广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5343号上诉人（原审被告）：伍桂谦，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄胜，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟锋，广东海迪森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余秋英，女，汉族，住广东省揭东县。委托诉讼代理人：吴顺昌，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘婉仪，广东广捷律师事务所律师。原审第三人：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：李杰，女，公司员工。委托诉讼代理人：区韵嫦，女，公司员工。上诉人伍桂谦因与被上诉人余秋英、原审第三人佛山市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初26773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍桂谦上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回余秋英对伍桂谦的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由伍桂谦承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，伍桂谦无违约行为，不应承担违约责任，无需向余秋英双倍返还定金600000元及赔偿律师费25000元。1.余秋英与乐有家经纪公司恶意串通，故意设定解除抵押期限。伍桂谦是因资金紧张需出售有抵押的房产，余秋英与乐有家经纪公司商谈房屋买卖事宜时对此是明知的，且三方约定由乐有家经纪公司提供过桥资金，解除抵押手续。三方先后签订了《二手房买卖及居间服务合同》及四份《二手房买卖合同补充协议》，但签订上述合同及协议后，乐有家经纪公司及余秋英一直未向伍桂谦提供余秋英的联系方式，余秋英也没有直接向伍桂谦主张权利，而乐有家经纪公司也迟迟未为伍桂谦提供解除抵押的资金。2.伍桂谦提供的证据可证明本案基本事实，应予采纳。伍桂谦提交的其与乐有家经纪公司员工之间的微信聊天记录足可证明伍桂谦不存在过错及伍桂谦有积极履行案涉合同义务，促使合同目的实现。二、余秋英以返还双倍定金解除合同，有违诚实信用原则。2019年6月13日签订的《二手房买卖合同补充协议》约定，伍桂谦违约，违约责任适用《二手房买卖及居间服务合同》中的违约责任条款，而该违约责任条款约定，如卖方未按合同约定的期限履行义务，逾期超过十五个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金……。由此可见，双方既约定了违约金，又约定了定金。虽然法律规定余秋英有权选择适用违约金或定金条款，但其并没有选择违约金条款要求伍桂谦支付330000元的违约金，而是按照定金罚则要求伍桂谦返还双倍定金600000元。退一万步说，即使法院认定伍桂谦的行为构成违约，但伍桂谦自始至今均同意按合同约定出售房产予余秋英，余秋英在本案中不存在实际损失。余秋英辩称，一、涉案房屋被法院查封，且伍桂谦未在约定的时间内办理抵押注销手续，已构成根本违约，应向余秋英承担违约责任。1.涉案房屋已被顺德区人民法院在另案中查封，至余秋英起诉之时仍处于被查封状态，因此《二手房买卖及居间服务合同》无法履行，伍桂谦已构成根本违约。2.2019年4月4日的《二手房买卖合同补充协议》约定余秋英向伍桂谦支付的定金不得用于其他用途，但伍桂谦在收取了余秋英支付的购房定金后挪作他用，未用于偿还抵押债务。3.2019年6月13日的《二手房买卖合同补充协议》约定余秋英支付24万元定金予伍桂谦后，伍桂谦必须于2019年10月7日申请解除涉案房产的所有抵押，但截至2019年10月29日，以李永成为抵押权人的抵押登记仍未注销。二、涉案房屋买卖交易经过双方充分协商，《二手房买卖及居间服务合同》及四份《二手房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示。三、伍桂谦与乐有家经纪公司之间的争议纠纷与本案无关。伍桂谦声称乐有家经纪公司承诺为其提供办理抵押注销的资金但又以各种理由拒绝，导致其未能如期解除抵押，这是伍桂谦与乐有家经纪公司之间的纠纷，余秋英不知情，也与本案无关。乐有家经纪公司述称，乐有家经纪公司在本次交易中已充分履行查明与告知义务，多次积极协助交易双方沟通协商。请求依据事实，公正判决。余秋英向一审法院提出诉讼请求：一、确认余秋英与伍桂谦签订的《二手房买卖及居间服务合同》《二手房买卖合同补充协议》于伍桂谦收到起诉状之日解除；二、判令伍桂谦向余秋英双倍返还定金600000元；三、判令伍桂谦向余秋英赔偿按揭费用8700元；四、判令伍桂谦向余秋英赔偿担保费1500元、律师费25000元；五、本案诉讼费用由伍桂谦负担。一审法院认定事实：余秋英作为买方，伍桂谦作为卖方，乐有家经纪公司作为居间方，三方于2019年4月4日签订《二手房买卖及居间服务合同》一份，合同约定卖方将其所有的位于佛山市顺德区某房屋出售给买方，房屋总成交价为1650000元。合同第二条记载双方确认案涉房屋在签订合同时已设立了抵押登记，案涉房屋没有被查封；合同第四条约定买方应当支付定金300000元，于合同签订当天支付30000元，买卖双方同意将该定金交给居间方托管；合同第五条约定买方以按揭贷款的方式支付购房款；合同第八条约定买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金由居间方托管；合同第九条约定买方应向居间方支付佣金28000元，卖方应支付佣金12000元；合同第十条约定如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。签订合同当天，买卖双方又达成一份《二手房买卖合同补充协议》，协议约定：买方应支付定金300000元，签订合同当天已支付30000元，剩余270000元于卖方办理赎楼手续（二押时）支付265000元，预留5000元作为交房保证金，买方协助卖方赎楼，卖方不得用于其他用途，如因卖方无法正常赎楼，导致买卖双方无法办理过户手续的，双方协商解除合同，卖方退还买方所交的全部定金，互不追究责任；本补充协议生效后成为原合同不可分割的一部分，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。2019年4月20日，买卖双方签订第二份《二手房买卖合同补充协议》，协议约定：买方于2019年4月20日提前支付30000元定金给卖方，剩余240000元定金于买卖双方签署完按揭申请、银行审核通过后当日支付给卖方，卖方须于2019年4月20日前签署完按揭申请资料并配合评估公司拍摄房源照片，买方须在2019年5月10日前支付240000元定金给卖方，如超过2019年5月12日支付的，则案涉房屋因二次抵押产生的利息由买方负责；如卖方因个人原因导致银行无法正常审批按揭资料、后续手续拖延的，则买方不负责支付利息；本补充协议生效后成为原合同不可分割的一部分，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。协议签订当天，伍桂谦出具收据，确认收到定金30000元。2019年5月10日，买卖双方签订第三份《二手房买卖合同补充协议》，约定：经买卖双方协商一致，卖方找赎楼公司或机构赎楼（赎回房产证），买方愿意承担卖方500000元的二次抵押贷款赎楼产生的全部利息；此前的补充协议约定买方需支付240000元给卖方的相关事宜失效，买方无需支付因卖方用房产作为贷款抵押产生的任何利息；买方配合卖方赎楼后，卖方须配合买方办理后续房产交易过程中的全部手续，如因卖方原因导致不能正常交易和相关业务延期办理而产生的任何问题以及给买方带来的损失均由卖方承担全部责任；本补充协议生效后成为原合同不可分割的一部分，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。2019年6月13日，买卖双方签订第四份《二手房买卖合同补充协议》，协议约定：买方为了维护交易正常顺利进行，第三次迁就卖方对合同内容进行调整，每次合同内容的调整均以补充协议的形式对过往的合同或协议内容进行调整说明，内容有冲突的均以签约时间较后的为准；在本次补充协议之前的补充协议或合同中提到的买方需要为卖方支付500000元的二次抵押贷款产生的利息一事进行调整，调整之后为买方不需要为卖方支付任何的赎楼款、赎楼费用、赎楼利息，卖方抵押贷款的款项、费用、利息全部由卖方自己承担，买方支付240000元定金给卖方，卖方收到该款项后须于2019年10月7日前申请解除本次交易房产的所有抵押，于2019年10月11日前把解除所有抵押的房产证交由居间方确认是否已解除抵押，并将房产证交由居间方保管，否则均视为卖方违约；如果过户当日因为房产证原因导致过不了户的，则视为卖方违约；本协议约定的事项如任何一方出现违约，均按照原合同约定的违约处理办法进行处理；合同约定房屋成交价为1650000元，买方前期已支付定金60000元，于2019年6月13日支付240000元定金给卖方，按揭贷款金额为1560000元，超出的210000元卖方须全额退还给买方；本补充协议生效后成为原合同不可分割的一部分，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。伍桂谦于2019年6月13日出具收据，确认收到余秋英支付的定金240000元。再查明，位于佛山市顺德区某房屋登记在伍桂谦名下，该房屋于2010年11月12日设立了第一次抵押登记，抵押权人为案外人中国建设银行股份有限公司佛山顺德支行；于2019年2月3日设立了第二次抵押登记，抵押权人为案外人李永成。不动产登记信息查询结果显示，截止至2019年10月29日，案涉房屋上抵押权人为李永成的抵押登记仍未注销。案涉房屋于2019年9月5日被一审法院在另案中查封，双方在庭审中陈述该房屋于2019年11月20日被解除查封。余秋英于2019年11月13日向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年11月23日将起诉状副本送达给伍桂谦。余秋英为主张本案债权，委托广东广捷律师事务所代为诉讼，已支付律师费25000元。余秋英在本案中向一审法院申请财产保全，深圳市富昌融资担保有限公司为余秋英向一审法院提供担保，余秋英因此支付给深圳市富昌融资担保有限公司1500元。一审法院认为，余秋英与伍桂谦之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》以及四份《二手房买卖合同补充协议》是双方当事人经平等协商后达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有拘束力。本案争议焦点为:伍桂谦在履行合同过程中是否存在违约行为；如果伍桂谦违约，应当如何承担法律责任。一审法院分述如下：伍桂谦是否存在违约行为的问题。首先，余秋英与伍桂谦之间的权利义务内容应当以双方于2019年6月13日签订的《二手房买卖合同补充协议》的约定为准，该份补充协议明确记载双方确认“每次合同内容调整均以补充协议的形式对过往的合同或协议内容进行调整说明，内容有冲突的均以签约时间较后的为准”，同时，该份补充协议亦明确对双方之前签订的补充协议或合同中提到的“买方需要为卖方支付50万二次房产抵押赎楼产生的利息一事”进行调整，该补充协议明确调整后的内容为：买方不需要为卖方支付任何的赎楼款、赎楼费用、赎楼利息，卖方抵押贷款的款项、费用、利息全部由卖方自己承担；买方支付240000元定金给卖方，卖方收到该款项后应于2019年10月7日前申请解除本次交易房产的所有抵押，于2019年10月11日前把解除所有抵押的房产证交由居间方确认是否已解除抵押并由居间方保管；如卖方没有按期解除抵押并将已注销抵押登记的房产证交给居间方保管的，则视为卖方违约；卖方的违约责任根据双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》予以确定。伍桂谦确认余秋英已按照第四份补充协议的约定支付了全部定金300000元，伍桂谦最迟应当于2019年10月7日注销案涉房屋上设立的两次抵押登记，截止至2019年10月29日，以李永成为抵押权人的抵押登记仍未注销，而且案涉房屋还于2019年9月5日被一审法院在另案中查封，直至余秋英起诉之时，房屋仍处于被查封状态。伍桂谦抗辩称乐有家经纪公司没有履行承诺为伍桂谦提供清偿债务的资金导致未能注销抵押登记，不应认定伍桂谦违约，对此，一审法院认为，合同并没有约定余秋英除支付300000元定金之外还需要为伍桂谦提供注销抵押登记所需的资金，伍桂谦的抗辩理由不成立，根据2019年6月13日的补充协议的约定，伍桂谦的行为已构成违约。伍桂谦的违约责任如何确定的问题。根据2019年6月13日的《二手房买卖合同补充协议》的约定，伍桂谦违约的，违约责任适用双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》中的违约责任条款，而《二手房买卖及居间服务合同》第十条约定如卖方未按合同约定期限履行义务，逾期超过十五个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。本案中，截止至法庭辩论终结，伍桂谦仍未注销案涉房屋上设立的抵押登记，已逾期超过十五个工作日，余秋英依合同约定有权解除合同；同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。余秋英以起诉的方式主张解除合同，一审法院于2019年11月23日将起诉状副本送达给伍桂谦，因此，一审法院确认案涉《二手房买卖及居间服务合同》及四份《二手房买卖合同补充协议》于2019年11月23日解除。案涉合同因伍桂谦违约而解除，余秋英请求伍桂谦双倍返还定金合计600000元符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持；对余秋英主张的律师费，根据合同约定，应由违约方承担，余秋英也实际支付了律师费25000元，伍桂谦应当予以赔偿；对余秋英主张的按揭费用8700元、担保费用1500元，双方并没有特别约定该两项损失由伍桂谦承担，且一审法院已支持余秋英要求伍桂谦双倍返还定金的请求，伍桂谦向余秋英双倍返还定金即为伍桂谦承担违约责任的方式，亦系对余秋英损失的弥补，因此，对余秋英主张的按揭费用、担保费用，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、余秋英与伍桂谦于2019年4月4日签订的《二手房买卖及居间服务合同》以及四份《二手房买卖合同补充协议》于2019年11月23日解除；二、伍桂谦于判决生效之日起十日内向余秋英双倍返还定金600000元；三、伍桂谦于判决生效之日起十日内向余秋英赔偿律师费25000元；四、驳回余秋英的其他诉讼请求。如伍桂谦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给余秋英。本案受理费减半收取为5076元，财产保全费1020元，合计6096元，由伍桂谦负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，综合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：伍桂谦是否存在违约行为，若存在违约行为，应否双倍返还定金600000元并向余秋英赔偿律师费25000元。对此本院分析如下：其一，伍桂谦存在违约行为。伍桂谦与余秋英就涉案房屋的交易先后签订了《二手房买卖及居间服务合同》及四份《二手房买卖合同补充协议》。最后一份《二手房买卖合同补充协议》于2019年6月13日签订，该协议约定：“每次合同内容的调整均以补充协议的形式对过往的合同或协议内容进行调整说明，内容有冲突的均以签约时间较后的为准”，由此可见，余秋英与伍桂谦之间的权利义务是以2019年6月13日签订的《二手房买卖合同补充协议》的约定为准。同时，该协议又约定：“调整之后为买方不需要为卖方支付任何的赎楼款、赎楼费用、赎楼利息，卖方抵押贷款的款项、费用、利息全部由卖方自己承担，买方支付240000元定金给卖方，卖方收到该款项后须于2019年10月7日前申请解除本次交易房产的所有抵押，于2019年10月11日前把解除所有抵押的房产证交由居间方确认是否已解除抵押，并将房产证交由居间方保管，否则均视为卖方违约”。即伍桂谦在收到余秋英支付的240000元定金后，应于2019年10月7日前申请解除涉案房产的所有抵押，并将抵押的房产证交由乐有家经纪公司确认并保管。伍桂谦确认余秋英已按上述补充协议支付了全部定金300000元，但以李永成为抵押权人的抵押登记仍未注销。因此，根据2019年6月13日的《二手房买卖合同补充协议》约定，伍桂谦的行为已构成违约。伍桂谦认为由于余秋英与乐有家经纪公司恶意串通，故意设定解除抵押期限，且未履行承诺为其提供清偿债务的资金，导致其未能办理注销抵押登记手续，伍桂谦无违约行为，不应承担违约责任。经审查，《二手房买卖及居间服务合同》未约定余秋英或乐有家经纪公司需向其提供注销抵押登记所需的资金，且伍桂谦亦未能提供证据证明其该上述主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明”之规定，本院对伍桂谦该主张不予支持。其二，伍桂谦应依约双倍返还定金600000元并向余秋英赔偿律师费25000元。2019年6月13日的《二手房买卖合同补充协议》约定：“本协议约定的事项如任何一方出现违约，均按照原合同约定的违约处理办法进行处理”“本补充协议生效后成为原合同不可分割的一部分，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。”如前所述，伍桂谦存在违约行为，其违约责任则应适用《二手房买卖及居间服务合同》中的违约责任条款，而该合同第十条约定了如伍桂谦未按合同约定期限履行义务，余秋英有权提出解除合同并可要求伍桂谦双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金、因维权支出的律师费、诉讼费等。现余秋英选择起诉请求伍桂谦双倍返还定金600000元，是对其自身权利的处分，故一审法院支持余秋英请求解除合同及要求伍桂谦双倍返还定金600000元、支付律师费25000元，符合合同约定和法律规定，本院予以维持。综上，伍桂谦的上诉理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10152元，由上诉人伍桂谦负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年八月二十四日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力