陕西省韩城市人民法院陕西省韩城市人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0581民初1709号原告：韩城市诚志佳都物业管理有限公司。住所地:陕西省韩城市法定代表人：武中兴，系该公司董事长。被告：韩城市耕读苑小区业主委员会。住所地:陕西省韩城市耕读苑小区**楼****办公室。负责人：高忠义，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：陈永红，系该业主委员会委员。原告韩城市诚志佳都物业管理有限公司与被告韩城市耕读苑小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告韩城市诚志佳都物业管理有限公司的法定代表人武中兴与被告韩城市耕读苑小区业主委员会负责人高忠义、委托诉讼代理人陈永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩城市诚志佳都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认被告2020年5月24日由原告中标韩城市耕读苑小区物业服务企业的决定合法有效。2、判令被告立即和原告签订韩城市耕读苑小区物业管理服务合同并依法履行物业管理职能。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告韩城市耕读苑小区原物业管理服务企业由其他有关物业管理机构管理，2020年3月，因其合同到期，被告公开向社会招聘耕读苑物业管理服务企业，原告于2020年4月22日经韩城市市场监督管理局批准成立了韩城市诚志佳都物业管理有限公司。随即原告向被告应聘，并向被告提供了有关应聘资料，根据规定于2020年5月24日向被告交付了经费6000元和应聘保证金50000元，汇入被告指定的业主委员会成员陈永红账户。2020年5月24日被告在韩城市耕读苑小区召开业主大会，由被告审核的韩城市雅苑物业公司和原告在招聘大会上竞争演讲，开会前，被告宣布：由参加会议的业主进行无记名投票，一次投票成功。由得票多的当选为韩城市耕读苑选聘的物业公司，当时参加会议的业主共计424人，韩城市雅苑物业公司得票168票，原告韩城市诚志佳都物业管理有限公司以252票高票当选，被告并于2020年5月26日向全体业主张贴了十几份公告，公布了中标企业为原告韩城市诚志佳都物业管理有限公司，被告2020年5月11日张贴的《耕读苑小区选聘物业公司公示》第十条第7项规定“业主委员会代表业主，与选中公司签订书面服务合同”。原告2020年5月24日中标后，即多次找被告要求签订物业服务合同，履行物业管理职能，并要求向被告交付履约保证金30万元和整改保证金30万元，但被告推诿不接收，至今被告既不和原告签订书面物业服务合同，也拒收原告履约保证金30万元和整改保证金30万元，使原告无法履行韩城市耕读苑小区物业管理服务工作，故诉至韩城法院，望依法判决。被告韩城市耕读苑小区业主委员会辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。1、业主大会未达到法定户数，无权形成具有法律效力的决议。正像原告所述事实一样，原告参加、报名、演讲和业主投票结果以及被告2020年5月26日向业主张贴了公告的事实存在，被告无异议，但公告张贴后即遭到其他业主的质疑：2020年5月24日召开业主大会，实际到会户数424户，未达到《物业管理条例》第十一条规定总户数（耕读苑小区总户数1372户）的三分之二，或《陕西省物业管理条例》第二十七条业主二分之一同意的规定，所以做出的任何决议均不是多数业主意见，一切决议均无效。1、招标办法和程序不全面，也未征求业主意见。2、没有第三方参加和参与。3、会前有参加竞标的物业公司涉嫌贿选，承诺的自己负担建设某些建筑项目数额巨大，有诱导业主意愿之嫌，显失公平。根据业主的呼声和意见，被告召开业主委员会会议，组织了业主的意见并向主管上级汇报，根据国家《物业管理条例》第十一条和《陕西省物业管理条例》第二十七条的规定，于2020年6月10日向被告向广大业主发布了告知书，决定“停止耕读苑小区选聘物业的相关活动，关于物业的后续工作将依法律程序择日进行”。被告为了广大业主的利益，听取广大业主的意见和建议，改正择日再进行有何过错，原告采取在小区大门口打着业主委员会的旗号，摆桌凳让业主签字或进户签字等方式逼迫被告以无效的业主会议结果与原告签订服务协议，已经在耕读苑小区造成恶劣影响，在社会上耕读苑小区名誉受损，租房、售房市价明显下落，业主意见很大，被告保留向公安机关以扰乱社会秩序报案的权利。被告会依据法律程序择日再进行，不会以无效的会议结果与任何单位签订任何协议，损害业主的利益。2、原告无竞标资格。国家《物业管理条例》第三十二条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”第三十三条：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。陕西省《物业管理条例》第六十条“从事物业管理服务的企业，应当依法取得物业服务资质证书”。正像原告诉状所述:原告于2020年4月22日才注册成立了韩城市诚志佳都物业管理有限公司，2020年5月24日参加招标时并未取得资质，依法根本不具备对外营业和招标的资格。经被告在市物业服务企业的主管部门查询，原告至今并未办理资质，未登记资质注册。被告所在耕读苑小区1372户，在XX城XX城也可谓属较大的小区，原告才成立注册公司，办公地点在家，没有服务过一家的业绩，无固定的有职称的专业人员，更无资质，被告受一千余户业主的重托，怎能把这样较大的小区交给一个刚注册、无资质，无办公地点，无固定的专业有资质人员，无业绩的单位，只凭几张承诺就损害业主的利益，违法与原告签订服务协议，被告良心难容。综上，原告诉请违法，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护耕读苑小区千余户业主的切身利益，维护小区和谐稳定的局面，并依法阻止原告停止一切在小区的扰乱秩序行为。原告韩城市诚志佳都物业管理有限公司为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、韩城市市场监督管理局2020年4月23日颁发的营业执照一份，证明原告的主体资格是合法企业。被告质证后对该证据真实性无异议，但认为原告并不是专业的物业管理公司。2、韩城市耕读苑小区业主委员会2020年3月19日发布的耕读苑小区公开选聘物业服务企业的公告一份，证明被告公开向全市选聘耕读苑小区物业服务企业。被告质证后对该证据真实性无异议。3、韩城市耕读苑小区业主委员会2020年5月11日印发的耕读苑小区选聘物业方案公示，证明其中有规定应聘公司报名应向被告交付应聘保证金5万元，履行保证金30万元（未交），整改保证金30万（未交）。被告质证后对上述证据真实性无异议，但称到目前为止，被告与原告无经济交集手续，当时已经将原告所交的钱给其退还了。4、韩城市耕读苑小区业主委员会于2020年5月24日向原告出具的收款收据一份，证明被告向原告收取了应聘经费6000元。被告质证后对该证据真实性无异议，但称该款项后来已经给原告退回去了。原告予以认可。5、中国工商银行转账凭证一张，证明原告于2020年5月24日通过中国工商银行韩城支行向被告转了5万元作为应聘保证金。被告质证后对该证据真实性无异议，但称该款项后来已经给原告退回去了。原告予以认可。6、原告于2020年5月13日向被告递交的应聘承诺书证明原告的6条承诺决心及保证。被告质证后认为该证据证明不了什么。7、被告韩城市耕读苑小区业主委员会2020年5月26日发布的公告，证明2020年5月26日耕读苑小区召开业主大会投票选聘物业服务企业，现场发出票数424票，雅苑物业公司获得168票，原告获得252票被告宣布原告高票当选。被告质证后认为根据物业管理条例规定业主大会人员人数和投票人数应当过半，因被告发出的公告是作废的公告，已经违反了物业管理条例规定，故被告终止了耕读苑小区物业选聘的公告。8、原告于2020年4月22日印刷的耕读苑物业服务管理书，证明原告各项管理制度完备齐全。被告质证后认为原告公司只是个皮包公司，人员均不具备资质，不具备应聘被告小区物业管理的资质。9、韩城市耕读苑小区业主委员会2020年6月10日在小区张贴的公告书一份，证明被告违反选聘大会决定是无效的。被告质证后对该证据真实性无异议，但认为因业主大会参会人数未过半，经业主委员会讨论后发出此告知书，合法有据。10、署名业主委员会在耕读苑业主微信群里发的2020（02）号业主委员会通报，证明通报中明确称“市物业管理办公室再不说不行了，惠民社区再不说协调了，耕读苑小区公开选聘物业可名正言顺进行了” 。被告质证后对该证据真实性无异议，认为该通报业主委员会没有盖印章，且业主委员会负责人不知情，不能证实该通报是代表业主委员会发布的通报。11、陕西文海物业管理有限公司资质证书复印件，证明原告选聘时提供了资质证书，原告法定代表人曾在此公司工作。被告质证后认为该证据不是原告公司资质，是别人公司的资质，被告要求应聘者是法人自己具备资质才可应聘。12、演讲稿，证明被告负责人高忠义给其改过演讲稿。被告质证后认为高忠义没有给原告改过演讲稿，只是说过为了小区业主利益，让其想的周到一点就行。13、原告申请业主孙建业出庭作证，其证言证明2020年5月23日晚上，耕读苑小区业主委员会负责人高忠义、冯广英召集开业主委员会扩大会，主要内容是布置第二天下午耕读苑小区选聘物业之事，会上进行了周密安排。因为耕读苑小区没有经过验收，市上不管，小区的业主高度进行自治。第二天业主大会会议由冯广英主持召开，高忠义进行动员讲话，由他做会议记录，按程序进行投票选举。提前登记了小区人员，开会决定按到会人数选举票数高的公司中标，最后韩城市诚志佳都物业管理有限公司票数高，高忠义会场宣布诚志佳都物业管理有限公司当选。原、被告质证后对上述证言均无异议。14、原告申请业主张建坤出庭作证，其证言证明耕读苑小区业主委员会在2020年5月23日开会研究决定24日召开选聘物业公司业主大会。24日开业主大会时，业主委员会负责人高忠义主持召开，最后诚志佳都物业管理有限公司的票数最高，高忠义宣布武中兴的公司高票当选。原告质证后对上述证言无异议。被告质证后认为其当时没有宣布原告当选，只是宣布其票数多。15、原告申请业主张正斌出庭作证，其证言证明2020年5月23日，他参加了耕读苑小区业主委员会选聘物业公司的会议，5月24日他参加了选聘大会，他当时负责布置横幅和喇叭，也参加填票了。上述证言原、被告质证后均无异议。16、原告申请业主陈景侠出庭作证，其证言证明2020年5月24日耕读苑小区业主选聘物业大会由冯广英主持，高忠义讲话后宣布选聘进行，由他负责统计监督唱票、计票工作。最后发出424票，韩城市诚志佳都物业管理有限公司得票252票当选，第二天业主委员会在小区张贴了公告公示。原、被告质证后对上述证言无异议。被告韩城市耕读苑小区业主委员会向法庭提交了如下证据：收据一份及中国工商银行自动柜员客户凭条、中国工商银行回单、凭证证实被告已将原告所缴纳保证金及应聘经费退还给原告。原告质证后对上述证据无异议。根据原、被告陈述及当事人没有争议的证据，本院审理查明认定事实如下：2020年5月24日，被告韩城市耕读苑小区业主委员会在未达到法定经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加并同意的情形下召开业主大会，选聘物业服务企业。原告韩城市诚志佳都物业管理有限公司向被告交付了经费6000元及应聘保证金5万元后参加选聘。会前被告宣布由参加会议的业主进行无记名投票，一次性投票成功由得票多的公司当选为该小区物业服务公司。后业主大会经过选聘物业公司大会竞争演讲，由参会业主进行无记名投票计票等程序，被告最终统计后宣布该次业主大会选聘物业服务企业现场发出票数424票，参加选聘的韩城市雅苑物业公司获得168票，原告获得票数最高为252票，弃权4票。2020年5月26日被告在该小区张贴公告公示2020年5月24日业主大会投票选聘物业服务企业各参聘公司得票情况，并公示原告为中标企业高票当选。后原告找被告要求订立物业服务合同，被告拒绝。2010年6月5日，被告将原告缴纳的经费和应聘保证金退还给原告。2020年6月10日，被告向该小区业主发布告知书，内容为“依《陕西省物业管理条例》、《物权法》的相关规定，2015年5月24日，耕读苑小区业主召开的物业服务企业选聘大会情况，经向上级部门汇报，因：1、参会业主人数未达到全体业主的三份之二以上，不符合《物权法》的相关规定。2、大会缺乏依法进行选聘物业服务企业程序。3、大会无第三方参与，公正公平性难以保证，所以经耕读苑小区2020年6月10日业委会的决定，停止耕读苑小区选聘物业的相关活动。关于物业的后续工作将依法律程序，择日进行”。后原告多次找被告要求签订书面物业服务合同进行物业管理未果，遂起诉至法院。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。国务院颁布的《物业管理条例》第十二条，也明确规定业主大会会议选聘和解聘物业服务企业，应当经专有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意。本案中，被告韩城市耕读苑小区业主委员会在未达到法定人数的情形下召开业主大会选聘物业服务企业，并作出由原告韩城市诚志佳都物业管理有限公司中标为小区物业服务企业的决定，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条法律法规的强制性规定，其行为应为无效。故对原告主张依法确认被告2020年5月24日由原告中标韩城市耕读苑小区的物业服务企业的决定合法有效及判令被告立即与原告签订韩城市耕读苑小区物业管理服务合同并依法履行物业管理职能之诉讼请求，不予支持，应依法驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：驳回原告韩城市诚志佳都物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费200元，由原告韩城市诚志佳都物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。    审 判 员    薛 建 彤 二〇二〇年八月十八日书 记 员    李    翀     202005811709916105817143422020070320204232020319202051153003020205246000202052412305620205132020526202052642416825215820204229202061010202002111213142020523215202052324241620205235241720205244242522182020524600054241625242020526202052420106520206102015524123231234567562323122020524200151