黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终469号上诉人（一审被告）：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：冀江，总经理。委托诉讼代理人：蒋文，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：赵丽曼，女，1977年11月9日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：孙**，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司（以下简称泰鸿公司）因与被上诉人赵丽曼房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初11341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。泰鸿公司上诉请求：撤销一审判决，驳回赵丽曼一审诉讼请求。事实和理由：一、一审审理程序不符合法律规定。1.一审不应适用简易程序审理本案。根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，适用简易程序审理的案件是当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。本案双方当事人陈述的事实并非不完全一致，在很多情节上存在分歧；一审法院依泰鸿公司申请调取了案涉房屋的登记材料，及其他案件的案卷材料；本案争议事实涉及房地产开发公司、买房人、登记代办公司、房产登记机关、按揭银行等多方主体，包括商品房买卖合同、委托代理、行政、担保等多个法律关系，权利义务并不明确；本案双方当事人在责任主体、责任范围、诉讼标的计算标准等均存在争议。2.一审遗漏诉讼主体，应当追加哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）为本案被告。买房人委托宏玛公司代其办理房产证相关手续，并向宏玛公司支付了代办费用，双方已经形成了委托关系，房产证应由宏玛公司办理并保管，在宏玛公司与买房人办理完毕房屋产权证他项权证后，应由宏玛公司承担向买房人交付房屋产权证书的义务。一审判决错列诉讼主体，应当追加宏玛公司为本案被告。二、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.泰鸿公司没有为买房人办理房产证他项权证的义务，也没有向买房人交付房产证的义务。泰鸿公司处没有买房人的房产证，不是房产证的交付义务人。一审判决认定代办公司办理完房产证他项权证后，需要交给泰鸿公司核对后再转交买房人与客观事实不符。买房人的房产证尚未办理完毕他项权，代办公司尚未将买房人房产证交给泰鸿公司核对。且办理他项权证是买房人及代办公司的义务，代办公司能否在判决生效后45日内办理完毕他项权证与泰鸿公司无关，一审对此判决没有事实依据。2.泰鸿公司不存在违约行为。案涉《合同补充协议》第六条第5款约定中“办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指泰鸿公司将项目竣工验收备案手续交至产权登记管理机关备案，作为办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。仅是交付房屋后540日内进行房屋初始登记备案的义务，不是在任何情况下买房人未在交付房屋后720日内取得房屋权属证书都承担违约责任。泰鸿公司向按揭银行缴纳了保证金，只有买房人的他项权证办理完毕，泰鸿公司才能取回保证金，泰鸿公司也希望尽快办理房产登记手续及他项权证，不存在拖延办理的动机，不构成违约。一审判决对此认定没有合同约定和法律依据。3.不应当由泰鸿公司承担通知及协助办理房产证相关手续义务的举证责任。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第32条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”规定。办理房屋权属证书的义务人是买房人，只有在买房人或代办公司通知泰鸿公司想要办理房产登记手续并要求提供必要协助时，泰鸿公司才能予以配合，因此应当由买房人举证证明其通知泰鸿公司协助办理房产登记手续。一审判决泰鸿公司未能举证证明其履行了通知及协助义务而承担举证不能的法律后果，没有事实和法律依据。4.买房人是以合同约定的违约条款主张违约责任，一审判决却以泰鸿公司未履行法定协助义务为由确认承担违约责任，没有法律依据。按照一审判决，泰鸿公司应当承担的是损害赔偿责任，而不是违约责任。5.一审法院不应以90日作为办理房屋权属证书的合理期限。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，应以“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”作为办理房屋权属证书的合理期限，泰鸿公司与买房人在商品房买卖合同中约定泰鸿公司应当自交付房屋后540日内办理房屋初始登记，否则若买房人未在交付房屋后720日内取得房屋权属证书，泰鸿公司承担违约责任。可见，本案中泰鸿公司办理房屋初始登记的期限应该是买房人解除抵押权预告登记之日起540日。即使按照买房人的观点，买房人只要在其解除抵押权预告登记之日起720日内取得房屋权属证书，泰鸿公司就不构成违约。显然，无论按照上述哪种观点，泰鸿公司均不构成违约；其次，一审法院在本批次的其他案件中，都是以泰鸿公司未在交付房屋后720日内协助买房人办理转移登记为由，判定泰鸿公司承担违约责任，并以此为标准确定违约金数额。虽然泰鸿公司不认同一审法院的这一判决标准，但一审法院对同一类型、同一批次的案件采用两种不同的判决标准，显然是不合理的。三、本案因赵丽曼迟延办理解除预告登记手续导致房产证办理逾期，与泰鸿公司无关。赵丽曼为按揭贷款买房，其按贷款银行要求，在房产局办理抵押预告登记。房产局规定办理房屋初始登记必须要求赵丽曼先解除抵押预告登记后方能办理，赵丽曼于2014年12月30日进户，应在2016年6月22日前完成初始登记，但赵丽曼在2017年10月31日才办理完成解除预告登记手续。可见，是赵丽曼迟延办理解除预告登记才导致逾期办理产权证，泰鸿公司不存在任何过错，不应承担违约责任。四、违约责任是严格责任，只有在合同明确约定的前提下才适用。在实践中，逾期办理房产证无非有以下几种原因：1.开发商不能提供基础资料，即不能完成初始登记；2.买受人或代办公司不能及时到场签字及提供各种证件；3.政府机关工作效率问题导致。国家建设部和工商总局制定的商品房买卖合同之所以设置了逾期办证违约金条款，立法本意是因为实践中大量的开发商由于手续不全，擅自抵押等不规范做法，损害了买房人取得产权证的权利，该条款正是为了规范和惩罚上述行为，从6.5条（“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。）可看出违约金适用的前提是严格的，只有开发商不能按期完成初始登记，才应承担违约金赔偿责任。本段表述出卖人的责任不能做任意解释，与前面表述的540日内办理初始登记备案是相辅相成的。本案是因为赵丽曼的过错导致初始登记办理期限延期，故泰鸿公司不应承担违约责任。五、虽然代办公司系泰鸿公司指定，但该种行为不能作为承担违约金赔偿责任依据。泰鸿公司之所以指定宏玛公司作为赵丽曼办理产权证相关事项委托代理人，是因为赵丽曼属银行按揭贷款买房，泰鸿公司为赵丽曼提供阶段性按揭贷款担保，泰鸿公司是为降低担保风险而作出的指定行为。买房人与宏玛公司签订了委托代办合同、缴纳了500元代办费，已经独立形成委托代办关系。这种指定的行为不能作为泰鸿公司承担违约金赔偿责任的依据。宏玛公司与赵丽曼双方之间已经形成了委托代办产权证的法律关系，这种委托代理关系是在商品房买卖合同签订后独立存在的，故因宏玛公司的过错导致逾期办理房产证的责任应由其承担违约赔偿责任，而不是泰鸿公司。不能因开发商指定了代办公司就推定代办义务属于开发商。六、泰鸿公司承担的是损害赔偿责任，而不是违约责任。退一步讲，即使按照一审法院的观点，认为泰鸿公司未履行通知、协助等附随义务，泰鸿公司也应该是基于损失承担赔偿责任，而不是违约责任。根据2017年实施的《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定可知办理房产证是买受人的义务，并且是法定义务。本案中，赵丽曼（买受人）将办理房产证事项已经委托宏玛公司，双方形成独立的委托代办产权证的法律关系，赵丽曼未在约定期限内取得房产证是宏玛公司过错造成的。因为委托代理关系是独立存在的，根据合同相对性原理，赵丽曼应要求委托法律关系相对人宏玛公司承担违约责任，而作为负有协助义务的泰鸿公司只能承担损害赔偿责任，不应适用泰鸿公司与赵丽曼签订《房屋买卖合同》及补充协议中约定的违约金条款。综上，请求支持泰鸿公司的上诉请求。赵丽曼辩称：一、一审审理程序符合法律规定。双方当事人对事实的陈述不一致的根本原因是泰鸿公司试图掩盖委托宏马公司办理产权证的事实。一审判决采信《授权委托书》后，该法律事实得到明确确认，法律关系清晰简单，不存在争议。《授权委托书》是泰鸿公司在另案中提交的证据，是对外公开的，不属法院调查收集证据。即使属于调取的证据，也不能证明适用简易程序是不合法的。一审没有遗漏诉讼主体。宏玛公司是泰鸿公司的代理人，代理人的行为后果由委托人承担，因此不需追加宏玛公司也可以查明法律关系，不影响本案的判决结果。赵丽曼和宏玛公司没有形成委托关系。赵丽曼没有与宏玛公司签署《授权委托书》或《委托合同》，代办费收据是宏玛代办公司单方出具，不能证明业主和宏玛代办公司形成委托代理法律关系。二、一审法院适用法律正确。根据《补充协议》6.5条约定，泰鸿公司有义务为买受人办理和交付房屋权属证书，没有履行这一义务应当承担相应责任。双方当事人签署的是《房屋买卖合同》，出卖人有义务交付房屋及房屋权属证书。泰鸿公司所引用的《城市房地产开发经营管理条例》是2020年3月生效的，双方当事人成立房屋买卖合同关系时并不存在该条例，因此该条例对本案不适用。根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，因宏玛公司原因造成迟办理房屋权属证书，泰鸿公司也要承担违约责任。三、泰鸿公司通过《补充协议》规避国家标准版本的《购房合同》，通过宏玛代办公司规避《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，应当予以制裁。四、泰鸿公司称赵丽曼没有及时办理解除抵押预告登记，是造成迟延办理房产证的原因，该主张不能成立。因为赵丽曼从未接到过解除抵押预告登记的通知，泰鸿公司也没有证据证明其已经通知赵丽曼去办理，而赵丽曼拒不办理的证据，因此泰鸿公司应当承担举证不能的证明责任；其次，按常理说，赵丽曼作为买房人，办理房产证的心情非常急迫，假如收到了通知，没有理由也不可能不配合开发商去办理；最后，根据一审的证据，即泰鸿公司对宏玛公司的授权委托合同，可以认定宏玛公司是泰鸿公司的代理人。代理人实施行为的法律后果应由委托人承担。因此，无论是宏玛公司还是泰鸿公司迟延办理房产证，其法律责任都应由泰鸿公司承担。事实上，赵丽曼以及永泰城小区其他业主办理房产证的所有过程都是由泰鸿公司电话指示，业主接到通知后马上到场配合。但是赵丽曼没有收到该通知，泰鸿公司也没有证据予以证明。赵丽曼向一审法院起诉请求：1.泰鸿公司立即将房屋权属证书交付给赵丽曼；2.泰鸿公司立即向赵丽曼支付逾期交付房屋权属证书的违约金23,733元（计算期限暂自2014年12月30日起至2019年8月30日止，计算方式：购房款241,192元×984天×万分之一），后续违约金计算标准同上，给付直至将房屋权属证书交付赵丽曼之日止。一审法院认定事实：赵丽曼、泰鸿公司于2013年10月31日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：赵丽曼购买泰鸿公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交口处东北角永泰?香福汇5号楼2单元30层007号商品房住宅，总款为241,192元。《合同补充协议》第六条第3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。第5款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。赵丽曼以首付款及银行按揭贷款的形式向泰鸿公司支付了全部购房款。泰鸿公司于2014年12月30日向赵丽曼交付了房屋。根据法院调取的证据显示，赵丽曼于2017年10月31日解除了预购商品房抵押权预告登记。赵丽曼、泰鸿公司于2018年5月30日为涉诉房屋办理了房屋所有权转移登记。房屋产权证于2019年1月8日办理完毕。泰鸿公司指定哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）为赵丽曼办理房屋权属证书及抵押登记手续，赵丽曼办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。由于该房屋的抵押登记手续未办理完毕，涉诉房屋的产权证保管在宏玛公司处。一审法院认为，赵丽曼、泰鸿公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于赵丽曼主张泰鸿公司立即将房屋权属证书交付给赵丽曼的诉讼请求。不动产权证是权利人拥有该项财产的法律证明，赵丽曼作为案涉房屋的所有权人，有权取得房屋权属证书，故对赵丽曼的该项诉讼请求予以支持。但因案涉房屋尚未办理完毕他项权证，在办理抵押登记手续期间，宏玛公司必然需要使用赵丽曼的房屋权属证书，但办理抵押登记手续应在合理期限内办理完毕，结合本案的具体情况，酌定泰鸿公司应在判决生效后45日内为案涉房屋办理完毕他项权证，并将房屋权属证书交付给赵丽曼。关于泰鸿公司抗辩称案涉房屋的产权证书保管在代办公司，不应由泰鸿公司返还赵丽曼房屋权属证书的问题。诉讼中，泰鸿公司自认在宏玛公司办理完毕他项权证后，应将房屋权属证书交给泰鸿公司，泰鸿公司核对无误后再交付给赵丽曼，可见泰鸿公司负有将产权证交付给赵丽曼的义务。故泰鸿公司的抗辩理由不成立，不予支持。第二，关于赵丽曼主张泰鸿公司向其支付逾期交付房屋权属证书的违约金23,733元（计算期限暂自2014年12月30日起至2019年8月30日止，计算方式：购房款241,192元×984天×万分之一）后续违约金计算标准同上，给付直至将房屋权属证书交付赵丽曼之日止的诉讼请求。关于泰鸿公司是否存在违约情形的问题。泰鸿公司作为出卖人，在办理房屋权属证书过程中负有为案涉房屋开具增值税发票、在约定期限内将有关办理房屋权属证书的资料备齐并提交至房地产权属登记部门，为案涉房屋办理初始登记、在房屋具备办证条件后，及时通知买受人可以办理权属登记并协助赵丽曼办理产权证等一系列义务。本案中，泰鸿公司为案涉房屋办理了初始登记后，应及时通知并协助赵丽曼办理转移登记手续，但因泰鸿公司怠于履行上述义务，导致案涉房屋未能在约定的房屋交付后720日内取得房屋权属证书，应承担违约责任。是否尽到通知及协助赵丽曼办理转移登记手续的义务应由泰鸿公司承担举证责任，泰鸿公司未能举示相关证据，应承担举证不能的法律后果。泰鸿公司抗辩称上述义务应由宏玛公司履行，但《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是赵丽曼、泰鸿公司签订的，宏玛公司并非案涉合同的主体，即使赵丽曼与宏玛公司另行形成委托关系，也不能影响《商品房买卖合同》中关于泰鸿公司对赵丽曼的协助办证义务及相应违约责任的内容，且在办理转移登记手续的过程中，泰鸿公司除了需要承担通知义务外，还要根据房产部门的要求，承担与买受人共同向房产部门提交办理转移登记的申请及提供不动产权属证书等义务，泰鸿公司既未能提供证据证实其履行了通知义务，亦未能提供证据证实其及时履行了协助买受人办理转移登记手续的其他义务，故泰鸿公司应承担违约责任。本案中，赵丽曼于2017年10月31日向黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处提交注销预购商品房抵押权的申请，在此之前，泰鸿公司无法办理房屋初始登记手续，赵丽曼解除预抵押前未能办理房屋权属证书的责任应由赵丽曼自行承担。赵丽曼解除预抵押手续后，应给予泰鸿公司合理时间用于办理房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项之规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用起90日内，除当事人有特殊约定的，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。一审法院认为，90日可作为泰鸿公司办理房屋权属证书的合理时间，故泰鸿公司应在赵丽曼办理解除预抵押手续后90日内，即在2018年1月29日前为赵丽曼办理完毕房屋权属证书，在2018年5月30日后，泰鸿公司即已完成了协助赵丽曼办理房屋权属证书的义务，故违约金应计算至赵丽曼、泰鸿公司向房产部门申请办理房屋所有权转移登记的日期较为适宜。故泰鸿公司应自赵丽曼解除预抵押手续90日后，即自2018年1月30日起按总房款的日万分之一的标准计算至2018年5月30日案涉房屋办理转移登记之日止。故泰鸿公司应当给付赵丽曼违约金为2894.31元（241,192元×1/10,000×120天）。赵丽曼主张计算违约金的截止日期为泰鸿公司将房屋权属证书交付给赵丽曼时，但赵丽曼自述主张违约金的依据为《合同补充协议》第六条第5项的约定，该条款约定指的是逾期办理房屋权属证明时泰鸿公司应承担的违约责任，而并非泰鸿公司逾期交付房屋权属证明时的违约责任，故对赵丽曼的该项主张不予支持。泰鸿公司抗辩称应由代办公司履行为赵丽曼办理房屋权属证书的义务，但代办公司系由泰鸿公司指定，并非由赵丽曼选择，协助赵丽曼办理房屋产权证系泰鸿公司的法定义务，不能因泰鸿公司指定了代办公司而免除泰鸿公司的义务，故泰鸿公司的抗辩理由不成立。泰鸿公司抗辩称已付购房款应按照赵丽曼的首付款计算，因合同中明确约定赵丽曼应保证贷款于合同签订后30日内支付至出卖人（即泰鸿公司）银行账户，且泰鸿公司已向赵丽曼开具了《销售不动产统一发票》，可见泰鸿公司已经收取到全部的房款，故其这一主张缺少事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、泰鸿公司于判决生效后四十五日内将黑（2019）农垦哈尔滨不动产权第0000778号不动产权证书交付给赵丽曼；二、泰鸿公司于判决生效后立即给付赵丽曼违约金2894.31元；三、驳回赵丽曼的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉商品房买卖合同及合同补充协议效力的认定正确，本院予以确认。关于泰鸿公司是否存在违约责任问题。根据泰鸿公司提交的房屋所有权转移登记申请书的内容，可以确认办理该申请书事项的主体为本案房屋买卖合同的双方当事人赵丽曼和泰鸿公司，且该申请书是办理案涉房屋权属登记的前提条件之一。泰鸿公司于2018年9月15日提出该申请已经超过了案涉合同约定720日取得房屋权属证书的时限，泰鸿公司亦未提供证据证明赵丽曼怠于办理权属登记等不能归责于泰鸿公司的事实存在，故泰鸿公司的行为符合合同约定“买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书”的合同约定，一审判决泰鸿公司在合同履行中存在违约行为，应承担违约责任正确。委托代办产权登记是双方当事人在补充协议中的约定，是为完成案涉房屋权属登记办理的一种手段，双方并未在合同中明确约定此项合同的权利义务已经转移至代办公司，但明确约定了720日不能取得房屋权属证书的违约金计算标准。根据赵丽曼一审提交“贷款客户产权代办资料收取明细单”，泰鸿公司实际收取了赵丽曼代办产权的相关资料，故案涉合同中关于代办权属登记的约定，不能作为免除泰鸿公司承担逾期办理权属证书违约责任的依据。综上所述，泰鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费393.32元，由上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年八月三十一日书记员  周小倩