广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5411号上诉人（原审被告）：东莞市和域战士纳米科技有限公司。住所地：广东省东莞市*************。统一社会信用代码：914***********494L。法定代表人：祁宝龙，执行董事。委托诉讼代理人：李宁，男，公司员工。委托诉讼代理人：汪金浩，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：东莞市亿科物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市*****************。统一社会信用代码：914***********164L。法定代表人：李龙根，经理。委托诉讼代理人：赵侃娣，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健平，广东弘名律师事务所律师。原审被告：郑锡文，男，汉族，1981年4月16日出生，居民身份证住址为广东省汕头市潮南区******************，公民身份号码为440************512。上诉人东莞市和域战士纳米科技有限公司（以下简称和域公司）因与被上诉人东莞市亿科物业投资有限公司（以下简称亿科公司）、原审被告郑锡文租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12742号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亿科公司向一审法院起诉请求：1.确认亿科公司与和域公司、郑锡文签订的《物业租赁合同》已于2019年7月15日解除；2.和域公司、郑锡文立即腾退租赁物给亿科公司；3.和域公司、郑锡文向亿科公司支付违约金16089元；4.和域公司、郑锡文向亿科公司支付2019年7月1日至2019年7月15日租金37566.77元；5.和域公司、郑锡文向亿科公司支付2019年6月24日至腾退租赁物给亿科公司之日的水费（暂计至7月24日为1666元）；6.和域公司、郑锡文向亿科公司支付2019年6月24日至腾退租赁物给亿科公司之日的电费（暂计至7月24日为82889.92元）；7.和域公司、郑锡文向亿科公司支付厂房及宿舍占有费，按77638元/月的标准自2019年7月16日起计算至和域公司、郑锡文腾退租赁物给亿科公司之日（占用费暂计至2019年8月12日为70124.65元）；8.本案的诉讼费由和域公司、郑锡文负担。后亿科公司变更诉讼请求，请求变更第5项诉讼请求为和域公司、郑锡文向亿科公司支付2019年5月24日至腾退租赁物给亿科公司之日的水费（暂计至2019年10月24日为4022.9元）；变更第6项诉讼请求为和域公司、郑锡文向亿科公司支付2019年5月24日至腾退租赁物给亿科公司之日的水费（暂计至2019年10月24日为200347.48元）；变更第7项诉讼请求为和域公司、郑锡文向亿科公司支付厂房及宿舍占有费，按77638元/月的标准自2019年7月16日起计算至和域公司、郑锡文腾退租赁物给亿科公司之日（占用费暂计至2019年10月24日为255454.07元）。经一审法院释明后，亿科公司变更诉讼请求为：1.确认亿科公司与和域公司、郑锡文签订的《物业租赁合同》无效；2.和域公司、郑锡文向亿科公司返还租赁物；3.和域公司、郑锡文向亿科公司支付厂房即宿舍占用费，按77638元/月的标准自2019年7月1日起计算致和域公司、郑锡文腾退租赁物给亿科公司之日；4.和域公司、郑锡文向亿科公司支付2019年5月24日致腾退租赁物给亿科公司之日的水费，按实际用水量乘以4.9元/立方米的标准计算；5.和域公司、郑锡文向亿科公司支付2019年5月24日致腾退租赁物给亿科公司之日的电费，其中厂房电费按基础电费5520元/月加上实际用电量乘以1.09元/度的标准计算，宿舍电费按实际用电量乘以1.28元/度的标准计算；6.本案诉讼费用由和域公司、郑锡文负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、确认亿科公司与和域公司于2018年8月18日签订的《物业租赁合同》依法无效；二、和域公司应于判决发生法律效力之日起十五日内将其依据上述《物业租赁合同》所承租的位于东莞市************卡妮尔科技园的A16-101厂房及B7栋的209、407、408、606、608、609、610、604、508的宿舍自行清理及搬走自有物品完毕后返还给亿科公司；三、和域公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付亿科公司房屋占有使用费（计算方法：自2019年7月1日起，按77638元/月的标准，支付至和域公司按判决第二项将所承租厂房、宿舍实际返还给亿科公司之日止）；四、和域公司应于判决发生法律效力之日起十五日内支付亿科公司厂房电费（自2019年5月24日起支付至和域公司将判决第二项所厂房、宿舍实际返还亿科公司之日止，计算标准为1.03元/度×实际用电量+基本电费5520元+实际用电量×6%的电损，实际用电量为现有用电读表数-初始电表读表数，初始电表读表数详见附表）；五、和域公司应于判决发生法律效力之日起十五日内支付亿科公司宿舍电费（自2019年5月24日起支付至和域公司将判决第二项所厂房、宿舍实际返还亿科公司之日止，计算标准为1.28元/度×实际用电量，实际用电量为现有用电读表数-初始电表读表数，初始电表读表数详见附表）；六、和域公司应于判决发生法律效力之日起十五日内支付亿科公司水费（自2019年5月24日起支付至和域公司将判决第二项所厂房、宿舍实际返还亿科公司之日止，计算标准为4.9元×实际用水量，实际用水量为现有用水读表数-初始水表读表数，初始水表读表数详见附表）；七、驳回亿科公司对郑锡文的诉讼请求；八、驳回亿科公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8934.8元（亿科公司已预交），由亿科公司负担500元，和域公司负担8434.8元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12742号民事判决。和域公司不服一审判决，向本院提起上诉请求：1.请求撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12742号民事判决书第二至第六项判决，发回重审或依法改判；2.判决由亿科公司负担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：（一）亿科公司应将租赁保证金予以返还，并赔偿装修损失费、搬迁费、误工费等等。一审法院在审理过程中向亿科公司释明该《物业租赁合同》无效，并认为因合同取得的财产应相互予以返还，但仅要求和域公司搬离租赁物，而在判决中就和域公司交付的相当于两个月租金总金额的租赁保证金155276元应当返还则未被提及。且根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因亿科公司违反法律强制性规定导致合同无效，应当赔偿和域公司装饰装修费用、搬迁费、误工费等等。（二）和域公司无需支付房屋占有使用费、水电费。一审法院审理查明和域公司因案涉厂房存在漏水等情况，亿科公司并未修复问题，和域公司不应支付租金等费用。而和域公司在一审审理过程中的答辩是亿科公司的租赁物存在瑕疵，长期以来每到雨季车间中央水倒灌严重，严重影响和域公司的生产经营，经和域公司提出，亿科公司只进行水泥地表面处理，而发生雨水倒灌现象是因为厂房整个排水配套设施不能发生作用。和域公司每月所交租金加水电费12万多，和域公司已总共交纳几百万的物业租赁费、水电费，但亿科公司所交付的租赁物不能正常使用，和域公司于2019年7月份开始暂停支付租金合理、合法。亿科公司辩称，（一）和域公司在一审中没有提起反诉主张返还租赁保证金及赔偿装修损失费、搬迁费、误工费等费用，因此这些项目不属于本案的审理范围，与本案无关。同时，和域公司的主张对本案一审判决没有影响，和域公司据此诉请本案发回重申或改判缺乏法律依据。（二）和域公司占用亿科公司的厂房及宿舍，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及相关规定，和域公司应向亿科公司支付占有使用费。亿科公司提起诉讼请求和域公司支付占有使用费及水电费合理合法。首先，涉案厂房亿科公司在2019年4月发现漏水情况当即组织厂房补漏工程，履行厂房维护义务。补漏工程经过和域公司验收，并确认效果明显，此后未再出现漏水问题。因此和域公司称厂房漏水不符合事实。其次，和域公司于2019年5月16日确认补漏效果明显之后，其主张再次出现漏水问题的时间为2019年8月18日（亿科公司不予认可），这段期间没有漏水情况，但和域公司也没有交付租金给亿科公司。和域公司主张因为漏水所以不交付租金，但是没有漏水和域公司也不交付租金，和域公司的抗辩理由与其行为互相矛盾。因此，亿科公司认为和域公司拖欠租金的原因不是漏水问题，和域公司拖欠租金是无故的，其行为已严重损害了亿科公司的利益。再次，和域公司认为亿科公司的厂房不能正常使用，在亿科公司提出解除合同或一审法院认定合同无效并判令退还给亿科公司时，和域公司可退还租赁物给亿科公司，但和域公司却仍占有使用厂房及宿舍，在租赁物内经营生产，也反向说明和域公司能够正常使用厂房及宿舍。和域公司占有亿科公司的厂房及宿舍，假如厂房及宿舍存在漏水情况也是和域公司明知且同意接受的，和域公司应当支付占有使用费及租金。最后，和域公司有占有使用厂房及宿舍之事实，即应支付占有使用费，和域公司仅可能在没有占有使用厂房及宿舍的情况下才不承担占有使用费及水电费。亿科公司二审庭审中补充答辩意见如下：（一）请求二审法院补充调查一审法院遗漏的事实。1.厂房电费中的基本电费为5520元/月。众所周知，在我国，大工业用户除了需要根据用电量缴纳电度电费之外，还需要缴纳基本电费。亿科公司提供240KVA的变压器给和域公司使用，按中国南方电网的基本电费单价23元/月的标准计算基本电费为5520元/月。《物业服务合同》约定的基本电费5520元，存在歧义，应当解释为5520元/月。一方面，中国南方电网收取基本电费是按月收取的，亿科公司只是依据电网公司的同等标准收取基本电费。另一方面，亿科公司每月向和域公司发出的《收费通知单》均明确列出基本电费5520元，且和域公司也按《收费通知单》缴付相关费用，应当认定基本电费5520元/月为双方的真实意思表示。因此，请求二审法院查明并认定厂房电费中的基本电费为5520元/月。2.厂房电费中的实际用电量应为电表表数的80倍。首先，中国南方电网的《电费通知单》显示了电表存在表码倍率的情况。其次，本案的厂房电表为三相四线有功电能表，接有400/5的电流互感器。400/5的电流互感器是指，一次额定电流为400A，二次额定电流为5A，倍率为80倍。凡是带有互感器的电表都要在电表指数乘以互感器的倍数后，才是实际用电量。再次，亿科公司每月向和域公司发出的《电费通知单》上已经反映了电表表码倍率为80倍，和域公司清楚知悉电表存在80倍倍率的事实。一审法院判决厂房电费按实际用电量计算，但未查明到电表表码存在倍率的事实，因此，请求二审法院予以查明并认定实际用电量为电表读数差额的80倍。（二）一审法院判决遗漏保全费3087.4元的处理，请求二审法院判令由和域公司负担。郑锡文未提交书面答辩意见。二审期间，亿科公司向本院提交电费通知单及发票、电流互感器照片，拟证明厂房实际用电量为电表读数的80倍。本院另查明：一审期间，亿科公司提交了《卡妮尔科技园园区施工管理及验收单》，施工内容为厂房补漏工程，施工位置为A16栋1楼101车间，在企业负责人意见一栏，载明“已完成，效果明显”，签名处有“谢昌燕”的签名，落款日期为2019年4月30日。和域公司确认该证据的真实性，但认为可以证明租赁物存在地板遭到雨水倒灌进厂房的情况。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人和域公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。和域公司在二审期间提出亿科公司应将租赁保证金予以返还，并赔偿其装修损失费、搬迁费、误工费，由于和域公司在一审期间未提起反诉，上述诉请不属于本案的审理范围。另，亿科公司在二审期间提出厂房的实际用电量应为电表读数的80倍，由于亿科公司未就上述问题提起上诉，故对该事项本院亦不予以审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:和域公司应否向亿科公司支付2019年7月起的房屋占有使用费、水电费。首先，截止至本案一审法庭辩论终结前，案涉厂房尚未取得建设工程规划许可证，一审判决依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定案涉《物业租赁合同》关于案涉厂房出租部分无效，定性准确，本院予以维持。其次，和域公司上诉主张亿科公司所交付的租赁物不能正常使用，和域公司于2019年7月份开始暂停支付占有使用费合理、合法。本院认为，和域公司在一审期间提交的微信截图、照片，不能证明形成时间，不足以证明亿科公司交付的厂房长期处于漏水未修复的状态。另，亿科公司在一审期间提交的《卡妮尔科技园园区施工管理及验收单》，可以证明亿科公司已就漏水问题进行维修，案涉租赁物亦一直处于和域公司占有使用状态，和域公司据此拒付占有使用费及水电费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人和域公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项及上述援引司法解释的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费8934.8元（东莞市亿科物业投资有限公司已预交），由东莞市亿科物业投资有限公司负担500元，东莞市和域战士纳米科技有限公司负担8434.8元。财产保全申请费3087.40元（东莞市亿科物业投资有限公司已预交），由东莞市亿科物业投资有限公司负担173元，由东莞市和域战士纳米科技有限公司负担2914.40元。二审案件受理费8934.8元（东莞市和域战士纳米科技有限公司已预交），由东莞市和域战士纳米科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年七月三十一日书记员  胡运科附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。