吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初1号 原告：燕洪涛，男，汉族，无职业，现住：延吉市万事达家园。 委托诉讼代理人：魏昌玲，吉林林海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋庆亮，吉林林海律师事务所律师。被告:孟令军，男，汉族，个体工商户，现住：延吉市爱丹路**鑫田大厦。 委托诉讼代理人：金爱萍，吉林诚途律师事务所律师。 原告燕洪涛与被告孟令军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告燕洪涛及委托诉讼代理人魏昌玲、宋庆亮，被告孟令军及委托诉讼代理人金爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 燕洪涛向本院提出诉讼请求：1、解除燕洪涛与孟令军签订的租赁合同，赔偿物品损失419900元；2、支付房屋租金51255元（2020年1月1日至2020年5月13日止的租金）；3、支付违约金4.2万元；4、支付取暖费6122.56元；5、承担本案的诉讼费。 事实与理由：位于延吉市参花街**的门市房是燕洪涛的合法财产，燕洪涛将其租赁给马垒，用于经营“麻小火锅串串店”。店内所有设施、设备及家用电器等为燕洪涛的财产。经营期间马垒因去澳大利亚，由孟令军继续经营“麻小火锅串串店”。经燕洪涛同意，马垒将该火锅店的剩余经营期转租给孟令军。2019年10月17日，燕洪涛的母亲臧明霞请专业人士对属于燕洪涛的设施、设备等物品进行了录像，当时臧明霞、马垒、孟令军也在场。燕洪涛与孟令军签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为10年（从2020年1月1日至2030年1月1日止)，年租金14万元，租赁房屋内的设备设施为燕洪涛所有及租赁期满无偿归燕洪涛所有。2019年10月17日至2019年12月31日期间的租赁费和经营权由孟令军一次性与马垒结付。之后“麻小火锅串串店”由孟令军经营。孟令军未按照合同约定应提前一个月交年租金，构成违约，承担违约责任。燕洪涛要求孟令军履行《房屋租赁合同》，支付租金51397元（2020年1月1日至2020年5月31日止），违约金4.2万元（合同第八条第１款约定）。2019年12月18日燕洪涛发现孟令军撤离“麻小火锅串串店”，将属于燕洪涛的设施、设备及家用电器等价值为419900元的财产（清单附后)全部搬走,侵害燕洪涛的合法权益。为此要求孟令军恢复室内原状，并返还财产、赔偿损失8万元。 孟令军搬走的物品及价格明细为：1、灯箱6000元；2、屋内装饰品8000元；3、收银台30**元；4、照明设施5000元；5、最新款无烟火锅桌及设备108000元；6、椅子16000元；7、最新款喷雾展示柜8米64000元；8、304不锈钢调料台30**元；9、消毒柜1000元；10、洗手池2套3000元；11、网红化妆镜3000元；12、卫生间静音木门2套6000元；13、蹲便池及配套2套3000元；14、电视2台50**元；15、酒水展示冰箱5500元；16、304不锈钢水槽3个5500元；17、热水器3300元；18、韩国洗碗机11000元；19、四开门冷藏柜6000元；20、304不锈钢6开门冷藏冷冻柜6500元；21、操作台带冷藏及货架6500元；22、304不锈钢货架3个4500元；23、全自动304不锈钢切肉机5500元；24、绞肉机3800元；25、搅拌机3500元；26、制冰机800元；27、炒菜炮炉双头3000元；28、韩食灶1500元；29、300L火锅炒料机；30、排烟设备6000元；31、换风系统5000元；32、各种锅碗及用品（电脑验钞机绿植等物品）40000元，以上32项合计411900元。 孟令军辩称：1、孟令军在该店铺从未拿过燕洪涛任何东西，不存在返还、恢复原样一说。燕洪涛出租房屋给马垒后，马垒重新装修，购置经营火锅店的全部用具。孟令军从马垒处承兑了这些物品。孟令军与燕洪涛解除合同后，只拿走了属于自己的财产，并没有拿走燕洪涛的东西；２、燕洪涛与马垒是房屋租赁法律关系，而孟令军与马垒是出兑与承兑的法律关系。燕洪涛出租房屋只是将房屋的使用权让渡给马垒，马垒在使用该房屋期间购置的内容设施、设备等财物归马垒自己所有。孟令军与马垒是出兑转让的法律关系，是支付对价获得的该火锅店的经营权、财产权以及马垒合同有效期内的房屋使用权。因此，马垒购置的设施设备是孟令军从马垒处购买所得的财物，是孟令军的财产；３、燕洪涛将屋内摆设的财产进行了录像，只能证明现在有这些物品的存在，不能证明财产归其所有。自己出租的房屋现场存在这些物品，而主张这些物品都归自己所有，是一种强盗逻辑。这其实就是“因为你把东西放到我的房间里让我看到了，所以这个东西就是我的”这样一种证明逻辑。燕洪涛并没有出示任何证据证明这些财产的合法来源，证明其如何获得了该所有权，事实上，燕洪涛也无法证明该财产给其所有。因为这些财产就是马垒购买，转让给了孟令军的财产。本着“谁主张，谁举证”的民事诉讼基本原则，燕洪涛没有完成举证义务，该证据无法证明这些财产归燕洪涛所有；4、燕洪涛与孟令军之间的房屋租赁合同已经解除，孟令军不存在违约行为，更不能承担任何违约责任。双方经过磋商解除合同，燕洪涛作出收回房屋的意思表示，即是解除租赁法律关系的邀约。孟令军实际将房屋腾空并把房门钥匙留给了燕洪涛，则是事实上履行了解除行为，双方之间的租赁合同已经实际解除，租赁法律关系终止。因此，孟令军没有违约行为，不应承担违约责任；5、孟令军交付房屋时，已经付清水，电费，未拖欠任何费用。孟令军在向燕洪涛交付的保证金1万元，足以支付取暖费6122.56元，希望燕洪涛从保证金中扣除取暖费，剩余部分返还给孟令军。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋的产权人为燕洪涛。2018年12月3日，燕洪涛的父亲燕锡彬（甲方）与马垒（乙方）签订租赁合同，约定：燕洪涛出租位于延吉市参花街140-1号，面积为161.12平方米的营业用房；租赁期限为5年，2019年1月1日至2020年1月1日；年租金为14万元，保证金1万元；乙方按年向甲方提前一个月缴纳租金，应在每年10月20日前将取暖费交齐；乙方对房屋的装修、装饰在合同期限届满后，无偿归甲方所有；租赁期满后，乙方应将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方有权解除合同，且保证金不予退还；租赁期间，任何一方违反本合同的任何一条约定，应向对方支付按年度租金总额30%违约金。签订合同后，马垒拆除房屋原有装修，重新进行装修。 2019年10月份，马垒要将经营的麻小串串香火锅店出兑给孟令军。2019年10月17日，燕洪涛及母亲臧明霞、马垒、孟令军经协商，燕洪涛与孟令军签订房屋租赁合同。该合同中除合同第二条第二款规定：租赁期限为10年，自2020年1月1日至2021年1月31日内容以外，其他内容均与燕锡彬与马垒签订的租赁合同内容一致。签订合同后，臧明霞之前联系好的专业摄影师对涉案房屋装修、设备等现状进行录像。孟令军与臧明霞签订合同后，当天又与马垒签订出兑转让合同，约定：房东同意马垒将自己位于参花街140-1号店铺转让给孟令军，建筑面积为162平方米。合同第三条约定：转让后店铺里现有的装修、装饰及其他所有设备包括马垒到年底2019年12月31日的房费全部归孟令军所有；合同第五条约定：孟令军在与房东签完租赁合同后向马垒支付转让费4万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备、房费及其他相关费用，此外马垒不得再向孟令军索取任何其他费用。签订合同后，孟令军向马垒支付出兑费4万元及保证金1万元。 另查，2019年11月30日，孟令军与燕洪涛的微信内容：孟令军：“不存在扯皮事！真是有困难，希望你们理解大哥”， 燕洪涛回复：“谁都有困难。既然租不了了，今天收拾一下，明天我们去收房子”。2019年12月18日，孟令军从涉案房屋搬屋内的设施、设备，双方因该东西的归属发生纠纷报警。 认定上述事实的证据有：2019年10月17日房屋租赁合同，房屋产权证，2018年12月3日房屋租赁合同，2019年10月17日涉案房屋现状，报警时间截图，燕洪涛与马垒通话录音，取暖费收据，出兑转让合同，短信截图，马垒出兑火锅店照片，华侨永大炊具销售单，水费、电费收据，证人李荭的证言及当事人的陈述等，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为：2019年10月17日，燕洪涛与孟令军签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同日，孟令军又与马垒签订出兑转让合同。根据该合同第五条约定，再结合燕洪涛和马垒的通话录音及孟令军在庭审中陈述的内容，可以认定孟令军与燕洪涛签订的合同在先。孟令军应该知道合同解除或合同期满后房屋装修、装饰、附属设施、设备归燕洪涛所有。孟令军与马垒出兑转让店铺的价格为4万元，其中包括马垒剩余租金28767元（2019年10月18日至2019年12月31日止，共计75天，日租金=14万元/年÷365天=383.56元）。签订合同时，孟令军相比马垒的租赁合同，延长5年租期，在租赁的10年期间，孟令军可以免费使用房屋内设施、设备。因此从公平交易原则，孟令军出兑转让的价格4万元不可能包括涉案房屋内全部设施、设备。如果出兑转让时包括全部设施、设备，孟令军与马垒的微信聊天中就不会出现对部分设备的反复协商问题。 关于解除合同的时间。2019年11月30日，燕洪涛与孟令军有协商解除合同的意向，但在2019年12月18日孟令军将屋内东西搬走，对此燕洪涛与孟令军有争执，并报警。屋内的设施、设备为合同约定内容，燕洪涛报警能说明不同意解除双方的租赁合同，故2019年11月30日双方的租赁合同并未解除。现燕洪涛同意解除合同，故解除合同的日期为2020年5月13日，孟令军应向燕洪涛支付拖欠的租金51255元（2020年1月1日至2020年5月13日止，共计134天，日租金=14万元/年÷366天=382.5元）。孟令军未按照合同约定及时支付租金，构成违约，燕洪涛不予返还保证金1万元，故燕洪涛要求孟令军支付违约金4.2万元的诉讼请求，本院予以支持。取暖费6122.56元为合同约定的内容，且孟令军也予以认可，故燕洪涛对取暖费的主张，本院予以支持。 返还财产的数额问题。现合同已解除，燕洪涛可以要求孟令军返还财产、恢复原状并赔偿损失。具体怎么恢复原状和赔偿损失8万元，燕洪涛只作为事实与理由陈述，并没有作为诉讼请求进行举证，故本院不予审理该部分内容。燕洪涛主张孟令军返还财产的32项明细中，1、2、3、4、10、11、12、13、29、30、31项孟令军对部分设施、设备拆除后没有带走。5、6项虽然为孟令军与马垒签订合同前磋商的内容，但孟令军与燕洪涛签订合同时，并没有说明该部分为马垒出兑转让的内容，也未在合同中说明该两项设备的权属问题，故5、6项设备为燕洪涛所有。第32项没有具体的物品、数量的明细，故对于该部分的赔偿，本院不予支持。孟令军应向燕洪涛返还的设施、设备为5、6、7、8、9、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28项。现该设备已搬走，故无法进行返还，应折价赔偿。考虑部分设备使用一年及过错责任在孟令军，应由孟令军承担该设施、设备折价应扣除的所有损失。 结合燕洪涛提交的赔偿清单与孟令军提交的华侨永大炊具销售单，8、9、18、19、20、21、23、24、26、27、28项赔偿价格为44200元，对以上设备的赔偿价格，本院予以认定。5、6、7、14、15、16、17、22、25项，共计215300元。孟令军对该赔偿价格有异议，应进一步举证证明其主张。因未能举证证明，故本院采信以上设备赔偿价格为215300元。燕洪涛认为孟令军的行为已构成刑事犯罪，应移送公安机关。本院认为，燕洪涛在本案中提供的证据并不足以证明孟令军构成刑事犯罪，故并不是本院移送的范围。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告燕洪涛与被告孟令军签订的房屋租赁合同。 二、被告孟令军于本判决书发生法律效力后立即向原告燕洪涛支付租金51255元、取暖费6122.56元、违约金4.2万元，共计99377.56元。 三、被告孟令军于本判决书发生法律效力后立即向原告燕洪涛赔偿财产损失259500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6683元（原告燕洪涛已预交），减半收取3341.5元，由被告孟令军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金菊华 二〇二〇年八月四日 书记员  孙 洋