河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀1082民初2837号 原告：史某，男，1968年2月20日出生，汉族，住三河市。 被告：王某，男，1942年5月8日出生，汉族，住三河市。 委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。 被告：王某2，男，1970年1月27日出生，汉族，住三河市。 原告史某与被告王某、王某2民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史某、被告王某的委托诉讼代理人何宁到庭参加诉讼。被告王某2经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告史某向本院提出诉讼请求：一、依法判令二被告返还原告2019年11月至2019年12月的租金5833元；二、依法判令二被告赔偿原告装修损失246693元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二被告系父子关系，2018年9月29日，原告与被告王某签订房屋租赁合同，涉案房屋的实际所有人为王某2。合同约定：租赁期限为2018年12月1日至2024年12月1日；租金为每年7万元。合同的补充条款约定：租赁期间内因违建导致拆迁，之前店面整体装修由评估中介评估出价格，所有损失将由出租方承担赔偿。合同签订当日，原告向被告王某2支付了2018年12月1日至2019年12月1日的房租共计70000元。2019年11月8日，三河市泃阳镇、三河市自然资源和规划局等四家单位发出责令限期改正通知，该房屋被确定为违建，并责令被告王某2在2019年11月11日前自行拆除涉案房屋。原告多次找到二被告协商此事无果。原告依据租赁合同约定，委托廊坊市华信达资产评估有限公司对涉案房屋的装修损失进行了评估鉴定，经鉴定装修损失为246693元。因房屋被确定为违建并拆除，2019年11月至12月，房屋无法继续经营使用，二被告应返还剩余租金5833元。综上，请求法院依法查清事实，准予原告的诉讼请求。 被告王某辩称，1、双方签订的房屋租赁合同第七条明确约定，双方发生争议的应当协商解决，可向人民调解委员会申请调解，调解不成的才向法院起诉。原告未经人民调解委员会申请调解而直接向法院起诉，与双方合同约定不符，应当驳回原告的起诉。2、涉案房屋系被告王某个人所有，与被告王某2无关，且基于合同的相对性，原告也只能起诉被告王某个人。3、原告依据单方评估的结果向法院起诉无事实依据，被告对原告评估报告中的评估范围与内容均不认可，原告只能对自己装修的部分以及不可拆除移走的装饰部分进行评估，而不能对非其装修的部分进行评估。4、原告明知涉案房屋是违建而进行承租，具有明显的过错。因涉案房屋不具有相应的规划许可，涉案房屋租赁合同应属无效合同，合同中关于违约责任的条款也一并无效，法院应当根据原被告双方的过错判决对原被告的损失进行分配。原告起诉要求被告赔偿其自行评估的所谓全部装修损失没有法律依据。5、原告要求被告退还2019年11月至2019年12月的租金没有事实依据。 被告王某2未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2018年9月29日，原告（承租方、乙方）史某与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，上述合同约定被告将东外环路95号门店二层出租给乙方，同时约定：租赁期限自2018年12月1日至2024年12月1日止；租金为每年7万元，按每12个月结算一次，提前五天支付。上述合同在补充条款中另约定：在租赁期间，因违建导致拆迁，之前店面整体装修由评估中心评估出价格，所有损失将由出租方承担赔偿，以上由双方友好协商，达成一致协议。原告并于签署上述合同当日转入王某2银行账户一年租金7万元。被告王某表示：因为被告王某不熟悉银行卡的使用，因此提供了被告王某2的银行卡，作为代收租金的账户。 原告并于庭审中提交被告王某2于2003年4月2日与某村委会签订的《承包协议书》，原告表示：原告租赁某村委会承包地，建设案涉租赁房屋，被告王某代被告王某2签署案涉租赁合同。被告王某认可案涉租赁房屋占有的土地系被告王某2承包，但表示系由其自行建成案涉租赁房屋。被告王某并提交如下证据：一、二被告与王某于2013年12月1日签订的《契约》一份，约定：王某2将三河市东外环路外承租地一块无偿转包给王某；王某盖房或者种树费用由其自行负担。二、证人王某证实：证人系被告王某的儿子，系被告王某2的弟弟；2003年非典那年，王某承包泃阳镇东关村的一块土地，8亩左右，到2013年，证人哥俩分家，涉及到王某承包地怎么均分，签订契约；2015年，证人父亲王某在承包地上建房。原告对以上证据的真实性均不认可。 为证明损失，原告提交经营饭店的图像图片及华信达评报字（2019）第139号《资产评估报告书》，评估结果为：原告经营的柏豪酒楼装修评估价值为246693元。原告并要求被告对上述损失予以赔偿。被告王某表示：评估应经原被告双方协商一致，而非原告单方委托，被告没有参与现场勘查及对现场装修评估范围和评估内容确认，原告应当提供装修的合同及装修材料的购买合同，证明其装修的具体范围和具体内容。 庭审中，原告另表示：2019年11月8日，有关部门发通知，要求被告王某2三天内自行拆除房屋，恢复土地原貌。实际上于2020年3、4月份拆除，听说是被告王某2自行拆除的；原告于2019年11月12日之前撤出。被告王某表示：因为政府通知说是违建，要求自行拆除，案涉房屋实际是2020年4月份拆除的，原告搬离涉案房屋是2019年12月份，具体时间不清楚。 本院依法调取（2016）冀1082行审1143号卷宗，卷宗中内容显示案涉土地占有者及案涉房屋建筑者为被告王某2，三河市国土资源局并对被告王某2进行处罚，处罚文书由被告王某2签收，本院并于2016年4月20日作出（2016）冀1082行审1143号行政裁定书，准予对被告王某2强制执行。 本院认为，原、被告对案涉租赁房屋建筑人存在争议，原告主张建筑人为被告王某2，被告王某表示其系建筑人，但综合原、被告庭审举证情况，案涉租赁房屋经相关行政机关认定系由被告王某2建造，并对被告王某2作出行政处罚，被告王某2亦对相关文书进行签署。而被告王某提交的证据系由被告父子之间制作，出庭证人与被告之间亦存在亲属关系。综上，本院确认案涉租赁房屋系由被告王某2建造，另结合被告王某2收取租金的事实，本院对原告主张被告王某代被告王某2签署租赁合同的事实予以确认，因租赁合同产生的权利、义务应由被告王某2享有和负担。但案涉租赁房屋经确定为违法建筑，被告王某2就违章建筑与原告签订的租赁合同违反了法律的限制性规定，双方订立的租赁合同系无效合同。原告依约支付一年的租赁费7万元，在占有使用案涉房屋未满一年的情况下，要求退还未满期限的租赁费合理，通过相关政府机关发出强拆通知的时间，并参照原告支付租赁费的数额，本院酌定被告王某2退还原告租赁费4472元。 依据法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。至于原告的损失数额，案涉租赁合同中约定了因违建导致拆迁后损失数额的确定方法，此系合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，故本院对原告委托鉴定评估机构予以评估确定的数额予以确定。但上述损失数额约定由被告承担实质系违约条款，在案涉租赁合同无效的情况下，违约条款亦无效，应依据法律规定确定被告应承担的损失数额。被告王某2将违章房屋租赁给原告，导致原告的拆迁装修损失，对此存在过错。原告在租赁案涉房屋时未查阅相关权证，未尽审慎的注意义务，对损失的发生亦有过错，综合双方的过错程度，本院酌定被告王某2对原告的装修损失数额负担70%。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王某2于本判决生效后三日内返还原告史某租赁费人民币4472元； 二、被告王某2于本判决生效后三日内赔付原告史某租赁房屋装修损失172685元； 三、驳回原告史某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3856元，减半收取1922元，由被告王某2负担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  朱浩川 二〇二〇年八月十三日 书记员  赵艳艳