福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4625号 原告：黄子波，男，汉族，1966年8月15日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任瑶瑶，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：余丹，女，汉族，1989年9月18日出生，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：林争荣，福建祥仲申律师事务所律师。 原告黄子波与被告余丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄子波的委托诉讼代理人林斌、被告余丹及其委托诉讼代理人林争荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄子波向本院提出诉讼请求：1．判决确认黄子波和余丹于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》自2018年12月28日起解除；2．判决余丹立即向黄子波支付拖欠的租金28400元；3．判决黄子波有权没收余丹支付的履约保证金81000元；4．判决本案全部诉讼费用由余丹承担。 事实与理由：2017年5月10日，黄子波与余丹签订《房屋租赁合同》，约定：余丹向黄子波租赁坐落于福州市鼓楼区武夷中心二层的铺位（以下简称“讼争铺位”）；租赁期限五年，自2017年6月1日至2022年5月31日；余丹应向黄子波支付履约保证金81000元；余丹应于每月3日前支付当月租金；若因余丹原因需要退租，应提前60天向黄子波提出书面申请，征得黄子波同意后方可终止合同，履约保证金归黄子波所有。上述合同签订后，黄子波按约定将讼争铺位交付给余丹，但余丹屡次迟延支付租金。2018年12月28日，余丹提前将讼争铺位退还给黄子波，但至黄子波起诉之日余丹仍未支付2018年12月的租金28400元，余丹多次催讨未果。为此，黄子波不得不向法院提起诉讼，恳请依法判允如上请求。 余丹辩称，黄子波与余丹之间签订的租赁合同中关于履约保证金的约定内容违反《合同法》的基本原则中“公平”原则。1．履约保证金实际上是对双方诚信履行合同的一种违约金，具有双向担保的性质。如果合同没有明确约定适用定金罚则性质的条款，那么履约保证金就不是定金，而就不具有惩罚性质。《担保法解释》第一百一十八条所规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、定约金、押金或定金等，但没有约定定金性质，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。由此可见，本案双方当事人没有对履约保证金特别约定为定金条款，应视为履约保证金没有定金罚则的性质，其作用相当于押金。2．履约保证金的运用：履约保证金（常见的称呼如押金、订金、留置金、保证金等）是担保承租人按租赁合同履约的单方担保。该份租赁合同中第七款虽然约定“乙方因自身原因退租，经甲方同意方可终止合同。但所缴履约保证金归甲方”的条款，被告认为根据立法精神双方当事人订立合同应当遵守“公正、公平”，履约保证金属于金钱质押，在签订合同或履约保证金条款时成立，当正式交付给出租人时生效。一般情形下履约保证金以补偿功能为主，惩罚功能为辅，即履约保证金主要用来补偿违约后约定的违约金额度不足的问题，即使合同有约定履约保证金归出租方，但也要考虑出租方所受的损失是否与履约保证金相当。本案中余丹已经完成租赁房屋的完整交付，且一直与黄子波协商处理履约保证金的问题，但是黄子波均不与余丹协商处理此事。房屋租赁合同中履约保证金担保范围当发生承租人拖欠租金的情形，如出租人无法证明其损失已经达到或超过履约保证金保证的金额的，出租人不能直接没收履约保证金。现黄子波要没收余丹的履约保证金，所以余丹认为这合同约定条款显失公平，法院应不予支持。综上所述，本案在黄子波同意返还余丹履约保证金的前提下，余丹愿意支付所欠黄子波的租金。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和经核对确认的证据材料，本院查明如下法律事实： 黄子波系位于福州市鼓楼区武夷中心2层02店面、1层05店面、1层06店面、2层06店面、2层10店面的所有权人。 2017年5月10日，黄子波和余丹签订《房屋租赁合同》一份，约定：1．黄子波将位于福州市鼓楼区武夷中心二层房产（建筑面积约280平方米，以下简称“案涉租赁房产”）出租给余丹。2．租赁期限为5年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止，其中2018年6月1日至2019年5月31日止的税后租金为每月28400元。余丹应于每月3日前支付当月租金。3．余丹于签订合同当天支付黄子波81000元作为履约保证金，该保证金不得冲抵月租金，待租期届满时，如余丹无违约行为，黄子波于交接当日无息退还该保证金。4．在租赁期间，若因余丹原因需要退租，应提前60天向黄子波提出书面申请，征得黄子波同意后方可终止合同，但所缴履约保证金归黄子波所有。5．在合同承租人责任、违约责任条款中约定，余丹中途退租或逾期付租，黄子波均有权没收履约保证金。 2018年12月28日，余丹和案外人郑敏签订交接单一份，载明余丹于2018年12月28日移交案涉租赁房产给黄子波，不再继续使用。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄子波和余丹之间签订的本案《房屋租赁合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。黄子波将诉争租赁房产交付给余丹使用，余丹提前退租，且未能按约付清租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。 关于第一、二项诉请，本院认为，余丹于2020年12月28日搬离案涉租赁房产，黄子波主张本案《房屋租赁合同》于该日解除，余丹于庭审中亦确认对此无异议，故本院认定本案《房屋租赁合同》于2018年12月28日解除。余丹于庭审中自认其尚欠黄子波2018年12月份的租金28400元，本院对此予以确认，故黄子波的第二项诉请，本院予以支持。 关于第三项诉请，本院认为，本案合同虽约定了余丹中途退租或逾期付租，黄子波有权没收履约保证金，但根据合同约定内容来看，该履约保证金实质上即为违约金，该约定金额过高，黄子波未提交证据证明其实际损失，本院结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌定余丹应当承担违约责任3万元，即黄子波有权没收部分履约保证金3万元，故黄子波的相应诉请，本院予以支持，超过部分不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、确认黄子波和余丹于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月28日解除； 二、余丹于本判决生效之日起十日内向黄子波支付拖欠的租金28400元； 三、黄子波有权没收余丹支付的部分履约保证金30000元，不予退还给余丹； 四、驳回原告黄子波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取1244元（预收黄子波2488元），由黄子波负担580元，余丹负担664元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇二〇年八月十八日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。