海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1494号 上诉人（原审原告）：张丽芬，女，1983年12月24日出生，汉族，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。 委托诉讼代理人：黄良福、谢小晶，海南川合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：华德师，男，1964年3月24日出生，汉族，住海南省文昌市。 委托诉讼代理人：华敏，文昌市和平法律事务所主任。 被上诉人（原审被告）：王明开，男，1976年5月2日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 委托诉讼代理人：冯超云，男，1975年6月24日出生，汉族，住海南省海口市美兰区大致坡镇乌石村三队**。由海口市龙华区龙泉镇美定村民委员会推荐。 委托诉讼代理人：王小妹，女，1994年6月18日出生，汉族，住海南省海口市琼山区兴丹路二横路**国兴派出所集体户。由海口市龙华区龙泉镇美定村民委员会推荐。 原审被告：华育南，男，1989年12月20日出生，汉族，，住海南省文昌市系华德师的儿子。 委托诉讼代理人：华敏，文昌市和平法律事务所主任。 原审被告：海南椰皇房地产开发有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇文华路沿江工商所旁。 法定代表人：李世聪。 原审被告：李世聪，男，1995年11月6日出生，汉族，，住广东省江门市新会区 委托诉讼代理人：陈柏，海南川合律师事务所律师。 上诉人张丽芬因与被上诉人华德师、王明开、原审被告华育南、海南椰皇房地产开发有限公司（以下简称椰皇公司）、李世聪房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初1886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张丽芬上诉请求：1.撤销一审判决的第二、三项，改判由被上诉人华德师、王明开共同连带于本判决生效之日起五日内向上诉人返还购房款223000元，并以该款项223000元为本金，自2017年5月29日起按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的标准，向上诉人计付利息至上述款项退完之日止。2.一、二审诉讼费用由被上诉人共同承担。事实和理由：上诉人对一审认定上诉人与被上诉人华德师签订的《房屋买卖合同》系无效合同无异议，但一审未查明被上诉人王明开与华德师之间系属联营合作建房的法律关系，致使案件事实认定不清、适用法律错误。一、王明开与华德师之间系联营合作建房的法律关系，王明开应当对华德师在本案中对上诉人所负债务承担连带清偿责任。首先，王明开与华德师之间系合作建房法律关系。所谓合资合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的开发建房形式。从华德师一审庭审陈述的内容（详见庭审笔录第十六页：实际的房子出资和施工是华德师，收取款项也用于缴纳工程款。王明开是同意的，华德师、王明开是实际权利人。庭审笔录第十七页：房子主要是由华德师卖……当时华德师从林飞、黄莲花处购买土地，双方签订了土地合同，购地款是华德师与王明开分别付给林飞、黄莲花，但未办理土地登记，王明开出钱较多，故将土地过户至王明开名下，然后以王明开名义报建，施工资金由华德师出，未过户至王明开名下前是华德师与林飞、黄莲花签订合同）以及因王明开代理人在庭审中多次以不知情、不清楚为由拒绝回答法庭发问，审判长进行释明（详见庭审笔录第十九页：本庭在此告知王明开，王明开的代理人多次陈述不清楚，历经本庭多次释明，仍称不知道，根据民事诉讼法的相关规定，王明开未能提交相关证据推翻对其不利的陈述，将承担相应的不利后果）后仍未提交相关证据证实其在法庭上的陈述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，王明开对其抗辩理由应承担举证不利的后果。此外，华德师在一审庭审中多次表明其与王明开的合作建房关系，但未提交合作协议或作为利益共有方的利润分成约定等证据材料，王明开也均以不清楚为由予以搪塞，王明开显然是为了逃避法律责任。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，王明开、华德师持有双方合作建房的相关证据，但拒不提交，应承担不利的法律后果，即可以推定王明开、华德师之间存在合作建房关系。一审以上诉人不提交证据证明王明开作为履约主体及应承担赔偿责任的依据为由，未查明王明开与华德师之间存在合作建房关系，明显错误。其次，王明开应对返还购房款及赔偿相应利息承担连带清偿责任。如上所述，王明开与华德师之间系合作建房关系，华德师基于合作关系对外销售房屋，王明开对于销售行为是明知的，王明开是房屋销售利益的直接获益方，且上诉人所支付的购房款主要用于支付该项目工程款。据此，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于合作开发房地产的有关规定，王明开与华德师之间以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，二者除了共享利润，还应共担对外的债务风险。另外，如华德师所述，涉案宗地及地上建筑物系王明开与华德师共同出资取得，属共有。依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外”的规定，王明开应对华德师所负债务承担连带清偿责任，否则上诉人取回购房款的权利无法保障，同时也会助长被上诉人的违法房屋销售行为，并严重扰乱文昌地区类似项目的房产销售市场。二、上诉人在所涉房屋的买卖过程中不存在过错。上诉人作为普通的购房者，不具备充分了解房屋买卖过程中存在法律风险的能力。被上诉人在文昌地区大力通过广告、成立销售部、微信等平台推广销售所涉项目的房屋，长期以来没有相关行政职能部门进行阻止，而且众多（几十户）购房者都是如此办理相关购房手续，华德师甚至向众多购房者承诺完全可以办理相关产权证书等。据此，上诉人有理由相信被上诉人的销售行为系合法行为，销售手续是完善的。被上诉人在涉案房屋的买卖过程中存在欺骗隐瞒，其行为违法，上诉人是受害者，不存在任何过错，不应承担相应的过错责任。综上，一审认定事实不清，适用法律错误。恳请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人华德师辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。答辩人与被上诉人王明开之间不是合作关系，而是承包合同关系。2014年1月21日，答辩人与案外人林飞、黄莲花签订《国有土地使用权转让合同书》，欲购买涉案项目所在的土地使用权，转让总价款690万元。答辩人共计支付了190万元土地转让款，并负责办理了施工许可证、规划许可证等报建手续，出资建造了地基。后因答辩人无力支付剩余土地转让款，案外人林飞、黄莲花遂起诉至海南省文昌市人民法院（以下简称文昌法院）请求判令解除合同，并要求答辩人承担违约责任。文昌法院经审理后于2016年4月22日作出（2016）琼9005民初273号民事判决，判决《国有土地使用权转让合同书》及相应的系列补充协议解除，答辩人向林飞、黄莲花支付违约金120万元，林飞、黄莲花返还答辩人70万元。该判决已履行完毕。此后，被上诉人王明开作为购买人与林飞、黄莲花签订涉案项目土地使用权的转让合同，并依约支付了购地款。林飞、黄莲花将涉案土地使用权过户至王明开名下，并办理了琼（2017）文昌市不动产权第XXXX号不动产权证书。因答辩人是文昌本地人，且对涉案项目的情况较为熟悉，王明开遂将涉案项目发包给答辩人承建。双方在办理好施工许可证的更名手续后于2017年12月签订了《建设工程施工合同》，合同约定由答辩人承建涉案项目，工程每平方米造价1760元，工程总款约13932952元，工程由答辩人垫资完成，完工后，王明开如果没有钱支付工程款，就以所建楼房每平方米8000元的价格冲抵工程款。楼房建好后，在王明开不知情的情况下，答辩人对外销售房屋，用购房款折抵工程款。一审认定答辩人与上诉人所签订的《商品房买卖合同》无效，答辩人无异议，也愿意退还购房款及支付利息。 被上诉人王明开辩称，一、涉案项目是答辩人个人投资建造的项目，答辩人已于一审庭审中提供有效证据予以证明。被上诉人华德师对答辩人提供的证据予以认可。上诉人仅凭被上诉人华德师在庭审中的片面陈述便断定答辩人与被上诉人华德师是合作建房，证据不足。答辩人与华德师之前并不认识，经人介绍，得知案外人林飞、黄莲花欲出售涉案项目的土地使用权，在查阅了林飞、黄莲花与华德师之间的（2016）琼9005民初273号民事判决后，得知他们之间的转让合同解除，遂与林飞、黄莲花签订涉案项目的土地使用权转让合同，支付了500万元的购地款及200万元的税金，成为涉案项目的土地使用权人。二、答辩人与华德师之间是承包关系，华德师承包施工涉案工程，双方之间签订了《建设工程施工合同》，约定华德师承建王明开住宅楼，工程规模约7916.45平方米，工程每平方米造价1760元（含税金），工程总价款约13932952元，2017年4月10日开工，2018年1月10日竣工。工程由华德师垫资完成，验收合格，答辩人支付工程款。一年内付清，如答辩人到期不付工程款，华德师同意接受以房抵债，每平方米8000元冲抵工程款。华德师未经答辩人同意，不准将工程转包、分包，否则答辩人有权终止合同，工程款按实际投入结付百分之六十，华德师退场。三、答辩人对华德师对外销售房产不知情，直到2018年9月看了《直播海南》后才知道。房子的所有权及土地使用权都归属答辩人，华德师无权销售。2019年2月25日，答辩人与华德师签订《工程款结算支付协议》，约定：1.按双方于2016年9月8日签订的《建设工程施工合同》约定工程款为人民币13932952元；2.由于答辩人资金紧缺，同意按原合同约定价每平方米8000元以该住宅楼十五套房共计1682.94平方米折抵工程款13463520元，余款待工程验收后支付。四、《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外”。根据上述规定，共有人对外承担连带责任的前提是财产权必须是共有状态，否则不能成立。就本案而言，涉案双方并非合作关系，因此房屋不属于共有财产。另根据合同的相对性原则，答辩人不是本案的合同相对方，与上诉人不存在合同关系，因此答辩人不负有返还购房款及支付利息的义务。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原审被告华育南述称，同意被上诉人华德师的答辩意见。 原审被告李世聪述称，王明开是否应承担连带责任由法院依法认定。 原审被告椰皇公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。 张丽芬向一审法院提出诉讼请求：1.确认《房屋买卖合同》无效，由五被告共同向原告返还购房款223000元及利息41722.68元(以已交款项为基数，按同期银行贷款基准利率4.75%两倍计算，自2017年5月29日暂计算至2019年5月8日，实际计算至全部款项付清之日止)；2.判令五被告共同向原告支付已付购房款一倍的赔偿人民币223000元；3.判令五被告共同向原告赔偿房屋升值购房差价损失(以涉案房屋解除合同之日的市场价格与合同约定价格的差额，按已付款项的比例计算，具体价格以鉴定为准)；4.本案产生的受理费、保全费、公告费、鉴定费等全部诉讼费用由五被告承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于文昌市文城镇文琼公路东后进，国有土地不动产权证为：琼（2017）文昌市不动产权第XXXX号，证书中载明的权利人为被告王明开，土地用途为住宅，该证于2017年1月10日根据王明开与案外人林飞、黄莲花土地使用权转让合同填发。涉案房屋以被告王明开的名义申请报建施工，现该土地上已建造九层楼房，但截至原告提起本案诉讼时止，被告王明开未取得涉案房屋的不动产权证。原告经与被告华德师联系，双方于2017年5月29日签订《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），合同中载明涉案房屋项下土地的地址、证号、建设工程、规划许可证等，项目名称为椰皇公寓，房号为6层601房。《合同》约定被告华德师将涉案房屋出售给原告，单价为5450元/平方米，面积约为97.8平方米（房屋面积以房产测绘为准，多退少补），总金额为533000元，付款方式为银行贷款方式支付，即原告现金支付首期购房总价款的40%即223000元，余60%价款310000元可向银行或公积金管理机构贷款支付，原告同意2017年5月29日前将购房款总价款的40%汇入被告华德师指定银行，原告房款汇入李世聪在中国建设银行文昌支行的指定账号，双方在合同中并未对余下款项的给付时间及办理按揭贷款的时间进行约定。《合同》第五条约定被告华德师将涉案房屋于2017年7月30日前验收合格后，通知原告交接。第六条约定原、被告在10月30日前，共同向不动产登记中心申请房屋转移登记手续。第七条违约责任约定，若被告华德师违约，应书面通知原告，并自违约之日起60日内返还原告已付房款，利息按银行同期利率的两倍计算返还给原告。合同签订后，华育南代华德师于2017年5月29向原告出具《收据》，确认收到原告房款（含认购金）223000元。另查明，涉案椰皇公寓，现更名为文清公寓，系以被告王明开名义报建的住宅楼。被告王明开于2016年9月8日将涉案房屋建设工程发包给被告华德师，华德师承包后又将部分工程转包给案外人李佛伴。2016年11月1日，被告华德师向被告李世聪出具《授权证明》，载明华德师本人指定的购房客户把购房款汇入李世聪的账号，此账号是华德师指定授权李世聪的收款和支付工程款的专用账号，账号内的资金使用全部由华德师亲自安排李世聪转支付给李佛伴的工程结算款（原项目林飞、黄莲花住宅楼后过户给王明开）。以上李世聪收到的所有款项，如遇到法律问题由华德师承担一切责任，本授权从2016年11月1日起至工程款结清完毕签字生效。被告华德师于2016年10月1日向被告华育南出具委托授权书，载明因事务繁忙不能亲自办理案外人林飞、黄莲花工地项目（椰皇公寓楼）的相关手续，特委托华育南作为华德师的合法代理人，全权代表华德师办理相关事项，对被委托人在办理事项中所签署的有关文件，华德师均予以认可，并承担相应的法律责任，委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。被告华德师与被告华育南系父子关系，被告李世聪系被告椰皇公司的法定代表人。原告以被告华德师不具备开发商品房资质而以商品房形式销售房屋，导致涉案合同无法履行，侵犯其合法权益为由向法院提起诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原告与被告华德师签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、原告要求被告华德师返还购房款及其银行同期两倍利息、已支付房款一倍的差价损失并赔偿房屋升值购房差价损失的主张是否应予以支持；三、原告要求被告王明开、华育南、李世聪、椰皇公司对上述款项承担连带清偿责任的主张是否应予以支持。一、关于原告与被告华德师签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。涉案《合同》虽系原、被告的真实意思表示，原告已依合同约定履行交付首期购房款义务，但涉案房屋项下土地登记在被告王明开名下，属于被告王明开个人报建的住宅楼，被告华德师系该住宅楼的施工方。被告王明开与被告华德师均不具备房地产开发企业资质，涉案房屋不属于商品房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”及第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房销售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案房屋系个人自建的住宅楼，被告王明开与被告华德师均不具备房地产开发企业资质，不能将个人自建房屋分户以商品房的形式进行销售，被告华德师未提交证据予以证明其系涉案房屋的所有权人，也未提交王明开委托其代为出售涉案房屋的证据，被告华德师无权对涉案房屋进行处置。因此，原告与被告华德师签订的合同内容违反了法律、法规的相应规定，涉案《合同》属于无效合同。二、关于原告要求被告华德师返还购房款及其双倍利息、已支付房款一倍的差价损失并赔偿房屋升值购房差价损失的主张是否应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后，被告华德师应向原告退还已支付的购房款223000元。关于合同无效后的赔偿责任问题，应以原、被告对涉案合同的签订是否存在过错进行审查，从而确定过错方应承担的赔偿责任。被告华德师不具备房地产开发企业资质，并非涉案房屋项下土地的使用权人及房屋的所有权人，其将不属于商品房的自建房以商品房的形式进行销售，对涉案合同的签订存在严重过错，应对合同无效承担相应的赔偿责任。原告作为完全民事行为能力人，其在购买房屋时应对房屋的情况进行核实，确认涉案房屋的土地、报建规划等“五证”是否齐全的情况，对被告是否具备房屋销售主体资格及是否系房屋所有权人的情况进行核实，原告在与被告签订合同时应对合同的实质性进行审查。涉案《合同》中明确载明涉案房屋项下土地的不动产权证号，土地用途，建设工程规划许可证、施工许可证等信息情况，原告在合同已明确载明上述问题的情况下仍与被告签订《合同》，导致合同无效其负有一定的过错责任。被告华德师作为房屋出售方，其在本案中存在的过错较为严重，其应赔偿原告因其过错所受到的损失。原告申请对涉案房屋价值进行鉴定，要求被告赔偿原告房屋升值购房差价损失，但房屋差价损失属于合同在继续履行条件下得以圆满履行的可得利益，原告对涉案《合同》的签订存在一定过错，且原告并未全额支付购房款，其主张圆满履行后的房屋差价损失，没有事实根据和法律依据，法院不准许原告的鉴定申请，对原告的该主张，不予支持。原告主张被告依合同约定的违约责任即按银行同期利率两倍的标准向其计付利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议的条款的效力”的规定，解决争议条款是指合同中约定，如果发生争议，是选择仲裁还是诉讼等，结算和清算条款是有关报酬、费用等方面如何计算的问题，因此，合同约定的违约条款并不是结算和清算条款，也不是争议解决条款，原告要求被告华德师按合同约定的违约责任向其赔偿损失的主张，不予支持。被告华德师在本案中存在的过错较为严重，被告华德师收取原告的购房款对原告造成资金占用期间的利息损失，被告华德师应自购房款收取之日即2017年5月29日起以已收到款项223000元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的标准向原告计付利息至该款项退完之日止。因此，对原告超出上述标准的利息主张，不予支持。原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，要求被告支付房款一倍的赔偿。涉案房屋属于个人自建房，不属于商品房，被告不具备房地产开发企业资质，其与原告所签订的合同不属于商品房买卖合同，不应适用《商品房司法解释》第九条关于商品房买卖合同无效的规定。其次《商品房司法解释》第九条规定的一倍赔偿属于惩罚性的赔偿条款，是出卖人必须存在行为上的严重过错造成买受人受损的情形，而且是基于买受人无过错的情况下应予的赔偿，原告对涉案《合同》的无效存在一定的过错。因此，原告要求被告华德师按《商品房司法解释》第九条规定支付一倍房款的赔偿主张，不予支持。三、关于原告要求被告王明开、华育南、李世聪、椰皇公司对上述款项承担连带清偿责任的主张是否应予以支持的问题。涉案《合同》系原告与被告华德师签订，根据合同的相对性，涉案《合同》的履约主体系原告与被告华德师。被告李世聪系合同指定的收款人，被告华育南系被告华德师委托其处理涉案房屋工地项目相关手续的委托代理人，并非涉案《合同》的相对人。被告王明开系涉案房屋项下土地的使用权人，涉案房屋以其名义施工报建，但原告未提交王明开委托授权被告华德师出售涉案房屋的证据，且被告王明开在本案中并未收取原告支付的款项，被告王明开并非涉案《合同》的履约主体也并非签约主体。原告主张涉案房屋的开发商系被告椰皇公司，但涉案房屋系被告王明开发包给被告华德师承建，被告椰皇公司并非涉案房屋的开发商。因此，原告未提交证据证明被告王明开、华育南、李世聪、椰皇公司作为合同履约主体及应承担赔偿责任的依据，原告要求上述被告对本案《合同》的履行及房款的返还承担连带清偿责任的主张，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告张丽芬与被告华德师于2017年5月29日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告华德师应于本判决生效之日起五日内向原告张丽芬返还购房款223000元，并以该款项223000元为本金自2017年5月29日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的标准向原告张丽芬计付利息至上述款项退完之日止；三、驳回原告张丽芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8615.84元，由原告张丽芬负担4308.84元，由被告华德师负担4307元，应于本判决生效之日起五日内一次性向该院缴付；对原告张丽芬多预缴的受理费4307元，该院予以退还。 本院二审期间，上诉人张丽芬向本院提交以下证据：1.《施工合同书》；2.《工程竣工工程款结算单》，拟证明被上诉人王明开与被上诉人华德师之间系联营合作建房的法律关系，华德师作为代表将涉案项目工程发包给李佛伴施工，王明开应当对华德师在本案中对上诉人所负债务承担连带清偿责任。被上诉人华德师、王明开、原审被告华育南对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议。被上诉人王明开向本院提交以下证据：《工程款结算支付协议》，拟证明双方于2019年2月25日进行工程款结算，王明开用15套房折抵工程款13932952元。上诉人张丽芬对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性及证明内容均有异议。被上诉人华德师、原审被告华育南对该证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议。原审被告李世聪主张以上证据的三性由法院认定。经审核，本院对上诉人张丽芬与被上诉人王明开提交的以上证据的形式上的真实性以及与本案的关联性予以确认。被上诉人华德师，原审被告华育南、椰皇公司、李世聪未提交证据。 二审查明认定的事实与一审基本一致，本院予以确认。二审另查明，2014年1月21日，被上诉人华德师与案外人林飞、黄莲花签订《国有土地使用权转让合同书》，欲购买涉案项目的土地使用权，合同总价款690万元。合同签订后，华德师共计支付了190万元土地转让款，并负责办理了施工许可证、规划许可证等报建手续，出资建造了地基。后因其无力支付剩余土地转让款，案外人林飞、黄莲花遂起诉至法院请求判令解除合同，并要求华德师承担违约责任。海南省文昌市人民法院经审理后于2016年4月22日作出（2016）琼9005民初273号民事判决，判决解除《国有土地使用权转让合同书》及相应的补充协议，判令地上的建设项目及规划许可证归林飞、黄莲花所有，华德师向林飞、黄莲花支付违约金120万元，林飞、黄莲花将剩余的70万元土地转让款返还给华德师。此后，被上诉人王明开作为购买人与林飞、黄莲花签订涉案项目土地使用权的转让合同，并依约支付了购地款。林飞、黄莲花将涉案土地使用权过户至王明开名下，并办理了琼（2017）文昌市不动产权第XXXX号不动产权证书。此后，王明开与华德师签订了《建设工程施工合同》，将上述土地上的工程继续交由华德师施工，双方约定工程每平方米造价1760元，工程总款约13932952元，由华德师垫资完成，完工后，王明开如果没有钱支付工程款，就以所建楼房每平方米8000元的价格冲抵工程款。但华德师未实际施工，其与案外人李佛伴又签订了《建设工程施工合同》，合同约定工程总造价1400万元，结算价款按照竣工图纸计算建筑面积，每平方米按照1750元计算，由李佛伴垫资修建，待工程施工到正负0时，华德师开始筹备房屋销售，双方共同管理房屋销售资金账户，账户的进账优先支付李佛伴工程款，直至工程款付清。华德师负责办理涉案项目施工许可证、规划许可证的建设单位变更手续，即由林飞、黄莲花变更为王明开。该工程共计9层，分割为64间房。华德师于2016年12月起开始陆续销售房屋，其通过印制户型图、宣传广告、装修售楼部、样板间等方式向不特定公众宣传涉案项目并销售房屋，同时，在涉案工程上悬挂大幅的“销售热线”广告。本案上诉人张丽芬等诸多购买人为此到售楼部与华德师签订了购房合同，并支付了购房款。华德师询问时称已对外销售了40余套房屋，现有21位购房者诉至法院。截至本案二审询问之日，王明开未向华德师支付过工程款。 本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人王明开是否应与被上诉人华德师共同连带返还上诉人张丽芬购房款本金及支付相应的利息。根据本案查明的事实，涉案房屋是王明开个人报建的住宅楼，王明开为涉案项目的业主，其在建设过程中未实际出资。华德师自2016年12月起，通过印制户型图、宣传广告、装修售楼部、样板间、悬挂广告横幅等方式对外公开销售所建房屋，用房屋销售款支付工程款。现因涉案房屋不符合商品房销售条件，一审认定房屋买卖合同无效正确。对于双方争议的王明开的责任问题，本院认为，其一，王明开与上诉人虽然未签订书面的房屋买卖合同，不具有形式上的房屋买卖合同权利义务关系，但涉案房屋系由华德师以公开宣传的营销方式出售，王明开作为业主，称其不知情，与常理不符，与客观事实不符。而且，王明开称其在签订土地使用权转让合同前查阅了（2016）琼9005民初273号民事判决，知悉案外人林飞、黄莲花解除了与华德师之间的《国有土地使用权转让合同书》，那么其应知道华德师系因无力支付剩余转让款500万元而导致林飞、黄莲花诉请解除合同。其在重新与林飞、黄莲花签订土地使用权转让合同后，却仍将该地上1400万左右的工程交由华德师全额垫资施工，进一步印证其允许华德师通过出售房屋所获得的款项用于支付工程款。因此，可以认定华德师对外出售房屋，王明开系知情且允许的。其二，对于购房者而言，基于涉案房屋系通过公开宣传的方式出售，且还设立了售楼部，购房者有理由相信在售楼部公开出售的房屋是获得业主同意的。现涉案的《房屋买卖合同》无效，应恢复至合同签订前的状态，但华德师收取的购房款已用于支付工程款，物化于涉案项目上，客观上无法返还购房款。王明开作为土地使用权人、项目所有权人，因合同无效而获益，不符合公平原则和无效合同处理的法律后果；其只享受权益，不承担风险，亦不符合权利义务对等的基本原则。其三，王明开至今未向华德师支付工程款，其提交的《工程款结算支付协议》属于其与华德师之间内部的结算方式，其内部的结算书不能对抗其允许华德师出售房屋的行为。其与华德师之间的工程款问题属于另案关系，双方可另行解决。综上，涉案房屋对外公开出售名义上以华德师为合同的相对方，实质上出售房屋是华德师、王明开共同所为，华德师的行为所导致的法律后果应及于王明开，故王明开应对返还上诉人购房款本金及利息与华德师共同承担连带责任。一审仅以合同的相对性以及上诉人没有提交王明开的委托书而判决王明开不应承担责任与事实不符，属于认定事实错误，二审依法予以改判。 综上所述，张丽芬的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初1886号民事判决第一项； 二、撤销海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初1886号民事判决第二、三项； 三、被上诉人华德师与被上诉人王明开于本判决生效之日起十日内共同连带向上诉人张丽芬返还购房款223000元及利息（利息以223000元为基数分段计算，自2017年5月29日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项之日止）； 四、驳回上诉人张丽芬的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8615.84元，由上诉人张丽芬负担4308.84元，由被上诉人华德师、王明开共同负担4307元。二审案件受理费4307元，由被上诉人华德师、王明开共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 萍 审 判 员  陈海燕 审 判 员  陈玫伊 二〇二〇年八月二十八日 法官助理  洪学雪 书 记 员  蔡汝明 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。