广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31689号原告：广东省信托房产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区花蕾路**第****之二。法定代表人：李仕源，总经理。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雅茜，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广东汇沣物业管理有限公司，住所，住所地广州市越秀区华乐路**华乐大厦**div>法定代表人：尚维平，总经理。委托诉讼代理人：杨浩云，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚敏，广东合邦律师事务所律师。第三人：广州市白云区京溪街恒骏花园社区居民委员会，住所地广，住所地广州市白云区京溪路**首层v>法定代表人：陈国文。委托诉讼代理人：黄福轩，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜剑慧，广东广信君达律师事务所律师。原告广东省信托房产开发有限公司与被告广东汇沣物业管理有限公司，第三人广州市白云区京溪街恒骏花园社区居民委员会物权保护纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东省信托房产开发有限公司的委托诉讼代理人王煌、杨雅茜，被告广东汇沣物业管理有限公司的委托代理人杨浩云，第三人广州市白云区京溪街恒骏花园社区居民委员会的委托诉讼代理人杜剑慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东省信托房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向我司返还广州市白云区同和路春兰花园春兰一街9-11号地下室、春兰五街8号地下室；2.被告按每月10400元的标准向我司支付房产占有损失赔偿款（从本案起诉之日往前追溯三年，即2016年9月20日起算，至起诉之日暂计374400元）至被告实际返还该房产之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：我司系广州市白云区同和路春兰花园春兰一街9-11号地下室、春兰五街8号地下室（房产登记号：2004登记字35239号）的房产所有权人。被告在未经我司同意的情况下长期占有该地下室，且将该地下库作为停车场对外出租使用。根据相关的法律规定，被告对上述房产的无权侵占已侵犯了我司的合法财产权，应当立即向我司返还该房产，并向我司支付相关房产占有损失赔偿款。由于被告将涉案地下室划分为26个车位，并以400元/车位/月的金额对外出租，我司据此主张房产占有损失为每月10400元。综上，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告广东汇沣物业管理有限公司辩称，1.诉争地下室的规划用途为自行车库、单车库，属于春兰花园小区公建配套设施，依法属于小区全体业主共有，故原告并非本案适格的诉讼主体。本案中，原告提供的权属证明书以及广州市不动产查册登记表均显示诉争地下室的规划用途为自行车库、单车库，供小区业主共同停放自行车辆使用。根据春兰花园规划报建时实施的广州市城市规划管理办法实施细则第104条、物权法第73条，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条等法律规定，自行车库属于小区配套设施，其权属应认定为春兰花园小区全体业主共有。原告虽提供了权属证明书以及广州市不动产查册登记表，但权属证明书是小区房屋竣工后的所有权初始登记，初始登记是建设单位出售住宅权，对小区所有的设施所拥有的一种整体确权，证明初始登记的内容会随着小区住宅的销售而不断发生变化，故建设单位对自行车库取得初始登记并不能证明原告最终取得地下室自行车库的所有权。而广州市不动产查册登记表也并不等同于不动产权证，且从该登记表可以看出，原告作为春兰花园的建设单位，多次被广东省高级人民法院因破产程序而被查封及强制执行，但均没有对诉争地下室进行查封拍卖等处理，说明涉案地下室作为规划上属于小区配套设施的自行车库，供小区业主共同停放自行车辆使用，不具有利用上的独立性，无法排他使用，不能认定为原告的专属部分。原告对该地下室实际上并无占有、使用、处分、收益的权利。2.我司为管理诉争地下室花费了巨大的人力物力，且实际为小区业主的机动车辆、自行车辆提供了保管服务。根据与春兰花园业主委员会签订的物业管理委托合同的约定，我司有权对停放车辆收取车辆管理费。春兰花园小区因资金问题烂尾，最终没有按照原有的规划进行建设，导致春兰花园小区没有机动车停车库，致使小区业主的机动车辆无处安放。为解决小区停车问题，经小区业主多次投诉，我司应诉争地下室的实际权属人春兰花园业主委员会的一个要求，开放了春兰花园一街9到11号的地下室、春兰花园五街8号地下室用于停放自行车以及机动车。且由于诉争地下室自建成到2015年年底前从未开放使用，导致地下室脏乱差，我司花费了大量的人力物力对该地下室进行清理。此外，诉争地下室有大量的共用设施设备包括整栋楼的供排水管道、加压水泵、承诺电供电线路、消防设施等设施设备，为保证停放的自行车以及机动车的安全，也履行对小区公用设施的维护、保养等义务。我司为此在原有的工作人员基础上聘请了更多的清洁人员、保安人员以及工程人员，对地下室进行定时清洁、安全巡查和设备检修，并安装监控录像以及自动水泵控制器等，大大增加了我司的经营成本。在此情况下，我司与春兰花园业主委员会在2015年新签订的物业管理委托合同中，在合同第18条、21条明确约定我司有权对停放在自行车库的车辆收取车辆管理费。3.我司受春兰花园业委会委托对地下室进行经营管理，所收取的停车费也是作为物业费补贴，并向春兰花园业主委员会缴纳相应的费用。我司在本案中系善意的相对人，在我司对涉案场地管理过程中，原告一直没有提出任何异议或主张，现在未通知的情况下直接提起诉讼，要求我司赔偿其损失，不符合侵权责任法的相关规定。第三人广州市白云区京溪街恒骏花园社区居民委员会述称，我会与本案的审理无利害关系。住房和城乡建设部发布的业主大会和业主委员会指导规则第58条规定因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的1/2的，新一届业主委员会产生之前可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。该规定仅为指导规则，是指导性意见。在新一届业主委员会产生之前，可以由居民委员会来代行业主委员会的职责，并非必须有居民委员会代行。另外，根据《广州市物业管理暂行办法》第63条规定，业主委员会委员集体辞职或业主委员会任期届满，但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，由业主大会议事规则约定的，执行机构或者人员在约定的职责范围内履行业主委员会职责。春兰花园第六届业主委员会2014年11月3日在广州市白云区京溪街道办事处备案，任期至2019年11月2日。备案的春兰花园业主代表大会议事规则中并未约定由物业所在地的居民委员会履行业委会的职责。目前，新一届的业主委员会尚未成立，原业主委员会也并未将有关的财物、文件、资料、公章等移交给我会。综上，我会与本案无利害关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名称为广东省信托房产开发公司。根据广州市国土资源和房屋管理局于2006年9月15日核发的NO.A0000493号《广州市房地产权属证明书》显示，座落于广州市白云区同和路春兰一街****地下室、第**至第**；春兰五街8号地下室、第二层至第九层的房产，权属人为原告，附记：已征收国有土地使用权出让金，使用年限住宅70年、其他50年，从1993年1月8日起。预售证号：**；城市规划房屋用途：地下室为自：地下室为自行车库九层为住宅。被告是上述房产所在“春兰花园”小区的物业管理公司。第三人是“春兰花园”小区所在辖区的居民委员会。2015年8月21日，被告（乙方）与“春兰花园”小区所属业主委员会广州市春兰花园业主委员会（甲方，以下简称春兰花园业主委员会）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方在广州市春兰花园实行物业管理，委托管理期限为5年。自2015年9月1日起至2020年9月1日止；乙方权利义务包括：负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费，（2）代收缴商铺的电费，（3）车辆管理费；经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，账目公开。1、车位使用费由乙方按物价部门批准向车位使用人每月收取。（1）小汽车每月的月保费：露天固定车位业主300元/辆，室内车位业主400元，临保费外来车辆超过半小时，业主超过1小时，按广州市物价部门规定标准收取。（2）自行车保管费10元/辆，临保按汽车规定方式收取等。上述合同签订后，被告在春兰花园小区采用包干制的方式进行物业管理服务。期间，被告将春兰一街9号-11号地下室、春兰五街8号地下室划分成了26个车位，并通过向停放汽车的业主每月收取400元月保费的方式使用管理上述场地。诉讼中，原告表示其计算房产占用损失赔偿款按照被告实际划分的车位数量乘以每个车位收取400元/月的月保费计算得出。被告抗辩认为即使其需要向原告支付场地占用费，也不应采纳原告主张的租金标准，而应以评估鉴定的租金损失为准，遂向本院提出对春兰一街9号-11号地下室、春兰五街8号地下室从2016年9月20日至2019年9月19日期间的租金价值进行评估的申请。本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）对上述标的物进行评估。2020年4月29日，华盟公司出具评估结论书，该结论书评估思路的确定显示本次租金价值的评估计算公式如下：标的租金价值=车库经营收入-经营费用-利润-税费。根据该评估思路和计算方式，华盟公司出具涉案场地的2016年9月20日至2019年9月19日期间的租金价值评估明细表，该表显示，以评估时长36个月、租金单价550元，车位数量26个计，车库总收入共计514800元，扣减经营费用198136元、利润25740元、税费30888元得出涉案场地在2016年9月20日至2019年9月19日期间共计36个月的租金价值共计为260036元。其中经营费用包括人工费（保安费、清洁费、管理费）、水电费（按总收入3%计算）；利润按总收入5%计算；税费按总收入6%计算。原告对该评估报告认为1.报告中描述周边地区没有同类型的负一层商业或综合用地的市场租金进行对比，故不能成立，据了解周边同类型的负一层商业是比较多的。2.华盟公司不应该在租金价值中扣减经营利润，因被告经营停车场的行为实际上是无权处分行为，因此所产生的利润其实施非法的，应当返还给原告。3.报告中在已经计算了管理费的情况下还另外扣减了水电费、保安费、清洁费，属于重复扣减。被告对上述报告认为报告中对评估的方法未予以明确，确定的收费标准也与客观事实不符，其已根据物价部门的规定将收费标准进行了公示，故应以其公示的收费标准每个车位400元/月为准。对于原告提及的管理费与清洁费、保安费、水电费重复扣减的问题，被告认为评估公司对该部分的扣减是合理的。另查，除涉案场地外，原告与被告还就广州市白云区同和路春兰花园二街1-9号地下室因物权保护纠纷涉讼本院，案号为（2019）粤0111民初31690号（以下简称31690号案）。本案和31690号案审理过程中，被告均申请对两案涉案场地的租金价值进行评估，并共同预付了评估费9458元。再查，春兰花园业主委员会任期于2019年11月2日届满，目前尚未成立新一届业主委员会。因双方对涉案地下室是否为公建配套问题存在争议，本院于2019年10月29日向广州市规划和自然资源局白云分局发函对春兰一街9号-11号地下室、春兰五街8号地下室是否属于公建配套范围，如属公建配套范围的房产是否应移交住房和城乡行政主管部分管理等问题进行核实。广州市规划和自然资源局白云分局复函显示，春兰一街9号-11号地下室、春兰五街8号地下室已办理首次登记，暂查无抵押信息，相关权属人及查封情况详见广州市不动产查册表。来函提及的建筑物经（93）穗城规北片建字第402号批准建设，已通过规划验收，该建筑物的地下室规划审批为自行车库，相关的公建配套详见附件4。其中附件1：春兰一街9号-11号地下室、春兰五街8号地下室产权人为广东省信托房产开发公司。城市规划房屋用途：地下室为自：地下室为自行车库九层为住宅；附件4：广州市城市规划局于1995年10月25日出具的城规批字（1995）第243号《关于同意调整规划方案的批复》：……5、规划要求配套的公建项目应保证实施：（1）小学一间……（2）幼儿园一间……（3）新华书店……（4）邮政所……（5）公厕一间……（6）居委会（含文化站）两所……（7）文花活动中心（含青少年、老年人活动中心）……（8）垃圾点三处……（9）变电房……7、自行车房按每户1平方米在住宅底层设置……。另本院就涉案场地是否有分摊到小区业主公用建筑面积问题向广州市房地产测绘院发函核查，广州市房地产测绘院向本院出具《测绘地理信息技术服务报告》显示，经查，同和路春兰二街#1，#3，#5，#7，#9曾于2009年以测字11010539903案出图；同和路春兰一街#9-11，五街#8曾于2009年以测字11010475801案出图。根据上述两件测字案显示，同和路春兰二街#1，#3，#5，#7，#9半地下室、同和路春兰一街#9-11，五街#8地下室以层出图，不参加公设分摊。本院认为，原告持有的广州市国土资源和房屋管理局于2006年9月15日核发的NO.A0000493号《广州市房地产权属证明书》和本院于2019年10月29日向广州市规划和自然资源局白云分局发函查询的《广州市不动产登记查册表》显示，原告为座落于广州市白云区同和路春兰一街9号-11号地下室、春兰五街8号地下室的权属人，且根据广州市房地产测绘院出具的《测绘地理信息技术服务报告》，涉案场地未分摊到公用建设面积，故原告对涉案场地享有所有权。原告作为涉案场地的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现涉案场地由被告用于收取月保费的方式经营管理，虽被告举证其通过与春兰花园业委会签订的《物业管理委托合同》取得经营管理权，但因现有证据无法体现春兰花园业委会对涉案场地已经取得原告的授权，故现被告对涉案场地的经营管理的行为构成对原告权利的侵犯，原告要求被告返还涉案场地有据，本院予以支持。被告抗辩涉案场地属于春兰花园小区的公建配套，依法属于小区业主共有，从本院向广州市规划和自然资源局白云分局发函查询的结果和广州市房地产测绘院出具的测绘报告显示，春兰花园小区的规划要求配套的公建项目中并不包含自行车库，且涉案场地并未参与公用面积分摊，故被告的上述意见不能成立，本院不予采纳。关于原告要求被告支付房产占用损失赔偿款问题。（一）因现有证据不足以证明被告在原告提起本案诉讼前知悉涉案场地的产权情况或原告曾向被告主张过返还涉案场地，故本院认定被告在原告提起本案诉讼前对涉案场地的侵权行为没有主观过错，不应承担本案起诉前的房产占用损失。原告要求被告支付本案起诉前，即2019年9月20日前的房产占用损失缺乏依据，本院不予支持。（二）原告提起本案诉讼后，已明确其为涉案场地的权属人，并要求被告返还涉案场地，此时被告已知悉原告为涉案场地的权利人，其继续经营管理涉案场地对原告所有权有主观侵犯的故意，故被告应承担自2019年9月21日起至实际返还涉案场地的房产占用损失有据，本院予以支持。（三）对于占用损失计付标准。原告主张按被告实际在涉案场地划定的26个车位乘以每月被告收取400元/个车位得出占用损失，被告认为应扣减按评估的市场租金价值计付。对此，华盟公司出具的报告书显示，涉案场地的租金价值数额是在车位租金单价乘以车位数量和评估时长得出车库总收入，再扣减经营费用、利润和税费得出的结果。华盟公司按市场租金单价550元计算，由于本案中原告和被告双方均认可涉案场地内车位实际按400元/月/个车位的标准收取月保费，故本院采纳采纳按400元/月/个车位计算租金单价。评估报告在车库总收入的基础上扣减经营费用及税费符合被告作为物业公司对涉案场地进行管理的主体的实际，本院对扣减上述项目费用的意见予以采纳，但因本院对租金单价数额进行了变更认定，故经营费用中的水电费、税费的数额也应作相应调整。对于评估报告中扣减利润的问题，因被告的行为属于侵犯原告的物权，被告无权因此获利，故本院对在车库总收入的基础上扣减利润的意见不予采纳。综合上述意见核算，涉案场地的租金价值应为（车库总收入374400元-经营费用共计193924元-税费22464）÷36=4389元/月。据此，原告要求被告支付房产占用损失费用应按4389元/月计算。驳回原告主张多出上述数额的诉请。对于被告预付的评估费，该费用为本案和31690号案共同预付的费用，但因两案具体费用无法作出区分，而两案的双方当事人均相同，故对于已预付评估费的分担问题，本院在本案中一并处理。结合原告诉请主张的损失费用单价和本院认定的租金单价等因素综合认定，原告承担评估费3972元，被告承担评估费5486元。另外，需要指出的是，虽涉案场地所有权归原告所有，但根据国土规划部门的复函显示，涉案场地有明确的规划用途，原告应依照国土规划部门确定的用途使用涉案场地。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告广东汇沣物业管理有限公司向原告广东省信托房产开发有限公司返还广州市白云区同和路春兰一街9号-11号地下室、春兰五街8号地下室；二、本判决生效之日起五日内，被告广东汇沣物业管理有限公司向原告广东省信托房产开发有限公司支付自2019年9月21日至实际返还上述场地之日止的房产占用损失（按4389元/月计算）；三、驳回原告广东省信托房产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6916元，由原告广东省信托房产开发有限公司负担5872元，被告广东汇沣物业管理有限公司负担1044元；评估费9458元，由原告广东省信托房产开发有限公司负担3972元，被告广东汇沣物业管理有限公司负担5486元。由被告广东汇沣物业管理有限公司负担的受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。由原告广东省信托房产开发有限公司负担的评估费于本判决生效之日起五日内迳付被告广东汇沣物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  陈惠玲人民陪审员  王苏娟二〇二〇年八月三十一日书 记 员  陈玉梅