广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13070号上诉人（原审原告）：曹春，女，汉族，1972年7月16日出生，身份证住址广东省廉江市。委托诉讼代理人：刘金，上海旭灿（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：菅峰，上海旭灿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐广育，男，汉族，1965年8月11日出生，身份证住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人：陈顺来，男，汉族，1958年1月26日出生，身份证住址广东省博罗县，系单位推荐。被上诉人（原审被告）：张红玉，女，汉族，1974年6月2日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。原审第三人：千悦实业发展（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦****。法定代表人：陈志滔。上诉人曹春因与被上诉人徐广育、张红玉及原审第三人千悦实业发展（深圳）有限公司（以下简称千悦公司）案外人执行异议纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粵0303民初25129号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人曹春的委托诉讼代理人刘金、菅峰、被上诉人徐广育及委托诉讼代理人陈顺来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人曹春上诉请求：1.撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初25129号民事判决书第一项，改判布吉路1030号置富公寓x房产为曹春所有；2.停止对罗湖区房产的执行，并解除查封；3.改判本案的所有诉讼费用由徐广育、张红玉承担。事实与理由：一、2001年10月23日，曹春丈夫的弟弟谢礼国与千悦公司签订《深圳置富公寓住宅认购协议书》，认购置富公寓x栋x单元x室，协议约定了户型、建筑面积、单价、总价、房款支付时间及金额（比例）、银行按揭金额及比例等，由此构成了双方的房产买卖协议。依据该协议，买受人为谢礼国，1A501房总价为人民币375,894元。谢礼国依约交付定金和首付合计115,894元后，千悦公司出具了编号为000xxx的《首期款收据》。2004年12月21日，曹春亲属实际控制的深圳市富永强投资有限公司（以下简称富永强公司）和千悦公司结算置富公寓工程款时，双方认定千悦公司应付富永强公司工程款1,174,260.35元，千悦公司已付富永强公司人民币808,486.98元【包括银行支票付款人民币580,000元，现金人民币94,000元，2001年10月23日以工程款抵扣置富公寓x栋x单元首期款人民币70,786.98元，2004年12月3日以工程款抵扣置富公寓53号商铺款人民币63，700元】，千悦公司尚欠富永强公司工程款人民币365,773.37元。双方以此为由签署了编号为2004xxx的《置富工程结算及处理方案意见书》，并在第二部分“处理方案”相关条款中，约定富永强公司向千悦公司购买置富公寓三套房，总价人民币845,126元。同时约定，1A501房登记在曹春名下，1Ax房登记在谢彩芳名下，1Bx房登记在谭炽忠名下，并以这三人之名办理银行按揭货款手续。依据该《处理方案意见书》第二部分“处理方案”相关约定，购房首付款与工程款互抵后，富永强公司尚欠千悦公司人民币88,565.65元，富永强公司需在三套房子的按揭手续办完后两个月之内，分两期以现金方式将上述欠款付清。也就是说，在2004年12月份双方结算置富公寓工程款时1Ax房才从谢礼国更改至曹春名下。无论是谢礼国还是曹春，都是一家人，因为曹春是谢礼国的哥哥谢世龙的妻子即谢礼国的嫂子。正是因为一家人，开发商才允许将1Axx从最先认购的谢礼国名下更至曹春名下。上述事实说明：1.在人民法院查封之前，曹春与开发商（即千悦公司）已经签订合法有效的书面买卖合同，只不过双方是以《置富工程结算及处理方案协议书》的形式进行体现的；2.曹春已经按照合同的约定支付部分价款（这里体现的是购房首期款）。尽管在随后办理银行按揭货款时，曹春发现购买的涉案房屋已经在银行办理了抵押（实际上是开发商即千悦公司为了套取银行货款而进行的虚假销售），导致曹春无法正常办理货款手续，当然也就无法办理房产证。但无论如何，都不能否认曹春从千悦公司处购房并支付购房款之事实，更无法消灭曹春和千悦公司之间存在的房产买卖关系。另外，2001年10月，谢礼国与千悦公司签订《深圳置富公寓住宅认购协议书》后，千悦公司在当年的10月底就将此房交付给曹春，曹春占用、使用直至今日。曹春有申请安装天然气的缴费单以及按月缴纳水、电、物业管理费为证。这说明，在人民法院查封之前置富公寓1Ax就已经为曹春合法占有。还有，按照实质重于形式的原则，《深圳置富公寓住宅认购协议书》以及《置富工程结算及处理方案协议书》两份书面协议，尽管从形式上没有标注为房屋买卖合同，但从内容考查，它已经具备合同法要求的房屋买卖合同所有要件，应为合法有效的房屋买卖书面协议。一审判决虽认定上述两份书面协议（认购书和工程结算及处理方案协议书）具备房屋买卖合同的主要条款，却以没有深圳市英隆实业股份有限公司（以下简称英隆公司）盖章为由，作出“认购书不能视为合法有效的书面房屋买卖合同”的判定，明显违背了合同法关于认定合同合法有效的判定原则，这种判定显然是错误的。二、原审法院认定买卖协议不是合法有效的协议，缺乏事实与法律支持。首先，案涉房地产项目系两个开发商即千悦公司和案外人英隆公司共同开发的房地产项目。千悦公司出资、英隆公司出地，这也就是案涉房产所属的置富公寓初始登记为何登记在千悦公司和英隆公司名下的真正原因。其次，既然千悦公司和英隆公司都是置富公寓的开发商，其对外都代表开发商，也都有权对外销售房屋。事实上，置富公寓的对外销售也都是千悦公司为之，英隆公司仅仅在办理备案登记和银行货款手续时，配合盖章而已。案涉房产的买卖合同即认购协议和《置富工程结算及处理方案协议书》尚未走到备案和办理银行货款这一步，所以，根本无需英隆公司配合盖章。这就是上述两份书面协议上没有英隆公司公章的真正原因。第三，依据一审法院对本案查明的事实，案涉房产涉及的置富公寓1栋房产初始登记情况如下：千悦公司占有90%的份额，案外人英隆公司占有10%的份额。涉案房产分户登记情况为：登记在案外人梁志强名下。这说明，在置富公寓1栋房产对外销售时，千悦公司拥有绝对的决定权。即便销售合同上没有英隆公司的盖章，千悦公司也有权处分案涉房产。更何况，曹春有充分的证据证明，只要案涉房产纠纷能够圆满解决，英隆公司愿意配合盖章。第四，原审法院一方面认定曹春与千悦公司签订的认购协议书具备房屋买卖合同的主要条款，另一方面却又以没有英隆公司盖章为由，认定“该认购书不能视为合法有效的书面买卖合同”，显然自相矛盾。三、原审法院查明的交易事实中没有曹春支付房款的部分，属于认定事实错误。原审法院一方面在查明事实中认定曹春及其亲属已经向千悦公司支付了案涉房产的首期付款，另一方面又认定曹春未提交证据证明其交付了全部价款甚至是部分价款，该认定前后矛盾，属于认定事实错误。四、曹春在原审法院组织的（2019)粤0303执异264号案件执行异议听证中已经表明，愿意将涉案房子剩余房款按法院要求交付执行，但原审法院驳回了曹春的异议请求。五、原审法院对曹春在一审中提出的第一项诉讼请求，即“请求确认罗湖区房产为原告所有”认定不属于本案处理的范围，该认定存在错误。首先，法院系定纷止争的专门机关，司法确认本属于法院的职权，当事人有权将自己无解的纠纷交给人民法院进行司法确认。其次，确认之诉属于人民法院受案范围。再次，经过深圳市罗湖法院（2016）粤0303民初9258号案件的审理与裁判，曹春为置富公寓1Ａx房唯一的法律意义上的买受人、系争房产的实际占有人，拥有合同法上作为买房人的一切权利。最后，借着本案的处理，对置富公寓1Ａx房进行司法确认，将久拖不决的案涉房屋纠纷进行彻底解决，恰好发挥人民法院定纷止争的作用。徐广育辩称：一、曹春没有与被执行房产的所有人签订合法有效的书面买卖合同。一审查明涉案房产是千悦公司与案外人英隆公司共同拥有，依《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。第四十五条，商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民法院房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。根据一审提交的证据《深圳市房地产预售许可证》，涉案房产须千悦公司与英隆公司共同出售。依《中华人民共和国民法通则》第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有，按份共有按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。根据一审提交的证据《深圳置富公寓住宅认购协议书》中第3条乙方需在协议书约定的时间内付款和签订《房地产买卖合同》，曹春没有与千悦公司和英隆公司签订《房地产买卖合同》。二、曹春没有合法占有涉案房产。据一审的证据《入住通知书》，千悦公司在2002年2月10日通知置富公寓已经验收，可入住使用，接到本通知后前来办理入住手续。在2002年2月10日前不可能入住，而且曹春是在2004年签的的《认购协议书》，所以千悦公司不可能在2001年10月底就将涉案房产交付给曹春，据《深圳置富公寓住宅认购协议书》第3条乙方须在协议书约定的时间内付款和签订《房地产买卖合同》，逾期则视为乙方放弃该楼宇购买，甲方有权单方解除本协议书，将定金没收，甲方有权将乙方认购的物业另行出售。曹春也没有《楼宇交楼书》证据证明已经办理入住手续，即曹春没有合法占有涉案房产。三、曹春没有按《认购协议书》支付价款。据《深圳置富公寓住宅认购协议书》第1条甲方须于2005年1月23日前付齐折后价66.72%（含定金）人民币220,541元整，并在甲方指定的时间内签订《房地产买卖合同》。曹春没有按《认购协议书》支付首期款的收据和办理银行按揭。没有证据证明曹春与富永强公司有关系，据《置富工程结算及处理方案协议书》第2页第九行，甲方向乙方出具首付款收据，并办理银行按揭手续，置富工程款及相关款项全部结清，也没有证据证明已经全部结清。四、曹春没有签《房地产买卖合同》和登记备案，涉案房产未办过户，这是曹春自身的原因。曹春向原审法院起诉请求：1.确认深圳市罗湖区产为曹春所有；2.停止对深圳市罗湖区产的执行，并解除查封；3.本案的所有诉讼费用由徐广育、张红玉承担。原审法院查明：一、徐广育、张红玉及英隆公司商品房预售合同纠纷一案，原审法院作出（2003)深罗法民三初字第277号民事判决，判令徐广育、张红玉与千悦公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效；千悦公司退还徐广育、张红玉购房款人民币249,406元，并按中国人民银行同期一年期银行贷款利率标准支付自款项交付之日起至执行给付之日止的利息；千悦公司赔偿徐广育、张红玉防盗网、信箱费人民币3,462元、电视开通费人民币456元、装修费人民币48,700元；千悦公司赔偿徐广育、张红玉人民币249,406元；徐广育、张红玉将涉案房产退还千悦公司，并按置富公寓所处地段的指导租金标准支付从2002年3月18日起至执行返还之日止的使用费给千悦公司；驳回徐广育、张红玉要求英隆公司承担案件民事责任的诉讼请求。因千悦公司未按期履行上述生效法律文书确定的义务，徐广育、张红玉向原审法院申请强制执行。2018年4月22日，原审法院作出（2018)粵0303执恢609号之三执行裁定书，裁定查封千悦公司名下的涉案房产，并于2019年5月5日作出搬迁通知书，告知千悦公司及涉案房产的用户，因拟对涉案房产进行拍卖，应限期搬离涉案房产。_二、2001年10月23日，案外人谢礼国与千悦公司签订涉案房产的认购协议书，约定谢礼国向千悦公司购买涉案房产，购房款为人民币375,894元。谢礼国须于2001年10月23日前付齐折后价的30%(含定金）人民币115,894元，并在千悦公司指定的时间内签订《房地产买卖合同》。按揭金额为人民币260,000元，交齐首期款后，应按千悦公司指定的时间办理银行按揭手续。谢礼国须在协议书约定的时间内付款和签订《房地产买卖合同》，逾期视为其放弃该楼宇购买，千悦公司有权单方解除协议书，将定金没收，并将房产另行出售。2002年4月15日，千悦公司向谢礼国出具《回执》，称为了出具发票办理房产证，收回其认购涉案房产的首期款收据1张，金额为人民币115,894元。三、2004年12月21日，案外人富永强公司（乙方）与千悦公司（甲方）签订《置富工程结算及处理方案协议书》，确认甲方尚欠乙方工程款项人民币365,773.37元。处理方案为乙方向甲方购买置富公寓三套房产，总价人民币845,126元。甲方实收乙方购房款人民币436,560.35元，2001年10月23日预付1Ax首期款人民币70,786.98元（以工程款抵扣），甲方尚欠乙方工程结算款人民币365,773.37元。乙方购买甲方三套房产，以曹春为业主办理银行按揭手续。甲方向乙方出具首期款收据并办理银行按揭手续，置富工程款及相关款项全部结清。乙方欠甲方余款人民币88,565.65元须于办完按揭手续后两个月内分两期以现金方式付清。曹春主张其亲属为富永强公司的实际控制人，因此约定该房产以曹春为业主办理相关手续。四、2004年12月23日，曹春与千悦公司签订涉案房产的认购协议书，确认曹春向千悦公司购买涉案房产，购房价为人民币330,541元。曹春须于2005年1月23日前付齐折后价的66.72%(含定金）人民币220,541元，并在千悦公司指定的时间内签订《房地产买卖合同》。按揭金额为人民币110,000元，交齐首期款后，应按千悦公司指定的时间办理银行按揭手续。曹春须在协议书约定的时间内付款和签订《房地产买卖合同》，逾期视为曹春放弃该楼宇购买，千悦公司有权单方解除协议，将定金没收，并将认购房产另行出售。五、涉案房产所属的置富公寓1栋房产初始登记情况为：千悦公司占有90%份额，案外人英隆公司占有10%份额。涉案房产分户登记情况为：登记在案外人梁某强名下。六、案外人谢某国与曹春的丈夫是兄弟关系。原审法院认为：本案属于案外人执行异议纠纷。因此，曹春第一项诉讼请求不属于本案处理的范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房产所属的置富公寓初始登记在千悦公司及案外人英隆公司名下，曹春与千悦公司签订认购协议书，虽然该认购协议书具备房屋买卖合同的主要条款，但因无英隆公司签章，该认购书不能视为合法有效的书面买卖合同。另外，曹春亦未提交证据证明其交付了全部价款甚至是部分价款。因此，曹春请求停止对涉案房产的执行，解除查封，无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，原审法院判决驳回曹春的全部诉讼请求。案件受理费人民币13,800元，由曹春负担。二审期间曹春提交了不动产权查询结果表等证据，该等证据均不是新证据且对本案基本事实的认定无影响，本院不予采纳。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议纠纷。本案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定审查。关于停止对涉案房产执行的上诉理由，本院评述如下：关于曹春在法院查封前是否已签订合法有效的书面买卖合同。关于涉案房产曹春提供了三份协议，第一份协议是谢礼国与原审第三人签订的认购协议书，约定谢礼国向第三人购买涉案房产，购房款人民币375,894元。第二份协议是2004年深圳市富永强投资有限公司与原审第三人签订的《置富工程结算及处理方案协议书》，内容为深圳市富永强投资有限公司向原审第三人购买包括涉案房产在内的三套房产，2001年10月23日预付涉案房产首期款人民币70,786.98元（以工程款抵扣）。以曹春为业主办理银行按揭手续。2004年12月23日，曹春与原审第三人签订认购协议书，约定曹春向原审第三人购买涉案房产，购房价人民币330,541元，曹春须于2005年1月23日前付齐折后价的66.72%（含定金）人民币220,541元，并在原审第三人指定的时间内签订《房地产买卖合同》，按揭金额为11万元。曹春须在协议书约定的时间内付款和签订《房地产买卖合同》，逾期视为曹春放弃该楼宇购买。三份协议均涉及涉案房产的认购，按曹春所述前两份协议是其亲属或亲属控制的公司签订。曹春与原审第三人签订的最终认购协议是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定合法有效。关于涉案房产款项是否已按合同约定支付。曹春本人签署的认购协议书时间在最后，此后再无其他关于涉案房产的协议，应认为是曹春与原审第三人关于涉案房产认购的最终协议。按照该协议曹春应于2005年1月23日前支付人民币220,541元，但曹春并未提供已足额支付了该款项的证据。二审期间曹春称根据《置富工程结算及处理方案协议书》以工程款抵购房款，原审第三人实收深圳市富永强投资有限公司人民币436,560.35元购房款，涉案房产应当支付了人民币170,745元。就此，本院认为《置富工程结算及处理方案协议书》是原审第三人与深圳市富永强投资有限公司之间关于工程款的处理方案，不能证明购房款已实际抵扣。该协议书约定原审第三人向深圳市富永强投资有限公司出具首期款收据，并办理银行按揭手续，置富工程款及相关款项全部结清。但曹春并未提供首期款人民币220,541元的收据，不能证明双方已按协议约定抵扣了涉案房产的首付款。此后，曹春又与原审第三人签订关于涉案房产认购的最终协议，该协议中要求曹春在2005年1月23日前付齐人民币220,541元，可以佐证在该协议签署时曹春并未足额支付人民币220,541元。此后，也无证据证明曹春已按合同约定支付或抵扣了首期款人民币220,541元。因此，本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项之规定，曹春的执行异议理由不能成立。曹春还提出确认涉案房产为其所有。根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。曹春不是涉案房产的登记所有人，也不具备取得涉案不动产所有权的其他法定情形，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，曹春的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律部分有误，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币13,800元由上诉人曹春负担。本判决为终审判决。审判长  梁乐乐审判员  李 原审判员  许海锚二〇二〇年八月十日书记员  李静雅附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。