云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0428民初627号 原告：云南普益物业管理有限责任公司，住所地：云南省昆明市盘龙区人民东路**。统一社会信用代码：915301037816551560。 法定代表人：韩星海，董事长。 委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：张剑院，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：许云波，男，1985年出生，住元江县。 原告云南普益物业管理有限责任公司与被告许云波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南普益物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人杨建文、张剑院，被告许云波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告一次性付清尚欠原告自2016年6月1日至2019年12月31日的物业管理费、公用水电费及逾期付款违约金等费用合计6226元，其中物业费4472元、生活垃圾处理费129元、公用水电费712元、逾期付款违约金913元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月27日，原告与xxx小区开发商元江xxx房地产开发有限公司签订了一份《物业服务委托合同》，约定原告为该小区提供房屋共用部分公用设施、设备的维修、养护、运行和管理及公共环境卫生、保安、交通秩序、车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的前期物业服务。由原告负责向业主和物业使用人收取的费用包含：物业服务费、生活垃圾运输处置费、代收代支费用及有偿服务费用。物业服务收费标准为：住房按建筑面积每月每平方米0.8元，公用照明电费、水费每户每年200元；车库、车位每月每平方米0.8元，垃圾二次处置费收费标准为每月每套住房8元。业主、物业使用人每服务年度开始一日至十日交纳当年的物业服务费用，逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天1元交纳滞纳金等。该小区建成交付业主使用后，即2015年5月31日原告开始提供物业服务，截止2019年12月31日，该小区包括被告在内的部分业主未缴纳所积欠物业费。2019年12月21日，原告发出《物业费催缴通知书》，要求拖欠物业费的业主于2019年12月30日前付清拖欠的全额物业费，逾期仍未缴纳，原告将诉诸法律程序解决，追缴拖欠的物业费，并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。通知发出后，被告至今未付清其拖欠的物业费。故向人民法院提起诉讼，请求判如所请。审理中，原告明确被告尚欠自2016年6月至2019年12月的费用为：住房物业管理费4472元（0.7元/月×148.55㎡×3年7个月）、公用水电费应为712元（200元/年×3年7个月）、生活垃圾处理费应为129元（3元/户/月×3年7个月）、逾期付款违约金913元（1元/天×3年7个月×70%），共计6226元。 被告辩称，1、原告未履行合同义务，故原告与开发商签订的合同无效，不能约束业主。2、原告工作人员以未交纳物业费为由强行扣留被告房屋钥匙，后又擅自将被告交纳的专修押金等费用抵扣次年物业费，上述行为违反法律规定及合同约定，故被告有权不交纳物业费。3、原告管理、收费混乱，主要表现为：小区门禁系统长年损坏，其所居住的房屋未经验收，房屋一个插座线路至今未通电，物业服务费标准过高且未经政府物价部分审批，收支使用情况未向业主公示；4、原告应就上述违法行为向被告道歉，后被告同意按原告2019年6月3日公示降低的标准支付自2014年6月起的物业服务管理等费用，经计算，2014年起原告按照0.7元/平方米/月收取被告物业服务费、按照200元/月收取公共照明水电费、按96元/年收取代收生活垃圾费，其中2014年还收取了装修管理费300元、装修垃圾清运费297元，被告2014、2015年向原告交纳各项费用共计3685元，原告降低收费标准后自2014年6月至2019年12月共4.5年费用共计3388.68元，原告应退还被告多交纳的费用296.32元，同时驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告于2005年11月2日成立并进行工商登记，经营范围物业管理、五金交电销售等。2013年12月27日，原告与xxx小区开发商xxx房地产开发有限公司签订一份《物业服务委托合同》，合同约定新大陆公司委托原告对枫景嘉苑小区实行专业化、一体化的物业管理。合同第三条委托事项约定为：1、房屋建筑本体共用部位共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾箱（桶）、共用照明、水泵房、配电房、消防设施等；2、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、围墙、大门室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、自行车棚、停车场等；3、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；4、公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、集中（不含外运）；5、交通与车辆停放秩序的管理；6、配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视和门岗执勤等保安工作；7、组织开展社区文化娱乐活动；8、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；9、装饰装修管理服务；10、业主或物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方（原告）应接受委托并合理收费；11、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第四条合同期限约定为：本合同期限自甲方交房之日起，至小区内业主按规定召开业主大会，选举产生业主委员会，公开选聘物业管理企业并接管时，本合同自动终止。第七条管理服务费用约定为：（一）管理服务费按双方协商的标准（报物价部门备案）向业主收取，具体收费项目、标准如下：……3、住房0.80元/平方米/月，公用照明电费、水费200元/户/年；4、车库、车位0.80元/平方米/月，公共照明电费、水费100元/户/年，以上水、电费不作为本合同固定收取标准，如物价上涨或电力部门电费上涨，物业公司可对该电费进行适当上调。（二）垃圾二次处置费（以下收费标准不作为本合同固定收取标准，实际收取标准按元江县环卫绿化处实际的标准执行）。1、住房8元/月/套；……（四）装修垃圾处理费，此费为装修垃圾的集中及外运费（在交房时一次性收取）2元/平方米。……（六）装修管理服务费由业主在装修房屋时交纳给乙方，管理费用为5元/天；另需交纳装修押金：≤100㎡2000元/户，101㎡-200㎡3000元/户，≥200㎡4000元/户；装修工作须办理装修出入证，并交纳装修出入证工本费20元/人，装修押金于装修完毕验收合格三个月后的周五退还给业主。（七）受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处置费等代收代缴服务。……（十）业主应自甲方通知交房之日起交纳物业服务费用。……③业主/物业使用人每服务年度开始一日至十日交纳当年的物业服务费用；④业主/物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。……合同还约定了双方的权利和义务、违约责任等条款。合同签订后，原告入驻元江县枫景嘉苑小区进行前期物业管理。2013年6月22日，被告向新大陆公司购买位于该小区5幢2单元502室住房一套，面积148.55平方米，并于2015年1月装修入住。入住后被告向原告交纳了2014、2015年度物业服务等费用。2016年6月起，被告未再向原告交纳相关费用，2019年12月21日原告以在被告门上张贴物业费催缴通告书的方式向被告催缴物业费，被告仍未履行交付义务。截止2019年12月31日，共欠物业管理费4471元、公用水电费717元、生活垃圾处理费129元。 另查明，2019年6月3日原告以在小区张贴通知书的方式向业主催缴2019年物业费，并将2019年6月1日后收费标准予以调整，其中住宅物业服务费调整为0.4元/平方米/月、代收生活垃圾处理费调整为40元/户/年、公共水电费免收。同年12月19日，原告再次以上述方式向业主催收物业费，并载明“如在2019年12月31日前一次性全额缴纳所欠费用，公司将会在逾期付款违约金方面作出优惠政策，12月31日以后缴纳物业费的按照《xxx小区物业服务委托合同》执行。”2020年1月1日，xxx小区业主委员会选聘新物业管理公司入驻该小区，开始对小区提供物业服务管理，同日原告退出小区。再查明，元江县环卫站收取的垃圾清运费标准规定为每户每月3元；2014年6月22日，原告对xxx小区物业管理服务收费经xxx发展和改革局备案。 本院认为，原告与新大陆公司在协商一致的基础上自愿签订的《物业服务委托合同》，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。xxx小区开发商在业主委员会成立前选聘有物业管理资质的原告开展前期物业管理，并签订合同，该合同对小区全体业主均具有约束力，原告根据合同约定提供了物业管理服务，且多年来小区业主事实上接受了该公司所提供的管理服务。物业管理基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公共设施的共有权而产生，对物业的维护是共有人共同的义务。按时交纳物业管理费是业主的义务和责任，被告作为该小区业主之一，应按照合同约定履行支付物业管理费的义务，其长期拖欠物业管理费的行为明显对小区整体服务产生不利影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人显然也不公平，且经原告催收仍未履行交费义务。故对原告提出支付拖欠的物业管理费、公用水电费的诉请，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告主张生活垃圾处理费按每月每户3元标准收取的请求，未违反法律、行政法规的规定，也未超过其代业主交纳的标准，本院予以支持。原告主张逾期付款违约金913元的请求，符合合同约定和本案实际，本院亦予以支持。对被告提出《物业服务委托合同》无效，因未举证证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的合同无效情形，本院不予采纳。对被告提出原告管理、收费混乱，以此为由拒交物业管理费的主张，也因其未能提供充分证据证明原告在管理上存在重大瑕疵，本院不予采纳。对被告提出原告行为违法、要求原告道歉的抗辩，属另一法律关系，本案不予涉及；另提出应按2019年6月3日原告降低的收费标准计算自2014年起的物业服务等费用，本院认为，原告虽自愿降低了2019年6月1日后物业收费标准，但同年12月19日便再次发出通知示明在2019年12月31日前未交纳的，相应费用以物业委托合同标准收取；被告在原告规定的合理期间仍未交纳相关费用，且现原告主张收费标准未超出合同约定，故对该抗辩，本院亦不予采纳。综上，被告拖欠自2016年6月1日至2019年12月31日物业管理费4471元（0.7元/平方米/月×148.55㎡×3年7个月）、生活垃圾处理费129元（3元/月×3年7个月）、公用水电费717元（200元/户/年×3年7个月）；对于物业管理费因原告计算有误，本院确认为4471元；公用水电费依原告主张的712元予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告许云波于判决生效之日起5日内给付尚欠原告云南普益物业管理有限责任公司物业管理费、公用水电费、生活垃圾处理费5312元及逾期付款违约金913元，共计6225元。 二、驳回原告云南普益物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告许云波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员 朱 玉 二〇二〇年八月五日 书记员 郑海蓉