宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终692号 上诉人（原审被告）：刁某，自由职业，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：孟某，宁夏国禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：王某，宁夏综义律师事务所律师。 原审被告:银某，经营场所：宁夏回族自治区银川市兴庆区利群东街**。 经营者:石巧玲，系该影楼总经理。 上诉人刁某因与被上诉人白某、原审被告银某（以下简称皇家尊爵影楼）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初14108号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理本案。上诉人刁某的委托诉讼代理人孟某、被上诉人白某及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。原审被告皇家尊爵影楼经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刁某向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审人民法院（2019）宁0106民初14108号民事判决，查明事实后依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审人民法院事实认定不清，证据采信适用错误，（一）一审人民法院认定涉案厂房出租权，属于有权出租的结论错误，根据一审庭审举证环节的证据显示，白某仅出示复印件，从证据规则的相关规定来看，不能得出涉案厂房经土地使用权人授权同意的意思表示，白某应当属于无权出租人而非有权出租人，白某的诉讼主体不适格。（二）一审法院对白某物业费和违约金的支持于法无据。根据《物业管理条例》等法律法规的相关规定，物业费的收取主体只能是物业管理企业，个人物权单独收取，违约金是建立在合同合法有效并且成立的基础上才可使用，同时，占用费的计算有误且本案已经认定合同无效，违约金没有存在的法律和事实基础。（三）刁某实际办理白某违章建筑的时间为2019年春节前，而非一审人民法院认定的2019年11月，有新证据显示有客户因刁某与白某房租停电纠纷，室内婚纱拍摄地点办理导致剩余照片未拍，拖欠客户的未拍照费用至今尚未退换，所以，一审法院认定刁某办理的时间有误，进而确定的费用计算也是错误的。（四）刁某有新证据显示在2017年3月1日后累计向白某支付了158349元房租，分毫不欠白某房租，白某一审自认金额86426元，刁某拖欠58574元的认定与事实不符，一审裁判事实认定错误。二、一审法院认定事实错误，涉案厂房用于婚纱拍摄的影楼室内拍摄，白某并非是涉案厂房的实际使用人，给予本案合同属于无效合同，刁某在本案中仅为本案一审另一被告垫付费用环节的人，二非实际责任承担主体或诉讼主体，更不是涉案房屋的占有人，一审法院在本案中，对该事实的认定也有错误，综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》属于合同无效，根据民事诉讼法的相关规定，请求发回重审或者依法改判。 白某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，毫无不当之处，其作为本案的一审原告不存在主体不适格的情形，且刁某使用涉案厂房，截止目前都没有将厂房的钥匙正式交付给白某，因此刁某称实际搬离厂房的时间是2019年春节前没有依据，虽然双方签订的《厂房租赁合同》被确认无效，但刁某占有使用厂房期间的物业费等费用还应当支付。 白某向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付原告租金348574元;3.判令被告承担租赁期间的水费186.8元,电费3866元,物业费4320元；4.判令被告支付违约金34857元(按照欠付租金总额348574元的10%计算)；5.本案诉讼费由被告承担，合计391803元。 一审法院认定事实:2007年8月6日，白某（乙方）与银川市彦昌工贸有限公司（甲方）签订《投资协议书》一份，约定：甲方征用位于银川市××区的国有土地60239.29平方米，现甲方因欲建厂房资金困难，乙方有投资意向，现达成协议如下：一、乙方同意投资1000万元，在甲方内的土地上建工业厂房24栋；二、设计规划，施工均由甲方负责，工程竣工后，工业厂房交乙方使用，使用期限为20年，时间自2009年10月8日至2029年10月8日止；三、工业厂房在使用期间对外出租签订租赁合同，收取租金均由原告负责，如使用到期乙方投资不能完全收回，可继续使用该厂房，并继续享有出租权，至止投资款全额收回为止；四、使用年限到期后，工业厂房的产权归甲方所有。银川彦昌工贸有限公司加盖印章，白某签字确认。2015年3月7日，白某（甲方）与刁某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份、约定：乙方租赁甲方位于银川市××园标准厂房（包括院子），面积1212平米。租赁价格为每年租金145000元，租赁期间为5年，自2015年3月1日至2020年3月1日。租金支付方式为按年度支付，在每年三月一日前交清当年租金，第一年及第二年每平米租金为10元，第三年其增加到每平米11元到合同期满为止，合同期满后乙方有续租的优先权。房屋交付时间为2015年3月1日，合同履行期间，房屋内产生的水、电、暖费均由乙方负责，如有损耗，由乙方均摊，物业费（0.3元/㎡）由乙方承担。并约定如乙方不按约定时间和数额交付房租或未按约定交纳水、电、暖等费用等视为违约，并承担本合同总金额100%的违约金；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，白某依约履行了交付房屋义务，刁某向白某支付了部分房租。现白某以欠付租金为由诉至一审法院，请求判令解除租赁合同，并由刁某、皇家尊爵影楼支付房租及各项费用并承担违约金。 一审期间，白某承认收到租赁费86426元。 一审法院认为，涉案厂房经土地使用权人的授权同意，白某取得涉案厂房出租权，故白某属有权出租。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”银川市规划局于2007年2月13日颁发选址意见书，白某未提交涉案土地《建设工程规划许可证》，涉案合同为无效合同。白某诉请解除双方签订的房屋租赁合同，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”。涉案厂房由刁某实际占有并使用，刁某应支付占用、使用所应支付的费用。皇家尊爵影楼非涉案合同相对方，白某诉请皇家尊爵影楼承担租金及其他费用，不予支持。庭审中，刁某未提交有效证据证明其已经搬离涉案厂房，其应支付涉案厂房占有使用费至搬离涉案厂房之日止。自2015年3月1日至2019年11月11日（暂计算至起诉之日）占有使用费如下：2017年3月1日前占有使用费已付清。2017年3月1日至2018年3月1日原告自认已付86426元，按合同约定剩余58574元未付；145000元÷365天×620天（2018年3月1日至2019年11月11日）＝246301.37元；合计246301.37元+58574元=304875.37元，白某诉请金额计算至2020年3月1日，因刁某使用涉案厂房时间具有不确定性，自2019年11月12日起占用费按145000元/年计至一审法院确定给付之日止。上述费用庭审中刁某未提交有效证据证明计算数额错误，其称欠付时间长，不予认可的辩解理由不能成立。庭审中刁某自认欠付占有使用费时间较长，白某依据合同约定诉请其支付违约金并调整为欠付金额的10%，即304875.37元×10%＝30487.537元，一审法院予以支持。合同约定占有使用涉案厂房时的物业费用应由承租方负担，白某自认刁某欠付的物业费自2019年3月1日起算，参照合同约定物业费计算为（1212平米×0.3元/㎡×9个月）+（1212平米×0.3元/㎡÷30天×10天）=3393.6元；自2019年11月12日起物业费按0.3元/㎡计至一审法院确定给付之日止。白某主张电费3866元、水费186.8元，因其未提交有效证据证明，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、被告刁某支付原告白某厂房占有使用费304875.37元、物业费3393.6元（自2019年11月12日起占有使用费费按145000元/年、物业费按0.3元/㎡计至本判决确定给付之日止）、违约金30487.537元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告白某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3589元，由原告白某负担485.92元，由被告刁某负担3103.08元。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院依据双方提交证据及庭审陈述，判决驳回白某要求皇家尊爵影楼承担租金支付责任的诉请，各方当事人对此均未提出上诉，本院予以确认。双方二审争议焦点为白某主体是否适格，欠付租金数额。关于白某主体问题，因一审法院对此已有充分的分析论证，本院予以确认，在此不再赘述，对刁某关于白某主体不适格的上诉理由不予采纳。关于租金数额问题，虽然涉案租赁合同被认定无效，但刁某作为实际使用人应当参照合同约定向白某支付租金及占有使用期间产生的物业费用，刁某称其向白某支付完毕租金，不欠付租金及相关费用，但未提交证据证实，应承担举证不能的法律后果，一审法院对其相关抗辩主张未予采纳正确。二审期间，刁某仍未提交证据予以证实，本院对其关于租金数额错误的上诉理由仍不予采纳。皇家尊爵影楼经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刁某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7178元，由上诉人刁某负担。 本判决为终审判决。 审判员  程改焕 二〇二〇年八月三十一日 书记员  田 娜 附本案适用相关法律条文： 《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》 为进一步优化司法资源配置，推进案件繁简分流、轻重分离、快慢分道，深化民事诉讼制度改革，提升司法效能，促进司法公正，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议决定： 授权最高人民法院在北京、上海市辖区内中级人民法院、基层人民法院，南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、济南、郑州、洛阳、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、昆明、西安、银川市中级人民法院及其辖区内基层人民法院，北京、上海、广州知识产权法院，上海金融法院，北京、杭州、广州互联网法院，就优化司法确认程序、完善小额诉讼程序、完善简易程序规则、扩大独任制适用范围、健全电子诉讼规则等，开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作。 试点期间，试点法院暂时调整适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款，第四十条第一款，第八十七条第一款，第一百六十二条，第一百六十九条第一款，第一百九十四条。试点工作应当遵循民事诉讼法的基本原则，充分保障当事人诉讼权利，促进提升司法效率，确保司法公正。试点具体办法由最高人民法院牵头研究制定，报全国人民代表大会常务委员会备案。试点期限为二年，自试点办法印发之日起算。 最高人民法院应当加强对试点工作的组织指导和监督检查。试点过程中，最高人民法院应当就试点情况向全国人民代表大会常务委员会作出中期报告。试点期满后，对实践证明可行的，应当修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。 本决定自2019年12月29日起施行 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。