淮安市清江浦区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏0812行初500号 原告淮安市工人文化宫，住所地淮安市东大街**。 法定代表人吕德光，职务主任。 委托代理人浦永军，江苏漫修（淮安）律师事务所律师。 委托代理人沈潇，江苏漫修（淮安）律师事务所实习律师。 被告淮安市自然资源和规划局，，住所地淮安经济技术开发区厦门路** 法定代表人韩文军，该局局长。 行政机关出庭负责人王余江，该局副局长。 委托代理人马滨连，该局工作人员。 委托代理人刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。 第三人魏伟，男，汉族，1980年11月4日出生，住南京市白下区建康路******。 第三人利佳房地产开发有限公司，，住所地江苏省淮安市淮海南路** 原告淮安市工人文化宫诉（以下简称“文化宫”）被告淮安市自然资源和规划局（以下简称“市自然资源局”）、第三人魏伟、第三人利佳房地产开发有限公司（以下简称“利佳公司”）确认抵押登记违法一案，于2019年10月29日向本院提起诉讼。本院于当日立案受理后，向被告及第三人送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2020年3月2日公开开庭审理了本案。原告淮安市工人文化宫的委托代理人浦永军、沈潇，被告市自然资源局的行政机关出庭负责人王余江及委托代理人马滨连、刘伟到庭参加诉讼。第三人魏伟、利佳公司经本院公告送达、依法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案因疫情，依法延期审理，现已审理终结。 原告诉称：2006年12月21日，淮安市总工会与利佳公司签订《合作开发协议》，协议第3条明确：其中1.15万平方米的房屋产权归淮安市总工会所有（其中500平方安排在一层正门厅周围，其余面积原则上安排在三至四层，停车场安排在负一层），其余产权归利佳公司。淮安文化宫区域内的广场、道路、绿地、地面、地面停车场及地下停车场按双方房屋面积比例分割还约定，协议中归淮安市总工会所有的房屋及停车场均登记在淮安市工人文化宫名下。 2013年3月24日利佳公司向淮安市总工会出具书面承诺：位于文化宫·运河明珠-文化宫楼三楼、四楼面积10786.72平方米、一楼500平方米、五楼213.28平方米共计11500平方米产权属淮安文化宫的房屋，我司承诺不会用于出售或抵押，若违反承诺，我司愿意承担由此产生的一切后果。因利佳公司未履行2013年3月24日承诺及3月26日会议纪要确定的义务，淮安市工人文化宫于提起租赁合同纠纷诉讼的同时，于2013年8月9日提起合作开发合同诉讼。2013年11月28日淮安市清浦区人民法院作出（2013）浦商初字第1304号民事判决：一、被告利佳公司于判决生效后3日内为原告办理位于文化宫·运河明珠-文化宫一层紧邻正门厅西侧建筑面积500平方米楼、三至四层建筑面积10786.72平方米、五楼东侧建筑面积213.28平方米房屋所有权证和土地使用权证；二、位于地下负**东侧112个停车位使用权归原告所有。 2012年7月，利佳公司为向第三人魏伟借款2000万元和1000万元将文化宫的房屋及停车位使用权予以抵押并办理了抵押登记。2014年4月18日南京市中级人民法院就魏伟与利佳公司之间的借款纠纷作出（2013）宁商初字第166号民事判决，判决中明确魏伟对利佳公司名下的房产（即淮安市工人文化宫的产权房屋和停车位使用权）折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。由于该判决阻却了（2013）浦商初字第1304号民事判决的执行，淮安市工人文化宫于2015年5月10日提起第三人撤诉之诉。2016年1月27日南京市中级人民法院作出（2015）宁商撤初字第1号民事判决，判决撤销了（2013）宁商初字第166号民事判决书中关于魏伟享有的对淮安市工人文化宫房屋享有优先权的内容。后魏伟不服上诉，2017年5月23日江苏省高级人民法院作出（2016）苏民终886号二审判决，驳回上诉，维持原判决。魏伟仍不服，向最高人民法院申请再审。2018年12月27日，最高人民法院作出（2018）最高法民再321号民事判决：撤销原一、二审判决，驳回淮安市工人文化宫的诉讼请求。淮安市工人文化宫对最高院判决不服，向最高人民检察院申请检察监督，2019年8月12日，最高人民检察院作出高检民监[2019]140号《不支持监督申请决定书》，决定不支持淮安市工人文化宫的监督申请。 原告在该案的诉讼中得知涉案房屋于2012年7月被利佳公司借款抵押给魏伟，并办理了抵押登记。被告在办理抵押登记时，未尽到合理、审慎的审查义务，未征求原告意见，将属于原告的房屋和车位予以抵押登记，侵犯原告的合法权益，违反了相关规定，不符合办理抵押登记的法定要件与事实，被诉房屋抵押登记行为依法应予确认违法。因原淮安市房屋登记与交易管理中心在机构改革中已并入淮安市自然资源和规划局，其行为后果应由继受者承担。综上，被告作出的抵押登记行为违法，请求法院判决确认原淮安市房屋权属登记与交易管理中心于2012年7月6日、7月10日所作A1207159、A1207229号房屋他项权证的房屋抵押登记行为违法。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、房屋登记簿A1207229、A1207159、A1207229，证明被诉行政行为是存在的，房屋登记簿前后不一致，存在人为改动情况。 2、合作开发协议、会谈纪要、（2013）浦商初字第1304号民事判决书，证明（1）位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫·运河明珠-文化宫一层紧邻正门厅西侧建筑面积500平方米、三至四层建筑面积10786.72平方米，五层东侧建筑面积213.28平方米房屋所有权归原告。（2）位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫·运河明珠-文化宫地下（负）一层东侧112个停车位使用权归原告所有。 3、承诺书、市总工会情况说明及清单、（2018）最高法民再321号民事判决书，证明（1）利佳公司违背合同义务及承诺，恶意抵押涉及财产；（2）原告在被告办理的其他抵押登记中，曾就本项目可抵押财产做过说明，而被告在本次抵押中却未要求提供原告的说明意见；（3）不动产登记簿已载明涉案财产为原告财产，仍然予以登记，行为违法。 4、（2015）宁商撤初字第1号、（2015）苏民终字886号、（2018）最高法民再321号民事判决书，证明原告申请执行（2013）浦商初字第1304号民事判决书获悉涉案房屋及车位被抵押给魏伟；原告通过第三人撤销之诉维权，并获得一、二审诉讼胜诉。原告一直在维权中。 被告市自然资源局辩称：一、被告对涉案不动产抵押登记行为，符合法律规定，不存在违法情形。本案所涉的不动产抵押登记行为符合《房屋登记办法》第七条、第四十二条、第四十四条规定，不存在违法情形。第三人系涉案不动产抵押登记的申请人，其应对所提供材料的真实性负责，被告依法进行了审查，并依据其所提供的资料办理了不动产抵押登记。登记行为符合法律规定。二、本案实质上是原告与第三人之间民事权益纠纷，已经通过民事诉讼进行解决，最终生效判决书已经作出认定。根据生效法律文书的观点，相当于确认了涉案不动产抵押登记合法有效。三、原告起诉超过起诉期限。根据民事诉讼可知，原告在2015年5月10日之前既已知晓涉案房屋的抵押登记，但今年才向法院起诉，已经超过了起诉期限。综上，请求法院判决驳回原告诉讼请求。 被告市自然资源局于法定举证期限内向本院提交以下事实证据和法律依据： 1、A1207159：淮安市房屋登记申请书、借款合同、房产抵押合同、营业执照、股东会决议、声明、身份证复印件、淮安市房屋登记审批表、中心收据收据、中心收费收据。 2、A1207229：淮安市房屋登记申请书、借款合同、房产抵押合同营业执照、股东会决议、声明、身份证复印件、淮安市房屋登记审批表、中心收据、中心收费收据。 3、法律依据《房屋登记办法》第七条、第四十二条、第四十三条、第四十四条；《行政诉讼法》第四十六条； 证据1-3，证明被告作为登记机关对涉案不动产抵押登记行为符合法律规定，不存在违法情形。 第三人魏伟、利佳公司未到庭，未举证。 经庭审质证，结合当事人的陈述、辩论意见，本院认定以下案件事实： 2006年12月21日，淮安市总工会（甲方）以淮安市文化宫主管单位名义与利佳公司（乙方）签订《合作开发协议》1份，双方就淮安文化宫地块的合作开发事宜达成协议，协议第3条为：“乙方拟投资开发文化宫地块……两年内负责在现淮安文化宫地块按市规划局批准的规划方案为甲方建设一个建筑面积不少于4.6万平方米的淮安文化宫（其中1.15万平方米的产权归甲方，其余产权归乙方）……甲方1.15万平方米的淮安文化宫用房中500平方米安排在一层（淮安文化宫建筑正门厅周围），其余面积原则上安排在三至四层，产权属甲方的地下停车场安排在负一层。淮安文化宫地块其余部分用于房地产开发，产权归乙方所有”。2012年3月4日，利佳公司向淮安市总工会出具承诺书1份，内容为：位于文化宫·运河明珠-文化宫楼三楼、四楼面积10786.72平方米、一楼面积500平方米、五楼面积213.28平方米共计11500平方米产权属淮安文化宫的房屋，我司承诺不会用于出售或抵押，若违反承诺，我司愿意承担由此产生的一切后果。 2012年6月26日、7月4日利佳公司及其法定代表人胡兴定先后向魏伟借款2000万元、230万元。为了保证魏伟债权的实现，利佳公司与魏伟签订了两份房地产抵押合同，原淮安市房屋权属登记与交易管理中心分别于2012年7月6日、7月10日作出A1207159、A1207229号房屋他项权证的房屋抵押登记。房屋他项权证及房屋登记薄载明，其中一份设定抵押的房产座落于文化宫·运河明珠-文化宫文化宫室3-4层，建筑面积10786.72平方米，规划用途为文化宫用房，房屋所有权证编号A201211308，所有权人为利佳公司，设定的他项权种类为抵押权，他项权利人魏伟，债权数额为2000万元；另一份设定抵押的房产座落于文化宫·运河明珠-文化宫负一层地下室，建筑面积9081.56平方米，规划用途为地下室，房屋所有权证编号A201211121,所有权人为利佳公司，设定的他项权种类为抵押权，他项权利人魏伟，债权数额1000万元。原告对上述两项他项权登记行为不服，提起本案行政诉讼。 另查明，后因利佳公司和胡兴定未再按期还本付息，魏伟于2013年10月12日向南京市中级人民法院起诉，要求利佳房地产公司、胡兴定归还借款本息、支付律师代理费及2013年2月8日后的借款利息；何玉书、南京仁帆投资管理公司、淮安市专用汽车制造有限公司承担连带还款责任；确认魏伟对抵押房产享有优先受偿权。2014年4月18日，南京市中级人民法院作出（2013）宁商初字第166号民事判决：一、利佳房地产公司、胡兴定于判决生效之日起十日内向魏伟偿还借款本金12966381元，截至2013年2月7日的利息290406元，并自2013年2月8日起按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍支付利息至判决确认的给付之日止；二、利佳房地产公司于判决生效之日起十日内支付魏伟律师费250000元；三、魏伟有权就判决第一项、第二项给付内容，对利佳房地产公司名下位于淮安市文化宫·运河明珠-文化宫文化宫室（权属证书编号为淮房他清浦字第A1207229号）的房产折价或拍卖、变卖所得价款以2000万元为限，位于淮安市文化宫·运河明珠-文化宫负一层地下室（权属证书编号为淮房他清浦字第A1207159号）的房产折价或拍卖、变卖所得价款以1000万元为限，享有优先受偿权；四、何玉书、仁帆公司、专用汽车公司对判决第一项、第二项确定的给付义务，对魏伟对上述第一项、第二项给付内容以上述第三项房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿后的不足部分承担连带清偿责任；五、何玉书、仁帆公司、专用汽车公司承担担保责任后，有权根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定向利佳房地产公司、胡兴定追偿；六、驳回魏伟的其他诉讼请求。 在南京中院审理上述案件的同时，因利佳公司未能按其承诺为文化宫办理产权登记手续，文化宫于2013年8月19日向原清浦区人民法院起诉，要求利佳公司办理房产证及土地使用权证。2013年11月28日，原清浦法院作出（2013）浦商初字第1304号民事判决：一、被告淮安利佳房地产开发有限公司于本判决生效后3日内为原告淮安市工人文化宫办理位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫·运河明珠-文化宫一层紧邻正门厅西侧建筑面积500平方米、三至四层建筑面积10786.72平方米、五层东侧建筑面积213.28平方米房屋所有权证及上述房屋土地使用权证。二、位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫·运河明珠-文化宫地下（负）一层东侧112个停车位使用权归原告淮安市工人文化宫所有。 该判决发生法律效力后，淮安文化宫在申请法院执行时，发现上述房产设定了抵押权，且南京中院生效的（2013）宁商初字第166号民事判决已就抵押权优先受偿作出处理，导致其权利无法实现，遂于2014年10月9日向南京中院提起第三人撤销之诉，要求撤销（2013）宁商初字第166号民事判决第三、四项内容。南京中院于2016年1月27日作出（2015）宁商撤初字第1号民事判决，撤销了（2013）宁商初字第166号民事判决的第三项内容，变更第四项。魏伟对此不服提起上诉，江苏省高级人民法院作出（2016）苏民终886号民事判决，驳回上诉，维持原判。 魏伟仍不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年12月27日作出（2018）最高法民再321号终审民事判决，该判决认为“生效的（2013）浦商初字第1304号民事判决书也确认案涉建筑三至四层以及地下负一层112个停车位归淮安文化宫所有。因此，利佳房地产公司对涉案不动产抵押系无权处分”、“魏伟取得开发项目三、四层及负一层地下室的抵押权系善意”。判决：一、撤销江苏省高级人民法院江苏省高级人民法院作出（2016）苏民终886号民事判决及江苏省南京市中级人法院（2015）宁商撤初字第1号民事判决；二、驳回淮安市工人文化宫的诉讼请求。 再查明，原淮安市房屋权属登记与交易中心已并入淮安市自然资源和规划局。 本院认为，本案的争议焦点为：被告作出的登记行为是否符合法律规定。 首先，根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据上述规定，原淮安市房屋权属登记与交易中心已并入淮安市自然资源和规划局，市自然资源局现负责辖区内的不动产登记工作，是本案的适格被告。 其次，根据《房屋登记办法》第四十二条、第四十三条规定，以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。本案中，利佳公司向第三人魏伟借款时，将案涉房屋抵押给魏伟，并向被告递交了房屋登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、抵押合同、借款合同、声明及股东会决议，用于办理抵押登记，上述材料符合办法的规定要件，被告按照上述规定收取了全部材料，履行了形式审查职责，作出了案涉房屋的抵押登记行为。原告主张被抵押房屋权属实际为其所有，本院认为，在办理抵押登记时，案涉房屋登记在利佳公司名下，被告无从得知原告和第三人之间的权属约定，根据物权登记公示公信的效力，被告予以抵押登记并无不当。本案中的抵押登记系利佳公司在明知不具备处分权的前提下，仍予以抵押借款的行为，原告因此遭受的权利损失，可以另行主张损害赔偿。综上，原告诉称被告在办理抵押登记的过程中未尽合理、审慎审查义务的意见，不予采纳。 综上，被告于2012年7月6日、7月10日所做的A1207159、A1207229号房屋他项权证适用法律、法规正确，符合法定程序。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告淮安市工人文化宫的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告淮安市工人文化宫承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；账号62326361001********）。 审 判 长  蒋同一 审 判 员  左文洁 人民陪审员  方鸿君 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  厉 月 附：相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。