吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0204民初2863号原告：吕淑华，女，1965年11月12日出生，吉林市船营区检察院专委，住吉林市。被告：吉林省筑居房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区新生街**。法定代表人：魏庆国，总经理。委托诉讼代理人：陈醒，吉林良佐律师事务所律师。第三人：吉林市城市建设控股集团有限公司，，住所地吉林市高新区恒山西路**法定代表人：常国伟，总经理。委托诉讼代理人：王华旗，男，1990年10月3日出生。委托诉讼代理人：王志超，吉林衡丰律师事务所律师。原告吕淑华诉被告吉林省筑居房地产开发有限公司（以下简称筑居房地产公司）及第三人吉林市城市建设控股集团有限公司（城市建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕淑华，被告筑居房地产公司的委托诉讼代理人陈醒，第三人城市建设公司的委托诉讼代理人王志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕淑华向本院提出诉讼请求：1.请求确认吕淑华与筑居房地产公司于2018年9月6日签订的《米兰花都内部认购协议书》合法有效；2.请求判令筑居房地产公司立即与吕淑华签订商品房买卖合同、开具发票，并办理吉东托斯卡纳2期40号楼1单元101室商品房备案登记手续；3.本案诉讼费由筑居房地产公司承担。事实和理由：2017年3月16日，吕淑华丈夫张鹏飞与筑居房地产公司签订《米兰花都内部认购协议书》，约定：自愿认购吉东托斯卡纳2期40号楼1单元101室，房屋建筑面积135.15平方米，房屋价款为604,391.00元，签约当日全额支付房款，办理入住手续。现实际占有房屋居住至今。2018年9月6日，吕淑华到筑居房地产公司处将协议书更名，认购人由张鹏飞变更为吕淑华。自2017年至今，吕淑华多次要求筑居房地产公司签订正式的商品房买卖合同，并要求办理商品房备案登记，但筑居房地产公司一直拒绝办理，后房产公司的工作人员答复，该套房产已经网签给第三人吉林市城市建设控股集团有限公司。吕淑华为维护自身合法权益，诉至法院。筑居房地产公司辩称，如果吕淑华能够提供内部认购合同、付款凭证以及入住证明，且吉林市城市建设控股集团有限公司愿意配合的前提下，我公司可以协助办理网签备案登记及所有权变更登记。城市建设公司辩称，一、我公司就案涉房屋享有优先受偿权。2015年8月21日，我公司与中信银行股份有限公司吉林分行（以下简称“中信银行”）、筑居房地产公司签订《委托贷款合同》，合同约定我公司委托中信银行向筑居房地产公司发放委托贷款2000万元，贷款用途为解放西路西改造项目，贷款期限为2015年8月21日至2018年8月21日，贷款利率为4.7647%，筑居房地产公司分批次偿还该笔贷款。贷款同日，我公司与筑居房地产公司签订《抵押反担保合同》，该合同约定筑居房地产公司以其名下265个车位及82套住宅作为抵押物为我公司提供抵押反担保，并与我公司网签《商品房买卖合同》，办理备案登记手续。合同签订后，我公司按照合同约定履行了合同义务，筑居房地产公司仅按合同约定向我公司归还贷款本金100万元，剩余贷款本金1900万元及利息、罚息至今尚未支付。我公司与筑居房地产公司虽在《抵押反担保合同》中约定了筑居房地产公司以其名下房产为抵押物，与我公司签订《商品房买卖合同》，办理备案登记，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第六十六条“当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定”之规定，该担保合同实质上属于非典型担保合同。另根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效”之规定，我公司有权请求人民法院按照《物权法》第一百七十条规定对案涉财产拍卖、变卖、折价并优先受偿。二、吕淑华购买案涉房屋时存在过错，其享有的物权期待权并不能够对抗我公司的优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，吕淑华与筑居房地产公司签订的《米兰花都内部认购协议书》性质应当为预约合同，而非正式的房屋买卖合同。另该认购协议书系2017年3月16日签订，而早在2015年8月21日，我公司就已与筑居房地产公司就案涉房屋进行了商品房买卖合同备案登记，可见吕淑华在购买该房屋时并未查询案涉房屋权利状态情况，未尽到合理的注意义务。除此之外，吕淑华与筑居房地产公司在签订上述认购协议书后一直未要求筑居房地产公司与其签订正式的商品房买卖合同，基于此，我公司认为吕淑华可能在购买案涉房屋时已明知该房屋设定抵押权的事实，现吕淑华因案涉房屋存在抵押担保权而无法办理房屋所有权转移登记系其自身原因所致。综上所述，我公司认为吕淑华在购买案涉房屋时存在过错且怠于行使其权利，吕淑华所享有的物权期待权并不能够对抗我公司的优先受偿权，请求人民法院依法保护我公司的合法权益，驳回吕淑华全部诉讼请求。经审理认定如下事实：2015年8月21日，城市建设公司与中信银行、筑居房地产公司签订《委托贷款合同》，约定城市建设公司将2000万资金存入中信银行指定的委托账户后，由中信银行向筑居房地产公司发放该笔贷款，贷款用于解放西路西改造项目。贷款期限为2015年8月21日至2018年8月21日。2015年9月1日，筑居房地产公司与城市建设公司签订《抵押反担保合同》，约定筑居房地产公司以名下房地产为抵押物为城市建设公司提供抵押反担保。2016年5月31日，筑居房地产公司与城市建设公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定筑居房地产公司将其开发建设的吉东托斯卡纳40住宅售与城市建设公司，建设工程规划许可证号为吉市建规字（2011）船002-6号，建筑工程施工许可证号为220204201103180501。2017年3月16日，吕淑华的丈夫张鹏飞与筑居房地产公司签订《米兰花都内部认购协议书》，协议约定：张鹏自愿认购吉东托斯卡纳2期40号楼1单元101室，房屋建筑面积135.15平方米，房屋价款为604,391.00元，签约当日全额支付房款，并办理进户手续。现张鹏飞、吕淑华已实际占有、居住至今。2018年9月6日，吕淑华到筑居房地产公司处将协议书更名，认购人由张鹏飞变更为吕淑华。此前，张鹏飞、吕淑华多次要求筑居房地产公司签订正式的商品房买卖合同，并要求办理商品房备案登记。但因该房屋已经网签给城市建设公司，导致无法办理商品房备案登记，张鹏飞、吕淑华近期知道该房屋网签后，为维护自身权益才诉至法院。认定上述事实的证据有：《米兰花都内部认购协议书》、天然气两用炉批复申请书、吉东托斯卡纳小区楼宇接受记录表、不动产权利及其他事项登记信息、筑居物业收据、交通银行吉林锦绣支行存款及收据、结婚证、委托贷款合同、商品房买卖合同及备案信息、抵押反担保合同。本院认为，一、筑居房地产公司与城市建设公司之间的真实法律关系为借贷关系，《商品房买卖合同》只是作为双方借贷的担保。城市建设公司委托中信银行向筑居房地产公司支付的2000万元并非购房款，城市建设公司未履行《商品房买卖合同》的价款支付义务，《商品房买卖合同》未实际履行。商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，虽然筑居房地产公司与城市建设公司签订的《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同登记备案，但是该商品房预售合同登记并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，不产生登记请求权的物权效力，对吕淑华而言不具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案中吕淑华与筑居房地产公司签订了《米兰花都内部认购协议书》并支付了对价，且实际占有、使用、居住至今。双方的商品房买卖合意真实，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。吕淑华合法的诉讼请求，应予支持。二、根据中国人民银行《贷款通则》第二条规定：“本通则所称贷款人，系指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。本通则所称借款人，系指从经营贷款业务的中资金融机构取得贷款的法人、其他经济组织、个体工商户和自然人。”第六十一条规定：“各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会，不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。”《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复》中明确规定：企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。本案中，筑居房地产公司属私营企业，城市建设公司属国有控股企业，城市建设公司并不是经营贷款业务的中资金融机构，两公司签订的《委托贷款合同》不符合金融借贷的相关法律、法规，属无效合同。筑居房地产公司与城市建设公司违规签订《抵押反担保合同》为《委托贷款合同》的从合同，依据“主合同无效，从合同无效”的法律原则，《委托贷款合同》无效，《抵押反担保合同》亦无效，网签抵押无效。庭审中，筑居房地产公司认可吕淑华房屋买卖行为合法有效，愿配合办理房屋买卖手续。城市建设公司的辩解理由不能成立。至于城市建设公司与筑居房地产公司之间的借贷抵押担保问题，双方可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《贷款通则》第二条之规定，判决如下：一、确认原告吕淑华与被告吉林省筑居房地产开发有限公司于2018年9月6日签订的《米兰花都内部认购协议书》合法有效；二、被告吉林省筑居房地产开发有限公司于本判决生效之日起与原告吕淑华签订商品房买卖合同，并依法协助原告吕淑华办理吉东托斯卡纳2期40号楼1单元101室商品房备案登记手续。案件受理费4,922.00元，由被告吉林省筑居房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳上诉费，上诉于吉林市中级人民法院。审判员  李杰二〇二〇年八月二十五日书记员  张雷