天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初1029号原告：张倩，女，1986年9月22日生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：郭洁，天津朋展律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树欣，天津朋展律师事务所律师。被告：杨立晨，男，1974年9月28日生，汉族，住天津市静海区。被告：张爱红，女，1976年2月17日生，汉族，户籍地:天津市静海区，现住天津市静海区。被告：义和同福嘉园（未工商登记），住所天津市静海区独流镇义和街村委会。（被告义和同福嘉园基本情况由原告提供）原告张倩与被告杨立晨、被告张爱红、被告义和同福嘉园农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。简易程序到期后，当事人一致同意继续适用简易程序。诉讼中，原告张倩撤回对被告义和同福嘉园的起诉。原告张倩及其委托诉讼代理人李树欣、被告杨立晨、被告张爱红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张倩向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销原告张倩与被告杨立晨于2019年3月30日签订的“天津市静海区私有房屋买卖合同”，被告杨立晨、被告张爱红连带返还原告购房款452000元；2.请求依法确认原告与被告义和同福嘉园公司于2019年3月31日签订的“宅基地换房合同”无效；3.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原告张倩与被告杨立晨经人介绍于2019年3月30日签订“天津市静海区私有房屋买卖合同”一份，被告杨立晨为出卖方，原告张倩为购买方，当时被告杨立晨称已与被告张爱红离婚，杨立晨有该房产的完全所有权。合同约定被告杨立晨将坐落于天津市静海区的楼房一处出售给原告张倩所有，房屋交易价格为455000元，同时合同对其他房屋买卖事项进行了具体的约定。合同签订当天即2019年3月30日，原告张倩以其表姐李长艳的银行卡转账支付杨立晨定金20000元，2019年4月20日原告张倩以配偶康志的银行卡转账支付被告杨立晨购房款432000元。原告履约后于2019年4月21日进行房屋装修时发现门锁被换，得知被告杨立晨与被告张爱红并未离婚。原告认为原告与被告杨立晨签订“天津市静海区私有房屋买卖合同”存在欺诈行为，应依法予以撤销。为此特提起诉讼，请求判准原告如上诉请。被告杨立晨辩称，不同意原告的诉讼请求。被答辩人系独流镇团结街人，完全清楚涉案房屋的产权性质，特别是被答辩人与独流镇义和街物业办理房屋过户手续，并重新与义和街物业签订房屋买卖合同，缴纳2700元过户费、房屋产权人系原告张倩的名字，答辩人完全有理由相信被答辩人对涉案房屋的性质是非常清楚的。因此，原告与义和村物业签订的宅基地换房合同与答辩人无关。被告张爱红辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋的出售，被告张爱红不知情也不同意，张爱红现无房屋居住，且原告把购房款交付给被告杨立晨而非被告张爱红。被告杨立晨于2019年3月13日起诉张爱红离婚，于2019年4月1日出售婚后共同楼房，出售完毕后又撤回离婚诉讼，存在诈骗行为，故要求被告杨立晨全额退还原告购房款。本院经审理认定事实如下：2019年3月30日，被告杨立晨与原告张倩签订了“天津市静海区私有房屋买卖合同”。合同约定：甲方出卖方为被告杨立晨，乙方购买方为原告张倩。乙方购买甲方坐落在静海区房屋，建筑面积126.88平方米，甲方房屋共有权人为杨立晨，且共有权人同意出售该房屋。上述房屋的交易价格为人民币肆拾伍万伍仟元。关于付款时间及方法：合同签订之日乙方预付甲方购房定金人民币贰万元，剩余房款于2019年4月21日前全部付清，如需过户的房屋，甲乙双方于2019年4月21日前办理过户手续，过户当日付清差价，余款由资金监管中心完成之日全部付清。合同亦约定了其他事项。合同签订日原告通过案外人李长艳转账支付被告杨立晨定金20000元，又于2019年4月20日通过案外人康志转账支付被告杨立晨购房款432000元，余款3000元给付后，由被告杨立晨退还原告张倩用于支付物业、取暖等费用，被告杨立晨实际收取原告张倩购房款452000元。另，原告张倩与被告杨立晨来到涉案房屋小区物业办理了相关手续，宅基地换房合同乙方签字处由杨立晨变更为张倩，甲方仍加盖义和同福嘉园合同专用章，物业工作人员在2014年购买房屋收据上杨立晨的名字后面添加了张倩的名字，并加盖了义和同福嘉园的财务专用章。对此，本院向同福嘉园物业工作人员崔志刚调查相关情况，并制作了询问笔录。崔志刚称义和同福嘉园和张倩未形成买卖关系，其盖章、签字的行为只是配合张倩和杨立晨完成房屋过户。原、被告对上述询问笔录均无异议。另查，被告杨立晨与被告张爱红系夫妻关系，双方认可于2018年11月分居至今。2019年3月11日，杨立晨向本院提起诉讼要求与张爱红离婚，其签订天津市静海区私有房屋买卖合同后于2019年4月4日向本院提出撤回离婚诉讼的申请，本院予以准许。诉讼中，被告张爱红主张被告杨立晨出售房屋时其不知情，亦未参与房屋出售的整个过程；对此原告认可出售房屋的整个过程被告张爱红未参与，但认为被告杨立晨出售房屋的行为发生在夫妻关系存续期间，购房款可能用于夫妻共同生活和共同偿还夫妻债务，故被告张爱红亦有义务向原告返还；被告杨立晨主张张爱红对出售房屋是知情的，其收取的购房款已全部归还己方亲属的债务，对此张爱红未认可，杨立晨亦未举证。现涉案房屋由被告张爱红换锁后占有、使用，原告张倩未实际占有、使用该房屋。再查，涉诉房屋建造在天津市静海区独流镇义和街集体土地上，原告张倩、被告杨立晨、被告张爱红均非系义和街集体经济组织成员。诉讼中，经本院释明，若涉案“天津市静海区私有房屋买卖合同”不符合可撤销的情形，原告仍坚持要求二被告连带返还购房款。以上事实有原告提交的“天津市静海区私有房屋买卖合同”、中国农业银行银行卡交易明细清单、宅基地换房合同、专用收据、询问笔录及当事人当庭陈述等为证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。原告张倩和被告杨立晨签订的“天津市静海区私有房屋买卖合同”中所涉及的房屋系在集体土地上建造，为小产权房，而原告非涉诉房屋所在村的集体经济组织成员，故双方之间转让房屋的行为为我国法律、行政法规所禁止，故原告张倩与被告杨立晨签订的“天津市静海区私有房屋买卖合同”非系可撤销合同，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该买卖合同自始无效且涉案房屋始终未完成实际交付，故被告杨立晨理应将收取的购房款452000元返还原告张倩。关于原告张倩主张被告张爱红连带返还购房款一节，因被告张爱红不是合同的签订主体，原告亦认可被告张爱红未参与房屋买卖，且原告张倩及被告杨立晨均未举证证实售房款用于二被告的夫妻共同生活，故对原告张倩要求被告张爱红连带返还购房款452000元的诉讼请求，不予支持。被告杨立晨抗辩原告张倩的诉讼主张与其无关，有悖客观事实且无法律依据，对其抗辩主张，不予采纳。原告张倩撤回对被告义和同福嘉园的起诉不违反法律规定，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张倩与被告杨立晨于2019年3月30日签订的“天津市静海区私有房屋买卖合同”无效；二、被告杨立晨于本判决生效后三日内返还原告张倩购房款452000元；三、驳回原告张倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4040元，由被告杨立晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  周海峰二〇二〇年八月二十五日书记员  汤 雨