广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民事判决书 （2020）桂0225民初1147号 原告：韦敏慧，女，1984年2月8日出生，壮族，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：陈锐寿，广东尚情律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。 被告：柳州市正居房地产有限责任公司，住所地：广西柳州市谭中西路西端北面。统一社会信用代码：914502007537025258。 法定代表人：郑日深。 被告：郑日深，男，1962年8月10日出生，住广西柳州市城中区。 二被告共同委托诉讼代理人：韦磊，男，1992年8月8日出生，住广西柳州市柳**，（系该公司员工） 原告韦敏慧诉被告柳州市正居房地产有限责任公司(以下简称正居公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈锐寿、邓文强，被告委托诉讼代理人韦磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韦敏慧向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金，以房屋总价386357元为基数，自2018年5月29日起，按照年利率3.65%计算至被告提交资料报不动产登记机关备案之日止；现暂计至2020年5月1日，违约天数为703天，违约金暂计27160.89元。2、判决被告在判决生效之日起30日内将融水镇珠砂路金山丽园第5幢1单元603号房屋资料提交不动产登记机关备案；3、本案诉讼费由、财产保全费用由被告承担。事实和理由：2017年2月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以386357元购买被告位于融水镇珠砂路金山丽园第5幢1单元603号房屋，建筑面积123.78平方米。合同约定被告的交房时间为2017年9月30日前，实际被告于2017年11月29日向原告交付房屋。原告已经依照合同的约定向被告足额支付了购房款、房屋契约、办证费等。《商品房买卖合同》第15条约定，被告应当在实际交楼之日起180天内提交房屋资料报不动产登记机关备案，但截至起诉之日被告仍未向原告交付产权证书，故被告已经构成违约，应当向原告支付违约金。因原、被告签订的《商品房买卖合同》中，被告承担逾期办证的违约责任明显显失公平，明显减轻被告的责任，故根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16.17.18、19条的规定，法院应当对本案中的逾期备案的违约金予以调整。遂原告诉至法院要求判如所请。 被告正居公司答辩称，1、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后办理产权登记备案，望法院驳回尚未办理收房业主要求延期办或产权登记备案赔偿的诉讼。2、根据商品房买卖合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异双方同意按以产权登记机关认可测绘中介机构出炅的测绘成果报告实行多退少补，未补交产权登记面积差的业主，不符合办理产权证的要求，应驳回其赔偿诉讼。3、我司在国土局测绘所已缴纳办理产权登记备案所需宗地图的测绘费，但因该测绘所员工人少工作量大，且人员变动大等种种原因导致我司迟迟未得到完整的宗地图，从而影响到我司办理产权登记手续不完整而无法备案。政府职权部门原因导致延期办证备案，应减免我司的相关责任。4、《商品房买卖合同》属于双方真实意愿表达并签订合同有双方签字并在房产局办理了合同备案。办理不动产登记证书，属于国家机关，我公司只能协作提交，受理与办结具体时问边基关部门决定。并非由我公司能左右。5、原告计算的赔偿金额有误，根据原、被告双方签订的《商品房头卖合同》第十五条约定，逾期办理权属登记备案，买受人不退房，出卖人按己付房款0.05%向买受人支付违约金，是双方真实意愿的表达，应该按合冋条款执行，不能按年利率3.65%计算。如对合同有异议，可以与我公司解除购买合同办理退房手续。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、原告韦敏慧提供的《身份证》，证明原告的诉讼主体适格。2、原告韦敏慧提供的被告《企业信用信息公示报告》，证明被告的诉讼主体适格。3、原告韦敏慧提供的《商品房买卖合同》，证明2017年2月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告买房并约定交楼时间为2017年9月30日前，商品房交付后180日内办理产权登记备案的事实。4、原告韦敏慧提供的收据，借款借据，电汇凭证、税收缴款书、收据，证明原告已经支付房款386357元，缴纳契税5514.93元和办证费用500元。5、原告韦敏慧提供的消防安全责任书。证明原告收房的时间为2017年11月29日。6、本院依职权调取的2020年5月28日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》，该证据证明截止2020年5月28日金山丽园5栋（包含本案原告）均未提交办理产权证首次登记的材料。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告正居公司系个人独资企业，被告郑日深为其法定代表人及唯一股东，2017年2月17日，原告韦敏慧与被告正居公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＧＦ-2000-0171），合同约定原告向被告购买位于广西融水苗族自治县，建筑面积为123.78平方米，单价为3118.80元／平方米，实际总房款为386357元。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.……。3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金；因买受人原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。”。合同签订后，原告已经将386357元购房款支付给被告。被告于2017年11月29日将原告购买的商品房交付给原告使用。因被告未在约定期限内向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，原告遂诉至法院。 另查明，截止2020年5月28日被告仍未提交融水苗族自治县融水镇珠砂路金山丽园第5幢1单元603号房办理产权证首次登记的材料。原告韦敏慧已补交完毕产权登记面积差所需要的金额。 本院认为，原告韦敏慧与被告正居公司自愿签订《商品房销售合同》，其内容合法，依法成立并生效。当事人应当按照约定履行义务。本案中被告未在合同约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称因国土局测绘所员工少迟迟不能完成宗地图的绘制，从而导致办理产权登记手续不完整而无法备案，因被告并未提供证据加以证明，故本院对该抗辩理由不予采信。根据双方签订的《商品房销售合同》的约定，被告应于实际交房后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现查明被告实际交房的时间是2017年11月29日。故被告逾期备案的时间应从2018年5月28日的次日起算。现原告诉请从2018年5月29日起开始计算逾期备案时间，符合法律规定，本院依法予以支持。其次，关于被告逾期备案违约金计算标准的问题。原告认为双方签订的《商品房销售合同》中关于违约金的约定（被告按已付房价款的0.05%支付违约金）明显偏低，主张被告按照购房总价款年利率3.65%的标准向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。本案中《商品房销售合同》关于违约金的约定偏低，结合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以购房总价款为基数，本院酌情支持正居公司按照年利率2%的标准支付逾期备案违约金，即以房屋总价386357元为基数，自2018年5月29日起，按照年利率2%计算至被告提交资料报不动产登记机关备案之日止。最后，被告郑日深作为一人有限公司的股东，其未能举证证明企业财产独立于股东自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，应当对正居公司债务承担连带责任。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，判决如下： 被告柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深向原告韦敏慧支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金15089.38元（暂计算至2020年5月1日），2020年5月1日之后的违约金，以386357元为基数，按照年利率2%的标准计算至被告提交资料报不动产登记机关备案之日止，但上述违约金累计总额不能超过386357元的30%，即115907.1元； 二、被告柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深于本判决生效之日起三十日内向融水苗族自治县不动产登记中心提交办理融水苗族自治县融水镇珠砂路金山丽园第5幢1单元603号房权属登记备案资料。 三、案件受理费479元，减半收取计240元(原告已预交)，由被告柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深共同负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 刘彦灵 二〇二〇年八月三日 法官助理 全文敏 书 记 员 胡雨薇