济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初3887号原告：孙永安，男，1974年出生，汉族，住山东省临沂市原告：王玉环，女，1990年出生，汉族，住山东省临沂市委托诉讼代理人：张海军，山东坤宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振，山东坤宁律师事务所实习律师。被告：山东富源小额贷款有限公司（原济南市富源小额贷款有限公司），住所地济南市。法定代表人：王廷波，董事长。委托诉讼代理人：施展，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐琪，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告：顾建波，男，1969年出生，汉族，住江苏省苏州市被告：南通龙源园林建设工程有限公司，住所地海门市。法定代表人：顾建波，职务不详。原告孙永安、王玉环与被告山东富源小额贷款有限公司（以下简称富源小额贷款公司）、顾建波、南通龙源园林建设工程有限公司（以下简称南通龙源园林公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙永安、王玉环的委托诉讼代理人张海军、张振，被告富源小额贷款公司的委托诉讼代理人施展、唐琪到庭参加了诉讼，被告顾建波、南通龙源园林公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙永安、王玉环向本院提起如下诉讼请求：1、判决解除对临沂市河东区汤头镇鲁商知春湖13号楼1单元103房屋的查封，并确认上述房屋归原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月25日，原告购买临沂市某区某镇某湖13号楼1单元103房屋一处，并于当日交付全部购房款2572680元。2019年10月17日，涉案房屋被历下区人民法院依法查封，原告所有的房屋被查封后依法向贵院提起执行异议申请，贵院经审核后于2020年3月6日出具执行（2020）鲁0102执异10号执行裁定书，裁定驳回原告异议申请。原告认为，涉案房屋虽然一直登记在鲁商置业公司名下。但被告已经支付完毕全部购房款，并对房屋享有处分权。应当认定涉案房屋归原告所有。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判决。富源小额贷款公司辩称，富源小额贷款公司申请贵院查封时，涉案房屋一直登记在案外人临沂某置业有限公司（以下简称“临沂某置业公司”）名下，顾建波并非实际权利人，其对涉案房屋没有处分权。孙永安、王玉环向顾建波、顾蓉转账行为仅为其双方之间的一般债权债务关系，孙永安、王玉环并未取得涉案房屋的所有权以及物权期待权，不能对抗富源小额贷款公司。另外，孙永安、王玉环并未与案外人临沂某置业公司签订商品房买卖合同，收据也不能证明临沂某置业公司已实际收到购房款，孙永安、王玉环不能提供给临沂某置业公司转账的相关证据予以佐证，其双方不存在商品房买卖合同关系。因此，孙永安、王玉环对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，应当驳回其诉讼请求。2019年4月，被执行人龙源公司承揽临沂某置业公司开发的知春湖乐画园景观绿化工程，《施工合同》约定，“付款方式采用以房付款的形式支付工程款。”2019年12月18日，贵院委托临沂市某区人民法院查封临沂某置业公司用于抵顶工程款的房屋共九套（其中包括涉案房屋），直至法院查封时，涉案房产一直登记在临沂某置业公司名下，临沂某置业公司未办理过户登记，也未办理网签登记，因此，龙源公司并未取得抵工程款房屋的所有权。另外，景观绿化工程施工主体及抵房主体均为龙源公司，临沂某置业公司与龙源公司存在施工合同关系，与顾建波没有合同关系，顾建波并非实际权利人，其无权处分涉案房屋。孙永安、王玉环向顾建波、顾蓉支付购房款，但并未办理房屋网签手续，孙永安、王玉环也未提交涉案房屋为顾建波所有的产权登记手续，以证明顾建波对此房屋享有处分权，其与顾建波之间仅为其个人之间的债权债务关系，不能对抗富源小额贷款公司。孙永安、王玉环提供的其与临沂某置业公司签订的《鲁商知春湖认购书》，内容简单，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所要明确的主要条款。而且，该认购书没有销售方临沂某置业公司的印章，无法证明是否为其双方真实意思表示，应当认定该认购书不成立。且该认购书的第三条第1款约定：“乙方须于签订本认购书之日起七日内，即2019年8月5日前交付购房款2572680元，并签订正式购房合同。”第六条约定：“乙方按照双方在本协议约定的期限内，到甲方营销中心与甲方签署《商品房买卖合同》并交付房款。否则，甲方有权将该房屋另行出售。乙方所交付的定金作为违约金，甲方不予退换。”因此，认购书的性质为购房意向，并非正式的商品房买卖合同，临沂某置业公司没有与孙永安、王玉环签订《商品房买卖合同》，也未向其办理网签登记，孙永安、王玉环仅凭一份没有甲方盖章的认购书，无法证明其与临沂某置业公司之间存在商品房买卖关系，更不能证明孙永安、王玉环取得了涉案房屋的所有权或物权期待权。因此，孙永安、王玉环主张涉案房屋归其所有的主张于法无据，不应得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据物权公示原则，不动产物权登记是不动产物权变动的法定公示手段，是不动产物权变动的生效要件。结合本案，涉案房屋一直登记在临沂某置业公司名下，孙永安、王玉环未提供商品房买卖合同关系成立的证据，也未提供其取得了涉案房屋实际权利的相关证据，因此，孙永安、王玉环对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。孙永安、王玉环主张对涉案房屋享有处分权，诉请贵院解除对涉案房屋的查封，但其未能提供对涉案房屋享有足以排除强制执行的证据，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，孙永安、王玉环与某置业公司尚未缔结正式的书面商品房买卖合同，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，孙永安、王玉环的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院驳回孙永安、王玉环的其诉讼请求，以保障富源小额贷款公司的合法权益不受侵害。顾建波、南通龙源园林公司未答辩，未向本院提供相关证据。当事人为支持其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查认定的证据本院认定事实如下：本院于2020年3月6日作出的（2020）鲁0102执异10号执行裁定书中载明：“……经审理查明，富源小额贷款公司与顾建波、南通龙源园林公司借款合同纠纷一案，本院出具（2019）鲁0102民初2384号民事调解书，申请执行人富源小额贷款公司于2019年10月17日申请立案执行。2019年12月18日，本院委托临沂市河东区人民法院查封了被执行人南通龙源园林公司工程款抵顶房屋九套，其中包括涉案13-103房屋，涉案房屋权属人登记为临沂某置业公司名下。涉案房屋于2019年7月25日由顾建波收取了案外人孙永安、王玉环购房款230万元，顾建波系南通龙源园林公司法定代表人，也系（2019）鲁0102民初2384号民事调解书的连带责任还款义务人。临沂某置业公司与南通龙源公司存在施工合同关系。临沂某置业公司向案外人孙永安、王玉环出具收款收据，收取购房款2572680元，但该房屋未发生物权变动，孙永安、王玉环未占有该房屋。……”孙永安、王玉环提供的临沂某置业公司（发包人、甲方）、山东熙盛文化产业发展有限公司（合作方、丙方）与南通龙源园林公司（承包人、乙方）于2019年4月25日签订的《施工合同》复印件一份，载明：本工程合同生效后，发包人采用以房付款的形式支付工程款，房源从乐画园别墅中选取九套房子先付给承包人，余额待结算完成后多退少补，房源详见后附件一。附件一中显示案涉房屋在某湖乐画园抵顶龙源园林房屋明细表中。另查明，案涉房屋现登记在临沂某置业公司名下。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”《中华人民共和国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”依据上述法律规定，根据原、被告提交的证据及庭审中的陈述，涉案房产并未实际办理变更登记手续，案涉房屋现仍登记在临沂某置业公司名下。孙永安、王玉环称案涉房屋抵顶了工程款，但并未进行变更登记，故其提交的现有证据并不能有效证明其主张，亦不能以此对抗债权人，综上，孙永安、王玉环所提交的证据并不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对位于临沂市河东区汤头镇鲁商知春湖13号楼1单元103房屋查封的诉讼请求，证据不足，理由欠当，本院不予支持;其要求确认上述房屋归其所有的诉讼请求与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告孙永安、王玉环的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙永安、王玉环负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  耿 露人民陪审员  时文萍人民陪审员  秦 芳二〇二〇年八月三日书 记 员  魏凯欣