安徽省涡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1621民初4756号 原告（反诉被告）：马文杰，男，1993年3月1日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：王建军，安徽永恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王明明，安徽永恒律师事务所律师(实习)。 被告:中农批(毫州)市场建设开发有限,住所地涡阳县南环西路北侧，统一社会信用代码:91341621MA2MOT7F9F。 法定代表人:张寿颍，总经理。 委托诉讼代理人：徐力，安徽皖师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：荆维功，安徽皖师律师事务所律师。 原告（反诉被告）马文杰诉被告（反诉原告）中农批（亳州）市场建设开发有限公司（以下简称中农批）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，马文杰的委托诉讼代理人王建军、王明明，中农批的委托诉讼代理人荆维功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马文杰向本院提出诉讼请求：一、继续履行合同，被告支付逾期交房违约金106747.68元（自2017年7月31日至2018年12月31日止总计518元）；二、要求被告支付自2019年1月1日起至交房之日止按已交房款的日万分之三的违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年2月11日签订商品房买卖合同，原告购买了被告涡阳农产品电商物流园31幢108号、110号商铺，合同约定建筑面积69.52平方，该商品房单价分别为每平方4955.47元、4925.46元，房屋总价686922元。原告先后付清了全部购房款。合同中载明了被告应于2017年7月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。并约定逾期交房，被告应在双方约定的最后交付期至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。截止至今，被告仍未完成约定的合法交房义务，已经构成违约。在多次协商无果的情况下，特具状至贵院，请依法支持原告诉请。 中农批（亳州）市场建设开发有限公司辩称，一、被答辩人主张的逾期交房违约金没有任何法律依据不应支持。被答辩人已于2017年7月31日完成收房，答辩人不存在逾期交房的违约行为，被答辩人主张的逾期交房违约金没有事实和法律依据，不应支持。答辩人于2017年7月21日通过向被答辩人邮寄书面交房通知书，通知被答辩人及时前来收房，被答辩人收到书面交房通知后于2017年7月31日完成收房，验收合格后办理了入住声明、房屋查验记录单等收房手续。退一步而言，即便被答辩人主张违约金其主张的违约金计算标准也过高，高于其损失，请贵院予以调整，其损失应当参照案涉房屋在同地段同类房屋租金标准进行计算，请求贵院对案涉房屋在同地段同类房屋租金标准进行鉴定。二、案涉房屋于2017年7月18日已经符合交付条件。2017年7月18日答辩人作为案涉工程的建设单位已经组织监理单位、施工单位、设计单位共同进行竣工验收，且竣工验收合格，涉案房屋已符合商品法合同约定的交房条件。三、购房款的支付应由被答辩人进一步举证。 反诉原告中农批（亳州）市场建设开发有限公司向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付房屋价款70847元（计算方式按涉商品房单价4955.47元/㎡×7.17㎡，4925.46元/㎡×7.17㎡）；二、本案诉讼费、保全费等全部费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案，贵院立案受理。根据反诉人与被反诉人双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定该商品房合同约定建筑面积共69.52平方米，建筑层数为地上三层，合约约定建筑面积最终以涡阳县房产登记机关认定的面积为准。合同第四条约定31﹟108房单价为每平方米4955.47元，31﹟110房单价为每平方米4925.46元。合同第五条“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准.商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异时，以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，多退少补”。涉案商品房现今已办理的产权证，登记面积为76.69㎡，产权登记面积比商品房买卖合同约定面积均多了7.17㎡。所以被反诉人应分别按照4955.47元/㎡、4925.46元/㎡的单价，向反诉人支付7.17㎡的房屋价款，共计70847元。综上所述，现反诉人依据民事诉讼法等相关规定，依法向贵院提出反诉，请贵院依法支持反诉人的全部诉请。 反诉被告马文杰辩称，被告要求支付价款差价不应支持。合同已明确约定价款和平方数，原告只购买了两层房屋，第三层是楼梯帽，没有使用用途，不是原告购买，是被告置业人员在推销时说楼梯帽为赠送，在购买后又不说赠送的事，强行加到房产证面积内。出卖人早已按图纸测绘了出卖房屋的面积，所多出的面积就是楼梯帽，出卖人定为第三层，买受人按约定只买两层，与设计面积相符，出卖人违反了自愿原则、诚实信用原则、公平原则。 原告为支持其本诉诉讼请求及反诉抗辩理由，向本院提交如下证据：1、马文杰的身份证。证明：原告的基本身份情况及诉讼主体资格。2、商品房买卖合同。证明：2017年2月11日原告与被告签订了一份“商品房买卖合同”，原告购买了被告开发建设位于涡阳县铺，31幢110铺号房，该商品房约定建筑面积分别为69.52平方米，房价为4955.47元／㎡、4925.46元／㎡，房款为686922元。付款方式：一次性付款。2、合同第八条约定：被告于2017年7月31日前该商品房经验收合格交房；3、第九条约定：出卖人逾期交房超过90日后…自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。4、第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，有此产生延期交房责任由出卖人承担。3、中农批（亳州）市场建设开发有限公司《商品房专用收款收据》及账户交易明细。证明：原告已经按合同约定支付清购房款的事实。4、被告的《承诺书》、被告的《微信通知》。证明：1、被告于2016年9月22日承认原已办理交房手续的业主，工程尚未达到开业标准、未达到交房条件，已交房的相关业主和暂未交房客户（具有）同样的权益的承诺。2、被告通过“微信”通知（中农批）一期购房户于2018年12月10日前到项目招商中心办理房屋交付手续，逾期责任自行承担。（被告于2018年11月30日发的微信）说明被告自认所建房屋到2018年12月10日才具备交付条件而非2017年7月31日前的事实（与被告在亳州晚报刊登的公告交房时间相一致）。5、《关于涡阳县城东中农批开发商建豆腐渣工程侵害业主合法权益的投诉》及涡阳县房地产管理局涡房字【2017】219号《信访事项答复意见书》。证明：原告于2017年8月10日对被告所建涉案房屋工程质量等存在严重问题，原告会同几十名购房户进行维权，到涡阳县人民政府进行信访投诉；涡阳县房地产管理部门经调查于2017年10月23日对原告等信访维权户答复为：“涡阳县中农批大市场项目，存在将未经工程竣工综合验收合格房屋，违规交付使用的问题…下达了《责令整改通知书》”，要求做好立即停止违规交付房屋，并收回已交付使用的房屋钥匙。并对被告下达了行政处罚告知书等。说明被告在2017年10月间，其涉案房屋还达不到交房条件的事实。6、涡阳县房地产管理局涡房罚自【2017】006号行政处罚决定书、行政罚款发票。证明：2017年10月24日被告因将未经综合验收的房屋交付使用，被涡阳县房产局行政处罚30万元的事实。说明被告于2017年7月31日交房系未经验收合格违法交房，属无效行为；被告已履行罚款义务。7、工程竣工验收报告。证明：被告开发建设的涡阳农产品电商物流园已知的10＃、13＃、18＃、19＃、28＃楼等的工程，其竣工时间均为2018年11月26日，并且每幢楼均附有2018年11月19日《工程竣工复鉴报告》，该工程竣工复鉴报告明确记载，工程竣工时间为2018年11月19日，复检后于2018年11月26日规划、消防、环保、质检等政府部门才通过验收，但是尚未办理竣工验收备案（公示）的事实。8、中农批业主与开发商《会议纪要》、《保证函》、企业基本注册信息查询单、（关于余智同志任命的通知）。证明：1、在2018年9月24日中农批购房户为商品房未交付及未办证问题到涡阳县人民政府信访，在县政府信访局的主持下，双方代表对争议问题，对中农批答复的结果形成会议纪要：针对违约金问题，中农批答复于2018年9月26日起开始逐户结算合同违约金的事实；2、2018年11月14日中农批在县信访局写出保证函，保证：确保广大业主对于《商品房买卖合同》中约定的违约条款及要求进行违约金结算的事实，并承诺上述事项如不能完成，双倍结算违约金的事实。3、被告企业的基本注册信息可以证明余智是被告的董事会成员、任监事，并且原为被告的法定代表人；原告有理由相信余智有权代表被告同政府就工程质量、商品房买卖合同等相关信访事项达成意见等事实。9、《关于群众反映“中农批项目”有关问题的回复》、涡阳县住房和城乡建设委员会《责令整改通知书》。证明：1、中农批广大业主针对“中农批项目”存在质量问题多次找政府部门，住建委经已查明：“被告的施工企业未严格按照施工图设计施工”的事实；给予施工方计不良行为记录一次，给被告下发了《责令整改通知书》，要求其限期改正的事实；2、2017年9月30日检查发现被告的建筑工程与施工图纸不符，涡阳县住房和城乡建设委员会责令限期整改，并上报结果的事实。10、中国•供销涡阳农产品电商物流园工程《屋面质量问题整改方案》、《一期质量问题整改方案》、《关于中农批验收工作小业主提出的若干问题》。证明：被告会同业主多次提出中农批工程相关质量问题，涡阳县质监站会同中农批、施工方、业主代表等就质量问题进行查验，查验多项问题；被告会同其施工承包方于2018年3月对工程质量相关问题提出整改方案，工程质量不合格而进行整改之中，不存在2017年7月31日前已竣工验收合格，达到交付使用的条件，工程不符合要求或不符合设计图纸要求而整改，不是工程维修的事实。11、住房城乡建设局、工商总局“关于印发《商品房买卖合同示范文本》”的通知及2014年5月新版的《商品房买卖合同示范文本》。证明：被告使用的与原告签订的《商品房买卖合同》是2000年版本的范本，于2014年4月9日已经被国家二局废止；2014年5月29日国家二局颁发的新《商品房买卖合同（预售）示范文本》对商品房交付条件作了重大修改为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。被告使用废止的《商品房买卖合同》属格式条款，对商品房交付条件约定：“该商品房经验收合格”，被告认为本案商品房是建设、施工、勘察设计、监理四部门联合验收就是商品房验收合格，达到交房条件，而应原告认为应包括消防、环保、规划、质量监督等部门综合验收合格才能达到“商品房经验收合格”，具备交房条件。而应依照法律、法规等新规定的验收合格条件及交付条件执行。该商品房验收合格，应包括全部项目验收合格，就是被告向法庭提供的“工程竣工验收报告”中的所有项目验收合格，并备案。才应视为“该商品房经验收合格”，被告才具备交房条件。12、申请法院调取的本案涉案商品房竣工验收备案相关证据材料。证明：本案商品房竣工验收合格、达到交付条件的时间为2018年11月28日竣工验收合格备案日期，但是被告未依合同约定书面通知原告交房，并办理交接房屋手续。 中农批（亳州）市场建设开发有限公司对原告马文杰所提证据的质证意见为，一、对第一组证据原告身份证。质证意见：没有异议。二、对第二组证据商品房买卖合同。质证意见：对买卖合同的真实性没有异议，但对证明目的有异议，原告主张的合同第九条的违约责任不存在。三、对第三组证据。质证意见：无异议。除了收款凭证庭下核实。其他无异议。四、对原告提供的证据四《承诺书》、《微信通知》，达不到原告用以证明被告自认所建房屋到2018年12月10日才具备交付条件的目的。（1）对承诺书的合法性和关联性有异议。该承诺书与本案也不具有关联性，不能以该承诺书的内容证明是被告的承认，该承诺书并不是被告出具的，是其他公司出具的，也不是向本案原告出具的，所以原告不能以此证明案涉房屋所在的幢没有达到开业标准，而且开业与否与本案争议的房屋交付问题也无关。该单位也无权出具案涉房屋是否符合交付条件的文书，对该证据的合法性也有异议。（2）微信通知的真实性、合法性、关联性均有异议。首先原告提供的是一种手机短信，并非微信通知，其次原告应提供该短信是否是被告发出的证据。该短信反映的是17栋114号商铺，本案原告购买的案涉商铺两者不一样，无关联性。而且内容反映的也是通过了竣工验收备案，可以办理产权登记，与案涉商品房合同约定的房屋交付条件竣工验收合格无关联性。五、对原告提供的证据五投诉文件、219号答复意见书，达不到原告用以证明被告在2017年10月间涉案房屋达不到交房条件的证明目的。（1）原告提供的两份投诉文件证据三性均有异议。首先不具有真实性，两个投诉文件第一页均是相同内容，但第二页签名按指印的内容均不相同，原告称第一页内容均相同，其中按指印少的一份投诉文件的第二页是按指印多的投诉文件的组成部分，是不能成立的。按指印少的投诉文件没有证据的完整性，不能作为有效的证据使用。而且该投诉文件也与本案不具有关联性，落款的投诉人也并没有原告本人，且内容反映的是工程验收许可证与本案合同约定的房屋交付也没有关联性，原被告房屋买卖合同约定的房屋交付条件为商品房经验收合格，内容中反映的其他的楼面开裂、漏水、楼面墙体脱落、下水管道不畅、路面基础煤矸石等问题也与本案合同约定的房屋交付也没有关联性，同时工程是否存在质量问题，也应当由相关部门鉴别，个人无权作出，即便工程由质量问题，那也是质量保修责任范围，与案涉房屋是否符合交付条件无关。（2）对219号答复意见书三性均有异议。合法性有异议，没有被发出人刘敬三是否收到的签名，该文件是否发生效力，需原告进一步举证，而且该证据并非原件的原始载体，仅是复印件上加盖了公章，也并没有复印件与原件核对无误的确认章，不符合法定的证据要件，不具有合法性。该答复意见书也与本案不具有关联性，也不能作为界定被告是否存在违约交房的证据，首先，该答复意见是给刘敬三的，并不是给原告或被告的，答复内容中也不能反映出与案涉房屋是否具有关联性。其次从该答复内容中显示，房产局是基于未经工程竣工综合验收合格房屋，认定被告存在违规交付使用的行为，从而做出的答复。但是原告和被告签订的购房合同中明确约定的交付条件是商品房经验收合格即可，并未约定需经工程竣工综合验收合格，而且房产局也无权对案涉房屋是否可以交付使用进行认定，超出了房产权的行政职权范围。所以该答复意见书不能作为本案证据使用。该答复意见书中称房产局于2017年8月11日对被告下达了行政责令整改通知书（涡房责改字××号通知书），但原告并未提供出该行政责令整改通知书，所以该责任整改通知书是否存在有异议，也达不到原告的证明目的。（3）该组两个证据之间也没有任何关联性。六、对原告提供的六组证据处罚决定书、罚款发票，达不到原告用以证明被告交房系未经验收合格违法交房的目的。（1）证据三性均有异议，且均是复印件不能作为本案证据使用，且原告称的行政罚款发票只是缴款通知书，并不是发票。（2）即便有该处罚决定书，那么该处罚决定书中的被送达人签名处是空白的，不能证明是否送达，是否发生法律效力。如是送给被告公司需公司人员签字盖章，如是公告送达需提供相应公告材料，如是留置送达需当时基层组织人员在场见证，但目前为止没有任何证据证明该处罚决定是是否送达给被告。而且处罚决定书的内容与本案也无任何关联性，达不到原告证明2017年7月31日被告交付房屋的行为不符合交付房屋的法定条件的属于违规交房的证明目的。原被告买卖合同第8条约定的房屋交付条件是“该商品房经验收合格”，该条款是原、被告双方真实意思表示下共同选择的约定，原被告应遵循双方的约定。但该处罚决定书中明确表明是项目存在未经综合验收的房屋交付使用行为作出的处罚，处罚的是“未经综合验收”的行为，并不是处罚被告交付“竣工验收合格”的交付行为，所以也就不能以此证明被告交付的“竣工经验收合格”房屋行为是违规的。所以原告以此处罚决定书证明案涉房屋不符合交付的法定条件属违规交房是一种偷换概念强加给被告的错误认定，而且行政处罚决只是一种行政行为，处罚决定书本身也不是法律法规，更不是法院判决必然所采用的证据。就该行政处罚决定书本身来看，首先其所依据的《城市房地产开发经营管理条例》17条规定内容错误，根据该规定17条约定内容为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，放可交付使用”与该处罚决定书引用的17条内容不一致。其次根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设经验收合格的，方可交付使用”,表明房屋经验收合格，就可以交付使用，是符合法律法规的，根据现行法律法规房屋的交付，并不是必须经过房屋综合验收合格。表明涡阳县房地产管理局依据了错误的规定，且使用于错误的情形，进行了一次错误的处理，所以该行政处罚决定书本身就是一种错误的处理，不能作为本案的判决依据。七、对工程竣工验收报告，质证意见：对原告的证明目的有异议，四方主体竣工验收时间和合格时间为2017年7月18日，原告主张的2018年的仅是复检时间，且复检也是合格，不能以复检时间代替2017年7月18日竣工验收的合格时间。八、原告提供的会议纪要、保证函、企业注册信息，不能以此作为认定被告存在违约责任的证据。（1）该会议纪要和保证函均是业主胁迫余智所写的，业主通过聚众包围、限制自由、威胁余智，余智如不出具该材料，就不让余智离开，对余智本人和被告公司均造成了重大影响。余智迫于无奈才出具的。且余智出具时是否经过被告公司授权，能不能代表公司，不清楚，应当由原告举证证明。（2）对会议纪要的和保证函的证明目的有异议，第三项均是仅表明对结算违约金，并没有明确表示是被告承担违约金，经过结算，也可能是原告违约从而向被告支付违约金。更没有原告声称的自认逾期交房一事。（3）企业注册信息真实性没有异议，但不能以此证明余智是否有权代表被告出具材料，应当以被告公司书面授权为准。九、原告提供的回复、责令整改通知书。对责令整改通知书的三性均有异议，是复印件不具有合法的证据形式。责令整改通知书的签收人没有被告，不知道是谁签收的，即便抬头是给被告公司的，但并不能证明已向被告送达。责令整改通知书的内容与本案不具有关联性，内容也不涉及原告主张的任何内容，内容中提到的停车位、路基、垫层等个别问题不影响工程的验收合格，内容中也没有涉及到本案商品房合格问题。同时对于工程是否存在质量问题，也应当有专业鉴定机构进行鉴定，不属于住建委的行政职能范围。所以该证据不能作为原告断定被告违约的证据。十、对第十组质证：（1）若干问题的文件是复印件，不具有真实性，即便有该文件，该问题文件中也没有质监站张站长的签字或公章，不能证明质监站介入，也没有施工单位和中农批的盖章，签字人员是否有代理权有异议。该问题文件内容也只是说四名业主反映自己购买的房屋外墙保温层、屋面、内墙抹灰等质量是否存在问题，并非经过查验发现质量问，该文件四位业主也没有原告，与原告无关。（2）整改方案的公章均是施工单位的，不是被告公司的公章，与本案不具有关联性。该方案也不能作为原告主张房屋验收不合格的证据，方案中屋面起沙、走到栏板裂缝等是属于施工单位的保修责任范围，不属于本案涉及的房屋交付是否合格的问题。而且也没有设计、规划部门的盖章，更没有专业机构对工程质量进行鉴定，所以不能证明是否有效。十一、对原告提供的示范文本及通知，质证意见：（1）通知是复制件，无公章。也达不到原告的证明目的，该通知不是法律、行政法规的强制性规定，不属于合同无效的法定情形，不会导致原被告合同无效。（2）原被告签订的案涉商品房买卖合同是房产部门推荐、提供使用的文本，并非被告提供的，不能使用原告主张的格式条款的规定。（3）原告适用格式条款的理由也是错误的。格式条款是双方对约定条款本身的理解发生分歧时如符合其他条件时适用的。但本案原告并非是对案涉合同第八条第一款第1项约定的理解发生分歧，而是直接要求适用双方没有约定条款，要求交付条件变更为经综合验收备案。所以原告对格式条款的适用条件的理解发生了与法相悖的错误理解。（4）房屋由建设单位组织施工、监理、设计单位进行验收，验收合格后就可以交付使用，对此也不是被告的单方理解，这是法律法规的规定。原告主张验收合格应包括消防、环保、规划、质量监督等部门验收，本身就是不符合法律规定的错误理解。十二、四方主体竣工验收时间和合格时间为2017年7月18日，该时间符合购房合同约定的交付条件“房屋经验收合格”，所以原告收取的房屋是符合交付条件的。原告主张的2018年11月26日仅是备案环节的复检时间，且复检也是合格，不能以复检时间代替2017年7月18日竣工验收的合格时间。 中农批为支持其反诉请求及对本诉抗辩理由，向本院提交以下证据：一、《商品房买卖合同》两份。证明目的：（1）证明合同第三条约定31#108和31#110建筑面积均为69.52平方米，合约约定建筑层数为地上三层，建筑面积最终以涡阳县房产登记机关认定的面积为准。合同第四条约定商品房单价均为31#108每平方米4955.47元、31#110每平方米4925.46元。合同第五条“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准.商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异时，以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，多退少补”。（2）合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2017年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1、该商品房经验收合格”。表明原、被告双方确定的交房条件是经验收合格，没有约定经综合验收合格，且两种条件是明确区分的，不存在任何歧义。（3）合同第十一条第三款约定“买受人应在接到出卖人通知30日内办理交付手续，……”。（4）补充协议第9条约定“本合同履行期间，买受人承诺所注明的联系方式为有效的联系方式，出卖人按此方式发出的所有通知，视为买受人均已收到，买受人变更联系方式必须书面通知出卖人，否则由此产生的后果由买受人承担”。（5）原告联系地址为安徽省涡阳县城西镇方庄行政村青树行自然村237—2号。二、工程竣工验收报告。证明目的：证明涉案工程，于2017年7月18日经过被告（即建设单位）组织监理单位、施工单位、设计单位共同进行竣工验收，且竣工验收合格。符合涉案合同第八条约定的交房条件，即商品房经验收合格。 三、EMS邮寄单、交房通知书、入住声明两份、房屋查验记录单两份、管理服务协议书、临时管理规约、商铺管理合同两份。证明目的：（1）在2017年7月21已通过EMS向原告邮寄书面交房通知书通知要求其及时前来收房，原告收到书面交房通知后于2017年7月31日前来完成收房，经验收合格后办理了入住声明等收房手续，所以原告已经正式收房。（2）邮寄地址为安徽省涡阳县城西镇方庄行政村青树行自然村237—2号，收件人马文杰。（3）证明案涉房屋为原告自营房屋，原告收房当天与涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司签订管理服务协议书、临时管理规约约定为物业管理公司，印证原告已经正式占有、使用该房屋的事实。四、产权证。证明目的：证明案涉的商铺建筑总层数为3层，地上**为一个产权证，属于一个整体，均属于案涉商品房买卖合同约定的买卖标的。且在产权证登记面积均为76.69㎡，产权登记面积均比商品房买卖合同约定建筑面积多了7.17㎡。 原告马文杰对中农批（亳州）市场建设开发有限公司所提证据的质证意见为，证据一真实性无异议、证明目的有异议，理由如下：1、根据法律法规及地方人民政府相关规定：房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘验、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据，但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。2、房屋在未经验收合格、未达到交付使用条件之前买受人有权拒绝接受房屋，另在房屋交接时应根据合同第十一条约定出示验收合格的证明文件。否则即便已经接收，因不符合法定的交付条件，也应构成违约。 证据二真实性无异议、证明目的有异议，1、根据法律法规及地方人民政府相关规定：房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘验、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据，但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。2、竣工验收报告上明确记载涡阳县建设工程质量监督站出具验收意见的日期为2018年11月26日。由此可见，案涉房屋于2017年7月31日前并未经验收合格，不符合交房条件，假使交房也无效。证据三，真实性无异议、证明目的有异议。有邮寄单是复印件，不能作为已通知原告收房的证据，且该复印件中注明的是文件，而非住房通知单，且被告举证的EMS复印件，只加盖与原件无异的印章，不能作为有效的证据使用；因该“与原件无异”的印章谁都可以随意克制，无原件不能说明有此真实的EMS。且此复印件的EMS中反映的内容不是“交房通知单”是所谓的“文件”，什么文件不清楚，达不到被告的证明目的。“商铺委托经营管理协议”是签订“商品房买卖合同”是附加一并或者一起签订的（是购房合同中双方约定交房日之前签订的）、原告没有收到入户通知书，并没有见到被告出示有关商品房验收合格的手续，原告没有签订入住声明，有的入住声明都是被告和与其有利害关系的托管公司串通，直接让托管公司的人员书写的入住声明，在业主姓名一栏中签原告的名字，非原告自己书写的。托管协议是2016年前所签订的，与合同约定的商品房验收合格交房给原告没有关联性。被告未经验收合格依法既不能将商品房交给原告，更不能直接交给委托的托管公司，被告辩称将房屋直接转给托管公司，不符合合同约定，也不能视为交给了原告，但是不影响被告逾期交房应承担的违约责任。被告商品房未验收合格欺骗原告交付房屋是不合法，也不符合合同约定，显然是违约欺骗交房。房屋未经验收合格，不应交付给原告，也不应交付给运营公司，被告这种交房行为是为了掩盖违规交房的违约责任。属于恶意串通损害原告权益的做法。本案被告未经验收合格而欺骗原告入住，但是无论原告是否入住，不是原告在未经验收合格的强行占有和入住，不能排除被告依法应承担的逾期交房违约责任，支付违约金。证据四，真实性无异议但是房屋未交付，房产证上也不是原告的名字，房产证注明的竣工时间是2017年11月7日，而非2017年7月31日前，原告购房实则两层，不存在三层、房产证却注明三层登记。被告反诉面积与房产测绘的多余面积是楼梯帽，因原告购买被告商品房都是被告按设计图纸标明的尺寸计算出的建筑面积，被告反诉楼梯帽也在设计图纸之内，被告销售房屋根本没有出售楼梯帽，只是后来为了增加面积，在设计图纸没有楼梯的情况下，后加钢制楼梯。楼梯帽也根本不实用，上不去三楼层，也不存在三层。原告不承担未在合同中购买的楼梯帽多余的面积数。该楼梯帽是强行加在原告的购房面积之内。为了自愿原则，公平原则，诚信原则。并且被告未将该房屋过户到原告名下，并交付。无权反诉原告为买的无用的楼梯帽。其反诉不能成立。 根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2017年2月3日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于涡阳县商铺，合同约定建筑面积69.52平方，该商品房单价分别为每平方4955.47元、4925.46元，房屋总价686922元。原告先后付清了全部购房款。该合同第八条约定：被告于2017年7月31日前将该经验收合格的商品房交付原告；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。涡阳县质量监督站对涉案房屋出具验收意见的日期为2018年11月26日。本案房屋产权登记面积为76.69平方米。在诉讼过程中，被告以房屋登记面积超出合同约定面积为由提起反诉，要求判令被反诉人向反诉人支付房屋价款70847元，并要求本案诉讼费、保全费等全部费用由被反诉人承担。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2018年11月26日。被告向原告交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年7月31日前，现因案涉房屋至2018年11月26日才符合法定和约定的交付条件，被告未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，被告应支付自逾期之日起至房屋验收合格之日即2018年11月26日止的违约金。关于被告辩称违约金计算标准过高请求按照同地段同类房屋租金予以调整的问题，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本案涉诉房屋系商铺，距离当地商业中心较远，规划用途为批发零售，被告无证据证明周边存在同类的批发零售市场，无法以同地段同类房屋租金计算。在房屋没有按期交付的情况下，案涉逾期交房期间购房户的实际损失参照已付购房款总额同期同类贷款利息予以确定较为符合实际。据此，依照上述法律规定，案涉违约金本院按照已付购房款总额的同期同类贷款利息上浮30%予以调整。本案房屋逾期超过一年，其时中国人民银行1-3年期贷款基准利率为4.9%，上浮30%后为年利率6.37%。案涉购房款已付总额为686922元，自2017年8月1日至2018年11月26日逾期483天，按照年利率6.37%计算，违约金总额为58707.22元。在产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理上，双方约定以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，是双方当事人真实的意思表示，故原告应分别按超出面积（7.17平方米）补交房款，合计70846.27元（计算方式按涉商品房单价4955.47元/㎡×7.17㎡﹢4925.46元/㎡×7.17㎡）。据此，类案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、马文杰和中农批（亳州）市场建设开发有限公司之间的房屋买卖合同继续履行； 二、中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付马文杰逾期交房违约金58707.22元； 三、马文杰于本判决生效之日起十日内支付中农批（亳州）市场建设开发有限公司房屋价款70846.27元； 四、驳回马文杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2435元，减半收取1218元，由马文杰负担548元，中农批（亳州）市场建设开发有限公司负担670元；反诉案件受理费785元，由马文杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员 程 勇 二〇二〇年八月二十九日 书记员 曹如雷