安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初4396号 原告（反诉被告）：合肥市蜀山区工业资产运营有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区井岗路**蜀山区检察院**310-312。 法定代表人：谢公平，董事长。 委托诉讼代理人：张军临，安徽黄金律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽三恪劳务有限公司，住所地，住所地安徽省合肥市蜀山区合作化南路**灯具厂商住楼****iv> 法定代表人：陈欣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：宋玉龙，浙江京衡（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）合肥市蜀山区工业资产运营有限公司（以下简称蜀山资运公司）与被告（反诉原告）安徽三恪劳务有限公司（以下简称三恪劳务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蜀山资运公司委托诉讼代理人张军临，被告（反诉原告）三恪劳务公司委托诉讼代理人宋玉龙到庭参加诉讼。双方申请1.5个月和解期间。本案现已审理终结。 原告蜀山资运公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告立即返还房屋；2.判令被告支付租金77816.67元（暂计算至2019年11月15日，直至实际返还房屋之日止）；3.判令被告支付违约金116725元，迟延付款违约金9210元（迟延付款违约金按每天153.50元暂计算至2019年11月15日，直至返还房屋之日止）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告通过合肥市产权交易中心公开向社会招租所属的合肥市蜀山区合作化南路184号房屋租赁项目，被告参与该项目招租活动，并于2017年8月25日经合肥市产权交易中心确认，取得该项目承租权。2018年9月10日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，原告多次以多种方式催促被告办理房屋交接事宜，被告以各种理由推托。2019年3月19日，原告再次函告被告，请其于2019年3月15日前协商办理房屋交接事宜，并明确告知房屋租金自2019年3月15日起算。据此，自2019年9月15日起直至2019年11月15日止，被告已欠租金77816.67元。被告的违约行为，严重损害了原告的权益。 被告三恪劳务公司辩称，1、同意解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》，但不存在返还房屋问题，因原告违约未交付，被告从未实际占有使用过房屋，请驳回原告关于租金、违约金、迟延付款违约金等全部诉讼请求。2、原告在履行租赁合同中，存在不能交付持续性违约事实，被告自2017年8月22日投标至今已近三年时间，原告既不能交付房屋，又不退还已收款项，造成被告投入354066元后无任何结果，原告本应属于重大违约却反过来要求被告承担违约责任。请依法查明案情，维护被告合法权益。 反诉原告三恪劳务公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告退还反诉原告已交的履约保证金及首期房租354066元，并向反诉原告支付违约金116725元、迟延交房违约金66158.5元（暂计至2019年11月15日）；3.判令反诉被告承担本案诉讼费并承担反诉原告的律师费等费用。事实和理由：2018年9月10日，反诉原告与反诉被告就合作化南路184号1-3层房屋租赁签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，反诉原告依约履行了自己的交纳履约保证金和首期租金的义务，但反诉被告却未能履行在收取反诉原告保证金和租金后15日内交付租赁房屋的义务。时至今日，由于租赁房屋仍不具备交付条件，反诉被告仍不能向反诉原告交付租赁房屋。综上，反诉被告长达一年多拒不履行交房义务的行为已导致反诉原告用于商业经营的目的落空，反诉被告的行为构成根本违约，根据合同公平原则，反诉原告依法享有解除权，并依法享有要求反诉被告承担违约责任的权利，请求判如所请。 反诉被告蜀山资运公司辩称，一、反诉原告的反诉请求有悖于客观事实。1、反诉原告称长达一年多拒不履行交房义务，不符合事实。双方是2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》，反诉原告交款日期为2018年10月11日，按合同约定在收到反诉原告费用后15日内交付房屋。事实上，除去反诉被告口头和电话通知反诉原告办理交房手续外，书面致函通知办理交房手续是2019年3月11日，也仅仅4个月时间，反诉原告称一年之久有悖客观事实。期间，反诉被告多次催促反诉原告办理交房手续，履行了积极通知义务，是反诉原告不办理房屋交接手续，时间的拖延责任在于反诉原告。2、反诉原告诉称租赁房屋至今不具备交房条件，没有事实依据。首先，涉案房屋自原承租人撤离后就完全具备使用条件。反诉被告多次、多种方式催促反诉原告办理房屋交接手续，但是反诉原告一直不办理。其次，反诉原告从未向反诉被告提及过房屋不具备交付条件，至今未能说明房屋哪方面不具备交付条件。反诉被告认为，反诉原告所称不具备交付条件，是反诉原告推卸责任的推托之词。3、履约保证金和半年租金合计354066元计算错误。半年租金233450元，履约保证金116725元，合计350175元，其中23万元是反诉原告向合肥市产权交易中心缴纳的保证金，《房屋租赁合同》向该中心备案后，扣除交易费用由中心转付给反诉被告，用于抵扣反诉原告应交的租金和履约保证金，并非反诉原告向反诉被告直接交纳。二、反诉请求没有法律依据。1、涉案房屋既不存在法律规定的不能交付使用的情形，又无合同约定的不能交付使用的情形。因为空洞的不能交付为理由，拒绝接收房屋，是反诉原告的一种推托之词，没有任何法律依据。事实上,房屋完全具备使用功能和使用条件。2、《房屋租赁合同》依法订立，自双方签字盖章后已经生效，根据合同约定，自反诉原告缴纳租金和保证金15日起，涉案房屋的占有、使用、收益权已经转移到反诉原告。为此，反诉被告多次催促反诉原告办理交付房屋手续（函有三份），尽到积极通知义务，反诉原告置之不理。房屋不能交付的责任在反诉原告，反诉被告没有违约行为。3、要求退还租金和履约保证金、要求反诉被告支付违约金以及要求反诉被告承担案件诉讼费和律师费等等，没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：原告（反诉被告）蜀山资运公司举证的统一社会信用代码、房屋租赁合同、成交确认书、函、房产证明，被告（反诉原告）三恪劳务公司举证的转账记录、成交确认书、民事起诉状、（2018）皖0104民初1636号民事裁定书、房屋租赁合同、视频、回函、快递回单、照片、委托代理合同、转账记录、发票，符合证据的三性，予以确认。被告（反诉原告）三恪劳务公司举证的证人证言，因未申请证人出庭作证接受质询，故不予以确认；通话录音，因未申请通话人未出庭作证，无法确认通话人的身份及其录音的真实性，故不予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于合作化南路**商住楼**房产的所有权及经营权归属于蜀山资运公司。 2017年8月22日，三恪劳务公司向合肥市产权交易中心转账支付竞价保证金23万元。2017年8月25日，合肥市产权交易中心《成交确认书》确认：三恪劳务公司于合作化南路184号房屋租赁项目中，被确定为成交人；交易服务费3891元。 2018年1月31日，三恪劳务公司以蜀山资运公司为被告、合肥市产权交易中心为第三人向本院提起屋租赁合同纠纷诉讼，后于2018年8月28日撤诉。 2018年9月10日，房屋出租方（甲方）蜀山资运公司与房屋承租方（乙方）三恪劳务公司于签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：房屋坐落于合作化南路184号1-3层，间数以实物现状，建筑面积804㎡，租赁用途经营；房屋租赁期限自2018年9月10日起至2023年9月9日止，计五年整；房屋履约保证金为116725元，乙方应在接收房屋之前将履约保证金交付给甲方。如乙方承租期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退还乙方（不计息）。如乙方发生违约行为，则违约金将直接从履约保证金中扣除。合同期满或合同解除后，乙方应及时清结承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从履约保证金中扣除；首年租金为466900元。递增情况，第一年至第三年每年年租金为466900元，第四年、第五年每年年租金为480907元。乙方须在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金计233450元，租金每6个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始15日前向甲方支付；5.1甲方收到乙方履约保证金及首期租金后，应于15日内将租赁房屋交付给乙方。乙方未及时付清应付款项的，甲方有权拒绝交付房屋且不承担违约责任，实际租赁期不进行顺延，由此造成的经济损失全部由乙方自行承担；5.2甲方原因推迟交房，则将租赁终止时间进行等长时段的顺延，实际租期保持不变；5.3甲方交付租赁房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态（招租时另有约定的除外），《租赁房屋现场交接清单》经双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成；乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，或者欠缴各项费用达93000元的，应承担违约责任，并向甲方支付违约金116725元，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离；租赁期内，乙方因单方面原因需提前解除合同的，应提前30日以书面形式通知甲方，并向甲方支付违约金，违约金为剩余租期总租金的25%；租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按153.5元/天的标准承担违约金；11.1甲方未按约定时间交付该房屋，每延迟一天应按153.5元/天的标准承担违约赔偿金（或按延迟的时间对租赁期限作相等的顺延）；11.3租赁期内，甲方因单方面原因需提前解除合同的，应提前30日以书面形式通知乙方，否则须向乙方支付违约金116725元。 2018年10月11日，三恪劳务公司向蜀山资运公司转款124066元。加之，三恪劳务公司向合肥市产权交易中心支付的竞价保证金23万元减扣交易服务费3891元后的余款226109元已转付蜀山资运公司，由此三恪劳务公司共向蜀山资运公司支付350175元，其中包含房屋履约保证金116725元、首期租金计233450元。 2019年1月28日，案涉房屋原承租户仍在对房屋装修进行拆除，房屋现场显示破烂不堪。 2019年3月11日，蜀山资运公司致函三恪劳务公司，写明：“贵公司2018年9月10日与我公司签订的《房屋租赁合同》。现房屋已清空，水、电费已结清，具备交房条件。请贵公司2019年3月15日前协商办理交房事宜。”2019年3月19日，蜀山资运公司致函三恪劳务公司，写明：“贵公司与我公司于2018年9月10日签订了《房屋租赁合同》合法有效。双方均应当严格遵守。我公司已于2019年3月11日致函贵公司，请贵公司于2019年3月15日前协商办理租赁房屋交接事宜，贵公司至今未派员办理。根据《房屋租赁合同》的相关约定，房屋租金自2015年3月15日起算。”2019年3月25日，三恪劳务公司函复蜀山资运公司，写明：“我公司不接受房屋的原因：我公司于2017年8月中标，至今已有1年6个月，贵公司迟迟不能交房，使我公司不能使用房屋，不能经营收益，导致租赁此房屋的目的不能实现。”2019年9月24日，蜀山资运公司致函三恪劳务公司，写明：“贵司与我司于2018年9月10日签订了《房屋租赁合同》合法有效。双方均应当严格遵守。贵司缴纳的合同第一期租金自2019年3月15日起至2019年9月15日止，按合同约定，贵司应于2019年9月15日前缴纳第二期租金，现已逾期。请贵司在2019年10月15日前付清所欠第二期租金233450元，否则，我公司将依法追究贵公司相关违约责任，直至解除《房屋租赁合同》。” 三恪劳务公司举证的2019年4月份照片两张显示：截至2019年4月12日，案涉房屋仍显示破烂不堪；三恪劳务公司举证的另两张照片显示：截止目前，案涉房屋仍凌乱不堪。对此，蜀山资运公司质证认为原承租人之前是做宾馆，搬迁撤离时房屋内凌乱是正常现象，并不影响房屋的正常使用。 三恪劳务公司因本案诉讼而聘请律师，并支付律师费32000元。 本院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。 法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。案涉房屋为商住楼，《房屋租赁合同》约定的租赁用途为经营，故蜀山资运公司向三恪劳务公司交付房屋的基本标准应符合商业经营之需求。蜀山资运公司未能按照合同5.1条约定的期限向三恪劳务公司交付房屋，应认定其已构成违约。之后，蜀山资运公司虽于2019年3月11日致函三恪劳务公司请求于2019年3月15日前协商办理交房事宜，但截至2019年4月12日案涉房屋仍显示破烂不堪，故不能认定案涉房屋已符合合同5.3条“甲方交付租赁房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态”的约定条件，且双方亦并未按照合同5.3条“《租赁房屋现场交接清单》经双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成”的约定办理相关手续，故不能认定蜀山资运公司于2019年3月15日向三恪劳务公司交付了案涉房屋。另，蜀山资运公司向三恪劳务公司交付清洁完整的房屋应属其最基本要求，而案涉房屋至今仍凌乱不堪，故仍不能认定案涉房屋符合交付条件。因此，对蜀山资运公司的第二、三项诉讼请求不予以支持。 合同履行中，三恪劳务公司虽于2019年3月25日复函蜀山资运公司，但因前期及后期未能及时履行通知、协助义务，亦未能及时向蜀山资运公司明确其认为房屋交付尚存在的问题，故应认定其对合同的履行亦存在一定过错。因合同5.2条约定“甲方原因推迟交房，则将租赁终止时间进行等长时段的顺延，实际租期保持不变。”，合同11.1亦约定“甲方未按约定时间交付该房屋，每延迟一天应按153.5元/天的标准承担违约赔偿金（或按延迟的时间对租赁期限作相等的顺延）”，综合考量该两条的约定，蜀山资运公司对于未能按约交付房屋可选择将租赁终止时间进行等长时段的顺延。因此，对三恪劳务公司反诉主张的违约金、迟延交房违约金诉讼请求不予以支持。 因双方均诉请解除合同，应认定合同已无实际履行之必要，故应准予解除合同。因蜀山资运公司并未向三恪劳务公司交付房屋，故对其主张返还房屋的诉讼请求不予以支持。因合同已解除，故蜀山资运公司应向三恪劳务公司退还已交付的房屋履约保证金及首期租金计350175元。因合同对律师费的负担未作约定，故对三恪劳务公司关于律师费的反诉请求不予以支持。 综上所述，双方的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十四条第二项和第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下： 一、解除《房屋租赁合同》； 二、合肥市蜀山区工业资产运营有限公司于本判决生效之日起10日内向安徽三恪劳务有限公司退还房屋履约保证金及首期租金计350175元； 三、驳回合肥市蜀山区工业资产运营有限公司的其它诉讼请求； 四、驳回安徽三恪劳务有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4356元，减半收取2178元，由合肥市蜀山区工业资产运营有限公司负担；反诉案件受理费减半收取4585元，由安徽三恪劳务有限公司负担1309元，合肥市蜀山区工业资产运营有限公司负担3276元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  戴刚 二〇二〇年八月十三日 书记员  姚元