河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3332号上诉人（原审原告）：王浚新，男，1990年5月16日，汉族，住河南省延津县。委托诉讼代理人：聂壮云，河南国豪律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南圣亚置业有限公司，住所地：河南省新乡市牧野区荣校路**。法定代表人：周丽。委托诉讼代理人：王博，河南联盟律师事务所律师。上诉人王浚新因与被上诉人河南圣亚置业有限公司（以下简称圣亚公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0711民初4474号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王浚新及其委托诉讼代理人聂壮云，被上诉人圣亚公司委托诉讼代理人王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王浚新上诉请求：撤销原审判决，改判支持王浚新的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《美好城认购协议书》属于预约合同，原审判决认定该认购书无效适用法律错误。二、原审判决认购协议书无效，令圣亚公司在违约情况下受益，与价值导向和社会认知相悖。圣亚公司辩称：一、原审判决认定合同无效是正确的。二、王浚新向圣亚公司申请退房，并承诺放弃此房源的一切权益。王浚新向原审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的美好城认购协议；2、判令返还其双倍定金342004.72元；3、判令圣亚公司返还超出法定定金最高数额的278997.64元，并自2017年10月19日起至返还完毕时止按照年利率6%支付资金占有期间的利息，计算至起诉之日暂定为29294.69元；4、圣亚公司赔偿王浚新为本案诉讼保全向中国人民财产保险股份有限公司新乡市分公司购买保险产生的经济损失1228元。原审法院查明：2017年10月19日，王浚新（××）与圣亚公司（出卖人）签订《美好城认购协议书》1份，协议约定项目位置为东环路与荣校路交汇处（定国湖东侧），房屋坐落13号楼1单元18层02户，暂测面积148.37平方米（最终面积以房管局实测办证为准）。单价每平方米6403元。订金45万元，可计入××房款中。总房款优惠10%。协议条款：1、出卖人须在取得开发商品房住宅的《商品房预售许可证》之前为××保留房源，并按照本认购协议书约定的价格及优惠计算房款。2、本认购协议书约定的交房标准为毛坯交房，如遇国家政策要求新建商品住宅按照成品住宅设计建设等未尽事宜，双方另行协商。3、在出卖人取得开发商品住宅的《商品房预售许可证》后，出卖人按本协议中××写明的电话或地址通知××，××应在收到通知后七日内与出卖人签订正式的《商品房买卖台同》。如果因××的联系方式或地址变化原因未收到通知的，视为出卖人已经履行了通知义务。逾期未订立合同即构成为违约，出卖人有权将该房源另行出售，且××所交订金不予退还。4、××前期支付的订金在正式签订《商品房买卖合同》时转为购房款，同时××应按《商品房买卖合同》约定的付款方式及时向出卖人支付所购商品住宅的价款及各项代收费用，其中①、一次性付款：签约当日应付清剩余的房屋价款，并缴清房屋价款外的所有款项；②、商业贷款：按照国家规定、金融机构要求补齐足额的房屋首付款，并缴清房屋价款外的所有款项，剩余房屋价款以商业货款方式支付，同时在七日内办妥全部商业货款。5、××在签署《商品房买卖合同》之前不得自行办理转名手续或将认购书的权益转让。6、待××缴首付款（或全款）与出卖人签署《商品房买卖合同》之后，本协议自动作废。7、本认购协议书一式贰联，××执壹联，出卖人执壹联，具有同等法律效力。8、××联系方式如有变更请及时通知美好城现场按特中心，否则因此而产生的责任由买受自行承担。9、本认购协议书的最终解释权归出卖人所有。协议签订后，王浚新依约向圣亚公司交纳45万元，圣亚公司向其出具收据1份。2019年5月14日，王浚新向圣亚公司提交退房申请书，该申请书载明：“本人王浚新于2017年10月19日购买于美好城二期13号楼1单元18层02户，已交订金45万元，现因长期不开工申请退房，并声明放弃房源的一切权益”。2019年10月21日，新乡市不动产登记和交易中心对圣亚公司作出责令停止违规预售商品房行为、罚款5万元的行政处罚。另查明，圣亚公司至今未将45万元退还王浚新。本案审理中，王浚新申请了诉讼保全，并交纳了财产保全费3740元。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，王浚新与圣亚公司双方所签订的房屋认购协议已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了房款45万元，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同。虽然双方协议约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订《美好城认购协议书》时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同。本案双方签订《美好城认购协议书》时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项并非定金，所以双方签订的美好城认购协议书并非圣亚公司所称的预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。圣亚公司在王浚新起诉前未取得房屋预售许可证明，故双方所签订的认购协议应认定无效。导致协议无效的主要原因是由于圣亚公司没有取得房屋预售许可证明，所以圣亚公司存在主要过错，但王浚新作为完全民事行为能力人，在签订房屋认购协议时明知圣亚公司尚未取得房屋预售许可证，仍然与圣亚公司签订协议，也存在一定过错。综上，案涉房屋认购协议被确认无效后，圣亚公司应返还王浚新所交纳的款项45万元，并应赔偿相应的利息损失；但王浚新要求按照年利率6%支付资金占有期间的利息，不予采纳。关于王浚新要求圣亚公司双倍返还定金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同自始没有法律约束力”。因房屋认购协议无效，则该协议自始没有法律约束力，故对于王浚新要求双倍返还定金的请求，不予支持。另王浚新要求圣亚公司赔偿因诉讼保全向中国人民财产保险股份有限公司新乡市分公司购买保险产生的经济损失1228元，没有法律依据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条；《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，原审判决：一、圣亚公司于判决生效后十日内返还王浚新购房款45万元并支付利息（以45万元为基数，自2017年10月19日至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算；2019年8月20日起至本判决确定的给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、圣亚公司于判决生效后十日内支付王浚新财产保全费3740元；三、驳回王浚新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10240元，由王浚新承担3502元，圣亚公司承担6738元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，圣亚公司未提出上诉，王浚新提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕王浚新提出的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，现围绕诉讼焦点分别评述如下：一、关于合同性质及效力问题。本案中，结合双方签订《美好城认购协议书》中约定的内容，应认定该认购书系预约合同，且该预约合同并不违反法律强制性规定，意思表示真实，故应认定为有效合同。原审判决对此认定不当，本院予以纠正。二、关于本案是否应适用定金罚则问题。本案中，双方签订的《美好城认购协议书》中写明的是“订金”而非“定金”，且圣亚公司出具的收据中显示的也是“订金”，且该协议书亦未约定圣亚公司违约时可以适用定金罚则，故王浚新本案上诉主张适用定金罚则，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定合同效力不当，本院予以纠正，但王浚新的上诉依据不足，故对原审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4105元，由上诉人王浚新负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年八月十八日书记员  车韩卓