湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终228号上诉人（原审原告）：徐国平,男，1962年5月25日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：刘健，湖北太圣律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：大冶市炜业房地产开发有限公司。住所地：湖北省大冶市新冶大道佳家园。法定代表人：徐平安，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：柳国玫，女,1958年8月21日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：周雄雕，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。上诉人徐国平、大冶市炜业房地产开发有限公司（以下简称大冶炜业公司）因与被上诉人柳国枚案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2018）鄂02民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月23日公开开庭审理本案。上诉人徐国平的委托诉讼代理人刘健，上诉人大冶炜业公司的法定代表人徐平安，被上诉人柳国枚及其委托诉讼代理人周雄雕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐国平上诉请求：1、撤销湖北省黄石市中级人民法院（2018）鄂02民初166号民事判决；2、判决停止对睦居园3、4栋1-2层商业门面的强制执行。事实和理由：（一）本案基本事实是原审法院查封的是睦居园A栋房屋。1、2012年2月24日，原审法院作出（2011）黄民二初字第12-1号协助执行通知书，查封睦居园A栋1单元1-2号门面房。2015年4月7日，原审法院作出（2015）鄂黄石中执字第00023-2号协助执行通知书，查封睦居园A栋1单元1-2层门面房。2018年5月21日，原审法院作出（2015）鄂黄石中执字第00023-5号执行裁定，裁定睦居园A栋1单元1-2层门面房名称变更为睦居园1-4栋1单元1-2层门面房。由此可见，2018年5月前，原审法院查封的是睦居园A栋房屋。2、睦居园在规划审计部门图纸中，一共是A、B、C、D四栋房屋，四栋房屋1-2层门面房面积合计共约3000平方米。建成后，A、B、C、D四栋房屋对应改为1、2、3、4栋。故原审法院裁定变更名称，只能将睦居园A栋变更为睦居园1栋，而不能变更为睦居园1-4栋。原审判决认定睦居园A栋门面房就是睦居园1-4栋门面房错误。（二）原审法院认定的基本事实不清。1、徐国平于2017年12月20日购买了睦居园3、4栋门面房，该门面房在2017年12月20日前是否被查封，原审法院未查明，也未认定睦居园3、4栋门面房未被查封的事实。2、原审法院未查明该院执行部门将睦居园A栋名称变更为睦居园1-4栋的依据。（三）徐国平排除强制执行的请求依法成立。1、2012年、2015年，原审法院作出的协助执行通知书均是查封睦居园A栋门面房，徐国平在2017年购房前通过原审法院和房产部门查询，均没有查到睦居园3、4栋门面房被查封的信息。2、原审法院将查封的标的变更为睦居园1-4栋门面房，面积达到3000平方米，系超标的查封。徐国平已支付全部房款，取得房屋所有权，继续执行严重损害了徐国平的利益。3、徐国平从2012年开始占用、使用睦居园3、4栋门面房，原审法院从未告知该房屋是执行标的。徐国平在法院查封前签订合同，支付房款并实际占有睦居园3、4栋门面房，因大冶炜业公司原因未能办理过户，符合排除执行的规定。综上，请求依法改判。柳国枚针对徐国平的上诉辩称，1、柳国枚提交了大量证据证明柳国枚在诉讼中申请查封的财产和进入执行程序申请强制执行的标的物是一致的，均包括睦居园3、4栋商业门面房。2、睦居园A栋1单元1-2层商业门面房和睦居园1-4栋1-2号商业门面房是同一处房产，名称不同而已。因为柳国玫原审查封的时候，涉案房屋还未完工，当时编号是房管部门初始登记号，后来完工后变更为目前的编号睦居园1-4栋1-2号商业门面房。名称变更是在执行中，原审法院法官向大冶市房产局调取了信息，也向相关的人员调查核实，核实是同一处房产。3、一审法院承办法官现场查看并调取了睦居园A栋1单元1-2层商业门面房的平面图，核实柳国玫查封的标的物包括了3、4栋商业门面房。4、大冶炜业公司在原审的诉讼案件中，一直未对名称变化提出异议，也未对建筑面积提出异议，只是在原审法院作出变更裁定，清退过户时，提出执行异议。另外，徐国平和大冶炜业公司间的借款关系是否属实存在疑问，约定的抵押只是协议约定，并未办理任何抵押登记手续，是在抵押以后的协议，应无效，不能对抗执行。综上，请求驳回徐国平的上诉请求。大冶炜业公司同意徐国平的上诉请求。大冶炜业公司上诉请求：1、撤销湖北省黄石市中级人民法院（2018）鄂02民初166号民事判决；2、判决停止对睦居园3、4栋1-2层商业门面的强制执行。事实和理由：（一）原审法院认定基本事实不清。2018年5月21日，原审法院作出（2015）鄂黄石中执字第00023-5号执行裁定，裁定睦居园A栋1单元1-2层门面房名称变更为睦居园1-4栋1单元1-2层门面房。因此，本案争议焦点是睦居园A栋门面房是不是名称变更为睦居园1-4栋门面房。1、规划设计图纸证明睦居园A栋门面房不是1-4栋门面房。睦居园在规划审计部门图纸中，一共是A、B、C、D四栋房屋。建成后，A、B、C、D四栋房屋对应改为1、2、3、4栋。因此，即使名称变更，原审法院也只能裁定将睦居园A栋变更为睦居园1栋，而不能变更为睦居园1-4栋。2、房屋面积直接证明A栋门面房不是1-4栋门面房。大冶市房产部门提供的测绘报告显示：1-4栋门面房是约3000平方米，而原审法院查封的仅是A栋约1900平方米的门面房。3、原审法院执行部门没有提供证明变更名称的证据。（二）原审法院程序违法。原审判决认定大冶市房地产管理局房产测绘队证实，查封后的房产睦居园A栋更名为睦居园1-4栋，但大冶炜业公司不知道原审法院据以认定上述事实的证据。原审没有认定上述事实的书证和证人证言。（三）原审法院认定事实错误。1、原审法院没有调查该院执行部门裁定变更名称的依据。2、原审法院组织现场勘验，经大冶市房产局尹某带领勘察，明显证明查封的房屋不是睦居园3、4栋门面房，但是原审法院法官当场保留了现场划的示意图，却未做笔录，原审判决认定实地勘验结果也与当时勘验结果相反。（四）原审法院判决违背众所周知的事实。睦居园A栋门面房和睦居园1-4栋门面房位置、面积不同，睦居园1-4栋门面房包含A栋门面房是众所周知的事实。原审法院认定睦居园A栋门面房更名为睦居园1-4栋门面房错误。综上，请求依法改判。柳国枚针对大冶炜业公司的上诉辩称，意见同对徐国平的答辩意见。1、本案执行标的物所在的项目的门面房只有两处门面，分别是1-1号1240.75平方米的门面房和1-2号1934.55平方米的门面房，两处统称是睦居园A栋1单元1-1、1-2层商业门面房。大冶市房产局测绘队解释是项目没有完工，按照惯例命名，1-2号商业门面房包括A、B、C、D的一、二层商业门面房，后续名称变更为睦居园1、2、3、4栋1-2层商业门面房，是同一处房产。2、原审法院法官组织现场查看，并未做笔录，是因为需要调取资料才能做评判。之后，原审法院承办法官也去了大冶市房产局测绘队，调取平面图和做了询问笔录。该平面图和询问笔录都经过各方质证。综上，请求驳回大冶炜业公司的上诉请求。徐国平同意大冶炜业公司的上诉请求，认为大冶炜业公司事实未表述清楚，只有一处门面房，不是两处门面房。徐国平向一审法院起诉请求：停止对睦居园3、4栋1-2层商业门面的强制执行。一审法院认定事实：2011年10月,柳国玫诉至湖北省黄石市中级人民法院,要求确认其与张绪华签订的协议书无效，确认其与大冶炜业公司签订的土地联营开发协议无效等。该院立案受理后,于2012年2月24日作出[2011]黄民二初字第12-1号协助执行通知书,查封大冶炜业公司所有的位于大冶市××路北侧××房屋××单元××号商业门面用房。2012年11月19日，湖北省黄石市中级人民法院作出[2011]黄民二初字第12号民事判决书。柳国玫收到判决书后不服，向湖北省高级人民法院提起上诉。湖北省高级人民法院立案受理后,于2013年5月10日作出[2013]鄂民一终字第23号民事裁定书，以原审判决认定事实不清为由，裁定将本案发回湖北省黄石市中级人民法院重审。该院立案受理后,于2013年12月23日作出[2013]鄂黄石中民二重初字第00002号民事判决书，判决：1、确认柳国玫向第三人张绪华发送的解除《协议书》通知书和向大冶炜业公司发送的解除《土地联营开发协议》通知书有效；2、大冶炜业公司在判决生效后十日内赔偿柳国玫经济损失12893081.00元;3、柳国玫于判决生效后十日内向大冶炜业公司提供购置土地发票(金额184.3万元);4、驳回柳国玫的其他诉讼请求；5、驳回大冶炜业公司的其他反诉请求。该民事判决书发生法律效力后，大冶炜业公司因未按民事判决书确定的内容履行义务，柳国玫向湖北省黄石市中级人民法院申请强制执行。该院立案受理后,于2015年2月9日作出[2015]鄂黄石中执字第00023-1号执行裁定书,裁定冻结、划拨大冶炜业公司银行存款13214223.50元，或查封扣押、冻结其同等价值的其他财产。同年4月7日，湖北省黄石市中级人民法院作出[2015]鄂黄石中执字第00023-2号协助执行通知书，继续查封大冶炜业公司所有的位于大冶市××路北侧××房屋××单元××层商业门面用房。同年5月19日,湖北兴业房地产估价有限公司黄石分公司受湖北省黄石市中级人民法院委托，对大冶炜业公司所有的位于大冶市××路北侧××房屋××单元××层商业门面用房的价值进行鉴定,评估价值为15648575.00元。大冶炜业公司收到评估报告书后，对该评估报告提出书面异议。同年6月24日，湖北兴业房地产估价有限公司黄石分公司就评估报告向被执行人大冶炜业公司予以答复。同年7月14日，湖北省黄石市中级人民法院作出[2015]鄂黄石中执字第00023-3号执行裁定书，裁定拍卖被执行人大冶炜业公司所有的位于大冶市××路北侧××房屋××单元××层商业门面用房。2016年1月15日，柳国玫以11306100.00元最高价竞得该商业门面用房。同年1月18日，湖北省黄石市中级人民法院作出[2015]鄂黄石中执字第00023-4号执行裁定书，裁定解除对登记在大冶炜业公司名下位于大冶市××路北侧××房屋××单元××层商业门面用房的查封；将上述商业门面用房过户登记至柳国玫名下；柳国玫可持本裁定书到房地产管理部门办理产权过户登记手续。2018年5月21日,湖北省黄石市中级人民法院作出[2015]鄂黄石中执字第00023-5号执行裁定书,裁定该院拍卖成交的大冶炜业公司所有的位于大冶市××路北侧××房屋××单元××层商业门面房屋，名称变更为大冶市城北开发区长安北路2号睦居园1-4栋1-2商业门面房屋。2018年6月11日,湖北省黄石市中级人民法院书面通知大冶炜业公司,在收到本通知书之日起,十日内自行搬出大冶市××路北侧××房屋××单元××层商业门面用房（即大冶市城北开发区长安北路2号睦居园1-4栋1-2商业门面）。徐国平向湖北省黄石市中级人民法院提出因大冶炜业公司于2011年12月16日向其借款3330000元，后无力偿还，大冶炜业公司于2012年10月4日签订了《门面抵押欠款协议》，用其开发建设的位于大冶市××路北侧××、××号商业门面房屋（约1000平方米）抵偿其欠款。后徐国平与大冶炜业公司于2015年1月10日结算借款本息为572.76万元，大冶炜业公司于2017年12月20日与徐国平签订房屋买卖合同，将大冶炜业公司用其开发建设的位于大冶市××路北侧××、××号商业门面房屋以890万的价格抵偿给徐国平。故徐国平以湖北省黄石市中级人民法院拍卖房屋错误为由,向该院提出异议，请求终止[2015]鄂黄石中执字第00023-5号执行裁定。湖北省黄石市中级人民法院以其提供的银行转账凭证和房屋抵押协议均不能证明其主张的事实为由，驳回徐国平异议。一审法院另查明，一审法院在审理过程中，经实地查勘核实，并经大冶市房产管理局房产测绘队证实，本案经该院查封的大冶市××路北侧××房屋××单元××层商业门面房屋1934.55平方米，是预测面积，后上述查封的房产名称变更为大冶市城北开发区长安北路2号睦居园1-4栋1-2商业门面房屋，经大冶市房地产管理局出具房产平面图，实测面积为1926.33平方米。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点如下：一、柳国玫申请查封拍卖的房产是否包括徐国平所称其占有使用的3、4栋1-2层商业门面房，法院是否执行错误；二、徐国平的权利是否能够排除执行。首先，对于柳国玫申请查封拍卖的房产是否包括徐国平所称其占有使用的3、4栋1-2层商业门面房的问题，如果本案如徐国平所称其占有使用的3、4栋1-2层商业门面房与柳国玫申请查封的门面房不是同一标的，那其当然不能排除本案执行。但是经大冶市房产管理局房产测绘队证实，以及依据一审法院历年民事裁定书、协助执行通知书等，可以认定一审法院于2012年2月24日查封的大冶炜业公司所有的位于大冶市××路北侧××房屋××单元××商业门面房屋××大冶市××开发区××1-2商业门面房屋，其中包括了徐国平所称其占有使用的3、4栋1-2层商业门面房。法院依据生效判决、裁定，依法执行大冶市城北开发区长安北路2号睦居园1-4栋1-2商业门面房屋并无不当。对于徐国平的权利是否能排除执行的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人的原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋于2012年2月24日已经被一审法院查封，即使徐国平与大冶炜业公司的借款属实，大冶炜业公司于2012年10月4日将睦居园3、4栋1-2层商业门面房抵押给徐国平，甚至在2017年将上述房产卖给徐国平，也不对抗一审法院在前的查封行为。因此徐国平提出的排除执行的诉求和理由均不符合法律规定，不能排除本案诉争房屋的执行，对其诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回徐国平的诉讼请求。案件受理费100元，由徐国平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大冶炜业公司向本院提交了一份证据：《关于“睦居园”项目商业建筑面积的情况说明》。拟证明：证人尹某（大冶市房产测绘队队长）的证言是虚假的。柳国枚对大冶炜业公司提交的上述证据质证认为，对其真实性、合法性、关联性均有异议。盖章落款单位不应该是大冶市房产测绘队，请法院核实。该说明第一项内容，表明睦居园商铺总面积包括1-1和1-2，是两处门面房。证明了1-2的面积属实，而1-2门面房就是柳国枚申请查封、评估拍卖的房产。该说明第二项内容所述的1-4栋的1-2层门面房为1-1和1-2面积之和，证明了1、2、3、4栋存在1、2层，就是1-1和1-2之和。1-1是包含在A栋的门面房,是垂直形状的,柳国枚申请查封的1-2门面房包括3、4栋的门面房。徐国平对大冶炜业公司提交的上述证据质证认为，没有意见。柳国枚向本院提交了一组证据：《大冶市房产权证附图》及说明、湖北省黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中执字第00023-2号协助执行通知书、送达回证。拟证明：图纸中黑色加粗部分就是柳国枚申请查封、评估、拍卖的房屋。大冶市房产测绘队及工作人员查证属实。该房屋是1-2号门面房，包含二层，包括整个项目A、B、C、D栋门面房，即1-4栋1-2号门面房，预测面积1934.55平方米。徐国平对柳国枚提交的上述证据质证认为，1、对《大冶市房产权证附图》及说明的真实性无异议，对其证明目的有异议。湖北省黄石市中级人民法院执行裁定和协助执行通知书内容应以大冶市房产部门登记和经办人文字记载为准，大冶市房产测绘队无权对此作出评估。徐国平经营涉案门面房多年，从未被查封和拍卖，柳国枚未提交证据证明其在2018年前向徐国平主张过权利。2、对湖北省黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中执字第00023-2号协助执行通知书、送达回证的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议。湖北省黄石市中级人民法院变更没有依据，应该严格按照协助执行通知书执行A栋1单元门面房。大冶炜业公司对柳国枚提交的上述证据质证认为，1、对《大冶市房产权证附图》及说明的真实性、关联性有异议。湖北省黄石市中级人民法院所有裁定书对查封标的物表述均是睦居园A栋1单元1934.55平方米，并未表述1栋1-1、1-2房号，只有协助执行通知书有房号。故房号1-1、1-2与本案执行标的物无关。1-1、1-2号门面房具体位置，有原审判决作为依据，和协助执行通知书相对应。如果3、4栋门面房被非法占用，湖北省黄石市中级人民法院执行局不可能不处置。涉案门面房从立项、规划设计到施工、销售，一直按A、B、C、D栋标注，湖北省黄石市中级人民法院为扩大执行标的范围，于2018年5月将A栋改为1-4栋。2、对湖北省黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中执字第00023-2号协助执行通知书、送达回证的质证意见同徐国平。徐国平未向本院提交新证据。本院为核实大冶炜业公司和柳国枚提交的大冶市房产测绘队出具的证据及查证涉案门面房的位置信息和查封信息，前往大冶市住房和城乡建设局进行了调查核实，并制作了调查笔录。徐国平对本院所作调查笔录质证认为，1、被调查人身份不是当时法院查封时办理相关手续人员，特别是陈涛、尹某不在现场，其作出的任何解释属于个人目前的主观判断。如果要证明当时查封情况，应该提供当时法院办理协助执行时的附图作为依据。如果没有，说明原审法院执行时发生瑕疵或者错误。2、所有裁定明确是A栋，但是调查笔录和事后变更裁定均未对A栋变为1栋作出合理解释。3、双方当时无争议的事实是1-1是指商铺1层，1-2指商铺2层，现在将1-1、1-2理解为房号没有任何文字记录佐证，理解成1、2层有相关评估报告可以证明。大冶炜业公司对本院所作调查笔录质证认为，同意徐国平的质证意见。另补充：1、2018年，湖北省黄石市中级人民法院执行局执行3、4栋门面时和商户发生争议，商户要求执行法官出具执行裁定，并指出执行错误，执行法官承认执行错误并终止执行。2018年5月，湖北省黄石市中级人民法院就制作执行裁定，将睦居园A栋变更为睦居园1-4栋1-2层门面房，说明3、4栋门面房在2018年5月前未被查封。2、柳国枚据以申请执行的终审判决中的评估报告对涉案商铺房号1-1和1-2有明确表述，1-1为整个商业门面1层，1-2为整个商业门面2层。房号和面积与（2011）黄民二初字第12-1号协助执行通知书中所述1-1和1-2面积完全相符，可见1-1和1-2是楼层号，而不是房号。3、生效判决指定的查封范围为A栋1单元一、二层1934.55平方米的商业门面房，执行标的物时不能超出查封范围。生效判决未涉及柳国枚主张的所谓房号1-1和1-2，故房号1-1、1-2和本案执行标的物无关。柳国枚对本院所作调查笔录质证认为，1、对其真实性、合法性无异议。调查笔录可以证明涉案项目门面房不管称为A栋1单元，还是1-4栋，所有门面房就是1-1号和1-2号。1-1号门面房包括一、二层，预测面积为1240.75平方米，实测面积为1245.39平方米，是张绪华首封，柳国玫在执行中轮候查封。近期大冶炜业公司及徐平安对1-1号门面房的评估提出异议，要求重新评估，目前重新评估初稿已出。故大冶炜业公司对1-1号包括一、二层及面积、查封执行的情况是明知。1-2号门面房包括一、二层，预测面积1934.55平方米，实测面积1926.33平方米，是柳国枚在诉讼时就已查封，执行包括后续评估、拍卖也是对该1-2号门面房进行处置。从诉讼到执行，湖北省黄石市中级人民法院对大冶炜业公司及徐平安均送达了相关执行裁定和协助执行通知书。故徐国平及徐平安认为柳国玫申请查封与法院执行的房产不一致，以及1-2号门面房仅包括二层，不包括一层错误。2、调查笔录对相关工作人员作出符合法定程序，相关工作人员代表了大冶市住房和城乡建设局。该工作人员是不是当时办理查封的工作人员不影响调查结论，法院调查是针对大冶市住房和城乡建设局，而不是个人。执行中按照司法惯例，无需提供房产附图。何况本案门面房只有1-1号和1-2号门面房，更不需要附图。3、2018年，湖北省黄石市中级人民法院执行局未完成清退，是因为执行中发现门面房名称被大冶市住房和城乡建设局用新名称替代了。虽然执行标的物地理位置、建筑面积和房号没有发生变化，但是湖北省黄石市中级人民法院为了保障程序合法，就未继续清退，在向大冶市住房和城乡建设局核实后，作出相关变更执行裁定，并非徐平安所称查封、执行错误才未完成清退。本院审核认为，1、对于大冶炜业公司提交的证据，因经本院向大冶市住房和城乡建设局核实，确系该局下属单位大冶市房产测绘队出具，本院对其真实性予以确认。对于其证明目的，本院将结合其他证据予以综合评判。2、对于柳国枚提交的《大冶市房产权证附图》及说明，因经本院向大冶市住房和城乡建设局核实，确系该局下属单位大冶市房产测绘队出具，本院对其真实性予以确认。对于柳国枚提交的湖北省黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中执字第00023-2号协助执行通知书、送达回证，因徐国平、大冶炜业公司对其真实性、合法性均无异议，本院对其真实性、合法性予以确认。对于其证明目的，本院将结合其他证据予以综合评判。3、对于本院对大冶市住房和城乡建设局所作的调查笔录，因双方当事人对其真实性、合法性均未提出异议，本院对其真实性、合法性予以确认。对于其证明目的，本院将结合其他证据予以综合评判。柳国枚在本院指定的举证期限内向本院提交了一份《律师调查令申请书》，申请本院开具律师调查令，向交通银行股份有限公司黄石分行大冶支行调取余志华账号为62×××07在2011年1月1日至今的资金往来银行流水明细表。本院审核认为，对于柳国枚的律师调查令申请，本院将结合查明的情况予以综合评判。本院二审期间，徐国平对一审判决认定“一审法院在审理过程中，经实地查勘核实，并经大冶市房产管理局房产测绘队证实，本案经该院查封的大冶市××路北侧××房屋××单元××层商业门面用房屋1934.55平方米，是预测面积，后上述查封的房产名称变更为大冶市城北开发区长安北路2号睦居园1-4栋1-2商业门面房屋，经大冶市房地产管理局出具房产平面图，实测面积为1926.33平方米”的事实有异议，认为一审法院虽然实地查看，但并未做记录。该段内容不是大冶市房产测绘队的证明，是个人证言，是在徐国平不知情的情况下做出。查封房产名称变更无任何依据。大冶炜业公司对一审判决认定的事实提出的异议同徐国平，认为测量面积有异议，两个不同面积是误差，不是最终的数字，都是A栋面积。查封房产名称变更未作说明。柳国枚对一审认定的事实无异议。本院认为，对于徐国平、大冶炜业公司提出的异议，虽然大冶炜业公司提交的大冶市房产测绘队出具的《关于“睦居园”项目商业建筑面积的情况说明》显示，该队表示尹某接受一审法院谈话所作的解读意见以该队本次出具的解读意见为准，但是一审法院作出上述事实认定，系依据当时对大冶市房产测绘队尹某所作的谈话笔录，对当时情况的表述，尹某系代表该队接受一审法院调查，该谈话笔录也经过了双方当事人质证，故徐国平、大冶炜业公司的异议理由不能成立，本院不予采信。本院二审查明，一审认定“同年4月7日，湖北省黄石市中级人民法院作出[2015]鄂黄石中执字第00023-2号协助执行通知书，继续查封大冶炜业公司所有的位于大冶市××路北侧××房屋××单元××层商业门面用房”的事实存在表述错误，应表述为“同年4月7日，湖北省黄石市中级人民法院作出[2015]鄂黄石中执字第00023-2号协助执行通知书，继续查封大冶炜业公司开发建设的位于大冶市××路北侧房屋（A栋1单元的门面房屋，房屋号：1-2，面积1934.55平方米）所有权”，对此，本院予以纠正。一审认定的其他事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，2019年11月5日，大冶市房产测绘队向大冶炜业公司出具的《关于“睦居园”项目商业建筑面积的情况说明》显示：1、针对谈话笔录中提到的“贵局提供的大冶市城北开发区长安北路2号1-4栋睦居园中1-1、1-2门面房到底指的是哪一具体位置”应为：2011年7月预测绘中的1-1号商铺，建筑面积为1240.75平方米（四至轴线范围大致为G-A轴交1-33轴线）；1-2号商铺，建筑面积为1934.55平方米（四至轴线范围大致为4/H-K轴交01-6轴线；J-4-A轴交4-01-4-7轴线）。2、针对谈话笔录中提到的“当时法院查封的A栋1-2层门面房1934.55平方米是不是就是我们现在所说的1-4栋1-2层门面房”应解答为：睦居园1-4栋（即A、B、C、D栋）1-2层门面房在该队出具的测绘报告中是由1-1号商铺和1-2号商铺的面积之和组成，共计3171.72平方米。房号和面积都不同。对于大冶炜业公司针对尹某同志于2019年8月19日向黄石市中级人民法院所作的关于“睦居园”项目商业部分的有关解读意见有异议问题，以本次该队所作的解读意见为准。2020年7月24日，大冶市房产测绘队向柳国枚出具的《大冶市房产权证附图》显示：标号1-2的商业门面房有两层，用实线加粗表示，标号1-1的商业门面房也有两层。大冶市房产测绘队工作人员在该图纸上说明如下：此图为睦居园预测图纸，图中面积仅供参考，不作办证使用。图中实线加粗部分与（2015）鄂黄石中执字第00023-2号文件中房屋号1-2对应。本院于2020年8月12日所作的调查笔录显示：大冶市住房和城乡建设局表示大冶市房产测绘队是该局下属单位。大冶市房产测绘队表示：大冶炜业公司提供的《关于“睦居园”项目商业建筑面积的情况说明》和柳国枚提供的《大冶市房产权证附图》及图上说明均是该队出具，该两份文件不矛盾，睦居园商业门面房一至二层是由1-1号和1-2号组成。该队出具的实测报告显示1-1是1245.39平方米，1-2是1926.33平方米，实测报告中1-2号位置已在报告中标注。办理查封业务的大冶市住房和城乡建设局开发服务中心表示：法院查封按照实际房号查封，该中心直接对应房号，查封时房屋没有备案，不知道房号，目前商铺就是1-1和1-2，都是两层。1-1是张绪华首封，1-2是柳国枚首封（具体位置均已标注在柳国枚提供的《大冶市房产权证附图》上）。本案二审争议焦点为：1、被查封的涉案睦居园房屋A栋1单元1-2号商业门面房是否包含徐国平所主张的享有所有权的涉案睦居园3、4栋1-2层商业门面房；2、徐国平对涉案睦居园3、4栋1-2层商业门面房是否享有足以排除人民法院强制执行的合法民事权益。针对本案二审争议焦点，结合当事人的诉辩观点及案件事实，本院评析如下：（一）关于被查封的涉案睦居园房屋A栋1单元1-2号商业门面房是否包含徐国平所主张的享有所有权的涉案睦居园3、4栋1-2层商业门面房的问题本院认为，根据查明的事实，一审法院于2012年2月24日作出[2011]黄民二初字第12-1号协助执行通知书,查封的标的物为：大冶炜业公司所有的位于大冶市××路北侧××房屋××单元××号商业门面用房，面积为1934.55平方米。2015年4月7日作出的[2015]鄂黄石中执字第00023-2号协助执行通知书，续封的标的物也是上述1-2号商业门面房，面积也为1934.55平方米。虽然大冶炜业公司提供的大冶市房产测绘队出具的《关于“睦居园”项目商业建筑面积的情况说明》将该队队长接受一审法院调查时所作的笔录内容予以纠正，并且在情况说明中针对一审法院就“当时法院查封的A栋1-2层门面房1934.55平方米是不是就是我们现在所说的1-4栋1-2层门面房”的问题未直接回应，但是该情况说明和本院调查笔录能证实睦居园商业门面房由1-1号和1-2号组成，1-1号和1-2号均为两层，1-1号预测面积为1240.75平方米，1-2号预测面积为1934.55平方米，而且柳国枚提供的《大冶市房产权证附图》及说明与本院调查笔录显示的内容均能证明一审法院依柳国枚申请查封的商业门面房为睦居园1-2号商业门面房，目前的位置就是《大冶市房产权证附图》上标注的睦居园1-4栋1-2号商业门面房（包含了一层、二层）。故可以认定一审法院2012年2月24日查封的大冶炜业公司所有的位于大冶市××路北侧××房屋××单元××号商业门面房（面积为1934.55平方米）即目前的大冶炜业公司所有的位于大冶市城北开发区长安北路2号睦居园1-4栋1-2号商业门面房（实测面积1926.33平方米）。而徐国平在《大冶市房产平面图》（涉案1-4栋睦居园）标注的其主张享有所有权的3、4栋1-2层商业门面房位置包含在1-4栋1-2号商业门面房位置内，故一审法院认定该院依据柳国枚申请查封的涉案睦居园房屋A栋1单元1-2号商业门面房包含徐国平所主张的享有所有权的涉案睦居园3、4栋1-2层商业门面房并无不当，徐国平、大冶炜业公司有关睦居园3、4栋1-2层商业门面房未被查封的相关上诉理由不能成立。（二）关于徐国平对涉案睦居园3、4栋1-2层商业门面房是否享有足以排除人民法院强制执行的合法民事权益的问题本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，徐国平必须同时符合上述规定的四项条件，才能排除人民法院强制执行。而根据查明的事实，涉案睦居园3、4栋1-2层商业门面房于2012年2月24日被查封，即使徐国平与大冶炜业公司借款属实，但是双方签订的《门面抵押欠款协议》于2012年10月4日签订，《商品房买卖合同》于2017年12月20日签订，均在查封之后签订。故徐国平不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，徐国平有关其对涉案睦居园3、4栋1-2层商业门面房享有能排除人民法院强制执行的合法民事权益的上诉理由不能成立。因本院已认定徐国平对涉案睦居园3、4栋1-2层商业门面房不享有足以排除人民法院强制执行的合法民事权益，故柳国枚申请本院开具律师调查令，以便其向交通银行股份有限公司黄石分行大冶支行调取余志华账号银行流水明细已无意义，本院对柳国枚的开具律师调查令申请不予准许。综上，一审判决认定事实虽然存在瑕疵，但裁判结果正确，故对徐国平、大冶炜业公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由徐国平负担50元，大冶市炜业房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  王潜勇审判员  兰 飞审判员  王 艳二〇二〇年八月二十五日书记员  虢 锡