北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初31号原告（反诉被告）：北京慧达缘物业管理有限公司，住所地北京市海淀区五道口新村**平房。法定代表人：黄崇商，经理。委托诉讼代理人：李巧玲，北京亚欧雍文律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京寰宇伟业汽车销售服务有限公司，住所地北京市海淀区五道口新村**。法定代表人：史辉，总经理。原告北京慧达缘物业管理有限公司（以下简称慧达缘物业公司）与被告北京寰宇伟业汽车销售服务有限公司(以下简称寰宇伟业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告慧达缘物业公司之委托诉讼代理人李巧玲，被告寰宇伟业公司之法定代表人史辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。慧达缘物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令寰宇伟业公司支付租金365543元；2、请求法院判令寰宇伟业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年2月8日、2018年1月11日，双方签订房屋租赁协议，寰宇伟业公司租用我公司房屋用于汽车销售及维修。2019年9月30日，双方确认截至2019年10月31日，该公司共欠付租金271898元。2019年11月11日，双方签订搬离交接单，该公司于2019年11月9日搬离，双方的租赁合同解除。截至2019年11月9日，该公司共欠付我公司租金365543元。后该公司以种种理由拒不支付该部分费用。寰宇伟业公司辩称，2017年2月28日,我公司与慧达缘公司签订房屋租赁协议，协议涉及房屋面积共计2740平方米，其中一层展厅861平方米、展厅二层办公区472平方米、一层机修车间753平方米、车间后身平房钣金车间153平方米、平房钣金喷漆车间500平方米；协议涉及租期为2017年3月1日起至2019年2月28日止，慧达缘公司委托签署代理人为兰凤伟。2018年1月，慧达缘公司告诉我公司其在我公司一层机修车间的二层己由原学生公寓改为车间（政府部门因17年末大兴西红门一公寓火灾而清理违法公寓），面积1000平方米，询问我公司是否需要，我公司因生产需要同意租赁该1000平方米的车间，并于1月11日与其就这1000平方米的车间签署房屋租赁协议，自2018年4月1日起至2021年2月28日止。该协议中又对上一协议涉及的房屋租赁进行了续签条款，约定2740平方米的房屋租赁到期后续签，截止日期与新签的1000平方米的车间一致，至2021年2月28日止，慧达缘公司委托签署代理人仍为兰凤伟。2018年12月，我公司所在的由慧达缘公司出租管理的汽车园区各店外围挡板及店内广告塔牌上即被园区所在地产权方代表北京海淀区蓟门农工商公司贴出拆迁腾退公告，声明该公司与北京伟业恒兴汽车销售有限公司以及慧达缘公司签署的各店所在不同地块的区域分别于2018年9月30日到期、2019年1月31日到期、2019年2月28日到期且未续签，同时通告因周边地块将建设日内瓦万国歌剧院而被拆除，要求各店限期腾退。见到通告后，我公司立即与慧达缘公司兰凤伟经理取得联系，质询两个问题：兰凤伟经理对于第一个问题没有明确回答，只说这个园区都是慧达缘公司出租管理的。对于第二个问题，他说产权方虽然没有与其续签，但继续收其租金，所以慧达缘公司还有出租权。另外慧达缘公司老板正在协调，拆不拆不一定呢。对于这番话我公司也无从核实，只能暂信。后经了解，关于蓟门农工商继续收取其租金之说并不完全属实，4月1日起之后没有收取慧达缘公司的租金。2019年1月前后，我公司从其他渠道得知日内瓦万国歌剧院很可能不建了，期间蓟门农工商也没来再贴通告，因此我公司按照与慧达缘公司签的协议于2019年3月12日向其缴纳了至8月31日2740平方米的租金，于4月3日缴纳了至9月30日的1000平方米房屋租金500000元。3月起至5月末，蓟门农工商再次来贴通告，慧达缘公司开始安排专人盯着一贴就撕掉，所以我公司也没有见到通告具体内容。后我公司也安排专人查看，终于在5月28日拍照看到通告内容，通告并未再提建日内瓦万国歌剧院之事，但仍要求腾退，腾退期是4月1日至5月31日，通告明确说明腾退期内不收租金。我公司马上又找到慧达缘公司兰凤伟经理，他说不用管通告腾退期，他们还再协调，但也让我公司做好两手准备，即找新地方。大约6月中旬，负责汽车园区行政管理的海淀区花园路街道接手蓟门农工商园区腾退工作，责令7月31日腾退，并且力度不仅限于贴通告，还在园区各店的展厅玻璃、车间外墙、店外广告塔牌喷涂多个“拆”字，并有数名保安人员用喇叭广播警告顾客不要进店买车、修车，其间，还两天断网、水、电，这些都严重影响了各店的经营，业务量大幅下滑，累计持续了一个月。后经园区各店直接与海淀区政府及花园路街道协商，给予各店三个月腾退期，可缓至10月31日，但只保留路边主体建筑，主体建筑后身的建筑将于8月1日拆除。8月1日，花园路街道如期对后身建筑拆除，涉及我司的钣金车间和钣金喷漆车间共计653平方米被拆除，同时我们的员工宿舍也一同被拆除，而且因拆除期间碰断电缆和网线，停电停网一整天，一天无任何业务经营（8月1日的拆除海淀区政府微信公众号有详细撰文报道，详见后附材料）。8月末，我公司找到了新址并告知了花园路街道和慧达缘公司，我公司将于规定的10月31日前整体腾退。9月1日是按协议约定缴纳下半年租金时间，慧达缘公司兰凤伟经理向我公司总经理提出支付租金的问题，但我公司认为慧达缘公司刻意淡化、隐瞒产权方与其租赁协议到期日早于慧达缘公司与我公司签署租赁协议到期日以及土地产权方已于4月1日就不收取其租金的事实，让我公司重新找新址搬迁的准备时间极其仓促和被动，加之蓟门农工商和花园路街道责令腾退期间采取的种种措施严重影响了我公司经营，都不应该再继续再支付慧达缘公司房屋租金。兰凤伟对此表示了认同和接受，但同时表示，我公司向其缴纳的租赁保证金200000元及其应退还我公司员工宿舍和公寓租金23935元就不退了，我公司总经理对此也表示同意。9月30日，慧达缘公司兰凤伟经理拿来了各自的应收应付对账明细表，说其财务需要明确数字按双方约定进行账务处理。我公司核对数字无误后盖了公章，由兰凤伟拿走说回去盖慧达缘公司的章，但后未送回其需要其盖章的表。之后至2019年底，我公司忙于腾退和搬迁，没有再与慧达缘公司任何人进行接洽。慧达缘公司与产权方签署的园区的几个部分的租赁协议到期日都早于2019年3月1日，且产权方自2019年4月1起就不再收取慧达缘公司的租金，慧达缘公司己失去继续出租给第三方的出租权，因此我公司认为与慧达缘公司签署的租赁协议在产权方不收取其租金后已失效。我公司与慧达缘公司签署的两份协议中的特别约定均写明：“若租赁标的物被认定为违法建设或因政府收回租赁物所占有的国有土地而责令拆除该土地建筑物的，双方无条件解除本协议”，我公司认为在产权方多次张贴腾退通告后及花园路街道开始采取措施并拆除部分建筑后即已触发无条件解除协议的条款，既然解除协议，解除后的租金缴纳与欠付便无从谈起。产权方的通告中己明确声明腾退期不收取租金，慧达缘公司也不应向我公司收取租金。慧达缘公司在起诉状中主张的我公司欠付租金数额是在全部功能房屋租金基础上与我公司的保证金及宿舍余款的冲减后的数额，但8月1日，我公司原使用的钣金车间和钣金喷漆车间共计653平方米的平房己被花园路街道拆除，即使主张我公司所谓欠付租金，也不应包含这653平方米平房对应的租金。慧达缘公司起诉我公司，其行为出尔反尔，毫无诚信。因此我公司也提出反诉请求，请求法院判令慧达缘公司退还我公司已支付的租金计1531250元；判令慧达缘公司退还我公司租赁保证金200000元及员工宿舍和公寓已付租金余款223935元；判令慧达缘公司承担本案诉讼费用。慧达缘公司针对寰宇伟业公司的反诉辩称，我公司不同意退还租金，该公司实际占用房屋至2019年11月，应当支付相应租金。该公司已支付的保证金及部分宿舍、公寓租金，应从其应向我公司支付的租金中扣除。关于装修费用，双方合同中约定了如果遇到国家拆迁，双方互不负责，所以我公司不同意该公司的反诉请求，请求法院驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2008年12月9日，慧达缘公司（乙方）与北京市海淀区蓟门农工商公司（甲方、以下简称蓟门公司）签订《房屋租赁协议》，主要约定：“甲方将位于北京市海淀区×号的原奥组委停车场及蓟门公司停车场租赁给乙方使用，用于开办汽车市场及其他经营活动。该场地上原有建筑建筑面积约㎡，场地面积约21984㎡。租赁期为十年，甲方从2009年3月1日起，将出租房屋及场地交付乙方使用至2019年2月底日止。租金及交纳期限租金按年度计算：第一年和第二年年租金200万元人民币；第三年和第四年年租金220万元；第五年和第六年年租金242万元。即每两年年租金递增10%。以后的年租金增长率以此类推。年租金分两次付款（实行上付款方式），每半年开始的10日内由乙方向甲方交付年租金的50%。本协议签订后10日内应交付给甲方半年租金；第二次应于2009年9月1目前交付。每年交付租金以此类推。免责条款：由于该土地已被国家征用，但尚未规划项目，如遇国家占用土地或蓟门公司及其它单位整体规划占用土地，而房屋和场地是规划内的，双方应无条件服从，甲乙双方互不承担赔偿责任。但甲方应提一个月通知乙方。因该场地已被国家征用，如遇拆迁乙方不享受任何补偿费用，甲乙双方均应无条件解除本合同。乙方应在接到拆除通知后的一个月内将场地上的一切物品清理干净，逾期不清理的物品、设备、临时建筑等视为乙方放弃所有权。甲方有权自行处置，并不承担任何法律责任。因清理乙方遗留下的物品所发生的费用甲方有权向乙方追偿。”此后，慧达缘公司利用上述租赁土地投资建盖了房屋，并出租他人经营使用。其中，于2017年2月8日，慧达缘公司（甲方）与寰宇伟业公司（乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议一），主要约定：“甲方将位于北京市海淀区×号五区门面房五跨，一层展厅861㎡、展厅办公二层472㎡、车间为五跨一层753㎡、钣金喷漆车间500㎡、钣金车间153㎡。上述展厅和办公间、车间共计使用面积约：2740㎡。租赁标的物使用用途：汽车销售、汽车维修。乙方承租该租赁物时，甲方已明确告知乙方该租赁物所占土地已被征收为国有土地，不属于集体土地范围，不具有正规的建设审批手续和房屋所有权证。租赁期为二年，自2017年3月1日起至2019年2月28日止。租赁协议终止时，乙方将租赁物交还甲方。乙方向甲方交纳租金每年2475000元。二年租金共计肆佰玖拾伍万元整。乙方于本协议签订三个工作日内，一次性向甲方交纳租赁保证金贰拾万元整。特别约定：协议履行过程中，若租赁标的物被认定为违法建设或因政府收回该租赁物所占国有土地而责令拆除该土地建筑的，双方无条件解除本协议，甲乙双方互不承担赔偿责任。乙方应在接到甲方通知后的一个月内，无条件迁出，将场地展厅车间清理干净交还甲方。乙方不享受任何补偿。如未按时迁出，一切法律责任及给甲方造成的经济损失均由乙方承担。逾期不清理的物品、设备等视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处理，因清理乙方遗留下的物品所发生的费用甲方有权向乙方追偿。乙方按甲方要求迁出场地，租金未实现部分及保证金退回乙方。乙方同意并认可本协议解除日为将房屋交还给甲方日，且自次日起甲方将对乙方租赁房屋停止供电、供水等一切服务。”上述租赁协议一履行至2018年1月11日，双方另签订《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议二），主要约定：“甲方位于北京市海淀区×号五区（原乙方二层及三层）五跨，共计建筑面积约1000㎡。租赁标的物使用用途：汽车维修。乙方承租该租赁物时，甲方明确告知乙方该租赁物所占土地已被征收为国有土地，不属于集体土地范围，不具有正规的建设审批手续和房屋所有权证。租赁期为贰年零11个月，自2018年4月1日起至2021年2月28日止。（18年2月1日为入驻期，免租期为贰个月）。租赁协议终止时，乙方将租赁物交还甲方。租金每年l000000元，自2020年4月1日起至2021年2月28日止为11个月房租916000元/年）。租金支付方式为：二付制、每半年付。半年为每年的3月l日前、下半年为每年的9月1日前。特别约定：协议履行过程中，若租赁标的物被认定为违法建设或因政府收回该租赁物所占国有土地而责令拆除该土地建筑的，双方无条件解除本协议，甲乙双方互不承担赔偿责任。乙方应在接到甲方通知后的一个月内，无条件迁出，将场地展厅车间清理干净交还甲方。乙方不享受任何补偿。如未按时迁出，一切法律责任及给甲方造成的经济损失均乙方承担逾期不清理的可移动物品、设备等视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处理，因清理乙方遗留的物品所发生的费用甲方有权向乙方追偿。乙方按甲方要求迁出场地，租金未实现部分退回乙方。乙方同意并认可本协议解除日为将房屋交还给甲方日，且自次日起甲方将对乙方租赁房屋停止供电、供水等一切服务。甲乙双方就双方之间签订的《房屋租赁协议》租赁期限届满，在符合如下前提条件的情况下，甲方同意续签租赁合同：(1)甲方与土地产权方签订租赁新合同或甲方在期满后对租赁物仍享有出租权；(2)租赁期为二年、租金每年2475000元/年）。”上述租赁协议签订后，寰宇伟业公司亦依据上述租赁协议支付了相应保证金及租金，租赁协议一、二项下租金分别付至2019年8月31日、2019年9月30日。2018年11月30日，蓟门公司向慧达缘公司发出《通知》（以下简称通知），内容为：“北京市海淀区蓟门农工商公司与北京慧达缘物业管理有限公司于2012年3月1日签订（面积为9453㎡）的租赁合同于2019年2月28日到期，到期后将终止合同不再续签。因瑞士日内瓦歌剧院建设项目是国家重点项目将于2019年3月份开工建设，按照上级工作部署，请贵公司按照蓟门公司要求，有序做好疏解腾退、地上物拆除工作，具体要求如下：一、2012年3月1日签订的合同于2019年2月28日到期，2月1日至2月28日为腾退拆除期，减免当月租金，自行拆除该场地上建筑，3月1日前归还场地；二、如慧达缘物业能按工作要求如期完成腾退拆除工作将场地交回，减免的房租一并退还；三、腾退期间，蓟门公司将贴到期腾退通公告；四、腾退期结束后，蓟门公司将停止水电服务，并采取限制经营等必要强制措施。”2019年5月4日，蓟门公司向慧达缘公司及各商户发出《腾退公告》（以下简称腾退公告），内容为：“北京慧达缘物业管理有限公司（以下简称慧达缘物业）一直无偿使用北京市海淀区蓟门农工商公司（以下简称蓟门公司）大运村文化广场项目用地作为临时停车场使用，现蓟门公司将收回该处场地用于项目建设，请慧达缘物业及各商户于2019年5月31日前将场地上临时房屋拆除、工作人员撤离、车辆腾空，并交还蓟门公司。若慧达缘物业未在上述约定期限内将场地及地上物全部腾空交与蓟门公司的，则视为慧达缘物业自动放弃位于该场地内一切物品、设备设施、自建临时建筑的所有权利，蓟门公司有权进入并自行收回该场地。蓟门公司有权自行处置该场地内的一切物品，慧达缘物业不得进行干涉，由此给慧达缘物业造成的损失全部由慧达缘物业苜行承担，且慧达缘物业不得以任何理由向蓟门公司主张权利。慧达缘物业还须承担因清理、腾退该场地及地上物、拆除自建临时建筑所产生的合理费用。为保证场地正常使用，6月1目起蓟门公司将采取强制措施，由此造成的一切损失和后果由慧达缘物业自行承担。（此前蓟门公司已2019年4月9日、5月13日下发通知至慧达缘物业。）”2019年5月21日，蓟门公司再次向慧达缘公司及各商户发出《公告》（以下简称公告），内容为：“北京市海淀区蓟门农工商公司与北京伟业恒兴汽车销售有限公司于2019年9月18日签订（面积为4242㎡）的租赁合同已于2018年9月30日到期，北京蓟门花园知春房屋租赁中心与北京慧达缘物业管理有限公司于2018年1月31日签订（面积为7962㎡）的租赁合同已于2019年1月31日到期，北京市海淀区蓟门农工商公司与北京慧达缘物业管理有限公司于2012年11月6日签订（面积为9453㎡）的租赁合同已于2019年2月28日到期。三份合同均已到期终止，不再续签合同。为保证有序腾退，自2019年4月1日至2019年5月31日为腾退期（腾退期内不收租金），此前北京市海淀区蓟门农工商公司已于2019年4月9日下发腾退通知至北京慧达缘物业管理有限公司，按照合同约定请北京慧达缘物业管理有限公司有序做好疏解腾退、地上物拆除工作。腾退期结束后，北京市海淀区蓟门农工商公司将停止水电服务，并采取一切必要强制措施，由此造成的任何损失和后果与北京市海淀区蓟门农工商公司无关。”上述公告发出后，寰宇伟业公司未再向慧达缘公司交付租金，后于2019年11月9日腾退了上述涉案房屋。另查，寰宇伟业公司在承租上述涉案房屋的同时，另与慧达缘公司口头约定承租部分其他房屋作为职工宿舍、公寓使用。庭审中，经双方当事人确认，慧达缘公司尚未将保证金200000元及宿舍、公寓租金共计223935元返还寰宇伟业公司，双方均表示同意该部分宿舍、公寓用房屋于本案中一并处理。对有争议的证据和事实，本院认定如下：慧达缘公司主张寰宇伟业公司拖欠上述租赁协议一、二项下截止2019年11月9日期间的租金之事实，寰宇伟业公司则反驳主张慧达缘公司自2019年3月1日起无权出租涉案房屋及蓟门公司自2019年4月1日起不再收取慧达缘公司租金的事实。其中，经本院询问，慧达缘公司述称本案涉案房屋由其投资建设，该房屋未取得相关行政主管部门的规划许可及建设施工许可。慧达缘公司另主张其与蓟门公司之间的租赁协议期限届满后，双方继续履行租赁协议，为不定期租赁合同关系，进而否认与寰宇伟业公司之间约定租赁协议期限超期而无效，但该主张未得到寰宇伟业公司的认可，慧达缘公司未能就其此项主张向本院充分举证。庭审中，本院归纳本案租赁协议效力作为双方争议焦点，双方当事人对此进行了充分的辩论。慧达缘公司坚持主张其上述出租行为有效，其未能就所主张的合同效力向本院充分举证。另关于蓟门公司于双方租期届满后是否免除或实际收取慧达缘公司租金之事实，慧达缘公司认可实际租金付至2019年4月1日，但坚持主张其与蓟门公司将就后续截止涉案房屋腾退时的租金进行整体结算，寰宇伟业公司对此不予认可，但亦未就此向本院提供充分反证。庭审中，寰宇伟业公司主张其与慧达缘公司所签订租赁协议项下有653平方米房屋已于2019年8月1日提前拆除腾退的事实，主要以北京海淀公众服务号所载拆除信息内容为据，但该事实未得到慧达缘公司的认可，上述证据未能全面、客观反映寰宇伟业公司所主张的拆除事实，该公司未就所主张的事实向本院充分举证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，慧达缘公司将其自蓟门公司租赁土地基础上自行投资建盖的涉案房屋出租寰宇伟业公司经营使用。现已查明，慧达缘公司没有提供充分证明证明其从蓟门公司处租赁的土地，取得了合法的用地规划使用许可，且该公司自认所谓在租赁土地上投资进行的房屋建设施工，亦未取得有关主管部门合法的规划、施工许可。此外，慧达缘公司与寰宇伟业公司签订的租赁协议期限，超出了其与蓟门公司签订租赁协议所约定的期限。根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。故慧达缘公司与寰宇伟业公司签订的租赁协议，特别是超过与蓟门公司约定租赁协议期限的部分均属无效。庭审中，慧达缘公司主张其与蓟门公司约定租赁协议期限届满后，为不定期租赁合同关系，该主张未得到寰宇伟业公司的认可，慧达缘公司未就此主张向本院充分举证。双方当事人对于租赁协议效力存在争议，本院归纳该效力问题作为争议焦点，组织双方当事人进行了充分的辩论。慧达缘公司在法庭辨论终结前，坚持主张租赁协议有效，故该公司以此为基础要求寰宇伟业公司支付实际占用期间的租金，缺乏事实、法律依据，本院对此不予支持。事实上，双方亦并未就租赁协议履行至约定期限届满，期间出租方蓟门公司以建设国家重点项目为由，要求慧达缘公司及商户限期腾退涉案房屋，寰宇伟业公司因无法继续使用涉案房屋而被腾退。双方当事人现因实际履行期间的租金、保证金等产生纠纷。根据合同法及相关司法解释规定，无效的合同自始没有法律约束力。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现因寰宇伟业公司实际占有使用了涉案房屋，其应对此支付相应对价。庭审中，寰宇伟业公司以蓟门公司免除及未实际收取慧达缘公司争议期间的租金主张返还已付款项，缺乏事实、法律依据，本院对此亦不予支持。但寰宇伟业公司要求返还保证金及多支付的宿舍、公寓租金，符合上述法律规定及双方约定，本院对此予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十五条之规定，判决如下：一、驳回北京慧达缘物业管理有限公司的本诉请求；二、于本判决生效后七日内，北京慧达缘物业管理有限公司返还北京寰宇伟业汽车销售服务有限公司保证金200000元及宿舍、公寓租金223935元；三、驳回北京寰宇伟业汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费2348元，由北京慧达缘物业管理有限公司负担，已交纳。本诉案件受理费6784元，由北京慧达缘物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费16546元，由北京寰宇伟业汽车销售服务有限公司负担12958元，由北京慧达缘物业管理有限公司负担3588元，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二〇年八月三十一日书记员 王晓华