山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初1470号原告：王萍，女，1963年5月20日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：李俐凝，江苏禾嘉律师事务所律师。被告：山东久久发置业有限公司，住所地山东省乳山市深圳路**。法定代表人：李锡君，董事长。委托诉讼代理人：邰孝银，山东兰亭律师事务所律师。被告:乳山市凯利尔物业服务有限公司，住，住所地山东省乳山市深圳路**/div>法定代表人：于丽芳，董事长。本院于2020年5月8日立案受理原告王萍诉被告山东久久发置业有限公司（简称山东久久发公司）、乳山市凯利尔物业服务有限公司（简称乳山市凯利尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告王萍及其委托诉讼代理人李俐凝、被告山东久久发公司的委托代理人邰孝银到庭参加诉讼，被告乳山市凯利尔公司经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王萍向本院提出诉讼请求:1、要求被告返还租金262656元及利息；2、要求被告支付违约金512672元及往返食宿费5000元；3、诉讼费等由被告负担。事实与理由：2009年9月5日，原告购买被告久久发坐落于乳山久久发商贸城1号楼1层D区E88和D区F88商铺后，二被告一直占用原告购买的商铺出租赚取租金，前三年租金抵了被告山东久久发公司的房款，后三年租金只支付了一年，第二、三年租金未付，第三年约定租金每年43776元。多年来被告一直出租原告的商铺，但未向原告支付租金，侵害了原告的合法权益，原告多次自枣庄市前往乳山市追讨至今未果。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼要求支持其诉讼请求。被告山东久久发公司辩称，原告起诉被告山东久久发公司主体不适格，被告山东久久发公司与原告之间不存在租赁合同关系，根据合同相对性，因租赁合同产生相关的权利与义务，应当由被告乳山市凯利尔公司承担，原告要求被告山东久久发公司承担清偿责任，没有事实和法律依据，请求依法驳回原告对被告山东久久发公司的诉讼请求。被告乳山市凯利尔公司在法定期限内未提出答辩意见。经审理查明，2009年9月5日，原告王萍作为出租方（甲方）与被告乳山市凯利尔物业服务有限公司作为承租方（乙方）就原告购买的山东久久发置业有限公司开发的乳山市久久发商贸城1号楼1层D区E88号商铺和D区F88商铺分别签订租赁协议各一份，约定甲方将两处商铺出租给乙方，租赁期限自该商品房办理交付使用之日起第60日开始计算，共计六年。甲方同意乙方在租赁期限内可以转租，转租时无须再征得甲方同意，即可自行转租。甲乙双方均同意前三年租金由山东久久发置业有限公司在甲方所付该商品房房款中一次性折抵，其中D区E88号商铺前三年的租金为39451元，D区F88商铺前三年的租金为42628元；D区E88号商铺后三年的租金分别为15780元、18410元、21041元，D区F88商铺后三年的租金分别为17051元、19893元、22735元。乙方应于满三年后逢每年3月1日至3月31日期间内分别向甲方支付前述租金。关于违约责任约定为“如甲乙双方在本协议履行期间的任何时候单方面提前终止本协议，或因任何一方的原因导致另一方无法继续履行协议的，守约方有权要求违约方支付本协议未履行部分的租金2倍的违约金”2009年9月5日，原告王萍作为买受人分别就前述两处商铺与被告山东久久发公司作为出卖人各签订一份商品房买卖合同，合同中约定了商铺的面积、坐落位置、交房时间等，其中D区E88号商铺购房款数额为292230元，D区F88商铺购房款数额为315760元。前述两处商铺房产证登记时间均为2010年9月1日，房产证号为乳山房权证市区字第**，房屋坐落位置登记为乳山市深圳路108-1-1138号；房产证号为乳山房房权证市区字第**，屋坐落位置登记为乳山市深圳路108-1-1140号。房产证的产权登记人均为王萍。2009年9月5日，原告王萍作为买受人（乙方）与被告山东久久发公司作为出卖人（甲方）分别就前述两处商铺各签订一份补充协议约定：一、租赁期限届满乙方取得该商铺使用权后，乙方如自行出租该商铺，出租价格必须执行物业经营服务公司根据发展状况统一制定的出租价格标准；如乙方委托物业经营服务公司出租的，租赁成功一次，乙方须支付所取得全部租金的10%作为委托佣金。二、乙方承诺按市场规定的每月（日）统一的经营时间经营该商铺，每月歇业不得超过两天，且必须使该商铺符合统一的店面设计和装修标准，按照统一的功能分区经营，如该商铺经营的品种与统一规划不相符，则必须服从甲方的调整，遵守市场的统一管理及相关规定。乙方不得对该商铺既不自营又不委托物业经营服务公司代为出租，而导致该商铺闲置，影响市场发展。三违约责任甲乙双方任何一方违反本协议中的任何一条，守约方除有权要求违约方继续履行协议外，违约方从违约之日起按该商铺合同价款总额的每日万分之八给守约方违约金，并承担其他对守约方造成的所有实际损失。2010年5月15日，原告王萍作为买受人（乙方）与被告山东久久发公司作为出卖人（甲方）分别就前述两处商铺各签订一份协议书约定：乙方购买的前述商铺出租给甲方，并由甲方委托的物业服务公司对外出租，为避免因甲方逾期交房造成的乙方租赁期限自动延长的情形，现就以上事宜，甲乙双方达成以下协议：一、甲乙双方一致同意将《租赁协议》第一条中约定的“租赁期限自该商品房办理交付使用之日起第60日开始计算，共计六年”的内容修改为“自本协议签订之日起，甲乙双方均同意租赁期限约定为自2010年1月1日之日起开始计算，共计六年”。二、自本协议签订之日起，乙方不得以任何理由追究甲方《商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约责任。三、本协议作为《商品房买卖合同》、《租赁协议》的补充附件，除本协议中的约定外，其他事项甲乙双方还应按所签订的《商品房买卖合同》以及其他协议的约定执行。另查明，在庭审中原告提交了一份关于涉案租金和违约金计算方式的明细表，原告主张的被告应当支付涉案租金的起算时间为2010年1月1日：第一年即2010年1月1日-2011年1月1日，两处商铺租金为15780元+17051元=32831(原告解释称被告已经支付了这一年的租金，但是扣留了6319.97元的税金，因为双方没有约定税金的承担方，原告也没有收到缴纳税款的发票，所以原告在本案中将被告扣留的税金6319.97元作为其应得的租金予以主张)；第二年即2011年1月1日-2012年1月1日，两处商铺租金为18410元+19893元=38303元；第三年即2012年1月1日-2013年1月1日，两处商铺租金为21041元+22735元=43776元；第四年到第十年即2013年1月1日-2020年1月1日，原告主张这期间每年租金均按照租赁协议上约定的第三年的租金43776元×7年=这期间合计租金306432元；第十一年租金期间为2020年1月1日-2020年6月1日，原告主张这期间每年租金均按照租赁协议上约定的第三年的租金43776元÷12个月×5个月=这期间合计租金18240元。综上，原告主张的租金总数合计413070.97元（第二年租金38303+第三年租金43776元+中间7年（43776元/年×7年）+第一年扣留的税金6319.97元+最后5个月租金18240元）。原告主张的违约金系按照2010年5月15日原告王萍作为买受人（乙方）与被告山东久久发公司作为出卖人（甲方）分别就前述两处商铺各签订一份协议书中关于违约责任的计算方式予以计算，即以两处商铺的购房款总额计算自2011年1月1日至2020年6月1日期间（合计3390天）的违约金，即两处商铺总房款607990元×万分之八/天×3390天=1648868.88元。根据原告提交的明细，原告将该部分违约金确定为164886.89元。另外，原告在本案庭审结束后提交了一份“关于更正诉讼数额的申请”，内容为：今天开庭未注意看清楚诉状中数额，租金数额及违约金数额以计算数字为准，诉状中租金数额更正为413070.97元，违约金数额为164886.88元，共计577957.86元。本案经调解无效。以上事实有原、被告的陈述，原告提交的产权证、房屋买卖合同、补充协议、协议书、租赁协议等证据在卷为凭。本院认为，原告王萍与被告乳山市凯利尔物业服务有限公司签订的房屋租赁协议是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系合同双方当事人真实的意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力，均应按合同约定履行。关于原告主张的租赁费起算时间应依据原告提交的涉案租赁合同予以确定，租赁合同中约定的租赁期限的起算时间为“该商品房办理交付使用之日起第60日开始计算，共计六年”，原告与被告山东久久发置业有限公司没有实际签署涉案商铺的交接手续。但是原告与被告山东久久发置业有限公司于2010年5月15日签订了一份协议书，这份协议书所解决的问题便是关于涉案商铺交付时间的问题，因为商铺交付时间是确定原告与乳山市凯利尔物业服务有限公司之间租赁协议的租赁期限的起算时间的重要依据，虽然双方在该份协议中并未对具体交房时间作出明确约定，而是直接变更了租赁协议中关于租赁期限的起算时间，但是并不能直接依据该协议书认定被告山东久久发置业有限公司成为了涉案租赁协议的相对方，因为从该协议书的第二条约定即“自本协议签订之日起，乙方不得以任何理由追究甲方《商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约责任”，可以看出这份协议书仍然是对双方之间的商品房买卖合同关系中交付商铺这一权利与义务的补充约定。该协议书中关于违约责任的约定也是针对双方之间的商品房买卖合同予以确定的，因为违约金的计算基数是以购房款总数确定的，这也可以说明，该违约条款并不是对原告与乳山市凯利尔公司之间租赁协议中违约责任的变更。从主体的角度来分析，乳山市凯利尔公司与山东久久发公司分别系在工商管理部门登记注册的有限责任公司，是两个独立的企业法人，而且当事人也没有提供证据证实这个公司主体混同，所以山东久久发公司是没有权利代乳山市凯利尔公司与原告签订关于租赁协议的补充协议的，原告与山东久久发公司签订的这份协议书并没有乳山市凯利尔公司的签字盖章，在当事人未能提供充分证据证实乳山市凯利尔公司认可该协议书可以作为涉案租赁协议组成部分的情况下，原告据此主张该协议书作为涉案租赁协议的组成部分，并依据此协议书推定山东久久发公司也是涉案租赁协议的相对方的主张显然是缺乏事实和法律依据的。被告乳山市凯利尔物业服务有限公司自租赁合同约定的开始支付租金的期限至今，未向原告支付过租赁费。被告乳山市凯利尔物业服务有限公司在租赁期限内未履行义务，因此原告王萍有权要求被告乳山市凯利尔物业服务有限公司支付租赁费。但是原告主张的租金计算方式明显与双方的租赁合同约定不符，因为依据原告与被告乳山市凯利尔公司签订的租赁合同，合同中明确约定了前三年租金折抵了原告应当支付给山东久久发置业有限公司的购房款，而原告提交的明细中将这三年的租金又重新计算作其应得的租金。根据原告提交的涉案证据，本院认为涉案租赁合同的起算时间可以从2010年1月1日起开始计算，因为原告虽然不能提供其与山东久久发公司之间交接涉案房屋的直接证据，但是原告提交的其与山东久久发公司签订的协议书中以明确租赁期限开始的方式变更了房屋交付时间，而且约定了原告不再追究山东久久发公司逾期交房的违约责任，这说明原告与山东久久发公司之间均认可了该协议中约定的2010年1月1日应当视为房屋交接时间。涉案租赁协议中约定的前三年应当就是2010年1月1日到2013年1月1日，因为这三年的租金已经明确约定折抵原告应当支付的购房款，被告乳山市凯利尔公司是从第三年期满后才开始承担租金的支付义务，所以原告主张的租金的起算点应当从2013年1月1日开始，即2013年1月1日到2016年1月1日即为租赁协议中约定的后三年的租赁期间，这期间的租金数额在租赁合同中已经明确约定；同时，原告认可被告已经支付了第一年的租金，这里的第一年应当是2013年1月1日到2014年1月1日，而不是原告提交的明细表中的2010年1月1日到2011年1月1日，因为租赁协议中约定的租赁期限开始的第一年与被告开始向原告支付租金的第一年并非同一年度。原告既然已经认可被告乳山市凯利尔公司支付了第一年的租金（2013年1月1日-2014年1月1日期间的租金），现在又以不清楚被告乳山市凯利尔公司是否实际交税为由，要求被告乳山市凯利尔公司支付扣作税款的6319.97元租金，缺乏事实和法律依据，对于原告的该部分主张，本院不予支持。原告主张的租金即2014年1月1日-2016年1月1日年的租金合计数额为82079元（其中D区E88商铺2014年1月1日-2015年1月1日的租金为18410元，2015年1月1日-2016年1月1日的租金为21041元；D区F88商铺2014年1月1日-2015年1月1日的租金为19893元，2015年1月1日-2016年1月1日的租金为22735元），这是双方租赁协议中约定的数额，本院予以确认。2016年1月1日涉案租赁协议约定的租赁期限届满以后，被告乳山市凯利尔公司仍然占用原告的涉案两处商铺，但是双方没有续签租赁协议，所以原告参照涉案租赁协议确定的最后一年的年租金标准即43776元（前述两处商铺最后一年的租金相加），来计算涉案两处商铺2016年1月1日至2020年6月1日期间的租金并无不当，以此计算这期间的租金数额合计为193344元（43776元/年×4年+2020年1月1日到6月1日五个月的租金18240元）。综上所述，原告要求被告乳山市凯利尔公司支付租金275423元（193344元+82079元），事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告主张的违约金，原告系按照其与山东久久发公司签订的协议书约定的违约责任的计算方式予以主张，该主张缺乏法律和事实依据，因为这份协议书是对商品房买卖合同关系中违约责任的补充，乳山市凯利尔公司并不是该协议书的合同相对人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告乳山市凯利尔公司未按租赁协议约定支付租金给原告，应按租赁协议第四条的约定承担违约责任，支付违约金，但协议约定违约金为未履行租金的2倍，显属过高，应予调整。本院认为原告主张的违约金可以按照利息的1.3倍予以确定，即利息以每年的租金数额为本金，按照每年应支付的租金时间的第二日起即4月1日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至给付之日止的利息以每年的租金数额为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以计算）。原告在第二项诉讼请求中主张了违约金，又分别在第一项诉讼请求中主张利息，在第二项诉讼请求中主张往返食宿费5000元，缺乏法律依据，因为违约金本身就是对被告乳山市凯利尔公司因为违约行为给原告造成损失的补偿，原告主张的利息和往返食宿费均属于原告损失的一部分，因此原告在主张了违约金的情况下，再另外主张利息和食宿费，本院不予支持。原告提交的2009年9月5日原告王萍作为买受人（乙方）与被告山东久久发公司作为出卖人（甲方）分别就涉案两处商铺签订的补充协议以及2010年5月15日原告王萍作为买受人（乙方）与被告山东久久发公司作为出卖人（甲方）分别就涉案两处商铺签订的协议书，均是原告与被告山东久久发置业有限公司之间关于涉案商品房买卖合同的补充协议，无法证实原告与山东久久发置业有限公司之间存在关于涉案两处商铺的租赁合同关系，原告王萍以此为依据要求被告山东久久发置业有限公司对其涉案主张承担给付责任，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告乳山市凯利尔物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告王萍支付租赁费275423元；二、被告乳山市凯利尔物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告王萍支付违约金（违约金可以按照利息的1.3倍予以确定，即利息以每年的租金数额为本金，按照每年应支付的租金时间的第二日起即4月1日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至给付之日止的利息以每年的租金数额为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以计算）；三、驳回原告王萍要求被告山东久久发置业有限公司对上述债务承担清偿责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11604元（原告已预交11604元），由被告乳山市凯利尔物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  侯现章人民陪审员  丛红岩人民陪审员  周建华二〇二〇年八月十日书 记 员  徐 佳