呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初1894号原告：呼和浩特市泰达物业服务有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路闻都世界城回迁住宅小区物业房**。法定代表人:汲红艳,经理。委托诉讼代理人：韩林凤，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：辛宋宽，男,无业,住呼和浩特市玉泉区南二环路闻都世界城回迁住××区,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵瑞珍，女,无业,住呼和浩特市玉泉区南二环路闻都世界城回迁住××区,住呼和浩特市，系辛宋宽妻子。原告呼和浩特市泰达物业服务有限公司(以下简称泰达物业公司)与被告辛宋宽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰达物业公司的委托诉讼代理人韩林凤、被告辛宋宽的委托诉讼代理人赵瑞珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2016年1月1日至2019年12月31日四年的物业费及二次垃圾清费共计9597元。2.请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年6月25日内蒙古天玺房地产与呼和浩特市泰美物业服务公司签订了《前期物业服务合同》，由泰美公司管理天玺房地产开发的闻都世界城小区的物业服务。因泰美公司相关资质不符合主管部门的要求，于2016年12月20日，泰美物业公司与原告及天玺房地产签订了《物业移交协议书》，将该小区的物业管理移交给了原告，移交事项包括原泰美公司服务期间的债权债务等，原告便为该小区提供物业服务。被告是该小区1号楼1单元804室的业主，房屋产权面积为127.83平方米，2016年、2017年每平米每月物业费为1.65元，2018年、2019年的物业费为每平米每月1.4元，二次垃圾清运费为每年60元，四年总计物业费及垃圾清运费为9597元，从2016年1月开始至2019年年底被告以各种理由拒交物业费及垃圾清运费，经原告催要未果，故诉至法院请求依法支持诉讼请求。被告辛宋宽辩称，1.本人与内蒙古闻都置业有限责任公司，2010年签订了房屋回迁安置房屋。2.2015年5月18日通过呼市玉泉区昭君路办事处和内蒙古闻都置业有限责任公司，贴出公告《关于闻都世界城交付五里营回迁楼相关事宜的通知》领取钥匙入住，并通过昭君路办事处和闻都置业有限责任公司的推荐和前期物业呼和浩特市泰美物业服务公司签订了物业服务协议。而原告在诉讼状中提到的天玺公司，原告与本人没有合同关系，并且与呼市玉泉区闻都世界城业主委员会也没有签订物业服务协议，以此确定，我与原告没有合同关系。3.2010年-2011年其间我们是由呼和浩特市玉泉区五里营村中营子区块改造征收指挥部对我村进行拆迁工作的，因玉泉区政府拆迁造成一处院落的产权登记在一人名下，给我至今造成债权债务纠纷不明，早在2016年我向国家住建部、国家信访、内蒙古建委等部门反映，玉泉区区委也曾给市政府打过报告。直到今天安置回迁合同和入住的楼号、房号、单元号、平米数等不符，依据以上事实确定了原告对我本人民事诉讼一案的主体不对。4．原告没有经过业主委员会和我本人授权，强行服务属于单方自愿，强买强卖行为。5．原告入驻小区服务，拒不配合政府各职能部门的协调，也不和业主委员会签订服务协议。未经我本人同意原告私自与泰美、天玺公司签订物业移交协议。此行为严重的违背了《中华人民共和国合同法》总则一般规定第1条，3条，4条的平等自愿的原则。根据《合同法》第52条的规定此合同无效。6．关于物业费的收取依据《内蒙古自治区物业管理条例》第52条规定，普通住宅由业主委员会和物业服务企业在双方签订的合同中约定，未成立业主委员会的由村委会和业主代表和物业公司协商确定，而我小区是普通（回迁安置）住宅小区。原告没有和业主委员会、五里营村委员会及业主代表协商签订物业服务合同，造成四年其间所有服务费用应由原告自己承担。我本人只承担政府的二次垃圾清运费60元。7．依据《内蒙古自治区物业管理条例》第52条小（二）规定，物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业服务区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业服务混乱的；该物业公司企业应当按照有关规定录入物业服务企业信用档案，纳入企业信用信息公示系统，列为失信企业名单当中。8．原告的物业服务也不到位、配套设施不完善，其服务存在很多问题，根本达不到其收费标准的物业服务,也不公示收费和支出的明细。业主委员会曾多次与原告沟通协商，向各部门反映问题，原告拒不协商，所以，一直没有得到解决。9.另外，对方起诉我四年物业费，依据一般《民事诉讼法》第188条和第192条规定。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩，法院不应支持原告的诉讼请求。本院认为，基于庭审查明的事实，2014年6月25日，内蒙古天玺房地产开发有限责任公司与呼和浩特市泰美物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，内蒙古天玺房地产开发有限责任公司委托呼和浩特市泰美物业服务有限公司为闻都回迁小区提供前期物业管理服务，双方约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅为1.4元/月每平方米，写字办公楼为3.98元/月每平方米，商业物业为2.5元/月每平方米，公寓楼为1.8元/月每平方米，2014年7月3日，内蒙古天玺房地产开发有限责任公司与呼和浩特市泰美物业服务有限公司又针对《前期物业服务合同》增加了补充条款，将高层每平米每月收费调整为1.8元。2016年12月20日，内蒙古天玺房地产开发有限责任公司、呼和浩特市泰美物业服务有限公司及原告三方签订了《物业移交协议书》，内蒙古天玺房地产开发有限责任公司将自己在承接闻都世界城项目的物业服务的管理权及债权、债务全部移交给原告，由原告进行物业管理服务，履行义务并享有权利,2016年度及2017年度的物业费收取标准调整为1.65元,2018年度及2019年度物业费收取标准调整为1.4元。另外，业主每年每户应交纳二次垃圾清运费60元。被告系呼和浩特市玉泉区南二环路闻都世界城回迁住××区的业主，被告尚未向原告交纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业费及二次垃圾清运费240元。对于四年的二次垃圾清运费240元，原告已向环卫部门垫付，被告应承担及时给付的义务。被告于2015年向呼和浩特市泰美物业服务有限公司按照建筑面积132.67平方米交纳了物业费，回迁证上的面积为124.77平方米，原告向本院提交的《房屋面积测绘成果报告书》测绘的建筑面积为127.83平方米，该测绘报告原告未向本院提交证据证明已向房产管理部门进行了备案。因三个建筑面积不一致，故无法确定物业费计算的面积依据。原告就自己的主张提供的证据不足，应当承担举证不能的不利后果，原告可待房屋建筑面积最终确认后另行主张。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告辛宋宽于本判决生效之日起五日内向原告呼和浩特市泰达物业服务有限公司交纳二次垃圾清运费人民币240元。二、驳回原告呼和浩特市泰达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告呼和浩特市泰达物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 阿拉堂图亚二○二○年八月二十八日书 记 员 李   娜附:法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。