江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5571号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡贞惠，男，1952年6月17日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：叶怀静，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢卫红，男，1972年10月22日出生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：俞燕芳，女，1977年6月30日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人蔡贞惠因与被上诉人谢卫红、俞燕芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初19770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人蔡贞惠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案上诉费以及一审反诉费等均由谢卫红、俞燕芳负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案中双方虽然没有明确约定交房时间，但根据双方签订的《房屋买卖合同》第十条的约定可知，蔡贞惠最早也仅应当于2019年10月10日向谢卫红、俞燕芳交付房屋，这一时间节点对于蔡贞惠是否存在迟延履行合同义务有着重要的影响。二、一审判决系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定来判令支持谢卫红、俞燕芳诉讼请求的，但一审法院忽略了适用上述条款的前提条件，即只有在合同约定的履行期限已经届满，当事人仍然没有履行义务时，合同相对方才享有解除合同的权利，而本案中，蔡贞惠最早的交房时间也应为2019年10月10日，谢卫红、俞燕芳发函要求蔡贞惠履行义务之时，蔡贞惠履行债务的期限尚未届至，谢卫红、俞燕芳不享有解除合同的权利，其所发解除通知不能产生合同解除的法律效果。三、蔡贞惠对房屋原拆除部位进行了相应的加固、修复，现系争房屋不存在质量问题，谢卫红、俞燕芳的合同目的可以实现，因此，一审判决认定谢卫红、俞燕芳的购房目的无法实现显然错误。蔡贞惠于2019年8月2日与苏州居安建筑技术有限公司昆山分公司签订《加固工程合同》，2019年8月23日，昆山开发区建设工程检测有限公司出具检测报告认为，苏园27号楼104室恢复加固工程外观质量、配筋情况、混凝土强度均满足原设计图纸及现行规范要求，施工质量满足原设计竣工图纸要求。故谢卫红、俞燕芳没有证据证明系争房屋因承重墙拆除存在质量问题，影响合同继续履行。被上诉人谢卫红、俞燕芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。原审原告谢卫红、俞燕芳向一审法院起诉请求：1.判令蔡贞惠双倍返还定金200000元；2.判令蔡贞惠承担本案诉讼费用。反诉原告蔡贞惠向一审法院反诉请求：1.判令谢卫红、俞燕芳向蔡贞惠支付违约金1058000元；2.本案的反诉费用由谢卫红、俞燕芳共同承担。一审法院认定事实如下：2019年6月23日，谢卫红、俞燕芳（乙方）与蔡贞惠（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定，乙方购买甲方所有的位于昆山市房屋（毛坯），总价529万元，合同签订之日，乙方支付定金10万元，双方于2019年10月10日前办理过户手续，登记名义人由乙方指定，合同约定分期付款。合同第四条：甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过三十个工作日时，守约方有权单方面解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时甲、乙双方(或违约方)需向丙方缴纳该房屋成交总价2%服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额(或定金)中直接扣除，金额(或定金)不足总房价的2%时，甲、乙双方(或违约方)需补足差额。第六条：甲、乙双方于办妥以乙方为权利人的该房屋相关产权证明之日后3个工作日内办理房屋交接手续。房屋的交付标志为甲方该房屋的钥匙交付给乙方(钥匙由丙方在甲、乙双方签订《房屋交接书》同时转交给乙方)，交房当天甲方结清此房屋内的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用(若有)。后双方签订补充协议，约定，乙方一次性付款，2019年7月31日乙方支付给甲方200万元，2019年10月10日前办理房屋产权过户手续，过户后当天剩余总房款由乙方支付给甲方，如甲方不配合乙方办理房屋产权过户手续，一切违约责任由甲方全部承担（甲方需承担总房价的20%的违约金）。2019年7月26日，俞燕芳向蔡贞惠发送短信“本人在装修设计过程中，发现你所售房屋的承重柱被破坏，严重违法、影响房屋安全，故特请您在2019年8月10日前修复完成，应经主管部门验收合格或附权威机构的安全检测报告，在你完成修复加固措施前，我将拒绝支付第二笔款(200万元)，如逾期我将解除合同，追究你的违约责任。另外，由于你擅自改变承重柱，给我的装修进度带来损失事宜，我保留追究责任的权利”。2019年8月11日，俞燕芳向蔡贞惠发送短信“蔡贞惠，关于本人通过在当代房产与你签订的房屋买卖合同，所售房苏园27-104，承重柱被破坏，严重违法、影响房屋安全。在被2019年7月6日发现后，本人通过微信给蔡兰平，通过中介与你沟通修复事宜，未得到修复承诺以及修复事实。又于2019年7月26日发函给你，明确指明请您在2019年8月10日前修复完成，应经主管部门验收合格或附权威机构的安全检测报告，在你完成修复加固措施前，我将拒绝支付第二笔款（200万元），如逾期，我将解除合同，追究你的违约责任。在2019年8月10日中午12点，你发信息给中介，意思已修复完工等检测，1点本人同中介一起赶到现场，发现完全没有动工迹象。现我正式通知你：解除房屋买卖合同，限你三日内双倍返还定金，否则，我将依法提起诉讼，追究你的违约责任”。一审另查明，2019年8月2日，昆山住建局监察大队发函要求蔡贞惠对涉案房屋承重柱进行修复，消除危险。2019年8月2日，蔡贞惠与苏州居安建筑技术有限公司昆山分公司签订《加固工程合同》，约定，对涉案房屋现有己拆异性柱(底层柱壹根)进行恢复加固，工期7天，乙方项目经理张金鳌，合同总价款初步为13000元，其中施工费8000元，施工质量检测费5000元(凭检测费发票按实结算)，不含税金，不另收设计出图费。收款人：张金鳌，开户行：建行萧林路支行；账号：62×××81。合同签定后，施工进场前支付8000元，验收合格，领取合格检测报告前支付5000元。本合同自加固费8000元到账后合同生效。蔡贞惠提供的合同中蔡贞惠无签字，但是其提供转账凭证证实合同履行情况，即2019年8月2日向张金鳌支付8000元，2019年8月24日支付5000元。2019年8月23日，昆山开发区建设工程检测有限公司出具检测报告，现场检测结果：2019年8月12日，检测人员赴现场对该房屋进行了初步调查，就相关情况进行了解，拟定了相应的检测方案，于8月12日至21日期间多次进行检测，苏园27#楼104室一层1/B×1/4轴混凝土柱恢复加固工程外观质量、配筋情况、混凝土强度均满足原设计图纸及现行规范要求，施工质量满足原设计竣工图纸要求。在后期使用过程中未经鉴定及设计许可，不得破坏房屋主体结构。一审又查明：俞燕芳提供中介谭政的情况说明，谭政证实2019年8月10日陪同俞燕芳到涉案房屋看修复情况，在现场看到的情况是房屋承重梁没有修复的迹象，并拍照和摄像为证。原告再次于2019年8月14日前往涉案房屋查看，修复工程并未完工。以上事实，由房屋买卖合同、定金收据、补充协议、短信记录、照片、情况说明、责令改正通知书、加固合同、检测报告、视频、当事人陈述等证据在卷予以证实。一审法院认为，俞燕芳、谢卫红与蔡贞惠签订《房屋买卖合同》、补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律的规定，应认定合法有效。本案中涉案房屋的承重柱存在被破坏影响居住安全，这一事实可从主管部门向蔡贞惠发出的《责令整改通知书》得知，蔡贞惠以俞燕芳、谢卫红在多次看房时已知晓该事实，依据不足。涉案房屋的承重柱被破坏存在安全隐患，在多次督促后未能及时履行，俞燕芳于2019年8月11日发函解除合同，且发函前给予了合理的履行期限（7月26日发短信通知8月10日前整改完毕），该期限也未超出蔡贞惠与第三方签订的《加固合同》约定的7天期限，故俞燕芳以合同目的无法达到，房屋无法保证安全居住为由解除合同，于法有据，一审法院依法予以支持，其主张双倍返还定金，符合法律规定，一审法院予以支持。蔡贞惠以俞燕芳、谢卫红未在规定时间内支付购房款，逾期超过30日，有权解除合同，要求违约方支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、蔡贞惠于判决生效后十日内双方返还俞燕芳、谢卫红定金200000元；二、驳回蔡贞惠的反诉请求。本诉案件受理费4300元，由蔡贞惠负担。反诉案件受理费7160元，由蔡贞惠负担。二审查明，2019年6月23日谢卫红向蔡贞惠支付购房定金10万元。以上事实，由定金收据予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，俞燕芳、谢卫红与蔡贞惠签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。蔡贞惠上诉主张其在合同约定的房屋交付前，完成了对涉案房屋的修复，俞燕芳无权解除合同。对此本院认为，2019年7月6日俞燕芳在发现涉案房屋的承重柱被破坏，影响居住安全后，多次督促蔡贞惠履行修复义务，但蔡贞惠既未表示同意修复，亦未在俞燕芳给予的合理期限内实施修复行为（中介人员谭政证实2019年8月10日涉案房屋没有修复迹象）。蔡贞惠系自己的行为表明不履行合同主要义务，俞燕芳于2019年8月11日发短信解除合同，具有法律依据。合同解除之后，蔡贞惠再修复涉案房屋的行为，不影响合同解除的法律效力。综上，上诉人蔡贞惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人蔡贞惠负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  沈军芳审 判 员  赵 东二〇二〇年八月二十八日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤张皓然法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。