江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1334号上诉人（原审原告）：钟琴，女，1990年4月11日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：黄日斌，江西日泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭林，江西日泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：宜春辉鹏房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区宜阳北路**，统一社会信用代码：913609027633933162。法定代表人：彭丁根，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙娜，江西利元律师事务所律师。上诉人钟琴因与被上诉人宜春辉鹏房地产开发有限公司（以下简称辉鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2020）赣0902民初2338号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟琴的上诉请求：1.请求法院撤销一审判决第二项“驳回原告钟琴的其他诉讼请求”并改判“辉鹏公司应支付钟琴逾期交房违约金38875.29元”。2.本案一审、二审案件受理费由辉鹏公司承担。事实和理由：一审法院认定“《商品房买卖合同》虽然约定被告应于2016年12月31日前，将具备竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付给原告，但是在2016年12月29日，被告未取得案涉商品房竣工验收备案表的情况下，原告仍与被告办理了收房手续，同意并实际收房，应视为原、被告以实际行动对《商品房买卖合同》的交房标准进行了变更”，属于事实不清，证据不足，理由如下：1.辉鹏公司降低交房条件向钟琴交付涉案房屋的行为，不能免除辉鹏公司逾期交房的违约责任。依据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第二条“开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定“及一审查明的事实（涉案房屋的消防验收是在2019年1月23日，竣工验收备案登记为2019年6月20日），2016年12月29日辉鹏公司未达到房屋交付条件。2.2016年12月29日辉鹏公司未将涉案房屋未取得竣工验收备案登记的事实告知钟琴，钟琴也不知涉案房屋未取得竣工验收备案登记，而是认为辉鹏公司已经取得《竣工验收备案》。依据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第三条”开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外”之规定，辉鹏公司应当承担逾期交房的违约责任。辉鹏公司答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钟琴向一审法院起诉请求：1.判令辉鹏公司向钟琴按照商品房买卖合同第八条交付期限和第九条出卖人逾期交房的违约责任支付从2017年1月1日起至2019年6月20日止共901天逾期交房违约金38875.29元，并按照商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定支付违约金2193.87元；2.本案全部诉讼费、律师费由辉鹏公司承担。一审认定的事实及判决要点：2015年6月16日，钟琴与辉鹏公司签订了合同编号为ＹＣ201506027988的《商品房买卖合同》一份。其中约定：钟琴购买辉鹏公司开发的位于宜春市枫林映像17幢2-502号房屋，建筑面积为144.78平方米；购房价为438773元；第八条交付期限：出卖人应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房［取得竣工验收备案表］，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限第二天起至交付之日止由出卖人向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，钟琴按合同约定的付款方式向辉鹏公司支付了购房款。钟琴所购买的枫林映像17幢2-502号商品房，在2016年12月3日，经勘察单位江西华东岩土工程有限公司、设计单位江西省建筑设计研究总院赣西分院、施工单位江西省广润建设有限公司、监理单位南昌市建设工程项目管理有限公司、建设单位宜春辉鹏房地产开发有限公司五方共同对工程质量进行了验收，综合验收结论是验收合格。2016年12月29日，辉鹏公司通知钟琴收楼，双方于当日办理了商品房交接手续，钟琴领取了案涉商品房的钥匙及《住宅质量保证书》。2019年1月23日，枫林映像1-3#、5#、10-13#、15-24#楼经宜春市公安消防支队验收，综合评定消防验收合格。2019年6月20日，辉鹏公司取得了枫林映像一期9#、16-19#、22-24#楼的竣工验收备案表。2020年4月7日，辉鹏公司将钟琴购买的商品房办理权属登记所需资料报产权登记机关。2020年4月21日，辉鹏公司为钟琴办理好了案涉商品房的不动产权登记证书。2020年4月22日，钟琴以辉鹏公司未按《商品房买卖合同》约定的标准交付商品房及办理房地产权属证书为由诉至一审法院，要求辉鹏公司承担逾期交房及逾期办理房地产权属证书的违约责任。一审法院认为，对辉鹏公司是否构成逾期交房并承担逾期交房违约责任的问题。钟琴与辉鹏公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》虽然约定辉鹏公司应于2016年12月31日前，将具备竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付给钟琴，但是在2016年12月29日，辉鹏公司未取得案涉商品房竣工验收备案表的情况下，钟琴仍与辉鹏公司办理了收房手续，同意并实际收房，应视为钟琴与辉鹏公司以实际行为对《商品房买卖合同》的交房标准进行了变更，且钟琴2016年12月29日收房时，案涉商品房已经通过了建设、勘验、设计、施工、监理五个单位验收合格，符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的房屋交付使用的条件，因此钟琴与辉鹏公司对合同的变更未违反法律规定，合法有效，辉鹏公司已按约定期限交房，不存在逾期交房的情形，钟琴以辉鹏公司未按《商品房买卖合同》约定交付取得竣工验收备案表的商品房为由，要求辉鹏公司支付逾期交房违约38875.29元，该院不予支持。对辉鹏公司是否逾期提供办理权属登记资料并承担逾期办证违约责任的问题。依据《商品房买卖合同》约定，房屋的交付时间是2016年12月31日前，故辉鹏公司向产权登记机关提供权属登记资料时间应不晚于2017年4月1日，现辉鹏公司于2020年4月7日才将案涉商品房办理权属登记所需资料报产权登记机关，显属违约，辉鹏公司应当按合同约定承担违约责任，钟琴诉请辉鹏公司按已付房价款的0.5%支付违约金2193.87元（438773元×0.5%），于法有据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、限宜春辉鹏房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向钟琴支付逾期办证违约金2193.87元；二、驳回钟琴的其他诉讼请求。案件受理费827元，减半收取413.5元,由钟琴承担388.5元，由辉鹏公司承担25元。二审中，上诉人钟琴与被上诉人辉鹏公司均没有提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然辉鹏公司在合同约定交房日期前向钟琴交付案涉房屋没有取得竣工验收备案表，但是案涉房屋交房前经五方机构验收工程质量合格，并向钟琴交付了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，钟琴实地查验案涉房屋后办理了收房手续，可见，钟琴以实际行为认可了辉鹏公司的交房。钟琴在一审起诉前长达三年多的时间从未向辉鹏公司主张房屋不符合交房条件，且案涉房屋也已经在钟琴一审起诉前取得了竣工验收备案表，钟琴事后再以辉鹏公司未按约定交付取得竣工验收备案表的商品房主张逾期交房违约责任，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，上诉人钟琴的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费771.88元，由上诉人钟琴负担。本判决为终审判决。审判长 贾 莉审判员 高胜敏审判员 易 芳二〇二〇年八月六日法官助理罗武平书记员周卉