甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终200号上诉人（原审被告）：张洲明，男，1994年8月27日出生，汉族，甘肃省靖远县农民，住甘肃省白银市平川区。委托诉讼代理人：吴玉军，白银大公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张世军，男，1952年10月6日出生，汉族，住甘肃省白银市平川区。委托诉讼代理人：陈平，甘肃途胜律师事务所律师。原审第三人：张海琳，男，1979年9月4日出生，汉族，住平川区。上诉人张洲明因与被上诉人张世军、原审第三人张海琳确认合同效力纠纷一案，不服白银市平川区人民法院（2019）甘0403民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张洲明上诉请求:1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉《房屋转让协议》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，应当受到法律保护。2019年1月28日上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议》后，上诉人全额支付了转让款50万元，并实际占有使用该房屋。上诉人作为房屋买受人，购买房产的真实意思和合同目的就是取得案涉房屋而非土地使用权。本案房屋买卖系双方真实意思表示，并且交易价格也是合理的。被上诉人在协议已经实际履行完毕以后，因该房产被征收出现较大利益时主张协议无效，毫无诚信可言，明显是受利益驱使而进行的恶意诉讼。二、一审判决适用法律错误，故意偏袒被上诉人。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》主要处理的是国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》不管从合同签订形式、双方的真实意思表示、合同目的、还是房屋使用现状，其基础法律关系是房屋买卖合同，与土地使用权合同纠纷在适用法律方面存在本质的区别。《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定所指的审批并非对房地产转让合同的审批，而是履行合同时发生的报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定，是否批准并不导致合同无效。上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》并未损害国家利益，平川区人民政府在征收房产时也未对上诉人与被上诉人对国有划拨土地上的房屋买卖提出任何异议，房屋征收及征收手续均已顺利办理。张世军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法合理，应予维持。张海琳陈述，尊重一审判决结果，请求二审法院维持原审判决。张世军向一审法院提出诉讼请求（变更后）：1.请求依法判令确认原告与被告签订的《房屋转让协议》无效；2.判令被告张洲明向原告返还位于平川区唐红公路南面的477.9㎡的住宅用地（土地证号平国用（96）字第X**）；3.请求由原告向被告返还购房款；4.因诉讼产生的一切费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月28日，张世军与张洲明签订《房屋转让协议》，约定张世军将位于平川区唐红公路南侧的18间平房、1间仓库、1间水房、1间厕所[建筑面积共计320㎡、上述房屋国有土地使用权证号为：平国用（1996）字第XXX号]以价格50万元转让给张洲明，同时约定该房屋占用范围内的土地使用权及相关权益随该房屋一并转让。协议签订当日，张洲明向张世军支付转让款500000元。之后，双方办理了房屋交付手续及用水、用电户名的更名。2019年3月，上述房屋被列入平川区棚户区改造冷库片区征收范围。2019年5月21日，张洲明作为乙方与甲方平川区住房和城乡建设局、平川区兴平路街道办事处、丙方平川区动迁安置服务中心签订了房屋征收补偿协议。另，涉案房屋所占用范围的土地权属性质为国有，使用权类型为划拨，用途为住宅，登记权利人为张世军，土土地证号为：平国用（96）字第X**一审法院认为，关于张世军与张洲明所签合同效力问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”该法律虽未明确未经审批转让行为无效，但《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条明确规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准，划拨土地使用权不得转让。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，本案中，张世军与张洲明签订的《房屋转让协议》未经有批准权的人民政府批准，且至起诉前也未办理土地使用权出让手续，该《房屋转让协议》的内容违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该转让协议无效。张洲明辩称，根据涉案房屋的评估价格，双方签订的《房屋转让协议》转让的是房屋而未涉及土地使用权的转让，本院认为案涉房屋在以划拨方式取得的土地之上，转让房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题，且双方在协议中明确约定“土地使用权随房屋一并转让”，故对其辩解意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。但本案中，房屋及土地已被征收单位征收，造成实际返还不可能，故对合同无效后造成的损失双方应另案起诉。原告的第2、3项诉讼请求本案中不做处理。第三人张海琳主张张世军未经其同意出让了房产，损害了其合法权益。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故张海琳的请求不能成立，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、张世军与张洲明签订的《房屋转让协议》无效；二、驳回张世军的其他诉讼请求；三、驳回张海琳的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由张洲明负担。二审期间，双方均未提交新证据。二审查明的案件基本事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：案涉房产权属处分主体的认定；案涉《房屋转让协议》的效力。一、关于案涉房产权属处分主体的认定。原审第三人张海琳认为案涉房屋属于其与被上诉人张世军及家庭成员共同所有，其中，2010年之后所建14间房屋及房屋所占土地为其个人所有，并主张上诉人张洲明恶意欺骗被上诉人张世军，在未征得其同意下与被上诉人张世军签订的《房屋转让协议》无效。经审查：第一，被上诉人张世军一审提交的《土地登记申请书》，申请主体为张世军个人，批准用途为“个人住宅”，土地权属来源为“划拨”，地上物权属于“张世军”。第二，被上诉人张世军在案涉《房屋转让协议》上具名为出让人，并实际收取了上诉人张洲明依约支付的房屋转让款50万元，故从《房屋转让协议》签名及款项领取看，合同的签订主体及权利义务履行主体均为被上诉人张世军。第三，根据“房地一体”原则，地上建筑物所有权人与建筑物所占土地使用权人应为同一主体。原审第三人张海琳提交的《建房承包合同》、《收条》、《陇宝砖厂发货单》均系间接证据，因该房屋未登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，其主张为案涉房屋共有权人缺乏直接证据与法律依据。综上，被上诉人张世军为案涉房屋土地使用权人，依据《土地登记申请书》中载明的地上权属、《房屋转让协议》签订及履行等客观证据，能够证明被上诉人张世军系案涉房屋的所有权人，有权对案涉房屋进行处分。第四，就诉讼请求而言，被上诉人张世军向一审法院提出的诉讼请求（变更后）为：“1.请求依法判令确认原告与被告签订的《房屋转让协议》无效；2.判令被告张洲明向原告返还位于平川区唐红公路南面的477.9㎡的住宅用地（土地土地证号平国用（96）字第X**3.请求由原告向被告返还购房款；4.因诉讼产生的一切费用由被告承担。”原审第三人张海琳向一审法院提出的诉讼请求为：“1.请求依法判令确认原被告签订的《房屋转让协议》无效；2.被告向原告返还位于平川区唐红公路南面的自建房屋21间和477.9㎡土地。”据此，原审第三人张海琳的诉讼请求被被上诉人张世军的诉讼请求所包含。就诉讼利益而言，原审第三人张海琳的诉讼利益与被上诉人张世军具有一致性，即被上诉人张世军若胜诉则对原审第三人张海琳有利。一审判决不支持第三人张海琳的主张请求正确。但因张海琳系第三人参加诉讼，在本案中没有构成独立的诉，因此一审在判决主文驳回其诉讼请求不当。二、关于案涉《房屋转让协议》是否有效。被上诉人在一审中以违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定为由，主张案涉《房屋转让协议》无效；上诉人张洲明以双方转让系房屋买卖而非国有土地使用权转让，且以上法律规定属于管理性规定而非效力性规定，主张案涉《房屋转让协议》有效；一审判决以《房屋转让协议》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定确认无效。经审查，案涉房屋系被上诉人张世军自建取得，张世军对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故张世军将该房屋出售给张洲明系其依法行使财产处分权。但由于我国实行的是“房地一体主义”，在转让划拨土地上所建房屋产权时，需要将房、地同时转让，因此本案争议焦点是国有划拨土地上的私有房屋能否转让的法律效力问题。本院认为，案涉《房屋转让协议》有效，理由如下：第一，符合合同效力补正原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院有关规定，报有批准权的人民政府审批。”由此可见，我国法律规定，划拨土地的使用权未经批准不得转让。但是在实践中，未经批准办理土地使用权出让手续就转让划拨土地使用权，是一种常见现象，更多的则是先进行转让，再由划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。为此，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条明确规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”，即土地使用权人与受让方订立的转让合同应为有效合同。依此可见，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，未报请有批准权的人民政府审批同意，划拨土地使用权转让行为并不当然无效，可以通过效力补正。二、不违反效力性强制规定。第一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”强制性规范区分为效力性强制规范和管理性强制规范。所谓效力性强制规范，是指法律、行政法规明确规定违反了这些禁止性规定后将导致合同无效或者不成立，违反了这些禁止性规范后，如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。所谓管理性强制规范，是指法律、行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后，如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人利益的规范。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”以上可见，只有违反效力性强制规定的合同才无效。我国《物权法》第一百三十七条第一款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式”。我国《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”同时该法第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”依据上述法律可知，我国法律对以“划拨方式”取得的土地使用权并未禁止转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。因此，《城市房地产管理法》第四十条、第六十一条的规定，均属于管理性强制规定而不属于效力性强制规定，违反该类规定并不导致合同无效。第三，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》适用于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件。本案讼争标的物主要为房产，未涉及房屋土地划拨性质，且土地性质用途均未发生变化，未损害国家利益和社会公共利益。故本案系房产转让争议，并非划拨土地使用权转让争议。因此，不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定。一审判决适用法律错误，应予纠正。第四，平川区人民政府已经就包含案涉房产在内的房屋发布征收公告及补偿方案，张洲明亦与平川区人民政府、平川区住房和城乡建设局、平川区兴平路街道办事处签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，案涉房产占用的土地列入平川区人民政府棚户改造区项目，《房屋转让协议》的双方就该土地使用权的报批义务无事实基础。第五，上诉人张洲明与被上诉人张世军订有书面《房屋转让协议》，上诉人张洲明已按合同签订时市场价依约全额支付对价，双方办理了房屋交付手续及用水、用电户名的更名，上诉人张洲明已实际占有使用了案涉房屋，《中华人民共和国合同法》第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”被上诉人张世军主张《房屋转让协议》无效，有违上述诚信原则，不应得到支持。综上所述，上诉人张洲明的上诉请求成立，依法应予支持。一审判决认定案件基本事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：一、撤销白银市平川区人民法院（2019）甘0403民初2244号民事判决；二、驳回张世军的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人张世军负担。本判决为终审判决。审判长  张生国审判员  陶作科审判员  苏军霞二〇二〇年八月二十五日书记员  马小斐