广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初16253号原告：练金柱，男，汉族，1982年11月14日出生，住广东省云浮市新兴县***************，公民身份号码441************。原告：彭小媚，女，汉族，1986年8月6日出生，住广东省云浮市新兴县***********，公民身份号码450************。委托诉讼代理人：练金柱，男，汉族，1982年11月14日出生，住广东省云浮市新兴县***************，公民身份号码441************，系彭小媚的丈夫。被告：佛山市石头房地产置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******民委员会办公楼首层，统一社会信用代码914***********382P。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告练金柱、彭小媚诉被告佛山市石头房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告练金柱、原告彭小媚的委托诉讼代理人练金柱与被告的委托诉讼代理人王梓豪、黄怡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付逾期交房违约金5038元（本金按已付房价款730183元并以日万分之一的计算标准，自2017年6月1日起计付至实际交付之日即2017年8月8日共计69天）；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告承诺于2017年6月1日前将佛山市禅城区东平二路3号1区*******（以下简称涉案房屋）交付给两原告，但由于被告的原因迟延69天交楼，两原告按《滨海御庭收楼通知书》所安排的时间收楼时发现被告违背双方约定且有部分公共设施设备等存在不合规的情况及严重的安全隐患，导致危害住户人身安全，同时被告未能向两原告出示交楼所需的证书及文件。此后，两原告以书面形式拒绝收楼，并交至被告指定的接待收楼人员签收。因两原告无法接受被告交楼时存在的问题，经业主集体维权求助，在多部门及居委的协调下，被告最终按照合同约定整改交付。故此，两原告提起诉讼主张被告依照《广东省商品房买卖合同》第九条第一款第一点的约定以购房款的万分之一标准向两原告支付逾期交房违约金。被告辩称，涉案房屋于2017年6月12日取得竣工验收备案表，符合《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件。被告于竣工验收备案表出具当天通知两原告办理收楼手续，两原告因自身原因迟延办理收楼，因此产生的逾期交房责任不应由被告承担。两原告提出的关于公共部分的问题属于房屋质量问题，不属于合同约定交付条件，两原告不得以此为由拒绝收楼。诉讼中，两原告向本院提交如下证据：1.《广东省商品房买卖合同》及附件，拟证明原、被告签订商品房买卖合同约定被告应当于2017年6月1日前交楼，但原告实际收楼时间为2017年8月8日。2.不动产权证，拟证明两原告已取得涉案房屋不动产权证。3.《滨海御庭收楼通知书》，拟证明被告于2017年6月21日通知两原告收楼。4.《关于滨海御庭收楼通知书的回应》，拟证明涉案房屋的走廊存在安全隐患，且被告交付的房屋没有约定的小区大堂，不符合房屋交付条件。5.《公告》《关于针对业主主要诉求的整改方案和回复》《滨海御庭8.9座整改项目汇总》，拟证明涉案房屋的设施不完善，被告交付的电梯不符合合同约定面积、被告交付的走廊过于狭窄且未交付小区大堂，不符合房屋交付条件。6.《滨海御庭楼宇交接书》，拟证明两原告于2017年8月8日收楼。7.照片4张，拟证明被告交付的房屋不符合合同约定。诉讼中，被告向本院提交如下证据：《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明滨海御庭A地块7#-9#楼在2017年6月12日竣工验收备案。政府部门查验涉案房屋后认为房屋符合规划设计条件并出具竣工验收备案表。此时，涉案房屋已经满足合同约定的交付条件。本院对原、被告提交的证据真实性均予确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年2月29日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由两原告向被告购买广东省佛山市禅城区东平二路3号1区******房，即涉案房屋，合同主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区东平二路3号1区******房。……该商品房合同约定建筑面积共89.95平方米，其中，套内建筑面积73.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.63平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9958.85元，总金额730183元。……第八条交付期限。出卖人应当在2017年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经竣工验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项种的比率]的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在商品房于2017年6月1日前任一时点达到本合同约定的交付使用条件后，出卖人有权随时通知买受人收楼，买受人不得拒绝收楼或者主张延后收楼。出卖人按本合同上所记载的买受人的地址邮寄交房通知或者直接送达交房通知给买受人后，买受人未能按交房通知前来办理收楼手续或者无正当理由拒绝收楼的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，同时，该商品房的物业管理费、公摊水电费等相关费用由买受人承担，相关物业公司有权自此向买受人计收上述费用。买受人延后收楼时，应当先向相关物业公司结清上述费用，否则，出卖人有权拒绝向买受人交楼或者向买受人移交办证资料。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。……附件三：装饰、设备标准。1、外墙。……附件四：合同补充协议。双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为《商品房买卖合同》的补充：一、该商品房的装饰、设备公共部分：室内部分。（一）公共部位和公共设施。1、外墙：贴优质外墙砖；2、住宅大堂：地面及墙身贴高级石材或高级抛光砖，天花吊顶；……2017年6月12日，被告向两原告发出《收楼通知书》，通知两原告于2017年6月21日办理涉案商品房收楼手续。2017年6月21日，两原告向被告发出《关于滨海御庭收楼通知书的回应》，明确因小区存在以下严重安全问题：1、楼层入户走道的净宽距离仅为0.98米，违反了国家《建筑设计防火规范》的第5.5.30条款中疏散走道的净宽度不少于1.10米的规定，……存在严重的消防隐患，危害我户的人身生命安全；2、一楼商铺入口处，门口狭长细小、曲折，且门口顶部的排风机器安装不美观和存在安全隐患的风险；……因此我户要求该司对该问题进行整改，直至满足国家规范和相关的安全要求。在整改完成前，我户不接受该司的收楼时间安排及相关工作。2017年6月30日，被告向业主代表发出《关于针对业主主要诉求的整改方案和回复》载明：一、对于对日常生活严重影响和与相关规范有冲突方面的整改措施。1.8、9座首层大堂利用相邻商铺改造扩大，装修不低于现有10、11座的标准。同时对上方风管作装饰处理，力求美观实用。2.对于造成通道净宽小于1米的消防栓箱暗装入墙，其他通道里的消防栓箱只要不受混凝土墙、柱或管井、电梯井等技术条件限制的都暗装入墙。3.7、8、9座通往4楼平台的出入口装不锈钢防盗门，设置门禁。二、部分公共设施的完善。1.4楼平台电梯口雨棚适当加宽，原飘台两侧用铝合金百叶窗安装。电梯旁的电箱做安全处理。平台天桥通道两边护栏适当加高，台阶和通道增设无障碍斜坡。2.小区适当位置增加儿童游乐、休闲设施及坐凳。……四、所有施工时间：1、大堂从设计至竣工时间在45日内完成。2、其他改造部分在一个月内完成。五、此整改方案经双方代表签名生效。2017年7月4日前签名及盖章后在收楼处公布所有业主。该整改方案和回复于同日经业主代表签名并记载：业主代表一致同意以上第一大项的全部整改内容和第二大项中的1.2小项的整改方案，不同意其余的整改方案。2017年7月5日，被告向包括两原告在内的业主发出《公告》确定被告采取的整改措施如下：1.8、9座首层大堂利用相邻商铺改造扩大，装修标准参照10、11座大堂（改造范围图纸已交业主代表），同时对上方风管作装饰处理，力求美观实用。……5.设置于4楼平台上面的消防风机是根据消防法规必须设置的，设计、审图、方案审查、材料设备送检备案、验收都是符合相关规范并经过消防主管部门通过的，开发商无权拆除或擅自改变位置，因此只能在不影响其正常使用的情况下增加防护措施（图纸已交业主代表）。……6.关于消防栓箱暗装入墙的问题：每层有4个消防栓箱，其中3#箱已暗装，4#箱背面是电梯井和电井，旁边是商业烟道，因此不能暗装，2#箱可以暗装，背面砌筑防火墙。对于1#箱，暗装后会出现如下问题：（1）离入户门框边只有20厘米，使用时可能对业主出入有影响（2）背面砌筑防火墙导致业主阳台净空减少25厘米。同时会有以下风险：由于阳台面积的改变，将来房管测绘结果会与报建、销售的图纸不一致，可能影响办理不动产登记证和以后转让过户。因此1#箱暗装前提是相关业主必须先签署自愿承担所有责任的承诺书方可实施。7.上述已确定实施的整改在8月20日前完成。2017年8月8日，两原告签署《滨海御庭楼宇交接书》，确认接收涉案房屋。2018年11月8日，两原告取得涉案房屋不动产权证。另查明，两原告于诉讼中提供的照片一组证明交楼时一楼出入通道现状。该组照片展示的交楼现状可与《关于滨海御庭收楼通知书的回应》《公告》载明内容相互印证，照片载明涉案房屋一楼仅有出入通道，没有大堂，且楼层入户走道不足一米。再查明，包含涉案房屋在内的滨海御庭A地块7#-9#楼于2017年6月12日通过竣工验收备案。庭审中，两原告确认被告已对涉案房屋存在的问题进行整改。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告是否存在逾期交楼的违约行为，如存在，逾期交楼的期间应如何认定。依据涉案《广东省商品房买卖合同》第八条、第十一条、第十三条的约定，被告应于2017年6月1日前向两原告交付经验收合格并符合合同约定的房屋，且应书面通知两原告办理交付手续。经查，包含涉案房屋在内的滨海御庭A地块7#-9#楼于2017年6月12日通过竣工验收备案，被告于同日向两原告发出收楼通知，通知两原告于2017年6月21日收楼，故被告已构成逾期交房的违约行为，两原告依法依约有权主张被告承担逾期交房违约金。关于逾期交楼的期间计算。两原告主张涉案房屋交付时一楼没有大堂，出入所经过的走道细长而曲折等问题，不符合交楼标准；被告认为房屋经过竣工验收，大堂问题属于维修范围，不影响交楼。对此本院认为，根据涉案《广东省商品房买卖合同》附件中关于“公共部分和公共设施”约定：“住宅大堂地面及墙身贴高级石材或高级抛光砖，天花吊顶”可知，被告交付的房屋公共部分，应修建符合我国城市内一般商品房小区一楼进出大堂，以方便居民进出。而被告在交付涉案房屋时，一楼仅有一条较为狭窄的进出通道，没有修建大堂，故本院认定被告于2017年6月12日通知两原告收楼时，并不符合合同约定的标准。后被告于2017年7月5日向包括两原告在内的小区业主发出《公告》承诺住宅大堂及消防通道整改于2017年8月20日前完成，庭审两原告亦陈述涉案房屋已整改完成，故本院确认2017年8月20日涉案房屋竣工验收合格并符合合同约定的交付标准，已适格交付。庭审中原告陈述2017年8月8日，原告签署《滨海御庭楼宇交接书》同意接收涉案房屋，故本院确认被告应付逾期交房违约金的计付期间自2017年6月2日起算至2017年8月8日。经核算，被告应依据涉案《广东省商品房买卖合同》第九条约定的违约金标准向原告计付2017年6月2日至2017年8月8日逾期交房违约金合计4965.24元（730183元×0.1‰×68天）。原告主张超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市石头房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告练金柱、彭小媚支付佛山市禅城区东平二路3号1区******房逾期交房违约金合计4965.24元；二、驳回原告练金柱、彭小媚的其他诉讼请求。如被告佛山市石头房地产置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告佛山市石头房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年八月二十五日书记员 张颂恩