江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0103民初3826号原告：江西新鼎昌实业有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区高新大道**。统一社会信用代码：91360100778800316E。法定代表人：赵桂花，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾卫平，江西中天律师事务所律师，执业证号：13601199910674882。被告：南昌津卫东方之珠文化发展有限公司，住所，住所地：江西省南昌市西湖区桃苑大街金源大厦B-C裙楼**（部分）、3层。统一社会信用代码：913601033433141404。法定代表人：黎秋儿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：欧阳泉文，江西阳明阳律师事务所律师，执业证号：136011986110125802。委托诉讼代理人：刘大鹏，江西阳明阳律师事务所律师，执业证号：13601201910085696。原告江西新鼎昌实业有限公司（以下简称新鼎昌公司）与被告南昌津卫东方之珠文化发展有限公司(以下简称津卫公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新鼎昌公司委托诉讼代理人曾卫平、被告津卫公司委托诉讼代理人欧阳泉文、刘大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新鼎昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金费及物管费3253328.70元（租金及物管费计算至2020年4月25日，自2020年4月26日起至返还租赁房屋日止的租金及物管费按每日14836.5元计算）；2、判令被告向原告支付违约金3233381.40元和滞纳金402812.07元（滞纳金计算至2020年4月25日，自2020年4月26日起至返还租赁房屋日止的滞纳金按日万分之五计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月27日，原告与东方之珠文化投资有限公司（以下简称“东方公司”）签订《房屋租赁合同》，约定东方公司承租原告享有的位于南昌市西湖区桃苑大街（部分）、二层、三层、四层（部分）的房屋，租赁期限116个月，即自2015年5月1日起至2024年12月30日。合同约定2015年5月1日至2018年4月30日期间的租金及物管费每月人民币423900元（不含税价格，下同），2018年5月1日起至2021年4月30日期间的租金及物管费每月人民币445095元，此后租金及物管费按每满三年在原标准的基础上递增5%计收。租金按月支付，并需在每月20日前支付下月租金及物管费，逾期支付租金及物管费等费用按每日万分之五计收逾期付款滞纳金。合同签订后，原告即按照合同约定交付房屋给东方公司使用。2015年5月15日和11月19日，原告与东方公司、被告相继签订《房屋租赁补充协议》两份，约定被告承继原告与东方公司签订的《房屋租赁合同》中的权利和义务，与原告形成房屋租赁合同关系。但被告自2019年3月变更股东后即出现拖欠原告租赁费用的严重违约行为，截至2020年4月25日，被告尚拖欠原告租金及物管费3253328.70元（不含2020年2月至4月的房租，原告因新冠疫情主动减免）和滞纳金402812.07元，原告多次催讨无果。由于被告累积拖欠原告2个月以上的租赁费用，根据《房屋租赁合同》第9.4.3条的约定：拖欠房租累计2个月以上，经甲方催告后仍未及时补救，甲方有权提前终止本合同，收回该房屋，并要求乙方按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，原告有权提前终止合同。为此原告于2020年4月24日向被告送达《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，通知被告自2020年4月25日起解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》并收回房屋，并限被告在2020年5月6日前缴清拖欠的房租、滞纳金及违约金，于2020年5月20日前清理搬空属于被告的自有财产，将租赁房屋返还给原告。但被告收到解除通知书后，既不向原告支付拖欠的租赁费用，也未有清理、搬离的迹象，仍照常经营。为维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼。被告津卫公司辩称：一、答辩人未拖欠原告的租金。1、根据被答辩人、原告以及东方公司于2015年11月19日签订的《房屋租赁补充协议》（下称补充协议）第五条约定：“丙方（即答辩人）项目竣工开业后，如项目建筑其他区域（1层、4层、停车场等）因招商、修缮需要进行施工等，甲方（即原告）作为房屋出租方须妥善协调各方关系、规划施工步骤、规范施工材料堆放与施工工艺，确保丙方正常经营不受影响。如因以上情况对丙方带来损失的，丙方有权向甲方追偿，并在正常经营遭受巨大影响情况下保留免付租金权利。租金免付期限以丙方正常经营遭受影响期限为准。”根据上述约定，因地铁施工已对答辩人的经营造成了重大影响，因此答辩人的新股东于2019年3月受让股权前，就与原告口头协商一致，将租金调整至26.8万元每月，并重新签订租赁协议。为此，答辩人另向原告的法定代表人赵桂花支付了保证金103.5万元，其出具了相应收条。之后，原告以各种理由迟迟不与答辩人重新签订协议，又拒不归还保证金，答辩人只好以所缴纳的保证金折抵相应租金。据此，截至当前答辩人并不拖欠原告租金。2、2019年3月至12月，答辩人均按约向原告支付租金，期间答辩人共向原告以及原告指定的账户转账房租款共计283万元。在合同正常履行过程中，地铁，地铁施工仍未结束的情况下未与答辩人重新协商，便无故要求答辩人按照原合同金额缴纳房租，并于2019年12月23日，以答辩人拖欠租金为由，擅自切断答辩人经营场所的水电，导致答辩人的经营场所全面瘫痪，无法营业，造成了答辩人巨大的损失。3、因原告的停水停电行为已对答辩人的经营造成严重影响以及产生巨大损失，根据上述补充协议第五条约定，在此期间答辩人有权免付租金直至能够正常经营。4、答辩人获得政府的地铁施工补贴，与本案租金减免无关。因地铁施工期间占用经营商户的停车场，政府部门对由此所导致的占用损失进行补偿，是政府的行政行为，与答辩人和原告协商的租金减免没有因果关系。双方协商减免仅仅是因为地铁施工期间所进行的围挡造成答辩人经营不便，由此减免部分租金，属施工期间的经营损失。原告一直声称因为其收取了政府补偿款才同意减免租金，意图混淆政府行政行为与双方民事行为的性质，与事实明显不符。二、原告无权要求答辩人支付违约金和滞纳金，故该请求依法不应支持。首先，答辩人与原告就租金双方已协商变更至26.8万元，答辩人不存在拖欠租金的事实，答辩人也无违约行为，故原告无权以单方通知的形式解除租赁合同。并且，在合同履行期间，原告无故停水、停电，致使答辩人经营困难，造成巨大损失，明显属于扰乱市场经营秩序的行为，其作为违约方也不具有合同解除权。其次，在双方的租赁合同未解除，且原告在本案的诉请中亦未要求解除合同，其要求答辩人赔偿违约金和滞纳金的请求无法律依据。综上，原告单方决定要求答辩人按照原合同的租金支付房租，以及承担违约责任的请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告新鼎昌公司为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》、2015年5月15日签订的《房屋租赁补充协议》、2015年11月19日签订的《房屋租赁补充协议》。证明：原被告之间的房屋租赁合同关系依法成立并受到法律的保护。1、根据《房屋租赁合同》第4.2.2条的约定：被告在2018年5月1日至2021年4月30日期间应按每月445095元向原告支付房屋租金及物管费；2、根据《房屋租赁合同》第9.4.3条的约定：（被告）拖欠房租累计2个月以上，经甲方（原告）催告后仍未及时补救，甲方（原告）有权提前终止本合同，收回该房屋，并要求乙方（被告）按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。证据二、南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初11289号民事判决书、南昌市中级人民法院(2020)赣01民终828号民事判决书。证明：原被告签订的上述三个协议已被生效文书确认，原被告之间的房屋租赁关系合法有效。证据三、被告企业信息、企业变更信息、股权转让协议（2份）、股东会决议、董事、监事、经理信息。证明：自2019年3月14日起，叶萍、张良成为被告公司的股东，且叶萍系占股75%的控股股东，法定代表人黎秋儿和其同一住址，系其母亲，实际控制人系叶萍。证据四、国内支付业务回款回单。证明：截至2020年4月25日，被告仅向原告支付部分房租，尚拖欠原告房租及物管费3253328.70元，已构成严重违约。证据五、催收及整改通知函。证明：原告多次向被告催收房租未果。证据六、解除房屋租赁合同及催收租金通知书、邮件交寄单及收据、1197911053077号快递查询单。证明：原告依据合同约定，依法行使解除权，原、被告之间的房屋租赁合同关系依法已解除。证据七、被告拖欠房屋、物业费、滞纳金明细表、违约金计算表。证明：按照合同约定，被告应向原告支付租金及物管费3253328.70元、违约金3233381.40元和滞纳金402812.07元。证据八、转账凭证和银行流水若干张。证明：原告已将收取到的叶萍支付给赵桂花60万元的保证金退还给了天津东方公司。被告津卫公司为支持其抗辩意见，提交了如下证据：证据一、《房屋租赁合同》一份、《房屋租赁补充协议》二份。证明：1、被告承继东方公司与原告的租赁合同，与原告形成租赁关系；2、2015年11月19日签订的《房屋租赁补充协议》第五条约定原告应确保被告经营不受影响，在经营受到重大影响时被告有权免付租金。证据二、原告于2019年6月25日向所有商户发出的《通知函》、原告股东薛毅代表公司与被告的谈话录音、庭审笔录。证明：1、通知函中的内容可以反映在地铁施工期间对原租金已变更的事实；2、谈话录音可证明原告与被告将租金变更为26万元进行过多次协商，且被告多次要求重新签订租赁合同；3、原告在另一案的庭审中已对将租金变更为26.8万元予以认可。证据三、收条、转账凭证。证明：2019年3月至12月期间，被告共向原告以及原告指定账户转账283万元，其中103.5万元因原告拒绝与被告签订新的合同应折抵租金。证据四、案涉租赁场所现场视频。证明：地铁：地铁施工仍在持续中的经营仍然受到影响。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月27日，原告作为出租方（甲方）与东方公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方转租乙方得到了房屋产权所有者委托的经营管理公司即江西省金源物业管理公司的授权许可，租赁房屋位于南昌市西湖区桃苑大街（部分）、二层、三层、四层（部分），建筑面积总计8299平方米，租赁期限自2015年5月1日起至2024年12月30日止。2018年5月1日至2021年4月30日的月租金及物管费为445095元。在甲方为乙方取得消防部门对乙方装修施工图纸审核合格证后，乙方向甲方交纳三个月的初始标准房租及物管费用作为合同履约保证金，共计1271700元。此保证金将作为租赁合同结束前最后三个月的租金，不足部分补差价。此后租金及物管费按每满三年在原标准的基础上递增5%计收。租金按月支付，并需在每月20日前支付下月租金及物管费，逾期支付租金及物管费等费用按每日万分之五计收逾期付款滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋交付给东方公司使用。2015年5月15日和11月19日，原告与东方公司、被告相继签订《房屋租赁补充协议》两份，约定被告承继原告与东方公司签订的《房屋租赁合同》中的权利和义务。其中2015年11月19日签订的《房屋租赁补充协议》约定被告项目竣工开业后，如项目建筑其他区域（1层、4层、停车场等）因招商、修缮需要进行施工的，原告作为房屋出租方须妥善协调各方关系、规划施工步骤、规范施工材料堆放与施工工艺，确保被告正常经营不受影响。如因以上情况对被告带来损失的，被告有权向原告追偿，并在正常经营遭受巨大影响情况下保留免付租金权利，租金免付期限以被告正常经营遭受影响期限为准。自2019年3月起被告变更股东后，截至2020年4月25日，被告向原告转账支付了房租租金169.5万元。此外，被告股东叶萍还向原告法定代表人赵桂花支付了103.5万元。2019年10月26日，赵桂花向叶萍出具了收条，载明：“今收到叶萍东方之珠转让款伍佰万元整（5000000元整）。房租保证金陆拾万元整。委托叶萍转李建鹏肆拾叁万伍仟元整。共计保证金：壹佰零叁万伍仟元整。”原告认为，被告承租后，截至2020年4月25日还欠付租金及物管费3253328.70元，故诉至本院，提出如上诉请。另查明，2019年2月26日，南昌轨道交通集团有限公司地铁项目管理分公司（甲方）与原告（乙方）签订《临时借地协议书》，约定因地铁四号线桃苑站施工需要，甲方与产权单位江西省通信产业服务有限公司南昌分公司金源物业事业部对接，产权单位授权委托房屋租赁单位乙方全权负责临时借地补偿事宜。乙方同意将金源大厦停车场部分用地租借给甲方（具体范围详见确认的附图），租借期从地铁围挡正式封闭之日起至施工结束，总工期为36个月（预计2018年12月22日至2021年12月22日），鉴于甲方在临时借地期间，需封闭部分停车场和移除场内停车场收费岗亭、地面、地面等设备及设施乙方停车场无法正常经营，甲方同意一次性包干补偿乙方临时占用停车位费、恢复上述设备及设施费共计1841222元，具体为车位补偿费用1697250元，拆装停车场车牌识别系统、视频监控系统、岗亭等设备费用9477.02元，停车场内路面恢复134495.16元。协议签订后，南昌轨道交通集团有限公司按约支付了上述1841222元款项给原告。被告认为该借地补偿款其有权分割。2019年11月14日，被告向本院提起诉讼，要求原告支付其地铁施工占地补偿款920611元。该案庭审时，新鼎昌公司陈述其已通过减免租金方式对津卫公司进行补偿，津卫公司本应按照44.5万元每月标准向其支付租金，因为考虑到津卫公司损失，才通过协商方式将租金标准减免至26.8万元，减免租金的份额完全可以覆盖津卫公司诉请的补偿款。请求驳回津卫公司的诉请。2019年12月27日，本院以2015年4月27日的房屋租赁合同中第6条关于停车区域明确进行了约定：租赁期间，新鼎昌公司满足租赁房屋前停车场50%的停车位用于津卫公司经营使用等理由，作出（2019）赣0103民初11289号民事判决，判决新鼎昌公司支付津卫公司借地补偿款848625元。新鼎昌公司对此不服，提起上诉。2020年6月12日，南昌市中级人民法院作出（2020）赣01民终828号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。再查明，2019年6月25日，原告给各大商户发出了通知函，内容为：“由于地铁围挡已经拆除，现通知各大商户，自2019年7月1日起房屋租金恢复至原始合同价，敬请各大商户严格遵循。”庭审中，原告陈述因受新冠疫情影响，其主动免除被告2020年2月至4月共计三个月的房屋租金。因租赁期间，原告切断被告的水电，被告认为给其造成了损失，已向本院提起了财产损害赔偿之诉，该案尚未审结。本院认为，本案争议的焦点问题主要有三。第一个焦点问题是本案租金的每月计算标准应认定为多少元？被告津卫公司承继了东方公司在本案租赁合同中的权利义务。依照案涉租赁合同的约定，2018年5月1日至2021年4月30日期间被告应按每月445095元的标准向原告支付房屋租金及物管费用。但因南昌地铁4号线施工，给案涉场地的经营造成了影响。为此，原告降低各承租户的租金标准，结合原告自认的其统一发给各承租户的通知函，2019年3月至2019年7月1日前，被告承租的月租金也会降低，结合原告在（2019）赣0103民初11289号民事案件中的陈述以及被告实际控制人与原告股东的录音，可以判断出该阶段的月租金标准为26.8万元。至于2019年7月1日起之后，被告认为其与原告达成了口头协议，但无论是原告在（2019）赣0103民初11289号民事案件中的陈述是以被告不要求分割借地补偿款为前提，对于降低租金的时间节点也未明确，被告实际控制人叶萍与原告股东对租金标准虽谈及了26.8万元，但双方最终未达成一致意见亦未签订书面协议，故对于2019年7月1日至2020年4月25日之前的月租金标准应当按照合同约定的445095元计算。第二个焦点是被告2019年4月起陆续向原告支付了多少租金？被告抗辩认为其实际控制人叶萍支付给原告法定代表人赵桂花的押金103.5万元系支付租金，但被告支付原告租金一直是转账支付给原告名下账户，该103.5万元赵桂花也出具收条给叶萍，载明是房屋租赁合同的押金。故该款项不应认定为支付租金，而是押金，该款项在租赁合同解除或终止时可另行解决。故依据原、被告双方提供的现有证据可以计算出被告自2019年3月起共支付原告租金169.5万元。第三个是原告主张的租金应支持多少，违约金及滞纳金能否得到支持？按照上述确认的计算标准，自2019年3月1日起至2020年1月31日止（2020年2月1日至2020年4月30日，因疫情原因原告主动免除了租金），被告应支付的租金具体为：2019年3月1日至6月30日为107.2万元（26.8万元×4个月）；2019年7月1日至2020年1月31日为3115665元（445095元×7个月）。合计4187665元，扣除被告已支付的169.5万元，被告还应支付原告2492665元。至于2020年5月1日之后的租金，原告可另行主张。原告诉请的违约金3233381.40元，原告认为依据租赁合同的约定其可以行使单方解除权，但被告未按照合同约定的标准支付租金是因为对租金标准存在分歧以及地铁施工给其经营造成的影响所致，该合同是否解除，双方各执一词，应通过人民法院予以确认。故该诉请本院不予处理。原告诉请的滞纳金402812.07元，因地铁施工客观上确实会对被告的正常经营造成一定影响，对此双方对每月的租金标准进行过协商导致对租金标准产生分歧，以及对被告实际控制人叶萍支付给原告法定代表人赵桂花的103.5万元是否应视为支付租金有争议，导致本案矛盾纠纷的产生，并不是被告无正当理由拒不支付租金，故该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告南昌津卫东方之珠文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江西新鼎昌实业有限公司房屋租金2492665元（2019年3月1日至2020年4月30日期间的租金）；二、驳回原告江西新鼎昌实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费60027元，退还原告江西新鼎昌实业有限公司24380元，由原告自行负担8847元，被告南昌津卫东方之珠文化发展有限公司负担26800元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张世民人民陪审员  程 红人民陪审员  郑 颖二〇二〇年八月三十一日书 记 员  邹 洁