辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民再48号上诉人（原审原告、再审申请人）：陈家宝，男，1986年7月21日出生，汉族，山东省济南市人，无业，现住营口市站**。被上诉人（原审被告、再审被申请人）：辽宁辰威集团有限公司，住所地：营口市老边区渤海东大街****。法定代表人：李威，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗义新，辽宁睿智律师事务所律师。上诉人陈家宝因与被上诉人辽宁辰威集团有限公司（以下简称“辰威集团”）商品房预售合同纠纷一案，辽宁省营口市老边区人民法院于2014年10月31日作出（2014）营老民一初字第438号民事判决，陈家宝不服，上诉至本院。本院作出（2015）营民一终字第00226号民事判决。陈家宝仍不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，省法院对本案提审并于2017年8月31日作出（2016）辽民再389号民事裁定，撤销一、二审判决，发回老边区人民法院重审。老边区人民法院于2019年10月29日作出（2018）辽0811民再13号民事判决，陈家宝不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人陈家宝、被上诉人辰威集团的诉讼代理人罗义新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈家宝上诉请求：1、撤销再审（2018)辽0811民再13号判决；2、依法判令支持上诉人一审诉讼请求；3、依法改判（2015)营民一终字第00226号民事判决中的相关上诉费用均由被上诉人承担。4、判令被上诉人立即履行合同，立即交付经验收合格的房屋。理由：原再审判决认定事实及适用法律错误。再审法院罔顾商品房买卖合同中己明确约定办理房屋所有权登记证的期限是交付房屋同时交付房屋产权证，错误适用法律；营口市老边区人民法院（2014)营老民一初字第438号民事判决和营口市中级人民法院（2015)营民一终字第00226号民事判决己被辽宁省高级人民法院撤销，原二审案件受理费1930元应由被上诉人承担；再审(2017)辽0811民再8号判决已对此地段同期租金酌定为1000元，本案与此判决所属同一地段房屋，且单价高于该判决的房屋，租金却酌定为600元，明显不合理。被上诉人辰威集团答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原再审一审法院审理查明，原审原告陈家宝与原审被告辰威集团就由原审被告开发的位于营口市老边区.43平方米的预售商品房，以每平方米4878.01元的价格达成买卖意向，并于2012年8月16日向原审被告交付了314290元的购房款，双方据此签订《商品房买卖合同》。该合同第八条约定“出卖人（原审被告）应在2012年11月30日前将具备验收合格条件的商品房交付买受人（原审原告）”，合同第九条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期交付不超过30日的，自2012年12月1日起至实际交付之日止，按买受人已付房款的数额作为基数，按每日万分之二计算支付违约金。”原审被告未在约定期限内向原审原告交付房屋。另查，自2013年上半年起，案涉房屋所在楼盘已有业主陆续入住。再查，案涉房屋至2017年8月31日，仍不具备按合同约定的交付经验收合格的商品房的条件。再审一审法院认为，原审被告辰威集团取得预售商品房的相关销售资质后，与原审原告签订《商品房买卖合同》，该合同成立并依法具有法律效力，双方应受合同约束。原审原告已经支付购房款，原审被告应于规定的期限内向原审原告交付符合约定条件的商品房。原审被告未按期交付，应按合同约定给付违约金。关于违约金的计算标准，双方签订的《商品房买卖合同》已就逾期30日内交付房屋的违约金达成约定，该约定并不违反法律规定，本院予以支持。该项违约金为314290元×30天×2?=1885.74元。关于逾期超过30日后交付房屋的违约金，双方于合同中并未明确约定，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释》第十七条“没有明确约定违约金的，则按同期同类地区租房价格支付违约金”。经本院释明，原审原、被告均未向本院就租金问题提出书面评估申请，经本院走访了解，同期同类地区租房价格为500至700元之间，本院酌定为600元/月。自2013年1月1日至2014年5月16日期间为600元×17个月×（600元|30天×16天）=10520元。原审原告诉请要求原审被告给付逾期交房致未能按约定时间办理房屋所有权证的违约金，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的至房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”本案中，原审原、被告在《商品房买卖合同》中约定办理房屋所有权登记的期限为“出卖人应当在商品房交付使用后0日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一种方式处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起0日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失”。该房屋至今未交付使用，故原审原告要求的未能按约定时间交付房照的违约金，本院不予支持。判决：一、原审被告辽宁辰威集团有限公司给付原审原告陈家宝自2012年12月1日至2012年12月30日期间逾期交房的违约金1885.74元；自2013年1月1日至2014年5月16日期间逾期交房的违约金10520元；上述款项于本判决发生法律效力后5日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原审原告的其他诉讼请求。案件受理费1460元，由原审被告负担。二审中，双方均未提交新证据。本院审理查明，（2017）辽0811民再8号案孔繁刚购买的房屋位于，面积为104.84平方米，房屋单价为3110元，总价为326052元；与本案陈家宝购买的房屋位置相同，楼号、房屋面积和价格不同。另，案涉房屋至今没有验收合格，不具备双方约定的交付条件。其他事实与原再审一审法院认定的事实一致。本院认为，关于上诉人陈家宝提出的逾期交付房屋的违约金问题，因双方在《商品房买卖合同》中对逾期30日以后的违约金约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，可以参照同期同类地区租房价格支付违约金，上诉人陈家宝主张依据老边区人民法院做出的（2017）辽0811民再8号孔繁刚一案，判决每月1000元租金计算违约金。经本院查明，孔繁刚一案的判决中案涉房屋的面积为104.84平方米，承租单价应为1000元÷104.84平方米=9.6元/平方米，本案中案涉房屋面积为64.43平方米，按照前述标准租金约为9.6元/平方米X64.43平方米=618元，据此，一审法院酌定租金为600元/月并无不当，故对上诉人主张按每月1000的标准支付违约金的请求,本院不予支持；关于上诉人陈家宝提出的逾期办理房照违约金的问题,由于双方当事人在《商品房买卖合同》中关于产权登记约定期限为“在商品房交付使用后0日内”进行相关手续的办理，现因案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件，且未实际交付使用，故对上诉人陈家宝主张逾期办理房照的违约金的请求，本院亦不予支持；关于上诉人陈家宝提出的二审诉讼费承担问题，根据《诉讼费交纳办法》第二十九条规定，诉讼费由败诉方承担。本案中上诉人陈家宝原二审上诉请求未得到支持，在本次二审诉讼中，其未重新交纳上诉费，且本次上诉请求亦未得到支持，故其要求退回诉讼费用的请求与法无据。综上所述，上诉人陈家宝的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1125元，由上诉人陈家宝承担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  王延枫审判员  陈友占审判员  盖国林二〇二〇年八月十一日法官助理李铭浩书记员张琦合议笔录时间：2020年7月10日地点：中级法院622室参加人:王延枫、陈友占、盖国林承办人王延枫汇报案情：上诉人：陈家宝被上诉人：辽宁辰威集团有限公司基本案情：双方当事人于2012年8月16日签订《商品房买卖合同》，陈家宝以314290元购买了辽宁辰威集团有限公司（以下简称辰威公司）开发的位于营口市老边区渤海东大街7-1栋2单元86号，面积为64.43平方米的房屋。《合同》第八条约定，辰威公司应在2012年11月30日前将具备验收合格条件的商品房交付陈家宝。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人，逾期交付不超过30日的，自2012年12月1日至实际交付止，按买受人已付房款的数额为基数，按每日万分之二计算违约金。辰威公司未在约定期限内向陈家宝交付房屋，且至今没有办理验收合格手续。该案2014年10月31日老边区法院作出（2014）营老民一初第438号民事判决，陈家宝不服，上诉至本院。本院以（2015）营民一终第00226号判决维持原判。陈家宝仍不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。省院于2017年8月31日作出（2016）辽民再389号裁定，撤销一、二审判决，发回老边区法院重审。2019年10月29日，老边区法院作出（2018）辽0811民再字第13号判决，陈家宝不服，向本院提出上诉。陈家宝一审诉求，辰威公司应立即交付合格房屋，否则承担不能按期交房的违约金，逾期30日内的按房款总额的日万分之二给付；逾期30日的，按每月1000元计算，并承担案件受理费。在一审开庭时增加诉讼请求，要求辰威公司承担逾期办理房证的违约金。原一审法院认为，双方合同约定了违约30日内的违约金计算标准，应当予以支持，超过30日之后的违约金，因双方没有明确约定，一审法院按照双方签订合同的约定，酌定每日按照已付房款总额的日万分之二作为标准，结合2013年上半年小区已有业主入住的事实，给付违约金时间计算至6月30日。至于陈家宝要求给付逾期交房致未能按期办理房屋所有权整的违约金，因证据不足，不予支持。据此判决：1、辰威公司给付陈家宝自2012年12月1日至2013年6月30日期间的逾期交房违约金13263.04元；2、驳回陈家宝的其他诉讼请求。省高院认为，1、陈家宝诉请立即交付验收合格的房屋，一、二审均未对此进行裁判；2、二审认定陈家宝在起诉时未提出辰威公司承担逾期办理房证的违约金系认定事实不清，遗漏当事人的诉讼请求；3、双方签订的商品房买卖合同第九条约定，逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。《最高法院关于商品房买卖司法解释》第十七条规定，没有约定违约金的，按同类同地段租房价格支付违约金。目前案涉房屋仍不具备按合同约定的交付验收合格商品房的条件，且辰威公司逾期交房的事实存在，已超过30天，一、二审按每日万分之二作为标准并确定给付期限至2013年6月30日缺乏事实和法律依据。故撤销一、二审判决，发回老边区法院重审。原再审一审认定事实与原一审认定事实基本一致。原再审一审认为，辰威公司未按期交付房屋，应承担违约金，30日内的按约定的付款总额日万分之二支付；30日外的，按照同类地段的租金，酌定每月600元支付至2014年5月16日。关于逾期交房致未能办理房屋所有权证的违约金，双方在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用0日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起0日内将房款退还给买受人，并按已付房款的%赔偿买受人损失”。而该房屋至今没有交付使用，故陈家宝要求未能按约定时间交付房照的违约金得我请求不能支持。据此判决，辰威公司给付陈家宝自2012年12月1日至2012年12月30日的逾期交房违约金1885.74元；自2013年1月1日至2014年5月16日逾期交房违约金10520元；驳回其他诉讼请求。陈家宝上诉请求，1、撤销（2019）辽0811民再13号判决，由辰威公司立即交付验收合格的房屋，否则承担违约金，按一审诉讼请求支付；2、改判（2015）营民一终00226号判决中诉讼费和本次上诉相关诉讼费由被上述人承担。本次审理查明事实，老边区人民法院（2017）辽0811民再第8号判决中认定孔繁刚、于明购买的房屋亦为辰威公司开发的房屋，坐落在营口市老边区渤海东大街，为单元号，房屋面积104.84平方米。其他与一审再审认定的事实一致。承办人意见，本案争议焦点为被上诉人辰威公司违约责任的承担问题。双方在《商品房买卖合同》第八条明确“房屋的交付日期为2012年11月30日”，而至今被上诉人未按约定交付房屋，构成违约。第九条第一款约定“逾期不超过30日交付房屋的，出卖方承担房款总额日万分之二的违约金”。第二款约定“超过0日，买受方要求继续履行合同的……”视为双方约定不明。根据《最高人民法院审理商品房买卖司法解释》第17条规定，原审参照同类地段按每月支付600元并无不妥，陈家宝提出应按每月1000元给付，但房屋楼层不同，面积不同，且计算后租金为618元，仅相差18元，无太大差异。关于逾期办理房证的违约金，《最高人民法院审理商品房买卖司法解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。本案中，双方当事人在合同中约定办理房屋所有权登记的期限为“出卖人应当在商品房交付使用0日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起0日内将房款退还给买受人，并按已付房款的%赔偿买受人损失”。而该房屋至今没有交付使用，故陈家宝要求未能按约定时间交付房屋所有权证书的违约金不能得到支持。至于二审的诉讼费，省院发回重审后判决的数额有所减少，且本次上诉陈家宝亦未缴纳上诉费，故对该项请求，本院亦不能支持。综上，根据《中华人民共和国民诉法》第一百七十条第一款（一）项之规定，个人意见维持原判。陈友占：这个案子只要房屋不交，就永远没完，辰威公司得一直支付违约金。既然合同履行不能，辰威公司还不如解除合同，承担违约责任。盖国林：辰威公司应当反诉要求解除合同，因为庭审了解的情况看是政府原因办不了房产证，那还不如和陈家宝解除合同，一次性承担违约责任呢。王延枫：我们可以向辰威公司释明，但就本案现有情况，请发表意见。陈友占：判到2014年5月16日是陈家宝起诉的日期，后来的还得判，同意维持。盖国林：就目前案情，只能维持。合议庭一致意见：维持原判。