河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1722民初435号原告：智桂芳，男，1940年8月13日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：邱志鸿，河南豫上律师事务所律师。被告：董海华，男，1977年5月20日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：刘攀忠，河南国赢律师事务所律师。被告：河南豪雅置业有限公司，住所地：郑州市惠济区长兴路**银江商务综合楼****。法定代表人：李宏伟，该公司总经理。原告智桂芳与被告董海华、河南豪雅置业有限公司建设用地使用权合同纠纷一案。本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告智桂芳及委托诉讼代理人邱志鸿，被告董海华委托诉讼代理人刘攀忠到庭参加了诉讼。被告河南豪雅置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告智桂芳向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的《旧房联合改建合同书》；2、请求判令被告向原告退还土地使用证原件上国用（2006）2612624、房权证原件；3、请求判令被告向原告支付2015年4月2日至2020年1月2日房屋赔偿金34200元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2011年8月1日签订了关于上蔡县蔡都镇东街仓巷中段路东农机家属院房屋的《旧房联合改建合同书》，合同约定：被告使用土地开发承建住宅楼，由被告全权负责承建开发商品住房，承建过程中有关手续费由被告自付，同时约定了被告应在拆迁之日起24个月内完成，将所建楼房全部竣工，如未按期向甲方交付楼房的，被告应按原有房间数每间每月200元的标准赔偿给原告。签署合同后，被告即将原告原有住房拆除，但确迟迟未开始施工建设，经原告多次催要，也未按约定向原告支付每间每月200元的赔偿金，至今已经逾期数年，被告已经无继续履行合同的义务的可能，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告董海华辩称，1、被告董海华系受被告河南豪雅置业有限公司委托与原告签订的合同，被告不是适格被告，依合同第9条约定适格被告及责任承担应是河南豪雅置业有限公司。2、假如判令被告董海华为适格被告，依据合同第9条约定，原告有义务协助办理相关手续，但至今未履行，原告有一定责任，被告不应承担赔偿责任。3、家属院人员多，时间久，被告不能确定是否收取原告相关土地证使用证等文书，建议原告举证，便于被告与被告河南豪雅置业有限公司沟通证件事宜。综上，被告受被告河南豪雅置业有限公司的委托，一直积极与政府沟通房屋建筑事宜，希望双方共同排除艰难，建造美好家园。被告河南豪雅置业有限公司未答辩。经审理查明，2011年8月1日，原告智桂芳作为甲方、被告董海华作为乙方，为进一步改善住房条件，尽早开发利用土地资源，乙方愿与甲方合作，用甲方拥有的土地使用权开发承建住宅楼，为保证甲乙双方的权益，经双方协商同意，现就县农机局老家属院旧房联合改建签订旧房联合改建合同书一份，内容载明为：“一、甲方同意把上国用（2006）2612624号土地使用证交由乙方办理相关手续，筹建开发商品住房，乙方应具备三级以上施工资质、资格并保证证照齐全。甲方将土地使用证交给乙方以后，乙方不得将土地使用证转交给第三方开发。二、甲方所有土地使用证或上蔡县公有住房售购合同书交给乙方，由乙方全权负责筹建开发商品住房，不得挪作其他用途，在筹建过程中办理手续等费用由乙方自付。三、在甲方所拥有土地使用证或上蔡县公有住房售购合同书交给乙方之前，乙方须向甲方30户交60万元的保证金。乙方把楼房地基建成后甲方付40%，三层建好后付40%，主体封顶后付20%。乙方如不按期施工、兴建、竣工，保证金自行作废。四、甲方在交给乙方土地使用证前，乙方按甲方土地使用证上标明的面积每平方米给40元的拆迁补偿费，合同签订完后30日内搬出旧房交乙方拆迁。（门窗不齐全者，不办房产证）五、乙方应在甲方拆迁之日起24个月内将所建楼房全部竣工，（因政策原因、雨雪天气停工不在有效工期内）经监理部门验收质量全部合格。乙方如不按合同规定日期向甲方交付楼房，乙方应按甲方原有住房间数以每间每月200元的标准赔偿给甲方。六、甲方土地使用证书上所标明的土地使用面积147.00平方米，乙方同意按1:1.6的标准置换给甲方新房235.20平方米，甲方免付房款及其它任何费用。七、厕所土地面积为52.8平方米，每间主房分摊0.895平方米，置换成新楼房1.432平方米，三间主房应增加置换楼房4.3平方米。置换成新楼房总面积为239.50平方米……九、合同签订后甲方把名下土地使用证交给乙方使用，过户给乙方开发公司名下。甲方必须协助乙方办理土地使用权的过户和原房产证的注销……。”合同书上有原告智桂芳签字摁印、被告董海华的签字摁印，并加盖了河南豪雅置业有限公司的印章。合同签订后，被告按照合同第四条的约定支付原告拆迁补偿费，原告将土地使用证和房产证交付给被告董海华。上国用（2006）2612624号土地使用证使用权人为智桂芳，土地使用权类型为划拨。另查明，2013年3月7日，河南豪雅置业有限公司发布通告一份，内容载明为：“为了加快本院旧房联合改建进度，本公司决定对旧房全部进行拆除，望各业户必须于2013年3月15日前搬清，否者后果自负，望大家积极配合，河南豪雅置业有限公司，2013年3月7日。”原告智桂芳于2013年3月15日前已搬清。因被告没有按照合同第五条约定的期限内将所建楼房全部竣工，2015年10月20日，被告董海华出具承诺书一份，内容载明为：“2015年11月10日前将农机局家属院拆迁房补偿费按原合同兑现。”被告董海华未按照承诺将赔偿款支付给原告智桂芳。原告的房屋已经拆除，被告董海华至今仍未按照合同约定建楼房，双方为此发生争议，遂形成本案诉讼。上述事实有原、被告陈述，旧房联合改建合同书，通告，承诺，开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定土地使用权转让合同。该解释第十一条规定，土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案原告方土地使用证显示使用权类型为划拨，原告方在起诉前，二被告未提供已经人民政府批准办理土地使用权出让手续相关证据，因此原告智桂芳与被告于2011年8月1日签订旧房联合改建合同书无效。故对原告智桂芳要求解除与被告董海华、河南豪雅置业有限公司签订的旧房联合改建合同的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。关于原告智桂芳主张被告返还土地使用证、房产证原件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后被告按照合同第四条约定将拆迁补偿费支付给原告，原告诉称支付拆迁补偿费时将土地使用证及房产证原件交付给被告董海华。被告董海华辩称，家属院人员多，时间久，不能确定是否收取原告的土地使用证等文书，建议原告对此进行举证。从双方签订的合同第一项、第二项、第四项、第九项内容来看，结合同一系列案件原、被告的庭审陈述，足以证明原告将上述证书交付给被告董海华及河南豪雅置业有限公司，双方合同已经解除，故原告要求二被告返还土地使用证上国用（2006）2612624号和房产证原件，证据充分，本院予以支持。原告主张按照住房间数以每间每月支付200元的标准从2015年4月2日计算至2020年1月2日止合计为34200元，符合合同和法律的规定，本院予以支持。庭审中被告董海华仅提供了2011年3月6日河南豪雅置业有限公司出具的委托书一份，且证明河南豪雅置业有限公司与董海华是委托关系，所产生的权利和义务应当由河南豪雅置业有限公司负担。被告河南豪雅置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，庭审中要求被告董海华的委托诉讼代理人告知董海华到庭接受法庭的调查，被告董海华拒绝到庭，委托书的真伪无法证实。被告董海华、河南豪雅置业有限公司均在合同书上签字确认，视为双方的共同行为，二被告应共同承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十六条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告智桂芳与被告董海华、河南豪雅置业有限公司签订的《旧房联合改建合同书》；二、被告董海华、河南豪雅置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告智桂芳土地使用证原件（上国用（2006）2612624号）、房权证原件；三、被告董海华、河南豪雅置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告智桂芳支付房屋赔偿金34200元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费856元，由被告董海华、河南豪雅置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  任秋莲人民陪审员  刘 杰人民陪审员  刘会敏二〇二〇年八月二十四日书 记 员  王开欣