广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初2166号本诉原告（反诉被告）：江门市雅枫纸业有限公司。住所地：江门市新会区大泽镇创利来工业开发区**路。统一社会信用代码：914************153。法定代表人：余国荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢裕良，系广东冈州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉梅，系广东冈州律师事务所实习律师。本诉被告（反诉原告）：李俊，男，1997年11月21日出生，汉族，住江西省南康市************附1。公民身份号码：360************818。委托诉讼代理人：杨强华，系广东明宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏仪，系广东明宜律师事务所律师。原告江门市雅枫纸业有限公司（以下简称“雅枫纸业公司”）诉被告李俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，李俊提起反诉。本院依法适用简易程序分别于2020年6月11日、7月14日公开开庭，本诉及反诉合并进行了审理。雅枫纸业公司的委托诉讼代理人谢裕良、张玉梅，李俊的委托诉讼代理人杨强华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅枫纸业公司就本诉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告偿还2020年2月15日至同年4月15日的租金81344.2元。2.要求被告支付完租金后解除租赁合同。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告是租赁关系，于2019年3月25日李俊租赁本厂房屋经营红木家私行业，由于李俊拖欠2020年2月15日至2020年4月15日的租金81344.2元，且原告发现李俊早已停工停产遣散所有工人，并将涉案租赁厂房所有生产设备办公用品、成品、半成品、原材料等清空搬走转卖他人，同时李俊又故意关机失联逃避，故原告有充分理由相信李俊是为了恶意避债而搬离租赁厂房。故向法院提起诉讼。2020年6月11日，雅枫纸业公司向本院提交变更诉讼请求申请书一份，请求撤回第二项诉讼请求，即撤回“要求支付完毕租金后解除租赁合同”的诉讼请求，即诉讼请求变更为：1.请求判令被告支付2020年2月15日至4月15日租金81344.2元。2.本案诉讼费由被告承担。李俊答辩称：1.被告延迟支付租金，属于不可抗力因素所致，并非被告违约。由于2020年春节期间发生了席卷全国甚至全球新冠肺炎疫情，被告根本没有办法复工，而且由于疫情的原因，出现资金周转困难，被告不能按照合同约定支付租金属于不可抗力的因素所致，被告延迟交纳租金的行为不能认定为违约。2.原告罔顾被告的合法权益，在2020年4月底强行关停被告的工厂，导致被告无法复工，员工被迫遣散，导致被告损失惨重，而且原告还通过换锁的方式，扣押了被告存放在工厂的生产设备和原材料、成品等，经被告多次协商，仍拒绝返还，严重侵害了被告的合法权益。3.原告应予返还被告的押金108041.4元，由于原告已经通过强行关停的方式，强制收回了租赁物，强行解除合同，导致合同解除并非被告的违约，原告无权扣押或没收被告交纳的押金，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5点，被告没有违约行为，原告没收被告交纳的押金没有事实和法律依据。李俊向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人返还反诉人交纳的厂房租赁押金款（电梯、厂房）合计108041.4元。2.请求判令被反诉人交还反诉人存放于租赁厂房内的机械设备、原材料。3.请求判令被反诉人赔偿反诉人因工厂被强行关停导致反诉人损失81344.2元。4.判令被反诉人承担本案全部受理费。事实与理由：反诉人于2019年3月25日与被反诉人签订租赁合同，承租被反诉人于江门市新会区大泽创利来工业区的厂房，由于2020年春节期间发生新冠肺炎疫情，反诉人工厂的所有业务都被迫停顿下来，无法按期交纳租金，被反诉人以反诉人疫情期间拖欠租金为由，于2020年4月强行上锁，收回工厂，且扣押反诉人存留在工厂的财产，导致反诉人工厂无法生产而倒闭，因而被迫遣散了员工，从而导致反诉人巨额损失。2020年2-4月属于全国乃至全球疫情最为严重的时期，反诉人无法复产，延迟交纳租金系不可抗力所致的，被反诉人罔顾反诉人的合法权益，强行解除合同、收回租赁物，且继续扣押反诉人的设备，以及拒绝退还反诉人交纳的租赁租金的行为没有任何法律依据。反诉人认为，被反诉人的行为严重违反合同精神和公平原则，损害反诉人的合法权益，请求法院查清事实，并依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5点的规定，支持反诉人的反诉请求。2020年6月19日，李俊向本院提交增加反诉请求申请书一份，增加诉讼请求：判令原告与被告签订的《二期（2部分楼）租赁合同》于2020年4月15日解除。对于李俊增加的反诉请求，李俊在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，视为李俊撤回增加的反诉请求，故对于李俊提起的判令雅枫纸业公司与李俊签订的《二期（2部分楼）租赁合同》于2020年4月15日解除的诉讼请求，本院不予审理。本院查明一、坐落于江门市新会区**************的房屋已办理房地产权证，权属人登记为雅枫纸业公司。二、2019年3月25日，雅枫纸业公司作为甲方与作为乙方的李俊签订一份《江门市雅枫纸业有限公司二期（2部分楼）租赁合同》，约定由雅枫纸业公司将其名下坐落于江门市新会区大泽创利来工业区**路，江门市雅枫纸业有限公司厂房二楼出租给李俊经营使用，租赁期限自2019年3月25日至2025年3月24日止，每月租金40672.1元，李俊须遵守先交租后使用的原则，租金每两个月缴交一次，一次性全额缴交租金给雅枫纸业公司，李俊应于每期起租的前5日内支付下期租金及其他应缴费用。合同签订后，李俊必须一次性向原告缴交该厂月租金的2倍作为物业租赁履约保证金，合计81344.2元。李俊所缴纳的各项保证金不得用作抵扣租金、任何欠款或其他的结算费用，待合同期满时，若李俊没有遗留任何债务和违约问题，雅枫纸业公司将保证金全部退回给李俊（不计利息），若李俊的责任导致半途终止租赁合同，雅枫纸业公司有权没收李俊的全部履约保证金而不作退回。另李俊须交30000元货梯的使用押金给雅枫纸业公司，租赁期满，雅枫纸业公司交付的壹号货梯给李俊经验收货梯能正常使用后，雅枫纸业公司将押金（不计利息）退回给李俊。三、合同签订后，李俊向雅枫纸业公司支付了108041.4元押金款（其中：电梯30000元，厂房二楼78041.4元），雅枫纸业公司也依约将合同约定的涉案房屋交付给李俊使用。李俊租赁该房屋后，自2020年2月起没有按照合同约定向雅枫纸业公司支付租金，雅枫纸业公司与李俊均确认李俊尚欠雅枫纸业公司2020年2月15日至2020年4月15日期间的租金未支付。四、雅枫纸业公司确认于2020年4月对李俊所租赁的涉案厂房的门口上锁处理，李俊认为其所有的机械设备及原材料仍存放于涉案厂房，要求雅枫纸业公司向其返还存放于涉案厂房的机械设备及原材料，但对于存放于涉案厂房的机械设备及原材料的数量及种类，李俊并没有提交相关的证据予以证明。本院认为，本案为租赁合同纠纷。雅枫纸业公司与李俊之间签订的《江门市雅枫纸业有限公司二期（2部分楼）租赁合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是有效的合同。本案的争议焦点有：一、李俊应否支付尚欠雅枫纸业公司的租金？二、李俊的反诉请求是否有事实及法律依据？现分别具体阐述如下：一、对于第一个争议焦点。《江门市雅枫纸业有限公司二期（2部分楼）租赁合同》约定每月租金40672.1元，李俊须遵守先交租后使用的原则，租金每两个月缴交一次，一次性全额缴交租金给雅枫纸业公司，李俊应于每期起租的前5日内支付下期租金及其他应缴费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，雅枫纸业公司与李俊均确认李俊尚欠雅枫纸业公司2020年2月15日至2020年4月15日期间的租金未支付，雅枫纸业公司据此要求李俊支付2020年2月15日至4月15日租金81344.2元于法有据，本院予以支持。对于李俊认为其延迟支付租金，是由于新冠肺炎疫情的原因，属于不可抗力因素所致的问题，本院认为，本案中，雅枫纸业公司并未因李俊迟延交付租金而主张解除涉案租赁合同及要求李俊承担违约责任，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，李俊的该答辩于法无据，本院不予支持。二、对于第二个争议焦点。1.对于李俊主张雅枫纸业公司返还李俊交纳的厂房租赁押金款（电梯、厂房）合计108041.4元的问题。根据《江门市雅枫纸业有限公司二期（2部分楼）租赁合同》的约定，李俊所交纳的押金108041.4元的性质为履约保证金，在涉案合同的合同期限届满之后，若李俊没有遗留任何债务和违约问题的，雅枫纸业公司将全部押金退回给李俊。本案中，涉案合同期限尚未届满，且雅枫纸业公司与李俊均未提出解除涉案合同的主张，故在涉案合同尚未终止、尚未解除的情况下，李俊主张雅枫纸业公司退回押金款108041.4元没有事实及法律依据，本院不予支持。2.对于李俊主张雅枫纸业公司交还李俊存放于租赁厂房内的机械设备、原材料的问题。雅枫纸业公司确认于2020年4月对李俊所租赁的涉案厂房的门口上锁处理，但雅枫纸业公司认为其上锁时，涉案厂房内所有的机械设备、原材料已全部清空搬走。对于存放于涉案厂房的机械设备及原材料的数量及种类，李俊并没有提交相关的证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由李俊承担举证不能的法律后果。因涉案合同仍处于履行过程中，虽然雅枫纸业公司认为其是为了保护李俊厂房内的财产而对涉案厂房上锁处理，但在未征得李俊的同意的前提下，雅枫纸业公司该行为明显不当，故雅枫纸业公司应将涉案厂房交回给李俊控制和使用。3.对于李俊主张雅枫纸业公司赔偿李俊因工厂被强行关停导致其损失81344.2元的问题。首先，李俊认为雅枫纸业公司在2020年4月强行关停李俊的工厂，导致李俊无法复工，员工被迫遣散，导致李俊的损失，但在雅枫纸业公司对李俊进行上锁之后到雅枫纸业公司提起本次诉讼的期间，李俊并没有对雅枫纸业公司的上锁行为提出异议，也没有报警处理，且根据李俊提交的工资表及工资发放转账截图可知，李俊在2020年4月已关停工厂并遣散工人，可见在2020年4月雅枫纸业公司对李俊的涉案厂房上锁后，李俊并没有复工进行生产经营的需求，故李俊主张的因雅枫纸业公司上锁导致工厂无法生产而倒闭所产生的损失81344.2元于法无据，本院不予支持。其次，对于其主张的损失81344.2元，李俊并没有提交证据予以证实，同样依照上述解释第九十条的规定，应由李俊承担举证不能的法律后果。综上所述，根据《《中华人民共和国合同法》第二百二十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）李俊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金81344.2元给本诉原告（反诉被告）江门市雅枫纸业有限公司。二、驳回本诉被告（反诉原告）李俊的诉讼请求。本案适用简易程序审理，案件本诉受理费为916.81元，由李俊负担，江门市雅枫纸业有限公司多预交的本诉受理费916.81元，由本院予以退回，李俊应自本判决发生法律效力之日起七日内向本院补缴本诉受理费916.81元。本案反诉受理费2043.86元，由李俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 林家荣二〇二〇年八月二十一日法官助理 张碧媛书 记 员 陈雅玲