江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1298号原告：徐中秋，男，1989年7月27日出生，居民身份证号码371324198907277357，汉族，住山东省苍山县兴明乡徐皇路村**，现住江苏省苏州市相城区黄埭镇东桥旺家里**。委托诉讼代理人：周盟，江苏诚茂律师事务所律师。被告：李玉路，男，1988年9月7日出生，汉族，住，住江苏省阜宁县/div>被告：苏州开心房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇鹤溪路**明珠广场****。法定代表人：李君，总经理。委托诉讼代理人：周刚、高振丹，江苏蓝之天事务所律师。原告徐中秋与被告李玉路、被告苏州开心房产经纪有限公司房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判。因被告李玉路下落不明，本院经公告向被告李玉路送达了诉状副本、应诉通知、开庭传票等诉讼材料，由审判员周文明继续独任审理，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告徐中秋及其委托诉讼代理人周盟、被告苏州开心房产经纪有限公司的委托诉讼代理人高振丹到庭参加诉讼。被告李玉路经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未向本院提供书面答辩、质证意见。本案现已审理终结。原告徐中秋向本院提出诉讼请求，一：判令解除《苏州市存量房买卖合同》。二、判令被告李玉路双倍返还原告购房定金40000元。三、请求判令被告苏州开心房产经纪有限公司对双倍返还原告购房定金承担连带责任。四、被告苏州开心房产经纪有限公司退还原告13460元佣金。五、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告经苏州开心房产经纪有限公司居间服务，拟购买李玉路位于苏州市相城区房屋。2019年12月2日原告与两被告签订了《苏州市存量房买卖合同》，原告并于当天向被告李玉路支付了20000元购房定金，向苏州开心房产经纪有限公司支付了13460元佣金。后原告在等待网签期间却接到被告苏州开心房产经纪有限公司通知该房屋在签订《苏州市存量房买卖合同》之前已被法院司法查封，意味着该房屋无法进行交易，由此给原告造成的损失原告认为两被告存在过错，原告也多次与两被告交涉协商返还定金及佣金等事宜，但均未果，故原告只能诉于法律，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，以维护原告方的合法权益。被告徐中秋未应诉答辩。被告苏州开心房产经纪有限公司辩称，原告的第一、第二项请求与其公司无关，原告提出的其他诉讼请求，其公司认为没有事实和法律依据。原被告双方在开心房产签订了案涉房屋的买卖合同，并且交了定金2万元及原告交付了13460元的佣金，这个是事实，但是本合同没有继绩履行下去的责任在被告李玉路。被告苏州开心房产经纪有限公司对于买卖合同没有履行下去没有任何责任，在买卖合同对双方责任有约定，合同无法继续履行是被告李玉路的责任。经审理查明，2019年12月2日，原告徐中秋（买受人）与被告李玉路（出卖人）、被告苏州开心房产经纪有限公司（居间方）签订《苏州市存量房买卖合同》1份，约定李玉路通过苏州开心房产经纪有限公司，自愿将苏州市相城区出卖给徐中秋，该房登记建筑面积：114.56平方米。该房屋其它所(共)有权证状况为出卖人保证该房屋没有其它所(共)有权证。该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权。出卖人应于2020年04月25日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。该房屋(包括物品清单中明确的房屋附属物品)的价款为人民币1326000元，买受人实际支付的房屋价款应当等同于出卖人实际收取的房屋价款。房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房屋价款具体支付方式约定为下列贷款支付，买卖双方约定于2020年01月15日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管帐户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，且买受方贷款应于2020年04月01日前审批通过，买受方不得以任何形式为银行放款设置障碍，否则承担本合同第五条的约定承担违约责任。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款(按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款)打入资金托管帐户。贷款款项由买受人委托贷款银行直接支付至资金托管指定帐号，具体放款日期以银行放款时间为准。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持原有的状况。买卖双方约定房屋交付日期为房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起1日内。基于中介方在甲、乙双方签约之时已提供行情分析、相关税费说明、网上配对、带客看房、潜在买方配对、价格协调、文本合同拟定、交易流程咨询说明服务，买卖双方按约定向中介方支付中介费用。在本合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任。违约方应根据本合同约定或者《中华人民共和国合同法》等我国法律法规的规定承担违约责任。本合同未尽事宜，买卖双方应当在本合同附件一内协商约定补充协议，补充协议内不得约定与本合同内容相抵触的条款。本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，选定的提示性部分的文字、添加的补充性部分的文字与其它固定部分的文字具有同等效力。本合同连同附件一式叁份，具有同等法律效力，买方、卖方、中介方各执一份。本合同自买、卖双方及中介方签订之日起生效。为交易手续之便，甲、乙双方均同意中介方依本合同约定的内容在苏州市区存量房网上买卖管理系统进行合同备案，无需另行签订网签草签合同。李玉路在出卖方处署名、李玉路在买卖受人处署名、苏州开心房产经纪有限公司在居间方处加盖其公司合同专用章，但无经办人署名。同日，李玉路作为出卖人(甲方)与买受人(乙方)徐中秋签订《补充协议》1份，约定：鉴于甲乙双方就坐落于苏州市相城区的房屋签订了存量房买卖合同，合同约定的成交价为人民币1326000元。现经双方友好协商，达成如下协议：1、乙方支付甲方上述房屋交易首期款人民币：20000元。该笔款项乙方具体支付如下：X。乙方逾期支付上述房屋交易首期款的，乙方应按逾期支付款项的千分之五按日向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定房屋价款的20%向乙方追究其违约责任。2、甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计人民币：1346000元整。3、本补充协议为履行存量房买卖合同的不可分割的组成部分，系双方真实意思表示，甲乙双方确认本协议一经签订，即不可撤销。4、…。5、甲方承诺交易房屋产权登记满两年，为甲方家庭在江苏省范围内唯一一套住宅。若由于甲方承诺不实导致税费增加的，则多出税费由甲方承担。6、…。7、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本协议与存量房买卖合同约定不一致的，以本协议为准。李玉路在出卖人处署名、徐中秋在买受人处署名。当日，李玉路出具收据1份，明确其收到徐中秋支付的定金共计人民币20000元。另李玉路向徐中秋、苏州开心房产经纪有限公司出具共同共有人同意出售承诺书1份，载明“坐落于苏州市相城区共有人何秀共同共有，现由于其不能到场签字，本人代其在经纪有限公司居间下签订关于上述房屋之《苏州市存量房买卖合同》及相关文件。本人承诺所签之协议及相关文件均是本人及共同共有人经过共同商议之后的真实意思表示，协议中载明的相关权利义务本人及共同共有人均予以认可。若不履行该协议，本人愿承担协议中的违约责任。另查，2019年12月2日，徐中秋与苏州开心房产经纪有限公司签订了房地产经纪佣金确认书，确认徐中秋应付苏州开心房产经纪有限公司佣金人民币13460元。2019年12月2日，李玉路与苏州开心房产经纪有限公司签订了房地产经纪佣金确认书，确认李玉路应付苏州开心房产经纪有限公司佣金人民币16000元。又查，位于苏州市相城区的不动产登记簿查询记录载明：权证号：苏（2018）苏州市不动产权第7008248号、权利人：何秀/李玉路、共有权人何秀、李玉路、共有方式：共同共有、他项权证号：1、（2018）苏州市不动产证明第7005855号、担保范围全部、债权数790000元、债务履行期限：2018年4月12日起至2048年4月12日止、2、（2018）苏州市不动产证明7010207号、担保范围全部、债权数190000元、债务履行期限：2019年5月7日起至2027年5月7日止。另于2019年10月11日被苏州市相城区人民法院查封，查封结束日期为2022年10月10日；于2019年10月17日被阜宁县人民法院查封，查封结束日期为2022年10月16日；于2019年12月5日被苏州工业园区人民法院查封，查封结束日期为2022年12月5日；于2020年4月16日被阜宁县人民法院查封，查封结束日期为2023年4月15日。审理中，徐中秋、苏州开心房产经纪有限公司确认徐中秋已向苏州开心房产经纪有限公司支付居间佣金人民币13460元。以上事实，由原告提供的身份证明、人口信息、企业信用信息、《苏州市存量房买卖合同》及附件、《补充协议》、房地产经纪佣金确认书、承诺书、定金收据、不动产权证、不动产登记簿查询记录及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告称，其在贝壳平台上看到的涉案房屋，是由被告苏州开心房产经纪有限公司挂在网上的。在2019年12月2日之前的半个月原告即与苏州开心房产经纪有限公司联系，房产经纪人葛庆英在签合同之前十天左右即带原告看了房屋，其间也碰到过李玉路。2019年12月2日晚上，苏州开心房产经纪有限公司人员组织徐中秋、李玉路双方到苏州开心房产经纪有限公司，办了手续，签了合同。期间，苏州开心房产经纪有限公司人员问过被告李玉路的涉案房屋是否有查封和抵押，李玉路说有买房子的时候的抵押，其他没有，并称合同签好之后，抵押要解押之后过户房产。苏州开心房产经纪有限公司人员即未再问李玉路，也未要求其提供其他材料。双方讲好价格等事宜后，苏州开心房产经纪有限公司中介拟定合同，双方签订合同。原告即用支付宝付了2万元定金。当时苏州开心房产经纪有限公司向徐中秋要中介费，徐中秋第二天付13460元给苏州开心房产经纪有限公司。原告依苏州开心房产经纪有限公司要求提交个人资料，户口本等资料。2020年1月12日，苏州开心房产经纪有限公司人员致电给原告，称有事情跟原告说，要原告至其公司。当日下午5点钟左右，原告与一同事一起至苏州开心房产经纪有限公司，公司人员告知原告涉案房屋被查封了，无法交付过户。当时中介人员对原告称是签合同之后被查封的。原告即要求解约，并双倍返还定金。后经苏州开心房产经纪有限公司联系，被告李玉路于2020年3月份曾到苏州开心房产经纪有限公司，但其不同意双倍返还定金，只愿意返还定金。协商未成双方即离开了。后，原告联系李玉路，有时其不接电话，偶尔接一次电话，都是敷衍。原告找苏州开心房产经纪有限公司要求退佣金，其公司人员称要等单子结束，具体等法院判决。故起诉了。原告认为现涉案房屋被多次查封，且有两个抵押，故涉案合同无法继续履行，故要求解除合同。因致解除合同的根本原因在被告李玉路，故原告要求李玉路双倍返还定金。苏州开心房产经纪有限公司作为是居间方，以促成双方房产交易的完成而收取佣金，在三方签订苏州市存量房买卖合同之后，很快原告就被告知房屋无法交易的事实，随后被告苏州开心房产经纪有限公司的工作人员虽口头答应返还佣金，但是一直没有返还。原告之所以愿意向被告苏州开心房产经纪有限公司支付居间服务费，是相信其具有房地产居间领域的专业知识，能够提供优质的居间服务及房屋买卖相关业务咨询服务。不仅应当促成双方签订该房屋买卖合同，而且应该在可预见的情况下促使双方签订能够顺利履行的房屋买卖合同。本案中明显被告苏州开心房产经纪有限公司未履行其应尽的义务，收取的佣金应当在原告被告知房产不能交易时就返还。被告苏州开心房产经纪有限公司在居间过程中存在重大过错，应该对被告李玉路双倍返还定金义务承担连带责任，理由一，被告苏州开心房产经纪有限公司作为专业的房地产居间服务机构，有能力也有义务查清涉案房屋的权属，包括他项权及查封状况，并如实告知原告。但被告苏州开心房产经纪有限公司未全面履行该义务。本案中原告未收到任何的书面风险告知。本案中存量房买卖合同中无任何房地产经纪人员签名。故原告要求苏州开心房产经纪有限公司对李玉路返还原告双倍定金承担连带责任，并返还全部佣金。经质证，被告苏州开心房产经纪有限公司对原告陈述事实经过无异议，但认为在2020年1月中介公司跟原告只是说签好合同之后苏州开心房产经纪有限公司才知道是房子被法院查封了，并未讲是在签合同后被查封。另原告陈述也证明了当时签合同的时候苏州市相城区确问过被告李玉路涉案房有无抵押、查封。是被告李玉路在刻意隐瞒。现苏州开心房产经纪有限公司也联系不到被告李玉路，且苏州开心房产经纪有限公司向法院也起诉了被告李玉路，要求其支付佣金。被告苏州开心房产经纪有限公司认为原告所陈述的对苏州开心房产经纪有限公司的义务，没有法律依据。依原告陈述的内容可以看出，被告苏州开心房产经纪有限公司对于涉案房屋买卖初审已经尽了告知和说明的义务，当时已经询问过被告李玉路当时房屋存在的问题，被告李玉路在签订合同时刻意隐瞒事实。在合同中约定被告李玉路对出卖房的权利作出了承诺，在合同上已经进行了约定。故被告苏州开心房产经纪有限公司不应该承担责任。本合同在被告苏州开心房产经纪有限公司的促成下签订，合同真实有效，被告苏州开心房产经纪有限公司收取佣金也是合法有效。在2020年3月份的时候三方确实谈过一次，苏州开心房产经纪有限公司只是说等被告李玉路处理好了之后，再谈佣金的事情。故认为应该先处理原告和被告李玉路之间的合同关系，再处理佣金事宜。故请求驳回原告对其诉请。审理中，原告、被告苏州开心房产经纪有限公司均明确在商谈签订合同时，李玉路出示了涉案房屋的不动产权证，且将不动产权证交付给苏州开心房产经纪有限公司人员。本院认为，原告、被告于2019年12月2日签订了《苏州市存量房买卖合同》，但现查涉案房屋存在抵押及被法院查封，且部分发生在2019年12月2日前，此情形致该合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告要求解除该合同的请求，符合法律规定，予以支持。原告要求被告李玉路双倍返还定金的请求，合法有据，予以支持。苏州开心房产经纪有限公司系专业房屋中介机构，拥有专业人员、设备、专门的网络系统，并根据其服务收取佣金，对其提供的信息理应承担充分的、谨慎的审查及核实义务，本案中其只是口头询问了被告李玉路关于涉案房屋的所有权情况，但未进一步核实就房屋产权情况包括是否存在被查封等情形进行核查，显系在提供居间服务过程中未及时履行信息审查职责及如实报告义务。尽管造成原告损失的根本原因在于房屋出卖人李玉路违约，但是苏州开心房产经纪有限公司在本次交易过程中违反了居间方应尽的义务，存在上述违约行为，故除应返还徐中秋13460元中介服务费外，还应就如李玉路不能返还双倍定金造成徐中秋的损失部分承担补充赔偿责任。综合苏州开心房产经纪有限公司在提供居间服务过程中的违约情况，本院酌定苏州开心房产经纪有限公司在被告李玉路返还40000元履行不能的情况下承担40%的补充赔偿责任。苏州开心房产经纪有限公司履行补充责任后，有权向李玉路追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、原告徐中秋、被告李玉路、被告苏州开心房产经纪有限公司于2019年12月2日签订的《苏州市存量房买卖合同》解除。二、被告李玉路于本判决生效之日起十日内返还原告徐中秋双倍定金共人民币40000元（如采用转账方式支付，请汇入原告徐中秋指定账户；户名：徐中秋，开户行：中国农业银行苏州太平支行，账号：62×××76）。三、被告苏州开心房产经纪有限公司在被告李玉路返还40000元履行不能的情况下承担40%的补充赔偿责任。四、被告苏州开心房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐中秋居间佣金人民币13460元如采用转账方式支付，请汇入原告徐中秋指定账户；户名：徐中秋，开户行：中国农业银行苏州太平支行，账号：62×××76）。五、驳回原告徐中秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币568.5元，由被告李玉路负担348.5元，被告苏州开心房产经纪有限公司负担220元（该款原告徐中秋已自愿垫付，不再退还，两被告负担之款，由被告李玉路、被告苏州开心房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内分别给付原告徐中秋）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  周文明二〇二〇年八月四日书记员  施 晴