广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29864号原告：佛山市南海大沥自来水公司，住所地：佛山市南海区******************。委托诉讼代理人：张韬略，男，公司员工。委托诉讼代理人：李绮婷，女，公司员工。被告：柯楚洲，男，1981年10月23日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区************。原告佛山市南海大沥自来水公司与被告柯楚洲租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用普通程序于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张韬略、李绮婷到庭参加诉讼。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年8月8日签订的《租赁合同书》，将《租赁合同书》项下的租赁物交还给原告；2.原告没收被告交纳的合同保证金66600元；3.被告向原告支付从2019年9月1日起至合同解除日止的租金，并支付以11100元为本金，从当月11日起至实际支付之日止按日千分之五的标准计算的迟延履行违约金；4.被告向原告支付自合同解除之日起至实际交还租赁物之日止的场地使用费，合同解除后10日内交还的按每月11100元的标准支付，超过10日的，按每月22200元的标准支付；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方于2018年8月8日签订了《租赁合同书》[合同编号为：沥资产租赁字[2018]第***********号（大沥自来水）]，约定原告将位于佛山市南海区***********简易铺第2、3、4商铺出租给被告作经营使用，租赁物的建筑面为185.80平方米，租赁期限从租赁物移交被告之日起五年。根据《租赁合同书》约定，租赁物每月租金为11100元，租金每满三年在上一期租金基础上递增12%;租金不包括物业管理费用，物业管理费用由被告自行承担，按月缴交，被告应在当月应缴租金之日起10日内缴交，逾期缴交的，自逾期之日起每日按逾期缴交部分的千分之五向原告支付迟延履行违约金。逾期超过30日的，构成根本违约，原告有权解除合同，无偿收回租赁合同项下的租赁物以及被告在租赁物上增建或改建的建筑物及其附属物，并没收被告已交纳的合同保证金，同时要求被告付清所欠的租金及有关费用。被告与原告于2018年8月15日签订了《租赁物移交确认书》，确认原告依约按现状将上述租赁物移交被告使用，即租赁期从2018年8月15日起至2023年8月14日止。《租赁合同书》签订后，被告自2019年9月起拖欠租金。原告多次通过短信、《律师函》等方式向被告催交，被告仍不予支付。原告认为，被告逾期交租远远超过30日，已构成根本违约，损害了原告的合法权益。原告提起诉讼。被告没有答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.租赁合同书原件1份（含竞投租赁成交确认书），用以证明原被告之间的租赁合同关系，被告迟延支付租金已构成违约，原告有权解除合同并依约没收保证金且按日利率千分之五计收违约金；3.收据原件2份，用以证明合同保证金为66600元；4.律师函原件1份，物流信息打印件1份、EMS底单原件1份，用以证明被告迟延支付租金，原告已履行了催收义务；5.照片打印件2张（租赁物现状），用以证明被告于2019年12月4日仍在经营；6.国有土地使用证原件1份，用以证明涉讼商铺有土地证。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，1.原告的证据1，来源合法，客观真实，本院对真实性予以确认；2.原告的证据2-6，均为原件或虽为打印件但与原件证据相印证，被告亦未到庭提出异议，本院予以采信。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2018年8月8日，佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司（招标单位）、被告（竞得人）、佛山市南海区大沥镇公共资源交易所签署《竞投租赁成交确认书》，确认被告竞得佛山市南海区***********简易铺第2、3、4号商铺的物业承租权。2018年8月15日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定甲方将佛山市南海区***********简易铺第2、3、4号商铺出租给乙方作经营使用，该商铺无房产证，建筑面积185.8平方米；租赁期限从2018年8月15日起至2023年8月14日止；每月租金11100元，每满三年在上一期租金基础上递增12%，甲方给予乙方免租装修期从租赁物移交乙方使用之日起为7日；乙方须于每月10日前向甲方缴清当月租金，逾期缴付的，甲方有权自逾期之日起每日按千分之五向乙方收取逾期缴纳部分的迟延履行违约金；乙方在合同签订当日向甲方交纳66600元作为履行合同的保证金；乙方拖欠应付甲方的租金（含部分）超过30日的，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回本合同项下租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，并没收乙方已交付的合同保证金，同时乙方必须付清尚欠的租金及有关费用；本合同终止后，甲乙双方不再续租的，乙方应当在合同终止之日起10天内完成搬迁工作，将本合同项下的租赁物完整交还给甲方，并保证房屋、附属建筑物及内部设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项税、费，否则视乙方违约，甲方除有权按照本合同第八条的约定向乙方主张违约责任外，同时还有权要求乙方须按合同终止时的租金标准的两倍向甲方支付自逾期之日至实际将租赁物完整交还给甲方之日止的使用费，以及要求乙方赔偿因此造成甲方的经济损失（包括可得利益的损失），甲方同时有权强制乙方搬离；等等。2018年8月15日，原、被告签署《租赁物移交确认书》。2018年8月15日，被告向原告支付合同保证金66600元。2019年10月30日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，要求被告支付2019年9月、10月的租金共22200元。邮件于2019年11月9日被退回，退回原因为“拒收”。2020年7月2日，被告通过微信告知原告工作人员“梁小姐你好，大沥自来水公司首层简易铺第2、3、4号商铺已经腾空，本人因做生意失败了，导致一些债务问题未有能力解决，先把商铺交还你们公司”。诉讼中，原告陈述：被告支付租金至2019年8月31日；2020年7月9日，原告工作人员到涉讼租赁物现场核实，涉讼商铺大门紧锁，已无人经营，商铺内处于腾空状态。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案为租赁合同纠纷，租赁标的物为房屋，当事人均未能提供合法有效证据证明租赁房屋办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告于2018年8月15日签订的《租赁合同书》为无效合同。合同无效，自始无效，不存在解除的问题，原告诉请解除涉讼合同，本院不予支持。涉讼合同无效，被告负有腾空租赁物并交还予原告的义务，原告也负有积极收回租赁物的义务。被告于2020年7月2日通知原告其已腾空铺位、交还铺位予原告，此时原告已不存在收回铺位的障碍，本院据此确认原告于2020年7月2日收回涉讼租赁物。本院对原告主张被告交还涉讼租赁物的请求不再予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应予返还。原告已收取被告合同保证金66600元，应予返还。原告诉请没收该保证金，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉讼合同无效，但被告在实际控制使用涉讼租赁物期间仍应参照约定标准向原告支付使用费。原告于2020年7月2日收回涉讼租赁物，故被告应支付至2020年7月2日的占有使用费予原告。原告主张被告仅支付使用费至2019年8月31日，被告作为付款义务的履行方，应举证证明已履行完毕支付义务，其未到庭抗辩亦未举证证明已支付至2020年7月2日的占有使用费予原告，被告应承担相应的不利法律后果，本院对原告的上述主张予以采信。但因新型冠状病毒感染的肺炎疫情的发生及因此而采取的疫情防控措施确会对被告的经营产生影响，在一定期间内造成被告履行合同困难，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，本院酌定原告按合同约定标准减半收取2020年2月至2020年3月期间的占有使用费。因此，被告应支付2019年9月1日至2020年7月2日的占有使用费100616.13元（11100元/月×8个月2天+5550元/月×2个月）予原告。被告交还涉讼租赁物后，其有权要求原告退还租赁保证金66600元，即该款项为原告应付的到期债务，为减少当事人诉累，本院认为该款项用于抵扣被告所欠占有使用费为宜，即被告尚应支付剩余34016.13元（100616.13元－66600元）予原告。双方约定被告应于每月10日前支付使用费，逾期支付给原告造成损失并体现为利息，本院酌定被告以当月应付未付使用费为本金自当月11日起按年利率6%计算利息予原告，鉴于保证金66600元已抵扣部分占有使用费，本院确定2019年9月至2020年3月的使用费计算利息至2020年7月2日（详见附表）。原告诉请的使用费、利息超出核定的部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告柯楚洲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费34016.13元及利息（详见附表）予原告佛山市南海大沥自来水公司；二、驳回原告佛山市南海大沥自来水公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费8948.18元（原告已预交11420.62元），由原告负担4474.09元，由被告负担4474.09元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告已预交2472.44元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  李爱明人民陪审员  周华丽二〇二〇年八月十七日书 记 员  余宝儿时间逾期使用费利息标准逾期之日截止之日利息金额2019年9月11100元年利率6%2019年9月11日2020年7月2日540.10元2019年10月11100元年利率6%2019年10月11日2020年7月2日485.36元2019年11月11100元年利率6%2019年11月11日2020年7月2日428.79元2019年12月11100元年利率6%2019年12月11日2020年7月2日374.05元2020年1月11100元年利率6%2020年1月11日2020年7月2日317.49元2020年2月5550元年利率6%2020年2月11日2020年7月2日130.46元2020年3月5550元年利率6%2020年3月11日2020年7月2日104.01元2020年4月11100元年利率6%2020年4月11日实际清偿之日止2020年5月11100元年利率6%2020年5月11日实际清偿之日止2020年6月11100元年利率6%2020年6月11日实际清偿之日止2020年7月716.13元年利率6%2020年7月11日实际清偿之日止