宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初2115号原告:平罗县平安物业管理有限公司。法定代表人：孙某，系平罗县平安物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：温某，宁夏石嘴山市人，住平罗县，特别授权代理。被告:杨某，宁夏平罗县人，住平罗县。原告平罗县平安物业管理有限公司诉被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温某、被告杨某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠2012年1月1日至2019年12月31日的物业费6651元，违约金7904元，合计14555元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告现住××县。自2012年1月1日至2019年12月31日，被告共拖欠物业费6651元、违约金7904元，原告的收费人员多次上门催收，被告拒不交纳。现诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告辩称，拖欠原告物业费是事实，没有交物业费的原因是：物业公司服务不到位，原告所诉的违约金我不愿承担。原告为支持其主张，向法庭提交了企业法人营业执照、服务价格登记备案证及批准收费的平发改发（2011）243号文件、平发科发（2015）227号文件、测量结果报告单、收费台账各一份，物业委托合同三份（均为复印件）。证明平罗县平安物业管理有限公司是经过有关部门审批进行物业服务的有资质的企业；物业公司每三年与星海北园小区业主委员会签订一次物业委托合同。合同约定，物业公司对该小区提供物业服务，按住宅建筑面积每平方米收取0.45元物业费，2018年10月1日物业费上浮到0.68元。被告住房面积142.58平方米，自2012年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费未交。经质证，被告对上列证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告为反驳原告的主张，向法庭提供了照片14张（纸质版），拍摄时间2020年5月份，拍摄地点星海北园小区6-5-301室。证明楼道、楼外卫生打扫不及时；楼道间的公共玻璃破损、楼道间的瓷砖脱落、门铃也坏了没有人更换、修理；一楼营业房有一家餐饮店，烟囱油烟污染环境；一楼营业房门口下水道冒出来的污水，影响了业主的生活。这些事实说明物业公司提供的物业服务被告很不满意，所以被告不愿交纳物业费。经质证，原告对照片的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。关于单元楼卫生打扫不及时的问题，原告认为，卫生是动态性的管理，物业公司对单元楼楼道卫生2天打扫一次，有时前面打扫，有的业主后面乱扔垃圾的现象存在。如果被告觉得楼道卫生确实太脏了，应当给物业公司打电话，物业公司可以派保洁专门去打扫；关于楼道间的公共玻璃破损、瓷砖脱落问题，虽然不属于物业公司管理范畴，但是物业公司根据业主的反映也出资进行更换、修理。原告当庭提供照片一张，就能够证明这一点；关于楼下营业房油烟污染的问题，物业公司根据部分业主的反映，已经向环保局进行了投诉，环保局已经责令店主将厨房烟囱加高，适当减少油污。经对原、被告所举证据分析、判断，本院认为，原告的证据具有真实性、合法性、关联性，依法予以采信。被告的证据虽然具有真实性、合法性，但并不能够完全达到其证明目的,对证据中证实的6号楼一楼营业房油烟污染、下水道污水外溢的事实，本院予以采信。根据原、被告陈述及采信的证据，确认案件事实如下：2014年7月31日，原告平罗县平安物业管理有限公司与平罗县星海北园小区业主委员会签订了《物业委托合同》。合同约定，由原告向该小区业主提供物业服务并按规定收取物业服务费。原告根据平罗县政府平发改发（2011）243号文件规定，按政府指导价对居民住宅房屋以每月每平方米0.45元的标准收取物业服务费。交费方式及时间为物业费到期之日起预交下一年的物业费，限期未能足额缴纳物业服务费，每日应按缴额的1‰支付违约金。2018年10月1日按照宁夏回族自治区物价局、住房和城乡建设局宁价综发（2015）31号文件和平发科发（2015）227号文件规定物业费上浮到0.68元。被告杨某居住在××县，住房面积为142.58平方米。自2012年1月1日至2019年12月31日，被告共拖欠物业费6651元未缴纳，为此引起原告诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与平罗县星海北园小区业主委员会签订的《物业委托合同》是双方当事人真实意思的表示，合同合法、有效，应依法予以确认。合同签订后，原告提供了相应的服务，被告也享受了事实上的物业服务，应当根据物业委托合同的约定交纳物业服务费。被告辩解，因物业公司服务不到位，所以没有交物业费。本院认为，被告提供的××区营业房油烟污染、下水道污水外溢的问题，原告虽然采取了相应的治理措施，但只是在被告及其他业主反映后被动进行的。该事实说明，原告在物业服务活动中有服务不到位、服务质量不高的情况。在今后的工作中，应当加强管理，不断提升服务质量，对服务范围内可能出现的问题和隐患早发现、早处理。故，对原告要求被告支付拖欠的物业费6651元的诉讼请求，依法予以支持6200元。原告要求被告承担逾期缴费的违约金，虽然合同中有约定，但原告在物业服务活动中有服务不到位、服务质量不高的情况，且未提供加收违约金的相关规定，故对该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第二十六条、第三十二条第一款、第三十四条、第三十五条第一款、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、被告杨某于判决生效后五日内支付原告平罗县平安物业管理有限公司的物业费6200元；二、驳回原告平罗县平安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，由被告杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员 张凤鸣 二〇二〇年八月十日书记员 贾 微附：本案适用法律条款《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待定事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。