广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初1684号 原告：徐敬斯，男，1979年6月19日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：农展松，广西万益（贵港）律师事务所律师。 被告：罗必彬，男，1990年8月15日出生，汉族，住广西横县。 原告徐敬斯诉被告罗必彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐敬斯及其委托诉讼代理人农展松、被告罗必彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐敬斯向本院提起诉讼请求：1.判决解除原告徐敬斯与被告罗必彬于2019年1月16日签订的《租赁合同》，被告于判决生效之日起五内将承租贵港市港北区房屋腾房归还给原告；2.判决被告向原告支付拖欠租金（租金计算：从2019年12月25日起至被告腾房归还承租房屋之日止，按照每月13800元计付，暂时计算至2020年4月24日拖欠租金为55200元）；3.判决被告向原告支付违约金（违约金计算：从2020年1月1日起至被告付清拖欠租金之日止，按照每逾期一天100元计付，暂时计算至2020年4月27日应付违约金为11800元）；4.判决被告向原告支付拖欠物业费（物业费计算：从2019年1月25日起至被告腾房归还承租房屋之日止，按照每月247.5元计付，暂时计算至2020年4月24日拖欠物业费为3712.5元）；5.判决被告向原告支付拖欠水费1740.4元、污水处理费1282.4元、电费568.54元；6.判决原告不需要向被告返还保证金13800元；7.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年1月16日签订《租赁合同》，原告将享有转租权和收益权，位于贵港市港**房屋出租给被告经营使用，双方约定租赁期限为三年，从2019年1月25日起至2022年1月24日止；每月租金为13800元，按照先交租金后使用的原则，每月30日前被告应当向原告支付下个月的租金，被告每逾期一天支付租金，应当向原告支付违约金，违约金按照每逾期一天100元计付，如果被告拖欠租金达15天视为违约，原告可单方解除租赁合同；被告在承租房屋开展经营活动和生活所发生的物业费、水电费、环境卫生费等由被告承担。签订合同后，原告按照《租赁合同》的约定全面履行义务，将涉案房屋交付给被告占有、使用和管理。被告在承租房屋生活、开展经营发生物业费、水费、污水处理费、电费均由原告垫付，被告至今仅向原告支付2019年12月前租金和电费。被告应当向原告支付以下费用：1.拖欠租金：从2019年12月25日起至今4个月，被告均没有向原告支付房屋租金，暂时计算至2020年4月24日拖欠租金为55200元（13800元／月×4个月）;2.应付违约金：被告应当在2019年12月30日前支付2020年1月租金，但其至今没有向原告支付2020年1月至4月租金构成违约，按照合同约定被告应当向原告支付违约金，暂时计算从2020年1月1日起至2020年4月27日止共118天，应付违约金为11800元（100元／天×118天）；3.拖欠物业费：被告每月应当支付物业费247.5元（一楼建筑面积112.5平方米×ｌ元／平方米＋二楼建筑面积135平方米×ｌ元／平方米），暂时计算从2019年1月25日起至2020年4月24日止共15个月，拖欠原告垫付物业费为3712.50元（247.5元／月15个月）；4.拖欠水费：从2019年1月25日起至今，被告使用自来水916立方米（现水表数937立方米－水表底数21立方米），拖欠原告垫付水费为1740.40元（916立方米×1.90元／立方米）；5.拖欠污水处理费：从2019年1月25日起至今，被告使用自来水916立方米，拖欠原告垫付污水处理费为1282.40元（916吨×1.40元／吨）；6.拖欠电费：被告拖欠原告垫付2020年1月、2月电费为568.54元。原告曾多次找到被告，要求其支付拖欠租金、物业费、水电费，但被告总是以各种理由拖延并拒绝支付。原告为了维护自身的合法权益，根据《合同法》等法律法规的规定向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告罗必彬辩称，1、同意解除合同，房屋于2020年2月份返还给原告，口头告知原告不再租赁，由于疫情期间，原告不同意减免租金，所以不想在租赁房屋，没有书面材料，但当时有物业、隔壁商铺等人在场，原告当时还报警；2、2020年1月4日转1月份的租金9800元给原告，现金4000元，没有拖欠租金；3、2020年2月已经不再租赁商铺，违约金不应计算至2020年4月，交有13800元保证金，因合同未到期不想再租赁房屋，视为违约金，不需要原告返还；3、没有拖欠相关的物业费、水费、污水处理费、电费，都向原告支付了，通过现金或微信转账支付给原告。 本院经审理认定事实如下：位于贵港市港**登记在伍雯雯名下。2018年12月27日，伍雯雯（出租人，甲方）与原告徐敬斯（承租人，乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将贵港市城五路南段贵港·国际生活港7号楼704号房面积为751.5㎡出租给乙方作经营使用。租期为2019年1月1日起至2026年12月31日止。2019年1月16日，伍雯雯同意原告将涉案房屋转租给被告。 2019年1月16日，原告（出租人，甲方）与被告罗必彬（承租人，乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1、甲方将贵港市城五路南段贵港·国际生活港7号楼704号一楼面积100平方米、二楼面积120平方米出租给乙方作经营使用；2、租期为2019年1月25日起至2022年1月24日止；每月租金13800元，先交租后使用，每月30号前交纳下月租金，逾期一天加收100元，依此类推。如乙方拖欠租金达15天视为违约，甲方可单方解除本合同；3、租赁期间，水电费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、物业管理费等由乙方承担；4、签订合同之日，乙方向甲方交纳保证金13800元，如乙方违约解除合同，保证金不退还。 签订合同后，原告将房屋交付给被告使用，被告使用该房屋进行经营使用。从2019年12月25日起，被告未按约支付租金给原告。被告曾于2020年2月口头告知原告，表示不再租赁房屋、解除合同并返还房屋，并撤离部分物品，但原告未表示同意解除合同。诉讼中，原告同意以庭审当天即2020年6月10日解除合同并腾房返还房屋。 2020年1月4日被告向原告支付2020年1月份租金9800元。 被告自2019年1月25日开始未向原告支付物业费，物业费每月为247.5元，期间亦拖欠水电费等费用。 以上事实，有租赁合同、声明、证明、继承不动产登记继承材料查验结果意见书、不动产权证书、交通银行转账凭证，租赁合同，相片，微信聊天记录、微信转账、支付宝转账截图，收据，微信聊天记录截图，广西增值税普通发票，政府非税收专用票据，广西增值税普通发票，微信聊天记录、微信转账截图，证人徐某证言、微信转账等证据及双方当事人的陈述为证，足以认定。 本院认为，原告徐敬斯与被告罗必彬签订的《租赁合同》合法有效，双方之间构成租赁合同关系，双方应合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已将房屋交付给被告使用，被告未按合同约定交付租金等费用，构成违约，应承担向原告支付租金及按合同约定承担违约责任。 关于原告主张解除2019年1月16日双方签订的《租赁合同》，被告抗辩于2020年2月口头告知原告解除合同，但被告无法定解除权，原告对此亦不予认可，虽2020年2月份开始新冠肺炎疫情暴发，但该疫情并未导致合同无法继续履行以致合同目的无法实现，故被告据此单方要求解除合同的行为构成违约，因此，本院根据到案证据及双方当事人的陈述，认定原告与被告于2019年1月16日签订的《租赁合同》于庭审当天即2020年6月10日予以解除。根据法律规定，双方解除《租赁合同》后，被告应将涉案房屋返还给原告，庭上被告同意庭审后2日内返还房屋给原告，现原告同意按庭审当天返还房屋，因此，本院认定返还房屋的时间为2020年6月10日，在本案审理期间被告已返还房屋给原告，原告要求被告腾空并返还上述房屋，与事实不符，不予支持。 关于原告请求被告支付租金从2019年12月25日至被告腾房返还房屋之日止，本案中，被告从2019年12月25日开始拖欠租金，该房屋已于2020年6月10日返还给原告，且根据《最高人民法院印发的通知》的规定，本院根据被告经营的行业受疫情实际影响情形，酌定免除2020年2月的租金13800元。被告支付了2020年1月份租金9800元，原告亦予以认可，关于支付现金4000元，被告未能提交证据予以证实，本院不予采信。因此，根据原告的诉请及到案证据，被告应支付自2019年12月25日至2020年6月10日的租金为：（13800元×4个月+13800元÷30天×16天）-（9800元+13800元）=38960元，超出部分，不予支持。 关于物业费，被告从2019年1月25日起至今未向原告支付，物业费每月为247.5元，从2019年1月25日至200年6月10日的物业费应为3960元，因此，本院支持被告向原告支付物业费3960元。关于被告抗辩其已支付完物业费，未能提交证据予以证实，本院不予采信。 关于水费、污水处理费、电费，本院根据到案证据，认定被告拖欠的水费为1740.4元、污水处理费为1282.4元、电费为568.54元，因此，原告该项诉讼请求，于法有据，予以支持。关于被告抗辩其已支付完上述费用，未能提交证据予以证实，本院不予采信。 关于原告主张的违约金从2020年1月1日起至付清拖欠租金之日止按每天100元计，并请求不需要退还保证金13800元，根据合同约定，本合同履行期间，被告违约解除合同的本保证金不退还，期满该保证金无息退还给被告。本院认为，保证金作为租赁合同履行的担保，当发生合同约定的“被告无违约情形时”，原告应将保证金退回，如被告违约，则保证金不予退回，即涉案合同保证金同时还具有违约金的性质，现原告同时又主张违约金按每天100元计付，属于加重被告的违约责任，另，被告庭审中亦表示保证金不需要原告返还，因此，本院根据到案证据及双方的陈述，支持被告支付的保证金13800元归原告所有，原告的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、原告徐敬斯与被告罗必彬于2019年1月16日签订的《租赁合同》于2020年6月10日解除； 二、被告罗必彬向原告徐敬斯支付自2019年12月25日至2020年6月10日的租金38960元； 三、被告罗必彬向原告徐敬斯支付物业费3960元、水费1740.4元、污水处理费1282.4元、电费568.54元； 四、被告罗必彬支付的保证金13800元归原告徐敬斯所有； 五、驳回原告徐敬斯的其他诉讼请求。 以上应付款项，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2002元，减半收取计1001元，由被告罗必彬负担654元，原告徐敬斯负担347元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2002元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 二〇二〇年八月七日 书记员  温善淇