四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1381民初1874号 原告：阆中天鸿物业服务有限公司，住所地四川省阆中市较场路西段**附**。 法定代表人：李雪玲，公司总经理。 委托诉讼代理人：赵刚，四川伊丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王坚任，四川伊丽达律师事务所律师。 被告：田万明，男，生于1972年6月29日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：郭文平，广安市广安区大众法律服务所法律工作者。 原告阆中天鸿物业服务有限公司（简称“天鸿物业公司”）诉被告田万明物业服务合同纠纷一案本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王坚任、赵刚、被告委托诉讼代理人郭文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2016年4月1日至2019年4月1日的物业费70502元，并从原告起诉之日起按年利率6％支付资金占用费至清偿之日止。2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月16日，原告与阆中市土地储备中心签订《前期物业服务合同》，约定由原告对长安××还房项目提供物业服务。被告购买了“长安××”×号楼×层×、×、×、×、×、×、×、×号房屋、×号楼×层×、×、×、×、×号房屋，面积1632平方米，自2016年4月1日以来接受原告提供的物业服务，至2019年4月1日止，被告累计欠原告物业费70502元。经原告多次催收被告不缴纳。为维护原告的合法权益诉至法院。 被告田万明辩称：原告错列被告，被告不是原告所主张物业的所有权人。《前期物业服务合同》约定的服务范围是小区的住宅房，被告以工程款抵偿的营业房不在原告物业服务的范围内，故被告依法不应承担责任。 本院经审理认定事实如下：2015年1月16日，阆中市土地储备中心与天鸿物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由天鸿物业公司对阆中市七里新区长安××还房项目提供物业管理服务。合同第一条约定：阆中市七里新区长安××还房项目总建筑面积42万平方米（其中，多层12万平方米，高层30万平方米），3612套。合同第二条约定委托管理事项：1、房屋建筑主体公共部位维护和管理。2、公共设施设备的维护、管理和运行。3、市政公用设施的维护和管理。4、公共环境（公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、生活垃圾的收集清运。5、交通、车辆行驶及停泊。6、配合和协助当地公安机关进行治安监控和安全巡视等保安工作。7、社区文化娱乐活动。8移交竣工资料、各类图纸、个人档案管理。9、法规和政策规定的其它事项。合同第七条约定管理服务费用：本物业管理服务费收取标准，按阆国土资（2014）172号文件规定向业主收取，物业服务费按年计收。2014年12月24日，阆中市国土资源局阆土资(2014)172号文件对前期物业管理，建议多层住宅按建筑面积收取每平方米0.50元·月物业服务费，高层住宅（电梯）按建筑面积收取每平方米0.80元·月物业服务费。2017年10月，阆中市发展和改革局、阆中市住房和建设局、阆中市还房建设领导小组办公室共同发出阆发改价格（2017）702号文件，该文件第一条规定：“保障性住房（还房小区）物业服务收费标准（按住宅建筑面积计算，每平方米）：多层0.60元，高层1.00元。营业房1.30元-1.80元。”第二条规定：“还房小区政府对空置房（产权属政府所有，未安置的房源）补贴标准（按住宅建筑面积计算，每平方米）：多层0.60元，高层0.80元，营业房0.80元，车位1.00元。 2016年3月30日，阆中市宏誉置业有限公司作为甲方与长安××（一期）三标段作为乙方签订《协议》，约定甲方用存量资产支付乙方长安××(一期)工程款：一、所签订协议的位置、面积及价格：长安××（一期）×号楼×层×、×、×、×、×、×、×、×号，面积726平方米，单价7085元，总价5143710元；长安××（一期）号×楼×层×、×、×、×、×号，面积906平方米，单价5280元，总价4783680元。二、资产商业门市水、电、气等配套设施，由乙方自行申请上户，住宅按正常销售办理，其它事项应遵循该区物业管理规定。三、办理资产商业门市各种证件工本费由乙方承担。四、若办证时间超过政府规定时间，所产生的一切费用由乙方自行承担。五、按收支两条线具实办理。阆中市宏誉置业有限公司在协议上加盖印章，田万明作为乙方签字。田万明称协议签订就委托阆中市宏誉置业有限公司将抵偿的房屋全部卖了。2019年8月，田万明将其中×幢×层×号280.83平方米的房屋转让给田政宇，并办理了不动产权证。田万明没有提供将抵偿的其他营业房卖与他人的证据证明。天鸿物业公司认为，田万明1362平方米的营业房按每月每平方米1.20元三年应缴纳物业费70502元。2019年11月20日，天鸿物业公司委托代理人通过手机短信向田万明发出催收物业费70502元的通知，要求田万明到小区物业办公室缴清欠费。田万明未到天鸿物业公司在小区的物业办公室缴纳物业费。 上述事实，有《前期物业管理服务合同》、《协议》、阆中市国土资源局阆土资(2014)172号文件、阆中市发展和改革局、阆中市住房和建设局、阆中市还房建设领导小组办公室阆发改价格（2017）702号文件、手机短信影印件、不动产权证及原、被告的陈述。 本院认为，2016年3月30日，阆中市宏誉置业有限公司因欠田万明的工程款与田万明签订《协议》，将长安××（一期）×号楼×层×、×、×、×、×、×、×、×号营业房及×层×、×、×、×、×号营业房抵给田万明，房屋面积共计1632平方米。天鸿物业公司请求田万明支付2016年4月1日至2019年4月1日的物业费，田万明于2019年8月将其中×幢×层×号280.83平方米的房屋转让给田政宇，是在天鸿物业公司主张其欠缴物业费期间之后，且田万明没有提供证据证明其在2016年4月1日至2019年4月1日已将其抵工程所取得的营业房转让给他人，故天鸿物业公司请求田万明缴纳在此期间的物业费，田万明作为本案被告主体适格。 阆中市七里新区长安××还房小区是阆中市土地储备中心修建的还房小区，阆中市土地储备中与天鸿物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。该合同对天鸿物业公司及长安××还房小区全体业主均有约束力。天鸿物业公司对长安××还房小区进行物业服务，亦是为了小区全体业主的利益，使小区有一个安全、整洁、有序的环境。天鸿物业公司履行了服务义务，小区业主都应按合同向原告支付物业费。业主向物业公司支付物业费亦是为了使物业公司更好的提供物业服务。天鸿物业公司依据与阆中市土地储备中心签订的《前期物业服务合同》，其物业管理服务的范围应包括长安××还房小区的全部住宅房和营业用房，田万明以工程款抵偿取得的营业用房属于天鸿物业公司物业管理服务的范围。田万明称其签订以房抵偿工程款的协议签订后就委托阆中市宏誉置业有限公司将抵偿的房屋全部卖了，应认定阆中市宏誉置业有限公司与田万明签订以房抵偿工程款的协议后房屋就交付给了田万明，但田万明没有提供相应的证据证明其已将抵偿取得的营业房全部卖了，田万明与阆中市宏誉置业有限公司签订以房抵偿工程款的协议后就应向天鸿物业公司缴纳物业费。田万明未缴纳从2016年4月1日至2019年4月1日的物业服务费，天鸿物业公司代理人通过手机短信向田万明催收田万明仍未支付，现天鸿物业公司请求田万明支付物业费本院予以支持。按照《前期物业服务合同》约定，物业服务费收取标准按阆国土资（2014）172号文件规定向业主收取，而阆中市国土资源局阆土资(2014)172号文件对前期物业管理，建议多层住宅按建筑面积收取每平方米0.50元·月物业服务费，高层住宅（电梯）按建筑面积收取每平方米0.80元·月物业服务费，没有营业房物业费的收取标准。田万明的房屋系营业房，因天鸿物业公司在物业管理上存在垃圾清扫等服务质量问题，本院酌定田万明的营业房按建筑面积每月每平方米0.60元计算物业服务费，田万明营业房的面积1632平方米按每平方米每月0.60元计算三年的物业服务费为35251.20元。天鸿物业公司请求田万明支付欠缴物业费的资金利息，因天鸿物业公司在物业服务质量上存在问题，其请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告田万明在本判决发生法律效力后十日内向原告阆中天鸿物业服务有限公司支付物业费35251.20元； 二、驳回原告阆中天鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取781元，由原告阆中天鸿物业服务有限公司负担390.50元，被告田万明负担390.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  谢华强 二〇二〇年八月十日 书记员  陈玉娇