广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初4945号原告（反诉被告）：陈洛成，男，1966年6月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹友丽，广东百科律师事务所律师。被告（反诉原告）：田亮生，男，1972年5月2日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县，被告（反诉原告）：王艳，女，1988年9月8日出生，汉族，户籍地址贵州省凤冈县，上述两被告共同委托诉讼代理人：李超本，广东定海针律师事务所律师。第三人：刘锦华，男，1973年2月14日出生，汉族，身份证住址广东省从化市，第三人:刘少锋，男，1984年10月12日出生，汉族，身份证住址广东省从化市之一，第三人：刘伟平，男，1973年7月2日出生，汉族，身份证住址广东省从化市，第三人：刘伯和，男，1971年2月6日出生，汉族，身份证住址广东省从化市，第三人：刘锡扬，男，1970年1月6日出生，汉族，身份证住址广东省从化市，原告（反诉被告，以下简称原告）陈洛成与被告（反诉原告，以下简称被告）田亮生、王艳，第三人刘锦华、刘少锋、刘伟平、刘伯和、刘锡扬合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员肖録婷独任审理。原告陈洛成的委托诉讼代理人赖清松、邹友丽，被告田亮生、王艳的共同委托诉讼代理人李超本，第三人刘锦华、刘少锋、刘伟平、刘伯和、刘锡扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈洛成向本院提出诉讼请求：1.确认我与被告田亮生签订的《合作建房协议书》无效；2.两被告共同向我返还42万元及支付利息（按年6%的利率从2016年11月23日起计至实际清偿之日止）；3.第三人刘锦华、刘少锋、刘伟平、刘伯和、刘锡扬对被告田亮生、王艳应承担的义务承担共同返还和支付的责任；4.本案受理费用由两被告及第三人共同承担。事实与理由：2016年10月21日，我与被告田亮生签订《合作建房协议书》，约定在位于广州市从化区太平镇XXXX路XXX路XXXX村道旁，宅基地产权人为刘少锋、刘伟平、刘伯和、刘锡扬、刘锦华的宅基地上合作建房。由田亮生负责工程建筑、各方关系的协调，并承担各方风险。协议签订后，我分别在2016年11月21日汇款10万元、2016年11月22日汇款20万元，合计30万余元汇至田亮生的配偶王艳的账户。后又于2016年12月1日将12万款项交给了田亮生。因我和田亮生并非广州市从化区太平镇XXX路XXX路XXX村的集体经济组织成员，依法不属于可以取得涉案宅基地的主体，双方签订的《合作建房协议书》违反了法律的强制性规定，应属无效，田亮生及其配偶王艳共同收取的42万元建房款应予以返还给我。另外，由于据两被告称，该两被告已自行投入85万元到涉案宅基地的地基建设中，若两被告所述属实，对于我支付的资金也已物化到地基附着物，根据合同无效的原则，应由宅基地产权人刘锦华、刘少锋、刘伟平、刘伯和、刘锡扬承担返还义务。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对于被告田亮生、王艳的反诉，原告陈洛成辩称，我不同意被告的全部反诉请求，理由如下：1.因我与两被告均不属于涉案宅基地集体经济组织成员，依法不属于可取得宅基地的主体，双方签订的合作建房协议无效。2.因双方均不是集体经济组织成员，加上国家对宅基地建设的管控，建房事宜没有进行就被迫终止，根据合同无效的规定，被告田亮生应将收取的款项予以返还。3.涉案宅基地没有建设就被迫终止，根本不存在投入资金的问题，被告也没有进行举证，退一步，即使有，也是被告田亮生与宅基地土地方的问题，与我无关。被告田亮生、王艳共同辩称，我方认为双方签订的合同无效，无效之后确实需要返还款项，但应与原告尚欠我方的款项予以抵扣。案涉房屋是我们与原告合作投资兴建，我方投资了85万元，原告投资了42万元，兴建了地基。在合作过程中，原告要求我方退出合作建房，由原告直接与宅基地产权人刘少锋、刘伟平、刘佰和、刘锡扬、刘锦华合作建房。我方投资的85万元由原告待建好房屋后，用房屋抵扣我方的投资款，但直到今天，该房屋也没有建成。为维护我方的合法权益，现提出如下反诉请求：1.原告向我方返还85万元及支付利息（按年利率6%从2016年10月21日起计算）；2.反诉费由原告承担。第三人刘锦华述称，原告与被告签订的合同我不知情，我收到了被告支付给我的青苗款，我原来在涉案地块上种的果树都被砍掉了，这笔款是我应得的，我不应当向原告退还该款项。对于被告提出的反诉请求，这是原被告之间的事情，我不清楚，与我无关。第三人刘少锋述称，我和其他几个第三人都是同村的叔伯兄弟，涉案场地大概700平方米左右，该场地上原来有我本人的两层楼房和三间平房，还有树龄大概30年的糯米糍荔枝树。被告经过中间人找到我们，说有一个项目要跟我们合作，开发房地产，他还说他从事开发房地产多年，他们的股东实力雄厚，资金充足，并且能协调处理各方面的关系，保证可以把我们的房子建起来。我们作为农民，法律意识淡薄，我们的住房也比较紧张，所以就答应了被告，并与被告签订了合同。合同签完不久，田亮生就叫工程队把我的房子拆了，把我们的果树砍了。现在过去多年了，还是一个烂坑。我认为我不应当向原告退款，我没有拿到任何补偿，在这件事中我们才是最大的受害者。对于田亮生反诉请求的85万元，我没有收到过，现在涉案场地就是一个烂坑，我不知道他主张的85万元是怎么来的，有什么附着物在烂坑里。第三人刘伟平述称，我们没有拿到钱损失已经很大了，我只收到田亮生支付的2万元保证金，我没有收原告的任何钱。对于被告的反诉请求，这是原告和被告签订合同的事情，我不清楚，钱的去向我也不清楚。第三人刘伯和述称，我曾经收过张志给的3万元，还有田亮生给的10万元，我没有收到过原告给的钱，原告要我们赔钱，前提是原告要把拆除我们的房屋和果树赔付了。对于被告的反诉请求，在我收到法院诉状之前，我都不知道原告和被告之间的合同关系，故该笔款项与我无关。第三人刘锡扬述称，我的意见和刘伟平一致。对于被告的反诉请求，我只收到过田亮生支付的2万元保证金，至于85万元是怎么回事我不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月21日，原告（乙方）与被告田亮生（甲方）签订《合作建房协议书》，约定：经友好协商，甲方已合规合法签订座落在：广州市从化区XXXX镇XXX路XXX路XXXX村道旁（村地名），宅基地产权人姓名刘少锋、刘伟平、刘伯和、刘锡扬、刘锦华，合作合资建房，占地约1000平方米，拟建16层半。（开发交付使用期为2016/11/1-2017/8/30日，如遇国家政策调整等延顺）；甲方同意将此合作协议书合作合资建房合同等公平条件招共同开发股东，享受甲方共同条件及利息。条件如下：1.以除分配给回原屋主平方面积外，此合作开发地块所占地面一层及顶层面积等均按股份份额比例平等分配拥有……5.共同成立售楼部销售，费用及价格共同制定对外销售；工程建筑材料费用及各方协调关系由甲方独立完成，并承担各方风险及全责，全包建筑造价：可建十六层半1000元/平方，可建十三层内1050元/平方米；付款方式及使用：分五期支付：1.第1期在签订合同开工前五天内支付20%，第二期基础到一层框架楼面5日内付20%，第三期框架楼面至六层五日内20%，第四期框架楼面至十三层时五日内付20%，第五期封顶时五日内付清余款。2.此合资建房工程款专款专用，不可挪作它用，由甲方指定账户王艳负责……每月向股东提供资金流水账目流向，以便监督管理；各股东必须按股应投资比例资金，以免影响工程进度，如不按时汇入资金，五天后作自动退股合作，之前汇入合作资金以不计利息利润在完工售楼后退还；经甲乙双方同意，乙方拥有该建筑第十层（十楼）整层，由乙方自由支配买卖。补充：经双方协商同意，甲方同意乙方增加入股第八层、第十三层共三层，由乙方自由支配买卖等。上述协议书签订后，原告向被告田亮生共计支付42万元合资建房款，其中30万元通过转账支付的方式支付至被告王艳的银行账户。诉讼中，两被告确认双方是夫妻关系，被告王艳知悉原告与被告田亮生就签订《合作建房协议书》的事宜，被告王艳也共同作为该项目的合作方履行义务。两被告提交2017年3月6日由原告、案外人张志（乙方）分别与五第三人（甲方）就上述涉案场地签订《合作建房协议书》拟证明其已退出原与第三人签订的合作建房关系，并由原告与第三人直接就涉案场地建立了合作建房关系。上述协议书约定：由乙方出资建设涉案场地，；大楼按高十七层标准设计，房屋建设后，甲方分得一楼（除乙方分得约128平方）至四楼，乙方分得一楼按五户合作人的路面总宽度，面积约128平方米及四楼楼面开始至十六层半的房屋所有权和永久使用权等。原告对上述协议书的真实性无异议，并表示之所以会有该合同，是因田亮生在签订合同后迟迟没有开工建设，其又不是地主，田亮生提出来为保证我的权益，就让五个第三人与其签订合作建房协议书，双方的真实意思并非直接由其与五个第三人直接建立合同关系。五第三人对上述协议书真实性予以认可，并均确认在签订上述协议前，其与田亮生就涉案宅基地签订了合作建房协议，后因其与田亮生签订的合作建房合同已到期，但田亮生未将楼房建起来，田亮生就提出因资金内部调整问题重新与陈洛成、张志签订合同，所以有了上述合同。根据各方均确认的涉案场地的现状照片显示，涉案场地目前为一块有积水、杂草丛生的泥地。本院认为，原告在本案中以其与被告田亮生签订的《合作建房协议书》为依据向两被告主张权利，本院仅就该协议书的法律关系进行审查。根据上述《合作建房协议书》约定内容，该协议实质是原告与被告田亮生双方对宅基地上拟建设房屋进行买卖交易的行为，因双方均非涉案宅基地所在集体组织的村民，该交易违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效。现原告要求确认其与被告田亮生签订的《合作建房协议书》无效于法有据，本院予以支持。合同签订后，原告已向被告田亮生支付了合资建房款42万元。根据无效合同相互返还的原则，原告要求被告田亮生返还上述款项有据，本院予以支持。关于原告要求支付利息的问题。双方对协议无效均有过错，考虑到该42万元款项已由被告田亮生实际占用，被告田亮生至今未向原告交付过涉案房屋，故原告要求被告田亮生支付该42万元利息有据，本院予以支持。利息应从原告提起本案诉讼，即2020年2月20日开始计至实际支付之日止为妥，并依法按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告王艳共同承担退还款项和支付利息责任的诉请。两被告确认双方是夫妻关系，被告王艳确认知悉原告与被告田亮生签订涉案《合作建房协议书》的事实，且共同作为该项目的合作方履行义务，故原告要求被告王艳与被告田亮生共同承担返还已付合资建房款和支付利息的主张于法有据，本院予以支持。关于原告要求五第三人对两被告需返还上述合资建房款和支付利息承担共同返还、支付责任的问题。因本案中原告以其与被告田亮生签订的《合作建房协议书》为依据向被告主张权利，五第三人均非该协议书的合同相对方，原告要求五第三人承担退还款项和支付利息的责任缺乏依据，本院不予支持。关于两被告要求原告归还85万元及利息的问题。本案中，两被告未举证证明其因建设涉案场地支出85万元的事实，两被告在本案中要求原告归还85万元及支付利息无据，本院不予支持。两被告抗辩其已退出与五第三人之间的合作建房关系，由原告与第三人之间直接建立了合作建房关系，因现有证据无法证明被告田亮生与原告之间的合作建房合同关系和被告田亮生与五第三人之间的合作建房合同关系进行过权利义务的清结，且三方之间亦未另行签订过权利义务变更的协议，故被告田亮生的上述抗辩意见不能构成无须向原告退还建房款和向原告主张支付85万元款项及利息的合法理由，不影响原告在本案中直接根据与被告田亮生签订的合作建房合同主张权利。被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告陈洛成和被告田亮生于2016年10月21日签订的《合作建房协议书》无效；二、本判决生效之日起五内，被告田亮生、王艳向原告陈洛成退还合资建房款42万元及支付利息（以42万元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年2月20日开始计至实际支付之日止）；三、驳回原告陈洛成的其他诉讼请求；四、驳回被告田亮生、王艳的全部反诉请求。本案本诉受理费7600元、反诉受理费6150元，均由被告田亮生、王艳负担。由被告田亮生、王艳负担的本诉受理费于本判决生效之日起五内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年八月十八日书记员  陈玉梅