广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2850号上诉人（原审原告）：佛山市**物业管理有限公司，住所地广东省佛山市******之一丽园商业广场，统一社会信用代码914***********939Y。法定代表人：许煜新，经理。委托诉讼代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡馨尹，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山农村商业银行股份有限公司环市支行，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914**********371XP。负责人：熊伟杰。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凡，广东天地正律师事务所律师。上诉人佛山市**物业管理有限公司（以下简称丽园公司）因与上诉人佛山农村商业银行股份有限公司环市支行（以下简称农商环市支行）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人丽园公司上诉请求:1.变更一审判决第一项为：除一审判决第一项已经确认的数额外，判决农商环市支行增加支付丽园商业广场二、三、四层少计算的物业管理费16675159.4元及滞纳金（按欠款期间的银行逾期贷款利率计算至全部付清之日止），或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由农商环市支行承担。事实和理由：一、一审判决对物业管理费计算标准的认定属采信证据和适用法律错误，并有滥用自由裁量权之嫌，二审应予以纠正，并支持丽园公司要求按合同约定40元/平方米/月的标准计收物业服务费的诉讼请求。一审认定农商环市支行是经法院裁定取得涉案物业的产权，是涉案商铺的所有权人，也是涉案房屋的业主，依法应当受到《物业管理委托合同》的约束，应履行支付物业管理费的义务。但一审在认定农商环市支行的缴费责任时，在并无理据否定合同约定物业管理标准的情况下，滥用裁量权，判令农商环市支行以极低价格缴纳物业管理费，不仅违反合同约定，更侵犯了其他业主的平等权益，依法应予纠正。1.本案物业管理收费标准基于《物业管理委托合同》的约定，对涉案物业的所有权人具有约束力。2.一审法院援引（2017）粤06民终8781号案酌情认定的11元/平方米/月计算物业管理费错误，该案情况与本案不同。3.佛山市物价局出具的（2000）154号文在本案并不适用。关于该文与丽园广场的关联性，已生效的广东省高级人民法院（2011）粤高法审监民再字第51号、（2012）粤高法审监民再字第7号民事判决已作了充分论述。二、一审法院认定丽园公司存在服务缺失或不到位的情况，没有理据，据此大幅调低收费标准没有事实和法律依据，二审应予纠正。1.一审法官仅到现场一次，认为相关设施设备性能良好，没有消防隐患，农商环市支行作为业主从没有对丽园公司的管理提出过意见，可见丽园公司并不存在服务质量问题。2.农商环市支行作为闲置场地的所有人，长期不交管理费，造成极坏影响。一审法院以11元/平方米/月的标准计算物业管理费没有事实和法律依据。3.一审法院不尊重合同约定，未经评估或鉴定程序，亦未经双方到场进行物业服务质量检测评估，自行作出重大价格变更，于法无据、于理不合，应予纠正。三、一审法院认为部分物业管理费权利主张已过诉讼时效，明显错误。一审法院认定物权发生效力的日期为2005年9月8日，是基于（2002）佛中法执字第244-19号民事裁定书的签收日期，而丽园公司在一审已提交相应证据证明已向农商环市支行发出《催缴物业管理服务费通知》的情况，足以证实自2005年9月以后均及时催收，亦向农商环市支行邮寄催款通知，有相应的邮递凭证为证。即便农商环市支行更换了注册地址及法定代表人，丽园公司只能按照官网载明的地址和联系人寄出催款通知，该责任不应由丽园公司承担，农商环市支行应从2005年9月8日开始支付丽园商业广场三、四层物业管理费，一审法院对此认定错误，应予纠正。四、一审法院关于欠付款滞纳金的计算方式处理不当，按相关规定，应按欠款期间的银行逾期贷款利率计算至全部付清之日止。一审判决按同期银行贷款利率分段累计计算不当，应予纠正。农商环市支行辩称，丽园公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、农商环市支行依约无需承担物业服务费。（一）2007年10月1日前，农商环市支行并非涉案物业所有权人，无需承担物业服务费。1.2007年10月1日前，农商环市支行并非涉案物业所有权人。虽然涉案物业在2005年9月5日、23日经裁定以物抵债给农商环市支行，但一直没有办理过户手续。2.农商环市支行无需承担涉案物业在2007年10月1日前的物业服务费。根据《物业管理条例》第六条第一款的规定，所有权人才负有缴纳物业服务费的义务，2007年10月1日前农商环市支行并未取得涉案物业的权属，故不负有缴纳物业服务费的义务。（二）2008年9月17日前，部分涉案物业未交付给农商环市支行，农商环市支行无需承担2007年10月1日至2008年9月17日期间的物业服务费。2008年9月17日，阳江中院作出的《通知书》送达丽园公司，故在此之前，涉案物业未交付给农商环市支行。（三）2008年6月30日后，涉案物业管理费与农商环市支行无关。1.涉案物业管理费依约由城市开发公司承担。根据《资产转让协议》第三条约定：“自转让价款支付完毕之日起，资产权利、义务及衍生权益如租金收益等均由农商环市支行转移归城市开发公司所有。”，因涉案物业在2008年6月30日已转让给城市开发公司，由城市开发公司占有、使用、收益和处分，故城市开发公司是涉案物业的实际权利人，2008年6月30日之后的物业管理费应由城市开发公司负担，与农商环市支行无关。2.退一步讲，城市开发公司作为涉案物业的实际使用人，其主动要求承担涉案物业管理费的情况下，该费用与农商环市支行无关。3.丽园公司自认免收涉案物业管理费，其上诉要求农商环市支行承担没有事实依据。根据《确认书》首部第3条约定“城市开发公司自2008年6月30日起为涉案物业的所有权人，涉案物业在未登记或过户至城市开发公司名下前，城市开发公司无需向丽园公司支付包括物业服务费在内的任何费用。”，根据该约定可知，丽园公司清楚知悉涉案物业已实际转让给城市开发公司，其也自认城市开发公司为涉案物业的所有权人，丽园公司起诉农商环市支行主张物业管理费明显违背诚实信用原则。三、丽园公司的诉请已超过诉讼时效，其上诉称构成诉讼时效中断没有依据。虽然丽园公司提供了自2007年至2018年累计寄送的14份催费通知作为证据，但这些通知部分寄送地址并非农商环市支行工商注册地址，部分收件单位名称错误，收件人姓名处空白、不明确。此外，2018年以前的催费通知均显示未投递成功。因此，丽园公司的催费通知并未有效送达农商环市支行，依法不构成诉讼时效中断，其物业管理费诉请已超过诉讼时效，不受法律保护。丽园公司上诉称其提交的催费通知均在2005年9月后及时发出，未能送达是因搜索方式和手段局限，该责任不应由其承担，该主张没有任何法律依据。四、退一步讲，即使农商环市支行应缴纳物业管理费，丽园公司主张按40元/平方米/月、银行逾期贷款利率的标准收取涉案物业管理费及滞纳金错误。（一）丽园公司无权按40元/平方米/月的标准收取物业管理费。1.《物业管理委托合同》第二十条第二款约定已明确变更40元/平方米/月的收费标准。该款约定“管理服务费标准的调整，按市物价局的有关文件调整。”，根据生效的（2017）粤06民终8781号案查明的事实可知，佛山市*******公司的申请，作出了《关于丽园商业广场物业管理服务收费标准的批复》[佛价（2000）154号]并颁发《广东省经营服务性收费许可证》，确定丽园广场物业服务费的收费标准为11元/平方米/月。综上，根据上述规定及约定，涉案物业服务费的收费标准已依约变更为11元/平方米/月，该标准是双方真实意思表示，并不违反市场调节价的原则。2.丽园公司主张的40元/平方米/月的收费标准畸高，严重不合理。本案丽园公司与丽园房产公司是关联公司，丽园房产公司作为丽园广场的建设单位，与丽园公司签订《物业管理委托合同》约定丽园广场按40元/平方米/月的标准收取物业管理费明显不合理。同期作为佛山市****和地标建筑的百花广场，仅按25元/平方米/月的标准收取物业服务费。3.丽园公司提供的物业服务不符合约定，无权按40元/平方米/月的标准收费。其一，丽园公司并未提交任何证据证明其提供了哪些物业服务、服务的成果、成果是否符合约定等，此外，丽园公司一直只有3名在职员工，根本不可能为**、面积达3万平方米的丽园广场提供符合约定的物业服务。其二，涉案物业因丽园广场人气不旺等因素，大部分长期空置，丽园公司进行物业管理服务的人力、物力开支必然较低。且中央空调及电梯等常年闲置不用，无需支出相应电费，物业成本也相应降低，故其无权按使用中央空调和电梯情况下的标准收取物业管理费，该事实在生效的（2017）粤06民终8781号民事判决已查明。4.丽园公司为丽园广场提供同等物业服务，却对部分物业约定收费标准为11元/平方米/月，其主张的物业收费标准显失公平。根据生效的（2017）粤06民终8781号民事判决查明的事实，丽园公司在与上海合建等其他业主签订的《物业服务合同》中约定按11元/平方米/月的标准收取物业管理费，明显低于涉案合同约定的收费标准。丽园公司在员工只有3名、人力资源有限的情况下，不可能对涉案物业提供高水准的物业服务。因此，在丽园公司为丽园广场提供同等物业服务的情况下，根据公平合理原则，应按统一合理的11元/平方米/月的标准收取物业管理费。（二）丽园公司无权按银行逾期贷款利率的标准收取物业管理费滞纳金。本案丽园公司提供不符合约定服务的情形下，农商环市支行未及时缴纳物业管理费，丽园公司的损失仅为占用资金的利息损失，物业管理费滞纳金依法应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。五、本案标的额影响巨大，涉及国有资产的安全和维护。二审法院应依法公正处理，依法改判驳回丽园公司的上诉请求。涉案物业现属城市开发公司所有，城市开发公司为佛山市禅城区公有资产管理办公室投资控股的国有企业，故涉案物业为国有资产。依照约定，转让后巨额的物业管理费应由城市开发公司负担。此外，丽园房产公司已进入破产程序，负债高达1.06亿元，无力偿还。丽园公司与丽园房产公司高度混同，如本案最终判决支付巨额物业管理费及滞纳金，丽园公司执行后必然转移款项，从而使城市开发公司难以追回损失，影响国有资产的安全、维护。上诉人农商环市支行上诉请求:1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回丽园公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由丽园公司承担。事实和理由：一、一审法院不准许追加城市开发公司作为本案当事人，违反法定程序。（一）城市开发公司与本案有法律上的利害关系。1.城市开发公司依法受让涉案物业，承继农商环市支行的权利义务。2.城市开发公司与丽园公司签订《确认书》，明确约定城市开发公司免交涉案物业过户前的物业管理费。3.城市开发公司与本案有法律上的利害关系。城市开发公司作为其与丽园公司、农商环市支行债权债务的连接点，以及涉案物业管理费的最终缴纳主体，本案处理结果与其密切相关，其依法应参加本案诉讼，从而有助于全面了解涉案物业产生的物业管理费债务，并最终判定责任承担、定纷止争，避免产生连环讼累。（二）一审法院不同意追加城市开发公司作为本案当事人，违反法定程序。因城市开发公司与本案处理结果有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，其依法应参加诉讼。农商环市支行于2019年5月17日书面申请追加城市开发公司为本案被告，城市开发公司也于2019年7月22日书面申请参加本案诉讼时，一审法院仍不准许追加城市开发公司作为本案当事人，明显遗漏当事人，严重违反法定程序。二、一审判决农商环市支行承担涉案物业管理费错误。（一）2007年10月1日前，农商环市支行并非涉案物业所有权人，一审判决其承担此前物业管理费错误。1.2007年10月1日前，农商环市支行并非涉案物业所有权人。虽然涉案物业在2005年9月5日经裁定以物抵债给农商环市支行，但一直没有办理过户手续。2.一审判决农商环市支行承担2007年10月1日前的物业管理费错误。根据《物业管理条例》第六条第一款的规定，所有权人才负有缴纳物业服务费的义务，2007年10月1日前农商环市支行并未取得涉案物业的权属，故不负有缴纳物业服务费的义务。（二）2008年9月17日前，部分涉案物业未交付给农商环市支行，农商环市支行无需承担2007年10月1日至2008年9月17日期间的物业服务费。2008年9月17日，阳江中院作出的《通知书》送达丽园公司，故在此之前，涉案物业未交付给农商环市支行。（三）2008年6月30日后，涉案物业管理费与农商环市支行无关。1.涉案物业管理费依约由城市开发公司承担。根据《资产转让协议》第三条约定：“自转让价款支付完毕之日起，资产权利、义务及衍生权益如租金收益等均由农商环市支行转移归城市开发公司所有。”，因涉案物业在2008年6月30日已转让给城市开发公司，由城市开发公司占有、使用、收益和处分，故城市开发公司是涉案物业的实际权利人，2008年6月30日之后的物业管理费应由城市开发公司负担，与农商环市支行无关。2.退一步讲，即使2008年6月30日后，涉案物业转让给城市开发公司而未办理过户手续、农商环市支行仍是业主，但城市开发公司作为实际使用人，也应与农商环市支行就涉案物业管理费承担连带责任。三、一审判决认定丽园公司催缴通知构成诉讼时效中断错误。虽然丽园公司提供了自2007年至2018年累计寄送的14次催费通知作为证据，但这些通知部分寄送地址并非农商环市支行工商注册地址，部分收件单位名称错误，收件人姓名处空白、不明确。此外，2018年以前的催费通知均显示未投递成功。因此，丽园公司的催费通知并未有效送达农商环市支行，依法不构成诉讼时效中断，其物业管理费诉请已超过诉讼时效，不受法律保护。四、本案标的额影响巨大，涉及国有资产的安全和维护。二审法院应依法公正处理，依法改判驳回丽园公司的上诉请求。涉案物业现属城市开发公司所有，城市开发公司为佛山市禅城区公有资产管理办公室投资控股的国有企业，故涉案物业为国有资产。依照约定，转让后巨额的物业管理费应由城市开发公司负担。此外，丽园房产公司已进入破产程序，负债高达1.06亿元，无力偿还。丽园公司与丽园房产公司高度混同，如本案最终判决支付巨额物业管理费及滞纳金，丽园公司执行后必然转移款项，从而使城市开发公司难以追回损失，影响国有资产的安全、维护。丽园公司辩称，1.农商环市支行认为一审法院未追加城市开发公司违反法定程序没有事实依据，本案属于债权合同，不影响农商环市支行支付物业管理费的义务，一审法院对此认定正确。2.农商环市支行认为不应支付物业管理费的理由不成立。根据相关司法解释，在物权法颁布之前，合同及生效的判决书、裁定书等可以作为确权的依据。3.关于诉讼时效的问题，依照诚实信用原则，农商环市支行一直收到丽园公司寄送的催缴通知，农商环市支行在诉讼前从未提出异议，已放弃诉讼时效及缴费的抗辩。4.农商环市支行作为商业企业，应受到民事法律的约束。丽园公司向一审法院提出诉讼请求：1.农商环市支行向丽园公司支付其拖欠的佛山市******之一丽园商业广场二、三、四层的物业管理费22881925.79元及滞纳金（滞纳金按欠付款期间的银行逾期贷款利率计算至农商环市支行全部清付之日止）；2.本案的诉讼费用由农商环市支行承担。一审法院认定事实：2000年10月18日，丽园房地产公司（甲方）与丽园公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由丽园公司为丽园广场提供物业管理服务委托期限自2000年8月1日起至业主委员会与物业管理公司签订合同止。第二十条约定物业管理费按照建筑面积每月每平方米40元向业主或物业使用人收取。管理服务费标准的调整，按市物价局的有关文件调整。空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米20元向甲方收取。2005年9月5日，佛山市中级人民法院作出（2002）佛中法执字第244-19号民事裁定书，上载：申请执行人佛山市环市**性用合作社，住所地佛山市******……裁定丽园房地产公司所有的位于佛山市禅城区******之一丽园广场三层、四层、地下室一层、地下室**的房产（详见《粤价认复【2005】12号价格复核报告清单》）以35317853元抵给佛山市环市**信用合作社，以抵偿丽园房地产公司的债务35317853元。裁定书于2005年9月6日送达佛山市环市**信用合作社；2005年9月8日送达丽园房地产公司。2005年9月15日佛山市中级人民法院再作出（2002）佛中法执字第244-20号民事裁定书，裁定补正抵偿债务金额为35317873元。《价格复核技术报告》显示标的物如下：丽园广场首层A122、A127共两个铺位；三层A313、A313a、A315、A316、A325至A328、A345至A349共13个铺位；四层A401、A402、A403、A403a、A405至A411、A411a、A412、A412a、A413、A413a、A413b、A413c、A415、A415a、A416、A416a、A417至A423、A423a、A425至A429、A429a、A430、A430a、A431、A432、A443b、A445至A449共46个铺位；地下**……。《价格复核结论汇总表》显示三层建筑面积共598.12平方米；四层建筑面积共1880.99平方米。2005年9月23日，一审法院作出（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号民事裁定书，上载：申请执行人佛山市禅城区****信用合作社，住所地佛山市******……裁定将位于佛山市禅城区****************A230、A231、A233a、A256、A211、A212、A273a、A261、A263、A213、A213a、A253a、A210、A229、A275、A252、A238、A237、A225，A座三层A356、A317、A318、A332、A353a，共24个商铺解除查封措施后作价8163357.60元以物抵债给佛山市禅城区****信用合作社。2008年6月30日，佛山市禅城区**信用合作联社、佛山市禅城区**信用合作联社营业部、佛山市禅城区**信用合作联社环市信用社、佛山市禅城区**信用合作联社城南信用社（甲方）与佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司（乙方）签订《资产转让协议》（编号：禅资转字200801），主要内容如下：“第一条甲方向乙方转让江湾大厦、丽园广场11484平方米房产；第二条本协议所示标的资产的转让价款为48400000元；第三条自转让价款支付完毕之日起，资产权利、义务及衍生权益等均由甲方转移归乙方所有……”协议附《房产资产转让清单》，其中丽园商业广场资产如下：第二层19个商铺，面积959.61平方米，包括A230、A231、A233a、A256、A211、A212、A273a、A261、A263、A213、A213a、A253a、A210、A229、A275、A252、A237、A238、A225号商铺；第三层18个商铺，共902.48平方米，包括A313、A313a、A315、A316、A325至A328、A345至A349、A356、A317、A318、A332、A353a号商铺；第四层46个商铺，共1880.99平方米，包括A401至A403、A403a、A405至A411、A411a、A412、A412a、A413、A413a、A413b、A413c、A415、A415a、A416、A416a、A417至A423、A423a、A425至A429、A429a、A430、A430a、A431、A432、A443b、A445至A449号商铺。2012年11月27日，佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司（甲方）与丽园房地产公司（乙方）、丽园公司（丙方）签订《确认书》，上载：根据（2002）佛中法执字第244-19号、（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号民事裁定书，佛山市禅城区****信用合作社通过以物抵债方式取得涉案房产，后该社于2008年6月30日将涉案房产转让给甲方，甲方成为涉案房产所有权人，鉴于未办理登记或过户至甲方名下手续，三方达成协议：1.乙、丙两方同意自本确认书生效之日起两年内将上述房产直接登记或过户至甲方名下……3.上述房产在未登记或过户至甲方名下之前，甲方无需向乙、丙两方支付任何费用（包括但不限于物业管理费等）……。丽园公司于2007年12月20日、2008年6月24日、2008年11月1日、2009年4月1日、2010年3月1日、2011年7月1日、2012年4月5日、2013年6月1日、2014年7月22日、2015年9月1日、2016年4月1日、2016年11月1日、2017年7月6日、2018年1月24日通过邮政特快专递方式向农商环市支行的地址佛山市市*********、佛山市禅城区*******邮寄《催缴物业管理服务费通知》。另查明，根据不动产登记信息查询结果显示如下：丽园商业广场A座二层A230、A231、A233a、A256、A211、A212、A273a、A261、A263、A213、A213a、A253a、A210、A229、A275、A252、A238、A237、A225，建筑面积合计959.61平方米。限制文号为（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号民事裁定书，限制日期是2005年10月31日。附记：房产所有权转归佛山市禅城区****信用合作社所有，如无原产权证照等资料请依法注销。丽园商业广场A座三层A356、A317、A318、A332、A353a，建筑面积合计304.36平方米。限制文号为（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号民事裁定书，限制日期是2005年10月31日。附记：房产所有权转归佛山市禅城区****信用合作社所有，如无原产权证照等资料请依法注销。丽园商业广场三层A313、A313a、A315、A316、A325至A328、A345至A349，建筑面积合计598.12平方米。备注：上述房产仅可过户给佛山市环市**信用合作社。丽园商业广场四层A401、A402、A403、A403a、A405至A411、A411a、A412、A412a、A413、A413a、A413b、A413c、A415、A415a、A416、A416a、A417至A423、A423a、A425至A429、A429a、A430、A430a、A431、A432、A443b、A445至A449，建筑面积合计1880.99平方米。备注：上述房产仅可过户给佛山市环市**信用合作社。2012年12月28日，佛山市禅城区工商行政管理局出具核准变更登记通知，核准佛山市禅城区**信用合作联社环市信用社变更企业名称为佛山农村商业银行股份有限公司环市支行。2018年4月17日，佛山市禅城区工商行政管理局核准佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司变更企业名称为佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司。根据企业信用信息公示报告显示，佛山市禅城区****信用合作社的地址为佛山市禅城区*******；佛山市环市**信用合作社的地址为佛山市市*********。一审法院于2019年9月10日到丽园商业广场进行现场勘验。丽园商业广场的二、三、四层均处于空置状态，电梯能正常运行，电灯能开启，未见明显的消防隐患。现场可见保安人员一人，工作人员一人。再查明，丽园物业公司与中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建设银行）、第三人佛山市普俊达房地产咨询有限公司、苏伟衡物业服务合同纠纷一案【（2016）粤0604民初13146号】，丽园物业公司诉请建设银行支付丽园广场二、三、四层的物业管理费及滞纳金。一审法院判决后，丽园物业公司与建设银行均不服，上诉至佛山市中级人民法院。2018年3月30日，佛山市中级人民法院作出二审判决【（2017）粤06民终8781号】，其中认定如下：丽园物业公司按照《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定对涉案物业进行了基本的物业管理服务，但是在各方争议最大的消防系统、电梯手扶梯、中央空调系统的管理维护方面，丽园物业公司存在怠于履行管理维护义务的现象，主要体现在：1.消防系统方面。丽园物业公司仅于2011年2月1日至2012年1月31日及2012年7月1日至2013年6月31日期间聘请专业人员对涉案物业的消防系统进行维护保养，其余时间段的维护保养存在缺失。2.电梯手扶梯方面。涉案物业有电梯两台，手扶梯两台，丽园物业公司仅于2008年9月20日至2009年3月20日聘请专业人员对电梯手扶梯进行维护保养，于2010年10月1日至2014年9月30日聘请专业人员对两台电梯进行维护保养，于2014年10月1日至2017年9月30日年聘请专业人员对一台电梯进行维护保养，且并未每年聘请专业机构对电梯手扶梯进行安全检测，对于电梯手扶梯的维护存在缺失。3.中央空调系统方面。在佛山市中级人民法院对涉案物业进行现场勘验过程中，丽园物业公司称中央空调因正在维护保养所以未能开启，后经责令，丽园物业公司也未能提交相关合同及票据证实其对中央空调系统进行了合理的维护保养，故佛山市中级人民法院推定丽园物业公司对中央空调系统的维护保养也存在缺失。因此，建设银行以丽园物业公司的物业管理服务缺失、不到位为由提出扣减物业管理费的上诉请求，理据充分，予以支持……在本案中，物业管理费的扣减调整应具体考虑以下情况：1.政府指导价。经查，2000年12月，广东省佛山市*******物业公司的申请，作出佛价【2000】154号《关于丽园商业广场物业管理服务收费标准的批复》，确定涉案物业的物业管理服务费收费标准为每月每平方米建筑面积11元。2003年12月，丽园物业公司向佛山市物价局申请按照每月每平方米建筑面积11元的标准收取物业管理服务费，佛山市物价局于12月25日审核同意并颁发《广东省经营服务性收费许可证》。2.涉案物业的使用情况。经查，涉案物业的二、三、四层长期处于空置状态，并未进行商业使用……。农商环市支行陈述，佛山市环市**信用合作社更名为佛山市禅城区****信用合作社，2007年，根据中国银行行业监督管理委员会广东监管局《关于佛山市禅城区**信用合作联社开业的批复》【粤银监复（2007）52号】佛山市禅城区**信用合作联社实行一级法人的管理机制，该合作联社开业的同时，原“佛山市禅城区**信用合作社联合社”及其辖内各个农村信用合作社、分社自行终止。佛山市禅城区****信用合作社更名为佛山市禅城区**信用合作联社环市信用社，归属为下属分支机构。因主体变更、人员更迭、时间久远等原因，相关资料未能找到。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。丽园公司是具有物业管理资质的物业服务企业，其与丽园房地产公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”农商环市支行经法院裁定，取得涉案物业的产权。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，涉案《物业管理委托合同》对包括农商环市支行在内的全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。农商环市支行抗辩认为涉案商铺转让予案外人城市开发公司，但依据《中华人民共和国物权法》的规定，因涉案商铺所有权未经变更登记，亦不存在法律规定的除外情形，故即使存在相关转让亦不发生变动效力，农商环市支行仍为涉案商铺所有权人，农商环市支行转让商铺行为未发生物权变动的效力。根据《物业管理条例》第六条、第四十二条之规定，丽园公司仍有权向涉案商铺业主即农商环市支行追索物业管理费。经审理查明，农商环市支行与丽园房地产公司分别于2005年9月6日、2005年9月8日收取（2002）佛中法执字第244-19号民事裁定书，文书的生效时间应为2005年9月8日。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，丽园广场的三层598.12平方米、四层1880.99平方米的物业管理费起算时间应为2005年9月8日。（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号民事裁定书因无法核实文书送达的时间，故酌定三层304.36平方米物业管理费以不动产登记中心受理（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号民事裁定书的限制日期2005年10月31日起算。关于丽园公司主张的物业管理费是否超过了诉讼时效期间的问题。《物业管理委托合同》未对支付物业管理费的具体期限作出约定，故依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，确定农商环市支行应从缴费月的下一个月1日前缴纳上一个月的物业管理费。因物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效期间应由每一期债务履行期限届满次日分别计算。本案中，每月应缴纳的物业管理费属于独立债务，因此诉讼时效应从下一个月2日起算。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2005年9月的物业管理费的诉讼时效应从2005年10月2日起算至2007年10月1日。因未有证据证明丽园公司在2007年12月20日前有向农商环市支行提出要求缴纳物业管理费，故所主张的2005年11月及之前的物业管理费已经超过诉讼时效，该部分物业管理费一审法院不予支持。2005年12月及以后的物业管理费则因丽园公司向农商环市支行发出《催缴物业管理服务费通知》请求支付而中断，因此未超过诉讼时效。农商环市支行抗辩认为农商环市支行未收取丽园公司发出的《催缴物业管理服务费通知》，已超过诉讼时效。因农商环市支行名称、主体多次变更，丽园公司邮寄的《催缴物业管理服务费通知》也已按照农商环市支行工商登记的住所地相应变更，农商环市支行抗辩认为未有收取，但未举证予以反驳，一审法院确认丽园公司的催缴物业管理服务费的通知已经到达或应当到达农商环市支行，构成了诉讼时效中断。农商环市支行的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。关于物业管理费计算标准。第一，涉案《物业管理委托合同》约定，农商环市支行应按40元/平方米/月的标准向丽园公司支付物业管理费。《物业管理委托合同》第二十条第二款又约定，“管理服务费标准的调整，按市物价局的有关文件调整”，经（2017）粤06民终8781号案审理查明，广东省佛山市*******物业公司的申请，作出了佛价【2000】154号《关于丽园商业广场物业管理服务收费标准的批复》以及颁发《广东省经营服务性收费许可证》，确定物业的物业管理服务费收费标准为每月每平方米建筑面积11元，故实际上物业管理费的标准依约已变更为每月每平方米建筑面积11元。第二，经现场勘验以及双方陈述，丽园广场作为商业用途，但二、三、四层长期处于空置状态，现场仅见保安人员一人、工作人员一人，故丽园公司所投入的人力、物力开支必然比正常运营的商业物业服务管理要低，且（2017）粤06民终8781号案判决认定，丽园公司对于丽园商业广场二、三、四楼的物业管理服务是存在缺失、不到位的情形。综上，根据公平原则，参考（2017）粤06民终8781号案对物业管理费标准的调整，酌定本案物业管理费的收费标准为每月每平方米建筑面积11元。农商环市支行应向丽园公司支付2005年12月1日至2019年4月30日的物业管理费6206766.28元【959.61平方米×11元/平方米/月×121个月+（598.12+304.36+1880.99）平方米×11元/平方米/月×161个月】。丽园公司诉请超出部分，一审法院不予支持。上述期间的物业管理费的滞纳金计算标准如下：三层、四层以30618.17元/月为本金，从2006年1月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率为标准分段累计计算至实际清偿之日止；二层以10555.71元/月为本金，从2009年5月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率为标准分段累计计算至实际清偿之日止。丽园公司诉请超出部分，一审法院不予支持。关于农商环市支行抗辩认为涉案商铺未过户给农商环市支行，且因法不溯及既往，不应当适用《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的意见。本案中，以物抵债的裁定书生效时间虽在《中华人民共和国物权法》施行前，但因当时的法律并未对法律文书导致物权变动的情形有明确的规定，而《中华人民共和国物权法》的第二十八条已对此予以明确，故对本案的纠纷可依据上述法律规定予以认定。农商环市支行的该项抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。关于农商环市支行认为应当由城市开发公司承担物业管理费，申请追加城市开发公司作为本案的农商环市支行。第一，《确认书》签订的主体是城市开发公司、丽园房地产公司以及丽园公司，当中并未有免除农商环市支行缴纳管理费的义务的约定，且《确认书》是2012年签订的，从采信的2007年至2018年期间的《催缴物业管理服务费通知》可知，丽园公司也无放弃过向农商环市支行追讨物业管理费的权利。第二，如前所述，涉案商铺并未过户至城市开发公司名下，物权并未发生变动，故城市开发公司取得的是涉案商铺的债权，丽园公司也未对其提出诉讼请求，故其并非必要共同诉讼的当事人。综上，一审法院对农商环市支行申请追加城市开发公司作为农商环市支行不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六条、第四十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、农商环市支行于判决发生法律效力之日起十日内向丽园公司支付佛山市禅城区******之一丽园商业广场二层、三层、四层2005年12月1日至2019年4月30日的物业管理费合计6206766.28元及滞纳金（滞纳金计算方式如下：其中三、四层以30618.17元/月为本金，从2006年1月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率为标准分段累计计算至实际清偿之日止；二层以10555.71元/月为本金，从2009年5月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率为标准分段累计计算至实际清偿之日止）；二、驳回丽园公司的其他诉讼请求。如果农商环市支行未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取220509元，由丽园公司负担160696元，农商环市支行负担59813元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人丽园公司与上诉人农商环市支行的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.农商环市支行应否支付物业管理费；2.物业管理费支付标准；3.诉讼时效；4.滞纳金。关于农商环市支行应否支付物业管理费的问题。农商环市支行上诉主张其已将涉案物业转让给城市开发公司，应由城市开发公司承担物业管理费，且城市开发公司与本案有利害关系，应追加为当事人。本院认为，判定农商环市支行应否支付物业管理费主要从以下两个方面进行考虑：首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生法律效力。”之规定，农商环市支行于2005年9月经广东省佛山市中级人民法院、广东省佛山市禅城区人民法院作出的系列民事裁定书取得涉案物业的所有权，属于物权法所称的业主。其次，虽然农商环市支行与城市开发公司签订《资产转让协议》，约定农商环市支行将涉案物业转让给城市开发公司，但双方尚未就涉案物业办理产权过户手续，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，涉案物业尚未变更登记至城市开发公司名下，故农商环市支行仍是涉案物业的所有权人，根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”以及第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任”的规定，农商环市支行作为涉案商铺的业主，应受《物业管理委托合同》的约束，丽园公司有权要求农商环市支行缴纳物业服务费用。城市开发公司依据《资产转让协议》仅取得涉案商铺的债权，丽园公司在本案也未向城市开发公司提出主张，故一审法院不追加城市开发公司为当事人并无不当，本院予以维持。农商环市支行该诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于物业管理费支付标准的问题。丽园公司上诉主张并不存在服务缺失的情况，农商环市支行应按照40元/平方米/月的标准计付物业管理费。本院认为，虽然涉案《物业管理委托合同》第二十条第一款约定“本物业的管理服务费，由乙方按建筑面积每月平方米40元向业主或物业使用人收取。”，但第二款又约定“管理服务费标准的调整，按市物价局的有关文件调整。”，此外，结合一审法院现场勘验的情况及各方陈述可知，丽园广场二、三、四层长期处于空置状态，长期无人经营使用，现场仅有两人管理涉案物业，丽园公司虽提供了基本的物业管理服务，但消防系统、电梯手扶梯、中央空调的管理维护方面存在明显缺失,丽园公司对此存在明显过错。另一方面，农商环市支行长期疏于管理自身所有的物业，怠于履行支付物业管理费的义务，也是造成涉案物业服务管理现状的重要原因，亦存在过错。因此，一审法院结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度，在参考佛山市物价局对涉案物业收费水平指导意见及相关物业服务合同的基础上，根据公平和诚实信用原则，酌定本案物业管理费的收费水平为每月每平方米建筑面积11元并无不当，本院予以维持。丽园公司在二审诉讼中对涉案物业管理费价值及对应的收费标准进行司法评估的申请，本院不予准许。丽园公司的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。农商环市支行上诉主张丽园公司催缴通知不构成诉讼时效中断。丽园公司上诉主张2005年及之前的物业管理费并未超出诉讼时效。本院认为，根据丽园公司一审提交的证据可知，丽园公司于2007年12月20日才向农商环市支行发出催款通知，根据诉讼时效的规定，丽园公司关于2005年11月及之前的物业管理费的诉请已超过两年诉讼时效，本院不予支持。此后，丽园公司多次向农商环市支行工商登记的住址发出《催缴物业管理服务费通知》并送达给农商环市支行，构成诉讼时效中断。一审法院对此认定正确，本院予以维持。农商环市支行、丽园公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于滞纳金标准的问题。丽园公司上诉主张应参照银行逾期贷款利率计算滞纳金。本院认为，鉴于涉案物业合同未对支付物业管理费的具体期限作出约定，而物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继产生，各期债务之间虽有关联，但均为各自独立的债务，一审法院酌定滞纳金按中国人民银行同期贷款利率为标准分段累计计算至实际清偿之日止并无不当，本院予以维持。丽园公司该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。丽园公司、农商环市支行的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177098元，由上诉人佛山市**物业管理有限公司负担121851元，由上诉人佛山农村商业银行股份有限公司环市支行负担55247元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年七月三十一日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理