山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终1069号 上诉人（原审被告）：菏泽城建置业有限公司，住所地菏泽市桂陵路与长城路路口东北角，统一社会信用代码913717006920403951。 法定代表人：何淑军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡辉，山东两仪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王凤花，女，1976年5月1日出生，汉族，住菏泽市。 委托诉讼代理人：油民，山东晟韵律师事务所律师。 上诉人菏泽城建置业有限公司因与被上诉人王凤花商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2019）鲁1791民初2258号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 菏泽城建置业有限公司上诉请求：一、依法撤销菏泽经济开发区人民法院（2019）鲁1791民初2258号民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有实际损失，逾期办理产权证书没有给被上诉人造成严重损失。被上诉人早已经入住小区，并实际使用涉案房屋，且在交付房屋时上诉人已经向被上诉人支付了逾期交房违约金，弥补了被上诉人的损失，逾期办理产权证没有给被上诉人造成实际损失，被上诉人主张逾期办证违约金没有事实依据。二、上诉人不存在过错，涉案房屋逾期不能办证的原因不是上诉人的责任，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。1、在一审庭审时，上诉人已经向法院说明了涉案房屋出现逾期办证的原因：部分购房业主未按照约定期限交纳购房款，影响施工进度造成工期延误；涉案建筑在建设区域内存在违法猪圈，由于政府拆迁工作延误，严重影响了涉案房屋的综合验收工作；部分业主在小区内乱搭乱建，不符合规划要求，严重影响综合验收进度，也是造成逾期的原因。2、上诉人陈述的上述原因均是客观存在的事实，造成涉案房屋逾期不能办证并不是上诉人的责任，上诉人主观上不存在过错，结合《合同法》的相关规定，应当减轻上诉人的违约责任。三、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证违约金为每日万分之二，该违约责任明显过高，损害了上诉人的合法权益。1、根据涉案房屋买卖合同第四条约定，该房屋的定价方式为“建设成本价”，上诉人并没有从中获利。在房屋交付给被上诉人时，上诉人已经按照日万分之三的标准向被上诉人支付了逾期交房违约金，如果再支付逾期办证违约金则明显加大了上诉人的责任，显失公平。2、在一审法院审理时，上诉人向法院提交了菏泽本地其他房产企业与购房业主签订的《商品房买卖合同》，结合菏泽当地楼盘关于逾期办理产权证书违约责任的约定，能够显示涉案《商品房买卖合同》关于逾期办证违约责任明显过高，与本地的房地产业实际情况严重不符，请求二审法院依法予以调整违约责任的比例。3、针对涉案房屋出现逾期办理产权证书的情况，上诉人也是积极面对。在被上诉人起诉前以及一审法院审理过程中，多次通过法院或直接与被上诉人进行协商，同意对被上诉人进行赔偿，希望通过协商的方式进行解决。另外，上诉人也已经与涉案小区的大部分业主达成一致意见，并签署了和解协议。四、根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，在本案中约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。 被上诉人王凤花辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律法规正确，请二审法院维持原判，驳回上诉人的诉求。理由如下：1、本案中商品房买卖合同是上诉人提供的格式合同，在签订合同过程中上诉人占据主导地位，对于合同内容具有绝对的决定权，尤其是交房及办证时间，都是由开发公司确定。作为专业的房地产开发企业，在何时交房、交房之后多长时间申请办证等时间的确定上，应当在签订合同之前就已经充分考虑到建筑施工实际情况、政策法律规定等各种因素，进行了较为精准的测算。最终对交房时间和提供办证必须资料的时间等作了具体的约定。既然有了明确约定，则上诉人逾期履行，就应当按合同约定承担违约责任。2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。上诉人没有依照约定按时交房及按时将办理权属登记必备的资料提供给产权登记机关备案属于违约，应当依法承担相应的法律责任。上诉人支付逾期交房的违约金以及不能按时向产权登记机关提供必备资料支付违约金，均有事实和法律根据，依法应当获得支持。 原审原告王凤花向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告延期办证违约金61171.38元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月1日，王凤花与菏泽城建置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定王凤花购买菏泽城建置业有限公司出售的城建华府兰庭小区第0002幢02单元19004号房。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之二向买受人支付违约金。合同签订当后，王凤花向菏泽城建置业有限公司支付了全部房款755202.25元。2017年4月22日，菏泽城建置业有限公司将涉案房屋交付王凤花。经查询，菏泽市不动产登记中心于2019年11月7日受理了涉案楼房的登记业务。经调解，双方当事人未能达成协议。 一审法院认为，王凤花与菏泽城建置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故被告辩称被告违约系由于政府拆迁延误、部分业主逾期交纳购房款、乱搭乱建等原因所致，被告并没有过错的理由，与上述法律规定不符，不予采信；被告辩称原告所请求的逾期办证违约金过高，没有事实依据，对其要求减少违约金的请求，亦不予准许；菏泽城建置业有限公司于2017年4月22日将涉案房屋交付王凤花，按照《合同》第十五条的约定，菏泽城建置业有限公司应在此之后的540日内即2018年10月14日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据菏泽市出具的证明可知，菏泽城建置业有限公司直至2019年11月7日才完成以上义务，在此之前，原告不能办理产权证书是由被告造成的，被告构成违约。菏泽城建置业有限公司应按约定支付违约金，违约天数为388天。2019年11月7日，被告已履行了该备案义务，原告要求被告承担此后未能办理权属证书的违约责任，与双方约定不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决：一、菏泽城建置业有限公司支付王凤花逾期办理产权证书违约金58604（755202.25×0.0002×388）元；限判决生效后七日内履行完毕；二、驳回王凤花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费819元，由王凤花负担34元，由菏泽城建置业有限公司负担785元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为,根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应于房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。案涉房屋于2017年4月22日交付，上诉人直至2019年11月7日才完成上述备案义务，逾期388天，其应依照合同约定承担违约责任，即按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金。上诉人虽称案涉房屋逾期办证系因政府拆迁工作延误、部分业主逾期交纳购房款、乱搭乱建等造成，但这些并不能成为其在本案不承担违约责任的正当理由，其与第三人之间的纠纷，可按约定或法律规定解决。上诉人另称被上诉人并没有实际损失，但本案中上诉人确实存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任；上诉人主张被上诉人请求的逾期办证违约金过高，无相关事实依据，其要求减少违约金的请求，依法不予支持。 综上所述，菏泽城建置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1274元，由上诉人菏泽城建置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李学军 审判员  陈尔森 审判员  张秀云 二〇二〇年八月二十八日 书记员  赵 晗