黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0109民初3965号原告（反诉被告）：哈尔滨杰能物业管理有限公司，住所地哈尔滨市松**江安街**锦绣家园。法定代表人：曲士尊，职务经理。委托诉讼代理人：李欣，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁国良，男，1975年5月21日出生，汉族，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：常海英（系丁国良之妻），女，1982年4月26日出生，汉族，住哈尔滨市。原告（反诉被告）哈尔滨杰能物业管理有限公司（以下简称杰能物业公司）与被告（反诉原告）丁国良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，适用简易程序。本院于2019年11月15日收到丁国良的反诉状，反诉请求内容为：一、请求判令杰能物业公司维修丁国良的地下车位漏水处，并赔偿车身被漏水腐蚀的喷漆费900元；二、请求判令杰能物业公司返还多收取丁国良的车辆管理费、电梯费、物业费共计3011.40元；三、请求判令杰能物业公司按《哈尔滨市普通住宅电梯费收费指导价格》、《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》等更正电梯费、车辆管理费、物业费；四、请求判令杰能物业公司公告本小区每年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；五、请求判令杰能物业公司赔偿丁国良多年来的精神物质损失费30000元；六、请求判令杰能物业公司承担本案相关费用。本院于2019年11月15日针对丁国良提出反诉请求的第一、第三至第六项的反诉，作出不予受理裁定，该裁定已生效。本院于2019年12月17日依法将本案转为普通程序，于2020年8月7日公开开庭进行了并案审理，原告杰能物业公司的委托诉讼代理人李欣，被告丁国良的委托诉讼代理人常海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杰能物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令丁国良支付拖欠的物业费本金16712.93元（自2013年1月1日至2018年12月31日），并自欠费之日起按同期人民银行贷款利率支付利息至实际给付之日止（其中第一笔以2785.488元为基数，自2013年1月1日起支付至实际给付之日止；第二笔以2785.488元为基数，自2014年1月1日起支付至实际给付之日止；第三笔以2785.488元为基数，自2015年1月1日起支付至实际给付之日止；第四笔以2785.488元为基数，自2016年1月1日起支付至实际给付之日止；第五笔以2785.488元为基数，自2017年1月1日起支付至实际给付之日止；第六笔以2785.488元为基数，自2018年1月1日起支付至实际给付之日止）。事实和理由：丁国良于2009年6月26日签订的物业服务合同中第四条第一项约定：物业管理费用一年一收，按建筑面积收取。高层的收费标准为1.2元/平方米/月，电梯费50元/月/户，自2010年4月30日起，执行哈尔滨市物价局、哈尔滨市房产住宅局哈价联发【2009】4号文件：物业费按0.95元/平方米/月，电梯费按楼层收取。第七项约定，每次交纳费用的时间为上年交费到期前一个月。合同第十条第四项约定：乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应及时补交，并承担从逾期之日起按欠款每天3‰交纳滞纳金。丁国良为锦绣家园E1-02幢2单元1202房屋业主，类型为高层，建筑面积155.92平方米。丁国良自2013年1月1日至今，一直未交纳物业费。丁国良辩称，不同意杰能物业公司的诉讼请求。理由如下：2009年6月，丁国良从开发商处购买案涉房屋入住后，由海南富南物业公司为案涉小区提供物业服务。其不知晓杰能物业公司是因何原因入住该小区，也未与杰能物业公司签订物业服务合同。2010年11月9日，丁国良购买案涉小区C区B28号地下车位一处，2013年雨季时因车位棚顶漏水，去找物业公司报修，当时提供物业服务的就是杰能物业公司。杰能物业公司说是开发商的原因。车位棚顶是公共区域，漏水维修也应属于物业公司服务范围之内。因棚顶大面积漏水，泥水已落到漆面车身，为此丁国良将车开到4S店进行喷漆。物业公司管理十分混乱，小区内私搭乱建，公共区域绿地被损坏和侵占，电梯经常出故障，住宅楼道内不配备灭火器和消防器材，小区治安管理案件频发，小区内车辆乱停乱放秩序混乱，公共区域损坏部分没有得到维护和修缮。杰能物业公司不按照合同约定提供服务，乱收费，将广告收入归其所有，私自出售小区高层业主共有的1楼门厅，侵犯广大业主的权利。收费标准不明确，丁国良房产证面积是153.78平方米，杰能物业公司超过业主登记房屋面积按照156平方米进行收费。收取的电梯费已超过哈尔滨住宅电梯收费指导价格。车位按每月108.33元收取费用，一年1300元，实际上管理费用按照哈尔滨住宅物业服务定价成本标准，杰能物业公司收费连80元标准都达不到，收费超高。地。地下车库只有水泥路面有用环保树脂材料进行铺设，车位墙壁及地板没有进行粉刷，照明灯数量不足。丁国良向本院提出反诉请求：请求判令杰能物业公司返还多收取的丁国良车辆管理费、电梯费、物业费共计3011.40元。事实和理由：杰能物业公司收取上述费用没有任何理由，也没有提供任何依据。要求杰能物业公司返还车位管理费，每月应按80元收取，杰能物业公司按108.33元收取，一年多收取340元，自2013年至2020年共多收管理费2380元。杰能物业公司每月应收取电梯费50元，实际收取63元，每月多收13元，每年超收156元，自2009年至2013年，杰能物业公司共多收电梯费546元。杰能物业公司按照每月每平方米0.95元收取物业费，案涉房屋面积153.78平方米，但杰能物业公司按照房屋面积160平方米收取物业费，每年多收物业费24.4元。自2009年至2013年多收物业费85.4元。杰能物业公司辩称，不同意丁国良的反诉请求。地。地下车位为暖库位管理费当中包含了丁国良应当交纳的供热费用。丁国良自购买车位后交纳车位管理费的行为就代表了他同意了该收费标准，形成了事实上的合同关系。关于物业费，物业费收费面积是依据丁国良与海南富南公司签订物业服务合同中写明的建筑面积收取的，作为物业公司获取不到业主房产证上登记的信息。如果丁国良能够提供有效合法证件，证明其主张的房屋面积米数，杰能物业公司同意按照证件上确定的面积收取物业费用。关于电梯费，2009年至2010年6月的电梯费不是由杰能物业公司收取的，不应由杰能物业公司返还多收的电梯费用。关于电梯费杰能物业公司同意每年度按照当年规定的收费标准收费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杰能物业公司提交的证据1.丁国良与海南富南物业有限公司哈尔滨分公司签署的物业服务合同（复印件）、锦绣家园小区入户联系单（复印件）、业主档案（复印件），该份证据客观真实，能够证明丁国良系小区业主，且丁国良在质证时认可海南富南物业有限公司哈尔滨分公司为该小区提供过物业服务，并按合同约定交纳了相应的物业管理费，本院予以采信；杰能物业公司提交的证据2.黑龙江省地方税务局通用机打发票（发票号为00521025），该份证据客观真实，与本案具有关联性，能够证明丁国良已向杰能物业公司交纳2012年1月-2012年12月31日的物业服务费1777.49元、电梯费756元，双方已实际行使和履行了物业服务合同约定的权利和义务，本院对该份证据予以采信；杰能物业公司提交的证据3.情况说明，该份证据由松北区物业供热管理办公室出具并加盖公章，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。丁国良提交的证据1及证据2均系《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的附件，系法规的一部分，不属于证据。丁国良提交的证据3.房产证【黑（2018）哈尔滨市不动产权第02139**】、地、地下车位预分证容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。丁国良提交的证据4及证据5均系拍摄的照片，照片虽未体现拍摄的具体时间，但内容客观真实，部分照片已反映出物业服务存在瑕疵，本院对该份证据予以部分采信。丁国良提交的证据6.黑龙江省地方税务局通用机打发票、增值税发票、收据及黑龙江省单位往来资金结算票据等，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院依职权调取的由松北街道办事处出具的关于锦绣家园小区的情况说明，该份证据经向当事人说明听取双方意见后，本院认为因案涉小区是否成立业主委员会，经庭后调查得知松北街道办事处物业管理办公室并不知晓，且所谓成立的业主委员会在松北街道办事处并无备案手续，故对该份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：丁国良系哈尔滨市松北区锦绣家园小区E1-02幢2单元1202室业主，案涉房屋建筑面积为153.78平方米。2009年6月26日，丁国良办理进户手续。同日，丁国良与海南富南物业有限公司哈尔滨分公司签订《物业服务合同》，约定：“物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境绿化卫生管理及保安消防管理等内容。高层的物业服务费按建筑面积交纳，每月每平方米1.2元，电梯费每月每户50元，业主每次应于上年缴费到期前一个月交纳费用。业主逾期交纳物业服务费，业主应及时补交，并承担从逾期之日起按欠款每天3‰交滞纳金。海南富南物业有限公司哈尔滨分公司对案涉小区弃管后，经松北区有关部门协调由杰能物业公司接管案涉小区，按照原物业公司的物业服务合同提供物业服务，并按照高层每月每平方米0.95元标准收取物业服务费，按照《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》标准收取电梯费。丁国良作为案涉小区业主，向杰能物业公司交纳了2010年7月至2012年12月31的物业服务费4443.72元、电梯费1890元，尚欠2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费10518.48元、电梯费3600元未交纳。另查明，案涉小区虽为商品房，但所建房屋未对外全部公开销售，出售对象主要针对哈尔滨市松北区公务员等主体。案涉小区房地产开发企业未与杰能物业公司签订前期物业服务合同，因案涉小区原物业公司海南富南物业有限公司哈尔滨分公司对案涉小区弃管,为了小区业主公共利益之需要，由松北区政府的相关部门协调由杰能物业公司为案涉小区提供物业服务。自2010年5月起，杰能物业公司一直对案涉小区提供物业服务至今，且较哈尔滨市松北区其他同类小区相比，案涉小区物业服务费收费标准中等偏低。本院认为，杰能物业公司事实上一直对案涉小区进行物业服务，丁国良作为小区内的业主，享受了物业管理服务，根据权利义务相一致的原则，丁国良理应及时履行缴费义务。丁国良辩称其未与杰能物业公司签订物业服务合同，故杰能物业公司无权起诉丁国良交纳物业费。杰能物业公司与丁国良虽未签订物业服务合同，但杰能物业公司在无合同依据的情况下为案涉小区业主提供物业服务，非归咎于物业服务企业的原因，系因案涉小区原物业公司弃管，由政府相关部门为了案涉小区公共利益之需要，指定杰能物业公司为案涉小区提供物业服务，案涉小区业主享受了物业服务，杰能物业公司与案涉小区业主存在事实物业服务关系。杰能物业公司收取物业费标准低于原海南富南物业有限公司哈尔滨分公司签订的前期物业服务合同约定标准，丁国良已实际接受了杰能物业公司提供的物业服务，并按照建筑面积每月每平方米0.95元的标准交纳了2010年7月至2012年12月31日的物业服务费，其收到的发票上印有杰能物业公司发票专用章。且案涉小区其他部分业主均按该标准，全额交纳了物业服务费，故对丁国良的该项抗辩，本院不予采纳。对于丁国良主张案涉小区管理混乱、公共绿地被侵占、电梯经常出故障、消防栓未配备水带等物业未尽到物业服务合同义务侵害业主权利的抗辩，本院认为，物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，也是一种根据外部情况进行动态调整的服务过程，不宜根据某一时间段内存在的服务质量问题或局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务、持续状态等予以确认。物业企业不履行或者不完全履行合同约定，以及相关行业规范确定的维护、养护和管理义务，业主可以请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒缴物业费。丁国良提供的证据能够证明案涉小区部分物业服务存在瑕疵有待进一步完善，但无法证明杰能物业公司提供的物业服务严重影响到业主的生活，且该种影响具有一定的持续性并构成根本违约。丁国良提出的物业服务问题事项属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，小区可以召开业主大会或依法成立业主委员会针对存在的问题与物业公司协商、必要时启用专项维修资金或采取其他合法途径解决，但不能成为丁国良一户拒付物业服务费的理由。综上，对丁国良的该项抗辩，本院不予采纳。对于丁国良主张车位棚顶漏水造成车身腐蚀支付喷漆费用损失的抗辩，本院已在生效的（2019）黑0109民初3965号民事裁定书中针对丁国良提出的该项反诉请求，已裁定不予受理，若丁国良确有证据证明侵权关系的存在，其可另行主张，但这并非拒缴物业服务费的理由，故对该项抗辩，本院不予采纳。本案案涉房屋的建筑面积为153.78平方米，按照杰能物业公司提供的收费标准0.95元/平方米/月，丁国良自2010年7月至2012年12月应交纳物业服务费4382.7元。但杰能物业公司按案涉房屋建筑面积155.92平方米计算收取物业服务费4443.72元。本院对杰能物业公司按建筑面积155.92平方米计算主张的物业费金额予以调整为按建筑面积153.78平方米计算，丁国良自2013年1月1日至2018年12月31日应交纳物业服务费10518.48元。杰能物业公司对于没有合法依据多收取的2010年7月至2012年12月31日期间的物业费61.02元也应予以退还。根据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的相关规定：30＜用户数≤60，基础费用为25，运行电费11层20元,运行电费每增减一层2元/月·户，基准价格=基础费用+运行电费，电梯费＝基准价格×（1±浮动幅度），浮动幅度≤10%，电梯起始层为地面一层的住户，原则上不收电梯费，每梯用户数原则不包括地面一层住户。案涉房屋所在楼层为12层，一梯两户，共25层，按照上述标准该房屋的电梯基础费用应为25元，运行电费22元，基准价格应为47元，若按上浮10%计算，每月应交纳电梯费51.7元，但杰能物业公司按照电梯费每月63元计算，收费标准过高。庭审中，杰能物业公司同意按照当年约定的收费标准收取电梯费，海南富南物业有限公司哈尔滨分公司与丁国良签订的物业服务合同中约定电梯费每户每月50元，故本院对该案中杰能物业公司主张的电梯费收费金额予以调整，丁国良自2013年1月1日至2018年12月31日应交纳电梯费3600元。杰能物业公司对于没有合法依据多收取的部分电梯费应予以退还。自2010年7月至2012年12月31日，杰能物业公司按每户每月63元标准实际收取丁国良电梯费1890元，若按每户每月50元标准计算，杰能物业公司多收取电梯费390元。因杰能物业公司仅收取了丁国良2010年7月至2012年12月31日期间的物业服务费及电梯费，故对其他物业公司于2009年向丁国良多收取的部分物业服务费、电梯费不负返还义务。综上，对杰能物业公司要求丁国良交纳自2013年1月1日至2018年12月31日的物业服务费（含电梯费）16712.93元的诉讼请求，本院予以部分支持。对丁国良要求杰能物业公司返还多收取的物业服务费、电梯费631.4元反诉请求，本院予以部分支持。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格【2014】2755号），非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格已放开。丁国良自2013年开始按照每年1300元自行交纳车位管理费，在此之后杰能物业公司也并未随意提高车位管理费收费标准，双方已经形成了较为稳定的合同关系。且对于地下车库车位，杰能物业公司都是按照每年1300元收取车位管理费，故对丁国良提出的返还自2013年至2020年多收取的车位管理费2380元，本院不予支持。本案双方于合同中未约定利息，且丁国良非恶意拖欠物业服务费，故对杰能物业公司主张利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：丁国良于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨杰能物业管理有限公司自2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费10518.48元、电梯费3600元；哈尔滨杰能物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还丁国良物业服务费61.02元、电梯费390元；三、驳回哈尔滨杰能物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回丁国良的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费218元（哈尔滨杰能物业管理有限公司已预付），由丁国良负担153元，由哈尔滨杰能物业管理有限公司负担65元，丁国良应于本判决生效之日起十日内向哈尔滨杰能物业管理有限公司给付其应负担的案件受理费。反诉案件受理费25元（丁国良已预付），由哈尔滨杰能物业管理有限公司负担4元，由丁国良负担21元，哈尔滨杰能物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付丁国良其应负担的案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  许湘辉人民陪审员  王凤有人民陪审员  辛 晶二〇二〇年八月二十八日法官助理于佩冬书记员刘莹