广西壮族自治区平果市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1023民初1241号 原告：何锋，男，1967年8月28日出生，壮族，居民，现住广西平果市。 原告：潘敏，女，1964年12月21日出生，壮族，居民，现住广西平果市。 两原告共同委托诉讼代理人：黄淇，广西广为律师事务所律师。 被告：广西荣良房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道**麒麟御府。统一社会信用代码：91450100697629158X。 法定代表人：徐泽荣，执行董事。 委托诉讼代理人：苏广志，该公司法务。 原告何锋、潘敏与被告广西荣良房地产开发有限公司（以下简称：荣良公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告何锋、潘敏的委托诉讼代理人黄淇、被告荣良公司的委托诉讼代理人苏广志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何锋、潘敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将办理原告的房屋权属登记所需全部材料送到产权登记机关备案；2.判令被告支付逾期办理房屋权属证的违约金（违约金计算：从2018年12月4日起计算至被告实际完成房屋所有权登记之日止，以326406元为基数，年利率9%计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年1月11日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于平果市。合同签订后，原告已向被告付清购房款。但被告至今没有按合同约定将办理房屋权属登记所需全部材料送到产权登记机关备案。原告多次催促被告履行义务，但被告方一直以种种原因拖延推诿。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当履行合同义务，被告的行为已构成违约，应当承担违约赔偿责任。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。 原告为证明自己的主张提供的证据有：《商品房买卖合同》，发票，《证明》。 被告荣良公司辩称，一、根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，因买受人的原因未能提供相关的个人资料而导致办理权属登记的工作无法进行，由原告承担责任。该条款第三项的约定如因国家或地方政府及有关部门改变政策等其他非出卖人原因造成办证超期限的，不属于出卖人违约。另外该合同没有约定违约金，所以原告主张违约金没有依据。二、按照惯例实际交付的每套商品房面积或多或少都存在误差，要在完成实测，原告向被告支付清差价且完税后，才能办理房地产权属登记备案。三、因案外人廖天鹰非法窃取被告国有土地使用权证书办理抵押登记，使得被告无法提供办理房地产权属登记备案材料，因此应当追加廖天鹰作为本案当事人。 被告荣良公司为其辩解未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的部分，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院作为认定案件事实的参考依据。 根据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件事实如下： 2015年1月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告荣良公司开发的位于平果市；关于产权登记的约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起900日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列2、3种方式处理：2.出卖人关于办理产权登记手续通知发出之日起，买受人应在7个工作日内向出卖人提交办理产权证所需的各项材料及费用（含买受人未付清应付房款、房屋产权登记机构认为买受人必须提供的其他材料并按政府部门现行规定缴费标准缴交相关费用如相关税费、契税等）如因买受人原因造成该商品房未能在规定期限内办理产权登记或取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。3.如因国家或地方政府及有关部门改变政策等其他非出卖人原因造成办证超期限的，不属于出卖人违约。双方还就各自的其他权利义务进行约定。合同签订后，原告已依约向被告支付了购房款326406元，并由广西荣良房地产开发有限公司平果分公司开具编号为：04549611税票。被告于2016年6月17日将涉案房屋交付给原告使用。此后，原告多次催促被告办理涉案房屋的产权备案登记手续。截至法庭辩论终结前，被告未能向平果市不动产服务中心提交办理涉案房屋不动产权证书所需的备案材料。 另查明，2019年4月17日上午9时30分，县委常委、政法委书记谢军在县委政法委A815会议室组织召开麒麟华府办理不动产权事宜协调推进会。会议由麒麟华府一期、二期业主代表，被告荣良公司代表及有关单位人员参加，就因麒麟华府一期、二期业主未办理得房屋不动产权登记证，业主多次找开发商协商未果，导致业主采取拉横幅等不理性方式维权，造成了严重社会影响等事宜进行协调部署。会议纪要如下：一、广西荣良房地产开发有限公司要高度重视，以最快速度解决麒麟华府一期、二期不动产权登记证问题（一期于2019年6月30日前解决，二期于2019年9月30日前解决），并依法承担一切违约责任。二、……。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。关于本案的争议焦点，本院综合评判如下： 关于是否追加廖天鹰作为本案当事人的问题。被告荣良公司辩称未能办理涉案房产的权属登记责任不在被告，而是案外人廖天鹰的犯罪行为所致，应追加其参加本案诉讼。本院认为，根据合同的相对性，被告荣良公司是合同的相对人，合同项下的权利义务由其享有和承担，案外人廖天鹰不是合同相对人，不承担本案民事责任，故被告的主张本院不予支持。 关于被告是否有义务提交产权登记材料的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。原告已按约定支付购房款，被告荣良公司应当按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但截至法庭辩论终结前被告仍未提交完整的备案登记材料，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求由被告将办理涉案房屋权属登记所需材料报产权登记机关备案的主张，符合合同的约定，亦符合法律规定，本院予以支持。被告辩称因原告未提供相关的个人资料而导致办理权属登记无法进行，但未能提供相应证据，本院对其主张不予采信。 关于违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依据双方的约定，买受人应在交房之日起900日内取得商品房的房屋所有权证书，故违约金的起始时间，应从2016年6月17日起扣除900日，即从2018年12月4日开始起算。因房地产权证未能办理，被告的违约行为处于持续状态，原告要求将违约金计算至被告为原告办理房屋所有权登记之日止的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张违约金计算标准的问题，最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条中明确“坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而放任当事人约定过高的违约金”，故本院依法调整违约金的具体计算方式为，以已付购房款326406元为基数，按照日万分之一，从2018年12月4日起计算至房屋所有权证登记之日止，但以不超过已付购房款总额30%为限。对原告主张超过的部分，本院不予支持。被告关于合同未约定违约金、被告不应支付违约金的辩解理由，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、由被告广西荣良房地产开发有限公司于本案判决生效十日内向产权登记机关提交原告何锋、潘敏购买的位于平果市完整的产权登记备案材料； 二、由被告广西荣良房地产开发有限公司支付给原告何锋、潘敏违约金（违约金计算：以已付购房款326406元为基数，自2018年12月4日起至房屋所有权证登记之日止按日万分之一计算，以不超过97921.8元为限）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费228元，因适用简易程序减半收取114元，由被告广西荣良房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  马海棠 二〇二〇年七月二十三日 书记员  黄燕花