云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初3132号原告：郑婷，女，1984年8月25日出生，汉族，身份证住址成都市武侯区。委托诉讼代理人：奉天麟，北京尚衡（成都）律师事务所律师。一般授权代理。被告：西双版纳桂基华业房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市农林南路**。统一社会信用代码：91532800072470263R。法定代表人：杨斌，男，1989年12月8日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告郑婷与被告西双版纳桂基华业房地产开发有限公司（以下简称“桂基华业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑婷的委托诉讼代理人奉天麟到庭参加诉讼，被告桂基华业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑婷向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《住宅认购协议》和《商铺认购协议》无效；2.判令被告向原告退还预付购房款400000元并支付利息（以本金10万元为基准，按年利率24%自2018年5月20日起计算至本判决生效之日止；以本金30万元为基准，按年利率24%自2018年6月25日起计算至本判决生效之日止）；3.判令被告向原告赔偿损失400000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年初，原告郑婷购买了由被告开发的楼盘，分别于2018年5月20日签订协议购买一套位于景亮路综合集贸市场2幢下单元三层2-311号住宅、2018年6月25日签订协议购买一套位于景亮路综合集贸市场1幢1层BW105号商铺。被告收取了预付房款定金并向原告出具了收款收据。随后，因被告公司及其股东擅自挪用建设款项导致原告所购买的楼盘停工烂尾，无法交付。经核实，被告开发建设的景亮路综合集贸市场项目未办理《商品房预售许可证》，由此导致双方签订的合同根本无法履行，原告因此起诉至人民法院。被告桂基华业公司未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告桂基华业公司未到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证和质证等权利。原告提交的证据1《住宅认购协议》、收款收据；证据2《商铺认购合同》、收款收据均印鉴齐全，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：原告郑婷于2018年5月20日与被告桂基华业公司签订《住宅认购合同》，合同约定原告作为买受人购买景亮路综合集贸市场项目第2幢下单元三层2-311号房，建筑面积43平方米，单价为每平方米5000元，总金额215000元。付款方式为银行按揭付款，原告于签约当日向被告支付100000元，余款向银行贷款支付，被告作为出卖人应于2019年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告。合同还约定了其他内容。当日，原告向被告支付购房定金100000元。2018年6月25日，原告与被告签订《商铺认购合同》，合同约定原告作为买受人购买被告开发景亮路综合集贸市场项目第一幢一单元BW105号房，该商铺建筑面积45.73平方米，单价每平方米18000元，总金额823140元整。付款方式为银行按揭付款，原告于签订合同当日支付房款300000元，余款523140元向银行贷款支付，被告作为出卖人应于2018年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告。合同还约定了其他内容。当日，原告向被告支付了购房定金300000元。现原告以被告未交付相关房屋且被告亦未取得《商品房预售许可证》为由诉至本院。经核实，被告开发的位于景亮路公安边防大队旁景亮路综合集贸市场项目至今尚未取得商品房预售许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，原告与被告桂基华业公司签订的《住宅认购合同》及《商铺认购合同》中对房屋的基本情况、付款方式、面积确认和面积差异处理、交付期限、交付条件、逾期付款和逾期交房的违约责任、产权登记、公共配套设施的产权归属及争议的解决办法等内容均进行了约定，已具备商品房买卖合同的必备条款且已经按照合同约定分别收取了100000元和300000元的房款，故该《住宅认购合同》及《商铺认购合同》的性质应为商品房买卖合同。经审理查明被告桂基华业公司对案涉房地产项目尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，原告要求确认本案《住宅认购合同》、《商铺认购合同》无效、被告向原告返还支付的款项400000元并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张利息按年利率24%支付无事实和法律依据，本院调整为按年利率6%自原告付款之日即2018年5月20日和2018年6月25日起分别予以支持原告主张的利息诉讼请求，原告主张超过部分本院不予支持。对于损失赔偿问题，被告未提交证据证明与原告签订《住宅认购合同》及《商铺认购合同》时已明确告知原告其未取得预售许可证的事实，但鉴于被告的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，对于原告要求赔偿的诉讼请求本院予以酌情支持200000元（400000元×50%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告郑婷与被告西双版纳桂基华业房地产开发有限公司分别于2018年5月20日及2018年6月25日签订的《住宅认购合同》、《商铺认购合同》无效；二、被告西双版纳桂基华业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告郑婷返还购房款400000元并支付利息（利息分段计算：1.依本金100000元，按年利率6%自2018年5月20日起计算至本判决生效之日止；2.依本金300000元，按年利率6%自2018年6月25日起计算至本判决生效之日止）；三、被告西双版纳桂基华业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告郑婷赔偿损失200000元；四、驳回原告郑婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费8872元（实收），由被告西双版纳桂基华业房地产开发有限公司负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年八月三十一日法官助理杨秀芳书记员刀启娜