广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初10789号原告：上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*********，统一社会信用代码914************971。法定代表人：刘广中，总经理。委托诉讼代理人：郭汝婵，广东长航律师事务所律师。被告：王亦连，男，1978年1月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区***********，公民身份号码120************850。原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司诉被告王亦连物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭汝婵、被告王亦连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付2013年10月1日至2017年5月14日的房屋物业管理费77690.18元及违约金（违约金以每月1787.97元为本金，自欠费当月的11日起按年利率24%分段计算，暂计至2020年3月31日为96995.99元）；2.被告向原告支付2013年10月1日至2017年5月15日的车位物业管理费14602.32元及违约金（违约金以每月335.81元为本金，自欠费当月的11日起按年利率24%分段计算，暂计至2020年3月31日为18226.58元，应计算至实际清偿日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告现是佛山市禅城区***********及DC31车位的业主，于2017年5月15日取得该房屋所有权，于2017年6月6日取得该车位的所有权。该房屋及车位的原产权人为陈健能。2018年11月13日，禅城区人民法院作出（2018）粤0604民初26374号民事判决书，判决陈健能于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2013年10月*日至2017年5月14日的房屋物业管理费77690.18元及违约金（违约金以每月1787.97元为本金，自欠费当月的11日起按年利率24%分段计算至实际清偿日止），支付2013年10月*日至2017年5月15日的车位物业管理费14602.32元及违约金（违约金以每月335.81元为本金，自欠费当月的11日起按年利率24%分段计算至实际清偿日止），并负担本案受理费1658元。该判决于2019年3月6日生效。2017年3月20日，被告通过淘宝司法拍卖竞得该房屋及车位。禅城区人民法院发布该房屋及车位的拍卖公告时明确告知竞买人：“办理过程中所涉及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担”。被告参与竞买该房屋及车位，自愿接受拍卖公告“由新业主承担物业费等欠费”的约束。被告应承担生效判决确定该房屋及车位的管理费及因逾期交费产生的违约金。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、被告认为原告没有任何法律依据要求原告承担2013年10月1日-2017年5月14日期间的物业管理费，原告的全部诉讼请求应予驳回，理由如下：被告在该期间并非涉案物业的业主，并无义务缴纳物业管理费，首先物业管理条例规定，应当是业主缴纳物业服务费，其他人除非有约定不用交纳物业管理费，在此期间被告不是业主也没有约定因此无需交纳物业管理费；原告以物业合同纠纷起诉，但双方在该期间并未形成物业服务关系，根据合同相对性，原告只能向合同相对人，前业主主张。二、1、原告依据的拍卖公告并不能使被告承担交纳物业费的义务。2、拍卖公告只是说明办理过程中所涉及有可能存在的物业费、水、电费由买受人承担，仅表明拍卖方不存在解决上述问题的责任，不存在也没权利约定拍卖方要求交纳物业费。3、即使拍卖公告对被告有约束力，但拍卖公告并没有明确载明欠缴物业管理费的金额和期间，因此原告没有任何依据向被告追溯该物业管理费。4、被告提交的裁定书为涉案房屋买受人并未裁定承担欠缴物业管理费。三、原告已就涉案期间的该部分债权向案外人陈健能主张过权利，根据生效裁判文书确认，应由陈健能向原告支付该部分款项，现原告就同一债权又向被告主张权利，违反一事不再理原则，违反法律规定。四、即使原告有权向被告追讨管理费，但2013年10月1日至2017年5月14日期间根据《民法总则》的规定已经超过诉讼时效的，无权要求被告给付管理费。五、即使原告有权向被告追讨涉案期间的管理费，但是按年利率24%计算违约金显然过高，被告并无任何过错，不应担承担该笔违约金。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件、被告身份证复印件、广东公安人口信息查询资料，证明原、被告诉讼主体资格。2.民事判决书复印件、生效证明复印件[（2018）粤0604民初26374号]，证明第一，涉案房屋及车位在拍卖前存在拖欠物业管理费的事实。第二，涉案房屋及车位的原产权人为陈健能。第三，2018年11月13日，禅城区人民法院作出（2018）粤0604民初26374号民事判决书，判决陈健能于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2013年10月1日至2017年5月14日涉案房屋的物业管理费77690.18元及违约金（违约金以每月1787.97元为本金，自欠费当月的11日起按年利率24%分段计算至实际清偿日止），支付2013年10月1日至2017年5月15日涉案车位的物业管理费14602.32元及违约金（违约金以每月335.81元为本金，自欠费当月的11日起按年利率24%分段计算至实际清偿日止），并负担本案受理费1658元。该判决于2019年3月6日生效。3.（2019）粤0604执15668号之一执行申请书复印件及利息清单复印件、执行案件受理通知书、执行裁定书，证明第一，原告申请强制涉案房屋及车位欠物业管理费的本金为92292.50元，截止执行当月的违约金为102243.49元，共计194535.99元。第二，禅城区人民法院通过强制执行扣划陈健能的财产仅向原告支付2886.24元，该款应先抵扣违约金。第三，生效判决书确认涉案房屋在2013年10月1日至2017年5月14日期间应支付的物业管理费本金77690.18元，涉案车位在2013年10月1日至2017年5月15日期间应支付的物业管理费本金14602.32元，共计本金92292.50元及其余违约金至今无人支付。4.拍卖成交截图复印件、拍卖公告复印件，证明第一，2017年3月20日，涉案房屋及车位通过淘宝司法拍卖成功，被告竞得该房屋及车位。第二，禅城区人民法院发布该房屋及车位的拍卖公告时明确告知竞买人（第七条第三款）：“办理过程中所涉及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担”。物业费、水、电等欠费，即既应包括物业费本金，也应包括因欠物业费产生的违约金。第三，被告参与竞买该房屋及车位，自愿接受拍卖公告“由新业主承担物业费等欠费”的约束，被告应向原告支付生效判决确认的涉案房屋及车位在拍卖前拖欠的物业管理费本金及因欠费产生的违约金等欠费。5.不动产权证、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果2份，证明原告通过淘宝司法拍卖成功竞得涉案房屋及车位后，于2017年5月15日办理涉案房屋的不动产权登记，于2017年6月6日办理涉案车位的不动产权登记。诉讼中，被告举证如下：（2016）粤0604执1407号之三执行裁定书，证明（2016）粤0604执1407号之三执行裁定书为涉案房屋买受人设立权利义务的法律文书，但该裁定书并未裁定由被告承担涉案期间欠缴物业管理费。从另一方面确认了拍卖公告并未为被告设立缴纳管理费的义务。诉讼中，本院调取（2016）佛城法执字第1407号执行询问笔录一份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、5，被告对真实性无异议，对真实性予以确认；证据2为本院出具的法律文书，对真实性予以确认；证据3中执行受理通知书、执行裁定书为本院出具的法律文书，且与执行申请书相互印证执行受理的情况，对真实性予以确认；证据4为法院公告，对真实性予以确认；证据3中利息清单未反映与本案存关联性，本院不予采纳。被告的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院调取的笔录，原、被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2017年2月16日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上作出《佛山市禅城区人民法院关于佛山市禅城区*********及地下停车场DC31号（东华轩）拍卖公告》，其中载明“七、…….（三）拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书等法律文书（约三十个工作日）自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询……。”2017年4月6日，本院向被告送达（2016）粤0604执1407号之三执行裁定书，其中裁定如下：佛山市禅城区*********、地下停车场**……房地产权自本裁定送达买受人王亦连时起转移。同日，本院就（2016）佛城法执字第1407号案向被告制作《执行询问笔录》一份，其中询问被告：过户所产生的税费、所欠的物业费，在拍卖公告中已经载明由你负担，你是否清楚？被告答复：我清楚，我自己会去搞定的。根据佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果显示，佛山市禅城区*********为被告单独所有，建筑面积为308.27平方米，佛山市禅城区***************为被告单独所有，房屋建筑面积为231.59平方米。另查明，本院于2018年10月8日立案受理了丰诚物业公司佛山分公司诉陈健能物业服务合同纠纷一案。2018年11月13日，本院作出（2018）粤0604民初26374号民事判决，判决查明以下事实：2011年3月1日，丰诚物业公司佛山分公司（甲方）与陈健能（乙方）签订《瑞安东华轩》，协议约定如下：“……座落位置：佛山市禅城区**************，建筑面积：307.40平方米；……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用及其它相关费用；……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方按时足额交纳物业管理费用及其他相关费用，逾期交费，除补交所欠物业服务费及其它有关费用外，须交纳以往所欠物业服务费为基数的每日千分之一的逾期付款滞纳金；……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方向甲方交纳管理费用时间：自收楼日起交纳物业管理服务费（购房者逾期未办理收楼者，视为同意按《收楼通知书》上约定时间接收所购物业），并一次性缴纳三个月管理费保证金，从第四个月开始每月管理费用于当月10日之前缴交；……三、住宅按建筑面积每月每平方米5.80元（其中已含公共水电费分摊）；四、车位按建筑面积每月每平方米1.45元；……第九条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天按欠费总额的千分之一交纳违约金，……第十六条本协议期限从甲乙双方签订本协议之日起至乙方或业主委员会与新物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。……”佛山市禅城区*********与地下停车场DC31号原产权人为陈健能，二十一座于2017年5月15日、DC31号车位于2017年6月6日转让给王亦连，故丰诚物业公司佛山分公司有权向陈健能主张至2017年5月14日止的房屋物业管理费及至2017年6月5日止的车位管理费。判决陈健能向丰诚物业公司佛山分公司支付2013年10月1日至2017年5月14日的房屋物业管理费77690.18元及违约金，2013年10月1日至2017年5月15日的车位物业管理费14602.32元及违约金。（2019）粤0604执15668号之一执行裁定书裁定，冻结和扣划了被执行人陈健能的财付通和银行账户共2936.24元，其中扣缴执行费50元，余款2886.24元退给申请执行人上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告通过拍卖取得涉案房产所有权，《拍卖公告》中已载明涉及的买卖双方所需承担的一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担。即被告在竞拍时应当自行查询涉案房屋上欠付费用情况，其中包含物业管理费的欠费情况，且被告在参拍后的《执行询问笔录》中确认知悉其应负担涉案物业所欠物业管理费，故被告在参与竞拍并支付成交价款后应按照其承诺承担责任，被告的行为属于债务加入。在未有证据证明原告放弃向被告主张涉案物业管理费，即使原告先行已向前业主陈健能主张过权利，也不能视为原告自愿放弃向被告主张相应权利。关于诉讼时效。被告作为债务加入人与原告之间并未产生新的债权债务关系，由于债务具有同一性，故被告享有原债务人的诉讼时效抗辩权。经审理查明，原告在2018年10月8日就2013年10月至2017年5月15日期间的物业管理费向原债务人提起诉讼。因上述物业管理费实为累计性持续发生之债，故每月违约金应各为独立债务，并分别自应付物业管理费之次日起算诉讼时效期间，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式施行并确定普通诉讼时效期间为三年，涉案2015年10月之前的物业服务费的诉讼时效期间依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定最迟已于2017年9月10日届满，被告取得该部分物业管理费的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。2015年10月之后（含10月）的物业管理费依据《中华人民共和国民法总则》适用普通诉讼时效期间三年，因原告在2018年10月8日向原债务人提起诉讼，故2015年10月之后（含10月）的物业管理费构成了诉讼时效中断。综上，被告应向原告支付2015年10月1日至2017年5月14日期间的房屋物业管理费以及2015年10月1日至2017年5月15日的车位物业管理费。原告诉请超出部分，本院不予支持。经计算，被告应向原告支付物业管理费41223.46元（307.40平方米×5.80元/平方米/月×19个月+307.40平方米×5.80元/平方米/月÷31日×14日+231.59平方米×1.45元/平方米/月×19个月+231.59平方米×1.45元/平方米/月÷31日×15日）。关于违约金。因被告未有违约行为，故对原告诉请被告支付违约金不予支持。被告与陈健能应共同向原告支付物业管理费。因原告在2018年10月8日已就涉案物业管理费等向陈健能提起诉讼，且已通过（2019）粤0604执15668号之一执行裁定书扣划了陈健能2886.24元，该部分费用应予折抵。综上，被告应对（2018）粤0604民初26374号民事判决书中确定的由陈健能支付的物业管理费合计92292.50元中的38337.22元（41223.46元-2886.24元）承担连带清偿责任。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告王亦连在本判决发生法律效力之日起十日内对（2018）粤0604民初26374号民事判决书中确定的由陈健能向原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司支付的物业管理费合计92292.50元中的38337.22元承担连带清偿责任；二、驳回原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2206元，由原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司负担1809元，被告王亦连负担397元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年八月二十六日书记员  黎晓婷