江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1265号上诉人（原审被告）:朱军华，男，1983年7月6日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。上诉人（原审被告）：尤敏，女，1984年7月11日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：倪建波，江苏恒桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶冬明，女，1972年12月28日出生，汉族，住浙江省天台县。被上诉人（原审原告）：王世珠，男，1970年10月20日出生，汉族，住浙江省天台县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：顾蓉,江苏清越律师事务所律师。原审第三人：泰州市天为易居房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321204088438604C，住所地江苏省泰州市姜堰区罗塘街道三水大道**。法定代表人：张加庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾建伟，男，1994年12月26日出生，汉族，住泰州市姜堰区，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张翠梅，女，1984年8月10日出生，汉族，住泰州市姜堰区，该公司工作人员。上诉人朱军华、尤敏因与被上诉人叶冬明、王世珠、原审第三人泰州市天为易居房产经纪有限公司（以下简称天为易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱军华、尤敏上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由两被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院判决上诉人给付被上诉人15000元房款，无事实依据。上诉人己经通过现金形式给付被上诉人15000元房款，被上诉人在收到15000元房款后己出具收据给上诉人，一审法院在上诉人已提供15000元收据和与被上诉人微信聊天记的情况下，竟然判决上诉人给付被上诉人15000元房款，无事实依据。2.一审法院判决上诉人承担5万元违约责任，无法律依据。本案被上诉人诉讼请求是要求上诉人承担200000元违约责任，要求上诉人承担200000元违约责任的依据是双方签订的《房地产转让合同》，被上诉人并没要求上诉人依据2019年11月20日协议书承担50000元违约责任。根据不告不理原则，一审法院不应以2019年11月20日尤敏与王世珠签订的协议书为本案违约责任依据。从《房地产转让合同》约定的交房时间和付款条款看，上诉人貌似存在违约行为，但双方通过2019年11月20日尤敏与王世珠签订的协议书己对上诉人交房行为重新进行了协商，本案中协议书虽然不是本案追究违约责任的依据，但却是本案审判证据，即证明被上诉人己不再对《房地产转让合同》上诉人所谓交房违约进行追究，故一审法院判决上诉人承担50000元违约责任无事实依据。3.2019年11月20日上诉人尤敏与被上诉人王世珠签订的协议书，是一份效力待定协议，不应作为追究上诉人违约责任的依据。因购买案涉房产均是朱军华与第三人及被上诉人洽谈的，款项也全部是朱军华支付的，上诉人尤敏在签订该协议时对朱军华实际己经支付的款项并不清楚。在签订该份协议时，第三人也未进一步告知，或者向上诉人尤敏出示见证收据，仅凭被上诉人单方意思就草拟了该份协议书，被上诉人存在隐瞒或欺诈。当时因朱军华正在外地支教，并不知道尤敏签了这份协议，该份协议应当经过朱军华的追认才生效，在未经朱军华追认前，属于效力待定协议。该协议中所写的剩余购房款530000元与实际不符，上诉人仅欠付515000元。叶冬明、王世珠答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、关于15000元购房款。1、上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同中约定首付款中含有定金，并由卖房出具收条说明收款事由。2、签订合同当日，上诉人朱军华通过支付宝向被上诉人叶冬明支付定金15000元，有被上诉人叶冬明出具的见证收据载明今收到朱军华购买位于文慧苑小区4栋303室人民币15000元整。3、2019年7月4日，上诉人朱军华分别通过银行转账、银行本票和支付宝向被上诉人叶冬明支付了147000元、353000元、23000元。被上诉人王世珠出具了见证收据，载明今收到朱军华购买位于文慧苑小区4栋303室人民币538000元。需要说明的是，该见证收据中538000元中含有定金15000元。王世珠出具538000元的收条时并没有将原有的15000元定金收条收回。4、上诉人一审中陈述2019年7月4日过户当日在府西人家南大门现金交付，而在一审中第三人工作人员均没有看到现金交付，上诉人在一审中也没有出具15000元现金收条。且在当日，上诉人尤敏、朱军华均参与了案涉房屋的转移过户手续，如果朱军华给付了该笔款项，则尤敏应当知情。5、2019年11月20日，尤敏与王世珠签定协议一份，载明尤敏承诺于2019年12月5日前将剩余购房款530000元一次性支付给王世珠，且协议约定如果未能在规定期限内将购房尾款支付给被上诉人，则上诉人赔偿被上诉人违约金50000元，总计580000元。说明上诉人剩余房款应当是530000元，不存在现金给付15000元的事实。二、一审法院判决上诉人承担50000元的违约责任具有事实和法律依据。房地产转让合同约定的违约责任是200000元，2019年11月20日，尤敏与王世珠签订的协议是基于房地产转让合同违约责任进行的调整。一审法院判决的50000元应当包含于被上诉人起诉的200000元中，故不违反不告不理的原则。三、尤敏与王世珠签订的协议构成家事代理，并非效力待定协议。上诉人朱军华与被上诉人叶冬明各自代表配偶在房地产转让协议中签名，并已履行过户手续，上诉人尤敏亦有权与被上诉人王世珠签定协议。虽然各自的配偶均未签名，但相对方均有理由相信其为夫妻共同意思表示，未签字的配偶不得以不同意或者不知道为由予以对抗。故上诉人尤敏与被上诉人王世珠签订的协议合法有效，上诉人的辩称理由二审法院应不予采信。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。天为易居公司未陈述意见。叶冬明、王世珠向一审法院提出诉讼请求：1.朱军华、尤敏立即支付购房款530000元；2.朱军华、尤敏支付逾期违约金200000元；3.朱军华、尤敏承担律师代理费5000元；4.本案诉讼费用由朱军华、尤敏承担。诉讼过程中，变更第1项诉讼请求为：朱军华、尤敏立即支付购房款15000元。一审法院经审理查明：2019年6月20日，叶冬明（甲方）与朱军华（乙方）签订《房地产转让合同》一份，约定：甲方自愿将自有的坐落于姜堰区文慧苑4幢303室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方；该房屋产权性质为私有、房屋用途为住宅；房屋建筑面积126.56㎡、车库面积19.55㎡；双方经协商一致同意房屋包括装潢、固定设施、附属设施在内总成交价计人民币1068000元；付款方式：1.乙方向甲方支付契约定金15000元，甲方出具定金收条，若顺利履行合同，该定金计入购房款中；2.双方约定2019年7月12日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方支付首付款368000元（含定金）给甲方，甲方出具收条，说明收款事由；3.2020年1月12日，乙方支付甲方剩余房款700000元给甲方（甲乙双方同意选择贷款方式付款，时间以银行实际放贷日期为准），甲方出具收条，说明收款事由，在乙方结清房款当日，甲方将房屋交付给乙方使用；4.甲乙双方另行约定付款期限和方式：甲乙双方友好协商一致，甲方同意乙方通过公积金和商贷混合贷款方式支付尾款给甲方，款清交房，交房当日甲方负责结清该房屋内产生的费用，水、电、煤、物业费等。违约责任：甲乙双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金200000元。签订合同后的当日，朱军华通过支付宝向叶冬明支付定金15000元，叶冬明出具《见证收据》，载明：“今收到朱军华购买位于文慧苑小区4幛303室人民币壹万伍仟元整”。2019年7月4日，朱军华分别通过银行转账、银行本票和支付宝向叶冬明支付147000元、353000元、23000元，王世珠出具《见证收据》，载明：“今收到朱军华购买位于文慧苑小区4幛303室人民币伍拾叁万捌仟元整”。当日，叶冬明、王世珠与朱军华、尤敏在泰州市姜堰区房地产交易中心就案涉房屋签订了《姜堰区不动产交易协议》，办理了案涉房屋的转移过户手续。2019年8月26日，朱军华、尤敏未经叶冬明、王世珠同意强行占有使用案涉房屋。2019年11月20日，尤敏（甲方）与王世珠（乙方）签订协议一份，载明：甲方尤敏承诺于2019年12月5日前将剩余购房款530000元一次性支付给乙方王世珠，房屋维修费用乙方王世珠承诺支付1500元给甲方，用于维修门罩、热水器、电视、踏脚线。若甲方未能在2019年12月5日前将购房尾款530000元支付给乙方，则甲方将赔偿乙方违约金50000元，总计580000元。叶冬明、王世珠起诉后，朱军华于2020年1月9日向叶冬明转账支付515000元。一审另查明，2019年12月16日，叶冬明与江苏清越律师事务所签订了《委托代理合同》，约定叶冬明、王世珠委托该事务所律师顾蓉为其房屋买卖合同纠纷一案的委托代理人，律师费5000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。叶冬明与被朱军华签订的《房地产转让合同》及王世珠与尤敏签订的协议是各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，朱军华按约支付了定金和首付款，叶冬明、王世珠按约将案涉房屋过户给朱军华、尤敏，但朱军华、尤敏在未结清房款且未经叶冬明、王世珠同意的情况下强行占有使用案涉房屋，显然违反了合同的约定，应认定朱军华、尤敏构成违约。朱军华、尤敏至今尚欠叶冬明、王世珠购房款15000元，亦构成违约，叶冬明、王世珠要求朱军华、尤敏支付剩余购房款15000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金，由于王世珠与尤敏签订协议，对尾款的支付及违约金重新进行了确认，应认定双方对之前的合同进行了变更，应以变更后的约定为准。叶冬明、王世珠要求朱军华、尤敏支付50000元的违约金，一审法院予以支持，超过部分不予支持。因双方未对律师代理费进行约定，故叶冬明、王世珠要求朱军华、尤敏承担律师代理费的请求，一审法院不予支持。朱军华、尤敏辩称，叶冬明、王世珠起诉前已支付购房款530000元，其中定金15000元，办理过户手续当日支付538000元（银行转账147000元、银行本票353000元和支付宝23000元、现金15000元），叶冬明、王世珠认为起诉前朱军华、尤敏支付的购房款为538000元，办理过户手续当日支付523000元，加上之前的定金15000元，出具了538000元的《见证收据》，双方争议的是办理过户手续当日朱军华、尤敏有没有以现金方式交付15000元。一审法院认为，《房地产转让合同》约定的首付款是含15000元定金的，且尤敏在王世珠出具538000元的《见证收据》后，双方签订的协议明确朱军华、尤敏尚欠购房尾款530000元，第三人也不能证明朱军华、尤敏以现金方式支付了15000元，因此应认定王世珠出具538000元的《见证收据》包含之前的15000元定金，朱军华、尤敏辩称起诉前已支付购房款530000元，一审法院不予采信。朱军华辩称尤敏与王世珠签订的协议未得到其追认，系效力待定或可撤销的协议。一审法院认为，尤敏与王世珠签订协议，虽然各自的配偶均未签名，但相对方均有理由相信其为夫妻共同意思表示，未签字的配偶不得以不同意或不知道为由予以对抗。尤敏与王世珠签订的协议合法有效，朱军华、尤敏的辩称理由，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、朱军华、尤敏于判决生效后十日内支付叶冬明、王世珠购房款15000元；二、朱军华、尤敏于判决生效后十日内支付叶冬明、王世珠违约金50000元；三、驳回叶冬明、王世珠其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取计2300元，由叶冬明、王世珠负担1620元，朱军华、尤敏负担680元（叶冬明、王世珠同意其预缴的案件受理费剩余680元由朱军华、尤敏向其支付，一审法院不再退还，朱军华、尤敏于判决生效之日起十日内向叶冬明、王世珠直接支付）。二审中，朱军华、尤敏提交影像资料及缪某出具的情况说明一份，影像中的当事人分别是朱军华、缪某，拟证明2019年7月4日下午1时37分，上诉人朱军华为了向被上诉人支付购房款，向缪某借了15000元现金。证人缪某当庭陈述2019年6、7月，朱军华向其借款15000元用于买房。上诉人提交的录像视频是其2020年上半年调取给上诉人的，其监控系统储存量大约一个月。对于2019年7月的监控录像能够调取的原因是之前的硬盘坏了，正好换了硬盘。朱军华、尤敏对证人证言的真实性、合法性、关联性没有异议。朱军华去缪某处拿15000元的时间点与双方办理过户的时间点一致，进一步证明上诉人交付给被上诉人的15000元房款是现金交付。叶冬明、王世珠则认为证人证言与本案没有关联性。证人与上诉人系亲属关系，存在利害关系。证人陈述店里的录像只能保存一个月，而上诉人是今年才刚刚调取录像，证人所陈述的理由是硬盘坏了没有进行覆盖，既然硬盘坏了，录像从何调取。也就是说，实际上在打好收条以后，上诉人已经存有恶意之心，打了收条没有将原条收回，而保存硬盘录像。且证人并没有看到上诉人交付现金的过程。天为易居公司陈述，没有看到双方有15000元的现金给付。二审中，朱军华当庭自述，2019年7月4日，其用手机支付缴纳过户税款2万余元，手机支付转账给天为易居公司15000元。同时陈述，到天为易居公司时，公司工作人员不在场，因为现金放身上容易丢，就直接将15000元给了被上诉人。二审查明的其它事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，关于尤敏与王世珠于2019年11月20日所签协议的效力问题。王世珠与尤敏签订的协议是各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，朱军华虽辩称尤敏与王世珠签订的协议未得到其追认，系效力待定的协议，但其在上诉理由中又对该协议的部分条款予以认可，其上诉主张明显矛盾。本院认为，尤敏与王世珠签订协议，虽然各自的配偶均未签名，但相对方均有理由相信其为夫妻共同意思表示，未签字的配偶不得以不同意或不知道为由予以对抗，该协议应为合法有效。关于是否存在15000元房款系现金给付问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人朱军华、尤敏二审提供的视频反映的时间为2019年7月4日下午1时37分，而证人缪某陈述视频为2020年上半年调取，这明显与其陈述的监控录像只能保存1个月相悖，其后补充陈述是因为硬盘损坏，更换硬盘导致视频能够保存下来，但其未能进一步提交损坏的硬盘载体。综上，对朱军华、尤敏二审提交的证据，本院不予采信。结合2019年7月4日当天，朱军华另行用手机支付税款2万余元，又向天为易居公司转账支付15000元，故对上诉人朱军华、尤敏辩称因现金放身上容易丢，就在没有第三人在场的情况下，现金支付15000元的主张，本院不予采信。关于朱军华、尤敏是否应当承担违约金50000元的问题。由于王世珠与尤敏签订协议，对尾款的支付及违约金重新进行了确认，应当认定案涉双方对之前的合同进行了变更，然朱军华、尤敏逾期未向叶冬明、王世珠支付尾款，构成违约，朱军华、尤敏应当承担违约责任。由于双方协议变更后的违约金低于叶冬明与朱军华签订的《房地产转让合同》中违约金的约定，故一审法院依据双方变更后的协议支持叶冬明、王世珠要求朱军华、尤敏支付50000元的违约金，于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人朱军华、尤敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理1425元，由上诉人朱军华、尤敏负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇二〇年八月二十日书记员  彭世美