江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6309号上诉人（原审被告）：李斐，男，1988年10月29日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：仇卫芬，女，1962年6月24日出生，汉族，住上海市普陀区，系李斐母亲。被上诉人（原审原告）：苏州安邦物业服务股份有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东延路**顺达商业广场****。法定代表人：周雪峰，董事长。委托诉讼代理人：徐旭，北京市中银（苏州）律师事务所律师。原审被告：仇卫星，女，1958年11月8日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人李斐因与被上诉人苏州安邦物业服务股份有限公司（以下简称安邦物业公司）、原审被告仇卫星物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初4026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李斐上诉请求：1.依法改判驳回安邦物业公司的诉讼请求；2.安邦物业公司承担未修复业主房屋的物业管理过失责任，并减免一半物业费用；3.二审案件受理费由安邦物业公司承担。事实和理由：一、前期物业管理服务协议第一条(2)复式住宅3-4层有电梯1.95元/月/平方米，其中电梯水泵运行费：0.65元/月/平方米，即无电梯的物业费为1.30元/月/平方米，2009-2016年期间电梯故障频繁，经常停运，直至2016年电梯才正常启用，物业服务费应将此部分扣除；二、交房时房屋及可视对讲智能设施就存在质量问题，2010年3月一扇大门已损坏。三、涉案小区脏乱差，部分小区业主侵占公共陆地，有照片为证，物业公司未尽到维护小区环境、卫生、维修义务。被上诉人安邦物业公司辩称，认可一审判决，其公司已按照物业协议约定提供了物业服务，李斐应当支付物业费。原审原告安邦物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李斐、仇卫星支付物业费28846元及该款自2019年4月28日起按照银行同期贷款基准利率计算至实际付款之日止的利息；2.本案诉讼费用由李斐、仇卫星负担。一审法院认定事实如下：位于苏州市吴中区的不动产登记为仇卫星、李斐按份共有，共有比例均为50%，登记日期为2010年5月18日，登记房屋建筑面积为139.66平方米，附属设施建筑面积19.42平方米。2007年7月10日，安邦物业公司（受委托方、乙方）与开发商苏州东兴房地产开发有限公司（委托方、甲方）签订了《苏州市前期物业管理委托合同》一份，主要内容：甲方通过协议选聘方式将太湖-帕堤欧二期（物业名称）委托乙方实行物业管理服务，物业类型多层、复式、别墅、商业，座落位置为渡村镇北侧，总建筑面积约为124423.78平方米，占地面积为105551.8平方米，住宅约为122954.46平方米，多层住宅79496.1平方米，联排别墅约为21119.8平方米，叠加别墅22338.58平方米，地下车，地下车库面积约为4218米，委托管理服务期限，前期物业管理期限由2007年7月1日开始至太湖一帕堤欧二期全部建设完成交付使用后两年止，合同期未满，整个小区业主委员会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；甲方项目在2009年5月1日交房（具体交房时间以甲方书面通知为准），乙方应当配合甲方做好交房工作，为配合甲方做好交房工作，乙方根据甲方的要求可提前正式介入，作进驻接盘管理；在前期物业管理阶段，实行物业服务包干制，物业服务按月计收，物业服务费首期预收12个月，以后每6个月预收一次物业费，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，别墅为1.95元/月·平方米（其中物业管理公共服务费1.8元/月·平方米，代收代缴费0.15元/月·平方米）。李斐、仇卫星签署《业主入住合约》一份，载明：业主声明，本人已阅读“东泰花园”《住户手册》的所有内容，同意遵守小区的《临时管理规约》和其它依法据实适时制定的所有管理规定的全部条款，按时交纳有关管理费用，愿与物业服务中心通力合作，共创整洁、优雅、文明的居住和工作环境。2009年12月6日，仇卫星签署了业主情况登记表一份，主要内容为仇卫星的基本信息。同日，仇卫星签署了钥匙签收表一份，主要内容为仇卫星签收了进户门、电表箱、信报箱、可视电话钥匙。2019年10月16日，苏州市吴中区临湖镇渡村社区居民委员会出具证明单一份，载明：苏州安邦物业服务股份有限公司自2007年7月按合同约定接管吴中区东泰花园（太湖-帕堤欧二期）至今，特此证明。以上事实，有安邦物业公司提供的不动产登记查询记录、《苏州市前期物业管理委托合同》、业主入住合约、业主情况登记表、钥匙签收表、证明单以及庭审笔录附卷佐证。一审审理中，安邦物业公司称，其从2007年7月10日开始至今一直为案涉物业提供物业服务，李斐、仇卫星物业费交到2010年9月21日，其主张的物业服务费期间为2010年9月22日至2018年6月30日，面积按159.08平方米，物业费按1.95元每月每平方米，其中代收代缴的费用是公共的水电费，也是由其统一代收，李斐、仇卫星没有交纳。一审法院认为，根据安邦物业公司与李斐、仇卫星签订的《苏州市前期物业管理委托合同》、苏州市吴中区临湖镇渡村社区居民委员会出具证明单，可认定双方之间的物业服务合同关系成立且合法有效。安邦物业公司为涉案小区提供了物业服务，李斐、仇卫星作为业主应支付相应物业费，安邦物业公司称李斐、仇卫星物业费仅交到2010年9月21日，李斐、仇卫星无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利，一审法院对安邦物业公司所述予以采信，故安邦物业公司有权要求李斐、仇卫星支付自2010年9月22日至2018年6月30日的物业费，经核算，安邦物业公司主张的物业费28846元，合法有据，应予支持。李斐、仇卫星拖欠上述物业费，现安邦物业公司主张以28846元为基数自2019年4月28日起按银行同期贷款基准利率计算至实际付款之日止的利息，合法有据，亦予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：李斐、仇卫星于判决生效之日起十日内给付苏州安邦物业服务股份有限公司物业费28846元及该款自2019年4月28日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际付款之日止的利息。案件受理费为944元，公告费600元，合计1544元，由苏州安邦物业服务股份有限公司负担349元，李斐、仇卫星共同负担1195元。二审中，李斐向本院提交以下证据：证据一、吴中区东泰花园电梯应急维修费用决算分摊清册复印件一份以及案外人黄志华出具的证明复印件一份，证明电梯故障时，业主缴纳了电梯维修费。证据二、业主联名投诉书复印件一份，证明物业不作为。证据三、东泰花园业主联名投诉书打印件二份以及小区照片八张，证明物业服务不到位，未达到苏州物业服务相关部门规定的五级标准。安邦物业公司质证认为，对于证据一、证据二的真实性不予认可；对于证据三两份投诉书的真实性不予认可，即使存在部分现象，该投诉书上的照片也只能反映某一时点出现的部分问题，安邦物业公司已经及时处理；对于八张照片真实性不予认可，该组照片并不能反映为何时所拍，即使该组照片是真实存在的，照片内容也仅反映了房屋质量问题，与安邦物业公司收取物业费无关。本院认为，证据一、证据二均为复印件，证据三中的联名投诉书均为打印件，本院碍难认定；对于证据三中的照片，系房屋质量瑕疵问题，无法证明安邦物业公司提供的物业服务不符合约定。二审法庭调查时，李斐称，涉案房屋是有电梯的复式住宅，位于第**，其是2010年入住涉案房屋，物业费交至2010年9月21日，之后因为房屋质量问题以及物业不作为未再交纳物业费。二审查明，《苏州市前期物业管理委托合同》第十条约定（2）复式住宅：（3-4层有电梯）1.95元/月/平方米（其中物业管理公共服务费1.15元/月/平方米；代收代缴：0.80元/月/平方米，其中电梯水泵运行费：0.65元/月/平方米，公共水电费、垃圾清运费：0.15元/月/平方米）。以上事实，由吴中区东泰花园电梯应急维修费用决算分摊清册、证明、业主联名投诉书、照片、《苏州市前期物业管理委托合同》以及本院2020年8月5日调查笔录予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，安邦物业公司与苏州东兴房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同，合法有效，对全体业主具有法律约束力。交纳物业费是业主的基本义务，不按期交纳物业费不仅会损害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业服务质量，损害全体业主的共同利益。2010年9月22日至2018年6月30日李斐、仇卫星作为涉案房屋的业主接受了安邦物业公司为该小区提供的物业服务，按照权利义务相对等原则，李斐、仇卫星理应按照《苏州市前期物业管理委托合同》所约定的收费标准交纳物业服务费。李斐、仇卫星未提供充分有效证据证明2009年至2016年期间其所在的3层电梯停运以及安邦物业公司提供的物业服务不符合合同约定的事实，且安邦物业公司作为小区物业服务公司没有对涉案房屋交付时存在的质量问题进行修复的义务，故李斐上诉主张减免部分物业费，依据不足，本院不予支持。另，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率已被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）取代。综上，上诉人李斐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费944元，由上诉人李斐负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇二〇年八月十七日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤张皓然法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。