云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初2828号原告：陆国林，男，1998年11月13日生，壮族，云南省文山市人，家住文山市。委托诉讼代理人：邱长江，云南汉剑律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：杨智翔，云南汉剑律师事务所律师（特别授权）。被告：郭宗映，男，1969年4月4日生，汉族，云南省永德县人，家住临沧市永德县永康镇永昌路**，现住文山市。被告：代加苹，女，1972年9月15日生，壮族，云南省文山市人，，家住文山市被告：文山市正洪房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91532621571855803A。法定代表人：李正洪，职务：执行董事。住所：文山市委托诉讼代理人：王兴龙。原告陆国林与被告郭宗映、代加苹、文山市正洪房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告陆国林特别授权代理人邱长江、杨智翔，被告郭宗映、代加苹，被告文山市正洪房地产经纪有限公司特别授权代理人王兴龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆国林向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原告与三被告签订的《二手房买卖合同》、《房屋产权过户合同》；2、请求依法判决被告郭宗映、代加苹连带赔还原告支付的购房款44万元及44万元的利息18150元（2018年12月8日至2020年6月8日，44万×2.75%银行存款年利率÷12个月×18个月＝18150元）；3、请求判决被告郭宗映、代加苹连带支付该房屋增值部分的价款367690元（面积124.26平×6500元／㎡＝807690元－44万＝367690元）；4、请求判决被告文山市正洪房地产经纪有限公司（以下简称“正洪公司”）返还原告中介费7000元。上述款项共计832840元。5、本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。在审理过程中，原告陆国林当庭变更诉讼请求第三项，要求被告郭宗映、代加苹按照房屋产权过户合同中第五条违约责任，根据已付房款44万元的二倍88万元赔偿给原告。事实及理由：原告于2018年4月3日，经被告正洪公司介绍，向被告郭宗映、代加苹购买位于文山市房屋一套，建筑面积124.26平方米，房屋总价款46万元，毛坯房，付款方式：合同签订当天支付20万元，2018年12月30日支付24万元，被告郭宗映、代加苹收到款项后，应立即将该房屋银行按揭贷款还清；剩余2万元在不动产权证变更过户当日由原告付清。原告根据合同约定履行了44万元的购房款，并对该房屋进行装修后入住至今。被告郭宗映、代加苹在收到房款后，未按约定赔还银行贷款，也未将房屋过户给原告，而是将款项挪作他用。经原告多次催促被告履行过户办证一事，并与正洪公司协商要求其督促被告郭宗映、代加苹履行过户登记义务，三被告总是以各种理由相互推脱。被告未按合同约定履行义务，正洪公司作为中介服务方，在收取中介服务费后未尽到提示或监督义务，致合同目的不能实现，三被告的行为损害了原告的权益，为此，原告诉至法院。被告郭宗映辩称：签二手房卖合同时是我与老婆一起去签订的，是事实，签完合同后我就去筹钱，所以房屋未过户是事实，不同意解除两份合同。要求与原告进行调解，去银行贷款后来赔偿银行，再进行过户，如果撤销两份合同，我没有能力赔偿。签第二份过户合同时代加苹不在场，与代加苹无关。被告代加苹辩称：第一份合同是我与老公一起商量后签订的，第二份合同我没有参与，我认为没有必要解除合同，应该继续履行合同，对双方当事人更有利。我们不存在将房屋多卖或者是另做抵押的情况，我们也认可该房是由原告居住使用，我方现在积极办理农村房屋的产权证，待办理后用该房做抵押借款，就可以履行本案的相关过户手续。签第二份合同时我不在场，不应该履行第二份合同。被告正洪公司辩称：1、公司已经履行了中介服务，在履行中介服务过程中无任何过错。2、在履行中介服务中已经尽到提示和监督义务。3、房款并没有打我我公司，我公司不能控制被告郭宗映、代加苹在收到购房款后不偿还银行贷款问题。4、原告支付房款并没有让我公司知道，对支付方式及金额，我公司都不知情。5、本案导致房屋不能过户的真正原因是被告郭宗映、代加苹收到房款后没有偿还给银行，故未拿出房屋产权证过户，我公司并不能控制郭宗映、代加苹如何使用原告支付的房款。6、我公司收取中介费，主要是介绍双方认识，具体的房屋价款、付款方式等是由原告与被告郭宗映、代加苹协商确定。故导致本案房屋不能过户的过错在被告郭宗映、代加苹，我公司无过错，不应当退还中介费7000元。原告针对其主张，向法庭提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告身份信息及诉讼主体资格。2、二手房买卖合同一份、邮政储蓄银行交易明细一份、邮政储蓄银行入账回款业务凭单、收条各一份。证明原告与三被告于2018年4月3日达成合意，签订《二手房买卖合同》，以46万元的价格购买被告郭宗映、代加苹位于华宇卧龙府2幢2601号房屋，并就付款方式等进行约定。原告按约履行义务分别于2018年4月4日、2018年12月8日向被告支付房款44万元的事实。3、房屋产权过户合同一份、收据一份，证明：（1）因被告未在合同约定期限内将房屋过户到原告名下，后被告承诺在2020年5月30日前办理过户，但期满后被告仍未向原告过户，导致合同目的不能实现，造成原告重大损失。（2）被告正洪公司作为合同相对人，在收取原告支付中介费用后，却没有履行相关提示或监督义务，导致原告损失具有主观过错责任，因合同目的不能实现，其收取的中介费用应当退还原告的事实。被告郭宗映对原告所列证据没有意见。被告代加苹对原告所列证据没有意见，认可收到的款项是事实。正洪公司对原告所列证据质证意见：对第1组证据三性无意见；对第2组证据的真实性、合法性无意见，不同意证明观点，公司只是介绍原告与郭宗映、代加苹双方认识沟通买卖房子一事，并不是原告所说的与三被告达成二手房买卖合意。对第3组证据的真实性、合法性无意见，对证明观点1无意见，不同意证明观点2，我公司不是合同相对人，房屋买卖合同的相对人是原告与郭宗映、代加苹，我公司已经履行相关提示和监督义务，并且被告郭宗映、代加苹不偿还银行贷款导致房屋不能过户不在我公司服务范围，我公司没有过错。被告郭宗映、代加苹未向法庭列举证据。正洪公司针对其辩解，向法庭提交以下证据：1、二手房买卖合同一份、邮政储蓄银行交易明细一份、邮政储蓄银行入账回款业务凭单、收条各一份。2、房屋产权过户合同一份、收据一份。证明是我公司并不是合同相对人，我公司只是提供中介服务，我公司没有过错。原告对被告正洪公司所列证据质证意见：对2组证据的三性无异议，不认可证明观点，理由是房产中介服务属于居间服务，如果居间事务未能达成或者居间目的未能实现，则居间人不能收取任何费用，本案中，原告与被告郭宗映、代加苹签订的房屋买卖合同应履行不能而导致合同目的不能实现，符合法定的解除要求，因此，正洪公司作为中介方予不应当收取任何中介服务费。被告郭宗映、代加苹对正洪公司所列证据没有意见。本院认为，原告提交的3组证据均客观真实，与本案事实相关联，本院均予以采信。被告正洪公司所提交的2组证据与原告所列证据相一致，予以采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：2018年4月3日，通过被告正洪公司提供信息，原告陆国林与被告郭宗映、代加苹达成合意，签订《二手房买卖合同》，卖方（甲方）为郭宗映、代加苹，买方（乙方）为陆国林，（丙方）为正洪公司。约定：1、（乙方）陆国林向（甲方）郭宗映、代加苹购买位于文山市房屋一套，建筑面积124.26平方米，合同备案号：0878号；2、房屋总价款46万元。3、付款时间与办法：甲乙双方同意以下付款方式付款，并于2018年12月30日前，乙方支付房款计：24万元给甲方，甲方（郭宗映、代加苹）收到房款后将本套房屋银行贷款还清。剩余房款2万元，在甲方取得不动产权证过户给乙方，乙方当天付清等内容。原告根据合同约定于2018年4月4日向被告支付20万元房款，2018年12月8日向被告代加苹转帐24万元购房款。被告郭宗映、代加苹交付房屋钥匙，原告陆国林对该房屋进行装修后入住。被告郭宗映、代加苹在收到房款后，未按约定赔还银行贷款，也未将房屋过户给原告。2019年10月16日，原告陆国林与被告郭宗映签订《房屋产权过户合同》，卖方（甲方）为郭宗映、买方（乙方）为陆国林，证明人（丙方）为正洪公司。约定：1、甲方将其位于文山市房屋产权一次性有偿转让给乙方，转让方式为出售。金额为46万元，乙方已付甲方44万元，经协商一致同意，甲方于2020年5月30日前将房屋产权过户到乙方。房屋其他费用（过户费、中介费的协议费用）以上一个签订合同为准；2、产权纠纷或债权债务由甲方负责清偿，与乙方无关；3、乙方从购买房屋之日起至入住房屋获得房屋产权证为止，甲方有责任通知和乙方房屋有关的一切事宜并予协助；4、发生纠纷时由双方协商解决。协商不成，可交市法院处理；5、违约责任，甲方于2020年5月30日前将房屋产权过户到乙方，甲方若违约，甲方需赔偿乙方所付甲方房款的三倍赔偿，乙方归还甲方房屋等内容。因甲方郭宗映、代加苹未履行约定过户义务，陆国林诉至本院，要求解除原告与三被告签订的《二手房买卖合同》、《房屋产权过户合同》；要求被告郭宗映、代加苹按照房屋产权过户合同中第五条违约责任，根据已付房款44万元的二倍88万元赔偿原告损失，并支付利息。2018年4月3日，正洪公司收取陆国林购华宇卧龙府2栋2601号房中介服务费7000元。审理过程中，被告郭宗映要求给予时间筹款偿还银行贷款即可拿出房屋产权证过户，达到合同目的，经本院开庭前后给予两个月时间，郭宗映均未筹款还贷，故调解未成功。综合原、被告诉辩主张，原、被告双方对房屋买卖及已支付房款44万元无意见。本案的争议焦点为：1、本案所涉及的两份合同是否应解除。2、原告方损失是否应得到支持。3、正洪公司是否应退还中介费。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。本案中原告陆国林在被告正洪公司提供房产信息后，与被告郭宗映、代加苹双方达成合意签订《二手房买卖合同》，该合同在约定内容第三条中明确：“甲方（郭宗映、代加苹）收到房款后将本套房屋银行贷款还清。”在审理过程中，原、被告双方对本案买卖房屋为银行抵押物，已办理抵押登记均予以认可，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。本案中，原、被告双方均未向法庭列举、提交相关证据证明已通知抵押权人（银行）转让抵押物的情况，故本案所涉《二手房买卖合同》合同违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同，其补充合同《房屋产权过户合同》因其主合同无效，《房屋产权过户合同》即为无效合同，无效合同为自始无效，不存在解除合同的前提。因合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还原告已支付购房款44万元的诉请依法有据，本院予以支持。要求按2.75%银行存款年利率支付利息的诉请，因其未举证证实其计算依据，参照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，本院按原告实际支付房款时间支持。因合同无效，原告要求被告承担违约责任双倍返还购房款的诉请，本院不予支持。原告因合同无效的损失（装修费等），因其在本案中未举证证明其损失金额，在本案中不作处理。关于正洪公司是否应退还中介费的问题，原告所诉为房屋买卖合同纠纷，正洪公司作为提供中介服务的机构不是该合同的相对人，其提供的居间服务属于另一法律关系，原告应另行提起诉讼。本案中，原告将两个法律关系作为一个案件起诉，不符合法律规定，对其要求正洪公司返还原告中介费7000元的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告陆国林与被告郭宗映、代加苹2018年4月3日签订《二手房买卖合同》，原告陆国林与被告郭宗映2019年10月16日签订《房屋产权过户合同》无效；二、郭宗映、代加苹于本判决生效之日起十日内返还陆国林购房款440000元，并按已付房款440000元为基数按年6%的利率计算支付至还清购房款时止的利息（其中200000元房款自2018年4月4日起计算，240000元房款自2018年12月8日起计算）；三、驳回陆国林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元，减半收取6300元，由被告郭宗映、代加苹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  曾丽二〇二〇年八月三十一日书记员  骆铠