福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民终851号 上诉人（原审被告）：福建日日兴汽车销售服务有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区常泰街道树兜社区南环路**。 法定代表人：蔡争取，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：翁庆燕，福建骁腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁映雪，福建骁腾律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：福建丰祥汽车销售服务有限公司，住所，住所地福建省泉州市鲤城区江南高新技术电子信息园区常泰路**div> 诉讼代表人：叶永宏，该公司负责人。 委托诉讼代理人：李秋梅，福建侨声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾榕榕，福建侨声律师事务所律师。 原审被告：泉州市捷安机动车安全检测中心有限公司，住所福建省泉州市鲤城区常泰路**。 法定代表人：吴韵卿，该公司执行董事。 上诉人福建日日兴汽车销售服务有限公司（以下简称日日兴公司）与被上诉人福建丰祥汽车销售服务有限公司（以下简称丰祥公司）及原审被告泉州市捷安机动车安全检测中心有限公司（以下简称捷安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2019）闽05民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 日日兴公司上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回丰祥公司对日日兴公司的诉讼请求。事实和理由：（一）日日兴公司以合法善意的次承租人身份签订并履行与捷安公司的《厂房租赁合同》不存在过错。捷安公司与丰祥公司签订的《土地、建筑物租赁合同》因违反法律规定而无效，继而导致《厂房租赁合同》无效，日日兴公司对此不知情，且已全面依约履行合同，不存在拖欠租金或其他违约行为。日日兴公司系合法经营海马洗车品牌的4S店，经慎重选址承租后已实际投入100余万元进行装修，原定10年内长期租赁使用，却因租赁房屋被司法强制执行拍卖处置仅租用1年多时间，造成了严重的经济损失。一审法院认定前后两份合同均无效，判决日日兴公司应再支付租金给丰祥公司，显然是错误的。（二）一审判决日日兴公司应再支付租金给丰祥公司，势必造成日日兴公司重复支付租金的不公平现象，亦严重损害日日兴公司的合法权益。2018年9月21日，日日兴公司处于正常经营中，公司负责人亦未出差，苏晓东并非日日兴公司的股东，且未经日日兴公司指定或授权，故丰祥公司管理人于2018年9月21日对苏晓东所做的询问笔录，不构成对日日兴公司的正式通知。日日兴公司在未接到丰祥公司管理人有效通知的情况下，根据《厂房租赁合同》约定，于2018年9月30日实际支付给捷安公司租金10万元，属诚信履约，该10万元应纳入本案已付的租金范围，不应再判决重复支付。（三）日日兴公司不存在违约和过错，且已实际支付保证金和租金。日日兴公司在合同签订后已先后支付13.5万元租赁保证金、10万元租金，并向案涉租赁物买受人陈玉霞支付4.5万元租金，共计28万元。丰祥公司管理人也曾提出和解方案，确认日日兴公司上述付款事实，但仅同意13.5万元保证金和4.5万元租金可以扣除，因双方对于10万元租金应否抵扣存在分歧，故和解未果。 被上诉人丰祥公司答辩称：1.一审法院认定日日兴公司与捷安公司的《厂房租赁合同》无效，依法有据。日日兴公司疏于审查租赁物的合法性存在过错。2.丰祥公司管理人已于2019年11月4日与买受人茂盛公司法定代表人陈玉霞达成和解协议，以占有使用费收益给予买受人补偿85.67万元，管理人应向日日兴公司收取的4.5万元已在该补偿款中抵扣，故丰祥公司原诉请日日兴公司应支付占有使用费26.7万元，扣除该4.5万元后变更为22.2万元。3.日日兴公司主张2018年9月30日向黄加峰汇款10万元应从占有使用费中扣除，缺乏依据。丰祥公司管理人在2018年9月21日约谈日日兴公司工作人员苏晓东，通知捷安公司及日日兴公司应向管理人支付租金和占有使用费，但日日兴公司在2018年9月30日向黄加峰账户汇款10万元，该汇款是在管理人通知之后支付的，因此不应扣除。而且，该款项未经捷安公司确认，丰祥公司财务账目没有移交，汇款凭证没有表明该款用途，也不能确认该笔款项是用于支付租金。苏晓东向管理人提供并加盖日日兴公司公章的《申报人存放在常泰路1号的财产清单》足以证明苏晓东2018年9月21日接受询问是以日日兴公司代理人名义实施的行为，日日兴公司对应向管理人支付租金是知情的。4.丰祥公司管理人不存在确认日日兴公司向捷安公司支付的租赁保证金13.5万元及2018年9月租金4.5万元，并同意从占有使用费中扣除的事实。5.日日兴公司在一审中提供的加盖捷安公司公章的13.5万元保证金的《收款收据》，未经捷安公司确认，也没有汇款凭证，不能作为认定事实依据；捷安公司于2018年9月26日开具的27万元的《收款收据》除没有相关汇款凭证外，该份证据亦与事实矛盾，如2018年9月26日已支付租金至2019年3月30日，就没有必要在2018年9月30日再汇款10万元。综上，日日兴公司的上诉请求，除了其向买受人支付4.5万元丰祥公司同意予以抵扣外，其余上诉请求均不能成立，请求予以驳回。 原审被告捷安公司未提交答辩意见。 日日兴公司向一审法院起诉请求：1.判令捷安公司、日日兴公司立即腾空移交各自占有的丰祥公司土地及房产。2.日日兴公司偿付占有使用费26.7万元（自2018年9月13日计至2019年3月11日）及按年利息6%支付自起诉之日至法院判决偿付款项之日的逾期利息；并按市场同等租赁价格偿付自2019年3月12日至法院判决腾空移交之日的占有使用费。3.捷安公司对日日兴公司应支付的占有使用费及利息承担连带偿还责任。4.捷安公司、日日兴公司承担本案诉讼费用。一审诉讼过程中，丰祥公司撤回原诉讼请求第一项以及第二项中的“并按市场同等租赁价格偿付自2019年3月12日至法院判决腾空移交之日的占有使用费”。 一审法院认定事实：2015年3月1日，丰祥公司与捷安公司签订《土地、建筑物租赁合同》，双方约定：丰祥公司出租给捷安公司的租赁物为址在泉州市鲤城区××路××号××㎡的土地使用权【证号：泉国用（2009）第1××5号】及该地上所有建筑物及附属设施。租赁期限自2015年3月1日起至2025年6月30日止。租金：2015年7月1日至2018年6月30日期间，每月贰拾万元人民币；2018年7月1日至2021年6月30日期间，每月贰拾壹万元人民币；2021年7月1日至2025年6月30日期间，每月贰拾贰万元人民币。租金自2015年7月1日起计算，2015年3月1日至2015年7月1日之前属于捷安公司进行改建和装修期间丰祥公司同意免收租金。 2016年2月28日，捷安公司与日日兴公司签订《厂房租赁合同》，双方约定：捷安公司向日日兴公司出租的房屋坐落于泉州市鲤城区江南高新技术电子信息园区常泰路1号，出租房屋面积约为2250平方米（包括厂房及空地）。租金标准：厂房及楼前空地、厂房后面部分空地，其中厂房面积750平方米，空地面积1500平方米，每月租金共计45000元（人民币，下同）。租赁期限自2016年3月1日至2026年2月28日，包含一个月的装修期限，共计拾年；2016年4月1日至2019年3月31日租金不变，从2019年4月1日起至2021年3月31日整个期间内月租金在原第1至3个年月租金基础上共递增10%，计49500元/月；从2021年4月1日起至2023年3月31日整个期间内月租金在原第4至5个年月租金基础上共递增10%，计54450元/月；从2023年4月1日起至2026年2月28日整个期间内月租金在原第6至7个年月租金基础上共递增10%，计59895元/月以此类推。 2018年9月13日，一审法院作出（2018）闽05破申13号民事裁定书，裁定受理吴婷婷对丰祥公司的破产清算申请，并经随机摇号指定福建侨声律师事务所担任丰祥公司的管理人。 2018年9月21日，丰祥公司管理人向苏晓东询问并制作笔录，在询问笔录中，苏晓东自称其系日日兴公司股东，丰祥公司管理人通知日日兴公司停止向捷安公司支付租金。 2018年10月25日，苏晓东向丰祥公司管理人提交：1.丰祥公司平面图，平面图上书写“8号建筑物由我公司租赁使用苏晓东25/10”的内容；2.申报人存放在丰祥公司常泰路1号的财产清单（加盖日日兴公司公章），申报人处由苏晓东签名并捺印。 2018年9月30日，日日兴公司通过李雅斯名下银行账户向捷安公司指定收款人黄加峰转账人民币10万元。2019年3月11日，日日兴公司通过李雅斯名下银行账户向陈玉霞转账人民币4.5万元。 另查明，丰祥公司未就泉州市鲤城区江南高新技术电子信息产业园区的地块【土地使用证号：泉国用（2009）第1××5号】申请办理建设工程规划许可证。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，丰祥公司与捷安公司签订的《土地、建筑物租赁合同》、捷安公司与日日兴公司签订的《厂房租赁合同》，是在案涉租赁物未取得建设工程规划许可证的情况下签订的，且在本案一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，故上述租赁合同无效。上述租赁合同虽属无效，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，因此，捷安公司仍应承担违约责任，对应支付的占有使用费及利息承担连带偿还责任。日日兴公司实际占有使用了丰祥公司的土地及房屋，故其应支付对租赁物的占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，捷安公司与日日兴公司签订的《厂房租赁合同》约定2016年4月1日至2019年3月31日租金为4.5万元/月，丰祥公司诉请日日兴公司支付自2018年9月13日起至2019年3月11日止的占有使用费26.7万元，一审法院予以支持。至于日日兴公司在丰祥公司管理人2018年9月21日通知其停止向捷安公司支付租金之后，于2018年9月30日转账给捷安公司的10万元、于2019年3月11日转账给陈玉霞的4.5万元，日日兴公司可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、福建日日兴汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建丰祥汽车销售服务有限公司支付占有使用费26.7万元及自2019年3月13日起至支付占有使用费之日止按年利率6%计算的利息；二、泉州市捷安机动车安全检测中心有限公司应对福建日日兴汽车销售服务有限公司本判决第一项所应支付的占用费及利息承担连带偿还责任。案件受理费5305元，由泉州市捷安机动车安全检测中心有限公司、福建日日兴汽车销售服务有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于一审判决查明的事实，除日日兴公司认为一审判决遗漏认定日日兴公司于2018年9月30日将10万元直接汇入丰祥公司的授权代表人黄加峰账户，该10万元租金实际由丰祥公司收取，以及日日兴公司已向捷安公司支付保证金13.5万元的事实外，对其他事实双方当事人均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。 二审另查明，2018年10月25日，丰祥公司管理人向捷安公司、日日兴公司等相关人员询问并制作笔录，其中苏晓东作为日日兴公司的代表接受询问，并承诺日日兴公司将按照《厂房租赁合同》约定的租金标准直接向丰祥公司管理人支付租金。 二审中，日日兴公司提交证据：1.中国民生银行个人账户对账单，证明日日兴公司依据《厂房租赁合同》约定，于2016年2月29日向捷安公司支付保证金13.5万元、2016年4月至2016年9月租金27万元，共计40.5万元；2.中国民生银行个人账户对账单，证明日日兴公司自2016年4月至2018年9月共支付给捷安公司租金135万元，并于2018年9月30日按照《补充协议》的约定将租金10万元汇入黄加峰账户。丰祥公司质证认为：对证据1，与本案无关联性，丰祥公司不是捷安公司与日日兴公司签订《厂房租赁合同》的当事人，没有证据证明捷安公司收取的押金、租金已交付丰祥公司，丰祥公司对日日兴公司主张的押金13.5万元不承担扣除义务；对证据2，不能证明是日日兴公司向捷安公司支付的租金，即使支付的是租金也与本案无关。捷安公司未陈述质证意见。鉴于丰祥公司对日日兴公司提交的证据1、2的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。 本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，丰祥公司与捷安公司签订的《土地、建筑物租赁合同》、捷安公司与日日兴公司签订的《厂房租赁合同》无效，但日日兴公司占有、使用案涉租赁物，仍应支付相应的占有使用费。一审法院认定日日兴公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向丰祥公司支付自2018年9月13日起至2019年3月11日止的占有使用费26.7万元及相应利息，符合法律规定。现丰祥公司在二审中同意将日日兴公司向陈玉霞支付的4.5万元在本案诉请支付的占有使用费中予以抵扣，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，予以准许。日日兴公司主张其于2018年9月30日向捷安公司支付的租金10万元应予以抵扣，但该10万元是否属租金性质并未经捷安公司认可，且日日兴公司亦未能明确该10万元作为租金所对应的具体时间段。即便日日兴公司支付的该10万元确系租金，但该款的支付时间系于丰祥公司管理人明确通知日日兴公司停止向捷安公司支付租金的时间点之后，故该支付行为同样不产生可抵扣占有使用费的后果。日日兴公司虽主张丰祥公司管理人所通知的苏晓东不能代表日日兴公司，但此后苏晓东又以日日兴公司授权代表的身份接受丰祥公司管理人的询问并提交相关平面图和财产清单，亦与日日兴公司的主张相矛盾，故日日兴公司该项主张依据不足，本院不予支持。日日兴公司还主张其向捷安公司支付的保证金13.5万元亦应予以抵扣，但该保证金系基于其与捷安公司之间的租赁合同关系而产生，丰祥公司不是该租赁合同的相对方，故日日兴公司主张该13.5万元应予抵扣，于法无据，本院亦不予采信。 综上，日日兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于丰祥公司在二审中同意将日日兴公司向陈玉霞支付的4.5万元在本案中予以抵扣，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市中级人民法院（2019）闽05民初494号民事判决； 二、福建日日兴汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建丰祥汽车销售服务有限公司支付占有使用费22.2万元及自2019年3月13日起至实际支付占有使用费之日止按年利率6%计算的利息； 三、泉州市捷安机动车安全检测中心有限公司应对福建日日兴汽车销售服务有限公司本判决第二项所应支付的占有使用费及利息承担连带偿还责任； 四、驳回福建丰祥汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回福建日日兴汽车销售服务有限公司的上诉请求。 本案一审案件受理费5305元，由福建丰祥汽车销售服务有限公司负担894元，泉州市捷安机动车安全检测中心有限公司、福建日日兴汽车销售服务有限公司负担4411元，二审案件受理费5305元，由福建丰祥汽车销售服务有限公司负担894元，福建日日兴汽车销售服务有限公司负担4411元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长  秦传熙 审 判 员  张 挺 代理审判员  周晓芳 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  吴晓燕 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。