福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初3648号 原告：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市八七路工行大厦，统一社会信用代码91350581F307600266。 负责人：连斌良，该支行行长。 委托诉讼代理人：康金保，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：黄清波，男，该支行员工。 被告：林雅蓉，女，1987年7月23日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：蔡礼礼，女，1960年7月20日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：石狮市明发房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市曾坑白玉山，统一社会信用代码913505006115374995。 法定代表人：郭其仁。 原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告林雅蓉、蔡礼礼、石狮市明发房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司石狮支行的委托诉讼代理人黄清波、被告林雅蓉到庭参加诉讼，被告蔡礼礼、石狮市明发房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司石狮支行向本院提出诉讼请求：1.被告林雅蓉、蔡礼礼立即偿还结欠原告的贷款本金266000.26元及利息、罚息、复利合计2398.46元（截止2020年7月4日）（本息合计268398.72元）及自2020年7月5日起至实际还款之日按合同约定罚息利率计算的一切利息、罚息、复利；2.被告石狮市明发房地产开发有限公司对被告林雅蓉的上述债务承担连带保证责任；3.被告林雅蓉在该案判决生效之日起一个月内到房地产管理部门办理【石狮市××路××号××幢××梯××号】房地产正式抵押登记手续，将抵押权人设定为中国工商银行股份有限公司石狮支行，被告石狮市明发房地产开发有限公司应督促被告林雅蓉并配合其办理抵押登记；抵押权设定后，原告中国工商银行股份有限公司石狮支行有权以被告林雅蓉所有的位于石狮市××路××号××幢××梯××号的房地产折价、或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4.本案的一切费用由三被告承担。诉讼中，原告撤回对被告石狮市明发房地产开发有限公司的诉讼请求，并变更上述诉讼请求为：1.被告林雅蓉、蔡礼礼立即偿还结欠原告的贷款本金247000.27元及自2020年8月1日起至实际还款之日按合同约定罚息利率计算的一切利息、罚息、复利；2.原告有权对被告林雅蓉所有的位于石狮市××路××号××幢××梯××号的房地产折价、或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；3.本案的一切费用由二被告承担。 事实和理由：被告林雅蓉及石狮市明发房地产开发有限公司于2013年5月16日与原告签订一笔《个人购房借款／担保合同》【01408行（石狮）支行（2013）年（一手贷0000612号）】。合同约定：贷款金额人民币76万元整；担保方式：抵押＋保证；贷款期限10年；按月等额本金还款法（按月计息）；贷款利率执行基准年利率（如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行），逾期（包括被宣布提前到期）按执行年利率基础上加收30%计收罚息、复利【合同第四条4.1、4.2；第六条6.1（Ｂ）、6.2；第九条9.1】；被告蔡礼礼2013年5月10日签订《共同偿还贷款确认书》确认为共同还款人。被告林雅蓉提供购置的位于石狮市××路××号××幢××梯××号的房地产作为抵押担保（借款合同第11页抵押物清单）；2013年6月7日在石狮市房产登记交易中心依法办理按揭登记手续。同时石狮市明发房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任【合同第十条10.2阶段性连带责任保证。但满足下列第Ａ项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任ｌ（Ａ项：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书）】。2013年10月31日原告依合同约定发放给被告林雅蓉贷款人民币76万元整，借款到期日为2023年10月31日，依合同约定转入石狮市明发房地产开发有限公司帐户。该笔贷款于2017年4月30日起开始发生违约，我行催收人员多次上门催讨，借款人陆续出现未能按时还款。但自2019年8月31日起发生的违约经催收未果。为避免影响到我行贷款资金的安全，我行于2020年5月10日分别向三当事人发出逾期贷款催收书及贷款提前到期收回通知书（通知通过邮寄），要求在2020年5月20前偿还全部本息，但三被告拒不履行各自的偿还及保证义务。该笔贷款设定的抵押物（石狮市××路××号××幢××梯××号）已办妥产权证书，但正式抵押登记手续未能依约办妥。借款合同第十条10.2（Ａ）项因条件未成就，石狮市明发房地产开发有限公司应承担连带保证责任（保证范围合同第十条10.2；保证期间合同第二十七条）。该笔贷款截止2020年7月4日已还本金493999.74元，利息188343.7元。结欠本金余额266000.26元，积欠利息2398.46元。除正常计息外，应从2017年4月30日起按约定罚息利率对逾期本金及利息计算利息、罚息、复利，直至还清全部本息。庭审中，原告自认被告林雅蓉自2017年4月30日起结欠利息、罚息、复利。 被告林雅蓉辩称，对原告起诉没有意见，希望与原告协商分期还款。 被告蔡礼礼、石狮市明发房地产开发有限公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告林雅蓉对原告提供的证据没有异议，被告蔡礼礼、石狮市明发房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。另查，案涉房产于2020年7月7日经石狮市自然资源局办妥抵押权登记，抵押登记号为闽(2020)石狮市不动产证明第0010324号。 本院认为，原、被告签订的合同主体合格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告林雅蓉在借款后未按约履行还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告提出被告林雅蓉应偿还尚欠借款本金及相应利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%。被告蔡礼礼出具《共同偿还贷款确认书》，故原告提出被告蔡礼礼应共同承担还款责任的请求，本院予以支持。被告林雅蓉以其房产为借款提供抵押担保并已办理抵押登记手续，抵押已产生法律效力，原告要求对抵押物享有优先受偿的权利，符合法律规定，本院予以支持。被告蔡礼礼、石狮市明发房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告林雅蓉、蔡礼礼应在本判决生效后立即偿付原告中国工商银行股份有限公司石狮支行借款本金247000.27元及自2017年4月30日起至实际还款之日止按《个人购房借款/担保合同》约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%，并应扣除被告林雅蓉、蔡礼礼自2017年4月30日起已支付的利息、罚息、复利）； 二、若被告林雅蓉、蔡礼礼未履行上述还款义务，则原告中国工商银行股份有限公司石狮支行有权以登记于被告林雅蓉名下的抵押在中国工商银行股份有限公司石狮支行处的址于石狮市××路××号××幢××梯××号【权属证书编号:闽（2017）石狮市不动产权第0007373号】房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5005元，因适用简易程序减半收取计2502.5元，由被告林雅蓉、蔡礼礼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨少婷 二〇二〇年八月二十四日 书记员  王鑫鑫 附： 一、本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。