西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初5160号 原告（反诉被告）：陈某某，男。委托诉讼代理人：周某某，陕西天迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，陕西天迈律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯某某，男。委托诉讼代理人：张某某，陕西耀轩律师事务所律师。原告陈某某与被告冯某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周某某、张某，被告冯某某及其委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认《门面租赁合同》解除；2、判令被告配合办理房屋交接手续；3、判令被告返还房租押金20000元、支付违约金49920元、损失400000元（合计：470720元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年8月22日签订位于西安市XX巷某某公馆5-F商铺的《门面租赁合同》，租赁期限自2017年8月22日至2022年8月21日止。原告按约支付租金至2020年4月21日。因新冠疫情影响，原告自2020年1月20日暂停营业。在原告正常租赁期间，被告于2020年3月29日无故将租赁房屋上锁至今，导致原告无法正常使用。原告多次与被告交涉，被告均置之不理。无奈之下，原告2020年4月1日将房屋租赁解除通知告知到被告本人。原告认为，在合同正常履行期间，被告无故私自锁门的违约行为，导致原告租赁合同的根本目的不能实现。双方已无继续合作的信任基础，与被告多次沟通无果后，特诉至贵院。被告辩称：双方签订租赁合同属实。2020年3月29日被告无故上锁不属实。原告没有经过被告同意将房屋私自出租给第三人，原告和第三人现在还存在纠纷。在疫情期间社区规定，原告要经营的话要给社区打招呼。原告租赁被告的房屋用于开办钢琴培训。2020年3月29日有人从涉案房屋将钢琴往外拉。原告收的学费没有退，被告担心原告逃跑的话学员以后找原告要学费。因为这个原因被告才锁的门。2020年4月2日就将锁取了，再没有锁门。不同意原告诉讼请求。被告提出反诉请求，请求原告给付被告2020年4月22日至2020年10月22日租金124800元。事实与理由：原告与被告2017年8月22日签订了《门面租赁合同》，原告承租被告西安市XX巷某某公馆5-F商铺，面积为264平方米，租赁价格为每年249600元，付款方式为年付。按约定在2019年9月22日原告应给付下一年度的租金249600元，但至今原告只给付了128000元，尚欠128000元未给付。在被告的多次督促下，原告仍未给付租金，反而是原告恶意解除合同，逃避责任。针对被告反诉原告辩称，原告与被告签订的门面租赁合同，约定付款方式是年付。在合同履行过程中，原告与被告协商约定之后的付款方式为半年付一次房租。2019年10月21日原告向被告支付了2019年10月22日到2020年4月21日期间的半年房租124800元，被告未对此提出任何异议。2020年3月29日被告无故将涉案房屋上锁，至此，被告已经取得了房屋的实际控制权，至今为止案涉房屋仍由被告上锁控制。原告并没有占有并使用该房屋，故不应该支付2020年4月22日至2020年10月22日期间的租金。不同意被告反诉请求。经审理查明：2017年8月22日原告陈某某与被告冯某某签订了《门面租赁合同》，合同约定被告将西安市XX巷某某公馆面积为264平方米的5-F商铺出租给原告，租期五年，从2017年8月22日至2022年8月21日；租金每年249600元，付款方式为年付；押金为一个月房租（20800元），免租期两个月，租金推后二个月支付（2017年12月22日之前付完一年房租）；签订合同时原告缴纳2万元定金给被告，定金之后在房租中扣除；前三年房租不变，第四年、第五年租金参照周边同等价格收取；在合同履行期内原告不征得被告同意，无权将房屋转租给第三者或相互对换房屋，否则被告有权收回房屋；被告不得无故终止合同，否则应赔偿原告年租金的20%的经济损失。合同签订当日原告通过西安音伦文化艺术发展有限公司法定代表人黄某某向被告支付定金2万元。原告承租房屋以后，该房屋实际由西安音伦文化艺术发展有限公司使用，由该公司在该房内开办音伦钢琴教育培训班。此后，原告通过西安音伦文化艺术发展有限公司法定代表人黄某某按年向被告支付租金至2019年10月21日。2019年10月21日原告通过西安音伦文化艺术发展有限公司法定代表人黄某某向被告支付了2019年10月22日至2020年4月21日半年租金124800元。此后再未向被告支付租金。2019年8月1日西安音伦文化艺术发展有限公司与案外人范某某签订租赁合同，将其使用的西安市XX巷XX公馆XX楼东边一间出租给范某某，租期2年，从2019年8月1日至2021年7月31日。范某某承租后在该商铺经营米粉。因新冠疫情影响，原告自2020年1月20日暂停营业。2020年3月29日被告发现承租人未与其协商从出租房内搬离物品，故将租赁房屋上锁。2020年4月1日原告通过微信通知被告，被告锁门构成违约，其与被告签订的租赁合同解除，要求被告承担违约责任。被告回复被告锁门目的在于保证公司财产安全。双方对于合同解除未达成一致意见。2020年4月2日被告去除了其在原告承租房屋上的锁具。2020年4月1日原告通过陕西天迈律师事务所向被告邮寄了了解除合同的律师函，被告未签收该律师函。以上事实有原告与被告之间的门面房租赁合同、被告向原告支付租金的银行流水，西安音伦文化艺术发展有限公司与案外人范某某签订租赁合同及庭审笔录等存卷为据。本院认为，原告与被告签订的门面房租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为有效合同。双方当事人均应全面履行合同义务。因新冠疫情影响，原告自2020年1月20日暂停营业。2020年3月29日被告发现有人从出租房内搬离物品，为了保证财产安全，将租赁房屋上锁。原告2020年4月1日即要求解除与被告的合同。在与被告微信联系，双方未就解除合同达成一致意见的情况下，被告2020年4月2日去除了其在原告承租房屋上的锁具。从被告锁门原因、时间段，锁门发生在疫情期间等因素分析，被告的锁门行为，不构成合同的根本违约，也不足以导致原告的合同目的无法实现。原告主张被告锁门行为导致其合同目的无法实现，要求确认合同解除，由被告承担违约责任，无事实及法律依据。对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。双方合同约定租金每年249600元，付款方式为年付。原告在2019年10月21日仅向被告支付了2019年10月22日至2020年4月21日半年租金124800元，被告请求原告支付2020年4月22日至2020年10月22日租金124800元，符合合同约定，依法应予支持。考虑疫情因素，为平衡双方利益，对于被告请求的租金应予酌减，以由原告支付四个月的租金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第一百零七条的规定，判决如下：一、驳回原告陈某某之诉讼请求；二、本判决书生效后十日内原告陈某某向被告冯某某支付2020年4月22日至2020年10月21日租金83200元。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8361元、反诉费2796元，共计11157元由原告陈某某负担（其中案件受理费原告已经预付，反诉费被告已经预付。本判决书生效后十日内原告支付被告2796元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员    刘 炜 曦   二○二○年八月五日  书  记  员    李    锐143302121