广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6215号原告：佛山市南海大沥自来水公司，住所地：法定代表人：刘灼其，该公司董事长。委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。被告：梁耀锋，男，1987年1月24日出生，汉族，住原告佛山市南海大沥自来水公司与被告梁耀锋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序于2020年8月7日公开开庭审理了本案。原告佛山市南海大沥自来水公司的委托诉讼代理人卢淑芬，被告梁耀锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海大沥自来水公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年3月29日签订的租赁合同书，被告立即向原告返还租赁物；2.原告没收被告已缴纳的保证金13386元;3.被告立即按2231元/月的标准向原告支付2019年10月1日起至合同解除日止的租金；并以2231元为本金按每日千分之五标准，支付从当月11日起至实际支付之日止的迟延履行违约金；4.被告向原告支付合同解除之日起至实际交还租赁物之日止的场地使用费，合同解除后十日内交还的按2231元/月的标准支付；超过十日交还的，按4462元/月的标准支付。事实和理由：2018年3月29日，原告与被告签订了编号为沥资产租赁字[2018]第017号（大沥自来水）的租赁合同书，约定原告将位于佛山市南海区*****************出租给被告，租期从2018年3月29日起至2023年3月28日止，每月租金2231元，每满三年在上一期租金的基础上递增12%，被告应于每月10日前向原告缴清当月租金，逾期支付的，每日按日息千分之五支付迟延履行违约金；逾期超过30日内，构成违约，原告有权解除合同，无偿收回租赁合同项下的租赁物以及被告在租赁物上增减或改建的建筑物、构筑物及附属物，并没收被告已交纳的合同保证金，同时要求被告付清所欠的租金及有关费用。同日，原告将租赁物移交予被告，并与被告签订《租赁物移交确认书》。《租赁合同书》签订后，被告交纳租金至2019年9月，自2019年10月起拖欠租金，经原告多次短信、催款通知书、律师函等方式催交，被告仍不予支付。原告认为，被告逾期交租远远超过30日，已构成根本违约，损害了原告的合法权益，故起诉。被告梁耀锋辩称，1.2019年10月底已经不营业并搬走全部物品，2019年11月5日已经通过微信语音通知原告退租。2019年11月11日正式发送微信文字给原告要求退租。2.滞纳金千分之五远高于银行的利息。3.铺位没有第一次消防验收，不能办理餐饮牌照。4.原告欠付被告六个月押金没有退还。5.合同应于2019年11月11日解除。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.房产证原件1份，用以证明涉案租赁物权属清晰，原告主体适格；3.竞投租赁成交确认书原件1份、租赁合同书及附件原件1份、收据原件1份，用以证明被告经过公开招投标竞得涉案租赁物，后与原告签订租赁合同书并支付合同保证金13386元，原被告之间的租赁合同关系合法有效。按照租赁合同书第八条第3款第（8）项的约定，原告有权解除合同并追究被告的违约责任，原告的各项诉求均有合同依据；4.催款通知书原件1份、律师函、邮政快递单、快递查询页复印件各1份，用以证明被告自2019年10月起拖欠租金，经原告多次催告仍不支付，被告长期拖欠租金已构成严重违约。诉讼中，被告举证如下：1.微信聊天截图打印件1组（聊天相对方：被告与原告公司工作人员，已核对原始载体），用以证明被告11月份已经告知原告退租；2.照片打印件1组，用以证明被告已经搬离涉案租赁物。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1、3真实性无异议，原告对被告提供的证据1真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据2，原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据4中催款通知书，原告未提供该催款通知书的发送方式，被告否认收到该催款通知书，本院对其证明力不予确认；对原告提供的证据4中的律师函、邮政快递单、快递查询页，被告确认有收到一份律师函，且为其父亲签收，该情况与快递查询页所载明的签收信息一致，本院对其真实性予以确认；对被告提供的证据2，该照片的拍摄时间和地点无法确认，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年3月22日，被告梁耀锋（竞得人）与佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司（招标单位）、佛山市南海区大沥镇公共资源交易所签订《竞投租赁成交确认书》，该确认书载明：梁耀锋在竞投租赁会中竞得大沥镇水头路14号首层第17号商铺（以下简称涉讼商铺）的物业承租权，竞投租赁建筑面积为26.25㎡，第一年租赁价为2231元/月。2018年3月29日，原告佛山市南海大沥自来水公司（甲方）与被告梁耀锋（乙方）签订《租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方作经营使用，租赁期限从租赁物移交乙方之日起计算5年租期，即从2018年3月29日起至2023年3月28日止；每月的租金为2231元，租金每三年在上一期租金基础上递增12%，乙方于每月10日前向甲方缴清当月租金，逾期缴付的，甲方有权自逾期之日起，每日按日息千分之五向乙方收取逾期缴纳部分的迟延履行违约金，乙方逾期超过30日不缴交租金（含部分）的，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回合同项下的租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及附属物，并没收乙方已交付的合同保证金，同时乙方必须付清尚欠的租金及有关费用；自双方签订合同之日起当日内，乙方应向甲方交纳13386元作为乙方履行合同的保证金；合同终止（包括期满终止、解除、提前终止）后，甲、乙双方不再续租的，乙方应当在合同终止之日起10天内完成搬迁工作（搬迁期间租金按合同终止时最后一期的租金标准计算），将合同项下的租赁物完整交还给甲方，并保证房屋、附属建筑物及内部设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项税、费，否则，视为乙方违约，甲方除有权按照合同第八条的约定向乙方主张违约责任外，同时还有权要求乙方须按合同终止时的租金标准的两倍向甲方支付自逾期之日至实际将租赁物完整交还给甲方之日止的使用费，以及要求乙方赔偿因此造成甲方的经济损失（包括可得利益的损失），甲方同时有权强制乙方搬离。双方并约定其他权利义务。2018年3月29日，原告佛山市南海大沥自来水公司（甲方、出租方、移交方）与被告梁耀锋（乙方、承租方、接收方）签订《租赁物移交确认书》，约定：在本确认书签订之日，甲方按现状将涉讼商铺移交给乙方使用。被告向原告账户转账13386元。2018年3月29日，原告出具收据确认收到被告涉讼商铺合同保证金13386元。2019年12月10日，原告向被告邮寄发出《律师函》，要求被告在收到函件后5日内向被告付清拖欠的租金、迟延履行违约金（暂计至2019年12月10日止）共合计7708.11元。该邮件于2019年12月11日投递并签收。另查明，2019年11月11日，原告工作人员向被告发送微信称其欠了2个月租了，现准备发催款通知书，过后会发律师函；被告微信回复称“哪有两个月？今日11号，我已经唔做了。实际就40天”；原告工作人员回复称“反正你弃铺，要交返铺要你本人与我方人员正式交接的”；被告发送微信称“铺位已清空，没有任何损坏。您公司可以过来验收”“请尽快处理铺位，我实在没有办法回来。铺位没有任何损坏的，请尽快验收，帮忙申请退回我剩余的金额”。再查明，涉讼商铺已办理确权登记。2020年3月13日，被告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认被告已向原告支付至2019年9月30日的租金。原告陈述其在2019年11月11日张贴催款通知书的时候看到涉讼商铺大堂搬空，但无法查实大堂后面杂物间的情况。本院认为，涉讼商铺已办理产权登记，合法适租，涉讼合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。被告在涉讼合同约定的租赁期限内擅自停止营业、搬离涉讼商铺内的物品并于2019年11月11日通知原告接收涉讼商铺，原告亦确认2019年11月11日涉讼商铺大堂已无被告的物品，故涉讼合同在2019年11月11日起已实际无法继续履行，本院据此确认涉讼合同于2019年11月11日解除。涉讼合同约定租期为5年，即从2018年3月29日起至2023年3月28日止，现被告在涉讼租赁合同约定的租赁期限内停止营业并实际搬离涉讼商铺，其行为已构成违约，依据涉讼合同约定，原告有权没收被告缴纳的保证金，故本院对原告要求没收被告交纳的保证金13386元的诉请依法予以支持。涉讼合同约定涉讼商铺租金为2231元/月，现原、被告均确认被告已向原告支付至2019年9月30日的租金，故经核算，被告尚需向原告支付2019年10月1日至2019年11月11日期间的租金3049元[2231元/月+（2231元/月÷30日×11日）]。被告在2019年11月11日通知原告接收涉讼商铺且之后被告亦未实际占用涉讼商铺，故从2019年11月11日起，原告已实际具备收回涉讼商铺的条件，原告未及时收回涉讼商铺所造成的空置损失应由其自行承担，综上，本院对原告要求被告返还涉讼商铺并支付2019年11月11日后租金的诉请依法不予支持。涉讼合同虽约定原告逾期支付租金的，原告有权自逾期之日起每日按日息千分之五向被告收取迟延履行违约金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼合同约定被告应于每月10日前向原告缴清当月租金，现被告逾期交付相应租金，应以2231元为本金从2019年10月11日起、以818元（2231元/月÷30日×11日）为本金从2019年11月11日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告，原告对违约金的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区大沥自来水公司与被告梁耀锋于2018年3月29日签订的《租赁合同书》于2019年11月11日解除；二、被告梁耀锋交纳的租赁保证金13386元归原告佛山市南海区大沥自来水公司所有；三、被告梁耀锋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金3049元予原告佛山市南海区大沥自来水公司；四、被告梁耀锋应以2231元为本金从2019年10月11日起、以818元为本金从2019年11月11日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告佛山市南海区大沥自来水公司；五、驳回原告佛山市南海区大沥自来水公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费3095.44元（原告已预交），由原告佛山市南海区大沥自来水公司负担231.44元，被告梁耀锋负担2864元。被告梁耀锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳2864元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告佛山市南海区大沥自来水公司预交的诉讼费用2864元，在本判决发生法律效力后经原告佛山市南海区大沥自来水公司书面申请,本院退还予原告佛山市南海区大沥自来水公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  林旭升人民陪审员  李伟忠二〇二〇年八月二十一日书 记 员  陆美羽