福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初8395号 原告（反诉被告）：张晓辉，男，1989年3月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张乐斌，福建建达（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄璐馨，福建建达（厦门）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：林进桂，男，1973年9月21日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑利峰，福建自立律师事务所律师。 原告（反诉被告）张晓辉与被告（反诉原告）林进桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月26日立案，依法适用简易程序公开审理。张晓辉的委托诉讼代理人张乐斌，林进桂的委托诉讼代理人陶天猛、郑利峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓辉向本院提出诉讼请求：1、判令林进桂立即返还押金20万元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年2月4日起至实际支付之日止的资金占用利息；2、判令林进桂支付违约金20万元；3、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由林进桂承担。事实及理由：2018年10月15日，张晓辉与林进桂签订了《房屋租赁合同》，约定林进桂将位于厦门市思明区的旅馆（建筑面积为384平方）租赁给张晓辉，租赁用途为家庭旅馆，租赁期限自2018年10月23日起至2021年10月23日，每月租金68000元，押金200000元。合同第2.1条约定“林进桂负责为张晓辉办理该旅馆证件保证该旅馆可以正常经营”，第9.4条约定“如因政府不可抗拒因素，导致该旅馆无法经营，张晓辉有权提前终止合同，返还押金和当期剩余的租金”，第9.5条约定“如因台风地震等天气自然灾害导致鼓浪屿无法上岛或强制限流至1万人上岛超过15天，林进桂应免除该影响时间的租金”……合同签订后，张晓辉均依约向林进桂支付押金及各期租金，但林进桂至今未依约办理上述旅馆的《特种行业许可证》。另外，受泉州酒店坍塌事故影响，鼓浪屿派出所于2020年3月10日发出通知，经营旅馆必须通过房屋安全鉴定才能开业，林进桂至今未提交该房屋的安全鉴定报告。至此，张晓辉损失高达几十万元。嗣后，张晓辉分别于2020年1月29日、2月3日向林进桂发出解除合同的通知，林进桂亦表示同意解除合同，双方于3月14日办理了房屋交接手续，但林进桂拒绝退还押金。综上，林进桂未依约办理相关证件及无法提供该房屋符合旅馆经营需求的安全鉴定等，导致该旅馆至今无法营业，其行为已构成根本违约，合同目的已无法实现。为此，双方就押金退还多次协商未果，为维护张晓辉的合法权益，遂诉至法院，望依法判如所请。 林进桂辩称，一、案涉合同真实合法有效，双方签订后，至今未解约，张晓辉诉请退还押金，缺乏最起码的合同依据。二、案涉合同履行过程中，林进桂从未有任何违约行为。所谓房屋安全问题，案涉租赁物有安全鉴定报告，从未有任何部门提出建筑结构不安全。三、从双方之前的聊天记录可以看出，张晓辉系在承租后，自身经营不善，声称是市场差的原因，在2019年12月就提出下调房租，之后到了2020年1月23日要支付2月份租金的时候，以所谓感冒住医院为由拖延，之后就开始耍赖。在此过程中，张晓辉并未就所谓安全，就所谓证照提出任何异议，本次诉讼中提出的上述所谓理由，完全是恶意寻衅。关于特行许可证，厦门的民宿没有要求办理特行许可证。双方租赁过程中从未对此提出过异议。综上，张晓辉的全部诉讼请求，依法应予驳回。 林进桂向本院提出反诉请求：1．请求判令张晓辉向林进桂支付租金，按每月68000元的标准自2020年1月23日起，至租赁期限届止之日，并按月息1.5%的标准支付逾期付款利息，自2020年1月23日起，至张晓辉实际支付欠付租金之日止。2．请求判令张晓辉承担本案的本反诉的全部诉讼费用。事实与理由：依2018年10月15日林进桂与张晓辉签订的《房屋租赁合同》，张晓辉应按月缴交租金，每月提前两天支付给林进桂，若逾期交付按每逾期一日按拖欠租金的千分之三收取滞纳金。2020年1月开始，张晓辉无故寻衅毁约，且拒不支付自2020年1月23日开始的租金，违约情形延续至今。 张晓辉对林进桂的反诉请求辩称，一、林进桂要求张晓辉支付自2020年1月23日起至合同期限届满之日止的租金，没有事实和法律依据。（一）张晓辉已于2020年3月14日将案涉房屋交还林进桂，林进桂主张房屋交还之后的租金，于法无据；张晓辉原告分别于2020年1月29日、2月3日向林进桂发出解除合同的通知，林进桂亦表示同意解除合同，双方于3月14日办理了房屋交接手续。房屋交接之后，张晓辉不存在占用案涉房屋的情形，林进桂主张房屋交接后的租金，没有事实和法律依据。另外，林进桂否认房屋已于3月14日交接的事实，进而主张房屋交接后的租金，属于不诚信诉讼，应承担相应的法律后果。（二）2020年1月23日至2020年3月14日期间，属于合同约定的免租情形，亦符合法律规定，张晓辉未支付并无不当。1、2018年10月15日，张晓辉与林进桂签订了《房屋租赁合同》（下称“合同”），合同第2.1条约定“林进桂负责为张晓辉办理该旅馆证件保证该旅馆可以正常经营”，但自合同签订至今，林进桂仍未办理案涉旅馆的《特种行业许可证》，导致旅馆无法正常经营。根据《厦门市旅馆业治安管理细则》第五条“申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，报经公安机关审核，发给《特种行业许可证》，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方可营业(包括试营业)。”的规定，无《特种行业许可证》的旅馆不得营业。因此，林进桂至今未按约定为张晓辉办理案涉旅馆的《特种行业许可证》，其行为已构成违约，张晓辉拒绝支付无法正常经营期间的租金，有合同和法律依据。2、厦门轮渡有限公司分别于2020年1月22日、1月24日、1月26日发布了关于厦鼓航线退票及暂停游客进入鼓浪屿的通知，鼓浪屿管委会于2020年1月24日发布了关闭鼓浪屿的通知。直至2020年3月6日，鼓浪屿才恢复通航。因疫情和疫情防控措施影响，在此期间，鼓浪屿上的游客为零，张晓辉的营业额为零，案涉旅馆至今处于无法营业的状态。根据《合同》第9.5条“如因台风地震等天气自然灾害导致鼓浪屿无法上岛或强制限流至1万人上岛超过15天，林进桂应免除该影响时间的租金”的约定,该期间的租金应予以免除；3、自2020年1月23日起，受疫情影响，鼓浪屿停航、闭岛，案涉旅馆处于无法经营的状态；另外，受泉州酒店坍塌事故影响，鼓浪屿派出所于2020年3月10日发出通知，经营旅馆必须通过房屋安全鉴定才能开业，林进桂至今未提交案涉房屋今年的安全鉴定报告。受以上两个政策影响，案涉旅馆无法营业的状态已持续至今。根据《合同》第9.4条“如因政府不可抗拒因素，导致该旅馆无法经营，原告有权提前终止合同，返还押金和当期剩余的租金”，该期间属于政府不可抗拒因素，旅馆至今无法经营，张晓辉有权提前终止合同，并要求林进桂返还押金。综上，张晓辉未支付自2020年1月23日起的租金，有合同依据，亦有法律依据。二、林进桂的行为已构成违约，给张晓辉造成了巨大的经济损失，张晓辉有权解除合同，并主张违约责任。1、根据本答辩状第一点的答辩意见，林进桂未依约办理案涉旅馆的《特种行业许可证》，已构成违约；根据《厦门市旅馆业治安管理细则》第五条的规定，案涉旅馆无法正常营业，因其未办证的行为导致合同目的无法实现，已属根本违约；2、2020年1月22日起至2020年3月5日，受疫情和疫情防控措施影响，案涉旅馆均处于歇业状态，无任何收入来源，该情形符合不可抗力致使合同目的不能实现；2020年3月6日起，因疫情防控和泉州酒店坍塌影响，案涉旅馆无《特种行业许可证》和《房屋安全鉴定报告》的均不得营业，案涉旅馆至今仍处于无法营业状态，且无法营业的状态还将长期持续，该情形系林进桂无法提供《特种行业许可证》和《房屋安全鉴定报告》造成，符合因其违约行为致使合同目的不能实现。综上所述，林进桂未依约办理案涉旅馆的《特种行业许可证》，已构成根本违约，以及受疫情和疫情防控措施影响，导致案涉合同目的不能实现，张晓辉解除合同并拒绝支付自2020年1月23日起的租金，有事实和法律依据，应驳回林进桂的反诉请求。 围绕诉讼请求和答辩意见，当事人提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月15日，林进桂（出租方，甲方）与张晓辉（承包方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市思明区的旅馆（房间21间，建筑面积384平方米，以下称讼争旅馆）承包给乙方；租赁房屋作为家庭旅馆使用，平台区作为休闲区使用，甲方负责为乙方办理该旅馆证件，保证该旅馆可以正常经营；合同期三年，自2018年10月23日至2021年10月23日；每月租金68000元，乙方每月提前2天支付给甲方，每逾期一日甲方按拖欠承包金的千分之三向乙方收取滞纳金；签订合同当日，乙方向甲方支付押金200000元，此押金为乙方履行合同保证金，合同期满后乙方没有违约，甲方无条件免息返还乙方；租金按月支付，乙方必须在每月开始前三个工作日内支付每月租金，如果超过一个月未支付租金，视为乙方违约，合同自动解除；如因政府不可抗拒因素，导致该旅馆无法经营，乙方有权提前终止合同，返还押金和当月剩余的租金；如因台风、地震等天气自然灾害导致鼓浪屿无法上岛或者强制限流至1万人上岛超过15天，甲方应免除该影响的时间的租金；等等。合同签订后双方履行合同，张晓辉向林进桂支付押金和租金，林进桂将讼争旅馆交付张晓辉经营。 2020年1月23日起，张晓辉停止向林进桂支付租金。2020年1月29日，张晓辉通过微信向林进桂发送《告知》：“……因近期疫情影响，政府发布条例停止全国旅游企业经营，符合当时与房东林进桂签订合同中解除合同条件条例的9.4条。特此正式向房东林进桂提出解除合同退还押金申请。望房东批准。”2020年2月3日，张晓辉再次通过微信向林进桂发送上述《告知》。 2020年3月14日，张晓辉向林进桂交还讼争旅馆钥匙。当日微信聊天记录显示：张晓辉：“贵（桂）哥，钥匙只有一份你要收好起来。你这里押金事情有答复你就告诉我。希望我们可以好聚好散。”“押金事情你也跟老庄再商量吧，我这几天也拜托律师处理了。”林进桂回复：“好的。” 另查明，2020年1月，鼓浪屿管委会发布《关于暂停鼓浪屿景区收费景点、展馆、博物馆开放的通知》，厦门轮渡有限公司发布《关于暂停游客进入鼓浪屿的通知》。 本院认为，林进桂与张晓辉签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。为应对新冠肺炎疫情，政府对鼓浪屿采取限制游客上岛措施，讼争旅馆无法正常开展经营，张晓辉据此依据合同约定主张提前终止合同可以支持，并且张晓辉也已向林进桂实际交还讼争旅馆钥匙，应认定《房屋租赁合同》于2020年3月14日终止。合同终止后，张晓辉应向林进桂支付2020年1月23日至2020年3月14日（1个月又20天）的租金111870元，扣除上述应付租金后林进桂应向张晓辉返还押金88130元。本案双方当事人均未违约，对双方各自提出的违约金诉求本院均不支持。双方当事人对合同解除、对方是否违约存在争议，林进桂在诉讼未决前暂不退还押金属合理行为，对张晓辉主张的资金占有利息损失赔偿诉求不予支持。 综上所述，对张晓辉和林进桂的诉讼请求，本院分别部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、张晓辉向林进桂支付租金111870元，该款项直接从张晓辉已付的押金中抵扣； 二、林进桂于本判决生效之日起十日内向张晓辉返还押金88130元； 三、驳回张晓辉的其他诉讼请求 四、驳回林进桂的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为3662元，张晓辉负担803元，林进桂负担9389元；反诉案件受理费减半收取为3131元，张晓辉负担2073元，林进桂负担1058元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 郭泽喆 二〇二〇年八月四日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。