云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2502民初886号原告：云南得胜家居企业集团有限公司。住所地：云南省昆明经济技术开发区**地块得胜家具城办公区**。法定代表人：李吉芬，职务：公司总经理。统一社会信用代码：91530100673639327C。委托诉讼代理人：许文勇，云南王永明律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王毅，云南王永明律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：方庆九，男，1969年4月19日生，汉族，住云南省开远市。被告：方庆伟，男，1976年6月10日生，汉族，住云南省开远市。两被告共同委托诉讼代理人：王屹。代理权限为特别授权代理。原告云南得胜家居企业集团有限公司（以下简称得胜公司）与被告方庆九、被告方庆伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告得胜公司的委托诉讼代理人许文勇，被告方庆九、方庆伟的共同委托诉讼代理人王屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告得胜公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》；2.判令被告免除合同期内自2020年1月起至诉讼结束之日止的租金；3.判令被告向原告退还履约保证金120万元；4.判令被告向原告赔偿装修净值600万元；5.本案的案件受理费由两被告负担。事实与理由：2016年7月6日，原、被告签订《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》，约定由原告承租被告位于开远市富安家居广场1-4楼17,858.69平方米的物业用于经营家居商城。租期为16年，自2017年1月1日起至2032年12月31日止，租金为每年80万元。同日，补充协议将租金变更为10元每平方米每月，并按每两年10%递增。合同签订后，原告投入了巨额资金对所承租的商场进行了装修改造，但由于家俱卖场经营模式的转变，互联网对传统经营模式的影响和冲击越来越大，原告租赁经营的家居商城自经营以来都处于亏损经营的状态，特别是自2020年初，新冠肺炎疫情爆发，原告方家俱商城的经营更是雪上加霜，整个商场基本上无法经营，营业收入明显减少，商场内的商户均向原告方提出减免租金和解除合同申请。因传染性疾病这一无法预见、无法控制和避免的原因，原告收入明显减少，而合同约定的租金却在逐年递增，原告向被告提出减免租金或变更租赁期限的请求，被告虽口头同意，但迟迟不与原告签订正式协议，更是在2020年6月10日向原告发出催缴租金及滞纳金的函件，要求支付租金及巨额滞纳金。再加之被告未按原告所交租金全额开具发票，致使原告的账务无法正常处理，并且被告自2019年8月起至今拖欠应缴水电费等事宜，原告方已无法继续履行自2020年1月1日起至2032年止的剩余合同。原告主张解除合同符合法定解除的条件，且合同中有关于合同解除的相关约定，目前原告方签订合同、履行合同的目的已经不能够实现，原告方不堪重负经营困难，符合解除合同的条件。同时，根据最高人民法院以及云南省人民政府的相关意见，原告主张减免租金有政策依据。双方没有过错解除合同后，履约保证金应退还原告。装修已经实际发生，装修部分具有价值，根据合同约定和法律规定被告方应予补偿。为此，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告方庆九、方庆伟共同辩称，一、依据本案事实，原告不具有解除双方《租赁合同》的合同约定和法定解除的任何成就条件。首先，双方签订的《租赁合同》第十条第二款约定了原告可以变更或解除合同的两种情形，但被告并不存在该两种情形。其次，2020年爆发的新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但根据中央全面复工复产的通知精神及开远市疫情防控情况，原告在2020年2月23日已对外营业，应视为不可抗力因素消除，被告租赁房屋使用的目的得以及时恢复，疫情防控并不直接导致原告不能履行合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条第二款规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。被告在合同中的主要债务系交付租赁房屋，被告在已经交付使用的四年间并未阻止原告使用房屋，也不具有阻碍原告实现合同目的的行为。原告对入驻的商户的租金和物管费已经收取至2020年7月30日，水费已经收至2020年年底，可见其租赁经营平稳有序。二、被告在履行合同的过程中不存在任何导致解除合同的违约行为。原告诉称被告不与之签订租金减免协议、不提供发票、发函催缴租金、拖欠水电费导致合同不能继续履行，属本末倒置。其一，原告要求减免租金并非在新冠肺炎疫情出现后提出，而是因原告未按照约定在2019年6月30日前交纳2019年下半年的租金，被告向其催缴后原告提出减免租金的要求。经双方多次协商，被告同意减免2019年、2020年的租金各40万元，该两年所出具发票的税费由原告承担。2019年10月21日，被告将减免租金的补充协议发给原告，原告反悔不愿承担出票税费，导致被告不再同意减免。其二，被告至今未出具2019年40万元租金的发票是事实，但系因原告未按照双方协商的条件签订减免租金补充协议，被告也明确告知原告不再减免，那么原告应按照合同约定支付全年的租金2,357,388元，但仅支付了1,957,388元，尚欠40万元，因此被告未开具该40万元的发票。其三，被告发函催缴租金的行为系依据合同约定维护自身合法权益的合法行为。其四，被告的水电费不属于合同约定的内容，是否缴纳事宜与本案无关联性，且水电费系被告向原告主动交纳但原告无故拒不收取。其五，原告诉请赔偿装修净值没有依据，租赁的房屋在出租给原告前已投入巨资装修并于2015年1月1日起以“富安居家具城”名称进行经营，原告未进行装修投入，至今对于租赁的物业公共部分及设施仍沿用原装修。综上，被告不存在导致解除合同的违约行为，原告起诉不具备解除合同的约定条件和法定条件，请求人民法院查明事实，依法驳回原告得胜公司的诉讼请求。基于原告、被告的诉讼请求和答辩意见，本案的争议焦点是：一、原告主张解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》是否符合约定解除或法定解除的条件？二、原告主张被告免除租金、退还履约保证金、赔偿装修损失的诉讼请求是否具有事实依据和法律依据？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告得胜公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1.原告《营业执照》副本复印件、《法定代表人身份证明书》、法定代表人《居民身份证》复印件、被告《居民身份证》复印件各1份，用以证明原告及其法定代表人的自然情况、诉讼主体资格及两被告的自然情况。2.《租赁合同》复印件、《租赁合同之补充协议》复印件各1份，用以证明原、被告于2016年7月6日约定由原告承租被告位于开远市富安家居广场1-4楼17,858.69平方米的物业用于经营家居商城，租期为十六年，自2017年1月1日起至2032年12月31日止，租金为每年80万元，同日签订补充协议将租金变更为10元每平方米每月，并按每两年10%递增。3.《催缴通知函》复印件1份、《开远店各项费用支付2016年-2019年12月》复印件1份、《租金支付凭证》复印件26份、《德胜家居开远店抄表记录》复印件1份，用以证明原告按照合同约定向被告支付租金，但被告未按原告所交租金全额开具发票，导致原告账务无法正常处理，以及自2019年8月起至今，被告拖欠应缴水电费12,649.2元。并且原告自经营家居卖场以来，由于互联网的冲击以及新冠疫情的影响，导致原告自开业以来都处于亏损状态，原告向被告提出减免租金或者变更租赁期限，被告虽口头答应，但迟迟不与原告签订正式协议，以上诸多原因导致原告方已无法继续履行剩余合同租期。4.原告与俊发地产有限责任公司签订的《金色俊园B座商场房屋租赁合同》补充协议、与王国辉签订的《租赁合同之补充协议》、与沈长虹签订的《租赁合同之补充协议》复印件各1份，用以证明基于市场环境的变化导致我方与第三方签订的相关租赁协议采取了减免租金或缩短租期。5.2016年-2019年的德胜集团开远店利润表复印件1份，用于证明开远店租金过高，经营环境不好，导致经营一直处于亏损状态。经质证，被告方庆九、方庆伟对原告得胜公司提交的证据的质证意见为：对证据1、2的真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的无异议。对证据3中的《催缴通知函》无异议，被告发函催缴租金是依据合同约定行使合同赋予收租的正当权利，该行为未违反合同或损害原告任何利益；对证据3中的《开远店各项费用支付2016年-2019年12月》的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该表是原告方单方制作，未经被告确认，并且表中2019年的无票金额和合计数错误。对证据3中的银行汇票凭证和被告出具的税票、收据，如原告提供原件核对无误后，被告予以确认，但这些票据证明了原告欠被告2019年7月12日40万元租金的事实，被告未出具该40万元的发票给原告完全是因为被告逾期支付租金的违约行为造成。对证据3中的《德胜家居开远店抄表记录》的真实性、合法性予以认可，但与本案无关，该水电费缴纳问题未在《租赁合同》中约定过，不是可以解除合同的条件，该表是原告2020年5月29日抄录，6月11日送达给被告，被告于6月12日、14日、23日向原告交纳，但原告却以各种理由拒收。对证据4不予认可，认为证据4系原告与案外第三人签订，与本案没有实质性关联，原告的证明目的不能成立。对证据5不予认可，系原告单方制作的，不能真实反映原告的经营收支情况。被告方庆九、方庆伟向本院提交了如下证据：1.两被告《身份证》复印件各1份，用以证明被告的自然情况和诉讼主体资格。2.《租赁合同》《租赁合同之补充协议》复印件各1份、《银行电子凭证》复印件4份，用以证明原、被告于2016年7月6日签订租赁合同，对租赁标的、期限、租金、支付方式、违约责任、双方权利义务、其他事项作了相关约定，按合同约定2019年原告应支付全年租金2,357,388元，但被告仅支付了1,957,388元，至今尚欠40万；2020年租金2,357,388元应在今年6月30日前全额支付完毕，但至今分文未付。3.方庆九与李良洪、张燕与唐蓉、杨丽娜与唐蓉的微信聊天记录3份，回执4份，用以证明原告未按期支付2019年下半年的租金，原、被告双方就减免租金事宜进行过协商未果，原告至今尚欠被告租金的事实。4.视频、视频对话抄录、微信聊天记录各1份，用以证明被告2020年6月11日接到原告委托罗文华送交的水电抄录表后，被告于2020年6月12日、14日、23日三次向原告交纳，但原告却以各种理由拒绝收取，并非被告故意不交的事实。经质证，原告得胜公司对被告方庆九、方庆伟提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的无异议。对证据2中的《租赁合同》和《租赁合同之补充协议》真实性、合法性、关联性无异议；对电子银行凭证的真实性没有异议，但电子银行凭证不完整，仅仅是原告支付金额的一部分，对电子银行凭证的证明目的不予认可。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性予以认可，但其认为唐蓉只是其公司的员工，并没有得到其授权去处理水电费收取这个事情，所以对视频的证明目的不予认可；原告认为水电费的收取是按月收取，被告转租物业给原告经营，并委托原告收取水电费，作为房主没有积极缴纳水电费，导致产生滞纳金，原告财务不知道该怎样收取。对于原告得胜公司提交的证据，本院认为：证据1、2真实合法，与本案有关联性，被告无异议，本院确认其证明力。证据3中的《催缴通知函》，被告无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据3中的《开远店各项费用支付2016年-2019年12月》复印件，被告不认可，该表系原告单方制作，且表中记载的2019年租金支付数额为2,357,388元，与原告当庭陈述支付2019年租金1,957,388元不一致，《开远店各项费用支付2016年-2019年12月》复印件的真实性存疑，故本院不予确认。对证据3中《租金支付凭证》复印件，被告不予确认，原告未能提交原件予以核对，部分凭证复印件模糊难以辨认，不能客观、全面地反映租金的详细支付情况，且原告租金支付情况通过双方当事人在庭审中的陈述可以确定，故本院对《租金支付凭证》复印件不予确认。证据3中的《德胜家居开远店抄表记录》复印件，租赁物以外的物业产生的水电费收取事宜并未在租赁合同中进行约定，原告提交的《德胜家居开远店抄表记录》与本案诉争的租赁合同纠纷并无实质关联，本院不予确认，当事人对租赁物以外物业的水电费问题应另行协商或另案主张。证据4系原告与案外人签订的租赁合同及补充协议，与本案不具有关联性，本院不予确认。证据5系原告单方编制，未加盖印章，本院不予确认。对于被告方庆九、方庆伟提交的证据，本院认为：证据1真实合法，与本案有关联性，原告无异议，本院确认其证明力。证据2中的《租赁合同》和《租赁合同之补充协议》复印件，原告无异议，本院予以确认。证据2中的《银行电子凭证》复印件，虽然原告认为其仅是原告支付金额的一部分，对证明目的不予认可，本院认为该《银行电子凭证》复印件载明的金额与原被告双方的陈述相印证，能证明被告收取了原告支付的2019年租金1,957,388元的事实，故本院确认其证明力。证据3与原被告双方的庭审陈述相互印证，能证明原、被告双方于2019年10-11月就减免租金事宜进行过口头协商，后因税费承担问题不一致进而未签订补充协议的事实，本院确认其证明力。证据4系反映原被告双方就租赁物以外物业的水电费缴纳事宜进行协商的视频及微信聊天记录，与本案不具有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2016年7月6日，原告得胜公司（承租方、乙方）与被告方庆九、被告方庆伟（出租方、甲方）共同签订了《租赁合同》，约定：被告将位于云南省红河州开远市富安家居家具广场1-4楼物业租赁给原告用于经营家居商城，租赁物总面积为17,858.69平方米，租赁期为16年，自2017年1月1日起至2032年12月31日止；租金为整体年租金为80万元，采取“先付租金后使用”的原则，租金每半年一付，提前一个月支付，首期租金于2016年10月8日前支付；4楼以上的会所、会所配套的一楼前厅及酒窖不在租赁范围，仍由被告方管理维护；被告不按约定向原告移交租赁房屋1个月以上或被告违反合同约定不承担维修责任导致原告无法继续使用该租赁房屋，致使合同无法继续履行时，原告可以变更解除合同；通过协商，双方应依据不可抗力事件对合同履行的影响程度，决定是否修改、中止和终止协议；《租赁合同》还就其它事项进行了约定。同日，原告得胜公司（承租方、乙方）与被告方庆九、被告方庆伟（出租方、甲方）又签订了《租赁合同之补充协议》，补充协议将《租赁合同》中的租金标准变更为10元/每月/每平方米，租金标准按照每两年递增10%的原则执行，并就租赁期间内每一年度的具体租金予以了明确。原告向被告承租开远市富安家居家具广场1-4楼物业后，以“得胜家居开远店”的名称用于家具卖场的经营。合同履行过程中，2018年及以前的租金原告已付清，合同约定2019年的应付租金为2,357,388元，已付1,957,388元，欠付400,000元，2020年的租金未付。2019年10-11月，原、被告双方就减免租金事宜进行过口头协商，后因税费承担问题未达成一致意见导致最终未签订租金减免补充协议。原告经营的“得胜家居开远店”在2020年春节期间放假停业，目前正常营业。2020年6月10日，被告向原告发出《催缴通知函》，催缴原告欠付的2019年下半年租金、2020年上半年租金及滞纳金。2020年6月29日，原告向本院提起诉讼。针对本案的争议焦点，本院综合评判如下：原告主张解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》是否符合约定解除或法定解除的条件？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告得胜公司与被告方庆九、被告方庆伟于2016年7月6日共同签订了《租赁合同》，双方对租赁物、租金支付标准、权利义务、合同解除条件等进行了明确约定。该《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间成立的租赁合同关系合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告双方应遵循诚实信用原则，依约履行义务、行使权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告就其向本院提出的诉讼请求所依据的事实，负有证明责任。本案中，原告以互联网购物对传统家居卖场影响和冲击造成经营亏损、新冠肺炎疫情这一不可抗力导致原告经营雪上加霜、租金逐年递增、被告未按原告所交租金全额开具发票致使原告的账务无法正常处理、被告拖欠应缴水电费为由，主张原告签订、履行合同的目的已经不能实现，主张解除原、被告双方签订《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》。本院认为，从合同约定解除来分析：按照双方签订的《租赁合同》第十条的约定，原告可以变更、解除合同的两种情形为：被告不按约定向原告移交租赁房屋1个月以上；被告违反合同约定不承担维修责任导致原告无法继续使用该租赁房屋。庭审中原告确认被告并不存在上述情形，被告亦不同意解除合同，本案并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于合同约定解除的条件。从合同法定解除来分析：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。对于原告主张解除租赁合同的理由，本院认为，第一，互联网购物模式对原告经营的传统家居卖场造成冲击和影响，属于正常的商业风险范畴。第二，新冠肺炎疫情确属不可抗力，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关规定，人民法院审理受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小进行处理。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。从本案具体情况来分析，首先，原、被告双方在《租赁合同》中约定“通过协商，双方应依据不可抗力事件对合同履行的影响程度，决定是否修改、中止和终止协议。”，该约定并未直接赋予合同当事人在面临不可抗力时，可以行使合同单方解除权，而是明确了合同双方当事人应通过协商予以解决。其次，本案合同履行地为云南省红河州开远市，本案涉及的行业为家具卖场经营，开远市尽管采取了相关的疫情防控措施，但并非新冠肺炎疫情高、中风险地区。原告经营的家居商场虽然在2020年春节期间放假停业，但停业时间并不长，目前仍在正常经营。再次，原告签订并履行《租赁合同》的合同目的，系取得租赁标的物的使用权进而从事家居卖场经营。经法庭释明，原告未能向本院提交证据证明其经营的商场受疫情及开远市疫情防控措施的影响的程度。疫情及疫情防控措施仅导致本案原告履行合同出现阶段性困难，并非导致原告签订、履行租赁合同的目的不能实现。第三，关于租金递增问题，本案中原、被告双方签订的《租赁合同之补充协议》对《租赁合同》中的租金支付标准进行了变更，约定每两年递增10%，租金的确定及变更系当事人在平等、自愿协商的基础上进行的市场商业行为，达成的协议对双方具有法律拘束力，在不具备法定解除条件的情况下，原、被告双方均应遵循诚实信用原则予以恪守，以维护交易秩序。第四，被告未按原告所交租金全额开具发票的行为，原告可向被告另行主张，但不能据此主张解除租赁合同。第五，原告关于被告欠缴水电费的主张，因双方签订的租赁合同对租赁物业以外的水电费收取问题未进行约定，与本案不属于同一法律关系，应另案处理。根据本院确认的法律事实，在案涉长期性房屋租赁合同履行过程中，被告不存在违约行为，原告在欠付2019年的租金40万元已构成违约的情况下主张解除合同，因被告拒绝解除合同并不违反诚实信用原则，继续履行案涉合同对原告亦不构成显失公平，故本案中原告作为违约方不享有单方解除合同的权利。本案并不存在因不可抗力致使不能实现合同目的、被告不履行主要合同义务、被告违约致使不能实现合同目的等合同法定解除的相关情形，原告无权单方主张解除《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》。二、原告主张被告免除租金、退还履约保证金、赔偿装修损失的诉讼请求是否具有事实依据和法律依据？因本案原告诉请解除《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》的条件并未成就，原、被告双方应本着诚实信用原则，在恪守约定的基础上，对合同履行过程中遇到的困难积极进行协商。原告主张被告免除租金、退还履约保证金、赔偿装修损失的诉讼请求，无事实依据、合同依据和法律依据，故本院不予支持。综上所述，原告的诉讼主张，与本院确认的法律事实不符，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告云南得胜家居企业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费62,200.00元，由原告云南得胜家居企业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  羊锦松审 判 员  仁添才人民陪审员  李小凡二〇二〇年八月二十五日书 记 员  李 媛