重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初8605号原告：秦莉，女，1964年2月出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人:冯某某(特别授权),重庆博焕律师事务所律师。被告：重庆作邻房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪南路****，统一社会信用代码91500108MA5YQA380Q。法定代表人：钱卓君，执行董事。委托代理人:宋某某(特别授权),重庆未言律师事务所律师。原告秦莉与被告重庆作邻房地产经纪有限公司（以下简称作邻经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦莉及其委托代理人冯某某，被告作邻经纪公司的委托代理人宋某某均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告秦莉诉称，原、被告于2018年3月23日签订《房屋委托服务管理合同》，原告将其所有的位于XXXXX号房屋独家委托给被告全权管理并代理出租，委托期限自2018年4月1日至2023年3月30日，共5年。双方在合同中约定了具体租金标准及支付方式。根据合同约定，被告应于2019年12月1日支付房屋租金共计9000元，但被告一直未支付，原告多次催告，被告仍未支付。因被告未按合同约定支付租金已超过15日，原告要求解除与被告之间的合同，并按合同约定即剩余合同时间租金的双倍支付原告违约金，故原告起诉来院，请求判令：1、解除原、被告于2018年3月23日签订的房屋委托服务管理合同，并按照合同约定支付原告应付未付的2020年1月至6月的房租18000元及之前拖欠的房屋1500元；2、被告支付原告合同解除前拖欠的水电气费及物管费，水费为159.1元，物管费为915元，气费电费的卡在被告处，原告无法核实具体金额；3、被告将原告所有的位于XXXXXX号房屋恢复原状；4、被告支付原告违约金216000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告作邻经纪公司辩称，同意解除双方之间的合同，租金已支付至2019年12月31日，不存在拖欠，租金从2019年1月开始变更为2900元，并且实际履行。对2020年1月至6月的租金不予认可，被告在2020年1月11日，已将房屋交还给原告，并且合同约定2020年有一个月的免租期，应当予以抵扣租金，另在2020年2月至2020年4月期间的租金申请法院按照不可抗力的规则予以减免。水电气及物管费被告已经足额支付，不同意承担。对于恢复原状，合同约定原告同意被告进行装饰装修，所以不存在恢复原状。另被告主张违约金超过了规定的标准，明显过高，若法院认可违约金，被告只认可一个月的租金标准。经审理查明，2018年3月23日，原告委托被告全权办理位于XXXXX号房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、房屋租金押金等租赁费用。并于当日签订《房屋委托服务管理合同》，约定：第二条、原告（甲方）同意将前述房屋独家委托给被告（乙方）全权管理并全权代理出租。委托期自2018年4月1日至2023年3月30日止，甲方应当于2018年3月23日前将房屋交付给乙方管理，并签订《物业交割清单》见附件一，并对委托的具体权限进行了约定。第三条、（一）租金标准为：第一年2018年4月1日起3000元／月，合同总租金共计33000元，其中2018年4月1日至2018年4月30日为免租期共计1月；第二年2019年4月1日起3000元／月，合同总租金共计33000元，其中2019年4月1日至2019年4月30日为免租期共计1月；第三年2020年4月1日起3000元／月，合同总租金共计33000元，其中2020年4月1日至2020年4月30日为免租期共计1月……（二）支付方式为季付并对甲方的收款账户及乙方支付租金的具体日期进行了约定，2018年3月23日支付房租6000元；2018年6月1日支付房租9000元；2018年9月1日支付房租9000元；2018年12月1日支付房租9000元；2019年3月1日支付房租6000元；2019年6月1日支付房租9000元。第四条、甲方不承担水费、电费、燃气费、物管费等其他租赁使用费。第七条、合同的解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、乙方未按约支付租金达15日的……第八条、违约责任（四）乙方有第七条第四款情形之一的，应按剩余合同时间租金的双倍支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状。双方合同对其他委托管理相关事项进行了约定。合同签订后，被告于2018年3月23日向原告支付租金6000元，于2018年6月1日向原告支付租金9000元，于2018年8月21日向原告支付租金9000元，于2018年12月7日向原告支付租金8700元，于2019年3月9日向原告支付租金5800元，于2019年6月6日向原告支付租金8700元，于2019年9月6日向原告支付租金8700元。庭审中，原告举示了重庆水务水费提醒单及重庆深国贸物业管理有限公司专用收据，拟证明被告尚欠水费159.1元及截止到2020年5月31日前的物管费915元。被告对该证据的真实性无异议，但认为不应当由被告承担。同时，原告举示了13张手机照片，拟证明原告在履行房屋出租义务时向被告交付了完整的房屋及家具；被告对该证据的三性均不予认可，不能确定房屋交付时的状态，且被告已经按照现状将房屋交付给了原告。另被告举示了被告的工作人员与原告的微信聊天截图，拟证明原、被告双方于2019年1月协议将房屋租金已变更为2900元／月，于2019年12月13日，被告同原告协商解除合同，原告不同意；于2020年1月11日，被告通知原告愿意继续履行租赁合同，但原告表示已经提起诉讼。原告对该微信聊天记录的真实性予以认可，但认为微信内容有删减，且否认将租金变更为2900元／月。庭审中，原告陈述其于2020年7月1日对房屋门锁进行了更换，收回了涉案房屋，主张于2020年7月1日解除合同。但被告主张于2020年1月21日解除合同，辩称其2020年1月已将房屋交付原告，但是没有相应证据证明。另原告于2020年4月26日以前述诉讼请求向本院提起诉讼，本院于2020年7月1日第一次开庭进行审理。以上事实有原告举示房屋委托服务管理合同、重庆水务水费提醒单及重庆深国贸物业管理有限公司专用收据、交通银行交易明细、手机照片，被告举示的微信聊天记录、银行支付凭证及庭审陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告签订的房屋委托服务管理合同系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据协议约定，被告应于2019年12月向原告支付下一季度的租金，虽被告辩称其于2019年12月与原告协商解除合同，但原告并未同意，且被告在2020年1月亦向原告表示要继续付租金，但一直未予支付。另被告辩称其于2020年1月已将房屋交付原告，但并未提供任何证据予以证实，原告对此亦不予认可，主张其于2020年7月1日通过自行换锁的方式才收回房屋，对此被告应当举证不能的法律责任。根据合同约定，被告一直未按约支付租金，原告有权解除合同，并要求被告支付租期内的房屋租金。故对于原告要求于2020年7月1日解除双方签订的前述房屋委托服务管理合同的诉讼请求予以支持。对于租金标准，虽双方合同约定为3000元／月，但根据被告提供的微信聊天记录以及双方举示的租金支付的凭证来看，从2019年1月起，实际是在按2900元／月的标准在支付，两者之间能够相互印证。因此，本院对从2019年1月起，租金标准已降为2900元／月的事实予以认定，故对于2019年12月31日前的租金被告已经支付完毕，原告要求被告支付之前拖欠的房租1500元的诉讼请求不予支持。但被告应当支付2020年1月1日至2020年6月30日之间的租金，考虑到双方合同约定2020年4月1日至4月30日为被告的免租期以及因为众所周知的新冠疫情影响，本院再酌定1个月的免租期。因此，被告应当支付2020年1月1日至2020年6月30日之间的租金为11600元。对于原告主张的水费、物管费、气费，对于水费及气费，原告并未举证证明其已经实际支付及具体金额，故本院现不予支持。对于物管费，原告现已举证证明该物管费产生于被告的租期内，且原告现已实际支付，根据双方约定，该费用应当由被告承担。对于原告要求被告将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，原告并未举证证实房屋交付给被告时的状况以及房屋的收回时的状况，应当承担举证不能的法律责任，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告主张的违约金，根据合同约定，被告应按剩余合同时间租金的双倍支付违约金，该违约金明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，考虑到原告已经于2020年7月1日将房屋收回，本院酌情认定违约金为15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告秦莉与被告重庆作邻房地产经纪有限公司于2018年3月23日签订的《房屋委托服务管理合同》于2020年7月1日解除；二、被告重庆作邻房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告秦莉2020年1月1日至2020年6月30期间的房屋租金11600元；三、被告重庆作邻房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告秦莉物管费915元；四、被告重庆作邻房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告秦莉违约金15000元；五、驳回原告其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2390元，由被告重庆作邻房地产经纪有限公司承担（此款原告已垫付，被告在支付前述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  徐昌秀二〇二〇年八月四日书记员  余 艺