福建省宁德市蕉城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0902执异64号 异议人（案外人）：简宋昌，男，1970年4月1日出生，汉族，户籍地福建省福安市。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司宁德东侨支行，住所地福建省宁德市。 负责人：余小强，行长。 被执行人：福建保亿农业综合开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区。 法定代表人：叶明芝。 被执行人：叶明芝，女，1974年2月26日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：陈丽平，女，1979年6月9日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：吴锦明,男，1969年1月10日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。 被执行人：黄晋文，男,1955年5月10日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：刘梅芳，女,1955年2月24日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：吴昌平，男,1972年8月17日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：苏增莲，女,1976年5月19日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：吴锦堂，男,1970年7月6日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：宁德市凯隆贸易有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区。 法定代表人：陈碧芳。 被执行人：陈碧芳，女,1974年7月4日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。 被执行人：陈碧娟，女,1980年7月15日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：福建天捷农业综合发展有限公司，住所地福建省福安市晓阳镇。 法定代表人吴锦明。 被执行人：曾寿芬，男,1991年1月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司宁德东侨支行（以下简称工行东侨支行）与被执行人福建保亿农业综合开发有限公司、叶明芝、陈丽平、吴锦明、黄晋文、刘梅芳、吴昌平、苏增莲、吴锦堂、宁德市凯隆贸易有限公司、陈碧芳、陈碧娟、福建天捷农业综合发展有限公司、曾寿芬金融借款合同纠纷一案中，案外人简宋昌本院执行坐落于福安市××村××号楼××层××室××层杂物间房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 简宋昌称，请求：停止对坐落于福安市××村××号楼××层××室房地产的强制执行，以维护异议人的租赁权。事实和理由:2014年1月3日，异议人与吴锦堂签订《房屋租赁合同》，异议人承租吴锦堂名下坐落于福安市××村××号楼××层××室房××层杂物间，租期为10年（2014年1月3日至2024年1月2日），月租金2000元，合同约定：如承租人在租赁合同签订后6个月内一次性向出租人支付租金18万元（含履约保证金9000元），4月1日转账支付租金9000元，5月7日转账支付租金16万元，另付现金租金2000元，合计18万元。租赁合同签订后异议人即搬入居住至今。根据贵院（2015）蕉民初字第5901号民事判决书，福建保亿农业综合开发有限公司、吴锦堂等与工行东侨支行有关金融借款合同签订于2014年1月28日。异议人认为，异议人在工行东侨支行设立抵押权之前就与吴锦堂签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物。异议人租赁房屋在先，工行东侨支行抵押在后，根据《物权法》第190条“设立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，贵院现在觉得评估、拍卖异议人承租的案涉房屋严重侵害了异议人的合法权益。异议人为此提供证据：（2015）蕉民初字第5901号民事判决书、《房屋租赁合同》、存款明细、物业收款收据、水电发票、物业证明函等予以证明。 工行东侨支行辩称：一、简宋昌提供的《房屋租赁合同》系伪造或篡改的合同，不具备作为证据的真实性，其主张租赁权无事实依据；二、在忽略简宋昌提供《房屋租赁合同》真实性的前提下，该合同对租期、租金支付的约定违背市场交易习惯，且案外人在福安市已经有不动产供其居住；三、简宋昌主张其签订合同后即占有使用房屋，无事实依据。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。工行东侨支行为此提供中国工商银行抵押核实数、福安市房权证城区城北字第0××5号房权证、安政国用（2001）字第0364号土地使用权证等予以证明。 本院经审查查明： 2017年9月22日，本院就原告工行东侨支行与被告福建保亿农业综合开发有限公司、叶明芝、陈丽平、吴锦明、黄晋文、刘梅芳、吴昌平、苏增莲、吴锦堂、宁德市凯隆贸易有限公司、陈碧芳、陈碧娟、福建天捷农业综合发展有限公司、曾寿芬金融借款合同纠纷一案作出（2015）蕉民初字第5901号民事判决，判决：一、被告福建保亿农业综合开发有限公司应于本判决生效之日偿还原告工行东侨支行借款本金1000000元及利息、罚息、复利（截至2015年8月20日,利息、罚息、复利合计为69392.90元；之后至本判决确定还款之日止的利息、罚息、复利仍按14077004-2014年（东侨）字0064号《小企业借款合同》约定计算）。二、如被告福建保亿农业综合开发有限公司未能按期履行上述第（一）项判决义务，原告工行东侨支行有权就被告黄晋文、刘梅芳共有的位于福安市××广场××路××号房地产；被告吴昌平、苏增莲共有的位于福安市城北安××大厦第七层707单元房地产；被告黄晋文、刘梅芳共有的位于福安市城区××号荣宏世家8层Ｂ805房地产；被告吴锦堂位于福安市城区××村××号楼××层××号××层杂物间房地产折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。（前两处房产价款在最高余额为415.5万元的主债权范围内享有优先受偿权，后两处房产价款在最高余额为132.2万元的主债权范围内优先受偿。）三、被告吴锦明、叶明芝、陈丽平、宁德市凯隆贸易有限公司、陈碧芳、陈碧娟、福建天捷农业综合发展有限公司、曾寿芬对第（一）项债务承担连带清偿责任。该法律文书发生法律效力后，工行东侨支行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效文书，但被执行人未按法律文书履行还款义务。 2019年12月18日，本院作出（2016）闽0902执2275号执行裁定，裁定查封、拍卖涉案房产。 以上事实有（2015）蕉民初字第5901号民事判决书、（2016）闽0902执2275号执行裁定书予以证实，本院予以确认。 本院认为，根据异议人陈述的事由来看，其是基于认为在本院查封以及案涉房产被抵押之前已经设立合法有效的租赁权为由，对本院执行案涉房产提出异议，而请求排除执行，则本院应依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理。根据有关法律规定，异议人以承租人身份欲排除本院对案涉房产的执行需要符合在查封、抵押之前已经签订合法有效租赁合同、实际占有使用案涉房产并支付租金等条件。从异议人持有案涉租赁合同内容及其异议书的事实与理由来看，其是在合同签订半年内一次性付清十年租金18万元，但从异议人及被执行人吴锦堂对本院询问有关为何一次性支付十年租金问题的回答来看，双方对签订所谓租赁合同的动机、实际收取租金金额、已支付钱款的性质等方面陈述不一，再结合工行东侨支行提供的《中国工商银行核实书》上对案涉房产在2014年3月26日出租情况的调查核实情况，本院认为异议人主张与被执行人吴锦堂在案涉房产被查封、抵押之前已签订合法有效租赁合同，本院不予采纳。此外异议人提供的物业收据、水电费发票亦无法证明其实际占有使用案涉房产。故异议人现以其享有合法租赁权为由，要求本院中止对案涉房产的执行，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人简宋昌的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄常凯 审判员  林锡铿 审判员  刘 颖 二〇二〇年八月五日 书记员  徐丽梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。