广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初10436号原告：陈兆滔，男，1969年9月25日出生，汉族，住所地广州市海珠区**。委托代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。被告：范瑞熙，男，1976年11月7日出生，汉族，住所地福建省邵武市**。委托代理人：廖兆宏，广东源通律师事务所律师。被告：张翼翔，男，1975年7月7日出生，汉族，住所地福建省建瓯市**。原告陈兆滔诉被告范瑞熙、张翼翔租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吴学明，被告范瑞熙的委托代理人廖兆宏和被告张翼翔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2017年10月31日签订《房屋租赁合同》，合同约定由原告向被告出租位于海珠区**，租期从2017年11月1日至2023年5月1日；租金从2017年11月1日至2018年8月15日每月租金48615元、2018年8月16日至2020年8月15日每月租金52625元、2020年8月16日至2023年5月1日每月租金58640元；每月5日前支付一次租金。合同签订之后，从2018年1月1日起，被告就未按照合同约定向原告交付租金，经原告多次催促，被告一直不履行约定义务。因被告张翼翔事实上是与被告范瑞熙合伙承租和经营涉案房屋，且由张翼翔实际管理涉案房屋和向各租户收取租金。故起诉请求：1.解除原告与被告范瑞熙签订的《房屋租赁合同》；2.两被告将位于广州市海珠区**的3栋房屋交还给原告；3.两被告向原告支付2018年1月1日至2019年5月30日期间未付租金258550元，及从2019年6月1日起至两被告将涉案房屋交还给原告之日止的租金（其中2019年6月1日起至2020年8月15日按每月52625元计算，2020年8月16日起至实际交回房屋之日止按每月58640元计算）；4、两被告向原告支付逾期支付租金的利息（其中2018年1月1日至2019年5月30日期间以未付租金258550元为本金，自2019年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项支付完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；从2019年6月起每月租金的利息，以当月租金为本金，从欠租当月的6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项支付完毕之日止）；5.本案诉讼费由两被告承担。被告范瑞熙辩称：一、不同意解除《房屋租赁合同》。二、涉案房屋地理位置比较偏僻，处于广东财经大学，教学状况处于停学状态，经营困难，收益微薄；租金支付过程中没有按照合同约定实际履行，双方约定变更为每月38000元，被告已向原告付清2018年1月1日起至2019年5月30日的租金，被告交租后，原告没有明确仍欠多少钱的主张，按照法律规定实际履行与合同约定不一致的，以实际履行为准，故被告不存在欠付租金情况；鉴于原告所交付租赁房屋的合法面积未达合同约定面积的二分之一，即使根据合同预定的租金标准缴付租金，被告所交付的租金金额亦已超出涉案房屋合法面积部分的租金，即被告不存在欠付租金的事实。三、本案所涉租赁房屋均存在违法加建情况，被告与原告签订的《房屋租赁合同》应依法被认定为无效合同。四、根据最高院在（2014）民一终字第227号、（2017）最高法民终340号民事案件中的司法观点认为，法院依职权认定合同无效后，应主动援引《中华人民共和国合同法》第五十八条对合同无效的后果作出处理。综上所述，原告的诉讼请求并无事实与法律依据，请求法庭在查清事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求，对合同效力作出判定，并对合同无效的后果作出处理。被告张翼翔辩称：不同意原告的诉讼请求。其是受范瑞熙的委托管理涉案房屋的，负责管理收租等事宜。一开始租赁涉案房屋时，因为学生少，办不了居住证，所以原告说可以少交一点，交30000元就可以了。几个月后学生多了，原告就要求多交8000元租金。另外有两个房间原告直到2018年8月才交付给其使用，之后其一直是按38000元交纳租金，其有在微信里与原告讲。而且涉案房屋使用的手机信号放大器的合同是原告与联通签订的，但电费是其交的，每个月产生600元电费。经审理查明：2017年10月31日，原告（出租方、甲方）与被告范瑞熙（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方保证所出租的房屋享有使用权。二、1.甲方出租给乙方的房屋位于广州市海珠区**；2.出租房屋面积：3栋，共计2005平方米；3.交付房屋后，乙方需要翻新房屋内外墙壁、门窗的费用由乙方负责。乙方享有所承租的通道、外墙及房屋的使用权。四、1.房屋租赁期自2017年l1月l日起至2023年5月1日止（房屋交付时间2017年l1月l日）。五、1.租房押金总额为184460元，合同解除或终止后7日内无息退还给乙方。2.该房屋2017年11月1日至2018年8月15日每月租金48615元，2018年8月16日至2020年8月15日每月租金52625元，2020年8月16日至2023年5月l日每月租金58640元。3.房屋租金及水电费支付方式如下：每月5日前支付一次租金。九、甲方违约责任：l.因甲方原因解除合同的应支付乙方本合同保证余总额五倍的违约金；2.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同押金五倍支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。十、乙方违约责任：l.租赁期间，乙方有下列行为之一的，乙方应按照合同押金五倍的金额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。等。合同签订后，原告按照合同约定涉案房屋3栋交付给被告使用，被告向原告交纳了保证金184460元。原告因被告欠交租金，于2019年5月8日提起本案诉讼。广州市海珠区**房屋的宅基地使用证使用人为陈甜，该建筑物为水泥混合结构，层数为1层，建筑面积为91.2平方米；广州市海珠区**房屋的宅基地使用证使用人为李新偶，该建筑物为混合结构，层数为3层半，建筑面积为220平方米；广州市海珠区**房屋的宅基地使用证使用人为冯润清，该建筑物为框架结构，层数为3层半，建筑面积为255.5平方米；广州市海珠区**房屋的宅基地使用证使用人为陈骏捷，该建筑物为框架结构，层数为3层半，建筑面积为273平方米。其中冯润清为原告陈兆滔的妻子，陈骏捷为陈兆滔和冯润清的儿子。上述四名宅基地使用证使用人均明确表示同意由原告主张上述房屋的权利，不需要作为本案当事人主张权利义务。被告范瑞熙接收涉案房屋后，基本以被告张翼翔名义出租给他人并将租金转交付原告。两被告提供一份2018年1月1日签订的《授权委托书》，拟证明范瑞熙全权委托张翼翔为其代理人，办理涉案房屋出租事宜，受托人以自己的名义直接与承租人签署房屋出租有关合同、代为收租等。原告否认该授权委托书的真实性，认为被告方从未告知其相关委托事宜，且张翼翔从未以代理人身份出租房屋。由于两被告没有在本院指定的期限内提供涉案房屋相关承租人的情况，本院于2020年4月28日在涉案房屋内张贴公告，要求涉案房屋的实际使用人或承租人在2020年6月27日前向本院申报权利，但公告期限届满没有其他实际使用人或承租人向本院申报权利。诉讼中，原告与被告均确认如下事实：1.上述宅基地登记的广州市海珠区**房屋4栋即现在涉案出租房屋的3栋。2.2017年11月和12月被告按合同约定全额交纳租金各48615元；2018年1月至同年5月，被告每月交纳租金30000元；2018年6月至2019年5月，被告每月交纳租金38000元；自2019年6月1日起至今没有交纳租金。3.原告认为被告从2018年1月至2019年5月欠交租金共258550元。被告确认，如按合同约定，从2018年1月至2019年5月间的租金差额确为258550元。4.被告向原告交纳的保证金184460元，双方均表示在欠交租金中予以抵扣。被告方补充陈述：由于原告出租的涉案房屋面积与实际面积不符，实际面积只有1800平方米；而且开始时原告有两个房间没有交给其使用，另有很多房间空置租不出去，所以经与原告协商，原告同意其每月交纳租金30000元，从2018年6月起每月交纳租金38000元，所以其并没有欠租。原告对此予以否认，认为其已按合同约定将涉案3栋房屋全部交给被告使用，被告才会在2017年11月和12月交纳全额租金，且在被告单方面不按合同约定全额转账交纳租金后，原告一直在微信中提出异议，要求被告交齐租金，或者将涉案房屋退回给其。此外，被告方称其收到涉案房屋后进行了装修并购置了家电，因原告违建导致合同无效，造成其产生损失合计948286元，但未提供涉案房屋装修合同等相关证据，只提供如下转账明细：2017年10月25日转账20000元至周某锋账户，附言租房定金；2017年11月2日分两次各转账50000元至周某锋账户，附言付空调热水器；2017年11月4日转账113160元至李某权账户，附言购买空调热水器款。如果搬迁，被告方要求原告按上述损失的80%赔偿。原告表示不同意，其并不清楚被告方对涉案房屋进行了装修，而且涉案房屋出租给被告方之前是做公寓的，有基本的家私家电，其按原样交给被告方使用，现由于被告方严重违约，要求被告方迁出时不能拆除固定镶嵌物，其他的按照法律规定自行搬走。另查，2020年6月4日，广州市海珠区城市管理和综合执法局向被告张翼翔发出《投诉举报处理情况告知书》，主要内容是“经查，**，为3栋已建成投入使用多年建筑，该处楼顶违规搭建有铁棚和简易板房，官洲街城管执法队已发出《询问通知书》及《责令限期改正通知书》，责令当事人对该址楼顶乱搭建物自行整改拆除，当事人承诺将配合整改”。原、被告确认上述需整改拆除的楼顶乱搭建物是用于房屋隔热的。本院依据原告的申请采取了财产保全措施。本院认为:据原告提交的证据及双方的陈述反映，涉案宅基地登记上盖的建筑物为4栋，其中1栋1层、3栋3层半，面积合共839.7平方米；而涉案《房屋租赁合同》所约定的房屋为出租房屋面积3栋，共计2005平方米，原、被告双方确认上述宅基地登记上盖的建筑物4栋为现在涉案出租房屋的3栋，故上述合同中超出839.7平方米部分的物业的租赁关系无效。即使租赁合同部分无效，但两被告使用了涉案房屋，理应向原告支付租金和房屋占用费。根据上述《房屋租赁合同》约定，房屋租金于每月5日前支付，原告依约在2017年11月1日将涉案房屋交付给被告使用，但被告却自2018年1月起未足额交付租金和房屋占用费，并自2019年5月起至今未交纳任何租金和房屋占用费，且经原告催告后仍未缴交，拖欠租金和房屋占用费时间长、金额大，故原告要求解除上述合同中839.7平方米部分的租赁关系、收回涉案房屋的请求合法合理，本院予以支持。搬迁时，被告方不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。租赁合同约定，涉案房屋2017年11月1日至2018年8月15日每月租金48615元，2018年8月16日至2020年8月15日每月租金52625元，2020年8月16日至2023年5月l日每月租金58640元，租赁合同约定的租金即为租金和房屋占用费；原、被告均确认按合同约定被告从2018年1月至2019年5月欠交租金和房屋占用费共258550元，2019年6月1日起至今没有交纳租金和房屋占用费，因此原告要求被告方支付拖欠的租金和房屋占用费的请求合法合理，本院予以支持。另原告要求被告方从拖欠租金和房屋占用费之日起按银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息也是合理的，本院亦予以支持。本案中，两被告虽辩称是范瑞熙委托张翼翔管理房屋，但其并未将委托事宜告知原告，且实际履行中基本以张翼翔名义再次出租给他人并将租金转交付原告，故原告要求两被告承担共同责任合法合理，本院予以支持。对于被告认为涉案房屋实际面积只有1800平方米，且在租金支付过程中没有按照合同约定实际履行，应以实际履行为准，被告不存在欠付租金情况的答辩意见，因本案租赁合同约定出租面积为3栋房屋，且被告方并未提供证据证明其有向原告提出面积异议和原告同意减租，因此被告方的答辩意见理据不足，本院不予采纳。另被告方提出对涉案房屋进行了装修并购置了家电，由于被告方未能提供证据证明其对涉案房屋进行装修的情况，对此本院不予采信。对于被告方向原告交纳的保证金184460元，双方虽表示在欠交租金中予以扣除，但本案却不宜作抵扣处理。为免当事人讼累，可由原告将该保证金直接退回给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（三）项、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈兆滔与被告范瑞熙于2017年10月31日签订的《房屋租赁合同》；二、被告范瑞熙、张翼翔在本判决生效之日起30日内，搬出广州市海珠区**房屋，并将该房屋腾空交还给原告；两被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、两被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2018年1月1日至2019年5月30日期间未付的租金和房屋占用费258550元，及从2019年6月1日起至两被告将涉案房屋交还给原告之日止的租金和房屋占用费（其中2019年6月1日起至2020年8月15日按每月52625元计算，2020年8月16日起至实际交回房屋之日止按每月58640元计算）；四、两被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付逾期支付租金和房屋占用费的利息（其中2018年1月1日至2019年5月30日期间以未付租金和房屋占用费258550元为本金，自2019年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项支付完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；从2019年6月起每月租金和房屋占用费的利息，以当月租金和房屋占用费为本金，从欠租当月的6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项支付完毕之日止）；五、原告在本判决生效之日起10日内，退回被告范瑞熙保证金184460元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6698元（其中受理费5178元，财产保全费1520元），由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒲少霞人民陪审员  胡广萍人民陪审员  蔡元霞二〇二〇年八月十二日书 记 员  陈兆尊阮建豪