甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2020）甘0982民初578号   原告：甘肃省敦煌市总工会，统一社会信用代码13622103013923170D。   负责人：何某，工会主席。   委托诉讼代理人：王某1，工会副主席。   委托诉讼代理人：王某2，甘肃飞天律师事务所律师，特别代理。   原告：甘肃省敦煌市总工会职工俱乐部，统一社会信用代码12622103925143361D。   法定代表人：张某1。   委托诉讼代理人：王某2，甘肃飞天律师事务所律师，特别代理。   被告：张某2，住敦煌市。   委托诉讼代理人：刘某，住敦煌市，系被告张某2妻子。   委托诉讼代理人：卢某，甘肃宪辉律师事务所律师。   原告甘肃省敦煌市总工会（以下简称：敦煌市工会）、甘肃省敦煌市总工会职工俱乐部（以下简称：工会俱乐部）与被告张某2租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告敦煌市工会的委托诉讼代理人王某1、王某2，原告工会俱乐部的法定代表人张某1及委托诉讼代理人王某2，被告张某2及其委托诉讼代理人刘某、卢某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   敦煌市工会、工会俱乐部共同向本院提出诉讼请求：判令张某2立即搬出并返还位于敦煌市工会院内原工会职工俱乐部招待所1-4层所有房屋及敦煌市工会后院锅炉房及其他房屋、场地。   事实和理由：工会俱乐部系敦煌市工会的下属单位。经敦煌市工会准许，2007年9月8日工会俱乐部和张某2协商后签订《敦煌市总工会俱乐部招待所承包经营合同书》，约定由工会俱乐部将敦煌市工会所有、由工会俱乐部使用的位于敦煌市工会院内的职工俱乐部招待所1-4层（原有8间标准间、普通间10间共53床位）、公共卫生间1间出租给张某2作为职工俱乐部招待所承包经营使用，租赁期限为10年，即自2008年1月1日起至2019年12月31日止。2008年9月8日，工会俱乐部与张某2重新就承包事宜签订了《敦煌市总工会职工俱乐部工会大厦承包经营合同书》，约定由工会俱乐部继续将敦煌市工会原招待所1-4层、公共卫生间1间提供给张某2承包经营使用，张某2在改造招待所时应保证工会俱乐部8处办公室、1处会议室，三楼会议室与主管部门共同使用。承包期限为12年，自2008年4月1日起至2020年3月31日止。2012年5月24日，为进一步明确双方权利义务，工会俱乐部与张某2再次协商签订了《承包经营合同补充协议》，该补充协议明确双方按照2008年9月8日签订的承包合同履行权利义务，继续执行2008年9月8日承包合同确定的自2008年4月1日起至2020年3月31日止的承包期限。上述承包合同到期前，工会俱乐部多次告知张某2承包期限届满后，工会俱乐部将收回原招待所1-4层的房屋自用，不再给张某2续租和对外出租。但承包合同到期后，敦煌市工会、工会俱乐部要求张某2搬出并返还所承包的原招待所1-4层的房屋，张某2对此不予理睬，拒绝搬出。为维护权益，敦煌市工会、工会俱乐部提起诉讼。   张某2辩称：一、敦煌市工会作为本案原告，非适格的诉讼主体。工会俱乐部虽由敦煌市工会管理，但属于自收自支的事业单位，财务独立，具备法人资格，根据合同的相对性，敦煌市工会不是案涉合同的相对人。二、案涉承包经营合同未到期，合同的权利义务并未终止，敦煌市工会、工会俱乐部要求张某2搬离并返还房屋的请求无事实及法律依据。《敦煌市总工会职工俱乐部工会大厦承包经营合同书》是张某2与工会俱乐部在充分协商的基础上签订的，后双方又补签了《补充协议书》，约定在原合同基础上延长承包期3年，承包期限共计15年，即于2023年3月31日到期。现敦煌市工会、工会俱乐部要求张某2在承包期内搬离并返还房屋系单方解除合同的违约行为。根据承包经营合同书的约定，若单方面致使合同无法继续履行，提前解除合同的，违约方应承担给付违约金50万元的违约责任。三、在合同的履行期内，即2007年7月，张某2经敦煌市工会、工会俱乐部同意对原敦煌市职工俱乐部招待所进行了扩建装修，扩建时办理了合法的建设手续。2016年张某2又对招待所进行了升级装修改造。2017年张某2应敦煌市工会、工会俱乐部的要求又改造了锅炉房。在因敦煌市工会、工会俱乐部单方原因致使合同解除时，张某2扩建装修的费用125万元应由敦煌市工会、工会俱乐部承担。   案件当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：   1、敦煌市工会、工会俱乐部向本院提交下列证据：   证据1：房屋所有权证和国有土地使用证各1份，拟证实敦煌市工会系本案适格的原告。张某2对该证据无异议。   本院对该证据予以采信。   证据2:2007年9月8日的敦煌市总工会职工俱乐部招待所承包经营合同书原件1份、2008年9月8日的敦煌市总工会职工俱乐部工会大厦承包经营合同书原件1份、2012年5月24日的承包经营合同补充协议原件1份，拟证实工会俱乐部将原工会俱乐部招待所1-4层的房屋及公共卫生间等设施出租给张某2经营使用，承包期限12年，自2008年4月1日起至2020年3月31日止，目前承包期限已届满，张某2应搬离并返还房屋及附属设施。   张某2对2007年9月8日的合同书不予认可，主张该合同书系2008年9月8日合同书的草拟稿，不具有合同效力；对2008年9月8日的合同书无异议；对2012年5月24日的补充协议不予认可，主张双方未签订过该协议，补充协议的乙方系工会大厦，但工会大厦已于2010年6月23日注销，法人代表处“张某2”的署名虽是其本人所写，但张某2曾给过工会俱乐部签有名字的3份空白纸。   本院对2007年9月8日的合同书不予采信，该合同书系合同草稿；对2008年9月8日的合同书予以采信；对2012年5月24日的补充协议，将综合本案有效证据及查明的事实具体判定。   证据3：2018年7月29日工会俱乐部与张某2签订的工会宾馆房屋收回协议1份，以证实在签订该协议时双方仍确认承包经营期于2020年3月31日届满，同时佐证2012年5月24日补充协议的真实性。   张某2对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。其主张，签订该份协议的目的是敦煌市工会要将2楼的1间客房收回给其员工居住，由于承包经营合同没有到期，所以敦煌市工会向其退还了1万元的房租。   本院对该证据的真实性予以采信。对于该证据能否佐证案涉承包经营合同于2020年3月31日到期，本院将综合本案有效证据予以具体判定。   证据4:2012年5月15日的中国工商银行现金存款凭证2张，每张金额各10万元、2012年5月17日的收据1张金额10万元（收据内容为交款单位：张某2，收款事由：交2012年4月1日-2013年3月31日的管理费）、2012年6月8日的收据1张金额10万元（收据内容为交款单位：张某2，收款事由：预收2019年4月1日-2020年3月31日的管理费），拟证实张某2按照2012年5月24日承包经营合同补充协议的约定，向工会俱乐部预交2019年4月1日至2020年3月31日承包费10万元的事实，同时佐证承包经营合同于2020年3月31日到期。   张某2对证据的真实性无异议，认可2019年4月1日至2020年3月31日期间的承包费于2012年交纳的事实，但对证据的证明目的不予认可。   本院对该证据予以采信。   证据5：关于甘肃省敦煌市工会俱乐部工会大厦租赁到期后不再续租的通知2份及就该通知向张某2送达的照片7张，拟证实在承包期限届满前（即2019年9月10日），工会俱乐部工作人员向张某2送达该通知的事实。   张某2对工会俱乐部工作人员向其送达通知的事实予以认可，因为承包期限未到，所以其拒绝接收签字。   本院对该证据予以采信。   证据6：公证书2份、手机短信截图1张，拟证实张某2于2020年3月16日9时向敦煌市工会公用账户汇款10万元，因承包期限届满后房屋不再对外出租，敦煌市工会于同日18时将10万元进行退还。退还时，因张某2的汇款账户已销户，敦煌市工会就款项进行了公证提存。   张某2对该证据无异议，但主张其承包期限并未届满。   本院对该证据予以采信。   2、张某2向本院提交如下证据：   证据1:2004年张某2与工会俱乐部签订的敦煌市职工俱乐部招待所承包合同书1份，拟证实在承包招待所时，最初的标准间只有8间，在承包期内张某2进行了扩建。   敦煌市工会及工会俱乐部对该证据不予认可，主张证据的真实性无法确认。   本院对该证据的真实性予以采信。   证据2:2008年9月8日张某2与工会俱乐部签订的敦煌市总工会职工俱乐部工会大厦承包经营合同书1份，拟证实合同约定的承包期为12年（自2008年4月1日起），同时就双方的权利义务进行了约定。   敦煌市工会及工会俱乐部对该证据无异议。   本院对该证据予以采信。   证据3:2009年3月18日张某2与工会俱乐部签订的补充协议书1份，2008年11月20日、12月18日、2009年3月13日、4月20日、5月25日、6月18日、7月16日、8月19日、9月24日的收据共9张，拟证实经张某2与工会俱乐部协商一致，同意在原合同约定的承包期的基础上追加3年，承包期限共计15年，并由张某2想办法借给工会俱乐部3万元，利息由工会俱乐部承担。其后，张某2履行了补充协议书所约定的条件，故承包期限到期时间应为2023年3月31日。   敦煌市工会及工会俱乐部对补充协议书不予认可，主张系复印件，真实性无法核对；对2008年11月20日的收据的真实性无异议，但主张收款事由“还借款10000元”是后来补写的；对2008年12月18日的收据的真实性无异议；对2009年3月13日、4月20日、5月25日、6月18日、7月16日、8月19日、9月24日的收据不予认可。   本院对补充协议书的真实性予以采信；对2008年11月20日、12月18日、2009年3月13日的收据不予认证，与本案无关；对2009年4月20日、5月25日、6月18日、7月16日、8月19日、9月24日的收据的真实性予以采信。对于该组证据能否证实张某2的举证目的，本院将综合所查明的事实予以具体判定。   证据4：敦煌市工会敦工发〔2007〕15号、30号文件各1份、工会俱乐部敦职发〔2007〕04号文件1份，拟证实张某2出资125万元对职工俱乐部招待所进行扩建改造的事实。   敦煌市工会及工会俱乐部对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。其主张，张某2只是对原招待所1-4层的房屋进行了装修，并没有扩建的事实，且文件只是向上级部门的申请，不是给张某2的批复。   本院对证据的真实性予以采信。通过上述3份文件所载明的内容，本院无法确认扩建的事实。   证据5：敦煌市建筑安装工程临时施工许可证原件1份，拟证实张某2对租赁物进行了扩建，并有合法扩建手续。   敦煌市工会及工会俱乐部对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。   本院对证据的真实性予以采信，确认施工许可证载明的施工内容系工会俱乐部招待所的装修而非扩建。   证据6:2017年10月30日敦煌市工会的通知1份、产品购销合同原件1份，拟证实张某2按照敦煌市工会的要求将燃煤锅炉更换为燃气锅炉，花费4.8万元的事实。   敦煌市工会及工会俱乐部对通知的真实性无异议；对产品购销合同不予认可。其主张，在锅炉改造时张某2领取了锅炉改造补贴。   本院对该证据予以采信，确认张某2购买燃气锅炉以更换燃煤锅炉的事实。   证据7：账本1本，拟证实张某2进行扩建的实际花费已超出125万元。   敦煌市工会及工会俱乐部对该证据不予认可，主张与本案无关。   对于张某2对租赁物是否进行了扩建，本院将综合本案有效证据及所查明的事实具体判定。   证据8：贷款申请报告1份，拟证实张某2为扩建而贷款的事实。   敦煌市工会及工会俱乐部对证据不予认可，主张与本案无关。   本院对该证据不予采信。   证据9：敦煌市市场监督管理局登记档案查询资料2张，拟证实敦煌市工会大厦于2010年6月23日进行注销的事实。   敦煌市工会及工会俱乐部对该证据无异议，但主张其并不知情。   本院对该证据予以采信。   根据本案有效证据及当事人陈述一致的事实，本院确认案件事实如下：   2004年3月11日，经敦煌市工会同意，工会俱乐部与张某2签订敦煌市职工俱乐部招待所承包合同书，将招待所所有客房19间（其中标准间8间）、服务员室1间、公共浴室1间、卫生间2间及房间内床位设施等财产一并移交给张某2进行经营使用，承包期限4年，自2004年3月11日至2008年3月10日。2007年5月9日，敦煌市工会就整体装修工会俱乐部招待所向酒泉市总工会以敦工发〔2007〕15号文件进行申请报告。同年7月16日，工会俱乐部就整体装修工会俱乐部招待所向敦煌市工会请示报告。同日，敦煌市工会以敦工发〔2007〕30号文件向市委、市政府转报。2007年9月11日，敦煌市建筑安装工程质量监督站就工会俱乐部招待所装修出具临时施工许可证。   上述承包合同到期后，2008年9月8日工会俱乐部与张某2签订敦煌市总工会职工俱乐部工会大厦承包经营合同书，就工会俱乐部将原工会俱乐部招待所1至4层（原有8间标准间、普通客房10间共53张床位）房屋、公用卫生间1处交张某2经营管理进行约定。同时约定：张某2若需要改造装修，一定要按照主体楼的承载能力合理化施工，对不能动的地方要用轻型材料装修，必须保证工会俱乐部8处办公室、1处会议室；承包期限为12年，自2008年8月1日至2020年3月31日；承包费用每年10万元，自2008年4月1日至2011年3月31日的承包费30万元一次性交清，自2011年4月1日至2020年3月31日的承包费每年4月1日前交纳：违约责任等。2008年10月23日张某2注册敦煌市工会大厦个体工商户经济户口。   2009年3月18日，工会俱乐部与张某2签订补充协议书，工会俱乐部同意在原承包经营合同书的期限上追加3年承包期，但前提是张某2帮工会俱乐部贷款10万。后因张某2无法帮助工会俱乐部贷款10万元，追加3年承包期的条件于同年4月8日、9月29日发生变更，变更为：1、必须还清单位借款后，再执行补充协议书；2、由张某2想办法给职工俱乐部借款3万元整，利息由职工俱乐部承担。2009年4月20日、5月25日、6月18日、7月16日工会俱乐部向张某2出具收据，收据载明“交款单位：张某2，收款方式：现金，人民币：壹万元整、伍仟元整、壹万元整、壹万元整，收款事由：还单位借款”。2009年8月19日、9月24日，工会俱乐部向张某2出具收款收据，载明“今收到张某2现金5000元、5000元，摘由：单位借款”。2010年6月23日，张某2将敦煌市工会大厦个体工商户经济户口注销。   2012年5月24日，工会俱乐部作为甲方与乙方工会大厦签订承包经营合同补充协议，协议约定：1、敦煌市总工会职工俱乐部工会大厦承包经营合同书以二00八年九月八日签订的执行。2、合同第一章第四条规定房屋、床位的数量与现状不符，均以现状为主，一至四层共37间客房、74张床位。3、承包期限：继续执行合同有效期12年，自2008年4月1日至2020年3月31日。4、交款时间：根据单位的实际情况，当年的承包费应在当年1月10日前交清。5、为了解决目前所欠职工工资、退休职工的生活补贴和王雪梅退休的部分养老金，经甲乙双方协商，乙方（指张某2）同意贷款，预交2019年4月1日至2020年3月31日的承包费。工会俱乐部在承包经营合同补充协议甲方处盖章、张某1在法人代表处签字，乙方处印有敦煌市工会大厦盖章，张某2在法人代表处签字。2012年6月8日，张某2向工会俱乐部预交2019年4月1日至2020年3月31日的承包费10万元，工会俱乐部向张某2出具了收据。   2018年7月29日，工会俱乐部与张某2签订工会宾馆房屋收回协议，由工会俱乐部提前收回二楼档案室对面的1间客房用作值班室，并向张某2给付该客房自2018年8月1日至2020年3月31日的房租及水、电费共计1万元。2019年9月10日，工会俱乐部向张某2送达关于甘肃省敦煌市工会俱乐部工会大厦租赁到期后不再续租的通知，张某2以承包期限未到为由拒绝签收。2020年3月16日9时54分，张某2通过兰州银行账户向敦煌市工会公用账户汇款10万元，摘要备注为租金。同日18时06分，敦煌市工会将此10万元退还张某2名下兰州银行原付款账户，因该账户已被张某2注销，款项未能退还成功。次日，敦煌市工会申请敦煌市公证处对上述10万元进行了公证提存。   2020年4月1日，敦煌市工会、工会俱乐部以张某2为被告提起诉讼。案件开庭审理前，张某2提出反诉，请求：1、敦煌市工会、工会俱乐部向张某2支付违约金50万元；2、敦煌市工会、工会俱乐部承担张某2扩建装修位于敦煌市工会院内原工会俱乐部招待所1-4层所有房屋及锅炉房等附属设施的费用共计125万元。2020年5月19日，本院依法组成合议庭，对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。2020年7月24日，本院依法向张某2送达预交反诉案件受理费通知书。2020年7月30日，张某2向本院明确表示其反诉案件受理费不予预交。2020年8月25日，本院依法作出（2020）甘0982民初578号民事裁定书，裁定按张某2撤回反诉处理。   另查明，工会俱乐部属事业单位法人，隶属于敦煌市工会。案涉1-4层的房屋、锅炉房坐落于敦煌市××镇，房屋所有权人为敦煌市工会，房屋所有权证为。   本院认为，工会俱乐部属敦煌市工会的下属单位，由敦煌市工会举办。敦煌市工会为案涉**房屋及附属设施的所有权人，在征得敦煌市工会的同意后，工会俱乐部得以将其使用的案涉房屋进行出租，作为案涉1-4层房屋的所有权人及使用人均与本案具有利害关系，均可就本案提起诉讼。   本案的争议焦点为：1、案涉承包经营合同的承包期是否已经届满；2、敦煌市工会及工会俱乐部的诉讼请求是否应予支持。   围绕本案争议焦点1：本院认为，认定案涉承包经营合同的承包期，应首先对2009年3月18日的补充协议书和2012年5月24日的承包经营合同补充协议的效力进行认定。   对于2009年3月18日的补充协议书。本院认为，就补充协议书的内容来看，该补充协议书系附条件的合同，只有在所附条件成就时，协议所约定的内容才能生效。换言之，也就是在张某2还清单位借款并给工会俱乐部借款3万元时，承包经营合同的承包期才能在12年的基础上延长3年。诉讼中，张某2虽主张其已完全履行了补充协议书所附的条件，但就其向本院提交的证据而言，现有证据并不能证实其已完全履行了补充协议书所附的全部条件，如张某2给工会俱乐部的借款金额仅能证实1万元的。为此，依据本案现有证据，本院认定2009年3月18日的补充协议书因所附条件没有成就而未能生效，即承包经营合同的承包期不能在12年的基础上延长3年。   对于2012年5月24日的承包经营合同补充协议。本院认为，该补充协议应为有效且已实际履行。一、张某2于2012年6月8日向工会俱乐部预交2019年4月1日至2020年3月31日的承包费10万元，该行为符合承包经营合同补充协议第5条的约定。诉讼中张某2认可补充协议尾部“法人代表”处张某2的署名系其本人所写，以此可知，张某2对该补充协议的内容应是知情且同意的，故本院对张某2主张其未曾签订过该补充协议的辩解不予采纳。补充协议虽盖有敦煌市工会大厦的印章，存在瑕疵，但敦煌市工会大厦的注册与注销均系张某2为承包经营需要所为，瑕疵的存在不构成对补充协议生效及履行的根本阻碍。二、在2018年7月29日工会俱乐部收回1间客房做值班室用时，工会俱乐部与张某2签订了工会宾馆房屋收回协议，并根据承包期即将于2020年3月31日届满的事实，向张某2退还了该客房自2018年8月1日至2020年3月31日的房租1万元，张某2同意并接受。该事实也进一步印证张某2对承包经营合同于2020年3月31日期满系知情的。三、即使张某2补强证据得以证实2009年3月18日的补充协议书已生效，但就两份补充协议所签订时间的先后来看，2012年5月24日的承包经营合同补充协议系对2009年3月18日补充协议书的变更，在实际履行时，亦应以2012年5月24日的承包经营合同补充协议所约定的内容为准，即承包经营期为自2008年4月1日至2020年3月31日。   综上，本院认定案涉承包经营合同的承包期为12年，自2008年4月1日起至2020年3月31日止。   围绕本案争议焦点2：本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，张某2与工会俱乐部之间的承包经营合同关系于2020年3月31日终止。承包期间届满前，工会俱乐部已向张某2送达租赁到期后不再续租的通知，且就张某2在承包期间届满后继续使用租赁物、继续支付承包费用的行为提出了异议，故张某2应当按照敦煌市总工会职工俱乐部工会大厦承包经营合同书的约定，于承包期届满时搬离案涉1-4层房屋并将其返还。据此，敦煌市工会及工会俱乐部于承包经营合同期满后，要求张某2搬离房屋并予以返还的行为不属于违约行为。   装饰装修是指房屋主体结构完成后的内部设施安装及墙面作业，房屋交付后的进一步装潢美化。扩建是指扩大原有的建筑的面积，需取得土地规划部门的合法建设手续。本案中，在承包经营期内，张某2经敦煌市工会的同意，对其所承包的1-4层的房屋进行了内外整体装修、上下水改造、锅炉改造、空间隔断等，但并没有使得案涉1-4层的房屋的原有的建筑面积增加或扩大，故不存在张某2对租赁物进行扩建的事实。   对于租赁期间届满后，装饰装修物的处置问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除的，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定外。”具体到本案中，案涉承包经营合同书没有就租赁到期后装饰装修物的处置进行约定，故案涉当事人可就装饰装修物的处置另行协商。在本案的当事人不能就装饰装修物的处置另行协商一致的情况下，依据上述法律规定，对于张某2为装饰装修房屋而产生的费用，敦煌市工会、工会俱乐部可不予补偿。对于已形成附合和未形成附合的装饰装修物，可由张某2自行拆除，但不得因拆除而造成房屋的毁损。   依据上述认定，承包经营合同期满后，敦煌市工会及工会俱乐部要求张某2搬离房屋并予以返还的行为不属于违约行为，故本院对张某2以敦煌市工会及工会俱乐部存在违约行为，应支付违约金50万元所进行的主张，不予支持。租赁期满后，在当事人就装饰装修费用无另行约定的情况下，应严格按照有关法律规定执行，故本院对张某2要求敦煌市工会、工会俱乐部承担装饰装修费用125万元的主张，亦不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   张某2于本判决生效之日起三十日内搬出沙州镇鸣山路甘肃省位于敦煌市总工会职工俱乐部招待所1-4层房屋及后院锅炉房，并将上述房屋返还给甘肃省敦煌市总工会职工俱乐部。   案件受理费9900元（甘肃省敦煌市总工会职工俱乐部已预交），由张某2负担。   如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判长 唐桂侠   审判员 杨风乐   人民陪审员 李会生     二〇二〇年八月二十五日   书记员 巩晓慧