山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初6348号原告：王云芳，女，1973年1月9日出生，汉族，住即墨区。原告：王荣芳，女，1975年2月1日出生，汉族，住即墨区。原告：王忠芳，女，1976年5月1日出生，汉族，住即墨区。原告：王忠转，女，1979年2月21日出生，汉族，住即墨区。原告：王秀芹，女，1980年9月18日出生，汉族，住即墨区。五原告委托诉讼代理人：宋吉诗，山东齐岳律师事务所律师。被告：柏登发，男，1973年3月11日出生，彝族，住云南省文山壮族苗族自治州麻栗坡县。委托诉讼代理人：王林林，青岛即墨中盛法律服务所法律工作者。第三人：王道和，男，1982年2月2日出生，汉族，住即墨区。原告王云芳、王荣芳、王忠芳、王忠转、王秀芹与被告柏登发、第三人王道和农村房屋买卖合同纠纷一案，于2020年6月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云芳、王荣芳、王忠芳、王忠转、王秀芹的委托诉讼代理人宋吉诗，被告柏登发及委托诉讼代理人王林林，第三人王道和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告向本院提出诉讼请求：1、被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，2、被告向五原告返还房屋及农村集体土地使用证。3、诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：王成祥名下的位于青岛市即墨区房屋一处土地址号：J3-27-504，王成祥及妻董淑令均已去世，五原告与第三人王道和系王成祥的第一顺位继承人。在五原告不知情的情况下，第三人王道和与非本集体组织成员的被告柏登发签订房屋买卖合同，在五原告得知实情后，多次要求解除合同返还房屋，但均遭拒绝。为维护原告的合法权益，特具此诉，望判如所请。被告柏登发辩称，本案系农村房屋买卖合同纠纷，根据合同法相关规定合同的主体为双方当事人，本案中五原告并非合同买卖的当事人，所以五原告诉讼主体不适格，请求法庭依法驳回原告起诉。退一步讲，即使五原告主体适格，被告与第三方自2006年10月10日签订房屋买卖合同并于当日给付房款交接房屋及有关证件，后被告投入大量资金对涉案房屋进行改造修缮、装修并于当年入住至今。自签订买卖合同至今长达14年之久，五原告期间从未找被告商谈就涉案房屋买卖事宜，第三人及其母亲一起居住在本村且母亲大约2018年才去世，五原告一人居住烟台，其他人均居住在本辖区。五原告不可能不知道涉案房屋已经出卖给被告且第三人在签订房屋买卖合同当时明确表示其有权出卖涉案房屋，也与姐姐及母亲协商过。现五原告以不知情为由确认涉案房屋买卖无效为借口，这么大的事不可能不商量，逻辑不成立，因此五原告诉讼请求已过法定诉讼时效，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告与第三人依据诚实信用原则在平等自愿基础上签订房屋买卖合同，被告当时支付了合理的房屋价款并投资装修改造入住至今，合同是双方真实意思表示，该合同也得到了村委同意及见证人见证，因此该合同是合法有效的。被告与第三人于2006年10月10日签订合同，合同合法有效不适用物权法有效规定而适用民法通则若干问题的意见，根据该意见第89条，本案被告作为外地人有理由充分相信第三人所讲的其与家人母亲及姐姐协商，第三人有权处分涉案房屋。退一万步讲，五原告即使不知情，根据民法通则实施意见规定第三人是过错方，应该承担全部责任，因此被告认为房屋买卖合同合法有效，涉案房屋属于被告，请求法院驳回原告诉求。被告购房后对涉案房屋的修缮改建已经超过原有的房屋价值，若法院支持原告诉求认定合同无效，将严重侵犯被告合法权益，导致被告全家老小无处居住，据说该涉案房屋已入拆迁范围，所以原告及第三人应给付被告经济补偿及赔偿其损失。第三人王道和辩称，我卖房时没有与家人商量，需要我承担的过错我承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：涉案房屋所涉集体土地登记土地使用者为王成祥，王成祥与董淑令系夫妻关系，共育有六个子女，即原告王云芳、王荣芳、王忠芳、王忠转、王秀芹与第三人王道和。涉案房屋位于即墨区，被告柏登发不是该村村民。2006年10月10日，第三人王道和（甲方）与被告柏登发（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方现有房屋壹处自愿卖于乙方，经甲乙双方协商一致达成如下条款：一、房屋座落：下疃村南。集体土地使用证号为：(91)字第36656号，地号：J3--27-504，使用面积166.18平方米。使用者姓名：王成祥。二、价格：乙方购甲方房屋价格为人民币肆万捌仟元整(48000元整)。三、付款方式：双方签定合同之日，乙方将房款一次性付给甲方。四、甲方在收到乙方房款后，将本房屋的农村集体土地使用证及房屋钥匙一并交给乙方，使用权归乙方。五、乙方如须办理房权和集体土地使用证的变更和过户手续，甲方须予以协助，所产生的费用有乙方负担。六、因本房屋集体土地使用证立土地使用者为甲方父亲王成祥的姓名，签订本合同时，应有其家庭成员十八岁以上者签字同意。七、本合同未尽事宜经双方作出协议补充与本合同具有同等法律效力。八、解决争议的方式：因履行本合同发生的争议，双方应本着有利于实现合同的目的采取协商或调解的方式解决，不成时可提交当地人民法院解决。九、本合同经甲乙双方签字同意后生效。本合同一是三份，甲乙双方各执一份，村委会一份。”合同签订后，被告柏登发占有使用涉案房屋至今，并对涉案房屋进行了修缮和改建。青岛市公安局即墨分局北安派出所出具的户口注销证明载明王成祥于2006年5月13日因死亡注销户口，董淑令于2018年12月15日因死亡注销户口。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原告称与第三人王道和系王成祥的第一顺位继承人，第三人王道和是在原告不知情的情况下出卖涉案房屋的主张，不能作为合同无效的事实和理由，本院不予采信。原告的诉讼请求系确认合同效力，属于确认之诉，被告柏登发主张超过诉讼时效，本院亦不予采信。农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。涉案房屋位于即墨区，属于宅基地上的房屋。被告柏登发与第三人王道和于2006年10月10日签订房屋买卖合同，约定第三人王道和将涉案房屋以48000元卖给被告柏登发，根据查明的事实，被告柏登发不是即墨区村民，买卖双方非同一农村集体经济组织成员。且，县级以上地方人民政府土地行政主管部门对有关宅基地的使用具有审批权，有关涉案房屋的买卖并未经人民政府土地行政主管部门审批同意，故双方的行为违反了法律规定，损害了集体经济组织的权益，本院确认被告柏登发与第三人王道和于2006年10月10日签订的房屋买卖合同无效。关于原告主张被告柏登发向五原告返还房屋及农村集体土地使用证的诉讼请求，本案系房屋买卖合同纠纷，原告王云芳、王荣芳、王忠芳、王忠转、王秀芹非合同相对方，合同无效后的法律后果，本案中不予处理，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定判决如下：一、被告柏登发与第三人王道和于2006年10月10日签订的房屋买卖合同无效；二、驳回原告王云芳、王荣芳、王忠芳、王忠转、王秀芹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取525元（原告预缴），由原告王云芳、王荣芳、王忠芳、王忠转、王秀芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李林娟二〇二〇年八月十四日书记员  王 迪附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2、《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”3、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”