济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初3467号 原告：山东安和物业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：周琛洁，总经理。 委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。 被告：马振江，男，1960年7月16日出生，汉族，现住济南市。 原告山东安和物业有限公司（以下简称安和物业）与被告马振江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作》的决定，并经院长审批后，依法转化为简易程序，公开开庭进行了审理。上述两次公开开庭，原告安和物业的委托诉讼代理人魏燕、被告马振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安和物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付物业服务费3797元，违约金1000元；2、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2009年7月16日，原告与山东群盛置业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定原告作为群盛华城小区的前期物业服务企业为该小区提供物业服务；原告于同年7月开始入驻小区并提供物业服务。根据合同约定，住宅物业费为1.26元/平方米/月，业主应按季度交纳；如业主逾期支付的，需按日向原告承担3%的违约金。被告作为群盛华城3号楼1单元506号的业主，房屋建筑面积34.29m?，拖延支付2009年8月1日-2009年9月30日、2010年7月1日-2012年6月30日、2013年1月1日-2018年2月25日期间的物业服务费，原告曾多次通过口头、电话、书面等方式要求其支付物业服务费，但均未果。综上，万般无奈之下，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。 马振江辩称，一、原告与我没有合同关系。原告提交的《物业管理委托合同》我认为是甲惭双方的合同关系，根据合同相对性原则，甲乙的权利、责任、义务不能约定合同以外的其他人，其在房管部门的合同备案目的与房屋维修基金的拨付使用有关，与我物业服务无关。原告提供的《物业管理委托合同》中的约定，没有通知马振江成立业主委员会，也没有告知有《业主临时公约》，剥夺了业主的合法权益，对合同外第三方没有约束力。二、原告违反了《物价法》及法律规定，原告在群盛小区服务期间，没有按照济价字[2012]76号《关于济南市普通住宅物业服务等级标准》来进行等级化服务，程序上没有成立业主委员会，没有进行收费标准价格听证、公示，剥夺了业主的知情权等相关权益，所以我有权拒绝原告的强制服务收费。原告提出的住宅物业费为1.26元/平方米/月，业主应按季度交纳；如业主逾期支付的，需按日向原告承担3%的违约金。请问：1.原告提出的1.26元/平方米/月的物业服务费用是否经过济南市物价局办理了《收费许可证》?《收费许可证》是否在有效期内?2.原告说的3%的违约金是根据什么法律法规?3.被告曾经向原山东安和物业公司工作人员刁姣娜反映过我的房子是空闲无人居住或者对外出租。现在的邻居崔敏、李俊风、张秀芸都己写出《证明》，证明被告不在该房居住。按照《山东省物业服务收费管理办法》的有关规定，房子空着“收取的费用最高不得超过百分之六十”。4.原告说多次通过口头、电话、书面等方式要求其支付物业服务费，被告从未接到过通知，就原告提供的手机号码1396*******都是错误的，被告从来没有该手机号码。5.原告山东安和物业公司的服务非常差劲。电梯经常坏无人修理，耽误业主上下楼，垃圾到处是，脏、乱、差，无人打扫卫生，保安不负责任，承租人都搬走了我的电视台、柜子、椅子等物品，保安人员都不问一问，使被告损失价值5000元的物品。应该由原告承担。6.法律时效已超，我已将上述两处房产在2018年卖掉了，产权人已变更，我已不是实际使用人，根据民事诉讼法的有关时效规定，原告现在才追交物业费已不受法律保护。 安和物业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《物业管理委托合同》、房屋权属状况信息、户籍登记信息查询结果、日常巡查表、保安交接记录表、公共照明、路灯、电梯维修保养表等群盛华城小区提供物业服务照片一组、EMS快递单、特快专递（EMS）邮件查询回单。马振江提交如下证据：李俊凤、张秀芸、崔敏证明各1份。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2009年7月16日，山东群盛置业有限公司（以下简称群盛置业）与安和物业签订《物业管理委托合同》，约定群盛置业选聘安和物业对群盛华城提供物业管理服务，包括以下内容：1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。2、房屋建筑共享部位的日常维修、养护和管理。3、共享设施设备的日常维修养护、运行和管理；4、公共设施的维修、养护和管理。5、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。6、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。7、公共环境卫生。8、维持公共秩序。9、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。10、消防管理服务。11、电梯的运行和日常维护管理。12、房屋装饰装修管理服务；13、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护等。……。本合同有效期内，已交付使用的物业管理费由物业公司根据《前期物业管理服务协议》的约定，按住宅房屋每月每平方米1.26元向业主或使用人收取。群盛置业、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3%按日交纳滞纳金。业主应于群盛置业发出交房通知，确定的办理入住时间之日起交纳物业服务费用。物业管理服务期限自2009年8月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。双方还对其他事项进行了约定。双方签订的该《物业管理委托合同》经济南市住房保障和房产管理局审核后，还加盖了“济南市住房保障和房产管理局物业管理服务合同备案”公章。 合同生效后，安和物业依约于2009年7月在小区提供物业服务。安和物业提交群盛华城生活泵房日常巡检表、日常巡检表、保卫科交接班记录表等证据一宗，证明为群盛华城小区提供了物业服务。马振江对上述证据真实性有异议。马振江为群盛华城3号楼1-506号室业主，房屋建筑面积34.29平方米。马振江自2009年入住该小区后，接受了安和物业公司的服务。马振江拖欠物业费的时间区间为：2009年8月1日-2009年9月30日、2010年7月1日-2012年6月30日、2013年1月1日-2018年2月25日，共计87个月零25天，按照1.26元/每平方米.每月、房屋建筑面积34.29平方米计算，马振江共计欠物业费3797元。马振江拒绝交纳物业费的理由是上述答辩状中的6条理由；马振江提交的证人证言证明其长期未在该房屋居住，原告有异议，认为应当由证人到庭接受调查，才能证明事实的真实性。但马振江一直没有通知证人到庭作证核实证言的真实性。被告答辩内容也没有提供证据加以证明。 另查明，马振江于2018年2月26日将涉案房产转卖，房屋业主变更为案外人。 2019年5月21日，安和物业委托山东豪才律师事务所律师向马振江邮寄了催收物业费律师函，马振江尚欠交的物业费3797元，经安和物业催要未果。 本院认为，本案争议的焦点问题是，业主能否以并非前期物业服务合同的当事人为由，拒绝交纳物业费？《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出提抗辩的，人民法院不予支持。”业主虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其买受物业后则实际概括承受了前期物业合同项下的权利义务，已经构成物业服务合同的实质当事人，即成为物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。根据权利、义务相一致原则，业主在享受物业服务企业提供的物业服务的同时，要支付对价履行相应义务。因此，业主的上述抗辩理由不能成立，不能免除交纳物业费的义务。 业主能否以前期物业服务合同约定的物业费标准拒绝交纳物业费？安和物业公司按普通住宅物业费标准1.26元/平方/月收取物业费是否合法？《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”《山东省物业管理条例》第69条第1款规定：“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。”《山东省住宅物业服务收费管理办法》第7条规定：“住宅物业服务收费根据住宅种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价，由设区的市县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。”根据上述规定，物业服务费区分不同的物业性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。根据济价费字[2012]76号《济南市普通住宅物业服务等级标准》中，附件2普通住宅物业服务收费基准价格：二星级公开性的物业服务收费标准：0.75元/平方/月，电梯维护运行收费标准：0.35元/平方/月，自动消防控制设施维护运行收费标准：0.20元/平方/月，合计：1.30元/平方/月；群盛置业与安和物业签订的前期《物业管理委托合同》中约定的1.26元/平方/月，是在该政府指导价基准价内约定的价格，不违反上述物业收费管理办法和物业收费管理条例的相关规定，且该收费标准已经在济南市住房保障和房产管理局进行了物业服务费备案，该物业服务费标准合法有效。安和物业与群盛置业签订《物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对业主具有约束力。马振江作为业主既有权利接受物业服务，有义务交纳物业费等费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业费维持运营，物业服务的内容较为广泛，且服务对象众多，各业主对物业服务的评价有着不同的标准，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。本案中，马振江未交纳2009年8月1日-2009年9月30日、2010年7月1日-2012年6月30日、2013年1月1日-2018年2月25日，共计87个月零25天的物业费，此期间仍然接受着物业服务，而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的利益，对其他按时交费的业主而言也不公平。马振江提交的3份证人证言，证明其购买房屋后一直未在此居住，但证人没有出庭作证；安和物业对证言有异议，认为证言没有证人出庭接受询问不能作为有效证据采信。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款规定：“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提出的证言，不得作为认定案件事实的根据。”据此，马振江辩称其一直未在涉案房屋内居住，证据不足，不予支持。马振江提交的有关证据，证明安和物业公司提供的服务确实存在瑕疵，但该瑕疵并未达到小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响全体业主正常生活的程度，尚不能构成严重服务瑕疵，因此，尚达不到减免物业费的程度。对马振江的抗辩理由，本院不予支持。安和物业要求马振江支付2009年8月1日-2009年9月30日、2010年7月1日-2012年6月30日、2013年1月1日-2018年2月25日，共计87个月零25天的物业费3797元的诉讼请求,合法有据，本院予以支持。 关于安和物业要求马振江支付违约金的请求，本院认为，安和物业公司的物业服务确实存在一般的不周到、不及时的瑕疵问题，对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处；故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。 关于安和物业公司诉讼请求的物业费是否已经超过法律保护的诉讼时效？《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定的同一债务分期履行的，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。”参照上述法律规定，安和物业公司提供服务期间产生的物业费系同一合同项下的定期给付之债，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。马振江自2009年8月1日-2009年9月30日、2010年7月1日-2012年6月30日、2013年1月1日-2018年2月25日一直未交纳物业费，因此，安和物业公司于2020年6月17日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效期间。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业服务收费管理办法》第5条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《山东省住宅物业服务收费管理办法》第7条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告马振江于本判决生效之日起十日内支付原告山东安和物业有限公司自2009年8月1日-2009年9月30日、2010年7月1日-2012年6月30日、2013年1月1日-2018年2月25日止的物业费3797元； 二、驳回原告山东安和物业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告马振江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 丁 哲 二〇二〇年八月二十日 书记员 张涵琦