安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终2537号 上诉人（原审被告）：范标，男，1982年7月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人:尹纯峰，阜阳市颍东区口孜法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张静，女，1980年1月26日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 被上诉人（原审原告）：邱蓥，女，1968年12月26日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 被上诉人（原审原告）：张朋，男，1982年3月6日出生，汉族，住安徽省利辛县。 被上诉人（原审原告）：冯昊，男，1971年7月29日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 以上被上诉人共同委托诉讼代理人：李建敏，安徽金睿律师事务所律师。 以上被上诉人共同委托诉讼代理人：徐婉丽，安徽金睿律师事务所律师。 上诉人范标因与被上诉人张静、邱蓥、张朋、冯昊房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范杰上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿给其因违约及过错导致的经济损失261669元，一二审诉讼费用及保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，违反法定程序。其租赁被上诉人房屋做餐饮服务生意，租期5年，一次性付清二年租金。2018年11月6日其按照合同约定交付后三年租金，被上诉人拒绝接收，并于2018年12月2日强行把房门锁上，不让其经营，严重违反了合同约定，给其造成经济损失261669元，有一审法院和其与被上诉人选定的鉴定机构的鉴定意见为凭。且被上诉人于2019年7月20日将涉案房屋出售给了他人，其在一审中明确表示解除合同实属无奈，一审判决其支付给被上诉人61416.67元，没有事实根据和法律依据。 张静、邱蓥、张朋、冯昊辩称，上诉人的上诉请求不能成立，应依法驳回。 张静、邱蓥、张朋、冯昊向一审法院起诉请求：1.依法判令范标继续履行双方于2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令范标按合同约定支付2018年12月1日至2019年11月30日期间的房屋租赁费75900元（以每月6325元为标准），并按同期银行贷款利率支付迟延支付租赁费期间违约金；3.本案诉讼费由范标承担。 一审法院认定事实：2016年11月7日，张朋、冯昊委托张静、邱蓥（甲方）与范标（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方将其房屋出租给乙方使用，租赁期限为五年，甲方保证该房屋无纠纷，乙方一次性付甲方两年房租共132000元，时间自2016年12月1日至2018年12月1日。甲方提供乙方免费装修时间到本月底。二、乙方在租期内不欠房租的情况下有权转让，如遇国家拆迁按赔偿政策（如装修及营业损失等），如拆迁赔偿，装修费应与房东平均分配。三、乙方租赁期间，水费、电费、物业费以及其他由乙方而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。四、房屋到期后同等条件下乙方享有优先续租权，在此期间，任何一份要求终止合同，须提前一个月通知对方。五、两年后，房租按15%增长，如以后三年一次性付清就不再增长，如一年一付，就按每年15%增长。甲方：邱蓥（签名、按指印）乙方：范标（签名、按指印）”。合同签订后，双方均按合同的约定履行了义务。2018年11月6日，范标向张静、邱蓥、张朋、冯昊一次性缴纳后三年的租金时，张静、邱蓥、张朋、冯昊以范标转让房屋为由拒收。2018年12月2日13时许，邱蓥等人锁住范标租赁的房门。范标报警后，阜阳市公安局泉颍分局派出所民警赶到现场，告知邱蓥等人不应锁门，邱蓥等人打开门锁，民警告知范标门锁已打开。本案在诉讼过程中，范标向一审法院提起反诉，要求驳回张静、邱蓥明的诉讼请求；判令张静、邱蓥赔偿给其装饰工程款、餐具、厨具、桌椅等计716500元。因范标未按时到庭参加诉讼，一审法院按其撤回反诉处理。范标在诉讼过程中，明确表示要求解除合同。 另认定：2009年7月20日，张朋与阜阳市渔苗场签订《房地产买卖合同》，购买阜阳市颍泉区欧阳修路南侧1#1010号房屋；冯昊与阜阳市渔苗场签订《房地产买卖合同》，购买阜阳市颍泉区欧阳修路南侧1#1011号房屋；邱蓥与阜阳市渔苗场签订《房地产买卖合同》，购买阜阳市颍泉区欧阳修路南侧1#1012号房屋。 一审法院认为，邱蓥、张朋、冯昊分别与阜阳市渔苗场签订《房地产买卖合同》，取得房屋的使用权，不动产所有人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，故张朋、冯昊的诉讼主体资格适格。张静、邱蓥与范标签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，且经张朋、冯昊认可，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。张静签订合同系代理行为，法律后果应由被代理人承担。双方针对房屋转让事宜发生争议，张静、邱蓥、张朋、冯昊拒不收取范标交纳的房屋租金，并于2018年12月2日锁住该房门，经接处警民警告知范标门锁已开，范标至今未经营，且范标在诉讼过程中，明确表示要求解除合同，该租赁合同现已不能正常履行，张静、邱蓥、张朋、冯昊要求范标进行履行合同的诉讼请求，不予支持。范标停止经营后，未及时交付该房屋占用至今，应按租赁合同的约定，向邱蓥、张朋、冯昊支付2018年12月份至2019年11月5日的房屋占用费用。并按约定支付房屋占用费至房屋交付之日止。综上所述，张静、邱蓥、张朋、冯昊要求范标支付利息及违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、范标支付邱蓥、张朋、冯昊房屋占用费61416.67元（每月按5500元，自2018年12月1日起至2019年11月5日的房屋占用费用，房屋未退还期间按该标准支付房屋占用费至房屋退还之日止），于判决生效之日起十日内履行完毕；驳回张静、邱蓥、张朋、冯昊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费849元，由邱蓥、张朋、冯昊负担149元，范标负担700元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，张静、邱蓥与范标签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，且经涉案房屋所有人张朋、冯昊的认可，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。范标在一审诉讼过程中，明确表示要求解除合同，一审判决认定其应按照合同约定向涉案房屋所有人邱蓥、张朋、冯昊支付房屋占用费至房屋交付之日止并无不当。范标上诉称涉案房屋已被出售，其请求解除合同系无奈之举，但未提供证据证明，被上诉人亦予以否认，其应承担举证不能的不利后果。范标上诉请求被上诉人应赔偿其损失261669元，该诉求应属反诉范围，但其一审庭审时未按时到庭，一审法院已依法该其撤回反诉处理，其可另案主张。故范标的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5225元，由范标负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年八月十四日 法官助理张婷玉 书记员徐玉洁 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；