淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0813民初175号原告（反诉被告）洪泽灵平机械制造有限公司，住所地淮安市洪泽区经济开发区砚马北路北侧、328省道西侧。法定代表人：于永华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘如今，江苏泗州律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐洪坤，该公司员工。被告（反诉原告）淮安宝玛仕皮革制品有限公司，住所地淮安市洪泽区经济开发区东九街东侧、砚马路南侧。法定代表人：岳爱芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：严荣新，江苏润知律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭玮，江苏润知律师事务所实习律师。原告（反诉被告，下同）洪泽灵平机械制造有限公司（以下简称灵平公司）诉被告（反诉原告，下同）淮安宝玛仕皮革制品有限公司(以下简称宝玛仕公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月18日作出（2019）苏0813民初220号判决书：解除原告与被告于2016年8月10日签订的《租赁合同》；被告以20万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2018年4月1日起向原告支付利息至2019年1月30日；驳回原告的其他诉讼请求；驳回被告的反诉请求。后被告不服该判决，向淮安市中级人民法院提起上诉。淮安市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）苏08民终3189号民事裁定书，以原审事实不清为由将本案发回本院重审。本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年4月26日、7月21日公开开庭进行了审理。原告灵平公司的委托诉讼代理人刘如今、徐洪坤，被告宝玛仕公司法定代表人岳爱芹以及委托诉讼代理人严荣新、彭玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灵平公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方于2016年8月10日签订的租赁合同已于2018年11月20日解除；2、要求判令被告支付2019年1月1日到被告搬迁完毕之日的场地占用费。3、判令被告将租赁物恢复原状并返还租赁物。4、判令被告支付本案所有诉讼费用。事实和理由：2016年8月10日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定原告将办公楼及厂房等设施租赁给被告使用，租期自2016年9月1日至2021年8月31日止，每年租金20万元，第一年度（2016年度）租金在12月20日前付清，以后四年均在年初支付（先付后用），即自2017年起，每年第一季度30日前一次性交纳租金20万元。同时合同还约定，本合同签订生效后，原合同自行作废，作废前乙方须付清2016年8月31日前租金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告没有依约履行，2018年的租金直至原告2019年1月21日起诉时，分文未交。期间原告多次电话、上门、发催缴信函催交，被告根本不予理睬。被告2018年未按约履行租金先付后用的义务系根本的违约行为。原告于2018年11月19日发“终止合同告知函”给被告要求终止合同，且告知函亦合法寄达给被告，被告已签收。为此，依据相关法律规定，请求法院判如诉请。被告宝玛仕公司辩称：原、被告双方确实存在房屋租赁关系，2013年以个人名义租赁原告房屋但实际是由被告使用。因被告的电费交付名称一直是原告，致使被告不能将电费产生的费用用于抵扣，一年所缴纳的电费的应抵扣的成本约为15万元，后在2016年8月10日在原先合同尚未到期的情况下，双方协商以原、被告名义进行签订合同，并同时特别约定原告必须在合同签订后，及时将用户名变更为被告，但被告也应当承担厂房维修的义务。合同签订后被告也对相应的厂房进行了维修，但是原告一直不配合办理电费变更的义务。被告未能及时支付租金，是行使的先履行抗辩权。原告在合同履行期间，擅自断电，使被告不能正常经营，被告所签订的合同目的无法实现，虽然事后原告又送达了终止合同的函，但停电后才发出的这一函起不到终止合同的效力，要求继续履行合同，并要求原告承担违约责任。被告宝玛仕公司向本院提出反诉请求：1、要求原告履行合同义务，将变压器开票名称变更为淮安宝玛仕皮革有限公司；2、要求原告赔偿未能及时履行变更义务造成的电费折扣损失62290元（2016年8月至2019年2月）；3、要求原告赔偿擅自停电造成的损失365649元（2018年10月13日至2019年1月31日停电期间）。4、反诉费用由原告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年8月10日签订的《租赁合同》约定，“合同签订后，甲方协助乙方将变压器电费开票名称变更，但资产性质不变”，但是原告一直未予办理。更为严重的是，原告在2018年10月12日恶意停止了被告正常的生产、经营用电。停电期间，被告租用案外人佳烨公司的场地、机器设备等进行生产经营，由此给被告造成的损失应由原告赔偿。原告灵平公司辩称，原、被告双方签订的租赁合同明确约定，被告租赁原告的的租赁物是先付租赁费、后使用，而且要在2016年8月31日付清前面合同的租金。在原告多次催要下，被告于2017年6月2日才履行了2013年合同的租金，被告方违约。所以反诉原告称是行使先履行抗辩权不能成立。原告是因为被告2018年全年没有支付租金且已经多次催交不予理睬，采取自力救济予以断电，且在断电前也通知被告缴纳租金立即送电，但是被告仍不予理睬，已属根本性违约行为。被告在原审向法庭提供其向佳烨公司支付20万元的银行票据声称是支付租金的，但是该证据上表明的是货款，被告也没有向法庭出示任何支付佳烨公司租金的证据，因此他的损失是不能成立的。故对被告的反诉请求法庭应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月18日，原告作为出租方即甲方，李印波（被告宝玛仕公司法定代表人岳爱芹的丈夫、公司股东）作为承租方即乙方，签订了《厂房租赁合同》，约定原告将厂房及办公楼等设施租赁给李印波，租赁期限自2013年3月18日至2015年3月18日，年租金为18万元，按季度缴纳，每季度头一个月的18日前缴纳完毕。2015年3月18日，原告与李印波续签《租赁合同》，租赁期限自2015年3月18日至2017年3月18日，年租金为20万元，按季度缴纳，每季度头一个月的18日前缴纳完毕。另就其他事项进行了约定。2016年8月10日，原告作为出租方即甲方，被告宝玛仕公司（李印波）作为承租方即乙方，签订了《租赁合同》，约定原告将办公楼及厂房等设施租赁给被告使用，租期自2016年9月1日至2021年8月31日止，每年租金20万元（不含租赁税），第一年度（2016年度）租金在12月20日前付清，以后四年均在年初支付（先付后用）。第四条第一款第5项规定:合同签订后，甲方协助乙方将变压器电费开票名称变更，但资产性质不变。合同还约定，合同期满后依法负责恢复原样。必须保证标的物无损坏使用安全，厂区无积物、杂物、有害物质，否则由乙方负责清理，造成经济、法律后果，由乙方全权负责。合同第五条双方还做了特别约定：1、因标的物现由乙方在租赁使用，本合同签订生效后，原合同自行作废，作废前依法须付清2016年8月31日前租金。2、依法负责对现有的钢结构厂房进行维修和保养，必须达到原良好状况。3、如乙方不能将钢结构厂房恢复到原有状况，本合同不生效，甲方有权保留按原合同约定诉求权利。在合同履行过程中，原被告双方因变压器电费开票名称变更和租金交付问题产生矛盾。原告曾于2017年5月12日到供电部门申请将变压器电费开票名称变更至被告名下，后因被告未能交付租金，变更手续最终未予办理。2017年6月被告才将2016年8月31日前的租金付清。原告多次向被告催缴租金并告知如不交付租金将予以停电，被告未能按原告要求交付租金。原告于2018年10月12日下午将变压器报停。2018年10月17日，原告向被告宝玛仕公司、岳爱琴、李印波分别发送了《告知函》，告知变压器报停原因，要求被告抓紧交齐租金，便于复电。如被告不续租，也尽快商讨终止合同、恢复场地等事宜。2018年11月19日，原告又向被告发出《终止合同告知函》，以被告存在没有按合同约定支付租金、对厂房场地进行合理使用等违约行为为由，决定自发函截止之日起与被告提前终止合同，要求被告支付所欠租金与违约金，恢复租赁原貌、清除污染物并清场搬出。被告于2018年11月20日收到该函件。2018年12月20日，被告向原告发出《通知函》，要求原告在三日内协助将变压器电费开票名称变更到被告名下并复电。同时要求原告承担电费税收抵扣及停电所造成的经济损失。2018年12月29日原告向被告发出《回复函》，指出在2017年5月8日至2017年5月22日期间积极办理变压器电费开票名称过户，因被告租金迟迟不到位导致变压器过户失败并停电，责任由被告自负。同时要求被告及时交清所欠租金，否则起诉。后被告在原告起诉后，于2019年1月31日向原告交付了2018年的租金20万元。目前，租赁物在被告占有使用中。另查明，2015年12月24日，案外人洪泽茂顺电光源制造有限公司（以下简称茂顺公司）与淮安佳烨新材料科技有限公司（以下简称佳烨公司）签订《厂房、办公楼租赁合同》，双方约定茂顺公司将其办公楼、厂房及配套设施用房出租给佳烨公司用于皮革加工经营，年租金15万元。2018年9月5日，茂顺公司与佳烨公司开始协商解除租赁合同，要求佳烨公司在2018年9月30日前交还租赁物，佳烨公司人员虽撤离租赁场地，但未有交付租赁物。2018年11月6日，茂顺公司再次去租赁场地催促佳烨公司搬离时，发现租赁物被淮安佳明工贸有限公司（以下简称佳明公司，自然人独资，李印波为法定代表人）实际占用。佳明公司不予交付并报警，经公安机关调查询问，租赁房屋系佳烨公司租给佳明公司。茂顺公司知晓后不同意转租。在多次催告佳烨公司、佳明公司搬离未果的情况下诉至本院。本院判决限期搬离。佳烨公司、佳明公司不服，上诉至淮安市中院，中院于2019年3月13日作出判决，驳回上诉，维持原判。本院于2019年10月16日执行完毕。再查明，2018年10月15日，佳烨公司（甲方）与被告宝玛仕公司（乙方）签订《协议书》，内容为：乙方生产需要使用甲方厂地及生产设备；电费由乙方负责缴纳;设备维护由乙方负责;乙方按每生产张皮以1.5元付给甲方做厂地、设备使用费;协议时间暂定2018年10月13日至2019年3月30日。2019年2月25日被告向佳烨公司支付20万元。经被告申请，本院依法委托淮安国信会计师事务所对原告断电期间，被告的损失数额进行鉴定及原告未能及时办理变压器电费发票过户手续，被告不能进行税收抵扣的数额进行鉴定。意见为：断电期间为2018年10月13日至2019年1月31日，被告损失金额为308637.93元；截止到合同终止之日即2018年11月20日，损失金额为129102.16元。被告不能进行税收抵扣的进项税额为33701.27元。本院认为，本案的争议焦点为，本诉部分：1原告是否享有合同解除权？2、原告要求被告支付场地占用费有无事实和法律依据？3、原告要求被告将租赁物恢复原状并返还应否得到支持？反诉部分：1、反诉被告变压器电费开票名称未能实际变更有无过错？2、未能变更变压器电费开票名称所产生的损失是多少？3、反诉被告停电行为是否有过错？停电期间造成的损失是多少？关于本诉部分。关于确认合同解除的诉讼请求。原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。被告作为承租人，其主要义务是支付租金。合同中其他条款并没有明确作为支付租金的附加条件。原告在多次催缴并采取断电的情况下，被告仍逾期支付租金，构成根本违约，原告依法享有合同解除权。原告于2018年10月17日向被告等发送《告知函》催要租金，后于2018年11月19日以被告未按期支付租金等为由向被告发出了《终止合同告知函》。被告于2018年11月20日收到后未提出异议，也未在法律规定的期限内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故该合同已于2018年11月20日解除。原告请求确认合同解除符合法律规定，本院予以支持。关于租赁场地占用费的诉讼请求。因合同已解除，被告提出要求继续履行合同并要求原告协助办理变压器电费开票过户手续无事实和法律依据，本院不予支持。被告未能及时交还场地，并继续占用使用该场地，原告要求被告给付2019年1月1日至被告搬迁完毕之日的场地占用费，符合法律规定，本院予以支持。关于租赁物恢复原状并返还的诉讼请求。由于原告所提供的证据不足以证明其在向被告交付租赁物时相关物品的“原状”，该恢复原状的请求本院难以支持，但要求被告返还租赁物的请求本院予以支持。对反诉部分。关于被告要求原告给付未履行变压器开票名称变更造成的电费折扣损失的问题。原被告双方在《租赁合同》中约定:合同签订后，甲方协助乙方将变压器电费开票名称变更，但资产性质不变。诉讼中，双方均以此条款作为抗辩理由。被告认为原告未履行上述变更义务故不应缴纳租金，原告认为，合同还约定，合同签订生效后，原合同自行作废，作废前依法须付清2016年8月31日前租金。被告不但没有按时缴纳2016年8月31日前欠缴的租金，而且2016年8月10日租赁合同项下的租金都没按期交付，故不应履行变更义务。本院认为，双方的抗辩事由均无依据，应按各自不履行合同的过错承担相应的责任。原告未能按约定履行变压器电费开票名称变更义务具有过错，但被告在原告已向供电部门申请变更的情况下仍未按约定交付租金，导致最终未能办理，应负主要责任。酌定原告承担损失的30%（33701.27×30%=10110.38元）。其余损失由被告自行承担。关于被告要求原告赔偿擅自停电造成的损失问题。在合同履行过程中，被告未能依约交付租金，但合同没有约定不依约交付租金就可以停电。因此，原告的停电行为没有合同依据也缺乏法律依据。当然原告的停电行为是因被告未依约交付租金且经多次催缴无果的情况下而为的。对此，被告应负主要责任。对原告不认可被告与案外人佳烨公司存在租赁关系，向佳烨公司支付租金的抗辩，本院认为，佳烨公司租用茂顺公司办公楼、厂房及配套设施用房并于2018年10月15日与被告签订了《协议书》，从被告庭审中提供的供货单、入库单、购销合同、电费发票、对账单及本院与李印波、赵四方（佳烨法定代表人）的谈话笔录等证据看，可以推定被告在停电期间使用该场地及佳烨公司的机器设备从事皮革加工经营活动。至于佳烨公司与佳明公司是否存在租赁关系不影响被告实际使用场地并支付租金的事实。因此，对原告的抗辩不予采纳。对停电给被告造成的损失，酌定原告承担30%的赔偿责任，但该损失应算至合同终止之日（129102.16×30%=38730.65元）。合同终止后的损失由被告自负。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告洪泽灵平机械制造有限公司与被告淮安宝玛仕皮革制品有限公司于2016年8月10日签订的《租赁合同》于2018年11月20日解除；二、被告淮安宝玛仕皮革制品有限公司向原告洪泽灵平机械制造有限公司支付场地占用费（以年租金20万元为标准，从2019年1月1日起至实际返还之日止）；三、被告淮安宝玛仕皮革制品有限公司于本判决生效后十五日内返还占用原告洪泽灵平机械制造有限公司的场所，搬出机器设备，并将污染物清除完毕；四、原告洪泽灵平机械制造有限公司于本判决生效后十五日内赔偿被告淮安宝玛仕皮革制品有限公司未变更变压器电费开票名称所造成的损失10110.38元以及停电造成的损失38730.65元，两项损失合计48841.03元。五、驳回原告洪泽灵平机械制造有限公司和被告淮安宝玛仕皮革制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，保全费4690元，合计10190元，由被告淮安宝玛仕皮革制品有限公司负担。反诉费3860元，鉴定费15000元，合计18860元，由原告洪泽灵平机械制造有限公司负担5658元，被告淮安宝玛仕皮革制品有限公司负担13202元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，账号：62×××13）预交上诉案件受理费。审 判 长  陈书敬审 判 员  严 刚人民陪审员  高 扬二〇二〇年八月六日法官 助理  濮雪妍书 记 员  李 红附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。