广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初519号原告：张海辉，男，1979年12月5日出生，汉族，住广东省丰顺县，委托代理人:原峰、丁敏，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：林宇东，男，1992年10月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托代理人：陆丹，系广东金桥百信律师事务所律师。原告张海辉诉被告林宇东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人原峰、丁敏与被告及其委托代理人陆丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区琶洲街黄埔第十一经济合作社于2017年10月25日书面同意原告将位于广州市海珠区新港东路黄埔村大涌街15号之11、12、13号铺的商铺转租给被告。原告与被告于2017年8月16日签订了《租赁合同》，约定被告承租涉案商铺，租用年限约为2年3个月(2018年8月16日至2020年11月30日)，2019年8月16日至2020年8月15日的租金为每月人民币30800元，每月5日缴付当月租金；被告中途自行退租或逾期支付租金超过3天的，属于根本性违约，原告有权解除合同并没收保证金及预付租金。被告应自行缴纳物业管理费及水电费。《租赁合同》签署后，双方一直按照合同约定履行义务。但自2019年10月5日起，被告未按约定支付租金与水电费等费用。原告多次以短信、微信等方式向被告主张上述费用，但被告未予以回应，甚至在未事先协商一致的情况下擅自搬离案涉商铺，自行退租。截至目前，被告已拖欠原告三个月（2019年10月至12月）租金共计人民币92400元、水电费共计人民币846元。故向法院起诉，要求：1、判令解除原告与被告签署的《租赁合同》；2、判令被告支付拖欠租金合计人民92400元；3、判令被告支付拖欠水电费846元；4、判令被告承担全部诉讼费用。被告辩称：被告向原告承租上述房屋后，由于原告没有协助被告办理汽车销售牌照，被告无法达到销售汽车的目的，经营上出现了困难。所以被告在2019年10月后，没有再向原告交租。被告在2019年10月25日口头通知原告，要求解除双方的租赁关系，由于原告不同意接收租赁房屋，被告将房屋钥匙挂在商铺门口的消防栓里面，并告知原告取回。所以被告只需支付10月份中25天的租金25666元，其他费用无需承担。由于租赁合同中没有约定违约条款，而被告仅欠交了近一个月租金，故原告应将被告预交的三个月租金84000元，扣除被告欠交的款项后，余款43000元退还给被告。经审理查明：出租方原告为甲方与承租方被告为乙方于2017年8月16日签订了《租赁合同》，合同约定，一、乙方租赁甲方的商铺坐落于广州市海珠区新港东路黄埔村大涌街15号之11、12、13号铺，约313平方米（使用率7成左右）（如实测面积与约定面积存在差异，按约定面积为准），……；二、本合同下的商铺租用年限约2-3年，（从2018年8月16日至2020年11月30日止）免租期16天，2018年9月1日开始交租；三、（一）在本合同签订当天内，乙方须一次性向甲方缴纳保证金人民币84000元，保证金不计利息，不抵作租金，租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金无息退回给乙方。如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述的商铺使用权，……（二）租金及支付方式，1、租金约定如下，2018年8月16日至2019年8月15日，每月租金为28000元，2019年8月16日至2020年8月15日，每月租金为30800元，2020年8月16日至2020年11月30日，每月租金为33880元，由乙方在每月的5号前缴付当月租金，如乙方未按规定将租金缴清，属乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同，并没收乙方所有的保证金，同时此份合同作废。甲方收到租金后应向乙方开出收据。如超过3天不交付租金，又未经甲方书面同意的，则视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同，并没收乙方所有的保证金及预付租金，且收回乙方承包的商铺经营权。……四、（一）乙方必须及时交水，电费，费用按村的单价收费，垃圾费及其它费由乙方承担。……九、（一）租用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并回收出租物：……5、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的；6、拖欠租金5天以上（含本数）。……落款甲方张海辉，乙方林宇东，2017年8月16日。合同签订后，原告与被告均按合同约定履行。被告从2019年10月开始没有向原告交租。原告多次催促被告交租未果，遂成本诉。诉讼中，原告为证明被告欠租及其向被告催租的事实，向本院提供其与被告的微信聊天记录截屏予以证明，从聊天记录中反映，2019年10月3日起，原告多次通过微信催促被告交租和缴纳10月份的水电费286元，被告于2019年10月28日向原告发送微信，内容为“房东张海辉先生您好，我是广州市海珠区黄埔村大涌街15号一楼商铺11、12、13号铺租户林宇东，本人已于2019年10月25日退租，店铺里所有物品已经清空离场（如图、视频所示），大门钥匙当面交还你时由于您拒绝接收，我只能将大门钥匙放在面对商铺外左边消防箱里（如图、视频所示），其他钥匙放在商铺里面办公室门把手的白色袋子里（图片所示），希望你及时收铺，谢谢。”此微信后附被告发送的上述图片及视频。被告确认该微信聊天记录截屏的真实性，并表示上述图片及视频于2019年10月25日制作，于2019年10月28日发送给原告。原告表示双方于2019年10月24日协商关于退还商铺的问题，由于双方未达成退租协议，被告于2019年10月25日就将商铺大门钥匙摆放在商铺对面的消防箱里面，并视频与照片给原告，原告不同意被告解除租赁关系的意见。庭审中，原告和被告确认，涉案商铺租赁期限，该商铺的水电费均由原告核计后，通过微信发送给被告账单，被告按账单交款。原告表示只要求被告支付2019年10月份水电费286元。另查，广州市海珠区琶洲街黄埔第十一经济合作社是广州市海珠区新港东路黄埔村大涌街15号房屋业主，广州市海珠区琶洲街黄埔第十一经济合作社于2017年10月25日出具同意书，同意原告将上述房屋转租经营使用。本院认为，《租赁合同》是原告与被告自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，主体资格适格，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，从原告提供其与被告之间的微信聊天记录截屏，可知原、被告一直通过微信聊天形式，对租赁房屋的租金、水电费等房屋使用过程产生的问题进行沟通。原告在2019年10月期间，多次向被告催收涉案房屋的租金、水电费。被告于2019年10月24日向原告提出退租涉案商铺，双方未就解除租赁关系达成一致意见。被告于2019年10月28日向原告发送微信，表明其要求解除双方《租赁合同》，并将涉案商铺内的所有物品清空，退还商铺大门钥匙。故此，双方租赁合同已解除，被告应按合同约定承担解约前尚未履行的合同义务及因其解除合同而产生的违约责任，原告也应及时接收涉案商铺，以免因延误接收商铺扩大租金损失。故原告要求被告支付退回场地后（2019年10月29日至2019年12月31日间）的租金，于法无据，本院不予采纳。被告应向原告支付2019年10月1日至2019年10月28日的租金27819元（30800元/月÷31天/月×28天）。关于涉案商铺的水电费问题，原告要求被告2019年10月的水电费286元，被告并无异议，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告与被告于2017年8月16日签订的《租赁合同》；二、被告在本判决发生法律效力之日起3日内向原告支付2019年10月1日至2019年10月28日租金27819元；三、被告在本判决发生法律效力之日起3日内向原告支付2019年10月水电费286元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2131元，由原告负担1489元，被告负担642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  朱志伟二〇二〇年八月三十一日书记员  李科慧钟绮雯