云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初2606号原告：冯育琼，女，汉族，1967年10月15日生，云南省砚山县人，住文山市。原告：杨仁林，男，汉族，1966年9月16日生，云南省西畴县人，住文山市。委托诉讼代理人：韦延武，云南临吉律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：余有荣，云南临吉律师事务所律师（特别授权）。被告：云南三鑫集团有限公司，住所地文山市建禾西路**，统一信用代码915326002181736683。法定代表人：金朝水，董事局主席委托诉讼代理人：陆正敏，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。原告冯育琼、杨仁林与被告云南三鑫集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法适用简易程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告冯育琼及二原告的委托诉讼代理人韦延武、余有荣，被告云南三鑫集团有限公司的特别授权代理人陆正敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯育琼向本院提出诉讼请求：（一）依法判决被告履行合同，向原告交付云南三鑫开化商贸城19幢第一层Ｂ区Ｘ-96号商铺，并办理商铺产权手续；（二）判决被告支付逾期交房违约金121098.56元（按照原告已付房款的0.03乘以逾期天数暂计算至起诉之日，逾期期间为2015年3月1日至2020年5月22日，共计1909天，即：211452.00元×0.03%×1909天＝121098.56元）；从2020年5月23日起按照原告已付房款的0.03%乘以逾期天数计算违约金至交房之日；（三）由被告承担本案诉讼费。事实及理由，二原告系夫妻关系，2014年7月18日，二原告与被告签订《商品房购销合同》，约定：二原告向被告购买由其开发建设的云南三鑫开化商贸城19幢第1层Ｂ区，面积为6.69平方米，单价为31607.00元／㎡，商铺总价为211452.00元，被告在2015年2月28日前将验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给原告，并约定了双方的违约责任及其他相关合同条款。合同签订当日，原告即依约履行了付款义务。被告向原告出具了211452.00元的正式发票。合同约定的交房期限届满，被告却未能在合同约定时间内交房。2018年7月2日，二原告以合同欺诈为由起诉被告，要求解除双方签订的《商品房购销合同》，并返还购房款211452.00元及赔偿利息损失，经文山市人民法院作出（2018）云2016民初1544号民事判决书，判决未予支持。综上所述，被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。为此，原告诉至本院并提出如前诉请。被告云南三鑫集团有限公司辩称，（一）根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定，本案房屋已验收，并通知交房，是二原告方主张退房未去交接，故本案已过诉讼时效，原告应自行交材料到办证机关登记。（二）关于逾期交房违约金，本案房屋已于2014年10月已竣工，被告开发建设的房屋已验收合格，不存在逾期交房情况，原告主张逾期交房的违约金无法律依据，原告主张逾期交房的违约金已过时效，其诉求不应得到支持，从本案签订的购销合同，及法院之前认定的来看，都已超过了2年的诉讼时效，从原告起算的时间看原告也是明知的，所以原告主张的逾期交房违约金无依据，请求人民法院依法驳回原告诉请。本案在审理过程中，原告为证实其诉讼主张列举了以下证据:1、原告身份证复印件，证明原告身份信息；2、企业信用信息公示报告，证明被告工商登记信息；3、《商品房购销合同》和《发票》，证明（1）2014年7月18日，二原告与被告签订《商品房购销合同》，二原告向被告购买云南三鑫开化商贸城19幢第1层Ｂ区，面积为6.69平方米，单价为31607.00元／平方米，商铺总价为211452.00元。合同约定交房时间为2015年2月28日前，被告逾期交房的违约责任及违约金计算方式，被告应给付原告违约金121098.56元。（2）二原告已经履行合同约定付款义务，付清全部购房款，被告出具正式发票给原告；4、违约金计算清单，证明原告主张的违约金计算方式；5、云南省文山市人民法院（2018）云2601民初1544号民事判决书，证明2018年7月2日，二原告起诉被告，要求解除双方签订的《商品房购销合同》，并返还购房款211452.00元及赔偿利息损失，经文山市人民法院开庭审理，判决未予支持。被告云南三鑫集团有限公司对原告冯育琼、杨仁林列举的证据进行质证认为：对第1组、第2组证据三性认可，对第3组证据三性认可但不认可证明观点，原告欲证实被告未按时交房，但从该合同中无法证实。合同约定的交房时间为2015年2月28日，其主张的交房时效已过，第4组证据三性不予认可，被告并未逾期交房，并不存在违约金，从原告计算的起止时间来看已过了诉讼时效。对第5组证据三性认可，并且从该判决书可以看出，涉案房屋已于2014年10月竣工，是原告要退房，被告不应承担违约金。被告云南三鑫集团有限公司对其辩解理由无证据向法庭列举。通过庭审举证、质证，本院认为:原告提交的第1组、第2组、第3组和第5组证据均客观、真实、合法且与本案相关联，本院予以采信，原告列举的第4组虽然客观、真实，但是其计算方式不符合双方约定的方式且属于原告方单方作出，故该证据不予采信。根据庭审举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下:二原告系夫妻关系，2014年7月18日原告冯育琼、杨仁林与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买由其开发建设的云南三鑫开化商贸城19幢第1层B区X-96号房屋，面积为6.69㎡，单价为31607元，总价为211452元。原告于2014年7月18日交付了购房款211452元。被告在2015年2月28日前将验收合格并符合本合同约定的该商品房屋交付给原告。被告于2014年7月18日向原告出具211452元的正式发票，原告已经按约定交付了全部购房款，被告于2014年10月6日房屋竣工，但双方一直没有按约定办理商品房交接手续。二原告于2018年7月2日以被告欺诈为由向本院起诉要求解除合同，退还购房款并赔偿损失，案件经审理后依法驳回二原告的诉讼请求。判决书生效后，双方仍未办理房屋的交接手续。为维护原告合法权益，原告于2020年5月26日起诉至本院并提出如前请求。本院认为，商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中，原、被告双方于2014年7月18日签订《商品房购销合同》的行为，属商品房预售合同，系双方的真实意思表示，该合同合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应当诚信履行。合同签订后，二原告已履行了合同约定义务。而被告未能在合同约定的交房时间内交房，已构成了违约，依法应当承担民事法律责任。本案中焦点问题（一）本案是否已经超过诉讼时效？首先，二原告请求交付所购商铺并办理商铺产权手续是否超过诉讼时效？其次是主张逾期交房的违约金是否超过诉讼时效？原告方主张本案的诉讼时效未超过。被告主张本案已经超过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。对此，双方对各自的主张，依法负有举证责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”庭审中，原告就其主张列举的证据不能充分证实其欲证实的待证事实。首先，二原告请求交付所购商铺并办理商铺产权手续是否超过诉讼时效？依照法律规定，该项诉讼请求属于物权请求，依法不适用诉讼时效的规定，同时双方签订的《商品房购销合同》虽然明确约定了交房时间和办理时间，但是在争议房屋达到交房条件时，双方并未按约定交接房，而被告在之前的诉讼中和本案诉讼中均无列举证据证实其已经按约定通知二原告办理接房，特别是在本院依法驳回二原告请求解除合同的案件生效后，被告未列举证据证实其已经通知原告接房。二原告同样也未向被告主张交房，该房屋在合同未解除的情况下仍处于未交付状态，被告应当依约定与二原告办理房屋交接手续。故二原告的该项诉讼请求合法有据，予以支持。其次是主张逾期交房的违约金是否超过诉讼时效？原告主张未超过诉讼时效，被告主张已经超过诉讼时效，基于上述法律规定及说理，原告方列举的证据不能证实其欲证实的待证事实。依据双方签订的《商品房购销合同》约定，原告在明知被告逾期交房而未依据约定向被告主张违约责任，特别是在其诉讼请求已被依法驳回之后，未及时主张其权利，而是在2020年5月26日才以诉讼方式主张该项权利，已经超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有......。”本案中双方明确约定的交房时间为2015年2月28日。那么从该日起被告未通知交房，而从其诉请的违约金起算时间2015年4月1日起原告就应当知道其权利受到损害，其不是主张逾期交房违约金，而是向法院主张解除合同等权利，充分说明其在双方约定交房时间届满后未收到房屋，已经知道其权利受到损害，故本案的诉讼时效起算时间依法应当从2015年4月1日起计算三年，即至2018年3月31日止。被告的该辩解理由合法有据，予以采纳。关于本案的焦点问题（二）原告主张的诉讼请求是否合法有据？对于该焦点原告认为其诉讼请求合法有据。被告则认为已经超过诉讼时效，其诉讼请求于法无据。基于上述法律规定及说理，原告列举的证据虽然能证实被告逾期交房的事实存在，但是因其殆于行驶该项请求权，该诉讼请求因超过诉讼时效而不在受法律保护，故该项诉讼请求于法无据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求合法有据，予以支持。被告关于该项诉讼请求的辩解理由于法无据，不予采纳。原告的第二项请求，因已经超过诉讼时效，依法不予支持。被告的该项辩解理由成立，本院予以采纳，其他部分不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告云南三鑫集团有限公司于本判决生效之日起十日内与原告冯育琼、杨仁林办理二原告购买的云南三鑫开化商贸城19幢第1层B区X-96号房屋的交接手续并按双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定的条件办理产权登记；驳回原告冯育琼、杨仁林的其他诉讼请求。案件受理费2720.00元，减半收取1360.00元，由原告冯育琼、杨仁林负担1000.00元，由被告云南三鑫集团有限公司负担360.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖玉忠二〇二〇年八月十三日书记员  农安妮