湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6805号原告：汪宇羲，男，1992年10月1日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：蒋鑫婷，长沙市天心区惟民法律服务所法律工作者。被告：刘忠平，男，1969年9月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告汪宇羲（以下简称原告）与被告刘忠平（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋鑫婷到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告房屋押金20000元；2.被告退还原告房屋租金12000元；3.被告支付本案诉讼费。事实及理由：2016年4月1日，原告与长沙一天快递有限公司（以下简称一天快递公司）签订合作协议，约定由原告负责经营位于长沙市雨花区火焰商贸城3区13栋6号的天天快递长沙市高桥分部，该经营场所所在的门面系被告所有。因一天快递公司的市场部负责人陶张波与被告己于2015年签订了该处门面的《物业租赁合同书》，约定租期为2015年11月1日至2016年11月1日，租金为7000元／月，租金按季度支付，保证金20000元。为了衔接门面租赁及使用问题，陶张波于2016年5月10日联系了原、被告，在三方在场且被告同意的前提下，陶张波将《物业租赁合同书》中关于承租人的权利义务全部转让给原告，一天快递公司将被告出具的保证金20000元的收据原件也交付于原告。同日，原告向被告支付了2016年6月1日至2016年7月30日房屋租金14000元。此后，原、被告口头约定房屋租金降低至6000元／月。《物业租赁合同书》于2016年11月1日到期后，原告继续履行使用该门面，被告未提出异议。2018年10月，原告向被告支付2018年11月至2019年1月的租金后向被告提出，因苏天收购天天快递后，一天快递公司拟对天天快递长沙市高桥分部进行扩容，需要租赁更大的门面，2019年1月后不再向被告续租，但被告以过年后房屋不好租为由拒绝，要求被告尽快搬离，并向原告承诺保证金及多收取的房租会尽快归还原告。原告不得已于2018年11月底搬离，但被告至今未予退还，原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院，请求判如所请。被告书面辩称：1.原告非涉案门面租赁押金的缴纳主体，原告要求被告退还押金缺乏事实和法律依据。2015年11月1日，被告将涉案门面出租给陶张波用于天天快递经营，月租金7000元，租赁期为2015年11月1日至2016年11月1日，并由天天快递缴纳租赁押金20000元。2016年6月，陶张波未继续经营，由原告继续承租该涉案门面。2016年6月至2018年12月期间该门面一直由原告经营。原告不是租赁押金的缴纳主体，亦不是该租赁押金的权益人，无权要求原告退还押金。根据相关法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。因此，原告未提供门面租赁押金债权转让的证据，无权取得该租赁押金的权利。2.2016年6月至2019年1月期间，原告每月应缴租金7000元，2016年6月1日至2016年7月31日原告按7000元/月的标准缴纳了租金，但原告从2016年8月1日起只按6000元/月的标准缴纳租金，因此，2016年8月1日至2019年1月期间原告欠付租金共计16000元，原告无权要求被告退还门面租金12000元。2018年10月，原告缴纳了2018年11月至2019年1月的部分租金12000元（还欠付2000元）后，向被告提出终止门面租赁，因临近过年门面重新出租困难，在被告未同意的情况下，原告搬离了门面，造成了答辩人因门面空置的损失，被告有权不予退还原告己缴纳的租金。3.原告要求被告退还门面租赁押金和租金已经超过了法定诉讼时效（1年），请求法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月1日，被告（甲方、出租方）与一天快递公司的工作人员陶张波（乙方、承租方）签订《物业租赁合同书》1份，合同约定：“乙方租赁甲方名下位于长沙市雨花区门面（以下简称涉案门面），门面面积70㎡，用于经营天天快递。租赁期自2015年11月1日起至2016年11月1日止。租金标准为100元／㎡，租金每季度支付一次。合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁物履约保证金20000元”。2016年4月1日，一天快递公司与原告签订《合作协议》，原告成为一天快递公司经营的天天快递长沙高桥分部的经营合作伙伴，原告向一天快递公司缴纳合作伙伴信誉押金50000元。自2016年6月开始，涉案门面由原告实际租赁和使用，租金亦由原告向被告缴纳，但原、被告之间未重新签订租赁合同。2016年11月2日，涉案门面租期到期后，原告仍继续租赁涉案门面，但原、被告未签订新的租赁合同。2018年10月17日，原告通过微信向被告转账支付租金8000元；2018年10月25日，原告通过微信向被告转账支付租金3500元；2018年10月29日，原告通过微信向被告转账支付租金6500元。上述三笔租金共计18000元。2018年12月1日，原告搬离涉案门面，同日，原告与他人签订《房屋租赁合同》后，在其他门面处从事经营活动。另查明：（一）庭审中，原告陈述诉讼请求第2项中的12000元租金系其提前预交但未实际租赁涉案门面的2018年12月和2019年1月的租金。（二）庭审中，原告提交《收款收据》1张，拟证明一天快递公司已口头告知被告将《物业租赁合同书》中的20000元保证金权益转让给原告。（三）庭审中，原告提交被告出具的《收条》2张，其中被告于2016年5月10日出具的《收条》载明：“今收到天天快递高桥分部旺总交来房屋租金壹万肆仟总（6月1日到7月30日）；被告于2016年10月17日出具的《收条》载明：“今收天天快递小汪交来10月18到元月18日房租金壹万捌仟元整。”拟证明原告按7000元/月标准支付一段时间的房租后，原、被告口头约定将房租标准降低至6000元/月。本院认为，自2016年6月起，涉案门面由原告实际租赁和使用，被告对此无异议，原告承继了《物业租赁合同书》中承租人陶张波的权利义务，原告可按照原租赁合同租赁涉案门面。2016年11月1日，涉案门面租赁期届满，原告继续使用涉案门面，被告没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同中，原、被告对租赁期限没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原告可以随时解除合同，且无需承担解除合同的赔偿责任。据此，原告于2018年12月1日搬离涉案门面后，有权要求被告退还原告多交的房租。原告主张《物业租赁合同书》虽约定租金标准为7000元/月（100元/㎡×70㎡），但之后原、被告口头协商将房租标准降低至6000元/月。根据原告提交的2份《收条》，原告按7000元/月的标准向被告支付了2016年6月1日至2016年7月30日的租金，但2016年10月18日至2017年1月18日期间，原告按6000元/月的标准支付房租，被告当时未提出异议，并向原告出具了《收条》，据此，本院认定2016年10月之后，不定期租赁合同的租金标准为6000元/月。2018年10月17日至2018年10月29日期间，原告通过微信向被告转账支付了3笔租金共计18000元。根据《物业租赁合同书》关于租金按季度缴纳的规定，本院认定该18000元租金系2018年11月、12月和2019年1月的租金。因原告已于2018年12月1日提前解除不定期租赁合同，故被告应退还原告2018年12月和2019年1月的租金共计12000元（6000元/月×2个月）。原告主张被告应向其退还《物业租赁合同书》约定的20000元押金。本院认为原告虽于2016年6月承继了《物业租赁合同书》中承租人陶张波的权利义务，但押金内容属于租赁合同的特别约定事项，关于押金权利的转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。因原告未提交证据证明陶张波转让押金的权利已通知了被告，被告在书面答辩状中亦不认可其接到了通知，故陶张波向原告转让的押金权利对被告不发生效力，该押金应由陶张波或其他案外人向被告主张，本院对原告的该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘忠平于本判决生效之日起7日内支付原告汪宇羲2018年12月和2019年7月期间的租金12000元；二、驳回原告汪宇羲的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费600元，因适用简易程序减半收取300元，由原、被告各负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇二〇年八月十三日书记员 李春霞附：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。