济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初1524号 原告：李春林，男，1982年3月1日出生，汉族，山东中医院医生，住济南市，公民身份号码：。 原告：王铁成，男，1982年9月6日出生，汉族，山东中医院医生，住济南市，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：朱绍磊，山东储誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨正方，山东储誉律师事务所律师。 被告：绿地地产（济南）有限公司，住所地：济南市。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐伊冉，山东康桥律师事务所律师。 原告李春林、王铁成与被告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理，原告李春林、王铁成的委托诉讼代理人朱绍磊、杨正方，被告绿地公司的委托诉讼代理人韩聪、唐伊冉到庭参加诉讼；于2020年7月23日公开开庭进行了审理，原告李春林、王铁成的委托诉讼代理人朱绍磊，被告绿地公司的委托诉讼代理人韩聪、唐伊冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李春林、王铁成向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还房屋差价暂定378660元(暂按建筑面积378.66㎡×1000元/㎡计算，待申请评估餐饮房与商铺差价司法鉴定后确定)；2.请求判令被告赔偿差价利息损失暂定132531元[以第1项诉讼请求的房屋差价款(暂定金额378660元)为基数，按照年利率6%自2014年3月25日交足全款之日计算至2020年1月25日(70个月)；嗣后利息按前述基数与利率计算至实际清偿之日止]；3.请求判令被告支付原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金人民币22294.5元(按房款4458899元×0.5%计算)；4.全部诉讼费用(包括案件受理费、诉讼保全费用、司法鉴定费用等)由被告承担。事实与理由：绿地中央广场C-1地块项目系绿地公司开发的商品房开发项目，于2013年11月14日取得《商品房预售许可证》经批准预售商铺3413.02㎡29套。2014年1月8日，原告与被告绿地公司签订《济南市商品房买卖合同》(合同编号：销售(字)201410241107)一份，约定原告购买绿地中央广场C-1地块C栋401预售商品房一套，建筑面积378.66㎡，总价款人民币4458899元，商品房用途为商业用房；同时约定被告需于2015年9月30日前交付使用，并应当在房屋交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约支付购房款；被告出具了增值税发票，载明应税货物不动产规格型号为商铺。2018年11月30日，原告申请办理产权登记时，产权登记机关审核后退件不予办理，退件原因为合同用途为“商业用房”，与开发公司大证记载及登记簿中“餐饮”用途不符。后，原告调取并查阅了绿地中央广场C-1地块C栋29套房屋的初始登记资料，发现案涉地块的29套商品房除原告购买的401室商品房用途登记为餐饮外，其他28套商品房用途均登记为商铺。根据绿地公司《商品房预售许可证》公示的销售内容及增值税发票载明房屋规格均显示为商铺，原告与绿地地产公司签订商品房买卖合同购买的商业用房应特指为预售许可的商铺。现由于被告自身的原因，被告没有按照合同约定向原告交付商铺用房，被告实际交付的是餐饮用房。商铺用房和餐饮用房在房屋规划、商业使用范围、投资回报率等方面存在较大差异，餐饮用房的市场价值低于商铺用房市场价值，每平米至少低于1000元以上。根据合同法第111条、114条并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第23条之规定，绿地公司对实际交付的标的物不符合合同约定的标的物，按交付时的市场价值计算差价返还房屋买受人并赔偿房屋差价的利息损失。根据合同第15条第2项的约定，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应当向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，现特诉至贵院，望判如所请。诉讼过程中，两原告申请本院变更诉讼请求为：l.请求判令被告向原告承担逾期办证违约金暂定人民币273572.03元（以己付购房款4458899元为基数，自商品房交付之日2016年10月15日起730日后即2018年10月16日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准年利率计算至一审判决生效之日止，其中暂定人民币273572.03元，系自2018年10月16日起至起诉之日2020年1月23日期间457天的违约金）；2.本案全部诉讼费用（包括案件受理费、诉讼保全费用等）由被告负担。其变更后的事实理由为：2014年1月8日，原告与被告绿地公司签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201410241107）一份，约定原告购买绿地中央广场C-I地块C栋401预售商品房一套，建筑面积378.66平米，总价款人民币4458899元，商品房用途为商业用房。2016年10月15日交付的房屋为“餐饮”用房，至今未能取得产权证。根据案涉《济南市商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理即出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”申请人认为案涉商品房买卖合同文本第15条关于逾期办证违约责任只按照已付房价款的0.5%计算违约金的条款系被申请人在商品房销售中单方预先拟定重复使用，并在订立合同时未与购买方协商的合同文本，根据我国合同法第39条第2款应认定为属于格式条款。该条款约定只按照固定比例计算违约金，且数额极低，更不符合实际生活中按逾期天数计算违约金的司法实践；免除或限制了被申请人作为开发商的违约责任承担。因此，根据我国合同法第40条，案涉商品房买卖合同文本第15条关于按照已付房价款的0.5%计算违约金的条款依法应认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款；逾期办证违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款合同没有约定违约金的规定处理，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准算”。 绿地公司辩称，第一，被告向原告交付的房屋符合合同约定，涉案房屋的土地性质为商业金融用地，建设工程许可证及建设工程核实证均显示房屋性质为商业，且该房屋已经取得综合验收备案。说明房屋不论是从规划还是审批手续均为商业用房，原告主张的商铺用房并非法定概念。根据济南市房屋测绘实施细则及房屋测量规范附录，房屋用途分类表中对房屋用途的划分并不区分商铺和餐饮均归属于商业用房一类，即便房屋用途为餐饮用房也不影响其商业用房的性质，和作为商业用房的使用。第二，原告主张返还房屋差价没有依据，原告未证明商业用不动产之间存在明显差价，而且根据一般经验及实际情况，由于餐饮业态对房屋及硬件，作为餐饮使用的房屋价值也远高于普通用房。第三，双方签订的商品房买卖合同，第十五条仅约定出卖人应在商业房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人出具的资料报产权登记人备案。被告在2018年8月18日就已经备案，不存在无法取得房屋产权证书的情况。原告主张未能按期办理房产证的违约金没有事实及法律依据。诉讼过程中，绿地公司补充答辩意见如下：1.被告已经在合同约定的期限内即房屋交付使用后730日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得涉案房屋的初始登记证具备了办证条件，并通知原告办理权属登记。涉案房屋不存在任何办理产权证的障碍，原告至今未取得产权证是因原告拒绝按照不动产管理部门的要求办理产权证，不存在因被告原因导致原告不能取得房地产权属证书的情况。原告要求被告向其支付逾期办证违约金没有任何依据；2.双方的合同系真实意思表示，合同第15条不存在免除出卖人责任，排除买受人主要权利的情形，而且原告已经签属该合同，原告对合同条款内容是接受且认可的，该合同真实有效，且已对逾期办证违约金作出明确约定，原告主张的逾期办证违约金计算标准没有法律依据；3.即便产权登记部门将房屋用途登记为餐饮也不影响涉案房屋为商业用房的属性和作为商业用房用途使用。产权证中对用途的登记与合同约定并不冲突，被告不存在违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。本院认定事实如下： 2013年4月3日，李春林、王铁成与绿地公司签订《购房意向书》，意向房源为绿地中央广场项目C-1-C栋401商铺。2013年11月14日，济南市城乡建设委为绿地公司开发的绿地中央广场C-1地块项目颁发济建预许2013610《商品房预售许可证》，许可预售商铺29套，面积3413.02平米。 2014年1月8日，绿地公司作为出卖人与作为买受人的李春林、王铁成签订《济南市商品房买卖合同》。合同约定李春林、王铁成购买绿地公司开发建设的绿地中央广场C-1地块C栋401商品房房屋一套，该房屋用途约定为商业用房，房屋总价为4458899元。合同第8条约定房屋交付期限为2015年9月30日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》。第9条约定出卖人逾期交房的违约责任为出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同附件五《合同补充协议》第三条关于房屋交付的补充约定履行。附件五《补充协议》第三条第2款约定：在出卖人具备本合同约定的交房条件（即取得该房屋竣工验收备案登记单）的情况下，出卖人可（但无义务）发出房屋交付通知。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完备为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房责任。第3款约定：出卖人发出入户通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式。买受人应在出卖人《入户通知书》确定的交付开始时间5日内，或合同约定的房屋交付时间（仅适用于出卖人未发出房屋交付通知的情形），到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用。第7款约定：出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付买方，自本合同约定的交付期限届满后第1日起，至达到合同约定的交付条件之日止，出卖人应按买受人已交房价款的万分之一每日与买受人计算违约金，合同继续履行。主合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。 2016年3月30日，济南市房产测绘院对绿地中央广场商业一区C栋房产进行的测绘结果中房屋表显示商铺四层为商铺功能区,房屋用途表中401房屋用途登记为餐饮。另查，打印日期为2018年8月23日的鲁（2018）济南市不动产权第01648**房产证载明，所有权人为绿地公司名下的涉案房产即401室房产用途为“餐饮”，该证上其余28套房产用途均为“商铺”。 该房屋于2016年8月26日通过了济南市城乡建设委员会的房屋建筑工程竣工验收备案，备案编号为201624102-2；于2018年8月13日取得《综合验收备案证明》。2016年10月11日，绿地公司向李春林、王铁成发出交房通知书。李春林、王铁成于2016年10月15日到达项目现场办理了交房手续，收取了涉案房屋。2016年10月25日，李春林、王铁成与案外人签订商铺租赁合同一份，案外人承诺涉案房屋用作“宾馆和餐饮”。此外，绿地公司向李春林、王铁成支付了自2015年9月30日起至2016年10月15日止共计381天的逾期交房补偿金169884元。 2018年8月31日，绿地公司向李春林、王铁成开具了增值税发票一份，载明应税货物为绿地中央广场不动产，应税货物规格型号为“商铺”。 2018年11月30日，李春林、王铁成申请办理涉案房屋的产权登记，并于当日交纳了契税133898.18元、印花税2229.44元。同一天，产权登记机关答复其所购买的房屋合同用途为“商业用房”与开发公司大证记载及登记簿中“餐饮”用途不符，将原告的产权登记申请退回。至两原告起诉时，涉案房屋仍未取得产权证明。 另查明，李春林、王铁成于2020年4月16日向本院提出鉴定申请，要求对涉案房屋价值进行评估以确定餐饮商品房与商铺商品房的市场差价。山东方正土地房地产评估有限公司接受本院委托后，以无法对该两种用途房屋的市场差价进行具体量化为由退鉴。 本院认为：李春林、王铁成在本案中放弃了第一、二项诉讼请求，系当事人对自己权利的处分，且不违反法律规定，对此本院予以准许。李春林、王铁成与绿地公司签订的《购房意向书》、《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且没有欺诈、阴阳合同等违反双方真实意思表示的内容，也不违反法律、法规禁止性的规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。”依据双方合同约定，绿地公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任李春林、王铁成不能在规定期限内取得房地产权属证书的，绿地公司不退房，绿地公司按已付房价款的0.5%向两原告支付违约金。现李春林、王铁成已付清了全部房款，绿地公司也已于2016年10月15日向两原告交付了房屋，自交房之日至今故绿地公司应严格的按照合同约定，向权属登记机关提供办理产权登记所需要的登记备案材料，并及时协助产权登记机关为原告办理房屋产权证。虽然绿地公司已将办理涉案楼房的初始登记的有关资料交至办证机关，但由于绿地公司提供的房产初始登记房屋用途为餐饮，即绿地公司交付李春林、王铁成的房产用途与合同及发票等明显不符。这也是产权登记机关将两原告产权登记申请退回的理由，并直接导致了两原告至今未取得产权证明，在整个合同履行过程中，两原告并无过错，绿地公司的上述行为系不适当履行合同义务的违约行为。因此绿地公司应向李春林、王铁成承担逾期办证违约金。 关于逾期办证违约金数额问题。《中华人民共和国合同法》第39条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明……。”同时《中华人民共和国合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。具体到本案中，李春林、王铁成与绿地公司所签订的购房合同系绿地公司事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，两原告基本上处于弱势地位，并无改变合同条款的权利。而涉案合同约定的最高违约金为已付房价款的0.5%，即22294.5元，由此可见，双方合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，如此计算则违约金数额极低。因此本院认定绿地公司提供的格式条款不合理地免除或者减轻其责任，该格式条款应为无效。关于计算数额问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理，即合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。诉讼过程中，李春林、王铁成主张以购房款为基数，自2018年10月16日起（涉案房屋交付之日即2016年10月15日起的730日后的第二天）至2020年1月23日（李春林、王铁成主张的一审判决生效时止），要求绿地公司承担逾期办证违约金273572.03元，其计算逾期办证违约金系提出了增加违约金之诉讼请求，亦符合法律规定，故本院予以准许，但因其计算数额有误，故本院调整为以4458899元为基数，自2018年10月16日起至2019年8月19日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2019年8月20日至2020年1月23日止，以4458899元为基数，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院调整的计算至2020年1月23日的违约金足以保护原告的合法权益。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内支付李春林、王铁成逾期办理房产证违约金（以4458899元为基数，自2018年10月16日起至2019年8月19日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；以4458899元为基数，自2019年8月20日至2020年1月23日止，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回李春林、王铁成其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5404元，减半收取2702元，由被告绿地地产（济南）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李永晶 二〇二〇年八月三十一日 书记员  孔营营