江西省庐山市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0483民初984号原告：江西省鹤群房地产开发有限责任公司，住所地江西省南昌市湾里区幸福路桃源商住楼售楼部，统一社会信用代码913601007460845701。法定代表人：胡学群，该公司董事长。被告：陶敦云，男。原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司（以下简称鹤群公司）诉被告陶敦云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行审理。原告鹤群公司法定代表人胡学群到庭参加诉讼，被告陶敦云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹤群公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告按照租赁合同约定，支付2019年12月1日至2020年11月30日一年的商铺租金25862.40元。2、判决被告支付2019年12月1日至2020年6月底7个月的房租利息901.28元（利息按6%的年利率计算到房租付清日止）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月26日，原告将庐山天街1#、2#楼已竣工验收的底层店面租赁给被告。双方在租赁合同第一条特别约定，被告租赁一层二间店面，面积为107.76㎡。第二条约定租赁期限，从2018年12月1日至2023年11月30日止，租赁期5年。第三条和第四条约定商铺租金，乙方应在2018年12月1日按每月20元/㎡付壹年房租，押金二个月的房租款，用水、用电押金2000元。第二年按每月22元/㎡付房租款。第三年按每月20元/㎡付房租款。第四年按每月22元/㎡付房租款。第五年按每月24元/㎡付房租款。违约责任第5条还约定，甲方租赁给乙方的商铺，室内用电归乙方向供电部门申报接通，开户费用及接通电的材料费归乙方自理，与甲方无涉。租赁合同对租赁内的水表、电表过渡费的均摊，都作了严格的约定。租赁合同中第5条特别约定，乙方在租赁期内对店面应当爱护和维修，不能有破坏房屋结构的行为。租赁合同第六条违约责任第二款约定，如乙方对本签订的租赁合同条款违约，乙方的押金包括用水用电押金不予退回，乙方并支付违约金5万元给甲方。双方签订租赁合同，被告缴纳了第一年房租后，被告将原告租赁的一层商铺每间隔断墙体违约全部拆除。按照租赁合同第一条约定，原告租赁给被告二间商铺一层面积为107.76㎡，被告违约改造增加一层，改造成二层215.85㎡使用，此行为严重违反了合同约定，破坏了房屋结构。被告还霸占原告的商铺经营，违约拒缴合同约定的第二年商铺租金。综上所述，由于被告的违约行为，原告于2019年12月17日用特快专递通知被告应承担未缴纳商铺租金和改变房屋结构的违约责任，可被告不理不睬。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。由于被告违约不履行租赁合同条款约定，把租赁的一层商铺违约拆除隔断墙体和前后卷闸门，改造成二层使用，把卫生间移位后，打断地梁安装污水管，在商铺外面违章建造房屋，严重地破坏了房屋结构，导致原告的房屋规划不能验收，给原告造成了巨额损失，而且被告霸占原告的商铺违约拒不缴纳租赁合同中约定的第二年租金，原告实属无奈，特诉至法院。此外，新冠××疫情并非当然的不可抗力免责事由，疫情是在被告违反合同约定拒绝缴纳第二年房租后发生，且原告出租的商铺是个人财产，不是国有性质的房屋，原告不同意减免租金，一切按照协议履行。原告为了证明自己的主张，举证如下：1、《租赁合同》1份，拟证明被告陶敦云租赁原告的房屋，双方签订了《租赁合同》，合同对租赁范围、租赁期限、租赁价格、付款期限、房屋维修、违约责任等进行了严格的约定。2、《关于要求履行租赁温泉天街商铺缴纳第二年租金的通知》及邮件交寄单（收据）各1份，拟证明原告以书面形式通知被告缴纳第二年租金，被告至今未缴纳。3、庐山市人民法院（2020）赣0483民初222号《民事判决书》1份，拟证明被告租赁原告的商铺，由于被告拒缴第二年房租，原告诉讼到法院要求终止租赁合同并要求承担拒缴房租的违约责任，可被告不同意终止合同，同意支付租金，但被告至今没有履行合同，所以第二次诉讼到法院要求被告缴纳第二年租金。被告陶敦云未作答辩，未提交证据。庭审结束后，次承租人梅裕超委托他人向法庭提交了一份《疫情期间房租减免申请书》，请求：1、免收2020年2月份租金；2、对2020年3月、4月租金减半收取。庭后本院依法调取了庐山市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部下发的庐新冠指（2020）4号文件和庐山市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部办公室下发的庐新冠指办（2020）134号文件。经审理查明，2018年11月27日，原告鹤群公司法定代表人胡学群与被告陶敦云签订一份《租赁合同》，合同约定，鹤群公司将其开发的庐山天街2号楼15号、16号店面租赁给被告陶敦云经营，租赁房屋面积为107.76㎡，租赁期限为五年，从2018年12月1日至2023年11月30日。合同还对租赁范围、租赁价格、付款方式及违约责任等事宜进行了约定。租赁价格为第1-3年以20元/㎡/月的价格租赁给被告经营，第四年每月增加2元/㎡即22元/㎡/月，第五年每月增加2元/㎡即24元/㎡/月。本合同签订后，被告必须缴纳2个月的租金作为押金以及用水、用电押金2000元，上述押金包括用水用电押金在合同租赁期内原告不支付利息给被告，租赁合同期满不计息退回。租金分五次支付，承租方应自2018年起每年的12月1日前支付后一年度的租金。合同还约定被告在租赁期内对店面应当爱护和维修，不得有破坏房屋结构的行为。合同约定违约责任为：如被告对本签订的租赁合同条款违约，被告的押金包括用水、用电押金不予退回，被告并支付违约金5万元给原告，原告有权同时终止双方签订的租赁合同，清退被告租赁。合同签订后，被告陶敦云按约向原告鹤群公司缴纳了第一年租金及两个月租金作为押金和水电押金2000元。至2019年12月因被告陶敦云未及时缴纳第二年租金，2019年12月17日，原告向被告陶敦云寄送《关于要求履行租赁温泉天街商铺缴纳第二年租金的通知》，要求被告3天之内缴纳第二年租金，否则追究违约责任。后被告陶敦云等其他租户亦向原告鹤群公司邮寄了《温泉天街商铺租户要求出租人胡学群履行义务的通知》，要求原告提供有效证明以便被告办理工商营业执照，同时指出原告的商铺存在以下问题：1、下水道堵塞导致污水无法排放；2、租赁合同未给租户免装修期限；3、水电押金应退还各租户。2020年2月19日，原告鹤群公司以被告陶敦云改变房屋结构且不缴纳房租为由，起诉至法院要求解除租赁合同并主张违约责任。被告在此案中答辩称，原告对装修知情且同意，默认允许原告进行改造，被告租赁房屋面积未达到107.76㎡，超出租赁面积收取的租金应退回被告，商铺场地的污水严重影响店铺的经营。2020年5月25日，本院依法作出（2020）赣0483民初222号民事判决书，判决驳回原告鹤群公司的诉讼请求。该判决已发生法律效力。2020年6月11日，原告鹤群公司再次向法院提起诉讼，要求被告支付第二年租金和房租利息。又查，案涉租赁房屋系原告鹤群公司开发建设，该商铺办理了预售登记但没有销售，亦未办理产权登记。被告陶敦云在装修前将店铺转租给案外人梅裕超，转租事宜并未告知原告鹤群公司。次承租人梅裕超承租的案涉房屋现用途为经营餐饮，店铺名为“特色粉”，2020年1月20日已经办理营业执照，执照登记名称为“庐山市温泉镇梅裕超粉面馆”（统一社会信用代码92360427MA394GP05P），现处于经营状态中。另查，2020年1月26日，庐山市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部下发庐新冠指（2020）4号文件，转发《江西省关于启动重大突发公共卫生事件一级响应机制的通知》，要求遵照执行。2020年3月23日，庐山市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部办公室下发庐新冠指办（2020）134号文件，转发《关于印发＜江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引＞的通知》，请各单位按文件要求，认真抓好贯彻落实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告法定代表人胡学群代表原告鹤群公司与被告陶敦云签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。被告陶敦云将案涉商铺私自转租给次承租人梅裕超，但原告鹤群公司与次承租人梅裕超并未重新签订租赁合同，原告鹤群公司与被告陶敦云签订的租赁合同继续有效。原、被告约定租期内每年的12月1日前缴纳后一年度的租金。原告依此约定要求被告支付2019年12月1日至2020年11月30日一年的商铺租金25862.40元，予以支持。被告在原告诉请终止租赁合同案件中辩称租赁房屋面积没有达到107.76㎡和场地污水影响店铺经营，因被告没有证据证明，本院不予支持。原告要求被告按照年利率6%的标准支付从2019年12月1日至2020年6月底7个月的房租利息款901.28元并要求顺延计算到房租付清日止，因双方没有约定，本院不予支持。关于因疫情是否减免房屋租金的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。结合庐山市疫情实际情况，庐山市2020年1月26日转发《江西省关于启动重大突发公共卫生事件一级响应机制的通知》，到2020年3月23日转发《关于印发的通知》，期间共计58天。因被告租赁该房屋用于经营餐饮，事实上经营会受到疫情不可抗力的影响，根据公平原则，酌定原、被告各自承担2020年1月26日至2020年3月23日疫情期间房屋租赁费的一半，即减免被告在该疫情期间一半的房屋租金计2083.36元。综上，本院认定2019年12月1日至2020年11月30日期间，被告尚欠原告租金23779.04元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陶敦云欠原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司2019年12月1日至2020年11月30日期间的房屋租金23779.04元，于本判决生效之日给付。二、驳回原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费469元，减半收取235元，由被告陶敦云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。如双方当事人均未在法定期间内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  吴水林二〇二〇年八月十日法官助理邹纬书记员郭紫娟