吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0621民初1310号 原告：庄秀翠，女，1962年4月27日出生，汉族，原泉阳供销社退休工人，住吉林省抚松县抚松镇。 委托诉讼代理人：吴来国，吉林连星律师事务所律师。 被告：张学海，男，1976年8月30日出生，汉族，农民，住吉林省抚松县松江河镇。 委托诉讼代理人：赵光辉（系张学海之妻），1981年10月9日出生，汉族，农民，住吉林省抚松县松江河镇。 第三人：陈喜民，男，1976年11月20日生，汉族，农民，住吉林省抚松县万良镇。 第三人：白福艳，女，1978年6月19日生，汉族，农民，住吉林省抚松县万良镇。 原告庄秀翠与被告张学海、第三人陈喜民、白福艳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄秀翠及其委托诉讼代理人吴来国、被告张学海的委托诉讼代理人赵光辉、第三人陈喜民到庭参加诉讼。第三人白福艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庄秀翠向本院提出诉讼请求：请求撤销抚松县人民法院（2020）吉0621执异50号执行裁定书，解除对位于抚松县抚松镇水岸丽景小区X号楼X单元501室房屋的查封，并停止对该房屋的执行。事实和理由：2016年9月3日，原告庄秀翠与丈夫张佰祥（已故）共同购买了第三人白福艳名下的位于抚松县抚松镇夹信子桥南胡同内79平方米住房，张佰祥与白福艳签订了《买卖协议》，当日支付全部购房款20万元，第三人陈喜民出具收条。购买房屋后，原告曾多次与第三人陈喜民、白福艳协商办理产权变更登记手续事宜，但因该房屋所在区域在政府棚户区改造范围内，不予办理产权变更登记。2016年6月，购买的房屋被拆迁，原告抽取到的房号为抚松县抚松镇水岸丽景小区X号楼X单元501室，办理完相关手续后装修入住。因开发企业的原因，该楼盘不能办理产权登记及变更手续，导致原告至今未能办理产权过户手续。被告张学海诉第三人陈喜民、白福艳买卖合同纠纷一案正处于执行阶段，抚松县人民法院在案件执行过程中，向第三人陈喜民、白福艳送达了（2020）吉0621执532号执行裁定书，将实际为原告所有的位于抚松县抚松镇水岸丽景小区X号楼X单元501室房屋予以查封。该案涉房屋系原告所有的合法财产，原告得知后，便提出案外人执行异议申请。抚松县人民法院经书面审理，向原告送达了（2020）吉0621执异50号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与第三人白福艳签订了《买卖协议》，协议签订当日交付了全款20万元，同时，缴纳水、电、热费等相关票据，足以证明原告购买房屋后装修入住，已实际占有使用该案涉房屋至今。另外，是开发企业九兴公司的原因导致原告至今不能办理房屋产权过户登记手续。在这种情况下，抚松县人民法院将案涉房屋认定为第三人陈喜民、白福艳所有并依法查封是错误的。作为产权的归属，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行确认，原告为案涉房屋的合法所有权人，足以排除抚松县人民法院查封与执行。综上，原告特依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出案外人执行异议之诉，望法院依法判决，支持原告的诉讼请求，判决：撤销抚松县人民法院（2020）吉0621执异50号执行裁定书，解除对位于抚松县抚松镇水岸丽景小区X号楼X单元501室房屋的查封，并停止对该房屋的执行，维护原告的合法权益。庭审中，原告撤回撤销抚松县人民法院（2020）吉0621执异50号执行裁定书和解除对位于抚松县抚松镇水岸丽景小区X号楼X单元501室房屋查封的诉讼请求。 被告张学海辩称，我对原告提供的房屋买卖协议真实性有异议。庄秀翠交纳采暖费及有线电视费，只能证明她交了这两项费用，但并不能证明房屋就是她的。抚松镇水岸丽景小区X号楼X单元501室产权调换协议由白福艳签订，证明其产权为白福艳，而非庄秀翠。根据陈喜民的证词中提到“房照是白福艳的名，拆迁时签订协议的人也是白福艳”，证明产权就是白福艳的。要求对方提供2016年9月3日购房转账明细。注：原告庄秀翠自称购买房屋在2016年9月3日签订协议，但在“事实与理由”中却提到2016年6月购买房屋拆迁，其时间差距太大。另又提到因开发商九兴公司的原因，导致至今不能办理产权过户，据了解，水岸丽景的开发商并不是九兴公司。原告提到的购买房屋和房屋拆迁时间有错误。根据庄秀翠提供的证据，漏洞百出，自相矛盾。本人认为，庄秀翠与白福艳恶意串通签订合同，其目的是为转移财产、逃避执行。 第三人陈喜民述称，同意原告的意见，因为这个房子当时已经卖给了原告了。应当停止对这个房子的执行。因为是2016年签订的合同，这么长时间了，也不可能重新签合同。 第三人白福艳未提交陈述意见。 本院经审理认定事实如下：陈喜民与白福艳原系夫妻关系，二人于2018年离婚。在二人夫妻关系存续期间，陈喜民父母出资，为陈喜民及其哥陈喜文二人购买了位于抚松县抚松镇夹信子桥南朝阳胡同砖混结构的二层楼房作为二人结婚用房，陈喜文住一层，陈喜民住二层。因陈喜文长年居住上海，办理过户登记时产权登记在白福艳名下。2016年，因陈喜民做生意急需资金周转，准备将其居住的二楼出卖，而当时家住抚松县泉阳镇的张佰祥、庄秀翠夫妻有意搬到抚松镇居住，亦需要购买房屋。在这种情况下，作为陈喜民的小姨、庄秀翠同胞妹妹的郑艳芹从中介绍，最终促成双方之间的房屋买卖关系，交易房屋价款确定为20万元。2016年8月9日，通过张佰祥名下农业银行卡转账预付15万元，其余5万元于2016年9月3日白福艳与张佰祥二人签订《买卖协议》当日通过庄秀翠名下农业银行卡转账支付。《买卖协议》系由中间人郑艳芹执笔书写，故郑艳芹亦在该协议上以中间人身份签名、捺印。同日陈喜民为张佰祥出具了收到购买楼房款20万元收条一份。张佰祥、庄秀翠购买上述二楼后，购买房屋所在地段被列入棚户区改造拆迁范围。因棚户区改造期间不再办理房屋买卖过户登记，原房屋所有权人为白福艳，而拆迁户的房屋办理初始登记时必须由白福艳本人办理，所以签订《产权调换协议书》时仍由白福艳出面以其自己名义签署。庄秀翠与其夫张佰祥购买的第二层楼房被拆迁后，给予回迁安置的房屋为X栋楼X单元401室和X号楼X单元501室和一个车库。庄秀翠、张佰祥回迁房屋的房号系由白福艳出面代为抽取。产权调换协议约定房屋征收部门于2017年10月30日前将产权调换房屋交付被拆迁人。签订《产权调换协议书》时，房屋征收管理部门要求落款时间书写为7月18日，并由房屋征收管理部门工作人员填写完成。该地段立项的抚松县抚松镇水岸丽景小区系由抚松县松抚新城房地产开发有限公司开发建设，2018年竣工。截止本案提起诉讼时尚不具备办理回迁房屋不动产登记条件，无法办理初始登记。 回迁的抚松镇水岸丽景小区X栋楼X单元501室房屋交付张佰祥、庄秀翠之后，二人于2018年下半年开始对回迁房屋进行装修及购买抽油烟机、家用电器等。2019年1月7日，张佰祥因病去世。2019年1月30日，庄秀翠为501室房屋以其自己名义申请安装闭路电视、宽带等，同年10月8日，与抚松京热热力有限责任公司就案涉回迁安置房屋签订供用热力合同，交纳供热费用。 2019年，因陈喜民欠付张学海人参货款562,000.00元而被张学海提起诉讼要求判决给付，本院作出判决支持了张学海这一诉讼请求。嗣后，张学海又另案起诉白福艳，要求白福艳对上述判决中陈喜民给付张学海人参货款562,000.00元的给付义务承担连带给付责任，本院于2020年4月8日作出（2019）吉0621民初2455号民事判决，支持了张学海后一诉讼请求。2020年6月16日，张学海向本院申请强制执行前述案件。执行期间，本案根据张学海的申请作出（2020）吉0621执532号执行裁定，查封了白福艳名下的位于抚松镇水岸丽景小区X号楼X单元301室、X号楼X单元401室、X单元501室。之后，庄秀翠以案外人身份提出异议，认为X号楼X单元401室和X单元501室是其2016年9月3日支付20万元全价款购买白福艳名下位于抚松县抚松镇夹信子桥南胡同内79平方米的住房，后被拆迁而给予其产权调换的房屋，因拆迁前房屋所在区域列入政府棚户区改造范围内，产权登记部门无法办理产权变更登记事宜，回迁后，其已对X号楼X单元501室装修入住，因该楼盘产权登记部门至今仍未通知办理产权登记，导致其无法办理产权变更登记事宜。庄秀翠认为案涉房屋为其合法财产，足以排除执行，要求解除查封。2020年7月13日，本院作出（2020）吉0621执异50号执行裁定，以庄秀翠异议理由不成立为由，裁定驳回了庄秀翠的异议请求。庄秀翠遂在法定期限内提起本案案外人异议之诉，要求停止对诉争房屋执行。 上述事实，有庄秀翠提供的（2020）吉0621执532号执行裁定书、（2020）吉0621执异50号执行裁定书、结婚登记证、死亡注销证明、《买卖协议》、陈喜民出具的收条、《产权调换协议书》、供用热力合同、抚松海尔专卖店信誉卡、收据、顺和家具城销售清单、彩轩壁纸装修材料明细单、2020年8月17日工作记录各一份，中国农业银行卡交易明细清单、中国传媒股份有限公司抚松分公司业务受理单、增值税普通发票各二份、照片9张，证人郑艳芹的当庭证言，张学海提供的水岸丽景小区售楼楼盘表（复印件）、（2020）吉0621执异50号执行裁定书、庄秀翠起诉状各一份，证人付连纲的当庭证言及当事人、委托诉讼代理人的有关当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，庄秀翠诉称案涉被查封的抚松镇水岸丽景小区X号楼X单元501室住宅楼系其夫张佰祥生前于2016年9月3日购买第三人白福艳名下位于抚松县抚松镇夹信子桥南朝阳胡同砖混结构的二层楼房的第二层之后被拆迁而给予回迁安置的产权调换房屋，因房屋购买时已列入拆迁范围，有关部门无法办理过户登记，而拆迁要求登记所有权人签订《产权调换协议书》，故其让白福艳出面作为被拆迁人签订了《产权调换协议书》，回迁后因开发公司的原因至今无法办理初始登记，亦无法办理变更登记，责任不在自己。庄秀翠就其上述有关主张提供有2016年9月3日张佰祥与白福艳签订的《买卖协议》、分两笔支付20万元购房款的中国农业银行卡交易明细清单、陈喜民为张佰祥出具的收取购房款20万元收条、2020年8月17日庄秀翠委托诉讼代理人对抚松县松抚新城房地产开发有限公司经理尹德利询问回迁房屋至今未能办理产权证原因的工作记录各一份予以佐证，同时，庄秀翠提供了接收回迁安置的501室住宅楼后购买装修材料进行装修、购买家用电器、交纳有关费用的凭证等证据证实本院2020年6月16日作出（2020）吉0621执532号执行裁定之前其已实际入住案涉回迁房屋的事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，应认定案涉房屋不应做为债务人白福艳名下财产予以查封，亦不应做为白福艳被执行案件可供执行财物。庄秀翠提起案外人执行异议之诉要求停止对案涉房屋的执行，符合上述法律规定，本案予以支持。 白福艳出卖给张佰祥的房屋系二层楼房当中的第二层，并非张学海代理人所说“平房”。因此，陈喜民出具收条时书写收到“购买楼房款”之内容并无不当。张佰祥交付购房款20万元分两笔进行，第一笔系2016年8月9日转款15万元，第二笔系2016年9月3日转款5万元，两笔转款完成全额交付后双方签订《买卖协议》，符合交易习惯，且与协议和收条所载内容相符，并无矛盾之处。张学海虽对庄秀翠提供的落款日期为2016年9月3日张佰祥与白福艳签订的《买卖协议》和陈喜民出具的收条的真实性有异议，并对庄秀翠提供的两份中国农业银行卡交易明细清单与案涉房屋是否存在买卖关系的关联性持有异议，怀疑此《买卖协议》是后补倒签的，但在审判人员向其释明是否对《买卖协议》和收据上的签写时间的真实性申请司法鉴定时，张学海未予答复，在审判人员释明“如果申请司法鉴定，应在三日内提交书面鉴定申请，逾期未提交视为放弃举证权利”后，张学海亦未在本院限期内提交书面鉴定申请，故应视为其已放弃相关举证权利，默示认可庄秀翠所提供相关证据材料的真实性、合法性及与本案存在关联性的事实。张学海提出的其他质证异议，皆无合理性，本院均不予采信。 庭审中，原告撤回撤销抚松县人民法院（2020）吉0621执异50号执行裁定书和解除对位于抚松县抚松镇水岸丽景小区X号楼X单元501室房屋查封的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照前述司法解释及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条第一款、第三十一条第二款规定，判决如下： 停止对位于抚松县抚松镇水岸丽景小区X号楼X单元501室房屋的执行。 案件受理费4,300.00元，由被告张学海负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审 判 长  伊海波 人民陪审员  钟士操 人民陪审员  毛会敏 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  李珍珍