贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初6655号 原告：浣沙苑小区业主委员会，地址：遵义市红花岗区外环路浣沙苑商住小区**。 负责人：谭礼刚。 委托诉讼代理人：曾祥茂。 委托诉讼代理人：吴启亮。 被告：梁伊，女，1992年3月31日出生，汉族，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：李正梅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张心怡，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。 第三人：文明生，男，1964年11月12日出生，汉族，住遵义市红花岗区。 原告浣沙苑小区业主委员会(以下简称浣沙苑业委会)与被告梁伊及第三人文明生排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浣沙苑业委会负责人谭礼刚及其诉讼代理人曾祥茂、吴启亮，被告梁伊的委托诉讼代理人李正梅、张心怡到庭参加了诉讼。第三人文明生经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 原告浣沙苑业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告排除值班室、消防通道及浣沙苑业委会所属设施的妨碍，面积为80㎡，使用权归还原告；2。判令被告从2019年4月其至立案之日止租金27000元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年4月1日，被告梁伊将所属原告使用权的浣沙苑小区所有消防通道及保安室，以每年25000元的价格出租给第三人文明生使用，造成原告无法保障消防安全及人身财产安全。为此，原告已多次要求被告归还原告，排除实际妨碍，但被告无视原告合法权益，拒不归还，进而继续妨碍原告使用。故此，为维护原告合法权益，特提出前述请求。 被告梁伊辩称，被告不是本案适格被告，梁伊是通过商品房买卖取得了案涉房屋所有权，该商品房买卖合同被确认无效前，被告有权处置该房。原告主张该使用权归业委会证据不足，一楼大门口方的营业房是梁伊所有，虽没有办理房产证，但是昊昌房开公司修建，原告没有证据证明属于小区所有，根据业主委员会指导规则32条，该业主委员会没有进行换届，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。 第三人文明生经本院合法传唤未到，也未提交书面答辩意见。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：政府相关部门批文、法人证明、租赁合同、建筑规划平面图、保安室图片、楼宇党建工作台、楼梯间、消防通道、三楼门卫室照片、授权书。被告对原告提交证据发表了质证意见。被告围绕其抗辩意见提交了建设工程竣工规划认可证、土地使用权预告登记证、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、现场照片。原告对被告提交证据发表了质证意见。对原告提交的政府相关部门批文和法人证明，该文件只是备案性文件。对原告提交的租赁合同、建筑规划平面图、授权书、照片等证据，有被告的认可，且证据来源合法，与本案有关，本院予以确认。对被告提交的建设工程竣工规划认可证、土地使用权预告登记证，与本案关联性不大，而商品房买卖合同、销售不动产统一发票虽然与本案存在关联性，但不能达到被告证明目的，本院不予认可。对被告提交的照片，与原告提交照片一致，且反映了客观事实，本院予以确认。根据原、被告述辩及提交在卷佐证的证据，本院认定事实如下： 原告浣沙苑业委会是位于遵义市红花岗区外环路浣沙苑商住小区依法成立的业主委员会。谭礼刚、杨学良等系原业委会主任、副主任等业委会成员。2020年6月10日，经小区业主授权在新业主委员成立之前由原业委会主任谭礼刚代为管理过渡期、代行小区业主权利人员。该小区位于遵义市红花岗区外环路路边，邻近路边是两层营业房，从第三层平台开始为住宅楼，小区依据与外环路距离远近分为A、B两幢，其中靠近外环路的为B幢，靠后的为A幢。小区入口为楼幢一侧的消防通道，在B幢消防通道对面临近外环路有一间几十平米的房间，根据原告提交的从遵义市建筑业服务中心调取的外环路浣沙苑竣工总平面图显示，该房间标准为“值班室”。而被告主张该房间为其购买的B幢附一层一号房。该房现由被告梁伊出租给第三人文明生作商用，租赁期限为3年，从2019年4月1日至2022年3月31日，房租为一年一付，租金费为25000元，被告梁伊已实际收取租金。同时沿着该“值班室”向后进深一次标注为“泵房、垃圾池、物管办”。对标注为“泵房”的房间为后居委会加封顶，且现由梁伊父亲梁勇刚锁门保管。对标注为“物管办”的房间现由保安室的保安人员堆放杂物，未上锁。临近该“物管办”另有一间新加盖的小房，由居委会加盖，现由居委会上锁保管。消防通道中间位置分隔A、B幢处有步行楼梯上到三层住宅房平台，该步行楼梯一侧即为地下停车场，被告主张该地下停车场权利人为其自己，故被告在对停车场以及消防通道的停车进行收费。该步行楼梯下狭部分空间由梁伊更改成保安值岗亭，保安在里面对停车场及消防通道停车车辆收费管理。从步行楼梯上到三层住宅平台靠步行楼梯旁有一间小房，现为梁勇刚上锁保管，该房间内堆放有杂物。案外人梁勇刚认为该房间为住宅部分的值班室，原告认为应为全体业主共有，要求梁伊返还。 另查，该小区现没有物业服务管理公司服务管理。原告主张标注为“值班室”、消防通道、分隔A、B幢步行楼梯的保安值岗亭、三层住宅平台的小房为全体业主共有，现被被告梁伊占有、经营、使用，故诉请排妨碍。 本院认为，《中华人民共和国物权法》确立的建筑物区分所有权制度，业主对住宅、经营性用房等专用部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；”的规定，对前述原告主张的在浣沙苑竣工总平面图中标注为“值班室”的房间，应认定为全体业主共有的设备功能房，关于被告提交的商品房买卖合同、统一销售不动产发票，不能确定其购买的营业房为该房间，也与原告从遵义市建筑业物也服务中心调取的竣工总平面图载明内容不一致，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。同理，原告主张的消防通道部分、分隔A、B幢步行楼梯的保安值岗亭也应属于全体业主共有部分，被告梁伊的占有使用以及允许车辆停车并收费的行为侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”、第十五条第一款第（一）、（二）、（四）、（五）项“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（四）返还财产；（五）恢复原状”，以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用的规定，对原告主张被告梁伊排除妨碍、返还财产的请求，于法有据，本院予以支持。本院确定由被告梁伊返还侵占的原告在消防通道入口处的营业房一间，返还消防通道的管理、使用权，拆除分隔A、B幢步行楼梯的保安值岗亭，恢复该处楼梯间原状。对原告主张的三层住宅平台的小房、浣沙苑竣工总平面图标准为“泵房”的房间，因该房由案外人梁勇刚占有上锁，权利妨碍人并非本案被告梁伊，故对原告的该主张，本院不予支持。因前述认定由被告梁伊出租给第三人文明生做商用的房间为全体业主共有，故根据前述《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，被告梁伊除返还该房间外，还需向原告返还收取的截止起诉之日租金27000元。 第三人文明生经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。” 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、被告梁伊在本判决生效后十五日内向原告浣沙苑小区业主委员会返还消防通道入口处现由第三人文明生实际承租做商用的营业房一间和消防通道的管理、使用权； 二、被告梁伊在本判决生效后十五日内向原告浣沙苑小区业主委员会返还因出租前述第一项确定的营业房收取的租金，截止原告起诉之日为27000元； 三、被告梁伊在本判决生效后十五日内拆除分隔A、B幢的步行楼梯处的保安值岗亭，并恢复楼梯间原状； 四、驳回原告浣沙苑小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费240元（已减半收取），由被告梁伊承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 向小梅 二〇二〇年八月十一日 法官助理 李峪锋 书 记 员 王雪蕾