河北省隆化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0825民初1272号 原告：张瑞峰，男，1986年8月6日出生，满族，农民，住隆化县。 委托诉讼代理人：王树国，河北王树国律师事务所律师。 被告：姜胜华，女，1978年3月21日出生，汉族，农民，住隆化县。 被告：隆化县腾升房地产经纪服务有限公司，住所地隆化县隆化镇鸿广综合楼底商**。 法定代表人：白岩，职务：总经理。 委托诉讼代理人：白宇飞，男，1994年9月14日出生，蒙古族，户籍地隆化县，现住隆化县。 原告张瑞峰与被告姜胜华、隆化县腾升房地产经纪服务有限公司（以下简称腾升公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告张瑞峰的委托诉讼代理人王树国，被告姜胜华、腾升公司的委托诉讼代理人白宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告与被告三方签订的《房屋买卖居间合同》中原告与被告姜胜华之间的房屋买卖合同关系部分无效，并判令解除原被告三方在该合同中的居间合同关系部分；2、判令被告公司返还原告居间服务费5750元，由被告姜胜华赔偿原告支付的居间服务费损失5750元；3、判令被告姜胜华返还原告购房款30万元，赔偿原告至2020年6月24日止该购房款的利息损失3万元，并按月利率0.5%赔偿原告自2020年6月25日起至购房款实际付清日止的利息损失；4、判令被告姜胜华赔偿原告此前的诉前财产保全保险费1080元、保全申请费2320元；5、由被告姜胜华承担本案的诉前财产保全保险费1140元、保全申请费2420元及诉讼费用。 事实和理由：2018年10月19日，原告通过中介被告公司购买了被告姜胜华所有的位于隆化县房屋，三方签订了《房屋买卖居间合同》。合同第六条约定：被告姜胜华应保证房屋无抵押、无查封，被告公司代办房屋过户、贷款的相关手续。原告依约向被告姜胜华支付购房款30万元，向被告公司支付中介费11500元。现原告知悉该房屋因被告姜胜华与他人有纠纷被人民法院在此前查封。该合同因此处于效力待定状态，经原告多次催办，该房屋不能解除查封。 原告于2019年12月13日对涉案房屋采取诉前财产保全措施，为此支付诉前财产保全保险费1080元、保全申请费2320元，但因被告姜胜华承诺可以解除查封故原告未在三十日内提起诉讼。至今经原告多次与被告姜胜华沟通，被告姜胜华仍不能实现其承诺。原告于2020年5月25日对涉案房屋再次申请诉前财产保全，为此又支付诉前财产保全保险费1140元、保全申请费2420元。 现提起诉讼，诉请人民法院确认《房屋买卖居间合同》中关于该房屋的买卖关系无效，由被告姜胜华返还购房款、承担缔约过失责任赔偿原告利息、中介费及合理维权支出等损失。鉴于涉案合同中的买卖关系无效，居间关系中关于被告公司提供后续居间服务没有履行的事实基础，由被告公司适当返还原告居间费用。 被告姜胜华辩称：合同无法继续履行并不是由我单方过错导致。我的前夫因与第三方王景祥发生财产纠纷，王景祥在郑州开发区法院起诉并申请对本案涉案房屋进行财产保全，保全裁定书于2018年12月13日邮寄到韩麻营，因无人签收被退回郑州开发区法院。我与原告的购房合同于2018年10月19日签订，我直到2019年末才知道房屋被查封，之后积极与王景祥沟通解决此事，并在郑州开发区法院的调解下起草了我与原告、王景祥三方协议，协议中约定购房合同继续履行，王景祥的欠款由我在取得房屋贷款后向其支付，此协议中没有加重原告的任何义务及责任，如能签订，我与原告之间的购房合同即能按约完全履行。但原告拒绝配合，因此才导致双方的购房合同彻底无法继续履行，因此购房合同不能继续履行属双方具有过错，应各自承担自身的损失。 原告主张的中介费损失应由自己承担。双方签订购房合同后，原告提出提前居住，我出于方便原告的角度考虑，没有按购房合同约定的付清全款后再交付房屋，而是于2018年11月就将涉案房屋交付与原告，原告一直在此居住至今。涉案房屋如对外出租，每年租金不会低于15000元，足以抵顶原告所主张的利息。 原告两次申请保全，所涉费用均为本案诉讼的必要性支出，应由原告自行负担。综上所述，原告主张的居间服务费、利息损失和后续利息及相关保全费均无合法依据，请法院予以驳回。 被告腾升公司辩称：我们签订房屋买卖居间合同时约定了甲乙丙三方义务，甲方姜胜华应保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，并已征得财产共有人同意且承诺此房屋没有卖给第三人，由此而引发的法律及经济责任由姜胜华自行承担；合同中还有一条违约责任的约定，即买卖双方应积极履行合同义务，如一方违约，服务费由违约方承担。 经审理查明：2018年10月19日，姜胜华（甲方）与张瑞峰（乙方）、腾升公司（丙方）签订房屋买卖居间合同，合同约定，姜胜华将其所有的坐落于隆化镇龙××东××单元××号房屋（建筑面积90.55㎡，含地下室、室内冰箱、电视、洗衣机、床等生活设施）出售给张瑞峰，总价款70万元。付款方式，首付25万元，定金3万元，其余42万元从银行借按揭贷款给付。中介费11500元由张瑞峰承担。姜胜华应在收到张瑞峰全部房款13日内将该房全部交付买方使用。合同第六条第一项还约定，甲方（姜胜华）应保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，并已征得财产共有人同意，且承诺此房屋没有卖给第三人，由此而引发的法律及经济责任由甲方（姜胜华）自行承担，第六条第三项约定，腾升公司义务：见证并监督本合同的执行，代办房屋的过户、贷款等相应手续，如发生纠纷，负责调解，但不负责任何赔偿责任、法律责任。该合同签订后2018年10月19日张瑞峰交给姜胜华房屋定金3万元，交给腾升公司中介费11000元。10月25日通过农行隆化东兴分理处转账给姜胜华房屋款25万元，2018年11月27日，姜胜华、张瑞峰又签订了房屋买卖合同的补充协议：因张瑞峰需要提前入住所买房屋，双方协商，增加定金2万元，剩余房价款40万元从银行借按揭贷款，为此张瑞峰又向姜胜华交付购房款2万元。至2018年11月27日，张瑞峰实际交付购房款30万元（含定金5万元）。2018年11月上旬，原告张瑞峰实际入住到本案涉诉房屋内至今。 另查明，2018年7月18日，郑州高新技术产业开发区人民法院给隆化县产权产籍管理所送达了协助执行通知书：要求隆化县不动产登记中心协助将坐落于隆化镇××单元××号房屋予以查封，查封文件（2018）豫0191财保1401号，产籍管理所查封登记时间2018年7月18日，查封期限2018年7月18日起至2021年7月18日止。因上述法院的查封致张瑞峰和姜胜华的房屋买卖不能办理房屋过户登记手续。 2019年12月13日，张瑞峰向本院提出申请要求将本案涉诉房屋进行诉前财产保全，本院为此做出了（2019）冀0825财保237号民事裁定，将涉诉房屋予以查封，张瑞峰交纳保全费2320元；张瑞峰于2020年5月22日内申请解除诉前保全，本院于同日做出了（2019）冀0825财保237号之一民事裁定，解除查封裁定。2020年5月22日张瑞峰再向法院提起诉前财产保全，本院于2020年5月22日作出（2020）冀0825财保73号裁定，将本案涉诉房屋予以查封，原告交纳保全费2420元。 以上事实有原被告在庭审中的诉辩陈述及原告向法庭出示的房屋买卖居间合同、补充协议、农业银行个人明细对账单、3张交款条、郑州高新技术产业开发区法院送达回证、协助执行通知书、隆化县产权产籍管理所出具的房屋登记簿等证据在卷予以佐证。 本院认为，原被告三方签订的房屋买卖居间合同是各方当事人真实意思表示。各方应按合同约定履行义务，但在合同履行过程中，被告姜胜华未按合同的约定尽到“保证房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷”义务，致涉诉房屋不能办理房屋过户登记手续，致合同目的无法实现，其行为已构成违约，应承担返还原告房屋价款支付资金占用期间利息并赔付中介费等的违约责任。故原告要求确认房屋买卖合同关系无效返还购房价款等诉请符合法律规定，本院予以支持。 腾升公司签订房屋买卖居间合同后，该房屋因其他法院查封的原因，未继续履行办理按揭贷款、办理房屋过户手续的劳务付出义务即居间服务任务未实际完成，依据公平原则应返还中介费二分之一，另二分之一由姜胜华负担。 因房屋买卖合同的合同目的不能实现，姜胜华应将购房款30万元返还给原告并支付资金占用利息。利息标准按年息6%（即月息0.5%）支付，起止时间从2018年11月27日始，至2020年7月31日止，共应支付利息30060元（2018年11月27日至2020年7月31日，共1年8个月，30万元×1.67年×6%）。因房屋买卖合同未生效，但张瑞峰却已实际使用涉诉房屋，故应向姜胜华支付房屋租赁使用费用，费用标准参照同地段租赁相同面积房屋政府回迁过渡安置价，按每平方米月12元计算为年13039.2元（90.55㎡×12元=1086.6元×12个月），从2018年11月1日起支付至2020年7月31日止，共应支付房屋租赁费22818元（2018年11月1日至2020年7月31日，1年9个月，即1.75年×13039.2=22818元，日租赁费35.93元，22818÷635天），至2020年7月31日止，上述两项相抵后，姜胜华应再向张瑞峰支付资金占用期间利息7242元（30060元-22818元），并自2020年8月1日起姜胜华应按年息6%向原告支付资金占用期间利息至30万元房价款全部返还日止，张瑞峰应按日35.93元向姜胜华支付房屋实际使用日的租赁费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条（五）项、第五十八条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、原告张瑞峰与被告姜胜华、隆化县腾升房地产经纪服务有限公司于2018年10月19日签订的房屋买卖居间合同中关于房屋买卖部分内容无效； 二、被告姜胜华于本判决发生法律效力后十日内返还原告张瑞峰购房款30万元，给付资金占用利息7242元，并自2020年8月1日起按年息6%向原告支付资金占用利息至30万元房价款全部返还日止； 三、被告姜胜华于本判决发生法律效力后十日内给付原告张瑞峰中介费5500元； 四、被告隆化县腾升房地产经纪服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告张瑞峰中介费5500元； 五、驳回原告张瑞峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3264元（已减半），财产保全费2420元，均由被告姜胜华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 员 段云龙 二〇二〇年七月三十日 法官助理 吕甜甜 书 记 员 李 莉 附页： 一、判决适用的法律 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 二、上诉权和上诉期限 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。提交上诉状的同时应预交上诉费6528元，逾期未交上诉状或者提交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。 三、申请执行的期限 在本判决生效后，如被告未按判决规定的期限履行判决书确定的给付义务，原告应在二年内向本院申请强制执行。