福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初2745号 原告：蔡碧春，女，1982年4月10日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。 被告：厦门风采物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥东路益城广场嘉瑞楼****单元，统一社会信用代码913502032600922041。 法定代表人：陈明军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈亚，男。 原告蔡碧春与厦门风采物业管理有限公司（以下简称风采物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡碧春、被告风采物业公司的委托诉讼代理人陈亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡碧春向本院提出诉讼请求：1．风采物业公司修复公共管道并检测所有的公共管道，停止侵害蔡碧春的合法权益，同时严格履行管理职责，加强日常的检修维护，防止再次出现漏水的行为；2．风采物业公司赔偿蔡碧春因检修漏水原因造成的费用（包括更换管道、马桶费用及人工费用）6850元；3．风采物业公司赔偿蔡碧春因房屋损坏导致租赁合同无法履行引起的经济损失（包括违约金和租金）5687元；4．风采物业公司赔偿蔡碧春经济损失及维权产生的必要合理费用（包括装修费32076元，差旅费367元，误工费3904元，房屋闲置2个月损失7600元，装修产生的水电、物业费损失1000元）。 事实和理由：蔡碧春于2003年购买厦门市思明区厦禾路863号914室房屋（以下均称案涉房屋），该房屋所在小区由风采物业公司提供物业管理服务。蔡碧春因长期居住在深圳，便将案涉房屋出租。2019年8月27日，承租人告知蔡碧春，案涉房屋门口墙上有一大片水迹出现，可能是因为水管爆裂；蔡碧春便积极联系风采物业公司，风采物业公司告知应自行排查，蔡碧春便联系了师傅上门排查。师傅多次上门进行排查，并未找到案涉房屋漏水的明显原因；为保险起见，师傅建议将原有管道切除改为明管，并报价4000元，为防止产生邻里纠纷，蔡碧春便同意了。更换明管后，漏水情况并未得到改善，水渗透到楼下；风采物业公司通知蔡碧春处理，蔡碧春立刻联系师傅排查，仍未找到具体原因，但渗水依然存在；无奈蔡碧春只能让师傅将卫生间地板打开，并更换马桶。在此期间，风采物业公司均未主动履职，未积极配合蔡碧春排查房屋漏水原因。2019年10月24日，风采物业公司通知蔡碧春，案涉房屋漏水情况依然存在，让蔡碧春从深圳回来处理。蔡碧春接到通知后，立刻将手头工作以及家庭安顿好，于2019年10月27日回到厦门，并积极配合风采物业公司排查漏水原因。经过2天的排查，发现漏水源在公共管道上，属风采物业公司管理部分。因此次漏水属风采物业公司责任，其便答应对蔡碧春的损失进行赔偿并报保险公司处理，但后又反悔不愿赔偿。 风采物业公司作为案涉房屋的物业服务企业，负有对物业共用部位和共用设施设备的管理和维护责任，但其未履行自己的责任和义务，拒不排查案涉房屋漏水原因，反而多次让蔡碧春自行排查，造成案涉房屋受损，侵害了蔡碧春的利益。蔡碧春因此支出的不必要的更换管道、马桶费用以及人工费用，风采物业公司应予以赔偿；案涉房屋受损，蔡碧春无法履行现有租赁合同，需退赔承租人的租金及违约金等，风采物业公司亦应予以赔偿。另外，蔡碧春长期居住在深圳，来往厦门不便，风采物业公司自身不履职，推卸责任，强行让蔡碧春从深圳赶回厦门处理漏水事宜，对于蔡碧春的经济损失及维权产生的必要合理费用，风采物业公司应承担相应的赔偿责任。 风采物业公司辩称，一、蔡碧春所称的损失是由于案涉房屋的装修管道老化引起的漏水所致，与位于1014室房屋的公共管道漏水无关。风采物业公司已经尽到告知和公共设施的维护维修义务，没有任何失职的过错。1．2019年9月20日，风采物业公司的管理员叶美端给项目主任陈亚反映案涉房屋的住户说家里漏水，陈亚马上去检查；因为住户不在，没有人用水，却发现水表箱内的水表在慢慢的转动，显示案涉房屋家里存在漏水现象，就把视频发给叶美端，由叶美端联系蔡碧春配合检查。当时风采物业公司的电工张忠峰还有打电话给蔡碧春，让蔡碧春交代师傅来的时候和风采物业公司联系一下，风采物业公司也去现场配合一起处理。但蔡碧春聘请的师傅没有和风采物业公司联系，就直接把管道、地板及马桶换掉了。2．2019年10月17日，蔡碧春反映案涉房屋的卫生间装修完后，墙壁还有发现漏水痕迹；风采物业公司就去现场查看，发现也没有很明显的漏水痕迹，因为1014室房屋也更换了马桶，怀疑是该房屋漏水，就告知再观察个一两天。10月19日，蔡碧春说承租人要搬家了，把钥匙寄放在管理员叶美端处；后观察了几天，发现案涉房屋还是有点漏水的痕迹，风采物业公司联系蔡碧春，希望将案涉房屋吊顶拆了看看，蔡碧春要求回来一起看看再拆。后因蔡碧春感冒又耽误了几天。3．到了10月27日下午，蔡碧春联系风采物业公司，双方便一起将案涉房屋的烟囱敲了个洞，发现水是从烟漏靠近外墙一侧渗下来的。然后管理员汪凌静就联系了1014室房屋的业主，约好了次日一起把10楼敲开查看。10月28日，1014室房屋的业主说敲他家卫生间，为稳妥起见，风采物业公司建议从走廊的外墙敲个洞，看看主管有没有漏水，结果敲开后，发现是主给水管有漏水情况，并从外墙侧部分渗水到案涉房屋。风采物业公司立即组织人员在当日就将公共给水管的渗水点维修好了。因此，案涉房屋漏水的原因是因为其室内装修管道老化渗漏所引起。二、蔡碧春更换马桶、地板及房间内管道是由于自己家管道使用时间久管道老化漏水导致，与位于1014室房屋的公共管道漏水无关，其产生的费用以及因此产生的所谓租赁合同无法履行及相关的经济损失，应该由蔡碧春自己承担。三、位于**房屋室外的公共给水管漏水并没有给蔡碧春造成任何的损失，也不影响案涉房屋的使用和出租功能，蔡碧春主张的房屋闲置等损失应该由其本人承担。四、作为业主，蔡碧春发现自己家中漏水，有配合风采物业公司进行查看的责任和义务，其主张误工费缺乏依据。五、案涉房屋于2007年装修使用到今，蔡碧春要求现重新装修的费用也应由风采物业公司承担，实在是无理要求。综上，风采物业公司严格按照物业管理合同尽到了告知义务，及时履行了公共设备设施的维护保养工作，没有任何失职行为，恳请法院驳回蔡碧春的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 厦门市思明区厦禾路863号914室房屋登记的权利人为蔡碧春。风采物业公司系该案涉房屋所在小区（九龙商业城）的物业服务企业。《九龙商业城前期物业管理服务合同》第一条“双方的权利和义务”约定“一、甲方（风采物业公司）的权利义务。1、对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”；第二条“物业管理服务内容”约定“二、公用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱……和共用设施设备使用的房屋、监控设施设备等”；第三条“物业管理服务质量”约定“三、公用部位、公共设施设备的维护和管理。……3、供电、供水、通讯管理及设施完好无损、运行正常，二次供水环境整洁，无二次污染及隐患。” 2019年8月27日，案涉房屋的承租人告知蔡碧春案涉房屋的入户门外墙存在渗水迹象。2019年9月14日，蔡碧春安排维修人员查看案涉房屋漏水事宜，发现房屋一楼卫生间天花板及墙面存在渗水、一楼侧墙存在渗水，后卫生间的水管进行了更换。2019年9月18日，承租人告知蔡碧春案涉房屋一楼卫生间天花板仍存在渗水情况。2019年9月20日，蔡碧春微信联系风采物业公司的工作人员小叶，沟通上门查看案涉房屋漏水事宜；风采物业公司的工作人员在当日未进入房屋，但以拍摄视频的方式向蔡碧春反馈案涉房屋的水表在运转。同日，承租人告知蔡碧春案涉房屋一楼卫生间地板存在渗水情况。2019年9月28日，蔡碧春安排得维修人员查看案涉房屋后，告知蔡碧春房屋一楼卫生间烟道存在渗水情况。 2019年10月8日，蔡碧春安排维修人员查看案涉房屋，维修人员反馈一楼卫生间渗水“80%是蹲盆漏水”。后蔡碧春安排维修人员进行拆开地砖、更换马桶等维修事项，因此支出费用2850元。 2019年10月17日，蔡碧春微信联系风采物业公司的工作人员小叶，告知“我家在重新装修厕所，但师傅说水闸关了以后还是有水从墙面渗出来。是10楼的卫生间也在漏水下来。麻烦帮忙确认以下10楼或哪楼漏水下来的，谢谢”，小叶回复“好的，叫师傅去看看”。 2019年10月27日，蔡碧春乘坐动车从深圳返回厦门，后于2019年11月14日乘坐动车返回深圳，因此支出交通费367元。 2019年10月27日，蔡碧春与风采物业公司的工作人员一同打开卫生间烟道，发现里面墙体存在渗水情况。2019年10月28日，各方当事人一同在1014室房屋外墙凿开一开口，发现里面的主给水暗管存在漏水情况，并渗漏至案涉房屋，风采物业公司遂予以修复。此后，案涉房屋未再出现渗水情况。 案涉房屋因渗水，出现二楼墙面渗水霉变及地板受损、二楼卫生间天花板及墙面渗水霉变和瓷砖开裂、一楼入户门受损及玄关墙面渗水霉变、一楼卫生间吊顶及墙面霉变等损坏情况。 本院认为，《九龙商业城前期物业管理服务合同》约定，风采物业公司对案涉房屋所在小区的公用给水管道负有维护、修缮、管理的义务，应保障公用给水管道完好无损、运转正常。从在案事实来看，风采物业公司作为前期物业服务企业，知晓案涉房屋所在小区公用给水管道的设置及其年限已久管道可能存在老化、损坏等情况；在蔡碧春告知风采物业公司之时，案涉房屋的漏水即存在入户门外墙渗水的情况，但风采物业公司却并未予以足够的重视，未及时进行全面排查以发现漏水原因。从此后发现漏水原因来看，风采物业公司是具备发现案涉房屋漏水原因的条件和能力的。因此，应当认定风采物业公司违反了前述合同义务，应承担相应的违约责任，对蔡碧春的损失予以相应的赔偿。 蔡碧春主张的因检修漏水原因造成的费用6850元，相应的维修事项系在未确定具体漏水原因下所进行的，且不属于因渗漏水所造成的损失，故不属于风采物业公司应赔偿的范围。充分考虑公用给水管道属于隐蔽管道，其漏水亦属于管道年久损耗所致，结合蔡碧春的损失情况、风采物业公司的过错程度，根据公平原则，本院酌定风采物业公司应赔偿蔡碧春房屋维修费用24000元、房屋无法正常使用的损失（即蔡碧春主张的租赁合同无法履行的经济损失、房屋闲置损失）4000元。蔡碧春主张的差旅费、误工费、装修水电费及物业费，缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于风采物业公司已经修复了漏水管道，故蔡碧春主张的第1项诉讼请求，本院不再予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门风采物业管理有限公司于本判决生效之日起十日赔偿蔡碧春房屋维修费用24000元； 二、厦门风采物业管理有限公司于本判决生效之日起十日赔偿蔡碧春房屋无法正常使用的损失4000元； 三、驳回蔡碧春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1237元，减半收取计618.5元，由蔡碧春负担317.5元，厦门风采物业管理有限公司负担301元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年八月十日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。