湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2180号原告：中新房国石发展武汉有限公司（原武汉市中胜鸿润物流有限责任公司），住所地武汉市青山区工人村都市工业园内。诉讼代表人：张粒，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：罗郴，北京中伦(武汉)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马依娜，北京中伦(武汉)律师事务所实习律师。被告：余红玲，女，1972年4月24日出生，汉族，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：高桂雯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周克静，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告中新房国石发展武汉有限公司（以下简称“中新房武汉公司”）与被告余红玲排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中新房武汉公司的委托诉讼代理人罗郴、马依娜，被告余红玲及其委托诉讼代理人高桂雯、周克静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中新房武汉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退、返还所占用的武汉市青山区××房屋；2、判令被告向原告支付从2018年9月26日起至实际腾退之日的房屋占用损失（按照60元/月/平方米的标准，暂计至2020年6月28日，占用费为325,080.00元）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：武汉市青山区人民法院于2018年6月29日作出（2018）鄂0107破（预）字第2号民事裁定书，裁定受理中新房国石发展武汉有限公司重整一案，并于同日作出（2018）鄂0107破字第2号决定书，指定中新房武汉公司管理人。管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款的规定履行职责，并已于2018年6月29日对外张贴管理人公告，表明中新房武汉公司已进入破产重整程序，管理人依法接管中新房武汉公司财产。武汉市青山区工人村路××号“武汉国际钢铁物流服务中心”（以下简称：钢谷园区）系由原告开发建设，原告对钢谷园区未售房屋与已售但尚未转移所有权的房屋享有合法的所有权，其中包括青山区××房屋，该房屋为格子铺，被告商铺范围内实际包含多户房屋。在原告进入重整程序之后，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款和《中华人民共和国民法总则》第二百零一条、第二百零三条、第二百零五条的规定，因管理人未在三十日内答复武汉市本丰昌木业有限公司（以下简称：本丰昌公司）的《继续履行合同告知函》（落款时间为2018年8月25日），原告与本丰昌公司原先订立的《租赁合同》视为在2018年9月26日解除。据此，自2018年9月26日起，本丰昌公司或其关联公司对原告开发的钢谷园区的相关房产不享有租赁权利，无权以承租人名义对外转租，亦无权收取租金。管理人在钢谷园区多次张贴公告，声明未经管理人书面同意，任何组织或个人无权对外租赁或承租中新房武汉公司房产。被告与本丰昌公司于2015年7月23日签订《商铺租赁合同》，双方约定由中鑫宏公司将青山区工人村路××号钢谷项目4栋1层6号商铺的房屋出租给被告用于建材经营。租赁期自2015年9月1日至2018年8月31日。被告未向原告出示任何前述协议租赁期满后的相关租赁合同或租金支付凭证。经实地调查，目前被告仍占用前述房屋用于经营。截至2020年6月28日，被告继续占用原告房屋已严重损害原告及原告债权人合法权益，原告作为涉案房屋所有权人，有权要求被告腾退并返还武汉市青山区××房屋。同时被告应当赔偿房屋占用损失，被告自2018年9月26日占用房屋至今历时21个月，占用房屋的面积258平方米（根据房屋测丈表计算），按照钢谷园区相似商铺租金标准60元/月/平方米，应赔偿金额为325,080.00元（暂计算至2020年6月28日，累计计算至原告实际腾退完毕之日）。原告保留向被告主张其他合法权益的权利，原告保留另行向其他相关方主张合法权益的权利。被告余红玲辩称，被告并非占有原告诉讼请求中的青山区××房屋，该房屋与被告没有任何法律关系。被告合法取得的是武汉国际钢铁物流服务中心4栋/单元1层26商号房至36商号房的租赁权，原告要求被告腾退青山区××房屋没有事实依据；被告所承租的11套房屋，原告于2020年6月22日出售给武汉青山古镇置业有限责任公司，并办理了房产登记手续，房屋已被原告卖出，现该房产已经不属于破产财产，原告无权就该房产向被告主张排除妨害；本案在没有解决原告破产程序是否合法的问题，以及查清买卖合同、租赁合同纠纷等的法律纠纷的基础上，不能认定原告实际享有房屋的产权，原告无权就该房产向被告主张排除妨害；被告系武汉国际钢铁物流服务中心4栋/单元1层26商号房至36商号房合法的承租人，被告签订的租赁合同合法有效，且原告默认武汉中鑫宏实业有限公司继续接收承租人租金的行为，构成了对被告承租行为的默认，被告合法占有上述房产；原告不能适用《破产法》第18条解除租赁合同，而应当适用《合同法》关于租赁合同解除权的相关规定，在没有通知到达被告解除租赁合同前，被告与本丰昌公司之间的租赁合同仍然有效，被告合法占有该房产。经审理查明：武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心4号楼系原告开发建设。2016年8月19日武汉市青山区城乡建设局对该栋房屋办理了竣工验收备案。2014年，原告（甲方）与本丰昌公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心的4号楼1-3层，建筑面积约6703.37平方米及其他房屋共计59855.9平方米的房屋租赁给乙方用于开办家居建材市场；合同期限自2014年11月30日至2034年10月31日止；本合同如提前终止、解除或届满当天，甲方应按届时房产的完好状态收回房产；租赁期间，乙方可将本合同下的物业租赁权益转租、转让或销售给第三人，乙方与第三人之间的租赁及债权债务关系均与甲方无关；如乙方未能按本合同规定，按期足额向甲方缴纳租金，每逾期一天应当向甲方支付合同月租金0.3%的违约金，乙方逾期九十日仍未缴纳租金收益的，视为擅自解除合同；租赁期间，若乙方提前终止合同或造成合同违约，须提前三个月书面通知甲方，并向甲方支付三年应收租金作为违约赔偿金，在乙方应缴清各项应缴付费用后，合同终止，乙方市场商户的所有租赁手续和租赁期间的权益以及法律上的责任和义务将全部由乙方承担；租赁期间，若甲方提前终止合同或造成合同违约，应向乙方支付三年应收租金作为违约赔偿金，合同即终止，乙方市场商户的所有租赁手续和租赁期间的权益以及法律上的责任和义务将全部由甲方承担。2015年7月23日，本丰昌公司（甲方）与被告余红玲（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：甲方同意将座落在武汉市青山区工人村路“青山钢谷板材批发城”项目4栋1层6号建筑面积184.92平方米，另赠送建筑面积35.88平方米的物业出租给乙方使用；租赁期自2015年9月1日起至2018年8月31日止，共计三年（缴两年送壹年）；租金为75元/平方米，经甲乙双方协商，签订本合同时支付第壹年租金166428元其中的100000元，余款66428元于2015年12月31日前一次性支付，第贰年租金166428元于2016年11月31日前一次性支付；因乙方租赁、使用该物业所发生的一切费用由乙方自行承担；该物业市场管理费为3元/平方米/月，由乙方每年向市场管理公司缴纳；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应在租赁期满当日将物业交还给甲方，乙方需继续承租该物业的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面申请，在同等条件下，乙方享有优先承租权；租赁期满甲乙双方未续订租赁合同或甲方解除合同后，乙方逾期不交还承租物业的，除按期迁出外，乙方还需每日按日租金的两倍向甲方支付该物业占用期间租金及相关费用，直到乙方退还该物业为止，同时，甲方保留向乙方追讨因此产生的损失的权利。合同签订当天，被告向本丰昌公司缴纳了2015年9月1日至2016年8月31日的租金，本丰昌公司出具了收据。2017年5月10日，被告向本丰昌公司缴纳了2017年3月1日至2018年8月31日的租金，武汉中鑫宏实业有限公司出具了收据。2015年7月23日，本丰昌公司（甲方）与被告（乙方）签订《青山钢谷板材批发市场管理协议》，约定乙方所租赁商铺为武汉市青山区工人村路××号钢谷项目4栋1层6号商铺，建筑总面积为220.8平方米，该合同期自2015年9月1日至2018年8月31日止，市场管理费一年一缴；按租赁面积每月每平方米3元；电费为1.5元/度，水费为5元/吨，甲方提供代缴代收服务。2018年6月27日，被告余红玲（乙方）与武汉中鑫宏实业有限公司（甲方，以下简称：中鑫宏公司）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将座落在武汉市青山区工人村路××号钢谷项目4栋1层6号的物业出租给乙方，经营品类为家居，品牌为品尚；租赁期自2018年6月28日起至2021年6月27日止，共计36月，租金为13000元/年（含物业费），签订本合同时一次性全额支付给甲方；乙方逾期15日依旧未能向甲方支付租金，或拖欠水、电费、物业费累积满1个月租金的，甲方有权解除本合同，已收取的租金不予退还，另外甲方还有权要求乙方赔偿损失；乙方需无条件将物业连同二次装修与天、地墙相连接的墙体结构及镶嵌于墙体的附属物无偿交还甲方，乙方应在甲方要求的期限内迁出，如逾期，则甲方有权在一名物业管理处工作人员见证的情况下单方面收回该物业。2019年3月12日，被告向中鑫宏公司缴纳了2019年房租（含物业）13000元，中鑫宏公司出具收据。2018年6月29日，本院作出（2018）鄂0107破（预）字第2号民事裁定书，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对中新房武汉公司提出的重整申请。同日，本院作出（2018）鄂0107破字第2号决定书，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任原告管理人。2018年8月25日，本丰昌公司向管理人提出继续履行合同告知函，要求继续履行本丰昌公司与中新房武汉公司签订的《房屋租赁合同》。由于管理人未同意继续履行《房屋租赁合同》，本丰昌公司于2018年9月6日向管理人申报债权，认为中新房公司提前终止合同，应向本丰昌公司支付三年应收租金作为违约赔偿金，即违约金为人民币16145582.01元，同时应当由中新房武汉公司承担改造费人民币35884379.70元。2020年6月22日，原告办理了武汉国际钢铁物流服务中心4栋/单元1层26至33商号房的网上签约，登记的买受人为武汉青山古镇置业有限责任公司。因被告未腾退房屋，原告与武汉青山古镇置业有限责任公司未签订正式的买卖合同，上述房屋仍登记在原告名下。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，原告认为××系被告租赁房屋的门牌号码，与被告租赁合同约定的工人村路99号钢谷项目4栋1层6号商铺及不动产登记部门记载的武汉国际钢铁物流服务中心4栋/单元1层26商号房至36商号房为同一地址。被告认为租赁合同的地址与不动产登记部门记载的房屋为同一地址，不认可××与其租赁的店铺有关。被告占用上述租赁房屋的面积共计258.45平方米。2014年，中新房武汉公司与武汉中鑫宏木业有限公司（以下简称：中鑫宏公司）签订《“武汉钢谷”营销代理合同书》，约定：中新房武汉公司委托中鑫宏公司对武汉钢谷项目进行营销代理，中新房武汉公司向中鑫宏公司支付销售佣金，其中租赁权佣金中新房武汉公司采取按套即时支付的结算办法，产权佣金中新房武汉公司以实际销售金额即时支付；营销代理期限从2014年12月20日起至2016年5月31日止。2016年3月7日，武汉中鑫宏木业有限公司更名为武汉中鑫宏实业有限公司。2014年10月24日，武汉市钢谷商业运营管理有限公司（甲方）与中百超市有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将青山区工人村99号1栋1112号商铺租赁给乙方，面积125平方米，租赁期限从2015年1月1日至2020年12月31日，租金每月按建筑面积每平方米60元。2015年7月2日，原告与武汉钢铁工程技术集团有限责任公司签订《租赁合同》，约定甲方将青山区青山镇武汉国际钢铁物流服务中心一期4栋第15-22层整层、18栋1楼部分区域等房屋租给乙方使用，租赁期限为60个月，租金标准为70元/平方米/月。2016年6月23日，被告办理了个体工商户营业执照，名称为武汉市青山区品尚家居馆，经营者为余红玲，经营场所为武汉市青山区工人村路“青山钢谷板材批发城”******。上述事实，有青山区人民法院民事裁定书、决定书、张贴公告情况一、工程竣工验收备案证明、不动产权属证明、测丈表、商铺经营面积示意图、本丰昌公司继续履行合同告知函、房屋租赁合同、本丰昌公司债权申报表及授权委托书、告知函、张贴公告情况二、商户租赁合同、现场占用照片、中百超市房屋租赁合同、武钢工技租赁合同、被告占用房屋的编号图片、房屋状态信息、武汉市房屋交易查询结果告知单、商铺租赁合同、被告缴纳物业费、租金收据和凭证、青山钢谷板材批发城市场管理协议、被告身份证及个人工商户营业执照、（2020）鄂0107民初567号民事判决书及开庭笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：原告是否有权要求被告腾退返还诉争房屋及被告是否向原告支付房屋占用损失。第一，原告要求被告腾退返还武汉市青山区××房屋，被告认为该房屋与被告没有任何法律关系，被告合法取得的是武汉国际钢铁物流服务中心4栋/单元1层26商号房至36商号房的租赁权。根据庭审查明的情况，被告经营的店铺为品尚家居，该店铺的地址即为租赁合同约定的地址钢谷项目4栋1层6号商铺，也是武汉国际钢铁物流服务中心4栋/单元1层26商号房至36商号房，而品尚家居的门牌号为××，现原告虽然依据门牌号的地址要求被告腾退，但原告提供了相应的证据印证上述三个不同的编号均指向同一地址及房屋，因此，上述三个不同编号的房屋均为同一处房屋；第二，被告认为其所承租的11套房屋，原告已出售，原告无权就该房产向被告主张排除妨害。虽然原告在不动产部门办理了网上签约手续，但该行为仅是行政部门对房屋办理过户前的管理行为，不是不动产登记行为，根据《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，现诉争房屋仍登记在原告名下，原告仍是诉争房屋的所有权人；第三，被告认为其系租赁房屋的合法承租人，其签订的租赁合同合法有效，且原告默认中鑫宏公司继续接收承租人租金的行为。本丰昌公司与被告之间的合同于2018年8月31日到期，本丰昌公司未与被告签订新的租赁合同。被告与中鑫宏公司签订的租赁合同期限从2018年6月28日起及年租金为13000元，这与本丰昌公司的租赁合同期限冲突，且租金价格也明显低于市场价格。原告与中鑫宏公司之间的合同于2016年5月31日终止后，中鑫宏公司无权就原告的房屋对外出租，原告对中鑫宏公司签订的合同也不予认可，因此，被告与中鑫宏公司之间的合同不能约束原告，被告不是合法的承租人；第四，被告认为原告不能适用《破产法》第18条解除租赁合同，在解除通知没有送达被告前，被告与本丰昌公司之间的租赁合同仍然有效。根据被告与本丰昌公司签订的合同约定租赁期限至2018年8月31日到期，原告公司于2018年6月29日被法院裁定破产重整，本丰昌公司向管理人申报要求继续履行合同，管理人未在法律规定的期限内回复本丰昌公司，原告与本丰昌公司之间的合同已经解除，且本丰昌公司于2018年9月6日也向管理人申报债权认可其与原告之间的合同已解除，并申报了相关的债权，原告与本丰昌公司之间的合同已解除，本丰昌公司与被告在合同到期后，也未续签合同，本丰昌公司与被告之间的合同已终止，因此，原告作为诉争房屋的所有权人，被告占有诉争房屋没有合法依据，原告有权要求被告腾退并返还诉争房屋；第五，被告与本丰昌公司签订的租赁合同约定的租金为75元/月/平方米，原告提供的其他商户的租赁合同约定的租金为60元/月/平方米及70元/月/平方米，被告与本丰昌公司的合同已于2018年8月31日到期，被告在合同到期后，未向原告返还租赁的房屋也未向原告交付租金或占用费，现原告要求被告支付房屋占用损失（以258平方米为基数，按60元/月/平方米，从2018年9月26日起至实际腾退之日），合理合法，本院予以支持。综上，原告系诉争房屋的所有权人，被告占有诉争房屋无合法依据，被告应向原告腾退诉争的房屋并支付房屋占用费。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告余红玲于本判决生效之日起10日内腾退位于武汉市青山区工人村路99附4104号房屋（武汉国际钢铁物流服务中心4栋/单元1层26商号房至36商号房），并交还给原告中新房国石发展武汉有限公司；二、被告余红玲于本判决生效之日起10日内向原告中新房国石发展武汉有限公司支付房屋占用费（以258平方米为基数，按60元/月/平方米的标准，从2018年9月26日起计算至实际腾退之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4425元，由被告余红玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘均二〇二〇年八月二十五日书记员  龚晗