黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终189号上诉人（原审被告）：哈尔滨市三发电房地产开发实业有限公司，住所地哈尔滨市道里区民安四道街**。法定代表人：王树森，总经理。委托诉讼代理人：赵良悦，黑龙江五洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐培兴，男，1970年1月20日出生，汉族，该公司经理，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告)：富磊，男，1980年6月2日出生，汉族，黑龙江省电能计量中心员工，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：方岩，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，，住所地哈尔滨市南岗区南开街**鸿朗花园**会所法定代表人：杜非，董事长。上诉人哈尔滨市三发电房地产开发实业有限公司（以下简称三发电房地产公司）因与被上诉人富磊、黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰房地产公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初7498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人三发电房地产公司的委托诉讼代理人赵良悦、唐培兴，被上诉人富磊及其委托诉讼代理人方岩到庭参加诉讼。被上诉人地泰房地产公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。三发电房地产公司上诉请求：撤销一审判决第六项，改判三发电房地产公司无需承担给付富磊已付购房款一倍的损失。事实和理由：一审因事实认定错误导致法律适用错误。一、2011年4月19日，三发电房地产公司与地泰房地产公司签订的《补充协议（二）》中写明的“五单元2层至22层为地泰房地产公司的回迁安置用房”，但此协议中的五单元并非指现在的D1栋五单元，而是指现D1栋二单元。三发电房地产公司在2013年与富磊交易时，用于拆迁安置的单元是当时确定的五单元（现二单元），三发电房地产公司不可能明知五单元为拆迁安置用房。虽然案外人周天经诉地泰房地产公司一案中，生效判决将案涉1201号房屋交付周天经，但并不能因此推断现D1栋五单元为拆迁安置单元的结论。案涉房屋系因生效判决而被认定为拆迁安置房屋，并非是2012年9月27日三发电房地产公司与富磊签订的《认购书》时即已被确定为拆迁安置房屋。双方确认交易房屋为D1栋2单元1201号房屋，是因当时三发电房地产公司对D1栋的单元排列序号与最终图纸确定的单元排列序号相反导致，认购书中的二单元实际为现在的五单元。二、一审依据2011年4月19日《补充协议（二）》的内容，认定三发电房地产公司明知案涉房屋系拆迁安置房屋，与事实不符。1.现D1栋二单元1201室的房屋面积与富磊购买的房屋面积不相符，而D1栋五单元1201室的面积与其购买的房屋面积相符。富磊明知自己购买的房屋为现D1栋五单元1201室。2.现D1栋五单元除本案及另案所涉的1201、1202号房屋外，其余2至22层的房屋，依据三发电房地产公司与地泰房地产公司的协议约定，均由三发电房地产公司作为商品房出售。3.对于《认购书》中的二单元实际为现在的五单元，从张挥霞（2017）黑0103执异9号执行裁定书中的陈述及三发电房地产公司与地泰房地产公司《补充协议（三）》均可以确认。4.三发电房地产公司进户时为富磊出具的《准予进户通知单》中注明“五单元（原图纸认购二单元）”，地泰，地泰房地产公司亦为其出具了《进户通知书》，写明**在周天经就交付拆迁安置房屋起诉地泰房地产公司纠纷一案中，地泰房，地泰房地产公司作为拆迁安置义务人答辩称富磊购买的房屋是三发电房地产公司的房屋，其无权作为安置房屋处分。一审错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，认定三发电房地产公司欺诈于法无据。富磊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。一、三发电房地产公司所称的由于单元号的调整导致案外人周天经错占了房屋，认为周天经回迁房应是二单元1201室和1202室，不是五单元的房屋，这一观点已经被哈尔滨市南岗区人民法院和哈尔滨市中级人民法院各判决书和裁定书所否认。就是否因单元号发生调整导致案外人周天经错占房屋一事，哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初1350号民事判决、（2017）黑0103民再8号民事判决，哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终5929号民事判决、（2016）黑01民撤11号民事裁定书均有认定，上述生效文书均认定三发电房地产公司所述的因单元号调整导致案外人周天经错占房屋的事实不能成立。富磊也曾根据三发电房地产公司所述的理由与案外人周天经进行了大量的诉讼，法院最终均认定三发电房地产公司陈述的理由不成立，故三发电房地产公司向富磊出售的房屋就是回迁安置用房。就三发电房地产公司上诉称五单元和二单元互换的事实缺乏参照标准。三发电房地产公司在上诉状及一审答辩时称基于规划和图纸变更产生了单元号的变更，缺乏事实依据。原规划和原图纸如何确定单元以及变更后的规划和变更后的图纸如何确定单元，三发电房地产公司未提供相应证据。三发电房地产公司与地泰房地产公司系联合开发关系，有关内部协议不能对抗富磊。三发电房地产公司与地泰房地产公司对哪个房屋已经确定为回迁安置用房，哪个房屋不能再次出售，都应该是明知应知的。根据本案证据，三发电房地产公司与地泰房地产公司签署的《补充协议（二）》中明确约定回迁安置房为五单元，被确定为回迁安置房当中已经被出售的房屋由三发电房地产公司负责解决。在上述补充协议签署后的20天，2011年5月8日已经确定案外人周天经回迁安置用房为五单元1201室和1202室，而五单元1201和1202号房屋，于2012年、2013年被重复出售给富磊和张辉霞。2015年4月28日，三发电房地产公司与地泰房地产公司又签署了《补充协议（三）》，又将回迁安置用房从五单元调整为二单元。三发电房地产公司与地泰房地产公司有关回迁安置用房进行了三次调整，而这些调整富磊都不知晓。2015年案外人周天经已经实际占据房屋的情况下，东北网等各大网站都已经明确报道有关房屋存在争议，三发电房地产公司也参与了回迁户周天经的清退，三发电房地产公司称案外人周天经由于单元号错占了房屋，仍安排富磊进户，但经过法院审判确认案外人周天经错占房屋的事实并不存在。三发电房地产公司对案涉房屋属于回迁安置用房的事实未予告知，属于隐瞒，应依法承担一房二卖的法律责任。地泰房地产公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。富磊向一审法院起诉请求：1.解除富磊与三发电房地产公司签署的商品房买卖的《认购书》；2.三发电房地产公司返还已付购房款726,460元及利息283,319.4元（按年利率6%，自房款交付日2012年9月27日计算至2019年4月8日；2019年4月9日后利息按年利率6%计算至返还日）；3.三发电房地产公司赔偿双方履行《认购书》，富磊可得房屋升值损失80万元，待鉴定后确定；4.三发电房地产公司赔偿富磊煤气初装费、入户费等15万元、搬家费6660元；5.三发电房地产公司赔偿房屋装修损失35万元，待鉴定后确定；6.三发电房地产公司赔偿富磊已付购房款一倍即726,460元；一审法院认定事实：2008年三发电房地产公司与第三人地泰房地产公司联合开发建设鸿朗花园小区四期高层，约定所有权全部归三发电房地产公司所有。2011年4月19日，三发电房地产公司及地泰房地产公司签订《补充协议（二）》，约定双方联建项目D1栋在原规划面积基础上增加四层，五单元从2层到22层为地泰房地产公司的回迁安置用房。2011年5月8日，地泰房，地泰房地产公司与案外人周天经签订《房屋拆迁补偿协议》2年9月27日，富磊与三发电房地产公司签订《认购书》，约定富磊购买博海大厦高层第二单元十二层一号房屋，房屋总价款为726,460元，付款方式为一次性付款。同日富磊交付了全部购房款。2015年1月7日，地泰房，地泰房地产公司为案外人周天经出具《**回购选房单》，确定安置房屋房号为**楼****2号两套房屋，并拟定于2015年1月7日前进户。2015年4月28日，三发电房地产公司与地泰房地产公司签订《补充协议（三）》，约定二单元2至22层属于地泰房地产安置被拆迁用户房。2015年10月31日，三发电房地产公司为地泰房地产公司出具准予进户通知单，确认富磊已经缴清房款可以进户到博海大厦（鸿朗花园四期D01栋）五单元十二层一号。同日地泰房地产公司出具进户通知单，准许富磊进户。2015年11月20日，案外人周天经将地泰房地产公司诉至法院，请求地泰房地产公司履行《房屋拆迁补偿协议》。法院作出（2016）黑0103民初1350号民事判决书，判决地泰房地产公司为案外人周天经办理位于哈尔滨市××花园××号××单元××、××号房屋的进户手续，并将该两套房屋交付周天经。在执行过程中，富磊及案外人张挥霞提出执行异议及执行异议之诉，经一审法院及哈尔滨市中级人民法院审理，分别作出（2017）黑0103民再8号民事判决及（2018）黑01民终5929号民事判决，判决书已发生法律效力。2018年11月，案外人张挥霞就哈尔滨市中级人民法院作出的（2018）黑01民终5929号民事判决提起诉讼，哈中院作出（2018）黑01民撤11号民事裁定书，裁定驳回张挥霞的起诉。现富磊已迁出涉案房屋，产生搬家费6660元。哈尔滨工大建设工程造价咨询有限公司出具的鉴定意见，涉案房产的装修费为197,962.4元。黑龙江汇海资产评估房地产土地估价咨询有限公司向本院出具司法鉴定意见书，证明本案争议的1201室房产的评估价值为1,467,900元，三发电房地产公司对上述搬家费、涉案房产的装修费以及涉案房产的评估价值均无异议，并给付了鉴定费用。现双方的争议焦点问题是：1.三发电房地产公司向富磊出售涉案房产哈尔滨市南岗区鸿朗花园四期D01栋5单元12层1号房屋是否存在明知或应知该房屋是拆迁补偿安置房屋的事实，并向富磊隐瞒了该事实？2.如存在上述情形，富磊要求三发电房地产公司除承担富磊已付购房款一倍的赔偿责任外，还要求三发电房地产公司赔偿已付购房款在其占用期间的利息损失，按年利率6%计算，请求是否合理？一审法院认为，富磊、三发电房地产公司于2012年9月27日签订的涉案房屋博海大厦高层第二单元十二层一号房屋认购书是双方真实意思表示，其内容符合商品房买卖合同的基本特征，且不违反法律法规，应为有效合同。合同签订后，富磊向三发电房地产公司履行了一次性给付购房款726,460元的义务，三发电房地产公司也在2015年10月31日履行了向富磊交付所购房屋的义务。因案涉上述房产属于应安置给案外人周天经的动迁房产，已经生效的相关民事判决书已确认并经法院执行程序执行给案外人周天经，所以富磊、三发电房地产公司之间的就涉案房屋买卖合同已经不能履行，且解除责任在三发电房地产公司与地泰房地产公司，现富磊要求解除双方之间的房屋买卖合同，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，根据富磊、三发电房地产公司均提供的证据，2011年4月9日三发电房地产公司与地泰房地产公司之间签订的《补充协议（二）》中双方补充协议第一条约定“D1栋增加的四层面积中，三层作为回迁安置房，一层按原协议价格转让给乙方（即三发电房地产公司）开发。为方便管理，将三层回迁安置用房换为第五单元，即五单元从2层到22层为甲方的回迁安置房，其余增加面积部分均按原协议由乙方开发建设。因调整规划，修改设计而增加的费用由甲方（地泰房地产公司）承（地泰房地产公司22层的建安等费用由甲方承担。五单元中已经售出的部分房屋由乙方负责与业主协商调换。”因三发电房地产公司在2012年9月27日出售给富磊的上述涉案房屋即是该补充协议中的第12层的二套中的其中一套1201室，所以三发电房地产公司存在着向富磊故意隐瞒所售房屋系应拆迁安置房屋的事实。在2015年1月份，地泰房地产公司将涉，地泰房地产公司将涉案房屋即****1201付给周天经后，又将周天经迁出，在与周天经的争议没解决的情况下，又于2015年10月31日与富磊办理了进户手续，这又导致了富磊进户装修后又迁出的损失。现富磊要求三发电房地产公司按着上述司法解释第九条规定，请求三发电房地产公司返还已付购房款及利息，赔偿装修损失、可得利益损失、搬家损失，并请求三发电房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，请求合理合法，应予支持。但返还上述购房款的利息应按照中国人民银行同期定期存款利率计算为宜，原因是双方并非民间借贷法律关系，富磊要求参照民间借贷年利率6%的标准计算利息，没有法律依据。三发电房地产公司辩称自己不存在向富磊故意隐瞒所售房屋为回迁安置房的主张，与事实不符，不予采信。富磊要求三发电房地产公司赔偿煤气初装费及入户费15万元的请求，无证据证明，对该部分诉讼请求，不予支持。判决：一、解除富磊与三发电房地产公司签订的商品房买卖合同，也即《认购书》；二、三发电房地产公司于判决生效之日起十日内给付富磊购房款726,460元；三、三发电房地产公司于判决生效之日起十日内给付富磊购房款726,460元的利息（自2012年9月27日起至购房款实际返还之日止，按照中国人民银行同期定期存款利率计算）；四、三发电房地产公司于判决生效之日起十日内给付富磊房屋可得利益升值损失741,440元；五、三发电房地产公司于判决生效之日起十日内给付富磊房屋装修损失197,962.4元；六、三发电房地产公司于判决生效之日起十日内给付富磊已付购房款一倍的损失即726,460元；七、三发电房地产公司于判决生效之日起十日内给付富磊搬家费6660元；八、驳回富磊的其他诉讼请求。二审中，三发电房地产公司提交了二份证据，富磊提交了四份证据。本院认证意见：因富磊对三发电房地产公司提交的证据一原二单元（现五单元）由富磊与买受人签订的该单元全部认购书一组、该单元准予进户通知单一组、房屋收款凭证七份的真实性无异议，三发电房地产公司对富磊提交的证据一房屋拆迁补偿协议、证据三东北网新闻2篇、证据四房屋居住现状的照片的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对三发电房地产公司提交的证据二证人齐锋、李金龙出庭作证，富磊提交的证据二2015年1月7日周天经《四期回购房选房单》2份，因双方对对方提交的相关证据的真实性及证明问题均有异议，本院将结合相关案件事实进行综合评判。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉认购书性质及效力的认定正确，本院予以确认。三发电房地产公司与地泰房地产公司将回迁安置用房由五单元调整为二单元时，地泰房地产公司已经与案外，地泰房地产公司已经与案外人周天经签订了拆迁补偿协议；三发电房地产公司亦与富磊签订了二单元1201室的认购书并主张履行。在此情况下，三发电房地产公司为富磊办理案涉房屋的进户手续并交付房屋，且未告知案涉房屋已被确认为案外人周天经的回迁安置房的事实，此后，三发电房地产公司与地泰房地产公司亦未对案外人周天经的回迁安置予以妥善处理，导致案外人周天经经诉讼确认后，富磊被迁出案涉房屋的后果。因三发电房地产公司与地泰房地产公司系联合开发建设关系，故双方的内部约定不能对抗购房人和回迁户，同时双方在调换安置房屋是知道或者应当知道上述事实存在的，故一审判决认定三发电房地产公司在案涉房屋销售和履行过程中故意隐瞒事实正确，因三发电房地产公司与地泰房地产公司过错造成本案纠纷，一审判决三发电房地产公司承担相应的法律责任正确，三发电房地产公司的上诉请求事实和法律依据不足。综上所述，三发电房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,064.6元，由上诉人哈尔滨市三发电房地产开发实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许思东审判员李妮娜审判员 赵       晟二〇二〇年八月十日书记员 于   文   娟