内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3087号上诉人（原审被告）：于晓杰，女，1965年3月1日出生，汉族，无职业，住赤峰市红山区南山和泰家园**楼****。被上诉人（原审原告）：赤峰新世界物业服务有限责任公司，住所地：赤峰市红山区钢铁西街路北红城新世界。法定代表人：岳强，总经理。委托诉讼代理人：刘超，内蒙古原法律师事务所律师。上诉人于晓杰因与被上诉人赤峰新世界物业服务有限责任公司（以下简称新世界物业）物业服务合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初3461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于晓杰上诉请求：请求撤销原判决，依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求。事实和理由：原判决认定事实错误。原判决依据上诉人交纳物业费数额认定双方存在事实上的物业服务合同关系，并依据交费金额认定上诉人应当交费的数额错误。上诉人所有的商厅由被上诉人租赁后，上诉人并未交纳物业费，而是由被上诉人在房租中扣除，期间双方未就物业费金额作出任何约定，上诉人对具体金额也不知情，只知道物业费已扣除。被上诉人也未履行公示义务，未对物业费构成情况进行公示。上诉人发现此不合理行为之后，与楼内其他一百多位业主共同向被上诉人提出解除物业合同关系，即表示对被上诉人服务及收费均不认可。故原判决以收费收据所示金额为标准确定物业服务费是错误的。新世界物业答辩服判。新世界物业向一审法院起诉请求：1.判令被告于晓杰给付原告物业服务费用17578元（建筑面积39.24平方米，14元/月/平方米，每月549.36元，自2016年8月18日至2019年4月17日，共计32个月,17579.52元，放弃多出的部分，按照17578元主张），并支付违约金3075元，合计20653元；2.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告系红城商厦2-326号商厅业主，商厅建筑面积39.24平方米。2008年7月30日，赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与新世界物业签订了前期物业服务合同，约定赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司选聘新世界物业对红城商厦提供前期物业管理服务；物业收费实行包干制，业主按照建筑面积每平方米每月18元交纳，半年交纳一次；未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠费金额日2‰的标准支付违约金；合同期限自2008年7月30日起至2013年6月30日止；赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。被告与赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同并未包括前期物业服务合同的内容。前期物业服务合同到期后，红城商厦的业主未成立业主委员会，原告继续为红城商厦提供物业服务。2015年7月27日，被告按照每月每平方米14元的标准向原告交纳了2014年8月18日至2016年8月17日的物业服务费用13184元。现原告以被告未按约定支付物业服务费用为由诉至原审法院，诉请同前。上述事实有原告提供的前期物业服务合同、（2016）内0402民初4614号民事判决书、（2017）内04民终172号民事判决书，被告提供的商品房买卖合同及原、被告方的陈述予以证明。一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，案涉前期物业服务合同第三十条亦约定：“赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺”，按照上述法律规定及合同约定只有在建设单位和买受人在买卖合同中约定了前期物业服务合同的内容后，前期物业服务合同才能对被告产生约束力，但案涉房屋销售合同不包含前期物业服务合同的内容，故案涉前期物业服务合同未得到物业买受人即被告的认可而对其不具有约束力。但因新世界物业已实际为被告提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，故被告应向原告交纳物业服务费用。对于被告向原告交纳物业服务费用的标准，原告提交了收据一枚，欲证明被告按照每月每平方米14元的标准向原告交纳物业服务费用，被告对该枚证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为收据没有盖收款单位的公章，不能证明原告为收款主体，交款人处空白，不能证明交费主体，原告应出具正规的发票。庭审结束后被告认可原告在租金中按照每月每平方米14元的标准扣除2014年8月18日至2016年8月17日物业服务费用13184元。被告虽称原告未与其协商便按照每月每平方米14元的标准在租金中将物业服务费用扣除，但对已交纳物业服务费用13184元无异议，原、被告已按照每月每平方米14元的标准实际履行，故被告应按照每月每平方米14元的标准向原告交纳物业服务费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款和报酬”及《物业管理条例》第四十二条一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告要求被告支付物业服务费用17578元的诉讼请求，因被告所有的商厅建筑面积为39.24平方米，物业服务费用收费标准为14元/月/平方米，自2014年8月18日至2019年4月17日，共计32个月，被告拖欠原告物业服务费用17579.52元，原告按照17578元主张，故原告该项请求符合法律规定，原审法院予以支持。原告要求被告支付违约金3075元，因前期物业服务合同对被告不具有约束力，故原告该项诉讼请求原审法院不予支持。综上所述，原告要求被告支付2016年8月18日至2019年4月17日物业服务费17578元的诉讼请求，原审法院予以支持。原告要求被告支付违约金3075元的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及上述法律之规定，判决：一、被告于晓杰于本判决生效后立即给付原告赤峰新世界物业服务有限责任公司2016年8月18日至2019年4月17日期间的物业服务费用17578元；二、驳回原告赤峰新世界物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。二审经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，上诉人于晓杰与被上诉人新世界物业之间虽未签订书面物业服务合同，但因新世界物业已实际为于晓杰提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，于晓杰应向新世界物业交纳相应的物业服务费用。关于交纳物业服务费用的标准问题，新世界物业在一审中提交收据一枚用以证明于晓杰按照每月每平方米14元的标准向其交纳物业服务费用，于晓杰对该证据虽不认可，但一审庭审结束后于晓杰认可新世界物业在租金中按照每月每平方米14元的标准扣除了2014年8月18日至2016年8月17日物业服务费用13184元。上诉人于晓杰虽主张新世界物业按照每月每平方米14元的标准在租金中将物业服务费用扣除并未与其进行协商，但对已交纳物业服务费用13184元无异议，故双方已按照每月每平方米14元的标准实际履行，故原判决认定于晓杰应按照每月每平方米14元的标准向新世界物业交纳物业服务费用，并判令于晓杰给付新世界物业2016年8月18日至2019年4月17日期间的物业服务费用17578元并无不当。上诉人于晓杰关于其与被上诉人新世界物业之间并不存在物业服务合同关系，其不给付新世界物业物业服务费用的主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人于晓杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费316元，由上诉人于晓杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 王明娟审 判 员 姚美竹审 判 员 黄树华 二〇二〇年八月七日法官助理 张春华书 记 员 史慧敏