安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0504民初1298号 原告：马鞍山市土地储备中心，住所地安徽省马鞍山市雨山区太白大道和印山路交叉口。 法定代表人：郭丽珍，该单位主任。 委托诉讼代理人：江益民，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱敏敏，安徽长城律师事务所律师。 被告：中国安能建设集团有限公司，住所地北京市丰台区。 法定代表人：周国平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李勇，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨品辉，安徽睿正律师事务所律师。 被告：中国安能集团第一工程局有限公司，住所地南宁市青秀区。 法定代表人：息殿东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王俊勇，该公司律师。 被告：马鞍山市滨江劳务有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。 法定代表人：黄志诚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：籍木林，安徽江南律师事务所律师。 原告马鞍山市土地储备中心（以下简称土储中心）诉被告中国安能建设集团有限公司（以下简称安能公司）、中国安能集团第一工程局有限公司（以下简称安能一局公司）、马鞍山市滨江劳务有限公司（以下简称滨江公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理案件后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告土储中心的委托诉讼代理人江益民、朱敏敏，被告安能公司委托诉讼代理人李勇，被告安能一局公司委托诉讼代理人王俊勇，被告滨江公司委托诉讼代理人籍木林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告土储中心向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与被告一之间签订的《储备地块租赁合同》，判决被告一、被告二和被告三立即拆除前述《储备地块租赁合同》项下的出租宗地上的所有建筑物、构筑物等大临设施并将出租宗地恢复原状后返还原告；2、请求法院判决被告一、被告二向原告支付土地使用租金1576438元（自2011年2月12日计算至2018年12月31日，计算方法：7年×20万元＋322天×20万元/365天）和该地块使用费损失共69589元（暂自2019年1月1日起计算至2019年5月8日，计算方法：127天×20万元/365天）、违约金753000元（违约期间自2011年2月7日起暂计算至2019年5月8日共3012天，以250元/天标准计算），以上合计2399027元；并判决被告一、被告二向原告支付自2019年5月9日起至被告一、被告二、被告三实际向原告交还涉案宗地之日止的土地使用费损失和自2019年5月9日起至被告一、被告二、被告三实际向原告交还涉案宗地之日止的违约金；3、本案的诉讼费用全部由三被告承担。 事实与理由：2010年2月12日,原告（前身为“马鞍山市土地发展中心”）与被告中国安能建设集团有限公司（原名中国安能建设总公司）签订《储备地块租赁合同》。合同约定:原告将位于,金泽园小区南侧,水塘以西,农田以北地块约20亩宗地出租给被告一使用;被告一租赁出租宗地的用途为大临设施及混凝土搅拌站;出租宗地的年租金为20万元整,每年交付一次租金,一年期满五日之前,支付第二期租金;租期自2010年2月12日始;被告一同意向原告交纳押金人民币5万元整;如被告一不能按合同约定交付租金的,从延期支付之日起,每日按押金数额的百分之五支付违约金,逾期30日仍未支付的,原告有权解除合同,并收回土地;本合同解除时,被告一应将临时性建筑物及附着物拆除且原告就此不承担任何补偿费用。合同签订后,原告将该出租宗地交与被告一使用,被告一向原告交付土地使用租金至2011年2月11日,后未再向原告支付土地使用租金。原告于2018年12月27日向被告一送达《解除合同通知书》,告知被告一因其长期未交付租金,原告决定于2018年12月31日起解除《储备地块租赁合同》,并要求被告一于接到该通知之日起十日内向原告交付拖欠的租金并将涉案地块交还给原告。近日,原告得知被告一擅自将涉案地块给被告二（原江南水利水电工程公司）使用,尔后,被告二又将该地块给被告三马鞍山市滨江劳务有限公司使用。原告认为,三被告的行为已严重侵害原告的合法权益。综上,原告特向人民法院提起诉讼,请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告安能公司辩称：1、我方在案涉铁路设置有临时分支机构，但是就原告所述其与答辩人签订租赁合同并依据合同收取我方租金的事实我方不认可。原告没有向我方交付过案涉土地，我方也从未支付过租金，原告在其所称的2018年12月27日之前也从未向我方催要过租金，从未进行过联系。因此，原告所称的合同根本没有履行，我方自然也不承担相应的合同义务。2、原告向第二被告交付案涉土地，第二被告也支付了一年期租金和租赁押金，第二被告具有独立的法人资格，其系原江南水利水电工程公司2019年改制而来，因该公司从事民事活动产生的法律后果应该由该公司独立承担，原告要求各被告共同承担没有依据。3、按照我国土地管理法第57条规定，原告出租土地没有依法经过土地主管部门和城市规划部门的审批，且合同约定的租期超出法定的两年，因此该合同即便是真实的也应该是无效的，且无效的过错在原告。4、原告现在主张要求支付租金等超出了法定的诉讼时效期间，其主张地块使用费损失无依据，其主张违约金标准过高，应当依法降低，且与所谓的地块使用费重合。综上，请求法院驳回要求我方承担民事责任的全部诉请。 被告安能一局公司辩称：1、原告起诉状列明的事实与事实不符。原告与我司从未签订过书面租赁合同双方仅仅是口头约定临时用地期限为1年，原告于2010年2月将地块租赁给我司使用，我司缴纳了押金5万元，租金20万元，原告此后至起诉前从未向我司主张过租金，其现在向我司主张租金等已经超出法定的诉讼时效期间，依法不应当予以保护。2、原告因违反国家法律规定没有经过当地相关部门审批就向我司出租临时用地的行为也是无效的民事行为，多年以来原告就案涉地块始终没有与我司解除合同，其对滨江公司长期占有使用该地块的行为采用放任的态度，因此原告对于与我司之间的事实租赁行为的无效及其损失的扩大负有主要过错，应当承担主要责任。3、2012年6月我司将案涉地块上的设备，出卖给第三被告滨江公司且约定其后的租金由该公司缴纳，其后滨江公司一直占有使用该地块，并进行收益的行为，原告知道该事实但是没有提出异议。多年来原告从未向我司主张租金，且滨江公司一直占有使用该地块，因此我司认为原告与滨江公司之间早已形成了事实租赁合同关系，案涉地块上原有物品在2012年早已转移给第三被告，案涉地块现在早已脱离我司的占有和使用控制，案涉地块上现有设备及临建设施要么所有权属于第三被告，要么系其出租给案外人华菱星马公司用于停放车辆，因此对于原告关于拆除设备恢复原状要求返还土地的诉请，我司客观不能实现，故请求予以驳回原告诉请。4、原告与第一被告签订租赁合同，基于合同的相对性，无论合同是否真实合法，我司都不是该合同的相对方，不是本案的适格当事人，原告基于该合同的约定向我司主张租金、违约金、地块使用费等，其中的违约金过高应当调低，而且上述主张都没有事实及法律依据，应全部予以驳回。5、本案原告如果基于原告与我司之间的事实租赁行为则适格被告只有我司一人。如果基于原告与第一被告之间所签订的合同，则依法应当驳回原告对我司的起诉。6、本案原告如果主张侵权之诉，则应当单独向第三被告滨江公司或案外人华菱星马公司主张权利，并且本案应当追加案涉地块的实际占有和使用人华菱星马公司。我司今年四月到现场拍照录音录像，现有场地保安是华菱星马公司的员工，现有地块由滨江公司在半年前租给了华菱星马公司，约定租期是等华菱星马公司仓库腾出，本案涉及到华菱星马公司的利益以及执行的问题。综上，我司请求驳回原告对我司的起诉。 被告滨江公司辩称：1、我司与原告之间没有合同关系，故原告直接诉请我方承担拆除义务违反合同相对性原则，因此原告诉请无法律依据。原告要求恢复原状我司建议法庭先行或者同步处理原告与被告一、被告二之间的经济纠纷，基于同一块土地附着物的纠纷，同时有利于后期司法操作。2、原告与我司无直接合同关系，原告要求我方承担土地使用费和违约金等缺乏合同依据及法律依据。3、被告一、被告二未经原告的同意擅自对外发布招标转让，转让拌合站，属于越权行为，因此我司与被告一、被告二签订的买卖合同属于可解除的合同，根据合同法224条第2款规定“承租方未经出租方同意转租的，出租方可以解除合同”，此买卖合同也应解除。并且因为合同的解除，过错方是被告一、被告二，因此我司在另一个案件诉求其返还款项。我司与被告一、被告二之间的买卖合同实际是拌合站（不动产）的整体转让，因为被告一、被告二的欺诈手段自合同签订后拌合站停机至今，导致我司与被告一、被告二之间的合同无法履行，请求法庭先行审理我司与被告一、被告二之间的案件后再启动本案审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月，中国安能建设总公司与宁安铁路有限责任公司签订了《新建南京至安庆》铁路建设工程施工合同，为解决工程施工场地问题，2010年2月12日,甲方原马鞍山市土地发展中心（出租方）与乙方中国安能建设总公司宁安铁路工程指挥部（承租方）签订《储备地块租赁合同》一份。合同约定的主要内容如下:甲方出租给乙方的宗地位于,金泽园小区南侧,水塘以西,农田以北。租赁地块面积约20亩。出租宗地现状为：现状空地。乙方租赁出租宗地的用途为大临设施及混凝土搅拌站。甲方将出租宗地于2010年2月12日交付给乙方使用，出租宗地的年租金为20万元整,每年支付一次租金,具体支付时间为：首期租金自本宗地交付之日起3日内支付；一年期满5日之前,支付第二期租金，以此类推。乙方同意向甲方交纳押金人民币5万元整，本合同解除后5日内，甲方予以退还，该押金不计利息。如乙方不能按合同约定交付租金的,从延期支付之日起,每日按押金数额的百分之五支付违约金,逾期30日仍未支付的,甲方有权解除合同,并收回土地。本合同解除时,乙方应将临时性建筑物及附着物拆除且甲方就此不承担任何补偿费用等。合同尾部甲方一栏有马鞍山市土地发展中心加盖印章，乙方一栏有中国安能建设总公司宁安铁路工程指挥部加盖印章。合同签订后,原告将涉案出租宗地交与被告安能公司使用,被告安能公司向原告交付土地使用租金20万元、押金5万元。而后自2011年2月11日至今未向原告支付土地使用租金，亦未办理返还涉案宗地。 为解决遗留土地问题及城市规划建设，文明城市创建等工作需要，2018年12月28日，原告向被告安能公司发出《解除合同通知书》一份，向被告书面告知解除关于涉案地块的租赁合同，此合同解除日为2018年12月31日，同时要求被告安能公司于接到该通知之日起十日内向原告交付拖欠的租金并交还出租地块。马鞍山市为民公证处出具（2019）皖马为公证字第4号公证书，对原告邮寄《解除合同通知书》的过程及内容进行保全证据公证。被告安能公司接到该通知书后，与原告多次协商无果，以致成讼。 另查明：2012年6月15日，甲方江南水利水电工程第四分公司宁安铁路工程项目部（卖方）与乙方滨江公司（买方）签订《买卖合同》一份，合同约定：位于,金泽园小区南侧,水塘以西,农田以北地块上的拌合站卖予马鞍山市滨江劳务有限公司，土地性质属于甲方租赁马鞍山市土地发展中心储备地，土地使用年限及其他（附甲方与马鞍山市土地发展中心签订的《储备地块租赁合同》），现阶段此拌合站的土地使用约定：甲方配合乙方去土地权所属单位变更土地租赁合同，乙方自行缴纳2012年2月12日以后的土地租赁费用，租赁方式、使用期限及价格由乙方与土地所有方自行商定等。合同尾部甲方一栏有江南水利水电工程第四分公司宁安铁路工程项目部、中国安能建设总公司宁安工程指挥部加盖印章，乙方一栏有马鞍山市滨江劳务有限公司加盖印章。 又查明，2013年5月16日，马鞍山市土地发展中心更名为马鞍山市土地储备中心。2019年10月12日，江南水利水电工程公司改制更名为中国安能集团第一工程局有限公司。 本院认为：1、承租方无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租方可以要求承租方在合理期限内支付。承租方逾期不支付的，出租方可以解除合同。原、被告双方在租赁合同中约定，承租方逾期三十日仍未支付的，出租方有权解除合同并收回土地，被告中国安能建设集团有限公司、中国安能集团第一工程局有限公司自2011年2月11日起未向出租方交付土地租金至今，原告主张2018年12月31日合同解除，本院予以支持。合同解除后，不影响租赁双方对合同的结算。 2、依据案涉合同约定，本合同解除时,承租方应将临时性建筑物及附着物拆除且出租方就此不承担任何补偿费用，同时除承租方之外，其他被告与拆除物具有关联性，为保证一次性拆除工作，原告诉请被告中国安能建设集团有限公司、中国安能集团第一工程局有限公司、马鞍山市滨江劳务有限公司拆除涉案地块上的所有建筑物、构筑物等大临设施并将出租宗地恢复原状后返还原告的主张，本院予以支持。 3、承租方应当按照约定的期限和金额支付租金。承租方自2011年2月11日起未向出租方交付土地租金，应支付自2011年2月12日至2018年12月31日的租金1576438元（1576438元=7年×20万元/年+322天×20万元/365天）。 4、关于违约金，合同约定如承租方不能按合同约定交付租金，从延期支付之日起，每日按押金数额的百分之五支付违约金，该违约金约定过高予以调低，按欠付租金1576438元的30%计算为宜即472931元，对超出部分，本院不予支持。 5、关于原告要求被告支付涉案宗地自2019年1月1日起至实际交还之日止的地块使用费损失的诉请，被告占用案涉出租地块，应按照合同约定的租金标准向原告支付租金（即按547.95元/天的标准计算），原告的此项诉请，因合同解除后，原告失去租赁合同依据，且涉及当事人及案外人的法律关系不同，故该项诉请不属于本案审理范畴，本院予以驳回。 6、当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于三被告的辩称，除违约金调低之外本院不予支持。为充分保护当事人合同权益，三被告之间及与案外人之间的纠纷，可另行诉讼。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和第二款、二百二十六条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、马鞍山市土地发展中心（现更名为马鞍山市土地储备中心）与中国安能建设总公司宁安铁路工程指挥部（现更名为中国安能建设集团有限公司）在2010年2月12日签订的《储备地块租赁合同》于2018年12月31日解除； 二、中国安能建设集团有限公司、中国安能集团第一工程局有限公司、马鞍山市滨江劳务有限公司于本判决生效后十日内拆除位于,金泽园小区南侧,水塘以西,农田以北地块上的所有建筑物、构筑物等大临设施并将该地块恢复原状后交还马鞍山市土地储备中心。 三、中国安能建设集团有限公司、中国安能集团第一工程局有限公司于本判决生效后十日内向马鞍山市土地储备中心支付土地使用租金1576438元；中国安能建设集团有限公司、中国安能集团第一工程局有限公司向马鞍山市土地储备中心支付涉案宗地的违约金472931元。 四、驳回原告马鞍山市土地储备中心其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12996元，由被告中国安能建设集团有限公司、中国安能集团第一工程局有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  王文 二〇二〇年八月十三日 法官助理聂霄凌 书记员孙惠娟 附1本案证据目录 一、原告马鞍山市土地储备中心提交的证据和证明目的如下： 1、原告统一社会信用代码证书、马鞍山市机构编制委员会文件（马机编【2013】14号）复印件各一份，证明原告诉讼主体身份适格。 2、三被告全国企业信用信息系统公示信息打印件各一份，证明三被告身份事项。从信息看第一被告和第二被告存在重大关联关系，第二被告是第一被告出资设立的子公司。 3、2010年2月12日储备地块租赁合同、土地使用权证及其附件复印件各一份，证明原告与被告一之间的具体权利义务关系以及案涉地块相关情况。原告跟第一被告之间签订的案涉地块的土地租赁合同，这份合同上特别有马鞍山市宁安铁路建设办公室作为见证方盖章签字，证明第一被告承租的地块是为了建设宁安铁路。第一被告至今未将该地块返还原告。 4、解除合同通知书、公证书、EMS邮寄单、发票、物流信息复印件各一份，证明原告于2018年12月28日，已书面通知被告一要求解除双方关于涉案地块的租赁协议并要求被告一交付欠付租金、违约金和交还涉案宗地。 5、调查（询问）笔录复印件一份，证明被告一将涉案地块给被告三使用。 6、申请法院调取的铁路建设工程施工合同、招标文件打印件各一份，证明案涉的铁路招标方在招标文件中以及招标结束后在双方签订的施工合同中，中标人是第一被告，在招标文件和施工合同明确规定第一被告不得以任何形式转包、分包案涉工程。 二、被告中国安能集团第一工程局有限公司提交的证据和证明目的如下： 1、中国安能建设集团有限公司、中国安能集团第一工程有限公司工商登记信息复印件各一份，证明中国安能集团第一工程局有限公司系由江南水利水电工程公司更名改制而来。江南水利水电工程公司原属全民所有制企业，隶属于中国武警水电部队。中国安能建设集团有限公司系有限公司有限责任公司，原隶属于国资委。在2012年口头租赁案涉地块时，江南水利水电工程公司与中国安能建设集团有限公司是两个各自独立的法人。 2、中国工商银行转账支票存根、中国工商银行进账单、押金收据复印件各一份，证明案涉土地租赁的押金、租金已经由中国安能集团第一工程局有限公司缴纳5万和20万元。 3、买卖合同一份，证明案涉地块上设备已卖予马鞍山市滨江劳务有限公司；案涉后续租金由马鞍山市滨江劳务有限公司负责缴纳。 4、费用审批结算单、中国工商银行电子回单、差旅费报销凭证、转账单、证明各一份，证明胡磊系中国安能集团第一工程局有限公司员工，并非中国安能建设集团有限公司的员工。我司与滨江公司签订《买卖合同》后从来没有因办理土地手续问题找过答辩人，土地储备中心也一直没有要求中国安能集团第一工程局有限公司缴纳租金。 5、案涉拌合设备现场图片、录像各一份，证明马鞍山市滨江劳务有限公司正常利用拌合站设备所在地块；马鞍山市滨江劳务有限公司先后将案涉地块租赁给马鞍山市启航砂业有限公司、华菱星马汽车（集团）股份有限公司使用。 6、宁安高铁即将通车新闻报道打印件一组，证明宁安高铁于2015年7月通车这一众所周知的事实，以及原告知晓答辩人早已撤离案涉临时用地的事实。 7、录音光盘、滨江公司的报价文件各一份，证明马鞍山市滨江劳务有限公司再取得拌合站设备所有权后即找原告沟通协调土地租赁的事实，以及原告知晓滨江公司一直占有涉案地块的事实。 三、被告马鞍山市滨江劳务有限公司提交的证据和证明目的如下： 1、营业执照复印件一份，证明马鞍山市滨江劳务有限公司的身份事项。 2、2012年6月15日买卖合同（含卫星俯视图、移交清单）复印件一份，证明被告三与被告一、被告二之间存在买卖合同关系。 四、被告中国安能建设集团有限公司未提交证据。 附2本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十六条承租方应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租方无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租方可以要求承租方在合理期限内支付。承租方逾期不支付的，出租方可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。