汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0511民初18号原告（申请执行人）：陈小敏，女，1978年2月9日出生，汉族，住汕头市*************，身份证号码440************926。委托诉讼代理人：郑豪，系广东沧桑律师事务所律师。被告（案外人）：陈佳，女，1973年8月16日出生，汉族，住汕头市澄海区******************，身份证号码440************141。委托诉讼代理人：伍肇斌，系广东泰兆律师事务所律师。被告（被执行人）：陈乐伍，男，1971年6月19日出生，汉族，住汕头市澄海区****埔美南葛洋新街猛狮公寓，身份证号码440************010。被告（被执行人）：陈某1（曾用名：陈泽武），男，1945年4月14日出生，汉族，住汕头市澄海区****埔美南葛洋新街猛狮公寓，身份证号码440************015。被告（被执行人）：陈银卿，女，1948年2月16日出生，汉族，住汕头市澄海区****埔美南葛洋猛狮公寓，身份证号码440************065。被告（被执行人）：林少军，女，1972年1月9日出生，汉族，住深圳市福田区******************，身份证号码440************420。被告（被执行人）：汕头市澄海区沪美蓄电池有限公司（以下简称沪美公司），住所地汕头市澄海区324国道广益路**猛狮国际广场写字楼第**东侧，统一社会信用代码914**********424X1。法定代表人：陈某1。被告（被执行人）：汕头市猛狮房地产有限公司（以下简称猛狮地产），住所地汕头市澄海区***口，统一社会信用代码914***********444C。法定代表人：陈某1。被告（被执行人）：广东猛狮工业集团有限公司（以下简称猛狮工业），住，住所地汕头市澄海区324国道广益路**猛狮国际广场写字楼第**一社会信用代码914********0452127。法定代表人：陈某1。原告陈小敏与被告陈佳、陈乐伍、陈某1、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮地产、猛狮工业申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告陈小敏的委托诉讼代理人郑豪、被告陈佳的委托诉讼代理人伍肇斌到庭参加诉讼，被告陈乐伍、陈某1、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮地产、猛狮工业经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小敏向本院提出诉讼请求：1、判决准许执行猛狮地产所有的位于汕头市澄海区******猛狮国际广场综合商贸楼A1104、A1105号的房产；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告猛狮地产、陈乐伍、陈某1、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮工业民间借贷纠纷一案，经审理，贵院于2019年6月25日作出（2018）粤0511民初1094号《民事调解书》，确认：被告陈乐伍结欠原告借款本金60560000元及利息，被告猛狮地产和陈某1、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮工业对被告陈乐伍结欠的债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，贵院于2018年6月22日作出（2018）粤0511民初1094号《民事裁定书》，裁定保全查封、冻结被告猛狮地产名下价值以67000000元为限的财产，并依据该裁定，于2018年6月25日送达汕头市澄海区*******，查封被告猛狮地产名下位于汕头市澄海区******猛狮国际广场综合商贸楼A1104、A1105号房（以下简称A1104、A1105号房）。该裁定已依法送达被告猛狮地产。由于各债务人未履行调解书确定的义务，该案已经进入强制执行程序。2019年11月14日，原告得知被告陈佳对上述房产提起执行异议，2019年11月29日原告收到（2019）粤0511执异62号《执行裁定书》，裁定：中止对上述房产的执行。原告认为A1104、A1105号房登记在被告猛狮地产的名下，属于被告猛狮地产财产，在被告猛狮地产未履行生效文书的情况下，A1104、A1105号房应当作为被执行人财产予以执行。执行异议是近年来井喷式出现的案件类型，如果不严格审查，轻信各利益相关方提供的互相印证的证据，忽视对实质证据的审查，将会纵容被执行人虚构交易阻挠执行的违法行为，产生更多的执行异议案件，不仅严重占据司法资源，也将助长被执行人逃避履行生效判决的违法行为，使法律尊严受到挑战。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第227条规定，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。陈佳辩称，2017年4月19日，本被告与被告猛狮地产签署了《购房协议书》，约定本被告向被告猛狮地产购买A1104、A1105号房。其中A1104号房总房款为785970元，A1105号房总房款为798300元。本被告除于2012年11月16日已通过POS刷卡方式向被告猛狮地产支付了两套房产的购房诚意金400000元外，还于2017年4月18日通过银行转账方式向被告猛狮地产指定账户支付了400000元的首期购房款，并以现金方式支付了4270元首期购房款，两套房产剩余尾款各390000元，双方原计划通过银行按揭的方式支付。但被告猛狮地产迟迟未能解决银行按揭贷款事宜，致本被告无法通过银行按揭方式顺利支付尾款。《购房协议书》签署同日，被告猛狮地产同意先行将A1104、A1105号房产交付本被告使用，双方办理了物业交接手续，本被告接收了该房产。本被告还于同日与汕头市猛狮物业管理有限公司签署了《前期物业管理服务协议》、《装修管理服务协议书》，并缴纳了相应的物业管理费。因后续被告猛狮地产明确告知本被告已不可能通过按揭贷款方式支付剩余购房款，本被告遂于2018年6月21日，通过现金的方式向被告猛狮地产付齐了两套房产的尾款780000元。现原告因与被告猛狮地产相关债务纠纷查封本被告所购房产，本被告认为依法应排除执行。具体理由如下：一、本被告与被告猛狮地产达成的购买A1104、A1105号房的《购房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。《购房协议书》虽约定双方在一定期限内签订正式《汕头市商品房买卖合同》，但《购房协议书》已经具备房屋买卖合同的主要条款，当事人依据协议内容负有支付房屋价款及交付房屋义务，故《购房协议书》应当认定为合法有效的房屋买卖合同。二、本被告已经向被告猛狮地产支付了全部购房款，并办妥房屋交付手续，实际占有并使用至今。本被告签署书面买卖合同、缴付购房款及合法占有不动产的时间均远在人民法院查封房产之前。三、涉案房产为一手商品房，办理房产证受限于被告猛狮地产为涉案项目办妥初始登记等条件，相关交易手续亦均由被告猛狮地产负责办理，后被告猛狮地产爆发重大债务危机，相关房产均被人民法院查封，无法网签及过户，非因买受人原因未办理过户登记。四、原告与被告猛狮地产及其他被告之间的纠纷应由当事各方自行解决，本被告作为案外人，与该案毫无关系，并无过错。且被告陈乐伍、陈某1、陈银卿、沪美公司等均有其他大量财产（包括但不限于上市公司广东猛狮新能源科技股份有限公司的巨额股票）可供执行，原告完全可通过对其他财产的执行保障自身的债权。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关法律法规的规定，本被告对涉案房产享有足以排除执行的权利，本被告主张在查清事实的基础上，依法保障小业主的合法权益，驳回原告全部诉讼请求。猛狮地产辩称，一、被告陈佳于2017年4月19日与本被告就购买A1104、A1105号房产分别签署了《购房协议书》，成交价格分别为785970元、798300元，购房款已全额付清。二、被告陈佳于2012年11月16日通过POS机刷卡向本被告支付了该两套房产的诚意金400000元，并通过其亲属张永东于2017年4月18日以POS机刷卡的方式向本被告支付了该两套房产的首期款404270元（其中4270元为现金），于2018年6月21日通过现金方式向本被告支付了该两套房产的剩余购房款780000元。三、本被告于2017年4月19日已将该两套房产交付被告陈佳。被告陈乐伍、陈某1、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮工业均未作答辩。原、被告围绕诉讼请求进行举证，原告提交了原告《身份证》、被告陈佳、陈某1、陈乐伍、陈银卿、林少军《身份证》、被告陈佳、陈乐伍、陈某1、陈银卿、林少军《广东公安人口信息查询资料》、被告猛狮地产、沪美公司、猛狮工业《营业执照》、(2018)粤0511民初1094号《民事调解书》、（2019）粤0511执1570号《受理执行案件通知书》、《不动产产权情况表》、（2018）粤0511民初1094号《民事裁定书》、(2019)粤0511执异62号《执行裁定书》、《送达回证》；被告陈佳提供了《购房协议书》、猛狮地产《收款收据》、《中国工商银行股份有限公司交易明细》、《借记卡账户历史明细清单》、《中国农业银行汕头澄海东里支行银行卡交易明细清单》、《前期物业管理服务协议》、《猛狮国际广场业主临时管理规约》、《装修管理服务协议书》、《业主（商户）消防安全管理责任书》、《猛狮物业收款收据》、章绵青《身份证》、《情况说明》、《借记卡账户历史明细清单》、《关于要求调取猛狮国际广场综合商贸楼部分物业相关财务凭证的复函》、《猛狮房地产公司提供的部分银行流水》、《中国民生银行个人账户对账单》、被告猛狮地产、沪美公司、猛狮工业《企业信用信息公示报告》、2017年4月18日张永东800000元的《POS机刷卡单》。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。案经开庭审理，被告陈乐伍、陈某1、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮地产、猛狮工业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月19日，被告猛狮地产与被告陈佳签订二份《购房协议书》，约定被告陈佳向被告猛狮地产购买A1104、A1105号房产，其中A1104房总房款为785970元，A1105号房的总房款为798300元。被告陈佳于2012年11月16日通过POS刷卡方式向被告猛狮地产支付了购房诚意金400000元；于2017年4月18日通过其亲属张永东（另案被告，系其丈夫的弟弟）于2017年4月18日以POS机刷卡的方式向被告猛狮地产支付了该两套房产的首期购房款400000元，并以现金方式支付了4270元的首期购房款；于2018年6月21日通过现金方式向被告猛狮地产付齐了两套房产的尾款780000元。上述付款事实有被告陈佳提供的猛狮地产《收款收据》、银行卡付款记录、POS机刷卡单、章绵青作出的《情况说明》、章绵青的借记卡取现记录等证据予以证实，也与被告猛狮地产提交的《答辩状》反映的付款金额、时间、方式相互印证，故本院依法予以确认。《购房协议书》签署同日，被告猛狮地产与被告陈佳办理了物业交接手续，被告陈佳接收了该房产。被告陈佳还于当日与汕头市猛狮物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》、《装修管理服务协议书》、《业主（商户）消防安全管理责任书》，并缴纳自2017年4月19日至2019年3月31日的物业管理费。2018年6月19日，本院受理原告陈小敏诉被告陈乐伍、陈某1、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮地产、猛狮工业民间借贷纠纷一案。诉讼期间，本院于2018年6月22日作出（2018）粤0511民初1094号《民事裁定书》，裁定查封、冻结被告陈乐伍、陈某1、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮地产、猛狮工业名下价值以67000000元为限的财产，并依据该裁定，于同月25日查封了被告猛狮地产名下的A1104、A1105号房。经审理，本院于2019年6月25日作出（2018）粤0511民初1094号《民事调解书》，确认被告陈乐伍结欠原告借款本金60560000元及利息，被告猛狮地产、陈某1、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮工业对被告陈乐伍结欠的债务承担连带清偿责任。因上述被告未履行《民事调解书》确定的义务，根据陈小敏的申请，本院于2019年8月16日立案执行。执行过程中，陈佳向本院提起执行异议，请求解除对A1104、A1105号房的查封，本院于2019年11月13日立案受理，本院审查后于同月26日作出（2019）粤0511执异62号《执行裁定书》，裁定中止对A1104、A1105号房的执行。同年12月16日，原告向本院起诉并提出前述诉讼请求。本院认为，本案系申请执行人提出的执行异议之诉。被告陈佳与被告猛狮地产于A1104、A1105号房被查封前已签订合法有效的《购房协议书》，该《购房协议书》虽并非正式的《商品房买卖合同》，但已具备房屋买卖合同的主要条款及内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条的规定，应当认定该《购房协议书》为合法有效的房屋买卖合同；被告陈佳在A1104、A1105号房被查封前，已付清全部房款并实际占有；被告陈佳未办理房产登记手续在于被告猛狮地产长期未取得预售许可证及办妥项目的初始登记，后又因被告猛狮地产的债务问题致使房产被法院查封而无法办理登记手续，被告陈佳对此不存在过错。综上所述，被告陈佳对A1104、A1105号房享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张被告陈佳的购房行为系被告猛狮地产阻挠执行的虚假交易，因原告未能提供证据予以证明，故本院对该主张不予采信。被告陈乐伍、陈某1、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮地产、猛狮工业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告陈小敏的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈小敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 林   盛   武审 判 员 郑启生审判员王敏二〇二〇年八月十七日法官助理 陈   学   通书 记 员 郑   文   燕附相关法律条文：《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五天内向上一级人民法院提起上诉。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条第（二）项对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。