安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初2576号原告:张建,男,1989年12月1日出生,汉族,住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李守浩，安徽环滁律师事务所实习律师。被告：滁州三巽城南置业有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区丰乐大道**，统一社会信用代码91341102MA2N4DY05M。法定代表人：陈宝林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：侯朝阳，安徽知秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，安徽知秋律师事务所律师。原告张建诉被告滁州三巽城南置业有限公司（以下简称三巽城南置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序于公开开庭进行了审理。原告张建的委托诉讼代理人邱程、被告三巽城南置业公司的委托诉讼代理人侯朝阳、王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建向本院提出诉讼请求：1、判令三巽城南置业公司支付逾期交房违约金22747元（自2019年9月30日计算至2020年4月30日共计221天，以1029280元房款为基数，按照日万分之一计算）；2、本案诉讼费用由三巽城南置业公司承担。事实和理由：2018年2月10日，张建与三巽城南置业公司订立《滁州市商品房预售合同》，约定三巽城南置业公司将位于安徽省滁州市南谯区阳明南路1628号（三悦澜山）5幢2单元601室住宅房出售给张建，房屋单价为7200元/平方米，房屋建筑面积为137.96平方米，总价989280元；同时特别约定：三巽城南置业公司应于2019年9月30日前向张建交付该住宅房，如延迟交房，按照张建支付房款的日万分之一计算，向张建支付违约金。随后，张建按照三巽城南置业公司的要求，以按揭贷款的方式付清了房款。双方另订立《三巽?三悦澜山车位使用权转让协议》（以下简称《车位使用权转让协议》），三巽城南置业公司将车位使用权以40000元价格转让给张建。直至2020年4月30日，三巽城南置业公司才向张建交付房屋，延迟交房天数达221天。张建认为上述延迟交房行为构成违约，遂提起诉讼。三巽城南置业公司辩称：1、三巽城南置业公司存在延期交房情形，但张建所主张的违约金的计算期间与客观事实不符，其支付的车位使用权的费用不能计入房款，与本案是两个不同的法律关系，且《车位使用权转让协议》中没有延期交付违约责任；2、三巽城南置业公司延期交房是因受到滁州市重污染天气期间政府暂停建筑工地室外作业的政策及中高考、“中国农民歌会”、新冠疫情等不可抗力因素的影响，故张建主张违约的天数应当扣除175天；3、由于张建逾期办理交房手续，按合同约定应当向三巽城南置业公司承担违约责任，双方的违约金应冲抵。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张建提交了《滁州市商品房预售合同》复印件、《三巽?三悦澜山车位使用权转让协议》复印件、购房增值税发票、车位收据、物业费及保修收据、《交房通知书》；三巽城南置业公司提交了《滁州市商品房预售合同》、《关于发布重污染天气黄色预警的公告》、《关于解除重污染天气黄色预警的公告》、《滁州市重污染天气预警公告》、《关于建筑工地采取空气环境质量临时特别管控措施的紧急通知》、《监理通知单》、《延期交房通知书》及送达回执、《入伙确认书》、（2019）皖1602民初8636号民事判决书复印件、（2020）皖16民终1407号民事判决书复印件。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方存在争议的证据，本院综合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面依法进行综合审查判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月10日，三巽城南置业公司与张建签订了一份《滁州市商品房预售合同》，合同约定：“……第二条乙方向甲方购买南谯区阳明南路1628号的《三悦澜山》5幢2单元601室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为137.96平方米……，第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥7200元。……。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币￥989280元。……。……第十一条甲方约于2019年9月30日前将该房交付给乙方，除不可抗力外；第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。……。”上述合同补充条款约定：“……四、本合同第十四条不执行，按本合同第十条执行。出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，以《入户通知书》形式通知买受人办理交付手续。双方同意以下约定：①如规定期限内买受人未按时接受房屋的，视为买受人已收房；②出卖人对该房屋的保修责任从交付之日起计算；③所购房屋的风险责任（火灾、地、地震及第三方责任等原因造成的房屋灭失损风险的责任）从交付之日起转移至买受人；④所购房屋物业管理费从交付之日起由买受人计缴；⑤买受人自《入户通知书》规定领房之日起向出卖人缴纳每日总房款万分之一的违约金。五、本《合同》约定的交付期限如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的。……”。三巽城南置业公司（甲方）与张建（乙方）签订《车位使用权转让协议》，甲方将小区编号为E030的车位使用权以40000元的价格长期转让给乙方使用，并约定车位交付时间为2019年9月30日。2019年9月30日,三巽城南置业公司向张建邮寄送达《延期交房通知书》，告知将不迟于2019年11月30日交付。2019年11月27日，三巽城南置业公司再次向张建邮寄送达《延期交房通知书》，告知具体交付时间另行通知。张建所有房款已付清，共计989280元。2020年4月29日，三巽城南置业公司向张建邮寄送达《交房通知书》，通知张建于2020年5月8日至2020年5月10日办理交房手续。2020年6月14日，张建签订《入伙确认书》并办理交房手续。另查,2020年2月26日，三巽城南置业公司向滁州市建设工程质量安全管理站申请于2020年3月3日复工。2020年3月3日，三巽城南置业公司向其监理单位安徽国汉建设监理咨询有限公司提出申请，申请定于2020年3月28日组织已经到岗并完成隔离的工人继续该工程的施工建设。2020年3月28日,该项目的监理日志记载:“工人隔离期满，已陆续到场，工地开始复工”。本院认为，张建与三巽城南置业公司签订的《滁州市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、三巽城南置业公司逾期交房违约金如何确定；二、张建逾期收房是否应承担违约责任。一、三巽城南置业公司逾期交房违约金如何确定。根据《滁州市商品房预售合同》约定，三巽城南置业公司未能在2019年9月30日前交付房屋，构成违约，应当按照双方的合同约定向张建支付逾期交房违约金。违约金按照买方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2020年5月3日，三巽城南置业公司书面通知张建于2020年5月8日至2020年5月10日办理房屋交接手续，张建未在上述期限内办理，根据合同约定，视为三巽城南置业公司已于2020年5月8日交房。三巽城南置业公司辩称其延期交房系受滁州市重污染防治政策、“中国农歌会”、中高考及疫情影响，属于不可抗力。因滁州市重污染防治政策、“中国农歌会”、中高考并非属于不可预见、不能避免、不能克服的活动，且三巽城南置业公司对上述问题应当具有预见性和合理性安排，故本院对该辩解意见不予采纳。受新冠××疫情影响，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，停工停产。新冠××疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，三巽城南置业公司因新冠××疫情防控而停工属于不可抗力，应当从逾期交房的期间内予以扣除，综合考虑三巽城南置业公司因新冠××疫情防控延期复工、交通路线的恢复以及返工劳务人员需隔离观察等因素，三巽城南置业公司当庭提供证据证明其复工日期为2020年3月28日符合客观实际，本院予以采纳。综上，本院酌定逾期交房天数应当扣除65日（2020年1月24日至2020年3月28日）。违约金的起算时间应当为合同约定的交房时间届满之次日，即2019年10月1日起算；截止时间应为房屋交付时间2020年5月8日，共计221日，扣除65天，三巽城南置业公司迟延交付房屋天数应为156天（221日-65日）。违约金按合同约定以已交付房屋款989280元按日万分之一计算。故三巽城南置业公司应给付张建违约金为989280元×1/10000×156天=15432.77元。因双方签订的《车位使用权转让协议》未约定逾期交付需支付违约金，故张建要求三巽城南置业公司支付逾期交付车位违约金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于张建逾期收房是否应承担违约责任的问题。根据权利、义务对等的原则来看，商品房买卖合同双方中买受人一方的主要合同义务是按约交付房款，出售人一方的主要义务是按约交付符合质量要求的房屋。对于交房而言，本是出售人的主要义务，对于买受人无正当理由未能及时收房，则可视为对相应权利的放弃。张建虽在三巽城南置业公司通知其办理房屋交接手续后未及时办理房屋交接手续，但《滁州市商品房预售合同》补充协议第四条一方面约定在买受人未及时办理房屋交接手续时视为商品房已经按合同交付，房屋毁损、灭失的风险由买受人承受，另一方面又约定买受人需向出卖人支付违约金，在出卖人未产生损失的情况下，仍然让买受人因权利放弃而向原本对房屋交付仅承担义务而不享有权利的出卖人一方承担违约责任，权利义务明显不对等。因三巽城南置业公司未能提供其他证据证明其损失，故本院对三巽城南置业公司辩称张建应承担逾期收房违约金的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告滁州三巽城南置业有限公司于判决生效后十日内支付原告张建逾期交房违约金15432.77元；二、驳回原告张建的其他诉讼请求。如果被告滁州三巽城南置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费360元，减半收取180元，由原告张建负担60元，由被告滁州三巽城南置业有限公司负担120元，被告滁州三巽城南置业有限公司于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附二）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  刘艳二〇二〇年八月二十九日法官助理黄爱玲书记员陈雯附一：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。附二：本院诉讼费账户收款人户名：滁州市琅琊区人民法院开户行：工行安徽滁州开发区支行账号：13×××96诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。