广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9623号原告：佛山市家怡物业管理有限公司，住址广东省佛山市禅城区*************产大厦8、9楼，统一社会信用代码914************616。法定代表人：敖某1。委托诉讼代理人：刘知航，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关依琳，广东泽康（顺德）律师事务所实习律师。被告：李方瑾，男，1991年7月5日出生，汉族，住广东省燕岭县新铺镇镇郊村镇二，公民身份号码441************813。被告：佛山市高恩科技有限公司，住所广东省佛山市禅城区***********************-8055，统一社会信用代码914***********815Q。法定代表人：丁某1。原告佛山市家怡物业管理有限公司（下称家怡公司）诉被告李方瑾、佛山市高恩科技有限公司（下称高恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理，适用简易程序审理，后因两被告下落不明，本院依法裁定适用普通程序组成合议庭并于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、判令两被告向原告支付2017年8月至2019年5月期间租金17466.9元以及逾期违约金22268.71元（逾期违约金每天按租金总额的2‰标准计算，暂计至2020年3月24日，2020年3月25日至实际清偿之日的逾期违约金按同等标准另行计算。计算方式详见附表）；2、判令两被告向原告支付2017年5月至2019年5月期间公用电费323.81元、水费443.30元、电费3168.76元；3、判令本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年12月3日，佛山市石湾信力投资发展有限公司接受佛山市禅城区*****资产管理委员会的委托，指派其下属企业即原告管理位于佛山市禅城区***********的青年创客人才公寓。2017年5月15日，两被告与原告签订了《禅城区青年创客人才公寓住房企业租赁合同》，约定原告将位于禅城区石湾镇街道隔田坊60号4座2007号的房屋出租给两被告使用。合同约定该房屋租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止，每月租金为793.95元。合同还约定，如不按时缴纳住房租金，按逾期天数每天处以租金总额2‰的违约金；如两被告在租赁期间连续2个月或累计3次以上拖欠租金，应当腾退所承租的房屋，原告有权作违约处理，终止本合同，向两被告追讨租金、管理费、水、电费、电梯共用分摊费等各项应缴费用。同日，被告李方瑾向原告缴纳了涉案承租房屋设施、设备押金3000元。2018年6月25日，两被告与原告再签订了一份《租赁合同》，继续承租涉案房屋。合同约定该房屋租赁期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止，每月租金为793.95元。《租赁合同》签订后，原告按约定将涉案租赁房屋交付予两被告使用，但两被告在接收涉案租赁房屋后长期拖欠租金，已构成严重违约。两被告拖欠原告租金、公用电费、水费、电费及逾期违约金合计43671.48元拒不支付，已经对原告造成了严重的经济损失。根据上述事实和理由，为避免公有资产的流失，维护自身的合法权益，原告特具此状向法院起诉两被告，恳请法院查明案件事实，依法作出公正判决，支持原告的诉讼请求。两被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、关于隔田坊人才公寓物业委托管理的通知，证明2015年12月3日，佛山市石湾信力投资发展有限公司接受佛山市禅城区*****资产管理委员会的委托，指派其下属企业家怡公司管理青年创客人才公寓。2、禅城区青年创客人才公寓住房企业租赁合同（签订日期：2017年5月15日）、禅城区青年创客人才公寓住房企业租赁合同（签订日期：2018年6月25日），证明李方瑾、高恩公司与家怡公司之间存在租赁合同关系，双方分别于2017年5月15日、2018年6月25日签订了租赁合同，家怡公司将涉案房屋（房屋建筑面积计52.93平方米）出租给李方瑾、高恩公司使用。其中，李方瑾为涉案租赁房屋的实际居住人。租赁合同约定该房屋租赁期限自2017年6月1日起至2019年5月31日止，租金标准为12.60元/平方米/月，物业管理费为2.4元/平方米/月，即每月租金为793.95元。3、广东农村信用社/农村商业银行客户回单，证明2017年5月15日，李方瑾向家怡公司缴纳了涉案承租房屋设施、设备押金3000元。4、青年创客人才公寓收房通知书、青年创客人才公寓房屋管理协议、水电气行度确认书、套内物品确认书，证明2017年5月15日，家怡公司按租赁合同的约定将涉案房屋交付给李方瑾，完成了出租人的义务。同日，李方瑾签订了青年创客人才公寓房屋管理协议，其应遵守租赁合同以及房屋管理协议的约定，履行承租人的义务。5、中国南方电网客户用电受理回执、佛山市禅城区供水有限公司客户业务受理单、房屋租金（含管理费）责任缴款人办理确认书、水、电、燃气及电梯共用分摊等相关费用责任缴款人办理确认书，证明李方瑾是涉案租赁房屋的实际居住人以及责任缴款人，根据《禅城区青年创客人才公寓住房企业租赁合同》第六条第（五）项的约定，李方瑾在租赁期间已长期拖欠租金，其应对拖欠的租金、公用电费、水费、电费及逾期违约金承担责任。6、青年创客人才公寓4座2007房电费清单（2017年7月-2018年11月），证明2017年7月至2018年11月期间，李方瑾产生的电费合计人民币3168.76元。在租赁期间，李方瑾未按约定向供电公司缴纳电费，而是由家怡公司垫付。7、律师函、EMS邮件查询截图、改退批条，证明2020年2月28日，家怡公司委托律师分别向李方瑾、高恩公司发出律师函，催促李方瑾、高恩公司尽快履行缴租义务。8、不动产权证书【佛禅国用（2015）第1009457号】、禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书、关于禅城区石湾镇街道隔田坊保障性住房建设项目可行性研究报告的批复，证明佛山市禅城区*****机关事务所是隔田坊60号青年创客人才公寓的权属人，2015年12月3日，佛山市禅城区*****资产管理委员会指派家怡公司，管理青年创客人才公寓。因此家怡公司是本案的适格主体。9、青年创客人才公寓工作会议纪要，证明2015年12月2日，各部门相关负责人，对青年创客人才公寓的租金标准等问题进行研究讨论，会议拟将青年创客人才公寓第一年（2016年）的租金标准调整为15元/㎡/月（含2.4元/㎡/月物业管理费），并已通过相关报批手续。10、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明佛山市禅城区*****机关事务所是隔田坊60号青年创客人才公寓的权属人。11、石湾镇街道机关事务所关于委托管理禅城区石湾镇街道凤凰路隔田坊60号物业的函，证明石湾镇街道机关事务所委托家怡公司管理青年创客人才公寓，在委托管理期间，因管理所产生的纠纷、诉讼由家怡公司负责。因此家怡公司是本案的适格主体。12、青年创客人才公寓4座2007房电费清单（2018年11月-2020年1月），证明结合上述证据6，租赁期间，李方瑾产生的电费合计人民币3168.76元。13、佛山市禅城区供水有限公司的用水清单，证明李方瑾在租赁期间的用水情况。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据或有原件核对，或能相互印证，本院予以确认真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋系佛山市禅城区***********4座2007房。包括其在内的禅城区石湾镇街道隔田坊保障性住房建设项目工程通过联合验收于2015年12月15日取得《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，上载建设单位为佛山市禅城区*****机关事务所，该工程符合规划条件。2015年12月3日，佛山市禅城区*****资产管理委员会出具《关于隔田坊人才公寓物业委托管理的通知》（石资委【2015】88号），委托原告包括涉案房屋在内的管理隔田坊60号1-5座（隔田坊人才公寓）1183套住宅等。2017年5月15日，原告（出租人、甲方）与被告高恩公司（乙方、企业承租人）、被告李方瑾（乙方单位员工、共同承租人）签订了《禅城区青年创客人才公寓住房企业租赁合同》，原告将位于禅城区石湾镇街道隔田坊60号4座2007号的房屋出租给两被告使用。合同约定：租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止；每月包括管理费在内的租金为793.95元，租金按月交纳，由承租人于每月10日前支付，逾期支付租金，以总额为本金按日千分之二标准计收违约金；承租人自行负担水、电、燃气及电梯共用分摊等费用；如承租人在租赁期间连续2个月或累计3次以上拖欠租金，应当腾退所承租的房屋，出租人有权作违约处理，终止本合同，向承租人追讨租金、物业管理费、水费、电费、电梯共用分摊费等各项应缴费用。同日，被告李方瑾向原告缴纳了涉案承租房屋设施、设备押金3000元，并接收上述房屋。2018年6月25日，原告与两被告签订《禅城区青年创客人才公寓住房企业租赁合同》，继续由两被告承租上述涉案房屋。合同约定该房屋租赁期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止，合同其余内容与双方于2017年5月15日签订的合同内容一致。另查明一，2017年7月至2018年11月期间，涉案房屋共产生电费3168.76元。另查明二，2020年2月29日，原告委托律师向被告李方瑾邮寄发出律师函，催缴李方瑾支付涉案房屋的租金、水电费等。邮件于2020年3月2日未能联系到收件人而未妥投。2020年2月29日，原告委托律师向被告高恩公司邮寄发出律师函，催缴高恩公司支付涉案房屋的租金、水电费等。邮件于2020年3月5日未能联系到收件人而未妥投。庭审中，原告陈述：第2项诉讼请求中的相关公用电费、水费、电费等费用原告已经缴纳；押金可于本案一并处理，具体处理没有约定，可予以抵扣。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原与两被告签订的两份《禅城区青年创客人才公寓住房企业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。故两被告依约应向原告按期足额支付租金及自行承担相关公用电费、水费、电费。诉讼中，原告主张两被告欠付2017年8月至2019年5月期间的租金17466.9元以及2017年5月至2019年5月期间的公用电费、水费、电费合计3935.87元，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告的上述欠费主张予以确认。至于租金违约金，如前所述，两被告未向按期被告足额支付租金，构成违约，原告主张两被告支付违约金，合法有据，本院予以支持。至于违约金的具体标准，根据合同约定，逾期缴费按每日千分之二计付违约金，折合年利率为72%，该标准明显超出过高，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金的计收标准调整为日千分之一。原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告李方瑾、佛山市高恩科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市家怡物业管理有限公司支付2017年8月至2019年5月期间的租金17466.90元及违约金（违约金自欠费当月11日起以每月租金793.95元为本金，按日千分之一分段累计至被告李方瑾、佛山市高恩科技有限公司实际支付完毕上述租金之日止）；二、被告李方瑾、佛山市高恩科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市家怡物业管理有限公司支付2017年5月至2019年5月期间的公用电费、水费、电费合计3935.87元；三、驳回原告佛山市家怡物业管理有限公司的其他诉讼请求被告李方瑾、佛山市高恩科技有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费892元，由被告李方瑾、佛山市高恩科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵昌斌人民陪审员  杨晓萍人民陪审员  孔佩珍二〇二〇年八月十七日书 记 员  原洁萍