湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初7202号原告（反诉被告）：武汉华圣龙科技发展有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区豹澥流苏路，统一社会信用代码：91420100789333477U。法定代表人：周朝良，该公司总经理。委托诉讼代理人：况胜亮，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易萌，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉欣恒丰包装有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区大学园路**武汉万科城市花园上********，统一社会信用代码：91420100685426871C。法定代表人：唐革辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李国方，湖北伟宸律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉华圣龙科技发展有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）武汉欣恒丰包装有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金（含水电费）464417.50元，违约金139325.25元，共计603742.75元；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年4月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同就租赁房屋的地点、价格、租金缴纳以及违约责任等作出了明确约定。2018年12月1日，被告因不能及时支付租金（含电费），向原告出具《欠条》一份，并承诺于2019年2月1日前分两期付清，但被告至今未能履行承诺。2019年10月15日，原告委托律师致被告《律师函》，告知被告应支付租金（含水电费）464417.5元，但被告未予以回复。2019年10月23日，原告依合同约定解除合同。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实，判如所请。被告针对原告的本诉答辩称，1.原告出租的厂房没有合法的建设手续，且违规使用了禁止使用的建筑材料，双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同；2.原告多次强行断电堵门，致使被告无法按时完成订单，给被告造成了较大的损失；3.被告早在2018年4月就向原告提出退租；4.原告强行扣押答辩人的财产，致使被告的机械设备闲置；5.被告已经付清了之前的全部厂房使用费。被告提出反诉请求：1.判令被告与原告之间的《房屋租赁合同》无效，原告退还保证金5万元，并赔偿被告的各项经济损失50万元（含装修40万，机械设备损失10万元）；2.原告承担本诉和反诉的各项诉讼费用。事实与理由：2017年4月14日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于武汉东湖新技术开发区豹澥流苏路的厂房。合同签订后，被告向原告缴纳了租金以及5万元的保证金，开始在租赁厂房生产。2017年6月1日，被告收到了武汉市公安局东湖新技术开发区分局豹澥派出所发出的《责令整改通知书》，指出被告租赁的厂房系泡沫板房，责令整改。被告多次跟原告交涉，原告承诺由他们处理。2018年12月1日，被告向原告出具欠条后，陆续支付了48万元，还清了欠款和部分房租。2019年9月24日，被告收到了武汉东湖新技术开发区公安消防大队的临时查封决定书，以厂房违规使用泡沫板为由，对生产厂房予以查封。由于被告承接了大量订单，正在生产，所有的生产设备、办公用品、产成品和原材料均在租赁厂房内，被告准备将设备撤走，原告将厂区大门锁住，禁止被告运走物品。随后，原告于2019年10月23日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告5日内搬出租赁房屋。被告再次前往租赁厂房搬离物品，原告仍然阻止被告进入厂区，致使被告的货车、叉车等生产设备、办公用品、产成品和原材料仍然在租赁厂房内，无法完成承接的订单，给被告造成了巨大的损失。综上所述，被告认为：原告将没有取得相关手续的违法建筑租赁给被告，该租赁合同属于无效合同，且原告阻止被告将自己的财产运走，造成了被告巨大的经济损失。为此，被告现依据我国《合同法》第五十八条和《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起反诉，请求法院依法判决。原告针对被告的反诉答辩称，1.原告认为双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，原告向被告主张租金合理合法，至于合同是否真正有效，原告相信法院的判决，即使合同被认定为无效合同，原告向被告主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费也是合情合理的；2.被告未按合同约定支付租金，原告有权单方解除合同，并向被告主张滞纳金，考虑到滞纳金较高，依法向被告主张滞纳金30%的违约金也是合理合法的；3.被告在反诉中要求原告赔偿装修损失和经济损失，但未提供合法有效的证据证明，被告应承担举证不能的不利法律后果。综上，被告拖欠房屋租金及水电费是事实，被告在没有通知原告的情况下秘密撤离厂区，企图逃避债务其行为不道德，违反合同约定及法律法规相关规定，恳请法院支持原告全部诉讼请求，驳回被告的全部反诉请求。本院经审理查明事实如下：2017年4月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于武汉东湖新技术开发区豹澥流苏路厂房中F5、F6车间及办公宿舍区（含F3办公室200㎡）。合同约定的与本案相关的内容还有：1.年租金为648000元/年；2.租期从2017年3月18日至（未注明终止日期）；3.甲、乙双方在签订此协议时，乙方需向甲方交纳合同保证金5万元，半年租金32.4万元，之后租金每半年支付一次，支付时间为相应租金到期前提前一个月支付下个半年租金，并以此类推，先交租金后租用；4.若乙方不在规定的时间内交纳房屋租金及水、电费，五天以上者，则按每天加收5%的滞纳金，甲方有权停水，停电，并终止合同，由此造成的后果由乙方自行承担；5.乙方必须遵守消防规定，自行配齐相应消防设施，在使用期内，因乙方明火，或带电器具及其它原因造成的消防损失及一切后果，由乙方承担并赔偿损失；6.合同终止后5天内甲方要把合同保证金退还给乙方。2018年12月1日，被告因不能及时支付租金（含电费），向原告出具《欠条》一份，内容为“今欠到武汉华圣龙科技有限公司房租款34万元（房租款截止于2018年10月18日，电费截止日2018年10月31日），承诺于2019年2月1日前付清”，在该《欠条》的下方，双方还达成了付款计划：“2018年12月7日前支付2018年10月19日-2018年12月18日房租款108000元，2019年2月1日支付2018年12月19日-2018年2月1日（注：此处存在笔误，应为2019年2月1日）房租，并预付后五个月房租”。2018年12月7日至2019年9月25日，被告向原告付款58万元（其中现金9万元）。2019年10月15日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告支付租金（含水电费）464417.50元，但被告未予以回复。2019年10月23日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》并要求被告在收到通知书后5日内搬出租赁房屋。另查明，原、被告均认可双方的租赁关系是从2010年6月18日开始，之前的合同履行双方均无争议。2017年6月1日，公安机关对被告进行消防检查后，责令被告对消火栓、灭火器、疏散指示标志和应急标志及泡沫板房问题进行整改。2019年9月24日公安消防部门又因被告“厂房违规使用泡沫板”对被告厂房进行临时查封（2019年9月24日至2019年10月23日）。再查明，原告于2006年5月22日与武汉市江夏区豹澥镇人民政府签订《土地使用权出让协议》取得案涉租赁厂房所在的土地。但原告未在指定期限内提交案涉租赁厂房的建设工程规划许可证或是经批准建设的临时建筑的相关材料。审理过程中，经本院释明，被告未申请对装修损失进行鉴定。双方均同意由被告拿走其在案涉租赁厂房内的物品。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因原告未能提交案涉厂房取得建设工程规划许可证或是经批准建设的临时建筑的相关材料，原、被告之间的合同无效，对于原告要求解除合同的请求，本院不予支持。关于房屋占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，2018年10月18日之前的欠款为34万元，之后的占有使用费应当从2018年10月19日计算至2019年9月23日为603000元，因被告已经支付了58万元，故还应支付363000元（603000+340000-580000）并从立案之日即2019年11月13日开始按照年利率6%计算逾期付款利息。被告主张装修损失，但是未提交充足证据证明其损失，也未申请鉴定，本院不予支持。被告主张机械设备损失，因双方均同意被告自行取走相关物品，本院不予支持。原告主张水电费56417.50元、被告主张押金50000元，均未提交充足证据，且对方均不予认可上述款项，故本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武汉华圣龙科技发展有限公司与被告（反诉原告）武汉欣恒丰包装有限公司于2017年4月14日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）武汉欣恒丰包装有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉华圣龙科技发展有限公司支付房屋占有使用费363000元并按照年利率6%从2019年11月13日起计算利息至付清之日止；三、驳回原告（反诉被告）武汉华圣龙科技发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉欣恒丰包装有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4919元，由原告（反诉被告）武汉华圣龙科技发展有限公司负担；反诉案件受理费4400元，由被告（反诉原告）武汉欣恒丰包装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  吴国阳二〇二〇年八月七日书记员  周 锦