福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3005号 原告:福州市鼓楼区教育局，住所地福建省福州市鼓楼区津泰路**。 负责人：翁晖，该局局长。 委托诉讼代理人：钱亮、罗瑞芳，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 被告：刘捷，男，汉族，1963年9月19日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：周健，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 第三人：于伟卫，男，汉族，1970年10月28日出生，住陕西省西安市新城区。 原告福州市鼓楼区教育局（以下简称“鼓楼区教育局”）与被告刘捷、第三人于伟卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼓楼区教育局的委托诉讼代理人罗瑞芳、被告刘捷的委托诉讼代理人周健到庭参加诉讼，第三人于伟卫经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。 鼓楼区教育局向本院提出诉讼请求：1.确认鼓楼区教育局、刘捷之间的《店面租赁合同》于2019年3月27日解除；2.判令刘捷立即向鼓楼区教育局支付拖欠的2018年1月1日至2019年3月27日的房屋租金128061元；3.判令刘捷向鼓楼区教育局支付拖欠的水电费5169.36元；4.判令刘捷向鼓楼区教育局支付逾期支付租金的违约金（以逾期未付的租金128061元为本金，按年24%从2019年3月27日起计至租金付清之日，并扣除店面租赁保证金25612.2元）。事实和理由：2013年3月13日，鼓楼区教育局与刘捷签订《店面租赁合同》，约定：刘捷承租坐落于福州市鼓楼区津泰路146号临街店面；租赁期自2013年3月16日至2016年3月15日；月租金8537.4元，在每月5日前支付当月租金；租赁期间刘捷应按时交纳物业管理、水、电等费用；若未及时足额支付租金，每逾期一日按延付金额千分之一支付逾期付款违约金。合同签订后，刘捷向鼓楼区教育局支付了店面租赁保证金25612.2元，鼓楼区教育局也依约将商铺交付刘捷使用。2015年6月26日，双方签订《补充协议》，约定鼓楼区教育局在津泰路沿街环境综合整治期间给刘捷减免4.5个月租金，原合同到期日从2016年3月15日延长至2016年12月15日，其余依原合同约定继续履行。后刘捷将房屋转租给于伟卫经营小吃店。合同期满后，双方未签订书面租赁合同，但继续租赁使用该房屋，双方形成不定期租赁合同。后刘捷开始拖欠缴纳租金，虽多次催告，但刘捷只是足额缴纳租金至2017年12月31日，此后未支付租金。故鼓楼区教育局于2019年1月28日将《催缴房租通知》粘贴于店面门口，但刘捷不予理会。2019年3月22日，鼓楼区教育局向刘捷发出《解除租赁合同通知书》，要求其立即结清所拖欠的租金、水电等费用并于2019年3月27日前腾空承租房屋。2019年3月23日刘捷携其同伴宋松闽前往鼓楼区教育局，并让宋松闽签收该通知书。2019年3月27日，刘捷腾空承租房屋，但未结清拖欠的租金、水电等费用。根据合同约定，鼓楼区教育局有权直接在租赁保证金中扣除拖欠的租金。刘捷拒不缴纳租金的行为已经构成违约，为维护合法权益，特依法起诉，望判如所请。 刘捷辩称，1.租赁合同由其签订，但该店面实际是由福州真味食品有限公司承租。2015年6月26日，双方签订《补充协议》，将租赁期限延长至2016年12月15日。合同到期后其并未继续使用该店面，合同已经终止，双方不存在不定期租赁合同关系。根据法律规定，即使店面转租给第三人，在租赁合同到期后，转租也到期，第三人继续使用租赁物，应由第三人承担占有使用费；2.2016年8月16日，刘捷根据鼓楼区教育局要求，将此前其缴纳的租赁保证金转让给于伟卫，即在租赁合同到期后由于伟卫承租店面。2016年12月21日，于伟卫向鼓楼区教育局发送《关于津泰路148号店面情况说明》，要求尽快签订租赁合同，但鼓楼区教育局至今未与于伟卫签订合同。2016年12月15日至2019年3月22日是于伟卫使用店面并支付租金，因此与鼓楼区教育局形成不定期租赁关系的是于伟卫而非刘捷。2017年9月起鼓楼区教育局都从未与刘捷联系，都是与于伟卫联系催缴租金，于伟卫于2017年8月18日、2018年5月8日、7月30日向鼓楼区教育局支付租金，证明鼓楼区教育局与于伟卫形成了不定期租赁合同关系。 于伟卫未向本院提交书面意见。 本院经审理认定事实如下：2013年3月13日，鼓楼区教育局、刘捷签订一份《店面租赁合同》，约定：鼓楼区教育局将位于福州市鼓楼区平方米出租给刘捷使用，用途为服装、蛋糕销售；租赁期限为2013年3月16日至2016年3月15日，租金每月8537.4元，每月5日前支付当月租金，第一年租金为11.5个月，租金总额303077.7元；合同签订当日刘捷应支付租赁保证金25612.2元，租赁期满或合同解除后，若刘捷无违约责任则无息退还；鼓楼区教育局有权要求刘捷按期交付租金以外的水电、物业管理等费用；租赁期间，未经鼓楼区教育局书面同意，刘捷不得将店面转租、转让、转借给第三方，不得擅自改变店面的用途；若未依约及时足额支付租金、租赁保证金，每逾期一日应按延付金额日千分之一支付逾期付款违约金；刘捷拖欠的租金或违约而需要支付的违约金或赔偿金等，鼓楼区教育局可在租赁保证金中扣除。 合同签订后，刘捷依约支付了租赁保证金25612.2元，鼓楼区教育局依约将租赁房屋交付刘捷使用。2015年6月26日，双方签订补充协议，约定因津泰路环境综合整治期间给予减免4.5个月租金，合同期限延长至2016年12月15日，其余依原合同继续履行。合同履行过程中，鼓楼区教育局已收取到截止2017年12月31日的租金，其中自2015年10月起，银行回单所载付款单位名称均为于伟卫。 2019年3月22日，鼓楼区教育局在津泰路146号诉争店面和津泰路148号之间墙面张贴解除租赁合同通知书，主张刘捷拖欠2018年起的租金，双方系不定期租赁合同关系，要求刘捷立即结清所欠租金、水电费等，并于2019年3月27日前腾空房屋。2019年3月23日，案外人宋松闽签收该通知书。诉争房屋于2019年3月27日腾空。 本院认为，鼓楼区教育局、刘捷签订的店面租赁合同和补充协议，是双方的真实意思表示，是合法、有效的，双方当事人都应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的租赁合同和补充协议约定的租赁期于2016年12月15日届满，双方未续签租赁合同，刘捷未向鼓楼区交还租赁店面，鼓楼区教育局继续收取租金，故双方之间已形成不定期租赁关系，除租赁期限外的其他租赁事宜均应按原合同和补充协议继续履行。 刘捷主张其将店面转租给于伟卫经营小吃店，本院认为：首先，转租行为违反其与鼓楼区教育局之间不得转租和改变租赁用途的约定；其次，刘捷未提交转租合同，其提交的拟用于证明于伟卫向其支付房屋押金的收款收据无相应付款凭据予以证明，该收据可由其单方制作，且仅写明津泰路店面，不能确认即案涉店面，更无法证明系应鼓楼区教育局的要求将租赁保证金转让；最后，其提交于伟卫向鼓楼区教育局要求签订租赁合同的函件照片，该函件所载店面为津泰路148号，并非案涉店面，不能确定与本案的关联性，即使于伟卫确实提出要求，亦无证据证明取得了鼓楼区教育局的同意。综上，刘捷未能证明其转租案涉店面已经过鼓楼区教育局的同意，亦未能证明鼓楼区教育局与于伟卫直接形成了租赁关系，故刘捷与鼓楼区教育局之间的不定期租赁关系一直延续至案涉店面腾空之日止。 鼓楼区教育局要求确认双方之间的租赁合同于2019年3月27日解除，因该局于2019年3月22日张贴解除合同通知书，要求于2019年3月27日前腾空案涉店面，刘捷亦未能证明其于更早时间交还案涉店面，故本院确认案涉店面于2019年3月27日腾空，对鼓楼区教育局该项诉请予以支持。 关于租金。鼓楼区教育局和刘捷之间的不定期租赁关系自2016年12月15日合同期限届满后，一直延续至2019年3月27日，故其应支付该期间的租金。现鼓楼区教育局认可租金已付至2017年12月31日，且刘捷无证据证明此后的租金已经支付，故其应支付共计14个月又27天的租金8537.4×（14+27÷30）=127207.26元。 关于逾期付款违约金。双方在合同中约定的违约金为延付金额的日千分之三，明显过高，现鼓楼区教育局主张按年利率24%计算，但未提交证据证明其具体损失金额，本院认为，逾期支付租金造成的损失主要是资金占用期间的利息损失，本院酌定自2019年3月27日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计至款项实际支付之日止。 关于水电费。鼓楼区教育局要求刘捷支付拖欠的水电费，但无证据证明案涉店面在该期间产生的水电费，该项主张本院不予支持。 关于租赁保证金。因刘捷违约，且欠付款项超过租赁保证金数额，故鼓楼区教育局无需向其返还租赁保证金，该款应用于抵扣欠付的租金和相关违约金。 于伟卫经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、福州市鼓楼区教育局、刘捷之间的租赁合同于2019年3月27日解除； 二、刘捷于本判决生效之日起十日内向福州市鼓楼区教育局支付2018年1月1日至2019年3月27日的租金127207.26元及逾期付款违约金（以127207.26元为基数，自2019年3月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计至款项实际支付之日止）,福州市鼓楼区教育局已向刘捷收取的租赁保证金25612.2元可予以抵扣； 三、驳回福州市鼓楼区教育局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3060元，适用简易程序减半收取1530元，由鼓楼区教育局负担270元，刘捷负担1260元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任晗婧 二〇二〇年八月十九日 书记员  柯水英 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。