广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初5566号原告:罗丽，女，1984年5月7日出生，汉族，住江门市蓬江区，公民身份号码430************025。委托代理人：郑莉，广东天高律师事务所律师。被告:容国来，男，1962年6月18日出生，汉族，住江门市蓬江区*************，公民身份号码440************55X。委托代理人：黎联益，广东君高律师事务所律师。原告罗丽诉被告容国来租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序,于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告罗丽的委托代理人郑莉；被告容国来及其委托代理人黎联益均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令依法判令被告向原告退回押金34000元;2.请求法院依法判令被告向原告支付原告租赁期间对房屋装修的现值价值50000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2012年8月1日开始承租被告位于江门市蓬江区**************产，2017年6月25日原告又与被告续签《房屋租赁合同》，租赁期间，原告均按照与被告的约定足额现金支付租金给被告，电费由原告收到票据后进行交纳，水费则在原告银行卡内直接扣款，原告租赁房屋用于母婴产品的销售，由于当地人员流动较快，导致原告生意较惨淡，原告曾多次和被告沟通退租，被告对原告的实际情况也是十分清楚，2019年10月之前，原告均按与被告约定的每月5号之前向被告支付当月租金，但2019年10月9号之前原告都没有向被告支付当月租金，被告也没有向原告催促当月租金，直到原告于2019年10月8日搬离被告所属房屋，2019年10月10日原告依据被告约定的时间内将房屋钥匙交给被告，被告欣然接收后，即对房屋进行查看，没有再说什么问题，且从被告收到钥匙后，立即对外进行招租的情况，可以看出，被告即明知原告经营不善无法继续维持的实际情况，又默认原告提前退租且双方已就合同解除一事达成一致，合同已解除的事实。且在原告承租期间，由于被告房屋有漏水情况，影响原告使用，经原告多次催告，被告仍无法解决房屋缺陷，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:…(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行…”因此，原被告合同于2019年10月10日通过双方协商已解除，且原告在租赁期间均有按时交纳电费，之所以2019年9月电费没有交纳，是由于原告没有及时收到电费交纳票据，并非原告有意拖久!因此，根据原被告签订的《房屋租赁合同》第三条第三款规定:“…合同期满…甲方即可退还押金…。”被告应向原告退还已收押金34000元。另外，原告租赁被告房屋期间曾多次对被告房屋进行装修，现原告与被告解除合同，如被告不同意利用及补偿，应由原告拆除，但被告已将钥匙拿回，且以房屋装修现状整体对外招租，即证明被告同意利用房屋装修部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定:“…已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有…。”因此被告应向原告折价补偿装修物的现值价值50000元。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院具此诉状，请求依法判令上述所请。原告罗丽在举证期限内提供的证据有：证据1.原告身份证复印件一份；证据2.被告身份证复印件一份；证据3.《房屋租赁合同》及《押金单收据》各一份；证据4.照片打印件一份；证据5.对账单一份；证据6.电费截图打印件一份；证据7.（2020）粤07民终2330号《民事判决书》复印件一份。被告容国来答辩称：一、本案并非协商一致解除租赁合同，而是原告违约单方提前终止合同。押金应作为其承担违约责任的后果，赔偿被告损失。1.原告因经营不善，不打招呼关门，另租赁其他地方继续经营，欠下两个月的电费和一个月的租金。2019年10月5日，被告去收租金时才知道原告不辞而别，通过多方打听才知道她的新店经营地点，原告才告知被告不想在原地经营下去，不再租赁被告的房屋。经被告多次发短信催告，原告才于2019年10月10日，由其父亲出面交回锁匙给被告，原告由始至终，没有正式出面同被告协商解除合同的事宜。根据合同双方租赁期限是至2021年7月，但原告提前终止合同。根据双方的《房屋租赁合同》第三条第3点，原告依约履行至合同期满才可以收回押金，现原告违约提前终止合同，造成被告长期空置房屋，损失远不止两个月的租金。故作为合同履行保证金或违约赔偿金，原告均无权收回押金。押金作为履约的保证，相当于双方对违约的赔偿问题作出了约定，故退一步讲，如果原告不认可押金作为自己违约的赔偿，但原告欠下两个月的电费和一个月租金以及单方解除合同，均属于违约，仍需负违约的赔偿责任。原告拖欠租金构成违约的事实已有(2020)粤0703民初600号民事判决书作出了认定，根据双方的《房屋租赁合同》第六条第1点，拖欠租金超过30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并追回尚欠款项，且不退还押金。因此，仅从合同的约定，原告拖欠租金的事实，被告即有权不退回押金。此外，因原告违约提前终止合同，从日常生活经验可知，房屋突然断租，被告没能如正常租约将到期的情况下提前着手招租，必然导致房屋空置一段时间才能找到新的租客重新租赁，两个月租金的押金金额作为赔偿房屋空置损失是合理的。而事实上我方自从原告中途退租后，直到2020年6月4日才能找到人重新租赁，空置期为8个月，租金损失达136000元。扣除原告起诉的2019年10月份的租金17000元，损失也有119000元，我方有权要求原告承担违约责任，按实际损失赔偿。同时，《房屋租赁合同》第七条以及附加协议规定由原告负责租赁税、土地使用税。我方有权保留反诉或另案起诉原告因违约需承担的赔偿责任119000元及补付租赁税、土地使用税的权利。2.双方并非协商一致解除合同，很明显是原告不想经营下去，提前终止租赁合同，属于单方违约。原告陈述交回锁匙给被告，被告对房屋查看，这就是协商一致解除合同。这是原告对协商一致解除合同的错误理解，协商一致解除合同相当于双方当事人达成一致意见，以一个新的合同来解除原房屋合同。故前提是双方意思表示一致，双方达成了解除合同等约定内容。事实却是原告欠付两个月的电费和一个月的租金，原告甚至以本案起诉要回押金和装修残值来看，双方并没有对解除合同达成什么一致的意见，例如确定合同已解除，租金的支付、押金的归属等协议内容。我方作为守约方在原告没有赔偿损失情况下不可能主动同意解除合同。原告作为违约方并没有提出解除合同的权利。原告引用合同法第九十四条的规定，恰说明只有守约方在经催告后，违约方在合理期限内仍不履行合同，守约方可行使合同解除权。3.被告收回锁匙，只是在原告已明确告知不想经营下去，不再租赁本房屋，原告以其实际行为表明合同无法继续履行，故被告不得不接受原告违约的事实后果，接收回自己的房屋。二、原告提前终止合同，属于承租人违约导致合同解除的情形，依法无权请求赔偿剩余租赁期内装修残值损失。原告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具应用法律若干问题的解释》第九条的规定，请求赔偿剩余租赁期内装修残值损失属于引用法条错误，该条文是适用于合同无效的情况下，但本案是有效合同，应适用该司法解释第十一条第一款第(二)项。承租人违约导致合同解除的情形，不应支持承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。同时双方合同第六条约定，乙方中途退租或租期满，原装修物件不得随意损坏或拆除。因此，无论从双方的合同约定或法律的规定，原告均无权要求对余下租期的装修残值请求赔偿。被告同意原告交回租赁房屋锁匙前，多次以微信信息、电话形式向原告追讨电费和租金，有2019年10月10号、10月14号、11月6号的微信信息为证。综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。被告容国来在举证期间内提供的证据有：1.房地产权证、集体土地使用权证复印件两份；证据2.《房屋租赁合同》、附加协议、短信截图、民事判决书复印件各一份；证据3.《房屋租赁合同》、收据复印件各一份；证据4.门牌证明复印件一份。经审理查明：2017年6月25日，罗丽与容国来签订《房屋租赁合同》显示：出租人（以下简称甲方）容国来，承租人（以下简称乙方）罗丽，甲方将座落江门市蓬江区***************半房屋出租给乙方使用。租赁期限由2017年8月1日至2021年7月31日。乙方要在每月5号前交付当月租金17000元给甲方。乙方在签约时要交付两个月租金给甲方作押金，合同期满，乙方已交清所有应交费用后，甲方即可退还押金。乙方在装修施工中不得损害房屋结构，一切装修费用及工程安全由乙方负责。乙方中途退组或租期满，原装修物件不得拆除或有意损坏，违者一切损失由乙方负责……乙方要按时缴纳租金及其他应付费用，若拖欠超过30天，视为违约。甲方有权收回房屋，并追回尚欠款额，且不退还押金。租赁期间，给出租房屋的电费、水费、卫生费、营业税、个人所得税、租赁税、土地使用税及其他一切经营费用由乙方负责……合同落款处均有罗丽、容国来的签名确认。上述合同签订的当日，容国来出具《收据》确认收到罗丽交付的租赁房屋押金款34000元。还查明：涉案房屋位于江门市蓬江区*************（原地址为江门市*************），该房屋所在土地属集体所有土地，土地使用权和房屋所有权人均为容国来。罗丽陈述称：双方曾签订两份租赁合同，第一份签于2012年8月1日，第二份在2017年6月25日续签。在与被告长期的租赁关系期间，原告非常遵守合同约定，按期向被告支付租金。庭审中，罗丽确认称：租赁房屋期间的水费交到2019年11月，电费交到8月的原因是因为没有收到缴费通知，并非原告有意而为之。我方租金支付到9月份，10月8日已经搬出，10月10日将钥匙交给被告，10月份没有支付租金。容国来则称：解除是原告单方提前终止合同，被告从来没有和我方协商解除合同的事。我方在2019年10月5日找到原告收取租金才发觉这个情况，通过多方打听才知道原告新店的经营地点，原告才告知我方不再租赁我方房屋，我方是主动发信息给原告要求其交租金和水电费，协商解除合同的问题。但是原告从来没有出面和原告解除合同的问题，都是让其父亲与我方沟通，我方提供的短信截图是原告的父亲。经过我方追要租金，原告才在2019年10月10日由其父亲出面把钥匙交给被告。所以说，原被告之间从来没有出面协商解除合同的事，也没有解除合同的书面或没有达成一致的解除合同的意见。我方收回钥匙是因为原告明确告知其不再租赁房屋，也欠9月10月的水电费以及10月份的租金。而且不是原告亲自将钥匙交给我方，所以我方不得不接收房屋。并据此主张原告单方面终止合同，按照合同约定，原告交付的押金应当没收。原告违约导致合同解除，原告要求装修款的赔偿不应支持。另外，我方也没有利用装修，是原告可以拆除，也拆走了。就算原告有东西我方也不同意利用。还查明，双方就租赁合同履行期间产生的租金及水电费问题另行向本院提起诉讼，案号为（2020）粤0703民初600号，经本院审理判决如下：一、被告罗丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2019年10月份租金人民币17000元给原告容国来；二、被告罗丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的电费762.23元给原告容国来。判决后，原告罗丽上诉至江门市中级人民法院。江门市中级人民法院于2020年7月19日作出（2020）粤07民终2330号《民事判决书》论述道：“结合罗丽和容国来在二审中陈述的关于涉案房屋办理交接的过程，容国来未能举证证明罗丽在2019年10月10日之后继续使用涉案房屋。基于涉案房屋已于2019年10月10日办理退租交接手续且容国来接收后即对外进行招租，本院确认罗丽和容国来所签订涉案《房屋租赁合同》已于2019年10月10日解除……罗丽未向容国来支付2019年10月1日至10月10日的租金5667元，显属违约”，并据此作出以下判决：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初600号民事判决第二判项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初600号民事判决第一判项；三、罗丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2019年10月份租金5667元给容国来；四、驳回容国来的其他诉讼请求。本院认为，本案属租赁合同纠纷。罗丽与容国来签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，依法应确认为有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点在于：1.涉案《房屋租赁合同》如何解除；2.被告是否应向原告支付押金和装修残值的金额。一、涉案《房屋租赁合同》如何解除的问题。罗丽主张涉案租赁合同在其将房屋钥匙交给被告，被告并未提出相关异议则视为默示协商一致解除合同；容国来则称，涉案合同的解除是原告单方提前终止所致，双方并未就解除合同一事达成一致意见，被告是不得不接收房屋钥匙。本院经查认为：首先，原被告在交接房屋的时候并没有任何的书面交接材料，现有证据亦未能显示双方签有书面解除合同的协议；其次，双方就租赁合同履行期间产生的租金及水电费问题另行起诉，但并未在该案件中提出解除涉案的租赁合同，即原被告就双方租赁期间的权利义务并未履行完毕；再者，容国来接收原告交回的租赁房屋钥匙，并不等同双方已就合同解除事宜达成一致意见。根据《中华人民共和国合同》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，罗丽未能提供证据证明其与容国来协商一致解除合同，且罗丽在合同履行期届满前明确表明不再租赁涉案房屋及未按时缴纳2019年10月的部分租金的行为，应视为其单方面提前终止合同，属于违约。双方的租赁合同于双方交接钥匙即2019年10月10日起解除。二、被告是否应向原告支付押金和装修残值的金额。关于罗丽请求返还押金的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，涉案押金应在合同期满后退回，且若罗丽存在欠缴租金及其他费用超过30天，视为违约，押金不退。本院认为，如前述，本院确认涉案合同的解除系由于罗丽单方提前终止违约所致，因此，罗丽请求返还押金的诉请，于法无据，本院不予支持。关于罗丽请求的房屋装修残余现值问题。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，罗丽单方提前终止合同，且容国来在庭审中明确表示不同意利用，加之罗丽并未能提供证据证明涉案房屋现存的具体残值。综上，罗丽请求容国来支付房屋装修残值的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告罗丽的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1900元，减半收取950元，由原告罗丽自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  王雅斯二〇二〇年八月七日书记员  梁淑云书记员  黄嘉颖