安徽省旌德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1825民初663号 原告：陆慧莲，女，1989年2月8日出生，汉族，农村居民，住安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：傅建平，安徽徐健律师事务所律师。 被告：旌德宏欣置业有限公司，住所地安徽省旌德县旌阳镇聚文苑**楼122/222铺。 法定代表人：饶浚淅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王飞，江苏石城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宁，江苏石城律师事务所律师。 陆慧莲与旌德宏欣置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告陆慧莲及其委托诉讼代理人傅建平、被告旌德宏欣置业有限公司委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆慧莲向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除原、被告签订的《阁楼使用权转让协议》；2．判令被告返还原告转让款158630元，并支付违约金15863元；3．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年7月17日，原、被告签订阁楼使用权转让协议1份，约定将被告投资开发的旌德公馆5幢601室的阁楼使用权转让给原告，原告支付转让费158630元，并约定被告应当在2018年12月31日前将阁楼交付原告使用，若逾期30日，原告有权单方解除协议，被告应当返还转让款并按已付款的10%支付违约金。协议签订后，原告按约定转账支付转让费158630元，但被告未按期交付阁楼，至2019年12月31日，原告才知道阁楼的实际情况与被告销售广告、宣传资料及所做的说明、允诺相去甚远，该阁楼利用率很低，与原告支付的十几万元不相匹配，被告的行为已构成根本性违约，且被告以该阁楼不列入商品房预售许可范围为由，仅转让阁楼使用权的行为不仅违反法律规定，同时也导致原告无法办理产权登记，致使原告的合同目的不能实现。 旌德宏欣置业有限公司未做书面答辩，庭审中辩称：1．原、被告签订的协议约定的阁楼交付时间系打印错误，根据原、被告签订的商品房买卖合同、车库使用权转让合同，均可证实房屋及阁楼的交付时间应为2019年12月31日，被告在发现错误后与原告联系提出更改，但原告未配合重新签订合同。2．若原告主张阁楼的交付时间为2018年12月31日，则原告于2020年6月17日起诉要求解除合同已超过解除权的一年行使期限。3．原告是在对阁楼的情况进行了解后，与被告充分协商后再签订的合同且协议约定使用权转让，原告在阁楼交付后能充分使用阁楼，其合同目的已达到，被告转让阁楼使用权时已明确告知不列入商品房销售许可范围，也未承诺办理产权证。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院递交的证据，被告的质证意见如下： 1．原告的身份证、被告企业信息查询单各1份，证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格。被告无异议。 2．阁楼使用权转让协议1份，证明原、被告就阁楼使用权签订了协议，约定的交付时间为2018年12月31日，即便如被告答辩中陈述为2019年12月31日交付，但时至今日被告未将阁楼交付原告。被告对该证据的真实性无异议，交付时间是笔误。 3．银行交易清单及收据照片各1份，证明原告已将阁楼转让费用交付的事实。被告无异议。 4．交房通知1份，证明被告仅通知交付5幢1单元601室和车库，未通知交付阁楼。被告对该证据的真实性认可，认为阁楼是通过601室进入，通知原告601室收房也就是通知阁楼收房。 5．旌德公馆9幢603室房屋建筑面积测量报告1份，证明案涉房屋与603室阁楼性质一样，阁楼是用于隔热，没有使用价值。被告庭后认为，该阁楼无测量面积，但由于阁楼与601室为一体，顶楼业主能发挥其作用，因此该证据达不到原告的证明目的。 被告为证明其抗辩意见，向本院递交的证据及原告的质证意见如下： 6．原、被告签订的阁楼使用权转让协议、商品房买卖合同、车库使用权转让协议、与方小鸽、唐荣杰、肖美、钟士兵签订的阁楼使用权转让协议各1份，证明阁楼使用权转让协议约定交房时间2018年系笔误，正确的交房时间为2019年12月31日。被告对上述证据的真实性无异议，认为被告未履行交付阁楼使用权的义务。 7．建设规划许可证、商品房预售许可证、竣工验收记录复印件各1份，证明案涉阁楼系合法建筑，虽不在预售许可范围，但系被告建设，是合法建筑，参照物权法规定，被告有权通过转让和赠送的方式进行处分，同时验收时间为2019年11月28日。原告对该组证据的真实性无异议，但认为系房屋的附属设施，建设者处分应当受到限制，因此该组证据达不到被告的证明目的。 上述证据经本院审查，对双方无异议的证据1、3予以认定。对其余证据认定如下：证据2，根据原、被告的陈述及现场查看，案涉阁楼只能从原告购买的601室进入，而被告通知原告购买的601室交房的时间为2019年12月31日，结合证据6、7，因此阁楼的交付时间应为2019年12月31日，2018年为笔误，故该证据达不到证明被告违约的目的。证据4，通过现场勘查，阁楼与601室为一整体，通知原告601室交付，则不需要另行通知阁楼交付，被告的质证意见成立，该证据达不到原告的证明目的。证据5，原、被告就阁楼签订协议时就未明确阁楼面积，原告应明知阁楼未测绘面积，且测绘面积与能否使用无必然联系，被告的质证意见成立，该证据达不到原告的证明目的。证据6、7，原告对该两组证据的真实性无异议，对旌德公馆5幢楼房的竣工验收时间为2019年11月28日无异议，因此位于该幢楼的顶楼的交付时间不应为2018年，对该两组证据，本院予以认定。 根据上述认定的证据，结合双方当事人的陈述，本院对本案的法律事实认定如下： 被告系从事房地产开发、商品房销售、房屋租赁等的有限公司。2018年7月18日原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告从被告处购买旌德公馆5幢1单元601室，被告应当在2019年12月31日前经规划部门核实，取得规划核实证，并符合合同约定的商品房交付原告使用。同年，原告与被告签订《阁楼使用权转让协议》，约定阁楼由被告投资建设，不列入商品房预售许可范围，原告出资购买的阁楼使用权的期限正常情况下不低于阁楼所处位置国有土地使用权出让期限；原告支付转让费158630元获得5幢1单元601室的阁楼使用权；原告应当在2018年7月17日付清上述转让费，被告收讫款项的同时，向原告出具转让票据。逾期付款，按欠款的日万分之五支付违约金，逾期超过15日，被告有权解除合同，并要求原告按累计应付款的10%支付违约金。被告应当在2018年12月31日以前将阁楼交付原告使用。若有逾期则被告应按原告已交转让费的日万分之五向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除本协议，要求被告退还已交转让费，并按累计已付款的10%支付违约金；阁楼可以进行流转，除非法律另有规定等。2018年7月18日，原告支付转让款227880元（含车库使用权转让费）。2019年11月28日，被告组织相关部门对原告居住的旌德公馆一期工程5#楼进行竣工验收，2019年12月23日，旌德县建筑业管理服务站签署验收意见：该工程于2019年11月28日竣工验收，竣工验收的组织程序和形式，符合国家法律要求和规定。2019年12月12日，被告通知原告其所认购的5幢1单元601室、80号车库于2019年12月29日进行集中交房。原告收到该通知后，认为被告未通知阁楼进行交付且阁楼使用率低而未收房。 经现场勘查，旌德公馆5幢601室的阁楼外部无通道进入，只能经601室客厅加建楼梯进入，实际与601室为一整体，阁楼层高未达2.2米。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。案涉阁楼的主要功能系隔热，通过现场勘查，阁楼层高虽未达2.2米，但其空间具备一定使用价值，且使用并不影响其隔热功能，因此被告转让阁楼的使用权不违反法律规定。原、被告就阁楼使用权于2018年7月18日签订的《阁楼使用权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该协议合法有效。原告认为被告未在约定的时间内即2018年12月31日前交付阁楼，依据合同约定原告有权解除合同，本案中原告不仅购买了旌德公馆5幢601室的阁楼还一同购买了601室，结合现场查看房屋结构，阁楼需要在601室内加建楼梯才能进行，与601室为一个整体，原、被告签订的关于601室房屋买卖合同约定的601室交付时间为2019年12月31日，不可能提前一年将阁楼先行交付，参考被告提供的竣工验收报告及该小区内其他业主阁楼的交付时间，可以认定《阁楼使用权转让协议》中约定的交付时间应为2019年12月31日，2018年应为笔误。原告认为被告仅通知了601室交付，未通知阁楼交付，本院经审查认为，阁楼虽然单独签订合同进行使用权转让，但阁楼与601室为一个整体，在通知原告于2019年12月28日收房时并不需要另外通知阁楼进行交付。原告又认为阁楼使用率低及阁楼作为隔热层不能转让或限制转让，原告取得的阁楼使用权达不到其签订合同的目的，阁楼因层高未超过2.2米而未列入预售范围，协议中已明确告知不能办理产权证，原告在明知该情况下仍与被告签订协议，并约定了阁楼使用期限与土地使用权年限一致，也即原告在收房后即已取得阁楼的使用权，原告不能以无法办理产权证否认阁楼使用价值。综上，原告要求解除合同的理由不符合法律规定，故对原告要求解除与被告签订的《阁楼使用权转让协议》的请求，本院不予支持。被告提出的《阁楼使用权转让协议》中约定交付时间2018年12月31日为笔误及隔热层不影响原告使用的抗辩，本院结合阁楼现场状况及601室的交付时间，认定被告的抗辩意见成立，本院予以采纳。 据此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告陆慧莲的诉讼请求。 案件受理费3790元，由原告陆慧莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  汪 艳 审 判 员  周家青 人民陪审员  姚玉香 二〇二〇年八月三十一日 法官助理王玲 书记员徐磊 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。