四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初3918号 原告：何光英，女，1969年2月3日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈庄，1993年12月5日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区，系原告何光英之女。 被告：四川湘涵房地产开发有限公司，住所地遂宁市船山区渠河中路**，统一社会信用代码91510903582172282R。 法定代表人：邬绍华。 委托诉讼代理人（特别授权）：姚林，该公司员工，男，1986年5月11日出生，汉族，户籍地四川省阆中市。 被告：四川名策企业营销策划有限公司，，住所地遂宁市船山区蜀秀东街******门面统一社会信用代码915109003144110993。 法定代表人：刘宝安，系公司经理。 原告何光英与被告四川湘涵房地产开发有限公司（以下简称湘涵公司）、四川名策企业营销策划有限公司（以下简称名策公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于同年8月26日公开开庭进行了审理。原告何光英及其特别授权委托诉讼代理人陈庄,被告湘涵公司的特别授权委托诉讼代理人姚林，被告名策公司法定代表人刘宝安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告湘涵公司签订的《房屋认购协议》；2.判令被告湘涵公司向原告返还原告已付房款139203元，同时判令被告湘涵公司支付原告违约金65880.45元；3.判令被告名策公司返还原告已付价款30000元并支付占用期间资金同期银行贷款利息；4.被告湘涵公司与名策公司对上述应返还原告款项、利息及违约金等债务相互承担连带责任;4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告湘涵公司于2018年11月28日签订《房屋认购协议》，合同约定原告认购购买“南城雅郡二期”3栋2单元1楼3号房屋，面积约91.73平方米，单价为每平方米5423.56元，总价为497503元，乙方选择按揭付款方式，优惠后总价为439203元，乙方在签订本协议后七日内付足总额的30%即139203元，余款由乙方向银行申请按揭贷款。签订该合同时，被告称如当日交付3万元购房款即享受抵4万购房款优惠，于是原告通过该楼盘营销公司被告名策公司支付了购房款30000元。2018年9月17日按照合同约定向被告湘涵公司支付了购房款139203元。由此，原告共向两被告支付房款169203元。认购协议签订至今，被告曾电话通知原告到场签署《商品房（预售）买卖合同》，原告于2020年5月28日到被告售楼部准备签订《商品房（预售）买卖合同》，但被告无法提供“南城雅郡二期”《商品房预售许可证》，为继续忽悠原告付清尾款，其售楼部工作人员提供“南城雅郡A区（2#、3#、4#）”的《商品房预售许可证》，并谎称这就是认购房屋的《商品房预售许可证》。“南城雅郡二期”不等同于“南城雅郡A区（2#、3#、4#）”。被告湘涵公司在明知没有取得“南城雅郡二期”的情况下为了获得购房资金与我签订认购协议并收取购房款，违反规定。鉴于我和我的家人欲购买“南城雅郡二期”购房目的不能实现，现起诉来院，请求法院依法判决。 被告湘涵公司辩称，1.原告于2018年11月28日与公司签订3号房屋的认购协议，签订后公司曾多次通知原告进行网签，但原告未来也未来付款，公司根据认购协议约定，若原告违约将收取违约金，我方有短信记录；2.原告诉称南城雅郡二期不是南城雅郡A区，但“南城雅郡二期”实际上即是“南城雅郡A区”，湘涵公司在保升开发了南城雅郡总共分两期，一期就是“南城雅郡”，二期就是“南城雅郡A区”，原告诉称二期不是A区，但原告诉状上说他们进入了工地查看，这就证明原告已知道二期就是A区，且购房时售楼部人员也是带原告进行了查看；3.被告湘涵公司不同意解除认购协议，要求原告尽快到公司完善后续手续；若法院判决解除认购协议，原告需按总房款15%承担违约金。 被告名策公司辩称,1.原告于2018年11月28日所购房屋为3-2-1-3，该楼栋于2018年2月2日取得《商品房预售许可证》，属于合法销售；2.南城雅郡A区就是南城雅郡二期，原告诉称预售许可欺诈的问题不成立，因该项目前期已经开发了一次且已经交房入住，习惯上称为南城雅郡一期，同一开发商在同一位置再次开发，为保证与一期的连贯性，故该项目习惯性称为二期，实际上原告在购房时，置业顾问带看了工地并进行了详细的讲解，看了预售许可证，原告对此是知情的；3.原告购买商品房自愿签订《承诺书》，原告应该遵守契约；4.原告交纳的30000元，名策公司已经发放了销售人员底薪及佣金提成，系实际发生了的直接和间接成本；5.被告名策公司与湘涵公司签订销售代理合同，明确约定名策公司在湘涵公司的授权范围内开展工作，名策公司系湘涵公司的销售代理公司，按销售业绩收取佣金，该项目一切的法律纠纷，均应由湘涵公司承担，名策公司收取的30000元属于购房款，若需返还，应当由湘涵公司予以退还。 本院经审理认定事实如下：2018年2月2日，被告湘涵公司取得了南城雅郡Ａ区2＃、3＃、4＃商品房预售许可证，房屋坐落于遂宁市船山区。2018年1月25日，被告湘涵公司（甲方）与被告名策公司（乙方）签订《“南城雅郡”销售代理合同》，该合同约定：甲方委托乙方代理遂宁“南城雅郡”楼盘项目的全程营销工作；乙方承担甲方开发的“南城雅郡”楼盘项目的全程营销代理工作；佣金标准在甲方批复价格的基础上，甲方同意乙方根据市场行情和客户情况向客户收取费用，额度为1.5万／套-3万／套，该费用作为甲方应支付的销售佣金，该费用用于乙方广告投入、活动执行、案场物料、渠道佣金、人员工资等，并如实告知购房者，费用标准由乙方根据市场行情确定，甲方有权监督；乙方安排专人以招商扶持费或服务费的名义向购房客户收取，不计入购房合同，乙方负责开具所收款项部分的票据；甲方的权利义务：项目进度要求初步确定为2019年12月31日到交房标准，最迟不低于2020年5月31日，甲方对因该项目本身的权属或资格而引致的纠纷由甲方承担全部责任。2018年11月28日，被告湘涵公司（甲方）与原告何光英（乙方）签订《房屋认购协议》，协议约定：乙方认购购买“南城雅郡二期”3栋2单元1楼3号房屋；该房屋建筑面积约为91.73平方米，建筑面积的单价为5423.56元／平方米，总价为497503元；乙方选择按揭付款，优惠40000＋4%，优惠后总额439203元，优惠后单价为人民币4787.99元／Ｍ2，乙方须在签定本申购协议后七日内付足总金额的30%：139203元，余款由乙方向银行申请按揭贷款；双方约定，在甲方取得《商品房预售许可证》后，甲方采取公告或者拨打乙方预留电话通知乙方，乙方在甲方公告后七日内或者接到甲方电话通知之日起七日内带上本协议、购房凭据以及身份证明等有效证件到甲方通知的地点与甲方签订《商品房（预售）买卖合同》；如乙方在约定时间内未将房款付足或者未与甲方签订《商品房（预售）买卖合同》的视为违约，甲方有权解除本协议，同时有权将乙方所选购房屋另行处置且不再以任何方式通知，并向乙方收取所选房屋总房款15%的违约金。《房屋认购协议》签订当日，原告何光英向被告名策公司支付30000元，被告名策公司向原告出具收据一张，载明：“今收到何光英（身份证号5109021969××××××××）购买南城雅郡二期3栋2单元1楼3号房交3万抵4万优惠金额（大写）叁万零仟零佰零拾零元零角零分”。2018年12月12日，原告何光英及陈庄向被告湘涵公司支付购房款139203元，被告湘涵公司出具收据。2019年12月4日，被告湘涵公司通过短信的方式通知何光英完善《商品房（预售）买卖合同》及向银行办理按揭贷款，但因双方就“南城雅郡二期”是否就是南城雅郡Ａ区的问题未协商一致，至今原告何光英未与湘涵公司签订《商品房（预售）买卖合同》。 本院认为，原告与被告湘涵公司签订的《房屋认购协议》系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。根据认购协议约定，原告认购购买的是被告湘涵公司开发建设的“南城雅郡二期”3栋2单元1楼3号房屋，并按协议约定履行了付款义务，被告认为原告购买的是“南城雅郡二期”实际上就是南城雅郡A区，但未提交证据证明，现原告不认可“南城雅郡二期”就是南城雅郡A区，双方对认购协议书约定的房屋理解出现分歧，虽经磋商，但仍未达成一致意见，致使《房屋认购协议》的合同目的无法实现，故针对原告要求解除《房屋认购协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，原、被告双方就“南城雅郡二期”是否就是南城雅郡A区的意思表示不一致，致使双方最终未能签订《商品房（预售）买卖合同》，双方均不存在违约。因此，对原告要求被告湘涵公司支付违约金的诉讼请求，与查明事实不符，本院不予支持。认购协议解除后，被告湘涵公司应当向原告返还已收取的购房款。关于原告要求被告名策公司对其收取的30000元购房款予以返还的诉讼请求，因二被告之间签订了销售代理合同，系委托代理关系，且原告向名策公司支付30000元系本案原告基于《房屋认购协议》支付款项，从原告的购房目的以及名策公司收款的依据来看，该款性质上应当认定为购房款，故该30000元的返还责任应当由委托人即被告湘涵公司承担，原告要求被告名策公司返还30000元，并支付占用期间资金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、解除原告何光英与被告四川湘涵房地产开发有限公司于2018年11月28日签订的《房屋认购协议》； 二、被告四川湘涵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告何光英返还购房款169203元； 三、驳回原告何光英的其他诉讼请求。 若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4830元，减半收取计2415元，由原告何光英负担677元，被告四川湘涵房地产开发有限公司负担1738元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 吴长鑫 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 夏春梅 书 记 员 杨 萍