河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0691民初478号 原告：刘强，男，1993年11月2日出生，汉族，住河北省保定市阜平县。 委托诉讼代理人：王治水，河北佳篷律师事务所律师。 被告：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街**办公楼**，统一社会信用代码：91130600728829655N。 法定代表人：勾文生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庞玥宏，北京市北方（保定）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈烨，北京市北方（保定）律师事务所律师。 原告刘强与被告河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘强及其委托诉讼代理人王治水、被告浩正方信房地产公司的委托诉讼代理人陈烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘强向本院提出诉讼请求：确认刘强与浩正方信房地产公司签订的房屋买卖合同无效，浩正方信房地产公司返还刘强购房款218750元及利息（按照年利率4.65%自2018年5月10日起计算至款项还清之日止）并承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月10日，刘强与浩正方信房地产公司签订合同编号为1375的《商品房购房合同》一份，约定，浩正方信房地产公司将开发的渼林湾19A号楼2305室房屋出售给刘强，房屋总价为708750元。刘强首次于2018年5月10日交付房款218750元，余款办理银行按揭。刘强按约定履行付款义务后，浩正方信房地产公司不按合同约定的时间2019年12月31日交付房屋，至今未取得“五证”。 浩正方信房地产公司辩称，涉案房屋是属于保定市政府下发的保政办函（2020）13号文件占压“五线”问题项目，该项目已经确定于2020年6月22日进行土地招拍挂，不用再补办包括房屋预售许可证明的其他手续，6月底可以办理不动产权证书。浩正方信房地产公司申请法院给予一定的宽限时间，7月中旬将土地使用权证和不动产权证书一并提交法院。本案适用房屋买卖合同司法解释第二条的条件不成就，不宜因没有房屋预售许可证明直接判决合同无效。根据九民纪要，处理合同是否无效时，应当坚持鼓励交易原则及诚实信用原则。刘强在购房时对房屋的现状是明知的，浩正方信房地产公司也没有隐瞒没有预售许可证明的情况。刘强是在基于房价有所回落提起的要求退购房款的诉讼，违反了诚实信用原则，故浩正方信房地产公司不应返还购房款及相应利息。 根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：1、刘强与浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》是否应认定为无效；2、浩正方信房地产公司是否应返还刘强购房款218750元及利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对刘强提交的《商品房购房合同》及收款收据各一份；浩正方信房地产公司提交的《保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号通知》；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对浩正方信房地产公司提交的《保定市人民政府保政函（2017）80号关于加快解决主城区房地产开发遗留问题办证难的意见》、《浩正方信房地产公司关于渼林湾19A、19B楼的情况说明》，刘强均不认可，称保定市人民政府保政函（2017）80号有效期至2018年12月31日，现该文件已失效，对该文件的内容不认可；不认可浩正方信房地产公司情况说明作为合同效力的参考，不认可将土地使用权证、不动产权证、土地招拍挂等相关事项的变通作为判断合同效力的依据。经审查认为，上述保定市人民政府保政函（2017）80号文件系保定市人民政府印发，对其真实性依法予以认定；上述情况说明系浩正方信房地产公司单方作出且无其他证据予以佐证，故对其真实性依法不予认定。 根据当事人陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下： 2018年5月10日，浩正方信房地产公司（甲方）与刘强（乙方）签订《商品房购房合同》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾19A号楼2305室房屋、建筑面积63平方米、单价11250元、总价708750元……第二条付款方式二、按揭货款1、乙方首次于2018年5月10日交付房款218750元，其余房款49万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2019年12月31日将符合合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方、地方及相关政府部门等原因可据实予以延期，并及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四条违约责任及负责事由二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处由刘强签字并按有指印。上述协议签订当日，浩正方信房地产公司为刘强开具收据一张，载明收到刘强渼林湾19A-2305首付款218750元。 庭审中，浩正方信房地产公司陈述涉案房屋已完工，二次结构保温已做好，已具备交付条件。涉案房屋2020年6月底可以直接办理不动产权证书，涉案房屋土地属于该公司占压“五线”。 本案审理过程中，浩正方信房地产公司未提交本案涉及房产的不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。 本院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房购房合同》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，浩正方信房地产公司在审理中未提交本案涉及房产的不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，其陈述“涉案房屋是属于保定市政府下发的保政办函（2020）13号文件中涉及的占压“五线”问题项目、该项目可直接进行土地招拍挂、不用再补办包括房屋预售许可证明的其他手续、6月底可以办理不动产权证书”均未提交证据予以证实。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《商品房购房合同》应认定为无效。 第三，浩正方信房地产公司未取得相关证明许可即与刘强签订商品房买卖合同致该《商品房购房合同》无效，其在本案协议签订过程中存在过错。刘强于2018年5月10日向浩正方信房地产公司支付首付款218750元，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在合同被确认无效后，浩正方信房地产公司应返还刘强首付款218750元并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。浩正方信房地产公司应自2018年5月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以首付款218750元为计算基数计算至款项还清之日止。 综上所述，刘强、浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》应认定为无效，浩正方信房地产公司应返还刘强首付款218750元并赔偿其利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条之规定，判决如下： 一、刘强与河北浩正方信房地产开发集团有限公司2018年5月10日签订的《商品房购房合同》无效； 二、河北浩正方信房地产开发集团有限公司返还刘强购房款218750元及利息（以218750元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年5月10日起计算至款项还清之日止），于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回刘强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2291元，由河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。 二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。 审判员 谷 莉 二〇二〇年八月十九日 书记员 刘贺楠