西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初9840号原告（反诉被告）：赵彦平，女，1973年7月12日出生，汉族，住西安市长安区，身份证号码：610XXXXXXX********。委托代理人：付毅，北京市东元律师事务所西安分所律师。委托代理人：李强，北京市东元律师事务所西安分所实习律师。被告（反诉原告）：王皓亮，男，1987年7月12日出生，汉族，住西安市碑林区，身份证号码：610XXXXXXX********。被告（反诉原告）：刘爱萍，女，1961年11月12日出生，汉族，住西安市碑林区，身份证号码：610XXXXXXX********。委托代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托代理人：周心心，陕西法智律师事务所实习律师。被告：西安众港房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91610133MA6U0ME71E，住所地：西安曲江新区。法定代表人：张云雁，该店店长。委托代理人：李建芎，男，汉族，1987年6月14日出生，住陕西省榆林市榆阳区，身份证号码：612XXXXXXX********，系该公司员工。原告（反诉被告）赵彦平与被告王皓亮（反诉原告）、被告刘爱萍（反诉原告）、被告西安众港房地产营销策划有限公司（以下简称“众港公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵彦平及其委托代理人付毅、李强，被告（反诉原告）王皓亮、刘爱萍的共同委托代理人王禾、周心心，被告众港公司的委托代理人李建芎均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告（反诉被告）赵彦平诉称，2018年11月5日，原告与三被告签订《房屋租赁合同》，约定租金每月2.5万元，租赁期限从2018年11月15日起到2023年11月14日止，共计5年。原告按约定向被告王皓亮和刘爱萍支付了一年租金30万元及押金2.5万元，向被告众港公司支付了中介费1.25万元。在合同签订前，三被告均知晓原告租赁房屋是为了办托管班，同时向原告做保证，房屋可以用于办托管班，物业已经允许，并在合同中明确约定“租房用途”为办托管班。原告为了五年的经营需要进行了三个月的装修，但在2019年3月原告刚开始准备经营时，就受到了物业和其他业主的极力阻挠，原告最终无法经营，被告提供的房屋无法满足约定的用途。三被告严重违反法律规定及合同约定，导致租赁合同无法履行。故原告现诉至法院，请求判令：1、解除原告与三被告签订的编号为0012651的《房屋租赁合同》；2、三被告赔偿原告的经济损失304934.3元及可得利益损失30万元；3、被告返还2019年7月至2019年11月的房租12.5万元；4、被告一和被告二返还押金2.5万元，被告三返还中介费1.25万元；5、被告一和被告二承担2.5万元；6、由三被告承担本案诉讼费等原告支出的其他相关费用。被告（反诉原告）王皓亮及被告刘爱萍（反诉原告）共同辩称，双方签订的《房屋租赁合同》完全符合真实意思表示，原告不能正常开办托管班的原因是由于未办理合法手续，不具备开办托管班的资质等合法手续，故此其所谓的解除合同并由被告赔偿其经济损失及可得利益无事实及法律依据，不能成立。原告在合同生效后就一直占有并使用房屋至今，早已正常开办了“贝尔安亲”托管班，故其要求返还房屋租金的诉请无事实及法律依据。根据合同约定合同届满后，原告在租期内未发生损坏房屋设施，未拖欠水、电、暖物业费租金的情况下，才能退还押金。因原告拖欠租金、物业费且房屋仍由其继续使用，房屋及屋内设施、设备是否完好尚未有定论，故原告无权主张退还押金。被告无任何违约行为，故原告主张的所有诉讼请求均无事实与法律依据，应予以驳回。被告（反诉原告）王皓亮及刘爱萍反诉称，2018年11月5日，被反诉人与反诉人签订了《房屋租赁合同》，合同第三条约定：每月租金贰万伍仟元，租金交付按年结算，由乙方在每年提前一个月前足额支付甲方，逾期视为违约。合同还约定了违约金的承担方式，由于被反诉人一直占用房屋且未按合同约定支付2020年度租金，从2019年12月拖欠至今，反诉人多次催促，被反诉人一直推诿，故反诉人现提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付2020年的房屋租金，共计300000元（计算至2020年6月17日）；2、被反诉人向反诉人支付违约金按照年化利率24％以30万元为基数，从2019年12月1日起至实际支付之日止（暂计算至2020年6月15日为39000元；3、被反诉人承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）针对被告的反诉辩称，反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，反诉原告应该保证在租期内涉案房屋一直符合双方约定的房屋用途，反诉被告可以根据合同第七条行使合同解除权，双方租赁合同已经在2019年7月解除，不存在支付后续租金的基础，导致合同解除是由于反诉原告无法提供满足合同约定条件即办理托管班用途的房屋，屋内的用品也是因为反诉原告的拒不配合及通过物业阻挠而无法搬离。在合同解除后，反诉原告主张租金无任何法律依据，其主张的违约金与合同第十条第二款约定的内容相悖。被告众港公司针对原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的本诉请求及反诉请求共同辩称，中介的义务是签订合同之前确定房屋真实有效，双方自愿达成共识，所租赁房屋的用途合同约定的很明确，签订完《房屋租赁合同》房屋交接之后中介的义务就已经完成了，之后发生的事情与被告公司无关，中介费用不应退还。国家政策等风险被告已经向双方提前告知，在合同中均有约定。经审理查明，原告赵彦平与案外人赵某甲、赵某乙系三姐妹，三人口头约定合伙经营托管班。2018年10月25日，赵某甲与被告众港公司的业务员李建芎在微信中沟通用于托管班经营的租房事宜，李建芎向原告推荐了本案被告王皓亮及刘爱萍作为业主的涉案房屋，并向赵某甲承诺业主与物业已经沟通好了，可以办托管班，区别只是物业费的收取标准不同。2018年11月5日，原告（承租方）与被告王皓亮、刘爱萍（出租方）及被告众港公司（居间方）签订了《房屋租赁合同》约定甲方将位于西安市曲江新区XX路XX城XX小区XX栋XX单元XX室出租给乙方，租房用途为学生托管班；合同第二条约定:从2018年11月15日起到2023年11月14日止；合同第三条约定：每月租金贰万伍仟元整，租金交付方式按年结算，本合同签订时，乙方向甲方交纳押金贰万伍仟元整，该押金作为保证金。如乙方在租期期间未发生损坏房屋设施，拖欠水、电、暖、物业费、租金等费用，合同期满时，甲方一次性退还。如有上述情况发生，甲方有权从押金中等额扣除，不足部分乙方另行承担，剩余部分一次性无息退还甲方；合同第六条第一款约定：房屋租赁期限届满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲方双方应对房屋和附属物品，设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；合同第十条第二款其他约定事项约定：甲、乙双方协商每3年租金递增，乙方在承租期内所有的人员安全事故由乙方承担，甲方同意乙方在房屋从事学生托管事宜，并可以协助乙方到物业办理相关事项，若由于物业或国家政策的原因，导致乙方不能正常办理托管班，合同无法继续履行，乙方不承担违约金，且甲方退还乙方押金......。上述合同签订后，原告向被告王皓亮及刘爱萍支付了押金25000元及一年租金30万元，二被告于2018年11月5日向原告实际交付了房屋。原告称其实际收房后对房屋进行了简单的改造准备后于2019年3月开始正式经营托管班，但因涉案小区物业不允许办理托管班，2019年6月停止经营。对此原告向本院提供了如下证据：1、原告在小区内部及电梯内拍摄的照片：其中小区院内的悬挂的横幅内容为“住宅小区内禁止托管班、民宿等一切商业行为”，电梯内张贴的重要通知为“关于108坊停止“住改商”的通知”；2、原告的合伙人赵某甲与被告众港公司员工李建芎的微信聊天记录，赵某甲告知李建芎涉案小区不让做托管，李建芎称将其诉求告知了业主但未沟通成功。另众港公司认可2019年7月因为停止经营原告曾来找过被告工作人员，希望与业主协调，业主也去找了物业协调，然后原告就一直经营着，后来因为整个小区包括原告在内的4个托管班都在被物业清理，原告才被停止经营了。再查，原告曾在涉案房屋上张贴落款时间为2019年11月1日的《关于合同解除的通知》，被告王皓亮及李爱萍称此时房屋仍处于原告控制之下，二被告并未收到上述通知。原告的合伙人之一赵某乙于2019年12月7日通过微信向被告刘爱萍发送《关于合同解除的通知》。另原告于2019年12月6日通过顺丰快递向被告刘爱萍以快递方式退回涉案房屋的钥匙，该快递单据上载明托寄物为“108坊钥匙”，被告刘爱萍拒收退回。2019年12月11日原告再次将被告刘爱萍拒收的钥匙通过顺丰快递邮寄给了108坊小区物业，原告和合伙人之一赵某甲曾于2019年12月5日向被告刘爱萍发送短信告知其“房子钥匙和电卡气卡我都委托管家小常转交您了，空了您过来找小常拿”，被告刘爱萍回复“您代表谁...”，赵某甲明确回复称“我代表赵彦平”。又查，原告称因被告王皓亮及刘爱萍不同意，故其交还钥匙后在房屋内仍遗留有部分物品无法取出。另原告向本院提供了其为了开办托管班、进行日常运营、房屋装修、购置设备、聘请老师等各项支出明细及票据用以佐证因无法继续经营给其造成的实际损失。另查，被告王皓另及刘爱萍提供物业情况说明用以佐证原告使用租赁房屋期间存在欠缴物业费的情形。以上事实，有微信聊天记录、短信聊天记录、照片、《房屋租赁合同》、《关于合同解除的通知》、收款收据及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与三被告签订的《房屋租赁合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。合同中明确约定原告租赁涉案房屋用以经营学生托管班使用，且在特别约定事项中约定业主协助租户到物业办理相关事项。根据本院已经查明的事实可知，原告在实际收房之初正常经营托管班，被告王皓亮、刘爱萍未提供曾配合原告在物业处办理手续的证据。又因原告已提供小区内部悬挂横幅照片及电梯内张贴的通知内容均为禁止房屋住改商使用，被告众港公司亦认可因为物业不允许经营托管班导致原告停止经营。综上，因涉案小区不允许经营托管班导致原告租赁的涉案房屋无法达到经营托管班使用的合同目的，在此情况下，原告有权单方解除合同，原告的合伙人赵某乙于2019年12月7日通过微信方式向被告刘爱萍送达了解除合同通知书，合同此时实际已告解除。原告亦向被告刘爱萍邮寄退回了房屋钥匙，被告刘爱萍虽拒收，但原告合伙人赵某甲代表原告向被告刘爱萍履行了告知义务后，原告再次将房屋钥匙寄回了物业处，应视为原告此时已经履行了交还房屋的义务，合同租金应计算至2019年12月7日止。综上，因双方合同已经解除，故原告主张解除合同的诉请本院依法不再处理。原告主张被告返还2019年7月至2019年11月的房租12.5万元的诉请，本院依法不予支持，被告要求原告支付2020年房租及逾期付款违约金的反诉请求，本院依法不予支持。原告支付的押金25000元应先行抵扣2019年11月15日至12月7日期间（共计23天）的租金19166.67元，又因原告使用房屋期间存在欠缴物业费的行为，故依照合同约定，剩余押金不符合退还条件，依法不应予以返还。原告要求被告承担违约金25000元一节，涉案合同虽因物业不允许办理托管班解除，但因合同其他约定若由于物业或国家政策的原因，导致乙方不能正常办理托管班，合同无法继续履行，乙方不承担违约金，故原告主张被告承担违约金不符合上述合同约定，本院依法不予支持。原告要求被告赔偿原告的经济损失304934.3元一节，原告主张的损失均系为托班管经营购置的物品或软装所用，其亦实际经营使用了数月，且购买的大部分物品均可重复利用。故本院对原告的该项诉请依法不予支持。原告未举证证明其主张的可得利益损失30万元，故本院对原告的该项诉请依法不予支持。原告要求被告众港公司返还中介费12500元一节，首先，众港公司作为专业的房产中介机构在无法确保房屋是否符合承租方使用需求的情况下，在签订合同之初向原告承诺涉案房屋可以经营托管班，促使双方签订合同，负有审查不实的责任；其次，合同履行过程中，由于无法继续经营托管班导致原告的合同目的无法实现，此时众港公司作为居间方未做出积极应对措施。结合以上两点，本院酌定由被告众港公司向原告返还中介费2500元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安众港房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵彦平退还中介费2500元。二、驳回原告（反诉被告）赵彦平的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王皓亮、刘爱萍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费22732元，由原告（反诉被告）承担22700元，由被告西安众港房地产营销策划有限公司承担32元。本案反诉受理费3193元，由被告（反诉原告）王皓亮、刘爱萍自行承担。因原告（反诉被告）已预交，被告西安众港房地产营销策划有限公司应在履行上述付款义务时将其承担的部分并上述款项支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  李晓婷二〇二〇年八月十二日书记员  张雨濛打印：相丽华校对：李宏艳2020年月日送达1