安徽省东至县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1721民初1238号 原告：东至县鑫鑫房地产开发有限责任公司，住所地东至县尧渡镇鑫林河畔**楼**。 法定代表人：朱雪平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱培会，安徽宏达律师事务所律师。 被告：东至县国安物业服务有限责任公司,,住所地东至县尧渡镇鑫林河畔小区内 法定代表人：吴江汉，该公司经理。 委托诉讼代理人：方金平，安徽安东律师事务所律师。 原告东至县鑫鑫房地产开发有限责任公司（以下简称鑫鑫房地产公司）与被告东至县国安物业服务有限责任公司物业服务（以下简称国安物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱培会、被告法定代表人吴江汉及其委托诉讼代理人方金平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫鑫房地产公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告交还地下室配套部分位置及南广场位置及南围墙,并将占用期间所收的费用125300元（当庭变更为133463元，其中地下室车位从2016年8月1日到2020年6月底共41个月，按23个车位每个车位100元计算94300元，南广场的车位一年是10000元，共3年零11个月，时间同地下室车位，共计39163元）归还给乙方,并承担占用期间的水、电费共46764.7元（当庭变更为51404.7元）。二、按移交清单移交商业部分清单所列明的资料、文件(见证据七清单)。三、移交商业部分的消防设施设备。四、诉讼费由被告承担。事实和理由:东至县鑫林河畔小区由原告于2012年11月份开发建造,该小区分成住宅区和商业区两部分。住宅区于2014年8月20日交付业主使用,商业区于2014年12月1日交付业主使用,根据前期物业服务合同,整个小区由被告管理服务。后由于各方面原因,就商业区部分经原、被告协商一致,并经业主同意，原告于2016年11月28日向东至县房地产管理局提交请示报告,要求就小区商业部分物业移交给原告管理的请示。后于当年的12月8日原、被告签订了物业移交协议,协议约定：“一、所有商业部分的消防设备交由乙方管理（本案原告）；二、包括但不限于所有用户资料、消防资料、以及客户的收费、物业专项维修资金等全部移交给乙方；三、、地下室公共配套部分按规划要求进行划分交给乙方管理具体见东建(2009)298号文第四条以及附地下室公共部位划分平面图)；四、协议生效后南广场应交由乙方管理,南围墙广告由乙方管理。。地下室公共配套水电费各自承担。“且双方就地下室商业配套部分区域部分进行确定，由被告签字认可作为商业部分归还给原告。按双方协议，在2016年12月8日前期物业由被告管理，因此原告在开发后将相关房屋资料交由被告进行管理,所有移交内容由被告签字确认。在管理期间被告将南广场部分及地下室属于商业配套部分的位置对外出租并收取相应的租金，南广场部分按每年10000元停放两辆车子，，地下室商业配套部分共23个车位每个车位每月100元。原告认为，按照双方在2016年12月8日协议内容，被告应该全面履行本协议内容，并将所有商业部分交由原告管理，移交所有前期原告移交给被告的资料，并将地下室配套部分及南广场交由原告使用。但被告直到现在为止拒不交付，同时就占用期间的水、电费也拒不交纳，截止到2020年4月30日租赁费用近为133463元，公摊水、电费用截止至2020年5月7日为51404.7元未交纳。原告曾多次要求被告履行协议义务，但被告以种种理由不履行，还在2019年7月份起诉原告之后撤诉。现为维护自身合法利益，特具状法院，就原告的诉讼请求给予支持为盼。 被告国安物业公司辩称，一、双方签订的物业移交协议中第一、四、五、六、九条的约定违反了《物权法》、国务院《物业管理条例》的规定，属于无效条款。二、原告主张移交，但依据物业移交协议第十条的约定，移交的条件即“报房管局批准备案，原告至少提供70%业主同意物业移交的材料”尚未成就。三、原告要求被告归还占用期间的费用，依法不能得到支持。1、《物业移交协议》的该部分约定即使有效，但也未实际履行，并且原告亦无证据证明被告实际经营收取了南广场部分的停车费及地下商业配套部分共23个车位的租赁费；2、假如被告取得该部分的服务费，原告也无权要求被告将费用向其返还；3、协议约定移交条件不具备，如有收益，原告也无权要求被告返还。四、原告主张为被告垫付截止2020年5月7日的水电费51404.7元属实，但原告尚欠被告前期开办费及物业服务费91205.44元，应当予以抵消，抵消后原告应付给被告39800.74元。综上，请求法院驳回原告要求被告移交的不合理诉求，为减轻当事人的诉累对于被告尚欠原告的水电费及原告尚欠被告的物业费一并处理。 经审理查明：2012年12月25日鑫鑫房地产公司与国安物业公司签订前期物业服务合同，整个小区物业由国安物业公司进行管理服务。2016年12月8日，原、被告就东至县鑫林河畔小区商业区物业部分签订了物业移交协议约定：一、被告移交物业范围为鑫林河畔商业街的全部商业区域，包括8、9、10号楼三、四层住宅（具体区域按平面图约定）给原告管理；二、所有商业部分的消防设施设备交由原告管理；三、包括但不限于所有用户资料、消防资料、以及客户的收费、物业专项维护资金等全部移交给原告；四、、地下室公共配套部分具体见东建（2009）298号文地四条以及附地下室公共部分划分平面图）按规划要求进行划分交给原告管理；五、协议生效后南广场应交由原告管理，南围墙广告由原告管理，若被告需作广告宣传可安排一半与其使用，，地下室公共配套水电费各自承当。双方还对其他事项作了约定。 移交协议签订后，双方没有按照协议履行义务，被告依然维持原状继续物业服务业务并收取相关管理费用。截止起诉时止原告还为被告垫付的水电费51404.7元。 以上事实，有原、被告签订的《物业移交协议》、水电费清单、东至县国安物业服务有限公司房屋接管验收表复印件、物业移交验收表复印件、房屋及公用设施等移交验收交接表复印件、小区管理资料移交表复印件、规划验收资料移交清单复印件、小区设备房钥匙移交清单复印件、水电消防资料移交清单复印件、园林绿化资料移交清单复印件、小区施工许可证清单复印件、建筑资料移交清单复印件、给排水系统图纸目录复印件庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，国务院《物业管理条例》第八条明确规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；第十一条规定选聘和解聘物业服务企业由业主大会决定；第二十七条规定业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分；第二十九条规定物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会；第三十三条规定一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理；第三十六条规定物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。本案中原告系争议管理区域的建设单位，前期物业服务合同由其和被告签订。前期合同到期后原告代替该管理小区业主委员会行使职能，显然违背国务院物业管理条例的规定。原告虽然有其牵头征求小区业主的书面签字同意更换物业服务企业的签名，但该项权能也是业主委员会所有，建设单位不能行使征求业主签字权，况且该项签字内容只是涉及一个更换物业服务企业事项，并未签字同意原、被告移交协议的内容。原被告的移交协议显然侵犯了该管理服务区域所有业主的公共利益，因此该协议无效，本院不予支持。原告要求被告承担为期在管理期间垫付的水电费51404.7元，被告对该事实予以认可，本院予以支持。依据国务院《物业管理条例》第八条、第十一条、第二十七条、第二十九条、第三十三条、第三十六条，判决如下: 一、被告东至县国安物业服务有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告东至县鑫鑫房地产开发有限责任公司垫付款51404.7元； 二、驳回原告东至县鑫鑫房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3741元，减半收取1870.5元，由原告东至县鑫鑫房地产开发有限责任公司负担1362.5元，被告东至县国安物业服务有限责任公司负担508元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  阮文生 二〇二〇年八月三日 法官助理徐剑虹 书记员史婷婷