福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0824民初939号 原告：钟永香，女，1963年5月8日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：许金发，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被告：何英，女，1975年6月28日出生，汉族，农民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：钟文川，福建天梁律师事务所律师。 原告钟永香与被告何英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟永香及其委托诉讼代理人许金发，被告何英及其委托诉讼代理人钟文川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 钟永香向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告钟永香与被告何英于2020年3月31日签订的《幢房转让合同》；2.判决被告何英支付的50000元购房定金不予返还，归原告钟永香所有；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年3月27日，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司武平县支行（以下简称武平邮政银行）签订《个人最高额综合授信合同》，有效期至2020年3月27日，原告以位于武平县甘露亭，房屋所有权证号为武房权证城字第××号房屋一幢设立抵押。2017年3月8日和13日，原告向武平邮政银行贷款二笔，合计1800000元，借期36个月。2020年2月25日，原告与武平邮政银行协商还款，武平邮政银行同意由原告出售抵押房产，归还银行抵押贷款。被告通过在房产中介上班的亲戚得知原告出售房子的信息后，于2020年3月24日打电话给原告要求看房并决定购买。原、被告商定房屋售价为1760000元，后被告以第二层房屋每月500元租金，一楼店面每月2000元租金返租给原告使用3年为条件，要求原告优惠，最终双方确定房屋售价为1730000元。2020年3月26日，原告与被告夫妻一同前往武平邮政银行和武平县不动产登记中心了解房产解押，办理过户事宜。2020年3月31日，原、被告签订《幢房转让合同》约定，原告将坐落于平川镇甘露亭，建筑面积为402.68平方米，五层房屋一栋，以1730000元价格出售给被告，过户及其他相关费用由被告负责。付款方式为:合同签订当日，支付定金50000元，剩余购房款中的1600000元付给房屋的抵押贷款银行，用于归还抵押贷款，剩余80000元购房款在过户之日支付。2020年4月4日，被告让其哥哥、嫂子通知原告应于2020年4月6日前腾房，2020年4月7日打款解押。原告打电话给被告确认后，在2020年4月5日早上联系搬家公司按被告的要求腾房，2020年4月6日傍晚电话告知被告已腾房。2020年4月7日原告违反口头约定，要求将一楼店铺柜子、杂物全部搬走，当晚，原告通知被告房屋已腾空，并要求被告及时支付购房款，办理解押、过户手续。2020年4月9日武平邮政银行告知原告，被告未将1600000元购房款打入银行还款账户。经原告多次催促，被告以各种理由推脱。2020年5月6日，武平邮政银行起诉原告及前夫钟桂要求归还贷款。2020年5月17日，原告打电话给被告时，被告明确表示不购买原告的房屋。被告的行为构成根本违约，给原告造成了巨大的经济损失。 被告何英辩称，2020年3月31日，被告与原告签订《幢房房转让合同》。本案系原告造成严重违约，致使无法实现合同目的，合同无法继续履行。据合同第三条约定，原告所出卖的房屋所有权是完整的，房屋权利没有瑕疵，但该房产权利存在如下问题：1.案涉坐落于武平县甘露亭的房产，房屋所有权证号为武房权证城字第××号、土地使用权证为武国用1998字第0804号，系原告钟永香和钟桂的共有财产。2020年3月31日，双方签订的合同，欠缺共有人钟桂同意出卖的意思表示，作为出卖人的原告没有出具共有人钟桂同意出卖的意思表示的有效证据。案涉合同虽然有效，但不具备实现合同目的的条件，属于部分共有人擅自处分的合同。虽然合同双方约定了相应的权利义务，但何英在合同相对方未履行前述先行义务之前，享有包括拒付房款的抗辩权。故原告主张被告违反合同约定，无故不履行付款义务及行为表明不继续履行合同，无事实和法律依据。2.案涉房产抵押于武平邮政银行，必须先行解押，才能办理过户手续。据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，案涉房产在抵押期间经抵押权人同意转让的，可以转让抵押财产，但至今原告没有拿出证据证明抵押权人同意转让抵押财产。3.何英发现案涉房产存在瑕疵，与原告多次协商，要求将房产权利补正，如将房产重新办证至钟永香个人名下以便能直接过户到被告名下，也多次请求将涉案房产抵押给何英以保证交易安全，后由被告将剩余购房款1600000元付给银行用于该房屋解押贷款，但原告均拒绝。4.2020年5月6日，原告钟永香和钟桂被武平邮政银行诉至法院被要求还款付息并被实现抵押权。根据合同第五条约定，被告有权解除合同，原告应立即退还已付款项及利息。 钟永香为证明其主张，向本院提供了如下证据：1.××号《房产证》、武国用（1998）字第××号《国有土地使用权证》；2.《幢房转让合同》一份；3.通话录音光盘一份。何英对钟永香提供的上述证据的真实性均无异议，但认为证据1能证明房屋是钟永香与钟桂在夫妻关系存续期间的共同财产，被银行起诉要求钟永香与钟桂支付贷款及实现抵押相互印证；证据2证明钟永香严重隐瞒涉案房产存在共有人情况；证据3不能证明何英是在没有条件的情况下要求解除合同。本院认为，钟永香提供的证据来源合法、内容真实、与本案事实有关联，本院予以确认并在卷佐证。上述证据可以证明：2020年3月31日，钟永香与何英签订《幢房转让合同》，约定案涉房屋基本状况、转让价格、付款方式、双方承诺及保证、违约责任等。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1981年2月，钟永香和钟桂结婚。2015年3月27日，钟永香、钟桂与中国邮政储蓄银行股份有限公司武平县支行签订《个人最高额综合授信合同》，有效期至2020年3月27日，以钟永香所有的座落武平县甘露亭房屋一幢和李炳金、李秀珍所有的座落武平县青云山1-4层房屋设立抵押，后钟永香和钟桂向中国邮政储蓄银行股份有限公司武平县支行贷款180万元，借期36个月。2015年12月，钟永香和钟桂离婚，并签订离婚协议书，约定案涉房产为钟永香所有，邮政银行债务归钟桂所有。2020年2月25日，钟永香与邮政银行协商还款，邮政银行同意由原告出售抵押房产，归还银行抵押贷款。2020年3月31日，钟永香（甲方）与何英（乙方）签订《幢房转让合同》，约定甲方将座落于武平县平川镇甘露亭，建筑面积为402.68平方米，共五层的幢房转让给乙方，房屋的所有权证号为武房权城字第××号，土地使用证号武国用（1998）字第××号，土地使用权限取得方式为出让；房屋的转让价格为1730000元；双方还约定乙方向甲方支付定金50000元，剩余1600000元购房款付给该房屋抵押贷款银行武平邮政银行，用于解押贷款，剩余80000元待过户之日付给甲方；甲方承诺并保证以上房屋的所有权是完整的，不存在共有权、除武平邮政银行外的其他抵押，被司法机关查封、罚没其他限制交易等权利瑕疵或负担，将诚信履行本合同书的项下合同义务；如甲方隐瞒实情导致上述房屋无法办理过户手续给乙方，视为甲方重大违约，乙方有权单方解除合同，甲方除应立即退还乙方已付款项及利息外，还应向乙方支付违约金5万元整。钟永香作为甲方在合同上签字并按手印，何英作为乙方在合同上签字并按手印；何宗祥（系何英的哥哥）作为在场见证人签字并按手印。合同签订后，何英向钟永香支付了定金50000元。2020年4月6日，钟永香及其同住家属腾空案涉房屋，同年4月9日，钟永香通知何英已腾空房屋。何英未向钟永香支付剩余购房款。 另查明，合同签订前案涉房屋一楼开粮油店，二楼钟永香自己居住，四楼钟永香前夫钟桂居住，三楼、五楼归其子居住；案涉房屋系何英通过其做中介的亲戚刘晓红介绍的；合同签订前，钟永香已告知何英，其已与钟桂离婚的事实，向其出具离婚协议书，并带何英前往武平邮政银行和不动产登记中心，由工作人员向何英介绍钟永香的征信情况，解释案涉房屋解押只要支付1600000元。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《幢房转让合同》,系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的规定,应为合法有效。本案争议的焦点：一、案涉幢房转让合同是否应当解除；二、双方谁违约及定金是否返还的问题。 关于案涉幢房转让合同是否应当解除。本案中，钟永香、何英双方在合同中约定，由何英支付购房款1600000元用于偿还武平邮政银行抵押贷款以办理房屋抵押注销手续。双方签订合同的目的是钟永香取得卖房价款,何英取得涉案房屋所有权，因何英至今未给付剩余购房款,致使合同目的均不能实现。现双方均一致同意解除2020年3月31日签订的《幢房转让合同》,故对原告的该项请求,本院予以支持。 关于双方谁违约及定金是否返还的问题。经查，在合同签订时，何英已知晓案涉房屋存在抵押贷款、何永香与钟桂离婚的事实，何英是在对案涉房屋所有权人为钟永香个人的权利状况有充分了解的情况下签订的《幢房转让合同》，现何英以案涉房屋存在权属瑕疵、银行按揭抵押未解除为由,拒绝收房和支付剩余购房款，其行为有违诚实信用原则,亦使签订合同的目的不能实现,构成根本违约;钟永香在收到何英支付的定金50000元后，在双方约定的时间内腾空了房屋，履行了自己的合同义务，钟永香的前夫钟桂和其余同住家属，在何英要求腾房的情况下，也亦搬离案涉房屋，足以说明案涉房屋完全为钟永香个人所有，不存在任何共有的情况。故钟永香请求解除双方签订的《房屋买卖合同》及收取的50000元定金不予返还于法有据,本院予以支持。 综上所述，对钟永香的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告钟永香与被告何英于2020年3月31日签订的《幢房转让合同》； 二、被告何英已付给钟永香的50000元定金归钟永香所有，不予返还。 本诉受理费525元，由何英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 员 钟书鉴 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 童丽萍 书 记 员 陈燕青 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。