广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初47492号原告：深圳市一榀实业管理有限公司（以下简称一榀实业公司），住所地广东省深圳市福田区福保街道福保社区市花路**富林物流大楼**富林大厦****G05、G11-G15，统一社会信用代码91440300MA5F64E883。法定代表人：张琳涓。委托诉讼代理人：姚朝武，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关钟安，北京市百瑞（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市月影凝聚文化传播有限公司（以下简称月影公司），，住所地广东省深圳市福田区福保街道富林物流大厦B114-115统一社会信用代码91440300594303120P。法定代表人：翁千。委托诉讼代理人：谭跃春，广东邦富律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚立成，广东道华律师事务所律师。被告：优车库网络科技发展（深圳）有限公司（以下简称优车库公司），，住所地广东省深圳市福田区福保街道福田保税区市花路**富林大厦******统一社会信用代码91440300357886297E。法定代表人：沈天诗。委托诉讼代理人：郑标，广东坚果律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海波，该司员工。被告：深圳富林物流有限公司（以下简称富林公司），住所地广东省深，住所地广东省深圳市福田区福保街道福田保税区市花路**码91440300748881426W。法定代表人：刘彦芳。被告：深圳市宝杰物业管理有限公司（以下简称宝杰公司），住所地广东省深圳，住所地广东省深圳市福田区福保街道市花路**富林大楼****914403000846450083。法定代表人：闫亚宾。上列二被告共同委托诉讼代理人：覃玉琳，广东博商律师事务所律师。上列二被告共同委托诉讼代理人：梁桂鑫，广东博商律师事务所实习律师。被告：翁千，男，汉族，1982年3月28日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：姚立成，广东道华律师事务所律师。原告一榀实业公司与被告月影公司、优车库公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，经原告申请，本院依法追加被告富林公司、宝杰公司、翁千为共同被告。本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚朝武、关钟安，被告月影公司及其委托诉讼代理人谭跃春、姚立成，被告优车库公司委托诉讼代理人郑标、王海波，被告富林公司、宝杰公司共同委托诉讼代理人覃玉琳、梁桂鑫，被告翁千及其委托诉讼代理人姚立成到庭参加诉讼。期间经依法委托鉴定，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令五被告连带赔偿原告经济损失共计753987.45元（其中房租656640元、水电费1367.45元、管理费36480元、两次修缮材料费及人工费13500元、员工工资46000元）；二、请求判令五被告承担全部诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、律师费等。事实和理由：原告位于深圳市福田区，被告月影公司、优车库公司分别位于该大厦Ｂ栋114-115室、116-117室。2018年3月，因被告月影公司与被告优车库公司不当装修，洗手间严重渗水，导致原告房顶漏水，墙面脱落，Ｇ11-Ｇ15室无法进行合理的装修施工。经物业管理公司负责人和渗水方企业负责人协调，2018年4月中旬墙体重修，2018年5月初墙体再次被冲脱落，直到2018年8月才修复墙体。被告月影公司、被告优车库公司的不当装修给原告造成经济损失，应当对原告予以赔偿。其中包括2018年4月至2018年9月期间原告支付的房租费月656640元、水电费用1367.45元、管理费用36480元；两次修缮的材料费及人工费共计13500元；员工工资共计46000元。原告分别于2018年9月26日、2018年9月12日向被告月影公司、被告优车库公司送达了赔偿清单，但至今未获赔偿。原告当庭确认被告富林公司作为业主未提供合格的物业给原告使用，被告宝杰公司作为租赁物的物业管理方未尽合格的管理义务，共同导致了原告的损失，应承担赔偿责任。被告翁千作为被告月影公司的唯一自然人股东，根据公司法规定应当对被告月影公司的侵权行为承担连带责任。被告月影公司、翁千的共同答辩意见为：一、本案是侵权法律关系，原告的举证只包含了损害事实部分，并未举证证明被告月影公司有侵权行为，且与原告的房屋租赁、房屋受损之间有因果关系。二、被告月影公司并不是房屋业主，只是房屋租户，月影公司在原告进驻涉案房屋之前早已营业，在使用租赁房屋的过程中没有任何改动装修。三、被告月影公司在接到原告投诉后，出于人道主义，应原告的要求，主动将自身的卫生间进行了开挖检测，发现月影公司卫生间的地板并不存在漏水现象，即月影公司在租赁房屋范畴内的管道不存在漏水现象。综上，原告对侵权的因果关系举证不足，请求依法驳回原告的全部诉求。被告翁千还认为租赁房屋是由被告月影公司与被告富林公司签订，租赁合同经营实体是被告月影公司与被告富林公司，与被告翁千无并无直接关联关系，被告翁千并非本案适格诉讼主体。被告优车库公司答辩称：一、被告优车库公司无侵权行为，与原告租赁房屋受损之间没有因果关系,依法应驳回原告对优车库公司的诉讼请求。原告主张优车库公司造成其财产损害，不属法律另有规定的过错推定或无过错责任情形，应按《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定的一般侵权规则处理。该条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。据此，原告应当举证证明（一）其权益受到损害的事实；（二）优车库公司有加害行为；(三）优车库公司主观上有过错；（四）优车库公司的加害行为与原告的损害之间存在因果关系。事实上：1、优车库公司自2016年1月1日承租富林大厦B栋一层116-117房屋以来未进行任何装修施工，且在2018年4月物业公司找优车库公司称原告承租房屋房顶漏水之前，未出现任何漏水现象。2、优车库公司对承租房屋卫生间施工是为了配合物业公司检查涉案房屋漏水原因而实施并非主动装修施工，更未导致原告涉案房屋漏水。2018年4月，物业公司找到优车库公司称原告租赁房屋有漏水现象，需要优车库公司配合整修卫生间以确认漏水原因。优车库公司随即找人对卫生间进行施工，并进行闭水试验。经两天闭水试验没有发现楼下有漏水情况，物业公司人员进行了现场验收确认，优车库公司才对卫生间进行了修复施工。3、原告自承租涉案房屋后一直在装修，不能排除其自身装修引起漏水的可能。根据谁主张谁举证原则，原告对其所提主张承担举证责任，应证明其房屋渗水的损害结果与优车库公司装修行为之间存在因果关系。事实上，原告房屋装修在先，被告卫生间施工在后，原告房屋在装修过程中出现房顶漏水，但原告提交的证据不足以证明系因优车库公司的施工行为造成渗水的结果，亦无法排除因其改变房屋结构等自行装修行为而引发房屋漏水的可能。综上，优车库公司不存在任何侵权行为，更没有侵权故意，原告房屋漏水在前，被告卫生间施工在后，原告租赁的房屋漏水与优车库公司卫生间施工之间无因果关系。二、优车库公司作为承租人正常合理使用承租房屋，在原告反映漏水发生后，优车库公司已尽到最大限度的管理义务。1、优车库公司是富林大厦B栋一层116-117房屋的承租人，依据优车库公司与富林公司签订的《租赁合同》第十三条的约定，非因优车库公司过错所致租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，出租方应在5日内进行维修或委托优车库公司进行维修，发生紧急情况必需立即进行维修的，优车库公司可先行代为维修。即房屋的修复义务在出租方而非优车库公司。2、优车库公司在得知原告租赁房屋漏水情况后，第一时间积极配合物业公司检查漏水原因并进行闭水试验，经物业验收并不存在导致原告房屋漏水的现象，优车库公司作为承租人已尽到最大限度的管理义务。三、优车库公司出于人道主义对原告涉案房屋受损部位进行了修复施工，原告不存在修缮费用损失，原告主张的其他费用是正常使用房屋及公司运营开支，与优车库公司无关，优车库公司无需承担赔偿责任。1、尽管未有明确指向认定原告租赁房屋漏水与优车库公司有关，在物业公司的协调下，优车库公司与被告月影公司还是出于人道主义精神，对原告租赁房屋受损部位进行了修复，优车库公司为此承担修复费用1500元。且经物业公司验收，原告房屋墙面修复完成后没有继续漏水的现象，至此原告租赁房屋已修复完毕，不存在二次修复损失。2、原告租赁房屋仅小部分面积存在漏水，不影响其他部分正常使用，原告主张的房租费用、水电费用是其正常使用租赁房屋的开支，员工工资是其正常经营公司支出，不是原告因修复房屋产生的损失，与优车库公司无关。综上，优车库公司不存在侵权行为和故意，优车库公司对承租房屋卫生间进行施工是为查明原告房屋漏水原因，原告房屋装修和漏水在前，优车库公司施工在后，与原告房屋受损没有因果关系。原告租赁房屋受损部位已由两被告修复完毕，不存在其他损失，依法应驳回原告全部诉讼请求。被告富林公司的答辩意见为：一、富林公司无需向原告承担任何赔偿责任。富林公司并非本案的共同侵权人，其没有实施共同加害行为。首先，根据《侵权责任法》第六条及第八条的有关规定，行为人因过错侵害他人权益且与他人共同实施侵权行为的，应向被侵权人承担连带赔偿责任。本案中富林公司是富林大厦的业主，其仅作为涉案房屋的所有权人（即房屋的出租方），不是该房屋的实际使用人，其亦没有对原告实施任何侵权行为，更未与各被告共同向原告实施共同加害行为，依法不应当承担任何侵权责任。其次，富林公司作为房屋出租人，已向原告交付适租的房屋，交付的租赁房屋均符合规定及双方约定的使用标准及用途，已全面履行了出租方的适租义务。另外，原告所主张的墙面脱落及天花板渗水问题系因原告、被告月影公司及优车库公司间的不当装修造成，富林公司并未与被告月影公司及优车库公司共同实施加害行为，故无需与其他被告向原告承担任何连带赔偿责任。二、富林公司虽是涉案物业所有权人，但已提供适租房屋给原告及被告使用，由于承租方的使用不当造成涉案房屋漏水，非因房屋质量原因造成漏水，富林公司不应承担任何赔偿责任。首先，根据《民法通则》第八十三条，不动产的相邻各方在行使权利过程中给相邻方造成损失的，侵权人应向相邻方赔偿损失。富林公司虽是富林大厦房屋所有权人，但该栋大厦大部分物业均作出租使用，富林大厦B栋114-115室、116-117室的承租及实际使用人为被告月影公司及优车库公司，原告与被告月影公司及优车库公司之间形成相邻关系，富林公司不是原告相邻方，即使存在原告所主张的损害事实，也与富林公司无关，富林公司无需为此承担任何赔偿责任。其次，富林公司在与被告月影凝聚公司、优车库公司之间签订的《房屋租赁合同》的补充条款第十、十一条中，均约定了承租方在租用承租物业及装修过程中违反富林公司规定的，应承担由此造成的损坏赔偿责任。原告所主张的损失系因相邻权而产生，实际使用人与原告并不存在相邻关系，亦未造成原告任何损失。原告所主张的损失应以鉴定报告为准，以鉴定报告确认应由谁承担相应的赔偿责任。三、原告所主张的经济损失753987.45元缺乏事实依据，不应得到支持。1、原告所承租的房屋建筑面积为1520平方米，而其因漏水而受影响的建筑面积仅为100平方米且漏水区域为富林大厦B115卫生间，漏水区域仅占实际承租面积的十五分之一，不会导致其全部承租物业无法施工甚至无法正常经营。2、涉案物业渗水部位为B115的卫生间区域，该物业各个功能区域均有明确划分，卫生间部分漏水对其施工经营影响有限，并非导致无法正常施工，原告无权要求各被告承担其全部损失。3、原告在2017年9月即承租了涉案物业，却在长达几个月的时间里未进行装修，可以证明原告未进行装修的原因系其自身资金断裂暂时无法装修造成，并非因房屋漏水造成，与卫生间渗水现象不具有因果关系。4、原告所主张的员工工资损失与各被告无关，卫生间渗水现象并未造成其无法经营，且原告所承租物业本身亦未开业，一直处于装修阶段，其员工一直在G05办公并未在G11-15办公，不存在员工工资损失，相关员工的工资应由其自行承担，不应作为因渗水造成的损失。综上，富林公司并非本案侵权人，没有对原告实施任何侵权行为，不应承担任何侵权责任。原告的诉讼求缺乏事实依据，不应得到支持。被告宝杰公司的答辩意见为：一、宝杰公司无需承担赔偿责任。宝杰公司仅是涉案物业的物业服务企业，已积极履行了物业管理单位的各项管理职责，且在履行职责过程中并未对原告造成任何损失，不应承担赔偿责任。根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。原告房屋渗水所导致的损失并非由于宝杰公司管理不善或者疏于管理造成，而是由于承租方不当装修导致，其作为物业管理公司无需承担任何责任。二、宝杰公司无需对原告及被告月影公司、优车库公司（物业使用人）因不当装修造成的损失承担任何赔偿责任。根据《物业管理条例》的规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修。业主及物业管理人对房屋室内部分进行装修所导致的一切损失均与物业管理公司无关。本案中原告所主张的损失系由原告及被告月影公司、优车库公司之间对室内洗手间的装修造成，相关维修责任与宝杰公司无关。另外，《物业管理条例》第五十三条规定：业主和物业使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理公司。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。宝杰公司已依法履行了物业管理职责，按程序对原告及被告月影公司、优车库公司的装修申请进行了审批，且在各方出现争议时，宝杰公司还组织各方进行了协商，积极努力促成各方化解矛盾。故，宝杰公司不应承担任何赔偿责任。三、原告主张的经济损失753987.45元缺乏事实依据，不应支持。原告所承租的富林大厦B栋G层G05、G11-15的建筑面积为1520平方米，而其因漏水而受影响的建筑面积仅为100平方米且漏水区域为富林大厦B115卫生间，漏水区域仅占实际承租面积的一小部分且渗水部位为洗手间，对原告的影响较小，不会导致其无法施工甚至无法正常经营。其所主张的租金损失及员工工资损失等没有事实及法律依据，不应得到支持。综上，宝杰公司并非本案的侵权人，没有对原告实施任何侵权行为并积极履行了作为物业服务企业在物业管理中所应履行的相应职责，不应承担任何侵权责任。原被告双方围绕诉辩事实提交了相关证据，其中原告提交了《深圳市房屋租赁合同书》《深圳市房屋租赁安全管理责任书》合同登记（备案）号FU2018-BG05-0725；《富林大厦物业管理协议》；水电费、管理费及租金发票、缴费通知书;施工报价表及转账凭证；员工证明及工资支付凭证;漏水视频及照片光盘；协商录音光盘；《债权转让合同》《福林物流大楼租赁合同补充协议》《房屋租赁合同书》等证据。被告月影公司提交了《房屋租赁合同》；房屋结构平面图；月影公司办公场所卫生间检验照片、闭水验收单以及验收单签收照片；银行回单、证人证言；原告工商登记信息；被告宝杰公司向月影公司发的《关于卫生间漏水修复的函》等证据。被告优车库公司提交了《深圳市房屋租赁合同书》；费用报销单两份、收款收据一份、发票一份；招商银行的转账回单、照片。被告富林公司提交了房屋产权证明；《深圳市房屋租赁合同书》；《情况说明》《装修图纸审核意见》（被告优车库公司租赁后未进行装修，被告月影公司入驻后对洗手间等进行了装修）等证据。被告宝杰公司提交了《关于卫生间漏水维修的函》；会议记录、会议纪要。另有本院委托的鉴定机构出具的《财物鉴定报告》证明有关事实。本院组织原被告进行了证据交换和质证。经审理查明，被告富林公司系深圳市福田区福保街道福保社区市花路21号富林物流大厦的业主，被告宝杰公司系物业管理方。2017年9月、2018年3月、2018年7月期间，案外人董在起、阮汉新、一榀文化（深圳）有限公司（以下简称一榀文化公司）、原告一榀实业公司先后承租被告富林公司富林物流大楼一层富林大厦B栋G层G05、G11-G15室用于办公场所（总面积1520平方米）。2018年3月，上述办公场所的贵宾接待室（95平方米）房顶出现漏水并致墙面起泡、掉皮、脱落受损。另查，被告月影公司、优车库公司分别租赁了位于原告承租物业的相邻楼上114-115室、116-117室。被告翁千系被告月影公司的唯一自然人股东。被告月影公司承租物业后曾于2016年6月进行了含卫生间在内的装修。被告优衣库公司于2016年1月承租物业后未进行过装修。2018年3月22日，被告宝杰公司向被告月影公司发出《关于卫生间漏水的函》：内容为月影公司在B115区域设置了卫生间。2017年11月，楼下租客发现漏水，2018年1月又发生漏水。我司发出了整改通知，现该区域再次漏水，要求被告月影公司彻底处理。2018年3月24日，被告月影公司对所在处所卫生间防水进行试验、施工。4月27日验收时，现场无漏水，闭水合格，可进行下一步。被告优车库公司于2018年4月亦配合查验漏水问题并于2018年7月13日支付1500元修复费用（转账记录摘要为“富林楼下刷墙费用”，被告月影公司确认收取了该部分款项）。2018年6月13日《会议记录》显示案涉房间仍在漏水、墙壁还是湿的，建议查找原因，召开会议。2018年9月10日《会议纪要》显示原告与被告月影公司、优车库公司商议漏水事宜。《涂料施工报价表》显示深圳市金基生态环境科技有限公司于2018年8月25日对原告一榀实业公司富林大厦G11-G15办公室进行天花涂料、地面地坪涂料施工，原告、地面地坪涂料施工款4223元；2018年9月19日、11月19日，原告一榀实业公司又分两笔支付价款8378元。又查，原告一榀实业公司于2018年6月8日成立。2018年7月，一榀文化公司与原告一榀实业公司签订《债权转让合同》，将本案所涉《租赁合同》的权利义务概括转让给原告一榀实业公司。同年7月25日，原告一榀实业公司与被告富林公司签订了《租赁合同补充协议》。再查，受本院委托，深圳市华联价格事务所有限公司于2020年7月13日出具（2020）华联鉴字第0601号《财物鉴定报告》，对案涉富林大厦B栋G层G11-15房顶原漏水处漏水原因及造成的损失进行勘查并作出了鉴定评估结论：经勘查，案涉G05、G11-15房面积共计1520平方米。案涉漏水区域即VIP贵宾接待室（95平方米）大门正对墙壁有脱皮、起泡现象。参照办公室各房间功能及用途权重，该房功能权重占比15-20%，结合房屋实际情况，该房在开业时所占功能权重较大，可达25%左右，对公司开业有一定影响。经测量，房屋修复时通道区域面积约122平方米，故受损房间及修复所需通道区域面积共约217平方米（95+122）。结论为：1、漏水原因系相邻楼上月影公司及优车库公司洗手间防水缺陷及出租方改变原房屋用途等因素共同作用造成。2、涉案房屋修复费用为6682元(单次)，修复次数以法院审理为准。3、涉案房屋每月租金损失为15624元。4、涉案房屋每月水电费损失为248元。5、涉案房屋每月管理费损失868元。6、涉案房屋每月工人工资损失为2363元。原告预先支付了鉴定费39200元。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，公民的财产权益依法受法律保护。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据庭审争议焦点，本院对本案综合评判如下：一、关于渗漏原因、损失及鉴定意见。原告认为：（一）认可被告月影公司及被告优车库公司洗手间防水缺陷及出租方被告富林公司改变原房屋用途等因素共同作用造成一榀实业公司漏水的鉴定意见。（二）鉴定结论认为原告房屋修复费用损失单次6682元，原告实际共修复二次，应计为6682*2=13364元。（三）对原告房屋租金损失每月15624元的意见不予认可。原告租赁富林公司涉案物业共计1520平方米是用来装修完整体开业经营使用，但因被告原因导致原告长时间反复维修漏水问题，由于涉案物业是一体的，因此原告租赁物业整体根本无法正常开业使用，被告应承担原告6个月全部物业租金损失，共计656640元。（四）鉴定结论认为原告水电费损失每月248元，如主张6个月，总金额与原告主张的6个月期间水电费损失共计1367.45元基本相符，但鉴定方法不正确。原告6个月一直没有开业，从原告2018年4月至9月水电费用共计1367.45元可知，租赁面积高达1520平方米，6个月水电费才1367.45元，故此费用仅是维修导致原告物业漏水而实际发生的水电费用，此项水电费损失不应按照面积占比方式计算，而应按实际发生额计算。（五）鉴定结论认为给原告造成管理费损失每月868元，不予认可。涉案物业共计1520平方米，每平方米4元物业费，每月管理费6080元，原告租赁的物业系由于五被告共同侵权行为导致6个月无法使用，此情况下原告根本无需支付侵权者任何费用，且涉案物业是用于装修完整体开业经营使用，涉案物业是一体的，因此原告租赁物业整体6个月根本无法正常开业使用的管理费损失共计36480元，应由被告负担。（六）鉴定结论认为给原告造成工资损失每月2363元，不予认可。由于五被告共同侵权行为导致原告出租物业反复漏水，致使原告一直无法经营期间，维持公司基本运营的员工工资，应对原告主张的基本人员工资开支46000元予以全额支持。被告月影公司认为：涉案房屋结构平面图纸载明本层原本为架空层，用于停车场用途，后业主（出租人）人为擅自改变用途，在楼层半中空用工字钢梁及波纹钢板上铺混泥土及地板架空增加一层（目前原告在下半层，被告在上半层），而且该增加的建筑楼层墙壁和地板中存有业主加建时铺埋的水管及排污管。针对加建楼层情况，鉴定报告对漏水水源来头或具体漏水出水口没有实际鉴定查明，导致涉案房屋漏水真实原因无法查清并定责：1、原告租赁之前被告早已在楼上营业，楼上洗手间一直没有任何改动，原告租赁验收房屋时也没有任何漏水现象，原告进场装修后不久就说楼上漏水，是否原告自身装修行为（打钉、冲击钻）损坏了业主铺埋的水管及排污管导致？2、被告接报漏水后开挖自身楼上洗手间查验，原告自身的水管和接水口均完好无损无漏水迹象，洗手间填充物及楼板防水层也都干燥无积水，显然漏水口源头不是被告的管道。3、业主（出租人）在原告承租后曾对整栋楼做消防加压水测试，有些楼层的消防喷头都爆裂喷水，可能损坏了业主铺埋的水管及排污管，另外由于楼层是波纹钢板加建，缝隙较大，可能被告之外的其他漏水口的漏水沿缝隙向低处汇聚损坏原告楼下墙壁。4、被告洗手间的防水层本身就具备防护氯化物腐蚀的特性功能，一般情况下防水层不会因少量氯化物腐蚀就损坏，只有因楼板自身物理爆裂才会引起刷涂在楼板上的防水层被撕裂，但楼板如果自身物理爆裂，无论是由于热胀冷缩或楼下暴力装修冲击都与楼上原告无关，因为原告这时没有任何改动洗手间一直都是正常使用，即防水层破裂原因没有鉴定查明。5、鉴定报告说原告损害是由楼下原告的防水层缺陷及业主改变原房屋结构用途等因素共同作用造成，但孰轻孰重？各自责任比例多少？为何原告承租进行装修之前没有漏水？漏水水源来头或具体漏水出水口在哪？以上这些焦点报告均无鉴定过程及结论。6、为查明上述焦点分清责任，原告愿意配合开挖洗手间直接鉴定查明事实，重新出具鉴定报告。7、鉴定人员应出庭接受法庭及各方的质询。被告优车库公司认为：（一）关于漏水原因：1、虽然鉴定结论认为漏水原因与被告优车库公司洗手间防水缺陷有关，但造成防水缺陷的不是被告优车库公司，被告优车库公司承租房屋后并未对卫生间进行装修，仅在原告提出漏水问题后，被告物业公司要求被告优车库公司对卫生间防水进行检修，且检修结果为不存在防水质量问题，故被告优车库公司对原告房屋漏水不存在侵权行为，无需承担任何赔偿责任。2、造成被告优车库公司以及月影公司洗手间防水缺陷的原因，鉴定报告中并没有就可能是原告或原告之前的承租人承租装修的过程中，向墙顶打孔导致进行合理排除。（二）关于损失费用：1、关于涉案房屋的修复费用，2018年5月，按照物业公司的要求，优车库公司与月影公司在再次做了洗手间的防水后，对一楼的墙面进行了修缮，费用是由优车库公司与月影公司共同承担。2、对于租金损失、水电费用、管理费、工人工资的损失不予认可。首先，关于租金损失、水电费用、管理费、工人工资损失不是直接损失，被告无需承当赔偿责任。其次，即便以上各项损失在侵权损害赔偿范围，也应由法院根据原被告双方提交的证据认定基本事实后，依据具体法律规定确认具体损失数额，而不是由没有任何司法职权的评估机构进行认定。评估机构仅有权对房屋受损面积给出评估意见，至于租金、水电、管理费及工人工资标准尚未经过法院认定的事实，仅凭原告单方提交的证据不能作为评估的依据。请求法院依据证据、事实及法律确定赔偿范围和标准。被告富林公司认为：鉴定报告认定涉案物业的房屋漏水原因系相邻楼上月影公司及优车库公司洗手间防水缺陷及出租方改变原房屋用途等因素共同作用造成，未充分查清本案因果关系，与事实不符。1、涉案物业的漏水现象发生在原告公司装修之后，该鉴定报告未充分体现涉案房屋漏水的因果关系。原告一榀实业公司未租用涉案物业之前，该物业一直处于正常办公使用状态。2016年1月1日，优车库公司即入驻涉案物业；月影公司亦于2016年3月15日入驻，该两被告公司在租用期间，两家公司均自行装修了洗手间，且涉案物业的楼上楼下均在正常使用，从未发生任何房屋漏水问题。该漏水发生在一榀实业公司于2017年9月入驻并于9月25日进行装修之后，距两被告公司租用涉案物业已有一年之久。因此，不存在富林公司改变房屋用途的事实，富林公司无需承担任何责任。涉案物业在一榀实业装修后才出现漏水现象，后月影公司及优车库公司在物业公司的调解下对洗手间进行了重新施工，且均已经验收并达到防水要求，且在楼上两公司将洗手间打掉重做之后，漏水现象停止。足以证明漏水的真正原因是原告在装修过程中将防水层破坏，导致造成漏水。2、鉴定报告认为漏水原因是富林公司将涉案物业由停车用途改为办公用途而共同造成，与事实不符。原告作为适格的出租人，已充分履行适租义务，出租的物业符合租赁使用标准，原告所出租房屋原本的设计不是停车场，也从未改变用途。原图纸标注为架空层是设计在室外地面，因其他原因未实际施工。涉案物业在月影公司及优车库公司的长期使用中，从未出现房屋漏水问题，将涉案物业用作办公用途与防水层破坏及房屋漏水并不存在直接因果关系，并非将涉案房屋用于办公用途一定就会造成漏水。3、鉴定报告仅以涉案物业“用水量较多、工字钢梁和波纹钢板跨度大及连接部件使用带螺纹的螺丝，存在热涨冷缩现象，不排除对楼上防水层造成影响”这一存在不确定性的论述即认定涉案物业的漏水原因为富林公司与其他被告的共同原因造成，缺乏严谨性，未经充分验证，纯属推论，结论难以令人信服。4、房屋漏水原因是多样的，不排除因原告装修施工所使用的材料、做法、施工工艺及防水层使用方式的不同导致防水层破坏而导致漏水。故不应单纯地仅凭可能性且未经核实的情况即认定房屋漏水与房屋用途有关。本院认为，首先，根据鉴定报告，原告贵宾接待室正对面的墙壁及房门的左右侧墙壁通过电线连接点与相邻楼上被告月影公司和优车库公司的洗手间地板可形成电路回路，正对房门的墙壁及房门左侧墙壁中水分较大，房门右侧墙壁中水分较小；经提取原告渗漏处的锈蚀物质，一方面源于建筑材料，另一方面来源于人体排泄物；根据房屋结构平面图纸，原告所在楼层为架空层，用于停车用途，在洗手间使用频率高的情况下，且工字横梁和波纹钢板跨度大及连接部件使用带螺纹的螺丝，存在热胀冷缩现象，不排除对楼上防水层造成影响。鉴定机构据此得出——漏水原因系相邻楼上月影公司及优车库公司洗手间防水缺陷及出租方改变原房屋用途等因素共同作用造成的鉴定结论，有事实基础、逻辑清晰、依据准确，该鉴定结论，本院予以采信。其次，关于具体损失认定。鉴定意见认为，参照办公室各房间功能及用途权重，VIP贵宾室的功能权重占比15-20%，结合房屋实际情况，该房在开业时所占功能权重较大，可达25%左右，对公司开业有一定影响。经测量，房屋修复时通道区域面积约122平方米，故受损房间及修复所需通道区域面积共约217平方米（95+122），评估涉案房屋修复费用为6682元(单次)、每月租金损失为15624元、每月水电费损失为248元、每月管理费损失868元、每月工资损失为2363元，有相应评估依据和标准，本院亦予采纳。《侵权责任法》第十九条规定：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。原告的各项请求当在法律允许的合理范围之内予以核定：1.关于修缮费用。经查，原告主张在发生漏水事故后实际共修复二次且有原告提交的《涂料施工报价表》及转账记录、发票等予以证明原告对渗漏房屋两次修缮实际共计支出12601元，上述费用亦与鉴定意见（房屋单次修复费用6682元）基本相当，故本院确认原告实际支出的修缮费用12601元，超出部分不予支持。2.关于其他损失。原告主张2018年4月至9月的房租损失，各被告则认为原告并未举证证明系因漏水导致原告未能开业。经查，原告一榀实业公司系于2018年6月4日正式工商登记成立，结合原告于2018年9月仍进行涂料施工的事实，以及原告提交的通话录音（原告方提及本准备2018年6月装修完成后开业，但因漏水导致推迟开业），故本院确定原告拖延开业的期间为3个月（2018年6-9月）。参照鉴定意见中关于租金损失15624元/月的标准，原告因本案导致的租金损失可计为46872元（15624元×3个月）。参照鉴定意见中关于水电费损失248元/月的标准，原告因本案导致的水电费损失可计为744元（248元×3个月）。参照鉴定意见中关于管理费损失868元/月的标准，原告因本案导致的管理费损失可计为2604元（868元×3个月）。参照鉴定意见中关于正常运营期间工人工资损失2363元/月的标准，原告因本案导致的工资损失可计为7089元（2363元×3个月）。另，《财物鉴定报告》及发票证明原告支付鉴定费39200元。综上，本院确认，原告因本案产生的修缮费用12601元、租金损失46872元、水电费损失744元、管理费损失2604元、工资损失7089元、鉴定费39200元，共计109110元。原告有事实和法律依据的诉请部分予以支持，超出部分不予支持。二、责任负担（一）关于被告优车库公司应否承担责任。根据鉴定意见，被告优车库公司洗手间防水缺陷系案涉漏水原因之一，但被告优车库公司否认租赁相关房产后进行过装修，后系因原告发现漏水并应物业公司要求才对卫生间防水实施开挖并检修；被告富林公司出具的《情况说明》亦印证该事实，在案证据亦无法证明被告优车库公司有其他不合理的使用行为导致出现案涉防水缺陷。故在案证据未能充分证明被告优车库公司实施了导致渗漏的行为，原告诉请被告优车库公司承担赔偿责任的理据不足，难以支持。(二)关于被告富林公司应否承担责任。《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人承担的瑕疵担保责任包括物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任。出租人的物之瑕疵担保为出租人应担保交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益,在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态，且租赁物无论是在交付前还是于交付后发生瑕疵的,出租人均负有瑕疵担保责任。详言之，出租人在物业租赁期间，负有对房屋及其附属设施负有管理、维护义务，定期对出租房屋的水、电、气有关设施安全进行检查的义务，对损害存在过错的，应承担赔偿责任。根据租赁合同约定，承租人需经出租人同意进行施工，禁止水透性施工、清洁，承租人对相关施工负有审核、监督、验收之义务。经查，一方面，被告富林公司作为案涉物业业主及出租人，有义务保证租赁物符合租户正常使用之需求，然而被告富林公司改变了租赁房屋的用途，且该改变原房屋用途与漏水事故存在因果关系，故被告富林公司对本案事故应承担相应赔偿责任。另一方面，被告优车库公司租赁的物业防水缺陷亦系本案渗漏事故的原因之一，在案证据并不足以认定被告优车库公司对此存在过错，被告富林公司作为该物业之业主亦当对该部分物业缺陷导致原告的损害承担相应赔偿责任。原告诉请被告富林公司承担赔偿责任，有事实和法律依据，可予支持。（三）关于被告月影公司、被告翁千应否承担责任。《民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。房屋承租人应对租赁物负有合理使用的义务，未尽相关义务，对损害的发生存在过错的，亦应承担赔偿责任。经查，被告月影公司承租案涉物业后曾对包括洗手间在内的设施进行了装修施工，鉴定意见亦认定该洗手间防水缺陷系本案渗漏的原因之一，故被告月影公司应对原告因渗漏导致的损失承担赔偿责任。《公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。经查，被告月影公司系一人公司，被告翁千系唯一自然人股东，但其并未举证证明被告月影公司财产独立于其个人财产，故原告据此诉请被告翁千对被告月影公司就本案的赔偿责任承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以支持。（四）关于被告宝杰公司应否承担责任。《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十六条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本院认为，物业管理是物业服务企业按照物业服务合同约定，通过对房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理和维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。被告宝杰公司作为物业服务企业应否对本案承担赔偿责任，应着重评判其是否在合理范围内履行了合同约定的维修、养护、管理等职责。经查，首先，案涉渗漏处位于原告及被告月影公司、优车库公司实际控制、支配的租赁物业内部专有区域，而非被告宝杰公司直接管领的公共区域。其次，被告月影公司按规定进行了装修报备，原告发现渗漏后，被告宝杰公司作为物管服务方已及时通知、协调涉事方采取措施进行修复，原告并未举证证明相关装修工程违反装修规范或被告宝杰公司存在拖延等不作为致使原告所受损失扩大。综上，原告既未能举证证明被告宝杰公司的行为直接导致本案渗漏事故，亦未证明被告宝杰公司疏于物管义务与渗漏存在因果关联或导致原告的损失扩大，被告宝杰公司作为案涉物业管理方在渗漏发生后已要求涉事方采取措施防止侵害继续发生、扩大，在合理范围内履行了物管义务，原告要求被告宝杰公司就本案损失承担赔偿责任的理据不足，难以成立。《侵权责任法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十二条规定：二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。本院认为，被告月影公司洗手间防水缺陷系本案漏水的原因之一，被告富林公司改变原房屋用途系本案漏水的原因之一且应对被告优车库公司所租物业洗手间防水缺陷承担责任,被告月影公司和被告富林公司均应根据责任大小对侵权行为造成的原告损失承担赔偿责任。根据具体事实、过错程度、原因力大小，本院确定由被告月影公司承担40%的赔偿责任，即应赔偿原告损失43644元（109110元*40%），被告翁千对被告月影公司的上述赔偿责任（43644元）承担连带责任；被告富林公司承担60%的赔偿责任，即应赔偿原告损失65466元（109110元*60%）。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市月影凝聚文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告深圳市一榀实业管理有限公司43644元；二、被告翁千对被告深圳市月影凝聚文化传播有限公司的上述债务承担连带责任；三、被告深圳富林物流有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告深圳市一榀实业管理有限公司65466元；四、驳回原告深圳市一榀实业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11340元（已由原告预交），由原告深圳市一榀实业管理有限公司负担9699元，由被告深圳市月影凝聚文化传播有限公司、被告翁千负担599元，由被告深圳富林物流有限公司负担1042元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内（涉外、涉港澳台当事人应在判决书送达之日起三十日内），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 超人民陪审员  陈绍粦人民陪审员  黎 锦二〇二〇年八月二十日书 记 员  孔玉艳