福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初1372号 原告：邵武市农村信用合作联社晒口信用社，住所地邵武市晒口街**。 负责人：兰永生，主任。 委托诉讼代理人：张雍，女，住邵武市。 委托诉讼代理人：杨浩，男，住邵武市。 被告：梁德财，男，1967年7月21日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。 委托诉讼代理人：梁德兴，男，汉族，住邵武市，系梁德财胞弟。 第三人：王文宣，男，1969年10月5日出生，汉族，住邵武市。 第三人：廖爱香，女，1972年7月23日出生，汉族，住邵武市。 原告邵武市农村信用合作联社晒口信用社（以下简称晒口信用社）与被告梁德财、第三人王文宣、廖爱香申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张雍，被告梁德财及其委托诉讼代理人梁德兴到庭参加诉讼。第三人王文宣、廖爱香经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晒口信用社向本院提出诉讼请求：准许执行邵武市产。事实和理由：1、原告依法对诉争的邵武市产享有抵押权，王文宣、廖爱香不履行到期债务，原告有权就诉争房产享有优先受偿权。2、被告梁德财对诉争房产未能过户系其自身原因且存在重大过错，被告与第三人签订的合同为无效合同。2005年12月13日，梁德财购买第三人的房产时，该幢房屋实际共五层，梁德财明知房产存在违章搭建仍继续购买，其应当为自身购买存在瑕疵房屋负责。在办理过户时，梁德财称系存在违章搭盖导致无法过户，但其未提供证据证明。对于无法过户，梁德财不采取积极主动的措施。从2005年至2015年期间，该房产多次在银行办理抵押贷款，梁德财均是知晓的。2015年5月11日，第三人在原告的贷款即将到期前三个月，梁德财与第三人串通通过邵武市人民法院确认其买卖合同有效以对抗原告的抵押权效力。在原告申请执行时，梁德财提起异议时未能提供7万元买受款的银行转账凭证，仅提供王文宣个人签字的收条，且廖爱香未签字，视为梁德财未实际支付7万元购房款。综上，根据相关法律规定，请求准许执行邵武市产。 被告梁德财辩称，1、答辩人与第三人签订的《住房买卖协议书》真实、合法、有效。其向第三人购买房产时，查看了第三人的房产证。2005年12月13日，其与王文宣、廖爱香签订《住房买卖协议书》，王文宣、廖爱香将坐落于邵武市以价款70000元出售给其。2006年1月17日，其付清购房款70000元。此后，其一家四人长年居住于此，并自行缴纳了电费、宽带费等。2、诉争房屋未办理过户登记的责任不在答辩人。2007年4月，其与王文宣、廖爱香申请办理房产过户，双方填写了邵武市房地产交易产权登记表、邵武市私有房屋所有权登记申请书。因房屋存在违法加盖，房产交易中心根据《邵武市人民政府关于协同做好查处违法建设工作的通知》（邵政2006【119】号）文件精神，不予办理。2018年1月，其为明确买受房屋的产权才向法院提起诉讼，法院以调解书确认其与第三人的《住房买卖协议书》合法有效。3、答辩人不存在与第三人恶意串通的问题，原告自身审贷不严提起本案诉讼才是恶意诉讼。在买房前，其与第三人没有任何关系，协议约定的7万元购房款符合当时的市场价值，其并未从中占到便宜。其在2005年买房时怎么可能预知到第三人要用诉争房屋去抵押贷款，且如果其与第三人恶意串通，为何只串通抵押房屋的一部分，而不是全部呢？原告在办理抵押时，不进行实地调查，属自身失职行为，在抵押权存在障碍后，意图推卸责任，原告的诉求不应得到支持。 经审理查明，2005年12月13日，被告梁德财与第三人王文宣、廖爱香签订《住房买卖协议书》，王文宣、廖爱香将坐落于邵武市以价款70000元出售给梁德财。2006年1月17日，梁德财付清购房款70000元，王文宣、廖爱香将房屋交付给梁德财。此后，梁德财一家四人长年居住于此。2007年4月，梁德财与王文宣、廖爱香申请办理房屋权属转移登记，因房屋存在违法建设（违法加盖），邵武市房地产交易管理所不予办理。 2015年5月5日，原告与廖爱香、王文宣签订《个人自助循环贷款（万通宝）借款合同》，合同约定：1、借款人廖爱香，贷款人邵武市农村信用合作联社晒口信用社，抵押人廖爱香、王文宣；2、自2015年5月5日至2018年5月4日止，由贷款人在最高贷款本金280000元内，对借款人一次或分次发放贷款，该期间为最高额担保债权的确定期间。每笔贷款的最后到期日不超过2018年5月4日。借款用途为购饲料。3、廖爱香、王文宣以坐落于邵武市房产（房产证号：邵武市房权证通跃字第××号）为本案借款提供担保。2015年5月8日，原告与第三人至邵武市房地产管理处办理了邵武市房产的房屋抵押登记，债权数额为280000元。借款到期后，第三人未履行还款义务。原告遂向本院提起诉讼，本院经审理，作出（2018）闽0781民初2442号民事判决：1、廖爱香、王文宣应于本判决生效后十日内归还原告晒口信用社借款本金280000元及利息。2、如被告廖爱香、王文宣未履行上述还款义务，原告晒口信用社有权以被告廖爱香、王文宣所有的坐落于邵武市房产（房产证号：邵武市房权证通跃字第××号）的房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。 （2018）闽0781民初2442号民事判决书生效后，王文宣、廖爱香未履行还款义务。2019年6月3日，晒口信用社向本院申请强制执行［（2019）闽0781执691号案件］。2019年7月13日，本院作出（2019）闽0781执691号执行裁定书，裁定：查封、拍卖、变卖被执行人廖爱香、王文宣共有的坐落于邵武市房产。 2020年4月17日，被告梁德财对执行坐落于邵武市产提出书面异议。本院于2020年4月30日作出（2020）闽0781执异9号执行裁定，解除对坐落于邵武市产的查封，中止对该房产的执行。原告对该裁定不服，向本院提起本案诉讼。 另查明，2018年1月24日，梁德财向本院提起诉讼，诉讼请求：1、确认其与廖爱香、王文宣于2005年12月13日签订的《住房买卖协议书》合法有效，坐落于邵武市房屋**属于其所有；2、廖爱香、王文宣配合将坐落于邵武市房屋产权变更登记至其名下（其享有整座房屋20%的土地使用权）。2018年2月24日，本院作出（2018）闽0781民初294号民事调解书，内容如下：1、确认梁德财与王文宣、廖爱香于2005年12月13日签订的《住房买卖协议书》有效；2、王文宣、廖爱香应于2018年3月5日之前协助梁德财办理坐落于邵武市屋（房屋所有权证号：邵武市房权证通跃字第××号）的产权变更登记手续，办理变更登记的费用由梁德财负担。（2018）闽0781民初294号民事调解书生效后，王文宣、廖爱香未履行调解书确定的义务。2018年4月20日，梁德财向本院申请强制执行［（2018）闽0781执615号案件］。 上述事实有原、被告的陈述及被告提供的住房买卖协议书、收条、证明、历月电费明细、南平移动装移机服务确认单、邵武市房地产交易产权登记表、邵武市私有房屋所有权登记申请书、《邵武市人民政府关于协同做好查处违法建设工作的通知》、福建省违法建设处置若干规定、（2018）闽0781民初2442号民事判决书、（2020）闽0781执异9号执行裁定书、（2018）闽0781民初294号民事调解书等在案证据予以佐证，本院予以采信。 本院认为，本案争议的焦点是被告梁德财提出的执行异议能否排除涉案房产的执行。从审理查明的事实来看，涉案房产在被抵押、查封之前，梁德财已与王文宣、廖爱香就涉案房产签订了合法有效的《住房买卖协议书》，支付了全部购房款，并已合法占有涉案房产，且梁德财对该房产未办理产权过户登记并没有过错（系因王文宣、廖爱香对涉案房产违法加盖，之后涉案房产又被设定抵押等不可归责于梁德财的客观原因，造成至今未办理权属转移登记）。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条就是第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释，第二十八条与第二十七条并不矛盾，因为它是第二十七条的但书内容。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十八条之所以作为第二十七条的但书内容，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。据此，在梁德财的行为符合第二十八条规定的情形下，即使原告在诉争房屋上设定有抵押权，梁德财也享有足以排除强制执行的民事权利。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告邵武市农村信用合作联社晒口信用社的诉讼请求。 案件受理费100元，由邵武市农村信用合作联社晒口信用社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  李 曦 人民陪审员  章建姬 人民陪审员  方劲雁 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  蒋长玉