陕西省镇安县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）陕1025民初493号 原告：镇安县世纪豪城B区业主委员会。 住所地：镇安县XX街道XX城。 负责人:阴召水，系该主任。 委托诉讼代理人：刘晖，陕西毛加兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乐祥坤，陕西毛加兴律师事务所实习律师。 被告：镇安县天宝物业服务有限公司。 住所地：陕西省商洛市镇安县XX街道XX城XX社区XX路**。 法定代表人席兴炜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵克，陕西书宝律师事务所律师。 原告镇安县世纪豪城B区业主委员会与被告镇安县天宝物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告镇安县世纪豪城B区业主委员会主任阴召水及其委托诉讼代理人刘晖、乐祥坤,被告镇安县天宝物业服务有限公司总经理席兴炜及其委托诉讼代理人闵克均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告前期物业服务合同，被告立即XX城XX区；判令被告按照与开发商签订协议的约定移交相关设备及资料；2、案件受理费及诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年,被告镇安县天宝物业服务有限公司与陕西天坤建设集团巨宸房地产开发有限公司签订前期物业管理服务协议，XX城XX区实施物业管理服务，约定了房地产开发公司应移交的资料与设备。2017年8月，该小区向备案机关申请筹备设立业主委员会，并召开了业主大会，选举成立了小区业主委员会。2019年12月24日，得到永乐街道办、镇城社区同意，26日正式在镇安县房产管理局备案登记。由于被告在提供物业服务时，存在许多问题得不到解决，业主们强烈要求聘请新的物业公司接替提供优质服务。2020年4月15日，原告发出不再要求被告提供物业服务的通知，要求终止前期物业服务合同、撤离小区，并移交物业用房及相关资料，但被告拒不搬离，后原告又于4月30日书面通知协商解决，还向永乐街道办公用事业服务站书面申请调解，双方多次协商调解未果。现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，原告成立不合法，不具有诉讼主体资格，其诉讼主张不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。首先，原告不具适格的诉讼主体资格。镇安县XX城小区国有土地使用权由原镇安县城乡建设开发集团有限公司（现陕西天坤实业集团有限公司）通过招拍挂方式取得，由其统一开发建设，该小区统一立项、报批、建设，应属同一物业管理区域，在小区具体建设过程中，依照项目开发的不同阶段将小区分为A、B、C三个区域，世纪豪城三个区域拥有共同的配套设施，且该项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定为一个物业管理区。该A、B、C三区自然相连，无城市道路、围墙分割，属于不可分割的物业管理区，镇安县房管局未向小区发布物业管理区域划分公告，故世纪豪城B区不具有单独成立业主委员会的资格。其次，世纪豪城B区业主大会组建不合法，业主委员会产生不符合法定程序。依《陕西省物业管理区域首次业主大会规则》第三条、第四条、第五条，《陕西省物业管理条例》第十条规定，世纪豪城小区同一物业管理区域的A、C区业主均未参与业主大会，B区业主不能代表A、C区的业主自行成立业主委员会。按《物业管理条例》第十二条规定，世纪豪城B区业委会产生不符合法定程序。原告成立时，其书面征集的业主签字人数未达法定半数，表决程序违法。签字220户，其中84户属无效签字，实际签字136户，签字的业主专有面积未达到B区专有建筑总面积的一半，不符合召开业主大会的条件，部分业主签字同意的书面征求意见不合法。再次，原告请求解除前期物业服务合同的主张不成立。其与巨宸房地产公司签订的《前期物业服务合同》未约定解除合同的条款，该合同第三十条约定：“本合同自2013年1月1日起至本物业业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同生效时止”，未约定解除合同的条款，故原告请求解除前期物业服务合同的条件不成立。世纪豪城业主大会未作出选聘物业服务公司的决定，原告也未与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同，故请求解除《前期物业服务合同》的理由不成立。依据《物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，世纪豪城B区业主大会组建不合法，世纪豪城B区业委会选举程序违法，且业主大会并未作出解聘物业服务企业的决定，世纪豪城B区业委会未与物业服务公司签订物业服务合同，前期物业服务合同不得提前终止与解除。最后，原告请求移交相关设备及资料的请求也不成立。《前期物业服务合同》第三十条约定：“开发商与被告签订的前期物业服务合同至本业主委员会与第三方管理企业签订物业服务合同生效时终止”；第三十一条约定：“本合同终止时，乙方应将属于全体业主的财务及时完成移交给业主委员会。业主委员会尚未成立的，移交甲方代管。”世纪豪城小区业委会未依法成立，巨宸房地产公司至今未与其解除前期物业服务合同，亦未要求移交资产与资料，故原告的诉求不成立。 经审理查明，2007年原镇安县城乡建设开发集团有限公司（现陕西天坤实业集团有限公司）以出让方式取得镇安县XX路XX段XX号为：ZHA1-(13)-(205)的国有土地27046.9平方米。原镇安县城乡建设开发集团有限公司取得该土地后进行分期开发建设，按不同阶段分为A、B、C三个区域，2012年9月镇安县城乡建设规划站将该A、B、C三个区域规划命名为镇安县XX城。XX城B区由陕西天坤建设集团巨宸房地产有限公司开发建设，B区共计10栋房屋，其中1-8栋为商品住宅楼，XX栋XX栋XX路商业用房。XX城XX区XX栋房屋，其中阳光小区由原镇安县城乡建设开发集团有限公司开发，悦居广场由陕西天坤实业集团有限公司开发。A区位于B、C区以西，由岭南二路间隔。B区和C区在同一院落，相互间无间隔。2013年1月11日陕西天坤XX房XX区XX镇安县天宝物业服务有限公司管理服务，并签订《前期物业服务合同》。2007年8月30日原镇安县城乡建设开发集团有限公司将位于C区的XX小区XX镇安县天宝物业服务有限公司管理服务，并签订《前期物业服务合同》。C区的悦居广场建成后，陕西天坤实业集团有限公司将物业交由镇安县天欣物业管理有限公司管理服务，并签订《前期物业服务合同》。2019年12月23日，XX城XX区XX号楼的业主选举产生了镇安县XX城B区业主委员会，并向镇安县房管局申请备案。2020年4月15日B区业主委员会告知被告：“自2020年4月30日起你公司与本小区前期物业管理合同终止，本小区物业管理服务由小区业主委员会择优选择物业公司。”被告认为该小区业委会未依法成立，巨宸房地产公司至今未与其解除前期物业服务合同，亦未要求移交资产与资料，不同意原告的相关意见。 上述事实有原告提供的备案申请表、房管局备案回执、原告负责人身份证明与身份证复印件、业主意见表、业主委员会决议与通知、售房合同书复印件；有被告提供的营业执照、前期物业服务合同、世纪豪城规划图、物业明细等合同附件与补充协议、XX城XX区业主名单、XX区XX组人员名单公示（包括推荐筹备组人员名单、业主委员会人员名单、管理规约、业主大会议事规约、业委会备案回执、告知函、解除天宝物业公司公告、备案申请表）、B区部分业主与物业公司签订的前期物业服务协议；有本院对镇安县XX城B区和C区平面图现场勘查情况及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，根据《物权法》的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。本案争议的焦点是原告镇安县世纪豪城B区业主委员会的成立是否合法，是否享有诉讼主体资格，是否有权解聘被告并选聘新的物业服务企业。根据国务院《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，物业管理区域的划分应当考虑物业的公共设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《陕西省物业管理条例》第四十二条规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的公共设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于管理的原则，由县（市、区）物业管理行政主管部门划定。《陕西省物业管理条例》第四十三条对物业区域的划分原则和划分方法进行明确规定，并规定对物业管理区域划分有争议的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。《陕西省物业管理条例》和《陕西省物业管理区域首次业主大会规则》对小区业主大会的成立、召开、选举业主委员会的程序都有明确规定。本案中镇安县XX城XX区XX房XX区XX栋房屋同属一个院落，由多栋多层住宅和高层住宅组成，相互间没有间隔，道路通行、小区进出口处于共用状态，且前期物业分属不同的物业服务企业管理，现原被告双方因B区是否可以作为一个独立的物业管理区域发生争议，根据规定首先需要物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处确定，在物业管理区域未明确划定的前提下，成立业主大会的范围即不能确定，而本案原告属于B区1-8栋楼业主选举产生，原告未能提供物业管理行政主管部门已将B区划分为一个物业管理区域的证据，B区业主大会的成立、召开、业主委员会的产生也未能按照法定程序进行。故不能认定原告具有合法的主体资格。世纪豪城A、B、C区作为房地产企业分期开发建设确定的区域与物业管理区域属不同的法律概念，物业管理区域的划分属于物业管理行政主管部门及物业所在地街道办事处的职权，原告认为世纪豪城B区系单独的区域，且其业主委员会已经备案，认为B区为单独的物业管理区域的意见，依法不能成立。XX城XX区业主大会的成立未按法定程序进行，选举产生的业主委员会不具有合法性，故世纪豪城B区业主委员会不符合原告的起诉条件。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告镇安县世纪豪城B区业主委员会的起诉。 案件受理费500元，退还原告。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 员 熊贤成 二〇二〇年八月十四日 法官助理 时贺新 书 记 员 谌秋莉 1