广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初14385号原告:深圳市财海资产经营管理有限公司，住所：深圳市龙岗街道向银路银珠岭小区一巷**，社会统一信用代码：91440300728572036T。法定代表人：宋述详。委托诉讼代理人：邱青香，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鸿墉，男，1990年8月16日出生，系公司员工。被告：深圳市八合里海记餐饮文化有限公司南山科技园分店，住，住所：深圳市南山区粤海街道深南大道科技路朗景园**裙楼**一社会信用代码：91440300MA5F2RWM8Q。负责人：叶侠，总经理。被告：深圳市八合里海记餐饮文化有限公司，住所：深圳市福田区，住所：深圳市福田区福田街道深南中路**华联大厦2001-202391440300350062789K。法定代表人：钱宏晖，执行董事兼经理。两被告共同委托诉讼代理人：黄慧敏，广东广和律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李遥，广东广和律师事务所实习律师。第三人：深圳市大福人家餐饮文化有限公司，住所：深圳市南山区深南大，住所：深圳市南山区深南大道科技园朗景园**裙楼**（******）4030005277733XX。法定代表人：张很，总经理。委托诉讼代理人：邓永，北京市东元（深圳）律师事务所律师。第三人：侯殿江，男，汉族，1979年11月16日出生，户籍地址：广东省深圳市南山区。原告深圳市财海资产经营管理有限公司诉被告深圳市八合里海记餐饮文化有限公司南山科技园分店（以下简称八合里海记科技园分店）、深圳市八合里海记餐饮文化有限公司（以下简称八合里海记公司）、第三人深圳市大福人家餐饮文化有限公司（以下简称大福公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，并于2019年8月6日依法作出（2019）粤0305民初3147号民事判决。原告深圳市财海资产经营管理有限公司不服判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院于2020年3月23日裁定将本案发回重审。本院于2020年5月19日日重新立案受理，依法追加侯殿江作为第三人参加诉讼，并适用普通程序于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱青香，被告的共同委托诉讼代理人黄慧敏、李遥，第三人大福公司的委托诉讼代理人邓永到庭参加诉讼，侯殿江经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、被告八合里海记科技园分店将位于深圳市南山区房屋返还原告；2、被告八合里海记科技园分店支付原告房屋占用费暂计495000元（自2018年4月11日起暂计至2018年9月11日，并持续计算至实际返还之日）；3、被告八合里海记公司对上述2项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。重审时原告表示要求第三人大福人家与两被告共同承担连带侵权责任事实与理由：原告系位于深圳市南山区房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。原告于2018年4月得知涉案房屋被自己并不认识的被告占有、使用。原告多次找到被告沟通要求被告腾退房屋均遭到拒绝。涉案房屋的所有权人是原告，原告并未将涉案房屋出租、出借给被告。只是因为涉案房屋长期空置，竟被毫不相识的被告占有、使用。经查，被告八合里海记科技园分店系被告八合里海记公司的分公司，被告八合里海记公司应与被告八合里海记科技园分店承担连带责任。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。重审时，法院向原告释明并询问其选择合同相对方是第三人大福公司还是第三人侯殿江，原告表示其认为合同相对方是侯殿江，其不认为大福公司是合同相对方；法院询问原告，鉴于其仅与侯殿江之间存在租赁合同，双方租赁合同是否仍然存续、是否已解除，原告表示承租人侯殿江没有按约定支付房屋租金，且已实际联系不上，不知去向，侯殿江已构成根本违约，原告认为在原告向被告以及第三人提起诉讼主张的同时，即已经向侯殿江发出解除合同的意思表示，在重审时由法院向侯殿江依据法定程序送达相关法律文书、且由侯殿江接收相关法律文书时，双方租赁合同已经实际解除；原告无法与侯殿江取得联系，所以无法通知解除合同，也没有以其他的方式解除合同。法院又向其释明并询问其主张侵权关系是否认为本案有共同侵权人？是否要求共同侵权人承担侵权责任，原告表示要求第三人大福人家与两被告共同承担连带侵权责任。两被告共同答辩称：一、原告诉称的涉案房屋，被告八合里海记公司与第三人大福公司签署了租赁合同而合法占有，并不是非法占有、使用。2018年3月25日,被告八合里海记公司与第三人大福公司签署了合同编号为20180325的《朗景园租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》。上述合同及协议约定出租方即第三人大福公司将包括涉案房屋在内的物业出租给被告，用途为开办餐饮，租赁期限10年，自2018年3月25日至2028年3月24日止。第三人大福公司为证明其是涉案房屋的合法承租人，并对该物业拥有再转租权，其向被告出具了相关文件，包括：1、工商营业执照，显示其经营地址与涉案房屋一致；2、2012年3月26日包括原告在内的业主方向承租方出具的《同意函》，同意承租方将包括涉案房屋在内的物业用于开办深圳市大福人家餐饮文化有限公司；3、2015年11月6日包括原告在内的业主方向第三人大福公司出具的《关于变更租赁条款的函》。上述文件表明第三人大福公司对涉案房屋有权再转租，同时被告与第三人大福公司约定的物业用途及租赁期限均不违反第三人大福公司与被告之间的约定。以上说明被告八合里海记公司与第三人大福公司之间签署的租赁合同没有侵犯原告的利益，是合法有效的，故被告对涉案房屋的占有、使用合法。二、原告与第三人大福公司之间存在房屋租赁合同关系，其要求被告支付房屋占用费没有法律依据。根据《同意函》及《关于变更租赁条款的函》，这两份函说明原告与第三人大福公司之间存在房屋租赁合同关系，同时证明原告对第三人大福公司的再转租行为是认可和同意的，因此根据合同的相对性原则，原告应向第三人大福公司主张涉案房屋的租金，其向被告主张涉案房屋占用费的行为没有法律依据。三、退一步而言，即使原告与第三人大福公司就涉案房屋租赁合同存在纠纷，其应与第三人大福公司之间通过合同法律关系解决，而不应向被告通过物权法律关系主张返还物业。原告与第三人大福公司之间对涉案房屋存在合法的租赁合同关系，同时原告与第三人大福公司之间约定允许再转租，并对涉案房屋的租赁期限予以延长。因此被告与第三人大福公司之间签署的涉案房屋的租赁合同应受法律保护。即使原告与第三人大福公司之间就涉案房屋的合同产生纠纷，根据合同相对性原则，原告与第三人大福公司之间的纠纷应仅限于双方之间通过合同法律关系解决。原告不能将其与第三人大福公司之间的合同纠纷搁置，不顾其与第三人大福公司之间有合同关系而向被告提出物权法律关系下的返还原物之诉。综上，被告对涉案房屋签订了合法的租赁合同，对涉案房屋具有合法的占有关系。原告与第三人大福公司就涉案房屋存在合法的物业租赁合同，并且第三人大福公司基于合同约定具有再转租的权利。因此原告就涉案房屋主张权利的对象应该是第三人大福公司，其主张权利的请求权基础是租赁合同关系。原告不顾其与第三人大福公司的合同关系，滥用物权请求权，其诉讼请求违背事实和法律规定，被告请法院驳回原告的所有诉讼请求。重审时补充以下答辩意见：被告对第三人大福公司提交的所有证据材料已经做了初步审查，履行了审查义务，审查的文件有第三人大福公司与原告的租赁合同原件、房屋转租通知书原件、联系函等材料原件，第三人大福公司提供的材料足以使善意的两被告产生合理信赖，也基于此向第三人大福公司支付了首期租金、物业管理费、租赁保证金、装修保证金、转让费，合计1706551元，但至今没有正常占用和实际经营，造成重大损失。由于涉案房屋权属问题导致第三人大福公司交付后，两被告也一直无法使用。原告提交的电费单为两被告，不足以证明涉案房屋自2018年4月11日至9月11日期间一直被两被告占有和使用，因此两被告不应当承担该期间的占用和使用费。第三人大福公司答辩称：一、第三人大福公司就本案事实澄清如下。深圳市朗朗投资集团有限公司是朗景园A、B、C栋裙楼101号房的产权人、原告是朗景园A、B、C栋裙楼201号房的产权人。2011年，深圳市朗朗投资集团有限公司与原告分别将朗景园A、B、C栋裙楼101、201号房出租给侯殿江。2012年3月，两家业主公司均同意侯殿江利用朗景园A、B、C栋裙楼101、201号房用于开办深圳市大福人家餐饮文化有限公司。2014年，两家业主公司均同意深圳市大福人家餐饮文化有限公司将朗景园A、B、C栋裙楼101、201号房转租。2018年3月，第三人大福公司将朗景园A、B、C栋裙楼101、201号房转租给被告八河里海记公司。二、第三人大福公司认为本案性质应为租赁合同纠纷。第三人大福公司征得原告同意后，将涉案房屋转租给被告八河里海记公司。所以原告将本案案由定为返还原物纠纷进而请求两被告支付房屋占用费并不符合事实及法律规定。三、根据两被告提交的《变更租赁条款的函》，原告无权收取朗景园A、B、C栋裙楼201号房的租金。2015年11月，深圳市朗朗集团有限公司（甲方1）、原告（甲方2）与第三人大福公司、侯殿江（乙方）签订《变更租赁条款的函》，该函第二款约定，关于收款帐户变更事宜，甲方1拥有的朗景园A、B、C栋裙楼101号及甲方2拥有的朗景园A、B、C栋裙楼201号物业租金收款事宜统一合并由甲方1收取；原告原先通知侯殿江的委托陈鸿墉收款的收款帐户以及原告的兴业银行帐户不再收取房屋租金。可见，原告已经明确同意由深圳朗朗集团有限公司收取朗景园A、B、C栋裙楼101和201号房屋的租金。在此约定情形下，原告虽然是业主，但也无权再收取涉案房屋的租金。四、第三人大福公司也是受害者，两被告没有按合同约定支付租金，并且在《朗景园租赁合同》约定的租期内搬出了101和201号房，并在隔壁开店，属于严重的违约行为，第三人大福公司保留另案起诉、追究被告违约责任的权利。另补充：案涉物业是2018年4月1日转交给了八合里公司，交接凭证上两被告和第三人大福公司均有盖章确认本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区房屋（涉案房屋）于2006年9月11日登记至原告名下，登记建筑面积2042.75平方米。位于深圳市南山区房屋（以下简称朗景园裙楼101号房屋）于2006年9月11日登记至深圳市朗朗投资集团有限公司名下，登记建筑面积2042.75平方米。被告八合里海记科技园分店系被告八合里海记公司的分公司。2011年9月20日，原告与深圳市朗朗投资集团有限公司作为出租方（甲方）分别与第三人侯殿江（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同编号分别为20cllv01、20cllv02，合同约定：原告与深圳市朗朗投资集团有限公司分别将名下所有的涉案房屋、朗景园裙楼101号房屋出租给乙方使用，租赁期限均自2011年10月1日起至2021年9月30日止；未经甲方书面同意，乙方不得擅自将出租房屋全部或部分转租于他人，或改变其用途等。上述两房屋均于2011年12月12日办理了房屋租赁合同登记手续。2012年3月26日，原告与深圳市朗朗投资集团有限公司共同出具《同意函》，同意侯殿江将涉案房屋、朗景园裙楼101号房屋用于开办深圳市大福人家餐饮文化有限公司。第三人大福公司成立日期为2012年8月21日。庭审中，第三人大福公司表示侯殿江系第三人的原法定代表人。2018年3月25日,被告八合里海记公司（承租方，乙方）与第三人大福公司（出租方，甲方）签订了合同编号为20180325的《朗景园租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》。上述合同约定：第三人大福公司将朗景园裙楼101号房屋、涉案房屋部分商铺出租给乙方使用，租赁面积为2092平方米（实际面积以本协议约定为准，其中101号房面积为1011平方米，201号房面积为955平方米，一楼入门大厅126平方米）；租赁期限10年，自2018年3月25日至2028年3月24日止（双方约定免租期为5个月，自交付之日起算，即2018年3月25日至8月24日）；及其他内容。第三人大福公司提交了《房屋转租同意书》（原件）、《联系函》（复印件）用于证明原告与深圳市朗朗投资集团有限公司同意其将朗景园裙楼101号房屋、涉案房屋转租；《房屋转租同意书》显示为深圳市朗朗投资集团有限公司出具，内容写明承租人侯殿江有权将朗景园裙楼101号房屋、涉案房屋转租他人；《联系函》显示为原告与深圳市朗朗投资集团有限公司于2014年9月3日共同出具，内容写明其同意深圳市大福人家餐饮文化有限公司（侯殿江）无条件拥有朗景园裙楼101号房屋、涉案房屋再转租权，租赁期限可在原来约定的租赁期限上再延长不超过10年。原告对第三人大福公司提交《联系函》的真实性、合法性、关联性均不予认可，表示深圳市朗朗投资集团有限公司无权处分涉案房屋，《联系函》没有原件，且其中原告的印章并非原告加盖。被告亦提交了《关于变更租赁条款的函》（复印件，上面加盖了第三人大福公司的公章原件，证据来源于第三人大福公司）用于证明第三人大福公司对包括涉案房屋在内的物业拥有合法转租权。该函显示为深圳市朗朗集团有限公司（甲方1）与原告（甲方2）与第三人及侯殿江（乙方）于2015年11月6日签署，内容写明，甲方1拥有的朗景园裙楼101号房屋及甲方2拥有的涉案房屋物业租金收款事宜统一合并由甲方1收取；甲方1及甲方2同意乙方深圳市大福人家餐饮文化有限公司（侯殿江）所承租的朗景园裙楼101号房屋、涉案房屋有权因经营需要转租，租赁合同条款变更如下：甲方1及甲方2同意乙方深圳市大福人家餐饮文化有限公司无条件拥有再转租权；甲方1及甲方2同意乙方在原来约定的租赁期限上再延长10年，至2031年9月30日止。原告表示不确认其真实性、关联性、合法性；第三人大福公司对此真实性予以认可。原告提交了显示客户名称为被告八合里海记公司的电费单用于证明涉案房屋由八合里海记科技园分店占有使用；被告及第三人大福公司对此真实性不予认可，对原告的证明目的不予认可。第三人大福公司于2018年4月1日将涉案房屋交付两被告。两被告表示，其与第三人大福公司签订租赁合同后，因装修时遭到小区业主反对，其并未入驻；4月28日就收到了物业责令停工的通知，之后就没有进场；直到2018年9月19日第三人大福公司告知已经与物业处理完毕权属问题，通知被告进场；被告进场至2018年10月19日又收到了物业管理处责令停工的通知，之后就没有进场，涉案房屋一直空置；与第三人大福公司沟通过，无法解决该问题，涉案房屋就已经属于返还给了第三人大福公司了。第三人大福公司确认被告对涉案房屋并未装修使用，亦未实际经营,涉案房屋处于空置状态，但双方还没有办理交接。被告向第三人大福公司支付了租金、保证金等款项1706551元。庭审中，原告表示诉讼请求所主张的房屋占有费计算标准为房屋的租赁面积904.5平方米×109.45元计算得来。904.5平方米是依据原告与侯殿江的租赁合同所确认的租赁面积（具体详见第三人提交的证据4房屋租赁合同第8页第1条），109.45元是按照市场价格估算的。本院认为，当事人应当对自己的主张承担相应的举证责任。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。原告作为出租方将涉案房屋交付给侯殿江,双方的租赁合同尚在租赁期内且没有证据证明该租赁合同已解除;原告选择第三人侯殿江作为合同相对方，原告可向第三人侯殿江主张违约责任，但不属于本案审理范围，本案不予处理。原告同意侯殿江将涉案房屋用于开办第三人大福公司,但原告没有选择第三人大福公司作为合同相对方，故第三人大福公司与原告之间不存在租赁合同关系。被告八合里海记公司与第三人大福公司就涉案房屋签订了《朗景园租赁合同》，被告与第三人大福公司之间的租赁合同纠纷，基于合同相对性原则，可另循法律途径解决，本院不予处理。被告八合里海记公司与第三人大福公司签订合同，侯殿江曾为大福公司的法定代表人，侯殿江是否同意大福公司将涉案房屋出租给被告八合里海记公司，侯殿江是否向被告八合里海记公司主张侵权责任，均不属于本案审理范围，本案不予处理。原告作为业主将涉案房屋出租给第三人侯殿江，即所有权中的占有、使用、收益权能已经属于侯殿江，原告有权向侯殿江主张违约责任，但无权向两被告和第三人大福公司主张侵权责任。原告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市财海资产经营管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费8725元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  韩悦秋审判员  谭素青审判员  张 琼二〇二〇年八月三十一日书记员  胡海燕附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。