北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初3181号原告（反诉被告）：北京市顺义粮油有限公司，住所地北京市顺义区府前西街，统一社会信用代码911101131025016072。法定代表人：陈富成，执行董事。委托诉讼代理人：海杨，男，1993年4月1日出生，回族，北京市逸峰律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：海杨，男，1993年4月1日出生，回族，北京市逸峰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京市天顺达养殖场，住所地北京市顺义区高丽营镇六村村东，注册号110113600111199。经营者：龚亚红，女，1960年11月9日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张俊建，男，1963年5月14日出生，汉族，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者，住该所。委托诉讼代理人：张岩，北京狄克律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司（以下简称粮油公司）与被告（反诉原告）北京市天顺达养殖场（以下简称天顺达养殖场）租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）粮油公司之委托诉讼代理人游志雄，被告（反诉原告）天顺达养殖场之经营者龚亚红及委托诉讼代理人张俊建、张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粮油公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12号院内（腾退范围四至为以被告承租范围的四面院墙为界限）所有房屋、建筑物及场地腾退给原告，并在腾退时将场地内未形成附着的物品及垃圾自行清理。2.判令被告按照每日38.36元的标准自2018年8月1日起付至实际腾退之日止的占有使用费。3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：北京市顺义粮油总公司于2017年10月31日变更名称为北京市顺义粮油有限公司，北京市东发商贸公司为原北京市顺义粮油总公司下属企业，具体负责原北京市顺义粮油总公司不动产经营管理工作。2003年8月8日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《租赁合同》，约定：原告将位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12号38间房屋、16间石棉瓦棚子及该区的场地出租给被告使用。租赁期限15年，自2003年8月1日起至2018年7月31日止。租赁期满后，双方都应将续租或者终止合同书面通知对方。“租赁期内，乙方保证甲方房屋的完好。因经营需要，在征得甲方同意的前提下，乙方改造、新建房屋等设施，费用由乙方承担”；“租赁期内，房屋的维修由乙方负责，维修费用由乙方承担”。2018年6月19日，原告制发《租赁合同期满终止通知书》，明确：根据北京市疏解非首都核心功能政策的要求，被告属于不符合首都定位的产业，前述《租赁合同》期满后不再续租；要求被告于《租赁合同》终止之日后15日内腾空、交还上述租赁物。被告签收通知后，至今未办理腾退手续。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。被告天顺达养殖场辩称：不同意原告的诉讼请求。被告在2003年8月1日至2018年7月31日期间承租了原告的场地，双方签订租赁合同的真实性我方认可。合同租期现已经届满，在承租期内被告在涉诉租赁场地内建有大量房屋及附属设施。我方可以将涉诉租赁场地腾退给原告，但原告应当赔偿我方损失，具体数额以我方提起的反诉诉讼请求为准。并且我方认为应当按照双方已签订的租赁合同约定的租金标准给付合同届满后的费用。反诉原告天顺达养殖场向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告给付反诉原告装修及建筑物损失288970元、树木损失62500元、花卉损失1000元、鉴定费40000元；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：我方与被反诉人的房屋租赁合同纠纷一案，经顺义区人民法院委托北京京港柏鉴资产评估有限公司对我单位承租的房屋改建、增建地上物及原有房屋装修价值评估，上述财产价值为352470元。我方支付鉴定费40000元，合计392470元。故提出反诉，请求依法裁判。反诉被告顺义粮油公司就反诉辩称：一、我方认为资产评估中涉及的装修项均不在应当赔偿补偿的范围之列，理由是《最高人民法院关于审理租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10、12、13条，该三条说明如果承租人装修未经过出租人同意，出租人在合同到期后可以不赔偿装修损失，第12条明确即使同意，租赁期满时承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的不予支持。因此，只要是合同期满承租人进行的装饰装修产生的损失出租人均可以不赔偿，本案涉诉合同是在2018年7月31日届满。二、扩建部分也不应当赔偿，而且即使有赔偿，指向的也是当年的建设成本，理由是《最高人民法院关于审理租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13、14条，13条是没经过同意进行的扩建，承租人负责恢复原状并赔偿出租人损失，14条是出租人同意的扩建，对扩建费用没有约定的才应当按照双方的过错进行赔偿，本案涉诉合同第三条第2款明确约定租赁期内，乙方（承租方）保证甲方（出租方）房屋的完好，因经营需要在征得甲方同意的前提下，乙方可以改造、新建房屋等设施，费用由乙方承担。合同法223条明确承租方未经出租方同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。本案中，合同期间已经届满，反诉原告没有证据证明改建扩建经过我方同意，并且合同约定新建改建费用由反诉原告承担，反诉原告在合同期限内已经使用了这些违法建筑物，反诉原告在合同到期后应自行拆除违法建筑，而不是要求我方赔偿损失。对于树木、花卉损失，我方认为反诉原告应当自行移走，我方不应当赔偿损失。鉴定费应当由反诉原告自行承担。本院经审理认定事实如下：1994年1月20日，顺义粮食局注册成立北京市东发商贸公司。2007年8月10日，顺义粮食局将北京市东发商贸公司转让给北京市顺义粮油总公司。2015年4月14日，北京市东发商贸公司变更名称为北京京粮顺兴粮油公司，投资人为北京市顺义粮油总公司。2015年12月25日，北京市顺义粮油总公司投资人变更为北京粮食集团有限责任公司，北京京粮顺兴粮油公司同时整体转让。2017年10月31日，北京顺义粮油总公司变更名称为北京市顺义粮油有限公司，也即本案原告。涉诉租赁场地及房屋位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12号。《国有土地使用证》证号为京顺国用（2007）字第00027号，使用权类型为划拨，使用权面积为27672.6平方米；《房屋所有权证》号为京房权证顺国更字第XXXX号，产别为国有产，建筑面积1478.7平方米。两证登记的使用权人及所有权人为北京市顺义粮油总公司。2003年8月8日，北京市东发商贸公司作为出租方（甲方），北京市天顺达养殖场作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，合同部分内容为：“由于经营需要，甲方将其所属原板桥粮库鱼池所在地的房屋、场地出租给乙方使用，供其自主经营。双方本着平等、互利的原则，经协商达成如下协议：一、租赁内容租赁年限甲方租给乙方房屋约38间，石棉瓦棚子16间及该区的场地（见场地草图），租赁期限共15年，自2003年8月1日起至2018年7月31日止。二、租金及租金的交纳方式1.每年度租金7000元整；2.承租15年租金共计10.5万元于本合同签字之日一次性交付甲方。三、双方的权利、义务……2.租赁期内，乙方保证甲方房屋的完好。因经营需要，在征得甲方同意的前提下，乙方可改造、新建房屋等设施，费用由乙方承担；3.租赁期内，房屋的维修由乙方负责，维修费用由乙方承担。……六、合同的终止1.合同期满，双方都应将续租或终止合同书面通知对方。新一轮租赁合同，在同等条件下，乙方有优先续租权。……七、违约责任……2.如甲方违约终止合同，需赔偿乙方所投入房屋建筑等不动产的投资（以社会中介机构评估价值），并退回乙方剩余租期的租金；3.如乙方违约终止合同，已向甲方交付的租金不予退回。乙方所建房屋无偿归甲方所有。”关于签订涉诉合同的主体情况，粮油公司表示北京市顺义粮油总公司于2006年9月29日注册成立，北京市东发商贸公司为北京市顺义粮油总公司下属企业，在一段时间内，由北京市东发商贸公司负责粮油总公司的不动产经营管理工作，故签订涉诉合同的主体为北京市东发商贸公司，之后未做主体名称变更。天顺达养殖场表示认可粮油公司作为本案原告的主体身份。粮油公司于2018年6月19日向天顺达养殖场出具《租赁合同期满终止通知书》，该通知书载明涉诉合同将于2018年7月31日期限届满，并不再续租，要求天顺达养殖场于涉诉合同终止之日后15日内将涉诉租赁物腾空并返还。天顺达养殖场之经营者龚亚红于2018年6月26日签收该通知书。天顺达养殖场于2004年8月10日向东发公司提交申请，申请将涉诉租赁场地原有西厢石棉瓦棚房拆除，移建到后院，并将东厢石棉瓦棚房屋顶改造，建成后产权归东发公司所有。东发公司在该申请上批示：“同意改造。建成后产权归东发公司所有。”另，经法庭询问，天顺达养殖场表示其在涉诉租赁场地内新建的建筑物均是根据该份申请建设的，该申请表明其与当时的出租方东发公司就新建建筑物达成一致，是经东发公司同意后建设的。经天顺达养殖场申请，本院委托北京京港柏鉴资产评估有限公司就天顺达养殖场自建物现值和房屋装修现值进行评估。该评估公司于2019年7月15日出具《资产评估报告》，该报告载明天顺达养殖场自建物现值和房屋装修现值共计288970元。天顺达养殖场为此支付评估费40000元，粮油公司支付评估人员出庭费8128元。经本院询问，天顺达养殖场其自建建筑物均未取得建设规划审批手续。天顺达养殖场表示其反诉诉讼请求中的树木及花卉，均是其承租涉诉租赁场地后栽种，树木及花卉的价值是其自行酌定的。粮油公司对此表示天顺达养殖场主张的树木及花卉均是其承租后栽种的，没有出租时就已经存在的，但不同意赔偿损失，可以由天顺达养殖场自行移走。同时，天顺达养殖场表示现涉诉租赁场地内的未形成附着的物品及垃圾其同意在腾退时自行清走。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《租赁合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《租赁合同期满终止通知书》、《申请》、《资产评估报告》等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。顺义粮油公司与天顺达养殖场于2003年8月8日签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。一、针对粮油公司的本诉诉讼请求《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方签订的涉诉租赁合同已经到期，双方的租赁合同关系已经终止，天顺达养殖场应当将涉诉租赁物及场地返还给粮油公司，且天顺达养殖场在庭审中表示同意在腾退时将未形成附着的物品及垃圾自行清走。故，粮油公司第一项本诉诉讼请求，于法有据，应予支持。对于第二项本诉诉讼请求，天顺达养殖场在2018年8月1日涉诉租赁合同到期后未及时将涉诉租赁场地腾退给粮油公司，对粮油公司合理使用涉诉租赁场地及房屋产生障碍，导致粮油公司产生损失，天顺达养殖场为此应当支付粮油公司自2018年8月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。粮油公司请求按照日38.36元的标准计算自2018年8月1日至实际腾退之日止的占有使用费，也即按照涉诉租赁合同约定的租赁费的2倍主张。本院认为，因粮油公司向天顺达养殖场发出的《租赁合同期满终止通知书》中给予天顺达养殖场自合同到期后15天的自行腾退期限，故2018年8月1日至2018年8月15日的占有使用费应按照原租赁费用标准核算为宜，经本院核算该部分占有使用费为287.7元。而自2018年8月16日至实际腾退之日止的占有使用费，考虑到涉诉场地为具有合法产权证的场地及房屋，综合涉诉租赁场地面积及现租赁市场行情，粮油公司主张的日38.36元的标准合情合理，应予支持。二、针对天顺达养殖场的反诉诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。具体到本案中，双方之间的涉诉租赁合同期限已经届满，天顺达养殖场主张粮油公司应当给付装修损失，不应予以支持。对于天顺达养殖场自建建筑物的部分，均为未取得合法建设手续的建筑物，根据上述司法解释第十四条的规定，扩建的费用双方有约定应从约定。双方涉诉租赁合同第三条第二款约定：“租赁期内，乙方保证甲方房屋的完好。因经营需要，在征得甲方同意的前提下，乙方可改造、新建房屋等设施，费用由乙方承担”。另，根据天顺达养殖场于2004年8月10日向东发公司提交申请，在该申请中天顺达养殖场明确新建筑物产权归东发公司，东发公司对此也表示认可，以作为同意天顺达养殖场新建建筑物的条件。虽然天顺达养殖场新建建筑物属于未取得合法建设手续的建筑物，并不存在所谓的“产权”，但结合涉诉租赁合同第三条第二款的约定及申请的约定，可以认定双方对于新建建筑物的扩建费用由天顺达养殖场支付且在合同终止后天顺达养殖场不主张扩建费用这一内容是达成一致意见的。应认定双方对于扩建费用的负担主体存在约定，即由天顺达养殖场负担。故在双方约定扩建费用由天顺达养殖场承担的情况下，天顺达养殖场主张粮油公司给付扩建费用损失，于法无据，不应支持。另，纵观本案的租赁合同，合同期限为15年，土地面积为27672.6平方米，房屋面积为1478.7平方米，而年租金仅为7000元。天顺达养殖场在租期内已经充分的得到了租赁的收益，如果再行让粮油公司承担天顺达养殖场的扩建费用及装修损失，将与粮油公司的租金收益严重不符，违背公平原则。至于天顺达养殖场主张树木、花卉损失，本院认为天顺达养殖场在经营期间栽种树木、花卉是为了自身经营需要，并且树木、花卉亦属于可移植的范围，在粮油公司不同意继续利用的情况下，天顺达养殖场可自行移植处理，故对其该项反诉诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定，判决如下：一、被告北京市天顺达养殖场于本判决生效之日起三十日内将位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12号院内（腾退范围四至为以被告北京市天顺达养殖场承租范围的四面院墙为界限）所有房屋、建筑物及场地腾退给原告北京市顺义粮油有限公司，并在腾退时将场地内未形成附着的物品及垃圾自行清理；二、被告北京市天顺达养殖场于本判决生效之日起七日内向原告北京市顺义粮油有限公司支付自2018年8月1日至2018年8月15日期间的占有使用费287.7元，被告北京市天顺达养殖场于本判决生效之日起七日内按照日38.36元的标准给付原告北京市顺义粮油有限公司自2018年8月16日至实际腾退之日止的占有使用费；三、驳回原告北京市顺义粮油有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回反诉原告北京市天顺达养殖场全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元，由被告北京市天顺达养殖场负担，于本判决书生效后七日内交纳。反诉案件受理费3594元，由反诉原告北京市天顺达养殖场负担（已交纳）。鉴定评估费40000元，由被告（反诉原告）北京市天顺达养殖场负担（已交纳）。评估人员出庭费8128元，由被告（反诉原告）北京市天顺达养殖场负担，于本判决生效之日起七日内直接给付原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 幸 江二〇二〇年八月二十日书记员 穆建慧