广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初1581号 原告：梁奕柱，男，1976年4月26日出生，汉族，广西兴业县人，现住桂平市城区。 委托诉讼代理人：黄宝炜，桂平市绣州法律服务所法律工作者。 被告：蒙伟林，男，1976年11月26日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：黄泳辉，广西桂联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林武海，广西桂联律师事务所律师。 原告梁奕柱与被告蒙伟林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁奕柱及其委托诉讼代理人黄宝炜，被告的委托诉讼代理人黄泳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁奕柱向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年5月10日订立房屋租赁合同；2、被告立即支付所欠原告的房屋租金124520元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：经原、被告双方协商并经房屋所有人同意，原告将向冯中、梁庆华、谢文承租的房屋一楼，转租给被告蒙伟林经营建筑材料用，并于2014年5月10日签订了租赁合同。双方约定每月租金16500元，租期从2014年8月1日至2021年8月1日止，每两年递增10%的租金，即2014年8月1日至2016年7月31日，每月租金16500元；2016年8月1日至2018年7月31日每月租金18150元；2018年8月1日至2020年7月31日，每月租金19965元；2020年8月1日起至租赁期满，每月租金21961.5元，租金每三个月支付一次，每三个月开始前10日内被告必须支付三个月的租金给原告。但被告从2016年8月1日至2018年7月31日却没有足额支付租金，应交435600元，而只实交423160元，尚欠11990元（435600元-423160元）。被告从2018年8月1日至2020年5月31日也没有足额支付租金，应交439230元，而只实交326700元，尚欠112530元（439230元-326700元）。被告在2020年1月22日交18150元租金后，至今再没有支付过租金，被告共欠租金124520元。经原告多次催交未果，被告的行为已严重违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条：如乙方不按时交付租金，甲方有权解除合同，同时所收定金不予退回。原告请求解除合同，同时所收定金30000元不予退回。为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，向贵院提出起诉，请求贵院依法作出判决，支持原告的诉讼请求。 被告蒙伟林答辩：1、原告出租房屋给被告，房屋不是原告所有的，涉案合同不是有效合同。2、如果合同有效的话，该合同已于2020年3月31日解除。3、原告主张的租金在2020年2月1日前被告已经足额支付给原告，不存在违约，在合同履行中双方经过口头协商，租金是每个月交付一次，自2014年8月起至2017年12月31日租金是每月16500元，2018年1月至2020年3月每月租金18150元，2020年2月因为疫情影响，双方已经达成减免租金意见，减半收取9075元直到2020年3月底。4、被告向原告支付30000元押金，应当在本案中处理。5、因为疫情原因，未能支付2020年2月至2020年3月减半的租金，不能认定违约；即使是违约，被告认为原告方提出违约金过高，应按照合同履行，原告请求的金额已经明显超出损失范围内。 本院经审理认定事实如下：2014年5月10日，原告梁亦柱（甲方）与被告蒙伟林（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于桂平市凤凰新区房屋的一楼出租给乙方作商业经营使用，租期为七年，自2014年8月1日至2021年7月31日止；每间租金每月5500元，三间共计每月租金16500元，租金每三个月交付一次，每三个月开始月份的十日前为租金的支付日期，租金每两年在前两年的基础上递增10%（即2016年8月1日开始每月租金为18150元，2018年8月1日开始每月租金为19965元，2020年8月1日开始每月租金为21961.5元）；乙方向甲方每间支付定金10000元，三间共30000元，如乙方违约，定金不予退还，如甲方违约，则双倍返还定金，如乙方不按时交付租金，甲方有权解除合同，同时所收定金不予退回；双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，被告交付合同定金30000元给原告。此后，被告并未按照合同约定足额支付租金，从2016年8月1日起至2018年7月31日应交435600元，而被告实交423160元，尚欠12440元；从2018年8月1日起至2020年5月31日应交439230元，而被告实交326700元，尚欠112530元；被告共拖欠租金124970元。原告经催讨未果，特诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2012年3月12日，原告梁亦柱与本案租赁房屋的所有人（案外人）梁庆华、冯冲、陈社军、谢文签订《房屋租赁合同》，原告承租本案租赁房屋，租期为十五年，原告转租该房屋给被告蒙伟林已经上述房屋的所有人的同意。被告蒙伟林租赁房屋用于经营销售建材生意。2020年2月爆发“新冠疫情”,被告蒙伟林经营建材生意受到一定的影响。 上述事实，有居民身份证、《房屋租赁合同》、收据、银行卡明细清单及当事人的陈述等证据证实，并经庭审查证属实，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定,合法有效,当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依约交付了租赁物给被告经营使用，被告应当按照合同约定支付租金，现被告未按合同约定足额支付租金，其行为已构成违约，经原告催讨仍未支付，致使合同目的不能实现，故对于原告诉请解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。被告抗辩合同于2020年3月31日已解除，其没有提供证据证实，且原告不予认可，本院对此不予采信。直至现在尚处于合同约定的租赁期，被告应按约定支付租金，故对原告要求被告支付计至2020年5月31日止的租金请求，本院亦予以支持。按合同约定，计算至2020年5月31日，被告拖欠租金为124970元，原告要求被告支付拖欠租金124520元，是其诉讼权利的自由行使，本院予以支持。考虑到“新冠疫情”影响，酌情核减房屋租金19965元，折抵后，被告应支付房屋租金104555元。 根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》关于定金条款的约定，因被告违约，被告所交的30000元定金原告不退还。被告辩称未按时交纳足额租金系因爆发“新冠疫情”所致不构成违约及原被告已口头变更租金的数额及支付方式，均与事实不符，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告梁奕柱与被告蒙伟林于2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告蒙伟林应支付拖欠的租金104555元给原告梁奕柱； 三、驳回原告梁奕柱的其他诉讼请求。 本案受理费1695元（立案时按简易程序已减半收取,原告已预交）,由原告梁奕柱负担548元，由被告蒙伟林负担1147元。 上述义务,义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕（款项汇至户名:桂平市人民法院,账号:80×××66,开户行:广西北部湾银行桂平支行），如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3390元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  梁海莉 二〇二〇年八月十三日 书记员  陈 欢