河南省新乡市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）豫07行初67号原告吕春普，男，汉族，1972年7月3日出生，住新乡市。被告新乡市牧野区人民政府，住所地新乡市学院路南段。法定代表人王开元，区长。委托代理人张科，该单位公职律师。委托代理人王利平，河南中原法汇律师事务所律师。第三人：王廷信，女，汉族，1918年11月05日出生，住河南省。第三人：吕春蓉，女，汉族，1971年04月07日出生，住河南省。第三人：吕春元，男，汉族，1968年02月05日出生，住河南省。委托代理人:孙俪，女，汉族1968年08月04日出生，住河南省。第三人：吕春雨，男，汉族，1975年11月19日出生，住河南省。第三人：吕春慧，女，汉族，1969年09月21日出生，住河南省。原告吕春普不服被告新乡市牧野区人民政府行政征收决定一案，于2020年5月9日向本院提起行政诉讼。本院立案后依法组成合议庭，于2020年6月29日公开开庭审理了本案。原告吕春普，被告新乡市牧野区人民政府委托代理人张科、王利平到庭参加诉讼。后本院依职权追加利害关系人王廷信、吕春蓉、吕春元、吕春雨、吕春慧作为第三人参加诉讼，本案现已审理终结。原告吕春普诉称，原告与被告因征收补偿安置问题未达成协议，被告于2019年12月18日向原告下达了《新乡市牧野区人民政府征收补偿决定书》（以下简称决定书)，即牧征补决字（2019）第3号文件。原告认为:一、《决定书》违反法定程序。原告与被告因征收补偿安置问题未达成协议，新乡市牧野区城乡建设局（以下简称城建局）于2019年5月20日组织委托郑州市诚信房地产评估咨询有限公司对原告位于新乡市牧野区罗庄街1巷20号的房产及附属设施进行价值评估,于2019年7月18日向原告送达《房地产估价报告》（豫郑诚信评字【2019】060134号)。原告认为该《估价报告》内容缺乏客观公正，因而持有异议。根据《国有土地上房屋征收评估办法》相关规定，被征收人对评估结果有异议，收到评估报告10日之内向房地产价格评估机构申请复核评估,对复核结果有异议,收到复核结果10日内向专家委员会申请鉴定，专家鉴定委员会自收到申请鉴定之日起10日内,对相关评估技术问题进行审核并出具书面意见。据此,原告于2019年7月25日通过城建局申请复核,并于2019年7月31日收到城建局送达的《复核评估回复函》,但该回复函并未就原告提出的异议作任何实质性答复，原告又在规定期限内于2019年8月10日通过城建局对该《估价报告》向房地产价格专家评估委员会提出技术鉴定申请，但至今未收到城建局关于专家评估委员会的任何回复,远远超过10天的法定期限。按照法律规定，该《估价报告》未按照法定程序做出最终的估价结果，因而该《估价报告》不具有法律效力。区政府在并未完成法定评估程序的情况下，即根据此不具有法律效力的《估价报告》做出《决定书》，对原告的实体权利产生实际影响，根据《行政诉讼法》第70条规定，该《决定书》违反法定程序，依法应予以撤销。二、《决定书》补偿依据明显不当。（1）补偿依据与客观事实不符。原告房产坐落在罗庄街路边，该房产是具有独立土地使用权、独立院落的两层楼房，至今原告在此房产仍在经营的商业活动已长达24年,拆迁公告之前依法取得营业执照已历经三代，以此维持全家十余口人的生计，这些客观事实足以说明其具有商业属性，而在《估价报告》中未作任何具体体现。且该《估价报告》对房产内基于居住要求必须使用的合法合理面积未计入其估价范围。因此该《估价报告》与客观事实不符，《决定书》以该《估价报告》为依据明显不当。（2）估价方法选用不当。《估价报告》选用比较法、收益法做出估价结果,原告认为选用比较法不当，且收益法在《估价报告》中也未见体现(原告多次向被告要求提供《估价报告》中的“技术报告”部分,被告至今未给予答复和提供)。根据《房地产估价规范》规定，估价对象的同类房地产有较多交易的,应选用比较法。原告房屋是路边独院房,属于独立的建筑主体,拥有独立的土地使用权,具备自主开发建设的基础条件，原告依靠此房产进行商业经营数十年,产生经济收益维持家庭十余口生计,目前市场上此类房产并未出现较多交易的情况，因此不宜适用比较法。《估价报告》估价方法选用不当，以该估价方法做出的估价结果缺乏说服力。（3）产权置换房屋缺乏评估程序。原告选择产权置换，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《房地产估价规范》相关要求，产权置换房屋也需要进行价值评估，以便双方根据相关技术指标进行数据对比，达成拆迁补偿共识。被告未对产权置换房屋进行价值评估，该产权置换房屋估价程序的缺失，致使补偿缺乏对比性和可操作性。《决定书》缺此补偿依据，存在明显不当。三、《决定书》存在明显的补偿空白。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,被告应对产权置换房屋以及其他补偿做出具体阐述。《决定书》中对产权置换房屋的面积、土地使用权、容积率和公摊面积等基本数据未做出具体说明，也未对原告停产停业损失、室内附属设施等做出具体的补偿金额。《决定书》存在明显的补偿空白，不符合法律规定。综上请求法院依法撤销新乡市牧野区人民政府于2019年12月18日下达的《新乡市牧野区人民政府征收补偿决定书》，即牧征补决字（2019）第3号文件，被告承担本次诉讼全部费用。原告提供如下证据：1、《新乡市牧野区人民政府征收补偿决定书》牧征补决字（2019）第3号文件；2、2019年8月12日的收条；3、2019年8月10日的房地产价格专家评估委员会技术鉴定申请；4、2019年7月31日郑州市诚信房地产评估咨询有限公司出的复核评估回复函；5、2019年7月25日的复核评估申请；6、估价结果报告；7、吕春普、吕炳瑞、王延信的营业执照；8、关系证明；9、烟草专卖证。以上证据证明原告家在案涉房屋中经营20多年，是营业用房，评估结果不合理。被告新乡市牧野区人民政府辩称，一、涉案被征收房屋的产权人为吕炳瑞，房屋征收部门在实施征收过程中，如房地产评估报告的送达、复核评估申请的申请人均是吕炳瑞之子吕春雨，不是提起诉讼的吕春普，吕炳瑞的其他继承人也应参与诉讼。二、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，答辩人有作出《征收补偿决定书》的法定职权。三、答辩人作出《征收补偿决定书》的程序合法。《房屋征收补偿安置方案》规定的房屋征收期限届满，被征收人与房屋征收部门未达成补偿协议。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，答辩人于2019年12月18日作出《征收补偿决定书》，并向被征收人送达，同时在房屋征收范围内予以公告，符合规定的程序要求。四、答辩人作出《征收补偿决定书》的内容合法、符合要求。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款、第二款的规定，答辩人严格按照《房屋征收补偿安置方案》等有关规定作出《征收补偿决定书》，对所有具体事项有清楚的表述，内容符合要求。原告称案涉被征收房屋的系营业用房，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。原告并未提交被征收房屋的营业用房屋权属证明，因此《评估报告》确定被征收房屋系住宅无误。原告诉状中称的评估方法选用不当，对此，评估机构已在《复核评估回复函》中进行了回复。原告称产权置换房屋缺乏评估程序，根据《新乡市中心城区棚户区（城中村）改造房屋征收与补偿暂行办法》第十四条的规定，棚户区改造项目：被征收人选择货币补偿的，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。住宅房屋被征收人选择产权调换的，按合法建筑面积1:1给予安置。因此，案涉住宅房屋如选择产权调换，不需经过评估程序。至于原告诉状中称未对停产停业损失做出具体补偿金额的问题。因该主张不符合《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》（豫政〔2012〕39号）第十二条规定的应当给予停产停业损失补偿的条件，因此不应获得停产停业损失补偿。关于室内设施的补偿，《征收补偿决定书》已载明“被征收人应得的室内配套、装修、附属设施补偿费等按照《房屋征收补偿安置方案》结算”，不存在补偿空白。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告新乡市牧野区人民政府在举证期限内向本院提交了以下证据：第一组1、新乡市中原纱厂家属区域棚户区项目房屋征收方案征求意见大会照片2张；2、新乡市中原纱厂家属区域棚户区项目房屋征收方案征求意见大会《新乡市牧野区人民政府国有土地上房屋征收公告》（牧政文〔2012〕75号）附安置方案复印件；3、《新乡市牧野区人民政府国有土地上房屋征收公告》（牧政文〔2012〕75号）附安置方案张贴照片3张；4、《关于中原纱厂家属区棚户区改造项目征收期限延期的决定》复印件；5、2019年2月25日中原纱厂家属区棚改项目征收工作入户记录表；6、2019年5月3日中原纱厂家属区棚改项目征收工作入户记录表；7、房屋测量单；8、《新乡市人民政府关于印发〈新乡市中心城区棚户区(城中村)改造房屋征收与补偿暂行办法>的通知》（新政文〔2017〕173号)复印件。证明目的：征收部门和征收实施单位持续与被征收人的继承人协商征收补偿事宜；因被征收人的继承人的要求超出《房屋征收补偿安置方案》的规定和新政文〔2017〕173号文件的规定，致使房屋征收部门与被征收人的继承人没有在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议。第二组9、2019年4月26曰中原纱厂家属区棚户区改造项目指挥部《通知》（通知被征收人选定评估公司）复印件；10、新乡市豫新公证处《公证书》（（2019)豫新新证内民字第3610号）复印件及公证书附件二DVD光盘一张；11、评估时的照片2张；12、《房地产估价报告》（豫郑诚信评字[2019]060134号）原件；13、《通知》及送达回执单（吕炳瑞之子吕春雨签收，下同）复印件。证明目的：征收部门和征收实施单位依照规定的程序确定评估机构，评估机构进行评估，《房地产估价报告》已送达被征收人的继承人。第三组14、房屋产权档案的存根粘贴纸复印件；15、新乡市中原纱厂家属区棚户区改造项目被征收房产认定情况明细表复印件。证明目的：根据不动产登记机构的登记，被征收房屋不是营业用房，系住宅房。第四组16、2019年10月29曰《告知书》；17、送达回执单（吕春雨签收）。证明目的：征收部门和征收实施单位积极采取措施，寻找吕炳瑞的合法继承人，并将有关事宜告知吕春雨。第五组：18、《新乡市贫野区人民政府征收补偿决定书》(牧征补决字（2019)第3号）复印件；19、送达回执单（吕春雨签收）复印件；20、2019年12月26日《新乡日报》登载的《通知》复印件，通知吕炳瑞的合法继承人领取《新乡市牧野区人民政府征收补偿决定书》(牧征补决字（2019)第3号）；21、《新乡市牧野区人民政府征收补偿决定书》(牧征补决字（2019）第3号）张贴照片。证明目的：牧野区政府依法下达的《征收补偿决定书》内容合法、符合要求，《征收补偿决定书》已送达被征收人的法定继承人吕春雨，项目征收部门公告通知吕炳瑞的合法继承人领取《征收补偿决定书》，《征收补偿决定书》依法在房屋征收范围内予以公告。以上符合法律规定的要求。第三人王廷信、吕春蓉、吕春元、吕春雨、吕春慧对案涉征收决定的意见同原告一致。第三人未提交证据。经庭审质证，各方发表质证意见如下：被告对原告提供的证据质证意见如下：证据1无异议。证据2真实性没有异议，显示的时间8月12号城建局收到了吕春雨的申请，起诉状上显示2019年7月31号收到的评估回复函，依据城乡建设部评估办法的规定申请已经超出10天的期限。证据3真实性没有异议，城乡建设部确实收到了，但申请书第2页及内容载明原告方选择的是产权置换，根据被告提交证据的173号第十四条的规定，是不需要进行评估鉴定的。所以征收补偿是符合征收安置方案及173号文的程序，原告需要产权置换的话不需要评估，所以本案不存在评估瑕疵的事情。证据4、5、6的真实性无异议。证据7真实性无异议，显示的地址虽与被征收房屋地址是一致的，但根据公布的房屋补偿安置方案第5条5款规定，使用性质以房屋登记的记载为准，房管局登记的存根是住房，因此本案的房屋不应该以营业用房来补偿，经法庭了解原告的父亲的去世时间，本案在2012年时涉案是吕炳瑞，因此与本案的营业执照不存在关联性。综上，本案的房屋不能证明房屋是营业用房。证据8关系证明的真实性请法庭核实。证据9真实性没有异议，2003年该项目还没有启动，不能证明2012房屋的经营是原告所经营。原告对被告的证据真实性均认可，原告认为原告积极配合了被告的工作，有很多报告原告没有收到，技术评估报告缺乏真实性。第三人对原、被告提供的证据均无异议。本院对原、被告提供的证据真实性予以确认。本院经审理查明以下事实，新乡市牧野区人民政府于2012年5月19日发布《新乡市牧野区人民政府国有土地上房屋征收公告》（牧政文〔2012〕75号)，决定对新乡市中原纱厂家属区域棚户区改造项目范围内所有房屋和建筑物（构筑物)、附属物进行征收改造。原告之父吕炳瑞位于罗庄街一巷20号的房屋在该项目征收范围内，房屋所有权证号1168号，房屋产权人吕炳瑞。吕炳瑞于2015年7月24日去世。原告及其他继承人未能与房屋征收部门牧野区城乡建设局达成征收补偿协议。新乡市牧野区城乡建设局委托评估机构对吕炳瑞名下房屋及附属物进行评估，评估价值为959047元，吕炳瑞之子吕春雨对此不服并提出异议申请复核，评估机构答复评估客观、公正、合理，吕春雨提出向房地产价格专家评估委员会申请技术鉴定，新乡市牧野区城乡建设局工作人员于2019年8月12日签收了吕春雨的技术鉴定申请，但技术鉴定未进行。被告新乡市牧野区人民政府于2019年12月18日以吕炳瑞的法定继承人为被征收人，作出牧征补决字（2019）第3号征收补偿决定书。该决定书主要内容为：对吕炳瑞名下房屋及附属物按规定给予货币补偿或产权调换。选择货币补偿，房屋价值补偿款959047元，搬迁费1740.1元；选择房屋产权调换的，在中原纱厂家属区域棚户区改造项目（颐和铭郡）10号楼西单元一、二层选择安置房。住宅房搬迁费3480.2元，临时安置费41762.4元。安置房屋价值与被征收房屋价值的差额及被征收人应得的室内配套、装修、附属设施补偿费等按照《中原纱厂家属区域棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》结算。限被征收人吕炳瑞的法定继承人收到本决定书之日起15日内与牧野区花园办事处办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将罗庄街一巷20号的房屋腾空。2019年12月20日，吕春雨签收该决定书；新乡市牧野区城乡建设局在2019年12月26日《新乡日报》上刊登《通知》，通知吕炳瑞的合法继承人到该项目指挥部领取补偿决定书。同时在房屋征收现场张贴决定书。原告吕春普不服，向本院提起行政诉讼。另查明，吕炳瑞的母亲王廷信健在；吕炳瑞有五个子女，吕春蓉、吕春元、吕春雨、吕春慧、吕春普。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。故被告新乡市牧野区人民政府对本案涉案房屋具有作出房屋征收补偿决定的法定职责。被告作出牧征补决字（2019）第3号征收补偿决定书以吕炳瑞的法定继承人为被征收人，原告吕春普作为吕炳瑞的儿子，是其法定继承人，有权就案涉决定书提起行政诉讼。吕炳瑞的其他法定继承人与本案有利害关系，应参加诉讼，本院依法追加为第三人。关于被告作出案涉决定应否撤销问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定:“对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条规定：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。”本案中，新乡市牧野区城乡建设局委托郑州市诚信房地产评估咨询有限公司对吕炳瑞的房屋进行评估，该公司2019年6月18日作出豫郑诚信评字[2019]060134号房地产评估报告，评估价值为959047元。吕春雨不服，提出复核评估申请，郑州市诚信房地产评估咨询有限公司于2019年7月31日对吕春雨出具了《复核评估回复函》，吕春雨不服，提出向房地产价格专家评估委员会申请技术鉴定，新乡市牧野区城乡建设局工作人员于2019年8月12日签收了吕春雨的技术鉴定申请。被告认为被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内申请评估专家委员会鉴定，吕春雨的申请已超过10天，不再进行鉴定。郑州市诚信房地产评估咨询有限公司作出《复核评估回复函》是2019年7月31日，即使当天对吕春雨送达，8月1日到10日是吕春雨申请评估专家委员会鉴定的期间，但最后一天8月10日是星期六，被告等行政机关不上班，吕春雨在假期过去后第一个工作日即8月12日递交评估专家委员会技术鉴定申请，依法不超过申请期限。但被告对吕春雨的申请不予鉴定，属于违反法定程序。综上,被告作出牧征补决字（2019）第3号征收补偿决定书程序违法,应予以撤销。综上,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项之规定,判决如下:一、撤销被告新乡市牧野区人民政府于2019年12月18日作出牧征补决字（2019）第3号《征收补偿决定书》；二、判令被告新乡市牧野区人民政府在本判决生效后三个月内重新作出补偿决定。案件受理费50元,由被告新乡市牧野区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本八份，上诉于河南省高级人民法院。审判长 随 伟审判员 张彩霞审判员 谢田霞二〇二〇年八月十日书记员 吕朝帅