福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 案号（2020）闽0203民初7799号适用程序简易程序 案由物业服务合同纠纷立案时间2020年5月7日 原告厦门德昌行物业服务有限公司（下称德昌行物业公司），住所地厦门市思明区曾厝垵****A301，统一社会信用代码：91350203072827883J。 法定代表人：田大军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金南翔，福建讼直律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：周小军，福建讼直律师事务所实习律师。 被告胡梅，女，1976年12月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区 邱伟峰，男，1971年2月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：胡梅，系被告2前妻。 判决主文 一、邱伟峰、胡梅于本判决生效之日起十日内向厦门德昌行物业服务有限公司支付物业服务费24844元、房屋公共维修金4396.79元、二次供水水费1223.6元、公摊电费2852.21元、公摊水费152.03元； 二、驳回厦门德昌行物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼请求 胡梅、邱伟峰向德昌行物业公司支付自2013年3月至2019年9月尚欠的物业服务费60454.22元、公维金4396.79元、车位服务费4000元、二次供水水费2053.2元、公摊电费7333.17元、公摊水费406.25元及逾期违约金268441.62元（以欠缴费用为基数，按日千分之三计算，计至2019年9月30日，扣除邱伟峰、胡梅已缴交的25000元）。 案件基本事实 2013年8月20日，厦门南隆房地产开发有限公司（下称南隆房地产公司）与厦门盛世豪泰物业服务有限公司签订《解除合同协议书》，双方均同意从2013年8月21日起解除此前就厦门市思明区民族路当代.天境项目物业管理达成的《前期物业服务合同》。后，南隆开发公司通过非公开招标形式选聘德昌行物业公司为该小区的物业服务公司。2013年8月，南隆房地产公司与厦门德昌行物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由德昌行物业公司为上述小区提供物业服务。委托期限三年，自合同所及物业正式办理交房之日起算。物业服务费用标准为高层住宅5.5元/月•平方米，公共维修资金标准为住宅0.8元/月•平方米，停车位200元/月.个。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳合同约定相关费用的，德昌行物业公司有权以逾期未交的费用为基数，按日千分之三的标准收取违约，等等。2014年8月26日，厦门市建设与管理局对南隆房地产公司选聘德昌行物业公司作为物业公司而出具的《中标通知书》予以备案。 2015年9月11日，厦门市发展改革委作出2015[备]WY01018号《关于当代天境物业服务费备案信息公示》，将德昌行物业公司向市发改委告知备案的信息公示如下：住宅物业公共服务费5.5元/月•平方米（其中政府指导价部分为4.8元/月•平方米，增值服务市场调节价部分为0.7元/月•平方米）；日常专项维修资金标准为住宅0.4元/月•平方米，机动车车位物业服务费200元/月.个。《前期物业服务合同》签订后，德昌行物业公司为讼争小区提供物业服务至今，并代缴该小区的水电费。 另查明，厦门市思明区民族路58号之二2401室、建筑面积150.57平方米房屋属上述讼争小区，该房业主为胡梅、邱伟峰。胡梅、邱伟峰欠缴该房2013年9月至2019年9月产生的物业服务费60454.22元、公摊水费406.25元、房屋公维金4396.79元，2013年9月至2015年4月产生的车位服务费4000元，2014年9月至2015年4月产生的二次供水水费2053.2元，2013年7月至2019年9月产生的公摊电费7333.17元。 还查明，德昌行物业公司与同一小区业主许建辉物业服务合同纠纷的（2018）闽0203民初6855号案已发生法律效力。该案德昌行物业公司诉求许建辉支付物业服务等费用。许建辉则提出德昌行物业公司主体不适格，无权收取物业服务费等抗辩意见。案经本院审理后认为《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，程序上虽存在瑕疵，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，仍属有效的合同，应予履行。但德昌行物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，故判令许建辉应支付部分物业费（扣出超过诉讼时效期间的费用）、公维金及其违约金等。 庭审中，胡梅、邱伟峰提供以下证据：视频1、通过视频，以显示小区消防通道被非法占用，消防门被堵；烧烤区域地板塌陷，破损严重且无安全提示，存在重大隐患；业主室外活动区域生锈严重，无安全提示，存在安全隐患；一楼健身房玻璃破损，未修复、无安全提示，存在安全隐患。视频2、通过视频，以显示小区物业人员将儿童乐园变成员工宿舍；小区物业人员将二楼乒乓球室休息区变成厨房（不仅侵占还存在安全隐患）；业主洗衣房变成物业洗衣房及晒衣房。视频3、通过视频，以显示小区屋顶游泳池被侵占；小区A栋电梯无法到楼顶露台；A栋屋顶露台被锁（封闭），改变它用；影响消防安全。视频4、通过视频，以显示一楼共用卫生间自2018年11月至今未修复；二楼乒乓球室漏水严重，至今未修复；一楼瑜伽房变成杂物间；小区雪茄房至今无人打扫，积灰严重。 德昌行物业的质证意见为，一、胡梅、邱伟峰未能厘清德昌行物业的责任，其不负责小区公共部分区域以外的房屋质量问题。关于房屋漏水问题，胡梅、邱伟峰应向开发商进行主张；若系由其他业主造成，胡梅、邱伟峰应积极与其他业主进行沟通，而德昌行物业可配合协调处理。二、关于其他业主违章搭建、擅自拆除围栏等问题，德昌行物业已与相关业主进行沟通并劝阻，但由于德昌行物业不具有执法权限，故对部分未能听取劝阻意见的业主，德昌行物业也无法采取强制措施。三、关于胡梅、邱伟峰主张的其他物业管理质量问题，德昌行物业认为小区的环境卫生问题处于不断发生与不断处理的循环之中。鉴于环境卫生问题的处理需要耗费时间，故某一个时间点的环境卫生问题并不能成为胡梅、邱伟峰不缴交物业费的理由。四、由于部分业主长期拖欠物业费和公维金，德昌物业行的服务品质及处理小区公共区域部分物业问题的效率受到严重的影响，不仅损害德昌物业行利益，也损害了其他正常缴费业主的合法权益。 裁判理由 本院认为，德昌行物业公司与南隆开发公司与签订的《前期物业服务合同》，程序上虽存在瑕疵，但主体仍适格，内容并不违反效力性强制规定，为有效合同。该合同对所有业主，包括邱伟峰、胡梅均有拘束力。且，《前期物业服务合同》相关收费内容业经厦门市发展改革委员会备案公示，德昌行物业公司亦在签约后提供物业服务至今，邱伟峰、胡梅作为业主已接受该物业服务，当然亦应履行付费之义务。关于诉讼时效问题。本案诉前调解受理于2020年4月3日，从当日往前计至2017年4月4日三年期间的物业服务等其他费用（除房屋公共维修金外）主张，并未超过诉讼时效期间，本院予以保护，其余期间的费用（除房屋公共维修金外）主张则不予保护。上述期间的物业服务费为24844元（150.57平方米×5.5元/平方米/月×30个月），二次供水水费为1223.6元，公摊电费为2852.21元，公摊水费为152.03元。关于房屋公共维修金。该费用是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，而房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。房屋公共维修金涉及小区全体业主的公共利益，不适用诉讼时效的相关规定。邱伟峰、胡梅对此提出的辩解意见，本院不予采纳，其仍应支付房屋公共维修金4396.79元。关于违约金。生效的（2018）闽0203民初6855号案已认定德昌行物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，结合本案之在案证据，可进一步佐证该物业服务瑕疵仍存在，故德昌行物业公司诉请由邱伟峰、胡梅支付违约金，依据不足。综上，德昌行物业公司的诉求，本院在前述查明欠费的范围内予以支持。 适用法律 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定。 诉讼费用 案件受理费3066元，由厦门德昌行物业服务有限公司负担2729元，邱伟峰、胡梅负担337元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 上诉权利 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 蔡跃堂 二〇二〇年八月三日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。