重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初1711号原告：大地影院发展有限公司，住所地深圳市南山区蛇口街道东角头半岛城邦花园**商业216，统一社会信用代码91440300797959488J。法定代表人：刘荣，大地影院发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：文力男，男，大地影院发展有限公司职工。委托诉讼代理人：陈宇航，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆协信远浩房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**，统一社会信用代码91500106561618732E。法定代表人：麦勇作，重庆协信远浩房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：杜隆源，女，重庆协信远浩房地产开发有限公司职工。原告大地影院发展有限公司（以下简称大地影院）与被告重庆协信远浩房地产开发有限公司（以下简称协信公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告大地影院的委托诉讼代理人陈宇航，被告协信公司的委托诉讼代理人到庭参加了庭审。审理中，原、被告申请庭外和解，本案现已审理终结。原告大地影院向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方于2014年12月31日签订的《商铺租赁意向确认书》（合同编号：FZ(688)-T(ZL)-2014-749）;2.判令被告向原告双倍返还定金70万元；3.本案全部诉讼费用、保全费4020元，由被告承担。事实及理由：2014年12月31日，原被告双方签订合同编号为FZ(688)-T(ZL)-2014-749）的《商铺租赁意向确认书》，该确认书明确了由原告承租被告位于重庆市沙坪坝区×路×号×第×层第×号商铺，租赁面积2500平方米，租赁期限15年零6个月，交付日期为2016年7月1日，双方应于该确认书签订之日起90日内签订正式租赁合同。《商铺租赁意向确认书》签订后，原告依约向被告支付了定金350000元，此后被告未就工程进展情况向原告做任何说明、汇报。截止本诉状作出之日，被告仍未按照《商铺租赁意向确认书》第十条约定与原告签订正式租赁合同，经原告现场调查发现，《商铺租赁意向确认书》约定的租赁房屋已经“烂尾”无任何施工痕迹，由此情况得知被告怠于履行租赁意向书，且根本不具备按约向原告交付租赁场地的条件。2019年9月9日，原告作出《解约通知函》并于2019年9月30日向被告送达该解约函，要求解除租赁意向书并双倍返还定金700000元，此后未得到被告任何回复。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，望法院判如所请。被告协信公司辩称，1.根据商铺租赁意向确认书第10条的约定，本确认书签订之日起90天内，原被告双方应在本确认书的基础上签订正式租赁合同，该确认书签订的时间是2014年12月31日，也就是在2015年3月31日前，原告就应当向被告主张权利，但期间原告并未向被告提出任何主张，直到2019年9月30日被告才收到原告发出的解约通知函，我方认为其诉讼时效已过，应驳回原告的诉讼请求；2.即使按照原告的请求解除商铺租赁意向确认书，被告也无需双倍返还原告定金，因为根据商铺租赁意向确认书第11条约定，只有在自确认书签订之日起至原被告双方签订正式租赁合同期间，被告单方终止本确认书、将场地出租给第三方、或者距影院500米范围内经营电影业务的，被告才应向原告双倍返还定金，目前不具备前述任何一种情况，故被告无需向原告双倍返还定金。本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，协信公司（甲方）与大地影院（乙方）签订《商铺租赁意向确认书》（合同编号：FZ(688)-T(ZL)-2014-749），双方约定：经甲、乙双方友好协商，就甲方开发项目重庆大学城×的商铺租赁事宜达成以下初步合同商务条款。1.出租商铺为重庆市沙坪坝区×路×号×第×层第×号商铺（见随附的平面图）。承租面积约2500平方米，最终以双方确认的租赁范围红线图为准，具体详见附件1。2.该铺位仅限于经营大地影院品牌之用。3.租赁期限，15年零6个月。其中6个月为装修免租期。4.租金金额按照当月基本租金与提成租金（影院当月净票房分成收益）两者相比较，以其中金额较高者计为当月应付租金。自计租日起：第一个租赁年度起至第三个租赁年度止，按承租面积计算月租金为30417元（即0.4元/平方米/天），或当月净票房之12%，两者取高。第四个租赁年度起至第五个租赁年度止，按承租面积计算月租金为53229元（即0.7元/平方米/天），或当月净票房之13%，两者取高。第六个租赁年度起至第七个租赁年度止，按承租面积计算月租金为60833元（即0.8元/平方米/天），或当月净票房之14%，两者取高。第八个租赁年度起至第九个租赁年度止，按承租面积计算月租金为76042元（即1元/平方米/天），或当月净票房之15%，两者取高。第十个租赁年度起至第十一个租赁年度止，按承租面积计算月租金为91250元（即1.2元/平方米/天），或当月净票房之16%，两者取高。第十二个租赁年度起至第十三个租赁年度止，按承租面积计算月租金为106458元（即1.4元/平方米/天），或当月净票房之16%，两者取高。第十四个租赁年度起至第十五个租赁年度止，按承租面积计算月租金为129271元（即1.7元/平方米/天），或当月净票房之16%，两者取高。月净票房=计租月度总票房-国家电影事业发展专项资金（5%）-应缴纳增值税及附加（以税务机关核定为准）。5.乙方享有6个月装修免租期，至双方交接租赁商铺之日起算。装修期内，乙方应按照租赁合同约定缴纳管理费、水电等公用事业费用及其他费用。6.管理费（含税费）6.1装修免租期内，月管理费为12927元（即0.17元/平方米/天）。6.2装修免租期满次日起至租赁期届满月管理费为30417元（即0.4元/平方米/天）。7.甲方交付日期（暂定）2016年7月1日（最终以甲方向乙方发出的交付通知书载明的日期为准），乙方计租日期从影院正式对外营业之日起算。8.定金350000元，本确认书签订之日起10（十）天内，由乙方支付给甲方。双方签署正式租赁合同时，定金转为履约保证金...10.本确认书签订之日起90（九十）天内，甲乙双方应在本确认书的基础上签订正式租赁合同。11.自本确认书签订之日起至甲乙双方签订正式租赁合同的期间，如甲方单方终止本确认书、将场地出租给第三方或在距影院500米范围内经营（包括自营、合营或出租给第三方经营）电影院业务的，则甲方应向乙方双倍返还定金。如乙方无合理理由单方终止本确认书，则无权要求返还上述定金。12.其他，12.1本确认书自甲乙双方签字盖章且乙方向甲方支付定金之日起方能生效。本确认书一式四份，具同等效力，双方各持两份。12.2双方签署正式租赁合同之日，本确认书即时失效。租赁合同与本确认书不一致之处，视为双方协商一致后变更之条款，以租赁合同所述为准。上述《商铺租赁意向确认书》签订后，大地影院于2015年3月5日向协信公司支付定金350000元。但协信公司一直未与大地影院签订正式租赁合同，亦未将涉案租赁场地交付大地影院。2019年9月9日，大地影院向协信公司做出《关于解除重庆×项目租赁确认书的工作函》，该工作函载明：“根据贵我双方于2014年12月31日签署的《商铺租赁意向确认书》（以下简称“租赁意向书”），作为我司大客户项目之一，对本项目之前景，我司原本寄予厚望，但贵司对于整体运作不利，推进节奏极其缓慢。根据租赁意向书第7条、第10条之约定，贵我双方应于租赁意向书签订之日起90天内签订正式租赁合同且贵司应于2016年7月1日前交付租赁场地。但截止目前，因贵司原因一直未能签署正式租赁合同，而以影院土建图纸尚未确认的现状，影院租赁场地土建工程尚未启动，贵司按约定完成影院租赁场地建设和交付的可能性为零。根据贵司推进本项目的实际情况，双方在前述租赁确认书时的合作目的已经无法实现，我司现通知贵公司双方的合作终止，根据相关法律法规的规定，贵司应于收到本函件5个工作日内双倍返还我司定金70万元......以上决定系基于贵我双方利益的考量，按尽可能减少成本的原则解决问题，请贵司予以慎重考虑。”被告协信公司于2019年9月30日收到上述工作函。另查明，涉案租赁商铺所在的×组团×分区×地块（项目名称：×三期）的用地单位为协信公司。针对该项目，协信公司办理了《土地使用权证书》《建设用地规划许可证》《建设工程施工许可证》，其中《建设工程施工许可证》载明的合同开工日期为2013年7月，合同竣工日期为2015年6月19日。审理中，原告大地影院陈述因被告未按期即在2016年7月1日前交付案涉租赁房屋，涉案租赁房屋系被告正在施工建设，至今仍未达到竣工验收的条件，被告已不具备交付租赁物业的条件，且自意向书签订至今长达5年半，仍未交付租赁房屋，原告认为其存在着履约不能的情形，也存在违反合同约定、不诚信的行为，故原告不同意再签订租赁合同，请求解除案涉意向确认书。被告协信公司陈述其愿意继续与原告协商签订正式租赁合同，但涉案房屋目前确实还未竣工，不清楚还未竣工的原因，也不确定何时能竣工。上述事实，有原告大地影院举示的商铺租赁意向确认书、营业执照、法定代表人身份证复印件、土地使用权证书、建设用地规划许可证、附件、建设工程施工许可证、付款凭证、解约通知函、EMS邮单、EMS邮单查询页以及原被告的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。本院认为，原、被告双方之间签订的《商铺租赁意向确认书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行各自的权利义务。关于案涉意向确认书的性质，被告协信公司辩称案涉意向确认书为预约合同，对此，本院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同，预约是相对于本约而言的一种特殊合同，预约合同通常应具备合意性、约束性、确定性和期限性，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准在于当事人是否存在确定的为将来订立本约的意思，即当事人是否有意在将来订立新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容，在包含这种意思或能够推知这种意思的情况下，即便预约十分接近本约的内容，也应排除将预约客观解释为本约的可能性，本案中，原、被告在签订案涉意向确定书，案涉房屋并未竣工，虽然案涉意向确定书约定了双方拟租赁的房屋地址、租赁期限、租赁用途、租金标准等条款，但是双方对租金的支付时间、方式等未作约定，关于租赁房屋的交付时间，双方约定暂定为2016年7月1日，以被告协信公司发出的交付通知书载明的日期为准，同时案涉意向确定书第10条约定“本确认书签订之日起90（九十）天内，甲乙双方应在本确认书的基础上签订正式租赁合同”，第12条约定：“双方签署正式租赁合同之日，本确认书即时失效”，综上，双方当事人签订案涉意向确认书的合同目的是在案涉意向确定书签订后九十日内签订正式的租赁合同，以最终明确双方的房屋租赁法律关系的具体内容，故案涉意向确认书的性质应为预约。《商铺租赁意向确认书》第10条约定“本确认书签订之日起90（九十）天内，甲乙双方应在本确认书的基础上签订正式租赁合同”，但双方均未在该确认书签订后90天内签订正式合同，且在确认书签订后近5年多时间内，都无证据显示双方对签订正式租赁合同进行过任何磋商，故双方均构成违约，根据被告的陈述，案涉房屋至今未竣工且无法确定竣工时间，原告要求解除双方签订的《商铺租赁意向确认书》的主张，理据充分，本院依法予以支持。鉴于被告已于2019年9月30日收到被告向其发出的《关于解除重庆×项目租赁确认书的工作函》，故本院认为，双方于2014年12月31日签订的《商铺租赁意向确认书》【合同编号：FZ(688)-T(ZL)-2014-749）】已经于2019年9月30日解除。至于原告要求被告双倍返还定金700000元的主张，因原、被告双方均未按案涉意向确认书约定的期限签订租赁合同，且在确认书签订后近5年多时间内，都无证据显示双方对签订正式租赁合同进行过任何磋商，案涉租赁合同未能订立系因原、被告双方的行为所致，原告大地影院要求被告协信公司承担定金罚则的违约责任，本院不予支持，鉴于《商铺租赁意向确认书》已经解除，故被告应当返还原告定金350000元，对于被告协信公司提出的原告无权要求返还定金的抗辩主张，本院亦不予支持。至于被告主张原告要求双倍返还定金的诉讼时效已过的辩解，本院认为，如前所述，案涉《商铺租赁意向确认书》于2019年9月30日解除，原告据此主张被告双倍返还定金，该主张的诉讼时效从2019年9月30日起开始计算，截至本案起诉之日，诉讼时效并未经过，被告的该项抗辩，于法无据，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：原告大地影院发展有限公司与被告重庆协信远浩房地产开发有限公司于2014年12月31日签订的合同编号为FZ(688)-T(ZL)-2014-749）的《商铺租赁意向确认书》于2019年9月30日解除；被告重庆协信远浩房地产开发有限公司于本判决发生效力后三日内返还原告大地影院发展有限公司定金350000元；驳回原告大地影院发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，保全费4020元，共计9420元（原告已预交），由原告大地影院发展有限公司负担4710元，由被告重庆协信远浩房地产开发有限公司负担4710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 灿二〇二〇年八月二十六日法官助理  王福林书 记 员  唐诗怡