广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35098号原告（反诉被告）：杨海花，女，1984年2月24日，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************267。被告（反诉原告）：佛山市聚荟物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区祖庙街道东升村格沙工业区*****，统一社会信用代码914********248680N。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓明晖，广东华登律师事务所实习律师。原告杨海花诉被告佛山市聚荟物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2019年12月20日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告与被告委托诉讼代理人邓宏平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告退回租赁保证金15796元；二、被告向原告退回店铺装修68000元；三、被告向原告退回水电费5600元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月1日，原、被告签订租赁合同，约定原告向被告承租格沙童服城B2座31-32号铺。原告经营期间，被告管理混乱，批发城变成停车场，涉案商铺门口经常停放外来车辆，原告无法正常营业，被告不顾实际情况乱加租。更恶劣的是，国家为了鼓励中小企业发展，把电费下调到每度0.62元，但被告强迫所有租户按每度1.2元缴费，水费也是加倍收取。被告还垄断网络，指定向一家运营商高额收费。原告及其他用户就此向被告提出异议，并以拒交租金的方式要求解决，被告不但不予解决，还将商铺加锁，不许原告营业。2018年3月12日，原告要求被告开门以拿走铺内货物，被告要求原告退出并没收租赁保证金才肯开门放行，并要求原告签订退铺协议，否则不能取走货物。为了防止费用不断发生与增加，原告被迫放弃租赁保证金和已投入的装修。包括原告在内的100多户租户在与被告签订合同时，均不知道格沙工业区的商铺与厂房不属于被告，更不知道被告系违规操作，被告没有取得建设工程规划许可证等证件，涉案合同应属无效，被告的上述欺骗行为造成原告投入68000元的装修费，被告应向原告退回租赁保证金与装修费。原告经营服装，电费在经营成本中占很大比例，被告扰乱国家物价管理，使原告未享受到国家优惠政策，导致原告血本无归，损害原告利益，请求法院支持原告诉请。被告答辩称：一、原告主张返还租赁保证金无事实依据。本案租赁保证金已冲抵原告拖欠的租金及垃圾处理、保洁和管理费用，且原告在起诉状中已确认放弃租赁保证金。涉案合同约定租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日，原告仅缴纳了2016年9月至2018年7月的费用，至租赁期满被告收回涉案商铺，原告还拖欠租金及垃圾处理、保洁和管理费用41466.60元，冲抵租赁保证金后原告尚欠25670.60元，被告已提起反诉。二、本案租期已届满，原告主张装修损失无依据。涉案合同约定，租赁期满后，固定装饰装修无偿归出租方所有，原告无权主张装饰装修损失，且原告在起诉状中确认已放弃该装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。原告承租涉案商铺后是否进行装修是其自身经营行为，装修费用并未经被告的同意或者确认，风险应由原告承担，与被告无关。三、原告主张退回水电费无依据。涉案合同约定，被告代扣代缴的水电费包括原告实际用水用电量加上损耗比率（总电房至用户电表之间的线路损耗、变压器基本电量、调整电量等）以及公共用水用电费用。原告已缴纳的水电费是其确认无异后缴纳的，不存在多缴情形。被告提出反诉请求：一、原告向被告支付2018年8月1日至2019年8月31日的占用费25670.60元；二、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2016年9月1日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定原告租赁佛山市禅城区格沙工业区B2座31-32号商铺，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日止，租金及垃圾处理、保洁和管理费用标准为2016年9月1日至2018年8月31日为1974.60元/月，2018年9月1日至2019年8月31日期间为3291元/月。原告仅缴纳2016年9月至2018年7月期间的费用，至租赁期满被告收回涉案商铺，原告拖欠租金及垃圾处理、保洁和管理费用41466.60元，租赁保证金冲抵后，原告还拖欠25670.60元。原告答辩称：一、被告提交的合同并非双方签订的合同，请提供原合同。二、租赁期间，被告管理混乱，原告提前撤离。涉案商铺外乱停车辆，垃圾乱堆，许多广告遮挡店面橱窗、丽枫酒店剩余厨食残渣也往铺位右侧丢弃，异味冲鼻，严重影响原告营业。三、被告主张的占用费41466.60元不存在。原告在2018年8月办理撤场，并将单据、锁匙交还被告，被告强行要回租赁合同、原告交清当月租赁费用、被告安排保安现场监督原告撤场。被告应退回押金15796元，至今未退还。四、同一工业区的C3-28租户陈敏菁的民事判决书中，法院已确认被告违规经营，认定租赁合同无效，请求法院给予公正判决。诉讼中，原告提交以下证据：原告身份证复印件、被告企业信息查询结果。拟证明原、被告的诉讼主体资格。《物业租赁合同》（31号铺）。拟证明双方存在房屋租赁关系。《家道装饰工程合同书》、图片。拟证明原告对涉案商铺进行装修，共产生装修费68000元。收据。拟证明原告向被告支付租赁保证金15796元。购电卡。拟证明原告用电情况。收据。拟证明原告产生的装修费用。证明申请书。拟证明原告实际于2018年8月下旬撤场。交费证明、交易明细、信用卡账单。拟证明原告向被告的缴费情况。诉讼中，被告提交《物业租赁合同》（32号铺）。拟证明被告代扣代缴的水电费包括原告实际用水、用电量加上损耗比率（总电房至用户电表之间的线路损耗、变压器基本电量、调整电量等），以及公共用电、用水的费用。原告主张电费按供电局标准不符合合同约定。涉案合同约定，在租赁期满时，固定装饰装修无偿归属于被告所有。诉讼中，本院依职权调取《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初34998号案件调查函的复函》。本院认证认为，原告提交的证据1、2、4、5，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；证据3有原件核对，本院确认其真实性；证据6与证据3相互印证，证明涉案商铺的装修事实以及装修费用的实际产生，本院确认证据6的真实性；证据7系证人证言，被告不予确认，证人亦未出庭接受法庭质询，本院对此不予采信。证据8，本院经审理确认其真实性。被告提交的证据，原告对其在合同上的签名无异议，对合同内容不确认，但未提交有效证据反驳，故本院对该证据予以采信；本院调取的证据，被告无异议，原告对复函内容的真实性、合法性、关联性均不确认，但未提交有效证据反驳，故本院对该证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年4月26日，被告向原告出具收据，确认收到原告支付的租赁保证金15796元。2016年5月27日，佛山市聚荟投资有限公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，主要约定：“一、物业的地址：佛山市禅城区格沙工业区B2座首层31号。二、租赁期限：从2016年9月1日至2019年8月31日止。三、租金的计算以及支付时间：1、计租面积：面积26.43㎡。收费标准1：从2016年9月1日至2018年8月31日止，租金：25元/㎡，即为660.75元/月。收费标准2：从2018年9月1日至2019年8月31日止，租金：45元/㎡，即1189.35元/月。2、垃圾处理、保洁每平方5元……即物业每月前述垃圾、保洁费用合计为132.15元。3、甲方代扣代缴的水费、电费应按乙方的实际用水、用电量加上损耗比率收取（总电房至用户电表之间的线路损耗、变压器基本电量、调整电量由所有用户按实际用电量共同承担），乙方所租用楼层共用的水、电费用由本楼层各租户按租赁面积比例分摊。公共用电、用水（如电梯、绿化、路灯）的费用，各楼层室内共用部分的用电、用水费用，由甲方按本物业占所在楼层面积的比例分担。4、采用先交租后使用的原则，乙方应当在每年的1月、4月、7月、10月的五号前付清当季租金及垃圾处理、保洁费和上季水电费。四、租赁物业保证金：乙方在本合同签订之日向甲方支付6343元的金额作为租赁本物业的保证金……合同期满或终止，在乙方没有任何违约或损坏建筑物的情况下，甲方应在15日内将上述保证金不计息退还给乙方。如乙方违约或损坏建筑物未修复时，则保证金作违约金，甲方不再向乙方返还……五、计租日期：2016年9月1日开始计收租金……七、双方责任……（二）乙方的责任。1、按本合同第三条约定向甲方缴交租金和有关垃圾、保洁费用；2、按时支付水、电等费用……八、违约责任。（一）甲方的违约责任。如甲方未能依约提供租赁物业给乙方，则乙方有权终止合同，甲方必须返还保证金给乙方。（二）乙方的违约责任：1、乙方未能依约定交纳租金及垃圾处理、保洁和上季水电费，按实欠金额每日千分之一向甲方支付逾期付款滞纳金……3、若乙方无故终止本合同，则保证金归甲方所有，乙方无权取回保证金……4、出现以下情况之一，视为乙方严重违约，甲方有权终止本合同，收回物业使用权，乙方所交保证金归甲方所有，并且甲方有权向乙方追讨由此造成的经济损失：（1）乙方未依本合同第三条约定之期限交纳租金、垃圾处理、保洁或水电费，逾期超过30日的……”。同日，佛山市聚荟投资有限公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订另一份《物业租赁合同》，主要约定：“一、物业的地址：佛山市禅城区格沙工业区B2座首层32号。二、租赁期限：从2016年9月1日至2019年8月31日止。三、租金的计算以及支付时间：1、计租面积：面积39.39㎡。收费标准1：从2016年9月1日至2018年8月31日止，租金：25元/㎡，即为984.75元/月。收费标准2：从2018年9月1日至2019年8月31日止，租金：45元/㎡，即1772.55元/月。2、垃圾处理、保洁每平方5元……即物业每月前述垃圾、保洁费用合计为196.95元……四、租赁物业保证金：乙方在本合同签订之日向甲方支付9453元的金额作为租赁本物业的保证金……”。其余条款与上述合同一致。另查明一：本院调取的《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初34998号案件调查函的复函》载明：“一、根据来函所提供的佛山市禅城区格沙工业区B座、C座工程名称，经查，我局存档中未有上述建筑的规划许可资料。二、另经查，上述禅城区格沙工业区属祖庙街道佛山童服城改造提升项目，为政府优化服务所推进的重点工程和佛山市重点工程。根据《佛山市禅城区利用旧工业园区发展创新创造新产业扶持措施（试行）》（佛禅府办函[2017]44号），该项目为经政府批准的原有建筑物的装修改建，项目建筑物改造后的各栋建设物使用功能符合建设规划要求。三、《中华人民共和国城市规划法》自1990年4月1日起施行，在法律施行之前已建成使用的部分建筑未再补办规划许可。按照“法不溯及既往”原则，不能认定为违法建筑。”另查明二：2019年2月2日，佛山市聚荟投资有限公司名称变更为佛山市聚荟物业管理有限公司，即本案被告。原告在诉讼中称：被告管理不好，涉案商铺门口车辆乱停乱放，影响原告经营，被告不予处理；涉案商铺的橱窗被广告牌挡住了；被告不处理垃圾，有污水异味。上述原因导致原告于2018年8月30日撤离，被告同意放行，并收回两商铺，被告无权没收押金。被告在诉讼中称：2019年8月31日，涉案合同到期终止，被告收回商铺。被告主张的占用费实为租金及垃圾处理、保洁费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力。原告以涉案两商铺所在建筑物未经合法规划报建为由，主张涉案两合同无效。《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初34998号案件调查函的复函》载明，涉案商铺所在的佛山市禅城区格沙工业区项目为经政府批准的原有建筑物的装修改建，项目建筑物改造后的各栋建筑物使用功能符合建设规划要求，不能认定为违法建筑。由此可知，涉案商铺并非违法建筑，双方基于该商铺签订的两份租赁合同应属有效。关于占用费。被告主张原告拖欠2018年8月1日至合同到期之日2019年8月31日的占用费，原告辩称其已于2018年8月30日撤场，故被告反诉的占用费无事实依据。经查，原告未提交有效证据证明其主张的撤场时间，其抗辩无法采纳。结合双方约定的租期，本院采信被告主张，确认涉案合同于2019年8月31日期满终止，结合合同约定的计费标准，被告有权主张2018年8月1日至2019年8月31日的租金及垃圾处理、保洁费41466.60元（1974.60元/月×1个月+3291元/月×12个月）。关于租赁保证金。原告主张涉案合同无效，被告应向其返还租赁保证金。如上所述，涉案合同应属有效，且原告存在拖欠租金及垃圾处理、保洁费的情形，被告亦同意保证金抵扣拖欠费用，故原告诉请返还租赁保证金无依据，本院不予支持。被告同意租赁保证金抵扣租金及垃圾处理、保洁费，经抵扣，原告还需向被告支付租金及垃圾处理、保洁费差额25670.60元（41466.60元-15796元）。关于装修损失。涉案合同已履行完毕，现有证据亦无法证明被告存在违约情形，原告诉请装修损失无依据，本院不予支持。关于水电费。原告主张被告超出国家规定的标准收取水电费，超出部分，被告应予返还。被告辩称其收取的水电费包含原告实际用水用电量以及损耗比率（总电房至用户电表之间的线路损耗、变压器基本电量、调整电量）。经查，涉案合同并未明确约定具体的水电费计费标准，双方确认被告按1.2元/度的标准收取电费，原告亦按该标准自双方建立租赁关系起向被告支付电费，现有证据无法显示原告对水电费标准提出过异议，且被告抗辩其收取的水电费中包含设备损耗费用亦存在合理性，涉案合同对此亦有明确约定，故此，原告主张被告返还多收取的水电费理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨海花应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市聚荟物业管理有限公司支付2018年8月1日至2019年8月31日的租金及垃圾处理、保洁费差额25670.60元；二、驳回原告杨海花的诉讼请求。如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1017元，反诉受理费221元，合计1238元，均由原告杨海花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年八月十九日书记员 余柔敏