福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初4704号 原告：南安源昌置业有限公司，住所地福建省泉州市南安市霞美镇霞美村南五花苑**楼****。 法定代表人：张杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：傅紫溦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨菲，女，该公司员工。 被告：梁彬阳，男，1998年12月28日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：福建南安农村商业银行股份有限公司霞美支行，住所，住所地福建省南安市霞美镇国家大学科技园福建分园博士慧景城**楼**店div> 负责人：王瑞强。 原告南安源昌置业有限公司（以下简称“源昌公司”）与被告梁彬阳、第三人福建南安农村商业银行股份有限公司霞美支行（以下简称“农商行霞美支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告源昌公司的委托诉讼代理人傅紫溦到庭参加诉讼，被告梁彬阳、第三人农商行霞美支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源昌公司向本院提出诉讼请求：1.确认源昌公司与梁彬阳就址在南安市××镇××村××号楼××层××室房产签订的合同编号201903376《商品房买卖合同（预售）》于2020年4月15日解除，梁彬阳立即协同源昌公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的备案登记注销手续，前述房产的预购商品房预告设立登记注销手续［不动产登记证明号：闽（2019）南安市不动产证明第3××2号］及预购商品房抵押权预告设立登记注销手续［不动产登记证明号：闽（2019）南安市不动产证明第3××4号］；2.梁彬阳立即向源昌公司支付违约金126347.6元；3.案件受理费、财产保全费、公告费由梁彬阳承担。诉讼过程中，源昌公司撤回要求梁彬阳立即协同其办理预购商品房抵押权预告设立登记注销手续的诉讼请求。事实和理由：2019年3月20日，源昌公司与梁彬阳签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1、源昌公司将址于南安市××镇××村××号楼××层××室房产出售给梁彬阳。2、房产总价款为631738元。买受人应于2019年3月20日前支付首期房价款131738元，余款50万元向银行申请贷款。3、附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第十五条约定，买受人承诺按期偿还按揭贷款合同项下债务（含贷款本息和其他债务，下同）。若因任何原因导致银行要求出卖人为买受人承担担保责任的，则视为买受人违反原合同和本附件的按期偿还按揭款项义务，买受人同意以下列方式处理：（1）买受人同意出卖人有权解除原合同及其附件和补充协议，将所购房产退还出卖人，协助注销原合同备案登记、房屋买卖预告登记，并支付给出卖人相当于买受人所购房产房价款总额20%的违约金。（2）……（3）因买受人违约行为导致出卖人解除原合同及其附件和补充协议，由此引起的有关的一切税费和损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费、公告费、公证费、鉴定费、差旅费、交通费、评估费、执行费、税费）概由买受人承担。4、本条约定买受人应支付给出卖人的违约金、代偿款项、因买受人违约行为而引起的有关的一切税费和损失、出卖人代买受人向按揭贷款银行结清的债务，出卖人均有权从应返还给买受人的款项中直接扣除，出卖人扣除相关款项后将余款无息退还买受人。2019年3月26日，双方就前述《商品房买卖合同（预售）》办理了网签备案。2019年3月28日，双方就讼争房产办理了预购商品房预告设立登记，不动产登记证明号：闽（2019）南安市不动产证明第3××2号。2019年4月9日，梁彬阳与农商行霞美支行（合同贷款人）及源昌公司（合同保证人）签订《个人住房按揭借款合同》，合同约定：1、农商行霞美支行向借款人梁彬阳发放贷款50万元，贷款用于购买讼争房产，贷款期限自2019年4月9日至2049年4月9日，以等额本息方式偿还贷款本息。2、保证人愿为贷款人按本合同与借款人所形成的债权提供阶段性保证担保，即自合同签订之日起，至借款人取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，提供连带责任保证。3、贷款人有权要求保证人先于借款人提供的物的担保或同时承担保证责任。如贷款人放弃该担保物权、担保方式行使顺序发生变更或变更担保物权，保证人同意继续按本合同约定提供连带责任保证，保证的责任和范围不因此而减免。2019年4月13日，梁彬阳与农商行霞美支行就讼争房产办理了预购商品房抵押权预告设立登记，不动产登记证明号：闽（2019）南安市不动产证明第3××4号。2020年3月10日，因梁彬阳未依约向农商行霞美支行偿还贷款本息，农商行霞美支行向源昌公司发送《通知函》，要求源昌公司代偿梁彬阳逾期贷款本息。2020年3月19日，源昌公司通过银行转账的方式代梁彬阳向农商行霞美支行偿还了逾期欠款8429.49元。同日，源昌公司收到农商行霞美支行向其出具的《收款通知函》，确认收到截止至2020年3月19日源昌公司代梁彬阳代偿款项8429.49元（逾期本金1745.09元、利息6684.4元）。2020年4月23日，源昌公司通过银行转账的方式代梁彬阳向农商行霞美支行偿还了逾期欠款2825.68元。同日，源昌公司收到农商行霞美支行向其出具的《收款通知函》，确认收到截止至2020年4月23日源昌公司代梁彬阳代偿款项2825.68元（逾期本金586.91元、利息2238.77元）。2020年4月7日，源昌公司向梁彬阳身份证地址和合同约定地址发出《解除商品房买卖合同通知函》，告知梁彬阳前述《商品房买卖合同（预售）》于其收到本函件之日依约解除，源昌公司将依照合同约定追究梁彬阳的违约责任。2020年4月9日，源昌公司通过中国邮政（单号1075353035831）向梁彬阳身份证地址寄送的《解除合同通知函》显示由家人吴梅霞签收。2020年4月15日，源昌公司通过中国邮政（单号：1075353036131）向梁彬阳合同约定地址寄送的《解除合同通知函》退回妥投。因源昌公司已向梁彬阳合同约定地址寄送解除合同通知函，该通知函依据合同约定应视为送达，源昌公司解除合同的意思表示依约已送达梁彬阳，故案涉《商品房买卖合同（预售）》应于2020年4月15日解除。综上，源昌公司请求判如所请。 梁彬阳未作答辩。 农商行霞美支行未作陈述。 源昌公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因梁彬阳、农商行霞美支行未到庭，未对源昌公司提供的证据进行质证。对源昌公司提供的证据，本院认定如下：源昌公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、《南安市商品房买卖合同网签备案申请表》、《不动产登记证明》复印件、《个人住房按揭借款合同》、《福建增值税普通发票》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《通知函》、《收款通知函》、《解除商品房买卖合同通知函》、EMS特快专递、邮政快递签收情况查询单、农业银行《网上银行电子回单》、农商行霞美支行《按揭贷款交易明细查询》等证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且能相互印证，故予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 源昌公司系依法注册成立的从事房地产开发经营等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2019年3月20日，源昌公司与梁彬阳签订合同编号为201903376的《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同包含附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》、附件十一《补充协议》等内容，双方并就该合同进行备案及预告登记，证号为闽（2019）南安市不动产证明第3××2号。合同约定，梁彬阳向源昌公司购买址在南安市××镇××村××号楼××号房，预测建筑面积89.38平方米，单价为每平方米7068元，总价款为631738元，买受人应当于2019年3月20日前支付首期房价款131738元，余款50万元向指定的银行申请贷款支付等内容。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定，买受人承诺按期偿还按揭贷款合同项下债务（含贷款本息和其他债务），若因任何原因导致银行要求出卖人为买受人承担担保责任的，则视为买受人违反原合同和本附件的按期偿还按揭款项义务，买受人同意以下列方式处理：（1）买受人同意出卖人有权解除原合同及其附件和补充协议，将所购房产退还出卖人，协助注销原合同备案登记、房屋买卖预告登记，并支付给出卖人相当于买受人所购房产房价款总额20%的违约金。（2）……（3）因买受人违约行为导致出卖人解除原合同及其附件和补充协议，由此引起的有关的一切税费和损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费、公告费、公证费、鉴定费、差旅费、交通费、评估费、执行费、税费）概由买受人承担……附件十一《补充协议》约定，买受人保证原合同所书之买受人及其代理人的通讯地址和电话是真实有效的。如买受人拒绝签收、地址发生变化未通知、地址发生变化未通知出卖人或因其他不可归责于出卖人的原因而无法签收的lip;…合同签订后，梁彬阳向源昌公司支付首期款131738元，余款50万元由梁彬阳向农商行霞美支行办理了按揭贷款予以支付。2019年4月9日，梁彬阳、源昌公司与农商行霞美支行签订《个人住房按揭借款合同》一份，约定梁彬阳向农商行霞美支行贷款50万元用于购买本案房产等内容，源昌公司作为保证人在合同上签名确认。2019年4月13日，梁彬阳、农商行霞美支行就讼争房产办理了预购商品房抵押权预告设立登记，证号为闽（2019）南安市不动产证明第3××4号。之后，梁彬阳仅偿还农商行霞美支行部分按揭贷款本息，尚有部分按揭贷款本息未依合同约定向农商行霞美支行按时足额偿还。为此，农商行霞美支行于2020年3月10日向源昌公司发出《通知函》，告知截止2020年3月9日，梁彬阳的个人住房按揭贷款逾期本息为8429.49元，要求源昌公司承担连带保证责任等内容。2020年3月19日，源昌公司代梁彬阳向农商行霞美支行偿还了贷款本息合计8429.49元，农商行霞美支行向源昌公司出具《收款通知函》予以确认。2020年4月23日，源昌公司代梁彬阳向农商行霞美支行偿还了贷款本息合计2825.68元，农商行霞美支行向源昌公司出具《收款通知函》予以确认。2020年4月7日，源昌公司分别向梁彬阳身份证上登记的地址及购房合同上确认的地址邮寄《解除商品房买卖合同通知函》，告知梁彬阳双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于其收到本函件之日起解除，源昌公司将收回源昌隆庭华府1号楼6层602号房等内容，其中向购房合同上确认的地址邮寄的函件于2020年4月15日退回妥投，向梁彬阳身份证上登记的地址邮寄的函件于2020年4月9日由吴梅霞代收。现源昌公司尚在继续代梁彬阳偿还农商行霞美支行按揭贷款本息中，但至今尚未还清。 本院认为，源昌公司与梁彬阳签订的《商品房买卖合同（预售）》（包括附件等内容），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，梁彬阳向农商行霞美支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由源昌公司提供阶段性连带责任保证。因梁彬阳未依《个人住房按揭借款合同》的约定向农商行霞美支行按时足额偿还贷款，农商行霞美支行向源昌公司发函，要求源昌公司履行连带保证责任。现源昌公司已履行了部分保证责任，依照双方签订的附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第十五条“买受人承诺按期偿还按揭贷款合同项下债务（含贷款本息和其他债务），若因任何原因导致银行要求出卖人为买受人承担担保责任的，则视为买受人违反原合同和本附件的按期偿还按揭款项义务，买受人同意以下列方式处理：（1）买受人同意出卖人有权解除原合同及其附件和补充协议，将所购房产退还出卖人，协助注销原合同备案登记、房屋买卖预告登记，并支付给出卖人相当于买受人所购房产房价款总额20%的违约金。（2）……（3）因买受人违约行为导致出卖人解除原合同及其附件和补充协议，由此引起的有关的一切税费和损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费、公告费、公证费、鉴定费、差旅费、交通费、评估费、执行费、税费）概由买受人承担……”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，源昌公司有权解除本案的《商品房买卖合同（预售）》。根据附件十一《补充协议》第六条“买受人保证原合同所书之买受人及其代理人的通讯地址和电话是真实有效的。如买受人拒绝签收、地址发生变化未通知、地址发生变化未通知出卖人或因其他不可归责于出卖人的原因而无法签收的lip;…”的约定，源昌公司按照梁彬阳合同上确认的地址向其邮寄通知书，即便邮件退回，也应视为送达，故本院认定本案的《商品房买卖合同（预售）》及其附件应自源昌公司向梁彬阳购房合同上确认的地址邮寄《解除商品房买卖合同通知函》邮件退回之日起解除，现源昌公司请求确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年4月15日解除，并要求梁彬阳按总房款631738元的20%支付违约金126347.6元，符合法律规定及双方约定，予以支持。本案合同已办理备案及预告登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，现源昌公司请求梁彬阳协同其办理合同备案及预告登记的注销手续，符合法律规定，予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，源昌公司需将购房款返还给梁彬阳，但梁彬阳未在本案中提出请求，故对于源昌公司应返还梁彬阳的购房款，本案不予处理，双方可另行处理。源昌公司撤回部分诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以准许。梁彬阳、农商行霞美支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对源昌公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认南安源昌置业有限公司与梁彬阳签订的编号为201903376的《商品房买卖合同（预售）》及其附件于2020年4月15日解除； 二、梁彬阳应于本判决生效后三十日内协助南安源昌置业有限公司注销上述《商品房买卖合同（预售）》的备案登记及预告登记； 三、梁彬阳应于本判决生效后三十日内支付南安源昌置业有限公司违约金126347.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10117元，减半收取计5059元，由梁彬阳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 王毅刚 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 李晓琳 速 录 员 陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。