上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初4265号原告(反诉被告)：上海金汇织造二厂，住所地上海市奉贤县。负责人：孙爱明，厂长。委托诉讼代理人：晋松，上海晋松律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海利久塑业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：但继俊，执行董事。委托诉讼代理人：季华，上海徐卫红律师事务所律师。原告(反诉被告)上海金汇织造二厂(以下简称织造二厂)诉被告(反诉原告)上海利久塑业有限公司(以下简称利久公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。织造二厂委托诉讼代理人晋松、利久公司委托诉讼代理人季华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)织造二厂向本院提出本诉诉讼请求：一、依法确认2018年7月1日双方终止《厂房租赁合同书》；二、利久公司支付2017年9月至2018年6月止(10个月)的租金316,000元；以上述欠款为本金，从2018年7月1日开始至判决生效日止的利息(按银行同期贷款利率计算)。事实和理由：2015年12月4日，经介绍织造二厂、利久公司就坐落于奉贤区南桥镇西闸公路XXX号厂房签订《厂房租赁合同书》，其中约定：租期5年，月租金41,666元；从起租日起每半年支付一次，即每次提前15日支付下期租金；还约定押金为100,000元，租期满后结清一切费用后退还给乙方(利久公司)；若遇政府动迁，搬迁费、误工费以及装修费归乙方(利久公司)，厂房、土地等一切配套设施归甲方(织造二厂)所有。合同签订后，自2017年9月18日起至2018年1月利久公司每月仅支付租金20,000元，自2018年2月起利久公司未支付租金。织造二厂为计算方便，实际认可月租金为41,600元，也认可收到利久公司押金100,000元。因涉案房屋将面临土地减量化或征收事宜，利久公司于2018年7月起逐步将设备等物资从租赁的厂房中搬离，期间拖延的时间织造二厂放弃追索相关租金。同时双方就事实解除租赁合同的补偿事宜，多次在西渡新民村委会主持下协商，未达成一致意见。鉴于此，织造二厂为主张自身合法权益，认为利久公司拖欠的租金理应偿付。期间通过委托律师致函给予的宽限期内仍未支付，其行为显已侵犯了织造二厂合法权益。现诉至法院，望依法支持织造二厂诉请。被告(反诉原告)利久公司辩称，同意第一项诉请，双方确实在2018年7月1日终止租赁关系，那时已经搬离。第二项诉请，利久公司尚欠9万元租金，厂房动迁开始，无法正常使用，经常停水停电，双方就租金达成口头协议，从2017年9月开始租金调整至每月2万元，利久公司按照此方式支付租金，付了5个月，一共9.5个月租金共计19万，利久公司已经支付10万，故尚欠9万元。另外利久公司支付了10万元押金要求一并处理。被告(反诉原告)利久公司向本院提起反诉诉讼请求：1、织造二厂给付利久公司动迁搬迁费309,831元；2、织造二厂给付利久公司停产停业费543,771元。事实和理由：双方于2015年12月4日签订《厂房租赁合同书》，约定由利久公司承租奉贤区西闸公路XXX号厂房，承租面积为2,300平方米，租金自2016年1月15日开始计算，利久公司支付押金10万元。合同附注里明确：若遇政府动迁，搬迁费、误工费以及装修费归乙方(即利久公司)，厂房、土地等一切配套设施归甲方所有。后因厂房所在地区遇动迁，利久公司在无法继续使用房屋的情况下予以搬迁，而织造二厂未给付相应补偿款，故提出反诉，要求给付搬迁费、停产停业损失费，如有其他补偿项目则另行主张。原告(反诉被告)织造二厂就反诉辩称，对利久公司主张的动迁搬迁费309,831元无异议；但对于停产停业费543,771元不认可，应当按照有证和单违分别计算，以每平米219.70元乘以面积2,300平方米等于505,310元。织造二厂愿意支付搬迁费309,831元、停产停业费505,310元给利久公司。本院经审理认定事实如下：2015年12月4日，织造二厂与利久公司签订《厂房租赁合同书》，约定利久公司向织造二厂承租奉贤区西闸公路XXX号部分厂房，总建筑面积为2,300平方米；年租金500,000元，每半年租金为250,000元，月租金为41,666元；租期自2016年1月15日至2021年1月14日；租金支付方式为付六押一，半年支付一次，每次提前15日支付下期租金；附注部分约定：若遇政府动迁，搬迁费、误工费以及装修费归乙方(即利久公司)，厂房、土地等一切配套设施归甲方(即织造二厂)。双方履行租赁合同，利久公司支付押金100,000元。利久公司支付按约定租金至2017年9月。自2017年9月至2018年1月该5个月，利久公司支付租金每月20,000元，2018年2月至6月的租金未支付。因租赁厂房被动迁，双方于2018年7月1日终止履行《厂房租赁合同书》，利久公司搬离。2019年10月11日，织造二厂与政府相关部门签订《征收补偿协议》，约定征收奉贤区西闸公路XXX号临的厂房，占地面积2,946.64元、建筑面积2,474.25平方米(其中有证建筑面积1,477.04平方米、无证建筑面积997.21平方米)；实行货币补偿，各项补偿款合计6,808,569元，其中设备补偿(包括可搬迁及不可搬迁)309,831元、停产停业损失补偿543,771元。其中停产停业损失补偿543,771元计算方式为：有证1,477.04平方米×250元，无证即单违997.21平方米×250元×70%。本案庭审中，织造二厂表示该协议的应付补偿款已经履行三分之一。2019年12月2日，织造二厂向利久公司发律师催告函称，截止2018年6月底，利久公司尚欠租金316,000元，押金100,000元冲抵后尚欠租金216,000元；《征收补偿协议》约定设备搬迁费309,831元，停产停业损失费505,310元(有面积1,477.04平方米，每平方米250元，单违面积997.21平方米，每平方米250平方米的70%，有证和单违平均值为每平方米219.70元，租赁面积2,300平方米，所以等于505,310元)，租金、押金、补偿款相抵后，织造二厂应付利久公司599,141元，请利久公司与织造二厂联系支付599,141元事宜。该函于2019年12月3日送达利久公司。本院认为，本案涉案租赁厂房部分有证、部分无证，所以双方签订的《厂房租赁合同书》属部分有效、部分无效。承租人利久公司应当按照和参照双方合同约定的租金标准支付租金和占有使用费。织造二厂主张利久公司2017年9月至2018年1月每月只支付20,000元，2018年2月至6月分文未付，所以应当支付剩余租金316,000元。利久公司则主张2017年9月至2018年1月每月支付20,000元系双方约定，因为当时织造二厂涉及动迁，断水断电等导致不能正常使用厂房，所以约定租金减半；而且争议的未付或未足额支付租金应当从2017年9月15日计算至2018年6月，为九个半月。本院认为，双方合同约定的租期自2016年1月15日至2021年1月14日，计算每月周期跨过两个自然月，织造二厂没有提供证据证明欠付的租金以自然月计算十个月，现在实际诉请计算租金至2018年6月底，而不是计算至2018年7月14日，本院采信利久公司主张，认定未付或未足额支付租金时间段为九个半月。利久公司主张与织造二厂约定租金减少至每月20,000元，并没有证据证明；而且从支付情况看，支付20,000元的时长只有5个月，之后未付分文，所以不能认定形成每月租金变更为20,000元的交易惯例，本院对利久公司该主张不予采信，本院认定利久公司应当支付最后九个半月的剩余占有占用费295,200元，减去在织造二厂处的押金100,000元(不再返还)，实际利久公司还应支付租金(占有使用费)195,200元。利久公司未按约及时支付租金，还应当支付织造二厂利息损失。利久公司请求支付自2018年7月1日起至判决生效日止的利息，不违反法律规定，本院予以支持。但因双方租赁合同部分无效，对无效部分的相应占有使用费的利息部分不予支持，本院酌定，计算利息的相应租金部分为117,000元。关于反诉的动迁补偿涉及的设备搬迁补偿款，织造二厂对利久公司主张的搬迁费309,831元无异议，本院予以确认。关于停产停业损失补偿，织造二厂主张租赁给利久公司的租赁面积为2,300平方米，车棚不在该面积内，利久公司虽然使用车棚由但不算租金，而《征收补偿协议》约定的停产停业损失补偿543,771元包括了对车棚的补偿，对车棚的补偿不归利久公司所有。利久公司主张租赁合同中约定的租赁面积2,300平方米是估算的，并不准确，实际包括车棚，车棚实际由利久公司在使用，《征收补偿协议》约定的停产停业损失补偿543,771元应全部归利久公司所有。本院认为，双方并没能说清楚租赁合同中约定的2,300平方米具体包括哪些建筑，相关评估报告中列明的建筑物面积与2,300平方米的面积不符，而双方实际争议的是车棚的相应停产停业损失费归属问题。《征收补偿协议》就停产停业损失补偿款不区分车棚的租赁性质还是非租赁性质，车棚不归织造二厂实际使用，所以车棚的相应停产停业损失补偿款也不归织造二厂享有，本院就此采纳利久公司意见，认定该部分补偿款543,771元应全部给付利久公司。综上所述，本诉大部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持；反诉的诉请于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十二条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海金汇织造二厂与被告(反诉原告)上海利久塑业有限公司于2015年12月4日签订的《厂房租赁合同书》部分有效、部分无效；二、原告(反诉被告)上海金汇织造二厂与被告(反诉原告)上海利久塑业有限公司签订的《厂房租赁合同书》于2018年7月1日终止；三、被告(反诉原告)上海利久塑业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海金汇织造二厂租金(占有使用费)195,200元；四、被告(反诉原告)上海利久塑业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海金汇织造二厂以117,000元为基数的，自2018年7月1日起至判决生效日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；五、原告(反诉被告)上海金汇织造二厂于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海利久塑业有限公司搬迁费309,831元、停产停业损失补偿费543,771元；六、对原告(反诉被告)上海金汇织造二厂的其余本诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,040元，减半收取计3,020元，由被告(反诉原告)上海利久塑业有限公司负担；反诉案件受理费6,168元，由原告(反诉被告)上海金汇织造二厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇二〇年八月三十一日书记员  夏 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。