福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初4101号 原告:福建伯恩物业集团有限公司，住所地福建省福州市晋安区秀峰路**闽台广告创意产业园**楼******。 法定代表人：林荣滨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈旭珍，女，1987年8月9日出生，汉族，住福建省南安市，该公司员工。 被告：柯尊郎，男，1985年3月20日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人:吴锦华，女，1984年3月26日出生，汉族，住福建省南安市，系柯尊郎之妻。 被告：吴锦华，女，1984年3月26日出生，汉族，住福建省南安市。 原告福建伯恩物业集团有限公司与被告柯尊郎、吴锦华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建伯恩物业集团有限公司的委托诉讼代理人陈旭珍、被告吴锦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建伯恩物业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令柯尊郎、吴锦华向福建伯恩物业集团有限公司支付拖欠的物业服务费计10626.12元及自2016年1月1日起至实际清偿之日止的违约金,以每月拖欠的物业服务费为基数，按月利率0.6%的标准计算，暂计至2020年3月31日的违约金为1650.94元；2.判令柯尊郎、吴锦华向福建伯恩物业集团有限公司支付自2015年10月起至2020年3月止拖欠的水电公摊费1843.13元，以上第一项、第二项共计14120.19元；3.判令柯尊郎、吴锦华承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月30日，柯尊郎、吴锦华与福建伯恩物业集团有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：福建伯恩物业集团有限公司向柯尊郎、吴锦华提供前期物业管理服务，服务期限自2013年1月1日起至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》为止。柯尊郎、吴锦华的物业服务费按其拥有的房屋建筑面积以每月每平米1.0元的标准收取，公共水电费由全体业主分摊。柯尊郎、吴锦华应于每月5日前向福建伯恩物业集团有限公司缴纳当月物业服务费，如柯尊郎、吴锦华不按协议约定的收费标准和时间交纳物业费的，福建伯恩物业集团有限公司有权要求柯尊郎、吴锦华补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。2016年4月1日起，物业费经由法定表决程序提升至每月每平米1.4元的标准收取，并经全体大部分业主同意施行至今。2013年1月1日，柯尊郎、吴锦华办理入住交接手续，成为福建省南安市官桥镇“温泉新都城”43号楼201室的业主。柯尊郎、吴锦华住宅的建筑面积为153.17平方米，2013年1月1日至2016年3月31日每月应缴物业费153.17元,2016年4月1日起每月应缴物业服务费214.44元。福建伯恩物业集团有限公司自2013年1月1日至今依约向柯尊郎、吴锦华提供物业管理服务，并代为缴纳公共部分应付的水电费用，但柯尊郎、吴锦华自2016年1月1日开始拒绝缴纳物业服务费并拒付公摊部分的水电费。暂计至2020年3月31日，柯尊郎、吴锦华拖欠的物业服务费计10626.12元，水电公摊费计1843.13元。福建伯恩物业集团有限公司多次致电并书面催缴，柯尊郎、吴锦华拒不缴纳上述费用。 柯尊郎、吴锦华辩称，一、福建伯恩物业集团有限公司提供的所谓的业主大会表决选聘物业及提价公告严重违反法律规定，依法不具有法律效力。具体理由如下：1、《关于温泉新都城物业服务收费标准意见征询公告》，该公告并未就是否召开业主大会进行公告，且该公告仅就物业服务收费标准事项征询公告，并未就选聘物业公司事项公告，其后续召开的业主大会表决项目属于严重的程序违法，完全违反法律规定。另外，该公告系由福建伯恩物业集团有限公司工作人员对广大业主开展意见征询收集工作，而非由业主委员会或居委会、政府部门进行收集。该公告将本应由业主委员会进行的工作交由物业利害相关方实施，明显有悖于《物业管理条例》的规定。2、《会议纪要、会议签到表、业主大会决定事项公告、业主大会表决票统计结果》，该业主大会表决事项违反《物业管理条例》第14条及《福建省物业管理条例》第16条的规定，未在业主大会会议召开15天以前将业主大会会议有关表决事项告知全体业主及社区居委会，属于严重的程序违法，依法没有任何法律效力。3、《温泉新都城业主委员会会议纪要》，该会议纪要完全不符合法律规定，程序严重违法，该会议纪要没有任何人员签署，出具单位为“温泉物业服务中心”该份材料不具有真实性。可见上述材料所谓的进行公告及召开业主大会进行的表决事项完全违法，违反《物业管理条例》第十四条：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”及《福建省物业管理条例》第十六条“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业委会组织召开；业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议有关事项告知业主和所在地村（居）民委员会。经占总人数百分之二十以上业主提议，或者有业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程规定的其他情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议”的规定。二、本案业主大会未经法定程序提议召开会议，违反《物业管理条例》第十三条：“业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”；而且业主大会的召开及有关表决事项也未提前15日告知业主及居委会，属于程序严重违法，依法没有任何法律效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”请人民法院依法驳回福建伯恩物业集团有限公司的无理要求。三、本案将“弃权”及不反馈意见的票计入已表决的多数票，没有任何法律依据，严重违反《物业管理条例》等有关法律法规，是无效的。从《业主大会表决票》中可以看出，第4条：“弃权及不反馈意见的，其票权计入已表决的多数票”是没有任何法律依据的，属于严重违反《物业管理条例》等有关法律法规，是无效的。同时业主大会表决事项1“物业服务企业：伯恩（福建）物业管理有限公司”，表决事项2“物业服务收费标准：（2016年3月1日起执行）……”，该《业主大会表决票》与上述《业主大会决定事项公告》的表决事项内容不一样，表决票表决事项1是“物业服务企业：伯恩（福建）物业管理有限公司”，而《业主大会决定事项公告》的表决事项1是“选聘伯恩（福建）物业管理有限公司”；样票表决事项2是“物业服务收费标准为（2016年3月1日起执行）……，而《业主大会决定事项公告》的表决事项2是“物业服务收费标准为（2016年4月1日起执行）……，这样的表决票误导业主填写表决票；并且将“弃权”及不反馈意见的票计入已表决的多数票，是严重违反有关法律法规，是没有任何法律效力的，请人民法院予以纠正。四、福建伯恩物业集团有限公司的相关诉讼请求部分已经超过诉讼时效，依法不应予以支持。福建伯恩物业集团有限公司主张柯尊郎、吴锦华交纳2016年1月1日至2020年3月31日的物业费，根据《民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，该主张的部分权利已超过法定的诉讼时效，依法不应予以支持。五、柯尊郎、吴锦华提供8点实际情况：1、柯尊郎、吴锦华的房子阳台自2015年至今经常反冒水，而且反冒的都是泡沫水，很难清理，需要浪费很多的时间去清洗，由于冒水导致阳台上的洗衣机被泡坏，多次要求物业处理遭拒绝。故有权要求福建伯恩物业集团有限公司赔偿洗衣机费用3000元和因反冒水五年来清洗阳台误工费每月50元共3000元，共计6000元（洗衣机为海尔滚筒洗衣机）。厨房也偶尔会冒水，也都没有处理好。2、物业费未涨价之前，保安、保洁配备都比较合理规范，如今物业费涨了，可是保安、保洁人员不增反减，而且更是老龄化。架空层电井门水井门都没有关，存在安全隐患。架空层杂物堆积多年未清理。3、福建伯恩物业集团有限公司只公示收入的物业费和公摊的水电费，从未公示过电梯广告，场地租用，步行街铁皮屋等收入，业主有权要求公示物业各种收支明细。4、柯尊郎、吴锦华自2013年入住至今，楼下的入户门一直未能上锁，偶尔才会锁一下，多次反映至今都没有处理，福建伯恩物业集团有限公司让柯尊郎、吴锦华自己找人来修，说是没有配件，所以至今一直处以不能上锁状态，对住户的安全埋下隐患。楼道灯不亮也都未处理。5、物业费的收费率为何从2016年的87.44%，降到2017年的81.71%，甚至降到2019年的80.59%，这其中难道福建伯恩物业集团有限公司就不应该反思吗？物业费提高了，可是服务却降低了，遇见问题又不肯处理，各种设施损坏都未修复，类似下水管道盖没有盖，随意用树枝遮盖，存在安全隐患。交房的时候说游泳池开放供业主们使用，可如今也是荒废的，而且里面的积水又脏又臭没有及时排出，出入自由，存在安全隐患。喷水池也是一直未启用。6、小区监控形同虚设，失盗多有发生，但福建伯恩物业集团有限公司从未加强管理。7、柯尊郎、吴锦华有权要求福建伯恩物业集团有限公司公示《关于温泉新都城物业服务收费标准意见征询》的投票详细名单，以示公平公开公正。8、会议记录也记载凌炳飞主任的发言：虽近期物业公司的一系列举措使小区的环境得到了明显改善，但对于提升物业费还远远不够。另外也强调了业委会无权同意物业费的提升幅度，所以物业无权擅自提升物业费。综上所述，福建伯恩物业集团有限公司的诉求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回福建伯恩物业集团有限公司的全部诉求。 本院经审理认定事实如下：2012年12月30日，柯尊郎、吴锦华作为福建省南安市官桥镇温泉新都城43号楼201室的业主（面积153.17平方米），就委托福建伯恩物业集团有限公司提供前期物业管理服务事宜，与该公司签订1份《前期物业服务协议》，约定：物业管理服务费由福建伯恩物业集团有限公司向业主或物业使用人收取，其中住宅（带电梯）收费标准为1.00元/月平方米、住宅（无电梯）收费标准为0.50元/月平方米、商铺收费标准为1.00元/月平方米、别墅收费标准为1.50元/月平方米、会所及幼儿园等配套经营性物业收费标准为1.30元/月平方米，不包含电梯运行费及公共水电费分摊，公共水电费由全体业主分摊；物业管理服务费于物业交付使用之日起计收，业主或物业使用人应于每月5日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按交纳欠费总额的千分之五交纳违约金（滞纳金）。双方还对其他权利和义务做出了约定。2012年12月31日，柯尊郎、吴锦华办理入住交接手续。柯尊郎、吴锦华交纳物业服务费至2015年12月31日，支付公摊水电费至2015年9月。自2016年1月1日起至2020年3月31日的物业服务费，及自2015年10月起至2020年3月的公摊水电费，柯尊郎、吴锦华至今未向福建伯恩物业集团有限公司交纳。2020年4月11日，福建伯恩物业集团有限公司通过EMS向柯尊郎、吴锦华邮寄律师催款函，催告其交纳2016年1月1日起至2020年3月的物业服务费10626.12元，自2015年10月起至2020年3月的公摊水电费1843.13元，并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。 2016年1月15日，温泉新都城业主委员会与福建伯恩物业集团有限公司联合向全体业主发出《公告》，就物业服务收费标准向全体业主进行意见征询与收集。2016年1月22日起，就选聘福建伯恩物业集团有限公司为物业服务企业、确定物业服务费收费标准（其中，多层为0.9元/㎡月，高层/小高层：一期为1.2元/㎡月，二期、三期为1.4元/㎡月，别墅为1.9元/㎡月，店面为1.4元/㎡月）二项议题，走访入户向业主收集意见。2016年3月19日，温泉新都城业主委员会主持会议进行现场验票，收回有效票2633张、建筑面积309615.76㎡（占总建筑面积83.86%、业主总人数83.16%），其中赞成选聘福建伯恩物业集团有限公司为物业服务企业的为2052人、面积239022.66㎡（占总建筑面积64.74%、业主总人数64.83%）、赞成物业服务费收取标准的为1651人、面积187666.44㎡（占总建筑面积50.83%、业主总人数52.16%）。当日，温泉新都城业主委员会向小区全体业主公告表决票统计结果，宣布通过选聘福建伯恩物业集团有限公司和物业服务收费自2016年4月1日起执行收费标准为多层：0.9元/㎡月；高层/小高层：一期1.2元/㎡月，二三期1.4元/㎡月；店面：1.4元/㎡月，别墅：1.9元/㎡月等事项。温泉新都城业主委员会至今未与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 2016年8月23日，伯恩（福建）物业管理有限公司更名为“福建伯恩物业管理股份有限公司”。2019年8月23日，福建伯恩物业管理股份有限公司更名为“福建伯恩物业集团有限公司”。 另查明，温泉新都城业主近三年向福建伯恩物业集团有限公司交纳物业服务费的情况为：2016年度费用已交户数为2804户，占总户数89.16%，收费率87.44%；2017年度费用已交户数为2614户，占总户数83.11%，收费率81.71%；2018年度费用已交户数2534户，占总户数80.59%，收费率79.09%。 上述事实，有福建伯恩物业集团有限公司提供的柯尊郎、吴锦华《居民身份证》复印件，《业主（住户）资料卡》、《业主入户验房表》、《商品房买卖合同》复印件、《前期物业服务协议》、《物业费机打发票》（2015.2.1至2015.12.31）、《收费凭证》（水电公摊2013.11至2015.9）、《欠费明细表》各1份，《关于温泉新都城物业服务收费标准意见征询事宜说明》、《温泉新都城业主委员会-会议纪要》及相关会议材料、照片、《统计结果》、《会议公告》各1份，2016、2017、2018《业主交费情况统计表》各1份，《律师催告函》及EMS邮寄单各1份，《水电公摊明细》54份、水电公摊统计表1份，物业费及违约金计算明细表1份，本院（2018）闽0583民初8346号《民事判决书》复印件1份，以及双方出庭人员在庭审中的陈述为证。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且经庭审审核属实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。 柯尊郎、吴锦华提供其房屋的阳台、厨房以及小区电井门、入户门、楼道灯、管道盖、游泳池、喷水池、小区环境的《照片》、《光盘》，拟证明福建伯恩物业集团有限公司管理不到位，导致其遭受损失，其因此拒绝缴纳物业费。福建伯恩物业集团有限公司质证认为柯尊郎、吴锦华的房屋阳台地漏没有问题，厨房冒水是业主自己原因造成的，其反应的问题已经在进行修复。本院认为，柯尊郎、吴锦华提供的证据仅能证明其房屋的阳台、厨房存在冒水的问题，但柯尊郎、吴锦华未能提供其他相关证据证明冒水的原因以及其因此遭受的具体损失，故对该证据本院依法不予认定。 本院认为，福建伯恩物业集团有限公司与柯尊郎、吴锦华签订的《前期物业服务协议》，主体资格合法，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行合同义务。柯尊郎、吴锦华应根据协议的约定，按1.0元/月平方米的标准于每月5日前向福建伯恩物业集团有限公司支付当月物业服务费，并分担每月公共水电费，直至其物业所在小区业主大会选聘的物业服务企业提供物业服务之日止。温泉新都城小区系一个完整的物业管理区域，于2014年12月5日依法成立温泉新都城业主委员会。2016年1月至3月，温泉新都城业主委员会经公告、入户书面征求意见后，召集召开的业主大会会议，有温泉新都城小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，程序合法，表决结果有效，对全体业主具有约束力。因温泉新都城小区占总建筑面积64.74%且占业主总人数64.83%的业主同意选聘福建伯恩物业集团有限公司为物业服务企业，占总建筑面积50.83%且占业主总人数52.16%的业主同意物业服务费收费标准为：多层0.9元/㎡月，高层/小高层：一期1.2元/㎡月，二期、三期1.4元/㎡月，别墅1.9元/㎡月，店面1.4元/㎡月），故福建伯恩物业集团有限公司自2016年4月1日起依法成为温泉新都城小区的物业服务企业，并按业主大会会议确定的标准向业主收取物业服务费。柯尊郎、吴锦华的房屋面积153.17平方米，位于温泉新都城小区**楼**，每月应按1.4元/㎡的标准支付物业服务费214.44元。柯尊郎、吴锦华至今未向福建伯恩物业集团有限公司交纳自2016年1月1日起至2020年3月31日的物业服务费10626.12元，现福建伯恩物业集团有限公司请求判令柯尊郎、吴锦华支付拖欠的物业服务费10626.12元，本院依法予以支持。福建伯恩物业集团有限公司已先行支付公共水电费，有权向业主分摊公共水电费，故福建伯恩物业集团有限公司主张判令柯尊郎、吴锦华向其支付2015年10月起至2020年3月的公摊水电费1843.13元，合理合法，本院依法予以支持。柯尊郎、吴锦华迟延履行按月支付物业服务费的义务，势必会造成福建伯恩物业集团有限公司相应的资金损失，双方在《前期物业服务协议》中约定的逾期违约金从逾期之日起按日千分之五计算的标准明显偏高，福建伯恩物业集团有限公司主张柯尊郎、吴锦华以每月拖欠的物业服务费为基数，按月利率0.6%的标准计付违约金的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。因温泉新都城小区业主大会会议确定物业服务费按月收取及标准，尚未与福建伯恩物业集团有限公司约定每月交纳日期，依法认定为业主应于每月的最后一天交纳当月物业服务费，故柯尊郎、吴锦华应支付的违约金计算期限分别为，2016年1月至3月应交纳的物业服务费所产生的违约金自每月6日起计算至实际付款之日止，2016年4月至2020年3月应交纳的物业服务费所产生的违约金自每月次月1日起计算至实际付款之日止。根据《物业管理条例》第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”的规定，温泉新都城业主委员会拒不执行业主大会会议的决议，未与业主大会会议选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同的行为，违反法律法规的规定，不影响业主大会决定对业主的约束力，不影响福建伯恩物业集团有限公司与温泉新都城小区业主构成的物业服务合同关系。温泉新都城业主委员会于2017年9月1日、2017年10月20日发出的告知书和公告，程序不符合法律规定，明显与业主的意愿相悖，事后亦未得到业主的追认，系无效的民事行为，对业主无约束力，不产生与福建伯恩物业集团有限公司解除物业服务合同关系的法律效力。另外，福建伯恩物业集团有限公司在柯尊郎、吴锦华欠款期间通过打电话、邮寄律师函等方式催讨欠款，存在诉讼时效中断情形，故福建伯恩物业集团有限公司向本院主张诉讼权利时并未超过诉讼时效。关于柯尊郎、吴锦华辩称福建伯恩物业集团有限公司管理不到位，导致其遭受损失，其因此拒绝缴纳物业服务费。首先，柯尊郎、吴锦华未能提供相关证据证明其房屋阳台和厨房冒水的原因以及其因此遭受的具体损失，无法确定责任方以及具体的损失金额。业主在发现房屋质量问题时,可以向物业公司反映情况,在房屋质保期内可以要求开发商予以维修，超过房屋质保期的可以申请房屋维修基金，还可以在自行维修后向责任方主张维修费用等合法权益，但不能据此拒不支付物业服务费。其次，如果业主认为物业公司没有履行相关的管理义务或存在管理不规范等行为，应及时向物业公司或其上级主管部门反映，力争尽快规范和改善、提高服务水平，而不应以此作为拒付物业服务费的理由。如果业主通过不交纳物业服务费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。综上，柯尊郎、吴锦华的答辩意见，缺乏事实与法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十五条第一款、第七十六条、第七十八条第一款、第八十条，《物业管理条例》第六条、第七条、第八条、第九条第一款、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十六条、第三十三条、第三十四条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、柯尊郎、吴锦华应于本判决生效后十日内支付福建伯恩物业集团有限公司2016年1月至2020年3月的物业服务费10626.12元，并以每月拖欠的物业服务费为基数，按月利率0.6%的标准向福建伯恩物业集团有限公司支付逾期付款违约金，其中2016年1月至3月每月对应的违约金自当月6日起计算至实际付款之日止，2016年4月至2020年3月每月对应的违约金自次月1日起计算至实际付款之日止。 二、柯尊郎、吴锦华应于本判决生效后十日内支付福建伯恩物业集团有限公司2015年10月起至2020年3月的公共水电费分摊1843.13元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费153元，减半收取计77元，由柯尊郎、吴锦华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 陈伟平 二〇二〇年八月六日 法官助理 汪惠玲 书 记 员 杨聪灵 速 录 员 石智杰 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。