湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1003民初1194号原告：御水湾小区业主委员会，住所地：郴州市苏仙区南塔街道曹家坪社区雅石桥路**御水湾小区。负责人：欧阳德蛟。委托诉讼代理人：欧阳德蛟，男，汉族，1952年2月25日出生，住湖南省郴州市苏仙区。被告：郴州市虹建房地产开发有限公司，住所地郴州市开发招商大楼**。法定代表人:陈英荣。委托诉讼代理人：江小青，男，汉族，1969年8月29日出生，住湖南省永兴县。第三人：郴州市顺兴房地产开发有限公司，住，住所地：郴州市经济技术开发商招商大楼****/div>法定代表人：陈小红。委托诉讼代理人：贺军伟，湖南乾越律师事务所律师。原告御水湾小区业主委员会与被告郴州市虹建房地产开发有限公司（以下简称“虹建房地产公司”）第三人郴州市顺兴房地产开发有限公司（以下简称“顺兴房地产公司”）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告御水湾小区业主委员会的委托诉讼代理人欧阳德蛟到庭参加诉讼，被告郴州市虹建房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江小青、第三人郴州市顺兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贺军伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告御水湾小区业主委员会向本院提出诉讼请求：请求1、依法判令被告归还业主共有公用设施用房和用地，恢复规划原样，并赔偿原告因此造成的损失人民币壹万元。2、依法判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2017年9月28日我们小区成立业主委员会，2017年10月16日，业主委员会开具介绍信到市城乡档案馆调出了经规划局同意审批的《御水湾小区建设施工图》，从此图中查出，位于小区****东面，规划图显示向东部出部（规划图上标出红线所示），显示设计为小区垃圾收集点和电信交接间，市虹建房地产开发商在小区业主不知情的情况下，市虹建房地产开发商在2015年至2016年之间将小区垃圾收集点和电信交接间的房子和改变规划、擅自将此处处理给隔壁“顺兴水岸明珠小区”（郴州市顺兴房地产开发有限公司开发）。我们业主委员会于2019年3月20日向郴州市自然资源和规划局反映此事，市规划局于2019年3月28日下达了《交办件结案单》，调查结论及建议（原文照录）：“经调查，诉求人反映的问题属实，属于开发商侵权行为，经召集开发商与诉求人协商，双方愿协商处理补偿问题，在未处理前，不予规划核实”。根据以上调查结论，属于开发商侵权行为，在未处理前，不予规划核实，我们就办不出不动产证。当时御水湾项目部总经理江小青（开发商）在现场并在《交办件结案单》上签字，后经双方反复协商未果，原告只好向法院提起诉讼。《物权法》第七十三条明文规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明显属于个人的除外。建筑区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。根据以上法律规定：小区的垃圾收集点和电信交接间属于公用设施。属于业主共有。郴州市虹建房地产开发公司将属于业主共有的公用设施用房和用地擅自处理给郴州市顺兴房地产开发有限公司，他们的民事行为是违法的。我们小区一期工程2011年已竣工，业主已入住，二期工程2014年已竣工，业主已入住，被告改变规划、擅自处理给第三人的标的物没有向规划局和国土局申请变更，也没有经规划局和国土局批准。被告和第三人应该知道他们所交易的标的物所有权不属于被告，他们的民事行为属于双方当事人恶意串通实施的民事行为损害原告的利益。取得不当利益，应当追缴双方取得的财产，返还给我们小区全体业主。（一）我们小区的公用设施用房和用地的所有权是小区全体业主的；（二）开发商无权擅自处理业主共有公用设施用房和用地；（三）虹建房地产开发有限公司与顺兴房地产开发有限公司签订的所有合同是无效的。原告强烈要求被告擅自处理给第三人，业主共有的公用设施用房和用地返还给原告。并赔偿原告因此造成的损失人民币壹万元。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告郴州市虹建房地产开发有限公司辩称：1、他们成立业主委员会应该征得开发商的同意，对业主委员会不认可。因为当时城市规划要修路，政府说垃圾站不能放在那里，包括1栋楼旁边有个两层楼的房子也拆了占用了一部分地用来修路。第三人郴州市顺兴房地产开发有限公司辩称：1、答辩人取得了涉案土地的地役权，修建了消防通道和城市人行道的绿化带，没有违反地役权的合同约定的用途，符合社会公共利益和城市规划要求也没有谋取任何经济利益，目前使用情况不可逆转，如果逆转将影响社会公共利益，应驳回原告的诉请。被告与第三人签订了书面的地役权合同，答辩人按照财产补偿协议约定用途进行了有偿使用并且支付了使用费39万。而且没有物权法第168条的规定，可以取消该地役权。目前是涉案土地的合法地役权人。根据物权法159条可以依法行使地役权不受原告和被告的干涉，也不承担本案的任何责任。且地役权的行使也经过了规划局批准，修建消防通道和城市人行通道绿化带，使用是为了公共利益和城市规划的需要。为了不影响社会的公共利益是不可逆转，应驳回原告的诉请。2、涉案土地原本的规划也是绿化类用途，从规划局对御水湾小区的原始规划图我们可以看出，在涉案的土地上并没有建筑物标识，不是原告所称的共用建房用地，而原告提交的设计图纸并不是规划最终验收的规划图纸，应为事实上也有其他原因进行调整，原告所诉请的公用用房完全可以在小区内其他地方建设实现。据我们了解原告小区在3栋的右下建有两层物业用房，同时也在1栋2栋之间也建有门卫室，所以被告的整个开发里面并没有侵害原告方的权利；3、各方对物权的行使应该依法依规有利于相邻关系和维护社会公共利益的原则处理；4、原告与被告之间的纠纷应该自行妥善处理，不应该影响答辩人对地役权的行使也不能影响现状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年被告虹建房地产公司取得包括涉案地在内国有土地使用权用于房地产开发，并经郴州市规划局批准，其中规划图纸显示，涉案地块为垃圾收集点和电信交接间用地，2011年御水湾小区一期竣工业主入住，2015年5月27日郴州市虹建房地产开发公司与郴州市顺兴房地产开发有限公司签订《财产补偿协议》，协议约定：由于郴州市顺兴房地产开发有限公司开发的水岸明珠项目需要郴州市虹建房地产开发公司的贰间房屋拆除作街道绿化及消防通道，经甲乙双方诚信协商同意，达成一致如下：1、该房位于水岸明珠1＃栋前面左侧御水湾小区围墙交界处，面临雅石桥路。2、补偿包干总价39万元。3、乙方承诺此地只用于市政街道绿化及消防通道。协议签订后，郴州市顺兴房地产公司于2015年6月9日如约将39万元交予郴州市虹建房地产开发公司，并按约定将涉案的土地用于人行道绿化和消防通道。2017年9月28日原告御水湾小区业主委员会成立。2017年10月16日，业主委员会开具介绍信到市城乡档案馆调出了经规划局同意审批的《御水湾小区建设施工图》，从图中查出，，位于小区****东面规划图显示向东部突出部，显示设计为小区垃圾收集点和电信交接间，而被告虹建房地产公司在小区业主不知情的情况下，将小区用于建垃圾收集点和电信交接间的房子的地改变规划处理给隔壁“顺兴水岸明珠小区”（郴州市顺兴房地产开发有限公司）开发，原告遂于2019年3月20日向郴州市自然资源和规划局反映，市自然资源和规划局于2019年3月28日下达了《交办件结案单》，调查结论及建议：“经调查，诉求人反映的问题属实，属于开发商侵权行为，经召集开发商与诉求人协商，双方愿协商处理补偿问题，在未处理前，不予规划核实”。经双方协商不成，原告御水湾小区业主委员会遂诉至法院，请求判令被告及第三人归还业主共有公用设施用房地，恢复规划原样，并赔偿损失一万元。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产和共同生活事务，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事实，有权向人民法院提起民事诉讼。本案中御水湾小区业主委员会是依法成立经房地产行政部门备案的机构，可以作为诉讼主体参与本案的诉讼，对被告虹建房地产公司认为成立业主委员会应征得开发商的同意，对业主委员会不认可的辩解，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地，属于业主共同所有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外，建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有，本案诉争的用地在原告御水湾小区业主委员会2017年9月25日、2020年4月7日至郴州市城乡建设档案馆复印的规划图纸中依然显示为郴州市虹建房地产开发有限公司御水湾小区建设用地，规划标注为电信交接间、垃圾收集点。虽然2015年5月虹建房地产公司与顺兴房地产公司签订《财产补偿协议》时业主委员会没有成立，但不能改变该土地的使用权等权利应属于御水湾小区业主共有的事实，被告虹建房地产公司无权自行处理，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定的除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”本案中顺兴房地产公司不构成善意取得，理由如下：顺兴房地产公司作为与御水湾小区相邻的顺兴水岸明珠小区开发商对诉争地是属于御水湾小区建设用地是了解的，在与被告虹建房地产公司签订《财产补偿协议》时有条件也应当到规划部门了解诉争用地的性质用途及权利人。综上，本案诉争《御水湾小区建设施工图》中东部突出部份现被第三人顺兴房地产公司修建为消防通道和人行道绿化带的诉争用地，属于御水湾小区业主共有，御水湾小区业主委员请求归还业主共有公用设施用房和用地，恢复规划原样等诉求，理应支持。但由于本案第三人顺兴房地产公司在与被告虹建房地产公司签订《财产补偿协议》并支付相应的款项后，将诉争用地修建了消防通道和人行道的绿化带，并交付使用，并且顺兴房地产公司开发的“顺兴˙水岸明珠”项目已经被郴州市城乡规划局竣工验收，如恢复规划原样，将会给公共利益造成重大损失。因此，由被告虹建房地产公司和第三人顺兴房地产公司采取补救措施为宜，根据本案的实际情况，在保持现状的情况下，由被告虹建房地产公司赔偿原告御水湾小区业主委员会55万元（此款项归全体业主共同共有），第三人顺兴房地产公司对上述赔偿款承担连带责任为宜。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第一百零六条之规定，判决如下：一、由被告郴州市虹建房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内赔偿原告御水湾小区业主委员会55万。（此款项归御水湾小区全体业主共同共有）二、第三人顺兴房地产开发有限公司对上述赔偿款项承担连带责任。三、驳回原告御水湾小区业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告郴州市虹建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  胡爱兰二〇二〇年八月十五日法官助理尹苗书记员陈姣莹