广东省雷州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0882民初936号原告：林宋周，男，1958年10月7日出生，汉族，住雷州市*****横52号，公民身份号码：440************734。委托诉讼代理人：王昆权，广东宏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫爵杨，广东辉恒律师事务所律师。被告：洪美双（被告陈锡玉妻子），女，汉族，1957年5月30日出生，住雷州市****************，经常居住地：雷州市****选矿厂，公民身份号码：440************544。被告：陈锡玉（被告洪美双丈夫），男，汉族，1958年6月6日出生，住雷州市****************，经常居住地：雷州市****选矿厂，公民身份号码：440************519。以上二被告共同委托诉讼代理人：陈师，广东雷三元律师事务所律师。原告林宋周诉被告洪美双、陈锡玉返还原物纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林宋周的委托诉讼代理人莫爵扬，被告洪美双、陈锡玉及其的委托诉讼代理人陈师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林宋周向本院提出诉讼请求：1、判令被告洪美双立刻停止侵害、排除妨害，立刻从原告林宋周所属土地上房屋搬走，将房屋返还给原告；2、判令被告洪美双支付占用原告房屋使用费共49200元（占用期间从2006年1月计至2020年1月，按照每月占用费300元计）；3、判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令两被告立刻停止侵害、排除妨害，立刻从原告林宋周所属土地上房屋搬走，将房屋返还给原告；2、判令两被告支付占用原告房屋使用费共49200元（占用期间从2006年7月1日起暂计至2020年2月28日止共164个月，按每月占用费300元计）；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于1995年合法受让雷州市矿产品总厂位于广海公路西边原海康县选矿厂内的一块537.7平方米土地使用权及地上房屋一幢，并于1996年3月12日取得雷州市人民政府颁发的“雷国用（96）字第0824351486号”《国有土地使用证》，是该土地的使用权人和地上房屋的所有权人。1998年10月，原告将该地其中88.2平方米（长10.5米、宽8.4米）及地上房屋以4.5万元的价格转让给被告陈锡玉夫妇，两被告只是在1999年2月3日前陆续支付了2万元，此后两被告以各种理由拒不支付剩余的宅地和房屋转让款，直至1999年9月13日才又支付1万元，尚欠1.5万元经原告多次催讨，两被告又以各种理由拒不支付。2005年12月10日，原告与两被告协商补签书面的《楼房与基地转让契据》(民间俗称“韧纸契”)后两被告即付清欠款1.5万元。当日，由蔡妃莹代书、由莫守福见证，原告与被告陈锡玉在王春家补签一张《楼房与基地转让契据》。但双方补签该韧纸契后，两被告仍然不支付剩余的1.5万元，所以该韧纸契原件没有交予两被告，一直由原告保管至今。双方于2005年12月10日补签韧纸契后，原告向两被告催讨余款，两被告先以各种理由拒绝，后保证在2006年春节（1月29日）前付清。原告于2006年春节前的农历廿五前一天（即2006年1月23日）又去找两被告讨款，但被告洪美双又提出只能支付5000元，剩余的10000元保证在半年后即在2006年6月30日前还清，否则其夫妇自动搬出并将房屋交还回给原告，原告无奈只好同意。当日被告洪美双支付了5000元，并出具一份《保证书》：“我买到林宋周矿厂宅基地尾数欠壹万伍仟元整，原是定于2005年春节前还清，因本人发生特时情况，只能还5000仟元整（大写伍仟元整），余下壹万元定于2006年6月30日前还清，否则自动把自己的一切家产搬出，把宅交还回林宋周所有。”但此后虽经原告多次催讨，两被告没有在2006年6月30日前支付剩余的10000元，也拒不按双方约定交还房屋。两被告于1998年10月向原告购买案涉宅地及房屋，双方约定于2005年12月10日补签韧纸契后即付清余款1.5万元，但两被告出尔反尔，一再拒绝支付，只在2006年1月23日支付了5000元，被告洪美双同日出具《保证书》，保证在2006年6月30日前还清余款10000元，否则自动把一切家产搬出、把宅交还回林宋周所有，原告对此表示同意，双方已达成延期付款和逾期则退还房屋的补充协议。但至今为止长达14年两被告仍然拒绝支付该10000元，两被告已以自己的行为表明不履行付款义务，根据双方于2006年1月23日达成的补充协议，两被告应当于2006年7月1日起将案涉房屋退还给原告。原告持有“雷国用（96）字第0824351486号”《国有土地使用证》，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”之规定，原告是该土地和地上房屋的合法权属人，两被告自2006年7月1日起无正当理由占用原告的土地和房屋，侵犯了原告的物权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，原告依法可以请求两被告返还原物、排除妨害，且两被告应当支付自2006年7月1日起侵权占用原告房屋的占用费。为此原告特依法提起诉讼，请求人民法院判决如所请。被告洪美双、陈锡玉答辩称，一、涉案争议的雷州市****(选矿厂)土地与房屋是林宋周转让给陈锡玉的财产。陈锡玉与洪美双是夫妻关系。1995年，陈锡玉经工友介绍与林宋周相识，后林宋周以资金周转困难为由向被告陈锡玉借款10000元。林宋周借款后一直不予偿还，经陈锡玉多次催讨，林宋周便于1998年同意将其名下的位于雷州市选矿厂的一块宅基地和房屋作价45000元转让给陈锡玉，林宋周之前所借的10000元便转为预付价款。1998年11月，陈锡玉便在该宅基地上建房一直居住到现在。陈锡玉分别于1999年2月3日付给林宋周转让款20000元（含林宋周借款10000元），1999年9月13日付给林宋周转让款10000元，尚欠林宋周转让款15000元。这一事实，答辩人提交林宋周书写的收据足以证实，所以，涉案争议的雷州市****(选矿厂)土地与房屋是林宋周转让给陈锡玉的财产。二、林宋周拒绝接受土地转让尾款和拒绝办理转让手续。林宋周将土地转让给陈锡玉后，经陈锡玉多次催促，林宋周及莫守福于2005年12月10日与陈锡玉签订了一份土地转让协议书(该地原证在林宋周名下，但该地原是选矿厂用以抵偿所欠林宋周和莫守福的工程款，故也需莫守福签名同意。)，同时林宋周也作了该地位置图交给了陈锡玉。土地转让协议签订后，林宋周以尚欠其土地尾款为由扣下该协议书不交付给陈锡玉。2006年1月23日，陈锡玉又给林宋周付了5000元价款，至此共给林宋周付了35000元，尚欠10000元。林宋周要求陈锡玉于2006年6月30日前付清尾款10000元，林宋周即将原签订好的土地转让协议书交给陈锡玉。后来，本人于2006年春节期间(即2月12日)提前将此10000交付给林宋周，但是林宋周却拒绝接受，拒绝将土地转让协议书交给本人，更不同意协助本人到国土部门办理土地转让手续，并粗言辱骂和诅咒本人，还大声扬言说他不要这笔钱，送给我住了。此后，答辩人曾几次到林宋周家找林宋周，但都找不到林宋周。到2014年的一次偶然相遇，本人再次向林宋周提出到国土部门办理土地转让手续一事，但是遭到林宋周拒绝，并说送给我住了。本人为了避免因此给后代子孙留下不必要的麻烦，答辩人夫妻俩人第二天还是亲自登门恳请其(林宋周)为我与他购买的房屋办理齐全手续，剩余价款我们夫妻俩立即交齐全款。林宋周仍然拒绝，不肯协助我们办理房屋土地转让手续。后来，林宋周的妻子说，他就是这种性格，你们无法与他沟通，建议我（陈锡玉）找选矿厂的干部(王春)来跟他交谈或许有用。过了两天，答辩人夫妻与王春三人再次登门到林宋周家与林宋周协商，恳请他配合办理房屋土地转让手续，林宋周再次拒绝，不肯协助本人办理齐全房屋土地转让手续，选矿厂的干部(王春)极力劝服他，让他配合我本人把房屋土地转让手续办齐全，但是林宋周说什么也不肯，就是不配合，还说什么关系都不带着，送给我居住了。然后，林宋周本人就自己出门，我们实在没办法，只好先回家等消息，此期间，林宋周不曾来找过我们，也不肯办齐手续，一直拖到如今。因林宋周的不配合，不协助，手续未办齐全，所以才一直拖欠到如今。三、林宋周在诉状上主张答辩人租赁其房屋缺乏事实依据。林宋周在诉状上称：1997年，答辩人找到被答辩人称意愿租用被答辩人房屋，被答辩人答应，便将房屋交付给答辩人居住使用。但答辩人仗着与被答辩人方家庭成员熟悉，自2006年起，便开始一直拖欠被答辩人租金，而被答辩人长年以来也一直与答辩人协商要求支付租金或者返还房屋，答辩人一直耍赖不予执行。林宋周在诉状上所称的上述事实是毫无事实依据的。四、林宋周现在主张权利已超出诉讼时效保护期限。林宋周在诉状上主张，两被告从2006年起侵占原告房屋及房屋的占用费至今长达14年之久。根据这一事实，依据《民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。林宋周现在主张权利已超出诉讼时效保护期限，不应再受法律保护。综上所述，由于涉案争议的雷州市****(选矿厂)土地与房屋是林宋周转让给陈锡玉的财产，林宋周在诉状上主张答辩人租赁其房屋缺乏事实依据，为此，林宋周要求法院判令答辩人立即停止侵害、排除妨害，将房屋返还给林宋周的诉求无理，请求法院依法驳回被答辩人林宋周的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告洪美双、陈锡玉对原告林宋周提交的证据1、2真实性没异议；对证据3现场照片真实性没异议，但对证明事实有异议，该房屋是被告所建筑；对证据4真实性没异议，但被告没存据；对证据5该书写不是被告洪美双所写，是原告林宋周签写后让洪美双按手印，证明事实不予认可。原告林宋周对被告洪美双、陈锡玉提交的证据1没异议；对证据2存在利害关系，不予认可；对证据3、4、5、6没异议；对证据7三性不予认可；对证据8报装有线电视没异议。被告洪美双、陈锡玉申请证人胡春诗、郑桂珠、蔡妃莹、王春、吴期生出庭作证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对原、被告提交的证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年，原告林宋周因资金周转困难，向被告陈锡玉借款1万元。经被告多次催讨，原告同意将其名下的位于雷州市选矿厂一块宅基地和房屋作价4.5万元转让给被告陈锡玉，原告林宋周所借的1万元作为预付款。1998年11月，被告陈锡玉在该宅基地上建房并居住至今。原告林宋周于1999年2月3日出具收据称收到陈锡玉宅地款（注包括之前共计）2万元整，又于1999年9月13日出具收据称收到陈锡玉买矿厂房地1万元，尚欠一万五千元。2005年12月10日，原告林宋周与被告陈锡玉签订《楼房与基地转让契据》，约定：林宋周因经济所困，自愿将市选矿厂的楼房与基地以人民币肆万伍仟转让给陈锡玉，该款现由林宋周亲手领足。从此，该楼房与基地永归陈锡玉所有。今后双方家属与一切亲属均不得生端异言，恐口无凭，特立此契为据。该地长10.5米，宽8.4米，共计面积88.2平方米。具体四至是：东至选矿厂用地，南至8米巷（路），西至莫守福宅地，北至空地。该转让契据由莫守福见证，由蔡妃莹代笔。2006年1月23日，被告洪美双书写《保证书》：我买到林宋周矿厂宅基地尾款欠壹万伍仟元，原定于2005年春节前还清：因本人发生特殊情况，只能还伍仟元，余下壹万元定于2006年6月30号还清，否则自动把自己的一切家产搬出，把宅交还归林宋周所有。本院认为，关于本案案由，原告诉求将案涉房屋返还给原告并支付房屋占有使用费，本案案由宜认定为返还原物纠纷。关于本案的诉讼时效问题。根据《中国人民共和国民法总则》第一百九十六条之规定：下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨害、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养权、赡养费或者抚养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。本案原告诉请两被告停止侵害、排除妨害，返还涉案不动产，故本案属于不适用诉讼时效规定的情形。关于本案案涉房屋应否返还的问题。原告林宋周与被告陈锡玉于2005年12月10日签订《楼房与基地转让契据》，将案涉房屋以4.5万元价款转让给被告陈锡玉，被告陈锡玉先后支付3.5万元，剩余1万元尚未支付，《楼房与基地转让契据》尚保存在原告林宋周一方手里，案涉房屋至今尚未办理变更登记手续，但被告陈锡玉一家人于1998年11月在该宅基地上建房并居住至今。原告主张根据《中国人民共和国物权法》第九条与第十七条之规定，要求两被告返还房屋以及支付房屋占有使用费。首先，《楼房与基地转让契据》系原告林宋周与被告陈锡玉的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中国人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。故该《楼房与基地转让契据》应属合法、有效。其次，一般说来,同一物上的法律物权与事实物权应当是一致的。但在本案中,基于被告陈锡玉没有全部履行支付义务，案涉不动产没有办理变更登记手续,使法律物权与事实物权在实际中发生了分离。依据《中国人民共和国物权法》第九条、第十七条之规定,把登记作为不动产物权的法定公示方式,赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力,仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设。换言之,在不涉及第三人利益的情况下,当事实物权与法律物权发生不一致时,法律注重客观事实。虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式,但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属,就应当保护该事实物权人的真实权利。在本案中，被告陈锡玉提交证据证明其购买并支付了大部分价款，且案涉不动产已实际交付并使用多年，故原告仅凭《国有土地使用证》没有变更登记为由证明其是案涉土地和地上房屋的所有权人是缺乏事实依据的。再次，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：“买受人已经支付标的总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回权的，人民法院不予支持。”本案中，原告主张被告陈锡玉未按约定支付价款要求返还案涉房屋，但被告陈锡玉已支付价款超过总价款的百分之七十五以上，故原告要求返还案涉房屋的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。至于被告陈锡玉没有按时足额支付价款的违约行为，原告林宋周可另行主张权利。关于《保证书》是否系《楼房与基地转让契据》的补充协议的问题。本院认为，《楼房与基地转让契据》的转让方是原告林宋周，受让方是被告陈锡玉，但《保证书》的保证人是被告洪美双，不能仅因被告陈锡玉与被告洪美双系夫妻关系，就简单地将《保证书》视为《楼房与基地转让契据》的补充协议。且《保证书》中的保证人洪美双并非《楼房与基地转让契据》中的相对方，故其不能在被告陈锡玉不在场不知情的情况下私自处置《楼房与基地转让契据》中关于被告陈锡玉的权利。关于原告主张房屋占有使用费应否支持的问题。本案中，原告没有充分证据证明被告陈锡玉、洪美双存在非法占有使用涉案房屋的行为。故原告的该项诉讼请求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中国人民共和国物权法》第十五条、《中国人民共和国民法总则》第一百九十六条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条之规定，判决如下：驳回原告林宋周的全部诉讼请求。案件受理费1030元，由原告林宋周负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  梁广德人民陪审员  韩 钊人民陪审员  吴争晓二〇二〇年八月十四日书 记 员  杨震宇附相关法律及司法解释条文：《中国人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中国人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨害、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养权、赡养费或者抚养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条买受人已经支付标的总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回权的，人民法院不予支持。