江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2260号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗海涛，男，1967年5月12日生，汉族，住赣州经济技术开发区。委托诉讼代理人：李鑫，江西公仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫德强，江西公仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赣州惠荣建材贸易有限公司，住所地：赣州经济技术开发区金星路东侧**，组织机构代码：69374501-2。法定代表人：钟家林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭斌，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄炳红，江西南芳律师事务所实习律师。被上诉人（反诉被告）：彭景荣，男，1960年1月18日生，汉族，住赣州市章贡区。上诉人罗海涛与被上诉人赣州惠荣建材贸易有限公司（以下简称惠荣建贸公司）、彭景荣租赁合同纠纷一案，上诉人不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2014）赣开民二初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。罗海涛上诉请求：1、判令两被上诉人向上诉人退还上诉人已经缴纳的履约保证金220000元;2、判令两被上诉人向上诉人赔偿房屋装修、装饰损失等2831152元;3、本案一审、二审诉讼费用、鉴定费用等40000元由两被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人出租租赁物不仅违反具有法律强制效力的《江西省城乡规划条例》规定,还被赣州市城乡规划监察支队责令停止租赁,因政府部门的严令禁止租赁导致上诉人根本无法使用租赁物,租赁合同目的无法实现。涉案房屋的规划用途为地下车库和人防工程,那么根据《江西省城乡规划条例》第六十三条规定,房屋建成后，不得擅自改变建设工程规划许可证确定的使用性质。涉案地下车库系以店面用途进行出租,用于销售经营瓷砖,无疑已改变了规划用途,违反了《江西省城乡规划条例》。该规定涉及人身安全,具有法律强制效力。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定:“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的",罗海涛有权解除合同。再者,关于涉案地下车库,罗海涛承租装修后,赣州市城乡规划监察支队下发责令改正通知书要求停止租赁,该责令通知书属于政府部门的严令禁止,上诉人根本无法再使用租赁物;另外,景龙嘉苑小区的业主经常集群闹事,阻碍罗海涛的正常经营,要求罗海涛搬离恢复小区人防工程和车库。因此,涉案地下车库根本不符合出租条件,上诉人根本无法使用租赁物,租赁合同目的无法实现。二、租赁物存在严重漏水、渗水问题,根本不符合出租条件,导致上诉人无法正常使用租赁物,合同目的根本无法实现,上诉人完全有权解除合同,并要求两被上诉人赔偿损失。涉案地下车库存在严重漏水,上诉人提供的视频真实的反映了涉案地下车库的漏水情况,可以说十分严重!水柱直接从楼面坠落,相比暴雨有过之而无不及,工作人员根本无法办公,办公室内的电脑等电器设施必须搬离。如此恶劣的办公环境,根本无法正常使用,涉案地下车库不具备租赁房屋的基本使用条件,上诉人完全有权解除合同。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:"因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持”，罗海涛要求解除合同的同时,有权要求赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失、退还履约保证金。三、被上诉人故意隐瞒租赁物擅自改变规划用途、严重漏水、与业主存在纠纷等等严重缺陷,被上诉人先存在严重违约行为。上诉人存在部分迟延支付租金的原因在于被上诉人先存在严重违约行为。原审法院认定《内部租赁协议书》载明上诉人已认可租赁物属于认定错误,首先被上诉人故意隐瞒租赁物擅自改变规划用途、严重漏水、与业主存在纠纷等等严重缺陷,这是上诉人在租赁时根本无法了解知悉的;其次后续赣州市城乡规划监察支队下发责令改正通知书要求停止租赁,也是上诉人在租赁时根本无法了解知悉的,这恰恰证实了被上诉人故意隐瞒上述严重缺陷的事实。正是因为被上诉人存在以上种种严重违约行为,以及政府的严令禁止租赁使用,导致上诉人无法正常使用租赁物,无法享受任何租赁权利,才会出现上诉人存在部分迟延支付租金的情形,但其根本原因以及过错在于被上诉人的严重违约行为,上诉人存在部分迟延支付租金完全是基于防止损失扩大的考虑。四、涉案地下车库所有权人为全体业主，被上诉人无权出租。根据本案调取的图纸显示,涉案房屋的规划用途为地下车库和人防工程,景龙嘉苑全体业主应为涉案地下车库的所有人,不论是惠荣公司,还是赣州虔榕实业有限公司,甚至是彭景荣,在法律层面上讲,均无权出租涉案地下车库。被上诉人进行出租属于无权处分。五、惠荣公司作为名义出租人,彭景荣作为实际出租人,且两者之间存在人格混同，应对罗海涛的损失承担连带责任。其一,通过庭审调查显示,涉案地下车库景荣嘉苑小区的开发商为赣州虔榕实业有限公司,彭景荣为法定代表人。罗海涛有充分理由相信彭景荣享有涉案地下车库的处分权,因此,就涉案地下车库的租赁事宜,罗海涛一直系与彭景荣进行商谈。在签订书面合同时,因彭景荣的意愿名义出租人为惠荣公司,但实际出租人为彭景荣,罗海涛携将合同约定的履约保证金和租金直接交付给彭景荣个人、罗海涛妻子肖某与彭景荣短信交涉收房记录等均可印证该事实。其二,根据罗海涛提供的与彭景荣谈话的视频资料,可以证明以下事实:彭景荣自身已承认其系惠荣公司的股东(隐名股东),惠荣公司的登记股东均与彭景荣存在密切的亲戚关系,且惠荣公司的公章即由彭景荣保管。结合罗海涛交付租金的转账凭证及庭审调查,惠荣公司作为出租方理应为收取租金的主体,但涉案地下车库的租金收取主体却为彭景荣,彭景荣在收取罗海涛交付的租金后,亦根本没有将该租金交付给惠荣公司,同时惠荣公司在没有收取该租金的情况下,又向罗海涛出具了收据。足以说明,惠荣公司与彭景荣之间关系密切，不分“彼此”,存在人格混同,彭景荣与惠荣公司均为本案适格被上诉人。其三,本案中,惠荣公司只承担义务,不享受任何权利,那惠荣公司又有何能力承担相关赔偿义务?庭审中,关于“惠荣公司有无从事其他业务”“其他业务内容是什么”等基本常识问题,作为被上诉人的代理律师却不清楚,两被上诉人亦拒不出庭说明情况。这种种现象足以印证,惠荣公司仅为彭景荣逃避责任的防御工具,彭景荣为实际权利所有人,根据权利与义务相对等原则,彭景荣亦应对罗海涛的损失承担赔偿责任。六、关于损失的认定应综合考虑涉案房屋性质及罗海涛实际损失等因素,确定罗海涛的损失为2831152元。需要特别说明的是,本案审理历时较长,罗海涛于2014年8月27日提起反诉,并于同日申请对罗海涛剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行鉴定,2014年9月4日本案第一次开庭审理,但此后本案一直毫无进展。直至2016年5月5日,已过近两年的时间,法院才委托赣州东升工程造价咨询有限公司对本案进行鉴定。由此,本案当中才出现了两份基准日不一致的资产评估报告书：一份系以2016年5月25日,罗海涛把经过公证的“(2016)赣度市证内字第901号”收房通知书通过中国邮政EMS快递给赣州惠荣建材贸易有限公司的时间点进行确定的；另一份基准日是2014年9月1日,系法院确定的基准日,理由显而易见,罗海涛于2014年8月27日即已提出申请,鉴定时间久拖并非罗海涛意愿。鉴于此,本案当中罗海涛损失的认定,应综合考虑涉案房屋规划性质本就为地下车库和人防工程,且罗海涛在提起反诉时(2014年8月27日)已因赣州市城乡规划监察支队的行政干涉、景龙嘉苑小区业主集群阻碍、惠荣公司和彭景荣的起诉等种种原因,无法正常使用涉案房屋。罗海涛的损失起算时间点确定为2014年9月1日更符合事实,更显公平。而关于被上诉人律师提出涉案房屋一直由罗海涛使用和掌控的观点并非事实,原因有三:其一,罗海涛的业务已由瓷砖销售转型为电子商务,经营地址亦已变更,罗海涛占有涉案房屋不合常理;其二,因前述种种原因,涉案房屋根本无法使用;其三,罗海涛已提供证据证实系惠荣公司和彭景荣拒不接收房屋的事实。综上,惠荣公司作为名义出租人,彭景荣作为实际出租人,且两者之间存在人格混同。涉案地下车库出租不仅违反《江西省城乡规划条例》,还存在严重漏水、业主阻碍等情形,根本不符合出租条件,罗海涛有权解除合同,并要求惠荣公司和彭景荣赔偿损失2831152元和退还履约保证金。原审法院部分事实认定和适用法律错误,请求二审法院依法查明相关事实,给予上诉人公证判决。惠荣建贸公司答辩称:一、惠荣建贸公司与上诉人签订的《内部租赁协议书》系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定,合法有效。1、原审已经查明，案涉租赁物由赣州虔榕实业有限公司开发所建,该租赁物在未办理相关产权和对外销售时,有权对案涉租赁物进行管理并获取相关利益,其委托惠荣建贸公司进行经营管理,并不违反法律强制性规定。2、上诉人与惠荣建贸公司于2010年8月21日签订《内部租赁协议书》,其中协议第三条约定“甲方出租给乙方的房屋,由乙方当面认可后即可使用”,即案涉租赁物是经上诉人予以充分了解并认可后方与惠荣建贸公司签订的租赁协议,为双方真实意思表示,并不违反法律强制性规定,因此合法有效。3、赣州市城乡规划监察支队做出《责令改正通知书》并非依据法律、行政法规做出,并不必然导致本案双方签订的《内部租赁协议书》无效,根据《合同法》第52条之规定,即使案涉租赁合同对于物业的使用违反了规划用途,但并未侵害国家、集体或者他人利益,不违反效力性强制规范,合同不必然因此无效，且案涉租赁物至今为止,也没有相关部门对于用途问题作出新的认定,因此不能认定属于法律上不能履行的情形。二、案涉租赁合同系上诉人先行违约,惠荣建贸公司享有合同解除权，并没收履约保证金,由于其违约导致的装修损失无权要求惠荣建贸公司承担。根据《内部租赁协议书》第二条约定“每月壹号之前付清当月租金(以收据为凭)。乙方不得以任何理由拖欠甲方的租金,每逾期一天,按拖欠租金金额的20%支付违约金,如乙方拖欠租金超过30天或中途退房,甲方有权单方终止合同,履约保证金不予退回,且乙方还应承担履行本协议产生纠纷的本息、诉讼费及律师费等”。在履约过程中,上诉人自2011年5月开始陆续拖欠惠荣建贸公司租金,未按合同约定及时缴纳租金,惠荣建贸公司多次催告并于2013年5月9日向上诉人邮寄《律师催告函》督促上诉人及时缴纳租金,上诉人在收到《律师催告函》之后向惠荣建贸公司支付至2013年3月份的租金。此后上诉人仍然未按合同约定及时缴纳租金,对2013年4月份以后的租金仍未予支付,鉴于上诉人的多次违约,惠荣建贸公司根据合同约定于2013年10月8日向上诉人邮寄《关于解除〈内部租赁协议〉的告知函》,且自该告知函送达上诉人之日起双方签订的《内部租赁协议书》正式解除,同时要求上诉人在收到告知函15日内交回租赁物并将拖欠的租金付清但上诉人为继续占有使用案涉租赁物,在上诉人多次违约的情况下,惠荣建贸公司无奈之下的选择起诉,在原审一审过程中,也曾经多次协商,双方均同意各自撤回起诉(本诉和反诉),继续租赁。而在惠荣建贸公司撤回本诉后,上诉人却再次失信于惠荣建贸公司,拒不撤回反诉,反而继续要求惠荣建贸公司赔偿其装修损失,且上诉人将租赁物进行擅自转租,收取租金,在诉讼过程中也一直在收取转租的租金而拒不向惠荣建贸公司支付租金,足以说明上诉人有违诚信之举。综上,上诉人无视合同约定一再违约的行为,已经严重违背诚实信用原则。因此,根据《合同法》相关规定以及双方的合同约定,惠荣建贸公司享有合同解除权,并不予退回上诉人缴纳的履约保证金。同时,由于上诉人先行违约导致合同解除,无权要求惠荣建贸公司承担租赁物装饰装修损失。三、租赁物是按现状交付使用,不存在无法使用,完全由于上诉人擅自破坏租赁物原有设施、设备,且至今没有将租赁物交回,亦未对租赁物原有的设施设备恢复原状,惠荣建贸公司保留对上诉人追诉租金和恢复原状等损失的追诉权。案涉租赁物权属没有争议,且未被司法机关或行政机关查封,在上诉人与惠荣建贸公司签订租赁协议后,经上诉人认可,惠荣建贸公司按照现状将案涉租赁物交付给上诉人使用,不存在严重漏水、业主阻碍等情形。相反,由于上诉人在装修过程中,破坏租赁物的主体结构,且将租赁物原有的包括消防设施在内的设施、设备全部破坏,导致租赁物的原有设施、设备受损,至今也没有恢复原状,进而影响了惠荣建贸公司至今无法正常使用租赁物。特别是,上诉人至今为止也没有将租赁物交回给惠荣建贸公司,惠荣建贸公司保留对上诉人追诉租金和损失赔偿的追诉权。综上所述,本案系上诉人屡次迟延支付租金导致违约而引发的纠纷,由于上诉人先行违约导致的后果应当自行承担,其上诉的事实和理由缺乏法律和事实依据,恳请依法驳回上诉人诉讼请求,维持原判,以维护惠荣建贸公司的合法权益。彭景荣未发表答辩意见。罗海涛向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被反诉人退还反诉人缴纳的履约保证金220000元；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人装饰装修损失以及搬离的费用、因被反诉人违约导致的经营损失、违约金等4500000元整（具体数额以有关评估机构作出的评估鉴定报告为准）；3、本案本诉和反诉全部诉讼费用由被反诉人承担。4、反诉被告彭景荣与惠荣建贸公司对反诉原告的损失承担连带清偿责任。一审法院认定事实：“景荣嘉苑”小区系赣州虔榕实业有限公司（以下简称“虔榕实业公司”）开发所建，小区地下室规划用途为地下停车场。被告彭景荣系虔榕实业公司的法定代表人。2010年8月21日，经虔榕实业公司委托，反诉原告罗海涛（乙方）与反诉被告惠荣建贸公司（甲方，原名称为：赣州惠荣超市有限公司）签定了《内部租赁协议书》，约定：“……甲方同意将位于景荣嘉苑地下室房屋（面积约为4100㎡，租金106000元/月）租赁给乙方使用……承租使用期自2010年8月21日至2018年8月20日……乙方必须预交220000元给甲方作履约保证金。每月壹号之前付清当月租金……乙方不得以任何理由拖欠甲方的租金，每逾期一天，按拖欠租金金额的20%支付违约金，如乙方拖欠租金超过30天或者中途退房，甲方有权单方终止合同，履约保证金不予退回，且乙方还应承担履行本协议产生纠纷的本息、诉讼费及律师费等……甲方出租给乙方的房屋，由乙方当面认可后即可使用。使用期间由乙方自行装修整理……乙方租赁期满交回房屋时，甲方通过验收，一切实施必须完好……乙方室内外装修不计价，不得损坏，不得转让，乙方同意完好无偿交回甲方，否则押金不予退回……乙方承租期间同意甲方出售该地下室，但甲方必须保证乙方继续享有本合同期内的一切权利……”。合同签订后，反诉原告罗海涛未能按照合同约定每月壹号之前付清当月租金，多次出现延迟支付租金的情况。惠荣建贸公司代理人遂于2013年5月10日向罗海涛邮寄了一份《律师催告函》，督促罗海涛及时缴纳租金。但反诉原告罗海涛仍然未能及时缴纳租金，惠荣建贸公司遂于2013年10月11日向罗海涛邮寄了《关于解除的告知函》，后反诉原告罗海涛于2013年10月25日向反诉被告彭景荣赣州银行账户转款1081200元，为2013年4月至10月房租。后反诉原告罗海涛于2014年4月再次出现逾期支付租金的情况，惠荣建贸公司遂提起诉讼。2014年7月，罗海涛支付2014年5月至7月房租。另查明，反诉原告支付租金均是交到反诉被告彭景荣账户。2014年5月9日，赣州市城乡规划监察支队向虔榕实业公司发出《责令改正通知书》，载明：“经查，你公司将赣州市开发区金丰路西侧的景荣嘉苑小区地下停车场出租给赣州海涛建材城使用，用于商业经营，擅自改变了原地下停车场的使用性质。此行为违反了《江西省城乡规划条例》第六十三条的规定，属违法行为。现责令你公司停止出租按规划要求整改到位，恢复原地下停车场的使用性质。”故反诉原告在案件审理过程中以此为由提起反诉，要求惠荣建贸公司承担赔偿责任。经反诉原告申请，一审法院依法委托了江西东升资产评估有限公司对“景荣嘉苑”地下室房屋（面积约为4100平方米）的装修、装饰工程（包括监控工程）价值进行评估，结论为：“景荣嘉苑”地下室房屋（面积约为4100平方米）的装修、装饰工程（包括监控工程）评估值为人民币：贰佰贰拾柒万陆仟零叁拾捌元整（RMB：2276038.00元），瓷砖展厅的墙地面瓷砖的评估值为人民币：伍拾伍万伍仟壹佰壹拾肆元整（RMB：555114.00元）。一审法院认为，原、被告签订的《内部租赁协议书》是双方经协商自愿签订的，根据该协议载明“甲方出租给乙方的房屋，由乙方当面认可后即可使用”，故案涉租赁物系反诉原告予以充分了解并认可后方与反诉被告签订的租赁协议。虽租赁物系地下停车场，但该标的系虔榕实业公司开发所建，且在出租时仍未办理相关产权和对外销售，故虔榕实业公司有权在案涉租赁物未出售的前提下进行管理，获取相关利益。虽赣州市城乡规划监察支队作出《责令整改通知书》，但该通知并非依据法律、行政法规作出，并不必然导致原、被告签订的《内部租赁协议书》无效，虔榕实业公司对案涉租赁物仍享有期待利益，虔榕实业公司委托反诉被告惠荣建贸公司对案涉租赁物进行经营管理并不违反法律规定，故双方签订协议内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行。经庭审查明，反诉原告违反诚实信用原则，多次出现逾期支付租金的情形，且在反诉被告提起诉讼时，其仍处于延迟支付租金的情况，故本案违约方系反诉原告，而非反诉被告，故反诉原告要求被告退还履约保证金、房屋装修、装饰损失等诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回反诉原告罗海涛的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费22280元（已减半收取），由反诉原告罗海涛负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，本案二审争议焦点是：1、双方租赁合同是否合法有效。2、被上诉人是否无权处分。3、被上诉人是否违约及承担赔偿损失责任。关于争议焦点1。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效中的“法律、行政法规的强制性规定”，系指效力性强制性规定。而《江西省城乡规划条例》并非法律或行政法规。因此，上诉人以双方合同违反该规定且受处罚为由，认为该约定无效，缺乏事实和法律依据。关于争议焦点2。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。据此，防空地下室平时使用按“谁投资、谁受益”原则确定。因此，上诉人主张被上诉人无权处分，没有法律和事实依据，本院不予以支持。关于争议焦点3。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案中，双方诉讼产生的原因在于上诉人逾期支付租金，被上诉人因此请求解除双方合同，不属于因出租方违约的法定情形，上诉人请求被上诉人承担装修装饰损失，没有法律和事实依据，本院不予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31529元，由上诉人罗海涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年八月三十日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞