陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终1297号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西德林工贸有限责任公司，住所地陕西省西咸新区。 法定代表人：姚雨昕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨娟，。 委托诉讼代理人：姚伟，男，系陕西德林工贸有限责任公司推荐的代理人。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泾阳县国有资产经营有限公司，XXXXXXXXXXXXX6004住所地陕西省咸阳市泾阳县中张镇政府院内。 法定代表人：刘仓余，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李超，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈珊，陕西云德律师事务所实习律师。 上诉人陕西德林工贸有限责任公司（以下简称德林公司）因与被上诉人泾阳县国有资产经营有限公司（以下简称泾阳公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省三原县人民法院(2019)陕0422民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。 德林公司上诉请求：1、请求撤销(2019)陕0422民初2234号民事判决第一项内容，改判为确认被上诉人对上诉人送达的《房屋出租合同》解除通知无效，并继续履行《房屋出租合同》；2、请求撤销(2019)陕0422民初2234号民事判决第二项内容，改判为上诉人向被上诉人支付租金应从2018年5月1日起计算租金，且按照年租金16.7万元计算；3、请求撤销(2019)陕0422民初2234号民事判决第三项内容，改判为确认被上诉人应当继续履行《房屋出租合同》；4、请求撤销(2019)陕0422民初2234号民事判决第四项内容；5、请求撤销(2019)陕0422民初2234号民事判决第六项内容，改判为支持上诉人所主张的违约金110万元；6、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案中被上诉人的解除行为无效，其作为违约方，无权解除《房屋出租合同》。本案中，被上诉人自始违约，且在签订合同时就没有履行告知义务，隐瞒了对承租房屋起到重大影响的条件，应当认定为恶意违约。被上诉人继续履行合同，上诉人也同意按照双方合同中确定的价格支付租金，所以继续履行不会给被上诉人造成任何影响。作为上诉人，在一审中不同意解除合同的观点是明确的，同时，上诉人在承租以来，好不容易等到了涉案房屋可以免受禁令的限制，继续租赁可以有效减损的状态，此时违约方解除合同，明显会给上诉人造成巨大的经济损失，而上诉人继续履行，则更是诚信履行合同的表现。综上，被上诉人不具有解除权非常明确，故一审法院第一项判决有误。2、上诉人向被上诉人支付租金应从2018年5月1日起计算租金，且应按照年租金16.7万元计算。上诉人接手承租房屋后，因该房屋没有消防手续，上诉人一直未能正常使用，且2014年3月12日至2017年2月21日，政府安监部门有明确禁令，不允许使用，同时，禁令解除后，上诉人因消防问题无法使用，对外转租也需要正常的、合理的过渡期才能出租出去，故按照上诉人2018年5月1日真实的对外出租情况，从该日期计算租金是合理的，符合日常经验。上诉人自2018年5月1日以来，对外出租仅能出租l层和2层，至于3层以上共计四层，客观上只能作酒店用途，但由于消防原因，一直无法正常使用，平均下来，一层一年租金8.33万元。本案中非上诉人的原因造成上诉人实际只能使用两层，年租金按照16.7万元计算公平合理。3、关于第三项、第四项上诉请求，因被上诉人不具有解除《房屋出租合同》的权利，解除行为无效，所以双方应当继续履行合同，上诉人与被上诉人的《房屋出租合同》尚未到期，为了保护守约方的合法权益不受侵害，合同继续履行到双方约定的届满期限符合法律规定和公平原则，所以上诉人无需搬离承租房屋，同时无需现阶段对水电网费进行结算清缴。4、上诉人在反诉中主张的违约金110万元应当被支持。被上诉人在本案中的违约行为非常明确，且到现阶段还未办理相关消防手续，导致上诉人至今不能按照当时的用途使用房屋，只能作对外转租的权宜之计。双方《房屋出租合同》中违约责任约定明确，即租赁双方一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金，违约金以年交租金减去实际使用时间计算，最多不超过年租金的50%。该违约条款的意思为，一方违约后，违约金以年交租金为基数，即一年50万元租金，减去实际使用时间的租金，同时减后违约金不能超过半年租金即25万元。由于被上诉人交付给上诉人的承租房屋一直没有消防手续，同时期间还有政府禁令的限制，导致上诉人在2013年1月至2018年5月期间一直无法正常使用房屋，减去2013年整年为免租年，2014年至2018年5月历时4年半上诉人无法使用，按照每年25万元计算，半年12万元计算，四年半违约金110万元符合违约条款，应当被支持。故上诉人与被上诉人之间谁违约、谁守约非常清晰，且双方合同中也明确了违约责任，本案一审驳回上诉人反诉中违约金的请求与合同不符与法不符。综上，上诉人认为一审法院判决的内容与法相悖，也未查清违约方的违约事实，请求二审法院在查清事实的基础上，充分保护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。 泾阳公司辩称，1、上诉人请求确认被上诉人对上诉人送达的《关于解除房屋合同租赁的函》无效的上诉请求超过了其反诉状的诉讼请求，不属于二审法院的审理范围。本案中，上诉人请求确认解除通知无效的上诉请求属于新增独立的诉讼请求，不属于二审法院的审理范围，上诉人应另行起诉。2、上诉人拒不履行《房屋出租合同》约定的义务，属于根本违约，被上诉人依法享有解除权且合同已经解除，上诉人应搬离并腾交被上诉人位于XX城XX大道XX平米的综合办公楼。3、被上诉人交付的房屋不存在瑕疵，不构成违约，上诉人应按约定向被上诉人支付租金。第一，被上诉人交付的房屋符合双方之约定法律之规定，不构成违约。本案中，被上诉人已经按照双方之约定将涉案房屋交付给上诉人占有，已经履行了《合同法》第二百一十六条规定的交付义务。即便承租的房屋存在消防手续瑕疵的问题，但该问题并不属于出租人交付承租房屋瑕疵担保的范围，该瑕疵不属于物的效用的瑕疵担保范围。上诉人应按照双方之约定支付租金。第二，上诉人诉称2014年3月12日泾阳县人民政府下发了泾政通字﹝2014﹞1号《关于暂停陕西利庆房地产开发有限公司香榭花城建设项目的通告》，因政府安监部门有明确禁令导致涉案房屋不允许使用，其所述无事实及法律依据，从文件名称来看，该文件针对的对象是：陕西利庆房地产开发有限公司并非上诉人，且涉案房屋的西临依然有乐华城派出所一直在此办公，并未受影响，故被上诉人认为该文件的下发并不影响上诉人对涉案房屋的使用。第三，上诉人称自2018年5月1日以来，对外出租仅能出租1层和2层，三层以上客观上只能作酒店用途，但由于消防手续原因，无法正常使用，应按照实际使用来计算租金，上诉人该节上诉理由无事实依据。根据双方签订的《房屋出租合同》第一条中明确约定承租房屋的名称为“原点新城景观大道的综合办公楼”，强调了承租房屋审批为办公用途的事实，合同中对承租后的房屋用途并未约定为酒店。即使上诉人承租涉案房屋使用房屋确需消防手续，其作为专业的经营酒店的主体，对于消防手续的问题不可能不明知，其在前期考察和签订《房屋出租合同》时未提出该问题，在合同签订后长达6年的时间中也未以任何方式提出过异议，在一审庭审中也未提供因消防手续问题导致其办理其他手续受拒的证据。被上诉人将涉案房屋作为整体出租给上诉人占用，其未使用3层以上要求按实际使用支付租金无事实及法律依据，况且上诉人目前已经将涉案房屋出租给案外人使用，从另一面证明涉案房屋并未丧失租赁物的使用效能。综上，被上诉人认为《关于暂停陕西利庆房地产开发有限公司香榭花城建设项目的通告》的下发以及消防手续瑕疵并不影响上诉人对涉案房屋的使用，上诉人主张自2018年5月1日起按年租金16.7万支付无事实及法律依据，其应按照《房屋出租合同》第三条约定的年租金向被上诉人支付。被上诉人不构成违约，不承担相应的违约责任，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 泾阳公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告双方的房屋租赁合同；2、请求判令被告支付房屋租金至实际搬离之日，暂计至2019年4月12日为2355833元（2019年4月13日起至实际搬离之日止，按每年55万元计）；3、判令被告（反诉原告）支付违约金701250元；4、判令被告（反诉原告）搬离并腾交XX城XX大道XX平米的综合办公楼，自行清缴所欠水电网等相关费用；5、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。 德林公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金1100000元；2、反诉被告承担反诉费。 一审法院认定事实：2010年8月16日泾阳县政府决定将国有资产高庄综合办公楼（原点新城景观大道综合办公楼）划转给泾阳县城市发展有限公司，该公司的唯一法人股东原告（反诉被告）泾阳县国有资产经营公司于2012年12月10日与被告（反诉原告）签订《房屋出租合同》，将坐落在原点新城景观大道建筑面积5800平方米，使用面积5000平方米的综合办公大楼出租给被告（反诉原告）使用。双方约定：租赁期限为11年，原告（反诉被告）从2013年1月1日将房屋交付被告（反诉原告）使用，租赁期限至2023年12月31日。第一年免租金，第二年至第五年实行定额租金即50万元/年，从第六年起实行递增10%即55万元/年，租金每年1月15日支付，先付后用。违约金以年交租金减去实际使用时间计算，最多不超过年租金的50%。合同签订后，原告（反诉被告）依约将房屋交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付2014年租金30万元，此后未再向原告（反诉被告）交付租金。2018年12月21日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《关于解除房屋合同租赁的函》要求解除合同、支付租金并腾交房屋，但被告（反诉原告）至今未腾交房屋。又查，2014年3月12日，因陕西利庆房地产开发有限公司香榭花城建设项目与泾河分输站及长输天然气管道安全距离不足，存在重大安全隐患，泾阳县人民政府以泾政通字（2014）1号《关于暂停陕西利庆房地产开发有限公司香榭花城建设项目的通告》要求暂停房产项目施工建设，对长输天然气管道重大安全隐患进行监督整改。2017年2月21日咸阳市安全委办公室制发咸安委办函（2017）4号《关于同意对明珠家居城及利庆地产香榭花城挂牌督办安全生产重大隐患销号的函》，同意陕西省天然气股份有限公司与明珠家居城及XX房XX城XX号的申请。原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的综合办公大楼紧邻泾河分输站及长输天然气管道，原告（反诉被告）至今未办理该综合办公大楼的消防验收手续。2014年3月12日至2017年2月21日该综合办公大楼一直闲置未使用。2018年5月1日被告（反诉原告）将争议办公大楼一、二层出租给鲁栋作为办公、售楼、宿舍等场所，租期至2020年5月30日。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间签订的租赁合同是否有效；2、合同履行中原、被告是否存在违约行为；3、租赁合同应否予以解除；4、原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的诉讼请求应否予以支持。①、根据原、被告当庭提供的证据，2012年12月10日原、被告签订的《房屋出租合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，该《房屋出租合同》属有效合同。②、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付的租赁物未经验收属于瑕疵交付，构成违约，应承担违约责任。2014年3月12日至2017年2月21日该租赁房屋因紧邻天然气站，在政府对其紧邻居民区发出监督整改通告后无法正常使用，被告（反诉原告）在2014年向原告（反诉被告）交纳30万元租赁费后，在2014年3月12日至2017年2月21日期间未向原告（反诉被告）交纳租赁费的行为不构成违约，无需承担违约责任，但在2017年2月21日政府禁令被解除后被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）交纳租赁费的行为构成违约，应当承担违约责任，故原、被告在合同履行过程均存在违约行为，应当按照责任各自承担违约责任。③、因被告（反诉原告）长期拖欠租赁费用不付，经催告仍未缴纳，故原告（反诉被告）依法享有解除权，2018年12月21日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出的《关于解除房屋合同租赁的函》该解除通知送达被告（反诉原告）后即发生法律效力，原、被告2012年12月10日签订的《房屋出租合同》于2018年12月21日依法解除。合同解除后被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）返还租赁房屋并支付拖欠原告（反诉被告）的房屋租赁费，被告（反诉原告）未能及时返还原告（反诉被告）租赁房屋占用租赁房屋期间的占用费应比照租赁费予以计算，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）房屋租赁费为710958.8元（从2014年1月1日计算至2014年3月11日，2017年2月22日计算至2018年12月21日，年租费按照50万元计算，并扣除被告（反诉原告）已经缴纳的30万元租赁费）,从2018年12月22日起的房屋占用费按照每年租赁费50万元计算至实际搬离之日（因2014年3月12日至2017年2月21日租赁房屋无法使用，故其租赁费应以每年50万元计算至搬离之日）。④、对于违约金的计算，原、被告在合同中约定违约金以年交租金减去实际使用时间计算，最多不超过年租金的50%。原告（反诉被告）主张违约金按照年租金的30%计算至2019年3月31日共计701250元，被告（反诉原告）主张按照年租金的50%计算至2018年5月1日共计1100000元，本院认为原、被告对违约金的约定不明，应视为对违约金没有约定，故对原告（反诉被告）及被告（反诉原告）要求支付违约金的意见不予采纳。⑤、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）搬离并腾交XX城XX大道XX平米的综合办公楼，自行清缴所欠水电网相关费用的诉讼请求，因水电网费用系被告（反诉原告）使用租赁物期间产生，故对其主张予以支持，被告（反诉原告）应当自行清缴其使用综合办公大楼期间的水电网费用。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）泾阳县国有资产经营有限公司与被告（反诉原告）陕西德林工贸有限责任公司2012年12月10日签订《房屋出租合同》2018年12月21日依法解除；二、限被告（反诉原告）陕西德林工贸有限责任公司于判决书生效后三十日内支付拖欠原告（反诉被告）泾阳县国有资产经营有限公司房屋租赁费710958.8元及从2018年12月22日起的房屋占用费按照每年租赁费500000元计算至实际搬离之日；三、限被告（反诉原告）陕西德林工贸有限责任公司于判决书生效后三十日内搬离并向原告（反诉被告）泾阳县国有资产经营有限公司交付XX城XX大道XX平米的综合办公楼；四、限被告（反诉原告）陕西德林工贸有限责任公司于判决书生效后三十日内自行清缴其使用XX城XX大道XX平米的综合办公楼期间的水电网费用；五、驳回原告（反诉被告）泾阳县国有资产经营有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告的）陕西德林工贸有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费31200元，由原告（反诉被告）泾阳县国有资产经营有限公司负担10789元，被告（反诉原告）陕西德林工贸有限责任公司负担20411元。反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）陕西德林工贸有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据认定如下：上诉人德林公司提交的证明一份，被上诉人亦认可其真实性，本院对其真实性予以采信，证明目的不予以认可。 二审查明事实与一审基本一致。二审庭审中，上诉人德林公司当庭陈述其于签订合同前即已知晓涉案房屋未办理消防验收手续。 本院认为，本案的争议焦点为：1、德林公司应当起付租金的时间是否是2018年5月1日起算；2、双方合同是否依法解除；3、泾阳公司是否应当承担违约金。 对于焦点一：双方签订的《房屋出租合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的合同义务。上诉人德林公司在签订合同后，除房屋因故于2014年3月12日至2017年2月21日期间不能正常使用不需交付租金外，应当依照合同约定支付租金，上诉人德林公司上诉称因消防问题无法自用需一定对外转租的过渡期一节，因双方合同早于2012年12月10日即签订，且签订时上诉人德林公司已知晓该房屋未办理相关消防手续，合同亦约定了长达一年的免租期，上诉人德林公司于起诉至今也未提供因消防手续问题导致其办理其他手续受拒绝的相关证据，上诉人德林公司在合同签订多年后仍要求免租过渡不符合公平原则，其该节上诉请求本院依法不能支持，原审判决对于合同效力及合同履行的相关问题认定清楚，论述适当，本院依法予以维持。 对于焦点二，涉案合同应否解除的问题。本案中，上诉人德林公司于2012年12月10日签订合同后，仅向被上诉人交付2014年租金30万元，经被上诉人泾阳公司催告后，上诉人德林公司仍未向被上诉人泾阳公司交付租金，其行为已经构成了根本违约，被上诉人泾阳公司可依法要求与上诉人德林公司解除合同，并要求上诉人搬离房屋、缴纳相关水电网费用，原审法院对此论述清楚，本院予以维持。至于上诉人上诉称被上诉人泾阳公司因消防手续一节存在违约、被上诉人不应享有合同解除权一节，因上诉人德林公司催告后仍拒绝履行其合同主要义务，被上诉人泾阳公司因此要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条有关合同解除条件的规定，且上诉人德林公司亦存在违约行为，本案不应适用第九次全国法院民商事审判工作会议纪要中相关违约方起诉限制的规定，故上诉人德林公司的该节上诉理由依法不能成立，本院不予支持。 对于焦点三被上诉人是否应向上诉人支付违约金一节。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被上诉人泾阳公司至今未办理涉案房屋的相关消防手续，影响上诉人德林公司使用涉案房屋，确系违约，应当承担一定违约责任，但是，上诉人德林公司作为涉案房屋的承租使用人，在签订合同前已明知涉案房屋缺少相关消防手续，在签订合同长达8年间，未积极与被上诉人协商处理消防手续问题，亦存在过失，亦应承担相应责任，且上诉人德林公司在签订合同后，多年未交付租金，违反了合同的主要义务，其对合同解除应承担较大责任，上诉人德林公司要求被上诉人支付违约金一节不当，本院不予支持。 综上所述，陕西德林工贸有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15690元，由陕西德林工贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 彬 审判员 陈军伟 审判员 王 磊 二〇二〇年八月十四日 书记员 罗琳娜 1