内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终132号上诉人（原审被告）：呼伦贝尔中超房地产开发有限公司。法定代表人：康庄论，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李玉凤，女，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：刘峰，内蒙古运宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鄂温克旗国有资产投资经营有限责任公司。法定代表人：董文涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：房玉平，该公司副总经理。委托诉讼代理人：包玉新，内蒙古律野律师事务所律师。上诉人呼伦贝尔中超房地产开发有限公司（以下简称中超公司）因与鄂温克旗国有资产投资经营有限责任公司（以下简称鄂温克旗国投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院（2019）内07民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中超公司的委托诉讼代理人李玉凤、刘峰，被上诉人鄂温克旗国投公司的委托诉讼代理人房玉平、包玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中超公司上诉请求：1.撤销呼伦贝尔市中级人民法院（2019）内07民初71号民事判决；2.依法发回重审或改判驳回鄂温克旗国投公司的全部诉讼请求；3.一审、二审案件诉讼费由鄂温克旗国投公司承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.中超公司已经履行了合同约定的主要义务，鄂温克旗国投公司订立合同主要目的已经实现。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，中超公司2015年8月1日向鄂温克旗国投公司交付了索伦欣园小区17套门市房，鄂温克旗国投公司现在已使用长达五年之久。2016年中超公司为鄂温克旗国投公司办理了17套房屋的网签，向鄂温克旗国投公司开具了17套房屋的不动产发票，中超公司已经履行了合同约定的主要义务。本案不属于合同目的无法实现的情况，不应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。2.鄂温克旗国投公司的解除权，已超过法律规定的除斥期间，不应得到法律的支持。3.二审中，中超公司有新证据（2020年6月12日鄂温克自治旗住房和城乡局向中超公司送达了《建设工程竣工验收消防备案凭证》）可以证明涉案的17套门市房的消防备案和建设工程竣工验收，合同目的已经实现，不存在法定解除事由。4.一审判决认定中超公司应赔偿鄂温克旗国投公司经济损失，属于认定事实错误。案涉房屋鄂温克旗国投公司已经实际入住多年并进行了大量装修，至今仍在使用，未产生任何经济损失，反而已通过使用房屋获得了利益，故无权要求中超公司赔偿其利息损失。（二）一审法院未向中超公司释明，合同解除时中超公司也可以提出返还请求，程序违法。鄂温克旗国投公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。事实与理由：中超公司作为房屋买卖合同的出售方，为涉案的房屋办理权属证书，是中超公司的法定义务，也是双方所签订的房屋买卖合同之中约定的中超公司一方应履行的义务；涉案房屋至今未能办理权属证书，是因为不具备办理权属证书的条件。因为涉案房屋或未验收备案，或被抵押，或被查封，这些情形的责任完全在中超公司，不可归责于鄂温克旗国投公司。因此，中超公司构成违约，一审法院判令解除双方所签订的《商品房买卖合同》，具有充分的事实依据和法律依据；中超公司在一审庭审中有专业律师代理，当事人在诉讼之中所享有的权利和义务，应当都是了解的，因此其所谓的未释明程序违法的上诉理由不能成立。综上，请求驳回中超公司的上诉请求。一审法院审理查明，中超公司是鄂温克族自治旗巴彦托海镇瑟宾街北索伦欣园小区的开发商。2012年9月,中超公司作为卖方(甲方),鄂温克旗国投公司作为买方(乙方),签订了《商品房买卖合同》,约定鄂温克旗国投公司向中超公司购买索伦欣园项目中的1、2、3、5号楼的一、二层商业用房,建筑面积为8180m2,商业用房为16200元/m2,合计房屋总价款为13251.6万元;约定付款方式及期限为:合同生效后三个工作日内,鄂温克旗国投公司支付中超公司总购房价款的10%,购买房屋建设至正负零完成三个工作日内,鄂温克旗国投公司向中超公司支付购房款的30%,二层主体结构封顶完成三日内,鄂温克旗国投公司向中超公司支付购房款的30%,交钥匙时,鄂温克旗国投公司一次性付清剩余的全部购房款;合同第四条约定:鄂温克旗国投公司未按合同约定时间付款的,每一笔只要发生逾期支付,鄂温克旗国投公司须向中超公司支付逾期金额10%的违约金,合同继续履行;第五条约定,房屋交付日期为2013年12月31日前,在鄂温克旗国投公司付清全部购房款后,双方按照相关规定共同协商办理房屋所有权证,在办理房屋所有权证过程中,所应缴纳的税费由鄂温克旗国投公司承担,法律规定由中超公司承担的,由中超公司承担。合同签订后,依据测绘公司出具的测绘报告,鄂温克旗国投公司购房总面积为8270.62m2,按照单价16200元/m2,总购房款为133984044元。鄂温克旗国投公司于2014年7月8日,支付了第一笔购房款500万元,随后截止到2016年2月5日交付全部购房款133984044元。2015年8月1日,中超公司向鄂温克旗国投公司交付了全部房屋,共计17套,面积8270.62m2,并于2016年4月22日为鄂温克旗国投公司办理了17套房屋的网签合同。此后,中超公司又先后于2016年4月29日、2016年12月22日、2016年12月26日向鄂温克旗国投公司开具了11套房屋的不动产发票和6套房屋的增值税普通发票。鄂温克旗国投公司应缴纳的契税为4019521.32元。另查明,中超公司与鄂温克旗国投公司在合作开发鄂温克族自治旗马文化产业园项目工程中,中超公司作为建设方,因欠付施工单位中国建筑一局(集团)有限公司工程款,2017年12月20日,内蒙古自治区高级人民法院向鄂温克旗住房和城乡建设规划局送达的执行通知书,载明:“一、查封索伦欣园小区一期、二期,恒超花园一、二、三期,东方景苑二期,中央御景一期的未售房屋(截止至2017年1月20日未售房屋)二、查封期间:叁年,从2017年1月20日起至2020年1月19日止,查封期间不得办理上述房屋的销售手续”。2019年5月30日,鄂温克旗国投公司以中超公司至今未办理房屋产权证书为由诉至该院,请求解除合同赔偿利息损失。又查明,2019年12月10日,鄂温克旗国投公司出具《对房屋使用情况的说明》,具体内容为:“涉案的鄂温克旗巴彦托海镇瑟宾街北索伦欣园项目中的1、2、3、5号楼第一层、第二层建筑面积共8180平方米的商业用房,目前已经全部使用,但随时可以退房腾空”。再查明,2019年12月26日,鄂温克族自治旗集中治理房地产历史遗留问题领导小组办公室作出《关于办理索伦欣园小区部门住宅和门市不动产登记的通知》,具体内容为:“为妥善解决我旗房地产历史遗留问题,切实解决办证难等群众反映强烈的民生问题,保障群众合法权益,现就索伦欣园小区部门住宅和门市(不包含1、2、3、5号楼的门市和高层31、33号楼)在2017年1月20日前签订网签合同的业主,于2019年12月26日启动不动产登记相关工作,其他未涉及住宅楼及门市正在逐步推进。请符合上述条件业主前往开发商处领取材料,同时携带不动产转移登纪要件到旗不动产登记中心二楼‘历史遗留问题受理’窗口办理不动产登记”。2019年12月30日,鄂温克族自治旗集中治理房地产历史遗留问题领导小组办公室出具《关于鄂温克旗国投公司索伦欣园17户门市与114套商品房无法办理产权登记的说明》,具体内容为:“鄂温克旗国投公司购买的索伦欣园17户门市房产权仍属中超公司所有,属于其名下未售房屋,因中超公司债务纠纷被内蒙古自治区高院查封”。一审法院认为，本案争议焦点为:一、鄂温克旗国投公司主张解除合同的请求能否成立;二、鄂温克旗国投公司主张赔偿损失数额问题。关于焦点一,鄂温克旗国投公司主张解除合同问题。鄂温克旗国投公司与中超公司于2012年9月签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规强制性规定,该合同依法成立并生效。双方应严格依照合同约定,履行各自义务。在合同履行过程中,鄂温克旗国投公司于2016年2月5日将全部购房款给付中超公司,中超公司于2015年8月1日交付房屋,虽然双方在履行日期上均晚于合同约定,但并未因此产生争议,应视为双方对合同部分内容同意变更,并继续履行合同。依据该合同第五条约定“在乙方付清全部购房款后,甲、乙双方按照相关规定共同协商办理房屋所有权证”,虽然该条款对办理房屋产权证的期限没有明确约定,且在2015年8月1日交付房屋后,双方也未就该条款内容重新协商,则中超公司应依据法律规定履行法定义务,其作为房地开发企业应当对所售商品房履行协助购买人提供必要的包括综合验收合格证明在内的证明文件办理房屋所有权登记手续的义务。本案中,中超公司没有提供足够的证据证明其已履行了上述主要义务。经查,鄂温克旗国投公司多次催促中超公司办理房屋权属证书,但中超公司始终无法办理,鄂温克旗国投公司遂提起本诉。本案审理过程中,中超公司对至今未办理综合验收合格证明,未进行工程验收备案的事实认可,其提出鄂温克旗国投公司未缴纳契税以及未给付另案工程回购款等抗辩理由,均不能成为中超公司未能办理房屋权属证书的障碍性事由。综上,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,本案因中超公司原因导致鄂温克旗国投公司无法办理房屋权属证书,鄂温克旗国投公司所主张合同目的无法实现的理由成立,其要求解除与中超公司之间合同的请求,该院予以支持。关于焦点二,鄂温克旗国投公司主张赔偿损失数额问题。鄂温克旗国投公司与中超公司双方约定在鄂温克旗国投公司付清全部购房款后,双方按照相关规定共同协商办理房屋所有权证,现因中超公司未能完成竣工验收备案手续及另案因工程欠款被法院查封等问题,导致鄂温克旗国投公司无法办理权属登记,鄂温克旗国投公司要求解除合同情况下,中超公司应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”,以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。鄂温克旗国投公司起诉要求中超公司给付利息主张符合法律规定,该院予以支持。但鄂温克旗国投公司主张以2015年12月31日为利息起算时间缺乏依据,应以房款付清之日为利息起算节点为妥,故中超公司应自2016年2月5日起至实际给付之日止,按照中国人民银行同期贷款利率给付鄂温克旗国投公司利息。综上所述,鄂温克旗国投公司的诉讼请求部分成立,该院予以支持;依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定,判决如下:一、中超公司与鄂温克旗国投公司于2012年9月签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除;二、中超公司于本判决生效之日起十五日内返还鄂温克旗国投公司购房款133984044元;三、中超公司于本判决生效之日起十五日内向鄂温克旗国投公司支付利息(以133984044元为基数,自2016年2月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至实际给付之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。案件受理费821856.96元,由中超公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：2020年6月24日案涉17套房屋已经完成了竣工验收备案。案涉17套房屋并不在本院（2017）内民初5号之三民事裁定书查封范围内，不存在被查封情形。上述事实有当事人提交的1.索伦欣园二期1-3号楼、5-8号楼、10-12号楼、14-18号楼建设工程竣工验收消防备案凭证；索伦欣园二期1-3、5-8、10-12、14-18建设工程竣工验收备案表;本院（2017）内民初5号之三民事裁定书及本院（2017）内民初5号之三协助执行通知书等证据在卷佐证。二审法院查明的其他事实与一审法院认定事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审中程序是否存在违法情形；2.鄂温克旗国投公司请求解除与中超公司签订的《商品房买卖合同》及返还购房款利息是否合法有据。（一）关于程序问题。一审法院没有释明不属于《中华人民共和国民事诉讼法》及相关程序法规定的程序性问题，且在二审中中超公司明确要求继续履行合同，因此对中超公司认为一审法院程序违法的上诉理由，本院不予支持。（二）关于鄂温克旗国投公司请求解除与中超公司签订的《商品房买卖合同》以及请求返还购房款利息问题。鄂温克旗国投公司与中超公司于2012年9月签订了《商品房买卖合同》，合同签订后鄂温克旗国投公司于2016年2月5日将全部购房款给付中超公司，中超公司于2015年8月1日即向鄂温克旗国投公司交付了17套房屋，且鄂温克旗国投公司实际占有使用了该17套房屋至今。2016年4月22日中超公司为鄂温克旗国投公司办理了17套房屋的网签合同，此后,中超公司又先后开具了11套房屋的不动产发票和6套房屋的增值税普通发票。至此双方签订的《商品房买卖合同》已实际履行。另，根据二审查明的事实，案涉17套房屋现已竣工备案且不存在查封情形。一审法院依据2019年12月30日鄂温克族自治旗集中治理房地产历史遗留问题领导小组办公室出具《关于鄂温克旗国投公司索伦欣园17户门市与114套商品房无法办理产权登记的说明》认定案涉17套房屋被另案查封的事实有误。因此，鄂温克旗国投公司诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，要求中超公司返还购房款及利息损失亦缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对于案涉17套房屋是否存在迟延办证等其他违约情形，其可另行主张权利。综上，一审法院认定事实有误，适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销呼伦贝尔市中级人民法院（2019）内07民初71号民事判决。二、驳回鄂温克旗国有资产投资经营有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费821856.96元，二审案件受理费821856.96元，由鄂温克旗国有资产投资经营有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王书勤审 判 员 武 杰审 判 员 萨仁娜 二○二○年八月四日法官助理 付佳杰书 记 员 云向春