广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4258号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱雪娟，女，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：周剑威，广东广信君达（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈超凡，广东广信君达（白云）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁健华，男，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：庞秀琼，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓莹，广东国龙律师事务所实习律师。上诉人朱雪娟因与上诉人梁健华租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱雪娟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判梁健华向朱雪娟支付搬迁费用33000元、装修损失44500元、其他损失285000元、租金差价损失38578.56元；2.朱雪娟无需向梁健华支付使用费16710元；3.本案诉讼费用由梁健华承担。事实和理由：1.朱雪娟于2019年4月7日已搬离涉讼厂房，其中机器设备等因梁健华的阻拦未能全部搬离。并且，从4月份开始，梁健华对厂房停水停电导致朱雪娟无法生产，一审法院判决朱雪娟向梁健华支付2019年4月至9月的租金，有违公平。2.梁健华违法搭建、故意停水停电、驱赶朱雪娟导致合同无法继续履行，朱雪娟需要承担搬迁费用、其他实际损失、租金差价等。即使认定合同无效，也不应仅由朱雪娟独自承担上述损失。3.证人周某的证人证言可信度不高，应予排除。4.一审法院认定搬迁费用、租金差价、其他违约损失均由朱雪娟承担，有违公平原则。针对朱雪娟的上诉，梁健华称其答辩意见与其上诉意见一致。梁健华上诉请求：1.撤销一审判决，改判朱雪娟向梁健华支付使用费56267元（使用费暂计至2021年1月止，并请求从2020年2月起按每月5737元的标准继续计算至朱雪娟实际搬离之日止）；2.本案一、二审诉讼费用由朱雪娟承担。事实和理由：1.一审判决梁健华返还保证金11000元给朱雪娟没有事实和法律依据。朱雪娟系向何某缴纳保证金11000元，梁健华并未收到该保证金。2.一审法院判决梁健华向朱雪娟支付补偿款20000元没有事实和法律依据。梁健华已按照合同约定提前三个月通知朱雪娟终止合同，且在2018年9月，朱雪娟亦就合同解除问题作出回应，2018年9月17日的短信可以证明该事实。梁健华对于合同终止履行不存在任何过错，不应支付补偿款。3.一审判决朱雪娟向梁健华支付使用费16710元不恰当，朱雪娟应支付使用费至其实际搬离之日。针对梁健华的上诉，朱雪娟称其答辩意见与其上诉意见一致。朱雪娟向一审法院起诉请求：1.解除朱雪娟、梁健华之间的厂房使用权租赁合同，梁健华双倍返还押金22000元；2.梁健华向朱雪娟支付搬迁费33000元、装修损失44500元、其他实际损失285000元（包括支付予XX新公司违约金82000元、支付予远XX公司违约金100000元、支付予XX迪公司违约金103000元）；3.梁健华向朱雪娟支付租金差价损失38578.56元。其中，第3项诉讼请求的计算标准为原合同约定2019年5月1日至10月30日的租金为每月5570.24元，现朱雪娟新承租的厂房同时期的租金为每月12000元，故租金差额为现租金减去原租金再乘以6个月（5月1日至10月30日）得出。梁健华向一审法院反诉请求：1.朱雪娟向梁健华支付租金（2019年租金按照每月5570元计算、2019年后租金按每年递增3%计算，从2019年4月起计至朱雪娟实际搬走日止）；2.本案诉讼费用由朱雪娟承担。一审法院认定事实：2016年12月11日，何某（出租方，甲方）与朱雪娟（承租方，乙方）签订《厂房使用权租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区*********侧一块土地（原土名XXX地）部分厂房（以下简称涉讼租赁物）出租予乙方，厂房面积约450方+150空地；租赁期限为2017年1月1日起至2026年12月31日止，租期为10年；租金在租赁期内每年递增3%，2017年1月1日至2017年12月31日，每月租金5270元，2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金5408元；乙方应向甲方缴付厂房租赁合同履约保证金11000元；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、电话、垃圾、治安等费用由乙方承担；厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原厂房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方；等等。2017年4月17日，何某（转让方，甲方）与梁健华（受让方，乙方）签订《转让协议》，约定甲方将与佛山市南海区******XXX股份经济合作社签订的《土地使用权租赁合同》的22亩土地使用权转让给乙方；等等。2018年9月17日，朱雪娟向梁健华发送短信，称前两天与梁健华商量的违约补偿价16万元，厂房按合同十年用途装修，估算损失28.2万多元，由违约方赔偿。2018年9月18日，朱雪娟向梁健华发送短信，称梁健华在朱雪娟厂未搬迁仍正常生产的情况下吊东西在厂棚顶上搭建，阻碍生产和人身安全。2018年9月20日，佛山市南海区国土城建和水务局（国土）向梁健华发送《责令停止并改正违法违规用地行为通知书》，载明梁健华存在于2018年9月20日未经依法批准在佛山XXXX地段涉嫌进行搭建厂房的行为，责令梁健华立即停止该违法行为并配合行政机关进行调查和整改。2019年1月29日，广东电网公司佛山供电局向梁健华发送《整改通知书》，要求梁健华于2019年2月4日前将厂房移到离220kvXXX甲乙线线边15米外。2019年4月1日，朱雪娟向梁健华发送短信，称梁健华停了水电；2019年4月8日，朱雪娟向梁健华发送短信，称电话无法联系梁健华，梁健华自1日至8日都停水停电，让朱雪娟无法正常生产，租金等双方协商后再交。2019年4月5日，梁健华员工林某向朱雪娟发微信，称这里已经停电几天，为什么朱雪娟的厂房和宿舍天天都有电，是不是偷偷接电；2019年4月11日，朱雪娟回复称因为朱雪娟为了节省电费之前开始用太阳能了，并称从1日到现在11日仍未有水电，厂也停工了，梁健华电话和短信都不回；林某回复称，根据2019年3月20日梁健华发出的通知，因发现有租户偷水偷电需要重新铺设管道和电缆，自4月1日开始停水停电，预计6月恢复，并要求宿舍楼的租户于4月1日前搬离。2019年4月18日，林某向朱雪娟发微信，要求朱雪娟赶紧搬离宿舍，宿舍不出租了，这两天安排进行装修，到时强行拆除。2019年4月8日，朱雪娟向梁健华发送律师函，要求梁健华于2019年4月11日前恢复供水供电，否则将追责其法律责任。梁健华于同月19日签收该函。2019年4月20日，朱雪娟支付搬厂费用33000元。诉讼中，朱雪娟、梁健华均确认涉讼租赁物未办理规划报建手续。梁健华述称：自2019年4月1日起对涉讼租赁物进行间歇性停水停电。朱雪娟述称：朱雪娟已于2019年4月8日搬离，部分设备由于被上锁无法及时搬离；朱雪娟已于2019年5月1日另行承租厂房进行经营；朱雪娟对涉讼租赁物进行装修的时间为2016年12月，已经过当时的出租方何某同意，朱雪娟主张装修损失为车间地坪漆6000元、砌砖2000元、卫生间3000元、搭铁棚40800元、安装电动门3700元。朱雪娟提交鉴定申请，要求对涉讼租赁物上述装饰装修损失价值进行鉴定。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。朱雪娟与何某就租赁涉讼租赁物订立《厂房使用权租赁合同》，梁健华承受何某就《厂房使用权租赁合同》的权利义务，梁健华据此获得《厂房使用权租赁合同》的合同相对方身份。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。朱雪娟、梁健华自认涉讼租赁物未办理规划报建手续，《厂房使用权租赁合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，朱雪娟主张解除《厂房使用权租赁合同》，一审法院不予支持。《厂房使用权租赁合同》虽为无效合同，但双方仍应对合同进行清理结算。梁健华作为出租方负有提供符合条件租赁物的义务；而朱雪娟作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解涉讼租赁物情况，故双方对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。一审法院结合双方过错和合同履行情况对涉讼合同结算如下：1.关于占有使用费。承租人应举证证明已履行交还租赁物予出租人的义务。本案中，朱雪娟主张已于2019年4月8日搬离，但朱雪娟该日发送予梁健华的短信并未反映朱雪娟已告知梁健华搬离事宜；朱雪娟该主张亦与其于2019年4月8日发函要求梁健华恢复水电的事实相矛盾。梁健华提交2019年9月11日的录音，反映朱雪娟自认至该时仍有机器存放在内。诉讼中，朱雪娟未提交充分有效证据证明梁健华存在阻碍朱雪娟搬离物品的情况，也未举证证明朱雪娟何时将涉讼租赁物实际交还予梁健华，朱雪娟应承担相应举证不能的责任。梁健华述称涉讼租赁物所在厂区于2019年10月被上锁，梁健华作为出租人未举证证明上锁人为朱雪娟，朱雪娟亦否认其为上锁人，故一审法院认定涉讼租赁物已不为朱雪娟所控制，朱雪娟无需支付2019年9月30日后的占有使用费。综上，朱雪娟应支付2019年4月1日至2019年9月30日的占有使用费予梁健华。至于占有使用费的标准，梁健华自认自2019年4月1日起停水停电，朱雪娟承租涉讼租赁物用于生产经营，梁健华停水停电的行为对朱雪娟使用涉讼租赁物造成较大影响，故一审法院酌定朱雪娟应参照《厂房使用权租赁合同》约定的2019年月租金标准5570元的50%计付2019年4月1日至2019年9月30日的占有使用费予梁健华，经核算为16710元(5570元/月×50%×6个月)，梁健华主张超出部分，一审法院不予支持。2.关于朱雪娟的租金损失、经营违约金损失、搬迁费。鉴于涉讼合同无效，涉讼租赁物并不适租，朱雪娟对涉讼合同无效也存在过错，朱雪娟主张该些损失由梁健华承担，理据不足，一审法院不予支持。3.关于装修费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。朱雪娟按照合同约定用途对涉讼租赁物进行装修，梁健华承接合同时朱雪娟已完成装饰，梁健华未提出异议，一审法院对梁健华主张朱雪娟的装饰装修未经其同意的意见不予采纳。现合同无效，双方应对朱雪娟装修部分的损失按照过错共同承担责任。朱雪娟主张装修花费共55500元（包括车间地坪漆6000元、砌砖2000元、卫生间3000元、搭铁棚40800元、安装电动门3700元）。朱雪娟就涉讼租赁物装饰装修价值提出鉴定申请，考虑到朱雪娟投入的装修费用和涉讼租赁物的现状，朱雪娟的鉴定申请不符合经济原则，一审法院不予准许。经审查，朱雪娟主张的装修投入费用数额与朱雪娟主张的装修项目所需装修费用基本相当，但朱雪娟主张的装修费用并不等同于现值，经过一定的时间及使用后价值存在贬损；且合同约定租赁期从2017年1月1日起至2026年12月31日止，合同终止时建筑物及附属设施无偿归梁健华所有，预期投入在约定期限内摊销完毕。朱雪娟自2017年1月1日起使用涉讼租赁物，至2019年9月30日被上锁，一审法院结合剩余期限及约定期限比例、朱雪娟装修投入折算添附部分现值为40000元。如前所述，致合同无效双方均存在过错，一审法院酌定双方应按各50%比例分担装修附合物损失，故梁健华应补偿20000元（40000元×50%）予朱雪娟，朱雪娟请求超出部分，一审法院不予支持。4.关于保证金。《厂房使用权租赁合同》无效，违约金条款亦无效，朱雪娟主张按违约金条款要求梁健华双倍返还保证金，一审法院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，朱雪娟已交纳保证金11000元，梁健华应退还予朱雪娟。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁健华应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金11000元予朱雪娟；二、梁健华应于判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款20000元予朱雪娟；三、朱雪娟应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费16710元予梁健华；四、驳回朱雪娟的其他诉讼请求；五、驳回梁健华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取4660.68元（朱雪娟已预交），由朱雪娟负担3245.08元，由梁健华负担1415.6元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予朱雪娟，一审法院不另收退。反诉受理费减半收取322.75元（梁健华已预交），由梁健华负担213.87元，由朱雪娟负担108.88元应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁健华，一审法院不另收退。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩，本院对本案二审争议的问题评述如下：关于返还保证金。梁健华已与案外人何某签订协议、承继涉讼租赁物之上的权利、义务。因涉讼合同无效，故梁健华有义务返还朱雪娟就涉讼租赁物支付的保证金11000元。梁健华主张其未收取该保证金、无需返还，缺乏理据，本院不予支持。关于占有使用费。就朱雪娟占有使用涉讼租赁物期间的问题，朱雪娟上诉主张其已于2019年4月7日搬离，但未就此举证证明，故本院对其该项主张不予支持。梁健华上诉主张占有使用费应计付至朱雪娟实际搬离涉讼租赁物之日，但涉讼租赁物所在的厂区已于2019年10月被上锁，梁健华作为涉讼厂区的管理者，负有管理义务，本案无证据显示上锁系朱雪娟所为，一审法院据此认定涉讼租赁物被上锁后已不为朱雪娟所控制，朱雪娟应支付予梁健华的占有使用费应计至2019年9月30日合理，本院予以维持。就占有使用费的计算标准问题，朱雪娟上诉主张因梁健华对涉讼租赁物停水停电，其无需支付占有使用费。本院认为，停水停电期间，朱雪娟仍占用涉讼租赁物存放设备等，应就此支付占有使用费。一审法院酌定朱雪娟应按照月租金标准的50%支付占有使用费予梁健华，并无不当，本院予以维持。关于朱雪娟主张的各项损失。就装修损失，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，结合双方对合同无效的过错程度及装修的现值认定梁健华应支付予朱雪娟装修损失20000元合理，本院予以维持。就搬迁费用，该费用为合同无效造成的损失，双方应按照过错进行分担。综合本案案情考量，朱雪娟主张搬迁费用33000元合理。对于该损失，双方应各负担50%，故梁健华应承担的搬迁费用损失为16500（33000元×50%）元。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。就租金差价损失，本院认为，在合同无效的情况下，当事人承担的是缔约过失责任，赔偿的损失主要为信赖损失，包括订立合同的费用及丧失的交易机会等。朱雪娟提供的证据仅显示了其因涉讼合同无法正常履行而另行与他人签订租赁合同，该合同并非朱雪娟在签订涉讼合同当时因信赖涉讼合同有效而放弃的订约机会，故该二者合同约定的租金的差价并不构成朱雪娟的信赖利益损失，一审法院对其该项主张不予支持并无不当。朱雪娟还上诉主张梁健华对涉讼租赁物停水停电等致其无法正常经营、未能按约履行与案外人签订的合同，梁健华应赔偿朱雪娟因此向案外人支付的违约金损失。对此，本院认为，朱雪娟主张的该损失系在合同有效的情况下守约方在履行合同过程中因相对方违约而产生的损失，并非因合同无效而产生的信赖利益损失。在涉讼合同无效的情况下，朱雪娟无权请求赔偿此损失，故本院对此请求不予支持。综上所述，朱雪娟的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。梁健华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17987号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17987号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17987号民事判决第二项为：梁健华于本判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款20000元及搬迁费用损失16500元予朱雪娟；四、驳回朱雪娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3823.09元，由朱雪娟负担3402.55元，梁健华负担420.54元。一审反诉案件受理费322.75元，由梁健华负担164.6元，朱雪娟负担158.15元。二审案件受理费8055.76元，由朱雪娟负担6976.16元,梁健华负担1079.6元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年七月二十八日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡