广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1467号 上诉人（一审被告）：赖家发，男，1975年8月10日出生，汉族，户籍所在地北海市海城区，现住北海市。 上诉人（一审被告）：赖才铭，男，2000年1月6日出生，汉族，户籍所在地北海市海城区，现住北海市。 上诉人（一审被告）：赖某，男，2006年2月12日出生，汉族，户籍所在地北海市海城区，现住北海市。 三上诉人共同委托诉讼代理人:王海强，男，1971年9月20日出生，汉族，户籍所在地北海市海城区，现住北海市。 被上诉人(一审原告)：北海市牵手物业服务有限公司，住所地北海市海城区西藏路西藏新村**楼**，统一社会信用代码：9145050257458456XX。 法定代表人：张鉴，总经理。 委托诉讼代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师。 上诉人赖家发、赖才铭、赖某因与被上诉人北海市牵手物业公司服务有限公司（以下简称牵手物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初3266号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赖家发、赖才铭、赖某上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初3266号民事判决，驳回牵手物业公司一审的全部诉讼请求。事实及理由：首先，在双方都存在违约的情况下，双方的违约责任不能相互抵消，牵手物业公司在为涉案小区提供物业服务过程中，对业主施用暴力、欺诈、乱收费等行为，造成双方无法正常履约引发纠纷，上诉人为此提供了照片、视频等证据，及证明牵手物业公司未向所有业主退还“抽粪费”的事实。故牵手物业公司对本案纠纷发生承担主要责任，一审法院过度偏重牵手物业公司，加重了对上诉人的处罚。其次，牵手物业公司在提供物业管理时存在暴力管理的行为；对垃圾处理费，上诉人予以认可；对于公共维修资金188元，上诉人认可没有争议，但在未清楚该笔款项的去处及剩余数额的情况下，上诉人有权拒交，且不应承担违约责任；对于水费，北海市供水有限责任公司供水价格为2.7元／立方，而牵手物业公司却按2.78元／立方收取，双方未就该差价进行约定，一审判决认定有误；对于杂物房使用费，因双方未就此进行过约定，而双方持有的《缴费指南》不属于合同，未经双方协商同意，不具有法律效力；对于违约金，牵手物业公司存在较大过错，北海中院于另案作出的民事判决书并未支持牵手物业公司关于违约金的主张。 被上诉人牵手物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，牵手物业公司不存在违约情形。关于水电公摊费等收费标准依据均已向物业报价部门报备，个别业主向有关部门反映，也得到相关部门的答复。关于杂物房的收费标准，《缴费指南》中的杂物房0.1元/平方米收费系笔误，之后已要求业主补交，不存在按0.1元/平方米收费的问题，其他案件中已查实该情况。关于违约金，前期物业合同约定每日按百分之五计付违约金，但被上诉人认可一审法院对违约金计付标准作的调整，上诉人提交的由北海市中级法院作出的另案不支持违约金的判决结果，牵手物业公司是不同意的，该判决将助长业主拖欠物业费的恶习。 牵手物业公司向一审法院起诉请求：赖家发、赖才铭、赖某立即支付牵手物业公司2016年2月至2019年6月期间物业费、水费、水电公摊费、垃圾处理费、杂物房电费、公共维修资金共计4708.7元及违约金1412.6元（违约金按欠数总额的30%计算）。 一审法院判决：一、赖家发、赖才铭、赖某须共同支付2016年2月至2019年6月期间的物业费、垃圾处理费、杂物房电费、公共维修资金、水费、水电公摊费合计4708.7元给牵手物业公司；二、赖家发、赖才铭、赖某须共同支付违约金［违约金计算：以每月应交纳物业费用的金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月21日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），自欠缴当月费用的次月1日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按月依次计付］给牵手物业公司；三、驳回牵手物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由赖家发、赖才铭、赖某负担。 二审中，上诉人赖家发、赖才铭、赖某向法院提交以下证据：1.手机照片，拟证明牵手物业公司违约提供服务管理，对业主王海强施暴事实；2.《缴费指南》，拟证明该材料未经单位或个人签字确认，不具有法律效力；3.（2019）桂05民终313号民事判决，拟证明北海市中级人民法院公正判决；4.小区车位视频，拟证明牵手物业公司强占公共空间以设置车位。 被上诉人牵手物业公司提交一份《收据》，拟证明上诉人之前系按每平方米0.6元交纳杂物房管理费的。 被上诉人牵手物业公司对上诉人提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性及关联性不予认可，认为无法证实其证明目的；对证据2，已有前案查明杂物房按0.1元收费系笔误这一事实，现已更正，也有业主补交完毕；对证据3的判决结果，牵手物业公司不认可未支持违约事实这一结果，只因当时案件处于半调解状态；对证据4，针对视频中有棚顶的车位是收取管理费的，但对另一部分是不收费的，至于因充电产生的费用系由提供充电服务的公司收取，与牵手物业公司无关。上诉人对牵手物业公司提交的证据的真实性无异议，但认为杂物房的管理费除非业主同意，按规定是不能收费的，牵手物业公司称如不交纳杂物房管理费就不收取其他费用且要承担违约责任，所以有一部分人就按牵手物业公司要求交纳了，这是牵手物业公司乱收费的。 本院认证意见为：上诉人提交的证据1显示的冲突起因、过程并不清楚，本院无法认定该份证据与本案的关联性及其证明目的；本案不涉及杂物房使用费用，故对证据2的关联性不予采信；证据3民事判决中的诉讼情况与本案存在不同，对其关联性不予认定;对证据4的真实性予以确认，对于牵手物业公司是否占用小区公共空间设置车位的问题，北海市海城区人民政府已作出答复，即牵手物业公司将公共绿地改造为电动停车棚并收费管理事宜是三分之二业主的共同要求和约定，故对上诉人的证据目的不予采纳。上诉人对牵手物业公司提交的《收据》的真实性无异议，本院予以确认并作为认定本案事实的参考依据。 本院二审查明，2014年9月5日，赖家发向牵手物业公司交纳2014年8月1日至2015年7月31日杂物房物业费127元（17.63×0.6×12）。 本院二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致，对一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对《北海市经济适用房成都路小区前期物业服务合同》的合法有效性均无异议，上诉人赖家发、赖才铭、赖某亦认可被上诉人牵手物业公司为涉案成都路小区提供了物业管理服务，故对双方之间的物业服务合同关系予以确认，上诉人据此负有依约履行物业管理费用缴纳之义务。现上诉人上诉主张牵手物业公司在提供物业管理服务过程中存在违约行为，该公司收取水费、公共维修资金、杂物房管理费等费用不合理，其据此拒交相关费用并不构成违约。对此，本院认为： 首先，关于牵手物业公司提供物业管理服务过程中是否存在违约行为的问题，本院认为，上诉人举示的证据仅能证明牵手物业公司在提供物业管理服务过程中存在瑕疵，不足以证明该公司存在不履行合同义务并造成业主损害的违约事实，故上诉人主张牵手物业公司在提供物业管理时存在暴力管理、欺诈、乱收费等违约行为，缺乏事实根据，本院不予采信。 其次，关于牵手物业公司收取的物业管理费及相关费用是否合理的问题，上诉人除对一审认定的水费和杂物房管理费的收费标准及公共维修资金的收取有异议外，对一审认定其拖欠的其他费用金额均无异议，对无异议部分本院予以确认。关于水费问题，上诉人称牵手物业公司收取的水费价格较供水公司的定价2.70元/立方米高出0.08元不合理，经查，牵手物业公司作为涉案小区物业服务单位，受开发商北海市南地房地产开发有限公司的委托，按小区水表（总表）数代为交纳水费，而后向各业主按分表数收费，公共损耗及总表差额由各业主按比例分摊，即牵手物业公司向业主收取的水费包括实际发生的用水费用和公共设施损耗及总表差额的分摊费用，根据牵手物业公司提交的水电分摊表，牵手物业公司每月向业主按每立方米2.73元至2.78元不等的价格收取用水分摊费，本院认为超出供水公司定价的部分应属公共设施损耗及总表差额的分摊费，该损耗和差额分摊费用具有合理性，故对牵手物业公司主张的水费价格标准予以确认。关于杂物房管理费问题，上诉人称杂物房管理费收费问题未经双方协商，《缴费指南》载明的“杂物房0.1元/m2×12”也未经双方签字盖章，不具有法律效力。经审查，《缴费指南》系业主在办理收房时由物业公司发给业主的，上面载明了各项物业收费标准，业主亦按该收费标准交纳相关费用，牵手物业公司二审提交的上诉人交纳杂物房管理费的收据，证明了上诉人欠费之前是按0.6元/m2交纳杂物房管理费的事实，即双方就杂物房管理费的收费标准已达成合意并已实际履行，上诉人在一审诉讼对该收费标准亦未提出异议，故上诉人主张该收费不合理的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于公共维修资金问题，上诉人对其拖欠公共维修资金的金额无异议，但认为在牵手物业公司未说清该款项的使用情况前其有权拒绝交付且不承担违约责任，对此本院认为，公共维修资金系用于住宅公共部位、公共设施设备的维修、更新、改造的专项维修资金，由相关业主按照拥有物业建筑面积比例分摊，本案双方在物业服务合同中对该项费用缴纳的时间、方式和标准已作明确约定，上诉人长期不按约缴纳该费用已构成违约，上诉人在无证据证实牵手物业公司存在擅自提取业主缴纳的公共维修资金挪作他用的情况下，仅以牵手物业公司未说明该专项资金使用情况为由而拒交公共维修资金，于法无据，亦不符诚信原则，对其该上诉理由本院不予以支持。 最后，关于上诉人拒交物业管理费等相关费用应否承担违约责任的问题，本院认为，上诉人接受了牵手物业公司提供的物业管理服务，应依约履行交付物业管理费等相关费用的义务，如牵手物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵或者确有不履行合同义务并造成上诉人损害的违约行为，上诉人可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求牵手物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，但以拒付物业管理费用来对抗物业服务瑕疵行为既无合法依据，也非明智之举。上诉人无正当理由长期拖欠物业管理费等相关费用共计4708.7元的行为，已构成违约，依约应承担相应的违约责任，一审法院基于公平原则，酌情调整违约金计算标准为中国人民银行同期贷款利率，合理得当，本院予以维持。至于本院于(2019)桂05民终313号民事判决书中，未判定由另案业主罗远杨、曹家芳承担逾期支付物业服务费违约金，则系因该案一审判决未判定业主承担违约金，牵手物业公司未就此提起上诉视为对该结果予以认可，该案二审对此不作审查，该案诉讼情形与本案不同，不具有借鉴意义，上诉人以此为由主张不承担违约责任，于法无据，本院不予支持。牵手物业公司在提供物业管理服务过程中应虚心听取业主的意见，对物业管理服务中存在的问题及时改进，提高物业管理服务质量，避免矛盾或纠纷的发生，共同营造和谐小区。 综据上述，上诉人赖家发、赖才铭、赖某的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赖家发、赖才铭、赖某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庄 娜