福建省松溪县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽0724行初10号 原告：邱家和，男，1981年11月16日出生，汉族，农民，住福建省顺昌县。 委托诉讼代理人：胡绍全，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余长华，福建海山律师事务所律师。 被告：建瓯市自然资源局，住所地建瓯市樟树下**，统一社会信用代码11350783ＭＢ16841172。 法定代表人：陈志强，局长。 出庭负责人：金忠立，该局副局长。 委托诉讼代理人：林相琴，福建武夷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何川，福建武夷律师事务所实习律师。 第三人：建瓯市群升置业有限公司，，住所地建瓯市中山东路中环广场统一社会信用代码9135078359787325Ｘ9。 法定代表人：游恩和，该公司经理、执行董事。 原告邱家和不服被告建瓯市自然资源局、第三人建瓯市群升置业有限公司（以下简称群升公司）房屋登记管理（房屋登记）一案，于2020年3月23日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2020年3月24日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭审理了本案。原告邱家和的委托诉讼代理人胡绍全、余长华，被告建瓯市自然资源局副局长金忠立及委托诉讼代理人林相琴、何川到庭参加诉讼，第三人群升公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建瓯市自然资源局下属机构建瓯市不动产登记中心于2015年5月13日对群升公司名下位于建瓯市建州商贸城A1地块3幢1-2层复式店面107、108、109号房产所作出了的注销预告登记。 原告邱家和诉称，2014年9月23日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定由原告向第三人购买建瓯市建州商贸城Ａ1地块3幢1-2层复式店面107、108、109号。2014年9月25日，原告与第三人群升公司共同办理了商品房预告登记。原告向第三人支付了购房款。其后原告多次要求第三人办理房屋产权证，但第三人均未答复。2020年3月9日,原告获悉上述房屋预告登记及合同备案已被注销。原告认为其不同意也未授权任何人注销商品房预告登记，也未收到第三人返还的购房款。认为被告违法注销原告的商品房预告登记违法，请求法院依法判决：1、确认被告建瓯市自然资源局注销位于建瓯市复式店面107、108、109号的预告登记行政行为无效；2、恢复上述房产的预告登记（若无法恢复登记则依法赔偿原告经济损失）。 被告建瓯市自然资源局辩称：一、原建瓯市房地产登记中心注销原告案涉房产的预告登记的依据是以原告名义提交的相关注销材料。案涉店面于2014年9月25日预告登记至原告名下。2015年5月13日，原建瓯市房地产登记中心收到以原告名义提交的《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》、《承诺书》、《申请书》等注销申请材料，当日原告的上述房屋预告登记被注销。现原告否认其有提交过上述房屋预告登记注销材料，其真实性由法院审查认定。 二、根据案涉房产预告登记情况，案涉房产的权属目前存在争议。1.案涉房产复式店面107、108于2015年5月13日已预告登记陈长卫名下；2.案涉房产复式店面109于2015年5月23日预告登记在叶成名下，2015年11月16日叶成的该房屋预告登记被注销，2015年12月3日该房屋又预告登记至余东升名下，且至今仍预告登记在余东升名下。其中案涉房产复式店面109预告登记人叶成已向建瓯市人民法院提起诉讼，建瓯市人民法院作出（2018）闽0783行初31号《行政判决书》（该判决书已生效），判决确认建瓯市国土资源作出的注销叶成涉案房产预告登记的行政行为无效。 三、目前暂不具备恢复原告的预告登记条件。根据南平市中级人民法院作出的生效《刑事裁定书》认定，之所以案涉房产存在上述多次进行预告登记后又注销的行为，是第三人的法定代表人游恩和为了达到融资目的，与债权人达成的名为买卖实为借贷的关系，并将案涉房产登记至债权人名下，后又违法注销前一手债权人的预告登记，将房屋预告登记给下一手债权人。因此，案涉房产目前的具体登记权利人的情况未明，暂不具备恢复原告预告登记的条件。目前第三人正在进行破产重整，本案涉及相关的实体权利问题，应待第三人破产重整程序中，对第三人相关债权进行梳理后确定。 第三人群升公司未到庭。 被告建瓯市自然资源局在法定期限内提供以下证据： 1.2016年10月13日建瓯市人民政府在全市实施不动产统一登记的通告（瓯政[2016]89号），证实建瓯市房地产交易登记管理中心的房屋登记职能于2016年10月31日起转由被告建瓯市国土资源局履行； 2.中共建瓯市委办公室瓯委办发[2018]27号文，证实经机构改革，建瓯市国土资源局变更为建瓯市自然资源局； 3.《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》、《申请书》、《承诺书》，证实2015年5月13日，原建瓯市房地产登记中心收到以原告名义提交的《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》、《承诺书》、《申请书》等注销申请材料； 4.预告登记查询结果，证实：1.案涉房产建瓯市建州商贸城Ａ1地块3幢1-2层复式店面107、108已于2015年5月13日登记在陈长卫名下；2.案涉房产建瓯市建州商贸城Ａ1地块3幢1-2层109复式店面于2015年5月23日预告登记在叶成名下，2015年11月16日叶成的该房屋预告登记被注销，2015年12月3日该房屋又预告登记至余东升名下，且至今仍预告登记在余东升名下。 5.（2018）闽0783行初31号《行政判决书》，证实建瓯市建州商贸城Ａ1地块3幢1-2层109复式店面预告登记人叶成已向建瓯市人民法院提起诉讼，建瓯市人民法院作出了生效的（2018）闽0783行初31号《行政判决书》确认答辩人注销叶成涉案房产预告登记的行政行为无效。因此可知案涉房产的权属存在争议； 6.（2018）闽07刑终188号《刑事裁定书》，证实根据南平市中级人民法院作出的生效《刑事裁定书》认定，之所以案涉房存在上述多次进行预告登记后又注销的行为，是第三人的法定代表人游恩和为了达到融资目的，与债权人达成的名为买卖实为借贷关系，并将案涉房产预告登记至债权人名下，后又违法注销前一手债权人的预告登记，将房屋预告登记给下一手债权人，因此，案涉房屋目前的具体登记权利人的情况未明，暂不具备恢复原告邱家和涉案房产预告登记的条件。 原告邱家和对被告建瓯市自然资源局提供的证据质证意见为：对证据1、2、4-6的真实性无异议；对证据3的三性均有异议，认为该份证据的材料系他人伪造，原告本人从未申请或授权任何人申请将案涉房产预告登记证书进行注销，材料上签名及捺印均非原告本人所为，该份证据可以证明被告在办理注销案涉房产预告登记权注销程序中明显违反法定程序且存在严重过错等事实。 原告邱家和在法定期限内提供以下证据： 1.商品房买卖合同，证实原告2014年9月23日向第三人购买位于建瓯市建州商贸城Ａ1地块3幢1-2层复式店面107、108、109号的事实； 2.收款凭证，原告已向被告支付了全部的购房款的事实； 3.房屋预告登记证明，证实案涉房屋依法办理了《房屋预告登记证明》（证号：房预建瓯字第××号）； 4.预告登记查询结果，证实2020年3月9日原告获悉案涉房屋预告登记及合同备案已被注销； 5.判决书两份，证实被告违法注销原告的预告登记行为已经被法院作出生效裁判予以确认的事实。 被告建瓯市自然资源局对原告邱家和提供的证据质证意见为：证据1、2未能提供原件，真实性无法确认，合法性不予认可。证据3、4、5的三性无异议。 第三人群升公司未向本院提交证据。 2020年4月23日，原告邱家和向本院申请《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》、《承诺书》、《申请书》中的签名“邱家和”及捺印进行鉴定。2020年5月22日本院依法委托福建省弘正司法鉴定所对以上材料中签名及捺印进行鉴定。2020年7月8日，福建省弘正司法鉴定所作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》、《承诺书》、《申请书》中的签名及捺印均非邱家和本人的签名及捺印。 对双方当事人没有争议的证据，本院予以采信。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的证据3已经司法鉴定确定系伪造，本院不予采信。对原告提供的证据1、2本院予以采信。 经审理查明：2014年9月23日，邱家和与群升公司签订《商品房买卖合同》，约定由邱家和向群升公司购买建瓯市建州商贸城Ａ1地块3幢1-2层复式店面107、108、109号。2014年9月25日，邱家和与群升公司将上述房产共同办理了商品房预告登记，取得房预建瓯字第××号《房屋预告登记证明》。同日，邱家和向群升公司支付了购房款2473085元。 2015年5月12日，群升公司与“邱家和”共同签署一份《申请书》，该《申请书》内容为：群升公司（出售方）于2014年9月23日销售备案的房产，预告登记证分别为：房预建瓯字第201402763出售方无法按《商品房买卖合同》预定时间交房，现经双方协商同意解除合同，作退房处理，请求建瓯市房地产交易登记中心注销原先的备案登记和预告登记；同日，“邱家和”还向建瓯市房地产交易登记中心出具《承诺书》，承诺：现因出售方无法按时约定时间交房，申请退房。截止2015年5月12日，本人已全额收回退房款。5月13日，群升公司与“邱家和”共同提交了《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》，当日建瓯市房地产交易登记中心即办理了注销合同编号为1305156号《商品房买卖合同》购买的建瓯市建州商贸城A1地块3幢1-2层复式店面107、108、109号房产的预告登记。 2020年3月9日邱家和获悉上述房产的预告登记及合同备案已被注销，房产已被销售备案给他人。邱家和认为其并未在相关注销文件上签名或捺印，遂提起行政诉讼，请求依法判如所诉。 诉讼中，邱家和向本院提出对注销文件上的“邱家和”签名及捺印进行司法鉴定（该鉴定费13700元已由邱家和向鉴定机构预交），2020年5月22日本院委托福建弘正司法鉴定所进行鉴定，2020年7月8日，该所作出闽弘正司鉴所[2020]文鉴字第061号《司法鉴定意见书》和闽弘正司鉴所[2020]痕鉴字第015号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》、《承诺书》、《申请书》中的签名及捺印均不是邱家和本人的签名及捺印。 本院认为，根据《福建省高级人民法院关于深化行政案件跨行政区管辖改革的若干意见》规定，松溪县人民法院管辖建瓯市、浦城县、政和县三市县的行政诉讼案件。因此，本院对该案享有管辖权。 根据《不动产登记暂行条例》第六条的规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。原建瓯市国土资源局作为建瓯市人民政府确定的不动产登记工作的行政部门，负责本行政区域的不动产登记工作，现根据中共建瓯市委、建瓯市人民政府发布的《建瓯市机构改革实施方案》文件规定，原建瓯市国土资源局的行政职责整合由新组建的建瓯市自然资源局承担。因此，建瓯市自然资源局作为本案被诉行政主体资格，本院予以确认。 本案争议焦点的问题为：一是被告作出的注销登记行政行为是否具有事实根据；二是被告作出的注销预告登记行政行为是否无效；三是已被注销预告登记是否能够恢复登记问题。 关于第一个焦点问题。首先，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。”的规定，被告作出注销原告的商品房买卖合同备案登记和预告登记，应当向本院提交其注销登记的全部申请材料，接受司法的合法性审查。被告提供的有原告签字的《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》、《申请书》、《承诺书》来证明注销登记系原告所为，原告否认其提交申请材料，也否认其在申请材料上的签字和捺印，被告应该进一步举证证明该申请材料系原告签字和提供。根据本院委托的福建省弘正司法鉴定所对被告提供的《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》、《承诺书》、《申请书》中的签名及捺印进行司法鉴定，鉴定意见为均不是邱家和本人的签名及捺印。故被告依据伪造原告签字和捺印的申请材料作出的注销登记行政行为，没有事实依据。 关于第二个焦点问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”的规定，被告具有行政行为的主体资格，而判断被告实施的行政行为的效力，应当审查其行政行为是否存在重大且明显违法的情形。根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《行政诉讼法解释》）第九十九条“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第七十五条规定的‘重大且明显违法’：（一）行政行为实施主体不具有行政主体资格；（二）减损权利或者增加义务的行政行为没有法律规范依据；（三）行政行为的内容客观上不可能实施；（四）其他重大且明显违法的情形。”的规定，被告注销原告的合同备案和预告登记，显然减损原告的权利和存在其他重大且明显违法的情形。本院确认被告注销原告的合同备案和预告登记的行政行为无效。 关于第三个焦点问题。因原告的预告登记被注销后，其中3幢1-2层复式店面107、108号已预告登记在陈长卫名下；3幢1-2层复式店面109号已预告登记在叶成名下，其后又预告登记在余东升名下，因此是否恢复预告登记应当由当事人向被告提出申请，由被告根据法律规定和实际情况进行判断；对于原告主张如无法恢复预告登记则要求依法赔偿的主张，因原告未明确提出如何赔偿、赔偿数额等具体的请求，本院亦无法进入实质审查，该项主张原告可另行提出。 此外，被告提出原告与第三人不存在真实的房屋买卖关系，而是名为房屋买卖实为借贷关系，应当根据《最高院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的规定》第二十四条的规定进行审查的主张。本院认为，被告提出的该主张属于民事权益争议，应由相关民事主体通过民事诉讼解决，不属于本案行政诉讼的受案、审查范围，本院不予审查。 综上，被告作出的注销房屋买卖合同备案和预告登记的行政行为，属没有依据等重大且明显违法情形，符合认定行政行为无效的法定条件。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条第二款、第九十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认被告建瓯市自然资源局于2015年5月13日作出的注销原告邱家和位于建瓯市建州商贸城A1地块3幢1-2层复式店面107、108、109号房产的预告登记行政行为无效； 二、驳回原告邱家和恢复上述房产预告登记的诉讼请求。 案件受理费50元，鉴定费13700元，由被告建瓯市自然资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  王 浙 人民陪审员  严大春 人民陪审员  叶 靖 二〇二〇年八月二十一日 法官 助理  叶 芬 书 记 员  吴志琼 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十五条行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第七十九条第二款第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不发生阻止案件审理的效果。 第九十四条第一款公民、法人或者其他组织起诉请求撤销行政行为，人民法院经审查认定行政行为无效的，应当作出确认无效的判决。