广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初3121号 原告：谢雪清，女，1967年6月10日出生，汉族，住贵港市港**。 原告：邓少平，男，1964年12月1日出生，汉族，住贵港市港**。 两原告委托诉讼代理人：覃建宇，广西正大五星律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：何向阳，广西正大五星（覃塘）律师事务所律师。 被告：广西贵港市港福物业服务有限公司，住所地贵港市达开路与荷城路交汇处东南角锦泰尊品**第******。统一社会信用代码91450802599817649D。 法定代表人：甘德才，总经理。 委托诉讼代理人：林春吉，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 原告谢雪清、邓少平与被告广西贵港市港福物业服务有限公司（以下简称港福物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月21日作出（2018）桂0802民初2820号民事判决。港福物业公司不服判决，向贵港市中级人民法院上诉。贵港市中级人民法院于2019年5月24日作出（2019）桂08民终449号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审理。原告谢雪清、邓少平及其委托诉讼代理人覃建宇、何向阳，被告港福物业公司的委托诉讼代理人林春吉到庭参加诉讼。案件在审理过程中，需要调查取证，案件复杂，延长审限6个月。本案现已审理终结。 谢雪清、邓少平向本院提起诉讼请求：1.解除原告与被告于2013年1月9日签订《港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同》；2.被告返还位于贵港市给原告；3.被告支付自2017年12月31日至归还商铺之日止的租金及违约金给原告（租金按每月6983.42元，暂计至起诉之日止为62851元，违约金以每月租金为基数，按日0.5‰暂计至起诉之日止为3065元，共计65916元）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月9日，谢雪清、邓少平（甲方）与港福物业公司签订了一份《港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同》。合同约定：1.甲方将位于贵港市方管理使用；2.合同期限为五年，即从2014年12月31日起至2019年12月30日止；3.甲方同意前三年（即2014年12月31日至2017年12月30日）为免租期，第四、五年（即2017年12月31日至2019年12月30日）由乙方统一代为出租，租金为每年83801元，每年分两次支付。乙方每年分别于6月1日和12月1日前支付给甲方；4.乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依逾期付款金额的0.5‰向甲方支付违约金，违约金最高不得超过拖欠租金总额的20%;5.合同期内，除乙方拖欠租金达3个月以上情形外其他任何情况下甲方均不解除本合同。签订合同后，原告依约向被告交付涉案商铺，但被告至今未向原告支付租金。被告没有按照合同约定向原告支付租金，其行为己构成违约，应承担支付租金的义务和承担相应的违约责任。自2017年12月31日至起诉之日，被告未支付租金已超三个月，共拖欠原告租金62851元，违约金3065元，合计为65916元。原告根据合同的约定有权解除租赁合同并收回涉案商铺。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 港福物业公司辩称，1、同意解除合同；2、虽有合同约定，但未交付商铺给被告使用，原告的主张证据不足，应当予以驳回。 谢雪清、邓少平围绕诉讼请求依法提供如下证据：商品房预售合同、不动产权证明，证实两原告是贵港市的所有权人；港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同，证实原、被告于2013年1月9日签订商铺租赁合同，原告依约将商铺交给被告管理使用的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 港福物业公司对商品房预售合同及不动产权证明的三性无异议，对租赁合同的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为原告虽然与被告签订租赁合同，但涉案商铺未交付给被告，不是被告在使用。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：涉案的租赁合同是对涉案商铺对外出租进行约定，与原告的诉请及本案判决结果具有一定的关联，因此本院确认租赁合同具有本案的证据证明力。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月9日，谢雪清、邓少平（甲方）与港福物业公司（乙方）签订《港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同》，合同约定：1、甲方将位于贵港市转租及全权管理，乙方负责全面展开专业有效的经营，提升被管理的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值，并确保甲方可及时、足额取得相关收益（回报）。合同中的基本原则写明：甲方在与开发商签订《商品房买卖合同》时已经充分了解，为了全体业主的利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益。即统一业态规划、统一招租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金；2、合同期限为5年，从2014年12月31日起至2019年12月30日止。在合同期内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同违约责任处理。在合同期内，甲方确认乙方享有确定合同主体、权责及签约、收款、追究违约责任、解除合同等权利；3、甲方同意前三年（即2014年12月31日至2017年12月30日）为免租期，第四年、第五年（即2017年12月31日至2019年12月30日）由乙方统一代为出租，租金为每年83801元，每年以现金分两次支付，乙方每年分别于06月01日和12月01日前支付给甲方；4、在乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依逾期付款金额的0.5‰向甲方支付违约金，违约金最高不得超过拖欠租金总额的20%。5、合同期内，乙方拖欠租金3个月以上，甲方有权解除合同。 另查明，谢雪清、邓少平共同向广西贵港市圆美富业投资有限公司（以下简称圆美公司）购买的位于贵港市港北区（港福时代广场）1幢1077号的房屋。该房屋的建筑面积为35.26平方米，其中专有建筑面积20.8平方米、分摊建筑面积14.46平方米。 本院（2018）桂0802民初1229号、1230号、2900号、2898号、2899号等生效判决认定，港福时代广场是由开发商圆美公司建设，由广西港福时代商贸有限公司(以下简称港福商贸公司)与业主签订租赁合同，再由港福商贸公司授权广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司(以下简称梦之岛)进行经营管理，实际经营管理各家店铺，各家店铺向梦之岛支付店铺租金。 另查明，2012年2月14日，郑金光、陈武共同出资成立广西锦泰伟业贸易有限公司，该公司的法定代表人陈武。之后公司股东变更为高新杰占19.5%股份；陈武占79.5%股份；2014年6月25日，公司名称变更成港福商贸公司，公司股东变更为傅原美、陈武。2014年11月3日，公司股东由傅原美、陈武变更为陈康彬、陈武。 2012年6月28日，圆美公司作出说明，其公司投资开发港福时代广场项目，拟成立港福物业公司对项目进行物业管理。委托黄新奎办理相关工商手续。 2012年7月3日，黄新奎向公司登记机关提交设立港福物业公司的申请，公司的注册资本为50万元，股东为黄新奎、梁伟平。 2014年10月31日，港福物业公司召开股东会并作出决议：黄新奎将其持有公司的55%股权转让给潘辉；梁伟平将其持有公司的45%股权转让给陈学师。2014年11月3日，公司股东由黄新奎、梁伟平变更为潘辉、陈学师。 2014年11月14日，圆美公司的股东由傅瑞永、傅原美变更为陈武、潘丽玲，陈武任公司的法定代表人。 本院在2018年11月6开庭审理过程中，港福物业公司明确表示同意解除双方之间的租赁合同。 本案在审理过程中，原告承认，梦之岛已经于2018年12月30日将商铺交付给原告，由原告管理至今。港福物业公司承认其公司对港福时代广场提供物业服务。 本院认为，谢雪清、邓少平与港福物业公司为将包括涉案商铺在内的港福时代广场统一对外出租、统一经营管理，双方在平等、自愿的基础上签订的《港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同》，该合同是当事人真实的意思表示，内容未违反法律、法规强制性的规定，应确认为合法有效合同。 关于谢雪清、邓少平是否已经交付出租商铺的问题。圆美公司是涉案商铺的开发商，与业主约定商铺实行统一经营和管理。之后由港福贸易公司授权梦之岛对商铺进行实际经营管理。圆美公司与港福商贸公司的法定代表人均是陈武，是两家公司的大股东，陈武足以在股东会中通过多数表决的方式，实际控制圆美公司与港福商贸公司。港福物业公司是圆美公司投资成立的有限责任公司，公司成立后主要对港福时代广场物业提供物业服务。圆美公司通过投资以及业务上的安排形成对港福物业公司的控制。因此应认定，圆美公司与港福贸易公司、港福物业公司构成控制与被控制的关联关系。港福物业公司应当知道涉案商铺已由梦之岛实际经营管理，应视为谢雪清、邓少平已经向承租人交付出租的商铺。因此谢雪清、邓少平有权依据租赁合同向合同相对方主张权利。港福物业公司未能按期支付租金构成违约行为，应承担继续支付租金以及支付违约金的违约责任。 关于合同解除。由于港福物业公司未按约定支付租金，谢雪清、邓少平有权根据合同的约定主张解除双方签订的租赁合同。诉讼中，港福物业公司于2018年11月6日明确表示同意解除合同，应视为双方当事人就合同解除已经达成一致。因此本院确认，双方签订的《港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同》于2018年11月6日解除。 关于返还商铺的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的租赁合同解除后，港福物业公司应当向谢雪清、邓少平返还承租的商铺。因此，谢雪清、邓少平要求返还商铺的请求，本院予以支持。诉讼中，谢雪清、邓少平承认涉案商铺已经由梦之岛于2018年12月30日将商铺交付给两原告。 关于租金。从2017年12月31日起至商铺返还两原告之日止，应按合同约定的标准计算租金以及合同解除后的房屋占有使用费。两原告承认商铺于2018年12月30日已经返还，港福物业公司占有商铺1年时间。因此，本院确认港福物业公司应向两原告支付租金和房屋占有使用费合计为83801元。其中自2017年12月31日至合同解除日即2018年11月6日止共10个月7天的租金为71437元。 关于违约金。按双方约定2018年6月1日前以及至合同解除之日止，港福物业公司应分两次向两原告付清租金71437元。港福物业公司未能支付租金，因此本院根据合同约定确认港福物业公司应支付的违约金为：以41900.5元为基数，自2018年6月2日起至2018年11月6日止；以71437元为基数，自2018年11月7日起至2018年12月30日止；以83801元为基数，自2018年12月31日起至实际付清租金以及房屋占有使用费之日止，均按每日应付款项的0.5‰计付违约金。经核算，至本案庭审辩论结束前，违约金总额已经超过83801元的20%即16760.2元。因此，对原告的该项请求本院支持16760.2元，超过部分，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项的规定，判决如下： 一、确认原告谢雪清、邓少平与被告广西贵港市港福物业服务有限公司于2013年1月9日签订的《港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同》自2018年11月6日解除； 二、被告广西贵港市港福物业服务有限公司向原告谢雪清、邓少平返还位于贵港市（该商铺已经于2018年12月30日返还完毕）； 三、被告广西贵港市港福物业服务有限公司向原告谢雪清、邓少平支付租金以及房屋占有使用费合计83801元； 四、被告广西港福时代商贸有限公司向原告谢雪清、邓少平支付违约金16760.2元； 五、驳回原告谢雪清、邓少平的其他诉讼请求。 以上应付款项，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2311元，由被告广西港福时代商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2311元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李锦义 人民陪审员  黄科标 人民陪审员  黄凤格 二〇二〇年八月五日 书 记 员  陆 璐