广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0126民初3475号 原告：宾阳县鸿基伟业房地产有限公司，住所地广西宾阳县宾州镇商贸城**城东大道广场公寓楼东面,统一社会信用代码91450126763078703D。 法定代表人：陈越云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦娇，广西众维（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈招名，广西众维（南宁）律师事务所律师。 被告：广西宾阳县家嘉超市有限公司，住所地广西宾阳县商贸城****，统一社会信用代码91450126574557457M。 法定代表人：吴强，该公司经理。 被告：广西三元和投资集团有限公司，，住所地广西南宁市青秀区金湖路**金源CBD现代城1609、1611统一社会信用代码91450000785207457B。。 法定代表人：郭宏伟，该公司董事长。 被告：白卫军，男，汉族，1978年6月14日出生，住西安市未央区。 被告：郭宏伟，男，汉族，1958年11月19日出生，住广西南宁市青秀区。 第三人：吴强，男，汉族，1972年6月16日出生，住广西梧州市万秀区。 原告宾阳县鸿基伟业房地产有限公司（以下简称鸿基公司）与被告广西宾阳县家嘉超市有限公司（以下简称家嘉公司）、广西三元和投资集团有限公司（以下简称三元公司）、白卫军、郭宏伟及第三人吴强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告鸿基公司委托诉讼代理人韦娇、陈招名到庭参加诉讼,被告家嘉公司、三元公司、白卫军、郭宏伟以及第三人吴强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鸿基公司向本院提出诉讼请求:1、判令家嘉公司向鸿基公司支付从2015年12月至2016年10月拖欠的租金及代退押金共计576654元；2、判令家嘉公司向鸿基公司支付逾期付款违约金384436元（逾期付款违约金计算：以576654元为基数，按年利率24%从2016年10月26日计算至2019年7月22日），并继续支付逾期付款违约金至所有债务清偿之日止；3、判令三元公司、白卫军、郭宏伟对上述租金及代退押金、逾期付款违约金债务向原告承担连带赔偿责任；4、诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2018年8月18日，鸿基公司与万诚公司签订《房产租赁合同》，约定：鸿基公司将位于广西宾阳县整层（临街商铺除外）和二层整层以及所属装修和配套设备出租给万诚公司，租赁期限自2008年8月28日至2018年8月28日，租金计算标准为第一年150万元，每2年递增一次，每次递增幅度为百分之十，万诚公司应当于每月25日前向鸿基公司账户转账支付当月租金；万诚公司可以将租赁房产自由转租给下属公司（家嘉超市）；如果万诚公司拖欠租金，每逾期一日按照应缴租金的千分之三支付逾期付款违约金；若万诚公司拖欠租金2个月以上，鸿基公司有权终止合同，并有权将收取的100万元保证金作为违约金不予退还；若万诚公司名称或者机构发生变更，应将变更的文件复印件送达鸿基公司。合同签订后，鸿基公司依约向万诚公司交付了租赁房产。万诚公司、家嘉公司的法定代表人都是吴强，二者系关联公司，万诚公司将租赁房产交付家嘉公司实际使用，家嘉公司直接向鸿基公司支付租金直至2015年11月。因万诚公司及家嘉公司长期拖欠租金，鸿基公司向万诚公司、家嘉公司发出《广西万诚贸易有限公司宾阳家嘉超市公司欠宾阳县鸿基伟业房产有限公司租金确认表》，要求万诚公司、家嘉公司确认拖欠鸿基公司自2015年12月至2016年10月租金476654元及代退押金100000元，共计576654元。家嘉公司及吴强在租金确认表上盖章、签字确认。万诚公司于2018年11月30日以决议解散原因注销，股东有白卫军、三元公司，清算组成员为白卫军、郭宏伟。万诚公司因决议解散而注销，但未依约将该组织变更的事实通知鸿基公司。原告认为，万诚公司应当按时向鸿基公司支付租金，然而万诚公司长期拖欠鸿基公司租金及代退押金。家嘉公司是租赁房产的实际使用者，实际向鸿基公司履行《房产租赁合同》约定的支付租金义务，且在租金确认表上承诺承担租金及代退押金债务，故家嘉公司应当与万诚公司共同向鸿基公司支付拖欠的租金、代退押金及逾期付款违约金。万诚公司在向鸿基公司清偿债务之前注销，清算组未依法通知鸿基公司申报债权，致使鸿基公司无法向万诚公司主张债权，股东三元公司及清算组成员白卫军、郭宏伟依法应当赔偿鸿基公司的租金、代退押金及逾期付款违约金损失。 原告鸿基公司提供如下证据： 1、《房产租赁合同》。证明鸿基公司与万诚公司签订租赁合同，约定万诚公司可以自由转租给其下属公司（家嘉超市）； 2、租金确认表。证明家嘉公司、万诚公司确认截止2016年10月拖欠鸿基公司租金476654元+鸿基公司代退押金100000元=576654元； 3、企业信息查询单。证明万诚公司的股东为三元公司、白卫军，以及万诚公司的清算组成员为白卫军和郭宏伟； 4、照片。证明鸿基公司已将租赁房产交付万诚公司； 5、公司登记（备案）申请书、万诚公司关于成立清算组的股东会决议。证明万诚公司的清算组成员是郭宏伟、白卫军，因未依法清算应对万诚公司的债务承担连带赔偿责任； 6、公司登记申请书、万诚公司股东会决议、万诚公司清算报告、股东会确认意见书。证明万诚公司的股东三元公司、白卫军以及清算组成员郭宏伟承诺对万诚公司未清偿的债务承担连带赔偿责任； 7、收据、确认单。证明案外人蔡保平确认收到鸿基公司代万诚公司退还的保证金10万元，并将万诚公司收取10万元押金的收据交给鸿基公司。 被告家嘉公司、三元公司、白卫军、郭宏伟既未答辩，也未提供证据。 第三人吴强既未陈述意见，也未提供证据。 本案审理重点：1、鸿基公司诉求家嘉公司支付租金、代退押金、违约金是否合法；2、鸿基公司诉求三元公司、白卫军、郭宏伟对家嘉公司的债务承担连带赔偿责任是否合法。 经过开庭质证，本院对当事人的证据认定如下： 被告家嘉公司、三元公司、白卫军、郭宏伟以及第三人吴强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为主动放弃举证和质证的权利。本院经核证，认定鸿基公司的证据1、2、3、4、5、6、7真实、合法，作为定案依据。 根据当事人的陈述及确认的证据，本院查明如下事实： 2008年8月18日，鸿基公司与万诚公司签订《房产租赁合同》，约定与本案相关的内容：鸿基公司将自建的位于广西宾阳县整层（临街商铺除外）3650.53平方米和二层整层4769.49平方米房产以及所属装修和配套设备出租给万诚公司使用，租赁期限为10年（自2008年8月28日至2018年8月28日），免租金期自2008年8月28日始至2008年12月28日止，起租日为2008年12月28日；租金计算标准为第一年150万元，递增方式为每2年递增1次，每次递增幅度为10%，万诚公司应于起租日起每月25日前以汇款方式支付当月租金至鸿基公司指定银行账户；合同保证金为100万元，其中设备设施保证金50万元，房产租赁保证金为50万元，保证金于意向书签订后支付50万元，于本合同签订后5个工作日内支付50万元；租赁关系终止时，鸿基公司收取的保证金用以抵充合同约定万诚公司承担的费用，剩余部分于租赁期满3个工作日内无息归还；万诚公司可以自由将租赁房产转租给下属公司（家嘉超市）。其他的转租、分租（超市联营区、招商区除外）本房产应经过鸿基公司同意，万诚公司转租该租赁房产应与接受转租方签订书面合同；若万诚公司拖欠租金，每逾期一日鸿基公司有权向万诚公司收取应缴租金3‰的滞纳金；若万诚公司拖欠租金2个月以上的，鸿基公司有权终止合同、要求支付违约金，合同保证金及已交的租金不予退还；任何一方名称或者机构发生合理变更，应将变更的文件依据复印件送达对方，对方同意本合同的权利和义务由变更后的新公司或机构承担。 《房产租赁合同》签订后，鸿基公司已向万诚公司交付租赁房产，万诚公司也已向鸿基公司交纳合同押金100万元。但万诚公司自己并未使用租赁房产，而是将租赁房产一层转租给家嘉公司开办家嘉超市,租赁房产二层则转租给蔡保平开办掌上明珠（商场）。由于租期满后蔡保平未续租,家嘉超市终止经营后也无人承租，万诚公司即撂空租赁房产至租赁期满。鸿基公司制作《广西万诚贸易有限公司宾阳家嘉公司欠宾阳县鸿基伟业房产有限公司租金确认表》主张万诚公司、家嘉公司拖欠租赁房产2015年12月至2016年10月租金476654元+代万诚公司退还蔡保平押金10万元=576654元，要求万诚公司、家嘉公司确认。家嘉公司的法定代表人吴强于2017年8月21日在该表格落款的空白处签署“广西宾阳县家嘉超市有限公司欠租金476654元。吴强，2017.8.21”字样，万诚公司未签字而仅仅在该表格落款的“欠款方：”处加盖公章。由于万诚公司、家嘉公司未支付鸿基公司该款项，鸿基公司遂提起诉讼。 另查明，家嘉公司于2011年4月22日成立，股东有自然人股东吴强、曾解德，吴强是家嘉公司的法定代表人。万诚公司于2008年3月25日成立，股东有自然人股东白卫军和法人股东三元公司，白卫军是万诚公司的法定代表人。三元公司于2006年2月20日成立，股东有自然人股东郭宏伟、黄夏林，郭宏伟是三元公司的法定代表人。白卫军、郭宏伟于2018年9月20日作出《万诚公司成立清算组的股东会决议》，决定：1、因无法经营，决定解散公司；2、成立清算组，清算组成员为郭宏伟、白卫军，清算组负责人为白卫军。白卫军、郭宏伟于2018年9月21日作出《公司登记（备案）申请书》，声明：本公司申请登记、备案，提交材料真实有效，通过联络员登录企业信息公示系统向登记机关报送、向社会公示的企业信息为本企业提供、发布的信息，发布的信息真实、有效。白卫军、郭宏伟于2018年11月29日作出《公司注销登记申请书》，申请注销公司原因：股东决定、股东会、股东大会决议解散；债权债务已清理完结；已于2018年9月22日在《南国早报》公告。三元公司、白卫军于2018年11月30日作出《清算报告》、《万诚公司股东会决议》，其中《清算报告》载明：一、本公司于清算组成立之日起十日内通知了全部债权人，并于2018年9月22日在《南国早报》刊登了清算公告。二、经资产清理，至2018年11月30日止，本公司共有总资产1万元，并按以下顺序进行了清偿：1、清算费用共计300元，已支付清算组成员；2、职工工资、社会保险费用和法定补偿金已支付完毕；3、所欠税款已缴纳完毕，未欠税款；4、公司债权已全部清算完毕。三、公司债务清偿完毕，剩余资产按出资比例全部分配给了出资人；公司股东确认意见：清算组出具的清算报告已经公司股东会审议确认，该清算报告内容不含虚假，如有虚假，全体股东愿承担一切法律责任。《万诚公司股东会决议》载明：由于无法经营原因，同意注销公司；清算组已对公司完成清算工作，公司债权债务及剩余资产已处置完毕，若公司还有未完结的债权债务及其他善后事宜，由股东负责。上述材料均提交公司登记机关，公司登记机关于2018年11月30日核准注销万诚公司。 本院认为，公司登记机关已于2018年11月30日核准注销万诚公司，万诚公司自此日起丧失民事主体资格。经审查，鸿基公司与原万诚公司签订《房产租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。鸿基公司、原万诚公司应当恪守合同，否则构成违约，违约方应当依照合同约定依法向守约方承担违约责任。 关于鸿基公司诉求家嘉公司支付租金、违约金是否合法的问题。根据鸿基公司陈述：“《房产租赁合同》签订后，万诚公司将租赁房产交付家嘉公司实际使用，家嘉公司直接向鸿基公司支付租金直至2015年11月”与《房产租赁合同》约定：“万诚公司可以自由将租赁房产转租给下属公司（家嘉超市）”的内容，以及原万诚公司与家嘉公司的法定代表人吴强分别在鸿基公司的《广西万诚贸易有限公司宾阳家嘉公司欠宾阳县鸿基伟业房产有限公司租金确认表》上加盖公章、签字确认的事实，可认定原万诚公司接收租赁房产后即将租赁房产第一层转租给家嘉公司开办家嘉超市。虽然双方未签订转租合同，但家嘉公司确实绕过承租人原万诚公司而直接向鸿基公司支付租赁房产2008年12月28日至2015年11月的租金，即鸿基公司事实上已接受转租人家嘉公司直接履行《房产租赁合同》。此事实说明鸿基公司既承认原万诚公司与家嘉公司发生的转租合同关系，又承认家嘉公司代原万诚公司直接向鸿基公司履行《房产租赁合同》约定的相应义务，同时家嘉公司的法定代表人吴强也亲笔签字确认家嘉公司尚欠鸿基公司转租房产2015年12月至2016年10月租金476654元的事实，据此认定鸿基公司、原万诚公司、家嘉公司发生的房产租赁合同、转租合同均有效。家嘉公司至今未足额支付鸿基公司转租房产租金的行为已构成违约，应当依照《房产租赁合同》的约定承担支付尚欠鸿基公司租金476654元的责任，并按日利率3‰支付逾期付款违约金。违约金应当从家嘉公司实际欠租金的具体数额确定之日（即2017年8月21日）起计算，而鸿基公司诉请从2016年10月26日计算，显然不符合客观事实，不予支持。《房产租赁合同》约定计算违约金的日利率为3‰（即年利率109.5%），而鸿基公司仅主张按照年利率24%计算，依法从其诉求。 关于鸿基公司代原万诚公司退还蔡保平转租房产押金10万元债务的归属问题。鸿基公司提供票据证明原万诚公司分别于2017年7月12日、16日收取了蔡保平支付的转租房产押金2万元、8万元属实，原万诚公司本应依照转租合同约定的期限退还，但原万诚公司拒不履行退款义务。鸿基公司基于需要行使租赁房产的所有权、管理权与收益权，不得已先行代原万诚公司退还蔡保平转租房产押金10万元，同时原万诚公司与家嘉公司的法定代表人吴强在鸿基公司的《广西万诚贸易有限公司宾阳家嘉超市公司欠宾阳县鸿基伟业房产有限公司租金确认表》上加盖公章、签字已区分了原万诚公司与家嘉公司各自的债务。应当视为原万诚公司与家嘉公司一致承认尚欠鸿基公司租金与代退押金共计576654元的事实，因此扣除吴强签字特别说明“家嘉公司欠鸿基公司租金476654元”后，余下的鸿基公司代退蔡保平押金576654元-476654元=10万元即属于原万诚公司的债务，应当由原万诚公司负责清偿，故认定鸿基公司诉求家嘉公司支付代原万诚公司退还蔡保平转租房产押金10万元缺乏事实依据，予以驳回。 关于鸿基公司诉求三元公司、郭宏伟、白卫军家嘉公司对家嘉公司支付租金及代退押金、逾期付款违约金债务承担连带赔偿责任是否合法的问题。 1、家嘉公司是有限责任公司，企业法人资格存续。家嘉公司对鸿基公司所负的上述债务，依法应当以家嘉公司财产为限承担清偿责任，即尚未造成鸿基公司上述债权无人偿还的后果，故认定鸿基公司诉求三元公司、郭宏伟、白卫军对家嘉公司支付租金、违约金承担连带赔偿责任缺乏事实根据，予以驳回。 2、《中华人民共和国公司法》第一百八十条第（二）项、第一百八十三条、第一百八十五条第一款、第一百八十九条第一、第三款规定，有限责任公司由股东会决议解散的，清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告；清算组成员应当依法履行清算义务，因故意或重大过失给债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，公司清算时，清算组应当将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。本案中，郭宏伟、白卫军作为原万诚公司债权债务的清算组成员，明知原万诚公司曾经于2017年8月21日盖章确认原万诚公司、家嘉公司负鸿基公司债务共计576654元，却故意不告知债权人鸿基公司，且故意隐瞒万诚公司的债务、向公司登记机关提供虚假的《清算报告》、违背客观事实向公司登记机关承诺原万诚公司的“债权债务已经处理完毕”，导致鸿基公司未能及时申报债权，造成鸿基公司代原万诚公司退还蔡保平转租房产押金10万元的债权未获列入清偿。由于公司登记机关已于2018年11月30日核准注销万诚公司，原万诚公司因此丧失民事主体资格，又因原万诚公司的“债权债务已经处理完毕”而无其他财产可供清偿鸿基公司代原万诚公司退还蔡保平转租房产押金10万元，确实造成了鸿基公司该财产损失，清算组成员郭宏伟、白卫军依法应当承担连带赔偿责任。 3、《中华人民共和国公司法》第三十六条规定，有限责任公司股东会由全体股东组成，股东会是公司的权力机构。第三十七条规定，股东会行使下列职权：…（九）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；…。对该款所列事项股东以书面形式一致表示同意的，可以不召开股东会会议，直接作出决定，并由全体股东在决定文件上签名、盖章。本案中，原万诚公司的全体股东由三元公司、白卫军组成，解散或注销、清算原万诚公司的职权依法由三元公司、白卫军组成的股东会行使。而三元公司股东会是由全体股东郭宏伟、黄夏林组成，故解散或注销、清算原万诚公司应当由三元公司的股东会作出决议，或者由三元公司在解散或注销、清算原万诚公司的文件上盖章。三元公司的法定代表人郭宏伟是三元公司股东会决议的执行人，可以代表三元公司与原万诚公司的另一股东白卫军直接决定解散或注销原万诚公司和成立清算组，郭宏伟实施的代表行为的法律后果由三元公司承受。本案诉讼中，鸿基公司提供《万诚公司股东会决议》、原万诚公司股东对清算组的《清算报告》予以确认的意见的两份证据上，既有郭宏伟本人签名，又有三元公司加盖的公章，据此认定郭宏伟的行为是代表三元公司实施，《万诚公司股东会决议》、确认清算组的《清算报告》实际是原万诚公司全体股东一致的决定。由于三元公司、白卫军明知清算组的《清算报告》属虚假仍予以确认，且明知原万诚公司债权人鸿基公司的债权尚未申报而向公司登记机关承诺原万诚公司的“债权债务已经处理完毕”。显然，原万诚公司的股东三元公司、白卫军实施以上行为实际是有意逃避债务，该行为确实已造成鸿基公司代原万诚公司退还蔡保平转租房产押金10万元的损失。依照中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，三元公司、白卫军应当承担连带赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第一、第三款、第一百八十九条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广西宾阳县家嘉超市有限公司支付原告宾阳县鸿基伟业房地产有限公司宾阳购物中心一层（临街商铺除外）2015年12月至2016年10月房屋租金476654元； 二、被告广西宾阳县家嘉超市有限公司支付原告宾阳县鸿基伟业房地产有限公司违约金（违约金的计算：以476654元为基数，按照年利率24%，从2017年8月21日起计算至付清之日止）； 三、被告广西三元和投资集团有限公司、郭宏伟、白卫军连带返还原告宾阳县鸿基伟业房地产有限公司代原广西万诚贸易有限公司退还蔡保平转租宾阳购物中心二层房屋押金10万元； 四、驳回原告宾阳县鸿基伟业房地产有限公司其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费13410元，由被告广西宾阳县家嘉超市有限公司负担12015元，被告郭宏伟、白卫军负担1395元； 公告费800元，由原告宾阳县鸿基伟业房地产有限公司负担400元，被告广西宾阳县家嘉超市有限公司负担400元。被告广西宾阳县家嘉超市有限公司应当负担的公告费400元原告宾阳县鸿基伟业房地产有限公司已垫付，待被告广西宾阳县家嘉超市有限公司履行本判决时一并返还原告宾阳县鸿基伟业房地产有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  和大新 人民陪审员  屈丽萍 人民陪审员  程建萍 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  潘 静