云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7393号上诉人（原审被告）：云南帝贝文化产业发展有限公司，住所：云南省昆明市呈贡区春融街置信广场****。法定代表人：章华。委托诉讼代理人：曾春江，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：邹海兰，女，汉族，1983年10月18日生，住广东省湛江市，住广东省湛江市坡头区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原审原告：李水保，男，汉族，1967年7月3日生，住广东省深圳市，住广东省深圳市龙岗区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>邹海兰、李水保共同委托诉讼代理人：陈琳，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南帝贝文化产业发展有限公司（以下简称“帝贝公司”）因与被上诉人邹海兰、李水保房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日受理此案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。帝贝公司上诉请求：1、撤销昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114民初398号民事判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、关于房租：1、合同履行期间，被上诉人非法阻，被上诉人非法阻止上诉人员工进入公司住所14天违约；2、按照合同第七条第2条，上诉人超过30天未支付房租的，被上诉人可以取消合同，但被上诉人未及时取消合同止损，应当承担一定责任；3、自2017年至今，被上诉人未履行开具发票的义务，被上诉人存在违约行为；4、被上诉人出租的是790.04平米的毛坯房，上诉人花了50万元装修，被上诉人收回后可以获益，装修成本足以抵销我方所欠租金。二、关于物业水电费：1、一审时，被上诉人未提交证据证明其已支付了物业水电费，一审认定事实不清。2、合同履行期间，物业公司从未向上诉人开具过物业费发票，存在违约行为。邹海兰、李水保共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邹海兰、李水保向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房租163085元，物业水电费54443.2元，合计人民币217528.2元。2、判令被告向原告支付自2019年3月29日起的逾期支付租金和其他费用的违约金直至实际付款之日止，违约金暂计至2020年1月8日为36898.03元（计算方式为自2019年3月29日起以265453.44元为基数，按照每日万分之五暂时计算至2020年1月8日为37959.84元）。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月17日，原告邹海兰（甲方）与被告帝贝公司（乙方）签订了《租赁合同书》，约定：“1、甲方将自有的位于昆明市呈贡区建筑面积790.04平方米、套内面积为553.6平方米的房屋出租给乙方使用；2、租赁期限自2017年4月6日至2022年4月5日止；3、第三个租约年度租金为265453.44元（即2019年4月6日起至2020年4月5日止，每年的3月38日前及9月27日前分两次支付每年度租金）；4、乙方若逾期交付租金和其他费用，按日向甲方支付当期月租金万分之五的违约金，乙方逾期交付租金达30天的，甲方可以解除合同。”被告帝贝公司未在2019年3月28日前付第三个租约年度的租金。2019年11月12日，原告邹海兰（甲方）与被告帝贝公司（乙方）签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定：“1、甲、乙双方于2019年11月12日正式解除双方2017年1月17日签署的《房屋租赁合同》；2、甲、乙双方经结算一致确认，截止至2019年11月12日，乙方应向甲方支付租金163085元，物业水电费54443.2元，合计217528.2元；2、乙方承诺拖欠甲方的所有费用，于2019年11月15日前一次性付清。否则，甲方有权按照《房屋租赁合同》的约定计算违约金至乙方实际付清所有款项之日止。”一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告邹海兰与被告帝贝公司签订的《租赁合同书》已于2019年11月12日解除，同时经被告确认其尚欠原告租金163085元、物业水电费54443.2元于2019年11月15日前还清，被告未按时支付，构成违约，故，原告主张被告支付租金163085元、物业水电费54443.2元的请求，一审法院予以支持；对原告主张被告支付自2019年3月29日起至实际付款之日以265453.44元为基数，按照每日万分之五计算的违约金的请求，原、被告双方约定，若被告未按时支付租金和其他费用，原告有权按照《房屋租赁合同》的约定计算违约金至乙方实际付清所有款项之日止。同时双方签订的《租赁合同书》约定：“若逾期交付租金和其他费用，按日向甲方支付当期月租金万分之五的违约金。”被告帝贝公司在2019年3月28日前未按时支付第三个租约年度的租金，且未按照《解除房屋租赁合同协议书》支付租金及费用，故，被告帝贝公司应当自2019年3月29日起每日按照当期月租金22121.12元的万分之五即11.06元向原告支付租金。此外，本案中签订《租赁合同书》及《解除房屋租赁合同协议书》的相对方是原告邹海兰与被告帝贝公司，故，对原告李水保的诉求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十八条之规定，判决：一、被告云南帝贝文化产业发展有限公司在本判决生效后十日内向原告邹海兰支付租金163085元、物业水电费54443.2元，计217528.2元；二、被告云南帝贝文化产业发展有限公司在本判决生效后十日内向原告邹海兰支付自2019年3月29日起至实际还清之日止每日按照11.06元计算的违约金。本院二审期间，二被上诉人提交置信银河广场物业服务中心开具的证明1份及收款收据7份，欲证明：二被上诉人已向物业缴清了位于昆明市呈贡区吴家营行政商务中心昆明置业广场C座第2401-2410号房屋截至2020年8月31日的物业管理费。经质证，上诉人对上述证据无异议，本院对二被上诉人提交的证据予以采信。本院经二审审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，被上诉人邹海兰、李水保已向物业公司缴清了位于昆明市呈贡区吴家营行政商务中心昆明置业广场C座第2401-2410号房屋截至2020年8月31日的物业管理费。综合诉辩双方的主张，本案争议焦点为：上诉人帝贝公司是否应当承担合同责任？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，上诉人帝贝公司与被上诉人邹海兰签订的《租赁合同书》已于2019年11月12日通过双方之间签订的《解除房屋租赁合同协议书》解除，该协议书确认上诉人帝贝公司尚欠被上诉人邹海兰租金163085元、物业水电费54443.2元，并约定上诉人帝贝公司于2019年11月15日前还清。协议书签订后，上诉人帝贝公司未按时支付上述款项，已构成违约。同时，经二审查明，截止2020年8月31日的涉案房屋物业费已由被上诉人邹海兰、李水保缴清。因此，邹海兰有权按照合同及协议书约定要求上诉人支付房屋租金、物业费并承担违约责任。上诉人帝贝公司认为不应当向被上诉人邹海兰支付物业费的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。二审中，上诉人帝贝公司认为被上诉人恶意阻挠上诉人的工作人员正常经营以及断水断电，构成违约，但对该事实并未提交证据予以证实，本院对该主张不予采信。至于上诉人认为被上诉人没有及时解除合同止损、未开具房租发票的行为构成违约的上诉观点，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。最后，上诉人帝贝公司要求以装修费抵扣租金的上诉请求，本院认为，双方在《租赁合同书》及《解除房屋租赁合同协议书》中对此均没有进行约定，亦没有相关法律依据，本院对该请求亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人云南帝贝文化产业发展有限公司的上诉主张不能成立，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5132元，由上诉人云南帝贝文化产业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年八月十八日法官助理潘鑫书记员袁艺