广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1571号上诉人（原审被告）：霍宝玲，女，1973年2月28日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区****。委托诉讼代理人：冼锡光，广东安达信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢樑，广东安达信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莫佩红，女，1986年3月6日出生，汉族，住广东省中山市东区****。上诉人霍宝玲因与被上诉人莫佩红房屋租赁合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2020）粤1284民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人霍宝玲的委托诉讼代理人冼锡光、被上诉人莫佩红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍宝玲上诉请求：1.撤销一审判决，驳回莫佩红的诉讼请求;2.本案一、二审的诉讼费由莫佩红承担。事实与理由：一、一审法院查明的事实与实际事实相互矛盾。一审法院偷换法律概念，其查明2015年4月2日，莫佩红出具的《授权委托书》所记载的事实不存在，霍宝玲不予承认。《民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案一审原告是莫佩红，不是莫汉全。在已经发生法律效力的（2020）粤1202民初6221号（以下简称6221号）《民事判决书》的原告是莫汉全，不是莫佩红。可见，两案的诉讼主体是不同的，莫佩红与霍宝玲、莫汉全与霍宝玲分别签订两个不同的租赁合同，故此产生的法律后果也是不一样的。在6221号案件中，莫汉全也没有出具上述《授权委托书》给一审法院。本案莫汉全是代理人，不能作为诉讼主体向人民法院就案涉租赁关系起诉霍宝玲，应当以莫佩红作为诉讼主体提起诉讼。一审法院没有审查本案代理人是否符合条件，偏袒莫佩红。二、一审法院程序不合法。一审法院在法庭调查阶段没有对莫汉全进行当庭质询，不管莫汉全是以证人还是第三人的身份参加诉讼，都必须接受法庭的质询，包括接受莫佩红、霍宝玲的当庭质询。庭后，一审法院也没有将莫汉全的调查笔录出示给霍宝玲进行质证，因此，一审对莫汉全的调查是无效的，由此认定的相关证据也是不合法的。三、一审法院认定本案没有超过诉讼时效是违背事实和法律的。根据在案证据显示，霍宝玲与莫佩红签订的《租赁合同》实际终止的时间是2016年12月1日。2016年12月1日之后，莫汉全与霍宝玲又就同一标的物签订了《租赁合同》，这期间，莫汉全从来没有出具《授权委托书》给霍宝玲。霍宝玲与莫佩红签订的《租赁合同》早已结算完毕，霍宝玲与莫汉全之间是另外的租赁关系。莫佩红在一审期间承认在起诉之前，莫佩红没有就返还押金之事向霍宝玲追讨过，也就是说，本案没有诉讼时效中止、中断的证据。莫佩红辩称，2014年至2019年期间，因其大部分时间出差在外，关于房屋出租的事宜已授权给了莫汉全处理。2017年第一份合同到期后，莫佩红没有向霍宝玲申请退回押金，原因在于该房屋还在莫佩红租赁中。案涉三份合同都是莫佩红的真实意思表示，本案不存在诉讼时效过期和押金退还过期的情况。在2019年租赁合同终止的情况下，莫佩红才向霍宝玲要求退回押金。莫佩红向一审法院提起诉讼请求：1.判令霍宝玲退还莫佩红房屋租赁押金20000元；2.诉讼费由霍宝玲负担。一审法院认定事实：坐落于肇庆市端州区************之一的房屋（即案涉房屋）在2018年11月29日前登记的权利人为案外人钟名清，2018年11月30日权利人变更为朱群巧、邓禧明，该两人是向钟名清购买所得案涉房屋。2014年10月21日，钟名清与霍宝玲签订《楼房租赁合同》，约定钟名清将案涉房屋出租给霍宝玲使用，租赁期限从2015年1月1日至2019年9月31日止等等。2014年10月27日，莫佩红（承租人、乙方）与霍宝玲（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期为叁年，从2014年11月1日至2017年11月30日止。甲方应于2014年11月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方继续承租的，应提前向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准：第一年为50000元/年，第二年为60000元/年，第三年为70000元/年。房屋押金2万元整，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。违约金和违约责任：若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金，金额由双方协定。若承租方在出租方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金，金额由双方协定。双方还就房屋维护及维修、其他约定事项及补充协议等问题进行约定。签订合同后，莫佩红向霍宝玲交纳房屋押金20000元，霍宝玲于2014年10月30日向莫佩红出具《收据》载明：“今收到莫佩红交来端州区黄岗镇河旁村竹园十巷二号之一房屋出租按金贰万元”，霍宝玲亦向莫佩红交付了上述房屋。2016年11月21日，霍宝玲（出租人）与案外人莫汉全（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定霍宝玲将案涉房屋出租给莫汉全，房屋租赁期自2016年12月1日至2018年12月31日，共计2年，霍宝玲应于2016年12月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。房屋押金2万元整，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。房经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。双方还约定了其他条款。在一审法院作出的已经发生法律效力的（2019）粤1202民初6221号民事判决书中，霍宝玲确认没有收到莫汉全缴交的押金2万元。另查明，2015年4月2日，莫佩红出具的《授权委托书》记载，就案涉房屋的事务全权委托莫汉全为合法代理人，管理房屋出租事宜。授权内容包含：1.与原出租方及承租人协商一切有关租赁续签事宜；2.代为依合同约定收取房屋租金之相关的一切手续；3.代为缴纳水电、物管费等费用事项；4.凡与上述房屋出租有关的一切事务等均全部委托受托人全权代为办理。诉讼中，一审法院传唤案外人莫汉全到庭调查，莫汉全确认其与霍宝玲于2016年11月21日签订了《房屋租赁合同》，但该租赁合同的相对方是莫佩红与霍宝玲，该租赁合同的权利义务应由莫佩红与霍宝玲承担。再查明，2019年8月29日，案涉房屋的权利人朱群巧、邓禧明向莫汉全、霍宝玲发出《通知离场决定书》，载明内容：本人朱群巧、邓禧明于2018年11月30日购买案涉房屋，现通知第一租用人霍宝玲，次租用人莫汉全于2019年9月30日必须全部办理并退还房屋。莫佩红认为在2019年9月30日租赁合同解除后，霍宝玲未向其退还押金2万元，经追讨未果后遂起诉至法院。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。针对双方的诉辩意见，一审法院作如下评判：莫佩红与霍宝玲签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行。关于《房屋租赁合同》的解除时间。本案中，在租赁期间，莫汉全在2016年11月21日与霍宝玲签订《房屋租赁合同》，虽然莫汉全是以自己的名义与霍宝玲签订该份合同，但经一审法院调查询问，莫汉全明确确认上述租赁合同的相对人为莫佩红与霍宝玲，案涉房屋的实际权利义务人也为莫佩红与霍宝玲，且事实上也是莫佩红在实际使用案涉房屋，因莫佩红提供《授权委托书》证明莫汉全是受莫佩红委托代理莫佩红处理与霍宝玲之间就案涉房屋的租赁事宜，故此该份合同的实际相对人应是莫佩红与霍宝玲。因莫佩红在2014年10月30日签订的租赁合同履行期间已向霍宝玲交付押金2万元，在霍宝玲未与莫佩红就案涉合同是否解除作出任何处理的情况下，霍宝玲即与案外人莫汉全签订上述合同，莫汉全在2016年11月21日签订的租赁合同的履行期间亦未向霍宝玲缴交过押金，且霍宝玲在2016年12月1日至2018年12月31日前后两份租赁合同长达二年的合同履行期间既未向莫汉全主张收取押金也未提供充分证据就原合同的押金问题与莫佩红作出任何处理，因此，霍宝玲于2016年11月21日（即在与莫佩红的合同履行期间）与莫佩红委托授权的案外人莫汉全签订的《房屋租赁合同》应视为是莫佩红与霍宝玲对原合同内容的变更，双方已达成一致，莫佩红与霍宝玲是上述租赁合同的实际权利义务人，故此，该《房屋租赁合同》的租赁期限届满之日2018年12月31日即是该租赁合同的解除时间，霍宝玲应在该《房屋租赁合同》租赁期限届满后向莫佩红返还押金2万元。至于霍宝玲辩称莫佩红缴纳的2万元押金已兑换洋酒款核减，因霍宝玲主张的抵扣洋酒款与本案不是同一法律关系，且莫佩红对酒款抵扣押金的事实亦不予认可，故此，一审法院不作处理，霍宝玲可另寻法律途径解决。关于《房屋租赁合同》解除的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，莫佩红与霍宝玲约定合同的租赁期届满之日为2018年12月31日，故在该日解除合同的条件成就，双方的租赁合同因合同期满而解除，莫佩红与霍宝玲双方对合同的解除均无过错。关于霍宝玲应否退还押金2万元给莫佩红的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及《房屋租赁合同》“房屋押金2万元整，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还”的约定，本案中，因莫佩红与霍宝玲之间的租赁合同因租期届满而解除，且莫佩红与霍宝玲对合同的解除均没有过错，霍宝玲应退还押金2万元给莫佩红，莫佩红的诉讼请求合法合理，应予支持。因案涉租赁合同于2018年12月31日解除，在该解除之日起至莫佩红向一审法院起诉主张霍宝玲返还押金之日并未超过法定三年诉讼时效，霍宝玲辩称莫佩红的诉求超过诉讼时效缺乏依据，一审法院对此不予采纳。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决霍宝玲在该判决发生法律效力之日起五日内退还押金20000元给莫佩红。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，因适用简易程序减半收取150元，由霍宝玲负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，莫汉全和霍宝玲于2016年11月21日签订的房屋租赁合同中明确约定：“房屋押金20000元整待合同期满或特殊情况导致的合同结束后，乙方退租后返还。”霍宝玲陈述其未收到过莫汉全的押金，只收到了莫佩红的押金。莫佩红和莫汉全是姐弟关系。二审中，莫汉全作为证人出庭，其陈述内容与一审法院对其所做调查笔录的内容基本一致。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是霍宝玲是否应当退还20000元押金给莫佩红。第一，从本案合同的履行情况看，案涉房屋一直是莫佩红在租用，且霍宝玲在与莫汉全签订租赁合同时，并未与莫佩红解除之前的租赁关系（合同约定于2017年11月30日到期）。第二，从押金的交付情况看，霍宝玲和莫汉全在2016年11月21日签订的租赁合同中明确约定房屋押金20000元待合同期满或特殊情况导致的合同结束后，由乙方退租后返还。从上述内容来看，说明霍宝玲已经收到押金。但实际上霍宝玲只收取莫佩红的押金，并未再向莫汉全收取押金。第三，莫佩红在一审期间提供的《授权委托书》证明莫汉全是受莫佩红的委托，代理莫佩红处理其与霍宝玲之间继续租赁案涉房屋的事宜，而霍宝玲对此亦没有提出相反的证据反驳。虽然一审法院未将莫汉全的调查笔录进行质证，程序上存在瑕疵，但该证据并非认定本案基本事实的证据，且莫汉全在二审中出庭作证，霍宝玲也充分发表了意见，霍宝玲以此为由要求改判，理据不足，本院不予采纳。综上，可以认定霍宝玲与莫汉全之间的房屋租赁合同是对霍宝玲与莫佩红之前的房屋租赁合同中部分内容的变更和调整，与霍宝玲签订案涉房屋租赁合同的实际相对人为莫佩红。案涉房屋租赁合同解除后，霍宝玲应根据合同约定退还押金2万元给莫佩红。霍宝玲于2020年3月17日提起本案诉讼，主张退还押金未超过三年的诉讼时效。霍宝玲以莫佩红的起诉超过诉讼时效为由主张不退还押金，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，霍宝玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人霍宝玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 黄春歌二〇二〇年八月二十八日法官助理 梁展晴书 记 员 赵崇轩