江西省南昌经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣0192执异1号案外人：江西XX**置业有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区洪城路**，统一社会信用代码：91360000158272794Y。法定代表人：李剑，总经理。申请执行人：徐某1，女，1982年3月16日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。申请执行人：徐某2，男，1980年1月3日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。被执行人：裘某，男，1977年11月16日生，汉族，住江西省南昌市新建区。本院在执行申请执行人徐某1、徐某2与被执行人裘某民间借贷纠纷一案过程中，案外人江西XX**置业有限公司（以下简称正盛置业公司）对本院裁定拍卖位于青云谱区的房屋不服，主张该财产属于其所有，于2020年6月22日向本院提出书面异议，请求本院停止对该财产的执行，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人正盛置业公司称，南昌市中级人民法院因徐某1、徐某2与裘某民间借贷纠纷一案，查封了位于青云谱区商品房（以下简称商品房）。案外人对该查封行为及贵院拍卖行为提出异议理由如下：第一，商品房的所有权归属于案外案外人。案外案外人与裘某于2017年8月23日签订10XXXX082《商品房买卖合同》（以下简称合同），把商品房卖给裘某，2017年9月27日裘某与江西银行股份有限公司南昌八一支行（以下简称银行）签订了《个人房产借款及抵押合同》，办理了银行按揭贷款，向银行借款人民币壹佰叁拾柒万元整（￥1370000元），并以贷款所购房屋设定了抵押，案外案外人提供了阶段性担保。物权的变动应当以登记或者交付作为生效要件。该商品房目前仍登记在案外案外人的产权证名下，并未变更登记到裘某名下，案外案外人与裘某之间只是在房管部门进行了《合同》备案。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”另外该商品房尚未交付给裘某，仍是案外案外人占有。据此，该商品房的所有权没有发生移转，仍属于案外案外人，是案外案外人的合法财产。第二，自2019年11月27日起，裘某逾期未偿还银行贷款，银行于2020年3月4日起诉裘某、万某和案外案外人，2020年6月4日东湖区人民法院已判决裘某、万某偿还银行1329593.46元及利息（含罚息、复利等）23168.99元（暂算至2020年3月3日），案外案外人承担连带清偿责任（详见判决书）。裘某现已无力偿还银行，由此案外案外人要代偿裘某所欠银行贷款及利息。代偿后，根据双方合同约定，案外案外人与裘某之间签订的《商品房买卖合同》也将予以解除。第三，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”在徐某1、徐某2与裘某民间借款纠纷案中，徐某1、徐某2作为申请执行人，并未代为支付结清银行按揭贷款，且该商品房并未交付给裘某，仍是案外案外人占有。综上，青云谱区商品房属于案外案外人财产，贵院无权对该商品房拍卖。案外案外人认为贵院此举是错误的，损害案外案外人合法权益，特此提出异议，请求贵院立即停止对该商品房的强制执行措施。申请执行人徐某1、徐某2辩称：上述商品房属于被答辩人裘某所有，法院有权执行拍卖。理由如下：第一答辩人（原被申请执行人）裘某于2017年8月23日签订了编号为10XXXXXX82《商品房买卖合同》（以下简称合同），已付清首付款，还进行了两年的按揭，没办证是因为我方（徐某1、徐某2）保全行为造成的。并且合同在南昌市不动产登记中心进行了备案合同登记，是物权化的债权，应当受到物权同等保护；第二、答辩人（原被申请执行人）裘某，所支付房款的首付款来源是向我方徐某1、徐某2的借款。请求法院审查相关资金流水；第三、裘某已办按揭，江西银行股份有限公司已将全部房屋款项已全部支付给江西XX**置业有限公司，裘某与江西XX**置业有限公司并没有债务关系，裘某只欠江西银行的钱，属债权，江西银行股份有限公司可以向裘某崔其还款，而应当优先保证我方的物权化的债权；第四、退一万步讲，如果法院支持江西XX**置业有限公司与裘某解除所签订的编号为10XXXXX082《商品房买卖合同》，我方要求按房子现在的市场成交价退款给答辩人裘某账户上，所退款项用于偿还向徐某1、徐某2、银行的借款。综上所述，被答辩人提出的执行异议不成立。现请求法院拍卖涉案房产，尽快归还我方债权人的相关费用。本院查明，南昌市中级人民法院在审理申请执行人徐某1、徐某2与被执行人裘某民间借贷纠纷一案过程中，于2019年9月10日以（2019）赣01民终2238号民事裁定书及协助执行通知书在南昌市行政审批局预查封了裘某名下的位于青云谱区的房屋，查封期限为三年，自2019年9月10日起至2022年9月9日止。案外人与裘某于2017年8月23日签订10XXXX082《商品房买卖合同》（以下简称合同），把商品房卖给裘某，面积116.79平方米，总房款1973353元，选择按揭方式购房，2017年9月27日裘某与江西银行股份有限公司南昌八一支行（以下简称银行）签订了《个人房产借款及抵押合同》，办理了银行按揭贷款，向银行借款人民币壹佰叁拾柒万元整（￥1370000元），并以贷款所购房屋设定了抵押，案外人提供了阶段性担保。截至2020年4月15日按揭贷款余额为1329593.46元，累计逾期140天，欠利息38097.33元。2020年4月江西银行南昌八一支行已向南昌市东湖区人民法院对裘某提起了诉讼。位于青云谱区的房屋正处于未交付状态。2020年4月22日本院作出（2020）赣0192执7号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人裘某名下的位于青云谱区的房屋。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十八条规定：预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。从上述法律规定可以看出：预查封效力等同于正式查封，即人民法院对预售的商品房查封后，意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，查封就具有排他的法律效力。在商品房预售过程中，买受人基于商品房买卖合同享有合同法上的利益，对此，本院认为预查封强制执行措施的执行对象为被执行人基于商品房买卖合同享有的即将转化的期待性财产权利，包括物权和到期特定债权。案外人XX置业公司与被执行人裘某签订商品房买卖合同，双方之间系合同债权关系，被执行人裘某作为买受人已经履行了向其支付购房款的义务，理应享有该商品房所有权，只是因为南昌市中级人民法院保全查封行为暂时不能办理物权转移登记手续。案外人XX置业公司作为出卖人将涉案房屋出卖给被执行人裘某，虽未办理相应产权转移登记手续，但XX置业公司对涉案房屋已不再享有占有、使用、收益、处分等所有权权能，其在此情况下对被执行人基于合同约定负有为被执行人在具备条件的时候办理房屋产权转移登记手续的义务。裘某现虽已无力偿还银行，由此案外人要代偿裘某所欠银行贷款及利息。代偿后，根据双方合同约定，案外人XX置业公司享有追偿权及对涉案商品房预售合同的单方解除权，但以上权利从属性上讲仍属于合同债权，法律虽不会干涉当事人解除合同的权利，但当法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，该查封就具有排他的法律效力。因此，在法院对被执行人就涉案房屋所享有相应财产权益依法查封后，也并不意味着案外人XX置业公司在双方合同解除后对涉案房屋享有排他性的物权权益，XX置业公司作为合同相对方，所享有的仍系基于其与被执行人商品房预售合同解除后所产生的相应债权权益，该种债权请求权与申请执行人基于生效法律文书对被执行人所享有的债权相比较，并不具备优先性。因此，案外人XX置业公司主张的该权利并不能排除对涉案房产的执行，其异议请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款第（二）项、第四款之规定，裁定如下：驳回案外人江西XX**置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 蒋 权审 判 员 吴 琼人民陪审员 李 俊二〇二〇年八月七日书 记 员 徐佩佩