云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初1527号原告：德宏聚诚物业服务有限公司，住所地：云南省德宏州芒市华丰紫圆小区。统一社会信用代码：91533100557778434J。法定代表人：冷鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵争妍，女，汉族，1974年10月4日生，住址：云南省德宏州芒市，代理权限为特别授权。被告：瞿某某,男，汉族，1985年8月20日生，住址：云南省德宏州芒市。原告德宏聚诚物业服务有限公司与被告瞿某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告法定代表人冷鹏到庭参加诉讼，被告瞿某某经本院送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告德宏聚诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.缴纳所欠款5043元（其中物业费4143元，水体费300元，垃圾费600元），违约金151元，共计5194元；2.承担本案所有诉讼费用。事实及理由：被告购买住宅后，一直在该小区居住至今，该小区自2011年起由原告提供物业服务，物业服务费为0.60元／㎡／月，2011年—2016年小区每年收费率达95%以上。2017年收费率达92%，2018年收费率下降为86%。原告付出大量人力物力为该小区提供物业服务，工作得到了大部分业主的认可。在此期间由于市场物价，人员薪资的几次上涨，导致原告入不敷出，严重影响到原告的正常运营，因此2014年物业服务费由原来的0.60元／㎡／月调整为0.80元／㎡／月（上调原因及价格于2014年在小区单元楼入口及小区大门口做了公示）。被告从2011年开始与原告形成事实上的物业服务合同关系。被告欠款日期2017年1月1日至2019年12月30日，金额：2017年欠物业费1381元，水体费100元，垃圾费200元;2018年欠物业费1381元，水体费100元，垃圾费200元;2019年欠物业费1381元，水体费100元，垃圾费200元。在此期间，原告多次电话催缴、书面送达催费通知单，被告依旧欠款未缴费。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告瞿某某提交书面答辩状称，一、1—3—301业主瞿某某购入此房产时间是2015年5月，自2017年装修入住后，无人安排过任何合同协议，故瞿某某与被告不存在任何合同协议。二、1—3—301业主瞿某某的门牌号到现在都没有。三、自2016年起业主瞿某某就开始向原告反映楼上401住户的大型空调外挂机装在301的房产主权范围内（301的窗台上），严重影响到瞿某某家生活起居，多年来不停地反应，但是原告至始至终没有过处理结果，此事己经严重影响到301业主的日常生活和邻里关系。瞿某某承诺过：这个事情处理好了，之前和今后的物管费，该交多少，瞿某某会一分不少按时交足。四、沿街楼层住户的利益没有得到保障。瞿某某的房产属于沿街楼，街面各种大车噪音污染以及楼下商铺私搭乱建开餐饮油烟排污，楼下商铺凌晨开关大铁门的振动和噪声严重影响正常生活，这个问题曾经多次向原告反映，原告不理。业主幸福感和获得感严重不足，根本享受不到本小区的所谓优美环境。另外，小区到处存在违建和大量公共区域被无节制的侵占损毁，物管己经成事实上的“无管”，小区公共区域的各种损失已经严重侵犯业主共有的权益，物管应该对其严重不作为造成的后果负责。被告不知道什么是“水体费”，这是不公平的乱收费，应该判令物管公司先赔偿公共损失，再去向小区违建的既得利益者收取。瞿某某作为沿街单元楼住户，没有义务为既得利益者买单，故原告提出的“水体费”人民法院不应该支持。五、物管经常无故破坏小区绿化植被，业主多次向物管反映：单元楼绿化植被是必须的，请求保护但是无果，照常破坏砍伐。六、该小区的门禁系统（软硬件包括保安）形同虚设，鱼塘边上的楼台是唯一的公共休闲场所，但几乎被以外的闲杂人来占为己有。另外，物管的门禁系统却是用来盘查本小区家属的，小区住户的获得感、归属感没有。七、是入住率较高的小区，但是至今没有一个公共活动中心，居民生产生活严重受到影响，导致小区人心散乱、处处违建。八、金塔水乡物管费太贵，被告家享受到的服务与费用远远不匹配。一个月偶尔几次来胡乱打扫一下单元楼楼道。九、金塔水乡物管没有服务意识，业主反映问题时只是咄咄逼人地跟业主高谈阔论讲大道理，然后就是吵架。十、当时与房地产开发商购买住房时，开发商明确告知，为防止油烟污染，房屋底层商铺是不允许作餐饮使用的。事实是，沿街楼下餐饮商铺大量存在，油烟污染严重。作为业主，被告多次向物管提出解决这个问题，但是物管不管。每天住房内都充斥着各种油烟味。另外，物业公司未经业主同意，让部分餐饮商铺承租户私自搭建大型排烟管道，对搭建大型排烟管道的房屋幢和相邻房屋幢造成严重安全隐患和噪声污染。大型排烟管道搭建在房屋幢外立面，若年久老化后必然会造成脱落，既会对房屋整体结构造成损害，也会威胁到小区业主的人身安全。十一、楼下普遍存在的私搭乱建的铁皮房下，各家各户炒菜做饭，经营活动严重影响着楼上住户，正对被告主卧室和阳台，每天主卧室及主卧室卫生间都处于大量的噪音污染下和各种怪味，直接影响到被告的健康**活。十二、有关规定指明：物管费擅自提高部分是违法的，对于擅自提高的，业主可以不交。相关合同上签订的是6角，金塔水乡物管擅自提高到8角。事情不想做只是想着法子加钱，不合理。综合原、被告诉辩主张，归纳本案争议焦点为：被告是否应支付欠缴的物业服务费、水体费、垃圾费及违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告法定代表人身份证复印件，证明原告企业法人身份证；2.《金塔水乡前期物业管理服务协议》复印件，证明原、被告双方的权利义务；3.催费通知单，证明费用到期提醒业主交费；4.催费送达方式证明（照片1张），证明交费通知送达；5.调整物业费通知，证明物业各项成本增加，调整物业费通知;6.其他业主交费收据复印件、被告交费收据复印件、南岸业主交费收据复印件，证明其他业主按调整后物业费交费，以及原告向南岸的业主收取了水体费；7.《芒市北岸商铺噪音和油烟污染的情况反映》、《物业管理处协助执法部门对小区餐馆油烟扰民进行综合整治》，证明原告对商铺油烟、噪音的问题及时上报及时处理。被告瞿某某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未向本院提交证据及质证意见，视为放弃举证、质证的权利。本院认为，对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告德宏聚诚物业服务有限公司自2011年起向芒市提供物业服务，被告瞿某某于2015年购买芒市住宅,被告交纳了2015年5月1日至2016年12月31日的物业服务费，自2017年1月1日起被告未支付物业服务费、水体费、垃圾费，自2017年1月1日至2019年12月30日，被告未支付原告物业服务费金额为0.80元／平方米／月×143.83平方米×36个月＝4142元，原告受有关单位委托代收被告垃圾费为200元×3年＝600元，代收被告小区水体景观用水费（水体费）300元，物业服务费、垃圾费、水体费共计5042元。原告向被告多次催款未果，特向法院起诉。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，原告根据协议为小区提供了物业服务，被告提交书面答辩状称原告提供的物业服务质量差，业主反应的问题得不到解决，但被告未提交证据证明其主张，结合原、被告双方的陈述，本院认为原告在服务过程中存在一定瑕疵，酌情减免被告应交费用的5%，由被告支付原告2017年1月1日至2019年12月30日的物业服务费4142元×95%=3935元。水体费系小区水体景观用水产生，原告已向相关供水部门交纳，故对原告要求被告交纳水体费300元的诉讼请求予以支持。垃圾费系原告受有关单位委托代收，业主居住产生垃圾应交纳垃圾费，对原告要求被告交纳垃圾费600元的诉讼请求予以支持。对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告瞿某某于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告德宏聚诚物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月30日的物业服务费3935元、水体费300元、垃圾费600元，合计4835元；二、驳回原告德宏聚诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告德宏聚诚物业服务有限公司已预交，由被告瞿某某负担，限于本判决发生法律效力之日向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员 李 玥二〇二〇年八月十二日书记员 谢欣伶