宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2020）宁0121民初2526号原告：马某，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：田某，宁夏辅德律师事务所律师，特别授权代理。被告：银川博冠房地产开发有限公司。法定代表人：全某。委托诉讼代理人：刘某，特别授权代理。被告：宁夏凯捷建设工程有限公司。法定代表人：穆某。原告马某诉被告银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠房产公司）、宁夏凯捷建设工程有限公司（以下简称凯捷公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某的委托诉讼代理人田某、被告博冠房产公司的委托诉讼代理人刘某、被告凯捷公司的法定代表人穆某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告银川博冠房地产开发有限公司办理2017年11月22日与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》备案登记，并为原告办理所涉房屋即永宁县三沙源12区5号楼402室的不动产权登记证；2、依法判令被告银川博冠房地产开发有限公司向原告开具购房发票；3、依法判令被告银川博冠房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金5546.61元（以房屋总价款693326元为基数，按照每日万分之二，自约定的交付期限届满次日即2018年1月23日计算至实际交房之日2018年3月4日）；4、依法判令被告银川博冠房地产开发有限公司向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金75988.53元（以房屋总价款693326元为基数，按照每日万分之二，自约定的办证期限届满次日即2019年1月23日暂计算至2020年7月24日，之后逾期办证违约金计算至实际完成房屋所有权登记之日止）；5、依法判令被告宁夏凯捷建设工程有限公司对第1项、第2项诉讼请求承担协助义务；6、本案案件受理费由二被告承担。上述第3、4项合计81535.14元。事实与理由：2017年4月10日，原告以其经营的永宁县望远镇福宁装饰材料销售部（以下简称福宁装饰材料销售部）与被告宁夏凯捷建设工程有限公司（以下简称凯捷公司）签订《装修装饰材料供货合同》，约定由福宁装饰材料销售部为凯捷公司施工的三沙源工程供应建筑装饰装修材料，并约定货款的60%支付现金，40%抵顶房屋，且明确抵顶房屋为三沙源英国小镇5-1-402室、面积153.95平米，房屋价款693326元。2017年11月20日，原告与凯捷公司签订《抵房协议》，明确原告向凯捷公司提供装饰材料，凯捷公司抵顶由被告银川博冠房地产开发有限公司开发的××区（住宅单价4503.58元/平方米，建筑面积153.95平方米，总价为693326元），并约定凯捷公司保证该房屋未因其他事由被查封、抵押或出售，凯捷公司有义务协助原告办理该房屋的交付及登记办证手续。原告根据与凯捷公司签订的《抵房协议》，于2017年11月22日与博冠房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该商品房买卖合同确定的房号、房屋面积、单价，房屋总价均与上述《抵房协议》一致。上述商品房买卖合同约定，博冠房产公司于2018年1月22日前向原告交付房屋，逾期交房超过30日的，博冠房产公司自逾期之日按照房屋总价款每日万分之二向原告支付违约金；同时约定，自合同签订之日起不超过30日，博冠房产公司办理商品房销售合同登记备案手续；另约定，原告未能在房屋交付之日起365日内取得该房屋所有权证书的，博冠房产公司应当自应完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。商品房买卖合同签订后，博冠房产公司于2018年3月4日向原告交付了涉案房屋，原告也缴纳了物业专项维修资金以及物业费等。后经原告查询得知，原告与博冠房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》并未在房管部门登记备案。且经原告多次要求博冠房产公司出具购房发票，并办理房屋所有权登记，博冠房产公司均推诿不予办理。凯捷公司亦不履行其协助义务。综上，博冠房产公司与凯捷公司的违约行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，现依据《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请，维护原告的合法权益。被告博冠房产公司辩称，一、涉案房屋已经被银川市中级人民法院查封，涉及标的额达5000余万元，我公司无法单方面解除查封，故无法为原告办理备案登记及产权登记；二、原告不是涉案房屋的实际消费者，而是以房抵债，且截至目前，原告就涉案房屋仅缴纳了一万元定金，并未向我公司缴纳全部房价款，抵顶的房价款也并未抵顶成功，原告的付款义务尚未完成，因此，我公司无法向原告开具房款发票，对原告也不存在逾期交付责任及逾期办证责任；三、原告与我公司虽然签订了商品房买卖合同，但原告并未履行自身应尽的义务按合同约定向我公司缴纳全部房款，因此我公司也没有为原告办理备案登记；同时，涉案房屋已被他案查封，我公司也无法办理备案登记、产权登记、开具发票等事宜，以房抵债已无法达成，应当解除原告与我公司签订的商品房买卖合同后，原告另案向宁夏凯捷建设公司主张材料款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告凯捷公司辩称，一、我公司已于2019年6月27日与博冠房产公司签署了抵房协议，所以博冠房产公司有义务向我公司指定的抵顶人马某办理一系列房屋所需要的手续及发票；二、在我公司与博冠房产公司及原告协调下，博冠房产公司与马某签订了《商品房买卖合同》，原告收到了房屋钥匙、缴纳了相应的物业费、维修资金。故博冠房产公司应当履行商品房买卖合同约定的义务。原告围绕诉讼请求依法提交了：《装修装饰材料供货合同》、《抵房协议》、《商品房买卖合同（预售）》、物业专项维修资金交存凭证、刷卡小票、涉案房屋钥匙照片、临时出入证、承诺书、房屋备案信息查询单各一份、物业公司收据二张、证明原告与被告凯捷建设公司签订供货合同后向三沙源工地供货、货款以房屋抵顶又签订了《抵房协议》，后原告与被告博冠房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定抵顶房屋的位置、面积、付款方式期限、交房时间、办证期限及违约责任等，且原告已取得房屋钥匙，交纳了相关费用，但被告博冠房产公司没有按约定办理房产备案，出具购房款发票，办理房产证构成违约且房屋被查封的事实；被告博冠房产公司围绕抗辩主张向法庭提交了：编号为9641319的房屋定金收据、更名申请各一份，证明原告就涉案房屋仅缴纳了一万元认购意向金，并未缴纳全部房价款，原告的付款义务尚未完成；同时还可以证明原告缴纳一万元定金的时间是2019年4月2日，但签订合同的日期在2017年11月22日，由此可以看出签订合同的时候是预计将来可以抵顶的情况，仅仅是为了将来能消除这个债务而签订的合同，是以房抵债，原告并不是实际消费者，2019年被告凯捷公司提出抵顶房屋时因其未能向博冠房产公司开具工程款发票，并未完成整个抵顶流程。因此，博冠房产公司无法向原告开具房款发票，且对原告不存在逾期交付责任及逾期办证责任；被告凯捷公司围绕抗辩主张向法庭提交了：工程款抵房审批表、确认单、购房抵款申请、按揭回款确认单、收据、委托付款书各一份，证明抵顶协议已完成，迟迟不予办理购房的相应手续系博冠房产公司内部原因造成的。本院组织当事人进行了质证，对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据和事实本院认定如下：2017年4月10日，原告以其经营的永宁县望远镇福宁装饰材料销售部与被告宁夏凯捷建设工程有限公司签订《装修装饰材料供货合同》，约定由福宁装饰材料销售部为凯捷公司施工的三沙源工程供应建筑装饰装修材料，并约定货款的60%支付现金，40%抵顶房屋，且明确抵顶房屋为三沙源英国小镇5-1-402，面积153.95平米，房屋价款693326元。2017年11月20日，原告与凯捷公司签订《抵房协议》，明确原告向凯捷公司提供装饰材料，凯捷公司抵顶由被告博冠房产公司开发的××区（住宅单价4503.58元/平方米，建筑面积153.95平方米，总价为693326元），并约定凯捷公司保证该房屋未因其他事由被查封、抵押或出售，凯捷公司有义务协助原告办理该房屋的交付及登记办证手续。原告根据与凯捷公司签订的《抵房协议》2017年11月22日与博冠房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同中确定的房号、房屋面积、单价，房屋总价均与上述《抵房协议》一致。合同约定，博冠房产公司于2018年1月22日前向原告交付房屋，逾期交房超过30日的，博冠房产公司自逾期之日按照房屋总价款每日万分之二向原告支付违约金；同时约定，自合同签订之日起不超过30日，博冠房产公司办理商品房销售合同登记备案手续；原告未能在房屋交付之日起365日内取得该房屋所有权证书的，博冠房产公司应当自完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，博冠房产公司于2018年3月4日向原告交付了涉案房屋，原告并缴纳了物业专项维修资金以及物业费等。后原告查询得知，接收的房屋并未在房管部门登记备案，且被法院查封。原告多次要求博冠房产公司出具购房发票，办理房屋所有权登记，博冠房产公司均推诿不予办理。凯捷公司亦不履行其协助义务，原告遂提起诉讼。本院认为，原告马某与被告银川博冠房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。原告虽然未按合同约定以现金支付购房款，但购房款是以被告博冠房产公司欠被告凯捷公司的工程款抵顶的，应当视为原告付清了购房款。被告博冠房产公司向原告交付了房屋，并收取了物业维修资金和物业费，却没有按合同约定的时间对涉案房屋进行备案登记，也没有办理产权证书，其行为已构成违约。按照双方所签合同的约定和法律的规定，被告应当承担违约责任。目前，涉案房屋因博冠房产公司所涉另一案被法院查封，在解封前原告主张的涉案房屋备案、办证的诉求不能实现。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：驳回原告马某的诉讼请求；案件受理费1838元，减半收取919元，由原告马某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 江新科 二〇二〇年八月二十六日书记员 丁永侠附：判决书所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。