天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初3235号原告：赵学文，男，1957年4月5日出生，汉族，农民，住天津市东丽区。被告：天津市源圆房地产开发有限公司（统一社会信用代码911201107004169396），住所地天津市东丽区詹滨里**楼4门**。法定代表人：刘长利，总经理。第三人：天津市东丽区万新街道办事处詹庄社区管理委员会（代码K0031069-6），住所，住所地天津市东丽区詹庄村div>负责人：高林华，书记。委托诉讼代理人：史双庆，天津森特律师事务所律师。原告赵学文与被告天津市源圆房地产开发有限公司（以下简称“源圆公司”）、第三人天津市东丽区万新街道办事处詹庄社区管理委员会（以下简称“詹庄管委会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵学文，被告源圆公司的法定代表人刘长利,第三人詹庄管委会的委托诉讼代理人史双庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵学文向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋《认购书》；2.判令被告返还原告购房款288887元，并以288887元为基数支付自2017年9月30日至实际返还购房款时产生的银行同期贷款利息；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告返还原告购房款242665.08元并赔偿原告以242665.08元为基数，自2017年3月21日至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息。事实和理由：原、被告系房屋买卖合同关系，原告系詹庄村村民，2017年根据国务院有关稳步推进农村集体产权制度改革意见，为增加股民收入，詹庄村与被告合作，以每平方米5670元的价格，向村内每个有资格的股民出售坐落于地铁9号线军粮城站南侧富士达工厂对过的9、10、11幢房屋。原告具备上述购房资格，于2017年3月20日与被告签订《认购书》认购广福商业中心9号楼2704号（面积50.95平方米）房屋，交易价格288887元，原告于协议签订当日以转账方式将购房款交付被告，约定被告于2017年9月30日向原告交付购买房屋。但被告到期未履行，且所售房屋因资金问题一直未能竣工交付。原告按期交付购房款，被告未按约交付房屋，经催告仍未履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，因与被告协商解除合同并退还购房款未果，故诉至法院。源圆公司辩称，诉争房屋是股民优惠购买，被告已返还原告购房款6%的利息和10%的奖励，故不同意解除《认购书》及返还购房款与利息。詹庄管委会述称，第三人是被告的股东，原、被告签订的是《认购书》，价格比市场价便宜将近一半，不应解除合同并退房款，詹庄管委会也在努力解决因资金、疫情等原因造成的目前状况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告及第三人对原告提交的证据1.《认购书》、证据2.往来收据及银行明细、证据4.《疑问解答》真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交证据3.《詹庄社区股民购买源圆房地产商品房有关原则规定》，拟证明第三人向股民承诺关于被告交房的相关事项。被告质证意见为不能确定真实性，第三人质证意见为认可系其出具，本院对该证据的真实性予以确认。被告提交《天津市商品房买卖合同》，拟证明《认购书》与正式《天津市商品房买卖合同》内容不一致，应以《天津市商品房买卖合同》执行。原告质证意见为不能确定真实性，第三人质证意见为无异议，本院认为该合同系房管部门出具的制式合同，对其真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系第三人股民，第三人系被告股东。2017年，第三人向其股民宣传《詹庄社区股民购买源圆房地产商品房有关原则规定》，内容主要包括：一、我村每个具有股民资格的股民可购买30平米的租住房，楼牌号为9、10、11号楼毛坯房。四、房屋交付使用日期为2017年9月30日。九、购房人在交付完全部房款后，被告和购房人签署《协议书》并开具房款收据。待被告办完所有销售手续后到指定地点签署《天津市商品房买卖合同》，开具正式发票并配合相应的房管局备案手续。十一、此规定最终解释权由被告解释为准。2017年1月10日，被告针对股民购买在建工程“广福商业中心”项目过程中产生的疑问，出具《疑问解答》，主要内容为：4.本项目产权为大产权，手续齐全可在房管局办理正式房产证后进行房屋买卖或抵押等手续。8.股民面积组合可与直系、旁系亲属自行协商组合面积进行选房，面积转让手续须到被告处办理面积转让或放弃承诺书。2017年3月20日，原告与被告签订《认购书》，主要内容为：一、乙方（认购方原告）所认购坐落地点在天津市东丽区××路××路交口“广福商业中心”项目，楼牌号为9号楼2704号建筑面积约50.95平方米，房屋为酒店式公寓毛坯房，土地性质商业用地。二、销售总房款为288887元，单价为5670元／平方米。三、付款方式：一次性付款。四、乙方须在签署本《认购书》时，向甲方（开发商被告）支付总房款288887元。五、双方权利和义务：4.乙方在签署《认购书》后，提出退房视为违约，房款不予退还。8.2017年1月15日-2017年3月31日前交清房款，在这段时间内按年息6%计算一年的利息返还给乙方并且给予所交房款一年10%的奖励。2017年3月20日，原告向被告支付288887元房款，被告向原告开具收据，内容为“今收到赵学文房款（9#2704）288887元”。后被告退还原告利息17333.22元（288887元×6%）及奖励28888.7元（288887元×10%），共计46221.92元。另查，被告陈述其与案外人签订的《天津市商品房买卖合同》中约定坐落于东丽区××路××路××西南侧广福商业中心8号楼，交房时间为2018年12月31日前。被告表示《詹庄社区股民购买源圆房地产商品房有关原则规定》中的房屋交付使用日期2017年9月30日系第三人自行宣传，未与被告确认。庭审中，原告认可交房时间为2018年12月31日。被告陈述因资金链断裂，工程处于停滞状态。原、被告均表示《认购书》已不具备履行可能性。本院认为，本案争议焦点为：1.《协议书》是否应当解除；2.解除后的责任如何承担。关于是否解除一节。首先，原、被告签订的《协议书》不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按协议约定全面履行合同义务。其次，被告作为开发商，交付房屋系其主要合同义务，原告于2017年3月20日已支付全部房款，被告应于2018年12月31日前交付房屋，因被告未如期交房，原告多次催告并要求解除《认购书》，被告陈述因资金链断裂导致工程停滞且自认已不具备履行合同的可能性。最后，《协议书》第五条第4款约定，系排除原告主要权利，免除被告责任，条款无效。故对原告解除《认购书》的主张，因原告已通知被告解除，本院确认《认购书》已解除。关于责任承担一节。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告提出被告退还其已支付的242665.08元购房款并赔偿利息的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、确认原告赵学文与被告天津市源圆房地产开发有限公司于2017年3月20日签订的《认购书》已解除；二、被告天津市源圆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵学文购房款242665.08元并赔偿利息（以242665.08元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年3月21日起计算至2019年8月19日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告赵学文其他诉讼请求。案件受理费减半收取3074元，由被告天津市源圆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 王 微二〇二〇年八月三十一日书记员 潘利朦本判决所依据的法律法规一、《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。