浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0421民初1349号原告：严鑫超，男，1991年2月25日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：汪盼盼、李超，上海泽济律师事务所律师。被告：嘉兴都汇置业有限公司。住所地浙江省嘉善县惠民街道晋阳东路****，统一社会信用代码913304215717055309。法定代表人：周忠兰，总经理。委托诉讼代理人：张广义，男，1970年5月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：张龙霄，男，1996年2月20日出生，汉族。原告严鑫超与被告嘉兴都汇置业有限公司（以下简称都汇置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严鑫超及其委托诉讼代理人汪盼盼，被告都汇置业委托诉讼代理人张广义、张龙霄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严鑫超向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年6月14日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付购房款人民币350000元并支付利息损失（以350000元为基数，自起诉之日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计付）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年6月14日签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××34），就预售嘉汇城市广场项目公建1号楼710室商业用房（建筑面积49.98㎡）一事，达成协议。购房合同约定房屋总价款为人民币700000元，买受人于本合同签署的同时支付首付款人民币210000元，剩余房款140000元于2019年2月25日前补齐，另剩余房款350000元通过商业银行按揭方式予以支付，买受人在本合同签署之日后30日内办理完按揭贷款手续。合同签订后，被告告知原告由被告安排原告向被告合作银行贷款，原告的母亲张建秋可以作为担保人。原告依约按期支付了两期房款共计350000元，然而，原告的贷款因被告未取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》迟迟无法向银行申请贷款审批。2019年12月，被告才通知原告可以向银行办理贷款审批。但此时，原告因母亲张建秋过世无法再提供担保人，加上原告的银行流水达不到向银行贷款的条件，不能向银行申请贷款，购房合同无法继续履行。原告多次向被告协商要求被告退还已付房款未果。原告认为，因被告的原因，未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行，双方应当解除购房合同，被告应返还原告已付房款并赔偿相应损失。故原告特具状起诉至法院，请求依法判决。被告都汇置业答辩称，按照合同约定，如果要解除合同，需扣除总房价款的5%违约金。原告没有按照合同约定，在30日内办理贷款手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告严鑫超提交以下证据：一、《商品房买卖合同》一份，证明⑴原被告于2018年6月14日就买卖嘉善县嘉汇城市广场公建1号楼710室房屋签订房屋预售合同；⑵合同约定系争房屋总价款为700000元，首付210000元，第二笔房款140000元于2019年2月25日前付清；剩余房款350000元通过商业银行按揭方式予以支付，需在合同签署之日后30日内办理完按揭贷款手续。二、嘉汇城市广场首付分期政策、购房发票、银行流水，证明原告依照合同约定按期支付了被告购房款350000元。三、户口簿及离婚证，证明⑴原告的父母于2018年7月6日登记离婚，原告父母离婚后，原告一直与母亲一起生活，与父亲没有往来；⑵原告的母亲于2019年5月25日因病去世，原告无法再向银行提供担保人，无法从银行贷到款。四、律师函及快递回执，证明原告于2020年1月13日向被告邮寄过律师函，通知因被告迟迟拖延履行协助原告办理贷款的义务，导致原告现已无法贷款，房屋买卖合同无法继续履行，要求与被告协商解除商品房买卖合同，并要求被告返还原告已支付的房款及装修款，被告收到原告律师函后置之不理。五、通话录音及通话录音文字稿，证明系因被告未取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》导致原告迟迟无法向银行申请贷款审批，且距离房屋买卖合同约定办理贷款的时间超过了一年。对原告提交的证据，被告质证意见：证据一、二的三性均予以认可；证据三的关联性有异议，涉案贷款政策不需要第三人担保，该证据与本案无关；证据四的真实性及关联性有异议，无法证明其证明目的；证据五通话录音及通话录音文字稿，无法证明通话录音中的人员是被告公司员工。本院依据认定的证据查明本案事实如下：2018年6月14日，原告严鑫超作为买受人与被告都汇置业作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××34）。双方就预售嘉汇城市广场项目公建1号楼710室房屋（建筑面积：49.68㎡）达成协议。合同约定房屋总价700000元整。合同第七条付款方式及期限：买受人于本合同签署的同时支付首付款210000元，2019年2月25日前补齐140000元，剩余房款350000元通过商业银行按揭方式予以支付，买收人在本合同签署之日后30日内办理完按揭贷款手续，并由买受人缴纳办理按揭贷款所需的费用。合同签订后，原告按约支付了350000元。原告认为其银行贷款因被告未取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》无法向银行申请贷款审批导致不能贷款，合同无法继续履行，应当予以解除，并返还已付购房款及支付相应的利息损失。本院认为，原告严鑫超与被告都汇置业于2018年6月14日签订的《商品房买卖合同》自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在合同履行过程中，原告严鑫超未按照约定以按揭方式支付剩余购房款，属于合同法规定的迟延履行主要债务，但被告都汇置业在合同签订后较长时间（超过一年半）后才催告原告办理贷款，也未作出合理合法的解释。在这样长的时间，导致原告的贷款及履约还款能力均发生变化，无法按约办理银行按揭贷款，致使合同目的已不可能实现。当事人双方各自都存在违反合同的情形，应当各自承担相应的责任。原告严鑫超主张解除合同是基于实际情况已无法履行合同，被告则认为如果原告要解除合同，需扣除总房价款5%的违约金。本院认为，原被告均存在违约行为，导致合同目的已无法实现，已无继续履行的可能和必要，合同应予解除，双方应各自承担相应的违约责任，但被告提出的总房价5%的违约金过高，本院调整为3%。解除时间为起诉状副本送达被告之日（2020年5月6日）起。故原告严鑫超要求解除合同并要求被告返还已支付的购房款及支付相应利息的诉请，本院可予支持，但应当按照约定承担违约责任，在被告返还的购房款中扣除总房价款700000元×3%的违约金21000元，即被告需返还原告购房款350000元-（700000元×3%）=329000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告严鑫超与被告嘉兴都汇置业有限公司于2018年6月14日签订的《商品房买卖合同》自2020年5月6日起解除；二、被告嘉兴都汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告原告严鑫超购房款329000元并支付利息损失（以329000元为基数，自2020年4月26起按全国银行间同期同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、驳回原告严鑫超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3275元，由原告严鑫超负担1600元，被告嘉兴都汇置业有限公司负担1675元。严鑫超于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；嘉兴都汇置业有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  丁扣红二〇二〇年八月六日书记员  项嘉峻