吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初1675号原告（案外人）：栗富红，男，1961年4月2日出生,汉族，住珲春市。委托诉讼代理人：历建林，辽宁政德律师事务所律师。被告（申请执行人）：珲春市城蒂房产中介有限公司，住所地为珲春市。法定代表人：王立峰，总经理。被告（被执行人)：珲春滨海房地产开发有限公司，住所地为珲春市。法定代表人：郎力新，经理。原告栗富红与被告珲春市城蒂房产中介有限公司（以下简称“城帝中介公司”）、珲春滨海房地产开发有限公司（以下简称“滨海房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。栗富红及其委托诉讼代理人历建林、城帝中介公司的法定代表人王立峰、滨海房地产公司的法定代表人郎立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栗富红向本院提出诉讼请求：1．要求立即停止对××区﹝不动产权证号：吉（2019）珲春市不动产权第0018031﹞面积172.48平方米商品用房的强制执行，并解除查封扣押（房屋价款482944元）；2．被告支付法律服务费5000元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因城蒂中介公司在申请强制执行滨海房地产公司委托合同纠纷一案，珲春市法院于2020年5月28日查封了××区市房。2020年6月2日，栗富红作为案外人向珲春市法院提起执行异议，申请解除对上述门市房的查封。2020年7月9日，珲春市人民法院作出（2020）吉2404执异23号执行裁定书，驳回栗富红的异议请求。被查封的××区市房，栗富红已于2019年12月10日与滨海房地产公司签订《商品房买卖合同》，并办理备案登记。根据《中华人民共和国物权法》第十五条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条之规定，被查封的不动产物权属于栗富红所有。珲春市人民法院（2020）吉2404执异23号执行裁定书是依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条规定属于适用法律错误，应当依照此规定第二十八条、第二十九条之规定中止对查封房屋的执行。城蒂房产中介公司辩称，我们查封的是滨海公司名下的房屋，不同意解除扣押。滨海房地产公司辩称，栗富红挂靠我公司名义开发涉案房屋的商业小区，双方已经分割完毕，该房屋是栗富红的房屋，2019年栗富红已经办理了税务登记、房屋备案登记手续。故涉案的房屋是栗富红的房屋，与我公司没有关系。对栗富红提出的诉讼请求没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2013年7月3日，甲方栗富红与乙方滨海公司签订两份《协议书》，其中一份协议书约定，“一、滨海公司在珲春天诚小额贷款有限公司借贷的人民币伍拾万元由栗富红代为偿还。此项贷款所有发生利息由滨海公司付清，栗富红不承担利息。二、做为对栗富红代偿伍拾万元贷款的补偿，滨海公司承诺取消栗富红欠滨海公司的三十万元欠款，同时做价二十万允许栗富红使用甲方的房地产开发资质用于合作区保障性住房公共配套设施商业网点的开发建设（两个地块土地号分别为珲国用2013第40420013号土地,珲国用2012第40420016号土地)…”甲方栗富红与乙方滨海公司在另一协议书中约定，“甲乙双方就甲方使用乙方开发资质有关事宜及配合转让已由甲方全资付款购买尚在乙方名下门市房相关手续达成如下协议:一、甲方付给乙方现金人民币20万元（2013年7月3日已付，有协议)，门市房一处（合作区保障房公建配套商业网点二期第19号门市房，面积约175平）折合房款约合人民币78.75万元，另加现金人民币38万元（由丁庆峰所欠甲方房款折抵）做为甲方使用乙方开发资质开发合作区保障房公建配套商业网点一期、二期（两个地块土地号分别为珲国用2013第40420013号土地，珲国用2012第40420016号土地）的挂靠费。二、乙方需无条件免费配合甲方办理合作区保障房公建配套商业网点一期、二期（两个地块土地号分别为珲国用2013第40420013号土地,珲国用2012第40420016号土地）有关开发、建设、验收、税务、办证、办理房照、银行贷款、乙方授权甲方自立帐号等一切相关事宜。…甲方即栗富红所开发的合作区保障房公建配套商业网点一期、二期（两个地块土地号分别为珲国用2013第40420013号土地，珲国用2012第40420016号土地）所有权益归甲方所有，所有债务由甲方承担。乙方所有债务与甲方所开发合作区保障房公建配套商业网点一期、二期（两个地块土地号分别为珲国用2013第40420013号土地，珲国用2012第40420016号土地）无关…”。2017年9月7日,栗富红注册成立了珲春滨海房地产开发有限公司合作区分公司，负责人为栗富红。再查，案涉房屋的房产登记信息显示：权利人为滨海公司，登记时间为2019年11月14日,不动产权证号为吉（2019）珲春市不动产权第XXXX号,建筑面积为172.48平方米。2019年11月19日滨海二期1#101-123号房屋在珲春合作区房管中心网签备案室打印了网签合同，2019年12月10日,栗富红与滨海公司就关于涉案房屋签订《商品房买卖合同（现售)》，约定“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2800元，总价为482944元，付款方式为2019年11月29日前支付该商品房全部价款。”2020年6月7日在房管中心备案登记。城蒂公司与滨海公司委托合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序依法公开开庭进行了审理。审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成调解协议：一、滨海公司于2020年1月22日之前支付给城蒂公司10万元，剩余12.5万元于2020年2月末之前付清；二、案件受理费4613元，减半收取2306.5元由滨海公司负担。因滨海公司逾期不履行生效法律文书确定的义务，城蒂公司向本院提出强制执行申请。执行过程中，本院于2020年5月28日作出（2020）吉2404执582号执行裁定书，裁定查封了登记在被执行人滨海公司名下的案涉房屋（不动产权证号：吉（2019）珲春市不动产权第XXXX号；建筑面积：172.48平方米)。2020年6月2日，栗富红作为案外人向本院提起执行异议，申请解除对涉案房屋的查封。2020年7月9日，本院作出（2020）吉2404执异23号执行裁定书，驳回栗富红的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，栗富红借用滨海公司的资质挂靠方式进行涉案房屋小区的开发，该行为违反我国法律法规禁止个人采用借用企业资质挂靠等手段进行房地产开发的规定，栗富红未实际按其与滨海公司签订的《商品房买卖合同》支付购房款，故该《商品房买卖合同》不能视为合法有效的买卖合同。综上，栗富红主张的涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，故本院对栗富红的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回栗富红的诉讼请求。案件受理费8544元，由栗富红负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 金银珠人民陪审员 陈玉芬人民陪审员 李 超 二〇二〇年八月二十七日书记员 张金妮