安徽省旌德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1825民初662号 原告：陈丰莲，女，1985年10月3日出生，汉族，农村居民，住安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：傅建平，安徽徐健律师事务所律师。 被告：旌德宏欣置业有限公司，住所地安徽省宣城市旌德县旌阳镇聚文苑**楼122/222铺。 法定代表人：饶浚淅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王飞，江苏石城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宁，江苏石城律师事务所律师。 陈丰莲与旌德宏欣置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序于2020年8月5公开开庭进行了审理。原告陈丰莲及其委托诉讼代理人傅建平、被告旌德宏欣置业有限公司的委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈丰莲向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除原、被告签订的《阁楼使用权转让协议》；2．判令被告返还原告转让费166822元并支付违约金16682元；3．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年7月17日，原、被告签订阁楼使用权转让协议，约定将被告投资开发的旌德公馆9幢2单元603室的阁楼使用权转让给原告，由原告支付转让费166822元，并约定被告应当在2018年12月31日前将阁楼交付原告使用，若逾期超过30日，原告有权单方解除协议，要求被告退还转让费，并按已付款的10%支付违约金。协议签订后，原告按约定转账支付给被告166822元，但被告并未按期向原告交付阁楼，至2019年12月31日，原告才发现阁楼的实际情况与被告的销售广告、宣传资料及所做的说明、允诺相去甚远，该阁楼利用率很低，与原告支付的十几万元转让费用不相匹配，被告的行为已构成根本违约，且被告以该阁楼不列入商品房预售许可范围为由，仅转让阁楼使用权行为不仅违反法律规定，同时也导致原告无法办理产权登记，致使原告的合同目的不能实现。 被告旌德宏欣置业有限公司未做书面答辩，庭审中辩称：1．原、被告签订了阁楼使用权转让协议，但该协议上交付时间是笔误，正确的交付时间为2019年12月31日，答辩人于2019年12月份发现错误后与原告联系，并与原告重新签订了协议，更正了交付时间为2019年12月31日。2．若按原告主张阁楼交付时间为2018年12月31日，原告未在解除权行使期限一年内行使，也无权要求解除合同。3．原告在签订阁楼转让协议时对阁楼的使用情况是知晓的，且答辩人也明确告知了阁楼不列入商品房预售许可范围，也未承诺办理相关产权证明，原告签订合同的目的是为使用阁楼而不是为了办理产权证，因此不存在合同目的无法实现。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院递交的证据和被告的质证意见如下： 1．原告的身份证、被告的企业信息查询单各1份，证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格。被告无异议。 2．阁楼转让协议1份，证明原、被告案涉阁楼使用权签订了协议，协议约定交付时间为2018年12月31日，即便被告陈述交付时间系笔误，但时至今日被告仍未对阁楼进行交付，因此被告违约，依据协议约定，原告可行使解除权。被告对该证据的真实性无异议，提出原告提交协议约定的交付时间系笔误，应当为2019年12月31日，因为整幢楼的交付时间均为2019年12月31日，不可能就阁楼单独另行约定交付时间。 3．收据照片及银行交易清单复印件各1份，证明原告已将购买阁楼使用权费用166822全部支付的事实。被告无异议。 4．交房通知书1份，证明被告仅通知原告9幢603室和车库交付，未通知阁楼也一并交付。被告对该证据的真实性无异议，认为阁楼必须通过603室进入，与603室为一个整体，因此不需要另行通知交付。 5．原告从旌德县城市自然资源规划局调取的旌德公馆9幢2单元603室房屋测绘报告1份，证明原告购买的603室房屋的面积，而从被告处购买的阁楼无测量面积，且原告购买的阁楼实际是隔热层，没有使用价值。被告庭后认为，该阁楼无测量面积，但由于阁楼与顶楼为一体，顶楼业主能发挥其作用，因此该证据达不到原告的证明目的。 被告为证明其抗辩主张向本院提交的证据，原告的质证意见如下： 6．《阁楼使用权转让协议》1份，证明原告在购买阁楼使用签订的协议存在笔误，遂与原告重新签订了协议，阁楼交付期限为2019年12月31日。原告认为与被告未重新签订协议，但该协议上签名像自己书写，被告提供的该协议有可能是第一次签名的协议。 7．商品房买卖合同1份，证明原告购买的603室交付时间为2019年12月31日，作为603室的阁楼不可能是2018年12月31日交付。原告对该证据的真实性无异议，但认为阁楼是单独签订合同，因此也要单独交付。 8．方小鸽、唐荣杰、肖美、钟士兵阁楼使用权协议复印件各1份，证明该小区内的其他业主的房屋交付时间均是2019年12月31日，因此案涉阁楼约定为2018年12月31日交付是笔误。原告无异议。 9．建设工程规划许可证、商品房预售许可证、竣工验收记录复印件各1份，证明案涉阁楼为合法建设的建筑，并经相关部门验收，验收的时间为2019年11月28日，间接证明阁楼使用权转让协议上交付时间是笔误。原告对该组证据的真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的。 上述证据经本院审查，对双方无异议的证据1、3、8予以认定。对其余证据认定如下：证据2，根据原、被告的陈述与现场查看，案涉阁楼只能从原告购买的603室进入，而被告通知原告购买的603室的交房时间为2019年12月31日，结合证据8，因此阁楼的交付时间应为2019年12月31日，2018年12月31日为笔误，故该证据达不到证明被告违约的目的。证据4，通过现场勘查，阁楼与603室为一个整体，通知原告603室交付，则不需要另行通知阁楼交付，被告的质证意见成立，该证据达不到原告的证明目的。证据5，使用权转让协议对阁楼使用面积未明确写明，原告应明知阁楼无测绘面积，但不影响原告使用阁楼，被告的质证意见成立，该证据达不到原告的证明目的。证据6，未写明签订时间，原告也无其他证据证明该协议系事后补签，故对该证据不予认定。证据7，原告对该证据的真实性无异议，阁楼仅能从603室进入，与603室为一整体，通知603室交付即可，故对该证据予以认定。证据9，能证明9号楼的合法性，同时能证明房屋交付时间为2019年12月31日，故对该组证据予以认定。 根据上述认定的证据，结合双方当事人的陈述，本院对本案的法律事实认定如下： 被告系从事房地产开发、商品房销售、房屋租赁等的有限公司。2018年9月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告从被告处购买旌德公馆9幢2单元603室，被告应当在2019年12月31日前经规划部门核实，取得规划核实证，并将符合合同约定的商品房交付原告使用。同年9月3日，原告与被告签订《阁楼使用权转让协议》，约定阁楼由被告投资建设，不列入商品房预售许可范围，原告出资购买的阁楼使用权的期限正常情况下不低于阁楼所处位置国有土地使用权出让期限；原告支付转让费166822元获得9幢603室的阁楼使用权；原告应当在2018年7月17日付清上述转让费，被告收讫款项的同时，向原告出具转让票据。逾期付款，按欠款的日万分之五支付违约金，逾期超过15日，被告有权解除合同，并要求原告按累计应付款的10%支付违约金。被告应当在2018年12月31日以前将阁楼交付原告使用。若有逾期则被告应按原告已交转让费的日万分之五向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除本协议，要求被告退还已交转让费，并按累计已付款的10%支付违约金；阁楼可以进行流转，除非法律另有规定等。2018年7月10日，原告支付转让款166822元（其中137327元通过银行转账支付，29495元以原告购买603室的优惠款抵扣）。2019年11月28日，被告组织相关部门对原告居住的旌德公馆一期工程9#楼进行竣工验收，2019年12月23日，旌德县建筑业管理服务站签署验收意见：该工程于2019年11月28日竣工验收，竣工验收的组织程序和形式，符合国家法律要求和规定。2019年12月12日，被告通知原告其所认购的9幢2单元603室、324号车库于2019年12月28日进行集中交房。原告收到该通知后，认为被告未通知阁楼进行交付且阁楼使用率低而未收房。 通过现场勘查，旌德公馆9幢603室的阁楼外部无通道进入，只能经603室客厅加建楼梯进入，实际与603室为一个整体，阁楼层高未达2.2米。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。案涉阁楼的主要功能系隔热，通过现场勘查，阁楼层高虽未达2.2米，但其空间具备一定使用价值，且使用并不影响其隔热功能，因此被告转让阁楼的使用权不违反法律规定。原、被告于2018年9月3日签订的《阁楼使用权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该协议合法有效。原告认为被告未在约定的时间内即2018年12月31日前交付阁楼，依据合同约定原告有权解除合同，本案中原告不仅购买了旌德公馆9幢2单元603室的阁楼还一同购买了603室，结合现场查看房屋结构，阁楼需要在603室内加建楼梯才能进入，其与603室为一个整体，原、被告签订的关于603室房屋买卖合同约定的603室交付时间为2019年12月31日，不可能提前一年将阁楼先行交付，参考被告提供的竣工验收报告及该小区内其他业主阁楼的交付时间，可以认定《阁楼使用权转让协议》中约定的交付时间应为2019年12月31日，2018年为笔误。原告又认为被告仅通知交付603室，未通知阁楼交付，本院经审查认为，阁楼虽然单独签订合同进行使用权转让，但阁楼与603室为一个整体，在通知原告于2019年12月28日收房时并不需要另外通知阁楼进行交付。原告又认为阁楼使用率低及阁楼作为隔热层不能转让或限制转让，原告取得的阁楼使用权达不到其签订合同的目的，阁楼因层高未超过2.2米而未列入预售范围并在协议中明确告知不能办理产权证，原告在明知该情况下仍与被告签订协议，并约定了阁楼使用期限与土地使用权年限一致，也即原告在收房后即已取得阁楼的使用权，故原告不能以无法办理产权证否认阁楼用途。综上，原告要求解除合同的理由不符合法律规定，对原告要求解除与被告签订的《阁楼使用权转让协议》的请求，本院不予支持。被告提出的《阁楼使用权转让协议》中约定交付时间2018年12月31日为笔误及隔热层不影响原告使用的抗辩，本院结合阁楼现场状况及603室的交付时间，认定被告的抗辩意见成立，本院予以采纳。 据此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告陈丰莲的诉讼请求。 案件受理费3970元，由原告陈丰莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  汪 艳 审 判 员  周家青 人民陪审员  姚玉香 二〇二〇年八月三十一日  法官助理王玲 书记员 徐磊 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。