终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6146号原告：广州立白企业集团有限公司，住所地：广州市荔湾区陆居路**。法定代表人：陈丹娜，总经理。委托诉讼代理人：黄志坚，男，系该司法务主任专员。委托诉讼代理人：陈浩娟，女，系该司招商运营主管。被告：广州市白鹅潭胡桃里餐饮有限责任公司，住所地：广州市荔湾区长堤街**106、106A、106B、负****。法定代表人：李盛明，总经理。委托诉讼代理人：李梦莲，系北京市奕明（广州）律师事务所律师。原告广州立白企业集团有限公司与被告广州市白鹅潭胡桃里餐饮有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人黄志坚、陈浩娟，被告法定代表人李盛明、委托诉讼代理人李梦莲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州立白企业集团有限公司向本院起诉请求：1.判令被告按照租赁合同的约定，支付2020年2月份至4月份的租金310794元；2.判令被告支付合同违约金52420元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月29日双方签订了《广州市房屋租赁合同》（合同编号：JT01182123）及《广州市房屋租赁合同补充合同》（合同编号：JT01182124）约定原告将坐落在广州市荔湾区长提街111号106、106A、106B、负一层B109房号的房地产出租给被告作商业用途使用，租赁期自2018年5月1日至2026年1月17日止，被告自2018年5月1号接收上述物业并用于经营“胡桃里酒馆”。据租赁合同约定2018年5月1日至2018年8月17日期间每月租金为28599元，2018年8月18日至2020年1月17日期间每月租金为100095元，2020年1月18日至2021年1月17日期间每月租金为103598元，2021年1月18日至2022年1月17日期间每月租金为107224元，2022年1月18日至2023年1月17日期间每月租金为110977元，2023年1月18日至2024年1月17日期间每月租金为114861元，2024年1月18日至2025年1月17日期间每月租金为118881元，2025年1月18日至2026年1月17日期间每月租金为123042元，另被告缴纳租赁保证金246084元。关于诉讼请求第一项。自2020年2月份起，被告未向原告支付租金，依据补充合同第十一条第5款约定“乙方（即被告）逾期三十天仍不全部支付应付款项的，甲方（即原告）有权单方面解除合同，收回租赁单元，不予退还租赁保证金，并向乙方追讨应付款项”至2020年4月份，被告已拖欠原告3个月租金，共计金额310794元。原告于2020年3月27日、2020年4月17日以现场送达的方式向被告送达《租金催缴函》，要求被告依据租赁合同缴清租金和违约金；同时，在2020年4月16日，向被告发出《律师函》，要求被告依据租赁合同缴清租金和违约金。基于以上原由，原告请求法院判令被告支付拖欠原告的租金及违约金。关于诉讼请求第二项。依据补充合同第十一条第5款约定“乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项的，每逾期一天，乙方应按应付未付款金额的0.2%向甲方支付违约金”。据此，被告已拖欠租金114天，被告共需承担违约金52420元。被告广州市白鹅潭胡桃里餐饮有限责任公司答辩：一、2020年初，因全面爆发的新型冠状病毒感染的××疫情，政府出台相应禁令，涉案物业暂停开门营业，对履行租赁合同依法构成不可抗力，原告不能提供处于良好经营状态的物业给被告使用，被告相应支付租金的义务应当予以减免。原告2020年2月、3月因受政策规定无法开业，依法属于因不可抗力不能使用涉案物业，相应支付租金的义务应当予以免除。4月份迫于生存压力开业，也属于打政府规定的“擦边球”，因疫情持续影响，不能恢复正常经营。依据《中华人民共和国民法总则》第六条规定的公平原则，原合同约定的租金也应当予以减免。综合疫情不可抗力的实际影响，原告起诉的三个月租金应当全部予以免除。二、被告就疫情这一不可抗力导致不能经营的事实情况及时通知原告，并且共同协商租金减免问题，被告拒付房租属于依法行使“履行抗辩权”，不应当承担任何违约责任。自2019年3月9日起，被告积极与原告就减免租金进行协商，而且告知因疫情这一不可抗力导致不能经营的事实情况，积极寻求在全国共抗疫情的大环境下小微企业如何砥砺艰苦前行的方案，但双方未能就租金减免达成一致。之后，原告让被告尽快开业，租金不着急缴纳，被告迫于生存压力进行开业。但是在被告开业后，原告又立刻进行催缴，甚至于2020年５月８日责令物业停止供给空调，使原告不能正常经营。被告仍然本着诚信原则，以正式的《关于租金催缴函的回函》以及微信的回复，依法请求原告对被告受疫情及政府禁令这一不可抗力不能正常使用涉案物业的期间的房租予以减免。在此期间，被告拒付房租属于依法行使“履行抗辩权”，不应当承担任何违约责任。三、疫情期间减免租金既符合法律规定，也符合政策指引，是原被告双方友好合作共度时艰的根本举措。为共抗疫情，国家以及广州市政府等相关部门出具各种政策规定，对承租国有物业用于线下商业实体店经营的中小微企业和个体工商户免除2020年上半年3个月的租金。同时鼓励引导其他出租人对承租非国有房屋用于实体经营的中小微企业减免租金，对实际减免小微企业和个体工商户的出租人给与税收、贷款方面的优惠政策。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，原告将由于疫情及广州市政府管控下无法正常使用涉案物业进行正常经营活动的不可抗力带来的合同风险全部推卸给被告承担，明显不符合不可抗力免责规定，也不符合公平原则，更不符合政策指引。基于被告的经营性质，被告受到的疫情影响比一般餐饮行业更加严重，至今不能完全恢复，已经到了举步维艰的地步。请求法院依法予以调整，免除被告3个月的租金，在疫情尚未平复，经济秩序逐渐恢复之际，双方友好合作共度时艰才是解决问题的良策。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，广州市荔湾区长堤街111号106房、陆居路2号地下1层B101房，建筑面积分别为566.72平方米和6638.67平方米，规划用途为商场，登记产权人均为原告。2018年6月29日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将荔湾区长堤街111号106、106A、106B、负一层B109房的房地产（以下简称涉案场地）出租给乙方作商业用途，建筑面积842.37平方米。租赁期限为2018年5月1日至2026年1月17日，其中2018年8月18日至2020年1月17日租金为100095元/月，2020年1月18日至2021年1月17日租金为103598元/月。租金按月结算，由乙方在每月的第5个工作日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金。在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。签订租赁合同当日，原被告还签订了《〈广州市房屋租赁合同〉补充合同》，约定：甲方将涉案场地出租给乙方作商业（餐饮）用途。106、106A、106B计租的建筑面积为830平方米，负一层B109单元计租的建筑面积为12.37平方米。乙方在租赁单元经营业务的公司或品牌名称是胡桃里音乐酒馆，其主要经营范围为餐饮。签订租赁合同的同时，乙方应与本项目管理者签订租赁单元的物业服务协议。如果乙方不按时缴纳租金，甲方有权按日收取乙方所欠租金总额0.2%违约金。除本合同另有规定外，如乙方违反租赁合同规定，迟延履行、不履行、未完全履行合同义务的，在甲方发出要求改正的通知后十天内仍未改正的，甲方有权停止向租赁单元供应水、电、中央空调及相关服务，由此给乙方和任何第三人造成的损失由乙方承担。本合同为甲乙双方关于《广州市房屋租赁合同》的补充约定，《广州市房屋租赁合同》与本合同不一致的以本合同为准等。前述合同及补充合同签订后，原告向被告交付涉案场地。被告依约向原告支付至2020年1月租金。至本案庭审时被告未向原告支付2020年2月份至4月份的租金。原告为证明其对被告进行租金催缴，向本院提交如下证据：1.原告于2020年3月27日向被告发出的《租金催缴函》，载明：至今原告尚未收到被告2020年2月因新冠疫情减免后应付的租金51799元、3月租金103589元，合计155397元，请被告务必尽快支付；根据双方签订《〈广州市房屋租赁合同〉补充合同》约定支付租金逾期滞纳金；如被告收到通知后5天内仍未支付上述租金及滞纳金的，将不再享受2月因疫情减免的租金政策等。2.原告于2020年4月16日通过国信信扬律师事务所向被告发的《律师函》，内容为要求被告在收到律师函起三日内向原告全额支付2020年2月份至4月份的租金合计310794元，并按约定标准支付逾期违约金。3.原告于2020年4月17日原告还向被告发出的《租金催缴函》，内容要求被告支付2020年4月租金及租金逾期违约金。被告确认前述三项证据的真实性、合法性，但认为原告没有保证出租物业处于良好状况，不能提供适租房屋给被告使用；2020年2、3月份因政策规定无法开业，属于因不可抗力不能使用涉案物业，相应支付租金的义务应当予以免除，4月份迫于生存压力开业，也属于打政府规定的擦边球，因疫情持续影响不能恢复正常经营，依据公平原则，合同约定的租金也应当予以免除。被告为主张原告应减免新冠××期间的租金，被告未支付租金不属于违约，不应承担违约责任，向本院提交了被告工商登记信息、营业性演出准予许可决定、微信聊天记录、《关于〈租赁催缴函〉的回函》等证据资料以及政府部门为应对新冠××疫情所发的相关文件。原告对被告提交的前述证据真实性予以确认，并表示原被告之间有关租金缴纳进行过协商，其也已经同意减免被告2020年2月份半个月的租金。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组发出《通告》，载明：暂停开放人员密集的公共服务场所，自1月24日起，市内的博物馆、图书馆、影剧院、宗教场所等人员密集的公共服务场所暂停对外开放，直至疫情响应结束。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。2020年5月12日，国家文化和旅游部向全国各省、自治区、直辖市文化旅游部门印发了《剧院等演出场所恢复开放疫情防控措施指南》，要求：坚持有序开放，在充分做好防疫措施的情况下，在低风险地区，经当地党委政府同意，可以举办营业性演出活动，但暂缓举办中大型营业性演出活动；在中、高风险地区，暂缓举办营业性演出活动。2020年5月25日，广州市荔湾区文化广电旅游体育局印发《互联网上网服务营业场所、游戏游艺场所、歌舞娱乐场所、演出场所复工复业疫情防控工作指引》，就演出场所方面，要求属于低风险地区时，经区新冠××疫情防控指挥部同意，可以举办营业性演出活动，但暂缓举办中大型营业性演出活动。庭审中，被告称政府规定自2020年1月24日暂停营业，至2020年5月25日才恢复经营，之后也受疫情影响至今；被告是综合疫情不可抗力的实际影响，主张至少应当减免2-4月三个月的租金，所以支付了1月份和5月份、6月份的租金而预留三个月作为减免；被告对疫情整个抗辩与原告主张的2-4月份的租金请求是对应的。原告回应称，1月份被告基本是正常营业的，2-4月双方进行过租金协商，原告也同意减免一个月租金，被告不能以国家对国企在疫情减免方面的规定而要求原告进行租金减免。本院认为，原被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》及补充合同是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。依合同约定，被告应在每月第5个工作日前向原告支付涉案场地的租金，而其仍未支付2020年2-4月的租金，故原告主张该期间租金有合同依据。而2020年1月开始爆发的新冠××疫情，给各行各业造成不同程度的影响。从政府部门所发布有关疫情控制文件可以看出，类似被告的餐饮兼具娱乐项目的营业场所的经营受到较为严格限制，损失相对严重。一方面，疫情发生后政府鼓励租赁行业进行租金减免，另一方面，由于疫情原因经营受到限制，经济遭受损失，在此情形下被告向原告提出减免疫情期间的涉案场地租金，符合情理。当事人均表示双方有关涉案场地租金进行了协商沟通，因协商导致被告租金迟延支付，不能完全归责于被告，故原告本案所主张的违约金，本院不予支持。我省于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从实际情况看，一级响应期间社会生活和经营均受较大影响，二级响应开始后商业经营开始逐步恢复，三级响应后社会秩序基本正常。基于前述响应级别调整的影响，依公平原则，本院对被告前述疫情期间的场地租金减免予以支持并酌定如下：2020年1月23日至2月23日期间的租金，被告按照合同租金标准的30%支付，即减免额为78574元〔103598元×（9/31+23/29）×0.7〕；2020年2月24日至5月8日期间的租金按合同租金标准的70%支付，即减免额为76611元〔103598元×（6/29+2+8/31）×0.3〕；2020年5月9日开始被告按合同约定标准向原告支付租金。虽然被告已经支付2020年1月、5月的租金，但其抗辩不予支付2月至4月的租金是作为整个疫情租金减免的部分；原告诉讼请求虽为2020年2月至4月租金，但该部分租金实际涉及双方当事人整个疫情期间的租金问题。因此，结合原告诉讼请求及被告的抗辩意见，原告要求被告支付2020年2月至4月租金应扣除被告主张的整个疫情所减免的部分，实付金额为155609元（103598元×3-78574元-76611元）。被告有关疫情租金减免的理由，部分成立，本院相应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市白鹅潭胡桃里餐饮有限责任公司向原告广州立白企业集团有限公司支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金155609元；二、驳回原告广州立白企业集团有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3374元，由原告广州立白企业集团有限公司负担1928元，被告广州市白鹅潭胡桃里餐饮有限责任公司负担1446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年八月十四日书记员  管军军黄辉燕