江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初2242号原告（反诉被告）：江西钨业控股集团有限公司。住所地：江西省南昌市高新技术开发区火炬大街**。统一社会信用代码：913600006834749687。法定代表人：邹汾生，该公司董事长。委托诉讼代理人：田娇，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601201911097653。委托诉讼代理人：张强卿，江西求正沃德律师事务所实习律师。实习证号：36001909110117。被告（反诉原告）：南昌市脉睿科技有限公司。住。住所地：江西省南昌市西湖区北京西路**冶金大院内**一社会信用代码：91360102MA3684L494。法定代表人：袁丹平，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪兵胜，江西骏华翼律师事务所律师。执业证号：13606201510203538。委托诉讼代理人：彭丁，江西骏华翼律师事务所实习律师。实习证号：36061907120017。原告（反诉被告）江西钨业控股集团有限公司（以下简称江西钨业公司）诉被告（反诉原告）南昌市脉睿科技有限公司（以下简称脉睿科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西钨业公司委托诉讼代理人田娇、张强卿，被告脉睿科技公司的委托诉讼代理人汪兵胜、彭丁，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西钨业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠房屋租金76.5万元及逾期违约金7.4052万元（违约金暂计至2020年3月31日），共计83.9052万元；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月1日，原、被告双方经协商一致签订了《房屋租赁合同》，合同约定：由被告承租原告位于南昌市冶金大院内面积为4390平方米的房屋用于办公，租期5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止；其中，第一年租金为102万元／年，前三年租金不变，前四个月租金免除，被告从第五个月开始在季初1-2日支付租金。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋。自2019年9月1日起，被告以公司经营困难为由拖欠房屋租金，原告经多次催缴，均无果。根据合同约定，被告未按时交付租金的，每迟延一天，按逾期未付租金的万分之八支付违约金。截止至2020年3月31日，被告共拖欠原告三个季度的房屋租金76.5万元、逾期未付租金违约金7.4052万元。综上，被告未按约支付房屋租金的行为严重违反了双方合同约定，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告无奈诉至法院，望贵院判如所请。被告脉睿科技公司辩称：1、涉案租赁合同于2019年10月已解除，答辩人无需支付2019年10月份之后的租金。被答辩人交付的房屋存在基础消防设施不达标，通讯系统线路瘫痪、物业管理混乱等缺陷，致使答辩人无法正常使用，答辩人不堪重负，经营一直处于亏损状态。为此，答辩人于2019年10月份就解除租赁合同事宜告知了被答辩人，答辩人现也腾空了租赁房屋，双方之间的租赁关系在事实上已经解除，因此，答辩人无需支付2019年10月份之后的租金；2、涉案租赁合同的履行已形成僵局，如继续履行，对于答辩人而言显失公平，也浪费社会资源，恳请法院依法解除双方之间的租赁关系。由于涉案租赁房屋一直未能正常使用，加上疫情的严重影响，答辩人自身经营日益困难，难以承受如此高昂的租金。如若继续履行合同，答辩人将面临低收入与高租金不对等的收支困局，对于答辩人而言显失公平。而且也将导致房屋资源的大量空置、浪费，故请求法院依法解除涉案租赁合同并降低违约金；3、答辩人因疫情原因导致收入大幅度降低，按照政府相关政策，应减免部分租金，并降低违约金。2020年2月4日，江西省人民政府印发《关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施的通知》第6条规定“对承租国有资产类生产经营用房的企业，1个月房租免收、2个月租金减半”，被答辩人作为国有独资企业应相应的减免答辩人房租17万元（减免：第一个月8.5万元＋第二个月4.25万元＋第三个月4.25万元＝17万元）。另外，因疫情减免的房租期间也不应计算违约金。综上，恳请贵院充分考虑答辩人的实际困难，依法采纳答辩人的上述答辩意见，维护中小企业的合法利益。反诉原告脉睿科技公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令反诉被告返还反诉原告押金25.5万元；3、请求判令本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年8月1日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：反诉原告承租反诉被告位于南昌市冶金大院内的房屋，租期自2018年8月1日起至2023年7月31日止；其中，第一年租金102万元／年，前三年租金不变，前四个月租金免除，反诉原告向反诉被告交付押金25.5万元。反诉原告承租反诉被告房屋后，主要收入来源于对外转租。但由于反诉被告交付的房屋存在基础消防设施不达标、通讯系统线路瘫痪、物业管理混乱等缺陷，导致房屋难以进行转租。现又因疫情影响，反诉原告经营愈加困难，已无力支付反诉被告的高昂租金，收入与支出严重失衡。反诉原告已无力再继续履行合同。反诉原告认为涉案租赁合同的履行已形成僵局，如继续履行，反诉原告将面临着低收入与高租金不对等的收支困局，对于反诉原告而言显失公平，而且也将导致房屋资源的大量空置、浪费。为此，反诉原告特依法向贵院提起反诉，望判如所请！反诉被告江西钨业公司辩称：反诉原告为合同违约方，违约方没有请求解除合同的权利。反诉被告按合同约定履行了交付租赁房屋的义务，不存在违约行为。反诉原告拖欠租金，违反了合同义务，无权请求解除合同。反诉原告亦不满足《九民会议纪要》规定的违约方解除合同的条件。反诉原告的行为严重违反了合同约定，根本原因为其自身经营问题，与新冠××疫情无直接因果关系，疫情并不会影响合同的继续履行。不同意解除合同。即使法院判决解除合同，反诉原告也应当承担合同约定的违约责任。原告江西钨业公司为支持其诉请和反驳反诉原告的反诉请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告营业执照、被告营业执照复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、《房屋租赁合同》。证明2018年8月1日双方签订了租赁合同，由被告承租原告位于南昌市冶金大院内面积为4390平方米的房屋用于办公，租期5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止。第一年租金为102万元／年，前三年租金不变，前四个月租金免除，被告从第五个月开始在季初1-2日支付租金，原、被告之间具有房屋租赁合同关系。证据三、《房屋租金催收函》、《业务回单》。证明被告自2019年9月1日起，以公司经营困难为由拖欠房屋租金，原告经多次催缴，均无果。根据《房屋租赁合同》约定，被告未按时交付租金的，每迟延一天，按逾期未付租金的万分之八支付违约金。证据四、《江西省经济贸易委员会（函）》、《国有土地使用证》。证明原告享有对涉案房产的经营管理权。被告脉睿科技公司为支持其反诉请求和反驳原告的诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《函件》四份。证明：1、反诉原告于2019年10月向反诉被告提出解除涉案租赁合同的请求，2、反诉被告交付的房屋存在消防设施不达标、通讯系统线路瘫痪、物业管理混乱等问题，反诉原告经营一直处于亏损状态。证据二、《财务报表》、《财务收支表》、《租赁房屋简易平面图及图片》。证明反诉原告主要收入来源于转租，自承租以来一直处于亏损状态，现主大楼仅留215室为反诉原告办公使用，附属楼为惠民医院使用，但惠民医院未交纳房租，反诉原告已无任何收入，租赁合同难以继续履行。证据三、《账户明细》。证明反诉原告于2018年9月3日按约向反诉被告支付了押金25.5万元。证据四、江西省人民政府《关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施》、《最高人民法院关于关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见（二）》、百度百科网页截图，脉睿公司企业信息网页截图三张。证明反诉原告作为中小企业符合江西省人民政府及最高人民法院关于疫情减免租金的规定要求，反诉原告向反诉被告支付的租金应根据该政策和规定减免17万元租金及相应违约金。经审理查明，江西钨业公司为国有独资有限责任公司。坐落于江西省南昌市西湖区钨业公司原办公大楼。2018年8月1日，江西钨业公司（甲方）与脉睿科技公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：“甲方向乙方出租的房屋位于南昌市冶金大院内，面积4390㎡及附属设施；租赁用途为办公；租期自2018年8月1日至2023年7月31日；第一年租金为102万元，前三年租金不变，从第四年起开始每年按上年度租金的5%递增，以此类推；乙方自合同签订之日起5日内交纳3个月的租金（25.5万元）为押金，前四个月租金予以免除，乙方从第五个月开始在季初1-2日向甲方支付租金，每三个月支付一次；在租赁期内，乙方有权自主合法使用租赁物，并可根据经营状况选择合作伙伴或对外分割从事商业招租行为，乙方招租的伙伴必须从事与乙方同类型同性质的办公活动。乙方不得改变与甲方的整体租赁关系，且与他人合作期限或分组期限不得超出本合同租赁期；甲方未按时交付房屋，每延迟1天，甲方按其应收当年租金之万分之八向乙方支付违约金。乙方未按时交付租金，每延迟1天，乙方按逾期未付租金之万分之八向乙方支付违约金；如果乙方擅自提前解除合同，乙方应在10日内向甲方支付违约金，违约金以剩余租期内应支付租金总额的50%计算，并扣除押金。”合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原、被告按约办理了房屋交接，被告支付了租房押金25.5万元。被告承租房屋之后，自留1间作办公用房，将部分房屋转租给他人使用，大约使用面积为1800平方米，其余部分一直未能转租，闲置至今。自2019年9月1日始，被告未向原告交纳房租。2019年10月31日，被告向原告提交了两份申请，一份加盖了公章，另一份未加盖公章。未加盖公章的申请提出四点要求：1、为重新整理大院内部繁杂事务，申请免租3个月；2、申请租金降为10元每月每平方米；3、要求原告协调相关部门解决停车问题；4、申请在原合同基础上增加5年租期。在加盖公章的申请中则称严重亏损无力承担租金，要求退租。但原、被告并未就此达成一致意见。2020年3月6日，原告向被告寄送了《房屋租金催收函》，要求被告于2020年3月9日前支付拖欠的两个季度租金51万元。被告方于2020年3月9日收到该函件，但并未交纳租金。故原告向本院提出如上诉求。被告应诉后提起了反诉。另查明，江西省惠民医院于2018年9月20日与被告签订了就上述大楼1050平方米面积的租赁合同。因该医院需对部分租赁房屋改造为社区服务站，在施工中遇到部分居民阻挠，未能与居民沟通协商一致。2019年10月19日、11月26日，该医院两次向被告书面提出“因装修被迫停工，要求终止合同、停付租金和赔偿损失”。但被告与惠民医院未能达成一致意见。本院第二次庭审后给予被告一个月的时间，由其与江西省惠民医院继续协商处理租赁事宜，双方至今未能协商一致，江西省惠民医院仍在使用租赁房屋。另一转承租单位于2020年4月终止了与被告的租赁关系，腾退了租赁房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，为合同双方真实意思表示，合同内容未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对合同双方均具有约束力。双方自签约以来至2019年8月，均按合同履行了各自义务。2019年9月始，被告因自身经营不善，大部分承租的房屋未能转租产生效益，加之江西省惠民医院又因装修改造施工受阻，与被告产生纠纷，停止支付了部分租金，被告的经营更加困难。被告因自身经营问题未按约定向原告交纳租金，已构成违约，被告对此应承担违约责任。新冠××疫情属不可抗力，考虑到原告为国有独资企业，被告的实际经营情况，租赁面积空置率高，故对被告要求按疫情防控相关政策减免部分租金的诉求，本院予以采纳。虽然被告在疫情发生前就已违约拖欠租金，但其确有经营困难的实际情况，并不属主观恶意违约，本院认为酌情减免2个月的房租及该减免租金所产生的违约金为宜。即2020年1月和2月房租及相应的违约金减免，被告实际应支付原告的租金为59.5万元。原、被告在合同中约定逾期支付租金违约金按日万分之八计算，被告提出该约定标准过高要求适当降低，本院酌情调整逾期支付租金按日万分之五计算违约金。被告逾期支付租金计算至2020年3月31日产生的违约金如下：2019年9至11月欠付租金25.5万元，产生违约金27030元（25.5万元×212天×5÷10000）；2019年12月至2020年2月欠付租金25.5万元，减免17万元，产生违约金5142.5元（8.5万元×121天×5÷10000）；2020年3月至5月欠付租金25.5万元，产生违约金3825元（25.5万元×30天×5÷10000）。违约金合计35997.5元。自2020年4月1日起至付清欠款之日止的违约金以59.5万元为计算基数，按日万分之五计算。被告反诉要求解除合同并退还押金，但在被告与江西省惠民医院之间租赁纠纷未妥善解决，不能将租赁房屋腾空交还原告的情况下，不宜解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。故对被告的该反诉意见，本院不予支持。鉴于本案的实际情况，建议原、被告积极与江西省惠民医院尽快协商一致，达成新的合意，防止各方损失的进一步扩大。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告南昌市脉睿科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西钨业控股集团有限公司支付租金人民币59.5万元（2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金）；二、被告南昌市脉睿科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西钨业控股集团有限公司支付违约金（违约金计算方法：2019年9月1日至2020年3月31日违约金为人民币35997.5元，2020年4月1日起至付清欠款之日止的违约金以59.5万元为计算基数，按日万分之五计算）；三、驳回原告江西钨业控股集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告南昌市脉睿科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告江西钨业控股集团有限公司预交的案件受理费12191元，由江西钨业控股集团有限公司负担3041元，南昌市脉睿科技有限公司负担9150元；反诉原告南昌市脉睿科技有限公司预交的反诉案件受理费20342元，由反诉原告南昌市脉睿科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  何新平人民陪审员  曾庆堤人民陪审员  王凤娟二〇二〇年八月七日书 记 员  黄前琴