河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初3512号 原告：石家庄市天平物业服务有限公司，住所地石家庄市桥**精英路**颐康小区办公楼北侧第一间。 法定代表人：徐秀云，董事长。 委托诉讼代理人：徐素云，该公司职员。 委托诉讼代理人：刘建周，河北同骥律师事务所律师。 被告：殷云，男，1974年11月25日出生，汉族，住石家庄市桥**。 原告石家庄市天平物业服务有限公司（以下简称天平物业）与被告殷云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天平物业的委托诉讼代理人徐素云、刘建周、被告殷云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本院查明的事实 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费1567元、交通费100元、律师费200元及其相应的利息353.5元等共计2220.5元；2、本案的诉讼费用由被告负担。 原告诉称，2013年4月2日，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：聘用原告为你提供物业管理服务，物业费用每月每平方米0.45元，每半年交一次，委托管理期限为2013年1月1日起至2018年1月1日止，后续签至2023年1月1日止。原告已经依约履行了自己的合同义务，提供了物业服务、供暖保障服务，但被告迄今为止仍欠2015年至今年9月份，共4年9个月的物业费1567元未付，经多次催告仍未偿还，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。为证明其主张，原告向本院提交物业服务合同、《关于改造供热设施的设备的通知》、居委会证明复印件、《热力购销合同》、《关于催告欠款律师函》、《委托代理合同》等证据予以证实。 被告辩称，原告提供的物业服务合同中甲方系非法组织，不具备法律主体资格，其决定、决议、行为是非法和无效的，其行为非法，其签订的合同无效，对被告不具有约束力。2019年4月份之前，颐康小区没有业主委员会，社区居委会刘艳可以证实，其已经对此明确告知社区居民，实际上社区的第一次业主大会在2019年8月23日召开，才开始了首届业委会的选举，2019年11月28日石家庄市颐康小区第一届业委会才正式成立。该业委会所谓负责人不是颐康小区业主，无法在该业委会担任委员或者负责人，其业委会资格不合法，其无权代表业主大会、业委会、业主和物业服务公司签订合同。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、国务院《物业管理条例》、《石家庄市物业管理条例》均规定，只有业主才能参加业委会。程序违法：该业委会未按法定程序成立，没开业主大会、没选举、没授权，系非法组织，不具有法律主体资格，不受法律保护，其行为不具有合法有效性，该业委会签订的物业服务合同无效，对业主不具备约束力。中华人民共和国住房和城乡建设部为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主合法权益，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》等法律法规的规定，2019年12月1日印发《业主大会和业主委员会指导规则》2010年1月1日生效。其中规定，业主大会召开要在街道办指导下经过筹备组、召开大会、公开选举、公示、登记、备案等法定程序，规定业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会由业主大会依法选举产生，业主大会的筹备、召开，业委会成员的选举，业委会成员的认定都有严格的规定和程序。该业委会没有相应的构成部分，没有筹备组、没有业主大会、没有确定业主身份、没有签到、没有统计专有部分面积和建筑物总面积，没有统计实际人数、没有投票、没有投票人数和有效票数、没有议事规则、没有管理规约、没有业主委员会选举和备案资料、以及没有公示、备案等程序和证明，是非法和无效的，请法院查证。未经备案：该业主委员会没有经过住建主管部门备案，系非法组织，不具有法律主体资格，不受法律保护，不具有合法主体资格，其行为不具有合法有效性，该业委会签订的物业服务合同无效，对业主不具备约束力。业主委员会的备案是行政确认行为，即对业委会的合法性进行审查审核，住建主管部门对业委会的备案不同于一般的告知性备案，告知性备案对外不产生法律效力，住建主管部门的备案行为对外产生法律效力：这种备案行为是住建主管部门对业委会的依法成立，是否具备主体资格的等一系列事实的确认，未备案即不合法。该业委会未办理备案手续就无法在公安机关刻制公章，该业委会公章没有在公安机关备案，该合同上的甲方印章无效，故本案的物业服务合同无效。依据：国务院《物业管理条例》第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”业委会未办理备案手续，就无法在公安局办理印章刻制手续。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》建房【2019】274号第三十三条：业主委员会的应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。第三十四条：业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。“业主委员会”未办理备案，没有住建主管部门的证明手续，公安机关是不能给予未备案的业委会办理印章刻制手续的，印章没有在公安机关备案，该业委会哪来的业主委员会印章，故该物业服务合同无效。根据民政部、公安部颁布施行的《民办非企业单位印章管理规定》第四条：印章的管理和缴销：第（一）款：民办非企业单位的印章经登记管理机关、公安机关备案后，方可启用；第（八）款：民办非企业单位非法刻制印章的，由公安机关处以500元以下罚款或警告，并收缴其非法刻制的印章”之规定，该业委会私自刻制印章，未经公安机关备案即使用，属于非法刻制印章行为，用来签订合同的行为违法，签订的合同无效，请法庭查证。综上所述，该业委会未按法定程序成立，该业委会没有在主管部门备案，系非法组织，该业委会所用印章不是公安机关备案、就刻制，其行为非法、无效，甄富友不是小区业主，不是业委会成员，因此该物业服务合同无效，对业主不具备约束力。天平物业不具备三级物业资质，住建局在2016年已经注销了天平物业的三级资质证书，证书标号：石房物字253。本物业合同签订时天平物业没有履约能力，所签合同无效。天平物业住所地为精英路**颐康小区办公楼北侧第一间，我们是在小区居住了二十多年的居民，每天都在小区生活，在我们小区没有这样的办公楼和物业公司。在2018年3月份之前，物业服务公司需要具备相应的资质才能从事物业服务，天平物业的三级资质在2016年已经被住建局注销，合同签订时天平物业没有履约能力。石家庄市住建局官网在2017年1月13日发布公告《石家庄市住房和城乡建设局古语注销物业服务企业资质的公告》石住建办【2016】368号，公告指出，对135家物业服务企业资质予以注销，对6家物业服务企业撤销本案，其中予以注销资质的企业中第21家就是石家庄市天平物业服务有限公司，证书编号：石房物字××号。并且在公告最后附的法律依据中明确指出：根据《石家庄市物业管理条例》第十九条，物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定。拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。该业委会和天平物业签订的所谓物业服务合同，业主没见过，无法证实其真实性，系拼凑、伪造，业主不知情、不认可、不接受，该合同无效。该合同没有原件，第1至8页之间不具备关联性和唯一性，合同内容不具备关联性，互相拼凑，不能证实为同一份合同。该合同没有签订日期，该合同据第5页第十二条“甲方应于2007年12月30日按有关规定向乙方提供能够直接使用的物业管理用房”判断，该合同应签订于2007年12月30日之前。又据第7页第二十四条“本合同期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止”判断该合同应签订于2017年10月1日之前。时间跨度长达13年，违背常理，不合逻辑，明显自相矛盾，并且每届业主大会和业主委员会任期才五年，该合同各页码之间作假，系拼凑，伪造，不能证实合同的真实性。综上所诉，恳请法院查清事实，依法驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。 原告称，本案所涉小区共有业主240户，其公司于2002年开始为该小区提供物业服务，2013年原告与本案所涉小区180户业主签订物业服务合同，其中原告与被告于2013年4月12日签订物业服务合同一份，被告认可该物业服务合同上签字为被告本人所签，约定服务期限为2013年1月1日至2018年1月1日。原告主张，该物业服务合同到期后，2018年与该小区140余户业主续签物业服务合同，同年小区有210户左右业主缴纳物业服务费。原告主张，其为本案所涉小区提供物业服务至2019年底。 原告向本院提交不动产权利登记信息，显示石家庄市桥西区友谊大街精英路3号1栋2单元402号房屋，登记产权人为殷云，建筑面积为61.06平方米，被告认可其为该房屋产权人。原告提交的其与被告签订的物业服务合同显示，物业服务费收费标准为0.45元/平米/月。 裁决理由及结果 本院认为，关于欠交物业服务费问题，参照《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。原告于2013年4月12日与被告本人签订物业服务合同，与被告所在小区180户业主签订了物业服务合同，该物业服务合同到期后，原告又与140余户业主续签了物业服务合同，原告实际上在本案所涉时间段内为被告所在小区提供物业服务，被告实际上享受了原告提供的物业服务，其与原告之间形成了物业服务合同关系。原告主张，被告欠付2015年1月至2019年9月期间物业费1567元，被告认可未向原告缴纳过该期间的物业服务费，故对于原告要求被告支付2015年1月至2019年9月期间物业费1567元物业服务费的主张，本院予以支持。 关于原告要求被告支付交通费100元、律师费200元及其相应的利息353.5元的主张，原告与被告及本案所涉小区其他业主签订的物业服务合同中未约定违约责任，原告主张该几项费用，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告殷云于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄市天平物业服务有限公司2015年1月至2019年9月期间的物业服务费1567元； 二、驳回原告石家庄市天平物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告殷云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。 审判员  韩丽娟 二〇二〇年八月五日 书记员  王 磊