广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初607号 原告广西北海市奇盛房地产营销策划有限公司西南大道分公司，住所地广西北海市西南大道**和世新都**。统一社会信用代码：91450500MA5N90YN0E。 法定代表人：莫志奇，总经理。 委托诉讼代理人谭小燕，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人陈耀星，广西桂三力（北海）律师事务所实习律师。 被告周婉婵，女，1990年3月23日出生，汉族，住广西合浦县。 被告王福润，男，1985年12月23日出生，汉族，住广西合浦县。 第三人黄国贤，男，1991年3月17日出生，汉族，住广西北海市铁山港区。 第三人庞敏，女，1995年10月21日出生，汉族，住广西北海市铁山港区。 案由合同纠纷 适用程序小额诉讼程序 立案时间2020年4月21日 开庭时间2020年5月27日、2020年7月14日 原告诉讼请求1.判决被告王福润、周婉婵共同支付原告广西北海市奇盛房地产营销策划有限公司西南大道分公司（以下简称奇盛西南大道分公司）居间报酬18500元及利息（利息以18500元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月5日起计至付清居间报酬之日止），至2020年4月17日利息为407元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是一家经依法登记从事房地产营销策划、房地产商品交易居间、代理、行纪等业务的有限责任公司分公司。2019年10月，两被告委托原告为其所有的位于北海市广东南路168号世纪城X幢X单元XXXX号房屋出售事宜提供居间服务，双方约定：如原告能为两被告找到买家并达成合意三方签订《房地产买卖居间合同》后，则两被告须向原告支付居间报酬18500元。原告接受两被告委托后，通过自有的房屋交易信息资源，经过努力为两被告找到了合适的买家黄国贤、庞敏。2019年10月24日，两被告作为卖方，黄国贤、庞敏作为买方，原告作为经纪方签订了《房地产买卖居间合同》，合同详细记载了所售房屋的地址、权利人及房屋所有权证号、房屋共有权证号。合同约定成交价为人民币492500元，交易税费由买方支付。签订本合同时买方支付定金4000元，首付款184000元（含定金）由买方在办理房屋解押手续申请还款当天支付给两被告，余款290000元由买方申请商业贷款的方式支付。三方约定于2019年11月14日之前去银行申请解押该房屋所欠的银行贷款并约定解押出不动产证3个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续，交易中心受理过户之日起五个工作日内两被告与买方到税局办理纳税申报手续。两被告应于收到购房尾款3个工作日内将房屋交付给买方使用。在签署本合同时，原告经两被告同意向买方收取剩余房款18500元（含总房款内）作为保证金。后由于两被告的原因无法在2019年11月14日前到银行办理申请解押手续，故原告与两被告、买方黄国贤、庞敏约定推迟至2019年12月16日前到银行办理申请解押手续.为此三方重新签订了《房地产买卖居间合同》，合同的内容除了解押日期变更外，其他内容与原签订的《房地产买卖居间合同》一致。两被告所有的另一套世纪城9幢1单元2706号房屋，与本案的2705号房屋属二合一结构的一个整体房屋，无法分割使用，故一并出售。两被告于2019年10月23日收到了原告转交的买方黄国贤、庞敏支付的上述两套房屋的购房定金共8000元（每个房号的购房定金各为4000元），两被告实际收取的2705号、2706号两套房屋的总价款为908000元，两被告出具了《收款收据》给原告。随后，原告及买方黄国贤、庞敏多次催促两被告到银行办理申请解押手续，但两被告却以种种理由拖延履行，直至过了合同约定的履行期限。后原告到北海市自然资源局查询得知，两被告在合同约定的履行期限届满前背着原告和买方黄国贤、庞敏将上述房屋另行出售给了第三人刘军，并于2019年12月5日与第三人刘军签订了《北海市二手房买卖合同》并办理了过户手续。两被告的行为违反了合同的约定和法律规定，已构成根本违约。根据《房地产买卖居间合同》(2705号房）《房地产买卖居间合同》(2706号房）的约定，上述两套房屋成交总价款为945000元（其中2705号房成交价款为492500元，2706号房成交价款为452500元），而两被告实际收取的上述两套房屋出售总价款为908000元，即差价37000元为两被告应支付给原告的居间报酬，平均每个房号房屋的居间报酬为18500元。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，原告有权要求两被告支付约定的居间报酬。综上所述，原告作为居间人为两被告提供订立合同的媒介服务并促成合同成立，但两被告违反诚实信用原则毁约的行为构成了根本违约，两被告拒绝支付居间报酬给原告的行为己损害了原告的合法权益。现原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院根据事实和法律予以支持。 被告答辩意见被告周婉婵未到庭参加诉讼。被告王福润辩称其没有义务付给原告任何费用和利息，《房地产买卖居间合同》已经到期，12月5日卖房子和原告没有任何关系。 第三人述称第三人买这套房子给了15000元中介费给中介，因现在房子卖给了别人，故只给了10000元。 查明事实被告周婉婵与被告王福润系夫妻关系。2019年10月23日，被告周婉婵、王福润出具《收款收据》，写明约定北海市广东南路168号世纪城9幢1单元2705和北海市广东南路168号世纪城X幢X单元XXXX房产售价为人民币（大写）玖拾万捌仟元整(￥:908000.00)，收到买方奇盛西南大道分公司购房定金捌仟元整(￥:8000.00)。 2019年10月24日，原告奇盛西南大道分公司作为经纪方，被告周婉婵、王福润作为卖方，第三人黄国贤、庞敏作为买方就北海市广东南路168号世纪城X幢X单元XXXX号房签订《房地产买卖居间合同》（合同编号：NO.XXXXXXXXXX2）。该合同中第三条第（一）项约定三方于2019年11月14日之前去银行申请解押该房屋所欠的银行贷款并约定解押出不动产权证3个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续，交易中心受理过户之日起五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续；第（四）项约定在签署本合同时，经纪方经卖方同意向买方收取剩余房款人民币壹万捌仟伍佰零拾零元整（￥18500元）（含总房款内）做为保证金，在经纪方作为该物业之各项杂费，待经纪方结清各项欠费后，多退少补；第四条第（二）项约定经纪方就物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币柒千伍百元整（￥7500元）作为咨询及中介服务费。2019年11月，各方当事人就涉案房屋又签订《房地产买卖居间合同》（合同编号：NO.QSHXXXX），该合同中第三条第（一）项约定三方于2019年12月16日之前去银行申请解押该房屋所欠的银行贷款并约定解押出不动产权证3个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续，交易中心受理过户之日起五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续。除该款项内容发生变更外，其余合同约定内容与各方当事人于2019年10月24日签订的《房地产买卖居间合同》（合同编号：NO.QXXXX-2）内容一致。被告周婉婵、王福润在《房地产买卖居间合同》（合同编号：NO.QSHS201XXXX2-2）上签名后因认为延期到2019年12月16日前去银行办理解押手续则需要其再承担一个月的房贷，故当场将该合同撕毁。 2019年12月5日，被告周婉婵、王福润与刘军签订《北海市二手房买卖合同》，将涉案房屋转让给刘军。 另查明，原告收到第三人黄国贤、庞敏交纳的居间报酬5000元。在本案开庭审理过程中，原告在法庭辩论结束前表示需要解除签订的第二份《房地产买卖居间合同》（合同编号：NO.QSHXXXX2-2）。 本院意见本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本案中，原告奇盛西南大道分公司作为经纪方，被告周婉婵、王福润作为卖方，第三人黄国贤、庞敏作为买方均在之后签订的第二份《房地产买卖居间合同》（合同编号：NO.QSHSXXXX）上签字、盖章，视为各方一致意思表示对原《房地产买卖居间合同》进行了变更，变更后的合同是有效合同，双方应依约履行各自的义务。虽然被告在签订该合同后将该合同撕毁，但不影响合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，因被告2019年12月5日已将涉案房屋转让给案外人，合同目的已不能实现，违反了合同中第三条第（一）项约定，确属违约，故原告奇盛西南大道分公司主张解除签订的第二份《房地产买卖居间合同》（合同编号：NO.QSHS2XXXX22-2），本院予以支持。原告认为《房地产买卖居间合同》中第三条第（四）项的内容没有明确写明18500元是居间报酬，但结合被告出具的《收款收据》中房产的价格和签订《房地产买卖居间合同》时房产的价格刚好证明居间报酬为18500元，因被告违约，故请求18500元的居间报酬。结合在案证据，《房地产买卖居间合同》第三条第（四）项约定的具体内容为：“在签署本合同时，经纪方经卖方同意向买方收取剩余房款人民币壹万捌仟伍佰零拾零元整（￥18500元）（含总房款内）做为保证金，在经纪方作为该物业之各项杂费，待经纪方结清各项欠费后，多退少补”，该款项内容并非对居间报酬进行约定，本案中亦无其他证据证明原被告双方对被告应支付的居间报酬进行约定，只约定了收取房屋买方（即第三人）居间报酬，且已实际收取，故奇盛西南大道分公司主张被告向其支付居间报酬18500及利息，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 判决主文一、解除原告广西北海市奇盛房地产营销策划有限公司西南大道分公司与被告周婉婵、王福润，第三人黄国贤、庞敏签订的第二份《房地产买卖居间合同》（合同编号：NO.QSHXXXXXXX-2）（2019年11月签订）。 二、驳回原告广西北海市奇盛房地产营销策划有限公司西南大道分公司的其他诉讼请求。 判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。 诉讼费案件受理费136元（已减半收取）。由原告广西北海市奇盛房地产营销策划有限公司西南大道分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  苏 斌 二〇二〇年八月四日 法官助理  吴娴静 书 记 员  欧洁雯 附：本判决所引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。