上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21644号原告(反诉被告)：上海宝鳍贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张健，总经理。委托诉讼代理人：徐颖，上海元竹律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海珠江创展投资有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林海涛，董事长。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈丹荔，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。原告上海宝鳍贸易有限公司诉被告上海珠江创展投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告提起反诉，本院审查后一并审理。本案于2019年12月19日第一次公开开庭进行审理，原告上海宝鳍贸易有限公司委托诉讼代理人徐颖、被告上海珠江创展投资有限公司委托诉讼代理人汪滢、沈丹荔到庭参加诉讼。本案于2020年7月16日第二次公开开庭进行审理，原告上海宝鳍贸易有限公司委托诉讼代理人徐颖、被告上海珠江创展投资有限公司委托诉讼代理人汪滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宝鳍贸易有限公司诉称：2015年5月16日，原被告签订《设店联销意向书》，双方就原告在被告经营的“米格天地”设店达成相关意向。2015年8月24日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《米格天地商业中心商铺租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方“米格天地”的铺位x号，租赁面积为634.13平方米。乙方仅可在租赁商铺以宝鳍亲子乐园经营宝鳍亲子乐园品牌(类别：儿童乐园)。租赁期限为8年，自2015年6月11日起至2023年6月10日止。2015年6月11日，原被告又签订《米格天地商业中心租赁合同补充协议》，其中涉及排他条款。在签署以上协议时，被告未向原告提供承租铺位有权出租的产权证明(包括大产证及小产证)，也未告知原告承租铺位有无门牌号等相关信息。就此，原告多次与被告确认该商铺是否能租赁经营，均得到确认的答复。原告签约前后曾多次询问被告该租赁的商铺能否办理营业执照及消防许可证时，被告负责人及经办人员都承诺可以办理。被告还委托维保单位为原告办理消防许可，为此原告又另行支付了人民币(以下币种均同)23,000元。但原告在此后办理营业执照的过程中却被工商等行政部门告知其承租的铺位并非属于有产权权属状态，而是类似公共场所的公共区域，无法办理营业执照。原告因无法办理营业执照多次与被告协商，要求被告提供权属证明或者解除合同予以赔偿，但被告却以“稍后能帮办出执照”为由要求原告继续开业。而当原告在收到被告给予的《消防安全检查合格证》后，去消防部门核实，却被告知该《消防安全检查合格证》根本不具有真实性，在消防系统中没有显示。因此自2018年8月起原告的商铺已进入完全停业状态。自此，原告因根本无法办理相关证照而无法合法经营。另外，在此期间，被告也违背补充协议的约定，让同类型几乎相同的业态进驻“米格天地”并且就开业在原告铺位的隔壁，对原告的权益造成严重影响。原告在2018年8月后又多次向被告要求就被告的违约行为进行协调处理(包括提供权属证明协助配合办理相关证照或解除合同、赔偿损失等)，但被告一味拖延，至今无法提供租赁房屋的权属证明，致使原告租赁了商铺无法经营，导致合同目的无法实现，严重损害原告的合法权益。无奈之下，原告只得诉诸法院要求：1、确认原被告签订的《商铺租赁合同》于2019年4月28日解除；2、判令被告返还原告租赁保证金50,000元；3、判令被告返还原告办理消防许可费23,000元；4、判令被告赔偿综合管理服务损失50,000元；5、判令被告赔偿原告装饰装修及设备损失450,000元。审理中，原告变更第五项诉请为要求被告赔偿装饰装修及设备损失共计274,946.14元，其中装饰装修损失49,522.37元，设备损失225,423.77元。被告上海珠江创展投资有限公司辩称：不同意原告的诉请。事实和理由如下：诉请一，同意解除合同，但对合同解除的时间有异议，被告于2019年6月13日向原告发送解除函，要求原告在2019年6月29日前支付租金等费用，如果原告未支付，合同于2019年6月30日解除。原告于2019年6月26日签收该函件，但实际原告并未支付租金，故租赁合同应该于2019年6月30日解除。对原告提出的解除合同理由不确认。整个商场有一份大的产证，整个商场里包含一些有单独四至范围的商铺，但是这些商铺也是没有单独产证的，还有一些公共区域，涉案的是有四至范围的商铺，应该是可以办出营业执照和消防许可证的，因为在商场中有些儿童乐园是已经办出了。诉请二，不同意返还租赁保证金。被告确实收到了租赁保证金50,000元，但是租赁合同解除的原因是原告因未按约支付租金等费用而构成违约，根据合同约定被告有权没收。诉请三，不同意返还消防许可证代办费，收款的单位并非是被告，被告没有帮原告代办消防许可证。诉请四，综合管理协议的签订主体是原告和案外人上海伟立投资有限公司，费用也是该公司收取的，和被告无关，故不同意赔偿。诉请五，不同意赔偿装修损失。租赁合同解除的原因是原告，被告无需赔偿，确认原告装修后于2015年7月份开始正常经营。对于原告未付租金的违约行为，被告提出反诉请求：1、确认反诉原被告签订的《米格天地商业中心商铺租赁合同》于2019年6月30日解除；2、判令反诉被告支付2016年1月至2018年8月的提成租金215,926.64元；3、判令反诉被告支付反诉原告逾期支付提成租金的逾期付款违约金215,926.64元；4、判令反诉被告支付反诉原告提前解除租赁合同的违约金730.45元；5、判令反诉被告支付反诉原告律师费31,007元；6、判令反诉被告支付反诉原告代为支付的顾客会员卡储值费用10,071元。对于被告的反诉请求，原告辩称：针对反诉诉请一，同意解除合同，解除时间应以本诉意见即2019年4月29日为准。诉请二，不同意支付，原告确认2016年1月至2018年8月期间的提成租金金额为215,926.64元，但被告已经免除了原告的支付义务。租赁期间，被告从未催要过租金，反而在双方协商过程中被告多次提及免除租金。诉请三，不同意，理由同诉请二，如果法院认为应该支付违约金，由法院裁决。诉请四，不同意，原告解除合同的理由系被告构成根本违约，给原告造成经济损失，合同目的无法实现，原告系行使法定解除权。被告既然认为解除时间系2019年6月份，就不存在原告提前解除合同的违约金了。该诉请和诉请一有矛盾。诉请五，不同意，系被告构成根本违约导致合同解除，原告不应该承担律师费。诉请六，不同意在本案中处理。经审理查明，2015年5月16日，原被告签订《设店联销意向书》，双方就原告在被告经营的“米格天地”设店达成相关意向。2015年8月24日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《米格天地商业中心商铺租赁合同》及附件，其中合同第1.12条约定“综合管理服务费”指上海伟立投资有限公司为维护整个米格天地的正常运作，而对米格天地进行整体运营、推广等工作而发生的必要费用。第13.3条约定乙方应自行办理其在租赁商铺经营所需具备的所有批文(包括营业执照、批准证书或许可证等)，甲方同意提供合理的协助。若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，相应后果均由乙方独自承担，且乙方不得因此延迟或拒绝履行本合同项下乙方义务。第15.1条约定租赁期限内，乙方应当将乙方每日的销售额数据(含每一笔交易的销售额数据)通过软件接口的方式，每日按时传送至甲方指定的信息系统内，并应每日将通过POS机打印的前一日的销售额数据(含每一笔交易的销售额数据)提交给甲方。乙方同意使用甲方提供的销售额数据上传的格式，并在乙方商铺开业前(若有试营业的，则在试营业前)，完成数据接口调试与上传工作。乙方应把在该商铺内的每一笔交易均如实即时通过销售额传送接口传送至甲方信息系统进行结算，乙方不得以任何方式隐瞒销售额。甲方有权随时对乙方的销售额数据进行抽查。甲方应对所获乙方经营信息承担保密义务。若乙方在未完成上述销售额资料传递安排前经甲方同意后在该商铺内经营的，则乙方应每天根据甲方的要求向甲方提供当天的销售额资料。第16条约定租金：16.1.基本租金：基本租金标准见商业条件书约定。若本合同项下需要折算日基本租金的，则日基本租金等于基本租金除以三十日。16.2.提成租金：每月提成租金标准为乙方当月销售额(税前)乘以月销售额提成比率，月销售额提成比率见商业条件书约定。16.3.租金并不包括乙方需交付之物业管理服务费、综合管理服务费及因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用(如水、电、燃气、电话费等)。第17条约定物业管理服务费、综合管理费：甲方有权委托管理方为米格天地提供物业/综合管理服务。乙方应在本合同签署时按本合同约定与该公司签订《物业管理服务协议》/《综合管理服务协议》。同时,乙方承诺遵守甲方、管理方目前及日后根据实际情况制定、修订的各项管理制度,并承诺接受上述合同、协议及制度等文件的约束。物业管理服务费、综合管理服务费在《物业管理服务协议》及《综合管理服务协议》中具体约定,由乙方承担。第25条约定甲方违约责任：25.1.仅由于甲方的过错(故意或过失),造成米格天地无故整体终止营业,妨碍乙方商品销售的，甲方应比照乙方上一月度平均日租金按实际终止营业天数支付违约金，无故连续终止整体营业十天以上乙方有权解除本合同。25.2.仅由于甲方的过错(故意或过失)，造成乙方通行、用电、用水障碍且连续超过一个月的，乙方有权解除本合同。25.3.乙方根据本条上述条款解除本合同的,应书面通知甲方，甲方应当在乙方按期交还该商铺后返还剩余的租赁合同保证金(不含利息)并赔偿可预计乙方损失，该可预计乙方损失相当于合同解除前十二个月该商铺的月平均租金(已履行期限不满十二个月的，则为合同解除前该商铺实际营业时间月平均租金)的一倍。第26条约定乙方违约责任：26.1.在合同有效期限内,乙方有下列行为之一的,甲方有权单方面终止本合同，收回租赁商铺，没收租赁保证金并要求乙方赔偿可预计甲方租金损失，该可预计甲方租金损失相当于合同解除前十二个月的月平均租金(已履行期限不满十二个月的，则为合同解除前实际营业时间的月平均租金)的一倍，如果前述可预计甲方租金损失不足以弥补甲方依据本合同可获得的利益之实际损失的，则乙方仍应向甲方赔偿该等不足实际损失之部分：…6)、拖欠支付或补足租金、综合管理服务费、租赁保证金或其他任何一项或多项费用连续超过15日或累计超过30日(无论甲方是否正式追索)…26.3.甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用及开支包括律师费，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。合同附件《商业条件书》约定：乙方租赁甲方青浦区嘉松中路x弄“米格天地”商业中心x号铺位，租赁面积为634.13平方米。乙方在租赁商铺以宝鳍亲子乐园经营宝鳍亲子乐园品牌(类别：儿童乐园)。租赁期限为8年，自2015年6月11日起至2023年6月10日止。该商铺装修期为23日,装修期间免除租金。该商铺租金按提成租金方式计算，自租赁期限起算日起，提成标准为：第一年、销售额的15%(装修期除外),第二年、销售额的15%；第三年、销售额的15%；第四年、销售额的16%；第五年、销售额的16%；第六年、销售额的16%；第七年、销售额的18%；第八年、销售额的18%。若该商铺租金的计算涉及提成租金的，计租起始日后的第一个日历月起，乙方应于每月5日前(若期限届满之日为法定节假日的，上述期限应自动顺延，下同)向甲方提供加盖乙方公章的该商铺上个月份真实的销售额报表(甲方保留核查该资料真实性的某某)，乙方按前述要求提供销售额报表后，双方于每月10日前结算上个月租金。根据结算结果，乙方须于每月15日前补付差额或支付提成租金。乙方应在本合同签署时或之前向甲方支付租赁合同保证金50,000元整。第9.1条约定如乙方配合甲方在2015年7月4日前开业,甲方同意免除乙方租赁合同期(自2015年7月4日起至2015年12月31日止)内首5个月的固定租金或销售额提成租金，但该期间仍需缴纳综合、物业、POS机租金等其他相关管理费用。2015年6月11日，原被告又签订《米格天地商业中心租赁合同补充协议》，约定在乙方租赁期内，就乙方在原合同签订后(开业时)设立的儿童游乐设施(仅指淘气堡中决明子沙池、海洋球池、枪炮池、蹦床、迷宫、海盗船6种设施)，甲方将尽可能规避场内产生该淘气堡同业态的经营情况。乙方需在合同协商阶段提交进场游乐设施清单，并于开业日后3日内，将加盖公章的儿童游乐设施清单提供给甲方，租赁期内如需增加或变更儿童游乐设施的，应与甲方协商并经过甲方同意后方可增加或变更。如减少儿童游乐设施的，应通知甲方。否则本条前述约定无效，如因此造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。另查明，被告收到原告支付的保证金50,000元。合同签订后，原告进行了儿童乐园的装修，并于2016年1月1日起计租。装修后原告开始正常营业。2018年8月，涉案场地经消防检查发现未取得消防安全检查合格证被责令停业，之后原告再未开业经营。还查明，原告停业后，双方进行过多次协商未果。因无法达成赔偿事宜，原告于2019年4月28日向被告寄送解除通知书，被告于次日签收。2019年6月13日，被告、物业公司和上海伟立投资有限公司共同向原告的三个地址发函告知原告应于2019年6月29日前支付租金、物业费、综合管理费，否则租赁合同、物业合同、综合管理服务合同均于2019年6月30自动解除等。原告最早于2019年6月14日签收该份函件。再查明，2015年7月至2015年12月期间原告的销售额分别为167,314元、133,120元、91,940元、78,520元、66,020元、49,980元。2016年1月至2018年8月期间原告的销售额分别为57,015元、76,036元、36,698元、61,654元、74,726元、67,106元、90,354元、68,956元、60,676元、65,160元、30,447元、32,588元、44,598元、53,036元、42,268元、35,184元、41,898元、43,254元、62,238元、56,596元、29,804元、42,588元、28,128元、25,588元、29,980元、25,960元、24,088元、21,328元、26,400元、25,868元、40,476元、14,308元，该期间的提成租金共计215,926.64元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、意向书、租赁合同及附件、补充协议、函件等予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，本院根据原告的申请通过上海市高级人民法院摇号委托上海东方投资监理有限公司对其装饰装修及设施设备的残值进行审价。2020年6月2日，审价公司出具审价报告确认形成附和的装饰装修残值为49,522.37元、未形成附和的设施设备残值为225,423.77元。原告为此支付鉴定费23,013元。审理中，双方存在如下争议：一、合同解除权行使主体。原告主张原告承租涉案场地的目的是经营儿童游乐园，需要办理营业执照及消防许可证方可经营，但被告提供的场地为公共区域，没有四至范围，也没有单独的产证，无法办理营业执照及消防许可证，导致原告经营目的无法实现。故原告认为被告构成根本违约，原告有权单方行使合同解除权，合同自原告向被告送达解除函之日起解除。为此，原告提供如下证据材料：1、2019年4月11日原告与消防办证柜台查询录音，证明被告委托第三方代办的消防许可证是无效的，承租地址无法办理消防许可证。2、2019年4月11日原告与赵巷企业园区办证柜台咨询录音，证明涉案场地为公共区域，无法办理营业执照。对此，被告质证如下：对原告提供的两份证据真实性不予认可，对录音中谈话人的身份无法确认。被告和相邻的一家GOOGO游乐园也是租赁关系，但在办证的时候双方做了联营的合同办理了证照。本案中，原被告只要签订联营合同也可以办理营业执照消防许可证，但是因原告不想经营了，故不同意这样操作。被告认为原告未支付租金构成根本违约，故合同应自被告向原告送达解除函之日起解除。为此，被告提供GOOGO游乐园的消防合格证。对于被告提供的GOOGO游乐园的消防合格证，原告质证如下：真实性存疑，场所名称可以对照本诉中原告提供的消防合格证，原告合格证上写的场所名称是米格天地2501商铺，GOOGO乐园消防许可证场所名称写的是米格天地GOOGO乐园装饰工程。2501商铺指的是单独商铺，米格天地GOOGO乐园装饰工程是指被告米格天地中的一个装饰工程，可证GOOGO乐园是通过联营的方式才办出来的证。使用性质，原告提供的合格证写的是商铺，GOOGO乐园的证写的是商场，即被告整个商场办出来的证。对于涉案铺位能否办理营业执照，本院至青浦区行政服务中心注册许可科进行核实，工作人员告知该铺位不在大产证的建筑面积范围内，也没有四至范围，故无法办理营业执照。二、代办消防许可费。原告提供消防报价单、转账记录、消防安全检查合格证、2018年11月7日会议记录及录音光盘，证明被告委托上海消防技术工程有限公司代办消防合格证，原告为此支付代办单位23,000元。办好后原告自被告处拿到该证，但2018年8月消防检查时，发现该证是假的，自此被告要求原告停业，在原告股东与被告的负责人马总的谈话录音中，马总承认是被告委托维保单位代办的消防合格证。对于原告提供的上述证据材料，被告质证如下：对消防报价单、转账记录、消防安全检查合格证真实性均不予确认，被告没有委托上海消防技术工程有限公司帮原告代办消防合格证，转账记录载明是支付给个人的，并非公司。原告提供的合格证也不是被告给原告的。原告所述的马总是被告公司的副总，负责该项目，但马总早已离职，被告无法确认该录音的真实性，且该录音并不完整。马总针对代办消防许可证的陈述与事实不符，实际是原告委托他人代办，马总的表述充其量只是介绍代办公司给原告。三、租金是否免除。原告主张原告不同意支付停业前产生的租金，因为被告已经同意免除，且被告还同意赔偿原告合同解除的损失。为此原告提供原告法定代表人与马总的微信聊天记录及2018年11月7日会议记录及录音光盘。对此，被告质证认为：根据原告提供的上述证据，马总只是说就双方协商的内容要走流程，需要上报老板批准，即使证据属实，也只是双方协商的过程，并非被告最终的意见，最后被告没有承诺原告免除租金。根据本院查明的事实及双方之间的争议，本院认为，原、被告双方就涉案铺位签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人理应恪守。被告作为出租人应提供符合租赁用途的租赁物。本案中，原告租赁涉案铺位的目的为经营儿童乐园，故需要办理营业执照及消防许可证。但根据原告提供的证据及本院核实的结果，涉案房屋无法办理上述证照，导致原告于2018年8月消防检查后被迫停业。对于被告认为双方签订联营合同就可以办理上述证照，但原告不同意。本院认为合同签订、变更应遵循自愿原则，被告不能以原告不同意签订联营合同为由认定原告违约。被告未提供符合合同约定用途的租赁物构成根本违约，故原告有权解除租赁合同。但合同还约定原告应按月支付提成租金，但原告自2016年1月1日计租开始从未支付过租金，亦构成根本违约，被告有权以此为由解除合同。虽然双方均行使了合同解除权，但因原告行使解除权时间在前，故本院认为合同解除的时间为原告向被告送达解除函之日即2019年4月29日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因原被告双方均构成根本违约，根据过错相抵并结合本案的实际情况，双方互不负违约责任为宜，故本院对原告要求被告赔偿综合管理服务损失、赔偿装修损失的诉请及被告反诉要求原告赔偿逾期付款利息损失及解除合同违约金、支付律师费的诉请均不予支持。关于原告诉请要求被告返还消防许可费，该费用并非原告直接支付被告，原告提供的证据尚不足以证明原、被告及代办公司三方之间的关系，且涉及案外人的某某，故本案中不予处理。关于租金是否免除，原告提供录音证据仅系双方协商的过程，被告工作人员明确表示尚需老板批准，故无法证明被告最终同意免除租金。2016年1月至2018年8月期间涉案铺位并未因缺乏证照问题影响原告的经营，故原告仍应支付该期间的租金。关于租赁保证金，被告应返还原告。关于被告要求原告支付其代为垫付的客户会员卡储值费用，因该费用涉及多名案外人的某某，本案中不宜处理，被告可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海宝鳍贸易有限公司与被告上海珠江创展投资有限公司签订的《米格天地商业中心商铺租赁合同》于2019年4月29日解除；二、被告上海珠江创展投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海宝鳍贸易有限公司保证金50,000元；三、反诉被告上海宝鳍贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海珠江创展投资有限公司租金215,926.64元；四、驳回原告上海宝鳍贸易有限公司其余诉讼请求；五、驳回反诉原告上海珠江创展投资有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7,269.20元，减半收取3,634.60元，由原告承担3,109.60元，被告承担525元；鉴定费23,013元，由原告负担；反诉受理费4,126.90元，由反诉原告承担1,857.50元，反诉被告承担2,269.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 琳二〇二〇年八月二十八日法官助理  赵晓霞书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。