福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3568号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区善化新村****。 法定代表人：刘胜昔，总经理。 委托诉讼代理人：陈春永、柳梦楠，福建群韬律师事务所执业律师。 被告：姚雪莉，女，1975年1月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告福建实达物业有限公司（以下简称实达物业公司）与被告姚雪莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告实达物业公司委托诉讼代理人柳梦楠及被告姚雪莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令姚雪莉立即向实达物业公司支付拖欠的自2014年9月起至2018年3月5日的物业管理费18863.03元及逾期付款违约金，以每月应交物业费管理费452.9465元为基数，自2014年9月起按月利率2%的标准逐月累计至欠款还清之日止，暂计至起诉之日起为8243.41元；2.姚雪莉承担与本案的全部诉讼费用。 事实和理由：实达物业公司于2013年12月20日与福州海峡置业有限公司（更名前为：福州海峡物流有限公司）签订前期物业服务合同，为位于福州市闽侯县××镇××路××号的“海峡·鑫天地”提供物业管理服务，合同第二十三条约定服务期限为自交房之日起2年（实际为2014年10月1日至2016年9月30日）。后因合同履行期限届满前1个月，“海峡·鑫天地”业主大会尚未成立，经实达物业公司与福州海峡置业有限公司协商后，双方将前期物业服务合同履行期限延期至2年（即2016年10月1日至2018年9月30日）。合同第五条对物业服务费用标准进行了约定，商业街为3.95元／月·平方米。第七条约定自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。后实达物业公司于2018年3月5日退出了“海峡·鑫天地”的物业管理。姚雪莉是“海峡·鑫天地”，姚雪莉于2014年9月16日经验收交房取得“海峡·鑫天地”，同时领取了业主手册等材料。此后实达物业公司依约向姚雪莉提供了物业管理服务，但姚雪莉自2014年9月起至2018年3月5日均未缴纳物业服务费。实达物业公司曾于2018年9月20日向姚雪莉邮寄律师函催促缴纳物业费，但姚雪莉仍不缴纳。实达物业公司认为，姚雪莉在接受房屋之际已在由实达物业公司提供物业管理服务的相关材料上签字，实达物业公司也已尽告知义务。后实达物业公司也按照约定向姚雪莉及小区业主提供物业管理服务，姚雪莉不支付物业费的行为已构成违约，损害了实达物业公司的利益。为此，实达物业公司特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 姚雪莉辩称，姚雪莉于2014年9月17日到售楼部领取房款发票，售楼部要求签署其提供的交付通知书，和海峡鑫天地业主资料（物品）领用签收表（仅1本空白《业户手册》无它物），才同意出具销售不动产统一发票，故签署这两份文件，且海峡鑫天地业主资料（物品）领用签收表明确记载仅收到一本空白《业户手册》一份，并未领取到房屋钥匙，该商铺未实际交付。且姚雪莉自始至终未收到任何入住通知，该物业费应由开发商福州海峡物流有限公司闽侯分公司承担。二、其与开发商福州海峡物流有限公司闽侯分公司签署的《商品房买卖合同》第八条第五款约定:“物业服务费每月支付一次，乙方在每月前5个工作日提交正式物业管理服务发票给甲方，甲方在收到正式物业管理服务发票后15个工作日内，以银行转账方式支付给乙方当月物业管理费”，但姚雪莉从未收到过物业管理服务发票及物业催缴交物业费电话及催缴文书。三、姚雪莉与开发商福州海峡物流有限公司闽侯分公司签署的《商品房买卖合同》第三条第一款约定:“乙方为甲方提供的物业服务内容为主合同约定的服务内容:即承担共用设施、设备的管理维护，公共部位建筑物、构筑物、交通秩序、车辆停放、安防、消防、绿化、保洁等的管理服务。”但实达物业公司在履约的5年期间（2013年12月至2018年3月），小区长期存在管理混乱、安保人员和保洁人员等服务人员配备不足、卫生环境脏乱差、公共设备设施维护不到位等问题，严重侵害姚雪莉合法权益。实达物业公司未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。实达物业公司未纠正错误履约行为，姚雪莉有权拒绝支付物业管理费用并追究其违约责任。综上，姚雪莉未支付物业费并不构成违约，恳请法院依法驳回实达物业公司诉讼请求。 本院认为，福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡·鑫天地”前期物业服务补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。实达物业公司为涉案物业提供物业服务，业主理应按期交纳物业费。姚雪莉系闽侯县南通镇“海峡·鑫天地”业主，店铺面积为115.29㎡。姚雪莉提出案涉商铺尚未交付的抗辩意见，本院认为姚雪莉于2014年9月16日在交付通知书及业主手册上签字确认，故案涉商铺的物业费应从2014年9月16日起算。根据《福州市物业服务合同》约定，按3.95元/㎡·月的标准计收物业服务费，姚雪莉应向实达物业公司支付2014年9月16日起至2018年3月5日的物业服务费18863.03元（每月452.9465元）。因实达物业公司物业服务确实存在不足，本院酌情对物业服务费数额予以扣减50%，故姚雪莉应向实达物业公司支付物业服务费9431.5元。 关于违约金的问题。本院认为，实达物业公司因实达物业公司物业服务确实存在不足，对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条规定，判决如下： 一、姚雪莉应于本判决生效之日起十日内向福建实达物业有限公司支付物业服务费9431.5元； 二、驳回福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费478元，减半收取计239元，由姚雪莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年八月十七日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为人民币五万元以下的，适用小额诉讼程序，实行一审终审。