浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初1454号 原告：高勇燕，男，1982年2月21日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 原告：邱忠辉，男，1969年9月9日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 两原告委托诉讼代理人：张杰，宁波市北仑区东港法律服务所法律工作者。 被告：宁波市鄞州区东吴镇香湖湾二期小区业主委员会，住所地：宁波市鄞州区东吴镇香湖湾**小区****108。 责任人：胡云峰。 委托诉讼代理人：沈利利，浙江红邦律师事务所律师。 第三人：宁波雅誉物业服务有限公司（统一社会信用代码为91330212713339952D）。住所。住所地：宁波市海曙区雅源北路****架空层物业服务中心div> 法定代表人：王超。 委托诉讼代理人：王巧巧，女，该公司员工。 原告高勇燕、邱忠辉与被告宁波市鄞州区东吴镇香湖湾二期小区业主委员会（以下简称香湖湾业委会）、第三人宁波雅誉物业服务有限公司（以下简称雅誉物业）业主撤销权纠纷一案，于2020年3月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，并于2020年5月6日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告高勇燕、邱忠辉起诉称：二原告系宁波市鄞州区东吴镇香湖湾二期小区业主，该小区共有780户，并于2016年4月交付。交付初期，开发商未在政府部门的监管下，且未通过公开招标等竞价方式与第三人雅誉物业公司签订了前期物业合同，约定物业服务费标准为高层2.2元/平米，叠墅3.2元/平米，待小区成立业主大会和业主委员会后通过合理合法、公平公开方式重新选聘。嗣后，第三人亦未能提供与之价格匹配的物业服务。在其服务期间，服务态度、服务质量、服务能力等方面均存在严重问题。被告香湖湾业委会系以胡云峰为主任，共计委员人数11人，于2018年10月成立，并制订了《业主大会议事规则》和《业主管理规约》但在后期履行职能时却未能代表广大业主，也未能为业主维护基本的利益。2019年5月中旬，被告在未经业主大会决议且未通过招标竞标选聘的方式，就私下与第三人接洽，并直接在小区进行第一次公示：拟决定与第三人签订物业合同，为表形式，举行投票。经最后唱票：总共145票反对，65票赞成，全小区仅有210户参与了所谓的投票。为获得更多业主的认同，被告与第三人则进行两次补充协议并作公示，实为物业费的优惠政策来诱使众业主缴纳拖欠的物业费。被告根据第三人反馈的物业费缴纳情况，最终私下决定直接与第三人签订物业合同，并于2019年7月26日作出最终公示。事后，遭到众多业主强烈反对，而被告代表的反馈是，即便是宁波市委书记做决定也只是对外公示做一下收集群众意见，并非会一个个来征得市民意见，随后退出业主微信群，表示不再就此事做任何回复并不再参与有关业主其他事务。于是业主自发成立维权组织向多个政府部门投诉、举报和反映。2019年10月28日，政府部门却以小区有高层业主351户和叠墅业主85户共计436户业已缴纳物业费为由，认为已有过半数业主认同被告与第三人签订的物业合同了事，不予处理。众业主求助无门，遂无奈诉至法院。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，须有全体业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。因此，被告在选聘物业服务公司的过程中，未经过全体业主决定亦未经业主双过半同意，严重损害了全体业主的利益。故起诉至法院，请求依法判决：撤销被告与第三人签订《物业服务合同》的决定。 被告香湖湾业委会答辩称：其与第三人签订《物业服务合同》的决定已征求全体业主意见，并经二分之一以上业主多数票通过，未侵害业主利益，在做出续签物业服务合同决定之前其将物业服务合同及征求意见表在小区公示栏进行张贴公示，同时在业主微信群不定期发布，公示长达七天，根据征求意见及反馈情况，共收到反对意见145票，同意意见65票，整个香湖湾二期共有业主780户，建筑总面积共计122003.92平方米，反对的146名业主的专有部分建筑面积约2200平方米，反对业主专有部分面积占建筑总面积的仅18%，人数占总人数仅18.7%，虽明确反馈同意的票数为65票，其余570户未进行反馈，但未反馈业主既非反对亦非弃权，根据业主大会议事规则第25条的约定，不反馈的票数计入超过应表决数和面积数1/2的多数票计算，故未反馈的业主票数应计入同意票数，本次决议已达到要求。此外，其与第三人续签的物业服务合同，收费标准与前期物业服务合同一致，质量标准也未降低，也为业主争取了更多的利益，比如物业费打折优惠，经营收入分成比例提高、违约金的取消，等等，该合同并未侵害业主的权益，综上，其与第三人签订的物业服务合同所作的决定以及相关程序通过票数上超过了双过半的要求，即使程序上存在瑕疵，业主的实际权利并未受损，故要求驳回原告的诉讼请求。 第三人雅誉物业陈述：香湖湾业委会与我司签订物业服务合同是公开透明的，业委会通过书面形式向我司发送意向书，经过几轮协商沟通，最终的结果业委会为业主争取了优惠，我司作出了合法的让利行为，不存在原告所述侵害业主利益的情形，物业服务合同的相关内容经业委会长达一个月公示并向广大业主征询意见，故我司认为签署物业服务合同的决议。无论是内容还是程序上维护了广大业主利益，不存在侵害业主利益的事实。此外，从收缴率来看，本小区870户，2019年物业费缴纳户数达到627户，收缴率为80.38%，反映了业主是知道且认同与续签的物业服务合同的相关内容，愿意按照新的物业服务合同的标准缴纳物业费，大多数业主以实际行动认可业委会与其签订物业服务合同的行为的。 根据本院确认的有效证据，结合原、被告的陈述，本院认定案件事实如下： 高勇燕、邱忠辉均系宁波市鄞州区东吴镇香湖湾二期小区的业主。该小区共有780户，专有建筑面积为89415.73平方米。香湖湾2期第一届业委会于2018年12月15日成立，任期三年。《鄞州区东吴镇香湖湾**业主大会议事规则》约定：本物业管理区域内业主人数780人，可投票面积89415.73平方米，共有投票权数780票，参加业主大会会议的形式为书面收集意见形式；业主委员会组织召开业主大会会议前15日，应将业主大会拟讨论的事项进行公告，需收集意见及投票表决的事项于业主大会会议前7日开始组织工作人员联系每一户业主，进行意见单及表决权的发放与回收，业主大会作出决定，必须经业主大会所持投票权数与面积数二分之一以上通过，业主大会表决方式为专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送发和回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果，逾期不参加投票，或已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，按票数计入超过应表决数和面积数1/2的多数票，未超过应表决数和面积数1/2的视为弃权（同意、不同意或弃权）表决内容，每一房地产权证计一票，等等。 2019年5月23日，香湖湾业委会通过小区布告栏的形式发布了《关于续签物业服务合同的公告》，表示拟与雅誉物业公司续签2019至2020年度服务合同（合同时间为2019年3月1日至2021年2月28日）以及物业费收取标准以及相关优惠措施等，并公布了《物业管理委托合同》的内容及相关服务标准，就该决议通过公示征求广大业主意见，同时将上述公告在小区业主微信群内发布，要求截止2019年5月30日24：00由业主通过书面或者微信方式提交。同时香湖湾业委会在小区业主微信群中发布了《雅戈尔香湖湾2期物业续签方案征集意见表》，将上述决议及合同内容予以公布，并要求业主进行投票以及反馈意见。后香湖湾业委会对于微信群中业主反映的意见进行了汇总并在微信群中进行公布。2019年7月25日，香湖湾业委会通过小区布告栏以及业主微信群发布了经全体业委会成员签字确认的《宁波市鄞州区东吴镇香湖湾二期小区业主委员会会议决议》，表示香湖湾2期业主委员会于2019年5月份就“拟与宁波雅誉物业服务有限公司续签2019-2020两年物业服务合同”事项进行公示及收集小区业主意见和建议，根据业主反馈的情况共计收到合同修改意见65票，收到针对当前与雅誉物业续聘事项反对意见145票，业委会经全体成员会议，决议如下：1.根据收集到反对意见的数量未能达到重启业主大会的标准，业委会继续推进与宁波雅誉物业服务有限公司签订服务合同；2.根据收集的意见，对5月份公示的合同有关内容进行修改，并再次公示修改后的物业合同和补充意见。后香湖湾业委会与第三人雅誉物业签订了《香湖湾二期物业服务合同》，约定由雅誉物业对东吴镇香湖湾二期小区实行物业管理，服务期限自2019年3月1日起至2021年2月28日，并对双方的权利义务等作了约定。双方并签订了《香湖湾二期物业服务合同补充协议》，约定了对符合一定条件的业主给与物业费折扣以及其他内容。 上述事实由原、被告提供的不动产权证书、结婚证、《关于续签物业符合合同的公告》、《物业管理委托合同》、《雅戈尔香湖湾2期物业续签方案征集意见表》、《香湖湾2期续签物业合同征求意见汇总》、《宁波市鄞州区东吴镇香湖湾二期小区业主委员会会议决议》《公示》、《物业服务合同》、《香湖湾二期物业服务合同补充协议》、《香湖湾二期物业服务合同》、《鄞州区东吴镇香湖湾二期业主大会议事规则》、公示照片、微信截图以及原、被告庭审陈述予以证明。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。《物业管理条例》第十四条规定：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。《鄞州区东吴镇香湖湾二期业主大会议事规则》具有业主团体根本自治规则的性质，内容上不违反公序良俗和法律、法规的禁止性规定，对包括原告在内的全体业主产生法律约束力。首先，根据法律规定，选聘物业服务企业应当由业主通过业主大会的形式共同决定，需专有部分占建筑物总面积过半且人数占总人数过半数业主同意，而本案中被告香湖湾业委会与雅誉物业续签物业服务合同并未按照法律规定以及议事规则的约定通过业主大会的正常流程进行投票表决，香湖湾业委会以收集到反对意见的数量未能达到重启业主大会的标准，故继续推进与雅誉物业签订物业服务合同显然缺乏依据；其次，从投票方式来看，香湖湾业委会通过布告栏以及微信群发布的方式进行意见收集和投票，涉案小区共计780户，而香湖湾二期业主群显示仅282人，并不能保证小区所有业主知情并参与其中；最后，从投票结果来看，业委会根据反馈意见确定同意票数为65票，反对票数为146票，同意票人数以及参与投票人数均未过半。根据议事规则，业主在规定时间不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，票数计入超过应表决数和面积数1/2的多数票，而本次决议同意票人数亦未超过应表决数1/2，未反馈的业主不应计入同意票数，本次投票并未达到经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故无论是从程序还是表决结果来看，被告香湖湾业委会作出的与雅誉物业续签物业服务合同的决议违反法律强制性规定，侵害了业主的合法权益，故原告要求撤销被告香湖湾业委会作出的与雅誉物业续签物业服务合同决定的诉请，本院依法予以支持。对于被告香湖湾业委会以及第三人雅誉物业提出的物业服务合同内容未侵害业主权益以及2019年度小区物业费收缴率达到80%以上，并不能以此否定对涉案决议程序违法的认定，故对于该答辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 撤销被告宁波市鄞州区东吴镇香湖湾二期小区业主委员会于2019年7月25日作出的与第三人宁波雅誉物业服务有限公司续签物业服务合同的决定； 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告宁波市鄞州区东吴镇香湖湾二期小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈佳蓉 二〇二〇年八月四日 代书记员 顾吉波