江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2533号上诉人（原审被告）：江苏安禾置业有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇人民北路**。法定代表人：蒋建安，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘其志，江苏致强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪海青，男，1975年11月11日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：张媛媛，泗阳县振兴法律服务所法律工作者。上诉人江苏安禾置业有限公司（以下简称安禾公司）因与被上诉人汪海青商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1323民初1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年7月29日组织双方当事人公开进行听证。上诉人安禾公司的委托诉讼代理人刘其志，被上诉人汪海青的委托诉讼代理人张媛媛到庭参加了听证。本案现已审理终结。安禾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回汪海青一审诉讼请求。事实与理由：1.安禾公司（甲方）与汪海青（乙方）签订的商品买卖合同补充协议中约定，乙方同意，若发生下列情况之一的，甲方有权相应顺延交付房屋的期限和办理交接手续，在此情况下甲方不构成逾期交房：乙方未能付清合同项下的全部价款，包括但不限于车位价款、储藏室价款、面积误差结算款项、逾期付款、逾期拿房的违约金等。结合双方签订的商品房买卖合同约定，签订合同当日（2019年4月23日）交齐总房款438607元，而安禾公司已经于2019年4月22日交付涉案房屋，故案涉公司没有违约，不应当承担违约责任。2.合同约定的交房时间是错误的。涉案买卖合同签订时间为2019年4月23日，合同备案时间是2019年4月23日，汪海青缴纳购房款的时间是2019年4月22日，房款发票的开具时间是2019年6月17日，但合同约定的交付时间为2017年12月30日，在汪海青未签订合同、未付房款的情况下，安禾公司不可能约定提前交房。合同约定的交房时间是房管部门确定的某栋楼的统一交房时间，安禾公司无法变动，合同的交房时间并非约定的交付时间。3.汪海青未能履行缴纳税款的法定义务，应当免除安禾公司在汪海青缴纳税款前的违约责任，因为即使安禾公司取得《工程竣工验收备案表》，能够办理不动产权证，也因汪海青未缴纳税款而无法办证。汪海青二审辩称：汪海青于2017年5月12日与泗阳县国有土地上房屋征收办公室签订了泗阳县房屋征收补偿安置协议，2017年6月5日，汪海青、安禾公司与泗阳县国有土地上房屋征收办公室签订中医院西侧项目产权调换房认购确认书，明确汪海青调换产权的房屋为安禾公司开发的瑞禾阳光小区17号楼1006室。2019年4月23日，安禾公司与汪海青签订了商品房买卖合同，该合同中约定了交房时间为2017年12月30日，安禾公司未按时交房，应当承担违约责任。一审判决安禾公司支付违约金合情、合法、合理，请求驳回上诉，维持原判。汪海青向一审法院起诉请求判令：1.安禾公司赔偿汪海青逾期交房违约金32018元（自2017年12月30日计算至2019年12月30日），逾期办证违约金21623元（自2017年12月30日计算至2019年7月1日）；2.本案诉讼费由安禾公司承担。一审法院认定事实：一、2017年6月5日，汪海青与安禾公司、泗阳县国有土地上房屋征收办公室签订《中医院南侧项目产权调换房认购确认书》一份，约定汪海青以被征收房屋补偿款产权调换安禾公司开发的泗阳县瑞和阳光城小区17幢1006室房屋，总价为438607元。二、2019年4月23日，汪海青、安禾公司签订一份商品房买卖合同，约定汪海青从安禾公司购买泗阳县瑞禾阳光城小区17幢1006室房屋，房屋性质为产权调换房，房屋价款为438607元，付款方式为一次性付款，签订合同当日交齐总房款438607元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将房屋交付买受人使用，交付时必须取得《工程竣工验收备案表》。”合同第九条约定：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品交付买受人使用，按照下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当至买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十一条约定：“商品房在取得《工程竣工验收备案表》后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《工程竣工验收备案表》，并签署房屋交接单。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得不动产登记证的，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得不动产登记证之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”三、2019年6月17日，安禾公司向汪海青出具案涉房屋的房款发票，金额为438607元，备注“一次性付款已预缴增值税，缴税所属期为2019年4月，发票代码：032001800105，发票号码：60350121瑞禾阳光城小区17号楼1006室。”四、汪海青、安禾公司一致认可安禾公司于2019年4月22日将涉案房屋交付原告使用。五、2019年7月1日，汪海青取得案涉房屋的不动产权证书。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案案涉房屋为产权调换房，汪海青、安禾公司在案涉1006室房屋商品房买卖合同签订之前，汪海青、安禾公司及泗阳县国有土地上房屋征收办公室签订已签订产权调换房认购确认书，后双方签订书面合同，并明确了权利义务及违约责任，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。安禾公司未按约定期限向汪海青交付房屋，应赔偿汪海青相应违约金。关于安禾公司认为合同约定的房屋交付时间为固定格式，不应当承担违约责任的抗辩理由，无事实与法律依据，不予采信。案涉房屋约定于2017年12月30日交付，安禾公司实际于2019年4月22日向汪海青交付房屋，则逾期交房计算违约金的起止点为2017年12月31日至2019年4月21日，故逾期交房违约金为20922元（438607元÷10000×477天）（取整计算）。关于汪海青主张逾期办证违约金的问题，一审法院认为，安禾公司于2019年4月22日将涉案房屋交付汪海青使用，涉案房屋于2019年7月1日即办理产权登记，并未违反合同的约定，故汪海青要求安禾公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、安禾公司于判决发生法律效力后十日内赔偿汪海青逾期交房违约金20922元;二、驳回汪海青的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1142元，减半收取计571元，由汪海青负担371元，由安禾公司负担200元。双方当事人对一审法院已经查明的案件事实均无异议，本院予以确认。二审中，安禾公司围绕其上诉请求提供安禾公司分别与熊某、蔡某签订的商品房买卖合同，拟证明商品房买卖合同的文本是房管部门制定的格式合同，安禾公司无法更改合同中的交房时间，不论何时签合同或交付购房款，合同中的交房时间均为2017年12月30日。汪海青对安禾公司提供的证据质证意见为：两份合同与本案没有关联性，涉案合同是安禾公司提供，汪海青是按照安禾公司的通知前往签订合同。《中医院南侧项目产权调换房认购确认书》已经明确涉案房屋的购房款已经全额支付，在签订确认书时，双方也口头约定交房时间为2017年12月30日。本院对安禾公司提供的证据认证意见为：因两份合同均为原件，对真实性予以认定，虽然两份合同中约定的交房时间均为2017年12月30日，但不能依此证明合同中关于房屋交付时间无法更改，对关联性不予认定。二审另查明，2017年6月5日，汪海青、安禾公司与泗阳县国有土地上房屋征收办公室签订《中医院南侧项目产权调换房结算证明》，该证明载明汪海青的征收补偿款为1240925元，选房为瑞禾阳光17号楼1006室，产权调换房金额为438607元，结算情况为应扣除房屋征收补偿款438607元作为购房款；应退还房屋征收补偿款802318元。汪海青与安禾公司签订的商品房买卖合同首页反面商品房买卖合同说明载明，为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。汪海青作为乙方与作为甲方的安禾公司签订的商品房买卖合同补充协议约定，乙方同意，若发生下列情况之一的，甲方有权相应顺延交付房屋的期限和办理交接手续，在此情况下甲方不构成逾期交房：乙方未能付清合同项下的全部价款，包括但不限于车位价款、储藏室价款、面积误差结算款项、逾期付款、逾期拿房的违约金等。上述事实有《中医院南侧项目产权调换房结算证明》、商品房买卖合同及补充协议为证。经双方当事人确认，本院归纳本案二审的争议焦点为：安禾公司是否应当承担逾期交房的违约责任。本院认为，安禾公司应当承担逾期交房的违约责任。理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，安禾公司与汪海青签订的商品房买卖合同约定，涉案房屋的交付时间为2017年12月30日，但涉案房屋实际交付时间为2019年4月22日，安禾公司未按照约定交付涉案房屋构成违约，应当承担违约责任。安禾公司主张合同约定交房时间系由房管部门确定，其无法更改，但在该合同首页反面商品房买卖合同说明中明确载明，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减，安禾主张其无法更改，未提供证据证明，本院不予支持。依据安禾公司的主张，其在签订合同时对于合同中载明的交付时间应属明知，其应当知晓如未按合同约定的时间交付房屋，其可能需要承担违约责任。在此情况下，安禾公司未对合同交付时间进行更改或就交付时间与汪海青达成补充协议，表明其对2017年12月31日开始逾期交房的违约事实予以确认，其应当承担违约责任。安禾公司主张汪海青于2019年4月23日才付清购房款，其于2019年4月22日已经交付涉案房屋，依据涉案商品房买卖合同补充协议的约定，其不构成逾期交房。本院认为，虽然涉案商品房买卖合同约定，买受人于签订合同当日交齐总房款438607元，但涉案房屋系产权调换房，汪海青、安禾公司、泗阳县国有土地上房屋征收办公室就涉案房屋已于2017年6月5日签订了《中医院南侧项目产权调换房认购确认书》，认购确认书明确了汪海青以产权调换方式认购涉案房屋。汪海青、安禾公司、泗阳县国有土地上房屋征收办公室于同日签订了《中医院南侧项目产权调换房结算证明》，该结算证明对汪海青的征收补偿款及涉案房屋进行了结算，结算结果为扣除汪海青的房屋征收补偿款438607元作为购房款，剩余征收补偿款退给汪海青，故应当视为汪海青已经履行支付购房款的义务，安禾公司主张汪海青于2019年4月23日才支付购房款没有事实依据。安禾公司主张汪海青未能履行缴纳税款的法定义务，应当免除安禾公司在汪海青缴纳税款前的违约责任，本院认为，汪海青是否缴纳税款，不影响安禾公司承担逾期交房的违约责任，故安禾公司该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人安禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1142元，由上诉人江苏安禾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年八月十四日法官助理 殷 悦书 记 员 马 畅附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。