安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初1417号 原告：安徽西湖新城置业有限公司，住所地：安徽省合肥市双凤工业区，统一社会信用代码：91340121743079602L（1-1）。 法定代表人：施翔，总经理。 委托诉讼代理人：阚抒，北京中银（合肥）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：左杭生，北京中银（合肥）律师事务所律师，特别授权。 被告:姚星,女,1987年8月9日出生,汉族,原住址安徽省旌德县云乐乡洪村村**俞村**。现住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：王健，北京盈科（合肥）律师事务所律师，特别授权。 原告安徽西湖新城置业有限公司诉被告姚星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，因无法向被告送达诉讼材料和文书，转为普通程序审理。并于2020年5月14日依法公告送达相关诉讼文书和开庭传票，2020年8月17日，本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员戚明贵独任进行了公开审理。原告安徽西湖新城置业有限公司的特别授权委托代理人阚抒，被告姚星特别授权委托代理人王健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽西湖新城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》;2、请求判令被告支付原告违约金844500元(计算方式为购房总款15%);3、请求判令被告支付原告因本案所支出的律师费用35000元;4、本案全部诉讼费用等由被告承担。 事实与理由：2019年6月30日,被告与原告签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》,约定被告以按揭贷款方式购买原告位于合肥市长丰县商品房,建筑面积389.24平方米,总价款5630000元,其中首付款1690000元,按揭款3940000元,合同中详细约定了付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限等内容。合同签订当日,被告针对首付款1690000元向被告出具承诺书一份,承诺于2019年6月30日支付680000元,2019年9月25日支付1010000元。被告仅支付680000元后拒绝支付剩余首付款,后原告多次催要均被拒绝。根据被告出具的《承诺书》第二条:“如本人未按前述承诺支付购房款的……逾期超过30日的,贵司有权解除买卖合同,收回本人所购得房屋,由本人按购房总款的15%计算违约金。”被告逾期付款属于严重违约行为,应当承担相应的违约责任。综上,双方依法成立的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》及被告出具的《承诺书》合法有效,双方应按协议约定履行,被告未按约履行付款义务,其应当承担相应的违约责任。原告为维护自身的合法权益,特根据《民事诉讼法》相关规定,向贵院提起诉讼,恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 为证明其诉讼请求，原告向本院提交了被告身份证复印件；《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；承诺书、客户签约确认单、首付款支付凭证；《法律事务委托合同》及律师费发票、转账凭证等证据在卷佐证。 被告姚星辩称：1、案涉合同及补充协议是双方协议达成，2019年底被告因受伤，花费巨额医药费，另2020年初因疫情原因，导致被告经济困难，无力支付合同约定的购房款，被告同意解除双方案涉合同及补充协议；2、原告诉请违约金过高，商品房买卖合同约定的违约责任应付款5%，承诺书约定违约责任按照总房款的15%计算违约金，被告认为该约定已远远高于在本次交易当中原告遭受的损失，恳请法庭依法予以酌减；3、本案原告主张的律师费35000元没有具体明确约定，要求被告支付无事实依据；4、本案诉讼费应由原告自行承担。 被告姚星未提供证据证明其辩解。 对原告提供的证据，经当庭质证，被告对其三性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。由于原告提供的证据在违约金的约定上不一致，故本院依照《合同法》的相关规定予以调整，故对原告的部分证明目的不予确认。 经审理查明：2019年6月30日,原告安徽西湖新城置业有限公司与被告姚星签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》,合同第六条约定被告以按揭付款方式购买原告位于合肥市长丰县商品房,建筑面积389.24平方米,总价款5630000元,其中首付款1690000元,剩余房款3940000元，办理按揭贷款。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金……；本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期已付款的差额确定。合同中还详细约定了付款方式及期限、交付期限等内容。 合同签订当日，被告向原告支付了部分首付款680000元。同日,被告针对首付款1690000元分期支付向原告出具承诺书一份,承诺于2019年6月30日支付680000元；2019年9月25日支付1010000元。同时，被告在原告出具的格式《承诺书》第二条中约定:“如本人未按前述承诺支付购房款的……逾期超过30日的,贵司有权解除买卖合同,收回本人所购得房屋,由本人按购房总款的15%计算违约金。”庭审中，被告同意解除双方签订的合同，并请求依法调整违约金比例和数额。 另查明：原、被告双方在《合同补充协议》第一条关于按揭付款的特别规定（一）4条约定：出卖人因上述约定选择解除合同的，买受人承担由此造成的损失……出卖人可以从买受人支付的款项中直接扣除违约金及损失（包括但不限于本金、利息、罚金、违约金、律师费、诉讼费用）……。原告因本次诉讼支付律师代理费35000元。 本院认为，原告安徽西湖新城置业有限公司与被告姚星签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方均应诚实履行。现被告因经济困难和其他原因不能继续履行合同约定，原告依照合同的约定，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》符合合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，因此，对于原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告请求的违约金的比例和数额的认定问题。根据法律规定，违约金应相当于或低于因违约对对方所造成的损失，由于本案原告未提供相关的损失证据，且原、被告在《商品房买卖合同》和被告在《承诺书》中对违约金的约定不一致，而《承诺书》又系被告单方面的意思表示；为此，本院结合本案实际情况及被告的实际履行能力，确定违约金计算比例为5%。根据双方在《商品房买卖合同》中第七条第（2）项的约定：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期已付款的差额确定，按照合同约定被告共应向原告支付首付款1690000元，按照《承诺书》承诺分两次付清，第一次合同签订之日付680000元，已履行；第二期应于2019年9月25日前付清1010000元，被告违约未付，据此，被告应支付原告违约金50500元（1010000元×5%）。双方合同约定的按揭付款3940000元，因被告未能办理按揭，且按揭付款也不在被告承诺的分期付款内，也不符合《商品房买卖合同》中对逾期应付款的约定，同时结合原告未提供因被告违约造成的损失的证据和具体数额，又鉴于双方均同意解除合同，故按揭付款数额不应计算在被告承诺的分期付款数额内。为此，原告请求按照购房总款计算违约金有失公平原则，本院不予支持。 原告请求的律师费35000元，因双方在《合同补充协议》有约定，故依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除安徽西湖新城置业有限公司、姚星于2019年6月30日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》； 二、被告姚星于本判决生效之日起十日内支付原告安徽西湖新城置业有限公司违约金50500元； 三、被告姚星于本判决生效之日起十日内支付原告安徽西湖新城置业有限公司律师代理费35000元； 四、驳回原告安徽西湖新城置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12280元，由被告姚星负担1000元，原告安徽西湖新城置业有限公司负担11280元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合 肥市中级人民法院。 如本判决生效后，义务人拒不履行给付义务的，权利人可在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内，依法向本院申请执行。 审判员  戚明贵 二〇二〇年八月二十四日 书记员  顾文雪 附件一：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附件二：当事人提供的证据： （一）、原告提供的证据 1、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体适格； 2、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（均系原件），证明原、被告之间成立了商品房买卖合同关系,双方在合同中对权利义务、违约责任等均作出明确约定。 3、承诺书（原件）、客户签约确认单（原件）、首付款支付凭证（打印件），证明1、首付款1690000元采取分期付款方式,其中2019年6月30日支付680000元,2019年9月25日支付1010000元。证明2、《承诺书》第二条:“如本人未按前述承诺支付购房款的……逾期超过30日的,贵司有权解除买卖合同,收回本人所购得房屋,由本人按购房总款的15%计算违约金。”被告应承担按购房总款5630000元的15%承担违约金。 4、《法律事务委托合同》及律师费发票（均系原件）、转账凭证（打印件），证明1、原告因本次诉讼支付律师费35000元;证明2、根据《承诺书》第二条:“如本人未按前述承诺支付购房款的……逾期超过30日的,贵司有权解除买卖合同,收回本人所购得房屋,由本人按购房总款的15%计算违约金,因解除买卖合同所产生的损失(含相关税、费损失)由本人承担。”本案的律师费应由被告承担。