广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0126民初188号 原告：黄启叶，女，1980年2月2日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：苏敬，广西德亦承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉芬，广西德亦承律师事务所律师。 被告：胡大彬，男，1970年9月24日出生，汉族，住重庆市大足县。 被告：龚受宗户，代表人：龚受宗，男，1971年2月27日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚祯宗户，代表人：龚祯宗，男，1973年5月14日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚俭宗户，代表人：龚俭宗，男，1984年10月5日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚承然户，代表人：龚承然，男，1953年3月17日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚富宗户，代表人：龚富宗，男，1986年1月10日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚结宗户，代表人：龚结宗，男，1982年7月5日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 被告：谢月秀户，代表人：谢月秀，女，1949年12月7日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚金宗户，代表人：龚金宗，男，1963年9月1日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚涛户，代表人：龚涛，男，1994年9月3日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：王秋蝉户，代表人：王秋蝉，女，1958年6月12日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：卢艳户，代表人：卢艳，女，1969年9月24日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚芳婷户，代表人：龚芳婷，女，1992年11月3日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚祖全户，代表人：龚祖全，男，1994年8月8日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚园宗户，代表人：龚园宗，男，1981年9月11日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚满宗户，代表人：龚满宗，男，1990年6月10日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚长春户，代表人：龚长春，男，1955年5月7日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：磨玉群户，代表人：磨玉群，男，1954年1月13日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚宁户，代表人：龚宁，男，1982年10月6日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚健户，代表人：龚健，男，1984年11月9日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚柳庄户，代表人：龚柳庄，男，1995年1月31日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚勤宗户，代表人：龚勤宗，男，1982年12月30日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 上列被告诉讼代表人：龚承然，男，1953年3月17日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 上列被告诉讼代表人：龚祯宗，男，1973年5月14日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚理宗户，代表人：龚理宗，男，1966年4月28日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：黄柳枝户，代表人：黄柳枝，女，1972年9月10日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚祖豪户，代表人：龚祖豪，男，1999年12月1日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚某，代表人：龚祖宇，男，2003年11月20日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚有宗户，代表人：龚有宗，男，1970年10月18日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚承榜户，代表人：龚承榜，男，1938年9月16日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚善宗户，代表人：龚善宗，男，1962年8月13日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚民宗户，代表人：龚民宗，男，1964年12月1日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龙林英户，代表人：龙林英，女，1959年6月3日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚骏户，代表人：龚骏，男，1984年1月5日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚祖志户，代表人：龚祖志，男，1987年6月3日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚祖德户，代表人：龚祖德，男，1988年9月8日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚忠户，代表人：龚忠，男，1973年12月7日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚伟宗户，代表人：龚伟宗，男，1966年8月21日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚海诗户，代表人：龚海诗，男，1986年9月26日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚林诗户，代表人：龚林诗，男，1988年3月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚承尊户，代表人：龚承尊，男，1964年7月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚祖伟户，代表人：龚祖伟，男，1975年3月7日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚建宗户，代表人：龚建宗，男，2000年2月5日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚承宽户，代表人：龚承宽，男，1968年2月2日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚奉宗户，代表人：龚奉宗，男，1962年12月18日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚幼户，代表人：龚幼，男，1988年3月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚祖彪户，代表人：龚祖彪，男，1990年5月13日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚祖恒户，代表人：龚祖恒，男，1985年12月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚敏户，代表人：龚敏，男，1987年2月13日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚青户，代表人：龚青，男，1990年2月19日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚祖真户，代表人：龚祖真，男，1986年11月20日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚祖能户，代表人：龚祖能，男，1989年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚祖俭户，代表人：龚祖俭，男，1968年8月14日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚海宗户，代表人：龚海宗，男，1973年7月12日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：罗春秀户，代表人：罗春秀，女，1974年4月2日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚祖欢户，代表人：龚祖欢，男，1995年1月1日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：张秀君户，代表人：张秀君，女，1941年7月27日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚胡兰户，代表人：龚胡兰，男，1965年11月14日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚芦宗户，代表人：龚芦宗，男，1966年4月18日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：董秀玉户，代表人：董秀玉，女，1964年7月20日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚春华户，代表人：龚春华，男，1992年1月2日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚凤英户，代表人：龚凤英，女，1964年3月11日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚庆宗户，代表人：龚庆宗，男，1983年4月12日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚年宗户，代表人：龚年宗，男，1976年12月6日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚健宗户，代表人：龚健宗，男，1973年11月18日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚健平户，代表人：龚健平，男，1984年9月8日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：杨志珍户，代表人：杨志珍，男，1964年4月27日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚叶盛户，代表人：龚叶盛，男，1990年5月26日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚万路户，代表人：龚万路，男，1991年10月6日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚思宗户，代表人：龚思宗，男，1976年1月2日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：唐欢户，代表人：唐欢，女，1987年9月24日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚带英户，代表人：龚带英，女，1963年8月12日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚贤英户，代表人：龚贤英，女，1966年2月5日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：龚如美，代表人：龚如美，女，汉族，住广西壮族自治区宾阳县，公民身份证号码 上列被告诉讼代表人：龚理宗，男，1966年4月28日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 上列被告诉讼代表人：龚民宗，男，1964年12月1日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 上列被告诉讼代表人：龚奉宗，男，1962年12月18日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 原告黄启叶诉被告胡大彬、被告龚奉宗等71户租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告黄启叶的委托诉讼代理人苏敬、黄玉芬，被告龚奉宗等50户的诉讼代表人龚理宗、龚民宗、龚奉宗到庭参加诉讼，被告胡大彬、被告龚祯宗等21户的诉讼代表人龚祯宗、龚承然经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄启叶向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《凤凰农贸市场摊／铺使用权合同》无效；2、判令被告向原告返还转让费人民币250439元；3、判令被告向原告支付利息6612.45元（以192649元为基数，从2018年12月18日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，小计6202.23元；以5779元为基数，从2019年3月5日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，小计127.34元；以5779元为基数，从2019年4月4日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，小计104.46元；以5779元为基数，从2019年5月6日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，小计80.06元；以5779元为基数，从2019年6月7日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，小计55.66元；以5779元为基数，从2019年7月5日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，小计34.31元；以5779元为基数，从2019年8月8日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，小计8.39元；以250439元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际退还之日止）；以上合计257051.45元；4、判令本案案件受理费、保全费等诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2018年12月17日，原告与被告胡大彬、宾阳凤凰综合市场签订《凤凰农贸市场摊∕铺使用权合同》，约定由被告胡大彬将位于宾阳县转让给原告使用,使用年限从2018年9月30日起至2048年9月30日止，转让费用为319649元，被告胡大彬需在2019年6月30日前将约定的商铺交付给原告使用，被告龚奉宗在甲方处加盖“宾阳县凤凰综合市场专用章”并签字。2019年3月4日，原告与被告签订《凤凰农贸市场摊∕铺使用权合同补充协议》，约定原告签订合同时交付192649，剩余127000元分24期付清，每月支付5779元。原告在签订合同时，原告已在2018年12月17日交付了192649元转让款。从2019年3月至2019年12月，原告已向被告支付分期款57790元，合计支付250439元。然而截止目前，被告让未将铺面交付给原告使用，涉案的房屋现处于停工状态，且经过原告了解上述涉案工程没有取得任何的规划、施工许可。宾阳县凤凰综合市场没有进行工商登记，不是合法的民事主体。因此，原告认为，原、被告之间签订的《凤凰农贸市场摊∕铺使用权合同》属于无效合同，被告胡大彬应当依法予以退还原告支付的转让款并支付利息，被告龚奉宗等拆迁户明知涉案工程没有取得报建手续，默许被告胡大彬进行使用权的转让，在合同上签字盖章，利用未经过登记的组织进行民事活动，应当由龚奉宗承担相应的责任。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判如所请。 被告龚奉宗等50户辩称：凤凰农贸市场是政府拆迁征收安置我们的宅基地，在跟政府商量之后，政府允许我们建设综合大楼，我们也跟政府签了合同，政府没有按时间办理相关证件给我们，造成了现在的结果。在合同里面也明确了，原告已经清楚本案标的属于安置地，被告胡大彬是投资商，我们和胡大彬约定，其有1-3楼30年的使用权。原告在签合同只是为了确认胡大彬与原告签订的合同没有超过我们给胡大彬的租期，关于胡大彬与原告任何协商如何定价，我们一概不管。所以，原告要求我们承担责任是没有依据的。我们现在也一直在租房住，跟政府协商也没有结果。如果办证下来，我们同意考虑将租期延期。另外，本案关系不符合商品房预售，本案标的只有使用权，没有所有权。综上，请求驳回原告的对被告拆迁户的诉讼请求。 被告胡大彬未作答辩。 被告龚祯宗等21户未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明如下事实：本案涉案“凤凰农贸市场”所在地块位于宾阳县，系政府给宾阳县宾州镇新廖村委凤凰村最后批次拆迁户的安置地。为解决凤凰村群众征地拆迁安置后就业、生活问题，宾阳县人民政府与最后批次拆迁户签订总体协议同意了凤凰村最后一批次拆迁户在安置的宅基地上建设农贸综合体大楼方案，并同意其自行集资建设农贸综合体大楼。拆迁户拆分为71户以提供安置地入伙建设农贸综合体大楼，在缺乏资金的情况下，拆迁户将农贸综合体大楼交由被告胡大彬出资建设，胡大彬因此取得该市场摊∕铺30年的经营权。胡大彬为筹集资金将正在建设的“凤凰农贸市场”摊铺使用权进行转让，经过大规模宣传，原告等三百余人参与购买“凤凰农贸市场”摊铺。在“凤凰农贸市场”销售中心与销售人员协商后，2018年12月17日，原告作为丙方与胡大彬（乙方）签订《凤凰农贸市场摊∕铺使用权合同》，宾阳宾州镇新廖村委凤凰村最后批次拆迁户（甲方）代表龚奉宗在审核合同期限未超三十年租期后在合同上签字并加盖“宾阳凤凰综合市场”章，合同约定“乙方应在2019年6月30日前，将已通过工程竣工验收及按统一标准装修的摊∕铺交付丙方使用……丙方摊∕铺使用期限2018年9月30日至2048年9月30日止……转让费用319649元以现金支付或转账至乙方指定账户元……甲方保证所转让的摊∕铺没有产权纠纷，且保证在使用期内乙方、并方享有合法使用该摊铺的权利。……”，2019年3月4日，原告与被告签订《凤凰农贸市场摊∕铺使用权合同补充协议》，约定原告签订合同时交付192649元，剩余127000元分24期付清，每月支付5779元。原告在签订合同时，原告已在2018年12月17日交付了192649元转让款。2019年3月4日、2019年4月2日、2019年5月5日、2019年6月6日、2019年7月4日、2019年8月7日、2019年9月3日、2019年10月9日、2019年11月29日，2019年12月4日，原告分别每月向被告胡大彬支付分期款5779元，合计支付250439元。被告胡大彬迟迟未能将摊铺交付给原告，直至一审法庭辩论终结前“凤凰农贸市场”未取得建设工程规划许可证。 关于本案的法律关系是商品房预售合同还是租赁合同关系的问题，商品房预售合同系以建造中的房屋作为标的物转让所有权的合同，而租赁合同系转移财产使用权的合同，而不是转移物的所有权。本案原告与被告签订合同约定转让摊铺使用权，而非转移所有权，不符合商品房预售合同的特点。虽然在合同中约定交付租金的方式不符合典型租赁合同的特点，但原告一次交付的资金仍应视为使用摊铺而支付的对价，故本案的法律关系应认定为租赁合同。 关于本案涉案合同是否合法有效的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就为取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，“凤凰农贸市场”直至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，应当认定原、被告签订的《凤凰农贸市场摊/铺使用权合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告胡大彬应返还原告租金250439元，至于利息计算，本院支持原告起诉之日（2020年1月）一年期贷款市场报价4.15%计付利息，即以192649元为基数，从2018年12月18日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；以5779元为基数，从2019年3月5日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年4月3日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年5月6日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年6月7日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年7月5日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年8月8日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年9月4日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年10月10日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年11月30日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年12月5日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算。 关于被告71户拆迁户是否承担责任的问题，本案系租赁合同纠纷，由于租赁物未取得建设工程规划许可证，本案涉案合同自始无效，应当由接受钱款一方返还支付钱款一方相应的钱款及利息，本案明确系被告胡大彬收取原告钱款，应当由被告胡大彬返还原告钱款及相应的利息，原告主张被告71户拆迁户承担还款责任，并无法律依据，本院不予支持。 综上所述，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告黄启叶与被告胡大彬、被告龚奉宗等拆迁户签订的凤凰农贸市场摊∕铺使用权合同》无效； 二、被告胡大彬返还原告黄启叶250439元及利息（利息计算：以以192649元为基数，从2018年12月18日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；以5779元为基数，从2019年3月5日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年4月3日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年5月6日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年6月7日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年7月5日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年8月8日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年9月4日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年10月10日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年11月30日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算；从2019年12月5日起至实际清偿之日止，按照年利率4.15%计算）； 三、驳回原告黄启叶的其他诉讼请求。 上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费5155元、申请保全费1805.3元，由被告胡大彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周玲艳 人民陪审员  梁爱英 人民陪审员  伍学霜 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  梁 帆