河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初2206号 原告：承德市宜家物业服务有限公司，住所地承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村。 法定代表人：张国强，职务经理。 委托诉讼代理人：张淑侠，女，1978年5月14日出生，汉族，该公司经理，住承德市承德县。 委托诉讼代理人：潘青杨，河北德汇律师事务所律师。 被告：承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会，住所地承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村，统一社会信用代码：54130802ME3194139F。 法定代表人：王瑞柱，职务村主任。 委托诉讼代理人：段树春，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 被告：高福群，女，1977年12月17日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托代理人：李允辉（系高福群丈夫），男，1965年8月8日出生，蒙古族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：单春跃，河北法丛律师事务所律师。 原告承德市宜家物业服务有限公司与被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会、被告高福群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告承德市宜家物业服务有限公司委托诉讼代理人张淑侠、潘青杨，被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会委托诉讼代理人段树春，被告高福群及其委托诉讼代理人李允辉、单春跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年10月25日，原告与被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会签订《前期物业服务协议》，确立双方之间存在物业服务合同关系。同日，双方签订《补充协议》，约定自被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会将1号商业楼出租后开始缴纳物业费。2019年8月6日，原告函告被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会，物业服务合同到期但是原告仍然为其提供物业服务，物业费也仍依照《前期物业服务协议》的标准收取。被告村长王瑞柱签字并加盖村委会印章表示认可。被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会名下的1号商业楼建筑面积6040平方米，依照合同约定每年的物业费为108720.00元，被告于2015年7月1日将1号商业楼出租，已达成缴纳物业费条件。被告应当缴纳的自2015年7月1日至2021年6月30日的物业费总计652320.00元，被告于2017年11月4日缴纳100000.00元，扣除原告物业费优惠的43264.00元，被告尚欠原告物业费509056.00元。根据协议约定被告逾期缴纳物业费的滞纳金共计227765.80元。原告物业服务期间，原告提供代收水费服务，截至起诉之日，被告累计拖欠水费288406.00元。故原告诉至法院，要求被告支付原告物业费509056.00元、2016年7月1日至2020年7月1日产生的滞纳金227765.80元及2020年7月1日以后发生的滞纳金（以509056.00元为基数，自2020年7月1日开始计算以每月2%为标准计算至全部付清之日），小计736821.80元，请求被告支付原告水费288406.00元，两项合计1025227.8元，并请求判决诉讼费用由被告承担。 被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会辩称：被告村委会虽然签订了前期物业协议，但村委会没有实际享受物业服务，故村委会不应交纳物业费和水费；被告高福群是该物业的实际使用人，并且曾经缴纳过10万元的物业费，原告与被告高福群已经实际形成了物业服务关系。 被告高福群辩称：1、从原告与被告石洞子沟村委会签订的前期物业服务协议以及补充协议只能证明双方的物业服务关系只存在于2015年7月1日至2016年6月30日,2016年7月1日以后原告与被告石洞子沟村委会没有签订过物业服务协议，2016年7月1日以后双方不存在物业服务关系。2、被告没有享受到原告提供的物业服务，被告自入住以来，所承租商业的地面、墙面、垃圾清运、下水管道、消防设施均达不到使用要求，均在保修期内等，被告找原告多次沟通予以解决，原告始终没有解决，为了公司的正常运营，原告只能自行施工处理，如果原告要求被告缴纳物业服务费，那么应该把被告自行施工处理的费用予以刨除。3、原告的物业服务水平根本达不到二级物业服务标准。4、自2018年9月25日起，被告不再使用原告供水，而是使用承德供水公司的供水，被告不欠原告水费。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、前期物业服务协议，拟证明原告与被告村委会之间存在物业服务合同关系；2、2019年8月6日原告向被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会函一份，拟证明原告与被告村委会之间的前期物业服务协议合同期限一直顺延至双方签订新的物业服务合同为止；3、6份函，拟证明原告多次找到被告村委会催要物业费和水费事宜。 对原告提交的证据，被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会质证认为：原告提交的1号证据真实性及关联性有异议，属于空白合同，对服务的内容我们不予认可，签合同的时间都没有，对于本案的关联性、合法性不予认可。对2号证据函的签字、印章真实性我们认可，但合同已经到期了，合同应该解除，并且物业服务和被告石洞子村没有直接的关系，物业服务我们也没有享受。对3号证据虽然有王瑞柱的签字，物业本身与村委会没有形成实际的物业服务合同，这些问题我们和原告已经告知请转永辉汽车城，请到经营单位联系，不认可原告的证明目的。 对原告提交的证据，被告高福群质证认为：同意村委会的质证意见，对原告提交的1号证据从合同内容看，有许多都是空白的地方，双方合同约定不明确，日期也没有，不具有法律效力。对2号证据该份函不是双方签订的合同，只是原告单方出示的声明，函的内容也没有高福群的签字和认可，对我方不具有法律效力。对3号证据因为原被告之间签订的前期物业服务协议只生效于2015年7月1日至2016年6月30日之间，故原告出示的这几份函都是没有法律效力的，而且被告也不欠原告的水费。 被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会为支持自己的抗辩主张向本院提交如下证据：二被告之间的租赁合同复印件一份，拟证明二被告之间存在租赁关系，在合同中明确约定物业费等费用由被告高福群承担。 原告对被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会提交的证据质证认为：对证据的真实性无异议，但达不到被告的证明目的，依据合同的相对性，该份合同对原告不产生效力。 被告高福群对被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会提交的证据质证认为：对证据的真实性无异议，对证明目的我方只认可2015年至2016年期间的物业费。 被告高福群为支持自己的抗辩主张向本院提交如下证据：1、2015年至2020年垃圾处理费发票，拟证明被告自2015年入住以来，原告从未给被告清运过垃圾，都是被告自己找清洁公司清运，共支出28522.00元；2、被告承租的中泰自然城1号楼商业内平面图，拟证明原告占用的消防控制室（30多平方米）在被告的承租房屋面积内，原告占用期间，应当支付被告租金，按相同地段市场租赁价格每年60000.00元，5年共计300000.00元；3、施工合同、照片、收据、施工材料单，拟证明被告2015年装修期间因一楼地面坍塌（在保修期内）需要填充平整，支出施工费12150.00元、材料费1697.00元，共计13847.00元；4、收据一份，拟证明因一楼下水道不能正常使用，原告支出的通下水道费用共计24000.00元；5、照片、结算单，拟证明因二楼楼顶防水质量不合格导致二楼施工车间漏水将客户的车辆损坏而发生的维修费共计5400.00元；6、施工合同、收据、施工材料单，拟证明因二楼楼顶防水质量不合格导致会议室吊顶、厨房、排水槽、地面施工的装修损失共计26800.00元；7、收据，拟证明因二楼楼顶防水质量不合格，被告自行施工二楼楼顶漏水托盘费用3000.00元；8、施工合同、收据，拟证明因一二楼外墙面脱落，被告自行施工支出费用9600.00元；9、施工合同、收据，拟证明2015年11月10日因自来水主管道跑水，原告将地面挖开，修完水管后5个月没将挖开的地面回填，被告自行施工支出费用9600.00元；10、施工合同、照片、收据，拟证明2016年11月20日原告处理被告办公室供热管道漏水问题，因施工不当导致大面积跑水，造成装修损失800.00元；11、照片、录像、财务报表，拟证明2017年10月25日，原告因私自堵路、停水、停电13天给被告造成营业损失共计390000.00元（每天30000.00元）12、收据，拟证明因金喜鹊宾馆一楼下水主管道堵塞，污水横流，被告支出的清洁费1200.00元；13、照片4张，拟证明因楼顶防水质量不合格导致三楼驾校、公估公司装修受损，至今未修复；14、前期物业服务协议、照片、录像，拟证明原告的物业服务水平没有达到二级物业服务标准，不应该按照二级物业服务标准收费。具体如下：原告未公示物业服务标准收费项目及电梯广告收入，房屋外观不完好、不整洁，公共空间及楼道内乱张贴、乱涂乱画，小区主要道路及停车场交通标志不齐全、不规范，路灯。景观灯等公共照明设备完好率在90%以下，消防设备不完好，不能随时启用，草坪不平整，不及时清除杂草，垃圾设施不清洁、异味大；15、承德市供用水管理合同、签署供用水管理合同通知单、照片，拟证明自2018年9月25日起，被告就不再使用原告供水，而是使用承德供水集团有限公司的供水，被告不欠原告水费；16、收据，拟证明被告在2016年、2017年交纳物业水费都是按照每吨7.2元缴纳的。17、原告给石洞子沟村委会出具的函，拟证明原告对房屋楼顶的防水破损严重的事实是认可的，而且原告也多次维修。 原告对被告高福群提供的证据质证意见为：对1号证据真实性不予认可，公共部分的垃圾处理，应当由市环卫处理，而被告提交的承德市双城清洁服务公司并非正规的垃圾处理公司，而且光有发票内容并不能证明被告交的钱是处理内部的垃圾还是处理外部的垃圾，达不到原告的证明目的；对2号真实性认可，关联性不予认可，消防值班室属于小区的公共区域，应当归物业公司管理；对3号证据真实性不予认可，施工合同没有甲方的盖章，对照片、收据、施工材料真实性均不予认可；对4号证据下水道因为被告用的是一整栋楼，下水道是归被告管理的，维修不属于公共设施，也不是物业公司的责任，真实性、关联性均不予认可；对5号证据防水质量属于房屋建筑商和开发商的责任，属于质量问题，与原告无关；对6号证据真实性不予认可，没有盖章，收据不予认可，楼顶防水是质量问题属于开发商，和物业无关，过保前是开发商的问题，过保后是村委会的问题；7号证据质证意见同5、6号；对8号证据没有盖章，真实性不予认可；对9号证据真实性不予认可；对10号施工合同是假的，真实性不予认可，供热管道漏水属于供热与物业公司无关；对11号真实性不予认可，2017年10月25日原告只是给门禁停了，原因是不交物业费，没有停水、停电，现在商业楼的配电室在被告控制之下，原告没有停水、停电的能力；对12号证据与原告无关，下水主管道也属于被告村委会管理的范围；对13号真实性不予认可，原因是防水的问题不归物业管理；对14号真实性认可，达不到被告的证明目的，二级物业标准是针对住宅的，而被告的房屋性质是商业；对15号真实性不予认可，供水原来收费是28.5元，原告收费是15元，产权没有移交给自来水公司，他们自己开户的程序我们不予认可，2019年1月27日水表开始没有走数，被告开始不使用我们的水，我们主张的费用是在这之前的水费；对16号证据真实性认可，关联性不予认可；对17号证据真实性不予认可。 被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会对被告高福群提供的证据质证意见为：对被告高福群提交的证据我们认为原告如果没有按照服务协议提供了服务项目，如果导致被告高福群自己所花费的产生的费用，自己维修的费用我们都是认可的，对于所提到的按照合同垃圾、下水道服务原告没有服务到位，那么给被告高福群所产生的费用应该由原告来承担；在双方举证中，提到控制消防室及物业门房的问题，该面积属于村委会房屋的面积，如果物业公司出现了占用被告的房屋面积，占用面积的物业费原告没有权利和理由向被告收取，被告将所有的面积都出租给被告高福群。 本院对原被告双方无异议的证据予以确认，并记录在卷，作为定案依据。综合本院确认的有效证据及原、被告陈述，本院查明以下事实： 原告承德宜家物业服务有限公司作为甲方同被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村作为的乙方签订了《前期物业服务协议》，协议约定，甲方是承德中泰房地产开发有限公司委托的物业服务企业，乙方指购房人（业主），甲方为中泰自然城住宅及商业提供物业管理服务。物业服务质量标准为二级服务标准，物业服务费用为非住宅按建筑面积每月每平方米1.50元。协议中对甲方应承担的物业服务项目及内容作出了明确约定。协议第六条约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务。同时约定乙方应按时交纳本协议规定的各项费用，如果逾期交纳，除补交所欠费用外，还应交纳违约金，违约金=欠费金额×逾期天数×3‰。2013年10月25日，原告同被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村民委员会签订了《补充协议》，补充协议约定，被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村民委员会拥有产权的回迁楼1号楼商铺物业费待石洞子沟村委会将该商铺出租给承租方开始缴纳物业费。 2014年12月30日，被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会同被告高福群签订《房屋租赁合同》，合同约定承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会将其坐落在中泰自然城小区的商业用房及其门前停车区域租给被告高福群使用，该房屋建筑面积6040平方米（其中包含双方认可的30平方米消防值班室）。租赁期限自2015年7月1日起至2027年6月30日止。2017年11月4日被告向原告交纳物业费100000.00元。租赁的商业房屋设立了承德市新新永辉汽车修理有限公司。2017年10月19日永辉汽车时代广场向原告交纳水费13197.00元，2017年11月5日永辉汽车修理有限公司向原告交纳水费8042.00元。2018年9月25日，承德市新新永辉汽车修理有限公司与承德供水集团有限公司签订了《承德市供用水管理合同》。 另查明，被告所有的中泰自然城1号楼商业系独立商业，原告承德市宜家物业服务有限公司在为被告提供物业服务过程中存在户外墙面不予维护及修缮、下水管道堵塞不予处理、垃圾清理不负责、公共物品损坏维修不及时、车辆停放没有规划管理、公共空间及楼道卫生不达标等问题。 本院认为，原告承德市宜家物业服务有限公司作为物业服务企业同被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村民委员会签订了《前期物业服务协议》，向作为被告的物业使用人提供了物业服务，经催交，被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村委会未在合理期限内交纳物业费，故对原告要求被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村委会支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告高福群同承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村民委会签订了房屋租赁合同，同原告没有直接的服务服务合同关系，故被告高福群无义务直接向原告支付物业费。原告主张的物业费中包含30平方米公共的消防值班室，故应将消防值班室对应的物业费予以扣减，扣减金额为3240.00元（30平方米×1.5元××72个月）。原告承德市宜家物业服务有限公司在为被告提供物业服务过程中存在户外墙面不予维护及修缮、下水管道堵塞不予处理、垃圾清理不负责、公共物品损坏维修不及时、车辆停放没有规划管理、公共空间及楼道卫生不达标等问题即原告在履行物业服务合同过程中亦存在违约行为，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，并可以减轻被告的给付责任，综合本案并充分考虑到案涉房屋的独立商业性质及被告对案涉商业房屋的支出、原告对被告商业提供的瑕疵物业服务等因素，本院酌定以减轻80%较为公平，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持101163.2元（509056.00元-3240.00元×20%）。对原告主张的水费，由于原告没有举出被告欠付水费的直接证据，故本院对其诉请被告向其支付水费的诉讼请求无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会于本判决生效之日起十日内一次性向原告承德市宜家物业服务有限公司支付物业服务费101163.2元。 二、驳回原告承德市宜家物业服务有限公司其它诉讼请求。 被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍部分债务利息的计算方法依照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。 案件受理费7014.00元（已减半收取），由被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会承担2000.00元，原告承德市宜家物业服务有限公司承担5014.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审判员  栾佳为 二〇二〇年八月二十八日 书记员  陈 丽 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。