江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0505民初7568号原告：张志华，男，1963年3月25日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：陆熠，江苏诚鑫律师事务所律师。被告：葛彩珠，女，1978年5月8日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：陆园林，江苏同益大地律师事务所律师委托诉讼代理人：李翔，江苏同益大地律师事务所实习律师被告：黄建英，女，1965年10月12日出生，汉族，住苏州市相城区。原告张志华与被告葛彩珠、黄建英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月11日受理后，依法适用简易程序审理。本院于2020年5月8日、2020年7月17日公开开庭进行了审理，原告张志华（仅参加2020年5月8日庭审）及委托诉讼代理人陆熠，被告葛彩珠及委托诉讼代理人陆园林（仅参加7月17日庭审）、李翔（仅参加7月17日庭审），被告黄建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志华向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还购房款16.50万元并赔偿原告房屋差价损失及装修损失110万元；2、判令两被告支付违约金32万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年10月27日，两被告与原告签订《房屋买卖协议》1份，约定两被告将坐落于苏州市虎丘区xxx的房屋出售给原告，房屋价款16万元。2009年10月28日，原告补贴2.50万元购房款，将16.50万元交付给被告葛彩珠，被告葛彩珠向原告出具收条一份，余款2万元于涉案房屋不动产权转移登记至原告名下后支付。因当时拆迁安置房并没有办理房产证，故被告葛彩珠向原告出具《动迁安置房套型确认单存根》，并向原告交付了涉案房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》原件证明其系涉案房屋所有权人。原告取得涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修并入住。2019年9月，案外人刘某报警处理后才得知，涉案房屋已经办理不动产权属登记，登记在刘某一家人名下。现两被告无法将涉案房屋的不动产权属证书转移登记至原告名下，已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告葛彩珠辩称，原告诉请不合理，被告葛彩珠没有违约；案外人刘某、原告张志华、被告葛彩珠经过协商，原告张志华需补差价，但在过户时，被告葛彩珠与案外人刘某良无法协商一致，故无法过户。被告黄建英辩称，《房屋买卖协议》签字系黄建英所签；原告张志华与被告葛彩珠、被告黄建英签订的《房屋买卖协议》不成立，被告黄建英不是该份合同的当事人，且被告黄建英并没有收到任何款项，严重侵犯了被告黄建英的权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月28日，原告张志华与被告葛彩珠、黄建英签订《房屋买卖协议》一份，确认：被告葛彩珠、黄建英将坐落于苏州市虎丘区xxx）一区13幢208（室）的房屋出售给原告张志华，原告对房屋实地看房，愿意购买该房屋，面积60平方米，楼层二楼，附着车库一只；双方协商后的实际成交价格为拾陆万元整，原告签订协议后一次性交给被告壹拾肆万元整，余款贰万元整等被告权证等相关有效证件过户给原告，办妥过户手续完毕后付清余款；被告需保证该房屋权属无争议，若发生与另方有关权属纠纷或债务纠纷，由被告负责解决，并承担一切购房人的损失（装饰和其它费用），另外赔偿原告2倍的购房房款（作为违约赔偿款）；被告应协助积极配合原告有关房屋过户手续，保证房屋中的各种材料与证明的真实可靠有效。原告将14万元交付被告葛彩珠。同日，原告再向被告葛彩珠支付2.50万元后，被告葛彩珠向原告出具《收条》一份，确认：收到张志华房款补贴贰万五千元整，张志华购买xxxx一区13幢208室，总共价格为壹拾捌万五千元整（16万+2.50万=18.50万元），已收到总房款壹拾陆万五千元整。被告向原告交付了《动迁安置房套型确认单存根》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等案涉房屋材料。被告将案涉房屋交付原告后，原告进行了装修并入住。嗣后，原告多次催促被告葛彩珠办理该房屋过户手续，葛彩珠也多次找案外人刘某协商，但至今未将案涉房屋过户给原告，引起本案纠纷。另查明，坐落于苏州市虎丘区房屋系动迁安置房，已于2011年7月29日办理产权登记手续，房屋所有权人为案外人刘某，附记中载明户表中人员为案外人徐某、刘某等人。庭审中，原告张志华，被告葛彩珠、黄建英确认：坐落于苏州市虎丘区的房屋目前价值为100万元。被告葛彩珠、被告黄建英确认涉案房屋系其从案外人刘某及家人处抵债取得，有处置权。被告葛彩珠确认：涉案房屋产证办下来不久，原告就要求过户；产证办出来到现在，原告找过其几次，都因案外人刘某涨价，未谈拢。本院认为，原告张志华与被告葛彩珠、黄建英签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。原告向被告支付房款后，被告未将坐落于苏州市虎丘区的房屋过户至原告名下，系属违约，应承担相应违约责任。现案涉房屋现登记在案外人刘某及家人名下，且其拒绝过户至原告名下，故原告要求被告返还购房款并赔偿损失等请求，可视为原告要求解除双方签订的《房屋买卖协议》，故原、被告双方签订的《房屋买卖协议》应予解除。双方合同解除后，原告向被告支付的16.50万元购房款，被告葛彩珠、黄建英应予以返还。被告黄建英辩称的其未实际收到款项、不予返还的主张，因葛彩珠、黄建英为《房屋买卖协议》的出卖方，原告交付的房款如何分配，系葛彩珠、黄建英内部事项，故不予采纳。关于原告要求被告葛彩珠、黄建英赔偿损失的诉讼请求，本院认为，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告葛彩珠、黄建英未履行房屋过户义务，而案涉房屋价格从双方签订合同至今已大幅上涨，故因该房屋价格上涨而造成的差价损失，属于被告葛彩珠、黄建英违约给原告造成的合理损失，应赔偿原告。案涉房屋价款为18.50元，双方一致确认该房屋目前价款为100万元，故被告葛彩珠、黄建英应赔偿原告损失81.50万元。被告葛彩珠辩称的原告居住于同一小区，知晓产证办理时间，从而怠于行使权利，应对扩大损失承担责任，故应以案涉房屋办理产证日期（2011年7月29日）半年内市场价值和18.5万元房款差价进行赔偿的观点，本院认为，从被告葛彩珠庭审中确认的“涉案房屋产证办下来不久，原告就要求过户；产证办出来到现在，原告找过其几次”可看出，原告并无怠于行使权利，对损失扩大并无责任，故对该观点不予采纳。被告黄建英辩称的未收到房款、不承担责任的观点，其已在《房屋买卖协议》上签字，且明确坐落于苏州市虎丘区的房屋系其与葛彩珠从案外人刘某处抵债取得，故作为房屋买卖合同的出售方，应承担相应责任。关于原告要求被告赔偿其装修损失的诉请，本院认为，原告并未提交房屋装修损失的相关证据予以证明，也未申请对装修残值进行鉴定，故不予支持。关于原告要求被告支付违约金32万元的诉讼请求，本院认为，被告赔偿原告的差价损失已足以弥补原告，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告葛彩珠、黄建英应于本判决生效之日起十日内返还原告张志华购房款16.50万元。二、被告葛彩珠、黄建英应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张志华损失81.50万元。三、驳回原告张志华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19066元，减半收取9533元，由被告葛彩珠、黄建英负担6000元，由原告张志华负担3533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76。审判员  师永义二〇二〇年八月三十一日书记员  朱叶蓁