贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0326民初1904号李江涛，男，住务川自治县。委托诉讼代理人：赵玉奎，系原告姨叔。被告：陈明，男，住务川自治县。被告：务川自治县御桦物业管理有限公司。住所地，贵州省务川仡佬族苗族自治县都濡街道平天桥，统一社会信用代码91520326MA6E5TX15N。法定代表人：徐志成，该公司总经理。原告李江涛与被告陈明、务川自治县御桦物业管理有限公司（以下简称御桦物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李江涛及其委托诉讼代理人赵玉奎，被告陈明、被告御桦物业公司的法定代表人徐志成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李江涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告负连带责任，共同赔付原告经济失139017元，包括商品损失62145.98元、营业设施损失17849.07元、经营及租金损失53032.33元、评估费6000元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告陈明于2019年4月10日签订《租房合同协议》，租用陈明位于山青路××单元××号门面，用于经营婴幼儿用品专卖，原告入住后，到2019年12月出现下水道墙塞、小量向门面内渗漏粪便脏水（且不止原告一户该栋楼的门面多数都一样出现这种状况）。造成原告不能正常经营，原告为此多次找房东陈明协调，要求他子以维修整改，但陈明却说这是物业的事，要原告去找物业处理。原告又找到被告御桦物业管理有限公司，御桦公司又说这是房东的事，与他们也无关。就这样推来推去一直未得到合理处置。到12月底一天晚上，门面内突然出现大量向外冒脏水，将原告的大部分商品及陈设货柜淹没，造成原告因货物被淹、营业受阻，直接经济损失达十多万元后，原告多次找所辖社区居委会、派出所协调，仍然是无法解决。不得已诉至法院，请求判如所请，以维护原告合法权益。被告陈明辩称，原告租的时候被淹过几次，最后那次被淹就关门没有经营了。我没得责任，因为任何事情都做到仁至义尽了，只要他打电话我就去处理，我也出了2000元给他们维修。被告御桦物业公司辩称，1、我公司是2018年7月份进入移民安置小区进行管理物业服务，是由洪投公司聘请对移民安置户进行后续服务；2、商铺下水管堵塞是因为室内污水管倒流导致，商铺是自行装修，我公司是装修过后才入驻的，也不知情；3、商铺在2020年3月4日室内洗澡池水管爆裂，所以存在多次被水淹，原告的商铺室内商品、地板全部被淹，地板也是被浸泡多次；4、商铺在2020年1月份过年，并未开门营业，就连室内被水浸泡也没有处理，所以，我认为原告有过错与责任；5、我公司已定期对管道及化粪池清理工作，且我们工作都有图片与记录；6、我公司在2019年4月底5月初，接到居民投诉，说有污水管且堵塞，室内污水倒流。我公司即使与移民局、洪投公司联系，将主管道打开进行查看处理，结果主管道无任何问题，有图片有记录；7、我公司未与商铺、房东有任何协议，我公司进入该小区以来，多次与商铺老板、房东、租户沟通，且递交了物业费通知到单，包括组织开会关于物业服务协议交费的事，都没有得到解决，他们的理由是不需要物业；8、我公司已按照物业服务合同事项，认真积极履行了我们的义务，做了应尽的职责；9、对于共有部位，在物权法也有界定，污水管属于共同设施；10、租客与房东达成协议，私下拿两千元给原告处理，多次发生污水倒流事故，商户都未进行处理，这是商户自行的过错和责任。在此次事件中，我公司不存在任何过错，且没有不履行协议义务，需要请法官查明污水倒流的原因、商铺经过多次浸泡，商铺老板都没有进行事后处理；其次，申请鉴定评估不合理，并且最后一次浸泡，商户一直未开门直至七月底才进行鉴定评估；对店铺所有的商品进行评估不符合规定。本院经审理认定事实如下：被告陈明将位于务川自治县门面出租给申红卫经营皇家宝贝母婴生活馆，申红卫未经营后将该店转让给原告李江涛、吴红勇、罗丽娜三人合伙经营，三人在合伙中，吴红勇、罗丽娜先后退伙。申红卫在承租被告陈明店铺期间，就发生排水管不通畅，污水从卫生间浸出后淹了门面地板。在申红卫的租赁期满后，2019年3月26日，被告陈明与罗丽娜签订《租房合同协议》，协议约定门面租期三年，年租金58000元，按年在每年6月1日前付清；后因罗丽娜退伙，2019年4月10日，被告陈明与原告李江涛又签订《租房合同协议》，合同内容与前一份合同完全一致。在原告李江涛、吴红勇、罗丽娜从申红卫处接手店铺后，只更换了店铺内部分货柜；因李江涛、吴红勇、罗丽娜均知道申红卫承租期间排水管排水不畅，提出解决此问题，经双方协商由被告陈明出资2000元（从房租费中扣除）排水管问题，但原告李江涛、吴红勇、罗丽娜并未处理此事。双方约定的年房租费58000元，在扣除陈明为处理排水管的费用后，应支付房租费56000元，罗丽娜支付被告陈明房租18000元，李江涛于2019年6月5日通过转账支付陈明18000元，现尚欠房租费2万元。2019年11月，原告承租的店铺因排水管不畅被淹2次，经清理后原告又继续营业；2019年12月底，店铺又被淹，原告将店铺关闭，既未对店铺进行清扫，也未对店铺进行管理。2020年3月3日晚，原告店铺内水龙头脱落，致店铺再次被淹；经被告御桦物业公司的工作人员电话告知陈明，陈明从他人处（因李江涛将店铺钥匙交与店铺邻居保管）拿钥匙进入店铺，对店铺内的积水进行清扫。在审理过程中，原告李江涛申请对其损失进行评估，经遵义天诚价格评估咨询有限责任公司评估，作出如下评估意见：1、商品损失金额62145.95元；2、营业设施损失金额17849.07元，其中强化地板损失金额1800元；3、经营损失（纯利润）19200元（按每月4800元计算4个月）、房屋租金损失19333.33元（按年租金58000元计算4个月）；共计118528.35元。原告李江涛为此支付评估费6000元。另查明，被告御桦物业公司与务川自治县洪渡河建设投资有限公司签订物业管理服务合同，为原告承租门面所在的小区提供物业服务。被告陈明与邻居“汪记餐馆”为解决排水管不畅问题，另行铺设下水管道。本院认为，原告李江涛与被告陈明系租赁法律关系，与被告御桦物业公司系物业服务合同法律关系，双方争议焦点有三：一、二被告是否应承担合同违约责任；二、原告的损失金额。关于焦点一，二被告是否应承担合同违约责任。原告李江涛、吴红勇、罗丽娜三人合伙经营申红卫转让的店铺，在承租房屋时已明知该店铺排水不畅，经与被告协商处理该问题，被告陈明已支付2000元给原告解决排水管问题，但原告并未进行处理，致后来因排水管店铺又被淹三次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，双方对租赁物维修已达成协议，原告未按协议，被告陈明已尽到合同义务，故不承担违约责任。被告御桦物业公司与务川自治县洪渡河建设投资有限公司签订物业管理服务合同，为原告承租门面所在的小区提供物业服务。原告承租被告陈明店铺，系房屋的实际使用人，被告御桦物业公司应为其提供物业服务。原告因排水管不畅，致使原告铺面被淹，被告御桦物业公司未按合同约定保证共用设施设备运行正常。根据《最高人民法院》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，对原告主张被告御桦物业公司赔偿损失的诉请，本院予以支持。对被告御桦物业公司辩解污水管倒流，已迟到管理、维护责任，因其提供的证据系对“小兰婚纱楼”店铺前的维修，不能证明对原告承租的店铺进行管理和维护，故对其辩解本院不予采纳。关于焦点二，原告的损失金额。原告经营的店铺共经历五次水淹，包括店铺转让前一次，2019年11月2次，2019年12月1次，2020年3月4日一次。原告在2019年12月底，店铺被淹后，原告既未对店铺进行清扫，也未对店铺进行管理。结合原告的店铺管理其损失计算如下：1、商品损失，评估金额为62145.95元，因原告在2019年11月被淹后均在正常营业，其商业损失是2019年12月底和2020年3月3日两次造成，由于原告在2019年底被淹后对店铺未进行管理，扩大了损失，且2020年3月3日系水龙头脱落，水流量比2019年12月底的明显要多，综合几方面因素，对其商品损失按20%计算，即12429.19（62145.95元×20%）；2、营业设施损失，评估金额为17849.07元，其中强化地板损失金额1800元。强化地板经五次水浸，按10%计算，即180元；对强化地板外的其他营业设施，按20%计算，即3209.81元[（17849.07元-1800元）×20%]；营业设施损失计算为3389.81元；3、经营损失，评估机构按每月4800元，计算4个月，（纯利润）共19200元。由于原告在2019年底被淹后对店铺未进行管理，如积极进行管理在短时间内足以恢复经营，本院酌情按一个月恢复经营，即经营损失为4800元；4、房屋租金损失，在评估机构的评估意见中，经营损失系纯利润，房屋租金已包含在经营成本中，故对其房屋租金损失不再计算。5、评估费6000元，根据原告申请评估的项目和本院支持的金额，评估费按15%计算，即900元；上列损失共计21519元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十条、第一百零七条，《最高人民法院》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告务川自治县御桦物业管理有限公司赔偿原告李江涛经济损失21519元；二、驳回原告李江涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1750元，原告李江涛负担1480元，被告务川自治县御桦物业管理有限公司负担270元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 李 洪二〇二〇年八月二十八日书记员 刘松松