贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初3573号原告：桂永萍，女，1959年8月16日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告：朱正超，男，1986年11月4日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：贵州双臣装饰工程有限公司，地址：贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目**第**（2）******房。法定代表人：廖健棠。被告：廖健棠，男，1988年7月8日生，汉族，住广西合浦县。原告桂永萍、朱正超诉被告贵州双臣装饰工程有限公司（以下简称：双臣装饰公司）、廖健棠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桂永萍、朱正超到庭参加了诉讼，被告双臣装饰公司、廖健棠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂永萍、朱正超诉称：2018年3月原告与被告双臣装饰公司签订了写字楼租赁合同，合同租赁期限从2018年3月1日至2021年2月28日止。原告所出租的写字楼位于花果园R2区2栋22层16号，建筑面积44.9平方米，合同约定第一年租金37.8元/月/平方，第二年租金40.82元/月/平方，第三年租金44元/月/平方，支付方式按季度支付，先付后用。合同约定租赁期限内被告自行承担物业服务费、水电费及其他一切相关费用。2018年该公司按合同约定时间支付房租，2019年年9月初起被告停止向原告支付房租。2020年元月初原告到租赁房屋处，被告公司已人去楼空，但大量办公用品仍在房屋内，被告公司张贴公告，公告内容为公司濒临破产正在清账中。原告遂起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《写字楼租赁合同》；2、判令被告立即将所租赁的写字楼归还原告并腾空屋内留存物品；3、判令被告支付拖欠的房屋租金18893.92元及利息944.70元，所租赁的写字楼欠费的水电费及物管费需分摊共计1884.71元，此金额计算至2020年6月份，最终以法院判决时间计算欠租金额。被告双臣装饰公司、廖健棠未到庭答辩，提交书面答辩意见如下：1、同意原告的第1、2项诉讼请求；2、被告公司认为应向原告支付的租金数额为10992.52元，物业费用，水电费1884.71元，因为被告公司已于2020年2月28日通知原告不再续租房屋；3、廖健棠不应承担责任，合同系公司与原告签订与廖健棠无关。原告桂永萍、朱正超在庭审中提交证据如下：1、写字楼租赁合同、不动产权证，证明原、被告的租赁合同关系；2、桂永萍收租账户流水明细、欠租明细、欠水电费、物业管理费明细表、物业催款告知书，证明被告拖欠房租及以租赁房屋拖欠水电费及物业管理费的事实，且合同中约定了水电、物管费由被告支付；3、租赁房屋现场照片，证明被告公司已搬离租赁物，停止在租赁房屋内经营；4、双臣装饰公司企业信息表，证明廖健棠系该公司股东，其应在认缴范围内承担责任。上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。本院对以下事实予以认定，坐落于南明区房屋（建筑面积：43.67平方米）属原告桂永萍、朱正超共同共有。2018年3月，原告朱正超、桂永萍（甲方，出租方）与被告廖健棠（乙方，承租方）签订了《写字楼租赁合同》，该合同约定甲方将其所有的位于贵阳市南明区房屋（建筑面积44.91平方米）出租给乙方使用。租赁期限为3年，自2018年3月1日至2021年2月28日。租赁期限内，乙方自行承担物业服务费、水电费及其他一切费用。租金为：第一年租金37.8元／月／平方，第二年租金40.82元／月／平方，第三年44元／月／平方。合同解除：一、双方协商一致，可以解除合同；二、乙方有下列情形之一，甲方有权要求乙方支付一个月房租做为违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；2、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；3、利用该房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；4、其他违反物业管理规约的行为；5、改变房屋使用性质的。在合同文末处乙方一栏除有廖健棠个人签字捺印外还加盖了被告双臣装饰公司的公章。合同封面及合同文首处的乙方一栏均由被告廖健棠个人签字并捺印。合同签订后，被告廖健棠及其指定付款人郭琼向原告支付截止至2019年9月1日之前的房屋租金，之后被告廖健棠及双臣装饰公司未再向原告支付租金。根据原告在庭审中作出的陈述，因二被告未支付租金，原告于2020年4月18日收回租赁房屋并已与新租客签订了租赁合同。根据原告提交的物业管理公司提交的通知单及公摊明细显示：租赁房屋从2020年1月起未缴纳物管费，每月物管费为224.5元，租赁房屋拖欠2019年10月至次年1月拖欠水费14.8元，拖欠电费522.91元。据此，原告起诉至本院，诉请如前。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原告桂永萍、朱正超与被告廖健棠、双臣装饰公司签订了《写字楼租赁合同》约定了租赁物座落与面积、租赁期限、租金支付方式及违约责任等。上述合同内容系双方当事人真实意思表示，应认定有效。因被告廖健棠、双臣装饰公司未按合同约定向原告支付租金，二被告之行为已构成违约，现原告要求按照合同约定解除与二被告签订的上述租赁合同之诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求二被告立即将所租赁的写字楼归还原告并腾空屋内留存物品的诉请，因原告已在庭审中自认已接收上述租赁房屋并另行出租，故原告此项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。关于二原告要求二被告支付租金的诉请，根据双方合同约定每期租金应提前支付，而二被告未按约定支付租金其已构成违约，故对原告此项诉请本院予以支持。但关于租金数额的认定需考虑两个因素：第一，租金的计算系以房屋面积作为计算标准，而合同约定的面积和原告取得的房产证面积不一致，本院采信房产面积（43.67平方米）；第二，原、被告租赁合同关系存续期，因二原告已确认于2020年4月18日收回房屋，故二被告拖欠原告的租金期间为：2019年9月1日至2020年4月18日。因此，二被告应向原告支付的租金的为：1、2019年9月1日至2020年2月28日期间租金（40.82元×43.67平方米×6个月）10695.66元；2、2020年3月1日至2020年4月18日期间租金（44元×43.67平方米÷30天×49天）3138.42元。因此，二被告应向二原告支付租金应为：13834.08元。关于原告要求被告支付租金利息的诉请，因双方未对拖欠租金约定利息，故对原告此项诉请，本院不予支持。关于二原告要求二被告支付租赁期间的物管费、水电费的诉请，因双方签订的合同中已约定租赁期间的上述费用由被告承担。因此，对租赁房屋在2019年10月至2020年1月期间拖欠的水电费537.71元。关于物管费，二被告向二原告支付截至2020年4月18日之前的物管费808.2元（224.5元×3个月+224.5÷30天×18天）。关于被告双臣装饰公司答辩称，双方租赁期间截止日期为2020年2月28日的答辩意见，该公司并未提交证据证明其已向原告提出解除租赁合同，且在未取得与原告同意的情形下，其单方提出解除合同并不符合法律规定和合同约定，故对其此项答辩意见，本院不予采纳。关于被告廖健棠答辩称本案债务与其无关的答辩意见，根据合同签订的形式来看，在合同的封面、文首及文末乙方（承租人）一栏均有廖健棠个人签字并盖章，被告双臣装饰公司仅在合同文末处加盖公章，且廖健棠在签字时并未注明系双臣装饰公司的法定代表人；从合同履行的情况来看，支付租金时部分租金亦系由廖健棠个人账户向桂永萍转款。因此，本案中承租方应为廖健棠个人和双臣装饰公司。对廖健棠的此项答辩意见，本院不予采信。被告廖健棠、双臣装饰公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，由此产生的法律后果由二被告自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除桂永萍、朱正超与廖健棠、贵州双臣装饰工程有限公司签订的《写字楼租赁合同》；二、被告廖健棠、贵州双臣装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告桂永萍、朱正超支付租金13834.08元；三、被告廖健棠、贵州双臣装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告桂永萍、朱正超支付物业管理费808.2元、水电费537.71元；四、驳回原告桂永萍、朱正超的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费172元，保全费237元，由原告桂永萍、朱正超负担52元，由被告廖健棠、贵州双臣装饰工程有限公司负担357元。（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡杨二〇二〇年八月二十五日法官助理王峪瑶书记员邓霞