安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初1549号 原告：陈晓，男，1983年10月28日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 原告：李芳，女，1982年10月10日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 两原告共同委托诉讼代理人：王瑞影，安徽民之声律师事务所律师。 被告：邹守香，男，1965年1月28日出生，汉族，户籍地：安徽省肥东县。现住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：陈雪锋，宿州市埇桥区蕲县镇法律服务所法律工作者。 第三人：陈矿，男，1976年4月28日出生，汉族，户籍地：安徽省宿州市埇桥区。住安徽省宿州市。 原告陈晓、原告李芳与被告邹守香、第三人陈矿案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓、原告李芳及其共同委托诉讼代理人王瑞影、被告邹守香及其委托诉讼代理人陈雪峰、第三人陈矿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈晓、原告李芳向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即停止对宿州市磬云南路安置区×号楼××室的强制执行，解除查封；2、依法判决本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：2017年7月24日宿州市埇桥区人民法院对邹守香与陈矿民间借贷纠纷一案，作出（2016）皖1302执2050号之一、（2017）皖1302执2761、2762号执行裁定书，裁定查封宿州市磬云南路安置区房产，期限为三年。两原告知情后即对该执行提出执行异议书面申请，宿州市埇桥区人民法院作出（2020）皖1302执异12号执行异议裁定，驳回两原告的异议。2014年2月28日，两原告与第三人陈矿签订《房屋买卖合同》购买案涉房屋（宿州市磬云南路安置区×号楼××室），合同约定房产总价为260000元，后两原告依约付清全部房款，并与陈矿等人在拆迁办的安排下共同签订《宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同》。2018年3月，两原告接到上房通知后即与物业交涉交房相关事宜，并在该房屋居住至今。两原告与第三人陈矿间的购房合同合法、真实、有效，且已实际履行。虽然该房屋至今不能办理房屋产权证，但根据以上事实可知案涉房屋为两原告所有，两原告合法权益应获保护。综上，在埇桥区法院对案涉房屋查封前，两原告已与陈矿签订了该房的买卖合同，并已按合同约定付清了全部的购房款，只是因为该房系拆迁安置房，在法院查封时尚未通知原告上房，更不具备过户的条件。因此，原告的起诉完全具备排除执行的条件。为维护两原告的合法权益不受损害，特向贵院提起诉讼，请求停止对该房的执行，解除对该房的查封。 被告邹守香辩称：答辩人依据生效的法院司法文书，依法执行并查封了涉案房屋的产权人陈矿、张侠飞位于宿州市埇桥区磬云南路安置房屋一案，两被答辩人就查封事宜提出执行异议之诉，现就两被答辩人的执行异议诉状内容及理由作如下书面答辩：两被答辩人与案涉房产的产权人即第三人陈矿之间签订的《房屋买卖合同》为无效合同，不仅违反《合同法》第52条的规定，而且违反《房地产管理法》第38条之规定，被答辩人因无效合同取得的不当利益，自始至终不受法律保护。因案涉合同的内容与签署违反现行的法律强制性规定，被答辩人依法不享有案涉房屋的产权。其提起的异议之诉得不到法律支持，依据私下签订的《房屋买卖合同》及诉讼理由不能排除生效法律文书的强制性执行。1、两被答辩人与涉案房屋的产权人陈矿于2014年2月28日签订《房屋买卖合同》为无效合同，自始至终不受法律保护，其依据无效合同不得享有涉案房屋的产权。根据两被答辩人提供的身份信息及居住状况的证明，均能够证实两被答辩人属于安徽省灵璧县韦集镇人，而案涉房屋在宿州市埇桥区城区内，该房屋为拆迁安置还原房，该处拆迁安置还原房是产权人陈矿在三八乡六里村（现为迎宾社区）原赵家庄集体土地上分配的宅基地上所建造的房屋后，因旧城改造，政府将所属的城中村原集体土地征收后，所在的集体组织居民户依据相关政策获得福利补偿性质的政策性回迁房，原房屋的宅基地附属的土地为集体经济组织所有居民成员共同享有，两被答辩人因户籍地不在该区域，也不属于该经济组织的成员，既无权购买集体经济组织的“小产权房”，更无资格享受埇桥区政府对旧城改造所颁发的回迁安置房的相关政策。按《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”根据此条法律规定，集体土地使用权原则上不允许出让、转让或者出租，因此，集体土地上的房屋不能上市交易。本案中，两被答辩人与案涉房屋的产权人陈矿私下交易，并签订了《房屋买卖合同》，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定，拆迁安置房买卖合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。实践中，购房者未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定不动产的转移或买卖应当办理登记手续的，因未履行变更或登记事项的，合同标的物所有权及其他物权不得转移。”因此，两被答辩人与案涉房屋的实际产权人陈矿于2014年2月28日所签的《房屋买卖合同》违反合同法及《不动产登记条例》的强制性规定，自始至终无效。故此，两被答辩人对案涉房屋不具有合法的物权，其提出的因购买而获得案涉房屋的产权无法律依据，异议依法不能成立。2、两被答辩人所称“购买的涉案房屋”无法律依据，其签订的《房屋买卖合同》明显违反《房地产管理法》第三十八条而归于元效。因此不享有涉案房屋的任何权益，所提出的异议理由不不能成立。按照两被申请人提供的《宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同》，是原自建房房屋产权人陈矿于2014年3月6日与宿州市埇桥区城乡建设指挥部、埇桥区三八街道办事处签署，而案涉的房屋实际产权人陈矿与两被答辩人签订的《房屋买卖合同》的时间是在2014年2月28日，也就是说，案涉的房屋还没有确定面积与位置，更没有获得任何产权属证明的情况下，被拆迁人陈矿就与两被答辩人私下交易出售拆迁协议中载明的还未建造的安置房，事实上被拆迁人陈矿并未实际取得该安置房的任何权属完备手续。依据《中华人民共和国城市城市房地产管理法》第三十八条的规定，不能转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；以及权属有争议的和法律法规规定禁止转让的其他情形等情形。拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行对原使用的房屋拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。按照现行法规及政策规定：因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。但该类安置房的转让往往受到政策限制，城市集体土地性质的拆迁安置房均规定在取得所有权的5年之内不能上市交易。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。按照《民法通则》的规定和《合同法》第一百三十二条和第五十二条的规定，两被告之间的房屋买卖合同是无效合同。两被答辩人既不是涉案房屋所有人，且在交易时卖房人陈矿也没有取得到合法的处分权，而实际产权人在明知是无权处分的情况下，两方私自签订的《房屋买卖合同》，显然是无效合同。以该非法交易约定的权益不受法律保护，故此，两被答辩人的理由无法律依据，理应驳回。3、两被答辩人就购买案涉的房屋不适用善意取得制度。本案两被答辩人和实际产权人虽签有《房屋买卖合同》，但依据该合同中的第八条、第九条、第十二条内容显示，这里直接表明了交易双方均是在明知实际产权人陈矿无权处分该房产的情况下，为了规避法律而设立的恶意条款。充分说明了交易双方存在恶意串通，和对实际产权人陈矿之前所负债务知情在先，其主观恶意在先。假设本案适用善意取得制度，其购买行为也不为善意取得。法理上的善意取得是指受让人在不知道真实情况的条件下，充分相信动产的转让人有处分权时取得财产的行为。按照法律的规定，善意取得制度一般只适用于动产的转让，而不适用于不动产。现实生活中，两被答辩人与案涉房屋的实际产权人陈矿为亲戚关系，所谓的“购买”不过是掩人耳目的手段而已，其真实目的就是为了帮助实际产权人陈矿逃避债务、借机转移财产而已。故此，这种欲采取合法的表象掩盖非法之目的的行为应当受到法律惩戒。4、涉案房屋被法院查封前两被答辩人并未有合法占有和使用该不动产，依据的理由与事实不能阻却法院的强制执行。两答辩人在2018年3月16日通过拆迁办办理上房手续时才知道涉案房屋已被人民法院查封。根据（2016）皖1302执2050号之一、（2017）皖1302执2761号、2762号（民事裁定书）内容所知。案涉房屋已在2017年7月24日就由答辩人申请后被埇桥区人民法院依法查封。依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定及该规定的第二十八条之规定。两被答辩辩人主张的理由没有法律依据，依法应得不到支持。所提出的执行异议之诉理应驳回。5、城中村的拆迁安置房属于政府保障性住房，国家及地方政策均限制上市交易。两被答辩人提供的《房屋买卖合同》依法不受法律保护。异议理由不能成立。本案争议的安置房，系实际产权人陈矿的保障性回迁安置房，系城郊集体经济组织的居民户以失去土地及宅基地代价换来的，该房屋对于陈矿而言，仅具有居住功能，其仅是保障自己的基本居住权，故此，严格意义上来说，该安置房系陈矿依据地方政府征收集体土地上房屋后的政策性福利住房，其性质与经济适用房无异，因此集体组织的居民户因政府拆迁失去宅基地应受到法律及政策的保护。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定：经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房或政策性福利拆迁安置房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房。本案中，争议房屋未能取得权属证和全产权，更不得上市交易。即便就该类房屋上市流通也规定了相关的流程，即5年内不得上市，需要交纳土地收益金，且先满足政府的优先购买权，政府明确不予购买时才能流通。故此，本案两被答辩人与陈矿签订的《房屋买卖合同》涉及到集体土地被征收及集体土地权益分配的相关政策规定，双方约定转让安置房严重违背了上述法律及司法解释的规定，根据我国《合同法》第52条的规定合同无效。综上，两被答辩人至今未享有涉案房屋的产权，异议请求于法无据，依法应予驳回。恳请人民法院依法采纳答辩人的答辩理由，作出公正裁决。 第三人陈矿辩称：房产不属于我了，已经签订合同卖给两原告了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：登记在陈矿名下的位于宿州市三八乡赵家的房屋一处，权证字号为房地权宿字第××号，产证载明××幢混合结构2层房屋，建筑面积119.61平方米。因纺织西路两侧旧城改造项目建设需要，该房屋被拆迁，拆迁编号为Ａ-55。2014年2月28日，两原告与第三人陈矿及其妻张侠飞签订了《房屋买卖合同》，陈矿自愿将其名下位于宿州市埇桥区纺织西路北侧（磬云南路东侧）住房×号楼××室拆迁安置房（建筑面积约87.75平方米）出卖给原告（具体见户型图），约定总价款为260000元，签订合前支付定金50000元，余款210000元原告陈晓分别于2014年3月12日给付2万元、3月20日给付5万元、3月26日给付6万元、6月27日给付3万元、8月28日给付2万元、9月14日给付3万元，第三人陈矿在收到上述购房款后，均向原告陈晓出具了收条。2014年3月6日，第三人陈矿在安置房选择登记表上签名。同日，陈矿、雷保山、陈晓、吕耀营（乙方）作为被征收人与征收部门埇桥区房屋征收办公室（甲方）签订了《宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同》，委托征收实施单位为三八街道办事处，该合同载明被征收房屋建筑面积232.1平方米、政策奖励23.21平方米，安置255.31平方米；违建119.55平方米作价补偿35865元，通过产权调换方式安置了磬云南路安置区6号楼905室（约98.73平方米）、5号楼1203室（约87.75平方米）、5号楼2303室（约87.75平方米）三套住宅，安置面积以实际测量为准。2018年3月16日，磬云南路安置小区上房公告发布，称已具备上房条件开始办理上房结算手续，集中办理上房手续时间为2018年3月17日至2018年4月16日。 2016年6月15日，本院对邹守香、蔡德志诉陈矿民间借贷纠纷一案作出（2016）皖1302民初4143号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告陈矿所欠原告邹守香借款本金200000元，双方约定月利率1.5%，利息已付至2014年8月31日，自2014年9月1日至2016年6月30日利息共计66000，本息合计266000元，双方同意由被告陈矿自2016年7月1日起至2017年6月30日止一年内分期付清，如果不能如期按数付清，则自2017年7月1日起至本金全部付清之日止，按月利率1.5%计算未偿清部分的利息。二、被告陈矿所欠原告蔡德志借款本金100000元，双方约定月利率1.5%，利息已付至2015年9月1日，自2015年9月1日至2016年6月30日利息共计15000，本息合计115000元，双方同意由被告陈矿自2016年7月1日起至2017年6月30日止一年内分期付清，如果不能如期按数付清，则自2017年7月1日起至本金全部付清之日止，按月利率1.5%计算未清偿部分的利息。三、原、被告双方因此案再无其他债务纠纷。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告陈矿负担”。 因陈矿未按时履行法律义务，邹守香于2017年7月3日申请执行，本院立案后于2017年7月24日作出（2016）皖1302执2050号之一、（2017）皖1302执2761号、2762号执行裁定，裁定如下：“一、查封被执行人陈矿所有的坐落于宿州市磬云南路安置区。二、查封期限为三年”。后陈晓、李芳提出异议，本院于2020年1月7日作出（2020）皖1302执异12号执行裁定书驳回两原告的异议。 本院认为，本案中，案涉房屋系陈矿享有产权证的房产拆迁安置而来，属于可以交易范畴之内，且签订房屋买卖合同时，被征收的陈矿名下房屋所在区域已划归城镇范畴，不属于不得交易的范畴之列，且该房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不存在违反国家法律法规强制性规定，是合法有效的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告与第三人签订房屋买卖合同虽然在签订房屋征收补偿安置合同之前，但拆迁安置实际工作中先选房后签订补偿安置合同是合理的程序，且两份合同签订时间间隔较短，故原告在与陈矿签订房屋买卖合同时安置房屋的房号已经确定是合理的；另原告按照合同约定已支付了案涉房屋的全部价款，因此，原告与陈矿之间的房屋买卖合同已实际履行。因案涉安置房屋在通知上房时已经被邹守香申请查封，故原告不存在不及时办理产权登记手续的主观过错。因此，本案原告虽未获得物权登记，但其享有的合法物权的期待性优于被告的一般债权，原告享有足以排除被告执行的民事权益，综上所述，原告请求停止对案涉房屋的执行解除查封的主张，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条、三百一十四条规定，判决如下： 不得依被告邹守香申请对宿州市磬云南路安置区5号楼1203室进行强制执行。 案件受理费80元，由被告邹守香负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本六份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  汪银鹰 人民陪审员  郑德群 人民陪审员  夏 敏 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  张玉影