江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1324民初6155号原告：韩福祥，男，1987年10月5日出生，住泗洪县。原告：王倩倩，女，1985年10月14日出生，住泗洪县。二原告共同委托诉讼代理人：杨学明，江苏多德律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张瀚中，江苏多德律师事务所律师。被告：江苏富园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321324743124231F，住所地泗洪县青阳北路**。法定代表人：马加麟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李卫彬，男，1967年9月24日出生，该公司法务，住泗阳县。被告：江苏富园物业管理有限公司，统一社会信用代码91321324576714487C，，住所地泗洪县青阳北路**法定代表人：陈虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙万松，男，1965年10月25日出生，该公司员工，住泗洪县。委托诉讼代理人：李卫彬，男，1967年9月24日出生，该公司法务，住泗阳县。原告韩福祥、王倩倩与被告江苏富某房地产开发有限公司（以下简称为富某房地产公司）、江苏富某物业管理有限公司（以下简称为富某物业公司）修理、更换、重作纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序于2019年9月24日进行第一次公开开庭审理。原告韩福祥、王倩倩及其委托诉讼代理人杨学明、张瀚中，被告富某房地产公司委托诉讼代理人李卫彬，被告富某物业公司委托诉讼代理人孙万松到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年6月19日进行第二次公开开庭进审理。原告韩福祥、王倩倩及其委托诉讼代理人张瀚中，被告富某房地产公司、富某物业公司共同委托诉讼代理人李卫彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩福祥、王倩倩向本院提出诉讼请求：1、判令二被告对原告房屋外落水系统进行重作；2、判令二被告赔偿因房屋外阳台下雨水倒灌、渗漏给原告造成的财产损失71322元（具体财产见损失清单）；3、二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：二原告是泗洪县富某新城兰苑小区******房屋的产权人。被告富某房地产公司系该房屋的开发商，被告富某物业公司系该房屋所在小区物业。2018年9月3日，原告与被告富某房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告富某房地产公司开发建设的房屋，该房屋为复式两层结构，房屋用途为住宅。被告富某房地产公司验收合格后将该房屋交付给原告，同时提供了《住宅质量保证书》，原告装修后暂未入住。然而，2019年7月几场大雨，因原告所有的房屋阁楼阳台外平台落水系统问题，雨势稍大雨水就沿阁楼阳台排水口向屋内倒灌，倒灌最严重的一次雨水沿着楼梯漫进原告房屋的下一层地面，导致房屋内的地板、吊顶、家具等严重损坏。原告多次要求二被告予以解决，虽然二被告进行过现场拍照、勘察，但始终未从根本上解决原告房屋雨水倒灌、渗漏等问题，二被告互相推诿，也未赔偿原告根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条“在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方身财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求”的规定，被告富某房地产公司应当对原告的财产损失承担赔偿责任。被告富某物业公司作为该房屋所在小区实际管理者，依法也应当承担责任。被告富某房地产公司辩称：首先，本案基本事实表明造成房屋进水责任完全在原告。被告富某房地产公司开发的富某新城兰范2-1-1703房屋于2018年12月21日交付原告，原告签收的《房屋验收单》没有提及本案所诉的问题。后原告擅自搭建阳光房，导致室外地坪高于室内地面，这是造成原告房屋进水的根本原因；其次，本案被告江苏富某物业管理有限公司在2019年4月21日曾就违建阳光房问题向原告送达《整改通知书》，但原告拒不整改；再者，原告房屋装修后一直无人居住，今年7月连续下了几场大雨，但原告没有及时查看，直至7月29日才查看房屋，并向物业公司报修，因而造成损失扩大。此后原告向住建局反映房屋存在设计问题，住建局经审核图纸，认为图纸设计符合规范要求。故被告富某房地产公司认为原告的损失是由其违规装修造成的，请求驳回原告诉讼请求。被告富某物业公司辩称:首先，被告富某物业公司不是本案适格的被告，原告起诉的《房屋买卖合同》是其与本案被告富某房地产公司签订。根据合同相对性原则，涉案纠纷与被告富某物业公司无关。故请求驳回原告对被告富某物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的转账凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、房屋现场照片24张及视频光盘1份、录音材料6份，上述证据相互印证，可以证明原告所居住的涉案房屋在2019年7月确曾发生雨水倒灌的事实；2、房屋装修前照片1张，结合被告提供的报修记录表，可以证明原告所居住的涉案房屋在2018年12月份确实存在阁楼渗水的事实；3、富某兰苑业主微信群聊天页面截图1张，原告以此拟证明同小区的其他房屋也存在雨水倒灌及墙壁漏水的情况。因该证据所反映的事实真实性无法确认，且与本案没有关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认；4、2019年8月1日被告富某物业公司向原告发送的短信截图1张，仅能证明被告富某物业公司提醒原告检查房屋及阁楼排水设施，不能证明被告富某物业公司对原告房屋雨水倒灌早已知晓，故对该证据的证明目的，本院不予确认；5、原告提供的财产损失明细表1张。经审查，该明细表仅系原告单方制作，未提供其他证据佐证其物品的实际价值。且经本院现场查勘察，明细表中所列家具、装修等绝大部分仍具有使用价值且原告仍在使用，故即使该明细表中载明的物品价格属实，亦不能证明其实际损失。对该证据的证明目的效力，本院不予确认。6、原告提供的本案起诉后其房屋漏水视频1份、原告与他人聊天截图1份，因该次漏水原因并不明确，且与其诉讼请求中的损失并无关联性，故对该证据的证明效力，本院不予确认；7、被告提供的房屋验收单1份，该验收单与涉案房屋特别是房顶的排水口设计是否存在问题无关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认；8、被告提供的原告阁楼外违建阳光房图片1组、整改通知书1份，上述证据相互印证，再结合本院现场查看的情况，可以证明在2019年4月，即原告主张的2019年7月大雨倒灌屋内前，原告曾对其阁楼外平台违规改造，并加盖阳光房。其中，对于阁楼外室内与室外之间的止水坎，因地面垫高后由原来的10cm左右变为1cm-2cm。9、鉴定公司回函1份。其反映的主要内容为2019年11月25日，被告富某房地产公司就原告所购房屋积水回流的原因及是否存在设计问题进行司法鉴定。2020年3月30日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司回函称，对鉴定内容中原屋面积水反流发生时间点的情况已经无法通过技术手段复现，故无法对积水反流的原因进行鉴定，该鉴定做退案处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月3日，二原告与被告富某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告富某房地产公司购买其开发的位于泗洪县房屋，该房屋为复式两层（楼上为阁楼）。被告富某物业公司为该小区物业。2018年12月21日，被告富某房地产公司向原告交付房屋。后原告发现房屋存在渗水情况并向被告富某物业公司报修，被告富某物业公司随即组织人员进行维修。2019年2月，原告对涉案房屋进行装修。2019年4月，原告对其阁楼外平台进行加建阳光房并对进行地面垫高。2019年4月21日，被告富某物业公司就原告加盖阳光房问题向原告下发整改通知书，要求其恢复原样。原告收到该整改通知后未予理会。2019年7月，原告房屋装修基本完毕，但未入住。当月，泗洪县连降几日大雨。7月28日，原告韩福祥到涉案房屋时发现地面有积水，但未发现积水原因。当日，原告韩福祥向物业反映屋内进水问题，被告富某物业公司到场勘查、清理积水。后原告排查发现认为屋内进水原因系阁楼阳台落水（排水口）设计不合理而致雨水倒灌而导致。2019年7月29日，原告要求被告富某物业公司对雨水倒灌导致屋内装修、家具受损进行赔偿未果。双方因而成讼。本院认为，在商品房买卖合同中，出卖方应向购买方提供符合质量要求、满足居住条件的商品房。如果交付的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，如因质量问题导致购买方其他损失的，出卖方应承担赔偿责任。但对于商品房是否存在质量问题及购买方的损失与出卖方是否存在直接的因果关系，购买方应承担举证责任。而在本案中，原告主张因涉案房屋的落水（排水）设计问题而导致雨水倒灌，但其提供的证据均不足以证明其主张。且被告富某房地产公司就涉案房屋积水回流的原因及是否存在设计问题进行司法鉴定后，仍无法确认房屋积水的原因及落水（排水）存在设计问题。再者，对于雨水倒灌的责任问题，根据本院现场勘察后认为，原告在被告富某物业公司已经发出整改通知书的情形下，仍违规在阁楼外平台加盖阳光房，在此过程中对平台地面垫高，致使原本用于阻止平台积水流入阁楼的止水坎高度几乎与阁楼内持平，故对于原告主张的雨水倒灌的原因并不排除上述因素。综上，对于原告以被告富某房地产公司房屋落水（排水）设计存在问题要求其进行重作并承担赔偿损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。另外，对于被告富某物业公司并非涉案小区的开发商，其与原告主张的房屋设计问题无关，故对原告要求其承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。另外，对于原告之前房屋存在渗水的事实，因原告自认之前房屋渗水与本案房屋装修、家具损失无关联性，且对该渗水问题被告富某物业公司已经进行维修，对该事实，本院予以确认。对于被告富某房地产公司支付的鉴定费用2000元，被告富某房地产公司自愿由其承担，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告韩福祥、王倩倩对被告江苏富园房地产开发有限公司、江苏富园物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1546元，由原告韩福祥、王倩倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  张振业人民陪审员  臧庆军人民陪审员  朱永侠二〇二〇年八月十九日书 记 员  周方青附录一：本案证据目录原告韩福祥、王倩倩提交的证据和证明目的如下：1、商品房买卖合同及不动产产权证复印件1份，证明原告购买被告涉案房屋，根据合同约定被告应确保房屋验收合格，并对房屋负有保修义务；2、住宅使用说明书1份，证明涉案房屋排水系统在保修期间内，被告应承担维修并对产生的损失承担赔偿责任；3、房屋现场照片24张及视频光盘1份，证明原告房屋外漏水位置设计不合理而导致雨水倒灌致使原告财产损失的事实；4、房屋装修前照片1张，证明原告在装修前就已经发生房屋进水、墙面渗水的情况；5、录音材料6份，证明被告交付的房屋防水存在问题；6、富园兰苑业主微信群聊天页面截图1张，证明同小区的其他房屋也存在雨水倒灌及墙壁漏水的情形；7、2019年8月1日被告富园物业公司向原告发送的短信截图1张，证明被告富园物业公司提醒原告检查房屋及阁楼排水设施，故被告富园物业公司对雨水倒灌的情况早已经知晓，但想向通过短信形式免除自己责任；8、财产损失明细表1张，证明原告房屋一楼、二楼地板及屋内家具损失共计71322元；9、本案起诉后原告房屋漏水视频1份，证明本案第二次开庭前几天下大雨时原告房屋再次漏水的事实；10、原告与他人聊天截图1份，证明涉案房屋所在小区33幢6层房屋也出现漏水的事实。被告富园房地产公司提交证据和证明目的如下：1、房屋验收单1份，证明涉案房屋交付时不存在质量问题的事实；2、原告房屋现场图片1组，证明原告加建的阳光房将阁楼外地平垫高几乎与屋内持平，进而导致室外无法储水，所以如果雨大了、漏水慢水就会进入室内；3、整改通知书1份，证明被告富园物业公司曾就原告违规加盖阳光房的问题向原告下发了整改通知书，原告已经签收。现在房屋进水是原告擅自改变房屋结构的结果；4、报修记录1份，证明原告只在2018年12月25日向被告富园物业公司就房屋渗水问题进行报修。直至2019年7月29日才向被告反映本案的损失情况，故之前提到的房屋存在问题不属实。5、泗洪12345政府服务平台网页截图1份，证明原告向政府服务平台反映本案问题，政府给付的回复是图纸符合设计规范要求。被告富园物业公司未提交证据。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。