黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3573号上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行，住所地哈尔滨市香坊区延福街**。负责人：李晓林，行长。委托诉讼代理人：张百灵，黑龙江李易桐律师事务所律师。被上诉人（原审肖虹雁）：肖虹雁，男，汉族，1966年10月13日生，无固定职业，住哈尔滨市南岗区尤家街**三机委**。被上诉人（原审地泰房地产公司）：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住，住所地哈尔滨市南岗区人和街副**/div>法定代表人：杜非，董事长。上诉人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行(以下简称工商银行红旗支行)因与被上诉人肖虹雁、黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人工商银行红旗支行的委托诉讼代理人张百灵、被上诉人肖虹雁到庭参加诉讼。被上诉人地泰房地产公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。工商银行红旗支行上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17725号民事判决第一项，改判驳回肖虹雁的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、依据《合同法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，地泰房，地泰房地产公司没有给肖虹雁办理案涉房屋产权登记对案涉房屋不具有所有权，其与地泰房地产公司之间仍是普通的债权债务关系。地泰房。地泰房地产公司将涉案房屋抵押给工商银行红旗支行并办理了抵押登记手续行红旗支行对案涉房屋享有抵押权，该抵押权应优先于债权予以保护。一审判决地泰房地产公司协助肖虹雁办理案涉房屋的产权登记，前提就是解除工商银行红旗支行的抵押权，该判决损害了工商银行红旗支行的合法权益；二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人的债权，而本案中地泰房地产公司并未将案涉房屋另行出卖给第三人，而是将案涉房屋抵押给工商银行红旗支行，一审法院对该条法律规定进行了不合理的扩大解释。肖虹雁辩称，同意一审判决。地泰房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。肖虹雁向一审法院起诉请求：1．判令地泰房地产公司持办理权属登记需要的资料到产权登记机关备案，协助肖虹雁办理位于哈尔滨市南岗区××街××花园××单元××号产权登记；2．判令地泰房地产公司和第三人工商银行红旗支行办理解除抵押登记手续。一审法院认定事实：2005年6月9日，肖虹雁母亲邓少琴与地泰房地产公司签订拆迁安置协议书，拆迁安置的新房位于哈尔滨市南岗区××小区××单元××号（使用面积28.58平方米）。经地泰房地产公司确认，迁入时原协议收回，开具新房证明。地泰房。地泰房地产公司于2009年2月11日出具的新房证明记载房屋使用人肖文河（邓少琴），新房产权人肖文河，后更名为邓少琴。肖虹雁父亲肖文河于2015年5月14日死亡，肖虹雁母亲邓少琴于2018年9月28日死亡，肖虹雁肖虹雁系案涉房产权益唯一继承人。肖虹雁自2008年12月18日进户至今。2007年1月31日地泰房地产公司将案涉房屋抵押给第三人，并办理了抵押登记手续。地泰房。地泰房地产公司未按期偿还借款本息提起诉讼。（2008）哈民三初字第150号民事判决书判令地泰公司偿还第三人本息。一审法院认为，邓少琴因动迁与地泰房地产公司签订购房协议书，地泰房，地泰房地产公司即有义务协助购房人办理产权登记手续、肖文河死亡后，肖虹雁通过继承取得了合同有关的权利。依据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。因地泰房地产公司没有为肖虹雁办理案涉房屋产权登记，故肖虹雁对案涉房屋尚不具有所有权。肖虹雁依据其与地泰房地产公司订立的购房合同以其已实际占有、使用案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有权利，合法有据。由于地泰房地产公司在将案涉房屋向银行设置抵押后，隐瞒实情，以该房安置肖虹雁，导致肖虹雁享有的对案涉房屋的权力与抵押权发生冲突。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置补偿房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。本案地泰公司与肖虹雁按照所有权调换形式订立的拆迁补偿协议，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给肖虹雁，当抵押权与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，肖虹雁对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于抵押权得到保护。对于肖虹雁要求地泰房地产公司协助办理产权登记的诉请，本院予以支持。第三人与地泰房地产公司签订抵押合同，地泰房，地泰房地产公司以其名下房产为其从银行贷款提供担保经登记，抵押权已经设立。经审查，无证据证明该抵押权有应当认定无效的事实，抵押权有效。肖虹雁并非合同当事人，无权要求解除合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、地泰房、地泰房地产公司于本判决生效之日起三十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案虹雁办理位于哈尔滨市南岗区××小区××单元××号房屋权属登记；二、驳回肖虹雁其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，双方明确约定案涉房屋用于拆迁安置，且肖虹雁已实际占有案涉房屋，依据上述法律及司法解释的规定，肖虹雁基于拆迁安置对案涉房屋享有的权利优先于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的消费者基于商品房买卖合同关系享有的物权期待权，而该批复规定的消费者基于商品房买卖合同关系享有的物权期待权优先于工商银行红旗支行的抵押权，工商银行红旗支行的上诉理由与上述法律及司法解释的规定相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  王晓东审判员  梁红玉()二〇二〇年八月十八日法官助理咸雅芳书记员周小倩