安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0705民初2527号原告：周腊香，女，1965年6月29日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：任世伟,安徽良实律师事务所律师。被告：王斌，男，1973年10月9日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被告：安徽省正大典当有限责任公司，住所地安徽省铜陵市石城路**，统一社会信用代码59707503-9。法定代表人：李超，总经理。委托诉讼代理人：高成军，安徽智全律师事务所律师。原告周腊香与被告王斌、安徽省正大典当有限责任公司（以下简称正大典当公司）建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷一案,本院2020年6月1日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告周腊香及其委托诉讼代理人任世伟，被告王斌、被告正大典当公司的委托诉讼代理人高成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周腊香向本院提出诉讼请求：1、确认被告王斌、正大典当公司就本区露采新村60栋301室房屋设定的房地产抵押权登记无效；2、被告王斌、正大典当公司办理上述房屋的抵押权登记注销手续；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年7月17日，原告与王斌签订房屋买卖合同，王斌将征收产权调换安置房售予原告，售房总价款为26万元，合同签订之日，原告一次性付清购房款，因出售的房屋为回迁房，到办理房屋产权证、土地证时，王斌需配合原告办理完善有关手续，所需费用双方协商处理。王斌保证在交接房屋时没有产权纠纷和财务纠纷，如发生纠纷，王斌承担全部责任。另双方约定将王斌对原告所负债务抵消购房款，王斌出具了购房款收条。2017年9月4日，案涉房屋交付给王斌，同日，王斌将该房屋钥匙交与原告，原告实际占有、使用该房。2019年6月，原告发现王斌已经领取不动产权证，原告请求王斌配合办理产权过户手续，但王斌不予配合办理。2019年6月26日，原告以王斌为被告向法院起诉，（2019）皖0705民初3628号民事判决书判决王斌在判决生效后30日内协助原告办理露采新村60栋301室房屋产权过户手续。判决生效后，原告依法申请强制执行。在原告与王斌房屋买卖合同纠纷诉讼期间，两被告将案涉房屋设定抵押，被告正大典当公司于2019年6月27日办理了抵押权登记，不动产证明号为皖（2019）铜陵市不动产证明第0015200号，抵押金额为26万元。致使执行法院无法按（2019）皖0705民初3628号民事判决书内容办理不动产转移过户手续。此后，原告要求两被告办理案涉房屋的抵押权登记注销手续，两被告不同意办理。根据《物权法》第一百八十四条第四项的规定，案涉房屋不得抵押，被告王斌无权处分案涉房产，被告正大典当公司未尽到一个善意抵押权人应尽的义务，不符合《物权法》第一百零六条善意取得的规定。该抵押行为无效，应予注销登记。故依据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。王斌庭审中辩称：我与原告之间不是房屋买卖，我们之间有债权债务关系，房子暂时给原告用，等我将钱还掉后，原告将房子还给我。后来我还转账4.5万元给原告女儿用于还款。我在办理房屋抵押时也打电话告知了原告，原告说回来再说。我的抵押办理是合法的。正大典当公司庭审中辩称，正大公司与王斌之间的房产抵押合法有效，在办理抵押登记时两被告向登记部门提交了相关的材料，符合办理抵押的相关规定，特别是王斌提供的案涉房产的不动产权证书确认了王斌是案涉不动产唯一合法的产权人，该房产不属于物权法规定的产权不明情况。原告提交的（2019）皖0705民初3628号民事判决书确认了原告与王斌之间的房屋买卖合同关系，王斌有履行合同的义务，但原告对案涉房屋不享有物权，仅享有依据买卖合同产生的债权请求权。而两被告办理的不动产抵押登记，正大公司对案涉房屋享有抵押物权，按照物权优于债权的原则，本案抵押登记合法有效。原告提交的银监会押品管理指引，是针对商业银行的指引，不适用典当公司。且被告对案涉房屋进行了勘察，虽然未进入室内，但核对了地址、房号、小区环境等，尽到了现场勘验义务。被告提交的抵押借款合同、银行回单以及不动产权证书等可以证实抵押借款客观存在，原告对借款提出质疑，但没有提供反证。抵押日期是2019年6月26日，虽然不动产登记证明颁发日期是2019年6月27日，但不能以证书颁发日期作为物权抵押登记生效时间。另基于王斌的答辩意见，双方之间没有形成买卖合同关系，至于判决是否被撤销，在本案中不发表意见。参照司法解释规定，签订房屋买卖合同后设定抵押的，买受人可以选择解除合同，赔偿损失。本案抵押登记合法有效。本院经审理认定案件事实如下：2016年4月，王斌与铜官区土地和房屋征收中心签订了《房屋征收产权调换安置协议》。2016年7月17日，王斌与周腊香签订房屋买卖合同，王斌将露采新村60栋301室住宅回迁房一套出售给周腊香，价款为26万元，同日，王斌向周腊香出具收条一张，确认收到购房款26万元。2017年9月4日，房屋征收机关将露采新村60栋301室房屋交付给王斌，后王斌将房屋钥匙交付于周腊香，周腊香实际占有和使用该房至今。2019年6月19日，王斌办理了上述房屋的不动产权登记，不动产权证书记载的权利人为王斌，系王斌单独所有。2019年6月26日，王斌与正大典当公司签订《典当抵押借款合同》，典当金额为26万元，典当期限暂定为90天，即从2019年6月26日起至2019年9月25日止。典当抵押物为露采新村60栋301室房产。同日，正大典当公司通过银行转账方式向王斌支付借款26万元，王斌出具收条一张，确认收到借款26万元。2019年6月27日，铜陵市国土资源局出具不动产登记证明，正大典当公司系露采新村****房产的抵押权人，不动产登记证明载明的担保债权数额为26万元，债务履行期限（债权确定期间）2019年6月26日起至2019年9月25日止。正大典当公司在办理上述房产抵押过程中，未对房产的实际占有情况进行核实。上述抵押借款发生后，王斌至今未能还款。另查，王斌办理露采新村60栋301室房屋不动产权证后，周腊香于2019年6月26日向本院提起诉讼，要求王斌配合将露采新村60栋301室房屋所有权转移登记至周腊香名下。2019年7月17日，本院作出（2019）皖0705民初3628号民事判决书，判决王斌在判决生效后30日内协助周腊香办理露采新村60栋301室房屋产权过户手续。判决生效后，周腊香向本院申请强制执行。2019年12月20日，本院作出（2019）皖0705执2502号执行裁定书，以案涉不动产在诉讼期间抵押给第三人，无法按判决书内容办理不动产转移过户手续为由，终结（2019）皖0705执2502号案件的执行。以上事实有2019皖07**民初3628号民事判决书、房屋买卖合同、收据、房屋征收产权调换安置协议、回迁房屋购置结算通知、物业费收据、自来水公司收据、开通燃气资料、燃气保险单、借条、决算单、房地产权登记信息、受理案件通知书、（2019）皖0705执2502号民事裁定书、不动产登记信息摘抄证明、铜官区法院执行局谈话笔录、住房信息登记表、典当抵押借款合同、国内支付业务付款回单、收条、不动产权证书、不动产登记证明、承诺及庭审笔录等在卷佐证。本院认为,周腊香与王斌签订了房屋买卖合同并向王斌支付了购房款，且自2017年9月起实际占有使用案涉房屋至今。王斌虽辩称双方之间不存在房屋买卖关系，但仅有其口述，并无依据。且从本院作出的生效判决内容来看，王斌须履行协助周腊香办理房屋过户手续的义务。故王斌在取得案涉房屋不动产权证后，明知其负有协助办理讼争房屋过户义务，却将讼争房屋抵押给正大典当公司，存在明显的主观恶意。虽然从权利外观来看，房屋权属证书具有公示效力，但王斌的行为系将已经实际交付的不动产作为抵押物向他人借款，王斌对案涉房屋不具有处分权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案正大典当公司向王斌实际履行了出借义务，且办理了房产抵押登记手续。故本案争议的焦点在于正大典当公司对案涉房屋抵押物权的取得是否属于善意取得。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条第二款规定，真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失，即不具有善意。本案中，正大典当公司在办理房产抵押等过程中，未对房产实际占有情况进行核实。而事实情况是，周腊香与王斌签订了房屋买卖合同，且实际占有案涉房屋。正大典当公司如对房屋占有情况进行了解核实，完全可以知晓王斌可能并非真实的房产权利人，从而避免抵押权不能实现的风险。正大典当公司未对房屋的实际占有情况进行现场核查，存在重大过失，应承担由此导致的不利后果。周腊香起诉要求确认王斌与正大典当公司就铜陵市露采新村60栋301室房屋设定的房地产抵押权登记无效并要求办理抵押权登记注销手续的请求，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条第二款的规定,判决如下:一、被告王斌、安徽省正大典当有限责任公司就铜陵市露采新村60栋301室房屋设定的房地产抵押权登记行为无效；二、被告王斌、安徽省正大典当有限责任公司于本判决生效之日起十日内办理铜陵市露采新村60栋301室房屋的抵押权登记注销手续。案件受理费80元，减半收取40元，由被告王斌负担，于本判决生效后三日内交付本院。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  姚朝军二〇二〇年八月十三日书记员  鲍 丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。