江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初10986号原告：南京台亚百货市场管理有限公司，住所地在南京市玄武区北京东路**。法定代表人：华子涵，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷云，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少华，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：南京市玄武区格登斯丹西餐厅，经营场所在南京市玄武区北京东路**。经营者：虞晓枫，男，汉族，1979年6月2日生，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：徐宝书，江苏联创伟业律师事务所律师。委托诉讼代理人：范腾飞，江苏联创伟业律师事务所实习律师。原告南京台亚百货市场管理有限公司（以下简称台亚公司）与被告南京市玄武区格登斯丹西餐厅（以下简称格登斯丹餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告台亚公司的委托诉讼代理人雷云、张少华，被告格登斯丹餐厅的经营者虞晓枫及其委托诉讼代理人徐宝书、范腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台亚公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2019年6月11日解除，要求被告返还租赁房屋且恢复至原毛坯状态；2、要求被告支付租金和管理费128016元、垃圾费3500元（自2019年5月1日起至6月11日）以及水电费290元；3、要求被告支付房屋占用费146304元（自2019年6月12日起暂计算至2019年7月29日，参照租金标准计算至实际返还之日）和违约金382429元（已扣除保证金173831元）。事实和理由：2015年12月4日，原、被告签订一份租赁协议，约定由被告承租原告位于南京市玄武区××，用于经营弗兰肯啤酒花园餐厅，租赁期间5年，自2016年6月1日至2021年1月31日，第4年租赁年度的租金和管理费为1112520元，每3个月缴纳一次，垃圾费为每月2500元，每个周期结束前20天支付下一期费用。合同签订后，被告未能及时支付租金、管理费等费用，虽经原告反复催告但是仍然至今未付。2019年4月30日，被告擅自停止营业，因此6月11日原告通知被告解约。审理中，原告申请增加其诉请：要求被告支付委托第三方恢复租赁房屋原状的费用88000元。被告格登斯丹餐厅辩称：原、被告签订涉案房屋租赁协议属实。该租赁合同应于2019年1月8日起已经解除，并非原告诉称的6月11日，租赁商铺已于4月11日交还给原告，因此也不存在所谓拖欠3个月租金及管理费一事。在1月8日至4月11日期间，原告以种种理由阻止被告搬迁腾退，故意断电导致被告无法拆除装修以及恢复原状，并非被告拒绝将房屋恢复至毛坯状态。依照双方提前解约的规定，被告可以承担2019年1月9日至2月8日的房租，在被告搬迁以后原告可以再转租，避免损失进一步扩大。现在原告要求支付违约金556260元，因计算标准过高请求法院予以调整，且原告尚未退还租赁保证金以及装修押金。本院经审理查明后认定事实如下：2015年12月4日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份租赁协议，双方约定：1、关于乙方向甲方租赁“环亚凯瑟琳广场”商铺事宜，双方达成该份租赁协议。乙方自愿向甲方承租该广场S-08号商铺为经营场所，该物业用途应符合广场的总体商业规划和甲方要求，并且乙方须以自身名义经营，限于乙方所经营的“弗兰肯啤酒花园餐厅”。该物业的承租使用面积为381平方米（以实际测量为准），乙方可根据自己的特点进行专业装修，但不得破坏甲方原有的建筑结构、设施设备、隐蔽工程和装修布置等；2、乙方应在合同期限届满前将该物业连同所有附属物、附加物、设施、装置恢复至甲方交付时的状态或甲方认可的状态，并于租赁期届满之日或本协议提前解除之日准时将该物业交还甲方。如果逾期交还该物业，按照约定的日租金、管理费及其它费用的1.5倍标准，甲方有权向乙方收取自租赁期届满之日或本协议提交解除之日起至乙方实际交还该物业之日止的使用费用，并有权从乙方交付的租赁保证金或管理费押金中扣除该款项。逾期5天以上不交还物业的，甲方有权强制收回物业，由此产生的民事、刑事责任以及一切费用由乙方承担；3、租赁期限从2016年6月1日起至2021年1月31日止，共计为4年8个月。租赁费以及管理费的具体构成如下：2016年6年1日起至2017后1年31日止为233362.5元，2017年2月1日起至2018年1月31日止为417195元，2018年2月1日起至2019年1月31日止为486727.5元，2019年2月1日起至2020年1月31日止为556260元，2020年2月1日起至2021年1月31日止为625792.5元。2016年6月1日至2017年1月31日每两个月缴纳一次租金和管理费，自2017年2月1日起按季度来收缴租金和管理费，每三个月为一个交费周期。在签订协议后3个工作日内，乙方须向甲方交付租赁保证金173831元；4、在租赁期限内，乙方如果逾期交付租金、管理费、公用事业费等各项费用中的任何一项费用达到10个自然日，经过甲方书面通知在3个工作日内仍未交纳的，每逾期一日应按逾期金额的1%支付违约金，甲方也有权收回该物业，并有权采取限制出行、暂停水、电、气供应等措施，同时甲方不再退还乙方交纳的租赁保证金，按本协议追究乙方违约责任并终止本协议。乙方在广场正常营业时未经甲方书面同意，擅自连续三日不营业或30天内累计五次不营业的，乙方接到甲方书面通知后逾期15日仍不支付约定的任何一项费用的，甲方有权终止本协议且乙方须向甲方支付违约金（数额为当年3个月的租金以及管理费之和的两倍）。在租赁协议后所附的附件一是“南京环亚凯瑟琳广场弗兰肯品牌位置平面图”，附件二是该商铺交付条件：使用面积为381平方米，现状毛坯交付，甲方提供满足乙方经营需求的电、用水和下水、燃气接驳点、共用排污隔油池。租赁协议签订后，被告依约给付原告租赁保证金173831元以及装修保证金38100元，并开始从事酒吧经营。2019年1月8日，被告书面作出申请：2016年3月入驻营业以后，由于风格小众经营出现严重亏损，2018年6月虽然重新升级改造，但是仍然持续亏损，难以支撑每月正常开销，所以正式提出于2019年2月1日闭店。同年2月22日，原、被告双方进行协商，但是原告表示：在闭店申请上必须注明拆除至毛坯状，且被告应放弃押金、保证金等。同年4月11日，被告又以书面方式通知原告：要求解除双方签订的租赁协议，且原告应退还其租赁保证金173831元以及装修保证金38000元。由于双方就此无法协商达成一致，为了阻拦被告的搬家车辆，现场物业人员为此报警，声称商家（被告）没有任何手续，现在要把经营物品搬走；民警到达现场了解情况，物业人员表示：要求商家（被告）办完手续再搬东西。同日的一份治安/民事调解协议书，记载了在派出所调解时原、被告双方的各自意见。原告方表示：被告租赁原告商铺，因其家中有事不想再租，但是未办手续，要求办完手续再搬东西；被告方表示：单方应已违约，但是两个月前已有申请、写过两次（2019年1月1日一次，2019年2月28日一次），现在原告还在要求再写申请；原告方主张：被告必须交纳违约金34-35万元，租赁商铺必须恢复至毛坯状态；被告方主张：支付违约金有困难，但同意恢复原状（毛坯）。同年4月15日，原告通知被告：要求被告重视合同按约履行。6月10日，原告又通知了被告：解除双方租赁协议，要求被告清空所承租物业、恢复至毛坯状态，否则将委托第三方恢复，所产生的费用将由被告承担。同年8月29日，原告为此诉至法院。10月18日，本院组织双方当事人现场查看发现：涉案商铺已处于拆除状态，现场堆放着石材、黄沙等建筑用料，室内顶部灯具已经全部拆除，多处墙体呈现毛坯状态。另查明：1、2013年4月26日，南京市规划局书面答复南京市玄武区住房和建设局：拟于建设北极阁广场改造新建辅助用房及景观恢复工程的选址意见申请，符合相关法定条件，决定准予许可，将于10日内送达许可证件以及附图，可持该决定书办理用地预审等相关手续。2、2013年5月24日的建设工程规划许可证（建字第320102201310186）载明：项目名称为北极阁广场改造新建辅助用房及景观恢复工程，建筑栋号为A-1，地下建筑面积为4648.8平方米，地上建筑面积为0。审理中，除了租赁协议、治安/民事调解协议、函告、解约通知、照片等以外，原告还提供了下列材料作为证据：1、原告与案外人南京盛霖建筑装饰工程有限公司（以下简称盛霖公司）签订的涉案商铺拆除合同，签订时间是2019年9月，约定的总价为88000元，进场拆除支付40000元，拆除完成、新进驻商户验收合格后支付48000元；2、开具日期为2019年9月12日的一张江苏增值税专用发票，加盖了盛霖公司的印章，发票载明：购买方为原告，销售方为税务部门，金额为40000元。9月18日，以银行转账方式原告给付盛霖公司工程款40000元。被告就此质证认为：（1）拆除合同是由原告事后补签，时间已经是9月份，但是在10月份的庭审中原告并未变更诉请，在现场勘验时也未作出说明，拆除结束时间也与现场状态不符；（2）发票并非反映本案拆除业务，而是原告拆除其他承租户商铺所产生的业务。同时，除了闭店申请、电话录音、解除通知、接处警登记表、滞纳金收据以外，被告还提供了下列材料作为证据：1、现场施工照片，内容包括了施工图纸、黄沙等，是由第三方进行设计，被告有理由认为新的承租人自行拆除旧有装修，并非原告委托第三方恢复至毛坯状态；2、开具日期为2019年9月12日的一张江苏增值税专用发票，购买方为原告，销售方为税务部门，金额为4万元，代开企业为盛霖公司，备注：“环亚凯瑟琳广场负一楼弘松亭商铺拆除工程款”。从该张发票可以看出，原告提供的拆除票据与本案商铺拆除工程没有关系；3、建设工程规划许可证、北极阁风貌区地下工程下沉式广场建筑平面图、（2016）苏0102民初1335号民事判决书、照片等，从该组材料可以看出，环亚凯瑟琳广场地上部分未能进行规划许可，涉案商铺作为地上建筑应为违法搭建。原告就此质证认为：（1）在被告撤离以后应将涉案房屋恢复至毛坯状态，即使原告与新承租人另有约定也与本案没有关系，拆除发票是由第三方代为开具，原告方无法作改变；（2）盛霖公司是原告长期合作单位，在需要拆除涉案商铺时就与该公司签订合同，没有另行多方询价最终确定；拆除工程从2019年8月28日开始、9月4日结束，此后涉案商铺已恢复至毛坯状态；（3）环亚凯瑟琳广场的地上建筑，是由政府相关部门核准建设的旅游配套设施，能够更好的服务周围群众以及游客的日常需要。同时，关于下列案件事实，原、被告双方也各执不同意见：1、关于被告实际占用涉案房屋的具体期限。被告认为：（1）在签订租赁协议时，涉案商铺未装门窗、随意洞开，在双方交接时原告人员就是将被告经营者领至现场，口头表示该商铺已归属被告，没有任何形式的权属交接；（2）在被告撤离涉案商铺时，并未锁入室门，物业人员可以随意进出，所有被告名下物品已经搬离，因为原告当时断电，顶部灯具以及硬装无法拆除；（3）2019年4月20日左右，被告已经腾退涉案商铺，在最后1、2天时原告员工徐婷曾至现场查看，被告通知其将于4月20日离场，此后未再联系原告方；4月11日，被告已经开始进行腾退，物业人员和原告都曾报警，当时索要搬家车辆出门手续，民警处理以后物业人员未再拦阻；（4）2019年1月8日，被告已将解约申请交给原告员工徐婷，但是原告要求不能撤场，否则必须书面放弃保证金，此后由于过年放假、无人搬家等拖延至春节后，因为仍然想要离场手续，所以未在2月底搬离；（5）在约定租期届满前提前撤场应属违约，被告愿意额外支付给原告一个月租金作为违约金。原告认为：（1）在被告要求提前解约后，前期双方均在协商如何返还涉案商铺，原告希望被告能够继续履约，当时被告不愿承担违约责任，后来发现被告已经闭店撤场，所以6月11日通知解约；（2）双方约定应恢复至毛坯状态方才符合腾退条件，且就由双方现场共同作出书面确认，否则基于必然发生的拆除费用不能就此交还；（3）2019年1月8日和2月28日的被告申请没有收到，4月11日的申请确实收到，但是原告希望被告继续履行，且对解约后果双方没有协商一致；（4）被告已将涉案商铺的租金缴纳至2019年4月底，原告尚未退还被告租赁保证金173821元和装修押金38000元。2、关于涉案房屋拆除费用的具体数额。被告认为：同广场的“弘松亭”商铺建筑面积大概为500平方米左右，涉案商铺建筑面积为381平方米，根据已生效判决书来看，“弘松亭”商铺的拆除费用法院酌定为2万元，所以涉案房屋的拆除费用明显过高。原告认为：“弘松亭”商铺与涉案商铺均是从事餐饮经营、内部装修、设施以及建筑面积相差不大属实，但是2万元拆除费是在法院主持下诉讼双方协商的结果，且“弘松亭”商铺是在地下负一层、涉案商铺是地上二层，装修价值、拆除难度、所需费用均有不同。上述事实有租赁协议、治安/民事调解协议、函告、解约通知、照片、申请书、谈话录音、解除协议通知函、接处警工作登记表、建筑规划许可证、广场建筑平面图、（2016）苏0102民初1335号民事判决书、照片以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原、被告的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。涉案房屋所位于的“环亚凯瑟琳广场”，实际正式名称应为北极阁广场，处于北京东路和丹凤街交叉处的东北角，属于规模较大的开放性市民广场，东侧紧邻北极阁公园，地面上的现有建筑属于城市公众服务配套建筑以及设施，其性质是服务于不特定社会普通大众的公众处所，能够极大提升人民群众使用广场的舒适度和满意度，是由相应政府主管部门负责设置和管理，日常经营事务则委托由原告直接承担。故，被告认为涉案房屋未经规划许可因此涉案合同应属无效的抗辩意见，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信。2019年4月11日，被告已经要求提前解除涉案合同且开始搬离，由于原、被告双方未能就此问题协商一致，现场物业人员为了阻拦被告搬迁甚至报警。在公安部门处理过程中，原告应当已经知道被告要求提前解约一事。虽然4月15日原告要求被告按约继续履行，但至4月20日左右，被告已经腾空且搬离涉案商铺，并未锁入室门，原告以及物业人员可以随意进出，作为涉案商铺的出租人同时也是管理人的原告，在合理时间内应当能够知道上述事实；在被告确定搬离以后，原告应当及时收回涉案商铺，避免因双方争议而导致空置损失的进一步扩大。所以，本院认定被告最终实际搬离涉案房屋的时间是2019年4月20日。由于双方约定涉案商铺在返还时需要恢复至毛坯状态，在2019年4月20日离场时被告未能实际履行该项义务，同年6月10日原告明确要求被告履行上述义务，否则将委托第三方代为履行，但是被告仍然未能履行该项义务，因此原告应当自行及时恢复原状，恢复费用可由被告承担。故自2019年6月1日以后，即使坚持诉称被告提前解约的行为已经构成了根本违约，原告也应依照法律规定及时收回涉案商铺且恢复原状，否则进一步扩大的空置费用损失则应由原告承担。故原告要求解除涉案合同且被告支付涉案商铺1个月租金的诉请，本院予以支持；原告要求支付自2019年6月1日以后涉案商铺租金（或占有费用）的诉请，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予支持。依照涉案合同约定，涉案商铺的租赁期限是从2016年6月1日起至2021年1月31日止，其中2019年2月1日至2020年1月31日期间的租金数额为556260元，每月租金应为46355元；未经原告书面同意不营业的，被告应向原告支付违约金（数额为当年3个月的租金以及管理费之和的两倍）。在双方约定的租期届满前，被告基于自身原因要求提前解除涉案合同，该行为已对原告构成根本违约，应向原告承担违约责任。在本案审理中，原告未提供证据证明：除了涉案房屋空置以外，因被告的违约行为而给原告造成的具体经济损失。所以，原告主张的违约金数额因明显过高而应予调整，综合考虑涉案合同履行、被告主观过错以及实际情形以后，本院酌定违约金的数额为当期3个月的租金。故，原告要求被告支付租金46355元以及违约金139065元的主张，符合已查明的事实和双方约定，本院予以支持；超出该数额的原告诉请数额，本院不予支持。被告认为因原告断电而无法恢复涉案商铺原状的抗辩意见，因被告未提供充分证据来证实，本院不予采信。关于涉案商铺的恢复费用。在本案审理中，被告提供了相应发票来说明：明显超过涉案商铺建筑面积的同广场其他商铺，其实际发生的拆除费也仅为4万元，而原告陈述也仅向案外人支付了涉案商铺拆除费用4万元。所以，涉案商铺恢复至毛坯状态的拆除费用，本院认为酌定为4万元为宜；超出该数额的原告诉请数额，本院不予支持。综上，由于被告已将涉案商铺的租金缴纳至2019年4月底，且原告尚未退还被告租赁保证金173821元和装修押金38000元，故在扣除上述款项后，被告还应给付原告剩余款项13599元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京台亚百货市场管理有限公司与被告南京市玄武区格登斯丹西餐厅于2015年12月4日签订的房屋租赁协议应自2019年5月1日予以解除；二、被告南京市玄武区格登斯丹西餐厅应于本判决生效之日起十五日内给付原告南京台亚百货市场管理有限公司人民币13599元；三、驳回原告南京台亚百货市场管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11316元，由原告负担5000元，被告负担6316元。原告预交案件受理费的剩余部分6316元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  单凌波人民陪审员  唐明才二〇二〇年八月十日书 记 员  罗安迪