安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初2781号 原告：余华武,男,汉族,1965年7月8日出生,住安徽省肥东县新城开发区。 委托诉讼代理人：夏慧，安徽竞合律师事务所律师。 被告：安徽保来地产开发有限公司,住所地安徽省寿县炎刘镇新桥国际产业园培训中心**,统一社会信用代码:913404220723947231。 法定代表人：裴世聪，公司董事长。 委托诉讼代理人：史盟，安徽大湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴墨可，安徽大湖律师事务所律师。 原告余华武与被告安徽保来地产开发有限公司（以下简称安徽保来地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告余华武的委托诉讼代理人夏慧，被告安徽保来地产公司的委托诉讼代理人史盟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 余华武向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》;2、请求判令被告返还原告购房款798949元,并支付利息67063.03元(以本金159949元为基数,按年利率4.75%,自2017年8月21日暂计至2020年7月21日,计22159.6元,后续利息计算至被告付清购房款时止;以本金639000元为基数,按实际支付的贷款利息,自2019年5月20日暂计至2020年6月20日,计44903.43元,后续利息以银行实际产生的贷款利息计算至被告付清购房款时止)；3、请求判令被告支付违约金239.68元;4、本案所有诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2017年8月17日,原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》,约定原告以人民币798949元的价格购买由被告开发的位于寿县交叉口（201345）地块保来国际城******的商品房**。合同第十一条约定:被告应在2019年7月31日前向原告交付该房屋。合同第十二条约定:逾期交付超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已支付的全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起,按照在银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。原告已按合同约定向被告支付了购房款,且在2019年10月24日向被告发出《退房通知》,要求解除合同,被告已签收但未予回函。 原告认为,双方签订的《商品房买卖合同(预售)》合法 有效,且原告已经履行了合同义务,但被告却未按合同约定时间交房,其行为已构成违约。现原告为维护自身的合法权 益,特诉至贵院,请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 余华武为支持其诉求，向本院提交如下证据： 证据一、原告身份证复印件,证明原告的诉讼主体资格。 证据二、企业登记信息,证明被告的主体资格。 证据三、《商品房买卖合同(预售)》,证明1、合同第十 一条约定了交房时间为2019年7月31日;2、合同第十二 条约定逾期交房超过60天,买受人可以解除合同,买受人解除合同的,应当书面通知出卖人；3、买受人要求解除合同的,出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),以及自买受人付款之日起的贷款利息;4、出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。 证据四、《收据》一张,证明原告已按照《商品房买卖合同(预售)》第七条第三款的约定向被告支付了159949元的购房首付款。 证据五、《个人购房担保借款合同》一份,证明原告已 按照《商品房买卖合同(预售)》第七条第三款的约定向中 国农业银行寿县支行申请贷款,并成功申请了639000元的 商业借款支付给了被告。 证据六、中国农业银行贷款还款流水,证明原告的还贷 本息详情。 证据七、《逾期交房通知》一份,证明被告逾期交房的 事实,且该《通知》中所描述的逾期交付原因,不属于不可 抗力。 证据八、《退房通知书》,快递单,快递物流信息截图, 证明原告已按合同约定向被告发出解除合同的通知,且物流 信息明确载明被告已于2019年10月25日签收。 安徽保来地产公司辩称：本案合同在履行期间遭遇不可抗力，施工单位未能如期完工，导致本案被告无法如期交房，故不应解除，应当继续履行；本案的本金利息计算有误，不应按639000元为本金计算，应按原告实际支出金额为基数，以中国银行同期贷款基础利率4.35%计算；即使本案合同解除，被告向原告支付的是首付款及支出的房贷，向银行贷款未还部分不应支付给原告。安徽保来地产公司在本院指定的期限内未向本院提交证据。 经庭审举证质证，本院对原告所举证据综合认证如下： 1、被告对原告所举证据一、证据二、证据四、证据五、证据八无异议，本院对其真实性、合法性及与案件的关联性予以确认。 2、被告对原告证据三、证据七的“三性“无异议，但对证据三的证明目的有异议，认为本案合同的履行是遭遇不可抗力导致延期交房，并且被告的房屋正在积极施工中，没有达到不能实现合同目的的标准；被告对证据七的证明目的有异议，认为被告在通知中明确表明遭遇不可抗力导致施工受阻。本院认为，法律对不可抗力有着严格的规定，不能任意扩大范围，应对证据三、证据七的真实性、合法性及与案件的关联性予以确认。 结合庭审，本院经审理认定事实如下：2017年8月17日，买受人余华武与出卖人安徽保来地产公司签订了商品房买卖合同（预售），合同备案编号：201708170022，约定余华武以人民币798949元的价格购买由被告开发的位于寿县交叉口（201345）地块保）地块保来国际城******商品房**七条约定了付款方式及期限，其中第二款约定商业贷款方式付款，买受人于2017年8月17日之前支付首付款159949元，余款639000元向中国农业银行寿县支行申请贷款支付。合同第十一条约定出卖人应当在前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定了逾期交付责任，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后余华武于2017年8月21日向安徽保来地产公司支付了房屋首付款159949元。安徽保来地产公司在规定的交房期限2019年7月31日前未能如期交房，截至本案开庭之日仍未交房，逾期交房已超过60日。余华武于2019年10月24日向安徽保来地产公司邮寄了书面解除合同通知，安徽保来地产公司已签收了该通知。 2018年12月12日，余华武与中国农业银行寿县支行、安徽保来地产公司签订了个人购房担保借款合同。合同约定余华武向中国农业银行寿县支行借款639000元用于购买保来国际城一期10幢1504号房屋，借款期限为16年，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月20日。借款担保采用阶段性保证+抵押，由保证人安徽保来地产公司提供保证担保，由余华武提供抵押担保。合同签订后，余华武按照合同约定从2017年9月份开始至2020年7月，偿还房贷本金和利息计44903.43元。 本院认为，本案的争议焦点为，一、双方的合同是否应当解除；二、余华武诉请的购房款及相关利息等如何处理。 关于焦点一，本院认为，当事人自愿签订的合同且不违反法律、法规强制性规定，合同应属合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。余华武与安徽保来地产公司签订了房屋买卖合同，约定了双方的权利义务，余华武依约履行了支付房款及贷款的义务，安徽保来地产公司应承担按期交房的义务，安徽保来地产公司逾期交房超过60日，按照合同约定，买受人享有解除合同的权利。安徽保来地产公司的抗辩称其逾期交房是因不可抗力所致，因其未提供证据证明，故对安徽保来地产公司的抗辩不予采纳，余华武要求解除合同的请求本院予以支持。 关于焦点二，双方合同第十二条第二款约定，合同解除后出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故余华武要求安徽保来地产公司返还购房款798949元予以支持。关于利息，余华武于2017年8月21日支付首付款159949元，按照银行同期贷款基准利率4.75%计算至2019年7月21日利息为22159.60元；后续利息计算至被告付清房款止；银行贷款则以本金639000元为基数，按实际支付的贷款利息，自2019年5月20日计算至2020年6月20日，计44903.44元，后续利息，以合同约定的按照银行同期贷款基准利率计算至被告付清购房款时止。关于违约金，合同约定解除合同后出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金，故被告应支付原告余华武违约金239.68元（798949×0.03%）。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告余华武与被告安徽保来地产开发有限公司于2017年8月11日签订的关于保来国际城一期10幢1504室房屋的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号：201708170022）； 二、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告余华武购房款798949元及利息67063.04元，2020年6月20日后的利息，以798949元为基数，按照银行同期贷款基准利率计算至房款付清时止； 三、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告余华武违约金239.68元； 四、驳回原告余华武其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12463元，减半收取计6232元，由被告安徽保来地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。(本案二审已达成调解) 审判员  林志勇 二〇二〇年八月二十六日 书记员  徐正亮 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。