福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3203号 原告：陈志兰，女，1974年11月24日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：管祖汾，福建品典律师事务所执业律师。 被告：福建启航置业有限公司，住所地闽侯县甘蔗街道闽侯大桥西侧，统一社会信用代码：913501210816118657。 法定代表人：蔡永祥，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：龙宇飞，福建远东大成律师事务所执业律师。 原告陈志兰与被告福建启航置业有限公司（以下简称“启航置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈志兰的委托诉讼代理人管祖汾到庭参加诉讼，被告福建启航置业有限公司的委托诉讼代理人龙宇飞到庭参加应诉，本案现已审理终结。 陈志兰向本院提出诉讼请求：1.解除陈志兰与启航置业公司于2017年10月21日签订的《房屋租赁协议》；2.启航置业公司向陈志兰退还履约保证金401713元，并支付违约赔偿金803426元，合计1205139元；3.本案的案件受理费、财产保全费由启航置业公司承担。 事实与理由：2017年10月21日，陈志兰与启航置业公司签订《房屋租赁协议》，约定：第一条，房屋基本情况。租赁房屋位于【启航·闽江1号】8幢1903号单元房（下称该房屋），房屋用途住宅，建筑面积86.26平方米。第二条，房屋信息披露。1.甲方承诺该房屋不存在任何形式的债权债务纠纷；4.乙方已知悉因酒店未正式开业原因，该房屋目前无法办理房屋产权登记手续。第三条，租金与租期。该房屋的租赁期限为5年（2017年10月21日—2022年9月20日），租金自实际交付之日（或视为交付之日）次月1日开始起算。乙方按月向甲方支付租金，先付后租，乙方应于每月的5日之前向甲方支付当月租金，租金标准如下：每月租金为：人民币6695元（大写：陆仟陆佰玖拾伍元整）。第六条，房屋交付条件与期限。1.甲方应于2017年10月29日前将房屋按本协议附件一的标准交付乙方使用。第十二条，违约责任。2.本租赁协议履行期限内，除法定或本协议约定的协议解除条件外，任何一方均不得单方请求撤销或解除本租赁协议，违约方需向守约方支付该房屋履约保证金(401713元)两倍金额的违约赔偿金。陈志兰依据房屋租赁协议约定，向启航置业公司支付履约保证金401713元，交纳物业费、公摊水电费1756元。 福建省福州市中级人民法院对福州市一建建设股份有限公司（以下简称“市一建公司”）与启航置业公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2019)闽01民初802号民事判决书。 2020年4月8日，福建省福州市中级人民法院立案执行（2019）闽01民初802号民事判决。同日，陈志兰对执行标的“坐落于闽侯县【启航·闽江1号】8幢1903号的单元房”提出书面异议。福建省福州市中级人民法院于2020年5月27日作出的（2020）闽01执异58号执行裁定：驳回陈志兰的异议。启航置业公司出租给陈志兰的房屋，与市一建公司之间存在债务纠纷。该房屋将被折价或拍卖，所得价款用于优先清偿启航置业公司向市一建公司所负的建设工程价款债务。 综上，启航置业公司与市一建公司之间存在债务纠纷的违约行为，致使不能实现陈志兰承租或购买房屋的合同目的。陈志兰与启航置业公司于2017年10月21日签订的《房屋租赁协议》，依法应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，陈志兰请求启航置业公司退还履约保证金401713元，并支付违约赔偿金803426元的诉讼请求，依法应予支持。为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 启航置业公司辩称，一、启航置业公司与陈志兰签订的《房屋租赁协议》合法有效，陈志兰诉请解除该协议，没有任何事实及法律根据。（一）案涉租赁协议所约定的“启航˙闽江1号”（备案名称：启航滨江花园）8#楼1903号单元房，系由启航置业公司开发建设的商品房，房屋所有权依法属于启航置业公司。2017年10月21日，启航置业公司与陈志兰签订《房屋租赁协议》，将该房屋出租给陈志兰使用（租赁期限为5年，于2022年9月20日届满），并于2017年10月28日办理了房屋的移交手续，陈志兰至今仍在正常居住、使用该房屋。因此，案涉协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。（二）上述案涉房屋本身并不存在任何的债权债务纠纷。2019年6月12日，因启航置业公司未付清福州市一建建设股份有限公司（以下称福州一建）工程款，福州市中级人民法院根据福州一建的申请查封了该房屋。但是，由于启航置业公司开发建设的五星级酒店至今未竣工、营业，包括案涉房屋在内的诸多商品房均无法办理产权过户登记之手续，因此，案涉房屋并不符合司法拍卖的条件。鉴于此，福州市中级人民法院至今未发布案涉房屋的拍卖公告。陈志兰主张案涉房屋因司法拍卖之原因，导致其无法实现承租目的，没有事实根据。（三）陈志兰以案涉房屋所有权归其所有为由，向福州市中级人民法院提出执行异议并要求解除查封，该主张完全背离了案涉协议的租赁性质，其执行异议被驳回，明显系因陈志兰错误的主张合同性质所导致，该结果与启航置业公司并无关联，也根本不能证明启航置业公司存在违约行为。该事实显然不能成为陈志兰解除案涉协议的理由。（四）即使福州市中级人民法院拟拍卖案涉房屋，该拍卖行为并不影响陈志兰实现签订案涉租赁协议的目的，其仍然有权在租赁期限内继续居住、使用该房屋。理由如下：1、根据我国《合同法》第229条所确立的“买卖不破租赁”原则，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此，即使案涉房屋被拍卖，启航置业公司与陈志兰所签订的租赁协议的效力仍然不受影响，陈志兰完全有权继续居住、使用该房屋。2、如上所述，案涉租赁协议签订于2017年10月21日，陈志兰则于同年10月28日开始占有使用案涉不动产。而福州市中级人民法院查封案涉房屋的时间是2019年6月12日，比陈志兰租赁、占有使用该房屋的时间晚了20个月。3、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。因此，即使执行法院要求陈志兰腾退案涉房屋，陈志兰也有权提出异议并获得法院的支持。综上所述，启航置业公司与福州一建间的建设工程合同纠纷，并未影响到陈志兰继续租赁使用案涉房屋，陈志兰以此为由主张其无法实现承租房屋的合同目的显然没有根据，案涉协议应继续履行。 二、截至2020年7月31日，陈志兰支付的履约保证金扣除其所欠付的租金后，仅余180778元。陈志兰主张履约保证金为401713元，与事实不符。（一）根据案涉租赁协议第四条第2款之约定，启航置业公司将租赁房产交付陈志兰之日次月1日开始起算租金（每月租金为6695元），陈志兰每月5日前应向启航置业公司支付当月租金，启航置业公司则须在收到租金后于当月10日前向陈志兰无息退还履约保证金（每月退还金额为每月应支付租金金额），如陈志兰未能按时支付租金，双方同意可从陈志兰的履约保证金中直接扣除陈志兰所欠付租金。（二）案涉房屋于2017年10月28日交付陈志兰，因此，陈志兰应自2017年11月1日起按月向启航置业公司支付租金。但陈志兰至今未支付任何租金，截至2020年7月31日，陈志兰尚欠启航置业公司33个月的租金共计220935元。根据上述协议约定，启航置业公司有权从陈志兰支付的履约保证金中扣除该欠付租金，据此计算，陈志兰支付的履约保证金仅余180778元。 三、陈志兰诉请启航置业公司退还履约保证金，并支付违约赔偿金803426元，没有任何法律或合同根据。（一）如上所述，案涉租赁协议并不具备解除的条件，该协议应继续履行。在此情形下，陈志兰无权要求退还剩余的履约保证金。（二）案涉租赁协议至今仍在正常履行，陈志兰已实际居住、使用租赁房屋33个月，启航置业公司从未单方要求解除或撤销案涉协议，因此，陈志兰援引案涉协议第十二条之约定，要求启航置业公司按履约保证金的2倍支付违约赔偿金，没有任何事实或法律依据，也不符合该条款所约定的违约情形。（三）根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，对于当事人主张的违约金，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾其他因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量、裁决。就本案而言，在案涉协议所约定的租赁期限内，陈志兰仍有权继续承租使用房屋，该合同目的未受任何影响，陈志兰亦不存在任何经济损失。因此，陈志兰无权要求启航置业公司支付所谓的违约赔偿金。综上所述，陈志兰提出的诉讼请求没有任何事实及法律根据，恳请贵院依法驳回其诉讼请求，本案全部诉讼费亦应由陈志兰承担。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月21日启航置业公司（甲方）与陈志兰（乙方）签订《房屋租赁协议》,约定：第一条、房屋基本情况。租赁房屋位于【启航·闽江1号】8幢1903号单元房（下称该房屋），房屋用途为住宅，建筑面积86.26平方米，房屋按套出租。第二条、房屋信息披露。1.甲方承诺该房屋不存在任何形式的债权债务纠纷。第三条、租金与租期。该房屋的租赁期限为5年（2017年10月21日—2022年9月20日），租金自实际交付之日（或视为交付之日）次月1日开始起算。乙方按月向甲方支付租金，先付后租，乙方应于每月的5日之前向甲方支付当月租金，租金标准如下：每月租金为：人民币6695元（大写：陆仟陆佰玖拾伍元整）。第四条、履约保证金支付及退还。1、为保障租赁合同的顺序履行，乙方应于签约7日内向甲方支付履约保证金（人民币）401713元（其中签约当日向甲方支付定金（人民币）叁万元整，剩余款项七日内补齐，逾期视为违约，没收定金，房屋另租他人），本协议自甲方收到乙方支付的全额履约保证金时生效。2、甲方将租赁房产交付（或视为交付）乙方之日次月1日开始起算租金，乙方每月5日前应向甲方支付当月租金，甲方须在收到租金后于当月10日前向乙方无息退还履约保证金（每月退还金额为乙方每月应支付租金金额），如乙方未能按时支付租金，双方同意甲方可从乙方的履约保证金中直接扣除乙方所欠付租金。第五条、租赁协议续约。2、本协议约定的租赁期内，若房屋达到办理房屋产权登记手续，本租赁协议自动失效，乙方承诺作为承租人按照法律规定购买该房屋。第六条、房屋交付条件与期限。1.甲方应于2017年10月29日前将房屋按本协议附件一的标准交付乙方使用。 上述《房屋租赁协议》签订后，2017年10月28日，启航置业公司将讼争房屋交付陈志兰，同时启航置业公司分别于2017年10月21日出具收款收据，载明陈志兰交启航·滨江花园8#楼1903号房租赁定金30000元；于2017年10月28日出具收款收据，载明陈志兰交启航·滨江花园8#楼1903号房租赁履约保证金371713元。2017年10月28日，福州亚华顺物业管理有限公司出具两份收款收据，分别载明8#1903陈志兰交2017年11月1日-2018年10月30日物业费1656元、交公共水电周转金100元。 福州市一建建设股份有限公司与启航置业公司建设工程施工合同纠纷一案，福州市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）闽01民初802号之一财产保全的民事裁定，于2019年6月12日依据前述保全裁定查封案涉房产。并于2020年4月8日立案执行［案号：（2020）闽01执331号］，陈志兰于2020年4月8日提出财产保全异议，福州市中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）闽01执异58号执行裁定，裁定驳回陈志兰的异议请求。福州市中级人民法院于2020年7月12日作出《公告》［（2020）闽01执331号］：本院立案执行的申请执行人福州市一建建设股份有限公司与被执行人福建启航置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院以（2019）闽01民初802号之一民事裁定书依法保全查封了被执行人福建启航置业有限公司名下位于闽侯县启航滨江国际（现：启航滨江花园，8＃楼预售许可证：2015.53）8＃1903单元。现该案已进入执行阶段。本院拟于近期将上述查封的房地产提交淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，现责令上述房产的使用（占用）单位或个人在本公告发布之日起15日内自行腾退搬离。 本院认为，陈志兰与启航置业公司签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，该协议未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，但是根据启航置业公司分别于2017年10月21日、2017年10月28日出具的收款收据，陈志兰已经向启航置业公司支付履约保证金401713元（含定金30000元），按照《房屋租赁协议》第四条关于履行保证金支付及退还的约定，陈志兰每月5日前应向启航置业公司支付当月租金，启航置业公司须在收到租金后于当月10日前向陈志兰无息退还履约保证金（每月退还金额为陈志兰每月应支付租金金额），庭审中双方确认陈志兰支付履约保证金后，从未向启航置业公司支付过租金，陈志兰与启航置业公司的租赁关系并未实际形成，且根据《房屋租赁协议》中关于“本协议约定的租赁期内，若房屋达到办理房屋产权登记手续，本租赁协议自动失效，陈志兰承诺作为承租人按照法律规定购买该房屋”的内容，由此可认定该《房屋租赁协议》实际上是购房合同，陈志兰支付的401713元实际上是陈志兰为购买案涉房屋支付的款项。 案涉房屋于2019年6月12日被福州市中级人民法院查封，陈志兰于2020年4月8日提出财产保全异议，福州市中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）闽01执异58号执行裁定，裁定驳回陈志兰的异议请求。现福州市中级人民法院拟于近期将案涉房屋提交淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，陈志兰购房合同的目的已经不能实现，陈志兰诉请解除陈志兰与启航置业公司签订的《房屋租赁协议》，本院予以支持。关于陈志兰诉请启航置业公司退还履约保证金401703元问题，本院认为，陈志兰支付401703元是为了购买案涉房屋，但启航置业公司现在已无法出售案涉房屋，陈志兰诉请启航置业公司退还401703元，本院予以支持。陈志兰要求启航置业公司支付违约赔偿金803426元问题，现因启航置业公司的自身原因造成陈志兰合同目的无法实现，启航置业公司已构成违约。本院认为违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，违约金的认定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，同时根据公平原则、诚实信用原则予以裁量。庭后，陈志兰向本院提交情况说明将违约金金额调整为401713元，本院予以照准。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，判决如下： 一、解除陈志兰与福建启航置业有限公司于2017年10月21日签订的《房屋租赁合同》； 二、福建启航置业有限公司在判决生效起十日内向陈志兰退还履约保证金401713元； 三、福建启航置业有限公司在判决生效起十日内向陈志兰支付违约金401713元； 四、驳回陈志兰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7326元，依法减半收取3663元,由福建启航置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 胡秀锦 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 陈 燕 书 记 员 余春敏 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。