广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初3694号原告：广东宏远集团药业有限公司，住所地：东莞市****工业区，统一社会信用代码：9144********14461H。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：邓锴，广东莞益律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛志科，广东莞益律师事务所律师。被告：刘海荣，男，1982年10月6日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县************，身份证号码：362************337。原告广东宏远集团药业有限公司诉被告刘海荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理后，依法由审判员杨玲冰担任审判长，与审判员邱桂珍、陈丽莎组成合议庭适用普通程序进行公开审理。原告的委托诉讼代理人毛志科到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《宏远·新智汇租赁合同》于2019年10月10日解除；2.被告向原告支付自2019年6月10日起至2019年10月10日止的租金16279元及逾期付款违约金1524.27元（逾期付款违约金以逾期支付金额每日1‰计算，应从约定支付之日起计至清偿之日止，现暂计至2019年10月23日）；3.被告向原告支付自2019年3月1日起至2019年10月10日止的物业管理费5065.8元及逾期付款违约金708元（逾期付款违约金以逾期支付金额每日1‰计算，应从约定支付之日起计至清偿之日止，现暂计至2019年10月23日）；4.被告向原告支付自2018年12月2日起至2019年10月1日止的电费79.2元及逾期付款违约金13.46元（逾期付款违约金以逾期支付金额每日1‰计算，应从约定支付之日起至清偿之日止，现暂计至2019年10月23日）；5.被告向原告补交免收的租金20180元（4036元/月×5个月）；6.被告向原告支付合同违约金12108元（4036元/月×3个月）；7.本案诉讼费用由被告支付。事实与理由：2018年12月3日，原被告双方签订了《宏远·新智汇租赁合同》，约定原告将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区研发五路2号宏远新智汇3号楼4层401号房屋出租给被告使用，建筑面积115.3平方米，租期为3年，自2018年12月10日起至2021年12月9日止，免租期为5个月，每月租金为4036元。租金不含物业管理费，水电费按实际用量并计入电损价格及公摊费计算收取。被告应于每月10日前付清当月租金；并于每月5日前交纳物业管理费，为每月6元/平方米。合同签署时，被告应向原告支付相当于三个月租金的金额12108元（其中预付一个月租金，其余款项为租赁保证金）。合同签订后，被告拖欠自2019年6月10日起的租金、2019年3月1日起的物业管理费、2018年12月2日起的电费。经原告多次催讨，并于2019年8月19日委托广东莞益律师事务所向被告发出《律师函》，但被告拒收。2019年8月21日，原告通过微信向被告再次发出《律师函》，至今被告仍未付清租金等费用。被告拖欠租金等费用的行为已经严重违反合同义务，因此原告于2019年10月10日通过微信及粘贴的方式向被告发出《解除合同通知书》，解除与被告签订的《宏远·新智汇租赁合同》。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩意见及证据。经审理查明，2018年12月3日，原、被告签订了《宏远·新智汇租赁合同》，约定：原告同意将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区研发五路2号“宏远·新智汇”项目的房屋出租给被告使用，租赁物的建筑面积共115.3平方米；租赁期限为3年，自2018年12月10日起至2021年12月9日止；免租期，共5个月，2018年12月10日至2019年5月9日为第一年的免租期；合同期限内，如因被告原因导致合同提前终止的，原告有权取消免租期优惠，被告已享受免租期优惠的，须补交免租的租金；自租赁物交付之日起（包括免租期），被告应向原告所委托物业管理公司交纳物业管理服务费；租赁物的租金自2019年5月10日起开始计收；被告每月应向原告支付租金共计4036元；被告应于每月10日前向原告付清当月租金，若遇节假日或法定休息日，则顺延至其后之第一个工作日；租金从第3年开始递增，每两年递增8%；被告应根据原告或原告指定物业管理公司制定的物业管理标准在每月5号前交纳当月物业管理费用，并自行承担该租赁物的中央空调费。按建筑面积计算，物业管理费为每月6月/平方米；本合同签署时，被告应向原告支付相当于三个月租金的金额即12108元，其中4036元为预付1个月租金，其与两个月租金金额作为租赁保证金；被告逾期支付租金或其他应交纳的费用的，应当向原告或物业管理公司支付逾期付款金额每日千分之一的逾期付款违约金；在合同有效期内，被告累计拖欠一个月数额的租金达一个月或以上的，原告有权解除合同，收回租赁物，追究被告违约责任；被告除应当付清所欠费用及其逾期付款违约金、保证金不予退还外，还应向原告支付相当于3个月租金数额的违约金。同日，被告向原告交纳租赁保证金8072元。2019年10月11日，原告通过东莞市松山湖高新技术产业开发区研发五路2号宏远新智汇3号楼4层401单位的地址向被告邮寄《律师函》，载明：“现您已拖欠自2019年6月10日起至今的租金12108元；自2019年3月1日起至今的物业管理费4150.8元；自2018年12月1日起至2019年7月31日止的水电费71.8元”。原告并提交了微信聊天记录，拟证明其并通过微信发送给被告的方式于2019年8月21日向被告送达了该《律师函》。2019年10月10日，原告向被告出具《解除合同通知书》。原告提交了照片、微信聊天记录，拟证明其已通过在租赁物门口粘贴及微信发送给被告的方式向被告送达了该《解除合同通知书》。关于租金及相关费用的交纳情况。原告主张：被告的案涉租金交至2019年6月9日；物业管理费交至2019年2月；电费交至2018年11月；之后没有再支付任何款项。关于物业管理费。原告提交的物业管理费的《收据》显示的物业公司为东莞市宏远集团物业管理有限公司松山湖分公司。关于电费。原告提交了其单方出具的《交款通知书》以证明被告拖欠的电费数额，但表示无法提供相关垫付凭证，因为是整栋楼一起交费的。另查明，一、案涉租赁物已取得不动产权证；二、原告主张：因被告违约，原告已经没收被告的租赁保证金8072元。上述事实，有原告提供的宏远·新智汇租赁合同、押金、租金收据、收据、交款通知书、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、不动产权证书、律师函、快递单、解除合同通知书、微信聊天记录，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，为此产生的法律后果应由被告自行承担。原、被告签订的《宏远·新智汇租赁合同》系其双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守履行。根据《宏远·新智汇租赁合同》的约定，被告应于每月10日前向原告支付租金4036元，原告主张被告从2019年6月10日起未按照履行交付租金的义务，被告未提出抗辩，亦未提交相反证据，故本院对原告的主张予以采信。被告未按照合同约定履行交付租金的义务，累计拖欠一个月数额租金达一个月以上，已构成违约，原告依约有权解除合同。原告于2019年10月10日向被告发出《解除合同通知书》，本院确认原告与被告之间签订的《宏远·新智汇租赁合同》已于2019年10月10日解除。关于租金。被告应向原告支付拖欠的2019年6月10日至2019年10月10日的租金，数额为16278.53元（4036元×4个月+4036元÷30天×1天）。超出上述范围的租金，本院依法不予支持。关于物业管理费。根据原告提交的《收据》等证据，物业管理公司为东莞市宏远集团物业管理有限公司松山湖分公司，而非原告，原告亦未举证证明其代被告垫付相关物业管理费，故对于原告要求被告支付物业管理费及相应逾期违约金的诉请，本院依法不予支持。关于水电费。原告主张水电费的证据仅为东莞市宏远集团物业管理有限公司松山湖分公司单方制作的交款通知书，并未提交其代缴水电费的相关证据，无法确认被告使用案涉租赁物期间水电费的数额及原告的代缴情况，故对于原告要求被告支付水电费及相应逾期付款违约金的诉请，本院依法不予支持。关于违约责任。原告主张因被告违约，故被告应补交5个月的免租期租金、支付3个月的合同违约金、没收租赁保证金并支付租金逾期付款违约金。对此，本院认为，因被告违约，原告有权要求被告承担违约责任，但违约金数额总计应以欠租本金为限，超出欠租本金的违约金本院依法不予支持。因原告已经没收了租赁保证金8072元，故被告尚应支付8206.53元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告广东宏远集团药业有限公司与被告刘海荣签订的《宏远·新智汇租赁合同》已于2019年10月10日解除；被告刘海荣应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东宏远集团药业有限公司支付租金16278.53元及违约金8206.53元；驳回原告广东宏远集团药业有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1198.69元（原告已预交），由原告广东宏远集团药业有限公司负担674.09元，由被告刘海荣负担524.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长  杨玲冰审判员  邱桂珍审判员  陈丽莎二〇二〇年八月十日书记员  谢锦伟