山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终2269号 上诉人（原审原告）：菏泽德信物业服务有限公司。住所地：菏泽市中山路**。 法定代表人：王玉栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾西全，山东敬人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周海霞，女，1976年1月2日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：岳新华，男，1975年7月31日出生，汉族，户籍地菏泽市牡丹区，现住菏泽市牡丹区，系周海霞之夫。 上诉人菏泽德信物业服务有限公司（以下简称德信物业公司）因与被上诉人周海霞物业服务合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人德信物业公司的委托诉讼代理人贾西全、被上诉人周海霞的委托诉讼代理人岳新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德信物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持德信物业公司的诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由周海霞承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。首先，德信物业公司与周海霞签订了《前期物业服务协议》，该协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时根据德信物业公司在一审时提交的《全体业主告知书》《装修承诺》《电梯使用说明承诺书》《临时管理规约》《精神文明公约》等大量证据可以证实，在具体的物业服务过程中，德信物业公司严格依照《前期物业服务协议》的约定，对房屋共有部分、公用设施设备、绿化、治安等项目进行了日常维护、修缮、服务与管理，并建立了严格的保卫登记、按班巡查的制度，说明德信物业公司已经完全履行了合同义务。其次，周海霞一审时提交的证据根本无法证实菏泽光源物业有限公司（以下简称光源物业公司）与周海霞之间存在物业服务合同关系，更无法证实光源物业公司为周海霞提供了保洁、零星维修、部分绿化等服务项目。同时，牡丹公馆小区南区第1、2、3、14、15、16、17号楼，2016年1月1日至2017年7月31日的物业费是由业主自发组织的业主代表收取后，存入了光源物业公司账户，光源物业公司收到该款项后又转入德信物业公司账户。从2017年8月1日至今，德信物业公司未委托光源物业公司收取物业费。德信物业公司与周海霞签订《前期物业服务协议》后，双方并没有解除、终止本协议，更没有转委托其他物业公司收取物业费，《前期物业服务协议》合法有效，应当依法严格履行。（二）一审法院程序违法。一审中光源物业公司出具的证明未经一审法院组织证据交换和质证，德信物业公司还未对该证据发表意见，一审法院即作出判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条、第五十一条的规定，一审法院剥夺了德信物业公司发表质证意见的权利，直接采纳了光源物业公司出具的证明认定本案事实，程序违法。（三）一审法院认定德信物业公司应先通过政府相关主管部门协调，确认全部的物业管理权限后另行主张权利，无事实及法律依据。本案为物业服务合同纠纷，属于法院受理管辖的范围，并且无任何法律规定此类案件需要经过政府相关部门确认物业管理权限后才可起诉主张权利。同时德信物业公司与周海霞签订的《前期物业服务协议》合法有效，德信物业公司履行了合同义务后，就有权基于该合同要求周海霞支付物业费，即德信物业公司基于合同产生的权利根本无需政府相关部门予以确认。 周海霞辩称，（一）周海霞和德信物业公司签署了《前期物业服务协议》，但是德信物业公司并未完全按照该协议履行自己的义务。光源物业公司在牡丹公馆小区项目部服务人员事实存在，并按分工提供了服务，形成了服务事实。（二）经一审法官实地调查，证明光源物业公司为周海霞提供了保洁、维修等服务。判决书显示2017年7月31日之前的物业费，是由光源物业公司收取，2017年8月1日之后的物业费至2020年6月之前未收取。周海霞和德信物业公司签订《前期物业服务协议》的原因，第一，德信物业公司强迫周海霞说，不签协议无法交房。第二，德信物业公司故意隐瞒《三方协议》签订内容。2017年7月31日之后，光源物业公司入驻牡丹公馆，周海霞积极配合，第一时间向光源物业公司缴纳了2017年7月31日之前的全部物业费。德信物业公司既然未能以实际行动履行《前期物业服务协议》，且有明显的义务转移行为，该合同已存在法定解除合理性。至于光源物业公司和德信物业公司之间的纠纷，周海霞不得而知。（三）周海霞所在牡丹公馆情况特殊，在交房前也就是2015年2月，业主因牡丹公馆不是当初购房时承诺的“独立小区、独立物业”而拒绝收房。于是光源物业公司在2015年2月28日下发通知，承诺待牡丹公馆小区整体验收合格并按协议改造完毕后，由光源物业公司进驻管理，小区物业管理费收取由光源物业公司另行通知，并且光源物业公司、德信物业公司和开发商签署了《三方协议》。涉及周海霞利益的《三方协议》应当承认，这和周海霞与德信物业公司签署《前期物业服务协议》并无直接关联。（四）当德信物业公司向周海霞起诉缴纳物业费时，周海霞电话询问了光源物业公司负责人，回答现在不收。周海霞不是不交物业费，而是不知应该把物业费交给谁。且如光源物业公司已经负责周海霞所住区域，周海霞不明白德信物业公司起诉物业费的合理性和目的指向性，请二审法院查明原因。 德信物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令周海霞支付2016年1月1日至2019年4月30日期间的剩余物业服务费共计4908元；2.诉讼费等费用由周海霞承担。 一审法院认定事实：周海霞购买了菏泽兴华房地产有限公司开发的牡丹公馆15号楼2单元1803室住房一套，建筑面积为158.5平方米，并于2015年3月与德信物业公司办理了房屋交接手续。2015年3月8日，德信物业公司、周海霞双方签订《前期物业服务协议》，该协议约定由德信物业公司负责为牡丹公馆提供物业服务，同时第四条物业管理综合服务费收费标准约定：“高层、小高层按建筑面积以每月每平方1.16元收取”。在德信物业公司为小区物业提供物业管理服务的前期，德信物业公司、周海霞都切实履行了《前期物业服务协议》约定的义务。后来由于光源物业公司介入了牡丹公馆小区第1、2、3、14、15、16、17号共七幢楼的物业管理，且提供了保洁、零星维修、部分绿化等服务项目，其他服务项目均由德信物业公司负责。自2016年1月1日至2017年7月31日，牡丹公馆小区第1、2、3、14、15、16、17号共七幢楼的物业费由光源物业公司收取，2017年8月1日以后的物业费至今未收取。 一审法院认为，德信物业公司和光源物业公司对牡丹公馆小区第1、2、3、14、15、16、17号共七幢楼均提供了服务项目，事实存在，造成七幢楼的业主交纳物业费的分歧。德信物业公司应通过政府相关主管部门的协调，确认全部的物业管理权限后，另行主张权利。故对德信物业公司要求周海霞支付2016年1月1日至2019年4月30日期间物业服务费共计4908元的请求，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条规定，判决：驳回德信物业公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由德信物业公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。德信物业公司提交三份证据，证据一为光源物业公司2019年8月1日出具的证明，证据二为2017年9月27日中国建设银行单位客户专用回单，证据三为山东省菏泽市中级人民法院（2020）鲁17民终1106号民事判决书。经质证，周海霞对证据一的真实性有异议，光源物业公司的法定代表人不是高彬；证据二是光源物业公司转给德信物业公司的物业费，与本案无关；证据三与本案没有关联性，也没有可比性。周海霞提交山东增值税普通发票一份，拟证明周海霞已将2017年8月1日至2020年12月31日全部物业费交清。经质证，德信物业公司庭后出具证明一份，内容为：“兹证明牡丹公馆15号楼2单元1803室业主周海霞截止2020年12月31日前物业费已经全部结清。特此证明。” 本院二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。 本院认为，德信物业公司与周海霞于2015年3月8日签订《前期物业服务协议》，该协议为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然光源物业公司介入了牡丹公馆小区第1、2、3、14、15、16、17号共七幢楼的物业管理，提供了部分物业服务，但光源物业公司与周海霞之间并未签订物业服务合同，且其他服务项目仍由德信物业公司负责，《前期物业服务协议》的合同效力仍然存在，对合同双方具有约束力。周海霞应当向德信物业公司履行交纳物业费的义务。鉴于德信物业公司二审时出具书面证明，认可周海霞截止2020年12月31日前物业费已经全部结清，故德信物业公司的诉讼请求已缺少事实基础，本院不再予以支持。 综上所述，一审判决适用法律虽有不当，但裁判结果正确，本院对德信物业公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人菏泽德信物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇二〇年八月三日 法官助理 张小彤 书 记 员 杨 曼