上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初2255号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路******。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，该公司职员。被告：上海尚盟房地产经纪有限公司，住所地上海，住所地上海市崇明区新河镇新申路********(上海富盛经济开发区)>法定代表人：郗菁懿，总经理。委托诉讼代理人：丁灏宁，该公司职员。委托诉讼代理人：张滨，上海申欧律师事务所律师。第三人：上海瑞南置业有限公司，住所地上海市奉贤区新四平公，住所地上海市奉贤区新四平公路********yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张传生，董事长。委托诉讼代理人：王维，该公司职员。原告上海中原物业顾问有限公司与被告上海尚盟房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后,依法适用简易程序，于2020年4月27日组织第一次证据交换，原告委托诉讼代理人张可可、被告委托诉讼代理人张滨到庭参加诉讼。经被告申请，本院追加上海瑞南置业有限公司为本案第三人参加诉讼。本院于2020年6月8日组织第二次证据交换，原告委托诉讼代理人张可可、被告委托诉讼代理人张滨、第三人委托诉讼代理人王维到庭参加诉讼。本院于2020年7月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张可可、被告委托诉讼代理人丁灏宁、张滨，第三人委托诉讼代理人王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告成交的“瑞和上海印象”项目1号2单元1102室、7号19单元1102室、14号12单元802室物业销售代理佣金各23000元，合计69000元；2.判令被告支付原告损失(以69000元为基数，从被告收到本案诉状之日起至实际支付之日止按中国人民银行指定机构公布的银行间拆借利率计算)；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由如下：2018年3月，被告委托原告代理销售位于上海奉贤区海杰路港阳路交叉口港阳路333弄的“瑞和上海印象”项目，双方签署了《分销代理合同》。此后，被告向原告出具《补充协议》，约定延长代理期，在2018年7月1日至2018年12月31日期间成交30套以下的佣金为2.2万元/套，成交30套以上(含30套)的佣金为2.3万元/套，并补足之前的佣金。在该代理期内，原告所成交的1号2单元1102室、7号19单元1102室、14号12单元802室物业销售代理佣金各为23000元，共计69000元，被告不予支付。被告的行为已造成原告在资金占有上的损失，应承担利息损失。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告于2018年3月与第三人签订《渠道总包合作协议》，被告受托为案涉项目发动中介渠道分销，协助开发商完成客户接待工作。嗣后，原、被告签订分销合同，约定原告带看客户前报备有效，且需到案场填写客户确认单。客户确认单需由原、被告及第三人、开发商和客户等五方签署方为有效。且被告也向原告相关销售人员以微信方式告知了微信报备制度。现原告起诉的三套房源中，1号2单元1102室物业的客户，原告未按照要求向被告进行报备，故无法确认其为有效客户，不应当支付佣金；14号12单元802室物业的成交客户为徐刘华，根据第三人查询，徐刘华的配偶在原告带看房源之前已经到访售楼处，属于自访客户，不属于原告带看客户，不应当支付原告佣金，且该套的佣金被告已经在2018年10月30日垫付给原告，原告不得就该套房屋重复主张佣金；7号19单元1102室物业，经第三人查询发现，该客户早在原告带看之前就已经自己到案场，属于自然来访客户，不应当支付原告佣金。第三人述称，同意被告的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，本院在审核相关证据、分析各方当事人对于争议的意见后分别作出认定。经审理查明：一、本案当事人无争议的事实，本院确认如下：2018年3月1日，原、被告签订《瑞和上海印象项目分销代理合同书》(下文简称“分销代理合同”)1份，约定被告指定原告为分销代理商，依约代理销售涉案项目商品房。第三条约定，合同期限为2018年3月1日至同年6月30日，合作期限届满，双方一致同意继续合作，则另订续约协议。第四条“客户确认原则及有效期”约定，1.原告陪同客户到该项目营销中心时，应提前半小时以被告指定方式报备有效，并一律以被告名义填写并由被告提交项目开发商要求的《客户确认单》，《客户确认单》经本项目案场开发商与被告员工傅顺梁共同签署后，该客户视为有效的原告客户。原告凭有效的C联《客户确认单》结算佣金；2.原告应向被告提交客户资料，开发商或被告指定人员应于原告带看客户24小时内予以查证来访客户资料，及时在《客户确认书》上予以确认；3.有效客户及有效期的界定：客户需在系统上报备，报备时间需提前半小时有效，报备客户保护期一天，单看客户保护期七天，客户到达案场后的七天内，其他任何分销公司的报备和确认都不予认可，七天后由他方带至案场成交的，业绩归属为带客重新报备方，经被告确认的客户购买该项目的，视为原告销售成功，被告按照约定的佣金比例向原告支付佣金；4.如遇客户撞单，应在合同的履行过程中由被告最终认定；5.在合同的履行过程中，被告不得将已确认为原告的客户再行确认为其他代理销售代理公司的客户，否则，原告客户及其直系亲属或关联企业成效的，也应视为原告成交客户，被告应按合同约定向原告支付佣金。第六条原告的“权利、义务及责任”约定……9.原告配合被告完成开发商的踩盘指标、带看指标，遵守被告规定的案场规则。第七条“佣金确认及结算”约定，1.佣金：原告介绍的客户选购房源，向被告缴纳足额电商费用且与项目开发商签署《商品房预售合同》视为服务成功，原告成交小于30套，被告暂定按22000元/套向原告确认佣金；原告成交大于等于30套，被告暂定按23000元/套向原告确认佣金，并补足之前的佣金。第八条“销售佣金结算时间”约定，满足结佣条件后，被告对原告提交的提佣申请单进行核实，如有问题原告应立即修改，并在三个工作日内签字确认，结佣申请确认无误后并在收到项目开发商结算的佣金后七个工作日内以转账形式支付原告相应的销售佣金。等等。该合同后附“尚盟客户确认单”样本。2018年7月1日，被告向原告出具加盖公章的《瑞和上海印象补充协议》，其上载明：代理期限延长至2018年12月31日止，延长期间，原告成交小于30套，佣金为22000元/套，成交大于等于30套，佣金调整为23000元/套，并补足之前的佣金。被告言明在委托期限内添加授权工作人员麻磊签署《客户确认单》。庭审中，原、被告以及第三人一致确认：涉案14号12单元802室物业由徐刘华订购，涉案1号2单元1102室物业由牛敬敬订购，涉案7号19单元1102室物业由石磊订购，以上三套物业均实际成交。另外，在本案中，本院于2020年4月7日向被告送达了诉状等应诉材料。二、对本案有争议的事实，本院在分析后分别予以确认：争议事实1，对涉案14号12单元802室物业成交客户徐刘华是否是原告带看的有效客户，被告是否已向原告支付过佣金。原告主张由其带来客户徐刘华看房并成交相关物业，后原告向被告请求支付佣金，但因被告对是否应当向原告支付佣金有异议，故至今未支付该笔佣金。被告辩称，虽然根据第三人系统查询结果，徐刘华的配偶早于徐刘华到访售楼处并进行过登记，按约徐刘华属于自然到访客户，不应当支付佣金，但被告在原告请求支付佣金时已经支付该笔佣金。被告提交由原告加盖公章的《瑞和上海印象项目请佣单》，其上显示第2项客户为徐刘华，请求支付佣金为23000元；另外，被告还提交该请佣单的支付凭证，证明被告向原告支付了该请佣单项下包括徐刘华客户在内的全部佣金。第三人则认为，徐刘华的家属在原告带看之前就已到访售楼处，不属于原告带看的有效客户，并没有结算佣金给被告。原告对被告提交上述证据的真实性无异议，但认为当原告向被告请佣时，被告对徐刘华这笔佣金有异议，所以该请佣单的实际结算人员有变动，未结算徐刘华的佣金，而是在另外增补客户袁蓓的佣金后，一并支付了请佣单上载明的佣金总额。为此，原告提供另一份未加盖原告公章的请佣单，以及原告带客户袁蓓看房的客户确认单、定金合同。被告对原告提交的上述证据不予确认，认为原告提供的请佣单没有原告公章，不符合请佣单格式，且原告没有向被告请求支付袁蓓的佣金，袁蓓的佣金与本案无关，被告不清楚袁蓓是否签署了合同，所以无法确认。对本节事实，本院认为，首先，虽然第三人认为徐刘华属自然到访客户，无论该事实是否成立，被告主张其已同意并已经向原告支付该笔佣金，这一确认属被告自愿行为，第三人是否确认有效客户并不能影响被告自愿同意向原告支付佣金之效力，且被告也没有在本案中主张撤销该自愿行为并主张返还已支付的该笔佣金。其次，被告提供原告加盖公章的请佣单与原告提交的未加盖其公章的请佣单相比，前者的证明效力大于后者，因此，本院认为，原告缺乏有力证据证明其在向被告请求支付客户徐刘华的佣金后存在将徐刘华客户的佣金支付请求变更为袁蓓客户的佣金支付请求并得到被告确认的事实，因此，对原告的本节事实主张，本院难以支持。对客户袁蓓的佣金，原告可另案主张。由此，本院确认本节争议事实如下：被告于2018年10月30日向原告支付佣金46万元，其中包括客户徐刘华的佣金23000元。争议事实2，成交客户牛敬敬、石磊是否是原告带看的有效客户。原告认为，由原告带领客户牛敬敬、石磊看房并完成购房交易，因此，上述两客户属于原告带看的有效客户。为此，原告提交《瑞和上海印象补充协议》、麻磊(又名麻金磊)的名片、麻金磊签字的成交清单，证明由被告在补充协议中确认的经办人麻磊又名麻金磊，签字确认由原告带看客户牛敬敬、石磊并成交的事实。被告则辩称，原告带客户牛敬敬看房未进行微信报备，不能认定牛敬敬为原告带看的有效客户。从第三人的报备系统中发现客户石磊是在原告带看之前就已到访售楼处的自然到访客户，也不属于原告带看的有效客户。无法确认麻金磊是否是麻磊，因麻磊已辞职也无法确认《客户确认单》上麻金磊签名的真实性，且麻磊无权代表被告在成交清单上签名。为此，被告提交《渠道总包合作协议》、《补充协议》、《海港瑞和家园销售现场渠道管理制度》、微信报备群聊天记录，证明所有渠道商带客看房均需要进行微信报备，原告也应当遵守这些制度。另外，被告还提供来源于第三人的报备系统截图，证明石磊是自然到访客户，不应结算佣金。第三人同意被告的意见，表示应当由被告向第三人的报备系统进行报备，并当庭演示进入查询报备信息中未查询到有牛敬敬的信息，并且解释因系统升级，石磊的信息已不存在，故现无法向法庭当庭演示其向被告出示的石磊系自然到访客户的电子信息。针对本节争议，本院认为，原、被告双方签订《瑞和上海印象补充协议》，其上被告添加授权麻磊签署《客户确认单》。虽然被告否认麻磊是麻金磊，也对原告提供的《客户确认单》、成交清单上“麻金磊”是麻磊所签不予确认，但麻磊系被告工作人员，对其员工签名的真实性负有举证责任，被告对此未予举证。同时，第三人对于涉案客户为被告的渠道客户并无异议的前提下，被告并未提出“麻金磊”并非麻磊而另有其人，故本院认定原告提供上述证据中“麻金磊”的签名为被告增加授权的确认人麻磊所签，而对被告的该辩称意见不予采信。至于第三人与原告之间并无直接的合同关系，因此第三人系统查询信息并不能直接约束原、被告之间的行为，不足以对抗被告相关人员确认行为之效力。如果原告未依场内规则进行报备，那么被告相关人员在原告要求确认成交清单时应当及时提出异议，未提出异议的签字行为应当视对原告有效成交的确认。由此，本院对本节事实认定如下：2018年7月10日，原告带客户牛敬敬到涉案项目案场看房，被告授权确认人麻磊在《客户确认单》上签署“麻金磊”三字。2018年7月15日，原告带客户石磊到涉案项目案场看房，被告授权确认人麻磊在《客户单确认单》上签署“麻金磊”三字。嗣后，原告请求被告确认成交清单，被告签字处签具“麻金磊”三个字，该成交清单中载明的客户有牛敬敬、石磊、徐刘华。本节事实涉及的三份材料中的“麻金磊”即为被告在《瑞和上海印象补充协议》中添加授权的工作人员麻磊的签字。以上事实，由原、被告签订的分销代理合同、《瑞和上海印象补充协议》、《客户确认单》、成交清单等证据为证。本院认为，原、被告签订的分销代理合同合法有效，本院予以确认，当事人均应恪守。在本案中，原告主张成功完成三笔交易而请求佣金。其中，对于客户徐刘华的佣金，根据本院查明的事实，被告有证据证明已支付，而原告并无有力证据反驳，故对原告主张被告支付客户徐刘华成交物业的佣金23000元，本院不予支持。对原告所称的客户袁蓓的佣金，鉴于被告辩称原告尚未申请佣金，故原告可另行主张。对于客户牛敬敬、石磊的佣金，本院认为，根据上述合同约定，原告遵守被告规定的案场规则，同时也约定，在原告提交客户资料后，第三人或原告指定人员应于原告带看客户24小时内查证来访客户资料，及时在《客户确认单》上予以确认。在本案中，被告授权的确认人不但在《客户确认单》上签字，而且还在事后的成交清单上签字，应当视为被告对原告带看客户的确认，该确认行为已远远超出合同约定的24小时内查证来访客户资料的有效期限。被告未及时按照相关案场规则查证客户资料，所造成的后果应自负。且自被告授权的确认人在《客户确认单》上签字起，被告应知道原告带看相关客户的事实，就应向第三人及时报备，如果存在未向第三人报备的事实，也是被告未履行报备义务，并不能要求原告为此承担责任。由此，本院认为，被告理应向原告支付客户牛敬敬、石磊成交物业的佣金46000元。此外，原告就被告未付佣金主张自被告收到本案诉状之日起至实际支付日止的利息损失。对此，本院认为，原告的该项主张未超越合同约定被告的责任，当属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告上海尚盟房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司“瑞和上海印象”项目1号2单元1102室物业的代理销售佣金23000元；二、被告上海尚盟房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司“瑞和上海印象”项目1号2单元1102室物业代理销售佣金的逾期付款损失(计算方法：以佣金23000元为基数，自2020年4月7日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、被告上海尚盟房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司“瑞和上海印象”项目7号19单元1102室物业的代理销售佣金23000元；四、被告上海尚盟房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司“瑞和上海印象”项目7号19单元1102室物业代理销售佣金的逾期付款损失(计算方法：以佣金23000元为基数，自2020年4月7日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；五、对原告上海中原物业顾问有限公司其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1526元，减半收取计763元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担254元、被告上海尚盟房地产经纪有限公司负担509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  方 产二〇二〇年八月二十四日法官助理  孟文娟书 记 员  孟文娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。