福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0881民初1213号 原告：福建和祥物业管理有限公司，住所地龙岩市龙岩经济技术开发区龙腾南路**珠江大厦**，统一社会信用代码91350800662805334U。 法定代表人：邱富标，总经理。 委托诉讼代理人：蒋雪琪，女。 委托诉讼代理人：阙茂根，男。 被告：邱玉芹，女，1979年6月10日出生，汉族，住漳平市裕嘉大景城**。 原告福建和祥物业管理有限公司（以下简称“和祥物业公司”）与被告邱玉芹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和祥物业公司委托诉讼代理人蒋雪琪、阙茂根和被告邱玉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和祥物业公司向本院提出诉讼请求：判令邱玉芹给付物业服务费等相关费用共计6153.6元，其中物业服务费从2016年1月1日至2020年3月31日尚欠3806.9元，公摊水电费从2015年11月1日至2020年2月29日欠393.2元，公摊电梯电费欠357元，电梯维保费从2016年1月1日至2020年3月30日欠892.5元，逾期交纳物业服务费截至2020年4月30日的违约金902元。事实与理由：和祥物业公司（原名：龙岩市和祥物业管理有限公司）与漳平市裕嘉房地产开发有限公司于2008年12月23日依法订立了《前期物业服务合同》，约定由和祥物业公司管理漳平市裕嘉大景城小区的物业，物业服务期限自2009年1月1日起至小区业主委员会成立止；业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。和祥物业公司履行了合同约定的义务，并为业主代缴公摊水电费，业主亦有向和祥物业公司支付物业服务费及公摊水电费等相关费用的义务，而邱玉芹系裕嘉大景城B区13栋206室的业主，该套房产权面积124.41平方米，每月物业费74.6元（单价0.6元/㎡/月），其中物业服务费从2016年1月1日至2020年3月31日尚欠3806.9元，公摊水电费从2015年11月1日至2020年2月29日欠393.2元，公摊电梯电费欠357元，电梯维保费从2016年1月1日至2020年3月30日欠892.5元，合计5449.6元。经和祥物业公司多次催收均未果，严重损害了和祥物业公司的合法权益。《前期物业服务合同》第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金，因此请求法院判令邱玉芹支付逾期交纳物业服务费截至2020年4月30日的违约金902元（自物业服务费逾期之日次月起按应交费用的日万分之三计算）。邱玉芹长期拖欠物业服务费的行为，严重损害了和祥物业公司的合法权益，和祥物业据此起诉至法院，请求判如所请。 邱玉芹辩称：和祥物业公司未履行漳平市裕嘉大景城小区《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。邱玉芹是漳平市裕嘉大景城小区B区的业主，与开发商委托的物业服务公司—和祥物业公司签订的前期物业管理服务合同，约定由和祥物业公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等八项服务事宜，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地杂草丛生被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、生活垃圾不及时收集清运、车辆乱停乱放、门禁监控损坏，电线乱拉、建筑垃圾不清、楼梯扶手缺失5年不修缮、楼顶栏杆不做防锈保养以致完全损毁、动不动停水停电、保安缺岗脱岗、四害横行、保洁不畅、垃圾和尘土飞扬，电梯不进行正常的保洁和维修使电梯带病运行、时常出故障，B13-1梯最长一次停运达两个多月时间、和祥物业公司对电梯维保公司的联系单和整改方案不对接，以致开发商都看不下去和部分业主共同垫资修复。B16-3的业主电梯坏了快一年，和祥物业公司拒不履行合同义务，甚至叫业主自己去修，但电梯停运期间的各种公摊还要照收不误。和祥物业公司严重违反法律的直接规定，已构成严重违约的行为。业主多次向和祥物业公司和有关部门反映，政府主管部门多次要求整改，和祥物业公司仍旧我行我素不思悔改。2020年4月16日晚，漳平市城市管理局、漳平市消防救援大队在夜间抽查行动中，发现和祥物业公司对消防通道管理工作极端不重视，机动车违规停放占用消防通道，物业工作人员未巡查、制止和报告，无相关工作记录。个别消火栓存在缺少水枪、水带，个别楼栋疏散通道堆放杂物等问题。针对以上问题，市城市管理局决定对和祥物业公司处以通报批评并依据《福建省关于推进物业服务企业信用综合评价的实施意见》第62项规定扣除信用积分3分处罚决定。和祥物业公司严重违反《前期物业服务合同》中第二章服务内容与质量的约定，根据合同法的规定，邱玉芹行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全合理合法。 本院经审理认定事实如下：龙岩市和祥物业管理有限公司（2008年6月11日名称变更为福建和祥物业管理有限公司）于2007年5月31日成立，经营范围为：物业管理；城市垃圾清运服务；城市垃圾处理服务；绿化管理服务；专业停车场服务，单位后勤管理服务；酒店管理；家政服务；城市照明设施管理服务；市场管理服务等。2008年12月23日，漳平市裕嘉房地产开发有限公司（甲方）与和祥物业公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对裕嘉大景城提供前期物业服务事宜；乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅每平方米每月0.4元、高层住宅每平方米每月0.6元；业主应于房地产开发商通知交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月10日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2009年1月1日起至小区业主委员会成立止；业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 另查明：邱玉芹是漳平市菁城街道溪南路口北侧（大景城）B13#幢4层206号房的业主，其房屋建筑面积为124.41平方米、属高层住宅，邱玉芹从2016年1月1日起至2020年3月31日止未按时交纳物业服务费。和祥物业公司通过在业主入户门张贴缴费通知单、短信通知等方式向邱玉芹催缴物业服务费，但邱玉芹至今未向和祥物业公司交纳拖欠的物业服务费。和祥物业公司存在未履行好物业管理服务的事实。 本院认为，和祥物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与漳平市裕嘉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护，该《前期物业服务合同》对裕嘉大景城的业主均具有约束力。和祥物业公司与邱玉芹分别作为大景城的物业管理者及业主，应按《前期物业服务合同》的规定恪守各自的义务。和祥物业公司已按《前期物业服务合同》的约定向大景城的业主提供了物业服务，邱玉芹则应按时向和祥物业公司缴纳物业服务费。现邱玉芹从2016年1月1起至2020年3月31日止未按时缴纳物业服务费，已构成违约。考虑到和祥物业公司提供的物业服务存在瑕疵，本院酌定对和祥物业公司主张的物业服务费予以减免40%的幅度；物业服务费应按邱玉芹房屋的建筑面积124.41平方米来缴纳，即124.41平方米×0.6元/平方米×51个月×60%≈2284.16元；对于公摊电水费、公摊电梯电费、电梯维保费，因《前期物业服务合同》未约定公摊电水费、公摊电梯电费、电梯维保费的收费标准，故，本院不予支持。根据《前期物业服务合同》的约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向和祥物业公司支付违约金，因此，对和祥物业公司要求邱玉芹支付超过2284.16元×3‰≈6.85元部分的违约金，本院不予支持。邱玉芹辩称在和祥物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，其享有不缴纳物业费的抗辩，理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条规定，判决如下： 一、邱玉芹应于本判决生效之日起十日内向福建和祥物业管理有限公司支付物业服务费2284.16元、逾期缴纳物业服务费的违约金6.85元； 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回福建和祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福建和祥物业管理有限公司负担15元，邱玉芹负担10元。该款限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  陈燕敏 二〇二〇年八月二十六日 书记员  林海华 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。