安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5938号 上诉人（原审原告）：安徽农业大学，住所地安徽省合肥市长江西路**。 法定代表人：夏涛，校长。 委托诉讼代理人：洪志生，男，安徽农业大学农业园中心主任。 委托诉讼代理人：王清平，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：何敏，女，1970年6月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：卜训义，安徽坤志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李平，安徽坤志律师事务所实习律师。 上诉人安徽农业大学与上诉人何敏因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月20日立案后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽农业大学上诉请求：依法改判何敏自2019年4月1日起至实际交付之日止按合同约定标准支付房屋场地占有使用费、物业费。事实和理由：《中华人民共和国合同法》第117条明确规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。此条第一句话表明不可抗力适用的条件为“合同履行”，本案案涉合同无论是有效还是无效都无关合同履行。第二句话表明，因当事人迟延履行后发生不可抗力的“合同履行”，不可抗力就不能适用。何敏在原合同约定期满后据不返还房屋及场地，如果原合同有效就属于迟延履行合同，疫情自然就不能成为免责条件，如果原合同无效就属于侵权强占，基于“举重以明轻，举轻以明重”的法理当然解释方法，疫情不能成为免责理由。 何敏针对安徽农业大学的上诉辩称，安徽农业大学的上诉理由不成立，自2019年4月1日之后的租金，安徽农业大学无权向何敏收取，安徽农业大学认为一审法院以疫情原因免收何敏两个月的租金没有法律依据，该观点不成立，一审判决不存在鼓励侵权的导向，请求二审法院依法驳回安徽农业大学的诉请。 何敏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回安徽农业大学的全部诉请；本案一、二审诉讼费用由安徽农业大学负担。事实与理由：1.案涉房屋系临时建筑，依据规定其使用期限为2年，2年后为违法建筑，因此自2015年11月之后的租金合同应是无效合同，且规划文件明确案涉房屋的用途为办公综合楼，安徽农业大学用于商业经营，出租获益，于法无据。依据政府文件，安徽农业大学在2013年5月1日之后即无权出租案涉房屋。安徽农业大学违法违规，不应收取所谓的占有使用费。2.按照双方多年延续的签约惯例，2019年4月1日之后的租赁期应该是自然延续的，安徽农业大学在案涉合同到期后的2019年4月中旬才突然通知不再续签，而非提前通知何敏。何敏根据此前的惯例有理由相信双方的租赁关系至少再顺延一年。该顺延一年到期前，安徽农业大学无权解除合同。3.安徽农业大学违背提前通知解除的义务，突然解除合同，在短时间内找到替代性经营场所是绝不可能的一件事。何敏一家以经营门店为生，因安徽农业大学违法解除租赁合同而遭受巨大的损失。4.何敏在租赁期间搭建的建筑物，并且，在租赁经营过程中曾因电路老化发生火灾，何敏出资对房屋进行了加固和装饰装修，安徽农业大学应给予合理补偿。5.合同无效，不应参照合同计算占有费。另外，自2019年4月中旬以来不断的拆迁公告和宣传等，上门阻挠经营、断水断电等行为，安徽农业大学的行为给何敏的经营造成了经营造成了影响，自2019年4月中旬以后，实质上处于停顿状态，即便认为应该支付租金（占用费），也应该降低租金标准。 安徽农业大学针对何敏的上诉辩称，1.一审判决何敏向安徽农业大学返还原承租的门面房与场地，支付占有使用费物业费以及承担法院案件受理费，属于认定事实清楚、适用法律正确的判决。双方合同约定租期一年、租金标准以及合同期满，乙方如要求继续承租，应于合同有效期届满之前三个月内提出继续承租要求。鉴于租赁标的物为钢架结构且存在钢架锈蚀、电路老化隐患，何敏自行加建的后场温室大棚也有消防安全风险，为此，安徽农业大学研究决定待合同自然到期后不再续租。何敏因租赁标的物地理位置好、租金极低，强烈要求继续租赁并拒绝返还承租标的物，安徽农业大学无奈诉讼。2.何敏的上诉理由不成立，应该予以驳回。首先，案涉出租房作为临时建筑，因在一审法庭辩论终结前没有申请主管部门延长使用期限，原合同被认定无效，但即使目前仍处在合同约定的期限内，承租人仍然负有按合同约定的标准支付使用费，对此《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第5条有明确规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”善意占有都要支付占有使用费，合同期限自动届满后何敏的恶意无权占有行为当然应支付占有使用费。案涉临时建筑未被申请使用期限的延长，违反的是有关城市规划、房屋建设等行政法律法规，该行政违法行为并不必然侵害何敏的民事权益，何敏无权无偿使用。一审判决支付使用费，符合等价有偿的对价原则与精神。其次，双方合同约定合同期限到2019年3月31日届满，且特别约定：“3.租赁合同期满，本合同自然终止。合同期满，乙方如要求继续承租，应于合同有效期届满之前三个月内提出继续承租要求。”何敏主张自然延续没有理由。何敏在合同期限到期以后实际上已经又使用了一年多，此与合同再延长一年的实际效果并无二致。第三，安徽农业大学属于有权解除合同，何敏未提供损失的证据。第四，双方合同“第八条其他约定事项”有明确约定：“租赁期满，乙方自行处理添置的独立可移动的设备，如:家具、电器及消费品等。不动产及装饰物归甲方所有”“甲方房屋因合肥市和甲方规划建设需要另作他用或拆除的，本合同终止执行，乙方应‘无条件’地;地按期撤出&rdquo就本案实际情况而言，何敏在承租房后场地搭建的建筑物，不仅没有执行双方的约定“不动产及装饰物归甲方所有”，安徽农业大学还同意何敏自行撤除并搬走了建筑材料。另外，在一审程序阶段，也未见何敏向法院提出所谓的“搭建建筑物合理补偿”的请求及其证据。第五，合同到期前安徽农业大学花卉市场具体工作人员就口头告知何敏一方合同期限届满后不再续签，合同期限自然届满后何敏一方拒不同意搬离，安徽农业大学出于保全证据需要，于2019年4月12日在花卉市场公共位置粘贴了《关于拆除合作化路花卉市场一条街的通知》，但该“通知”半个小时不到就被撕毁。另外，在该“通知”中尽管声称要停水停电，但安徽农业大学实际并没有采取停水停电措施，如果人民法院认为有必要，安徽农业大学可以向法院提交包括近期在内的近一年来何敏一方交纳的水电费转款证据。 安徽农业大学向一审法院起诉请求：1.判令何敏立即返还原承租的“农大花卉种苗市场”第26、27号门面房(62平方米)及门面房之后的场地(124平方米)；2.判令何敏支付自2019年4月1日起拒不返还原承租房及其场地使用费、物业费暂计27533.33元及水电费(27533.33元=41300元/年÷12月×8月，此数据系暂时计算到2019年11月底，水电费按水电表结算，所有具体数额直到何敏交房为止。)；3.判令何敏承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2018年3月23日，出租方（以下简称甲方）安徽农业大学农业园管理中心与承租方（以下简称乙方）何敏签订《“农大花卉种苗市场”门面房租赁合同》一份，内容为：1.甲方将位于“农大花卉种苗市场”序号为26、27共2个自然间租赁给乙方，供乙方作经营花卉等。甲方提供用水、用电，水电使用费由乙方按合肥市及安徽农业大学有关规定标准自行交纳；房屋质量及设施经现状为准；2.1租赁期限共壹年。甲方从2018年4月1月起将市场门面交付乙方使用，至2019年3月31日收回（含装修期）等；2.3租赁合同期满，本合同自然终止。如乙方逾期不搬迁，甲方有权申请相关执法部门强制执行，甲方因此所受损失收乙方负责赔偿。合同期满，乙方如要求继续承租，应于合同有效期满之前三个月内提出继续承租要求，在同等条件下，乙方享有优先权（续租合同另签）；3.全年房屋租金、后场租金、物业管理费合计41300元，按每季度支付。租方支付方式实行“先付租金后使用房屋”的方法执行。本合同签订之日，乙方先付三个月房租7807元；后场2011元；物管507元；合计10325元给甲方，以后乙方应于每季度月末一周前支付下季度租金；4.1租赁期间，在甲方原有资产基础上乙方投入资金建设的任何不动产及附着装饰工程，其产权在租赁终止时自动无偿转为甲方所有，乙方使用权随本合同终止而终止，对乙方由此形成的债权债务一概与甲方无关。8.2租赁期满乙方应返还甲方房屋及相应资产，如有损坏（不含自然损坏的），应按价赔偿。8.3租赁期满，乙方自行处理添置的独立可移动的设备，如：家具、电器及消费品等。不动产及装饰物归甲方所有。8.4乙方按实际发生的水电费每月与甲方结清一次。8.5甲方房屋因合肥市和甲方规划建设需要另作他用或拆除的，本合同终止执行，乙方应无条件地按期撤出；但甲方应提前一个月通知乙方。双方解除合同时，甲方退还乙方至拆离之日以后多收的租金。”合同约定的租赁期间于2019年3月31日届满后，双方未再续签租赁合同，何敏一直占用租赁标的物至今，且未向安徽农业大学缴纳自2019年4月1日之后的租金、物业管理费。期间，安徽农业大学限期何敏及其他承租人搬离，何敏及其他承租人书面回复要求迟延搬迁2-3年、按基价赔偿、安置新地点。 一审法院认为，案涉租赁标的物系安徽农业大学于2003年经批准建设的临时建筑，安徽农业大学未能举证证明至一审法庭辩论终结前该临时建筑已经主管部门批准延长使用期限，故双方于2018年3月23日续签的《“农大花卉种苗市场”门面房租赁合同》应属无效。因双方约定的租赁期间届满后，双方未再续签租赁合同，何敏继续占用原租赁房屋及其后的场地于法无据。因此，安徽农业大学有权对何敏继续占有使用的原租赁房屋及其后的场地要求予以返还，并按原续签合同约定的费用标准主张期间的占有使用费。因何敏在占用原租赁房屋及其后的场地期间发生了众所周知的疫情，依据合肥地区防控疫情的情况，酌情对2020年1月25日至2020年3月24日期间的占用使用费免除何敏向安徽农业大学给付的责任。因何敏占用原租赁房屋及其后的场地均发生在双方原约定何敏应向安徽农业大学返还房屋及其后的场地之后，故对何敏的其它抗辩理由均不予以采信。何敏辩称，何敏另还有押金在安徽农业大学，未提供证据，双方可据实结算；何敏当庭明确水电费暂时未抄表，以何敏交付时间的数据为准，因双方原合同约定水电使用费由乙方按合肥市及安徽农业大学有关规定标准自行交纳，安徽农业大学未举证证明其已实际垫付上述费用，其主张水电费不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、何敏于判决生效之日起十日内向安徽农业大学返还原承租的“农大花卉种苗市场”第26、27号门面房及门面房之后的场地；二、何敏于判决生效之日起十日内支付逾期返还原承租的“农大花卉种苗市场”第26、27号门面房及门面房之后场地的使用费、物业费【按合计41300元标准，自2019年4月1日计算至2020年1月24日的费用为33728.33元（41300元/年÷12月×9.8月），自2020年3月25日起之后的费用计算至本判决第一项中门面房及场地实际返还之日止。】；三、驳回安徽农业大学其他诉讼请求。本案案件受理费488元，减半收取244元，由何敏承担。 二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。安徽农业大学提供：承租户钥匙缴纳时间及结算确认表，旨在证明何敏已经于2020年4月14日将案涉房屋返还安徽农业大学。何敏对证据真实性予以认可。 对一审查明事实本院予以确认。 本院认为，案涉租赁房屋属于临时建筑，已经超过批准的使用期限，双方签订的租赁合同应属无效，何敏应返还房屋，一审据此判决何敏返还房屋并无不当，二审期间，双均认可何敏已经于2020年4月14日返还租赁房屋，本院予以确认。鉴于房屋已经返还，无判决返还之必要，本院据此对该项予以撤销。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”安徽农业大学诉请何敏参照合同约定费用标准支付房屋占有使用费、物业费，一审予以支持并无不当。鉴于2020年何敏占有房屋期间发生了众所周知的疫情，对何敏在该期间内对房屋的使用经营产生不可避免的重大不利影响，依据合肥地区防控疫情的情况，一审酌情对2020年1月25日至2020年3月24日期间的占用使用费等免除何敏向安徽农业大学给付的责任并无不当，本院予以维持。据此，依据一审判决房屋使用费、物业费计算标准计算至2020年4月14日何敏实际返还租赁房屋时止，何敏应付安徽农业大学房屋占有使用费、物业费合计36022.78元（41300元/年÷12月×10月+41300元/年÷12月÷30天×14天）。 安徽农业大学与何敏所签租赁合同约定的租赁期限于2019年3月到期，在何敏未依据合同约定在租赁期限届满前与安徽农业大学达成合意，安徽农业大学于2019年4月通知何敏返还房屋并未超出何敏对房屋的合理使用预期，且自2019年4月至2020年4月何敏实际返还房屋时，已有超过一年的期间，何敏主张安徽农业大学违法要求返还给其造成损失亦未提供损失的证据，故对何敏该相关主张本院亦不予支持。合同无效，且双方约定的租赁期限已经履行完毕，何敏主张就其搭建的建筑或装饰给予补偿，没有法律依据，本院不予支持。 综上，安徽农业大学、何敏的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）晥0104民初331号民事判决第三项，即：“驳回安徽农业大学的其他诉讼请求”； 二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）晥0104民初331号民事判决第一项； 三、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）晥0104民初331号民事判决第二项为：何敏于本判决生效之日起十日内向安徽农业大学支付房屋占有使用费、物业费36022.78元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费244元，由何敏负担；二审案件受理费538元，由安徽农业大学负担50元，何敏负担488元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 余海兰 审判员 董江宁 二〇二〇年八月十八日 法官助理李颖 书记员李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。