广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4004号原告：广州市时代物业管理有限公司中山市分公司，住所地广东省中山市西区*****************，统一社会信用代码914************132。负责人：肖陶艳，总经理。委托诉讼代理人：陈宙，该司员工。被告：苏志辉，男，1980年10月19日出生，汉族，住广东省四会市东城区*************，公民身份号码441************412。被告：区泽伟，男，1987年12月21日出生，汉族，住广东省佛山市三水区***************，公民身份号码440************611。原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司（以下简称时代物业中山市分公司）与被告苏志辉、区泽伟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时代物业中山市分公司委托诉讼代理人陈宙到庭参加诉讼，被告苏志辉、区泽伟经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代物业中山市分公司向本院提出诉讼请求：判令被告苏志辉、区泽伟向原告时代物业中山市分公司支付2015年11月至2018年11月期间共36个月的物业管理费10650元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费289.4元为基数，分别从欠费当月应缴日起按2‰计算至清偿之日止，暂计至2018年10月18日为11245.2元）。事实与理由：被告苏志辉、区泽伟拖欠原告时代物业中山市分公司的物业管理费未支付。诉讼中，原告时代物业中山市分公司明确诉讼请求：被告苏志辉、区泽伟向原告时代物业中山市分公司支付自2015年11月16日至2018年7月共32.5个月的物业管理费。被告苏志辉、区泽伟在法定期限内没有提出书面答辩意见，在举证期限内亦没有提供证据，亦未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经本院审查认定的事实如下：时代物业中山市分公司成立于2008年3月10日。经营范围：家庭服务、物业管理等。2014年9月25日，时代物业中山市分公司作为甲方，苏志辉、区泽伟作为乙方，双方签订前期物业管理服务协议，约定：由时代物业中山市分公司对中山时代倾成花园提供前期物业管理服务；本物业名称：中山时代倾成花园，坐落位置：中山市*********时代倾成花园；时代物业中山市分公司按以下标准向业主或非业主使用人收取物业管理费：住宅：2.5元/月/平方米，商业用房：4.5元/月/平方米；物业管理费在当月15日前缴纳，未按时缴纳物业管理费的，按每日加收欠缴金额的千分之二缴纳滞纳金；协议还约定了其他事项。时代物业中山市分公司，苏志辉、区泽伟分别在甲方、乙方处盖章、签名。2015年10月30日，时代物业中山市分公司向苏志辉、区泽伟邮寄了中山时代倾成花园收楼通知书。协议签订后，时代物业中山市分公司为中山时代倾成花园提供了物业服务，苏志辉、区泽伟从未缴纳物业管理费。时代物业中山市分公司经催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市***********************的权利人为苏志辉、区泽伟，建筑面积为120.23平方米，登记时间2014年10月8日，权属状态为历史。时代物业中山市分公司称苏志辉、区泽伟自2015年11月16日起拖欠物业管理费，至2018年7月，累计拖欠32.5个月物业管理费未交纳，苏志辉、区泽伟每月应缴物业管理费300元（120.23平方米×2.5元/平方米），故苏志辉、区泽伟共计拖欠物业管理费9750元（300元/月×32.5个月）（按时代物业中山市分公司主张算）及滞纳金（自欠费当月16日起，按每天千分之二计算至清偿之日止）。又查：拍卖成交确认书记载：买受人张莉莉，买受人于2018年6月18日在拍卖人于京东拍卖平台举行的拍卖，通过公开竞价成交下列拍卖标的；标的名称：中山市***********************的房地产；等等。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。时代物业中山市分公司与苏志辉、区泽伟签订的前期物业管理服务协议合法有效。时代物业中山市分公司依照上述协议对涉案物业进行物业管理服务，苏志辉、区泽伟作为中山市*********时代倾成花园19幢2105房原业主，理应向时代物业中山市分公司交纳物业管理费。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。苏志辉、区泽伟未按时交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为120.23平方米，时代物业中山市分公司的主张的物业管理费按每月每平方米2.5元计算，即每月的物业管理费为300元，现时代物业中山市分公司主张苏志辉、区泽伟应支付2015年11月16日至2018年7月共32.5个月的物业费为9750元，但本案中，案外人张莉莉于2018年6月18日通过京东拍卖成功竞拍涉案房产。故苏志辉、区泽伟应支付2015年11月16日至2018年6月17日期间的物业管理费9300元（300元/平方米·月×31个月=9300元），对时代物业中山市分公司主张超出部分，本院不予支持。关于违约金问题，时代物业中山市分公司主张的滞纳金实际是违约金性质。前期物业管理服务协议约定若苏志辉、区泽伟未按时缴纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费的2‰缴纳违约金，该标准明显过高，且违约金应考虑结合一方违约给守约方造成的实际损失，苏志辉、区泽伟拖欠物业费主要给时代物业中山市分公司造成了资金利息损失，故本院将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业管理费300元为基数，从每月16日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止。对时代物业中山市分公司主张超出部分，本院不予支持。综上，时代物业中山市分公司诉求合理部分，本院予以支持。苏志辉、区泽伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，自动放弃抗辩的权利，不影响本院对案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告苏志辉、区泽伟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司支付2015年11月16日至2018年6月17日期间的物业管理费9300元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费300元为基数，从欠费的当月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元（原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司已预交），由原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司负担198元，被告苏志辉、区泽伟负担150元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  廖鑑财审判员  叶迟玖审判员  余 磊二〇二〇年八月二十一日书记员  梁宝兴谭银娣