广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初9434号原告：深圳市比洋光通信科技股份有限公司，住所地深圳市龙华区大浪街道新石社区大浪北路******，统一社会信用代码914403006911841944。法定代表人：陈享郭，该公司董事长。委托诉讼代理人：石先武，广东深仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐思思，广东深仁律师事务所实习律师。被告：深圳光通汇联技术有限公司，，住所地深圳市龙华区观湖街道新田社区新丰工业区**101统一社会信用代码914403003119174229。法定代表人：汤仁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张年柱，广东鹏乾律师事务所律师。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈享郭、委托诉讼代理人石先武、徐思思和被告法定代表人汤仁军、委托诉讼代理人张年柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2019年10月1日签订的《租赁合同》于2019年11月15日解除；2、判决被告将租赁房屋腾空交还给原告；3、确认被告交付的履约保证金126000.00元归原告所有；4、判决被告承担违法转租的违约金126000元；5、判决被告向原告支付2020年5月份水费、电费、卫生费共计为6449元；6、判决被告向原告支付2020年6月1日起的房屋占用费（每月按31346元的标准，计算至实际腾空返还房屋之日止，暂时计算至2020年8月5日为94038元）；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月1日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华区的房屋出租给被告使用，租赁期限为3年，租金每月42000元，履约保证金为126000元。合同中约定了，未经原告同意，被告不得将租赁房屋全部或部分转租给第三方。被告根本违约的，原告有权解除合同，扣除被告交付的履约保证金，并要求被告支付三个月租金作为违约金。上述合同签订后，原告严格按合同履行义务，后了解被告私自将租赁房屋部分转租第三方，经多次沟通整改未果。原告于2019年11月15日向被告发出通知，解除租赁合同并要求被告及时搬离租赁场地，但被告拒绝搬出租赁场地。被告辩称：1、被告不存在分租、转租的事实。2019年7月，原告通过招投标取得涉案物业2019年9月30日之后的承租权，般若开始后，原告迟迟未将“某某公司”占用的一楼部分厂房收回交给原告使用。2019年10月，原告见被告生产利润可观，欲将被告租赁的部分厂房收回，在遭到拒绝后诬称被告转租、分租，并以此为名出具解除合同通知书。被告在2020年5月10日搬离涉案房屋时，原告阻止被告搬迁，被告已函告原告将从2020年5月11日起不再支付租金或者房屋占用费；2、被告已支付2020年5月份水费、电费，原告收取卫生费没有合法依据，被告在原租赁合中已按照约定支付租金，该租金中包括了卫生费，原告再行收取没有合法依据。经审理查明：原、被告于2019年9月25日签订了一份《租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华区的厂房出租给被告使用。合同约定的主要内容有：1、租赁期限从2019年10月1日至2022年12月31日；2、在2019年10月至12月期间，租金每月42000元，在2020年1月至12月期间，租金每月43100元，其中原告给予被告十五天的免租期，即2019年10月租金减半；3、履约保证金为126000元，被告于签订合同当天支付该保证金及首月租金合计147000元；4、未经原告同意，被告将租赁房屋的全部或部分转租给第三方的，构成根本违约，原告有权单方终止或解除合同，不予退还被告缴纳的履约保证金，并可要求被告支付相当于合同终止或解除前三个月租金的违约金。上述合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告也依约向原告支付租金及保证金126000元。2019年11月14日，原告向被告送达《解除合同通知书》，以被告违反未经原告同意对租赁房屋进行转租的约定，即日起解除双方之间的租赁合同。被告收到该通知后，仍继续占有使用租赁厂房，并于2019年11月21日向原告回复一份函件，表示被告承租的一层部分房屋仍由原承租人占有、使用，至2019年11月20日才搬离，要求原告退还已预交的部分租金15000元。2019年11月27日，原告再次向被告发出一份《通知》，以已经解除合同为由要求被告在2019年11月27日18时前办理了搬离手续。而此后被告仍继续占、使用租赁房屋，并向原告支付租金等费用。2020年5月，被告在已支付了2020年5月的租金后从租赁房屋搬离。搬离过程中，原告以被告尚未结清2020年5月水电费为由，对被告进行阻止。现被告仍留部分物品在租赁房屋内，并由被告将房屋上锁。在本案审理过程中，被告已将2020年5月的水电费用支付给原告。原告在本案庭审中已向本院提出，放弃要求被告支付2020年5月水费、电费、卫生费共计6449元的诉讼请求。另查明，原告出租给被告的房屋，并没有相应的建设工程规划许可证。以上事实有庭审举证、质证的租赁合同、通知、支付作证等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中并未有证据能够显示原告与被告约定的租赁房屋取得过相应的建设工程规划许可证，因此原、被告于2019年9月25日所签订的《租赁合同》应当被认定为无效合同。无效的合同自始无效，因此原告要求确认该合同已于2019年11月15日解除的诉讼请求，本院不予支持。同时原告基于该无效合同，要求被告承担违约责任而支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，原告要求被告交还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告交付给原告的履约保证金，被告在本案中并未提出相应的主张，因此本院在本案中对该保证金不予处理。房屋租赁合同无效的，出租人可以要求参照约定租金标准支付房屋占有使用费。关于被告实际占用、使用租赁房屋的时间，被告于2020年5月已进行搬离，但由于被告方以费用未结清为由进行阻止，致使尚有部分物品留置在租赁房屋内，相应的后果应由原告承担。被告实际占用、使用租赁房屋的时间应认定至2020年5月，且被告已全部支付了计至2020年5月的租金，因此原告要求被告继续支付2020年6月起的占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的2020年5月的水费、电费及卫生费，因原告在本案庭审中已放弃该项诉讼请求，本院应予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市比洋光通信科技股份有限公司与被告深圳光通汇联技术有限公司于2019年9月25日签订的《租赁合同》无效；二、被告深圳光通汇联技术有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的位于深圳市龙华区的厂房返还给原告深圳市比洋光通信科技股份有限公司；三、驳回原告深圳市比洋光通信科技股份有限公司的诉讼请求。案件受理费3615元、保全费1780元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二〇年八月二十四日书记员 仇晓婷（兼）书记员 莫  妙  茹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。