济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初2197号 原告（执行案外人）：李梅英，女，1961年4月14日出生，汉族，齐鲁石化公司退休职工，户籍地山东省淄博市，户口记载地址济南市市中区中海国际社区****楼**，现住济南市。 委托诉讼代理人：贾清波，山东春辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯艳，山东蕴达律师事务所律师。 被告（申请执行人）：马彬，男，1991年12月31日出生，汉族，汽车销售个体，户籍地户籍地山东省枣庄市，南市。 委托诉讼代理人：刘欣，上海段和段（济南）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：牛冬梅，女，1971年4月30日出生，汉族，住济南市。 第三人（被执行人）：牛晓梅，女，1978年11月27日出生，汉族，住济南市。 原告李梅英与被告马彬、第三人牛冬梅、牛晓梅案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告李梅英及其委托诉讼代理人贾清波、冯艳、被告马彬委托诉讼代理人刘欣到庭参加诉讼，第三人牛冬梅、牛晓梅经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李梅英向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认“市中区九曲庄路73号中海国际社区十二区7号楼1104”住房**所有权人为原告。（购房价值192万元）2.判决立即停止对原告购买的涉案房屋强制执行，并解除对涉案房屋的查封。3.被告负担本案诉讼费。事实和理由：原告于2020年1月5日办理过户时发现购买的位于市中区九曲庄路73号中海国际社区十二区7号楼1104住房一套被槐荫区人民法院查封。原告随即向槐荫区人民法院提出案外人执行异议，槐荫区人民法院于2020年3月21日向原告送达（2020）鲁0104执异21号《执行裁定书》“驳回了原告所提执行异议”。根据《民事诉讼法》规定和《执行裁定书》释明，原告提出执行异议之诉。2019年6月3日原告通过房产中介购买牛晓梅位于市中区九曲庄路73号中海国际社区十二区7号楼1104住房一套，房屋价款为192万元，并支付定金32000元；2019年6月20日原告与牛晓梅在不动产登记中心网签了《济南市存量房买卖合同》，办理了预告登记；原告分别于2019年6月20日付款112万元；于2019年7月31日付款66.8万元，共计付购房款182万元，期间因原告年事已高、行动不便，委托儿媳办理了购房事宜。原告在提出异议期间，向法院提供了购房交款单据、购房合同，上述证据足以证实涉案房产的真实所有权人为原告；（2020）鲁0104执异21号裁定认定“李梅英向本院提交的证据不足以证明在法院查封涉案房屋之前李梅英合法占有该房屋，故案外人李梅英不符合排除执行的情形”属于认定事实不清，适用法律错误；原裁定依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条不符合本案案情，2019年11月5日实施的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125、126、127条对《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》具体适用作出了解释，原告购买用于消费居住的房屋属于“物权期待权”，优于其他权利。涉案房屋应适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”之规定，故应支持原告的诉求,根据《物权法》及《解释》的规定，应当确认涉案房产的权利人为原告。为维护原告的合法权益，特依法提出诉讼，请求依法确认涉案房产所有权人为原告并排除强制执行。庭审后李梅英向本院提交《申请书》一份：申请撤回第一项诉讼请求，即撤回“请求依法确认市中区九曲庄路73号中海国际社区十二区7号楼1104住房一套所有权人为原告”。 马彬辩称，本案李梅英不属于《全国法院民商事审判会议纪要》第125条规定的商品房消费者，会议纪要第125条对本案不适用。会议纪要第125条仅适用于房屋，且其指向的仅仅是房地产开发商所开发的商品房，会议纪要第125条保护的是消费者买房人的期待权，而消费者是与经营者相对的概念，因此，二手房的买卖并无纪要第125条的适用余地。本案中，李梅英与牛晓梅之间系二手房买卖，因此，李梅英不属于纪要第125条规定的商品房消费者，会议纪要第125条对本案不适用。本案李梅英与牛晓梅就房屋并未办理预告登记，网签与预告登记二者的效力、开展平台、目的等都不同，两者不是同一事物。李梅英在民事起诉状中将网签与办理预告登记向等同严重错误，因此，本案不适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条。贵院（2020）鲁0104执异21号执行裁定书根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，驳回原告李梅英的异议请求，认定事实清楚、适用法律正确。综上所述，请求法院依法驳回原告李梅英的诉讼请求。 牛冬梅未到庭亦未提供答辩。 牛晓梅未到庭亦未提供答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年6月3日原告李梅英委托其儿媳孙丽红通过中介机构济南正德房地产营销策划有限公司介绍，与第三人牛晓梅签订《居间服务合同》，同时三方签订《房屋买卖业务签订文件合订本》一份，孙丽红以买房人名义购买坐落于市中区九曲庄路73号中海国际社区十二区7号楼1104室住房一套，该房屋总价款为192万。2019年6月20日原告以买受人名义与第三人牛晓梅签订《济南市存量房屋买卖合同》，由原告购买牛晓梅名下坐落于市中区九曲庄路73号中海国际社区十二区7号楼1104室建筑面积108.46平方米的住宅一套。根据合同记载该房有抵押，抵押权人为中信银行股份有限公司济南分行，抵押金额为1000000元，房屋价款为120万元。关于该房付款情况，2019年6月3日原告支付牛晓梅定金32000元，2019年6月20日支付购房款112万元，2019年7月31日支付购房款66.8万元，合计支付182万元。2019年6月13日原告支付中介费32640元。2019年7月31日牛晓梅出具承诺书一份内容为“今确认（中海国际社区御峰官邸7#-1104）收到购房款182万元。房屋已于2019年7月31日交付。保证在收到10万元房屋尾款的同时无条件协助办理过户。”承诺人处有牛晓梅签名并按手印。根据原告提供2020年3月6日在济南市房屋档案馆调取的《房屋权属状况信息》记载所有权人为李梅英，登记时间2019年6月20日，查封情况：查封单位济南市槐荫区人民法院，查封期限：2019年9月12日至2022年9月11日止。 原告马彬与被告牛冬梅、牛晓梅民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月25日作出（2018）鲁0104民初6928号民事判决，判决内容：一、被告牛冬梅于本判决生效之日起十日内向原告马彬偿还借款本金20万元；二、被告牛冬梅向原告马彬支付借款利息，以20万元为基数，自2018年6月22日起至借款实际给付之日止，按年利率24%计算，同上述借款一并付清；三、被告牛冬梅于本判决生效之日起十日内向原告马彬支付律师代理费7900元；四、被告牛冬梅于本判决生效之日起十日内向原告马彬支付诉讼财产保全责任保险费550元；五、被告牛晓梅对被告牛冬梅的上述一、二项判决所确定的债务承担连带清偿责任。实际承担责任后享有向被告牛冬梅追偿的权利；六、驳回原告马彬的其他诉讼请求。判决生效后马彬申请执行，本院于2019年9月12日作出（2019）鲁0104执1658号执行裁定书：冻结、划拨被执行人牛冬梅、牛晓梅银行存款300000元，或查封、扣押其相应价值的财产。2019年9月12日本院出具（2019）鲁0104执1658号协助执行通知书：查封被执行人牛晓梅名下位于济南市市中区九曲庄路73号中海国际社区十二区7号楼1104室的房产（有抵押）。（房产证号：济南201800035**）查封期限三年（自2019年9月日起至2022年9月日）。本案原告对此提出执行异议，本院于2020年3月19日作出（2020）鲁0104执异21号执行裁定书，裁定驳回案外人李梅英的异议。原告李梅英提出执行异议之诉，诉来本院。 另查明，第三人牛晓梅在该房一直居住，有2020年1月21日视频为证，至2020年2月29日搬离该房，原告于2020年3月3日入住该房。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，原告李梅英购买第三人牛晓梅坐落于市中区九曲庄路73号中海国际社区十二区7号楼1104室住房一处，双方之间买卖合同系双方真实意思表示且已支付大部分房款，并且已实际入住，虽然房屋尚未办理登记，但支付房款实际居住事实存在，作为房屋买卖合同属于要式法律关系，应当进行登记。但是房屋交付实际控制支付房款作为前提，本案原告在办理过户过程中发现因第三人牛晓梅的房产被查封，导致无法办理登记手续。牛晓梅房产被查封系为主债务人牛冬梅的债务承担连带责任所致，同时被查封房产的债权与被查封房屋总价款存在较大差额，且原告购买房产对此并不知情，属于善意第三人，对其购买房产的行为应予维护，原告的合法权益应予保护。故原告主张停止对该房强制执行符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 停止对坐落于济南市市中区九曲庄路73号中海国际社区十二区7号楼1104室房屋强制执行。 案件受理费100元，由被告马彬负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 本院（2020）鲁0104执异21号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 刘 梅 人民陪审员 寇 侠 人民陪审员 李文翼 二〇二〇年八月三日 书 记 员 庞树瑞