四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终916号上诉人（原审被告）：唐斌，男，1978年11月6日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：谷达粉，系唐斌之妻，女，1977年11月10日出生，汉族，住四川省大竹县。被上诉人（原审原告）：达州市文兰物业服务有限公司，住所地大竹县莲印惠民小区**物业办公室。统一社会信用代码：91511724590453527Q。法定代表人：文肇兰，系该公司经理。委托诉讼代理人：冯裕东，四川天倚律师事务所律师。上诉人唐斌因与被上诉人达州市文兰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院（2020）川1724民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐斌上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人主张物业服务费2640元的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：文兰物业公司服务质量差，服务不到位，没有按照合同约定提供服务，公共设施设备损坏的部分从不维修，小区环境绿化从不治理，杂草丛生，对小区内的安全设施不达标，业主人身财产安全无保障，一审法院未尊重客观事实，没有实地调查了解真相，片面听取物业一面之词，错误判决上诉人支付物业服务费，不利于物业公司提高服务意识和服务质量，损害了上诉人的合法权益。达州市文兰物业服务有限公司答辩称，其在履行合同中存在一些瑕疵，但不是上诉人拒交物业费的理由，部分服务质量的问题不是物业公司应当履行的义务，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉，维持原判。达州市文兰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业服务费2640元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月11日，2015年10月8日，2018年10月11日，原告先后三次与兴湖嘉园业主委员会签订《大竹县兴湖嘉园小区物业合同》，2012年的物业服务合同约定的服务期限从2012年10月11日至2015年10月11日止，2015年的物业服务合同约定的服务期限从2015年10月11日至2018年10月11日止，2018年的物业合同约定的服务期限从2018年10月11日至2021年10月11日止。合同对小区的公共环境卫生、公共设施设备的管理、公共绿地的养护和管理、安全巡查等作了约定，收费标准按每月0.4元每平方米收取。被告是该小区的业主，其房屋面积为,110.17平方米。2013年被告楼上住户水管爆裂，漏水对被告家的财产造成了损失，原告对两家矛盾没有协调处理好。原告在对该小区进行服务期间，对该小区内偏僻的公共区域没有每日进行打扫，对在小区公共区域内私搭乱建的行为没有及时制止和清除。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案原告是取得物业服务资质的物业服务公司，原告与被告居住小区的业主委员会签订的《大竹县兴湖嘉园小区物业合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，对原、被告双方均有约束力。合同期间，原告为该小区提供了物业服务，该小区业主也接受了物业服务，理应承担支付物业服务费的义务。被告唐斌作为该小区业主，接受了原告物业公司提供的物业管理服务，应当按照约定支付相应的物业服务费。故原告现要求被告支付从2014年至2018年五年欠交的物业服务费2640元，符合法律规定，予以支持。业主认为物业服务公司没有按照合同约定严格履行合同义务，业主可以要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告认为原告未按照合同约定全面履行物业服务义务，而拒绝交纳物业费的辩解意见不成立，不予支持。但原告在进行管理服务时确有不足之处，原告在日常管理服务中也应当虚心听取业主意见，加强和改进物业服务工作，避免双方产生矛盾或纠纷。被告辩称其楼上住户漏水对其财产造成了损失，原告没有处理好的辩解意见，楼上住户漏水对被告财产造成的损失，属于另一法律关系，被告认为原告没有处理好而拒交物业管理费的理由不成立，不予支持。被告辩称没有召开业主大会，对2015年、2018年的《物业服务合同》不认可，该辩称属于另一法律关系，被告可根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定向法院另行主张诉求，但不得以此为由拒绝向原告支付物业管理费，对被告的该辩解意见不予支持。被告辩称2016年之前的物业费已过诉讼时效的辩解意见，本院认为物业服务费收取的依据是《物业服务合同》，应该将该服务合同约定的服务期间产生的所有物业管理费视为一个整体，业主按照合同约定每月缴纳物业费是对债务的分期履行，具有持续性，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”的规定，原告从2012年起至今为该小区的业主服务，被告仍在原告提供物业管理服务的小区居住，原告向其主张支付物业管理费的诉讼请求未过时效，故对被告的该辩解意见，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款规定，判决：被告唐斌于本判决生效后十日内支付原告达州市文兰物业服务有限公司从2014年至2018年五年的物业服务费2640元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告唐斌负担。二审中，上诉人唐斌提交了U盘视听资料一份，拟证明小区漏水、脱岗、绿化维护不到位、卫生质量差的事实。本院组织双方进行了证据交换质证。被上诉人文兰物业质证认为漏水的问题与本案无关联性，物业服务中有不及时的问题存在，但只能说明物业公司服务存在一定瑕疵。本院认为，上诉人提交的视听资料能够证明被上诉人文兰物业公司清扫不及时，房屋漏水的问题不属于本案审理范围。二审查明的其余案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人文兰物业与兴湖嘉园业主委员会于2012年10月11日签订《大竹县兴湖嘉园小区物业合同》后，为小区提供物业服务，上诉人唐斌系兴湖嘉园小区业主居住在该小区，接受了物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，唐斌主张文兰物业未按照合同约定及相关规定提供全面的物业服务，应要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能因上述事由拒交物业费。综上所述，上诉人唐斌的上诉请求和理由无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由唐斌负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘 伟审判员  刘全明二〇二〇年八月二十四日书记员  杜琼瑶