江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0505民初6675号原告：周岚，女，1977年1月5日出生，汉族，住江苏省苏州高新区。委托诉讼代理人：徐斌，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李诗雨，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原告：黄学军，男，1973年1月31日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区县。委托诉讼代理人：徐斌，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李诗雨，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告：孙志强，男，1992年5月16日出生，汉族，住天津市蓟县。委托诉讼代理人：孙玉娟，系被告孙志强母亲。被告：游少芳，女，1983年10月9日出生，汉族，住江苏省苏州市。被告：薛瑞达，男，1984年10月18日出生，汉族，住苏州市。原告周岚、黄学军与被告孙志强、游少芳、薛瑞达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易诉讼程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院裁定转为普通程序继续审理。本院于2020年6月18日公开开庭审理了本案，原告周岚、黄学军的委托诉讼代理人李诗雨，被告孙志强的委托诉讼代理人孙玉娟，被告薛瑞达到庭参加诉讼。被告游少芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周岚向本院提出诉讼请求：1、确认双方房屋租赁合同于2017年5月10日解除；判令三被告支付2017年3月9日-2017年7月9日的房租146666.67元、物业费24311元，共170977.67元；2、判令三被告支付电费2527元、水费39元，共计2566元；3、判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告周岚与黄学军系夫妻关系。2014年3月23日，原告与被告孙志强签订《房屋租赁合同》，租赁位于苏州市高新区的房屋(以下简称“租赁房屋”，)被告游少芳、薛瑞达对被告孙志强履行《房屋租赁合同》承担连带保证责任。《房屋租赁合同》第2.1条约定：“该物业租赁期为60个月，即自2014年3月9日至2019年3月8日止”；根据合同第三条，被告孙志强应于2017年2月8日支付2017.3.9-2018.3.8的租金44万元；该合同第3.2条约定：“乙方承担租赁期内的费用包括但不限于水电费、宽带使用费、电话费、燃气费、物业管理费、所有税费、车位费等实际产生的费用，并如期缴纳”。但被告孙志强并未于2017年2月8日按约缴纳租金，并拖欠2016年1月1日起的物业管理费、水电费。原告多次向被告孙志强主张租金均未果，在此期间，为避免进一步扩大损失，原告代缴了电费2527元、水费39元，与物业方协商后代缴了23000元物业费，并于2017年5月10日将租赁房屋出租给第三方，其中免租期为2017年5月10日-2017年7月9日。截至起诉之日，三被告仍未向原告支付上述租金、物业费以及水电费。综上，被告已严重侵犯原告合法权益。有鉴于此，特诉至贵院，请贵院依法支持原告之诉请。被告孙志强辩称，无需向原告支付租金、物业费等费用，目前，原告尚欠被告一个月的租金及6000元保证金。被告游少芳、薛瑞达辩称，原告提起诉讼时已过了担保的除斥期间，故原告无权要求其承担支付上述金额的权利，应依法驳回原告对其的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周岚、黄学军系夫妻关系，坐落于苏州市不动产系周岚单独所有。2014年3月23日，原告周岚（甲方）与被告孙志强（乙方）、游少芳（丙方）、薛瑞达（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告周岚将其拥有的位于苏州市高新区租给被告孙志强；租赁期为60个月，自2014年3月9日至2019年3月8日；第4期租金（2016年3月9日-2017年3月8日）支付日期为2016年2月8日，金额为42万元；第5期租金（2017年3月9日-2018年3月8日）支付日期为2017年2月8日，金额为44万元；若被告孙志强在每次租金期满后，仍未支付下期租金，则到期后每逾期一天，乙方须按年租金的千分之二支付滞纳金，被告游少芳、薛瑞达对上述租金支付承担连带责任；被告孙志强承担租赁期内的费用包括但不限于水电费、宽带使用费、电话费、燃气费、物业管理费、所有税费、车位费等实际产生的费用，并如期缴纳；被告孙志强应于2014年3月23日支付原告周岚6000元作为保证金；原告周岚逾期交房超过十五个工作日，被告孙志强有权提前解除本合同，并不承担由此产生的任何责任；在租赁期内，租金自合同约定支付日起无故拖延一个月以上的，原告周岚可无需任何催告解除或终止本合同，收回案涉房产；原告周岚与被告孙志强双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求；被告支付原告周岚租金银行账户（黄学军，开户行：招商银行吴中支行，账号：41×××77）。2017年2月8日（农历正月十二），因被告孙志强结欠案外人王某案涉房屋装修款未支付，王某至案涉房屋处要从该房屋将部分装修设施搬离。原告周岚以为被告要私自搬离，故至房屋现场进行阻止并将案涉房屋上锁。双方至苏州高新区狮山派出所处理纠纷，该所出具的《接处警工作登记表》载明：至现场，系周岚与庄某因租房问题发生纠纷，现已协商解决。原告周岚于2017年2月8日支付了案涉房屋电费2527元、水费39元。原告周岚于2019年9月19日向案涉房屋物业管理公司缴纳该房屋2016年1月1日至2017年5月9日物业管理费24311元。原告周岚于2017年5月10日与他人签订租赁合同，将案涉房屋租赁给他人，合同约定免租期为2017年5月10日至2017年7月9日。原告周岚认为被告孙志强应支付2017年3月9日至2017年7月9日的租金及原告代其垫付的物业费、水电费，遂于2019年9月29日分别向三被告主张权利未果，引起本案纠纷。本院认为，原告与被告之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按约履行。本案中，双方租赁合同何时解除？原告周岚收回案涉房屋的时间如何确定？本院认为，原告2017年2月8日将案涉房屋上锁并与被告人员及案外人产生纠纷，且原告于该日交付了案涉房屋的水电费，从该一系列行为可以认定，原告周岚于2017年2月8日收回了案涉房屋，双方租赁合同实际已不再履行，故案涉租赁合同于2017年2月8日解除。原告主张的其在当日并未收回房屋的观点，缴纳水电费系避免扩大损失的观点，本院认为，如原告2017年2月8日未收回房屋，其不可能缴纳该房屋水电费，该日期仍在被告缴纳下一年度租金的期限内，即使被告该日未支付租金，也未达到双方约定的解除合同条件。合同解除时，被告孙志强尚有2017年2月9日至2017年3月8日对应房租3.5万元及6000元保证金在原告周岚处；原告代被告孙志强缴纳了截止2017年2月8日的水费39元、电费2527元,并缴纳了案涉房屋2016年1月1日至2017年5月9日物业管理费24311元；故被告孙志强在原告处款项已大于结欠原告款项，故对原告要求被告孙志强支付租金、物业费、电费、水费等费用的诉请，本院不予支持。对原告要求被告游少芳、薛瑞达承担相关责任的诉请，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民该合同民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告周岚、黄学军的全部诉讼请求。案件受理费3744元，由原告周岚、黄学军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判长  师永义审判员  朱卫良审判员  吴根男二〇二〇年八月二十八日书记员  朱叶蓁