安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民再80号 抗诉机关:安徽省人民检察院。 申诉人（一审第三人、二审上诉人）:吴谨，男，1997年11月18日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人:吴书乔（系吴谨之父），男，1969年11月26日出生，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人:杨育林，安徽金臻律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、二审上诉人）:李明，男，1968年6月4日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人:王成，安徽君光律师事务所律师。 被申诉人(一审被告、二审被上诉人):安徽奔达时房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市顺河路。 法定代表人:陈桂珍，该公司临时负责人。 委托诉讼代理人:金源，安徽拂晓律师事务所律师。 申诉人吴谨与被申诉人李明、安徽奔达时房地产开发有限公司(以下简称安徽奔达时公司)房屋买卖合同纠纷一案，安徽省宿州市埇桥区人民法院于2016年10月14日作出(2016)皖1302民初6856号民事判决，李明不服提起上诉，本院于2017年2月16日作出(2017)皖13民终166号民事裁定，发回重审。安徽省宿州市埇桥区人民法院于2018年2月8日作出(2017)皖1302民初2959号民事判决，李明、吴谨均不服向本院提起上诉。本院于2018年6月22日作出(2018)皖13民终1166号民事判决，已产生法律效力。安徽省人民检察院以皖检民(行)监(2020400000131）号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院作出(2020)皖民抗84号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。安徽省人民检察院指派宿州市人民检察院检察员许莉出庭履行职务。申诉人吴谨的委托诉讼代理人吴书乔、杨育林，被申诉人李明及其委托诉讼代理人王成，被申诉人安徽奔达时公司的委托诉讼代理人金源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽省人民检察院抗诉意见:原判（本院（2018）皖13民终1166号民事判决）认定事实缺乏证据证明、适用法律确有错误。1、原审法院认定李明在2010年之前合法有案涉房屋，缺乏证据证明。原判认定李明在2010年之前合法占有涉案房屋，主要依据是胡某、赵淮、闵令银的证言及李明提供的租房合同。证人证言中仅有胡某证言能够证明李明占有房屋，但安徽奔达时公司不认可李明合同的真实性，且不认可李明经其允许上房，而吴谨能够提供安徽达时公司出具的上房证及其缴纳水电费的票据，故，原判认定李明在2010年之前占有房屋，缺乏证据证明。2、原审确认的两房分配方式，缺乏证据证明。原判虽然在分配房屋时进行了区分，但李明、吴谨分别以133000元和446800元的价格购案涉两间房屋，分别获得面积约为40平方米和46平方米的房屋所有权，价款比例与得房比例相差较大，此种分配方式有失公平。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第二百零八条第一款、第二百零九条第一款的规定，请依法再审。 吴谨述称:同意检察机关的抗诉理由。另述称:李明购买房屋的价格与市场价格不符。 李明辩称:2002年11月20日安徽奔达时公司向李明出具两份上房通知(房屋交接通知及上房通知)，证明在2002年时公司已交房给李明，上房后，李明对房屋进行了装修并出租。请求驳回抗诉意见。 安徽奔达时公司辩称:抗诉理由不能成立。李明、吴谨均未与安徽奔达时公司发生房屋买卖合同关系，两人的合同均是虚假的。 李明向一审法院起诉请求:1.依法判令宿州市玉生街14、15号门面房归李明所有，并判令安徽奔达时公司协助其办理玉生街14、15号门面房的房屋产权证;2.本案诉讼费用和其他费用均由安徽奔达时公司承担。 一审第三人吴谨向一审法院诉讼请求:请求判令安徽奔达时公司协助办理玉生街14、15号门面房的权属变更登记。 一审法院认定事实:吴谨的父亲吴书乔以吴谨的名义分别于2001年6月15日、2001年12月10日与安徽奔达时公司签订《预售房合同书》各一份，约定吴谨分别以180000元和266800元的价格购买安徽奔达时公司开发的位于门面房，安徽奔达时公司在签订合同的当日即给吴谨出具266800元和180000元的收据各一张，并分别注明收款方式为现金和换票。2002年11月20日，安徽奔达时公司就上述两间门面房又分别与李明签订售房合同书各一份，约定李明分别以70000元和63000元的价格购买上述两间门面房，同日，安徽奔达时公司出具给李明出具63000和70000元的收据各一张，均注明收款方式为转Ｅ区工程款。2010年之前，李明一直委托胡某管理案涉两间门面房，胡某将案涉门面房出租给他人使用，并将一部分租金交给了李明。2010年，吴谨父亲吴书乔要求收回案涉两间门面房，就案涉门面房的归属双方开始产生纠纷。2010年4月15日，安徽奔达时公司给吴谨出具上房证，载明吴谨购买的案涉两间门面房房款已付清，准予上房。2010年3月30日，李明将安徽奔达时公司起诉至一审法院，要求安徽奔达时公司履行合同，为其办理案涉两间门面房的房产证。一审法院审理后，于2014年月7日作出（2010）宿埇民一初字第01443号民事判决，判令安徽奔达时公司协助李明办理案涉两间门面房所有权转移登记。安徽奔达时公司提起上诉，本院以认定基本事实不清，程序违法为由，以（2014）宿中民一终字第00323号民事裁定将该案发回重审。一审法院重审后于2016年4月7日作出（2010）埇民一初字-1第01443号民事判决。该判决李明诉称部分载明:李明在庭审中要求确认其与安徽奔达时公司所签合同有效，并要求安徽奔达时公司配合李明办理房产证，但最终仅确认了李明与安徽奔达时公司2002年11月20日签订的售房合同书有效。判决作出后，李明与安徽奔达时公司均未上诉，现该判决已生效。2014年3月28日，吴谨将安徽奔达时公司起诉至一审法院，要求判令安徽奔达时公司协助其办理案涉房屋产权过户登记。一审法院审理后于2016年4月5日作出（2010）民一初字-1第01443号民事判决，认定吴瑾出示的两份预售房合同书未在安徽奔达时公司登记备案，且未向房地产管理部门作预售登记，效力没有确认，判决驳回吴瑾的诉讼请求。吴瑾提起上诉，本院于2016年8月17日作出（2016）皖13民终1376号民事判决，认为吴瑾与安徽奔达时公司就案涉两间门面房签订的预售房合同合法有效，但因李明与安徽奔达时公司就案涉两间门面房签订的两份售房合同亦被生效民事判决确认为有效，安徽奔达时公司应向谁履行转移房屋所有权登记的义务，因李明未参与该诉讼，该案中不宜作出认定，吴瑾可另行处理，驳回了吴谨的上诉。现该判决已生效。2016年7月15日，李明再次将安徽奔达时公司起诉至一审法院，要求安徽奔达时公司协助办理案涉两间门面房的产权证。经审理后于2016年10月14日作出（2016）皖1302民初6856号民事判决，认为虽然李明与安徽奔达时公司就案涉两间门面房签订的售房合同书合法有效，但因吴谨与安徽奔达时公司就案涉两间门面房签订的两份售房合同亦被生效民事判决确认有效，安徽奔达时公司应向谁履行转移房屋所有权登记的义务，因吴谨未参与诉讼，不宜作出认定，李明可另行处理，遂驳回了李明的诉讼请求。李明提出上诉，二审期间吴谨要求参加诉讼，且李明和安徽奔达时公司均同意追加吴谨作为当事人参加诉讼，遂以（2017）皖13民终166号民事裁定将本案发回重审。一审法院立案后，依法准许吴谨以第三人身份参加本案审理。 一审法院认为，虽然李明在2010年起诉安徽奔达时公司时曾追加诉讼请求，要求判令安徽奔达时公司协助办理案涉两间门面的过户登记，但作出的（2010）埇民一初字-1第01443号民事判决并未对李明的该诉讼请求作出判决，现李明再次提出该诉讼请求，不违反“一事不再理”原则。故对于吴谨提出的应驳回李明起诉的主张，不予支持。虽然安徽奔达时公司认为李明和吴谨就案涉两间门面房与其签订房屋买卖合同均是不真实的，并且李明和吴谨也认为对方持有的房屋买卖合同是虚假的，但李明和安徽奔达时公司签订的两份售房合同书及吴瑾与安徽奔达时公司签订的两份预售房合同书均已被人民法院生效的判决确认为有效，故李明和吴谨均有权要求安徽奔达时公司履行合同转移房屋所有权。但现实情况是安徽奔达时公司不可能就案涉两间门面房既给李明办理过户登记，又给吴谨办理过户登记。此种情况下，根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第3条的规定，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位:（1）已经办理房屋所有权转移登记的;（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的;（3）已经合法占有房屋的;（4）合同实际履行在先的;（5）均未履行，合同成立在先的。案涉两间门面房均未办理所有权转移登记，亦未办理所有权转移预告登记或合同备案，安徽奔达时公司应向谁转移房屋所有权只能从谁先合法占有案涉两间门面房上进行判断。虽然自2010年至今案涉两间门面房一直由吴谨父亲吴书乔对外出租，但吴谨的证据尚不能证明2010年之前其已实际占有了案涉两间门面。胡某、赵淮、闵令银的证言及李明提供的租房合同，可证明案涉两间门面在2010年之前是由胡某控制和管理的，而胡某又承认其是受李明的委托管理案涉两间门面房的，故可以认定案涉两间门面房在2010年以前是由李明合法占有的。通过以上分析可以看出，李明占有案涉两间门面房在先，吴谨占有案涉两间门面在后。根据证人胡某的证言，其作为受李明委托管理案涉两间门面房被委托人，在吴谨父亲吴书乔强行占有案涉两间门面房之后，曾同意平分案涉两间门面房的租金并得到了李明的认可，再综合考虑吴谨现在实际占有案涉两间门面房及安徽奔达时公司极可能无力退还购房款之现状，为平衡李明和吴谨双方的损失，审理认为，李明和吴谨各得一间门面房最能体现法律之公平。考虑到吴谨支付的购房款多于李明抵付安徽奔达时公司的工程款，故酌定安徽奔达时公司将面积较大的15号门面房过户给吴谨，将面积较小的14号门面房过户给李明。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第3条的规定，判决:一、安徽奔达时公司于判决生效后十日内将位于宿州市埇桥区门面房过户至李明名下，过户费用由李明承担;二、安徽奔达时公司于本判决生效后十日内将位于宿州市埇桥区门面房过户至吴谨名下，过户费用由第三人吴谨承担;三、驳回李明和吴谨的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由安徽奔达时公司承担。 李明上诉请求:撤销一审判决，判令宿州市香港玉生街14、15号门面房归李明所有，安徽奔达时公司协助李明办理房产登记。 吴谨上诉请求:改判安徽奔达时公司将位于宿州市埇桥区门面房过户至吴谨名下。 本院二审审理查明:一审查明事实属实，本院二审予以确认。 本院二审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本院生效的(2016)皖13民终1376号民事判决已确认吴谨与安徽奔达时公司间的两份预售房合同合法有效，现李明上诉称上述预售合同书不具有真实性与上述生效判决确定的事实不符，本院二审不予采纳。 胡某是否曾在另案中作为李明的委托诉讼代理人参加诉讼，不影响其在本案中作为证人出庭作证，吴谨以胡某在另案中作为李明的委托诉讼代理人参加诉讼为由，认为胡某不具备证人资格的上诉理由不能成立，本院不予采纳。闵令银是否旁听其他案件庭审，不影响其作为本案证人出庭作证，故一审准许其作为本案证人出庭作证，不违反法律规定。吴谨关于闵令银不应作为证人出庭，证言应当排除的上诉理由不能成立，本院二审不予采纳。胡某、闵令银的证言及李明提供的租房合同可以证明李明与安徽奔达时公司签订预售房合同后，占有案涉房屋，且委托胡某控制管理至2010年，李明占有在先，吴谨占有在后。吴谨上诉称其占有房屋在前，合同实际履行在先，与本案事实不符，其关于案涉房屋均应归其所有的上诉理由不能成立，本院二审不予采纳。李明上诉称吴谨强行占有案涉两间门面房，没有提供证据证明，李明以此为由认为不应支持吴谨诉讼请求的上诉理由不能成立，本院二审不予采纳。因安徽奔达时公司与李明、吴谨均就案涉两间门面房签订房屋买卖合同，且该合同均已被生效判决确认为有效，综合该房屋2010年之前由李明占有，2010年之后由吴谨占有，李明曾同意平分案涉两间门面房的租金，吴谨支付的购房款多于李明抵付安徽奔达时公司的工程款的事实，一审将面积较大的门面房过户给吴谨，面积较小的门面房过户给李明并无不当。 综上所述，李明、吴谨的上诉请求均不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，判决正确，但将《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》作为本案法律适用不当，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李明负担40元，上诉人吴谨负担40元。 围绕本案的争议焦点，本案再审中组织了举证、质证。各方当事人坚持原审诉讼时的举证、质证意见。李明再审庭审时提供房屋交接通知书和上房通知书各一份，以证明安徽奔达时公司已通知李明上房并能证明房屋已向李明交接。吴谨质证意见为:对该两份证据的真实性、合法性均有异议，原审一二审经过多次审理李明均未提供该证据，该证据很可能系伪造的。安徽奔达时公司质证意见为:两份证据不具有真实性、合法性，均不予认可。本院认证意见为：李明再审中提供的房屋交接通知书和上房通知书，均加盖有安徽奔达时房地产开发有限公司的印章，吴谨虽对该证据的真实性提出异议，但明确表示不申请鉴定，故，对该证据的真实性，本院予以认定。原审判决认定案件事实属实，本院再审予以确认。 本院认为:民事诉讼是解决民事纠纷的一种重要机制。其主要、直接的功能是解决民事纠纷，从而建立和维护稳定的法律、社会秩序。本案是因“一房两买”产生的纠纷，对于此类案件的处理原则是在买卖合同均有效的前提下，从三个方面进行考量：1、先行办理房屋过户登记手续者优先;2、均未办理产权登记的，以实际占有者优先;3、是否足额支付购房款。本案中，李明、吴谨双方与安徽奔达时公司签订的合同均被生效判决确认为有效，双方均按合同约定付清购房款，双方均对房屋进行了占有使用，基于此，为了妥善解决矛盾、化解纠纷，基于相对公平的原则，原审根据双方购房款支付的多少，判决将面积较大的门面房过户给吴谨，面积较小的门面房过户给李明并无不当。 对于检察机关的抗诉理由:1、李明是否在2010年前占有案涉房屋的问题。（1）再审庭审过程中，李明提供了房屋交接通知及上房通知，证明在2002年安徽奔达时公司已将案涉房屋交付于李明。吴谨虽对该证据的真实性提出异议，但明确表示不要求对该证据形成时间及证据中的印章进行鉴定，故，该证据应作为认定案件事实的依据。（2）本案在原审诉讼过程中，吴谨提供的上房证反映吴谨上房时间为2010年4月份。结合胡某、赵淮、闵令银等证人证言，原判认定李明在2010年之前占有案涉房屋的事实认定并无不当。2、原审判决对案涉房屋的分配是否公平的问题。前述已分析，原审判决综合考量作出的分配方式较为允当。 综上，检察机关的抗诉意见及吴谨的申诉意见均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，本院应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持本院（2018）皖13民终1166号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 赵 耀 审判员 魏鸿超 审判员 王九霄 二〇二〇年八月五日 法官助理梅传喜 书记员马荟 附本案适用的法律条文: 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理: (一)原判决、裁定认定事实楚，适用法律正确的以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者法缺席判决等严重反法定程序的，裁定撤销原判决，发回审人民法院重。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。