四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初2858号 原告：资阳大堂商业管理有限公司，住所地资阳市雁江区宝台镇正兴街西南电商城****，统一社会信用代码91512002MA62K5CD51。 法定代表人：李静，总经理。 委托诉讼代理人：吴章义，四川豁达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈招贤，四川豁达律师事务所律师。 被告：资阳市雁江区四季健身中心，住所地四川省资阳市雁江区车城大道2段**，统一社会信用代码92512002MA6AXNT63G。 经营者：罗林，男，1989年5月5日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告资阳大堂商业管理有限公司（以下简称大堂公司）与被告资阳市雁江区四季健身中心（以下简称四季健身中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告大堂公司的委托诉讼代理人沈招贤，被告四季健身中心的委托诉讼代理人徐金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大堂公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付欠付的房屋租金294724.80元，物管费50958.96元，合计345683.76元；2.依法判令被告立即支付原告履约保证金40000元；3.依法判令被告承担逾期支付房屋租金的违约金暂共计41132.75元（暂计至2020年5月20日）、逾期支付物管费的违约金暂共计6143.01元（暂计至2020年5月20日）、逾期支付履约保证金费的违约金暂共计22382.47元（暂计至2020年5月20日），共计69658.23元；4.本案诉讼费依法承担。事实及理由：原、被告于2017年7月11日签订合同编号A-20170002《租赁协议》，协议第一条约定由被告租赁原告位于西南电商城A区总部大楼五楼，建筑面积共1415.52平方米的经营场地，租期10年，自开业时间（2018年1月1日）计算经营期，实际开业时间2018年1月20日；第二条约定每月租金为28310.4元，每三个月支付一次租金，在每个租期到期前15个工作日支付下个交租期租金，并且在装修进场前三日内，向原告支付余下的履约保证金40000元；第三条约定物管费4元/平方米/月，每六个月支付一次；第四条约定免租期为2018年4月1日至2018年6月30日、2018年10月1日至2018年12月31日、2019年4月1日至2019年6月30日、2019年10月1日至2019年12月31日；第五条第9款约定乙方无故未按期、足额支付甲方协议约定的费用，每延期一日，按应付金额的千分之一支付滞纳金。协议签订后，被告未依约按时足额向原告支付租金、物管费及履约保证金，后经原告多次催收，被告均以各种理由搪塞推拖，因此，原告为维护自身合法权益，特起诉，望判如所请。 被告四季健身中心辩称，1.原告大堂公司不具有对资阳前后电商城置业有限公司的房屋财产对外经营的权利，其为代理人，不是产权人；2.本租赁合同签订至今的租赁物（电商城的商业用房）处于试运营阶段，从电商城整体的对其他的租赁都是免租，唯有本案的被告是年轻人，为了诚信，签订了合同，但是采取收3个月免3个月房租的方式，因此租赁物本身处于不具备开展商业运行的条件（客观地形条件），实质上被告在租赁后根据经营情况无法经营，提前于2020年与大堂公司进行协商，其同意用至3月份。被告是5月10日搬离租赁房屋，没有继续租，原告诉请的租金与实际租用不符；3、原被告双方在签订租赁合同的时候约定了滞纳金，该约定原被告双方均无权利，滞纳金的法律意义是国家机关对被管理者需要缴纳的规费，例如税收等，因此本合同约定的滞纳金属于无效条款。本合同没有约定违约金，因此原告主张的违约金没有事实依据。关于原告主张的履约保证金，该履约保证金是对双方履行合同的经济保证，原告收取了被告10000元的履约保证金后再未要求被告缴纳履约保证金。履约保证金不是一种债务，只是一种经济担保形式，因此原告主张履约保证金的法律依据和事实不成立；原告关于主张物管费的问题，按照我国物业管理条例以及四川省物业管理条例等相关规定，收取物管费只有物业公司才有权收取，出租人如果是代缴要凭其代缴的依据可以向承租人追偿，但本案原告没有收取物业管理费的资格。综上，租金应计算至2020年5月10日止，应免除疫情期间2个月的租金，且因未约定违约金而不应支付违约金，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对于原告提交的证据，因被告除对《委托经营管理协议》不知情，不发表质证意见外，对其他证据的真实性均无异议，故本院对原告所举证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。被告所举证据因原告对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不能达到被告的证明目的，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉租赁房屋属资阳前后电商城置业有限公司所有，资阳前后电商城置业有限公司与大堂公司、资阳前后科技有限公司于2017年6月签订《委托经营管理协议》，将其位于“西南电商城”的物业面积60950.14平方米（地下车位14414.65平方米，营业用房46535.49平方米）委托给大堂公司经营管理，约定已出租（或使用）物业由其与大堂公司、承租人（或联营商户）补充签订三方协议，由大堂公司收取租金或联营扣点、物业费、水电费、商管费，未出租物业由大堂公司直接与承租人（或联营商户）签订租赁协议；委托期限9年，即2017年6月1日至2028年5月31日，并约定大堂公司应以自己的名义进行经营管理，并以自己的名义与第三人缔结、履行合同。该协议还约定了收益分享等其他事宜。 原、被告于2017年7月11日签订合同编号A-20170002《租赁协议》，该协议载明：“甲方：资阳大堂商业管理有限公司……乙方：四季健身中心……第一条基本约定1、甲方同意乙方使用甲方位于西南电商城A区总部大楼五楼，建筑面积1415.52平方米的经营场地。2、乙方在该房屋内经营品牌为FS健身房，经营期限内未经甲方书面同意，乙方不得擅自更改该房屋的上述经营品牌，否则甲方有权解除合同。3、经营期限为10年，自项目开业之日（2018年1月1日）开始计算经营期。第二条租金、租期及保证金1、甲乙双方以租赁方式进行合作，租金由甲方收取。2、该商铺计租面积按建筑面积计算即1415.52平方米，租金为固定租金，单价20元/平方米/月，月租金28310.4元……4、租金支付方式⑴首期租金：装修进场前三日内，乙方缴纳三个月租金；⑵每三个月支付一次租金，乙方应当在每个租期到期前的15个工作日向甲方支付下个交租期租金。5、履约保证金：乙方向甲方支付履约保证金50000.00元，在本协议签订之日内，乙方向甲方支付10000.00元履约保证金，装修进场前三日内，乙方支付余下的履约保证金40000.00元。期满三个租约年，履约保证金自动转为第四年租金；第三条综合管理费1、物管费：4元/平方米/月，从开业日开始计算，每六个月支付一次，第一次支付时间为开业日前15个工作日……第四条装修期及免租期1、装修期：2017年10月1日至2017年12月31日。装修期间免场地使用费……2、免租期：2018年4月1日至2018年6月30日、2018年10月1日至2018年12月31日、2019年4月1日至2019年6月30日、2019年10月1日至2019年12月31日；第五条甲、乙双方权利与责任9、乙方无故未能按期、足额支付甲方协议约定的费用，每延迟一日，乙方按应支付金额的千分之一向甲方支付滞纳金；超过30日未支付的，甲方有权停止乙方营业，并要求乙方付清拖欠费用及滞纳金……”协议签订后，被告向原告缴纳履约保证金1万元，2018年1月20日装修竣工后开业，2019年1月19日前的租金、物管费已经交清，2019年1月20日至2019年7月19日的租金缴纳了45000元，尚欠39931.20元，物管费缴纳了16986元，尚欠16986.48元，2019年7月20日后的租金、物管费均未缴纳，也未按约于装修进场前三日内向原告支付履约保证金40000元。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告主体是否适格；2.原告诉请的租金、物管费、保证金、违约金是否应当支持，以及应该支持的金额。 关于原告大堂公司主体是否适格问题，案涉租赁房屋属资阳前后电商城置业有限公司所有，资阳前后电商城置业有限公司与大堂公司签订的《委托经营管理协议》，明确将其位于“西南电商城”的物业民间60950.14平方米（地下车位14414.65平方米，营业用房46535.49平方米）委托给大堂公司经营管理，并约定由大堂公司收取租金、物业费等，且约定原告大堂公司应以自己的名义进行经营管理，并以自己的名义与第三人缔结、履行合同。被告与原告于2017年7月11日签订《租赁协议》后，向原告支付了履约保证金10000元，2019年1月19日以前的全部租金和物管费，均未对原告主体提出异议，本院对被告辩称不知道资阳前后电商城置业有限公司委托原告经营管理案涉房屋的事实不予采信，原告将案涉房屋租赁给被告，不违反法律的强制性规定，对被告辩称原告主体不适格的主张，本院不予支持。 关于原告诉请的租金、物管费、保证金问题，原被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效，对双方均有约束力。《租赁协议》明确约定了租金、物管费、保证金的数额和支付方式、支付期限，被告应当按照约定支付相关费用。故本院对原告要求被告支付租金、物管费、保证金的诉讼请求依法予以支持。因被告实际开业时间为2018年1月20日，原被告收缴租金和物管费的发票均载明起止日起为当期开始月的20日和当期结束月的19日，本院对该事实予以采信，即计收租金和物管费均自应收月的20日起开始计算。被告要求租金计算至2020年5月10日，因被告所举证据不能证明《租赁协议》已于2020年5月10日协商解除而不予支持。被告要求免除疫情期间2个月的租金，因符合今年疫情特殊情况而予以支持，扣除2020年1-3月期间的2个月房租。被告辩称原告收取履约保证金10000元的后未再要求其支付剩余的40000元履约保证金，但其并未举证证明原被告双方变更了该履约保证金约定，也未举证证明原告放弃收取该履约保证金，故本院对被告的该主张不予支持。 关于违约金的问题，因《租赁协议》未约定违约金，仅约定了未能按期足额支付相关费用的滞纳金，且约定的滞纳金标准明显过高，原告的损失仅租金和物管费损失，故本院对违约金仅支持拖欠租金、物管费的利息损失。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告资阳市雁江区四季健身中心于本判决生效之日起十日内支付原告资阳大堂商业管理有限公司租金238104元，物管费50958.96元，合计289062.96元； 二、被告资阳市雁江区四季健身中心于本判决生效之日起十日内支付原告资阳大堂商业管理有限公司保证金40000元； 三、被告资阳市雁江区四季健身中心于本判决生效之日起十日内支付原告资阳大堂商业管理有限公司违约金（以39931.20元为基数自2019年1月5日起，以84931.20元为基数分别自2019年7月5日、2020年4月5日起，以28310.40元为基数自2020年1月5日起、以16986.48元为基数自2019年7月19日起，以33972.48元为基数自2020年1月19日起按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。 案件受理费8130元，减半收取4065元（已由原告资阳大堂商业管理有限公司向本院缴纳），原告资阳大堂商业管理有限公司负担1275元，被告资阳市雁江区四季健身中心负担2790元，被告资阳市雁江区四季健身中心于本判决生效之日起十日内向原告资阳大堂商业管理有限公司给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 杨春明 二〇二〇年八月七日 法官助理 李雨蔚 书 记 员 蒋雁翎