广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5724号上诉人（原审原告）：广州市泓海小额贷款有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：张丽蓉，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇健，广东实德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区摩登渥房产有限公司，住所地：佛山市顺德区。诉讼代表人：广东天地正律师事务所，该司破产管理人。委托诉讼代理人：胡敏芝，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚钟婷，广东天地正律师事务所律师助理。上诉人广州市泓海小额贷款有限公司（以下简称泓海公司）因与被上诉人佛山市顺德区摩登渥房产有限公司（以下简称摩登渥公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）（2020）粤0606民初3302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。经过阅卷、法庭调查，本院决定不开庭进行审理。本院于2020年7月6日公开进行法庭调查，上诉人泓海公司的委托诉讼代理人张丽蓉、李勇健，被上诉人摩登渥公司的委托诉讼代理人胡敏芝、姚钟婷到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。顺德区法院查明：2015年2月28日，原告与案外人陈旭军签订《借款合同》，约定借款期限6个月；同年3月2日，原告与案外人陈文舍、广州卓众装饰工程有限公司分别签订《借款合同》，约定借款期限6个月；同年5月27日，原告与案外人赖远锋签订《借款合同》，约定借款期限3个月；同年5月28日，原告与案外人崔伟伟、古赛华分别签订借款合同，约定借款期限3个月。上述借款合同均约定按月结息付息。每月的20日为结息付息日；借款人于借款到期日一次性偿还本金，借款人不按合同约定的还款期限偿还到期应付的借款本金，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率计收利息，对借款人不能按期支付的利息，应按本款约定的罚息利率计算复利。该六借款人根据上述《借款合同》，共计向原告借款人民币2950万元，且均由被告为上述六借款人的借款本息及相关费用提供连带责任保证。原告也依约向该六借款人发放贷款。2015年7月26日，原告与被告签订《合同书》，订明：鉴于陈文舍、陈旭军、崔伟伟、古赛华、赖远锋、广州卓众装饰工程有限公司等六个借款人向原告借款本金2950万元，均由被告摩登渥公司为上述六借款人的借款本息及相关费用提供连带责任保证，因上述六借款人均未能按合同约定向原告支付应付利息，已经严重违约，被告摩登渥公司等担保人亦未能履行担保责任，现确认截至2015年7月20日，被告摩登渥公司为上述六借款人担保的借款本金余额为2950万元，利息余额为173.725万元。被告摩登渥公司以自有的位于佛山市顺德区****共计32套公寓，（面积合计1630.86平方米，附表）通过网签备案方式抵债给原告。每套公寓的抵债金额为该公寓的建筑面积（平方米）×5000元/每平方米，抵债金额合计为815.43万元。对于未能抵偿的担保债务，被告摩登渥公司继续承担连带清偿责任，双方同意于本合同签订之日起五日内办妥上述32套房屋的网签备案登记手续。双方签署《商品房买卖合同》，购房价款由原告对被告摩登渥公司的同等金额的担保债权抵付，房屋一经网签备案，原告对应的担保债权进行抵减。抵债房屋网签备案后，被告摩登渥公司应及时为原告办理房地产权证；被告摩登渥公司未能在5日内协助原告办妥网签备案手续的，应向原告支付违约金100万元，原告有权要求其继续履行过户义务，或立即终止本合同的履行，并要求被告摩登渥公司继续按原保证合同的约定承担连带责任保证。上述合同书中约定的32套公寓，已经在佛山市顺德区国土城建和水利局办理签约备案，购房人登记为原告，由于**大厦项目未办理商品房确认权属手续，故未能核发房地产权证。后原告在广州市越秀区人民法院起诉，在（2016）粤104民初2220、2222-2224号系列案件中，主张以该合同约定的房产抵债总额8154300元，平均分摊抵扣借款人崔伟伟、陈旭华、赖远锋、古赛华的借款本金，每人抵债金额分别为借款本金2038575元。经该院释明，原告表示即使法院认定《合同书》以房抵债无效，原告不变更诉讼请求。被告摩登渥公司至今尚未向原告泓海公司交付涉案房产。另根据已经发生法律效力的（2016）粤0605民初1552号民事判决书、（2016）粤0606民初12983号民事判决书及（2016）粤0606民初14320号民事判决书等查明的事实。被告摩登渥公司于2014年11月拖欠债权人程建锋借款，于2015年4月拖欠债权人深圳广田股份有限公司工程款，于2015年7月拖欠广东顺德合丰工程有限公司工程款等，相关案件也已进入执行阶段。2018年8月13日，顺德区法院依法作出（2018）粤0606破申16号民事裁定书，裁定受理深圳广田股份有限公司对被告的破产清算申请，并指定广东天地正律师事务所为管理人，案号为（2018）粤0606破10号。后原告于2019年8月12日向被告管理人提交《关于确认32套房产为我司所有的申请书》，被告管理人于2019年12月27日向原告作出《关于不予确认贵司32套商品房物权的函》，不予确认原告享有涉案房产物权；原告如有异议，可在2020年1月14日17：30前向顺德区法院提起确权之诉。原告遂于2020年1月13日向顺德区法院提起诉讼。该院于2020年1月19日立案受理。另查明，涉案房产的土地用途为“商服用地”，房屋用途为“商业、金融、信息”，房屋建筑面积共计1630.86平方米，权利限制状态均为“有网签、有备案”，并于2019年12月25日被（2018）粤0606破10号案件查封。顺德区法院认为，被告摩登渥公司进入破产程序后，原告泓海公司依据《合同书》、《商品房买卖合同》等向被告主张涉案房产所有权，并在被告管理人不予确认物权后，提起本案诉讼，诉请确认《合同书》、《商品房买卖合同》合法有效、原告享有涉案房产所有权、被告交付涉案房产并支付迟延交房的违约金。故本案虽然原告主张所有权，但实质上仍是破产债权确认纠纷。根据原被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一是原告是否享有涉案房产所有权；二是《合同书》及32份《商品房买卖合同》的效力问题；三是原告请求被告协助办理涉案房产过户手续的主张是否成立。一、原告是否享有涉案房产所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”具体到本案，原告主张以涉案房产抵偿债务，应根据上述规定办理转让登记手续。现原告虽然已办理涉案房产的网签备案手续，但并未办理房产权属转让登记手续，不产生物权变动效力。原告主张享有涉案房产所有权，顺德区法院不予支持。二、《合同书》及32份《商品房买卖合同》的效力问题。本案中，原、被告签订《合同书》约定被告以涉案房产抵偿相关借款人所欠原告的相关债务，随后双方签订该涉案房产的商品房买卖合同，可见上述合同目的在于以物抵债，因此应当一并考虑其效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。”的规定，在履行期限届满前，有关债务人不能履行债务时，抵押物就归属于债权人的约定，因违反禁止流押的规定而无效。具体到本案，一是原告与各借款人的借款合同约定借款期限于2015年8月27日、8月28日、9月2日到期。现原告主张上述合同已经借款人未按期支付利息而提前到期，但合同明确约定，借款本金于到期日一次性偿还，以及未按期支付利息的后果为“按约定的罚息利率计收复利”而非“提前到期”，在无提供向各借款人主张提前到期相关证据的情况下，原告应承担举证不能的不利后果。故原告与被告两方于2015年7月26日签订《合同书》并于次月3日、4日签订32份商品房买卖合同，应认定为在债务履行期限届满前签订抵债协议，违反了上述禁止性规定精神。二是根据被告提供的相关判决，可见被告自2014年11月起陆续拖欠程建锋、深圳广田股份有限公司等债权人债务，顺德区法院根据债权人深圳广田股份有限公司的申请，裁定受理对被告的破产清算案件，即上述抵债约定明显减损了被告的责任财产，损害了该等债权人的合法利益。三是原告虽然办理涉案房产的网签备案手续，但并非房产权属交付的证明，原告并未取得涉案房产所有权。综上，《合同书》及32份《商品房买卖合同》应认定为无效合同。三、原告请求被告协助办理涉案房产过户手续的主张是否成立。涉案房产由被告摩登渥公司建造，应属被告摩登渥公司的财产。原告以抵债等为由，请求被告协助办理过户手续，应综合考虑涉案合同是否有效、是否解除、原告是否房屋消费者等方面。经审查，原告该项请求不成立，具体分析如下：首先，涉案《合同书》及32份《商品房买卖合同》被认定为无效合同，原告据此请求被告办理过户手续没有事实基础，顺德区法院不予支持。其次，被告摩登渥公司因不能清偿到期债务且严重资不抵债，于2018年8月13日裁定进入破产清算程序。涉案合同即使有效，原则上也已解除。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”第十八条第一款规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立，而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的视为解除合同。”本案中，即使认定涉案房产抵债合法，并以抵偿借款的方式支付房款。如被告继续履行该合同，实质上也属于对房产买受人的个别清偿，故该等合同原则上应自破产受理之日解除。合同解除后，原告请求被告继续履行合同，办理过户手续，顺德区法院不予支持。再次，即使涉案合同有效，原告也不属于禁止个别清偿的例外范畴。一是原告并非房屋消费者。经查明，涉案房产多达32套，土地用途均为“商服用地”，房屋用途均为“商业、金融、信息”，房屋建筑面积合计多达1630.86平方米，且原告系小额贷款有限责任公司，其主张购买该涉案房产的目的在于抵债，而非用于居住。考虑到涉案房产的数量、用途、面积，原告主体性质，购买目的等因素，原告不属于房屋消费者，不符合房屋消费者生存权保护范围。二是被告至今尚未交付，原告尚未合法占有涉案房产，故原告也不符合买受人物权期待权的保护条件。另外，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国企业破产法若干问题的规定（三）》第八条的规定，债权人提起破产债权确认纠纷应当前置债权审查、核查、异议等。故此，《合同书》及32份《商品房买卖合同》认定无效后，原告可另行向被告管理人申报债权。原告请求判令被告向原告支付逾期交付房产的违约金。但无提供证据证实已经上述前置程序处理，且原告在庭审中申请撤回该项请求，故本案中不予审查。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，顺德区法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条第一款、第三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，参照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决：驳回原告泓海公司的全部诉讼请求。泓海公司不服该判决，向本院提出上诉。泓海公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1.确认上诉人与被上诉人于2015年7月26日签订的以物抵债《合同书》及分别于2015年8月3日及4日签订的32份《商品房买卖合同》合法有效；2.确认上诉人对被上诉人抵债予上诉人的座落于佛山市顺德区*********号**大厦*座4**-4**、2座1***-1***共32套房产享有物权；3.判令被上诉人向上诉人交付该32套房产；4.本案一二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人与上诉人签订的以房抵债《合同书》及《商品房买卖合同》合法有效，一审法院认为《合同书》违反了《中华人民共和国物权法》的禁止性规定及损害了其他债权人的合法利益，并认为上诉人未取得涉案房产所有权，从而认定《合同书》及《商品房买卖合同》为无效合同，是认定事实和适用法律错误。（一）以物抵债《合同书》形成于债务履行期限提前届满后，并非债务履行期限届满前，一审法院认为《合同书》形成于债务履行期限届满前错误。被上诉人为陈文舍、陈旭军、广州卓众装饰工程有限公司、古赛华、崔伟伟、赖远锋（以下简称六借款人）向上诉人的6笔借款提供连带责任保证，因六借款人未能按期支付利息，造成严重违约，上诉人要求六借款人立即偿还全部借款本息，但六借款人仍未能偿还，被上诉人亦未承担连带保证责任，故经双方协商一致，于2015年7月26日签订了《合同书》，约定以被上诉人自有的32套公寓抵偿所欠上诉人的部分债务。《合同书》第一条约定，截至2015年7月20日，被上诉人为陈文舍等六个借款人担保的借款本金余额为人民币2950万元，利息余额为173.725万元。第二条约定，被上诉人以自有的位于佛山市顺德区************号**大厦共计32套公寓（面积合计1630.86平方米）通过网签备案方式抵债给上诉人，每套公寓的抵债金额为：该套公寓的建筑面积（平方米）X5000元/平方米，抵债金额合计为人民币8154300元。第三条第二款约定，双方签署《商品房买卖合同》（按顺德区商品房交易信息网上版本），购房价款由上诉人对被上诉人的同等金额的担保债权抵付。房屋一经网签备案，上诉人对应的担保债权即行抵减。六借款人与上诉人签订的《借款合同》第4.2款明确约定：“本合同项下借款自实际提款日起按日计息，并选择以下第A种方式结息、付息：A.按月结算和付息，每月的20日为结息日，每月的20日为付息日；……”《借款合同》第11.3款约定“本合同履行期间，出现下列情形之一的，贷款人有权中止或解除合同，也有权提前收回已发放的借款本息，并停止发放借款：11.3.1借款人违反本合同约定的任一义务或保证与承诺的；……11.3.10借款人明确表示或者以自己的行为表明不履行本合同的义务的；发生了其他可能导致贷款人本合同项下债权实现受到威胁或遭受严重损失的情形的。”根据《借款合同》的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，借款的到期应有两种情形，一是按照合同约定的借款期限届满日即为到期日；二是因借款人违反借款合同的约定，出借人按约主张借款提前到期。本案所涉的借款到期属于第二种，即因六借款人及被上诉人等担保人违约，由上诉人根据借款合同的约定主张借款提前到期。具体理由如下：1.六借款人在提款后，分别于2015年3月21日起未按月付息[详见被上诉人证据（2016）粤0104民初2219-2224号《民事判决书》的判决第一项的内容]，截至2015年7月20日，六借款人共计欠付利息173.725万元（详见《合同书》第一条），已构成严重违约。2.《合同书》“鉴于”部分的第2点述称“上述六个借款人均未能按借款合同的约定向乙方（上诉人）支付应付利息，已造成严重违约，乙方要求借款人立即偿还全部借款本息及相关费用，借款人未能偿还，甲方（被上诉人）等担保人亦未能履行担保责任。”“现经甲、乙双方协商一致，就甲方履行保证责任事宜，订立本合同。”从以上事实可见：因六借款人未按《借款合同》的约定履行按月付息的义务，已构成严重违约，故上诉人已根据《借款合同》的约定，要求贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部借款本息及相关费用，提前收回已发放的贷款本息，此时上诉人的债权金额得已确定；但因借款人未能偿还借款本息，被上诉人等担保人亦未履行担保责任，故被上诉人与上诉人签订《合同书》，约定以32套公寓抵偿其所担保债务。因此，《合同书》约定的以物抵债，是形成于债务履行期限提前届满后，而非届满前，一审法院认为《合同书》及《商品房买卖合同》形成于6笔借款到期前是认定事实错误。（二）《合同书》及《商品房买卖合同》非抵押合同或流质合同，并未违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的禁止性规定，应合法有效。如上所述，《合同书》及《商品房买卖合同》形成于6笔借款到期前。《合同书》签订后，双方即分别于2015年8月3日及8月4日至顺德区房管部门办理了32套公寓的产权登记备案手续。依据《合同书》的约定，因32套公寓已办理了备案登记，故上诉人对被上诉人对应的8154300元担保债权进行了抵减。此后，不论是在上诉人对陈文舍等6借款人及担保人提起诉讼的借款合同纠纷6案中，还是在被上诉人破产后的债权申报中，上诉人均未再主张该以物抵债已扣减的债权，而是主张32套公寓的物权。因此，《合同书》是典型的以物抵债合同，被上诉人并非以该32套公寓作为实现债权的担保，而是直接用于抵偿债务，双方并已至房管部门办理抵债物的产权登记备案手续，使该对应的债务实际抵减，达到了使对应债务实际清偿的效果，上诉人亦因32套公寓办理了备案登记而取得了对该32套公寓的准物权。而所谓的流质条款，是指当事人之间关于债务人届期不履行债务时，债权人（即质押权人）有权直接取得质押物所有权的约定内容。但本案中，被上诉人提供的担保是连带责任保证，并非质押，该32套公寓并非抵押物或质押物；其次，被上诉人以该32套公寓并非用于担保未到期的债务，而是用于即时抵偿已到期的债务，即代物清偿。因此，《合同书》所约定的是以物抵债条款，并非流质条款，一审法院认为《合同书》及《商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的禁止性规定明显是认定事实和适用法律错误。（三）《合同书》及《商品房买卖合同》不存在损害第三人合法权益的情形，依法有效。一审法院认为“上述抵债约定明显减损了被告的责任财产，损害了该等债权人的合法权益。”上诉人认为：首先，《合同书》为上诉人与被上诉人自愿并协商一致签订，为双方真实意思表示，内容合法有效。第二，如上所述，以房抵债的约定并非在债务履行期限届满前作出，而是在债务履行期限届满后作出。第三，上诉人与被上诉人约定5000元/平方米的抵债价格完全高于被上诉人当时的房产预售价格，不存在损害相对人或第三人合法利益的情形。根据顺德区法院作出的（2016）粤0606民初4943号《民事判决书》及（2017）粤0606民初7789号《民事判决书》显示，被上诉人于2014年12月及2015年1月将房产售与涂祥元及林振忠的价格均为3000元/平方米，远远低于涉案房屋的抵债价格5000元/平方米，因此，抵债约定不存在损害其他债权人合法权益之说。第四，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，只有在恶意串通损害第三人合法权益的情况下，合同才无效。本案中，首先，上诉人的债权是合法有效的，被上诉人作为连带清偿责任人，依法负有对上诉人债权的清偿责任，上诉人与被上诉人协议以物抵债的目的仅为清偿被上诉人应承担的债务，不存在所谓恶意串通损害第三人合法利益的行为；其次，上诉人与被上诉人明确约定《合同书》为双方协商一致签订，房屋抵债价格亦明显高于同类房屋的销售价格，且被上诉人应负连带清偿责任的6笔借款本金就高达2950万元，即使以该32套公寓抵债，也仅能抵偿815.43万元的部分债务，尚余2000多万的本金及利息未能清偿，根本不存在恶意串通损害第三人合法权益的可能和必要。因此《合同书》不存在合同法规定的无效情形。再者，若真有其他债权人合法权益受损害，应由该等债权人提出主张，但从以物抵债至今未有任何债权人对此提出主张，一审法院认为该抵债行为侵害其他债权人合法权益同样认定事实错误。综上，《合同书》及《商品房买卖合同》为上诉人与被上诉人经协商一致，自愿签订，内容合法有效，不存在任何无效情形，一审法院认定《合同书》及《商品房买卖合同》无效没有任何事实和法律依据。二、根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》的相关规定，上诉人依法对涉案房产享有排他的准物权（物权期待权），该32套房产不属于被上诉人的财产。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”建设部发布的《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产……。”上诉人已办理涉案房产的《商品房预售合同》的备案登记，即预告登记。根据上述法律规定，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，其登记的目的在于保全权利人的物权请求权，以确保权利人于将来能够取得物权，登记部门一旦接受该备案,权利人即获得对抗第三人再取得该预售房屋的排他权。且依据上述法律规定，办理了预告登记的房产一旦能够进行相应的房屋登记，上诉人即可申请办理相应的登记，成为涉案房产的所有权人（现仅因房产未能办理产权登记而未办理），故上诉人实际对涉案房产拥有排他的准物权（物权期待权），抵债房产依法不属于被上诉人的财产。三、上诉人依法有权要求被上诉人协助办理涉案房产过户手续，一审法院认为上诉人该请求不成立，明显认定事实和适用法律错误。（一）如上所述，《合同书》及《商品房买卖合同》应为合法有效，上诉人请求被上诉人协助办理涉案房产过户手续存在明确的事实基础。（二）一审法院认为《合同书》及《商品房买卖合同》应自破产受理之日解除属认定事实和适用法律错误。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”一审法院认为：“本案中，即使认定涉案房产抵债合法并已抵偿借款的方式支付房款，如被告继续履行该合同，实质上也属于对房产买受人的个别清偿，故该等合同原则上应自破产受理之日解除”。上诉人认为，如上所述，本案涉案以物抵债《合同书》的签订日（2015年7月26日）及抵债物备案登记日（2015年8月3-4日）均远在法院裁定破产清算日（2018年8月13日）之前，该抵债行为早于破产日前完成，对应债权早于2015年8月3日及4日办妥备案登记时进行了抵减，因此不存在《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的情形。其次，《中华人民共和国企业破产法》第十八规定的适用范围是管理人对“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”有权决定解除或者继续履行，该法律规定并不适用任一方已履行完毕合同义务的情形。在上诉人与被上诉人的以物抵债《合同书》及《商品房买合同》中，上诉人的合同义务就是支付购房款，而上诉人已于2015年8月3月及4日，在办妥32套房产的过户备案登记手续后，就按以物抵债的方式以被上诉人所欠的款项支付完毕购房款，对其债务进行了抵减，履行完毕合同义务，因此不存在管理人可适用该条规定决定合同的情形。因此，一审法院对此亦认定事实和适用法律错误。（三）一审法院以上诉人未占有涉案房产、不符合消费者生存权保护范围等认定上诉人不能享有涉案32套房产的物权期待权没有法律依据。涉案32套房屋是上诉人通过接受被上诉人以房抵债的方式取得，法律并未对抵债房产的数量、用途、面积、债权人主体性质、购买目的、债权人是否实际占有房屋等作任何限制性或禁止性规定，故一审法院认定“一是原告并非房屋消费者。”“二是被告至今尚未交付、原告尚未合法占有涉案房产，故原告也不符合买受人物权期待权的保护条件”没有法律依据。按《合同书》的约定，上诉人与被上诉人双方于2015年8月4日即已办妥32套房产过户备案登记，只待该等房产具备办理产权登记的条件即可将上诉人登记为该32套房产的不动产权人，因此，从2015年8月4日起，上诉人即享有了该32套房产的物权期待权，应受法律保护，一审法院不予支持上诉人请求被上诉人协助办理涉案房产过户手续的主张无事实和法律依据。综上所述，《合同书》及《商品房预售合同》合法有效，上诉人依法享有对涉案房屋的物权期待权，依法有权要求被上诉人协助办理过户手续，一审法院认定《合同书》及《商品房预售合同》无效并驳回上诉人的请求存在事实认定及法律适用错误，上诉人特请求本院依据事实和法律改判支持上诉人的全部上诉请求，以维护上诉人的合法权益。上诉人泓海公司没有提交新的证据。被上诉人摩登渥公司答辩：一、泓海公司起诉，一审判决驳回其正确。二、《合同书》、《商品房买卖合同》依法无效。（一）《合同书》无效。1.《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条规定：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》规定：“……九、关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题。第一，关于债务履行期届满前约定的以物抵债。债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《中华人民共和国物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上：1、如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。最高人民法院颁布的民间借贷司法解释第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民间借贷法律关系审理。债务人不履行生效判决确定的金钱债务，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。上述处理思路与该司法解释规定是一致的。2.《合同书》属于流质条款，依法无效。依法，债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，应参照《中华人民共和国物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。本案双方在债务履行期限届满前就作出以房抵债的约定，《合同书》实质上属于流质条款，违反法律强制性规定，依法无效。3.生效判决认定《合同书》无效。已发生法律效力的（2016）粤0104民初2220号、2222号、2223号、2224号《民事判决书》认定：《合同书》有违公平、等价有偿原则，应认定为无效合同。因此，本案以房抵债《合同书》依法无效。（二）32份《商品房买卖合同》依法无效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”一方面，《商品房买卖合同》非真实的房屋买卖关系，摩登渥公司与泓海公司之间没有任何收楼、交付房屋的意思，约定明显不符合商品房买卖的交易习惯。双方是通过“以房抵债”方式担保双方间的借贷关系。双方签订《商品房买卖合同》的目的是为债权提供担保，无真正购买房屋的合意，且签订《商品房买卖合同》后，泓海公司并未支付任何购房款。根据上述法律规定，案涉32份《商品房买卖合同》无效。另一方面，《商品房买卖合同》因《合同书》约定而签订，签订的目的在于办理网签备案手续，不能独立于其他合同。因此，在《合同书》无效的情况下，依法应认定案涉32份《商品房买卖合同》无效。为此，《合同书》和32份《商品房买卖合同》属于无效合同，泓海公司据此要求办理过户没有事实依据。一审法院认定事实正确，依法应予以维持。三、即使有效，32份《商品房买卖合同》已依法解除。（一）摩登渥公司已破产，无法继续履行合同义务，合同依法已解除。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》（以下简称省高院破产案件指引）第三十六条规定：“破产受理前成立，债务人未履行完毕，对方当事人履行完毕的合同，自破产受理之日解除；……双方均未履行完毕的合同，按照企业破产法第十八条的规定处理。……”涉案32套商品房尚未竣工验收且摩登渥公司现已破产，无法继续履行交付房产的义务，符合债务人未履行完毕但对方当事人履行完毕的情形。根据省高院破产案件指引第三十六条的规定，32份《商品房买卖合同》已经于顺德区法院裁定受理摩登渥公司破产之日解除。（二）继续履行合同，将违反“禁止个别清偿”的法律规定。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”省高院破产案件指引第一百一十一条规定：“破产案件受理前债务人出售不动产，符合下列条件的，买受人可以要求管理人协助办理过户手续：（一）破产案件受理之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且合同签订时不动产未被采取保全措施的；（二）破产案件受理之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款或已经按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款交付管理人；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。”第一百一十二条规定：“破产案件受理前债务人出售商品房，符合下列条件且房屋具备过户条件，买受人可以将剩余价款交付给管理人并要求管理人协助办理过户手续；破产程序终结前，房屋不具备过户条件的，买受人可以就变价款行使优先受偿权：（一）破产案件受理之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且合同签订时不动产未被采取保全措施的；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”在摩登渥公司破产前，案涉房产不具备过户条件，摩登渥公司亦未将案涉房产交付给泓海公司。从双方《商品房买卖合同》看，商品房用途为商业金融，且泓海公司非自然人，其一次性购买32套房产，明显不是用于生活居住；案涉32套房产是投资性房产，而并非居住性用房。依据省高院破产案件指引第一百一十一条、一百一十二条规定，泓海公司并不受买受人物权期待权和生存权保护，其对摩登渥公司所享有的债权与其他债权人无异，不属于个别清偿规定的例外情形。若继续履行《商品房买卖合同》、要求摩登渥公司交付涉案房产的所有权，将与禁止个别清偿规定相悖，损害其他债权人的合法权益。为此，即使《合同书》《商品房买卖合同》有效，也已依法已解除。泓海公司主张继续履行合同，没有事实和法律依据。一审法院认定事实、适用法律正确，依法应予以维持。四、32套案涉房产依法属摩登渥公司破产财产。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……。”《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第一，涉案32套房产不属于摩登渥公司破产财产的例外情形。第二，包括涉案32套房产在内的**大厦未竣工验收，涉案房产土地使用权登记簿、建设工程规划许可、建设工程施工许可证均登记在摩登渥公司名下，摩登渥公司是涉案房产的权属人。第三，涉案32套房产不具备交付的条件，不具备物权变动的条件，涉案房产尚未发生物权登记或变动。依上述规定，涉案房产依法属于摩登渥公司的财产。一审法院对此认定事实、适用法律正确，依法应予以维持。被上诉人摩登渥公司没有提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。至于上诉人泓海公司认为原审法院没有对“《借款合同》第11.3款关于债务提前到期条款的约定”及“《合同书》第2条关于乙方要求借款人立即偿还全部借款本息及相关费用，借款人未能偿还，甲方等担保人亦未能履行担保责任”的相关事实予以查明，因上诉人泓海公司所称的事实，不实质影响案件的处理结果，本院对上诉人泓海公司所称事实，亦不再予以查明。本院认为，本案争议的关键焦点，在于《合同书》的效力问题。上诉人泓海公司与被上诉人摩登渥公司于2015年7月26日签订的《合同书》，属于在债务履行期限届满前即作出的以房抵债的约定，一审法院参照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，认定《合同书》应属无效，并无不当，应予维持。本案中，6份《借款合同》约定的借款到期日，时间是2015年8月27日、2015年8月28日、2015年9月2日，借款合同中虽然有违约时借款合同提前到期的条款，但除了《合同书》的签订说明中提及泓海公司要求立即偿还全部借款本息及相关费用外，没有其他任何证据证明，泓海公司向各借款人明确主张提前到期，即泓海公司不能证明其实际行使了合同提前到期的权利。且双方签订的《合同书》仅约定摩登渥公司以32套房产抵偿泓海公司部分债务，并非双方处理借款合同到期问题的约定，不能证明泓海公司以此向摩登渥公司行使了合同提前到期的权利。广州市越秀区人民法院的相关生效判决亦没有反映出泓海公司主张借款提前到期的事实。因此，上诉人泓海公司认为其已行使合同提前到期的权利，《合同书》合法有效，上诉人的主张依据不足，本院不予采信。《合同书》无效，依该《合同书》而签订的32份《商品房买卖合同》亦属无效。上诉人主张《合同书》合法有效，及依该《合同书》、《商品房买卖合同》继续履行而产生的相关权利，依法均不能成立，上诉人的上诉请求，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68880.1元，由上诉人广州市泓海小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 冼富元二〇二〇年八月十日法官助理 周相聪书 记 员 黄榕霞