福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2825号 上诉人（原审被告）：厦门仁文建设有限公司，住所地厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。 法定代表人：陈艺生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：林一松，男，1991年5月30日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：卞坚群，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈煊灿，福建君律师事务所律师。 上诉人厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）因与被上诉人林一松商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 仁文公司上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或者依法改判。事实和理由：一、一审法院以未提供施工日志、监理日志用于佐证，不予采纳仁文公司提出顺延交房的主张，系事实认定不清，法律适用错误。1、根据双方合同约定，仁文公司具有可延期交房的事由。仁文公司与林一松签订的《商品房买卖合同》及相关附件是双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。根据《合同法》第八条“依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”及第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，并根据仁文公司与林一松双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限以及附件六第四条第6款的相关约定“在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件…24小时累计60mm以上（含60mm）降雨，六级以上大风（含六级）…高考、九八、创卫…等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实顺延交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无须证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人”，涉讼合同中关于顺延交房的约定是双方全面沟通与协商达成合意后签订的，并没有排除林一松的主要权利，且双方在缔结合同时已作明确提示说明，不属于格式合同，故该条款约定有效。因此只要出现了合同中约定可顺延交付房屋的事由，且双方未协商解除或者变更合同的情况下，则仁文公司可以顺延交房时间。2、案涉地块的开工、预售都是在省高院和厦门中院采取封闭式监管下进行的。2014年9月至2016年1月被厦门中院再次查封，该期间的工程停工属于不可抗力因素所致，根据合同约定仁文公司有权顺延交房。2011年底，受房地产宏观调控影响，仁文公司开发的“金帝•中洲滨海城项目”发生债务危机、诉讼危机。2012年2月、4月，厦门中院保全查封了包括案涉B-10地块在内的“金帝•中洲滨海城项目”所有在建工程。为盘活项目，保护购房业主和债权人利益，维护社会稳定，2012年4月6日，厦门市政府和福建省高级人民法院联合组成“金帝债务危机专案工作组”，明确了对“中洲滨海城”项目采取封闭式监管销售的盘活措施，具体由厦门中院执行。在此背景下，案涉地块于2012年8月获准并办妥开工许可证，2013年2月5日，厦门中院解除查封，中洲滨海城项目重新启动销售，2013年2月8日，案涉地块获取销售许可证。B-10地块所有销售收款均被厦门中院执行局查封及分配，仁文公司对B-10地块的销售收入无权处置。2014年9月26日，厦门中院执行局又查封了“金帝•中洲滨海城”项目所有未登记备案的房源，即全盘查封，造成无法销售、没有回款、工程停工。为保护各方利益，妥善处理案涉项目建设事宜及保户购房者利益，2014年12月14日，厦门市政府召开金帝中洲滨海城项目专题联席会议，成立了厦门市和同安区两级“中洲滨海城项目协调领导小组”。购房业主也不断到市政府上访维权。2015年9月21日，厦门中院、市国土资源与房产管理局、同安区政府联合成立监管组，并制定了《“金帝•中洲滨海城”项目建设资金监管办法》，明确对仁文公司实施联合监管，盘活项目，维护社会稳定。2016年1月26日，厦门中院解除中洲滨海城项目B1-3、10地块的全部查封，案涉地块复工，恢复销售状态。如上，案涉地块的施工、预售等都是在政府与法院采取封闭式监管下进行的，仁文公司并没有决定权与控制权。2014年9月至2016年1月期间，涉案地块再次被法院查封并停工，均系政府与法院所决定，而非仁文公司所能控制的。根据合同第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力事件以及其他非出卖人所能控制的因素而导致的工程延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。因此，仁文公司认为2014年9月至2016年1月期间属于合同约定的可顺延交房的因素，根据合同约定仁文公司有权顺延交房。3、仁文公司可顺延交房的期间应当从涉讼房产开工之日计算至视为交付之日。涉讼房产项目作为一个系统工程，在签订本案合同前已开工，施工过程中均可能存在合同约定的顺延交房事由，因此顺延交房期间应当从涉讼房产开工之日计算。本案涉讼房产自2012年8月开始施工至2017年9月仁文公司向林一松送达《商品房交付通知书》，不可抗力（大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米，高温大于等于35度，高考，创卫，台风莫兰蒂）因素共计299天，以上情形均不能正常施工作业，故按照合同约定仁文公司可据实予以顺延交房的天数为299天。二、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年11月6日是错误的。假设，仁文公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2017年11月8日。一审判决书第6页第2段第4行已确认的事实为“案涉商品房于2017年10月9日才具备法定交付使用条件”，根据合同附件六第十条通知约定“根据本协议发出的任何通知或书面通讯应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出，合同及补充协议另有约定的除外。邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达。”仁文公司一审提供的证据六“商品房交付通知书及EMS面单、催告收房通知书及EMS面单及流转情况、交房两书”显示，仁文公司先后两次以EMS邮政特快专递方式向林一松合同预留联系地址及联系人邮寄“催告收房通知书”，后一次催告收房通知书均已送达林一松。因第一次投递的时间距今比较久，邮局已无法打印快递流转情况，但结合该份快递面单，其上显示揽投员姓名陈志孟，并盖有“电子返单”的印戳，足见仁文公司已将该份“催告收房通知书”投递予林一松，根据前述附件关于通知的约定，仁文公司投递该通知书后48小时即视为送达。因此一审法院在仁文公司已提供快递面单其上显示快递已寄出，根据合同约定视为送达，却不予认可仁文公司已寄出该催告收房通知书，明显加重了仁文公司的举证义务，违反了公平原则，是错误的。三、一审法院不予认可仁文公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了仁文公司的举证及付款义务，违反了公平原则，仁文公司请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。退一万步讲，即便仁文公司应支付逾期交房违约金，也应扣除前述顺延交房事由期间。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。一审法院不予采纳仁文公司提出的违约金过高应予以调整的主张，忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了仁文公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准计至2018年11月6日违约金为人民币105,522.65元，超过了合同总价款的5%即40,061.75元（801,235元×5%=40,061.75元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了林一松的实际损失，违反了公平原则。即便林一松的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约1,800元，而按合同约定的标准计算出来的违约金2,403.72元（每日违约金80.124元，一个月的违约金2,403.72元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。因此，仁文公司请求逾期交房违约金不应超过合同总价款的5%即40,061.75元，即便参照租金损失，亦应给予调低。四、一审法院以“合同仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才开始计算”，不予认定仁文公司提出的逾期交房违约金部分超过诉讼时效（2015年3月31日至2016年9月10日）的主张，是错误的。《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条问题“买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算?”的答复：“买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算．．．按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”根据福建省高院上述意见，逾期交房违约行为按日计算，属于持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别受到民法总则关于三年诉讼时效的限制。仁文公司与林一松签订的《商品房买卖合同》第八条约定，仁文公司应当在2015年3月30日前交付符合相关约定条件的商品房，因此在无其它顺延交付的情形下，仁文公司逾期交房违约金应从2015年3月31日起开始计算，终止于2018年11月6日（视为林一松收房）。2015年3月30日仁文公司未交房，2015年3月31日林一松就知道其收房权利受到侵害，林一松于2019年9月11日向一审法院提起诉讼，故产生于2016年9月10日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，且林一松并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，因此林一松主张2015年3月31日至2016年9月10日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予以驳回。 林一松辩称，一、仁文公司逾期交房存在客观事实，逾期交房的天数应从仁文公司实际逾期之日起计至林一松签收业主手册之日，林一松未存在逾期付款情况。（一）因仁文公司在合同约定的交房时间不能达到交房条件，林一松无法接收房屋。林一松的实际交房时间是其领取签收业主手册之日，应以林一松签收谨遵业主手册声明时间为准，并非仁文公司提出的“两书”上的时间，因“两书”的签收日期为仁文公司预先填写好或仁文公司强制要求林一松填写特定日期，存在倒签情况。本案逾期交房违约金的计算天数应计至仁文公司实际交房之日止。（二）仁文公司确认了林一松的首付款已付清的事实，对付款时间没有异议，即使仁文公司认为林一松逾期付款，仁文公司应提出反诉或者另案起诉，而非以林一松逾期付款为由逾期交房。（三）仁文公司故意逾期开出发票，以此指责林一松逾期支付首付款或者逾期支付贷款，没有事实依据。林一松在一审中已补充提交银行明细单及相关贷款划扣凭证以证明仁文公司开具发票过分迟延于林一松实际付款日期，开票时间并非实际付款时间。林一松首付款支付时间早于仁文公司的开票时间，且合同签订时间迟于林一松支付首付款的时间。（四）仁文公司称林一松逾期支付贷款，无相关事实和法律依据。案涉《商品房买卖合同》并未约定贷款发放期限与仁文公司交房时间有关联，合同仅约定林一松应提交相应的贷款资料即表示林一松完成相应的付款义务，林一松已提交全部贷款所需资料，签订贷款合同，符合放款条件。至于银行出于对仁文公司的考量而延期放款，并非是林一松的过错，该责任应由仁文公司承担。如仁文公司认为林一松贷款逾期也应提交证据证明林一松未在约定期限提交相应贷款资料，或另行起诉。（五）仁文公司主张根据合同条款和交易习惯推定林一松应在合同签订之日起60日内付清购房款，无事实法律依据。案涉合同及附件六均未约定买受人应在签订合同之日起60日内付清房款，仁文公司提供的证据不足以证明存在该交易习惯。二、仁文公司主张因不可抗力因素，应扣除299天，并可顺延交房的理由没有事实、法律依据。合同没有约定气温高于35度作为顺延交房的条件，亦没有证据显示气温高于35度影响施工。即使存在24小时内降雨量超过60MM以及6级以上大风的恶劣天气等仁文公司提出延期事由，在合同签订前、以及合同约定的交房日期后出现上述延期事由都应予以排除。仁文公司仅提供其单方出具的气象资料证明及气象灾害证明，上述证据的真实性、合法性有待商榷，应提供可靠证据予以佐证，仁文公司未提供施工日志、监理日志证明其在相关气象条件下存在停止施工情形，仁文公司主张该事实的证据不足。三、仁文公司主张逾期交房违约金过高，请求予以调整，无事实、法律依据。仁文公司用以提交证明违约金标准过高的证据与本案无实际关联性，仁文公司主张违约金标准过高证据不足，双方签订的合同是仁文公司单方提供的格式合同，其中部分条款极大加重林一松的义务，侵害林一松权利，此时仁文公司提出合同违约金条款违反公平原则，无事实依据。仁文公司主张调低逾期交房违约金标准应提出相应证据证明林一松的损失明显低于一审判决认定的违约金数额。四、仁文公司主张林一松提出的逾期交房违约金部分超过诉讼时效无法律依据。合同仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限，因此，林一松可随时主张权利。因仁文公司逾期交房且拒绝解决纠纷，林一松不得已提起诉讼，请求仁文公司承担相应违约责任。一审判决认定只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受侵害”，诉讼时效才可依法起算的认定准确。五、仁文公司逾期办理房屋产权登记，应依约承担相应违约责任。仁文公司未交付权属登记的任何资料。案涉合同及合同补充协议系由仁文公司单方拟定的格式合同，合同补充协议中关于买受人未在合同签订之日提交办理银行按揭贷款的资料并签署相关文件应当承担违约责任的条款，加重了买受人的责任，有违公平原则，且仁文公司未举证证明在签订合同之时就该违约责任向林一松进行提示告知。该格式条款依法应属无效。请求驳回仁文公司的上诉请求。 林一松向一审法院起诉请求：1．判令仁文公司向林一松支付逾期交房违约金124,352元（以801,235元的日万分之一计，自2015年3月30日起计至2019年6月29日止）；2．仁文公司将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付林一松。 一审法院认定事实：2013年5月30日，买受人林一松与出卖人仁文公司签订合同编号为03074096的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区××城××＃楼××层××室商品房，房屋总价款801235元。其中，合同第六条约定，买受人于2013年5月30日前付751235元，备案后三日内付5万元整。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年3月30日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用。该条还约定，如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。合同未约定买受人应付清购房款的具体时间。 附件六第三条约定，买受人应于本合同签订当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或（和）公积金管理中心或出卖人通知（书面通知或语音通知）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。第四条约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。第六条第2点约定，双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后395日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0．001%向买受人支付违约金。该条还约定，房屋权属证书由买受人自行办理，若买受人以按揭方式支付商品房价款，买受人应在出卖人通知办理房屋权属证书之日起60日内办妥房屋权属证书……。附件六亦未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2013年6月24日，仁文公司共计向林一松开具了两张发票，载明林一松已向该公司支付购房款50,000元、751,235元。2017年9月27日、2017年10月9日，上述案涉商品房分别提通过“五方”竣工验收合格和消防备案。庭审中，仁文公司称其于2017年9月28日向林一松寄出《商品房交付通知书》，通知林一松于2017年11月8日办理交房手续，但并未提交该通知书寄件确已寄出的证据。仁文公司于2018年11月5日向林一松寄出《催告收房通知书》，催告林一松于收到《催告收房通知书》之日起3日内到该公司完成收房手续。《催告收房通知书》的投递流程信息显示，该通知书于2018年11月6日被签收。2019年6月29日，林一松到仁文公司办理了案涉商品房的接收手续。 另查明，2019年4月30日，仁文公司向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝•中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续。诉讼中，仁文公司陈述合同第十四条及附件六第六条第2点中约定的需由出卖人提供给买受人的资料就是土地房屋产籍调查表，目前该资料尚在该公司处。林一松在诉讼过程中遂将其第二项诉讼请求变更为：判令仁文公司将办理权属登记需由被告提供的资料即土地房屋产籍调查表交付给林一松。 一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其中，双方在附件六《合同补充协议》第六条第2点中对《商品房买卖合同》第十四条的相关内容进行了协议变更，相应的权利义务应当按照变更后的协议履行。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于仁文公司是否构成逾期交房违约的问题。一审法院认为，首先，仁文公司存在逾期交房事实。双方约定出卖人应于2015年3月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2017年10月9日，案涉商品房才完成工程竣工验收合格和消防备案，具备法定交付使用条件，已属逾期交房。其次，仁文公司辩称有权拒绝交房和顺延交房的理由不能成立。仁文公司主张根据双方约定和交易习惯，林一松未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向仁文公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，仁文公司有权拒绝交房和顺延交房。但本案合同及附件六均未明确约定买受人应在签订合同之日起60日内付清购房款，仁文公司提供的证据亦不足以证明存在该交易习惯，不予采信。仁文公司主张可以顺延交房299天，但该公司仅提供气象资料证明及气象灾害证明，未提供施工日志、监理日志用于佐证，不足以证明该公司在相关气象条件下确有停止施工，且仁文公司主张的可顺延天数中还包括本案合同签订之前以及合同约定的交房日之后的天数，理由不足，不予采纳。综上所述，一审法院认定仁文公司已构成逾期交房违约事实，应当按照合同约定向林一松承担违约责任。 关于仁文公司逾期交房的天数及应向林一松支付的逾期交房违约金数额。双方约定出卖人应于2015年3月30日前向买受人交房，故逾期交房天数应从次日即2015年3月31日起算。案涉商品房于2017年10月9日才具备法定交付使用条件，仁文公司称其于2017年9月28日向林一松寄出《商品房交付通知书》，通知林一松于2017年11月18日办理交房手续，但并未提交该通知书寄件确已寄出的证据，故一审法院对该意见不予采纳。仁文公司向林一松寄送的《催告收房通知书》于2018年11月6日被签收，因该通知已催告买受人在收到之日起3日内可以前往仁文公司完成收房手续，故仁文公司的逾期交房天数应算至2018年11月6日，共计1317天。按照合同约定的已付购房款的日万分之一的逾期交房违约金计算标准，仁文公司应向林一松支付的逾期交房违约金105,522．65元（801,235元×0．0001×1317天）。林一松主张的逾期交房违约金超出部分的金额，一审法院不予支持。仁文公司辩称逾期交房违约金应与林一松的逾期付款违约金抵扣，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，仁文公司对其主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整，未提供证据证明，不予采纳。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，林一松于2019年9月11日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。仁文公司辩称林一松主张逾期交房违约金部分已过诉讼时效，理由不足，不予采纳。 关于林一松提出的判令仁文公司将办理权属登记需由被告提供的资料即土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，根据双方所签合同及附件六的约定，仁文公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，且双方约定房屋权属证书由买受人自行办理，故林一松要求仁文公司将办理权属登记需由被告提供的资料，即仁文公司自认的土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决：一、厦门仁文建设有限公司应于判决生效之日起十日内向林一松支付逾期交房违约金105,522．65元；二、厦门仁文建设有限公司应于判决生效之日起十日内向林一松交付办理本案《商品房买卖合同》项下的商品房权属登记所需的土地房屋产籍调查表；三、驳回林一松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,787元，适用简易程序减半收取1,393．5元，由厦门仁文建设有限公司负担1182．5，由林一松负担211元。款限于本判决生效之日起五日内交纳。 双方当事人除仁文公司在上诉意见中提出的异议外，对一审法院认定的其余事实无异议，本院予以确认。 本院二审期间，仁文公司提交同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表，用于证明相同地段的租金不超过21元/平方米，即使仁文公司应承担逾期交房违约金，林一松主张逾期交房违约金也过分高于实际损失，应予调低。林一松质证认为，该证据为仁文公司单方面形成，无其他证据予以佐证，真实性与合法性有待商榷。且该证据与本案所诉逾期交房违约金无关联性。本案系基于双方在合同中达成的约定。林一松提交以下证据：1．商品房延期交付通知书，拟证明仁文公司于2015年及2017年间多次向林一松发出商品房延期交付通知书，要求延期履行其交房义务，因仁文公司同意履行义务产生诉讼时效中断的后果，林一松主张逾期交房违约金的时效亦产生中断，应重新予以计算，林一松所主张的逾期交房违约金均未超过诉讼时效。2．关于B1-3、10地块登记备案、交房等工作安排的报告，拟证明仁文公司于2016年4月21日向林一松发出《关于B1-3、10地块登记备案、交房等工作安排的报告》，其中仁文公司作出同意尽快履行交房义务的表示，亦产生全案诉讼时效中断的效果。3．业主维权资料，拟证明2017年3月18日、2017年10月1日、2018年7月24日，林一松均向仁文公司发函要求其按照案《商品房买卖合同》的约定适当履行交房义务，在林一松逾期交房后至今，林一松均不断进行维权。林一松作为权利人持续向作为义务人的仁文公司提出履行请求，理所应当产生全案诉讼时效中断的后果，林一松所主张的逾期交房违约金完全未超过诉讼时效。4．（2019）闽02民终1588号、（2019）闽02民终2664号民事判决书，拟证明生效判决均未支持仁文公司针对B1-10地块业主提出的诉讼时效抗辩，法院认定案涉业主主张的逾期交房违约金均未超过诉讼时效。仁文公司质证认为，证据1真实性确认，对证明对象有异议。该通知书只是通知林一松因客观原因延期交房，不代表同意支付延期交房违约金。证据2三性不予确认。没有仁文公司的盖章，即使真实，也与本案无关。本案双方签署的合同在2013年就已经备案。证据3三性不予认可。仁文公司从未收到过相关材料，也没有任何签字确认。即使有业主维权，对方也没有证明其在维权业主之列。证据4真实性予以确认，关联性不予认可，对本案不具有参考意义。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件、资料范围，亦未约定买受人付清购房款的具体时间。仁文公司主张林一松逾期支付按揭款，但并未提交充分证据予以证明，其提交的同一小区业主按揭款到账情况不足以证明林一松应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦无证据证明其于合理期限内向林一松主张逾期付款违约金，故其主张林一松逾期支付按揭款、应支付违约金缺乏依据，不予支持。 根据附件六合同补充协议第四条第6款约定，出卖人可顺延交房的事由系致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同约定的义务被延误的因素，故可顺延交房事由与仁文公司顺延交房之间应当具有因果关系。仁文公司主张存在影响交房的天气因素，但并未提交施工日志、监理日志等予以佐证，“莫兰蒂”台风形成的时间在合同约定的交房日之后，不能作为仁文公司顺延交房的事由。仁文公司主张的《商品房买卖合同》签订前、合同约定的交房日后发生的不可抗力因素亦不能作为延迟交房的事由。故仁文公司主张《商品房买卖合同》签订前、案涉商品房开工之日至其在合同约定交房日后于2017年9月发出的《商品房交付通知书》期间出现的不可抗力因素299天为顺延交房天数不能成立。 根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。仁文公司主张该条款约定的逾期交房违约金标准过高，但并未提交充分证据予以证明，其二审提供的同地段租金标准不符合合同约定，本院不予采纳。合同约定逾期交房违约金按日计付，故逾期交房违约金的诉讼时效应分别每一日单独计算。案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年3月30日，仁文公司通知的交房时间为2018年11月6日，林一松2019年9月11日起诉请求仁文公司按约定支付逾期交房违约金，林一松没有提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，因此，林一松主张的2015年3月31日至2016年9月11日逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审判决对此认定有误，应予纠正。鉴于仁文公司上诉主张2016年9月10日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，本院予以照准。仁文公司应以林一松已付购房款801,235元为基数，按日万分之一的标准，支付2016年9月11日至2018年11月6日共计786天的逾期交房违约金62,977元（801,235元×0．0001×786天）。《关于B1-3、10地块登记备案、交房等工作安排的报告》仅为复印件，且没有仁文公司的公章，《业主维权资料》没有证据证明送达至仁文公司，而仁文公司对该两份证据的真实性均不予认可，称其从未出具过《关于B1-3、10地块登记备案、交房等工作安排的报告》，亦从未收到过《业主维权资料》，本院对该两份证据的证明力不予认可。林一松以此主张逾期交房违约金诉讼时效中断，证据不足。林一松以另案判决主张本案逾期交房违约金未超过诉讼时效，缺乏法律依据，不能成立。 综上所述，仁文公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4095号民事判决第二项； 二、撤销厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4095号民事判决第三项； 三、变更厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4095号民事判决第一项为厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向林一松支付逾期交房违约金62,977元； 四、驳回厦门仁文建设有限公司的其他上诉请求； 五、驳回林一松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,787元，减半收取1,393．5元，由厦门仁文建设有限公司负担706元，林一松负担687．5元。二审案件受理费2,787元，由厦门仁文建设有限公司负担1,412元，林一松负担1,375元。 本判决为终审判决。 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年八月六日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。