福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2478号 原告（反诉被告）：邱萍，女，1984年6月19日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地平潭县万宝路康德花园**。 法定代表人：魏艺豪，董事长。 委托诉讼代理人：易艺虹，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张敬欣，福建国富律师事务所律师。 邱萍与平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邱萍的委托诉讼代理人林震、长福公司的委托诉讼代理人易艺虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱萍向本院提出诉讼请求:长福公司回购邱萍车位优惠券剩余款42033元及违约金（违约金按日万分之一计算，自2016年10月1日起算，计至车位优惠券剩余款42033元付清之日止）。诉讼过程中，邱萍增加诉讼请求：确认双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予邱萍的全部优惠”内容为无效。事实和理由：2014年11月20日，邱萍与长福公司签订了《商品房买卖合同》，邱萍购买长福公司开发的长福麒麟海湾一期第16幢××号房。之后，双方签订《优惠补充协议书》，依据该协议第五条第一款第（一）项约定，邱萍可领取面值为121033元的车位优惠券一张。长福公司同意邱萍以优惠券的79000元抵扣地下一层××车位使用权价款，余下的42033元，长福公司以车位优惠券方式确认邱萍的债权。依据《优惠补充协议》第五条第二款约定，2015年3月30日至2016年6月30日期间，邱萍购买长福公司所开发的车位使用权的，邱萍可持车位优惠券直接抵扣同等金额的款项。如车位优惠券的面值超过邱萍所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值长福公司按照第五条第3款的约定进行回购，因此，长福公司应对邱萍车位优惠券剩余款42033元予以回购，并对迟延回购承担违约责任，按优惠券剩余款42033元的日万分之一计算违约金。双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予邱萍的全部优惠”内容，加重了邱萍负担，排除了邱萍享受优惠的权利，违背了《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应为无效。 长福公司辩称，邱萍存在违约行为，无法享有车位优惠券的回购。1.邱萍未能在《优惠补充协议书》约定的时间前办理完结诉争房产按揭贷款的全部手续，违反了《优惠补充协议书》的约定，邱萍未能享有《优惠补充协议书》约定的优惠内容，要求长福公司回购优惠券无事实和法律依据。2.《优惠补充协议书》第六条第一款的约定属于双方真实意思表示，未违反法律规定，不属于格式条款，合法有效。 长福公司向本院提出反诉请求：1.邱萍向长福公司支付车位使用权的价款79000元；2.确认编号为7135面值为42033元的车位优惠券不再具有法律效力；3.邱萍向长福公司支付违约金10万元。因第1项与第3项反诉请求已在另案中主张，故长福公司撤回本案第1项与第3项的反诉请求。事实和理由：2014年11月20日，双方签订《商品房买卖合同》。约定邱萍以1205163元向长福公司购买位于平潭县××路××路××幢××号商品房。2015年6月，双方又协商签订《优惠补充协议书》与《车位使用权转让协议书》，约定邱萍应于2015年7月25日前办理完结商品房按揭贷款的全部手续，且按揭款项全部进入长福公司的账户，长福公司给予邱萍面值为121033元的车位优惠券，该优惠券用于购买长福麒麟海湾一期地下一层××号停车位的使用权（价格为79000元）。《优惠补充协议书》还约定，如邱萍未能按期办理完按揭手续或全部购房款未足额进入长福公司账户的，长福公司有权取消本协议中所约定的给予邱萍的全部优惠，要求邱萍将车位优惠券予以返还（若邱萍已转让或已使用或已回购的，应按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向长福公司支付款项），同时长福公司有权要求邱萍一次性支付违约金10万元。邱萍因个人原因于2015年11月16日才与银行签订《个人住房借款合同》，于2015年11月23日才办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续，当日按揭款项才进入长福公司的账户。邱萍的行为违反《优惠补充协议书》的约定，不享有优惠，请求确认编号为7135面值为42033元的车位优惠券不再具有法律效力。 邱萍辩称，1.双方签订的《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予邱萍的全部优惠”内容，违背了《中华人民共和国合同法》第四十条规定，为无效。为此，长福公司主张剩余车位优惠券不具有法律效力，不能成立；2.长福公司反诉的诉请已超过诉讼时效，依法不予保护，应予以驳回。 本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2014年11月20日，邱萍与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定邱萍以总价1205163元购买长福公司开发的位于平潭县××路××路××期××幢××号商品房，首付款415163元，余下790000元以办理银行按揭贷款方式支付，约定交房时间为2015年12月1日。 2015年6月，长福公司作为甲方与邱萍作为乙方签订《优惠补充协议书》，约定如下：三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第1项义务：1、乙方系通过按揭贷款支付该商品房购房款的，乙方应于2015年7月25日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。五、鉴于双方本着互谅互让的原则，达成了上述一至四条的共识且乙方同意向甲方购买长福麒麟海湾小区内的车位使用权，甲方同意按照下列方式给予车位使用权销售优惠：1、优惠全额及车位优惠券：（1）乙方可领取车位优惠券的面值为121033元；（3）乙方在履行本协议第四条约定义务后且乙方根据原合同和本协议的约定与甲方办理了该商品房的交付手续后，乙方方可根据第五条第2款、第3款、第4款的约定使用、申请回购或转让车位优惠券。否则，该车位优惠券不具有任何使用效力。2、车位优惠的使用：如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购。3、车位优惠券的回购：乙方未在2015年3月30日至2016年6月30日期间内购买甲方所开发的长福麒麟海湾车位使用权或已购买车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位价款的，乙方可在2016年7月1日起至2016年9月30日期间，向甲方提出书面的回购申请，要求甲方按照车位优惠券的面值进行回购。六、如发生下列情形之一的，甲方有权取消本协议中所约定的给予乙方的全部优惠，要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）及取消免5年物业管理费的优惠，同时甲方有权要求乙方一次性支付违约金壹拾万元，本协议签订之前双方签订的《购房优惠协议书》或《购房物业优惠承诺书》恢复有效，甲方还有权根据原合同以及甲乙双方此前已经签署的其他法律文书上的约定追究乙方的违约责任：1.乙方违反本协议第四条约定，未按期办理按揭手续或全部购房款未足额进入甲方账户的；……。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等条款。 2015年6月17日，邱萍与长福公司签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定长福公司将其开发的长福麒麟海湾楼盘地下1层××号停车位的使用权以79000元价格出售给邱萍，邱萍使用优惠券面值79000元购买该车位，尚余编号No.7135面值42033元的优惠券未使用。 2015年11月16日，邱萍与工商银行平潭支行签订《个人购房借款/担保合同》，银行于2015年11月23日放款至长福公司账户。后长福公司于2017年1月24日将涉案房屋交付邱萍。邱萍要求长福公司回购车位优惠券剩余面值未果，遂提起诉讼。 本院认为，本案系当事人在履行商品房预售合同及其补充协议过程中发生的权利义务纠纷，故案由应为商品房预售合同纠纷。案涉《商品房买卖合同》《优惠补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合当事人双方诉辩主张对各项诉请分析如下： 关于《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予邱萍的全部优惠”是否有效。《优惠补充协议书》的主要内容是约定买受人同意延长交房期限且在相应期限内办理房屋按揭手续，长福公司给予一定金钱补贴优惠，双方互利互惠，是平等基础上协商的结果，协议约定“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予邱萍的全部优惠”。按期付款是购房者的义务，购房者因自身原因未遵守协议约定按期办理按揭手续，由此优惠被取消的条款约定，并未加重购房者负担，亦不是免除长福公司主要责任，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。为此，对于邱萍主张该条款无效，于法无据，不予支持。 关于邱萍诉请长福公司应当按照《优惠补充协议书》的约定回购编号No.7135面值为42033元的车位优惠券。长福公司则辩称邱萍未在约定时间内办理银行按揭手续无权享受车位优惠券，并反诉要求确认编号No.7135面值为42033元的车位优惠券不再具有法律效力。涉案双方当事人的本反诉请归结为：邱萍现在是否有权申请对方回购车位优惠券。双方于2015年6月份签订《优惠补充协议书》，明确约定邱萍应于2015年7月25日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。从上述协议内容并结合实际办理银行按揭贷款审批时间看，留给邱萍办理按揭贷款手续的时间是足够充分，但邱萍因个人原因直至2015年11月16日才与银行签订《个人购房借款/担保合同》，银行于2015年11月23日放款，邱萍逾期办理按揭贷款已构成违约，依约邱萍丧失对尚未使用的车位优惠券的申请回购的权利，因此，邱萍诉请长福公司回购编号No.7135面值为42033元的车位优惠券，不符合《优惠补充协议书》的约定，本院不予支持；反之，现长福公司依照《优惠补充协议书》第六条约定有权取消协议中给予邱萍的全部优惠包括本案诉请的车位优惠券。长福公司反诉请求确认编号No.7135面值为42033元的车位优惠券不再具有法律效力的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、驳回本案邱萍的诉讼请求； 二、确认涉案编号No.7135面值为42033元的车位优惠券不再具有法律效力。 本诉案件受理费983元，反诉案件受理费减半收取计425.5元，均由邱萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  李小洪 二〇二〇年八月十七日 书记员  陈虹燕