广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1203号 原告：广西德圣源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450500090741389W，住所地：北海市北部湾东路以南、湖北路以东怡康花园******。 法定代表人：孟文平，执行董事。 委托诉讼代理人：欧小燕，广西嘉友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许旭，广西嘉友律师事务所实习人员。 被告：和换新，女，汉族，1981年8月9日出生，住山东省新泰市。 原告广西德圣源房地产开发有限公司（以下简称：德圣源公司）诉被告和换新商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德圣源公司的委托诉讼代理人欧小燕到庭参加诉讼，被告和换新经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告德圣源公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2017年4月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00064675）；2、判令被告协助原告注销位于北海市屋的预售合同备案登记（登记编号：201705270664）及预告登记；3、判决原告已收取的被告交付的首期购房款85000元作为违约金，不予退还。 事实和理由：2016年6月23日，原告与第三人签订《个人住房贷款业务合作协议》和《个人住房借款最高额保证合同》各一份，约定由第三人为购买原告开发建设的小区一期（1-4＃楼）购房者发放个人住房贷款，为保障第三人因发放贷款所形成债权的实现，原告为此提供最高额为3亿6千万元的保证。2017年4月24日，原告与被告在广西北海市签订了《碧水半岛》商品房定金协议，约定被告购买原告位于北海市屋，房屋建筑面积102.77㎡,单价为5061.51元／㎡,总价款为520171元，付款方式为按揭贷款，签订协议当天已付定金10000元，并约定双方签订商品房买卖合同后，该定金转为购房首付款，付款方式为按揭贷款，首付款156171元、余款364000元由被告向银行申办按揭贷款支付。被告在定金协议签订当天已支付定金10000元。2017年4月9日，被告再向原告支付房款30000元。 2017年4月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00064675),约定被告应当于2017年5月15日前支付首期房价款156171元，余款364000元通过申办银行贷款支付。双方在合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”第一条第5项约定：“在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1)有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”上述合同签订后，被告于2017年6月24日、7月9日分别支付购房款20000元、25000元，尚余71171元购房首期款未付。2017年5月31日，原告协助被告办理了预售合同的备案登记（登记编号：201705270664),2017年6月19日，办理了房屋的预告登记。 2017年6月14日，被告与建行北海分行签订《个人住房借款合同》，约定被告向建行北海分行借款364000元用于购买上述房屋，借款期限为叁佰陆拾个月（即2017年6月14日至2047年6月14日），还款方法为等额本息还款方法，每月归还本息金额为1986.41元，担保方式为抵押加阶段性保证。该借款合同在原告与建行北海分行签订的《个人住房借款最高额保证合同》范围之内。后因被告未能按照约定偿还贷款，建行北海分行终止了与被告的借款合同并累计从原告账户扣划保证金372053.84元，原告已代被告还清本案全部银行贷款。原告认为，被告没有及时偿还贷款的行为导致原告承担了保证责任，构成根本违约，原、被告之间的商品房买卖合同应当予以解除，被告及建行北海分行应协助原告办理有关解除合同的手续，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告和换新未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告和换新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年6月23日，原告与中国建设银行股份有限公司北海分行（以下简称“建行北海分行”）签订《个人住房货款业务合作协议》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》各一份，内容约定：1、建行北海分行为“碧水半岛”一期（1-4#楼）的全部购房人提供叁亿六仟万的个人住房贷款额度，单笔贷款最高不超过所购买房屋全部价款的75%，最长贷款期限30年；2、所担保的债权是2016年6月23日至2019年6月23日期间因建行北海分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行北海分行个人支付的其他款项（包括但不限于建行北海分行垫付的有关手续费、杂费等）、建行北海分行为实现债权与担保权而发生的一切费用；3、保证期间为签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将相应证书交建行北海分行核对无误、收执之日后两年。二份合同还约定了其他内容。 2017年4月7日，原告（甲方）与被告和换新（乙方）签订一份《商品房定金协议》，内容约定：1、乙方向甲方购买位于北海迎宾大道以南的号房，建筑面积102.77㎡，单价5061.51元／㎡，总价520171元；2、乙方于协议签订当日支付定金10000元，余款364000元由乙方向银行办理按揭贷款支付。合同还约定了其他内容。同日，被告和换新向原告支付了40000元首期购房款，原告提供了《收据》、刷卡小票证实。 2017年4月24日，原告德圣源公司（出卖人）与被告和换新（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：YS00064675），内容约定：1、被告和换新向原告德圣源公司购买位于北海市号房，单价5061.51元/㎡，总价款为520171元。2、付款方式及期限：签订合同前，买受人已向出卖人交付定金；买受人采用按揭贷款方式支付，应当于2017年5月15日前支付首期房价款156171元，占全部房价款的30%，余款364000元向贷款机构申请贷款支付。3、关于贷款方式支付的具体约定：买受人必须在合同签订后10天内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实材料，否则视为逾期付款，逾期不超过180日的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过180日的，出卖人有权解除合同，买受人按房屋总价的10%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。4、违约责任：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的。出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交全部款项作为违约金不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任。合同还约定了其他内容。 原告庭审中主张被告和换新于《商品房买卖合同》签订后又支付了房款45000元，故被告和换新共计支付购房款85000元。 2017年7月20日，被告和换新与建行北海分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行北海分行按揭贷款364000元，用于支付所购买的坐落于北海市的购房款，原告对该笔贷款承担抵押加阶段性保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他证书交由贷款人核对无误、收执之日止。后因被告和换新未按合同约定向建行北海分行归还贷款本息，建行北海分行从原告账户分别于2018年8月31日扣划保证金4071.67元、2018年12月29日扣划5900.45元、2019年2月28日扣划362081.72元，共计扣划372053.84元保证金。建行北海分行并于2019年1月25日向原告德圣源公司作出《提前收回贷款告知函》，宣布和换新的该笔贷款立即到期。 另查明，2017年5月31日，原被告就上述《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同登记备案，并于2017年6月19日办理了不动产登记证明[证明权利或事项：预告登记；登记编号：桂（2017）北海市不动产证明第号]，至今未办理正式登记手续。 本院认为，原告德圣源公司与被告和换新于2017年4月24日签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，原被告双方应按照合同的约定全面履行义务。被告未按期向银行归还贷款本息，导致建行北海分行宣布该笔贷款提前到期并从原告账户扣划了372053.84元，致使原告德圣源公司的合同目的不能实现，根据双方签订的《商品房买卖合同》以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，原告德圣源公司有权解除合同，故对于原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告所交的首期购房款85000元作为违约金不予退还的诉讼请求，虽然原被告双方在合同中约定被告违约时，被告所交的全部款项作为违约金不予退还，但综合考虑原告的实际损失以及被告的违约程度，原告主张的该笔违约金过高，本院不予支持，本院酌定被告应按房屋总价的10%向原告支付违约金即52017.1元。因此，被告所交的购房款52017.1元应作为违约金不予退还。 原被告已就案涉房屋办理了商品房预售合同登记备案及不动产预告登记，合同解除后，被告和换新应协助原告德圣源公司办理注销登记手续，故原告请求被告和换新协助办理注销位于北海市预售合同登记备案以及不动产预告登记，合理有据，本院亦予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西德圣源房地产开发有限公司与被告和换新于2017年4月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00064675）； 二、被告和换新于本案判决发生法律效力之日起十日内协助原告广西德圣源房地产开发有限公司办理位于北海市预售合同备案登记（登记编号：）及不动产预告登记［登记编号：桂（2017）北海市不动产证明第号]的注销手续； 三、原告广西德圣源房地产开发有限公司已收取的被告和换新交付的购房款52017.1元作为违约金，不予退还； 四、驳回原告广西德圣源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9000元，公告费260元，合计9260元，由被告和换新承担（该款原告已向本院预交，被告和换新在本案判决发生法律效力之日起十日内一并付还给原告）。 义务人逾期履行上述义务则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费9000元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭小凤 人民陪审员  王日荣 人民陪审员  罗娟烈 二〇二〇年八月二十六日 法官 助理  黄艳芝 代书 记员  陈晓峰