江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初1740号原告：韩兆法，男，1952年1月28日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：韩兆根，男，1957年11月8日生，汉族，住江苏省南京市白下区。原告：韩根发，男，1960年4月9日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上述三原告的共同委托诉讼代理人：张华强，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。上述三原告的共同委托诉讼代理人：于存，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告：苏州市植物园，住所地江苏省苏州市虎丘区上方山行春桥堍。法定代表人：赵军，主任。委托诉讼代理人：朱进，江苏简安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文艳，江苏简安律师事务所律师。原告韩兆法、韩兆根、韩根发与被告苏州市植物园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员邹懿独任审理。后因工作调整，本案变更由审判员赵延丽独任审理。本院于2020年8月26日公开开庭进行审理，原告韩兆法及三原告的共同委托诉讼代理人张华强与于存、被告苏州市植物园的委托诉讼代理人朱进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩兆法、韩兆根、韩根发共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令苏州市植物园赔偿韩兆法、韩兆根、韩根发各项经济损失600万元；2.本案的诉讼费用由苏州市植物园承担。事实与理由：1999年12月25日，韩兆法、韩兆根、韩根发（承租人）与原苏州南方液压件厂（出租人）签订《厂房（厂区）租赁合同》，韩兆法、韩兆根、韩根发承租一块厂区，具体内容以双方确认的示意图为准。双方约定租赁期限为2000年3月28日至2028年3月28日，共28年。2010年，韩兆法与苏州市上方山林果场签订《2010年度房屋租赁修正备案》，原租金进行扣减，原出租方苏州南方液压件厂变更为其主管部门苏州市上方山林果场。2014年12月22日，韩兆法、韩兆根、韩根发与案外人傅国春、刘小勇签订《厂房（厂区）承包管理合同》，将租赁厂房厂区转租，合同期限经续签至2025年3月30日。2019年12月2日，苏州市植物园向韩兆法、韩兆根、韩根发发送律师函称，原苏州市南方液压件厂的权利义务由苏州市植物园承接，《厂房（厂区）租赁合同》超过法定期限20年，超出部分无效，告知韩兆法、韩兆根、韩根发租期到2020年3月27日止，不再续签。由于苏州市植物园终止合同的行为，导致韩兆法、韩兆根、韩根发无法继续履行与傅国春、刘小勇签订的《厂房（厂区）承包管理合同》，给韩兆法、韩兆根、韩根发造成经济损失。韩兆法、韩兆根、韩根发当初按最长期限确保厂房安全的出发点，投入约260万元资金，对全部厂区马路、砼地坪、供水和下水系统、厂房全部屋顶、墙面等全部重新建设，如果当初苏州南方液压件厂和苏州市植物园仅愿意租赁20年，则韩兆法、韩兆根、韩根发可以少投入120万元，这120万元是韩兆法、韩兆根、韩根发的直接损失。韩兆法、韩兆根、韩根发现在每年支付14.5万元房屋租金，收益100万元，因此每年纯收益85万元，按8年计算则少收益680万元算作间接损失。故韩兆法、韩兆根、韩根发诉至法院。被告苏州市植物园辩称，第一，苏州市植物园与韩兆法、韩兆根、韩根发从未对租赁合同的租赁期间进行过变更。第二，双方签订的租赁合同约定租期已经超过了法律允许的20年最长期限，因为违反法律规定而无效，并不是苏州市植物园违约所导致。因为现在政府部门相关事业单位对这方面的核查非常严格，跟20年前的法治环境状况完全不同，并不是苏州市植物园可以决定。第三，对于租赁合同中的无效期限，因为合同无效，所以合同当中约定的所谓违约责任其实也不能适用。双方对超过法律规定的期限约定，实际上是一种缔约过失，而且韩兆法、韩兆根、韩根发应当对这种缔约过失承担较大责任。第四，对韩兆法、韩兆根、韩根发主张的损失不认可，韩兆法、韩兆根、韩根发没有提供任何证据证明投入损失，而且实际使用了租赁的场地厂房达20年之久，其收益已经远远超出了其投入，而且投入如果从资产折算的角度，这部分其实早就已经不存在实际价值了。对于韩兆法、韩兆根、韩根发主张的可得利益损失，也没有相关的事实和法律依据。原告韩兆法、韩兆根、韩根发共同围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：厂房（厂区）租赁合同、授权委托书、2010年度房屋租赁修正备案、整改通知、律师函。被告苏州市植物园未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并与本院庭审笔录一并在卷佐证。经审理，本院查明事实如下：1999年12月25日，苏州南方液压件厂（甲方）与韩兆法、韩兆根、韩根发（乙方）、苏州市上方山林果场（担保方）、机械电子工业部上海电器科学研究所苏州终端电器公司（担保方）签订《厂房（厂区）租赁合同》，约定：南方液压件厂原厂区内划出一块厂区，其中有1-10号房和厂区前后左右的空地均含在内（详见双方确认的示意图）租赁给乙方，房屋总计实用面积作为2750㎡和393㎡宿舍。房屋已经是20多年之久并失修的旧房子，由乙方出资修理。本合同租赁的房屋原有简配的自来水设施附属给乙方。本合同租赁的厂区，目前的配电设备容量为200KVA，甲乙双方合用（甲方用70KVA，乙方用130KVA）；待乙方需要增容时，上方山场部的200KVA工业用电容量移给乙方无偿使用；配电设备的增加投资由乙方承担，设备产权亦归乙方。配电设备归乙方负责管理。上述房屋租赁费（含上述空地、水和配电设备在内）全年总计为198000元（其中部分作青苗补偿费，由上方山林果场开票）。甲方职责为，为乙方提供良好的投资配套环境，按乙方之需提供各种便利提供工商企业登记注册之用的有效凭证给乙方；每个月按时向乙方收取房屋租赁费；政府各有关部门需收取的房产税、土地税应由资产所有者支付。乙方职责为，乙方出资金，先将厂房门窗、地面和屋面予以维修，然后在2000年3月份前后陆续搬入该厂房；配合甲方按时交付租赁费，按比例分摊及时交付水电费；与甲方友好合作，互相配合处理好共同有关的事务，尽可能为甲方提供工作和生活方面的便利之处。今后若遇国家或地方政府等规划，部分占用厂区面积，则按相应比例扣减租赁费。今后若遇自然灾害厂房受损坏（或因使用年久成为危房），则按损坏（或危房）的厂房面积与原厂房面积之比例，相应扣减租赁费。乙方可以在租赁的厂区内的空地上建房搭场，甲方予以无偿协助办理各项有关手续。在本合同期内，关于该租赁厂区内，甲方与其他方签订的任何合同或协议均无效。本合同中的乙方可以自行授权1人或多人代行使本合同中的部分或全部权利，但乙方向甲方承担的职责始终由乙方负责到底。除本合同各条款和国家政策规定外，甲乙双方不再向对方附加任何限制条款。由于本租赁房屋已年久失修，乙方需投入资金进行整修，特此商定本租赁期起于2000年3月28日，止于2028年3月28日，定期为28年。甲方的上级上方山林果场为本合同执行作为甲方的担保，乙方由苏州终端电器公司担保，担保期限同于本合同中租赁期限。本合同中有关负责人若有工作变动，本合同保持不变。本合同由苏州市郊区公证处公证。本合同经甲乙双方签字或盖章后即生效。乙方为3名自然人，3人中的任何1名都有责任也有权利对本合同履行负责到底。本合同生效后，若有违约方，则必须向对方赔偿直接损失和间接损失总额的三倍以上。违约处理问题，若甲乙双方协商不成时，由司法机关根据上述赔偿原则进行处理。2009年12月3日，苏州市上方山林果场（委托方）与苏州排头兵电气设备科技有限公司、韩兆法、韩兆根、韩根发（受委托方）签订授权委托书，苏州市上方山林果场授权委托苏州排头兵电气设备科技有限公司、韩兆法、韩兆根、韩根发对于上方山林果场的工业小区（出租厂房区域）的全部水电进行管理，受托方对全部水电一切有关装置（含配电房和一切有关设备）进行全权管理，对全部水电费用、自来水公司和供电公司进行结算和支付，对本小区其他用户进行结收（预收和结算）。涉及使用本小区中水电的用户谨须遵守本委托书中受托人的有关管理。本授权委托书中的受托人为苏州排头兵电气设备科技有限公司、韩兆法、韩兆根、韩根发，其中任何1人都单独有责任将本委托书的职权执行到底并负全责。苏州南方液压件厂（担保方苏州市上方山林果场）与韩兆法、韩兆根、韩根发签署的《厂房(厂区)租赁合同》的租赁期限即为本授权委托书的有效期限。嗣后，韩兆法、苏州排头兵电气设备科技有限公司（承租人）与苏州市上方山林果场、苏州南方液压件厂（出租人）签订《2010年度房屋租赁修正备案》，对1999年12月25日《厂房（厂区）租赁合同》作出修正，原房屋租赁费全年总计为198000元，现因原租赁的面积减少，故需扣减部分金额，扣减2008年1月特大雪灾压塌并毁损的467㎡房屋费用28000元，扣减因国家拆迁的宿舍393㎡×62.997为24757.82元。基于上述两条扣减部分，原房屋租赁费由原来的198000元调整为145242.18元。因原苏州南方液压件厂已关闭注销，故原出租方苏州南方液压件厂变更为其主管部门苏州市上方山林果场。因上述价格及出租方的变动，双方经过长期协商后，确定2008年、2009年、2010年租金分别以各个年份的修正备案结算，于2010年8月开具上述三个年份发票并三年一次性支付租金。其余条款不变，均按原合同执行。2015年5月16日，苏州市上方山林果场向苏州排头兵电气设备科技有限公司、韩兆法发送整改通知，载明：2015年5月，经我方实地检查发现，贵方在租赁我方的南液厂厂区内违规非法搭建厂房，期间并未办理任何手续，厂房存在严重安全隐患，现提出整改措施如下，1.按照数次现场对贵方安全检查要求，对违建厂房及其他违建设施予以立即拆除。2.立即来我方接受调查，做好相关笔录说明，签订管理承诺。由于贵方屡次对我方检查要求置若罔闻，现我方已委派律师对双方1999年签订的租赁协议予以逐条审议，对贵方违约非法搭建行为将走法律程序解决，由此引出的一切法律后果由贵方承担。2015年10月25日，韩兆法、韩兆根、韩根发（发包人，甲方）与傅国春、刘小勇（承包人、乙方）签订补充合同，载明甲乙双方于2014年12月22日签订《厂房（厂区）承包管理合同》和《补充合同》共两份，今应乙方要求将上述两份合同加签五年。乙方应于2009年12月26日前付清该加签五年的下一年度使用费100万元；2019年-2023年的五年中每年的12月26日前预付清下一年度的使用费；上述的年度使用费为甲乙双方商定的乙方应支付给甲方的厂房（厂区）和设备使用费，合计金额为五年共500万元，该金额为乙方支付给甲方的税后净收入。如若乙方未按上述约定按时付款，则视为乙方违约而导致本合同加签五年和有关条款失效。若如此，则按照甲、乙双方于2014年12月22日签订的两份合同做好清算扫尾执行完毕原合同。原《补充合同》中的8000多㎡中已减去100㎡和1588.8㎡（地基）的使用费。乙方承包管理和使用费仅为6000多㎡的建筑物，原合同中混凝土地基1588.5㎡已经不包含在乙方承包管理和使用费的范围中。在本厂区内的一切乙方自行违章搭建物品将可能引起的一切直接和间接经济损失、经济责任以及法律责任均归乙方承担。本《补充合同》中除上述补充要点外，其他各项条款均按2014年12月22日签订的《厂房（厂区）承包管理合同》和《补充合同》执行。2019年12月2日，江苏简安律师事务所向苏州排头兵电气设备科技有限公司发送律师函，载明：根据委托人苏州市植物园的陈述及其提供的相关材料显示，苏州排头兵电气设备科技有限公司一方于2000年3月27日与原苏州南方液压件厂签订的《厂房(厂区)租赁合同》,期限28年(2000年3月28日-2028年3月28日),原出租方苏州南方液压件厂的权利义务已经由苏州市植物园承接。苏州市植物园经审查该合同，发现上述租赁合同的租赁期超出了法律允许的20年上限，超出的部分无效。苏州市植物园拟于20年期限届满时收回租赁物，并已经于2019年7月函告你方。律师现根据苏州市植物园之授权，函告你方上述《厂房(厂区)租赁合同》租期到2020年3月27日止，苏州市植物园亦不再续签。请你方务必提前做好清理租户及搬迁扫尾工作，于2020年4月15日之前将租赁的厂房、土地移交给苏州市植物园。本函仅为催告提示，并不意味着苏州市植物园对自身任何合法权益的放弃，亦不构成对你方任何法定、约定义务或责任的豁免。另查明，2014年2月11日，苏州市机构编制委员会办公室作出苏编办复〔2014〕16号《市编办关于同意调整石湖景区管理体制及相关事业单位机构编制事项的批复》，批复中载明“将苏州市石湖风景区管理处和苏州市上方山林果场重组为苏州市植物园”。庭审中，原、被告一致确认：原、被告双方按照《厂房（厂区）租赁合同》和《2010年度房屋租赁修正备案》所约定权利义务进行了履行，双方没有协商一致解除或终止合同，韩兆法、韩兆根、韩根发目前并未将涉案租赁房屋返还给苏州市植物园。庭审中，三原告陈述：根据目前收益和当初投资，每年支付14.5万元房租，收益100万元，因此现在每年纯收益85万元，按8年计算，则少收益85万元×8年=680万元算作损失；韩兆法、韩兆根、韩根发当初有120万元投入。本案中，预期利益损失主张500万元，实际投入损失主张100万元，合计600万元。韩兆法、韩兆根、韩根发在20多年前对全部厂区、马路、砼地坪、车间混凝土和磨光设置的地坪、供水和下水系统地下管网、厂房全部屋顶和部分墙面进行重建，证据就是《厂房（厂区）租赁合同》，其他证据没有。韩兆法、韩兆根、韩根发将租赁房屋转租，苏州市植物园是知晓的，且转租过程中，苏州市植物园从未提出异议。韩兆法、韩兆根、韩根发也向法院提起了起诉傅国春、刘小勇的（2020）苏0505民初1256号案件，诉请解除合同、傅国春和刘小勇返还租赁房屋、支付拖欠租金和水电费。因为苏州市植物园发函通知租赁合同于2020年3月27日终止，所以韩兆法、韩兆根、韩根发无法继续履行与傅国春、刘小勇的补充租赁合同，如果本案原、被告之间的租赁合同能够继续履行至2028年，韩兆法、韩兆根、韩根发能够获得傅国春、刘小勇缴纳的租金。对于预期租金收益的主张证据就是与傅国春、刘小勇之间的合同，没有其他证据。庭审中，苏州市植物园陈述：韩兆法、韩兆根、韩根发根据租赁合同约定的确进行了一定的维修，可能有一定的投入，但是其称投入100万元，苏州市植物园不予认可。原、被告之间合同约定可以由三原告指定他人代为行使合同权利，但并非允许转租。苏州市植物园对于三原告转租事宜不知情，而且即使知情也不代表认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告韩兆法、韩兆根、韩根发主张被告苏州市植物园赔偿其各项经济损失600万元，并于庭审中明确其中包含预期利益损失主张500万元和实际投入损失主张100万元。首先，根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告于庭审中一致确认韩兆法、韩兆根、韩根发目前并未将涉案租赁房屋返还给苏州市植物园，且韩兆法、韩兆根、韩根发亦提起诉讼请求傅国春、刘小勇支付拖欠租金和水电费，韩兆法、韩兆根、韩根发目前尚未有损失产生。其次，韩兆法、韩兆根、韩根发主张实际投入损失100万元，但是本案中并未提交任何证据证明其存在实际投入以及实际投入发生金额，故其主张苏州市植物园赔偿其实际投入损失100万元的诉请，本院碍难支持。再次，韩兆法、韩兆根、韩根发主张预期利益损失500万元，一是韩兆法、韩兆根、韩根发系因认为傅国春、刘小勇拖欠租金和水电费而起诉至法院；二是韩兆法、韩兆根、韩根发目前仍占用涉案租赁房屋并收取租金；三是未来租金收益及是否会发生损失尚未发生且不确定。综上，本院认为，原告韩兆法、韩兆根、韩根发的主张缺乏事实和证据证实，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告韩兆法、韩兆根、韩根发的诉讼请求。案件受理费53800元，减半收取26900元，由原告韩兆法、韩兆根、韩根发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  赵延丽二〇二〇年八月三十一日书记员  王晓哲