辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初1658号原告：盘锦东方银座购物广场有限公司，住所地：盘锦市兴隆台区石油大街**东方银座购物中心。法定代表人：冯四龙，该公司副总经理。委托诉讼代理人：梁兵，该公司员工。被告：徐微，男，1985年10月27日生，汉族，住辽宁省海城市。原告盘锦东方银座购物广场有限公司（以下简称东方银座）与被告徐微租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁兵到庭参加了诉讼，被告徐微经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴的自2018年4月1日至2019年9月30日止的商铺租金90,804.00元及物业管理费90,804.00元，自2017年9月1日至2019年9月30日止的水电费19,692.10元，以上共计201,300.10元。2、被告按照每次欠缴金额日千分之五的标准支付违约金。3、被告承担本案受理费、保全费等全部费用。事实和理由：原告作为商业经营机构，所经营的物业是东方银座集团投资兴建的商业综合体，命名为盘锦东方银座购物广场。2017年4月1日，原、被告签订《租赁合同》。合同第一条、第三条约定：乙方租赁109号商铺，商铺计租面积552㎡，租赁期限3年（2017年4月1日—2020年3月31日）。第四条约定了租金标准：1、2017年4月1日—2017年9月30日，人民币0元/平方米/天；2、2017年10月1日--2018年3月31日，人民币0.1元/平方米/天；3、2018年4月1日—2019年3月31日，人民币0.2元/平方米/天；4、2019年4月1日—2020年3月31日，人民币0.5元/平方米/天。同日，双方就上述商铺签订《物业管理服务协议》，物业费收费标准与前述租金标准完全相同。另约定水费1.3元/吨，电费5.5元/度。原告依约交付了商铺，并提供物业服务。被告现发生欠款。原告认为：双方签订的租赁合同没有违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，双方均应本着诚实信用原则履行合同义务。现原告已经依约履行了交付商铺和物业服务义务，被告拒不履行交费义务，严重违反合同义务，构成根本违约。由于原告主要收入源自于向承租商户收取租金、管理费等，被告及其他一些商户的拖欠行为对原告合法权益造成重大损害，致使原告发生严重经营困难。经原告多次催收和协商，始终无果，现特诉至贵院，以切实维护原告合法权益。被告未出庭，亦未提交答辩状。经审理查明：2017年4月1日，原告东方银座作为出租人（甲方），被告徐微作为承租人（乙方），双方签订《盘锦东方银座购物广场有限公司商铺租赁合同》（下称租赁合同）。租赁合同第一条约定：乙方租赁经营的商铺，位于盘锦市兴隆台区盘锦东方银座购物广场有限公司******商铺。该商铺计租面积为552平方米。合同第二条约定租赁用途为经营韩式料理使用。合同第三条约定租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日，共1095日。合同第四条约定双方按计租面积结算商铺租金，租金标准：1、2017年4月1日—2017年9月30日，人民币0元/平方米/天；2、2017年10月1日--2018年3月31日，人民币0.1元/平方米/天；3、2018年4月1日—2019年3月31日，人民币0.2元/平方米/天；4、2019年4月1日—2020年3月31日，人民币0.5元/平方米/天。并于合同附件二列明租金详细的计算数额以及交费日期。第四条第4款约定，乙方经营所产生的水费、电费、采暖费分公用事业费，由乙方自行承担。第五条约定商铺交付日期为2017年4月1日。合同第七条约定，乙方于合同签订当日向甲方一次性交纳履约保证金，金额为3,300.00元。合同期满三个月后，如乙方完全履行合同，且按合同约定交还承租商铺并付清所有费用后，甲方于10日内无息返还保证金；如因乙方原因致使甲方或者第三方蒙受损失……以及未按约定时间交纳租金、物业费、广告宣传费等任何费用，乙方同意甲方可以直接从履约保证金中扣除。合同第十二条第2款约定，乙方未按合同约定交纳租金或任何一项费用的，每逾期一日，乙方愿承担应付款项日千分之五的违约金，逾期达到十五日仍未交清的，甲方可解除合同。违约金的计算自租赁合同所述的费用应付之日开始计算，直至乙方付清上述费用。合同同时约定了商铺的适用、经营活动及争议解决等事项。之后，原、被告又签订《盘锦东方银座广场有限公司物业管理服务协议》（下称服务协议）一份，约定盘锦东方银座购物广场有限公司（甲方）对被告徐微（乙方）租用的商铺所在广场制定物业管理制度，实施物业管理。服务协议中对服务、管理期限、物业管理费收费标准的约定与商铺租赁合同中对的租期、商铺租金费用的约定一致。服务协议第三条第二款约定，乙方同意自行承担其经营所产生的水、电费等费用。水费标准为：5.5元/立方米，电费标准为1.3元/度。该商铺移交之日，乙方向甲方一次性预交水费500元。合同另约定了商铺的装修管理、保险、违约责任等事项，其中违约责任条款第四项约定，乙方违反协议约定，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可要求乙方承担应付款项日千分之五的违约金，逾期达15天仍未交清的，甲方可解除协议，拒绝提供物业服务，乙方同意承担一切不良后果。合同签订后，原告将案涉商铺交付被告使用。根据合同约定，被告应自2017年10月1日起交付租金及管理费，被告徐微于2017年3月27日交纳装修保证金2000.00元，并将2016年9月20日交纳的预订申请费转为履约保证金，预付水费500.00元，预付6个月（2017年10月1日至2018年3月31日）的租金及物业管理费共计20,203.20元。被告自2018年4月1日起未向原告交付租金及管理费，同时拖欠原告2017年9月1日至2019年9月30日期间的水电费，在此期间用水量为69吨，用电量为11800度。2019年9月30日，原、被告解除租赁合同及物业服务合同，被告撤出案涉商铺。上述事实，有原告当庭陈述，原告提交的《盘锦东方银座购物广场有限公司商铺租赁合同》复印件、《盘锦东方银座购物广场有限公司物业管理服务协议》复印件一份、东方银座广场商户缴费单11张，东方银座集团收款收据复印件6张在卷为凭，上述证据经本院审查，可以采信。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定履行各自义务。原告已将案涉商铺交付被告使用，被告亦应按照合同约定支付租赁费及管理费。按照合同约定，被告应自2017年10月1日起交付租金及管理费，根据原告庭审陈述及所提交的证据，被告已缴纳2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金及物业管理费，则被告应给付自2018年4月1日起至2019年9月30日双方合同解除之日止的租金及管理费。根据双方租赁合同及服务合同附件二关于租金（费用）交付明细的约定，被告共欠原告2018年4月1日至2019年9月30日期间的租金90,803.00元（20,203.20元+20,092.80元+50,508.00元），被告欠付原告管理费的金额与租金数额一致，即被告共欠付原告租金及管理费181,606.00元，被告应按合同期限交纳，现被告已经逾期，根据双方合同约定，被告应向原告支付逾期付款违约金，但双方就违约金的约定标准过高，本院予以调整，对2019年8月19日之前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率支持原告的利息损失，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支持原告的利息损失。另原告按照0.788元/度标准向供电公司交纳了电费，按照5.10元/吨的标准向供水公司交纳了水费，被告应按照代缴金额将拖欠的2017年9月1日至2019年9月30日期间的水电费给付给原告，其中水费351.90元（69吨×5.10元/吨），电费9,298.40元（11800度×0.788元/度）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐微给付原告盘锦东方银座购物广场有限公司商铺租金及管理费共计181,606.00元（2018年4月1日至2019年9月30日）；并以40,406.40元为基数，自2018年3月1日、以40,185.60元为基数，自2018年9月1日、以101,016.00元为基数，自2019年3月1日，均计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付逾期付款违约金；2019年8月20日至实际给付之日止的逾期付款违约金，以181,606.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。二、被告徐微给付原告代缴的2017年9月1日至2019年9月30日期间的水费351.90元、电费9,298.40元。上述款项，于本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,320.00元，减半收取2,160.00元，由被告徐微承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  任亚妮二〇二〇年八月二十四日书记员  于 洋