河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终2399号上诉人（一审被告、反诉原告）：李友会，女，汉族，1962年10月17日生，住河南商城县。上诉人（一审被告、反诉原告）：卢宏扬，男，汉族，1985年10月2日生，住址同上。二上诉人的共同委托代理人：洪修辞，河南昊中律师事务所律师（代理权限为特别授权）。二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈秀平，河南天宾律师事务所律师（代理权限为一般代理）。被上诉人（一审被告、反诉原告）：熊笃杰，女，汉族，1958年1月15日生，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：邹文娟，河南太平律师事务所律师（代理权限为特别授权）。被上诉人（一审第三人）：朱克亚，男，1921年8月4日生，住台湾省台北市。委托诉讼代理人：阮成伟，河南太平律师事务所律师（代理权限为特别授权）。上诉人李友会、卢宏扬因与被上诉人熊笃杰、朱克亚确认合同效力纠纷一案，不服商城县人民法院（2019）豫1524民初4027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。上诉人卢宏扬及卢宏扬、李友会的委托诉讼代理人洪修辞、陈秀平，被上诉人熊笃杰的委托诉讼代理人邹文娟，被上诉人朱克亚的委托诉讼代理人阮成伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李友会、卢宏扬上诉请求：1、撤销一审判决，在查明事实，正确适用法律的情况下依法改判；2、将被上诉人涉嫌诈骗的案件线索依法移交公安机关；3、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：一、本案第三人朱克亚与被上诉人熊笃杰签订的购房合同系伪造，系恶意串通达成，存在虚假诉讼，一审判定有效，认定事实错误。1、熊笃杰两份协议签名笔迹不一致，不是同一人所签。2、朱克亚的“克”字书写错误，系涂改所致，不符合常理。3、朱克亚签订该份协议时97岁，其与熊笃杰签订购房协议书是否仍具有完全民事行为能力人，应当予以核实。二、假使熊笃杰与朱克亚签订的合同是真实的，但也是无效合同。朱克亚为台湾居民，其到大陆买房，需提供《台湾居民来大陆通行证》、《境外个人在境内居留状况证明》等资料，其没有提供以上证明，在大陆没有购房资格，故其与熊笃杰签订的合同为无效合同。三、上诉人的亲属卢德生与熊笃杰签订的协议是双方真实意思表示，房屋已经交付，该合同合法有效。第一，购买的房屋为个人私宅不是农村集体房屋，属于法律允许交易的范畴；第二，卢德生与熊笃杰签订的房屋买卖合同，约定了房屋的位置、面积、价款、违约责任及房屋价款支付的时间及要求，并有双方的签名画押，系双方真实意思表示。该合同成立时有效，对双方具有法律约束力。第三，上诉人以合理价格购买了案涉房屋，且已交付给上诉人，上诉人继续与原租户续签了租赁合同，收取了租金。合同签订后，首付款10万元已经支付，剩余15万元未支付是因为熊笃杰未履行合同约定的义务，未把房屋产权证书交给卢德生，也未协助其办理房屋过户手续。四、一审判决说理前后矛盾，无法自圆其说。一审判决认定我方合同效力时，前面说合同效力待定，后面又说是无效合同。认定朱克亚签订合同在前，我方签订在后，我方签订的合同是缔约过失，熊笃杰拒绝接收剩余购房款，房子已经卖给第三人朱克亚，故合同无效，并在判决主文中认定合同无效后，还支持了违约损失。明显是滥用法律条款。综上请求依法改判。熊笃杰辩称，一、一审认定事实正确，无任何前后矛盾与遗漏之处。1、朱克亚提供的证据能够证明二被上诉人签订《售房合同》真实性及房款全部交付的事实。双方认可一致的事实不需要再另行举证。2、证人熊某在2019年底诉讼之后在收条上加上签名，并不影响事实的真实性，更不会影响本案的审理。因为当时答辩人在给熊笃杰打收条时，证人熊某在场，未料到会因涉案房屋起纷争。为了补强事实，才让熊笃杰作为证人将签名加上去，不存在上诉人所诉的前后矛盾。3、本案诉争的法律关系是房屋买卖合同的效力，而案外人黄友新无论与谁签的租赁合同，产生的都是房屋租赁关系，且买卖不破租赁，不影响黄友新的利益。一审中，上诉人与答辩人认可诉争房屋已经出租的事实，法院不加以审理是合情合理的，并不存在遗漏之说。二、一审适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。1、答辩人与上诉人亲属所签《房屋买卖合同》系无效合同。首先，答辩人已经先于上诉人与被上诉人朱克亚签订《房屋买卖合同》，且双方就自己的合同权利义务已经履行完毕，即答辩人已经交付房屋，朱克亚已经支付房屋的全部价款。其次，答辩人与上诉人签订《房屋买卖合同》是受上诉人及其家人的胁迫所签。虽然答辩人没有证据予以支持，但事实就是当时他们抢走了答辩人的手机，强迫答辩人在合同上签名按手印。如果不是强迫，当时答辩人的儿子丈夫及家人都住在同一个县城内，怎么可能只有答辩人一人？第三，答辩人与上诉人签订合同的行为属无权处分行为，当时房子已经卖给朱克亚，答辩人只是代为照看房子，被胁迫签订合同后，朱克亚一直不知情，也未予追认，直到答辩人起诉之后他才知晓，故才有了他加入诉讼。2、正是一审法院认定答辩人与被上诉人朱克亚售房合同的真实性，本案才不构成一方二卖。3、即便本案构成一房二卖，也未上升到刑法调整的诈骗层面。诉争的房屋没有办理过户登记，房子还是答辩人的，答辩人可以选择自己的交易对象，这种行为最多是民事纠纷而已，并未上升到刑法调整的诈骗层面。朱克亚辩称，一、一审法院认定事实清楚，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。1、答辩人与被上诉人熊笃杰签订的《售房合同》是双方真实意思表示。2、《售房合同》虽不是本人所签，但双方代签名字捺印是双方所捺。3、一审庭审中，双方都认可该事实，同时被上诉人庭后就该合同又补充说明该合同的真实性，证明指印是双方亲自捺上的。4、熊笃杰已向被答辩人出具收到20万元的购房款且有其姐熊某作为证人在收条签名予以确认。同时，熊笃杰对收到答辩人购房款20万元的事实予以认可。5、法律规定，双方认可的事实不要举证。6、上诉人与被上诉人熊笃杰签订的《售房合同》是无效合同。（1）上诉人与被上诉人朱克亚签订《售房合同》后，被上诉人熊笃杰已将房屋和钥匙交付给答辩人朱克亚，因朱克亚是台湾人，居住在台湾，故将该房屋由熊笃杰代管临时居住。（2）被上诉人熊笃杰将诉争的房屋卖给卢德生（已去世）系无效合同，卢德生没有全部支付购房款属效力待定的合同。而答辩人朱克亚与熊笃杰签订的售房合同均依法成立并实际支付。（3）从时间看，熊笃杰与朱克亚签订售房合同优于上诉人与熊笃杰签订的《房屋买卖合同》。（4）上诉人与案外人熊友新签订的租赁合同系无权处分属无效合同。二、一审适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。1、无论从双方签订合同时间还是从合同履行的情况看，熊笃杰与朱克亚签订的售房合同符合法律规定和成立要件。房屋过户和登记是答辩人朱克亚与熊笃杰之间的另一法律关系，与本案没有任何关系，和上诉人没有法律上直接的关系；2、“一房二卖”是否构成诈骗罪与本案没有任何关系，属另一法律关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。熊笃杰向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告亲属卢德生签订的房屋买卖合同无效；2、被告返还涉案房屋房产证及土地审批手续；3、本案诉讼费由被告承担。李友会、卢宏扬向一审法院反诉请求：依法确认原告熊笃杰与卢德生于2018年7月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效，反诉费由原告承担。一审法院认定事实：一、涉案房屋原房主建设使用情况：1989年3月5日鲇鱼山乡大碑村蒋湾村民委员会与林兴荣（案外人）签订《征地协议》，购地面积165平方米。1989年3月12日商城县鲇鱼山乡村镇建设管理所向林兴荣颁发《建筑许可证》。1989年9月12日商城县清理干部职工占地建私房领导小组办公室向林兴荣下发《违法占地建私房处理决定通知书》。1989年9月13日商城县城乡建设环境保护局颁发《建筑许可证》。1989年9月13日林兴荣向商城县财政局交纳违法占地罚款800元，向商城县土地管理局交纳补办审批土地手续费24元，向商城县城乡建设环境保护局交纳补办工本费、受理费54元。1990年11月6日商城县城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室通知林峰、林刚（系林兴荣之子）领取《商城县房屋所有权登记领证通知书》，林峰、林刚于1990年11月9日交纳办证登记费、测量费和工本费合计22元。1991年7月19日商城县鲇鱼山乡大碑村民委员会和商城县鲇鱼山乡政府证明林兴荣房前空地补偿1500元情况。同年7月24日，林兴荣向商城县鲇鱼山乡大碑村民委员会交纳1500元。1995年8月15日林峰、林刚（系林兴荣之子）向鲇鱼山乡土地管理所交纳国有土地有偿使用费、土地证、印花税、测量、变更、表格费用111.90元。二、房屋交易情况：1998年彭怀芝、何涛（案外人）购买林峰、林刚拥有的房屋，交纳了登记、测绘、宣传公告、逾期费用120元，并于1998年6月4日领取商城县私房字第0002408《房屋所有权证》。2003年2月11日吴新铭（案外人）通过公证，以7万元购买彭怀芝、何涛拥有的第0002408号房屋。2017年9月25日，吴新铭与熊笃杰签订《售房合同》，熊笃杰以19万元购买第0002408号房屋。2018年5月11日第三人朱克亚以20万元签订《售房合同》购买第0002408号房屋，已支付20万元。2018年7月8日，卢德生（系李友会丈夫、卢宏扬之父）与熊笃杰签订《房屋买卖合同》，卢德生以25万元购买第0002408号房屋，已支付购房款10万元，尚欠15万元。三、第三人朱克亚和卢德生与原告熊笃杰签订合同时的其他事实：2018年5月11日，原告熊笃杰与第三人朱克亚签订合同时，因朱克亚年纪大，书写不方便，其姓名由别人代写，姓名处由朱克亚按指印。关于证人熊某的签名系为诉讼后加上的。卢德生与原告签订合同时约定：一方违约，另一方承担购房款总价30%的违约金。一审法院认为，本案争议焦点：1、涉案房屋的属性。2、第三人和被告购买房屋是否合法有效。3、法律适用问题。对以上焦点分析认定如下：对于该房屋的属性，原房屋《征地协议》的主体案外人林兴荣不是鲇鱼山乡大碑村蒋湾村民委员会居民，其征地行为不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的相关规定。后通过商城县清理干部职工占地建私房领导小组办公室向林兴荣下发《违法占地建私房处理决定通知书》，林兴荣向商城县财政局交纳违法占地罚款，向商城县土地管理局交纳补办审批土地手续费，向商城县城乡建设环境保护局交纳补办工本费、受理费。林兴荣获得商城县鲇鱼山乡村镇建设管理所向林兴荣颁发《建筑许可证》，按照当时相关政策规定已得到相关部门的许可。考虑到当时法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，林兴荣使用的集体土地的性质实质上依法发生了变化，已承担了违法占地的相应责任。林兴荣依法办理相关手续将该房屋交由案外人林峰、林刚出售，房屋购买人案外人彭怀芝、何涛依法取得私房字第0002408《房屋所有权证》，涉案房屋系合法财产，该房屋占用范围内的建设用地使用权可随房屋买卖一并处置，该房屋的所有权人对涉案房屋具有处分权。彭怀芝、何涛将房屋出售给案外人吴新铭，吴新铭又将房屋卖给本案原告熊笃杰均系合法买卖关系。本案第三人朱克亚与原告熊笃杰签订《售房合同》，双方约定明确，由证人熊某在场作证，约定的购房款已全部付清。庭审中原告熊笃杰明确表示涉案房屋卖给第三人朱克亚。关于原告熊笃杰与卢德生（系李友会丈夫、卢宏扬之父）与熊笃杰签订《房屋买卖合同》，双方合同已经成立，其购房款未全部交付，庭审中原告认为系受胁迫签订的合同，并非真实意思表示，不同意将此房屋卖给被告李友会、卢宏扬，综合原告与被告及第三人之间的买卖过程和结果，该房屋买卖合同均依法成立，卢德生的买卖行为属未生效的房屋买卖合同，属效力待定的买卖合同，与原告和第三人签订的《售房合同》相比较属无效合同。其主要理由是:第三人购房在先，其买卖合同未解除的情况下，原告与卢德生签订的合同属缔约过失；被告未完全支付购房款，且原告熊笃杰拒绝接收售房余款，该合同已无法继续履行；庭审中原告坚持房屋已卖给第三人，将房屋卖给被告不是其真实意思表示，原告认为与被告亲属签订的合同无效。原告明知房屋已出售给第三人，又与被告亲属卢德生签订合同，过失的违约责任应由原告熊笃杰承担。关于本案法律适用方面，原告购买案外人吴新铭的房屋，吴新铭购买案外人彭怀芝的房屋时已经过公证，结合本案实际原房屋所有人，从征地开始与居民签订征地协议，并经村民委员会证实其购买过程，已经土地管理、环保处罚并交纳一定费用，已经取得建筑许可证，以上房屋交易的基础是私房字第0002408《房屋所有权证》，为维护交易的稳定性本案原告提出诉讼请求的依据应依据合同法关于合同是否生效和合同履行方面的相关规定。综上所述，本案诉争系对房屋买卖效力的界定，原告（反诉被告）熊笃杰要求确认与卢德生（系李友会丈夫、卢宏扬之父）签订《房屋买卖合同》无效的诉请予以支持。被告李友会、卢宏扬反诉《房屋买卖合同》有效成立的反诉请求，不予支持。第三人提出与原告买卖合同有效的请求予以支持，原告（反诉被告）熊笃杰与卢德生（系李友会丈夫、卢宏扬之父）签订《房屋买卖合同》之间签订的合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定判决：一、原告（反诉被告）熊笃杰与被告(反诉原告)李友会、卢宏扬亲属卢德生（已去世）于2018年7月8日签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告（反诉被告）熊笃杰于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）李友会、卢宏扬交纳的购房款10万元，并按约定承担违约损失7.5万元；被告（反诉原告）李友会、卢宏扬返还原告拥有的相关房屋手续；三、原告（反诉被告）熊笃杰与第三人朱克亚于2018年5月11日签订的《售房合同》为有效合同；四、驳回被告（反诉原告）李友会、卢宏扬要求确认2018年7月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效的反诉请求。上述款项，如原告（反诉被告）熊笃杰未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费100元，反诉诉讼费100元，合计200元由原告（反诉被告）熊笃杰承担。本院二审期间，各方均无新证据向法庭提交。二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。本案系确认合同效力纠纷。经各方同意，本案二审争议焦点为：熊笃杰与朱克亚签订《售房合同》的真实性；对二买受人权利保护的顺位应如何确定。本院认为，被上诉人熊笃杰与被上诉人朱克亚签订《售房合同》后，又与上诉人李友会、卢宏扬的亲属卢德生签订《房屋买卖合同》，形成“一房二卖”，该事实各方不持异议，本院予以确认。关于被上诉人熊笃杰与被上诉人朱克亚签订《售房合同》的真实性问题，经查，该《售房合同》的签名虽不是本人所签，但双方对《售房合同》上代签名字的捺印均予以认可，出卖人被上诉人熊笃杰明确表示《售房合同》是双方真实意愿，并对合同签订过程作出明确说明，证人熊某代替熊笃杰在收条上签名也予以确认，且合同签订时间发生在被上诉人朱克亚提供的中华人民共和国公安部出入境管理局签证有效期内。上述事实已形成完整的证据锁链，能够证实案涉《售房合同》签订客观、真实。上诉人李友会、卢宏扬对该《售房合同》真实性存疑，但未提供相反证据足以推翻，故其关于被上诉人熊笃杰与被上诉人朱克亚签订《售房合同》系虚假的上诉理由不成立。关于对两个买受人权利保护的顺位应如何确定问题，因出卖人被上诉人熊笃杰将案涉房屋分别出卖人给被上诉人朱克亚及上诉人李友会、卢宏扬时，均未办理案涉房屋过户手续，两个买受人都有权利要求出卖人熊笃杰实际履行合同。买受人权利保护的顺位应如何确定，应当结合合同成立的时间、买受人是否已经全额支付房款及支付房款的时间、占有涉诉房屋的时间及买受人是否适宜履行等情况予以综合分析认定，即权利保护顺位在先的合同合法有效。本案中，被上诉人朱克亚与被上诉人熊笃杰签订《售房合同》的时间在上诉人李友会、卢宏扬与被上诉人熊笃杰签订《房屋买卖合同》之前，且签订合同后全部付清了购房款，被上诉人熊笃杰也将房屋相关手续交付给了被上诉人朱克亚，表明其已履行了合同义务，双方的交易行为视为完成。而上诉人李友会、卢宏扬与被上诉人熊笃杰签订《房屋买卖合同》时间在被上诉人朱克亚签订《售房合同》之后，仅支付了10万元购房款，尚欠15万元购房款未付，且出卖人被上诉人熊笃杰认可其与被上诉人朱克亚签订合同的效力，并请求确定其与上诉人李友会、卢宏扬的亲属卢德生签订的《房屋买卖合同》无效，二者两相比较，被上诉人朱克亚为买受人更适宜房屋买卖合同的履行。根据本案实际，一审确认被上诉人朱克亚权利保护顺位在先的合同合法有效并无不当。上诉人李友会、卢宏扬关于被上诉人朱克亚与被上诉人熊笃杰签订《售房合同》无效的上诉理由不成立。从权利保护的顺位上虽然没有支持上诉人李友会、卢宏扬《房屋买卖合同》的履行，但一审法院对被上诉人熊笃杰因“一房二卖”给上诉人李友会、卢宏扬造成的违约损失作出了适当的判赔，上诉人李友会、卢宏扬的权利获得了相应的救济。综上所述，李友会、卢宏扬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李友会、卢宏扬负担。本判决为终审判决。审判长  刘友成审判员  吴 斌审判员  张 伟二〇二〇年八月四日书记员  熊霄宇