广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4972号上诉人（原审原告）：杨婥芸（ＹＥＵＮＧ,ＣＨＵＥＫＷＡＮ），女，1994年6月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：胡东平，广东平英律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈双琳，广东同福律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市新域房地产开发有限公司，住所地中山市南头镇政府大院办公楼****，统一社会信用代码：9144200055563674XH。委托诉讼代理人：朱建辉，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。上诉人杨婥芸（YEUNG,CHUEKWAN）因与被上诉人中山市新域房地产开发有限公司（以下简称新域公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初13734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨婥芸上诉请求：撤销一审判决第二项，改判新域公司向杨婥芸双倍返还定金20000元并赔偿杨婥芸经济损失391902元。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.未能如期办理商品房买卖合同网签的原因在新域公司。新域公司在2016年8月23日签订认购书时预售证已经过期。双方约定在2016年9月30日前办理网签亦因预售证过期未能办理。认购书手写部分约定12月30日前办理网签手续亦因新域公司的预售证过期导致未能如期办理。2.《关于华翠楼3座1105房延期签约的情况说明》是新域公司单方面通知的，未与杨婥芸协商一致，不能视为对约定履行日期的变更。双方在认购书中书写部分已经约定最迟于2016年12月30日前办理网签手续；二、一审判决适用法律错误。新域公司两次迟延履行合同才导致合同无法履行，责任在新域公司，新域公司应承担违约责任并赔偿杨婥芸的经济损失。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一十七条的规定；三、一审判决显失公平正义。若双方签订的认购书得以履行，则杨婥芸拥有了市值888224元的房产并可以居住或者出租。现因新域公司隐瞒商品房预售证过期的事实，两次迟延履行后发生中山市购房政策调整的客观情况，从而导致合同无法履行。新域公司反而可以将案涉房产按现有市价重新出售，获取更多利益。故一审判决变相鼓励了不诚信行为和违约行为，与公平正义的司法价值观相悖。新域公司辩称，第一，本案是商品房预售合同纠纷，本案的定性是错误的，但认可一审的判决结果。认购书指向的合同标的是要签订一份正式的商品房买卖合同，并且明确约定何时进行网签，网签也是要签订正式的商品房买卖合同。本案中新域公司没有收取所涉房屋的全部购房款，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。第二，本案是在经过双方当事人协商后进行相应的延期，在延期时遭遇中山市房地产政策的调整，所以没办法完成交易，请求维持一审判决。杨婥芸向一审法院起诉请求：1.新域公司赔偿杨婥芸经济损失496322元;2.新域公司向杨婥芸双倍返还定金40000元（含杨婥芸已付定金20000元）；3.新域公司向杨婥芸返还购房款100000元。诉讼过程中，杨婥芸变更第一项诉讼请求为新域公司赔偿杨婥芸经济损失391902元，并增加诉讼请求要求新域公司承担评估费用4441元。一审法院认定事实：2016年8月23日，出售方新域公司与认购方杨婥芸签订《华翠苑认购书》，双方约定如下：杨婥芸认购中山市南头镇同济东路华翠苑3座1105房（建筑面积108.32平方米），房产总价496322元，购房定金20000元；杨婥芸签署认购书后39天内，即2016年9月30日前须将房款496322元（含定金）一次性付清予出售方；房子为毛坯，2016年9月29日交第一期购房款100000元。出售方一栏由新域公司盖章并由经办人梁家红签字，购买方一栏由周丽珠代签并捺印。2016年9月29日，梁家红与杨婥芸在《华翠苑认购书》上另手书备注内容如下：“2016年9月29日交第一期楼款10万元整。原定于2016年9月29日签订商品房买卖合同，但由于开发商暂时不能办理网签及公证手续，经双方协商最迟于2016年12月30日前办理网签及公证手续，并交清剩余楼款376322元”。2016年8月23日，新域公司出具收据确认收到杨婥芸购买华翠楼3座1105房定金20000元。2016年9月29日，新域公司确认收到杨婥芸购买华翠楼3座1105房楼款100000元。周丽珠于2018年2月7日出具权利说明书，声明其是杨婥芸的母亲，其受杨婥芸委托与新域公司签订《华翠苑认购书》，认购书上购买方一栏“杨婥芸”笔迹由其代签，并注明周丽珠代签，认购书中间加入手写部分签名一栏由杨婥芸本人所签，购方行为所涉及全部权利义务均属杨婥芸，周丽珠仅受杨婥芸委托代签认购书及交付购房定金。2017年1月9日，新域公司出具《关于华翠楼3座1105房延期签约的情况说明》，载明内容：“1.因预售证换证手续未能于2017年1月9日前办理完成，与业主杨婥芸未能签订《网签合同》，双方同意延期签订；2.因业主杨婥芸近段时间出国需到2017年5月才回国原因。双方确认：杨婥芸购买3座1105房成交总价为人民币肆拾玖万陆仟叁佰贰拾贰元正（496322元），杨婥芸分别于2016年8月23日交付人民币：贰万元定金，2016年9月28日交付人民币：拾万元正。经协商，双方同意将于2017年5月31日前完成相关手续签约事宜，业主杨婥芸于签订《网签合同》当天交付3座1105房应付尾款人民币：叁拾柒万陆仟叁佰贰拾贰元正（376322元）。”杨婥芸收到前述情况说明。中山市人民政府于2017年3月26日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对本市户籍居民家庭、非本市户籍居民家庭、祖籍中山的华侨及港澳台同胞家庭在中山购买新建商品房数量、要求等进行明确。双方确认杨婥芸在购房新政实施后在中山市不具备购房资格，双方至今亦未签订书面商品房买卖合同。中山市住房和城乡建设局商品房预售公开信息显示：新域公司开发的位于中山市地产项目于2014年6月27日取得编号为中建房（预）字第××号商品房预售许可证（有效期自2014年6月27日至2016年6月27日），预售房屋建筑面积11285平方米共111套，该项目于2014年9月25日重新颁发有效期自2014年9月25日至2016年9月25日的预售许可证（证号不变）、于2015年5月8日重新颁发有效期自2015年5月8日至2017年5月8日的预售许可证（证号不变）。诉讼过程中，一审法院依据杨婥芸的申请，依法委托中山市中鑫房地产土地评估有限公司对上述房地产进行市场价值评估。2019年2月27日，中山市中鑫房地产土地评估有限公司作出中鑫估（2019）字第F02096号房地产评估报告，载明估价对象为中山市南头镇同济东路华翠苑3座1105房、价值时点2019年2月25日、估价方法比较法、收益法、评估总价888224元、评估单价8200元/平方米。杨婥芸为此支出评估费4441元。一审法院认为，本案是涉港商品房买卖合同纠纷。涉案合同的签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法律作为解决本案争议所适用的准据法。双方争议的焦点问题是：1.《华翠苑认购书》的性质；2.合同的相对方；3.新域公司的责任承担。第一个焦点问题。双方签订的《华翠苑认购书》虽名为认购书，但其内容已经包含涉案商品房基本状况、价款数额、价款支付方式等合同的基本内容，且新域公司已经先后收取了杨婥芸支付的定金和部分购房款，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《华翠苑认购书》为商品房买卖合同，并非商品房预售合同。第二个焦点问题。《华翠苑认购书》经双方当事人协商一致达成，为双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。虽然认购书由周丽珠代签代书，但杨婥芸于2016年9月29日在认购书上签名捺印，周丽珠在权利说明书中亦确认代签行为受杨婥芸委托，权利义务均归杨婥芸所有，因此，认购书所涉合同相对方为杨婥芸与新域公司。第三个焦点问题。双方于2016年9月29日约定“最迟于2016年12月30日前办理网签及公证手续，并交清剩余楼款376322元”，但双方未于2016年12月30日前签订商品房买卖合同。新域公司于2017年1月9日向杨婥芸出具情况说明，杨婥芸确认其于2017年1月即收到该情况说明。杨婥芸虽主张该情况说明是新域公司单方出具对其不具有约束力，但杨婥芸未提供证据证实其有在合理期间内对新域公司的前述情况说明提出异议，而且杨婥芸亦未按2016年9月29日协议于2016年12月30日前给付剩余购房款376322元，故根据情况说明内容以及杨婥芸的默示行为，系双方协商一致将签订商品房买卖合同（网签）及支付购房款的期限延至2017年5月31日。后因中山市人民政府于2017年3月26日发布新建商品房限购政策，致使杨婥芸丧失购房人资格，涉案商品房买卖合同已经无法继续履行，该情形应属于不可归责当事人双方的事由。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，杨婥芸主张双倍返还定金及要求新域公司赔偿其经济损失的诉讼请求，于法无据，不予支持，但新域公司应当将定金20000元、购房款本金100000元及相应利息（自交款之日起按照中国人民银行公布的同期同类存款基准利率计至付清之日）返还给杨婥芸。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二十二条、第六十条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、新域公司于一审判决生效之日立即向杨婥芸（YEUNG,CHUEKWAN）返还购房款100000元、定金20000元及利息（其中定金20000元自2016年8月23日起算，购房款100000元自2016年9月29日起算，均按照中国人民银行公布的同期同类存款基准利率计至付清之日）；二、驳回杨婥芸（YEUNG,CHUEKWAN）的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10163元，由杨婥芸（YEUNG,CHUEKWAN）负担7463元，新域公司负担2700元；评估费4441元，由杨婥芸（YEUNG,CHUEKWAN）负担。二审中，当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系涉港房屋买卖合同纠纷，一审法院适用内地法律作为本案的准据法正确，本院予以维持。围绕杨婥芸的上诉请求，本案的争议焦点为案涉合同无法履行的责任认定问题。杨婥芸主张其并未同意延长办理网签的时间至2017年5月31日，本案因商品房预售证过期导致无法网签，故案涉房屋买卖合同无法履行的责任在于新域公司。本院认为，《关于华翠楼3座1105房延期签约的情况说明》虽未得到杨婥芸的确认，但该证据系由杨婥芸提交，且杨婥芸确认已于2017年1月中旬收到该情况说明，杨婥芸主张其对此提出过口头异议，但未能提供证据证明，而杨婥芸主张应根据《华翠苑认购书》约定的内容继续履行，但双方至《关于华翠楼3座1105房延期签约的情况说明》作出时杨婥芸仍未实际履行，故结合《关于华翠楼3座1105房延期签约的情况说明》的内容以及双方当事人的陈述，一审法院认定杨婥芸默认《关于华翠楼3座1105房延期签约的情况说明》的内容并无不当。而导致本案房屋买卖合同无法履行的根本原因在于新的限购政策的实施，故一审法院认定案涉房屋买卖合同无法继续履行不可归责于双方当事人并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人杨婥芸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7479元【上诉人杨婥芸（YEUNG,CHUEKWAN）已预交】，由上诉人杨婥芸（YEUNG,CHUEKWAN）负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇二〇年八月十八日书记员  吴淑贞