中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申3783号 再审申请人(一审原告、二审上诉人、执行案外人)：黄淑芳，女，1969年4月28日出生，汉族，住重庆市南岸区 委托诉讼代理人：梁春蓉，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴云瑶，重庆百君律师事务所实习律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**。 负责人：郭继平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路div> 法定代表人：肖**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周婷，重庆丽达律师事务所律师。 再审申请人黄淑芳因与被申请人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融重庆分公司）、第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民终216号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 黄淑芳依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项申请再审，事实及理由：一、原审判决中关于“黄淑芳没有支付全部价款”的事实认定错误。黄淑芳与盛景公司支付房屋价款的时间应以陈文韻支付标的房屋价款的时间为准。（一）黄淑芳与陈文韻、盛景公司就本案标的房屋之间产生的关系本质上是合同转让的法律关系，黄淑芳受让了陈文韻与盛景公司签订的《商品房买卖合同》，应当按照陈文韻与盛景公司《商品房买卖合同》的约定享有权利承担义务。原审法院均已查明，案涉房屋确系盛景公司抵款给陈文韻，陈文韻再转卖给黄淑芳，但案涉房屋自始至终未曾登记在陈文韻名下，陈文韻从未取得过案涉房屋的所有权，所以，黄淑芳购买案涉房屋的性质不属于二手房买卖。按照《中华人民共和国合同法》和商品房买卖相关法律法规的规定，虽然案涉房屋自始至终未曾登记在陈文韻名下，但陈文韻与盛景公司于2014年签订的《商品房买卖合同》却是生效的，该时间早于案涉房屋设定抵押的时间，而陈文韻自始至终未作出过与盛景公司解除合同的意思表示。通过盛景公司出具给黄淑芳的收据上反映的信息来看，收据记载的购房号与开具给陈文韻的收据一致，可知两张收据本质上是一套房屋的购房款凭证，故黄淑芳的交款时间应沿用陈文韻的收据认定，即2015年5月13日；此外，收款事由下注明“买方转账给卖方”，意味着黄淑芳并未直接向盛景公司支付房款，而盛景公司却认可黄淑芳房款付讫，说明三方的意思表示是陈文韻将合同项下的权利义务转让给了黄淑芳，而盛景公司接受并认可这个转让行为。因此，三方的意思表示和行为方式完全符合《中华人民共和国合同法》第88条关于合同概括转让的规定。黄淑芳受让了陈文韻的《商品房买卖合同》，理应承接原合同的全部权利义务。故案涉房屋的购房时间，支付全款的时间以及从开发商处接房的时间均应以陈文韻的购房时间，支付全款的时间以及接房时间为准。而这些时间点远在2017年以前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。（二）陈文韻以房抵利息的真实性、合法性已得到生效判决的确认。申请人有新证据证实陈文韻对于所有以房抵利息的房屋在2015年5月均已接房，足以推翻原判决，应当裁定进入再审。（2019)渝民终216号生效民事判决认定，2014年3月19日，陈文韻与海丰建设达成《借款协议》，约定海丰建设向陈文韻借款1150万元；2015年5月6日，陈文韻向海丰建设提出申请，载明：海丰建设欠陈文韻1150万元，自2014年至2015年4月30日产生的利息258万未还，现申请以明月绿洲小区的3套房屋冲抵欠陈文韻的利息1328269元，申请中还明确约定了抵款房屋的单价、房号、房屋面积等。5月13日，海丰建设法定代表人肖**安签字同意，盛景公司于同日与陈文韻签订5XXXX号房屋的《商品房买卖合同》，并开具金额为13819元房屋税费收据、金额为274450元的购房收据、金额为65002元的装修收据。上述时间均早于案涉房屋的查封时间，可以认定陈文韻与盛景公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且盛景公司通过以房抵债的行为收到了全部购房价款。除此之外，申请人还收集到新证据显示陈文韻2015年7月就缴纳了标的房屋的物管费，这意味着陈文韻在2015年7月就完成了对标的房屋的接房占有。二、二审法院认定查封时间为2017年7月14日属于适用法律确有错误。人民法院做出查封裁定并采取登记等方式控制了财产，查封才得以发生法律效力。如果任命法院仅送达了查封裁定，但尚未完成查封行为，则只有查封裁定发生法律效力，查封并未发生法律效力。本院查封生效的时间应当是2017年8月2日。综上，黄淑芳根据《中华人民共和国民事诉讼法》二百条第一项、第六项的规定申请再审。 本院经审查认为，在执行异议之诉中，人民法院审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当针对具体案件中特定的执行案外人所享有的权益进行具体判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的书面买卖合同要件，从立法目的看，主要是为了在执行程序中进行审查时方便执行法院从外观形式上判断是否存在真实的不动产买卖关系，其实质指向的是真实、合法、有效的不动产买卖关系。因此，在执行异议之诉中对该要件进行审查时就应当从实质上即真实、合法、有效的不动产买卖关系是否成立以及何时成立加以判断。 首先，本案中，黄淑芳提交了2017年7月11日其与陈文韻签订的《房屋转卖协议》，同日又与盛景公司签订的《商品房买卖合同》，但未提供其向盛景公司支付购房款的转账凭证，故其提供的证据仅能证明其与陈文韻之间成立房屋买卖关系，不能证明其与盛景公司之间存在房屋买卖关系，即无法根据陈文韻与盛景公司签订的《房屋买卖合同》认定案涉房屋买卖关系成立于查封之前，故其应当根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，对此承担举证不能的不利后果。即使黄淑芳主张其系通过陈文韻转卖的方式买受案涉房屋成立，盛景公司通过以房抵债的方式将房屋抵偿给陈文韻，但并未办理相应的权属转移登记，陈文韻并未取得案涉房屋所有权。黄淑芳通过陈文韻转卖的方式买受案涉房屋之时才形成买卖房屋的意思表示，此时才与盛景公司之间成立房屋买卖合同关系。因此，不能因黄淑芳系通过陈文韻转卖的方式买受房屋就认定黄淑芳对案涉房屋享有权益的时间亦应以陈文韻与盛景公司达成以房抵债的时间为准。据此，虽然重庆市高级人民法院（2019）渝民终216号民事判决在认定以房抵债等事实进行了认定与评判，但并未对认定案涉重庆石柱自治县环水镇迎宾北路77号5幢3单元XXX房屋的付款或以房抵债具体金额、占有等相关事实，故黄淑芳申请再审的主张不能成立。 其次，黄淑芳再审中提交新证据显示2015年7月陈文韻缴纳了案涉房屋物管费，拟证明其在2015年7月完成了对标的房屋的接房占有。如上所述，黄淑芳占有案涉房屋时间、支付房屋价款时间不能以陈文韻占有案涉房屋、以房抵债时间为准，该证据与本案无关，故黄淑芳关于其在人民法院查封案涉房屋之前已占有案涉房屋的主张，不能成立。 第三，关于人民法院查封生效时间如何认定的问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定：“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当做出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本案中，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，二审法院据此认定案涉房屋轮候查封的生效时间系2017年7月14日，不存在适用法律错误的情形。 综上所述，黄淑芳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回黄淑芳的再审申请。 审判长 马 岚 审判员 葛洪涛 审判员 马成波 二〇二〇年八月六日 法官助理毛荧月 书记员王钰婷