山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初3381号原告：王叶花，女，1960年3月19日出生，汉族，住即墨区。原告：刘仁林，男，1947年3月8日出生，汉族，住即墨区。委托诉讼代理人：王叶花，女，1960年3月19日出生，汉族，住即墨区，系夫妻关系。被告：刘仁联，男，1962年10月26日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：郑世康，山东海政律师事务所律师。原告王叶花、刘仁林与被告刘仁联农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王叶花、被告刘仁联到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王叶花、刘仁林向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告刘仁林与被告刘仁联签订的房屋买卖协议无效。2、请求判令被告刘仁联返还房屋或房屋拆迁利益。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告刘仁林名下有位于房屋一处，该房屋属夫妻共同财产，原告刘仁林无权处分，且被告刘仁联无购买资格，所以房屋买卖协议无效，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告刘仁联辩称，1.被答辩人的诉讼请求已过诉讼时效。从被答辩人诉状的具状时间来看是2020年1月3日，被答辩人于2005年左右将房屋卖于原告，如果按照房屋买卖合同解决其要求判令房屋买卖合同无效的诉讼请求时间应在2年内起诉，因此被答辩人的诉讼请求已过诉讼时效。2.被答辩人于2005年左右将房屋卖于答辩人且知己交付给答辩人后房屋自然倒塌，被答辩人所提的房屋已经不存在，房屋主体不存在，也不存在返还房屋，答辩人重新在原址建造新的房屋，应当属于答辩人个人合法财产，答辩人有权处置，有权同村委会签订房屋补偿协议，这一点得到了政府确认，涉案房屋属于被告个人财产，被答辩人无权向答辩人要求返还拆迁利益。3.被答辩人的诉讼行为违背了诚信原则。根据我国现行法律规定，民事主体在从事民事活动中，应当遵守诚信原则，在本案中被答辩人将房屋已经卖于答辩人，并实际交付给答辩人，房屋倒塌后，答辩人自己重新出资建造新的房屋使用房屋多年，答辩人应当是房屋的实际所有人，在本案中被答辩人的诉讼行为违背了诚信，其行为不应当得到支持。综合以上，被答辩人所诉无事实法律依据，违背了法律规定，请求法庭依法驳回其诉讼请求。涉案房屋登记在刘仁林名下，应当属于刘仁林个人财产。即使如王叶花所讲涉案房屋属于夫妻共同财产，刘仁林的签字也对王叶花形成了表见代理，应当视为王叶花的认可。经本院开庭审理查明，涉案被拆迁房屋位于青岛市即墨区，被拆迁之前房屋所涉土地登记的权利人为原告刘仁林。原告王叶花、刘仁林系北安街道办事处村民，被告刘仁联不是北安街道办事处村民。2007年1月13日，原告刘仁林与被告刘仁联签订《买卖房屋协议》，约定原告刘仁林将座落在东至墙壁中缝邻刘泽茂，南至围墙外跟邻胡同，西至墙壁外根邻胡同，正房四间带院墙，属规划区内旧房卖给被告刘仁联，房屋价格13000元，由被告刘仁联当面交与刘仁林，一次付清。同时原告刘仁林将该房的《集体土地建设用地使用证》、《房屋产权印契证》交与被告刘仁联。2015年3月25日，被告刘仁联与即墨区北安街道办事处村民委员会签订《一汽-大众（青岛）华东生产基地集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，协议约定：补偿面积共计194.82平方米；被告刘仁联选择安置房屋为90平方米的D户型一套和80平方米的E户型一套；被告刘仁联下靠面积24.82平方米，差额面积按照住宅房屋货币补偿价格每平方米4590元结算，村民委员会向被告刘仁联支付差额面积房款113923.8元；村民委员会向被告刘仁联支付搬迁补助费、临时过渡费、按规定期限签订补偿协议奖励费、在规定期限内搬迁腾房奖励费、不要求简单装修的安置房屋补助费共计96446元。协议签订后，被告刘仁联选择演泉安置区面积为80平方米的25号楼1单元1201户房屋一处、面积为90平方米的40号楼1单元1701户的房屋一处。被告刘仁联领取了拆迁补偿款共计210370元。被告刘仁联称对安置房已经进行了装修。上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交批地手续、《买卖房屋协议》，被告提交的《一汽-大众（青岛）华东生产基地集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》在案佐证，经质证和本院审核，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权”。本案中，从原告王叶花、刘仁林的请求来看，其请求系确认涉案《买卖房屋协议》无效并附有返还财产性质的请求。确认合同无效属确认之诉，确认之诉并不适用诉讼时效之规定。而具有返还财产性质的请求，依据上述规定亦不适用诉讼时效的规定。故，被告刘仁联主张原告王叶花、刘仁林的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予采信。关于两原告主张原告刘仁林与被告刘仁联签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求。被告刘仁联非村民。原告刘仁林向本集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织的成员权属性，侵害了本集体经济组织其他成员的利益。因此，出于公共利益的考虑，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，非同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同应认定为无效。原告刘仁林与被告刘仁联就涉案被拆迁房屋签订的《买卖房屋协议》无效。关于原告主张被告刘仁联返还房屋或房屋拆迁利益的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案房屋目前已因搬迁而被拆除，已无返还的必要，但被告刘仁联已获得170平方米的拆迁安置房屋及拆迁补偿款等拆迁利益，且补偿协议主要是基于宅基地的补偿，即使被告刘仁联将房屋重建，被告刘仁联也应根据双方的过错大小补偿原告王叶花、刘仁林的损失。原告刘仁林于2007年将涉案房屋卖给被告刘仁联，原告王叶花并未提出异议，而是在房屋被拆迁后，又以买卖房屋契约上没有原告王叶花的签字为由主张无效。原告王叶花、刘仁林提起本案诉讼显系受拆迁利益的驱动，且有违基本的诚信。造成涉案《买卖房屋协议》的无效，原告王叶花、刘仁林应负有主要过错责任。综合本案情况，本院认为应以原告王叶花、刘仁林承担80%的过错，被告刘仁联承担20%的过错为宜。双方损失的标准应参照被告刘仁联与委签订的《一汽大众（青岛）华东生产基地集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》规定的补偿标准确定，根据该协议，住宅房屋货币补偿价格为每平方米4590元，本案中，被告刘仁联称已经对拆迁安置房屋进行了装修，因此，本院认为两处安置房屋归被告刘仁联所有，被告刘仁联给付两原告房屋折价损失为宜。故被告刘仁联应赔偿原告损失176245元【（4590元/平方米×170平方米+113923.8元-13000）×20%】。对于搬迁补助费、临时过渡费、按规定期限签订补偿协议奖励费、在规定期限内搬迁腾房奖励费、不要求简单装修的安置房屋补助费共计96446元，因该部分费用的产生是与被拆迁人的房屋使用行为和搬迁具体表现密切相关的，是对搬迁房屋补偿协议中的被拆迁人刘仁联的补偿，与宅基地的权属关系不大，故应当归被拆迁人刘仁联所有。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条规定，判决如下：一、原告刘仁林与被告刘仁联于2007年1月13日签订的《买卖房屋协议》无效；二、被告刘仁联于本判决生效之日起十五日内支付原告王叶花、刘仁林损失176245元；三、驳回原告王叶花、刘仁林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（原告预缴），减半收取150元，由原告王叶花、刘仁林负担。保全费1370元，由被告刘仁联负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李林娟二〇二〇年八月三日书记员  王 迪附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”2、《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”3、《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”