重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初8948号原告：重庆市第一中学校，住重庆市沙坪坝区沙南街**，统一社会信用代码:125001064503824058。法定代表人:唐宏宇，重庆市第一中学校校长。委托诉讼代理人：蔡琳，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾嵩，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：邓履水，男，1967年9月9日出生，汉族，住重庆市渝**，现住重庆市沙坪坝区。原告重庆市第一中学校与被告邓履水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告重庆市第一中学校的委托诉讼代理人蔡琳、被告邓履水到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆市第一中学校向本院提出诉讼请求：1、判令被告邓履水立即支付原告2016年7月1日至2019年4月30日期间的租金206000元（58元×250平方米×12个月+60元×250平方米×22个月-已付租金72000元-已付租金90000元-已付租金121000元-押金15000元）；2、本案案件受理费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2016年6月12日，被告邓履水与案外人重庆中田商贸公司签订了《房屋租赁合同书》，约定被告承租重庆中田商贸公司拥有出租权的沙坪坝区汉渝路17号附11号房屋，出租建筑面积250平方米，租期2年，从2016年7月1日起至2018年6月30日止。双方在《房屋租赁合同书》第二条第1款中约定，2016年7月1日起至2017年6月30日的租金为每月每平方米48元，月租金为每月12000元，年租金总计144000元；2017年7月1日起至2018年6月30日的租金为每月每平方米50元，月租金为每月12500元，年租金总计150000元。租金不含水费、电费、清洁费、消防费等其他费用。双方在《房屋租赁合同书》第二条第4款中约定，租金实行先付租金后使用的原则，按季度收取，被告必须在租用月15号前交完下租月租金，如果超过预付期限每平方米租金标准则在本合同第二条第一款基础上上浮10元。被告应交的水费、电费等费用由重庆中田商贸公司代收，被告必须按月交清。合同签订后，被告仅按约缴纳了2个季度的租金，从2017年1月1日起便一直拖欠，经重庆中田商贸公司多次催收被告又缴纳了租金9万元，此后，再未缴纳租金。2019年5月，被告搬离了上述出租房屋，重庆中田商贸公司收回了上述出租房屋。经重庆中田商贸公司与被告双方清算确认2017年1月1日起至2019年4月30日止，被告共计拖欠租金26万元，水电费545元。经重庆中田商贸公司与被告以及被告的合伙经营人张红泳协商，于2019年12月31日达成了《还款协议书》，约定张红泳作为上述出租房屋的实际共同承租人，自愿与被告共同于《还款协议书》签订之日立即偿付重庆中田商贸公司水电费545元、租金121000元；被告于2020年3月31日以前向重庆中田商贸公司偿付所欠的租金121000元。三方还约定，被告邓履水和案外人张红泳必须按照《还款协议书》约定的时间按时足额还款，被告邓履水和案外人张红泳若有任何一期未按时足额支付，重庆中田商贸公司有权要求被告立即偿付所拖欠的全部租金，并按双方所签订的《房屋租赁合同书》第二条第4款主张租金单价并追究被告的违约责任。《还款协议书》签订当日，案外人张红泳向原告账户转账支付了所欠的租金和水电费共计121545元，原告向被告开具了相应金额的收据。2020年1月13日，重庆中田商贸公司经登记机关核准注销，其未完结的债权债务由原告重庆市第一中学校承担。《还款协议书》约定的期限届满后，被告以资金紧张为由分文未付。经原告多次催收，被告仍拒绝付款。被告的行为已严重违约，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告邓履水辩称，被告欠原告租金属实，双方在2019年12月31日签订的还款协议书中明确，被告在2020年3月31日前支付原告所欠的租金121000元。因为新冠病毒导致的肺炎疫情，被告应收的工程款没有收到，导致没有及时给付，在这个期间，被告也向原告及原告律师说明情况希望谅解。现在原告要求按照合同约定每月每平方米增加10元，被告认为不合理，不同意支付该部分款项，被告同意支付所欠租金121000元。本院经审理认定事实如下：原告重庆市第一中学校系重庆市沙坪坝区汉渝路17号、17-1至17-12号房屋的所有权人。案外人重庆中田商贸公司系原告重庆市第一中学校投资成立的非公司企业法人（集体经济）。2010年1月6日，重庆市第一中学校委托案外人重庆中田商贸公司将重庆市沙坪坝区汉渝路17号附11号房屋对外出租。2016年6月12日，被告邓履水与案外人重庆中田商贸公司签订《房屋租赁合同书》，约定重庆中田商贸公司将重庆市沙坪坝区汉渝路17号附11号房屋出租给被告，出租建筑面积250平方米，租期2年，从2016年7月1日起至2018年6月30日止。第二条：租金，1、合同期内租金标准：2016年7月1日起至2017年6月30日的租金为48元/平方米/月，月租金为12000元/月，年租金总计144000元/年；2017年7月1日起至2018年6月30日的租金为50元/平方米/月，月租金为12500元/月，年租金总计150000元/年。2、租金不含水费、电费、清洁费、消防费等其他费用。3、被告必须按规定向重庆中田商贸公司缴纳房屋租用抵押金。4、实行先付租金后使用的原则，租金按季度收取，被告必须在租用月15号前交完下租月租金，如果超过预付期限每平方米租金标准则在本合同第二条第一款基础上上浮10元。5、被告应交的水费、电费等费用由重庆中田商贸公司代收，被告必须按月交清。该合同还约定了双方的权利义务、合同变更等其他事项。合同签订后，重庆中田商贸公司将涉案房屋交予被告使用。被告邓履水交纳了2个季度的租金。2017年1月1日之后的租金被告未按时交纳，经重庆中田商贸公司催收，被告交纳了租金90000元。租赁期限届满后，被告邓履水仍继续使用房屋，双方没有续签租赁合同。2019年3月27日，重庆中田商贸公司委托重庆中钦国彦律师事务所向被告邓履水邮寄《律师函》，该律师函主要载明，邓履水与重庆中田商贸公司关于重庆市沙坪坝区汉渝路17号附11号房屋的租赁合同已于2018年6月30日到期，期满未续签合同，但邓履水仍继续使用该房屋。根据双方签订的租赁合同的约定，邓履水应缴纳2017年1月至12月的租金150000元，2018年1月-12月的租金150000元，2019年第一季度的租金37500元，扣除邓履水已经缴纳的租金90000元，邓履水尚欠租金347500元。请邓履水在收到律师函之日起5日内缴清退钱的全部租金。此后，被告搬离涉案房屋。2019年12月31日，案外人重庆中田商贸公司（出租人、甲方）、被告邓履水（承租人、乙方）、案外人张红泳（实际共同承租人、丙方）签订《还款协议书》。该协议书载明，因乙方未缴纳所欠租金，2019年5月，甲方不得不停水停电，乙方遂搬离上述出租房屋。2019年7月12日，甲方和乙方办理了房屋交接手续。现经甲乙双方清算确认，2017年1月1日起至2019年4月30日止，乙方邓履水共计拖欠租金257000元（其中，2017年1月1日起至2017年6月30日期间的租金：48元/平方米/月×250平方米×6个月=72000元，2017年7月1日起至2019年4月30日期间的租金：50元/平方米/月×250平方米×22个月=275000元，72000元+275000元-乙方已付租金90000元=257000元），拖欠水电费545元，另乙方向甲方缴纳了房屋租用抵押金15000元。经甲乙丙三方确认，截止今日，乙方共欠付甲方租金和水电费共计242545元（租金257000元+水电费545元-押金15000元）。经甲乙丙三方友好协商，达成以下还款协议：一、丙方张红泳作为上述出租房屋的实际共同承租人，自愿与乙方共同于《还款协议书》签订之日，立即偿付甲方水电费545元、租金121000元；二、乙方邓履水于2020年3月31日以前甲方偿付所欠的租金121000元；三、乙方、丙方必须按照《还款协议书》约定的时间按时足额还款，乙方、丙方若有任何一期未按时足额支付，甲方要求乙方立即偿付所拖欠的全部租金，并按双方所签订的《房屋租赁合同书》第二条第4款主张租金单价并追究乙方的违约责任。《还款协议书》签订当日，案外人张红泳向原告重庆市第一中学校支付了租金和水电费共计121545元。2020年1月13日，重庆中田商贸公司经登记机关核准注销。被告邓履水没有在《还款协议书》约定的期限内交纳拖欠租金，原告多次催要未果，因此起诉来院。另查明，原告向本院申请诉讼中财产保全并提供了担保。本院依据原告的申请，裁定对邓履水价值210000元的财产予以保全，原告为此支付保全费1570元。审理中，本院询问原被告，被告逾期支付租金，按照合同约定每月每平方米增加的10元是租金还是违约金。原告认为上浮的10元是租金，被告表示不清楚是租金还是违约金，但被告认为该约定是不合理的。上述事实，有原告提供的房地产权证、授权委托书、关于注销重庆中田商贸公司的决定、企业法人基本情况、《房屋租赁合同书》、律师函、邮寄单、还款协议书、微信聊天记录、中国建设银行网上电子银行电子回执、中国农业银行汇款回执、收据以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，案外人重庆中田商贸公司与被告邓履水签订的《房屋租赁合同书》和《还款协议书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。案外人重庆中田商贸公司系本案原告重庆市第一中学校出资设立的非公司制企业法人（集体经济），重庆中田商贸公司出租涉案房屋系接受原告的委托，因此，在重庆中田商贸公司注销后，原告有权主张重庆中田商贸公司在合同中享有的债权。本案中，被告在租赁期间使用了涉案房屋，应当支付租金，在租赁期限届满后仍然继续使用，原告没有提出异议，双方形成不定期租赁关系，被告亦应按照合同约定支付房屋租金，且被告与原告就欠付的租金达成了《还款协议书》。按照《还款协议书》的约定，被告邓履水应当于2020年3月31日前向重庆中田商贸公司支付2017年1月1日至2019年4月30日期间拖欠的租金121000元，被告至今仍未支付，据此，对原告要求被告支付租金121000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付2016年7月1日至2019年4月30日期间的租金206000元（58元/平方米/月×250平方米×12个月+60元/平方米/月×250平方米×22个月-已付租金72000元-已付租金90000元-已付租金121000元-押金15000元），实际上是在租赁合同及还款协议中载明的租金单价即48元/平方米/月和50元/平方米/月的基础上，将被告使用房屋期间的租金标准都增加10元/平方米/月计算而来。原告基于被告逾期支付租金而依据合同约定要求租金标准每月每平方米增加10元，该增加部分的性质是租金还是违约金，系本案的争议焦点。针对争议焦点，本院评判如下：租赁合同约定，被告必须在租用月15号前交完下租用月租金，如果超过预付期限每平方米租金标准则在本合同第二条第一款（合同期内租金标准）基础上上浮10元。本院认为，双方对租赁期限内的租金标准已有明确的约定，而该每月每平方米上浮10元租金的约定，是在被告逾期支付租金即违约的情况下适用的，显然，该上浮租金的约定系对违约责任的约定，其性质是违约金。《还款协议书》约定，被告应于2020年3月31日前支付租金121000元；被告未按时足额支付，重庆中田商贸公司有权要求被告立即支付全部租金，并按双方所签订的《房屋租赁合同书》第二条第4款主张租金单价并追究被告的违约责任。同理，《还款协议书》已经明确被告欠付的租金金额为121000元，而该每月每平方米上浮10元租金的约定，还是在被告逾期支付租金的情况下适用的，且签署该《还款协议书》时租赁期限已经届满，因此，《还款协议书》中关于每月每平方米上浮10元的约定不是关于租金的约定，而是关于违约金的约定。原告要求被告按照每月每平方米增加10元的标准计算租金。其实质是要求被告按照每月每平方米10元的标准支付违约金。关于被告是否应当支付违约金问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，被告未按照还款协议约定的期限支付租金，构成违约，本应按照约定支付相应的违约金。但是，众所周知，受新型冠状病毒导致的肺炎疫情影响，武汉市于2020年1月23日10时关闭离汉通道，2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。新冠疫情防控期间，按照要求停工停产、人员限制出行。新型冠状病毒导致的肺炎疫情属于突发公共卫生事件，原被告双方均不能预见，也不能避免或克服疫情防控的影响，应当认定为不可抗力。被告于2019年12月31日签署《还款协议书》后不久，新冠肺炎疫情全面爆发，被告支付租金的期限届满时，即2020年3月31日，仍处于新冠疫情防控阶段。因此，新冠肺炎疫情导致的不可抗力会影响被告筹集资金，造成被告履行困难。另外，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项的规定：“（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。参照上述规定，应当酌情免除被告的违约责任为宜。据此，本院对原告要求被告承担违约责任，即原告要求被告按照每月每平方米增加10元的标准计算租金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，判决如下：一、被告邓履水在本判决发生法律效力后3日内向原告重庆市第一中学校支付租金121000元；二、驳回原告重庆市第一中学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4390元，减半收取2195元，保全费1570元，合计3765元，由被告邓履水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢凤鸣二〇二〇年八月二十日法官助理 冯 举书 记 员 郭 琴