云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初1423号原告（反诉被告）：易佳玲，女，1976年8月10日生，汉族，住云南省西畴县。原告（反诉被告）：王毅，男，1974年12月1日生，汉族，住云南省西畴县。以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张洁。被告（反诉原告）：云南志合商贸集团有限公司，统一社会信用代码91530100688569755M,住所地云南省昆明市滇池路****楼****。法定代表人：郭向侠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何雨龙，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）易佳玲、王毅与被告文山天圆房地产开发有限责任公司（以下简称天圆公司）、被告（反诉原告）云南志合商贸集团有限公司（以下简称志合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易佳玲、王毅的委托诉讼代理人张洁，被告（反诉原告）志合公司的委托诉讼代理人何雨龙到庭参加诉讼。诉讼过程中，易佳玲、王毅向本院申请撤回对天圆公司的起诉，本院口头裁定准许并在庭审笔录中进行了记录。本案现已审理终结。易佳玲、王毅向本院提出诉讼请求：1.判决天圆公司、志合公司一次性支付2017年至2019年的履约保证金44574元及违约金21533.6元，共计66107.6元；2.判决本案诉讼费由天圆公司、志合公司承担。事实及理由：2009年7月5日，易佳玲、王毅与天圆公司、志合公司就购买天圆公司开发的“东风时代广场”商铺的委托和合作经营等事宜，签订了《合作经营协议》，约定：易佳玲、王毅所购买的“东风时代广场”第三层铺号为中3-89号商铺，建筑面积：43.24㎡，总房款为：215336元。易佳玲、王毅自愿将其购买并合法拥有的上述商铺自2009年10月31日起至2017年10月31日期间（共计八年）交志合公司合作方式经营管理。同时约定，上述委托期限届满后，易佳玲、王毅、志合公司双方将再合作经营该商铺七年，志合公司应向易佳玲、王毅按年支付履约保证金，具体为：第九年至第十一年为每年14858元；第十二年至第十五年为每年17087元；履约保证金支付时间为上期履约保证金到期后一个月内。任何一方违约，违约方应向守约方支付该商铺合同总房价10%的违约金，同时赔偿因违约而给守约方造成的全部损失。双方签订《合作经营协议》中约定的履约保证金，其性质实际为房屋租金，天圆公司、志合公司应当按照合同的约定向易佳玲、王毅支付房屋租金，但天圆公司、志合公司并未按照约定支付自2017年起至2019年的履约保证金，天圆公司、志合公司的行为已经构成了违约。依据协议的约定，易佳玲、王毅有权向天圆公司、志合公司主张支付履约保证金的同时，要求天圆公司、志合公司支付违约金。志合公司辩称，易佳玲、王毅起诉的与案件事实不相符，双方之间并非为房屋租赁合同关系，从双方所签订的合同内容可以看出，双方为合作经营关系，且从协议第二、三条内容可以看出志合公司仅仅是在2009年10月31日至2017年10月31日期间享有商铺的使用权、经营权、收益权，而在本案涉及的2017年以后至今的合作经营期限并没有赋予志合公司享有使用权、经营权、收益权，且双方在合同中已经约定本案所涉及的年限志合公司应当履行的义务仅仅是在相应合作年限开始前支付履约保证金，故可以确定双方并非房屋租赁合同关系。作为履约保证金的性质是属于保障合同标的能依照双方的意愿正常履行，双方在2017年至今的合作期限内并没有就该商铺进行过任何的商业活动，没有任何收益，故志合公司认为履约保证金并非为合同的标的物，双方既无合作经营的行为，志合公司也未被授予该房屋的使用权、收益权、经营权，故不应支付履约保证金。志合公司反诉称，请求法院解除双方所签订的《合作经营补充协议》。理由为：众所周知，本案所涉及的东风时代广场商铺多年以来无法出租、闲置状态，志合公司因此承担了数年的管理费用，从物业的情况来看，双方继续按照原合同约定的履约保证金的数额进行履行，显然造成志合公司损失，而易佳玲、王毅在明知现在能够承租的第三人支付的费用低于合同约定的履约保证金，且在大多数业主均同意变更合同的情况下，仍然拒绝一同变更，根据九民会议纪要第四十八条的规定，易佳玲、王毅与志合公司双方之间显然形成了僵局，不解除合同不仅损害双方的利益，还损害了同一建筑内的其他业主的利益，恳请法院解除双方所签订的协议。易佳玲、王毅针对反诉辩称，该案不具备法定和约定的解除条件，本案合同应当继续履行。志合公司要求解除合同必须具备法定或者约定的解除权。首先合同中没有约定，故志合公司不具备解除权；其次根据合同法第九十四条规定的情形，上述情形需举证证明，若具备法定解除权，则志合公司还需具备向易佳玲、王毅发出解除通知的行为，该通知包括电话、微信、短信、邮件等，若志合公司不具备法定解除权及向易佳玲、王毅发出解除通知的行为，二者缺一不可，则志合公司提出的反诉不应得到法庭的支持。易佳玲、王毅围绕其本诉主张，依法提交以下证据：1.身份证复印件两份，证明易佳玲、王毅的身份情况；2.《商品房购销合同》一份、云南省销售不动产统一发票两张、云南省农村信用合作社借款借据一张、云南省住宅专项维修资金专用收据一张、税收通用完税证明两张，证明易佳玲、王毅购买天圆公司开发的“东风时代广场”第三层铺号为中3-89号商铺，建筑面积：43.24㎡，总房款为：215336元。易佳玲、王毅已经缴纳了购房款，并且按规定缴纳契税、专项维修资金的事实；3.《土地使用权证》一份、《房屋产权证》两份，证明易佳玲、王毅对天圆公司开发的文山市河滨路2号东风时代广场1幢中89号商铺享有土地使用权和房屋所有权；4.《合作经营协议》，证明易佳玲、王毅与天圆公司、志合公司签订协议，约定“东风时代广场”第三层铺号为中3-89号商铺，建筑面积：43.24㎡，总房款为：215336元。易佳玲、王毅自愿将其购买并合法拥有的上述商铺自2009年10月31日起至2017年10月31日期间（共计八年）交志合公司合作方式经营管理。上述委托期限届满后，易佳玲、王毅、志合公司双方将再合作经营该商铺七年，志合公司应向易佳玲、王毅按年支付履约保证金，具体为：第九年至第十一年为每年14858元；第十二年至第十五年为每年17087元；履约保证金支付时间为上期履约保证金到期后一个月内。任何一方违约，违约方应向守约方支付该商铺合同总房价10%的违约金，同时赔偿因违约而给守约方造成的全部损失。经质证，志合公司对易佳玲、王毅提交的第1、3组证据的三性及证明观点均无异议；对第2组证据的真实性、合法性无异议，不认可关联性，该组证据与本案无关；对第4组证据的三性无异议，但该组证据恰恰能说明双方仅约定了在2009年10月31日至2017年10月31日期间志合公司仅享有使用权、收益权、经营权，而在2017年10月31日之后双方仅为合作关系即由易佳玲、王毅委托志合公司经营本案标的商铺。本院认为，易佳玲、王毅提交的第1-4组证据客观真实，来源合法，与本案相关联，予以采信。志合公司针对其反诉主张及本诉辩解，未向法庭提交证据。易佳玲、王毅针对其反诉辩解，未向法庭提交证据。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明本案的法律事实如下：易佳玲、王毅系夫妻关系。2009年7月5日，易佳玲与天圆公司签订《商品房购销合同》，约定易佳玲购买天圆公司开发的“东风时代广场”第十二组团第三层中3-89号房屋，该房屋建筑面积为43.24㎡，房款总价215316元。当日，天圆公司（甲方）、易佳玲（乙方）、志合公司（丙方）签订《合作经营补充协议》，约定：乙方所购买的“东风时代广场”第三层铺号为中3-89号商铺，建筑面积43.24㎡，总房款为215316元；乙方自愿将其购买并合法拥有的上述商铺自2009年10月31日起至2017年10月31日期间（共计八年）交丙方合作方式经营管理；在上述委托期间内，由丙方独家风险承包经营，该商铺的使用权、经营权、收益权归丙方所有，乙方不得以任何理由收回商铺或以任何形式干扰丙方对该商铺的正常经营管理活动。在委托其或后续的合作期内乙方若要将该商铺转卖，应提前知会甲方或丙方，同事时本协议赋予乙方的权利和义务则必须全部由该转买房承担。乙方必须将本协议内容完整的告知丙方；甲、乙、丙方约定，上述委托期限届满后，乙、丙双方将再合作经营该商铺七年，丙方应向乙方按年支付履约保证金，具体为：第九年至第十一年为每年14858元；第十二年至第十五年为每年17087元；履约保证金支付时间为上期履约保证金到期后一个月内。因上述履约保证金产生的税费由乙方自行承担；因统一经营需要，该商铺的内部分户无分隔墙；任何一方违约，违约方应向守约方支付该商铺合同总房价10%的违约金，同时赔偿因违约而给守约方造成的全部损失。2012年6月8日，该房屋办理了房屋所有权证书（房产证号：文山市房权证州属字第**），房屋属易佳玲、王毅共同共有。庭审中，易佳玲、王毅陈述商铺一直由志合公司管理使用；志合公司认可涉案房屋由其公司的物业公司进行管理，并由志合公司负责招租，志合公司未支付过易佳玲、王毅履约保证金。另查明，志合公司未交纳反诉费。本院认为，易佳玲与天圆公司、志合公司签订的《合作经营补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方应按合同履行各自义务。关于易佳玲、王毅主张志合公司支付2017年至2019年履约保证金的问题。本案中，虽然协议约定志合公司与易佳玲对商铺进行合作经营，志合公司按年向易佳玲支付履约保证金，但协议中未明确易佳玲的合作义务，仅约定了志合公司按年支付履约保证金，结合法庭查明的志合公司一直在管理使用该商铺的事实，能够确认双方约定的履约保证金实为租金，易佳玲、王毅以房租租赁合同主张志合公司支付合同约定的履约保证金并无不当。根据合同约定，履约保证金的支付时间为上期履约保证金到期后一个月，志合公司至今未付履约保证金，易佳玲、王毅主张志合公司支付2017年至2019年履约保证金支付第九年至第十一年即2017年10月31日至2020年10月31日期间的履约保证金，共计44574元（14858元/年×3年），合法有据，予以支持。关于易佳玲、王毅主张志合公司承担的违约金21533.6元的问题。志合公司未按《合作经营补充协议》约定向易佳玲支付履约保证金，已构成违约。本案协议约定“任何一方违约，违约方应向守约方支付该商铺合同总房价10%的违约金”，志合公司认为约定的违约金过高，要求法院调整。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方当事人诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，志合公司未提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，对此应承担举证不能的后果，故志合公司要求法院调整违约金的主张，本院不予支持。易佳玲、王毅主张志合公司支付违约金21533.6元（总房价215336元×10%）的诉请，未违反法律规定，予以支持。志合公司未交纳反诉费，对其反诉请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：云南志合商贸集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付易佳玲、王毅2017年10月31日至2020年10月31日的履约保证金44574元并支付违约金21533.60元，共计66107.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由云南志合商贸集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判长  温录波审判员  朱应洪审判员  马彦红二〇二〇年八月二十日书记员  刘祖英