山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1640号 上诉人（原审原告）：潘百利，男，1974年8月18日出生，汉族，住山东省昌乐县。 委托诉讼代理人：张威，山东潍州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东黄河工程集团有限公司，住所地山东省济南市青后小区****。 法定代表人：马向阳，董事长。 委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。 原审被告：山东盛和置业有限公司，住所地山东省昌乐县孤山街**院内办公室**。 法定代表人：丁立，董事长。 原审第三人：潍坊宝城建筑工程有限公司，，住所地昌乐县城南街办驻地永顺路东首 法定代表人：刘学鹏，经理。 委托诉讼代理人：徐民福，男，该公司职工。 上诉人潘百利因与被上诉人山东黄河工程集团有限公司（以下简称黄河公司）、原审被告山东盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）、原审第三人潍坊宝城建筑工程有限公司（以下简称宝城公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 潘百利上诉请求发回重审或驳回黄河公司的诉讼请求、一、二审诉讼费用由黄河公司承担。事实和理由：一、一审法院认定潘百利不能证明与盛和公司之间存在真实的直接的商品房买卖关系和不享有足以排除强制执行的民事权益系认定事实不清，适用法律错误。从潘百利在一审中提交的工程施工补充合同等证据可以看出宝城公司系涉案房产的实际施工人，并基于建设工程价款优先受偿权以物抵债方式取得涉案房产，在人民法院查封之前以物抵债已经履行完毕，并且涉案房产已转售潘百利占有使用，盛和公司直接为购买宝城公司涉案房产的潘百利出具等额购房款收款收据。潘百利基于上述权利享有足以排除强制执行的权利。后潘百利入住该房产并居住至今。建设工程价款优先受偿权优先于本案的一般债权，同时以房抵顶工程款实际履行早于查封行为，故潘百利对房产的权利应享有阻却本案执行的效力。二、一审法院认定潘百利与盛和公司之间的商品房买卖合同不成立是错误的。潘百利虽然通过宝城公司购买涉案房屋，但盛和公司已经为潘百利出具房款的收款收据并办理房屋入住手续，说明盛和公司认可与潘百利之间的买卖合同关系买卖行为发生在查封之前。也可以证明潘百利与盛和公司存在双方认可的合法有效的房屋买卖合同关系。盛和公司为潘百利出具的购房收款收据、办证费用收据，证实潘百利已支付涉案房产全部房款，已履行合同主要义务。潘百利与盛和公司之间的商品房买卖合同成立系双方的真实意思表示，并且已经实际履行。潘百利提供的交房手续、物业证明、物业费单据，能够证实潘百利在法院查封前已经合法占有使用该房产，并占有使用至今。三、潘百利在一审中提交的情况说明，可以证明潘百利为办理涉案房产登记手续积极寻求解决办法。因盛和公司资金链断裂，人去楼空，导致至今未办理步案房产的初始登记，对此潘百利多次向政府及相关职能部门反映，政府成立工作组多次协调未果，由此可见未办理登记手续并非潘百利过错。潘百利购买涉案房产系基于居住为目的，属于物权期待权范畴。同时，潘百利在一审中提交的盛和公司和宝城公司的工程决算明细、抵顶房屋的明细表、协议书，可以证明涉案房产是在2011年3月28日之前就已经完成了抵顶。宝城公司给盛和公司出具的收款收据，证明盛和公司与宝城公司根据双方签订的协议在2011年即已完成以房屋抵工程款的事实。潘百利取得该房子的所有权是在贵院查封涉案房产之前，并在一审中提交了大量的证据予以证实，因此潘百利对涉案房产享有足以排除其他债权甚至抵押权的强制执行权利，同时，未能办理房产登记、过户手续系开发商盛和公司资金链断裂倒闭所致，责任不在潘百利，潘百利对涉案房产未办理登记也不存在任何过错。 黄河公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，潘百利对涉案房产没有签订任何有效的商品房买卖合同，没有银行转账及购买房屋的合法的手续，上诉理由不能成立，应予驳回。 宝城公司述称，请求依法改判，支持潘百利的上诉请求。 盛和公司未陈述意见。 潘百利向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对潘百利购买的位于山东省昌乐县××街××号××小区××号楼××单元××室房产（以下称涉案房产）的强制执行，并解除对上述房产的查封拍卖；2、判决确认潘百利对上述涉案房产拥有所有权；3、案件受理费由黄河公司、盛和公司负担。 一审法院判决：驳回潘百利的诉讼请求。案件受理费5951元，由潘百利负担。 本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 潘百利提供证据： 证据一：昌源物业服务有限公司出具的物业费、水电、装修垃圾清运费、生活垃圾处理费、车位费单据共70张，其中最早的物业费、装修垃圾清运费、垃圾处理费、水电费出具日期为2012年3月7日。购买天然气收据5张，最早的日期为2016年9月6日。山东广电公司安装费及使用费单据4张，安装日期为2013年1月16日。供热收费收据7张，最早日期为2012年11月7日。2012年4月1日购买长虹电视销货单、购物小票、POS机签购单、顾客送货服务单共4张，送货地址即为涉案房屋地址。上述证据证明潘百利在该日期之前已经实际占有并使用涉案房屋。 证据二：提供潘百利儿子潘宇航自2012年4月9日即在涉案房屋北临的幼儿园上学的证明1张以及保育费、书费、杂费收款收据17张，户口本一份，证明潘百利在2012年4月9日以前已经在涉案房屋中居住，并且其孙子在涉案房屋的附近上幼儿园。 证据三：提供照片22张，视频2个，证明潘百利（视频中是潘百利对象）占有涉案房屋并且在涉案房屋中实际居住多年是事实。 黄河公司质证称，对证据一、证据二的真实性无法确认，该组证据与本案无关联。证据三的真实性无法确认，潘百利入住涉案房屋没有合法的事实与理由，其入住行为侵害了黄河公司申请的正常执行行为。 宝城公司对上述证据没有异议。 盛和公司未质证。 本院认为，对潘百利提交的证据一中的物业费、装修垃圾清运费、垃圾处理费、水电费、供热费等单据，能够证明其对涉案房屋的实际占有使用在被查封之前，黄河公司尽管不认可，但未提供反证，故对其证明力本院予以采纳。对其他证据，本院不予采纳。 本院认为，一审中潘百利提交的宝城公司的证明、购房收款收据，能够证明潘百利主张的抵顶工程款的事实。黄河公司对上述证据未提供反证，且宝城公司亦认可证明内容。对本案涉及的抵顶工程款的事实，昌乐县房产发展促进中心、昌乐县住房和城乡建设局、昌乐县信访局向一审法院出具的情况说明亦可以佐证。 本院另查明，2012年2月24日，山东省昌乐县人民法院就潍坊宝城建筑工程有限公司与盛和公司建设工程施工合同纠纷一案，出具（2012）乐城民初字第403、404号民事调解书，确认潍坊宝城建筑工程有限公司对承建盛和公司的爱伦堡小区工程价款享有优先受偿权。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，在执行异议之诉案件中，人民法院应当对执行标的物的权利归属进行实质审查，在各方当事人对标的物均具有民事权益且相关民事权益存在权利冲突时，还应对相关民事权益进行权衡比较。就权利归属而言，通常情况下，不动产物权登记是不动产物权依法获得承认和保护的法律依据，但在当事人有证据证明不动产权属登记与真实权利状态不符的情况下，应当依法保护真实权利人的合法权益。就权益比较而言，在不同民事权益存在矛盾冲突的情况下，应当注意保护法益优先的民事权益。关于涉案房产的权利归属及权益比较问题，本院根据案件事实证据和相关法律分析如下：第一，尽管涉案房产登记在盛和公司的名下，但生效的民事调解书已确认潍坊宝城建筑工程有限公司对该房产具有优先受偿权。本案中，在一审法院查封涉案房产之前，昌乐县人民法院已作出民事调解书，确认潍坊宝城建筑工程有限公司对所承建的包括涉案房产在内的爱伦堡小区工程享有优先受偿权。该项优先受偿权在权利属性上属于法定优先权，优先于一般债权。第二，盛和公司与潍坊宝城建筑工程有限公司之间、潍坊宝城建筑工程有限公司与潘百利之间以房抵债协议已实际履行。根据查明的事实，在一审法院查封涉案房产之前，盛和公司已与潍坊宝城建筑工程有限公司订立了以房抵顶工程款的协议，后双方进行了实际履行，此后潍坊宝城建筑工程有限公司又与潘百利订立了以房抵债协议并实际履行，潘百利合法取得房产且居住多年，其占有是善意的持续的公然的。第三，相较于黄河公司申请执行的债权请求权，潘百利的民事权益更应得到保护。虽然潍坊宝城建筑工程有限公司与潘百利之间的以房抵债行为，由于未办理产权变更登记手续，没有发生物权变动的法律效力，潘百利基于以物抵债行为，对涉案房产也不享有物权，不能主张对特定物进行管领支配的权利，但两相比较，基于民事调解书的既判力和潍坊宝城建筑工程有限公司优先受偿权的权利属性，考虑潘百利合法取得并长期居住涉案房产的事实，从权益比较和公民基本权利保护的角度，对潘百利民事权益的保护，应当优先于黄河公司的普通债权。 综上，本院认为，综合全案事实和民事权益的具体情况，潘百利对涉案房产具有排除强制执行的民事权益，上诉请求成立。一审判决认定事实存在偏差，适用法律错误，裁判结果不当，依法应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2182号民事判决； 二、不得执行位于山东省昌乐县××街××号××小区××号楼××单元××室房产； 一、二审案件受理费各5951元，由山东黄河工程集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 娄勇军 审 判 员 曹 毅 审 判 员 岳彩林 二〇二〇年八月七日 法官助理 刘耀逊 书 记 员 董 彤