江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初3653号 原告：张旺林，男，1982年10月9日出生，汉族，住安徽省太湖县。 原告：缪益红，女，1983年3月2日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：太仓国联置业有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇郑和大街**，统一社会信用代码913205850782074740。 法定代表人：徐宏兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董清玙，江苏至誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张荟，江苏至誉律师事务所实习律师。 原告张旺林、缪益红与被告太仓国联置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告张旺林、原告缪益红、被告太仓国联置业有限公司的委托诉讼代理人董清玙和张荟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张旺林、缪益红向本院提出诉讼请求：被告太仓国联置业有限公司支付原告张旺林、缪益红违约金13739.30元。事实和理由：原告分别于2015年5月30日、2016年5月12日向被告购买滨江丽都11幢1203室、、地库**、地库**双方在房屋买卖合同第二十条中约定了因出卖人原因致使买受人不能在规定期限内取得不动产权证书的违约责任。被告于2016年10月22日将上述房屋交付原告使用，但上述房屋于2017年3月9日才完成办证资料报备，于2017年5月16日才完成不动产权利转移登记，经原告计算，被告违约行为致使登记日期迟延了115天。原告分别以滨江丽都11幢1203室的实付价款529862元、以地库409室和地库7-001室的实付价款45000元作为违约金的计算基数，并分别按照每日万分之二和每日万分之三的比例，结合逾期天数确定诉请中的违约金金额。 被告太仓国联置业有限公司辩称：1.原告所述购房合同内容、实付价款、交付使用日期和登记日期属实，但原告所述办证资料报备日期有误，被告实际于2017年3月29日完成办证资料报备。2.原告起诉时诉讼时效期间已经届满，法院应当驳回原告的诉讼请求。3.若法院认定诉讼时效期间尚未届满，原告计算的逾期天数也不准确，被告实际迟延天数为65天。 本院依据原告提交的商品房买卖合同（2份）、增值税普通发票（2份）、税收缴款书（1份）、不动产权证书，被告提交的房屋交易信息告知单，并结合双方当事人陈述查明： 原告张旺林、缪益红分别于2015年5月30日、2016年5月12日向被告购买滨江丽都11幢1203室、地库409室、地库**、地库**1幢1203室的商品房买卖合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之2.00的违约金”。原、被告在地库409室、地库7-001室的商品房、地库**的商品房买卖合同中使用了与前述内容基本一致的条款为“万分之3”。原告向被告支付了滨江丽都11幢1203室的房屋价款530615元、地库409室和地库7-001室的、地库**和地库**的房屋价款45000元证资料报备手续。被告代收的房屋交易税款于2017年4月25日完成缴纳。上述房屋于2017年5月16日完成不动产权利转移登记。 关于房屋交付使用日期，在本院已充分提示和被告有充足准备期间的情形下，被告填写要素采集单时并未对原告主张的房屋交付使用日期提出异议，本案被告也未向法庭提交房屋交付使用日期的相关证据；被告应当就其诉讼行为承担相应的法律后果，其在法庭辩论时突然提出的交付使用日期实为2016年10月25日的意见并不足以为本院所采信。因此，本案按照2016年10月22日认定房屋交付使用日期，即被告于2016年10月22日将滨江丽都11幢1203室、地库409室、地库7-001室交付原告使用。、地库** 关于不动产权证书的领取日期，双方当事人的陈述均表明原告系从被告处领取了不动产权证书，但具体的领取日期原告已无法记清，而庭审中被告也未能向法庭出示不动产权证书的签收记录，故本院对原告领取涉案房屋不动产权证书的具体日期难以作出准确认定。本院在庭审中引导原告尽量回忆房屋不动产权证书的领取日期，原告结合不动产权证书之具体用途所作回忆的结果为2017年6月底或7月初领取了不动产权证书。本院认为：原告庭审回忆时所作解释说明并无明显疑点，在被告并无相反证据的情形下，本院认定原告于2017年6月底至7月初的期间内从被告处领取了滨江丽都11幢1203室、地库409室、地库7-001室的不动产权证书。 此外，本院依据本案诉讼中形成的“民事申请登记信息登记表”及电子卷扫描材料查明：本案原告于2020年6月24日向本院提交的申请登记材料中已包含起诉状，该份起诉状中已包含要求本案被告支付逾期办证违约金13739.30元的诉讼请求。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。按照合同约定，被告应当及时完成办证资料报备、代缴税款等事项以便合同所涉不动产及时完成权利转移登记。针对被告提出的诉讼时效抗辩，本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。具体到本案中，由于不动产权证书系由被告交付原告，通常情形下原告在取得不动产权证书之前并不确切地知道权利转移登记的具体日期，权利人只有在查看不动产权证书后才清楚地知晓该具体日期。被告是否逾期协助办理不动产权证书的基础事实在原告领取不动产权证书时得以确定，故通常可将原告领证日期作为逾期办证违约金之诉讼时效期间的起算日期。本案查明事实反映：原告于2017年6月底至7月初的期间领取不动产权证书，原告于2020年6月24日向法院递交了要求被告支付逾期办证违约金的部分书面材料。现有事实并不足以证明原告起诉时已过诉讼时效期间，被告未能完成其举证责任，故应当承担举证不能的法律后果，本院对其诉讼时效抗辩不予采纳。 当事人之间的合同就逾期办证违约金的计算方式作出明确约定，即以不动产权利转移登记的应然日期与实然日期的天数差额作为逾期天数（注：该计算方式以出卖人原因致使不动产登记迟延为前提），并以房屋价款、每日比例和逾期天数的乘积确定相应违约金。被告对原告计算违约金时选定的房屋价款和每日比例不持异议，本院对此予以确认。针对双方在逾期天数计算方式上的争议，本院认为：合同中没有约定不动产权利转移登记的应然日期的具体数值或者计算方法，本院结合买卖双方交易做法所体现的对合同履行的应有认知加以界定：卖方完成办证资料备案后至双方共同申请登记存在时间间隔（办证资料备案后双方完成其他必要准备的期间，通常在7日之内），申请登记至完成登记也存在时间间隔（不动产登记机构完成登记的正常工作期间，30个工作日内）。在双方当事人并无明确约定的情形下，不动产权利转移登记的应然日期通常可以按照每个阶段的最长期间进行推算（房屋交付使用后办证资料报备期90天+申请登记前的必要准备期7天+登记机构审查办理期30个工作日）,据此可以确定应然日期与实然日期的天数差额。出于对合同的尊重及双方利益平衡的考虑（注：商品房买卖合同将按期完成办证资料报备作为卖方在不动产登记方面最主要的义务作出明确约定；申请登记前的必要准备期、登记机构审查办理期等在个案中已特定化为常量，由此推出的合理认识是，被告办证资料报备环节的迟延天数将直接累积在不动产权利转移登记的迟延天数中），法院最终确定的作为违约金计算式乘数的逾期天数不得小于卖方办证资料报备环节已发生的逾期天数。具体到本案中，原告在计算逾期天数时存在考虑不周的情形，被告所提出的应当考虑申请登记前的必要准备期和登记机构审查办理期的意见可以为本院概括性地予以采纳；但是庭审中被告并未详细说明其确定不动产权利转移登记应然日期的具体方法，本院按照简单计算方法确定本案不动产权利转移登记的应然日期为2017年3月15日。本院确定不动产权利转移登记的应然日期与实然日期的天数差额为62天，该天数小于本案被告办证资料报备环节的迟延天数（应当完成报备的日期为2017年1月20日，实际完成报备的日期为2017年3月29日，迟延68天），本院据此确定作为违约金计算式乘数的逾期天数为68天。原告计算式中将滨江丽都11幢1203室的计算基数确定为529862元，小于实付价款金额（530615元），系其对自身权利的处分。结合双方当事人并无争议的计算式乘数之房屋价款和每日比例，本院确定违约金为8124元（计算式为529862×0.0002×68+45000×0.0003×68=8124.12，对计算结果予以取整）。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 被告太仓国联置业有限公司支付原告张旺林、缪益红违约金8124元，于本判决生效后十日内支付至原告张旺林、缪益红共同确认的银行账户（户名：张旺林，开户行：交通银行上海长江西路支行，账号：62×××88）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费143元，减半收取计72元（四舍五入后的金额），由原告张旺林、缪益红共同负担29元，被告太仓国联置业有限公司负担43元。原告同意其预交但不应负担的案件受理费由被告直接向原告支付，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内按照所负担金额向原告支付。 本判决为终审判决。 审判员 王 晓 二〇二〇年八月二十七日 书记员 冯启帆