河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4182号 上诉人（原审被告）：许一帆，男，2002年11月8日出生，汉族，现住安新县。 上诉人（原审被告）：许某，男，2007年4月20日出生，汉族，现住安新县。 法定代理人：韩某，女，1979年7月13日出生，汉族，现住安新县，系许一帆、许某母亲，监护人。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈明明，河北维则律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任丘市瑞晟房地产开发有限公司。住所地：任丘市会战道西侧邮电局北侧，统一社会信用代码9113098205819491XW。 法定代表人：窦爱池，该公司经理。 委托诉讼代理人：马征，河北金胜律师事务所律师。 原审第三人：任丘市中华路街道办事处谢刘场村民委员会。 法定代表人：朱胜利，该村委会主任。 上诉人许一帆、许某因与被上诉人任丘市瑞晟房地产开发有限公司（以下简称“瑞晟房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初3760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许一帆、许某上诉请求：1、依法撤销河北省任丘市人民法院民事判决书（2019）冀0982民初3760号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定的事实有误，虽然被上诉人一房数卖，但上诉人许一帆许某长期拖延，导致没有履行完毕的事实并不是事实。被上诉人与许亚飞的购房合同，没有积极的履行，并不都是上诉人导致的。许亚飞突发疾病去世后，就在2019年被上诉人曾找过一审被告许树勋，问如何处理涉案买卖合同的后续房款问题，一审被告许树勋给与了被上诉人明确的方案，一直等待被上诉人的答复，直到收到法院的传票。2019年被上诉人找到一审被告许树勋时，并未告知房子已经卖给了案外人，只是询问后续房款的问题，由此可知，被上诉人存在故意拖延上诉人履行合同的时间，故意欺瞒上诉人，侵犯上诉人的权利。所以，合同的拖延履行，被上诉人的责任也是很大的，不应由上诉人承担。其次。被上诉人一审中的诉状中提到，涉案房屋早就在2016年就被安新县人民法院查封了，而被上诉人庭审中提到该房屋是在2018年11月卖给案外人的，法院查封的房屋是不允许买卖的，所以该房屋根本就不属于已经卖给案外第三人的情形。该案也就不属于一房数卖的情形，该案就是买卖合同纠纷的问题。2、一审判决适用法律错误。一审法院认为该案是被上诉人一房数卖，根据2015年12月23日至24日，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议，该次《会议（民事部分）纪要》第15条强调，人民法院审理“一房数卖”纠纷案件时如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照，（1）已经办理了房屋所有权登记、（2）合法占有房屋及合同履行情况、（3）买卖合同成立先后等顺序。该案中被上诉人所称的案外购房人只是网签，根本不能算是办理了房屋所有权登记，涉案房屋，早在2016年就查封了，查封的房子，不能随便买卖，案外人即使占有该房也是违法占有。更谈不上案外人履行情况了。按照合同的签订顺序，上诉人才是第一顺序人。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请二审法院查明事实依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。 任丘市瑞晟房地产开发有限公司答辩称:1、双方买卖合同无法继续履行的原因主要有两个方面。首先，上诉人怠于履行买卖合同的付款义务，甚至在一审开庭答辩时，均称自己不知道许亚飞在被上诉人集资建房的事实。其次，安新县人民法院已经对上诉人的首付集资建房款进行了查封，致使该款项已经无法作为房款向被上诉人交付，双方买卖合同无法履行，被上诉人无奈要求解除。2、案外人张**已经交付争议房屋的全部购房款，网签购房合同，进行了备案登记，并实际占有房屋，因此，原审法院判决解除合同并无不当，请求维持原判。 任丘市瑞晟房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告亲属许亚飞、第三人签订的2013年12月24日合作共建协议；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月24日，原告瑞晟房地产公司与许亚飞、第三人谢刘场村委会签订合作共建协议书，约定：许亚飞与原告及第三人谢刘场村委会三方合作共建谢刘场村旧改项目（凯旋城住宅小区），许亚飞于2013年12月24日协议签订之日向原告瑞晟房地产公司支付236316元合作共建款，余款分两批付清。至2016年12月31日项目建成后，许亚飞拟分配房屋为凯旋城小区2号楼1单元1603室。许亚飞于协议签订当日向原告交付了合作共建款236316元。许亚飞于2014年12月27日死亡，剩余房款236326元其始终未交纳。 2016年5月23日，河北省安新县人民法院作出（2016）冀0632执127、128、129、130号执行裁定书，裁定预查封许亚飞名下座落于任丘市凯旋城小区2号楼1单元1603房屋一套，查封期限三年。瑞晟房地产公司提起执行异议之诉，2018年6月25日河北省安新县人民法院作出（2018）冀0632民初475号民事判决书，判决不得执行涉案房屋。2019年3月15日，河北省安新县人民法院向瑞晟房地产公司发出（2016）冀0632执127号协助执行通知书，要求瑞晟房地产公司对涉案房屋许亚飞支付的首付款保管，禁止退还给购房者。 另查明，许亚飞第一顺序继承人为：许树勋（父亲）、段文灿（母亲）、许一帆（长子）、许某（次子）、王新景（妻子）。许亚飞与韩某于2001年12月23日登记结婚，2002年11月8日生育儿子许一帆，2007年4月20日生育儿子许某，2012年5月7日，许亚飞与韩某登记离婚。2014年2月24日，许亚飞与王新景登记结婚。2015年1月29日，王新景（甲方）与（乙方）许树勋、段文灿、许一帆、许某、韩某签订协议书，该协议书载明：韩某与许亚飞于2001年12月13日登记结婚，婚后生育二子。2012年5月7日，韩某与许亚飞协议离婚。离婚后，二人仍一直共同同居生活、经营、养育子女和老人。2014年2月24日，许亚飞与王新景登记结婚，婚后未生育儿女。2014年12月27日，许亚飞突发疾病去世，未留下遗嘱。为妥善处理许亚飞去世产生的善后事宜，甲乙双方充分平等协商一致，自愿达成如下一次性协议：“……四、位于任丘市瑞晟房地产开发有限公司开发的凯旋门小区**楼****变更名户立契过户，户名由许亚飞变更为许一帆，归乙方许一帆、许某共同所有，在二人成年之前，由二人的监护人代管上述财产”。 庭审中，许树勋、段文灿、王新景均表示涉案房产的一切债权债务与其无关，原告当庭撤回对树勋、段文灿、王新景的起诉。 再查明，2018年11月22日，瑞晟房地产公司与案外人张**签订商品房买卖合同（预售），将涉案房屋以每平方米人民币4500元，总价款人民币534735元出售给张**。同日，张**缴纳全部房款。 上述事实，有原、被告陈述，原告提供合作共建协议、常住人口户籍查询单、河北省安新县人民法院（2018）冀0632民初475号民事判决书、（2016）冀0632执127、128、129、130号执行裁定书、（2016）冀0632执127号协助通知书、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、房屋买卖合同、购房发票，一审法院调取王新景持有的协议书等证据证实。 一审法院认为，审理一房数卖纠纷案件，若数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。原告瑞晟房地产公司与许亚飞、谢刘场村委会签订名称为合作共建的协议，因该协议约定了房屋价款、房屋位置，且许亚飞生前已给付部分房款，故该协议书实质为房屋买卖合同。在该房屋合同中，许亚飞于2014年12月27日去世后，被告许一帆、许某监护人韩某明知许亚飞与原告签订有房屋共建合同，且已明确涉案房屋由许一帆、许某继承，但长期拖延，未按约定期限给付原告剩余房款，该延迟付款行为导致双方合同并未履行完毕。在此情况下，原告将案涉房屋出售给案外人张**并无不当。因张**已按照商品房买卖合同（预售）给付全部房款，而被告至今未给付剩余房款，张**履行合同义务更全面、积极，故应优先保护张**的权利，故原告瑞晟房地产公司主张解除与许亚飞、第三人谢刘场村委会于2013年12月24日签订的合作共建协议，符合法律规定，予以支持。因河北省安新县人民法院要求瑞晟房地产公司保管涉案房屋许亚飞支付的首付款，禁止退还给购房者，且在本案审理过程中，许一帆、许某监护人韩某坚持要求继续履行合同，未主张返还购房款，对于许亚飞已支付的购房款236316元本案不予处理，可另行协商解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项之规定，判决如下： 解除原告任丘市瑞晟房地产开发有限公司与许亚飞、第三人任丘市中华路街道办事处谢刘场村民委员会于2013年12月24日签订的合作共建协议。 案件受理费80元，由原告任丘市瑞晟房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院所查事实与原审一致。 本院认为，因涉案房屋买卖合同一方当事人许亚飞已于2014年12月27日死亡，致使合同目的不能实现。而本案上诉人作为许亚飞的合法继承人，明知许亚飞生前签有该涉案购房合同，但未向被上诉人做出过继续履行涉案合同的意思表示，亦未按合同约定交纳涉案房屋剩余款项，应视为其以自己的行为表明不履行主要债务。故本案被上诉人要求解除涉案合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）（二）规定的法定解除条件，本院依法予以支持。上诉人的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人许一帆、许某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元由上诉人许一帆、许某负担。 本判决为终审判决。 审判长  张友僧 审判员  刘晓莉 审判员  毕文娟 二〇二〇年八月二十六日 书记员  陈雅茹