北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初19218号原告:宁波大功网络科技有限公司，住所地浙江省宁波市北仑区梅山大道商务中心**办公楼**。法定代表人：盛建锋。委托诉讼代理人：苗鹏飞，男。委托诉讼代理人：马云龙，男。被告：北京浩川生物科技发展有限公司，住，住所地北京市海淀区上庄乡白水洼村**1022/div>法定代表人：牛书琴。被告:王应友，男，1973年6月23日出生，汉族，住北京市海淀区。二被告共同委托诉讼代理人：刘欣，女。原告宁波大功网络科技有限公司（以下简称宁波大功公司）与被告北京浩川生物科技发展有限公司（以下简称浩川生物公司）、王应友房屋租赁合同纠纷一案，我院立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告宁波大功公司之委托诉讼代理人苗鹏飞、马云龙，被告浩川生物公司及王应友之委托诉讼代理人刘欣到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。宁波大功公司向本院提出诉讼请求，要求浩川生物公司及王应友：1、返还房屋租金410974.98元及押金133333元；2、承担本案诉讼费。事实与理由：我公司与浩川生物公司签订有《仓库租赁协议》，租赁期限至2020年4月2日，因浩川生物公司无法开具仓储发票，故由王应友个人账户接收租金。合同履行期间，因仓库无法达到我公司的需求，我公司按照约定提前一个月于2020年1月1日向浩川生物公司送达《解除租房合同通知书》。现我公司主张合同无效，要求浩川生物公司与王应友向我公司退还押金及2020年1月至3月未使用期间的租金。浩川生物公司及王应友辩称，合同已经实际履行，应为有效，不同意退还租金及押金；王应友为浩川生物公司股东，任副总经理，与公司法定代表人牛书琴系夫妻关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经查：一、宁波大功公司与浩川生物公司曾签订《仓库租赁合同》签订日期显示为2019年3月31日的《仓库租赁合同》载明：宁波大功公司自浩川生物公司处租赁海淀区某4300平米的仓储用途不动产，用途为车辆有关的仓储、维修和运营；租赁期为2019年4月2日起至2020年4月2日止，押金133333元，含税月租金141666.66元，租金按季度支付。宁波大功公司联系人马云龙，浩川生物公司联系人王应友。为证明租赁物产权性质，浩川生物公司提交如下材料：1、王应友与案外公司签订的《场地（房屋）租赁合同》复印件，显示王应友以个人名义从案外公司处租赁海淀区某村南（原火鸡场）证载面积4256.8平米，案外公司向王应友提供的房屋面积约3196.75平方米（其中案外公司原有建筑1740平方米，王应友前一期合同扩建面积1456.75平方米）。租赁期限至2019年4月17日止。2、土地证复印件。显示使用权人为某农场，划拨土地位于海淀区上庄镇某村南侧，面积4256.8平米，用途为畜禽养殖。经质证，宁波大功公司对证据真实性无异议，主张建房未经审批，租赁合同应属无效；浩川生物公司及王应友确认租赁物建造未经审批，但主张合同已经履行应属有效。本案审理过程中，双方均称租赁始于2018年，此前曾签订2018年租赁合同，但均未提交；双方再均表示，如租赁合同无效，则同意按照原租金标准支付使用费。二、租金及押金交纳情况双方称宁波大功公司实际以马云龙个人账户支付款项，浩川生物公司实际以王应友个人账户收取款项；结合在案银行交易记录及微信转账情况，双方确认：1、定金：2018年3月29日、4月2日支付定金共5万元。2、2018年度租金：4月21日支付四月份租金128933元；5月9日支付386799元（含实际支付336799元及前述定金5万元），其中五月份、六月份租金257866元，押金128933元（此后，该笔押金转为2019年3月31日签订的《仓库租赁合同》项下的押金）；7月7日、10月14日分别支付第三季度、第四季度租金各386799元。3、2019年度租金：1月16日支付第一季度租金386799元；5月9日、8月7日支付第二季度、第三季度租金各410974.98元；9月19日支付第四季度租金390974.98元。宁波大功公司称，因浩川生物公司使用库房，故第四季度减免租金2万元；浩川生物公司及王应友对此不予认可。经询，宁波大功公司确认无法就租金减免一节举证；双方均同意于本案中将此问题一并处理。4、2020年租金：2019年12月16日支付2020年第一季度租金410974.98元。本案审理过程中，经询问，宁波大功公司自述诉求押金计算有误，应退还押金数额为128933元；浩川生物公司及王应友称，如需向宁波大功公司退款，则浩川生物公司及王应友自愿承担连带责任。三、通知及腾退情况宁波大功公司系以“因本公司生产线路问题导致无法满足我们的生产需求，现需要更换标准厂房仓库”为由提出解除租赁合同关系。浩川生物公司业已收回库房，双方并未办理交接手续。宁波大功公司称2020年1月1日撤场，就此举证如下：1、微信聊天截图打印件。宁波大功公司称截图二系马云龙发送给王应友的微信记录。显示：马云龙微信留言（打印件中未显示该条留言的发送时间）“因本公司生产线路问题导致无法满足我们的生产需求……现以书面形式向你单位提出解除租赁合同，本公司将在2019年12月31日前搬空仓库物资”；2020年1月1日对方回复该微信。2、照片打印件2张。宁波大功公司据此主张曾在浩川生物公司办公地张贴通知。照片打印件显示，通知内容为“因我公司发展需求，特向贵公司提出提前退租仓库……目前我公司已清空仓库里的人员和物资……2020年1月1日”。3、短信截图打印件。宁波大功公司据此主张曾向王应友发送解除通知。显示：2020年1月1日，发送短信“因本公司生产线路问题导致无法满足我们的生产需求……现以书面形式向你单位提出解除租赁合同，本公司将在2019年12月31日前搬空仓库物资……”。4、照片打印件。显示拍摄时间为2019年12月22日，拍摄内容为空置库房。经质证，浩川生物公司及王应友称空置库房照片的真实性无法核实，其余证据真实性无异议，但证明目的不予认可。经询，浩川生物公司及王应友认可2020年1月1日收到了上述通知，称事后曾去现场查看，但不清楚具体时间，确无法举证证明宁波大功公司在发送通知后仍在仓库内滞留。最后，本案审理过程中，浩川生物公司曾提起反诉要求宁波大功公司支付拖欠租金54025元、将房屋恢复原状并赔偿维修期间空置费26万元，后其公司申请撤回反诉，我院予以准许。本院认为，首先，双方间租赁合同的效力问题。本案中，浩川生物公司及王应友未就出租物的建设审批问题有效举证并自认租赁物建造未经审批，故两公司所签订的《仓库租赁合同》应属无效。进而，双方间所争议的款项返还问题。其一、押金。合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。宁波大功公司为履行该租赁合同而向浩川生物公司支付押金，故在合同无效的情况下，该押金应予返还。具体金额，以双方确认的押金数额128933元为准。浩川生物公司与王应友同意就款项返还问题承担连带责任，我院不持异议。其二、租金。双方均同意按原租金标准计算仓库使用费，我院不持异议，则租金返还问题实质指向宁波大功公司使用仓库至何时。据在案证据，宁波大功公司曾以微信、短信、张贴通知等多种方式告知浩川生物公司及王应友，其公司要求解除租赁合同、已经腾退仓库，浩川生物公司也确认2020年1月1日已收悉通知，故在宁波大功公司收到通知后怠于检查腾退进度、未能就腾退问题提举有效反证的情况下，我院采信宁波大功公司所持主张，即其公司已于2020年1月1日腾退仓库。故如前所述，浩川生物公司及王应友应承担连带责任，向宁波大功公司返还2020年1月2日至2020年3月31日期间房租，经核算为406458.77元（410974.98元÷91天×90天）；至于双方曾争议的2019年第四季度租金差额2万元一节，宁波大功公司未就减免问题举证，应承担不利责任，故我院应双方要求在本案中一并处理，在前述应退还租金款项中对此予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定判决如下：一、北京浩川生物科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内向宁波大功网络科技有限公司返还押金128933元；王应友对此承担连带给付义务；二、北京浩川生物科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内向宁波大功网络科技有限公司返还租金386458.77元；王应友对此承担连带给付义务。案件受理费4622元，由北京浩川生物科技发展有限公司及王应友承担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡笑二〇二〇年八月三十一日书记员  马赫