广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初9001号原告：何红玉，女，1972年1月7日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区****委会宿舍楼。被告：中山市盛雅物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市*****************之一。法定代表人：聂高强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：袁军伍，系该公司物业经理。原告何红玉与被告中山市盛雅物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告何红玉、被告中山市盛雅物业管理有限公司的委托诉讼代理人袁军伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告退还不合理收取的2019年1月1日至2020年4月30日期间逾期交管理费滞纳金1211.88元。事实和理由：原告2010年1月入住盛雅苑5-1201房，被告管理混乱，常有小偷入小区业主家偷东西，原告家就被偷过两次，都不了了之。外来人员进出小区自由，门禁也不启动，清洁人员楼梯过道卫生，有时半个月才来搞一次，楼道墙壁从不做卫。楼道瓷砖严重松动，原告多次找物业公司经理反映，经理承诺维修，至今未得到维修，因此2019年1月至2020年4月停止交物业管理费。特向法院提起诉讼，望判如所请。被告答辩称，1.原告与被告之间已构成物业管理服务关系，原告长期逾期缴纳物业管理费理应承担迟延支付的责任；2.原告已按《前期物业服务合同》补充协议的约定向被告支付了滞纳金，故此应视为其认可被告作为按照《前期物业服务合同》补充协议服务方的地位，同时亦承认了其收取滞纳金的权利，原告付清所有滞纳金后再提起诉讼有违诚实信用之原则，依法应当驳回其诉讼请求；3.被告一直致力于为全体业主提供优质的物业管理服务，不存在原告在诉状中所述的情形，原告没有任何证据证明其拒付物业管理费的合理依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2009年5月27日，郑锦秀作为买受人与作为出卖人的中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）签订合同编号为0901024224的《中山市商品房买卖合同》约定郑锦秀向鸿远公司购买位于中山市*************5******的预售商品房，建筑面积共115.60平方米。同日，双方还签订《合同补充协议一》，其中第一条第4点载明，买受人同意，在业主大会聘任物业服务机构之前，由出卖人指定的物业管理服务有限公司提供物业服务，买受人应当接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》，有关物业服务的内容、质量、价格及其他权利义务均以该服务合同约定为准。2010年1月18日，郑锦秀另与中山市合利物业管理服务有限公司（以下简称合利物业公司）签订一份《〈前期物业服务合同〉补充协议》确定由2010年1月19日期起依法交纳物业服务费用车辆停放租金，标准为：高层住宅每平方米1.2元/月，商铺每平方米1.5元/月，室内汽车位服务费30元/月/个，室内摩托车位服务费5元/月/个，室内小车停放位置出租200元/月/个，室外小车停放位置出租150元/月/个，摩托车停放位置出租30元/月/个,临时停放汽车5元/次、过夜7元/次，摩托车临时停放每次1元/l辆，梯（路）灯费按每户每平方米0.15米分摊。乙方收取甲方物业务服务费及车辆停放费将在每月15日通过工商银行账号自动划扣，对逾期不交者，经乙方催收仍不交付的，乙方有权采取对甲方停止相应的服务措施，并从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰缴交滞纳金。诉讼中，原告称郑锦秀是原告前夫，现涉案商品房已过户至原告名下并由原告实际使用。被告称之前有收到过原告与郑锦秀的的夫妻证明，故确认原告业主身份，至于房屋是否有过户被告不清楚，被告又称合利物业公司2010年入驻盛雅苑小区，但是只做了一年左右就离场，由被告接管，但一直没有签订新的合同。原告确认被告实际为小区提供物业服务，但服务很差，并补充19张照片拟证明小区管理不到位，车辆乱停放、垃圾无人清理。被告质证认为照片不能证明原告所述，但照片其中一部分是被告正在维修的施工现场，恰好证明被告为小区维修。原告提供《广东增值税电子普通发票》2张，称其缴交了物业服务费及滞纳金，称缴交时其知道其中一部分为滞纳金，但被告要求原告必须交，其要求被告注明滞纳金及物业费。2张《广东增值税电子普通发票》分别记载原告向被告缴交了物业服务费16个月共2219元、滞纳金1224元。被告确认上述发票记载事项属实，双方当事人确认上述款项是2020年5月5日缴纳，发票在月底开具，双方另确认，2019年之前的物业服务费原告有按时缴交。被告又称上述收费是参照被告与该小区二期业主签订的物业服务合同按1.3元/平方/月收取，逾期按每天千分之二计算滞纳金，滞纳金是被告公司财务计算得出，原告房屋则位于小区一期。本院限期被告核实是否与原告或业委会物业服务合同，被告在限定期限内未有补充提交相应证据材料。本院认为，被告确认原告有实际使用盛雅苑5幢1201房且缴交过物业服务费，故原告向被告主张返还自己已缴交的滞纳金的诉讼主体适格。被告已入驻盛雅苑小区提供物业服务多年，发生争议之前原告有按时缴交物业服务费，故双方已形成事实上的物业服务关系。从之前被告收取原告的16个月物业服务费2219元，以及《中山市商品房买卖合同》记载建筑面积115.60平方米数据折算，双方实际一直沿用《〈前期物业服务合同〉补充协议》中记载的每平方米1.2元/月标准缴费（2219÷16÷115.60≈1.19972），与被告所称参照小区二期合同标准每平方米1.3元/月不符，且被告亦未提供小区二期的物业服务合同，对被告上述意见本院不予采纳。关于原告是否应缴纳滞纳金。双方上述所称滞纳金实际为迟延付款违约金。从原告所提供的照片所见，仅仅反映某小区公共区域的一些场景，并不能反映小区物业服务质量严重下降。另外，因物业管理服务涉及多方面内容，对小区的环境管理亦需要全体业主遵守管理制度予以配合，物业服务公司提供物业服务过程中不能令所有业主满意，出现一些瑕疵亦实属正常，并不构成根本性违约。对上述物业服务不满意之处，业主应通过正当途径解决，若业主均以此为由拒绝缴交物业管理费，将导致物业管理公司应收款项迟迟不能到帐，进而影响正常管理服务支出，长此以往只会使小区管理陷于恶性循环。故以收取迟延付款违约金的方式弥补被告实际所受损失并无不妥，但违约金标准应事前双方协商一致，且标准不宜过高，被告主张按每日千分之二标准计算于法无据，应予以调整，本院酌定按每月2%标准予以核算。沿用《〈前期物业服务合同〉补充协议》约定每月15日缴费，按每月138.69元的物业服务费基数（2219÷16≈138.69），从2019年1月16日至2020年5月5日的违约金核算为：138.69元×0.02×（15⅔+14⅔+13⅔+…+2⅔+1⅔+⅔）≈362.44元，超出部分的861.56元（1224-362.44）被告应退还原告。综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告中山市盛雅物业管理服务有限公司于本判决生效之日向原告何红玉退还已收取逾期交费滞纳金861.56元；二、驳回原告何红玉其余诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由原告何红玉负担7元，被告中山市盛雅物业管理服务有限公司负担18元（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 邝 羽二〇二〇年七月二十九日书记员 石光灵