广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终647号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘惠清，女，1964年1月18日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区xx，公民身份号码：xxx。委托诉讼代理人：王凤丽，广东拓盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄优，广东拓盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄连娣，女，1961年2月19日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区xxx，公民身份号码：xx。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何秋碧，女，1984年8月12日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区xx，公民身份号码：xx。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何杨柳，女，1986年7月21日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区xx，公民身份号码：xx。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何振明，男，1990年10月15日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区xx，公民身份号码：xx。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何春霞，女，1982年7月12日出生，汉族，住广东省廉江市xx，公民身份号码：xx。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何碧丽，女，1989年10月13日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区xx，公民身份号码：xx。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙桂英，女，1936年9月17日出生，汉族，住广东省廉江市xx，公民身份号码：xxx。上述七位被上诉人共同的委托诉讼代理人：欧艳，广东尚诺律师事务所律师。上述七位被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈延飞，广东尚诺律师事务所实习律师。上诉人刘惠清因与被上诉人黄连娣、何秋碧、何杨柳、何振明、何春霞、何碧丽、孙桂英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘惠清的委托诉讼代理人王凤丽、黄优，被上诉人何秋碧、何杨柳及其与黄连娣、何振明、何春霞、何碧丽、孙桂英共同的委托诉讼代理人欧艳、陈延飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘惠清上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项；二、支持刘惠清一审的反诉请求；三、一审案件受理费、反诉费及二审全部诉讼费用由黄连娣等七人承担。事实与理由：一、一审判决解除何清与刘惠清于2005年8月15日签订的《房屋转让协议》正确，但判决刘惠清返还30000元购房款及支付利息给黄连娣等七人，显失公平，且没有事实和法律依据。涉案《房屋转让协议》载明：何清三个月内付清38000元购房款给刘惠清，如超期不付清，刘惠清有权停止协议、没收定金。双方签订协议后，何清只在当日支付10000元定金和2005年11月23日支付20000元，余下8000元购房款至今都没有支付，何清显属违约在先。根据协议约定，10000元定金应予以没收，20000元购房款只能冲减这十几年黄连娣等人占用房屋的租金（刘惠清一审反诉请求中有明确的赔偿房屋占用费金额），不存在刘惠清返还30000元购房款及利息给黄连娣等人的情形。二、一审判决要求刘惠清赔偿黄连娣等七人损失40000元，同样没有事实和法律依据。十几年来，涉案房屋一直由黄连娣等人占有、收益，具有损失的是刘惠清,黄连娣等七人不存在损失。一审判决认定长达十几年的时间，刘惠清没有通过法律途径要求何清及黄连娣等七人履行协议义务没有事实依据。刘惠清委托陈虾仔（协议签署人之一）无数次通过电话或上门催促何清履行义务或催缴房租。不能因何清不在，死无对证就否定刘惠清文明催促何清等人履行义务或催缴房租的事实，而用超过诉讼时效将刘惠清主张权利的行为一笔勾销。我国法律没有规定只有通过诉讼主张权益才是主张权益，用文明方式上门口头或电话主张权益也是主张权益，故刘惠清主张权益没有超过诉讼时效。三、涉案《房屋转让协议》因何清和黄连娣等七人违约而终止，既然涉案房屋是刘惠清名下的财产，刘惠清有权依法处置，将涉案房屋转让给他人（陈立，且已成功过户）并无不当。一审判决认定双方均存在过错错误。黄连娣等七人主张是因为刘惠清名字有误，才导致涉案房屋不能过户，但现在涉案房屋已经办理了过户手续，这充分证明黄连娣等七人在本案中的说辞不可信。且涉案协议约定是先付清购房款，后配合办过户，双方没有到办过户这一步，协议就终止了。一审判决在认定双方均有违约的情况下，没有考虑黄连娣等七人一直占有使用房屋的事实，判决结果完全不符合该案件的实际情况和法律规定。四、一审判决没有支持刘惠清关于黄连娣等七人赔偿房屋占用费（或租金）68850元（从2005年8月15日至2018年5月7日，共152个月，每月453元)的反诉请求错误。刘惠清是按较低的房屋出租价格计算赔偿损失金额的，于法有据，合情合理。在上述赔偿金中冲减20000元已收购房款，刘惠清也不持异议。黄连娣等七人答辩称：一审判决认定刘惠清向黄连娣等人返还购房款和利息认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、刘惠清一房二卖，私自将已属于黄连娣等七人的涉案房屋转让他人，致使黄连娣等七人的合同目的不能实现，其行为已经构成根本违约。2005年8月15日，刘惠清委托陈虾仔代其与何清签订《房屋转让协议》，约定以38000元的价格将涉案房屋转让给何清，何清已经向刘惠清支付购房款30000元。此后双方到房管局办理过户手续，由于刘惠清房产证的名字与其身份证名字不一致，涉案房屋无法办理过户手续，所以双方达成口头约定，刘惠清将房屋交付黄连娣等七人使用，待办理过户手续后，黄连娣等七人再付清剩余的8000元。以上事实有黄连娣等七人提供的房地产权证予以证明。刘惠清是在2017年10月16日才重新办理了不动产权证，变更了产权证上的名称，然后在2018年5月向法院起诉要求解除合同。但在该案审理过程中，刘惠清于2018年7月23日已私下将涉案房屋转让给陈立，并办理了产权过户登记手续，而刘惠清是在2018年10月19日申请撤诉。以上种种行为足以证明刘惠清一房二卖导致涉案合同目的不能实现，严重损害了黄连娣等七人的合法权益，构成根本违约，根据法律规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失，刘惠清理应向黄连娣等七人返还支付的购房款以及相应的利息。此外，刘惠清将涉案房屋转让给陈立后，黄连娣等人已不再使用涉案房屋。目前房屋处于上锁空置状态，黄连娣等人也没见到陈立前来收房。二、一审法院综合双方利益，兼顾公平原则，酌定刘惠清向黄连娣等七人赔偿损失40000元，黄连娣等七人对此予以认可。根据法律规定，刘惠清的根本违约，给黄连娣等七人造成的损失应是房屋差价的损失，该损失属于合同履行后可以获得的利益损失，损失的计算应该是市场成交价180000元减去合同成交价38000元，赔偿金额是142000元。一审法院在酌情认定赔偿损失时，已经相应考虑了房屋占有使用情况，对刘惠清的请求予以扣减，黄连娣等七人也是出于息事宁人的考虑才没有对本案提起上诉。刘惠清作为根本违约方，在房屋交付使用十几年以后因为房价上涨而违反合同约定，将房屋转让给他人从中赚取高额差价，甚至反过来要黄连娣等七人支付房屋占用费，其主张明显违反法律规定，显失公平，严重违反诚实信用的原则，应予驳回。黄连娣等七人于2019年8月19日向一审法院起诉请求：1.解除何清与刘惠清于2005年8月15日签订的《房屋转让协议》；2.刘惠清立即向黄连娣等七人返还湛江市赤坎区xx路xx号xx号楼一门xx房的购房款30000元及相应利息（其中，以10000元为基数，利息按年利率6%计算，自2005年8月15日起暂计算至2019年8月19日，利息为8411.5元；以20000元为基数，利息按年利率6%计算，自2005年11月23日起暂计算至2019年8月19日，利息为16494.2元）；3.刘惠清立即向黄连娣等七人赔偿因刘惠清违约造成的房屋差价损失赔偿金142000元（市场成交价180000元-买卖合同成交价38000元）；4.案件诉讼费由刘惠清承担。刘惠清于2019年10月21日向一审法院反诉请求：1.黄连娣等七人向刘惠清赔偿房屋占用费损失68850元（从2005年8月15日计算至2018年5月7日）；2.案件所有诉讼相关费用由黄连娣等七人承担。一审法院查明事实：黄连娣与何清系夫妻关系，两人生育何秋碧、何杨柳、何振明、何春霞、何碧丽。孙桂英是何清的母亲。2005年8月15日，刘惠清委托陈虾仔代其与何清签订了《房屋转让协议》，约定：刘惠清将湛江市赤坎区xx路xx号xx幢xx房以38000元转让给何清，现付定金10000元，余下的款项在3个月内付清。如超期不付，刘惠清有权停止协议，没收定金。何清于2005年8月15日支付了购房定金10000元给刘惠清，于2005年11月23日又支付了购房款20000元给刘惠清，剩余房款8000元何清一方至今未付。刘惠清于2005年已将房屋交付给何清。何清于2014年12月16日死亡。刘惠清因涉案房屋买卖合同纠纷曾于2018年5月7日向一审法院起诉黄连娣及林霞，后刘惠清以何清已死亡，其无法查清何清的继承人的身份信息为由于2018年10月19日向一审法院申请撤诉，一审法院于2018年10月23日作出(2018)粤0802民初1229号民事裁定，准许刘惠清撤诉。2018年7月23日，刘惠清与陈立签订了《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，刘惠清将房屋以180000元出卖给陈立，并与陈立办理了产权过户登记手续，现陈立已取得上述房屋的不动产权证书。2019年1月9日，黄连娣等七人向一审法院起诉刘惠清及案外人陈立，请求判决刘惠清与陈立签订的房屋买卖合同无效，并要求刘惠清继续履行与何清签订的《房屋转让协议》，办理本案涉案房屋的过户手续。一审法院于2019年7月3日作出（2019）粤0802民初128号民事判决书，驳回黄连娣等七人的全部诉讼请求。该民事判决书已经发生法律效力。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。何清与刘惠清签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于本案《房屋转让协议》是否已经解除以及能否解除的问题。刘惠清主张涉案协议于2018年5月7日其起诉要求解除协议时已解除。一审法院认为，《房屋转让协议》约定何清须在签订合同之日起三个月内付清余款，逾期不付，刘惠清有权终止合同。但在长达十多年的时间中，刘惠清没有向黄连娣等七人主张过解除合同，解除权适用除斥期间，刘惠清的解除权因其不在合理期间内行使已经消灭。刘惠清虽于2018年就涉案房屋买卖合同纠纷曾向一审法院起诉黄连娣及林霞，但后其向一审法院申请撤诉，一审法院作出(2018)粤0802民初1229号民事裁定，准许刘惠清撤诉。一审法院对刘惠清主张解除《房屋转让协议》的诉求未作出认定，涉案《房屋转让协议》尚未解除，故刘惠清关于涉案合同已经解除的主张，一审法院不予采纳。因刘惠清已将涉案房屋出卖并过户至案外人陈立名下，黄连娣等七人请求解除何清与刘惠清签订的《房屋转让协议》，符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”黄连娣等七人起诉要求刘惠清返还何清已支付的购房款30000元及按年利率6%计算利息有理，一审法院予以支持。对于利息起算时间，黄连娣等七人没有举证证明其以往向刘惠清主张过返还购房款而刘惠清不返还，且涉案房屋转让协议合法有效，故黄连娣等七人主张从其支付购房款之日起计算利息损失没有事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院酌情从黄连娣等七人主张权利之日即黄连娣等七人起诉之日2019年8月19日起计算利息损失给黄连娣等七人。关于双方是否存在违约及违约责任的承担问题。根据何清与刘惠清签订的《房屋转让协议》，刘惠清将房屋转让给何清，何清应在协议签订之日（2005年8月15日）起3个月内付清38000元给刘惠清，但何清向刘惠清支付30000元后，何清及黄连娣等七人均未将余款8000元支付给刘惠清，已构成违约。黄连娣等七人虽提出何清与刘惠清约定，剩余购房款8000元须在刘惠清配合何清办理房屋过户登记手续后再支付的意见，但未能提供证据证明，且刘惠清不予认可，故对黄连娣等七人该意见，一审法院不予采纳。刘惠清作为房屋出卖人，在何清及黄连娣等七人不履行协议义务的长达十几年的时间内，没有通过法律途径要求何清及黄连娣等七人履行合同义务，而是在没有合法解除合同的情况下于2018年7月23日与案外人陈立签订房屋买卖合同，并将涉案房屋过户至陈立名下，显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任”的规定，在本案中，双方均存在过错，为平衡双方的利益，综合双方的过错程度、合同的履行情况、房价价值波动情况，兼顾公平原则，一审法院酌情认定刘惠清应赔偿黄连娣等七人损失40000元，黄连娣等七人不用再向刘惠清支付房屋占有使用费用。对黄连娣等七人请求损失超过上述金额部分，一审法院不予支持。对刘惠清要求黄连娣等七人支付房屋占用费用及不予返还定金的主张，因上述已对双方损失综合作出认定，故对刘惠清该主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除何清与刘惠清于2005年8月15日签订的《房屋转让协议》；二、限刘惠清于判决生效之日起十日内返还购房款30000元及支付利息（利息以30000元为基数，按年利率6%计算，自2019年8月19日起算至付清之日止）给黄连娣、何秋碧、何杨柳、何振明、何春霞、何碧丽、孙桂英；三、限刘惠清于判决生效之日起十日内赔偿损失40000元给黄连娣、何秋碧、何杨柳、何振明、何春霞、何碧丽、孙桂英；三、驳回黄连娣、何秋碧、何杨柳、何振明、何春霞、何碧丽、孙桂英其他的诉讼请求；四、驳回刘惠清的其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3251.79元，由黄连娣、何秋碧、何杨柳、何振明、何春霞、何碧丽、孙桂英负担2476.79元，刘惠清负担775元。案件反诉费760.5元，由刘惠清负担。本院二审期间，上诉人刘惠清提交《民事起诉状》、（2018）粤0802民初1229号《民事裁定书》、（2019）粤0802民初128号《民事判决书》各一份，拟证明黄连娣等人未按涉案《房屋转让协议》的约定支付房款，未履行合同义务，已经实际违约。刘惠清针对黄连娣等人的违约行为曾向法院起诉，要求解除合同，赔偿房屋占用费。但由于何清去世，其继承人的人数及身份信息不明，所以刘惠清撤回起诉。考虑到黄连娣等人未支付剩余房款，已经实际违约，刘惠清将涉案房屋出售给他人。经质证，黄连娣等七人认为刘惠清提交的上述证据不属于本案的新证据。且上述证据可以证明刘惠清在没有依法解除涉案《房屋转让协议》的情况下将涉案房屋出售给第三人，构成根本违约。本院经审查认为：（2019）粤0802民初128号《民事判决书》在一审时已经提交，不属于新的证据。《民事起诉状》、（2018）粤0802民初1229号《民事裁定书》与本案具有关联性，本院予以采纳。本院二审期间，被上诉人黄连娣等七人没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。根据上诉人刘惠清的上诉理由和被上诉人黄连娣等七人的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题如下:关于双方是否存在违约行为及违约责任如何承担的问题。双方于2005年签订协议，约定刘惠清以38000元将涉案房屋转让给何清。刘惠清在当年已将涉案房屋交付何清使用，何清也在当年支付了购房款30000元，尚余8000元未支付。房屋交付使用十几年后，一直没有办理房屋过户手续。刘惠清也没有要求何清支付尚欠购房款或主张解除合同，反而又将涉案房屋出卖给案外人，并办理了过户手续，最终导致涉案《房屋转让协议》因合同目的无法实现而被解除。因此，双方在合同履行过程中，均存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”合同约定何清没有按照约定期间付清购房款，刘惠清有权停止协议，没收定金。即约定了合同的解除条件。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，何清在2005年11月15日没有付清购房款时，双方约定的解除条件已成就，但刘惠清在长达十几年的时间内没有行使解除权，故该解除权消灭。涉案《房屋转让协议》被解除的根本原因在于刘惠清将涉案房屋出卖及过户给案外人，导致合同目的无法实现。故刘惠清关于没收定金的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案房屋在2005年以38000元、在2018年以180000元出售，房屋价值相差142000元。如前所述，双方在履行合同过程中均存在违约行为。综合考虑合同履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定刘惠清返还购房款30000元及支付黄连娣等人起诉之日起的利息，以及赔偿损失40000元给黄连娣等人并无不当。黄连娣等人是基于买卖合同占有使用涉案房屋。刘惠清主张黄连娣等人支付房屋占有使用费缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，刘惠清的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1535元，由上诉人刘惠清负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年八月二十四日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。