济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初9698号原告：山东华高酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：李伟，经理。委托诉讼代理人：张雅萌，国浩律师（济南）律师事务所律师。被告：山东省华兴大厦，住所地济南市。法定代表人：刘桂敬，总经理。委托诉讼代理人：潘某某，男，系山东省华兴大厦职工。委托诉讼代理人：岳冬雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告山东华高酒店管理有限公司（以下简称华高酒店公司）与被告山东省华兴大厦（以下简称华兴大厦）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华高酒店公司的委托诉讼代理人张雅萌，被告华兴大厦的委托诉讼代理人岳冬雪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华高酒店公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还保证金100万元并支付利息（计息方式：自2019年1月15日起，按照年息24%计算至实际给付之日止）；2、判令被告赔偿原告各项经济损失6763850元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月5日，原、被告及济南市历下某餐饮管理中心（以下简称某餐饮中心）签订三方协议一份，约定由原告承继《华兴大厦xx层餐饮场地租赁合同》中某餐饮中心合同权利义务，上述租赁合同约定租赁期限为8年，自2018年1月1日起至2025年12月31日止。2018年12月25日，被告违反合同约定，单方面解除租赁合同，并于2019年2月20日进行了清点交接。被告的上述解约行为，违反了合同约定，给我方造成重大经济损失。后原、被告就损失赔偿及保证金退还问题进行协商，但因被告赔偿数额过低，导致未能达成一致。根据合同法的相关规定，请求人民法院依法查明事实，判如所请。华兴大厦辩称，一、本案租赁合同终止的原因系因政策发生变化，对此，华兴大厦不存在任何过错，不应当承担赔偿责任。2018年10月18日，山东省人民政府办公厅印发《山东省人民政府办公厅关于做好省级机构改革涉改部门办公用房调整安排工作的通知》（鲁政办字【2018】199号），该《通知》附件《省级机构改革涉改部门办公用房调整安排方案》第三条第（十）项将省司法厅、省监狱管理局列入办公用房调整范围，将华兴大厦调整为新办公区，致使华兴大厦与华高酒店公司之间的租赁合同无法继续履行，属于政策原因。依据租赁合同第六条第4款约定，华兴大厦有权终止合同。华兴大厦认为，对于租赁合同的解除并不存在过错，不应认定为违约，不应当承担赔偿责任；二、关于华高酒店公司主张的退还押金100万元并按年息24%支付利息的请求，对利息支付标准，被告不予认可。租赁合同中并未约定合同提前终止押金退还事宜，故应视为不支付利息。另，租赁合同第三条第1款约定“合同正常终止无息返还”，参照此约定，保证金亦应无息退还；三、华高酒店公司主张的赔偿损失6763850元，没有事实及法律依据，华兴大厦不予认可。如前所述，租赁合同终止的原因系因省政府办公厅文件，属于政府行为，并非华兴大厦无故擅自解除，故不应视为违约，不应当承担赔偿责任。另外，对华高酒店公司单方申请评估公司就剩余租期经营损失做出的评估报告，系其单方委托，侵害了华兴大厦的知情权和参与权，其评估结论在程序上缺乏公开、公正，华兴大厦对该评估报告不予认可。综上所述，华兴大厦认为，华高酒店公司的主张没有事实及法律依据，请贵院依法审理后驳回华高酒店公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华兴大厦作为出租方（甲方）于2017年12月22日与某餐饮中心（乙方）签订《华兴大厦xx层餐饮场地租赁合同》一份，载明：“……甲方将xx层场地及相关配套设施、设备、餐桌、餐椅、餐台等，见物品清单一同出租给乙方经营使用。乙方利用上述场地设施物品做好餐饮服务工作，达到与四星级酒店标准一致的餐饮要求。二、租赁期限：自2018年1月1日始至2025年12月31日止，合计8年。三、保证金、租金缴纳方式及时间：1、本合同签字三日内乙方向甲方交纳保证金人民币壹佰万元整，合同正常终止保证金无息返还。若出现物品丢失、设施设备损坏，甲方有权从乙方保证金中扣除相应费用。2、租金：1-3年每年人民币100万元（大写：壹佰万元整）；3年后每年递增3%；5年后每年递增5%。合同签订后十日内付清全年租金人民币100万元（大写：壹佰万元整），下年度租金需提前一个月付清……六、违约责任：……4、经营期间，如国家、上级机关法律、政策发生变化或发生不可抗拒的因素，需要收回租赁场地，甲方有权终止合同。……”华兴大厦与某餐饮中心法定代表人均在租赁合同上签名并加盖法人印章。2018年6月5日，某餐饮中心作为申请人向华兴大厦出具申请书一份，载明“……济南历下好彩餐饮管理中心于2017年12月22日与贵方签订《华兴大厦xx层餐饮场地租赁合同》，因我方名称问题对外经营受限，为改善我方经营管理水平，更好的服务贵方以及广大客户，提升贵方对外整体形象，我方特申请将我方合同名称变更为山东华高酒店管理有限公司，由山东华高酒店管理有限公司承继我方关于《华兴大厦xx层餐饮场地租赁合同》中的全部合同权利义务，包括一百万押金和余下的房租都视同山东华高酒店管理有限公司缴纳。”华高酒店公司作为租赁合同承租人受让人在该申请书中加盖公司印章，且其法定代表人李伟注明“同意”。华兴大厦在该申请书中注明“经与财务人员商议报领导批准，同意此申请并与《租赁合同》一并存档”同时加盖公章确认。华高酒店公司提交银行转账业务凭证，载明其已实际向某餐饮中心法定代表人谭亮履行了支付100万保证金义务。2018年10月18日，山东省人民政府办公厅印发《山东省人民政府办公厅关于做好省级机构改革涉改部门办公用房调整安排工作的通知》（鲁政办字[2018]199号），《通知》附件《省级机构改革涉改部门办公用房调整安排方案》第三条第（十）项将省司法厅、省监狱管理局列入办公用房调整范围。华兴大厦为山东省监狱管理局的下属单位。2018年12月25日，华兴大厦向华高酒店公司出具《解除租赁通知书》一份，载明“根据省政府办公厅鲁政办字[2018]199号文件精神和省司法厅、省监狱局工作部署，决定山东省华兴大厦停业移交。根据《中华人民共和国劳动合同法》等法律法规及规范性文件，将与我单位有租赁关系的相关承租单位于2019年1月15日前终止合同，请相关单位做好配合”。随后，华兴大厦于2019年3月11日向华高酒店公司下达《关于提供所提补偿要求资料依据的函》一份，载明“我单位已于2018年12月25日给贵公司下达终止租赁合同的通知，贵公司收到通知书后书面向我们提出了补偿诉求，请你们收到本函后，于2019年3月13日12时之前提供所提诉求的计算依据和相关合同及付款凭证，特此函告。”华高酒店公司提交酒店正常经营期间对外承接婚礼酒宴签订的《婚宴协议书》十一份及婚宴定金收据十一份。华兴大厦下达《解除租赁通知书》后，华高酒店公司与上述十一名婚宴预订方解除《婚宴协议书》。根据《婚宴协议书》第三条“本协议签定后，甲乙双方如因单方面原因导致宴会不能如期举行，另一方有权要求赔偿损失，赔偿金额按照全部定金的2倍赔偿”的相关约定，华高酒店公司提交了向婚宴预订方实际支付了两倍定金的银行转账电子回单十一份及退款收到条十一份。通过以上十一份收据及银行转账电子回单显示，华高酒店公司因婚宴预定业务收取定金216000元，合同解除后退还定金432000元，实际产生经济损失216000元。另外，华高酒店公司正常经营期间，对外承接会议签订的三份《会议、聚会协议书》及定金收据。华兴大厦与华高酒店公司解除租赁合同后，华高酒店公司提交向会议预订方实际支付了两倍定金的银行转账电子回单及收到条各三份。通过以上定金收据及银行转账电子回单显示，华高酒店公司因会议预定业务收取定金57000元，合同解除后退还定金114000元，实际产生损失57000元。华兴大厦向华高酒店公司下达《解除租赁通知书》后，华高酒店公司辞退了公司厨房班员工及酒店其他二十五名员工，并支付经济补偿金。华高酒店公司提交《华兴餐饮包厨房协议书》、《收到条》及银行转账支付凭证，并称华高酒店公司向厨房班员工实际支付经济补偿金21万元、向二十五名员工实际支付经济补偿金102000元。华高酒店公司因辞退员工支付经济补偿款实际产生损失312000元。另，华高酒店公司主张因华兴大厦提前解除租赁合同而产生了剩余租赁期经营损失，为此向法庭提交由其委托山东中立达资产评估有限公司作出的《资产评估报告》一份，该评估报告内容显示，“……评估对象：山东华高酒店管理有限公司因合同提前终止造成的经营损失价值；评估范围：山东华高酒店管理有限公司自2019年1月15日至2025年12月31日止因为合同提前终止而产生的停业经营损失。……评估结论：在实施了上述资产评估程序和方法后，得出山东华高酒店管理有限公司因合同提前终止造成停业经营损失评估结果约为人民币肆佰贰拾万零叁仟元整（￥4,203,000.00）。……”经质证，华兴大厦对华高酒店公司单方委托评估所作出的评估结论不予认可，并向本院提出重新评估申请。本院依申请组织双方当事人共同选定山东舜天信诚资产评估有限公司进行重新评估，并向该评估机构下达《评估委托函》。山东舜天信诚资产评估有限公司于2020年4月26日向本院出具《回复函》称，“受贵方委托，我公司就申请人山东华高酒店管理有限公司自2019年2月2日起至2025年12月31日止期间产生的营运损失进行鉴定。我公司认真查阅评估资料，资料中只有2018年7月至12月份的经营数据，历史资料很少，对后期营运损失评估的参考作用很小，也难以预测未来各项收入、变动成本等，难以全面客观评估，申请退回该评估委托函。”经质证，对于该《回复函》华兴大厦认为，该评估机构系由双方共同选择，但评估机构以资料少而无法评估为由退回，华高酒店公司所提交的评估报告系单方委托，且评估结论4203000元的经营损失也在评估报告中未列明计算明细，无法确认该金额的计算依据及计算方式，故本院对该评估报告不予采信。本院认为，华高酒店公司通过整体受让原承租方某餐饮中心权利义务的方式，成为《华兴大厦二、三层餐饮场地租赁合同》的承租方，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。山东省人民政府办公厅下发《山东省人民政府办公厅关于做好省级机构改革涉改部门办公用房调整安排工作的通知》后，华兴大厦根据山东省监狱局的工作安排要求，向华高酒店公司下达《解除租赁通知书》,并要求2019年1月15日前终止合同。华高酒店公司接上述通知后未对解除合同提出异议,本院认定《华兴大厦xx层餐饮场地租赁合同》于2019年1月15日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然《华兴大厦xx层餐饮场地租赁合同》约定，“经营期间，如国家、上级机关法律、政策发生变化或发生不可抗拒的因素，需要收回租赁场地，甲方有权终止合同”，但并非排除了对承租方损失的赔偿责任。因此，对于华高酒店公司因合同提前解除而产生定金、员工遣散及其他相关损失华兴大厦应该予以赔偿。华高酒店公司承接了好彩餐饮公司作为涉案租赁合同承租人的全部权利义务，好彩餐饮公司与华兴大厦签订合同时，向其支付100万元保证金，且华高酒店公司整体受让后，已实际将该100万元保证金支付给了好彩餐饮公司，故涉案租赁合同解除后，通过双方交接，不存在欠付租金、物品丢失、设施设备损失等情形，根据《华兴大厦xx层餐饮场地租赁合同》的约定，该100万元保证金应退还给华高酒店公司。故对于华高酒店公司要求返还100万元保证金的诉讼请求，本院予以支持。另外，华高酒店公司要求华兴大厦支付该100万元保证金按年息24%计算，自2019年1月15日起至实际给付之日期间的利息，华兴大厦对此不予认可，认为根据合同约定应该无息返还。对此本院认为，《华兴大厦xx层餐饮场地租赁合同》第三条所约定的保证金无息返还系指在合同履行期内保证金无息占用。涉案合同解除后，华兴大厦所收取的100万元保证金不再具有占用的合同基础，应在合同解除之日予以返还，华兴大厦逾期未返还,应当向华高酒店公司支付资金占用损失,本院酌定为:以100万元为基数，自2019年1月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。涉案租赁合同提前解除造成华高酒店公司对外签订的《婚宴协议书》、《会议、聚会协议书》无法继续履行，产生婚宴定金损失216000元、会议定金损失57000元；酒店经营的合同目的无法实现，需遣散酒店厨师及其他员工，实际支付经济补偿金312000元。以上损失的产生系因华兴大厦单方违约解除合同行为所致，故华兴大厦应对上述585000元的直接经济损失承担赔偿责任。对于华高酒店公司第二项诉讼请求直接损失中的585000元，本院予以支持。对于华高酒店公司主张的与山东儒酱酒业有限公司、贵州林城酒窑股份有限公司、山东肆拾玫坊健康科技有限公司签订相关协议所产生的，分别为45万元、84万元、50.4万元酒品权益损失，因华高酒店公司未提供上述损失已实际发生的相关证据，对华高酒店公司要求对该部分损失予以赔偿的诉求，本院不予支持。关于华高酒店公司要求华兴大厦赔偿剩余近七年（2019年1月15日至2025年12月31日）租赁期经营利润损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《华兴大厦xx层餐饮场地租赁合同》无法继续履行、华高酒店公司合同目的无法实现的原因系由于华兴大厦单方违约解除合同所致。合同解除之前，华高酒店公司已具备完善的酒店经营所需人员、设备设施等，华高酒店公司存在预期利益实现的客观因素,华兴大厦提前解除涉案租赁合同导致华高酒店公司无法获取剩余租赁期限的经营利润，华兴大厦的行为给华高酒店公司造成了一定的可得利益损失，华兴大厦应该予以赔偿。华高酒店公司为证实其可得利益损失情况单方委托做出的评估报告，华兴大厦不予认可而申请重新评估，亦因经营数据过少，鉴定机构无法出具鉴定结果。本院认为，导致评估数据过少的原因在于华兴大厦在华高酒店公司仅实际经营六个月即单方提前要求解除合同，华高酒店公司实际上无法获得更多的经营数据，华兴大厦申请司法鉴定无法进行，应由华兴大厦承担举证不能的不利法律责任。对于该损失，根据诚信原则，综合合同的剩余租期及华高酒店公司如继续经营须另行寻找替代房屋周转期间所受损失等因素，损失数额酌定为六个月的房屋租金，即50万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东省华兴大厦返还原告山东华高酒店管理有限公司保证金100万元及利息（以100万元为基数，自2019年1月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内履行；二、被告山东省华兴大厦赔偿原告山东华高酒店管理有限公司损失1085000元，于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告山东华高酒店管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66150元，由原告山东华高酒店管理有限公司负担48290元，由被告山东省华兴大厦负担17860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  耿 露人民陪审员  侯丽娜人民陪审员  李健芳二〇二〇年八月二十日书 记 员  魏凯欣