湖南省茶陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0224民初329号 原告（反诉被告）：湖南知猪侠养猪咨询管理有限公司，住所地长沙市雨花区。 法定代表人：余南海，公司总经理。 委托诉讼代理人：陈林，湖南挚友律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：谭武文，湖南挚友律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：尹建清，男，1963年4月24日出生，汉族，茶陵县人。 被告（反诉原告）：茶陵县鸿旺畜牧有限公司，住所地茶陵县。 法定代表人：尹邓志，公司执行董事。 共同委托代理人：龙益斌，湖南天舒律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。 第三人：湖南临武正邦养殖有限公司，住所地郴州市临武县。 法定代表人：杨秀林，公司董事长。 委托诉讼代理人：凌宇彬，男，1983年2月15日出生，汉族，长沙市天心区人，系公司发展经理，代理权限为一般代理。 原告（反诉被告）湖南知猪侠养猪咨询管理有限公司（以下简称“知猪侠公司”）与被告（反诉原告）尹建清、茶陵县鸿旺畜牧有限公司（以下简称“鸿旺公司”），第三人湖南临武正邦养殖有限公司（以下简称“正邦公司”）租赁合同纠纷一案，本院2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖南知猪侠养猪咨询管理有限公司委托诉讼代理人谭武文到庭参加诉讼，被告（反诉原告）尹建清、茶陵县鸿旺畜牧有限公司共同委托诉讼代理人龙益斌，第三人湖南临武正邦养殖有限公司委托诉讼代理人凌宇彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告知猪侠公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求撤销原告与两被告在2019年11月28日订立的《补充协议（二）》；2.请求确认被告茶陵县鸿旺畜牧有限公司2019年12月13日解除合同无效；3.判令两被告立即停止在原告养猪场施工、堵门、非法进入原告生产空间等干扰原告生产经营的行为；4.判令两被告赔偿原告因全面消毒而增加的费用10万元；5.由被告方承担本案的诉讼费。 事实和理由：2017年7月22日，原告知猪侠公司租赁被告尹建清的茶陵县兴达畜牧有限公司的猪场从事牲猪养殖（养殖规模为母猪500头），约定租期20年，每年租金32万元（不包括围墙内果树），在每年5月30日交下年租金。原告考虑到租期较长，投入130余万元资金对栏舍进行了改造。被告尹建清注销了兴达畜牧有限公司并在2019年10月3日以其另行登记设立的被告鸿旺公司的名义与原告重新签订了补充协议，由鸿旺公司承接兴达畜牧公司的所有权利义务。 2017-2018年，原告在生产初期亏损300余万元，2018年10月因防控猪瘟原告投入巨资，2018年底至2019年初将围墙内的果树以3万元/年全部纳入租赁，2019年以来因资金周转困难，商请被告尹建清分期交租，尹建清予以认可。2019年9月30日，原告交清了2020年5月31日前的租金和果树租金，2019年11月9日，被告以猪价行情好转为由要求加租，未达成意见一致后，其以原告此前偶有迟延交租为由，于2019年11月10日起安排人员守住原告养猪场的大门，并安装摄像头24小时监控，只准进，不准出，不准原告销售牲猪，造成原告养殖密度超过负荷，增加了防疫难度和生产压力。2019年11月20日，被告尹建清出具收条，注明已收足原告2019年5月30日至2020年5月30日的租金35万元（含场内果树）。2019年11月28日，被告尹建清又逼迫原告与其签订《补充协议（二）》（落款时间为11月20日），要求按猪肉市场价格递增租金，并限制称如果第三人以高于租金的八倍租赁猪场时，甲方拟向第三人出租，可与第三人协商猪场的买卖与租赁事宜并签订相关合同，不构成违约。原告不得已在上签字。2019年12月13日上午，被告尹建清称猪场已租给他人，并派人破坏围墙，在猪场内围网建设。当日下午被告尹建清以鸿旺公司名义送给原告《解除合同通知书》，称其已与第三人以280万元/年签订《租赁协议》，要求解除合同，限原告在30日内移交资产，并威胁“不走就搞死猪场”。2020年1月20日，被告以合同已解除为由两次带人未经消毒进入养殖场内部，将牲猪赶出场外，给原告经营造成重大隐患，2020年2月21日复工后，被告又开始施工，期间原告不得不为消毒防疫每周增加支出费用1-2万元。2020年2月27日，思聪街道办事处召集双方协调不成，现仍在施工。 原告认为双方租赁合同合法有效，尚在合同期内，应受法律保护，被告于2019年11月27日与第三人签订《租赁协议》，11月28日以高于原告租金8倍可以转租他人的条件与原告订立《补充协议（二）》属违约行为。《补充协议（二）》是被告故意隐瞒事实实施欺诈、以疫情为压力胁迫签订的，并非原告的真实意思表示。即使有效，以目前价格每年租金35万元也只是刚好8倍，不是高于；按约定租金应按猪肉销售价格递增，自2019年11月20日起调整租金，依现有肉价计算租金达到68-70万元/年，280万元低于8倍；原告最初承租32万元不包括投资改造的130万元，加上这笔实际租金达70余万元/年；依正邦公司合同，租赁标的已大幅改变（母猪养殖规模由原有500头扩建为2000头），按原告同等承租标的算，实际租金仅为70万元/年，与原告租金基本一致。因此无论如何计算本案均未达到解除合同条件，被告通知解除合同无效。被告故意影响原告生产经营损害原告合法权益，原告诉诸于法院，请求维护本人合法权益。 本诉被告尹建清、鸿旺公司辩称：一、答辩人与湖南知猪侠养猪咨询管理有限公司2019年10月20日签订的《补充协议（二）》关于解除合同条款的约定是双方的真实意思表示，依法具有法律效力，对协议双方具有法律约束力；二、《补充协议（二）》的签订不存在原告所称的“隐瞒事实实施欺诈”及“以疫情压力胁迫”的情形，而是原告延迟履行支付租金所致；三、本案《补充协议（二）》约定的解除条件已经成就，答辩人依法依约享有合同解除权；四、《补充协议（二）》约定的合同解除条件成就后，答辩人依法、依约履行了解除合同的通知义务，原、被告双方签订的《猪场租赁合同》自解除通知送达之日即告解除；五、在解除合同通知送达后，原告即依法负有将租赁资产返还交付答辩人的义务，因其延迟返还交付租赁物给答辩人造成的损失，原告应依法予以赔偿；六、原告提出“请求确认被告茶陵县鸿旺畜牧有限公司2019年12月13日解除合同无效”的诉讼已过法律规定的异议诉讼时限，依法应不予支持；七、原告的诉讼请求的第“三”、“四”项，无事实及法律依据，依法应不予支持；八、原告在使用租赁物期间存在违法行为、不按租赁资产性质使用租赁物，答辩人依法享有解除合同的权利；九、本案《猪场租赁合同》因违反法律强制性规定，依法应认定为无效合同；十、本案所涉《猪场租赁合同》无论是否无效、是否已被解除，因原告违约未及时、足额交纳租金（包括2020年5月30日前应交租金及应承担的土地租金部分），双方所签《猪场租赁合同》答辩人依法、依约均有权解除合同。并且答辩人已经与湖南临武正邦养殖有限公司正式签订《租赁协议》，因此答辩人在此明确表示：必须依法、依约解除与原告签订的《猪场租赁合同》，不再履行与湖南知猪侠养猪咨询管理有限公司签订的《猪场租赁合同》。 反诉原告尹建清、鸿旺公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法判决解除反诉人与被反诉人所签《猪场租赁合同》及《补充协议》；2.请求依法判令被反诉人将《猪场租赁合同》所涉租赁物立即返还交付反诉人；3.本案全部诉讼费用由被反诉人承担。 事实和理由：2017年7月22日茶陵县兴达畜牧有限公司与被反诉人签订《猪场租赁合同》，由被反诉人租赁茶陵县兴达畜牧有限公司养猪场，该合同对猪场概况描述、租赁时间、租金支付及支付方式、双方责任权利等进行了约定。《猪场租赁合同》签订后，茶陵县兴达畜牧有限公司将该合同约定的租赁资产交由被反诉人租赁使用，后因茶陵县兴达畜牧有限公司注销，反诉人与被反诉人于2019年10月3日签订《补充协议》，约定双方同意将反诉人茶陵县鸿旺畜牧有限公司替换《猪场租赁合同》中原“茶陵县兴达畜牧有限公司”，《猪场租赁合同》中对甲方茶陵县兴达畜牧有限公司约定的权利与义务由茶陵县鸿旺畜牧有限公司承受。 被反诉人租赁使用养猪场租赁资产期间，未按国家法律、法规的相关规定，办理养殖所需的经营许可证照，存在拖欠租金的严重违约行为。2019年10月20日反诉人与被反诉人签订《补充协议（二）》，对猪场出卖及租赁、合同解除、资产交付、生猪处置、损失弥补、租金变更等进行了约定。约定如第三人以高于乙方（被反诉人）租金的八倍租赁甲方(反诉人)猪场时，甲方有权出租；在本协议签订后，甲方有权就猪场的买卖和租赁等事宜与第三方协商，并签订相关合同，甲方实施该行为不构成违约；甲方与第三人签订相关合同后，甲方应当向乙方发出书面解除合同等事宜的通知，乙方收到甲方解除合同的通知之日，视为双方所签订的租赁合同、补充协议(一)、（二）的解除之日；乙方收到甲方解除合同的通知后30日之内将租赁资产交付给甲方。在该《补充协议（二）》签订后，反诉人依据《补充协议（二）》所约定的权利及条件，与湖南临武正邦养殖有限公司签订了《租赁协议》。同时按照《补充协议（二）》约定的合同解除程序，于2019年12月13日将《解除合同通知书》送达被反诉人，并由茶陵县公证处对送达全过程进行了公证。该《解除合同通知书》明确载明：一、双方所签订的《猪场租赁合同》等协议从贵公司收到解除合同的通知之日即行解除；二、请贵公司接通知后第二日起30日之内将租赁资产交付给我公司。 依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定及《补充协议（二）》第二条2项的约定，合同自解除通知到达对方时解除，即：双方所签订的《猪场租赁合同》等协议从被反诉人收到《解除合同通知书》的2019年12月13日即告解除，被反诉人依约应在收到解除通知后第二日起30日内（即2020年1月12日24时前）将租赁资产交付反诉人。 本案反诉人解除合同通知在2019年12月13日到达被反诉人，而被反诉人于三个月后的2020年3月16日方向法院提起诉讼“请求确认被告茶陵县鸿旺畜牧有限公司2019年12月13日解除合同无效”，依法人民法院应不予支持。 综上所述，反诉人于2019年12月13日向被反诉人送达《解除合同通知书》，双方所签《猪场租赁合同》及《补充协议》即在解除通知送达被反诉人时（2019年12月13日）解除。根据《合同法》第九十七条之规定及双方所签《补充协议（二）》第三条“资产交付”的约定，被反诉人应在收到反诉人解除合同通知后30日（即2020年1月12日24时前）内将租赁资产交付返还反诉人，并保证交付的资产能够正常使用，但被反诉人未在约定期限内对租赁物予以返还交付。为维护反诉人合法权益，依法向贵院提起反诉，请求判决如上所请。 反诉被告知猪侠公司辩称，1.2017年7月22日知猪侠公司与茶陵县兴达畜牧有限公司签订《猪场租赁合同》是双方真实意思表示，合同尚在履行期内，合同存续的权利义务明确；2.2019年11月20日签订的《补充协议（二）》显失公平系被告故意隐瞒事实实施欺诈、胁迫而订立的，并非原告真实意思表示，依法应予以撤销；3.鸿旺公司2019年12月13日送达的解除合同通知书不发生法律效力；4.反诉原告应赔偿反诉被告因全面消毒而增加的费用。 第三人正邦公司述称：正邦公司与鸿旺公司12月6日签订的租赁合同，公司根据合同已经向对方支付了定金，正邦公司认为鸿旺公司已履行所签合同，蜘蛛侠公司与鸿旺公司的合同应予以解除。 本院认定事实如下：2017年7月22日茶陵县兴达畜牧有限公司与知猪侠公司签订《猪场租赁合同》，由知猪侠公司租赁茶陵县兴达畜牧有限公司养猪场用于经营牲猪养殖，该合同约定租期自2017年6月1日起共20年，每年租金32万元（不包括围墙内果树），每年5月30日交下年租金，对双方责任权利等也进行了约定，知猪侠公司已将该租金支付至2020年5月30日。后尹建清注销了茶陵县兴达畜牧有限公司，2019年10月3日以另行登记的鸿旺公司与知猪侠公司重新签订了《补充协议》，由鸿旺公司承接知猪侠公司与兴达畜牧公司签订《猪场租赁合同》中约定的权利和义务。 2019年10月20日鸿旺公司与知猪侠公司签订《补充协议（二）》，对猪场出卖及租赁、合同解除、资产交付、生猪处置、损失弥补、租金变更等进行了约定。约定有：第三人以高于乙方（知猪侠公司）租金的八倍租赁甲方(鸿旺公司)猪场时，甲方拟向第三人出租，当低于八倍租金时，乙方仍然继续履行租赁合同和补充协议。甲方不构成违约；在本协议签订后，甲方有权就猪场的买卖和租赁等事宜与第三方协商，并签订相关合同，甲方实施该行为不构成违约；甲方与第三人签订相关合同后，甲方应当向乙方发出书面解除合同等事宜的通知，乙方收到甲方解除合同的通知之日，视为双方所签订的租赁合同、补充协议(一)、（二）的解除之日；乙方收到甲方解除合同的通知后30日之内将租赁资产交付给甲方；基于本协议，甲方向乙方发出解除合同通知，不构成单方解除行为。 《补充协议（二）》签订后，被告鸿旺公司与第三人正邦公司签订了《租赁协议》，约定将包含原告知猪侠公司养殖范围内的猪场出租给正邦公司继续经营牲猪养殖，租赁期限为十年，每年租金为280万元（含税），前两年租金一次性支付，后期一年一付合同签订15日之内支付定金200万元。鸿旺公司合同落款日期为2019年11月27日，正邦公司未落款日期。 2019年12月13日鸿旺公司将《解除合同通知书》送达知猪侠公司，并由茶陵县公证处对送达全过程进行了公证。该《解除合同通知书》明确载明：一、双方所签订的《猪场租赁合同》等协议从贵公司收到解除合同的通知之日即行解除；二、请贵公司接通知后第二日起30日之内将租赁资产交付给我公司。 上述事实，有原告（反诉被告）知猪侠公司提交的身份信息材料、《猪场租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《租赁协议》，被告（反诉原告）鸿旺公司提交的身份信息材料、《解除通知书》、鸿旺养殖场平面示意图，第三人正邦公司提交的财务付款凭证以及当事人的当庭陈述予以证实并在卷佐证。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案当事各方主要存在以下几个方面的争议焦点，并论述如下： 1.关于本案《猪场租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》的效力问题。上述合同均系鸿旺公司与知猪侠公司自愿协商、依法签订，应属有效。知猪侠公司是否持有或是否规范持有相关证照不影响其与鸿旺公司签订的租赁合同效力。 2.关于知猪侠公司与鸿旺公司在2019年11月20日签订的《补充协议（二）》是否可以撤销的问题。知猪侠公司主张《补充协议（二）》系受欺诈、胁迫的情况下签订，其应当提供确实充分的证据证实上述协议存在违反《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，但所提交的证据不能充分证实其主张，应承担举证不能的后果，因此对知猪侠公司请求撤销《补充协议（二）》的诉请，本院不予支持。 3.关于鸿旺公司2019年12月23日发出的解除合同通知是否有效的问题。（1）依据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”而附条件的合同中所指附条件应当符合尚未发生、将来可能发生的事实，这种客观事实是否发生具有或然性。在条件成就与否未得到确定之前，行为人一方不得损害另一方将来条件成就时可能得到的利益。在条件成就与否未定之前，行为人也不得为了自己的利益，以不正当行为促成或阻止条件的成就，而只能任其自然地发展。根据本案第三人正邦公司提供的“母猪场租赁审批流程单”，该流程单第二页显示提交的材料有“[繁殖场]茶陵鸿旺猪场初选调查报告—2019年8月.pptx”等，这说明正邦公司在鸿旺公司与知猪侠公司签订《补充协议（二）》之前便已开始与鸿旺公司进行猪场初选调查，但鸿旺公司并未告知知猪侠公司，违反诚实信用原则。鸿旺公司与知猪侠公司签订《补充协议（二）》的落款时间为2019年11月20日，与正邦公司签订《租赁协议》落款时间为2019年11月27日，鸿旺公司与知猪侠公司在短短七天之内便拟定了合同各项事宜并审批签署，不符合常理。鸿旺公司为了自身利益，提前与正邦公司接触并达成猪场租赁意向后，不正当的促成《补充协议（二）》第一条第4款解除合同条件的成就，应视为该合同解除条件不成就。（2）鸿旺公司与知猪侠公司签订的《补充协议（二）》第一条第4款约定“如第三人以高于乙方租金八倍租赁甲方猪场时，甲方拟向第三人出租，当低于八倍租金时，乙方仍然继续履行租赁合同和补充协议。甲方不构成违约。”。从该条约定来看，鸿旺公司与知猪侠公司并未明确约定“八倍租金”的计算基数。同时，双方又在第六条租金变更中约定“当茶陵肉猪销售价格每斤6元以上-10元以内时，租金为32万元/年；如茶陵肉猪销售价格为每斤11元时，租金按10%递增，即每年增加租金3.2万元，以此类推。当茶陵肉猪销售价格低于每斤6元时，即肉猪价格为每斤5元时，则每年租金减少3.2万元”。这说明，虽然主合同中约定租金为32万元/年，但根据双方补充约定，知猪侠公司每年应给付给鸿旺公司的租金是根据肉猪销售价格动态调整的，鸿旺公司并未提供有效证据证实其通知知猪侠公司解除合同时已达到了《补充协议（二）》第一条第4款所约定的条件。因此，鸿旺公司于2019年12月13日向知猪侠公司发出的解除合同通知不发生解除合同的效力。 4.关于鸿旺公司可否以知猪侠公司未按时足额支付租金为由解除合同的问题。本案中知猪侠公司已将主合同中约定的年租金32万元支付至2020年5月30日，期间虽有延期支付租金现象，但鸿旺公司均予以了收款并未在当时提出异议，且解除合同通知亦未将此作为解除合同的理由。2020年5月30日之后的租金因本案尚在诉讼过程中，知猪侠公司未予支付并未违背法律规定。另外，根据《补充协议（二）》租金变更条款的规定而产生的知猪侠公司可能应增加支付的部分租金，因双方并未结算确定具体数额，不能由此认定知猪侠公司违约。因此，对于鸿旺公司以知猪侠公司未按时足额支付租金为由解除合同的主张本院不予支持。 5.关于鸿旺公司、尹建清是否存在干扰知猪侠公司生产经营行为的问题。从原告提交的证据来看鸿旺公司、尹建清确有影响原告干扰知猪侠公司生产经营的行为，但该行为已经停止并未持续，故原告诉请要求判令两被告立即停止在原告养猪场施工、堵门、非法进入原告生产空间等干扰原告生产经营的行为的主张，本院不予支持。 6.关于知猪侠公司要求鸿旺公司、尹建清赔偿因增加消毒产生的10万元损失问题。因知猪侠公司并未提供有效证据证实，本院对此不予支持。 7.关于知猪侠公司的诉请是否已超过法律规定时限的问题。本院立案庭于2020年3月10日已收到知猪侠公司的起诉材料，因案情较为复杂，依照法律规定有7日的审查期，于2020年3月16日正式立案。因此，知猪侠公司的诉请并未超过时限。 8.关于鸿旺公司主张根据“情势变更”原则解除合同的问题。本案中鸿旺公司与不同对象商定的租金额度相差较大，但并非合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故该项主张本院不予支持。 另外，本案相关租赁合同系鸿旺公司与知猪侠公司所签订，反诉原告尹建清作为个人，提起反诉的主体不适格，应予驳回，本院不再另行出具裁定。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）茶陵县鸿旺畜牧有限公司于2019年12月13日向原告（反诉被告）湖南知猪侠养猪咨询管理有限公司发出的解除合同通知不发生解除合同的效力； 二、驳回原告（反诉被告）湖南知猪侠养猪咨询管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（本诉被告）茶陵县鸿旺畜牧有限公司的反诉请求； 四、驳回反诉原告（本诉被告）尹建清的起诉。 本诉案件受理费30000元，由原告湖南知猪侠养猪咨询管理有限公司负担1000元，被告茶陵县鸿旺畜牧有限公司负担29000元；先予执行费100元，由被告茶陵县鸿旺畜牧有限公司负担；反诉案件受理费29200元，减半收取14600元，由反诉原告茶陵县鸿旺畜牧有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向湖南省株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101**********0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  陈柏文 人民陪审员  谭迪中 人民陪审员  李桃元 二〇二〇年八月十八日 法官 助理  黄思聪 书 记 员  肖蒙蒙 附相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。