重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初16363号 原告：刘钢，男，1983年5月18日出生，汉族，住重庆市荣昌县。 委托诉讼代理人：杨**奇，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。 被告：龚乾坤，男，1985年10月29日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：王倩，系龚乾坤妻子。 被告：王倩，女，1985年5月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。 第三人：重庆到家了网络科技有限公司金渝大道第三分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道**附**，统一社会信用代码91500000MA5YWJC2B。 法定代表人：周燕，经理。 委托诉讼代理人：闵玉平，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王正红，男，该公司员工。 原告刘钢与被告王倩、龚乾坤，第三人重庆到家了网络科技有限公司金渝大道第三分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法受理后，适用普通程序于2019年12月20日公开开庭进行审理。原告刘钢的委托诉讼代理人赵洪、夏利（均系北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。2020年5月20日，原告刘钢撤销对赵洪、夏利的授权委托，另行委托杨**奇、胡杰作为其诉讼代理人），被告龚乾坤的委托诉讼代理人即被告王倩，第三人到家了公司的委托诉讼代理人闵玉平、王正红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘钢向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2019年7月25日签订的《房屋买卖合同》于2019年9月16日解除（审理中，原告刘钢将其请求确认解除的时间变更为2019年9月12日）；2.判令被告龚乾坤、王倩支付违约金231000元；3.判令被告龚乾坤、王倩支付律师费6000元。事实和理由：2019年7月25日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定原告刘钢将位于重庆市巴南区房屋出售给被告龚乾坤、王倩，合同总价为231万元，定金为2万元，首付款137万元，除首付款外，被告龚乾坤、王倩向银行按揭贷款90万元，另支付尾款2万元。根据《房屋买卖合同》中第七条房屋贷款、权属转移及抵押登记第一款规定：原被告双方应最迟于签订本合同之日起20个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。截止目前为止，被告龚乾坤、王倩仍未按照约定时间办理银行贷款手续。根据《房屋买卖合同》关于逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任的约定，逾期超过15日，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金。故原告刘钢诉请如上。 被告龚乾坤、王倩共同辩称，首先，2019年7月25日，第三人到家了公司约被告龚乾坤、王倩看了原告刘钢的案涉房屋后签订了《存量房交易文件》。2019年8月5日，被告龚乾坤的母亲包秀鸣去看该房屋，发现存在严重的漏水，维修成本太大，故决定不要该房屋了，参照《房屋买卖合同》第十条第四款的约定，被告龚乾坤、王倩有权解除合同，就没有办理贷款手续，已告知第三人到家了公司，第三人到家了公司告知由其处理。2019年8月27日，被告龚乾坤、王倩在微信上告知原告刘钢解除案涉《房屋买卖合同》，已交纳的定金2万元补偿给原告刘钢，但原告刘钢未予理睬。2019年8月31日，第三人到家了公司约原被告进行调解，期间提出拿3万元（含定金2万元在内）补偿给原告刘钢，但原告刘钢未予回复。2019年9月7日，被告龚乾坤、王倩向原告刘钢发了解除《房屋买卖合同》的函，双方签订的《房屋买卖合同》应已于2019年9月7日解除。其次，因案涉房屋出现渗水问题，被告龚乾坤、王倩不构成违约，不应支付违约金和律师费，且认为合同约定的违约金过高，请求法院调整。 第三人到家了公司述称，2019年7月25日，被告龚乾坤、王倩和第三人到家了公司的工作人员看了原告刘钢的案涉房屋后，签订《存量房交易文件》，被告龚乾坤、王倩支付了定金2万元。后因被告龚乾坤的母亲包秀鸣查看房屋时，认为存在严重漏水，告知第三人到家了公司工作人员想解除合同。后因包秀鸣不同意购买该房屋，被告龚乾坤、王倩遂明确表示其家庭达成一致意见不购买该房屋，故约谈原告刘钢，双方协商的时间是2019年8月31日。现请求法院依法裁判。 经审理查明，被告龚乾坤与被告王倩系夫妻关系。2019年7月25日，被告龚乾坤、王倩因购买房屋在第三人到家了公司的安排下一起看了原告刘钢位于重庆市巴南区房屋。看房之后，原告刘钢与被告龚乾坤、王倩及第三人到家了公司签订《存量房交易文件》，其中包括三方签订的《交易各方及房屋留存信息表》和《交易服务合同》，以及原告刘钢与被告龚乾坤、王倩签订的《房屋买卖合同》。其中《交易各方及房屋留存信息表》中约定：该信息表中载明的三方地址（其中被告龚乾坤和王倩提供的通讯地址为南岸区）作为《存量房交易文件》涉及的所有文本及三方或人民法院相关文件的有效送达地址，向前述通讯寄地址出快递后3日即视为送达。 其中，《存量房交易文件》所包含的原告刘钢作为“甲方”与被告龚乾坤、王倩作为“乙方”签订的《房屋买卖合同》主要约定：甲乙双方通过第三人居间介绍成交，乙方购买甲方位于重庆市巴南区房屋，成交价231万元［包含大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付乙方前产生的所有费用及附属设备设施、装修装饰等，以《物业交割清单》所列为准］；付款方式为贷款，具体方式：定金2万元，由乙方于签订本合同当日交付甲方；首付款137万元，由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付甲方；乙方银行按揭贷款90万元，由放贷银行直接交付甲方，若乙方第一次银行按揭贷款申请未通过，甲方同意配合乙方再办理两次银行按揭贷款申请，若仍未通过，则甲乙双方均同意由乙方在最后一次按揭贷款申请未通过之日起15个工作日内全款购买交易房屋并于办理产权转移登记申请并取得回执单后当日支付除尾款外的购房款；尾款2万元，由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰后当日交付甲方。甲乙双方应最迟于签订本合同之日起20个工作日内前往银行办理贷款申请手续，于接到经纪方通知后最迟5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1.自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满至次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日违约方按照该房屋成交价的5%向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。同时还约定甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为，导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金并承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费等）。另该合同亦约定，甲方确认该房屋不存在漏水（漏水指房屋屋顶、墙面或地面发生的渗水或漏水现象）的情况，若该房屋存在漏水情况，甲乙双方均同意在房屋交付前发现的由甲方自行维修并承担相关维修费用，房屋交付后发现的，由乙方自行维修并承担相关维修费用，若甲方故意隐瞒漏水情况的，乙方有权向甲方追偿维修费用。《房屋买卖合同》签订当日，被告龚乾坤、王倩按合同约定向原告刘钢交纳定金2万元。 2019年8月27日，被告龚乾坤通过手机微信告知原告刘钢“......这个月不好意思让您久等了，8月8日开始我就和我老婆一直在准备资料。23日回到重庆准备在银行面签，这段时间里，我妈非常反对我们买这个房子......，我和我老婆用了半个月时间和她争取，也没成功......，为了家庭和谐我让步了，我就告诉了中介方您那套定南山的房子就不要了！......订金两万我也不要了，我把合同和您写的订金收条交给您或者中介方......。”次日，被告龚乾坤再次通过手机微信告知原告刘钢“刘哥，我妈还没聊通，现在也正在聊，明天再和您联系，晚点我再和我爸聊下。”原告刘钢回复“好的”。 2019年8月31日，原告刘钢、被告龚乾坤及其母亲包秀鸣、第三人到家了公司三方就是否继续履行案涉《房屋买卖合同》进行协商。过程中，原告刘钢问“现在你是决定不要这个房子了是吧？”，包秀鸣答“嗯”，原告刘钢问“龚乾坤老师你也觉得确定不要了？”，包秀鸣答“我和他（龚乾坤）爸爸都说了，不要了。”原告刘钢问“不要了的话，我记得当时你和我签合同的时候还有你老婆，你老婆也决定不要了？是吧？”，包秀鸣答“嗯”，刘钢问“龚乾坤老师，你母亲的态度就代表你的意思吗？是这个意思不？”龚乾坤答：“都是她说的算。”之后，原告刘钢提出“那现在怎么解决这个事情？按你说的两万块钱定金肯定不得行”，包秀鸣称“我觉得，我的底线是我们再赔你一万，我跟你讲嘛，问题是我不要，他要要。他们签合同我并不晓得，他来找你们谈的时候，并没有跟我说要签合同，他说是来和你谈价的，谈这个房子的价，谈少点，我心里想你去嘛，所以我就没来，他签合同之前没跟我说，这就是娃儿还是年轻很了。......说实话，他也没有钱，他只有两万块钱，你去考虑几天嘛......”，原告刘钢表示“那我回去考虑两天嘛，现在答复肯定不得行”。 2019年9月10日，原告刘钢向被告龚乾坤、王倩在前述《存量房交易文件》中提供的送达地址即南岸区邮寄关于解除《房屋买卖合同》的告知函。2019年9月12日，该告知函由包秀鸣签收。 2019年11月22日，原告刘钢将案涉房屋以180万元的价格卖于他人。 另查明，原告刘钢为实现本案所涉权利，向北京市炜衡（重庆）律师事务所支付律师费6000元。 以上事实，有当事人的到庭陈述、《存量房交易文件》、原告刘钢与被告龚乾坤等人的现场录音、原告刘钢出具的关于解除《房屋买卖合同》的告知函及邮政快递单、律师费发票、微信记录、不动产登记综合服务平台受理通知单、重庆市不动产转移（买卖）合同结构化表等证据在卷佐证，足以认定。 审理中，被告龚乾坤、王倩认为原告刘钢主张的违约金231000元过高，在本院向其释明应当就其所认为的违约金过高承担举证证明责任后，被告龚乾坤、王倩就案涉房屋在原被告双方签订的《房屋买卖合同》解除之日的市场价值进行司法评估。2020年8月5日，因被告龚乾坤、王倩不愿意缴纳评估费用，致使评估工作无法进行，司法鉴定机构予以退件。 本院认为，本案原被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。 关于被告龚乾坤、王倩是否构成违约的问题。本案中，原告刘钢以被告龚乾坤、王倩未按《房屋买卖合同》约定向银行办理贷款申请为由认为构成违约，而被告龚乾坤、王倩则抗辩因案涉房屋存在严重的漏水问题，致使其决定不购买该房屋，故未办理贷款手续，并不构成违约。本院认为，根据原被告双方签订的《房屋买卖合同》中约定的“原被告双方应最迟于签订本合同之日起20个工作日内前往银行办理贷款申请手续”内容，截至2019年8月22日被告龚乾坤、王倩未按该约定办理贷款手续的行为已经构成违约。理由：首先，被告龚乾坤、王倩虽抗辩案涉房屋存在严重漏水问题，并举示了其单方拍摄的手机照片，但在2019年8月27日被告龚乾坤与原告刘钢的微信记录中以及2019年8月31日被告龚乾坤及其母亲包秀鸣、第三人到家了公司的协商中，被告龚乾坤均未提及案涉房屋存在漏水情况，且被告龚乾坤、王倩亦未举示证据证明就其所称的漏水情况告知过原告刘钢，仅凭借其单方拍摄的照片不能达到证明案涉房屋存在漏水问题致使合同目的不能实现的目的；其次，被告龚乾坤、王倩辩称其母亲包秀鸣于“2019年8月5日”去看案涉房屋时发现存在严重的漏水，故决定不要该房屋了，就没有办理贷款手续；而被告龚乾坤在2019年8月27日的微信记录中提出“8月8日开始”一直在准备办理银行按揭资料。从时间节点来看，被告龚乾坤、王倩的辩称与微信中被告龚乾坤的陈述相互矛盾，且被告龚乾坤在2019年8月7日的微信中称因其母亲包秀鸣不同意购买该房屋，为了家庭和谐才决定不再购买案涉房屋，与2019年8月31日三方协商中包秀鸣及被告龚乾坤的陈述相互印证，说明被告龚乾坤、王倩不愿继续履行《房屋买卖合同》的原因并非其单方所称的房屋存在严重漏水问题；最后，被告龚乾坤、王倩辩称已向原告刘钢送达解除《房屋买卖合同》的函，该行为表明被告龚乾坤、王倩不愿意再履行合同主要义务。综上，对被告龚乾坤、王倩关于案涉房屋存在漏水问题致使未办理贷款手续，并不构成违约的抗辩理由不予采信，本院认定被告龚乾坤、王倩未按《房屋买卖合同》约定向银行办理贷款申请的行为已经构成违约。 关于原告刘钢诉请确认案涉《房屋买卖合同》解除的问题。本院认为，被告龚乾坤、王倩未按照《房屋买卖合同》的约定办理贷款手续，且明确表示不购买案涉房屋的行为已构成违约，原告刘钢有权依据该合同中关于“甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请，逾期超过15日的，守约方有权解除合同。”的约定要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原告刘钢向被告龚乾坤、王倩提供的送达地址邮寄了关于解除《房屋买卖合同》的告知函，虽该告知函由包秀明于2019年9月12日签收，但根据双方在《交易各方及房屋留存信息表》中约定“该信息表中载明的三方地址作为《存量房交易文件》涉及的所有文本及三方或人民法院相关文件的有效送达地址，向前述通讯地址寄出快递后3日即视为送达。”内容，该告知函的送达为有效送达，故本院对案涉《房屋买卖合同》已于2019年9月12日解除予以确认。虽被告龚乾坤、王倩辩称其已于2019年9月7日向原告刘钢送达了解除《房屋买卖合同》的函，认为案涉合同已于2019年9月7日解除，但因被告龚乾坤、王倩系违约方，无权要求解除合同，故被告龚乾坤、王倩的抗辩理由不能成立。 关于原告刘钢诉请的违约金231000元的问题。本案中，被告龚乾坤、王倩未按《房屋买卖合同》约定向银行办理贷款申请的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二、三款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”之规定，原告刘钢有权依据双方签订的《房屋买卖合同》中关于“合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”的约定要求被告龚乾坤、王倩支付违约金。现被告龚乾坤、王倩抗辩违约金过高，请求予以调整，其应当承担举证证明原告刘钢诉请的违约金过高的证据予以佐证，而被告龚前坤、王倩未举示证据证明，且在就《房屋买卖合同》解除之日的市场价值申请司法评估后亦不愿意缴纳评估费用致使评估工作无法进行，应当承担举证不能的法律后果。现原告刘钢自愿将案涉《房屋买卖合同》约定的“房屋成交价的20%”降低为231000元，不违反法律规定，本院予以支持。 关于原告刘钢诉请的律师费6000元的问题。因原被告签订的《房屋买卖合同》明确约定“原被告双方因交易意向发生改变或其他违约行为，导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金并承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费等）。”，故原告刘钢为实现权利已产生的律师费6000元应当由被告龚乾坤、王倩承担。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二、三款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告刘钢与被告龚乾坤、王倩于2019年7月25日签订的《房屋买卖合同》于2019年9月12日解除； 二、被告龚乾坤、王倩于本判决生效之日起十日内支付原告刘钢违约金231000元； 三、被告龚乾坤、王倩于本判决生效之日起十日内支付原告刘钢律师费6000元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4766元，由被告龚乾坤、王倩承担（此款已由原告垫付，被告在履行上述义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  解静静 人民陪审员  刘思碧 人民陪审员  李显珍 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  欧 镜