淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初717号原告（反诉被告）：王一棋，男，1991年2月19日出生，汉族，住无锡市南长区。委托诉讼代理人：孙梦洁，江苏群汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮安银泰企业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路****。法定代表人:陈闪闪，该公司总经理。委托诉讼代理人：任娟，该公司员工。委托诉讼代理人：卞传扣，江苏冠誉律师事务所律师。原告王一棋与被告淮安银泰企业管理有限公司(以下简称银泰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告王一棋及其委托诉讼代理人孙梦洁及被告委托诉讼代理人卞传扣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王一棋向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告预付租金29312元及履约保证金20000元；2、被告赔偿原告店铺装修损失268725元；3、被告赔偿原告食材原料损失112478元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年10月28日，被告以招商为名与原告签订《租赁合同》，约定将颐高广场的第一层编号为1-102、103的商铺出租给原告用于餐饮及烘焙使用，并保证全年365天营业,租赁期限为五年。因合同签订时被告尚未完成招商，开业时间暂定为2018年1月1日，双方亦约定计租时间为颐高广场正式开业时间。原告于接收铺面后进行装修并开始试营业，在经营过程中发现承租商铺因烟道安装不合格达不到进行餐饮的标准，多次接到附近居民及客户的投诉。同时，墙体渗水导致吊灯损坏，吊顶部分坍塌。原告多次向被告反应上述问题但被告一直未能解决。此外，因被告未能按期完成招商任务，颐高广场至今未能正式开业。在合同约定的计租时间尚未开始前，被告违反合同约定在原告已经预缴半年租金的情况下数次催缴房租、物业费用；未经原告同意私自变更水电费用代收代缴方式限制原告的水电使用情况，导致商铺因供电不足，冰箱冷藏冷冻功能不能使用，大量食材损毁。2019年2月被告因租金催缴未遂停止物业服务，导致原告承租店铺无法使用水电，餐饮服务无法正常营运而被迫停业，对原告造成巨大经济损失，故诉至法院。被告银泰公司辩称：原告的诉求没有依据，因为双方的合同因被告行使合同约定的解除权而解除，原告3月12日收到被告的解除通知书后应明确是否认可该份解除通知书，如果认可依据双方约定装修损失是原告自己承担，如果不认可根据合同法第96条规定，原告有权请求法院确认被告解除合同的效力是否有效，从原告的诉求看原告是不认可的，但是却又放弃要求继续履行，我们认为是因为原告自己的原因在被告发出解除通知书之前两个月左右就自己放弃营业了，所以是原告自己放弃了装修投入的使用，这个装修损失不应该由被告承担，原告起诉的食材损失被告不知情也不予认可，没有证据证明是被告的责任。反诉原告银泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年10月28日签订的《租房合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付截至2019年3月20日的房租费及物业管理费共计47118元；3、判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金7444元（按尚欠所有费用的千分之二暂计算至2019年3月20日，2019年3月20日之后按尚欠所有费用的千分之二计算至实际付清之日止）；4、反诉被告承担本诉和反诉费用。事实和理由：反诉原、被告于2017年10月28日签订《租赁合同》，由反诉被告承租颐高广场的第一层1-102、103的商铺，租期自2018年1月1日至2022年12月31日止。合同第十一条第一款约定承租方（反诉被告）每逾期一天，反诉被告应按尚欠所有费用的千分之二向反诉原告支付滞纳金。同时还约定反诉被告逾期支付租金或物业管理费任何中的一项超过20天，反诉原告有权解除双方签订的租赁合同。合同签订后反诉原告依约履行了合同义务，但反诉被告却一直未按照合同约定履行合同义务，反诉原告多次要求反诉被告支付其拖欠的租金和物业管理费，反诉被告均不予支付，故反诉原告诉至法院。反诉被告王一棋辩称：1、反诉人已经向被反诉人书面送达了解除合同通知，并且在事实上已经将被反诉人商铺封锁，导致商铺无法正常使用，涉案租赁合同由反诉人违法解除；2、被反诉人不存在任何拖欠租金及物业费的情形，反诉人主张相关费用及滞纳金没有事实和法律依据；3、双方租赁合同第2.3条已经明确约定，计租时间为甲方正式开业时间，甲方正式开业为2018年9月16日，双方的计租也应当从2018年9月16日正式开始计算，此前被反诉人已经预付半年的租金，并于2018年9月21日被反诉人限制水电的情况下缴纳18062元，不存在任何拖欠的情形。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求，支持原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王一棋举证的租赁合同1份、被告的微信公众号截图4张、招商广告图片1张、被告向原告送达的书面解除房屋租赁合同通知书1份、图片1张、被告出具的租金支付凭证2张、与被告公司员工微信聊天截图2张（时间为2018年11月）、被告向原告出具的《关于水电费、物业费收缴的告知函》1份、通知函1份、与被告公司员工任娟的聊天记录2张、物业费收据2张，被告举证的租金、物业费催缴函3张，双方当事人对真实性均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月28日，原告（乙方）王一棋与被告银泰公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于淮安市淮海北路1号淮安颐高广场第一层1-102、1-103商铺（套内面积为102.103平米）出租给乙方使用；乙方承租该物业的租赁期限为自商铺交付之日起5年，自2018年1月1日至2022年12月31日，年租金分别为172500元、210800元、230000元、241500元、241500元，物业管理费7500元/年，租金每半年支付一次，计租时间为甲方正式开业时间，租金支付时间为甲方房屋正式交付之日一周内付清；物业管理费与租金同步支付；乙方下一个租金支付期必须在上一个租金支付期到期前提前7日支付；乙方于签署本合同内向甲方支付人民币20000元作为履约保证金；合同第四条约定，乙方有3个月的装修期，从商铺正式交付之日起一个月内开始计算，若乙方于装修期结束之前完成装修工程，则不论乙方是否进行经营活动，乙方只需于起租日开始向甲方支付租金；若因乙方原因，装修期届满尚未能完成装修并开业，乙方不再享有装修使用权利，须自装修期届满按本合同约定租金如数按期向甲方缴纳租金和其他相关费用，乙方需在该商铺交付日向甲方支付装修押金5000元；合同第八条约定不论基于何种原因合同解除或正常终止，甲方有权要求乙方按下述方式之一交还商铺：8.8.1乙方自费将商铺内的所有动产搬离该商铺，该商铺交还时的状态应当与乙方在合同结束前一个月内正常营业时的状况一致；商铺装修及所有附属设施、设备归甲方所有，甲方无须给乙方补偿；8.8.2乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态。第十条约定在租赁期限内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该物业发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；第十一条约定乙方逾期交付租金、物业管理费、水、电、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于七日内交付的，每逾期一天，乙方应按尚欠所有费用的千分之二按日计算向甲方支付滞纳金；乙方逾期缴纳租金或物业管理费任何中的一项超过20天，经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的，或乙方逾期缴纳租金或物业管理费任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期限内，乙方累计3次逾期交付租金、物业管理费、水、电、空调及其他费用的，甲方有权直接解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此而造成的一切损失由乙方自行承担。合同签订当日，原告向被告交纳106250元，被告向原告出具收据载明收款事由为“租金2018.1.1至2018.6.30，履约保证金五年20000元，租金半年86250元”。2017年11月份，原告取得涉案商铺的钥匙，与上海鸿筑建筑装饰工程有限公司签订施工合同，约定：工程名称为颐高广场王餐厅装修，工程地址淮安市淮海北路1号淮安颐高广场1-102，工程施工范围门头、内装，工程造价260877.8069元，总工期35天。之后，双方又签订了工程项目变更单，增加了部分施工项目，增加造价59746元。原告通过银行转账、微信、支付宝方式陆续支付了工程款172400元，其余款项原告表示以现金形式支付。2019年3月15日上海上海鸿筑建筑装饰工程有限公司出具了收据，载明：“兹有我司收到淮安市清江浦区王厨房餐饮全额工程款320623.8元。”2018年3月15日原告购买灯箱等支付5000元费用，3月18日购买广告牌支付6000元。因上述装潢开销，原告均未能提供发票，被告对此均不予认可。本案在审理中，原告申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定，后因原告无法提供相应材料的采购发票，鉴定机构以不满足鉴定条件为由终止鉴定。本院与鉴定机构联系，询问在装潢确实存在的情况下能否大致给出装潢价格，鉴定机构工作人员表示因装潢品牌、档次存在巨大差异，无法对涉案房屋装潢进行估算。2018年9月21日原告向被告交纳18062.5元租金，被告向原告出具收据，载明“收款事由租金（2018.7.1-12.31，减免三个月房租，因房屋损坏免一个半月）”，折抵原告给付被告的3000元餐券，原告实际支付18062.5元。对此双方一致确认，因房屋受损由被告减免原告3个月房租，本期减免1个半月，剩余一个半月待下次房租收取予以减免。被告对外宣传2018年9月16日颐高广场盛大开业。2018年4月份原告所租商铺开始试营业，5月份正式营业。2018年5月18日被告发出《关于水费、电费、物业费收缴的告知函》载明：从2018年6月1日开始，公司对相关服务的内容、方式以及缴费形式作出调整，水费由被告公司专人负责每月抄表，计算水费，电费采用插卡充值缴费形式，由各商户统一到被告公司财务部充值缴费，根据商户自身店面需求充值，租赁商户根据合同约定，按合同约定期限进行物业费的交纳，统一到被告公司财务部缴费。据原告陈述，被告限制电费充值金额，下班时间未提供充值途径，无法充值。2019年1月21日、31日、2月3日，被告三次向原告发出租金、物业费催缴函，要求原告交纳2019年1月1日至2019年6月30日的租金，并注明：“根据租金费用申请情况说明，在本次房租费用中减免1.5个月房租，实际支付4.5个月房租79050元，物业费3750元，合计应缴82800元。”2019年2月，被告对原告停水停电。2019年3月12日，被告向原告发出解除房屋租赁合同通知书，通知原告自2019年3月15日起解除双方的房屋租赁合同关系，收回房屋，并限原告自租赁合同解除之日起5日内将房屋内属于原告的一切财物清理走，将该物业交还被告，并按照合同的约定与被告办理物业的交接退还手续，逾期不清理，视作原告放弃财物所有权及其他处分权利，被告有权将其作为废弃物处理。2019年3月18日，被告用大幅广告挡住原告商铺沿街的门面，2019年4月10日原告搬走。之后，原、被告发生争议，原告遂诉至本院。审理中，双方一致认可涉案租赁合同已于2019年3月15日解除，原告已支付1年的租金，物业费亦从2018年1月1日支付至2019年2月底。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。一、关于合同解除的违约问题。综合双方诉辩称，原告主张被告欠付租金，被告表示不存在欠付情况系原告单方解除合同。因双方一致认可原告已支付1年租金和14个月物业费，但对租赁合同的计租日双方持有争议。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，并结合合同的实际履行情况，从而确定当事人在签订合同时的真实意思表示。本案中，虽合同载明计租时间为甲方正式开业时间，但合同又明确了租赁期限为2018年1月1日至2022年12月31日止，且乙方有3个月的装修期，不论3个月内提前或延迟完成装修，均从装修期届满支付租金。若双方当时确定计租日从被告正式开业起算，因合同已明确5年租金每年递增的具体数额及租期自2018年1月1日开始，那么因被告正式开业日期的不确定，原告的租金无法按照合同约定付足5年，与双方约定不符，与合同约定的装修期满即支付租金亦相矛盾。其次，双方合同约定物业费每年7500元，与租金同步支付。原告的物业费从2018年1月1日起缴纳，缴纳两次租金时，被告均向原告出具收据载明租金期限分别为2018.1.1至2018.6.30和2018.7.1至2018.12.31。若原告对租金起算时间有争议，却在缴纳租金时从未向被告提出异议，结合物业费的起算时间与租金起算时间均为2018年1月1日，并非合同所述被告正式开业日期。最后，原告所租赁的房屋位于一楼沿街的独立商铺，被告是否整体开业并不影响原告的独立经营，仅是对原告经营期间的人流量造成影响，事实上原告自接受商铺至发生合同争议时一直开业经营。综合以上几点，本院认为双方的计租日应为2018年1月1日，而非被告正式开业之日。因原告已支付一年租金，故本院确认原告租金支付至2018年12月31日。因双方合同约定租金每半年支付一次，先支付后使用，下一个租金支付期必须在上一个租金支付期到期前提前7日支付。按此约定，原告应在2018年12月31日前支付2019年上半年的租金。被告于2019年1月21日、31日、2月3日分三次向原告催要租金未果。本院认为，双方合同明确约定，乙方逾期缴纳租金超过20天，经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的，甲方有权直接解除合同。故被告于2019年3月12日向原告发出解除通知书，解除双方的租赁合同，符合合同约定。因原告未按合同约定预付租金，原告应承担合同解除的责任。二、原告主张的各项费用及损失能否成立。关于原告主张退还的履约保证金20000元、租金29312元，本院认为，双方租赁合同关系于2019年3月15日已经解除。因本院确认计租日为2018年1月1日，原告的租金仅支付至2018年12月31日，并不存在多付租金的情况。虽原告存在未按合同支付租金的情况，但考虑到未如期支付系因被告所拟定的合同条款不清以致双方对租金计租日存在争议所致，原告并不存在主观不付租金的意思表示，故应减轻原告的违约责任。对于原告主张退还履约保证金2万元，本院予以支持。对于原告主张涉案房屋的装修损失，虽合同约定不论基于何种原因合同解除或正常终止，都无须给予补偿。但考虑到双方签定的合同原定租赁期限为5年，原告基于对涉案房屋5年的使用权基础上与被告作出上述约定，现因被告提供的合同条款不清致使原告出现违约且合同提前解除，造成原告基于装潢部分5年使用权的合理信赖利益的损失，且涉案房屋目前的装潢亦已由被告实际使用，故对该部分损失，结合双方的过错程度，房屋的实际租赁期限、折旧以及原告的房屋装潢支出等，本院酌情确认由被告给付原告9万元。关于原告主张的食材原料损失112478元，根据原告陈述，并非合同解除而导致的损失，而是合同履行期间因被告没有及时给原告充值电费而产生的损失，本院认为原告提供的证据不足以证明上述损失的存在，故不予支持。三、对于反诉原告主张的各项费用。本院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因双方一致认可本案合同于2019年3月15日予以解除，本院予以确认。反诉原告主张反诉被告支付拖欠的租金及物业费，本院认为，因双方合同已于2019年3月15日解除，故反诉被告应向反诉原告支付2019年1月1日至2019年3月15日的房屋租金，之后的费用比照房屋租金的标准105400元/半年计算房屋占用费。因反诉原告主张至2019年3月20日，扣除双方此前协商的减免1个半月房租，经计算为20495元。至于物业费，因被告已经于2019年2月份开始对原告停水停电，实际上对原告停止了相关服务，故物业费应计算至2019年2月份。因反诉被告物业费已支付至2019年2月底，故对反诉原告的该项诉请本院不予支持。对于反诉原告主张按以欠款数额为基数，按所欠费用的千分之二计算至实际付清之日，本院认为虽反诉原告存在未按合同支付租金的情况，但考虑到房屋租金系预付，反诉被告的逾期付款主要给反诉原告造成资金占用损失，故对于反诉原告主张的滞纳金，本院酌情确认为以20495元为基数从2019年1月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际付清之日为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王一棋与被告淮安银泰企业管理有限公司于2017年10月28日签订的《租房合同》自2019年3月15日起解除。二、被告淮安银泰企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王一琪保证金、装潢损失共计11万元。三、反诉被告王一棋于本判决生效之日起十日内支付反诉原告淮安银泰企业管理有限公司20495元，并以此为基数从2019年1月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日为止。四、驳回本诉原告、反诉原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8312元，由本诉原告王一棋负担6188元，本诉被告淮安银泰企业管理有限公司负担2124元。反诉案件受理费582元，由反诉原告淮安银泰企业管理有限公司负担364元，反诉被告负担218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  张树维审 判 员  张 天人民陪审员  宋桂兵二〇二〇年八月三十一日法官 助理  刘雨霖书 记 员  徐凤芝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。