淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0813民初1955号原告：淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司，住所地淮安市洪泽区东风路******。负责人：解军，该分公司总经理。被告：洪泽中兴房地产开发有限公司，住所，住所地淮安市洪泽区高良涧街道办事处东三街**div>法定代表人：张兴根，该公司董事长。委托诉讼代理人：许杰，江苏泽之源律师事务所律师。原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司（以下简称新区物业分公司）与被告洪泽中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月26日作出（2018）苏0813民初2085号民事判决。被告中兴公司不服该判决，上诉于淮安市中级人民法院。淮安市中级人民法院于2019年7月15日裁定发回本院重新审理。2019年8月16日我院重新立案审理，依法重新组成合议庭于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告负责人解军、被告中兴公司委托诉讼代理人许杰到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告新区物业分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业费763439元及违约金351822元；2.被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：原告与被告中兴公司于2008年1月22日签订中兴名都前期物业服务合同，按照合同约定和招标文件规定，被告中兴公司按年向原告预交物业费，逾期按日万分之五支付违约金。合同签订后，原告已履行公共服务义务，而被告欠交2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费763439元，另应按合同承担违约金351822元。原告多次索要未果，故诉至法院。被告中兴公司辩称：1.我们认为原告主体不适格，被告方是与淮安新区物业管理有限公司签订的前期物业服务管理合同，原告仅是该公司的下属机构，其权利的享有者和义务的承担者为原告单位公司而非分公司；2.原告的诉求超过诉讼时效；3.原告提供的服务不符合合同的相关约定，无权全额主张相关物业管理费用；原告即使索要物业费用，相关的费用也应该由相应的比例60%来支付，因为比例之外的费用属于广大业主，而不是物业公司。因为是空置房屋，服务费用有一定的比例是服务业主的费用，是纳入业主委员会的，不是给物业公司的。4.原告的诉求事实不清，证据不足，依法不应支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月22日，淮安新区物业管理有限公司（乙方）与被告中兴公司（甲方）签订《中兴名都前期物业服务合同》，双方约定由原告为被告中兴公司建设的中兴名都小区提供物业服务，其中商业用房的物业费计算标准为0.65元/月·㎡、住宅为0.35元/月·㎡、小高层为1.15元/月·㎡。按年度预交物业服务费，逾期按日万分之五支付违约金。合同第九条第二款约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用（物业服务资金）由甲方全额向乙方交纳；交费时限从开始交接算起”。合同第九条第四款约定“物业服务费用（物业服务资金）按年度交纳，业主或物业使用人应在下一交费前一月主动向乙方履行交纳义务”。合同第三十四条约定“甲方违反本合同约定，未能按足额交纳物业服务费用的，按应交物业管理服务费总额万分之五/日的标准向乙方支付违约金”。《“中兴名都”物业管理招标文件》第（四）条第3项规定，“测算物业费时，物业按100%出售测算，空置房屋由招标方按中标价100%交纳（空置房计算时间从本期第一户领钥匙时计算）”。在该文件的第七章第四条第（四）项规定，“招标文件与投标文件作为合同的附件，签订的合同不得与两文件主要内容不一致”。中兴名都小区共分两期开发，被告在第二期房屋开发时，将二期房屋分三次交付。第一次交付时间分别2013年12月30日，交付面积是住宅39917.52平方米、商铺11632.95平方米；第二次交付时间是2014年10月31日，交付面积是住宅25435.95平方米、商铺3732.43平方米；第三次交付的时间是2015年5月15日，交付面积是多层住宅4654.44平方米、小高层18578.34平方米、商铺1629.02平方米。一期交付房屋和二期第一次交付房屋的2015年12月31日前的空置房物业费，被告已全部付清。现原告主张的空置房物业费分为两部分，一部分是2014年10月31日交付的房屋自2014年1月1日起至2014年10月31日的空置房物业费和2015年5月15日交付的房屋自2014年1月1日起至2015年4月30日的空置房物业费；另一部分是一、二期所有空置房2016年度的物业费。对于2016年的一、二期空置房物业费双方当事人一致认可为241167元。对于讼争房产的竣工时间，本院通过以下两个方面的证据确认涉案房产的竣工时间均应在2013年12月30日前：1.本院依职权从城建档案馆调取的《总承包合同》。合同约定：总工期为380日历天，其中多层（含商住楼）330日历天（包括节假日、停电、停水、设计变更20%以内工程量增减及天气因素等不利施工条件的影响）。因为原告提供的证据表明涉案房产的开工时间为2012年5月28日，从该合同约定的竣工时间可以推算出涉案房产的竣工时间应该在2013年12月30日之前。2.被告提供的《洪泽县建设工程竣工验收备案文件》。被告提供该一系列文件本来的证明目的是证明涉案房产的竣工验收通过日期为2014年12月20日。而承办人通过对其中60#、67#、68#、69#（该4幢房产被告认为是最迟竣工交付的）备案文件细致审查发现，在该备案文件中，67#、68#、69#《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上均没有开工日期和验收时间，但是在60#的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》却明确注明开工日期为2011年5月28日，验收时间为2013年7月30日。同时在67#、68#、69#备案文件中，还有《单位（子单位）工程质量控制材料核查记录》、《单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录》、《单位（子单位）工程观感质量检查记录》，这些记录由施工单位和监理单位联合检验，内容包括建筑与结构、给排水与采暖、建筑电气。结论是合格，验收的时间均为2013年12月18日。另查明：原告新区物业分公司于2016年12月31日退出该小区物业管理服务工作。原告向被告多次催缴物业费用，并在小区张贴催缴公告。2017年7月，原告曾向本院诉讼，向被告主张洪泽县假日酒店有限公司所在房屋的物业费，被告在该案中的辩称与本案的前三个辩称一致，本院在该案判决时对被告的辩称均未采纳，被告不服提起上诉，二审维持原判。上述事实，有原、被告的当庭陈述、前期物业管理服务合同、《“中兴名都”物业管理招标文件》、交接单、照片、图片、江苏省淮安市中级人民法院（2017）苏08民终3591号民事判决书、本院依法提取的《总承包合同》、被告提供的《洪泽县建设工程竣工验收备案文件》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告间的物业服务合同合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点是：1、原告的诉讼主体是否适格？2、原告的诉讼是否超过诉讼时效？3、讼争物业费的取费范围和取费始点？4.原告主张的违约金是否具有事实和法律依据？针对第一个争议焦点：本院认为，涉案前期物业服务合同的签订主体双方为被告中兴公司（甲方）和淮安新区物业服务有限公司（乙方），虽然原告为乙方分公司，但被告中兴公司已与原告新区物业分公司就中兴名都小区物业进行了交接，原告新区物业分公司已按合同实际履行了相关物业服务义务，被告中兴公司也已实际接受。因此，原告作为本案诉讼主体，有事实和法律依据，被告中兴公司主张原告主体不适格，本院不予采纳。针对第二个争议焦点：本院认为，在被告欠交物业费后，原告新区物业分公司一直在催要导致诉讼时效中断，且被告在2015年12月份也给付过原告物业费，故原告的诉讼并未超过诉讼时效，对被告中兴公司针对诉讼时效的抗辩，本院不予采纳针对第三个争议焦点：2016年的空置房物业费被告提供了明细241167元，原告也予以认可，本院予以确认。对于争议部分房产的取费范围即竣工时间的认定，首先应该明确一个问题，即合同中约定的竣工与通过竣工验收是两个不同的概念。实践生活中，许多房产在交付给业主居住多年后由于种种原因还没有通过验收。而物业公司特别是提供前期物业服务的，实际已经提供物业管理服务工作多年。如果以通过验收作为取费的条件，对于物业公司显然是不公平的，也有违前期物业服务合同的宗旨。因此，本院依据两个方面的事实认定了涉案房产的竣工时间为2013年12月30日之前。同时，被告中兴公司作为开发商，应该掌握有关涉案房屋竣工的证据材料。因此，在审理过程中将涉案二期房屋竣工时间的举证责任分配给被告。而被告在规定的时间内并未能提供相关证据材料，应该承担对其不利的法律后果。对于取费始点，原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同》第九条第二款的规定，“交费时限从开始交接算起”。由于双方对于该“交接”是整个二期的交接还是每幢楼的交接意思表示不一致。本院按照《招标文件》的相关规定确认系整个二期的交接，即从二期的第一户业主交钥匙起收取物业费。这就涉及《招标文件》的效力问题。一般认为，招标文件系要约邀请，不产生合同的效力。但是综合整个涉案合同的签订过程，被告发布招标文件（要约邀请）——原告投标（要约）——向原告发出中标通知（承诺）——合同成立。在此过程中，原告严格按照招标文件的要求进行投标，并没有改变被告发出的招标文件（要约邀请）的内容，被告随即对该要约进行承诺（发出中标通知），可以说整个合同缔结过程体现了双方当事人的真实意思表示。由于双方当事人在随后签订的合同中对“交接”的具体内容没有明确到位，而《招标文件》对此却有明确的规定，可以作为认定双方真实意思表示的依据。针对第四个争议焦点：合同约定被告逾期给付物业费的，应当向原告支付日万分之五的违约金，故该部分物业费的违约金原告主张自2017年1月1日计算至2018年8月31日，本院也予以支持，总计607天。违约金为241167元×607天×万分之五＝73194.18元。对于2014年10月31日交付的房屋自2014年1月1日起至2014年10月31日的空置房物业费和2015年5月15日交付的房屋自2014年1月1日起至2015年4月30日的空置房物业费，因被告出具的招标文件明确约定空置房计算时间从本期第一户领钥匙时计算，而中兴名都二期第一户领钥匙时间为2013年12月30日，故对上述物业费用及违约金，本院予以支持。对于2014年10月31日交付的房屋自2014年1月1日起至2014年10月31日的空置房物业费计算明细如下：住宅25435.95平方米×0.35元/平方米×10个月＝89025.83元、商铺3732.43平方米×0.65元/平方米×10个月＝24260.80元,合计113286.63元。该部分物业费的违约金原告主张自2014年11月1日计算至2018年8月31日，本院也予以支持，总计1399天。违约金为113286.63元×1399天×万分之五＝79244元。对于2015年5月15日交付的房屋自2014年1月1日起至2015年4月30日的空置房物业费计算明细如下：住宅4654.44平方米×0.35元/平方米×16个月＝26064.86元、小高层18578.34平方米×1.15元/平方米×16个月＝341841.46元、商铺1629.02平方米×0.65元/平方米×16个月＝16941.81元，合计384848.13元。该部分物业费的违约金原告主张自2015年5月1日计算至2018年8月31日，本院也予以支持，总计1218天。违约金为384848.13元×1218天×万分之五＝234372.51元。综上，被告总共应当给付的物业费为241167元+113286.63元+384848.13元＝739301.76元。违约金为73194.18元+79244元+234372.51元＝386810.69元。原告诉讼主张的违约金351822元，本院予以支持。故被告应当给付原告的物业费及违约金总额为739301.76元+351822元＝1091123.76元。另外，对于被告中兴公司提出原告提供的服务不符合合同的相关约定，无权全额主张相关物业管理费用的辩称，因被告并未提供任何证据予以证明，故对被告中兴公司的该辩解主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告洪泽中兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司支付物业费及违约金合计1091123.76元；二、驳回原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费14837元，保全费5000元，合计19837元，由被告洪泽中兴房地产开发有限公司负担19620元，由原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司负担217元。未缴纳费用的，于判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行；收款账号：62×××64）预交上诉案件受理费。审 判 长  高洪洲人民陪审员  孙 娟人民陪审员  孙红琴二〇二〇年八月十日书 记 员  张甜甜附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。