湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0303民初1708号原告：王芸，女，1970年1月12日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：刘合村，湖北天颐律师事务所律师。被告：十堰昌升置业有限责任公司。住所地，湖北省十堰市北京北路**。法定代表人：薛一兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈仕平，十堰市茅箭区援民法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈喆，湖北汉江源律师事务所律师。原告王芸诉被告十堰昌升置业有限责任公司（以下简称昌升置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王芸及其委托诉讼代理人刘合村、被告昌升置业公司的委托诉讼代理人陈仕平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王芸向本院提出诉讼请求：1、解除原告王芸与被告昌升置业公司签订的YS0201924号、YS0201939号《商品房预售合同》。2、判令被告昌升置业公司返还原告王芸已付购房款1975560元及维修基金12839元、支付利息225213.84元，赔偿原告王芸装修损失613621.1元、房屋差价损失855900元，合计3683133.94元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年11月10日，原告王芸购买被告昌升置业公司开发的两套商业用房，总面积285.3平方米，总房款合计1975560元，原告王芸交首付合计995560元，贷款98万元。房屋交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，故原告王芸请求解除合同，返还购房款、赔偿损失。原告王芸为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、《商品房预售合同》2份，证明王芸所购买房屋的位置、面积、价款；证据二、收款收据、转账凭证、个人结算业务申请书、农村信用社借款凭证，证明王芸支付购房款1975560元；证据三、装修费用清单，证明王芸装修损失；证据四、鉴定报告1本，证明王芸购买的房屋主体质量经核验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用；证据五、照片1组，证明房屋质量存在严重问题；证据六、《商品房预售合同》1份，证明房屋差价。以上证据经被告昌升置业公司质证，被告昌升置业公司对证据一、二、四、六证据的真实性均无异议，对证据三的真实性有异议，认为不能证明是原告王芸的装修损失；对证据四的证明目的有异议，认为该房屋并不影响正常使用；对证据五认为房屋开裂是事实，但原告王芸陈述的裂缝数据被告方目前没有核实，需要到现场核实后才能确定；对证据六证明目的有异议，认为房屋销售时间不同、房屋地段不同，价格存在差异是正常的。被告昌升置业公司辩称：原告王芸诉请解除《商品房预售合同》没有事实和法律依据。原告王芸购买的房屋经竣工验收合格，原告王芸说房屋交付后房屋主体质量经检验不合格没有依据。该房屋出现裂缝主要原因是十堰市2017年降雨强度大，持续时间长，导致地基出现沉降，但该沉降未对区域内的房屋主体结构产生影响，不影响房屋主体结构安全，不影响正常使用。截止目前，该房屋完全能够正常使用。《商品房预售合同》约定，在商品房保修范围内和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损失，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费由买受人承担。原告王芸所称的质量问题是自然因素引起的，该变化完全超出了项目建设时的勘查、施工水平，我公司根本无法预见。出现问题后，我公司及时聘请了专业维修机构，对所有沉降导致出现的裂缝房屋进行了修复，修复好后，完全可以正常使用。原告王芸要求支付利息及赔偿装修损失和房屋差价无事实依据。我公司已经交付了房屋，原告王芸也进行了正常使用，不存在支付利息问题，装修费是王芸为了使用房屋而支付的必要费用，原告王芸要求退房，其损失应自行承担，房屋差价是市场变化结果，具体金额无法确定。综上，请求依法驳回原告王芸的诉讼请求。被告昌升置业公司为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据：证据一、备案证明书1份，证明该房屋在交付前经政府相关部门综合竣工验收质量合格；证据二、商品房预售合同1份，证明双方约定涉案房屋交付以后在商品房保修范围内和保修期内发生质量问题被告履行的是保修义务，因不可抗力造成的损坏，被告不承担责任；证据三、21号会议纪要1份，证明房屋出现房屋质量问题是发生在竣工交付使用后的2017年雨季后，属于不可抗力造成的，该房屋主体结构安全，政府相关部门高度重视，组成工作专班，监督推进相关工作；证据四、专家评估意见1份、专家组名单及专家资质证书各1份，证明涉案房屋出现质量问题的原因是2017年9月至11月连续多雨天气，造成了地基土中含水量迅速增加，使房屋基础变形沉降迅速增加。从2017年11月至2018年7月，基础沉降趋于稳定，沉降速率减小，涉案房屋正常使用是安全的；证据五、处理方案1份，证明被告昌升置业公司已对涉案房屋拿出处理方案，有诚意解决涉案房屋出现的质量问题，王芸的房屋不符合退房条件，不能解除房屋买卖合同；证据六、31号会议纪要1份，证明相关行政部门及业主代表参加了涉案房屋质量问题后续处理专题会议。；证据七、检验报告1份，证明现有地基变形尚不严重影响房屋上部沉重结构安全，涉案房屋不存在整体倾覆或垮塌的危险，涉案房屋出现的质量问题是可修复的，不属于退房范围；证据八、沉降观测成果表2份，证明从2018年7月至2019年7月，涉案房屋地基的沉降速率大幅度降低，基本趋于稳定。以上证据经原告王芸质证，原告王芸对证据一、二、四、七真实性无异议，对证据三、五、六、八真实性不予认可，认为是单方作出的，达不到被告昌升置业公司的证明目的。本院经审理认定事实如下：被告昌升置业公司在位于张湾区××江街办××大道开发了十堰昌升国际商贸城项目。其中十堰昌升国际商贸城一期工程始建于2015年，于2016年竣工。2017年11月，原告王芸与被告昌升置业公司签订了两份《商品房预售合同》，合同编号为YS0201924和YS0201939号。合同约定原告王芸购买被告昌升置业公司开发的位于张湾区××江街办××大道××（××）××、（××）××号商业用房，（2-4）-3和（2-4）-4号商业的建筑面积均为142.65平方米，共计285.3平方米。房屋单价分别为6943元和6906元，房屋总价款1975560元，原告王芸于2017年11月13日首付995560元，于2018年1月26日按揭贷款98万元，年利率为6.86%，于2018年1月29日缴纳维修基金12839元。合同签订后，被告昌升置业公司随即将该商业用房交付给原告王芸。2018年上半年原告王芸付对该房屋进行了装修，该房屋一楼二楼为商业门面，三楼装修为住宅，共计花装修费60余万元。原告王芸装修完毕后，投入经营使用。因该房屋一期工程地基为高回填地基，最大填方高度约60米。2017年夏季汛期较长，地下水过多，导致地基下沉，部分房屋基础发生侧滑移位，随之出现墙体开裂、变形及挡墙变形。出现房屋质量问题的商户，多次找被告昌升置业公司协商房屋退换事宜。2018年12月16日，被告昌升置业公司遂委托中冶建筑研究总院有限公司，对十堰昌升国际商贸城一期工程可靠性进行鉴定，其中原告王芸所购买房屋所在的3-19的地基基础经鉴定为D级（地基不均匀沉降大于现行国家标准规定的允许沉降差，虽经计算，现有地基变形尚不严重影响房屋上部承重结构安全，房屋不存在整体倾覆或垮塌的危险，但由于目前地基变形尚未稳定，故仍评为D级），上部承重结构经鉴定为B级（现有地基变形条件下，上部承重结构可靠性略低于标准对A级的要求，有少数承重构件应采取措施），围护系统为C级（现有地基变形条件下，围护系统存在明显开裂等缺陷，显著影响使用功能，应采取措施）。被告昌升置业公司对出现问题的房屋立即采取了结构单元分离、混凝土结构构件加固、裂缝注胶、钢板加固等修复措施。房屋修复后，仍存在安全隐患，原告王芸以房屋质量存在问题，要求被告昌升置业公司返还购房款及赔偿损失等，但双方协商未果，故而成诉。本案争议的焦点为一、原、被告之间签订的《商品房预售合同》是否达到了解除的条件；二、合同解除后，是否应当赔偿原告王芸的损失。针对焦点一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”本案中，王芸购买昌升置业公司的房屋，经鉴定该房屋地基基础不符合国家允许的沉降差，上部承重结构和围护系统亦需要采取措施。该鉴定意见能够证明本涉案房屋主体结构质量确实存在问题，符合法律规定的解除合同的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量”。该条系强行性规定，无论建筑工程是否经过竣工验收，如果建筑工程在合理使用寿命内主体结构质量出现问题，售卖人仍要承担质量责任。竣工验收合格证明不能对主体结构存在质量问题这一客观事实形成有效对抗。故原告王芸诉请解除两份《商品房预售合同》，应予以支持。针对焦点二、合同解除后，是否应当赔偿原告王芸的损失。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。本案中，因被告昌升置业公司所交付的房屋质量存在问题，致使原告王芸无法继续使用该房屋，故原告王芸要求赔偿损失，本院予以支持。原告王芸交付首付的房款995560元和维修基金12839元，所产生的资金占用利息，本院按照年利率6%从原告王芸起诉之日起计算至购房款返还之日止。原告王芸向银行所贷98万元，本院从其向银行贷款之日即2018年1月26日起，按银行贷款利率6.86%计算至购房款返还之日。原告王芸主张的装修损失613621.1元，因原告王芸提交的装修票据有一部分不符合证据形式，且该房屋原告王芸已经营使用近两年，装修本身亦存在折旧损失，故本院酌定被告昌升置业公司赔偿原告王芸装修损失20万元。原告王芸主张房屋差价损失，只有在房屋买卖合同解除后，违约方因违约获得房屋升值的差价利益的情况下，买受人才有权获得差价赔偿。本案中，因该房屋质量存在问题，合同解除后，被告昌升置业公司也并未因此获利，故原告王芸主张的房屋差价损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告王芸和被告十堰昌升置业有限责任公司签订的YS0201924号和YS0201939号《商品房预售合同》；二、被告十堰昌升置业有限责任公司于本判决生效之日起二十日内返还原告王芸购房款1975560元和维修基金12839元并支付利息（其中995560元首付款和维修基金12839元，共计1008399元，从2019年6月27日起，按照年利率6%计算至付清之日止；向银行所贷款98万元，从2018年1月26日起，按照年利率6.86%计算至付清之日止）；三、被告十堰昌升置业有限责任公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告王芸装修损失20万元；四、被告十堰昌升置业有限责任公司将上述款项支付完毕后，原告王芸将其所购买的位于十堰市张湾区汉江街办十堰大道19号19幢（2-4）-3、（2-4）-4号房屋退还给被告十堰昌升置业有限责任公司；五、驳回原告王芸的其他诉讼请求。如果被告十堰昌升置业有限责任公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36326元，保全费5000元，共计41325元，由被告十堰昌升置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判长  钟晓新审判员  周 慧审判员  高龙娟二〇二〇年八月六日书记员  周梦颖附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定1、《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。