湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初3038号原告郴州市第三建筑工程公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉北路**。法定代表人刘晓波，系该公司总经理。原告黄柳菊，女，1971年2月6日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省郴州市苏仙区。以上两原告共同委托诉讼代理人刘优，湖南星河律师事务所律师。被告许群英，女，1971年11月12日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人首炎明，湖南楚瑞律师事务所律师。第三人湖南恒利房地产开发有限公司，，住所地湖南省郴州市飞虹路**法定代表人曹晓明。第三人谭利娜，女，1980年5月20日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。原告郴州市第三建筑工程公司（以下简称三建公司）、黄柳菊与被告许群英，第三人湖南恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）、谭利娜债权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告黄柳菊及两原告共同委托诉讼代理人刘优，被告许群英及其委托诉讼代理人首炎明，第三人谭利娜到庭参加诉讼，第三人恒利公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三建公司、黄柳菊请求本院判令：1、被告支付欠款304303元给原告，支付逾期付款利息72815.05元（从2015年6月14日起按银行同期贷款利率计算至2020年5月20日止，以后利息按银行同期贷款利率5.5%计算直至清偿之日止），以上合计377118.05元；2、本案诉讼费由被告承担。被告许群英答辩要点：第三人恒利公司并未将被告购买的湘南大酒店二楼门面未付余款的债权转让给原告，原告三建公司在向法院申请对第三人恒利公司强制执行过程中，第三人恒利公司将被告购房款未付余款作为到期债权申报，法院以执行第三人到期债权通知被告协助执行，系基于执行程序的法律关系，而非债权债务转让关系，被告与原告黄柳菊之间没有债权债务关系。2012年和2015年，原告三建公司与第三人恒利公司执行一案，申请执行人系原告三建公司而非原告黄柳菊，被告收到郴州市中级人民法院的协助执行通知后，依法提出了异议，故被告并非该执行案件的协助执行义务人。另根据被告与第三人恒利公司签订的《商品房买卖合同》，被告无需补交104303元给第三人恒利公司，且第三人恒利公司至今未办理涉案房产的房屋土地所有权证，导致被告无法办理所购房产的不动产证，根据双方约定，被告无需向第三人支付剩余房款200000元。2015年5月21日的欠条并非被告所写，对被告无约束力，欠条虽系第三人谭利娜所写，是为了尽快办好房地产权属证，并非真实意思表示。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人谭利娜答辩要点：原告陈述并非事实，被告曾委托第三人办理涉案房产的办证事宜，法院向被告下达的协助执行通知书系第三人所签收的，原告黄柳菊要求第三人写欠条，不写欠条就不协助第三人办理房地产权属证，在此情况下，第三人才出具了欠条，被告并不知晓该欠条。第三人恒利公司未作答辩亦未提交书面证据。查明的事实原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院审查后予以确认并在卷佐证。经过庭审，本院确认如下案件事实：2006年3月2日，恒利公司（出卖人）与许群英（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号ＧＦ-2000-0171）,主要约定：买受人向出卖人购买位于郴州市，建筑层数地上二层；建筑面积750㎡，按房产局测绘面积计算，每平米3700元，总价款2775000元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。2006年11月28日，恒利公司（出卖人）与许群英（买受人）又签订《商品房买卖合同》（编号ＧＦ-2000-0171），主要约定：买受人向出卖人购买位于郴州市，建筑层数地上17层；建筑面积为462㎡，每平方米3700元，总价款1709400元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积发生差异以房产局测绘面积为准；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。恒利公司及其委托代理人金文武，许群英分别在出卖人、买受人处盖章签字。2009年3月5日，郴州市中级人民法院依法受理三建公司诉恒利公司建筑工程合同纠纷一案，2010年4月6日，该院作出（2009）郴民一初字第3号民事判决书。恒利公司不服上诉，2010年11月22日，湖南省高级人民法院作出（2010）湘高法民一终字第54号民事判决书，判决：维持第三项；变更第一项为恒利公司支付三建公司湘南大酒店综合楼工程款等款项2634516.7元；变更第二项为恒利公司赔偿三建公司经济损失1245581.4元。2010年9月7日，恒利公司（甲方）、湘南大酒店（乙方）与许群英（丙方）签订《和解协议》，主要载明：在2010年10月31日之内如甲方将丙方所购买的原钵兰街酒吧大厅约462㎡的房屋在产权登记机关办理好权属登记备案后，丙方则需在2010年10月31日支付甲方房款300000元，否则，需等到甲方办理好该房屋的备案后五天内丙方支付此房款。在甲方协助丙方办理好该房屋的房产证之日，丙方必需将剩余房款200000元一次性付清给甲方，丙方必需将办理房产证的费用准备好。因恒利公司未履行上述生效判决书，三建公司向郴州市中级人民法院申请强制执行，该院于2011年1月6日立案受理，并于2012年10月17日，向恒利公司的债务人许群英送达执行裁定书和协助执行通知书，此后查封了涉案房产。2012年10月18日，恒利公司向该院提交财产报告，愿以许群英购买湘南大酒店项目主楼2#层应收房款500000元等债权偿还三建公司债务，并注明办理好备案付300000元，办好总证付200000元。2013年6月6日，三建公司向该院提交申请报告，说明经其与恒利公司、许群英三方协商，许群英同意向其支付购房尾款450000元，故申请解封湘南大酒店主楼二楼1-3号房。2015年5月11日，因许群英仍未清偿债务，郴州市中级人民法院再次向许群英送达协助执行通知书，2015年5月17日，许群英委托其弟媳第三人谭丽娜代为签收，黄柳菊在送达回证上备注：购二楼尾款按房产证上的面积计算补差款，多退少补，办好房产证才付款。三建公司在处理上述事宜的过程中，委托黄柳菊之夫段呈祥进行处理，因其夫去世，又委托黄柳菊进行处理，无证据证明将债权转让给黄柳菊。为顺利办理产权登记手续，黄柳菊于2015年5月14日，支付了产权初始登记证费用1180元；于2015年5月20日，在未收到房款的情况下，先行签写领取房款304303元的领款凭单，恒利公司委托人金文武在领款凭单的审批人处注明：根据中院协助执行通知书，同意换收据；2015年5月21日，许群英弟媳第三人谭丽娜出具欠条，载明：“许群英欠到黄柳菊304303元（房款直抵恒利公司欠三建公司工程款）。等湘南大酒店二楼房产证（201-2、201-3）办好15天内付清该款项。立欠条人：谭丽娜代许群英。”2015年5月26日，涉案房产办理房产证，登记所有权人为许群英，权证号分别为郴房权证北湖字第**、郴房房权证北湖字第**，别坐落于郴州市，登记面积分别为776.37㎡及463.82㎡。此后，许群英并未支付剩余房款。2017年4月28日，本院依法受理黄柳菊诉许群英民间借贷纠纷一案，后因黄柳菊申请撤诉，本院于2017年8月31日作出（2017）湘1002民初1199号民事裁定书，准许黄柳菊撤回起诉。判决的理由与结果本院认为，本案系债权转让合同纠纷，受让人受让债权人对债务人的债权后，即取得与债权有关的从权利，可代位向债务人主张债权。第三人恒利公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利。本案在审理过程中有如下几个争议焦点，本院作出如下判定：一、两原告主体是否适格。原告三建公司经生效判决书确认对第三人恒利公司享有债权，在法院的强制执行过程中，第三人恒利公司将其对许群英的债权转让给三建公司以抵消部分债务，法院以法定程序通知了被告许群英，故债权转让合法有效，三建公司可依法代位向许群英主张债权，主体适格。原告黄柳菊只是三建公司委托处理本案相关事宜的被委托人，主体不适格。二、被告许群英是否有先履行抗辩权。被告许群英抗辩涉案房产虽办理了房产证，但因恒利公司未办总证，导致涉案房产无法办理不动产权证，在办理不动产权证前，被告有权拒绝支付购房尾款200000元。被告许群英与第三人恒利公司在签订的和解协议中约定，许群英需在办理好房产证之日，将剩余房款200000元一次性付清给恒利公司，现涉案房产的房产证已办好，已达到合同约定的付款条件，恒利公司也已将涉案房产交付给被告使用，不存在严重侵害许群英权利的行为，不构成根本违约，换为不动产权证系国家政策变化要求，许群英应依约支付剩余购房款200000元。三、被告许群英是否应支付超出面积的购房款。许群英与恒利公司在《商品房买卖合同》中约定以产权登记面积为准，产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在3%以内，据实结算；面积误差比绝对值超出3%，买受人不退房的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。涉案房产中201-2房的面积误差为776.37-750=26.37㎡，3%以内的面积误差比为750×3%=22.5㎡，应补购房款为22.5×3700=83250元，超出3%的由出卖人自行承担；201-3房的面积差为463.82-462=1.82㎡，未超出3%，据实结算，应补购房款为1.82×3700=6734元；以上两项共计应补购房款为83250+6734=89984元。四、被告应于办证之日付款，但违反双方约定，至今未付，应赔偿原告持续占用资金期间造成的利息损失。原告请求起息日自2015年6月14日开始计算，系合法处分其民事权利及诉讼权利，本院予以支持，但利息计算标准须依法参照全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价年利率4.65%予以计算，认定为289984×4.65%÷365×1802=66571.59元（按年利率4.65%自2015年6月14日暂计至2020年5月20日，后续利息损失以此为标准继续计算至全部购房款还清之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告许群英于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市第三建筑工程公司购房款289984元；二、被告许群英于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市第三建筑工程公司资金占用利息66571.59元（按年利率4.65%自2015年6月14日暂计至2020年5月20日，后续利息损失以此为标准继续计算至全部购房款还清之日止）；三、驳回原告郴州市第三建筑工程公司、黄柳菊其他诉讼请求。如被告许群英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3478元，由原告郴州市第三建筑工程公司、黄柳菊共同承担190元，被告许群英承担3288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李婧铱二〇二〇年八月三十一日法官助理侯婷元书记员梁惠莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第八十三条债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。