重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初6094号原告：何玲，女，1986年7月3日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：李浩，1981年8月4出生，男，汉族，与原告系夫妻关系。被告：熊伟，男，1974年12月31日出生，汉族，住重庆市巴**。被告：重庆伟霖制冷设备有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道****1-4，统一社会信用代码91500113345892374U。法定代表人：朱秀丽，经理。被告：朱秀丽，女，1980年9月11日出生，住重庆市涪陵区。原告何玲与被告熊伟、重庆伟霖制冷设备有限公司（以下简称“伟霖公司”）、朱秀丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告何玲及其委托诉讼代理人李浩、被告熊伟、被告朱秀丽及被告伟霖公司的法定代表人朱秀丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何玲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告熊伟、伟霖公司签订的《房屋租赁合同》；2.三被告向原告支付拖欠租金1512元（2019年4月26日至2020年4月25日）；3.三被告向原告支付违约金5万元（以51912元为基数从2019年4月26日至2020年4月26日，按3‰/日计算）；4.三被告对原告的租赁房屋恢复原状。事实及理由：2018年4月26日，原告何玲与被告熊伟签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于重庆市巴南区房屋出租给被告熊伟使用，租赁期限为2018年4月26日至2023年4月26日，每半年支付租金一次，被告逾期未付的，原告有权收取被告违约金，并不再退还被告保证金，若被告熊伟中途退租，需提前两个月通知原告，同时原告不再退还保证金，若被告熊伟拖欠租金30天以上的，原告可以解除合同并不再退还保证金，合同有效期满原告有权要求被告熊伟将改造的门面房恢复原状。合同签订后，经原告了解得知，案涉门面房实际由被告熊伟的前妻被告朱秀丽及朱秀丽任法人及股东的个人独资企业被告伟霖公司经营美的牌中央空调。合同签订时，因被告同时与相邻他权门面房签订租赁合同用以经营，为便于被告经营，原告遂同意被告将两间门面中间的分隔墙拆除的请求。合同履行中，被告虽缴纳了2019年4月26日至2020年4月25日的租金但其缴纳标准违反合同约定的租金逐年上涨的约定仍按照首年4200元／月的标准支付，递增租金1512元未付。后被告于2020年4月通知原告因其自行购买商铺而退租，原告对此要求被告支付拖欠的1512元租金并回复拆除的墙面，被告均不予履行，原告故诉至法院。被告熊伟、朱秀丽、伟霖公司共同辩称，案涉门面的《租赁合同》系被告熊伟与原告何玲签署的，与被告伟霖公司和被告朱秀丽无关，被告伟霖公司与被告朱秀丽不应承担责任；同意解除《房屋租赁合同》，被告仅愿意支付2019年5月至2019年12月的租金递增费用756元，之后的递增费用因新冠疫情政府出台政策租金不得上涨，我方不应承担。且由于原告不开具相应的税务专票，被告不存在违约。根据《租赁合同》第7条，新冠疫情属于不可抗力，被告不存在违约行为，同时合同中违约责任约定的计算方式过高，合同本身不合法。被告同意恢复拆除墙面，但原告应当退还被告缴纳的保证金，因两间门面缴纳的保证金已超过修复墙面实际需要产生的费用。原告何玲围绕其诉讼请求举示了房产登记信息、房屋租赁合同及户型图、转账记录、营业执照和美的空调销售授权书、案涉房屋现场照片、录音光盘和录音文字说明、视频光盘、微信图片和照片、微信聊天记录、婚姻登记信息、工商登记信息等证据，被告熊伟、朱秀丽、伟霖公司对上述证据的真实性均无异议，本院对原告何玲举示的上述证据予以确认并在卷为凭。被告熊伟、朱秀丽、伟霖公司未举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月26日，原告何玲与被告熊伟签订《房屋租赁合同》主要约定：1.原告何玲将位于重庆市巴南区房屋出租给被告熊伟使用，租赁房屋面积40.13平方米，租期自2018年4月26日至2023年4月26日止；2.第一年租金从2018年4月26日开始计算，首年每月4200元，以后逐递增3%，2019年4月26日至2020年4月25日租金为4326元／月，租金每6个月支付一次，被告熊伟须在每年4月26日、10月26日前缴纳下一半年租金，若被告熊伟逾期支付，原告何玲有权向被告熊伟收取违约金（计算标准为：按本年度租金总额乘以拖欠天数乘以千分之三）直至被告熊伟付清所有费用为止，被告熊伟须向原告何玲支付两个月首年租金即8400元的保证金，若被告熊伟提前终止合同或者有其他违约行为，租赁保证金不予退还；4.发生不可抗力使本合同不能继续履行的允许解除或者变更本合同，双方互不承担违约责任；5.被告熊伟中途退租需提前两个月通知原告何玲，租赁保证金不予退还，被告熊伟应向原告何玲付清租金、损失费用等；6.被告熊伟拖欠租金达三十天以上的，原告何玲可以单方面解除合同，原告收取的保证金不予退还；7.合同有效期届满，被告熊伟不继续承租的，应当将所安装项目拆除，将所打墙壁复原，并将恢复原状的门面房于三日内交给原告何玲等内容。合同签订后，原告何玲将案涉门面交于被告熊伟经营美的、TCL等品牌电器使用，被告熊伟向原告何玲支付8400元保证金，并足额缴纳当期租金。另外，被告熊伟又承租案外人所属的相邻门面重庆市巴南区旭辉城渝南大道233号附61号（以下简称233-61号门面），为方便经营，被告熊伟在征得原告何玲及233-61号门面所有人的许可后，将案涉门面和233-61号门面中间的分隔墙打掉。后合同履行中，被告熊伟向原告何玲按照首年4200元/月的标准分别缴纳2019年4月26日至2019年10月25日的租金及2019年10月26日至2020年4月25日的租金，剩余递增的租金126元/月共计1512元未向原告何玲支付。2020年4月24日，被告熊伟在电话中告知原告何玲不再续租门面。另查明，被告熊伟、被告朱秀丽于2018年3月26日登记离婚，被告朱秀丽系被告伟霖公司的法定代表人及股东。庭审中，被告认可2020年4月4日已正式开门营业。本院认为，《房屋租赁合同》系原告何玲与被告熊伟自愿签署，系双方真实意思之表示，内容合法，应当真实有效。原告何玲与被告熊伟应当严格按照《房屋租赁合同》履行各自义务。按照《房屋租赁合同》第2.2、2.4之约定，被告熊伟应当在2019年4月26日前、2019年10月26日前分别向被告按4326元/月缴纳6个月的租金共计51912元，现被告熊伟仅分别按照首年4200元/月的标准支付租金共计50400元，剩余1512元截止至法庭辩论终结未向原告何玲支付，其中疫情外应当支付的递增租金为1209.6元（被告辩称疫情期间递增租金应予以免除，新冠疫情期间被告熊伟租赁的商铺无法正常营业，根据新冠疫情不可抗力因素及对被告经营影响情况，本院对被告该抗辩理由予以支持，本院本院酌情认定疫情期间为2020年1月23日至2020年4月4日共计两个零12天，共计126元/月×2月+126元/月÷30日/月×12日=302.4元），被告熊伟的行为已经构成违约。被告熊伟虽抗辩称：1.其不缴纳递增租金是由于原告何玲未向其开具发票其无法对递增的租金准确入账；2.其提前退租是由于新冠疫情造成的经营困难系不可抗力，综上被告熊伟未违约。关于第一点，《房屋租赁合同》并未有约定开具发票是被告向原告付款的前提，同时除疫情期间之外的递增租金系在《房屋租赁合同》中明确约定的，并非临时性增加，对被告的经营成本不会造成“不可预见性”这一风险；关于第二点，根据《中华人民共和国合同合同法》第一百一十七条之规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，被告熊伟迟延支付递增租金的行为发生在2019年4月26日和2019年10月26日均位于疫情发生之前，即使新冠疫情不可抗力成立，也不能免除被告熊伟的违约责任，综上，被告熊伟关于其未违约的抗辩本院不予采信。因被告违约，原告起诉要求解除《房屋租赁合同》，该诉状副本于2020年6月24日送达至被告熊伟，案涉《房屋租赁合同》于当日已解除，无须本院再另行判决解除。根据《房屋租赁合同》9.1条之约定，被告熊伟逾期缴纳递增租金的行为已使原告何玲解除合同的条件成就，原告有权要求解除合同并要求被告熊伟按照《房屋租赁合同》第11条之约定将拆掉的223-61号和案涉商铺之间的间隔墙恢复。综上，原告何玲要求被告恢复原状讼请求证据充分，于法有据，本院予以支持。恢复原状的标准经原被告双方一致认可为：被告将位于案涉租赁房屋223-61号、223-62号（本案案涉门面）之间拆掉的隔离墙恢复原状，砌墙标准：长12.05米、厚度0.3米、高4.9米空心砖墙体，对此本院予以确认。关于违约金的问题，虽然《房屋租赁合同》明确约定了被告熊伟违约时应承担违约金并约定了违约金的计算方式，但《房屋租赁合同》同时约定了在被告违约或者提前退租的情况下原告不予退还8400元保证金的权利，且原告当庭明确标明不会退还被告8400元违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，违约方违约责任的承担应以填补合同相对方损失为限。《房屋租赁合同》对于租赁保证金不予退还系针对被告熊伟违约时做出违约责任约定，据此根据原告因被告熊伟的违约行为所遭受的损失，本院酌情认为，原告不予退还的8400元被告熊伟缴纳的保证金业已填平原告何玲的损失，因此，对于原告何玲要求被告熊伟支付违约金的诉讼请求，本院不再予主张。关于原告何玲要求被告朱秀丽、被告伟霖公司与被告熊伟共同承担支付义务和违约责任的诉讼请求，本案案涉《房屋租赁合同》的相对方系原告何玲和被告熊伟，根据合同的相对性，因合同产生的纠纷应由合同相对方承担。原告何玲虽陈述称被告朱秀丽、被告伟霖公司系实际经营者，但被告朱秀丽、伟霖公司是否是实际经营者并不能突破《房屋租赁合同》的相对性，因此，原告要求被告朱秀丽、被告伟霖公司与被告熊伟共同承担支付义务和违约责任的诉讼请求于法无据，本院不予主张。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，判决如下：一、被告熊伟于本判决生效之日起五日内向原告何玲支付租金1209.6元；二、被告熊伟于本判决生效之日起十日内恢复原告何玲位于重庆市巴南区的间隔墙（墙体修复标准：长12.05米、厚度0.3米、高4.9米，空心砖墙体）；三、驳回原告何玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费629元，由原告何玲负担604元（原告已缴纳本院），由被告熊伟负担25元（此款原告已垫付，被告在履行前述案款时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。并预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 刘衽伟二〇二〇年八月十三日法官助理 赵之远书 记 员 罗宇婷