河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初1597号 原告：中国农业银行股份有限公司秦皇岛建国支行，住所地秦皇岛市海港区。 负责人：郎晓利，行长。 委托诉讼代理人：苑福昌，男，汉族，1968年10月14日出生，住所地河北省秦皇岛市海港区，公司员工。 被告：任宏伟，男，1975年11月4日出生，满族，户籍地黑龙江省绥化市。 被告：秦皇岛润方房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人：唐宇游，董事长。 委托诉讼代理人：石伟峰，河北海立律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司秦皇岛建国支行与被告任宏伟、秦皇岛润方房地产开发有限公司（以下简称润方地产）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苑福昌，被告润方地产的委托诉讼代理人石伟峰到庭参加了诉讼，被告任宏伟经公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司秦皇岛建国支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除我行与任宏伟签订的个人购房担保借款合同；2.请求法院依法判令被告任宏伟归还原告银行贷款本金272922.59元、利息1114.43元，本息合计274037.02元及至贷款还清之日的全部利息、罚息、复利；3.请求法院判令被告秦皇岛润方房地产开发有限公司承担任宏伟贷款的连带保证责任，归还贷款本息274037.02元及至贷款还清之日的全部贷款利息、罚息、复利；4.请求法院判令原告银行享房屋的优先受偿权；5.请求法院判令由被告承担全部诉讼费及相关费用。事实与理由：借款人任宏伟2015年5月7日与我行签定《个人购房担保借款合同》合同编号：13020120150047753,贷款金额32万元借款期限20年，贷款用于购买海港区房产，建筑面积70.42平方米，按月偿还贷款本息，目前未办妥抵押登记，由被告秦皇岛润方房地产开发有限公司承担阶段保证责任。截止2020年1月16日现欠本金272922.59元利息11.43元，本息合计274037.02元。自2019年11月份至今被告任宏伟一直未能正常履行按月还款的责任，我行多次进行电话、上门催收，但被告无动于衷，无归还贷款行为和意向。为保全我行信贷资金不受损失，维护我行合法权益，根据《个人购房担保借款合同》第十一条第4款第（2）项之约定，特向法院起诉，请求法院依法判令被告任宏伟归还我行本息274037.02元及至贷款还清之日的全部利息、罚息、复利；由保证人秦皇岛润方房地产开发有限公司承担连带保证担保责任归还我行本息274037.02元及至贷款还清之日的全部利息、罚息、复利；同时判令解除我行与任宏伟签订的个人购房担保借款合同，且我行对贷款购买房产享有优先受偿权，并由被告承担全部诉讼费及相关费用。 被告任宏伟未到庭参加诉讼，没有提出答辩意见。 被告润方地产辩称，1、针对第三项诉求，应结合第一被告已经偿付贷款本息和被答辩人实际划扣的答辩人保证金数额确定担保责任。第一被告逾期付款后，被答辩人自2019年6月开始，陆续从答辩人保证金账户上划扣房款，截止到2020年5月26日，已经划扣答辩人保证金34022.04元（10625.04+10632.74+2137.94+10626.32），答辩人的担保数额应做相应的调整。2、针对第四项诉求，被答辩人对案涉房屋不享有优先受偿权，第四项诉求应予以驳回。根据《个人购房担保借款合同》（以下简称贷款合同）35条“阶段性保证担保+抵押”的约定：阶段性保证人（答辩人）自借款发放之日起，至‘借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续’完成之日止，为借款人（第一被告）的债权承担连带保证责任”。截止目前，案涉房屋因第一被告责任并未办理产权证书，因此案涉房屋也未办理抵押登记，该抵押权不成立。被答辩人不能适用贷款合同9.2条中关于抵押的约定和《担保法》中对抵押权优先受偿的规定，不享有对案涉房屋的优先受偿权。3、被答辩人同时主张罚息、复利不符合法律的规定，也违背了公平原则，不应得到支持。第一被告逾期违约行为发生后，被答辩人出现贷款本息损失的风险，当被答辩人从答辩人保证金账户上划扣相应的贷款金额后，被答辩人的贷款损失风险已经转至答辩人（担保人）。因此被答辩人在未产生损失情况下，不应适用贷款合同第11条的违约责任和罚息、复利的计算方法，被答辩人基于贷款合同约定向答辩人主张罚息、复利有违公平原则，相关条款属于格式条款，对于罚息、复利的格式合同条款加重了担保人的责任，应根据《合同法》第40条规定，视为无效条款。综上，请求贵院查清事实，支持答辩人的答辩意见。 原告提交的证据为：证据一、个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》，证明原、被告存在借贷合同关系。证据二、借款凭证，证明原告按照合同约定发放住房贷款32万元。证据三、被告身份证复印件，证明被告的身份情况。证据四、被告秦皇岛润方房地产开发有限公司营业执照复印件，证明被告身份情况。证据五、欠款证明，证明被告截止到2020年1月16日尚欠我行住房贷款本金272988.59元、利息1114.43元，本息合计274037.02元。 被告润方地产的质证意见为，证据一、二、三、四三性均予以认可。证据五，三性不予认可，具体欠款数额应以与被告任宏伟偿付金额和原告划扣答辩人的保证金数额进行重新确认。 被告润方地产提交的证据为：证据一、房屋产权证书1份2页，证明润方公司是案涉房屋的产权持有人，原告对该房屋抵押权未登记也未生效，不适用案涉房屋抵押权的优先受偿。证据二、保证金划扣明细单1页、支付回单4页，证明截止2020年5月26日，原告已经分四次从被告润方公司保证金账户上划扣总计34022.04元，原告并未产生贷款本息的损失。 原告的质证意见为，对以上证据均没有异议。 被告任宏伟未到庭参加诉讼，没有提出质证意见，亦未向本院提交相关证据。 经过原告举证，本院认定的事实如下：2015年5月7日，被告任宏伟因购买被告润方地产开发的秦皇岛市海港区房屋，与原告及被告润方地产签订13020120150047753号《个人购房担保借款合同》,合同约定：被告任宏伟、因购买秦皇岛市海港区房屋，向原告申请借款32万元人民币，借款期限为240个月，贷款利率为浮动利率,借款逾期的罚息利率上浮50%。还款方法为等额本息还款法，被告拖欠贷款，原告有权计收逾期罚息和复利。合同约定，借款人不按合同约定足额偿还借款本息，构成违约，借款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人偿还借款及利息，并要求借款人支付罚息和复利。被告润方地产对借款承担阶段性连带保证责任。 2015年2月20日，原告依约向被告任宏伟足额发放了贷款人民币32万元，借款期限为2015年5月20日至2035年5月19日，执行利率为年利率5.65%，逾期利率为年利率8.475%。 被告任宏伟自2019年2月20日开始出现逾期，2019年6月25日开始，原告从被告润方地产保证金账户扣款。截止2020年8月13日，拖欠借款本金本金266965.10元、利息2176.10元。 另，被告润方地产称，被告任宏伟未接收房屋。原告未取得海港区不动产的抵押权，未办理抵押登记。 上述事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告任宏伟、润方地产签订的《个人购房担保借款合同》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。合同签订后，原告按合同约定向被告发放了借款，被告未按期足额偿还借款，依据合同约定，原告有权宣布借款立即到期，并有权要求被告清偿借款本息；被告未按期足额偿还借款的行为构成违约，应按合同约定向原告支付罚息。被告润方地产在被告任宏伟不能按期足额偿还贷款本息的情况下，应依据合同约定承担连带保证责任。因原告未取得被告任宏伟所购海港区不动产的抵押权，故其要求对该不动产享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司秦皇岛建国支行与被告任宏伟、秦皇岛润方房地产开发有限公司于2015年5月7日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告任宏伟于本判决生效后7日内偿还原告中国农业银行股份有限公司秦皇岛建国支行欠款本金266965.10元及2020年8月13日以前的利息2176.10元，并自2020年8月14日起至实际给付之日止按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定支付利息、罚息； 三、被告秦皇岛润方房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任； 四、在被告秦皇岛润方房地产开发有限公司承担连带保证责任后可向被告任宏伟进行追偿； 五、对原告中国农业银行股份有限公司秦皇岛建国支行的其他诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5337元，由被告任宏伟负担，于本判决生效后7日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  莫 军 人民陪审员  张立敏 人民陪审员  高永霞 二〇二〇年八月十七日 代理书记员  张 皓