长春市双阳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0112执异74号案外人：张书华，女，1969年11月8日生，汉族，住吉林省吉林市船营区西安路**。委托代理人：贲春学，吉林江城律师事务所律师。委托代理人：徐万山，男，1970年10月17日生，汉族，住吉林，住吉林省吉林市船营区解放西路**吉东托斯卡纳****楼****iv>申请执行人：长春双阳吉银村镇银行股份有限公司。住所地长春市双阳区泰山路**。法定代表人：许海明，董事长。被执行人：吉林省粤商担保有限公司。住。住所地长春市朝阳区建设街**/div>法定代表人：邢伟，总经理。被执行人：吉林市吉东木业有限公司。住所地吉。住所地吉林市船营区新生街**v>法定代表人：张月兰，总经理。被执行人：吉林市吉东木结构房屋建筑有限公司。住所地吉林。住所地吉林市船营区新生街**>法定代表人：张立，总经理。被执行人：吉林省筑居房地产开发有限公司。住所地吉林市。住所地吉林市船营区新生街**法定代表人：魏庆国。被执行人：张成群，男，1962年12月29日生，吉林市吉东木业有限公司法人，现住吉林市船营区解放西路吉东托斯卡纳小区**楼****。被执行人：马美荣，女，1962年10月24日生，无职业，现住，现住吉林市船营区解吉林市船营区解放西路吉东托斯卡纳小区**楼****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被执行人：张立，男，1984年12月6日生，现住，现住吉林市船营区解放西路吉林市船营区解放西路吉东托斯卡纳小区**楼****tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被执行人：马怀荣，女，1984年6月22日生，现住，现住吉林市船营区解放西路吉东托吉林市船营区解放西路吉东托斯卡纳小区**楼****e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被执行人：孙华伟，男，1976年5月24日生，现住，现住长春市南湖公馆******长春市南湖公馆******LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被执行人：费晓彤，女，1986年4月24日生，现住长春市，现住长春市南湖公馆******长春市南湖公馆******E-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被执行人：林铁英，男，1959年5月6日生，现住吉林市昌邑区，现住吉林市昌邑区新华小区**楼****昌邑区新华小区**楼****EIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：吉林市城市建设控股集团有限公司。住所地吉林市高。住所地吉林市高新区恒山西路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：常国伟。委托代理人：代新，该公司法务部部长。本院在执行申请执行人长春双阳吉银村镇银行股份有限公司与被执行人吉林市吉东木结构房屋建筑有限公司、吉林省粤商担保有限公司、吉林市吉东木业有限公司、吉林省筑居房地产开发有限公司、张成群、马美荣、张立、马怀荣、孙华伟、费晓彤、林铁英金融借款合同纠纷执行一案中，案外人张书华向本院提出书面异议，请求解除其所有的吉林市船营区解放西路77号东托斯卡纳二期50号楼1单元1102室房屋的强制执行。本院受理后，依法组成合议庭，进行了书面审查。现已审查终结。案外人张书华称，案外人张书华为被执行人吉林市筑居房地产开发有限公司（2019）吉0112执207号执行案件的案外人，案外人与徐万山为夫妻关系，夫妻二人于2011年出资设立了吉林市瀚诚化工有限公司（以下简称瀚诚化工），夫妻各占50%股份，法定代表人徐万山。统一信用代码9122020457891664F，主要从事化工产品、家具、五金交电、建材等批发零售。公司成立后就与吉林省拉法山国家森林公园股份有限公司森华木业分公司、蛟河市森华木业有限责任公司（下称森华木业）、吉林森宜木业有限公司（注：这三个公司法定代表人均为魏庆国、关联企业）建立了供销合同关系，瀚诚化工向上述三家企业供货近8年。2018年6月由于上述三家企业拖欠货款469042.72元，瀚诚化工停止继续供货。后经协商吉林市筑居房地产开发有限公司（下称筑居房地产，法定代表人亦为魏庆国）同意以坐落于吉林市船营区解放西路77号吉东托斯卡纳二期50号楼1单元1102室面积82.64平方米，单价6300元，合计520632元抵顶货款，6月15日森华木业、瀚诚化工及筑居房地产三方签订了《货款抵账协议》（协议签订后，瀚诚化工继续供货，差额以继续供货货款冲抵）。2018年7月至10月末瀚诚化工又供货75639元，除抵顶放款差额外，剩余货款森华木业以油漆等抵清。2018年6月19日，瀚诚化工以股东张书华与筑居房地产签订内部认购协议书，筑居房地产为张书华开具了收据520632元（82.61平方米*6302.29元，50#楼1单元1102号），2018年7月9日办理装修许可证、缴纳物业维修保证金、垃圾清运费、水电费及物业费等，开始装修，装修后不久，案外人一家即搬进该房屋入住生活。在办理入住后不久案外人就要求筑居房地产办理房屋所有权等手续，由于筑居房地产的原因，该房屋至今尚未办理房屋所有权证书。案外人认为，法院在执行被执行人筑居房地产（2019）吉0112执207号执行案件中，查封了案外人合法所有的房屋，侵害了案外人的合法权益，依法应终止执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人在法院查封之前，就与筑居房地产签订了《抵账协议》及《内部认购协议》，对案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同；在法院查封之前，案外人通过物业合法占有了该房屋并已装修完毕、居住至今；房屋全部价款520632元均以瀚诚化工货款抵账完毕，案外人张书华与徐万山为夫妻，为瀚诚化工的股东，即瀚诚化工的实际收益人，抵账房屋登记在案外人名下合情合理合法；案涉房屋至今不能办理过户登记手续是由于筑居房地产的原因造成的，筑居房地产的法定代表人魏国庆涉案被羁押及将案涉房屋抵押他人等，所以不能办理过户登记不是案外人原因造成的。综上，案外人同时具备上述法律规定的四项条件，案外人取得该房屋合法有效，案外人的民事权利能够排除法院的强制执行。因此，案外人特向法院提出执行异议，请求依法支持案外人的异议请求，中止对该房屋的强制执行。本院经审查查明，申请执行人长春双阳吉银村镇银行股份有限公司与被执行人吉林市吉东木结构房屋建筑有限公司、吉林省粤商担保有限公司、吉林市吉东木业有限公司、吉林省筑居房地产开发有限公司、张成群、马美荣、张立、马怀荣、孙华伟、费晓彤、林铁英金融借款合同纠纷执行一案，执行依据为吉林省长春市中级人民法院作出的（2018）吉01民终4907号民事判决书，判决内容为：驳回上诉，维持原判。一审（2018）吉0112民初75号民事判决书判决内容为：一、被告吉林市吉东木结构房屋建筑有限公司于本判决生效后一次性给付原告长春双阳吉银村镇银行股份有限公司本金5977453.89元及利息（利息自2017年4月14日至实际给付之日按罚息利率16.965%计算）；二、被告吉林省粤商担保有限公司、吉林市吉东木业有限公司、吉林省筑居房地产开发有限公司、张成群、马美容、张立、马怀荣、孙华伟、费晓彤、林铁英对上述款项承担连带给付责任，被告吉林省粤商担保有限公司、吉林市吉东木业有限公司、吉林省筑居房地产开发有限公司、张成群、马美容、张立、马怀荣、孙华伟、费晓彤、林铁英承担责任后有权向被告吉林市吉东木结构房屋建筑有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53642.00元，保全费5000.00元由被告负担，执行时间同上。因被执行人未按时履行生效判决确定的义务，申请执行人于2019年3月6日向本院申请强制执行，经审查符合立案条件，本院于同日立案，执行案号为（2019）吉0112执207号。2019年3月8日，本院作出（2019）吉0112执207号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结或扣划被执行人吉林市吉东木结构房屋建筑有限公司、吉林省粤商担保有限公司、吉林市吉东木业有限公司、吉林省筑居房地产开发有限公司、张成群、马美容、张立、马怀荣、孙华伟、费晓彤、林铁英名下（或所有）的不动产、占有的动产或特定动产、银行存款及其他财产、收入，总财产价值与7950000.00元相当（迟延履行期间的债务利息待履行完毕时具体计算）。经吉林市不动产登记中心协助，于2019年12月5日查封吉林省筑居房地产开发有限公司开发的、坐落于吉林市船营区解放西路**吉东・托斯卡纳小区、买受人为吉林市城市建设控股集团有限公司的房屋共计19套（房号分别为138063IV104010111031、138063IV104010111032、138063IV104010111033、138063IV104010211064、138063IV104010211065、138063IV104010211066、138063IV104050111028、138063IV104050111029、138063IV104050111030、138063IV104050211058、138063IV104050211059、138063IV104050211060、138063IV104100202015、138063IV104100202016、138063IV104100203018、138063IV104100205021、138063IV104130101001、138063IV104140101001、138063IV104220111029）（以下简称案涉房屋）。案外人为证明自己的主张，提供以下证据：1、2018年6月15日，甲方蛟河市森华木业有限公司、乙方吉林瀚诚化工有限公司、丙方吉林省筑居房地产开发有限公司签订《货款抵账协议》，约定：鉴于乙方为甲方供应家具部件，甲方欠乙方货款，同时丙方欠甲方借款，经三方友好协商，丙方统一将吉林省筑居房地产开发有限公司位于吉林市船营区解放西路77号50楼1单元1102室的商品房一套（此房屋建筑面积为82.64平方米。单价6300元/平方米，价值520632元）出售给乙方，甲、乙、丙三方就此购房款发生三方抵扣互抵相应各自债务，基于三方互抵行为不发生购房款实际支付，只办理签订协议，开具发票等相关手续。在乙方向甲方开具货款发票、并将账目确认清楚后，乙方与丙方或乙方指定购房当事人依据本协议另行确认时间（在具备条件时）签订正式的《商品房买卖合同》。蛟河市森华木业有限公司在甲方处盖章，瀚诚化工在乙方处盖章，筑居房地产在丙方处盖章。2、米兰花都内部认购协议书，甲方为筑居房地产公司，乙方为张书华，载明乙方自愿认购甲方开放的吉东·托斯卡纳小区二期《米兰花都》50号楼1单元1102室，暂测建筑面积为82.61平方米，乙方一次性付款520632元。筑居房地产公司在甲方处盖章，张书华在乙方处签字捺印。3、吉林市商品房合同备案信息查询结果，房号138063IV10422011029，房屋坐落吉林市船营区解放西路77号吉东·托斯卡纳50住宅22幢1单元0111029室，建筑面积为82.61平方米，出卖人名称（开发企业）吉林省筑居房地产开发有限公司，买受人名称（合同备案人）吉林市城市建设控股集团有限公司，共有情况为单独所有。4、吉林市瀚诚化工有限公司营业执照复印件，名称为吉林市瀚诚化工有限公司，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人徐万山。另，案外人还提供法人授权委托书、明细分类帐、结婚证、股东发起人等证据复印件。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人张书华虽然与被执行人筑居房地产公司签订了关于案涉房产的米兰花都内部认购协议书，但该认购协议书是以蛟河市森华木业有限公司、瀚诚化工、筑居房地产三方签订的货款抵账协议为基础，目的在于抵偿蛟河市森华木业有限公司与瀚诚化工之间的至债权债务关系，该“买卖”案涉房产的行为性质为以物抵债，并不属于买卖行为。另，根据瀚诚化工的营业执照，类型为有限责任公司，为独立的法人，案外人张书华仅为其股东，案涉房屋抵偿的为蛟河市森华木业有限公司与瀚诚化工之间的债务，并不是案外人张书华与蛟河市森华木业有限公司之间债务。此外，依据吉林市商品房合同备案信息查询结果，案涉房产为买受人（合同备案人）吉林市城市建设控股集团有限公司单独所有。综上，案外人张书华的主张于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、之规定,裁定如下:驳回案外人张书华的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向长春市双阳区人民法院提起诉讼。审 判 长  魏文文人民陪审员  曹**刚人民陪审员  王庆学二〇二〇年八月二十九日书 记 员  袁梦琪