重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0118民初4827号原告：重庆英世邦房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区胜利路****附**，统一社会信用代码91500118666425590N。法定代表人：李易，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：江模国、王利娟，重庆岩松律师事务所律师。(特别授权)被告：梅西商业有限公司，住所地四川省成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园海科路西段**，统一社会信用代码91510100660468610L。法定代表人：邓静，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：龙宁曦，四川得助律师事务所律师。(特别授权)被告：步步高商业连锁股份有限公司，住，住所地湖南省湘潭市韶山西路**步步高大厦一社会信用代码91430300755843372T。法定代表人：王填，董事长。委托诉讼代理人：朱玲，男，1986年12月3日出生，汉族，系步步高商业连锁股份有限公司公司职工，住长沙市天心区刘家冲南路**碧水春城****。原告重庆英世邦房地产开发有限公司(以下简称英世邦公司)与被告梅西商业有限公司（以下简称梅西公司）、步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告英世邦公司的委托诉讼代理人江模国、王利娟，被告梅西公司的委托诉讼代理人龙宁曦，被告步步高公司的委托诉讼代理人朱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英世邦公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告支付2020年2月20日至2020年7月19日期间的租金1946309.60元(已减免一个月)；2.判令由两被告共同向原告支付滞纳金，分别以486577.40元为基数，自2020年3月16日起按每日2%计算至2020年4月15日；以973154.80元为基数，自2020年4月16日起按每日2%计算至2020年5月15日；以1459732.20元为基数，自2020年5月16日起按每日2%计算至2020年6月15日；以1946309.60元为基数，自2020年6月16日起按每日2%计算清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月11日，原告与原四川梅西百货有限公司（后变更登记为梅西商业有限公司）签订《帝都•红旗广场（商业）租赁合同书》，约定原告将位于重庆市永川区XX路XXX号原红旗小学片区城市综合改造工程项目的负一层和一至五层指定部分及其相关附属配套设备设施出租给四川梅西百货有限公司。合同还约定了租赁期限、租金的计算方式、支付时间及履行合同的违约情形、违约责任等权利义务。合同签订后，原告按约将商铺交付使用。2018年9月6日，原告与梅西公司签订《租赁合同补充协议》，约定该项目负一层物业由重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司承租经营，计租面积6867.21平方米，负一层的租金由重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司支付，但梅西商业有限公司仍对重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司租赁合同存在部分关联责任。并将月租金调整为490008.80元，按月支付，每月15日前支付下月的租金。2018年9月7日，被告步步高商业连锁股份有限公司向原告出具书面承诺函，承诺如梅西商业有限公司不能继续履行《租赁合同补充协议》，其同意按《租赁合同》及《租赁合同补充协议》约定的权利义务，继续履行至租赁期限届满为止。2018年12月20日，经协商，梅西公司实际计租面积为24328.87平方米，月租金为486577.40元。现梅西公司尚欠原告部分租金未付。原告考虑到疫情影响，主动减免了一个月的租金，现要求二被告共同支付租金1946309.60元。被告梅西公司答辩称，双方签订房屋租赁合同属实，拖欠租金也属实，租金金额需要核实，以合同为准。梅西公司并非恶意拖欠租金，主要是今年来亏损严重，受疫情影响无法开门经营，于2020年6月22日就已闭店并通知了原告。要求对疫情期间租金减免三个月，即2020年2月、3月、4月的租金，另合同约定的滞纳金过高，请求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金。被告步步高公司答辩称，原告无权向我司主张支付租金，根据我公司向原告出具的承诺函，写明如梅西公司不能继续履行与原告签订的租赁合同补充协议，我公司同意按租赁合同补充协议约定的权利义务继续履行至届满。我公司履行仅限在梅西公司与原告解除租赁合同后，并不包含在原告与梅西公司继续履行合同期间代替梅西公司支付租金；2.由于原告要求步步高公司承担代为履行的前提条件是原告与梅西公司的租赁关系终止，现原告诉请法院，应当视为原告单方终止了与梅西公司的租赁合同，因此租金应计算至2020年7月8日，即梅西公司签收起诉状之日止；3.由于疫情被认定为不可抗力，根据合同法规定因不可抗力延期履行合同义务的不需承担违约责任，因此在重庆市政府解除国家公共卫生事件一级响应之前，梅西公司无需承担违约金；4.合同约定的违约金过高，应当按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5.原告主张逾期支付租金、违约金的起算点错误，因不可抗力导致的逾期履行合同义务应至不可抗力因素消除之日起计算逾期。按合同约定，梅西公司逾期支付的时间应当是原告提交发票后的第11天，而非每个月的16日。本院经审理认定事实如下：被告梅西公司原名称为四川梅西百货有限责任公司，成立于2007年。2012年4月28日，四川梅西百货有限责任公司经工商变更登记，名称变更为四川梅西商业股份有限公司，2013年5月21日，变更登记为梅西商业股份有限公司，2015年10月9日，变更登记为梅西商业有限公司，该名称沿用至今。2011年5月11日，原告与四川梅西百货有限责任公司签订《帝都•红旗广场(商业)租赁合同书》，约定原告（甲方）将位于重庆市永川区玉屏路167号原红旗小学片区城市综合改造工程（案名帝都•红旗广场）项目的负一层和一至五层指定部分及其相关附属配套设备设施出租给四川梅西百货有限公司（乙方）用于大型商业综合体经营，租赁期限20年，从2013年起至2032年止，具体按甲方书面通知乙方进场装修时间推算。装修免租期和经营免租期共计9个月。租赁面积为31435平方米，附属配套设备设施包括中央空调系统、自动扶梯、货运电梯、坡梯、观光电梯等。租金分基础期和递增期两类标准计算，前3年为基础期，租金按36.80元/平方米/月计算；从第4年至第20年为递增期，递增期按不同时间段以不同比例进行递增。其中第4年至第14年，租金在36.80元/平方米/月的基础上，按每3年为一个周期递增6%计算，从第15年至第20年，租金在46.46元/平方米/月的基础上，按每2年为一个周期递增8%计算。并对租金的支付时间、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。若乙方延迟支付租金在30日至60日之间时，乙方每日须按未支付租金的2%向甲方缴纳滞纳金，同时乙方还应向甲方支付本合同约定的租赁期剩余时间租金总额10%的违约金，甲方并享有选择继续履行或解除本合同的权利。合同签订后，原告按约履行交付义务。2013年1月20日，四川梅西商业股份有限公司向原告出具商函，双方确认装修免租期和经营免租期从2013年1月20日开始计算。2013年10月23日，梅西商业股份有限公司向原告出具相关项联系商函，双方确认实际租用面积为31367.65平方米，第一个计租年度即为2013年10月20日到2014年10月19日，租金按季支付，第一个计租季度即为2013年10月20日到2014年1月19日。原告在梅西商业股份有限公司首批支付租金时减免租金42万元。2015年3月26日，原告与梅西商业股份有限公司签订《租赁合同补充协议》，补充协议确认了梅西商业股份有限公司在租赁标的物所在地成立了重庆梅西百货有限公司，由该公司使用租赁房屋从事经营活动。在本协议签订前，梅西商业股份有限公司(含重庆梅西百货有限公司)除自营外，将租赁的房屋约18000平方米转租给了俏巴渝酒楼、大地影院等商户。原告同意梅西商业股份有限公司（含重庆梅西百货有限公司）将自营面积13367平方米转租给步步高超市、永辉超市、国美电器等，相关的租金缴纳为梅西商业股份有限公司（含重庆梅西百货有限公司）向原告缴纳。2018年9月6日，原告与梅西公司再次签订《租赁合同补充协议》，约定“帝都•红旗广场”项目负一层物业由重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司承租经营，计租建筑面积6867.21平方米。其余一至五层仍由梅西公司继续承租经营至约定的租赁期限届满为止。双方对租金进行了调整，2017年1月20日至2018年8月19日期间的租金已支付完毕。从2018年8月20日起至2021年6月19日期间，一至五层租金单价为20元/平方米/月，月租金为490008.80元，租金支付方式调整为按月支付，承租人应当在每月15日前支付下月的租金。出租方应在承租方支付租金前十日内提供符合国家税务部门规定的发票给承租方。2018年12月20日，双方经协商，减少一层重百超市入口建筑面积171.57平方米，即梅西公司实际计租的建筑面积为24328.87平方米，自2019年1月1日起按此面积计算缴纳租金，月租金为486577.40元。2018年9月7日，即原告与梅西公司签订《租赁合同补充协议》次日，被告步步高公司向原告出具《承诺函》，承诺“如梅西公司不能继续履行与贵司签订的《租赁合同补充协议》，步步高公司同意按上述《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》约定的权利义务，继续履行至租赁期限届满为止”。梅西公司在经营过程中，租金交至2020年2月19日，之后未交纳租金。截止2020年7月19日，梅西公司欠原告2020年2月20日至2020年7月19日共5个月租金2432887元。诉讼中，原告考虑疫情主动减免一个月租金486577.40元。2020年5月25日，原告向梅西公司邮寄送达催收函，要求梅西公司支付欠付的2020年2月20日至2020年6月19日的租金1946309.60元。在此期间，原告公司工作人员多次与梅西公司工作人员联系开具发票、收取租金事宜。2020年6月19日，梅西公司函告原告，提出闭店申请，并决定在2020年6月22日进行闭店，请原告公司于该日派人接收场地。原告于次日向梅西公司发出《关于不同意解除租赁合同的通知回函》，明确表示不同意梅西公司闭店、解除租赁合同的要求，并要求梅西公司及时支付欠付租金。2020年6月28日，梅西公司向原告发出《梅西百货红旗店闭店退租事宜二次商函》，再次提出撤场退租。原告于2020年7月2日向梅西公司、步步高公司发出《关于妥善保护分租、转租人权益、维护帝都•红旗广场商业形象的紧急沟通函》，提出梅西公司关闭第一层至第五层的通道、大门等行为严重影响其分租经营的“国美电器”、“俏巴渝”等商户的正常营业，要求在未与原告、分租、转租户协商一致的情况下，不得单方面强制其停止经营。庭审中，梅西公司提出庭后对欠付租金金额进行核实，但庭后未提交核实的书面意见。诉讼中，原告向本院提出诉讼保全申请，交纳诉讼保全费5000元。本院依法对梅西公司、步步高公司价值250万元的财产予以保全。本院认为，原告英世邦公司与被告梅西公司签订的《帝都•红旗广场(商业)租赁合同书》及相关补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。双方应按合同约定和法律规定全面履行各自的义务。原告按约向被告交付商铺后，被告应按照合同约定支付租金，其久拖不付，应承担违约责任。鉴于被告在履行合同过程中，受到不可抗力即受到新型冠状病毒肺炎疫情影响，无法在疫情期间使用承租的房屋正常经营，对应支付租金可适当减免。被告梅西公司提出要求减免3个月的租金，根据疫情实际情况，3个月的租金由原、被告各承担一半较为适宜，因原告已主动减免了一个月的租金，故再减少半个月的租金243288.70元。对被告要求全部减免3个月租金的意见不予支持。关于被告步步高公司于2018年9月7日向原告出具的承诺函的性质认定，在该函中步步高公司承诺“如梅西公司不能继续履行与贵司签订的《租赁合同补充协议》，步步高公司同意按上述《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》约定的权利义务，继续履行至租赁期限届满为止”，从中可以明确看出，在梅西公司不能履行租赁合同时，当然包括其不能履行主要义务即不能支付租金的情况下，步步高公司同意按租赁合同及补充协议继续履行相关权利义务，当然也包括支付欠付租金的义务。因此该承诺行为表明步步高公司自愿代梅西公司向原告履行支付租金的义务，应当认定为债务加入。因此步步高公司应当与梅西公司共同承担支付租金及相关违约责任的民事责任。因被告梅西公司违约，原告要求支付滞纳金符合法律规定，本院予以支持，因合同约定的计算滞纳金的利率标准过高，本院对此酌情调整为以所欠租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，因减免部分租金，起算基数亦作相应调整，对原告主张的超出部分不予支持。步步高公司提出原告提起本案诉讼即应视为终止了租赁合同的辩称意见无事实和法律依据，本院不予采纳；其提出在重庆市政府解除国家公共卫生事件一级响应之前，梅西公司无需承担违约金以及逾期支付租金、违约金的起算点应从不可抗力消除之日起计算等辩解意见，根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外，本院结合本次疫情程度及对房屋租赁经营的影响等因素，综合评判，已酌情减轻了被告的部分违约责任，而非全部免除违约责任，并对滞纳金起算基数及起算时间予以依法合理确定，故该辩解意见不予采纳；关于其提出逾期支付的时间应当是原告提交发票后的第11天的辩解意见，从原告举示的证据可以证明，在原告公司工作人员联系对方工作人员询问开票等事宜时，对方均已各种理由推迟收取发票，且开据发票仅是原告的附随义务，故被告不能以此对抗其按时支付租金的义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，否则将承担举证不能、举证不力的不利后果。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告梅西商业有限公司、步步高商业连锁股份有限公司于本判决生效后三日内共同支付原告重庆英世邦房地产开发有限公司租金1703020.90元及滞纳金(以243288.70元为基数，从2020年3月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；以486577.40元为基数，从2020年4月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清日止；以486577.40元为基数，从2020年5月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清日止；以486577.40元为基数，从2020年6月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清日止)；二、驳回原告重庆英世邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12785元，诉讼保全费5000元，由原告重庆英世邦房地产开发有限公司负担受理费2000元，由被告梅西商业有限公司、步步高商业连锁股份有限公司共同负担受理费10785元、诉讼保全费5000元(二被告应负担部分原告已预交，由二被告在支付上述款项时直付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  谭先忠二〇二〇年八月二十八日书记员  何 茜