广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初5499号原告：覃福生，男，汉族，1983年8月21日出生，公民身份号码：452************215，住址：广西北流市*************。委托代理人：黄伟粦，广东宝晟律师事务所律师。委托代理人：黄明珠，广东宝晟律师事务所律师。第一被告：惠州市润丰房地产开发有限公司，住所地：惠州市****************************01号。法定代表人：王某1。委托代理人：黄陈杰，广东广法律师事务所律师。委托代理人：吴明洋，广东广法律师事务所实习律师。第二被告：北京铠麟科贸有限责任公司，住所地：北京市丰台区万芳园二区*****201-026号。法定代表人：李某1。第三被告：李某1，女，汉族，1987年7月30日出生，公民身份号码：370************02X。住址：山东省青岛市黄岛区****************。第三人：惠州市惠城区铠麟餐饮店，经营场所：惠州市**************写字楼2单元1层03号下B-2商铺。经营者：李某1。原告覃福生诉第一被告惠州市润丰房地产开发有限公司、第二被告北京铠麟科贸有限责任公司、第三被告李某1租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告覃福生及其委托代理人黄明珠，第一被告的委托代理人黄陈杰、吴明洋，第三被告李某1作为第二被告北京铠麟科贸有限责任公司的法定代表人与第三人惠州市惠城区铠麟餐饮店的经营者到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告覃福生诉称，2019年12月，原告与第一被告、第三被告商谈转让租赁合同相关事宜，原告于2019年12月9日通过第三被告将商铺的品牌及经营范围发给了第一被告，其中经营范围明确包含了“小炒、简餐”等餐饮项目。2019年12月8日，原告与第三被告（即第二被告的法定代表人）签订了《店铺转让协议书》，约定第三被告将位于惠州华贸中心2号写字楼2单元1层03号下B-2商铺转让给原告使用，转让金共计80000元。原告于2019年12月7日向第三被告支付了转让定金5000元，2019年12月8日向第三被告支付了转让费尾款15000元，2019年12月17日向第三被告支付了保证金30000元，2019年12月20日向第三被告支付了保证金尾款30000元。上述款项由第三被告及第三人在收款收据中签字、盖章确认。保证金共计60000元支付给第三被告后，第一被告将第二被告名下的保证金59038.35元转归至原告名下。2019年12月16日，原告与第一被告、第三被告签订了《补充协议》，约定将第一被告与第二被告、第三被告于2019年5月17日签订的《惠州市润丰房地产开发有限公司与北京铠麟科贸有限责任公司关于惠州华贸中心2号写字楼2单元1层03号下B-2商铺租赁合同》（合同编号：HZ-RF-19-ZLSY-003，以下简称租赁合同）项下的权利义务转让给原告，并在第一条约定商铺的用途为“餐饮”。《租赁合同》第18.17.2条、第18.29.11条明确约定了承租方作为餐饮业时排烟管道清洗的权利义务。协议签订后，原告于2019年12月19日向第一被告支付了当月租金14846.63元，同日第一被告将保证金59038.35元转归原告名下；于2019年12月25日向第一被告支付了2020年1月份租金18678.8元及物业管理费710.14元，共计93273.92元。2019年12月30日，原告向第一被告提交了店铺装修图纸，第一被告告知租赁铺位现场不具备排烟功能，不同意原告安装排烟净化装置。因原告多次与第一被告沟通安装排烟净化装置的问题，但未能得到批准，原告租赁店铺经营餐饮的目的根本不能实现。2020年1月13日，原告委托律师致函给第一被告，要求解除《补充协议》并要求第一被告退还保证金、租金、物业管理费。2020年1月14日，原告通过微信通知第一被告接管店铺相关事宜。同日通知第三被告解除《补充协议》、《店铺转让协议书》、退还款项并接管商铺事宜。但三名被告均未向原告退还任何款项。综上所述，为维护自身合法权益，原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。诉讼请求：一、确认原告与第一被告、第三被告于2019年12月16日签订的《补充协议》于2020年1月14日解除。二、确认原告与第三被告于2019年12月8日签订的《店铺转让协议书》于2020年1月14日解除。三、判令第一被告返还租金33525.43元、保证金59038.35元、物业费710.14元，共计93273.92元及利息806.44元（利息以93273.92元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月19日起暂计至2020年3月3日，此后利息继续计算至第一被告付清款项及利息之日止）。四、判令第二被告、第三被告返还转让费15000元、保证金差额961.65元，并双倍返还定金10000元，共计25961.65元。五、本案诉讼费、公告费（如有）由被告承担。以上暂计120042.01元。第一被告惠州市润丰房地产开发有限公司辩称，一、因被答辩人逾期未支付租金超过14日，答辩人在此依合同约定单方解除被答辩人与答辩人于2019年12月16日签订的《补充协议》、《租赁合同》并没收被答辩人支付的59038.35元保证金。被答辩人与答辩人、第三被告李某1于2019年12月16日签订了《补充协议》，约定将第三被告李某1与答辩人于2019年5月17日签订的《惠州市润丰房地产开发有限公司关于惠州华贸中心2号写字楼2单元1层03号下B-2商铺租赁合同》（合同编号：HZ-RF-19-ZLSY-003，下称“租赁合同”）》项下的权利义务转让给被答辩人，被答辩人取代第三被告李某1成为租赁合同的承租人，继续履行及承担租赁合同项下应履行及承担的一切责任及义务。但自2020年1月26日起被答辩人便开始拖欠租金，已严重违反合同约定。为维护答辩人的合法权益，答辩人在此根据《租赁合同》第26.2条的约定，单方解除答辩人与被答辩人于2019年12月16日签订的《补充协议》并没收被答辩人支付的59038.35元保证金。二、被答辩人主张租赁合同目的不能实现并请求答辩人返还保证金、租金、物业费及支付利息没有事实和法律依据。首先，本案涉案商铺根据工程条件，答辩人禁止安装排烟管道及排烟净化装置对外排烟（下称“方法一”），但答辩人允许被答辩人在油烟产生源头上方直接安装排烟净化装置的方法进行排烟（下称“方法二”）。方法一的工作原理系在油烟产生源头与室外间安装排烟净化装置及排烟管道，产生的油烟经过净化后由排烟管道排往室外；方法二的工作原理系在油烟产生源头的上方安装排烟净化装置，产生的油烟经过净化装置转化为自然空气后在涉案商铺内自然排放。两种方法均能满足被答辩人的排烟需求，答辩人允许被答辩人采用方法二的方式进行排烟且答辩人已向被答辩人告知该排烟方法，答辩人在华贸中心商圈内出租的以“餐饮”为用途的商铺均以本案租赁合同为模板进行签订并大多系以方法二的方式进行排烟，对于此种排烟方式，答辩人均予以审批通过。（详见答辩人的证据4）其次，根据《租赁合同》的第四条、第五条的约定，被答辩人有支付租金及物业管理费等义务，被答辩人因自身原因拒不支付租金及物业费已构成违约，截止今日，尚拖欠答辩人自2020年1月26日起的租金及物业费，答辩人保留追究被答辩人违约责任的权利。综上所述，答辩人允许被答辩人采用方法二进行排烟且方法二亦能满足被答辩人经营“小炒、简餐”等餐饮项目的排烟需求，被答辩人主张租赁合同目的不能实现并请求答辩人返还保证金、租金、物业费及支付利息没有事实和法律的依据，答辩人恳请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。第二被告北京铠麟科贸有限责任公司、第三被告李某1、第三人惠州市惠城区铠麟餐饮店答辩称，1、我方不是本案适格当事人，亦不是本案被告，依法请求法院判决驳回原告上诉。2019年12月18日与惠州市润丰房地产开发有限公司签订的《补充协议》，已经将我方作为乙方的权力和义务，全部转让给原告覃福生，我方已不是本案的适格当事人，亦不是本案的被告，依法请求法院判决驳回原告对第二被告、第三被告的上诉。2、原告与润丰房地产开发有限公司签订《补充协议》之前有8天时间，原告完全有充足的时间、有条件与润丰地产招商负责人详细沟通商铺装修中如排烟安装要求相关事宜。在与润丰房地产开发有限公司签订的《补充协议》之前的8天，2019年12月11日下午14时30分，我方联系润丰地产招商负责人与原告在华贸商铺现场见面，面对面详谈转让商铺租赁的相关事宜。招商负责人初见原告第一时间递交名片留下通联。现场，招商负责人告诉原告可以按装净化器，强调了不具备排油烟工程条件，并且后期不能安装排油烟设备。我当时十月怀胎即将临产，大娃两岁也要照顾，没有精力和能力经营店铺，为了便于三方随时沟通联系，于12月13日上午9时建立了三方微信聊天群，并在微信群里上传了原告手机号码。12月16日上午8时，招商负责人拉物业工程部审核人进入微信群，审核装修图纸，并实时回答原告装修施工的相关问题。于12月18日下午16时三方才签订《补充协议》。原告与润丰地产招商负责人从12月11日下午第一次见面留下通联到18日下午16时签订《补充协议》共有8天时间，我方认为，原告与润丰房地产开发有限公司签订《补充协议》之前，原告完全有时间、有条件与润丰地产招商负责人详细沟通华贸装修中如排烟安装要求相关事宜。原告同意签定《补充协议》是在权衡利弊、平等自愿的基础上而签定的，并不是临时仓促签定的。3、我方与原告转让的是润丰地产商铺的承租权，至于原告经营项目、如何安装排烟设备与我方没有任何关系，我方没有审批权，也没有责任义务为他了解。原告说在微信中有告知我做“小炒和简餐”是断章取义，是在答非所问的情况下答复的。当时前后对话内容是：润丰地产招商负责人问我原告的餐饮品牌资料，我才了解到在华贸经营的都是有注册商标、知名度高的品牌，而原告没有注册商标品牌，“小加香”的店名是临时起的，所以我又询问原告是否能够准备申请品牌并注册商标，同时跟华贸招商负责人协商问正在进行品牌申请和商标注册行不行。所以原告在微信里回复我早上卖包子中午卖什么的不是我要问的问题答案。原告经营项目跟我方没有任何关系，至于原告如何安装排烟相关设备，是润丰地产决定的，我方无决定权和审批权。而且我原店铺是品牌加盟店，经营茶饮甜品，不做重餐饮，对排油烟问题并不知情。我方与原告签订《店铺转让协议书》，转让的是润丰地产商铺的承租权。收到2万元转让费，是补偿我商铺2019年9月开业前花费的12万元装修费、自建的符合二次消防标准的29平方方钢二层楼钢架结构、铺设水电电缆线路、三台冷柜、两套餐桌8把餐椅、及二楼两套5米长沙发等费用。《店铺转让协议书》签订后，依法履行合同约定，我方第一时间把商铺钥匙交给原告，告诉另外有意向要转租商铺的在谈的三家商户铺位已转租出去，迅速搬走茶饮设备，与润丰地产物业结清相关费用，并将结清的费用清单递交给原告审阅。我方已完全履行了商铺转让应尽的义务。以上是我对本案依法提出的个人主张，本人理解并同情原告因转让商铺正好赶上疫情所承受的损失，但本人没有责任和义务为他承担损失。综合上述观点，请求法院裁判时予以考虑，驳回原告诉讼请求。查明的案件事实经审理查明：2019年5月17日，第一被告惠州市润丰房地产开发有限公司与第二被告北京铠麟科贸有限公司签订了《（关于惠州华贸中心2号写字楼2单元1层03号下B-2商铺）租赁合同》，该《租赁合同》内容部分载明如下：出租人：惠州市润丰房地产开发有限公司（以下简称‘甲方’）；承租人：北京铠麟科贸有限责任公司（以下简称‘乙方’）……第一部分专用条款：第一条、租赁商铺1.1租赁商铺，系指位于惠州市**************写字楼2单元1层03号下B-2商铺（以下简称该商铺）……第二部分通用条款：……第十八条、乙方的权利和义务：……18.17.2排烟管道清洗:乙方应保证排油烟通道的通常、无明显油迹等符合消防等法律法规规定，并按消防等法律法规规定或者物业公司要求定期或指定日期自费请专业公司/人员对排油烟到进行清洗，如因乙方拒绝清洗或者接到清洗通知后五个工作日内未安排专业公司专人清晰的，则甲方或物业公司有权请专业公司人员对排油明道进行清洗，费用由乙方承担。若因乙方盘于清洗排油烟管到已严重或可能影响消防安全脸患的，甲方有权要求乙方停业整顿直接消除安全隐患。18.17.3如有排污设施为乙方与其他租户共同使用，该等部分排污设施的清理及维修工作由甲方进行，乙方应与其他共用租户按合理比例分摊因此产生的合理费用。……”该《租赁合同》加盖有惠州市润丰房地产开发有限公司的公章，北京铠麟科贸有限公司的公章，并有作为北京铠麟科贸有限公司的法定代表人李某1签字确认。2019年12月8日，第三被告与原告签订了一份《店铺转让协议书》，该《店铺转让协议书》载明：“转让方（甲方）：李某1；顶让方（乙方）：覃福生；业主（丙方）：惠州市润丰房地产开发有限公司；……达成以下协议：一、丙方同意甲方将位于惠州江北文昌一路7号华贸中心2号写字楼2单元1层03号b-2商铺转让给乙方使用，建筑面积为66.71平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权力与义务。二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期为36个月，自2019年06月24日起至2022年06月23日。租金为每月交付一次，并于指定日期提前一个月交至丙方。甲方将店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每月定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的物业费、水电费及其他各项费用。……四、甲方同乙方协商一致，转让金共计人民币80000元，大写（捌万元整）。乙方在2019年12月7日向甲方支付定金5000元，12月8日一次性向甲方支付转让费人民币20000元，大写（贰万元整）（包含已交定金5000元）。直至乙方收到华贸招商部门修改的合同主体、保证金由甲方更名为乙方后，乙方应当当日向甲方账户转让60000元，大写（陆万元整）转让金尾款。”该《店铺转让协议书》有李某1、覃福生的签字及捺印确认。2019年12月16日，第一被告、第三被告与原告共同签订了《补充协议》，该《补充协议》部分内容载明如下：“出租人：惠州市润丰房地产开发有限公司；原承租人：李某1；新承租人：覃福生；……出租人、原承租人于【2019】年【05】月【17】日签订《惠州市润丰房地产开发有限公司与李某1关于惠州华贸中心2号写字楼2单元1层03号下B-2商铺租赁合同》以下简称租赁合同），租赁合同约定出租人将惠州市**************写字楼2单元1层03号下B-2商铺出租给原承租人。经原承租人及新承租人申请，出租人、原承租人及新承租人三方经协商一致，同意将原承租人在租赁合同项下的权利义务转让给新承租人，品牌变更为“小加香”，具体约定如下：一、同意乙方将《合同》中约定的经营品牌由“斯芙蕾”更换为“小加香”继续经营，该商铺仅限作为乙方在共有效之营业执照所规定的经营范围内以“小加香”商号名称经营“餐饮”之商铺用途。二、在原承租人及新承租人严格遵守上迷先决条件的前提下，出租人同意原承租人于【2019】年【12】月【18】日进行主体变更。上述先决条件仅为出租人利益而设，出租人有权部分或全部取消其效力而令本承租人变更协议生效。二、出租人、原承租人、新承租人三方同意自【2019】年【12】月【18】日起由新承租人承租上述承租房屋，原承租人不再是租赁合同一方当事人，新承租人将取代原承租人成为上述租赁合同的承租人，继续履行及承担上述租赁合同项下承租人应履行及承担的一切责任、义务（不论是否发生在本补充协议签订或新承租人成立之前的时间）并按本补充协议余下各项条文修订租赁合同。三、原承租人不可撤回地指示及授权出租人将上述租赁合同项下的租赁保证金【59038.35】元（大写：【伍万玖仟零叁拾捌元叁角伍分】)转归新承租人名下，原承租人在此免除出租人按租赁合同规定退还租赁保证金的责任。该租赁保证金的款项自本补充协议生效起归新承租人所有。原承租人须在签署本补充协议之同时将原租赁保证金收据原件交回出租人，待本补充协议生效后出租人重新出具租赁保证金收据给新承租人。……”该《补充协议》加盖有第一被告惠州市润丰房地产开发有限公司的公章，有李某1、覃福生的签字及捺印确认。庭审期间，审询问：“2019年5月17日签订关于《惠州市润丰房地产开发有限公司与李某1关于惠州华贸中心2号写字楼2单元1层03号下B-2商铺租赁合同》，签订协议合同的主体方为第一被告和第二被告，第三被告李某1你是否签订的补充协议和店铺转让协议书是否是代第二被告签订的？”被告李某1回答：“这份就是2019年5月17日的租赁协议。是第一份协议。当时是我的公司也就是第二被告与第一被告签的。后来因为我的公司第二被告是北京的公司，没办法办理营业执照，因此我以个人的名义，又与第一被告签订了一份变更协议，将承租人的主体变更为我。”原告提交的《收款收据》、转账记录、发票显示：“原告向第一被告支付保证金、租金及物业管理费共计93273.92元；原告向第三被告支付转让费80000元。”第一被告在庭审中称：“我方收到原告支付的12月10日至31日的租金是14846.63元，物业管理费收到710.14元，收到原告支付的1月份租金是18678.8元，保证金是第三被告转到原告名下，金额是59038.35元。”第三被告在庭审中称：“我方总共收取了8万元款项，其中20900元是转让费，是补偿我店铺留下的装修和设备费用，剩下59000多元保证金已经转至原告名下，我实际收到的款项是20900元。”对以上陈述，原告在庭审中均称属实。据原告提交的律师函、律师函邮单、邮件跟踪查询系统截图显示：原告委托律师致函第一被告解除《补充协议》并要求退还款项且第一被告已于2020年1月14日已签收律师函。原告所提交的微信聊天记录亦显示其于2020年1月14日通知第一被告、第三被告解除《补充协议》、《店铺转让协议书》。第一被告及第三被告在庭审中均表明已收到上述解除通知书。庭审期间，审询问：“原告为何要解除与各方签约的合同？”原告回答：“三方签订协议时，第一被告、第三被告明知原告的经营范围是中餐小炒，与被告签订相关协议时，也约定了排油烟的权利义务，但向第一被告工程部的人员提交装修图纸的时候，工程部人员告知铺位现场不具备排油烟功能，不同意安装油烟净化装置。在2020年1月14日之前，因第一被告一直没有给原告一个具有可行性的方案，导致原告无法在铺位安装排油烟装置，合同目的无法实现。”第一被告回答：“在签订本协议之前，我方的招商工作人员跟第三被告是已经告知了商铺，从事餐饮排烟安装的情况，原告的商铺是适合采用的是室内净化排烟，而我方将这个情况告知了原告，原告清楚后方才签订协议，但原告报给我们的方案是外排烟，所以我们不同意其安装方案。”审继续询问：“是否有如被告所称，要求你们安装油烟净化装置，原告你们不同意安装这一事实？”原告回答：“不存在。第一、被告拒绝原告安装排烟装置时说的很明确，是铺位现场不具备排油烟功能，而非该排油烟的一个方案；第二、第一被告向原告提供的排烟净化装置以让油烟在涉案商铺内自然排放的方案，对于我们经营业务中包含的中餐小炒根本不可行。”第一被告则称：“原告并非这方面的专家，其质疑是不存在的。我方其他饮食经营者，他们采用这种方式是可以达到净化油烟的效果的。”第一被告提交了一份涉案商铺报装图纸，拟证明：“原告并未按其要求进行排油烟管道安装设计。”第一被告又提交了一份其他店铺的装修工程施工图，拟证明：“第一被告在华贸中心商圈内出租的以‘餐饮’为用途的商铺均以本案租赁合同为模板进行签订并大多系以在排烟管中间加装排烟净化装置进行排烟，对于此种排烟方式，答辩人均予以审批通过。”审询问：“你方提交的证据四中的其他租户的工程施工图，是否与涉案商铺是同一地区的？”第一被告回答:“不是同一栋楼，是同一商圈。”原告回答：“被告提交的证据四中的涉案商铺是在负一层，而原告的商铺是在华贸广场一层，完全不属于同一个地方。”审询问：“在同一栋楼有无经营小炒餐饮之类的商户？”原告回答：“没有。”原告提交了数张与第一被告及第三被告的微信聊天记录截图，拟证明：“原告于2019年12月9日已将商铺经营范围包含小炒、简餐进行了告知。”庭审期间，审询问：“被告是否知道原告承租涉案的店铺是为了经营小炒等餐饮？”第一被告回答：“签订合同前我们知道原告经营餐饮，但具体何种餐饮我方不知情。”第三被告回答：“原告有告知我，但我不清楚小炒怎样排烟，也不懂得排烟净化装置。”原告回答：“第一被告及第三被告在签订协议前已明确知晓原告经营的范围包含了中餐、小炒、简餐。”审继续询问：“原告你在签订与各被告签订补充协议之前，你有无现场查勘过商铺，有无问询过涉案商铺是否可以排烟等事宜？”原告回答：“有，我到现场看过三次，我们三方到现场看商铺时明确过我是做小炒的，第一被告招商部人员说附近没有做小炒的商铺，我做小炒一定会旺。我们还确认了商铺左上方有排烟孔，第一被告招商部人员明确该排烟孔可用于排烟。”另查，就涉案商铺的交付及退场情况，第三被告在庭审中称：“其于2019年12月8日签订了店铺转让协议书，签订完后已将店铺交付给原告。”原告在庭审中称：“2020年1月14日，我方以短信及微信的形式向第一被告、第三被告发出通知解除补充协议及店铺转让协议，同时要求第一被告和第三被告在通知发出之日起3日内接管商铺，换言之2020年1月16日原告这边撤出了商铺。”裁判理由和结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。在本案中，第一被告惠州市润丰房地产开发有限公司与第二被告北京铠麟科贸有限责任公司于2019年5月17日签订《租赁合同》。后第三被告李某1称因第二被告无法办理营业执照，其作为第二被告法定代表人遂又与第一被告签订变更协议，故依第三被告在庭审中所述《租赁合同》的相对人应为第一被告与第三被告；第三被告通过其与原告覃福生、第一被告所签订的《补充协议》将《租赁合同》所涉权利义务移转给原告。综上，本案所涉权利义务关系相关主体应为原告、第一被告、第三被告，第二被告与第三人并非本案权利义务关系所涉主体。关于第一被告是否应当承担违约责任这一问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，在本案中，第一被告与原告在签订《补充协议》时，已对原告租赁涉案商铺的经营范围涉及中餐小炒初步了解，但第一被告作为具备信息优势的出租方，在对涉案商铺充分了解的前提下却未能考虑到原告经营内容对排烟需求的特殊之处，反而径行与原告订立合同关系，进而导致缔约后原告一直无法顺利在涉案商铺加装符合其经营需要的排烟装置。尽管第一被告亦向原告提出过涉案商铺所处商圈的其他餐饮业排烟装置方案供原告执行，但原告却表示所经营的餐饮内容与第一被告所提供方案并不适配，故本院认为第一被告未能向原告提供合适租赁标的，最终导致原告租赁涉案商铺从事中餐小炒经营的合同目的无法实现，第一被告应当承担违约责任。然而，考虑到原告作为商事主体理应对其所经营内容所需的排烟净化装置有所了解，原告未能在缔约之初对涉案商铺是否能够装配其所需的油烟排放装置充分了解亦存在一定过失，原告的过失应当减轻第一被告的违约责任。至于原告请求第一被告返还金额及偿付利息的问题，原告请求第一被告返还的款项包括2019年12月10日至12月31日的租金14846.63元、1月份租金18678.8元、保证金59038.35元、物业费710.14元及偿付上述金额利息，如前所述，尽管第一被告应当承担违约责任，但原告在缔约期间亦存有过失，故本院酌定第一被告应向原告返还2019年1月租金18678.8元及保证金59038.35元，合计77717.15元。但对于原告请求第一被告支付上述款项利息的问题，因原告在缔约过程中亦存在一定过失，故本院对此不予支持。至于2019年12月份支付的14846.63元租金及支付的710.14元物业费，因在2019年12月安装排烟装置事项尚处在协商阶段，期间的租金原告理当支付，而涉案店铺在装修期间亦需物业对配套设施进行维护和修缮，故对于原告请求第一被告退还2019年12月份的租金及物业费的请求，本院亦不予支持。关于原告请求确认原告与第一被告、第三被告于2019年12月16日签订的《补充协议》于2020年1月14日解除的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”及《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，鉴于原告缔约目的已无法实现，而原告亦提交相关证据证明其已通知第一被告解除合同的有关事项，故本院认定《补充协议》已于2020年1月14日解除。关于原告请求确认《店铺转让协议》于2020年1月14日解除的主张，尽管本院已认定《补充协议》于2020年1月14日解除，且原告与第三被告签订《店铺转让协议》的缔约目的亦已无法正常实现，但《店铺转让协议》的合同相对方为原告与第三被告，而原告与第三被告签订的《店铺转让协议》业已履行完毕，因此原告缔约目的无法实现并不当然表明《店铺转让协议》的解除，故对于原告请求确认原告与第一被告、第三被告于2019年12月16日签订的《店铺转让协议》于2020年1月14日解除的主张，理据不足，本院对此不予支持。因此对于原告请求返还转让费15000元及双倍退还定金10000元的主张，本院均不予以支持，但鉴于原告与第一被告之间的《补充协议》无法履行的主要过错不在于第三被告，而原告向第三被告所支付的转让费中的部分金额系用于补偿装修和设备费用，又考虑到原告订立《店铺转让协议》与《补充协议》从事生产经营的合同目的已无法实现，涉案商铺的装修及设备于原告而言使用价值相对有限，故本院酌定第三被告应向原告支付补偿金5000元，并退还保证金差额961.65元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告覃福生与第一被告惠州市润丰房地产开发有限公司、第三被告李某1签订的《补充协议》于2020年1月14日解除。二、第一被告惠州市润丰房地产开发有限公司应向原告覃福生返还2019年12月10日至12月31日的租金人民币18678.8元、保证金59038.35元，合计人民币77717.15元。三、第三被告李某1应于本判决生效之日起十日内向原告覃福生支付补偿金5000元及保证金差额961.65元，合计人民币5961.65元。四、驳回原告覃福生的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2701元，由原告覃福生负担810元，由第一被告惠州市润丰房地产开发有限公司负担1756元，第三被告李某1负担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 徐秀群审 判 员 贺晔晖审 判 员 段小林二〇二〇年八月二十日法官助理 周家琪书 记 员 黄惠芳附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。