湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初1918号 原告：谭锋，女，1983年4月11日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：邓勇（系谭锋丈夫），男，1976年3月21日出生，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：周智坚，湖南江荣律师事务所律师。 被告：湖南省湘雅置业发展有限公司，住所地长沙市望城区雷锋北大道一段**。 法人代表人：吴悒，董事长。 委托诉讼代理人：彭熙，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴浩，男，1983年1月4日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系公司员工。 原告谭锋与被告湖南省湘雅置业发展有限公司（以下简称湘雅置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓勇、周智坚，被告湘雅置业公司的委托诉讼代理人吴浩、彭熙，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谭锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告延迟交房违约金57325.8元（计算至实际交房之日2020年4月27日，共计违约交房天数483天，593435元×0.0002元/天×483天=57325.8元）；2、判令被告赔偿原告房屋装修定金15000元；3、本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中明确诉讼请求第2项中15000元包含设计费5000元、施工定金10000元。事实与理由：2017年6月15日，原被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同编号为（20170136903），原告按合同约定支付被告购房款593435元。合同第八条约定的交房日期为2018年12月30日以前，合同第十三条约定如逾期交房超过90天，被告应按原告已支付的房价款每日万分之二向原告支付违约金。被告于2018年12月28日通知原告交房，因被告准备交付的房屋存在严重的漏水问题，原告没有收房，并要求被告按合同交付条件整改后交房，但被告已各种理由推诿。后经原告与被告以及房屋的物业管理人南京朗诗物业管理有限公司长沙分公司多次交涉以及维修整改，终于在2020年4月初将涉案房屋的漏水问题整改完毕。2020年4月27日，原告与郎诗物业管理有限公司长沙分公司签署《前期物业管理协议》、《郎诗麓岛区域消防安全责任书》。同日，原告于物业公司办理了《长沙郎诗麓岛业主交房资料、钥匙、物品签收表》。截止2020年4月27日，被告逾期交房日共计483天。2018年12月21日，原告为装修房屋，与湖南点石装饰设计工程有限公司黄土岭分店签订《装修设计合同》，因被告迟迟不能交房，导致原告损失装修设计定金15000元。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告湘雅置业公司辩称，一、本案商品房符合合同约定和法律规定的交付条件，被答辩人支付逾期交房违约金的诉请不成立。2017年06月15日，双方就购买朗诗麓岛1栋903号房屋签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格及消防验收合格并且买受人付清所有应付款即满足交付条件，交付期限为2018年12月30日前。该商品房于2018年11月01日完成五方竣工验收和消防验收合格，并取得竣工验收备案。2018年12月14日，答辩人向被答辩人通过EMS邮寄并送达了交房通知书。2018年12月27日，被答辩人在查验房屋时以烟道渗漏、保温墙面影响装修、屋面大露台渗水为由拒绝办理交房手续。根据《补充协议》第七条第1款约定：“…买受人未在出卖人寄发的《交房通知书》中规定的领房时间内办理领房手续导致出卖人不能交房的，其一切后果均由买受人承担…”及第4款约定：“出卖人在交付房屋时具备了《商品房买卖合同》第十二条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。”由此，答辩人已依约尽到了通知义务，同时履行完毕交房义务，该商品房符合合同约定和法律规定的交付条件，被答辩人拒不收房的责任在于其自身，故被答辩人要求支付逾期交房违约金的诉请不成立。二、被答辩人所主张的房屋质量问题仅为一般性质量瑕疵，不足以作为拒收房屋的理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确定不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题引起严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案，被答辩人所提出的烟道渗漏、屋面大露台渗水属于房屋的常见问题，房屋作为人工建造的建筑物，存在一些瑕疵是难免的，依最高院裁判观点，墙体开裂、渗水、空鼓等此类应属于质量瑕疵，答辩人只承担保修义务，并没有达到严重影响居住的程度。被答辩人提出的“保温墙面影响装修”问题，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，该商品房系根据政府部门建筑节能强制性标准要求，屋面采用坡屋面、平屋面，主要保温材料为挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，符合节能环保要求，被答辩人如不需要使用，在装修时完全可以拆除，对房屋装修不会造成影响。商品房交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及先后做相应规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”结合这一规定可以认为，经过建设部门审核以及竣工验收并形成文件的商品房，开发商是可以交付给业主的，故被答辩人不足以以房屋一般质量问题作为其拒收房屋的理由。三、被答辩人要求答辩人赔偿房屋装修定金的诉请无事实和法律依据，应依法予以驳回。根据《商品房买卖合同》第十八条规定，在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据上述合同约定及司法解释规定，本案房屋烟道渗漏、屋面大露台渗水质量瑕疵，答辩人首先应当承担的负责维修修复的责任，只有在答辩人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，被答辩人自行修复或者委托他人修复的情况下，相关修复费用及修复期间造成的其他损失才由答辩人承担。答辩人对烟道和露台漏水的质量瑕疵，通过答辩人与被答辩人提交的证据均可证明答辩人在保修期内积极安排物业公司和工程部上门维修修复，不存在有任何拒绝或拖延修复的情形，也并非房屋主体结构问题，烟道和露台渗水更不会实质影响到房屋内部装修。且房屋漏水维修需要根据季节和天气情况进行施工，需经暴雨或连续多日大雨情况才能发现渗水情况和试验修复程度，所以修复过程可能会延长，但答辩人在保修期内完成了部修复，被答辩人主观认为没有达到其满意状态，并以各种理由拖延办理交房手续，直至2020年4月27日才与答辩人办理交付。被答辩人主张的装修定金15000元损失仅提交了装修设计合同，没有实际付款凭证和收据佐证，不能证明被答辩人已实际支付款项，更不能证明其实际损失产生，即便被答辩人支付了上述定金，装修设计公司也未作出任何没收定金的意思表示，且该合同仍具有继续履行的条件。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院在查明事实的基础上，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 经审理查明：2017年6月15日，原告谭锋（买受人）与被告湘雅置业公司（出卖人）签订编号20170136903的《长沙市望城区商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，合同约定：谭锋购买湘雅置业公司开发的位于望城区××道××段××号××栋××号××商品房，建筑面积为107.79㎡，总房款593435元。合同第六条约定：银行按揭付款方式，2017年5月25日支付房款（含定金）313435元整，余款280000元须在2017年6月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同第八条交付时间及条件约定：出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；交付时应当符合第3项条件：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格及消防验收合格。合同第九条交接手续第一款约定：该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条交接手续第二款约定：由于买受人原因，未能如期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出交付通知10日买受人未办理交付手续的，视为出卖人已交房；同时买受人应向物业公司缴纳物业管理费及相关费用。合同第十三逾期交房责任约定：按逾期时间，分别处理（不作累加，）：（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行，（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十四条民用建筑节能措施第二款约定：外墙保温形式为内保温，主要保温材料为无机保温板，屋面采用坡平面、平屋面，主要保温材料为挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，底部自然通风的架空楼板主要保温材料为无机保温板，外墙门窗采用铝合金低辐射玻璃窗，入户门采用多功能户门。合同第十八条保修责任第一款约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同第十八条保修责任第三款约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务…。补充协议第7条第4项约定：出卖人在交付房屋时具备了《商品房买卖合同》第十二条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。同时，《住宅质量保证书》第三条约定,根据国家有关规定,在正常使用情况下，本住宅各部位、部件保修内容与保修期限:3、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏。 上述合同及补充协议签订后，原告按合同约定金额支付了房屋。2018年10月22日，案涉房屋进行了工程竣工验收消防备案；2018年11月1日，案涉房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并于同年12月竣工验收备案。2018年12月14日，被告向原告已邮政特快专递邮寄送达交房通知书，同年12月22日登报通知包含案涉房屋在内的房屋交房公告。2018年12月27日，原告到现场办理收房，在查验房屋过程中，原告发现房屋存在烟道渗漏、保温墙面影响装修、屋面大露台渗水的问题并拒绝收房，前述问题由原告与被告交房工作人员在交付验收单记载。此后，被告就原告反映的问题进行处理，于2020年3月底左右维修完毕，并于2020年4月通知原告收房。2020年4月27日，原告经查验房屋后收房，办理了交房资料、钥匙、物品签收，并于案涉房屋所在小区的南京朗诗物业管理有限公司长沙分公司签订了《前期物业管理服务协议》和《朗诗麓岛消防安全责任书》。 另查明，2018年12月21日，原告的丈夫邓勇（甲方）与湖南点石装饰设计工程有限公司黄土岭分店（乙方）签订《装修设计合同》，该合同约定：1、设计工程面积108㎡，不足100㎡按100㎡计算，乙方为甲方提供全套住宅黑白施工图含平面布置图、顶面布置图、主要空间立剖面图、家俱结构图、水电开关布置图，不含效果图…设计费50元㎡，共计5000元（不含税金）。2、甲方未缴清全额设计费时，乙方不出具施工图，甲方交纳全额设计费及认可设计方案后可带走图纸（不含预算书）…。当日，原告支付了5000元设计费，之后原告从湖南点石装饰设计工程有限公司黄土岭分店获得了设计图纸（包含纸制版、电子版）。另，2018年12月21日，原告向湖南点石装饰设计工程有限公司黄土岭分店支付了施工定金10000元，但双方未签订后续的装修施工合同，也未进行协商处理该10000元。 以上事实，《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议、购房发票两张、物业公司《长沙郎诗麓岛维修回访登记表》及原告验房登记表、房屋现场照片、《长沙市郎诗麓岛前期管理服务协议》、《郎诗麓岛区域消防安全责任书》、《长沙郎诗麓岛业主交房资料、钥匙、物品签收表》、《装修设计合同》、收据、建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案表、《长沙晚报》交房公告、郎诗麓岛交房有通知书及邮政特快专递单、郎诗麓岛项目房屋交付验收单、长沙市郎诗麓岛2.1期住宅质量保证书、工程维修单、维修回访登记表、及庭审笔录等予以证实。 本院认为，原告谭锋与被告湘雅置业公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方均具有约束力，双方应当按约履行各自义务。本案主要争议焦点为：被告是否存在逾期交房的违约行为；原告主张的15000元（包含设计费5000元、施工定金10000元）是否属于被告行为导致原告实际产生的合理损失。 关于被告是否存在逾期交房的违约行为问题。首先，合同约定的房屋交付时间为2018年12月30日前、交付条件为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格及消防验收合格，经查明，案涉房屋于2018年10月22日经消防备案、并于2018年11月1日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，因此被告已按合同约定达成了房屋交付的条件，且被告于2018年12月14日以邮政特快专递方式向原告送达交房通知书，原告收到了交房通知并于同年12月27日到现场办理收房的事宜，被告已按约履行了通知收房的义务；其次，原告以房屋存在烟道渗漏、保温墙面影响装修、屋面大露台渗水的问题拒绝收房，本院认为，合同约定的交房条件为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格及消防验收合格，房屋的保温墙面符合合同第十四条民用建筑节能措施的约定，不属于房屋质量问题，房屋烟道渗漏、屋面大露台渗水的问题系房屋质量瑕疵，不属于房屋主体结构质量不合格，并不影响房屋的竣工验收合格和交付，故原告拒绝收房的理由不成立，根据合同第九条交接手续第二款的约定：由于买受人原因，未能如期交付的，双方同意按一下方式处理：出卖人发出交付通知10日买受人未办理交付手续的，视为出卖人已交房…，本案被告于2018年12月14日发出了交房通知，故原告拒绝办理房屋交付手续并不影响案涉房屋的实际交付，应该认定被告已按合同约定交付了案涉房屋。综上，被告的交付的房屋和交房行为符合双方合同的约定，不构成逾期交房的违约行为，故本院对原告主张被告赔偿延迟交房违约金57325.8元的诉讼请求不予支持。 关于原告主张的15000元（包含设计费5000元、施工定金10000元）是否属于被告行为导致原告实际产生的合理损失问题。关于设计费5000元，经查，原告按照装修设计合同向湖南点石装饰设计工程有限公司黄土岭分店支付了5000元设计费后，已获得了相应的设计图纸，原告支付了相应对价取得了相应成果，此5000元不属于原告产生的损失，故原告主张被告赔偿设计费5000元，本院不予支持。关于施工定金10000元，本院认为,原告支付此10000元后未与湖南点石装饰设计工程有限公司黄土岭分店签订后续的装修施工合同及对房屋装修施工，此10000元的处理涉及装饰装修合同权利义务，属于另一法律关系，原告与装修公司双方对装修施工的后续处理未形成最终解决方案，且被告在签订案涉房屋买卖合同时无法预见原告是否支付施工定金及金额，故原告未提交有效证据证明该10000元系被告的行为所导致原告实际产生的合理损失，因此原告主张被告赔偿施工定金10000元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谭锋的全部诉讼请求。 案件受理费1608元，因适用简易程序减半收取计804元，由原告谭锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  秦相会 二〇二〇年八月十七日 代理书记员  张涛丽 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。