福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初9683号 原告：厦门三寻文化创意有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道**钻石海岸******，统一信用代码91350203MA2Y84ER6M。 法定代表人：董铭远，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许文静，福建嘉铠律师事务所律师。 被告：厦门市鼓浪屿资产管理有限公司，住所地厦门，住所地厦门市思明区鼓浪屿龙头路****用代码91350203MA346G0960。 法定代表人：林婕妤，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张文军、郭娟琼，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 原告厦门三寻文化创意有限公司（以下简称三寻公司）与被告厦门市鼓浪屿资产管理有限公司（以下简称鼓浪屿资管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告三寻公司法定代表人董铭远、委托诉讼代理人许文静，被告鼓浪屿资管公司委托诉讼代理人张文军、郭娟琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 三寻公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告2017年9月27日签订的《租赁合同》于2020年4月10日解除；2.判决被告退还原告履约保证金18万元；3.判决原告无需向被告支付2020年1月27日至2020年4月10日期间的租金49612.5元；4.判决被告赔偿原告损失5万元并返还原告2018年8月15日至2018年10月16日期间租赁房屋无法正常使用减少的租金6万元；5.本案诉讼费全部由被告承担。后当庭明确诉讼请求5仅包含案件受理费，故当庭撤回该项诉求，由法庭依法裁决。事实和理由：2017年9月27日三寻公司与鼓浪屿资管公司签订《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，约定鼓浪屿资管公司将坐落于厦门市思明区鼓浪屿龙头路65号之二的房屋出租给三寻公司使用；租赁期限自2017年9月27日起至2020年9月26日止；第一年月租金为人民币60000元，租金自第二年起每年递增5%;三寻公司应在收到中标通知书后三日内及本合同签订前，向鼓浪屿资管公司支付履约保证金180000元；租金按月支付，首期租金三寻公司应于本合同签署当日向鼓浪屿资管公司付清。上述合同签订后，三寻公司按照约定向鼓浪屿资管公司支付了履约保证金180000元，并向鼓浪屿资管公司支付租金至2020年1月26日。2018年8月中旬，龙头路65号之二二楼的业主在租赁房屋隔壁搭建脚手架直通租赁房屋二楼，将二楼屋顶拆除重建屋顶，此时租赁房屋的屋顶即二楼的地板，变成了整幢建筑的屋顶。因租赁房屋屋顶为木质结构没有防水层，下雨之后租赁房屋开始出现漏水、吊顶及货物霉变的问题，店内霉味刺鼻，导致三寻公司无法正常使用租赁房屋。三寻公司几次要求鼓浪屿资管公司解决，鼓浪屿资管公司借故推脱责任一直未履行维修房屋的义务。因三寻公司承租该店面经营纸制品，漏水问题导致三寻公司大量货物发霉，根本无法销售，漏水导致店内充斥刺鼻气味，影响客户购买体验，脚手架也对三寻公司经营造成妨碍，致使客户绕行或不敢进店。上述问题导致三寻公司无法正常使用租赁房屋，给三寻公司造成巨大损失。直至2018年10月16日二楼业主将二楼屋顶施工完毕漏水问题才得以解决。因新冠疫情爆发，2020年1月26日厦门轮渡公司暂停游客进岛航线，鼓浪屿街道上空无一人，三寻公司经营极度困难，已无力向鼓浪屿资管公司支付高额租金继续履行租赁合同。故2020年4月8日三寻公司法定代表人通过EMS向鼓浪屿资管公司邮寄退租函，因鼓浪屿资管公司拒收邮件，2020年4月9日三寻公司人员到鼓浪屿资管公司处当面通知鼓浪屿资管公司将于2020年4月10日解除案涉租赁合同，并于当日搬离租赁房屋，请鼓浪屿资管公司于4月10日下午与三寻公司办理交接手续，并退还三寻公司履约保证金180000元。但鼓浪屿资管公司并未按三寻公司要求办理房屋交接手续，也未退还三寻公司的履约保证金。故诉至法院，请求判如所请。 鼓浪屿资管公司辩称，一、原告称因疫情的不可抗力导致合同经营目的无法实现，提前于2020年4月10日提出解除合同的解除理由不能成立，缺乏合同及法律依据，属于违约行为。具体如下：（一）并无明确法律依据确定新冠疫情属于不可抗力。原告称新冠疫情属于不可抗力缺乏依据；（二）新冠疫情并未导致原告经营目的无法实现，也未导致合同无法继续履行，原告也未提供任何证据证明存在上述情况；（三）2020年1月26日的政府公示，仅限游客，并不涉及厦门市区及鼓浪屿岛上居民。且在2020年3月4日，政府就解除了对鼓浪屿景点及游客的限制。岛上工作生活基本恢复，目前旅游情况已恢复如初；（四）被告亦按照政府之规定给予原告2月份租金免租及3、4月份半个月租金的免租。可见，新冠疫情给原告造成的影响并非不足以克服，不会导致合同经营目的无法实现，不会导致合同无法继续履行。二、鉴于原告解除合同系不诚信的违约行为，原告无权要求退还履约保证金。三、原告应当继续履行合同，除政府规定减免的租金外，原告应向被告继续支付租金。四、原告诉求的所谓损失5万元及2018年8月15日至2018年10月16日无法正常使用减少的租金6万元，缺乏基本的事实及法律依据，不应支持。 本院经审理认定事实如下：2017年9月27日，鼓浪屿资管公司（出租方/甲方）与三寻公司（承租方/乙方）签订一份《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，约定：甲方将本案讼争的厦门市鼓浪屿龙头路65号之二的房屋出租给乙方使用，总建筑面积60.344平方米，租赁期限自2017年9月27日起至2020年9月26日止，第一年月租金60000元，自第二年起每年递增5%；乙方须向甲方缴纳履约保证金18万元；租金按月支付，首期租金乙方应于合同签署当日付清，之后应于每租赁月开始前5日内缴交当月租金。乙方逾期支付租金的，乙方须按日3‰向甲方支付逾期违约金，若乙方单方提前解除合同，须向甲方支付乙方解除合同时租金标准的三倍作为违约金。 上述租赁合同签订后，鼓浪屿资管公司将讼争房屋交付给三寻公司使用，三寻公司在讼争房屋经营销售文化旅游产品，三寻公司于2017年9月22日向鼓浪屿资管公司支付履约保证金18万元，并按约缴纳租金直至2020年1月26日止。三寻公司于2020年4月8向鼓浪屿资管公司邮寄退租函，要求解除讼争房屋的租赁合同，主要内容如下：“因2020年1月底突如其来的新冠疫情，申请退租与贵司解除原租房合同。因新冠疫情的不可抗力，政府在2020年1月24日公示关闭鼓浪屿景区，岛上空无一人。至今，我司已2个多月没有开展经营活动，导致我司租赁合同的经营目的无法实现，已无力支付租金给贵司。当下疫情尚未彻底结束，每日上岛人数有限，实在难以为继。鉴于以上原因，现我司就申请提前解除《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》正式函告您如下：一、我司将于2020年4月10日提前解除鼓浪屿龙头路65号之二的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，自该合同解除之日，我司不再租用该房产。二、我司将于2020年4月10日下午16:00点前全部搬离，请贵司于2020年4月10日16:00-17:30前来办理交接手续，如因贵司交接逾期未到，所造成所有后果由贵司自行承担。三、请贵司于《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》解除之日起三日内一次性向我司退还履约保证金人民币壹拾捌万元整”。鼓浪屿资管公司于2020年4月9日收到该函。 因“新冠”××疫情缘故，厦门轮渡公司2020年1月26日12:00起暂停游客进岛（鼓浪屿岛）航线。2020年2月8日，厦门市人民政府发布《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》，其中第八条“适当减免房租”中明确“对承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户，租金1个月全免，2个月减半”。2020年3月4日，厦门市鼓浪屿-万石山风景名胜区管理委员会发布《关于鼓浪屿景区安全有序恢复运营的通告》，告知于2020年3月6日8时起恢复露天景点开放，游客航线同步开通。其中，第5条“景区实行游客总量控制，日接待量不超过日最大承载量的50%，提倡团队游客人数不超过30人。” 对于双方主要争议问题，本院具体分析认定如下： 一、关于合同解除 鼓浪屿资管公司与三寻公司签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。三寻公司按约支付房屋租金直至2020年1月26日，之后未再向鼓浪屿资管公司缴交租金。“新冠”××疫情传播系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，在此情况下，2020年1月26日起鼓浪屿暂停游客进岛，三寻公司作为销售文化旅游产品的经营者，在讼争房屋处的经营业务不可避免地遭受极大影响，虽然在2020年3月6日鼓浪屿开放露天景点、开通游客航线，但景区同时亦实行游客总量控制，且疫情对旅游业的负面影响并不会因鼓浪屿对游客开放而马上消除，故三寻公司在此期间确难以实现其签订讼争租赁合同的根本目的，虽然厦门市政府发布了相关减免租金的优惠政策，但鼓浪屿资管公司并未正式通知三寻公司减免租金，双方也未就合同履行期限、履行方式、价款数额等方面重新进行协商，故三寻公司根据自身的实际经营情况在2020年4月8日发函鼓浪屿资管公司表示于2020年4月10日解除合同，具有事实基础和法律依据，鼓浪屿资管公司2020年4月9日收到退租函，双方讼争租赁合同于2020年4月10日解除。 二、履约保证金退还 履约保证金是合同一方当事人在合同订立时交付另一方一定数额金钱以担保诚信履行合同。如上分析，三寻公司解除合同符合我国《合同法》第九十四条第（一）项的规定，不属于恶意违约，故三寻公司要求鼓浪屿资管公司退还履约保证金18万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 三、关于租金缴纳 鼓浪屿资管公司已经就其与三寻公司的租赁合同纠纷向本院起诉，本院于2020年5月12日立案受理，[案号：（2020）闽0203民初8424号）]在该案中，鼓浪屿资管公司已经提出了要求三寻公司支付相关租金（包含2020年1月27日至2020年4月10日期间的租金）的诉讼请求，故2020年1月27日至2020年4月10日期间的租金是否应当缴纳及缴纳金额的问题属于本院（2020）闽0203民初8424号民事案件的审理范围内，三寻在该案中亦予以了相应答辩。三寻公司在2020年5月21日起诉本案时，再将2020年1月27日至2020年4月10日期间租金缴纳问题列入本案审理范围，属于重复主张，故本院在本案中不予以处理。 四、关于赔偿损失 三寻公司称因讼争房屋漏水导致其2018年8月15日至2018年10月16日无法正常营业，首先，在案并无充分证据证明讼争房屋在上述期间是否漏水以及漏水程度等具体情况，亦无证据证明三寻公司在该期间无法正常营业的事实；其次，三寻公司称造成讼争房屋漏水系其楼上二楼业主装修时拆除二楼房顶所致，二楼系案外人私房，并非鼓浪屿资管公司所有或管理，鼓浪屿资管公司应出面协调，但无维修他人房屋之义务。由于案外人的行为导致租赁房屋房顶漏水致使房屋使用受到影响，三寻公司可另案向侵权人主张权利。综上，三寻公司要求鼓浪屿资管公司赔偿其5万元损失并返回2018年8月15日至2018年10月16日减少的租金6万元的诉讼请求，缺乏充分依据，故本院不予支持。 据此，依照《《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条第一款，第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认厦门三寻文化创意有限公司与厦门市鼓浪屿资产管理有限公司签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》（编号20170927001）于2020年4月10日解除； 二、厦门市鼓浪屿资产管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向厦门三寻文化创意有限公司退还履约保证金18万元； 三、驳回厦门三寻文化创意有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6757元，减半收取为3378.5元，由原告厦门三寻文化创意有限公司负担1428.5元，被告厦门市鼓浪屿资产管理有限公司负担1950元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  曾争志 二〇二〇年八月十二日 书记员  郑茹岚 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。