陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0802民初1062号 原告:榆林实验中学，住所地：榆林市西沙青山路**。统一社会信用代码：12610800766310635K。 法定代表人：袁拥军，系该校校长。 委托诉讼代理人：石增，陕西文星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟，陕西文星律师事务所实习律师。 被告：罗某。 被告：张某。 原告榆林实验中学与被告张某、罗某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告榆林实验中学的委托诉讼代理人石增、张伟、被告罗某到庭参加了诉讼。被告张某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告榆林实验中学向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告张某、罗某补缴租赁期内的租金18870元；2.判令被告罗某立即腾交房屋，并支付自2018年1月26日起实际腾交房屋之日止的房屋占用费暂计35767元（暂计至起诉之日）；3.判令被告张某向原告支付违约金3700元；4.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年5月18日，原告与被告签订了《榆林市市级行政事业单位房屋建筑物、土地资产租赁合同》，将自己所有的位于榆阳区柳营路中段门面房出租给被告张某，租赁期限为三年（自2015年5月25日起至2018年5月25日止），租赁费为每年37000元。合同签订后，被告按照合同约定全额交纳了第一年度的房屋租金，从第二年起被告按照年租金70%交纳了房租。2018年3月12日，榆林市机关事务局向原告下发了榆政管函【2018】45号《关于市级行政事业单位门面房租金调整的通知》文件，要求年租金在原有基础上下调3%。为此，原告2018年5月14日向被告送达了关于补交房屋租赁费的《通知》，但被告至今未补交该部分租赁费。合同约定的租赁期限到期后，双方未签订新的租赁合同，但被告仍占用该房屋。被告张某在使用房屋过程中没有经过原告同意擅自将房屋转租给被告罗某，被告罗某一直使用至今。现榆林市人民政府办公室出台了榆政办函【2019】237号《榆林市人民政府办公室关于清理规范市级行政事业单位出租办公用房的通知》文件，要求原告收回租赁房屋，根据双方的租赁合同中“如遇国家政策调整，本合同自行解除”的约定，原告依据该文件及解除合同约定，在2019年10月23日向被告送达了关于腾房的《紧急告知书》，于2019年12月18日向被告送达了《律师函》，但直至今日，被告仍占有使用房屋，拒不腾房。按照双方合同约定，乙方未按照时间约定返还房屋的，应按照年租金的10%支付违约金。为此原告涉诉至院，提出前述诉讼请求。 被告罗某辩称，案涉房屋是被告于2016年12月6日从王琪手中出资5万元转租的，口头约定之后租赁费由被告承担，之前的费用被告不负担，王琪是从被告张某手中转租的，被告罗某租金缴纳至2019年5月25日，案涉房屋被告于今年疫情期间交于学校，原告应该知道具体时间。 被告张某未到庭，未提供答辩意见，未提供证据。 本院经审理认定事实如下:2015年5月25日，原告榆林实验中学作为出租方与被告张某作为承租方签订了《榆林市市级行政事业单位房屋建筑物、土地资产租赁合同》，合同约定（摘要）：“出租方（甲方）：榆林实验中学……承租方（乙方）：张某……第一条房屋建筑物、土地资产基本情况（一）房屋建筑物、土地资产坐落于榆林市榆阳青山路办事处，建筑面积56平方米。（二）租赁用途：饭馆。第二条租赁期限（一）房屋建筑物、土地资产租赁期自2015年5月25日至2018年5月25日，共计三年。甲方应于2015年5月25日前将房屋按约定条件交付给乙方。……（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。……第三条租金及押金（一）租金：人民币（大写）叁万柒仟元/年，租金总计:人民币（大写）壹拾壹万壹仟元整（¥111000）。年度租赁期满前2个月，交付下一年度租金。（二）押金：两个月租赁费用，人民币元整（¥1000）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。……第六条转租：除甲乙双方另有约定以外，乙方事先应征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第七条合同解除……（三）如遇国家政策调整，本合同自行解除。……第九条违约责任……（三）乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金的10%支付违约金”。合同还对其他内容进行约定。合同签订后，原告榆林实验中学按照合同约定向被告张某交付了租赁房屋，被告张某向原告榆林实验中学交纳押金1000元。后被告张某将案涉房屋转由王琪承租，2016年12月6日王琪将案涉房屋转由被告罗某承租，被告罗某一次性向王琪支出转让费5万元。被告罗某按照合同约定的数额向原告支付了第一年度的租金，从第二年度起，按照约定数额70%的比例支付了租金。合同到期后，原告榆林实验中学并未收回出租房屋，也未与承租人续签新的书面租赁合同。被告罗某按照25900元的标准将房屋租赁费支付至2019年5月25日，之后再未支付租赁费，但仍继续占有使用该出租房屋。2018年3月12日，榆林市机关事务管理局向原告下发了榆政管函【2018】45号《关于市级行政事业单位门面房租金调整的通知》文件，内容为（摘要）：“……一、调整范围：2014年6月—2016年12月期间，经市机关事务管理局公开招租履行房屋租赁的合同（在此期间合同已经到期搬离者不属于调整范围）。二、调整比例：2014年6月—2015年6月签订的合同：西沙柳营路中路实验中学门市区下调3%；……三、调整方式：租赁户持交款凭证与出租单位签订补充协议……”。2019年10月23日，原告榆林实验中学向柳营中路各租赁户下发《紧急告知书》，要求实验中学所有门市租赁户务必于2019年11月23日前将租房腾空交回实验中学，交回前需将2019年11月23日前的房租费交清。2019年11月4日，榆林市机关事务管理局向原告下发了《关于清理规范市级行政事业单位出租办公用房的通知》。2019年12月18日，原告榆林实验中学向被告罗某送达《律师函》，要求被告收到《律师函》后，三日内向原告榆林实验中学办理租赁房屋腾房移交手续，被告罗某于当日确认签收。2020年4月30日，被告罗某将案涉房屋腾交于原告榆林实验中学。 以上事实有原、被告的陈述及原告提供的《榆林市市级事业单位房屋建筑物、土地资产租赁合同》、《律师函》和《紧急告知书》、榆林实验中学门面房屋租交费用明细表、《榆林市机关事务局关于市级行政单位门面房租金调整的通知》和《榆林市机关事务中心关于清理规范市级行政事业单位出租办公用房的通知》、被告提供的押金条据在卷佐证。 本院认为，原告榆林实验中学与被告张某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。租赁权转让是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告张某将案涉房屋转由王琪承租，后王琪又将案涉房屋转由被告罗某承租，由被告罗某一次性付清转让款，应视为被告张某与王琪之间、王琪与被告罗某之间的转让租赁权行为最终目的是使被告罗某直接与原告榆林实验中学发生法律上的权利义务关系，原告榆林实验中学知情但并未作出否认的意思表示，且按照原合同约定的租金标准接受被告罗某交纳的租赁费，应认定原告同意被告张某、王琪及被告罗某对租赁权的转让，故被告张某与王琪转让租赁权、后由王琪与被告罗某之间达成的协议性质应确定为租赁权转让合同，被告罗某作为租赁权的受让人承继了原承租人即被告张某的地位，应当按照原租赁合同履行权利义务，被告张某不再作为合同的当事人履行权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，合同到期后，被告罗某继续占有使用出租房屋，原告榆林实验中学继续收取租金，原告榆林实验中学与被告罗某形成不定期的租赁合同关系，原被告可以随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。受政策因素的影响，原被告双方签订的合同已经无法继续履行，故原告于2019年10月23日向被告罗某发出必须于2019年11月23日前将出租房腾空交回的通知，并交清2019年11月23日前的房租费，原告又于2019年12月18日向被告送达了《律师函》，告知被告罗某于收到三日内办理租赁房屋腾房移交手续，被告于当日确认签收，由此可以认定原告榆林实验中学明确作出了解除合同的意思表示，并在合理的期限之前通知了被告罗某，为此按照原告《律师函》的内容，本院认定原被告双方的房屋租赁合同有效，并于2019年12月21日解除。合同解除后，被告罗某依法应将租赁的房屋腾交原告榆林实验中学，付清租赁期限内的租金，并支付合同解除后实际占用期间的使用费。被告罗某已于2020年4月30日将案涉房屋腾交于原告榆林实验中学，故原告诉请被告罗某交清租赁费，并由被告罗某支付逾期腾房的使用费，合法有据，本院予以支持。对原告榆林实验中学诉请被告张某补交租赁费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于本案租金标准的问题，第二年度开始，承租人按照约定租赁费的70%进行支付，原告也按照上述标准连续收取了两个年度的租赁费，原告榆林实验中学未提供证据证明在长达三年的时间里向承租人提出异议或向承租人发出补交租赁费通知等事实，可以视为原被告双方对原合同租赁费的变更达成合意。直至起诉后，原告榆林实验中学方才按照2018年3月12日《榆林市机关事务局关于市级行政单位门面房租金调整的通知》关于下调租金3%的标准，要求被告补交租赁费，有违诚实信用原则，且原告榆林实验中学未按照上述《通知》要求，与被告张某或合同权利义务的最终受让人罗某签订补充协议对租赁费的标准予以明确，双方显然没有达成变更租赁费的合意，故对原告榆林实验中学诉请按照合同约定租金下调3%后的标准补交每年租赁费的诉讼请求，本院不予支持。对在合同解除前被告罗某未支付的租赁费，即从2019年5月26日至2019年12月21日的租金共计14748.6元，扣除押金1000元后，应由被告罗某向原告榆林实验中学补交13748.6元。原告榆林实验中学诉请被告张某按照合同约定支付违约金，因被告张某作为租赁权的出让者不再按照合同约定履行权利义务，且在租赁权转让前已经交清房屋的租赁费，故对原告榆林实验中学诉请被告张某支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效十日内，由被告罗某向原告榆林实验中学支付租赁费13748.6元。 二、本判决生效十日内，由被告罗某向原告榆林实验中学支付占用房屋的使用费9208.8元（按每年25900元的标准，自2019年12月22日起至2020年4月30日止）给原告榆林实验中学。 三、驳回原告榆林实验中学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费620元，由原告榆林实验中学负担310元，由被告罗某负担310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  郭少伟 审 判 员  韩伊宁 人民陪审员  王 慧 二〇二〇年八月七日 书 记 员  郑 瑞