内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3091号上诉人（原审被告）：赤峰盛世纪房地产经纪有限公司，住所地：赤峰市松山区新城八家组团平双公路水榭花都小区**楼**。法定代表人：彭贤双，系公司总经理。委托诉讼代理人：张成伟，内蒙古法林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：管建敏，女，1981年3月21日出生，汉族，个体工商户，现住赤峰市。被上诉人（原审被告）：杨国舜，男，1957年6月20日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：王新磊，北京市信杰（赤峰）律师事务所律师。上诉人赤峰盛世纪房地产经纪有限公司（以下简称盛世纪公司）因与被上诉人管建敏、杨国舜房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初11987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛世纪公司上诉请求：撤销赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初11987号民事判决第一项、第三项（上诉金额为13200元），改判驳回被上诉人管建敏对上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。房屋买卖合同被解除，居间合同并不当然被解除。首先，居间合同系买卖双方及中介方三方形成的居间合同法律关系。依据合同法第424条规定，居间合同指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。即居间合同的合同目的为订立房屋买卖合同，本案中买卖双方己订立房屋买卖合同，已实现居间合同中订立房屋买卖合同的目的。至于房屋买卖合同的履行情况，均与居间合同的履行无关。故，一审判决以不能达到合同目的解除居间合同错误。其次，依据居间合同中第三条第3款规定：“上诉人作为促成合同签订的居间方收取居间费用”及第八条第2款第5项：“合同签订，视为居间行为成功，所收取的居间费不予退还”。上诉人依据合同约定，为双方签订房屋买卖合同付出了大量的工作，上诉人有权按照合同规定及法律规定全额收取居间费用。故，一审判决解除居间合同错误，因一审判决丧失了自由裁量权基础，居间合同约定的促使签订房屋买卖合同义务上诉人已完成，所以法院解除合同后自由裁量应支付的居间费错误。最后，本案签订居间合同在先，贷款服务协议签订在后，贷款是否办下来，也与居间合同无关。整个居间合同履行中上诉人没有过错，即使贷款协议被解除，居间合同的费用不应被绝大部分扣除。二、一审判决适用法律错误。房屋买卖合同被解除，贷款服务合同并不当然被解除。上诉人已经协助买卖双方办理银行贷款手续，并且银行已经批贷。按照办理贷款服务协议第三条第1款及第5条第1款，上诉人有权收取办理贷款费用。即使办理贷款服务协议被解除，鉴于上诉人己付出的工作，亦不应当全额退还贷款服务费用。三、一审判决认定事实不清、适用法律错误。本案房屋首付款交付时间及过户时间可以确定，并非如一审判决约定不明。本案违约方为被上诉人杨国舜。房屋买卖合同首付款的给付时间在合同第二条第9款己明确约定，即银行批贷后15日内。在银行批贷后，杨国舜明确表示不出售房屋（有录音为证）。房屋买卖合同第六条第2款规定，双方于房屋批贷后20日内办理过户手续。虽合同第三条第1款规定为45个工作日内，但房款交付方式分为贷款和全款，因贷款办理下来的时间不确定，应按照第六条第2款执行。四、一审判决认为房屋首付款不能按期支付导致房屋买卖合同目的不能实现，杨国舜不继续履行合同不构成违约与事实不符，于法无据。首先，本案系未到买方首付款付款期限（批货后15日内）卖方提出不购买该房屋。其次，银行通知上诉人贷款审批通过后，2019年11月12日上诉人通知杨国舜过户。依据办理贷款服务协议第五条第2款规定，若办理贷款过程中因政策原因超过合同约定的办理日期，办理日期自动顺延。杨国舜对办理贷款可能超过合同约定的办理日期是明知的，其完全可以等待数日，以实现合同目的（交易房屋）。故，杨国舜不继续履行合同构成违约。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，裁决错误，请二审法院查明事实，依法撤销赤峰市松山区人民法院(2019)内0404民初11987号民事判决，改判驳回被上诉人管建敏对上诉人的诉讼请求或发回重审。杨国舜答辩服判。管建敏未到庭，未提交书面答辩意见。管建敏向一审法院起诉请求：1、判令解除管建敏与杨国舜及盛世纪房产公司于2019年9月9日签订的《房屋买卖和房屋买卖居间合同》、《办理贷款服务协议》；2、判令杨国舜按合同约定以房屋成交价格的20%支付违约金264000元；3、判令盛世纪房产公司、杨国舜连带返还管建敏已付居间服务费11200元、贷款服务费6000元。一审法院认定事实：2019年9月9日，管建敏（乙方）与杨国舜（甲方）在盛世纪房产公司（丙方）的居间下签订了《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，约定管建敏购买杨国舜位于赤峰市××区房屋，条款如下；第二条1、房屋总价款为1320000元，付款方式为贷款支付；5、签订合同当日管建敏向杨国舜交纳定金20000元；8、自盛世纪房产公司收到买卖双方提供的贷款材料之日起7日内，双方到银行办理面签贷款申请，待银行贷款审批后15日管建敏向杨国舜支付购房款170000元（含已付定金），如贷款银行机构不批准贷款申请，管建敏有权在产权过户前更换其他贷款银行办理贷款手续，杨国舜应及时配合管建敏办理贷款手续，如一方不配合办理视为违约，第三条1、自三方签订合同之日起45个工作日内办理房屋所有权转移登记手续；3、盛世纪房产公司作为买卖双方的居间方，向双方各收取居间服务费13200元，第五条就双方违约情况进行明确约定。同日，向交付定金20000元。合同签订后，管建敏向盛世纪房产公司交付居间费13200元、贷款服务费4000元，杨国舜向盛世纪房产公司交付居间服务费13200元。2019年11月12日，盛世纪房产公司电话通知杨国舜办理房屋过户登记时，杨国舜明确表示不再出售房屋。一审法院认为，管建敏与杨国舜、盛世纪房产公司签订了《房屋买卖与房屋买卖居间合同》（以下简称合同）合法有效，合同当事人均应按照约定履行各自的义务。依据合同约定，原告以贷款的形式支付房款，于银行贷款审批通过后15个工作日支付首付款，同时约定双方自合同签订当日（2019年9月9日）起45个工作日内办理案涉房屋过户登记，根据以上合同约定及双方签订合同的目的看，杨国舜作为出卖方为获得房款，管建敏作为买受人为获得涉案房屋的所有权，虽然双方对房款支付时间未予明确约定，但买卖双方至迟应于2019年11月12日（45个工作日内）前办理过户登记，也就是说双方在签订合同时已对支付房款的时间限定有了明确的认识，而通过双方实际履行合同情况看，原告在签订合同后虽按约办理了银行按揭贷款申请，但尚无证据证明在2019年11月12日前该贷款已获得审批，在房屋首付款不能按期支付导致合同目的不能实现的情况下，杨国舜提出不再继续履行合同的意思表示不构成违约，现管建敏主张解除其与杨国舜之间的房屋买卖合同，杨国舜表示同意，系当事人自愿处分其权利，该院予以支持，其主张杨国舜承担违约责任的诉讼请求不能成立，该院不予支持。盛世纪公司不同意解除双方居间、贷款服务合同，但双方产生居间、贷款服务法律关系基于本案房屋买卖行为，房屋买卖合同被解除后，该居间贷款合同亦已达到法定解除条件，故对盛世纪房产公司该抗辩主张不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。管建敏主张杨国舜按合同约定支付违约金的诉讼请求不能成立，但杨国舜收取原告的20000元定金应予返还。盛世纪房产公司作为买卖双方的居间人，虽促成双方达成交易意向，拟为管建敏提供贷款服务，但其未在合同约定的期限内完成贷款业务，导致双方买卖合同目的未能实现进而解除合同，其收取的贷款服务费4000元应予返还，其收取的居间服务费13200元，应予以部分退还，该院酌定为9200元。管建敏主张由二被告连带承担返还责任的诉讼主张不能成立，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除管建敏与杨国舜、赤峰盛世纪房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》；二、杨国舜于本判决生效后十日返还管建敏定金20000元；三、赤峰盛世纪房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还管建敏居间服务费9200元、贷款服务费4000元；四、驳回管建敏的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另查明，二审庭审时，上诉人称涉案房屋贷款已经于2019年11月12日办理下来。对该陈述上诉人并未提交证据。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同以促成委托人与第三人订立有效合同为目的，居间人只有在居间成功的前提下得以请求委托人支付报酬。因此，根据房地产买卖的特点，房地产居间服务内容广泛，除了提供房产信息、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括协助办理房屋产权过户、交付验收等后续服务。本案中，盛世纪公司虽然促成双方达成交易意向，并称已经贷款已经于2019年11月12日办理下来，但其并未提交证据证实该说法的成立，故原审认定其未在合同约定期限内完成贷款业务，导致房屋买卖合同目的未能实现进而解除合同，并酌情确定居间服务费并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人赤峰盛世纪房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚美竹审 判 员 黄树华审 判 员 张斯琪 二〇二〇年八月三日法官助理 刘 威书 记 员 李思颖