黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1084民初545号 原告：宁安市吉祥家园业主委员会，住所地宁安市。 法定代表人：陈然，主任。 委托诉讼代理人：张庆辉，男。 委托诉讼代理人：程志平，牡丹江市爱民区新华法律服务所基层法律服务工作者。 被告：宁安市宁安镇吉祥家园物业服务有限责任公司，住所地宁安市。 法定代表人：吴玉冬，经理。 委托诉讼代理人：安传友，黑龙江学府律师事务所律师。 原告宁安市吉祥家园业主委员会（以下简称吉祥家园业委会）与被告宁安市吉祥家园物业服务有限责任公司（以下简称吉祥家园物业公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉祥家园业委会的委托诉讼代理人张庆辉、程志平、被告吉祥家园物业公司法定代表人吴玉冬、委托诉讼代理人安传友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉祥家园业委会向本院提出诉讼请求：1.要求被告吉祥家园物业公司从宁安市吉祥家园小区富贵阁市房中搬出，返还财产及相关资料；2.由被告承担诉讼费。事实和理由：被告成立于2011年12月1日，2016年7月16日，原、被告双方签订了物业服务合同。因业主对物业服务不满意，于2019年7月5日通过投票表决的方式，决定与被告解除物业服务合同，但被告拒不交还财产、退出物业管理用房、停止物业服务。 被告吉祥家园物业公司辩称:1.原告吉祥家园业委会主体不适格，其没有经过合法程序经过业主大会选举成立，也没有向所在地的区、县人民政府房地产行政主管和街道办事处备案，只是在社区居委会有两张备案登记表，也没有具体选举程序的记录，因此原告不具有合法诉讼主体；2.假设原告诉讼主体合法，被告是2011年12月与宁安市吉祥家园小区建设单位签订合同的前期物业服务企业，2016年7月16日又由原告代表全体小区业主与被告签订了新的物业服务管理合同。而且在此期间该小区自2014年至2019年7月份吴玉冬一直在以吉祥家园物业服务公司的名义进行管理，并非以吴玉冬个人名义进行物业服务，而且现在吴玉冬又是被告的法定代表人。因此无论之前，还是现在，谁在管理都是被告内部管理关系。这个事实是原告在与被告签订物业服务合同时就知晓的，且距今已经四年之久，已经超过法定解除权的诉讼时效。而且，双方签订的物业服务管理合同中也没有约定禁止被告另行承包给他人服务管理的条款。因此被告并不存在违反约定的事实存在；3.原告在起诉状中陈述，在吴玉冬以宁安市吉祥家园物业服务有限公司管理期间，存在服务令业主不满意情况，不符合事实。因被告在该小区已经管理服务达近十年之久，无论是被告，还是吴玉冬个人都是以全体业主利益为重，尽心尽力，是得到大部分业主认可的，否则不能管理服务至今。这从超过三分之二的业主能主动缴纳物业服务费的事实就可以证明这一点。只是极少数（包括原告业主委员会负责人陈然在内）因拖欠物业费，才会以被告服务不满意为由，要求解除与被告的物业服务合同，没有事实依据，其也并不能代表大多数小区业主的真实意思表示；4.根据《物权法》、《物业管理条例》、《牡丹江市住宅物业管理条例》等相关规定，如果解聘物业服务企业是应当经全体业主大会开会讨论决定的，而不是由原告业主委员会决定。作为合同当事人的被告，既没有接到参与业主大会的通知，也没有社区居委会的参加和指导，更没有见到业主大会讨论表决的结果，更没有接到任何解除通知，而原告在未给被告任何损失赔偿的情况下，就以自己的名义单方起诉要求被告搬出物业用房与交出相关资料，没有法律依据，也有违民事合同的公平原则。综上，被告依据双方签订的物业服务合同，合法占有使用物业用房，保管相关资料，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。 根据双方当事人诉、辩意见，归纳本案争议焦点为：1.原告主体是否适格；2.原告要求被告从宁安市吉祥家园小区富贵阁0101门市房中搬出并交回财产和相关资料是否有事实和法律依据。 原告吉祥家园业委会围绕本案焦点依法提交了证据，经本院组织质证认定如下： 1.原、被告双方于2016年7月16日签订的委托经营服务管理合同复印件1份；2.业主委员会备案登记表2份、宁安市人民法院（2019）黑1084民初1921号民事判决书复印件1份；3.照片27张、视频光盘2张、宁安市公安局第四公安派出所责令改正通知书复印件1份、举报信复印件1份、2017年11月15日宁安市爱众供热有限公司给吉祥家园小区热用户的通知复印件1份、2016年7月21日宁安市人民政府供热燃气管理办公室2016年度既有建筑并网计划通知书复印件1份、2017年5月3日宁安市2017年度建成区内取缔燃煤小锅炉工作实施方案复印件1份、2017年5月9日宁安市二0一七年度既有建筑供热并网工作计划的通知复印件1份、被告为吉祥家园业主张庆辉出具的收费收据3张、牡丹江市市区住宅物业服务收费标准（电脑照片）1份；4.2019年6月1日原告给吉祥家园全体业主的告知书1份、吉祥家园业委会张榜公布告知书照片1张、投票单329张、2019年6月27日投票结果公示1份、张榜公布投票结果公示的照片1张、2019年7月5日原告要求被告交接物业财产并撤出小区物业管理办公室的通知1份（附光盘1张）、吉祥家园小区业主房源表1份；5.原告向虹桥社区请示报告欲启动解聘被告程序视频资料、原告与物业办副主任刘春雨询问原告在宁安市物业办登记备案的录音资料、被告至今仍非法占用地下防火通道的视频资料等共3份光盘；6.宁安市爱众供热有限公司出具的说明及宁安市物业服务中心出具的关于2016年至2019年吉祥家园维修资金使用说明各1份；7.证人马新俊证言录音光盘1张。本院认为，证据1的委托经营服务管理合同能够证实原告吉祥家园业委会与被告吉祥家园物业服务有限公司于2016年7月16日签订了委托合同，将吉祥家园小区的物业经营和管理事项委托给被告，物业经营和管理期限5年，自2016年7月16日至2021年7月15日，依法予以采信。证据2的业主委员会备案登记表、宁安市人民法院民事判决书能够证实原告吉祥家园业主委员会在宁安市虹桥社区居民委员会备案，业主委员会成员为7人，主任是陈然、副主任是张庆辉、秘书长为元容弼、副秘书长是于萌，依法予以采信。证据3中的第三组照片、宁安市公安局第四派出所责令改正通知书、第四组照片、宁安电视台新闻视频光盘及第一份视频光盘，能够证实被告没有按照双方委托经营服务管理合同的约定对吉祥家园小区物业进行妥善管理，环境卫生及物业管理不到位，消防安全存在一定隐患，依法予以采信。证据4中的原告向吉祥家园小区业主发布的告知书、张榜公布告知书的照片、329张业主更换物业企业投票单、投票结果公示、投票结果公示照片、原告向被告发出撤出物业通知、小区业主房源表等能够证实原告于2019年6月1日启动解聘被告的程序，全体业主投票结果过半数同意解除原、被告所签订的物业服务合同关系，投票结果已向被告送达并在小区内进行了公示，依法予以采信。证据3中第二组照片所标注日期为2020年4月14日的照片结合被告的法定代表人在庭审中的自认内容，能够证实个人实施了在地下车库入口处上方未经小区业主许可私自建设车库的行为，依法予以采信。第二组中其他照片仅从画面反映的内容不能证实被告实施私自乱建、出租小区建筑物收费后据为己有、地下车库泵房改建为车库行为，依法不予采信。证据3中的举报信、宁安市爱众供热有限公司给吉祥家园小区热用户的通知、宁安市人民政府供热燃气管理办公室2016年度既有建筑并网通知书、宁安市2017年度建成区内取缔燃煤小锅炉工作实施方案、宁安市2017年度既有建筑供热并网工作计划的通知与本案争议焦点无关联性，依法不予采信。证据3中的被告为业主张庆辉出具的3张物业费收据、牡丹江市市区住宅物业服务收费标准与本案争议焦点无关联性，依法不予采信。证据5因原告未提供存储该视听资料的原始载体，不符合证据规则的有关规定，依法不予采信。证据6中的宁安市爱众供热有限公司出具的说明不能证明原告所要证明的问题，宁安市物业服务中心出具的关于2016年至2019年吉祥家园维修资金使用说明与本案争议焦点无关联性，对该组证据依法不予采信。证据7中因证人马新俊未出庭，无法核实其证言的真实性，依法不予采信。 被告吉祥家园物业公司围绕本案焦点依法提交了证据，经本院组织质证认定如下：1.宁安市人民法院（2019）黑1084民初1921号民事判决书（复印件）1份；2.照片9张、电梯维修票据1张、吉祥家园小区2019年收费登记表1份（附业主电话登记）、被告在吉祥家园小区物业改造的便民项目清单1份；3.吉祥家园小区业主调查表（复印件）4页；4.宁安市物业服务中心关于吉祥家园业主委员会备案的说明1份；5.原告提交的原选票（复印件）14份；6.证人高建棋出庭证言；7.证人李凤吉出庭证言；8.证人付春菊出庭证言；9.证人于志新出庭证言；10.证人邱丽霞出庭证言；11.证人黄海英出庭证言；12.被告有异议的投票单（复印件）323张。其中：被告认为“不是业主本人签字”的投票单74张（复印件，含后补充24张），“业主签字时的表决内容与本案主张表决内容不符”的投票单（复印件）93张，“签字人不是房屋所有人、不符合业主身份”的投票单（复印件）13张，“一户两签”的投票单（复印件）38张，“弃权”的投票单（复印件）46张，“反对”的投票单（复印件）2张，“无法联系业主核实”的投票单（复印件）53张；13.常庆双投票单（复印件）2张、李桂茹投票单（复印件）1张、王小希投票单（复印件）1张；14.宁安市物业管理办公室印制的物业管理法政策文件汇编（复印件）1份、宁安市物业服务中心（原宁安市物业管理办公室）关于吉祥家园业主委员会备案表的补充说明1份；15.证人周春丽出庭证言。本院认为，证据1民事判决书不能证明目前被告与建设单位尚存在物业服务合同关系，对该部分内容依法不予采信。证据2中的照片、电梯维修票据、吉祥家园小区物业改造的便民项目清单能够证实被告采取了措施加强了吉祥家园小区部分设施的维护和管理，依法予以采信。吉祥家园小区2019年收费登记表不能证明小区业主缴纳物业费的情况，依法不予采信。证据3中吉祥家园小区业主调查表与本案争议焦点无关联性，依法不予采信。证据4中宁安市物业服务中心关于吉祥家园业主委员会备案的说明，能够证实原告吉祥家园业主委员会在物业管理部门备案，依法予以采信。证据5不能证明该选票上的签字人非业主本人姓名，依法不予采信。证据6中高建棋不能证明投票单上的签字是否为业主汪荣辉本人所填写，依法不予采信。证据7中李凤吉当庭没有出具证言，不能证明任何问题，依法不予采信。证据8中能够证实投票单中的签字非付春菊本人所填写，依法予以采信。证据9能够证实投票单中的签字非于志新本人所填写，依法予以采信。证据10能够证实投票单中的签字非邱丽霞本人所填写，依法予以采信。证据11不能证实在投票单中签字同意更换物业服务企业非黄海英本人真实意思表示，依法不予采信。证据12能够证实付春菊、于志新、邱丽霞、周春莉等4人未在投票单上签字、有19户业主存在一户两签重复投票的情形、有47户业主（包括名义调味品经营者邹明义）投了弃权票、有2户业主投了反对票，依法予以采信；不能证明另外70张投票单不是业主本人签字，不能证明93张投票单为业主签字时的表决内容与本案主张表决内容不符，不能证明13张投票单签字人不是房屋所有人、不符合业主身份，也不能证明53张投票单因无法联系业主而认定为无效投票，依法不予采信。证据13能够证实李桂茹投票单为无效投票，依法予以采信；不能证明常庆双、王小希的投票单为无效投票，依法不予采信。证据14中宁安市物业管理办公室印制的《物业管理法政策文件汇编》封面标明“适用于物业管理企业管理人员”，与本案争议焦点无关联，依法不予采信；宁安市物业服务中心于2020年7月16日出具的“关于吉祥家园业主委员会备案表的补充说明”与其在2020年7月7日所出具的“关于吉祥家园业主委员会备案的说明”内容相矛盾且不能说明理由，依法不予采信。证据15能够证实投票单中的签字非周春丽本人所填写，依法予以采信。 根据当事人当庭陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年3月，宁安市吉祥家园小区召开首届业主大会选举出业主委员会，并于2016年4月20日在宁安市物业管理办公室备案。《业主委员会备案登记表》载明“物业总户数317户，选举表决同意269户，选举产生业主委员会成员为陈然、张庆辉、元容弼、于萌、魏淑文、张丹、吴铁君等7人，主任为陈然、副主任为张庆辉。原告吉祥家园业委会与被告吉祥家园物业公司于2016年7月16日签订物业服务合同，合同约定了物业经营和管理内容，委托物业经营和管理形式，物业经营和管理期限为2016年7月16日至2021年7月15日止，以及双方权利义务，小区给被告提供管理用房室作为办公地点”。该合同有业主委员会的盖章及业主委员会成员陈然、张庆辉、于萌的签字，有被告的盖章及法定代表人李桂茹的签字。被告经营期间，没有按照双方委托经营服务管理合同的约定对吉祥家园物业进行妥善管理，环境卫生及物业管理不到位，引起业主不满。曾因消防安全存在一定隐患被宁安市公安局第四派出所责令整改。还因物业管理不善、消防安全存在隐患等情形被宁安电视台公开曝光。2019年6月1日，原告向吉祥家园小区业主发出告知书，声明“我小区物业管理存在的严重问题及事项进行告知……小区业主委员会拟定更换物业管理企业。请各位业主积极参与表决，行使权利。”《告知》发布后，原告组织吉祥家园小区业主开展了投票活动，并于2019年6月27日发布公示，公布了业主投票结果。吉祥家园小区建筑总面积31323平方米、现有业主360户，其中同意解除物业合同的业主为230户，同意解除物业合同的业主专有部分面积为21212.04平方米。2019年7月5日，原告书面通知被告解除双方的物业服务合同，要求其于2019年7月20日前搬离所有物品，交接物业财产并撤出小区物业管理办公室。 本院认为，《物权法》七十六条第一款规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《物业管理条例》规定：业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。本案中，原告吉祥家园业委会在宁安市物业管理中心（原宁安市物业管理办公室）登记备案，可以代表吉祥家园全体业主向法院提起诉讼，具有民事诉讼主体资格，被告提出原告诉讼主体不适格的抗辩理由不成立，本院依法不予支持。原、被告双方虽然签订的为定期物业合同，但被告经营物业服务期间，没有按照双方委托经营服务管理合同的约定对吉祥家园小区物业进行妥善管理，环境卫生及物业管理不到位，引起多数业主不满，也因消防安全存在一定隐患被宁安市公安局第四派出所责令整改，还因物业管理不善、消防安全存在隐患等情形被宁安电视台公开曝光，其未全面适当履行双方约定的物业管理合同的行为已经构成违约，原告在要求其改正未果的情况下，依法享有通知对方解除合同的权利。吉祥家园小区业主采取投票方式依法对是否解除原、被告签订的物业服务合同进行表决，吉祥家园小区建筑总面积31323平方米、现有业主360户，其中同意业主为230户、占总户数的63.88%，同意业主专有部分面积为21212.04平方米、占总面积的67.72%，符合“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的法定要求。原告以书面形式通知被告经小区业主依法表决，解除双方签订的《委托经营服务管理合同》，符合法律规定，本院应予支持。吉祥家园小区全体业主投票表决解除与被告物业服务合同的程序符合法律规定，被告认为吉祥家园小区业主投票表决行为不合法，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原告在以书面形式通知被告解除双方的物业服务合同后，要求被告返还宁安市吉祥家园小区富贵阁门市物业管理用房的请求，符合法律规定，本院应予支持。被告法定代表人吴玉冬在法庭中自认地下车库通道上方的悬挂车库是其个人投资改建，而不是被告实施的改建行为，且原告没有提供证据证明地下车库通道上方悬挂车库为被告改建，其要求被告返还该车库的请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原告不能提供证据证明将地下泵房改建为两个车库、非法占用地下车库消防通道、擅自建设自行车棚通往楼上的梯子是被告所为，其要求被告将以上3处恢复原状的请求，本院依法不予支持。原告不能提供证据证明物业用房内的办公桌、电脑、椅子为小区业主共有，其要求被告返还上述物品的请求，本院依法不予支持。原告不能提供证据证明被告所保管的小区管理资料的具体内容，其要求被告返还管理资料的请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》七十六条第一款》、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条、第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宁安市吉祥家园物业服务有限责任公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告宁安市吉祥家园业主委员会返还宁安市吉祥家园小区富贵阁门市物业管理用房； 二、驳回原告宁安市吉祥家园业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告宁安市吉祥家园物业服务有限责任公司负担。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  刘桂银 二〇二〇年八月十一日 书记员  赵国英