广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0702执异37号 异议人（案外人）：莫斌，男，汉族，1981年11月21日出生，住址：钦州市。 申请执行人：中国银行股份有限公司钦州分行，住所地：钦州市。 负责人：陈春明，该行行长。 委托诉讼代理人：林伟霞，女，中国银行股份有限公司钦州分行风险内控部业务经理。 委托诉讼代理人：班霍，广西政大律师事务所律师。 被执行人：梁家禄，男，1975年7月18日出生，汉族，住址：广西鹿寨县。 被执行人：覃柳燕，女，1980年3月5日出生，壮族，住址：广西罗城仫佬族自治区。 本院在办理申请执行人中国银行股份有限公司钦州分行与被执行人梁家禄、覃柳燕借款合同纠纷案执行案件的过程中，本院于2020年1月3日作出（2017）桂0702执86号之二执行裁定书，裁定继续查封被执行人梁家禄所有的位于钦州市的××房屋，查封期限为三年（2020年2月9日起至2023年2月8日止）。异议人莫斌向本院提出书面执行异议，本院于2020年8月12日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行书面审查，现已审查终结。 异议人莫斌向本院提出执行异议称，请求法院依据停止执行（2017）桂0702执86号之二执行裁定。解除位于钦州市××（房产证号：钦房权证城区字第××号）房产的执行查封。事实与理由：异议人莫斌与被执行人梁家禄双方于2015年8月13日签订《房地产买卖契约》，约定被执行人梁家禄将其位于钦州市××（房产证号：钦房权证城区字第××号）房产出售给申请人，异议人向其支付房款33万元，签订协议时，异议人已向被执行人付清全部房款。被执行人也已将上述房屋交付申请人使用，异议人从2015年8月至今一直在上述房屋居住，交纳该房屋2015年8月份至今的物业费。因被执行人梁家禄一直未偿还银行按揭贷款，无法办理产权过户登记手续。 异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，异议人签订的《房地产买卖契约》、付款以及受领占有该房产的时间均在法院采取查封措施之前，其受让取得讼争房产的使用权，依法享有占有、使用及收益的实体权利，足以阻却、排除对讼争房产的执行。 综上所述，异议人莫斌是案外人，贵院将异议人的财产予以查封和执行，明显错误。特依《民事诉讼法》第202条的规定，提出异议，请求贵院立即中止对上述财产的执行，并解除执行所查封的上述执行标的，切实维护申请人的合法权益。 异议人莫斌向本院提供如下证据证实其主张： 1、身份证复印件，证实原告的身份情况和诉讼主体资格； 2、房地产买卖契约、借据复印件，证实2015年8月13日申请人与被执行人梁家禄签订《房地产买卖契约》，签订协议时，申请人已向被执行人付清全部房款的事实； 3、宜德物业证明、收据、微信缴纳水电费截图，证实2015年8月至今申请人一直在上述房屋居住，交纳该房屋的物业费、水电费、申请人实际占有该房屋的事实。 申请执行人中国银行股份有限公司钦州分行答辩称，一、涉案房屋于2011年10月13日办理了预购商品房贷款抵押登记证明，并于2015年8月12日办妥房屋抵押登记手续，抵押权人是中国银行股份有限公司钦州分行，且生效的法律文书确认中国银行股份有限公司钦州分行对涉案享有优先受偿权。二、异议人莫斌与被执行人梁家禄签订《房地产买卖契约》是无效的。三、异议人莫斌不属于善意取得。综上所述，异议人莫斌与被执行人梁家禄签订的《房地产买卖契约》无效，也不属于善意取得，其执行异议请求没有事实及法律依据。请求法院驳回异议人莫斌的执行异议请求。 被执行人梁家禄、覃柳燕在本院规定期限内没有提交答辩，也没有提供证据。 本院审查查明，本院在审理申请执行人中国银行股分有限公司钦州分行与被告执行人梁家禄、覃柳燕金融贷款合同纠纷一案中，于2016年6月15日作出（2016）桂0702民初877号民事判决书，判决：一、解除原告中国银行股份有限公司钦州分行与被告梁家禄、覃柳燕于2011年10月11日签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2011年钦中银零贷字第0552号）；二、被告梁家禄、覃柳燕偿还原告中国银行股份有限公司钦州分行借款本金224305.82元并支付利息和罚息（计至2016年1月19日止的利息为10517.77元，本金的罚息为94.79元，利息罚息为366.55元，2016年1月20日起至本判决生效确定的履行期最后一日止的利息和罚息按照《个人一手住房贷款合同》第三条的约定计付）；三、被告梁家禄、覃柳燕支付给原告中国银行股份有限公司钦州分行律师费7761.48元；四、原告中国银行股份有限公司钦州分行就上述第二、三项债权对被告梁家禄提供的位于钦州市××（钦房他证钦他字第××号）享有优先偿权；五、驳回原告中国银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。判决生效后，被执行人梁家禄、覃柳燕未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人中国银行股分有限公司钦州分行向本院强制执行，本院于2017年1月19日立案受理，执行案件号为（2017）桂0702执86号。在执行过程中，本院于2017年2月9日作出（2017）桂0702执86号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人梁家禄所有的位于钦州市××房屋（房产证号：钦房权证城区字第××号）；二、被执行人梁家禄负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人梁家禄可以使用被查封财产；但被执行人梁家禄的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担。查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对查封财产设定权利负担，不得妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年（2017年2月9日至2020年2月8日止）。2020年1月3日本院作出（2017）桂0702执86号之二执行裁定书，裁定：继续查封被执行人梁家禄所有的位于钦州市××（房产证号：钦房权证城区字第××号）；查封期限为三年（2020年2月9日至2023年2月8日止）。2020年4月21日本院作出（2017）桂0702执86号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人梁家禄所有的位于钦州市××（房产证号：钦房权证城区字第××号）。2020年5月11日发出查封拍卖公告，异议人莫斌向本院提出书面执行异议。要求法院依据停止执行（2017）桂0702执86号之二执行裁定。解除位于钦州市××（房产证号：钦房权证城区字第××号）房产的执行查封。 又查明，2015年8月13日异议人莫斌与被执行人梁家禄签订《房地产买卖契约》，约定：将座落在钦州市××的房地产出售给异议人，房屋所有权为梁家禄，房屋建筑面积89.33ｍ2，房地产成交价格为人民币￥33万元。宜德物业证实该房屋自2015年8月至今由莫斌居住，物业费由莫斌交付，现该房屋的所有权属仍然登记为被执行人梁家禄。 另查明，2015年1月22日钦州市××（房产证号：钦房权证城区字第××号）房屋所有权人登记为被执行人梁家禄。2015年8月12日该房屋设定抵押权人为中国银行股份有限公司钦州分行。 本院所确认的上述事实，有如下证据予以证实：本院（2017）桂0702执86号执行案件卷宗中材料证实：1、（2016）桂0702民初877号民事判决书；2、执行案件立案审批表；3、受理执行案件通知书；4、（2017）桂0702执86号执行裁定书及协助执行通知书；5、（2017）桂0702执86号之一执行裁定书；6、（2017）桂0702执86号之二、之三执行裁定书及送达回执；7、钦州市钦南区人民法院公告；8、钦州市钦南区人民法院协助查询通知书回执；9、钦房权证城区字第××号房屋所有权证书等材料。上述证据材料已经本院审查，可以采信。 本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，座落在钦州市城市的房地产登记在被执行人梁家禄的名下，梁家禄是该房屋的所有权人。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占用的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。故，本院依据生效的民事判决书，对被执行人梁家禄名下房地产依法强制执行，所作出的（2017）桂0702执86号及之一、二、三执行裁定书，裁定查封被执行人梁家禄位于钦州市城市的房地产（房产证号：钦房权证城区字第××号），执行行为没有违反法律规定，执行措施并无不当；二、关于异议人莫斌就法院查封的房屋，其通过受让取得房产的使用权，不属于被执行人梁家禄的个人财产等提出执行异议的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，异议人与被执行人于2015年8月13日签订《房地产买卖契约》，合同约定：被执行人梁家禄将位于钦州市××的房地产出售给异议人莫斌。而本案涉案的房产（即位于钦州市××，房屋所有权人登记为被执行人梁家禄。自2015年8月12日起，该房屋设定抵押权人为中国银行股份有限公司钦州分行。同时，该房产自2017年2月9日起至今，已被人民法院依法查封。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条约定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 因此，被执行人梁家禄在明知该房产已用作抵押，未取得抵押权人的同意情况下，仍与异议人莫斌签订房屋买卖协议，将房屋置出卖给异议人的行为违反相关的法律规定，属无效行为。异议人莫斌的主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，故，异议人莫斌的执行异议主张，本院不予采纳支持。 综上所述，异议人莫斌的执行异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条规定，裁定如下： 驳回异议人莫斌的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  邱曼莉 审 判 员  邓英旦 人民陪审员  罗 能 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  李 露 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应自收到书面异议书之日起十五日内审查，理由成立的，裁定对中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回…… 4、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项（一）异议不成立的。裁定驳回异议； 6、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 7、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占用的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。