河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0223民初1684号 原告：高海林，男，1986年12月26日出生，汉族，住河北省唐山市滦州市。 原告：王金凤，女，1987年4月12日出生，汉族，住河北省唐山市滦州市。 被告：唐山金旺房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市玉田县豪门路北侧外**。 法定代表人：许海涛，经理。 委托诉讼代理人：董明月，女，河北日月新律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告高海林、王金凤与被告唐山金旺房地产开发有限公司（以下简称金旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高海林、原告王金凤、被告金旺公司委托诉讼代理人董明月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高海林和王金凤向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期办证违约金暂计20000元人该违约金以431804元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年5月10日起至原告实际取得不动产产权登记之日止）;二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于金旺名苑住宅小区1号楼2单元601商品房。该房屋建筑面积为96.87平方米，附属用房地下层1-40建筑面积为11.17平方米。房屋总价款为431804元，原告已通过首付款及公积金贷款方式全额支付完毕。原、被告双方在合同中第十五条约定，被告应于商品房交付使用后60日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人委托到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房双方另行协商办证时间，因买受人未及时缴纳契税、维修基金等费用而影响办证的，责任由买受人承担。 2017年3月10日，被告将涉案房屋交付原告，但交付后一直未办理房屋所有权和不动产登记证书，也未与原告另行协商办证时间。原告认为，被告未按照合同约定履行提交资料报产权登记机关备案及到产权登记机关办理房屋所有权证书的合同义务，构成严重违约，应当承担违约责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因双方签订的商品房买卖合同未明确违约责任承担方式，按照公平原则和有利于买受人权益的解释被告应当按照上述法律规定承担逾期办证的违约责任。 综上，特依法提起诉讼，请求判决支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 金旺公司辩称，我公司对原告起诉要求我公司支付逾期办证违约金一事可以理解，因为房产证现在确实还没有办下来，但是对原告的诉求我公司不能认同，主要理由如下：1、《商品房买卖合同》第15条约定出卖人在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，需要备案的资料是房屋买卖合同，我公司在和原告签订房屋买卖合同后立即把合同拿到滦县房产管理交易所进行了备案，我公司已经履行了备案义务。2、合同约定产权登记由原告委托我公司办理，但是产权登记需要行政机关、原告和我公司共同配合，比如原告需缴纳契税、维修基金等，行政机关需要按照流程和政府安排进行办理等，所以房产证目前没有办理下来是多方面的原因。房产交付后，我公司一直在找政府协调各部门为我公司开发的小区房产办理房产证，一直到2019年底政府安排房管部门予以办理，但是由于疫情影响，直到2020年7月初房管部门才开始办理房产证，房产部门办理房产证后，我公司已经第一时间为小区业主代为办理。原告在2020年8月5日缴纳契税后，我公司已经将相关材料提交到房管部门，房管部门会按照工作流程和安排为原告办理房产证，所以逾期办证不是因我公司未到产权登记机关办理产权证，而是因为其他诸多方面的原因，逾期办证的责任不应由我公司承担。如果原告认为是由于我公司的责任导致其未能在规定时间内取得房产证，原告应当提交相应证据予以证明。3、根据房屋买卖合同第15条的约定，如果经过审理认为是由于我公司的责任，原告未能在规定期限内取得房产证，原告可以退房也可以不退房双方另行协商办证时间，本案中原告未退房则代表原告同意另行协商办证时间，原告在未协商办证时间的情况下不应直接起诉我公司。审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第18条规定的是没有特殊约定时由于出卖人原因导致买受人未能取得房产证的，可以参照该条款计算，本案中原告未在规定时间内取得房产证不是因为出卖人一方的原因，而且合同中有特殊约定，即使由于出卖人原因导致原告不能在约定时间内取得房产证，双方应另行协商办证时间，所以该法律条款不能在本案中适用。4、根据合同法的规定，违约责任的承担包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，而因非金钱义务违约的，对方可以要求履行，在违约方履行义务或者采取补救措施后，只有对方还有其他损失的，才应当赔偿损失。根据上述法律规定，如果经过审理是因为我公司责任导致办理房产证不符合合同约定，原告可以要求我公司继续履行，目前我公司已履行代办义务，承担了相应的违约责任，如果原告还有其他损失，应当提交证据证明因房产证办理延迟产生了实际损失，否则我公司不应承担赔偿损失的违约责任。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2017年1月11日，二原告与被告签定商品房买卖合同，二原告以公积金贷款的形式自被告处购买商品房一套。首付款82698元，贷款额为329000元，贷款期限为20年，现二原告已将房款全部付清，累计付款431804元。2017年3月10日，被告向二原告交付了案涉房屋。被告交付房屋后，二原告的房屋所有权和不动产登记证书尚未办理。二原告以此为由，诉至本院，请求依法判令被告支付逾期办证违约金暂计20000元（该违约金以431804元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2017年5月10日起至原告实际取得不动产产权之日止）。 另查明，原、被告双方所签《商品房屋买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由【买受人委托岀卖人】到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理。 1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。3、买受人不退房双方另行协商办证时间；因买受人未及时缴纳契税、维修基金、等费用而影响办证的，责任由买受人承担。”2020年8月5日，原告缴纳了契税。 又查明，被告在向二原告交付案涉房屋后的60日内已向产权登记机关办理了备案，履行了办理备案登记的义务。被告已为与原告所在同一小区的部分业主办理了房屋所有权证和产权登记证书。二原告的相关证书也在房管部门办理过程中。 上述事实，有双方当事人的陈述、二原告提交的房屋买卖合同、贷款合同及付款依据、公共维修基金票据、物业费票据、移动微法院立案信息截屏、完税证明；被告提交的原告契税发票（复印件）、金旺小区业主办理了房屋产权证等予以证实并在卷予以佐证。 本院认为，原、被告双方方所签的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告依约履行了自己的合同义务。根据合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：......。”根据此规定，被告应在交付案涉房屋后的60日内将办理房屋权属登记所需的资料报产权登记机关备案即可，被告即履行了合同约定的义务，在这样的情况下，被告则无需承担原告所诉的违约责任以及向原告支付所诉的违约金的义务，否则被告则需向原告承担违约责任并向原告支付违约金。本案中被告在向二原告交付案涉房屋后的60日内依约向房屋产权登记机关报备了办理房屋产权登记所需的资料，故被告未出现违约现象。该条约定如因被告（出卖人）原因，原告在规定时间内不能取得房屋所有权证书的，双方同意继续履行合同......。该条明确约定被告的义务为“将办理产权权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”。即被告的义务仅为向办理产权登记的机关提供办理权属登记所需的资料，即备案义务。因“被告（出卖人）原因”应指与被告备案义务相关的原因。本案中被告应否承担违约责任应当以被告是否在约定时间内已将有关资料提交给办证机关备案为前提，如被告未能在约定时间内履行提交备案所需的资料，则应承担违约责任。本案的被告显然已按合同的约定向办理产权登记的机关提交了办理权属登记所需的资料。因而本案被告未发生违约行为，无需向二原告承担违约责任及支付违约金。 综上所述，二原告的诉讼请求证据不充分，缺乏事实依据，本院对二原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释【2003】7号第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》法释【2015】5号第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释【2019】19号第一条、第六十三条、第八十五条的规定，判决如下： 驳回原告高海林和原告王金凤的诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取计150元，由原告王金凤和高海林共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，—向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  薛荣 二〇二〇年八月二十七日 书记员  刘瑶 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当附有符合起诉条件的相应的证据材料。 第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。 ——