广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0804民初590号原告：关锐，男，汉族，1984年2月2日出生，住广东省湛江市霞山区****************，公民身份号码：440************431。委托诉讼代理人：夏宏，广东海东律师事务所律师。被告：湛江琼宇建设有限公司，住所地：湛江市坡头区***，统一社会信用代码：914**********041X5。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：黄松，男，汉族，1983年9月28日出生，住广东省湛江市坡头区**********，公民身份号码：440************539，系湛江琼宇建设有限公司职员。原告关锐诉被告湛江琼宇建设有限公司（以下简称琼宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告关锐的委托诉讼代理人夏宏及被告琼宇公司的委托诉讼代理人黄松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关锐向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金413511元（从2016年7月11日起暂计至2020年5月31日为1421天，之后按291元/天计至实际办证之日止）；2被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月25日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：201506900），购买位于湛江市坡头区*****海港新城花园2区9幢1103房，建筑面积206.03平方米，总价970525元。原告已于2014年9月19日一次性付清房款，并按合同要求完成交款纳税等各项手续与义务。2015年7月15日，原告已收房，但被告至今仍未为原告办理房产证。根据合同第15条约定，被告应在房屋交付后360日内（即2016年7月10日前）将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权证书的，被告应按日以原告已交房款的万分之三支付违约金直至办理产权证止，合同继续履行。截至2020年5月31日，被告逾期办证1421日，应支付违约金：291元/天×1421（违约天数）=413511元。请法院支持原告的诉讼请求。被告琼宇公司辩称：一、房屋尚未交付使用，不具备约定的办理产权证的时间条件；二、依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，原告请求的违约金过高，应予减少。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告《身份证》，证明原告身份信息；2.《企业信用查询》，证明被告信息资料；3.《琼宇海港新城认购书》、4.《交易凭证（中国银行）》，证明原告认购海港新城花园2区9幢1103房及按照认购书的要求交清房款的事实；5.《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201506900），证明被告违约不履行合同义务，逾期办证的事实；6.《发票》、7.《税收完税证明》、《交易凭证》、8.《收据》，证明原告依约付清购房款及办证费的事实；9.《海港新城前期物业服务合同》、10.《海港新城业主手册》、11.《海港新城临时管理规约》、12.《海港新城房屋装饰装修管理规定》、13.《湛江商品住宅质量保证书》、《湛江市商品住宅使用说明书》，证明原告于2015年7月15日收房的事实。被告对证据1-8无异议，对证据9-13的真实、合法性无异议，但认为不能证实原告已收楼。经审查，本院对原告提供的上述证据均予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年6月25日，被告琼宇公司（出卖人）与原告关锐（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201506900），约定原告购买被告开发的位于湛江市坡头区*****海港新城花园2区9幢1103房，该商品房建筑面积206.03平方米，房屋总价款为970525元，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项约定：买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已支付了全部购房款、住宅专项维修基金及契税。2015年7月15日，甲方（业主）关锐与乙方湛江琼宇物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，原告关锐还签署了《海港新城业主手册》、《海港新城临时管理规约》，被告虽在庭审中称其资料显示涉案房屋尚未交付使用，但未能提供任何证据证实，应认为案涉房屋已于2015年7月15日办理了收房手续。被告依约应在2016年7月10日前为原告办理房地产权属证，但至本院作出判决前，被告仍未给原告办理涉案房屋的房地产权登记。因涉案房屋的纠纷，被告从未向原告支付过违约金。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告就涉案商品房在2015年6月25日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。原告已依照合同约定支付了全部购房款及住宅专项维修基金和契税。关于房屋是否已交付使用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告一方面辩称其资料显示案涉房屋并未交付使用，另一方面，被告认可原告提供的《海港新城前期物业服务合同》、《海港新城业主手册》及《海港新城临时管理规约》，原告已完成初步举证，且符合常理，应认为双方已于2015年7月15日办理了收房手续，被告应对此承担举证不能责任。依合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内（即2016年7月10日），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告至今仍未为原告办理房地产权属证，构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项的约定，原告主张按已交付房价款每日万分之三来计算违约金属于双方的约定，且没有违反法律规定，本院予以支持。原告现主张被告逾期办证时间从2016年7月11日起计至实际办证之日止，暂计至2020年5月31日已逾期1421天，按已付购房款970525元的每日万分之三的标准计算违约金为413511元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告主张的违约金应参照上述规定来计付，即违约金不能高于已付房款的30%，涉案房屋总价款为970525元，房屋总价款的30%即为291157.5元，对于超出部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、限被告湛江琼宇建设有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告关锐支付逾期办证违约金291157.5元。二、驳回原告关锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3751.34元，由原告关锐负担1110.34元，由被告湛江琼宇建设有限公司负担2641元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  黄国锋二〇二〇年七月二十二日书记员  陈迩丹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。