贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9723号原告：邓祥军，男，1969年8月28日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告：黔东南州宏球物业服务有限公司。住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市迎宾大道**。统一社会信用代码：915226006839718768法定代表人：范利新，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李松，男，1982年6月25日出生，汉族，河南省正阳县人，住河南省正阳县。原告邓祥军与被告黔东南州宏球物业服务有限公司物权保护纠纷一案，本院2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月30日公开开庭进行审理。原告邓祥军、被告黔东南州宏球物业服务有限公司的委托诉讼代理人李松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓祥军向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行物业服务合同义务，将丰球豪庭小区的电梯备用发电机、1-5栋门禁、车库漏水、游泳池、消防设施等事项整改和维修完毕。2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年12月21日被告入驻丰球豪庭小区提供物业服务后，物业服务工作一直不尽人意，对小区业主的合理诉求采取拖、推、骗的方式，未完全履行物业服务合同义务。经包括原告在内的广大业主和业委会的长期交涉，2015年6月25日和2015年10月10日被告向丰球豪庭业主承诺，将对与小区业主日常生活、生命财产安全息息相关的包括电梯备用发电机、1-5栋门禁、车库漏水、游泳池、消防等在内的设施、设备进行维修和整改。但是，时至今日被告在完成部分简单维修事项后，对于前述维修、整改事项，被告仍未完成整改和维修。经业主及业委会不断的交涉和向政府主管部门反映，被告仍置若罔闻至今都没有整改和维修完毕。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第3条规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，为物业服务合同的组成部分。原告作为业主有权请求被告承担继续履行物业服务合同义务，对小区有关设施进行整改，人民法院对此应予支持。综上所述，被告至今都没有履行其早已做出的服务承诺，此行为已经严重侵犯了原告及原告所在小区业主的合法权益，基于上述事实，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求，维护原告及原告所在小区业主的合法权益。黔东南州宏球物业服务有限公司辩称，1.针对原告提出的电梯备用发电机一事，我公司所知道的事实就是在丰球豪庭小区初建成交房给各业主的时候，丰球豪庭小区电梯设备就缺少电梯备用发电机，丰球豪庭小区业主委员会（含第一届）均可证明此事（业委会电话：0855-82×****），我公司与丰球豪庭小区业主委员会所签订的《物业服务合同》第六章第十条约定：“物业及附属设施设备单件更新或单项维修维护修建费用超过1000元的，由甲方（丰球豪庭小区业主委员会）承担”〔合同见附件）；故此事应由丰球豪庭小区业主委员会提出解决诉求及方向，我公司协助完成此事，而不应由我公司全部承担此项维修更新责任。2.针对原告提出的1-5栋门禁维修整改一事，我公司在原告第一次提出1-5栋门禁需要维修整改时，已第一时间根据工程维修情况，找相关公司做了维修方案及维修材料报价单（维修需要8000多元材料费），并以工作联系函的形式与丰球豪庭小区业主委员会协商（工作联系函见附件）。遵从我公司与丰球豪庭小区业主委员会所签订的《物业服务合同》第六章第十条约定，现在丰球豪庭小区业主委员会已对对此项维修走公示程序。3.针对原告提出的消防设施设备维修整改一事，我公司已经就此事与丰球豪庭小区业主委员会达成协商动用维修基金对消防设施进行大修，现在丰球豪庭小区业主委员会正在走公示程序（申请维修基金公告见附件）。4.关于车库漏水事情，在6月原告第一次提出时，我公司就派人对车库顶进行一次大排查。排查结果显示原告所拍照片部位，有水珠聚集，是小区内裸露地面，由于夏天车库内温度与地面温度温差过大，导致有水珠聚集，并不是原告所述车库顶漏水，我司在排查后已第一时间和丰球豪庭小区业主委员会值班人员解释过此事。5.针对原告提出的恢复游泳池一事，我公司在2018年9月与丰球豪庭小区业主委员会签订《物业服务合同》之时，进行过商讨。当时商讨结果是考虑到游泳池是露天的，存在严重的安全隐患问题，初步决定把游泳池填埋以后，建成小区公共健身场地。但是在我公司拉了两车土进行填埋过程中，有业主提岀异议，不同意把游泳池填埋，我公司无奈又花费大量人力物力对游泳池进行清理。此后，由于业主不能对游泳池是否恢复或填埋一事达成一致意见，我公司也不敢擅动。原告从2016年1月1日开始恶意拖欠我公司物业费，我公司多次催收无果，我公司分别于2018年8月、2020年6月向凯里市人民法院提起诉讼，均胜诉。现在原告并未履行第二次判决义务（第二次判决书见附件）。原告诉状中所述，我公司对小区业主及业主委员会的合理诉求采取拖、推、骗的方式，未履行物业服务合同义务的言论，不尽不实，并有污蔑嫌疑。我公司对业主的合理诉求从来都是正面解决，积极应对，沟通协商。并且我公司在与第二届丰球豪庭小区业主委员签订《物业服务合同》至今，小区从欠费率百分之六十达到仅有的百分之五，从侧面证明了绝大部分业主对我公司的服务还是非常满意和认可的。所以我公司认为原告诉状中提出的诉求，完全是在为他本人恶意拖欠物业费的事实进行诡辩。综上所述，我公司认为原告所诉事项不能成立，并且原告如果对我公司的服务有不同意见及相关事项未做到位，应该第一时间向丰球豪庭小区业主委员会提出意见，由丰球豪庭小区业主委员会与我公司协商解决方案。如果因《物业服务合同》有任何纠纷，起诉方也应该是甲方（丰球豪庭小区业主委员会），而不是原告，所以，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：邓祥军居住在凯里市，系凯里市丰球豪庭小区的业主。2018年9月28日以凯里市丰球豪庭小区业主委员会为甲方、黔东南州宏球物业服务有限公司为乙方，双方签订了《物业服务合同》。合同约定物业服务范围为坐落于凯里市迎宾大道39号的凯里市，并就物业管理服务事项进行了约定；合同约定期限为五年，即2018年10月1日起至2023年9月30日止。合同第七条乙方的权利义务5约定“负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经甲方批准后负责组织实施”；合同第十条约定“物业及附属设施设备单件更新或单项维护修建费用超过1000元的，费用由甲方承担，并由乙方协助甲方询价采购，由乙方负责施工安全及质量监督管理以及竣工验收；不足1000元的，费用由乙方承担并自行负责实施”。黔东南州宏球物业服务有限公司在履行合同期间，该小区的电梯备用发电机、1-5栋门禁、游泳池、消防等设施、设备不能正常使用或存在一定缺陷。其中丰球豪庭小区初建成交房给业主的时候，丰球豪庭小区电梯设备就缺少电梯备用发电机；1-5栋门禁维修整改需要8000多元材料费，且丰球豪庭小区业主委员会已对此项维修走公示程序；关于消防设施设备的维修整改，丰球豪庭小区业主委员会已对此项维修走公示程序；小区不存在车库顶漏水的情形；游泳池是否需要恢复使用，因安全原因，业主之间有不同的意见。另查明，因邓祥军从2016年1月1日开始拖欠物业服务费，黔东南州宏球物业服务有限公司分别于2018年8月、2020年6月向我院提起诉讼，我院均判决邓祥军应支付黔东南州宏球物业服务有限公司的物业服务费。本院认为，物业管理区域内的幢、单元等特定范围内的业主，在不损害该特定范围之外其他业主合法权益的前提下，可根据约定共同决定对该范围内的共有部分进行维修、更新、改造；就该范围内的共有部分筹集和依法使用住宅专项维修资金，但应经专有部分占所在幢、单元等特定范围建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。本案中，作为个人业主的邓祥军，无权在未获得其他业主同意的情形下要求黔东南州宏球物业服务有限公司筹集和使用住宅专项维修资金对不属于其所在的幢、单元等特定范围的电梯备用发电机、1-5栋门禁、车库漏水、游泳池、消防设施等进行整改和维修，且该整改和维修费用已超过了合同第十条约定1000元，产生的费用不应由黔东南州宏球物业服务有限公司负担。故原告提出要求判决被告将丰球豪庭小区的电梯备用发电机、1-5栋门禁、车库漏水、游泳池、消防设施等进行整改和维修的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《贵州省物业管理条例》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告邓祥军的诉讼请求。案件受理费已减半收取的30元，由原告邓祥军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  王华传二〇二〇年八月十九日法官助理杨琼书记员吴怡