广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初17183号原告：中山市创拓物业管理有限公司，住所地广东省中山市*******************（李振明房产），统一社会信用代码914********941609P。法定代表人：林金珍，该司总经理。委托诉讼代理人：萧敏仪，广东国中律师事务所律师。委托诉讼代理人：林舒浩，广东国中律师事务所律师。被告：江显勇，男，1975年3月28日出生，汉族，住四川省岳池县************，公民身份号码512************630。原告中山市创拓物业管理有限公司（以下简称创拓物业公司）与被告江显勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告创拓物业公司委托诉讼代理人萧敏仪、林舒浩，被告江显勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创拓物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告江显勇立即向原告创拓物业公司支付物业管理费5628元；2.被告江显勇立即向原告创拓物业公司支付水费2481.5元；3.被告江显勇立即向原告创拓物业公司支付滞纳金（以欠缴物业管理费为基数，按每天千分之一计算，从2018年1月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年4月30日为2448.18元）。事实与理由：2013年，原告与中山盈晖雅苑住宅小区业委会签订了《物业管理合同》。2013年至今，原告一直为盈晖雅苑住宅小区提供物业管理服务并负责代缴水费，原告是中山市盈晖雅苑住宅小区的物业管理公司。被告居住于中山市大涌镇岚田社区*******1****。原告已经按照合同约定提供了物业管理服务，但被告并未按照合同约定支付物业管理费及支付原告代缴的水费。经结算，截止至2020年3月31日，被告共拖欠原告水费2481.5元；截止2020年4月30日被告共拖欠原告物业管理费5628元。因原告催讨未果，为维护原告合法权益，及时收回货款，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。原告创拓物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.物业服务合同；2.业主收楼交接表；3.业户资料登记表；4.不动产资料信息查询结果;5.缴费催款通知书；6.管理费欠缴明细；7.水费明细、水表记录表。被告江显勇辩称：原告并没有按照物业服务合同的内容履行约定，也没有对本小区提供相应的服务来改善群众的生活环境，变相损害了其合法权益。其也称原告所代表的物业管理公司存在小区内部乱象不加管理、冒充业主签字以动用维修基金、安排未受培训的保安上岗等问题。对于水费问题，被告认为原告主张的水费无法律依据，根据《物业管理条例》第四十四条规定，被告缴纳的费用应当由供水公司主张，而该费用也不得有手续费等额外费用。对于滞纳金问题，被告称原告服务管理不到位，冒充业主签名等违反物业服务合同的行为，从而导致损害了被告和其他业主的合法权益。原告既未履行物业服务合同内容，又违反物业服务合同之规定，故滞纳金明显不合理。综上所述，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。被告江显勇对其辩解向本院提交证据如下：1.证明；2.照片；3.业主微信群聊天记录。本院经审理认定事实如下：创拓物业公司成立于2013年7月3日，经营范围为：物业管理、施工和保养服务等。江显勇于2009年3月5日对中山市********2巷1号盈晖雅苑恒晖阁1幢303进行收楼，成为盈晖雅苑的业主。2016年6月23日，盈晖雅苑业主委员会作为甲方，创拓物业公司作为乙方签订盈晖雅苑物业服务合同约定：甲方代表物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，创拓物业公司为本业主大会选聘提供物业管理的企业；创拓物业公司按如下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，商铺按每月每平方米2.2元收取，每次收取物业服务费的时间为每月5日前（法定节假日顺延）；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；服务期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止；该合同还约定了其他事项。盈晖雅苑业主委员会、创拓物业公司分别在甲方、乙方处盖章、并有代表人签名捺印确认。创拓物业公司称其从2013开始入驻盈晖雅苑小区并提供了物业服务，江显勇开始能按时交纳物业服务费，但江显勇自2018年1月1日起未按时交纳物业服务费。创拓物业公司经催收未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明，坐落于中山市*********巷1号盈晖雅苑恒晖阁1幢303房的权利人为江显勇、韩琳，建筑面积为118.1平方米，登记时间2010年7月*8日。创拓物业公司称江显勇自2018年1月1日起拖欠物业管理费，至2020年4月30日，累计拖欠28个月物业管理费未交纳，江显勇每月应缴物业管理费201元（118.1平方米×1.7元/平方米），故江显勇共计拖欠物业管理费5628元（按创拓物业公司主张算）、滞纳金按每日千分之一计算、2017年12月至2020年3月水费2481.5元。江显勇认为小区现在乌烟瘴气，其想出售涉案房产，但是每个看房的人都说小区环境不好，垃圾很多，绿化已被物业改成车位出租。其以环境卫生差、车位乱停、收费也乱为由，拒绝缴纳物业费及滞纳金。其对水费予以确认，并愿意缴清。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。江显勇是中山市*********巷1号盈晖雅苑恒晖阁1幢303的业主之一，创拓物业公司与大涌镇盈晖雅苑业主委员会签订的盈晖雅苑物业服务合同合法有效，对江显勇具有约束力。创拓物业公司依照上述合同对涉案物业进行物业管理服务，江显勇作为业主，理应向创拓物业公司交纳物业管理费。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。现江显勇拖欠2018年1月1日至2020年4月30日共28个月期间物业管理费实为5621.56元（118.1平方米×1.7元/平方米/月×28个月=5621.56元），已构成违约。故江显勇理应向创拓物业公司支付2018年其月1日至2020年4月30日期间的物业管理费5621.56元，对创拓物业公司主张超出部分，本院不予支持。关于滞纳金问题，创拓物业公司主张的滞纳金实际是违约金性质。物业服务合同约定业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一的标准缴纳违约金。创拓物业公司主张违约金从欠费之日起按每日千分之一的标准计算，本院认为创拓物业公司所主张的违约金标准明显过高，应予以调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业管理费200.77元为基数，从欠费当月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止。关于创拓物业公司主张江显勇支付欠缴2017年12月至2020年3月期间水费2481.5元的问题，江显勇同意支付。故本院予以支持。综上所述，创拓物业公司的诉求合理部分，本院予以支持。江显勇辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告江显勇于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市创拓物业管理有限公司支付2018年1月至2020年4月期间的物业管理费5621.56元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费200.77元为基数，从欠费的当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；被告江显勇于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市创拓物业管理有限公司支付2017年12月至2020年3月期间的水费2481.5元；三、驳回原告中山市创拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取32元（原告中山市创拓物业管理有限公司已预交），由原告中山市创拓物业管理有限公司负担12元，被告江显勇负担20元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市创拓物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  廖鑑财二〇二〇年七月三十一日书记员  梁宝兴杨平丽