山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民再7号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王晋鹏，男，1979年7月22日出生，汉族，现住山西省太原市。 委托诉讼代理人：王慧勇，山西德昱律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：阳泉市宏基苑房地产开发有限公司。住所地：阳泉市城区。 法定代表人王海刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵晨，山西君衡律师事务所律师。 一审被告阳泉新世隆万家商贸有限公司。住所地：阳泉市城区。 法定代表人王锋利，该公司经理。 委托诉讼代理人：王慧勇，山西德昱律师事务所律师。 再审申请人王晋鹏因与被申请人阳泉市宏基苑房地产开发有限公司(以下简称宏基苑公司)、一审被告阳泉新世隆万家商贸有限公司(以下简称万家商贸)租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）晋03民终1309号民事判决，向山西省高级人民法院申请再审。山西省高级人民法院于2019年5月16日作出（2019）晋民申708号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王晋鹏及一审被告万家商贸的共同委托诉讼代理人王慧勇、被申请人宏基苑公司的委托诉讼代理人赵晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人王晋鹏申请再审称，一、有新的证据足以推翻原判决。2012年4月11日，被申请人宏基苑公司向新世隆万家超市致函，要求尽快解决合同主体变更、工程项目抵顶等问题。该证据可证明被申请人认可《租赁合同》中关于以前期工程费用抵顶租金的约定。新证据反映的客观事实与原审判决认定的关于合同主体责任为申请人及前期工程费用不予抵顶租金的事实并不一致。该新证据，足以推翻原判决。二、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）《租赁合同》签订及履行主体已由被申请人变更为万家商贸公司，原审判决认定申请人承担付款责任缺乏证据。（二）原审判决认定前期工程费用不应从租金中扣除，缺乏证据证明。1.合同明确约定，前期工程费用应从租金中逐年抵扣。2.前期工程客观存在，且涉及费用巨大。3.前期工程费用未被确认系宏基苑公司原因造成，原审判决以此为由认定不予抵扣租金，存在明显错误。4.原审判决以合同约定不动产附着物归被申请人所有，且不予赔偿为由，认定不应抵扣租金，完全系对合同的错误理解。（三）原审判决认定申请人欠付租金及占用费4352343.2元，缺乏证据证明。三、原判决适用法律确有错误，原审判决明显违反公平原则。1.原审判决认定前期工程费用不予抵扣租金，违反公平原则。2.原审判决认定租金计算至2017年9月20日，对申请人不公平。综上，王晋鹏依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（六）项的规定申请再审。 宏基苑公司辩称，再审申请人依据民事诉讼法第二百条第一项规定，提出再审申请的证据是2012年4月11日的书面致函，第一其不是新证据，第二也起不到这个致函就表明2011年4月27日由王晋鹏与被申请人签订的租赁合同，进行了主体的变更，变更为阳泉万家商贸有限公司的事实。同时基于本案的公司设立、租赁合同的履行以及合同约定，一、二审法院围绕三个焦点展开论证，每一个焦点都有足够的证据，故不存在原判决认定的基本事实缺乏证据证明的问题，也不存在适用法律错误的问题。 一审被告万家商贸述称，其与再审申请人王晋鹏的意见一致。 宏基苑公司于2017年7月7日以万家商贸、王晋鹏以及阳泉市郊区新世隆宜家超市为被告，起诉至城区法院请求：解除原、被告签订的《租赁合同》；判令被告支付至2017年5月30日拖欠的房屋租金4079962.52元，按《租赁合同》标准计算至实际腾空房屋时应交的房屋占有使用费；由被告承担诉讼费。后又撤回对阳泉市新世隆宜家超市的起诉。 一审法院认定事实：2011年4月27日，原告宏基苑公司（合同中称甲方、出租方）与被告王晋鹏（合同中称乙方、承租方）签订《租赁合同》。合同约定乙方租赁甲方的房产为阳泉市南大街鸿龙综合楼，总计租赁面积为6190.09平方米，用于开设超市。租赁期限为十二年，自2011年5月1日至2023年5月1日。双方签订本合同次日开始进入筹备期，筹备期即免租期，筹备期的时间为五个月（2011年5月1日至2011年9月30日止）。“本合同租赁期限届满或因其他原因而终止时，乙方应在期满后45天内（此期间内不计租金）将房屋清理干净交还甲方，乙方可搬走房屋内所有乙方投入并所有的设备，设施及其他可移动的物品，所有不能搬走的不动产附着物归甲方所有”。“租赁场所租金自起租日起计。起租日时间为免租期截止日的次日起，租金单价为一层、负一层0.65元/日/平方米、负二层0.45元/日/平方米，且增长率为每三年增长10％”。“本合同正式签订之日，乙方应向甲方支付人民币叁拾万元整，在本协议履行期限届满后双方对租赁房屋验收无异议后十日内由甲方退还给乙方（保证金不计息）”。“本合同正式签订之日起三十日内乙方应按甲方资金需求分阶段向甲方支付人民币贰佰万元整”。“租金预付以及附件中乙方前期支付工程费用，经甲方书面签字确认后从甲方第一年度应得的租金中扣除，第二年度开始乙方确保甲方每年度租金现金收入不少于伍拾万元整，其它逐年租金中扣除，直至抵扣完毕”。“甲方同意将房产交由乙方按照超市经营统一标准设计和装修，设计和装修的费用由乙方承担”。“乙方可按其统一标准对房产外形、内部布局进行设计和装修。该设计和装修费用由乙方承担”。“租赁期满或本合同合法解除或终止后，乙方应当对租赁房产保持清洁，不做破坏性拆除。甲方在任何情形下均没有义务对乙方的装饰、装修、改造等附着物进行赔偿或补偿。”“在本合同有效期内，经甲、乙双方协商一致，通过书面协议，可提前解除或终止本合同”。合同还约定，“有下列情形之一，甲方有权选择提前解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：（a）乙方逾期一个月支付租金。（b）乙方利用承租房产进行非法活动，损害甲方利益。甲方依据上述情形提前解除合同时，应提前十四天书面通知乙方。自甲方的解除通知送达乙方时即视为解除。乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算”。“本合同经双方法定代表人或者授权人代表签字、盖章后生效”。 合同签订后，2011年4月27日，王晋鹏向原告支付人民币30万元的保证金；2011年5月10日，王晋鹏向原告支付人民币50万元；2011年5月24日，王晋鹏向原告支付人民币20万元；2011年6月1日，王晋鹏向原告支付人民币130万元；2011年9月27日，万家商贸成立，王晋鹏是其股东；2014年11月19日，万家商贸在2011年4月27日原告与王晋鹏签订的《租赁合同》“承租人、乙方”处加盖了公章。万家商贸成立后，即以万家商贸的名义向原告交付租金。庭审中，原、被告均认可二被告已支付原告租金374万元。 另查明，2015年1月14日，宏基苑公司向万家商贸送达了解除合同的《通知》：“阳泉市新世隆万家商贸有限公司：截止2014年12月31日贵公司已拖欠我公司房租1516355元，根据我公司与贵公司在2011年4月27日签订的《租赁合同》条款8.3条约定，我公司现通知贵公司解除双方签订的合同，自通知送达之日起，双方签订的合同解除，限贵公司于2015年1月21日前撤离租赁房屋，付清拖欠租金，逾期我公司将采取一切行动（包括但不限于诉讼）维护我公司的合法权益，由此造成的一切损失由贵公司全部承担。特此通知阳泉市宏基苑房地产开发有限公司2015年1月14日”。接到此通知后，万家商贸仍在该租赁房屋内经营。2015年1月，万家商贸所开设的超市门外曾发生“堆土”事件。2015年9月10日，万家商贸向原告发出《协商函》：“阳泉市宏基苑房地产开发有限公司:基于双方之间存在的《租赁合同》，目前已经履行四年，由于美特好公司在距离本超市二百米开设了美特好超市造成的市场的混乱和恶性竞争，导致我公司连续出现亏损。这是双方均不愿意看到的情况。据了解美特好超市也处于亏损经营状态。现阶段全国整体经济下滑，阳泉市超市行业均处于严重滑坡状态，我公司也岌岌可危。目前我公司已经租赁期满四年，累计直接缴纳贵公司房屋租金280万元。双方在《租赁合同》第三章3.2条中约定的工程费用抵扣租金尚未协商确定数额。鉴于以上情况，为了避免我公司出现重大经营困难，最终导致贵公司利益受损，现我公司提出以下协商意见，请贵公司考虑并予以回函：一、协商在2015年10月1日之前缴纳租金5万元整。二、协商暂定工程费抵扣租金数额为230万元，在三年内双方根据实际情况另行确定准确数额。最终确定后办理长退短补手续。综上，我公司愿意以合作共赢的态度，请贵公司理解我公司目前所处困境，待经济形式好转后将拖欠的租金违约金补齐。阳泉新世隆万家商贸有限公司2015年9月10日”。但双方并未协商一致。万家商贸在该租赁房屋内经营至2016年3月1日。2017年9月20日，宏基苑公司与万家商贸就电梯、箱变（高压配电）、消防设备、空调、钥匙等办理了移交手续。 又查明，原告在一审庭审中提供了阳泉市热力公司出具的《采暖费对账单》，该对账单明确了本案中的租赁房屋2015年至2016年欠采暖费21853.40元，2016年至2017年欠采暖费18556元，以上共计40409.4元，原告要求被告支付其采暖费58965.4元，被告对此予以否认，原告也未能提供其已代交该部分费用的证据。原告还要求被告交纳所欠水费2354.4元，提供其自制的水费欠费说明一份，被告对此予以否认。还查明，《租赁合同》并未形成附件，双方对《租赁合同》中约定的用以抵扣租金的“前期工程费”也未达成一致意见。 一审法院第一次审理时认为：宏基苑公司与王晋鹏于2011年4月27日签订《租赁合同》，王晋鹏于2011年5月24日向宏基苑公司支付30万元保证金，王晋鹏又于2011年5月24日向宏基苑公司支付200万元的租金；2011年9月27日，万家商贸成立，万家商贸实际向宏基苑公司交付租金，且2014年11月19日，万家商贸在上述《租赁合同》中“承租人、乙方”处加盖了公章，即该合同“承租人、乙方”变更为万家商贸；2015年1月14日，宏基苑公司向万家商贸送达了解除合同的通知，2015年9月10日万家商贸向宏基苑公司发出协商函；万家商贸在接到上述通知后，仍经营至2016年3月1日，并于2017年9月20日与宏基苑公司办理了移交手续的事实存在。上述事实足以说明实际履行《租赁合同》的过程中，承租人事实上已由被告王晋鹏变更为被告万家商贸。故本案中，应由万家商贸承担支付原告所欠租金的民事责任，被告王晋鹏不承担支付原告所欠租金的民事责任。因《租赁合同》中约定“租金预付以及附件中乙方前期支付工程费用，经甲方书面签字确认后从甲方第一年度应得的租金中扣除，第二年度开始乙方确保甲方每年度租金现金收入不少于伍拾万元整，其他逐年租金中扣除，直到抵扣完毕”，但本案中，原、被告双方未能就“乙方前期支付工程费用”达成一致意见，且双方均不同意对《租赁合同》中约定的用以抵扣租金的“工程费”进行评估、鉴定，致本案无法确定被告万家商贸抵扣工程费后欠原告宏基苑公司租金的实际金额，故本案对被告万家商贸欠原告宏基苑公司租金事宜不作处理，原告可在双方对“乙方前期支付工程费用”达成一致意见后或评估、鉴定后另行主张。因庭审中原、被告均同意解除《租赁合同》，且宏基苑公司于2015年1月14日向万家商贸送达了解除合同的通知，万家商贸也未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，该《租赁合同》已于2015年1月14日实际解除，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告还要求被告万家商贸支付所欠水费2354.4元、暖气费58965.40元的诉讼请求，因证据不足，理由不充分，本院不予支持。判决：一、解除原告阳泉市宏基苑房地产开发有限公司与被告王晋鹏、被告阳泉新世隆万家商贸有限公司签订的《租赁合同》；二、驳回原告的其他诉讼请求。 一审判决送达后，宏基苑公司不服提出上诉。本院二审后作出（2018）晋03民终277号民事裁定，撤销阳泉市城区人民法院（2017）晋0302民初1188号民事判决，将本案发回阳泉市城区人民法院重审。 一审法院重审时认为，本案的争议焦点是：一、租赁合同的解除时间及租金计算；二、欠付租金应由谁负担；三、租赁合同中约定的前期工程费是否应抵扣租金，争议的电梯、办公区、消防、空调、热力、电力等不动产是否应予补偿；四、采暖费、水费是否应当支付。 关于租赁合同解除的时间及租金计算问题。第一，《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原、被告双方签订的租赁合同明确约定承租方逾期一个月支付租金，出租方即有权提前解除合同，自出租方的解除通知送达乙方时即视为解除。在被告连续欠付租金的情况下，解除合同的条件已成就，原告于2015年1月14日向被告送达解除合同的通知，且被告未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，该租赁合同已于2015年1月14日实际解除。第二，根据本案所查明的事实，租赁合同实际解除后，被告未及时搬离，其占用租赁房屋至2017年9月20日，应当向原告支付占用期间的费用。因双方租赁合同明确约定合同终止后45天内不计租金，故本案中，被告欠付租金应当计算为：[2011年10月1日至2014年9月30日]（0.65元/天/平方米×2+0.45元/天/平方米）×2063.36平方米×365天×3年+（0.65元/天/平方米×2+0.45元/天/平方米）×2063.36平方米×1天＝3957524.5元；[2014年10月1日至2015年1月14日]（0.65元/天/平方米×2+0.45元/天/平方米）×（1+10%）×2063.36平方米×106天＝421028.6元；[2015年3月1日至2017年9月20日]（0.65元/天/平方米×2+0.45元/天/平方米）×（1+10%）×2063.36平方米×（306天+366天+263天）＝3713790.1元；以上共计8092343.2元（3957524.5元+421028.6元+3713790.1元）。核减二被告已支付租金374万元，欠付租金为4352343.2元。 关于欠付租金应由谁负担的问题。《民法总则》第七十五条第二款规定：“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”本案中，王晋鹏作为万家商贸的设立人，为设立该公司与原告签订租赁合同致产生欠付租金的纠纷，原告选择由其承担给付租金的民事责任，符合法律规定，应当予以支持。 关于租赁合同中约定的前期工程费是否应抵扣租金及争议的电梯、办公区、消防、空调、热力、电力等不动产是否应予补偿的问题。第一，租赁合同中虽约定“租金预付以及附件中乙方前期支付工程费用，经甲方书面签字确认后从甲方第一年度应得的租金中扣除，第二年度开始乙方确保甲方每年度租金现金收入不少于伍拾万元整，其他逐年租金中扣除，直至抵扣完毕”，但根据本案所查明的事实，该租赁合同并未形成附件，原告亦未书面签字确认，双方就前期支付的工程费用也未达成一致意见，故被告提出抵扣租金的辩称，不予支持。第二，对于前期支付工程费形成的财产（包括双方争议的电梯、办公区、消防、空调、热力、电力等），因租赁合同明确约定“所有不能搬走的不动产附着物归甲方所有”、“甲方在任何情形下均没有义务对乙方的装饰、装修、改造等附着物进行赔偿或补偿”，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告要求以此抵扣租金的辩称，不予支持。 关于采暖费、水费是否应当支付的问题，因原告未提供其已代被告交纳该费用的相关证据，应当承担举证不能的不利后果。原告该项诉讼请求，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决为：一、宏基苑公司与王晋鹏、万家商贸之间的租赁合同于2015年1月14日解除。二、王晋鹏于本判决生效后十日内支付宏基苑公司租金及占用费4352343.2元。三、驳回宏基苑公司的其他诉讼请求。案件受理费41619元，由王晋鹏负担。 王晋鹏不服一审判决，上诉请求：一、撤销阳泉市城区人民法院（2018）晋0302号民初887号民事判决，依法改判或发还重审；二、诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、合同解除与损失计算问题。宏基苑公司解除合同通知书给的是万家商贸，不是王晋鹏。解除时间认定错误；宏基苑公司诉讼请求主张拖欠租金，没有主张占用费，一审判决合同解除后的占用费，显属不公。二、合同责任主体问题。万家商贸2014年11月19日在租赁合同上加盖公章，属于合同的转让，合同转让后实际承租人是万家商贸，一审认定两个承租人错误；欠租金发生在转让之后，应当由万家商贸承担责任，王晋鹏不应该承担责任。三、抵扣租金问题。前期工程费用已经提交了，宏基苑公司虽未签字确认，但没有提异议，一审判决不顾合同条款的整体性，引用“所有不能搬走的不动产附着物归甲方所有”，显失公平。 本院二审对一审判决查明的事实予以确认。 二审中，经现场勘验，上下通道扶梯下面的办公设施为临时建筑，王晋鹏、万家商贸未提供该临时建筑审批文件。消防工程没有水池、部分设备缺失，王晋鹏、万家商贸未提供消防部门的验收文件。空调核心部件已拆除。王晋鹏代理人称热力、配电设施登记在万家商贸名下。 另查明，2017年9月20日，宏基苑公司与万家商贸就电梯、箱变（高压配电）、消防设备、空调、钥匙等办理了移交手续。移交中双方没有对各设施设备是否能正常使用进行确认，部分设备完整性缺失。 本院二审认为：关于合同解除与损失计算问题。双方签订的租赁合同约定承租方逾期一个月支付租金，出租方即有权提前解除合同，自出租方的解除通知送达乙方时即视为解除。解除合同通知送达万家商贸时，王晋鹏是万家商贸负责人，应当知悉通知内容。原判对合同解除时间的认定符合合同约定。宏基苑公司一审诉讼请求支付租金并按合同标准计算腾房前的房屋占用费，原判按照应付租金、占用费金额，核减已付款项，确定应付金额，符合合同约定和法律规定。王晋鹏的该项上诉请求，本院不予支持。 关于合同责任主体问题。《最高人民法院关于适用若干问题规定（三）》第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”《民法总则》第七十五条第二款规定“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”本案中，王晋鹏作为万家商贸的设立人，为设立该公司与宏基苑公司签订租赁合同致产生欠付租金的纠纷，宏基苑公司选择由王晋鹏承担给付租金的民事责任，符合法律规定。王晋鹏关于应当由万家商贸承担责任，王晋鹏不应该承担责任的上诉请求，本院不予支持。 关于抵扣租金问题。租赁合同中约定“租金预付以及附件中乙方前期支付工程费用，经甲方书面签字确认后从甲方第一年度应得的租金中扣除，第二年度开始乙方确保甲方每年度租金现金收入不少于伍拾万元整，其他逐年租金中扣除，直至抵扣完毕”，但根据本案所查明的事实，该租赁合同并未形成附件，宏基苑公司亦未书面签字确认，双方就前期支付的工程费用也未达成一致意见，王晋鹏关于前期工程费抵扣租金的上诉请求，本院不予支持。对于前期支付工程费形成的财产（包括双方争议的电梯、办公区、消防、空调、热力、电力等），因租赁合同明确约定“所有不能搬走的不动产附着物归甲方所有”、“甲方在任何情形下均没有义务对乙方的装饰、装修、改造等附着物进行赔偿或补偿”，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。王晋鹏要求以此抵扣租金的请求，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，王晋鹏的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明的事实与原二审查明的事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点有：1、王晋鹏是否应承担支付租金的责任；2、租赁合同解除时间及租金的计算；3、王晋鹏主张的前期工程费用是否应从租金中抵扣。 关于王晋鹏是否应承担支付租金的责任问题。再审申请人王晋鹏作为万家商贸的设立人，在公司设立前以自己的名义对外签订涉案租赁合同，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题规定（三）》第二条的规定，在公司成立后，作为合同相对人的宏基苑公司仍有权要求王晋鹏承担给付租金的民事责任。 关于租赁合同解除时间及租金的计算。再审申请人王晋鹏主张2016年3月1日超市已停业，当时其通知对方要搬走东西，是对方强硬不让搬走，因此租赁合同的解除应从2016年3月1日起算，相应的租金也应计算至2016年3月1日。被申请人宏基苑公司对此不认可，认为占着其场地就应当依约交租金。本案中，基于宏基苑公司于2015年1月14日向万家商贸送达解除合同的通知，且万家商贸未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故涉案租赁合同已于2015年1月14日实际解除。但合同实际解除后，万家商贸未搬离直至2017年9月20日双方办理移交手续，故在此期间万家商贸应当依照涉案租赁合同向宏基苑公司支付占用期间的费用。 关于前期工程费用能否从租金中抵扣的问题。涉案租赁合同明确规定“租金预付以及附件中乙方前期支付工程费用，经甲方书面签字确认后从甲方第一年度应得的租金中扣除，第二年度开始乙方确保甲方每年度租金现金收入不少于伍拾万元整，其他逐年租金中扣除，直至抵扣完毕”，本案审理中，王晋鹏虽提出在租金中抵扣前期工程费用，但始终提供不出经甲方签字确认的前期工程费用；在本案第一次一审时，王晋鹏提出反诉后在规定时间不缴纳费用导致反诉按撤回处理，在被询问是否对合同中约定的前期工程费用进行评估鉴定时，明确表示不同意。这样，就目前现有证据，对王晋鹏从租金中扣除前期工程费用的主张难以支持。 综上，原二审对一审判决予以维持并无不当，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下： 维持本院（2018）晋03民终1309号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  李泉梅 审判员  江彦辉 审判员  赵林英 二〇二〇年八月六日 书记员  郭垚嵘