广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初14155号原告：广东美的物业管理股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会美的大道**美的总部大楼写字楼******。法定代表人：綦海生。委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎必朗，广东实丰律师事务所律师。被告：杜冠良，男，1969年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区,原告广东美的物业管理股份有限公司诉被告杜冠良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日、2020年8月4日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告广东美的物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人陈巧玲均到庭参加诉讼，被告杜冠良经传票传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告广东美的物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年3月至2020年3月的物业管理费153589.9元；2.被告向原告支付2013年3月至2020年3月的违约金200814.28元（物业管理费的违约金从2013年3月1日起，按日以千分之一标准计至实际清偿完毕之日止，暂计至2020年3月31日为200814.28元）；3.被告向原告支付2013年3月至2020年3月的电费2454.67元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是佛山市顺德区****的物业服务企业，为该小区提供物业管理服务。被告是xx号的业主。被告的房屋建筑面积553.73平方米，花园面积291.5平方米，根据相关物业服务文件，房屋管理费收费标准3元/月/平方米，花园收费标准为0.5元/月/平方米，被告每月应缴纳的物业管理费为1806.94元。逾期交纳物业管理费等有关费用的，按每日千分之一的标准支付违约金。被告自2013年3月开始拖欠原告物业费至2020年3月31日。原告以各种方式多次催收均未果。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，损害了原告的合法权益，也损害了小区业主公共利益，请求法院依法判决。被告杜冠良未答辩。原告在诉讼中提供原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件、不动产登记信息查询结果、《商品房买卖合同》复印件、收楼通知书复印件、房屋交接书复印件、《顺德区前期物业管理委托合同》复印件、佛山市顺德区发展和改革局备案回执复印件、律师函复印件、美的物业广东第一分公司关于催促贵方尽快缴纳物业费的函复印件、遵守物业管理规则承诺书、宗地图、收款收据各一份，快递单复印件两份、照片四张、电费发票复印件十六份，以证明其起诉主张的事实。被告杜冠良没有提交证据。本院依法向被告杜冠良送达了起诉状副本和开庭传票，但被告杜冠良没有到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为自动放弃举证、质证和抗辩的权利。经审核，原告广东美的物业管理股份有限公司提供的上述证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案均具有关联性，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年11月14日，佛山市名胜投资有限公司在甲方（出卖人）处加盖合同专用章，被告杜冠良在乙方（买受人）处签名并捺印，签订《商品房买卖合同》，载明：甲方以出让方式取得位于顺德区容桂高黎社区居委会外环路地块的土地使用权；甲方经批准在上述地块上建设商品房，经顺德区地名管理部门批准命名为xx，乙方向甲方购买的商品房为现房，已办理权属登记，并领取商品房权属证明书；乙方所购商品房为该项目的xx号单元；该商品房的套内建筑面积553.73平方米，土地使用面积476.59平方米，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米，故该商品房建筑面积553.73平方米；该商品房移交后，乙方承诺遵守业主委员会选聘的物业管理公司依法制定的物业管理规定，在业主委员会未选定物业管理机构之前，甲方指定佛山市美的物业管理有限公司负责物业管理，乙方遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定；乙方在签订本买卖合同时，应与甲方或其委托的物业管理公司签订前期物业管理服务协议；在委托管理期间，乙方同意按政府主管部门批准或备案的物业管理费标准交纳物业管理费。2012年11月15日，被告杜冠良在收楼通知书和房屋交接书上签名，确认佛山市名胜投资有限公司已于2012年11月14日将案涉房产交付给被告杜冠良。2012年11月15日，被告杜冠良在遵守物业管理规则承诺书上业主签名处签名，确认其名下物业的建筑面积为553.73平方米，花园面积为291.5平方米，位置在xx号。佛山市自然资源局出具的佛山市不动产（房地）登记信息查询结果显示查询时点2020年4月9日8时52分27秒，坐落于佛山市顺德区****号房产的登记权利人是杜冠良，面积553.73平方米。xx号房产的宗地图记载该房产的用地面积为476.59平方米，建基面积为185.09平方米。2012年11月21日，原告加盖业务专用章，出具收款收据一份，证明被告杜冠良支付了物业服务费5421元。2008年7月15日，佛山市顺德区发展和改革局出具备案编号为xx的备案回执，载明：同意佛山市美的物业管理有限公司报来的xx小区前期物业服务收费标准予以备案，联排别墅收费标准为3.1元/月/平方米，独立别墅收费标准为3.6元/月/平方米，别墅花园收费标准为0.8元/月/平方米。佛山市顺德区捷高房地产有限公司在甲方处加盖公章，佛山市美的物业管理有限公司在乙方处加盖公章，签订《顺德区前期物业管理委托合同》，载明：甲方选聘乙方对xx花园提供前期物业管理服务；物业名称xx；物业服务费用由业主按其拥有物业的总建筑面积交纳，具体标准为别墅2.5/3元/月/平方米，别墅花园物业0.5元/月/平方米；甲方应协助乙方于每月10日之前收取物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应每月10日前履行交纳义务；本合同期限自2009年9月1日起，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告名下的案涉房产为独立别墅。原告陈述其按3元/月/平方米的标准向被告计收房屋的物业管理费，按0.5元/月/平方米的标准向被告计收花园物业管理费，花园面积为291.5平方米。2017年4月27日，北京大成（广州）律师事务所受原告委托向被告邮寄律师函，催收2013年2月至2017年4月的物业管理费。2018年11月25日，原告向被告邮寄关于催促贵方尽快缴纳物业费的函，向被告催收2013年2月1日至2018年11月30日的物业管理费。被告至今未向原告交纳2013年3月至2020年3月的物业管理费。2018年8月至2020年3月间，原告向广东电网有限责任公司佛山供电局交纳xx号房产的电费共计2445.66元。本院认为，原、被告之间形成物业服务合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故佛山市顺德区捷高房地产有限公司与原告签订的《顺德区前期物业管理委托合同》对被告具有约束力。《顺德区前期物业管理委托合同》约定别墅按2.5/3元/月/平方米计收物业管理费，别墅花园按0.5元/月/平方米计收物业管理费。顺发改价xx号备案回执载明xx花园的联排别墅按3.1元/月/平方米计收物业管理费，独立别墅按3.6元/月/平方米计收物业管理费，别墅花园按0.8元/月/平方米计收物业管理费。被告签订的《商品房买卖合同》约定委托管理期间，被告同意按政府主管部门批准或备案的物业管理费标准交纳物业管理费。被告名下的案涉房产是独立别墅，原告按3元/月/平方米向被告计收案涉房产的物业管理费以及按0.5元/月/平方米向被告计收案涉房产花园的物业管理费符合上述约定及法律规定，本院予以支持。案涉房产的面积为553.73平方米，花园面积为291.5平方米，被告每月应向原告支付的物业管理费应为1806.94元，故被告应向原告支付2013年3月至2020年3月的物业管理费共计153589.9元。原告诉请被告支付物业管理费153589.9元合法有据，本院予以支持。被告未依约向原告支付物业管理费，给原告造成了一定的损失，原告诉请被告支付逾期交费的违约金，本院予以支持。原、被告并未约定违约金的金额或计算方法，原告主张按日千分之一计算没有依据，其计算标准过高，本院予以调整，酌定计至2020年3月11日的违约金为30717.98元，之后的违约金以被告所欠物业管理费153589.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿完毕之日止。对原告超出合理范围的诉讼请求，本院不予支持。依据原告举证的收楼通知书和房屋交接书，本院确认佛山市名胜投资有限公司已于2012年11月14日将案涉房产交付给被告杜冠良。案涉房产在被告收楼之后所产生的电费应由被告承担。依据原告举证的电费发票，本院确认原告已代被告支付了案涉房产2018年8月至2020年3月的电费共计2445.66元，该费用应由被告承担，对原告超出合理范围的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杜冠良于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东美的物业管理股份有限公司支付2013年3月至2020年3月的物业管理费153589.9元及违约金（违约金计算方法：计至2020年3月11日的违约金为30717.98元，之后的违约金以被告所欠物业管理费153589.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿完毕之日止）；二、被告杜冠良于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东美的物业管理股份有限公司支付2013年3月至2020年3月的电费2445.66元；三、驳回原告广东美的物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3326.44元(原告已预交)，由原告广东美的物业管理股份有限公司负担1569.44元，由被告杜冠良负担1757元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁萌二〇二〇年八月五日书记员  黄瑞