文书内容济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初1853号原告：史道华，男，汉族,1954年7月2日出生。诉讼委托代理人：李金龙，山东华剑律师事务所律师。被告：史晓娟，女，汉族,1980年6月10日出生。被告：李勇，男，汉族，1976年2月5日出生。委托诉讼代理人：崔长亮，山东鲁祯律师事务所律师。委托诉讼代理人：石昌合，山东鲁祯律师事务所律师。第三人：济南市城市建设投资有限公司，住所地济南市历下区经十东路10567号，社会统一信用代码91370100264388811N。法定代表人：聂军，董事长。原告史道华与被告李勇、史晓娟、第三人济南市城市建设投资有限公司（以下简称：济南城建投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史道华的委托诉讼代理人李金龙、被告李勇的委托诉讼代理人崔长亮、石昌合及被告史晓娟到庭参加了诉讼，第三人济南城建投公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史道华向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与两被告签订的《顶名购房协议书》有效。2.依法确认原告为东城逸家逸贤园二区1号楼二单元701室房屋及2-227号地下室和B--173号车位的实际购买人。3.本案的诉讼费等一切费用由被告承担。事实与理由:2014年12月7日原告与两被告签订了《顶名购房协议书》,甲方史道华、乙方史晓娟、丙方李勇,三方约定:“购买该套房屋由甲方出资,包括首付款以及分期付款等所有费用支出,该套房屋仅名义上登记于乙方名下,所有权归甲方所有并享有任意使用权;该套房屋不属于乙方的个人财产,亦不属于乙方的家庭财产,丙方对上述约定予以认可等等”。《顶名购房协议书》签订后,2014年12月8日原告将30万元购房意向金转账给被告李勇,后原告将购房款陆续转账给被告李勇。2016年5月23日被告李勇以个人名义与济南城建投公司签订《济南市商品房买卖合同》,购买房屋为2-1号地块7号楼2单元701室房屋,现更改为东城逸家逸贤园二区1号楼二单元701室房屋,总价款为1059372元;随后又以被告李勇的名义购买了2-227号地下室和B--173号车位。现被告拒不履行合同,强行占用该房屋,原告为维护自身的台法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请。史晓娟辩称，认可原告所述。李勇辩称，一、原告诉讼请求没有事实及法律依据应予以驳回。原告提交的《顶名购房协议书》所约定的并非诉争房屋，从合同文本及内容可知，本合同主要权利义务人为原告即甲方史道华与被告即乙方史晓娟，约定的是史道华以史晓娟的名义购买房屋，并登记于乙方个人名下。因史晓娟与李勇系夫妻关系，所以特别约定史道华以史晓娟名义购买的房屋不属于史晓娟个人财产，亦不属于史晓娟的家庭财产，李勇仅是作为合同的丙方对史道华及史晓娟的约定予以认可。而诉争房屋是李勇单位济南市政府的福利购房，除济南市政府的工作人员外，其他人不得购买，亦不得顶名购买。即，协议书中约定的顶名人是史晓娟，而并非李勇，但诉争房屋所签订的《济南市商品房买卖合同》均为李勇而并非史晓娟，但李勇个人并没有承诺或认可为原告史道华顶名购房，李勇仅是认可如果史晓娟为史道华顶名购房，所顶名购买房屋不是史晓娟的家庭财产。因此，诉争房屋与该顶名协议中所述的房屋无关，原告诉讼请求没有事实及法律依据应予以驳回。二、李勇并非《顶名购房协议书》中的权利义务主体，根据李勇的第一点答辩意见，如果原告史道华与史晓娟之间有顶名购房纠纷，那么纠纷的主体也应当是史道华与史晓娟两人，与李勇无关，李勇作为本案被告主体不适格。三、假如《顶名购房协议书》中约定的房屋是诉争房屋，该协议书也并未实际履行。2016年5月23日，李勇个人与济南市城建投资有限公司签订《济南市商品房买卖合同》该房屋总价款为1059372元，2016年7月29日李勇以个人住房公积金向中国工商银行天桥支行贷款60万元，用于购买历下区东城逸家2-1地块7号楼2-701号房产，后2016年8月22日李勇在个人公积金账户提取3万元用于冲抵房屋贷款。自2016年10月17日起至今的诉争房屋每月2854.56元贷款均由被告李勇个人偿还，并且诉争房屋交付后一直由被告李勇使用居住，物业费、水费、电费、暖气费、燃气费至今均由被告李勇个人支付。因此，李勇系诉争房屋的实际购买人及实际使用人。综上，请求法院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求，维护李勇的合法权益。济南城建投公司未作陈述，亦未提交相关的证据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李勇系济南市是政府公职人员，史晓娟系李勇的配偶，史道华系史晓娟的父亲。2014年12月7日。李勇与史道华、史晓娟签订《顶名购房协议》，该协议约定，为避免史道华的子女之间产生产生误解矛盾，甲（史道华）、乙（史晓娟）、丙（李勇）三方，经协商，就购买李勇享有购买权的位于济南市小区号楼房屋一套的购买事宜，签订协议如下：一、购买该套房屋由史道华出资，包括首付款以及分期付款等所有费用支出。出资额以最终的购买凭据为准。二、购买该套房屋以史晓娟个人的名义办理购房合同，并登记于史晓娟个人名下。三、该套房屋仅名义上登记于史晓娟名下。所有权归李勇所有，并享有任意使用权。四、该套房屋不属于史晓娟的个人财产，亦不属于史晓娟的家庭财产。史晓娟仅享有优先购买权。待史晓娟有支付能力时可以将房屋款项支付史道华，所有权转归史晓娟作为其个人财产。五、李勇对以上约定予以认可。该协议未明确涉案房屋的具体坐落。2014年12月3日，济南城建投公司发布《收款通知书》，要求购房意向人收到该通知书3个工作日内缴纳30万元购房意向金。2014年12月7日李勇向史道华出具《收款证明》，记载“今收到史道华支付的购房意向款30万元”。2016年3月31日和2016年4月27日史晓娟向李勇尾号6606账号转账购房款20万元和8万元，以上共计28万元购房款，其中包括2-227号储藏室款50530元和2016年4月27日缴纳的B-173号车位款10万元。2016年5月23日，李勇与济南城建投公司签订《商品房买卖合同》约定李勇购买济南城建投公司出卖的位于历下区旅游路北侧地块上的2-1号地块7号楼2-701房产，该房产既历下区东城逸家2-1-2-701房产，面积138.07平方米，每平方米7672.717元，总价款1059372元。目前该房产已办理房产证，产权人为李勇。2019年7月9日，李勇向济南城建投公司申请退房。2016年7月29日李勇以个人住房公积金向中国工商银行天桥支行贷款60万元，用于购买涉案房产，贷款期限288个月，还款方式为按月等额本息还款法偿还贷款，还款账户为李勇在中国工商银行开立的6222021602024779672账户。2016年8月22日李勇在个人公积金账户提取3万元用于冲抵房屋贷款。涉案房产由李勇实际占有并缴纳水、电、物业费。目前该房产已办理了产权登记，所有权人为李勇。经双方举证、质证，当事人对以下事实有争议:一、《顶名购房协议书》是否有效。史道华提交《顶名购房协议书》，证明史道华、史晓娟、李勇签订《顶名购房协议书》。李勇辩称史道华提交的《顶名购房协议书》所约定的并非诉争房屋，协议书中约定的顶名人是史晓娟，而并非李勇，但诉争房屋所签订的《济南市商品房买卖合同》均为李勇而并非史晓娟，但李勇个人并没有承诺或认可为史道华顶名购房，李勇仅认可如果史晓娟为史道华顶名购房，所顶名购买房屋不是史晓娟的家庭财产。因此，诉争房屋与该顶名协议中所述的房屋无关，即使《顶名购房协议书》中约定的房屋是诉争房屋，该协议书也并未实际履行。涉案房屋总价款为1059372元，2016年7月29日李勇以个人住房公积金向中国工商银行天桥支行贷款60万元，用于购买历下区东城逸家2-1地块7号楼2-701号房产，后2016年8月22日李勇在个人公积金账户提取3万元用于冲抵房屋贷款。自2016年10月17日起至今的诉争房屋每月2854.56元贷款均由李勇个人偿还，并且诉争房屋交付后一直由李勇使用居住，物业费、水费、电费、暖气费、燃气费至今均由李勇个人支付。史晓娟认可史道华所述。经审查，2014年李勇名下仅有涉案房产政府购房资格，虽李勇不认可《顶名购房协议书》中涉及的房产系涉案房产，但未能提交其享有其他政府团购房资格的证据。因此，本院对史道华主张的《顶名购房协议书》中约定的房产系涉案房产予以采信。史道华、史晓娟、李勇三方自愿签订《顶名购房协议书》，且不存在无效和可撤销的情形，该合同合法有效。为符合购房资格的要求，李勇以自己的名义办理了购房合同，并用自己的住房公积金申请贷款及并有李勇支付物业费、水费等，其行为是其与史道华、史晓娟之间的债权债务关系，与本案并非同一法律关系。二、涉案28万元购房款是史道华出资的性质是什么。史道华主张该款项是史道华通过史晓娟向李勇支付的购房款，史晓娟对史道华的主张认可，李勇对史道华的主张不认可，认为史晓娟向其转账的行为是夫妻之间的内部行为。庭审过程中，李勇及史晓娟均承认团购涉案房产时均无力出资，史晓娟也认可是史道华出资。史道华通过其女儿史晓娟支付28万元不能认定为系史晓娟与李勇夫妻之间的转款行为，史道华已经按照《顶名购房协议书》约定履行了付款义务。故，本院对史道华主张该款项系其支付的购房款予以采纳。三、涉案房产的实际购房人是谁。史道华提交了房屋产权证明一份，证明涉案房屋已登记在李勇名下。李勇、史晓娟对该证据的真实性予以认可。本案中史道华已按照《顶名购房协议书》的约定将购房款支付给了李勇，双方的《顶名购房协议书》已实际履行，合同相对人应根据《顶名购房协议书》约定履行合同。故，本院对史道华主张其为涉案房产及地下室、车位的实际购买人本院予以支持。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”李勇与史道华、史晓娟签订《顶名购房协议》系当事人自愿行为，亦不违反法律规定，该协议合法有效，合同相对人应严格按照协议约定履行自己的义务。李勇与史道华、史晓娟之间系委托合同关系，即史道华委托史晓娟以史晓娟的名义购买涉案房屋，李勇认可该协议。李勇以自己名义与济南城建投公司签订了涉案商品房买卖合同并取得涉案房产所有权但拒绝交付涉案房屋的行为已经违反三方签订的《顶名购房协议》；本案中济南城建投公司未到庭参加诉讼，但根据李勇与济南城建投公司签订的《商品房买卖合同》附件五第四条约定，买受人所购买的商品房未办理产权登记及抵押登记之前，未经出卖人同意，买受人不得擅自出售该宗商品房。该房产目前已经办理产权登记及抵押登记，已经符合出售条件。故，李勇应当按照协议约定履行自己的义务。另，李勇用自己的住房公积金偿还贷款及支付水费、电费、物业费等行为与本案并非同一法律关系，其行为亦不能认为是其与史道华、史晓娟签订的《顶名购房协议》未实际履行。李勇应依照法律规定及三方协议约定将史道华委托事务取得的财产，转交给史道华。因此，史道华系涉案房屋的实际购买人。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第三百九十六条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条。判决如下：一、确认史道华与史晓娟、李勇签订的《顶名购房协议书》合法有效；二、确认史道华为东城逸家逸贤园二区1号楼二单元701室房屋及2-227号地下室、B--173号车位的实际购买人。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 马东升二〇二〇年八月十一日法官助理 刘卫冬书 记 员 邓成皓