广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初324号原告（反诉被告）：林叶，男，1986年9月2日出生，汉族，住福建省南平市延平区，委托代理人：杨文周，肖闽，分别为广东合邦律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：李思韵，女，1993年5月2日出生，汉族，住广东省广州市白云区，被告（反诉原告）：彭琦媛，女，1995年3月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区，两被告共同委托代理人：俞靓，广东华科（北京）律师事务所律师。第三人：郑水河，男，1972年6月19日出生，汉族，住广东省陆丰市，原告（反诉被告）林叶诉被告（反诉原告）李思韵、彭琦媛合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告林叶及其委托代理人杨文周，肖闽，被告李思韵、彭琦媛及其委托诉讼代理人俞靓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称，2019年9月19日凌晨原告与被告二协商确定由被告将其承租的海珠区前进路36号之8商铺转租给原告，并约定该铺位经营证照一并顶手给原告经营，顶手费为人民币85000元，如因被告的证件不齐导致承租方无法经营的，应当退还费用；原告据此支付了定金10000元。当天中午双方签署《房屋租赁合同》，该合同约定物业每月租金为7480元及租赁按金为14960元，同时约定该租赁物业的顶手费人民币85000元在签订合同时支付42500元，剩余顶手费在2019年9日26日前支付完毕。协议签订后原告先后支付了顶手费人民币70500元。由于被告违反约定将证照予以注销，导致原告无法继续经营该铺位。同时由于被告—直无法取得原业主郑水河的转租许可，且该业主也向原告明确表示不同意被告方转租行为，由于上述情况导致原告与被告之间的租赁合同无法备案，也直接导致原告无法取得相关的经营证照手续。双方由时发生争议，2019年10月19日，原告将铺位交还给被告，被告也予以接受。但被告并未将原告支付的上述款项退还给原告。为维护原告的合法权益，原告起诉请求：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2019年10月29日解除；2、被告赔偿双倍定金2万元；3、两被告退还商铺顶手款项70500元；4、被告承担所有诉讼费用。另外，原告不同意被告的反诉请求，被告反诉请求缺乏事实与法律依据，请求依法予以驳回。事实理由与原告起诉状所列理由一致。本案违约的责任在于被告，签订合同的时候是未经第三人同意也不知情。因双方的合同实质上已经在10月29日予以解除，10月29日前的租金，原告愿意承担。10月29日之后所产生的租金与原告无关。被告本来就应向业主方支付租金，不应再依据本案的合同向原告主张赔偿。被告第三项请求所主张的押金损失是其与第三人之间的合同关系所产生，没有任何的证据证明由于我方的行为所致该损失，该主张不应当得到支持。被告答辩及反诉称，同意原告第一项诉请，确认合同已经在2019年10月29日解除。被告认为这份合同是因为原告方未能按照双方的约定支付顶手费致使合同被解除，定金不予退还，顶手费也不予退还。2019年9月18日双方沟通全程中，被告表示商铺是从商家转手得来，此次转让经过房东郑水河同意，被告出示营业资质，原告要求被告告知郑水河双方为亲戚关系，剩下给房东的3000元费用，如郑水河确实要收下3000元的费用，原告自愿承担一半，并要求被告在2019年9月19日上午一同前往海珠区工商局注销被告营业执照及食品许可证。2019年9月19日，原被告双方一同到达海珠区工商局办理被告营业执照注销事宜。办理后，双方办理商铺交接手续，被告将商铺中全部货物、摆设、桌椅、电视、空调等物品交付原告使用，双方并签订了房屋租赁合同，原告支付转让费32500元，并承诺原告与第三人郑水河签订租赁协议后，支付转让费尾款。2019年9月23日，被告收到海珠区水务局清税证明以及准予注销登记通知书和海珠区市场监督管理局的行政许可注销公告。2019年9月25日，第三人郑水河与双方办理商铺交接手续，但在交接过程中，原告对商铺转让费用产生争议，不愿意与第三人签订商铺租赁协议，第三人郑水河离场。由于原告未按双方协议履行缴纳剩余尾款的义务，导致被告无法和第三人郑水河转让商铺给原告。因原告已损坏店铺原有样貌，导致被告无法正常转让，被告与第三人解除租赁协议，并赔付第三人两月押金。被告反诉请求：1、没收原告定金1万元；2、原告赔偿被告向第三人支付的广州市海珠区前进路36号之8铺2019年10月至11月商铺租金9973元；3、原告赔偿被告向第三人支付的两个月押金损失14960元；4、原告承担所有诉讼费用。第三人辩称：被告出租房屋给原告并签订合同时，第三人是不知情的。一直到9月份双方产生纠纷，找我出来协调，我才知道被告将我的房子出租给原告。原、被告的诉请与我无关，由法院依法判决。经审理查明，据登记时间为1991年8月31日的房屋所有权证记载，海珠区前进路34、36号首层的所有权人为广州市第一公共汽车公司，占有房屋份额为全部。广州市一汽巴士有限公司与第三人郑水河签订《房屋租赁合同》，约定郑水河自愿按房屋现状承租广州市一汽巴士有限公司位于广州市前进路34、36号首层部分房屋。2017年12月8日，被告李思韵与第三人郑水河签订《租赁合同书》，约定李思韵向郑水河租赁广州市海珠区前进路34-36商业楼36-8（自编）单元，建筑面积34平方米，租赁期从2017年12月1日至2020年11月30日止，月租金7480元。签订本合同书时，李思韵需向郑水河缴纳14960元租赁保证金、1000元水电费保证金。被告表示该商铺是其从上一家顶手过来，实际是从2019年2月28日开始才承租该商铺。原告林叶（承租方）与被告李思韵（出租方）签订《房产租赁合同》，约定出租方将座落在海珠区前进路36号之8铺租给承租方作酒吧使用，租期11个月，租期从2019年9月19日起至2020年11月30日止。签订本合同时，承租方即时向出租方交付按金人民币14960元和首月租金7480元，其余每月租金在每月1号前交清，出租方应发收据。备注：顶手人民币85000元，签定本合同先支付一半人民币42500元，剩余人民币42500元在2019年9月26日前付清。另支付两月押金人民币14960元和水电押金1000元。被告李思韵向原告出具编号为NO.2246831的收款收据，主要内容为今收到张婷婷交来承租海珠区前进路36号之八铺定金壹万元整。另顶手费捌万伍仟元整（含定金），经双方一致同意于2019年9月19日签订双方合同。如因李思韵证件不齐导致张亭亭无法经营，定金给予退回（无息退回）。原告表示张亭亭是受原告委托承租商铺，张亭亭的所有行为原告均予以认可。2019年9月19日，被告李思韵向原告出具收据，主要内容为本人李思韵是海珠区前进路36号之8铺转租客，现收到林叶交来承购该单位之部分顶手金额32500元。同日，原告接收商铺。2019年9月26日，被告李思韵（彭琦媛代）出具收据，主要内容为本人李思韵是前进路36号之八铺之代理人，现收到林叶交来承租该单位之部分尾款，金额为人民币38000元。剩余尾款21960元于今天下午18:00前交齐。两被告确认涉案款项全部由彭琦媛代收，两被告是合伙关系，愿意共同承担责任。根据广州市海珠区市场监督管理局颁发的营业执照显示：名称广州市海珠区精酿食品店，类型个体工商户，经营者李思韵，经营场所广州市海珠区前进路**首层（自编之一36号自编之8）.2019年9月23日，广州市海珠区市场监督管理局出具《准予注销登记通知书》，载明：李思韵，经审查，你所提交的广州市海珠区精酿食品店注销登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我分局决定准予注销登记。2019年9月25日，广州市海珠区市场监督管理局出具海食药监食营行许公字【2019】06105号《行政许可注销公告》，载明因食品经营者终止食品经营，申请注销行政许可，本机关现依据《食品经营许可管理办法》第三十六条之规定，对广州市海珠区精酿食品店的食品经营许可证（许可证编号：JY4401050293883）予以注销。2019年10月19日，原告向被告发出《商铺交接通知》。2019年10月29日，原告将商铺交还给被告。原被告并签订《商铺钥匙交接收据》。诉讼中，原被告确认双方签订《房产租赁合同》，但协商的是商铺的转让和顶手，原告支付转让费给被告后，由原告与第三人签订租赁合同，原告自行向第三人交租，双方是商铺转让合同关系，并非房屋租赁关系。原告主张是与两被告发生转让合同关系，两被告予以确认并愿意共同承担责任。原被告在交接商铺时未办理交接手续。原被告确认双方就支付转让尾款和约见第三人的先后顺序没有书面约定。原告确认自2019年9月19日至2019年10月29日未支付租金费用，第三人已收取被告2019年9月-11月的租金，第三人与被告于2019年12月5日协商一致解除租赁关系，第三人没收了被告租赁保证金14960元、水电费保证金1000元。原被告双方有争议的事实如下：一、2019年9月19日，原被告双方一起去工商部门咨询营业执照更名事宜。庭审中，原告陈述工商部门答复可以更名，只需要房东本人带着合同和房产证就可以办理，但其认为更名就是将工商营业执照的名字变更为自己，其余的都不变。两被告表示，工商部门答复店铺转让不能延用被告的营业执照继续经营，必须注销被告的营业执照，由原告带上与房东重新签订的合同去办理新的营业执照。二、原被告确认被告已于2019年9月25日将营业执照注销之事告知原告。同日，双方约定由原告与第三人见面，并由原告与第三人签订租赁合同，但原告未能支付转让费，也未与第三人签订租赁合同。原告表示是因原被告双方没有谈妥，第三人没法签订租赁合同。被告表示原告想要压低转让费价格，所以三方见面协商时，原告当场表示不愿意与第三人签订租赁合同，第三人就离场了并表示双方将转让费谈好了再通知第三人。三、2019年9月25日，原被告双方协商不成，2019年9月26日原告向被告支付了38000元转让款，并约定剩余尾款21960元于当天下午18:00前交齐。原告表示因被告一再保证可以搞定房东，所以才在2019年9月26日支付转让款。原告陈述其在2019年9月26日打电话给第三人确认是否愿意出租涉案商铺并协助办理营业执照，但第三人没有明确表态。四、原告表示2019年9月19日接收商铺时没有清点、交接，不清楚有哪些物品，被告表示转让商铺时，还一并转让了商铺里的物品，包括酒水、食品、冰箱、冰柜、制冰机、电水壶、空气炸锅机、空调、桌子、沙发、高脚凳、碗碟餐具、酒杯、摄像头、监控设备、路由器、置物架、娱乐用品以及商铺的装修装饰。被告表示原告交还商铺时酒水、食品、装饰都没有了，原告表示原样归还。双方均未提交证据证明。五、原告表示接收商铺后没有实际经营，被告表示原告在接收当晚就经营使用了，并提供了被告的微信朋友圈为证，其中朋友圈文字内容显示：贰零壹九年九月贰十三日农历八月②五开业吉日欢迎亲朋好友前来玩耍。被告还指出在原告自己提供的录音证据中，原告本人陈述有客人过来，喝酒聊起来档口顶手费的事情。六、原告表示2019年9月26日支付转让款后，当天没有约定何时再约见第三人，被告表示双方约定只要2019年9月26日下午6点交齐尾款，第二天就约第三人签约，但原告一直没来。七、原告表示其在2019年9月26日后要求被告继续履行合同，但没有证据证明。被告表示在2019年9月26日后催促原告继续履行合同，并提供了微信聊天记录，其中2019年9月29日的聊天记录显示：被：2019年9月19日房子已经实际交付给你们使用，你们正常经营，不存在房子无法使用的事实。2、我们没有违约，不需要承担任何违约责任，合同不存在不能履行的客观事实，我们现在要求合同继续履行，继续缴纳剩余的款项。3、如果你想退租，就是你违约，承担违约责任是你们。原告认为当时双方已经谈崩，产生纠纷，该微信内容不能证明任何内容。另：据原告提供的2019年9月26日原告与被告的通话录音反映：原：就是，再议议价，我也知道这个东西不现实，毕竟之前合同谈了也签了嘛，就是该怎么办就怎么办，你说一个人出来，为人处世也好，做生意工作也好，诚信为本，昨天在商言商，她讲这个事情，结果局面失控了，这个方式确实是有问题的，也给你们道个歉，你看弄得，不好意思啊。被：没事没事。原：还是再说一遍，昨天吧，我老婆（张亭亭）提了一个点，她只是想再议议价，因为出现一个什么情况，就是之前有客人过来，喝酒，跟她聊起来档口顶手费这个事情，一聊然后客人说，贵了贵了，她可能一下子想到这个点了，然后，他可能只是想说昨天交接的时候再跟你谈一下，其实我知道这个事情不成立的嘛，你当时要谈，不管是你，比如说空转也好，还是你全转也好，当时就谈清楚，……但是我们现在谈的是8.5万全转，那我们就按照合同来走，毕竟，怎么讲呢，诚信为本嘛。……原：你们这个合同注销什么的都搞好了是吧？……被：已经办好了……全都弄完了……原：然后就是，这边事情完了以后，我跟房东单方面去搞营业执照是吧，后面的事都是我的事。被：对，是，后面你是跟房东，他也会配合你去街道的，因为之前房东也是配合我们去街道的。这个房东也是挺好人的，昨天也见到了。……被：你现在还有什么问题？原：你这边手续齐全，我也没什么问题，就是我后来去找房东对接就好了？……被告对上述通话录音真实性没有异议。被告为证明第三人同意转租提供了被告与第三人的微信聊天记录证明，其中2019年9月5日的微信聊天记录显示：@郑水河房东在吗？房东我们坚持不下去了如果我们找到合适的人接受我们的铺可以吗？然后租客重新跟您签合同按时交铺租可以吗？郑水河房东：可以。被告对该微信聊天证据不予认可。庭审过程中，第三人陈述其与原被告见面时，原被告还在争议转让的事情，其愿意将房屋出租给原告，并表示双方谈好再找他。第三人并确认原告曾打电话询问其是否同意出租及后续办理营业执照的问题，第三人表示原被告谈好了就签租赁合同，第三人就协助将合同备案、配合办理营业执照。本院认为，原被告双方均认可商铺转让合同关系于2019年10月29日解除，本院对此予以确认。关于营业执照的争议问题。首先，原被告于2019年9月19日一起前往工商部门咨询营业执照变更的事宜，但双方对被告注销营业执照的行为存在争议。《个体工商户条例》第十条规定，个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的，依照前款规定办理变更手续。原告陈述被告应将营业执照保留给其经营或更名的说法明显不符合上述法律规定，本院合理采信被告陈述的双方咨询后工商部门答复需要被告注销营业执照由原告重新办理的意见。其次，从原告自己提供的2019年9月26日的通话录音内容可知以下几点：一、2019年9月25日协商不成、未能与第三人签订房屋租赁合同的原因是原告自己的议价行为。二、原告明确知晓被告注销营业执照后，应当由原告自己与第三人去相关部门办理营业执照，由此可见，在2019年9月26日原被告已就营业执照办理及商铺转让后续事宜达成一致意见。再次，原告在2019年9月25日已经知道被告注销了营业执照，但其并在明知被告注销营业执照后仍在2019年9月26日向被告支付转让款。可见，原告对被告注销营业执照的行为并无异议，否则，其不可能继续支付转让款。综上，原告关于被告违约注销营业执照的意见本院不予采纳。关于第三人是否同意商铺转让的问题。首先，从原告自己提供的通话录音内容来看，2019年9月25日协商不成、未能与第三人签订房屋租赁合同的原因是原告自己的议价行为而非第三人拒绝与原告签订租赁合同。其次，在原被告商铺转让协商及庭审过程中，第三人对双方的转让行为均没有提出任何异议，原告也没有提供证据证明第三人曾明确表示拒绝与原告签订房屋租赁合同。再次，从第三人的庭审陈述亦可以得知，原告打电话给第三人询问是否同意出租及后续办理营业执照的问题时，第三人明确表示原被告谈好了就签租赁合同，并协助原告将合同备案、配合办理营业执照。由此可见，原告主张第三人不同意转租导致其无法经营缺乏证据支持。原告的陈述没有事实依据，本院不予采信。关于原告接收商铺后有无实际使用的问题。原告主张其接收商铺后未实际使用，被告主张原告接收当天就开始营业并提供了原告的微信朋友圈截图及原告自己的录音内容证实。原告的陈述与自己的微信朋友圈内容及自己提供的录音内容矛盾，对原告的主张本院不予采纳，本院合理采信被告的抗辩意见。关于定金及转让款的问题。本案中，结合原被告、第三人的庭审陈述及证据可知，原被告协商一致被告将其承租的商铺转让给原告租赁，由原告与第三人签订租赁合同、办理营业执照，原被告之间形成合同关系。从原告自己提供的通话录音反映，2019年9月19日原告未与第三人签订房屋租赁合同的原因是原告的议价行为，而截止2019年9月26日原告已明确知晓商铺转让后续流程是由原告与第三人签订租赁合同并去相关部门办理营业执照。随后，原告在同日支付了38000元。从上述通话内容及原告的行为可以看出，原被告2019年9月26日对于后续款项的支付以及营业执照的办理、租赁合同的签订已达成一致意见，即原告已清楚知悉后续由其与第三人签订合同、办理营业执照，被告对此仅负有协助义务。原告在诉讼中也承认被告一再跟他保证会搞定房东，其基于对被告的信任才支付转让款。由此可见，被告并未拒绝协助原告继续履行转让合同。而从第三人的庭审陈述来看，第三人对于涉案商铺转让及与原告重新签订租赁合同事宜并无异议，只要求原被告之间的转让行为协商妥当即可。原告现没有证据证明第三人不同意出租商铺或被告拒绝协助导致后续商铺转让交易无法继续进行，在被告承诺并愿意配合且第三人无反对意见的情况下，原告在实际接收商铺后又以第三人不同意转让为由拒不支付转让尾款是导致涉案商铺转让未能履行完毕且产生纠纷的根本原因，原告对合同无法继续履行存在过错并构成违约，其要求双倍赔偿定金2万元的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。被告要求没收定金1万元，合法合理，本院予以支持。原被告之间对涉案转让费的性质、用途等未作明确约定，根据前后手之间转让商铺收取转让费的民间交易习惯，原被告之间的商铺转让价格不仅系转让方享有的承租权让与的对价，亦包括商铺内装修、物品、设备设施及商业资源、经营环境等无形资产的对价及对商铺所附着的潜在商业价值的补偿。合同履行过程中，原告未按约定支付剩余的转让款，在第三人愿意转租的情况下又单方面要求解除合同、返还商铺，原告的行为导致合同无法继续履行已属违约，原告要求返还全部转让款70500元于法无据。但鉴于原告已将商铺及相关物品返还给被告，被告也予以接收，因无证据证明转让时装修、物品、设备设施等的确切价值，根据公平原则，本院酌定原告返还给被告的商铺内物品价值10000元。原告自行放弃商铺经营权应由其自行承担商业风险和不利后果，但原告返还给被告的上述物品价值应在商铺转让款中予以抵扣，故本院酌定被告返还10000元商铺转让款给原告为宜。关于2019年9月19日至2019年10月29日的租金。因原告在上述期间占有使用涉案商铺，且未支付任何款项费用，故被告要求原告支付2019年9月19日至2019年10月29日的租金9973元合法合理，本院予以支持。关于被告主张原告赔偿损失问题。原被告于2019年10月29日已解除合同，被告于2019年12月5日与第三人协商一致解除租赁关系。原被告转让合同解除并不影响被告与第三人之间的租赁关系，被告就此要求原告赔偿其向第三人支付的保证金14960元理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告林叶与被告李思韵签订的《房产租赁合同》于2019年10月29日解除；二、被告李思韵、彭琦媛在本判决生效之日起10日内向原告林叶返还转让款10000元；三、原告林叶缴纳的定金10000元不予退还；四、原告林叶在本判决生效之日起10日内向被告李思韵、彭琦媛支付2019年9月19日至2019年10月29日的租金9973元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费1813元，由原告负担1588元，由两被告负担225元；反诉受理费337元，由原告负担96元，两被告负担241元。原、被告在本判决生效之日起起七日内将各自应负担的受理费交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年八月二十八日书记员  颜姣吴晓菁