福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初1886号 原告：李勤，男，汉族，1963年3月13日生，住福州市鼓楼区。 原告:夏筱珍，女，汉族，1964年1月19日生，住福州市鼓楼区。 被告：江希庆，男，汉族，1979年6月2日生，住福州市鼓楼区。 原告李勤、夏筱珍与被告江希庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理，依法由审判员赵毳适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。李勤、夏筱珍及江希庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李勤、夏筱珍向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令江希庆违约，并解除李勤、夏筱珍与江希庆签订的租赁合同，江希庆将承租的房产恢复出租前原状，符合供水供电供气生活条件、安全的房屋交还李勤、夏筱珍；2.请求判令江希庆按合同规定向李勤、夏筱珍支付从2019年11月至2020年6月29日欠租金共计28000元；支付拖欠房租至2020年6月29日止逾期罚金计25725元；3.请求判令江希庆违约使合同终止，要求法院判令江希庆违约并赔偿违约金3500元；4.请求判令江希庆支付在合同期到房屋交还李勤、夏筱珍止的物业费、垃圾清运费等费用，至今已产生物业费660元，垃圾清运费500元，合计1160元；5.请求判令江希庆恢复房屋出租前原状或赔偿李勤、夏筱珍整改房屋费3万元，承担法律责任及造成的其他经济损失；6.请求判令江希庆承担本案的诉讼费用；7.恢复供水，并承担法律责任和费用。 事实与理由：李勤、夏筱珍与江希庆双方于2019年10月4日签订《玫瑰山庄7#305商品房租赁合同》，并于2019年10月4日李勤、夏筱珍将钥匙交付江希庆。合同约定李勤、夏筱珍将坐落于福州市鼓楼区梅峰路11号玫瑰山庄7#305商品房租给江希庆使用，协议约定每月24号前要付本月月租，租金为每月3500元。合同签订后李勤、夏筱珍如约于2019年10月4日向江希庆交付了租赁物，约定需在2019年10月25日给付押金一半计4000元，首月房租3500元计7500元整到李勤工商银行账户。可是直到2019年11月4日江希庆才付款，2019年11月房租应予2019年11月25日前付清，期间李勤、夏筱珍多次催促，江希庆直到2020年2月2日起诉日仍没有付款，至今拖欠李勤、夏筱珍租金、物业费、垃圾清运费。李勤、夏筱珍多次向江希庆催收，但江希庆一直托辞不付。租户在客厅中央砌墙等破坏房屋结构，违反国家相关法律，违反双方《合同》第十条：“不得改变原房产的承重结构”。在合同期2019年12月水表丢失，要求江希庆恢复房屋原状或赔偿李勤、夏筱珍整改房屋费用，恢复供水。结合现状提出整改房屋费3万元。因江希庆不能按时支付房租，逾期长达半年以上，证明江希庆已无支付能力，今李勤、夏筱珍认为江希庆无力继续执行合同，没有履约能力。请求按《城市房屋租赁管理办法》第二十四条“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：第（四）款：拖欠租金累计6个月以上的”，李勤、夏筱珍请求解除李勤、夏筱珍与江希庆签订的租赁合同，江希庆将承租的房产交还李勤、夏筱珍，判决江希庆违约中止租赁合同并赔偿李勤、夏筱珍损失。综上所述，江希庆拖欠租金的行为，侵害了李勤、夏筱珍的合法权益，给李勤、夏筱珍造成了经济损失。现特向法院起诉，要求江希庆立即支付拖欠的租金和罚金，以及应承担的物业费和垃圾清理费。租户在客厅中央砌墙等破坏房屋结构，违反国家相关法律，违反双方《合同》第十条：“不得改变原房产的承重结构”。在合同期2019年12月水表丢失，要求江希庆恢复房屋原状或赔偿李勤、夏筱珍整改房屋费用，恢复供水。由于本次诉讼皆是因江希庆违约造成，请求判令江希庆承担本案的诉讼费用。 江希庆辩称，一、江希庆不存在构成合同解除的根本违约行为；二、江希庆对诉争房产进行改造与转租已获取李勤、夏筱珍的同意；三、李勤、夏筱珍无权要求江希庆支付违约金；四、李勤、夏筱珍无权要求江希庆承担损失赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李勤、夏筱珍提交证据：A1.房屋租赁合同；A2.催款聊天记录；A3.明细表。江希庆提交证据：B1.福州市人民政府2020年3月25日发布的群租房排查整治方案的通知；B2.网页截图；B3.照片；B4.微信聊天记录。本院认为，李勤、夏筱珍与江希庆提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 位于福州市鼓楼区梅峰山庄7＃楼305单元房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）系李勤、夏筱珍所有。 2019年10月4日，李勤、夏筱珍与江希庆签订《房屋租赁合同》。双方约定，李勤、夏筱珍愿将坐落在福州市鼓楼区梅峰山庄7＃楼305单元出租给江希庆使用，用途为居住或办公；房屋租赁期限自2019年10月4日至2026年10月26日止；租赁期间江希庆有权出租该房屋且李勤、夏筱珍不得无故干涉；每月租金3500元；经双方协商，李勤、夏筱珍同意自签订本合同至2019年10月26日止作为江希庆的装修期，并同意在装修期内李勤、夏筱珍不收江希庆租金；装修期满后次日起开始计收租金；该房屋租金按月支付，支付时间为每月度25号前，如遇国家法定节假日期顺延；江希庆应依约缴纳租金及其他费用，如有无故逾期，超出十五日起李勤、夏筱珍有权向江希庆加收滞纳金，滞纳金为实欠租金1%（每月租金总额计算）；李勤、夏筱珍收取江希庆房屋及设备押金8000元。《房屋租赁合同》还约定，江希庆应严格遵守政府法令，不得利用李勤、夏筱珍房屋进行违法、违纪活动，并做好防火防盗安全，否则，由此产生的后果由江希庆负担；江希庆应承担租赁期内电话费、水费、电费、物业管理费、闭路费、宽带费、卫生费、维修费、其他公用分摊及租金水费等实际使用的费用，若江希庆未及时缴纳上述费用，由此产生的滞纳金由江希庆承担；在租赁期内，江希庆有权依据经营需要对上述房产进行装修分隔出租，并调整该房产布局、设施、设备等但不得改变该房产的承重结构；租赁期满，江希庆有权将在该房内的投放的设备自行处理；租赁期满江希庆有权将在该房内的投放的设备自行处理；租赁期满江希庆按装修后的结构将房屋交房李勤、夏筱珍，但房屋内由江希庆自行购买并增加投入的设施设备（如空调、冰箱、洗衣机、热水器、床、衣柜、门、灯、桌椅等）可移动物品由江希庆退租时搬走。合同还约定，房屋租金前面三年租金为3500元，中间二年每月租金为3700元，最后二年每月租金3800元；李勤、夏筱珍最后两年要出售房屋，则李勤、夏筱珍赔偿江希庆1万元，前面五年李勤、夏筱珍违约赔偿江希庆10万元；租金押金签合同时付4000元，剩余押金与租金在2019年10月24日支付，房屋的主体承重不能改变，内部装修改造通知房东一声，已同意江希庆改造，邻居物业投诉李勤、夏筱珍仅负责协调。 合同签订后，李勤、夏筱珍将房屋交由江希庆租赁使用。2019年10月4日，江希庆向李勤、夏筱珍支付押金4000元。2019年11月4日，江希庆向李勤、夏筱珍支付押金4000元。2019年11月3日，江希庆向李勤、夏筱珍支付房租3500元。 2019年12月25日，房屋因涉及群租被有关部门停水。 后双方发生争议，李勤、夏筱珍遂起诉至法院。 庭审中，江希庆确认其交纳物业费（含公摊费和维修基金，每月110元）至2019年12月。江希庆确认其装修房屋遗留垃圾未清理，李勤、夏筱珍垫付垃圾清运费500元。 本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。李勤、夏筱珍与江希庆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方已建立房屋租赁关系。江希庆未按约向李勤、夏筱珍支付房屋租金，已构成违约，应承担违约责任。现李勤、夏筱珍诉请解除《房屋租赁合同》，本院予以准许。 《房屋租赁合同》约定2019年10月4日至2019年10月26日为装修期，不收租金。另江希庆已向李勤、夏筱珍支付第一个月（2019年10月27日至2019年11月26日）租金3500元。故江希庆应向李勤、夏筱珍支付2019年11月27日至2020年7月26日止的租金28000元，并按《房屋租赁合同》的约定支付滞纳金1260元（滞纳金计算表详见判决书附件，江希庆在李勤、夏筱珍处的押金8000元可予抵扣上述款项）。李勤、夏筱珍诉请的其他逾期罚金、违约金，无合同依据，本院不予支持。 合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。江希庆将案涉房屋装修隔断，拟进行群租，江希庆的行为违反国家相关规定，故江希庆应将案涉房屋恢复原状，恢复供水供电供气并返还李勤、夏筱珍。 江希庆确认其交纳物业费（含公摊费和维修基金，每月110元）至2019年12月及李勤、夏筱珍代江希庆垫付垃圾清运费500元。故江希庆应向李勤、夏筱珍支付垃圾清运费500元及物业费（以每月110元计，从2020年1月1日计至江希庆将案涉房屋返还李勤、夏筱珍之日止）。 鉴于本院已判决江希庆将案涉房产恢复原状，恢复供水、供电、供气后返还李勤、夏筱珍。故李勤、夏筱珍要求江希庆赔偿整改房屋费3万元，本院不予支持。李勤、夏筱珍其他诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，判决如下： 一、解除李勤、夏筱珍与江希庆签订的《房屋租赁合同》； 二、江希庆于本判决生效之日起十日内向李勤、夏筱珍支付2019年11月27日至2020年7月26日止的租金28000元，并支付滞纳金1260元（滞纳金计算表详见判决书附件，江希庆在李勤、夏筱珍处的押金8000元可予抵扣上述租金、滞纳金）； 三、江希庆于本判决生效之日起十日内将位于福州市鼓楼区梅峰山庄7＃楼305单元恢复原状，恢复供水、供电、供气并返还李勤、夏筱珍； 四、江希庆于本判决生效之日起十日内向李勤、夏筱珍支付垃圾清运费500元及物业费（以每月110元计，从2020年1月1日计至江希庆将案涉房屋返还李勤、夏筱珍之日止）； 五、驳回李勤、夏筱珍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5762元，由江希庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二〇年八月十六日 书记员  叶炜 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。