安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终5330号 上诉人（原审被告）：张齐阳，男，汉族，1989年3月5日出生，住河南省固始县。 委托诉讼代理人：侯丽超，安徽卓泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：余尚江，男，汉族，1995年2月22日出生，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：马玄玄，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方达夫，安徽皖和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马富强，男，汉族，1992年11月21日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：郑圣国，安徽汇思律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：施麟玉，男，汉族，1995年6月12日出生，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：郑圣国，安徽汇思律师事务所律师。 上诉人张齐阳、余尚江因与被上诉人马富强、施麟玉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张齐阳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回马富强、施麟玉对张齐阳的诉讼请求；2.本案诉讼费用由马富强、施麟玉承担。事实与理由：1.一审法院认定法律关系错误，本案案由是店铺转让合同纠纷，张齐阳不是适格被告。2018年6月张齐阳已经退出店铺经营，余尚江每月向张齐阳交纳房租及3000元设备租赁费用，张齐阳与余尚江实际是承包或转租关系，而非合伙关系。2018年11月，余尚江单方转让店铺，张齐阳未参与，也没有收取任何转让费，对此并不知情，也不同意。2018年1月，张齐阳到店铺查看，才发现马富强、施麟玉在经营店铺，为了保障店铺经营权及店内设备仍归张齐阳所有，因此张齐阳与马富强、施麟玉签订的合同，与马富强、施麟玉、余尚江签订的合同并不是同一合同，也不是债务加入。因此，余尚江与马富强、施麟玉签订的合同不能约束张齐阳。2.即便本案是房屋租赁合同纠纷，但是张齐阳并未事实违约行为。马富强、施麟玉搬离案涉房屋并不是因为张齐阳的原因导致房东不愿意续租或者不同意转租。在未获得张齐阳同意情况下，系马富强、施麟玉私自解约并搬离案涉房屋，二人还擅自交还钥匙，给张齐阳造成巨大损失。另依据张齐阳与马富强签约定“房东不续租乙方无法经营，甲方赔偿乙方未满三年剩余月份3600元赔偿，一次性支付”，即使张齐阳应支付马富强费用，也应是36个月房租差额即3600元（100元×36个月）。综上所述，一审法院认定事实不清，判决不公，请求二审法院撤销原判，判如所请。 马富强、施麟玉共同辩称如下：1.张齐阳应当与余尚江共同退还转让费。余尚江一审答辩中承认其与张齐阳系合伙关系，张齐阳没有证据证明余尚江与其是承包或转租关系。案涉两份《房屋合同》内容基本一致，应视为债务加入，因此张齐阳应与余尚江共同承担责任。2、房东武明惠不同意与张齐阳、余尚江续租，导致案涉商铺无法经营，按照两份《房屋合同》约定，张齐阳、余尚江应当按照3600元/月向马富强、施麟玉支付未满三年剩余月份对应的转让费，依约应退还90000元，一审法院综合实际情况仅要求张齐阳、余尚江退还64500元，并无不当。 余尚江辩称，余尚江与张齐阳确系合伙关系。2018年11月，余尚江与马富强签订《房屋合同》，张齐阳对此知情。2019年1月，张齐阳与马富强签订《房屋合同》后，马富强一直向张齐阳支付租金。马富强、施麟玉多次主动向房东武明惠明确表示不再租赁，并非张齐阳、余尚江的原因导致房东武明惠拒绝续租。 余尚江上诉请求：1.撤销原判，发回重审或驳回马富强、施麟玉全部诉讼请求；2.由马富强、施麟玉承担全部诉讼费用。事实与理由：1.余尚江与马富强签订的《房屋合同》约定的转让费包含进货货款、设备费用，房东武明惠出具《收条》也能够佐证上述主张，一审法院直接将129000元全部认定为转让费，系事实认定不清。2.支付转让费是店铺转租交易习惯，法律未予以禁止。余尚江将商铺交给马富强、施麟玉经营后已经完成合同义务，因此马富强、施麟玉应当依约支付转让费，至于马富强、施麟玉是否能够经营成功，余尚江无法预见。一审法院判令余尚江退还转让费，没有事实和法律依据。3.并非余尚江原因导致马富强、施麟玉无法经营。张齐阳与房东武明惠的房屋租赁合同到期前，是马富强、施麟玉多次告知武明惠不继续经营，一审时，余尚江已经提交录音予以证明，一审法院未查明事实。4.马富强、施麟玉并未实际向余尚江支付129000元。马富强、施麟玉与余尚江账目往来较多，马富强、施麟玉提交的转账记录系马富强、施麟玉和余尚江的水果货款往来。余尚江虽然出具了100000元的收据，但是马富强、施麟玉当庭陈述出具收据当日仅支付10000元。综上，一审法院认定退还转让费64500元没有事实和合同依据。一审判决明显不公。请求二审法院判如所请。 马富强、施麟玉共同辩称：1.张齐阳应当与余尚江共同退还转让费。余尚江在一审答辩中承认其与张齐阳系合伙关系，张齐阳也没有证据证明余尚与其是承包或转租关系。案涉两份《房屋合同》内容基本一致，应视为债务加入，因此张齐阳应与余尚江共同承担责任。2、房东武明惠不同意与张齐阳、余尚江续租，导致案涉店铺无法经营，按照两份《房屋合同》，张齐阳、余尚江应当按照3600元/月向马富强、施麟玉支付未满三年剩余月份对应的转让费，实际依约应退还90000元转让费，一审法院综合实际情况仅要求张齐阳、余尚江退还64500元，并无不当。3.余尚江陈述没有收到129000元转让费没有事实依据。余尚江当日出具收据，且我方通过支付宝支付余尚江79000元，现金支付余尚江50000元，有支付宝转账记录、取款记录为佐证。余尚江称双方支付宝往来均是货款不符合常理，水果货款不可能都是万元整，也不可能会在十几天内进十几万的货。一审庭审中，余尚江并未否认收到129000元的事实，二审阶段否认该事实，不符合诚信原则。综上，余尚江的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。 张齐阳辩称，1.余尚江无权转让店铺，也不认可余尚江的转让行为，店铺营业执照登记在张齐阳名下。2.不清楚马富强是否实际支付余尚江转让费及具体金额。 马富强、施麟玉向一审法院起诉请求：1、请求依法判令张齐阳、余尚江立即返还房屋转让费90000元(36个月3600元/月=90000元)；2、本案诉讼费全部由张齐阳、余尚江承担。 一审法院认定事实：2017年10月9日，甲方武明惠与乙方张齐阳签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的坐落于蜀山区贵池路领势公馆商业街小区1幢107室的房屋及附属设施出租给乙方。租赁期限为24个月，自2017年10月9日起至2019年10月9日止。在租赁期满后，如乙方要续租，应提前一个月向甲方提出要求，经甲方许可后，双方另行签订新的租赁合同，如乙方未提前一个月通知甲方续租，甲方视作乙方放弃续租权，合同到期，甲方无条收回房屋使用权；租金每月5500元；甲方的权利和义务约定有合同期内乙方不可转租转让此房屋，除非经过甲方同意，否则承担违约金壹万元整，且甲方有权收回房租租赁权；合同还进行了其他约定。 2018年11月18日，甲方余尚江与乙方马富强签订《房屋合同》，约定：甲方拥有商铺位于领势公馆南门2栋107门面房优鲜水果经营权四年，月房租金为5600元，愿以13万元转让与乙方经营三年，从2019年11月18日-2021年11月18日，房租每三个月交一次，由甲方收取，在乙方经营期间由乙方承担。若乙方经营期间未满一年，则此房屋由甲乙双方共同转让，转出后甲乙各拥有转让费50%，则在经营期间房租费用及水电费由乙方承担。在甲乙双方共同协商转让期间所产生的房屋费用，由甲乙双方共同承担，若一方垫付则在房屋转让后从转让费中扣除；若乙方经营满一年则不拥有转让费！在经营权满三年后，甲乙双方共同协商房租续租及转让事宜!甲方供给乙方货源，每月收取乙方进货额的5%费用，当月费用最迟在次月5号前与甲方结清，不得拖欠。若甲乙有一方违约此合同条例，店面转让权交给另一方处理。 2018年11月18日，收款人余尚江出具《收据》，内容为：今收到马富强定金10万元，用于领势公馆2栋107门面房优鲜水果门面经营权三年。 2019年1月22日，甲方张齐阳与乙方马富强签订《房屋合同》，甲方拥有商铺位于领势公馆1栋107门面优鲜水果经营权，从2018年11月18日-2021年11月18日甲方承租予乙方经营。房租每月5600元，房租三个月交一次，每年的一月九号、四月九号、七月九号、十月九号交房租。乙方经营期间房租纲、水电费、物业费等费用，由乙方承担。若乙方经营未满一年（2018年11月18日-2019年11月17日），共同转让出云得到的费用甲乙双方各拥有50%的费用。一年至三年（2019年11月18日至2021年11月18日）期间房屋乙方不得转让，也不得私自转让经营权（如乙方私自转让，则甲方有权无理由收回房屋），三年之后（2021年11月18日）房屋的经营权归甲方所有，乙方不可取得后期任何转让等相关费用。因甲方原因未能保证乙方经营未满三年，此后由乙方转让；因房东不续租乙方无法经营，甲方赔偿乙方未满三年剩余月份3600元赔偿，一次性交付。 2019年10月12日，房主武明惠书写如下内容：今收到贵池路领势公馆商业街1幢107室租客马富强、施麟玉已将室内货物、橱柜、空调、冰箱等设备全部撤空，现交来大门钥匙叁把。 一审法院另查明：2017年10月13日张齐阳注册了合肥市蜀山区鲜果派水果店；2018年11月26日马富强注册了合肥市蜀山区施麟玉水果店。 一审法院再查明：马富强称，其支付余尚江转让费12.9万元。余尚江称其与张齐阳系合伙关系。 一审法院认为，合法的合同关系应受法律保护。马富强与余尚江自愿签订的《房屋合同》，虽然双方之间系转租，但房主武明惠未在六个月内提出异议，因此双方签订的合同有效；后马富强又与张齐阳签订《房屋合同》，视为债的加入，应共同对案涉租赁合同承担相应的责任。施麟玉在案涉租赁房内经营，且其也参加了诉讼，故其与马富强共同对上述合同承担相应责任。张齐阳、余尚江明知其与房主武明惠案涉房屋的租赁期限仅剩不到一年，仍与马富强、施麟玉签订三年期限的租赁合同，且合同到期后，其也未能与原房主续签租赁合同，导致马富强、施麟玉与张齐阳、余尚江剩余期限的租赁合同无法继续履行，应承担相应的责任；马富强、施麟玉明知张齐阳、余尚江系转租，仍与其签订合同，未能做到谨慎的注意义务，故也应当承担相应的责任。鉴于，马富强、施麟玉与余尚江签订合同时约定的转让费为129000元，且约定如马富强、施麟玉在经营不到一年内转让，双方各拥有转让费50%；现马富强、施麟玉经营未满一年，依据双方约定不能确定双方的责任，本着对双方公平的角度考量，张齐阳、余尚江应退还马富强、施麟玉转让费64500元（129000元*50%=64500元）；马富强、施麟玉的上述诉请，于法有据，该院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、张齐阳、余尚江应于判决生效后十日返还马富强、施麟玉转让费人民币64500元；二、驳回马富强、施麟玉的其他诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取1025元，由马富强、施麟玉负担290元，张齐阳、余尚江负担735元。 本案二审期间，张齐阳提交证据如下：店铺转让协议、店铺转让交接单、张齐阳身份证、张齐阳与姜玉琳结婚证，以上证据证明案涉商铺是姜玉琳、张齐阳从钟乐处转让，张齐阳支付了钟乐66000元转让费，店铺内有冷柜、空调、货架转让后归张齐阳所有，马富强、施麟玉无权搬走店内用属于张齐阳的设备。马富强、施麟玉共同质证，对以上证据三性及证明目的都有异议，案外人姜玉琳、钟乐与本案没有关系，该转让合同与本案无关，且该转让合同签订于2016年，与本案案涉两份《房屋合同》时间跨度较大，不能反映店铺内设备设施交付的真实情况。余尚江质证，对证据真实性不清楚，如果上述证据真实，店内设备也应当是余尚江和张齐阳在合伙期间的共有财产，也能证明余尚江与马富强约定的转让款包含了设施设备的对价，如果法院认定余尚江应返还转让费，设施设备费用应从转让费中扣除。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于本案案由定性是否准确的问题。转让费用的意义就是承租方取得店铺剩余租期连同店铺装修、设备、杂费等而支付给出租方的费用。案涉两份《房屋合同》包含房屋转租的约定和店铺经营权转让的约定，各方当事人在合同中对转让费分担事宜均在房屋租赁期限内进行约定，在合同中对房屋租赁期满后的续租事宜也进行了约定。因此，根据《最高人民法院关于民事案件案由规定》和马富强、施麟玉的诉讼请求，一审法院确认本案案由为房屋租赁合同纠纷正确。张齐阳主张本案系店铺转让合同纠纷，其并非本案适格被告，没有法律依据，本院依法予以驳回。 关于张齐阳、余尚江应否对案涉合同共同承担责任的问题。案涉两份《房屋合同》系各方真实意思表示，未违反法律规定，各方均应依约全面履行自己的义务。2018年11月，余尚江与马富强签订的《房屋合同》后，2019年1月22日，张齐阳又与马富强签订了一份《房屋合同》。两份《房屋合同》中对房屋位置、租金标准、租金支付时间、水电物业费用承担等主要条款约定一致，应视为张齐阳债务加入。张齐阳主张其与余尚江不是合伙关系，但余尚江、马富强、施麟玉对此均不认可，且张齐阳未能提供确实有效证据对该主张予以证明，故应承担举证不利的后果，因此本院对张齐阳上述主张不予采信。张齐阳另称其在迫于无奈的情况下与马富强签订合同，不应承担支付转让费的责任。但是，张齐阳在合同签订后收取了马富强、施麟玉支付的租金，以自己的实际行为接受了马富强、施麟玉的履行，故本院对张齐阳上述主张亦不予采信。综上，一审法院认定张齐阳通过债务加入的方式成为履行案涉房屋租赁合同的主体，张齐阳与余尚江共同承担责任，并无不妥，本院予以认可。 关于张齐阳、余尚江应返还转让费的数额问题。余尚江与马富强在《房屋合同》中未约定店铺经营不满一年并未转出情况下转让费如何分担。张齐阳与马富强在《房屋合同》中约定“因甲方原因未能保证乙方经营未满三年，此后由乙方转让；因房东不续租乙方无法经营，甲方赔偿乙方未满三年剩余月份3600元赔偿，一次性交付”，该条款应视为对前一份《房屋合同》的补充约定。本案中，马富强、施麟玉经营11个月，依据《房屋合同》约定，张齐阳应返还马富强、施麟玉转让费90000元（25个月×3600元）。因一审法院所判决返还转让费64500元未超出本院测算的范围，且马富强、施麟玉亦未就一审判决提起上诉，故一审法院判令张齐阳、余尚江返还马富强、施麟玉转让费64500元，本院予以维持。 二审中，余尚江提出马富强、施麟玉支付的费用均为货款，马富强、施麟玉并未实际支付转让费，但是马富强、施麟玉对此予以否认，因余尚江、马富强、施麟玉均不能提供确实有效证据证明来往款项性质，故本院依照余尚江向马富强出具的《收据》，确定余尚江于2018年11月18日收到马富强100000元，对余尚江未收到转让费的主张，本院不予采信。 综上所述，张齐阳、余尚江的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4100元，由张齐阳负担2050元，由余尚江负担2050元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年八月二十七日 法官助理杜锐 书记员孟成 附相关法条： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。