贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2730民初1041号原告：吴明凤，女，1974年5月30日，汉族，中专文化，住贵阳市云岩区，自由职业。委托诉讼代理人：董度，贵州腾辉律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王斌，贵州腾辉律师事务所律师，特别授权。被告：贵州星城房地产开发有限公司，住所，龙里县龙山镇金龙路，统一社会信用代码91522730697519266L。法定代表人：向涛，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪魁，贵州晟仲合律师事务所律师，特别授权。被告：徐德斌，男，汉族，1977年9月22日生，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。原告吴明凤与被告贵州星城房地产开发有限公司（以下简称星城房开）、徐德斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴贤梅独任审理，于2020年7月24日公开开庭进行了审理，原告吴明凤及其委托诉讼代理人董度，被告星城房开委托诉讼代理人汪魁均到庭参加诉讼；被告徐德斌经本院传票传唤未到庭参加诉讼。庭审后，原被告申请扣除庭外调解时间20日。本案现已缺席审理终结。原告吴明凤向本院提出诉讼请求如下：一、判令解除原告与被告于2018年4月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为ＸＣ-2018-0413）及同日签订的回购上述商品房的《协议书》；二、判决被告返还原告购房款人民币13万元整并支付自2019年1月1日起至2020年4月19日期间利息人民币7216.61元（2020年4月20起按全国银行间同业拆借中心公布的利率支付利息至购房款付清为止）；三、案件受理费由被告承担。事实及理由，2018年4月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为ＸＣ-2018-0413），约定被告将其开发的位于龙里县门面房卖给原告，该门面房建筑面积为16.46平方米，套内建筑面积10.1平方米；关于价款，合同第七条载明单价为9900.99元／平方米，总价为10万元，付款方式为签订合同之日首付5万元，余款5万元以银行按揭方式支付，然而实际上签合同当日原告向被告交付了8万元首付款，又于2018年9月29日通过贵州龙里农村商业银行股份有限公司按揭贷款5万元，银行于2018年10月15日将5万元按揭贷款支付给了被告公司。因此，上述门面实际价款为人民币13万元，至于被告为何在合同中只写总价款10万元，原告并不知晓。另外，上述《商品房买卖合同》第二十二条“房屋登记”之第三项“转移登记”中约定：出卖人承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在该约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，90日内出卖方交付的，按已付购房款万分之一承担违约责任，90日以后出卖人仍不能交付的，买受人有权退房，并按照人民银行规定的金融机构贷款利率支付利息。同日，原告与被告还签订了关于被告回购上述商品房的《协议书》一份，约定在2026年3月31日至2026年5月31日期间，原告可以要求被告回购前述购买的商品房，约定了回购的价款、条件等。然至今被告都未履行《商品房买卖合同》约定的转移登记义务。故原告认为被告的行为已构成违约，故诉至法院，请求判如所请。被告星城房开辩称，一、因本公司差欠建设方工程款，经与建设方法定代表人徐德斌协商，已将含案涉房屋在内的一批房屋以“以物抵债”方式抵给徐德斌；二、案涉房屋的价款原告交到本公司后，本公司又转给了徐德斌，实际房屋出售人是徐德斌，原告要求解除合同退款，退款人也应是徐德斌，本公司愿意配合办理退房手续；三、经本公司与徐德斌电话联系，其表示是同意解除合同退款的，也同意银行贷款利率支付利息。被告徐德斌未到庭参加诉讼，庭审后通过短信方式辩称，对于被告星城房开公司财务收据上的金额本人同意退款及付息，但要扣除已付给原告的租金，其他的收款与本人无关。经审理，本院认定如下事实：2018年4月13日，原告与被告星城房开签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＸＣ-2018-0413），约定被告星城房开将其开发的位于龙里县门面（建筑面积16.46平方米）以10万元价格出售给原告；…第二十二条“房屋登记”之第三项“转移登记”中约定出卖人承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人在该约定期限届满90日以后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房，并按照人民银行规定的金融机构贷款利率支付利息。同时，原告与被告还签订了关于被告回购上述商品房的《协议书》一份，约定在2026年3月31日至2026年5月31日期间，原告可以要求被告回购前述购买的商品房，约定了回购的价款、条件等。2018年4月13日，原告向被告星城房开支付首付款8万元，被告星城房开向原告出具编号为ＮＯ0000757、0053996的收据两张，其中编号为0053996的收据载明：今收到吴明凤交到购房款人民币叁万元（￥30000元），备注该笔款项不计入合同。2018年9月29日，原告与贵州龙里农村商业银行股份有限公司签订《贵州龙里农村商业银行股份有限公司住房（商业用房）抵押借款合同》，向该行按揭贷款5万元用于支付案涉房屋的尾款，该合同约定原告应按月利率5.5417‰向借款人支付利息；该抵押借款合同签订后，贵州龙里农村商业银行股份有限公司于2018年10月15日将该5万元支付给了被告星城房开。原告现以被告星城房开未按合同约定期限履行房屋转移登记义务，认为被告星城房开已构成违约为由，诉至本院，请求判如所请。另查明，原告与被告星城公司签订上述《商品房买卖合同》并支付房款后，与案外人贵州山品置业有限责任公司签订了《门面租赁合同》，并收取该公司支付的租金。上述事实有原被告举证及双方陈述予以证实，并附卷备查。本院认为，原告与被告星城房开签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定及行政法规规定，本院予以确认。现被告在收取购房款13万元后未按合同约定期限办理案涉房屋过户手续的行为，构成违约，原告主张解除该合同，被告星城房开也表示同意，故本院尊重双方意愿，予以准许。对于13万元购房款的退还责任主体，星城房开主张实际房屋产权人为徐德斌，应由徐德斌予以退还，因不动产以登记为公示要件，星城房开与徐德斌之间的经济往来也不属于本案审理范围，根据合同相对性原则及购房款系由被告星城房开收取，故应由被告星城房开予以返还，对被告星城房开的辩解主张，本院不予采信。对于原告主张的利息损失，符合法律规定，本院予以支持，2019年1月1日至2019年8月19日（共计230天）期间，按中国人民银行一年期贷款利率4.35%计算为3,563.42元（130,000×4.35%÷365×231），2019年8月21日起至实际返还购房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布利率予以计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告吴明凤与被告贵州星城房地产开发有限公司于2018年4月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XC-2018-0413)及同日签订的回购商品房的《协议书》；二、被告贵州星城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴明凤购房款人民币13万元整及2019年1月1日至2019年8月19日止的利息3，563.42元，2019年8月21日起至实际返还购房款之日止以130,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布利率继续计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,522元（原告吴明凤预交），由被告贵州星城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  吴贤梅二〇二〇年八月二十日法官助理何德虎书记员冉林艳