广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6604号上诉人（原审被告）：胡建群，女，汉族，1966年2月26日出生，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************943。委托诉讼代理人：李志武，广东力创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区容桂街红星股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区**********。负责人：胡敬祥。委托诉讼代理人：欧阳振辉，广东常道律师事务所律师。上诉人胡建群因与被上诉人广东省佛山市顺德区容桂街红星股份合作经济社（以下简称红星股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初23511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡建群上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，维持第三项；2.本案的一、二审诉讼费由红星股份社承担。事实和理由:一审法院认定事实、程序、适用法律存在错误，应当驳回红星股份社全部诉讼请求。一、本案的起因是红星股份社意欲将土地纳入三旧改造，但其并未依法取得改造文件，依据合同约定达到规划三旧改造才能解除合同，但红星股份社在未取得任何规划文件情况下已单方要求解除合同。而且依据三旧改造的精神及相关文件，应当对胡建群进行相应的补偿，但胡建群至今没有获得任何补偿，非常不公。二、红星股份社诉求1月至3月租金46080元及逾期利息损失1286.21元，没有事实和法律依据，应当予以驳回。1.并非胡建群拒绝支付租金，而是红星股份社自愿放弃租金，胡建群多次要求支付租金，红星股份社以三旧改造为由拒绝收取。2.胡建群应当减少或不支付红星股份社的租金。红星股份社在2019年1月27日后天天对胡建群的租客进行检查，导致胡建群从二月开始停工停产，无法正常使用土地，依法应无须再向红星股份社支付租金。三、胡建群在拆除厂房前已经搬出，因此2019年8月7日政府部门才能顺利拆除，而厂房是固定建筑物无法搬迁，因此一审法院认定胡建群支付到2019年8月7日的占有费是错误的。同时，红星股份社仅主张2019年4月至7月的占用费用，并未主张2019年8月7日的占用费用，一审对此主动判决违反不告不理的原则。红星股份社辩称，一、红星股份社已通过另案取得生效判决，广东省高级人民法院驳回了胡建群的再审申请，合同解除已成事实。按照合同约定，胡建群每月应缴租金，免除租金的条件是在2019年6月30日前搬离涉案土地，因此按照合同约定胡建群应当交付每月租金。红星股份社不确认胡建群六月份已经搬离的事实，因为胡建群没有办理移交手续，当时双方仍在进行诉讼，胡建群主张赔偿搬迁费，截止2019年8月7日案涉建筑物被认定违法建筑而拆除，所以占有费应支付至2019年8月7日。红星股份社向一审法院提出诉讼请求：1.胡建群向红星股份社支付2019年1月至3月的租金共46080元（按照6元/平方米计算）及逾期利息损失1286.21元（以46080元为基数，自2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率至实际支付之日止，暂计算至2019年8月20日）；2.胡建群向红星股份社支付逾期归还土地的占有使用费（自合同终止之日即2019年3月22日起按市场同期同地段租赁价格标准20元/平方米计算，支付至实际归还承租土地之日止，暂计算2014年4月至7月为204800元）；3.胡建群支付因拖延交出租赁土地导致园区开发延期给红星股份社造成的损失100万元；4.胡建群承担本案的诉讼费。一审法院查明：2004年4月22日，佛山市顺德区人民政府颁发顺府国用（2004）第10***27号土地使用权证，载明胡建群是容桂街道办******土地的使用权人，用途为工业用地，终止日期为2054年3月18日。上述土地使用权证的宗地平面图包括了**工业区**11号。2015年12月28日，红星股份社在甲方（出租方）处加盖公章，胡建群在乙方（承租方）处签名，签订编号为26的《租赁土地协议书》，载明：甲、乙双方经过协商达成租用土地协议，由甲方将**工业区**11号的土地2560平方米租给乙方使用；乙方租用甲方的土地后，地面上的建筑物由乙方自有资金兴建，规定建筑物最低档次用砖墙、铁锌瓦结构；如需改建，改建期间遇有关部门查处的一切责任由乙方负责；乙方租用甲方土地的时间由2016年1月1日起至2020年12月31日止，其中2016年1月1日至2018年12月31日的土地租金为每月每平方米5元，2019年1月1日至2020年12月31日的土地租金为每月每平方米6元，本协议五年乙方应付给甲方总租金合计829440元；乙方付给甲方的租金按季度缴交，即在当年3月25日前、6月25日前、9月25日前、12月25日前缴交，全年租金在当年12月25日前缴交完毕；协议期间，该土地如遇国家、上级政府有关部门征用和规划“三旧”改造的，以及甲方或房地产开发商开发使用的，乙方应无条件服从搬迁，甲方对乙方的拆迁不作任何补偿、赔偿，并立即终止协议，收回该土地。原、胡建群均确认双方自2001年起形成租赁合同关系，之后续签了案涉《租赁土地协议书》。胡建群确认其于2001年在案涉租赁物上建造了厂房。2019年1月28日，广东省佛山市顺德区容桂街办事处向红星股份社发送《容桂街道办事处关于红星**工业区纳入容桂街道“三旧”改造计划的函》，载明：红星**工业区位于容桂街道红星居委会105国道以东、文明东路以南、纵七路两旁片区，已纳入容桂街道“三旧”改造计划。红星股份社于2019年1月25日召开**工业区升级改造工作会议，向**工业区涉及“三旧”改造的各租户传达了**工业区已纳入顺德区2019年村级工业园改造计划及容桂街道“三旧”改造计划的文件精神，并告知各租户将于2019年1月30日张贴容桂街道发出的“三旧”改造计划的函，请各租户及企业负责人着手寻找合适的厂房，做好搬迁准备。2019年3月15日，红星股份社召开红星股份社股东表决大会，就关于推进红星**工业区“三旧”改造工作的相关事项进行表决。该次股东大会享有表决权的代表共45人，参加会议享有表决权的代表共42人，到会享有表决权的股东代表一致同意推进红星**工业区的“三旧”改造工作。胡建群及案外人胡某、黄某于2019年2月22日就红星社区**工业区“三旧”改造项目的合法性进行信访，佛山市自然资源局顺德分局于2019年3月19日作出佛自然资顺信复（2019）1号答复，答复称红星**工业区位于容桂街道红星居委会105国道以东、文明东路以南、纵七路两旁片区已纳入省自然资源厅“三旧”改造标图建库范围，基本符合“三旧”改造条件，目前正按照有关规定推进相关工作。2019年3月22日，红星股份社出具《解除合同通知书》一份，载明：胡建群，现因红星**工业区已纳入省自然资源厅“三旧”改造标图建库范围，计划今年下半年启动园区拆除平整工程，红星股份社已于2019年1月份通过召开会议、张贴通知等形式向胡建群履行了告知义务；现正式通知胡建群立即解除双方于2015年12月16日签订的《租赁土地协议书》，终止履行该协议，请胡建群于2019年6月30日前自行将财产搬离租赁土地，否则视为胡建群放弃相关财产的所有权；如胡建群配合进行搬迁、清拆工作的，自2019年1月1日起，红星股份社将停止向胡建群收取2019年1月1日至2019年6月30日的租金；如因胡建群不及时清退，造成红星股份社地块未能及时进行改造的，红星股份社保留追缴租金的权利，并有权追讨相关责任方对红星股份社造成的损失。红星股份社通过邮政快递的方式将上述《解除合同通知书》送达给胡建群。2019年5月30日，胡建群以租赁合同纠纷为案由将红星股份社诉至一审法院，案号为（2019）粤0606民初12273号，诉讼请求为：1.判令红星股份社向胡建群赔偿损失1920140元；2.红星股份社支付胡建群产生的证据保存公证费800元；3.红星股份社支付胡建群产生的评估费7300元；4.诉讼费由红星股份社承担。2019年7月30日，一审法院作出（2019）粤0606民初12273号民事判决，确认红星股份社与胡建群签订的《租赁土地协议书》于2019年3月22日解除，并判决驳回胡建群的诉讼请求。胡建群不服该判决，上诉至广东省佛山市中级人民法院。2019年11月22日，广东省佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民终10145号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已于2019年12月3日发生法律效力。红星股份社、胡建群在庭审中均确认胡建群自2019年1月1日起没有向红星股份社支付过案涉租赁物的租金。红星股份社、胡建群在庭审中均确认胡建群尚有2000元租赁押金存放在红星股份社处，红星股份社同意该2000元租赁押金可在一审法院判决确认的胡建群需向红星股份社支付的费用中予以扣减。胡建群陈述其于2019年8月7日将案涉租赁物返还给红星股份社。红星股份社陈述胡建群没有办理案涉租赁物的归还手续，但红星股份社确认案涉租赁物上的厂房于2019年8月7日被拆除。一审法院认为，红星股份社、胡建群签订《租赁土地协议书》，形成土地租赁合同关系，该法律关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。一审法院（2019）粤0606民初12273号民事判决确认《租赁土地协议书》于2019年3月22日解除；广东省佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民终10145号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2019）粤06民终10145号民事判决及（2019）粤0606民初12273号民事判决已经发生法律效力，对生效民事判决确认的上述事实，一审法院予以确认。胡建群陈述其于2019年8月7日将案涉租赁物返还给红星股份社。红星股份社虽陈述胡建群没有办理案涉租赁物的归还手续，但确认案涉租赁物上的厂房于2019年8月7日被拆除。厂房拆除后，胡建群已无法继续正常占有使用案涉租赁的土地，应视为租赁物已恢复原状，且红星股份社确认的拆除厂房的时间与胡建群主张的返还租赁物的时间一致，故一审法院确认胡建群于2019年8月7日起不再占有使用案涉租赁物。红星股份社、胡建群均确认胡建群自2019年1月1日起没有向胡建群支付过案涉租赁物的租金。对红星股份社、胡建群无争议的事实，一审法院予以确认，故胡建群尚欠红星股份社2019年1月1日至合同解除日即2019年3月22日的租金及2019年3月23日至2019年8月7日的占有使用费未付。参照红星股份社、胡建群在《租赁土地协议书》约定的每月每平方米6元即15360元/月的租金标准计算，上述胡建群拖欠的租金应为40960元，占有使用费应为70144元，胡建群应予支付。红星股份社主张占有使用费按20元/平方米计算理据不足，一审法院对其超出合理范围的诉讼请求不予支持。胡建群未及时向红星股份社支付租金，给红星股份社造成了相应的损失，红星股份社诉请胡建群支付租金的逾期利息合法有据，一审法院予以支持。红星股份社向胡建群发出的《解除合同通知书》载明如胡建群配合搬迁、清拆工作，于2019年6月30日前搬离租赁的土地，则免收其2019年1月1日至2019年6月30日的租金；如胡建群不及时清退，则红星股份社保留向胡建群追缴租金的权利。红星股份社对胡建群所作的上述陈述应视为附条件免收租金的承诺，依其承诺，如胡建群未在2019年6月30日前清退租赁物，才需向红星股份社支付2019年1月至2019年6月的租金，故胡建群所欠租金应于2019年7月1日支付，红星股份社主张的逾期支付租金的利息亦应自该日起计算。红星股份社主张利息自2019年1月1日起计算无事实及法律依据，一审法院不予支持。红星股份社主张逾期利息的利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故红星股份社主张的逾期支付租金的利息应分段计算，以胡建群所欠租金40960元为基数，自2019年7月1日起按中国人民银行同期同类货款利率计至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿完毕之日止。胡建群在庭审质证时提出红星股份社在《解除合同通知书》上自愿放弃向胡建群计收2019年1月至6月租金的权利，该放弃行为不可逆转，再向胡建群追讨租金没有依据的抗辩意见。如前所述，红星股份社在《解除合同通知书》中是附条件向胡建群承诺放弃收取2019年1月至6月的租金。因胡建群未于2019年6月30日搬离案涉租赁的土地，配合搬迁及清拆工作，红星股份社所作承诺的生效条件并未成就，红星股份社亦在《解除合同通知书》中告知胡建群如不及时清退，保留向其追讨租金的权利，故胡建群的辩解无事实及法律依据，一审法院不予采纳。胡建群辩称案涉租赁的土地被容桂街道办征收，红星股份社从2019年4月开始，每天带着容桂街道办的各个部门对胡建群的厂房进行消防、安监、环境卫生等检查，导致胡建群从2019年2月开始就停工停产，不能对租赁的土地进行使用和收益，并据此要求减少租金或者不支付租金。政府相关职能部门对辖区内厂房的消防、安监、环境卫生等事项进行检查是正常履行工作职责，如果胡建群的厂房所涉检查事项均符合法律规定，上述检查并不影响胡建群对租赁物的正常使用。胡建群并未举证证明因红星股份社或他人主张权利，致使其不能对租赁物正常使用和收益，对胡建群减少租金或者不支付租金的抗辩意见，一审法院不予采纳。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。红星股份社诉请胡建群向其支付拖延交付土地给红星股份社造成的损失100万元，但并未举证证明上述损失确实存在以及损失的具体数额，应自行承担举证不能的不利后果，对其上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、胡建群于判决发生法律效力之日起十五日内向红星股份社支付租金40960元及逾期利息（逾期利息计算方法：以胡建群所欠租金40960元为基数，自2019年7月1日起按中国人民银行同期同类货款利率计至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿完毕之日止）；二、胡建群于判决发生法律效力之日起十五日内向红星股份社支付占有使用费70144元；三、驳回红星股份社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8028.96元，财产保全费5000元，合共13028.96元（红星股份社已预交），由红星股份社负担11868.96元，由胡建群负担1160元。二审期间，胡建群向本院提交了五份新证据。证据1是《解除合同通知书》，拟证明红星股份社单方解除合同的行为不合理不合法；证据2是容桂发布2019年11月10日报道《容桂红星**工业区“三旧”改造方案表决通过!》，拟证明红星股份社村民表决通过三旧改造方案；证据3是佛山市顺德区城市更新工作领导组办公室关于容桂红星**工业区A区改造项目城市更新改造方案审批前公示的通告，证据4是佛山市顺德区人民政府办公室关于政府信息公开申请的答复，证据5是佛山市自然资源局政府信息公开答复书，拟共同证明红星股份社在村民未投票，未向上级申请三旧改造项目，没有取得批复的前提下，联合政府行政部门实行提前解约，实行了未批先占、先拆的违法行为。红星股份社向本院提交了一份（2020）粤民申4734号民事裁定书作为新的证据，拟证明解除合同的条件已成立，红星股份社要求胡建群按照合同约定支付租金和占有使用费符合法律规定。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性予以认可，关于其证明效力，本院将在后文予以阐述。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为胡建群应否向红星股份社支付租金及占有使用费。本院认为，胡建群与红星股份社签订的《租赁土地协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。经审查，红星股份社于2019年3月22日向胡建群发出《解除合同通知书》，以案涉工业区纳入三旧改造范围为由解除案涉合同，并要求胡建群于2019年6月30日前自行将财产搬离。一审法院作出的（2019）粤0606民初12273号民事判决书及本院作出的（2019）粤06民终10145号民事判决书均确认了案涉《租赁土地协议书》已于2019年3月22日解除。此外，广东省高级人民法院作出的（2020）粤民申4734号民事裁定书，认定在红星股份社向胡建群发出《解除合同通知书》时，《租赁土地协议书》约定的红星股份社行使合同解除权的条件已成就，一、二审法院判决《租赁土地协议书》于2019年3月22日解除，符合双方约定及法律规定，并无不当。本院认为，案涉《租赁土地协议书》于2019年3月22日解除的事实已经由生效裁判文书确认，本院亦予以确认。胡建群上诉提交了新证据以证明案涉合同的解除不合理不合法，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于胡建群应否向红星股份社支付租金的问题。胡建群上诉称红星股份社拒收租金及干扰其正常使用案涉土地及建筑物，应当少收或不收租金。本院认为，胡建群及红星股份社均确认胡建群自2019年1月1日起没有向红星股份社支付租金，胡建群并未提交证据证明红星股份社放弃收取租金的权利及干扰其正常使用土地，故胡建群该上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，一审法院判令胡建群向红星股份社支付2019年1月1日至合同解除日2019年3月22日的租金及逾期利息，处理妥当，本院予以维持。关于胡建群应否向红星股份社支付占有使用费的问题。胡建群上诉称红星股份社在村民未投票，未向上级申请三旧改造项目，没有批复的前提下解除案涉合同的行为是不合理不合法。本院认为，案涉合同的解除符合双方约定及法律规定，胡建群在案涉合同解除后继续占用案涉土地至2019年8月7日，应当支付占有使用费，一审法院判令胡建群参照合同约定的标准支付占有使用费，并无不妥，本院予以维持。综上所述，胡建群的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2522.08元，由上诉人胡建群负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年八月三十一日法官助理 彭振宇书 记 员 卢瑶璇