贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0115民初2980号 原告：刘玥，女，汉族，1994年6月2日生，住所地贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：李坚，贵州谦明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨义垚，贵州谦明律师事务所律师。 被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**，统一社会信用代码9152010078548813X6。 法定代表人：刘长波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘秀兰，女,该公司员工。 原告刘玥与被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李坚、杨义垚，被告委托诉讼代理人刘秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效;二、判令被告立即向原告支付未依照《商品房买卖合同》第十一条约定的条件按期交付商品房的违约金至商品房符合第十一条约定条件并实际交付之日止,且不受总房价2%的限制,暂计算至2019年12月31日,违约金数额为77070元（违约金以总房价703834元为基数,日万分之三为标准,从2018年12月31日起计算至商品房符合合同约定条件并实际交付之日止）;三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉请的逾期交房违约金计算标准变更为按日万分之一计算，相应金额予以降低。事实与理由：原被告于2016年9月15日签订《商品房买卖合同》,约定原告出资703834元购买被告位于贵阳市观山湖区。合同签订后,原告依照合同约定支付了首付款,并办理了相应的按揭贷款,完全履行了合同义务。依照《商品房买卖合同》第十一条之约定,被告应于2018年12月30日前将证照齐全、相关设施、设备达到相应条件的商品房交付原告。但时至今日,被告迟迟未能依照《商品房买卖合同》第十一条的约定履行交付商品房的义务。为维护原告的合法权益,特依法提起诉讼,恳请依法裁判。 被告辩称，对于已经收房的业主，应计算至实际收房之日。对在符合合同约定条件后我司通知收房的业主，应计算至通知之日，其未收房导致损失扩大的应自行承担。对现仍不符合约定交房条件且未实际收房的业主，因交房时间不能确定，逾期交房违约金具有不确定性，应驳回诉请，待业主实际收房或在符合交房条件我司通知后另行主张逾期交房违约金。 本院经审理认定事实如下： 2016年9月15日，原告以703834元向被告购买位于观山湖区房屋一套，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”；第十三条逾期交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”；第十四条交接手续：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。”。 上述合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告未按约定期限向原告交付房屋。 2019年6月27日，被告向原告支付违约6404.89元。 2020年5月4日，在房屋未达成约定交付条件的情况下，原、被告完成了房屋交接。 2020年5月6日，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。 本院认为，双方当事人对案涉《商品房买卖合同》效力并无异议，原告的该项诉请，本院予以确认。 被告认可从逾期之日起至原告实际收房之日止的逾期交房违约金，本案争议的焦点系原告收房后的逾期交房违约金应否支持。对此焦点，本院意见如下： 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交接使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，2019年5月4日，原被告在交接房屋时，房屋虽不符合合同约定条件，但双方就该商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，应视为案涉商品房已于2019年5月4日实际交付，虽双方在事后为交房不符合约定条件发生纠纷，但双方就被告交房不符合约定条件的违约行为及逾期交房应负的法律责任未达成新的约定，故原告主张的违约金只能计算至实际交房之日，双方在合同第十三条也约定逾期交房违约金从约定的交付期限届满次日起计算至实际交付之日止，原告主张实际交房后的违约金无法律依据和合同依据，本院不予支持。 从2018年12月31日计算至2019年5月4日，被告共逾期491天，逾期交房违约金计算为34558.25元，扣除已经支付的6404.89元，剩余28153.36元，原告的诉请，本院以此予以支持。 原告诉状中载明的逾期交房违约金77070元系按每日万分之三的标准计算至2019年12月31日，诉讼过程中其将违约金标准降低为日万分之一，则其诉请的截止2019年12月31日的逾期交房违约金为25690元，超出诉请部分原告预交的案件受理费，予以返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、确认原告刘玥与被告贵阳新世界房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘玥逾期交房违约金28153.36元； 三、驳回原告刘玥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 应收案件受理费332元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。预交案件受理费963元，返还原告刘玥631元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员 张 铮 二〇二〇年八月三十一日 书记员 杨荣霜