河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0705民初2584号 原告：杨大明，男，1961年4月19日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。 被告：王金，男，1958年11月26日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。 原告杨大明与被告王金合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告杨大明、被告王金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨大明向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法认定原、被告2007年8月6日所签房屋买卖协议为无效合同，原告将购房款5万元返还被告，被告将所购买原告的房屋、院落及相关证件返还原告。2、诉讼费用依法承担。2007年7月底，被告王金主动找到原告要求购买原告在宣化区宅基地上所建房屋（北正房六间、东房两间、西房两间、南房一间）及院落。原告知道被告是公职人员市民户口，买卖农村的房屋不好办理房屋产权及宅基地过户手续，并和被告讲明了这些情况。但被告执意要买，称其战友在土地局当局长，买房就是他战友授意的，并承诺房屋买卖合同签订后近期就能办理好房屋产权及宅基地过户手续，绝对不占用原告的户名。原告认为被告在部队接受过良好的教育和培养，现转业到张家口市国家税务局工作，态度诚恳。就决定把房屋及院落以5万元卖给被告，房屋产权及宅基地过户手续由被告负责办理。原、被告于2007年8月6日在被告的办公室签订了由被告单方起草的房屋买卖协议。原告将房屋交付给被告，被告支付给原告购房款5万元。2018年11月26日，原告在办理宅基地确权时发现被告所购买原告的房屋、院落仍确权在原告的名下，导致原告在为已成家的儿子向村委会申请宅基地时遭到拒绝。原告便催促被告尽快办理所购买原告的房屋产权及宅基地过户手续，被告以各种理由推拖，故意向原告隐瞒真相直至骗了原告十一年至宅基地确权事发。甚至提出让原告高价回购的无理要求。原、被告协商未果。且因被告没有兑现产权过户的承诺至双方所签房屋买卖协议系无效合同，为维护原告的合法权益免遭损害，故诉至法院。请求法院依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国土地法》及其他法律的相关规定，判决支持原告的诉讼请求。 王金辩称，对原告所诉购买房屋事实无异议，承认自己非该村集体经济组织成员，无资格拥有该村的宅基地使用权，但被告已拥有该房屋达十余年之久，要求法院请第三方对房屋及院落、建设维修等各项进行全面按现在市场价格评估，按照评估的价格给被告合理的经济赔偿。 经审理查明，原告杨大明系张家口市宣化区村民，系该村集体经济组织成员。被告王金非该村集体经济组织成员。2007年8月6日，被告王金与原告杨大明签订一份房屋买卖协议，杨大明自愿将其拥有的宣化区宅基地上所建房屋（北正房六间、东房两间、西房两间、南房一间）及院落（宣区集建（1992）字第03870号）出售给王金，价款50000元。协议签订后，王金及时给付了房款，杨大明及时将房产及宅基地使用权证移交给王金。原被告在签订房屋买卖协议时，即明知王金非张家口市宣化区集体经济组织成员，无权获得该村宅基地使用权。诉前，原告杨大明为子女申请办理宅基地使用权遭拒，遂向本院提起诉讼。诉讼期间，本院应被告申请，委托河北宏大资产评估有限公司对双方争议房屋及院落进行了资产评估，评估价为443500元。 上述事实，有当事人双方陈述，原告提交的房屋买卖协议及村委会证明，被告提交的宅基地使用权证书，河北宏大资产评估有限公司出具的资产评估报告等证据予以证实。 本院认为，包括集体建设用地在内的农村集体土地是保障农村集体经济组织、农民及后代生存的基本生产资料，属于村民集体所有，由村民集体经营、管理。国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案涉及的房屋土地所有权人为朱家庄村村民集体，使用权类型是批准拨用宅基地，是批准拨用给朱家庄村村民杨大明使用的宅基地，王金不属于该村村民，无权使用该宅基地。因此杨大明将其宅基地及房屋出售给王金，违反了法律的强制性规定，该房屋买卖合同无效。原告杨大明和被告王金，明知法律有禁止性规定，仍然进行宅基地房屋买卖，对合同无效应承担同等责任。 依照法律规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还则应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。由于双方房屋买卖行为发生在2007年，被告在实际给付原告购房款后，占有和使用该房屋已达十三年之久，期间，被告对房屋、院落多次进行维修，房屋市场价格亦已有很大变化，故在合同无效情形下，应比照市场价格，结合各自过错等多种因素进行返还。 综上所述，本院酌情确认，被告王金应及时将争议房屋返还原告杨大明，原告杨大明应按房屋评估价格的80%，即354800元对被告王金予以补偿，王金已支付杨大明的50000元购房款不予返还。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款、第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告杨大明与被告王金于2007年8月6日签订的房屋买卖协议无效； 二、原告杨大明于本判决生效之日起十日内向被告王金支付房屋补偿款354800元； 三、被告王金在收到原告杨大明的补偿款354800元后十五日内，将位于宣化区宅基地上所建房屋（北正房六间、东房两间、西房两间、南房一间）及院落（宣区集建（1992）字第03870号）返还给原告杨大明。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7952元，由原告杨大明承担3976元，被告王金承担3976元。评估费4000元，由原告杨大明承担2000元，被告王金承担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  徐向军 人民陪审员  徐 静 人民陪审员  冀素梅 二〇二〇年八月三日 书 记 员  段雅欣 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正） 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。 确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。