重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初3162号原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，营业场所重庆市渝中区民生路235号附1号海航保利国际中心3501S。负责人：胡裕华，总经理。委托诉讼代理人：兀阳洋，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：余明，女，1977年出生，汉族，住重庆市开县。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司（以下简称戴维斯重庆分公司）与被告余明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告戴维斯重庆分公司的委托诉讼代理人兀阳洋到庭参加诉讼。被告余明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴维斯重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年10月1日至2019年9月30日物业费176053.68元，2019年8月电费4383.15元，2019年8月水费117.7元，手续费100元及违约金（按照年化率的24%计算，从被告应缴纳物业管理费而未缴纳之日起算至被告缴清物业管理费之日止）；2、请求判令被告支付因本案产生的律师费。事实和理由：被告于2010年9月17日与重庆汇正房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买重庆创汇首座大厦XXX号房屋，该房屋建筑面积为1333.74平方米。被告在购房前已详细阅读并知晓《重庆创汇首座大厦临时管理规约》，并签署了《承诺书》。《重庆创汇首座大厦临时管理规约》明确约定：业主须按期向物业服务企业缴纳其应承担的服务费用及其他费用；创汇首座大厦的写字楼物业费按物业单位的建筑面积计算，为11元/平方米·月（含电梯运营及公共能耗）（参见第4.4条）；业主应在与发展商所约定的物业单位交付之日起，开始向物业服务企业缴纳物业服务资金，首次缴纳须预付首三个月物业服务资金，之后于每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务资金（参见第4.5条）；业主未能按规定的期限支付服务费或其他应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息）并计收复利，并且同时按照每逾期一天按应付而未付之款项千分之三计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业缴清全部欠费之日止。该物业服务企业因追讨该欠费用时可同时向该欠费业主收取手续费，其金额按实际所花的时间及工作量而定，但最低不少于人民币壹佰元（参见第4.9条）。被告至今尚未缴纳2018年10月1日至2019年9月30日物业费176053.68元，2019年8月电费4383.15元，2019年8月水费117.7元。原告通过发送催费函等多种方式向其催收，但被告至今未付。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条之规定，原告特起诉至贵院，恳请判如所请。被告余明未答辩。原告戴维斯重庆分公司围绕诉讼请求依法提交了《不动产登记信息查询结果》、《重庆创汇首座大厦临时管理规约》及承诺书，《创汇首座大厦物业服务事宜之移交协议》、《重庆市物业管理服务合同》、《续期协议》、催款函、法律事务委托合同等证据，被告余明未予以质证，原告戴维斯重庆分公司提交的上述证据与原件核对无异，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明事实如下，余明系重庆市渝中区新华路**创汇首座大厦XXX房屋的权利人，该房屋的建筑面积为1333.74平方米。2009年7月8日，重庆汇正房地产有限公司（创汇首座大厦的开发商）制定《重庆创汇首座大厦临时管理规约》，约定：本大厦的物业服务资金标准为，按物业单位的建筑面积计算，住宅3.5元/平方米·月（含电梯运营及公共能耗），写字楼11元/平方米·月（含电梯运营及公共能耗），商业17.6元/平方米·月（含电梯运营及公共能耗）；业主应在与发展商所约定的物业单位交付之日起，开始向物业服务企业缴纳物业服务资金，首次缴纳须预付首三个月物业服务资金，之后于每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务资金；规约第4.9条约定：业主如未能按本规约规定的期限支付服务费或其他应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息）并计收复利，并且同时按照每逾期一天按应付而未付之款项的3‰计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业缴清全部欠费之日止。物业服务企业因追讨该欠费业主所欠费用时可同时向该欠费业主收取手续费，其金额按实际所花的时间及工作量而定，但最低不少于人民币壹佰元。其中第十五条15.1约定“本规约经本大厦第一位物业单位买受人签字后即生效，本规约生效后即对本大厦内全体业主均均由约束力”。2011年7月1日，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司接替前物业公司，并与重庆汇正房地产有限公司签订期限为两年的《重庆市物业管理服务合同》，其中约定物业费收费标准按建筑面积计算，写字楼为人民币11.00元/平方米·月（含电梯运行及公共能耗费用）；本物业共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业户分摊计收。本合同期限为2年，自乙方正式接管本物业之日起开始起算，在本合同期限未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订改的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期限届满前1个月，业主委员会尚未成立的，或业主委员会虽成立，但未按照法律程序选聘物业服务企业和签署物业服务合同的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲方应积极选聘新的物业服务企业并另行签订新物业服务合同，本合同于前述新物业服务合同签订时终止；重庆汇正房地产有限公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务资金的，应从逾期之日起按每天应交款项的3‰向乙方支付逾期付款违约金。物业服务合同于2011年7月21日向重庆市渝中区房屋管理局备案。后双方分别于2013年6月18日、2015年6月30日、2017年6月30日、2019年6月30日签订续期协议，续期期限分别为2013年7月1日至2015年6月30日、2015年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2019年6月30日、2019年7月1日至2020年6月30日。签订续期协议，续期期限分别为2013年7月1日至2015年6月30日、2015年7月1日至2017年6月30日、2017年6月30日至2019年6月30日。涉案物业由戴维斯重庆分公司提供物业服务至今。余明未支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费。原告通过发送催费函等方式向其催收，但余明至今未付。另查明，戴维斯重庆分公司向余明发出催款函催收未果后，委托北京大成（重庆）律师事所就此纠纷进行诉讼。庭审过程中，戴维斯重庆分公司申请撤回要求余明支付2019年8月电费4383.15元，2019年8月水费117.7元的诉讼请求，戴维斯重庆分公司系对自身民事权利的处分，不违反法律和法规的规定，本院依法予以准许。本院认为，《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”本案中，发展商（建设单位）重庆汇正房地产有限公司制定的《重庆创汇首座大厦临时管理规约》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，故其中的手续费条款、违约条款及律师费条款对业主均具有约束力。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，重庆汇正房地产有限公司与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订《重庆市物业管理服务合同》和《续期协议》，但涉案物业是由原告提供事实物业服务，在原告提供物业服务的情形下，作为房屋业主应当参照《重庆市物业管理服务合同》中关于物业服务费的标准交纳物业服务费。被告未按《临时管理规约》的约定按时向戴维斯重庆分公司交纳物业服务费用，已违反相关法规及司法解释的规定，应依法予以交纳。故原告要求被告支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费176053.68元的诉讼请求，本院予以支持。原告戴维斯重庆分公司关于手续费100元的主张，符合《临时管理规约》的约定及相关法律之规定，本院依法予以支持。关于违约金，《重庆创汇首座大厦临时管理规约》第4.9条规定以应付未付款项的3‰计算逾期付款违约金，在庭审过程中原告自愿将违约金的计算标准调整为年利率24%，从被告应缴纳物业管理费而未缴纳之日起计算至被告缴清物业管理费之日止。在2018年10月1日至2019年9月30日期间的每月物业服务费为14671.14元，故违约金应自欠付物业服务费的次月起以14671.14元为基数，按照年利率24%的标准计息至款付清止。上述违约金标准的调整是其民事权利的处分且不违反法律规定，本院予以支持。关于律师费的问题。《重庆创汇首座大厦临时管理规约》第4.9条仅规定了手续费，本院已依法予以支持手续费的情况下，且原告所提交的证据不能证明为追讨物业服务费所实际支出的律师费，故原告要求被告承担本案律师费的请求，本院不予支持。被告余明经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第二十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告余明于本判决生效之日起十日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费176053.68元、手续费100元；被告余明于本判决生效之日起十日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司违约金，在上述欠付物业服务费期间，每月物业服务费的违约金自欠付的次月1日起以14671.14元为基数，按照年利率24%的标准计息至款付清止;三、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3912元，由被告余明负担3823元，原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司负担89元，公告费260元，由被告余明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  周绍月人民陪审员  刘保平人民陪审员  朱心光二〇二〇年八月二十七日法官 助理  刘 浩书 记 员  徐艳彬