四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初3141号 原告：王伯元，男，生于1997年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人：王明涛，重庆中雷律师事务所律师。 被告：黎天红，男，生于1965年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 被告：巴中市长林瑞投资有限公司。 住所：四川省巴中市巴州区汽配街莲花锦苑**门市。 法定代表人：何长名，该公司总经理。 委托代理人：李京桥，四川宏坤律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：何法太，男，生于1952年，汉族，巴中市长林瑞投资有限公司员工，户籍地四川省巴中市巴州区。 第三人：黄永华，女，生于1970年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 原告王伯元诉被告黎天红、巴中市长林瑞投资有限公司（以下简称“长林瑞公司”）、第三人黄永华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王伯元的委托代理人王明涛，被告长林瑞公司的委托代理人李京桥、何法太到庭参加了诉讼，被告黎天红、第三人黄永华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伯元诉称：2016年2月2日，被告二受被告一委托与原告签订《商品房预定协议书》（下称“协议书”）（被告二欠付被告一工程款，房屋出售前，被告二已将涉案房屋抵押给被告一，因房屋未过户，故出售时仍以被告二名义签订售房协议）。协议书约定，原告购买被告二开发的位于四川省巴中市巴州区房屋，面积113.27㎡，单价3850元（实际单价为3100元），房屋总价436090元。原告依据协议书约定，于签订之日向被告二支付了购房订金250000元。被告一于同日，向被告二成功申领该款项。然而至今，被告一、被告二都未与原告签订《商品房买卖合同》，亦未交付房屋或退还购房订金。且原告于签订合同后得知，该房屋因被告原因已无法完成交易，故多次与二被告沟通要求退还购房订金，但二被告迟迟不予退还购房订金。现该小区房价已涨至5300多元，原告为此失去以3850元购买该小区房屋的机会。二被告不予退还购房订金亦无法与原告签订《商品房买卖合同》，原告认为，二被告的行为已构成共同侵权，应承担连带返还及赔偿责任。为维护合法权益，诉至法院请求：一、解除原告与被告二签订的《商品房预定协议书》；二、依法判令二被告立即共同向原告返还购房订金25万元及资金占用利息（以25万元为基数，支付自2016年2月2日起至付清之日止的资金占用利息，2019年8月19日之前按年利率6%计付；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。至2020年6月12日，资金占用利息暂为61579.79元，本息暂共计：311579.79元。三、判令二被告立即共同赔偿原告房屋差价损失164241.5元；四、判令本案诉讼费等由二被告共同承担。 被告黎天红未作答辩。 被告长林瑞公司辩称：转账付款25万元是给黎天红的，公司只是做的手续，我司没有与原告发生关系，买卖双方是原告和黎天红。 第三人黄永华未作答辩。 经审理查明：2016年2月2日，原告（购房人）与被告长林瑞公司（出卖人）签订了《商品房预定协议书》，约定原告购买被告开发的位于巴中市巴州区滨河世纪城Ｂ区12幢24楼3号住宅，建筑面积118.27平方米，单价3850.00元／平方米，总房价为436090.00元；预定人自本预定协议签字生效之时向出卖人支付订金250000.00元；交房时间暂定为2017年12月31日，最终以签订的《商品房买卖合同》为准。第三人在上述《商品房预定协议书》尾部签署“此房款由黎天红打领款单领走，一切经济纠纷，法律责任均由黎天红负全责。黄永华”。 第三人黄永华系负责被告长林瑞公司商品房销售的销售人员。当天，原告通过王强的银行卡由黄永华在POS机刷卡支付购房订金250000元。 被告长林瑞公司还出具《情况说明》，载明：“兹有重庆市合川区第四建筑工程有限公司巴中分公司黎天红将滨河世纪城B区12号楼24楼3号房出售给王伯元，建筑面积：113.27平方米，单价：3850元/平方米，总价：436090元，经请示巴中市长林瑞投资有限公司董事长何长林同意签售该房认购合同，并同意黎天红收取该房款。备注：该房款由重庆市合川区第四建筑工程有限公司巴中分公司黎天红于2016年2月2日已打领款单，领款金额为：贰拾伍万元整（小写：250000.00元）”。被告长林瑞公司在该情况说明上加盖印章。当天，重庆市合川区第四建筑工程有限公司巴中分公司出具了《领款单》，载明领款人黎天红，事由：巴中市长林瑞滨河世纪城划房抵工程款B12—2403#，金额贰拾伍万元。 同时查明，涉案房屋已办理预售许可证，证书编号为（2017）房预售证第017号。 还查明，涉案房屋已分别被四川省达州市中级人民法院、四川省巴中市中级人民法院首次查封、轮候查封，现均在查封期限内。 原、被告因涉案房屋发生纠纷，致使原告诉至来院提出上述诉请。 上述事实，有原、被告身份信息，《商品房预定协议书》，《情况说明》，借记卡账户历史明细清单，巴中市不动产巴州分中心查封交接表及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告长林瑞公司签订的《商品房预定协议书》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告与被告长林瑞公司签订的《商品房预定协议书》约定“交房时间暂定为2017年12月31日，最终以签订的《商品房买卖合同》为准”，但至今被告长林瑞公司并未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，亦未对交房时间作出重新约定，同时现涉案房屋已由司法机关查封，显然原告与被告长林瑞公司签订的《商品房预定协议书》的合同目的已不能实现，现原告主张解除《商品房预定协议书》，有事实、法律依据，本院予以支持。 关于原告主张返还定金并支付资金利息的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，故《商品房预定协议书》解除后，被告长林瑞公司应向原告返还购房款250000元。被告长林瑞公司辩称其未收取原告购房款而是由被告黎天红收取的，但被告长林瑞公司出具的《情况说明》所载明的内容可以看出被告黎天红所收取的购房款系经被告长林瑞公司同意，原告亦是按被告长林瑞公司指示支付的购房款，并无不当。故被告长林瑞公司的抗辩理由无事实、法律依据，本院不予采信。 关于原告主张的资金利息，实际为原告按约定向被告长林瑞公司支付了购房款，被告长林瑞公司未按约定与原告签订正式的房屋买卖合同，在涉案房屋已被司法查封，合同目的已不能实现的情况下亦未及时向原告退还购房款造成原告的资金占用损失。故本院酌定支持原告主张的资金占用损失计算方法为：以250000元为基数，从原告支付购房款之日（2016年2月2日）起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日；以250000元为基数，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款返还完毕之日止。 关于原告主张的房屋差价损失，本院已对被告长林瑞公司未履行合同约定造成的原告的资金占用损失予以支持，同时原告向本院提交的证据不足以证明除了造成原告资金占用损失外的房屋差价损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 关于原告主张被告黎天红承担返还责任的问题。本案中涉案房屋权属所有人为被告长林瑞公司，与原告签订《商品房预定协议书》亦是被告长林瑞公司，被告长林瑞公司才是《商品房预定协议书》中权利的享有者以及义务的承担者，且被告黎天红亦是经被告长林瑞公司同意后领取的原告购房款，根据合同相对性原则，承担购房款返还责任的是被告长林瑞公司而不是被告黎天红。故原告主张被告黎天红承担返还责任无事实、法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王伯元与被告巴中市长林瑞投资有限公司于2016年2月2日签订的《商品房预订协议书》。 二、被告巴中市长林瑞投资有限公司在本判决生效后十日内向原告王伯元返还购房款250000元并支付资金利息，资金利息计算方法为：以250000元为基数，以中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准，从2016年2月2日起计算至2019年8月19日；以250000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年8月20日起计算至购房款返还完毕之日止。 三、驳回原告王伯元对被告黎天红的诉讼请求。 四、驳回原告王伯元的其他诉讼请求。 案件受理费5970元，减半收取2985元，由原告王伯元负担1030元，被告巴中市长林瑞投资有限公司负担1955元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  杨太吉 二〇二〇年八月六日 书记员  孙晓琴