广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35359号原告（反诉被告）：区东晓，男，1983年8月18日出生，汉族，住广东省电白县沙琅镇琅西木头塘九队，公民身份号码440************454。被告（反诉原告）：佛山市聚荟物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区祖庙街道东升村格沙工业区*****，统一社会信用代码914********248680N。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓明晖，广东华登律师事务所实习律师。原告区东晓诉被告佛山市聚荟物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2019年12月20日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告与被告委托诉讼代理人邓宏平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告退回租赁保证金16200元；二、被告向原告退回店铺装修费80000元；三、被告向原告退回水电费3000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年底，原、被告签订租赁合同，约定原告向被告承租格沙童服城C3座首层27号铺。原告经营期间，被告管理混乱，批发城变成停车场，涉案商铺门口经常停放外来车辆，原告无法正常营业，被告不顾实际情况乱加租。更恶劣的是，国家为了鼓励中小企业发展，把电费下调到每度0.62元，但被告强迫所有租户按每度1.2元缴费，水费也是加倍收取。被告还垄断网络，指定向一家运营商高额收费。原告及其他用户就此向被告提出异议，并以拒交租金的方式要求解决，被告不但不予解决，还将商铺加锁，不许原告营业。原告要求被告开门以拿走铺内货物，被告要求原告退出并没收租赁保证金才肯开门放行，并要求原告签订退铺协议，否则不能取走货物。为了防止费用不断发生与增加，原告被迫放弃租赁保证金和已投入的装修。包括原告在内的100多户租户在与被告签订合同时，均不知道格沙工业区的商铺与厂房不属于被告，更不知道被告系违规操作，被告没有取得建设工程规划许可证等证件，涉案合同应属无效，被告的上述欺骗行为造成原告投入80000元的装修费，被告应向原告退回租赁保证金与装修费。原告经营服装，电费在经营成本中占很大比例，被告扰乱国家物价管理，使原告未享受到国家优惠政策，导致原告血本无归，损害原告利益，请求法院支持原告诉请。被告答辩称：一、原告主张返还租赁保证金无事实依据。原告主张其支付租赁保证金16200元与事实不符，原告实际支付的费用均为租金及垃圾处理、保洁和管理费用。涉案合同约定租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，原告仅缴纳了2016年2月至2017年2月的费用，至租赁期满被告收回涉案商铺，原告还拖欠租金及垃圾处理、保洁和管理费用33360元，被告已提起反诉。二、本案租期已届满，原告主张装修损失无依据。涉案合同约定，租赁期满后，固定装饰装修无偿归出租方所有，原告无权主张装饰装修损失，且原告在起诉状中确认已放弃该装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。原告承租涉案商铺后是否进行装修是其自身经营行为，装修费用并未经被告的同意或者确认，风险应由原告承担，与被告无关。三、原告主张退回水电费无依据。涉案合同约定，被告代扣代缴的水电费包括原告实际用水用电量加上损耗比率（总电房至用户电表之间的线路损耗、变压器基本电量、调整电量等）以及公共用水用电费用。原告已缴纳的水电费是其确认无异后缴纳的，不存在多缴情形。被告提出反诉请求：一、原告向被告支付2017年3月1日至2018年12月31日的占用费33360元（2017年3月1日至12月31日期间按840元/月计算，2018年1月1日至12月31日按2080元/月计算）；二、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2016年1月31日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定原告租赁佛山市禅城区格沙工业区C3座首层27号商铺，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，租金标准为2016年1月1日至2017年12月31日为640元/月，2018年1月1日至2018年12月31日期间为1880元/月，另原告每月还需向被告支付垃圾处理、保洁和管理费200元，计租日期自2016年2月1日起计。原告仅缴纳2016年2月至2017年2月期间的费用，至租赁期满被告收回涉案商铺，原告拖欠租金及垃圾处理、保洁和管理费用33360元。原告答辩称：一、被告提交的合同是伪造的，原告从未按640元的标准向被告支付费用，其主张的占用费33360元不存在。二、被告伪造合同，请求法院追究其伪造合同罪。真实的合同首页空白处都是手写的，乙方处也是手写签名加盖手印，但是被告提交的合同是打印的，所载金额也是被告伪造的。被告提供的合同日期为2016年1月31日，而根据原告付款记录，首笔付款为2015年12月24日，应是付完款后签订合同，请求法院追究其伪造合同罪。三、原告在2017年9月已办理撤场手续，并将相应的单据及锁匙交还被告，被告还安排保安现场监督。在撤场前，原告抗议管理混乱影响经营，无法正常开门营业，被加锁锁门，还收到被告发送的律师函，后收到被告管理人员致电与微信告知，只要回来办理退场手续，就不追究原告的法律责任。原告本着息事宁人的想法，从外地返回佛山与被告办理退场手续，如果没有相关手续，没有放行条，原告的货品及设备无法搬走。四、双方签订租赁合同以来，被告对工业区的管理极其混乱，经营场所变成停车场，尤其是涉案商铺，因为楼上是工厂货梯在边上，进出装卸的车辆很多，原告无法正常经营，被告承诺建设工期完工，一直没有兑现，原告经营过程中，四周还到处开挖，C3栋尽头的通道一直都是污水横流、灰尘滚滚，严重影响经营。五、被告强行加倍收取电费、水费、网络费等费用，原告与100多名租户提出异议，被告对此不但不解决，还将原告的店铺上锁，导致原告无法营业。国家给予政策优惠电费每度0.62元，被告强行要求原告按每度1.2元支付，工业区的商铺和工厂被其强行多收取水电费、网络费超过1000多万，其行为损害原告利益，违反合同约定。被告利用原告手上没有合同便诬告原告，整个工业区有上百个视频监控对着涉案店铺，原告要求被告提供视频证明，请求法院查明每个商铺搬出、停止经营的具体时间。童装是佛山的支柱产业之一，被告挂着政府工程名义损害原告等租户的利益，造成100多个厂家被迫搬离，100多人陆续向法院提交诉状，联名到中纪委和省纪委上访。同一工业区的C3-28租户陈敏菁的民事判决书中，法院已确认被告违规经营，认定租赁合同无效，请求法院给予公正判决。当庭补充：涉案合同无效，原告投入的装修损失、租赁保证金及多收取的水电费均应退还。诉讼中，原告提交以下证据：原告身份证复印件、被告企业信息查询结果。拟证明原、被告的诉讼主体资格。银行流水、邮件。拟证明原告按原合同约定的45元/㎡的标准支付租金。招商银行信用卡对账单。拟证明原告向被告支付款项情况。诉讼中，被告提交《物业租赁合同》。拟证明被告代扣代缴的水电费包括原告实际用水、用电量加上损耗比率（总电房至用户电表之间的线路损耗、变压器基本电量、调整电量等），以及公共用电、用水的费用。原告主张电费按供电局标准不符合合同约定。涉案合同约定，在租赁期满时，固定装饰装修无偿归属于被告所有。诉讼中，本院依职权调取《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初34998号案件调查函的复函》。本院认证认为，原告提交的证据1，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；证据2有原件核对，本院确认其真实性；证据3本院经审查确认其真实性。被告提交证据，原告对其在合同上的签名无异议，对合同内容不确认，但未提交有效证据反驳，故本院对该证据予以采信；本院调取的证据，被告无异议，原告对复函内容的真实性、合法性、关联性均不确认，但未提交有效证据反驳，故本院对该证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告提交的邮件显示，2015年12月24日，原告向被告支付6000元；2016年1月18日，原告向被告支付3840元。2016年1月31日，佛山市聚荟投资有限公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，主要约定：“一、物业地址：佛山市禅城区格沙工业区C3座首层27号，计租面积40㎡。二、收费标准1：从2016年1月1日至2017年12月31日止，租金：16元/㎡，即为640元/月。收费标准2：从2018年1月1日至2018年12月31日止，租金：47元/㎡，即1880元/月。三、其它费用及交款时间：1、垃圾处理、保洁和管理费每平方5元，即前述垃圾、保洁和管理费用合计为200元/月。2、甲方代扣代缴的水费、电费应按乙方的实际用水、用电量加上损耗比率收取（总电房至用户电表之间的线路损耗、变压器基本电量、调整电量由所有用户按实际用电量共同承担），乙方所租用楼层共用的水、电费用由本楼层各租户按租赁面积比例分摊。公共用电、用水（如电梯、绿化、路灯）的费用，各楼层室内共用部分的用电、用水费用，由甲方按本物业占所在楼层面积的比例分担。3、采用先交租后使用的原则，每年的1月、4月、7月、10月的五号前收当季租金及垃圾处理、保洁、管理费和上季水电费。四、租赁物业保证金：乙方在本合同签订之日向甲方支付9840元的金额作为租赁本物业的保证金……合同期满或终止，在乙方没有任何违约或损坏建筑物的情况下，甲方应在15日内将上述保证金不计息退还给乙方。如乙方违约或损坏建筑物未修复时，则保证金作违约金，甲方不再向乙方返还……五、计租日期：2016年2月1日开始计收租金……七、双方责任……（二）乙方的责任。1、按本合同第三条约定向甲方缴交租金和有关垃圾、保洁和管理等费用；2、按时支付水、电等费用……八、违约责任。（一）甲方的违约责任。如甲方未能依约提供租赁物业给乙方，则乙方有权终止合同，甲方必须返还保证金给乙方。（二）乙方的违约责任：1、乙方未能依约定交纳租金及垃圾处理、保洁、管理费和上季水电费，按实欠金额每日千分之一向甲方支付逾期付款滞纳金……3、若乙方无故终止本合同，则保证金归甲方所有，乙方无权取回保证金……4、出现以下情况之一，视为乙方严重违约，甲方有权终止本合同，收回物业使用权，乙方所交保证金归甲方所有，并且甲方有权向乙方追讨由此造成的经济损失：（1）乙方未依本合同第三条约定之期限交纳租金、垃圾处理、保洁、管理费或水电费，逾期超过30日的……”。另查明一：本院调取的《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初34998号案件调查函的复函》载明：“一、根据来函所提供的佛山市禅城区格沙工业区B座、C座工程名称，经查，我局存档中未有上述建筑的规划许可资料。二、另经查，上述禅城区格沙工业区属祖庙街道佛山童服城改造提升项目，为政府优化服务所推进的重点工程和佛山市重点工程。根据《佛山市禅城区利用旧工业园区发展创新创造新产业扶持措施（试行）》（佛禅府办函[2017]44号），该项目为经政府批准的原有建筑物的装修改建，项目建筑物改造后的各栋建设物使用功能符合建设规划要求。三、《中华人民共和国城市规划法》自1990年4月1日起施行，在法律施行之前已建成使用的部分建筑未再补办规划许可。按照“法不溯及既往”原则，不能认定为违法建筑。”另查明二：2019年2月2日，佛山市聚荟投资有限公司名称变更为佛山市聚荟物业管理有限公司，即本案被告。原告在诉讼中称：涉案商铺边有巷子，停放很多车辆，原告经营受到严重影响，施工导致商铺附近有污水，原告向被告提出异议后，被告向原告发送律师函，要求终止合同，原告即于2017年2月、3月办理撤离手续，上述陈述无书面依据。涉案合同无效，被告应退回租赁保证金。被告在诉讼中称：原告未向被告支付租赁保证金；2018年12月31日，涉案合同到期终止，被告收回商铺；被告主张的占用费实为租金及垃圾处理、保洁、管理费，2017年3月至12月按840元/月的标准计算，2018年1月至12月按2080元/月的标准计算；被告按1.2元/度的标准向原告收取电费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力。原告以涉案商铺所在建筑物未经合法规划报建为由，主张涉案合同无效。《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初34998号案件调查函的复函》载明，涉案商铺所在的佛山市禅城区格沙工业区项目为经政府批准的原有建筑物的装修改建，项目建筑物改造后的各栋建筑物使用功能符合建设规划要求，不能认定为违法建筑。由此可知，涉案商铺并非违法建筑，双方基于该商铺签订的租赁合同应属有效。关于占用费。被告主张原告拖欠2017年3月1日至合同到期之日2018年12月31日的占用费，原告辩称其已于2017年2月、3月撤场，故被告反诉的占用费无事实依据。经查，原告未提交有效证据证明其主张的撤场时间，其抗辩无法采纳。结合双方约定的租期，本院采信被告主张，确认涉案合同于2018年12月31日期满终止，结合合同约定的计费标准，被告有权主张2017年3月1日至2018年12月31日的租金及垃圾处理、保洁和管理费33360元（840元×10个月+2080元×12个月）。关于租赁保证金。原告主张涉案合同无效，被告应向其返还租赁保证金，被告辩称原告并未向其支付租赁保证金。经查，原告提交的邮件显示，其于2015年12月24日、2016年1月18日向被告合计支付9840元，该款项与涉案合同约定的租赁保证金金额一致，故此，本院确认原告实际向被告支付租赁保证金9840元，原告主张其支付16200元无依据，本院不予支持。该租赁保证金应否退还，如上所述，涉案合同应属有效，且原告存在拖欠租金及垃圾处理、保洁和管理费用的情形，鉴于被告在同批系列案中对保证金抵扣欠费均无异议，本院径行将租赁保证金抵扣欠费，经抵扣，原告还需向被告支付2017年3月1日至2018年12月31日的租金及垃圾处理、保洁和管理费差额23520元（33360元-9840元）。关于装修损失。涉案合同已履行完毕，现有证据亦无法证明被告存在违约情形，原告诉请装修损失无依据，本院不予支持。关于水电费。原告主张被告超出国家规定的标准收取水电费，超出部分，被告应予返还。被告辩称其收取的水电费包含原告实际用水用电量以及损耗比率（总电房至用户电表之间的线路损耗、变压器基本电量、调整电量）。经查，涉案合同并未明确约定具体的水电费计费标准，双方确认被告按1.2元/度的标准收取电费，原告亦按该标准自双方建立租赁关系起向被告支付电费，现有证据无法显示原告对水电费标准提出过异议，且被告抗辩其收取的水电费中包含设备损耗费用亦存在合理性，涉案合同对此亦有明确约定，故此，原告主张被告返还多收取的水电费理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告区东晓应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市聚荟物业管理有限公司支付2017年3月1日至2018年12月31日的租金及垃圾处理、保洁和管理费用差额23520元；二、驳回原告区东晓的诉讼请求；三、驳回被告佛山市聚荟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1028元，反诉受理费317元，合计1345元，均由原告区东晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年八月十九日书记员 余柔敏