大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5556号原告（反诉被告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街**。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。被告（反诉原告）：顾艳红，女，1974年10月18日生，满族，住址大连市甘井子区。原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）顾艳红（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李威，被告顾艳红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令给付原告2017年9月1日起至2020年12月31日止的物业服务费16,024.96元；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金4,807.48元。事实与理由：原、被告双方于2016年8月24日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳。此后按一年一次缴纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域XX业主，房屋面积143.08平方米，自2017年9月1日起至2020年12月31日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计20,832.44元未缴纳。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、拖欠物业费期间没有异议，对收费标准有异议。案涉小区不是封闭小区，外来人员随意进出。楼道有人泼油漆，电梯脏、到处有宠物粪便，卫生、垃圾清理不及时，服务都是摆拍。原告没有按约定公示收费开支，公共设施维护保养有瑕疵。小区有违章建筑现象，原告谋取不当利益。原告雇佣催债人员侮辱谩骂恐吓业主，有安全隐患。房屋设计有问题，空调无法正常使用，原告答应处理但一直未处理。被告提出反诉请求：1、依法确认本诉中住宅前期物业收费标准是2.8元每平方米无效；2、依法判定住宅前期物业费标准为政府指导定价1.3元每平方米；3、本诉、反诉费由原告承担。事实与理由：一、原告与被告于2016年10月27日签订的《前期物业管理服务协议》约定的价格条款，其约定的2.8元每平方米的价格系政府指导价。违反《价格法》、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版）的强制性规定。同时《远洋荣域前期物业服务协议》的第十一条第3款的约定：“本协议条款如有与相关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。物业费2.8元系市场价。”此条款违反《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）、大价发[2016]51号《关于进一步明确我市被告政府定价经营服务性收费目录清单的通知》等相关法律、法规和规范性文件中对前期物业服务实行政府指导价的规定。被告的主张符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。二、原告在提供物业服务过程中存在以下违约情形。（1）根据《远洋荣域前期物业服务协议》第五条关于物业管理质量要求明确：公共设施设备的维修养护，保持事实设备状况完好、急修24小时提供服务员，小修自接到保修时起12小时内完成；禁止违章建筑，交通秩序畅通无阻、停车有序。而被告自2018年多次向原告报修如下内容：入户走廊消防烟道和户外油烟四溢窜入户内无法开窗；下水管道多次渗漏，报修多次仍出问题且最近一次报修后至今未处理；室外空调间因封闭散热不足造成停机，严重影响空调使用；消防烟道栅栏影响入户门开关，造成门把手损伤；停车场入口经常堵塞无法进入，多次电话投诉至今仍存在。上述报修多次至今未予解决处理，严重侵害被告合法权益。（2）根据原告与小区业主签订的《前期物业服务协议》约定非常明确。原告向小区业主依照《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准提供服务。而《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准里约定的：有一定规模的休闲活动场地和固定的活动场所，并设有文化、娱乐、体育活动场地及器械、设施；建立房屋保修、修缮制度并建有记录。房屋完好率、维修质量合格率、业主满意率不低于95%；无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象；有红外线报警监控；每年至少征求一次业主对物业服务的意见，满意率在80%以上；建立共用部位设施设备维修资金台账，账目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况；建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况原告均没有提供。原告未向业主公布收支情况，同时违背了《业主服务手册》第3.1.4的规定。管理账目及收支情况将由物业服务员中心按照每年公告一次的合同义务，故原告未依合同履行合同义务向被告提供承诺的物业服务。（3）被告的物业费的合法性认定，不论是行政诉讼的部分还是民事诉讼的部分均已由辽宁省高院受理了再审申请。原告对被告的反诉请求辩称，不同意其反诉请求。理由：一、前期物业收费标准2.8元/平方米/月合法有效，该条款不存在合同法第五十二条所规定的无效情形。只有违反了效力性强制规定才会导致合同的无效。本案中，被告所举的《价格法》、《辽宁省物业条例》为管理性规定，并不属于效力性强制性规定，故并不存在无效情形。原、被告双方均为平等的民事主体，拥有完全的民事行为能力，物业服务费收费标准应依照《前期物业服务协议》的约定执行，并且该协议经原、被告双方签字盖章，是真实的意思表示，对双方均具有约束力。并且，物业服务费标准在被告与开发商签订的《商品房买卖合同》中亦有明确约定，被告是明知的；二、被告无权请求降低物业费标准。物业服务费的调整应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并不能由被告单方要求调整。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，物业服务费的调整属于共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其次，反诉原告引用的《关于印发的通知》已于2016年5月1日废止。再次，物业收费标准为双方合意的结果，被告不得单方面降低，否则合同会将成为一纸空文，严重影响市场交易安全。此外1.3元/平方米/月的物业收费标准并没有具体的引用依据。2016年5月1日起施行的《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》（大价发[2016]19号）第九条：“原有关规定与本通知相抵触的，以本通知规定为准。原《关于印发〈大连市物业服务收费管理实施细则〉的通知》（大发改收费字〔2009〕449号）、《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发〔2014〕50号）、《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）同时废止。”三、被告依照《前期物业服务协议》的约定，对公共部位、共用设施、设备等进行了维修、保养和管理，对公共绿化、公共环境卫生进行了清洁和管理，履行维护车辆行驶秩序、维护公共秩序的义务，不存在违约事项。又鉴于被告无权降低物业费收费标准，其主张退还已交纳的物业费没有法律和事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区XX业主，房屋面积143.08平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2017年9月1日起至2020年12月31日的物业服务费16,024.96元。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，因此现原告要求被告给付拖欠2017年9月1日起至2020年12月31日的物业服务费16,024.96元（2.8元/月/平方米×143.08平方米×40个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的小区不封闭、外来人员随意进出、保洁不到位、未公开收支明细、公共设施维护保养有瑕疵、小区存在违建等辩论意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。如果业主认为物业公司有侵权行为，应根据法律规定另行诉讼。被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于被告提出的因房屋设计问题，空调无法正常使用，原告承诺处理但未处理的辩论意见。本院认为，被告自认空调无法正常使用的原因系由房屋设计不合理所致，该问题并非由原告提供物业服务产生的，被告据此拒交物业费没有依据，关于被告的该项辩称意见，本院不予采纳。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告提出的确认2.8元/平方米/月物业费标准无效的反诉请求，本院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，故对于被告要求确认收费标准2.8元/平方米/月无效的反诉请求，本院不予支持。关于被告提出的要求依法判定住宅前期物业收费标准为政府指导定价1.3元/平/月的反诉请求，本院认为，案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，因此该协议合法有效，原、被告均应受该协议的约束。协议中已明确约定了物业费标准为2.8元/平方米/月，被告要求收费标准降至1.3元/平方米/月的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）顾艳红于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币16,024.96元（自2017年9月1日起至2020年12月31日止）；二、驳回原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）顾艳红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币160元（原告已预交，已减半收取），由被告（反诉原告）顾艳红负担。反诉费25元（被告已预交），由被告（反诉原告）顾艳红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇二〇年八月四日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。