广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15589号原告：陈慧，女，1984年10月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码421************065。委托诉讼代理人：高兰，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：郑金顺，男，1964年12月8日出生，汉族，住广东省中山市*****************，公民身份号码440************271。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈列樟，广东香山律师事务所律师。被告：中山市富和集团有限公司，住所地广东省中山市************，统一社会信用代码914***********554K。法定代表人：郑某1。原告陈慧与被告郑金顺、中山市富和集团有限公司（以下简称富和集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈慧委托诉讼代理人高兰，被告郑金顺委托诉讼代理人黄俊科到庭参加诉讼。被告富和集团公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈慧向本院提出诉讼请求：1.确认2020年3月份、4月份的租金均比照2020年2月份标准按照50%；2.两被告连带退回原告2020年3月份50%的租金合计9000元；3.两被告连带退回原告的租赁保证金27274元以及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的市场利率计算至实际付清之日止）。事实与理由：2019年5月，原告承租位于中山市东区城东名门2号楼17号商铺经营古春堂凉茶。经查询销售登记备案情况，该商铺权利人为被告郑金顺。被告郑金顺为被告富和集团公司董事，被告郑金顺委托被告富和集团公司出租及管理该商铺。2018年5月14日，原告与两被告签订租赁合同，加盖了“中山富和公司物业管理专用章”。经与被告富和集团公司员工核实，该印章为被告富和集团公司部门章，用于物业租赁管理。前述租赁合同约定，将涉案商铺出租给原告，租期为2019年6月1日至2023年4月30日，其中2019年6月1日至2021年4月30日租金为每月18000元。合同签订当天，被告出具收款收据注明收到原告保证金36274元，收据上地址、电话均是被告富和集团公司的办公地址、电话，平日也均是与被告富和集团公司的财务人员进行交租、沟通。原告承租后，投入了转让费等各项投资30余万元开始经营，期间按月向被告指定账户支付租金，由被告富和集团公司统一出具租金收款收据。2020年1月底开始，爆发新冠肺炎疫情，原告店铺属于餐饮行业，遭受直接影响，基本没有营业收入。在包括原告在内的众租户要求下，两被告同意减免了2020年2月份50%的租金，由于疫情的影响仍在持续，商铺无法正常经营。2020年3月25日，原告及众租户再次集体联名向被告申请对2020年3月、4月的租金均减免50%，但被告郑金顺不予同意，且被告富和集团公司财务人员告知如不按时交租就会停水停电，原告只能先交纳2020年3月的租金18000元。2020年4月原告经营持续困难没有改善，向被告富和集团公司提出将其中48.24平方米的物业退租，只继续租赁另一部分维持经营以减少租金压力，但被告富和公司不同意。原告遂忍痛决定关店，并于2020年4月30日结清水电费后，将涉案商铺还给被告富和集团公司，并于2020年5月9日办理了个体户注销登记手续。原告认为，疫情导致原告经营的餐饮业务无法经营，应属于不可抗力，原告提出减免部分租金、退还部分商品均属于疫情之下的合理主张，但被告均不予同意，原告不得以作出关店决定，提前终止租赁合同，交还商铺、结清费用并注销营业执照、原告要求被告退还租赁保证金，被告富和集团公司以原告租期未到擅自退租为由，不同意退还。按照有关司法指引，原告因疫情原因提出变更或终止合同都不应认定为违约，被告应退还原告租赁保证金，并对2020年3、4月份的租金按50%的标准收取，并退回3月已收取的50%的租金。诉讼中，原告陈慧撤回第1项诉讼请求。被告郑金顺辩称，1.其是涉案租赁物的合法产权人，有权自行或委托第三人将涉案租赁物出租。本案中，中山市富和物业管理有限公司（以下简称富和物业公司）受被告郑金顺委托代办涉案租赁物出租事宜，富和物业公司已与原告签订租赁合同，被告郑金顺对此予以认可，合同合法有效。原告应依约支付租金、不得提前解除合同，否则构成违约，应承担违约责任。2.租赁合同签订后，被告郑金顺收取原告支付的租赁保证金36274元及首月租金18000元后，已将涉案租赁物交付原告使用，原告应于每月5日前支付租金，否则构成违约。3.原告以不可抗力为由要求继续减免2020年3月、4月的租金，并在2020年4月底单方要求解除合同，没有依据。针对疫情影响导致餐饮行业经营困难，被告郑金顺已主动减收原告2020年2月的租金，而2020年3月起，新冠肺炎疫情已被控制，原告已恢复正常经营。原告已将涉案租赁物分租、转租，应付租金（包括受疫情影响期间的租金）已通过次承租人支付的租金进行分担。被告郑金顺通过银行按揭购买涉案租赁物，月供17000元，且被告郑金顺因身体状况需支付高额医疗费用，继续减免租金对被告郑金顺明显不公平。按照有关司法指引，应驳回原告的诉求。4.原告主动提前终止合同，被告郑金顺有权没收租赁保证金。原告擅自实施间隔并分租，导致被告郑金顺需修复涉案商铺才能整体出租，被告郑金顺保留追究原告恢复原状的法律责任。被告富和集团公司未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，其与本案无关。其并非中山市城东名门项目的开发商，未向原告出租过涉案商铺，未收取过原告租金。被告郑金顺是否在其任职，与其系何关系，均与本案无关。原告要求其承担连带责任没有事实和法律依据，应驳回原告对其的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.中山市商品房销售登记备案表反映，位于中山市**城东名门**楼**商铺，买受人为郑金顺，出卖人为案外人中山市富合企业发展有限公司，登记备案时间为2012年3月15日。2019年1月1日，郑金顺（委托人）向富和物业公司（受托人）出具授权委托书，载明：委托人委托受托人以委托人或受托人的名义，就前述商铺的出租及管理事宜洽谈、签署租赁合同、收取租金、管理物业、交收有关费用等；受托人承诺，委托人对受托人上述代理行为均予以承认，上述代理行为产生的法律后果全部由委托人承担。2.以郑金顺为甲方（出租方）、陈慧为乙方（承租方），于2019年5月14日签订的租赁合同约定：甲方将其合法拥有或受托管理的座落于中山市东区城东名门2号楼17号商铺租予乙方经营凉茶饮品店使用，该商铺产权面积（计租面积）为94.24平方米；合同签订前，乙方已清楚并明确知悉，该商铺为甲方名义上持有之物业，该商铺实际产权人为其它第三人；甲方保证产权人已知悉并同意本次租赁关系，甲方有权将该商铺出租给乙方并享有本合同项下全部权利义务，涉及本次租赁的任何纠纷、诉讼权益均由甲方主张或承担；租赁期限自2019年6月1日至2023年4月30日；其中2019年6月1日至2021年4月30日的租金为18000元/月；租金按月结算，乙方每月5号前须向甲方缴交当月租金；签订合同当日，乙方须向甲方一次性缴纳合计36274元作为租赁保证金及预缴首月（2019年6月1日至30日）租金18000元；因租赁该商铺产生的一切税费、水电费等由乙方承担；乙方不得以任何理由拖欠租金，如乙方逾期支付的，每逾期一天则按拖欠金额的1%向甲方支付滞纳金，乙方拒向甲方支付租金、滞纳金、水电费等应缴费用，或拖欠上述款项超过5天的，甲方有权不经催告单方解除合同，按拖欠日期计收滞纳金外，还有权没收乙方所交保证金，收回该商铺，给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿；租赁期间未经甲方书面同意乙方不得擅自更改该商铺的结构和用途，甲方将该商铺交付时乙方应当对商铺内的配套设施进行验示，租赁期满必须按使用时的完好状态交付给甲方；非经甲方书面同意，乙方不得将所承租的该商铺转租或分租给第三人，如有发生上述情况的，甲方有权不经催告单方解除合同并没收保证金，收回该商铺，给甲方造成损失的，乙方还应另行向甲方赔偿，乙方对其承租的房屋在经甲方同意情况下可转租，有关手续由甲方负责办理，且乙方须向甲方支付18000元转租手续费；乙方在租赁期内中途解除合同的，甲方有权没收保证金，甲方于租赁期内无故解除合同的，应向乙方双倍返还保证金；甲方通讯地地址为“中山市*************之四”；租赁合同还约定了其他内容，甲方落款处加盖有“中山富和公司物业管理专用章”，乙方处由陈慧签名。诉讼中，富和物业公司于2020年7月1日出具说明，载明其受郑金顺委托，与陈慧签订前述租赁合同，为方便管理，使用了其内部“中山富和公司物业管理专用章”签署租赁合同。富和集团公司的有关企业信用信息公示报告反映，其对外投资的公司包括富和物业公司。3.陈慧提交的银行流水反映，陈慧依约支付了2019年6月至2020年3月的租金，除2020年2月支付租金9000元外，其他月份支付租金18000元。有关支付租金的收据，抬头为“中山市富和公司”，注明有“中山市**********”的地址及联系电话，加盖有“中山富和公司物业管理专用章”。诉讼中，陈慧、郑金顺对于陈慧已支付租赁保证金36274元不持异议。陈慧认为其租赁合同相对方为郑金顺，但实际履行该合同的主体是富和集团公司，郑金顺与富和集团公司应就涉案商铺租赁事宜承担连带责任。郑金顺、富和集团公司认为本案与富和集团公司无关。4.关于富和公司减免商户租金的通知反映，受新冠肺炎疫情影响，为降低商户经营困难，对富和公司所有商户减免2020年2月份50%的租金，2020年3月1日后的租金不予减免，物业管理费不在减免范围内。该通知落款为“富和公司”，加盖“中山富和公司物业管理专用章”。5.陈慧与具体接洽涉案商铺租赁事宜的工作人员“陈小姐”在2020年3月21日至2020年4月30日期间的微信聊天记录反映：3月21日，“陈小姐”催促陈慧支付租金，陈慧发送了有关商户联名申请有关商铺3月、4月减免租金50%的函件。3月25日，“陈小姐”发送了关于追缴欠租金通知书。4月6日，陈慧发送了关于退还部分商铺的函，主要内容为陈慧承租涉案商铺经营餐饮业，受疫情影响经营困难，申请退回其中48.24平方米的商铺、保留古春堂店面，按照实际租赁面积计算租金和保证金；“陈小姐”回复“合同只签订一份，没可能只退一部分的道理哦，业主只租给陈慧一个租户，绝不承担你所说的餐饮部分……这份申请不能答应你”。4月20日，“陈小姐”催促陈慧支付当月租金。4月21日，陈慧发送函件，主要内容为其受疫情影响加上空置商铺的租金，其无资金支撑古春堂店铺，提出两个方案，一是用其已支付的36274元租赁保证金抵缴2020年4月、5月租金，二是其经营至2020年4月30日止，将36274元租赁保证金抵缴2020年4月租金，并向其退回剩余保证金，其配合做好交接手续。4月22日，“陈小姐”回复公司明确拒绝陈慧的申请方案，不同意部分商铺退租，也不同意用保证金抵扣2020年4月、5月的租金。经“陈小姐”催缴租金，陈慧于4月28日表示“鉴于疫情原因，你们公司又不肯协商，到目前我们古春堂已经亏了35万，实在没有能力再继续经营下去了，4月30号我们将商铺退给你们，钥匙也会交给你们，另外我们还有两个月的保证金在你们公司，一半拿来交4月份的租金，另一半你们公司退给我”；“陈小姐”回复“你可以退租，而且商铺的营业执照也要注销或迁址哦，但是保证金是要按合同约定期满了完全没有欠费的情况才可以退还”；陈慧称其是因疫情原因退租，并非故意违约，其投资巨大，如果不是实在无法经营也不会退租，且其提出在亏损的情况下继续经营古春堂但退回部分商铺的申请方案也被拒绝，请对方体谅及给予退款。4月30日，陈慧发送了支付电费用的转账记录，“陈小姐”发送了收取陈慧2020年4月电费收据，陈慧告知“我们现在已经将钥匙交给你们管理处了，水电费也已经结清，鉴于现在疫情这么严重，我们还有36274元的保证金在你们公司，其中18000元来抵扣4月份的租金，剩下18274元麻烦你们公司在三天以内退回”。庭审中，陈慧认为其已将商铺腾空并于2020年4月30日将钥匙交回至物业管理处，双方租赁合同关系已经解除。郑金顺确认涉案商铺已腾空以及陈慧交回钥匙给管理处即退场的事实，亦表示陈慧交回钥匙后未向陈慧提出异议或明确要求继续履行合同，但认为陈慧并未通知其解除租赁合同或与其办理交接手续，租赁合同并未解除。6.中山市市*监督管理局于2020年6月9日出具的个体户机读档案登记资料反映：中山市东区黄城甜品店，经营场所为“中山市**城东名门**楼**商铺之一”，经营者为陈慧，已于2020年5月9日注销，注销原因为“经营不善”；中山市东区悠闲零食店，，经营场所为“中山市**城东名门**楼**商铺之二”经营者为案外人徐艺丹，已于2020年3月31日注销，注销原因为“经营不善”。另，郑金顺提供了涉案商铺现状照片，部分照片系于涉案店铺内拍摄，反映涉案商铺存在隔断，现已处于空置状态。郑金顺认为陈慧存在擅自分租、转租的违约行为。陈慧称，其系从上一手租户支付转让费及签订本案租赁合同后承租涉案商铺，其接收涉案商铺时即部分经营零食、部分经营凉茶的状态，各方对此均系知情，并非其擅自分隔、分租，其也是按照交付时的样子返还涉案商铺，7.陈慧提交了其投资涉案店铺支付投资款的有关微信聊天记录、收据及转账记录的复印件，自制的2020年1月至4月涉案商铺收支记录，与供应商的微信聊天记录及支付有关货款的转账记录，拟证明其受疫情影响自2020年1月起经营困难，入不敷出。郑金顺提供了出院诊断证明书、医疗收费票据以及涉案商铺的购房借款合同、存折证明等证据，拟证明其在疫情期间仍需向银行按月偿还贷款，且有住院治疗等高额医疗费用支出，经济状况入不敷出。8.新冠肺炎疫情发生后，广东省于2020年1月23日晚启动省重大突发公共卫生事件一级响应，中山市于次日启动市重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日9时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件二级响应，当日12时，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件二级响应;2020年5月9日0时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件三级响应，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件三级响应。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。富和物业公司已出具情况说明注明“中山富和公司物业管理专用章”系其内部用章，以便对于受托物业统一管理，郑金顺也提供了其委托富和物业公司出租、管理涉案商铺的授权委托书，并确认本案租赁合同对其发生效力，陈慧亦明确其租赁合同的相对方为郑金顺，本院认定租赁合同系郑金顺与陈慧之间的真实意思表示。该租赁合同意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对陈慧、郑金顺均具有约束力。陈慧承租涉案商铺用于经营餐饮业，承租期间因爆发新冠肺炎疫情，其经营状况受到客流量减少的不利影响系客观事实，但疫情本身并不是影响本案房屋租赁合同履行的直接原因。本案中租赁合同约定租赁期限至2023年4月，2020年3月、4月期间涉案商铺也仍由陈慧经营使用。疫情一般只会短期影响承租人使用房屋或短期影响其经营，但不会导致在较长时间内无法履行租赁合同或无法实现合同目的。事实上，中山市已在2020年2月24日将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，随着有关防控措施的调整，全市各行业逐步复工复产，餐饮行业受疫情冲击程度有所缓解。在疫情导致经营困难的情况，如租赁双方就租金减免协商不成，可通过其他法律途径解决达成缓交、减少租金的合意，但陈慧仅以疫情导致营业收入下降为由单方解除租赁合同则构成违约。由于2020年4月30日，陈慧腾空、搬离涉案商铺，并将商铺钥匙交回至物业管理处，并就此告了郑金顺委托的代理人富和物业公司，而郑金顺及富和物业公司均未提出异议要求继续履行合同，且郑金顺提交的于涉案商铺内拍摄的照片表明其已收回商铺钥匙即实际控制及收回涉案房屋，故郑金顺与陈慧已通过行为事实上解除了租赁合同，但租赁合同的解除不影响陈慧承担违约责任。按照租赁合同约定，租赁保证金属于履约定金，在陈慧违约的情况下，郑金顺有权依照合同约定予以没收，故对于陈慧要求返还租赁保证金的诉求，本院予以驳回。对于2020年3、4月份的租金，综合疫情防控对于经营状况的影响程度，陈慧与郑金顺就租赁合同继续履行事宜磋商情况，租赁合同解除的原因，以及公平原则，本院酌情认定2020年3月、4月的租金按合同约定租金标准的50%即9000元计算。由于陈慧并未支付2020年4月份的租金，且诉状反映陈慧亦认可应支付该月租金，前述已驳回陈慧有关退回租赁保证金的诉求，为减少双方诉累，本院认定陈慧于2020年3月支付的18000元应抵扣其应支付的2020年3月、4月的租金各9000元，故郑金顺无需向陈慧退回就2020年3月份的租金9000元。相应的，本院对于陈慧有关利息及富和集团公司承担连带责任的诉求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告陈慧诉讼请求。案件受理费706元，减半收取为353元（原告陈慧已预交），由原告陈慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 姚 班二〇二〇年八月二十五日书记员 刘尉婷冼日飞