广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2843号上诉人（原审被告）：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地:广东省湛江市麻章区*****，统一社会信用代码914************570。法定代表人：阮方义，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈礼斐，男，1991年4月8日出生，汉族，住广东省雷州市*****************。公民身份号码440************531。委托诉讼代理人：邱莹，广东朝胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐宏拓，广东朝胜律师事务所实习律师。上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称“广弘物业公司”）因与被上诉人陈礼斐商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人广弘物业公司的委托诉讼代理人陈柳伊，被上诉人陈礼斐的委托诉讼代理人邱莹、唐宏拓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法进行改判。二、依法分摊一审、二审受理费。事实和理由：一、一审法院判决违约金的计算偏高，应依法予以调整。1.根据有关法律和司法解释的规定，违约金的惩罚性额度，以不超出实际损失的30%为限，故本案对于违约金的支持额度，应以实际损失的130%为限。2.关于陈礼斐的损失问题。本案是商品房预售合同纠纷，就本案纠纷而言，可能给陈礼斐造成损失的，只有在房屋交易和房屋使用这两个环节。但就房屋交易环节而言，虽然涉案房屋因手续上的原因未取得竣工验收备案，但其质量、安全等与房屋内在价值相关的指标实质上均已验收合格，涉案商品房的市场价格已经比交易时的价格上涨了近一倍，故陈礼斐在房屋交易环节是没有损失的。广弘物业公司迟延交付房屋，只是导致陈礼斐无法及时使用房屋。陈礼斐因为无法及时使用房屋产生的损失，应参照相同路段同类房屋的市场租赁价值予以认定。根据广弘物业公司在一审时提供的证据，相同路段同类房屋每月的租金不超过500元，应以此作为陈礼斐实际损失的参考。本案一审时，广弘物业公司综合各方面因素考虑，自愿提出违约金额度应以每月不超出1000元为宜，该意见有相应的事实和法律依据，应予采纳。二、在计算违约天数时，尚应考虑合同约定的可以免责的情形。根据气象部门提供的资料，本项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，根据《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第2.7条的约定，该30天在计算违约天数时应予以剔除。陈礼斐答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。广弘物业公司的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。陈礼斐向一审法院起诉请求：一、判决广弘物业公司支付延期交房违约金95407.75元（以已付房款615137元为基数，按每日万分之三计算，从2018年7月1日起计算至实际交房之日止，现暂计至2019年11月30日止）给陈礼斐；二、判决本案诉讼费用由广弘物业公司负担。一审法院审理查明：2017年3月30日，陈礼斐与广弘物业公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，由陈礼斐购买广弘物业公司开发的位于湛江市麻章区***************；合同第六条约定：购房总价款为615137元；合同第七条约定：以贷款按揭方式付款，买受人应当于2017年3月30日前支付首期房价款155137元，余款460000元向贷款机构申请贷款支付；合同的第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列件（1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》）。合同的第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。同时，该条还约定，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，如出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，陈礼斐依约履行合同约定的支付购房总价款615137元的义务，但广弘物业公司未能依照合同约定在2018年6月30日前将符合交房条件的商品房交付给陈礼斐。根据广弘物业公司提交的钥匙领村登记表证据显示，陈礼斐在2019年5月1日已办理领取涉案房屋的六枚锁匙手续。因陈礼斐认为广弘物业公司未能依照合同约定在2018年6月30日前将符合交房条件的商品房交付给陈礼斐，构成违约，为维护自身的合法权益，陈礼斐遂于2020年2月20日诉至一审法院，请求判决：一、广弘物业公司支付延期交房违约金95407.75元（从2018年7月1日起暂计至2019年11月30日）给陈礼斐；二、本案诉讼费用由广弘物业公司承担。庭审中，广弘物业公司认为陈礼斐于2019年5月1日领取房屋锁匙，应视为交房，庭后又提交证据证明2020年3月3日涉案房屋已取得《竣工验收备案表》及于2020年3月7日取得《房屋测绘报告》，并于2020年3月12日以邮寄方式告知陈礼斐购买商品房在2020年3月16日可正式交付使用，并通知陈礼斐在2020年3月20日办理房屋交付手续。陈礼斐于2020年4月1日办理房屋验收手续。上述事实，有陈礼斐提交的有效证据及庭审笔录予以佐证，予以确认。一审法院审理认为，本案属商品房预售合同纠纷。陈礼斐、广弘物业公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案的焦点问题为：一、实际收房日期是2019年5月1日还是2020年4月1日；二、广弘物业公司是否存在违约行为，是否应承担违约责任；三、涉案合同约定的违约金是否过高，应否予以调整。一、关于实际收房日期是2019年5月1日还是2020年4月1日的问题。陈礼斐认为应当以陈礼斐在房屋交付验收表的签署时间即2020年4月1日视为实际收房日期。广弘物业公司认为应当以业主领取涉案房屋锁匙的日期视为实际收房日期，并向一审法院提供了《业主钥匙领存登记表》证明陈礼斐于2019年5月1日已领取了涉案房屋的6枚钥匙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。……”的规定和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。……”的规定，本案中，陈礼斐于2019年5月1日领取房屋钥匙，视为广弘物业公司将房屋转移给陈礼斐实际控制，并占有使用，广弘物业公司已履行了房屋交付使用的义务，陈礼斐以房屋不具备交付条件主张逾期交房违约责任，不予支持。广弘物业公司认为2019年5月1日房屋已交付使用的抗辩意见，予以采纳。故本案的逾期交房天数为2018年7月1日至2019年4月30日共304天。二、关于广弘物业公司是否存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题。本案中，陈礼斐已依约履行了支付购房款的义务，根据涉案的《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条的约定，广弘物业公司本应于2018年6月30日前将涉案商品房交付给陈礼斐并向陈礼斐出示该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《主张使用说明书》和《住宅质量保证书》，否则陈礼斐有权拒绝接受涉案房屋并要求广弘物业公司按照合同第十二条约定支付违约金，但广弘物业公司未能按合同约定在2018年6月30日前交付房屋给陈礼斐，从2018年7月1日计至2019年4月30日，逾期天数为304天。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，一审法院认为广弘物业公司逾期未交付房屋的行为，系违约行为，依法应当承担违约的民事责任。虽广弘物业公司主张逾期交付房屋的行为是因案外人湛江四建公司拒不配合移送竣工材料导致验收备案无法如期完成，但广弘物业公司无法提供证据证明其所主张的案外人湛江四建公司行为属实且为涉案合同约定的免责或减责事由。据此，广弘物业公司在履行合同的过程中并不存在免除或减轻违约责任的情形。三、关于合同约定的违约金是否属于过高的问题。陈礼斐主张广弘物业公司依照合同约定按每日以已付房款的万分之三计算违约金，但广弘物业公司以约定的违约金过分高于造成的损失为由，要求法院予以调整。广弘物业公司主张应以同地段房屋的月租金作为损失的计算标准，请求违约金调整为同地段同类房屋租金标准，即月租金为1000元以下。根据合同自由的原则，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，陈礼斐、广弘物业公司在合同第十二条中约定，如出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，即双方已约定了违约金的计算方法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以适当减少”可见，违约金的性质以补偿为原则，兼具一定程度的惩罚性质，即当约定的违约金高于实际损失但又不属于法律上所规定的“过分高于”损失的情形时，当事人不能请求予以减少，此时高于实际损失部分的违约金，就具有了惩罚性质。本案中，陈礼斐、广弘物业公司双方签订的《商品房卖买合同（预售）》使用的合同文本为国家有关主管部门指定的示范文本，双方约定按日万分之三计算逾期交房违约金并未突破有关法律法规及司法解释的规定。另外，按合同约定的违约金计算方法从2018年7月1日至2019年4月30日期间的违约金56100元，其金额相较于陈礼斐交付的购房款615137元，占百分之九点一左右,并未显得过高。其次，广弘物业公司主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，但该规定是在合同对违约金数额或者损失赔偿额计算方法均无约定的情况下才能适用，而在本案中涉案合同已经约定了违约金的计算方法，显然本案不适用该规定。本案中，广弘物业公司也未能提供充足的证据证明双方约定的违约金过分高于造成陈礼斐的损失，因此，对广弘物业公司的该项抗辩意见，不予采纳。综上所述，涉案合同约定的违约金并未过分高于造成的损失，陈礼斐主张按合同约定计算逾期交房违约金依据充分，予以支持；广弘物业公司关于参照同路段同类房屋市场租赁价值计算违约金的抗辩理由不能成立，不予采纳。综上所述，广弘物业公司因逾期交付房屋，构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。广弘物业公司应按合同约定支付2018年7月1日计至2019年4月30日期间共304天的逾期交房违约金56100元（615137元×0.03%×304天）。陈礼斐主张超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：限湛江麻章广弘物业有限公司在判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金56100元给陈礼斐。如果广弘物业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092.60元，由陈礼斐负担491.60元，湛江麻章广弘物业有限公司负担601元。本案二审期间，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。广弘物业公司向本院提供了以下证据。证据一、《关于公布的通知》，拟证明涉争时期相同路段同类房屋的租金不超过500元/月；证据二、《影响湛江地区的历史台风资料统计》，拟证明涉案工程项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天。陈礼斐对广弘物业公司提供的上述证据质证意见如下：证据一的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议，该证据与本案无关。双方签订的合同对违约金的标准有明确的约定，广弘物业公司应按合同约定承担相应的违约责任；证据二的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议。广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，对台风等自然灾害应有合理的预判，并且该10次台风并未造成严重性的影响，故广弘物业公司就此主张免除期间的违约责任，缺乏法律依据。本院经审查认为：广弘物业公司提供上述证据均属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定均无重要影响，故本院对广弘物业公司提供的上述证据均不予采纳。陈礼斐未向本院提供证据。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据广弘物业公司的上诉请求的理由和陈礼斐的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失之情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量。虽然根据本案的证据未能确定陈礼斐具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之三计算，自2018年7月1日至2019年4月30日期间的违约金数额为56100元，相较于陈礼斐已付购房款615137元及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。广弘物业公司上诉主张合同约定的违约金过高，但未能提供证据证明陈礼斐主张的违约金超过了实际损失的30%，且其主张参照相同路段同类房屋的市场租赁价格计算违约金也与合同约定不符。故广弘物业公司关于一审判决对违约金的计算偏高、应予以调整的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同履行过程中是否存在免责情形的问题。广弘物业公司主张涉案房屋所在项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，存在合同约定的免责情形，在计算违约天数时应予以剔除。但湛江属于台风多发地区，广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，在与业主签订商品房预售合同时对于交房时间的约定理应已考虑到天气影响的因素，且其提供的证据只能证明湛江地区在此期间发生过台风，无法证明涉案建设项目受到台风的直接影响。广弘物业公司上诉主张在计算违约天数时应剔除台风影响期30天，依据不足，本院不予支持。综上所述，广弘物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费601元，由上诉人湛江麻章广弘物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年八月三十一日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。