辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终470号上诉人（原审原告）：大连金广建设集团有限公司，住所地辽宁省大连市金州区斯大林路**。法定代表人：衣景斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑德海，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曲桂华，男，1958年10月6日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：吕静，女，1958年5月29日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。原审被告：大连沃土房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连经济技术开发区黄海西路**/div>法定代表人：贾东强。上诉人大连金广建设集团有限公司（以下简称金广公司）因与被上诉人曲桂华、吕静及原审被告大连沃土房地产开发有限公司（以下简称沃土公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2019）辽02民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金广公司的委托诉讼代理人郑德海，被上诉人曲桂华、吕静参加诉讼。本案现已审理终结。金广公司的上诉请求：依法撤销一审判决，改判继续对位于大连经济技术开发区房屋强制执行，曲桂华和吕静承担本案的诉讼费。事实和理由：曲桂华和吕静未能提交施工资料等证据证明大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司（以下简称诚锐公司）进行了施工以及施工的工程量，诚锐公司与沃土公司签订的《施工合同协议条款》、《商品房抵顶工程款协议书》的真实性无法核实，曲桂华和吕静并无购买案涉房屋的真实意思表示，其与沃土公司签订的《商品房买卖合同》系为消灭沃土公司与诚锐公司或曲连盛之间的债权债务关系，该《商品房买卖合同》应为无效；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条和第二十九条隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权的实现，故该规定未将抵债受让人列入物权期待权保护范围，案涉《商品房买卖合同》不具有排除强制执行的法律效力；曲桂华和吕静未提供支付购房款的凭证，发票不能作为款项已经付清的证据，不能以大连沃金物业服务有限公司（以下简称沃金公司）提供的收款收据作为曲桂华和吕静占有案涉房屋的证据，且曲桂华和吕静提交的水电费票据中的用户名为他人，案涉房屋并非曲桂华和吕静用于居住的唯一住房；曲桂华和吕静未办理案涉房产的权属登记，系因其未积极签署合法网签合同并进行备案，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的规定，一审判决适用法律错误。曲桂华和吕静辩称，沃土公司与诚锐公司于2012年10月签订的施工协议中约定，应支付的工程款全部用房屋抵顶。完工后沃土公司与诚锐公司于2013年7月31日就商品房抵顶债务达成协议，案涉房屋诚锐公司指定的买受人之一为实际施工人曲连盛的父亲曲桂华，沃土公司按上述协议与曲桂华和吕静签订了《商品房买卖合同》。2013年12月20日，沃土公司向曲桂华和吕静出具了案涉房屋的预收款发票，认可以房抵债协议效力，交实际履行。2013年10月11日曲桂华和吕静占有使用案涉房屋，交纳了2013年10月至2014年10月期间的物业费，交纳了2013年至2014年度的采暖费、垃圾费、水费、电费，安装了宽带，交纳了2013年11月至2014年4月的供热费。因沃土公司未将办理产权所需的资料向房产登记机关备案，案涉房屋一直无法办理产权登记。综上，曲桂华和吕静在人民法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同、向沃土公司支付了购房价款、合法占有不动产，且非因买受人自身原因未办理过户登记，享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决适用《执行异议和复议规定》第二十八条正确。金广公司向一审法院提出诉讼请求：判令继续对位于大连经济技术开发区房屋强制执行。一审法院经审理查明：一审法院在审理金广公司与沃土公司、大连想想房地产开发有限公司（以下简称想想公司）、大连裕联房地产开发有限公司（以下简称裕联公司）建设工程施工合同纠纷一案中，经金广公司申请并提供相应担保，一审法院于2014年8月20日作出（2014）大民二初字第93-2号民事裁定书，裁定冻结沃土公司、想想公司以及裕联公司银行存款82,826,885.35元或查封其等值财产，并于同日向大连金州新区房屋登记管理中心送达协助执行通知书，查封沃土公司开发的位于大连经济技术开发区房屋（包括案涉房屋）以及想想公司开发的位于大连经济技术开发区新月路51套房屋、裕联公司开发的位于大连经济技术开发区新桥街548套房屋。2015年1月28日，一审法院作出（2014）大民二初字第93号民事判决书，判令沃土公司于判决生效之日起十日内向金广公司支付工程款32,836,352元及利息（自2015年1月12日始计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；想想公司、裕联公司对上述款项承担连带给付责任。宣判后，金广公司、沃土公司、想想公司、裕联公司均不服，上诉至本院。本院于2015年5月11日作出（2015）辽民一终字第154号民事判决，判令沃土公司于判决生效之日起十日内向金广公司支付工程款32,836,352元及自2015年1月12日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率130％计算的利息，对金广公司要求想想公司、裕联公司承担上述款项连带给付责任的诉讼请求，未予支持。该判决发生法律效力后，因沃土公司未履行生效法律文书确定的义务，经金广公司申请强制执行。一审法院于2016年7月26日作出（2016）辽02执恢555号民事裁定书及协助执行通知书，续封沃土公司位于大连经济技术开发区房屋（包括案涉房屋），续查封期限为3年。上述33套房屋续封期限到期后，一审法院又进行了续封。一审法院在执行过程中，曲桂华和吕静作为案外人对大连经济技术开发区房屋（即案涉房屋）提出书面异议。一审法院于2019年3月15日作出（2019）辽02执异64号执行裁定书，裁定中止对位于大连经济技术开发区房屋的执行。金广公司对该裁定不服，向一审法院提起本案申请执行人执行异议之诉。另查，2012年10月，沃土公司与诚锐公司签订《施工合同协议条款》，约定诚锐公司承包沃土公司的正泰园热力外网工程，该合同不仅约定了具体的施工内容和价款等，还约定诚锐公司驻工地代表曲连盛，沃土公司所应支付的工程款全部用房屋抵顶。诚锐公司出具《证明》，载明：诚锐公司和沃土公司分别于2012年10月签订了《施工协议条款》，该合同的投资、管理等即实际施工人是曲连盛，因此该工程的收益及风险由曲连盛享有和承担。2013年7月31日，沃土公司与诚锐公司签订《商品房抵顶债务协议书》，约定：一、诚锐公司同意沃土公司将其坐落在大连经济技术开发区正泰园小区楼号为1号楼的1单元和2单元18层02号的房屋抵顶沃土公司所欠诚锐公司债务。……五、诚锐公司同意将上述能抵顶的房屋产权办理到买受人1＃-1-1802李宏锦、1＃-2-1802曲桂华名下，《商品房买卖合同》一经签订后，诚锐公司不得另行变更买受人。六、协议生效后30日内，诚锐公司须给沃土公司出具1,698,091.40元工程款发票；沃土公司在收到诚锐公司工程款发票后，给诚锐公司指定的买受人开具等额的商品房销售发票，与诚锐公司指定的买受人签订《商品房买卖合同》，协助办理房屋登记手续。2013年9月22日，诚锐公司按照《商品房抵顶债务协议书》的约定，出具156万元发票。2013年12月19日，曲桂华和吕静与沃土公司签订《商品房买卖合同》，购买了沃土公司开发的位于大连经济技术开发区房屋，房屋总价款为877,702元。2013年12月20日，沃土公司为曲桂华和吕静出具877,702元购房款的《销售不动产统一发票》。2015年7月24日，沃土公司向曲桂华和吕静开具了案涉房屋的结算发票。2013年10月11日，曲桂华签署了物业公司向其出示的案涉房屋的《消防安全责任书》。同日，曲桂华交付了案涉房屋的物业费、采暖费、垃圾费、水费、电费。2013年12月24日，曲桂华和吕静的儿子曲连盛办理了案涉房屋的宽带上网业务。曲桂华交纳了案涉房屋2013年11月5日至2014年4月5日的采暖费。在牛文霖诉沃土公司给付逾期办证违约金的案件中，大连经济技术开发区人民法院于2015年12月4日作出（2015）开民初字第4462号民事判决，判令沃土公司给付牛文霖自2015年5月日起至房屋完成产权登记备案手续之日止的逾期办证违约金。曲桂华和吕静是曲连盛的父母。曲桂华有位于大连市沙河口区，建筑面积39平方米的公建一处；吕静有位于大连经济技术开发区，建筑面积175.37平方米的房屋一套。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，曲桂华和吕静要求排除对案涉房屋执行的法律依据是《执行异议和复议规定》第二十八条。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之间已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定的目的在于保护善意购房人的权益，但必须是以上四个条件同时满足的情况下，才能排除执行。具体到本案，从查明的事实可见，曲桂华和吕静在案涉房屋被查封前已与沃土公司签订了合法有效的买卖合同，且占有使用房屋至今，并以抵债的方式支付全部房款。虽然曲桂华和吕静未办理案涉房屋的产权变更登记，但此系由于沃土公司并未向曲桂华和吕静开具办理产权登记所需的不动产销售统一发票，且案涉房屋所在的楼盘不具备办理产权登记的条件所致，曲桂华和吕静对此不存在过错，综上，曲桂华和吕静对案涉房屋享有的权利足以排除执行，对金广公司要求继续执行的请求不予支持。关于金广公司提出曲桂华和吕静未提供证据证明诚锐公司实际施工了沃土公司的工程及二者签订的《施工合同协议条款》和《商品房抵顶工程款协议书》真实性无法核实一节，一审法院认为，从查明的事实可见，沃土公司已将其用于抵顶所欠诚锐公司工程款的房屋实际向抵债协议约定的买受人交付，且沃土公司与诚锐公司亦按照所签抵债协议约定分别履行了开具发票、收据、与买受人签订《商品房买卖合同》等义务，可见，沃土公司与诚锐公司不仅签订了相关施工和抵债协议，且已实际履行，故对金广公司此项主张不予支持。关于金广公司提出曲桂华和吕静与沃土公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，故曲桂华和吕静与沃土公司签订的《商品房买卖合同》无效一节，一审法院认为，案涉房屋被沃土公司用于向诚锐公司抵债，由于曲连盛是沃土公司与诚锐公司签订的施工协议中所涉工程的实际施工人，该工程的权利义务均由曲连盛享有、承担，基于此，曲连盛将沃土公司抵顶来的房屋指令由其父母作为购房人与沃土公司签订《商品房买卖合同》，此合同反映了沃土公司与诚锐公司之间的债权债务关系、以房抵债关系及沃土公司协助曲桂华和吕静办理抵债房屋产权手续的意思表示，而这些法律行为及其蕴含的意思表示，理应系行为人的真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，应属有效，故对金广公司此项主张亦不予支持。关于金广公司提出《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定是对无过错买受人物权期待权的保护要件，该规定未将抵债受让人列入保护范围一节，一审法院认为，《执行异议和复议规定》的上述两个条文规定了对登记在被执行人名下的不动产，异议人提出的异议需满足何种条件时，可以排除强制执行，并未排除基于抵债行为取得房屋的情形，故应根据上述条款规定具体审查案外人基于以房抵债协议是否可以排除金钱债权人的执行。本案中，沃土公司基于其与诚锐公司签订的《商品房抵顶工程款协议书》消灭了债务，同时相应的抵债价款转化为房款，即曲桂华和吕静在抵债的额度内支付了沃土公司房屋价款，同时曲桂华和吕静在抵债的额度内支付了沃土公司房屋价款，同时曲桂华和吕静还满足《执行异议和复议规定》第二十八条的其他三个要件，故曲桂华和吕静对案涉房屋享有的权利足以排除执行，对金广公司的主张不予支持。关于金广公司提出曲桂华和吕静提供的自来水单据上用户名是刘永宏，用电收据上的客户名称是于达，不能证明曲桂华和吕静在案涉房屋被查封前合法占有使用一节，一审法院认为，关于金广公司提出的上述问题，曲桂华和吕静庭审中答复为：因为于达和刘永宏是沃土公司的员工，当时案涉房屋所在楼盘的多处房产上交费名称均为该二人，只有该二人和业主同时到场的情况下，相关电力公司和自来水公司才给予更名，由于于达和刘永宏未予配合，故交费名头亦是该二人。虽然曲桂华和吕静对上述辩称未举证证明，但从该二人提供的其他证据可以看出，曲桂华和吕静已于2013年10月入住案涉房屋，故对金广公司此项主张同样不予支持。关于金广公司提出（2019）辽02执异64号民事裁定书适用法律错误，本案应适用第二十九条而不是第二十八条一节，一审法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出，第二十八条对所有类型被执行人均可适用，而第二十九条为专门针对房地产开发企业的被执行人规定的特别条款，此种情况下当事人可以择一适用，并非适用其中一条就自然排斥另一条。本案符合第二十八条规定的条件，曲桂华和吕静选择该条要求排除执行并得到支持并无不当，故对金广公司此项主张不予支持。综上，依照《执行异议和复议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回金广公司的诉讼请求。案件受理费12,578元，由金广公司负担。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，金广公司就案涉房产提起申请执行人执行异议之诉，人民法院应当审查案外人曲桂华和吕静对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于曲桂华和吕静对案涉房产的民事权益。曲桂华和吕静为证明其对案涉房产的权益，提交了《施工合同协议条款》、《商品房抵顶工程款协议书》、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》及关于入住的相关证据。虽然金广公司对上述证据不予认可，且沃土公司因未应诉而未对上述证据发表意见，但曲桂华和吕静提交的上述证据可以形成较为完整的证据链，可以证明曲桂华和吕静的主张，即：沃土公司以案涉房产抵顶其欠付诚锐公司的工程款，并与诚锐公司指定的案涉房产买受人曲桂华和吕静签订了《商品房买卖合同》、出具了购房款发票、交付了房屋。诚锐公司与沃土公司之间的工程款债权债务关系消灭，沃土公司与曲桂华和吕静之间就案涉房产形成了商品房买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》应为合法有效，沃土公司欠付诚锐公司的工程款抵顶了曲桂华和吕静的购房款，故可以认定曲桂华和吕静对案涉房产享有民事权益。关于曲桂华和吕静对案涉房产的民事权益是否足以排除强制执行。沃土公司与曲桂华和吕静于一审法院对案涉房产查封之前签订了《商品房买卖合同》，本案系以沃土公司欠付的工程款抵顶了案涉房产的购房款，沃土公司亦于一审法院对案涉房产查封之前向曲桂华和吕静出具了《销售不动产统一发票》，故可以认定曲桂华和吕静于人民法院查封之前已签订有合法有效的书面买卖合同并支付全部价款。曲桂华和吕静为证明其实际入住案涉房产，向一审法院提交了案涉房屋的物业费、采暖费、垃圾费、水费、电费的收款收据，金广公司虽对上述票据的真实性不予认可，但曲桂华和吕静还提交了其子曲连盛于2013年12月24日为案涉房屋办理宽带业务的相关证据，该证据对前述物业费等证据可以佐证，故可以认定曲桂华和吕静于人民法院查封之前已合法占有案涉房产。一审期间曲桂华和吕静提交的大连经济技术开发区人民法院的民事判决可以证明案涉项目存在办理产权手续瑕疵问题，一审判决认定非因曲桂华和吕静的原因未办理过户登记正确。此外，《执行异议和复议规定》第二十八条的规定并未排除对被执行人为房地产开发企业的适用，本案中曲桂华和吕静对案涉房产享有的民事权益符合该条规定，一审判决认定曲桂华和吕静对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益正确。综上所述，金广公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,578元，由大连金广建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇二〇年八月五日法官助理刘文静书记员解明璐（代）