广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初7093号原告：林妙女，女，1979年5月21日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码442************289。委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。被告：中山市东富房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区**************7卡铺位，统一社会信用代码914********45054XM。法定代表人：周某1。原告林妙女与被告中山市东富房地产开发有限公司（以下简称东富公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林妙女的委托诉讼代理人林少杰到庭参加诉讼。被告东富公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林妙女向本院提出诉讼请求：1.被告东富公司归还借款本金3461425元给原告，并判决被告支付借款利息，按借款本金3461425元每月2%计算，从2016年12月12日起至2019年12月31日止，共2536070.71元给原告，合计5997495.71元；2.被告支付借款本金利息，按尚欠借款本金3461425元计算，从2020年1月1日起至判决规定给付之日止，逾期按法律规定执行；3.原告对于拍卖、变卖被告座落中山市西区******万汇美居住宅小区商品房第5栋801房、第5栋1002房、以及综合商业楼4层第5卡、第6卡商铺、《商品房销售登记备案表》记载原告是买受人的标的物，对于拍卖、变卖不动产标的物价款，原告享有优先受偿权。诉讼中，原告林妙女将第1项诉讼请求中利息的起算时间变更为2017年11月21日，并明确第2项诉讼请求中利息的计算方法为：从2020年1月1日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算。事实与理由：2016年11月，被告法人代表周某1，以公司急需回笼资金，完善后续工程为由，以优惠价格，但是必须一次性付款为条件，出售毛坯房现状的6个单元的房屋和商铺给原告。经过多次协商，原告与被告在2016年12月5日签订6份《商品房买卖合同》，2016年12月8日签订1份《商品房买卖合同补充协议》。2016年12月5日签订的6份买卖合同约定：1.中山市西区******万汇美居住宅小区商品房第5栋201，202房，建筑面积各120.94平方米，总售价665170元×2=1330340元；2.中山市西区******万汇美居住宅小区商品房第5栋801房，1002房，建筑面积各120.94平方米，总售价665170元×2=1330340元；3.中山市西区******，万汇美居住宅小区商品房综合商业楼4层第5卡商铺，建筑面积170.42平方米，售价937310元。综合商业楼4层第6卡商铺建筑面积218.93平方米，售价1204415元；4.以上6个单元，总共成交价格4802105元。2016年12月8日签订的《补充协议》规定：1.从原告一次性全额付款之日起4个月以内定为犹豫期，任何一方都可以在犹豫期内解除合同，互不追究违约责任，但是任何一方解除合同，被告都应当在一个月以内全额退还已付款给原告并且支付每月2%的利息直到付清为止；2.如果在4个月的犹豫期以内，任何一方没有提出解除合同，或者没有全额退款则解除合同的解除权消灭，双方按照商品房买卖合同，继续履行处理。2016年12月9日，被告为原告办理了6个单位的《商品房销售登记备案表》。2016年12月12日，原告分6次支付了6个单位的购房价款4781425元给被告指定的银行账户（被告出具付款委托书6个单元的总付款金额为4781425元，即确认第5栋201和202、801、1002房的房款实收价款为66万元/单元，其中201房和202房2个单元，合计收取了原告支付的购房款132万元）。2016年12月12日，被告向原告出具了5份《收款收条》。其中：第5栋201、202、801、1002，4个单元共4份《收款收条》各66万元，共264万元。综合商业楼4层第5、6卡商铺1份《收款收条》，共2141425元。合计收取了原告支付的购房款4781425元。2017年2月15日，房地产市场价格上涨。被告提出口头提议解除6份买卖合同、补充协议。原告要求被告在补充协议规定的期限，即2017年5月12日在5个月以内（4个月犹豫期+1个月宽限期）全额退还购房款给原告。否则，双方签订的房屋买卖合同以及补充协议履行。从2017年2月15日至2018年12月1日，被告陆续向原告退回购房款本金及利息，合计1976099.25元。按照买卖合同第8条的规定，被告应当在2016年12月31日，将原告买受的6个单元交付给原告，至迟在2017年5月12日犹豫期、宽限期届满之日，被告应当向原告书面通知办理买卖6个单元的交付手续。原告在2017年6月至7月期间，向被告催收办理交付手续，被告口头告知原告，其将部分单元以一房多卖的方式，转卖给第三方。要求原告给予时间其处理一房多卖问题。2018年12月10日，原告与被告分别签订关于第5栋201房、202房《解除商品房买卖合同协议》。2018年12月10日签订的解除协议规定：1.解除第5栋201房、202房的《买卖合同、补充协议》，甲方（起诉被告东富公司）自愿支付每月3%利息给乙方（起诉原告），直至付清购房款给乙方之日；2.乙方收到甲方退还购房款本金和利息后，配合甲方办理登记备案注销手续。2019年6月4日，被告向中山市第一人民法院提起确认《商品房买卖合同》无效的确认之诉。原告提起反诉，要求判决被告继续履行《商品房买卖合同》。2019年8月14日，中山市第一人民法院作出（2019）粤2071民初15075号民事判决，判决确认《商品房买卖合同》有效，判决被告与原告的基础法律关系是民间借贷关系。驳回被告的本诉请求和原告的反诉，该15075号判决双方没有上诉已经发生法律效力。原告认为：一、被告在2016年12月23日，收取了原告支付的3笔款项，第5栋住宅201、202房，66万元×2＝132万元+第5栋住宅801、1002购房价款共66万元×2＝132万元。综合商业楼4层第5卡、第6卡商铺2141425元，合计4781425元，除退回本金（66万元×2＝132万元）及利息（133017元+1625910元＝291216元）用于回购第5栋201、202房之外，尚欠第5栋801、1002房价款本金132万元以及商铺购房款本金2141425元及利息没有归还、支付，合计132万元+2141425元＝3461425元购房款本金没有归还。二、经生效判决认定《商品房买卖合同》是民间借贷关系，按照2016年12月8日签订的《补充协议》的约定，被告应从收款之日起，按每月利率2%计算至清偿完毕为止。三、以签订《商品房买卖合同》的方式，对民间借贷关系债务进行担保，应以变卖、拍卖的方式进行处理担保物。原告享有对于变卖、拍卖价款的优先受偿权。为此，依法提起起诉。原告林妙女为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.中山市商品房买卖合同6份；2.房屋团购合同确认书；3.商品房买卖合同补充协议；4.付款委托书；5.收款收条5份；6.解除商品房买卖合同协议2份；7.原告支付购房款转账流水；8.原告收回本金利息（5幢201、202房）的转账流水账单；9.中山市不动产资料查询结果6份；10.（2019）粤2071民初15075号民事裁定书；11.（2019）粤2071民初15075号民事判决书；12.借记卡账户历史明细清单。被告东富公司未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林妙女主张其向东富公司购买位于中山市西区******万汇美居5幢201房、202房、801房、1002房及综合商业楼4层5卡、6卡商铺，双方签订了6份《中山市商品房买卖合同》。后因双方发生纠纷，东富公司向本院起诉，要求确认其与林妙女签订的6份合同无效。本院于2019年6月5日受理[案号为（2019）粤2071民初15075号]后，林妙女提起反诉，请求：1.东富公司继续履行2016年12月5日与林妙女签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，将中山市西区*****************、1002房以及第5栋5卡、6卡商铺交付给林妙女所有；2.东富公司为林妙女办理上述商品房、商铺的不动产登记证手续。诉讼中，林妙女以笔误为由，更正第1项诉讼请求中“2016年12月5日”为“2016年12月8日”，更正“第5栋5卡、6卡商铺”为“综合商业楼4层5卡、6卡商铺”。就林妙女上述反诉请求，本院于2019年8月14日作出（2019）粤2071民初15075号民事裁定书，查明以下事实：2016年12月8日，东富公司与林妙女签订6份《中山市商品房买卖合同》，由林妙女向东富公司购买其开发的中山市西区******万汇美居楼盘的预售商品房，总价款合计4802105元。2016年12月9日，双方就该6处房地产办理了商品房销售登记备案手续。6份合同具体情况如下：座落5幢201房价款665170元、座落5幢202房价款665170元、座落5幢801房价款665170元、座落5幢1002房价款665170元、座落综合商业楼4层5卡价款937310元、座落综合商业楼4层6卡价款1204115元。2016年12月8日，东富公司（甲方、卖方）与林妙女（乙方、买方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：双方在2016年12月5日签订商品房买卖合同，乙方以团购方式向甲方买受座落中山市西区*****************、202房、801房、1002房，4F商铺5、6卡；甲方在2016年12月15日之前办妥商品房买卖合同备案登记表交付给乙方，乙方在收到对应的商品房买卖合同备案登记表之日2个工作日内，一次性全额支付价款4781425元给甲方指定的周华东名下银行账户，甲方凭付款银行转账记录出具收到购房款的收款收据给乙方。2016年12月12日，东富公司向林妙女出具5张收款收条，确认收到林妙女6处房地产的价款共4781425元（其中4个房屋各660000元，2个商铺共2141425元）。2018年12月10日，东富公司（甲方）与林妙女（乙方）签订2份《解除商品房买卖合同协议书》，约定：甲方书面通知乙方解除万汇美居5幢201房、202房的《中山市商品房买卖合同》，甲方在2019年1月11日一次性向乙方退还万汇美居5幢201房、202房的购房款共1320000元，以及至付清购房款之日止按购房款金额计算的每月3%的利息。东富公司提交了周华东的浦发银行交易流水以及个人跨行汇款汇出回单、中国建设银行网上转账汇款电子回单，拟证实其与林妙女之间存在借贷关系，其在签订《中山市商品房买卖合同》后向林妙女支付了利息。据以上转账凭证显示，案外人周华东于2016年12月12日至2017年5月25日期间多次向林妙女转账；2017年2月15日至2018年12月1日期间，东富公司的法定代表人周某1多次向林妙女转账，转账附言为“东富利息费用”、“还款”等。林妙女确认转账凭证的真实性，并提交了林妙女完整的账户交易流水。据林妙女提交的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案6处房地产尚未办理不动产权属登记，且均没有抵押、查封记录。后认定：关于涉案6份《中山市商品房买卖合同》的定性问题。本院认定林妙女与东富公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方真实的目的是以签订《中山市商品房买卖合同》作为借款的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”经本院向林妙女释明，林妙女拒绝变更反诉请求为返还借款本息，故本院依法驳回林妙女的反诉。遂裁定驳回林妙女提起的反诉。根据林妙女提交的借记卡账户历史明细清单，东富公司的法定代表人周某1于2017年2月15日、3月17日、4月20日、5月25日、7月10日共向林妙女转账717213.75元（143442.75元×5），于2017年9月4日、9月19日、9月27日向林妙女转账43442.75元、50000元、50000元，共计143442.75元，又于2017年11月20日向林妙女转账143442.75元。林妙女主张东富公司已向其偿还上述6处房地产中5幢201房、202房的借款本金及利息，但未偿还5幢801房、1002房及综合商业楼4层5卡、6卡商铺的借款本金3461425元及2017年11月21日之后的利息，遂于2020年3月24日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。本院认为，本院作出的生效法律文书（2019）粤2071民初15075号民事裁定书认定林妙女与东富公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方真实的目的是以签订《中山市商品房买卖合同》作为借款的担保，即认定林妙女与东富公司之间存在民间借款关系，故裁定驳回林妙女要求继续履行其与东富公司之间的商品房买卖合同的反诉。现林妙女以民间借贷关系向本院提起诉讼，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，故本案为民间借贷纠纷。林妙女向东富公司出借4781425元借款后，东富公司按月利率3%即每月143442.75元（4781425元×3%）的标准支付了7个月的利息，并偿还了借款本金132万元及其利息，尚欠借款本金3461425元（4781425元-1320000元）及2017年11月21日之后的利息未偿还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条的规定，东富公司应立即向林妙女偿还借款本金3461425元，并赔偿林妙女的利息损失。林妙女主张利息的计算方法为：从2017年11月21日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算。本院经审查认为，东富公司按月利率3%的标准支付了部分利息，因本案为民间借贷纠纷，上述约定高于法律规定的最高上限即年利率24%。林妙女自愿将利息调整为按月利率2%计算，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，本院予以支持。关于林妙女对位于中山市西区****************、1002房及综合商业楼4层5卡、6卡商铺拍卖、变卖所得价款是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，涉案的房地产办理的商品房销售合同备案登记属于预告登记。预告登记所登记的，并不是不动产物权，而是在于将来发生不动产物权变动的请求权。进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。因此，商品房销售合同备案登记并未使林妙女对涉案房地产享有现实的抵押权，林妙女主张对处置万汇美居5幢801房、1002房及综合商业楼4层5卡、6卡商铺所得价款享有优先受偿权的诉求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，东富公司尚欠林妙女借款本金3461425元及2017年11月21日之后的利息未偿还，若东富公司不履行本判决确定的金钱债务，林妙女可以申请拍卖5幢801房、1002房及综合商业楼4层5卡、6卡商铺，以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，超过部分应返还给东富公司，不足部分由东富公司予以补偿。综上所述，原告林妙女的诉求合理部分，本院予以支持。被告东富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险，本院可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告中山市东富房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林妙女偿还借款本金3461425元及利息（利息计算方法：以3461425元为基数，从2017年11月21日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算）；二、若被告中山市东富房地产开发有限公司不履行上述第一判项中的金钱债务，原告林妙女可以申请拍卖位于中山市西区******万汇美居5幢801房、1002房及综合商业楼4层5卡、6卡商铺（商品房销售登记备案编号分别为HTN2016136260、HTN2016136261、HTN2016136266、HTN2016136270），并以所得的价款获偿。拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，超过部分应返还给被告中山市东富房地产开发有限公司，不足部分由被告中山市东富房地产开发有限公司予以补偿；三、驳回原告林妙女的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53782元（原告林妙女已预交），由被告中山市东富房地产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告林妙女。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟人民陪审员  郭正祺人民陪审员  肖卓菲二〇二〇年八月五日书 记 员  谭银娣