文书内容镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1191民初1209号原告：江苏大港股份有限公司，住所地：镇江新区通港路1号。法定代表人：王茂和，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘安琪、裔媛，江苏中坚汇律师事务所律师。被告：镇江新区丁岗毅立电子元件厂，住所地：镇江新区港南路300号镇江新区中小企业创新园18号楼内测一层。经营者：陈军。委托诉讼代理人：张小龙，该公司主任。原告江苏大港股份有限公司与被告镇江新区丁岗毅立电子元件厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案。本案依法由审判员陈萍萍适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘安琪、裔媛、被告经营者陈军及其委托诉讼代理人张小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求法院判令被告立即从现办公场所（镇江新区港南路300号镇江）迁出并向原告支付占有使用费民币486200元（自2017年9月2日计至2020年7月1日），2020年7月1日后至被告迁出之日以每月平方米13元计算占有使用费。2、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2013年12月4日，被告与镇江新区经济开发总公司（以下简称“经发公司”）签订《房屋租赁合同》，经发公司将镇江新区港南路300号镇江厂房共1100平米厂房租赁给被告，约定租期2013年10月1日至2015年9月30日，此为免租期。并约定租赁期满后，若被告仍有租房需求，可根据实际情况，按照三年起租，租赁价格按照经发公司同期同档价议定。2017年9月2日，原告取得上述厂房的所有权。2017年9月2日至今，被告仍继续占有使用该厂房，但未与原告签订房屋租赁协议，也未向原告支付占有使用费。被告长期占有上述厂房，严重影响到原告正常经营秩序，侵害原告权益。原告多次与被告沟通未果，诉至法院。被告辩称：1、原告的主体不适格。租赁合同中约定在被告承租期间不得转让房屋所有权，同等条件下，被告有优先购买权；2、案涉房屋不是租赁房屋，是政府给予的拆迁临时过渡房，被告不应当承担过渡房的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月4日，被告与案外人江苏瀚瑞投资控股有限公司（原名：镇江新区经济开发总公司）签订《房屋租赁合同》，江苏瀚瑞投资控股有限公司将镇江新区港南路300号镇江厂房（面积1100平方米）租赁给被告，约定租期2013年10月1日至2015年9月30日，租赁价格为：为扶持企业初期发展，2013年10月1日至2015年9月30日为免租期。租赁期满后，企业若有需求，再根据实际情况，按照三年起租，租赁价格按照同期同档议定，被告享有优先租赁权。租金按季度计算，于租赁起始日前5个工作日内预付季度租金。2015年9月30日租赁到期后，被告继续占用案涉房屋，也未向案外人江苏瀚瑞投资控股有限公司交纳租金。2017年9月2日，原告取得上述厂房的所有权。并办理了不动产权属登记。2017年12月19日，原告委托江苏汇典律师事务所宋家明律师发送《律师函》给被告，主要内容为：原告取得中小企业园房屋所有权，包括被告承租的镇江新区港南路300号镇江房屋的所有权。2013年12月4日，被告与江苏瀚瑞投资控股有限公司签订的《房屋租赁合同》已到期，根据法律规定，被告需要续租，应当与原告签订续租合同。如不与原告签订续租合同，原告有权要求被告搬离，并支付市价租金。被告既不签订租赁合同又不迁让，强行占有房屋的行为系违法。现原告委托律师函告被告，要求被告在接到本函后30天内迁让或与委托人协商，否则通过法律途径解决。被告收到《律师函》，并当庭提交。另查明，原告与案外人江苏韩创新材料有限公司签订的《房屋租赁合同》，江苏韩创新材料有限公司租赁镇江新区港南路300号镇江新区中小企业创新园（北园）6＃厂房第一层，面积1800平方米，租金每平方米13元/月，租期为2017年1月1日至2019年12月31日止。本院认为：原告基于房屋所有权的取得，对镇江新区港南路300号镇江房屋房屋享有经营管理权，包括对租金、管理费、使用费等的收取。原房屋所有权人与被告签订的《房屋租赁合同》，均系双方自愿，不违反法律规定，应确认有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同约定，该房屋的免租期到2015年9月30日，免租期届满后，被告应当按照合同约定的标准支付租金。租赁期限到期转为不定期租赁期间，承租人继续使用租赁物，出租人明确要求其签订续租合同否则要求其迁出，承租人拒不签订租赁合同，原租赁关系终止。原告发函给被告，明确表示被告不签订续租合同则要求其在收到函30日内迁出，被告一直未与原告续签租赁合同，原租赁合同终止，故房屋租赁合同于2018年1月20日终止。合同终止后，承租人应将承租物交还给出租人，但应给予合理的搬迁时间。被告继续占用房屋的，应当参照租金标准支付房屋占有使用费。根据合同约定，租金参照同期同档价议定，即每平方米13元/月。原告自2017年9月2日取得所有权，截止2018年1月20日，被告结欠原告租金65780元。合同终止后，被告持续占有使用，原告有权按照合同解除前一年的租金标准收取房屋占有使用费。故从2018年1月20日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费应参照前一年合同约定的租金标准每日476.7元计收。故原告主张被告立即从镇江新区港南路300号镇江迁出并向原告支付占有使用费（自2017年9月2日计至迁出之日以每月平方米13元计算），于法有据，本院予以支持。被告辩称原告的主体不适格。租赁合同中约定在被告承租期间不得转让房屋所有权，同等条件下，被告有优先购买权。原告基于所有权的取得，享有的收取租金和占有使用费的权利。原租赁合同中约定的“不得转让房屋所有权，同等条件下，被告有优先购买权。”系被告与江苏瀚瑞投资控股有限公司之间的约定，不能对抗原告已经取得的物权。被告辩称案涉房屋不是租赁房屋，是政府给予的拆迁临时过渡房，被告不应当承担过渡房的租金。原、被告之间系租赁合同关系，被告所抗辩的拆迁过渡房费用，系拆迁合同纠纷，被告可另行诉讼，与本案的租赁合同纠纷无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江新区丁岗毅立电子元件厂于本判决生效之日起十五日内交还占有原告江苏大港股份有限公司的位于镇江新区港南路300号镇江的厂房；二、被告镇江新区丁岗毅立电子元件厂于本判决生效之日起十日内支付原告江苏大港股份有限公司拖欠的租金65780元和占有使用费443300元，自2020年8月21日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费按476.7元/天计算；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4189元，由被告镇江新区丁岗毅立电子元件厂负担。如不服本判决可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  陈萍萍二〇二〇年八月二十日书记员  孙 程附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。