广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终477号上诉人（原审被告）：周海霞，女，1979年8月28日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区****中6号之一水木清华商住小区3号商住楼105房，公民身份号码：440************720。被上诉人（原审原告）：广东天润商业经营有限公司。住所地：广东省湛江市霞山区****南50、52号国贸新天地A区商住楼A1座2806房。法定代表人：陈雄明，总经理。委托诉讼代理人：叶秀丽，女，1977年9月3日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*****9****1*204。系该公司职员。原审被告：凌士龙，男，1973年1月6日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区****中6号之一xxx，公民身份号码：440************111。上诉人周海霞因与被上诉人广东天润商业经营有限公司（以下简称为“天润公司”），原审被告凌士龙物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人周海霞及被上诉人天润公司的委托诉讼代理人叶秀丽到庭参加诉讼。凌士龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周海霞上诉请求：一、驳回天润公司的诉讼请求；二、一、二审案件诉讼费用由天润公司承担，并无条件退还周海霞在签订合同时所交的5000元及93074元保证金（减除周海霞所欠的管理费92787元，应退回287元），合计5287元。事实与理由：周海霞于2012年向湛江市世贸商业经营有限公司租赁涉案商铺。2016年3月16日，经天润公司、周海霞、宁波中哲慕尚控股有限公司（以下简称“中哲慕尚公司”）三方协商，周海霞于2016年3月31日撤场退出商场，2016年4月1日起由中哲慕尚公司下属经销商袁科龙与天润公司接管。2017年10月27日，天润公司与袁科龙重新签订了《天润集团商铺租赁合同》，约定袁科龙承租湛江市霞山区****42号城市广场大厦第贰层第xx、xx号铺位，并且天润公司要求袁科龙在签订合同时缴纳租赁保证金72962元及履约保证金20112元，合计93074元。因袁科龙与中哲慕尚公司是经销商与品牌方的关系，故该保证金由中哲慕尚公司委托袁科龙代其缴纳，当时天润公司己现金收款，并在2018年1月26日开具该保证金的收款收据，收据单号为：785811。2018年8月17日，中哲慕尚公司因合同到期撤场时，天润公司不予退还保证金并要求用中哲慕尚公司的保证金抵减周海霞所欠的管理费92787元及租金，周海霞遂向中哲慕尚公司出示证明，同意中哲慕尚公司该笔保证金从周海霞在中哲慕尚公司的应退结算款中扣除。周海霞与天润公司的财务王红芬在2019年4月19日通过微信对账，确认中哲慕尚公司的保证金为93074元，并在2019年5月22日通过微信聊天再次确认商场欠袁科龙的保证金93074元在周海霞欠款里抵减。天润公司隐瞒事实，拒不退还中哲慕尚公司的保证金，明确要从中哲慕尚公司的保证金抵减周海霞所欠的管理费后又向法院起诉追讨周海霞欠缴的管理费用。周海霞与天润公司在2018年6月6日就2015年4月至2016年3月租赁期间所欠租金及管理费的对账中有部分是天润公司事后添加的，该对账单己在周海霞与天润公司另案【案号(2019)粤0803民初766号】的庭审中作为证据出示确认。事实上，天润公司已经用袁科龙的保证金93074元抵减周海霞所欠的管理费用，周海霞经天润公司的财务王红芬通知，己经配合天润公司出示情况说明给中哲慕尚公司，天润公司欠中哲慕尚公司的保证金在周海霞的应退结算款中已予以扣除。天润公司再起诉周海霞支付管理费92787元，属于双重侵占他人财产。天润公司答辩称：周海霞主张用中哲慕尚公司的保证金93074元抵扣其所欠的物业管理费不合理，该保证金是中哲慕尚公司交给天润公司的，与本案无关。凌士龙没有提交书面意见。天润公司向一审法院起诉请求：一、周海霞、凌士龙向天润公司支付从2015年4月1日起至2016年3月30日止拖欠的商场物业管理费、公共能耗费、广告推广费、综合管理费、自用电费、仓租等合计为92787元；二、周海霞、凌士龙以上述欠款为基数，从2018年6月7日起按月利率2%计至还清欠款之日止支付违约金给天润公司；三、周海霞、凌士龙已支付的商铺物管保证金5000元不予退回；四、案件诉讼费用由周海霞、凌士龙承担。一审法院查明事实：位于湛江市霞山区****42号城市广场大厦第xx层xx号商铺（建筑面积233.85㎡）（以下简称“3号商铺”）的权属人是湛江市世贸投资实业有限公司。受湛江市世贸投资实业有限公司委托，天润公司对涉案的3号商铺对外行使招商、出租、物业管理、权益收取等权利。2015年12月28日，天润公司（物业管理方、甲方）与周海霞（物业使用方、乙方）签订《物业管理合同》，约定，乙方自愿承租3号商铺，用于经营GXG品牌男装，乙方如改变该店铺名称、品牌及超过上述范围经营，必须提前一个月向甲方提出书面申请，并提供相关的品牌资料，经甲方书面同意后，乙方同意向甲方一次性交纳月租金的两倍作为经营品牌变更（增加）费用：叁万贰仟捌佰叁拾贰元，否则，视为乙方违约；乙方租赁该店铺的期限为叁年。即从2015年8月1日至2018年8月17日止。租赁合同期从甲方交付该店铺给乙方进场装修之日计起，物业管理费、公共能耗费等费用，从2015年8月1日起计收；物业管理费按建筑面积（包括公摊面积和铺内面积）计算，乙方已确认租用经营店铺建筑面积为233.85平方米。物业管理费按建筑面积计算，收费标准为每月每平方米9元，该店铺每月的物业管理费总额为2104元；乙方应支付5000元给甲方，作为商场管理履约保证金；租赁期满前三天内乙方结清租金、物业管理费、公共能耗费、水电费以及工商、税务等一切应缴的费用，如经甲方确认乙方在无违反管理守则或规章的情况下，保证金无息退还给乙方；乙方必须于每月10号前向物业管理公司财务部缴交当月的租金、物业管理费、公共能耗费及其他有关费用。逾期不交的，乙方同意甲方按每天拖欠金额的1%收取违约金，直至乙方付清应付所有款项给甲方为止。甲方保证乙方租用经营的店铺的合法性；乙方必须按时缴交租金、物业管理费、公共能耗费等费用；乙方不得将该店铺作为抵押担保物，不得转包或分包；乙方不得将场地转让给第三人，并不得出租、转让、转借、出卖营业执照；如乙方迟延缴交租金、物业管理费、公共能耗费、水电费及其他应缴之款项，须向甲方支付违约金。从迟交日起，除缴交欠款费用外，还需每日按所欠缴总金额1%的计付违约金。如当月未能缴足租金及其它应缴的费用，乙方同意甲方采取暂停服务(包括:停水、停电、封铺)等措施，直到乙方缴足全部款项费用为止。同时，乙方同意业主和甲方有权解除租赁合同和本合同，收回该店铺，乙方缴交的物业管理管费保证金不予返还，归甲方所有。且乙方不得向业主和甲方要求补偿的主张；乙方不履行本合同及附件所应遵守的条款时，甲方有权终止本合同，收回店铺，停止该店铺的水、电、煤气、空调等的供应。乙方投入该店铺的所有装修及所缴交的保证金不予返还，归业主所有。由此而造成该店铺内物品的损坏等一切损失由乙方自负，乙方同意业主和甲方不须负任何责任；未经甲方书面批准，乙方擅自停业或撤场，视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方同意所交的全部款项不予返还，并同意再支付相当于物业管理费等保证金1倍的金额作为违约金给甲方；按本合同规定的合同期限履行到期，如乙方已清缴全部租金、物业管理费、公共能耗费及其它应缴的费用并无违约行为，甲方应在本合同终止日后30天内将乙方的租赁保证金和商场管理履约保证金(不计利息)退回乙方。乙方如有欠租金或未将各项费用清缴等情况，甲方可先从租赁保证金或管理费保证金中扣除支付。若乙方有违约行为，甲方可将保证金全部或一部分扣除，若保证金不足以支付乙方违约金及补偿甲方的经济损失，在没有付清上述款项给甲方前，乙方不得撤走该店的商品及店内的装修设备设施，以此作为对乙方违约行为的惩罚和因乙方违约而致甲方损失的补偿，保证金扣除后的余款甲方应如期退还给乙方。如乙方向甲方提出提前终止本合同时，经甲方书面同意后，乙方同意向甲方缴交两个月的物业管理费、公共能耗费作为补偿甲方的损失。同日，天润公司（甲方）与周海霞（乙方）签订《公共能耗费专项补充协议》，内容主要约定，第一条乙方同意由业主委托的甲方对《物业管理合同》项下的物业进行统一管理(包括乙方委托甲方全权办理代收代支水电费事务)。第二条乙方确认其承租该店铺的建筑面积为233.85平方米(其中含公摊面积)，乙方同意其承租该店铺每月的公共能耗费按建筑面积每平方米31元(即31元/㎡/月)计付(其中包括：空调费、大门广场、卫生间、大堂、公共通道、电梯及消防等公共设施的水电费及保养维护以上设备设施所产生的费用)，乙方承担该店铺每月应支付的公共能耗费总额为人民币(大写):柒仟贰佰肆拾玖圆整元(￥7249元)。第三条乙方每月10日前应将上述费用全额缴交给甲方并委托甲方代付上述费用，逾期不交视同违约，按《物业管理合同》第七十六条有关违约条款执行。第四条本补充协议自甲、乙双方签字之日起生效，并与《物业管理合同》具有同等的法律效力。若本补充协议与《物业管理合同》有相抵触之处均以本补充协议的约定为准。同日，天润公司（甲方）还分别与周海霞（乙方）签订《广告推广费专项补充协议》和《铺内自用水电费专项补充协议》，上述协议与本案诉争的内容主要有：乙方同意其承租的该商铺按建筑面积3元/㎡/月支付广告推广费给甲方，乙方每月应缴交给甲方的广告推广费为人民币701元；乙方缴交给甲方的宣传推广费，主要用于商场统一的形象推广、店庆、文化宣传及重大节日的商业文化促销等活动；乙方每月10日前应将上述费用全额缴交给甲方，逾期不交视同违约，按原合同第七十六条有关违约条款执行。该店铺的铺内水电费由乙方承担，以乙方实际使用量计收（加收5%的损耗费）。在免租期内以及装修期间，乙方仍应向甲方支付水、电费等约定费用。水、电费计费价格按政府有关部门公布的同期价格执行；乙方每月10日前必须将上个月的自用水电费用缴付给甲方，并委托甲方代为缴交给政府相关部门，逾期视为乙方违约，并按照《物业管理合同》第七十六条有关违约条款执行。2018年6月6日，天润公司与周海霞、凌士龙对自2015年4月至2016年3月租赁期间所欠的租金及物业管理费等相关费用进行对账，周海霞、凌士龙在《欠费明细表》中签名确认。周海霞、凌士龙尚欠天润公司商场租金179063元、物业管理费21623元、公共能耗费57992元、广告推广费5608元、综合管理费33369元、自用电费25807元、仓租7788元，合计为554810元，天润公司同意周海霞、凌士龙付清上述欠款时免收2016年3月份的租金，按实际欠款518330元收取。庭审时，天润公司明确本案的诉讼请求只包含周海霞、凌士龙拖欠的物业管理费、公共能耗费、广告推广费、仓租，合计92787元。上述欠费，经天润公司多次向周海霞、凌士龙追索无果，而引起本案争议。一审法院认为：本案属物业服务合同纠纷。天润公司经湛江市世贸投资实业有限公司授权及委托，与周海霞签订的《物业管理合同》、《公共能耗费专项补充协议》、《广告推广费专项补充协议》、《铺内自用水电费专项补充协议》系各方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应确认为合法有效。天润公司依据上述合同对涉案第3号商铺提供了物业管理服务，周海霞、凌士龙已实际接受物业管理服务，理应履行交纳物业管理费、推广费等费用的义务。经天润公司与周海霞、凌士龙对账确认，周海霞、凌士龙尚欠天润公司自2015年4月至2016年3月租赁期间的物业管理费21623元、公共能耗费57992元、广告推广费5608元、仓租7788元，共计93011元，现天润公司只主张92787元，是其对民事权利的处分，一审法院予以认可。周海霞、凌士龙未按约定支付上述尚欠费用显属违约，应承担支付上述款项的违约责任。关于违约金的计算。根据《物业管理合同》第七十六条“如乙方迟延缴交租金、物业管理费、公共能耗费、水电费及其他应缴之款项，须向甲方支付违约金。从迟交日起，除缴交欠款费用外，还需每日按所欠缴总金额1%计付违约金”的约定，由于《物业管理合同》约定每日按所欠缴总金额1%及天润公司现主张按月利率2%计算的违约金明显过高，酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率自2018年6月7日起计至付清之日止的违约金。周海霞、凌士龙经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决：一、周海霞、凌士龙于判决发生法律效力之日起十日内向广东天润商业经营有限公司支付拖欠的物业管理费、公共能耗费、广告推广费、仓租共计92787元及相应违约金（违约金以中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年6月7日起计至付清之日止）；二、驳回广东天润商业经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2119.67元，由周海霞、凌士龙负担。本院二审期间，周海霞提交以下证据：一、微信截图，拟证明天润公司的财务王红芬与周海霞在2019年5月22日在微信上明确商场欠中哲慕尚公司的保证金已经在周海霞的欠款中抵扣；二、商铺租赁合同，拟证明涉案商铺自2017年8月1日至2018年8月17日由中哲慕尚公司属下经销商袁科龙接手；三、情况说明，拟证明天润公司欠中哲慕尚公司的保证金93074元已在周海霞的账户中抵减周海霞所欠的管理费或租金；四、关系证明，拟证明中哲慕尚公司与袁科龙之间的关系；五、收据，拟证明天润公司于2018年1月26日收到袁科龙支付的93074元。经质证，天润公司对周海霞提交的上述证据的真实性均不予认可，而且除了《情况说明》及《关系证明》外，其他证据均为复印件。本院经审查认为：周海霞提交的上述证据属逾期举证，且对案件基本事实的认定无重要影响，本院不予采纳。本院二审期间，天润公司、凌士龙均没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。根据上诉人周海霞的上诉理由和被上诉人天润公司的答辩意见，本案二审争议焦点问题是:关于周海霞应否支付尚欠的涉案商铺的物业管理费、公共能耗费、广告推广费、仓租共92787元的问题。周海霞对尚欠上述92787元无异议，但认为天润公司已将上述欠款在中哲慕尚公司及袁科龙所缴交的保证金93074元中进行扣除，故周海霞不再欠天润公司任何费用，反而是天润公司还要退回保证金5000元及287元（93074元－92787元）。但周海霞提交的《情况说明》是中哲慕尚公司单方出示的，不足以证明天润公司同意在保证金93074元中扣除周海霞的欠款，本案中也没有其他相关证据予以证明该笔款项已被天润公司用来抵充上述欠款，故周海霞上诉主张以案外人缴交的保证金抵扣其欠款的依据不足，本院不予支持。至于商场管理履约保证金5000元，一审判决对此未作处理。鉴于周海霞签名确认的《欠费明细表》有综合管理费33369元和自用电费25807元尚未支付，天润公司对此尚未主张，故双方就涉案合同产生的纠纷尚未处理完毕，而周海霞在一审时也没有提出扣减及反诉请求返还，故本院对该保证金5000元亦不予处理，周海霞可另行主张权利。综上所述，周海霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2119.67元，由上诉人周海霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年八月十日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。