河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4146号 上诉人（原审被告）：崔广东，男，1987年8月30日出生，汉族，住河北省沧州市新华区。 委托诉讼代理人：王桂文，河北兴沧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沧州市新华区小赵庄乡蔡庄子社区居民委员会，住所地：沧州市新华区小赵庄乡蔡庄子村,统一社会信用代码55130902MEA726337R。 法定代表人：朱忠华，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：孙风林、寇胜举，河北齐誉律师事务所律师。 上诉人崔广东因与被上诉人沧州市新华区小赵庄乡蔡庄子社区居民委员会（以下简称蔡庄子居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔广东上诉请求：撤销沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初275号民事判决书，依法改判。事实和理由：一、上诉人与被上诉人2019年4月25日签订的房屋租赁合同有效，双方应继续履行。1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同双方自愿，意思表示真实，是在不违反法律的基础上签订的。2、按照2019年4月25日签订的房屋租赁合同第二条规定，于合同签订时交付第一年的租金27万元。同日上诉人交付租金27万元，并由被上诉人出具收据，收据中注明交款人是崔广东，很明显上诉人已交付完当年的租金。二、原审法院认定2019年4月25日上诉人从王猛账户中转出的27万元不是崔广东缴纳的租金，明显错误。1、被上诉人的收据明显载明收款人是崔广东。2、至于收据中交来一栏中注明“2018年6月-2019年6月租金”完全是被上诉人单方意思，不是上诉方的意思，对该注明不予认可。3、上诉人与王猛在该租赁关系中无任何关系，如有像被上诉人所称的合作关系，那么就没有必要重新签订合同。被上诉方称“王猛提出将租赁合同承租方的权利义务整体转给崔广东，并协调原告与被告签订了房屋租赁合同”纯属子虚乌有。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同与王猛无关，因上诉人与王猛有债权债务关系，该款是上诉人要求王猛从其账户中转的款，上诉人让王猛打款，王猛也不知道打款原因，也不知道是上诉人缴纳的租赁费。4、2019年4月29日上诉人出具的保证书不是上诉人的真实意思表示，2019年4月25日上诉人已缴纳了租金，即便上诉人应被上诉人的要求写了保证书，也不能否认已交纳第一年度租金的事实。三、被上诉人提前解除合同，上诉人不同意解除，合同合法有效，双方应继续履行。2019年10月，被上诉人才实际交付租赁房屋给上诉人，延迟了四个月，那么租赁期间应向后延迟四个月。四、上诉人因消防需要而改造租赁房屋，花去的费用88300元应由被上诉人承担。该费用是基于同一租赁关系发生的，理应被上诉人承担。原审法院以未提交维修改造费发票、转款记承为名，让上诉人另行起诉。原审法院没有充分保障上诉人的合法权益，证人已出庭作证，证人证言客观，法院应予以采信认定，法院让上诉人起诉，无疑增大了诉讼成本，并且法院所阐述的理由上诉人未提交维修改造费发票、转款记录不成立，以个人进行的维修无发票，现金交付无转账。最后，请求沧州市中级人民法院支持上诉人的主张，撤销原判，依法改判。 沧州市新华区小赵庄乡蔡庄子社区居民委员会答辩称，2014年6月，被上诉人与王猛签订《房屋租赁合同》，将王猛承建的位于沧州市子临建门市楼东6-14号门市出租给王猛，面积891.8平方米，租期2014年6月15日至2024年6月15日，年租金27万元，按年度先付，第一年租金于合同签订时交付，以后每年的6月15日前一次性交清一年的租金。王猛因拖欠被上诉人2015年至2018年6月15日期间租金51万元，向被上诉人出具欠条一张。2019年4月25日王猛通过银行转账向被上诉人支付2018年6月至2019年6月租金27万元，要求被上诉人出具交款人为崔广东收据。王猛同日提出将自己《房屋租赁合同》权利义务全部转让给合作伙伴崔广东，并促成被上诉人与崔广东当日签订新的《房屋租赁合同》。被上诉人与崔广东约定：崔广东承租被上诉人位于沧州市子临建门市楼东6-14号门市，面积891.8平方米，租期2019年6月15日至2024年6月15日，年租金27万元，按年度先付，第一年租金于合同签订时交付，以后每年的6月15日前一次性交清一年的租金；经被上诉人同意不破坏主体结构，按照崔广东自己用途进行装修，装修费由崔广东负责，装修所形成的财产所有权归被上诉人所有。崔广东因未在签约时支付第一年租金27万元，后在2019年4月29日向被上诉人出具保证书，保证在2019年5月底交清2019年6月15日至2020年6月15日租金27万元，如未交清合同到期作废。因为崔广东拖欠房租超过15天，被上诉人有权依据《房屋租赁合同》第六条约定解除合同，要求崔广东返还全部租赁门市和给付房屋租金并支付利息损失。崔广东在租赁期间对房屋装修没有征得被上诉人书面同意。根据《房屋租赁合同》第四条约定崔广东装修所形成财产归被上诉人所有。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，崔广东上诉的事实和理由均不成立，二审应驳回上诉，维持一审判决。 沧州市新华区小赵庄乡蔡庄子社区居民委员会向一审法院起诉请求：一、判决解除原告、被告2019年4月25日签订的房屋租赁合同；二、判决被告向原告返还全部租赁门市；三、判决被告参照年租金27万元的标准支付到返还租赁门市之日的租金，并按照应支付租金的数额27万元的年利率6%标准支付自2019年5月10日至全部清偿之日止的逾期付款利息；四、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年4月25日，原告（甲方）作为出租方与被告崔广东（乙方）作为承租方签订《房屋租赁合同》，合同约定出租房屋位于沧州市子临建门市楼东6-14号门市，面积891.8平方米（共玖间）；租赁期限自2019年6月15日至2024年6月15日，租金为每年27万元，税、费由乙方承担，乙方按年度先付，于签订合同时交付第一年的租金27万元，以后每年的6月15日前一次性交清一年的租金；因房屋质量发生的维修费用由甲方承担，因乙方使用造成房屋损坏而发生的维修费用由乙方承担；乙方有下列违约行为之一的，另一方可解除合同：1、乙方拖欠房租超过15天的；2、乙方擅自对房屋进行装修改造的；3、因乙方的行为给甲方造成其他损失的；4、因乙方经营中涉及有关部门给甲方造成责任；解除合同的通知自到达对方时生效。2019年4月29日，被告崔广东出具保证书一份，内容为：“本人崔广东承租蔡庄子社区居民委员会门市891.8平米6-14号门市，每年租金贰拾柒万元整，由2019.6.15日到2020年6月15日，房租由2019年5月底交清，如未交清合同到期作废。保证人：崔广东。2019.4.29日。”另查明，2014年，原告（甲方）作为出租方与王猛（乙方）作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2014年6月15日至2024年6月15日，其他条款与2019年4月25日原告与崔广东签订的《房屋租赁合同》基本一致。再查明，2019年4月25日，被告王猛通过其银行账户向原告转款27万元。同日，原告出具收据一份，主要内容为：“2019年4月25日，今收到崔广东（6-14）临建门市租金，2018年6月-2019年6月租金，人民币贰拾柒万元整￥270000，交款人签章：崔广东。”原告称，是王猛提出将租赁合同承租方的权利和义务整体转让给崔广东，并协调原告与崔广东签订了房屋租赁合同，原告与王猛之间的房屋租赁合同随即终止，另外2019年4月25日王猛银行账户向原告转款27万元实际是王猛缴纳的租金，原告出具的收据书写交款人为崔广东是因为王猛提出其将承租人的权利义务全部转让给崔广东。被告崔广东认为，2019年4月25日王猛的银行账户转给原告的27万元是被告崔广东缴纳的2019年6月15日至2020年6月15日的租金，从王猛账户转出是因为王猛与崔广东之间有债权债务关系；被告崔广东主张因消防需要为改造租赁房屋共花费88300元，该笔费用应当由原告承担。 一审法院认为，本案的争议焦点为2019年4月25日王猛账户转出的27万元是否是被告崔广东交纳的租金。首先，原告于2019年4月25日出具的收据明确载明该笔27万元系2018年6月至2019年6月租金，而此时间段被告崔广东与原告之间尚未建立租赁关系。其次，该笔款项是从王猛账户转出，且王猛在上述时间段内就涉案租赁房屋与原告之间存在租赁关系。再次，原告提交的被告崔广东于2019年4月29日出具的保证书可以证实截止被告出具该保证书之时被告崔广东尚未缴纳2019年6月15日至2020年6月15日期间的租金，因此该份保证书可以推翻被告自称该27万元是被告崔广东交纳的第一年度即2019年至2020年的租金的说法。综上，本院认定2019年4月25日王猛账户转出的27万元是2018年6月至2019年6月期间的租金，而非是被告崔广东主张其缴纳的2019年6月至2020年6月期间的租金。对于被告崔广东称，其与王猛之间存在债权债务关系所以从王猛账户转出的问题，崔广东与王猛之间可以另行解决，本案不予涉及。因被告崔广东未按照合同约定及保证书的承诺按时交纳租金，已构成违约，原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同的主张，符合双方之间的约定，本院予以支持，被告崔广东应当向原告返还涉案租赁房屋、支付拖欠的租金并承担相应的违约责任。关于租金数额，本院认定被告崔广东应向原告支付2019年6月15日至2020年3月31日期间的租金21.375万元以及剩余租金（剩余租金按照年租金27万元为标准自2020年4月1日起计算至被告实际返还房屋之日止）。关于利息损失，根据原告的主张以及被告出具保证书的内容，本院支持以21.375万元为基数，自2019年6月1日起至本判决执行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告崔广东辩称，原告于2019年10月实际交付租赁房屋，但未提交证据证明，本院不予认定。被告崔广东主张因消防需要为改造租赁房屋共花费88300元，并提交沧州市新华区消防救援大队消防监督检查记录、杨某出具的收条以及证人杨某、纪某的证人证言等证据予以证明，但未提交维修改造费发票、转款记录等证据予以佐证，不足以证实被告主张的事实以及其实际支出，考虑到本案为原告起诉、被告应诉，为了充分保障被告的合法权益，被告可以在补充证据后另行提起诉讼。一审法院判决：一、解除原告沧州市新华区小赵庄乡蔡庄子社区居民委员会与被告崔广东于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告崔广东于本判决生效后十日内向原告返还沧州市子临建门市楼东6-14号门市；三、被告崔广东于本判决生效后十日内向原告支付2019年6月15日至2020年3月31日期间的租金21.375万元及剩余租金（剩余租金按照年租金27万元为标准自2020年4月1日起计算至被告实际返还房屋之日止），并向原告支付利息损失（利息以21.375万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年6月1日起至本判决执行完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2675元，由原告沧州市新华区小赵庄乡蔡庄子社区居民委员会承担557.29元，被告崔广东承担2117.71元。 本院二审期间，上诉人提交新华区消防救援大队责令限期改正通知书，拟证明：如涉案门市不改造，不经消防部门验收，不能营业，为此上诉人对涉案门市进行了消防改造，一审杨某出庭证实该情况，包括花费费用，与新华区消防大队出具的责令改造通知形成完整证据链条，法庭对改造费用应当认定。被上诉人质证意见：对上诉人提交的证据不知情，该证据与本案是否解除合同，以及支付房屋租金不具有关联性。 二审经审理查明的事实与一审查明相一致。 本院认为，关于2019年4月25日王猛账户转给被上诉人的27万元，是否系上诉人交纳的租金问题。 一、2019年4月25日，被上诉人与上诉人崔广东签订的《房屋租赁合同》约定，涉案房屋租赁期限自2019年6月15日至2024年6月15日。二、2019年4月29日，上诉人崔广东出具的《保证书》载明：“本人崔广东承租蔡庄子社区居民委员会门市891.8平米6-14号门市，每年租金贰拾柒万元整，由2019.6.15日到2020年6月15日，房租由2019年5月底交清，如未交清合同到期作废。保证人：崔广东。2019.4.29日。”三、2019年4月25日，涉案房屋原承租人王猛通过其银行账户向被上诉人转款27万元，被上诉人出具的收据主要内容为：“2019年4月25日，今收到崔广东（6-14）临建门市租金，2018年6月-2019年6月租金，人民币贰拾柒万元整￥270000，交款人签章：崔广东。”根据《房屋租赁合同》约定的租赁期限、上诉人崔广东出具的《保证书》内容、以及收据上所载收取的系2018年6月-2019年6月租金，一审认定2019年4月25日王猛账户转出的27万元并非上诉人崔广东缴纳的2019年6月至2020年6月期间的租金，并无不妥。上诉人主张因其与王猛之间存在债权债务关系，上诉人让王猛打的款，上诉人与王猛可另行解决。 关于双方当事人之间的房屋租赁合同应否解除问题。 一、双方当事人签订《房屋租赁合同》第六条约定，一方有下列违约行为之一的，另一方可解除合同：1、乙方拖欠房租超过15天的；2、乙方擅自对房屋进行装修改造的；3、因乙方的行为给甲方造成其他损失的；4、因乙方经营中涉及有关部门给甲方造成责任。二、上诉人崔广东出具的保证书载明：“……房租由2019年5月底交清，如未交清合同到期作废。”因上诉人崔广东未按照约定交纳租金，根据上述房屋租赁合同中的约定及上诉人崔广东保证书所作承诺，一审支持被上诉人解除合同的诉求，本院予以支持。上诉人主张被上诉人延迟四个月交付涉案房屋，但未提供证据予以证实，应承担举证的不利后果。 关于上诉人崔广东主张的因消防需要改造涉案房屋的费用问题。本案系被上诉人诉求解除房屋租赁合同、返回涉案房屋、支付租金及逾期付款利息，上诉人一审提出该抗辩主张，系另一法律关系，上诉人就此未提出反诉，故本案中不做审理确认，上诉人可另行主张权利，一审以证据不足为由阐述理由不当，本院依法予以纠正。 综上所述，崔广东的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4506元，由上诉人崔广东负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊蓉 审判员  冷树青 审判员  高玲玲 二〇二〇年八月三十一日 书记员  姚胜男