大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7213号原告：大连嘉合物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211792031306X，住所地大连市甘井子E泉水****。法定代表人：历文艳，该经理。委托代理人：张红，系辽宁斐然律师事务所律师。委托代理人：刘接昌，系辽宁斐然律师事务所律师。被告：吕立，女，汉族，974年6月12日生，住址大连市沙河口区。委托代理人：张奉昌（系被告吕立的丈夫），住址同上。原告大连嘉合物业管理有限公司与被告吕立物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连嘉合物业管理有限公司的委托代理人张红，被告吕立的委托代理人张奉昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连嘉合物业管理有限公司诉称，要求判令：1、被告支付物业管理费21,656元（自2014年1月1日至2020年5月1日，每月284.95元）；2、被告支付违约金15,111元。事实与理由：原告系大连市甘井子区泉水D1区物业管理公司，被告系该D1区23号1－2/（－1）－10与D1区23号1－2/1－10房屋业主。根据《大连市泉水D1区物业服务合同》约定，被告应按照建筑面积（上跃141.81平方米，下路143.14平方米，共计284.95平方米）每月每平方米1元的标准向原告支付物业管理费。但被告从2014年1月1日起至2020年5月1日，拖欠物业费21,656.20元。原告索款未果，诉至本院。被告吕立辩称，不同意原告的诉讼请求。我对欠费时间没有异议，但对原告所称我的房屋面积、收费标准有异议，我在案涉小区内有公建一处，产权证上的面积为143.14平方米。我还有一个车库，车库没有房证，只有购房合同，合同上的面积是141.81平方米。我在接收房屋时，公建的物业费按照1元/平方米/月的标准、车库按照0.7元/平方米/月的标准交纳至2013年12月31日。此外，我不同意交费的理由为：1、要求原告提供收取物业费的许可证；2、我的公建位于小区的外面，独立于小区，我没有享受原告的任何服务，按照原告的收费标准，对小区的住宅收取0.5元/平方米/月的物业费，且提供了电梯、保洁、绿化等服务，对我没有提供任何服务，为何要按1元/平方米/月收取物业费？经审理查明，2009年7月15日，原告与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定原告为大连市甘井子区泉水D1区提供物业服务，服务范围包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、公共绿化的养护管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、停车场及车辆停放管理等；物业服务费的收取标准为：多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅0.85元/月/平方米，公建（含住宅改经营）1元/月/平方米；合同第二十三条第5条规定了业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之一交纳滞纳金，该合同期限至2012年7月14日。2014年9月1日，原告再次与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定原告为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，服务范围及物业费收费标准同上，合同第二十三条第5条规定了业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之一交纳滞纳金，合同期限至2019年7月31日。2019年8月1日，原告与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，该合同中补充了对车库的物业服务费标准为：车库0.5元/月/平方米、车库商用1元/月/平方米，合同第二十三条第5条规定了业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之三交纳滞纳金，该合同期限至2024年7月31日止。被告在原告提供物业服务的泉水D1区内有房屋，分别为：2009年6月11日取得了产权的甘井子区泉水X区X公建房屋，以及被告于2007年11月2日自开发商处购买的车库一处，购房发票中记载该车库的面积为141.81平方米。被告自认案涉车库自2012年年末开始用于开办客舍，且已取得营业执照。被告按照公建1元/月/平方米、车库0.7元/月/平方米的物业费标准向原告交纳了2008年1月1日至2011年12月31日的物业费。原、被告双方均认可被告交纳物业费至2013年12月31日。现被告认可拖欠2014年1月1日至2020年5月1日的物业费没有交纳。上述事实，有《泉水D1区物业服务合同》、产权证明、库房使用权转让合同、发票、专用收款收据及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业委会签订了《泉水D1区物业服务合同》，且自2009年7月15日起实际为案涉小区提供了物业服务，因此，被告作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。现原告要求被告支付自2014年1月1日起至2020年5月1日期间的物业费，理由正当，应予支持，但对于原告主张车库收费标准为1元/月/平方米的意见，本院认为，2019年8月1日的物业服务合同已对车库的物业费收费标准进行了约定，被告自认其车库用作商业用途，故自2019年8月1日起被告应按1元/月/平方米的标准向原告交纳车库物业费，但对于2019年8月1日之前的车库物业费，因合同中并未对此明确约定，且原告对于2019年8月1日之前的车库物业费按照0.7元/月/平方米的标准收取，因此，原告主张按1元/月/平方米的标准收取2019年8月1日前的车库物业费，无事实依据，本院认定2019年8月1日前的车库物业费为0.7元/月/平方米，故对原告主张的合理部分，本院予以支持。综上，本院认定，被告应支付原告2014年1月1日至2020年5月1日间的物业费为18,805.82元（141.81平方米×67个月×0.7/月/平方米+141.81平方米×9个月×1/月/平方米+143.14平方米×76个月×1/月/平方米）。对于被告要求原告提供收取物业费的许可证的辩论意见，如上所述，案涉合同系合法有效的合同，被告的此节意见无法律依据，故本院不予采纳；对于被告提出的没有享受原告的任何服务，按照原告的收费标准，对小区的住宅收取0.5元/平方米/月的物业费，且提供了电梯、保洁、绿化等服务，对我没有提供任何服务的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吕立于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连嘉合物业管理有限公司物业服务费人民币18,805.82元（2014年1月1日至2020年5月1日期间）。二、驳回原告大连嘉合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币360元（原告已预交，已减半收取），由原告承担225元，被告负担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇二〇年八月十二日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。