山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初3422号原告：卢锦初，男，1976年8月29日出生，汉族，住广东省佛山市三水区（确认的送达地址：即墨区国家泊子工业园妙府老酒厂对面）。委托诉讼代理人：黄瑞，山东齐岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋吉诗，山东齐岳律师事务所律师。被告：仇振宁，男，1973年9月19日出生，汉族，住即墨区（确认的送达地址：即墨区通济办事处仇家沟岔村）。委托诉讼代理人：胡环环，青岛即墨蓝村法律服务所法律工作者。原告卢锦初与被告仇振宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月18日、7月1日公开开庭进行了审理，原告卢锦初的委托诉讼代理人黄瑞、宋吉诗，被告仇振宁及其委托诉讼代理人胡环环到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢锦初向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的厂房租赁合同无效，2、被告退还原告2019年9月28日至2020年8月9日未使用期间的租赁费38958.9元、被告返还原告押金5000元、被告赔偿原告搬迁损失33028元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月8日原被告签订被告《厂房租赁合同》，由被告将位于仇家沟岔村的厂房出租给原告使用，租赁期限为四年，原告依约支付租赁费。后被告多次采取不同方式阻挠原告对厂房的使用，导致原告无法继续经营，且被告所出租的厂房没有合法手续。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院依法裁判。被告仇振宁辩称，原告所诉与事实不符，被告从未阻挠原告使用厂房，原告使用厂房拒不缴纳电费导致供电所为其断电，与被告无关。通过整个事情发生过程看，原告是因为其企业经营不善不想继续租赁厂房而采取的解除合同的措施，因此请求法院驳回原告诉讼请求。被告当庭提起反诉，要求1、原告返还涉案厂房，2、被告支付原告2019年12月28日至2021年8月9日房屋占有使用费67500元、电费2849.16元。3、反诉费由原告承担。被告仇振宁并未缴纳反诉费。经本院开庭审理查明，2018年8月8日,原告卢锦初与被告仇振宁签订《厂房租赁合同》，约定被告仇振宁将位于仇家沟岔村面积600平方米的厂房租赁给原告卢锦初，租赁期限自2018年8月10日至2022年8月9日，第一年和第二年每年租金45000元，第三年和第四年每年租金50000元。合同签订后，被告仇振宁将涉案房屋交付原告卢锦初使用，原告卢锦初共支付被告仇振宁900**元租金和5000元押金。被告仇振宁于2019年7月9日出具收到房租45000元的收条，于2019年7月24日出具收到押金5000元的收条。在押金5000元收条上有“租房合同期满押金无条件退回，如果房屋有损坏照价赔偿”的备注内容。2019年9月29日，原告卢锦初向青岛市公安局即墨分局马山治安派出所报案称涉案厂房的电缆被人偷了。2019年11月5日，被告仇振宁在马山治安派出所接受询问，询问人问：“2019年9月28日4时许，你是否找人把你在仇家沟岔村你的厂房西屋山头上的一根三相电缆割断拿走了？”被告仇振宁答：“是的，是有这么一回事。”原被告双方于2019年12月13日在马山治安派出所达成调解协议书，内容为：“1、仇振宁一次性赔偿卢锦初各种费用叁万元整。2、双方互不追究对方的法律责任，此案到此结束，以后双方不得去找对方事情。”该调解协议未履行。被告仇振宁在庭审中认可将原告卢锦初分表电表上的电缆掐断后，原告卢锦初不能正常用电。原告卢锦初于2019年12月已经全部搬离，原告卢锦初与被告仇振宁对此均无异议。另，涉案房屋无建设工程规划许可证，被告仇振宁也未提交经主管部门批准建设的相关证据。上述事实有原告、被告的陈述，原告提交的《厂房租赁合同》、收条以及本院依法调取的公安材料等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。原告卢锦初提交了山东义邦价格评估有限公司出具的评估报告，证明原告卢锦初搬离涉案厂房的拆卸、安装、搬运费用的损失。经审核系原告卢锦初单方委托，被告仇振宁对该份证据的真实性和证明事项均不认可，本院不予采信。原告卢锦初向本院申请对搬迁费用进行评估。被告仇振宁在庭审中提交了电费发票、交费单据、微信转账记录，证明原告卢锦初未缴纳7月、9月、10月的电费。原告卢锦初不认可，主张不欠被告任何电费。从被告仇振宁提交的证据也看不出原告卢锦初欠缴电费的事实，且被告仇振宁于2019年9月28日将电缆掐断原告卢锦初无法用电，被告仇振宁主张原告卢锦初未交10月份电费与事实也不符，对被告仇振宁的该份证据，本院不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告卢锦初与被告仇振宁于2018年8月8日签订的《厂房租赁合同》无效。关于原告卢锦初主张被告仇振宁退还2019年9月28日至2020年8月9日未使用期间的租赁费38958.9元的诉讼请求。原告卢锦初向被告仇振宁支付了2018年8月10日至2020年8月9日期间的房屋占有使用费90000元。2019年9月28日被告仇振宁将原告卢锦初所使用的电缆掐断，导致原告卢锦初不能正常用电。原告卢锦初在该事情发生后第二天就到马山治安派出所报案，马山派出所于2019年11月对被告仇振宁进行了询问，2019年12月13日双方在派出所达成调解协议，原告卢锦初也在2019年12月搬离。原告卢锦初对于防止损失的扩大尽到了一定的义务，被告仇振宁应退还原告卢锦初2019年9月28日至2020年8月9日期间的房屋占有使用费39082元（45000元÷365天×317天），原告卢锦初主张被告仇振宁退还38958.9元，本院予以支持。关于原告卢锦初主张被告仇振宁返还原告押金5000元的诉讼请求。被告仇振宁向原告卢锦初出具的押金收条上备注了“租房合同期满押金无条件退回，如果房屋有损坏照价赔偿”，双方对原告卢锦初于2019年12月份搬离涉案房屋视为原告已经腾出房屋交还被告均无异议，被告仇振宁也未举证证明存在押金不予返还的情形，故被告仇振宁应返还原告卢锦初押金5000元。关于原告卢锦初主张被告仇振宁赔偿搬迁损失33028元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告卢锦初与被告仇振宁签订的《厂房租赁合同》无效，自始没有法律约束力，原告卢锦初应当搬离并将涉案厂房交还被告仇振宁。原告卢锦初搬离涉案厂房产生的搬迁费用属于原告卢锦初的实际损失。原告卢锦初申请对搬迁费用进行评估，但因原告卢锦初已经搬离涉案厂房，不具备鉴定的现场勘察条件，本院对原告卢锦初的申请未予准许。原告卢锦初已经搬离，搬迁过程中实际产生的搬迁费用属于原告卢锦初主张的搬迁损失的直接证据，原告卢锦初并未提交，考虑到合同无效双方均有过错以及原告卢锦初租赁的涉案厂房面积大小，本院酌定被告仇振宁向原告卢锦初支付搬迁费用损失3000元。对于原告卢锦初的该项诉讼请求，本院予以部分支持。关于被告仇振宁当庭提起的反诉请求，因未缴纳反诉费，本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告仇振宁于本判决生效后十日内返还原告卢锦初房屋占有使用费38958.9元；二、被告仇振宁于本判决生效后十日内返还原告卢锦初押金5000元；三、被告仇振宁于本判决生效后十日内支付原告卢锦初搬迁损失3000元；四、驳回原告卢锦初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1725元（原告预缴），减半收取862.5元，由原告卢锦初负担375.5元，被告仇振宁负担487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李林娟二〇二〇年八月五日书记员  王 迪附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”