福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2483号 原告（反诉被告）：李云英，女，1970年11月3日出生，汉族，住平潭县。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地平潭县万宝路康德花园**。 法定代表人：魏艺豪，董事长。 委托诉讼代理人：易艺虹，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张敬欣，福建国富律师事务所律师。 李云英与平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）车位纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李云英的委托诉讼代理人林震、长福公司的委托诉讼代理人易艺虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李云英向本院提出诉讼请求:1.长福公司应于判决生效之日向李云英交付《长福麒麟海湾》地下一层X号车位；2.长福公司承担迟延交付车位使用权的违约责任，以车位使用权转让价79000元为基数，按日万分之一自2017年5月24日起计算至诉争车位实际交付之日止；3.确认双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，长福公司有权取消本协议约定的给予李云英的全部优惠”内容为无效；4.长福公司承担案件受理费。事实和理由：2014年9月18日，李云英与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定购买长福公司开发的《长福麒麟海湾一期》第X幢X单元X房。该商品房的购房款1322372元，其中银行按揭贷款880000元，银行于2015年4月15日与李云英签订《个人购房借款／担保合同》，并于2015年6月4日放款，至此日，李云英履行了《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》项下约定的全部付款义务。2015年6月19日双方签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定：长福公司将所开发的位于××路××路××楼盘××层车位的使用权转让给李云英，转让价为人民币79000元，转让款如已签订《优惠补充协议书》的，按《优惠补充协议书》的相关约定执行。约定的车位在李云英购买的长福公司开发的房屋完成交付后30日内。依据双方签订的《优惠补充协议书》约定：李云英可领取车位优惠券144474元。对此，长福公司同意李云英以其中79000元用于抵扣车位使用权，余下65474元，长福公司以车位优惠券（编号6958）方式予以确认。对此，双方共同认可并经2019年9月10日平潭县人民法院（2019）闽0128民初3954号民事调解书予以确认。据此，李云英己实际履行了合同主要义务，即依约付清长福公司出让的《长福麒麟海湾》地下一层X号车位使用权的价款79000元。另外，长福公司于2019年9月30日付清车位优惠回购款65474元，履行了将抵扣后车位剩余款予以回收的义务。长福公司于2017年1月24日交付涉案房屋，依《长福麒麟海湾车位使用权转议书》约定，长福公司应于2017年2月23日交付地下一层1113号使用权，但长福公司却至今未予交付，己构成违约。双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予李云英的全部优惠”内容，加重了李云英负担，排除了李云英享受优惠的权利，违背了《合同法》第四十条的规定，应为无效。 长福公司辩称，李云英存在违约行为，未支付车位使用权转让价款，无法享有车位使用权。1.李云英未能在《优惠补充协议书》约定的时间前办理完结诉争房产按揭贷款的全部手续，违反了《优惠补充协议书》的约定，李云英未能享有《优惠补充协议书》约定的优惠内容，根据《车位使用权转让协议书》的约定，李云英应当向长福公司支付车位使用权转让的价款，李云英未支付价款，要求长福公司交付车位使用权无事实和法律依据。2.在李云英没有支付任何车位使用权转让价款的情形下，长福公司未交付车位使用权合法合理，不存在违约，李云英主张长福公司承担违约责任没有事实依据；3.《优惠补充协议书》第六条第一款的约定属于双方真实意思表示，未违反法律规定，不属于格式条款，合法有效。 长福公司向本院提出反诉请求：1.李云英向长福公司支付车位使用权的价款79000元；2.李云英返还已支付的车位优惠券回购款65474元；3.李云英向长福公司支付违约金10万元；4、本案本诉和反诉的全部诉讼费用均由李云英承担。事实和理由：2014年9月18日，李云英与长福公司签订了《商品房买卖合同》，约定李云英以1322372元向长福公司购买位于平潭县××路××路××幢××房。2015年4月8日，双方协商签订《优惠补充协议书》以及《车位使用权转让协议书》，约定李云英应于2015年5月23日前办理完结商品房按揭贷款的全部手续，且按揭贷款全部进入长福公司的账户，长福公司给予李云英144474元面值的车位优惠券，该优惠券用于购买长福麒麟海湾楼盘内地下一层X号停车位的使用权（价格为79000元）。《优惠补充协议书》还约定，如李云英未能按期办理完按揭手续或全部购房款未足额进入长福公司账户的，长福公司有权取消本协议中所约定的给予李云英的全部优惠，要求李云英将车位优惠券予以返还（若已转让或已只用或已回购的，应按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向长福公司支付款项），同时长福公司有权要求李云英一次性支付违约金10万元。2019年9月10日，平潭县人民法院作出（2019）闽0128民初3954号民事调解书，双方达成协议，长福公司同意向李云英支付车位优惠券回购款65474元，且双方确认涉及车位纠纷不再向对方主张权利，但李云英却又以车位纠纷提起诉讼。由于李云英基于个人原因2015年6月4日才办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续。显然，原告的行为违反《优惠补充协议书》的约定，构成违约，应承担违约责任。并且李云英违反民事调解书的约定，又向长福公司主张权利，长福公司有权要求李云英返还已支付的车位优惠券回购款。 李云英辩称，1.李云英依双方签订的《优惠补充协议书》约定，以车位优惠券抵扣了车位使用权转让款，已履行了诉争车位转让款的付款义务；2.双方签订的《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予李云英的全部优惠”内容，违背了《合同法》第四十条规定，为无效。为此，长福公司主张违约金的诉请不能成立；3.平潭县人民法院（2019）闽0128民初3954号民事调解书，就《优惠补充协议书》项下面值144474元明确两项事实，一是确认以79000元抵扣直接抵扣地下壹层X号车位使用权；二是优惠面值余款65474元由长福公司回购。故，长福公司的反诉诉请，应依法予以驳回。民事调解书中未约定诉争车位的交付，本案诉争的诉讼标的车位使用权，不属于“一事二理”；4.假设长福公司反诉能成立，其诉请已超过诉讼时效，依法不予保护，应予以驳回。 本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2014年9月18日，李云英与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定：李云英以总价442372元购买长福公司开发的位于平潭县××路××路××期××幢××号商品房，首付款415163元，余下880000元办理银行按揭贷款，交房时间2015年12月1日。 2015年4月8日，长福公司作为甲方与李云英作为乙方签订《优惠补充协议书》，约定：三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第1项义务：1、乙方系通过按揭贷款支付该商品房购房款的，乙方应于2015年5月23日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。…六、如发生下列情形之一的，甲方有权取消本协议中所约定的给予乙方的全部优惠，要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）及取消免5年物业管理费的优惠，同时甲方有权要求乙方一次性支付违约金壹拾万元，本协议签订之前双方签订的《购房优惠协议书》或《购房物业优惠承诺书》恢复有效，甲方还有权根据原合同以及甲乙双方此前已经签署的其他法律文书上的约定追究乙方的违约责任：1.乙方违反本协议第四条约定，未按期办理按揭手续或全部购房款未足额进入甲方账户的；……。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等条款。 2015年4月15日，李云英与工商银行平潭支行签订《个人购房借款/担保合同》，银行于2015年6月4日放款至长福公司账户。后长福公司于2017年1月24日将涉案房屋交付李云英。 2015年6月19日，长福公司作为甲方与李云英作为乙方签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定：一、甲方将所开发的位于××路××路××楼盘××层××号停车位的使用权转让给乙方；三、经甲、乙双方协商同意将第一条商定的车位使用以以优惠价79000元出售给乙方；四、乙方应于本协议签订之日起2日内向甲方付清上述车位使用权转让款。（注：如乙方与甲方已签订《优惠补充协议书》和《车位使用权认购协议书》的，按《优惠补充协议书》和《车位使用权认购协议书》的相关约定执行）；五、本协议约定的车位在乙方所购买的甲方开发的房屋完成交付后30日内，由甲方向乙方交付上述车位；六、如乙方逾期支付车位使用权转让价款的，甲方有权无偿收回乙方所购车位使用权并有权另行销售，有权要求乙方向甲方承担79000元的违约金。乙方所缴纳的款项作为逾期付款的违约金不予退还，不足部分甲方可继续向乙方追偿，由此产生的所有经济损失及法律纠纷均由乙方承担；七、乙方确认依照本协议所受让的系上述车位的使用权，乙方所受让的地下车位按有关规定，无法办理产权证、土地证手续，但享有与所购房屋土地同等年限的使用权（不享有土地使用权）；若国家法律政策对地下车库使用权年限作出具体规定，乙方所享有的地下车库使用年限按国家法律政策的规定处理。乙方承诺不会因此主张合同无效、未生效、可变更／可撤销，也不会因此而向甲方提出任何权利主张等条款。李云英使用优惠券面值79000元购买该车位，尚余编号Ｎｏ.6958面值65474元的优惠券未使用。 2019年7月24日，李云英向平潭县人民法院提起诉讼，主张长福公司支付逾期交房违约金及回购优惠券余款并支付相应延期支付违约金。平潭县人民法院于2019年9月10日作出（2019）闽0128民初3954号民事调解书，确认李云英与平潭长福文化地产有限公司商品房预售合同纠纷达成的调解协议，主要内容为：一、经双方协商一致同共同确认案涉商品房买卖合同的逾期交房违约41519.22元；二、平潭长福文化地产有限公司同意向李云英回购车位优惠券剩余价值65474元；三、上述款项共计106993.22元由平潭长福文化地产有限公司于2019年9月30日前汇入李云英指定的银行账户；四、上述款项支付后，案涉商品房的逾期交房违约纠纷及车位优惠券回购纠纷就此了结，双方不得再就此纠纷向对方主张任何权利；五、若平潭长福文化地产有限公司未在2019年9月30日前支付款项，以未付款项为基数，其中逾期交房违约金自逾期之日起按年利率6%至款项还清之日止；其中车位优惠券回购款自2019年7月22日起按日万分之三计息，均计至款项还清之日止。李云英因要求长福公司交付车位未果，遂提起诉讼。 本院认为，《优惠补充协议书》《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合当事人双方诉辩意见对本诉、反诉各项诉请分析如下： 关于《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予李云英的全部优惠”是否有效。《优惠补充协议书》的主要内容是约定买受人同意延长交房期限且在相应期限内办理房屋按揭手续，长福公司给予一定金钱补贴优惠，双方互利互惠，是平等基础上协商的结果。协议约定“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予李云英的全部优惠”。按期付款是购房者的义务，若购房者因自身原因未遵守协议约定按期办理按揭手续，由此优惠被取消的条款约定，并未加重购房者负担，亦不是免除长福公司主要责任，不属于《中华人民共和国》第四十条规定的无效情形。为此，对于李云英主张该条款无效，于法无据，不予支持。 关于李云英本诉主张长福公司交付涉案车位使用权及支付相应延期交付违约金的问题，长福公司反诉主张李云英支付车位使用权的价款、返还已支付的车位优惠券回购款65474元及支付违约金的问题。双方当事人签订《优惠补充协议书》，约定李云英应于2015年5月23日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。李云英于2015年4月15日与银行签订借款合同，银行于同年6月4日放款至长福公司银行账户，故长福公司于2015年5月23日应当知晓银行放款时间超出协议约定，其仍于同年6月19日与李云英签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定李云英以优惠券抵付车位款项的方式，以79000元的价格购买涉案车位。此外，长福公司在（2019）闽0128民初3954号商品房预售合同纠纷一案与李云英达成调解协议时，同意支付逾期交房违约金并按尚未使用优惠券的面值进行回购，以此了结双方之间的逾期交房及优惠券回购纠纷。综合上述长福公司两次行为来看，均未因李云英逾期付款行为提出取消《优惠补充协议书》项下优惠项目，而且与李云英签订车位使用权转让协议，给予《优惠补充协议书》项下优惠款额抵付涉案车位使用权价款并履行回购剩余优惠券事宜。因此，对于长福公司提出的反诉主张，没有事实和法律依据，不予支持。李云英已履行支付涉案车位款项的义务，长福公司按约应于2017年2月24日协助李云英办理关于涉案车位使用权的登记手续，故对于李云英该项诉讼请求，予以支持。李云英尚主张逾期交付车位使用权的违约金，无法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效后十日内向李云英交付平潭县××路××路××楼盘××层××号停车位的使用权； 二、驳回李云英的其他诉讼请求； 三、驳回平潭长福文化地产有限公司反诉请求。 本诉案件受理费1775元、反诉案件受理费减半收取计2483.5元，均由平潭长福文化地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员 陈 捷 二〇二〇年八月十三日 书记员 颜玲玲