湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6658号原告：湖南省生产力促进中心，住所地长沙市岳麓区岳麓大道科技大厦**，统一社会信用代码：12430000734743727L。法定代表人：张小平。委托诉讼代理人：龙建军，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。被告：湖南网联数据服务有限公司，，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓大道**科技大厦101第**统一社会信用代码：91430100MA4LHNPT5Y。法定代表人：谭顺艺。委托诉讼代理人：唐堂，男，1984年11月30日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市。原告湖南省生产力促进中心与被告湖南网联数据服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南省生产力促进中心的委托诉讼代理人龙建军，被告湖南网联数据服务有限公司的委托诉讼代理人唐堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南省生产力促进中心向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告返还承租的房屋；2、判决被告向原告支付从2019年1月1日至2020年4月30日的房屋租472527元（25542元/月×6个月+45元／平方米/月×709.5平方米×10个月=472527元）租金暂计算至2020年4月30日，最终金额计至被告实际返还租赁房屋之日止)；3、判决被告向原告支付中央空调费、水电费共111446.5元；4、判决被告酌情向原告支付违约金15万元；5、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由:2018年12月26日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》和《水电费、空调使用费、网络使用费、代收代缴协议》，被告租赁原告湖南科技大厦第15楼南、西、北面建筑面积为709.5平米（含公摊面积）的房屋，租赁期限从2019年1月1日-2019年6月30日；租金标准为每平米每日1.2元，每月租金人民币25542元；租金按季度收取，按照先缴纳租金后使用房屋的原则，被告应在合同签订之日起5日内支付第一季度的租金76626元，在第一个季度届满前的15日内支付下一季度的租金；根据租赁期限依此类推。同时，被告须服从原告委托的物业管理部门统一管理，按时缴纳水电费、物业管理费、空调使用费、网络使用费等相关费用；双方还对违约责任进行了约定：被告逾期交付租金及其他应缴费用时，除应补缴外，每逾期一天，按照欠交金额的10%的标准向甲方支付违约金。合同签订后，被告一直欠付原告的租金、水电费、中央空调费等费用，直至2019年4月4日、6月26日，被告才分别向原告缴纳了29593.1元和150000元资金共179593.1元，因原告的房屋租金必须上交国库，而水电、中央空调费必须实收实付，故原告收取被告的费用后先抵扣被告应付的水电、中央空调费用后，剩余部分再用作租金抵扣。被告缴纳的上述费用抵扣了被告应交的2018年12月31日之前所发生的水电费、中央空调费；2019年1月1日—6月30日期间的水费、中央空调费及2019年l月1日—3月31日期间的电费及2018年7-8月的租金后即无余款。抵扣的上述费用原告均向被告开具了相应的发票。但被告自2019年6月份缴纳两笔费用之后，截止2020年4月30日，被告未再向原告缴纳任何费用，尚拖欠原告2019年1月1日-2020年4月30日期间的房屋租金472527元、中央空调费97911元、水电费13535.5元，合计583973.5元。因被告严重违约，故原告为保护自身利益，依法向法院提起诉讼，希法院判如所请，维护原告的合法权益。被告湖南网联数据服务有限公司辩称，一、法院应当驳回原告请求“判决被告向原告返还承租的房屋”的诉讼请求。二、原告请求判决被告向原告支付2019年6月30日以后的房屋租金没有事实和法律依据。三、法院应当驳回原告请求“判决被告向原告支付中央空调费、水电费共111446.5元”的诉讼。四、原告请求“判决被告酌情向原告支付违约金15万元”过分高于其造成的损失，被告请求法院予以适当减少。经审理查明：2018年12月26日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告湖南科技大厦第15楼南、西、北面建筑面积为709.5平米（含公摊面积）的房屋，租赁期限从2019年1月1日-2019年6月30日；租金标准为每平米每日1.2元，每月租金人民币25542元；年租金为306504元。租金按季度收取，按照先缴纳租金后使用房屋的原则，被告应在合同签订之日起5日内支付第一季度的租金76626元，在第一个季度届满前的15日内支付下一季度的租金；根据租赁期限依此类推。合同第4.7条约定，乙方在其租用面积内使用水、电必须先向所在物业的物业管理单位计划，由物业管理单位统一安排，当乙方申报的水电用量超出该面积设计负荷时，乙方应当承担超出设计标准部分的增容费、补贴费和水电等改造费及相关事项的协调。乙方应按《物业管理合同》的约定向物理单位缴纳水、电、物业管理等应纳费用。第6.2条约定乙方逾期交付租金及其他应缴费用时，除应补缴外，每逾期一天，按照欠交金额的10%的标准向甲方支付违约金。2019年5月31日，案外人湖南高新物业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《代收代缴协议》，约定关于乙方产生的水费、电费、空调使用费、网络使用费由湖南省生产力促进中心收取，物业管理费由甲方收取，为明确上述费用的收缴事宜，特签订本协议。5.2条关于水费：乙方每月按租赁房屋面积l元／㎡分摊。5.5条乙方使用原告提供的中央空调的使用费为每平方米房屋租赁面积每天1.0元。为方便计算，空调费计费时间每年按7个月计算，除去节假日每个月按23天的工作日计算，多送不另加费，少送则不退费。若乙方不按时交纳空调运行费，甲方将停止供应乙方冷气或暖气，请求湖南省生产力促进中心终止双方的《房屋租赁合同》。上述协议签订后，被告未按约支付原告的租金、水电费、中央空调费等费用，直至2019年4月4日、6月26日，被告才分别向原告缴纳了29593.1元和150000元资金，共179593.1元，原告将被告缴纳的资金优先充抵了水电及空调费用。租赁合同到期后，被告亦未按期腾空房屋，2020年5月20日，原告将被告租赁房屋封存。庭审中，原、被告对2019年1月1日至2019年6月30日期间欠付的153252元租金无异议。原告主张截至2020年4月30日的后续房屋占有使用费319275元，中央空调费97911元、电费6440.5元，水费7095元。另查明，1、2019年5月29日，原告发布《关于调整科技大厦房屋租金的通知》，将科技大厦房屋租赁价格调整为1.5元/㎡*天。2019年9月22日，原告向被告发送律师函，记载自2019年7月1日起租金标准调整为每平米每日1.5元。2、原告提交的欠付租金明细载明，被告湖南网联数据服务有限公司2019年4月至8月产生电费5643元，9月至10月产生电费797.5元。空调费按面积均摊，每平方米房屋租赁面积每天1.0元，共计产生空调费97911元，水费7095元。3、原告庭后同意对被告欠付的租金减免2个月。以上事实有原告提交的《房屋产权证复印件》、《原被告的证照复印件》、《原告与被告签订的房屋租赁合同》、《水电费、空调使用费、网络使用费代收缴协议》、《2019年9月25日向网联公司发送的律师函及特快专递邮寄凭证》、《2019年12月17日岳麓区人民法院（2019）湘0104民初14977号传票》、《省直行政事业单位国有资产经营使用申请审批表》、《原告开具给被告的发票》、《应交租金及费用明细表》、《情况说明》、《代收代缴协议》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告湖南省生产力促进中心与被告湖南网联数据服务有限公司签订的《房屋租赁合同》等协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告湖南网联数据服务有限公司未按期支付原告租金及水电费是引起本案纠纷的主要原因，对于原告诉请被告腾空房屋返还原告，并支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金153252元的诉讼请求，本院予以支持。对于2019年7月1日至2020年4月30日的房屋租金，被告对原告主张自2019年7月1日后按每平米每日1.5元不予认可，原、被告签订的《房屋租赁合同》本案所涉租赁房屋自2019年6月30日到期，根据2019年9月22日原告向被告发送律师函中记载自2019年7月1日起租金标准调整为每平米每日1.5元，被告在庭审质证中亦认可收到该律师函。本院认为被告在房屋租赁合同到期后收到该函，并未提出异议。原告同意减免2个月租金系对自身民事权利的处分，本院予以认可。本院支持2019年7月1日至2020年4月30日的租金255420元（709.5平方米×1.5元/㎡*天×30天×8个月），后续房屋占有使用费计算至被告实际腾空房屋之日为止。关于原告诉请的空调费、水费及电费，根据被告与案外人湖南高新物业有限公司签订的《代收代缴协议》，约定被告产生的水费、电费、空调使用费、网络使用费由原告收取，该约定合法有效，故对于原告诉请的水电费及空调费，本院予以支持。关于原告诉请的违约金15万元，本院认为被告自2019年1月开始欠付租金，被告应付租金而未付的行为已构成违约，应承担相应违约责任。原告诉请的违约金15万元，虽有合同约定，但本院认为该计算标准过高，本院酌情支持40867元（408672元×10%），对被告辩称违约金过高的计算标准本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南网联数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南省生产力促进中心返还所租赁房屋；二、限被告湖南网联数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南省生产力促进中心支付租金408672元（房屋租金计算至2020年4月30日，后续房屋占有使用费按每月31927.5元的标准计算至被告实际腾空房屋为止）；三、被告湖南网联数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南省生产力促进中心支付中央空调费97911元、电费6440.5元，水费7095元；四、被告湖南网联数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南省生产力促进中心支付违约金40867元；五、驳回原告湖南省生产力促进中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11140元，减半收取为5570元，由被告湖南网联数据服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年八月二十一日法官助理林青曼书记员解秋阳