山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初4949号原告：青岛良昊物业管理有限公司，住所地即墨区通济街道办事处北龙湾头村，统一社会信用代码91370282564705065H。法定代表人：王如刚，总经理。委托诉讼代理人：尹堃，男，1981年6月6日出生，汉族，住莱西市，系公司经理。委托诉讼代理人：唐丽丽，女，1987年8月16日出生，汉族，住即墨区，系公司经理。被告：王涛，男，1981年11月4日出生，汉族。原告青岛良昊物业管理有限公司（以下简称良昊物业公司）与被告王涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告良昊物业公司委托诉讼代理人尹堃、唐丽丽，被告王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告良昊物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理服务费3949.64元（2019年5月10日至2020年5月9日期间），2、被告支付原告自2019年6月1日起至全部款项付清之日止，以3949.64元为基数，按日千分之五计算的滞纳金（因为应缴纳时间是6月1日）。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年5月16日签订两份《店子片区改造项目一期(安置区)前期物业管理服务协议》。协议约定，原告为被告及该片区其他业主提供物业管理服务，被告应按约定向原告交纳物业管理服务费(见协议书)。协议签订后在履行过程中，被告对应交纳的2019年6月1日至2020年5月30日的物业管理服务费3949.64元迟迟不交。期间，虽经原告多次追要，但被告却至今不予支付。综上事实清楚，证据充分，为保护原告之合法权益，今原告具状提起诉讼，请求人民法院依法准予所请。被告王涛辩称,物业费的计算标准是120平×1.6元每平×12个月(包含电梯费)物业费应为2304元，不是原告主张的3949.64元。原告服务质量不达合同签订的服务级别，服务质量与收费标准不符。被告另一套房子没有居住，也没有接到原告的缴费通知。原告主张物业服务截止时间是2020年5月30日，在原告没有结束服务周期2020年5月24日已经起诉了。被告在2020年5月20日提前预交了2002户房屋2020年5月10日至2020年11月9日的物业费1171元。经本院开庭审理查明，被告王涛系青岛市即墨区店子片区改造项目一期（安置区）业主，其房屋坐落于店子片区改造项目一期13号楼4单元2002户、13号楼4单元2001户，建筑面积分别为120.72平方米、82.49平方米。涉案小区未成立业主委员会。2017年5月16日，原告良昊物业公司（甲方）与被告王涛（乙方）就涉案的两套房屋签订两份《店子片区改造项目一期（安置区）前期物业管理服务协议》，主要内容为：1、甲方为乙方提供物业服务内容包括房屋共用部位保护、房屋共用设施设备的维护保养、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、绿化管理；2、收费标准为1.2元/平方米/月，电梯费0.4元/平方米/月，同意分摊本楼座楼梯间公用照明耗用的电费及本单元水费亏损差额；3、以后每年6月1日起收取1至6月份物业管理费，预收7至12月份物业管理费。同时该合同对双方的其他权利义务等事项也作了约定。原告良昊物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务。2019年5月9日之前两处房屋的物业费均已缴清。2019年5月10日至2020年5月9日期间两处房屋的物业服务费被告王涛以原告良昊物业公司提供的物业服务有问题拒不缴纳，故原告诉至法院。被告王涛对原告良昊物业公司主张的2019年照明公摊费24元认可。原告良好物业公司同意13号楼4单元2001户房屋按照空置房屋收取60%的物业管理费。另，被告王涛已经缴纳了13号楼4单元2002户房屋2020年5月10日至2020年11月9日的物业管理费1171元。上述事实，有原告的庭审陈述，原告提交《店子片区改造项目一期（安置区）前期物业管理服务协议》，被告提交的收款收据等证据在案佐证，经审核，本院依法予以确认。本院认为，原告良昊物业公司与被告王涛签订的《店子片区改造项目一期（安置区）前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行权利、义务。原告良昊物业公司作为店子片区的物业服务单位，对小区实行的是统一管理、综合服务，被告王涛的物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照协议约定支付相应的物业服务费用。关于被告提出的装修垃圾、其他业主在小区存放东西、楼道私自存放电动车等问题，原告良昊物业公司解释装修垃圾没有约定是日产日清只有生活垃圾是日产日清；已经找过在小区存放东西的业主并报相关执法部门；涉案小区是回迁房，车位、地下车库、储藏室等都没有交付才导致被告王涛主张的楼道停放电动车、乱停车的问题。本院认为，现实中物业管理服务行业确实存在服务不完善的现象，原告作为服务单位应当提高服务意识，尤其针对业主反映强烈的问题积极处理，改进完善服务质量。但物业公司的服务系随着时间的推移而持续进行，其服务成果始终处于变化之中且难以量化，物业服务的完善也需要物业公司以及包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力。涉案小区是回迁安置区，交房时间不长，且原告良昊物业公司在庭审中，对于被告王涛提出的问题作出了解释并表示在尽量解决，故本案中被告所提出的原告的服务瑕疵及提交的照片不能认定原告的物业服务与合同约定存在明显差异，不能成为被告拒绝支付物业费及被告应当给予收费折扣的理由。同时，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。2019年5月10日至2020年5月9日期间的物业服务费被告王涛还未缴纳，根据原告良昊物业公司提交的《店子片区改造项目一期（安置区）前期物业管理服务协议》，被告王涛应支付原告良昊物业公司13号楼4单元2001户房屋2019年5月10日至2020年5月9日物业服务费、电梯费、照明公摊费共964.68元【（1.6元×82.49元×12月+24元）×60%】，13号楼4单元2002户房屋2019年5月10日至2020年5月9日物业服务费、电梯费、照明公摊费共2341.83元（1.6元×120.72元×12月+24元），共计3306.51元。故，被告王涛应支付原告良昊物业公司2019年5月10日至2020年5月9日物业服务费3306.51元。关于原告良昊物业公司主张被告王涛支付滞纳金的诉讼请求。被告王涛未按照物业服务合同约定支付物业服务费，构成违约，应当承担合同约定的滞纳金，但拒交物业费的起因系被告对原告物业服务瑕疵存在异议，本院对原告要求的滞纳金不予支持。综上，依据《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告王涛于本判决生效之日起十日内支付原告青岛良昊物业管理有限公司2019年5月10日至2020年5月9日期间物业服务费3306.51元；二、驳回原告青岛良昊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预缴），减半收取25元，由被告王涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李林娟二〇二〇年八月二十四日书记员  王 迪附相关法律条文：《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”