江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初4192号原告：万华国，男，汉族，1975年3月19日生，住址：江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：刘峰平、黎丽萍，江西朗秋律师事务所律师。被告：新余新绿农产品市场运营管理有限公司，住所地：江西省新余市渝水区新欣北大道鲜活农产品批发市场**，统一社会信用代码：91360500596531258F。法定代表人：熊学华，该公司总经理。被告：新余星辉农产品批发市场开发有限公司，，住所地：江西省新余市新欣北大道**统一社会信用代码：91360500680927423A。法定代表人：李旭东，该公司总经理。原告万华国（下称原告）与被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司（下称第一被告）、新余星辉农产品批发市场开发有限公司（下称第二被告）合同纠纷一案,本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘峰平到庭参加诉讼，二被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼.本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除原告与被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司签订的《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》；2、依法判令被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司支付原告自2016年6月1日至2020年5月31日（共4个租赁年度）未付租金322708元；3、依法判令被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司支付违约金119726元（暂计算至2020年3月31日）；4、依法判令新余星辉农产品批发市场开发有限公司对上述债务承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告购买了位于新余市商铺（以下简称系争商铺），并于2015年4月8日与新余星辉农产品批发市场有限公司签订了两份商品房买卖合同，系争商铺由被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司（以下简称“新绿公司”）负责运营和管理。销售过程中，被告新余星辉农产品批发市场开发有限公司（以下简称“星辉公司”）要求原告购买的商铺不得自营，必须交置新绿公司经营。星辉公司称新绿公司系其子公司，且保证原告购买商铺交给新绿公司经营的投资收益。原告基于对星辉公司的信任，同意购买并出租系争商铺，在星辉公司的要求下，原告与星辉公司签订《商品房买卖合同》同时与新绿公司签订了《商铺委托经营管理合同》。《商铺委托经营管理合同》约定委托期限为10年，自2015年6月1日至2025年5月31日止，第一年度租金抵扣总房款，第二年度至第五年度租金于每年6月7日前支付，合同同时约定若未按时支付，每逾期一日，被告新绿公司应向原告支付违约金50元整。因被告新绿公司经营管理不善，拖欠原告租金至今尚未支付，原告曾通过上访、媒体等途径维护合法权益，之后，被告星辉公司出具书面承诺代为支付租金，现支付期限届满，被告仍未支付。原告认为，星辉公司不仅在销售过程中进行捆绑销售，不许业主自营，只能出租给其选定的新绿公司，并口头承诺保证业主的投资收益，原告从始至终都误以为购买星辉公司商铺后随即返租给星辉公司，基于对星辉公司的信任签订了上述《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》。故星辉公司应当对上述债务承担连带责任。为此，为维护原告自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。二被告未到庭，亦未向本院提交答辩状及证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了《商铺委托经营管理合同》、《商品房买卖合同》、收款收据、承诺函等材料，因二被告未到庭，视为二被告放弃举证、质证的权利。本院经审查认为，原告所举证据符合客观真实性、合法性、关联性的要求，予以确认并在卷佐证。本院根据上述证据及庭审调查，查明以下事实：原告向第二被告购买了位于新余市的商铺，并于2015年4月8日与第一被告签订了商铺委托经营管理合同，将两商铺委托给第一被告经营，其中3栋1125号商铺的《商铺委托经营管理合同》约定为：委托期限为10年，自2015年6月1日至2025年5月31日止。根据委托经营管理合同约定，第一被告第一年需向原告支付租金33460元用于抵扣总房款；委托经营第二年（自2016年6月1日起至2017年5月31日止），一次性于2016年6月7日向原告支付37642元；委托经营第三年（自2017年6月1日起至2018年5月31日止），一次性于2017年6月7日向原告支付41825元；委托经营第四年（自2018年6月1日至2019年5月31日止），一次性于2018年6月7日前向原告支付46007元；委托经营第五年（自2019年6月1日至2020年5月31日止），一次性于2019年6月7日前向原告支付50190元;其中1栋1105号商铺的《商铺委托经营管理合同》约定为：委托期限为10年，自2015年6月1日至2025年5月31日止。根据委托经营管理合同约定，第一被告第一年需向原告支付租金29602元用于抵扣总房款；委托经营第二年（自2016年6月1日起至2017年5月31日止），一次性于2016年6月7日向原告支付33302元；委托经营第三年（自2017年6月1日起至2018年5月31日止），一次性于2017年6月7日向原告支付37002元；委托经营第四年（自2018年6月1日至2019年5月31日止），一次性于2018年6月7日前向原告支付40702元；委托经营第五年（自2019年6月1日至2020年5月31日止），一次性于2019年6月7日前向原告支付44403元。委托经营第一年的租金按照约定抵扣了房款。另查明，2016年7月15日，第二被告向原告出具承诺函，保证第二期商铺返租款，在2016年9月30日前支付一半，在2016年12月31日前全部付清。但第一被告与第二被告均未履行付款承诺，2016年度至2020年度共四个经营年度共拖欠租金331073元。《商铺委托经营管理合同》约定：如第一被告未按约支付租金，每逾期一日，应向原告支付为违约金50元整。现原告诉请将违约金调整为第一年按年租金24%计算，从第二年开始按50元一天计算违约金。本院认为，本案属合同纠纷，原告与第一被告签订的《商铺委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。原告按照合同约定将商铺交付给第一被告经营管理，但第一被告拖欠租金达4期之久，导致原告的合同目的不能实现，属第一被告违约，原告要求解除与第一被告签订的《商铺委托经营管理合同》符合法律规定，本院予以支持。对于未按期支付的租金，第一被告应承担继续履行的责任，2016年度至2020年度共四个经营年度共拖欠租金331073元（3栋1125号店铺四个经营年度拖欠租金计算为37642+41825+46007+50190=175664；1栋1105号店铺四个经营年度拖欠租金计算为33302+37002+40702+44403=155409，合计为331073元），现原告要求第一被告支付未付租金322708元（自2016年6月1日至2020年5月31日），在法律规定范围内，本院予以支持。《商铺委托经营管理合同》约定：如第一被告未按月支付租金，每逾期一日，应向原告支付违约金50元整。现原告在诉请中调整了逾期第一年（委托经营的第三年）的违约金计算标准，请求逾期第一年（委托经营的第二年）的违约金按照年租金的24%计算，即：第一年（委托经营的第二年）的违约金为（37642×24%）+（33302×24%）=17026元。原告请求从逾期第二年（委托经营的第三年）起按照50元一天计算违约金，暂计算至2020年3月31日的违约金共119726元（17026元+1027天×50元/天×2=119726元），根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”,本院将违约金调整为96812元(322708*30%=96812)，故原告要求判令第一被告支付违约金119726元的诉请，本院予以部分支持。另，2016年7月15日，第二被告向原告出具承诺函，保证第二期商铺返租款，在2016年9月30日前支付一半，在2016年12月31日前全部付清。故，第二被告应当对第二期商铺返租款70944元（37642+33302=70944）及违约金17026元（70944×24%=17026）共计87970元，承担连带赔偿责任。对于原告要求第二被告对诉请第二项、第三项债务承担连带赔偿责任的诉请，本院予以部分支持。因二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，因此产生的不利后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告万华国与被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司于2015年4月8日签订的《商铺委托经营管理合同》；二、被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告万华国支付自2016年6月1日至2020年5月31日之间的租金322708；三、被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告万华国支付违约金96812元（暂计算至2020年3月31日）；四、被告新余星辉农产品批发市场开发有限公司对第二期商铺返租款及违约金共计87970元承担连带清偿责任；五、驳回原告万华国的其他诉讼请求。如未按上述指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3968元（已减半收取），由被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司承担3762元，被告新余星辉农产品批发市场开发有限公司对其中789元诉讼费承担连带赔偿责任；由原告万华国承担206元，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  欧阳波二〇二〇年八月二十六日书记员  李小武