江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3151号上诉人（原审原告）：钟世俊，男，1967年3月28日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：赖亚芬，江西海融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西鼎信房地产咨询评估有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区兴国路**财智广场**商业**、A602#。法定代表人：雷素萍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戴顺程，江西南芳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州久久房地产代理有限公司，住所地，住所地：江西省赣州市章贡区赞贤路**黄金时代******店iv>法定代表人：黄宇妤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴开峰，江西明理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭友斌，男，1970年10月3日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：康富民，江西创兴律师事务所律师。上诉人钟世俊因与被上诉人江西鼎信房地产咨询评估有限公司（以下简称鼎信房产公司）、赣州久久房地产代理有限公司（以下简称久久房产公司）、彭友斌房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣07民初3146号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月11日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟世俊上诉请求：1、请求依法撤销（2019）赣0702民初3146号民事判决，并改判三被上诉人连带返还侵占的卖房差价款壹拾壹万元整（￥110000.00）;2、本案一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、三被上诉人不能依据居间合同获得110000元的房屋价差，房屋买卖价差应基于物权，归所有权人钟世俊所有。上诉人钟世俊委托鼎信房产公司居间卖其位于赣州市章贡区，并与彭友斌签订了《房屋买卖居间合同》（下称“合同一”）,后在未付款、未转移物权的情况下，彭友斌又委托久久房产公司居间卖本案案涉房产，彭友斌与案外实际购房人丁睿签订《二手房买卖居间合同》（下称“合同二”）。合同一为有效合同，合同二是彭友斌无权处分他人房产，属于效力待定，在钟世俊不知道有合同二的情况下，钟世俊与实际购房人丁睿办理过户手续的卖买合同，物权已实际发生了转移，所以合同二彭友斌无权处分的行为钟世俊已经事实上进行了追认。但至始至终钟世俊并非委托彭友斌转卖其房产，合同一中双方特别约定的真实意思表示是：由彭友斌购买后登记在别人名下，而非钟世俊同意还是自己产权的情况下由彭友斌转卖他人。不管是合同一或者是钟世俊不知情的合同二，整个交易的相对方始终是钟世俊和丁睿（办理过户手续的买卖合同相对方）,因而三被上诉人不管是基于合同一还是合同二（即合同是否有效）,都不能因此获得房屋买卖价差，房屋买卖价差基于物权应归所有权人钟世俊所有。二、房屋买卖价差110000元应由三被上诉人承担连带返还责任。鼎信房产公司在接受居间委托时收了钟世俊房产证、国有土地使用权证原件及契税发票原件，而久久房产公司在接受委托时需要审核产权所有人身份，在未审核身份就签订了居间合同，在没有所有权人钟世俊书面授权的情况下，把钟世俊的房子卖了，所以三被告有利益分成才会相互配合。综上，一审法院混淆了本案合同的有效性与三被上诉人能否基于本案居间合同获得110000元的房屋买卖价差，因此，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求依法撤销（2019）赣0702民初3146号民事判决，并改判三被上诉人连带返还侵占的卖房差价款壹拾壹万元整。鼎信房产公司辩称，一、被上诉人没有参与实施案涉房屋转售行为，也未没有收取房屋转售差价款，更不存在与他人恶意串通损害上诉人利益的行为，无需承担返还或赔偿责任。案涉房屋的转售合同即《二手房买卖居间合同》，系久久房产公司居间撮合彭友斌与丁睿签订，被上诉人没有参与其中，也不是该合同当事人，更没有收取房屋转售差价款等任何款项。被上诉人仅居间撮合上诉人与彭友斌签订《房屋买卖居间合同》，该合同的总购房款、付款方式、其他事项约定等条款，是在上诉人与彭友斌平等、自愿、充分协商的情况下达成，条款内容也合法有效，不存在被上诉人与彭友斌或其他人恶意串通损害上诉人利益的情形。而合同签订后，被上诉人也按约向上诉人及彭友斌提供了居间服务，各方当事人也按约履行完毕该合同，上诉人也足额收取到售房款80万元，其合同目的得以实现。二、上诉人要求被上诉人连带返还房屋转售差价款11万元无任何事实及法律依据。彭友斌在与上诉人签订《房屋买卖居间合同》取得该房屋的物权期待权后，将该物权期待权转让给他人，均属于正常的市场交易行为。该转售行为不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违法合同约定，转售行为合法有效。而根据合同相对性原则，上诉人仅能依据与彭友斌签订的《房屋买卖居间合同》向彭友斌收取售房款80万元，无权突破合同相对性收取丁睿应当支付给彭友斌的91万元购房款，彭友斌根据《二手房买卖居间合同》向丁睿收取的91万元购房款售房款系其合法所得，被上诉人也没有收取彭友斌转售房屋差价款。久久房产公司口头答辩称，1、丁睿与上诉人之间在我公司达成交易，我公司办理了相应过户手续，完成了居间义务，有权收取相应居间费；2、本案涉案房屋的房款转移及贷款均未经过我公司，我公司不存在任何侵占的情形。彭友斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，具体理由如下：一、被上诉人与鼎信房产公司、上诉人钟世俊于2018年8月10日签订的《房屋买卖居间合同》，系三方真实意思表示，内容合法，系合法成立并生效的合同。上诉人钟世俊作为该合同中的卖方，其在该合同中的主要权利是全额取得合同约定的80万元房款，主要义务是配合办理房产过户手续；在合同履行过程中，上诉人钟世俊已全额取得合同约定房款，且在收款后将其所有的房屋办理好了过户登记手续，该合同已经履行完毕，在本案中上诉人钟世俊依据《房屋买卖居间合同》应当获取的合同利益，即80万元房款已经得到保障，不存在他人侵占其房款的情形。二、被上诉人在本案中实际上并未获利。本案的实际交易过程为：在被上诉人与鼎信房产公司、上诉人钟世俊签订《房屋买卖居间合同》后，被上诉人妻子不同意购买该房产便要求被上诉人解除合同，但被上诉人已支付3万元定金，解除合同将会导致定金被没收，故被上诉人将房屋转卖给案外人丁睿。后因案涉房屋经过了被上诉人的修缮后，房屋评估价值为1057200元，丁睿需要按照该价格的百分之三十支付首付款，即317200元，其资金不足支付首付款，被上诉人便向其借款147200元用于支付首付款；同时被上诉人在交易过程中出资对案涉房屋进行修缮、委托评估公司支付了评估费用，房产过户中支付了代办费等费用。因此，上诉人钟世俊向被上诉人支付的253198元包含了丁睿应当偿还给被上诉人的147200元借款及被上诉人所支出的房屋修缮费用、委托评估等费用，上述费用共计253198元，其未实际获利。三、被上诉人在案涉房屋的交易过程中不存在胁迫、欺诈行为，也分别向其他被上诉人久久公司和鼎信房产公司支付了佣金，其在本案中的身份与上诉人钟世俊、案外人丁睿一样，是平等的市场主体。被上诉人为了履行与上诉人钟世俊签订《房屋买卖居间合同》，避免定金被没收的风险，将依据《房屋买卖居间合同》可取得的预期物权转让于案外人丁睿的行为，并未违反法律规定，是一种规避合同违约风险的自救行为。且房产销售本就是市场行为，价格具有不特定性，低价买入高价卖出的行为是市场的常见现象，并不违反法律规定。综上，上诉人钟世俊在房屋买卖过程中未受到他人欺诈或者胁迫，其依据《房屋买卖居间合同》的约定已取得80万元购房款，利益未被侵害，其起诉要求返还被侵占的购房款无事实依据及法律依据，应当驳回其诉讼请求。钟世俊向一审法院起诉请求：1、判令被告鼎信房产公司、久久房产公司连带返还侵占的卖房差价款壹拾费万元整（110000元）；2、本案诉讼费由被告鼎信房地产公司、久久房地产公司承担。原告在庭审过程中增加一项诉讼请求为要求鼎信房产公司返还原告支付的佣金7850元（原约定佣金是8000元，扣除150元由鼎信房产公司承担的车辆罚款）。一审法院认定事实：2018年8月10日，原告钟世俊（甲方、卖方）与被告彭友斌（乙方、买方）及被告鼎信房产公司（丙方、居间方）经协商，三方签订了一份《房屋买卖居间合同》，甲方自愿将其所有的坐落于赣州市章贡区官园里4号富升苑商住楼C栋2单元603室，建筑面积138.49平米，以成交总价80万元出售给乙方。合同第四条对付款方式约定：乙方选择银行按揭贷款付款；首付款由乙方于2018年10月10日转入银行指定的账户，按揭款由银行直接转至甲方账户……；第七条对交房约定：甲方承诺收到全部房款时交房给乙方；第十二条对其他事项约定：经甲、乙双方共同协商：1、甲方同意乙方指定他人名字办理该房《不动产权证书》名字；2、甲方承诺收到乙方银行按揭贷款的款项（总房款人民币八十万元整）后，退出部分款项当日即转回乙方。此外，合同还对其他事项进行了约定。2018年9月9日，被告彭友斌的委托代理人陈懿钰（卖方）与案外人丁睿（买方）及被告久久房地产公司（居间方）签订一份《二手房买卖居间合同》，约定卖方将房屋所有权人钟世俊的上述房屋以房屋成交91万元转让给买方丁睿。2018年9月19日，丁睿通过银行账户向原告支付首付款317200元。2018年10月18日，原告钟世俊作为卖方，案外人丁睿作为买方，双方在赣州市房地产交易管理中心签订了赣州市存量房买卖合同。2018年11月1日，丁睿通过银行贷款放贷向原告支付款项740000元。同年11月3日，原告钟世俊在扣除80万元购房款后，分两次将超出80万元的款项255198元通过银行转账转给了被告彭友斌（其中，钟世俊通过中国银行账户转款233198元，通过中国工商银行转款2000元），另原告钟世俊通过微信向被告彭友斌转款2002元。此外，原告于2018年1月3日通过银行转账向被告鼎信房产公司支付中介费7890元，案外人丁睿于2018年11月18日向被告久久房产公司支付中介佣金及代办费共计9900元。现案涉房屋在原告起诉前已过户至案外人丁睿名下。一审法院认为，原告与被告彭友斌及鼎信房产公司之间签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力。原、被告按照合同约定履行了各自义务，均不存在违约和违反法律规定的行为，原告收取80万元购房款后其合同目的也得以实现。关于原告主张被告鼎信房产公司、久久房产公司之间相互串通，违反诚实信用原则和房地产经纪公司执业规则，非法侵占卖房差价款的意见，因原告提供的证据不能证明被告鼎信房地产公司与被告久久房地产公司之间存在相互串通，损害原告利益的行为，且被告彭友斌在与原告签订房屋买卖合同后，又与他人签订《二手房买卖居间合同》，将案涉房屋以高于其与原告的转让价格转让给他人的行为，并未违反合同约定和相关法律规定，故原告要求被告鼎信房产公司及久久房产公司连带返还卖房差价款11万元及要求被告鼎信房地产公司返还佣金7850元的诉请，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告钟世俊的诉讼请求。案件受理费2500元，由原告钟世俊承担。二审中，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本案中，被上诉人彭友斌与久久房产公司、案外人丁睿签订案涉房屋买卖合同时，彭友斌虽未取得物权，但其签订的房屋买卖合同属于债权性质的合同，该合同并不存在法定或者约定的影响合同效力的因素，故该合同成立时已为有效合同。而彭友斌、久久房产公司、丁睿在该合同中约定的房屋价款系双方的真实意思表示，该房屋价款属于该份债权合同的重要内容，并不以彭友斌取得案涉房屋所有权为前提，仅需合同双方当事人的合意即可，故上诉人认为彭友斌与丁睿所签订的房屋买卖合同系无权处分，属于效力待定合同的观点无法律依据。上诉人认为该房屋买卖的差价也应基于物权归钟世俊所有的观点亦无合同及法律依据。此外，上诉人主张三被上诉人应当对该11万元的房款差价承担连带返还责任。对此，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”在本案中，如前所述，彭友斌以高出11万元的价款最终与丁睿签订了房屋买卖合同，该11万元的差价，丁睿也同意。并且，将案涉房屋物权登记于彭友斌指定的丁睿名下，也是彭友斌与钟世俊合同约定的内容，彭友斌并未违反双方合同的约定，故对于彭友斌来讲，其依据与丁睿签订的合同获得的11万元，不需要返还给钟世俊，钟世俊已从其与彭友斌签订的合同中足额获得了购房款，钟世俊的权益并未收到损害。久久房产公司和鼎信房产公司仅是案涉房屋买卖的居间方，并不享有案涉房屋买卖合同中买卖双方的权利，实际上，也未有证据证明该两个中介公司因此获利，案涉房屋买卖合同中也未约定该两个中介公司应承担连带责任，故上诉人要求久久房产公司与鼎信房产公司承担连带返还责任无法律及合同依据，其该项上诉理由不成立。综上所述，上诉人钟世俊的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人钟世俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年八月二十五日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜