广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终30027号上诉人（原审被告）：深圳市华兆资产管理有限公司，住所地深圳市罗湖区洪湖路田贝综合楼**201之203。法定代表人：郑钢城。被上诉人（原审原告）：党健江，男，汉族，1993年8月10日出生，身份证住址陕西省。上诉人深圳市华兆资产管理有限公司（以下简称华兆公司）因与被上诉人党健江租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初20100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华兆公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.认定华兆公司在履行、行使与党健江签订的合同权利时，因长时间无法与党健江取得联系，华兆公司视党健江的女朋友及案中物业实际居住人李某（身份证号码）为表见代理人合法有效；3.一、二审诉讼费用由党健江承担；4.党健江支付拖欠的费用共计4437.78元。5、判令党健江取回尚由华兆公司保管的案中大件物品（茶几、冰箱、跑步机、床、沙发），并向华兆公司支付保管仓储费用共计3275.00元。事实与理由：根据华兆公司与党健江双方于2017年8月1日签订的《物业租赁合同》中第六项第二条的约定，党健江的女朋友李某搬离物品后，华兆公司才对案中物业进行腾空处置，次日党健江提出异议时，华兆公司即刻安排人员收集案中物业的相关物品进入仓储保管，并告知党健江可在保管日起30天内取回被保管的物品，华兆公司在一审受理以前也就物品保管一事组织相关负责人与党健江会面沟通调解，在一审法院庭审中也明确表态相关物品仍处被保管状态，可根据合同约定取回物品。一审法院在未根据对双方签订的《物业租赁合同》条款完整的含义和客观事实认定不清情况下，判决认定华兆公司未按合同约定另行保管私人物品，并采纳党健江要求赔偿的判令请求，处理不当。华兆公司是在党健江拖欠支付租金构成合同违约情况下，按照合同约定收回物业的，党健江的女朋友李某女士作为党健江较为亲密的关系人，且为该物业的实际居住人，党健江失联、而其女朋友李某女士在案中物业现场，华兆公司要求李某女士从案中物业内搬离物品时，写下书面字据：“本人李某代表党建江终止合同，本人搬离私人物品”前，该《物业租赁合同》已处于“违约终止”状态。华兆公司要求其写下“书面字据与身份证合照”为收回物业的间接流程及证明身份、证明其搬离物品作用。因党健江对案中物业已构成合同违约事实：不会再支付相关欠费、不会承担案中物业的维修、保洁费用，并且案中物业空置期间每天产生的租金将需要华兆公司继续向产权所有人支付，会加大华兆公司的利益二次受损等客观情况，华兆公司需尽快腾空案中物业，进一步止损。在党健江的女朋友李某女士从案中物业内搬离物品期间，华兆公司明确告知李某女士，如不交清案中物业的相关欠费，除案中物业内的大件物品（茶几、冰箱、跑步机、床、沙发）不得搬走以外，其它物品均可搬走，如有遗留的物品将按弃物处置，不再做留存。根据在一审法院“指定举证期限”内提交的证据“证据光盘”中，《李某女士从案中物业搬离物品期间的现场视频录像、照片（李某女士知悉情况下的录像、照片）》记录：在李某女士搬离物品过程、与华兆公司现场交流内容均可证明华兆公司已尽到告知的义务。在现场视频录像中可见李某女士在案中物业收纳物品时，大至存储货物杂物、储钱盒，小至拖鞋、碗筷、床单被套、皮包背包内的物品等，都是可见较为仔细的物品收纳行为。在现场视频录像中可见李某女士在案中物业收纳物品时，李某女士问询华兆公司工作人员，是否可以带走党建江的私人物品，华兆公司工作人员现场告知除大件家具以外的所有物品都可以收纳带走，本次收纳结束后遗弃的物品将会被当弃物清理。在现场照片中可见，李某女士在收纳好案中物业内物品后，除上述大件物品的家具以外，剩余仅剩部分细小弃物，视频中可见党建江的私人物品也在收纳之中。党健江辩称,1.请求法院支持原判。2.对于李某女士书写的代表党健江解除租赁合同并处理私人物品的书面证明，有以下几点不合理：（1）华兆公司在明知李某女士（身份证号码:）不能联系到党健江，无法得到党健江授权的情况下，强迫李某女士写下代表党健江的书面证明。（2）华兆公司没有提供给李某女士《房屋租赁合同》，李某女士不得知晓华兆公司有保管党健江物品30天的义务，是在华兆公司的强迫要求下，李某女士在完全不了解情况下写的。（3）李某女士在2019年5月17日只是想拿走自己的私人物品，华兆公司以写下书面证据为前提，才允许李某女士的合理诉求。（4）书面证明中“搬私人物品”这句话，并没有说明是两人的私人物品，还是只是李某女士自己的私人物品，意思不够明确。3.一审、二审诉讼费由华兆公司承担。4.华兆公司所要求支付的房租费用为不合理的无依据费用。5.对于华兆公司提出的需要支付的仓储保管费，党建江认为是不合理的。在一审判决中，党建江不愿接受华兆公司的实物赔偿，罗湖人民法院也判决了所有物品按折旧后的物价赔偿。所以不存在仓储保管费的说法。6.党建江在2019年5月18日，及后续几天多次与华兆公司交涉,沟通。华兆公司的处理态度都是所有私人物品都已处理，家具已经卖掉，私人衣物、用品等都已扔掉。7.请求在一审判决中，深圳市华兆资产管理有限公司和公司法定代表人郑钢城共同承担赔偿损失。申请增加法定代表人郑钢城为一审被告。党健江向一审法院起诉请求：1、请求判令华兆公司赔偿损失53501元；2、本案诉讼费由华兆公司承担。一审法院认定事实：2017年8月1日，党健江（乙方）与华兆公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定由华兆公司将坐落于深圳市罗湖区罗沙路四季御园1栋1807的物业出租给党健江使用，租赁期限为2017年8月2日至2018年8月1日。每月租金为3000元，租赁服务费150元，党健江应于每月2日前向华兆公司支付相关费用。该合同第六点的特别约定第二条规定“如因乙方违约、合同期届满拒不搬离或无法与乙方取得联系情况下，甲方代理公司将对本物业进行强制性换锁、搬离乙方物品另行保管，如搬离过程中给乙方造成损失的，由乙方自行承担，乙方不得有任何异议和向甲方或甲方代理公司主张赔偿，并且须在甲方保管日起30天内取回物品，并向甲方代理公司支付保管费用和交清相关欠费；超过期限后该物品由甲方代理公司自行处理。”物业租赁合同到期后，华兆公司通过短信提醒党健江是否按照原租赁合同的内容续签，党健江表示同意，续签的时间为一年，自2018年8月2日起至2019年8月1日止。2019年5月2日党健江未支付房租。截至2019年5月17日上午，华兆公司均无法联系上党健江。2019年5月17日上午，华兆公司将涉案租赁房屋进行更换锁芯处理，当日下午同住涉案房屋的案外人李某要求开放行条时，华兆公司要求其写下“本人李某代表党健江终止合同，本人搬离私人物品”后允许案外人李某搬离除大件物品外的其他私人物品。对于案外人李某搬离的物品之外的其他物品，华兆公司陈述系由华兆公司通知周边的保洁人员及回收二手物品的人员进行了处理。2019年5月17日晚，党健江恢复了外界联系，2019年5月18日党健江与华兆公司联系处理涉案事宜，后双方协商未果。华兆公司随后追回了部分已经处置的涉案房屋内的大件物品，已追回的大件物品包括：床一张、茶几一套、冰箱一个、沙发一个。党健江陈述其在2019年5月3日至2019年5月17日期间无法联系系因事被公安机关拘留。经核对，党健江要求华兆公司赔偿的物品清单如下：1、人民币1580元的床一张，购买于2017年1月；2、213元茶几一套，购买于2019年2月；3、人民币666元冰箱一台，购买于2016年2月；4、人民币3199元跑步机一台，购买于2018年6月；5、单价人民币149元的床单被套等床上用品两套，购买于2017年4月；6、人民币249元电暖器一台，购买于2018年1月；7、人民币546元床垫一个，购买于2017年2月；8、人民币1080元沙发一套，购买于2018年6月；9、人民币1180元衣柜一个；购买于2018年10月；10、港币5300元GUCCI男鞋一双，购买于2017年5月，经百度查询，该购物小票上的商品型号显示该物品系男士包；11、港币6200元GUCCI男式手包一个，购买于2017年5月；12、港币6500元GUCCI男式手包一个，购买于2017年5月；但该购物小票显示为女士款。13、港币4600元GUCCI男式手包一个，购买于2017年5月，经百度查询，该购物小票上的商品型号显示该物品系男士鞋；14、港币3700元GUCCI男式皮带一条，购买于2017年5月；15、港币6900元爱马仕男士皮带一条，购买于2017年5月；16、港币5900元PRADA男士手包一个，购买于2017年5月；17、港币5450元PRADA男士手包一个。购买于2017年5月；党健江在庭审时表示对于能追回的物品同意华兆公司返还，但在庭后核对购物记录时书面表示不接受返还，要求华兆公司赔偿损失。以上事实，有《物业租赁合同》、购物小票及银联支付记录、当事人陈述及庭审笔录在卷予以佐证，原审法院予以确认。一审法院认为：党健江与华兆公司于2017年8月1日签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后双方虽未签订书面合同，但双方以短信形式同意继续按照该合同履行，已形成合法的租赁关系，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，党健江未及时支付租金，构成违约，华兆公司有权按照合同约定收回物业；华兆公司亦应当遵守合同的特别约定，即搬离乙方物品另行保管。但华兆公司并未实际遵守该约定保管党健江的物品，而是对党健江的私人物品立即进行了处置。关于华兆公司称案外人李某已经代表党健江终止合同且搬离了私人物品的答辩意见，原审法院认为，租赁关系的合同当事人系党健江与华兆公司，华兆公司要求案外人代表党健江终止合同并无法律依据，且案外人仅搬离了案外人的私人物品，党健江的私人物品依然在房屋内，华兆公司并未按照合同约定另行保管党健江的私人物品，而是即刻进行了处置，故党健江要求华兆公司赔偿私人物品损失，有事实和法律依据，原审法院予以支持，但应当按照折旧之后的价值赔偿。根据物品价值及使用年限，原审法院酌定党健江的家具损失为人民币6381.64元，手包损失为港币16725元，折合人民币14885.25元，鞋子的损失酌定为人民币150元，综上，华兆公司应当支付党健江的物品损失共计人民币21416.89元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告深圳市华兆资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内向原告党健江支付赔偿款人民币21416.89元；二、驳回原告党健江的其他诉讼请求。如果华兆公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币569元，由深圳市华兆资产管理有限公司负担，上述费用党健江已预付，深圳市华兆资产管理有限公司应在判决生效之日起十日内将应由深圳市华兆资产管理有限公司负担的诉讼费用人民币569元迳付党健江。经审查一审庭审笔录以及华兆公司上诉意见，双方当事人在原审已经就本案事实争点和焦点问题充分举证和辩论，事实已经查清，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院对本案进行书面审理。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。华兆公司关于党健江支付拖欠的费用、支付保管仓储费用的请求在原审时没有提出，不属于本案二审的审理范围，本院对此不予处理。本案中，双方的租赁合同解除后，华兆公司并未按照合同约定另行保管党健江的私人物品，而是即刻进行了处置，虽然华兆公司其后追回了部分已经处置的家具，但手包、鞋子等物品未追回，且党健江已明确表示不接受返还，要求华兆公司赔偿损失，原审根据物品价值及使用年限，酌定党健江的损失，并判令华兆公司予以赔偿，处理恰当，本院予以维持。综上所述，华兆公司的上诉请求明显不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1138元，由上诉人深圳市华兆资产管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 陈**峰二〇二〇年八月二十七日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用的解释第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。