广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4942号上诉人（原审被告）：林洁，女，1974年1月28日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈锡谦（ＣＨＡＮＳｉｋＨｉｍＡｌｅｘａｎｄｅｒ），男，1955年4月14日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。被上诉人（原审原告）：黄庆嫦（ＨＯＮＧＨＥＮＧＳＥＯＮＧ），女，1956年12月3日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。上列两被上诉人共同的委托诉讼代理人：高雅馨，广东凯行律师事务所律师。上列两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄健林，广东凯行律师事务所律师。上诉人林洁因与被上诉人陈锡谦（CHANSikHimAlexander）、黄庆嫦(HONGHENGSEONG)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初19600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林洁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈锡谦、黄庆嫦的诉讼请求。事实和理由：一、林洁与陈锡谦、黄庆嫦之间的租赁合同已于2018年3月5日解除，林洁于2018年5月11日向陈锡谦、黄庆嫦交还涉案租赁物的钥匙，至此林洁已无法实际占用租赁物，不应向陈锡谦、黄庆嫦支付未占用期间的租金；二、双方在2018年5月11日签署协议时，陈锡谦、黄庆嫦同意林洁将相关装修、物品留在租赁物内，待找到新租客再搬迁，且未要求林洁补交或另行支付租金。因此，双方在2018年5月11日解除租赁关系时已放弃钥匙交还前的租金；三、陈锡谦、黄庆嫦并未办理水电费转移手续，因林洁无法自行办理，至今陈锡谦、黄庆嫦的租赁物所花费的水电费仍由林洁代付，该款项陈锡谦、黄庆嫦应返还。陈锡谦、黄庆嫦辩称，一、一审法院认定林洁搬迁的时间为2018年7月24日。林洁主张2018年5月11日已经归还租赁物钥匙并没有实际占用租赁物，该主张没有依据，事实上2018年6月林洁仍有占用场地；二、林洁一直没有搬迁的原因是其经营商铺期间有损失，其要求找到新的租客并收取顶手费再搬迁。陈锡谦、黄庆嫦向一审法院起诉请求：1.林洁支付陈锡谦、黄庆嫦租金29808元（2018年2月10日至2018年6月9日，共4个月）；2.林洁支付占有使用费11178元（2018年6月10日至2018年7月24日）；3.林洁支付物业管理费190元（2018年5月10日至2018年7月24日）；4.林洁支付税费1380.9元（2018年3月10日至2018年6月9日）。一审法院认定事实：涉案房地产登记在陈锡谦、黄庆嫦名下。2014年7月31日，陈锡谦、黄庆嫦向案外人黄丽施出具委托书，主要内容为陈锡谦、黄庆嫦授权黄丽施对包含中山市石岐区宏基路96号13卡等房地产办理出租、收取租金、缴纳税费等相关事项。2015年8月10日，陈锡谦、黄庆嫦（甲方）与林洁（乙方）签订商铺租赁合同，约定：乙方租用甲方位于中山市石岐区宏基路96号13卡商铺作为商业使用。租赁期限为5年，即2015年8月10日至2020年8月9日；该物业第一年至第三年月租金为7452元（不含税，只开具收据），第4及第5年租金按每年累积递增10%标准支付；乙方应在双方签署合同时向甲方支付押金为2个月租金，即14904元；租金交付方式为上期缴交，即交付时间为每月10日前，乙方在租赁期间发生的包含但不限于水电费、燃气费、电话费、物业管理费、租赁税、土地使用税等相关费用由乙方负责支付；甲方必须协助乙方办理经营所需的有关证照；乙方若不按时支付租金及其他费用税款超过10天，甲方有权终止合同，收回物业，押金不予退回；租赁期间，若乙方违约，甲方有权没收押金并有权讨回乙方在使用该物业期间所产生的相关费用；合同还约定了其他事项。甲方代理人黄丽施在甲方处签名，林洁在乙方处签名予以确认。2015年8月15日，林洁向黄丽施支付押金14904元。2018年5月11日，林洁与黄丽施签订协议书，约定：“如果有新租客，原顶手费全数转给你，15日内配合取消租赁证和工商登记证及所有税费缴清的情况下，因为这样做，如有新租客的话可以尽快签约，林洁留在店里的东西不能担保安全，如有新承租客，原租客放在店铺内的物品应在两天内搬走，否则业主可以当废物清走。”2018年6月1日，陈锡谦、黄庆嫦与案外人何佩玲、黎振荣、缪灿成在南方都市报刊登《解除租赁合同》，载明：陈锡谦、黄庆嫦、何佩玲、黎振荣、缪灿成是位于中山市石岐区卡的房屋产权人，于2015年9月1日与林洁签订了租赁合同，将该房屋租给其作为中山市艾馨美容中心大信分店的经营场所。现声明解除与林洁签订的房屋租赁合同，收回该房产的使用权。2017年10月17日，林洁与黄丽施的微信聊天截图反映：林洁表示无法继续经营店铺，租金交至当月，要求黄丽施将出租涉案商铺信息放到中介进行出租。2017年11月28日，黄丽施与林洁的微信聊天截图显示，黄丽施：林小姐，你是否立刻搬出或留下（用按金交租）？1.如果留下，请支付如下费用，每月支付租赁税、水电费和物业管理费（这些费用请转给黄小姐代交）；2.安排尽快搬出，我们会按比例在按金扣租金、租赁税、水电费和物业管理费。2018年3月4日，林洁与黄丽施的微信聊天截图反映，林洁要求黄丽施收取涉案商铺钥匙，并由黄丽施对外出租。次日，黄丽施回复：“林小姐，我们同意你留下家私至我们找到新租客，我们不能保证能收取顶手费，我们请你在3月12日去办理取消租赁证手续。”同年5月10日，黄丽施微信称：“如果有租客愿意给顶手费和合理租金，我们会把顶手费全数转给你，我们要求你配合黄小姐一起取消租赁证和工商登记，以及将所有税费缴清，因为这样做有新客的话可以尽快签约。”庭审中，双方对上述微信聊天截图的真实性予以确认。庭审中，双方确认已经解除涉案合同，林洁于2018年7月24日搬离涉案商铺。林洁称于2018年5月11日交还涉案商铺的钥匙，亦没有实际经营。陈锡谦、黄庆嫦称林洁从2017年10月开始拖欠租金，自2018年2月10日起未再支付租金。林洁称其已支付2017年10月租金，2017年11月、12月的租金双方协商以押金抵扣，林洁已支付2018年1至3月的租金及税费，自2018年4月起未再支付租金。2018年7月10日，陈锡谦、黄庆嫦向林洁发出律师函，载明林洁拖欠陈锡谦、黄庆嫦与案外人何佩玲、黎振荣、缪灿成租金52866元和税费3251.9元及拒不搬走商铺内的物品，并要求林洁在收函后4日内处理。林洁确认收到该律师函。陈锡谦、黄庆嫦对其主张代林洁垫付租赁税提供了税收发票，显示康华路恒基花园25幢8、9卡商铺自2018年3月1日至同年5月31日的土地使用税、房产税、个人所得税为1380.9元。林洁不认可，称愿意承担2018年5月11日前的税费，即2018年5月1日至5月11日的税费169元，之前的税费已经支付。陈锡谦、黄庆嫦对其主张的物管费提供了增值税发票，显示涉案商铺2018年5月至7月的物业服务费为227元。林洁对此不认可，认为其已将钥匙交还陈锡谦、黄庆嫦，其不应承担物业服务费。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈锡谦、黄庆嫦与林洁签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。双方一致确认解除涉案合同，予以认定。林洁于2017年10月17日以微信方式向陈锡谦、黄庆嫦代理人黄丽施表达了因经营困难并要求解除合同的意思表示，黄丽施于2018年3月5日的微信内容可知其已经同意解除涉案合同，故认定双方于2018年3月5日解除涉案合同。关于占有使用费的问题。基于上述，林洁在合同解除后理应将涉案商铺返还陈锡谦、黄庆嫦，但其以投入装修费用，寻找承租人承担顶手费为由，占有使用商铺至2018年7月24日，其理应支付该占有商铺期间的占有使用费。黄丽施与林洁2017年11月28的微信聊天内容可知，黄丽施同意林洁尽快搬出商铺后可按比例以押金抵扣租金等费用，之后微信聊天中黄丽施均没有催告林洁支付2017年11月、12月的租金的事实，根据日常生活经验法则，若林洁拖欠上述二个月租金，黄丽施应当在之后的微信中予以催告，故认定双方事实上已经将押金14904元抵扣了2017年11月、12月的租金。据此，林洁应当支付2018年4月至2018年7月24日期间的占有使用费，即28317.6元（7452×3＋7452÷30×24）。关于物业服务费的问题。陈锡谦、黄庆嫦提供的增值税发票显示涉案商铺2018年5月至7月的物业服务费为227元，故对于陈锡谦、黄庆嫦主张物业服务费190元的诉求予以支持。关于租赁税费的问题。陈锡谦、黄庆嫦提供的税收发票显示康华路恒基花园25幢8、9卡商铺自2018年3月1日至同年5月31日的土地使用税、房产税、个人所得税，而非涉案商铺产生的租赁税费，故对陈锡谦、黄庆嫦主张租赁税费1380.9元的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、林洁于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈锡谦、黄庆嫦支付占有使用费28317.6元及物业服务费190元；二、驳回陈锡谦、黄庆嫦的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费864元，减半收取432元（陈锡谦、黄庆嫦已预交），由陈锡谦、黄庆嫦负担132元，林洁负担300元（林洁应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付陈锡谦、黄庆嫦）。二审中，林洁提交了水电费缴费证据，陈锡谦、黄庆嫦认为该证据与本案无关。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系涉港澳房屋租赁合同纠纷。双方当事人协商同意适用内地法律作为本案的准据法，故一审法院适用内地法律作为本案的准据法正确，本院予以维持。围绕林洁的上诉请求，本案的争议焦点为林洁主张不支付占有使用费是否应予支持。双方于2018年5月11日签订的协议书已明确要求林洁将所有税费缴清，该协议书并未对2018年5月11日前的租金是否减免作出明确约定，而对于2018年5月11日之后的占有使用费，无论林洁是否已交还案涉商铺的钥匙，但其未将留在案涉商铺内的物品搬走，仍实际占有使用案涉商铺，故一审法院认定占有使用费从2018年4月计算至2018年7月24日即林洁清场之日并无不当，本院予以维持。关于水电费的问题，林洁并未提出反诉，本院对此不予审理，林洁可另行主张。综上所述，林洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费864元（上诉人林洁已预交），由上诉人林洁负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇二〇年八月十日书记员  林烨颖