葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初167号原告（申请执行人）：洪志清，男，1969年6月22日出生，汉族，自由职业，户籍地福建省南安市，现住宜昌市。委托诉讼代理人：龚文飞，湖北民基律师事务所律师。特别授权。被告（执行案外人）：湖北东南投资有限公司，住所地宜昌市伍家岗区沿江大道**。法定代表人：洪志权，该公司董事长。委托诉讼代理人：范亮亮，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：胡阳，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。一般代理。被告（被执行人）：谭国勇，男，1971年11月18日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区。第三人（被执行人）：周俊华，女，1973年8月17日出生，汉族，公民身份号码4227271973********，户籍地湖北省秭归县屈原镇凤凰溪村**。系谭国勇妻子。第三人（被执行人）：姚春华，女，1982年4月27日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区。第三人（被执行人）：湖北翔跃融资担保有限公司，住，住所地湖北省恩施市航空路**金帝国际******/div>法定代表人：谭国勇，该公司董事长。第三人（被执行人）：宜昌市东升职业培训学校，住所地宜昌市东山大，住所地宜昌市东山大道**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：周俊华，该校校长。第三人（被执行人）：湖北东升人力资源有限责任公司，住所地宜昌市东山大道1，住所地宜昌市东山大道**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：周俊华，该公司董事长。原告洪志清与被告湖北东南投资有限公司（以下简称东南公司）、谭国勇、第三人周俊华、姚春华、湖北翔跃融资担保有限公司（以下简称翔跃公司）、宜昌市东升职业培训学校（以下简称东升学校）、湖北东升人力资源有限责任公司（以下简称东升公司）执行异议之诉一案，本院于2019年1月24日立案后，依法由审判员郑雄心、牟立萍、人民陪审员吴晓波组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洪志清的委托诉讼代理人龚文飞、被告东南公司的委托诉讼代理人范亮亮、胡阳到庭参加诉讼，被告谭国勇、第三人周俊华、姚春华、翔跃公司、东升学校、东升公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因受新冠××疫情影响，本院依法扣除2020年1月23日至2020年3月29日期间审限；因案情复杂，本案经本院院长批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。洪志清向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2018）鄂0592执异8号执行裁定，恢复对于伍家岗沿江××××号（产籍号：××号）房屋的执行并查封该房屋；2.判令上述东南公司和谭国勇共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月26日，东南公司与谭国勇签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0217479），约定将位于伍家岗区××大道××号房屋（产籍号：××号）出卖给谭国勇，之后谭国勇支付了610万元购房款，并于2014年1月17日办理了预购商品房预告登记。谭国勇向洪志清借款未偿还，洪志清诉至宜昌市中级人民法院，宜昌市中级人民法院于2015年5月25日作出（2015）鄂宜昌中民一初字第0092号民事调解书，洪志清依据该调解书向葛洲坝人民法院申请执行，葛洲坝人民法院作出（2016）鄂0592执121号执行裁定书，并于2016年8月5日对涉案房屋进行预查封。在执行过程中，东南公司于2018年5月28日向葛洲坝人民法院提交了案外人执行异议申请书，并向法院提交了（2017）鄂0503民初1661号民事调解书、《解除合同协议书》、转账流水等证据，以证明谭国勇与东南公司已解除房屋买卖合同，涉案房屋所有权仍然归东南公司，葛洲坝人民法院据此作出（2018）鄂0592执异8号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行并解除对该房屋的查封。洪志清认为，（2018）鄂0592执异8号执行裁定对事实认定是错误的，应当撤销该裁定。理由如下：一、葛洲坝人民法院对涉案房屋的预查封符合法律规定。二、案涉房屋的购房合同并未解除。《解除合同协议书》是东南公司与谭国勇恶意串通而签订的，其目的在于帮助谭国勇逃避本案中的执行义务，以清偿谭国勇对东南公司或洪志权的债务。东南公司和其法定代表人洪志权与谭国勇有多笔借贷往来，是谭国勇的债权人。该3554000元的付款并非东南公司对诉争房屋的退房款，实为洪志权或东南公司与谭国勇的借贷往来，与本案无关。综上，洪志清认为依据错误事实作出的（2018）鄂0592执异8号裁定应当被撤销，东南公司与谭国勇恶意串通，补签无效的《解除合同协议书》，损害了洪志清的利益。为维护自身合法权益，洪志清特诉至法院，望判如所请。东南公司辩称，1.解除《宜昌市商品房买卖合同》的行为发生在人民法院查封之前；2.合同解除后，返还购房款的行为有银行流水以证实，且银行转账凭证明确记载为“退房款”，故解除合同是双方真实意思表示，且已经实际履行，不存在恶意串通解除合同的情形；3.东南公司有权解除与谭国勇签订的《宜昌市商品房买卖合同》；4.洪志清关于撤销生效的执行异议裁定的诉讼请求，根据法律规定，不属于执行异议之诉的审理范围。被告谭国勇、第三人周俊华、姚春华、翔跃公司、东升学校、东升公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：洪志清与姚春华、周俊华、谭国勇、翔跃公司、东升学校、东升公司民间借贷纠纷一案，宜昌市中级人民法院于2015年5月25日作出（2015）鄂宜昌中民一初字第00092号民事调解书，洪志清与姚春华、周俊华、谭国勇、翔跃公司、东升学校、东升公司达成如下协议：一、双方共同确认：截止到2015年5月25日，姚春华欠洪志清本金1800万元、利息234万元（自2014年11月11日起至2015年5月25日止按月利率2%的标准计算6.5个月）、律师代理费59万元共计2093万元。对于2015年5月26日以后的利息，以1800万元本金按同期银行贷款利率的四倍标准继续计算至全部清偿之日止。二、姚春华自愿分十八期偿还，于2015年6月25日之前一次性偿还第一期本金100万元及相应利息（100万元本金按同期银行贷款利率的四倍计算一个月），以此类推，此后16个月每月25日之前分别一次性偿还本金100万元及相应的利息，2016年11月25日之前一次性偿还最后一期本金100万元、相应利息及第一条所述利息234万元、律师代理费59万元。周俊华、谭国勇、翔跃公司、东升学校、东升公司承担连带清偿责任。三、若姚春华任何一期未能按时足额偿还的，洪志清可申请人民法院强制执行。后因各义务人逾期未按调解协议履行，洪志清向宜昌市中级人民法院申请执行，宜昌市中级人民法院指定该案由本院执行。本院在执行过程中，于2016年7月22日作出（2016）鄂0592执121号执行裁定，裁定：冻结、扣划姚春华、周俊华、谭国勇、翔跃公司、东升学校、东升公司的银行存款2319.6489万元或者查封、扣押其所有的等价值财产。后本院于2016年8月5日查封了谭国勇所有的位于伍家岗区××大道××（××号××）的房屋。同时，本院于2016年8月9日作出（2016）鄂0592执121号之一执行裁定，载明宜昌市中级人民法院于2016年1月27日作出（2016）鄂05执字第52-1号执行裁定书，查封了周俊华所有的房屋，因办案需要，裁定：解除对周俊华所有的，位于沿江××××号，产籍号为03-0046-0163-000601房屋的查封。东南公司作为案外人认为该案的执行侵害其合法权益，向本院提出书面异议，申请本院停止对位于伍家岗区××大道××（××号××）房屋的执行，并解除对该房屋的查封。本院经审查后认为，在不动产登记中心登记的所有权人为东南公司，东南公司为涉案房屋的所有权人，东南公司基于所有权人享有的权益足以排除本院执行，故作出（2018）鄂0592执异8号执行裁定，裁定：中止位于伍家岗区××大道××（××号××）房屋的执行并解除对该房屋的查封。洪志清于2019年1月10日收到上述裁定书后，认为（2018）鄂0592执异8号执行裁定对事实认定错误，应当予以撤销，遂于2019年1月24日向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年5月17日，谭国勇通过交通银行向东南公司转账3000000元，用于预定中闵大厦的房屋。2013年12月26日，谭国勇与东南公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定东南公司将位于沿江大道××中××大厦××（××号××）的房屋以总价款6377000元的价格出售给谭国勇；谭国勇按贷款方式分期付款。2013年12月20日，谭国勇作为借款人与中国工商银行股份有限公司三峡东站支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定谭国勇向中国工商银行股份有限公司三峡东站支行贷款3100000元用于支付上述购房尾款，贷款期限为10年，周俊华作为共同借款人签字捺印，东南公司作为保证人盖章。2014年2月7日，中国工商银行股份有限公司三峡东站支行向谭国勇发放了该3100000元贷款，同日谭国勇通过中国工商银行转账的方式向东南公司支付了购房尾款3100000元。2014年1月17日，谭国勇就购买的中闵大厦000602号房屋在宜昌市房屋交易产权管理处办理了预购商品房预告登记，登记字号为宜市房预伍家区字第××号，预告登记权利人为谭国勇。2014年3月3日，东南公司向谭国勇出具销售不动产统一网络发票，载明谭国勇为购买中闵大厦支付预收购房款3277000元。同时查明，2015年12月1日，东南公司与谭国勇签订《解除合同协议书》，协议载明：谭国勇为购买东南公司开发的位于沿江大道××中××大厦××号商用房，于2013年5月17日向东南公司支付购房首付款3000000元；双方同意解除谭国勇与东南公司2013年12月26日签订的《宜昌市商品房买卖合同》；双方同意按已交购房款6100000元退还房款；东南公司先将购房款中的3554000元退还给谭国勇，由谭国勇向其出具收款收据；后由东南公司在2546000元的范围内代谭国勇向三峡车站支行支付贷款本息。合同解除后，东南公司收回该中闵大厦000602号房屋，并于2015年12月4日通过交通银行转账的方式向谭国勇返还购房款3554000元，谭国勇向东南公司出具收到该3554000元购房款的收款收据。后因谭国勇未按时偿还银行贷款，中国工商银行股份有限公司三峡伍家岗支行分别于2014年6月8日和2015年4月21日向东南公司和谭国勇送达了《个人逾期贷款催收通知书》。2017年8月22日，中国工商银行股份有限公司三峡伍家岗支行因与谭国勇、周俊华、东南公司金融借款合同纠纷一案诉至宜昌市伍家岗区人民法院，宜昌市伍家岗区人民法院于2018年2月12日作出了（2017）鄂0503民初1661号民事调解书，由东南公司代为履行谭国勇、周俊华尚欠中国工商银行股份有限公司三峡伍家岗支行的涉案房屋贷款本息。2018年3月27日，东南公司按照调解书的约定代为履行支付了谭国勇、周俊华尚欠的涉案房屋的贷款本息2556862.09元。再查明，2014年1月15日，周俊华与东南公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定东南公司将位于沿江大道××中××大厦××（××号××）的房屋以总价款6377000元的价格出售给周俊华。2014年2月28日，东南公司的法定代表人洪志权向谭国勇转账3554000元，谭国勇向洪志权出具借据一份，约定谭国勇向洪志权借款3554000元用于购买首信财富中心（中闽大厦000601号）的房屋，借款全部收到。同日，谭国勇通过中国工商银行向东南公司转账3554000元。后因周俊华不符合贷款条件，无法办理贷款，东南公司撤销与周俊华之间的商品房买卖合同备案，同时注销预告登记。2014年3月6日，东南公司向洪志权转账4840000元整。本院认为，申请执行人提起执行异议之诉系认为案外人不享有足以排除强制执行的权利，请求法院继续对该执行标的进行执行的诉讼，是否应当恢复执行核心问题是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于洪志清诉请撤销本院作出的（2018）鄂0592执异8号执行裁定书，不属于执行异议之诉审理的范围。本案的争议焦点在于洪志清请求对位于伍家岗沿江××××号（产籍号03-0046-0163-000602号）的房屋恢复执行的理由是否成立。经审查全案证据，本院认为，东南公司对位于伍家岗沿江××××号（产籍号03-0046-0163-000602号）的房屋享有排除强制执行的民事实体权益。主要理由如下：一、关于洪志清对人民法院查封的涉案房屋享有的权利性质。预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权，本案中，人民法院对办理了预告登记的房屋进行查封，查封的是谭国勇享有的在本登记完成之前的要求东南公司履行涉案《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而洪志清对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当涉案房屋完成本登记，登记产权人为谭国勇时，洪志清才能对涉案房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。二、关于《解除合同协议书》是否合法有效的问题。东南公司与谭国勇于2015年12月1日签订《解除合同协议书》系双方的真实意思表示，依法成立并有效。合同解除后，东南公司已经向谭国勇退还购房款，且依据宜昌市伍家岗区人民法院于2018年2月12日作出的（2017）鄂0503民初1661号民事调解书，东南公司按照调解书的约定于2018年3月27日代为履行支付了谭国勇、周俊华尚欠的涉案房屋的贷款本息2556862.09元。对于洪志清认为，东南公司与谭国勇系恶意串通补签《解除合同协议书》，因未提供相应的证据予以证明，本院对此不予认可。三、关于东南公司对涉案房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为《中华人民共和国物权法》第二十条第二款所称的“债权消灭”。本案中，谭国勇与东南公司已经解除了买卖涉案房屋的《商品房买卖合同》，谭国勇享有的涉案房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的涉案房屋的预告登记归于失效。目前，东南公司仍为涉案房屋登记的所有权人，东南公司基于所有权人享有的权益足以排除强制执行。故洪志清请求对位于伍家岗沿江××××号（产籍号03-0046-0163-000602号）的房屋恢复执行的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回洪志清的全部诉讼请求。案件受理费100元，由洪志清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 员  郑雄心审 判 员  牟立萍人民陪审员  吴晓波二〇二〇年八月二十四日书 记 员  韩傲婕