广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初49399号原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区金田路皇岗商务中心**楼6501。法定代表人李华。委托诉讼代理人肖子文，男，汉族。委托诉讼代理人王若晗，男，汉族。被告深圳市瀚森投资咨询有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心**楼801。法定代表人张仲灏。被告张仲灏，男，1991年5月14日出生，汉族。原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司诉被告深圳市瀚森投资咨询有限公司（以下简称瀚森公司）、张仲灏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖子文、王若晗到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告瀚森公司于2018年10月9日签订《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定由原告将深圳市福田区房屋出租给被告使用。租赁房屋建筑面积共计413.21平方米，自2018年10月10日至2021年10月9日止。其中2018年10月10日至2020年10月9日期间的租金标准为每月每平方米265元，即被告瀚森公司每月需向原告交付租金109501元。被告张仲灏于2019年6月12日作出《租金支付承诺书》，承诺其对于被告瀚森公司在租赁合同项下的付款义务和违约责任承担不可撤销的连带保证责任。自2019年3月25日起，被告瀚森公司未按照租赁合同约定缴纳4月份及后续的租金。原告根据合同约定于2019年6月7日解除了原告与被告瀚森公司所签署的租赁合同。被告瀚森公司的行为严重损害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。原告特根据相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告向法院提起诉讼，诉讼请求如下：一、被告瀚森公司向原告支付拖欠2019年4月至2019年6月7日的租金185051元，并按合同约定支付违约金暂计至起诉之日为7424元（均以日万分之五为计算标准，以50000元为计算基数，自2019年3月26日起核算违约金，以109501元为计算基数，自2019年4月26日起核算违约金，以25550元为计算基数，自2019年5月26日起核算违约金）；二、被告瀚森公司向原告支付2019年6月8日至2019年6月15日期间的场地占用费58401元；三、被告瀚森公司向原告支付三个月租金即304113元作为原告场地空置期间的损失；四、被告张仲灏对被告瀚森公司上述付款义务承担连带保证责任；五、被告瀚森公司及被告张仲灏承担本案诉讼费用。原告又增加诉讼请求如下：被告瀚森公司向原告赔偿免租期损失219002元；变更第四项诉讼请求如下：被告张仲灏对被告瀚森公司的债务承担连带责任。两被告未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2018年10月9日，原告（甲方）与被告瀚森公司（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定，甲方将深圳市福田区的房屋出租给乙方使用，建筑面积为413.21平方米，单位租金按每平方米每月265元计算，月租金总额为109501元；乙方应于2018年10月10日前交付首期租金77710元；乙方应于每月25日前向甲方支付租金；租赁期限为2018年10月10日至2021年10月9日止。合同第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿以及不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达十天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达／元以上（金额为空白）；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；（六）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记备案。合同第二十条约定，本合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，原告与被告瀚森公司签署《租赁合同之补充协议》，约定，租赁合同与补充协议条款不一致的，以补充协议的条款为准。补充协议另约定自2018年10月10日起至2020年10月9日止，月租金总额为109501元；自2020年10月10日起至2021年10月9日止，月租金总额为118261元；甲方同意给予乙方两个月的免租期，即2019年1月1日至2019年2月28日；每月租金须于上期末月25日前足额缴纳。补充协议第六条约定，（一）本合同签订后3个工作日内，乙方应当向甲方支付相当于叁个月租金之款项，计人民币328503元作为租赁保证金。（二）乙方应当向物业公司支付相等于贰个月数额的物业管理费保证金，及相等于贰个月的水电费保证金，计人民币33056.8元。此等租赁保证金及物业管理费保证金将作为乙方忠实履行本合同各项条款规定和条件的履约保证金。若租赁期内租金、物业管理费作出调整，此履约保证金（相当于叁个月租金和贰个月物业管理费和贰个月的水电费保证金）金额也将作出相应调整，乙方应在收到甲方有关通知后十四天内将差额付予甲方。（三）乙方应于签订本合同及补充条款的3个工作日内将上述履约保证金缴交予甲方。（四）如乙方违反本合同规定（其中包括但不仅限于缴付租金、物业管理费或其他应付费用的规定）超过10日，甲方有权不予退还履约保证金，并有权单方解除租赁合同，乙方应持续支付租金至租赁合同的解除日，合同解除次日至租赁房屋实际返还之日期间乙方须支付相当于本协议约定的租金金额的2倍场地占用费及在此期间内所发生的管理费、水、电费（如有）等一切其它费用给甲方。（五）非因甲方原因，乙方提前终止本合同的视为乙方违约，甲方有权不予返还履约保证金，如因此给甲方带来其他损失的，甲方有权进行追索。（六）如在本合同租赁期届满或终止时，乙方完全履行本合同各项规定，无任何违约行为，并依本合同规定交还租赁房屋，甲方须于乙方交还租赁房屋并付清其所欠之一切款项（如有，包括但不限于租金、物业管理费及其他费用）后的三十天内，将履约保证金全额退还乙方（不计利息）。（七）非因甲方原因，乙方违反本合同之约定（其中包括但不仅限于缴付租金、物业管理费或其他应付费用的规定），导致合同提前终止，在甲方按照合同约定送达解除租赁合同通知书后三日内，乙方拒不配合甲方到租赁所办理注销合同备案登记的，甲方有权自行前往租赁所办理注销合同备案登记。若因乙方行为导致甲方无法在租赁所规定的工作时限内完成该备案登记，不能及时向第三方出租原乙方承租单位而造成房屋空置损失的，乙方应赔偿甲方损失，赔偿金额为该房屋空置期间甲方的当期租金损失。空置期间自超出租赁所规定的完成该备案登记所需工作时限之日起计，至甲方实际完成备案登记之日止。甲方对于提前终止租赁合同的承租人，已收取之租赁保证金不予退还。第七条约定，乙方须按时缴付租金、物业管理费，乙方使用租赁房屋的各种专项服务费用及深圳市人民政府部门征收的须由乙方承担的各项税费，乙方逾期缴付租金、物业管理费、各种专项服务费用或深圳市人民政府部门征收的须由乙方承担的各项税费，经甲方书面通知后仍未能于5日内缴付的，甲方有权采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施等公共设施的供应及管理单位暂停对租赁场地提供管理服务的措施，直至乙方付清所有拖欠的款项、逾期滞纳金及其它相关费用（包括但不限于开通恢复费用）为止，乙方不得异议，也不得追究甲方因上述行动而引致的损失作出赔偿，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方无须承担任何责任。在此采取强制措施期间的租金由乙方承担。若乙方拖欠款项（包括但不仅限于租金、物业管理费或其他应付费用）超过10天，甲方有权单方解除或终止本合同，并有权没收履约保证金，收回租赁场地并另行出租给第三方，甲方有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额。本款所述情形下乙方须支付租金至租赁合同解除日，如租赁合同解除之后乙方仍占用甲方租赁场地拒不返还租赁场地或不配合注销合同备案登记影响了租赁场地再次对外出租，乙方须支付相当于本协议约定的租金金额的2倍场地占用费及在此期间内所发生的管理费、水、电费（如有）等一切其它费用给甲方。第九条约定，如乙方不履行或违反本合同的任何规定，而使租赁房屋遭受毁坏或造成甲方损失的，在甲方发出书面通知五天内，乙方须停止侵害行为并负责修缮恢复原状，并赔偿甲方经济损失。如乙方在此期间不予纠正错误并达到甲方满意程度，甲方可单方面终止本合同，租赁期在甲方发出终止通知之日时届满，乙方应在三个工作日内迁出租赁房屋并依本合同规定将租赁房屋交还予甲方，并继续承担履行其他条款规定的责任，如乙方拒绝交还租赁房屋，因此给甲方带来损失的，甲方有权追索，并保留诉讼权利。且甲方有权采取本补充条款第七条所述的强制措施，并且乙方须按本补充条款第七条所述支付场地占用费及在此期间内所发生的管理费、水、电费（如有）等一切其它费用给甲方。租赁期内，乙方对租赁房屋可进行必要的装修，该装修在任何情况下均不得改变租赁房屋的结构及用途，装修后的租赁物业的外观及色彩必须符合甲方要求并与大厦环境和谐配合，乙方应在装修前按照大厦物业管理公司规定要求提交书面装修申请资料，并签定《装修管理协议》等，乙方装修方案必须事先取得大厦物业管理公司或市政府有关部门批准后方可进场装修，所需费用及工程款项均由乙方承担。在租赁期内，乙方（包括但不限于含乙方员工、雇员及乙方邀请的访客等）如造成租赁房屋或大厦设施的毁损，乙方应承担恢复原状及赔偿经济损失的责任。第十三条约定，（1）若乙方欠缴租金应向甲方支付违约金，违约金标准为：欠缴天数乘以所欠租金额的万分之五。（2）除租金外如乙方欠缴大厦物业管理费或本合同所定的其他应缴款项，大厦物业管理公司有权向乙方收取违约金，违约标准为欠缴天数乘以所欠金额的万分之五。（3）各有关违约金自欠缴之日起计至缴付之日止。若乙方欠缴超过五天，除收取违约金外，甲方或大厦物业管理公司还可采取停止提供相关服务等措施，具体还可适用本补充条款第七条的约定。若乙方欠缴累计超过十天，甲方有权单方提前终止本合同、不予退还履约保证金并不因此承担任何责任，具体还可适用本补充条款第七条的约定。（4）未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁房屋全部和部分转租他人或提供给他人使用的，除按本补充条款第十条之规定执行外，还需向甲方支付相当于租赁标的物3个月租金金额和2个月物业管理费金额的违约金。第十四条约定，本合同租赁期届满或终止或因任何理由解除或提前终止时，乙方应按毛坯交付状态（恢复毛坯房标准：1、天花工程：全部拆除至建筑面。2、墙面工程：按原建筑图纸分隔全部拆除，分户处有破坏走道墙体的，按原建筑图纸恢复。3、地面工程：恢复至架空地板。4、水电工程：强弱电线、管拆除，恢复至楼层电箱；水管拆除至水井进水管处。5、空调工程：空调风管拆除至BOX箱，箱体保留；各BOX箱在主机控制面板信号显示正常，无破损。6、消防工程：户内各喷淋管维持现状；烟感、手报、警铃、广播恢复至顶板，消火栓箱体及箱体内设备完整齐全。消防信号正常，设施设备功能正常，无破损。7、场地清理：干净、整洁无遗留物品。）将租赁房屋修缮妥当交还予甲方（甲方同意不予恢复毛坯的情形除外）；交还时须经甲方认可并结清乙方应当承担之费用，如乙方在租赁期结束后3日内未执行本款约定的义务，甲方有权代替乙方把租赁场地恢复至上述毛坯状态，由此产生费用由乙方全部承担。若甲方认为根据实际需要可接受乙方的装修及添加设施等，乙方可不必履行恢复毛坯义务。乙方无权就上述装修、设施等收取甲方任何费用或要求以此折抵租金、管理费、杂费、违约金等合同款项。乙方同时须将通向租赁场地各部分的，及该大厦洗手间或其它乙方可通行的地方的锁匙及门禁卡（如有）交还甲方。如乙方违反前款规定，则视乙方违约及放弃租赁房屋内所有家具、物品及设施设备的所有权，甲方有权不予退还履约保证金并有权处置该房屋内的任何余物，乙方对此无异议，并放弃以此为由主张甲方赔偿的权利。乙方在租赁期届满之日或甲乙双方协议解除本合同之日或甲方发出的解除租赁合同通知书规定的解除租赁合同之日未按时迁离及返还租赁房屋的，甲乙双方同意按照本补充条款第十四条第1款的约定执行，因租赁合同解除之后乙方未按时迁离及返还租赁房屋或因不配合注销合同备案登记影响了租赁场地再次对外出租，乙方须支付相当于本协议约定的2倍租金金额的场地占用费及在此期间内所发生的管理费、水、电费（如有）等一切其它费用给甲方。第二十三条约定，甲、乙双方因履行本合同所发出的通知或其它函件均须采用书面形式，并用直接送达，或挂号信件或经登记的信件，或传真的方式，按照甲、乙双方在本合同中列明的通讯联系地址或传真号码为正式传送地址。甲方对乙方发出的发票、单据及其他通知，须标明收件人为乙方。若采取直接送达的，接收一方应当签收，并以签收之日为送达之日；若采取挂号信件或经登记的信件邮寄送达的，自寄出后的第七天视为送达；若采取传真送达的，传真发出的当日即视为送达之日。若一方发生名称、通讯联系地址、传真号码及代表人之变更时，变更方应及时书面通知另一方，否则一方依据本合同所发出的任何通知或其它函件送达到本合同中列明的对方的通讯联系地址或传真号码，视为已履行通知送达义务。但如甲方要求乙方缴纳本合同约定的费用并向乙方发出付款通知书的，甲方只需将付款通知书发至乙方承租的承租单元即为有效送达。甲乙双方的名称、地址及代表人若发生变更时，变更方应在三个工作日内书面通知对方。甲、乙双方一致确认：如果乙方合同预留地址错误或乙方拒绝签收或其他非甲方原因导致书面通知未能送达到乙方，视书面通知已送达乙方，从书面通知退回至甲方日视为送达日。上述合同及补充协议签订后，原告与被告瀚森公司按照合同约定履行合同义务。原告确认向被告收取了租赁保证金328503元。原告主张被告瀚森公司自2019年3月25日起未依约向其足额支付2019年4月的租金，此后亦未支付后续租金。为此，原告提交了被告瀚森公司支付租金的银行电子对账单。根据该银行电子对账单显示，被告张仲瀚于2019年4月26日向原告支付2019年4月租金59501元后，此后未有租金支付记录。2019年6月3日，原告向被告瀚森公司在合同中约定的地址及涉案房屋所在地址分别寄送《解除租赁合同通知书》，载明，因被告欠缴2019年4月至6月的租金，拖欠租金累计超过十天，原告通知被告解除涉案租赁合同、没收租赁保证金并要求被告于收到通知书后三日内搬离。该通知书于2019年6月7日退回。2019年6月11日，原告向被告瀚森公司在合同中约定的地址及涉案房屋所在地址寄送《限期清场通知函》，载明，涉案租赁合同已解除，被告瀚森公司未在三日内迁离并返还房屋，仍有大量物品遗留在租赁房屋内或未将天花及地面按租赁时之原状交还。如果被告瀚森公司逾期五日仍未迁离及返还涉案房屋，原告有权进入涉案房屋进行清退工作。该通知书于2019年6月12日签收。2019年6月15日，原告的物业部门开具了《物品放行条》，被告张仲灏将涉案房屋内的物品搬离。另查明，庭审时，原告主张涉案房屋于2020年5月另行出租。又查明，被告瀚森公司系一人有限责任公司，被告张仲灏系该司股东。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，涉案《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。两被告未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩权利，应自行承担相应的不利后果。根据查明的事实，被告瀚森公司拖欠租金累计超过十日，原告有权单方提前解除合同。原告向被告瀚森公司寄送《解除租赁合同通知书》，系合法行使合同解除权。该通知书于2019年6月7日退回，根据涉案合同约定，视为已送达，故涉案租赁合同及补充协议已于2019年6月7日解除。关于被告拖欠的租金及违约金。根据查明的事实，被告瀚森公司仅在2019年4月26日支付2019年4月的租金59501元，未依约向原告足额支付2019年4月及后续的租金，原告诉请被告向其支付2019年4月至2019年6月7日的租金185051元，有事实及合同依据，本院依法予以支持。关于违约金。根据涉案租赁合同及补充协议的相关约定，被告瀚森公司应于每月25日前向原告支付下个月租金。若被告瀚森公司欠缴租金应向原告支付违约金，违约金标准为欠缴天数乘以所欠租金额的万分之五。故原告请求被告按每日万分之五的标准向其支付违约金，以50000元为计算基数，自2019年3月26日起支付至实际清偿之日；以109501元为计算基数，自2019年4月26日起支付至实际清偿之日；以25550元为计算基数，自2019年5月26日起支付至实际清偿之日，不高于其可主张的范围，本院依法予以支持。关于场地占有费。根据涉案补充协议第六条约定，如乙方违反本合同规定（其中包括但不仅限于缴付租金、物业管理费或其他应付费用的规定）超过10日，甲方有权不予退还履约保证金，并有权单方解除租赁合同，乙方应持续支付租金至租赁合同的解除日，合同解除次日至租赁房屋实际返还之日期间乙方须支付相当于本协议约定的租金金额的2倍场地占用费及在此期间内所发生的管理费、水、电费等一切其它费用给甲方。本案中，被告瀚森公司未在合同解除之日三日内迁离并返还房屋，直至2019年6月15日才搬离，故原告请求被告瀚森公司按两倍租金标准向其支付2019年6月8日至2019年6月15日期间的占有使用费58401元，有事实和合同依据，本院予以支持。关于各项损失。本院认为，涉案租赁合同系因被告瀚森公司的违约行为而提前解除，且给原告造成了空置损失及免租期损失，原告请求被告瀚森公司赔偿空置期损失304113元，并无不当，本院予以支持。关于免租期损失，本院根据涉案租赁合同实际履行的期限与约定履行期限的比例，酌情支持被告瀚森公司向原告赔偿免租期损失170335元（219002-219002×8÷36）。原告诉请中的超出部分，本院不予支持。另，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带清偿责任。本案中，被告瀚森公司系一人有限责任公司，被告张仲灏作为其股东，未提交任何证据证明其个人财产独立于公司财产，应对被告瀚森公司的债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市瀚森投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付租金185051元及违约金（违约金按每日万分之五的计算标准，以50000元为计算基数，自2019年3月26日起支付至实际清偿之日；以109501元为计算基数，自2019年4月26日起支付至实际清偿之日；以25550元为计算基数，自2019年5月26日起支付至实际清偿之日）；二、被告深圳市瀚森投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付场地占用费58401元；三、被告深圳市瀚森投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司赔偿空置期损失304113元；四、被告深圳市瀚森投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司赔偿免租期损失170335元；五、被告张仲灏就被告深圳市瀚森投资咨询有限公司在第一至第四项判项中的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费11539.91元，（已由原告预交），由原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司负担725.6元；由被告深圳市瀚森投资咨询有限公司负担10814.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  刘小焱人民陪审员  邱卫华二〇二〇年八月二十六日书 记 员  庄晓玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。