江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2674号上诉人（原审被告）：刘阿勇，男，1974年7月27日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：肖长沅，江西公仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文文，江西公仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘峻峰，男，1987年9月19日生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：梁超鹏，江西金蓉律师事务所律师。上诉人刘阿勇因与被上诉人刘峻峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2020）赣0703民初376号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月9日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘阿勇上诉请求：1、撤销（2020）赣0703民初376号民事判决第二项、第三项、第四项，改判上诉人刘阿勇退还被上诉人刘峻峰租金10万元，即上诉人刘阿勇少退还押金5万元；2、本案的诉讼费用由被上诉人刘俊峰承担（含一审）。事实及理由：一、原审判决以“被上诉人多次要求上诉人退还15万元，上诉人从未否认，也未要求原告进厂，表示会退还被上诉人租金”来认定“上诉人同意解除《租赁合同》，也同意退还被上诉人租金15万元”系事实认定不清。首先，上诉人在建好厂房后，多次通知被上诉人进驻厂房，是被上诉人自己不进驻使用厂房，直到现在，被上诉人如按《租赁合同》继续支付租金，上诉人仍可将厂房移交被上诉人使用，现是被上诉人违约在先，应承担违约责任。其次，即便在厂房建好后，被上诉人未进驻使用厂房，并主动与上诉人协调解除合同，退还押金、租金等相关事宜，但至始至终上诉人并未明确表示同意退还被上诉人租金15万元，一直都是被上诉人的单方陈述，上诉人并没有明确回复，上诉人一直未付也正是因被上诉人违约在先，不进驻厂房，因此,应当扣除5万元押金作为违约金。最后，被上诉人在《民事起诉状》中明确陈述“合同签订后，陆续向上诉人支付押金5万元及租金10万元”，且庭审中,被上诉人也未否认支付押金5万元的事实。可见，被上诉人已明确承认支付给上诉人款项中包含了押金5万元作为被上诉人履行合同的保证金。但原审判决却忽视被上诉人已承认支付给上诉人款项包含了押金5万元的事实，仍认定上诉人同意退还被上诉人租金15万元，事实认定明显错误。二、原审判决在被上诉人未按约进驻厂房，要求解除的情形下，仍以“被上诉人支付15万元租金后从未使用涉案厂房，上诉人退还被上诉人15万元于法有据”，而径直判决上诉人退还被上诉人15万元，属法律适用错误。双方签订的《租赁合同》第四条明确约定：合同签订之日，被上诉人必须向上诉人支付押金5万元；合同期满，被上诉人没有违反本合同，上诉人将押金一次性退回被上诉人（不计息）。合同签订后被上诉人向上诉人支付押金5万元，作为被上诉人履行合同的保证金。上诉人在建好厂房、多次通知被上诉人进驻厂房后，被上诉人仍未进驻，其行为已构成违约，应承担违约责任，不应退还押金5万元。三、被上诉人经多次催告，不进驻厂房，违约在先，双方也未约定如何计算利息，因此原审判决上诉人承担利息无事实和法律依据。刘峻峰辩称，一、被上诉人刘峻峰所付的十五万元款项为厂房租金预付款。上诉人刘阿勇于2018年8月11日出具的收条明确载明该15万元为预付款。预付款的性质就是预付的厂房租金，不是履约保证金，也不是定金。二、上诉人刘阿勇未在合同期限内交付厂房，构成根本违约。被上诉人与上诉人刘阿勇签订的合同约定租赁期限为2018年11月13日至2023年11月12日止，但截至2019年4月，上诉人厂房一直未建设完工，无法交付被上诉人使用，构成根本违约。三、被上诉人与上诉人已经解除租赁合同，上诉人所收被上诉人的厂房租金预付款应当一并退还。被上诉人与上诉人对解除合同、退还租金等已进行了协商，被上诉人多次要求上诉人退还15万元预付款，上诉人从未否认过，也未要求被上诉人入厂进行生产，并多次表示会退还被上诉人租金预付款。因此可以认定，上诉人同意与被上诉人解除租赁合同，上诉人也同意退还被上诉人租金预付款15万元。刘峻峰向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2018年8月11日签订的厂房《租赁合同》已解除；2、判令被告返还原告厂房押金及租金共计150000元，并从2019年6月1日起按年利率6%向原告计付利息，息随本清。一审法院认定事实：2018年8月11日，原、被告签订《租赁协议》，约定被告将坐落在南康家具产业园赣派家具有限公司生产区二期6号厂房第三层总面积2893平方米（含10%公摊面积）的厂房租给原告使用，租金每平方米18元/月。另外一间办公室年租金32000元、三楼两个房间年租金9600元，厂房、办公室、房间年租金合计666488元。租赁期限自2018年11月13日至2023年11月12日，第4年起租金增加10%。双方还约定先付租金后使用厂房，全年租金一次性付清，下年租金每年10月30日支付当年租金。原告在合同签订之日必须支付被告押金50000元，合同期满，原告未违反合同约定，被告将押金退回原告（不计息）。原、被告还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付50000元，被告向原告出具了收条。后原告于2018年9月13日、2018年10月7日分别支付给被告50000元。2019年2月2日，被告通过手机短信要求原告支付租金，原告要求被告尽快建好厂房，厂房交付时付清租金。2019年4月17日、24日，被告通过手机短信通知原告厂房已经完工，可进驻使用。原告未进驻，后与被告协商解除合同事宜，双方同意解除合同，由被告退还原告150000元。2019年5月30日，原告通过电话、短信要求被告退还150000元，被告表示涉案厂房出租、收到租金后会退还给原告。此后，原告多次要求被告退还150000元，被告均表示会付清，但至今未退还分文。现涉案厂房已被他人使用。一审法院认为，被告虽于2019年4月通知原告进驻、使用涉案厂房，但原告未进驻厂房，且双方对解除合同、退还租金等事宜进行了协商。后原告多次要求被告退还150000元，被告从未否认，也未要求原告进厂，表示会退还原告租金。因此，可认定双方同意解除《租赁合同》，被告也同意退还原告租金150000元。且涉案厂房已被他人使用至今，该合同事实上已解除，故一审法院对原告要求确认《租赁合同》已解除的诉讼请求予以支持。被告未提供充分证据证明双方约定由原告支付履约保证金200000元，原告不进驻厂房则由被告没收履约保证金，故一审法院对被告主张原告违约应当没收履约保证金的辩解意见不予采信。原告支付150000元租金后从未使用过涉案厂房，其要求被告退还150000元于法有据，一审法院予以支持。因双方未约定要计付利息，原告要求自2019年6月1日起按年利率6%计付利息于法无据，一审法院确认自起诉之日（2020年1月9日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告刘峻峰、被告刘阿勇于2018年8月11日签订的《租赁合同》已解除；二、由被告刘阿勇退还原告刘峻峰150000元；三、由被告刘阿勇自2020年1月9日起至还清上述欠款之日止以150000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息给原告刘峻峰；四、履行期限：限被告刘阿勇于本判决生效后十五日内履行完毕；五、驳回原告刘峻峰其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300元，减半收取1650元，由被告刘阿勇负担。二审中，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审认定事实与一审认定的一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1、一审认定“刘阿勇同意解除租赁合同，也同意退还被上诉人租金15万元”是否正确？2、被上诉人是否存在违约行为，上诉人支付的5万元应否予以返还？关于一审认定“刘阿勇同意解除租赁合同，也同意退还被上诉人租金15万元”是否正确的问题。上诉人主张其自始至终未明确表示同意退还被上诉人租金15万元。对此，被上诉人一审提交的其与上诉人之间的短信记录7月19日载明：“刘总，说好的8月13号之前退回我15万，到时候就不能再拖了哈，我们也只有做到这样了，祝生意兴隆！”上诉人回复“OK的图标”。上诉人一审对该短信的真实性不持异议，故由此可知，被上诉人要求上诉人退还15万元，上诉人是同意的，一审认定该事实正确。关于被上诉人是否存在违约行为，上诉人支付的5万元应否予以返还的问题。上诉人主张厂房建好后，是被上诉人不进驻，所以被上诉人违约在先。对此，本院认为，按双方合同约定，案涉租赁物的租赁期限为2018年11月13日-2023年10月12日止。也即，上诉人应于2018年11月13日将租赁物交付于被上诉人，但本案租赁物实际上于2018年11月并未建好，故上诉人主张被上诉人违约理据不充分。即便被上诉人同意厂房建好后入驻，但从双方的聊天记录中可知，双方最终对解除合同达成一致意见。上诉人出具的收条并未写明是押金，即便是押金，在被上诉人未有违约行为的情况下，解除合同时押金也应返还。且双方对返还15万元已达成一致意见，故被上诉人主张仅返还10万元无事实依据。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1092元，由上诉人刘阿勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年八月二十六日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜