广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初1281号原告：肖惠娴，女，1983年8月11日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：戴意珠，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐涛，广东华商律师事务所律师。被告：李笑如，女，1980年1月4日出生，汉族，户籍地广东省惠东县。被告：廖国忠，男，1975年7月28日出生，汉族，户籍地广东省紫金县。被告：惠州市人人置业有限公司，住所地惠东县平山华侨城******。法定代表人：罗玉华。委托诉讼代理人：张玉送，男，1991年12月24日出生，汉族，户籍地广东省惠东县，系该司职员。委托诉讼代理人：陈日宏，男，1992年4月12日出生，汉族，户籍地广东省惠东县，系该司职员。原告肖惠娴与被告李笑如、廖国忠、惠州市人人置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖惠娴的委托诉讼代理人戴意珠，被告惠州市人人置业有限公司的委托诉讼代理人张玉送、陈日宏到庭参加诉讼，被告李笑如、廖国忠经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖惠娴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的《房地产买卖三方合同》（编号：0002567）；2.判令被告李笑如、廖国忠向原告返还购房首期款34万元；3.判令被告李笑如、廖国忠向原告支付违约金34万元；4.判令被告惠州市人人置业有限公司向原告退还佣金10600元；（第2至第4项合计690600元）；5.判令三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告李笑如、廖国忠系夫妻关系。2019年10月5日，在被告惠州市人人置业有限公司居间下，原告与三被告签订编号为0002567的《房地产买卖三方合同》（下称合同），约定由原告出资购买被告李笑如名下位于广东省惠东县****地段XXXX花园XX号楼X单元XX层XX号房（下称涉案房产）。合同签订后，原告依约向被告李笑如支付了首付款34万元，向被告惠州市人人置业有限公司支付了佣金10600元。因涉案房产贷款尚未还清且暂不能办理不动产权登记权属证书，各方特别约定被告李笑如、廖国忠需按时向银行还贷。但自2019年12月开始，被告李笑如、廖国忠就未按期还贷，原告多次要求被告李笑如、廖国忠按期还贷，但被告李笑如、廖国忠均不予理睬，并明确表示拒绝履行按期还贷的义务及合同项下的其他义务，被告李笑如、廖国忠的行为已违反合同约定及相关法律规定，原告有权单方解除合同，并根据合同第十二条之约定要求被告李笑如、廖国忠返还首付款并支付违约金。被告惠州市人人置业有限公司作为中介机构未完成居间服务，应向原告退还佣金。三被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，请法院判如所请。被告李笑如未到庭应诉，未作答辩。被告廖国忠未到庭应诉，未作答辩。被告惠州市人人置业有限公司辩称，我方签署居间合同是在2019年10月5日,本案是交易完毕后续产生纠纷，我方不应退回居间服务费。原告肖惠娴围绕其诉讼请求提交以下证据：1、《商品房买卖合同》（预售）；2、《房地产买卖三方合同》3、手机银行转账记录；4、收款收据（首付款）；5、微信转账及刷卡记录；6、收款收据（佣金）；7、催款函的照片；8、实施欠费停电通知书；9、被告廖国忠和被告惠州市人人置业有限公司职员的谈话视频；10、录像中谈话内容文字翻译；11、惠东县不动产登记资料查询结果证明；12、《个人购房借款/担保合同》；13、婚姻状况证明；14、定金收据及转账记录；15、惠东县不动产登记资料查询结果证明。被告廖国忠未向本院提交证据。被告李笑如未向本院提交证据。被告惠州市人人置业有限公司围绕其辩解提交以下证据：1、《房地产买卖三方合同》；2、《商品房买卖合同》；3、定金收款收据；4、居间服务费收款收据。本院依法组织当事人对证据进行交换和质证，被告李笑如、廖国忠未到庭进行质证，亦未向本院提交相反证据。对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下:2016年5月21日，被告李笑如与案外人惠东县康伦房地产开发有限公司签订编号为HT0026186号的《商品房买卖合同》（预售）（以下简称买卖合同），约定：涉案房产位于惠东县****地段XXXX花园XX号楼X单元XX层XX号房，建筑面积127.3平方米，套内建筑面积100.48平方米，分摊共有建筑面积26.82平方米；房屋总价款536953元，被告李笑如应于2016年5月21日前支付首期房价款166953元，余款370000元向中国工商银行股份有限公司惠东支行申请贷款支付；出卖人应当在2019年6月30日前向被告李笑如交付涉案商品房。该合同于2016年6月15日办理了房屋预售登记备案。2016年8月26日，被告李笑如（借款人、抵押人）与案外人惠东县XX房地产开发有限公司（保证人）、中国XX银行股份有限公司惠东支行（贷款人）签订编号A：【房贷】字【惠州】行【惠东】支行【2016】年【020********016一手贷4000695】号《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同），约定：借款金额370000元，用于购买位于惠东县****地段XXXX花园XX号楼X单元XX层XX号房，贷款期限为23年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，4.9%上浮2%确定。借款人李笑如需按月等额本息还款。担保人承担阶段性连带责任保证。2016年9月1日，案外人中国XX银行股份有限公司惠东支行按约向被告李笑如发放370000元贷款。2019年10月5日，原告肖惠娴（买方）与被告李笑如、廖国忠（卖方）与被告惠州市人人置业有限公司（经纪方）签订编号为0002567号的《房地产买卖三方合同》约定：一、签约声明……4、买卖双方清楚该物业当前处于抵押，《广东省商品房买卖合同（预销售）》状态。二、标的物业状况：买卖双方通过经纪方购买及出售位于惠东县****地段XXXX花园XX号楼X单元XX层XX号房，建筑面积127.3平方米……商品房合同编号为HT0026186。三、付款及计价方式：该物业按套出售，成交价为人民币850000元，此价格包括屋内现有入墙固定装修，房屋维修基金，家私电器（另附清单或补充协议为准），不包括该物业的产权转移手续费用。四、付款方式：1、在签订本合同书当日，买方交纳首期的房款人民币20000元给卖方作为定金……3、属于银行按揭贷款，……买方于/年/月/日将购房首期款（不含定金）人民币340000元交付给卖方或由经纪方托管（以出具收据为准）。银行按揭贷款人民币510000元在办理完按揭贷款手续后银行支付给买方直接由银行转给卖方。办理银行按揭贷款所产生的评估费、见证费、保险费、查档费、登记费、税费等费用全部由买方支付，买卖双方须无条件配合提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需文书。4、在买卖双方按银行要求备齐资料时，如银行贷款金额加定金加首期不足总房款时，买方须在收到通知7日内补足剩余房款交卖方。如银行贷款金额加定金加首期超过总房款时，卖方须在收到贷款金额后7日内返回超过总房贷部分给买方；如银行不同意贷款或达不到申请条件，三方另行协商付款方式。协商不成时，三方不负任何违约责任，已交的款项卖方或经纪方在收到银行通知后7天三方相互无息退还。五、产权转移手续办理：三方同意选择第2-3种方式办理标的房地产产权转移手续。……2、由买方办理：买方应当在买卖双方到相关部门交易中心签署该物业转移手续之日起/个工作日内，办理完产权转移。卖方应积极协助买方办理相关手续，并在签署本合同之日起/个工作日内提供产权转移所需的全部资料给买方。3、委托经纪方办理：经纪方应按三方规定约定的/个工作日内，办理完毕产权转移手续，并将已办理号的证件交付给买方。买卖双方应积极协助经纪方办理相关手续，并在签署本合同之日起/个工作日内分别提供产权转移所需的全部资料及费用给经纪方。在三方规定的期限内，如出现产权转移税收费用增加（按政府相关部门宣布日期或批文日期为准），所增加的税收由委托方补交给经纪方。六、费用承担：1、按惠东县相关部门交易中心收费规定：该物业处的证件更名须付的费用……买方支付100%款项。……2、基于经纪方提供服务，买卖双方应各支付人民币12750元作为服务佣金。买方若选择按揭方式且需要经纪方代理，则另支付经纪方按揭手续费。以上佣金，由买卖双方在签署本合同之时分别支付给经纪方。3、交楼时间：卖方需将该物业在2019年12月15日交予买方使用。4、卖方需在交楼前将该物业需缴的一切费用（如管理、水、电、煤气、有线电视等费用）在三个工作日结清给买方，过户费用由买方支付，交楼产生的费用由买方自行支付。5、卖方托管交楼押金人民币10000元在经纪方，待卖方结清该物业需缴交的一切费用后由经纪方一次性无息返回给卖方。七、双方责任卖方：1、卖方为该物业合法产权人，若因涉及任何产权问题（除本项下第4条外）导致本协议无效或者无法履行，则卖方应立即退还所有已收房款（含定金）予买方，并向买方支付人民币20000元的违约金。2、卖方须在该物业交接前，结清有关物业的产权债务、税项及一切有关费用（如水、电、煤气、电话、管理费等杂费）办理该物业的户口迁出手续，并提供相关证明文件。卖方保证该物业通水通电，并承担开通费用。3、签署本协议后卖方须在/日内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经买方同意，否则视为违约。在交易完成之前，卖方如无故单方终止履行本协议，也视为违约。卖方违约除负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款（含定金）给买方外，并向买方赔付20000元的违约金。卖方仍须向经纪方支付买卖双方应付的中介代理费25500元。……5、……（2）经买卖双方友好协商一致同意：……②卖方赎楼,卖方愿意自行赎证，赎证时间为/年/月/日内，待买方银行贷款成功后3天内，卖方自行赎证，不得有任何异议。买方：1、签署本协议后买方需在/日内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经卖方同意，否则视为违约。在交易完成之前，买方若无故单方终止履行本协议，也视为违约。买方违约除负担所有因办理该宗买卖发生的费用外，另向卖方赔偿20000元的违约金给卖方。买方仍须向经纪方支付买卖双方应付的中介代理费25500元。……十二、补充条款：经买卖双方协商同意，①双方已了解本产权未出产权证。②买方提供银行按揭资料以卖方出不动产权证7个工作日之内提供到经纪方。③买卖双方约定在2019年11月5日之内支付人民币叁拾贰万元整给卖方。④此房每个月的月供款卖方自行支付，如因月供不准时供款导致银行查封，所有法律责任由卖方承担并退回所有购房款给买方并同意双倍所有款叁拾肆万元整。⑤卖方新产权证出来3个工作日内提供给经纪方。⑥产权证过户给买方证出后到银行做他项由银行直接转到卖方名下。⑦本合同包含以下家私电器：（1）厨房三件套；（2）定制衣柜；（3）定制灯。卖方同意装好热水器给买方。⑧本房产权过户所支付的契税、个人所得税等办证相关费用由买方自行支付。⑨卖方赎楼所支付的利息、违约金等由卖方自行支付。原告在《房地产买卖三方合同》买方处签名捺印，被告李笑如、廖国忠在卖方处签名捺印，被告惠州市人人置业有限公司在经纪方处盖章。签订《房地产买卖三方合同》当日，原告肖惠娴按约向被告李笑如、廖国忠支付了20000元购房定金；原告向被告惠州市人人置业有限公司支付中介服务费10600元；被告李笑如向被告惠州市人人置业有限公司支付中介服务费12750元。被告惠州市人人置业有限公司于2019年10月5日出具收到被告李笑如支付托管金10000元收款收据，但被告惠州市人人置业有限公司在庭审时称被告李笑如并未实际支付托管金，该收款收据原件也未交给被告李笑如、廖国忠收执。2019年11月3日，原告通过手机银行向被告李笑如转账购房首付款320000元。被告李笑如、廖国忠收到原告支付的购房款340000元后，未按《房地产买卖三方合同》的约定将上述商品房于2019年12月15日交予原告使用，未与原告签订交接清单，只在某处放置一把房屋钥匙。因上述商品房至今未办理不动产权证，故原告至今无法办理银行按揭贷款。另查，被告李笑如于2016年10月开始偿还涉案房屋按揭贷款，自2019年12月起出现逾期还贷情况。案外人惠东县XX房地产开发有限公司因被告李笑如、廖国忠的逾期还贷行为，于2019年12月20日向其发出催款函，催促两被告按时还款，否则需承担相应的责任。2019年12月24日，广东xx有限责任公司出具《实施欠费停电通知书》，涉案房屋于2019年11月1日至2019年11月30日期间已欠费71.06元（未含违约金），并要求其在2019年12月26日前及时缴清所欠电费。原告肖惠娴提交视频，证实被告李笑如、廖国忠已表示资不抵债，不再履行《房地产买卖三方合同》。原告肖惠娴提交河源市民政局于2020年7月15日出具的《婚姻状况证明》，证实被告李笑如与被告廖国忠于2003年3月6日在河源市紫金县九和镇人民政府婚姻登记处办理结婚登记手续。原告肖惠娴提交惠东县不动产登记资料查询结果证明，证明截止至2020年7月22日，涉案位于惠东县****地段XXXX花园XX号楼X单元XX层XX号的商品房预告登记在被告李笑如名下【不动产证（明）号：粤（2016）惠东县不动产证明第XXXXXXXX号】，存在抵押情况，无查封情况。诉讼期间，依原告肖惠娴的申请，本院于2020年3月18日作出（2020）粤1323民初1281号民事裁定书，在价值690600元限额范围内查封被告李笑如预购的位于惠东县****地段XXX花园（XX、XX号楼）XX号楼XX层XX号房的房产【房屋编号：FBXXXXXX；合同编号：HTXXXXX9，建筑面积：130.25㎡】。本院认为，关于应否解除《房地产买卖三方合同》及被告李笑如、廖国忠应否向原告肖惠娴返还购房款340000元的问题。被告李笑如、廖国忠是夫妻关系，涉案的商品房属于被告李笑如、廖国忠的夫妻共同财产。原、被告签订的《房地产买卖三方合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，被告廖国忠、李笑如自2019年12月开始逾期还贷，违反了《房地产买卖三方合同》的约定，已构成违约。原告提供的视频可以证明被告李笑如、廖国忠表示不再履行《房地产买卖三方合同》的约定的义务，原告肖惠娴已不能实现合同目的。故原告诉请解除与三被告签订的编号为0002567号的《房地产买卖三方合同》，理由充分，本院予以支持。合同解除后，被告李笑如、廖国忠应向原告连带返还购房首期款340000元。关于被告李笑如、廖国忠应否向原告肖惠娴支付违约金340000元的问题。《房地产买卖三方合同》第十二条补充条款第四项约定：“此房每个月的月供款卖方自行支付，如因月供不准时供款导致银行查封，所有法律责任由卖方承担并退回所有购房款给买方并同意双倍所有款叁拾肆万元整”，虽然被告李笑如、廖国忠从2019年12月起逾期还贷，但并未导致银行查封涉案商品房，故原告不能据此诉请被告支付违约金340000元。关于被告惠州市人人置业有限公司应否向原告肖惠娴退还佣金10600元的问题。居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同中，居间人仅应起到居间、中介的作用，只要居间人有提供居间服务的行为，而实际又促成合同成立，委托人即应支付报酬。本案的《房地产三方合同》是买方、卖方及居间人三方的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的。根据该合同的内容，包含有买卖合同和居间合同两个法律关系。本案中，买、卖双方对所购房产的地理位置、面积及价款等均作了明确约定，买方即原告也依约向卖方（被告李笑如、廖国忠）支付340000元的购房首期款，因此，该买卖合同应认定已经成立。至于合同成立后是否能够履行及被告李笑如、廖国忠的违约行为是买方与卖方之间的问题，不影响本案居间合同的成立和效力。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”的规定，原告诉请被告惠州市人人置业有限公司退还其支付的佣金10600元，于法无据，本院不予支持。综上所述，被告李笑如、廖国忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告肖惠娴与被告李笑如、廖国忠、惠州市人人置业有限公司签订的编号为0002567号的《房地产买卖三方合同》。二、被告李笑如、廖国忠应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肖惠娴连带返还首期购房款340000元。三、驳回原告肖惠娴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10706元（原告已预交），由原告肖惠娴负担5460元，由被告李笑如、廖国忠连带负担5246元。保全费3973元（原告已预交），公告费560元，合计4533元，由被告李笑如、廖国忠连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  王俏玲人民陪审员  黄文青人民陪审员  杨天赐二〇二〇年八月二十六日法官 助理  李 琦书 记 员  罗瑞珊