广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1929号 上诉人（原审被告）：杨祖壬，男，1968年6月4日出生，汉族，户籍地桂平市，现住桂平市。 委托诉讼代理人：杨昭焕，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江坤霖，男，1986年8月15日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：曹世享，广西世享律师事务所律师。 上诉人杨祖壬因与被上诉人江坤霖房屋买卖合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、询问当事人，本案现已审理终结。 杨祖壬上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人江坤霖的诉讼请求。事实与理由：一、本案房屋买卖合同双方分别是被上诉人江坤霖与广西洪源居置业投资有限公司（以下简称洪源居公司），上诉人杨祖壬与江坤霖不构成房屋买卖关系，双方只构成权利转让关系（对涉案房屋的购买权)，洪源居公司与江坤霖才构成房屋买卖关系。涉案房屋由洪源居公司抵债给上诉人，上诉人对该房屋有处分权，后来经上诉人同意，洪源居公司将该房屋卖给江坤霖，但前提是购房款由上诉人收取。江坤霖获得房屋，上诉人杨祖壬获得购房款，洪源居公司的债务抵消，该交易经三方认可，没有违反法律规定，至今没有人提出异议，江坤霖单方要求上诉人退款没有法律依据。二、涉案房屋是被上诉人江坤霖通过洪源居公司找到上诉人杨祖壬购买，当时上诉人可以按5600元/平方米转让，但被上诉人给付现款，并且被上诉人同意与洪源居公司办理过户手续，现在被上诉人江坤霖不愿购买房屋，要求上诉人退款，主要是因为房价下降。三、一审适用法律错误。上诉人只是洪源居公司与被上诉人房屋买卖关系中作为接受房款的第三方，如果要求上诉人退回房款，应以《喜源居商品房预约书》约定权利义务解除为前提，一审对洪源居公司的权利义务不做任何处理，认定上诉人与被上诉人构成买卖合同关系，判决上诉人返还房款，对《喜源居商品房预约书》未进行处理，免除了洪源居公司义务，侵犯了上诉人合法权益。因涉及上诉人与洪源居公司对涉案房屋权利的转让，如被上诉人江坤霖仅主张解除与上诉人权利转让关系（对涉案房屋购买权)，应将洪源居公司列为第三人。 江坤霖辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 江坤霖向一审法院起诉请求：1.判令被告返还购房款516000元给原告；2.判令被告支付利息（以516000元为基数，从2019年1月2日起至还清购房款之日止，按年利率6%计算）给原告；3.本案的诉讼费、财产保全申请费及财产保全保险费由被告承担。 一审法院经审理认定法律事实：2017年8月16日，被告杨祖壬与案外人洪源居公司签订了《喜源居商品房预约书》，约定被告杨祖壬以预约的方式预约洪源居公司开发的位于桂平市（以下简称号房）共一套，商品房建筑面积约120平方米，该商品房原价510000元，折后价476000元，洪源居公司用其借案外人杨锡朝的款项所欠本息兑付被告杨祖壬的购房款。2018年12月30日经原告江坤霖与被告杨祖壬协商一致，约定由被告杨祖壬以转让价516000元转让号房给原告江坤霖。同日，原告江坤霖（乙方）与洪源居公司（甲方）签订了《喜源居商品房预约书》，约定原告以预约的方式预约购买号房，该商品房原价510000元，折后价476000元。上述预约书第5条约定：“乙方与甲方签订《商品房预售合同》前，要求退回预约金的，须向甲方提出书面申请，经甲方同意后在申请之日起三十内退回给乙方，不计利息”；第6条约定：“在甲方电话通知乙方或电视公告签订《商品房预售合同》时，乙方应在七日之内与洪源居公司签订《商品房预售合同》及相关协议，若乙方逾期，甲方有权单方面解除本预约书，退还预约金，不计利息，双方不追究责任”，等等。在该《喜源居商品房预约书》上面备注“于2018年12月30日由杨祖壬名下喜源居Ｅ-更至江坤霖名下如江坤霖退房需退款由杨祖壬退回款项”，被告杨祖壬签名确认。被告杨祖壬将其与洪源居公司签订的加盖有“作废”印章的《喜源居商品房预约书》及洪源居公司出具的“收到杨祖壬交来喜源居商住楼Ｅ-号房兑款476000元”收据交给原告江坤霖收执。2019年1月2日原告江坤霖通过银行转账支付516000元给被告杨祖壬，被告出具收款收据给原告。至起诉前，洪源居公司以原告没有交纳预约金为由，拒绝与原告签订《商品房预售合同》。为此，原告起诉至一审法院，要求被告退回购房款516000元给原告。在本案诉讼过程中，原告江坤霖提出诉讼财产保全，一审法院于2020年4月20日作出（2020）桂0881民初1013号民事裁定书，裁定如下：查封坐落于桂平市［国有土地使用权证证号：浔国用（2001）字第××号，土地使用者：杨祖壬；房屋所有权证证号：浔房权证西山字第××号，浔房权证西山字第××号，房屋所有权人：杨祖壬、黄娴贤］，查封期限为三年。 一审法院认为:本案双方当事人的争议焦点是被告杨祖壬应否返还购房款516000元及支付利息给原告江坤霖。原告与被告经协商约定，被告将其向洪源居公司预约购买的号房转让给原告，并取得洪源居公司的同意，双方之间构成合法有效的买卖合同关系。虽然原告与被告之间没有签订书面协议，但在原告与洪源居公司签订的《喜源居商品房预约书》上面已备注“于2018年12月30日由杨祖壬名下喜源居E-更至江坤霖名下如江坤霖退房需退款由杨祖壬退回款项”，被告杨祖壬签名确认。双方均应当按照约定享有权利并履行相应义务。原告江坤霖已通过银行转账支付了516000元给被告杨祖壬，被告杨祖壬就应该确保原告江坤霖能够购买得到号房。因洪源居公司以原告没有交纳预约金为由，拒绝与原告签订《商品房预售合同》，因原告与洪源居公司没有签订《商品房预售合同》，原告与洪源居公司签订的《喜源居商品房预约书》已解除。被告抗辩洪源居公司用借杨锡朝的款项所欠本息兑付购房款，洪源居公司已确认收到被告杨祖壬交号房购房款476000元，洪源居公司不将房屋备案到原告名下，属洪源居公司违约。经查明，被告转让号房给原告时，告知原告洪源居公司以涉案房屋抵扣工程款，原告无需支付购房款给洪源居公司，并承诺其与洪源居公司沟通，但是洪源居公司以原告没有支付购房款为由拒绝与原告签订《商品房预售合同》，导致原告没有达到购买得到号房的目的。故被告应将其收取原告的购房款516000元返还给原告，对被告的抗辩，不予支持。关于被告应否支付利息给原告，利息如何计算的问题。被告没有履行“于2018年12月30日由杨祖壬名下喜源居E-更至江坤霖名下”的义务，应当承担赔偿损失等违约责任,但因双方对违约金未做约定,原告可以要求被告支付资金占用损失。故被告应承担以437500元为基数,自2019年1月2日起,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第(二)项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告杨祖壬应返还购房款516000元及支付利息（以516000元为基数，自2019年1月2日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还清购房款之日止）给原告江坤霖；二、驳回原告江坤霖的其他诉讼请求。本案受理费4681元（立案时按简易程序已减半收取,原告已预交），诉讼财产保全申请费3320元,诉讼财产保全保险费1390元，合计9391元，由被告杨祖壬负担。上述义务,义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人杨祖壬将其向洪源居公司预约购买的喜源居号房屋转让给被上诉人，并收取被上诉人支付的购房款516000元，上诉人与被上诉人间的房屋买卖合同关系成立。上诉人在《喜源居商品房预约书》中承诺：“于2018年12月30日由杨祖壬名下喜源居更至江坤霖名下。如江坤霖退房需退款由杨祖壬退回款项”，该承诺对上诉人具有约束力。现涉案房屋产权未能变更至被上诉人名下，上诉人提出退房并要求上诉人退还款项，符合当事人约定，本院予以支持。关于应否将洪源居公司列为本案第三人的问题，因本案买卖合同关系双方为杨祖壬与江坤霖，债权债务关系明确，洪源居公司并非本案买卖合同相对方，一审判决未将洪源居公司列为第三人并无不当。综上，上诉人的上诉请求理由不能成立，应当驳回；一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，实体处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9362元（上诉人已预交），由上诉人杨祖壬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年八月十日 法官助理 韦江转 书 记 员 周燕妮