安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初5961号 原告：张凤玲，女，1968年5月10日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周倩文，安徽文瑞律师事务所实习律师。 被告：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码91341221335632720J，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会**。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 原告张凤玲与被告安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张凤玲的委托诉讼代理人骆东升、周倩文、被告腾辉公司的委托诉讼代理人孙曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张凤玲向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行协助原告办理产权登记义务；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金20540.8元（以641900元为基数，自2018年9月1日起按全部购房款的日万分之一计算至2019年7月17日止）3、判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记违约金24633.13元（以641900元为基数，按中国人民银行近年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%从2019年10月15日暂计算至2020年5月31日，剩余违约金按按中国人民银行近年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%从2020年6月1日计算至实际履行房屋所有权转移登记之日止）；以上合计45173.93元。4、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的坐落于临泉县经济开发区建设路西侧，腾辉国际城项目54幢1层104、105号商铺。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房款641900元，但被告未按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款的约定，出卖人应当自2018年8月31日前向买受人交付该房屋;第二十条第二款出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。鉴于被告的违约行为，原告为维护自己的合法权益，依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第二项的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。据此，原告认为，被告应当赔偿原告逾期交房、逾期办证的经济损失。 被告腾辉公司辩称，一、原告主张交房日期为2019年7月17日，无任何事实依据，我司不予认可。原告于2019年9月7日向腾辉国际城市场物业公司领取了案涉房屋电卡并首次充值。同日，原告向腾辉国际城物业公司签订了消防安全责任书、装修施工责任承诺书，故交房日期应为2019年9月7日，而非原告主张的2019年7月17日。二、2017年11月19日，案涉15#5-104、105房屋合同签订当日，原告支付购房首付款共321900元，余款320000元以按揭贷款方式支付。由于原告的违约行为，直至2018年5月8日银行才按揭房款，按揭贷款到达被告公司账户逾期95天（已扣除合理期限75天）；1、根据《商品房买卖合同》第八条约定“自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”的规定，原告应当向被告支付逾期付款违约金；2、根据《商品房买卖合同》第十一条“2.买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；”的规定，反诉人要求顺延案涉房屋交房日期95天。现被告不主张原告支付逾期付款违约金，仅要求将案涉房屋合同约定的交房日期顺延95天，即改为2018年12月4日。三、案涉商铺交付前，被告已提供临时安置用房给原告用于经营，直至2020年1月10日原告才归还临时用房，原告并未因案涉商铺逾期交付影响经营，并未受到损失，被告无需承担逾期交房违约责任。四、具体办证时间根据原告按揭贷款逾期达到被告账户的天数予以扣除的情况下请求法院依法判决。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月19日，原、被告签订两份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的坐落于临泉县经济开发区两间商铺。54幢1层104商铺合同价款320950元，合同签订当日原告付首付款160950元，按揭160000元；54幢1层105号商铺，合同价款320950元、合同签订当日原告付首付款160950元，按揭160000元。 两份合同均在合同第八条约定，除不可抗力外，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累积应付款2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依据第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期应付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。 合同第十一条约定，商品房交付时间为2018年8月31日前。商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。1、雨雪天气、国家正常法定节假日及政府原因导致设计变更的，交付时间相应顺延；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3、政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的，交付时间相应顺延。 合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 合同第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因政府部门原因，买受人未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权登记转移登记的，出卖人不承担责任。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权权转移登记的，出卖人不承担责任。 原告于签订合同当日付两间商铺的首付款321900元，余款320000元按揭贷款；2018年4月26日，原告与银行签订个人购房借款、担保合同，按揭贷款320000元。 2019年9月7日，原告接收涉案房屋，但原告至今未取得房屋产权登记证书。 另查明，2017年9月5日，原告张凤玲向被告申请将腾辉国际城2号楼14栋317号商铺作为临时用房用于经营服装，2017年9月5日，被告单位同意其申请，该房原告使用至2019年12月27日。 据已生效的判决书查明，2019年8月16日，腾辉国际城B3地块15#楼经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2019年10月18日在临泉县住房和城乡建设局竣工验收备案。2019年12月17日，被告将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向被告出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已按约支付购房款，但被告未按合同约定时间向原告交付房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求，本院予以支持。虽原告于2019年9月7日已经实际收房，但收房之日涉案房屋并不具备合同约定的交付条件。直至2019年10月18日涉案房屋方具备房屋交付条件，故逾期交房违约金应自合同约定的最后交付之日第二天计算至符合房屋交付条件之日止，本案中原告主张逾期交房违约金计算至2019年7月17日系当事人对其自身权益的处分，本院予以确认，故对于原告于2017年11月19日购买的104、105号商铺，被告逾期交房的时间为2018年9月1日计算至2019年7月17日，共计320天。对于被告提出的根据《商品房买卖合同》约定，因原告逾期付款其有权选择要求其支付违约金或者顺延交房，就本案而言，54幢1层104号、105号商铺即15#5-104、105号逾期95天付清32万元按揭贷款，故被告要求将案涉房屋合同约定的交房日期因此顺延95天，即改为2018年12月4日交房的辩解意见；本院认为，当事人有权选择要求对方承担违约责任的方式，即其可要求依据买受人违约的天数相应顺延其交房时间。2017年11月19日，原、被告签订54幢1层104、105号商铺《商品房买卖合同(预售)》，原告应在合同约定的时间内即2018年2月4日前与银行签订了购房借款、担保合同，但是其却在2018年4月26日才与银行签订了购房借款、担保合同，故其付款逾期了82天，因此被告可依据合同约定顺延交房82天，至于银行何时放款则不是原告所能决定，故被告应在2018年11月22日前交房，故被告腾辉公司逾期交房天数仍应从2018年11月23日计算至2019年7月17日，共计237天。被告应支付两间商铺的逾期交房违约金为15213.03元（641900元×0.1‰×237天）。被告辩称其在2017年9月5日就向原告提供了临时用房用于其经营，原告并未因被告逾期交房受到任何损失，故其不应支付逾期交房违约金。本院认为，被告虽逾期交房，但是其在2017年9月5日即向原告提供同一商城的商铺用于其经营，该商铺原告使用至2019年12月27日，长达844天，被告未收取任何租赁费用，被告以自己的行为弥补了因逾期交房给原告造成的部分损失，但是原告分别购买的是两间商铺，被告仅提供一间临时用房，故对于第二套房的逾期交房违约金，被告仍应支付，因无法明确临时用房弥补的是哪一间商铺的损失，应以两间商铺损失的平均值即15213.03元÷2=7606.5元计算为宜，故被告应支付原告逾期交房违约金7606.5元。庭后，原告代理人提交的一份笔录，在笔录中原告否认其使用该临时用房，但没提供证据予以证明，本院不予采信。 对于原告第一项诉讼即“判决被告履行协助办理产权登记义务”及第三项诉讼请求“判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金24633.13元….”的诉求。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条规定，被告腾辉公司应先行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，后双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。本院认为，本案中被告已于2019年12月17日向临泉县不动产登记中心提交相关房屋所有权首次登记所需资料，该资料符合办理房屋所有权登记的手续，应视为被告已履行合同第二十条第二款约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。但根据合同约定，被告2019年9月7日将涉案房屋交付原告，其最迟应于2019年12月7日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告于2019年12月17日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期提交资料（办证）违约责任。故对被告辩称不存在逾期办证的违约行为，本院不予采信；被告辩称应将逾期付款到账时间扣除具体办证时间的意见，因合同并未约定此种违约责任，且逾期付款已按照约定给予被告顺延交房，同一违约行为已承担违约责任，故对被告此辩解本院不予采信。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数从2019年12月7日计算至2019年12月17日，共计11天，被告应支付违约金为1178.1元（641900元×6.09%×11天÷365）。 原告第一项诉讼请求为要求被告履行协助原告办理产权登记义务，根据合同约定，进行房屋所有权转移登记，需原被告共同向房屋登记机构申请办理，被告确有协助办理义务，故对于原告的该项诉求本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张凤玲办理案涉房屋产权转移登记手续； 二、被告安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张凤玲逾期交房违约金7606.5元； 三、被告安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张凤玲逾期办证违约金1178.1元； 四、驳回原告张凤玲的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取465元，由原告田春侠负担375元，被告安徽腾辉国际城开发有限公司负担90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张伟 二〇二〇年八月二十四日 法官助理吴旭丽 书记员王蓬业 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。