湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6629号原告（反诉被告）：长沙汇三湘餐饮管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道金星南路**枫桥苑****，统一社会信用代码：914301043293395872。法定代表人：肖小兰。委托诉讼代理人：姚缸，北京中银（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨培红，男，1977年8月19日出生，苗族，住湖南省绥宁县，系。被告（反诉原告）：湖南中一房地产开发有限公司，住所地长，住所地长沙市岳麓区金星中路**金谷大厦**信用代码：914300006850479190。法定代表人：文海军。委托诉讼代理人：任新，男，1986年8月5日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谢伯平，男，1969年11月25日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告（反诉被告）长沙汇三湘餐饮管理有限公司（以下简称汇三湘餐饮公司）与被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司（以下简称中一房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案，依法适用简易程序审理，被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司于2020年6月4日提起反诉，本院依法予以受理，本案于2020年7月10日开庭进行了审理。原告（反诉被告）长沙汇三湘餐饮管理有限公司委托诉讼代理人姚缸、杨培红，被告（反诉原告）中一房地产公司委托诉讼代理人任新、谢伯平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）长沙汇三湘餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告之间的商铺租赁合同；2、判决被告打开门锁，使原告能处置店内（可移动、拆卸的）财物；3、判决原告免交三个月（2020年2月、3月、4月）的房租147619.5元；4、判决被告立即向原告退还租赁押金121447元；5、判决被告向原告赔偿经济损失84000元（以每日损失3000元计算，暂计算至2020年5月22日）；以上3、4、5三项共计353066.5元。6、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年12月19日，被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司（“甲方”）委托其股东文一涛与杨丽蓉等人签订了商铺租赁合同，约定以杨丽蓉等人拟设立的餐饮公司为乙方（本案原告），由原告承租甲方位于岳麓区金星路中一九骏4、5栋2楼202商铺，商铺面积为809.65平方米，产权所有人为被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司。原告租赁该商铺用以经营餐饮业，租赁期至2021年12月18日，原告按季度支付租金。原告向甲方缴纳了121447元的租赁押金。2019年7月21日，原告当时的股东杨丽蓉、杨丽娟与肖小兰、王春花签订了《股权转让协议》，约定由杨丽蓉、杨丽娟将其持有的原告的全部股权转让给肖小兰和王春花，协议双方依法作了工商变更登记。2020年1月底开始，××大面积爆发，餐饮业受到重创。2020年1月31日，原告向被告申请减免一个月房租，但被告未同意。在疫情暴发的特殊情况下，原告关门停业期间无任何经营收入，承受了巨大的经营压力。之后原告本着诚恳、务实的态度多次与被告协商，仅要求减免一个月的房租，但被告却明确拒绝。2020年4月24日，被告以原告仅迟延支付一个月的房租为由，无视原告的经营状况及政府相关政策，非但没有减免任何租金，还强行粗暴地将原告餐馆的大门用锁锁住，不准原告继续经营，导致原告的餐馆无法继续营业。原告不得不遣散了员工，停业至今，经济损失严重。被告甚至威胁原告，将餐馆内原告所有的财物强行处置。现原告向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司辩称，一、原告（反诉被告）所诉与事实不符，原告（反诉被告）主张减免租金缺乏事实和法律依据。二、原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司强行粗暴将餐馆大门锁住，不准原告继续经营，严重与事实不符。三、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商铺租赁合同》实际已解除。四、原告提出“向原告退还租赁押金121447元”的诉讼请求与事实不符，没有法律依据。五、原告（反诉被告）无权要求处置商铺内财物。根据《商铺租赁合同》第五条约定，被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司有权对租赁商铺内所有装修设施和物品、商铺等进行封存处置；同时，根据《商铺租赁合同》第三条第(3)款约定双方应该本着“来装去丢”的原则处理店铺的装修事宜，若被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司认为拆除会影响商铺的整体结构，则乙方不能拆除；另依据《商铺租赁合同》第九条第2款约定，合同终止之日起10日内，乙方需搬迁完毕该商铺内的所有物品，并将该商铺锁钥及该商铺内的固定装置设备等在完好无缺、可供正常使用的情况下交回甲方，若乙方未将该商铺内物品搬离，则视为自动放弃，由甲方处置。六、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司主张经济损失赔偿，无任何事实和法律依据。其一，原告（反诉被告）提交证据证明无法证明其有损失产生；其二，原告（反诉被告）没有任何证据证明是被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司给原告造成了何种损失：其三，即使原告（反诉被告）有经济损失，亦是其自身原因造成。被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司提出反诉请求如下：1、判令确认被告（反诉原告）中一房地产公司与原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司签订的《商铺租赁合同》已解除；2、判令原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司移交商铺相关钥匙；3、判令原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司支付滞纳金39673元（自2020年3月9日至4月26日）；4、判令原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司支付租金63968元（自2020年3月19日至4月26日）；5、判令原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司承担反诉受理费。事实与理由：2014年12月19日，被告（反诉原告）中一房地产公司委托股东文一涛与原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司签订了《商铺租赁合同》，承租被告（反诉原告）中一房地产公司名下位于岳麓区××路××栋××楼××号商铺。约定租赁期限为7年，自2014年12月19日起至2021年12月18日，租金按季度支付，租金147620元。每季度周期结束前提前10天主动缴纳给甲方或甲方指定账户，逾期缴纳按1元／天／㎡收取滞纳金。后2019年7月14日，杨丽蓉申请将承租门面转租给肖小兰继续经营，肖小兰承诺继续履行门面租赁合同的相关条款。根据《商铺租赁合同》约定，原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司应于2020年3月9日前支付2020年3月19日起至6月18日期间的租余，被告（反诉原告）中一房地产公司多次催告，协商沟通，拒不支付租金，并向被告（反诉原告）中一房地产公司提出退租申请，其行为己明确表示不愿再履行合同，至此被告（反诉原告）中一房地产公司于2020年4月26日告知原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司解除《商铺租赁合同》。截止至2020年4月26日，原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司拖欠租金63698元，须支付滞纳金39673元，合计金额为103371元。原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司不履行合同约定，经被告（反诉原告）中一房地产公司多次催缴后并未缴纳房屋租赁费用，其行为已构成违约，并严重侵犯被告（反诉原告）中一房地产公司的合法权益。被告（反诉原告）中一房地产公司现依据《商铺租赁合同》第二条第三款及第五条规定和《中华人民共和国合同法》之规定，请求法院支持被告（反诉原告）中一房地产公司之请求。原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司针对反诉辩称，1、原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司推迟缴纳租金存在客观原因，并非主观故意。2020年1月底开始疫情暴发餐饮受到重创，原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司经营的餐馆几乎没有收入导致缴纳租金遇到难以克服的困难，并非汇三湘餐饮公司主观故意拖延。汇三湘餐饮公司从未拒绝支付租金，与中一房地产公司所诉不符，仅是暂是暂未支付，延迟支付。2、原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司要求减免一定的租金有法律及事实的依据，湖南省高级人民法院在2020年2月27日颁布了关于涉及××疫情案件法律适用若干问题的解答问题六中规定，如受疫情影响承租人以此要求出租人减免房租的一般予以支持。该问答明确规定如承租人营业收入产生重大损失的可依据公平原则酌情调整租金。汇三湘餐饮公司在当时的情况下仅要求减免一个月的租金，有法律依据是合理的要求。3、被告（反诉原告）中一房地产公司强行锁门是导致汇三湘餐饮公司无法继续经营餐馆的直接原因，要求汇三湘餐饮公司支付滞纳金无事实及法律依据。4、被告（反诉原告）中一房地产公司应向三湘公司退还押金，并赔偿汇三湘餐饮公司相应的损失。5、原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司对餐馆内的物品有所有权有权自行处置。经审理查明，2014年12月19日，被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司（甲方）委托其文一涛与杨丽蓉等人签订了《商铺租赁合同》，约定以杨丽蓉等人拟设立的餐饮公司为乙方（本案原告），由原告承租甲方位于岳麓区金星路中一九骏4、5栋2楼202商铺，商铺面积为809.65平方米，产权所有人为被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司。原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司租赁该商铺用以经营餐饮业，租赁期限为2014年12月19日至2021年12月18日，原告按季度支付租金。原告向甲方缴纳了121447元的租赁押金。合同中关于商铺的装修约定为合同期满后，本着来装去丢的原则处理，甲方有权责令其拆除，费用由乙方承担；若甲方认为拆除会影响商铺的整体结构，则乙方不能拆除。2019年7月14日，杨丽蓉、肖小兰向被告（反诉原告）中一房地产公司提交《门面转让申请》，将本案所涉门面转给肖小兰，肖小兰承诺继续履行门面租赁合同的相关条款，按时缴纳房租。2019年7月23日，原告当时的股东杨丽蓉、杨丽娟与肖小兰、王春花签订了《股权转让协议》，约定由杨丽蓉、杨丽娟将其持有的原告的全部股权转让给肖小兰和王春花，协议双方依法作了工商变更登记。2020年1月31日，原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司向被告（反诉原告）中一房地产公司申请减免一个月房租，但被告（反诉原告）中一房地产公司未同意。原告（反诉被告）于2020年4月11日向被告提出退租申请书。原、被告在庭审中陈述，被告（反诉原告）于2020年4月26日将本案所涉的租赁房屋锁住。现原告（反诉被告）认为2020年4月24日，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）仅迟延支付一个月的房租为由，无视原告的经营状况及政府相关政策，非但没有减免任何租金，还强行粗暴地将原告餐馆的大门用锁锁住，不准原告继续经营，导致原告的餐馆无法继续营业。原告不得不遣散了员工，停业至今，经济损失严重。另查明，原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司的租金已经交至2020年3月18日,原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司2020年3月19日至6月18日应缴纳的房屋租金为147620元。上述事实由原、被告的当庭陈述以及原告（反诉被告）长沙汇三湘餐饮管理有限公司提交的《房产证》、《委托书》、《企业信用信息报告》、《商铺租赁合同》、《股权转让协议》、《收据》、《房租付款凭证》、《聊天记录》、《锁门照片》及被告（反诉原告）中一房地产公司提供的《商品租赁合同》、《门面转让申请》、《2019年9月17日、23日；2019年12月16日、18日、23日、25日的短信记录》、《商铺租金催缴函及2020年3月20日的照片》、《退租申请及2020年4月12日、13日微信记录；2020年4月11日短信记录》、《商铺租金再次催缴函及2020年4月24日的照片》、《2020年4月27日短信记录》、《2020年5月15日短信记录》等证据记录在卷予以佐证。本院认为：原告（反诉被告）长沙汇三湘餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于本诉，原告（反诉被告）提出解除原、被告之间签订《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院认为本案的被告（反诉原告）提出反诉亦要求确认解除双方签订的《商铺租赁合同》，原、被告之间对解除《商铺租赁合同》达成一致，本院依法予以支持。关于原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）打开门锁，使原告（反诉被告）能处置店内（可移动、可拆卸）的财物。原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司于2020年4月11日向被告（反诉原告）中一房地产公司发出了退租申请，发出可解除租赁合同的意思表示。关于可拆卸的财物，在《商铺租赁合同》中约定，对于商铺的装修，本着来装去丢的原则处理，本院认为该约定合法有效。关于可移动的财物，原告（反诉被告）并未提交证据证实可移动的财物的具体情况，原告（反诉被告）该项诉讼请求不明确，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，第九十条的规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。综上，本院对原告（反诉被告）提出的该项诉讼请求依法不予支持。关于原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司提出免交2020年2月、3月、4月房租146619.5元的诉讼请求。经庭审查明，原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司已经将房租交至2020年3月18日，于2020年4月8日开始营业。原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司要求免除2020年3月18日前的房屋租金无法律依据，本院不予支持。结合被告（反诉原告）中一房地产公司提出的要求原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司支付2020年3月19日至2020年4月26日房租的反诉请求，原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司于2020年4月11日向被告（反诉原告）中一房地产公司发出了退租申请，发出解除租赁合同的意思表示，被告（反诉原告）中一房地产公司于2020年4月26日锁门，原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司应支付2020年3月19日至2020年4月26日占有租赁房屋期间的费用，参考房屋租金为（147620元／90天）×39天=63960元，但考虑到2020年春季疫情对餐饮业的实际影响，本院酌情支持44772元，对原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司提出免交2020年2月、3月、4月房租146619.5元的诉讼请求依法不予支持，对被告（反诉原告）中一房地产公司提出的要求原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司支付2020年3月19日至2020年4月26日房租63968元的反诉请求予以部分支持，对超出部分不予支持。关于原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司提出要求被告（反诉原告）退还其租赁押金121447元的诉讼请求，本院认为原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司未能及时缴纳租金受外部因素影响较大，考虑2020年春季疫情对餐饮业的实际影响，及减轻当事人的诉累，本院认为应将租赁押金121447元扣除原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司应支付2020年3月19日至2020年4月26日占有租赁房屋期间的费用44772元后退还给原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司，故本院支持被告（反诉原告）中一房地产公司退还原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司押金76675元，对超出部分依法不予支持。关于原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司提出要求被告（反诉原告）中一房地产公司赔偿其损失84000元的诉讼请求，本院认为经庭审查明，原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司2020年4月8日营业，4月11日向被告（反诉原告）中一房地产公司发出退租申请，本院认为原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司2020年4月8日至4月10日在经营，4月11日发出退租申请，已经作出了解除租赁合同的意思表示，要求被告（反诉原告）中一房地产公司赔偿其损失理据不足，故本院依法不予支持。关于反诉，被告（反诉原告）中一房地产公司提出的确认双方签订的《商铺租赁合同》已解除以及要求原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司支付2020年3月19日至4月16日租金63968元的反诉请求，在本诉部分已经论述，在此不再赘述。被告（反诉原告）中一房地产公司提出要求原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司移交商铺钥匙的反诉请求，本院认为如前所述，本案所涉《商铺租赁合同》已经解除，原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司应将本案所涉商铺钥匙返还给被告（反诉原告）中一房地产公司。被告（反诉原告）提出要求原告（反诉被告）支付滞纳金39673元的诉讼请求，本院认为如前所述原告（反诉被告）汇三湘餐饮公司未能及时缴纳租金受外部因素影响较大，考虑2020年春季疫情对餐饮业的实际影响，本院对被告（反诉原告）中一房地产公司的该反诉请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）长沙汇三湘餐饮管理有限公司、被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》解除;二、被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）长沙汇三湘餐饮管理有限公司押金76675元；三、原告（反诉被告）长沙汇三湘餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司移交商铺钥匙；四、驳回原告（反诉被告）长沙汇三湘餐饮管理有限公司的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费减半收取为3298元，由原告（反诉被告）长沙汇三湘餐饮管理有限公司承担2439元，被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司承担859元；本案反诉案件受理费1186.41元，由原告（反诉被告）长沙汇三湘餐饮管理有限公司承担460元，被告（反诉原告）湖南中一房地产开发有限公司承担726.41元。如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年八月二十日法官助理林青曼书记员解秋阳