福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初2598号 原告：黄治强，男，1964年2月2日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：余伟杰，福建泰岚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晓霞，福建泰岚律师事务所律师。 被告：宁德市建龙木业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区闽东工业园区（金涵乡濂坑村）****。 法定代表人：苏华，董事长。 委托诉讼代理人：谢基宁，宁德蕉城区海西法律服务所法律工作者。 被告：福建海峡银行股份有限公司宁德分行，住所地福建省宁德市东侨经济开发区天湖东路**东湖豪门综合楼。 负责人：林锋，行长。 委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。 被告：福建盛世中兴新材料有限公司，，住所地福建省宁德市东侨区疏港路****** 法定代表人：黄文琳，总经理。 委托代理人：杨蓉，福建宁仁律师事务所律师。 原告黄治强与被告宁德市建龙木业有限公司（（以下简称“建龙木业公司”）、福建海峡银行股份有限公司宁德分行（以下简称“海峡银行宁德分行”）、福建盛世中兴新材料有限公司（以下简称“盛世中兴公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄治强的委托诉讼代理人余伟杰，被告宁德市建龙木业有限公司的委托诉讼代理人谢基宁、被告福建海峡银行股份有限公司宁德分行委托诉讼代理人余根宁、被告福建盛世中兴新材料有限公司委托诉讼代理人杨蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄治强向本院提出诉讼请求：判令三被告共同连带赔偿原告财产损失共计926581.52元（包括房屋租金差额损失、设备拆除损失、生产经营损失等）。事实与理由：2014年8月5日，原告与建龙木业公司签订《房屋出租合同》，合同约定：建龙木业公司将位于宁德市东侨工业集中区××路××号的房屋出租给原告用于仓储过筛玉米和饲料批发使用，租赁期为6年，自2014年8月5日至2020年8月4日止；租赁总面积为1451平方米，前三年每年租金人民币13元／平方米，付款时间为每月日，自第四年起，每年租金在前一年的基础上按10%递增；租赁期间，建龙木业公司若要求终止合同或建龙木业公司的原因导致合同终止，建龙木业公司应承担由此造成的原告一切损失（包括由此造成的原告经营上的损失）。2016年10月13日，海峡银行宁德分行与建龙木业公司签订《抵押合同》约定，建龙木业公司将位于宁德市蕉城区××工业园区（金涵乡廉坑村）（包含租赁物）为丰耀建材公司的债务承担抵押担保责任，并办理了抵押登记手续。2018年2月8日，海峡银行宁德分行将丰耀建材公司、建龙木业公司等诉至法院。2018年4月13日，宁德市蕉城区人民法院作出（2018）闽0902民初1189号《民事判决书》。上述判决生效后，海峡银行宁德分行申请强制执行，执行过程中，建龙木业公司、海峡银行宁德分行、盛世中兴公司达成执行和解协议，约定建龙木业公司将位于宁德市蕉城区××工业园区（金涵乡廉坑村）的房地产以人民币1500万元的价格变卖给盛世中兴公司，盛世中心公司需另付1400万元人民币给建龙木业公司作为上述房地产范围内的设备转让费、临时搭盖建筑物的成本以及支付给上述房地产范围内上存在的承租方的违约金、以及拆除费用及清场费用等，建龙木业公司收到上述2900万元后汇至海峡银行宁德分行用于偿还欠款。2018年8月16日，宁德市蕉城区人民法院依据上述和解协议内容作出（2018）闽0902执1784号《执行裁定书》。2018年9月，原告搬离租赁物。2018年9月23日，原告成立福建省宁德市晨农贸易有限公司与福建创鑫工贸有限公司签订《厂房租赁合同书》，租赁物面积为3114平方米，每平方米月租金为人民币22元，每年递增百分之十。原告认为，原告对诉争房屋的租赁权设立时间为2014年8月5日，而海峡银行宁德分行对诉争房屋行使的抵押权设立时间为2016年10月13日，原告的合法租赁权在海峡银行宁德分行的抵押权之前。三被告在未与原告协商，亦没有通知原告，协议将房屋转让给盛世中兴公司，盛世中兴公司在原告享有合法租赁权的情况下，没有原告协商，而以断水断电的方式迫使原告办理诉争房屋。根据《物权法》第190条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，三被告的行为违反了买卖不破租赁原则，侵害了原告继续承租租赁物的合法权益。建龙木业公司、海峡银行宁德分行与盛世中兴公司在执行过程中协议约定的1400万元，系设备转让费、临时搭盖建筑物的成本以及支付给上述房地产范围内上存在的承租方的违约金、以及拆除费用及清场费用，但三被告并未将该笔款项用于上述用途，而是将该笔款项支付给海峡银行用于偿清债务，导致原告未得到相应的补偿费用。综上，三被告的行为侵害了原告的合法权益并对原告造成了损失，应当予以赔偿。原告因租赁权受到侵害造成的损失如下（共计926581.52元）新厂房租金高于诉争房屋，厂房租金差额损失共计204694元；临时搬迁出诉争房屋，导致2018年9月至2018年10月原告的玉米生产停工、销售停止，生产经营损失约计354487.52元；诉争房屋原有设备被拆除，设备价值120.25万元，使用期为诉争房屋租期六年，剩余两年租期的使用利益受损，该损失约计36.74万元（120.25万元＊22个月／72个月＝36.74万元）。综上所述，原告的诉请合法合理，依据《民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 被告建龙木业公司辩称，原告起诉被告没有事实和法律依据。被告建龙木业公司将其所拥有的厂房租赁给原告，并不违反法律，在此期间，由于被告建龙木业公司向海峡银行贷款到了清偿期，由于海峡银行宁德分行提起诉讼，后经协商，对租赁物进行了转让。不能因此就说明被告建龙木业公司和原告中止了租赁合同。根据合同法规定的买卖不破租赁原则，在于租赁物所有人变动的情况下，并不影响合同的效力。租赁合同的权利义务已经转移，后期是否继续签订租赁合同以及是否承接之前的租赁合同，已经不是被告建龙木业公司所能掌控的情形。从该事实上说，被告建龙木业公司并不能承担后期不继续租赁所产生的结果，原告主张赔偿没有事实依据。 被告海峡银行宁德分行辩称，一、本案宁德市建龙木业有限公司提供抵押担保的位于宁德市××工业园区（金涵乡廉坑村）不动产（不动产权证号：宁政国用［2004］第1568号／宁房权证Ｎ字第2××0号）依法办理抵押登记在先，原告的租赁合同不能对抗抵押权。1、宁德市建龙木业有限公司提供抵押担保的不动产权证明确载明自2012年4月5日起，案涉房产已经持续抵押给被告。本案被告的抵押权设立在先，被告依法享有优先权。本案被告的抵押物优先受偿权，依法应予以保护。首先，被告海峡银行宁德分行的抵押权已经过生效判决确认，应当予以保护，原告的提出的诉讼请求不应予以支持，否则将产生与生效判决相矛盾的后果。其次，本案抵押物变卖的执行行为已终结。宁德市蕉城人民法院（2018）闽0902执1784号之一执行裁定书，裁定变卖本案抵押物并强制注销抵押登记；宁德市建龙木业有限公司已将抵押物变卖给福建盛世中兴新材料有限公司。二、本案抵押物依法变卖，原告黄治强无权向被告海峡银行宁德分行主张损害赔偿。综上原告黄治强与起诉被告海峡银行宁德分行，没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 被告盛世中兴公司辩称，一、被告盛世中兴公司与原告黄治强不存在合同关系和侵权关系，被告并非本案的适格被告。二、本案不属于“买卖不破租赁”情形，原告的损失事实无论是否属实，被告盛世中兴公司都不应承担任何责任。三、被告盛世中兴公司已支付合理对价，建龙木业公司如何支配上述两笔款项与被告盛世中兴公司无关。综上，被告盛世中兴公司系涉案房屋所有权人，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。原告无权占有不动产，被告盛世中兴公司作为权利人本就有权请求返还。原告因此造成的损失是基于其与建龙木业公司房屋租赁关系，因此原告的主张与被告盛世中兴公司不存在因果关系，被告盛世中兴公司并非本案的适格被告，原告要求被告承担赔偿责任没有事实和法律依据。请求驳回原告对被告盛世中兴的起诉或者诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人无争议的事实： 1、建龙木业公司提供抵押担保的不动产权证载明自2012年4月5日起，案涉房产抵押给被告海峡银行宁德分行。该证书载明：（1）“权利人：福建海峡银行股份有限公司宁德分行；权利种类：抵押权；权利范围：8096.41；权利价值：30322300元；设定日期：2012-04-05至2013-04-05”。（2）“权利人：福建海峡银行股份有限公司宁德分行；权利种类：抵押权；权利范围：8096.41；权利价值：30322300元；设定日期：2013-04-06至2014-01-29”。（3）“权利人：福建海峡银行股份有限公司宁德分行；权利种类：抵押权；权利范围：8096.41；权利价值：53900000元；设定日期：2015-10-19至2017-10-19”。 2、2014年8月5日，原告与建龙木业签订《房屋出租合同》，合同约定：建龙木业将位于宁德市东侨工业集中区××路××号的房屋出租给原告用于仓储过筛玉米和饲料批发使用，租赁期为6年，自2014年8月5日至2020年8月4日止；租赁总面积为1451平方米，前三年每年租金人民币13元／平方米，付款时间为每月日，自第四年起，每年租金在前一年的基础上按10%递增…… 3、2018年4月13日，宁德市蕉城区人民法院作出（2018）闽0902民初1189号《民事判决书》。判决生效后，海峡银行宁德分行申请强制执行，执行过程中，建龙木业公司、海峡银行宁德分行、盛世中兴公司达成执行和解协议，约定建龙木业公司将位于宁德市蕉城区××工业园区（金涵乡廉坑村）的房地产以人民币1500万元的价格变卖给盛世中兴公司，盛世中心公司需另付1400万元人民币给建龙木业公司作为上述房地产范围内的设备转让费、临时搭盖建筑物的成本以及支付给上述房地产范围内上存在的承租方的违约金、以及拆除费用及清场费用等，建龙木业公司收到上述2900万元后汇至海峡银行宁德分行用于偿还欠款。2018年8月16日，宁德市蕉城区人民法院依据上述和解协议内容作出（2018）闽0902执1784号《执行裁定书》。 本院认为,本案原、被告争议的焦点问题为:1、三被告是否承担赔偿责任？2、原告的损失如何计算？下面逐项进行分析。 (一三被告是否承担赔偿责任？ 原告黄治强认为三被告的行为侵害了原告的合法权益并对 原告造成了损失，应当予以赔偿。 被告建龙木业公司认为其不能承担后期不继续租赁所产生的结果，原告主张赔偿没有事实依据。 被告海峡银行宁德分行认为本案抵押物依法变卖，原告黄治强无权向被告海峡银行宁德分行主张损害赔偿。 被告盛世中兴公司认为原告黄治强的损失是基于其与建龙木业公司房屋租赁关系，因此原告的主张与被告盛世中兴公司不存在因果关系，被告盛世中兴公司不承担赔偿责任。 本院认为，被告海峡银行宁德分行和被告盛世中兴公司对原告的损失不承担赔偿责任。理由有：1、本院生效的（2018）闽0902执异23号《执行裁定书》，以“本案宁德市××工业园区（金涵乡濂坑村）的房产已于2012年4月6日办理抵押登记，而黄治强主张的租赁关系在抵押权设立之后才发生，不得对抗已登记的抵押权……”为由，驳回黄治强的异议请求。2、原告没有举证被告海峡银行宁德分行和被告盛世中兴公司对原告实施侵权行为的证据，不能证明以上二被告与原告的损失存在因果关系。 被告建龙木业公司对原告的损失承担赔偿责任。根据2014年8月5日建龙木业公司（甲方）与黄治强（乙方）签订的《房屋出租合同》约定：“在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全”、“租赁期间，甲方若要求终止合同或因甲方的原因租赁合同被迫终止。甲方应承担由此造成的乙方的一切损失（包括由此造成的乙方经营上的损失）”。合同签订后，黄治强（乙方）按时交纳租金等义务，主要是因为建龙木业公司（甲方）原因造成黄治强（乙方）无法经营，租赁合同被迫终止，因此，建龙木业公司应承担黄治强的赔偿责任。 （二）原告损失如何计算？ 原告认为经济损失包括三方面：1、关于租金损失。原告于2018年9月搬离租赁物并于2018年9月23日与福建创鑫工贸有限公司签订《厂房租赁合同》，租赁物面积31147平方米，每平方米月租金为22元，每年递增百分之十。租金损失计算金额为734206-529512=204694元；2、关于设施设备损失。原告与福州佳诚机械设备有限公司签订的《安装工程合同》，确定设备价值1202500元，该设备为不可拆卸的设备，原告按照租赁期6年作为设备使用期限，截至2018年9月，设备剩余价值为1202500/72*22=367400元；3、关于生产经营损失。原告根据2018年8月的玉米销售额情况为17724376元，扣除成本、运输、人工等费用，月盈利约为销售额的10%计算，损失为354487.52元。 被告建龙木业公司认为原告主张侵权责任赔偿没有依据，其不承担赔偿责任。 本院认为，（1）租金损失。原告后续租赁地点与原先相邻，以原先的面积计算租金差额作为计算损失的依据，计算比较合理，损失金额204694元，予以支持。（2）设施设备损失。应该以原告后续安装好设备的费用409800元为计算损失的标准，而不能以原先安装设备的费用1202500元为计算损失的标准，因此原告该项损失为409800元/72*22=125216.67元。（3）生产经营损失。原告厂房搬迁必然造成经营上的损失，本院结合合同约定以及原告的经营规模，酌定被告建龙木业公司赔偿原告黄治强损失100000元。 综上，本院认为，原告与被告宁德市建龙木业有限公司签订《房屋出租合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定及法律规定原告有权要求被告宁德市建龙木业有限公司向其支付违约所造成的损失。被告福建海峡银行股份有限公司宁德分行、福建盛世中兴新材料有限公司不承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下： 一、被告宁德市建龙木业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告黄治强经济损失429910.67元； 二、驳回原告黄治强其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13066元，减半收取6533元，由原告黄治强负担2659元，被告宁德市建龙木业有限公司负担3874元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员  许可宁 二〇二〇年八月十日 书记员  孙蕴瑾 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。