广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3246号原告：王怀山，男，1962年10月16日出生，汉族，住湖北省老河口市************。委托诉讼代理人：张中各，系广东尚宽律师事务所律师。被告：中山市神马房地产开发有限公司，住所地广东省中山市************卡。法定代表人：孙通文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，系该公司法务人员。原告王怀山诉被告中山市神马房地产开发有限公司（以下简称神马公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张中各，被告委托诉讼代理人王翠琴均到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方申请庭外调解期限六十日，该期限不计入审限。本案现已审理终结。原告王怀山向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2017年7月31日签订的中山市商品房买卖合同有效；2.判令被告将原告已付的购房款392000元存入监管账户；3.判令被告继续履行合同义务，为原告办理网签合同和登记备案手续。庭审过程中，原告申请撤回第二项诉讼请求。事实及理由：原、被告双方于2017年7月31日签订中山市商品房买卖合同及合同补充协议，合同约定：1.原告购买位于三角镇旭日盛世园4幢1801房，该房建筑面积105.35平方米，套内建筑面积83.32平方米；2.计价方式为按套内建筑面积计价，总房款为783000元；3.付款方式为银行按揭付款方式，即2017年7月31日付清首期款392000元，余款391000元办理商业贷款付清；4.被告应在2020年12月30日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的案涉商品房交付给原告；5.合同签订后30天内，被告应向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。合同签订当日，被告让原告转账支付了292000元，另刷卡支付房款80000元，加上之前支付的定金20000元，原告按照合同约定付清首期款392000元，被告已向原告开具收据。因被告原因，银行不愿意继续与被告合作，原告按揭贷款至今没有办下来，被告也没有将已收购房款存入监管账户，导致被告至今没有与原告网签合同，亦没进行登记备案。被告的行为不仅严重违约，也严重违法。原、被告双方虽然草签了中山市商品房买卖合同，但因系双方真实的意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合同有效，被告应继续履行合同义务。原告多次要求被告将购房款存入监管账户并办理网签合同和登记备案手续，但被告以各种理由一再推脱。为维护原告的合法权益，现诉至法院。原告对其诉讼主张事实提供如下证据：1.中山市商品房买卖合同一份；2.收款收据3份；3.银行回单2份；4.关于广东尚宽律师事务所咨询的复函及中山市住房城乡建设局专项工作会议纪要各1份。被告神马公司辩称，1.答辩人确认原告购买了涉案商品房，并签署了中山市商品房买卖合同，原告已向答辩人支付了部分购房款；2.原告要求答辩人将其已支付购房款存入监管账户无事实与法律依据。购房款是否按要求存入监管账户属于行政管理范畴，答辩人以何种方式收取购房款，并不影响双方之间商品房买卖合同关系的成立，因此，有关购房款是否按要求存入监管账号不属于民事纠纷案件处理事项，且原告已支付的购房款全部用于涉案商品房所属项目的工程建设；3.答辩人愿意为原告办理涉案商品房买卖合同的网签及商品房预告登记手续；4.基于以上答辩理由，原告要求答辩人承担本案诉讼费无事实与法律依据。本院经审理认定事实如下：双方于2017年7月31日签订中山市商品房买卖合同一份，由原告购买了被告神马公司开发的位于三角镇旭日盛世园楼盘4幢1801房，约定预售商品房建筑面积105.35平方米，总价款为776000元，付款方式为银行按揭付款方式，即2017年7月31日现金支付392000元，余款384000元为商业贷款付清。上述认购书和商品房买卖合同签订后，原告共计向被告支付购房款392000元。至原告提起诉讼，被告神马公司亦未给原告所购商品房办理网签和登记备案手续。另查，中山市第一人民法院于2018年8月8日对被告神马公司名下土地【中府国用(2015)第易0400607号】及其地上附着物（旭日盛世园楼盘对应的开发土地）进行了首次查封【轮候查封的法院还有广东省高级人民法院（查封登记日期为2018年10月19日，查封文件为（2018）粤民再248号）；中山市第一人民法院（查封登记日期分别为2019年1月7日、2019年3月13日，查封文件分别为（2018）粤2071执15690号、15691号、109-120号、122-126号、3880-3886号】。协助执行通知书中记载协执事项为：查封被执行人神马公司所有的位于中山市******的土地的使用权及地上附着建筑物(不包括已出售部分)[土地证号:国(2015)易04006**]。同时，还查封了被执行人神马公司所有的位于中山市******的土地的使用权及地上附着建筑物(不包括已出售部分)[土地证号:国(201)易0800245]、位于中山市******的土地的使用权及地上附着建筑物(不包括己出售部分)[士地证号:国(201)易0800252]、位于中山市******的士地的使用权地上附着建筑物(不包括已出售部分)[土地证号:国(201)易080025**]。针对上述查封，中山市国土资源局于2018年12月29日给中山市第一人民法院去函【中土函（2018）3971号】，告知如下内容：经査，证号为中府国用(2011)第易0800245、0800251、0800252号的土地位于中山市******，建有预售项目旭日品萃园，证号为中府国用(2015)第易0400607号的土地位于中山市******，建有预售项目旭日盛世园。上述两个预售项目中，有部分商品房在贵院查封前已网上签约或已网上签约并办理合同登记备案，现申请办理预购商品房预告登记业务，我局将依法予以办理。再查，由于原告所购商品房属于旭日盛世园楼盘项目，为了查清包括原告所购在内共计41套预售商品房是否能办理网签备案手续和是否属于(2018)2071执9645号协助执行通知书的查封范围，本院先后向中山市住房和城乡建设局、中山市自然资源局发函进行调查。中山市住房和城乡建设局的回函内容为：1.来文所提及的40套商品房，其中26套为可售商品房，其中13套为不可销售商品房，不可销售原因为已查封。此外，未能查询到旭曰盛世园19幢的相关信息（情况详见附件1）。网签备案只是行政管理措施，也存在比较多的网签之前已签订草签购房合同并已交付首付款的情况；2.商品房网签备案的前提:房地产开发企业取得《商品房预售许可》或通过不动产首次登记审核后，即可在中山市房地产交易与资金监管平台进行网签并上传合同等相关资料进行备案；3.商品房网签备案所需提交的具体材料详见附件2。中山市自然资源局的回函内容为：经核查，我局已于2018年8月8日对神马公司名下土地[中府国用(2015)第易0400607号]及其地上附着物进行查封登记，但不包括已出售部分。贵院来函中提及的涉案41套预售商品房(楼盘名称为旭日盛世园)在办理土地查封登记前均为未售，涉案41套预售商品房(详见所附明细表)属于(2018)2071执9645号协助执行通知书的查封范围。上述两份回函经开庭质证并依法向原告进行了相关释明，告知原告所购商品房现处于查封状态，双方之间的买卖合同在实际履行过程中存在事实上的不能履行，其可变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但原告表示不变更诉讼请求，坚持原有的诉讼主张。另外，原告委托诉讼代理律师以广东尚宽律师事务所的名义向中山市自然资源局发函咨询，该局于2020年7月1日书面复函称，经核查，我局已于2018年8月8日对神马公司名下土地【中府国用（2015）第易0400607号】及其地上附着物进行查封登记，但不包括已出售部分。预售商品房如无在我局办理预告登记即纳入查封范围，对于该预售商品房是否已售建议咨询中山市住建局房地产交易管理事务中心。对于法院查封前已签订草签购房合同或已交付购房款的商品房是否属于“已出售”情形，建议咨询市处置问题楼盘领导小组办公室，或寻求相关法律途径解决。本院认为，依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”之规定，即被人民法院查封的财产，不得擅自处分。现中山市自然资源局已回函确认原告所购买的涉案商品房属于(2018)2071执9645号协助执行通知书的查封范围，且《房屋交易合同网签备案业务规范》第五条已明确规定“存在査封等限制交易情形的，不得进行房屋网签备案”。据此，本院认定原告诉请确认合同有效继续履行并办理网签和登记备案手续存在事实上的履行障碍。在此种情形下，依《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一条关于“房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利”之规定，原告可变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但经本院释明后，原告仍坚持诉讼请求不变，因此，原告提出的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告可通过向有管辖权的人民法院提起执行异议的程序予以主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告王怀山的诉讼请求。案件受理费11630元，减半收取5815元，由原告王怀山自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  夏重彬二〇二〇年八月四日书记员  陈泳欣甘家伟