江西省乐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1025民初231号 原告：邓学森，男，1957年7月4日生，汉族，乐安县人，住乐安县。 委托诉讼代理人：陈乐崇，江西民鉴律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：陈七生，男，1978年12月23日生，汉族，住乐安县。 原告邓学森诉被告陈七生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓学森委托诉讼代理人陈乐崇到庭参加诉讼，被告陈七生经本院邮寄送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓学森向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院依法判令被告返还原告购房定金10万元及赔偿原告损失20万元，合计30万元及利息（自2020年1月1日起以30万元为基数，按照月息2分计算至付清之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月29日,我与被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告将坐落在乐安县二中3楼建筑面积为108平方米的房屋出卖给我，双方就房屋的价款、交房时间、权利义务进行了明确约定。我按照约定支付了10万元定金，约定2017年3月15日前交付房产钥匙，但被告迟迟未按约定履行。2018年11月21日，我与被告达成补充协议，明确约定：2019年12月31日前将房屋及房屋产权文书交付给我，如未能按期交付，被告应退回我定金10万元，同时赔偿我损失20万元，定金和损失合计30万元，应在2019年12月31日还清，如未按时还清，以30万元为基数，按月息2分支付利息至实际付清为止。之后，被告未按照约定交付房产，也不退回定金和赔偿损失。综上，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。 被告陈七生未到庭，也未答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年12月29日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告邓学森作为合同乙方（买方），被告陈七生作为合同甲方（卖方）。约定：“第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在江西省抚州市乐安县叁楼边房（不含车库）拥有的房地产，该房地产建筑面积为108平方米；第二条、上述标的房地产的交易价格为单价3300元/平方米，总价356400元（不含车库价）；第三条、甲乙双方同意以两次付款方式付款，本合同签定之日，乙方向甲方支付壹拾万元作为购房定金。第九条、双方约定的其他事项：水电、钥匙在2017年3月15日之前到位”。合同签订次日，原告通过银行转账向被告支付了10万元。因被告迟迟未向原告交付房屋，为保证双方继续履行房屋买卖合同，2018年11月21日，原、被告签订了《房屋买卖补充协议》，约定：甲方（卖方）：陈七生身份证号码：乙方（买方）：邓学森身份证号码：，2016年12月29日，甲乙双方签订了一份《房屋买卖合同》，现就该房屋买卖事宜，达成以下补充协议，以资双方共同遵守。一、甲方在2019年12月31日前将该房屋交付给乙方，同时交付能证明甲方拥有该房屋的所有产权文件。交付的同时，乙方按照总价356400元的价格付清剩余房款。二、如甲方未能在上述日期内交付房屋及房屋产权文件，应退回乙方已付的定金10万元，同时赔偿乙方损失20万元，定金和损失共计30万元应在2019年12月31日前付清。如未按时付清，还应以30万元为基数，按照月息2分承担利息至实际付清日止。三、本补充协议与原《房屋买卖合同》均具有法律效力，原《房屋买卖合同》与本协议不一致的，以本补充协议为准。之后，被告一直未向原告交付房屋，也未归还原告支付的10万元。 本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《房屋买卖合同》应否解除？2、原告要求被告返还定金10万元、赔偿损失20万元，并自2020年1月1日起以30万元为基数，按照月息2分计算至付清之日是否符合法律规定？ 针对争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。原、被告签订的《房屋买卖补充协议》约定，被告应于2019年12月31日向原告交付房屋，交付的同时，原告按照总价356400元的价格付清剩余房款。但被告至今无法按照合同约定向原告交付房屋，原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 针对争议焦点2，原、被告签订《房屋买卖合同》依法被解除，《房屋买卖补充协议》是就《房屋买卖合同》而签订的违约责任条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《房屋买卖补充协议》中约定违约赔偿损失20万元，原告没有提供证据证明其具体损失为多少，故原告要求被告赔偿损失20万元的诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告无法向原告交付房屋属于违约，应承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原、被告双方在签订《房屋买卖合同》后，原告向被告支付了10万元，该10万元应认定为原告向被告支付的定金。《中华人民共和国担保法》第九十一规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。《房屋买卖合同》中约定的房屋总价款为356400元，其定金不应超过71280元，超过部分应认定为原告支付给被告的购房预付款。故被告应向原告双倍返还定金142560元及购房预付款28720元。原告要求被告自2020年1月1日起按照月利率2%计算利息的诉请，虽然《房屋买卖补充协议》已有约定，但被告已经承担了双倍返还定金的责任，不应重复计算原告的损失，故本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邓学森与被告陈七生签订的《房屋买卖合同》； 二、被告陈七生于本判决生效之日起三日内双倍返还定金142560元给原告邓学森； 三、被告陈七生于本判决生效之日起三日内返还购房预付款28720元给原告邓学森； 四、驳回原告邓学森的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由原告邓学森负担1160元，被告陈七生负担4640元。 义务人未按本判决书所规定的履行期间履行其义务，权利人应在规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。逾期则丧失申请执行权。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。 审 判 长  黄少梁 人民陪审员  罗玉平 人民陪审员  徐敏洪 二〇二〇年八月十二日 法官助理蒋荟 书记员何明明 附：如当事人自动履行，请将标的款汇至乐安县人民法院账户79×××16（户名：乐安县人民法院；开户行：江西银行抚州乐安支行）。 （如需上诉，则在上诉期满后七日内，交纳上诉案件受理费5800元，并将缴费回单交至所提交上诉状的法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州高新支行，账号：14×××29）