广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16751号原告：佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城海三路**，统一社会信用代码914406057340989673。法定代表人：刁振欢，总经理。委托诉讼代理人：谭永源，男，该公司工作人员。被告：刘文辉，男，1987年7月16日出生，汉族，住广东省兴宁市************，公民身份号码441************975。原告佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司与被告刘文辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序于同年7月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭永源到庭参加诉讼，被告刘文辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年1月至2019年3月止所欠的物业管理费3个月，每月138.4元，合计415.2元；2.被告向原告支付2018年5月至2018年12月止所欠的公用水、电、电梯维保费及其它公摊费，合计206.7元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：佛山市南海区********汇尚华庭小区由原告从2013年4月提供前期物业管理服务。同时原告己将相关资料向镇房管所、物价局申请备案，并己得到批复。汇尚华庭物业管理费住宅收费标准为：1.5元/平方米/月；露天固定车位收费标准为：150元/辆/月；地下停车位管理费收费标准为：25元/个/月；汇尚华庭*****房确权后的建筑面积为：92.27平方米。业主姓名：刘文辉（被告），自2019年1月至2019年3月，一直拖欠着物业管理费及公用水、电、电梯维保费及其它分摊费等，原告及管理处在服务期间和2019年3月31日离场后，曾多次以电话、上门、发通知、催收函、律师函、寄快件挂号信等形式通知该业主，但该业主一直以其他不合理的理由拖延交费。按双方签订的协议内容，物业管理企业有权要求业主被告支付从2019年1月至2019年3月所拖欠的物业管理费和从2018年5月至2018年12月止公用水、电、电梯维保费及其它分摊费等合计总额为621.9元。被告刘文辉没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据并予以出示，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法视为其放弃举证、质证的权利。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.原告提交的营业执照、被告身份证复印件、物业服务收费备案表、汇尚华庭前期物业管理合同、离场告知书、收楼通知书、前期物业管理服务协议，内容真实、来源合法且与本案相关联，本院均予以确认；2.原告提交的公函和律师函，为原告单方制作或原告单方委托律师制作，内容未经被告确认，本院不予确认；3.原告提交的广东增值税电子普通发票、用水清单，为供电、供水部门或电梯维保单位出具收款凭证，本院予以确认；4.原告提交的汇尚华庭电费登记表、水费登记表，内容能与前述电子发票或用水清单相互印证，本院予以确认；5.原告提交的公告，是依据前述电费登记表及水费登记表等作出，真实性本院予以确认，但因金额包含违约金在内且电梯维护（保养）费部分缺乏支付凭证，故分摊金额本院不予确认；6.本院出示的不动产登记信息查询结果来源于国家机关依职权制作的有关档案，本院予以确认；7.本院（2020）粤0605民初16755号案被告王福妹出示的电视节目DV现场2019年3月18日报道视频，是第三方媒体对采访当时涉案汇尚华庭小区有关情况的客观反映，本院予以确认。综合确认的证据及结合当事人陈述，本院查明事实如下：2013年4月1日，原告与案外人佛山市南海区圣莲利房地产开发有限公司签订《汇尚华庭前期物业管理合同》，约定原告从即日起受佛山市南海区圣莲利房地产开发有限公司的委托，为位置坐落于佛山市南海区********的“汇尚华庭”物业实施管理服务工作。。住宅的物业管理服务费为按建筑面积每平方米每月15元的标准计算。原告应维护和管理小区的房屋建筑共用部分，附属配套建筑和设施、公共环境卫生等。2015年10月12日，涉案物业（房屋坐落：广东省佛山市南海区*************）进行了房产权属登记，登记所有权人为被告刘文辉，建筑面积为92.26平方米。涉案物业所在的汇尚华庭小区共有6栋楼宇、8台电梯、232户，其中3座有2台电梯、56户。2019年3月7日，佛山市南海区丹灶镇汇尚华庭第一届业主委员会向原告发出《离场告知书》，决定解除汇尚华庭与原告的物业委托关系并要求原告办理离场交接手续，物业管理费则由原告收取至同月31日。2019年3月18日，广东广播电视台公共频道《DV现场》节目以主题“业主投诉：小区消防隐患重重物业长期无维护”对佛山市南海区***********；报道内容显示，该小区业主反映小区内的消防设施不完善、不少设备损坏已久、物业管理服务质量差、物业经常不履行服务职责等，记者通过走访也发现4座15楼的消防栓无水且消防栓无定期检查，及该座仅1、2、14、15楼有灭火器且有一个楼层的灭火器已过期，另物业服务中心办公室内的物业服务信息公示栏上未见小区内公共收益、水费清单的公示等。另查明，原告已向广东电网有限责任公司佛山供电局支付了汇尚华庭小区2018年5月1日至12月1日期间的公共配套设施设备用电费用15000.62元，其中包含违约金932.28元；向佛山市南海区丹灶水务有限公司支付了汇尚华庭小区2018年4月26日至10月26日期间的公共用水费用528.44元，其中包含违约金128.81元；向广东菱王电梯工程有限公司支付了汇尚华庭小区8台电梯2018年10月29日至2019年1月28日的维护（保养）费用6720元（280元/台/月）；向广东电网有限责任公司佛山供电局支付了汇尚华庭3座2018年5月1日至12月1日期间的公共照明及生活电梯电费4470.2元，其中包含违约金226.49元。2018年12月25日，原告向汇尚华庭3座业主发出公告，公布汇尚华庭小区2018年5月1日至12月30日的公共水电分摊为66.94元/户（其中公共水费为2018年4月26日至10月26日期间，分摊为2.28元/户），另汇尚华庭3座2018年5月1日至12月1日的公共照明电费分摊为15.61元/户、生活电梯电费分摊为64.22元/户，及2018年7月至12月的电梯维保费分摊为60元/户。本院认为：原告是汇尚华庭小区2013年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务企业，被告作为涉案物业汇尚华庭3座302房的所有权人即业主，已经接受了原告2019年1月至3月期间的物业服务，故被告应向原告支付该期间的物业管理服务费。虽然未有证据显示被告已与原告签订《前期物业管理服务协议》，但按《汇尚华庭前期物业管理合同》约定的标准，物业管理服务费标准为住宅1.5元/月/平方米，参照该标准，故被告所有的3座302房2019年1月至3月期间的物业管理服务费为415.17元（1.5元/月/平方米×92.26平方米×3个月）。按其他业主出示的《DV现场》节目等证据反映，原告提供的物业服务确有部分不符合《汇尚华庭前期物业管理合同》约定之处，故原告应对此承担相应违约责任，结合原告的违约程度、本案的具体情况，本院酌定原告减收前述物业管理服务费的10%，即被告只需支付前述物业管理服务费的90%部分373.65元（415.17元×90%）；原告请求的物业管理费中超出此范围的部分，本院不予支持。被告拒交2019年1月至3月期间全部物业费的主张，过于加重原告的违约责任，本院亦不予采纳。关于公用水、电、电梯维护分摊费用的问题。因《前期物业管理服务协议》已约定小区电梯保养、保险、维修费用等及公共用水、用电所产生的费用由业主/使用人按户份额分摊，故原告已向供水、供电、电梯维保单位垫付的小区公共用水、用电费用及电梯维保费用，被告应返还予原告。但首先，原告向供水、供电单位支付的违约金，是因迟延履行交费义务而引起，故应由原告自行承担，不应转嫁予业主，因此前述违约金应从公共水电分摊中扣除；其次，原告的举证仅能证明其向电梯维保单位支付了2018年10月29日之后的电梯维护（保养）费用6720元，而原告主张也计算分摊的2018年7月至10月28日的电梯维保费用，原告则未能举证其已支付，对此原告应承担举证不能的法律后果，其无权主张由业主分摊返还。据此，被告应返还原告的分摊费用为：1.汇尚华庭小区2018年4月26日至10月26日的公共水费分摊1.72元【（小区公共水费528.44元-违约金128.81元）÷232户】；2.汇尚华庭小区2018年5月1日至12月1日的公共电费分摊60.64元【（小区公共电费15000.62元-违约金932.28元）÷232户】；3.汇尚华庭3座2018年5月1日至12月1日的公共照明及生活电梯电费75.78元【（3座公共照明及生活电梯电费4470.2元-违约金226.49元）÷56户】；4.汇尚华庭3座2018年10月29日至12月31日的电梯维护（保养）费21元【电梯维护（保养）费用280元/台/月×3座的2台电梯×（2个月+3日）÷56户】。公共电费分摊费用合计为136.42元。而除此之外，原告请求的其他时间段的分摊费用，因原告未能举证其已支付，本院亦不予支持。被告刘文辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十九条第一款之规定，本院判决如下：一、刘文辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月1日至2019年3月31日的物业管理服务费373.65元予佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司；二、刘文辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付至2018年10月26日的公共水费分摊费用1.72元予佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司；三、刘文辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年5月1日至2018年12月1日的公共电费分摊费用136.42元予佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司；四、刘文辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月29日至2018年12月31日的电梯维保费分摊费用21元予佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司；五、驳回佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司负担2.5元，由刘文辉负担22.5元。刘文辉负担的份额应与上述第一项同期迳付佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周桂颜二〇二〇年八月十日书记员  邱铭慧