广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初1049号原告（反诉被告）：吴东，女,汉族，1979年8月27日出生，住广东省乳源瑶族自治县。委托诉讼代理人：熊韡，广东宜方律师事务所律师。被告：张伟文，男，1967年12月26日出生，汉族，住广东省安乳源瑶族自治县。被告（反诉原告）：林国锋，男，汉族，1980年6月17日出生，住广东省韶关市武江区。原告吴东诉被告张伟文、林国锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序于2020年1月10日公开开庭进行了审理。在法庭辩论终结前，被告林国锋提起反诉，本院决定与本诉合并审理，并于2020年5月18日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴东及其委托诉讼代理人熊韡，被告（反诉原告）林国锋到庭参加了诉讼，被告张伟文经本院公告送达民事起诉状、开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴东向本院提出本诉诉讼请求：一、判令被告张伟文协助停止被告林国锋侵权行为，并根据合同附随义务责令由被告张伟文将已收租金交付商铺所有人，以及协助将涉案商铺交回给被告继续租赁；二、判令被告林国锋停止侵权，交付涉案商铺给原告继续租赁；三、判令被告张伟文承担违约金100000元；四、判令被告张伟文、林国锋共同赔偿原告损失213860元；四、本案受理费、保全费等全部诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告吴东变更诉讼请求为：一、判令被告张伟文承担违约金100000元；二、判令被告张伟文、林国锋共同赔偿原告损失213860元；四、本案受理费由两被告承担。事实和理由：2018年1月12日，原告吴东与被告张伟文签订一份《店面租赁协议书》，约定：被告张伟文将其名下所有的位于乳源县张伟文私人综合楼首层东边商铺租赁给原告经营，租赁期从2018年2月10日至2020年2月10日止，租金每月3500元，由原告一次性交满两年房屋共计86000元，该款已经包含水电费押金2000元，合同期限届满结清水电费后，退回原告押金。同时，被告张伟文在合同第八条保证，如果出租方在租赁期内将房屋所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。合同签订后，原告依约支付了86000元给被告张伟文，而被告张伟文于2018年下半年在未通知原告的情况下，私下将涉案商铺转让给被告林国锋，被告林国锋看过原告经营的商铺，依然与被告张伟文签订了商铺转让合同，成为新的商铺所有权人。2018年9月中旬，被告林国锋找到原告，声称现在房屋是其所有，由于被告张伟文与被告林国锋就涉案商铺的租金交付出现问题，只能要求原告交租，否则就关闭原告的租赁商铺。因原告已一次性交齐租金，再额外交付租金没有任何道理，新旧两位房东的纠纷，没有理由损害原告的权益。原告遂找两被告协商解决，但一直没有结果。2019年7月9日，被告林国锋趁原告外出进货之时，赶走原告店员，强行将原告的租赁商铺锁上大门，扣下原告的货物，并威胁交租事宜，实属严重侵权行为。原告朋友蔡先生为原告报了案，但派出所以经济纠纷为由，只进行出警登记，未进行任何处理。原告认为，被告张伟文未能履行合同义务，将已收租金交付新的商铺所有权人，导致原告现在发生货物被锁扣押，无法经营的巨额损失，应承担违约责任和赔偿责任。同时，根据原告和被告张伟文签订的《店面租赁协议书》第八条约定，合同对新的房产所有者继续有效，且法律也规定买卖不破租赁原则，被告林国锋强行关闭锁上原告租赁的商铺属严重侵权、违反合同约定以及违反法律规定，也应当赔偿原告的损失。现原告与两被告无法协商，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告张伟文未答辩。被告林国锋答辩称，一、2018年3月22日，林国锋就购买张伟文的涉案商铺支付了购房定金50000元，2018年4月8日与张伟文签订了《购房合同》，并支付了购房款520000元，约定购房余额在商铺过户后付清。林国锋自2018年5月21日起就以业主的身份，告知原告其承租的商铺已经转让给自己的事实，除当面交谈外，还经常与原告微信沟通，要求其按月支付租金给林国锋。原告以其已经向原业主张伟文支付了两年的租金为由，拒不向林国锋支付租金，还要求林国锋协助她向张伟文要回租金，林国锋均按其要求予以了积极的协助。然而，原告却不愿意将其与张伟文的租赁合同提供给林国锋，导致林国锋不了解原承租情况。由于张伟文拒不退回部分租金给原告，原告却继续占用林国锋的商铺，拒不支付租金经营至2019年8月5日。原告拒不支付租金给林国锋，反而以林国锋强行关闭商铺为由而起诉时没有任何理由的；二、林国锋作为原告承租商铺的新业主，向原告收取租金是依法享有的权利，原告不能以其已交了两年的租金给张伟文为由而拒不向林国锋交租。张伟文不向原告退回其部分租金与向林国锋交纳租金是两个不同的法律关系，从法律上讲，张伟文拒不退回部分租金构成不当得利，而向新业主交纳租金是出租人的重要义务，两者不能混为一谈。当张伟文不向林国锋转移租金的情况下，原告作为出租人就必须向新业主交纳租金，这是毫无疑问的，也是符合法律规定的。原告必须向新业主交租，同时向张伟文主张权利。三、在林国锋与原告交租问题进行将近一年时间的沟通交谈，原告如果要继续承租就向林国锋交租，如果不愿意承租就将商铺交回给林国锋，这是合情合理又合法的要求。原告起初同意交租，但后来却即不交租，也不搬出商铺，在多次商定搬出日期后，原告仍不愿意搬出，林国锋迫于无奈才于2019年8月锁门。在此期间，原告已经将绝大部分货物搬走，只留下一些其不要的物品在商铺里，其在本案中提出的所谓损失是莫须有的，在林国锋与原告的微信聊天记录里均可以证明这些事实。四、原告与张伟文的租赁合同，押金收取不合理。另外，原告存在违法经营，其所主张的损失是不成立的。综上，原告的诉求与所谓的损失并无事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告林国锋向本院提出反诉请求：一、依法判决反诉被告吴东支付2018年9月起至2019年8月止的房屋租金38500元（3500元／月×11个月），并从起诉之日起按月利率2%支付租金利息。二、判决被告承担反诉费用。庭审中，增加一项诉讼请求：判令反诉被告吴东赔偿损失15000元（包括精神损失、帮其转让货物、为其提供资料、帮其搬货人工费）。事实和理由：反诉原告自2018年3月份起，通过分期付款的方式向张伟文购买了其名下位于乳城镇鹰峰××私人综合楼××东边商铺，并于2018年9月11日取得了该商铺的不动产权证。反诉被告吴东在反诉原告林国锋购买之前的2018年1月12日就与原户主张伟文签订了至2020年2月10日止的两年租赁合同，每月租金3500元，经营美容院，并一次交了两年的租金给张伟文。张伟文并没有再出售商铺时，将自己一次性收取了反诉被告两年租金的情况告诉反诉原告，反诉原告对此并不知情。当反诉原告于2018年3月22日支付购房定金后就明确告知反诉被告其即将取得该商铺的所有权，要求她向自己支付租金。反诉被告则以其已向张伟文支付了两年的租金为由，不愿意向反诉原告支付租金，并要求反诉原告协助她向张伟文讨回公道，双方因交租一事通过微信、面谈等方式一直在进行沟通、协商进行处理。反诉原告同意其转租清货两个月后搬出，但反诉被告屡次出尔反尔，起初同意交租，后来即不交租也不搬出商铺。反诉原告迫于无奈，只好于2019年8月将该商铺锁门。锁门后，反诉被告已其大部分货物搬走，只留下一些不要的物品，实际上并没有什么损失。反诉原告自2018年9月11日就取得了该商铺的所有权，理所应当有权要求反诉被告支付租金，至于张伟文收取了其两年的租金拒不退回部分，则属于另一个法律关系，应由其向张伟文主张权利，不能以此拒绝向反诉原告支付租金。为维护原告的合法权益，特提起反诉，请求反诉被告吴东支付从2018年9月至2019年8月共计11个月、每月按3500元的租金共计38500元，并自起诉之日起按月利率2%支付租金利息。另外，反诉被告一直叫反诉原告帮忙提供起诉张伟文的材料，帮她转让商铺，帮她叫工人搬货，她把房子租给别人，商铺锁了后反诉原告帮她出了住宿费。以上这些费用应该都要反诉被告承担。反诉被告吴东答辩称，本案是买卖不破租赁典型案例，反诉原告所提出的反诉事实和理由毫无任何依据，根据吴东和原房屋所有权人、出租人张伟文所签订的租赁合同约定涉案房租一次性缴纳且租赁期内房产所有权转移给第三方时租赁合同对新的房产所有者继续有效，而林国锋与张伟文所签订的购房合同约定房屋使用权，租赁合同、租房款到时贷款出来对减清，也就是说林国锋在购买涉案房屋时清楚知道涉案房屋已经租赁出去，而且其房租款是与其支付给张伟文的房款相抵扣。根据林国锋其提交的微信记录反映涉案的租赁合同早已由张伟文交他一份复印件，只是林国锋的卫生阿姨可能当垃圾处理了，其自身找不到，该过错应由林国锋自行承担，根据《合同法》229条规定，商品房屋租赁管理办法十二条的规定，以及《最高人民法院关于执行民法通则若干问题的意见》的119条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》的20条均规定了吴东所签订的租赁合同有效并且约束新旧房屋所有权人，因此林国锋提出的反诉完全超出吴东租赁合同的内容，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月12日，张伟文（出租方、甲方）与吴东（承租方、乙方）签订《店面租赁协议书》，协议约定：“张伟文将鹰峰东路96号房屋出租给吴东，租赁期限为两年（从2018年2月10日至2020年2月10日止）；每月租金为3500元/月，吴东一次性交满两年房屋共86000元，并付给2000元水电费押金；违约金和违约责任：若张伟文在吴东未违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为张伟文违约，违约方应赔偿违约金10万元”。合同签订后，张伟文将租赁房屋交付给吴东使用，吴东于2018年1月13日通过银行转账的方式支付了86000元（包括租金84000元以及水电费押金2000元）给张伟文，吴东于2018年2月10日起开始使用租用房屋进行经营。2018年4月8日，张伟文（甲方）与林国锋（乙方）签订《购房合同》，合同约定：“经甲乙双方协商以互惠互利的形式续购达成以下协议：续购乳源县鹰峰东路张伟文私人综合楼首层商铺（总面积70.28平方米）的购房款合同。购房总房价为800000元，首次付款570000元，剩余230000元以银行贷款还清。房屋使用权从2018年4月8日开始，租房合同.租房款到时货款出来对减清。”2018年9月11日，林国锋取得了上述《购房合同》约定购买的房屋的不动产权证，权利人为林国锋（单独所有）。2018年9月份，林国锋取得不动产权证后向吴东主张租金，吴东以已向张伟文一次性付清了租金为由予以拒绝，此时林国锋对吴东已一次性交纳了租金给张伟文的事实是明知的。由于吴东、张伟文、林国锋就租金问题未达成一致意见，2019年7月初，林国锋强行锁上商铺的大门，致使吴东无法经营至2020年2月10日约定的租赁期限届满日，2019年7月14日，吴东委托他人报警处理，公安机关以经济纠纷为由未作实体处理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、吴东的本诉请求是否应当予以支持；二、林国锋的反诉请求是否应当予以支持，对此，本院分析、认定如下：针对焦点一。首先，关于吴东请求张伟文承担违约金100000元的问题。吴东该项诉讼请求所提的依据是涉案《店面租赁协议书》第十四条：“违约金和违约责任：若张伟文在吴东未违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为张伟文违约，违约方应赔偿违约金10万元。”的约定。根据上述约定，张伟文支付违约金的前提是提前解除合同或租赁物租给他人，本案中，虽然吴东在租赁期限内的租赁权行使遭受了障碍，但是双反未提前解除合同或张伟文将房屋租赁给他人，故不能认定张伟文有上述约定的违约行为，该违约金条款不能启用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，为完全遵循民事活动中意思自治原则，故对吴东主张的违约金不予支持。其次，关于原告请求张伟文、林国锋赔偿损失213860元的问题。吴东主张的损失包括装修损失28310元、产品和展柜损失155550元和租金及押金共计30000元（按每月3500元计算8个月租金及押金2000元）的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应当予以支持。…”的规定，涉案房屋在租赁期间内所有权进行了变动，吴东作为承租人有权要求作为房屋受让人的林国锋继续履行吴东与张伟文订立的租赁合同，吴东仍享有对租赁物的使用权，林国锋不得侵犯。对于原告主张损失的产生，直接原因是由林国锋的行为导致，林国锋在无权向吴东主张租金的情况下强行锁门，侵犯了吴东的承租权，其行为已构成侵权，林国锋应当承担侵权损害责任。而吴东损失的产生并非张伟文的违约行为所致，故其请求张伟文赔偿损失于法无据，本院不予支持。至于实际损失问题，吴东主张的装修损失及产品和展柜损失，因其提供的证据无法证实该损失是由林国锋的侵权行为所致，也无法确定因林国锋的侵权行为造成的实际损失时多少，故本院难以支持。对于其主张的租金28000元及押金2000元损失问题。由于林国锋的侵权行为导致吴东不能在租赁期限内继续使用租赁物进行经营获取预期收益，而吴东已按照与张伟文签订的《店面租赁协议书》交付了剩余租赁期内的房屋租金，故应当可以认定为吴东的损失。根据双方当事人的陈述以及吴东提供的报警记录可以认定，林国锋锁门的时间发生在2019年7月初，自此吴东无法使用租赁物而开始遭受损失，故林国锋应当赔偿自2019年7月10日至2020年2月10日的租金损失24500元（3500元/月×7个月）。至于吴东主张交付给张伟文的押金2000元作为损失，因为该押金由吴东和张伟文在《店面租赁协议书》约定“合同期满后结清水电费，由张伟文退还给吴东”，基于该约定，该押金是吴东的即得权益，不能认定为损失，本院不予支持，其可根据《店面租赁协议书》向张伟文另行主张，要求其予以退还。关于焦点二。首先，关于林国锋反诉请求的租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应当予以支持。…”的规定，涉案房屋在租赁期间内所有权进行了变动，吴东作为承租人有权要求作为房屋受让人林国锋进行履行吴东与张伟文订立的租赁合同，由于吴东已向张伟文支付了所有的租金，且林国锋与张伟文在《购房合同》中已明确约定房屋租金在购房款中处理，故林国锋反诉请求吴东支付租金于法无据，本院不予支持，其应当向张伟文主张该租金权利。其次，关于林国锋反诉主张的损失问题。由于林国锋就其主张的该损失（包括精神损失、帮吴东转让货物、为吴东提供资料、帮吴东搬货人工费）未提供充分、确凿的证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，其应当承担举证不能的法律后果，故对林国锋的该反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十条、第二百二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第（六）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林国锋应于本判决生效之日起五日内赔偿原告（反诉被告）吴东损失24500元；二、驳回原告（反诉被告）吴东的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）林国锋的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6008元，由原告（反诉被告）吴东负担5540元，由被告（反诉原告）林国锋负担468元；反诉受理费569元，由被告（反诉原告）林国锋负担。如不服本判决,可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  钟庆田人民陪审员  陈**霞人民陪审员  骆艳红二〇二〇年八月十四日法官助理钟日好书记员王嘉玲