河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初437号原告：李阳，男，1989年11月18日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：李冬明，系原告的父亲。委托诉讼代理人：常虹，系原告的母亲。被告：焦作市峰华房地产有限公司，住所地：焦作市城乡一体化示范区管委会院内创业服务中心研发楼****。法定代表人：司落新，总经理。委托诉讼代理人：徐玲，系单位职工。委托诉讼代理人：毛爽，系单位职工。被告：河南润泽物业服务有限公司，住，住所地：焦作市人民路**都市花园馨苑××号楼**/div>法定代表人：李喜才，总经理。委托诉讼代理人：李**，系单位职工。委托诉讼代理人：魏喜芹，河南雅兰律师事务所律师。原告李阳与被告焦作市峰华房地产有限公司（以下简称峰华公司）、河南润泽物业服务有限公司（以下简称润泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂本院裁定本案转为普通程序，组成合议庭继续审理。于2020年4月3日和2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告李阳及其委托诉讼代理人李冬明、常虹，被告峰华公司的委托诉讼代理人徐玲，被告润泽公司的委托诉讼代理人魏喜芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李阳向本院提出诉讼请求：1.要求被告将符合质量要求的房屋交付给原告，尽快修复房屋阳台水泥护墙、更换排便管道、敷设房屋防水层和保温层、修补墙体空洞等；2.要求被告支付迟延交房违约金至实际交房之日止，现暂计算至2019年12月31日止为54825元；3.要求被告支付迟延办理房产证违约金89526元；4.要求被告承担本案诉讼费、执行费等相关一切费用。后原告将其诉讼请求第二项变更为被告支付逾期交房计算至起诉时违约金为50353元，第三项诉讼请求变更为被告支付迟延办理房产证违约金为95025.45元。事实和理由：2012年10月12日原告与被告峰华公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告峰华公司开发的峰华都市花园御苑小区2××号楼1单元91号商品房，合同签订后原告如约支付了全部房款，2013年12月1日被告峰华公司委托被告润泽公司向原告交付房屋，同时委托被告润泽公司承担住宅质量维修责任。当天在被告润泽公司办公场所，被告润泽公司要求原告必须按他们的要求在事先印刷好的一沓书面材料上签字后才能领钥匙看房，签字后，原告在被告工作人员带领下打开房门，原告当场发现：卫生间排水管弯曲、楼上坐便器排便管道漏洞、阳台积水深达30公分无法排水、外墙墙体大面积渗水、阳台和客厅墙体渗水、外墙大洞等多项问题，因存在问题太多无法全部在《房屋交接验收表》列明，当时原告将《房屋交接验收表》上书写的问题和口头要求修复的问题，连同全部房门钥匙一并交给被告工作人员，要求“尽快修复、尽快交房”，被告工作人员也在《房屋交接验收表》上签字认可。在此后的一年多时间里，原告为了尽快装修房屋入住，无数次在被告润泽公司办公室《报修记录本》上写下要求修复的部位，催促尽快修复交房装修、多次找被告峰华公司反映要求尽快交房，但二被告互相推诿扯皮，始终没有任何改动，截止目前，除了阳台水泥护墙已泡烂、墙体渗水更严重的情况外，房屋设施至今保持在2013年12月1日看房时的原样，至今不具备交付条件；根据双方《商品房买卖合同》第八条的约定：被告“应当在2013年11月30日将验收合格的房屋交付买受人使用”，原告按被告要求缴纳所有费用后，被告至今不能将符合国家验收标准的房屋交付给原告，故意放任、扩大对原告造成的各项损失。根据《商品住宅质量保证书》规定：交付的房屋应按国家规定已通过竣工验收、已报备案、已办理《竣工验收备案证书》等等验收合格手续，被告不仅没有提供以上证书，还于2013年12月1日强迫原告看房前，必须签定事先准备好的格式书面材料，这些格式书面材料为被告几年来的侵权行为提供了借口，被告的行为不但严重违背“善意履行合同义务、诚实守信履行合同义务”的公平交易原则，更将损害原告的合法利益于不顾，任意扩大给原告造成的损失；被告的违约行为，按照双方《商品房买卖合同》第九条、第十五条约定应承担：1.逾期交房违约责任自2013年12月1日起暂至2019年12月31日止共：计54825元；2.逾期办理房产证违约责任自2014年12月1日至2019年9月17日共计：89526元；综上，被告违反合同约定给原告造成损失，按照《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定应当承担违约责任、承担因违约造成的损失，诉至法院，请求支持原告的各项请求。被告峰华公司辩称，原告所购房屋已于2013年12月1日办理过交接手续。如果存在交房后的房屋维修问题,原告应及时填写《商品住宅质量保修单》，后向被告峰华公司委托的物业公司报修,属于质保期内的维修,交由施工方焦作市建工集团有限公司负责维修即可(见证据1《建筑工程施工合同》),被告峰华公司不用再额外支付任何费用:因原告长期不居住的原因,造成的房屋质量问题,在质保期外的,可委托物业维修并向物业部门支付费用等方式进行维修。该案另一被告润泽公司,因原告交房后至2019年共计6年未交纳物业费被起诉之后,原告起诉被告峰华公司和润泽公司房屋维修问题。被告峰华公司认为,房屋有问题在质保期内要求无偿维修是业主的正当权利,但本案原告为何等到6年后。只能说明一个问题,房屋无质量问题,原告的真实意思是不交物业费。二、原告请求判令被告峰华公司支付延迟交房违约金54825元的诉讼请求,没有事实和法律依据,不符合《房屋买卖合同》(证据2)的合同约定及主观情况。根据《房屋买卖合同》第八条交付期限的约定:出卖人应当在2013年11月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第5条即为该商品房经五家单位联合验收合格:即建设、施工、勘探、设计、监理(证据3工程竣工验收报告)并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。原告所购买的住宅,在交房前已经五大主体验收合格,完全具备交房条件,原告父亲李冬明也于2013年12月1日到场来办理了房屋交接手续,并领取了房屋配套物品钥匙等,有房屋配套物品领取单(证据5)及《住宅质量保证书》《适用说明书》（简称两书，证据6）。原告父亲李冬明的签字为证。该房屋已办理交付手续是客观事实,不存在延迟交房。三、要求被告峰华公司支付延迟办理房产证违约金89526元的诉讼请求,没有法律依据,不符合《房屋买卖合同》合同约定,且超过诉讼时效。根据《房屋买卖合同》第十五条关于产权登记的约定:出卖人应当在在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理:即买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。该约定为买卖双方的真实意愿表示是双方共同认可的条款,被告峰华公司同意按合同约定的标准计算并支付违约金。房地产行业特点其中之一是审批部门多,从立项开始到项目完工验收再到给业主办证有无数个部门审批,手续非常繁琐复杂,且存在很多变化。被告峰华公司的主观意愿上是绝不愿意让业主办证逾期。2017年底被告峰华公司将办证资料手续报产权登记机关备案,2018年5月10日《不动产权证书》(见证据4)《不动产权证书》)正式办出,随后大部分业主均陆续办证。原告2019年9月份才办理《不动产权证书》,足见原告对办证并不积极。四、原告的第4项请求,无任何法律依据,被告峰华公司不予认可。被告润泽公司辩称，被告已于2013年12月1日将房屋正式交付给原告，以原告父亲李冬明签字的物品领取单为证，因此，不存在延期交房违约金。涉案房屋不存在质量问题，有建筑工程验收报告单为证，原告起诉目的是为了不交物业费，原告应当对房屋存在质量问题承担举证责任。不存在原告多次向被告主张房屋存在质量问题，原告的主张已超过诉讼时效，原告应对何时主张房屋质量问题承担举证责任，原告对涉案房屋领取钥匙后，多年不住不管理造成房屋损失应当自担，原告的主张陈述不符合常情常理，在房屋保修期内，是由建筑方承担的，如果，原告在质保期内提出，两被告不可能不维修。综上，要求驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩意见本庭总结本案的争议焦点为：1.案涉房屋是否存在质量问题，原告的第一项诉讼请求有无事实及法律依据；2.案涉房屋是否存在延期交房，如存在，交房违约金应如何计算；3.原告主张延期办理房产证，是否超过诉讼时效。如果未超过，违约金如何计算。原告李阳为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：证据1.《商品房买卖合同》1份。证明指向:被告未按期（2013年11月30日前依照国家和政府有关规定交付房屋，没有规定按照第五种规定交房，按照建筑法的规定，以及建设工程质量管理条例规定，房屋交付必须符合该合同第八条所列的全部条件，包含1234，不仅仅是第五条，这是国家的强制性规定，开发商交付时必须具备这些条件，首选被告没有将以上文件完整的向原告出示）；合同约定的双方义务关系不对等，该合同第七条约定了原告违约支付万分之四，而被告对自己制定的违约责任为0.5%，且无论延长多长时间都按照这样规定计算，该约定对原告方不公平。该合同第十五条，关于产权约定的登记，被告自己制定了房屋交付使用后360日内将产权相关手续报机关备案，按照原告理解无法确定被告办证的具体时间，且强行确定了所述第二条关于买受人不退房，出卖人按一手房价的0.01%支付违约金，按照被告的制定的标准，计算结果是被告无论延期多长时间，只向原告支付43元。严重侵害了原告方的合法利益。原告明知不能按期办证，却按照格式合同方式剥夺原告的合法权益，损害原告的合法利益，再次请求法庭该约定无效，应当按照最高法关于房屋买卖合同的解释第十八条的规定，计算给原告造成的实际损失；证据2.照片10张，证明指向:前八张2013年11月30日被告带领原告查看房屋时的状况;后两张2019年8月法院主持双方调解时被告润泽公司取出保存的原告的房门钥匙、及双方当时查看阳台泡水后的现状。证明指向，按照合同约定，被告应当在当天交付符合质量要求的房屋给原告，但该房存在以上问题。要求被告尽快修复整改，将修复好的房屋交付给原告。并且当天原告在房屋交接单上写下来卫生间管道不直。口头向对方反应很多问题，让他们尽快修复，被告在房屋交接单上也进行了确认。但截至2019年8月，法院进行调解时，被告通知原告到被告物业公司他们取出了当时交付给他们的钥匙，到现场查看，房屋没有进行改动，依然保持的2013年11月30日房屋的样子。因此，原告请求法院支持我们的请求。照片中房门钥匙证明2013年11月30日，原告要求被告整改修复的时候，将原告房屋钥匙交付了被告，如果不给被告钥匙，被告无法修理。并且照片证明2019年8月份双方调解时，被告取出了该钥匙，证明该钥匙还在被告手里。证据3.《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》部分复印件6张。证明指向:2013年11月30日被告让原告签名的材料不齐全、没有质量监督部门的签证认可、竣工时间与实际竣工时间不符、房屋结构无保温材料、受托的质量维修单位没有履行维修责任等。《商品住宅质量保证书》第二页上面的竣工时间为2013年11月21日，该保证书的第二条和第三条明确规定该商品住宅已经竣工验收，已报建设主管部门备案，办理《房屋建筑工程竣工验收备案证书》。但是在质量保证书的第四页该备案证书复印件是缺失的，也就是说它不具备备案条件。第二，商品住宅使用说明书第一页明确标明参与商品住宅建设的主要单位中，没有质量监督部门的签字确认，也就是说2013年11月30日，被告交付的房屋，质量监督单位没有确认，达不到质量要求标准。住宅使用第三页明确约定保温材料为泡沫砼，但是被告交给原告的房屋没有保温层，该使用说明第十二、十三页，应当具备的文件都没有交给原告。证据4.原告房产证2张。证明指向:房产证办理时间为2019年9月17日，按照最高法关于审理房屋买卖合同纠纷的解释，第十六、十七、十八条的规定，被告应当按照第十八条第二项的规定计算给原告造成的损失。房产合同第二页上面明确注明房屋竣工时间为2018年，而不是被告所主张的2013年11月30日。被告峰华公司对原告提交的证据质证后发表如下意见：对证据1真实性无异议，但证据指向有异议，商品房买卖合同第八条第五项，该商品房经国家单位验收合格，即建设竣工勘探，符合国家规范，见2014年版建设工程施工规范，6.0.6条建设单位收到工程竣工报告后，应由建设单位项目负责人组织监理施工设计勘查等单位项目负责人，进行单位工程验收即可，在这一条约定上，绝对符合国家规范，不存在原告所述的问题，关于对合同不对等，被告认为商品房买卖合同，是原、被告双方在购房时签订的真实意愿的表示。房地产是管理部门多，审批部门多的行业，从立项到工程验收，再到办证，据专家统计有一百多个单位，手续繁琐复杂，且国家规范或验收部门要求变化非常多，被告的主观意愿，是绝不愿意让业主延期办理，因为这不是个别性而是纵性。2017年底2018年初，被告将办证手续报部门登记备案，2018年5月10日，不动产权证书正式办出，即被告提交的证据4绝大部分业主均已在2018年办证，办理房产证是需要原、被告双方到不动产中心预约登记拍照才能办出。原告2019年9月17日不动产证书办理登记，时间距我们办理不动产证书一年之多，足见原告对办证并不积极。但原告所指办证逾期，不约定金额的诉讼请求，没有法律依据，不符合房屋合同的约定，且超过诉讼时效。被告有过错，承认逾期办证，超过诉讼时效按照法庭所判。关于房屋交付问题，原告所购房屋已于2013年办理过交接手续，如果存在房屋的质量维修问题，按照商品质量保修书、说明书，所付商品质量保修单，原告应及时填写质量保修单交由被告委托的物业公司进行保修，且物业公司在答复时间上给与盖章。被告在原告所有证据中未见有物业公司签字认可的保修单，属于质保期内的维修，交由房屋施工单位焦作市建工集团有限公司负责维修，被告峰华公司不再支付任何费用。见被告提交证据一建设工程施工合同，房屋建设工程保修书所附条款，统建安装工程质保金，在工程安装两年后防水要求在两年后支付质量保修金，但因原告长期不居住的原因，造成的房屋原因，在质保期外的可委托无业维修，或其他方式等等。润泽公司因原告交房后，共五、六年未缴纳物业费，润泽公司其原告缴纳物业费。房屋有维修问题，在此被告认为不存在质量问题。原告的真实意思只能说明的是不想交物业费。对证据2拍摄时间有异议，真实性不予认可。对证据3、4真实性无异议，但理解有异议，刚才所述国家验收标准，五大主体即验收合格，五大主体验收时间是2013年11月21日，交房时间是2013年11月30日，不动产证书上所打印的房屋竣工时间是2018年，是提交资料工程备案时间。被告润泽公司对原告提交的证据质证后发表如下意见：对证据1真实性无异议，对证据指向有异议，该证据本身房屋不能说明存在质量问题，也不能说明被告未按期将房屋交付给原告的情况，事实上，这个房子已经按期交给原告，只是原告属于投资性买房，未入住，由于被告润泽公司在此之前对原告提起诉讼要求交物业费，原告才提起此诉讼并做了不客观不真实的陈述。第二，该合同中尽管存在格式条款，但违约条款是双方共同协商，对于该填写的部分不属于格式条款的内容，是双方契约的表示，不存在排除原告主要权利的情形，原告也不能据此证据来赔偿，因法律赋予原告了一年内的撤销权，但原告并未行使。对证据2真实性有异议，形成时间不认可，对于原告陈述的时间，要求原告提交照片的原始载体，据被告所了解的情况，是在双方争议后，即2019年，双方又进行了查看，钥匙始终在原告处，只是在2019年诉前调解时，原告利用掌握法律的优势地位，强行把钥匙留在了物业处，被告有经手人及相关证人可以证明，被告有书证证明原告在交房时领取了所有钥匙。即便照片中显示的洞口客观存在，也不能说明是房屋的质量问题，那是房屋建设过程中预留的弱电口。关于墙体潮湿，由于原告长期不居住，阳台未封闭，下雨会造成进水，从而损伤墙壁，这是原告的责任，并不是被告的责任。照片本身不能证实原告将钥匙交给物业公司。对证据3真实性无异议，对证据指向有异议，原告没有提供该证据的完整性，原告应当提交该证据的完整性，因为，原告方有意删除商品住宅质量保修单上的页数。根据原告当庭提交的证据原件，这上面有商品质量保修单，且都是空白的，这些说明原告并未在保修期内，向二被告主张房屋质量问题，现在因润泽公司向原告主张物业费，而原告反过来向二被告主张房屋质量问题。且超过诉讼时效。对证据4真实性无异议，对证据目的有异议，两被告均有五大主体验收的工程验收报告单来证明，原告的主张不成立。被告峰华公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：证据1商品房买卖合同1份，系证明买房买卖自由，购房是真实意思表示，不存在法律禁止性条款；证据2建设工程施工合同，证明案涉房屋在质保期内施工单位负责维修的依据，不存在质保期内不维修的情况；证据3建设工程竣工验收报告（扫描件，原件已交由焦作市不动产中心，用于办理房产证），证明四大主体验收时间及五大主体签字盖章认可，不存在质量问题。证据4不动产权证书（该栋楼2单元××号的房产证），2018年5月10日焦作市国土资源局不动产登记中心签发了几栋楼房的不动产权证书。证据5商品质量保证书及使用书，证据6房屋配套领取单，完全符合国家规定，没有缺项。且原告也在上面签字给与认可，上面附有房屋出现维修条款和业主注意事项，时间是原告2013年12月1日签署收取的两书。结合原告陈述的，2013年11月30日，已经查看房屋，如果有问题，12月1日就不会签字并领取钥匙。证据7建设工程竣工验收的原件（从焦作市档案馆调取），证明当时交房具备了交房条件，原告在2013年12月1日如期办理交房手续。原告对被告峰华公司提交的证据质证后发表如下意见：对证据1真实性无异议，对指向有异议，根据建设部第八十八号令，商品房销售管理办法第一条，为了规范商品房行为，保证商品房交易双方的合法权益，根据房地产管理法，房地产经营管理条例第二条，商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法，本办法第23条规定，房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前，向买受人明示商品房管理办法和商品房买卖合同示范文本，本办法第42条规定，房地产开发企业，销售商品房有下列行为之一的出于警告，限期改正，并处于一万元以上三万元以下罚款，该行为包括，开发商没有向购买方出示商品房买卖合同示范文本，该行为会受到建设部门的处罚，该管理办法做如此要求，就是为了规范合同欺诈行为，是法律法规明确禁止的欺诈购买方的行为，该合同中开发商明知不能按照房屋质量交房，不能按照约定的期限交房，不能按照约定的期限交付房产证，事先在合同中制定了超期360天后，按总房款的0.01%计算，使原告的赔偿额无从计算，被告不但逾期交房违约，违约后不采取措施进行修复，任意扩大放任对原告合法财产的损害。故意规避法律条款，加重原告的损失，该合同条款，作为一个正常人，都是不能容忍的，被告说不存在强迫，与事实不符。该相应的条款应当认定无效，按照最高法关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题解释第十八条确定原告方损失赔偿的方法计算。对证据2真实性、合法性无从考证，且与本案没有关联性。对证据3真实性和合法性无从考证，证明指向只能说明五大主体验收合格，是向法定的工程监督部门提交的文件，还要经法定的工程监督部门认可后，才能办理竣工备案手续，五大部门验收，是交付房屋前提的条件之一，不是唯一条件，后续还有相应的审核备案验收等程序，因此，被告以验收报告主张工程验收合格不成立。对证据4真实性无异议，证据指向有异议，与本案被告不履行法定职责无关联。对证据5真实性无异议，对证据指向有异议，该商品住宅保证书第2页上述五条明确说明了该质量保证书的适用范围，该质量保证书的前提条件是，对用户负责，对所销售的商品住宅设施配套，做出质量保证和承诺。并且第三条。承诺商品住宅已按国家规定，通过有关单位的组织验收，已报建设主管部门备案，办理房屋建筑工程竣工备案证书。而本房屋的交付恰恰缺少这一项，并且在质量保证书的竣工时间约定为2013年11月21日，该期间对它承诺的已办理工程竣工备案证书，不具备竣工验收条件，也就是被告主张的五大单位是错误的。对证据6真实性无异议，证据指向有异议，当时按照开放商的通知让我们过去，在小区办公地点，当时是物业公司组织的房屋交接，是好几栋楼几百户同时进行的交接，交接前，原告按照被告的要求签署了质量保证书，前期物业服务合同，物品领取单等等，并按照被告要求缴纳了包括物业费在内的所有费用，之后在被告工作人员的带领下打开房门，对房屋进行了目测，当场原告发现了本案所述的质量问题，提出了维修整改意见，并在房屋交接单上简单协商了卫生间管道不直，其他问题因为在表格里无法进行陈述，以空白形式列明其他设施未经过验收合格，房屋交接单上有被告工作人员的签字认可，该钥匙就于当场交付给了被告工作人员，交钥匙目的是让被告尽快修复，否则他们进不了房门。证据7，对竣工验收报告的真实性无异议，证明指向有异议，单凭该五大主体验收不能代替商品质量保证书中第三条的承诺。根据商品质量保证书第二页的第三项被告没有向法庭提交房屋建筑工程竣工验收备案证书，这是交房时应当具备的法定原件，被告峰华公司提交的五大证明书，只是该应当完成的第二项保证材料，缺少第三项保证承诺。被告润泽公司对被告峰华公司提交的证据质证后发表如下意见：对被告峰华公司所提交证据均无异议。被告润泽公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：证据1交房通知单一份，房屋配套领取单1份，业主家庭登记表1张，2013年11月1日物业费收据1张（复印件），证据指向证明涉案房屋已于2013年11月30日通知原告接收房屋，原告已于2013年12月1日领取了房屋钥匙，客观上接收了房屋的事实，不存在延期交房的情况，因此，被告不应当承担延期交房等相关责任，同时，结合原告当庭指认2013年11月30日曾经与被告共同查看房屋的状况。这一事实行为。并于次日签字领取钥匙，足以证明房屋质量符合交付标准，不存在原告目前所主张的曾向被告所反映的房屋需要维修等情况，原告的陈述不符合常情常理。如不符合交付条件或有质量问题，原告完全可以拒绝接受房屋。证据2撤诉裁定书1份（2019）豫0802民初5019号复印件，证明因原告长期不缴纳物业费，只是在交接房屋时交了一年的物业费，被告于2019年10月份起诉原告的事实，解放法院于2019年11月1日立案，从而说明，原告本次起诉的原因，是因为物业公司先行起诉的物业费，而非涉案房屋真正存在的质量问题，在物业公司因需补充证据遭到拒绝撤诉后，原告才趁机起诉。证据3商品房住宅质量保证书证明涉案房屋一式两份，质量保证书，双方的保修单均为空白，证明原告未向被告主张或反映过房屋存在质量问题。证据4建设工程竣工验收报告单，证明被告向原告交付的房屋符合双方约定的条件。证据5涉案楼房14位业主的物业费缴费单，这些费用单证明涉案房屋是符合交付条件和居住条件，绝大数业主早已2014年前入住。证据6，11张4页照片，证明尽管原告主张的房屋主张的质量问题超过诉讼时效，但在法院调解下，被告还是将原告所说的相关问题，进行了相关处理；证据7，2013年12月1日原告与被告润泽公司签署的前期物业管理服务协议一份，证实2013年12月1日之前，涉案房屋原告已经接受，并服从物业管理的事实。原告对被告润泽公司提交的证据质证后发表如下意见：对证据1交房通知单真实性有异议，系被告润泽公司单方制作，业主家庭登记表真实性无异议，登记日期是2013年12月1日，这个时间确定，原告方根据被告的通知，2013年12月1日，原告方到被告指定的办公场所，按照被告的要求，当场签订了登记表，包括物业费收费单据，房屋配套物品领取单，真实性均无异议。在房屋建成后，原告方在12月1日之前，原告方没有和被告一起查看房屋。12月1日领取钥匙后，才查看的房屋。对证据2实性无异议，证据指向有异议，与本案无关，与被告的推测不符。房屋如果是否存在质量问题，可以现场查看，跟原告是否交物业费没有任何关联性。对证据3两书真实性无异议，但证据指向有异议，同被告峰华公司提交证据原告的质证意见，这个保证书有明确被告峰华公司委托被告润泽公司承担质量维修责任，原告方按照被告的要求，到被告润泽公司物业服务大厅进行保修，被告没有要求原告方按照两书的表格进行填写，并且指定我们在被告服务大厅设置的专用保修单上进行填写，因此，是否使用该保修单进行保修，决定权在与被告，而不在于原告方。对证据4实性，证明指向都有异议，该竣工验收报告不能代替质量保证书中开发商承诺保证的，以报建设主管部门备案，已办理房屋建设工程竣工验收备案证书。对证据5真实性、证据指向均有异议，且与本案无关，14户房屋的现状，代表不了我们房屋的现状。对证据6真实性、证据指向均有异议，不显示具体地点，原告需要去现场核实。被告提交的证据中，均未提交原告签署的房屋交接表，是在2013年12月1日当天签订的，对房屋验收结果，原告方没有通知，因此，被告主张原告方已接受房屋，与事实不符。对证据7，2013年12月1日被告通知当天交房之前必须签署被告提前准备好的相关书面材料和服务协议，如果不签署相关的材料，就不安排人员去看房。该前期服务协议，第一页第一行明确写明前期物业管理是指：至房屋交付使用之日起，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，生效时止的物业管理，即双方签订生效前提是房屋交付之日起才开始生效，被告没有提交证据证明双方签署房屋验收合格的交接单，没有完成一单两证验收合格的，因此，该服务协议没有生效。不适用没有双方的物业合同，原告于2013年12月1日按照被告的要求交付了2014年的物业费，但是被告已行为表明拒绝履行该合同义务，因此，该物业服务合同无效。被告峰华公司对被告润泽公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：均无异议。本院对当事人提交的证据认定如下:关于原告提交的证据1、3、4，二被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信，证据2原告未提交原始载予以核对体，且二被告对该照片形成时间有异议，故本院对其真实性不予采信。被告峰华公司提交的证据1、3、4、5、6，原告及被告润泽公司对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。证据2为《建设工程施工合同》，本院对其真实性予以采信。被告润泽公司的证据，本院予以采信；被告润泽公司提交的对证据1，交房通知单没有原告的签字，且原告对其真实性不认可，本院不予采信，对证据1中的其他证据原告对其真实性无异议，本院予以采信；证据2、3，原告对其真实性无异议，本院予以采信；证据4与原告提交的证据3相一致，本院对其真实性予以采信；证据5与本案没有关联性，且原告对其真实性有异议，本院不予采信；证据6本院对其真实性予以采信。证据7原告认可是原告父亲李冬明所签，本院对其真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月12日原告与被告峰华公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告峰华公司开发的峰华都市花园御苑小区2××号楼1单元91号商品房，合同第八条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经五家单位联合验收合格：建设、施工、勘探、设计、监理…。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率一个不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.如在出卖人通知办理商品房交付手续期间内，买受人本人未到现场也未委托代理人到场，则自该期间届满之日，视为商品房出卖人已交付，自该日起商品房毁损、灭失的风险受买受人承担。相应地，出卖人应承担的商品房质保责任转由买受人承担，买受人应对物业管理公司及其他单位或个人应当承担物业管理费用及其他费用或责任也于同日开始确定买受人承担；2、超过两个月的，出卖人有权解除合同并要求总房款30%的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告一次性缴纳了全部购房款430000元。2013年12月1日原告的父亲李冬明在房屋配套物品领取单上签字，显示其领取防盗门正式钥匙6把，装修钥匙2把，可视对讲话机1部，并领取《商品房住宅质量保证书和使用说明书》，填写了《业主家庭情况登记表》。同日，原告的父亲李冬明与被告润泽公司签订了《前期物业管理服务协议》，并缴纳了2014年1月1日至2014年12月31日的物业费1288元。原告于2019年9月17日在焦作市自然资源和规划局办理案涉房产的产权登记证书。后原告以房屋质量存在问题，且二被告逾期交房、逾期办证等问题与二原告协商未果，于2019年12月10日向法院申请调解，并于2020年2月11日向本院提起诉讼，形成办案纠纷。在本院审理过程中，被告对原告提出的修复房屋阳台水泥护墙、更换排便管道、修补墙体空洞等问题进行了修复和更换。房屋质量问题原告不同意鉴定。另查明，案涉房产于2013年11月21日五大主体验收合格。《商品房住宅质量保证书和使用说明书》第5页住宅工程质量分厂验收表载明：综合验收结论，经三方检查，本套住宅验收合格。第7页业主注意事项，第3条载明；商品房交付使用后，商品房买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位或房屋安全鉴定机构申请核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，商品房买受人有权退房或要求调换，给商品房买受人造成损失的额，本公司依法承担赔偿责任。保修办法：房屋使用人在正常使用本商品住宅发现房屋出现质量缺陷时，应在保修期限内及时填写《商品住宅质量保修单》（见附件）向本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位报修，本公司在保修期限内免费承担报修责任。超过保修期的，商品房那个买受人或房屋使用人可以向物业服务企业报修，物业服务企业应及时维修并收取相应的费用。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告与被告峰华公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。案涉房屋原告于2019年9月17日办理了房屋产权登记证书。关于原告提出被告峰华公司在2013年11月30日前并未将房产交付原告，且案涉房屋不符合交付条件存在质量问题的主张。被告主张原告关于案涉房屋存在质量问题的主张已过诉讼时效。本案中，原告的父亲李冬明于2013年12月1日签署了《房屋配套物品领取表》，填写了《业主家庭情况登记表》，领取了《商品房住宅质量保证书和使用说明书》，并与被告润泽公司签订了《前期物业服务合同》，缴纳了2014年一整年的物业管理费。二被告提交的证据能够证明案涉房屋已经五大主体验收合格，且《商品房住宅质量保证书和使用说明书》中的《住宅工程质量分户验收表》能够显示案涉房屋分户验收合格。原告提交的照片不能提供原始载体予以核对，且在审理过程中原告对房屋质量问题不同意鉴定。被告提交的证据能够证明案涉房屋于2013年12月1日已经交付原告，原告在审理过程中也自认其系在2013年12月1日发现其主张的质量问题，原告提交的证据不能证明其在上述期间内向二被告主张过权利。现原告于2019年12月10日向法院申请调解，故原告关于质量问题的主张已过诉讼时效，且原告提交的证据不能证明案涉房屋存在质量问题。原告要求修复案涉房屋阳台水泥护墙，更换排便管道、修补墙体空洞等相关主张，被告已经进行修复和更换。故原告要求被告将符合质量要求的房屋交付的主张本院不予支持。案涉房产是否逾期交付。原告与被告峰华公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经五家单位联合验收合格：建设、施工、勘探、设计、监理…。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）预期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。本案中，原告的父亲李冬明于2013年12月1日签署了《房屋配套物品领取表》，填写了《业主家庭情况登记表》，领取了《商品房住宅质量保证书和使用说明书》，并与被告润泽公司签订了《前期物业服务合同》，缴纳了2014年一整年的物业管理费。上述证据能够证明被告于2013年12月1日将案涉房产交付原告。故被告峰华公司应按照合同约定于2013年11月30日前将案涉房产交付原告。被告峰华公司未按照合同约定交付房产，应承担相应的违约责任。故被告峰华公司应按照已交付房价款（430000元）的日万分之0.5的标准，支付原告违约金21.5元。原告主张超过部分，本院不予支持。原告要求被告润泽公司支付其逾期交房违约金的主张，本院不予支持。案涉房产是否逾期办证。原告与被告峰华公司在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告于2019年9月17日办理案涉房产权属登记证书。被告峰华公司未提交证据证明其在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，合同约定的逾期办证违约金为已缴纳房款0.01%即43元。原告主张违约金约定过低，应予调整。合同约定的计算的违约金数额与被告峰华公司的违约程度明显不符，不足以达到违约金惩罚违约和补偿损失的目的。被告峰华公司延期备案由此造成原告对案涉房屋的使用、收益、处分权均受到不同程度的限制，故本院酌定为已缴纳房款的1%，即4300元。原告主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金，但原告未提交证据证明其具体损失数额，故原告主张过高部分，本院不予支持。原告要求被告润泽公司支付其逾期办证违约金的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告焦作市峰华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李阳逾期交房违约金21.5元；二、被告焦作市峰华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李阳逾期办证违约金4300元；三、驳回原告李阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3288元，由被告焦作市峰华房地产有限公司负担1644元，由原告李阳负担1644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  李 艳人民陪审员  王小兴人民陪审员  王雪梅二〇二〇年八月十日书 记 员  司艳利