山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初8170号原告：青岛高新区房地产开发有限公司，住所地青岛市高新区光电研究院**楼，统一社会信用代码：91370222561185607J。法定代表人:曹卫峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴志辉，山东中苑律师事务所律师。被告：赵进善，男，1970年12月23日生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：崔海峰，山东鲁青律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维懿，山东鲁青律师事务所律师。原告青岛高新区房地产开发有限公司（以下简称高新区开发公司）与被告赵进善房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告高新区开发公司委托诉讼代理人戴志辉，被告赵进善及其委托诉讼代理人崔海峰、李维懿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高新区开发公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金211623.72元、违约金4232元，及至实际支付之日的逾期付款利息，暂计算至起诉之日为12437元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月19日签订《房屋租赁合同》，原告将位于青岛市高新区竹园路46号，面积为179.28平方米的房屋租赁给被告；租赁期限为2016年7月20日至2019年7月19日；租金计算方式为按建筑面积计算每日的租金为1.4元/平方米，年租金为91612元，每年在上一年度租金基础上按照年租总金额10%幅度递增；租金支付方式为第一年度租金在合同签订后3日内前支付，之后每年的租金在上一年度租金到期前15日内支付；违约金为年租金总额的2%。被告拖欠第二、三年度的租金至今未支付，经原告多次催要未果。请求依法判如所请。被告赵进善辩称，被告开庭以前向法院提交了追加第三人申请书。涉案合同的出租方虽然登记的是原告名称，实际真实出租方为第三人即青岛高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）。2015年8月，原告的战友孙某、高新区管委某领导经其介绍，称涉案房屋免费出租、免费使用，被告才与高新区管委会签订了涉案合同，合同签订时是在高新区管委会签订。当时被告因为合同使用本案原告的名称向高新区管委会提出异议，管委会称政府机关不能是对外出租方，于是双方签订了涉案合同且高新区管委会给了被告青高新管办字（2015）14号文件。该文件明文规定，被告缴纳的房租先交后返，除了房租补贴外，高新区管委会给被告还有房屋装修补贴、经营补贴。一年租赁到期后被告根据文件规定向管委会提交了返还房租的各种手续，在管委大楼22楼被告多次催促要求高新区管委会返租，工作人员称让被告出具房屋已经租赁的照片，因被告经营的项目是仓储超市，房屋不需要装修，工作人员解释房屋没有装修，可能审批通不过返租。文件规定房屋的返祖与装修的补贴、经营补贴都是独立的，而不是捆绑的，经被告多次到高新区管委会催促，其一直没有给被告返还第一年的租金，所以被告就没有缴纳第二年的租金。另据公开的信息，被告的开办单位就是青岛高新区投资开发集团有限公司（以下简称高新投资公司），该公司是高新区管委会开办，是100%国有企业，所以高新区管委会应该对诚信政府、法治政府作出表率，而不是相反。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据1.租赁合同1份，证明原、被告签订租赁合同，对租金、租期、违约金等事项进行了约定，被告拖欠第二、第三年度租金，已经超过了支付时间，应承担并支付违约责任。被告质证：对该证据真实性予以认可，其他不认可。该合同是被告与高新区管委会所签，只是在合同的第六页高新区管委会使用了原告的印章；根据青高新管办字（2015）14号文件，到该地租赁高新区管委会所属房屋，不止被告，据被告了解，有少部分拿到了返祖，大部分拿不到返祖；该合同签订的地点是在高新区管委大楼，是由管委会工作人员与被告签订的；该合同只有印章，没有授权代表及工作人员签字；约定每年租金91612元也远远高于当时的市场行情，正是因为有高新区管委会返祖的条件及有关文件，被告才签署了该合同，所以被告坚持追加高新区管委会为第三人。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，被告虽称系与高新区管委会签订的该合同，但未提交证据证明原告系受高新区管委会委托代为签订等，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信。二、被告提交的证据1.青高新管办字（2015）14号文件1份及该文件在青岛政务网上的网页打印件1份，证明该文件至今仍有效，文件中高新区管委会详细的列明了涉案房屋租赁的各种优惠条件，包括返租、装修补贴、经营补贴、返还方式及对承租方的要求：必须开办公司；被告正是因为有该优惠条件，才与高新区管委会签订了涉案合同。原告质证：对该证据的真实性不清楚，是被告与管委的关系，与原告无关。本院认证：该证据具有真实性、合法性，但因案涉合同系原、被告之间签订，故该证据与本案无关联性，本院不予采信。2.原告的工商登记信息以及高新投资公司的工商登记信息打印件1份，证明原告是高新投资公司全资开办的国有企业，高新投资公司的开办方就是高新区管委会，该公司的股东名称是青岛高新技术产业开发区管理委员会国有资产管理局，以上证实了原告与高新区管委会的关系。原告质证：对该证据的真实性庭后落实，该证据与本案无关联性，均是独立主体，独立承担权利义务。本院认证：该证据具有真实性、合法性，但因原告与高新投资公司均系独立法人，故该证据与本案无关联性，本院不予采信。3.青岛泰然盛世新材料科技有限公司营业执照1份，证明根据高新区管委会文件规定，被告在涉案房屋注册公司并实际经营，符合返租条件，被告一直是该公司的法定代表人，因被告系退伍军人，根据当地退伍军人的有关政策要求，被告于2018年7月30日将该公司法定代表人变更为曹希花，但依然是实际控制人，曹希花在该公司没有任何股份；被告根据高新区管委会文件的时间按时向管委会提出返租申请，管委会一直没有支付；申请返租的材料被告已经按时提交给管委大楼22层有关工作人员。原告质证：对该证据的真实性不能确认，该证据也不能证明被告的主张。本院认证：同对1号证据的认证。4.收据2份，证明原告向被告收缴了2万元的保证金，交款时间为2016年的7月19日和9月7日各1万元。原告质证：对该证据的真实性无异议，证明事项有异议；只交了1万元的保证金，该收据显示的收款方式为转账、电汇，被告应当提交相应的转账凭证进行证实，仅凭收据不能证明实际交付；原告认为可能是交了一次钱但开了两份收据，具体情况庭后落实。本院认证：因被告未就保证金提起反诉，本案中对该证据不予认证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月19日，原告高新区开发公司（甲方、出租方）与被告赵进善（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方自愿将坐落在青岛市高新区竹园路46号房屋出租给乙方，该房屋共计两层，面积179.28平方米。乙方租赁该房屋用于设立超市，租赁期内，乙方不得从事违法国家法律/法规的行为，不得擅自改变房屋用途。房屋租赁期自2016年7月20日起至2019年7月19日止。租赁期内，该房屋租金按年计付，按建筑面积计算的每日租金分别为1.4元/平方米，年租金为91612元，每年在上一年度租金基础上按年租总金额10%幅度递增。第一年度租金在合同签订后3日内前支付，之后每年的租金在上一年度租金到期前15日内支付。乙方未按本合同约定的时间交付租金，乙方按年租金总额2%支付违约金，逾期超过15日，甲方将有权解除合同并扣除乙方保证金，若给甲方造成其他损失均由乙方承担。乙方向甲方支付壹万元作为租赁保证金，租赁保证金和第一年度租金同时支付，甲方收取保证金后影响乙方开具收款收据。租赁关系终止时，甲方需对房屋进行验收，验收合格后并且乙方支付完全部的水电费、物业管理费及其他房租以外的费用后15日内返还乙方。合同落款处，加盖高新区开发公司印章，并有赵进善的签名捺印。赵进善于2016年7月19日向高新区开发公司支付了第一年的租金91612元及租赁保证金，但未支付第二年的租金100773.20元、第三年的租金110850.52元。合同到期后赵进善已将案涉房屋腾退给高新区开发公司。本院认为，原告高新区开发公司与被告赵进善签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。赵进善虽主张案涉合同系其与高新区管委会签订，但未提交证据证明高新区开发公司系受高新区管委会委托代为签订案涉合同等，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信，故其要求追加高新区管委会为第三人，本院不予支持。对其主张“因原告及高新区管委会未按照文件规定返还第一年房租，所以未交纳第二年、第三年租金，不构成违约”亦不予采纳。高新区开发公司已按照合同约定向赵进善交付案涉房屋，故赵进善应当按照案涉合同约定，履行支付房屋租金的义务。赵进善未按照约定支付租金，构成违约，高新区开发公司要求其支付第二年、第三年租金211623.72（91612元×110%+91612元×110%×110%），理由正当，本院予以支持。案涉合同约定“乙方未按本合同约定的时间交付租金，乙方按年租金总额2%支付违约金”，故高新区开发公司要求赵进善支付违约金4232元，于法、于约、于理有据，本院予以支持。关于高新区开发公司的利息主张，高新区开发公司自认合同未约定利息，故其利息主张，没有合同无据，本院不予支持。关于赵进善支付给高新区开发公司的保证金，其可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵进善于本判决生效后10日内支付原告青岛高新区房地产开发有限公司房屋租金211623.72元；二、被告赵进善于本判决生效后10日内支付原告青岛高新区房地产开发有限公司违约金4232元；三、驳回原告青岛高新区房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4724元，由原告承担186元，被告承担4538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰审 判 员  康廷富人民陪审员  纪利燕二〇二〇年八月二十一日书 记 员  李聪聪