福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0626民初784号 原告（反诉被告）：李娜，女，1989年8月17日出生，傣族，住云南省临沧市永德县。 委托诉讼代理人：谢寿忠，福建劲节律师事务所专职律师。 被告（反诉被告）：欧国强，男，1978年9月21日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：周巧绿（系欧国强母亲），女，1953年1月11日出生，汉族，住福建省东山县。 被告（反诉原告）：东山县西埔镇阳光中介部，住所地福建省东山县西埔镇开发区东方广场**104店面。统一社会信用代码92350626MA2Y7JDX47。 经营者：吴燕萍，女，1979年1月18日出生，住福建省厦门市同安区，现住福建省东山县。 委托诉讼代理人：林锦雄，漳州市东山县泽园法律服务所法律工作者。 原告李娜（反诉被告）与被告欧国强（反诉被告）、东山县西埔镇阳光中介部（以下简称“阳光中介”，反诉原告）定金合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李娜的委托诉讼代理人谢寿忠、欧国强的委托诉讼代理人周巧绿、阳光中介的经营者吴燕萍及其委托诉讼代理人林锦雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李娜向本院提出诉讼请求：请求判令欧国强返还双倍定金拾万元（100000元），阳光中介对上述款项承担连带清偿责任。事实与理由：李娜经阳光中介介绍欲与欧国强购买址在东山县××镇××路××路××号楼××号房屋。李娜、欧国强、阳光中介于2017年10月11日签订了《房产买卖定金合同》，合同约定李娜（乙方）支付欧国强（甲方）定金人民币伍万元整，作为甲乙双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订《房产买卖居间合同》后，乙方支付的定金转为房价款，甲乙双方应于签订合同之日起（待甲方不动产权证办理出来后）一个星期内，双方带齐该房产相关权属证明、发票、物业资料和款项前往阳光中介签订《房产买卖居间合同》。三方签订的《房产买卖定金合同》约定定金应由欧国强收取，该定金由阳光中介收取，阳光中介再转交给欧国强。阳光中介至今未能促成其与欧国强签订《房产买卖居间合同》，李娜由此诉至法院，请求支持其诉讼请求。 欧国强辩称，其有收到李娜的定金5万元，其也办理了案涉房屋的不动产权证书，但因为李娜资金不够，所以双方没有签订《房产买卖居间合同》；其愿意继续将案涉房屋卖给李娜。请求驳回李娜的诉讼请求。 阳光中介辩称，阳光中介只是居间方，不是定金合同的收款方，也不是买卖双方的当事人。请求驳回李娜的诉讼请求。 阳光中介向本院提出反诉请求：判令李娜与欧国强共同支付从事居间活动支出的必要费用5000元。事实和理由：2017年10月1日至11日间，其介绍李娜与欧国强交易址在东山县××镇××路××路××号楼××号房屋。李娜、欧国强、阳光中介于2017年10月11日签订了《房产买卖定金合同》，欧国强已收取李娜支付的定金5万元。后因李娜无当理由拒不签订《房产买卖居间合同》，导致交易不成。现提起反诉，请求法院支持其诉讼请求。 李娜对阳光中介的反诉辩称，阳光中介并没有尽到职责，也没有促成其与欧国强买卖合同的成立，且没有提供证据证实其主张的费用票据，请求驳回该反诉诉讼请求。 欧国强对阳光中介的反诉辩称，如果与李娜的房屋交易成功，其愿意支付阳光中介相应的费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月11日，欧国强（甲方）、李娜（乙方）、阳光中介（丙方）签订《房产买卖定金合同》，约定受甲乙双方的委托，就房屋买卖、两委托人与居间人之间就居间报酬等事项友好协商一致签订本合同。该合同主要约定：1.甲乙双方委托丙方居间促成订立的房产买卖定金合同的标的为福建省漳州市东山县××镇××路××路××号楼××号房屋（以下简称该房屋，该房产现抵押于中国银行）。甲方同意将自有的房屋所有权及该房屋建筑范围内的土地使用权一并转让给乙方。乙方对该房屋已充分了解，并作实地勘察，愿意购买。2.甲方尚未向物业管理处交房，无出租，总价款为1178640元；签订本合同时，乙方支付甲方定金50000元整，作为甲乙双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订《房产买卖居间合同》后，乙方支付的定金转为房价款；甲乙双方商定，应于签订本合同之日（待甲方不动产权证办理出来后）一个星期内，双方带齐该房产相关权属证明、发票、物业资料和款项前往阳光中介签订《房产买卖居间合同》，签订后，乙方应一次性支付甲方购房款首付款350000元，银行按揭余额自甲方收到首付款7日内负责还清，注销抵押登记并领取房屋所有权证；乙方需要向银行申请二手房贷款，购房款余款778640元待乙方二手房贷款放款后银行直接汇款至甲方提供的银行账号。3.甲乙双方签订本合同后、签订《房产买卖居间合同》前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房产权利的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。4.乙方在本合同约定的日期内提出解除本协议及对付款方式有异议的、未经过甲方书面同意，私自决定拖延交易日期的，无权要求甲方返还定金。5.丙方向甲乙双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，本合同有关房屋买卖的具体内容，由委托人甲乙双方协商后形成的条款，丙方不得干预；丙方已就其所知如实将相对人的情况报告给委托人，而且也将委托人的情况报告给相对人；丙方目前已完成的工作为介绍买卖双方成交，在任何情况下，丙方无须承担买卖双方的违约责任；丙方作为居间方保证诚信服务，合法经营，不收取合同外的任何费用，丙方在促成交易并签订《房产买卖居间合同》成立时，有权向甲乙双方要求各支付上述总房款1%的佣金。6.若一方悔约或违约，导致《房产买卖居间合同》无法签订，丙方无权要求双方支付佣金，但有权要求守约方从所得赔偿违约金中拿出5000元做为居间劳动中的支出费用。 另查明，1.李娜、欧国强至庭审之日尚未签订《房产买卖定金合同》约定的《房产买卖居间合同》；2.欧国强已收取李娜支付的定金50000元；3.阳光中介未向李娜、欧国强收取居间报酬。4.欧国强于2015年7月购买了案涉房屋，2017年12月22日办理了该房屋的不动产权证书（共有权人：汤惜勤）。 本院认为，李娜、欧国强、阳光中介签订的《房产买卖定金合同》系三方真实意思表示，且内容未违反法律、法规效力性强制性规定，应为合法、有效，三方均应按诚实信用的原则全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，本案三方于2017年10月11日签订的《房产买卖定金合同》约定：“原被告应于签订本合同之日（待甲方不动产权证办理出来后）一个星期内，双方带齐该房产相关权属证明、发票、物业资料和款项前往阳光中介签订《房产买卖居间合同》”。欧国强于2017年12月22日办理了该房屋的不动产权证书后，欧国强及阳光中介应当按照合同约定于一个星期内即2017年12月29日前通知李娜前往阳光中介签订《房产买卖居间合同》，但其未能提供证据证明欧国强、阳光中介履行了该合同义务，也未有证据证明李娜在接到通知后无当理由拒不签订《房产买卖居间合同》，即使欧国强在2017年12月29日之后仍然同意签订《房产买卖居间合同》，也属于“履行债务不符合约定”的情形，李娜也有权拒绝其相应的履行要求。但李娜也未提供证据证明其在签订《房产买卖定金合同》后已筹集了购房首付款并主动催促欧国强提交案涉房屋产权证到阳光中介签订《房产买卖居间合同》，也未有证据证明欧国强拒绝签约，即双方均未有证据证明未签订《房产买卖居间合同》过错在于对方。从《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“...因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的文意理解和立法目的来看，定金罚则的适用情形为根本违约。这就意味着,若一方仅出现轻微违约行为,是不能动辄适用定金罚则的。鉴于定金罚则具有一定的惩罚性,应当适用为性质较为严重,足以对合同的继续履行产生重大影响的违约行为,否则可能构成对该罚则的泛用,不利于维护交易秩序的稳定。本案中，李娜、欧国强均不能提供证据证明过错在于对方，因此不能适用定金罚则。根据公平原则，欧国强应将收受的定金50000元返还给李娜，李娜也无权要求双倍返还定金；李娜同时主张**光中介承担连带清偿责任，因《房产买卖定金合同》第八条第4款约定阳光中介无需承担买卖双方的违约责任，故本院不予支持。 阳光中介向本院提出反诉请求，主张李娜与欧国强共同支付从事居间活动支出的必要费用5000元，因与本案的定金合同分属不同的法律关系，阳光中介可依法另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十四条第（四）项、第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、欧国强应于本判决发生法律效力之日起十日内返还李娜定金50000元； 二、驳回李娜的其他诉讼请求； 三、驳回东山县西埔镇阳光中介部的反诉诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由李娜负担525元，欧国强负担525元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由东山县西埔镇阳光中介部负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 孙陵宁 二〇二〇年八月六日 法官助理 杨喜云 书 记 员 范 丹 附：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。