贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔26民终1931号上诉人（一审原告）：金泉一品小区业主委员会，住所地：贵州省凯里市金泉巷**金泉一品小区。负责人：王益尚，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：杨伟，贵州财团律师事务所律师，代理权限特别代理。委托诉讼代理人：何冠尧，贵州财团律师事务所律师，代理权限特别代理。上诉人（一审被告）：黔东南州温馨物业服务有限责任公司，，住所地：贵州省凯里市宁波路金地花园**会所法定代表人：谢萍，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢红，系公司经理，代理权限特别代理。上诉人金泉一品小区业主委员会因与上诉人黔东南州温馨物业服务有限责任公司（以下简称：温馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初6391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年05月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金泉一品小区业主委员会负责人王益尚及委托诉讼代理人杨伟、何冠尧，温馨物业公司法定代表人谢萍及委托诉讼代理人谢红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金泉一品小区业主委员会上诉请求：1.撤销凯里市人民法院作出的“（2019）黔2601民初6391号民事判决所作出的第四项判决”；2.依法改判温馨物业公司向金泉一品小区业主委员会支付2013年4月1日至2019年6月30日期间的公共临时室外停车场收入60万元；3.本案一审、二审案件受理费由温馨物业公司承担。事实和理由：室外停车场属于金泉一品小区业主共同共有，未经全体业主同意，任何组织或个人均不得擅自利用业主共有部分从事经营活动，所产生的收益依法应当归全体业主所有。金泉一品小区在建设完成后，小区内房屋的出售及交付，小区建筑区域内土地使用权也随之转移给上诉人全体业主，小区公共区域内土地使用权已经归上诉人全体业主共有，室外停车场所占用的全部土地均系上诉人全体业主共有的土地使用权，因此室外停车位使用权应当归全体业主共同享有。被上诉人温馨物业公司利用业主共有部分所产生的收益，有票据证实的（2013年11月22日至2019年4月18日期间）停车费费用579922元，新概念幼儿园停车费11800元，2019年5月、6月所收取的室外停车费29340元，共计621062元均是被上诉人利用共有部分所产生的收益。被上诉人温馨物业公司未经全体业主同意或授权，不能利用全体业主的共有部分进行经营性活动，根据《物权法》第七十四条、物业管理条例第五十四条的规定，温馨物业公司的行为是对金泉一品小区全体业主共有物的侵害。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”的规定。金泉一品小区道路属于全体业主共有，温馨物业公司利用共有部分进行经营性活动，应当获得全体业主的同意或授权，未经授权擅自经营获取的收益应当归于金泉一品小区全体业主所有。温馨物业公司主张收取的费用全部是服务费，没有事实及法律依据，且该公司应当对擅自经营过程中的合理成本承担举证责任，否则将承担举证不能的法律责任。根据《国家发展改革委关于开放部分服务价格意见的通知》第七条“住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用”。之规定，该通知明确停车费的主要性质，根据该规定停车费是由：停车秩序管理服务、设施投入、停车场地三部分组成。根据该规定的内容，上诉人认为被上诉人在本案中的不具获得停车费的条件。停车场所占用的土地来源于上诉人的全体业主共同享有，被上诉人使用上诉人享有的公共区域对小区车辆收取停车费，并享有由此带来的收益，明显没有法律依据。被上诉人在小区管理期间，没有对上诉人小区停车场进行设备投入，被上诉人不享有获得停车费的权利。上诉人所交纳的物业费已经包含被上诉人因经营管理车位所产生的全部费用，被上诉人所提供的管理服务已经由上诉人在物业费中进行了支付。《物业服务合同》中未约定任何室内或室外停车费标准。而被上诉人已经获得了管理停车位的服务费用，且未依法向人民法院提供任何证据证明擅自利用共有部分进行经营所产生的合理成本，既没有对停放在道路两侧的车辆进行秩序管理，更没有规划两侧的停车位，由业主随意停放，没有尽到任何秩序管理的职责。室外停车场地的停车费不应当由被上诉人获得。温馨物业公司辩称：关于上诉人提到的“停车场地、设施都是业主的”这个问题一审法院和被上诉人从来没有否认过，被上诉人撤离时没有带走或破坏任何一件属于业主的东西。《国家发展改革委关于开放部分服务价格意见的通知》第七条的规定上诉人认为被上诉人在本案中并不具获得停车费的条件，是因为停车场地和设施属于上诉人，但上诉人忽略了构成停车费三大元素里面的停车秩序管理服务这一元素，按照《贵州省经营服务性停车收费许可证》规定收取的是停车服务费而不是场地占用和设施使用费，而且被上诉人不但提供停车秩序管理服务，还提供停车场以及设施设备的维护维修和运行。《物业服务合同》第三条明确被上诉人的管理范围和权限。物业合同第三章“物业服务费”，其中第（2）停车费的的价格约定，当时没有写明价格，是因为当时签订的是前期物业合同，没有交房，也没有办理收费许可证的，但合同明确了停车需要交费。交房后被上诉人办理停车收费许可证，被上诉人严格按照《物业服务合同》和物价局制定收费标准进行收费合法合规，被上诉人为上诉人服务6年多，各方并未提出异议。温馨物业公司上诉请求：1.撤销凯里市人民法院作出的（2019）黔2601民初6391号民事判决第二项判决，驳回金泉一品业主委员会的诉讼请求。事实和理由：一审法院，仅以上诉人为管理人应对排风管进行管理为由，判令由上诉人对排风管进行维修，属认定事实错误。上诉人对排风管仅有管理义务，维修前需要明确地下停车场及相关附属配件的权属，由所有权人出资进行维修。上诉人在2017年发现1、2、4、7栋单元楼地下停车场消防排风管大面积潮湿受损有随时掉落砸伤车辆和行人的危险，上诉人以书面的形式告知了中宇房开公司，经双方商量，由上诉人先加固处理。2017年上诉人用三天时间对该消防排风管进行了加固处理。2019年3月14日，1、2、7号楼下负四层69号旁边停放的贵Ｈ×××**车辆被顶上的消防排风管道掉落的杂物砸伤，二期所有排风管道都有随时掉落的危险，上诉人将此事报告了中宇房开公司和业主委员会，建议拆除消防排风管，确定地下停车场权属后由相关所有权人出资维修。得到他们同意后，上诉人对消防排风管道进行了拆除。根据《物权法》第七十四条的规定地下停车场的归属由房开与业主约定，而上诉人仅是管理人，若停车场属于房开公司所有，应是房开公司出资进行维修，若属于全体业主所有，则根据《物业管理条例》第五十三条、《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款、第三条第二款的规定应当用小区专项维修基金对地下停车场的排风管进行维修。金泉一品小区业主委员会辩称：室内排风管属于金泉一品小区所有共有的设施、设备，在被上诉人温馨物业公司提供物业服务期间，应当对业主共有的设施、设备承担维修、维护以及确保运行的责任和义务。2019年3月温馨物业公司在没有任何人允许或授权情况下，已将停车场排风管进行强制拆除，至今未将拆除的排风管进行恢复原状，没有证据证明小区1、4、7栋地下停车场的排风管存在严重的质量问题必须要拆除，拆除行为侵害了小区业主的财产权，应当承担恢复原状的法律责任。在温馨物业公司对小区进行物业管理服务期间，即便排风管存在质量问题，也是物业公司提供物业服务期间产生的问题。根据《物业管理条例》的规定，共有设施并不属专项维修基金维修范围，根据《物业服务合同第三条、第七条以及第八条的约定，物业公司物业合同期间内依法应当对共有部分的共有设施、设备承担维护、维修以及确保运行的合同责任。物业公司在收取足额物业费后，主张免除物业服务责任的请求不应当予以支持。金泉一品小区业主委员会向一审法院起诉请求：1．判令被告完全撤出金泉一品小区并向原告办理以下移交手续：（1）一栋、四栋、七栋地下停车场排风管维修并移交金泉一品小区业主委员会；（2）一栋与二栋之间的扶手电梯维修并移交金泉一品小区业主委员会；（3）向金泉一品小区业主委员会提供业主装修押金详细清单及垃圾清运费详细清单。2、判令被告向原告移交自2013年4月1日起至2019年6月30日期间的公共收入中应属于全体业主共有的室外停车费部分，合计60万元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月22日，贵州凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司（以下简称：中宇房地产公司）与被告温馨物业公司签订《物业服务合同》，选聘被告对“中宇金泉一品”小区提供物业服务事项，本物业区域内收费按包干制方式确定。该合同载明：“第三条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：……（二）共用设施设备的运行、维修和养护；含专用配电设施、上下水管道（业主住宅的除外）、落水管、水箱、加压水泵、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井和共用设施设备使用的房屋等；……（八）交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理；……第七条物业服务费包括：小区综合管理、房屋及公共设施日常维护、公共秩序维护、保洁服务、设备运行以及其他公共性服务收费。……第八条物业服务费用主要用于以下开支……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；……第十六条委托服务期限暂定为三年,自2013年元月1日起至2016年12月31日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或继聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。但如果本合同期满后，在双方无异议的前提下，则此合同继续执行……”。合同签订后，被告便入住小区，提供物业服务。2013年11月13日，黔东南苗族侗族自治州物价局向温馨物业公司颁发《贵州省经营服务性收费许可证》，核定金泉一品小区停车费收费标准，室外停车位小型车100.00元/月，中大型车200.00元/月，室内停车位小型车200.00元/月，小区内临时停车收费室外停车位7:00-22:00小型车为3.00元/次、中型车为5.00元/次、大型车为10.00元/次。被告温馨物业公司在管理期间，于2015年1月21日将小区1栋与2栋之间的扶手电梯以使用率较低为由向凯里市质量技术监督局申请报停，至今未正常启用运行。另外，1栋、4栋、7栋地下停车场的排风管从2017年4月份开始出现问题，期间，被告进行过部分加固，后因损坏严重，便于2019年5月份拆除部分消防排风管道。从2013年11月22日起至2019年4月18日期间，被告对停放在小区道路两侧及公共场地的室外停车车辆进行收费管理，经组织双方对收费票据进行核对，无争议部分金额：2013年为2020元、2014年为37500元、2015年为59200元、2016年为74250元、2017年为90500元、2018年为118760元、2019年为32600元；有争议部分金额：2013年为2200元、2014年为20493元、2015年为26146.5元、2016年为25557.5元、2017年为31670元、2018年为45695元、2019年为13330元。另外，在第一次开庭辩论结束后，原告向一审法院提交的《关于黔东南州温馨物业服务有限责任公司在金泉一品小区收取室外停车费的情况说明》中，新增加有新概念幼儿园自2014年8月入住以来停车费，合计11800元；2019年5月及6月因被告未提供相关票据，根据2018年之后的16个月进行平均计算，每月为14670元，合计为29340元。2019年2月1日，金泉一品小区业主委员会向凯里市房地产事业发展管理局提交《关于金泉一品小区业主委员会成立备案的报告》，该局于同年2月18日作出批复，同意金泉一品小区业主委员成立备案，业委会成员名单为：主任王益尚、副主任黄一松、秘书长潘秀贵、委员石明宏、杨彬、杨慧羽、欧阳开红。同年6月22日，业委会与被告代表召开会议，商议新旧物业公司交接相关事宜，被告温馨物业公司于同年6月30日与新的物业公司办理完毕交接手续，正式撤出金泉一品小区。后因业委会与被告对有关事项协商未果，故诉至法院，要求判如所请。再有，2019年11月5日，被告向一审法院提交《金泉一品未退装修押金业主名单》一份。一审法院认为，原告的诉讼请求是要求对电梯、排风管进行维修，属于合同范畴，关于退还停车费的请求，该费用是在被告提供物业服务管理所产生的，也属于合同纠纷，所以本案案由应定性为物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的，前期物业服务合同可以延续。根据被告与中宇房地产公司签订的《物业服务合同》约定，被告温馨物业公司收取了物业服务费用，则有对其管理小区消防设施等共用设施设备的运行、维护和养护义务，并承担相应的责任，故原告要求被告将1栋与2栋之间的扶手电梯进行维修并将正常运行的电梯移交给业委会以及将1栋、4栋、7栋地下停车场拆除的排风管进行维修的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于原告要求被告提供业主装修押金详细清单及垃圾清运费清单的诉讼请求，根据合同的约定，被告负有向原告提供相关材料的义务，故对该项请求，一审法院予以支持，但鉴于被告已向原告提供了未退装修押金业主名单，原告的该部分诉求已得以实现，故被告无需再向原告提供业主装修押金详细清单,但需提供垃圾清运费清单。关于室外停车费问题。首先，物业服务合同中约定被告应对交通与车辆停放秩序进行管理，其依据物价局的指导定价收取停车费未有不妥之处；其次，被告在管理室外停放车辆时，有劳力、人力等成本的支出，收取停车费用属合理行为，且原告方并未提出异议；再有，该停车费是被告在合同服务管理期间收取，且原告方已享受了服务，双方现已解除物业管理合同，即合同已实际履行完毕，再要求返还无依据。故原告要求被告退还室外停车费的诉讼请求，一审法院不予以支持。判决：一、被告黔东南州温馨物业服务有限责任公司于本判决书生效后十日内对金泉一品小区1栋与2栋之间的扶手电梯进行维修并将能正常运行的电梯移交给原告金泉一品小区业主委员会；二、被告黔东南州温馨物业服务有限责任公司于本判决书生效后十日内对金泉一品小区1栋、4栋、7栋地下停车场损坏的排风管进行维修并将正常运行的排风管移交给原告金泉一品小区业主委员会；三、被告黔东南州温馨物业服务有限责任公司于本判决书生效后十日内提交金泉一品小区垃圾清运费清单与原告金泉一品小区业主委员会；四、驳回原告金泉一品小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4900元，由原告金泉一品小区业主委员会负担2450元，被告黔东南州温馨物业服务有限责任公司负担2450元。本院二审期间，温馨物业公司围绕上诉请求依法提交了下列证据，本院已组织双方当事人进行质证：1.《关于加固消防排风管管道的函》，拟证明物业公司已加固维修.；2.《关于拆除消防排风管的函》，拟证明已出现安全隐患，必须拆除；3.《加固、拆除消防排风管道的图片7张》，拟证明拆除排风管道的实景；4.《工作人员加固消防排风管道的工作笔记记录》，拟证明在维修消防管道的时间；5.《公司总经理谢萍与房开经理全玉芳的微信对话截屏》，拟证明加固、拆除工作房开公司是知道的。金泉一品小区业主委员会代理人对上述五组证据发表质证意见为:这些证据一审时已经质证，温馨物业公司拆除排风管没有得到业主委员会或者全体业主的同意，这组证据并不能证明排风管存在严重质量问题，需要拆除。工作记录是物业公司的单方记录，记录是否客观真实，没有其他相关书面证据佐证，因此对工作记录不予认可，对全玉芳的聊天记录，足以证明物业公司与房开公司对相关物业工作没有全面履行，且房开公司负责人对物业公司相关反映并不认可。针对这些图片，图片显示出来看能够充分证明物业公司对排风管的设备设施并未完全依据物业服务合同及物业管理条例的规定履行物业服务的相关义务，且在其交接物业服务工作时，仍未对排风管的问题进行处理，由此看一审判决物业公司履行排风管的相关义务有事实和法律依据。本院对温馨物业公司提交的上述证据认定如下：1.《关于加固消防排风管管道的函》、《关于拆除消防排风管的函》都是温馨物业公司单方面出具的关于加固和拆除消防排风管事项给中宇房地产开发公司的函，没有签收人签收，不能证明中宇房地产开发公司或业主就已知晓消防排风管需要加固或存在安全隐患必须拆除的事实，所以这两份证据不予采信；2.《加固、拆除消防排风管道的图片7张》从图片来看反映出部分消防排风管的状况和拆除的情况，未能充分证明消防排风管存在质量问题，需要强制全部拆除的情况，所以此证据不予采信；3.《工作人员加固消防排风管道的工作笔记记录》该证据是个人书写记录，并不能反映出其是客观真实的工作情况，所以此证据不予采信；4.《公司总经理谢萍与房开经理全玉芳的微信对话截屏》，从截屏图片的微信对话情况来看，并未能说明房开公司是知道消防排风管加固和拆除的事实，仅是体现出温馨物业公司向该公司求证的过程，所以此证据不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，关于金泉一品小区业主委员会上诉请求温馨物业公司支付2013年4月1日至2019年6月30日期间的公共临时室外停车场收费60万元是否应支持的问题。1.温馨物业公司进入小区进行物业管理后，按照《贵州省经营服务性停车收费许可证》规定的收费标准收取停车费，虽然办理了行政许可证，但是实施收费的行为是其单方行为，事后也没有经过业主同意认可。虽然物业合同约定停车场的管理和车辆进出管理属于物业服务的事项，但是停车费没有在物业合同中约定，不属于物业服务的收费项目，温馨物业公司就没有收取停车费并占有的事实和法律依据。温馨物业公司已按照物业合同约定的物业服务收费项目向业主收取了物业费。2.温馨物业公司管理的室外停车场是占用属业主共有的道路和其他公共场地，进行停车收费属经营行为，业主共有的道路和其他公共场地所产生的收益虽然基于共有的物权而产生，但是没有温馨物业公司的管理和经营，也不会产生收益。物业公司对室外停车场的管理投入了主要的人力物力，负责停车场日常秩序的管理、设施设备运行维修维护，同时在管理过程中使用了全体业主共有的道路和其他公共场地和设施，物业公司和业主对室外停车场都有付出。由于前期物业合同的签订对全体业主都有约束力，参照前期物业服务合同第五章第十五条关于物业公司与房开商在室内停车场收费分配的比例约定，酌定支持金泉业主委员会与温馨物业公司依据双方无争议的停车费414830元按5：5的比例分配，双方各自应分得207415元。关于温馨物业公司提出上诉请求驳回金泉一品业主委员会关于“金泉一品小区1栋、4栋、7栋地下停车场损坏的排风管进行维修并将正常运行的排风管移交给原告金泉一品小区业主委员会”是否应支持的问题。室内停车场无论属于房开商还是属于全体业主，消防排风管都属于小区业主共有设施设备，属于物业服务的内容，物业公司在物业服务期间应对业主共有的设施设备承担运行、维护、维修的义务。物业公司未经业主同意的情况下的拆除行为，损害了该设施的正常使用，虽然前期物业合同已经终止履行，但是物业公司仍需承担在物业服务期间未履行的服务义务和责任，应将消防排风管进行维修，并移交业主委员会。所以本院对温馨物业公司的上诉请求不予支持。综上所述，金泉一品小区业主委员会上诉请求部分成立、黔东南州温馨物业服务有限责任公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十条第一款、《物业管理条例》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初6391号民事判决第一项：“被告黔东南州温馨物业服务有限责任公司于本判决书生效后十日内对金泉一品小区1栋与2栋之间的扶手电梯进行维修并将能正常运行的电梯移交给原告金泉一品小区业主委员会”；二、维持贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初6391号民事判决第二项：“被告黔东南州温馨物业服务有限责任公司于本判决书生效后十日内对金泉一品小区1栋、4栋、7栋地下停车场损坏的排风管进行维修并将正常运行的排风管移交给原告金泉一品小区业主委员会”；三、维持贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初6391号民事判决第三项：“被告黔东南州温馨物业服务有限责任公司于本判决书生效后十日内提交金泉一品小区垃圾清运费清单与原告金泉一品小区业主委员会”；四、撤销贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初6391号民事判决第四项：“驳回原告金泉一品小区业主委员会的其他诉讼请求”；五、上诉人黔东南州温馨物业服务有限责任公司于本判决生效后三十日内向金泉一品小区业主委员会支付2013年11月22日至2019年4月18日期间所收的室外停车费207415元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1225元，二审案件受理费4900元由金泉一品小区业主委员会负担；一审案件受理费3675元，二审案件受理费5000元由黔东南州温馨物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  郑厚祥审判员  陆小平二〇二〇年八月十七日法官助理杨建书记员邹井程