福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7934号 原告：厦门市思明区自然家园第一届业主委员会，住所地厦门市思明区东坪二里**车库入口处。 诉讼代表人：肖冬泰，该业委会主任。 委托诉讼代理人：徐磊明，福建方与圆律师事务所律师。 被告：厦门华铃置业投资有限公司，住，住所地厦门市思明区百家村****/div> 法定代表人：叶佳昕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐林武，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王劲超，福建远大联盟律师事务所律师。 被告：林凯雄，男，1987年7月28日，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈忠志，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄嘉庆，福建明鼎律师事务所律师。 被告：游恢汉，男，1978年8月12日出生，汉族，住厦门市海沧区。 被告：厦门福美莱物业管理有限公司，住所地厦，住所地厦门市思明区文屏路**之五十六v> 法定代表人：方红霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈向阳，该公司职员。 原告厦门市思明区自然家园第一届业主委员会（以下简称自然家园业委会）与被告厦门华铃置业投资有限公司（以下简称华铃公司）、林凯雄、游恢汉、厦门福美莱物业管理有限公司（以下简称福美莱公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告自然家园业委会的委托诉讼代理人徐磊明，被告华铃公司的委托诉讼代理人徐林武、王劲超，被告林凯雄及其委托诉讼代理人陈忠志、黄嘉庆，被告游恢汉以及被告福美莱公司的委托诉讼代理人陈向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 自然家园业委会向本院提出诉讼请求：1.华铃公司、林凯雄、游恢汉、福美莱公司共同向自然家园业委会支付2014年5月1日至2018年4月30日游泳池经营收益51000元及利息（其中2014年5月1日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起的利息按银行间同业拆借利率计算至实际付款日）；2.华铃公司、林凯雄、游恢汉、福美莱公司共同赔偿自然家园业委会为追讨损失而实际支付的律师费6000元。事实和理由：厦门市思明区自然家园小区于2004年交付使用，同时小区配套的公建游泳池也投入使用，华铃公司将游泳池出租给林凯雄。自然家园业委会于2018年1月25日依法成立，其后于2018年5月22日向华铃公司送达《关于小区游泳池的通知》，要求其移交游泳池管理权及历年来游泳池经营财务报表等。2018年5月23日，华铃公司答复称游泳池使用权和经营权归其所有。2018年6月26日，林凯雄及游恢汉向自然家园业委会提供了两份《自然家园游泳池承包经营协议》，约定2014年5月至2016年12月游泳池租金为12000元，2017年4月至2019年12月游泳池租金为15000元。因华铃公司无法提供游泳池的产权证明，根据自然家园业委会的通知，林凯雄及游恢汉协议终止了前述经营协议。2018年7月5日，自然家园业委会与游恢汉签订了《游泳池经营协议》。根据前述两份协议，华铃公司在2014年5月1日至2018年4月30日期间非法出租获取收益51000元。华铃公司非法处分自然家园业委会财产给林凯雄，林凯雄又非法出租给游恢汉，三被告行为致使自然家园业委会累计经营损失51000元，应从占用之日起支付该资金占用利息。华铃公司、林凯雄及游恢汉明知游泳池属于全体业主共有，仍然非法处分或占有，属于共同侵权。福美莱公司作为小区物业管理服务单位，明知游泳池属于全体业主所有，依然不履行公共建筑的经营管理义务，放任前述侵权行为发生，违反《物业管理条例》规定，未履行《前期物业服务合同》约定，应承担相应的责任。 华铃公司辩称，一、自然家园业委会诉请华铃公司支付游泳池经营收益的诉讼未经自然家园业主大会授权，不具有诉讼主体资格。 《物业管理条例》第十九条第一款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”该条例第二条同时规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”可见，对于“物业管理”是具有法定含义的，自然家园业委会提起本案诉讼的行为已经超出此物业管理的范围。我国物权法第八十三条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条只赋予业主委员会对损害他人合法权益提起诉讼主体资格。对涉及全体业主共同利益的事项，业主委员会只能作为诉讼代表人进行诉讼，其法律后果由全体业主共同承担。本案中自然家园业委会提起该业主共有权纠纷诉讼，以诉讼方式要求各被告返还游泳池经营权并支付游泳池的经营收益，具有诉讼风险且需承担诉讼费用属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，根据物权法第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，自然家园业委会提起本案诉讼，必须经业主大会进行表决，且必须取得面积、总人数双过半的同意结果。从其提供的证据来看，自然家园业委会并未提交告全体业主书、业主大会决定、表决签字表等表决经过和过程的证据，不能证明其已具备合法有效的诉讼主体资格。二、本案中，讼争游泳池为经营性物业和设施，系华铃公司投资建设并且未被列入小区公摊面积范围，应推定为华铃公司所有，华铃公司享有经营性物业和设施收益权，应受法律保护。“谁投资，谁受益”是物权法关于解决产权纠纷的一个重要原则。对于商品房项目中开发企业配建的室内泳池、健身房、养老中心等为业主提供服务的经营性配套用房，如果既无规定又未约定，则可以推定其由开发企业投资建设，产权归开发企业所有。华铃公司于2003年6月10日与厦门市国土资源与房产管理局签订《国有土地使用权有偿转让合同书》，由华铃公司取得自然家园小区土地使用权；华铃公司2004年至2007年共投入131036.00元自筹资金，对讼争游泳池进行建设和设备添设、维修和改造，更进一步证明讼争游泳池投资建设。按照“谁投资，谁受益”的原则，建成后可登记为开发企业所有，开发企业可自持经营。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条作了相关规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”以上法律和司法解释都没有明确规定小区游泳池的所有权归属问题。而讼争游泳池为经营性物业和设施，在构造上的独立性、具有利用上的独立性，并且未被列入小区公摊面积范围，应推定为华铃公司所有。由于讼争游泳池在物权法实施前，在物权登记时，还未涉及业主共有的权利登记，这使得华铃公司在规划申请及权利登记时并未加以关注，规划申请及审批材料中也未标注明确。况且按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，游泳池作为独立使用空间未入公用建筑面积部分。华铃公司与在商品房买受人之间签订的《商品房买卖合同》，合同约定“除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务”，游泳池是不计入公摊面积的，不能视为业主共有，应按照“谁投资，谁受益”原则，推定游泳池应属华铃公司所有。讼争游泳池是由华铃公司是具有独立的使用功能，华铃公司当然享有收益权。三、自然家园业委会诉请华铃公司向其支付游泳池经营收益13.5万元及相应利息、律师费并无作任何事实和理由依据。首先，如前所述，讼争游泳池的管理、经营权系归华铃公司所有。在讼争游泳池的权属仍存在争议的情况下，自然家园委员会已在本案中将自身置于讼争泳池“合法权利人”的位置，在未确认讼争游泳池的权利归属即要求华铃公司返还经营收益。自然家园业委会的诉求显然本末倒置，师出无名，在未确认讼争游泳池归全体业主所有的情况下，自然家园业委会并无向华铃公司主张任何事务的权利。其次，自然家园业委会并无证据能够证明华铃公司通过经营游泳池取得收益，事实上华铃公司亦未取得经营收益。华铃作为自然家园商品房的开发商，自行投资游泳池，是为提高作为开发企业的市场口碑和入住业主满意度，并不是为了营利。华铃公司投资建设游泳池后，2009年5月31日，华铃公司与辰照公司签订《房屋租赁合同》（租赁期2009.6.1-2013.5.30），合同约定:“华铃公司委托辰照公司代为管理和养护小区的游泳池，收取的费用作为乙方全年对游泳池的管理和养护费用”。2016年12月29日，华铃公司与林忠民签订《房屋租赁合同》（租赁期2017.1.1-2026.12.31），合同约定:“小区游泳池无偿由林忠民管理使用，乙方应根据卫生、安全、防疫等相关法律法规的规定，积极妥善管理。管理费用（含维修、养护等）及管理后果由乙方（林忠民）独自承担”。由于可见，华铃公司完全是为了业主利益出发，在委托第三方管理经营期间并未向第三方收取费用。综上，自然家园业委会不具备提起本案诉讼的主体资格，讼争游泳池的管理、经营权归华铃公司所有，自然家园业委会无权要求华铃公司归还经营收益。因此应依法驳回自然家园业委会的全部诉求。 林凯雄辩称，一、自然家园业委会不是本案的适格主体，不能诉请林凯雄支付泳池经营收益。1.自然家园业委会提起本案诉讼具有诉讼风险且需承担诉讼费用属于重大事项，依法应当反应广大业主的真实意志。根据物权法第七十六条第七款的规定：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中自然家园业委会并未得到业主大会的合法授权，不具有诉讼主体资格。2.《物业管理条例》第十九条第一款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”因此，“物业管理”是具有特定含义的，超出物业管理的范围，就属于主体不适格，即便业主委员会提起诉讼是经过业主大会授权的，也会因该授权超出业主大会本身的职责而无效。二、讼争游泳池为经营性物业和设施，系华铃公司投资建设且未被列入小区公摊面积范围，应推定为华铃公司所有。林凯雄向华铃公司租赁了讼争游泳池，是合法有效的。若讼争游泳池的权属存在争议，也应首先进行确权，自然家园业委会无权要求林凯雄返还经营收益。1.华铃公司向林凯雄宣称讼争游泳池系其投资建设且未被列入小区公摊面积范围，其是讼争游泳池的合法所有人。林凯雄基于信任，才向华铃公司租赁了讼争游泳池。且本案中，自然家园业委会也没有提交证据证明讼争游泳池系全体业主共有。如法院查明华铃公司系无权处分，也应由华铃公司承担全部责任。2.讼争游泳池的权属存在争议，自然家园业委会在未确认讼争游泳池的权利归属即要求林凯雄返还经营利益，已将自身当成讼争游泳池的合法权利人。其诉求属于本末倒置，无权向林凯雄主张权利。综上，应依法驳回自然家园业委会的全部诉讼请求。 游恢汉辩称，其此前向林凯雄承租讼争游泳池，自2018年6月份开始与自然家园业委会签订租赁合同；其仅是游泳池的经营者，无论向何人承租均已足额支付了租金，因此讼争纠纷与其无关，自然家园业委会诉求的游泳池经营收益不应由其承担。 福美莱公司辩称，其公司作为厦门市思明区自然家园小区前期物业服务企业，接收华铃公司移交的自然家园小区公共建筑物《移交清单》中不包括讼争游泳池，华铃公司移交给自然家园业委会的“用于公共服务的物业管理用房等公共配套部分及设施”《移交清单》所列各项也证明了讼争游泳池是未移交的物业。综上所述，华铃公司一直没有讼争游泳池作为自然家园小区公共建筑物移交给福美莱公司，福美莱公司无事实依据对游泳池作为自然家园小区公共建筑物进行管理，更无须承担由此产生的相关民事责任，请求驳回对福美莱公司的诉求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区自然家园小区项目系由华铃公司（原公司名称为厦门元利源房地产开发有限公司）开发建设，于2002年取得建设工程规划许可证，于2004年7月20日通过工程竣工验收备案。讼争游泳池建设规划时为5#、6#楼的室外水池，在该项目进行产权面积测算时，讼争游泳池面积并未计入5#、6#楼的公摊面积中。 另查明，自然家园业委会于2018年1月25日成立。2018年5月22日，自然家园业委会向华铃公司发出一份《关于小区游泳池的通知》，要求华铃公司在2018年5月30日前向其移交游泳池管理权及历年游泳池经营财务报表、经营合同等与游泳池相关的财、物。2018年5月23日，华铃公司向自然家园业委会回复称游泳池既未分摊计费到户，也非物业管理用房，其使用权和经营权归其公司所有，不属于应当移交的物业。双方因此发生争议，自然家园业委会向本院提起诉讼，并因此支出律师代理费6000元。 还查明，林凯雄与游恢汉先后签订两份《自然家园游泳池承包经营协议》，约定游恢汉向林凯雄承包经营讼争游泳池，其中2014年5月至2016年12月期间承包费为每年12000元，2017年4月至2019年12月期间承包费为每年15000元。2018年6月28日，林凯雄与游恢汉协商终止了双方的经营协议。2018年7月5日，游恢汉与自然家园业委会签订了一份《游泳池经营协议》，约定向自然家园业委会承包讼争游泳池，期限自2018年6月15日至2018年9月15日，管理费用为每年15000元。此后，自然家园业委会又与案外人美人鱼计划（厦门）游泳俱乐部有限公司签订《厦门自然家园小区室外游泳池承包合同》，约定由该公司承包讼争游泳池，承包期间自2019年5月1日至2024年9月30日，承包费用为每年20000元。 又查明，福美莱公司系厦门市思明区自然家园小区的前期物业公司，已于2018年退场。自然家园业委会成立后，曾与华铃公司、及福美莱公司签订一份《移交清单》，约定华铃公司将该小区用于公共服务的物业管理用房等公共配套部分及设施移交给自然家园业委会，讼争游泳池并未列入移交清单中。 本案审理中，自然家园业委会提交了《关于征集委托追讨小区公共财产签名的通知》、《委托授权书》及其公示照片以及业主选票等证据，拟证明提起本案已取得自然家园小区“双过半”业主的同意。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。自然家园业委会主张讼争游泳池归自然家园小区全体业主所有，应对该项主张进行举证。 首先，讼争游泳池所在自然家园小区项目的规划、兴建、竣工均发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，当时的法律和司法解释未对建筑物区分所有权问题进行明确规定；且《中华人民共和国物权法》第七十三条也并未明确将“游泳池”列明为该条款所规定的“共有部分”。其次，讼争游泳池面积并未摊入公用建筑面积，没有证据证明讼争游泳池的建造费用计入了商品房的房价成本，不能仅以游泳池系小区配套设施、具有一定的公共使用功能即当然认定其必然归小区业主共有。再次，自然家园业委会也未举证证明华铃公司与买受人签订的《商品房买卖合同》曾约定讼争游泳池归小区业主共有，因此自然家园小区的业主也未通过约定方式取得讼争游泳池的所有权。 综上所述，自然家园业委会主张讼争游泳池归自然家园小区全体业主所有，缺乏事实及法律依据，故对其提出的各项诉讼请求，本院不予支持。另，自然家园业委会已提交相应证据证明其提起本案诉讼已经自然家园小区“双过半”业主授权，在无其他反驳证据情况下，对华铃公司、林凯雄提出自然家园业委会提起本案未经业主合法授权，应驳回起诉的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回厦门市思明区自然家园第一届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费721元，由厦门市思明区自然家园第一届业主委员会负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王 瑛 二〇二〇年八月四日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。