贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔26民终2136号上诉人（一审原告）：黔东南州温馨物业服务有限责任公司，住所地贵州省凯里市宁波路金地花园**会所。法定代表人：谢萍，系该公司经理。委托代理人：潘国华，贵州兄弟律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：杨贵蓉，女，1969年7月8日出生，住贵州省凯里市，代理权限为特别授权。被上诉人（一审被告）：凯里市恒诚房地产开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市韶山南路**。法定代表人：黄贵，系该公司经理。委托代理人：李健，贵州迪芬德律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人：杨金泉，贵州迪芬德律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人（一审第三人）：凯里市状元府业主委员会。负责人：尹伟强，系业主委员会主任。上诉人黔东南州温馨物业服务有限责任公司（以下简称温馨物业公司）因与被上诉人凯里市恒诚房地产开发有限责任公司（以下简称恒诚房产公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年05月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温馨物业公司上诉请求：1.撤销（2020）黔民初1507号民事判决；2.被上诉人恒诚房产公司支付物业服务管理费499913.5元；3.支付滞纳金455321.21元；4.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2007年被上诉人开发建设凯里市豪升星城商住小区（凯里市状元府），2008年1月1日上诉人与凯里市状元府业主委员会签订《状元府物业管理服务委托合同》对状元府行使物业管理服务，恒诚房产公司自留的一楼整层商铺和负一、负二层车库属于物业管理服务合同范围。一审判决被上诉人未将商铺、车库交给上诉人管理，认定上诉人未提供物业管理服务，从而判决被上诉人不应支付物业管理服务费。判决认定事实错误、适用法律错误。1.物业管理是对业主所涉的共用场所、共用设备、设施等进行管理服务而并非对业主物业私有场所进行管理服务；上诉人对涉案商铺、车库所涉共用场所、共用设备、设施提供了应尽的物业服务。被上诉人在小区成立业主委员后其身份即由房开商转化成业主之一，其自留的物业部分是其私有场所，在其不同意的情况下物业管理人员是不能进入其私有场所进行服务的，但被上诉人与其他业主（住户）没有区别，同样享受了小区共用通道、绿化、共用设备、设施等管理服务。况且，上诉人一审时向法院提交了《关于负一楼消防通道管理问题的函》、《致“凯里市恒诚房地产开发有限责任公司”的函》、《关于状元府小区停车场管理问题的情况说明》、《关于1楼商铺消防水管漏水的函》、《关于2楼转换层漏水的函》、《领条》、《图片》等证据，证明对被上诉人物业范围内的共用场所、公共设备、设施进行管理服务。故而，一审不顾事实且对物业私有区域和物业所涉共用部分的理解错误，从而认定上诉人未对涉案商铺、车库提供物业服务是错误认定；2.被上诉人作为业主之一与其他业主一样享受了小区共用场所、共用设备、设施的物业服务，其理应交纳物业服务费；本案被上诉人与小区其他业主一样享受了小区共用场所、共用设备、设施等管理服务。如，楼梯间、走廊、小区绿化、消防通道、给排水管道、落水管道、水箱、加压水泵、电梯、避雷设施、楼宇对讲设施、小区监控设施、停车场消防通道、化粪池、消防水系统、消防排烟系统，等等共用场所、共用设备、设施的管理服务。被上诉人作为业主之一与小区其他业主一样享受了小区共用场所、共用设备、设施的物业服务，其理应交纳物业服务费。3.从物业管理的特殊性和立法本意看物业管理具有唯一性和强制性。根据国务院《物业管理条例》21条26条33条规定，一个物业小区只能存在一个物业管理人，在业主委员会未成立前由建设单位聘请前期物业管理人，业主委员会成立后由业主委员会聘请物业管理服务人，业主委员会与物业管理人签订物业管理服务合同生效时，前期物业服务合同终止，因此，物业管理具有唯一性，被上诉人无物业管理权。从物业管理立法本意看，业主委员会与物业管理人签订的物业服务合同生效后应当视为全体业主已将物业交付管理人进行管理服务。现被上诉人称其物业未交由上诉人管理且拒不支付物业服务费是没有法律依据的，且过错在被上诉人。《贵州省物业管理条例》第六十七条明确规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。”这就是物业管理具有强制特点的法律表现。故而，被上诉人不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交物业服务费。4.恒诚房产公司所称的“未移交”只是指其商铺、车库租赁、经营管理权未交由上诉人行使，它与对商铺、车库物业行使物业管理服务是不同的概念，因此不能否认上诉人对其物业所涉共用场所、公用设备、设施行使了管理服务的事实。物业服务合同对全体业主具有约束力，合同生效后应当视为全体业主已将物业交付管理人行使管理服务，被上诉人所称的“未移交”只是指其商铺、车库租赁、经营管理权未交由上诉人行使。物业合同对地下车库和商铺的物业服务收费都有明确规定。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误。恒诚房产公司辩称，公司已将涉案的6908.27平方米商业面积基本售罄，309个车位也部分出售给业主，仅有部分涉案物业的业主。上诉人可以到不动产登记部门核实清楚，上诉人在没有举证证明答辩人是全部涉案物业的业主的情形下，向答辩人主张全部涉案物业的物业费不合法。上诉人在2019年3月27日发给答辩人的《函》，其承认“贵公司产权下的一楼商场、负一楼、负二楼停车场未交于我司管理，因此，此小区大楼的一楼商场、负一楼、负二楼停车场内部设备设施、卫生以及管理由贵公司负责”。上诉人所主张的物业费是基于提供有偿服务而产生，上诉人既然自认未向答辩人提供任何物业服务，其向上诉人主张物业服务费及滞纳金就没有任何依据。一审法院依据上诉人在提起（2019）黔2601民初4446号民事诉讼时提交的证据《函》，认定答辩人未将涉案商铺、车库移交给上诉人管理，上诉人未提供物业服务，判决驳回上诉人的诉讼请求，符合本案客观事实。答辩人未将涉案商铺、车库移交给上诉人管理，上诉人没有向答辩人提供物业服务、其要求答辩人支付物业费和滞纳金没有事实依据和和法律依据；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。温馨物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业管理服务费499913.5元；2、判令被告支付滞纳金455321.21元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年被告恒诚房产公司开发建设凯里市豪升星城商住小区（凯里市状元府）。2017年12月28日原告与凯里市状元府业主委员会签订《状元府物业管理服务委托合同》，对该小区进行物业管理服务，被告恒诚房产公司自留一楼整层商场和负一层、负二层车库自行管理未交给原告温馨物业公司管理。原告曾于2019年6月就同一事实和理由向一审法院提起过诉讼，一审法院经审查后依法裁定驳回起诉。一审法院认为，1、裁定驳回起诉的案件，原告再次起诉，符合起诉条件且不属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，人民法院应予受理。被告认为应裁定驳回原告起诉的答辩意见，没有法律依据，一审法院不予支持。2、涉案商铺、车库系被告开发建设，且被告并未举证证明商铺、车库已经销售，因此被告恒诚房产公司系本案适格被告。3、物业服务合同虽然包括了涉案商铺、车库，但实际上被告恒诚房产公司并未将商铺、车库交付给原告温馨物业公司管理，温馨物业公司也未提供物业管理服务，因此，原告温馨物业公司要求被告恒诚房产公司支付物业管理服务费及滞纳金，没有事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十二条的规定，判决：驳回原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6677.00元（已减半收取），由原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实，予以确认。本院另查明:《状元府物业管理服务委托合同》是凯里市状元府小区业主委员会（甲方）与温馨物业公司（乙方）于2017年12月28日共同签订该合同，合同生效期从2018年1月1日开始执行，委托温馨物业公司服务的期限为两年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。委托管理服务事项：“第五条房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构……等。第六条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，……。第七条共用绿地、花木、建筑小平等的养护与管理。第八条……。第九条……。第十条……。第十一条……。第十二条……。第十三条……。第十四条……（具体详见合同第二章委托管理服务事项）。物业管理服务费的收费标准：商铺物业服务费2.0元/平方米/月，地下停车库物业服务费，停车库整体由产权人自行管理的，即由产权人按20元/个/月（不含室内卫生、安全、维修、收停车费等其他服务）。业主逾期滞纳金从逾期3个月后，按照应交物管费每天0.3％比例交纳滞纳金，每月的第1日开始收取物业管理服务费，当月内交物业管理服务费的不视为逾期，当月期满未交物业管理服务费的视为逾期。温馨物业公司诉恒诚房产公司涉案的物业为一楼商铺面积6908.27平方米，地下停车位309个，未交物业服务费25个月，即2018年1月1日至2020年1月31日止。2019年11月26日凯里市状元府小区业主委员会（甲方）与温馨物业公司（乙方）另行共同签订《状元府物业管理服务委托合同》，合同期自2020年1月1日起至2021年12月31日止，物业管理服务费的收费标准：商铺物业服务费0.5元/平方米（商铺由产权人自行管理），地下停车库物业服务费，停车库整体由产权人自行管理的，即由产权人按20元/个/月（不含室内卫生、安全、维修、收停车费等其他服务）。本院认为，本案主要争议焦点为：业主未将自己的商铺、车库等物业移交给物业公司管理，是否能作为业主不用向物业公司支付物业管理服务费的理由。凯里市状元府小区业主委员会与温馨物业公司签订的《状元府物业管理服务委托合同》是生效的物业服务合同，对小区内的全体业主有约束力，涉案的商铺和停车场位于小区内，作为商铺和停车场的所有者即业主如享受了小区的物业服务，按照合同的约定就应支付相应的物业服务费。由于本案恒诚房产公司是小区的开发建设者和销售者，掌握小区物业销售的全部情况，温馨物业公司为此申请法院向恒诚房产公司调取商铺和地下停车位的销售情况，法院在责令恒诚房产公司在一定期限内提供销售清单，但是并未提供。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。”之规定，恒诚房产公司没有正当理由拒不提供，因此本院采纳温馨物业公司关于凯里市豪升星城商住小区一楼商铺6908.27平方米，负一层、负二层309个车位属于恒诚房产公司所有的主张。恒诚房产公司是该物业的所有者，也是小区的业主。从物业管理服务项目的内容来看，管理服务的事项是在物业管理服务区域内对公共事务的管理服务，即建筑物共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、管理服务。恒诚房产公司主张的未将物业移交给物业公司管理，仅是该公司对商铺和地下停车场内部的经营管理，与物业服务管理不是同一性质的管理，因此恒诚房产公司关于未将物业移交交给物业公司，物业公司未提供任何物业服务的主张不成立，本院不予支持。关于恒诚房产公司应交物业管理服务费和滞纳金的问题。1.依照物业合同约定的物业管理服务费的收费标准计算。商铺物业管理服务费：2008年1月1日至2019年12月31日期间6908.27平方米×2元/平方米/月×24个月=331596.96元；2020年1月1日至2020年1月31日期间6908.27平方米×0.5元/平方米/月×1个月=3454.14元。合计335051.1元。地下停车场物业管理服务费：20元/个/月×309×25个月=154500元。商铺、地下停车场物业管理服务费合计489551.1元。2.滞纳金计算标准：恒诚房产公司每月应交的物业管理服务费为商铺13816.54元/月（6908.27平方米×2元/平方米/月=13816.54元）+停车场6180元/月（20元/个/月×309=6180元）=19996.54元。基于物业服务委托合同第十九条3（1）“从逾期3个月后，按应交物管费每天0.3％比例交纳滞纳金的”的约定，从逾期第3个月（每月按30天计）开始计算共计415728.07元。2018年1月：19996.54×0.3％×630天（21个月）=37793.46；2018年2月：19996.54×0.3％×600天（20个月）=35993.77；2018年3月：19996.54×0.3％×570天（19个月）=34194.08；2018年4月：19996.54×0.3％×540天（18个月）=32394.39；2018年5月：19996.54×0.3％×510天（17个月）=30594.71；2018年6月：19996.54×0.3％×480天（16个月）=28795.02；2018年7月：19996.54×0.3％×450天（15个月）=26995.33；2018年8月：19996.54×0.3％×420天（14个月）=25195.64；2018年9月：19996.54×0.3％×390天（13个月）=23395.95；2018年10月：19996.54×0.3％×360天（12个月）=21596.26；2018年11月：19996.54×0.3％×330天（11个月）=19796.57；2018年12月：19996.54×0.3％×300天（10个月）=17996.89；2019年1月：19996.54×0.3％×270天（9个月）=16197.20；2019年2月：19996.54×0.3％×240天（8个月）=14397.51；2019年3月：19996.54×0.3％×210天（7个月）=12597.82；2019年4月：19996.54×0.3％×180天（6个月）=10798.13；2019年5月：19996.54×0.3％×150天（5个月）=8998.44；2019年6月：19996.54×0.3％×120天（4个月）=7198.75；2019年7月：19996.54×0.3％×90天（3个月）=5399.07；2019年8月：19996.54×0.3％×60天（2个月）=3599.38；2019年9月：19996.54×0.3％×30天（1个月）=1799.69。综上所述，黔东南州温馨物业服务有限责任公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初1507号民事判决；二、被上诉人凯里市恒诚房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付上诉人黔东南州温馨物业服务有限责任公司物业管理服务费489551.1元、滞纳金415728.07元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6677元、二审案件受理费13354元，由凯里市恒诚房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  郑厚祥审判员  陆小平二〇二〇年八月七日法官助理杨建书记员邹井程