四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初1340号 原告（反诉被告）：遂宁市美家乐物业服务有限责任公司，住所地遂宁市西山路**。 法定代表人：陈华,系公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄松柏，四川浩典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾静，四川浩典律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：遂宁市船山区世纪文斯顿培训学校有限公司，住，住所地遂宁市船山区南津路****/div> 法定代表人：陈涛。 被告（反诉原告）：遂宁市船山区世纪文斯顿培训学校有限公司北门分公司，住所地，住所地遂宁市经济技术开发区明月路北斗星城**商业**iv> 负责人：陈涛。 以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈伟，男，系公司员工。 以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈宝鹏，四川道略律师事务所律师。 本院于2020年4月7日立案受理原告遂宁市美家乐物业服务有限责任公司（下称美家乐物业）诉被告遂宁市船山区世纪文斯顿培训学校有限公司（下称文斯顿学校）、遂宁市船山区世纪文斯顿学校有限公司北门分公司（下称文斯顿学校北门分公司）物业服务合同纠纷一案，2020年5月19日，被告文斯顿学校及文斯顿学校北门分公司向本院提起反诉，本院依法予以受理。后本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，美家乐物业的法定代理人陈华及委托诉讼代理人曾静，文斯顿学校及文斯顿学校北门分公司的共同委托诉讼代理人陈伟、陈宝鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美家乐物业向本院提出诉讼请求：1.判令文斯顿学校及文斯顿学校北门分公司向原告支付拖欠的物业费8253元及资金占用利息(利息从拖欠之日起至付清之日止，利息计算方式应按中国人民银行同期贷款利率四倍计算)；2.本案诉讼费用由文斯顿学校及文斯顿学校北门分公司负担。事实与理由：美家乐物业从事物业管理服务，文斯顿学校北门分公司系北斗星城小区商业楼6栋401号业主，其是文斯顿学校的分支机构，2017年12月31日美家乐物业与北斗星城小区业主委员会签订物业服务合同，对物业费的单价等进行了约定，截止2019年12月底，文斯顿学校北门分公司拖欠物管费8253元，美家乐物业多次催收未果，遂起诉来院。庭审中，美家乐物业明确利息从2018年4月1日起计算。 文斯顿学校、文斯顿学校北门分公司共同辩称，1.其从2018年3月31日起未再缴纳物业费，原因是美家乐物业未按照物业服务合同提供物业服务导致公司被盗，并且业主垃圾堆楼道、共有设施存在安全隐患、车辆乱停乱放，美家乐物业从不清洁、不维护、不管理。同时美家乐物业收取物业费的计算存在问题，依据物业服务合同约定应按照建筑面积102.48平方米计算物业费，文斯顿学校、文斯顿学校北门分公司愿意在美家乐物业承担责任并正确计算物业费后缴纳相应的物业费；2.计算资金占用利息没有法律依据，恳请法庭驳回。 文斯顿学校、文斯顿学校北门分公司向本院提出反诉请求：1.判令美家乐物业退还多收取的物业费2453.52元及资金占用利息，利息自每期物业费缴纳起单独计算，利息的计算方式应按中国人民银行同期贷款利率四倍计算；2.判令美家乐物业赔偿因被盗损失13550元（苹果笔记本电脑价值7999元，投影仪价值2000元、台式电脑价值2380元）；3.本案反诉费由美家乐物业承担。事实与理由：文斯顿学校北门分公司从2017年7月1日起接受美家乐物业提供的物业服务，双方之间的物业服务标准按1.5元/月*平方米，自2017年7月1日起一直按照262平方米计算物业费，截止2018年3月31日，文斯顿学校北门分公司向美家乐物业支付物业费3537元。后文斯顿学校北门分公司对物业费计算存在疑问，遂要求美家乐物业出示北斗星城6栋4层1号房屋的产权登记信息，根据产权登记信息显示，建筑面积为102.48平方米，故应当按照产权登记资料载明的建筑面积缴纳物业费，美家乐物业收取的超出产权面积部分的物业费属于不当所得，应当向文斯顿学校返还多收的2153.52元并支付资金占用利息。2018年5月5日，文斯顿学校北门分公司物品被盗，并向公安机关报案，但因美家乐物业无法提供有效破案材料导致案件未能侦破，故美家乐物业未能按照物业服务合同履行安保义务，导致文斯顿学校北门分公司财产损失13550元。 美家乐物业针对文斯顿学校、文斯顿学校北门分公司反诉辩称：1.文斯顿学校北门分公司于2017年1月7日开始入住北斗星城，签订的物业合同约定给付物业服务费不持异议，美家乐物业认为文斯顿学校北门分公司是自愿给付物业费，不存在退还物业费；2.美家乐物业尽到物业服务，文斯顿学校被盗应当追加盗窃者的责任，若要追究物业公司的责任应当提供相关的证据作为依据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院依法采信的证据结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：文斯顿学校北门分公司于2016年10月20日起开始租赁四川置佳伟业房地产开发有限公司所有的位于国开区××路××号××栋××楼房屋，双方约定房屋面积约为262平方米，该房屋建筑面积为102.48平方米。 美家乐物业系北斗星城小区的物业服务企业，并作为乙方于2012年3月18日与北斗星城小区建设单位四川置佳伟业房地产开发有限公司作为甲方签订《前期物业服务合同》，合同约定：由美家乐物业对北斗星城小区提供物业服务；物业服务费用由业主或者租户按其拥有物业的建筑面积【以产权证登记面积计算，未办产权的以售房合同中的建筑面积（包含公摊）】交纳，具体标准为商业（底城商业及商业楼）按物价部门核准价格1.5元/月.平方米；业主委员会成立并代表全体业主与新聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。 2017年12月31日，北斗星城小区业主委员会作为甲方与美家乐物业作为乙方签订了《北斗星城物业服务合同》，合同约定：由美家乐物业对北斗星城小区提供物业服务；物业服务费用由业主或租户按其拥有物业的建筑面积【以产权证登记面积计算，未办产权的以售房合同中的建筑面积（包括公摊）】交纳，具体标准为商业（底城商业及商业楼）按物价部门核准价格1.5元/月.平方米；业主应于2018年1月1日起按本合同标准交纳物业服务费用。 2018年5月3日10时许，文斯顿学校北门分公司因财产被盗向遂宁市公安局经济技术开发区分局北固乡派出所报警，并立为刑事案件侦办。文斯顿学校北门分公司曾按约缴纳了2017年7月1日至2018年3月31日期间的物业服务费，此后未在缴纳物业服务费。 另查明，文斯顿学校北门分公司系文斯顿学校的分公司。 本院认为，美家乐物业与建设单位四川置佳伟业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、与北斗星城业主委员会签订的《北斗星城物业服务合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。两份合同对北斗星城小区业主及租户均具有约束力，双方均应当按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点为：1.美家乐物业是否按照合同约定全面履行了物业服务；2.2017年7月1日至2018年3月1日期间，美家乐物业收取的物业服务费是否超过了合同约定的标准；3.文斯顿学校被盗造成财产损失13220元，美家乐物业是否应当承担赔偿责任。 关于争议焦点一，美家乐物业是否按照合同约定全面履行了物业服务，文斯顿学校及文斯顿学校北门分公司虽辩称“业主垃圾堆楼道、共有设施存在安全隐患、车辆乱停乱放，美家乐物业从不清洁、不维护、不管理”，且出示了小区照片以证实美家乐物业未全面履行物业服务，但本院认为，其出示的照片既无法确定其形成时间，而且照片的特性为保存某一时刻的影像，亦无法反应美家乐物业长期的物业服务质量，故其该辩解意见，本院不予支持。 关于争议焦点二，2017年7月1日至2018年3月1日期间，美家乐物业收取的物业服务费是否超过了合同约定的标准。依照《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”本案，《前期物业服务合同》及《北斗星城物业服务合同》均约定“物业服务费用由业主或租户按其拥有物业的建筑面积【以产权证登记面积计算，未办产权的以售房合同中的建筑面积（包括公摊）】交纳”，故本案应当按照产权建筑面积计算物业服务费，超出产权建筑面积收取的物业服务费应当予以退还。案涉房屋国开区××路××号××栋××楼房屋的产权建筑面积为102.48平方米，文斯顿学校北门分公司从2017年7月1日至2018年3月1日期间应当缴纳的物业服务费为102.48平方米＊1.5元／月／平方米＊9月＝1383.48元，其按照262平方米实际缴纳物业服务费为3537元，故美家乐物业应当向文斯顿学校北门分公司退还超出收取的物业服务费2153.52元。 关于争议焦点三，文斯顿学校被盗造成财产损失13220元，美家乐物业是否应当承担赔偿责任。本院认为，文斯顿学校认为因美家乐物业未能按照物业服务合同履行安保义务，且美家乐物业无法提供有效破案材料导致案件未能侦破，美家乐物业应当承担赔偿责任，但文斯顿学校未向本院出示充分证据证实因美家乐物业无法提供有效破案材料导致案件未能侦破的事实，故对文斯顿学校要求美家乐物业承担赔偿责任的主张，本院对此不予支持。 综上所述，在合同履行期内，美家乐物业依约为业主提供了物业服务，文斯顿学校北门分公司亦应根据合同约定按时缴纳物业服务费，故对美佳乐物业诉请文斯顿学校北门分公司立即缴纳2018年4月1日至2019年12月31日间物业服务费诉讼请求，本院予以支持，但物业服务费的金额为102.48平方米*1.5元/平方米/月*21月=3228.12元，扣除美家乐物业应退还2017年7月1日至2018年3月1日期间物业服务费2153.52元，文斯顿学校北门分公司应向美佳乐物业缴纳物业服务费为1074.60元。文斯顿学校北门分公司系依法设立并领取营业执照的文斯顿学校的分支机构，应由文斯顿学校北门分公司对物业服务费承担清偿责任，不足部分由文斯顿学校承担补充清偿责任。因双方系对物业服务费计算面积产生分歧，而非恶意拖欠物业服务费或不予退还物业服务费，故对美家乐物业诉请文斯顿学校、文斯顿学校北门分公司承担资金占用利息的主张，文斯顿学校、文斯顿学校北门分公司诉请美家乐物业承担资金占用利息的主张，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下： 一、遂宁市船山区世纪文斯顿培训学校有限公司北门分公司于本判决生效之日起十日内向遂宁市美家乐物业服务有限责任公司支付物业管理费1074.60元，遂宁市船山区世纪文斯顿培训学校有限公司承担补充清偿责任； 二、驳回遂宁市美家乐物业服务有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回遂宁市船山区世纪文斯顿培训学校有限公司、遂宁市船山区世纪文斯顿培训学校有限公司北门分公司的其他反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费82元，由遂宁市美家乐物业服务有限责任公司负担82元，遂宁市船山区世纪文斯顿培训学校有限公司、遂宁市船山区世纪文斯顿培训学校有限公司北门分公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  郭汶松 人民陪审员  邓先荣 人民陪审员  胡永明 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  张静思