湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2826民初1170号原告：杨业训，男，1987年2月8日出生，土家族，住咸丰县，委托诉讼代理人：田海清，女，1987年1月16日出生，土家族，住咸丰县，系杨业训之妻。被告:咸丰县世纪兴房地产开发有限公司,住所地：咸丰县高乐山镇红旗路**,统一社会信用代码914228267932933168。法定代表人:杨智安，公司董事长。委托诉讼代理人：朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。原告杨业训诉被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司(以下简称世纪兴公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨业训的委托诉讼代理人田海清、世纪兴公司的委托诉讼代理人朱昌前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨业训诉称，请求人民法院判令:1、被告立即为原告办理房屋不动产权证；2、被告一次性退还原告房款26735元，并自2017年9月起按4.75%的年利率支付利息，其中2017年9月至2020年6月的利息为3501元，自2020年7月起至房款付清之日止的利息按照4.75%的年利率计算；3、被告支付逾期交房违约金131985元（因计算错误当庭变更为121675元）、逾期办理不动产权证违约金310元；4、被告退还大修基金552元；5、由被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年12月19日签订商品房买卖合同（编号为ESZ201406482），合同约定：被告将位于高××镇大坝新城4栋一单元1001号房屋出售给原告，按照3098元/㎡的单价并按照100.05㎡的建筑面积计算房款为310000元，其中100000元的首付款于2015年2月18日付清，剩余房款210000元通过银行按揭支付给被告；产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，按多退少补原则处理；被告于2015年8月28日前将验收合格的商品房交付原告使用，被告未能在规定的期限内交付验收合格的商品房，构成违约，应自合同约定的最后交付房屋期限的第二天起至验收合格之日，按照原告已付房款的0.05%支付违约金；被告应在商品房交付使用后720日内（2017年8月28日前）办理房屋产权登记，未按期办理房地产权属登记的，按照已付房款的0.1%支付违约金。根据合同约定，原告付清了房款310000元；后被告给原告退还了0.87㎡的房款2696元，原告实际按照99.18㎡的建筑面积支付房款。被告于2015年12月30日按照100.05㎡的建筑面积向原告收取大修维修基金6446元，原告已按照合同约定履行了所有义务。按照合同第八条约定，被告应于2015年8月28日前将验收合格的房屋交付原告，但是新城一期4号楼于2017年10月24日才验收合格，达到法定的交付条件；被告未能在规定的期限内交付验收合格的商品房，构成违约。应按合同第九条约定，自2015年8月29日起至验收合格之日，按照已付购房款的0.05%支付逾期交房违约金131985元。按照合同约定，被告应于2017年8月28日前为原告办理房地产权属证书，并按照房地产权属证书登记的面积，退还原告多支付的房款和大修维修基金，但被告未按照约定为原告办理房地产权属证书，构成违约，应按照原告已支付房款310000元的0.1%支付违约金310元。原告通过申请信息公开，经查询原告购买的房屋的实际建筑面积为90.55㎡。因此，被告应按照3098元/㎡的标准退还原告8.63㎡的房款26735元，并自2017年8月28日（合同约定的办证截止时间）按照4.75%的银行同期贷款利率支付应退房款利息至退清房款之日；同时按照64元/㎡的标准退还8.63㎡的大修维修基金552元；原告多次找被告沟通退还多余房款及办理房地产权属证书未果。特诉至法院。世纪兴公司答辩称，1、原告的诉请不能成立，请求依法予以驳回。2、答辩人只是代为办理不动产权证的相关资料，原告的诉请没有法律依据。3、产权登记没有完成，产权登记上的面积没有确定，待确定后答辩人会按照登记的实际面积予以多退少补。4、答辩人及时在报纸上刊登了交房公告，不存在所谓延期交房的问题，原告所要求的支付延期交房违约金的请求无法律依据。5、答辩人收取的住房维修基金只是代为收取的，并缴纳给了住房保障中心，答辩人无相应退款义务。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院采信的有效证据并结合双方当事人的当庭陈述，查明以下案件事实：2014年12月19日,杨业训（买受人）与世纪兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号为ESZ201409546），合同约定：第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第4幢1单元1001号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上18层。该商品房合同约定建筑面积共100.05平方米，其中，套内建筑面积80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.05平方米；1、建筑面积按主管部门认可的测绘机构实际测绘的产权登记面积为准，甲乙双方互补差价。第四条，计价方式与价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3098.45元，总金额（人民币）叁拾壹万元整。第五条，面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：（1）产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。第六条，付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、买受人于2014年12月19日支付首付款70000元，房款30000元于2015年2月18日之前付清，余款210000.00元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行直接支付给出卖人。第八条，交付期限。出卖人应当在2015年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房主体经验收合格，达到分户验收条件，符合合同附件三约定的条件。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交房的一切责任后果，由买受人自行承担。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件四：合同补充协议。一、代收代缴费用。买受人委托出卖人代收代缴下列合同价款外的税费：3.专项维修基金：按恩施州建发[2010]4号文件（关于印发《恩施州住宅专项维修资金管理规定》的通知）执行。五、出卖人利用报纸、电视等公众媒体或邮政快递、电话、电子邮件等方式对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知。双方在合同上签名捺印。合同签订后，杨业训向世纪兴公司支付购房款310000元。2015年8月28日，咸丰新城一期4号楼主体验收合格。同日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告，催告各业主办理交房手续，逾期后果自负。2015年12月28日，杨业训办理了世纪兴.咸丰新城一期入住手续单,同日，世纪兴公司已返还给杨业训0.87㎡房款计2696元，杨业训实付房款307304元，世纪兴公司代收房屋维修基金6446.7元（按65元/㎡计，以99.18㎡收取）。2020年5月25日，咸丰县不动产登记中心出具的政府信息公开答复书，载明：经核实，咸丰新城4栋1单元1001室房屋建筑面积为90.55平方米。2020年7月22日，本院就案涉房屋办证情况向咸丰县不动产登记中心调查核实，2020年7月23日、27日，咸丰县不动产登记中心向本院回复《函》，载明：“1、……杨业训，房号：咸丰县高××镇大坝新城4栋1单元1001室，于2015年11月30日在住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记咸房权证他字第**。2、以上4套房屋属大坝新城商品房2期，开发商未交齐该块土地的土地出让金，出让金补缴后即可办理。3、申请办理不动产权证时需提交以下资料。卖方（开发商）：营业执照、法人身份证复印件、委托书、被委托人身份证复印件、不动产登记证书、实测报告。买方（个人）：夫妻双方身份证复印件、结婚证复印件、商品房购房合同及土地协议。4、房屋面积以不动产权实测报告面积为准。若办理不动产权证书，杨业训的产权证上载明的房屋面积与当事人向本单位申请政府信息公开答复内容一致。”本院认为，杨业训与世纪兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为以下两点:一、世纪兴公司与杨业训于2014年12月19日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件；二、杨业训的各项诉讼主张能否得到支持。对此本院分析评判如下：一、关于世纪兴公司与杨业训于2014年12月19日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件的问题。杨业训认为双方买卖合同中约定的房屋交付条件系取得工程竣工验收备案证明书。世纪兴公司认为买卖合同中约定的房屋交付条件系由建设单位组织设计、施工、监理、勘查五家单位验收合格。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程验收合格的，方可交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条规定，工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程竣工验收意见。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综合上述规定，本院认定双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指咸丰新城一期4号商住楼经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格。二、关于杨业训的各项诉讼主张能否得到支持的问题。1、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。案涉房屋已于2015年12月28日交付杨业训使用，办理房屋不动产权证属于买卖双方向行政主管部门申请后由行政主管部门办理，买卖双方均负有相应的义务，结合咸丰县不动产登记中心对本院协助调查函的回复，案涉房屋因开发商未交齐该块土地的土地出让金，出让金补缴后即可办理不动产权证，因此，世纪兴公司应当协助杨业训办理案涉房屋不动产权登记证，由于世纪兴公司未补缴土地出让金，导致未能办理不动产权证，世纪兴公司应当按照合同约定承担违约责任，按照出卖人已付房款的0.1%（307304元×0.1%），即向杨业训支付违约金307.30元，杨业训主张支付违约金310元，对超过部分本院不予支持。2、根据《商品房买卖合同》第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。杨业训已按照99.18㎡支付购房款307304元，虽然案涉房屋未办理不动产权证，结合咸丰县不动产登记中心对本院的回复，能够认定案涉房屋登记面积为90.55㎡，对多收取的购房款26739.62元【（99.18㎡-90.55㎡）×3098.45元/㎡】，世纪兴公司应当予以退还，杨业训主张退还26735元，符合法律规定及合同的约定，本院予以支持。杨业训主张支付逾期退还购房款利息，无事实及法律依据，本院不予支持。3、咸丰新城一期4号商住楼于2015年8月28日经过建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格，达到合同约定的交付条件。根据双方的合同约定，世纪兴公司应将经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格的房屋在2015年8月28日前交付给杨业训。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条的约定，“出卖人利用报纸、电视等公众媒体或邮政快递、电话、电子邮件等方式对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知”。世纪兴公司通过在报纸上发公告的方式履行交房通知义务，符合合同约定的通知形式，本院予以认定。综上，本院认定，世纪兴公司已履行了通知交房的义务，且通知交房时已达到合同约定的交付条件，世纪兴公司并未违约，杨业训逾期接收房屋，世纪兴公司不应当承担违约责任，对杨业训主张要求世纪兴公司支付逾期交房违约金121675元的诉讼主张，本院不予支持。4、世纪兴公司已代收住宅专项维修资金6447元（按照99.18㎡计算），世纪兴公司代收后已全额支付给咸丰县住房保障中心，并由该中心出具了收据，如该项费用有多收取部分，应当由杨业训向咸丰县住房保障中心申请办理，世纪兴公司不应当承担退还义务，对杨业训主张要求世纪兴公司退还大修维修基金552元的诉讼主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，判决如下:一、咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助杨业训办理咸丰新城第4幢1单元1001号房屋不动产权登记手续；二、咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还杨业训购房款人民币26735元；三、咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付杨业训逾期办理不动产权证违约金人民币307.30元；四、驳回杨业训的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3762元，减半收取计1881元，由杨业训负担1570元，由咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司负担311元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  向开国二〇二〇年八月二十四日书记员  陈 鑫