呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初3499号原告：呼和浩特市中海物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州路中海锦绣城。法定代表人：肖俊强，该公司董事长。委托诉讼代理人：褚文磊，男，该公司法务专员。委托诉讼代理人：王军，男，该公司项目经理。被告：蔡立国，男，住呼和浩特市。原告呼和浩特市中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）与被告蔡立国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人褚文磊、王军，被告蔡立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令蔡立国立即支付欠付物业费18,497.85元（欠付期间自2015年6月11日至2020年4月30日）；2.请求判令蔡立国支付欠付物业费的滞纳金8496.75元；3.请求判令由蔡立国承担本案诉讼费。事实与理由：2012年11月2日，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订《呼和浩特市中海紫御东郡前期物业服务合同》，双方约定由中海物业公司为中海紫御东郡提供物业服务，委托管理期限为5年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格开始计算服务期限。前期物业服务合同于2017年11月14日期满，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司于2017年11月7日签订《呼和浩特市中海紫御东郡前期物业服务合同补充协议》合同约定：由于业主委员会尚未成立，现续签2年，续签日期为2017年11月15日至2019年11月14日。本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。物业服务管理费标准为高层住宅每平方米建筑面积收取标准为人民币2.18元每月，商业每平方米建筑面积收费标准为人民币3.35元每月。《呼和浩特市中海紫御东郡前期物业服务合同》中第七章第五十六条约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五交纳滞纳金。物业使用人拖欠物业服务费的，业主承担连带责任”。中海物业公司自工程竣工并经市政府有关部门验收合格之日起开始提供物业服务，并严格履行物业服务合同中规定的各项义务。蔡立国系中海紫御东郡15-1-701室业主，自2015年6月11日至今未交纳物业费，共计18,497.85元（144.94平方米），经中海物业公司多次催要，蔡立国拒不交纳。蔡立国违反合同约定拒不交纳物业费已严重侵害了中海物业公司的合法权益，中海物业公司无奈诉至贵院，请求贵院依法支持中海物业公司的诉讼请求。蔡立国辩称，收房的时候客厅墙返湿，入户门有条缝，中海物业公司至今都未给解决。蔡立国2013年6月30日收房，中海物业公司从2012年11月份收物业费不合理。蔡立国的房子出租，租客反映给中海物业公司打电话，物业公司从未去现场给解决过问题。小区地面破损、台阶破损、消防通道被占、树木枯死，小区设计地面不让进车，现在地面随意停车，这些问题中海物业公司都未给解决，中海物业公司不作为。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2012年11月2日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海·紫御东郡前期物业服务合同》，合同约定由中海物业公司为中海·紫御东郡项目提供物业服务，委托管理期限为五年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，本物业正式入伙之日起计，本物业首期预计入伙时间为2012年11月15-17日。物业管理服务费以房屋销售合同约定执行，即住宅每平方米建筑面积收费标准为人民币2.18元每月，商业每平方米建筑面积收费标准为人民币3.35元每月，该费用包括保洁费、公共秩序维护费、共用部位设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等（生活垃圾清运费、装修垃圾清运费等按照政府有关规定另行收取）；甲方需在本物业租售时向购租人以书面形式公布上述管理服务费收费标准。合同第五十六条约定：业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五交纳滞纳金。物业使用人拖欠物业服务费用的，业主承担连带责任。该合同还就其他事项作出了约定。2017年12月29日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海·紫御东郡前期物业服务合同补充协议》，补充约定如下：中海紫御东郡小区的合同将于2017年11月14日期满，由于业主委员会尚未成立，现续签2年，续签日期为2017年11月15日至2019年11月14日。本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。协议还对其他事项作出了约定。蔡立国系中海紫御东郡15-1-701室业主，房屋建筑面积为144.94平方米。蔡立国未交纳2015年6月11日至2020年4月30日的物业费18,536.86元（2.18元×144.94平方米×58月20天）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订的中海·紫御东郡前期物业服务合同及其补充协议对蔡立国具有约束力，蔡立国与中海物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。中海物业公司向中海紫御东郡提供物业服务，蔡立国作为业主应按照物业服务合同的约定支付未付的2015年6月11日至2020年4月30日期间的物业费18,536.86元，鉴于中海物业公司仅主张蔡立国支付上述期间物业费18,497.85元，本院对其该项诉讼请求按照18,497.85元予以支持。对于中海物业公司请求蔡立国支付物业费滞纳金的诉讼请求，因前期物业服务合同及补充协议中均未约定交费时间，故对中海物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对于蔡立国提出的其于2013年6月入住，中海物业公司从2012年11月起收费不合理的抗辩意见，其所述争议期间不在本案中海物业公司主张的欠费期间内，且其未提供证据，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。对于蔡立国提出的客厅墙返湿、入户门有缝，中海物业公司一直未予解决的抗辩意见，庭审中其自述入住验收房屋时便发现上述问题，中海物业公司认为其问题属房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，中海物业公司也未做过任何维修承诺，仅协调地产公司予以维修，本院认为，蔡立国以此为由拒交物业费，于法无据，对其该项抗辩意见，不予采纳。对于蔡立国提出的其他抗辩意见，中海物业公司在物业服务过程中应加强与相关业主的沟通，及时、有效的处理业主反映的问题，并及时向业主反馈结果，物业服务企业应改进物业服务方式、提高物业服务质量，业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，不应提倡。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、蔡立国于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市中海物业服务有限公司支付物业费18,497.85元；二、驳回呼和浩特市中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果蔡立国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计237元（原告已预交），由蔡立国负担132元，由呼和浩特市中海物业服务有限公司负担105元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英二〇二〇年八月十八日书记员 张琪乐