广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15467号原告：麦建辉，男，1990年4月3日出生，澳门特别行政区居民，现住澳门，澳门特别行政区永久性居民身份证号码。委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市港汇房地产投资有限公司，住所地广东省中山市港口镇，统一社会信用代码914***********029W。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：朱颂华，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司中山港口支行，住所地广东省中山市******，统一社会信用代码914***********。负责人：杨力，行长。委托诉讼代理人：吴永洪，该银行员工。委托诉讼代理人：杜坚明，该银行员工。原告麦建辉与被告中山市港汇房地产投资有限公司（以下简称港汇公司）、第三人中国农业银行股份有限公司中山港口支行（以下简称农业银行港口支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告麦建辉的委托诉讼代理人梁友明，被告港汇公司的委托诉讼代理人朱颂华，第三人农业银行港口支行的委托诉讼代理人吴永洪、杜坚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦建辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告港汇公司退回购房款485168元及利息（从2017年3月15日起，以243168元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2.判令被告港汇公司赔偿原告2017年3月15日至2020年6月15日所偿还的银行按揭贷款利息37019.63元；3.判令被告港汇公司赔偿原告已缴交契税款14104.54元及团购优惠服务费20000元；4.判令被告港汇公司向原告赔偿迟延交房违约金42694.78元（以485168元为基数，按照每日0.02%从2018年12月31日起计算违约金至合同解除之日即2020年3月15日）。庭审中，原告麦建辉增加一项诉讼请求为：解除原告与被告在2017年1月3日签订的《中山市商品房买卖合同》，并确认解除日期为2020年3月15日。事实和理由：原告通过电商介绍，购买了被告开发的商品房，“团购服务费”为20000元。原告于2017年1月3日与被告签订了《中山市商品房买卖合同》，向被告购买位于中山市*********************的商品房一套，建筑面积44.09㎡，房屋成交金额485168元，并在合同中约定了双方的具体权利义务。原告于2016年12月24日、2017年1月3日向被告银行转账方式支付购房款首期243168元，被告于2017年1月3日当天开具了上述款项的收据。双方约定原告以银行按揭贷款方式支付剩余房款，并通过与第三人农业银行港口支行办理银行按揭贷款业务，支付剩余购房款。据此，原告已支付完毕全部购房款，并于2017年4月21日向中山市地方税务局缴交契税14104.54元。但在合同约定的交房期限届满后，被告未向原告履行交房义务。再者，被告没有履行合同约定的“安装煤气管道”的义务，造成原告生活或出租的重大障碍，更没有兑现给与业主“阁楼”的承诺，原告如果知道被告实际无法履行此合同义务的话，一定不会购买该房屋。原告一直没有收到被告的正式通知收楼，后来在业主群中得知，有部分业主收到通知称2020年1月13日起可以正式办理收楼手续。但被告要求在办理收楼过程中，业主必须强制签订显示公平的协议书，不得以任何形式追究被告迟延交付商品房的违约责任和将来延迟办证的违约责任。被告已经逾期交房一年多时间，全部业主因未签订上述协议而至今无法收楼。2020年3月15日，原告直接到被告售楼部送达了《商品房买卖合同解除通知函》给被告，要求依法解除商品房买卖合同并要求支付违约金、赔偿损失，被告拒绝收取，至今未明确回复。根据双方所签订的商品房买卖合同第八条、第九条的约定，被告迟延交楼，原告有权依法主张从2018年12月31日至合同解除之日（即2020年3月15日）期间产生的迟延交付违约金42694.78元。合同中所约定的“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”、补充协议中约定的“超过10天不允许解除合同”均属于显示公平的格式条款。关于违约金条款，被告在迟延履行交房义务这种持续性的违约行为之下，如果固定的违约成本较低，不但不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无期限的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。“超过10天就不能解除合同”的约定严重剥夺了原告的合法权益。根据合同法的规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被告所提供的格式条款“排除了原告的主要权利，免除了自己的违约责任成本”，属无效条款。原告按照约定主张每日0.02%计算违约金，并有权解除合同，符合双方约定和法律规定。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告拖延一年多才交付房屋，原告可依法向被告通知解除商品房买卖合同，被告理应返还已付购房款、赔偿损失。根据上述解释第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告与第三人办理银行按揭业务后，履行着贷款还款义务。被告拖延交付商品房，以致原告与其解除合同，被告理应返还已付购房款、赔偿损失。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告港汇公司辩称，一、原告主张解除涉案的中山市商品房买卖合同，缺乏事实与法律依据，应予以驳回，理由：1.被告建设时代港汇广场项目过程中曾经发生严重的台风影响，分别是2017年8月及2019年8月的天鸽及山竹两个台风，这两起台风导致中山市停工停业停学，被告的工程也因此遭到停工，工程进度延迟，根据双方签订的买卖合同第8条约定，因恶劣天气导致停工的，开发建设期可延长；2.被告建设的时代港汇广场是政府下属的供水公司中山公用水务有限公司港口分公司承接市政的给水、二次供水水表系统的安装以及生活、商业水泵房的建设，但由于水务公司工程迟迟未能完成，被告也多次向水务公司通过联络函及律师函的方式要求其尽快完成工程，因此根据买卖合同第8条的约定，由于水务公司工程的延误，导致被告工程无法正常完工，属于可以延长建设周期的事由；3.原被告签订买卖合同后，被告已经积极履行合同，在合理期间内将申请验收的相关材料提交住建部门办理验收，案涉房产已于2020年1月21日取得中山市建设工程竣工验收备案登记表，因此被告认为与原告的商品房买卖合同未达到根本违约的解除条件，双方合同可以继续进行；4.被告曾于2019年1月向原告发出通知，告知原告因台风及供水公司安装工程进度缓慢导致工程延期不能按时交付房屋，原告收到该通知后，没有向被告提出异议，根据买卖合同补充协议第12条第7点的约定，买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同的，应在合同解除条件成就之日起十日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利，原告已经同意被告延期交楼，且没有在合理的时间内向被告提出解除合同的要求及催告，因此被告无需承担违约责任，双方的买卖合同应继续履行。二、原告主张要求被告返还购房款及税金应予以驳回，理由：因被告逾期交房的原因符合双方合同约定的可以顺延交房的情形，被告不存在违约行为，双方签订的商品房买卖合同应继续履行，故被告无需返还购房款及税金。三、关于原告主张的违约金，被告认为即使原告主张解除合同的要求成立，原告主张违约金也缺乏法律依据，根据双方签订的合同第9条第2点约定，原告仅能主张的违约金不超过总房价的1%。综上，被告现已取得建设工程竣工备案登记证，双方能继续履行合同，为避免社会资源的浪费，增加经济成本，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人农业银行港口支行述称，本案的处理应以不损害第三人权益为前提。在麦建辉结清按揭贷款的前提下，第三人愿意配合办理注销抵押登记手续。原告与被告之间签订的《中山市商品房买卖合同》与原、被告和第三人签订的《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同）是相对独立的，故借款合同应继续履行。此外，借款合同第十三条约定:借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。因此，若借款合同被依法解除，被告亦应将涉案房屋销售款项优先偿还第三人贷款本金、利息及相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月3日，麦建辉（买受人）与港汇公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）及合同补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市***************2*****，建筑面积44.09平方米，总价款为485168元；付款方式为银行按揭，于2017年1月3日现金付款243168元，于2017年2月3日以商业贷款方式支付242000元；出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因罢工或雨天等恶劣天气以及停水等造成施工单位无法正常施工的，政府的规划、环保、供水、电力等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的〔合同补充协议第五条对上述约定作出如下变更：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在买受人未按《合同》及本补充协议付清全部房价款（包括逾期付款的违约金）或未按规定足额缴纳专项维修资金等费用的情形下，出卖人有权顺延交付商品房。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除《合同》或变更《合同》外，出卖人可据实予以延期交付：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天、战争、动乱等非出卖人责任对工程造成延误的灾害或事由；3.若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理审批导致的延误；4.因政府有关部门的市政配套工程或其他政府有关部门工程施工安装的延误，或政府规划调整所导致的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；5.非出卖人所能控制的其他事件〕；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和附件六《合同补充协议》规定的期限交房，则自本合同和附件六《合同补充协议》约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《合同补充协议》第十二条特别约定：买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则，视为买受人放弃解除合同的权利；上述商品房买卖合同及合同补充协议还约定了其他事项。2016年12月24日、2017年1月3日，麦建辉分别向港汇公司转账支付了购房款20000元、223168元，另由麦镜祥向案外人支付了团购服务费20000元。2017年3月9日，麦建辉（借款人）、港汇公司（保证人）与农业银行港口支行（贷款人）签订了借款合同，由麦建辉借款242000元用于购买涉案商品房，并从2017年4月15日开始正常还款。另，麦建辉为涉案商品房向中山市地方税务局港口税务分局缴纳了契税、印花税共计14104.54元。2017年1月23日，港汇公司就上述商品房办理了中山市商品房销售登记备案，将上述商品房备案登记至麦建辉名下。2020年1月21日，涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2020年1月8日、2020年3月11日，港汇公司通过快递邮寄的方式向麦建辉商品房买卖合同中登记的地址发送了收楼通知书，邮件状态显示第一份快递已签收，第二份快递退回。落款日期为2020年1月3日的收楼通知书通知麦建辉自2020年1月13日起可办理收楼手续；落款时间为2020年3月5日的收楼通知书通知其于2020年3月15日至2020年5月14日办理收楼手续。麦建辉称，由于其本人在澳门，故未收到上述邮件；其已于2020年3月15日向港汇公司发出解除商品房买卖合同的通知，另于2020年3月30日发函通知港汇公司因合同已解除，故没有必要再向其寄送收楼通知书。2020年3月27日，港汇公司作出回复函称，涉案商品房已满足合同约定的交付条件，麦建辉现阶段提出解除合同的要求已超过合同约定的解除权行使期间，将按照约定继续履行合同，并请配合办理收楼手续。另查，港汇公司为证明涉案商品房是由于供水公司施工延误及疫情才导致延期交楼，属于合同约定的可免责情形，提交了港汇公司与中山公用水务有限公司港口分公司之间的安装工程合同、工程联系单（函）等证据予以证实。经质证，麦建辉认为上述证据无法核实相关事实，且中山公用水务有限公司港口分公司在回复函中也多次提及要港汇公司配合工作，其主张是水务公司原因导致工程延期没有事实依据。本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。港汇公司与麦建辉签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、涉案商品房是否构成延期交付;二、麦建辉主张解除商品房买卖合同是否合法有据；三、诉请的违约金是否符合法律规定或者双方约定。关于焦点一。涉案商品房买卖合同及合同补充协议约定，港汇公司应于2018年12月30日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的房屋交付麦建辉使用。即麦建辉与港汇公司约定的涉案商品房的交付条件是涉案商品房经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案。港汇公司于2020年1月21日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2020年1月8日向麦建辉邮寄收楼通知书，要求麦建辉办理收楼手续时，涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证，尚未符合合同约定的交付条件，故麦建辉有权拒绝收楼。港汇公司抗辩主要是由于2017年8月、2019年8月的天鸽、山竹台风天气影响以及供水公司延期施工导致涉案商品房延迟交付，符合双方签订的合同约定，港汇公司可据实延期交付涉案商品房。对此，本院意见如下：（一）关于台风导致延期交付。虽然2017年8月确实有天鸽台风，但港汇公司作为房地产开发公司在建设过程中应考虑台风的影响因素，且该台风并不能导致涉案商品房逾期长达一年多之久；2019年8月的山竹台风发生于应交楼期限之后，更不能成为港汇公司延期交付的理由。（二）关于水务公司原因延期交付。首先，中山公用水务有限公司港口分公司并不属于合同中约定的“政府有关部门”，其施工内容也不属于合同中约定的“市政配套工程”；其次，根据合同该条款的约定，该免责事由成立，港汇公司还要出具政府相关部门的相应证明文件，港汇公司向本院所提交的工程联系单等证据仅能证明该给水工程确实存在延期，但却无法证明是由于“政府有关部门”的直接原因所导致。综上，本院对港汇公司主张的因特殊原因可延期交付涉案商品房的辩解均不予采信，认定港汇公司存在迟延交付涉案商品房的事实。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠……㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，涉案商品房买卖合同约定港汇公司应于2018年12月30日前交付涉案商品房，“若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同”。同时，涉案合同补充协议约定“买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利”。即上述约定表明，若港汇公司未能于2019年6月29日前交付涉案商品房，则麦建辉有权要求解除涉案商品房买卖合同，但必须于2019年7月9日前向港汇公司提出书面解除合同的要求。根据本案现有证据证实麦建辉是于2020年3月15日才向港汇公司发出书面解除合同的要求，故根据上述法律及司法解释的规定，麦建辉享有的合同解除权已依法消灭。而且，涉案商品房已于2020年1月21日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即涉案商品房买卖合同仍能继续履行，未达到根本违约的解除条件。因此，麦建辉主张解除涉案商品房买卖合同的诉求理据不足，本院不予支持，故其要求港汇公司返还购房款及利息、赔偿银行按揭贷款利息、退还契税款及团购优惠服务费的诉求亦无事实及法律依据，本院均予以驳回。关于焦点三。㈠关于违约金的计算标准问题。港汇公司未按合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付麦建辉，其行为构成违约，应自逾期交房的次日（即2018年12月31日）起向麦建辉承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定港汇公司逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，而麦建辉逾期付款的违约金则没有相应的限制。交付商品房与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。而且，港汇公司逾期交房长达一年多的时间，1%的限额显然过低，不足以弥补麦建辉的实际损失，且不利于督促港汇公司履行合同义务，故本院根据公平原则，并结合合同的其他条款，将违约金的标准调整为已付购房款的万分之二按日计算。港汇公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的1%的抗辩，本院不予采信。㈡关于违约金的起止时间问题。截至本案庭审当天（即2020年7月16日），麦建辉尚未办理涉案商品房的收楼手续。虽然涉案商品房的低压电尚未接通，但现麦建辉仅诉请要求计算至2020年3月15日的迟延交房违约金，是其权利的自由处分，亦无损害他人的合法利益，本院予以支持。据此，港汇公司应以485168元为基数，自2018年12月31日起至2020年3月15日止按照每日万分之二的标准向麦建辉计付逾期交房违约金，即42791.8元（485168元×0.02%×441天）。综上所述，麦建辉诉求合法部分，本院予以支持；港汇公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市港汇房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告麦建辉支付逾期交房违约金42791.8元；二、驳回原告麦建辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9418元，减半收取4709元（原告麦建辉已预交），由原告麦建辉负担4274元，被告中山市港汇房地产投资有限公司负担435元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，麦建辉可以在判决书送达之日起三十日内，中山市港汇公司房地产投资有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇二〇年八月二十六日书记员  赵会阮嘉琪