广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初3139号原告(反诉被告)：钟飞达，女，1978年9月11日出生，汉族，英德市人，个体户，住英德市*****税务局，身份证号码：441************228。委托代理人：郭周旋，广东相映红律师事务所律师。被告（反诉原告）：区柳荷，女，1976年2月06日出生，汉族，广州市人，行政人员，住广州市开发区*********，身份证号码：440************946。委托代理人：欧阳廷，广东君和政通律师事务所律师。原告钟飞达诉被告区柳荷租赁合同纠纷一案，被告区柳荷于2020年7月02日提出了反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人郭周旋、被告及其委托代理人欧阳廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟飞达向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告赔偿原告的可得利益70000元；二、请求法院依法判决被告赔偿原告经济损失15000元；三、请求法院依法判决被告归还合同押金12762元；四、请求法院判决被告承担本次的诉讼费用。事实与理由：原告承租被告位于英德市**********英州明珠广场A区首层4-61商铺作为商业经营已经长达10多年时间，商铺的建筑面积为42.74平方米，使用面积为32.17平方米。2019年8月23日，原告与被告在原租赁合同上重新签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2019年10月01日至2024年9月30日。月租金为10238元，每年按6%递增，原告按约定向被告支付了20476元的押金。《商铺租赁合同》第五条约定，原告未经被告同意，不得擅自转租铺面，但原告如有需要或特殊情况（无法经营的情形），须将承租的商铺转租或分租给第三人使用，在征得被告同意后可以执行。合同第六条约定，若原告征得被告同意后转租或转让的情形，则不属于违约责任，被告可以配合。涉案的商铺在10多年来一直由原告经营使用。2020年初始，因新型冠状病毒疫情的影响，商铺所在的商场几乎没有客流，致使原告连续多月亏本而无法继续经营，租金无法正常支付，被告还主动减免原告2月的租金2000元，2020年4月中旬，原告征得被告同意的情况下，与香港黄金的郑金芳先生达成《店铺经营权转让协议》，将所承租的商铺经营权转让给郑金芳，租期延长一年至2025年9月30日、租金数额和支付方式均按原、被告签订的合同约定履行，自2020年5月01日由郑金芳承租商铺，5月01日后的租金由郑金芳支付。原告将协议内容告知了被告，被告也同意在4月底回英德与郑金芳办理租赁手续，并委托原告向郑金芳先生收取了定金10000元（原告也将该定金支付给了被告），双方确认4月份原告尚欠付租金7714元，在郑金芳按原来押金数额20476元支付给被告，被告抵扣原告欠付的租金7714元后将余款12762元返还给原告。以上情况，被告均通过微信方式告知被告，且经被告微信确认同意。原告与郑金芳签订的《店铺经营权转让协议》除按原来租赁条件外，还约定郑金芳同意原告给予10天的搬迁时间，即在2020年5月11日前将铺面交付给其使用，约定了郑金芳须支付给原告转让费10万元，郑金芳预付定金20000元，被告委托原告向其收取定金10000元，郑金芳于4月19日支付了定金，原告将代收的定金转给了被告。原告与郑金芳确定后，并经被告微信确定同意后，在2020年4月下旬就着手清理商品并清空商铺。但在4月21日原告将其与郑金芳约定的协议转发给被告后，被告就以种种理由反悔，并于原告清空货物以后的2020年4月30日擅自用锁封锁涉案商铺，原告与其沟通无效后于5月02日向城中派出所报案。5月下旬，被告未经同意，私自将涉案铺面转租给第三人，现第三人已经使用铺面，致使原告与郑金芳签订的《店铺经营权转让协议》无法履行，原告应收的转让费70000元以及押金无法收取，以及原告在涉案商铺的装饰物品、设备设施及灯饰等财物被新的租户破坏等损失（导致原告损失共计约15000元）。《合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”原告与被告已于2020年4月18日达成转让合意，且已协商好押金及租金的结算方案和与受让方签订新租赁合同的约定。根据《合同法》第六十条的规定，当“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”被告不但未履行义务还将商铺转让给第三人，其行为已构成严重的违约，不但造成了原告的经济损失，还使原告与受让人之间的转让协议无法履行。被告应依据《合同法》第一百一十三条的规定，归还扣除原告拖欠租金后的合同押金12762元，赔偿原告转让经营权本可获得的利益70000元，因其违约而造成原告的设备设施损失15000元，共计97762元。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。原告为其主张向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、商铺租赁合同，证明原、被告间存在租赁合同法律关系；3、原告与郑金芳先生微信聊天记录截图，证明原告与郑金芳先生达成商铺经营权的转让协议及原告本该可获得的利益；4、原、被告微信聊天记录截图，证明被告同意原告转让商铺经营权，原告履行了与被告之间约定后，被告却反悔不承认与原告之间的转让约定，并拒绝履行其应在2020年4月30日与郑金房先生签订新租赁合同的义务；5、物品放行条及商场退场申请表，证明原告根据与被告的约定，与2020年4月30日办理撤场手续（原件在物业处保管，是得到业主同意商场才会出具放行条）；6、照片，证明被告未告知原告便私自封锁涉案商铺，导致原告无法将商铺内装修物品、设备设施及灯饰等财务搬走；7、报警回执，证明因被告私自封锁商铺，原告与其协商不成，无奈选择报警；8、原告与被告通话记录（5月09日），证明被告拒绝履行与原告达成的转让商铺经营权的约定。被告区柳荷答辩称，不同意原告的诉讼请求，原告主张的并非客观事实，请予以驳回。原告起诉可得利益、经济损失、返还押金没有事实和法律依据，原告要转移到其他场地经营，要求解除合同，在双方未能达成一致的情况下，擅自退场是原告违约，被告不应承担任何责任。原告主张的可得利益的前提必须是建立在商铺转让成功的条件下，现在任何一方都没有达成新的转让协议，所以该可得利益不应得到支持，且被告对原告与案外人的约定并不知情，真实与否与被告无关；原告主张的经济损失没有任何证据予以证明，因原告是要搬迁所以相应的装修等损失是必然存在的，应由原告自行承担；原告主张的押金因原告违背了双方签订的租赁合同，押金不予返还，相反，原告还拖欠被告的租金，应支付给被告。虽然原告与案外人在协商转让的事宜，但是该转让并没有得到被告的同意，合同的履行必须建立在公平、自愿和协商一致的基础上，并非原告单方就能决定的事情，原告在2020年4月19日就收取了案外人的三万元款项，根据聊天记录显示是订金，但是原告并没有将该订金支付给被告，在2020年4月25日被告明确拒绝不同意转让的情况下，原告为了提起本案诉讼，才在2020年5月02日将一万元支付给被告，被告当即跟原告表明该款项用于抵扣其拖欠的租金。综上所述，本案并没有产生新的法律关系，双方应以签订的租赁合同来履行。被告（反诉原告）区柳荷提出反诉，反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的租赁合同已经于2020年5月20日解除；2、判令反诉被告支付反诉原告租金7952元；3、诉讼费由反诉被告承担。反诉事实与理由：反诉被告从2020年2月开始拖欠反诉原告的租金，2020年2月份拖欠3238元，3月份拖欠2238元，4月份拖欠2238元，5月份拖欠10238元，一共拖欠17952元。反诉原告多次催促反诉被告，要求其尽快支付拖欠的租金，但是其仅仅于2020年5月02日支付拖欠租金1万元，剩余7952元一直未支付。反诉被告拖欠租金，违背了双方签订的租赁合同的约定，反诉被告不但不支付租金，还恶意提起诉讼要求反诉原告承担起损失。无奈，为了维护反诉被告的合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。被告（反诉原告）区柳荷提交了以下证据：1、借款通知，证明2020年5月06日反诉原告发催款通知给反诉被告，要求反诉被告尽快支付拖欠的租金，如果拖延时间超过15天的，反诉原告有权单方解除合同；2、快递单和妥投证明，证明反诉被告于2020年5月07日签收了催款通知；3、解除租赁合同通知书，证明反诉原告于2020年5月18日发解除租赁合同通知书给反诉被告，因反诉被告违背了合同约定，通知解除合同，收回商铺；4、快递单和妥投证明，证明反诉被告于2020年5月20日签收了解除租赁合同通知书。反诉被告答辩称，双方的合同我们承认是解除了，但是不是在5月20日，在4月30日达成了协议解除，协议约定5月01日的租金和使用权已经是归郑金芳，租金也是由郑金芳支付。租金的问题，也是在被告和原告在微信聊天中达成了扣减的协议，因为当时与被告处还收取原告的押金20476元，所以在微信证据上清楚看见原告欠被告的租金在押金处扣减后再由被告将剩余部分返还给原告，租金事实上是欠，但是已经达成了处理的方式了，就是在交接商铺的时候在押金处扣减，扣减后再退还给原告，我方起诉的诉求第三项要求退还押金12762元已经扣减了所欠被告租金7714元后的数额。本院对案件事实认定如下：原告承租被告位于英德市**********英州明珠广场A区首层4-61商铺作为商业经营已经长达10多年时间。2019年8月23日，原告（乙方）与被告（甲方）在原租赁合同基础上重新签订《商铺租赁合同》，主要内容：租赁期限五年，自2019年10月01日至2024年9月30日；月租金为10238元，每年按6%递增；原告向被告支付20476元的押金。如乙方在本合同期内无任何违约行为和拖欠费用的，甲方在租赁期满或解除本合同之后30天内将押金无息退还乙方；转租：乙方不得擅自将该租赁商铺转租或分租经第三方使用，否则视为乙方自动放弃该商铺使用权。本合同在转租或分租之日起自动解除，甲方有权收回该出租商铺，乙方交清所有未缴交费用后方可撤离物品和商品，乙方交纳给甲方的租赁押金不予退还，由此造成的一切损失由乙方自行负责赔偿。租赁期间，乙方如有需要或特殊情况（无法经营的情形），须将承租的商铺转租或分租给第三人使用，在征得甲方书面同意后方可以执行；甲方责任：租赁期内，乙方不得提前解除本租赁合同或转租给乙方以外的第三方；否则视为乙方违约，甲方将没收乙方租赁押金。若乙方征得甲方同意后转租或转让的情形，则不属违约责任，甲方可予以配合。乙方职责：乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，如拖欠租金15天，视为乙方违约，甲方有权收回商铺和没收乙方的租赁押金等。另查明，2020年初开始，因新型冠状病毒疫情等原因，在同年4月中旬，原告向被告提出不再继续经营提出解除合同，并在征得被告初步同意（含转让后的租赁期限、租金等内容）后准备将承租的商铺经营权转让给郑金芳（案外人），对于《店铺经营转让协议》内容，被告与原告的微信聊天记录（4月18日）记载：确认转让此铺的转让协议劳烦钟小姐代办收意向金10000元，待4月底业主到英德与郑先生再签订合同为准。原告（甲方）与郑金芳（乙方）于同年4月19日达成了《店铺经营转让协议》。主要内容：由钟飞达店将其经营的熙尊洋皮具店空铺转让给郑金芳使用经营，转让费为10万元，郑金芳先预付定金3万给钟飞达，转让店铺合同期限自2020年5月01日起至2025年9月30日止，钟飞达应在2020年5月11日前将熙尊洋皮具店空铺交付给郑金芳经营；9、乙方在4月19日转账支付甲方3万元订金，甲方不再与第三方沟通转让事宜。乙方未付甲方的转让费余款7万元，确认待业主区柳荷4月底回英德与郑金芳签订新的《店铺租赁合同》，乙方需即日转账甲方。甲乙双方转让协议完成，且乙方未付转让费7万全额付清甲方，乙方与业主方可重新签订新的租赁合同，三方的转让协议和签订的合同方可生效等内容。达成转让协议后，郑金芳于4月19日支付给钟飞达定金30000元。4月25日被告区柳荷由于其他原因，向原告钟飞达提出不再同意原告将商铺经营权转租给案外人郑金芳，表示商铺可由原告钟飞达继承租赁。4月28日原告与郑金芳通过微信聊天记录达成了《关于店铺转让的补充协议》主要内容：原协议明珠首层A1－61铺熙尊洋皮具店的店铺转让事宜，甲乙双方原协议内容，确认约定不变；甲方确认不再与第三方沟通和另行签订转让协议；乙方自付订金（亦是定金）之日起，不再更改转让的意愿；否则，补充协议第三方点冲突的内容，甲乙双方则属其中一方附带违约责任，任意一方违约，则应承担赔付对方双倍定金的违约赔偿责任。在此期间，原告钟飞达仍然要求被告同意转租商铺；被告不同意。原告钟飞达在5月2日转账支付给被告区柳荷10000元；被告区柳荷表示该款项抵作原告支付所欠的商铺租金。再查明，原告钟飞达在同年4月30日办理了退场手续并撤出了该商铺。业主被告区柳荷没有在4月底回英德与原告郑金芳签订《商铺租赁协议》，2020年6月1日被告区柳荷将该商铺于另行出租给他人。以上事实，有原、被告提交的证据及本院开庭笔录等证据为证，本院予以确认。本院认为，原告钟飞达将租赁商铺的经营权转让给案外人郑金芳，虽在前期征得被告区柳荷的同意，后由于其他原因，被告已向原告提出不再同意转租了，原告仍然继续与案外人郑金芳达成《关于店铺转让的补充协议》，而根据原告与郑金芳签订的《店铺经营转让协议》约定“甲乙双方转让协议完成，且乙方未付转让费7万全额付清甲方，乙方与业主方可重新签订新的租赁合同，三方的转让协议和签订的合同方可生效”，。由于被告区柳荷至始没有与郑金芳签订《商铺租赁协议》，导致原告与郑金芳签订的《店铺经营转让协议》及《关于店铺转让的补充协议》未生效。因此，原告取得转让金的可得利益的条件并没有成就，原告提出的请求被告赔偿可得利益70000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；对于原告请求的由于被告擅自锁商铺的门，造成剩余物品经济损失，被告没有提交相关证据证明物品损失情况，原告应承担举证不能的法律后果。至于原告请求的返还押金的问题，原告提出解除租赁合同并转让商铺经营权时，被告前期是同意的，只是后因其他原因不同意转租给案外人郑金芳了，但对于解除双方的租赁合同的问题，原、被告之前已协商，且原告已撤出商铺，被告后也将商铺另行出租给他人，应视为双方协商同意解除租赁合同，本院确认双方从4月30日止实际解除租赁合同；租金应计算至4月30日止较为合理。因此，原告请求退还合同押金，理由充分，本院予以支持；对于被告提出的反诉请求确认双方的租赁合同从2020年5月20日解除，不予采纳。对于被告提出的反诉要求原告支付租金7952元，前述，原告应交的租金计算至4月30日止，根据双方原计算的租金，原告仍应交纳的租金（2月至4月止）为7714元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告区柳荷返还给原告钟飞达押金20476元。二、反诉被告钟飞达支付给反诉原告区柳荷租金7714元。原告钟飞达已支付10000元，多支付了2286元。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。上述一、二项对比，被告区柳荷仍应支付给原告钟飞达22762元。本案受理费1122.03元（原告已预交），反诉受理费25元（被告已预交），合共1147.03元，由被告区柳荷负担267元，原告钟飞达负担880.03元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  廖明阳二〇二〇年八月五日书记员  龚 怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条[合同的法定解除]有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内不能实现合同目的；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。