河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1102民初6884号 原告：徐瑞颖，女，1974年9月1日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：高宝龙，男，1976年1月7日出生，汉族，现住衡水市桃城区，系原告之夫。 委托诉讼代理人：马铁城，衡水市桃城区金盾法律服务所法律工作者。 被告：河北嘉熙房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区跃进路**天元商务大厦**。 法定代表人：徐敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李景松，河北志安邦律师事务所律师。 原告徐瑞颖与被告河北嘉熙房地产开发有限公司（以下简称嘉熙房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐瑞颖向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2011年10月6日、2013年5月31日签订的《派克公馆投资协议书》(以下简称《投资协议书》)；2.请求判令被告返还原告购房款200425元及赔偿经济损失500000元；3.请求判令案件受理费由被告承担。 被告嘉熙房地产公司口头答辩，原、被告双方签订的三份《投资协议书》，由于原告的违约，被告行使约定解除权而解除。根据双方2011年10月6日签订的两份《投资协议书》以及2013年5月31日签订的《投资协议书》第四条第一款约定：“具备预售条件后，乙方选择本协议规定的投资总款购买产权，正式转签商品房买卖合同。乙方按照房管局确定的预售面积结算房屋余款或办理按揭贷款。若乙方在接到甲方通知后10日内不与甲方签署商品房买卖合同和结算房屋余款，则视为违约。甲方有权对乙方投资房屋自行处理所交投资款的10%不予返还。”2019年4月30日，被告取得涉案房屋的商品房预售许可证。2019年11月初，被告的工作人员通过微信通知原告于2019年11月15日到售楼处签订商品房买卖合同，并交付剩余购房款。2020年5月14日，被告再次通过邮政快递以邮寄的方式向原告送达被告通知一份，通知原告在收到通知后10日内来售楼处签订涉案三套房屋的商品房买卖合同，并交付涉案房屋剩余房款或办理贷款手续，原告于2020年5月16日签收了邮寄的快递，但原告未按被告的通知要求签订商品房买卖合同，也未交付剩余房款或办理贷款手续，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，以及投资协议书的约定，投资协议书的解除条件已经成就，被告有权解除三份投资协议书，扣除原告交付的10%投资款，并将房屋另行出售。原告主张的经济损失存在超过诉讼时效的情形，即便有部分损失，但依据派克公馆投资协议书的约定，被告有权扣除原告已交付的涉案三套房屋购房款10%的款项，被告主张在扣除款项中予以抵销。 经审理查明，2011年10月6日，原告作为乙方，被告嘉熙房地产公司作为甲方签订《投资协议书》一份，约定乙方投资甲方开发的派克公馆A座1517A室，建筑面积36.7平方米，投资单价3524元/平方米，商业用房投资总金额为129331元。该协议第四条约定：“乙方以贷款投资的方式于2011年10月6日之前支付第一笔投资首付款为总金额的50%计65331元；贷款额为64000元，乙方应在甲方通知其办理贷款后10日内配合办理贷款相关事宜，如不能在约定的时间内前来办理则视为乙方违约，甲方有权对乙方所购买的房屋自行处理，并扣除乙方已交房款的10%的手续费，剩余房款退还乙方。”合同签订后，原告向被告支付首付款65331元。同日，原告与被告嘉熙房地产公司另签订《投资协议书》一份，约定乙方投资甲方开发的派克公馆A座1522A室，建筑面积35.1平方米，投资单价3718元/平方米，商业用房投资总金额为130502元。该协议第四条约定：“乙方以贷款投资的方式于2011年10月6日之前支付第一笔投资首付款为总金额的50%计65502元；贷款额为65000元，乙方应在甲方通知其办理贷款后10日内配合办理贷款相关事宜，如不能在约定的时间内前来办理则视为乙方违约，甲方有权对乙方所购买的房屋自行处理，并扣除乙方已交房款的10%的手续费，剩余房款退还乙方。”合同签订后，原告向被告支付首付款65502元。 上述两份《投资协议书》第五条第二项约定内容一致：“甲方承诺于2012年12月31日前，与乙方签署《商品房买卖合同》。具备预售条件后，乙方选择本协议规定的投资总额购买产权，正式转签《商品房买卖合同》，乙方按照房管局确认的预售面积结算房屋余款或办理按揭贷款。若乙方在接到甲方通知后10日内不与甲方签署《商品房买卖合同》和结算房屋余款则视为违约，甲方有权对乙方投资房屋自行处理，所交投资款的10%不予返还。若承诺期满后，甲方仍不具备预售条件，乙方要求退房的，甲方退还乙方所交投资款并按投资款额的同期银行一年期定期存款利率补偿乙方，乙方不退房的甲方按逾期天数向乙方支付已购房款日万分之一的违约金，直至具备预售条件为止。” 2013年5月31日，原告与被告签订《投资协议书》一份，约定乙方投资甲方开发的派克公馆A座1424室，建筑面积35.1平方米，投资单价3920元/平方米，商业用房投资总金额为137592元。该协议第四条约定乙方以贷款投资的方式于2013年5月31日之前支付第一笔投资首付款为总金额的50%计69592元；贷款额为68000元，乙方应在甲方通知其办理贷款后10日内配合办理贷款相关事宜，如不能在约定的时间内前来办理则视为乙方违约，甲方有权对乙方所购买的房屋自行处理，并扣除乙方已交房款的10%的手续费，剩余房款退还乙方。第五条第一项约定“甲方承诺于2013年12月31日前，与乙方签署《商品房买卖合同》。……”该条其余内容同2011年10月6日签订的《投资协议书》第五条第二款。该合同签订后，原告向被告支付首付款69592元。 另查明，被告于2019年4月30日取得预售许可证，2019年11月初，被告的工作人员通过微信通知原告于2019年11月15日到售楼处签订《商品房买卖合同》，并交付剩余购房款。2020年5月14日，被告通过邮寄的方式向原告送达书面通知一份，通知原告在收到通知后10日内来售楼处签订涉案三套房屋的《商品房买卖合同》，并交付涉案房屋剩余房款或办理贷款手续，原告于2020年5月16日签收了上述通知，但其未按被告的通知与被告签订《商品房买卖合同》，也未交付剩余房款或办理贷款手续。 再查明，2011年10月6日，中国人民银行定期一年存款利率为3.5%，2013年5月31日，中国人民银行定期一年存款利率为3%。 以上事实有当事人陈述、庭审笔录在卷为据。 本院认为，依法成立的合同，合同双方当事人应按照合同约定全面履行义务。因一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。 关于三份《投资协议书》的效力及性质问题。以上协议内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，均属有效合同，合同双方当事人可按照合同约定享受合同权利，履行合同义务，存在违约行为的，应承担违约责任。《投资协议书》不等同于《商品房买卖合同》，原、被告签订《投资协议书》时被告未取得预售许可证，签订正式的商品房买卖合同的条件不成熟，即不具备预售条件，故《投资协议书》的性质为预约合同。 关于原、被告签订的《投资协议书》能否解除的问题。原告签订三份《投资协议书》的目的在于在约定的期间内签订《商品房买卖合同》，因被告承诺期满未能与原告签订《商品房买卖合同》的违约事实在先，造成原告合同目的不能实现，故原告要求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，故对原告要求解除与被告签订的三份《投资协议书》的主张，本院予以支持。 关于原告主张的赔偿损失的问题。原告的该项损失系因与被告解除合同关系而造成的损失，损害赔偿请求权的诉讼时效应自合同解除起算，故原告主张的赔偿损失未超过诉讼时效。原告的损失在涉案三份《投资协议书》中已有约定，按照2011年10月6日《投资协议书》第五条第二项约定，被告应退还原告房款130833元及利息39933元（已自2011年10月6日计算至2020年6月23日，之后利息以130833元为基数，自2020年6月24日起按年利率3.5%计算至全部房款偿清之日止）；按照2013年5月31日《投资协议书》第五条第一项约定，被告应退还原告房款69592元及利息14757元（已自2013年5月31日计算至2020年6月23日，之后利息以69592元为基数，自2020年6月24日起按年利率3%计算至全部房款偿清之日止）。原告主张被告赔偿因房价上涨造成的损失，因涉案三份《投资协议书》系预约合同，不应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条有关预期可得利益的规定，故对原告的该项主张，本院不予支持。 关于被告主张的应扣除10%的房款的问题。涉案合同中第四条虽约定原告不配合被告结算余款时，被告应扣除10%的房款，但合同中的第五条对解除合同的原因和效力约定的更为详细和具体。针对三份《投资协议书》，对第四条、第五条的约定应理解为：被告应在承诺期限内先获得预售条件，再与原告签订《商品房买卖合同》；如承诺期内，被告具备预售条件，且原告不按约定签署《商品房买卖合同》和结算房屋余款的，则视为原告违约；如承诺期满，被告不具备预售条件的，且原告要求退房的，则被告应退还原告投资款及支付利息。被告解释为：无论是否在承诺期限内，只要“原告在被告发出通知后十日未按第五条的约定结算房屋余款，则解除合同的约定条件成就，且原告系违约方，应扣除10%的房款”。针对同一合同条款，有两种解释的，应按不利于提供格式条款一方的解释。涉案合同系被告出具的格式条款，故应作出不利于被告的解释。综上，对于被告要求扣除原告10%房款的主张，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告徐瑞颖与被告河北嘉熙房地产开发有限公司于2011年10月6日及2013年12月31日签订的共计三份《派克公馆投资协议书》； 二、被告河北嘉熙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐瑞颖房款130833元及利息39933元（已自2011年10月6日计算至2020年6月23日，之后利息以130833元为基数，自2020年6月24日起按年利率3.5%计算至全部房款偿清之日止）； 三、被告河北嘉熙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐瑞颖房款69592元及利息14757元已自2013年5月31日计算至2020年6月23日，之后利息以69592元为基数，自2020年6月24日起按年利率3%计算至全部房款偿清之日止）； 四、驳回原告徐瑞颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10804元，保全费2507元，由原告徐瑞颖负担8463元，由被告河北嘉熙房地产开发有限公司负担4848元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满之次日起七日内，向衡水市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢伟娜 人民陪审员  张桂敏 人民陪审员  刘 钊 二〇二〇年八月四日 书 记 员  赵 丹