广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初12116号原告：郝埃俊，男，1966年8月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：余丽娜，广东郎道律师事务所律师。被告：深圳市日升建筑工程有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道。法定代表人：徐开京。被告：徐开京，男，1972年11月8日出生，汉族，身份证住址深圳市龙岗区。被告：卢智，男，1967年7月29日出生，汉族，身份证住址深圳市宝安区。三被告共同委托诉讼代理人：杨国兴，广东华商律师事务所律师。被告卢智的委托诉讼代理人：黄俊豪，广东华商律师事务所实习律师。原告郝埃俊诉被告深圳市日升建筑工程有限公司（以下简称日升公司）、被告徐开京、被告卢智合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，于2020年8月21日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郝埃俊及其委托诉讼代理人余丽娜，三被告的共同委托诉讼代理人杨国兴，被告卢智的委托诉讼代理人黄俊豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告日升公司立即支付原告购房款本金203万元、利息和违约金（利息与违约金之和等于以203万元为基数，按年利率24％的标准自2016年2月3日起计至实际清偿之日止的利息减去被告日升公司已支付的利息282170元，暂计至2019年1月31日为1198376.67元），共计3228376.67元；2、被告日升建筑公司立即支付本案基础律师费2万元；3、上述第1项和第2项的费用共计3248376.67元；4、被告徐开京、被告卢智对上述付款责任承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费（如有）由被告承担。事实与理由：2015年12月31日，原告郝埃俊与被告日升公司签署了《合作建房协议书》（下称“协议一”)，约定原告进行投资后可分得房产，原告按约向被告日升公司支付203万元。后因被告日升公司原因，合作协议的根本目的不能实现，原告与三被告达成《合作建房协议书补充协议》（下称“协议二”)，约定被告日升公司应于2018年6月30日前返还购房款203万元及其利息，并约定被告徐开京和被告卢智对被告日升公司返还上述款项承担连带保证责任。然而，被告日升公司未能按期返还款项，后原告与三被告签订了《合作建房协议书补充协议延期补充协议》（下称“协议三”)，延期至2018年8月30日返还购房款，并约定了延期利息、违约条款、被告徐开京和被告卢智的保证责任。截至2018年8月30日，被告日升公司再次违背诚信，未能按期还款，被告日升公司的上述行为已经给原告造成了经济损失。根据协议三第一条和第3.1条的规定，被告日升公司应向原告支付购房款本金203万元及利息837594.92元。根据协议三第五条的规定，被告日升公司应向原告承担违约责任，应支付违约金860278.48元。故被告日升公司应向原告支付购房款利息和违约金共计1697873.4元，扣除被告日升公司已支付的利息282170元，被告日升公司尚需向原告支付购房款利息和违约金1415703.34元，原告对该部分费用主张1198376.67元，根据协议三第6.2条的规定，被告日升公司应向原告支付本案基础律师费2万元（本案的风险代理费用，待本案结案后另行主张）。根据协议三第4.1条的规定，被告徐开京和被告卢智应对上述款项承担连带清偿责任。为此，原告根据法律规定和协议约定，为维护自身合法权益，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告日升公司辩称：一、关于购房款利息及违约金计算的问题。被告日升公司认为，《合作建房协议书》、《合作建房协议书补充协议》、《合作建房协议书补充协议延期补充协议》明确了返还购房款计算利息和违约金的约定，即：2016年2月3日至2017年12月31日按月息1%计：2018年1月1日至2018年6月30日按月息2%计；2018年7月1日至2018年8月30日按月息2%计。至于2018年8月30日后的利息，补充协议只约定了一次性支付30%的违约金，未约定利息。因此，原告诉请要求统一按年利率24%计算与事实不符，于法无据。关于利息计算起始日，按照《合作建房协议书》第十条约定，由协议款到账之日起，不能在24个月内完成交付给乙方，则乙方合作建房全额退还。被告收到原告购房款日期是2016年2月3日，因此，计算利息的起始日应当是2018年2月4日。另外，原告将购房款加利息之和作为基数再按30%计算违约金，明显过高，超出了法律规定。因此，未付的利息不能作为基数计算违约金。而且，30%违约金的约定也明显过高，请求法庭予以减少。二、《合作建房协议书》为无效合同，合同双方对合同无效都有过错，都应当承担相应责任。1、《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原、被告签订的《合作建房协议书》应为无效合同。2、根据《合作建房协议书》内容可知，购房价为每平方19000元，而在2015年该位置附近的房价已经超过6万元，明显低于市场价，而且，合同中并没有关于产权合法合规性的约定，其中，合同第六条约定，甲方交付乙方房产后，甲方负责办理见证书，而不是办理房产证。因此，签订合同时，原告对所购房屋的性质是明知的。3、被告日升公司因合同项下项目进行了大量的投资，涉案房屋已经建设到第五层，已投入资金3000多万元，造成了重大损失。因此，原告对于合同无效，亦存在过错，应承担相应的责任。具体到本案，被告日升公司认为，被告日升公司自行承担自身损失及返还原告购房款的责任，原告承担其诉请的利息损失及律师费较为合理。被告徐开京、被告卢智共同辩称：补充协议3.2约定：乙方确认还款日期为2018年8月30日，乙方应当在上述期间内将甲方支付的本金及利息全额返还给甲方。4.l约定：丙方和丁方作为乙方履行补充协议的连带担保责任人，丙、丁方对乙方向甲方履行返还购房款及资金占用费承担连带担保责任。根据上述约定，协议书未约定保证期间。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，原告未在主债务履行期届满之日起六个月之内（即2019年2月30日之前）要求保证人承担保证责任，因此，保证人免除保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月1日，原告（乙方）与被告日升公司（甲方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方拥有深圳市南山区前海路南山观通营宿舍楼，现以甲方负责施工建设，双方共同出资的形式合建该楼房；乙方投资2907000元，第一期付总房款的70%（定金）2030000元须于2016年2月1日前付清并签署本协议书，第二期付款须于该项目封顶付清余款，方可在规定时间办理相关入伙手续；由协议款到账之日起，计划24个月内交付给乙方，如果甲方楼盘因特殊原因停建不能在24个月内完成交付给乙方，则乙方合作建房全额退换，并按所交付实际款项以月1%利息补回给乙方；及其他内容。《合作建房协议书》签订后，原告向被告日升公司指定的账户支付购房款203万元，被告日升公司于2016年3月16日向原告出具了收款收据。2017年12月9日，原告（甲方）与被告日升公司（乙方）、被告徐开京（丙方、担保人）、被告卢智（丁方、担保人）签订《合作建房协议补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：2015年12月31日，甲乙双方签订《合作建房协议书》，因该协议书中所确定的权利、义务法律关系也终止；乙方确认收到甲方支付的购房款203万元，协议书终止后，乙方将甲方支付的购房款203万元及利息返还给甲方；乙方同意按以下方式向甲方支付占用购房资金的利息：2016年2月3日至2017年12月31日期间，乙方按照月利率1%的标准支付资金占用利息；2018年1月1日至2018年6月30日，乙方按照月利率2%的标准支付资金占用利息；乙方确认还款日期为2018年6月30日，乙方应当在上述期间内将甲方支付的本金及利息全额返还给甲方；丙方和丁方作为乙方履行补充协议的连带担保责任人，丙、丁方对乙方甲方履行返还购房款及资金占用费承担连带担保责任；乙方严格按照补充协议所确定的内容完全履行返还购房款及资金占用费利息，如乙方逾期五日支付本金及资金占用费，视为乙方构成根本违约，乙方应当按照尚未完全支付部分的30%承担违约责任；因诉讼产生的诉讼费、律师费、诉讼保全费等与诉讼有关的费用由败诉方承担。2018年6月30日，原告（甲方）与被告日升公司（乙方）、被告徐开京（丙方、担保人）、被告卢智（丁方、担保人）签订《合作建房协议补充协议延期补充协议》（以下简称“延期补充协议”），约定：乙方因资金原因不能如期返还2017年12月9日签订的购房款203万元（不含利息）借款合作建房协议书补充协议项下的购房款，向甲方申请延长返还期限；乙方根据原协议应于2018年6月30日到期前向甲方返还购房款203万元，利息710500元，截至2018年6月30日，上述购房款未返还金额2740500元（含利息）现约定延期至2018年8月30日偿还；乙方确认未能按原协议返还甲方支付的购房款203万元及利息710500元，乙方于2018年8月30日前将甲方支付的购房款203万元及利息791700元，合计2821700元返还给甲方；乙方同意按照如下方式向甲方支付占用购房资金的利息：2016年2月3日至2017年12月31日期间，乙方按照月利率1%的标准支付资金占用利息；2018年1月1日至2018年6月30日，乙方按照月利率2%的标准支付资金占用利息；2018年7月1日至2018年8月30日，乙方按照月利率2%的标准支付资金占用利息；乙方确认还款日期为2018年8月30日，乙方应当在上述期间内将甲方支付的本金及利息全额返还给甲方；丙方和和丁方作为乙方履行补充协议的连带担保责任人，丙、丁方对乙方甲方履行返还购房款及资金占用费承担连带担保责任；因诉讼产生的诉讼费、律师费、诉讼保全费等与诉讼有关的费用由败诉方承担。2018年8月29日、9月29日、11月16日，被告徐开京分别向原告转账支付各56434元，2019年1月16日，被告徐开京向原告转账支付112868元，共计282170元。原告表示被告支付的系补充协议中约定的利息。各被告则表示其支付的是补充协议中约定的所欠款项，有一点就支付一点，并不是利息。原告另提交代理合同、律师费发票、转账截图，以证明原告未本案支付律师费2万元。另查，原告于2019年2月20日向深圳市龙岗区人民法院起诉立案，后该院认为其对本案无管辖权，将该案移送本院审理。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求为要求被告支付购房本金及利息，利息按年利率24%从2016年2月3日起计算，再减去已支付的利息。本院认为，本案中，原告与被告日升公司签订《合作建房协议书》后，原告与三被告又分别签订补充协议及延期补充协议，对被告日升公司退还原告已支付的购房款及利息等事项进行了明确约定；补充协议、延期补充协议系各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。本案中原告与被告日升公司在补充协议及延期补充协议中已明确约定了被告日升公司退还款项的时间及利息的计算方式，该约定不违反法律法规的强制性规定，应属有效，故被告应向原告返还购房款203万元，并按约定支付相应的利息。根据补充协议及延期补充协议的约定：被告日升公司应于2018年8月30日前将购房款203万元及利息791700元（2016年2月3日至2018年8月30日期间）支付给原告；但被告仅支付了282170元，该282170元应视为支付了延期补充协议中约定的利息，故原告要求被告支付购房款本金203万元，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的按年利率24%支付利息的诉讼请求。首先，被告已支付利息282170元，故被告尚欠原告2018年8月30日前的利息509530元（791700元－282170元）。其次，对于2018年9月1日之后的利息，补充协议及延期补充协议中未约定2018年9月1日之后逾期付款的利息标准，故原告要求按照年利率24%支付利息并无依据；但被告日升公司不予退还款项确给原告造成了利息损失，且延期补充协议中明确约定了被告逾期支付款项及利息的违约责任，即按未完全支付部分及利息的30%承担违约责任，前述约定的违约金过高，故本院酌情判令被告日升公司以203万元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍、2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准向原告支付逾期利息。对于原告要求被告日升公司支付律师费2万元的诉讼请求.补充协议及延期补充协议中明确约定因诉讼产生的律师费等由败诉方承担，故原告要去被告日升公司支付律师费，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告徐开京、被告卢智对承担连带清偿责任的诉讼请求。被告徐开京、被告卢智在补充协议和延期补充协议中承诺自愿对被告日升公司履行返还购房款及资金占用费的义务承担连带担保责任，故被告徐开京、被告卢智应对被告日升公司退还原告购房款及利息的责任承担连带清偿责任，被告徐开京、被告卢智承担连带担保责任后，有权向被告日升公司追偿。对于被告徐开京、被告卢智提出的保证期间已届满的抗辩理由，根据延期补充协议的约定，主债务履行期限为2018年8月30日，原告在2019年2月20日已向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，并未超过六个月，故被告的抗辩理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市日升建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郝埃俊返还购房款203万元，并支付2016年2月3日至2018年8月30日期间利息509530元及2018年9月1日之后的利息（以203万元为基数，2018年9月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算，2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；二、被告深圳市日升建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郝埃俊支付律师费2万元；三、被告徐开京、被告卢智对被告深圳市日升建筑工程有限公司返还购房款及利息、逾期返还购房款利息的义务承担连带清偿责任，被告徐开京、被告卢智承担连带担保责任后，有权向被告深圳市日升建筑工程有限公司追偿；四、驳回原告郝埃俊的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32787.02元，原告已预缴，由原告负担3279.02元由被告深圳市日升建筑工程有限公司负担29508元；保全费5000元，原告已预缴，由原告负担500元，由被告深圳市日升建筑工程有限公司负担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  刘 洪人民陪审员  戴绿燕二〇二〇年八月二十八日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。