山西省临汾市中级人民法院民事判决书（2020）晋10民终1679号上诉人（原审原告）：王**芳，女，汉族，1978年7月9日出生，住山西省临汾市。被上诉人（原审被告）：侯马市之缘梦合文化传媒有限公司，住所地：山西省侯马市浍滨街西侧温泉花园**店面幢******。注册号：141XXXXXXXX8806（1-1）。法定代表人：许国旗，男，住山西省侯马市红军街悦宾苑小区学生公寓**楼****。身份证号码：×××。上诉人王**芳因与被上诉人侯马市之缘梦合文化传媒有限公司（以下简称之缘梦合公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省侯马市人民法院（2020）晋1081民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王**芳、被上诉人之缘梦合公司法定代表人许国旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告王**芳向一审法院起诉请求:1.请求法院依法判令解除原、被告于2019年6月20日签订的《房屋租赁协议》。2.要求被告退还租房押金2000元及房屋租金10000元（租期为2019年7月1日的《房屋租赁协议》，从2019年10月3日至2020年6月30日的租金9000元；租期为2019年9月1日的《房屋租赁协议》租金1000元，两项合计10000元）。3.由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院查明:2019年5月许国旗（之缘梦合公司法定代表人）与崔继利签订房屋租赁合同，合同约定：崔继利将位于侯马市××站间办公室出租给许国旗；出租期限为2019年5月1日至2021年8月31日；许国旗有权将所租房屋另行出租。2019年7月1日，原告王**芳与被告之缘梦合公司订立一份《房屋租赁协议》，约定：之缘梦合公司将位于侯马市××站一小间一大间办公室出租给王**芳；租赁期间2019年7月1日至2020年6月30日；租金每年12000元，合同签订之日一次付清；租赁押金2000元。其他约定事项：任何一方要求终止合同需提前三个月通知对方，在合同终止时，办公用品无损坏的情况下退还押金。2019年9月1日，原告王**芳与被告侯马市之缘梦合文化传媒有限公司又订立一份《房屋租赁协议》，约定：之缘梦合公司将位于侯马市××站一大间办公室出租给王**芳；租赁期间2019年9月1日至2020年8月30日；租金每年8000元，合同签订之日一次付清。其他约定事项：出租人同意的情况下承租人可以转租该房屋，但合同应由出租人与第三方签署。上述两份《房屋租赁协议》签订后，被告向原告交付了房屋，原告分三次共向被告支付租金13000元，押金2000元。2019年10月份，原告要求与被告解除租赁合同并退还房租，被告未同意，双方协商未果。一审法院认为：原告王**芳与被告之缘梦合公司签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：一、原告要求解除合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第94条可以行使法定解除权的情形。二、原告诉称，被告未经同意私自将原告办公室内的物品拿走，被告的行为导致原、被告关系恶化，无法再继续履行合同。原告提供了侯马市公安局路西派出所的《处警经过》，主要内容为：10月4日，韩某（王**芳同事）来我所提供出与许国旗微信聊天记录，证实丢失字画为许国旗拿走。庭审中被告辩称，其并没有未经允许从原告处拿走字画；其在接到法院起诉状后才知道原告报警之事，并到派出所了解情况，派出所答复只有处警记录并没有立案调查。许国旗向法庭提供了其与王**芳的微信聊天记录。本案中，关于原告是否丢失字画的证据只有侯马市公安局路西派出所的《处警经过》，没有其他证据能够相互印证，且原、被告的微信聊天记录中关于该情节的表述亦不明确，现有证据并不能证明被告未经原告允许将其办公室字画私自拿走的事实。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告王**芳的诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由原告王**芳负担。”上诉人王**芳上诉请求：1.依法撤销原判，发回重审或改判，由被上诉人退还租房押金2000元及房屋租金10000元。2.由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：租赁房屋应由上诉人合法使用，被上诉人无权进入该房屋。而被上诉人在未征得上诉人同意的情况下私自打开租赁房屋，把字画拿走，属于盗窃行为，是极为不道德的。上诉人发现字画丢失后，立即报警，经派出所民警调查、询问、证实，该字画确为许国旗拿走。上诉人与许国旗的微信聊天记录也可以证明这一事实，许国旗本人也认可字画就在自己的办公室里。上诉人和被上诉人不能继续履行合同的主要原因，就是由于许国旗盗窃字画的行为使上诉人觉得此租赁房屋不安全，因此上诉人要求解除合同并退还押金及租金，该请求合情合理合法。被上诉人之缘梦合公司答辩称：上诉人的上诉纯属无理取闹，双方应当按照签订的合同履行。一审庭审结束后，被上诉人曾给上诉人发过信息，要求上诉人交还房屋钥匙，还在租赁房屋门口贴了两张催款通知，并拍照发给上诉人，上诉人没有回复。被上诉人将通过诉讼追讨上诉人所欠的房屋租金。要求驳回上诉，维持原判。二审查明如下事实：侯马市之缘梦合文化传媒有限公司系一人有限责任公司，法定代表人许国旗。2019年4月28日，崔继利（出租方）与许国旗（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：崔继利将位于侯马市××站间办公室出租给许国旗；出租期限为2019年5月1日至2021年8月31日；崔继利允许许国旗转租部分房屋；以及其他相关约定。2019年6月20日，王**芳与之缘梦合公司订立一份《房屋租赁协议》，约定：1.之缘梦合公司将位于侯马市××站小间1大间办公室出租给王**芳。附房屋内物品：办公桌一套;沙发茶几一套;空调两台;会议桌一套，椅子17把；字画两幅；钟表两个。2.租赁期间2019年7月1日至2020年6月30日。3.租金每年12000元，合同签订之日一次付清。4.租赁押金2000元，在合同终止时，房屋设施办公用品无损坏的情况下退还押金。5.任何一方要求终止合同需提前三个月通知对方。2019年6月20日，王**芳向之缘梦合公司支付租金12000元、押金2000元。之缘梦合公司出具收据。2019年6月20日，王**芳与之缘梦合公司又订立一份《房屋租赁协议》，约定：1.之缘梦合公司将位于侯马市××站大间办公室出租给王**芳。附房屋内物品空调一台。2.租赁期间2019年9月1日至2020年8月30日。3.租金每年8000元，合同签订之日一次付清。4.租赁押金0元。2019年9月30日，王**芳通过微信转账向之缘梦合公司支付租金1000元。2019年10月3日，王**芳发现租赁办公室内挂的一幅“沁园春·雪”装框字丢失，遂于2019年10月3日向侯马市公安局路西派出所报案。2019年10月4日，侯马市公安局路西派出所出具《处警经过》：“2019年10月3日14时50分许，我所接110指令称，侯马市汽车西站二层“北京有约国际文化艺术有限公司”会议室墙上挂的字画丢失。我所出警后，经向报案人韩某询问，韩某称字画可能被房东许国旗摘下拿走。10月4日，韩某来我所提供出与许国旗微信聊天记录，证实丢失字画确为许国旗拿走。”王**芳要求与之缘梦合公司解除租赁合同并退还房租，之缘梦合公司未同意，双方协商未果。2020年1月9日，王**芳诉至一审法院。王**芳向法庭提交“沁园春·雪”装框字挂在其租赁的大办公室的照片。王**芳向法庭提交与许国旗2019年10月4日微信聊天记录：王**芳：“你知不知道会议室的字画哪去了？”许国旗：“什么字画？”王**芳：“沁园春，字，装框。”许国旗：“哦，在我办公室。”王**芳：“跟谁打招呼了？”许国旗：“那是我的字画。”王**芳：“你这儿不安全。终止合同。”许国旗：“这里全是监控，你说不安全就不安全？”王**芳：“那你不打招呼。要求终止合同。”许国旗：“房租拖几个月不给，有必要跟你打招呼吗？我的损失还没找你。”二审庭审中，之缘梦合公司法定代表人许国旗辩称，其并不是未经允许擅自拿走“沁园春·雪”字画。双方约定该字画由王**芳使用，但王**芳一直没有拿走，字画一直在许国旗办公室挂着。上述事实有《房屋租赁协议》、租金收据、微信聊天记录、《处警经过》、庭审笔录等证据在卷为证。本院认为：王**芳与之缘梦合公司于2019年6月20日签订的两份《房屋租赁协议》内容合法，双方意思表示真实，系有效协议。在履行过程中，双方发生纠纷。本案双方争议的焦点是，两份《房屋租赁协议》是否应当解除，以及如应解除的相应法律后果。王**芳以许国旗未经允许擅自进入其承租的房屋内、将双方约定的且已实际交付使用的字画拿走为由，要求解除合同并要求退还租房押金2000元及房屋租金10000元。许国旗否认其擅自拿走字画。本院结合双方在《房屋租赁协议》中关于租赁所附物品中包含两幅字画的约定、王**芳提供的字画挂在办公室的照片、王**芳与许国旗的微信聊天记录、派出所出具的《处警经过》等证据综合分析，可以认定许国旗未经王**芳允许擅自拿走字画。许国旗的辩称理由与事实不符，也不具有合理性。许国旗未经承租人王**芳许可擅自拿走字画的行为不妥，但考虑到该行为亦未较大程度影响房屋的使用，故本院酌定在王**芳已支付的12000元房租中扣减3000元，即由之缘梦合公司退还王**芳租金3000元。按照协议约定，押金2000元应当退还。王**芳提出解除合同的理由具有合理性、合法性；同时考虑到双方所签订的两份《房屋租赁协议》租赁期间已届满，故对王**芳要求解除合同的请求本院予以支持。关于租赁期间为2019年9月1日至2020年8月30日的一份《房屋租赁协议》的未付租金问题，之缘梦合公司在本案中未提出反诉，根据不告不理的诉讼原则，本案不作处理，其可另行主张。综上，上诉人王**芳上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山西省侯马市人民法院（2020）晋1081民初131号民事判决。二、解除上诉人王**芳与被上诉人侯马市之缘梦合文化传媒有限公司于2019年6月20日签订的两份《房屋租赁协议》。三、被上诉人侯马市之缘梦合文化传媒有限公司退还上诉人王**芳房屋租金3000元、押金2000元，两项共计5000元。四、驳回上诉人王**芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（已减半收取），二审案件受理费100元，共计150元，由上诉人王**芳负担100元，被上诉人侯马市之缘梦合文化传媒有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 陈丽芳审判员 宋春红审判员 王永良 二〇二〇年八月三十日书记员 杨舒晴