云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初2887号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，统一社会信用代码：91530100568825451L。住所：昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：陈玲，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告:罗江，男，1989年02月19日出生，彝族，身份证住址：云南省楚雄彝族自治州南华县，现住云南省昆明市五华区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告罗江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人陈玲到庭参加了诉讼。被告罗江经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提起诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、判令被告于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市五华区的公共租赁住房；3、判令被告向原告支付自2019年07月10日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月647.40元的标准计算，暂计算至2020年3月2日为5092.9元）；4、判令被告向原告支付2019年07月10日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金【违约金按照每逾期一日按月租金5%（即32.4元／日）的标准计算，暂计算至2020年3月2日为7639.3元】；5、判令被告承担原告为实现债权产生的公告费、邮寄费等费用；6、判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；7、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年12月22日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（以下简称“《租赁合同》”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“《租赁合同补充协议》”），约定：原告将其所有的位于昆明市五华区公共租赁住房出租给被告；月租金647.40元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年07月10日起，一直拖欠租金至今，原告就租金支付事宜多次找被告协商，被告不是避而不见就是一直找各种理由推诿搪塞，至今没有任何结果。原告认为，原告已履行《租赁合同》中约定的义务，将房屋交付被告使用，被告未按时支付租金的行为不仅违约而且给原告造成巨大经济损失，为维护自己的合法权益不受非法侵犯，原告特依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规、司法解释的规定提起诉讼，恳请贵院依法作出支持原告诉讼请求的判决。被告罗江未到庭，亦无答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为被告放弃对原告所举证据抗辩的权利，原告提交的证据形式合法，内容真实，能够证明原告主张的事实，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司经营范围为负责昆明市公共租赁住房的新建、改建、租赁、收购、回购、营运、维护和管理工作。2016年12月22日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（出租人、甲方）与被告罗江（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定以下涉案内容：1、甲方将坐落于昆明市五华区公共租赁住房出租给乙方居住使用，房屋建筑面积50.45平方米；2、租赁期限自2017年1月10日起至2020年1月9日止；3、月租金647.4元，每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；4、合同签订之日，乙方按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金3884.40元，在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；5、乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋；6、乙方需提前退租的，应提前1个月书面通知原告，结清相关费用后合同解除；7、乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋；8、乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；9、履约保证金按照以下顺序进行扣除：（1）甲方为实现债权而发生的所有费；（2）乙方应承担的违约金、滞纳金、损害赔偿金；（3）乙方拖欠的租金，及除租金外的其他应付费用等。上述合同签订后，被告罗江向原告支付履约保证金3884.40元，原告于2016年12月26日向被告罗江交付了租赁房屋。后被告罗江按约支付自2017年1月10日至2019年7月9日的租金。被告罗江自2019年7月10日起未再支付涉案房屋的租金。另确认：1、庭审中，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司陈述现涉案房屋在被告罗江占有使用；2、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司明确第五项诉讼请求实际仅产生邮寄费38元。本院认为，首先，本案系租赁合同纠纷，双方签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，本院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务关系受法律保护，双方均应诚信履行约定的各项义务。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案中，虽双方在租赁合同中明确租赁期间为2017年1月10日起至2020年1月9日止，但租赁期届满后原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司并未对被告罗江继续使用房屋提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。其次，关于合同的解除。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司作为出租人，已经按照合同约定将租赁物交付被告使用，被告罗江应按时支付租金及其他因租赁关系产生的相关费用。现原告主张被告罗江延期支付租金，其违约行为已经满足双方约定的解除合同的条件，故本院对原告请求解除双方签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》的诉讼请求予以支持。第三，关于合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。现涉案租赁物系被告罗江占有使用，故合同解除后被告应将位于“昆明市五华区”的涉案租赁物腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。且根据法律对合同解除后的规定及合同约定，被告罗江应向原告支付自2019年7月10日起至合同解除之日止的租金、合同解除次日起至实际腾房之日止的房屋占用损失（根据合同约定，按647.4元／月计算）。第四，关于违约金及履约保证金。合同约定“被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金”，现被告逾期支付租金已属违约，但合同约定的违约金标准过高，并考虑到公共租赁住房的社会保障属性，本院认为被告罗江缴纳的履约保证金3884.40元已足以弥补原告的合法损失，同时双方已约定履约保证金在存在违约情况下的处理方式，故本院确认以被告缴纳的履约保证金抵偿其应向原告承担的违约损失，在合同解除后原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司无需向被告罗江退还履约保证金3884.40元。第五，关于实现债权的费用。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司因实现债权产生的邮寄费系由于被告的违约行为产生，双方在合同中也约定该费用应由被告承担，故本院依法确认原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司因实现债权而产生的邮寄费38元应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告罗江于2016年12月22日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告罗江于本判决书生效之日起三十日内将位于昆明市五华区公共租赁住房腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告罗江于本判决书生效之日起十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2019年7月10日起至合同解除之日止的租金、合同解除次日起至实际腾房之日止的房屋占用损失（租金及房屋占用损失按647.4元/月计算）；四、被告罗江支付给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的履约保证金3884.40元抵扣本案的损失，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再向被告罗江承担退还义务；五、被告罗江于本判决书生效之日起十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司邮寄费38元；六、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费618元，由被告罗江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 王 凡二〇二〇年八月十二日书记员 涂馨月