广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12786号原告：佛山市南海星达包装有限公司，住所地广东省佛山市南海区***********鸿晖都市产业新城4幢608房之二，统一社会信用代码914**********375X8。法定代表人：陈永强。委托诉讼代理人：姚炽林，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告：杨玉贤，女，1980年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：陈池欣，广东科顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚健宇，广东科顺律师事务所律师。原告佛山市南海星达包装有限公司与被告杨玉贤租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨健霖、被告委托诉讼代理人陈池欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年2月1日至2020年4月1日的租金130992.87元；2.被告向原告支付至2020年3月31日的税费共8028.86元（其中增值税1536.03元、城市维护建设税107.51元、房产税5186.4元、企业所得税598.92元、土地使用税600元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年12月1日签订了《租赁合同》，约定原告将坐落于南海区**********商场四楼商铺（面积为2523.51平方米）租给被告使用，租期为15年，即从2010年12月1日起至2025年11月30日，租金按建筑面积每月13元/平方米计算，每三年按10%递增计算，2019年12月1日至2022年11月30日期间租金标准为43656.72元/月，被告应于每月5日前支付当月租金。合同履行过程中，原、被告双方就税费的承担方式进行了约定并签订《补充协议》。被告于2020年2月起拖欠租金至今，于2020年3月30日发通知给原告称，因原告不同意减免2020年2月至4月期间的租金，故单方提出解除合同。原告对此复函认为，被告单方解除合同的行为缺乏事实和法律依据，不予确认合同解除。被告于2020年4月9日复函称，原告有权扣收履约保证金，且再次明确不再履行合同，并称因搬离物品需拆卸的玻璃已修复完毕。截至本案起诉之日，涉案租赁物仍存在被告未予清理的大量垃圾废品及部分办公用品。原告认为，被告不支付租金及单方解除合同的行为缺乏合同和法律依据，也侵害了原告的合法权益。被告辩称，一、原、被告于2010年12月1日签订的《租赁合同》已于2020年3月30日解除，被告已经提前书面通知原告，且被告在该日期前已实际搬出，原告也已经实际收回租赁场地，因此，原告无权要求被告缴纳该日期之后的租金。具体如下：1.被告提出解除租赁合同，客观上是因为不能继续经营，而且也承受了巨大的经济损失。原告的场地在出租给被告前非常破旧，且楼宇有几十年楼龄，场地曾经营溜冰场及零售商业，交付给被告前近乎毛胚，破烂不堪，且多年无人使用；被告在2010年12月1日接收原告场地后，拆除了原告旧有的设施及破旧的装修，委托装修人员对场地以办公室的形式重新间隔装修，前后投入超过百万元。受本次全球性的疫情影响，被告原来招商的商户大部分退租，而被告向原告申请减免租金又遭到原告拒绝，被告迫于无奈，在承受巨大经济损失的情况下，提前通知原告解约，并承担被没收租赁保证金的责任，在2020年3月30日前搬离租赁场地，交还场地给原告。2.被告自始至终都是诚信守信，严格按照合同约定履行。自签署合同后，被告一直按照合同约定每月按期缴纳租金，未出现任何违约情况，被告积极招商，用心经营，使场地成为当时南海平洲地区有名的写字楼。3.被告提出解约，既有客观的市场恶化因素，同时原告的房产存在一些问题迟迟不能解决也客观上导致租赁合同无法继续履行。平洲地区从2013年开始发展办公商业，整个平洲地区建有多座办公写字楼（分别是怡发大厦、鸿晖产业新城等等）,因场地位于桂城旧城区，附近建有平洲总商会大厦、怡发大厦、汇翠珠宝广场等几个强劲的竞争对手，其他写字楼也在场地附近3-5公里范围内，因此，商业办公的租赁市场竞争尤为激烈，同时因原告场地位于旧城区，楼盘内未有规划用于停放车辆的地方，周边街道也无停车位，致使租客车辆无法停放，严重影响招商经营，被告无奈出租租金被迫一降再降，至2018年场地仅能做到收支平衡，艰难维持。因原告的场地已有几十年楼龄，且位于大厦的次顶层，楼上长期丢空无人使用，因此，每年雨季场地均出现不同程度的漏水现象，情况轻微时出现天花墙壁渗水，不及时处理即发绿发霉，情况严重时从天花楼板漏水到租户办公室内，致地面积水，需另行聘请物业人员清理积水。被告已多次向原告反应漏水情况，但原告从未认真对待，每次简单修补，再下雨又再渗漏，经营多年来，因漏水问题已致使被告多名租客要求解约。市场环境恶劣，场地破旧，没有停车位，被告也尽心尽力去经营运作，希望能继续维持经营，但每年出现漏水，原告也不积极配合修复，影响租客经营，迫使租客走了又走，直接导致被告更加惨淡经营。4.2020年初，新冠肺炎疫情突如其来，因疫情影响，租客无法继续经营纷纷要求解约离场，令原本惨淡经营的被告更加雪上加霜，被告无奈只能向原告商讨减免租金，但原告不予许可，被告无法只能解除合同撤出租赁场地，同时在该日期前已实际搬出租赁场地，将两套租赁场地的锁匙交还物业公司及原告管理人员。综上所述，原、被告的租赁合同于2020年3月30日法律上和事实上都已经解除，解除理由：1.不可抗力，因新冠肺炎疫情影响，租客大部分撤出场地，合同已无法继续履行，根据合同第七条第5款约定，被告可解除合同；2.原告怠于履行合同，对天花板漏水没有积极修复，根据合同第七条第2款第（2）项约定，客观上造成被告经营困难加大，也是造成被告提出解除合同的重要原因；3.情势变更，原本的租赁市场环境在承租的10年内发生翻天覆地的变化，租赁市场竞争激烈，被告的合同目的无法继续实现；被告已交还租赁场地，原告无权要求被告缴纳解除合同后的租金。二、根据合同法第九十六条第一款的规定及合同法解释（二）第二十四条的规定，被告已于2020年3月30日发出解除合同通知函，原告并未在法定期限内提出异议并向法院起诉，因此，双方签订的租赁合同已实际解除。本案为房屋租赁合同纠纷，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有按照约定方式使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务。本案中，原告要求继续履行的内容并非仅为被告依约支付租金，更为重要的是，本案所涉项目系商业地产租赁，原告要求被告继续履行的内容包括被告应重新接收房屋、重新招商推广、开办经营等概括性、持续性的行为，对于这些行为，显然难以强制履行，故构成合同法第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。而且，租赁合同为继续性合同，这些义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案中，原、被告之间就房屋质量瑕疵问题，疫情期间减免租金问题发生纠纷，可见，双方之间的信任基础已然丧失，而涉案合同的未履行期限尚有5年，并非短时间内即可履行完毕，在被告不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明其不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在。因此，原告要求继续履行合同支付后续租金没有相应的事实依据。三、原告因被告提出解约所遭受的经济损失，被告所支付的履约保证金10万元已经给予了补偿，原告提出继续履行租赁合同，实际上是想转移经营风险，希望被告承担疫情期间不利的招商环境造成的经营压力，没有法律和事实的依据，也违反了公平合理原则。同时被告撤出租赁场地后，投入的过百万元装修已全部归原告所有，实际原告并无其他的经济损失，根据公平原则，原告已实际得益。综上所述，原告要求被告继续支付解除合同后的租金并没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回该部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下:1.对被告提交的海天客户情况、违约通知书、解除租赁合同协议书、申请书、通知书、收据，上述材料反映的是被告与案外人之间的关系，与本案纠纷无关，本院对上述材料的关联性不予确认，对真实性不作审查。2.对被告提交的微信截图、承包合同、施工合同、转账凭证、租金收据，本院经审查对其真实性予以确认。3.对被告提交的送货单，因该送货单未能体现与本案存在关联，本院对该送货单的关联性不予确认，对真实性不作审查。4.原、被告对本案中的其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于佛山市南海区*******************出租给乙方作商业用途，建筑面积为2523.51平方米；租赁期为15年，从2010年12月1日起至2025年11月30日止；装修免租期6个月，从2010年12月1日起至2011年5月31日止，在装修免租期内乙方应承担水电等能耗费用；所出租房产自装修免租期届满之日起，每月租金32805.63元，以后每3年按10%递增租金；租金每1个月缴纳一次，乙方在每月5日前将当月租金交纳给甲方，甲方收取租金时开具收据给乙方，如需开具租赁发票的，则税金由乙方承担；租赁期间租赁物产生的水电费、管理费等一切费用均由乙方自行承担；本合同签订的同时，乙方须支付20万元作为租赁履约保证金，自装修免租期届满开始计租之日起，在每月应付甲方的租金中分5个月抵扣，每月抵扣2万元，保留10万元租赁履约保证金，至租赁合同终止后，乙方无违约且按约定将租赁房产完好交还甲方后，甲方按本合同约定将履约保证金无息退还乙方；本合同终止后，乙方应对放置于租赁物内的物品进行及时处置，如自终止之日起15天内未予处置的，视为乙方的遗弃物，甲方有权对该遗弃物进行处置；等等。同日，原、被告签订《商铺移交确认书》，确认于当日将涉案租赁物移交给被告。2011年5月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定在租赁期限内，租赁标的物**商场四楼商铺的房产税和土地使用税由甲方负责每月向税务部门缴纳；在甲方交纳上述房产税和土地使用税后，乙方按甲方交纳的税金总额承担50%，在乙方每月向甲方支付租金时一并缴付，逾期交付的，则按原《租赁合同》第八条第3点规定比照逾期支付租金处理等。2015年2月8日，原告法定代表人陈永强代表原告与被告签订《补充协议（二）》，约定一、房产租赁税（从承租方租赁开始按承租方每月开发票额计）：税（征收率）12%；二、从租计的税（征收率）：营业税5.6%（3万元以上含3万元起征），堤围防护费0.0864%；上述第一至第二条事项所产生的税费由承租方全额缴纳（出租方申报时先代承租方缴纳税费，承租方应在出租方缴纳税费当月的30号前结清出租方代承租方缴纳的税费）；三、企业所得税（承租方每月开发票额）：税（征收率）25%（出租方与承租方各占50%）；四、土地使用税、房产使用税（生产用房）[未出租计]：税（征收率）1.2%（出租方与承租方各占50%）；等等。2020年2月28日，原告向被告表示不同意减免租金。2020年3月26日，原告回复被告，租金没有优惠政策落实。2020年3月30日，被告向原告发出《通知书》，向原告提出解除合同，并从该日起将涉案租赁物交还原告。原告确认被告已于2020年3月30日交还涉案租赁物的钥匙。2020年4月2日，原告向被告发出《复函》，不同意被告解除合同，要求继续履行合同等。2020年4月9日，被告向原告发出《复函》，载明：“现我方再次明确：提出单方解除合同，不再继续履行合同。并且已于2020年3月30日将物业场地及钥匙交还给贵司。由于客户搬出室内物品需要拆卸的玻璃，我方已全部修复完毕。”原告已交纳2020年1月至3月租赁服务增值税1536.03元、房产税（从租计征）3686.4元、城市维护建设税107.51元及企业所得税598.92元。被告已支付2020年1月租金43664.29元，自2020年2月起没有支付租金。另查明，位于佛山市南海区*****************登记权属人为原告，权利证号为粤房地权证佛字第******号A，建筑面积2523.51平方米。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原、被告签订的《租赁合同》及相关补充协议，是双方真实性意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因原告多次表示不同意减免租金，被告于2020年3月30日向原告提出解除合同，并于当日将涉案租赁物及钥匙交还给原告，双方合同实际已无法继续履行，故本院认定双方合同于2020年3月30日解除。关于原告主张的租金，被告自2020年2月起没有支付租金，现双方合同已解除，被告已于2020年3月30日交还涉案租赁物予原告，且同意支付2020年2月、3月合同约定的租金，故被告应支付2020年2月至3月租金共87328.58元予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于原告主张的税费，根据双方的约定，房产税由被告全额缴纳，企业所得税由被告承担50%，因此，被告应向原告支付房产税3686.4元、企业所得税299.46元。因原、被告没有就增值税、城市维护建设税进行约定，原告亦未能举证证明土地使用税的具体金额，故对原告该部分请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨玉贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金87328.58元予原告佛山市南海星达包装有限公司；二、被告杨玉贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房产税3686.4元、企业所得税299.46元予原告佛山市南海星达包装有限公司；三、驳回原告佛山市南海星达包装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1540.22元（原告已预交），由原告负担498.79元，被告负担1041.43元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年八月十八日书记员  钟丹