福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3570号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区善化新村****。 法定代表人：刘胜昔，总经理。 委托诉讼代理人：陈春永、柳梦楠，福建群韬律师事务所执业律师。 被告：伍铃，女，1985年1月17日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告福建实达物业有限公司（以下简称实达物业公司）与被告伍铃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告实达物业公司委托诉讼代理人柳梦楠及被告伍铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令伍铃立即向实达物业公司支付拖欠的自2015年4月起至2018年3月5日的物业管理费14363.7元及逾期付款违约金，以每月应交物业费管理费408.509元为基数，自2015年4月起按月利率2%的标准逐月累计至欠款还清之日止，暂计至起诉之日起为5194.7元；2.伍铃承担与本案的全部诉讼费用。 事实和理由：实达物业公司于2013年12月20日与福州海峡置业有限公司（更名前为：福州海峡物流有限公司）签订前期物业服务合同，为位于福州市闽侯县××镇××路××号的“海峡·鑫天地”提供物业管理服务，合同第二十三条约定服务期限为自交房之日起2年（实际为2014年10月1日至2016年9月30日）。后因合同履行期限届满前1个月，“海峡·鑫天地”业主大会尚未成立，经实达物业公司与福州海峡置业有限公司协商后，双方将前期物业服务合同履行期限延期至2年（即2016年10月1日至2018年9月30日）。合同第五条对物业服务费用标准进行了约定，商业街为3.95元／月·平方米。第七条约定自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。后实达物业公司于2018年3月5日退出了“海峡·鑫天地”的物业管理。伍铃是“海峡·鑫天地”业主，伍铃于2015年1月10日经验收交房取得“海峡·鑫天地”室，同时领取了业主手册等材料。此后实达物业公司依约向伍铃提供了物业管理服务，但伍铃自2015年4月起至2018年3月5日均未缴纳物业服务费。实达物业公司曾于2017年11月22日向伍铃邮寄律师函催促缴纳物业费，但伍铃仍不缴纳。实达物业公司认为，伍铃在接受房屋之际已在由实达物业公司提供物业管理服务的相关材料上签字，实达物业公司也已尽告知义务。后实达物业公司也按照约定向伍铃及小区业主提供物业管理服务，伍铃不支付物业费的行为已构成违约，损害了实达物业公司的利益。为此，实达物业公司特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 伍铃辩称，1.实达物业公司起诉的内容不符合客观事实，伍铃尚未完成房屋交付程序，所以伍铃作为本案的诉讼主体不适格。2.退还伍铃因办理手续的过程中预缴的物业费1225.5元、水电周转金400元、垃圾清运费620.5元，合计2246元。伍铃于2013年6月1日与福州海峡物流有限公司（现名:福州海峡置业有限公司）签订了商品房买卖合同，后于2013年6月12日继续签订该商品房买卖合同的补充协议。合同约定福州海峡物流有限公司应于2014年6月30日前将标的商品房按约定的条件交付买受人使用。福州海峡物流有限公司实际于2014年12月29日发出了交付通知，伍铃于2015年1月10日到达海峡鑫天地所在地验收房屋，在验收房屋的过程中发现，该商品房的公共配套设施完全没有达到实际可使用的标准，且所购房屋主体门被损坏等问题，伍铃随即提出条件并拒绝当天交房。证明该商品房的公共设施、道路不通等情况的证据有3个:闽侯县南通镇芹洲路交付使用的时间，该道路是通往海峡鑫天地唯一的道路；伍铃提供的拍摄于2017年的现场照片；3.实达物业公司提供的2018年2月5日出具的“关于解除《海峡鑫天地前期物业服务合同》的工作联系函”里描述的由于道路不通整个项目无法投入使用的相关内容。在实达物业公司作为物业提供管理服务期，海峡鑫天地完全没有达到实际交付使用的条件是客观存在的事实，因此伍铃具备不接收房屋的意愿和合法的正当理由。2015年1月10日，伍铃根据2014年2月29日由福州海峡物流有限公司出具的交付通知，到达闽侯县南通镇海峡新天地项目处，准备验收房屋。根据实达物业公司提供的“业主手册”，收楼的工作流程里明确规定由5个步骤组成，并列明每一步的具体手续和办理方式，主要的5个步骤如下:提供相关文件、预交有关费用、签定发放相关文件、进行房屋查验、移交房屋钥匙，伍铃在实达物业公司的引导下逐项完成了1-4项，且于房屋查验的阶段提出整改条件并拒绝当场接收房屋。当日房屋并未进行整改，且伍铃也没有办理移交房屋钥匙并签字的环节。以上陈诉已经证实了伍铃在2015年1月10日并未实际完成房屋交付，且直到实达物业公司停止提供物业服务之日，伍铃也再未接到任何继续验收房屋的通知。根据实达物业公司2013年12月20日与福州海峡物流有限公司签订的《福州市前期物业服务合同》的第七条约定“自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业服务费，由甲方承担”，该合同的甲方为福州海峡物流有限公司。因此伍铃不是本案适格的诉讼主体。在2015年1月10日根据“业主手册”逐项办理手续的过程中，按实达物业公司工作人员的引导在预交有关费用的过程中，伍铃缴纳了物业费1225.5元、水电周转金400元、垃圾清运费620.5元，合计2246元。由于伍铃最终并未完成房屋交付的程序，且实达物业公司已经于2018年3月5日退出了海峡鑫天地的物业管理服务。上述费用已经变成了实达物业公司的不正当收入，请求法院判令将上述金额退还伍铃。综上所述，伍铃尚未完成房屋交付程序，且截至2018年3月5日实达物业公司退出海峡鑫天地的物业管理服务工作时，伍铃也再未收到任何继续验收房屋的通知。因此伍铃不是本案适格的诉讼主体，实达物业公司的诉求于法无据。同时因实达物业公司已退出海峡鑫天地的物业管理服务工作，所以依法应将不正当收入退还伍铃。 本院认为，福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡·鑫天地”前期物业服务补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。实达物业公司为涉案物业提供物业服务，业主理应按期缴纳物业费。伍铃系闽侯县南通镇“海峡·鑫天地”业主，店铺面积为103.42㎡，伍铃提出涉案商铺尚未交付的抗辩意见，本院认为伍铃于2015年1月10日在交付通知单及业主手册上签字确认，故伍铃应从2015年1月10日起向实达物业公司交纳涉案商铺的物业费。根据《福州市前期物业服务合同》的约定，涉案商铺按3.95元/㎡·月的标准计收物业服务费，因此，伍铃应向实达物业公司支付2015年4月起至2018年3月5日的物业服务费14363.7[每月（103.42㎡×3.95元/㎡·月）]。伍铃主张其已向实达物业公司交纳的物业费1225.5元，水电周转金400元，垃圾清运费620.5元属实达物业公司的不正当收入，应予退还无依据，本院不予支持。因实达物业公司物业服务确实存在不足，本院酌情对物业服务费数额予以扣减50%，故伍铃应向实达物业公司支付物业服务费7181.8元。 关于违约金的问题。本院认为，实达物业公司物业服务确实存在不足，对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、伍铃应于本判决生效之日起十日内向福建实达物业有限公司支付物业服务费7181.8元； 二、驳回福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费289元，减半收取计144.5元，由伍铃负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年八月二十日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为人民币五万元以下的，适用小额诉讼程序，实行一审终审。