广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1035号上诉人（原审第三人）：中山市南荣实业有限公司，住所地广东省中山市三角镇金三大道**之****，统一社会信用代码914***********。法定代表人：李立，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志毅，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宇玲，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈艳芬，女，1964年10月30日出生，汉族，住广东省中山市石岐区******。委托诉讼代理人：张科，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏健，广东卓而立律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山宏日房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*********平湖秋月花园1期1幢12卡商铺，统一社会信用代码442********4793。法定代表人：何元希，该公司董事长。委托诉讼代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。上诉人中山市南荣实业有限公司（以下简称南荣公司）因与被上诉人陈艳芬、中山宏日房地产开发有限公司（以下简称宏日公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。南荣公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回陈艳芬的诉讼请求。事实和理由：一、本案是虚假诉讼，法院应驳回陈艳芬的诉讼请求或移交公安机关追究其刑事责任。一审法院无视南荣公司提出的本案存在各种明显虚假的表现，导致判决错误。（一）陈艳芬提交的涉案《中山市商品房买卖合同》是虚假的，陈艳芬与宏日公司之间不存在真实的商品房预售合同关系。1.涉案合同签订日期为“2013年11月20日”，该合同第二条明确载明已取得预售许可证，但该证颁发日期为2013年12月13日，因此涉案合同不可能在2013年12月13日前签订。一审认定合同于2013年11月20日签订有误。2.中山市国土资源局规定，2013年6月1日起网上登记备案系统中的《中山市商品房买卖合同》第八条内容修改为“出卖人应当在前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，但涉案合同第八条却不具备上述内容，故不可用于办理销售登记备案。3.陈艳芬在未与宏日公司签订商品房买卖合同的情况下，于2013年11月29日一次性向宏日公司的非预售款专用账户支付300万元，该款不可能是购房款，而是其他用途的款项。南荣公司支付的购房款都是转账支付至宏日公司的预售款专用账户的。一审法院认定陈艳芬已足额支付购房款属认定事实错误。4.涉案合同第三条约定“该商品房的用途为商业”，第十七条约定“买受人的房屋仅作住宅使用”，两处约定相互矛盾。5.该商品房的价款为整数300万元，与一般的商品房买卖不符，真实的商品房买卖肯定不可能是一个整数。6.涉案合同“土地使用权证号”、“合同编号”、“附件三：装饰、设备标准”、“物业专项维修资金……每平方米元”均为空白，与真实的商品房买卖合同不符。7.陈艳芬提交的涉案合同与其提交的《尚清园商业物业管理服务协议》中约定的物业管理企业不一致。8.涉案合同附件基本无陈艳芬签名，真实的商品房买卖合同附件每一页均需要买受人签名。9.陈艳芬未能提供购房发票。（二）陈艳芬与宏日公司存在密切的关联关系，具备恶意串通提起虚假诉讼的条件。南荣公司一审已提交表格证实关联方企业工商登记信息所显示的关联关系，包括陈艳芬与宏日公司实际控制人欧波同为广东亿通天下网络科技有限公司股东等情况，但一审法院对此不予理会。二、一审法院以“宏日公司与南荣公司不存在真实的商品房买卖合同关系，是以办理商品房销售登记备案的方式进行担保”为由，认定及判决南荣公司与宏日公司办理涉案商品房的注销销售登记备案手续错误。（一）假如如一审法院上述所言，则南荣公司与宏日公司就涉案商品房签订的买卖合同及其销售登记备案表是让与担保的表现形式。（二）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律法律若干问题的规定》第二十四条及最高人民法院发布的相关案例，已确立让与担保这一新的担保形式。最高人民法院虽未认可让与担保约定可发生物权变动效力，但认可让与担保约定作为原因行为所具有的合同效力。因此，南荣公司与宏日公司就涉案商品房签订的买卖合同有效。（三）生效民事判决从未认定宏日公司与南荣公司就涉案商品房签订的买卖合同无效。（四）司法实践中，对于以商品房买卖合同及其销售登记备案表的形式进行让与担保，在债务人未清偿全部债务的情况下，法院是不支持办理注销销售登记备案手续的。因此本案中，在宏日公司未清偿全部债务的情况下，一审判决南荣公司与宏日公司办理注销登记备案手续没有依据。陈艳芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回南荣公司的上诉，维持一审判决。一、陈艳芬与宏日公司存在真实、合法、有效的商品房预售合同关系，因宏日公司未能履行合同义务，陈艳芬为维护合法权益提起诉讼，是正当、合法的行使权利，而非虚假诉讼。1.陈艳芬与宏日公司签订了房屋买卖合同，交付了购房款，宏日公司收款后向陈艳芬开具了购房收据。陈艳芬购房价格属于正常的市场价格范围，与南荣公司主张的购房价格相比更真实、合理。2.在陈艳芬提起一审诉讼后，宏日公司为履行合同已经事实上将涉案房屋交付陈艳芬。3.根据本案及另案生效判决查明事实可知，宏日公司除将涉案房屋作为向南荣公司融资的担保外，唯一的出售对象即为陈艳芬，可表明宏日公司作为开发商开发并出售房产的最终商业目的。4.陈艳芬作为一般购房者，并不清楚宏日公司的开发经营情况，对宏日公司提供的购房合同，陈艳芬仅作为买受人在落款处签名，而购房合同及合同内容均是由宏日公司制作、提供，即使购房合同的内容出现“瑕疵”，也不影响陈艳芬与宏日公司的商品房预售合同关系。5.陈艳芬与宏日公司并没有“串通”、“虚假”，而南荣公司与宏日公司则存在串通虚假行为即名为买卖实为融资担保。根据另案生效判决查明可知，南荣公司与宏日公司于2013年10月起就有了由宏日公司提供房产作为向南荣公司借款的合意，可以合理推断，宏日公司一方面在明知已经将涉案房屋出售给陈艳芬的情况下，为满足向南荣公司融资的需求，或主动或被动将涉案房屋备案登记于南荣公司名下；另一方面，宏日公司在收取了陈艳芬购房款后，为完成与陈艳芬的预售合同关系并利用陈艳芬对宏日公司具体运营的不知情，就与陈艳芬签订了有“瑕疵”的购房合同。此后宏日公司未再按其与南荣公司的约定将涉案房屋出售于任何第三人。可此可见，宏日公司将涉案房屋出售对象只有陈艳芬，陈艳芬与宏日公司存在真实的商品房预售合同关系，陈艳芬与宏日公司并未串通。二、根据生效判决认定可知，南荣公司与宏日公司不具备真实的商品房买卖合同关系，而是以办理商品房销售登记备案的方式进行的融资担保，而双方签订的商品房买卖合同，又因违反了我国担保法和物权法有关禁止流质契约的规定而无效。三、南荣公司与宏日公司就涉案房屋签订的房屋买卖合同系无效合同，故应注销就涉案房屋的销售登记备案手续。四、南荣公司与宏日公司的商品房买卖合同在其他生效案件中已经认定是无效的，南荣公司主张的让与担保是不能成立的。宏日公司辩称：第一，关于宏日公司与陈艳芬的商品房买卖，涉案房屋作为宏日公司与南荣公司的融资担保方式，采用备案的形式进行融资担保，要把房屋备案在南荣公司名下，暂时无法备案在陈艳芬名下。宏日公司与南荣公司的还款方式是偿还部分款项之后解除部分房屋的备案登记，再将房屋备案登记在真实的买受人名下，宏日公司只能与陈艳芬签订确定双方买卖关系的合同，无法网签。第二，关于宏日公司与南荣公司的关系问题，已经有生效判决确认宏日公司与南荣公司的商品房预售合同关系是无效的，南荣公司的陈述已经确认了双方是民间借贷法律关系，南荣公司提到的让与担保问题，目前没有法院判决对双方之间非法定担保方式的确认，南荣公司主张担保有效没有事实和法律依据，南荣公司举证的案例只是特殊的个案，对本案没有证明效力。同意一审判决。陈艳芬于2017年9月27日向一审法院起诉请求：1.宏日公司协助陈艳芬办理位于中山市*********卡的不动产权属证书；2.宏日公司将位于中山市*********卡交付陈艳芬；3.宏日公司向陈艳芬支付逾期交房违约金3万元。一审庭审中，陈艳芬要求宏日公司与南荣公司协助办理注销位于中山市*********卡的备案登记手续。一审法院认定事实如下：1.2013年11月20日，陈艳芬（买受人）与宏日公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市*********卡的商品房，建筑面积共441.64平方米，套内建筑面积为310.85平方米，该商品房属预售商品房，按套出售并计价，总金额为300万元；付款方式为一次性付款。出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过120个工作日仍未交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同还约定了其他内容。2.合同签订后，陈艳芬于2013年11月29日通过银行汇款向宏日公司支付了300万元。同日，宏日公司向陈艳芬出具收据确认收到购房款300万元。3.（2014）中一法沙民一初字第1018号民事裁定认定了以下事实：宏日公司将80间商品房（包括涉案的4幢201卡）办理了商品房销售登记备案至南荣公司名下；上述80间商品房不存在真实的商品房买卖合同关系，是以办理商品房销售登记备案的方式进行担保，宏日公司真实的意思表示是向南荣公司借款而非向其出售案涉房屋（商铺）。后南荣公司不服，上诉至中山市中级人民法院，中山市中级人民法院作出（2018）粤20民终3893号终审裁定，确认一审认定的事实，并认定宏日公司与南荣公司不具备买卖商品房的真实意思表示，双方之间的交易并非取得商品房所有权为目的，而是为了实现企业间资金融通、拆借，以商品房买卖形式对借款进行担保的民间借贷法律关系。4.2018年3月5日，宏日公司向陈艳芬发出《沙溪镇新濠路尚清园****卡交付确认书》，主要内容为：“现因该项目权属目前仍处于停滞状态，前述商铺尚不具备登记备案、办理权属登记的条件，也暂未达到法律规定的交付使用条件，但鉴于该商铺主体建设已完成，可在确保安全的情况下合理使用产生并收益，为此，本公司同意自即日起将该尚清园4幢201卡按现状交付给你占有使用，你可自行安排装修、自用、出租等，所产生的费用由你承担，所产生的收益归你所有”。2018年4月25日，宏日公司向陈艳芬发出《入伙通知书》，通知其于2018年5月1日前收楼。2018年4月28日，陈艳芬与中山市广会物业管理有限公司签订了《尚清园商业物业管理服务协议》，就物业管理内容进行了约定。5.中山市住房和城乡建设局于2013年12月13日向宏日公司发了预售许可证,编号为中建房（预）字第2013365号。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。陈艳芬与宏日公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。陈艳芬已足额支付购房款，宏日公司应依约将商品房交付陈艳芬，并为其办理不动产权属证书。宏日公司逾期交付商品房，已经构成违约，应承担相应的违约责任。一审庭审中，陈艳芬提交了交付确认书、入伙通知书、物业管理服务协议，用于证明涉案商品房已经交付陈艳芬，一审法院予以采信，故对陈艳芬要求宏日公司交付商品房的诉讼请求无需再作处理。此外，陈艳芬还要求宏日公司支付逾期交房违约金3万元，符合合同约定，一审法院予以支持。现宏日公司仍未为陈艳芬办理不动产权属证书，宏日公司应继续履行合同，在符合办证条件的前提下，协助陈艳芬办理不动产权属证书。根据（2018）粤20民终3893号生效终审裁定认定的事实，涉案商品房登记备案在南荣公司名下，但宏日公司与南荣公司不存在真实的商品房买卖合同关系，是以办理商品房销售登记备案的方式进行担保。因此，南荣公司、宏日公司应协助办理注销商品房销售登记备案手续。至于南荣公司称本案为虚假诉讼，但其没有提交充分的证据予以证明，南荣公司的抗辩理由不充分，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宏日公司、南荣公司于一审判决发生法律效力之日起十日内办理注销中山市*********卡销售登记备案手续；二、宏日公司于一审判决发生法律效力之日起，待符合办证的条件时，协助陈艳芬办理中山市*********卡的不动产权属证书；三、宏日公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈艳芬支付逾期交房违约金3万元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31040元（陈艳芬已预交），由宏日公司负担（宏日公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付陈艳芬）。南荣公司二审期间向本院提交如下证据：一、《最高人民法院民间借贷司法解释理解与使用》（人民法院出版社出版，最高人民法院民事审判第一庭编著）对关于审理民间解读案件使用法律若干问题的规定第24条的解读部分；二、《最高人民法院关于发布第21批指导性案例的通知》（法【2019】3号）发布的“指导案例111号”；三、最高人民法院【2017】最高法民终940号民事判决书；证据一至三拟证明让与担保约定作为原因行为所具有的合同效力；四、中山市第二人民法院（2017）粤2072民初8607号《民事判决书》，拟证明司法实践中，对于以商品房买卖合同及其销售登记备案表的形式进行让与担保，在债务人未清偿全部债务的情况下，法院是不支持办理注销销售登记备案手续的；五、广东省高级人民法院（2019）粤民再220号民事判决书。陈艳芬对上述证据质证如下：五份证据并非二审新证据，不予质证；确认证据一、二、三、四的真实性，不确认关联性，合同既然已认定无效，让与担保不能成立。宏日公司对上述证据质证如下：五份证据与本案没有关联性。证据一至三，南荣公司提到让与担保，即便成立让与担保，也不是担保法规定的法定担保方式，没有确定担保方式优先效力的问题。在证据四中，南荣公司通过商品房买卖合同备案方式向其他公司提供借款，判决也提到部分还款再部分注销备案的形式。南荣公司提交的证据不能支持其上诉主张。涉案楼盘在2015年出现了一系列融资的问题，变成了问题楼盘，宏日公司目前配合法院查明事实，清理债权债务法律关系，所以目的是要保障各方投资人以及买受人的合法权益，协助相关部门实现项目重组工作。陈艳芬二审期间向本院提交（2016）粤20民终2160号民事判决书，拟证明南荣公司与宏日公司签订的商品房买卖合同无效。南荣公司确认上述证据真实性，不确认合法性、关联性，认为该判决所涉及的物业并非本案物业，该判决违反法律规定，与目前正确的司法实践做法相违背，对该判决南荣公司会再行申请抗诉，南荣公司曾对该判决申请再审。宏日公司确认上述证据真实性，认为该证据与本案涉及的相关判决均确认了宏日公司与南荣公司之间没有商品房买卖的意思表示，双方是通过买卖形式对借款进行担保，故南荣公司反复以相关买卖合同主张物权或者在买卖合同基础上主张款项的返还没有事实基础，是否属于让与担保由法院认定。一审查明认定的基本事实清楚，本院予以确认。二审期间，陈艳芬称：陈艳芬系先付款再签订合同，具体时间记不清了；由于陈艳芬与欧波是朋友，故给了一口价的优惠；陈艳芬想签订正式买卖合同，宏日公司老板欧波一直称房屋存在手续问题暂时无法签订规范的买卖合同，陈艳芬多次质问后，欧波称将房屋作为借款担保备案给其他人的，暂时无法签订网上备案的合同，但陈艳芬为保护自己的权益，要求欧波、宏日公司与其签订一份合同。另外，陈艳芬二审确认：涉案房产至今没有通水、通电；物业服务公司至今没有向陈艳芬收取物业服务费，陈艳芬也没有交纳物业服务费用。宏日公司二审则称：据宏日公司实际控制人欧波的陈述，在出售房屋之前，宏日公司已与南荣公司谈好了3300万元的融资，包括涉案房屋在内的一百多套商品房作为融资的担保方式，需备案给南荣公司，确定融资后，分批次备案到南荣公司名下；陈艳芬是欧波的朋友，其购买欧波开发的房屋，欧波清楚房屋不会真正卖给南荣公司，待资金回笼偿还南荣公司的借款后就会逐步将已备案的商品房注销，然后才将房屋再备案到实际买受人名下，欧波说当时有跟陈艳芬提到上述情况；2014年年底宏日公司因涉案楼盘项目涉及违建问题导致欧波被公安机关羁押调查，公司经营中断，丧失了按合同偿还南荣公司借款的条件，导致了一系列诉讼；欧波因骗取票据承兑罪被中山市第一人民法院判处有期徒刑一年三个月，2018年8月已刑满释放；整个楼盘分为两部分，住宅部分已经交付了，也没有综合验收，但是已经通水通电通气了，但商铺、写字楼部分没有通水通电，但由于涉案商铺临街且框架已完成，欧波称有业主当时提出可以按现状利用，故宏日公司就按现状交付给一些商铺业主使用。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。南荣公司上诉称一审判决其与宏日公司注销涉案房产销售登记备案手续有误，理由有二：一系陈艳芬与宏日公司之间并非真实商品房预售合同关系，两方恶意串通，本案系虚假诉讼；二系宏日公司未向其清偿全部债务。对此本院作如下分析：首先，南荣公司称陈艳芬与宏日公司之间并非真实的商品房预售合同关系，陈艳芬、宏日公司恶意串通提起虚假诉讼。但根据当事人一审提交证据所载事实及陈艳芬、宏日公司二审期间的陈述可知，陈艳芬作为涉案《中山市商品房买卖合同》中约定的涉案房产买受一方，已依该合同约定向宏日公司转账付清了购房款300万元，此事实有陈艳芬提交的2013年11月29日银行转账凭条及当日由宏日公司开具的、加盖有宏日公司财务专用章的购房款收据可予证实；而宏日公司作为涉案合同中约定的涉案房产出卖一方，已履行了合同约定的通知收楼义务，于2018年3月、4月分别向陈艳芬发出交付确认书、入伙通知书，通知陈艳芬办理收楼手续，陈艳芬诉讼中也确认其已于开发商通知期限内办理收楼；陈艳芬另提交的《尚清园商业物业管理服务协议》反映，其已与物业公司已就涉案房产的物业管理内容进行了约定。上述合同履行情况基本符合涉案合同约定，也符合一般的商品房交易规则。因此尽管陈艳芬与宏日公司签订的涉案合同确存在倒签日期、按套计价等情形，陈艳芬二审期间已相应作出解释，而南荣公司就此提出的异议亦不足以推翻陈艳芬、宏日公司之间实际发生的上述商品房交易行为；南荣公司称陈艳芬与宏日公司之间存在密切关联关系，但提交的工商登记公示材料并不足以反映其主张，且即使凭此关联关系也并不足以达到高度盖然性的证明标准以否定陈艳芬与宏日公司之间存在的商品房买卖关系的真实性，更不能合理证明南荣公司关于陈艳芬、宏日公司恶意串通提起虚假诉讼的主张。故一审法院认定陈艳芬与宏日公司签订的涉案合同系双方真实意思表示，双方之间存在商品房买卖合同关系，并无不妥，本院予以维持。其次，南荣公司认为在宏日公司未向其清偿全部债务前，南荣公司与宏日公司不应办理注销涉案房产销售登记备案手续。经查，本院作出的（2018）粤20民终3893号生效民事裁定中，已认定宏日公司与南荣公司不具备买卖涉案商品房的真实意思表示，双方之间的交易并非取得商品房所有权为目的，而是为了实现企业间资金融通、拆借，以商品房买卖形式对借款进行担保的民间借贷法律关系。故此，南荣公司与宏日公司之间的虚假意思表示即涉案商品房买卖关系无效。至于其之间隐藏的行为，即担保行为因本身没有违反法律、行政法规强制性规定的情形，可以认定有效。但经查，本案中南荣公司与宏日公司仅办理了涉案商品房买卖合同的登记备案手续，并没有办理房屋所有权转移登记，故南荣公司就其借款债权对涉案买卖合同项下的房屋并不享有优先受偿权。现南荣公司在本案中拒绝办理注销涉案房产销售合同登记备案手续，实质是排斥其他权利人对涉案房产的主张，从而达到其就涉案房产优先受偿的目的。由于南荣公司与宏日公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而南荣公司本案中也未能充分举证推翻陈艳芬与宏日公司的商品房买卖关系，故一审法院支持陈艳芬的主张，判决南荣公司、宏日公司协助办理注销涉案房产销售登记备案手续，并无不妥，本院予以维持。对各方当事人均未提起上诉部分，本院不作审查。综上所述，上诉人南荣公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市南荣实业有限公司已预交），由中山市南荣实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年八月六日书记员  易嘉璇