福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2491号 原告（反诉被告）：俞美玲，女，1973年1月21日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地福建省平潭县万宝路康德花园**。 法定代表人：魏艺豪，董事长。 委托诉讼代理人：易艺虹、张敬欣，福建国富律师事务所律师。 原告（反诉被告）俞美玲与被告（反诉原告）平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）车位纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。俞美玲的委托诉讼代理人林震、长福公司的委托诉讼代理人张敬欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞美玲向本院提出诉讼请求:1.判令长福公司于判决生效之日向俞美玲交付《长福麒麟海湾》地下一层321号车位使用权；2.判令长福公司承担迟延交付车位使用权的违约责任，以车位使用权转让价11.2万元为基数，按日万分之一标准，自2017年5月24日计算至诉争车位交付之日；3.案件受理费由长福公司负担。诉讼过程中，俞美玲增加诉讼请求：确认双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予俞美玲的全部优惠”内容，违背了《合同法》第四十条的规定，为无效。事实和理由：2014年11月20日，俞美玲与长福公司签订了《商品房买卖合同》，约定俞美玲购买长福公司开发的长福麒麟海湾一期第XX幢XXXX号房。该商品房总价款为1339689元，其中银行按揭贷款84万元，银行与俞美玲于2015年8月14日签订《个人购房借款/担保合同》，并于2015年8月21日放款，至此日，俞美玲履行了《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》项下约定的全部付款义务。2015年6月15日，双方签订了《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定长福公司将其开发的地下一层XXX号停车位的使用权转让俞美玲，转让价为11.2万元，转让款如已签订《优惠补充协议书》的，按《优惠补充协议书》的相关约定执行。约定车位在俞美玲所购买的长福公司开发的房屋完成交付后30日内交付。根据《优惠补充协议书》，俞美玲可领取车位优惠券147938元。对此，长福公司同意以其中11.2万元用于抵扣车位使用权，剩余35938元以车位优惠券的方式确认俞美玲债权。据此，俞美玲已付清车位使用权的价款11.2万元。之后，长福公司未对俞美玲应交的车位使用权款项提出异议，亦未提起解除合同请求或诉讼。由此，《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》成立，俞美玲已履行全部义务。长福公司于2017年1月24日交付房屋，依《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》约定，长福公司应于2017年2月23日交付地下一层XXX号车位使用权，但长福公司至今未予交付，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予俞美玲的全部优惠”内容，加重了俞美玲负担，排除了俞美玲享受优惠的权利，违背了《合同法》第四十条的规定，应为无效。 长福公司辩称，俞美玲存在违约行为，未支付车位使用权转让价款，无法享有车位使用权。1.俞美玲未能在《优惠补充协议书》约定的时间前办理完结诉争房产按揭贷款的全部手续，违反了《优惠补充协议书》的约定，俞美玲未能享有《优惠补充协议书》约定的优惠内容，根据《车位使用权转让协议书》的约定，俞美玲应当向长福公司支付车位使用权转让的价款，俞美玲未支付价款，要求长福公司交付车位使用权无事实和法律依据。2.在俞美玲没有支付任何车位使用权转让价款的情形下，长福公司未交付车位使用权合法合理，不存在违约，俞美玲主张长福公司承担违约责任没有事实依据。3.《优惠补充协议书》第六条第一款的约定属于双方真实意思表示，未违反法律规定，不属于格式条款，合法有效。 长福公司向本院提出反诉请求：1.判令俞美玲向长福公司支付车位使用权的价款11.2万元；2.判令俞美玲向长福公司支付违约金10万元；3.诉讼费用均由俞美玲负担。事实和理由：2014年11月16日，双方签订《商品房买卖合同》。2015年6月，双方签订《优惠补充协议书》与《车位使用权转让协议书》，约定俞美玲应于2015年7月25日前办理完结商品房按揭贷款的全部手续，且按揭款项全部进入长福公司的账户，长福公司给予俞美玲面值为147938元的车位优惠券，该优惠券用于购买长福麒麟海湾一期地下一层XXX号停车位的使用权（价格为11.2万元）。《优惠补充协议书》还约定，如俞美玲未能按期办理完按揭手续或全部购房款未足额进入长福公司账户的，长福公司有权取消本协议中所约定的给予俞美玲的全部优惠，要求俞美玲将车位优惠券予以返还（若俞美玲已转让或已使用或已回购的，应按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向长福公司支付款项），同时长福公司有权要求俞美玲一次性支付违约金10万元。俞美玲因个人原因于2015年8月14日才与银行签订《个人住房借款合同》，于2015年8月21日才办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续，当日按揭款项才进入长福公司的账户。俞美玲的行为违反《优惠补充协议书》的约定，构成违约，应承担违约责任。 俞美玲辩称，1.俞美玲依双方签订的《优惠补充协议书》约定，以车位优惠券抵扣了车位使用权转让款，已履行了诉争车位转让款的付款义务。2.双方签订的《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予俞美玲的全部优惠”内容，违背了《合同法》第四十条规定，为无效，故长福公司关于违约金的诉请不能成立。3.假设长福公司反诉能成立，其诉请已超过诉讼时效，依法不予保护，应予以驳回。 本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2014年11月16日，俞美玲与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定：俞美玲以总价1339689元购买长福公司开发的位于平潭县××路××路××期××幢××号商品房，首付款449689元，余下89万元办理银行按揭贷款，交房时间2015年12月1日。 2015年6月份，长福公司作为甲方与俞美玲作为乙方签订《优惠补充协议书》，其主要内容约定：三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第1项义务：1.乙方系通过按揭贷款支付该商品房购房款的，乙方应于2015年7月25日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。…六、如发生下列情形之一的，甲方有权取消本协议中所约定的给予乙方的全部优惠，要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）及取消免5年物业管理费的优惠，同时甲方有权要求乙方一次性支付违约金壹拾万元，本协议签订之前双方签订的《购房优惠协议书》或《购房物业优惠承诺书》恢复有效，甲方还有权根据原合同以及甲乙双方此前已经签署的其他法律文书上的约定追究乙方的违约责任：1.乙方违反本协议第四条约定，未按期办理按揭手续或全部购房款未足额进入甲方账户的；……。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。协议签订后，俞美玲领取了面值为147938元的车位优惠券。并于2015年6月15日与长福公司签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定长福公司将其开发的长福麒麟海湾楼盘地下1层XXX号停车位的使用权以11.2万元的价格出售给俞美玲，俞美玲使用11.2万元面值的优惠券购买该车位，尚余编号No.6975面值35938元的优惠券未使用。 2015年8月14日，俞美玲与建设银行平潭支行签订《个人住房借款合同》，银行于2015年8月21日放款至长福公司账户。后长福公司于2017年1月24日将涉案房屋交付俞美玲。俞美玲要求长福公司交付车位未果，遂提起诉讼。 本院认为，《商品房买卖合同》《优惠补充协议书》《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合当事人双方诉辩意见对原被告的各项诉请分析如下： 关于《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予俞美玲的全部优惠”是否有效。《优惠补充协议书》的主要内容是约定买受人同意延长交房期限且在相应期限内办理房屋按揭手续，长福公司给予一定金钱补贴优惠，双方互利互惠，是平等基础上协商的结果，协议约定“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予俞美玲的全部优惠”。按期付款是购房者的义务，购房者因自身原因未依约按期办理按揭手续，由此优惠被取消的条款约定，并未加重购房者负担，亦未免除长福公司的主要责任，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。为此，俞美玲主张该条款无效，于法无据，不予支持。 关于俞美玲诉请长福公司交付长福麒麟海湾地下一层XXX号停车位使用权及支付相应逾期交付违约金的问题。根据双方签订《优惠补充协议书》《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》内容看，俞美玲使用面值为11.2万元的车位优惠券抵作其购买麒麟海湾楼盘内地下1层XXX号停车位使用权的车位款，长福公司在抵扣上述相应的购买车位价款后，对剩余的优惠补贴款出具车位优惠券，故应视为购买涉案车位使用权的款项已抵充。根据双方当事人签订《优惠补充协议书》约定：俞美玲应于2015年7月25日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。但俞美玲至迟于2015年8月14日与银行签订借款合同，银行于同年8月21日才放款至长福公司银行账户，俞美玲已经违反上述补充优惠协议的约定构成违约，而长福公司理应于2015年7月26日就应当知道晓俞美玲的上述违约情况。根据双方签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》的内容及《优惠补充协议书》第六条约定：“……要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）……”，在俞美玲违约及已经使用相应优惠券的情况下，长福公司享有向俞美玲主张返还该部分面值的请求权及追究相应违约责任的权利，但其未在诉讼时效期限内向俞美玲主张该部分权利，故俞美玲抗辩称长福公司反诉主张俞美玲支付车位使用权的价款并支付违约金已过诉讼时效，予以支持。对长福公司的反诉请求，本院不予支持。俞美玲已用优惠券抵扣了相应的车位款，视为已履行支付涉案车位款项的义务，长福公司应按约履行交付该车位使用权的义务，故俞美玲关于交付车位使用权的诉讼请求，于法有据，予以支持。因林腾艳自身亦存在违约行为故其主张的逾期交付车位使用权的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效后十日内向俞美玲交付平潭县万北路与平岚二路交叉口东北侧长福麒麟海湾楼盘地下1层321号停车位的使用权； 二、驳回俞美玲的其他诉讼请求； 三、驳回平潭长福文化地产有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费2540元，减半收取计1270元，反诉案件受理费2240元，均由平潭长福文化地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 杨航光 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 潘 欣 书 记 员 丁炎珠