广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初3683号 原告：杨铖，男，1997年6月29日出生，汉族，住址广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：陈文东，广西桂中律师事务所律师。 被告：吴欧荣，男，1971年5月1日出生，汉族，住址广西来宾市兴宾区，现住广西来宾市兴宾区。 原告杨铖诉被告吴欧荣房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于同年7月30日公开开庭进行了审理。原告杨铖及其委托诉讼代理人陈文东、被告吴欧荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨铖向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还原告购房款338000元及违约金6760元（暂时从2020年3月19日计算至2020年5月19日，2020年5月19日的违约金以338000元为基数按照月利率1%计算直至被告全部偿还完毕为止）；2.判决被告赔偿原告支付的律师费20000元；3.判决被告赔偿原告支出的诉请保全费2270元；4.判决原告对被告提供的抵押物即被告名下的位于南宁市江南区房屋（不动产权证书号：桂（2020）南宁市不动产权第××号）享有优先受偿权；5.本案受理费由被告承担。事实与理由：原告通过房屋中介介绍购买被告位于来宾市兴宾区房屋一套。购房总价为51万元，首付款25万元。原告将首付款25万元支付给被告后，被告却将该房屋“一房二卖”卖给案外人马革并将该房屋已经过户到马革名下。房屋买卖的合同目的已不可能实现，原告要求被告退款并赔偿损失，同时为保障债权得以实现，原告申请法院对被告在建设银行的账户进行诉前保全。在此情况下，双方进行谈判，被告提出延期退款和赔偿，为此，双方在2020年1月19日达成了《还款协议书》，约定：解除《二手房买卖及中介服务合同》；因被告“一房二卖”违约，被告退还原告已经支付的25万元购房首付款并支付违约金80000及中介费8000元合计338000元；该338000元在签订本协议之日起2个月内偿还；为保障原告债权的实现，被告自愿将其名下的位于南宁市江南区房屋［不动产权证书号：桂（2020）南宁市不动产权第××号］作为抵押担保；如被告不按时偿还债务，应以338000元为基数，按照月利率1%计算赔偿原告违约金直至全部还清为止。合同签订后，双方办理了房屋抵押登记手续，原告取得了不动产登记证明（桂20**南宁市不动产证明第0027565号）。 2020年3月19日债务到期，但被告却以种种借口拖延偿还，为保障原告的合法权利，原告委托广西桂中律师事务所代理本案并支付律师费20000元。 综上所述：被告“一房二卖”已经违约在先，双方达成还款协议后，被告又再次违约。为维护自身的合法权利，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告吴欧荣口头辩称，双方原来的房屋买卖经过后面协商，在1月19日写有和解协议，协议讲我收到25万的房款，我退赔8万，另外有8000元的房屋中介费，以这个为和解的方案，我卖给另一个余35万的房款一直没有得到钱，所以今天到这里是因为原告要得到生效判决，如果没得房款对我是一个执行依据，对诉请我认为338000元，不是我收到的房款，我收到的是25万+8万+8千，是我应付的欠款。保全费这笔费用不应该在本案付，裁定书是1月2日出来，根据规定2月2日前要起诉，我付的8万元已经考虑到杨铖的损失，我认为8万块已经包含这块费用，1月19日双方和解了，现在不应该再主张。对于律师费，因为这个案子本身明确，我认为按照律师服务标准已经超标。律师费用我承担，但是对标准有异议，保全是另外的案子与本案无关。抵押权在抵押额度内享有受尝权没有异议。 本案经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年6月24日，原、被告及中介方来宾市天地房地产信息有限责任公司三方签订了《二手房买卖及中介服务合同》，被告自愿将其所有的坐落于广西来宾市石缘路245号奇石商贸城Ｂ座2号楼2804号房屋（产权证登记面积为：140.09平方米，商品房买卖合同编号为：201400064512）转让给原告。原告依约向被告支付购房首付款250000元，被告未按约定将房屋过户到原告名下，而是将案涉房屋另外卖给了案外人马革、韦淑红夫妇并已办理过户。2020年1月2日，原告向本院申请诉请财产保全，本院作出（2020）桂1302财保1号民事裁定书，裁定冻结被告在建行来宾分行的存款350000元，原告交纳案件申请费2270元。2020年1月19日，原、被告双方签订了《还款协议书》，约定：1.解除《二手房买卖及中介服务合同》；2.被告退还原告购房首付款250000元并支付违约金80000元和中介费8000元，共计338000元；3.被告收到案外人马革按揭贷款35万元购房尾款后需立即偿还原告债务，如贷款不成功则被告应在本合同签订之日起2个月内偿还原告债务；4.被告自愿以名下位于南宁市江南区房屋作为抵押；5.违约应以338000元为基数按月利率1%计算违约金，同时被告还应承担原告为实现债权所产生的一切费用。次日原、被告双方办理了房屋抵押登记手续。被告在签订协议后并未履行偿还义务，原告催促无果，故诉至本院，并已交纳因此产生律师服务费20000元。 本院认为，原告杨铖与被告吴欧荣均具有相应的民事行为能力，签订的《二手房买卖及中介服务合同》、《还款协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违反公序良俗，当属有效。依《还款协议书》约定，原、被告双方之间的房屋买卖关系转化为新的债权债务关系。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告吴欧荣应当按照还款协议约定归还原告338000元（含购房首付款250000元、违约金80000元、中介费8000元）。 关于原告主张要求被告从2020年3月19日起以338000元为基数按月利率1%计付违约金的问题，双方在还款协议中已有明确约定，证据充分，于法有据，应予以支持。 关于律师费和保全费。按照双方协议约定，被告应承担原告为实现债权而产生的一切费用。本案被告已违约则应承担因诉讼产生的律师服务费和保全费。对于律师服务费，虽已经实际发生，但根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，10-50万元（含50万元）费率为4.5%，律师服务费应为15210元，现原告主张20000元，并不符合收费标准，故对原告主张律师服务费超过部分不予支持，被告应赔偿原告律师服务费为15210元。对于保全费2270元，系原告为实现债权而支出的必要费用，事实清楚，证据充分，应予以支持。 关于原告主张对被告提供的抵押物享有优先受偿权的问题。案涉抵押的房产，依法办理了抵押登记手续，抵押权依法设立，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，因此确认原告对南宁市江南区房［不动产权证号：桂（2020）南宁市不动产权第××号］房屋在338000元的范围内享有优先受偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，判决下： 一、被告吴欧荣偿还原告杨铖债务款338000元； 二、被告吴欧荣赔偿原告杨铖违约金（以338000元为基数，按月利率1%从2020年3月19日起计算至实际付清债务款之日止）； 三、被告吴欧荣赔偿原告杨铖律师服务费15210元； 四、被告吴欧荣赔偿原告杨铖保全费2270元； 五、原告杨铖对南宁市江南区房［不动产权证号：桂（2020）南宁市不动产权第××号］房屋在338000元的范围内享有优先受偿权； 六、驳回原告杨铖的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3403元，由被告吴欧荣负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 谭敬东 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 莫 珂 书 记 员 韦丽容 附：本判决引用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。