广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2832号上诉人（原审被告）：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地:广东省湛江市麻章区*****，统一社会信用代码：914************570。法定代表人：阮方义，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈润余，女，1983年9月12日出生，公民身份号码：440************065，汉族，住广东省雷州市*******巷005号。委托诉讼代理人：成君，男，1983年4月11日出生，公民身份号码：422************517，汉族，住广东省湛江市赤坎区海北路11号B区*******。上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称“广弘物业公司”）因与被上诉人陈润余商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人广弘物业公司的委托诉讼代理人陈柳伊，被上诉人陈润余的委托诉讼代理人成君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判。2、依法分摊一审、二审受理费。事实和理由：一、一审法院判决中违约金的计算偏高，应依法予以调整。1、根据有关法律和司法解释的规定，违约金的惩罚性额度，以不超出实际损失的30%为限，故本案对于违约金的支持额度，应以实际损失的130%为限。2、关于陈润余的损失问题。本案是商品房预售合同纠纷，就本案纠纷而言，可能给陈润余造成损失的，只有在房屋交易和房屋使用这两个环节。但就房屋交易环节而言，虽然涉案房屋因手续上的原因未取得竣工验收备案，但其质量、安全等与房屋内在价值相关的指标均实质上验收合格，涉案商品房的市场价格已经比交易时的价格上涨了近一倍，故陈润余在房屋交易环节是没有损失的。广弘物业公司迟延交付房屋，只是造成陈润余无法及时使用房屋。对该项损失，应参照相同路段同类房屋的市场租赁价值予以认定。根据广弘物业公司在一审时提供的证据，相同路段同类房屋每月的租金不超过500元，应以此作为陈润余实际损失的参考值。本案一审时，广弘物业公司综合各方面因素考虑，自愿提出违约金额度应以每月不超出1000元为宜，该意见具有相应的事实和法律依据，依法、依理应予采纳。二、在计算违约天数时，尚应剔除合同约定的免责情形。根据气象部门提供的资料，本项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，故应根据《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第2.7条的约定，在计算违约天数时予以剔除。综上，为维护广弘物业公司的合法权益，请二审法院依法改判。陈润余口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。广弘物业公司的上诉缺乏事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。陈润余向一审法院起诉请求：一、判令广弘物业公司支付延期交房违约金72286元（从2018年7月1日起计至2019年12月31日止，暂未收房）给陈润余；二、判令本案诉讼费用由广弘物业公司承担。一审法院认定事实：陈润余和广弘物业公司于2017年4月14日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，由陈润余购买广弘物业公司开发的位于湛江市麻章区***************；合同第六条、第七条约定：购房总价款为438898元，以贷款按揭方式付款，买受人应当于2017年4月14日前支付首期房价款138898元，余款300000元向贷款机构申请贷款支付；合同的第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列件（1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》）；合同的第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；同时，该条还约定，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，如出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；合同第十二条逾期交付责任约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，陈润余依约履行合同约定的支付购房总价款438898元的义务，广弘物业公司亦已于2017年5月16日和11月7日开具购房发票（票号22125694、06609820），但广弘物业公司未能按合同约定在2018年6月30日前将符合交房条件的商品房交付给陈润余使用。陈润余为维护自身的合法权益，遂于2020年2月18日诉至一审法院，请求判令：一、判令广弘物业公司支付延期交房违约金72286元（从2018年7月1日起暂计至2019年12月31日止）给陈润余；二、判令案件诉讼费用由广弘物业公司承担。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。陈润余和广弘物业公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据陈润余的主张和广弘物业公司的答辩意见，本案争议的焦点问题为：一、广弘物业公司是否存在违约行为；二、涉案合同约定的违约金是否过高，应否予以调整。一、关于广弘物业公司是否存在违约行为的问题。本案中，陈润余已依约履行了支付购房款的义务，根据涉案的《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条的约定，广弘物业公司本应于2018年6月30日前将涉案商品房交付给陈润余并向陈润余出示该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，否则陈润余有权拒绝接受涉案房屋并要求广弘物业公司按照合同第十二条约定支付违约金。本案中，广弘物业公司未能举证证明已按合同约定将符合交房条件的商品房交付给陈润余使用，应承担举证不能的法律后果，陈润余主张暂计至2019年12月31日止的违约交房天数549天（即从2018年7月1日暂计至2019年12月31日），一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，广弘物业公司逾期交付房屋的行为，显属违约，依法应当承担因逾期交房支付违约金给陈润余的民事责任。虽广弘物业公司主张逾期交付房屋的原因是因案外人湛江四建公司拒不配合移送竣工材料等原因导致验收备案无法如期完成，但广弘物业公司未能提供证据证明案外人湛江四建公司的行为导致延期交房的原因属涉案合同约定的免责或减责事由，故广弘物业公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。二、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。陈润余主张按每日以已付房款的万分之三计算违约金，但广弘物业公司以合同约定的违约金过分高于造成的损失为由，要求法院以同地段房屋的月租金作为损失的计算标准予以调整，即每月损失按月租金1000元以下计算违约金。根据合同自由的原则，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，陈润余和广弘物业公司在合同第十二条中约定，如出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。即涉案合同双方已约定了违约金的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定可见，违约金的性质是以补偿为原则，兼具一定程度的惩罚性质，即当约定的违约金高于实际损失但又不属于法律上所规定的“过分高于”损失的情形时，当事人不能请求予以减少，此时高于实际损失部分的违约金，就具有了惩罚性质。本案中，陈润余和广弘物业公司双方签订的《商品房卖买合同（预售）》使用的合同文本为国家有关主管部门指定的示范文本，双方约定按日万分之三计算逾期交房违约金并未突破有关法律法规及司法解释的规定。况且，从陈润余主张自2018年7月1日暂计至2019年12月31日期间的违约金72286元计算，其金额相较于陈润余交付的购房款438898元，占百分之十六点五左右,并未显得过高。再其次，广弘物业公司主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，但该规定是在合同对违约金数额或者损失赔偿额计算方法均无约定的情况下才能适用，而在本案中涉案合同已经约定了违约金的计算方法，显然本案不适用该规定。最后，广弘物业公司也未能提供充足的证据证明双方约定的违约金过分高于造成陈润余的损失。综上所述，涉案合同约定的违约金并未过分高于造成的损失，陈润余主张按合同约定计算逾期交房违约金依据充分，一审法院予以支持；广弘物业公司关于参照同路段同类房屋市场租赁价值计算违约金的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。综上，广弘物业公司因逾期交付房屋，构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。陈润余主张广弘物业公司按合同约定支付2018年7月1日暂计至2019年12月31日期间共549天的逾期交房违约金72286元（438898元×0.03%×549天），于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：限湛江麻章广弘物业有限公司于判决发生法律效力后十日内支付2018年7月1日暂计至2019年12月31日期间的逾期交房违约金72286元给陈润余。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费803.58元，由湛江麻章广弘物业有限公司负担。本案二审期间，广弘物业公司向本院提交了二份证据，证据1、《关于公布的通知》，拟证明涉争时期相同路段同类房屋的租金不超过500元/月；证据2、《影响湛江地区的历史台风资料统计》，拟证明涉案工程项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天。陈润余对广弘物业公司提交的上述证据的质证意见如下：证据1的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议，该证据与本案无关。双方签订的合同对违约金的标准有明确的约定，广弘物业公司应按合同约定承担相应的违约责任；证据2证据的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议。广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，应对台风等自然灾害应有合理的预判，并且该10次台风并未造成严重性的影响，故广弘物业公司就此主张免除期间的违约责任，缺乏法律依据。本院经审查认为：证据1与本案无关联性，故本院不予采纳；证据2不足以证明广弘物业公司所主张的事实，故本院不予采纳。二审中，陈润余没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据广弘物业公司的上诉理由和陈润余的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。一审法院根据合同的约定按日万分之三计算逾期交房违约金，从而判决广弘物业公司需向陈润余支付逾期交房违约金72286元，相较于陈润余已交购房款438898元，并未显得过高。此外，广弘物业公司亦未能提供证据证明陈润余主张的违约金超过了实际损失的30%，其主张参照相同路段同类房屋的市场租赁价格计算违约金也与合同约定不符。故广弘物业公司关于一审判决对违约金的计算偏高、应予以调整的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同履行过程中是否存在免责情形的问题。广弘物业公司主张案涉房屋所在项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，存在合同约定的免责情形，在计算违约天数时应予以剔除。但湛江属于台风多发地区，广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，在与业主签订商品房预售合同时对于交房时间的约定理应已考虑到天气影响的因素，且其提供的证据也只是证明湛江地区在此期间发生过台风，但无法证明涉案建设项目受到台风的直接影响。广弘物业公司上诉主张在计算违约天数时应剔除台风影响期30天，依据不足，本院不予支持。综上所述，广弘物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费803.56元，由上诉人湛江麻章广弘物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴培球审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年八月二十五日法官助理 唐文飞书 记 员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。