山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终1844号上诉人（原审原告）：李改云，女，1945年9月1日出生，汉族，榆次区居民，现住榆次区。委托诉讼代理人：王志强，山西均儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李睿智，山西均儒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李全英，女，1974年5月31日出生，汉族，榆次区村民，现住本村。上诉人（原审被告）：李春英，女，1964年5月26日出生，汉族，榆次区村民,现住本村。上诉人（原审被告）：李海英，女，1971年4月3日出生，汉族，榆次区村民,现住本村。上诉人（原审被告）：李春刚，男，1966年10月16日出生，汉族，榆次区村民，现住本村。上诉人（原审被告）：李润刚，男，1968年11月12日出生，汉族，榆次区村民，现住本村。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：张玉牛，山西中都律师事务所律师。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：王娟峰，山西中都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李文峰，男，1969年12月27日出生，汉族，榆次区村民，现住榆次区。委托诉讼代理人：罗安成，山西良秩律师事务所律师。上诉人李改云、李全英、李春英、李海英、李春刚、李润刚因与被上诉人李文峰确认合同无效纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李改云上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认李春刚、李改变、许仁杰、李文峰之间发生的关于03010265号《集体建设用地使用证》项下的旁屋及其宅基地的买卖行为无效，相关协议无效;确认03010265号《集体土地建设用地使用证》项下房屋及宅基地所涉拆迁款项归上诉人所有;或发还重审。2、被上诉人负担本案的一、二审诉讼费。上诉理由:一、一审认定事实错误，被上诉人李文峰等人签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:（一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三)以合法形式掩盖非法目的;（四)损害社会公共利益;（五)违反法律、行政法规的强制性规定。一审法院以上诉人无证据证明本案相关各方签订买卖协议时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故对二诉人一审的全部诉讼请求，均不予以支持。一审法院认定事实错误。（一）本案存在明显的“恶意串通，损害第三人利益”的行为。本案涉争0301265《集体建设用地使用证》登记的权利人为李大玉娃。李大玉娃与其妻子共育两女，长女李改云，次女李改变。2005年李大玉娃去世,2015年李改变去世,李改变之夫刘增玉已先于其去世。李改变、刘增玉夫妇共育有两子三女，即本案被上诉人李春刚、李润刚、李春英、李海英、李全英。李大玉娃去世后，被继承人李改变和李改云作为权利继承人，成为涉争财产权利的共有人。李改变无权单独出让。被上诉人李文峰、许仁杰二人在明知宅基地登记权利人为李大玉娃的情况下,与李改变签订买卖协议,损害共有人李改云的权利，属于“恶意串通损害第三人利益”，合同无效。本案中,涉争宅基地已转换为拆迁补偿收益,那么该笔拆迁补偿协议涉及的权利应当由上诉人李改变、被上诉人李春刚、李润刚、李春英、李海英、李全英享有。（二)本案存在“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同”、“以合法形式掩盖非法目的”，由此导致合同无效情形。庭审中，被上诉人李春刚、李润刚辩称:出卖房屋并非其真实意思表示，是在被上诉人李润刚欠付刘金栋赌债的情况下，被刘金栋抢走宅基地证，在人身安全受到胁迫的情况下，签订的买卖协议。结合两人的陈述，可知本案中存在“以欺诈、胁迫的手段订立合同”、“以合法形式掩盖非法目的”“违反法律、行政法规的强制性规定”,明显该房屋买卖协议是无效的。一审法院忽视事实,在没有查清交易过程，是否真实收到购房款等情况，作出判决，侵犯了上诉人及其他共有人的权利。如果存在欠付赌债而强行以房抵债的行为,则是黑社会的犯罪行为，一审法院对此不加以严加审查，是放纵犯罪的行为。根据现行政策法律规定，民事案件有涉黑线索的，是要上报的，本案一审未上报处理，程序上违法。（三)本案存在无权处分的情形,“违反法律、行政法规的强制性规定”。《民通意见》第89条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。李大玉娃去世后，涉争房屋处于李改变与李改云共有状态，在共同共有关系存续状态下，李改变擅自处分共有财产的行为系无效的。同时,被上诉人许仁杰、李文峰不符合善意取得的条件。依据《物权法》第106条，《物权法司法解释（一)》第15条、16条的规定，涉争房屋转让时，宅基地使用证登记的权利所有人为李大玉娃，签署《房屋契约》时，买卖双方对该房屋的产权是明知的，交易双方的行为不是善意的，也不符合“不知道转让人无权处分”的情况。因此,依法应认定交易双方的行为不是善意的，不符合善意取得的条件。(四）本案买卖合同违反土地管理法规定，依法无效。首先，我国《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地);同一集体经济组织内部成员转让;受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;转让行为征得集体组织同意。本案涉争房屋权利人为李大玉娃,其在张庆村只拥有一处宅基地，李改变与李改云作为继承人在李大玉娃去世后,继承取得涉争宅基地使用权，并且在张庆村没有其他宅基地，其本身不符合转让宅基地的条件。被上诉人许仁杰、李文峰在张庆村是否拥有其他宅基地，转让行为是否征得集体组织同意,一审法院在审理过程中并没有查明该事实，影响了案件的公正审理。其次,本案事实说明被上诉人许仁杰存在倒卖宅基地的行为。买入后获利卖出，明显是倒卖宅基地的行为。农村宅基地是具有福利性质的村民待遇，根据法律精神是不容许倒卖谋利的。法院应不予支持该行为。《土地管理法》第二条:任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。被上诉人许仁杰如果在本村有宅基地的情况下，与李改变签订《房屋买卖协议》的行为，违反了《土地管理法》的规定，损害了集体及社会公共利益。二、一审法院以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,不予支持上诉人的主张，系适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:无权处分的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。认定无权处分的合同的效力时，根据合同法51条的规定，在权利人追认或者无处分权人取得处分权之前,无权处分他人财产的买卖合同属于效力未定合同。按照效力未定法律行为的一般理论,权利人拒绝追认或者无权处分人确定无法取得标的物所有权的,该无权处分合同自始无效。《买卖合同司法解释》第3条的规定:当事人一方以出卖人在缔约是对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。那么,作为非合同双方的当事人作为标的物的所有权人主张权利时，是可以主张其无效的。司法解释第3条，是限定在合同当事人双方的，而作为所有权的第三人是可以主张其签订的合同无效,应当适应《合同法》第51条规定。本案中，上诉人李改云作为财产共有人主张合同无效，符合法律规定。且本案系特种物——农村宅基地的买卖纠纷，其应适用与此相关的法律规定，这有明确的规定。《中华人民共和国物权法》第百五十三条:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而一审未就此审理和适用，适用法律不当。三、一审法院审理过程中存在适用程序法不当的行为,影响案件的公正审理前文已述,如果本案中存在刘金栋等人以强迫交易的方式,强占房屋，用来偿还赌债的情况，及涉及刑事犯罪，并且该刑事犯罪嫌疑案件确定的事实将直接影响民事纠纷的性质、效力。依照《中华人民共和匡民事诉讼法》第一百三十六条第一款第（五)项的规定，法院应裁定中止审理，将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关，等待刑事程序终结后再恢复审理。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法改判，保护上诉人的合法权益。李全英、李春英、李海英、李春刚、李润刚上诉请求：一、依法撤销榆次区人民法院（2017）晋0702民初1317号民事判决书，发回重审或依法改判;二、依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由:一审判决认定事实不清。从2010年左右开始至2014年，李润刚欠刘金栋赌债约16万元左右。刘金栋多次上门要赌债，李润刚就在外躲债。刘金栋找到李春刚，以暴力等手段威胁李春刚，要求李春刚签订房屋买卖协议，以房子抵顶李润刚的赌债。李春刚迫于刘金栋的威胁，就在合同上签字了，当时刘金栋找了其朋友许仁杰，以许仁杰的名义来签订协议。上诉人母亲李改变不识字，其从未在该份房屋买卖协议上签字。一审时李文峰提供的2014年1月的房屋买卖协议上有李改变的签字，该是李文峰为了获得拆迁款伪造的。许仁杰、刘金栋并没有给李春刚18万元的房款。李文峰提供的2014年3月25日的房屋买卖协议上“同意转让给乙方、李春刚”不是李春刚本人写的，是李文峰为了获得拆迁款伪造的。李文峰提供的2014年7月30日《买卖房契约》上李改变的签字捺印也是伪造的，李改变不会写字，也没有在契约上捺印，更没有收到购房款11万元。一审判决没有查明房屋买卖关系是否真实存在,认定事情不清，请二审法院依法撤销一审判决。一审判决适用法律错误本案的事实表明,刘金栋等人以暴力等手段威胁李春刚,为获得补偿款伪造李春刚、李改变的签字捺印，其行为或已涉嫌刑事犯罪，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定:“人民法院作为经济纠纷受理的案件,经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”本案应移送公安机关。一审判决适用法律错误，请二审法院将本案移送公安机关。综上所述,一审判决认定事实不清，适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李文峰辩称，一、答辩人取得诉争房屋所有权以及取得相应农村宅基地使用权均是合法的；二、本案不存在上诉人所称“以暴力手段索要赌债”一说；三、本案答辩人取得房屋的行为不存在我国《合同法》第52条规定导致合同无效的情形；四、本案诉争的房屋已经被依法拆除。综上，答辩人认为，答辩人通过买卖方式取得诉争院落，且支付了合理对价，并且也将本人户口迁到所购房屋所在地，完全符合规定；至于上诉人一再强调的侵害其继承权或财产权的问题，则应向具体的侵害人提出，与答辩人无关。故请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，从而保护答辩人的合法权益。李改云向一审法院起诉请求：一、依法确认李文峰与李改变签署的《买卖房契约》无效;二、本案诉讼费用由原审被告承担。诉讼过程中，李改云变更诉讼请求为：1、依法判决李春刚、李改变、许仁杰、李文峰之间发生的关于03010265号《集体建设用地使用证》项下房屋及其宅基地的买卖行为无效，相关协议无效。相关协议包括：（1）2014年1月李改变、李春刚与许仁杰签署的《房屋买卖协议》；（2）2014年3月25日许仁杰与李文峰签署的《房屋买卖协议》；（3）2014年7月30日李改变与李文峰签署的《房屋买卖协议》；（4）2014年9月22日李春刚与李文峰签署的《证明》。2、判决确认03010265号《集体建设用地使用证》项下房屋及宅基地或所涉拆迁款项约160万元归李改变所有。一审法院认定事实：涉案院落位于榆次区，为李改云之父李大玉娃于1982年修建,建房时李大玉娃之妻已故。1993年，榆次区人民政府为李大玉娃发放《集体土地建设用地使用证》，编号为03012654号。李大玉娃夫妇共生育两女，长女李改云，次女李改变。2005年，李大玉娃去世，2015年，李改变去世，李改变之夫刘增玉已先于其去世。李改变、刘增玉夫妇共生育两子三女，即李春刚、李润刚、李春英、李海英、李全英。另查明，2014年1月，李改变、李春刚与许仁杰签订《房屋买卖协议》一份，约定李改变、李春刚将涉案院落以人民币18万元的价格转让许仁杰。2014年3月25日，第三人许仁杰与李文峰签订《房屋买卖协议》一份，约定许仁杰将涉案院落以人民币22万元的价格转让李文峰，在该协议中备注房屋尾款结清,收款人为刘金栋。李文峰现户籍所在地为晋中市榆次区。2014年7月30日，李改变与李文峰签订《买卖房契约》一份，约定李改变以人民币11万元的价格将涉案院落转让李文峰。2014年9月22日，李春刚（甲方）为李文峰（乙方）出具证明一份，其中载明“如将来拆迁赔偿此旧院与甲方无关”又查明，因涉及拆迁，2018年4月26日，李文峰与张庆乡人民政府签订拆迁补偿安置协议一份，该《集体建设用地使用证》项下的房屋被拆除，相应拆迁补偿款项共计1589000元。诉讼过程中，李改云变更诉讼请求为:1.依法判决李春刚、李改变、许仁杰、李文峰之间发生的关于03010265号《集体建设用地使用证》项下的房屋及其宅基地的买卖行为无效，相关协议无效。相关协议包括:（1）2014年1月李改变、李春刚与许仁杰签署的《房屋买卖协议》;（2）2014年3月25日许仁杰与李文峰签署的《房屋买卖协议》;（3）2014年7月30日李改变与李文峰签署的《房屋买卖协议》;（4）2014年9月22日李春刚与李文峰签署的《证明》。2.判决确认03010265号《集体建设用地使用证》项下房屋及宅基地或所涉拆迁款项约160万元归李改云所有。上述事实，有房屋买卖协议、拆迁补偿安置协议等相关证据在卷佐证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家达集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四)损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，李改云与李改变作为李大玉娃子女，在李大玉娃去世后，对其遗留的位于张庆村房产均享有继承权。现无充分证据证明本案相关各方签订买卖协议时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，李改云以出卖人无权处分为由主张房屋买卖合同无效，不符合法律规定，故对李改云的全部诉讼请求，该院均不予支持。如李改云认为继承权受到侵害，可依法另行向无权处分人要求赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决:驳回原告李改云的诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，共计5100元，由原告李改云负担。本院二审期间，依法向什贴镇派出所调查了解李春刚、李润刚报案相关情况，其余二审查明事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋买卖协议是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”故上诉人李改云以无权处分为由,要求确认合同无效,于法无据,本院不予支持。上诉人主张签订案涉房屋买卖协议时存在受胁迫、恶意串通等相关情形,均未提供相应证据，故应承担举证不能的不利后果。本案系农村房屋的连环买卖纠纷,此类案件应从整体上予以考虑和认定。根据查明的事实,李文峰在购买房屋前已将户口迁入张庆乡张庆村,户别显示为农业家庭户口,其已成为张庆乡张庆村集体经济组织成员,故本案诉争房屋连环买卖最终仍属于村集体经济组织成员所有,实现了内部流转,并未导致集体经济组织所有的土地流失或集体经济组织权益受损,未违反我国土地管理相关法律规定。综上所述，李改云、李全英、李春英、李海英、李春刚、李润刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由李改云、李全英、李春英、李海英、李春刚、李润刚各负担100元。本判决为终审判决。审判长  寇永俊审判员  王 雪审判员  侯建伟二〇二〇年八月三日书记员  张 晶