江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6328号上诉人（原审被告）：张国美，女，1973年5月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：于秀明，男，1971年8月12日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：黄玉玲，女，1971年1月2日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。上诉人张国美、于秀明因与被上诉人黄玉玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。张国美、于秀明上诉请求：撤销一审判决，依法改判张国美、于秀明无需支付黄玉玲违约金4767元，一、二审案件受理费由黄玉玲承担。事实和理由：1.一审对办理过户所需时间的裁量偏离实际。张国美、于秀明在接到中介通知时尚在外地，无法在第一时间赶回苏州，并且2019年12月4日只是中介通知张国美、于秀明可以办理落户的起始时间，并非黄玉玲通知张国美、于秀明办理落户的时间，也非双方商议约定的落户时间。在张国美、于秀明返回苏州后曾向黄玉玲询问何时可以办理落户手续，因双方暂无法寻得一致的空闲时间，未能确定日期。张国美、于秀明并非有意拖延办理过户，且前后办理过户需要不少时间，一审酌情认定的三周时间过短。2.一审对黄玉玲不存在逾期支付房款的认定有误。考虑到黄玉玲暂不具有购房资格，双方对付款时间进行了口头约定。虽然没有在合同上明确载明，但根据一般交易习惯，张国美、于秀明作为不动产的出售方，与黄玉玲之间肯定存在钱款交付时间的约定。双方约定同意居住到2019年11月15日，虽没有直接体现钱款支付，但如若黄玉玲一直未交付购房款，张国美、于秀明也不会同意腾出房屋。综合考虑交易习惯及双方的实际情况，应认定双方之间存在购房款付款期限的约定，此期限应在2019年11月15日之前。黄玉玲支付购房款时已逾期，应承担相应违约责任。黄玉玲二审未作答辩。黄玉玲向一审法院起诉请求：1.判令张国美、于秀明交付苏州市姑苏区4幢403室房屋；2.判令张国美、于秀明协助办理不动产权过户手续；3.判令张国美、于秀明支付逾期违约金4767元、违约金272400元。一审诉讼中，黄玉玲撤回第1、2项诉讼请求，增加诉讼请求：判令张国美、于秀明交付三合一车库。一审法院认定事实：张国美与于秀明系夫妻关系。2019年5月2日，张国美（甲方、售房人）与黄玉玲（乙方、购房人）、姑苏区鼎祺兴房产中介服务部（丙方、居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方出售苏州市姑苏区4幢403室房屋给乙方，建筑面积72.83平方米，包含两个二合一车库，房屋实际成交价格1362000元；乙方于2019年5月2日支付定金5万元。合同第五条约定：甲乙双方须在7月30日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约，甲方承诺于款清交房腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方……如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过7日，由违约方按照本合同第六条约定承担违约责任。合同第六条约定:甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象(指出卖方因权属争议、房屋结构拆改、装修及配套设施等违约，买受方因贷款未果违约)，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第八条约定：1.双方约好2019年7月30日前办理托管手续，网签价格为130万元；2.尾款留12000元，交房当日甲方结清所有费用，户口迁走；3.双方同意居住至2019年11月15日。合同签订当日，黄玉玲向张国美支付定金5万元。2019年7月1日，黄玉玲向资金托管账户转账支付40万元。2019年12月1日，黄玉玲通过中国工商银行贷款90万元到账资金托管账户。张国美、于秀明提供微信聊天记录证明其曾于2019年9月19日向中介工作人员催促买受人支付房款，至2019年11月15日买受人未支付房款，其提出终止合同，2019年12月4日中介工作人员才提出钱款已付，可以办理房产过户手续。2019年12月6日，黄玉玲向张国美、于秀明发送律师函，要求张国美、于秀明履行房屋过户手续，张国美、于秀明于2019年12月7日收到该律师函。2019年12月8日，双方就房屋过户事宜协商，但协商未果。2020年1月2日，黄玉玲与张国美、于秀明至苏州市房产交易登记中心办理了房屋过户手续。2020年1月3日，黄玉玲取得了房屋产权证书。2020年1月7日，张国美、于秀明将案涉房屋及一间自行车库交付给黄玉玲，另一间自行车库未交付。张国美、于秀明确认房款1362000元已收到。一审审理中，黄玉玲明确逾期违约金计算方式为，自2019年12月1日起按照房款的日万分之五计算至2020年1月7日。一审法院认为：黄玉玲与张国美、于秀明就苏州市姑苏区4幢403室房屋买卖签订的《房屋买卖（居间）合同》为双方真实意思表示，该合同依法成立并生效。张国美、于秀明明知黄玉玲以银行贷款方式支付剩余房款，合同中关于“双方同意居住到2019年11月15日”的约定不能得出黄玉玲必须在2019年11月15日前支付全额房款的结论，故张国美、于秀明主张黄玉玲违约并提出解除合同，理由不能成立，双方应该按照约定履行各自的义务。现双方办理了房屋过户手续，黄玉玲支付全额房款，黄玉玲要求张国美、于秀明交付合同约定的自行车库，于法有据，应予以支持。对于黄玉玲的违约责任，一审法院认为，虽然合同约定款清交房，但黄玉玲以银行贷款方式支付房款，房款到账的具体时间不能确定，故贷款到账后黄玉玲应该给予张国美、于秀明合理的时间腾空房屋、办理过户手续。2019年12月4日中介告知张国美、于秀明可以办理过户手续，综合考虑双方协商沟通、腾房、办理过户所需时间，一审法院酌情认定张国美、于秀明需要3周时间办理上述手续（2019年12月4日至2019年12月25日），而张国美、于秀明至2020年1月7日才向黄玉玲交付房屋，故张国美、于秀明存在不合理的迟延，构成违约。合同约定迟延交房需每日按照房款的万分之五支付逾期违约金，尚在合理范围内，黄玉玲主张逾期违约金4767元，低于合同约定的计算标准，虽其在法庭询问时陈述按照合同标准计算逾期违约金，但其未变更诉讼请求，一审法院按照其诉请金额予以支持。张国美、于秀明已将房屋过户、交付给黄玉玲，仅有一自行车库未交付，已履行了合同主要义务，其迟延办理交房手续不构成根本违约，黄玉玲另主张按照房款的20%计算违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、张国美、于秀明于判决生效之日起10日内向黄玉玲交付《房屋买卖（居间）合同》约定的位于苏州市姑苏区内的自行车库一间。二、张国美、于秀明于判决生效之日起10日内向黄玉玲支付逾期违约金4767元。三、驳回黄玉玲的其他诉讼请求。案件受理费5458元，适用简易程序减半收取2729元，由黄玉玲负担2682元，张国美、于秀明负担47元，张国美、于秀明负担部分于判决生效之日起10日内直接支付给黄玉玲。二审中，当事人未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，合法有效。《房屋买卖（居间）合同》约定，张国美、于秀明承诺款清交房腾空房屋，并将房屋钥匙交付黄玉玲。黄玉玲于2019年12月1日将贷款打入资金托管账户，中介于2019年12月4日告知张国美、于秀明可以办理过户手续。张国美、于秀明直至2020年1月7日将涉案房屋交付黄玉玲，构成违约。一审根据涉案《房屋买卖（居间）合同》关于违约责任的约定，结合涉案房屋办理过户手续的合理时间及黄玉玲一审的诉讼请求等情况，酌定由张国美、于秀明向黄玉玲支付相应违约金并无不当。至于张国美、于秀明上诉主张的黄玉玲逾期付款的问题，因张国美、于秀明在一审中未提起反诉，本院对此不予理涉。综上所述，张国美、于秀明的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张国美、于秀明负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二〇年八月二十一日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。