吉林省长白朝鲜族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0623民初245号 原告：长白朝鲜族自治县人民医院，住所吉林省长白朝鲜族自治县。 法定代表人：周永利，该院院长。 委托诉讼代理人：潘晓伟，吉林龙达律师事务所律师。 被告：中国铁通集团有限公司白山分公司，住所吉林省白山市浑江区。 负责人：王志辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：万文杰，吉林浩祥律师事务所律师。 原告长白朝鲜族自治县人民医院（以下简称长白县医院）与被告中国铁通集团有限公司白山分公司（以下简称铁通白山分公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长白县医院的委托诉讼代理人潘晓伟、被告铁通白山分公司的委托诉讼代理人万文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长白县医院向本院提出诉讼请求：要求铁通白山分公司立即将占用的长白县医院发热门诊楼一楼最东侧的两个车库返还给长白县医院。事实与理由：2004年4月21日，长白县医院与铁通白山分公司签订车库买卖协议，约定长白县医院将医院东侧一楼车库出售给铁通白山分公司。协议签订后，铁通白山分公司交付车库定金10万元，双方对车库的价格没有约定。长白县医院将车库交付铁通白山分公司使用至今。在资产清查过程中，长白县医院发现该车库为国有资产，出让应当经过审批，并且双方至今未确定车库的价格，至今没有通过审批手续，因此，该协议不生效。为维护长白县医院的合法权益，长白县医院已于2020年6月9日通知铁通白山分公司解除合同，但铁通白山分公司至今未将车库返还给长白县医院。 铁通白山分公司辩称，一、长白县医院与铁通白山分公司于2004年4月21日签订书面合同，约定长白县医院将东侧一楼车库转让给铁通白山分公司，铁通白山分公司预交定金10万元，剩余资金等铁通白山分公司办完房屋手续后给付，并约定了违约责任等条款。协议签订后，铁通白山分公司先后分3次（2004年6月7日付10万元定金，2004年12月6日付9万元，2005年4月1日付尾款19200元）转账支付给长白县医院共计209200元，虽然当时书面协议中没有写明每平方的价格，但双方口头约定每平方米2000元，每个车库的面积是52.3平方米，共计104.6平方米的全部价款已支付给长白县医院，长白县医院于协议签订后将车库交付给铁通白山分公司，铁通白山分公司对车库进行装修、管理、使用至今，现无证据证明长白县医院出售给铁通白山分公司的两个车库属于不能出售的国有资产，铁通白山分公司支付了全部价款后，多次找长白县医院办理过户登记手续，但由于长白县医院单位负责人的更迭，一直未给铁通白山分公司办理，因此，两个车库未办理登记的责任在长白县医院，如两个车库的过户需要其上级主管部门批准，理应由长白县医院配合铁通白山分公司办理过户登记。目前，两个车库的现状是铁通白山分公司在长白县的聚集机房，所有光缆在此车库聚集，如涉及退房退款，所有光缆搬迁费用及造成的损失巨大，理应由长白县医院承担，双方签订的车库买卖协议书属双务合同，长白县医院单方发出解除通知在铁通白山分公司未予答复的情况下向法院提起诉讼，应先确定解除合同通知的效力，两次诉讼长白县医院均未确定解除通知的效力。综上铁通白山分公司不同意返还诉争车库，请求驳回长白县医院的诉讼请求。 经审理查明的事实如下：2004年4月21日，长白县医院与铁通白山分公司签订《铁通白山分公司购买长白县医院车库协议书》，协议书约定，长白县医院将东侧一楼车库卖给铁通白山分公司，铁通白山分公司预交定金10万元，剩余资金等铁通白山分公司办完房屋手续后交付。协议书签订后，铁通白山分公司按约定于2004年6月7日向长白县医院支付了10万元，并分别于2004年12月16日、2005年4月1日向长白县医院交付了9万元、19200元，长白县医院于2004年4月21日将案涉房屋交付铁通白山分公司使用，铁通白山分公司将案涉房屋作为机房和营业厅使用至今。2020年6月8日长白县医院书面通知铁通白山分公司要求铁通白山分公司腾迁并返还案涉房屋。 另查明，长白县医院是长白县卫生健康局举办的事业单位，案涉房屋坐落在长白县医院划拨性质的土地上，且登记在长白县国有资产管理平台系统中进行管理，案涉房屋买卖未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。2020年7月3日，长白县卫生健康局下发了《转发关于完善发热门诊和医疗机构感染防控工作的通知》，该通知要求要进一步规范发热门诊建设、加强管理和医疗机构感染防控。 以上事实有事业单位法人证书、《铁通白山分公司购买长白县医院车库协议书》、长白县财政局证明、国有土地使用权证书、2020年6月8日通知书、长白朝鲜族自治县卫生健康局文件、中国工商银行电汇凭证以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，长白县医院虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉买卖协议中的房屋建立于长白县医院以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人长白县医院未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故双方签订的买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉买卖协议亦应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”考虑现案涉房屋正作为机房使用，搬迁过程复杂，故本院以三个月时间为限要求铁通白山分公司将长白县医院发热门诊楼一楼最东侧的两个车库返还给长白县医院。至于双方损失问题，可另行主张权利。 综上所述，铁通白山分公司应当将长白县医院发热门诊楼一楼最东侧的两个车库返还给长白县医院。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第三十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，判决如下： 中国铁通集团有限公司白山分公司于本判决生效后三个月内将长白朝鲜族自治县人民医院发热门诊楼一楼最东侧的两个车库返还给长白朝鲜族自治县人民医院。 案件受理费50元，由中国铁通集团有限公司白山分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员 高 琦 二〇二〇年八月二十一日 书记员 丰元雪