辽宁省抚顺市东洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0403民初951号原告（反诉被告）：抚顺华力环保机械制造有限公司,住所：抚顺市东洲区郎平路**。法定代表人：叶近伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周祥海，该公司经理。委托诉讼代理人：郭天成，系辽宁人民律师事务所抚顺分所律师。被告（反诉原告）：抚顺市万福石化机械配件有限公司，住所，住所：抚顺市东洲区碾盘乡碾盘村div>法定代表人：杨**，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨丽，系该公司员工。委托诉讼代理人：于婕，系辽宁绿茵律师事务所律师。原告（反诉被告）抚顺华力环保机械制造有限公司（以下简称“华力公司”）与被告（反诉原告）抚顺市万福石化机械配件有限公司（以下简称“万福公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，于2018年10月12日作出（2018）辽0403民初726号民事判决，华力公司不服提出上诉。抚顺市中级人民法院于2019年4月11日作出（2019）辽04民终48号民事裁定，撤销了本院（2018）辽0403民初726号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华力公司的委托诉讼代理人周祥海、郭天成，被告（反诉原告）万福公司的委托诉讼代理人杨丽、于婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：一、请求撤销原、被告于2017年5月4日签订的协议；二、要求被告拆除在厂区内被告私建的违法房屋；三、要求被告腾迁厂房；四、判决被告赔偿自2017年5月4日至2019年4月4日期间的经济损失23万元（在2017年5月4日至2019年4月4日一共23个月，每个月1万元计算，前期租赁厂房就是每个月1万元的租金）；五、要求被告承担土地税及房产税152216.66元；六，要求被告给付经营过程中产生的电费10500.9元；七、要求被告给付经营过程中产生的水费11299.5元。以上合计404017.06元。事实与理由，2012年7月原、被告口头协议约定：原告将位于东洲区郎平路的一处厂房租赁给被告，租金每月1万元。2014年1月，被告提出购买原租赁的厂房，经双方协商达成口头协议，厂房价款为190万元，两年内付清，逾期付款按每月1万元租金标准计算违约金。协议达成后，被告陆续付款106.7万元。2017年5月4日被告以资金不足，无力继续支付房款为由，提出终止购房协议。当日，原告在被告拟定的终止购房协议上签字，协议签订后，原告陆续退还购房款44.5万元。购房协议终止后，原告与被告多次交涉，要求被告将争议厂房交付原告，被告拒不交付，无奈原告只能诉求法院，请求人民法院依法判决支持原告的诉求。被告辩称：原、被告签订的协议是合法真实有效的，我方不同意撤销。原告诉求拆除的房屋是周祥海帮我公司建的房屋。原告卖我的时候，原告告诉我不是违建，我买厂房的时候是带着后面的厂房的，但是后边的厂房当时还没有建起来，原告拿不起钱了，原告带着我到工程队交款，我同意在这个基础上继续建了。工程款交付之后，周祥海继续盖厂房，建好之后交付给我，我先替周祥海垫付的工程款，周祥海把两处厂房都交给我的，32万元的厂房款不在190万元之内。在确认2017年5月4日签订的买卖协议，总房款为246.3万元，其中房款190万元，吊车19万元、厂房32万元、吊车2.6万元、门0.7万元、后面盖小房2万元，总共246.3万元，是周祥海代表原告公司对协议是认可的，而且签字盖章了。原告说在2012年7月口头将郎平路的厂房租赁给被告，租金1万元，与事实不符，租赁的厂房和协商购买的厂房不是同一处，因该厂房的租赁费问题，与原告在东洲区法院进行了诉讼，我公司一审、二审都已胜诉，跟本案购买厂房没有关系。我公司买厂房给原告106万元之后，周祥海在没告知我公司的情况下把土地抵押了，造成我方四年无法过户，原、被告双方在2017年5月4日才签订了一个协议，双方协商达成一致意见，原告对厂房可以卖，被告也可以卖，卖完之后把购买厂房和投资的钱给我公司。如果在2017年年底之前没有卖出去，周祥海付给杨丽165万元，厂房仍然归还原告。如违约按一分利支付利息。补充协议：年底之前没有给我165万元，3月1日给我办理过户手续，厂房归我们所有，欠付的购房尾款我方付。原告说无力支付房款是不对的，现在已过了协议当中约定的原告应该给我165万元的期限，原告没有给付，原告已经属于违约，原告在2018年3月1日就应该给我公司办理过户，但是原告仍然没有办理。所以我现在仍然占着厂房。在2017年5月是协议签订之后原告和我协商说先给我44万元左右，到年底之前给其我165万元，要求我先搬离厂房，原告要把厂房买回去，我就把所有的设备有的折旧卖了，有的搬离了。在2017年底之前我多次要房款，但是原告以各种理由拒付。因为原告没有给我钱，我没有完全搬离厂房，现在仍然占用厂房。因为现在厂房还是我购买的，原告没有给我钱，也没有给我过户，我不同意腾迁厂房，不同意支付23万元。2017年5月4日我们签订的协议当中到2017年年底给付我买房款，没有约定赔偿经济损失，而是原告给我方经济损失。在2018年3月1日原告也没有给我过户，我要求原告给我经济损失，原告赔偿我经济损失是协议当中约定的。我不承担土地税、房产税，在2017年签订协议时，约定原告给我方165万元，我们什么费用都不承担。我不欠原告电费、水费，在签订协议之前，我不欠原告任何费用。反诉原告提出诉讼请求：一、请求依法确认反诉原告与反诉被告签订的两个买卖（位于郎平路11-1最后**厂房）协议合法有效，该厂房归反诉原告所有，反诉被告协助办理过户手续；如法庭判决双方解除房屋买卖合同，我方要求反诉被告按2017年5月4日双方约定确认的返还房款165万元给付反诉原告，并按约定自2018年3月1日起至给付之日止支付利息（一分利，按120.5万元计算）。二、反诉费由反诉被告承担。事实和理由，反诉原告与反诉被告于2013年末协商达成协议，反诉被告将其位于郎平路11-1最后一栋厂房卖给反诉原告，价格为190万元，反诉原告给付了106.7万元，反诉被告将该厂房交付反诉原告。该协议符合合同法的相关规定，依法成立并实际履行。至2017年5月4日，双方又达成新的书面协议，约定双方在年底之前共同出卖此厂房，如年底之前没有卖出，周祥海付给杨丽165万元（含其他杨丽方已支付的款项），如双方全未卖出，2018年3月1日前由周祥海协助杨丽过户。至2018年3月1日，双方均未卖出该厂房。反诉被告辩称：本案的被告购买原告的厂房是口头协议，总价格190万元，在履行期间，被告已经给原告106.7万元，因为被告在规定日期内无法全部交购房款，双方已经口头协商解除合同了。我方现在要求解除的合同是2017年5月4日签订的协议，协议当中有房屋作价，还有设备和违建房。解除合同之后，原被告不影响主张自己的损失，反诉将190万元的厂房不应该列入之内。民诉法规定，提起反诉诉讼标的物必须是共同的，现在诉讼标的物不是共同的，反诉原告的反诉不符合民诉法的规定，190万元买的是正常的反诉被告出售的合法的厂房，反诉原告所建设的56万元的违法建筑未经相关部门审批，我方不接受反诉原告将这些违法设施和建筑一并强加于我方购买。原告（反诉被告）围绕诉讼及抗辩主张依法提交了证据，证据一、1.2017年5月4日协议，证明协议是有条件的；2.欠条，证明被告欠原告购房款，案涉的违建物非原告所盖；3.拆迁通知，证明出卖厂房的附近盖了一个违建房屋；4.朱某某证言，证明此房是被告所建；5.合法建筑的规划图，证明被告方违法建筑的事实；证据二、生产用电抄表明细、电费收缴通知单及计算依据、被告预交电费收据3张、抚顺市电业局电费收缴发票4张、电费的计算方法及计算公式，证明被告欠电费；证据三、电费收缴通知单（下方有关于水费的计算方法，是我方会计所做的记载）、抚顺高新技术产业开发管委会抚高管发2017年20号文件、水费的发票4张、水费计算方法及依据，证明被告欠水费；证据四、1.抚政办发（2013）85号文件，证明土地税的收费标准；2.规划图，证明被告购买厂房的土地使用面积；3.税务局的纳税表4张，证明土地税每平方米征缴的价格是10.5元，使用面积是2761.3平方米；4.原告的土地税交税完税证3份，证明被告在使用房屋期间应当承担土地使用税；证据五、1.原告收到被告购房款收条8份，计106.7万元，证明被告只向原告购买了厂房一栋190万元，规划区内第五号厂房；2.原告向被告退还购房款6份，计44.5万元，证明被告已与原告解除房屋购买协议；证据六、1.抚顺中院（2019）辽04民终48号民事裁定书，证明被告在合同解除之前已对案涉厂房实际占有并使用，给原告造成损失；2.损失计算方法及依据。被告（反诉原告）的质证意见：对于证据一中的1、2无异议，对证据一中的3真实性无异议，对证据一中的4质证意见为，证人未出庭，不能作为认定事实的根据，对证据一中的5质证意见为，真实性无异议，无法证明11-1主体厂房北边的小房是违建及是谁建造的；对于证据二的质证意见，生产用电抄表明细不是杨丽签的字，也没有被告的名字，不认可，无法证明我方欠电费；对于证据三的质证意见，无法证明我方欠水费；对于证据四的质证意见，无法证明我方应承担土地税；对于证据五的质证意见，无法证明被告已与原告解除房屋购买协议；对于证据六的质证意见，合同解除前我方占用使用该厂房是合法占有，不存在给原告造成任何损失。被告（反诉原告）围绕抗辩及诉讼主张依法提交了证据，证据一、2016年10月13日周祥海给我方出具的厂房土地买卖便条，证明案涉厂房和土地总价190万，办理过户手续周祥海负责，过户费用杨丽承担，该案涉厂房土地除了190万元之外，双方没有约定土地税等归被告承担；证据二、2017年5月4日周祥海及原告给杨丽被告公司出具的收条，证明从2013年11月6日至2016年8月5日我方陆续给付原告购买厂房土地款106.7万元；证据三、2017年5月4日周祥海所写的欠条1页，证明截止到2017年5月4日原告欠我方电费及吊车发票，电费金额804441.59元；证据四、2017年5月4日的协议，证明1.2017年5月4日原告方卖给被告方11-1最后一栋厂房土地总房款190万元；2.与该房有关的由原告安置在该房内的吊车款19万元、后边厂房32万元（违建）、吊车2.6万元、门0.7万元、小房2万元，共计264.3万元；3.原告和被告协商年底之前共同出卖，如年底之前没有出售，原告给付被告165万元，该165万元的组成是106.7万元已付款，加吊车等56.3万元，为163万元，但是周祥海自认给付165万元，多给的2万元顶以往的利息，并且约定了如果年底没有给付165万元，按一分利付利息；4.如果双方都没有卖出，2018年3月1日前原告协助被告办理过户手续，费用由杨丽承担；5.该证据双方并没有约定其他的费用由我方承担，仅仅约定了过户手续费用由我方承担；证据五、2014年7月29日李宝华出具的收条，证明李保华建筑了6号厂房外接房，即违建房是由华力公司让其承建的，但华力公司没有能力先行支付该笔费用，由被告支付，我方一共支付了32万元；证据六、2013年9月至11月周祥海给被告出具的收条，证明收到被告方给付的吊车19万元；证据七、原一审庭审中录音证据文字版，证明李宝华建造违建房的情况；证据八，撤押证明，证明反诉被告卖给反诉原告的厂房所使用的土地办理过抵押，反诉原告不知情，是在2016年之后听说抵押的，在诉讼当中才见到的。原告（反诉被告）的质证意见：对证据一，真实性无异议，与本案无关；对证据二，无异议；对证据三，真实性无异议，但是被告方解读有误，证据上写明的是欠杨立电费及吊车发票，发票金额是804441.59元，而不是欠被告的钱；对证据四，该协议不是房屋买卖协议，卖房屋只是原告方的房子作价190万元，后面加在一起大约56.3万元，这些设备是被告的，房子是原告的，双方定的协议是房子和设备，原被告共同出售，但是没有卖出去，原告想要解除协议，之前的协议已经解除了，这个协议不是买卖房屋的协议，是双方共同出卖的协议；对证据五，真实性、合法性有异议，无法证明李宝华所建外接工程是为原告承建的，该证据没有原告法人签字，也没有代理人确认，只能证明施工人员是在为被告从事工程施工，并且收款时间和施工时间也是在购买了原告方厂房之后发生的，足以证明违建部分是由被告自己建筑的；对证据六，对该证据没有异议，是被告委托原告代购吊车两部，吊车款19万元，该吊车已由厂方负责给被告方安装，被告所述吊车由原告方出售给被告方不真实；对证据七，双方通话是意向的，与本案无关；对证据八，无关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（反诉原告）万福公司原租赁原告（反诉被告）华力公司的厂房一处，月租金一万元。后双方约定万福公司购买华力公司案涉的厂房，之后由周祥海于2016年10月13日出具“周祥海卖厂房土地总价190万元，办理过户手续由周祥海负责，费用由杨丽承担”的字条。2013年11月6日至2016年8月5日间，万福公司先后支付购房款106.7万元。华力公司与万福公司于2017年5月4日达成协议，内容为：“周祥海卖给杨丽厂房（郎平路11-1最后一栋厂房土地）共总房款（190万元+吊车19万元+后边厂房32万元，吊车2.6万元，门0.7万，后盖小房2万元）共计246.3万元整（已付款106.7万元，杨丽和周祥海在年底之前共同出卖，如年底之前没有出售周祥海付给杨丽165万元整，如有违约按（165万）壹分利付利息，还款以后张宏伟欠款由杨丽全部一次性结清。如果双方全未卖出2018年3月1日前由周祥海协助杨丽办理过户手续，费用由杨丽承担”。周祥海和杨丽在协议上签字，并分别加盖华力公司合同专用章和万福公司公章。2017年8月21日至2017年12月1日，万福公司陆续六次收到华力公司退款44.5万元。万福公司已占有使用协议中“厂房”等[协议中标注的“(郎平路11-1最后一栋厂房土地）共总房款（190万元+吊车19万元+后边厂房32万元，吊车2.6万元，门0.7万，后盖小房2万元）共计246.3万元整”的厂房等]，万福公司在经营过程中产生的电费10500.9元、水费11299.5元，由华力公司向收费部门缴纳。协议中厂房至今尚未办理产权手续。另查明，2017年7月29日华力公司与蒋平、蒋明、蒋辉签订买卖合同，约定华力公司以出让方式将位于东洲区青草沟，地号为D08-251的地块的土地使用权以及土地上的厂房等转让给蒋平、蒋明、蒋辉，后发生纠纷，蒋平、蒋明、蒋辉起诉至本院，本院于2018年8月9日作出（2018）辽0403民初1057号民事判决，判决解除华力公司与蒋平、蒋明、蒋辉之间的买卖合同，华力公司双倍返还蒋平、蒋明、蒋辉定金176万元，返还首付款12万元。本院所确认的上述事实，有2016年10月13日周祥海出具的厂房土地买卖便条、2017年5月4日协议、欠条、收条、生产用电抄表明细、电费收缴通知单、预交电费收据、抚顺市电业局电费收缴发票、水费的发票、原告的土地税交税完税证、抚顺中院（2019）辽04民终48号民事裁定书、本院于（2018）辽0403民初1057号民事判决书及当事人陈述等证据材料在案为凭，这些证明材料经当事人质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告之间购买厂房的约定及之后的协议均系各方真实意思表示，且不违反法律规定，应具有法律效力。解除合同应从双方合同约定，无合同约定应从法定。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，可以解除合同。本案中华力公司与万福公司于2017年5月4日达成协议是双方之前购买厂房合同内容的变更及清理条款，因双方在年底之前没能共同出卖案涉厂房，且目前尚不具备办理过户手续的条件，华力公司退还万福公司购买厂房款44.5万元，万福公司接受并出具了收据，双方的行为表明了双方解除购买厂房合同的意愿，故本院解除原、被告间买卖协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。华力公司应按双方协议约定付给万福公司165万元，扣除已退款44.5万元，还应返还被告120.5万元及约定的利息，万福公司亦应将占有使用的案涉厂房土地等财产返还华力公司，因万福公司至今长期占用案涉厂房土地等财产，考虑本案双方在合同履行期间各自损失情况，本院对华力公司诉请万福公司赔偿华力公司经济损失（自2017年5月4日至2019年4月4日期间）23万元，本院予以支持。关于原告要求万福公司立即将争议厂区内的违法建筑拆除一节，根据《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定，本案案涉的2017年5月4日协议中如涉及违章建筑问题，在行政主管部门对该部分建筑作出处置之前，法院不宜对其财产权益关系作出处理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于华力公司诉请万福公司支付土地税、房产税一节，因华力公司所提供的证据不足以证明其事实主张，本院对该诉请，不予支持；对于华力公司诉请万福公司支付水电费一节，因万福公司所提供的证据不足以证明其事实主张，本院对华力公司的该诉请，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）抚顺华力环保机械制造有限公司与被告（反诉原告）抚顺市万福石化机械配件有限公司间的买卖协议；二、原告（反诉被告）抚顺华力环保机械制造有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）抚顺市万福石化机械配件有限公司退还购房款120.5万元，并自2018年3月1日起至给付完毕之日止，按欠款额120.5万元为基数，依年利率12%计算给付利息；三、被告（反诉原告）抚顺市万福石化机械配件有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内将占有使用的案涉厂房土地等财产，即2017年5月4日协议中标注的“郎平路11-1最后一栋厂房、土地、吊车（19万元）、后边厂房（32万元）、吊车（2.6万元）、门（0.7万）、后盖小房（2万元）”案涉财产，返还原告（反诉被告）抚顺华力环保机械制造有限公司；四、被告（反诉原告）抚顺市万福石化机械配件有限公司赔偿原告（反诉被告）抚顺华力环保机械制造有限公司经济损失23万元；五、被告（反诉原告）抚顺市万福石化机械配件有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）抚顺华力环保机械制造有限公司电费10500.9元、水费11299.5元；六、驳回原告、反诉原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28356元（原告已预交），由原告抚顺华力环保机械制造有限公司负担14178元，被告抚顺市万福石化机械配件有限公司负担14178元。反诉费10950元（反诉原告已预交），由反诉原告抚顺市万福石化机械配件有限公司负担5475元，反诉被告抚顺华力环保机械制造有限公司承担5475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  张海亭人民陪审员  宋 涌人民陪审员  周 丽二〇二〇年八月二十日代理书记员  李 潇