贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4633号原告：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区观山西路**，统一社会信用代码915201006754092425。法定代表人：何立华，职务董事长。委托诉讼代理人：曹连英，贵州吉远律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：张瑶，贵州吉远律师事务所实习律师，一般代理。被告：钟银波，男，汉族，1989年7月8日生，住，住所地贵州省开阳县/div>第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳诚信路支行（曾用名：中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行），住，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路**州橡胶大厦内），统一社会信用代码9152010321455878XN。负责人：张嵘，职务行长。委托诉讼代理人：朱江，贵州胜腾律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：韩娣，贵州胜腾律师事务所律师，一般代理。原告贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁置业）与被告钟银波、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳诚信路支行（以下简称工行诚信路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中铁置业的委托诉讼代理人曹连英、张瑶，被告钟银波，第三人工行诚信路支行的委托诉讼代理人朱江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中铁置业向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2013年12月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＴＹＤ-Ｃ-4-1-23-1）；2、判决被告自合同解除之日起日将中铁·逸都国际Ｃ组团商品房腾退交还给原告，若被告逾期腾退房屋，则从逾期之日起按照贵阳市观山湖区房屋租赁价格26.87元／㎡／月向原告支付房屋占用费（计算至腾退还房之日止）；3、判令被告自《商品房买卖合同》及其补充协议解除三日内，协助原告到房产部门办理注销中铁·逸都国际Ｃ-4栋1单元23层1号商品房的预告登记及注销预售合同备案登记，并承担由此产生的费用，若被告不配合则原告方单方申请注销；4、判令被告支付原告逾期配合办理解除备案登记手续的违约金（每日按总房款的1‰计算，907.2元／日，自《商品房买卖合同》判决解除后三日起计算至办理完解除备案登记等相关手续之日止）；5、判令原告给被告开具营业税、增值税发票的损失51256.86元；6、判令被告向原告支付律师费15000元；7、判令原告从被告的已付款中将被告应付第三人的贷款本金、利、罚息共计596480.85元支付给第三人（利、罚息按照《个人购房借款／担保合同》中的约定计算，截至2019年3月27日利息为2025.53元，利罚息、复利为14181.84元，最终以支付当日第三人应收金额为准）；8、判令解除原告的担保责任于原告支付完第三人贷款本金、利、罚息时即解除；9、判令原告有权从应退还被告的购房款中扣除应由被告承担的各项费用，若应退还款项不足扣除的，由被告补足；10、判令第三人在原告支付完毕第三人贷款本息、利息、罚息后配合原告办理注销预抵押登记；11、本案的诉讼费、公告费、保全费、担保费等诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2013年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议约定：由被告购买原告开发的位于贵阳市观山湖区，建筑面积为171.17㎡，总房款为907201元，首付款为277201元，余款63万元以银行按揭方式支付。同日，原告为被告办理《贵阳市商品房预售合同备案登记》。2014年1月，原、被告及第三人签订《个人购房借款／担保合同》约定：被告向第三人申请贷款人民币63万元整，用于购买本案涉诉房屋，贷款期限为360个月，被告以案涉房屋为该笔贷款向第三人提供阶段性连带担保。被告自2017年3月1日起就多次未履行还款义务，截止2019年3月27日已累计逾期29期。因此，2019年3月27日，第三人向原告发出《回购通知书》，要求原告对案涉房屋履行回购义务，并承担连带偿还责任。被告的行为已严重违反双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议之约定，导致合同目的不能实现，根据合同约定及《合同法》的规定，原告有权解除合同，同时要求被告配合原告办理相关注销手续，且原告有权扣除被告应承担的相关费用。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及三方签订《个人购房借款／担保合同》真实有限，现被告未履行约定义务，已严重损害及第三人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定特向贵院提起诉讼，请依法判令前述诉讼请求。被告钟银波辩称，不同意解除合同，我因为家里的各种原因确实导致2017年大量逾期，但在后面2018年、2019年我都是正常还款的，原告帮我垫付的40,000元加上利息我愿意承担。律师费、罚息、复利等不认可。第三人工行诚信路支行辩称，本案第三人贷款尚未还清，截止到2019年9月6日尚欠本金574,817.39元及相应的利息、罚息、复利，还有第三人实现债权的费用，本案被告未履行还款义务，原告未履行保证责任之前，第三人不同意解除抵押，清偿后，第三人可以解除抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月2日，原告中铁置业作为出卖人，与买受人即被告钟银波签订《商品房买卖合同》一份（合同编号ＺＴＹＤ-Ｃ-4-1-23-1），其中附件十二为补充协议，合同约定钟银波以907201元的价格购买中铁置业开发的位于贵州省贵阳市观山湖区房屋，付款方式为首付277201元，余款630000元以银行按揭方式支付。合同附件十二补充协议第十五条第10款载明“出卖人行使合同解除权的，合同经出卖人在向本合同载明的买受人的地址发出书面通知后即终止……出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经纪损失及违约金）后将全款退还买受人。无论何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房款的千分之一支付违约金。买卖双方依据法律规定或者合同约定行使合同解除权，违约方不按约定到相关部门办理解除备案登记等相关手续的，守约方有权单方面到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续。”、第十五条11款载明“在房地产产证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方面解除本“商品房买卖合同”、收回该商品房，如给出卖人造成损失的，买受人还应全额赔偿。买受人应配合出卖人到房管局办理有关解除合同的手续，并承担办理相关手续的费用，出卖人自办妥合同解除手续后15个工作日内（扣除买受人应支付出卖人之赔偿款后）无息退还买受人已付款项……”、第十六条载明“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款的万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权在应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足”。同日，原、被告双方还填写了上述房屋的商品房预售合同备案登记表并向相关部门办理了备案登记手续，预售合同登记号为：Y13104567。其后，原、被告及第三人签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定被告钟银波为购买前述房屋向第三人贷款630,000元，贷款期限为2014年1月7日至2044年1月7日,原告为上述贷款提供全程连带责任保证。2014年1月7日，第三人向被告发放了贷款630,000元并汇入原告中铁置业账户。2014年3月13日，第三人为案涉房屋办理了预购商品房抵押预告登记，因该房屋的产权证书一直未办理，故第三人也一直未能办理正式抵押手续。被告钟银波自取得上述贷款后，偿还了部分贷款本息，期间因累计超过6次以上未按时足额偿还贷款本息，被第三人诉至贵阳市云岩区人民法院，要求被告钟银波一次性偿还剩余贷款本息，该院于2018年9月3日作出（2018）黔0103民初3277号民事判决书，判决被告钟银波十日内偿还第三人截止2018年8月13日贷款本金人民币586,736.48元及相应的利息、罚息（利息以2018年8月14日其被告钟银波实际未偿还贷款利息为准；罚息自2018年8月14日起以被告钟银波实际未偿还贷款本息为基数按贷款发放时使用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率调整之日的次年1月1日开始，以该次调整后的基准利率确认并执行新的利率）；同时还判决钟银波支付工行诚信路支行律师费25,610元等。另查明，因被告钟银波逾期偿还按揭贷款本息，原告应第三人要求承担保证责任：于2017年6月26日代偿了贷款本息28,595.84元，2017年9月27日代偿了8,127.42元，2017年12月27日9,867.03元，2017年12月31日代偿了1.73元，2018年3月27日代偿了7,621.40元，2018年6月25日代偿了6,576.22元，2019年3月27日代偿了2,448.46元，共计代偿本息63,238.1元。又查明，被告钟银波购买案涉房屋的首付款亦是分期两期支付给原告中铁置业，其中2013年12月1日支付97,201元，2014年7月3日支付180,000元。原告于2016年6月7日对被告已支付的购房款907,201元开具了发票。2019年3月27日，第三人工行诚信路支行向中铁置业发出《回购通知书》，载明：因被告钟银波自2017年3月1日起就多次未履行还款义务，已累计逾期29期，截止2019年3月27日共欠贷款本金580,273.48元、利息等2,025.53元、利罚息、复利14,181.84元，要求中铁置业按照《个人住房按揭抵押贷款业务合作协议》以及《个人购房贷款/担保合同》的相关条款规定履行对上述房产的回购义务。原告遂委托贵州吉远律师事务所律师向本院提出诉请如前，并支付律师代理费15000元。在本案诉讼过程中，原告申请了财产保全，并向中国人民财产保险股份有限公司购买了诉讼财产保全责任保险（保险单号：PZDM201952010000000622）为其保全提供担保，支付保费1,360元。被告钟银波于2014年8月1日接收了案涉房屋后出租给他人至今。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、（2018）黔0103民初3277号民事判决书、商品房预售合同备案登记表、发票、委托代理合同、进账单、《回购通知书》、保险单、收款收据、业务回单等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方于2013年12月2日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，该合同虽然系由房开商制作的格式合同，但合同内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，也无证据证实在签约时存在欺诈、胁迫等情形，故该合同应属有效，对双方当事人均具有拘束力，双方均应按约履行各自的合同义务。根据该合同约定，被告需要通过银行按揭贷款方式向中铁置业支付剩余购房款630,000元，基于此，原、被告及第三人又自愿签订了《个人购房借款及担保合同》，该合同同样系三方当事人自愿签订，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，对各方当事人具有法律拘束力，各方亦应按合同约定如诚履行各自义务。被告钟银波作为借款人，应当按照《个人购房借款及担保合同》的约定及时足额向第三人工行诚信路支行归还贷款。因被告从2017年3月起连续逾期归还贷款本息超过六次，存在违约情形。第三人基遂向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，该院判决被告钟银波一次性偿还剩余贷款本息，在该案判决生效后，被告钟银波又未履行相应的给付义务。期间，第三人工行诚信路支行又基于三方签订的《个人购房借款及担保合同》要求原告履行保证责任，原告自2017年6月起至2019年为被告代偿了七次，本息共计63,238.1元。依照《商品房买卖合同》附件十二第十五条第11款的约定，买受人未按期偿还银行按揭贷款导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除合同，收回商品房，如给出卖人造成损失的，买受人还应全额赔偿。因被告逾期偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任，达到了《商品房买卖合同》约定的解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，对于原告中铁置业诉请解除其与钟银波签订的《商品房买卖合同》之诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行合同的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因原告在《商品房买卖合同》签订后于2014年8月1日接受了案涉房屋并用于出租，在此之前也已经通过按揭贷款方式足额向原告支付了全部购房款，在合同解除后，被告应当将该房腾退交还给原告，并配合原告办理解除商品房预售合同备案登记手续，故对原告要求被告腾退房屋以及协助原告解除商品房预售合同备案登记及预告登记手续的诉请，本院依法予以支持。对于上述登记的注销办理，主管机关为相对应的行政部门，除需原、被告双方及第三人积极配合外，还需遵守一定的程序规定，人民法院不宜直接判决原告享有单方申请注销的权利，此项诉请本院不予支持。关于原告主张被告逾期腾退的房屋占用费以及逾期办理商品预售合同备案登记及预告登记注销手续的违约金，因本案原告有要求被告有腾退房屋以及被告配合办理注销登记手续的诉请，被告是否会存在逾期腾退房屋以及逾期办理注销登记手续的情况上尚不确定，即对此双方尚未实际发生争议，且若被告不履行相应判决内容，原告有权向人民法院申请强制执行，故对原告主张的房屋占用费及逾期办理注销登记手续违约金的诉请，本院不予支持。关于原告主张的税费损失，因原告中铁置业作为纳税人，基于其经营期间的交易行为向国家缴纳营业税及附加税是其法定义务，且在缴税后还存在一些税款抵扣的情形，本案中原告主张其所缴纳税费系其实际损失，并无充分证据证实，且原、被告双方在商品房买卖合同中对此也无约定，故该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的律师费15,000元及申请诉讼保全向保险公司支付的担保费即保险费1,360元，因该费用系被告违约导致原告主张权利所实际产生的损失，而《商品房买卖合同》附件十二第十五条第11款中约定“如给出卖人造成损失的，买受人还应全额赔偿”，故对该项诉请本院予以支持。关于原告要求从被告的已付款中将被告应付第三人的贷款本金、利、罚息共计596480.85元支付给第三人以及其担保责任解除及第三人配合办理解除预抵押登记的诉请，均涉及系三方签订的《个人购房款借款及担保合同》的履行问题，而本案系商品房预售合同纠纷，相对方系被告，第三人又未诉请解除原、被告及第三人的《个人购房款借款及担保合同》，至于三方要如何履行该合同，不应当在本案中进行处理，故对该两项诉请本院不予支持。因商品房买卖合同解除后，原告中铁置业作为出卖人，负有向买受人退还购房款的义务，虽然原告履行了担保责任代为向第三人偿还贷款本息，但是在本案中其并未对该63,238.1元提出相应的诉讼请求，而本案仅支持被告向原告支付律师费15,000元及保全担保费，该款可以在原告应向被告退还的购房款中进行抵扣。关于剩余购房款的退还问题，因涉及到《商品房买卖合同》解除后贷款清偿以及原告代偿款项的处理问题，故不宜在本案中进行明确。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、解除原告贵阳中铁置业有限公司与被告钟银波2013年12月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XTYD-C-4-1-23-1）；二、被告钟银波于本判决生效之日起五日内将位于贵州省贵阳市观山湖区房屋腾退交还给原告贵阳中铁置业有限公司；三、被告钟银波于本判决生效之日起五日内协助原告贵阳中铁置业有限公司办理位于贵州省贵阳市观山湖区房屋的预售合同备案登记及预告登记的注销手续；四、被告钟银波赔偿原告贵阳中铁置业有限公司律师费损失15,000元及诉讼保全保险费1,360元，两项共计16,360元（该款由原告贵阳中铁置业有限公司在被告钟银波已支付的购房款中扣留，无需另行支付）；五、驳回原告贵阳中铁置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,613元（原告预交），诉讼保全费3,833元，两项共计9,446元，由原告贵阳中铁置业有限公司负担731元，被告钟银波负担8,715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 宁 素二〇二〇年八月十三日书记员 陈宇巍