广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初6457号原告（反诉被告）：李家洪，男，1986年9月10日出生，汉族，住四川省宜宾县************。委托诉讼代理人：许炳权、梁健强，广东中权律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗叙汉，男，1957年8月14日出生，汉族，住广东省鹤山市****************。委托诉讼代理人：马光明、甄健安，广东泓科律师事务所律师。关于原告李家洪诉被告罗叙汉租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，被告提起反诉，本院依法合并审理，并适用简易程序于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告李家洪的委托诉讼代理人梁健强、被告罗叙汉的委托诉讼代理人马光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李家洪在本诉中向本院提出诉讼请求：1.请求确认《物业租赁合同书》已于2020年5月21日解除；2.请求判令被告免除2020年2月份的租金，减免2020年3月份至2020年5月份的租金，租金减免至每月46000元；3.请求判令被告退还押金11838.71元；4.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月16日，原告与被告共同签订《物业租赁合同书》，约定被告将位于江门市************租赁给原告使用，租赁期限从2020年1月1日至2025年12月31日止，2020年的租金为每月92200元，被告免收2020年1月份的租金。合同签订后，原告向被告支付押金15万元。2020年1月份，新冠肺炎疫情爆发，疫情期间，原告经营的生意处于严重亏损状态，经营困难，原告租用涉案物业而产生的租金给原告带来沉重的压力负担，原告曾多次与被告协商减免租金事宜，但遭到被告的拒绝。2020年5月22日，原告因亏损严重而无法继续经营，向被告发送《解除合同协议》，要求于2020年5月21日解除《物业租赁合同书》。2020年5月27日，被告自行将涉案物业上锁收回。2020年6月3日，原告回到涉案物业取回自身财务，不仅遭到被告的拒绝，被告还报警要求原告离开。2020年4月份期间，原告向被告支付租金合计92000元。原告认为，原告于2020年5月22日向被告发送《解除合同协议》，要求于2020年5月21日解除《物业租赁合同书》，被告以上锁收回物业的行为表示同意解除《物业租赁合同书》。因此，《物业租赁合同书》已于2020年5月21日解除。除此以外，受疫情影响，原告经营的生意严重亏损，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6点的规定，原告请求法院判令被告免除2020年2月份的租金，减免2020年3月份至2020年5月份的租金，租金从每月92200元减免至每月46000元。基于上述理由，经计算，2020年2月1日至2020年5月22日期间的租金减免后合计为123161.29元，扣除原告已经支付的租金92000元，原告尚欠租金31161.29元。同时，基于原告已经支付押金15万元，减去尚欠的租金31161.29元，被告应当返还押金118838.71元。综上，原告为维护自身的合法权益，起诉至法院。本诉原告李家洪向本院提交的证据有：《物业租赁合同书》、《解除合同协议书》、图片、《收据》、《同意书》、《关于江门市娱乐场所等人员聚集文化场所暂时营业的通知》等。本诉被告罗叙汉辩称，原告起诉陈述的事实不属实，请求法院驳回原告的诉讼请求，详见反诉意见。本诉被告罗叙汉向本院提交证据有：《物业租赁合同书》、催缴租金通知书、解除《物业租赁合同书》通知书等。被告罗叙汉向本院提出反诉请求：1.判令李家洪支付租金368000元及支付逾期付款利息（从起诉之日其按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.判令李家洪承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年12月16日，罗叙汉与李家洪签订《物业租赁合同书》，约定：罗叙汉将江门市蓬江区************（共2735平方米，含装修及电器设施等）租赁给李家洪，期限自2020年1月1日至2025年12月31日止；2020年每月租金92200元，后每两年递增6%;每月租金在当月15日前缴交，逾期缴交超过1个月的，按李家洪违约处理，罗叙汉有权收回物业使用权。合同签订汉依约将租赁物交付李家洪使用，但李家洪没有依约支付租金，仅支付了部分租金。为此罗叙汉于2020年6月向李家洪发出《催交租金通知书》、《再次催交租金通知书》，但李家洪仍没有缴付租金。2020年6月30日，罗叙汉向李家洪发出《解除通知书》，通知李家洪：1.自2020年6月30日起解除双方于2019年12月16日签订的《物业租赁合同书》；2.要求李家洪于2020年7月15日前将租赁物内的自有物品搬离，恢复物业租赁时的原状，并与本人办好交接手续；3.要求缴清欠付租金、占用费（自2020年7月1日至实际搬离之日止）、违约金及相关费用。经罗叙汉核实，李家洪尚欠租金等费用合计368000元。此外，罗叙汉为维权聘请律师所支出的律师费，根据《物业租赁合同书》第十一条(2)的约定，该费用应由李家洪承担，罗叙汉保留向李家洪追偿该费用的权利。反诉原告罗叙汉提交的反诉证据与本诉中提交的证据一致。反诉被告李家洪对反诉的答辩意见与本诉中起诉意见一致。反诉被告李家洪提交的反诉证据与本诉中提交的证据一致。经本院查明：被告罗叙汉是江门市蓬江区************、2栋房屋的权利人。原、被告于2019年12月16日签订《物业租赁合同书》，约定：1.罗叙汉将位于江门市************共计面积2735㎡出租给李家洪，租赁试用期为从2020年1月1日至2025年12月31日止；2.租金在租赁期内每两年基础上递增6%（不含税费），具体为2020年92200元、2021年97500元……，以上条款为从2020年起（2020年1月份免租）到2025年12月底的每年每月租金，罗叙汉开二联收据向李家洪收取款项；3.在双方签订合同时，李家洪必须交150000元押金，合同期满，李家洪无拖欠其他费用，罗叙汉在三天内（不计利息）将押金退还给李家洪。合同签订后，被告将租赁场地交付给原告使用，并于2019年12月18日出具了一张《收据》给原告，载明：“收到李家洪交来押金8万元”。2020年3月31日，江门市文化广电旅游体育局发出《关于江门市娱乐场所等人员聚集文化场所暂时营业的通知》：“……即日起江门市演出场所、歌舞娱乐场所、上网服务场所等人员聚集的文化场所暂不复业，已复业的立即暂停营业”。2020年4月28日，原告支付了9.2万元租金给被告。2020年6月19日原告将被告诉至法院，被告于2020年6月30日将解除租赁通知书张贴在租赁物上，要求原告2020年7月15日前搬出。被告于2020年7月11日收到本案应诉材料。庭审中原告表示租赁场所的用途是经营会所、桑拿，2020年1月新冠肺炎疫情爆发，疫情期间，原告经营的生意处于严重亏损状态，经营困难；原、被告均表示同意解除合同，但原告主张合同解除时间为2020年5月21日，被告主张为2020年6月30日；原、被告确认已返还涉案场地，但原告主张返还时间为2020年5月27日，被告主张为2020年7月15日。另查，2019年12月18日，李家洪、罗锦华等人签署了一份《同意书》，载明：“关于物业大楼租赁合同从（2007年11月26日至2019年12月31日使用合同期满）押金事项由深圳市富利昌贸易有限公司：侯闯新交来押金柒万元整现转为新合同（2019年12月16日签订）李家洪使用，柒万元整作为合同押金之用”。庭审中被告代理人表示罗锦华是被告的儿子。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告对解除合同及租赁场地已返还无异议，本院予以确认。本案的争议焦点有三：一为合同解除及场地返还的时间问题；二为租金问题；三为押金问题。关于争议焦点一。原、被告订立的《物业租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。现双方对解除合同无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，本案中，原告在庭审中表示无证据证明将解除合同通知书送达给对方，故应以被告2020年6月30日在租赁物张贴解除合同通知之日为合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，对于涉案租赁场地的返还问题，原告主张于2020年5月27日返还，但未能提供充分证据证明，本院不予采纳。被告主张2020年7月15日返还场地合理，本院予以采信。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”规定，本案中，根据江门市疫情及防控措施，结合原告的实际情况以及被告庭审中表示租金可以打折的意见，本院认为对于2020年2月的租金应该免收，3月和4月的租金应该减半，5月至7月15日的租金应该按80%收取。故租金应该为276600元（92200×2×50%＋92200×2×80%＋92200×0.5×80%），扣除已付的92000元租金，原告应支付租金184600元给被告。关于争议焦点三。《物业租赁合同书》约定押金为15万元，虽然被告否认收到该15万元，但原告提供了被告签名的8万元收据及相关的转押金证明为证，并且就押金问题被告一直未提出过异议，故本院对被告的抗辩主张不予采纳。合同解除后，被告应退回给原告。综上，原告应支付34600元（184600元－150000元）给被告罗叙汉。至于反诉原告罗叙汉主张的逾期付款利息问题。由于双方对租金的减免及押金的处理有异议一直未能确定，故反诉原告罗叙汉主张的逾期付款利息应从合同解除之日起即2020年6月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，判决如下：确认原告李家洪与被告罗叙汉订立的《物业租赁合同书》于2020年6月30日解除；原告李家洪于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金人民币34600元及逾期付款利息（从2020年6月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）给被告罗叙汉；驳回原告李家洪的其他诉讼请求；驳回被告罗叙汉的其他反诉请求。原告如未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2676.76元减半收取1338.38元，由原告李家洪负担1242.4元、被告罗叙汉负担95.98元。本案反诉受理费3410元，由原告李家洪负担125元，由被告罗叙汉负担3285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向法院申请执行。审 判 员 谭海明二〇二〇年八月二十日法官助理 聂淑婷书 记 员 梁家颖