江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初7038号原告（反诉被告）：肖月，男，1982年10月7日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：赵海艳，江苏彭嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）：柳东风，男，1973年11月1日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王莹，江苏利尚律师事务所律师。原告（反诉被告）肖月与被告（反诉原告）柳东风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖月及其委托诉讼代理人赵海艳，被告（反诉原告）柳东风及其委托诉讼代理人王莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）肖月向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的存量房买卖合同；2、被告返还定金80000元、前期购房款510000元并支付违约金150000元；3、被告承担诉讼费、保全费。事实和理由：2019年9月5日，原告与被告及中介公司签订一份房地产买卖居间合同，约定原告购买被告的房屋、价款等内容，合同签订后原告支付定金80000元、前期购房款510000元。同年10月16日，原告与被告又达成存量房买卖合同，约定了款项支付方式等内容，但在办理贷款过程中被告拒绝到银行签字确认房屋交易真实情况，经多次催促，仍不予理睬，致使银行贷款未获审批，房屋交易无法继续进行，原告无奈向被告寄送了解除合同通知书。为维护原告合法权益，为此提起诉讼。被告（反诉原告）柳东风辩称，原告未按合同约定的付款方式申请到银行贷款用于支付后期购房款，原告构成违约，应承担违约责任。对原告诉请解除合同，被告同意。因原告违约，其已付的80000元定金不予退还。对原告诉请的违约金，因原告违约，应当用以赔偿被告的损失及支付给被告违约金，被告已在反诉中提出。综上，请求法院依法判决。被告（反诉原告）柳东风向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告肖月支付违约金438000元；2、反诉费由反诉被告肖月承担。事实和理由：双方于2019年9月5日签订房地产买卖合同，反诉被告肖月因贷款未能批下导致无法购买房屋，现根据合同第六条违约责任第4条的约定，要求其支付违约金，请法院支持。原告（反诉被告）肖月辩称，反诉被告已经按合同约定支付了定金和前期购房款，不存在违约行为，应驳回反诉原告的诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月5日，肖月及案外人李维（买受方、乙方）、柳东风（出售方、甲方）、徐州一家一房产（居间方、丙方）共同签订一份《房地产买卖居间合同》，约定的主要内容有：房屋坐落在徐州市泉山区矿山东路天山绿洲小区一期XX#-XX-XX室，总价219万元；合同签订当日，乙方支付定金8万元（签约当日支付5万元，余款3万元在30日内付清），该定金由甲方直接签收；甲乙双方约定2019年10月20日前至房管局办理交易手续，乙方通过商业贷款方式购买此房，网备合同签订价格160万元，打入资金监管账户首付款60万元，贷款100万元，房屋评估价与实际成交价之间差额59万元，已付定金8万元，剩余差额51万元于签订网备合同当日由乙方支付给甲方；此房现处于抵押状态，甲方负责自行出资解押；乙方于2019年11月20日前办理完批款、放款手续；在过户过程中，如甲乙双方在徐州市房地产交易中心签订的《存量房买卖合同》与本协议有冲突的，以本协议为准；甲方逾期履行房屋抵押或其他权利限制注销手续等约定义务的，逾期履行超过20天或有其他严重违约行为的，导致本协议无法履行的，甲方应按房屋总价款的20%的比例向乙方支付违约金，乙方有权解除本协议；乙方逾期履行过户、贷款或支付房款等约定义务的，逾期履行超过20天或有其他严重违约行为的，导致本协议无法履行的，乙方应按房屋总价款的20%的比例向甲方支付违约金，甲方有权解除本协议；若乙方因贷款未能批下或其他原因导致此合同无效的，乙方应按房屋总价款20%的比例向甲方支付损失赔偿金或违约金；补充条款约定，甲乙双方违反本合同任一项规定，需赔偿对方违约金10万元。2019年10月16日，柳东风（出卖方）与肖月（买受方）签订一份《存量房买卖合同》，约定的主要内容有：房屋坐落在矿山东路天山绿洲小区一期XX-XX#-XX-XX室，成交总价160万元；买受方于2019年10月16前将首付款67万元缴入资金监管账户，于2019年11月20日前办理完相关银行贷款批准手续并将银行贷款93万元缴入资金监管账户；若出卖方不能按合同规定期限交付房产或买受方不能按合同规定期限支付房款，由违约方向对方支付40万元违约金，合同签订后，如一方毁约应向对方支付15万元违约金。本院询问该份合同的成交总价为何与《房地产买卖居间合同》中约定的成交总价数额不同，原告答是中介提出，目的是为了减少税额。同日，柳东风（甲方）、肖月（乙方）、徐州市房产管理服务中心（丙方）还签订一份《存量交易资金监管协议》，主要约定甲乙双方同意将房款委托丙方管理、乙方将购房款160万元存入托管账户等内容。上述合同签订后，肖月、李维于2019年9月5日给付定金5万元，李维于2019年10月4日给付定金3万元，肖月于2019年10月16日给付购房款51万元，柳东风分别出具收据或收条。肖月另于2019年10月16日通过银行转账汇入资金监管账户67万元。2019年10月29日，肖月向柳东风寄送《催告函》，主要内容为：我已将59万元购房款支付你本人，另将67万元首付款汇入资金监管账户，剩余93万元商业贷款正在办理中，我方申请贷款的银行需要你去签字确认房屋交易的真实情况，否则将不予批款，我方已多次催促你去签字，但至今你拒绝去签字，且不接电话，不与我方见面，为保证贷款手续顺利办理，我方限你收到本催告函的3日内到银行签字，否则一切法律后果由你自行承担。柳东风认可收到了该催告函。2019年11月1日，肖月向柳东风寄送《解除房屋买卖合同的通知》，主要内容为：因你方未到贷款银行签字确认房屋交易的真实情况，不配合办理贷款手续，致银行未批准交易房屋的贷款，房屋交易无法继续进行，现通知你，双方解除签订的存量房买卖合同。柳东风认可收到了该通知。另查明，肖月与案外人李维原为夫妻关系，二人于2019年9月6日登记离婚。本案审理期间，李维提交声明，表示放弃案涉合同权利，由肖月享有本案获得的所有权益。本院认为，本案当事人肖月与柳东风签订的《房地产买卖居间合同》合法有效；双方签订的《存量房买卖合同》中，其中关于成交总价的条款系为少交税款而约定，依照合同法第五十二条的规定，该约定属于恶意串通，损害国家利益，应认定该条款无效，但该合同的其他条款仍属合法有效，本院予以确认。按照上述合同约定，肖月除按约定支付定金、首付款外，其余房款需向银行贷款后支付，在肖月申请贷款时，柳东风负有予以协助的合同附随义务，但根据本案当事人所举证据，柳东风未能履行这一附随义务，致使肖月贷款不能，合同无法继续履行下去，柳东风已经违反法定义务，依法应当承担违约责任。关于肖月诉请的解除《存量房买卖合同》，肖月在诉前已经以寄送通知的方式明确了解除合同的意思表示，柳东风在答辩时亦同意解除，该合同已无继续履行之必要，故本院依法判决支持肖月该项诉请。关于肖月诉请的返还定金80000元及前期购房款510000元，因案涉合同已判决解除，且肖月并未有违约行为，柳东风应将上述款项退还给肖月，故本院对肖月的此一诉请予以支持。关于肖月诉请的违约金150000元，肖月系依据《存量房买卖合同》中的约定而提出，但依《房地产买卖居间合同》中约定的“在过户过程中，如甲乙双方在徐州市房地产交易中心签订的《存量房买卖合同》与本协议有冲突的，以本协议为准”，而《房地产买卖居间合同》中对违约金的兜底条款约定为“甲乙双方违反本合同任一项规定，需赔偿对方违约金10万元”，故依据上述合同约定，本院支持肖月违约金诉请100000元，对其余诉请不予支持。关于柳东风反诉诉请的违约金438000元，其理由是肖月因贷款未能批下导致无法购买房屋而构成违约，对于肖月未能办成贷款的原因，本院在前述中已经论述，并不能认定肖月存在此违约行为，故本院认为柳东风的诉请因没有事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第六十条第二款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）肖月与被告（反诉原告）柳东风于2019年10月16日签订的《存量房买卖合同》；二、被告（反诉原告）柳东风于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）肖月定金80000元、购房款510000元并支付违约金100000元；三、驳回原告（反诉被告）肖月的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）柳东风的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费11200元，财产保全费4420元，合计15620元，由原告（反诉被告）肖月负担1000元；由被告（反诉原告）柳东风负担14620元，被告（反诉原告）柳东风应负担的诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院。反诉案件受理费3875元，由被告（反诉原告）柳东风负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  金 文人民陪审员  胡志杰人民陪审员  张 慧二〇二〇年八月七日书 记 员  唐 薇