吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初1483号 原告：吉林省德生物业服务有限责任公司，住所地吉林高新区兴隆街**兴隆家园。 法定代表人：程志远，董事长。 委托诉讼代理人：李森森，该公司项目经理。 被告：李巍，男，1979年4月10日出生，汉族，住吉林市昌邑区。 原告吉林省德生物业服务有限责任公司（以下简称德生物业公司）与被告李巍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德生物业公司的委托诉讼代理人李森森、被告李巍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德生物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告给付2020年12月止物业服务费2,290元人民币及违约金3,795元，合计人民币：6,085元。事实与理由：原告于2009年即与吉林市大林房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方约定由我公司提供本小区的物业服务，被告每月按其房屋的建筑面积每月每平方米0.3元向原告支付物业服务费用。我公司一直按照约定履行物业服务义务，但被告从2011年1月起开始拖欠物业服务费，经原告多次催讨，被告拒不支付。基于上述事实，依据法律的相关规定，原告特向法院提起申请，请求法院判决，督促被告给付人民币陆仟零捌拾伍元整。 李巍辩称，德生物业在诉请中说一直履行义务，从2010年开始小区就有质量问题，单元门都不好使，和物业协调后，物业不予理睬，单元门一直不设防，小广告随意进出，晚上醉酒男子经常在楼道小便，卫生极差，我爱人晚上回家经常能看见，被醉酒男子调戏我与其发生肢体冲突。2010年冬季经常有流浪人员在我家门外过夜，我爱人受到惊吓，都和物业反映过，物业说是开放小区，在所难免，我家楼下道路灰尘特别大，不能开窗，开窗就会进灰，2016年左右物业来问时，我说过这个问题，至今都没有改善，2018年德生提出支付令，我也提出了异议书，法院予以支持，驳回支付令，在这一年半中德生没有任何的改变。根据法律规定，当事人双方地位平等，我有权利拒交物业费，没有得到服务可以不交物业费。 本院经审理认定事实如下：2009年10月27日，吉林市大林房地产开发有限责任公司与德生物业公司签订了《松江花园小区前期物业服务委托协议》（以下简称《前期物业协议》），约定由德生物业公司对松江花园小区进行物业管理服务，管理期限自2009年1月1日至2018年12月31日，物业管理服务费按建筑面积收取，多层住宅0.3元/平方米/月；非住宅0.8元/平方米/月。另外，业主自入住后每年每户另付30元卫生费用于倾倒垃圾。2019年11月20日，吉林市昌邑区松江花园小区业主委员会与德生物业公司重新签订了《松江花园小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），委托德生物业公司继续对该小区进行物业服务及管理，物业服务费延续《前期物业协议》中的收费标准多层住宅0.3元/平方米/月，按年收取，服务期限自2019年11月15日至2020年11月15日。德生物业公司自2009年至今为该小区提供物业服务及管理。李巍为松江花园小区多层住宅的业主，房屋建筑面积为55.359平方米，李巍自2011年至今未缴纳物业费。 认定上述事实的证据有：德生物业公司提供的《前期物业协议》《物业服务合同》、客服登记表、物业服务照片及当事人的当庭陈述。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”吉林市大林房地产开发有限责任公司与德生物业公司签订《前期物业协议》以及吉林市昌邑区松江花园小区业主委员会与德生物业公司重新签订的《物业服务合同》，均是合同双方真实意思表示，内容也未违反法律及行政法规的强制性规定，故合同合法有效，合同的效力对全体业主均具有约束力，德生物业公司与业主李巍均应按照合同约定履行合同义务。 李巍向法庭提交的证据证明德生物业公司在楼道小广告清理、单元门损坏等公用设备维护方面存在管理上的瑕疵。德生物业公司已经逐步展开清理楼道小广告的工作；德生物业公司也对破损的单元电子门进行过维修，现单元门使用时间较长，简单维修已无法修复对讲功能，需要更换新的单元电子门，但根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定：“……物业公用部分、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”因此，更换新的单元门成本较高，属于公用设施的更新，应申请启用维修基金或各业主自筹款项用以更换，不应列入物业服务支出成本。李巍反映的醉酒人员危及人身安全的问题，属治安问题应向公安机关寻求帮助，物业服务公司不具有执法权。该小区2009年已入住，是开放式小区，环境的保持以及公用设施的日常维护难度较大。而且物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护，即使物业服务公司在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益，而且对已经全额缴纳物业费的业主而言也不公平。故李巍的抗辩主张并不能作为拒缴物业费的正当理由，李巍应当按照合同的约定向物业公司交纳物业服务费。德生物业公司诉请自2011年1月至2020年12月，但《物业服务合同》约定的服务期限至2020年11月15日，故李巍应缴纳自2011年1月1日至2020年11月15日的物业费及卫生费2,268.01元（0.3元/平方米/月×55.359平方米×118.5个月+30元×10年）。 关于德生物业公司诉请的违约金问题。李巍未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成损失’。”德生物业公司按照欠缴金额的30%每年累计计算，标准过高，根据双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，本院酌定支持违约金453.6元（2,268.01元×20%）。 另外，诉讼前德生物业公司已向李巍申请督促程序，并对李巍送达支付令，李巍在法定期限内向本院提出书面异议，符合终结督促程序的条件，但并不是对李巍提出的异议予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、李巍于本判决生效之日起五日内向吉林省德生物业服务有限责任公司交纳自2011年1月1日至2020年11月15日的物业费及卫生费2,268.01元、违约金453.6元，合计2,721.61元； 二、驳回吉林省德生物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李巍承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  徐岚 二〇二〇年八月七日 书记员  姜琳