广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1122民初740号 原告：潘忠良，男，1976年3月1日出生，瑶族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：李汝幸，广西致恭律师事务所律师。 被告：伍炳河，男，1984年5月12日出生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。 委托诉讼代理人：盘枫，湖南省江**瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。 第三人：邹金荣，女，1991年10月10日出生，瑶族，住钟山县。 委托诉讼代理人：欧江德，广西益远律师事务所律师。 原告潘忠良与被告伍炳河房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，本院依法适用简易程序，于2020年7月13日，公开进行第一次开庭审理，原告潘忠良及其委托诉讼代理人李汝幸，被告伍炳河及其委托诉讼代理人盘枫，到庭参加诉讼。2020年7月22日，本院依法通知邹金荣作为本案第三人参加诉讼，并于2020年8月6日，公开进行第二次开庭审理，原告潘忠良，被告伍炳河及其委托诉讼代理人盘枫，第三人邹金荣委托诉讼代理人欧江德到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告向本院变更诉讼请求如下：1判令被告支付2020年4月1日至12月31日共计9个月的门面租金135000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月20日，原告潘忠良与被告伍炳河签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将钟山县城东路16号县农贸市场对面的原国税局门面右起第六、七间门面出租给被告经营。租期为一年六个月即从2019年7月1日至2019年12月31日上。每月租金15000元；年租金为180000元；被告交付原告房屋保证金（押金）50000元。被告租赁期间发生的水电费、电视费、卫生费、环保清洁费等其他全部费用由被告承担。合同特别约定：房租每年12月5日前交第二年房租，乙方（被告）如不按时交租金甲方（原告）有权单方面终止合同，并不退押金。据此，双方约定“先付租后使用”原则。被告应当在2019年12月5日前支付2020年1月至12月份的全年租金180000元。但被告仅支付了2020年1月至3月份租金45000元，尚欠2020年4月至12月份租金135000元未支付。被告已经构成违约。综上，现合同期限未到，原告要求被告继续履行合同，支付尚欠租金，合法有据。为此，原告特根据《合同法》、《民事诉讼法》等有关法律规定，提出以上诉请。 被告伍炳河辩称：原告的诉请事实不清，理由不实、依据不足，请求依法驳回原告对被告的诉请。1.因原告非产权人（产权人为钟山县国税分局），而是原告承租后再转租且多次转租，人民法院应审核产权人是否书面同意原告转租门面的文件或合同，如果属于多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人。若原告不能提供，则应推定为原告无权进行门面转租，原告与被告签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。2.原告与被告于2019年5月20日签订《房屋租赁合同》应认定为无效。理由是原告租给被告的钟山县城东16号第六、七间门面（面积宽为7.2×长15米）是未依法取得房屋所有权证的违法建筑，被告及承租人邹金荣都没有合法使用到租赁合同约定的使用面积，搭建建筑中电线乱连、物品乱堆。并且，涉案门面未经房屋竣工验收和消防验收合格，并且该租赁期限超过了该门面建筑的使用期限。因此，该份《房屋租赁合同》存在违反国家法律法规强制性规定的内容，应当认定为无效合同。认定无效的租赁合同，其租金应变更为房屋占有使用费，该费用的标准应结合对于合同无效双方各自过错程度等方面来认定，而不应完全参照租赁合同约定的租金标准来支付房屋占有使用费。在此，结合涉案门面的使用价值和面积来看，每月酌定8000元适宜。3.原告诉请返还租金的主体错误，原告应向邹金荣诉请给付租金。被告并没有违约拖欠原告的租金，而是原、被告、第三人邹金荣等三方经协商一致后在2019年12月19日又重新签订了一份《房屋转租合同》，明确了涉案门面的承租人今后就是邹金荣，由三方共同签字确认后生效。同时，该份合同与原告和被告签订的《房屋转租合同》对于租赁人、租赁金额、给付方式、违约责任等内容均发生了本质上的变更，原告依合同也接收了邹金荣预交的2020年1-3月的租金共计45000元。因此，原告与被告、邹金荣等三方的行为表现可充分证实被告的行为不是房屋转租行为，而是承租权的转让行为，故剩余的租金应由邹金荣负担。4.从2020年1月24日起，钟山县的肺炎疫情进入攻坚时期，相继采取了延迟复工、关闭经营场所、封锁小区等措施应对疫情扩张。涉案的实际由邹金荣经营的门面也被强制关闭，其转租合同的履行也受到了相应阻碍。按照最高院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）的通知第六点规定，出租人请求免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。故原告应免除2020年2-3月的租金，鉴于原告已预收2020年1-3月的租金，免除的二个月租金应从余剩的租金总额中进行扣减。 第三人邹金荣辩称，潘忠良与伍炳河签订的租赁合同应当认定为无效，无效的理由与被告的答辩意见一致。基于潘忠良与董国强签订的是合伙协议，潘忠良属于无权处分，且没有得到董国强的追认，因此应当认定本案合同无效。针对租金减免的理由与被告的答辩意见一致。 本院经审理认定事实如下：被告与原告潘忠良就钟山县城东16号（县农贸中心市场对面国税局门面移动右起第六、七间）平等自愿协商，原告以租用门面钟山县城东16号（县农贸中心市场对面国税局门面移动右起第六、七间）租给被告伍炳河使用，并于当日签订《房屋租赁合同》。合同约定主要内容：1.转租期一年六个月，自2019年7月1日至2020年12月31日止。2.被告伍炳河租用原告潘忠良门面必须先交伍万元给原告潘忠良作为保证金，租金定为每月壹万伍仟元整，年租金为壹拾捌万元整。房租每年12月5日前交第二年房租，被告伍炳河如不按时交租金，原告潘忠良有权单方面终止合同，并不退押金。被告伍炳河直接向原告潘忠良支付房屋租金至2019年12月31日，共计90000元。2019年12月21日，第三人邹金荣向原告潘忠良支付45000元，并备注：“2020年1月2月3月铺租”。2020年7月29日，本院组织各方当事人到场进行现场调查，经实地测量，案涉房屋已清空，房屋面积与案涉房屋租赁合同约定面积基本相符。 另查明，2019年12月19日，经被告与第三人邹金荣平等自愿协商，伍炳河同意把2019年7月租用的潘忠良的钟山县城东16号（县农贸中心市场对面国税局门面移动右起第六、七间）转租给第三人邹金荣使用，并于当日签订《房屋转租合同》，原告潘忠良在“业主”一栏签字。该合同约定主要内容：转租期一年，自2020年1月1日至2020年12月31日止。邹金荣租用须预交三个月（2020年1月至3月）的铺租肆万伍仟元整给业主潘忠良。以后每月租金为壹万伍仟元整，年租金为壹拾捌万元整。房租按季度交，每季度月未5日交下季度租金。同时约定，如果邹金荣不按时交租金，伍炳河有权单方终止合同，并由邹金荣支付后面剩下月数的全部租金。该合同需经潘忠良签字确认才可生效。 原告与案外人董国强于2017年签订《房屋门面合作经营协议》，应协议约定主要内容：1.合作期限为自2017年7月1日至2020年12月31日。合作期内，董国强如因城市规划或国税局明文规定需要终止合同，潘忠良应在规定的时间内无条件将房屋归还董国强。2.出资额及出资方式，董国强以位于钟山县城钟山市场对面原国税分局办公楼整栋楼及门面的使用权为入股出资额。潘忠良负责以现金方式出资，为方便经营管理，由潘忠良自主经营，潘忠良自愿以每年包干给董国强利润肆拾柒万元，董国强不得干涉潘忠良经营管理。3.门面使用期间，潘忠良如需改变店铺装修和结构，需经董国强文字签字同意，如潘忠良擅自处理，将承担相应的经济责任。 再查明，案涉房屋钟山县城东16号（县农贸中心市场对面国税局门面移动右起第六、七间）产权为国家税务总局钟山县税务局所有。经函询国家税务总局钟山县税务局，该局反馈：钟山县城东16号（县农贸中心市场对面国税局门面）房屋建成于1981年，该局于2008年1月5日与案外人董国强个人签订房屋租赁协议，约定租期为：从2020年1月1日起到2020年12月31日止，租期为壹拾叁年，每月租金为肆万元整。根据税务系统相关固定资产管理办法规定，该局资产一律不得对外出租出借，已签订协议的在租期结束后立即回收资产，所以不存在有疫情期间房租减免措施。 本院认为：关于合同效力的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2019年5月20日签订的《房屋租赁合同》以及被告与第三人于2019年12月19日签订的《房屋转租合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法应认定为有效合同。 案涉房屋系国家税务总局钟山县税务局所有，原告潘忠良经层层转租而拥有租赁权，租赁合同的期限均未违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，可见，对于承租人未经出租人同意转租的，其救济途径应是解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。再者，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，国家税务总局钟山县税务局、董国强、潘忠良之间所签订合同涉及的房屋门面众多，且以打包形式出租，其知道或者应当知道承租人分包或分租他人的可能性。合同签订至今，上述案外人均未向原、被告或第三人主张过该项权利，应视为其默认承租人的转租行为。原告潘忠良依法转租房屋，与法不悖，被告与第三人的主张与本案实际不符，本院不予支持。 本院认为，出租未经房屋竣工验收和消防验收合格的房屋违反了《消防法》等关于房屋使用条件的强制性规定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，在该种情形下导致房屋无法使用时，承租人请求解除租赁合同的，法院应予支持。房屋是否经过房屋竣工验收和消防验收合格与房屋租赁合同的效力没有必然联系，且合同双方当事人并未明确约定其为租赁合同的生效要件，被告也没有举证证实该房屋因此而无法使用的情形实际发生。本案房屋建成于1981年，而建设工程规划许可证制度是《中华人民共和国城市规划法》颁布后于1990年4月1日才开始施行，《中华人民共和国城乡规划法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行生效的时间也均在涉案房屋建成之后，根据法不溯及既往的原则，亦不应认定案涉房屋为违法建筑。从《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款、第六十四条规定的内容来看，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定，导致合同无效的,是指违反了城市规划实施、导致所建房屋为不合法建筑物。而本案没有证据证明涉案房屋存在违反城市规划实施的情况,或经有关政府职能部门认定为违章建筑或违法建筑。故对被告该项主张，本院不予支持。 关于被告是否《房屋租赁合同》当事人的问题。本院认为，被告与第三人于2019年12月19日签订的《房屋转租合同》，从合同的标题及其形式上看，应是双方对房屋转租合意的真实意思表达。从合同的内容看，《房屋转租合同》虽有原告潘忠良签字，但该转租合同约定的权利义务仍归第三人、被告所有，并没有概括性转移给原告，且《房屋转租合同》中并未约定解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。根据合同的相对性，被告仍应严格继续履行其与原告签订的《房屋租赁合同》。被告经释明未主张解除合同，本院不予处理。故原告主张被告继续履行合同，并支付房租135000元，于法有据，本院予以支持。 本案中，被告承租的房屋虽属行政单位房屋，但最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六点所指的行政事业单位房屋，应理解为承租人直接从行政事业单位承租而来，而非经层层转租而来。且房屋产权人国家税务总局钟山县税务局亦复函明确表示无减免房租措施，根据该指导意见或者相关行政文件判令被告承担减免义务，不符合公平原则。然而，鉴于原告亦同意被告或第三人按季度交纳房租，本案未到期房租应变更为按季度交纳。因此，被告主张原告一次交纳剩余房租，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第八条、第十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、第六十四条之规定，判决如下： 被告伍炳河应向原告潘忠良支付房租135000元，已到期部分于本判决生效之日起十日内支付，未到期房租于每季度首月的5日前支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1500元（原告已交纳），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  陶修筠 二〇二〇年八月二十七日 书记员  黄水勇