江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初1774号原告：李金根，住南京市玄武区。被告：南京美丽屋品牌管理有限公司,统一社会信用代码913201043393825541，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道迈尧路**仙踪林苑****。法定代表人法人：仲锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁某。原告李金根诉被告南京美丽屋品牌管理有限公司（以下简称美丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金根、被告美丽屋公司的委托代理人丁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金根向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方所签订的房屋租赁合同，被告清空并交付租赁房屋和附属家具、家电（恢复原状、保持完好或赔偿损失）；2.判令被告向原告支付违约金52428元；3.判令被告支付给原告自2020年4月1日起至返还房屋期间欠付的房租，以及返还房屋前未支付的水、电、气费，同时清算或者退还多收的次承租户的租金、保证金、水、电、气、上网费、物业费，并支付有关违约费用等；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年底通过中介“江苏中广置业有限公司”将原告在南京市的房屋出租给被告，后原告又和被告签订合同编号为：0000637的《南京市房屋出租委托合同》。该合同的基本格式由被告单方面拟定，而其中的非格式条款也由被告方预先填写好。合同签订后3年时间内，被告按约于每年的4月1日和10月1日支付相应的房屋租金。但在2020年3月16日，原告先是接到了燃气公司电话被告知燃气己经欠费，而后又接到了被告名叫王晶的工作人员的电话和短信，提出由于疫情房屋不能够出租，要求免除二个月房租或免除一个月房租剩余部分延后分期支付。原告当时明确拒绝了他的要求，并向物业了解得知并不存在不能够出租的情况。被告未在2020年4月1日支付租金，故原告于次日到达出租房现场，并按照合同格式条款的规定，向被告发出通知，要求在3日内支付租金。2020年，美丽屋财务发短信要求减免半个月，原告未理会，直到2020年4月10日，被告仍然没有支付租金。因被告违反合同约定，故诉至法院。被告美丽屋公司辩称，1.双方合同签订后，被告从未出现租金迟延少付的情况，2020年上半年租金未能及时支付是因新冠疫情导致的经营困难，因与原告协商疫情期间租金减免问题未果，租金未能按约于2020年4月1日支付，但被告已于2020年5月9日支付下半年租金；2.根据《南京市中级人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》，房屋租赁合同开始履行，出租人因疫情防控需要未能按合同约定交付承租房屋的，在其尽到通知义务的前提下，不视为违约。3.关于房屋移交和清算费用，合同第二条（四）2项：双方约定，被告可以对房屋进行装饰装修，添置物品，不存在恢复原状的问题，房屋内现有设施能完好正常使用，房屋装修是无法做到恢复原状的。被告能保证房屋现有的设施完好正常使用。如果原告觉得隔断需要拆除，被告愿意配合。房屋水电燃气费用，在租赁期间由被告正常缴纳。原告在诉讼前未与被告沟通，诉讼费属于扩大间接损失，被告不认可。考虑到这次特殊情况，希望能争得业主的谅解，在疫情期间有文件下达不让外地租客回宁，所以这部分的租客的房租被告也予以减免，给被告也造成了较大损失，现在企业面临很大的困难，希望法院酌情考虑。经审查，本院认定事实如下：被告原名南京麦风资产管理有限公司，2017年2月10日经核准更名为南京美丽屋物业管理有限公司，2017年12月19日经核准更名为南京美丽屋品牌管理有限公司。案外人杜某系被告美丽屋公司的工作人员。2016年12月，原告李金根（出租人、甲方）与杜某（承租人、乙方）经案外人江苏中广置业有限公司居间介绍，签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在南京市雨花台区的房屋出租给乙方，租赁期限自2016年1月1日至2022年12月31日，租金4900元／月。租赁期内乙方负责承担该房屋相关水、电、煤气、电话、有线电视、宽带业务、卫生、物业管理等费用。乙方如需对房屋进行装修或者增加附属设施，必须事先征得甲方书面同意，且乙方不得改变房屋结构。2016年12月23日，李金根（委托人、甲方）与南京麦风资产管理有限公司（受托人、乙方）签订《南京市房屋出租委托合同》一份，约定房屋坐落于南京市雨花台区，甲方授权乙方的委托期限自2017年4月1日至2022年3月31日，自2017年1月1日至2017年3月31日为免租期。甲方应于2017年1月1日前将房屋交付给乙方管理。甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新家具、物品，以及在厅内增设优化间2个，合同期满后，如甲方需要乙方拆除优化间，乙方须免费给予拆除。合同第六条第（四）款约定，乙方未按约定支付租金达7日，并经甲方提醒3日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同。第七条第（一）款约定，合同有效期内，甲方提前收房的，或者乙方提前退房的，应提前30日通知对方并按照合同总租金的17%作为违约金支付给对方；（二）租赁期内甲方有第六条第（三）款，或乙方有第六条第（四）款情形之一的，均视为违约，参照本条第（一）款违约处理。附件与本合同具有同等的法律效力，任何口头承诺均无效。甲乙双方签署了关于本房屋的其他租赁合同（如中介公司合同），则以本合同为主，如其他合同条款与本合同条款存在不一致，则以本合同条款为准。租金标准及付款时间（附件二）中约定：2017年4月1日至同年9月31日的租金29400元；2017年10月1日至2018年3月31日的租金29400元；2018年4月1日至2019年3月31日租金58800元；2019年4月1日至2020年3月31日租金61200元；2020年4月1日至2021年3月31日租金63600元；2021年4月1日至2022年3月31日租金66000元。第二年开始，乙方每年的付款日期为当年的4月1日、10月1日。合同签订后，被告按约支付租金至2019年10月1日，对应租期至2020年3月31日。2020年初，爆发新冠肺炎疫情。2020年3月16日，被告美丽屋公司的工作人员与原告联系，提出因疫情要求减免及延期支付租金，原告不同意，双方未能达成减租合意。2020年4月1日，被告未按合同约定支付租金，原告于次日通过短信告知被告，要求在3日内支付房租，如不支付，原告将解除合同。被告未能按原告要求支付房租，原告于2020年5月8日诉至我院，被告于2020年5月9日向原告支付租期至2020年9月31日的租金31800元。以上事实，有《公司准予变更登记通知书》《房屋租赁合同》《南京市房屋出租委托合同》、不动产登记证书、交易凭条、转账回单、短信记录、现场照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《南京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”现因被告迟延支付租金，原告主张解除双方签订的房屋租赁合同，本院认为，新型冠状病毒肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，原、被告双方在订立合同时无法预见，也不能避免，故涉案房屋因疫情防控需要严重影响经营属于不可抗力的情形,不能归责于本案任何一方。被告自疫情爆发后无法正常使用案涉房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围。考虑到被告在疫情发生之前均按时按约支付租金，因疫情原因迟延租金支付产生纠纷后，已于2020年5月9日付清该期应付租金，能够表明被告积极履约的意愿，出租人与承租人因疫情影响就租金支付等问题发生纠纷的，应本着互谅互让原则，故被告迟延支付租金的行为不构成根本违约，不影响房屋的后续使用及租赁合同的继续履行。故，对原告要求解除租赁合同、清空并交付案涉房屋的主张，本院不予支持。对于原告要求被告支付相应水、电、气费及退还次承租户租金、物业费等解除租赁合同后的相关主张，本院亦不予支持。关于违约金，本院认为，双方虽对迟延租金的违约责任进行了约定，但新冠疫情的出现属不可抗力，系在订立合同时无法预见也不能避免的情形，因履行疫情防疫责任对营业造成的影响，按照公平原则应由双方共担，故对于原告的违约金主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李金根的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由原告李金根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  刘 芳二〇二〇年八月三日法官助理  王文君书 记 员  吴 瑕