哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初107号原告：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区。法定代表人：姜晓东，职务总经理。委托诉讼代理人：芦慧媛，该公司员工。被告：许晶，女，汉族，1975年1月30日出生，住哈尔滨市道外区。原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司（以下简称香开物业）与被告许晶物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，于2019年5月20日作出（2019）黑0110民初3580号民事判决书。宣判后，原告不服判决，向哈尔滨市中级人民法院提出上诉。哈尔滨市中级人民法院经审理，认为一审判决认定基本事实不清，于2019年10月25日作出（2019）黑01民终6651号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年1月6日立案后，另行组成合议庭适用第一审普通程序公开开庭进行了审理。原告香开物业的委托诉讼代理人芦慧媛，被告许晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2015年1月1日至2019年7月31日物业服务费3190.11元；2.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告是被告所在珠江小区物业服务企业，多年来为该小区提供物业服务，被告居住在珠江小区，2015年至2019年7月物业服务费共计3190.11元，经多次催要未交，故请法院判令被告立即给付物业服务费并担负诉讼费用。被告辩称：欠缴物业服年份及金额无异议，但是被告对原告涨价及服务均不认可，所以没有交物业费。原告为证明其主张的事实成立，举示证据如下：证据一、香开物业珠江人员明细三份，证明原告有专人负责维修小区的卫生、水暖、电气和化粪池的清掏工作，并且频繁的加班，进一步证明原告履行了小区的卫生清洁、电气水暖维修、下水道清理、二次加压和化粪池清掏等物业服务义务。证据二、黑龙江增值税电子普通发票四份，证明原告已实际履行小区公共区域照明义务和二次给水加压义务。证据三、哈尔滨供水集团有限责任公司销售发票一份，证明原告实际履行了下水道清理和化粪池清掏义务。证据四、购买水暖材料的收据十一份，证明原告实际履行了水暖和地下管道的维修义务。证据五、中国农业银行电子交税付款凭证三份，证明原告履行了交税义务，所缴纳的税费为计算基本物业服务收费的依据。证据六、《关于印发哈尔滨市物业服务收费管理办法的通知》一份，证明原告所制定的物业服务费收费标准是按照哈尔滨市物业服务收费管理办法第四条、第七条、第八条的规定向小区业主进行征收。证据七、通知一份，证明原告2014年底对物业费涨价至建筑面积每平方米0.6元已向业主履行了通知义务。经质证，被告对原告证据一的真实性无法确定，认为原告确实做了一些最基础最基本的服务，比如垃圾清理、二次供水、化粪池清掏等，但是这些服务都做不到位；电气水暖没有为被告维修过，单元电子门损坏物业维修要收钱，疏通下水道也要收钱，维修水箱每户收80元，服务不到位。被告对原告证据二无异议。被告对原告证据三、四、五的真实性无异议，对证明问题有异议认为供水集团销售发票只是一次清掏的费用，不能证明原告每次都及时清掏，化粪池经常因为积粪满了导致返污水；认为购买水暖材料不能证明原告彻底履行维修的义务；电子交税付款凭证不能证明原告提供服务了。对原告证据六的真实性及证明问题均异议，认为香坊区法院在2016年时已经有生效判决判定物业费两次涨价无效。对证据七的真实性有异议，认为被告从未接到该涨价通知。被告为证明其抗辩反驳的理由成立，举示如下证据：视频光盘两张，证明原告在珠江小区的公共区域服务不到位，小区道路坑洼不平，小区大门丢失，垃圾不能及时清运，冬天不清雪，上水管长年浸泡在污水中，水房中的水管破损不维修仅用胶带包裹维持，化粪池没有及时清掏。经质证，原告对被告证据的真实性和关联性均有异议认为，被告所提供的视频无法判明拍摄的时间以及地点，无法看出该视频是在原告所服务的小区进行摄制。本院确认：对于原告举示的证据一、二、三、四、五，对原告履行了部分基础物业服务义务具有较强的证明力，本院予以认定；对于原告举示的证据六，因系哈尔滨市政府相关部门依职权发布的文件，本院予以认定；对于原告举示的证据七因仅为一份通知，没有经公示的照片或视频等证据相佐证，对原告已将该涨价的通知向业主公示具有较弱的证明力，本院不予认定。对于被告举示证据，结合本院对该小区的实地考察，对于原告不完全履行物业服务义务具有较强的证明力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告在珠江小区进户时与业主签订了《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，约定原告为珠江小区业主提供物业服务，普通住宅系按房屋使用面积每平方米0.30元/月收取物业费。其后，原告两次上涨物业费，2012年涨至按建筑面积每平方米0.4元收取，2015年1月1日，涨至按建筑面积每平方米0.6元收取。2019年8月，原告撤出珠江小区，不再提供物业服务。被告系珠江小区业主，其房屋建筑面积96.67平方米，使用面积64.88平方米。庭审中，被告对2015年1月1日至2019年7月31日欠缴物业服务费的事实予以认可。本院认为：原告与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。原告履行了物业服务义务，被告交纳了2014年及以前的物业费，故被告应继续依法交纳物业服务费用。本案争议的焦点为原告上调物业费收费标准是否有依据、被告应按什么标准交纳物业费、被告能否依据物业服务质量瑕疵而拒交物业费。一、原告上调物业费收费标准没有依据。第一，物业服务合同中约定了收费标准。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”原告与珠江小区业主已签订《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，并约定了物业服务费的收费标准，故双方应按约定的收费标准收取物业费。第二，上调物业费收费标准未经业主大会决定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”物业服务企业变更收费标准，应经法定程序，但原告并未提交证据证明经业主大会决定的决议，故原告调整物业费没有合法依据。第三，上调物业费收费标准未经业主过半数同意。哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理局联合下发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。第四，上调物业费收费标准未经主管部门同意。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第三款规定：“通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同商定”。第五，被告有权以违规收费为由抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。综上，原告擅自提高收费标准，既未与业主签订物业服务合同，亦未经过法定程序，因此被告有权拒绝交纳原告上调部分的物业费，被告抗辩有理，本院予以支持。二、被告交纳物业服务费标准的依据。按照原告与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》约定，按使用面积每平方米0.3元收取物业费，但该协议书签订的时间为2002年，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故按建筑面积收取物业费，符合该规定。因此，被告应交纳2015年1月1日至2019年7月31日的物业费1595.06元（96.67平方米×0.3元×55月），原告诉请超出部分，本院不予支持。三、关于原告的服务质量问题。关于被告辩称的原告物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准的答辩意见，被告已经举证证明物业公司存在严重的不作为，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告许晶于本判决生效后立即给付原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司物业费1595.06元（2015年1月1日至2019年7月31日）；二、驳回原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告许晶负担，此款与上款一并给付原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王 琦人民陪审员  万淑珍人民陪审员  周晓梅二〇二〇年八月七日法官助理张男书记员姚冬梅