甘肃省合作市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘3001民初363号 原告：道某某，男，藏族，住甘肃省合作市。 委托诉讼代理人：张国发，甘肃荣庆律师事务所律师。 原告：完某某，男，藏族，住甘肃省合作市。 委托诉讼代理人：张国发，甘肃荣庆律师事务所律师。 被告：合作市伊合昂街道办录豆昂村民小组。 负责人：张喜全,系该村民小组组长。 被告：更某某，男，藏族，1973年5月2日出生，合作市人，农民，住合作市念钦南街**录豆昂自然村**。 被告：当某某，男，藏族，，住甘肃省合作市 被告：卓某某（曾用名：尕某某），男，藏族，，住甘肃省合作市 被告：桑某某，男，藏族，，住甘肃省合作市 原告道某某、完某某诉被告合作市伊合昂街道办录豆昂村民小组、更某某、当某某、卓某某、桑某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理，原告道某某、完某某及其诉讼代理人张国发，被告合作市伊合昂街道办录豆昂村民小组组长张喜全、被告更某某、当某某、卓某某、桑某某均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告道某某、完某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告2017年12月7日签订的《房屋产权转让合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月7日，原告所在录豆昂自然村38户村民共同出资400万元欲购买位于伊合昂街道办公路斜对面原告自建的6层楼房，转让价400万元，时任自然村村长更某某、当某某、副村长尕某某、会计桑某某代表村民以自然村的名义与原告签订了《房屋产权转让合同》，约定原告将合作市西路（国道213）合作市伊合昂街道办跨公路斜对面正在经营的一栋楼6层，总建筑面积1570平方米的房屋产权转让给录豆昂自然村，在确定转让价格为400万元的同时，四名村负责人在原告不识字的情况下，在合同中以原告应交租赁费27.5万元、地皮费5万元的名义扣除了33.5万元，该扣除款项事实上不存在，也与双方商定的购买价不符。合同第二条第二款约定付款方式为：合同双方签字生效后，乙方应预付甲方首批款146万元，10日内乙方应一次性支付剩余221.5万元，合同第四条约定全部款项付清后房产归被告自然村所有。合同签订后，四名村负责人员拖延支付已收取的村民款项，在原告的催促下被告分四次支付了298.5万元（部分款项原告出具手续后并未实际收到），余款至今未付清。原告认为，原、被告签订了合同后，被告并没有将收取的村民购房款向原告依约支付，之后原村长等负责人员也公开认可部分款项被自己使用，该种情况下，被告后续款项已无能力支付。根据相关法规，建设项目依法应取得规划许可证，建设用地应依法向县级人民以上人民政府提出用地申请，由政府公布公开拍卖取得，本案所涉土地是被告村委会租赁给原告使用，属于原告自建房，没有合法手续。楼房出售便不具有合法性，被告不能支付全部购房款，原告也不想无期限占有已收取的款项，故诉至贵院，请求法院判如所请。 被告辩称，二原告诉状所称被告在合同中扣除了33.5万元的地皮费和租赁费不实，实际扣除的是32.5万元，扣除原因是道某某将宾馆租给了侯某某，租期为五年，一年房租是55万元，后录豆昂自然村将宾馆收购，收购时扣除了半年的房租27.5万元。其次，当时的地皮租费是一年1万元，总共租了九年，5万元在签订合同时已经支付，剩余4万元在其中扣除。剩余1万元是道某某租赁旅游点的费用，以上扣除费用总计32.5万元。被告已向二原告支付320万元，支付的上述款项均有收据证明。本案的房屋有市政府的批文，不属于违法建筑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告道某某、完某某提交的证据有：1、房屋产权转让合同1份，证明涉案房产系原告自建房，未取得建设规划手续和用地手续，对外出让行为违反法律规定。合同约定转让价为400万元，原告至今只收到298.5万元，剩余款由各被告挪用，导致被告无能力履约。合同约定转让款付清后，房屋归乙方（被告）所有，因被告未能及时付款，房屋至今由原告占有使用，在买卖关系违法且被告违约的情况下，合同中关于32.5万元的扣除费用没有事实和法律依据。五被告对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，关于扣除32.5万元的原因在辩称时已经说明。本院认为，该合同的签订系双方真实意思表示，扣除的32.5万元系合同明确约定，故对该证据予以采信。2、2016年5月16日合作市伊合昂街道办函证明一份，证明涉案楼房系原告道某某修建。五被告对该证据无异议，本院予以采信。3、甘南州中级人民法院（2020）甘30民终36号民事判决书1份，证明涉案房产在原告修建好后于2016年先行与侯某某签订过产权合同，2017年底又因被告要求，和被告签订房屋产权转让合同。甘南州中级人民法院已判定原告与侯某某签订的此份合同为无效合同。五被告对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，因该判决已生效，对该证据予以采信。 五被告提交的证据有：1、合同书1份，证明涉案土地系录豆昂自然村村集体的土地，且该合同系录豆昂自然村与完某某签订的租赁合同，并不是租给道某某的。二原告及诉讼代理人对该证据无异议，本院予以采信。2、合作市人民政府文件1份（合政发[2011]74号关于伊合昂街道办事处录豆昂村农牧民群众修建临时性旅游宾馆的批复），证明该批复是向录豆昂自然村下发的，不是向个人批复的。二原告及其诉讼代理人对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，原、被告之间的租赁合同及街道办出具的证明对于原告修建涉案楼房的事实是清楚的，其次该批复属于立项性质，并非土地规划部门出具的正式用地手续，原、被告也未按照最后一条履行过任何建设手续。本院认为，该证据可结合其他证据证明二原告所述违建事实的理由不成立，对该证据予以采信。3、伊合昂街道办函1份，证明张喜全系录豆昂村现任村长。二原告及其诉讼代理人对该证据无异议，本院予以采信。4、房屋产权转让合同1份，证明该合同签订时与全体村民协商一致，合同合法有效。二原告及其诉讼代理人对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告诉讼代理人认为该合同因违反法律而无效。本院认为，该合同签订系双方真实意思表示，内容合法有效，对该证据予以采信。5、录豆昂村村民入股收条（400万元）35份，证明38户村民的出资情况。二原告及诉讼代理人对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，二原告未收到全部款项。本院认为，该组证据能够证明38户村民的入股情况，本院予以采信。6、房屋租赁合同1份，证明二原告与被告签订房屋租赁合同的事实。二原告及其诉讼代理人对该证据真实性无异议，本院予以采信。7、甘肃政法学院司法鉴定所鉴定意见书1份，证明双方签订的房屋租赁合同是真实的。二原告及其诉讼代理人对该证据真实性和证明目的有异议，被告承认该合同经合作市公安局司法鉴定为虚假合同，司法鉴定的效力应高于民事委托的鉴定效力。其次，该合同是建立在买卖合同的基础上，即使按被告的意思也是原告将房产出售给被告后，原告再租赁，但涉案土地依据合同还不具备原告向被告缴纳租金的条件。本院认为，原告未向本院提交相反的证据证明原、被告双方签订的房屋租赁合同为虚假合同，故对该证据予以采信。8、催款通知书1份，证明38户村民向原告催收房租的事实。二原告及其诉讼代理人对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，因被告未按协议约定向原告支付全部房款，被告不具备接受房产的条件，被告在自身违约的情况下向原告承租人催收租金的行为违法。本院认为，该证据能够证明合作市伊合昂街道办录豆昂自然村向原告催收房租的事实，予以采信。9、收条5份，证明二原告收到了320万元的转让款。二原告及其诉讼代理人对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，二原告实际收到转让款为278.5万元，其中146万元的一张收条中原告实际收到了106万元。本院认为，二原告在该组证据上签字并且按了手印，能够证明被告向二原告支付320万元转让款的事实，予以采信。10、关于对录豆昂村宾馆撤除“黑名单”的通知1份，证明该建筑是以录豆昂村名义将宾馆撤除“黑名单”。二原告及其诉讼代理人对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告诉讼代理人称该证据恰恰说明涉案项目违法，依据《中华人民共和国城市规划法》第四十四条规定，规划区内的临时建筑应经过城乡规划部门批准，但涉案项目未经过批准。本院认为，该证据能够证明录豆昂村宾馆从“黑名单”撤除的事实，对该证据予以采信。11、U盘一个（视频1段、图片5张），证明村民入股出资属自愿；其次，二原告与被告签订合同是双方的真实意思表示。二原告及其诉讼代理人对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明收取款项的同时向二原告支付了全部款项。本院认为，该证据能够证明向38户村民筹集资金的事实，以及二原告与被告签订合同系双方真实意思表示，予以采信。12、合作市伊合昂街道办证明一份，证明涉案土地系录豆昂自然村集体用地，该土地使用相关手续正在办理中。二原告及其诉讼代理人对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，（1）街道办不是土地主管部门，是否能够办理、给谁办理土地证书不是街道办的决定事项；（2）依据土地管理法集体土地由政府征收后给建设单位办理土地证，本案房产属于原告建设，被告不是建设单位，街道办曾出具原告建房的证明，由原告申请补办建设手续未果；（3）本案所涉房产存在的主要问题是原告建设行为未取得规划手续属于违法建筑，依据《中华人民共和国合同法》五十二条规定，违反法律强制规定的无效。本院认为，该证据能够证明涉案土地的相关使用手续正办理中，对该证据予以采信。13、关于录豆昂自然村村民小组400万元收购宾馆费用的情况说明一份，证明400万元收购款中扣除80万元的去向。二原告及其诉讼代理人对该证据真实性和证明目的有异议，原告诉讼代理人认为各被告出具的情况说明本身不属于证据，所述与事实不符。本院认为，该份说明能够证明400万元收购款中扣除80万元的具体去向，对该证据予以采信。 经审理查明，2017年12月1日二原告与被告合作市伊合昂街道办录豆昂自然村双方签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给原告，租赁期限为2018年7月30日至2021年7月30日。2017年12月7日，二原告与被告合作市伊合昂街道办录豆昂自然村双方签订房屋产权转让合同，原告道某某、完某某将自己出资修建的位于合作市伊合昂街道办跨公路斜对面一栋6层总建筑面积为1570平方米楼房（7楼为彩钢）的房屋产权转让给合作市伊合昂街道办录豆昂自然村，双方在平等、自愿的基础上签订了房屋产权转让合同，约定转让价为400万元。同时，合同约定扣除应交给被告合作市伊合昂街道办录豆昂自然村的租赁费27.5万元及地皮费5万元，实际转让价格为367.5万元。被告从400万元转让款中扣除80万元，剩余320万元转让款被告分五次向二原告支付完毕。期间，被告积极办理土地使用的相关手续。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。二原告与被告合作市伊合昂街道办录豆昂自然村于2017年12月7日签订房屋产权转让合同，双方在平等、自愿、意思表示真实的基础上在合同上签字并按了手印，该合同已经成立，且在合同履行期间，被告积极办理土地使用相关手续。同时，被告在约定的期限内向原告支付了转让款，原告也接受了该笔款项。涉案房屋虽为临时建筑，但临时建筑的房屋本身也是有价值的，其转让行为也并不为法律所禁止，应当是合法的民事行为，故本案房屋产权转让合同合法有效。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告道某某、完某某共同负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  马国尔 审 判 员  王雪梅 人民陪审员  赵 楠 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  王思璇