广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5342号上诉人（原审原告）：吴泥，女，*********日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码420************006。上诉人（原审原告）：汤政，男，*********日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码420************214。上述两上诉人共同委托代理人：赵国平，广东邦南律师事务所律师。上述两上诉人共同委托代理人：招丽贞，广东邦南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市宏力房地产有限公司，住所地：广东省广州市海珠区**************，统一社会信用代码914***********407G。法定代表人：邓俊祺，总经理。委托诉讼代理人：柳嘉利，广东合拓律师事务所律师。原审被告：蔡杰洪，男，*********日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码440************718。委托诉讼代理人：柳嘉利，广东合拓律师事务所律师。原审被告：蔡杰洪，男，*********日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码440************718。原审被告：佛山市丽普盾北斗卫星科技有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*****山E9街区01地块（地铁A）首层商铺，统一社会信用代码914**********962X1。法定代表人：王涛，总经理。委托诉讼代理人：章规，男，公司员工。上诉人吴泥、汤政与被上诉人广州市宏力房地产有限公司（以下简称宏力公司）、原审被告邓俊祺、蔡杰洪、佛山市丽普盾北斗卫星科技有限公司（以下简称丽普盾公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初22084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴泥、汤政上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判宏力公司增加退还中介费用50000元及相应的利息；2.本案的一、二审诉讼费由宏力公司承担。事实和理由:一、一审判决在认定宏力公司对税费问题作出虚假承诺的同时，仍然酌定扣除50000元作为居间活动的合理费用，对吴泥、汤政极不公平。案涉纠纷完全因为宏力公司没有遵循诚实信用原则，并且在吴泥、汤政多次提出质疑的情况下仍然作出虚假承诺而造成。吴泥、汤政因此遭受巨额税费、律师费、诉讼费、交通费、误工费及不能使用案涉房屋的损失。一审判决宏力公司收取50000元中介费不公平。宏力公司违背职业道德作出居间服务，使吴泥、汤政遭受重大损失，不应收取中介费并应承担吴泥、汤政的损失。二、案涉合同约定的交易总价款为680782元，一审判决的50000元中介费占房屋交易价款7.34%，即使宏力公司无任何过错，收费也明显过高。三、本案纠纷因宏力公司虚假承诺引起，其应当承担全部或者大部分诉讼费用。宏力公司辩称，吴泥、汤政的诉请没有事实和法律依据宏力公司已完成居间义务，居间费用不应退还。邓俊祺辩称，邓俊祺作为宏力公司法定代表人，并未与吴泥、汤政签订合同，吴泥、汤政要求邓俊祺承担法律责任没有法律依据。蔡杰洪、丽普盾公司辩称，一审对其作出的判决认定事实清楚，适用法律正确。吴泥、汤政向一审法院提出诉讼请求：1.解除吴泥、汤政与蔡杰洪在2019年5月23日签订的《房屋买卖合同》；2.邓俊祺、蔡杰洪、宏力公司、丽普盾公司共同返还吴泥、汤政支付的房款及水电周转金422607元及资金占用期间的利息（以422607元为本金自起诉之日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由邓俊祺、蔡杰洪、宏力公司、丽普盾公司承担。一审法院查明：涉案房屋位于广东省佛山市南海区************************，权属登记人为被告蔡杰洪。2019年5月23日，吴泥、汤政（乙方，买方）与蔡杰洪（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》，约定由吴泥、汤政向蔡杰洪购买涉案房屋，建筑面积53.67平方米。总金额为680782元。双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收到房款首期款当天。甲乙双方应当于2019年8月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。由买方承担全部税费。部分定金20000元应在签署本合约同时自行交付卖方，剩余定金30000元须在2019年5月23日前自行交付卖方。首期楼款（不含定金）290391元在2019年6月30日前付清。买卖双方应在签署本协议后2019年8月30日前配合本次交易的递件手续。楼价余款340391元应在交易完税当天支付。同日，吴泥、汤政出具《中介服务收费确认书》，确认因涉案房屋向宏力公司支付交易中介服务费163431元。支付时间为2019年5月23日支付150000元，剩余13431元在2019年6月30日前、收楼当天支付。2019年6月30日，宏力公司员工梁善仪签名、捺印出具承诺书，承诺购房者在2019年8月30日前履约向出让方支付余下楼款时，将代其支付16500元。本承诺书与有关合同文件同具法律效力。同日，汤政与蔡杰洪（代签名）签订《交楼确认书》，约定买方收到门匙，买方当天支付卖方部分房款，金额222108元。买方房款尚未结清，买方仍需履行《房屋买卖合同》的相关条款，自买方收到该房产之日起，有关该房产的所有费用将由买方全部负责。2019年10月10日，蔡杰洪出具涉案房屋的情况说明予丽普盾公司，陈述因己方过错，致使涉案房屋款项汇入丽普盾公司账户中，故郑重声明，该房销售和收款与丽普盾公司无关。蔡杰洪陈述己方委托宏力公司代为销售包括涉案房屋在内的135套房屋。涉案房屋的款项支付情况如下：序号转账时间金额实际收款人收据开具人备注1二〇一九年五月二十三日20000元丽普盾公司张艳、蔡杰洪蔡杰洪确认收取22019年5月24日180000元邓俊祺邓俊祺宏力公司收150000元，转30000元予蔡杰洪32019年6月30日200000元丽普盾公司蔡杰洪蔡杰洪确认收取42019年6月30日22107元案外人52019年6月30日500元物业公司物业公司、蔡杰洪上述合共支付款项422607元，蔡杰洪确认收款272107元，宏力公司确认收取150000元。吴泥、汤政陈述合同签订时约定的房屋总价为844213元，经宏力公司拆分为房价680782元及中介服务费163431元。蔡杰洪答辩陈述己方委托宏力公司代为销售包括涉案房屋在内的135套房屋，与宏力公司签订委托代理合同后就没有参与交易的沟通和安排，只是配合签订合同及出具收款收据，并未就中介服务费、税费事宜提供授权或承诺。宏力公司陈述己方提供中介服务，其与吴泥、汤政之间为居间合同关系。2019年9月5日，吴泥、汤政向一审法院提起诉讼。另查明，邓俊祺是宏力公司的法定代表人。诉讼中，一审法院依法向国家税务总局佛山市南海区税务局发函询问，税务局复函涉案房屋评估价为887349.85元，并提供了税费计算（为差额征收及纳税人无法提供购房发票按系统评估价计算），其中差额征收提供了计税公式，而按系统评估价计税则计算出了具体的计税金额（总金额超130000元），另回复该税费计算方式在2019年5月1日至2019年11月30日暂未发现发生变更。另，吴泥、汤政与宏力公司员工何文伟（以下简称“何”）在2019年5月23日通过微信添加申请，并在交易过程中就交易问题通过微信沟通，聊天部分内容如下：2019年5月28日，何文伟发送涉案房屋的查册信息予原告。5月29日，吴泥、汤政发送：是你跟我谈的，并且谈的时候未就此事项（税费）进行说明，有当日协商的纸为证。2千纸上是有写住的。何文伟：你以一张纸就说我没说过？……一张纸是随便写上去的，又不是合同。5月30日，何文伟发送：税费老板找人专门核过税费，大约就是所说的这样，不会存在什么坑让你串。其后何文伟表示卖方不同意支付税费。6月11日，吴泥、汤政微信发送：我到现在还是不能明确知道我到底要交多少税？难道到时要交十几万的税我也得认？何文伟答复：我从业十六年，我已告之你税费多少……因为税制度有四级累进制，我真的不懂算，但我们公司是找税务局核过的。6月18日，吴泥、汤政微信发送：那我可不可以理解为这个税费肯定或很有可能超3.3万元。大概多少还是不清楚是吗？何文伟回复：不超，不是大概。有公式发给你了。7月24日，吴泥、汤政微信发送：……要交十多万的税……请你向业主申请支付税费的60%，我自己支付40%。何文伟微信告知吴泥、汤政现在已经确定税费为建筑面积（53.67平方米）*16000*16.3%（计算为139971.36元）……税费不是我控制的，是通过1601成交地税核出来。吴泥、汤政回复：你这样子搞，我们就没钱付了……那你之前为什么那么肯定三万三。何文伟：通过地税核出来的。吴泥、汤政：为什么前后不一致，是不是有文件。何文伟：没有新文件。一审法院认为，吴泥、汤政与宏力公司员工何文伟在交涉房屋的微信聊天记录（产权人为蔡杰洪的查册信息发送、税费承担的协商等）可知，吴泥、汤政知悉涉案房屋为二手房买卖，则涉案房屋的交易由宏力公司促成并由吴泥、汤政实际支付了相应的居间费用，宏力公司为吴泥、汤政与蔡杰洪房屋交易促成的经纪方。本案既包含了吴泥、汤政与蔡杰洪之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含宏力公司向买卖双方提供服务的居间合同关系。就买卖合同关系而言，涉案房屋买卖合同约定税费由买方负担，买卖双方未就税费问题进行其他协商的情况下，应以合同约定为准。吴泥、汤政未能举证证明己方就税费问题与蔡杰洪进行过除书面约定以外的协商，亦未举证证明蔡杰洪就税费问题对吴泥、汤政进行过其他承诺，吴泥、汤政在2019年6月30日签订《交楼确认书》确认收房并再次承诺履行《房屋买卖合同》的相关条款、涉案房产的所有费用将由买方全部负责等，吴泥、汤政并无证据证明卖方蔡杰洪在履行合同过程中存在过错，故对吴泥、汤政主张解除（或撤销）与蔡杰洪之间的房屋买卖合同、退还款项的诉请，一审法院不予支持。就居间合同关系而言，宏力公司作为居间服务提供一方，应履行如实报告房屋真实情况的义务。涉案房屋的交易税费作为构成普通消费者购买房屋的交易成本之一，虽税费无法在签订合同时明确，但宏力公司作为专业的代理公司，应在知悉税费的计算方式或大概范围的情况下给出建议或承诺，宏力公司员工何文伟与吴泥、汤政的聊天记录可知，何文伟合同签订前及签订后均承诺税费不超过3.3万元，其后告知税费逾十万元，税务局复函亦显示如纳税人无法提供购房发票的情况下税费亦逾十万元，且税费计算方式在吴泥、汤政签订合同至今未发生过变化。可知，因宏力公司对税费问题的虚假承诺，导致吴泥、汤政将支付超出预期的税费，对吴泥、汤政产生损失。综上，宏力公司在履行居间义务过程中存在过错，一审法院酌定扣除50000元作为宏力公司居间活动的合理费用外，余款100000元（为150000元-50000元计算得出）由宏力公司退还予吴泥、汤政，对吴泥、汤政中介服务收费确认书中承诺支付未付的13431元无需支付，对宏力公司承诺代付16500元的款项亦无需支付。对吴泥、汤政诉请自起诉之日起计算利息，一审法院予以支持，但应以100000元为本金且应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。涉案房款或中介费用已由蔡杰洪、宏力公司确认收取，吴泥、汤政诉请邓俊祺、丽普盾公司退还款项，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、宏力公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还中介费用100000元及支付利息（以100000元为本金自2019年9月5日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予吴泥、汤政；二、驳回吴泥、汤政的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5306.41元，由吴泥、汤政负担4527.41元，宏力房公司负担779元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。吴泥、汤政已预交的受理费779元，在判决发生法律效力后经其申请，一审法院退还。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为吴泥、汤政请求宏力公司增加退还中介费用50000元及利息应否得到支持。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，宏力公司向吴泥、汤政提供了居间服务并撮合了案涉合同的订立，吴泥、汤政应当向宏力公司支付居间费用。鉴于宏力公司承诺税费不超过33000元，但真实税费逾100000元，导致吴泥、汤政将承担超出预期的税费损失约70000元，一审法院以宏力公司提供虚假情况导致吴泥、汤政利益受损为由判令宏力公司退还100000元费用予吴泥、汤政，该费用足以弥补吴泥、汤政的相关损失，故该判决公允合理，本院予以维持。吴泥、汤政请求宏力公司退还所有居间费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，吴泥、汤政的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人吴泥、汤政负担。本判决为终审判决。审判长陈笑尘审判员徐允贤审判员翁丰好二0二0年八月十九日法官助理彭振宇书记员梁理