告则表示因新冠病毒疫情影响，先付水电费，待生产恢复正常时再付租金。因被告没有付款，原告于2020年3月15日晚上关停被告的电源，导致被告于次日早上自行强行开闸供电，并打砸原告的办公用品，导致矛盾升级（报警处理）；3.被告要求原告恢复原来的供电方案，否则拒付租金。因原告没有恢复原供电方案，被告拒交租赁费用，加上无法协商解决被告退租部分厂房的问题，因而引致诉讼。另查明：2019年11月14日原告受让涉案物业的出租人权利（包括诉讼权利）后，为方便工作沟通，原告、被告、第三人的主要工作人员（负责人、财务人员）之间建立了微信联系。被告因缩减生产规模，于2020年3月25日告知原告于2020年3月31日提前结束租用其中47886平方米的物业（月租金41661元），原告则表示货架未拆除，被告仍需交租。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告受让涉案物业的出租人权利（包括诉讼权利）后，承接出租人在租赁合同中的权利义务，符合法律规定。两被告分别作为承租人和实际租用人，应共同承担支付租赁费用的义务。被告与原告就合同的履行进行了实际沟通，并向原告支付租赁费用，表明被告承认原告的出租人资格。截至2020年3月，被告虽然没有依约支付2020年1月以来的租赁费用，但被告已向原告明确解释是因为新冠病毒疫情影响生产所致，请求原告允许其缓交。可见被告也具备认真履行合同的真实意思表示。自2019年底发生严重的全国性新冠病毒疫情，至今该疫情尚存在，这是众所周知的事实。疫情期间，为帮助企业渡过难关，稳定社会，国家采取一系列措施为企业减负。根据2020年2月6日《广东省人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》，广东省对企业在税收、社保费用、租金等方面给予减负支持，暂定执行三个月。原告在被告明确告知因疫情影响需要缓交租金的情况下，仍采取强制停电的过激行为向被告追讨租赁费用，以致激化双方矛盾，虽然存在合同依据，但与国家总体决策相违背，且违反《中华人民共和国电力法》第二十九条“供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电，不得中断。……”规定的精神，显属不当。被告以疫情影响生产为由自2020年1月以来没有向原告支付分文租金，也缺乏理据，被告应尽可能向原告支付部分租金。租赁合同中约定的每日按3‰计算的逾期付款滞纳金，折合年利率为108%，远超法定限额，应认定为无效条款，根据合同的性质及公平原则，本院确定逾期付款的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。……”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5点“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”、《广东省人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》第（二十）项“……本政策执行期暂定为自发布之日起的三个月……”的规定，本次疫情至今存在，原告诉请解除租赁合同并承担违约责任、没收押金，依法不合，本院不予支持，其诉请被告支付拖欠的租赁费用，本院予以支持，但根据实际情况，截至2020年4月的滞纳金应予以免除。被告虽然不认可原告诉请的2020年3月、4月份的水电费，但原告已举证证明，且被告未能举证予以反驳。被告认为应扣除2020年4月以来退租的该部分租金（月租金41661元），但原告已明确表示被告对退租的部分物业尚有设施未拆除，故应视为被告未依约恢复原状交还租赁物，退租条件未成就。被告反诉驳回原告的诉讼请求，属于抗辩事由，不属于请求事项，故本院不作审查；被告反诉请求原告赔偿停工停产损失536694元，以本方的生产订单作为主要证据，依据不足，本院不予支持；被告反诉请求原告恢复2020年3月8日前的供电线路原状，因原告变更供电线路是为了管理需要，并无不当，故该反诉请求缺乏理据，本院不予支持，至于变更供电线路后的用电不稳问题，双方可以提请供电部门检查处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5点、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条的规定，判决如下：一、被告叶天驿、江门市******有限公司于本判决生效之日起十五日内支付2020年1-5月的租金549000元、2020年1-4月的水电费44638.21元共593638.21及滞纳金（以实际欠款数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月1日起计至欠款付清之日止）给原告江门市旭腾物业管理有限公司；二、驳回原告江门市旭腾物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告叶天驿、江门市******有限公司的反诉请求。若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8130.27元，财产保全费4669.74元、财产保全担保费1600元，共14400.01元，由原告江门市旭腾物业管理有限公司负担6782.56元，被告叶天驿、江门市******有限公司负担7617.45元；反诉费4583.47元，由被告叶天驿、江门市******有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 何岳昌二〇二〇年七月二十九日法官助理 张丽洁书 记 员 林华星