贵州省镇远县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2625民初732号原告：陈国玲，男，1973年11月28日出生，汉族，浙江省温岭市人，初中文化，个体工商户，户籍所在地浙江省温岭市，现住贵州省镇远县。原告：梁雪莉，女，1975年4月7日出生，汉族，浙江省温岭市人，初中文化，个体工商户，户籍所在地浙江省温岭市，现住贵州省镇远县。二原告委托诉讼代理人：彭超，湖南延群律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：唐其华，男，1967年1月20日出生，苗族，贵州省镇远县人，初中文化，农民，户籍所在地贵州省镇远县，现住贵州省凯里市。被告：龙仕兰，女，1973年6月11日出生，侗族，贵州省镇远县人，小学文化，农民，户籍所在地贵州省镇远县，现住贵州省凯里市。原告陈国玲、梁雪莉诉被告唐其华、龙仕兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月20日公开开庭进行了审理。原告陈国玲及其委托诉讼代理人彭超、被告唐其华、龙仕兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国玲、梁雪莉向本院提出诉讼请求：1.对原、被告2017年10月20日签订《房屋租赁合同》的房屋租金标准进行调减，暂定为年租金90000元；2.判令被告按年租金90000元的标准，向原告返还2017年10月至2020年10月多收的房屋租金共计195000元；3.判令被告免除原告在新冠疫情期间（三个月）的房屋租金共计40000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月初，原告欲租赁被告位于贵州省镇远县房屋用于经营客栈。在协商过程中，被告承诺会在临江外部修建堡坎至房屋负一层，并保证原告可在此基础上加大临江房面积经营套房。协商一致后，双方于同年10月28日签订了《房屋租赁合同》，原告按约定支付租金，但被告一直未能将堡坎修建至约定标准，导致原告经营大面积江景套房的计划被迫终止。为此，原告一直要求被告履行约定义务，被告称已经尽力，并明确表示暂时无法继续修建，双方发生矛盾至今。根据《合同法》第一百一十一条的规定，被告属于未完全履行合同义务，其应当按照未履行比例降低房屋租金标准，并返还此前已多收的房屋租金。2020年初，因发生新型冠状病毒疫情，该不可预见、不能避免、不能克服的全国突发性公共卫生事件导致原告客栈无法正常经营，造成涉案房屋租赁合同无法正常履行。同时，新冠疫情期间，原告积极配合政府开展疫情防控工作，其客栈长期处于停业或非正常状态，原告由此产生重大经济损失，该损失已超出正常市场风险范围。根据《合同法》及新冠疫情期间相关政策文件规定，并结合公平原则，要求对涉案房屋的租金标准进行调减，对原告疫情期间的租金予以免除。因原、被告多次协商均无结果，为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告唐其华、龙仕兰辩称，1.请求驳回原告陈国玲、梁雪莉的诉讼请求；２.诉讼费用由原告负担。事实和理由：双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护，非经双方协商同意或出现法律规定的事项，不得更改变更；原告方诉请调减房屋租金为90000元和返还房租195000元，无法律依据，因双方签订合同时，并无调减和返还房租的条款，合同履行期间也无另行约定，原告主张的数额没有提供被告认可的依据；原告方依据其偷录的录音主张诉讼权利，不合法；本案合同的履行或解除，完全在于原告；对于疫情期间的房租应否减免，可以按合理原则解决。根据双方当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉租赁房屋位于镇远县，建筑面积191.08平方米，其产权人系唐其华，共有权人龙仕兰。2017年10月8日，出租方唐其华、龙仕兰与承租方陈国玲、梁雪莉签订《房屋租赁合同》，案涉条款约定：1.出租方将位于贵州省镇远县房屋（土地证号：100001-×**，房产证号：201200870-××号）整栋出租给承租方。2.租赁期限：2017年10月10日至2027年10月9日，共计10年。3.租金按以下时段的标准按年支付：2017年10月10日至2018年10月9日期间，租金为150000元；2018年10月10日至2019年10月9日期间，租金为155000元；2019年10月10日至2020年10月9日期间，租金为160000元；……2026年10月10日至2027年10月9日期间，租金为200000元。先付租金后使用房屋，首付租金时间为2017年10月10日前支付150000元，以后按以上时段租金标准于每年9月10日前按年支付。4.为了保证合同的履行，承租方同意向出租方交纳押金30000元，于首付租金之日交纳。合同到期后，如承租方未造成房屋损坏及未违反合同约定，出租方将押金退还承租方。合同还对双方的权利义务等其他事项进行了约定。合同签订后，唐其华、龙仕兰依约交付房屋，陈国玲、梁雪莉承租涉案房屋用于经营客栈，并按约定的租金标准支付租金至2020年10月9日止。另查明，被告唐其华、龙仕兰在涉案房屋临河一侧修建堡坎属于违章建筑，被镇远县住房和城乡建设局责令限期拆除。上述事实，有当事人的陈述及原告提交的《房屋租赁合同》、收条、房屋产权产籍档案、国有土地使用证、原被告的聊天录音记录光盘、现场照片、原告客栈2020年1月至5月的财务账单复印件，被告提供的录音录像光盘、银行交易明细清单复印件等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。关于原告要求调减租金标准并返还多收租金的问题。其一，租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，被告依约交付该特定房屋，原告在合理期限内未提出异议。其二，从双方签订的租赁合同内容来看，没有对修建堡坎事宜的具体内容进行约定，也没有对未完成堡坎修建的法律责任进行具体约定。原告主张与被告就修建堡坎事宜达成了口头协议，由被告在涉案房屋临河一侧将堡坎修建至负一楼的阳台并伸出去。被告仅承认有修建堡坎的打算，但因未获镇远县住房和城乡建设局批准而停止修建。对此，原告并未提供证据充分证明双方有口头约定变更合同的事实，被告亦予以否认。其三，租赁房屋一直处于经营状态，现原告没有证据证明其经营的客栈受到严重的经济损失，以及该损失缘于堡坎未修建。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告以被告未完全履行合同义务为由，要求调减租金标准并要求被告返还多收取的租金，因原告无证据证明双方就此达成合意，其主张于法无据，本院不予支持。关于受新冠疫情影响免除租金的问题。本案原告承租房屋用于经营客栈，2020年1月至5月期间，因受新冠疫情影响，导致原告经营客栈的收入减少，不属于必须给予帮助或扶持的情形。因市场经营具有一定的风险性，随时均具有盈利或亏损的可能性。疫情期间被告作为出租方，也并未获得相关政策扶持的优惠，同样也承受着一系列的损失。如原告因疫情期间收入减少就要求被告减免租金，明显有失公平。且原告以疫情原因作为减免租金的事由，未能就疫情直接导致其部分或全部不能支付租金承担举证责任。原告要求被告减免三个月房屋租金40000元的主张，由于被告在庭审中同意减免部分租金，根据公平原则，本院对原告的该项请求依法予以部分支持，酌定在新冠疫情期间原告应付给被告的房屋租金中相应减免20000元。因原告已将租金缴纳至2020年10月，该减免款可在原告支付2020年10月至2021年10月期间的租金时予扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告唐其华、龙仕兰减免原告陈国玲、梁雪莉在新冠疫情期间的房屋租金20000元（该款可由原告在支付2020年10月至2021年10月期间的租金时予扣减）；二、驳回原告陈国玲、梁雪莉的其他诉讼请求。案件受理费4824元，减半收取2412元，由原告陈国玲、梁雪莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 员  龙 睿二〇二〇年八月二十六日法官助理  李莹秋书 记 员  黄 鑫