北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初51120号原告：北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司，住所地北京市**xxx路东口**。法定代表人王晓京，董事长。委托诉讼代理人：贾平富，黑龙江陈山律师事务所律师。被告：蒋国栋，男，1960年9月19日出生，汉族，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。原告北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司（以下简称原告）与被告蒋国栋（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人贾平富，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与被告之间签订的《商铺租赁合同（预售卡类）》已于2020年5月31日解除；2、被告支付我公司2019年6月30日至2020年5月31日拖欠的租金101198元；3、被告支付2019年6月60日至2020年5月31日期间欠缴的物业费222405元、能源费202185元、推广服务费202185元、垃圾清运费16500元、消杀费2200元、油池清理费5500元；4、被告支付我公司逾期支付租金的违约金56652元；5、被告支付逾期支付物业费、能源费、推广服务费、垃圾清运费、消杀费、隔油池清理费的滞纳金，其中2020年5月31日之前424783元，2020年5月31日之后，按每日300元计算至实际给付之日；6、被告立即将租赁房屋腾退，并将其在租赁房屋中注册的活力兴安（北京）餐饮有限公司的住所地变更或迁移；7、被告支付房屋腾退以及活力兴安（北京）餐饮有限公司的住所地变更或迁移之前的使用费，自2020年5月31日起至实际腾退、迁移之日止，按每月9442元的标准计算。事实及理由：2018年4月11日，我公司与被告签订了《商铺租赁合同（预售卡类）》（以下简称“租赁合同”）及《商业管理服务合同》（以下简称服务合同），合同约定，被告承租我公司位于北京市xx区xxx路东口甲x号活力东方购物广场四层总计使用面积295平方米的场地及配套设施用于开设xx炉鱼餐饮，合同租期为5年，自2018年5月1日至2023年4月30日，合同对租金、租期、违约金等进行了约定。服务合同约定，甲方（原告）为乙方（被告）提供商业服务，期限为5年，2018年5月1日至2023年4月30日，合同对上述期间的费用数额、缴费期间及违约责任进行了约定。根据合同约定，被告应于2019年6月15日前向我公司缴纳2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金，2019年6月4日，我公司向被告发出催缴函，督促被告务必于2019年6月15日前缴纳租金及能源费、物业费、推广费、垃圾清运费等费用，截至本案起诉之日，被告仍拖欠能源费、物业费等费用。另外，被告于2018年5月30日以承租商铺为住所地注册成立了活力兴安（北京）餐饮有限公司，合同解除后，被告应当将上述公司住所地从租赁场所迁出，故起诉。被告辩称，我在2018年4月与原告签订了合同，目的是为了开饭店，开饭店需要营业执照，我和我爱人就作为股东开设了活力兴安（北京）餐饮有限公司，公司和我是合一的。我和原告签订的合同约定免租期2个月，免租期期间，我对商铺进行了装修，并于2018年7月1日开始营业，2020年5月20日关店。因为商场水电费收费太高，收取费用后不给开正式发票，作为企业无法入账，在合同之外还收取了厨余垃圾清理费、灭火器年检费等各种费用，我的负担很重。同时由于商场设备老化，时常停电，2019年7月底至8月初连续20多天都没有空调，客流减少，我自行出资2．6万元加装了空调。商场软硬件服务都很差，一二楼很多客户都撤离，四层餐厅就关闭了11家，我采取各种措施还是无法改变客流稀少的状况，造成连年亏损70多万元，后来老板娘手臂受伤就无法继续开店，于前述的时间就关店了。我的租金交到2019年6月30日，另外还有数额为两个月租金的保证金，商场的刘总当时同意如果我继续经营则在8月底将保证金补齐就可以，也商量划出100平方米后继续经营，刘总提出让我们等消息，这样就到了2019年9月，我们向原告提出解除合同，给刘总提交了书面的解除合同申请，刘总说想帮我们找找人看能不能把店盘出去，多少能挽回一些损失，我们就一直在等着，到了年底就爆发了疫情。结合以上事实，我的意见主要有以下几点：一、我对原告关于租金、相关费用计算方法不认可，合同中的第一年，应当是自合同签订之日起至次年该月当日，所以原告关于第二年、第三年的租金计算标准与合同约定不符，我不予认可。二、我同意原告第一项诉讼请求，我也早就提出过解除合同。对原告第二项诉讼请求，我认可5月31日欠缴的数额为99415元，但不同意按上述数额足额交纳，因为疫情爆发对餐饮业构成严重影响，国家也出台政策给餐饮业减免租金，我认为原告不应该不考虑疫情原因，我只同意交纳2020年5月31日之前三个月的租金。三、我不同意原告关于物业费、推广费、能源费等第三项诉讼请求，原告并未履行任何义务，这是强加给我的，合同中虽然约定了这些费用，但这个是霸王条款，相关款项收取的依据是什么，原告做了哪些管理服务推广等，都没有给我说清楚，能源费20多万元，也不知道是干什么的，我想做一个广告牌都得另外交5000元，垃圾清运也是我另外找人花钱做的，我自从2019年5月20日关店，从未使用过商城，怎么会产生物业管理、能源费、推广费以及垃圾清运、隔油池清理、消杀等费用？四、按照字面我是违约了，但事出有因，我在去年9月份已经提出过解除合同，希望法院考虑本案情况，在违约金金额上考虑一下。五、对原告滞纳金的请求不予认可，因为相关收费我不认可，所以滞纳金也没有依据。六、自2019年5月30日关店以后，餐厅的设备、桌椅等还在租赁商铺中，但因为原告说合同不解除也不让我们动，就一直在里面放着，我同意搬走租赁场地内的设施设备，也同意将注册的公司注销或住所地迁走。如果法院判决腾退，我会立即腾退并将公司迁走或注销，不同意原告关于实际腾退之前的使用费的诉讼请求。我投入100多万，亏损70多万，积蓄都没有了，生活费都是靠子女帮助，请法院考虑我的实际困难。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：1、原告是北京市朝阳区xxx路**xx交易市场的房屋所有权人，于2006年6月8日取得京房权证朝其06字第XXXX号房屋所有权证，登记的房屋建筑面积为63520．45平方米。2、2018年4月11日，原告作为甲方（出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同（预售卡类）》，约定乙方承租甲方位于xx区xxx路东口甲x号活力东方奥特莱斯购物广场四层商铺295平方米（以下简称涉案商铺）用于开设并经营“xx炉鱼”，相关约定为：租期为五年，自2018年5月1日至2023年4月30日；甲方应于双方合同盖章后5日内向乙方交付所租的场地，场地交付时双方应派代表到现场检查场地情况，并办理场地交接手续；甲方同意给乙方自场地按本合同约定的交付之日起60天的免租期，合同盖章后6日内乙方进场装修，无论此时乙方是否进场，免租期即开始计算；免租期内甲方除收取乙方实际发生的水、电费、垃圾清运费、物业费、能源费、推广费及本合同双方约定的装修管理费和装修保证金费用外，不再领取收取其他费用；乙方需承担水电费及其他费用，双方同意乙方按照双方确定的使用面积295平方米来向甲方支付租金费用，其中乙方应付租金费用如下：第一年8973元/月，人民币107675元/年，第二年8998元/月，人民币107970元/年，第三年9442元/月，人民币113059元/年，第四年9442元/月，113059元/年…本合同“租赁年度”，均系指自起租日起，向后推算，满一十二个月为一个租赁年度；付款方式为先付后租。第一次租金乙方应于合同盖章后3日内向甲方支付三个月租金，以后乙方每三个月支付一次租金，乙方应于上一支付期限最后一个月的15日前向甲方支付下一支付期限的租金；双方确认，乙方不得以经营及物业管理服务纠纷或时间或其他任何理由拒绝向甲方缴纳租金等相关费用，如涉及争议，乙方应按照本合同约定的争议解决办法处理，在安置争议解决办法处理期间，乙方应继续履行本合同项下各项交费义务，否则应按照本合同承担逾期付款的违约责任；乙方应在本合同签订后三个工作日内向甲方支付履约保证金人民币142454元，甲方同时开具等额收据，若乙方不按期交付该保证金，在接到甲方书面通知日起三个工作日内仍不交付的，甲方有权解除本合同；租赁期间，除本合同有相关约定外，乙方无权要求将缴纳的租赁保证金用于抵交乙方应缴纳的租金及其他费用；租赁期限届满，甲乙双方办理完交接手续之日起一年内，保证金无息退还乙方；如乙方出现下列情形之一时，保证金不予退还：1、租赁期限内，乙方未经甲方书面同意擅自提前终止本合同的；2、未经甲方同意，乙方擅自将租赁物场地该做其他用途的；3、未经甲方书面同意擅自将租赁场地进行转租、转包、转让、转借给第三方的；4、乙方违法经营的；乙方场地租赁期间每年应交物业费与租金一起交纳；乙方场地租赁期间每年应交空调能源费与租金一起交纳；乙方租赁场地期间每年应交的推广费与租金一起交纳；租赁期限内，乙方在租赁场地内所发生的外购能源包括税费、电费、燃气费、网络通信费、通讯费及有限电视费用由乙方承担；甲乙双方约定乙方支付电费的价格为1．6元/度，水费的价格标准为10．35元/吨；乙方须向甲方支付垃圾清运费，收费标准为/元/月，乙方应按季度与租金一并交纳垃圾清运费；乙方设置招牌和广告应当事先取得甲方书面确认，严格遵守甲方和物业管理公司的规章制度，并缴纳相关费用；乙方招牌和广告的制作、审批、安装、材料、维护及使用期间的一切相关费用以及由此产生的责任均由乙方自行负责；乙方未能按本合同约定向甲方支付租金的，如乙方逾期超过30日以上的，则甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方而基础本合同的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本合同，乙方已付的租金、履约保证金和一切费用不予退还，并承担违约责任；有下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，提前收回租赁场地及无偿收回租赁场地内所附全部装修，甲方无需向乙方退还保证金，并有权不予向乙方做任何补偿，同时乙方应向甲方支付相当于当年租金中的六个月租金作为违约金，并赔偿甲方的实际损失：（a）乙方未能按照本合同规定时间支付场地租金、履约保证金、物业管理费、税费、电费等相关费用超过三十日的…；无论本合同因何种原因终止，如乙方以该商铺为地址注册了企业，则乙方必须在本合同终止后三十日内向工商部门申请办理该商铺注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并将回执证明提交甲方备案，否则，甲方有权向相关部门申请要求注销或变更，乙方不得以被注销或变更为由要求甲方任何赔偿或补偿，由此造成甲方损失的，乙方应负责赔偿，且甲方有权不退还乙方租赁保证金。同日，原、被告签订了《商业管理服务合同》，约定，本合同期限为5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止；双方同意乙方按照双方确定的使用面积295平方米向甲方支付物业费等各项费用：物业服务费第一年人民币19740元/月，人民币236885元/年；第二年人民币19795元/月，人民币237534元/年；第三年人民币20727元/月，人民币248729元/年…能源费第一年17946元/月，人民币215350元/年；第二年人民币17995元/月，人民币215940元/年，第三年人民币18843元/月，人民币226118元/年…推广服务费第一年17946元/月，人民币215350元/年；第二年人民币17995元/月，人民币215940元/年，第三年人民币18843元/月，人民币226118元/年…垃圾清运费为每月人民币1500元，每年人民币18000元，消杀费每月200元，每年人民币2400元；隔油池清理费每月500元，每年人民币6000元；双方同意首期费用乙方于本协议签订后三日内支付，除首期费用外，以后上述费用均按每3个月为一个交付期，乙方应当在每个交付期最后一个月的15日前向甲方一次性支付下个交付期费用，甲方在收到费用后的7个工作日内向乙方开具发票，为免其一，本款中所述的月均为自然月，即每月的第一日至最后一日；租赁期限内，乙方在租赁场地内所发生的外购能源包括水费、电费、燃气费、网络通信费、通讯费以及有限电视费等费用由乙方承担；乙方有权按照合同约定享受甲方提供的物业服务，并按时足额向甲方支付本合同包含的各项费用，每迟延一日按应付金额日千分之三向甲方支付违约金，直至全部费用支付完毕；甲方接受乙方的物业服务费、能源费、推广服务费、履约保证金等全部费用，不得被视作甲方放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须负之责任的权利；如果乙方未按时支付水、电等本合同包含的所有应缴费用的，每逾期壹日应按乙方应缴费用总额的3‰向甲方交纳滞纳金，逾期超过30日以上的则甲方有权解除本合同。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告向原告交纳了租赁保证金142454元，并交纳了2019年6月30日前的租金、水费、电费、物业服务费、能源费、推广服务费、垃圾清运费及隔油池清理费，被告使用承租的商铺开办了名为“xx炉鱼”的饭馆，实际经营至2019年5月底。被告使用承租标的物作为住所地，申请设立了活力兴安（北京）餐饮有限公司，2018年5月30日，该公司获准成立，被告为法定代表人，登记的住所地为租赁的商铺。审理中，双方均确认合同系原、被告签订，合同权利义务由原、被告享有和承担，原告于审理中申请撤回了对活力兴安（北京）餐饮有限公司的起诉。被告未交纳2019年6月30日以后的租金及各项费用，对于租金未按期交纳，被告解释称，对于物业服务费等费用，被告解释称，但因商场设施和服务差，客流不够，而商场取费又太高，导致经营亏损，这是原因之一。原因之二是其曾与原告时任的刘总商议过，希望将承租面积减少以节省成本，继续经营，刘总答应自己让等消息，但迟迟未回复，直至2019年9月，审理中，被告提到疫情对租赁合同履行构成影响，原告于审理中陈述可以考虑疫情因素，减免两个月租金。原告于2020年5月底向本院提交了本案起诉状，本院于2020年8月4日向被告送达了起诉状。另查，审理中双方确认，目前租赁标的物内仍存放有被告的餐厨用具等，尚未腾退。审理中，双方均同意自行对标的物进行交接，被告自述将于近期内完成活力兴安（北京）餐饮有限公司的工商注销登记。双方争议的事实和证据：1、关于合同中约定的租赁年度及相应租金数额问题，双方发生争议，原告称合同约定的关于租金及其他费用的租赁年度是自然年度，即每个自然年，跨年则为第二年度，并据此计算、主张租金及相关费用，被告则称租赁年度系指自起租日起，向后推算，满一十二个月为一个租赁年度。对此，结合合同约定本院认定，被告所述符合合同约定。理由为：双方合同中明确约定了租赁年度的含义，且双方确认的原告作为证据提交的《商铺租赁合同（预售卡类）》中，关于租赁年度原告方手写进行了备注，其备注的年度起算及截至时间与被告所述及合同约定一致。原告于本案审理中不按照合同明确约定自行解读租赁年度并据此主张相关费用，计算方法缺乏依据，本院不予采纳。2、物业费、能源费、推广费等构成及依据被告称，上述费用的收据依据的《商业管理服务合同》相关内容是霸王条款，不同意交纳2019年6月30日以后的相关费用；原告称实际上有物业服务，包括安保、停车管理、保洁、美化绿化等，对能源费，原告解释称主要是中央空调运转的相关费用，原告称也对被告进行了广告推广，被告未否认物业服务，但质疑费用标准过高；对中央空调运行费用，被告称空调在2019年7、8月时停用，自行出资安装了空调，以未实际使用中央空调为由对能源费不予认可。另，被告否认原告对其有过广告或推广。原告对上述费用收取的合理性还有一个解释，称因为物业费标准远远低于市场价格，故上述费用的收取有弥补租金的意思，部分费用实际上是租金的构成部分，被告对此不予认可。3、关于合同是否解除相关事实被告称其于2019年9月向原告公司的刘总提出解除合同，刘总称要帮助自己将饭馆出兑，以减少损失，于是就一直等着，直到被起诉。原告确认此前公司有一个叫刘庆x（音）的副总，称该人现已离职，这些都说不清楚，目前还在任的管理人员说被告从未提出过撤场及解除合同的事。被告未对其关于和原告刘总沟通的事提交任何证据。原告称双方合同于2019年5月31日解除，但于审理中确认其于起诉前未向被告提出过解除合同的意见。综合以上，本院认定在本次起诉前，双方均未实际解除合同。本院认为：《商铺租赁合同（预售卡类）》系原被告共同签订，系真实意思表示，本案判决引用部分的合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方应照此履行。被告未按合同约定及时、足额交纳租金，构成违约。被告虽对其未交纳2019年6月30日以后租金的行为进行了辩解，但其未对主张的诸如商场设施和服务差等事由提交证据，且其所谓上述理由也不构成不支付租金的对等或合理抗辩，现原告起诉要求被告继续履行，支付未付租金有事实及法律依据，本院予以支持。本院结合合同约定，对原告主张的租金中的合理部分，在考虑原告关于疫情影响免除2个月租金（参照第二年的租金标准）的意见基础上，对被告应缴纳的租金予以确定，由被告支付原告。被告迟延支付租金构成违约，被告以上行为导致原告合同目的已无法实现，原告据此单方行使解除权有事实及法律依据，本院根据相关规定确认载有原告解除合同意思表示的起诉状送达被告之日为双方合同解除之日。原告起诉要求本院确认双方租赁已于2020年5月31日解除缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，依据合同取得的物应予返还。审理中查明，被告在租赁商铺内仍存放有经营用品，原告主张被告腾退并交还租赁标的物有事实依据，本院予以支持。但需要指出的是，被告如自觉腾退，原告需予以配合，否则由此产生的迟延交付房屋相关损失，应由被告自行承担。关于工商登记地址变更及迁移事项，双方合同虽有约定，但上述事项是否符合规定及能否完成，涉及工商行政管理范畴，原告诉请被告将活力兴安（北京）餐饮有限公司住所地从租赁场所迁移或注销的请求，不属于人民法院民事诉讼主管范围，本院对其该部分诉讼请求不予支持。被告迟延支付租金，原告据此主张违约金有合同依据，本院根据合同约定，对被告应支付的违约金在原告主张范围内予以确定，由被告支付原告。双方签订的《商业管理服务合同》系被告单方拟定的格式合同，从内容看，其中主要内容均系被告作为承租人交纳相关费用的义务，并未约定承租人的权利、作为出租人的原告收取相关费用对应的义务，被告于诉讼中称该合同系霸王条款，无法认可该合同效力的意见，本院予以采纳。原告虽称，收取的物业服务费、能源费、广告推广费有弥补租金较低的意图，但该合同中并未对此进行约定，原告依据该合同主张相关费用本院难以支持，但考虑到原、被告租赁合同实际履行，被告作为业主实际提供了物业服务、中央空调服务等，对被告已缴纳的相关费用，本院确认已实际发生，不再退还；对原告于本案中主张的物业服务费、能源费、垃圾清运费、消杀费和油池清理费，本院根据实际情况结合双方确认的被告实际使用期间酌情予以支持。对原告主张的广告推广费，本院不予支持，同时对原告主张的物业服务费、能源费及广告推广费的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十三条第一款之规定判决如下：一、确认原告北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司和被告蒋国栋于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同（预售卡类）》已于2020年8月4日解除；二、被告蒋国栋于本判决生效后十日内将承租的xx区xxx路东口甲x号活力东方奥特莱斯购物广场四层商铺295平方米（具体以租赁合同为准）腾退并交还原告北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司；三、被告蒋国栋于本判决生效后十日内给付原告北京平房青年路汽车商贸城有限公司2020年8月4日以前的租金十万一千五百六十九元及2020年8月5日至实际腾退之日的使用费（按每月九千四百四十二元的标准计算）；四、被告蒋国栋于本判决生效后十日内支付原告北京平房青年路汽车商贸城有限公司逾期支付租金的违约金五万六千六百五十二元；五、被告蒋国栋于本判决生效后十日内给付原告北京平房青年路汽车商贸城有限公司物业服务费、能源费、垃圾清运费、消杀费及隔油池清理费共计五万元；六、驳回原告北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司的其他诉讼请求。如被告蒋国栋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15902元，由原告北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司负担14479元（于本判决生效后七日内交纳），由被告蒋国栋负担4423元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年八月三十一日书记员  高艺林