江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终34号上诉人（原审被告、反诉原告）：高福友，男，1957年7月8日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：帅冬琴，江苏江豪海信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏锴，男，1969年3月3日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：盛锡坤，上海市恒远律师事务所律师。上诉人高福友因与被上诉人苏锴房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2019）苏1282民初3326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高福友上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回苏锴的一审诉讼请求，支持高福友的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定2015年4月12日起苏锴、高福友签订的租赁协议已无法继续履行，应予解除错误，因案涉场地内存在多种不方便搬迁因素，故高福友向靖江市靖城镇东郊村村民委员会申请所租赁区域整体迟延搬迁，实际搬迁时间为2016年3月3日，故第三次拆迁并未发生在双方租赁期间内，双方租赁合同已于2015年5月19日解除，即使此时双方合同未解除，实际拆除时双方租赁期间已经届满。二、一审根据双方租赁协议认定房屋、附属物及装潢损失补偿均由苏锴享有错误。双方签订的租赁协议，明确租赁范围是“野公馆大酒店的所有房屋”，在协议中也明确了高福友自行养殖野生动物和花园不包括在内，根据陈卫、高燕两名证人证言，苏锴租赁的野公馆大酒店占地只有两亩左右。三、一审认定的房屋补偿款、附属物补偿款、装修补偿款的具体金额错误。1.一审确定门楼、门墩砖砌体、门楼围墙外墙涂料、电线杆、广告牌（带霓虹灯）、广告字、灯箱、烽火墙、假山、竹篱笆、水井等房屋附属物补偿金额计56223元属于苏锴错误。根据陈卫、高燕的证言，以及陈卫提供的照片，野公馆大酒店原本是正常经营的酒店，基本设施全部都有，烽火墙、水井、电线杆、霓虹灯等原本就存在。2.即使双方合同没有解除，也应当考虑实际使用的租赁期间占合同约定的租赁期间的比例。3.根据陈卫提供的照片，房屋照片6中图片9的房子是高福友原来的棚屋改建的，并非新建，应当考虑高福友原本房屋的价值，双方租赁协议中未约定苏锴可以另外再建房屋，苏锴也并未新建房屋，即使存在装潢，根据双方租赁合同约定，租赁期满后装潢固定部分留给高福友。四、原审法院认定苏锴已经支付租金至2015年4月12日，并判令高福友返还5000元保证金错误。1.高福友与政府部门已经协商一致延迟房屋拆迁时间，并未影响苏锴的租赁权益，房屋实际于2016年3月3日才拆除，苏锴应当支付租赁期间费用。2.根据拆迁平面图，拆迁不可能对苏锴经营造成影响，苏锴并没有提供证据证明因高福友的原因导致酒店无法经营，苏锴是因为经营不善自己停止经营，根据第三次拆迁评估报告，案涉房屋内仍有大量孔雀笼、天鹅笼、鸡笼等，不存在苏锴所说的影响经营环境，因此租赁期间租金不应当降低标准。3.2019年5月29日的听证笔录中，高福友明确经协调，停车场的租赁费用是5000元每年，共支付了2年，车场费用已支付至2013年10月，苏锴予以认可，应当认定停车场的费用为5000元每年，含保证金在内合计支付3年，保证金不应当再行返还。五、苏锴恶意占有高福友房屋，不支付房租及占有使用费，根据双方合同约定应当支付违约金。双方合同解除后，仍然长期占有，导致高福友需支出额外的十万元拆除费用，该费用已实际支付，应当予以支持。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求驳回上诉，维持原判。苏锴辩称，一审判决事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。苏锴向一审法院起诉请求：1.判令高福友支付苏锴房屋拆迁补偿款949,956元，包括建房损失181,895元、房屋附属物损失317,136元、装饰装修损失450,925元；2.高福友返还苏锴水电保证金5000元。高福友向一审法院反诉请求：1.判令2010年11月1日苏锴与高福友签订的《房屋租赁协议》自2015年5月19日起解除；2.苏锴支付高福友2013年11月1日至2015年5月19日的租金87,863元、支付2015年5月20日至2016年3月3日的房屋占有使用费43,208.9元（均按房屋租金50,000元、增添停车场租金5,000元，合计55,000元/年计算）；3.苏锴支付高福友违约金100,000元。一审法院认定事实：2001年6月10日，高福友与靖江市国土管理局靖城国土管理所签订《租用土地协议书》1份，载明“为搞好农业结构调整，发展村队经济，经桃园村村委会研究同意高福友租用桃园村4组埭后东北环路东，面积为3.04亩一块土地作特种养殖用地。经双方协商签订协议如下：1.高福友自2001年6月1日至2003年6月1日至租用桃园村土地3.04亩作特种养殖用地，高福友不得转让或做其他项目，不得建永久性建筑，在不影响原土地种植条件的情况下建简易围墙及几间棚屋。2.该宗地复耕保证金为人民币叁仟元整，临时用地管理费每年为贰仟元整，一年一缴，先缴后用，待高福友创益后再适当增加管理费。3.租用期满后必须恢复原种植条件，如需需用，需续签有关协议方可使用。4.因规划需用，政府征用，高福友必须无条件服从……”。2005年5月10日，高福友与靖江市靖城镇代表签订《协议》1份，约定租赁9.6亩土地给高福友搞养殖业，租期自2006年1月1日起至2015年12月30日，租金550元/亩，5000元/年，高福友在承包土地上建筑面积为20%等。2006年2月28日，高福友向靖江市靖城镇人民政府出具申请报告1份，以养殖野猪和禽类等为由，申请在亩土地上建造简易临时用房十五间左右。同日，东郊村委会在该申请报告上加盖公章。同年3月15日，靖江市靖城镇人民政府同意高福友的申请，在该申请报告下方加盖公章，但表示如遇建设规划和土地规划调整必须无条件服从。2010年11月1日，高福友、苏锴签订《房屋租赁协议》1份，约定1.高福友将位于靖江市东郊村桃园4队现作为靖江市野公馆大酒店的所有房屋及设施、设备租赁给苏锴作经营之用；2.租期暂定五年，自2010年11月1日起至2015年10月31日；3.租金50,000元/年，每年10月30日前支付一次，宽限期十五天，三年后租金酌情增减；4.租用范围：高福友现有房屋及设施、设备、房屋北面的停车场、南面的鱼池等（详见附件）；为保证苏锴正常经营，苏锴需扩大厨房，高福友需保证苏锴另建三间厨房，建房费用由苏锴承担；5.苏锴因经营需要需对房屋进行装修，高福友予以协助，装修费用由苏锴承担，期满续租，苏锴有优先权，不续租，装修固定部分无偿留给高福友，苏锴添置的设施、设备由高福友所有并处置；6.苏锴租用的房屋及场地系高福友向桃园村租用，高福友必须保证在租用期内能正常使用并协助苏锴处理好周边及邻里关系，如因高福友原因导致苏锴不能正常使用、经营，高福友需赔偿苏锴所有的经济损失，包括但不限于租金、装修费用、员工工资、预期利润以及实现债权的所有费用等；7.高福友同意将原靖江市野公馆大酒店的营业执照、野生动物利用许可证等经营手续无偿提供给苏锴使用，但在2010年11月1日前的债权债务由高福友负责，2010年11月2日之后的债权债务由苏锴承担；8.苏锴守法经营，自负盈亏；9.水电费由苏锴装表自理，高福友收取5，000元保证金；10.为保证苏锴正常经营，高福友现租用的房屋北边的停车场不够使用，高福友负责与桃园村协商，另行租用一亩田作停车场使用，租赁费用由苏锴承担；11.高福友配合苏锴做好整个野公馆内外环境的整洁卫生工作，维护双方的形象，高福友自行养殖的野生动物和花园应免费给苏锴的消费者参观，并按低于市场的价格销售给苏锴；12.如遇政府拆迁，按有关法律、法规规定，协商处理；13.违约责任：双方如违约应承担违约金100,000元，如造成经济损失，还应赔偿相应经营损失等。同年11月15日，苏锴与范桢签订《建筑装饰工程施工合同》1份，约定范桢包工包料为苏锴经营的道和酒店进行装修，工程自2010年11月20日开工，2011年1月20日竣工，合同总金额为210,000元，进场支付50,000元、工期过半支付50,000元，工程结束验收合格付50,000元，余款在工程结束后两个月内付清等。同年12月1日，高福友与签订《补充协议》1份，约定高福友租用大门前一块面积约为0.732亩土地作为停车场使用，每亩每年租金2500元计1800元整，租期自2010年12月1日至2015年12月30日；双方签订的三份土地租用面积共计12.732亩，租金每年共计26,800元；高福友每年上缴东郊村委会环卫费1500元。东郊村村民委员会作为见证人在该协议下方盖章。2012年12月21日，高福友与靖江市城投基础设施发展有限公司（以下简称城投公司）签订《拆迁补偿安置协议书》1份，载明因靖江市城东大道建设工程需要，涉及高福友房屋及附属物品需要拆迁，经协商达成拆迁补偿安置协议如下：被拆迁的房屋坐落于靖江市，被拆除的合法建筑面积662.91㎡，房屋重置补偿16,294元，装饰及附属物补偿133,337元，合计296,277元等。2013年8月25日，高福友与城投公司签订《拆迁补偿安置协议书》1份，载明因靖江市城东大道建设工程需要，涉及高福友房屋及附属物品需要拆迁，经协商达成拆迁补偿安置协议如下：被拆迁的房屋坐落于靖江市，被拆除的合法建筑面积288.22㎡，房屋重置补偿77,857元，装饰及附属物补偿208,943元，合计286,800元等。上述两次的拆迁范围均未涉及苏锴所承租用于经营酒店的房屋及设施、场地等。2015年3月31日，靖江市土地储备交易中心与高福友（道和山庄）签订《拆迁补偿协议书》1份，载明因东郊四组、五组埭前地块拟作安置区建设使用，涉及高福友的房屋及附属物需拆搬迁，经共同协商，达成协议如下：1.高福友房屋坐落于埭前，房屋面积1,199.2㎡；2.高福友需于2015年4月12日前搬迁完毕，旧房交由拆房公司拆除，残值归靖江市土地储备交易中心；若2015年4月12日前高福友未能搬迁交拆，靖江市土地储备交易中心有权对该房屋、设备及养殖的生猪等该地块所有物资自行处置。所造损失，高福友负责；3.高福友可获得补偿总额计1,798,000元（详见房屋评估报告书、其他项目费用补助表），凭腾房验收单、补偿协议书、动迁办结算表，由经办人陪同至街道财政所结算等。上述《拆迁补偿协议书》的附件为泰州市信达房地产估价有限公司出具的泰信房估字（2014）第C13-003号房屋拆迁评估报告。该评估报告载明房屋补偿价805,355元、附属物补偿价541,720元、装饰装潢补偿价450,925元，合计1,798,000元。本次拆迁范围涵盖了苏锴承租用于经营酒店的房屋及设施、场地等。2015年5月8日，高福友以苏锴未交纳租金为由向苏锴出具《解除租赁合同通知书》1份，载明高福友2014年的50,000元租金至今未能给付，构成违约，应当承担违约金100,000元，请高福友于收到该通知十日内一次性付清房租50,000元、违约金100,000元，否则高福友主张解除双方签订的租赁协议，请高福友搬离承租房屋等。同年5月15日，苏锴回函，载明2013年下半年开始，由于高福友提供的房屋东部及后部大面积拆除且断电、断水，致苏锴无法经营，同时高福友撤离了养殖的野生动物和花园，改变了苏锴的承租房屋的经营环境，致苏锴无法经营并于2013年底停业至今，相关责任应由高福友承担；由于高福友提供的房屋及周边环境与订立租赁合同时差距较大，且高福友将大量杂物堆放在苏锴租赁的房屋及停车场旁，给苏锴履行合同增加了困难，故租金应当予以减少；由于租赁合同尚未到期，苏锴仍需使用房屋经营，故不同意解除合同等。2016年2月29日，高福友与部分村民签订《拆除协议》1份，约定由安排人员负责拆除高福友承租土地上的所有建筑物等。2016年3月16日，苏锴向一审法院提起诉讼，要求高福友支付拆迁补偿款、物资设备损失等。案号为（2016）苏1282民初1668号。该案审理过程中，高福友提起了反诉。同年6月6日，苏锴与高福友均撤回起诉。同年7月21日，苏锴再次向一审法院提起诉讼，要求高福友支付拆迁补偿款、物资设备损失等。一审法院经审查以双方在租赁协议中约定了发生争议由泰州仲裁委仲裁，并于同月22日作出（2016）苏1282民初5040号民事裁定书，裁定不予受理苏锴的起诉。同年8月17日，高福友向一审法院提起诉讼，要求苏锴支付租金并承担违约金，该案审理过程中苏锴对该案提出管辖异议，认为应当由泰州仲裁委仲裁。本院立案后经审查后于同月8月22日作出（2016）苏1282民初5690号民事裁定书，驳回高福友的起诉。高福友对该裁定不服，上诉于泰州市中级人民法院，泰州市中级人民法院于同年11月15日作出（2016）苏12民终2420号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定，并告知高福友应当向泰州市仲裁委员会申请仲裁。就第三次拆迁的补偿权益归属分配争议，2016年8月15日，苏锴向泰州市仲裁委申请仲裁，审理中高福友提起反请求要求苏锴给付租金及违约金，泰州市仲裁委经审理后于2018年1月25日作出（2016）泰裁字第128号裁决书，裁决高福友返还苏锴承租房屋装修、新建及附属设施补偿款计367,490.5元；苏锴支付高福友房屋租赁费计20,000元；驳回苏锴其他仲裁请求；驳回高福友其他仲裁反请求。高福友对该仲裁裁决结果不服，于2018年3月12日向泰州市中级人民法院申请撤销仲裁裁决。同年7月27日，泰州中院作出（2018）苏12民特24号民事裁定书，裁定撤销泰州仲裁委员会（2016）泰裁字第128号裁决。7月30日，高福友就（2016）苏12民终2420号民事裁定书向泰州市中级人民法院申请复查，同年8月3日，泰州市中级人民法院作出（2018）苏12民监23号民事裁定书，裁定本案由泰州市中级人民法院再审；再审期间，中止原裁定的执行。同年9月13日，泰州市中级人民法院启动再审程序，11月5日，泰州市中级人民法院作出（2018）苏12民再42号民事裁定书，裁定撤销（2016）苏12民终2420号民事裁定书及（2016）苏1282民初5690号民事裁定书；并指令靖江市人民法院对本案进行审理。2019年4月2日，苏锴向一审法院提起诉讼，要求高福友支付拆迁补偿金。同年4月25日，因苏锴逾期未交纳案件受理费，一审法院作出（2019）苏1282民初2274号民事裁定书，裁定按苏锴撤回起诉处理。2019年5月9日，苏锴再次向一审法院提起诉讼，即本案。本案争议焦点：1.一审法院、高福友2010年11月1日签订的《房屋租赁协议》是否已解除、于何时解除；2.苏锴应否享受案涉房屋及附属设施的拆迁补偿利益；3.若苏锴可享受上述利益，相应建房损失、房屋附属物损失、装饰装修损失金额如何确定；4.苏锴是否应当支付高福友2013年11月1日以后的租金及房屋占有使用费，并承担违约金。一审法院认为，苏锴、高福友于2010年11月1日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。关于争议焦点1，物权的变动，根据其发生根据，可分为依法律行为和非依法律行为所引起的物权变动。非依法律行为所引起的物权变动，并非基于原权利人的意思表示所发生，其中包括：人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时即发生物权变动的效力。政府部门的征收决定，系基于公权力的行使而导致物权的设立、变更、转让、消灭，国家征收是国家取得所有权的一种特殊方式。本案中，因案涉争议的房屋及土地被政府部门列入拆迁范围，且2015年3月31日已与靖江市土地储备交易中心签订了《拆迁补偿协议书》，根据该《拆迁补偿协议书》的约定，高福友必须在2015年4月12日前搬迁完毕，故无论高福友是否已于2015年4月12日前实际搬迁完毕，案涉房屋及土地自2015年4月12日起即归政府部门所有，苏锴、高福友均不再享有所有权或使用权，自4月12日起，拆迁协议所载房屋及土地等物权权益即归属政府部门享有。故自2015年4月12日起苏锴、高福友签订的租赁协议在客观上已无法继续履行，符合法律规定的合同解除条件，则苏锴、高福友签订的《房屋租赁协议》自2015年4月12日起即已自行解除。因自2015年4月12日起，双方之间的租赁协议已解除，无法继续履行，故苏锴已支付高福友的5000元水电保证金，高福友应当返还苏锴，高福友虽辩称该款已转抵新增停车场租金，但并未能举证证实，对高福友此节辩解意见不予采信。关于争议焦点2，双方各执一词，苏锴、高福友之间的租赁协议第十二条明确约定“如遇政府拆迁，按有关法律、法规规定，协商处理”。根据高福友与政府部门2015年3月31日最后一次签署拆迁补偿协议书的时间可以看出，案涉房屋及土地系在租赁期间内遇到的政府拆迁行为，相关部门亦要求高福友在2015年4月12日前搬迁、交房，故在2015年4月12日之前苏锴、高福友之间的租赁协议仍合法有效，对双方具有约束力。在上述期间，苏锴作为案涉房屋及土地的使用权人，对其为履行租赁协议、使用案涉房屋及土地从事经营活动而添置的财产当然地享有占有、使用、收益的权利，现因上述财产列入政府拆迁范围，苏锴当然地享有该部分财产的拆迁补偿利益。高福友辩称双方租赁协议第五条“苏锴因经营需要需对房屋进行装修，高福友予以协助，装修费用由苏锴承担，期满续租，苏锴有优先权，不续租，装修固定部分无偿留给高福友，苏锴添置的设施、设备由苏锴所有”，以实际拆迁时间2016年3月，主张拆迁时租赁期限已届满为由取得苏锴所添附财产的所有权，无事实和法律依据，不予采信。关于争议焦点3，关于苏锴主张的建房损失，高福友否认苏锴为经营酒店新建房屋，并辩称所有房屋均由其建造，但其未能提供证据予以证明。相反，苏锴为证明自己的主张提供了较为充分的证据。首先，双方签订的租赁协议中明确约定苏锴需另建房屋使用。其次，高福友在一审法院2016年4月6日的庭审笔录中已当庭认可苏锴建造了三间小屋作为厨房。最后，苏锴提供的财务凭证明细账中确实存在实际购买建筑材料、支付有关人工工资的原始凭据。结合陈子银所述曾帮助苏锴建房的证言以及陈卫否认其经营“野公馆大酒店”期间存在评估报告附件房屋照片中的部分房屋、场景之情形，可以确认苏锴建造了泰州市信达房地产估价有限公司出具的房屋拆迁评估报告中标注的1幢、9幢、15幢、16幢房屋，则上述房屋补偿价计181,895元应属苏锴所有。双方针对苏锴实际使用房屋的数量持有争议，根据租赁协议约定，承租房屋范围系高福友现有房屋，且2015年3月31日与政府部门签订的拆迁补偿协议乙方高福友后亦备注了（道和山庄），可以认定该次拆迁范围即系苏锴所经营的酒店范围，相应评估报告中的附属物及装潢损失补偿亦应属于高福友经营范围内，应列入本案所争议的分割项目中，具体如何分割，一审法院论证如下：对案涉房屋遇政府拆迁这一情形，双方均不存在任何过错，但房屋拆迁发生在苏锴的租赁期限内，本案并不适用租赁协议第五条装潢固定部分亦不必然无偿留给高福友之约定，苏锴有权主张所添附附属物及装饰装修补偿款。关于苏锴主张的房屋附属物损失。根据苏锴提供的装修合同、财务收据、付款凭证等证据可以看出，苏锴承租案涉房屋后确系对原先的“野公馆大酒店”进行了重新添附、改造，故苏锴新增的附属物补偿款应归苏锴所有。至于添附的具体物品，根据苏锴所举证据、结合陈卫拍摄的照片以及评估报告中的房屋、附属物照片确定为门楼、门墩砖砌体、门楼围墙外墙涂料、电线杆、广告牌（带霓虹灯）、广告字、灯箱、烽火墙、假山、竹篱笆、水井等，结合评估报告，以上房屋附属物的补偿金额合计56,223元。关于苏锴主张的装饰装修损失。根据陈卫以及高燕的证人证言，陈卫在经营“野公馆大酒店”期间已经对房屋进行了部分修缮，且符合经营饭店所需的条件，根据常理判断，苏锴在陈卫之后使用同一房屋经营酒店并非系对毛坯房进行装修，无需进行大范围、大幅度的装修整改，而是在原先装修的基础上再次进行修缮，现苏锴主张全部的装饰装修补偿款450,925元，无事实和法律依据。一审法院根据苏锴所举证据酌定苏锴、高福友各自的装修范围为30%、70%。本案中，苏锴系经高福友许可后对案涉房屋进行装饰装修，合同解除系因政府拆迁，双方对此均无过错，根据双方租赁协议第十二条约定“如遇政府拆迁，按有关法律、法规规定，协商处理”，双方对租期内政府拆迁时的装饰装修物拆迁补偿权益的分配并未进行明确约定，因此应根据各自装修范围确定装修补偿权益的归属，综上，一审法院认定苏锴应享有的装饰装修损失部分的拆迁补偿款为135,277.5元（即450,925元*30%）。关于争议焦点4，根据苏锴庭审陈述，案涉房屋及土地实际拆迁前，苏锴的物品、设施等仍继续放置在案涉房屋内，故在拆迁之前，苏锴仍实际继续占有、使用所承租房屋及土地，苏锴应当支付租金。因双方之间的租赁协议自2015年4月12日起解除，故苏锴仅需支付租金至2015年4月12日，自4月13日起案涉房屋及土地的物权权益已转归政府部门享有，高福友无权再主张此后的房屋租金及房屋使用费，故对高福友要求苏锴支付2015年4月12日以后的租金及占有使用费之诉请，不予支持。关于双方争议之租金中应否包含新增停车场的费用，根据双方的租赁协议内容，协议中提及因苏锴经营之需要增设停车场，协议签订后的次月，高福友亦与签订了补充协议，增租了0.732亩土地用作停车场使用（1800元/年），且原酒店经营人陈卫的证言亦显示后期新增了一亩左右的停车场，故认定苏锴经营酒店期间后期新增了停车场，因该部分费用苏锴并未缴纳，故应按照1800元/亩的标准支付高福友该部分新增停车场租金，加之每年50,000元的租金标准，苏锴应按照51,800元的标准进行支付剩余租金。因高福友承租的东郊村土地及附属设施自2012年年底便已开始陆续拆迁，故自2012年年底开始苏锴经营的饭店周边环境就已经开始逐渐改变，结合双方间租赁协议约定高福友养殖的野生动物、植物等需免费提供给苏锴客人参观等情形，可以确认饭店周边环境的改变在一定程度上会对苏锴的经营产生影响，故对于2013年11月1日至2015年4月12日的租金计算标准可参照合同约定标准予以适当降低。综上，酌定2013年11月1日至2015年4月12日的租金为40,000元。关于违约金，虽然苏锴在2013年10月31日以后未能按约支付高福友租金，但从双方陈述及所举证据可以看出，2013年10月31日以后双方均在等待拆迁，且高福友既未能举证证明其在2013年11月-2015年4月期间曾向苏锴催要、主张过房屋租金，亦无证据证明因苏锴未支付租金给其造成的具体损失，虽然高福友辩称因苏锴未能按期交付房屋致其与他人签订房屋拆除协议并支付拆除费用100,000元，但高福友未能举证证明其已实际支付相关人员上述拆除费用。且拆迁补偿协议书系政府部门与高福友签订，交房的直接义务人亦为高福友高福友。根据2015年3月31日的拆迁补偿协议书约定，高福友只需在2015年4月12日前搬迁完毕并向政府交付房屋，旧房由政府交拆房公司拆除，残值归政府所有，故高福友并无拆除房屋之义务，故对于高福友有关要求苏锴支付违约金100,000元之诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、高福友支付苏锴房屋损失181,895元、房屋附属物损失56,223元、装饰装修损失135,277.5元，并返还苏锴水电保证金5000元，上述合计378,395.5元；二、苏锴支付高福友2013年11月1日至2015年4月12日的租金40,000元；上述两项互付义务相抵，高福友于判决生效后十日内给付苏锴338,395.5元；三、驳回苏锴的其他诉讼请求；四、驳回高福友的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,350元，由苏锴负担8130元，高福友负担5220元；反诉案件受理费减半收取计2383元，由高福友负担2166元，苏锴负担217元。二审中,高福友向本院提交靖江市人民政府靖城街道办事处情况说明，证明拆迁协议签订后因当时不需要使用拆迁地块，在不影响整体规划的情况下拆迁暂停，实际拆迁时间为2016年3月3日。苏锴质证认为，对于该情况说明上“陈树明”签名真实性无法确认，该情况说明与本案无关联性。本院经审查，该情况说明与本案无关联性。本院对一审查明事实予以确认，二审查明的事实与一审相同。本院认为，苏锴、高福友于2010年11月1日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。因案涉争议的房屋及土地被政府部门列入拆迁范围，现双方就本案租赁合同解除时间存在争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据《拆迁补偿协议书》的约定，高福友必须在2015年4月12日前搬迁完毕，故无论高福友是否已于2015年4月12日前实际搬迁完毕，案涉房屋及土地自2015年4月12日起即归政府部门所有，政府部门有权对案涉地块所有物资自行处置，《拆迁补偿协议》签订后，案涉地块即已经进入拆迁程序，案涉房屋租赁环境因政府的拆迁发生变化，亦对苏锴的正常经营产生重大影响，故应当认定自2015年4月12日起苏锴、高福友签订的租赁协议在客观上已无法继续履行，符合法律规定的合同解除条件。高福友上诉称根据实际拆迁时间，双方合同履行期限已经届满，双方不存在合同解除，对此，本院认为实际拆迁时间与本案无关联性，一审认定苏锴、高福友签订的《房屋租赁协议》自2015年4月12日起即已解除，与法有据。关于高福友是否应当给付苏锴相应的拆迁补偿利益。双方租赁合同约定“如遇政府拆迁，按有关法律、法规规定，协商处理”。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。根据高福友与政府部门2015年3月31日最后一次签署拆迁补偿协议书的时间可以看出，案涉房屋及土地系在租赁期间内遇到的政府拆迁行为，苏锴作为案涉房屋及土地的合法占有人，对其为履行租赁协议、使用案涉房屋及土地从事经营活动而添置的财产当然地享有占有、使用、收益的权利，现因上述财产列入政府拆迁范围，苏锴当然地享有该部分财产的拆迁补偿利益。现就苏锴主张的相关损失分述如下：一、关于苏锴主张的建房损失，高福友上诉称苏锴并未新建房屋，对该上诉理由本院不予采信，理由如下：1.双方签订的租赁协议中明确约定苏锴需另建房屋使用。2.高福友在一审法院2016年4月6日的庭审笔录中已当庭认可苏锴建造了三间小屋作为厨房。3.苏锴提供的财务凭证明细账中确实存在实际购买建筑材料、支付有关人工工资的原始凭据。结合陈子银所述曾帮助苏锴建房的证言以及陈卫否认其经营“野公馆大酒店”期间存在评估报告附件房屋照片中的部分房屋、场景之情形，可以确认苏锴建造了泰州市信达房地产估价有限公司出具的房屋拆迁评估报告中标注的1幢、9幢、15幢、16幢房屋，则上述房屋补偿价计181,895元应属苏锴所有。二、关于苏锴主张的房屋附属物损失。根据苏锴提供的装修合同、财务收据、付款凭证等证据可以看出，苏锴承租案涉房屋后确系对原先的“野公馆大酒店”进行了重新添附、改造，故苏锴新增的附属物补偿款应归苏锴所有。至于添附的具体物品，一审根据苏锴所举证据、结合陈卫拍摄的照片以及评估报告中的房屋、附属物照片确定为门楼、门墩砖砌体、门楼围墙外墙涂料、电线杆、广告牌（带霓虹灯）、广告字、灯箱、烽火墙、假山、竹篱笆、水井等，结合评估报告，一审确认以上房屋附属物的补偿金额合计56,223元，具有事实依据。三、关于苏锴主张的装饰装修损失。根据陈卫以及高燕的证人证言，陈卫在经营“野公馆大酒店”期间已经对房屋进行了部分修缮，且符合经营饭店所需的条件，根据常理判断，苏锴在陈卫之后使用同一房屋经营酒店并非系对毛坯房进行装修，无需进行大范围、大幅度的装修整改，而是在原先装修的基础上再次进行修缮。故一审法院根据苏锴所举证据酌定苏锴、高福友各自的装修范围为30%、70%，并无不当。高福友上诉称5000元水电保证金已转抵新增停车场租金，现双方之间的租赁协议已解除，无法继续履行，高福友未能举证证明双方一致同意该5000元水电保证金转抵停车场租金，故对该上诉理由不予采信。综上，高福友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15733元，由高福友负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年八月五日书记员  陈丽桢