广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9101号原告：江润凯，男，1989年12月24日出生，汉族，住广东省云浮市云安区*************，公民身份号码445************557。原告：梁君梅，女，1986年2月10日出生，汉族，住广东省德庆县***************，公民身份号码441************623。委托诉讼代理人：江润凯,基本情况同上，系原告梁君梅丈夫。被告：佛山市新晋房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码914***********185Y。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：林洁珍，女，1986年2月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***************。系被告员工。原告江润凯、梁君梅诉被告佛山市新晋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2020年3月23日签订的《广东省商品房认购书》（下简称认购书）及《补充协议》（下简称补充协议）；二、被告向原告双倍返还定金40000元并支付利息（以40000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计至实际返还之日止）；三、被告向原告返还购房首期款172830元并支付利息（以172830元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计至实际返还之日止）；四、被告向原告赔偿损失12450元及利息（以12450元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计至实际支付之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告为夫妻。2020年3月22日，被告的外场销售人员带两原告到泷景花园售楼中心看楼。被告的内场销售人员、外场销售人员共同向两原告介绍了泷景花园的公寓，并告知两原告该公寓带装修、带房产证出售，且目前因新冠病毒疫情影响，打折优惠出售。两原告对泷景花园公寓颇有兴趣，被告的销售人员便向两原告做了付款预算，并承诺可通过支付手续费的方式操作低首付购房（办理两笔贷款，一笔装修贷，一笔房贷）。两原告见被告承诺公寓带装修及房产证，贷款月供不贵且被告承诺可延期支付首期款，两原告便与被告达成购买5座941房的意向，于2020年3月22日当晚向被告支付了10000元定金。2020年3月23日，原告梁君梅应被告的要求到泷景花园售楼中心签署认购书和补充协议，并再次向被告支付了10000元定金。认购书和补充协议都是格式合同，被告完全没有向原告梁君梅介绍该两份合约的任何内容，便让原告梁君梅代替原告江润凯签名。2020年3月25日，两原告应被告要求向被告的贷款人员支付了10200元贷款手续费后，向中国银行办理了贷款手续。2020年4月3日，原告向被告的贷款人员支付2250元贷款费用后，被告的贷款人员向两原告划拨了装修贷贷款90000元。2020年4月1日，原告江润凯应被告的要求支付了部分首期款82830元。在首期款到期前即2020年4月4日，原告江润凯应被告要求支付了剩余首期款90000元。从购房洽谈到两原告支付定金，再到支付首期款，期间被告只告知付完首付款后会安排网签，从未向两原告出示预售合同、补充协议和其他正式签合同的文件。两原告为能顺利、尽快落实网签以及正式签合同的事宜，在支付完首付款后第一时间与被告预约网签时间。2020年4月7日中午是双方预约网签的时间，两原告到达泷景花园售楼中心签约处后，被告拿出一叠材料，在未告知是什么材料以及进行任何沟通的情况下，被告直接让两原告在《〈商品房买卖合同〉补充协议》落款处签名。原告江润凯在签名前看了一下从未见过的《〈商品房买卖合同〉补充协议》，发现全是变更补充约定，变更条款多达19条，还不包括每一条下的每一项变更约定。原告当场拿起从未见过的《商品房买卖合同》，发现《〈商品房买卖合同〉补充协议》全是减轻、甚至免除被告应负责任，加重原告义务，甚至排除原告应有权利。原告当场要求被告作出解释，但被告仅告知所有客户都要签，并未作出详细解释。原告随即表示《〈商品房买卖合同〉补充协议》不合理，如未做修改原告不会签署，被告告知原告不会修改，即使是霸王条款，原告也必须签。原告认为，被告强迫两原告签署《〈商品房买卖合同〉补充协议》的行为违反了合同法第三条、第五条、第七十七条的规定，现房屋买卖目的无法实现，根据合同法第九十四条的规定，认购书及其补充协议应予解除，两原告有权要求被告退还全部款项并进行赔偿。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、原告的诉请无事实及法律依据，应予驳回，理由如下：（一）原告为完全民事行为能力人，应为其买卖行为负责，履行合同约定；（二）认购书是基于双方真实意思表示签订，原告无证据证明意思表示存在瑕疵；（三）认购书及补充协议内容合法，并未违反法律法规及公序良俗，合法有效；（四）被告依约履行合同义务，主观上不存在过错，事实上未违约违规，不存在约定解除和法定解除的情形；（五）原告同时主张定金罚则、违约金、赔偿金违反合同法第114、116条的规定，只能择其一。另，原告向被告主张赔偿损失12450元没有依据：1、原告提供的证据证实收款方并非被告，且被告从未曾授权任何人收取该款项。被告的经营范围并无贷款，无权为任何人办理贷款，亦无证据证明该款项与被告相关。据了解，收款方已退还该笔款项给原告，原告所主张的损失并不存在。2、不排除原告利用与被告买卖商品房事宜向外套取贷款，或为实现个人其他目的后无理主张解除认购书，终止买卖事宜，损害被告的合法权益。二、原告诉称被告未告知签署资料内容、未与其做任何沟通、其未曾见过《商品房买卖合同（预售）》及补充协议等与事实不符。（一）原告称其按预约网签时间到被告售楼中心，证明其明知到达售楼中心是签订网签商品房买卖合同，并非未告知未沟通。同时，预约的形式证明原告有足够的时间查阅或了解商品房买卖合同及补充协议。（二）被告必须对每一位买受人出示相关文件且经过买受人签订，从售楼中心开放及项目开始销售，被告即按照行政管理规定在售楼中心最显眼的地方设有固定的公示栏，并明显标识为“商品房销售信息公示栏”，相关商品房销售资料均公示于此，2018年11月29日已经公证，贴有公证处的封条。原告曾向其自称的销售人员索取买卖合同及补充协议，即被告从未对相关文本予以隐瞒，且根据补充协议第四条第一款约定，原告有义务在签约前主动查阅相关资料。（三）商品房针对不特定人销售，被告有权在稳定买卖的基础上制定通用版签约资料，亦有权根据商品房买卖的特殊性及交易行为的稳定性，在法律法规规定的范围内就商品房买卖事宜补充约定。三、在原告起诉前，其已严重违反补充协议第三条第一款的约定，逾期支付首期款且至今未支付剩余房款。作为违约方，原告无权要求解除合同。综上，请求依法驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、两原告身份证复印件、被告公示信息打印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、认购书及补充协议、房款收据4张、POS机刷卡单3张。拟证明原、被告达成购房意向,原告向被告支付了定金20000元及购房首期款172830元；认购书及补充协议中江润凯的签名并非本人所签，江润凯不认可认购书及补充协议的内容；认购书及补充协议的内容及相关文件被告从未向原告出示过，也未告知过，原告不确认加重原告责任的格式条款。3、原告与陈巧燕的支付宝截图3张、手写付款预算表1张。拟证明手续费确实存在，原告为办理房贷向被告支付手续费12450元。4、商品房买卖合同（预售）及补充协议。拟证明原告于2020年4月7日去被告处网签时被告知必须签署补充协议，但该补充协议对预售合同的全部内容进行了修改，完全剥夺了预售合同中买受人的相关权利，被告强迫原告签署此补充协议并以此拒绝网签的行为，违反了法律规定。5、江润凯与被告销售人员杨凯童的微信聊天截图25张。拟证明杨凯童是被告的销售人员，原告已按期支付了首付款；原告已及时要求网签，但因被告原因导致无法继续网签，合同目的无法实现；补充协议真实存在，被告从未公示并告知过。6、江润凯与被告销售陈先生的微信聊天截图12张。拟证明陈先生是被告的外场销售人员，带原告看房，杨凯童是被告的销售人员，由其负责与原告沟通房屋的销售事宜；首付款在2020年4月5日到期，原告已支付全部首付款；原告于2020年4月7日至被告处网签。7、微信群截图15张。拟证明贷款手续费真实存在，原告共向被告支付12450元；原告在2020年4月5日前已支付全部首付款；原告向被告预约2020年4月7日网签，且原告已于当日至被告处网签。8、杨凯童的朋友圈截图。拟证明杨凯童就是被告的工作人员，其于2020年3月22日特意在朋友圈发了一条状态，恭喜原告签约成功。诉讼中，被告提交了商品房销售信息公示栏图片、公证封条照片。拟证明商品房买卖合同及补充协议等销售资料均已在被告的售楼中心公示且经过广州公证处公证，任何到达售楼中心的人均可查看，原告主张未见过商品房买卖合同及补充协议与事实不符。经质证，本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2、4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据3，经当庭核对手机载体，本院对支付宝截图的真实性予以确认；手写付款预算表并无相关人员或单位签章确认，真实性存疑，本院不予确认。原告的证据5-8，经当庭核对手机载体，本院仅对能与其他证据相互印证的内容予以确认。被告的证据，经本院现场核实，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2020年3月22日，原告梁君梅向被告转账支付定金10000元。2020年3月23日，两原告（乙方、认购人）与被告（甲方、出售人）签订《（广东省）商品房认购书》，约定“乙方经过了解，有意向购买甲方开发建设的佛山泷景015宗地（13号地块）-13号地块一期-前进四街12号5座-941物业。建筑面积37.97平方米，套内建筑面积28.85平方米，认购价372830元……经与甲方协商，达成以下协议：1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付20000元给甲方作为认购该物业的订金……2、乙方应于本认购书签订后7日内（即20200323起，至20200330止）到泷景花园销售中心签订《商品房买卖合同》……3、订金退还与不退还的约定。如甲乙双方在约定时间内签订《商品房买卖合同》，订金抵作购房价款；如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付订金；如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，订金不予退还，甲方可将该物业另售他人；如甲乙双方在约定的时间内，对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将订金退还乙方，甲方可将该物业另售他人。4、甲乙双方如需变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议……”。同日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《〈（广东省）商品房认购书〉补充协议》，约定“……一、该物业的基本情况：该物业的建筑面积为37.97平方米，套内建筑面积为28.85平方米（最后以竣工验收后[佛山市禅城区*********]最终测绘的面积为准）。该物业含增值税定价为452720元，获82.353%折优惠后，该物业的含增值税成交价为372830元……二、对认购书第1条变更如下：1、甲乙双方一致确认，认购书约定的‘订金’与本协议约定的‘定金’为同一笔款项……2、乙方应于签订认购书及本协议时向甲方支付定金20000元……定金自甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时转为购房款（定金按本金转入，不计利息）。三、增加‘付款方式’约定如下：1、乙方同意按一般按揭付款一季度方式付款。(1)2020年3月30日前支付成交价的46.36%，即172830元（已扣除定金），（6）乙方向中信银行或公积金中心（下统称为‘贷款机构’）申请办理按揭贷款，申请贷款金额为180000元，申请贷款年限为10年，乙方的贷款年限及贷款金额以贷款机构最后批复为准……四、对认购书第3条变更如下：1、乙方必须于2020年3月30日前交清本协议第三条第1款约定的款项、并按甲方公示的合同条款与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议……2、甲乙双方一致确认，在签订认购书及本协议前，乙方已详细阅读并充分了解甲方在销售现场公示的《商品房买卖合同》及补充协议，并对其全部内容接受、无异议。在签订认购书及本协议后，乙方不得以对《商品房买卖合同》及补充协议的内容存在异议作为将来拒绝签署相关文件的理由，否则甲方有权解除认购书及本协议，并按本协议第八条约定执行……七、增加‘特别约定’如下：……5、甲乙双方一致确认，在签订认购书及本协议时乙方已详细阅读认购书及本协议，以及甲方所提供并公示的《[泷景花园]认购温馨提示》、平面图则、装修标准、《不利因素公示情况说明》、《[泷景花园]前期物业服务协议》、《临时管理规约》和《商品房买卖合同》及补充协议等所有合同、文件。且双方已根据各自的要求和实际情况对认购书、本协议及前述文件之所有条款予以充分协商，双方对认购书、本协议及前述文件中免除或限制己方责任、或限制对方权利的内容，在签订认购书及本协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认认购书、本协议及前述文件非甲方格式条款，知悉并认可认购书、本协议及前述文件之全部条款内容，且认购书、本协议及前述文件为其真实意思的反映……本协议为认购书（含网签的《（广东省）商品房认购书》）的有效补充，认购书（含网签的《（广东省）商品房认购书》）与本协议不一致的，以本协议约定为准……”。原告梁君梅当天向被告转账支付10000元。2020年3月25日，原告向案外人陈巧燕支付宝转账10200元，备注为“贷款手续费”。2020年4月1日，原告江润凯向被告转账支付82830元。2020年4月4日，原告江润凯向被告转账支付90000元。2020年4月7日，案外人杨凯童向原告江润凯发送微信“如果你不签的话，开发商这边说了只能当违约处理……本来今天你要签合同了嘛，然后你因为补充协议的问题没有签的话，这个是没有办法的，因为补充协议已经递上去给房管局那边去备案了……”，原告江润凯回复“今天是我第一次见到预售合同和补充协议，之前泷景公司和你从来没有提过补充协议……补充协议对预售合同众多条款进行变更……条款剥削了买方很多应有的权利，是不公平的……”、“既然开发商要求必须签补充协议，那么我要求开发商退款退费”。另查明，泷景花园售楼中心大堂设置有商品房销售信息公示栏，公示栏内公示的文件包括：泷景花园红线内不利因素情况说明、商品房预售许可证、（广东省）商品房认购书、《（广东省）商品房认购书》补充协议、商品房买卖合同（预售）、《商品房买卖合同》补充协议、广东省商品住宅质量保证书等。公示栏处贴有广东省广州市广州公证处的封条，落款时间为2018年11月29日。再查明，两原告为夫妻关系，于2018年2月3日登记结婚。原告当庭陈述：认购书及其补充协议在被告的销售楼盘签订，认购书、补充协议是梁君梅一人签署，江润凯并未签名，补充协议的内容与江润凯和被告洽谈的内容不符。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的认购书与补充协议系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告江润凯主张认购书和补充协议并非其本人签名、仅梁君梅一人签署，经查，两原告系夫妻关系且共同到泷景花园售楼中心看楼并与被告洽谈买卖事宜，对此被告有理由相信原告梁君梅有代理江润凯签约的权限，此其一；其二，认购书及补充协议签订后，原告江润凯主动办理贷款及支付购房款的行为可证实其认可认购书及补充协议的约定，且已实际履行补充协议约定的付款义务。因此，本院对原告江润凯的上述主张不予采纳。两原告主张被告强迫其签订《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》，构成违约。综合全案证据，首先，如前认定，认购书及补充协议系两原告所签，意思表示真实，合法有效，相关约定对两原告具有约束力。原告江润凯主张补充协议的内容与其和被告洽谈的内容不符，但并未举证证明，本院不予采信。其次，被告在销售现场确有公示认购书、补充协议、商品房买卖合同（预售）及《商品房买卖合同》补充协议等合同版本，该事实与补充协议载明的“甲方在销售现场公示的《商品房买卖合同》及补充协议”、“甲方所提供并公示的《商品房买卖合同》及补充协议”相符。再次，两原告作为具有完全民事行为能力的购房者，在签订认购书及补充协议前即负有对买卖标的物、买卖条件及买卖相关文件进行全面、细致了解的谨慎注意义务，履行该义务即包括了查阅销售现场公示的相关文件及合同版本。补充协议第四条第2点载明“甲乙双方一致确认，在签订认购书及本协议前，乙方已详细阅读并充分了解甲方在销售现场公示的《商品房买卖合同》及补充协议，并对其全部内容接受、无异议。在签订认购书及本协议后，乙方不得以对《商品房买卖合同》及补充协议的内容存在异议作为将来拒绝签署相关文件的理由”，第七条第5点再次强调“甲乙双方一致确认，在签订认购书及本协议时乙方已详细阅读认购书及本协议，以及甲方所提供并公示的《商品房买卖合同》及补充协议等所有合同、文件。且双方已根据各自的要求和实际情况对认购书、本协议及前述文件之所有条款予以充分协商，双方对认购书、本协议及前述文件中免除或限制己方责任、或限制对方权利的内容，在签订认购书及本协议时已向对方进行特别解释说明”，上述合同条款明确具体，不存在任何歧义，两原告选择签订补充协议即表示其确认上述条款、愿意受条款的约束。因此，两原告现以对《商品房买卖合同》及补充协议的内容有异议为由拒绝继续履行，无事实和法律依据，亦有违诚实信用原则，本院不予采纳。两原告主张被告违约并据此诉请解除认购书及补充协议、返还定金和购房款、支付利息和赔偿损失，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告江润凯、梁君梅的诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取2340元，财产保全费1646元，由原告江润凯、梁君梅共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年七月二十九日书记员 陈佳颖