徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初5857号原告（案外人）：江苏财发铝业股份有限公司，住所地徐州高新技术开发区北纵三路**。法定代表人：杜芝芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昌杰，该公司法律顾问。被告（案外人）：徐州兴茂电器有限公司，住所地徐州市铜沛路**。法定代表人：王涉洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：王启成，江苏元宁律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏苏能环保科技有限公司，住，住所地铜山经济开区长安路/div>法定代表人：朱金才，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚海，该公司员工。第三人（申请执行人）：徐州铜山农村商业银行股份有限公司潘塘支行，住，住所地徐州市云龙区大龙湖办事处惠民小区西门/div>责任人：席德峰，该支行行长。委托诉讼代理人：袁振玲，该支行员工。委托诉讼代理人：刘雅婷，该支行员工。原告江苏财发铝业股份有限公司（以下简称财发铝业公司）诉被告徐州兴茂电器有限公司（以下简称兴茂电器公司）、第三人江苏苏能环保科技有限公司（以下简称苏能环保公司）、第三人徐州铜山农村商业银行股份有限公司潘塘支行（以下简称铜山农商行潘塘支行）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告财发铝业公司的委托诉讼代理人李昌杰，被告兴茂电器公司的委托诉讼代理人王启成，第三人苏能环保公司的委托诉讼代理人戚海到庭参加诉讼，第三人铜山农商行潘塘支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。经审理查明，铜山农商行潘塘支行与苏能环保公司申请实现担保物权纠纷一案，本院于2016年7月10日分别作出（2016）苏0312民特6号、（2016）苏0312民特5号民事裁定书。上述裁定书发生法律效力后，根据申请执行人铜山农商行潘塘支行的请求，本院于2016年8月11日立案执行，案号分别为（2016）苏0312执3482号、（2016）苏0312执3483号。在上述案件执行过程中，2016年8月22日，本院依法作出（2016）苏0312执3482、3483号执行裁定书，冻结（划拨）被执行人苏能环保公司在金融机构的存款人民币3400万元或查封、扣押、提取其价值相应的财产。2017年3月13日，本院依法作出（2016）苏0312执3482、3483号之一执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人苏能环保公司所有位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号房地产及土地上的建筑物等附属物：铜房权证铜山镇字第**、铜国用（2011）第XX号、铜国用（2009）第XX号。二、拍卖被执行人苏能环保公司所有的位于徐州市铜山区驿城村徐州高新区第三工业园众城科技北侧长路西的房地产及土地上的建筑物等附属物：铜房房权证铜山镇字第**、国用（2011）第XX号。2017年4月20日，经本院委托，在淘宝网司法拍卖平台对上述资产进行公开拍卖，财发铝业公司竞买成功。2017年5月31日，本院依法作出（2016）苏0312执3482、3483号之二执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人苏能环保公司所有的位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号房地产（铜房权房权证铜山镇字第**、用（2011）第XX号、铜国用（2009）第XX号）及位于徐州市铜山区驿城村徐州高新区第三工业园众城科技北侧长路西的房产（铜房权证房权证铜山镇字第**、（2011）第XX号房产）的查封。二、被执行人苏能环保公司所有的位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号房地产（铜房权证铜房权证铜山镇字第**、2011）第XX号、铜国用（2009）第XX号）及位于徐州市铜山区驿城村徐州高新区第三工业园众城科技北侧长路西的房产（铜房权证铜山房权证铜山镇字第**、011）第XX号房产）及对应的土地使用权在抵押权消灭后过户至买受人财发铝业公司（统一社会信用代码91320300703589456U）名下。三、有关单位（个人）凭本裁定书协助办理产权过户手续。2018年11月6日，本院作出（2016）苏0312执3482、3483号强制迁出公告，责令被执行人苏能环保公司及上述房地产使用人自公告之日起十五日内迁出并将个人物品清理完毕。兴茂电器公司对此提出执行异议，要求中止（2016）苏0312执3482、3483号执行裁定，停止要求兴茂电器公司限期迁出的执行措施，本院于2019年4月26日作出（2019）苏0312执异50号执行裁定书，裁定：一、中止要求兴茂电器公司迁出苏能环保公司办公楼二楼（原产权证铜房权证铜山镇房权证铜山镇字第**）二、驳回异议人其余异议请求。原告财发铝业公司不服上述执行异议裁定，向本院提出诉讼请求：1、判令被告迁出位于苏能环保公司的办公楼二楼；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告通过竞拍的方式取得苏能环保公司所有的位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号房地产及土地上的建筑物等附属物，2017年5月31日，铜山法院裁定将上述不动产过户至原告。原告也将上述房产部分过户至原告名下，2018年11月6日，铜山法院作出（2016)苏0312执3482、3483号强制迁出公告，责令被告迁出。被告提出执行异议，铜山法院作出（2019)苏0312执异50号裁定书，中止对被告执行，由被告继续留在江苏苏能办公楼二楼。被告签订的租赁合同，系被告和苏能环保公司为逃避执行而签订的，故被告应迁出苏能环保公司办公楼二楼。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。被告兴茂电器公司辩称：原告的诉讼请求既没有事实依据也没有法律依据，被告和苏能环保公司的租赁合同签订时，该厂房没有任何抵押和查封，而且该厂房具备一切的法律手续和产权证书，是完全合法的租赁物，根据买卖不破租赁法律规定，我们租赁合同在前法院拍卖在后，所以被告租赁合同合法有效，应当继续履行。而且原告竞拍该办公楼时，拍卖公告明确告知有租赁合同存在，原告认可了租赁合同的时间，该价格也是由于我们公司和其他公司与苏能公司存在多份类似的租赁合同的原因，才如此优惠，如果当时不存在与本案类似的以及类似多份合同，原告不能以低价成功竞得该厂房，现在原告明知存在合法租赁合同的情况下，竞得之后又要求我们迁出，不仅没有事实法律依据，而且是在浪费司法资源，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人苏能环保公司述称意见同被告兴茂电器公司。第三人铜山农商行潘塘支行未到庭，亦未提交书面答辩状。本院查明：2015年4月25日，苏能环保公司（甲方）与兴茂电器公司（乙方）签订《房屋租赁协议》（抹账），约定甲方将坐落于徐州高新区长安路XX号的办公楼的第二层，出租给乙方，该房屋用途为办公或出租，租赁期限自2015年4月31日至2029年4月31日止，租赁期14年，现甲方欠乙方货款240万元（乙方欠甲方增值税发票160万元），以上述房屋的使用权冲抵欠款240万元，租赁到期后，双方之间债务两清，甲方于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方。经核查，上述租赁合同标的物即为苏能环保公司办公楼第二层，位于徐州市高新区第三工业园长安路1XX、1××号（铜房权证铜山镇字房权证铜山镇字第**、1）第XX号、铜国用（2009）第XX号）。2017年4月20日，本院在淘宝网司法拍卖平台上对位于徐州市高新区第三产业园长安路1XX、1××号房地产、众城科技北侧长安路西房地产及地上建筑物进行司法拍卖，该次拍卖公告载明拍卖标的调查情况为“有租赁”、“租赁情况见附件”,附件苏能环保公司租户名单中载明“1、出租方：苏能环保公司，承租方：兴茂电器公司，租赁期：2015.12.31-2025.12.31；2、出租方：苏能环保公司，承租方：兴茂电器公司，租赁期：2015.4.18-2025.4.18；3、出租方：兴茂电器公司，承租方：江苏中冶新能源科技有限公司，租赁期：2015.11.15-2025.11.15；”。另查明，2015年2月6日，徐州经济开发区法院（2014）开执字第569、594号案件查封上述第46357号、第43862号房产，2015年5月11日解除查封；2015年6月8日，铜山法院（2015）铜商诉保字第46号案件查封上述第46357号房产，2015年7月7日解除查封；2015年2月15日，（2015）泉民初字第846号案件查封上述第46357号、第43862号房产，2015年7月23日解除查封。2015年9月14日，徐州市云龙区人民法院（2015）云商初字第1111号案件查封了上述第46357号、第43862号房产，直至本院因另案查封。再查明，苏能环保公司因向铜山农商行潘塘支行贷款就其名下资产办理了抵押登记：徐州市高新区第三产业园长安路1XX、1××号房产（办公楼，铜房权证铜山镇字第房权证铜山镇字第**）5年7月24日至2017年7月23日。相应铜国用（2011）第XX号、铜国用（2009）第XX号土地使用权的抵押期限为2015年5月12日至2018年5月11日。2016年8月11日铜山农商行潘塘支行申请强制执行，本院依法对所涉房地产进行公开拍卖。相关承租人与买受人财发铝业公司关于房屋厂房产生纠纷，引发有关执行异议和本诉。以上事实，有原告财发铝业公司提供的（2016）苏0312执3482、3483号执行裁定书、强制迁出公告、房管部门出具的涉案房地产查封明细，被告兴茂电器公司提供的租赁合同等及原被告当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是苏能环保公司与兴茂电器公司的房屋租赁协议的效力以及租赁能否对抗房屋买受人问题。苏能环保公司与兴茂电器公司关于第46357号房产第二层办公楼签订了书面租赁协议，原告财发铝业公司认为该租赁协议无效，理由是系苏能环保公司与兴茂电器公司以合法形式掩盖非法目的，意图逃避执行。债务人苏能环保公司在2015年初出现经营困难，引发数个被诉案件，苏能环保公司有权依法处分自己合法财产以清偿债务。为保护债权人合法权益，采取了查封措施的财产，所有人行使处分权受到限制，但并非对查封财产处置行为一概无效。合同法第五十二条规定的合同无效情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，本案中，苏能环保公司与兴茂电器公司签订租赁合同首先不符合上述第（一）、（四）、（五）项的情形，苏能环保公司用办公楼使用权抵偿债务是较为常见的债权债务处理方式，原告未提供充分证据证实苏能环保公司与兴茂电器公司签订租赁协议有恶意通谋的情形，二者签订租赁合同时所涉房产确系存在查封，但不久后又予以解除，故租赁行为未损害到查封申请人的权益；原告主张苏能环保公司与兴茂电器公司签订租赁协议有意图逃避执行的“非法目的”，本院认为，苏能环保公司与兴茂电器公司签订租赁协议时，苏能环保公司被诉案件较少，2015年7月苏能环保公司又向铜山农商行潘塘支行申请了抵押贷款，此时所涉房产查封已全部涤除，如苏能环保公司能如期偿还贷款，并不会当然进入执行程序，兴茂电器公司亦不能预见到苏能环保公司后期的经营行为及风险，且房产即便存在租赁亦不能阻却执行，故不能推定苏能环保公司与兴茂电器公司是用签订租赁协议这一合法行为来逃避执行这一“非法目的”，二者行为不符合合同法第五十二条规定的第（二）、（三）项情形，故对原告主张涉案第46357号房产租赁协议无效的意见，本院不予采纳。租赁协议效力确定后，需审查本案第46357号房产租赁是否符合“买卖不破租赁”或其例外情形。合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这是买卖不破租赁原则的法源基础，同时该原则存在适用例外情形。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条即规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，2015年2月6日，徐州经济开发区法院（2014）开执字第594号案件对第46357号房产进行了首次查封，在查封期间内苏能环保公司与兴茂电器公司于2015年4月25日签订了租赁协议，从字面来看，涉案房屋租赁符合上述司法解释规定的“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的例外情形，但是本案有着特殊事实情况。本院认为，上述司法解释的精神在于房屋承租人应当在租赁时有对房屋状态负有注意义务，同时避免债务人恶意对查封财产设定权利负担从而损害查封申请人的合法权益。本案所涉的第46357号房产第二层办公司在出租给兴茂电器公司前确已被查封，但后又于2015年5月11日解除了查封，故所涉租赁合同恢复至无效力瑕疵的状态，承租人获得了对抗此后查封的申请执行人的权利。兴茂电器公司租赁第46357号房产时间亦早于该房产设定抵押之前，故兴茂电器公司租赁第46357号房产不属于买卖不破租赁的例外情形。第46357号房产拍卖后，承租人兴茂电器公司有权请求房屋受让人财发铝业公司继续履行原租赁合同。再者，上述房产拍卖时，拍卖公告中明确载明租赁情况，原告财发铝业公司参与竞拍，视为对房产现状的知晓和认可，其竞买成功后受原租赁合同约定的出租方的权利义务制约，原告现要求兴茂电器公司迁出，有违诚信原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告江苏财发铝业股份有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告江苏财发铝业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 悦人民陪审员  刘安民人民陪审员  韩龙兰二〇二〇年八月三日法官 助理  杨 丹书 记 员  杨欣蕾