广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3880号原告（反诉被告）：黄桂庆，男，1969年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：廖日生，广东樵邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：冼庆登，男，1960年6月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈绰君，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。原告黄桂庆与被告冼庆登房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人廖日生、被告及其委托诉讼代理人陈绰君到庭参加诉讼。诉讼期间，原、被告申请进行庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还押金26333.33元及以26333.33元为本金自起诉之日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年2月12日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，被告将位于佛山市南海区*********的一间钢架星瓦结构厂房（高度4.5米至6米）出租给原告使用，期限从2017年3月15日起至2027年3月14日止，每年租金为88000元，押金为3万元。《厂房租赁合同》第四条第3点约定：“租赁期间内，如政府征用该厂房用地，甲方在扣除应缴纳的厂租和其他费用（如治安费、垃圾费）等费用，扣除后的租赁押金及租金剩余部分退还给乙方。”合同签订后，被告收取原告租赁押金3万元。2019年9月30日，因村级工业园改造和产业提升的需要，原、被告签订了《解除厂房物业租赁协议书》，原、被告也分别与佛山市南海区*****片区开发建设工作办公室签订了《**镇听音湖片区拓展区改造提升项目非住宅物业拆迁补偿协议书》。合同解除时，原告已经支付2019年9月14日前的租金给被告，尚有半个月租金（即2019年9月15日至30日的租金）3666.67元未支付给被告，按照合同约定，扣除未付租金3666.67元后被告应退还押金26333.33元给原告，但被告拒绝退还。被告辩称，与反诉意见一致。本案相关水费、综合管治费按照以往双方的交易都是一年交一次，而原告2019年的水费、综合管治费至今未交。原、被告签订的《解除厂房物业租赁协议书》第二条是空格，原告所提交的协议书上的斜杠是其后补上去的。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付租金14665.84元、水费918.12元、综合管治费1407.2元；2.原告向被告赔偿电缆的费用8000元；3.反诉受理费由原告承担。事实和理由：原、被告于2017年2月12日签订《厂房租赁合同》，约定原告租赁位于佛山市南海区*********的厂房，每年租金88000元，租赁期限是2017年3月15日至2027年3月14日。后因村级工业园改造及产业提升的需要，该厂房需要拆迁，故原、被告与政府签订了相关的拆迁补偿协议。虽然原、被告签订了《解除厂房物业租赁协议书》，但此为格式合同，是政府要求被告与原告签订的。签订后，原告还一直使用厂房至2019年11月28日，故本协议第三条“乙方应于2019年_月_日前迁出”的约定，日期是空格，是没有填写具体时间的，因为无法确定原告会使用厂房至2019年11月30日前的哪一天。原告从签订协议之日起一直使用厂房至2019年11月28日，但从2019年9月15日开始一直没有向被告缴纳租金，2019年的相关水费及综合管治费也没有支付。尽管在本诉中原告自愿承担2019年9月15日至30日的租金，自愿扣减3666.67元租金，但2019年10月1日至2019年11月28日的租金原告也应支付。从电费单可知，原告从2019年9月至11月都在正常经营，既然一直使用厂房，就应该向被告缴纳相关的租金、水费及综合管治费，但原告不但不缴纳，自己违约在先，还起诉被告要求退还押金，实属无理。原告应向被告支付2019年10月1日至11月28日的租金14665.84元、2019年的水费918.12元、2019年1月至11月的综合管治费1407.2元。2019年11月26日，被告到涉案厂房察看，发现架设在厂房的电缆不见了，被告马上联系村里的治安管理人员反映此问题，但一直得不到妥善的处理，被告也多次与原告沟通此问题，但原告一直回避。故在2019年12月13日，被告不得不报警，由西樵派出所处理此事宜。根据双方签订的《厂房租赁合同》第三条第五点，原告不能拆除厂房内的电源、电线。原告对租赁物内不能拆迁的物品负有保管义务，现电缆在原告租赁期间不翼而飞，原告应承担被告因此而造成的损失，电缆的价值约8000元。综上所述，基于本诉中原告提起的诉讼，被告请求法院判决支持被告的请求，从而达到撤销本诉的效果。原告针对被告的反诉辩称，1.被告要求支付租金14665.84元没有事实与法律依据，因为双方在2019年9月30日签订的《解除厂房物业租赁协议书》第三条约定签订本协议后双方的权利义务同时终止。之后原告在2019年10月1日至2019年11月28日使用该厂房是不计算租金的，当时原告有自己搭建的建筑物，按规定拆迁办要补偿给原告，经原告和拆迁办协商，以原告继续使用两个月的租金来抵销拆迁办应补偿给原告的补偿费，该事实被告是清楚的。2.被告要求原告支付水费918.12元，原告没有异议。3.被告要求支付综合管治费1407.2元没有事实依据，该费用是由原告直接向西樵镇简村经济联合社缴纳的，被告无权收取。4.被告要求原告赔偿电缆的费用8000元没有事实与法律依据，原告没有擅自拆除被告的电缆。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下:1.对原告提交的勘测定界图、照片、房地产估价报告，本院经审查对其真实性予以确认。2.对被告提交的中国农业银行交易明细清单、照片、解除厂房物业租赁协议书，本院经审查对其真实性予以确认。3.对被告提交的收据，因属被告单方制作，被告未能提供其他证据佐证，故本院对该证据不予确认。4.对证人冼耀珠的证言，本院经审查予以采信。5.双方对本案中其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年2月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区*********的厂房出租给乙方，钢架星瓦结构，高度4.5米至6米；租赁期自2017年3月15日起至2027年3月14日止；每年租金88000元，每满3年递增10%；实行先付款后使用，双方签订合同当天，乙方应向甲方支付租赁押金3万元及半年租金44000元；合同履行期间，乙方租赁费以每半年为付费结算周期，租赁押金不计利息；租赁期间内，如政府征用该厂房用地，甲方扣除应缴纳的厂租和其他费用（如治安费、垃圾费）等费用，扣除后的租赁押金及租金剩余部分退还乙方；等等。2019年9月12日，广东宏江土地房地产评估与工程顾问有限公司作出编号宏江评字【2019】*****号《房地产估价报告》。该报告显示涉案厂房的建（构）筑物及附属物建安成本评估价值为543532元，搬迁补偿评估价值为8332元，土地原租约剩余租赁年限内的收益金额评估值为2625元。其中，搬迁补偿评估价值8332元包括生产电力设施评估值8132元（评估值为9939元，扣除拆除回收残值1807元）、树木迁移评估价值200元。同日，被告（乙方）与佛山市南海区西樵镇锦湖片区开发建设工作办公室（甲方）签订《西樵镇听音湖片区拓展区改造提升项目非住宅物业拆迁补偿协议书》，约定乙方须在2019年12月31日前完成物业移交，被征拆的地上建筑物由评估机构根据测绘结果进行评估补偿(含建构筑物、水电设施、装修等建设费用)，应补偿给乙方的补偿款总额共554489元，其中建筑物补偿总额543532元，搬迁补偿总额8332元，剩余年限的租金损失或承包费损失、厂企临时租金、停产停业损失、员工安置等补偿总额2625元等。2019年9月30日，原告（乙方）与佛山市南海区西樵镇锦湖片区开发建设工作办公室（甲方）签订《西樵镇听音湖片区拓展区改造提升项目非住宅物业拆迁补偿协议书》，约定乙方须在2019年12月31日前完成物业移交，应补偿给乙方的补偿款总额共226761元，其中搬迁补偿总额88249元，厂企临时租金、停产停业损失、员工安置等补偿总额138512元等。同日，原告与被告签订《解除厂房物业租赁协议书》，约定自本协议签订之日起，双方同意解除原租赁合同；签订本协议书后，双方在原租赁合同约定的权利和义务同时终止；本协议书是《西樵镇听音湖片区拓展区改造提升项目非住宅物业拆迁补偿协议书》的附件。2019年11月28日，原告将涉案厂房移交佛山市南海区西樵镇锦湖片区开发建设工作办公室。2019年12月13日，被告向公安机关报案称2019年11月20日涉案厂房内仍存在电缆，其于2019年11月26日发现电缆被拆走了。2019年12月18日，原告向公安机关反映，其在2019年11月25日将涉案厂房办公室门拆走，外边的人可以通过办公室内的窗口进入厂房，于2019年11月27日知道涉案厂房的电缆被拆走。另查明，原告交纳了2017年、2018年综合管治费1531.4元、1561.14元。被告交纳了2019年1月至2019年9月12日综合管治费1147.44元。原告同意向被告支付水费918.12元及被告已支付的综合管治费。原、被告均确认原告交纳租金至2019年9月14日。本院认为，本案属租赁合同纠纷，本案原、被告均未能提供合法有效证据证明涉案厂房办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《厂房租赁合同》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应返还所收取的押金3万元予原告。上述合同虽然无效，但原告占有使用涉案厂房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告应参照上述合同约定的租金标准支付其占有使用期间的占有使用费予被告。原告自2019年9月15日开始拖欠租金，于2019年11月28日移交涉案厂房，故原告应支付2019年9月15日至2019年11月28日期间的占有使用费18088.89元(88000元/年÷12个月×2个月+88000元/年÷12个月÷30天×14天=18088.89元)予被告。原告辩称其与拆迁办协商以继续使用两个月的租金抵销拆迁办应补偿给原告的补偿费，但未能提供充分证据证明，且该约定是原告与案外人的约定，对被告没有约束力，故对原告该答辩意见，本院不予采纳。原告同意支付被告水费918.12元，故本院对被告该部分请求予以支持。被告主张综合管治费1407.2元，但被告实际支出综合管治费仅为1147.44元，原告同意承担该部分费用，故原告应支付综合管治费1147.44元予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。关于电缆损失，原告作为承租人在其占有使用涉案厂房期间对涉案厂房及相关设施负有保管、维护义务，根据原、被告向公安机关反映的情况，涉案厂房的电缆在原告移交涉案厂房前已被拆走，导致被告无法回收利用，因此，原告应向被告承担相应的赔偿责任。佛山市南海区西樵镇锦湖片区开发建设工作办公室已就涉案厂房的生产电力设施在扣除回收残值后对被告进行了补偿，根据涉案《房地产估价报告》，涉案厂房的生产电力设施拆除回收残值为1807元，故本院酌定由原告赔偿损失1807元予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。综上，由于双方互负到期债务，上述债务可在本案中进行相互抵扣，抵扣后被告尚应返还押金8038.55元（3万元-18088.89元-918.12元-1147.44元-1807元=8038.55元）予原告。关于原告的利息主张，由于双方互负债务，且经本案才最终确定债权债务金额，故对原告的利息主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、冼庆登应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金8038.55元予黄桂庆；二、驳回黄桂庆的其他诉讼请求；三、驳回冼庆登的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计229.17元（黄桂庆已预交），由黄桂庆负担204.17元，冼庆登负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予黄桂庆，本院不另收退。反诉受理费212.39元（冼庆登已预交），由冼庆登负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年七月三十一日书记员  钟丹