江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0621民初2894号 原告：中苏医药物流集团有限公司，住所地海安市海安高新产业技术开发区凤山北路**，统一社会信用代码91320621660053415G。 法定代表人：陈放，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吉海军，该公司法务人员。 被告：江苏海安商贸物流产业园管理委员会，，住所地海安市城东镇铁联路**统一社会信用代码11320621K12381301U。 负责人：冯永进，该管理委员会主任。 委托诉讼代理人：徐天舒，江苏锦润律师事务所律师。 原告中苏医药物流集团有限公司（以下简称医药公司）诉被告江苏海安商贸物流产业园管理委员会（以下简称管委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年6月29日、7月29日、8月19日公开开庭进行了审理，原告医药公司的委托诉讼代理人吉海军、被告管委会的委托诉讼代理人徐天舒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告医药公司向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告的租赁关系于2020年5月底解除，2、判决被告支付租用的第6幢2层及底层门厅房屋自2016年3月1日起至2020年5月30日止的租金208万元，3、判决被告支付租用的C楼4层房屋自2014年12月1日至2015年11月30日止租赁费12万元、税金10926元、违约金24000元，以上合计2234926元。事实和理由：江苏（海安）商贸物流中心管委会（后更名为管委会）自2013年3月1日起租赁南通苏中医药物流有限公司（后更名为医药公司）位于凤山北路**院内****及**门厅，租期于2016年2月28日结束。租期结束后，被告并未立即撤离，而是与其下属的经济实体第三层租赁人江苏海安商贸物流集团有限公司（以下简称商贸公司）将二、三两层重新装修后，继续使用，并通过《会议纪要》的形式明确原租赁物租金统一为每层每年50万元，期限自2016年3月1日起预计至2018年6月30日止，但直至起诉之日，被告管委会既未承付租金，也不交还租赁物，经计算至2020年5月底共结欠原告的第6幢2层及底层门厅房屋租金208万元。被告为招商引资，于2014年11月21日与原告签约了关于另一幢（C楼）四层10间的办公用房租赁合同，租期一年，供大运物流公司使用，租赁房屋到期虽作交还，但租金及相关税费至今分文未付，根据合同约定自2014年12月1日起至2015年11月30日止结欠租赁费12万元、税金10926元、违约金为24000元、共154926元。上述两项合计2234926元。原、被告双方均清楚，被告并非不给付上述租赁等费用，而是2017年12月20日《会议纪要》中明确，当时为原告解困，由市政府协调被告为原告借款3000万元，后原告还款2500万元，尚留500万元作为上述租赁等各项费用的抵算。但被告未能与其所属的海安市中小企业担保基金管理中心（以下简称担保中心）协调抵算平账，反而任由担保中心将医药公司诉诸法院。贵院作出（2020）苏0621民初830号民事判决，导致原告产生多支付3631731.6元及利息的额外损失。为此，原告诉至贵院。 被告管委会辩称：1、原、被告租赁关系在2018年6月30日已经解除。双方自2016年3月1日往后并没有针对第6幢第二层再次签订相应的房屋租赁合同，承租关系是在双方于2017年12月22日签订的会议纪要中加以体现，会议纪要第二条也仅载明二楼办公场所租金标准为50万元每年，期限自2016年3月1日起预计至2018年6月30日。结合管委会在2018年7月初在租赁现场张贴的通知的内容，可知最终租赁关系解除的时间应是2018年6月30日。2、租金按照每年50万元计算，至2018年6月30日共28个月，应为116万元左右，而不是原告主张的208万元。3、原告主张租赁费本金12万元以及税金10926.75元有事实依据，但对于违约金不予认可，被告并非主观不予支付，而是会议纪要明确以租金抵算借款，故被告并未违约。 本院经审理查明：南通苏中医药物流有限公司成立于2007年3月23日。2015年11月30日，该公司名称变更登记为南通苏中医药物流集团有限公司。2015年12月25日，该公司名称变更登记为医药公司。 2012年11月30日，甲方南通苏中医药物流有限公司（出租方）与乙方江苏（海安）商贸物流中心管委会（承租方）签订一份房屋租赁协议，其中载明：租赁房屋为坐落于海安县海安镇凤山北路28号6幢第一层南首二间、第二层全部，计2300平方米。……租赁用途为办公；租赁期为三年，自2013年3月1日起至2016年2月28日止；租赁期满，甲方收回出租房屋，乙方如期交还；如乙方需要续租，双方重新协商签订租赁协议等。南通苏中医药物流有限公司在甲方一栏内加盖了自己的公章，江苏（海安）商贸物流中心管委会在乙方一栏内加盖了自己的公章。 上述协议签订后，双方按约交付房屋及支付租金，该合同项下的权利义务均已履行完毕。 2016年2月28日租期届满后，管委会继续租用上述出租房屋。 另查明：2014年11月21日，甲方南通苏中医药物流有限公司与乙方管委会签订一份办公用房租赁合同，其中载明：……甲方出租给乙方的房屋位于中间过道东起南边第2-3间和过道东北边1-6间；……该办公用房租赁期共12个月，自2014年12月1日起至2015年11月30日止；……该办公用房屋租金总额为120000元，税金为21852元，总额为141852元……房屋租金支付方式如下：第一次租金为70926元，合同签订五日内交纳。第二次租金70926元于2015年5月1日前交纳；……甲方收到乙方交付的租金后，负责开据税务部门的正式发票，乙方承担开票应交纳的税金，……；第十条：乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金：……（4）拖欠房租累计1个月以上。南通苏中医药物流有限公司在甲方一栏内加盖了自己的公章，管委会在乙方一栏内加盖了自己的公章。 2014年12月2日，医药公司向管委会开具了上述C楼相关出租房屋的6万元的租赁费发票，交纳了相关税款为10926元。但是管委会未予支付该租金及税款。2015年11月30日租期届满后，管委会即时向医药公司返还了上述C楼租用房屋的钥匙。 再查明：2017年12月22日，医药公司、管委会、江苏海安商贸物流发展有限公司（后更名为商贸公司）共同形成一份会议纪要，其中载明：1、2015年5月29日医药公司通过海安县中小企业应急互助基金管理中心（后更名为担保中心）向商贸公司借款3000万元整，经多次还本付息至2017年9月30日止尚余借款500万元整，利息结至2017年9月30日；管委会房屋租用医药公司二楼办公租赁费已结算至2016年2月28日，商贸公司租用医药公司三楼电商租赁费至2015年11月6日已预结算30万元；商贸公司租用医药公司C楼四楼10间（2014年12月1日至2015年11月30日）大运租赁费141852元未结算。2、现管委会租用医药公司二楼办公场所租金标准为50万元每年，期限从2016年3月1日预计至2018年6月30日。3、因医药公司经营困难，经协商，2016年3月1日后管委会欠医药公司房租款（含管委会发展电商租赁医药公司C楼四层10间）、商贸公司2015年7月1日欠医药公司房租款通过担保中心抵算医药公司与商贸公司部分借款。4、利息结算方式：医药公司按同一利率（年息6%）结算利息。5、具体结算：至2017年12月31日止，管委会欠医药公司本息为108万元（50*6%*22/12+50+50*6%*10/12+50=108万元)。商贸公司欠医药公司三楼电商租金本息为77.972万元（21.2*6%*26/12+21.2+51.2*6%*11/12+51.2=77.972万元），商贸公司欠医药公司大运租金本息15.95835万元（14.1852*6%*25/12+14.1852=15.95835万元)。上述三项合计（108万元+77.972万元）*1.1765+30万元*0.1765+15.95835=240.049408万元。2018年1月1日-2018年6月30日二楼及三楼预计房租款（50万元+51.2万元）/2*1.1765=59.5309万元。累计房租款预计欠款299.580308万元。预计医药公司应还商贸公司本息为507.5万元（500*6%*3/12+500=507.5万元），双方对冲往来后医药公司应给付商贸公司207.919692万元；具体清算金额由双方会计核对无误并经担保中心认可后力争在2018年6月30日前结清等。上述三方的参会人员在该会议纪要的落款处分别签名确认。 又查明，管委会通过其管理使用的账号为32×××23的银行账户向原告的工作人员孙宁的个人银行账号（尾号为84×××27）多次转账相关款项，用于缴纳租用上述二楼房屋产生的水费、电费以及管委会下设的展览馆套用医药公司电表而产生的电费。 医药公司于2018年10月16日向管委会开具了金额为4197元的收据，其中载明：管委会（2楼），收款事由为2018年7-8月电费。2018年12月13日，管委会使用上述银行账号转账4197元给孙宁，并在转账单据中附言：管委会电费。 医药公司于2018年11月8日向管委会开具了金额为13000.10元的收据，其中载明：管委会（2楼），收款事由为2018年9-10月二楼电费2380元、展示馆电费10380元和水费240.10元。2018年12月21日，管委会使用上述银行账号转账13000.10元给孙宁，并在转账单据中附言：管委会水电费。 医药公司于2019年1月6日向管委会开具了金额为13009.10元的收据，其中载明：管委会（2楼），收款事由为2018年11-12月展示馆电费12720元和水费289.10元。2019年3月28日，管委会使用上述银行账号转账13009.10元给孙宁，并在转账单据中附言：管委会展示馆11－12月水电费。 医药公司于2019年3月14日向管委会开具了金额为8859.30元的收据，其中载明：管委会（2楼），收款事由为2019年1-2月二楼电费8580元和水费279.30元。2019年4月28日，管委会使用上述银行账号转账8859.30元给孙宁，并在转账单据中附言：管委会展示馆2019年1－2月份水电费。 医药公司于2019年5月13日向管委会开具了金额为3488.70元的收据，其中载明：管委会，收款事由为2019年3-4月电费3180元和水费308.70元。2019年7月8日，管委会使用上述银行账号转账3488.70元给孙宁，并在转账单据中附言：管委会展示馆4月份水电费。 医药公司于2019年7月4日向管委会开具了金额为2490.70元的收据，其中载明：管委会（2楼），收款事由为2019年5-6月电费2280元和水费210.70元。2019年8月8日，管委会使用上述银行账号转账2490.70元给孙宁，并在转账单据中附言：管委会展示馆5－6月份水电费。 2019年12月23日，管委会使用上述银行账号转账1724.10元给孙宁，并在转账单据中附言：管委会展示馆8－9月水电费。 医药公司于2019年11月5日、12月5日向管委会开具了金额分别为942.80元、1233.10元的收据，其中载明：管委会（2楼），收款事由分别为2019年10月水电费942.90元、2019年11月水电费1233.10元。2019年12月23日，管委会使用上述银行账号转账2176元给孙宁，并在转账单据中附言：管委会展示馆10－11月份水电费。 医药公司于2020年1月7日向管委会开具了金额为1293.10元的收据，其中载明：管委会（2楼），收款事由为2019年12月水电费1293.10元。2020年2月13日，管委会使用上述银行账号转账1293.10元给孙宁，并在转账单据中附言：管委会展示馆12月份水电费。 医药公司于2020年3月2日向管委会开具了金额为2060.90元的收据，其中载明：管委会（2楼），收款事由为2020年1－2月水电费。2020年5月29日，管委会使用上述银行账号转账2060.90元给孙宁，并在转账单据中附言：管委会展示馆1－2月份水电费。 还查明：上述出租房屋已经从海安房屋产权监理所领取了相关的房屋产权证。 2020年2月4日，担保中心向本院起诉医药公司，要求医药公司归还借款本金500万元及相应利息，本院立案受理后，于2020年4月31日作出（2020）苏0621民初830号民事判决书，判决：一、医药公司于本判决发生法律效力十日内给付担保中心借款本金500万元及利息（3631731.6元+以500万元为本金，自2020年1月21日起按日万分之五的标准算至实际给付之日止）。如医药公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回担保中心的其他诉讼请求。 2020年6月30日，原告医药公司请专业开锁人员将上述6幢一楼门厅、二楼房屋的门锁打开，接管了上述房屋。 在本案诉讼过程中，被告管委会辩称：管委会于2018年6月30日租赁到期后就退回上述租用房屋，因为医药公司法定代表人陈放失联，所以商贸公司于2018年7月20日在上述租赁房屋大门处张贴了退场通知书作为证据。该退场通知书中载明：“致：医药公司，本单位租赁了贵公司位于（1）海安市首商贸物流中心门厅向北第一间、第三层全部，计2300平方米；（2）海安市凤山北路28号6幢第一层南首二间、第二层全部，计2300平米；（3）海安市凤山北路28号C楼四层中间过道东起南边第2-3间，过道东北边1-6间。现本单位已于2018年6月30日终止了租赁合同关系并撤离现场，贵公司应当协助办理有关退场手续并进行结算，但由于本单位一直无法联系到贵公司，本公司特向贵公司发出此通知书。本单位正式告知贵公司：上述租赁房屋的租金应当计算截止至2018年6月30日，同时本单位撤场后房屋及物品的损毁灭失的风险由贵公司承担。”商贸公司在该退场通知书上加盖了自己的公章。原告质证认为：被告未实际退还租用房屋，医药公司的法人代表并没有失联，只是一直在山东、上海、浙江、南京等地寻找项目合伙人，或者叫投资人，仅仅是不正常在海安而已，但是其他的部分工作人员仍然正常上班处理日常事务，而且被告还在2018年7月至2020年5月期间持续交纳相关水电费，被告自称的撤离出租用房屋的情况是虚假的。 以上事实，有原告提供的房屋产权证、房屋租赁协议、会议纪要、办公用房租赁合同、收据存根、网上银行单据、银行流水明细、税务局通用机打发票、税收完税证明、本院（2020）苏0621民初830号民事判决书及到庭当事人的一致陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，医药公司与管委会签订的房屋租赁协议、办公用房租赁合同，均是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法成立并生效，合同当事人均应按约定履行各自的义务。 上述房屋租赁合同约定的租期届满后，合同双方当事人未续签书面的房屋租赁合同，原告仍然继续租用该房屋，故双方之间形成了事实上的租赁房屋合同关系，2017年12月22日的会议纪要，能够印证被告管委会继续租用上述海安市凤山北路28号6幢第一层南首二间、第二层全部房屋的事实，也明确约定了相关的年租金标准和预计的租期届满日期，故上述会议纪要中关于相关续租的租期、租金标准的约定条款，是原、被告双方一致的意思表示，也是合法有效的意思表示，对原、被告双方具有法律约束力。在上述预计的租期届满时，如果被告不再租用上述6幢第一层南首二间和第二层全部房屋，被告有义务向原告返还相关租房的钥匙并搬出自己的物品，被告在本案诉讼中有义务举证证明其已经向原告返还了相关租房的钥匙，但是被告未提供相关证据证明其向医药公司工作人员返还了租房钥匙，未提供相关证据证明其向公证机关提存了相关租房的钥匙，未提供相关证据证明其穷尽了能够返还租房钥匙的其他措施，而原告提供了被告管委会在2018年7月1日之后持续交纳相关租房水电费的证据，足以反驳被告主张的于2018年6月30日就撤离上述租用房屋的辩称意见，所以原告提交的张贴退场通知书的照片，不具有证据的证明力，本院不予采信。 一、关于双方之间房屋租赁合同关系的解除。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，医药公司与管委会通过会议纪要明确，管委会租用医药公司坐落于海安市门厅房屋，期限自2016年3月1日预计至2018年6月30日。该租赁到期后，管委会并未将相关租房的钥匙返还原告，而是继续在租用，原告并没有提出异议，而是陆续向管委会收取相关水电费，管委会也在2018年7月1日之后陆续交纳了相关租房的水电费，故双方租赁关系继续有效，双方的租赁期限为不定期，医药公司作为出租方，可以随时向承租人提出解除房屋租赁合同关系，被告拖欠原告相关租金，现原告主张其与管委会之间的房屋租赁合同关系于2020年5月底解除，本院予以支持。 二、关于房屋租金与违约金。 1、2017年12月22日会议纪要明确，管委会租用医药公司二楼办公场所，按照每年每层50万元计算，6幢第2层楼房屋自2016年3月1日起至2020年5月30日的租金为212.50万元（50万元×4年+50万元×3个月/12个月），原告医药公司现主张上述二楼房屋租金208万元，是处分自己民事权利的行为，没有违反法律规定，本院照准，被告管委会应当给付该租金208万元。 2、C楼四层中间过道东起南边第2-3间、过道东北边1-6间房屋，租金为120000元，原告在开具其中的60000元租赁费发票时交纳了税款10926元，根据办公用房租赁合同的约定，管委会应当给付该租金120000元和税款10926元。根据办公用房租赁合同的约定，拖欠房租累计1个月以上须按照合同总租金的20%支付违约金，故原告主张该违约金24000元（120000元×20%），合法有据，本院应予支持。被告辩称会议纪要中约定该租金通过担保中心抵算医药公司欠担保中心的部分借款，但是担保中心并未参加本次会议，当时也未同意该抵算意见，事后也未追认该抵算意见，而是于2020年2月4日通过诉讼主张医药公司所欠的借款本金，故对于未按会议纪要实施上述抵算意见，享受租金请求权的权利人医药公司在主观上没有过错，但是管委会所承诺的由担保中心用其借款债权抵算管委会应支付的租金债务款的意见，到目前为止一直未获得债权人担保中心的同意，所以管委会对于上述其约定的抵算意见未获得实施，在主观上存在过错，被告管委会应当按照原办公用房租赁合同的约定，支付相应的违约金24000元。被告认为其对会议纪要中的抵算意见未得到实施在主观上没有过错和不应支付违约金的辩称意见，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决如下: 一、原告中苏医药物流集团有限公司与被告江苏海安商贸物流产业园管理委员会的房屋租赁合同关系于2020年5月底解除。 二、被告江苏海安商贸物流产业园管理委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中苏医药物流集团有限公司支付上述6幢第二层房屋和底层门厅的租金2080000元。 三、被告江苏海安商贸物流产业园管理委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中苏医药物流集团有限公司支付上述C楼四层中间过道东起南边第2-3间房屋和过道东北边1-6间房屋的租赁费120000元及已经交纳的税款10926元。 四、被告江苏海安商贸物流产业园管理委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中苏医药物流集团有限公司支付上述办公用房租赁合同项下的违约金24000元。 如被告江苏海安商贸物流产业园管理委员会未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24679元，减半收取12340元，由被告江苏海安商贸物流产业园管理委员会负担，被告于本判决发生法律效力后十日内将缴至本院（开户名：海安市人民法院，开户行：中国建设银行海安支行营业部，银行账号：32×××16，并注明本案案号）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费24679元（开户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 员 缪宏勇 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 马跻峰 书 记 员 杨 静