四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0923民初476号 原告（反诉被告）：于天文，男，1969年9月26日出生，汉族，住四川省射洪县。 原告（反诉被告）：黄益兵（于天文之妻），女，1969年8月27日出生，汉族，住四川省射洪县。 上列二原告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：任立玺，射洪市太和法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：周世界，男，1964年3月1日出生，汉族，住四川省射洪县。 被告（反诉原告）：李艳东（周世界之妻），女，1969年12月13日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人（特别授权）：周世界，男，1964年3月1日出生，汉族，住四川省射洪县。 被告：成都世介文化艺术传播有限公司，住所地成都市青羊区西御街西御大厦******，统一社会信用代码91510105755967826R。 法定代表人：宋卓洪，该公司经理。 委托诉讼代理人：周世界，男，1964年3月1日出生，汉族，住四川省射洪县。 原告于天文、黄益兵诉被告周世界、李艳东、成都世介文化艺术传播有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，转为适用普通程序进行审理。被告周世界、李艳东提起反诉，本院审查受理后，依法成合议庭，公开开庭将本、反诉合并审理。原告于天文及于天文、黄益兵的共同委托诉讼代理人任立玺，被告周世界（同时作为李艳东、成都世介文化艺术传播有限公司的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于天文、黄益兵向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认2009年3月21日、2009年10月29日原被告双方签订的《售房协议》、《预售房协议》无效；2.请求判令被告依法向原告赔偿下列损失共计564000元:①返还本金10万元。②支付利息（利息按年利率24%计算）×10年×10万元=24万元。③赔偿装修损失费：一单元401号装修费86000元，一单元201号装修费38000元。④被告恶意签订《售房协议》和《预售房协议》的信赖利益损失赔偿费10万元；3.判令被告承担本案诉讼费用及保全费。事实与理由：被告因开发房屋资金紧缺，在不具有预售房屋的条件下掩盖了事实真相，以欺骗方式于2009年3月21日和2009年10月29日与二原告签订了售房协议和预售房协议。合同签定后，二原告向被告周世界支付购房款共计10万元。后由因被告无法即时开发合同约定的鹤翔福邸房产，周边房价天天涨，经协商被告便指定其所有大英县新城五福庄园一单元201号、401号现存房产不变价格，当等同原2份合同约定内容出售房产卖与二原告居住。二原告接受并对指定的成品房进行了装修，装修费共计124000元。装修后原告分别于2010年4月和2010年10月份入住至今。十年来，原告无数次同被告协商房产过户事宜，因周边房价天天上涨而以各种理由推脱。于此，二原告于2018年9月向射洪市人民法提起民事诉讼要求被告过户房产，方得知被告已于2015年已将二套指定房产抵押于蓬溪县邮政银行并查封，原告即时向蓬溪县向人民法院提起了执行异议。执行异议裁定书中已明确了原告的入住与装修。该二套指定房屋已于2019年12月份由蓬溪人民法院拍卖，二原告于2020年3月16日腾退。因被告在未取得房屋预售许可证的前提下因资金不足而遮盖了不具备预售房许可条件，采取欺诈手段与原告签订房屋买卖房合同，至使原告购房款被非法侵占十余年。被告收取了购房款，在明知签定售房合同不能实现的情况下，又继续采取欺诈手段指定他另两处现存房屋等价继续履行合同，导致原告进行了装修，又继续给原告造成了两套房屋的装修损失。十余年来，原告蒙受欺骗，没有取得房屋。房价由2009年的1280元一平涨价至6000多元至7000元一平，导致原告现要买得同地段、同面积的两套房屋，还得要多花上百万的巨款。害得原告倾家当产，经济损失万分惨重。请求人民法院支持原告的诉讼请求。 周世界、李艳东及成都世介文化艺术传播有限公司辩称：1.2009年3月21日《售房协议》是周世界与于天文签订，按照合同相对性原理，与李艳东、成都世介文化有限公司无关，也与黄益兵无关；2.2009年10月29日《预售房协议》是周世界与黄益兵签订，按照合同相对性原理，与李艳东、成都世介文化有限公司无关，也与于天文无关；3.《售房协议》、《预售房协议》写明卖的是鹤祥福邸的住房，无预售房许可证，合同无效。两份合同都不具备商品房买卖合同的条件，根本不是买卖合同，实际上只是借贷关系；4.五福庄园一单元201号和401号房我和于天文、黄益兵无买卖关系。5.鹤祥福邸项目有土地、有规划是真实的，不存在欺骗之说。因此，原告诉讼请求支付利息、赔偿装修损失以及所谓的信赖利益损失赔偿金属于不合法的要求，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 周世界、李艳东向本院提出提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人于天文、黄益兵向反诉人周世界、李艳东支付使用大英县新城区××庄××单元××号××号房屋的租金共计105000元，扣除周世界在被反诉人处的借款共计100000元，被反诉人于天文、黄益兵还应向反诉人支付余款5000元；2.本案反诉的诉讼费以及保全费用由被反诉人承担。事实与理由：当初，被反诉人与反诉人签订了购买“鹤祥福邸”住房协议后，被反诉人要求租住反诉人位于大英县新城区××路××庄园一单元住房，反诉人考虑到被反诉人住房困难，分别于2010年4月和2014年10月将反诉人所属的401号和自己当时住用的201号房屋租给被反诉人和其父亲居住，并说明租金按同期同等房屋租金计算，各算各的账。直到2020年3月16日被反诉人才搬出租用的两套房屋，在此期间，被反诉人一直未向反诉人支付分文租金，还恶人先告状，向反诉人提出无理要求。为维护反诉人的合法权益，特向法院提出反诉。参照反诉人之前将同样的房屋租给当时在大英县城做生意的湖北人王建峰的租金每年7000元计算，被反诉人应向反诉人支付租金共计105000元。其计算如下：401号房子7000元／年×8年＝56000元，201号房子7000元／年×7年＝49000元。于天文、黄益兵应付租金105000元-周世界借款100000元＝5000元。恳请法院依法公正判决，支持反诉人的正当要求。 于天文、黄益兵对反诉答辩称：周世界、李艳东所陈述系租赁给被答辩人纯属虚构事实，其在本案答辩中成系买卖，在蓬溪法院的执行异议案件中陈述是出借给被答辩人使用，现又提出租赁之说，没有事实依据，应当驳回其反诉请求。 原、被告为证明其主张，均提交了相关证据。本院组织双方当事人进行了质证。对双方没有分歧的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实分析认定如下：1.原告证据4和证据7，即装修人陈龙、于常康的收条各1份及相关资料，该收条系复印件，周世界主张，201号房屋在交给于天文居住时已经由周世界进行过装修，于常康于2010年5月2日已经收到装修款38000元，对真实性难以确认。同时，401号房屋，陈龙装修83000元，于2010年5月12日收到装修款。这两个收条的真实性难以确认。根据原告提供的照片及庭审中的陈述，原告的装修款包括了在建筑物上的添附（如地板砖、墙壁的装修、吊顶等），也包括家具（床、电视机、冰箱、灶具等家用设施）。且其装修后，也使用了近10年时间。对原告进行装修的事实予以确认，但其装修所花费用和装修损失无法确认。2.原告证据8即于天文与周世界的通话记录。该证据中，两人的通话中提到“你那一套”，并没有提及哪一套房屋，原告认为该证据证明了被告周世界认可五福庄园的房屋是出售给原告的，被告周世界质证认为，是陈述你现在住的两套房屋，最好能保留一套。但因蓬溪法院拍卖，两套房子都卖了，原告不能继续租住。本院认定，该证据能够证明原告于××庄园周世界和李艳东共有的房屋内，但不能证明是基于买卖关系而获得的居住权。3.被告证据3即租赁合同，该租赁合同与本案无关联性。4.被告证据4即鹤祥福邸建筑红线图，被告拟证明该项目客观存在。该红线图没有相关部门加盖印章，无法确认其真实性。 根据认定的证据和庭审查明的事实，对本案的案件事实认定如下：2009年3月21日，周世界作为甲方，于天文作为乙方签订《售房协议》，约定于天文购买周世界与四川浩林建筑工程有限公司共同开发的鹤翔福邸Ａ户型中面积102平方米的三楼房屋，价格为1200元／平方米，计算时按100平方米结算。在周世界统一销售楼盘时，如售房价格高于该价格，高于部分由周世界负责。在签订本协议时乙方一次性支付甲方陆万元正，余下部分，由乙方按该楼盘的按揭办理。该协议注明“本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经双方签字之日起具有法律效力。在签订正式售房合同后，本协议自动作废。”周世界和于天文在售房协议上签字。同日，于天文给付现金60000元，由李艳东出具收据一张，载明“收到售房款（于天文）陆万元正事实。收款人：李艳东，2009年3月21号。”2009年10月29日，周世界作为甲方，黄益兵作为乙方，签订《预售房协议》，载明：“经双方协商，甲方自愿将与四川浩林建筑工程有限公司共同开发的鹤翔福邸住房一套，预售给乙方，价格为1300元／平方米，具体单元楼层在开盘时由乙方自选，在甲、乙双方签完本协议时，乙方付甲方人民币肆万元正，余下部分分期付款（分两次付清。）协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经双方签字之日起具法律效力。在签订正式售房合同后，本协议自动作废。注明：此房价不包括水、电、气、光纤等上户费，应另计。”周世界和黄益兵在协议上签字。协议签订后，黄益兵转款40000元给周世界。两份协议签订后，于天文、黄益兵对周世界仍不放心，要求其提供担保。周世界便在两份协议上加盖了成都世介文化艺术传播有限公司的印章。时至今日，鹤翔福邸楼盘未开发成功。2010年，于天文、黄益兵与周世界、李艳东协商，将周世界与李艳东夫妻共有的位于大英县蓬莱镇新城区公园路五福庄园Ｂ幢1单元2楼1号［大英房权证蓬莱字第2××0号，大国用（2010）第0××0号］房屋交由于天文、黄益兵居住。后又将周世界、李艳东夫妻共有的位于大英县蓬莱镇新城区公园路五福庄园Ｂ幢1单元4楼1号［大英房权证蓬莱字第2××9号，大国用（2010）第0××3号］交于天文、黄益兵占有居住。因周世界、李艳东用位于大英县××镇××路××庄××幢××单元××楼××号××楼××号房产在蓬溪邮政银行抵押贷款，2019年12月，蓬溪县人民法院依法拍卖了该两套房产，2020年3月16日，于天文、黄益兵搬出该两套房屋。 本院认为，周世界在没有获得商品房预售许可证的情况下，将尚未建设的房产出售给于天文、黄益兵，违反了城市房地产开发的法律和行政法规，合同无效。本案的争议焦点是：第一，于天文、黄益兵夫妇所支付的10万元款项性质、是否应当退还；第二，是否计算资金利息；第三，于天文、黄益兵的装修损失是否应当支持；第四，于天文、黄益兵的信赖利益是否应当支持；第五，于天文、黄益兵是否应当给付租金及租金的计算标准；第六，成都世介文化传播有限公司是否承担责任。 关于争议焦点一，于天文与周世界签订于2009年3月21日签订的《售房协议》，李艳东收取现金6万元。黄益兵与周世界于2009年10月29日签订的《预售房协议》，于天文夫妇转款4万元给周世界。该两笔款项共10万元，是基于购房的目的向周世界夫妇给付的款项，因此，其性质应为购房款。由于周世界与四川浩林建筑工程有限公司准备开发的楼盘并未开发成功，于天文、黄益兵购房的目的不能实现，应当退还该购房款。 关于争议焦点二，由于周世界的原因导致于天文夫妇购房目的不能实现，其应当退还购房款，但其并未退还。其占用该购房款，应当支付资金利息。利息的计算方式以中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准进行计算。退还期限应自付款之日开始计算。其中6万元房款的利息从2009年3月21日起至付清之日止，4万元房款的利息从2009年10月29日起至付清之日止。 关于争议焦点三，虽然于天文、黄益兵夫妇主张他们是基于2009年3月21日的《售房协议》和2009年10月29日签订的《预售房协议》，由于周世界的鹤翔福邸没有开发成功，便将周世界、李艳东夫妇所有的位于大英县××镇××路××庄××幢××单元××楼××号××楼××号作为出售给于天文、黄益兵夫妇的房屋。但于天文、黄益兵没有充分证据证明其观点。首先，于天文、黄益兵没有提供关于其占有201号和401号房屋的有效证据。房屋买卖的合同是要式合同。由于于天文、黄益兵夫妇没有充分的证据证明其是基于买卖合同而占有该两套房屋，其装修的合法性、合理性和装修费用由谁承担均不明确。其次，于天文、黄益兵夫妇提供的装修，仅为“装修者”的收条，没有充分的证据证明装修费用的真实及具体数据。第三，于天文、黄益兵也没有提供这些装修费用中，哪些是固定在房屋内不能搬走的，哪些是可以搬走的。第四，由于其装修已经近10年，已经使用近10年，这10年的装修使用与折旧，剩余价值到底是多少，作为请求人的于天文、黄益兵均不能充分说明。因此，对于天文、黄益兵要求周世界、李艳东及成都世介文化艺术传播有限公司赔偿装修款的诉讼主张，本院不予支持。 关于争议焦点四，由于于天文、黄益兵分别于周世界签订的两份合同均无效，基于无效合同的信赖利益自然不能得到法律保护，其期待利益不应得到支持。 关于争议焦点五，周世界、李艳东虽主张获得租金，但其并没有充分的证据证明于天文、黄益兵租赁其房屋，也没有充分证据证明当初约定了租金，更没有证据证明租金的支付标准和计算方式，对周世界、李艳东的该项诉讼主张，本院不予支持。 关于争议焦点六，在签订《售房协议》和《预售房协议》后，由于于天文、黄益兵对周世界履行合同的能力和诚信原因，要求提供相关担保，周世界在于天文、黄益兵所持的两份协议上加盖了“成都世介文化艺术传播有限公司”的印章。作为时任“成都世介文化艺术传播有限公司”法定代表人的周世界，加盖了该“成都世介文化艺术传播有限公司”的印章，是用成都世介文化艺术传播有限公司对其债务进行担保。因此，成都世介文化艺术传播有限公司应当承担担保责任。由于对担保责任的具体方式和范围没有约定，应当视为连带责任担保。因此，成都世介文化艺术传播有限公司应当对周世界、李艳东的房款及利息承担连带担保责任。 综上，于天文、黄益兵的诉讼请求，部分予以支持。周世界、李艳东的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第五十二条第五项、第一百三十条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、于天文与周世界于2009年3月21日签订的《售房协议》及黄益兵与周世界于2009年10月29日签订的《预售房协议》无效； 二、周世界、李艳东在本判决生效后10日内退还于天文、黄益兵购房款10万元并支付资金利息（利息的计算方式：1.以6万元为基数，从2009年3月21日起至付清之日止；2.以4万元为基数，从2009年10月29日起至付清之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率标准计算），由成都世介文化艺术传播有限公司承担连带给付责任； 三、驳回于天文、黄益兵的其他诉讼请求； 四、驳回周世界、李艳东的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9440元，减半收取计4720元，反诉费2400元，减半收取计1200元，共计5920元，由周世界、李艳东、成都世介文化艺术传播有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  谢东升 人民陪审员  文 丽 人民陪审员  夏春梅 二〇二〇年八月二十日 法官 助理  代雪梅 书 记 员  何春江