吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初1281号原告：珲春誉鹏物业管理有限公司，住所地珲春市靖和街水岸春城小区。法定代表人：齐鹏，经理。委托诉讼代理人：姜娜，该公司职员。委托诉讼代理人：薛彦玲，吉林何晓明律师事务所律师。被告：郭伟，男，1986年10月31日出生，汉族，现住珲春市。原告珲春誉鹏物业管理有限公司（以下简称誉鹏物业公司）与被告郭伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告誉鹏物业公司的委托诉讼代理人姜娜、薛彦玲，被告郭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。誉鹏物业公司向本院提出诉讼请求：要求郭伟立即支付拖欠的2012年9月21日至2019年12月31日止的物业费合计5119元。事实和理由：五环豪庭业主委员会与誉鹏物业公司签订了《物业服务合同》，并为郭伟位于五环豪庭××栋（建筑面积:98.07平方米）房屋提供物业服务。根据《物业服务合同》中约定“住宅房屋由乙方按业主房屋建筑面积向业主或物业使用人收取，其标准为：多层住宅为0.6元每月每平方米”。郭伟自2012年9月21日起,违反物业服务合同的约定，拒交2012年9月21日至2019年12月31日止的物业费合计5113元。誉鹏物业公司多次催交，但郭伟至今未予交纳。郭伟辩称，从未享受过誉鹏物业服务公司提供的物业服务，对誉鹏物业服务公司主张的物业费及相应计算标准有意见，至今交通非常不便利，不同意支付原告主张的物业费用。不清楚业主委员会如何成立，经向业主委员会成员咨询，其并未与物业公司签订合同。誉鹏物业服务公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：2016年8月19日、2018年1月15日、2019年1月16日，誉鹏物业公司与五环豪庭小区业主委员会签订的《物业服务合同》，证明誉鹏物业公司自2012年9月21日起至2020年12月31日为五环豪庭小区提供物业服务，约定“住宅房屋由乙方按业主房屋建筑面积向业主或物业使用人收取，其标准为:多层住宅为0.6元每月每平方米。郭伟对证据的真实性和证明内容没有异议，但提出誉鹏物业服务公司对于公共设施的养护维修及管理没有做到；维护小区公共秩序没有做到；公共场所的花卉养护和管理没有做到；管理与物业相关的工程图纸，与竣工验收资料没有做到；供水供电照明没有做到；小区内公共配套服务设施完好并按原设计使用用途没有做到；道路畅通没有做到；道路公用场地保持清洁没有做到；设立八小时报修值班电话急修一小时内到达现场没有做到。本院认为，郭伟对证据的真实性及证明的问题没有异议，本院予以采信。对郭伟提出的相关问题，结合其他证据予以综合评判。郭伟依法提交如下证据：1.2020年6月11日拍摄的7个视频，内容为五环豪庭小区情况。视频1证明:单元门损坏、门铃从入住起即无法使用，公共设施设备维修运行和管理没做到。视频2证明:18栋19栋中间应为消防通道，但是始终是堵死的，道路畅通车辆行驶线路明确没做到。视频3证明:小区东西南三侧都是堵死的，只能从北门出入，道路畅通车辆行驶线路明确没做到。视频4证明:小区内小孩玩的设施无法正常使用。视频5证明:物业办公室前面的篮球场及周边跑道无法正常使用，公共场地、公共设施保持整洁保持完好并按原设计使用用途没做到。视频6证明:小区北门无人看管，疫情期间也无人设卡，可以随意进出，说明维护小区公共秩序没有做到。视频7证明:郭伟的房屋一半在五环豪庭，阳台及后花园部分在祥悦名苑，没有享受到誉鹏物业公司的物业服务。誉鹏物业公司对7份视频资料的真实性没有异议，但对证明目的有异议。提出视频1不能证明单元门从郭伟入住时起无法使用，仅能说明现在的使用状况，即便现在出现使用问题，门锁不上，郭伟应向业主委员会反映，由业主委员会向誉鹏物业公司反映，但公司并未收到业主委员会反映的任何问题。视频2和3被告称18栋19栋之间为消防通道，小区东西南三侧都是堵死的，就小区的建筑施工并不是誉鹏物业公司负责，公司是在小区建成、业主入住后受该小区的业主委员会的委托来管理此小区，因此对于小区已经形成的固定施工设计与本案无关联，不能作为不支付物业费的理由。视频4显示有小孩玩的设施，如果出现问题同样应由业主通过业主委员会向物业公司反映，但物业至今没有收到此意见。视频5中物业办公室前方的篮球场及周边跑道，现在根据业主实际使用需要并不适合用于体育项目。视频6小区北门不存在无人看管情况，不能证明疫情期间无人设卡。视频7无法证明郭伟的房屋一部分在祥悦名苑。2.五环豪庭114名业主签名表一张，证明誉鹏物业公司在疫情严重期间从未设卡、从未登记测体温，任何车辆人员随意进出。誉鹏物业公司对证据的真实性无异议，提出今年疫情属于特殊情况，物业服务合同中没有要求强制性的进行小区封闭、测体温及控制外来车辆进入。3.五环豪庭19栋1单元业主签名表一张，证明五环物业从2012年开始至今从未对19栋1单元门进行维修，至今门铃、门锁都不能正常使用。誉鹏物业公司对证据的真实性及证明问题均无异议。4.证人李某出庭作证称，五环豪庭小区没有门卫，公共设施没有维修，16栋2单元的电费物业没有交纳，9年来都是证人自己交纳的，物业不作为，下雨将证人家中地板泡坏了，物业也没有给维修。郭伟对证人陈述无异议。誉鹏物业公司对证人陈述有异议，提出物业公司始终在提供服务，小区路面设施、公共设施、路灯及声控灯、小区绿化都是物业在服务，自2012年至今一直有小区保安，白天有2名保安，晚上有1名更夫。5.证人高某出庭作证称，五环豪庭小区物业没有安保人员，只有一个穿蓝色制服的老大爷在小区来回溜达，偶尔能看见，但没有在门卫室见过；物业没有按照物业合同条款做到位，质疑小区业主委员会违规成立。郭伟对证人陈述有异议，提出其没有见过证人所述的老大爷，此外证人陈述不充分。誉鹏物业公司对于证人陈述无异议。综合郭伟提供的上述证据，本院认为，誉鹏物业公司在维护五环豪庭小区儿童游乐设施、篮球场及周边跑道、19栋1单元单元门等服务方面存在一定瑕疵。对郭伟主张的18栋、19栋中间无通道、小区东西南三侧无法通行的问题，系小区设计规划的范畴，不属于物业服务的范围，本院不予评判。对郭伟主张的小区没有门卫的问题，因其提供的两名证人陈述相悖，故本院不予采信。对郭伟主张的小区在疫情期间未设卡等问题，因疫情期间的物业服务问题不属于本案审理范围，故本院不予评判。对郭伟主张的其房屋阳台及后花园部分不属于五环豪庭小区的问题，因其未提供充分证据予以证实，且庭审中郭伟对于其房屋建筑面积没有异议，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年8月19日、2018年1月15日、2019年1月16日，誉鹏物业公司与五环豪庭小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由誉鹏物业公司为该小区提供物业服务，服务期限自2012年9月21日起至2020年12月31日止，物业服务费用多层住宅按建筑面积以每月每平方米0.6元标准按年收取。郭伟系五环豪庭19栋1单元101室的业主，该房屋建筑面积为98.07平方米。郭伟自2012年9月21日至2019年12月31日止未支付物业费用,应交纳的物业费为5113元。誉鹏物业公司在五环豪庭小区儿童游乐设施、篮球场及周边跑道、19栋1单元单元门等方面的物业服务存在一定的瑕疵。庭审中，郭伟认可未向誉鹏物业公司反映物业服务瑕疵等相关问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，虽然郭伟未与誉鹏物业公司签订物业合同，但仍应按照业主委员会与誉鹏物业公司《物业服务合同》约定履行支付物业费用的义务。郭伟提出，五环豪庭小区业主委员会并未与誉鹏物业公司签订合同，但未提供相反证据予以证实，故本院对其主张不予支持。虽然誉鹏物业公司在提供物业服务方面存在一定瑕疵，但郭伟认可其未向誉鹏物业公司反映相关问题，且关于小区共用设施的问题应由小区业主委员会与誉鹏物业公司协商解决，该瑕疵不能成为郭伟单方违反合同约定拒交物业费的合法理由。故郭伟应当支付2012年9月21日至2019年12月31日的物业费5113元。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：郭伟于本判决发生法律效力后，立即支付给珲春誉鹏物业管理有限公司物业费5113元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由郭伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 张晔瑶 二〇二〇年八月三十一日书记员 赵 炜