山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初4451号原告（反诉被告）：康威，女，1974年4月17日出生，汉族，住长春市宽城区（确认的送达地址：长春市坤城区凯旋路凯旋花园17栋嘉益幼儿园）。被告（反诉原告）：中交(青岛)城镇化建设投资有限公司，住所地青岛即墨市环秀办事处烟青路**（确认的送达地址：青岛市崂山区青大三路8号保利中心十二楼）。统一社会信用代码：91370282081444462P。法定代表人：谢峰，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：宫成楠，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志强，北京大成（青岛）律师事务所律师。原告康威与被告中交(青岛)城镇化建设投资有限公司（以下简称中交公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告康威于2020年5月22日向本院提起诉讼，被告中交公司于2020年6月9日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理，原告康威、被告中交公司的委托诉讼代理人宫成楠、陈志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康威向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年4月8日签订的商品房预售合同，2、被告配合原告办理撤销网签手续，3、被告返还原告购房款987442元并赔偿原告自2018年4月8日至2020年6月10日，以987442元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的利息。事实和理由：原、被告于2018年4月8日签定青岛市商品房预售合同，原告购买被告房屋，支付房款987442元人民币，因被告无法给原告办理贷款手续，致使原被告无法继续履行合同。为维护原告合法权益，现依法具状起诉，望判如所请。被告中交公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《青岛市商品房预售合同》真实有效，对双方当事人具有约束力。答辩人与被答辩人分别于2017年5月18日、2018年4月8日依法签订了《中交中央公园认购协议》（以下简称“认购协议”）、《青岛市商品房预售合同》（以下简称“购房合同”）以及《补充条款》，以上合同是双方真实意思表示，不存在违反法律规定的情形，均合法有效，因此双方均应当按照合同约定履行合同义务。二、本案不存在被答辩人单方解除合同的情形，也不存在解除合同的法定事由，被答辩人没有合同解除权。首先，购房合同并未约定由答辩人负责为被答辩人办理银行贷款手续，双方也并未在购房合同中约定无法办理贷款手续时可以解除合同，答辩人也不存在任何违约的情形，因此被答辩人无权要求解除合同。其次，根据购房合同补充条款第九条3.约定，“采取银行按揭贷款付款方式的，乙方应当积极配合办理相关手续，保证贷款按下述期限到达甲方账户：采取银行按揭贷款方式的应于合同签订之日起30日内到达甲方指定账户”。答辩人与被答辩人于2018年4月8日签订购房合同，被答辩人应当按照合同约定在签约后积极办理银行贷款手续，履行合同义务，但是被答辩人一直拖延未能办理银行贷款，导致答辩人至今未收到剩余购房款。因此，被答辩人无权要求解除合同，购房合同也不存在法定解除的情形，被答辩人无需返还原告购房款。三、被答辩人能够继续履行购房合同。根据购房合同补充条款第九条2.约定，“乙方选取银行按揭贷款付款方式应在签订合同之前向银行或公积金办理机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的银行按揭贷款材料，若乙方于签约后7日内未能与银行签署贷款协议及办理完成全部贷款手续，则付款方式自动变更，不再采用银行按揭贷款付款方式，乙方应于签约后30日内向甲方足额支付全部房款……”。因此，即便被答辩人在此阶段无法办理银行贷款，也应当积极履行合同义务，向答辩人足额支付全部房款，继续履行购房合同。综上所述，被答辩人的诉讼请求，无事实及法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。反诉原告中交公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行双方签订的协议及商品房预售合同，原告支付被告剩余房款970000元，2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金，以970000元为基数自2018年6月1日起至实际完成付款之日止，按日万分之三计算的利息。3、判令反诉被告向反诉原告支付律师费8.5万元。4、反诉费由原告承担。事实和理由：2017年5月18日、2018年4月8日反诉原被告双方分别签订了《中交中央公元认购书》及《青岛市商品房预售合同》、《补充条款》，约定由反诉被告购买反诉原告开发建设的即墨市信义街76号中交（青岛）顺河片区城镇化建设项目9#（Ⅰ）地）地块**楼**商业房屋房屋总价款为1957442元。反诉原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第三条约定，该房屋总价款为1957442，《青岛市商品房预售合同》附件一付款方式和付款期限中约定“付款方式为按揭贷款支付，贷款方式为商业贷款，乙方于2018年3月20日与甲方签约，并付首付款计人民币987442元，乙方于2018年5月21日前应支付房款计人民币970000元”。《补充条款》第九条约定“乙方应按照合同附件一的约定按期足额支付各期购房款。若乙方延迟支付任何一期购房款之全部或者部分的，就每期付款的逾期期间，每日按逾期未付款额的万分之3向甲方支付违约金……”。截至目前，反诉被告仅支付了首付款，剩余款项未按合同约定时间付款，经反诉原告多次催促，反诉被告仍未付款，反诉被告的违约行为给反诉原告造成了较大经济损失。为了维护反诉原告合法权益，请求支付反诉原告的诉讼请求。反诉被告康威辩称，签订合同前原告就将相应贷款所需要的材料递交给被告看能不能贷款，被告销售经理说可以贷款，销售人员给我指派光大银行客户经理贝贝审查完资料后也说可以贷款，所以我就回家凑钱，凑完钱回来就与被告签订了合同缴纳了首付款987442元。过了一段时间银行职员给我打电话说贷款贷不下来，因为我是外地人没有在当地交社保、没有营业执照等，银行人员称这是国家政策问题。我给被告打电话，具体时间记不清，被告称让我等国家政策变化，说不定过一阵可以贷款，或者让我借钱款全款交上。我经常打电话问，跟我联系的经理都换了三个人，还让我等或者是借钱。过了一段时间我又打电话，就没有负责人了。代理公司撤了我又联系开发商联系不上。后来又来了一拨人，我打电话找他们，他们说是上一拨人的事，我说要起诉，后来给我找了一个经理，我说我不等了我要退房，他让我写了一个退房申请。写了退房申请后被告告诉我让我自己找房管局办理撤网签，我去房管局问了一下房管局当着我的面给被告打电话，具体说了什么我没有听清。房管答复我的是需要法院的判决或者调解才给办理，被告经理不让我起诉。我不同意继续履行，即使现在能贷款我也不同意继续履行。经本院开庭审理查明，2018年4月8日，原告康威与被告中交公司签订《青岛市商品房预售合同》（编号201800082769），约定：原告康威向被告中交公司购买位于即墨区城镇化建设项目9#（Ⅰ）地块）地块**商业房屋款1957442元。付款方式为按揭贷款支付，原告康威于2018年3月20日与被告中交公司签约，并付首付房款987442元；于2018年5月21日前应支付房款970000元。合同签订后，原告康威按约定支付了首付款987442元。涉案房屋未交付。2018年9月30日，原告康威委托其妹妹去被告中交公司领取了合同和发票。原告康威未办理涉案房屋的按揭贷款。原告康威称已经向银行递交了材料，但是银行因为政策原因审批不通过。被告中交公司称签订合同时是可以贷款的，无法办理贷款是原告自身原因，原告康威迟迟没有换购房首付款发票，并申请证人柳某出庭证实。证人柳某称称因政策原因康威无法办理贷款，康威起诉前去公司送合同办理撤网签，当时公司经理是同意与康威撤网签的，但是后来康威联系说房管局撤不了。另，本院于2020年5月26日将民事起诉状送达给被告中交公司。上述事实有原告、被告的陈述，原告提交的青岛市商品房预售合同、客户合同交接记录、银行合同交接记录、证人证言在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，原告康威与被告中交公司签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告康威按约定支付了首付款987442元。现因政策原因，原告康威无法办理按揭贷款支付剩余房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，政策原因应属于不可归责于当事人双方的事由，现因政策原因未能订立商品房担保贷款合同，且原告康威称不能一次性支付剩余房款，商品房买卖合同不能继续履行。本院于2020年5月26日将民事起诉状送达给被告中交公司，故原告康威与被告中交公司2018年4月8日签订的《青岛市商品房预售合同》于2020年5月26日解除。关于被告中交公司的反诉请求，被告中交公司主张是因为原告康威没有换购房首付款发票，属于原告康威主观原因错失贷款机会，但被告中交公司未能提交是原告康威主观迟延去换首付款发票导致不能贷款的证据，对被告中交公司的该项抗辩，本院不予采信。被告中交公司认为原告康威经济状况没有问题在青岛也有房产，本院认为，在政策原因不能贷款、原告康威主张无能力支付剩余房款并要求解除合同的情况下，应根据法律规定解除合同为宜。故对反诉原告要求继续履行合同、违约金以及律师费的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除，被告中交公司应将收取的购房款987442元退还给原告康威，结合原告康威的诉讼请求，被告中交公司还应支付以987442元为基数，自2018年4月8日至2020年6月10日，按中国人民银行同期同类存款利率计算的利息。且原告康威应协助被告中交公司办理撤销商品房预售合同备案（网签）手续。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：一、原告康威与被告中交(青岛)城镇化建设投资有限公司2018年4月8日签订的《青岛市商品房预售合同》于2020年5月26日解除；二、被告中交(青岛)城镇化建设投资有限公司于本判决生效后十五日内返还原告康威购房款987442元；三、被告中交(青岛)城镇化建设投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告康威以987442元为基数，自2018年4月8日至2020年6月10日，按中国人民银行同期同类存款利率计算的利息；四、原告康威于本判决生效后十五日内协助被告中交(青岛)城镇化建设投资有限公司办理撤销涉案房屋的青岛市商品房预售合同备案（网签）手续；五、驳回反诉原告中交(青岛)城镇化建设投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13674元（原告预缴），减半收取6837元，由原告康威负担。反诉受理费减半收取7148元（反诉原告预缴），由反诉原告中交(青岛)城镇化建设投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李林娟二〇二〇年八月十四日书记员  王 迪附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”