湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0112民初1724号 原告：李向荣，男，1976年1月15日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 原告：伍国容，女，1979年9月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 二原告共同委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。 被告：长沙尚同家有房地产经纪有限公司，住所地长沙市芙蓉区东屯渡街道人民东路**星城世家综合楼**。 法定代表人：曾东阳，总经理。 委托诉讼代理人：刘柏红，女，1982年1月15日出生， 汉族，系公司职员，住长沙市岳麓区。 被告：湖南富基置业有限公司，住所地，住所地长沙市望城区普瑞大道二段**iv> 法定代表人：王洪辉，董事长。 委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师(长沙)事务所律师。 委托诉讼代理人：谭雁，国浩律师(长沙)事务所律师。 原告李向荣、伍国容与被告长沙尚同家有房地产经纪有限公司（以下简称尚同家有公司）、湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李向荣、伍国容委托诉讼代理人吴珊、李双红，被告尚同家有公司委托诉讼代理人刘柏红，富基公司委托诉讼代理人唐霞、谭雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李向荣、伍国容向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告共同返还原告服务费5000元及利息（以5000元为基数，按照同期银行贷款利息的标准计算自起诉之日起至实际支付之日止）；2、请求判令两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年，原告因购买富基世纪公园77-78栋3203号房屋，在富基营销中心向二被告支付服务费5000元，二被告承诺5000元抵扣3万元优惠，但二被告并未向原告提供任何服务，也未给原告任何价格优惠。二被告通过收取服务费的形式，恶意违背政府对房地产价格的备案制度，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。 被告富基公司辩称，1、商品房价格备案制度属于政府行政部门对房地产开发企业的行政监管措施，该种行政管理行为不影响原、被告之间发生的民事法律关系；2、富基公司并非本案的适格被告，原告将富基公司列为被告并要求富基公司退还服务费无事实和法律依据；3、原告已经享受了约定的服务，其服务合同的目的已经实现，原告要求被告退还服务费不应得到支持；4、如案涉服务费需退还，也应当由尚同家有公司一方负责。 被告尚同家有公司辩称，1、尚同家有公司不是本案适格的被告，与原告形成购房优惠承诺合同关系的是富基公司，原告系受富基公司委托支付款项到我方，而我方收款也有合法依据；2、富基公司给予了原告交5000元抵3万元的购房优惠；3、本案已经超过了3年诉讼时效；4、本案房屋出售时还未实行限价政策，即使限价，对外销售价格是否高出备案价应属于行政管理范畴，不属于民事审判审查范围。 本院经审理认定事实如下： 1、2017年1月1日，被告富基公司与被告尚同家有公司签订《富基世纪公园客户转介代理协议》，协议约定：甲方（甲方为富基公司，下同）委托乙方（乙方为尚同家有公司，下同）为甲方富基世纪公园项目提供外场客户转介服务，委托期限为2017年1月1日至2017年3月31日。结算方式为甲方成交的所有住宅客户认购时须缴纳5000元/套的电商服务费至乙方账户（非唯一指定电商合作单位），乙方对客户开具相应票据，此费用乙方收取10%的手续费（用于各类税费及管理费用），结余部分用于抵扣乙方成交额的佣金，如当月结余电商费抵扣当月需结算的佣金后的余额部分转入甲方指定账户；如当月结余电商费不足以抵扣当月需结算的佣金时，差额部分由甲方在次月的15号之前转账至乙方对公账户（甲方补差部分乙方须提供正式发票）。 2017年4月、2018年1月，被告富基公司与被告尚同家有公司又签订二份《富基世纪公园客户转介代理协议》，二份协议均约定：甲方（甲方为富基公司，下同）委托乙方（乙方为尚同家有公司，下同）为甲方富基世纪公园项目提供外场客户转介服务，代理期限为2017年4月1日至2017年6月30日、2018年1月1日至2018年3月31日；甲方向乙方支付的服务费结算条件及标准为以客户付清首期款并完成签约以及银行面签手续办理完毕达到下款条件或已付清全部房款且签订完《商品房买卖合同》作为结算依据，乙方提交所有转介的结算清单（含成交单位房号、合同价款、客户名称、中介服务费用内容）予甲方，甲乙双方须在月底核算明细并确认，在乙方提供正式发票后于次月15个工作日内支付乙方中介服务费用；协议3.1.5甲方有权指定任意单位收取电商服务费，此费用用于抵扣收取该笔电商服务费的单位相应的中介服务费（如有），以多退少补为原则。 2、2017年3月11日，尚同家有公司向原告收取了5000元会员服务费，出具了“交5000元服务费享总房款直减30000元额外优惠”的购房优惠确认单。2017年8月25日，原告与富基公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定原告购买富基公司开发的富基世纪公园项目77-78栋3203号房屋，房屋单价为6127.11元/㎡，总价为852159元，原告根据购房合同约定支付了全部购房款。另查明，富基世纪公园项目77-78栋于2017年3月9日取得商品房预售许可证，该栋房屋销售时采取了交5千抵3万元的优惠活动。案涉富基世纪公园项目77-78栋3203号房屋的备案价为6252.16元/㎡。 3、尚同家有公司提交了落款时间为2017年2月12日的结算确认函,结算确认函显示：尚同家有公司于2017年3月11日至2017年5月3日收取购房客户团购金2207000元，自愿将上述团购金用于了抵扣《富基世纪公园客户转介代理协议》项下富基公司应支付给尚同家有公司的中介服务费。结算确认函未附有交纳团购金的客户名单。 4、就案涉服务费退还事宜，原告方委托律师于2020年3月26日、3月31日分别向二被告公司注册地邮寄了《律师函》。 以上事实有《富基世纪公园客户转介代理协议》、购房优惠确认单、《长沙市望城区商品房买卖合同》、《楼宇认购书》、《世纪公园79-80、77-78栋相关情况说明》、商品房预售许可证存根、律师函和邮寄单以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为：1、原告主张的服务费及利息是否应当返还；2、如应返还，应由谁来返还。 关于原告主张的服务费及利息是否应当返还的问题。住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房［2017］80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控［2017］96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，标示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。…”。本案中，原告与被告富基公司就案涉富基世纪公园项目77-78栋3203号房屋的买卖合同成交价格与该房屋在住建部门办理预售许可证时的备案价格仅相差17391.4元，该价差与3万元的优惠金额明显不符，原告并没有享受到额外的交5千抵3万元的优惠活动，且庭审查明该5000元并不包括在房款里，收款方尚同家有公司亦没有提供其有权收取该服务费的其他合法依据，故原告主张的案涉服务费应当予以返还。庭审中，原告方表示同意按照实际优惠金额与被告方承诺优惠金额的比例进行部分返还，依据公平原则和自由处分其合法民事权利原则，本院予以确认，经核算，原告主张的案涉服务费应当返还2898.6元。二被告抗辩原告已实际享受交5千抵3万元的优惠，但依据成交价格与一房一价备案价差额的情况可知，被告方所谓的折扣前的价格，其高出备案价的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的强制性规定，亦违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该定价行为违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故该定价不能作为折扣前的基础房屋价格，本院对二被告的该抗辩意见不予采纳。被告尚同家有公司抗辩原告的诉求已过法定的3年诉讼时效期间，但本案的诉讼时效起算期间应为原告与富基公司签订商品房买卖合同之日，因为合同签订日方为房屋买卖双方对合同价款最终的确定，原告方自此才知道或者应当知道权利被侵害，故原告的本案诉求未过诉讼时效，本院对该抗辩意见不予采纳。被告方在答辩和辩论阶段还提出案涉房屋办理预售时长沙市××房××市场实行限价政策的抗辩意见，但销售商品应当明码标价和商品房网签价格不可超过办理预售时提交的一房一价表是法律法规的规定，与长沙市房地产市场何时实行限价政策无关，且案涉房屋销售时长沙市相关职能部门已下发通知进一步规范商品房销售明码标价的要求，故本院对被告方的该抗辩意见亦不予采纳。关于原告主张返还服务费利息的诉讼请求，由于原告对案涉房屋买卖合同签订及履行的自愿，且其自身应对房屋备案价格等情况进行充分了解，对本案纠纷的酿成其亦存在过错，故对原告的该诉求本院不予支持。 关于案涉服务费应由谁来返还的问题。本案原告支付的服务费是由尚同家有公司收取并出具收据，应由尚同家有公司负责返还。但富基公司与尚同家有公司于2017年1月1日签订的《富基世纪公园客户转介代理协议》中，二被告对购房客户服务费的收取和分成进行了明确的约定，且原告案涉服务费的交纳时间2017年3月11日在该“转介代理协议”的委托期间内，故可认定二被告对收取原告案涉服务费的行为，双方是有合意的，因此，富基公司对尚同家有公司应返还原告的服务费应承担共同返还责任。富基公司抗辩其未参与案涉服务费的收取和分成、其不是本案适格被告的抗辩意见均不能成立，本院不予采纳。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国价格法》第十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告长沙尚同家有房地产经纪有限公司、湖南富基置业有限公司于本判决生效后十日内共同向原告李向荣、伍国容返还服务费2898.6元； 二、驳回原告李向荣、伍国容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告长沙尚同家有房地产经纪有限公司、湖南富基置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  魏 林 二〇二〇年八月一日 法官助理  陈 潇 代理书记员  陈雯杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国价格法》 第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。 经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。…… 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。