广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初17033号原告：陈剑兰，女，1975年7月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码441************044。委托诉讼代理人：李伟波，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：林煌，广东国龙律师事务所实习律师。被告：广州寓觅物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区********（自编1号楼）X1301-F1764，统一社会信用代码91440101MA59G4GUX5。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘兵，广东提德律师事务所律师。委托诉讼代理人：石伙娟，广东提德律师事务所律师。原告陈剑兰诉被告广州寓觅物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月22日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人李伟波与被告委托诉讼代理人刘兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付租金10128元（租金请求自2020年1月1日起连续计算至被告实际交还租赁房屋之日止，前述金额暂计至2020年3月31日止）；2、被告向原告支付违约金10128元；3、原告收取被告租赁押金3376元无须返还给被告；4、本案诉讼费用由被告承担。原告明确：被告欠租处于持续状态，原告要求被告继续履行合同，不要求返还房屋。事实和理由：2018年10月29日，原、被告签订《物业委托经营管理合同》，约定原告将位于佛山市禅城区*******铂顿国际公寓项目一座811号房屋出租给被告作商业使用，租期自办理托管物业的交付手续之日起五年，租金3376元/月，被告需在每月的第15日前支付租金。涉案合同约定被告无特殊原因或未经原告同意，被告迟延向原告支付租金超过一个月的，原告有权单方解除合同，并要求被告赔偿三个月租金标准的违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告却未能按时支付租金，自2020年1月1日起一直拖欠租金，原告多次催付未果。被告逾期支付租金已过一个月，根据合同约定，原告有权单方解除合同，并要求被告支付违约金。被告答辩称：一、涉案合同已于2020年2月19日解除。涉案合同约定，如发生下列情形之一，乙方无需支付固定收益，同时乙方有权单方解除本合同并要求甲方退回乙方已经支付的保证金。（1）因物业本身质量原因以及物业所在区域外部环境不具备经营条件，如能源供应中断等客观因素导致托管无法正常经营超过7日的；（2）因国家、地方法规、政策规定或变更、调整，以及项目物业公司行为或公安、消防等国家机关对现行相关法律法规或物业管理条例等作相应变更时，乙方无法按照上述约定方式经营托管物业超过7日的；（3）其他非因乙方原因导致乙方无法正常经营托管物业的。根据上述约定，被告于2020年2月9日向原告发送了《解除合同通知书》，原告于2020年2月19日签收通知书，双方的租赁合同关系已于该日解除。二、根据上述合同约定，被告解除合同无需向原告支付固定收益，原告应向被告退回已支付的保证金。三、今年疫情的发生十分突然，影响之大，波及范围之大，乃建国以来未见，对旅游业、餐饮业、娱乐业等人群密集场所打击致命。根据涉案合同约定，影响合同履行超过7天，被告就有权解除合同。虽然双方签订的合同长达数年，但双方一直合作愉快并已经履行近半，若不是突发的疫情，本案纠纷也不会产生。涉案合同约定影响超过7天便可以解除合同，就是考虑到宾馆酒店旅业的特殊性。如连续7天以上无法营业，被告损失不言而喻。因此，尽管疫情的发生与管控只是阶段性，但该阶段性的影响远远超过7天，达数月之久，双方均无法承受。被告完全可以依据上述合同条款解除合同。四、国家相关疫情管控部门、公安、街道办均要求被告在疫情期间不接待相关客人，客观上也严重影响了被告经营。即便相关部门没有明确禁止被告营业，但客观事实是疫情期间几乎没有租客。五、被告已按合同约定进行了装修，合同约定的免租期应依约履行。在免租期内，原告主张的租金不应得到支持。六、原告关于违约金的主张不应得到支持。七、根据合同约定，原告应向被告返还保证金。当庭补充：被告不同意继续履行合同，合同是双方意思自治并且自愿的民事行为，根据本案情况，被告已经向原告发出书面的解除合同通知书，且以手机短信的形式向原告发送解除合同的通知，被告是不同意且不愿意继续履行合同，双方之间已经丧失自愿的基础，因此双方已经没有继续履行合同的可能性，请求法庭判决双方解除合同。诉讼中，原告提交以下证据：1、《物业委托经营管理合同》（包含附件《托管物业交接书》）及补充协议。证明原告与被告签订《物业委托经营管理合同》及补充协议，约定原告将位于广东省佛山市禅城区*******铂顿国际公寓项目的涉案房屋出租给被告作商业使用，租期自办理托管物业的交付手续之日起五年，约定每月租金标准，在每月的第15日前支付租金。被告无特殊原因或未经原告同意，被告迟延向原告支付租金超过1个月的，原告有权单方解除合同，并要求被告赔偿三个月租金标准的违约金。2、不动产权证书。证明涉案房屋为合法建筑物，可以自由对外出租，原告为该涉案房屋的产权人，有权对其出租、收益，是适格的诉讼主体。3、照片7张（视频截图）。证明被告截至2020年7月6日仍在佛山铂顿国际公寓继续经营，被告关于合同已解除的主张不成立。4、终止协议书、铂顿业主维权建议书、铂顿业主维权建议书回函。共同证明原告收到了申请免交2月份的租金，如不同意则解除合同的短信，原告收到短信后不同意短信内容，所以在2020年2月27日组织大部分业主到被告的经营场所积极地协商，被告以罗嘉乐的房屋作为例子，提出终止合同的协议条件，当时在场的20、30位业主向被告提出他们的要求。2020年2月28日被告对业主提出的要求进行答复，由于双方意见分歧较大，没有最终达成一致意见，所以业主才会向法院提出诉讼。也并不是如被告所述已经解除合同。诉讼中，被告提交以下证据：1、《合同解除协议》（《解除合同通知书》）、EMS快递底单、EMS快递查询物流单。证明被告通过EMS向原告寄出解除合同文件，原告已经签收。2、倡议信、通知、被告和街道办人员的微信聊天记录。证明被告接到倡议及通知在疫情期间不接受客人开房，街道办及派出所等部门也要求被告不要营业，被告发通知通告同事，在疫情期间解除合同的房间不再开房。3、短信截图。证明被告通过短信通知原告解除合同，原告已经收到通知，信息已经送达。4、水电表抄表记录。证明被告根据抄水电表记录，解除合同的房间水电费没有变化，没有再使用。5、经营数据报表（2019年10月-2020年2月）、寓米铂顿点PMS取消单，证明疫情影响期间，被告的房间开房数量受疫情影响，大量客户取消订单，开房数量明显下降，营业收入大幅下降。6、电子回单，证明被告向原告支付的租金截至日期均为2020年1月-3月之间。经质证，本院认证：原告提交的证据1、2、4，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；证据3有原件核对，本院确认其真实性。被告提交的证据1，被告针对（2020）粤0604民初17020号-17034号共十五件系列案，仅提交一份EMS快递查询单，被告无法证明该快递查询单具体指向哪一案件，即使通过寄件运单扫码能查询到部分邮件被有关原告本人签收，但该组证据亦无法证明被告已向原告提出解除合同，故本院均不予采信；证据2，本院经审查确认其真实性；证据3，原告确认收到短信，但无法确认发送短信的主体，本院对证据3的真实性予以采信；证据4系原告单方制作，无其他证据佐证，本院无法采信；证据5中，营业日收报表（2019年、2020年）系被告单方制作，原告不予确认，本院对该证据不予采信，对寓米铂顿店PMS取消单，本院经审查确认其真实性；证据6，（2020）粤0604民初17020号-17034号共十五件系列案中相关原告确认已收到款项，经审查，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年10月29日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《物业委托经营管理合同》，主要约定：“一、托管物业（房屋及附属设施）及要求。1.1托管物业位于广东省佛山市禅城区*******铂顿国际公寓项目一座811号房……权属证书（或备案合同）所登记的所有权人（或购买人）为陈剑兰……二、托管物业经营模式。2.1托管物业的经营模式为固定收益模式；2.2托管物业的经营管理方式、用途主要为：对外租赁（包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式），并由乙方提供线上线下租赁服务及增值服务。三、托管期限。3.1托管期限：双方正式办理托管物业的交付手续之日起伍年。具体起算日以《托管物业交接书》为准。3.2甲方应确保最迟于2018年11月1日前，将符合乙方标准的托管物业交付乙方……四、固定收益及支付。4.1就托管物业免付期满后，乙方应每月15日前向甲方支付固定收益人民币3376元……4.4固定收益的支付时间：每月15日前支付当月固定收益，乙方可以委托或指定第三方支付。前述日期如遇国家法定节假日或休息日，则顺延到节假日或体息日后上班的3天内支付。4.5关于押金，采取合同首月租金金额数的一倍作为租赁押金，并于合同起始第一个月内支付……七、合同的解除、终止及违约责任……7.2如发生以下情形之一，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方赔偿三个月固定收益标准的违约金：（1）托管物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付固定收益超过1个月……7.4如发生以下情形之一，乙方无需支付固定收益，同时乙方有权单方解除本合同并要求甲方退回乙方已支付的保证金。（1）因物业本身质量原因以及物业所在区域外部环境不具备经营条件，如能源供应中断等客观因素导致托管无法正常经营超过7日的；（2）因国家、地方法规、政策规定或变更、调整，以及项目物业公司行为或公安、消防等国家机关对现行相关法律法规或物业管理条例作相应变更时，乙方无法按照上述约定方式经营托管物业超过7日的；（3）其它非因乙方原因导致乙方无法正常经营托管物业的……”。同日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《〈物业委托管经营管理合同〉补充协议》，主要约定：“1、原合同第四条、固定收益及支付4.6条补充条款：关于租金递增，合同期内第三年及第五年分别递增一次租金金额，递增比例为5%……5、原合同第七条、合同的解除、终止及违约责任7.4（2）（3）改为：7.4（2）因国家、地方法规、政策规定或变更、调整，以及公安、消防等国家机关对现行相关法律法规或物业管理条例作相应变更时，乙方无法按照上述约定方式经营托管物业超过7日的；7.4（3）如托管经营期间，因项目物业公司行为、物业管理条例变更等原因，造成乙方无法经营，经甲乙双方与物业公司协商无果的，乙方有权单方解除本合同并要求甲方退回已支付的保证金，甲乙双方均不承担责任……”。同日，原、被告签订《托管物业交接书》，被告确认于2018年11月1日验收通过并与原告办理房屋交接手续，被告对房屋的托管经营期限自房屋交接之日起至2023年10月31日止。另查明：原告系涉案房屋权属人。原告在诉讼中称：关于违约金，系被告逾期支付租金的违约金，依据为涉案合同第七条第7.2款；关于押金，根据合同第七条第7.4款，推断押金起到定金的作用，适用定金罚则。被告在诉讼中称：关于租金，不确认原告所述，但具体有哪些不符，代理人不清楚，并表示被告于庭后三天内就原告所主张被告拖欠租金的起始时间、金额存在异议的，提交书面说明并提交相关证据，逾期未提交说明及相关证据的，同意按照被告确认原告所主张的拖欠租金起始时间和金额处理。庭后，被告并未提交说明及相关证据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《物业委托经营管理合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于合同解除。原告主张涉案合同尚未解除，双方均应继续履行，被告抗辩涉案合同已于2020年2月19日解除。经查，涉案短信无法证明被告向原告明确提出解除合同的意思表示，且，被告承租涉案房屋用于酒店出租，分日租与月租，疫情期间政府虽然要求该类场所承租人落实防控措施，落实人员登记、体温测量等，但并未进行限制或者禁止对外经营。涉案租赁合同租期长达五年，而疫情的发生与管控只是阶段性，并未导致租赁合同完全无法履行以及合同目的落空。故此，本院认定疫情与防控措施对涉案合同的履行不构成实质性影响，被告以此为由解除合同理据不足。涉案合同应继续履行。关于租金。原告主张被告拖欠2020年1月1日之后的租金，被告未予确认，但亦未明确提出异议，更未提交有效证据予以反驳，故应推定原告主张的欠租事实成立。为免诉累，结合涉案合同约定的租金标准，本院认定截止本案判决之日，被告应向原告支付2020年1月1日至8月31日的租金27008元（3376元×8个月），之后的租金因支付条件尚未成就，本院不予支持。关于违约金。涉案合同约定，如发生以下情形之一，原告有权单方解除本合同，并要求被告赔偿三个月固定收益标准的违约金：（1）……被告迟延向原告支付固定收益超过1个月。现原告据此主张被告支付逾期支付租金的违约金，被告不同意支付。经审查，上述违约金条款是在被告迟延付租、原告据此解除合同的情况下才适用，现原告明确要求继续履行合同，故不符合合同约定的违约金支付条件，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于押金。如上所述，涉案合同仍需继续履行，原告主张没收押金无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告广州寓觅物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈剑兰支付2020年1月1日至8月31日的租金27008元；二、驳回原告陈剑兰的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取195元，由原告陈剑兰负担95元，由被告广州寓觅物业管理有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年八月十九日书记员  原洁萍