吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终869号 上诉人（原审原告）：秦宏艳，女，1977年5月29日生，汉族，个体工商户，现住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张晓光，吉林大满律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏索普集团上海有限公司，住所上海市奉贤区。 法定代表人：朱瑛，董事长。 委托诉讼代理人：孙铁帅，男，汉族，1974年5月23日生，公司经理，住松原市宁江区。 被上诉人（原审被告）：松原市博翔房地产开发有限公司，住所松原市宁江区。 法定代表人：林卫明，董事长。 被上诉人（原审被告）：宁波亿隆国际贸易有限公司，住所地浙江省宁波市镇海经济开发区。 法定代表人：谢剑辉，董事长。 被上诉人（原审被告）：谢树镍，男，1978年6月25日出生，汉族，住浙江省苍南县。 上诉人秦宏艳因与被上诉人江苏索普集团上海有限公司（以下简称索普上海公司）、宁波亿隆国际贸易有限公司（以下简称亿隆公司）、松原市博翔房地产开发有限公司（以下简称博翔公司）、谢树镍案外人执行异议之诉一案，不服前郭县人民法院（2019）吉0721号民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案公开进行审理。本案现已审理终结。 秦宏艳上诉请求：撤销吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初1280号民事判决书；改判不得执行博翔某御峰小区151幢2单元502室房屋。事实和理由:一、秦宏艳与博翔公司存在房屋买卖合同关系，一审法院认为不是房屋买卖合同关系系认定事实错误。执行标的系博期公司抵账给张驰、张**的房屋，后张弛、张**将该房屋出售给秦宏艳，经张驰、张**协调，博翔公司与秦宏艳于2011年11月5日直接签订了商品房买卖合同，博翔公司向秦宏艳开具了584,000元的购房款收据，秦宏艳将购房款584,000元支付给了张**、张驰。基于以上事实，虽然秦宏艳并非直接将购房款支付给博翔公司，但秦宏艳系以债权转让的方式取得了张**、张弛对于执行标的的权利。张弛、张**与秦宏艳达成协议后，博翔公司亦与秦宏艳签订了正式的房屋买卖合同。由此可见，博翔公司亦同意张弛、张**与秦宏艳间的债权转让。另外，博翔公司与张弛、张**达成以物抵债协议时，证明博翔公司以执行标的抵顶了所欠张弛、张**的工程款，所以，房屋对价已经用抵顶工程款的方式支付完毕。至于秦宏艳何时给付张弛、张**价款，与本案无关。二、秦宏艳对于执行标的未办理产权登记无任何过错。2013年9月，秦宏艳办理了案涉房屋的入住手续，对房屋进行了装修并居住至今。自秦宏艳购买该房屋后，多次要求博翔公司办理房屋产权登记，博翔公司均已各种理由予以拒绝，且案涉房屋所在小区内的所有房屋现均未为买受人办理产权登记。可见，秦宏艳对于未办理房屋产权登记，不存在任何过错，系博翔公司原因导致未办理产权登记。 江苏索普集团上海有限公司辩称，我们认为秦宏艳与博翔房地产开发公司签订的合同及其开出收据不具有真实性，秦宏艳与博翔房地产开发公司不具有真实买卖关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 秦宏艳向本院提出诉讼请求：请求判令立即停止对位于松原市博翔某151幢2单元502号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。 事实和理由：2011年11月5日，原告与被告博翔房公司签订商品房买卖合同。该房屋是博翔公司抵顶给张弛、张**的楼房，抵账金额为584,000元，原告将购房款支付给了张弛、张**。原告购买房屋后占有居住使用至今。在原告得知该房屋被依法查封后向本院提出执行异议被驳回。原告对该房屋系合法所得，理应得到法律保护。为此，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请依法判决。 索普上海公司辩称，从原告陈述的内容来看，原告取得的房屋是基于工程款的结算所产生的基于债权的占有，原告并未向博翔公司结算房屋价款，其债权未经依法确认，并不优于其他债权，更未产生物权变动的效力，其占有不能阻却被告依据生效法律文书申请的强制执行。原告并不是房屋买卖合同的真实当事人，其与博翔公司不是真实的买卖合同关系，合同不具备有效性，房屋仍为博翔公司所有。 亿隆公司、博翔公司、谢树镍均未作答辩。 一审法院经审理认定事实如下：2011年11月5日，秦宏艳与博翔公司签订《商品房买卖合同》，约定秦宏艳以584,000元购买博翔公司出卖的博翔˙某151幢502号房，建筑面积为149.4平方米。合同中付款方式约定为“此房款由工程结算时，工程最终工程款转入。”2013年9月29日，秦宏艳交纳了物业费和其他入住费用。2018年1月19日张弛、张**给秦宏艳出具收据一枚，证明至此日收到50,000元，案涉房屋的房款全部结清，于洪涛、秦宏艳与张弛、张**的所有往来款项全部结清。 上海市奉贤区人民法院在审理索普上海公司与亿隆公司、博翔公司、谢树镍债权转让合同纠纷一案中，于2014年5月9日查封了案涉房屋。秦宏艳向本院提出执行异议，本院作出（2018）吉0721执异38号执行裁定书，驳回了秦宏艳的异议。秦宏艳不服，在法定期限内向本院提起诉讼。 一审法院认为，就本案现有证据来看，秦宏艳不享有排除本案强制执行的权益。理由如下：第一，秦宏艳与博翔公司不是房屋买卖合同关系，其享有何种权益不清。按秦宏艳陈述，案涉房屋系博翔公司抵顶给张弛、张**的房屋，2011年11月5日经张弛、张**协调，原告秦宏艳与博翔公司签订商品房买卖合同，博翔公司向秦宏艳开具584,000元的购房收据，秦宏艳将购房款支付给张弛、张**，原告并非直接支付钱款给博翔公司，合同中明确约定“此房款由工程结算时，工程最终工程款转入”，最终如何结算，原告未能举证证明，且原告于2018年1月19日才最终结清张弛、张**全部购房款。案涉房屋博翔˙某御峰小区151幢2单元502室是博翔公司抵顶给张弛、张**，秦宏艳与案涉房屋并无直接关系，其享有何种权益不清，无法与本案依法强制执行的合法债权相比较，其应当承担举证不能的不利后果。第二，秦宏艳与博翔公司2011年11月15日签订《商品房买卖合同》，至2014年5月9日案涉房屋被依法查封，中间间隔906日，在此期间秦宏艳既没有及时进行网签与登记公示，也未积极主张自己的权利，未办理过户登记案外人存在过错。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回秦宏艳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。 经本院审理查明，张**系松原市美心防盗门销售公司法定代表人，2011年张**向博翔房地产开发公司销售入户门、防火门、楼宇门及安装总价款140万元，给现金20万元，余下博翔房地产开发公司以二套住宅、一个车库抵顶。其中一套住宅卖给秦宏艳，秦宏艳直接将购楼款付给张**。博翔房地产开发公司与秦宏艳签订合同及开具收据。 本院认为，本案系秦宏艳提起案外人执行异议之诉。秦宏艳应当就其对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院强制执行负有举证责任。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照该规定，秦宏艳欲产生排除强制执行的效力，该条规定的四个要件必须同时具备，缺一不可。人民法院查封案涉房屋为2014年5月9日。秦宏艳向法庭提供了2011年10月5日与博翔公司签订《商品房买卖合同》及该公司出具的收款收据，对此，本院予以确认。秦宏艳2013年9月已经占有涉案房屋，有松原市绿地物业管理公司、松原市鸿基物业管理有限公司开具的收据为凭。没有过户责任在博翔房地产开发公司。所以，秦宏艳所举的证据符合上述第二十八条的规定,主张排除强制执行，本院予以支持。 博翔房地产公司欠张**工程款，博翔房地产开发公司以自己所开发的楼房抵顶工程款并不违反法律规定。秦宏艳将购楼款交给张**后，博翔房地产公司与秦宏艳签订《商品房买卖合同》及给秦宏艳出具的收款收据，此刻博翔房地产公司欠付张**的工程款归于消灭，就等同于博翔房地产公司收到购房款，从双方签订合同所约定付款方式印证此事实。同时秦宏艳依据签订的合同获得涉案房屋，秦宏艳实际与博翔房地产公司形成买卖关系并进行了履行。况且上述以物抵债行为、房屋买卖合同签订及履行均系发生在人民法院查封涉案房屋之前，按照第二十八条规定，能排除涉案房屋强制执行。江苏索普上海公司认为双方签订的合同及其开出的收据不具有真实性没有事实依据，本院不予采信。 综上，原审认定事实错误，导致判决结果错误。应予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销前郭县人民法院（2019）吉0721民初1280号民事判决； 二、不得对博翔某御峰小区151幢2单元502房屋执行。 案件受理费100元，二审案件受理费100元，公告费600元，计800元由江苏索普集团上海有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  牟凤桐 审判员  魏 巍 审判员  张 蕊 二〇二〇年八月十八日 书记员  宁宏权