吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0102民初1761号原告：中信银行股份有限公司长春分行，住所地长春市南关区。主要负责人：刘战，该行行长。委托诉讼代理人：李鹤，吉林和美律师事务所律师。被告：李超伟，男，1987年12月27日生，汉族，住吉林省长春市。被告：吉林省天汇房地产有限责任公司，住吉林省长春市二道区。法定代表人：卢忠友，执行董事。委托诉讼代理人：孙爱辉，吉林瑞广律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司长春分行（以下简称中信银行）与被告李超伟、吉林省天汇房地产有限责任公司（以下简称天汇地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行委托诉讼代理人李鹤、被告天汇地产公司委托诉讼代理人孙爱辉到庭参加诉讼。被告李超伟经本庭合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信银行向本院提出诉讼请求:1.判决宣告原告与被告李超伟、天汇地产公司于2016年2月1日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（合同编号：（2016）811362005499）项下已发放贷款提前到期；2.判决被告李超伟立即偿还原告借款本金189402.42元、利息7597.21元、罚息166.38元、复利216.19元、共计197382.20元（利息、罚息、复利暂计算至2019年12月31日，实际计算至借款本息全部还清之日）；3.判决原告对李超伟抵押给原告的坐落于蓝色港湾二期D区（梓堂）第一幢1单元603号房屋享有优先受偿权；4.判令被告天汇地产公司对上述借款本金、利息、罚息等承担连带偿还责任；5.判决二被告承担原告为实现债权而发生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、公告费等。事实与理由：2016年2月1日，原告与被告李超伟签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定被告向原告借款210000元，贷款期限自2016年2月1日至2036年2月1日止，并约定被告将位于蓝色港湾二期D区（梓堂）第一幢1单元603号房屋抵押给原告，被告天汇地产公司为被告李超伟提供担保（内容详见合同）。2016年2月1日，原告依合同约定向被告李超伟发放贷款210000元，但被告截止至2019年12月31日已经逾期9期未能偿还贷款，期间原告多次向被告李超伟主张要求偿还逾期未能支付的本金及利息，但被告李超伟迟迟未能归还，故提起诉讼。被告李超伟未到庭，亦未做出答辩。天汇房地产有限责任公司辩称：我方不应承担连带责任，应当由李超伟承担还款责任，房屋已办理预抵押登记，原告应当先就抵押房产实现债权，而不应要求我方承担责任。原告主张的罚息、复利等金额过高，请法院予以查清；如判决我方承担连带责任，应判决我方对债务人享有追偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人就那些了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年2月1日贷款人（乙方中信银行）与借款人（甲方李超伟）、保证人（丙方天汇房地产有限责任公司）签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》一份，约定：李超伟从中信银行处借款人民币21万元；贷款年利率为4.9%，合同履行期间，贷款利率的调整采取浮动利率方式予以调整，调整后贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率计算。贷款期限为240个月，从2016年2月1日起至2036年2月1日止，还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月1日，每期还款本息为1374.33元；逾期贷款罚息利率为合同利率的50%，对逾期贷款从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息（包括罚息）。丙方自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权利证》及其他相关材料交至乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段未能依照合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息，为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、评估费等）。甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，（乙方有权）停止发放贷款，宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息，乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于限于律师费、诉讼费、保全费、评估费等），均由甲方承担。合同签订后，中信银行于2016年2月1日发放该笔贷款21万元，按合同约定发放贷款后，但被告仅仅偿还部分贷款，自2019年4月1日起未能按照合同约定履行还款义务。截止到2020年8月1日李超伟尚欠中信银行本金189402.42元，利息13050.42元、罚息532.61元、复利698.5元，共计203683.75元，且该房屋未办理抵押登记。原告中信银行提交律师代理费发票一张，金额为2000元。另查明，本院认为，李超伟购与中信银行及汇房地产有限责任公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。中信银行按照合同约定向李超伟发放贷款21万元，李超伟未能按照合同约定按期偿还相应还款额度，已经构成违约。中信银行虽未提交证据证明已向各被告发出宣告贷款提前到期的通知，但其以起诉方式主张李超伟提前偿还全部借款本息亦即宣告贷款提前到期的意思表示，中信银行有权宣布合同项下全部借款本息均已到期，依据庭审中中信银行提交的证据，本院酌定将2020年8月1日确定为宣告贷款提前到期日，中信银行要求李超伟清偿剩余全部本金，并支付拖欠利息的诉讼请求应当予以支持，罚息、复利应当按照合同约定的相应利率标准，自2020年8月2日起算。关于中信银行主张汇房地产有限责任公司承担连带责任一节，因合同中已作出明确约定，该房屋虽办理了预登记，未办理抵押登记，中信银行未能依据预登记取得房屋抵押权，天汇地产公司应承担连带责任保证，故对此请求予以支持，中信银行请求对被告李超伟抵押的的位××区、远达大街交汇处蓝色港湾二期D区（梓堂）第D区一幢1单元603号房屋有优先受偿权，不予支持。天汇地产公司承担保证责任后，在其承担保证责任的限额内即取得对李超伟的追偿权。合同中已经约定中信银行实现债权的费用（律师代理费）由李超伟、天汇地产公司承担，原告请求李超伟给付律师代理费，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中信银行股份有限公司长春分行与被告李超伟、吉林省天汇房地产有限责任公司于2016年2月1日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》项下已发放贷款于2020年8月1日提前到期；二、被告李超伟于本判决生效后立即给付原告中信银行股份有限公司长春分行借款本金189402.42元，利息13050.42元、罚息532.61元、复利698.3元（以上利息、罚息、复利均计算至2020年8月1日；自2020年8月2日之后的罚息，以拖欠的本金189402.42元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，复利以拖欠的利息13050.42元为基数，按照按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；三、被告李超伟于本判决生效后立即给付给原告中信银行股份有限公司长春分行为此次诉讼支付律师代理费2000元；四、被告吉林省天汇房地产有限责任公司对上述债务承担连带保证责任。承担保证责任后，在其承担保证责任的限额内，被告吉林省天汇房地产有限责任公司即得到对被告李超伟的追偿权；五、驳回原告中信银行股份有限公司长春分行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4248元,公告费560元，由被告李超伟、吉林省天汇房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  赵金龙人民陪审员  梁 钊人民陪审员  李国君二〇二〇年八月十三日书 记 员  李政霖