福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4001号 原告：方燕，女，汉族，1985年1月1日出生，住福建省福州市晋安区。 原告：杨素雯，女，汉族，1970年8月26日出生，住福建省福州市仓山区。 方燕、杨素雯共同委托诉讼代理人：赖成龙，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 方燕、杨素雯共同委托诉讼代理人：黄心怡，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 被告：黄丽榕，女，汉族，1977年9月29日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王祺，福建闽君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆斌斌，福建闽君律师事务所律师。 原告方燕、杨素雯与被告黄丽榕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方燕、杨素雯及其委托诉讼代理人赖成龙、黄心怡，被告黄丽榕的委托诉讼代理人王祺、陆斌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方燕、杨素雯向本院提出诉讼请求：1．判令黄丽榕向方燕、杨素雯支付至实际返还租赁房屋之日止的租金（以36万元/年的标准，自2019年7月1日期暂计至2020年2月29日为人民币24万元，实际计算至2020年6月30日止）；2．判令黄丽榕向方燕、杨素雯支付违约金7.2万元；3．判令黄丽榕承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2014年6月11日，方燕、杨素雯与案外人福州市凯山房地产开发有限公司（以下简称“凯山公司”）签订《租赁合同》，约定凯山公司将其位于福州市鼓楼区房屋（以下简称“标的房屋”）出租给方燕、杨素雯，租赁期限为20年，自2014年9月1日至2034年8月31日止。2016年12月28日，方燕、杨素雯经凯山公司书面同意，将标的房屋转租给黄丽榕并签订《转租合同》。合同约定：（1）租赁期限：自2017年1月1日起至2034年8月31日止；（2）租金：2017年1月1日至2021年12月31日，36万元／年；2022年1月1日至2026年12月31日，38.52万元／年；2017年1月1日至2031年12月31日，42.75万元／年；2032年1月1日至2034年8月31日，49.17万元／年。（3）支付方式：合同签订后三个工作日内支付50万元的履约保证金，以及第一年（2017年度）租金36万元，合计86万元；第二年起的租金每半年支付一次，即每年1月1日前、7月1日前各支付下半年的租金。依据合同约定，黄丽榕理应于2019年7月1日支付方燕、杨素雯2019年下半年（即2019年7月1日至2019年12月31日）的房租，但黄丽榕自2019年1月1日前支付完成租金之后，便未向方燕、杨素雯支付过租金，经方燕、杨素雯多次催讨，黄丽榕亦迟迟未支付。方燕、杨素雯经现场核查后发现，黄丽榕并未在标的房屋处经营。现于标的房屋处经营的是福州市鼓楼区哈尼贝儿幼儿园，负责人为陈玲玲，登记日期为2019年10月18日。根据方燕、杨素雯与黄丽榕于2016年12月28日签订的《转租合同》第六条第3款、第4款之约定，黄丽榕迟迟未支付房租，且未经方燕、杨素雯同意，擅自将标的房屋交由福州市鼓楼区哈尼贝儿幼儿园使用的行为，严重违反了合同约定，极大损害了方燕、杨素雯的合法权益，方燕、杨素雯有权解除合同，没收履约保证金并收回房产。现为维护方燕、杨素雯的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。 黄丽榕辩称，一、因本案审理以鼓楼区教育局小区配套园治理诉讼的审理结果为前提，法院应立即中止审理本案。2019年4月19日，福州市鼓楼区哈尼贝儿幼儿园收到福州市鼓楼区教育局的函，被告知福州市鼓楼区教育局主张诉争幼儿园为小区配套幼儿园，产权归属福州市鼓楼区教育局所有。黄丽榕作为福州市鼓楼区哈尼贝儿幼儿园的举办者，认为如幼儿园产权归属福州市鼓楼区教育局，黄丽榕有理由待福州市鼓楼区教育局与福州市凯山房地产开发有限公司的物权保护一案经生效判决后再行交租，避免错误或重复交租导致不必要的损失。故黄丽榕认为，鼓楼区教育局与福州市凯山房地产开发有限公司的物权保护一案的裁判结果将作为本案的关键审理依据。如判决配套幼儿园归属福州市鼓楼区教育局所有，则黄丽榕作为实际占用人，必将被判决支付租金或占用费，故建议法院依法裁定中止审理本案，待该案判决生效后再行恢复审理本案。 二、讼争幼儿园场地系为小区配套幼儿园，产权归属福州市鼓楼区教育局所有，方燕、杨素雯不符合原告主体资格，应依法驳回其起诉。依照《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》（1993年3月7日实施）第七条规定：“在规划内的新建小区配套幼儿园产权应当移交区教育局。”案涉幼儿园系规划内配建的幼儿园，属于福州市鼓楼区，产权依法属于福州市鼓楼区教育局。案外人福州市凯山房地产开发有限公司配建后，应当将产权移交教育局，无权将该配套园出租给方燕、杨素雯。故福州市凯山房地产开发有限公司与方燕、杨素雯签订的《租赁合同》应自始无效，故方燕、杨素雯与黄丽榕签订的《租赁合同》亦自始无效，故方燕、杨素雯无权依据《租赁合同》及《转租合同》向黄丽榕提出任何主张，法院应当依法驳回方燕、杨素雯的起诉。 三、黄丽榕不存在违约行为，方燕、杨素雯的诉请无事实与法律依据。方燕、杨素雯认为黄丽榕未在讼争幼儿园经营与客观事实不符，黄丽榕作为福州市鼓楼区哈尼贝儿幼儿园的举办者，并未违反《转租合同》约定将诉争房屋交给无关的第三方使用。陈玲玲仅作为幼儿园的法定代表人和园长，系幼儿园聘请的管理者。故方燕、杨素雯提出以《转租合同》第六条第4款作为合同的解除依据无事实依据。《转租合同》第六条第3款约定：“……乙方未按本合同约定支付租金，经甲方书面催讨后30天仍未支付的，甲方有权解除合同，并没收履约保证金”。从方燕、杨素雯提交的证据中并无任何催讨的书面函件，故方燕、杨素雯无权据此解除合同及没收履约保证金。《转租合同》第七条第2款约定“因甲方的原因，甲方出租的场地有涉及诉讼或权属争议或第三方主张权益或以及故意起欺瞒等，致使乙方无法正常经营，若事件发生超过三个月尚未处理完毕，且乙方仍无法正常经营的，则乙方有权解除本合同，并要求甲方退还履约保证金并赔偿乙方实际损失”。2019年4月19日，黄丽榕收到福州市鼓楼区教育局的《关于配合做好城镇小区配套幼儿园移交工作的函》，函中鼓楼区教育局要求福州凯山房地产开发有限公司将诉争房屋产权移交给鼓楼区教育局。因诉争房屋产权发生争议，故黄丽榕有合理理由暂时停止支付租金，直至福州市鼓楼区教育局与方燕、杨素雯和福州凯山房地产开发有限公司的争议解决后再行支付租金。《转租合同》约定黄丽榕承租诉争房屋用途为学前教育，2019年因产生新冠肺炎疫情，福建省教育行政管理机构要求幼儿园延期开学且仍未公布幼儿园开学时间，导致幼儿园至今无法正常开园运营，新冠肺炎疫情属于不可抗力，黄丽榕承租房屋的目的无法实现，故依法应当减免疫情开始至教育行政部门公布幼儿园正式开学之日止的租金。 四、方燕、杨素雯陈述经凯山公司同意转租，黄丽榕认为有异议，在合同中表述房主暂未出具同意函，方燕、杨素雯转租未经凯山公司同意。 综上，黄丽榕认为，本案的审理与另案裁判结果密切关联，法院应中止审理本案。且方燕、杨素雯主体不适格，诉请缺乏事实依据和法律依据，无权解除租赁合同并要求黄丽榕承担违约责任，请求法院驳回方燕、杨素雯的起诉。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和经核对确认的证据材料，本院查明如下法律事实： 2014年6月11日，方燕、杨素雯和案外人福州凯山房地产开发有限公司签订《租赁合同》一份，约定：1．案外人将位于福州市鼓楼区使用，使用面积为925平方米，承租期限为20年，从2014年9月1日起至2034年8月31日止，20年租金共计430万元。2．方燕、杨素雯将租赁场所转租他人使用，不变更使用功能前提下，必须告知案外人，原告必须书面同意，若未告知，案外人有权收回该租赁场所。 2016年12月28日，方燕、杨素雯和黄丽榕签订《转租合同》一份，约定：1．方燕、杨素雯将位于福州市鼓楼区配套教育用房出租给黄丽榕作为学前教育使用。2．承租期限从2017年1月1日起至2034年8月31日止。其中，2017年1月1日起至2021年12月31日止，租金为36万元／年。从2018年度起的年租金每半年支付一次：每年1月1日前、7月1日前各支付下半年的租金。方燕、杨素雯应当向黄丽榕出具相应的收款收据。第二年起的租金由黄丽榕按各50%的比例分别汇入方燕、杨素雯各自指定的账户。3．房主暂未出具书面同意函，若因房主以此主张收回场地引发纠纷的，由方燕、杨素雯代为全权处理。4．双方若有违本合同约定，除已明确约定违约责任外，其他违约情形下均由违约方向守约方支付当年租金的20%作为违约金。 2017年1月20日，方燕、杨素雯向黄丽榕出具收条一张，确认收到履约保证金50万元及2017年1月1日至12月30日房租36万元。2018年12月30日，方燕、杨素雯出具收条一张，确认收到2018年1月1日至12月30日的房租36万元。2019年4月1日、2019年9月7日，陈玲玲分别向杨素雯转账5万元、4万元，备注均为“2019年上半年房租”。 另查，2012年2月10日，福州市房地产交易登记中心第20120016号初始登记通知书载明福州凯山房地产开发有限公司申请鼓楼区五凤街道屏西路112号（原铜盘路168号）均辉新村B区1#楼、2#楼、4#楼、5#楼、6#楼、幼儿园房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积为15570.31平方米。黄丽榕辩称对该证据无异议。 2019年4月19日，福州市鼓楼区教育局向福州凯山房地产开发有限公司发出《关于配合做好城镇小区配套幼儿园移交工作的函》，要求福州凯山房地产开发有限公司在收到函件十日内配合做好产权移交手续。黄丽榕辩称其于2019年4月19日收到该函。 2020年8月5日，福州凯山房地产开发有限公司出具《租赁情况说明》一份称，其系位于福州市鼓楼区房屋的所有权人，其将上述房屋出租给方燕、杨素雯作为幼儿园使用，方燕、杨素雯有告知其转租给黄丽榕继续作为幼儿园使用的事宜。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。方燕、杨素雯和黄丽榕之间签订的本案《转租合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。方燕、杨素雯将诉争租赁房产交付给黄丽榕使用，黄丽榕未按约支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。黄丽榕辩称黄丽榕转租未经案外人福州凯山房地产开发有限公司同意，对此本院认为，案外人是否同意转租并不影响原告在本案中的合同权益，且案外人已出具相应情况说明，故原告的相应答辩意见，本院不予采纳。 关于原告的第一项诉请，本院认为，黄丽榕当庭确认其从2019年7月1日起未再向方燕、杨素雯支付租金，故方燕、杨素雯主张黄丽榕支付相应租金，于法有据。关于具体金额，黄丽榕辩称因新冠疫情依法应当相应减免租金，对此本院认为，因疫情或者疫情防控措施导致黄丽榕没有营业收入或者营业收入明显减少，若继续按照原租赁合同约定标准支付租金对其明显不公平，本院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，即2020年2月至4月份的租金减半收取，据此计算，黄丽榕应向方燕、杨素雯支付从2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金应为31.5万元，故方燕、杨素雯的相应诉请，本院予以支持，超过部分不予支持。 关于第二项诉请，本院认为，因黄丽榕未按约支付租金构成违约，方燕、杨素雯主张黄丽榕支付未付租金的20%作为违约金，于法有据，该具体金额应为6.3万元，故方燕、杨素雯的相应诉请，本院予以支持，超过部分不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、黄丽榕于本判决生效之日起十日内向方燕、杨素雯支付从2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金31.5万元； 二、黄丽榕于本判决生效之日起十日内向方燕、杨素雯支付违约金6.3万元； 三、驳回方燕、杨素雯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2990元（预收方燕、杨素雯5980元），由方燕、杨素雯负担374元，黄丽榕负担2616元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇二〇年八月十日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。