云南省富宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2628民初1913号原告（反诉被告）：富宁同富裕房地产开发有限公司。住所地：云南省文山壮族苗族自治州富宁县新华镇金虎商贸中心**。法定代表人：文大桥。委托诉讼代理人：罗永田，云南青龙律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：向松，男，1975年3月4日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县，现住富宁县。委托诉讼代理人：艾荣立，北京盈科（昆明）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李艳莉，北京盈科（昆明）律师事务所执业律师。被告（反诉第三人）：杨肖，女，1977年5月16日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县，现住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。原告（反诉被告）富宁同富裕房地产开发有限公司（以下简称同富裕公司）与被告（反诉原告）向松、被告（反诉第三人）杨肖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同富裕公司的法定代表人文大桥及委托诉讼代理人罗永田、被告向松的委托诉讼代理人艾荣立、李艳莉、被告杨肖（反诉第三人）均到庭参加诉讼。后因案情复杂于2020年2月3日转为普通程序进行审理，原告同富裕公司的法定代表人文大桥及委托诉讼代理人罗永田、被告向松的委托诉讼代理人艾荣立、李艳莉、被告杨肖（反诉第三人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同富裕公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除双方于2017年10月18日签订的《田蓬农贸市场租赁合同》，向松、杨肖限期履行腾房义务；2.判令向松、杨肖连带赔偿租金162266.5元，水电费112886元，两项共计275152.5元；3.本案诉讼费由向松、杨肖承担。事实和理由：2017年10月18日，双方签订《田蓬农贸市场租赁合同》，约定同富裕公司将位于田蓬镇综合农贸市场××商铺、摊位、道路及三个出入口，占地为5611.48平方米市场的经营权租赁给向松经营，租赁期限为10年，自2018年1月1日至2028年6月1日。其中前三年即2018年1月1日至2021年1月1日年租金为60万元，租金支付方式为一年一付，签订合同当日先支付30万元，剩余三十万元于2018年1月1日一次性付清。租金应当在下一年度租赁期开始前一个月之前支付完毕。合同同时约定向松、杨肖负责楼上住户的水电费收交、物业管理、负责市场秩序卫生管理工作。若向松、杨肖逾期30日不缴纳租金、水电费等相关费用，经营项目产生环境污染问题的，则视为严重违约，同富裕公司有权单方解除合同，收回市场经营权且合同押金不予退还。合同签订后，同富裕公司将田蓬镇综合农贸市场的经营权交给向松、杨肖，向松、杨肖于2017年10月支付了30万元租金，但截至目前，向松、杨肖迟迟未履行支付2018年1月1日至2019年1月1日剩余30万元租金的业务。2019年1月17日，向松、杨肖仅仅支付了2019年的租金30万元，未依约于2019年1月1日缴纳2019年度租金30万元。在合同履行期间，向松、杨肖长时间未依约履行楼上住户水电费收缴工作，导致住户屡次被停水停电，群众多次向电力公司及政府反映，同富裕公司只得自掏腰包为向松、杨肖经营的市场垫付水电费共计112886元。同时，向松、杨肖未按约定管理市场的环境卫生，导致市场内垃圾遍地，摊位租客多次反映，迫于压力，同富裕公司只得自行聘请工人进行打扫。综上所述，向松、杨肖未按约定履行合同，已经严重违约，同富裕公司可以单方面解除合同。向松、杨肖为夫妻关系，田蓬农贸市场也系夫妻双方共同经营，故债务应认定为夫妻共同债务。为此，同富裕公司特提出以上诉请，望法院依法判决。向松辩称，同富裕公司要求解除合同没有法律依据，依据合同约定，向松支付租金的前提是同富裕公司退回已收取的一期租户商铺摊位的租金、押金。同富裕公司主张的租金、水电费也没有事实依据，同富裕尚欠向松摊位租金，而这些款项足以支付租金。依据合同约定，尚达不到支付租金的条件。依据合同约定，向松只有管理收取水电费的义务，根据合同相对性，向松收取后应当将费用交给同富裕公司，向松已将收取的所有费用如实交给同富裕公司，而水电费实际使用主体为业主，如同富裕公司已经垫付应向实际使用者追偿。同富裕公司是多人合股，文大桥与公司之间应先核对清楚，再由公司对外进行主张。杨肖辩称，第一，杨肖不是本案适格主体。本案案由为房屋租赁合同纠纷，合同相对方是向松，而杨某是杨肖的挂名股东，故杨肖是属于公司一方，应为原告。第二，杨肖在2018年1月1日前的收款行为是代表公司。经庭审查明，杨肖系占股25%的股东，一直参与涉案市场的管理。涉案市场在2018年1月1日前租赁给向松，在同富裕公司的控制及管理之下。杨肖作为公司的股东及员工，带领公司员工到涉案市场收取的租赁费应当属于同富裕公司，法律后果亦属于公司。同富裕公司在2018年12月1日的账目明细中已经明确收到了租金，若同富裕公司认为杨肖与其有账目经济往来则属于另案法律关系，同富裕公司提交的证据中涉及2018年1月1日前的票据均属于同富裕公司。第三，向松与杨肖虽属于夫妻关系，但本案是租赁合同关系，杨肖并不因为夫妻关系而承担责任。第四，向松已经全部履行了合同约定的支付租金义务，合同的解除情形并不存在，故也不存在债务。向松向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判令同富裕公司继续履行《田蓬镇综合农贸市场租赁合同》；2.判令同富裕公司支付向松应退还的租金及押金共计877660元；3.判令同富裕公司向向松支付其垫付的装修费及电路改造费用120555元；4.判令同富裕公司向向松支付其垫付的医疗费、交通费、住宿费共计1804元；5.判令同富裕公司向向松支付其私自拆卸6个租赁摊位2个月的摊位损失5000元，并恢复6个摊位到可经营状态；6.判令同富裕公司对农贸市场四周安装路灯（每3米一盏），维修市场内的排污管道及房屋漏水设施；7.诉讼费由同富裕公司承担。事实与理由：向松与同富裕公司于2017年10月18日签订《田蓬镇综合农贸市场租赁合同》，合同约定由向松租赁同富裕公司位于田蓬镇综合农贸市场××商铺、摊位、道路及三个路口，占地为5611.48平方米的整个市场的经营权，合同期限自2018年1月1日至2028年6月1日止，免收6个月租金，签订合同时由向松支付30万元租赁定金，待同富裕公司退回已收取的一期商铺、摊位租金、押金后，向松向同富裕公司支付2018年的租金30万元。向松依约向同富裕公司支付租赁定金后，同富裕公司一直未按约定退回租金及押金。后经双方协商于2018年12月1日确认同富裕公司已收取应退还给向松的租金、押金共计877660元，但同富裕公司一直未退还。同时，同富裕公司未按照合同约定的交付标准，将未装修的二期经营用房交给向松使用，致使向松依照合同的约定自行进行装修，产生装修费用120555元，该笔费用应由同富裕公司承担。2019年6月3日，因同富裕公司对消防泵房未尽管理业务，导致三名儿童在该设施内受到损害，产生医疗费等费用1804元。2019年11月10日、12日，同富裕公司在未通知向松的情况下强行进入市场，毁损6个经营性摊位，导致6个摊位无法产生收益。同富裕公司也未按照合同约定在市场周围每隔3米安装照明路灯，不整治下水设施及其他同富裕公司应当管理的设施，从而导致污水横流，严重损害了同富裕公司的经营环境。2019年1月17日，向松交付了30万元租金后，要求同富裕公司退回租金、押金未果。为此，向松特向本院提出上述诉求，请求依法判决。同富裕公司辩称，第一，向松要求依法判令继续履行合同，但向松在履行合同过程中拖欠租金，不履行水电费收缴义务，导致同富裕公司帮助向松垫付了26万水电费，根据合同约定已构成严重违约，合同目的无法实现，向松主张继续履行合同的要求无事实和法律依据。第二，向松未按合同约定支付租金，直到现在为止，2018年的租金都未付清，根据交易习惯，先交租后使用，同富裕公司享有先履行抗辩权，向松要求退还租金的要求不符合法律规定，于法无据，向松要求返还877660元没有事实依据。第三，向松要求同富裕公司支付装修费及电路改造费的诉求无事实依据，合同里也无约定，该诉求不能成立。第四，向松要求同富裕公司为对方垫付医疗费、交通费、住院费等费用，但本案审理的是合同纠纷，该诉求与本案无关。第五，向松要求同富裕公司赔偿六个摊位两个月的损失的主张无事实依据，因为摊位所有权属同富裕公司，向松没有主张财产损失赔偿的资格。第六，向松要求同富裕公司对农贸市场四周安装路灯在合同里没有任何约定，该诉求缺乏事实依据。反诉第三人杨肖陈述，租赁合同不是杨肖所签，杨肖只是出租方的股东，故反诉与杨肖无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.同富裕公司提交的1号证据同富裕公司工商登记信息、向松、杨肖身份信息，来源合法、客观真实，予以采信。2号证据《田蓬镇综合农贸市场租赁合同》、3号证据（2017）富宁县不动产权第**房产证来源合法、客观真实，予以采信。4号证据《结婚登记审查处理表》来源合法，但仅能证明向松于杨肖系夫妻关系，予以部分采信。5号证据均为复印件且无其他证据加以佐证，部分合同、收据亦产生于《田蓬镇综合农贸市场租赁合同》签订之前。于本案并无关系，故不予确认。6号证据询问笔录属证人证言，但被询问人未到庭接受质询且从调查的内容来看，部分租户是在《田蓬镇综合农贸市场租赁合同》签订前承租，与本案无关。7号证据《限期电网整改通知书》《电力电气安装及线路架设工程施工合同》，8号证据《情况说明》《用电发票》来源合法、客观真实，予以采信。9号证据《水费收款收据》《情况说明》来源合法，客观真实，予以采信。10号证据《情况说明》属于证人证言，但证人未到庭接受质询，不予采信。2.向松提交的1号证据《田蓬镇综合农贸市场租赁合同》《农村信用合作社进账单》来源合法、客观真实，但仅能证明向松支付了2018年的租金30万元。2号证据《田蓬农贸市场房屋交易明细账》来源合法，但只能证明同富裕公司收取的租金、摊位费数额及向松收取的租金摊位费金额，予以部分采信。3号证据《收款收据》《收条》来源合法且同富裕公司予以认可，但仅能证明双方都有缴纳水电费的行为。《录音光碟》来源合法，但不能证明待证事实，予以部分采信。4号证据电费收费票据、收费收据、卫生费收款收据来源合法，客观真实，能够证明向松缴纳了部分水电费及卫生费。5号证据《房屋买卖合同》《收据》《结算清单》《企业信用信息公示系统》《天眼查同富裕公司资料》《代持股证明》来源合法、客观真实、予以采信。《田蓬农贸市场公告》及《公告》来源合法且同富裕公司予以认可，但仅能证明2017年10月18日后水电费、物管费由向松收取，2019年9月1日后，摊位租金又由同富裕公司收取。6号证据《通话录音》来源不合法，不予采信。《客户资产移交需要材料》只能证明同富裕公司委托公司股东来处理电力移交事宜，予以部分采信。3.杨肖提供的《田蓬镇综合农贸市场租赁合同》来源合法、客观真实，予以采信。4.向松针对反诉提供的1号证据《田蓬镇综合农贸市场租赁合同》来源合法、能够证明双方签订合同的时间、、地点租金支付方式及双方的权利义务，予以部分采信；2号证据《田蓬镇综合农贸市场交易明细》来源合法，客观真实，予以采信。《领条》《销售结算单》《装修费用清单》只能证明向松经营的超市为其自行进行部分装修，予以部分采信。《门诊收费收据》《住宿登记表》《过路费》与本案无关，不予采信。3号证据《照片》来源合法，但仅能证明田蓬农贸市场的现状，予以部分采信。向松申请出庭的证人谢某、梁某的证言仅能够证明农贸市场内超市的部分装修由向松负责。证人杨某的证言客观真实，与向松提供的书面证据相互印证，予以采信。经向松申请，本院依职权调取了《接处警登记表》2张及执法视频及《关于富宁同富裕房地产开发有限公司供电移交情况的复函》，其中《接处警登记表》2张及执法视频来源合法，但证据仅能证明双方因履行租赁合同发生纠纷，予以部分采信。《关于富宁同富裕房地产开发有限公司供电移交情况的复函》来源合法，能够证明因田蓬镇农贸市场供电设施不符合移交条件，未成功移交电力部门管理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月8日，同富裕公司与向松签订《田蓬镇综合农贸市场租赁合同》，合同主要约定：“……一、同富裕公司（甲方）将位于田蓬镇综合农贸市场××商铺、摊位、道路及三个出入口，占地面积为5611.48平方米整个市场的经营权租赁给乙方（向松）经营……三、在合同签订（前），乙方已到现场查看过该市场，并清楚了解该市场的可使用情况，同时也同意按相关市场要求执行，无他异议。四、租赁期、租赁费用及支付方式：1.租赁期定为壹拾年，即自2018年1月1日交付使用至2028年6月1日止（免收6个月租金），2018年1月1日至2021年1月1日年租金为60万元，第一、二、三年租金不变，第四年2021年1月1日至2022年1月1日年租金为63万元……，第十年2027年1月1日至2028年1月1日年租金为844258元。2.租金支付方式：一年一支付，签订合同当天乙方支付租赁定金30万元，剩余租金30万元乙方于2018年1月1日一次性付清，但甲方应退回已收取一期租户商铺、摊位的租金、押金给乙方。3.合同10年一签……双方续签合同的，租金应在下一年度租赁期开始前一个月之前支付完毕……五、甲方的权利义务：……3.甲方对市场公共地方、公共设施、通道进行管理，对设施提供养护服务，由乙方导致公共设施损毁的，乙方要承担赔偿责任。4.甲方二期交付标准为：按简图施工（外墙漆、贴1.0米高外墙砖，内墙刮双飞粉、、地面砖贴按**地砖材质电源引入室内安一个总控制箱，乙方自行安装水、门窗按简图安装），室外照明沿建筑物四周3米安一个路灯，安卷帘门2道。5.二期甲方于2018年1月1日装修好交付乙方使用，未交付前乙方可以进场装修。6.一期按现状交付乙方。7.乙方负责楼上住户水电费收交管理、物业管理，联络甲方维修房屋。乙方在经营过程中发生的一切民事责任和刑事责任由乙方承担。六、乙方的权利义务：1.按合同规定自主经营、自负盈亏……3.维护市场秩序，不乱倒脏水，不乱扔垃圾……七、合同的变更、解除和违约责任……2……（3）逾期30天不缴纳租金的，管理和水电费等其他相关费用，视乙方自动放弃经营权……。2017年10月26日，向松通过农村信用合作社转账30万元租金到同富裕公司。2018年2月至2019年10月，同富裕公司共计缴纳电费220546.84元，2018年2月至2019年7月共计缴纳水费40907.6元，向松支付给同富裕公司139868元（同富裕公司自认）。2018年12月1日，同富裕公司出具《田蓬农贸市场房屋交易明细账》，确认同富裕公司收取的租金、押金、卫生费数额应收为991560元，但扣除办公室租金及向松自认其收取的卫生费，同富裕公司收取的一期押金、租金、卫生费、摊位费共计877660元，但至今未退还向松，向松亦并未缴纳2018年剩余租金30万元。2019年1月17日，向松通过农村信用合作社转账30万元到同富裕公司，缴纳2019年的租金30万元。因双方在履行合同过程中存在纠纷，同富裕公司遂向本院提起诉讼，而向松亦向本院提起反诉。本院认为，本案的争议焦点为：1.《田蓬镇综合农贸市场租赁合同》是否有效；2.杨肖是不是本案的适格被告，向松所负债务是否属于夫妻共同债务；3.本案双方是否存在违约行为；4.同富裕公司的本诉主张是否成立；5.向松的反诉主张是否成立。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。同富裕公司将杨肖列为被告是其认为向松所负债务为夫妻共同债务，并非依据合同，故杨肖的主体适格。根据同富裕公司与向松签订《田蓬镇综合农贸市场租赁合同》，约定的租金支付方式为一年一支付，签订合同当天乙方支付租赁定金30万元，剩余租金30万元乙方于2018年1月1日一次性付清，但甲方应退回已收取一期租户商铺、摊位的租金、押金给乙方。从合同条文的但书来看，向松于2018年1月1日缴纳剩余租金的前提应是同富裕公司先退还或至少同时退还一期租户的租金，故同富裕公司未退还一期租金存在先违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。向松2019年再次缴纳了2019年半年的租金30万元，可见其仍然希望继续履行合同，并未行使解除权，其未缴纳2018年30万元租金的理由仅仅是认为2018年的半年租金免收，故向松未在2018年1月1日一次性付清剩余的2018年租金30万元的行为，亦存在违约。因双方都存在违约，但双方的违约行为未必导致合同解除。依法成立的合同，双方都应当遵守并适当的履行自己的义务。双方的违约行为，只是在租金退还、缴纳方式上存在争议，但双方的租赁物并未受到影响，双方亦不构成根本违约，导致合同履行不能，故双方应当继续履行合同。关于双方收取的租金问题。根据合同约定，自2018年1月1日后，整个市场的水电费、卫生费均应由向松收取，但向松未尽到合同义务，而水电费的用户名称为同富裕公司，同富裕公司只能自行为其缴纳，故对于同富裕公司缴纳的水电费，向松理应退还给同富裕公司。从同富裕公司提供的证据来看，同富裕公司共计垫付水电费261454.44元，但同富裕公司自认垫付金额为252754元，并认可向松已经支付给同富裕给其水电费139868元，是其对自身权利的处分，予以确认。双方在合同第四条约定租赁期、租赁费用及支付方式，从条文来看，向松支付租金的方式为先交后租（2018年因对商铺、租金有约定，从其约定），其应当于当年的1月1日前交付租金，因双方需继续履行合同，故向松应当补交2018年的租金30万元，2019年的租金25万元（同富裕公司计算至2019年11月1日）及同富裕公司垫交的水电费112886元，共计662886元。但同富裕公司还需退还一期收取的租金、摊位费等共计877660元。为减少双方当事人诉累及执行成本，因双方互负债务，两项相抵，同富裕公司还应当支付给向松一期商户租金、摊位费共计214774元。关于向松主张的装修费的问题。双方签订的合同中约定；“二期甲方于2018年1月1日装修好交付乙方使用，未交付前乙方可以进场装修。”二期交付时同富裕公司已经将房屋做了简单装修，且从合同条文来看，向松亦不排斥由其自己按照自己的需求进行装修，况且其装修的内容亦为满足其经营超市，路灯的安装也是其为了对超市进行经营所需，故对于其主张的装修费及安装路灯的诉讼请求，不予支持。向松主张的医疗费、交通费、住宿费1804元并不在合同约定之内，其不属于本案处理范围，不予支持。向松主张的六个摊位费损失也并未提供证据加以证明，不予支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十一条、第九十九条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条规定，判决如下：一、富宁同富裕房地产开发有限公司与向松继续履行双方于2017年10月8日签订《田蓬镇综合农贸市场租赁合同》；二、由富宁同富裕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还给向松商铺、摊位租金等共计214774元；三、驳回富宁同富裕房地产开发有限公司的本诉诉讼请求；四、驳回向松的其他反诉诉讼请求：五、反诉第三人杨肖不承担本案责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5428元，由富宁同富裕房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费13845元，由富宁同富裕房地产开发有限公司负担3323元，向松负担10522元。本判决书生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决书规定的义务，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  刘 金审 判 员  杜文佳人民陪审员  吴廷梅二〇二〇年八月十八日书 记 员  岑 煜