福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初4627号 原告：王立坤，男，1963年5月17日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 原告：林丽妹，女，1962年12月2日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 俩原告共同委托诉讼代理人：徐友增、缪欣，福建韩诚律师事务所律师。 被告：福安市安居房地产开发有限公司，住所地福安市阳春小区内。 法定代表人：陈光，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈静，福建怀行律师事务所律师。 原告王立坤、林丽妹与被告福安市安居房地产开发有限公司（以下简称“安居房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告王立坤、林丽妹的委托诉讼代理人缪欣，被告安居房产公司的委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 王立坤、林丽妹向本院提出诉讼请求：1.安居房产公司向王立坤、林丽妹支付逾期办理房屋权属证书的违约金26382.72元（违约金以房屋总价款255152元为基数，按每日0.01%的标准计算，从2016年9月2日起计至2019年7月3日止）；2.诉讼费由安居房产公司承担。事实与理由：王立坤、林丽妹向安居房产公司购买坐落于福安市炉头地块上的经济适用房，双方订立了《经济适用房买卖合同》，合同约定：1.（第八条）安居房产公司应当在2016年5月20日前，依照人民政府的有关规定，将经济适用房交付王立坤、林丽妹使用；2.（第十四条）安居房产公司应当在经济适用房交付使用后60日内，将办理权属登记需由安居房产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因安居房产公司的责任，王立坤、林丽妹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，王立坤、林丽妹有权不退房，并要求安居房产公司按已付房价款的0.01%向王立坤、林丽妹支付违约金。合同签订后，王立坤、林丽妹支付了购房全款、履行了合同义务，2016年6月3日接安居房产公司通知办理了交房手续，但安居房产公司却逾期将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致使王立坤、林丽妹于2019年7月3日才取得房屋权属证书。安居房产公司的逾期办证行为令王立坤、林丽妹长久以来无法真正享受案涉房屋所带来的各项权益，显然安居房产公司制定的逾期办证违约条款已远远低于实际给王立坤、林丽妹所造成的损失，明显显失公平。故王立坤、林丽妹请求依照公平原则要求安居房产公司从房屋交付使用之日起第91日，按日向王立坤、林丽妹支付已付房价款0.01%的逾期办证违约金，并支付至王立坤、林丽妹取得房地产权属证书之日止。 安居房产公司辩称，1.双方成立的是经济适用房的买卖合同关系并非商品房买卖合同关系，故签订的合同属于行政合同，不属于民事合同。经济适用房是以中低收入家庭住房困难户为供应对象，指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定，是具有社会保障性质的住宅。但商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋。经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：经济性、保障性、实用性。也就是说与商品房相比，经济适用房的销售价格比同类的商品房的价格要低。本案是因经济适用房购买产生的纠纷，故双方签订的合同属于行政合同，不属于民事合同，不属于人民法院民事案件受案范围。2.即使双方签订的合同属于民事合同，因安居房产公司逾期将办理权属登记需由其提供的材料报产权机关备案，导致王立坤、林丽妹不能在规定的时间内取得房地产权属证书，违约金因以双方签订的经济适用房买卖合同的约定为准。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售，而不调整其他的房屋买卖纠纷。本案是因经济适用房买卖引起的纠纷，对于经济适用房逾期办证的违约金不能适用该司法解释的规定。因经济适用房的定价是按照保本微利的原则确定的，如果对经济适用房的违约责任也参照普通商品房的来确定，对安居房产公司来说是不公平的。从双方签订的《经济适用房买卖合同》来看，对于买受人逾期付款在解除合同的情况下，违约金的数额也仅是约定按累计应付款的3%计算，因此王立坤、林丽妹主张逾期办证的违约金按日万分之一计算不仅没有合同依据也没有法律依据，故违约金的标准应以双方签订的合同约定为准。 本院经审理认定事实如下：2014年11月18日,王立坤、林丽妹与安居房产公司签订一份《经济适用住房买卖合同》（合同编号:ＪＳＦ-2014-720）,合同主要约定:王立坤、林丽妹向安居房产公司购买位于福安市芦春小区经济适用房10幢15层1503号房,该经济适用房建筑面积63.82平方米,总价款为255152元;合同第六条约定,付款方式为王立坤、林丽妹在2014年8月30日前向安居房产公司支付首付款85152元,余款170000元办理银行按揭;第八条约定,出卖人应当在2016年5月20日前,将经济适用住房交付买受人使用;第十四条约定,出卖人应当在经济适用房交付使用后60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列方式处理:1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失;2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后,王立坤、林丽妹向安居房产公司履行支付全部购房款的付款义务,安居房产公司于2016年6月3日将房屋交付给王立坤、林丽妹。因安居房产公司逾期将办理权属登记需要的材料报产权登记机关备案，王立坤、林丽妹于2019年7月3日取得房屋权属证书。 上述事实,有王立坤、林丽妹提交的证据及双方当事人的庭审陈述在卷佐证,本院予以确认。 本院认为，王立坤、林丽妹与安居房产公司签订的《经济适用住房买卖合同》,系双方当事人的真实意思表示,合法有效,对双方均有法律约束力。安居房产公司辩称《经济适用住房买卖合同》属于行政合同，本案不属于民事案件受案范围。本院认为，行政合同系指行政主体为了实现行政管理目标，与相对人之间经过协商一致所达成的协议，也即在行政合同中，必定有一方是享有行政管理职权、负有行政管理职责的行政主体。本案中，安居房产公司系从事房地产开发经营的有限责任公司，并非行政主体，故涉案的《经济适用住房买卖合同》系安居房产公司和王立坤、林丽妹作为平等民事主体所签订的,该合同为民事合同，安居房产公司的抗辩意见，本院不予采纳。 根据合同约定,安居房产公司应在经济适用住房交付使用后60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案,但安居房产公司未在合同约定的时间内办理备案登记,致使王立坤、林丽妹于2019年7月3日才取得不动产权证书，已构成违约，应承担逾期办证责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:…(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日…”,因此,王立坤、林丽妹主张自交付使用之日起第91日即2016年9月2日起计算逾期办证违约金至取得房屋权属证书之日止,于法有据,安居房产公司对此亦无异议，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…”。故违约金系以补偿损失为主,兼具惩罚功能,旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。而案涉合同约定逾期办证出卖人仅按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金,明显偏低,应予调整。因此，王立坤、林丽妹要求安居房产公司按日支付从2016年9月2日起至2019年7月3日止,按商品房总价款0.01%的标准计算的逾期办证违约金的主张,有事实和法律依据，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 福安市安居房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向王立坤、林丽妹支付从2016年9月2日起至2019年7月3日止的逾期办理房屋权属证书违约金26382.72元。 案件受理费459.6元，减半收取计229.8元，由福安市安居房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审判员  姜玟 二〇二〇年八月二十五日                            本件与原本核对无异                法官助理缪玮婷 书记员钟晓英 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。