河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2473号 上诉人（原审被告）：保定市京源房地产开发有限公司，住所地保定市莲池区西下关街**，办公地址保定市七一中路**京源商务写字楼**。 法定代表人：王占京，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩少博，北京威诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李茂恒，男，1973年12月26日出生，汉族，现住石家庄市。 委托诉讼代理人：黄艳芳（李茂恒之妻），1964年4月10日出生，汉族，现住石家庄市。 上诉人保定市京源房地产开发有限公司（以下简称京源公司）因与被上诉人李茂恒商品房预售合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 京源公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人在一审中据以证明续接诉讼时效的《证明》内容严重缺乏合理性，一审法院在未进一步要求被上诉人补充举证的情况下错误采信该《证明》，认定被上诉人起诉未过诉讼时效，属于认定事实错误。二、上诉人已将用于办理房屋产权的相关资料全部提交给产权办理部门，全面履行了合同约定的办理房屋产权证书的协助义务，目前办理被上诉人所诉房屋产权证书不存在任何障碍，产权证书具体办理流程及获取证书的时间非上诉人所能掌握，一审判决上诉人限期协助办理不妥，应予纠正，驳回被上诉人该项诉求。三、上诉人在迟延办理房屋产权证书方面不存在过错，即使不存在诉讼时效超期问题，一审判令上诉人承担违约金也于法无据。签合同时被上诉人对上诉人不能按房管局政策强制要求期限协助办理房本事宜就知情且同意，且在《商品房买卖合同》中已经自愿放弃违约金。政府拆迁进度因遭遇钉子户问题放缓、小区原消防规划因技术原因需重新调整等这些来自于政府方面的因素是严重影响上诉人施工和验收进度的直接和根本原因。案涉房产自交付被上诉人起，除产权证书办理时间较晚外，没有任何障碍影响被上诉人对房产的正常居住使用，被上诉人也没有法律意义上的损失产生。上诉人在迟延协助办理房屋产权证书方面没有过错，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定判决上诉人承担违约金赔偿责任，属于适用法律错误。 李茂恒辩称，一、一审法院采信被上诉人提交的《证明》，认定事实清楚，适用法律正确，《证明》的来源具有合法性，内容具有合法性、真实性、关联性，亦符合法律规定的形式要件。二、一审判决上诉人限期履行办理房产证协助义务，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人称已提交房管机关，但开庭审理日前连购房人的原始发票都找不到，显然在说谎，且至今拒绝向被上诉人提供《备案合同》，一审判决依据查明的事实判决其履行协助义务正确。三、一审法院判决上诉人承担逾期办理房产证违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人称逾期办理房产证自己无过错，与事实明显不符。 李茂恒向一审法院起诉请求：一、判令京源公司履行为李茂恒办理京源柳郡小区2-1-501房屋产权证的协助义务；二、判决京源公司承担逾期办理房产证的违约金额为237136.49元（自2011年8月26日至2019年7月20日）；三、由京源公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：京源公司开发了京源小区（暂定名），该小区位于七一中路北侧、京广铁路东侧。京源小区1、2、3、4、6、7号楼商品房预售许可证为（2008）第016号，预售总建筑面积24041.67平方米，共246套，有效期限为2008年5月21日至2010年5月20日。2009年7月15日，李茂恒与京源公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，京源公司将位于保定市房屋出售给李茂恒，房屋建筑面积137.84平方米，房屋总价款为516900元，付款方式为商业贷款，已交清购房首付款216900元，剩余300000元办理贷款，并于10日内办理相关贷款手续。京源公司于2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备市质检站验收合格，并符合本合同约定的商品房交付李茂恒。关于产权登记的约定，出卖人（京源公司）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意视具体情况双方协商。李茂恒于当日交纳了首付款216900元，后按约定办理了房屋贷款。2011年5月26日，京源公司向李茂恒交付了合同约定的上述房屋。同日，李茂恒向京源公司交纳了代为办理房本的相关费用。后京源公司未能按合同约定的在商品房交付使用后90日内，将涉案房屋办理权属登记需由京源公司提供的资料报产权登记机关备案。2019年7月19日，京源公司为李茂恒出具证明载明：“证明李茂恒，男，从我公司购买京源柳郡小区2-1-501房产时使用的身份信息为军官证号：北字第**，现本人要求办理房产证改用身份证号：1306261973××××××××，特此证明。另，自2011年就房屋未获产权及违约金问题与公司年年交涉未果，特予证实。保定市京源房地产开发有限公司2019年7月19日”。京源公司辩称前述证明第二段文字系李茂恒对原文件的污损和篡改，申请了司法鉴定，后京源公司认为第二段内容系李茂恒自行打印了其现持有的添加了第二段内容的《证明》一份，绕过其公司行政部门人员，直接找印章管理人员骗取加盖了印章，故撤回了该鉴定申请。李茂恒对京源公司前述意见不予认可。后李茂恒诉至法院，请求判如所请。李茂恒主张逾期办证违约金计算标准为：按照已付购房款总额516900元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，利率按5年以上同期正常贷款利率计算，自2011年8月26日至2019年7月20日迟办房证违约金为237136.49元：2011年8月26日至2012年6月7日共287天，利率7.05%，利息为29153.16元；2012年6月8日至2012年7月5日共28天，利率6.80%，利息为2733.83元；2012年7月6日至2014年11月21日共869天，利率6.55%，利息为81726.92元；2014年11月22日至2015年2月28日共99天，利率6.15%，利息为8742.07元；2015年3月1日至2015年5月10日共71天，利率5.9%，利息为6014.71元；2015年5月11日至2015年6月27日共48天，利率5.65%，利息为3893.98元；2015年6月28日至2015年8月25日共59天，利率5.40%，利息为4574.56元；2015年8月26日至2015年10月23日共59天，利率5.15%，利息为4362.78元；2015年10月24日至2019年7月20日共1365天，利率4.9%，利息为96035.71元。京源公司认为该违约金数额过高。另，前述违约金经计算2011年8月26日至2012年6月7日利息为29051.93元，但总计为李茂恒主张的237136.49元。2019年3月1日，京源公司取得了坐落于七一中路459号1-13号楼不动产权证书，证号为冀（2019）保定市不动产权0006052号。京源公司提交的备案合同编号ＧＦ20080160071《商品房买卖合同》显示签订时间2011年8月25日，李茂恒对其签字不认可但对备案行为认可。保定市城乡规划局市规罚决字（2018）第004号行政处罚决定书显示，京源公司开发建设的京源居住小区一期项目，位于七一中路北侧、京广铁路东侧。在建设过程中京源公司未按照建设规划许可证［冀保01-市规建字（2007）010号］规定进行建设，于2008年3月擅自建设了小区地上车库、、地下车库根据相关规定，对京源公司给予违法建设工程造价百分之五额度的罚款处罚，共计罚款199419元。2019年9月2日京源公司在涉案小区发出了要求业主携带办理房本相关资料现场审核资料的通知。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。李茂恒已依约履行付款义务，京源公司理应按约定期限协助办理产权证书。京源公司辩称李茂恒的起诉已超诉讼时效，与李茂恒提交的京源公司出具的《证明》相悖，不予采纳。李茂恒关于判令京源公司履行为其办理京源柳郡小区（京源小区）2-1-501房屋产权证协助义务的主张，符合法律规定，予以支持。京源公司辩称逾期办证的原因系政府规划调整，缺乏事实及法律依据，不予采纳。京源公司逾期办理涉案房产的产权证书事实清楚，其行为显属违约，关于逾期办证违约金如何计算，首先涉案合同约定双方同意视具体情况双方协商，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故在双方协商无果的情况下，李茂恒主张按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算2011年8月26日至2019年7月20日迟延办理房产证违约金237136.49元，符合法律规定，予以支持。京源公司辩称前述违约金过高，因不属于合同法规定的违约金过高应予以调低的情形，故对其此项抗辩，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告保定市京源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告李茂恒办理京源柳郡小区（京源小区）2-1-501房屋产权证；二、被告保定市京源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李茂恒逾期办理房产证的违约金237136.49元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4857元，由被告保定市京源房地产开发有限公司负担。” 二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，关于被上诉人李茂恒在一审中提交的盖有上诉人京源公司公章的《证明》，上诉人在一审中主张第二段内容系被上诉人对原文件的污损和篡改并申请司法鉴定，后又撤回鉴定申请，故其虽对该《证明》不予认可，但未提交任何证据予以反驳，一审法院对该《证明》予以采纳并认定本案起诉未超过诉讼时效，并无不当。上诉人未按双方所签《商品房买卖合同》约定的期限将需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致被上诉人至起诉时仍未取得房屋产权证书，构成违约，其主张系因政府原因导致，未提交任何证据，亦与被上诉人提交的保定市城乡规划局对上诉人出具的行政处罚决定等证据反映出的事实不符，一审法院认定上诉人存在过错并应承担相应违约金符合事实及法律规定，亦无不当。上诉人关于被上诉人在签订合同时自愿放弃违约金的主张，在合同中无明确约定，且《商品房买卖合同》第十五条关于违约的处理方式并未全部划叉，第三项视具体情况自愿协商条款仍保留，亦与上诉人主张的被上诉人已放弃违约金不符。上诉人关于被上诉人已接受其以减免物业费的方式进行补偿的主张，被上诉人不认可，其未提交证据证实该主张，本院对此亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判 二审案件受理费9206元，由上诉人保定市京源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  庞 茜 审 判 员  霍丽芳 审 判 员  张 力 二〇二〇年八月五日 法官助理  杨亚军 书 记 员  齐亚卿