江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初2950号原告：无锡广源环保科技有限公司。法定代表人：陈登鑫，无锡广源环保科技有限公司总经理。委托诉讼代理人：吕超，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。被告：无锡凯燕环球中心业主委员会。负责人：许正泉，无锡凯燕环球中心业主委员会主任。被告：无锡金牌物业有限公司。法定代表人：顾巧琴，无锡金牌物业有限公司执行董事。委托诉讼代理人：夏仁嵘，江苏英特东华律师事务所律师。原告无锡广源环保科技有限公司（以下简称广源公司）与被告无锡凯燕环球中心业主委员会（以下简称业委会）、无锡金牌物业有限公司（以下简称金牌物业）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告广源公司的委托诉讼代理人吕超、被告业委会的负责人许正泉、被告金牌物业的委托诉讼代理人夏仁嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广源公司向本院提出诉讼请求：1.业委会、金牌物业支付中央空调水处理工程款27100元及利息（以27100元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算）；2.业委会、金牌物业承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月1日，其与业委会签订了《中央空调水处理合同》，合同约定其承接凯燕环球中心大楼内公寓的中央空调水系统（冷却水、冷冻水系统）及数座冷却塔的清洗消毒工程，服务期限为2017年1月1日起至2017年12月31日至，合同价款为65000元。其按约履行了合同义务，但业委会及金牌物业仅向其支付了37900元，尚拖欠工程款27100元。为维护其合法权益，特诉至法院，望支持其诉讼请求。业委会辩称，1.当时由业主授权的“业主自治小组”自2014年1月至2017年5月13日止，因此，其代表“业主自治小组”在2017年1月与广源公司签订了包括案涉合同在内的多份维保合同、协议，但自治小组收取管理费仅收取到2016年12月底，2017年1月开始的管理费并未收取；2.金牌物业在2017年3月同业委会签订了临时管理合同后，于5月12日，又签订了物业临时协议（附件），金牌物业立即避开业委会，强占物业，拒不与其及自治小组进行交接。为了委会业主及经营者的利益，其无奈在2017年5月13日将机房、仓库、设备设施等，与金牌物业补办了初步交接，但金牌物业至今尚有大量应收账目、固定资产费用、押金等未办理交接手续；3.有证据表明，金牌物业收取了2017年5月13日之前的物业费，理应支付案涉费用。金牌物业否认其与自治小组的承继关系，若承继关系不成立，则金牌物业就是非法侵吞其财产。综上，案涉合同费用应由金牌物业支付。金牌物业辩称，1.广源公司与业委会签订的案涉合同是无效合同。根据（2018）苏02民终432号民事判决书所查明的事实，业委会在2013年5月到期，因此在2017年1月，业委会的主体实际已经超过法定期限，已经不存在，公章已经无效，因此，案涉合同系无效合同；2.其与广源公司之间没有法定的合同关系，不是适格被告。其与业委会之间没有法律上的承继关系，相关合同纠纷，应当由业委会或许正泉进行诉讼，不应将其作为被告；3.其与广源公司之间存在客观上的服务关系，已经结清款项。其在2017年5月才进驻无锡环球凯燕中心（以下简称凯燕中心），鉴于广源公司所提供的服务，特别是广源公司当年11月开具了37900元的发票（相当于案涉合同7个月的金额，6月-12月）就表明广源公司向其主张7个月的服务费用，因此其收到发票后即在2018年5月、6月支付了37900元，即其已经付清了所有款项，与广源公司没有任何欠款关系。综上，请求法院驳回广源公司对其起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据双方提交的证据及双方陈述，认定事实如下：业委会系2013年7月12日通过选举产生，后未能备案。2013年12月14日，凯燕中心另召开业主大会，选举了业主委员会（以下简称第二届业委会），并于2013年12月20日进行了备案。2014年4月，凯燕中心成立业主自治小组，对内以自治小组名义进行自治管理，对外以凯燕业主委员会的名义签订合同、交纳税费、聘用设备维护、保安等人员。2016年8月30日，第二届业委会与金牌物业公司签订了一份《凯燕环球中心公寓楼物业管理（临时）委托合同》，约定由第二届业委会委托金牌物业对凯燕中心提供物业管理服务，合同期限暂定为十二个月，自金牌物业公司实际接管大楼、全面提供物业服务之日起计算。合同届满后，在业主大会最终确定金牌物业公司之前自动顺延，合同继续有效，金牌物业公司继续提供物业服务等内容，合同约定物业服务金的用途包括物业共用设施设备的日常运行、维护费用。2017年3月23日，金牌物业与业委会签订了《凯燕环球中心公寓物业服务（临时）委托合同》，。2017年5月12日，金牌物业公司又与业委会签订了一份《物业临时管理协议（附件）》，约定双方自协议之日起为临时物业管理时期，双方对业主应收未收款，单独核算收支，协商处理，用以支付自治借款、员工补偿等（包括争议业委之间的维稳费用等），其余部分用以公共维护、更换、添置等费用；业委会委托金牌物业在临时管理期间对大楼突发性设备、设施损坏或需要及时更换的，均可以由金牌物业先行填付费用后，优先在“自治的未收应收款中”核算，若不足时，可报业委会，从基金中核算支出等。2017年5月13日，业委会与金牌物业签订移交函，载明因业委会决定自2017年5月13日实施委托金牌物业临时管理。现将2013年12月30日由上海明华物业移交给业委会的所有楼道、公共区域（机房、仓库、管道井、业主资料、凯燕公寓业主名单、台账）全部移交给金牌物业管理和使用。业委会陈述，因自治组管理期间是后收费，因此，其并未收取2017年1月之后的管理费，且许多业主尚欠交2016年12月31日之前的管理费，事实上，金牌物业收取了2017年1月之后的管理费。为此，业委会提交了金牌物业出具给无锡市扬名资产经营公司的物业费发票，交费金额为51597.9元，该发票载明系2017年1-6月的物业费。金牌物业认为，其确实签订过移交函，但实际并未履行，其在2017年5月12日进驻时，没有正常交接；因无锡市扬名资产经营公司系国有公司，从不拖欠物业费，主动向其交纳，该款已经用于公共费用的支付；根据其记录，有个别公司交纳了2017年1-6月份的物业费，其将款项全部用于公共费用的支出，特别是大修理基金的弥补，没有将款项作为公司收益。本院认为，业委会系依法选举产生，在其与广源公司签订案涉合同时尚没有召开业主大会或业主代表大会依法选举新一届业主委员会，业委会有权对外行使其职权，金牌物业关于业委会与广源公司签订的案涉合同无效的辩称意见，无相应依据，本院不予采信。而根据金牌物业公司与业委会签订的《物业临时管理协议（附件）》，则约定对业主应收未收款的用途包括了公共维护等费用。金牌物业否认其与业委会进行了实际的交接，但客观上其收取了部分2017年1月-6月期间的物业费。本案所涉的中央空调水处理费用属于公共设施的维护费用，故按照金牌物业与业委会的约定，其应当予以支付。金牌物业入驻后，仍按业委会与广源公司签订的案涉合同履行，广源公司亦未提出异议，结合业委会与金牌物业签订的《物业临时管理协议（附件）》及移交函，应视为业委会将案涉合同的权利义务概括转让给了金牌物业，故现广源公司要求业委会承担付款责任，本院不予支持。关于广源公司主张的逾期付款利息损失的计付标准，符合法律规定，本院予以支持，但囿于本案的特殊情况，应自广源公司起诉之日起计付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第二百五十一条、第二百六十三条规定，判决如下：一、无锡金牌物业有限公司于本判决生效后十日内向无锡广源环保科技有限公司支付中央空调水处理工程款27100元及逾期付款利息损失（以27100元为基数，自2020年5月8日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）二、驳回无锡广源环保科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元，减半收取为239元，由无锡金牌物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  林丽华二〇二〇年八月二十八日书记员  华 菁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第二百五十一条承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。第二百六十三条定作人应当按照约定的期限支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当相应支付。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。