江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初4681号原告：王雪，女，1983年8月5日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：张峥（系王雪丈夫），男，1978年11月25日生，汉族，住徐州市泉山区。两原告共同委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。被告：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区北京南路**。法定代表人：王业林，该公司经理。委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。原告王雪、张峥与被告徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王雪、张峥的委托诉讼代理人张娜，被告国恒公司的委托诉讼代理人叶文娟、赵丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雪、张峥向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期上房违约金37873元（计算至2016年11月8日）；2、判令被告国恒公司按原告己付购房款的日万分之一违约标准支付违约金至被告符合合同约定上房条件止；3、被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州市老教育学院地块的商品房，合同约定总价款为1210000元，付款方式为一次性付款，出卖人应当于2015年12月31日前将取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用，出卖人逾期交房将承担已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清全部购房款，但被告未能按照合同约定时间向原告交付符合商品房住宅交付使用批准文件的房屋。现涉案房屋小区的东门主干道至今未开通，被告交付的房屋明显与合同约定的上房条件不符，系违约行为，应当向原告承担违约责任。原告多次与被告协商未果，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告国恒公司辩称，一、由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》(简称114号令，2015年9月11日废止该文件，于2015年11月1日生效)被废止后，2015年11月1日以后，徐州市房管局印制的《商品房买卖合同》已删除“住房交付批准文件”，仅规定验收竣工备案为交付房屋的合法条件，2015年12月21日被告承建的涉案房屋分别符合规划、排水、小区道路、绿化、燃气、物业管理、电力供应、社区用房、小区安全规定。经验收合格并进行了竣工验收备案，符合商品房交付条件，2015年12月25日被告向建设局申请办理住房交付使用通知书，由于政策法规及行政命令改变，已不需要办理住房交付批准文件，根据房地产管理法第二十七条规定，城市房地产开办经营条例第十七条，建设工程质量管理条例第十六条及四十九规定，被告涉案商品房经验收合格并进行竣工验收备案符合商品房交付条件。二、2015年12月29日被告按照商品房买卖合同附件四第十二条规定，以公告形式通知金域华庭业主集中办理上房手续，并于2015年12月28日以挂号信方式向原告邮寄上房通知书，被告已履行了通知义务，基于以上事实，被告不存在违约行为，原告诉请没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。本案的争议焦点为：被告在2015年12月28日向原告发出上房通知时，该房屋是否具备商品房交付的条件。当事人围绕争议焦点进行了举证和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方之间有争议的事实，本院认定如下：被告国恒公司系涉案的金域华庭小区的开发企业。2015年4月3日，原告王雪、张峥与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于徐州市房屋一套，建筑面积共123.72平方米，总价为1210000元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非因出卖人能力所及的情况。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。在签订合同的当日，原告支付首期购房款710000元。2015年5月8日，原告向被告支付剩余购房款500000元。原告在购买涉案房屋时，被告通过规划设计图和销售沙盘均显示该小区的东侧入口为主入口，但该入口并未开通。2015年12月29日，被告国恒公司在报纸上刊登上房公告，告知已购买金域华庭房屋的业主于2015年12月30日至31日集中办理上房手续，并以挂号信的方式向原告邮寄了上房通知书。原告以被告交付的房屋不符合合同约定的交付条件拒绝上房，后以诉称理由起诉来院。被告认为因徐州市人民政府于2015年9月11日废止了《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（市政府第114号令），故无需再办理双方合同项下的住宅交付使用批准文件，被告通知原告交付的房屋符合规定，不存在违约行为，且已经积极采取方式解决政府规划设计的东出入口问题，该东出入口系政府因素导致，属于不可抗力。另查，2015年12月17日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》，认定徐州市金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地、地下车库符合规划要求016年5月19日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为建字第320300201601110号的《建设工程规划许可证》，认定徐州市金域华庭A1-A8住宅楼、商业、配电室、地、地下车库符合规划要求016年6月20日，国恒公司取得了涉案房产的土地分割转让证，于2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明。再查，在类案（2016）苏0311民初589号原告王飞与被告国恒公司之间商品房销售合同纠纷一案民事判决书中，本院经审理查明以下事实：金域华庭小区业主向徐州市城乡建设局提出了“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的问题”。经该局调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了1#-7#号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号楼废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告国恒公司存在逾期上房违约行为。理由如下：首先，被告以通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了房屋交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了购房人的预期利益。徐州市人民政府第114号令第十二条规定，开发商申请《交付使用通知书》应提交：1、市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；2、市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；3、市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；等等九项证明。住宅项目的功能为满足购房人的生活需要，除了建筑物本身质量符合安全要求外，水、电、绿化、出行等亦为生活之必须。现开发商国恒公司主张以通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了房屋交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了购房人的预期利益。其次，双方当事人约定的房屋交付条件，国恒公司并非客观不具备履行条件。交付符合约定的房屋，为国恒公司的合同义务，其应当积极全面履行合同义务。114号令虽然被废止，但为了保障合同的履行，对于买卖合同约定以取得商品住宅交付使用批准文件作为交付条件的，已经具备114号令规定的交付使用条件或者取得相应的批准文件、证明的，经开发商自愿申请，市建设行政主管部门亦为开发商办理交付使用手续。即政策虽发生变化，国恒公司在不增加负担的情况下，亦能取得合同约定的商品住宅交付使用批准文件。最后，即便住宅交付使用批准文件，国恒公司客观上已不能取得，交付具备办理交付使用批准文件的商品房应为双方当事人合同约定的应有之义。根据双方当事人的约定，房屋交付条件为取得商品住宅交付使用批准文件，在该批准文件客观不能取得的情况下，将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，并不违反当事人的真实意思表示，既不加重国恒公司的合同义务，也满足当事人的预期利益。综上，国恒公司未以约定交付条件在约定时限内向王雪、张峥交付涉案商品房，存在逾期交付房屋的违约行为，应承担相应的违约责任。依据合同中关于逾期交房违约责任的约定，王雪、张峥要求国恒公司自合同约定的交房日期之次日即2016年1月1日起按照每日已付房款的万分之一向其支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。至于违约金给付的截止日期，王雪、张峥主张计算至符合上房条件之日。本院认为，被告国恒公司分别于2016年6月20日取得了土地分割证，于2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明，此时，被告国恒公司交付房屋的标准已经满足合同约定的实质交付条件，且众多购买人已经接收房屋，原告王雪、张峥也应在一定的合理期限内办理上房手续，而原告王雪、张峥怠于办理的行为不符合法律规定，故本院酌情确定原告王雪、张峥的逾期上房违约金计算至2016年7月31日。按照其交付的购房款1210000元为基数，经计算逾期上房违约金为25652元（1210000×212天×0.1‰/天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告王雪、张峥支付逾期上房违约金25652元；二、驳回原告王雪、张峥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费750元，由原告王雪、张峥负担309元，被告徐州国恒房地产开发有限公司负担441元，被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 许 晨人民陪审员 徐 红人民陪审员 庄怀利二〇二〇年八月三日法官 助理 刘璇璇书 记 员 吴 静