湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1317号上诉人（原审原告）：陈建军，女，1967年12月25日出生，土家族，住湖北省恩施市。被上诉人（原审被告）：林月英，女，1952年11月23日出生，汉族，住湖北省。委托诉讼代理人：朱熙峰（林月英之子），男，1979年11月8日出生，土家族，住湖北省恩施市。上诉人陈建军因与被上诉人林月英租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初7853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈建军上诉请求：撤销一审判决，予以改判，本案受理费由被上诉人林月英承担。事实和理由：2018年8月因市政建设需要，征收单位依照恩施市人民政府恩市政规（2017）2号通知征收了上诉人的房屋和门面，征收单位给被上诉人补偿了包括上诉人应依法享有的所有费用，但被上诉人任意克扣上诉人应享有的费用。一审法院在没有弄清客观事实的情况下作出了错误的判决，损害了上诉人的合法权利。林月英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。林月英给陈建军补偿的原因是因为在合同期内解除了合同，合同解除后就不存在补偿的问题。征收单位只针对林月英进行补偿，并不对租户进行补偿。陈建军向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告房屋租金3424.45元，退还押金1400元；2.补偿原告安装监控器的费用1800元、补偿原告停业损失费18866元、补偿原告仓库搬迁费1000元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。第一次庭审中，原告陈建军增加了要求被告林月英支付乳胶漆费用3300元、烟钱360元。第二次庭审中，原告陈建军撤回了要求被告林月英补偿安装监控器的费用1800元、仓库搬迁费1000元、乳胶漆费用3300元的诉讼请求。一审法院认定事实：2000年起，原告陈建军就开始承租被告林月英位于恩施市市府路××号门面及仓库，双方亦依约履行了约定的合同义务。2012年6月3日，原告陈建军（乙方）与被告林月英（甲方）就租赁的仓库签订了书面的《房屋租赁合同》，约定租赁面积为46.5平方米，每平方米为30元，租期为2012年6月3日起至2014年6月2日止，押金400元，双方还就相关事项作了详细约定。此后，原告陈建军继续承租被告林月英的上述门店与仓库，且履行了各自的合同义务。但在2014年之后，原告陈建军实际按其与被告林月英口头约定的以每年22400元的价格向被告林月英支付门面租金至2018年11月29日，并以每年4500元价格支付仓库租金至2019年3月9日。此外，原告陈建军与被告林月英就上述同一门面另外还签订了三份落款时间分别为2014年3月14日、2014年4月28日、2014年6月2日的《房屋租赁合同》，约定的租期分别为2014年3月14日起至2019年3月13日止、2014年6月1日起至2019年5月30日止、2014年6月2日起至2015年6月1日止，年租金分别为32500元、48000元、22000元，但是这三份合同均未实际履行。2018年8月1日，被告林月英的房屋（房屋所有权证号为恩市私字第6743号、恩市私字第22233号，包含其出租给原告陈建军的门面与仓库）被征收。2018年10月7日，原告陈建军（乙方）与被告林月英（甲方）就案涉租赁门面及仓库的搬迁补偿签订了《商户搬迁补偿协议》，约定由被告林月英补偿原告陈建军的损失共计23305.83元（包含项目为伸缩雨阳棚1080元、角铁广告牌2736元、日光灯729元、吊扇684元、隔楼884.52元、五孔开关288元、多功能插座27元、浴霸234元、喷头234元、饰面板1534.46元、仿瓷涂料1528.85元、集成开关盒162元、监控拆装300元、热水器拆装150元、空调拆装150元、搬家费1000元、失业补助7350元、营业损失4134元），同时双方在该协议尾部约定“本搬迁补偿协议一式二份，甲乙双方各执一份，并在收款后三日内腾空所租房屋。另退住房伍个月零柒天房租费贰仟元整，共计贰万伍仟贰佰零陆元整。”同日，被告林月英将该协议约定的补偿款项及剩余房租费向原告陈建军付清，同时退还了原告陈建军押金800元，且原告陈建军向其出具了内容为“今收到林月英支付商店及租住房屋补偿款共计贰万伍仟贰佰零陆元整；退押金共计捌佰元整，合计贰万陆仟零陆元整（26006.00元），所租商店及住房合同终止。陈建军2018.10.7号”的《收据》一份。但是，原告陈建军一直未履行合同义务搬出案涉房屋，但因案涉房屋要被拆迁而原告陈建军阻工，案外人朱永才于2019年3月23日报警，恩施市小渡船派出所出警，其处警经过及结果为“接警后值班民警官进余、陈寥寥迅速赶到现场，经了解得知：2019年03月23日15时许，在恩施市市府路××号，陈建军与房东老板林月英因租房问题发生纠纷，陈建军不让拆迁施工人员朱永才施工，民警现场告知在场人员不得有过激行为，因（应）通过合理合法的方式处理此事，经民警劝解在场三人均表示会妥善处理，不会发生违法行为。此警情作民事纠纷处理”；此后，原告陈建军才搬出案涉房屋，并认为被告林月英向其退还的剩余租金及补偿费用过少，故诉至法院，请求判准前述诉请。一审法院认为，原告陈建军与被告林月英于2018年10月7日签订的《商户搬迁补偿协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方都应依约定全面履行自己的义务。根据该协议约定，就案涉租赁门面及仓库，被告林月英应补偿原告陈建军25206元，原告陈建军则应在收款后三日内腾空所租房屋，但是原告陈建军在2018年10月7日收到被告林月英支付的补偿款25206元及退还的押金800元共计26006元之后，直到2019年3月23日逾期五个多月后才腾退房屋，已构成违约。本案中，原告陈建军在被告林月英完全履行了合同约定义务而其本人又违约的情况下，现要求被告林月英退还房屋租金3424.45元、退还押金1400元、停业损失费18866元无事实与法律依据，不予支持。关于原告陈建军要求被告林月英支付烟钱360元的问题，因该问题系买卖合同关系，与本案租赁合同的法律关系不一致，其可另行起诉主张权利，本案不予处理。判决：驳回原告陈建军的诉讼请求。案件受理费462元，减半交纳231元，由陈建军负担。二审期间，当事人均没有向本院提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2018年10月7日，上诉人陈建军与被上诉人林月英就房屋租金的退还事宜、营业损失的补偿等事项达成了《商户搬迁补偿协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，双方当事人均应按照协议内容履行。陈建军起诉要求林月英再行返还房租、补偿停业损失费，其实质是要求变更协议内容。生效合同具有拘束力，合同内容不得擅自变更，除非双方当事人协商一致。本案中，林月英拒绝就案涉房屋租金事宜和营业损失等事项与陈建军进行协商，因此，双方当事人只能按照《商户搬迁补偿协议》享有权利、履行义务。事实上，陈建军在《商户搬迁补偿协议》签订的当天即给林月英出具了收条，领取了上述款项及房屋押金800元，说明双方当事人就商户租赁补偿事宜已经达成一致意见并已经履行完毕，本应不再有任何争议。现陈建军以林月英从开发商处领取的营业损失高于其领取的营业损失为由，欲推翻双方当事人已经履行的补偿协议，没有法律依据。上诉人陈建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费392元，由上诉人陈建军负担。本判决为终审判决。审判长 谭 云审判员 聂礼刚审判员 李志华二〇二〇年八月二十四日书记员 张晶晶