辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终312号上诉人（原审原告）：辽宁亿森房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区明廉路**6-8门。法定代表人：王清泉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨晓宁，辽宁晟盟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳市自然资源局（沈阳市规划局、沈阳市林业和草原局），住，住所地沈阳市和平区南四经街**/div>法定代表人：赵辉，该局局长。委托诉讼代理人：赵志超，该局工作人员。委托诉讼代理人：唐宁，辽宁同方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区城市建设局，住所地，住所地沈阳市皇姑区松花江街**iv>法定代表人：聂波，该局局长。委托诉讼代理人：姚健，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人辽宁亿森房地产开发有限公司（以下简称亿森公司）、上诉人沈阳市自然资源局（沈阳市规划局、沈阳市林业和草原局）（以下简称市资源局）、上诉人沈阳市皇姑区城市建设局（以下简称皇姑城建局）因建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人亿森公司的委托诉讼代理人杨晓宁，上诉人市资源局的委托诉讼代理人赵志超、唐宁，上诉人皇姑城建局的委托诉讼代理人姚健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿森公司的上诉请求：撤销一审判决第一项，判令市资源局给付亿森公司违约金3000万元，判令皇姑城建局承担连带给付责任，一、二审案件受理费由市资源局和皇姑城建局共同承担。事实和理由：案涉《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）合法有效，市资源局和皇姑城建局未按约定的期限交付净地构成违约，应承担违约责任，案涉合同约定的违约金不应予以调整，且亿森公司起诉时已主动调低了违约金数额，一审判决酌定违约金计算标准进行调整错误；因市资源局和皇姑城建局未按约定交付净地，致使亿森公司开发建设的房地产项目至今无法竣工验收，门市房无法销售，业主无法取得房屋所有权登记，2019年1月亿森公司自行向动迁户支付了应由皇姑城建局承担的安置费428.3万元，一审判决市资源局和皇姑城建局承担3,751,904元违约金过低，不足以弥补市资源局和皇姑城建局因违约给亿森公司造成的损失。市资源局辩称，一审判决未根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第二十九条的规定对违约金计算标准进行调整，二审法院应予调整；亿森公司明知尚存在未拆迁完毕的土地仍进行开发建设，产生的损失属于亿森公司自主经营行为所造成，应自行承担，不应作为判断案涉违约金是否过高的依据；亿森公司销售获取的利益足以弥补损失，一审法院判决支付的违约金高于亿森公司的实际损失。皇姑城建局辩称，与市资源局的答辩意见一致。市资源局的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回亿森公司对市资源局的诉讼请求或将本案发回重审，判令亿森公司和皇姑城建局承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：案涉《出让合同》签订后，亿森公司办理了建设手续实际施工建设，可以证明案涉地块已于2009年12月18日现状交付亿森公司，市资源局不存在违约，皇姑城建局作为案涉地块的拆迁主体，市资源局不应承担拆迁问题的责任，一审判决依据《合同法》第八条、第六十条的规定，认定市资源局构成违约并应承担违约责任错误；案涉《出让合同》约定，2009年12月18日前将出让宗地交付亿森公司，根据法律规定和合同约定，亿森公司主张市资源局未依约交付土地，其于2009年12月18日即应当知道，但亿森公司未向市资源局提出过主张，至其提起本案诉讼时已经超过了法律规定的诉讼时效，一审判决未适用《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《民法总则》第一百八十八条对本案进行判决，而判决市资源局向亿森公司支付2009年12月18日至2018年6月14日的违约金错误；案涉《出让合同》第三十七条的约定是针对占有延期的土地，而非整宗土地，亿森公司未举证证明其遭受的实际损失，一审判决认定合同约定的标准高于实际损失，却按实际违约的未交付的土地面积计算违约金，未正确适用《合同法》第一百一十四条对违约金进行调整，而判决市资源局按照未交付土地面积出让价日1‰标准支付违约金错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。亿森公司辩称，《向工棚户区地块住宅项目合同书》（以下简称《项目合同书》）、《向工西街-1地块拍卖成交确认书》（以下简称《成交确认书》）均约定亿森公司系受让净地，《出让合同》并未免除市资源局净地交付义务，市资源局已构成违约，应承担违约责任；市资源局的违约行为处于持续状态，诉讼时效应当从结束违约状态之日起算；一审判决违约金过低，应按《出让合同》执行。皇姑城建局辩称，皇姑城建局已按照合同约定完成了现状交付，亿森公司对交付土地上仍有未拆迁的事实明知且认可，皇姑城建局不存在违约行为。皇姑城建局的上诉请求：撤销一审判决，依法改判皇姑城建局不承担责任，本案诉讼费用由亿森公司和市资源局承担。事实和理由：案涉《出让合同》已明确约定现状交付，亿森公司已办理案涉土地上项目的建设手续并建成销售，其对非净地交付的事实知悉并接受，一审判决认定皇姑城建局未完成拆迁任务事实不清；案涉《项目合同书》、《皇姑区西-1地块拆迁承包协议》（以下简称《承包协议》）均未约定拆迁未完成的违约责任，皇姑城建局已按照《出让合同》约定完成案涉土地现状交付义务，一审判决认定皇姑城建局承担违约责任没有法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。亿森公司辩称，皇姑城建局未按《项目合同书》的约定完成拆迁工作，违约事实成立，根据《项目合同书》的约定，案涉土地系由皇姑区人民政府主导，案涉土地未拆迁完毕责任在区政府，一审判决皇姑城建局承担连带责任正确。市资源局辩称，同意皇姑城建局现状交付的主张，对未拆迁完毕应承担的责任以市资源局上诉意见为准。亿森公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令沈阳市规划和国土资源局（以下简称市国土局）支付亿森公司逾期交付土地的违约金3000万元（从2008年12月18日起至亿森公司起诉之日）；2.请求判令皇姑城建局承担连带给付亿森公司逾期交付土地违约金的责任；3.请求确认案涉地块［位于沈阳市皇姑区西侧（64,437.1平方米）］的土地使用年限自实际交付之日起计算；4.判令市国土局和皇姑城建局承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2007年11月1日市国土局发布《国有建设用地使用权拍卖公告》［沈土拍（2007）第20号］，公告中写明市国土局授权沈阳市土地储备交易中心组织拍卖2003-019-1号向工西街-1和2005-185号联合路北两宗地块的国有建设用地使用权。2007年11月16日，沈阳市土地储备交易中心与皇姑区人民政府签订《承包协议》，约定皇姑区人民政府委托区相关负责人作为拆迁人办理《房屋拆迁许可证》。拆迁涉及地块面积约87,982平方米，约定完成拆迁时间为2007年12月31日前，地上建，地上建筑物拆除完毕，残土清运完成，达到场地平整，场地标高同四周道路标高一致，并约定由此产生的有关问题及纠纷由皇姑区人民政府负责协调解决。2007年11月21日，沈阳市土地储备交易中心发布《成交确认书》，确认书中写明亿森公司以每平方米3770元，净地成交总价为331,692,140元竞拍得位于沈阳市皇姑区西侧的土地，规划用地面积为87,982平方米，规划用途为居住商业。确认书中第九条约定，若拆迁过程中，政府无法与被拆迁人达成拆迁补偿协议或拆迁费用过高，导致无法交付土地，则签发人与竞得人签订的《成交确认书》自行终止，竞得人的资格自动丧失，由签发人返还竞得人缴纳的土地价款（含竞买保证金）。沈阳市土地储备交易中心不承担由此引发的任何相关法律责任，竞得人同意自动放弃竞得人所有权利，不追究沈阳市土地储备交易中心一切法律责任。2008年8月13日，沈阳市皇姑区人民政府向市国土局致函，《关于皇姑区向工、明廉等四片棚户区申报省棚户区改造地块的函》，函中写明位于向工街的地块已拍卖给亿森公司，亿森公司取得该块宗地的土地使用权，并交纳了土地价款。请市国土局将相关棚户区上报省棚改办，办理相关的棚户区批复手续。2009年12月18日亿森公司与市国土局签订《出让合同》，合同中约定将位于沈阳市皇姑区西侧的宗地由市国土局出让给亿森公司，宗地总面积为64,437.1平方米。出让价款为242,927,867元，每平方米3770元。合同第六条约定，出让人同意在2009年12月18日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件。第三十七条约定，受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条约定，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地作用年限自达到约定的土地使用条件之日起算。2009年12月29日，沈阳市皇姑区人民政府向市国土局致函《关于向工街-1地块有关问题的函》，函中写明亿森公司通过竞拍取得的向工街-1地块土地使用权，该地块占地面积88,073.4平方米，该面积范围内所有单位的土地补偿和地上建筑物补偿以及居民补偿已到位，地上建，地上建筑物已拆迁完毕人民政府承诺因拆迁补偿引起的一切责任由其和亿森公司承担，若有申请人提出异议由其与亿森公司解决。合同签订后，亿森公司已经于2008年5月20日交付土地出让金242,927,867元。市国土局自认于2009年12月18日交付土地，已经按照合同约定向亿森公司交付土地，由亿森公司在交付土地上进行开发建设，但交付土地中有占地320平方米房屋尚未拆除。2010年3月10日，市国土局向亿森公司发放《建设用地规划许可证》，建设项目名称：住宅、商业。用地位置位于皇姑区西侧，建设规模约22万平方米，用地面积77,464平方米，其中规划建设用地面积64,437.1平方米。使用性质为住宅，兼用性质为商业。2011年6月23日，市国土局向亿森公司发放建设项目名称为住宅、商业（二期）的《建设工程规划许可证》，建设规模202,499.41平方米。2013年12月3日，市国土局向亿森公司发放建设项目名称为住宅、商业（三期）的《建设工程规划许可证》，建设规模80,619.68平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。亿森公司与市国土局签订国有建设用地使用权出让合同，亿森公司按照合同约定缴齐土地出让价款，市国土局按照合同约定向亿森公司交付土地，亿森公司已经在土地上进行开发建设。但市国土局交付的沈阳市皇姑区西侧地块中，尚有320平方米房屋未予拆除，本案中应围绕市国土局和皇姑城建局交付土地行为是否构成违约，是否应该承担违约责任进行审理。关于亿森公司主张的市国土局和皇姑城建局交付土地并非净地，应由市国土局和皇姑城建局承担违约责任问题。亿森公司竞买案涉地块后，其与沈阳市土地储备交易中心签订向工街西-1地块拍卖成交确认书。2009年12月18日亿森公司与市国土局签订国有建设用地使用权出让合同，就地块位置、土地使用权面积、出让金支付及违反约定应承担违约责任等问题作出约定。双方均应诚实守信履行义务，促使合同目的顺利实现。亿森公司应及时交付土地出让金，完成对土地开发建设，市国土局应确保用于出让的土地符合现行法律和政策规定，不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵。在国有土地使用权出让问题上，国务院相关部门多次明确发文要求，土地挂牌出让前必须完成安置补偿，做到净地出让。市国土局作为负责土地开发建设与管理的职能部门，应严格遵守相关要求，将符合条件的土地进行出让。规定土地出让时应具备净地交付条件，是要求土地已经与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议。本案诉争地块上，尚有4间房屋未完成拆迁工作。市国土局辩称合同约定现状交付，但地块拍卖成交确认书中均确认土地成交价格为净地成交价格，且在合同中，并未向亿森公司披露尚有4间房屋并未拆迁完毕，因此，市国土局构成违约，应承担违约责任。关于承担违约责任的数额及主体问题。《出让合同》第三十七条中，对由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，作出约定，约定每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。合同约定的出让土地面积为64,437.1平方米，其中包含320平方米房屋没有拆除完毕，构成违约。市国土局和皇姑城建局辩称合同约定的违约金过高，请求予以调整。依据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，亿森公司明知尚存在未拆迁完毕的土地仍进行开发建设，现因存在未拆迁完毕房屋，后面门市房没有建设完成。现合同约定标准高于实际损失，实际未净地交付的土地面积为320平方米，因此酌定按照实际违约的未交付土地面积计算违约金。违约日期从合同约定土地交付的日期开始计算，暂计算至起诉之日止，即从2009年12月18日计算至2018年6月14日，共计3110天。市国土局应向亿森公司支付的违约金数额为3,751,904元（242,927,867元/64,437.1平方米×320平方米×1‰×3110天）。关于皇姑城建局是否应承担连带责任问题。2007年9月30日，皇姑城建局与亿森公司签订《项目合同书》，约定土地交易方式为净地拍卖，由皇姑城建局负责协调沈阳市土地储备交易中心发布土地交易公告，具体程序按照沈阳市土地使用权拍卖的有关规定执行。皇姑城建局负责实施拆迁并在亿森公司缴纳第一笔款项后5个月内完成拆迁工作。在土地出让过程中，皇姑城建局与其他政府部门之间具有权利义务高度相关性，皇姑城建局负有按照合同约定履行相关行为的义务，其在本案中实际为拆迁人的地位，该出让地块上的土地没有全部拆迁完毕，与皇姑城建局没有完成拆迁工作具有之间关系，因此其应对市国土局的债权承担连带责任。其与市国土局之间如果存在内部约定，可以另行解决。关于亿森公司主张请求案涉地块64,437.1平方米的土地使用年限自实际交付之日起算的问题。因为大部分土地已经按照合同约定完成交付，且亿森公司已经在土地上进行开发建设，开发建设房屋现在已经向买房人销售，因此其主张另行计算土地交付时间不予支持。综上所述，亿森公司的部分诉讼请求成立。依照《合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、市国土局于判决生效之日起十五日内向亿森公司给付违约金3,751,904元；二、皇姑城建局对第一项承担连带给付责任；三、驳回亿森公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191,800元，由亿森公司负担167,813元，由市国土局和皇姑城建局负担23,987元。本院经审理查明，原审认定事实属实。另查明，2018年12月29日，因机构改革组建沈阳市自然资源局，加挂沈阳市规划局、沈阳市林业和草原局牌子，不再保留沈阳市规划和国土资源局。2018年，案涉项目部分购房业主依据与亿森公司签订的《商品房买卖合同》向沈阳市皇姑区人民法院提起诉讼，要求亿森公司支付延期办理房屋产权证书违约金。现沈阳市皇姑区人民法院已经作出一审判决，这些案件正在二审审理中。本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担违约责任。关于案涉违约责任。案涉土地挂牌后，亿森公司竞买成交，与市资源局签订了《出让合同》，此后取得了案涉项目的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，但市资源局所交付的相应土地并非《出让合同》中所约定的净地，一审判决认定市资源局在案涉《出让合同》履行中存在违约行为，应承担违约责任正确。皇姑城建局与其他政府部门之间具有权利义务高度相关性，其作为案涉项目的实际拆迁人，未能完成拆迁工作，一审判决皇姑城建局承担连带责任，并无不妥。市资源局和皇姑城建局提出的不应承担违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于案涉违约责任的数额。亿森公司上诉提出一审判决认定的违约金过低，不足以弥补因市资源局和皇姑城建局违约给其造成的损失，因非净地交付，致使案涉项目无法竣工验收而造成资金成本损失，案涉项目业主无法取得房屋所有权登记而将诉请亿森公司支付逾期办证违约金，另亿森公司于2019年1月向被拆迁户支付的428.3万元应由皇姑城建局承担；市资源局上诉提出一审判决对违约金的调整不当。《合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法解释二》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。案涉《出让合同》中约定：由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。一审判决认定该合同约定的违约金标准高于实际损失，并予以调整并无不妥，且违约金兼具补偿性和惩罚性，应以亿森公司的实际损失为基础，兼顾案涉《出让合同》的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定案涉违约金数额。首先，至亿森公司提起本案诉讼时市资源局尚未交付的土地，一审判决酌定按照实际违约的未交付土地的面积计算违约金为3,751,904元，并无不妥。其次，市资源局已于2009年12月18日向亿森公司交付的净地，亿森公司已经进行开发建设并销售，现案涉项目购房人依据与亿森公司签订的《商品房买卖合同》向人民法院提起要求支付逾期办证违约金的诉讼。因案涉土地并非净地交付而造成亿森公司逾期为购房人办理权属登记，亿森公司向购房人支付的逾期办证违约金应属于亿森公司因案涉《出让合同》存在违约行为而产生的实际损失。但亿森公司应向案涉项目购房人支付的逾期办证违约金的数额及亿森公司应承担的责任尚不确定，故亿森公司可待此部分损失确定后再另行主张权利。第三，亿森公司主张其向未拆迁户支付的428.3万元应由皇姑城建局承担，但亿森公司未能提交该款项应由皇姑城建局承担的证据，故对其此项主张，本院不予支持。综上，亿森公司提出的一审判决认定的违约金过低的上诉主张，本院予以部分支持，但因亿森公司的其他实际损失数额尚不确定，本院对市资源局目前应承担的违约金数额不予调整；市资源局提出的一审判决对违约金调整不当的上诉主张，本院不予支持。关于本案的诉讼时效。市资源局提出，亿森公司在本案中主张的以日计算违约金，应当以每个违约金债权产生的日期分别计算。市资源局至亿森公司提起本案诉讼时，始终未能按《出让合同》的约定交付净地，违约状态持续，而以日计算违约金，仅是违约金的计算标准，而非违约金的支付期限，故其提出的亿森公司提起本案诉讼已经超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，亿森公司、市资源局、皇姑城建局的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费265,430元，由辽宁亿森房地产开发有限公司负担191,800元，由沈阳市自然资源局（沈阳市规划局、沈阳市林业和草原局）负担36,815元，由沈阳市皇姑区城市建设局负担36,815元。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇二〇年八月二十一日法官助理刘文静书记员解明璐（代）