贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8151号原告：刘冰山，男，1968年8月9日出生，汉族，住贵州省凯里市。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：凯里市北京东路**，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。委托诉讼代理人：林先忠，男，1956年10月2日出生，汉族，住贵州省凯里市，代理权限为特别授权。原告刘冰山诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘冰山与被告大地联创公司的委托诉讼代理人林先忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘冰山向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失419614.72元；2.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：一、2011年8月11日，原告在凯里市北京西路大地明珠认购商住楼一套，并交房屋认筹金3万元，认购房源24层。因当时最高楼层规划许可未通过，原告与被告协商达成一致，待房源能够通过规划并能办理房产证后，此房源按照协议承诺必须销售给原告。二、2017年，房屋可以办理房产证后，原告女儿的母亲来到大地明珠要求揭房并交房款，当时大地明珠文贤经理答应交首付款后可按揭房，但原告去交首付款时，大地明珠财务吴凯艳给工作人员打招呼不收房款。后来原告就跑去找林先忠总经理和文贤副经理，林先忠总经理说：“公司规定全款购房可先揭房，如分期办理，需等到可办理相关手续，交首付款后方可揭房”。为此，原告东借西借，把钱全部凑好后，大地明珠总经理林先忠又不收房款。既然大地明珠不把卖房给我，就不应该骗我去到处借钱。2019年12月7日原告女儿的母亲去大地明珠，看见C栋2404号房内有人在装修，于是就去问物业公司，物业公司说：“你的房屋已被卖了并已交房拿钥匙了。”依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失原告原在大地明珠购买的房子是最高层楼，总面积是138.02平方米，成交房屋销售价格为4524元/平方米，总房价为624402.48元。2020年5月我在凯里市刚朵拉星力城营销中心看了一套最高楼层2栋32层03号房，该套房屋销售价格为6860元/平方米，按原告原来购买大地明珠房屋总面积为138.02平方米，总房价为946817.2元，946817.2元减去624402.48元等于32414.72元。大地明珠给原告造成的经济损失是322414.72元。被告要求原告全款购房，原告为此借款28300元，每月产生利息2800元，总的利息为67200元。被告大地公司辩称:一、刘冰山要求我公司赔偿其经济损失419614.72元缺乏事实和法律依据，其请求应予驳回。我公司没有与刘冰山签订商品房销售合同，是刘冰山自己放弃购房，本案不存在违反合同需要赔偿的问题。二、刘冰山要求我公司赔偿房屋涨价损失322414.72元及利息损失67200元，没有事实及法律依据。三、本案已过诉讼时效。刘冰山支付认购金至今长达九年之久，转为定金也有七年之久，24层可以办理商品房买卖手续至今也有五年之久，刘冰山交付3万元认购金后，不关心自身的权益，在我公司业务人员多次催促的情况下，不交首付，不签订购房合同，也不主张权利。现在才来主张权利，依法已经超过诉讼时效，其诉请不应该得到法律的保护。根据原、被告所举证据及陈述，本院经审理认定事实如下：贵州大地联创房地产开发有限公司由黔东南大地房地产开发有限责任公司变更而来。2011年8月11日，刘冰山(乙方)与黔东南大地房地产开发有限责任公司（甲方）签订一份《大地明珠房屋认筹协议书》，该协议书载明乙方向甲方认筹“大地明珠”的房屋，认筹意向（仅作认购参考）：户型为1-2-2301号房，面积130.05；开盘期拟在2011年9月；开盘之日至之后的1日内为解筹期，乙方选定房屋后，与甲方签订“房屋认购协议书”，认筹金自动转为购房定金。2013年7月17日刘冰山（乙方）与“黔东南大地房地产开发有限公司大地明珠项目部”（甲方）签订一份协议，该协议载明刘冰山在大地明珠预定1-3-2401商品房一套，现因24层规划未通过，暂不能办证销售。经双方协商一致，待1-3-2401房源能够通过规划并能办理房产证后，此层房源按照协议承诺必须销售给乙方。若24层不能办理房产证，乙方将选择购买1-3-2301房源，销售价格以认筹优惠价格销售。同日，被告大地联创公司向刘冰山出具一份《收据》，该收据载明今收到刘冰山交来大地明珠1-3-2301购房定金3万元。2017年11月1日，贵阳铁路运输法院制作（2016）黔8601执37号《公告》，该公告载明贵阳铁路运输法院已于2016年12月1日查封了大地联创公司位于凯里市的相关房屋12套……。所查封财产，拟于近日拍卖……。该院制作的（2016）黔8601执37号查封清单载明查封的房产包括大地联创公司的大地明珠商住楼1幢3-24-4、1幢1-24-1、1-24-3等12套房。2019年10月1日，案外人尤国全通过竞拍，以750780元竞得凯里市1幢1-3-24号住宅。该套房屋的初始登记证（房屋所有权证）的登记时间为2016年1月25日。2020年6月3日，原告刘冰山向本院提起本案诉讼。庭审时，原告称其主张的经济损失金额419614.72元具体包含认筹金3万元，借款利息67200元以及房价差额322414.72元；被告称大地明珠C栋1-3-2301号房已经出售给案外人“杨芳”。庭审中，原告称双方将认筹的大地明珠C栋1-3-2301变更为大地明珠1-3-2404的时间是2013年7月17日；被告则称时间久了，记不住了。庭审中，被告称大地明珠1栋3单元2404号房在法院拍卖之前未出售给他人，原因是留给原告，但是原告没有来办手续。原、被告认可，签订协议的时候，约定的房屋单价是4524元/平方米，建筑面积是138.02平方米。庭审时，因原、被告不同意调解，故本院未能主持双方当事人进行调解。本院认为，原、被告签订的《大地明珠认筹协议书》、《协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同。关于大地公司是否违约的问题。虽然认筹协议及协议书约定的房号与原告诉称的房号大地明珠1-3-2404号房均不同，但是根据原告所举证据及庭审中双方的陈述，可以认定双方最终达成的原告认购的房号为大地明珠1-3-2404号房。原、被告最终达成的大地明珠1-3-2404号房的买卖事宜最终未能履行，系因被告对外欠债，造成该套房屋被法院查封，最终被拍卖给他人。被告称大地明珠1栋3单元2404号房在法院拍卖之前是留给原告的，是原告没有来办理手续，但未提交充分的证据证明其已在该套房屋被查封前已通知原告前来办理相关房屋买卖手续。因此，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。关于大地公司赔偿损失的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告请求被告赔偿损失，依法予以支持。关于损失数额的问题。原、被告认可，签订协议时约定的房屋单价是4524元/平方米，建筑面积是138.02平方米。现被告根本违约，除应将购房认筹金（定金）返还给原告外，还应当赔偿原告因此遭受的可期待利益损失，即大地明珠1-3-2404号房最终的市场价值与原、被告约定的该房屋每平方米单价之间的价差。根据原、被告所举证据，可以认定大地明珠1-3-2404号房最终的市场价值（竞拍价）为750780元，故被告应赔偿原告可期待利益损失为126377.52元[750780元-624402.48元(138.02平方米×4524元)]，加上原告已交纳的认筹金（定金）3万元，被告共计应赔偿原告的损失为156377.52元（126377.52元+3万元）。原告主张被告赔偿其因购房借款产生的利息损失67200元于约于法无据，本院不予支持。被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效，证据不足，理由不能成立，该辩称意见本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘冰山经济损失156377.52元；二、驳回原告刘冰山的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3797元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担1415元，原告刘冰山负担2382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  王金贵二〇二〇年八月三十一日法官助理李成伟书记员文生燕