福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3547号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区善化新村****。 法定代表人：刘胜昔，总经理。 委托诉讼代理人：陈春永、柳梦楠，福建群韬律师事务所执业律师。 被告：林婷婷，女，1983年9月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：李娜，女，1958年3月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：林婷婷（系李娜女儿）。住福建省福州市鼓楼区。 原告福建实达物业有限公司（以下简称实达物业公司）与被告林婷婷、李娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告实达物业公司委托诉讼代理人柳梦楠与被告林婷婷、李娜委托诉讼代理人林婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林婷婷、李娜立即向实达物业公司支付拖欠的自2015年1月起至2018年3月5日的物业管理费11016.81元及逾期付款违约金，以每月应交物业费管理费289.1795元为基数，自2015年1月起按月利率2%的标准逐月累计至欠款还清之日止，暂计至起诉之日起为4319.58元；2.林婷婷、李娜承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：实达物业公司于2013年12月20日与福州海峡置业有限公司（更名前为：福州海峡物流有限公司）签订前期物业服务合同，为位于福州市闽侯县××镇××路××号的“海峡·鑫天地”提供物业管理服务，合同第二十三条约定服务期限为自交房之日起2年（实际为2014年10月1日至2016年9月30日）。后因合同履行期限届满前1个月，“海峡·鑫天地”业主大会尚未成立，经实达物业公司与福州海峡置业有限公司协商后，双方将前期物业服务合同履行期限延期至2年（即2016年10月1日至2018年9月30日）。合同第五条对物业服务费用标准进行了约定，商业街为3.95元／月·平方米。第七条约定自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。后实达物业公司于2018年3月5日退出了“海峡·鑫天地”的物业管理。林婷婷、李娜是“海峡·鑫天地”商业，林婷婷、李娜于2015年1月2日经验收交房取得“海峡·鑫天地，同时领取了业主手册等材料。此后实达物业公司依约向林婷婷、李娜提供了物业管理服务，但林婷婷、李娜自2015年1月起至2018年3月5日均未缴纳物业服务费。实达物业公司曾于2018年9月12日向林婷婷、李娜邮寄律师函催促缴纳物业费，但林婷婷、李娜仍不缴纳。实达物业公司认为，林婷婷、李娜在接受房屋之际已在由实达物业公司提供物业管理服务的相关材料上签字，实达物业公司也已尽告知义务。后实达物业公司也按照约定向林婷婷、李娜及小区业主提供物业管理服务，林婷婷、李娜不支付物业费的行为已构成违约，损害了实达物业公司的利益。 林婷婷、李娜辩称，一、实达物业公司并未完成合同约定义务，无权向林婷婷、李娜请求物业费。在《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》约定了实达物业公司应履行的四项义务。根据其中第二项，实达物业公司还应遵守其与开发商签订的主合同（即实达物业公司提交的证据1《“海峡•鑫天地”前期物业服务合同》）中约定的内容。如，主合同第四条对实达物业公司应提供的服务事项及质量作出约定。实达物业公司并未举证证明其已完成约定义务，无权向林婷婷、李娜请求物业费。此外，林婷婷、李娜可举证证明实达物业公司并未完成合同约定义务。如：实达物业公司与福州海峡置业有限公司签订的物业服务合同第四条第七项约定，物业投入人员配置不少于58人。但，实达物业公司前安保人员承认实达物业公司仅聘请安保人员15名，保洁人员3名，行政人员4名，远不及其向福州海峡置业有限公司承诺的聘请至少58名物业人员。又如，经业主委员会确认：实达物业公司在履行合同义务过程中存在管理混乱、安保人员和保洁人员等服务人员配备不足、环境卫生脏乱差、公共设备设施维护不到位等问题。综上，实达物业公司应就其已完成合同约定义务承担举证责任但并未举证，不承担举证责任的林婷婷、李娜反而举证证明实达物业公司并未完成相应义务。二、林婷婷、李娜与实达物业公司的物业服务合同已于2017年1月1日到期，从合同的时间效力方面，实达物业公司亦无权要求林婷婷、李娜支付2017年1月1日之后的物业费。实达物业公司提交的证据1-6均为实达物业公司与福州海峡置业有限公司签订的物业服务合同，根据合同相对性，仅部分条款（即实达物业公司应履行的义务条款）与林婷婷、李娜有关。约定林婷婷、李娜与实达物业公司权利义务的合同系林婷婷、李娜提交的《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》（实达物业在该合同上盖章确认）。根据附件四第十二条第2项约定，本合同约定期限，自交房之日起2年。林婷婷、李娜于2015年1月2日交房，2年后，即2017年1月1日，林婷婷、李娜与实达物业公司物业服务合同到期，双方并未续约，因此实达物业公司无权要求林婷婷、李娜支付2017年1月1日之后的物业费。三、实达物业公司诉请的部分物业费已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年”。本案中，2015年1月2日至2017年1月1日的物业费的诉讼时效，自2018年1月2日至2020年1月1日已分别到期。退一步说，即使按照林婷婷、李娜起诉的2015年1月2日至2018年3月5日物业费计算，其中2015年1月2日至2017年7月27日物业费的诉讼时效也到期。实达物业公司没有在法律规定的期限内向林婷婷、李娜提出履行债权，诉讼时效已到期，实达物业公司有权不支付相应债权。实达物业公司提出，曾于2018年9月12日向林婷婷、李娜寄发律师函，因该律师函并未送达林婷婷、李娜，林婷婷、李娜也并不知晓邮件内容，该邮件并不产生诉讼时效中断的效果。四、实达物业公司违约在先，无权要求林婷婷、李娜支付违约金。实达物业公司并未提供合同约定的物业服务，存在违约行为，其无权要求实达物业公司支付违约金。实达物业公司保留向林婷婷、李娜索赔违约金的权利。此外，根据附件四《前期服务合同》第八条第五项约定，应由实达物业提供发票给林婷婷、李娜后，林婷婷、李娜再行支付物业费。导致林婷婷、李娜并未按时缴纳物业费的原因，系因实达物业公司并未及时提供物业费发票，林婷婷、李娜并不存在违约行为，实达物业公司请求支付违约金，没有事实和法律依据。综上，林婷婷、李娜与实达物业公司的物业服务合同已于2017年1月1日到期，在合同有效期内实达物业公司并未履行其合同义务，也并未提供证据证明其已按约定履行义务，且实达物业公司诉请支付物业费期间已届诉讼时效。林婷婷、李娜有权拒付实达物业公司物业费及相应违约金。 本院认为，福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡·鑫天地”前期物业服务补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。实达物业公司为涉案商铺提供物业服务，业主理应按期缴纳物业费。林婷婷、李娜系闽侯县南通镇“海峡·鑫天地”商业的业主，店铺面积为73.52㎡。林婷婷、李娜提出实达物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，本院结合双方庭审陈述及相关证据认为，实达物业公司于2018年9月12日向林婷婷、李娜的户籍所在地寄送催缴物业费律师函进行催收，诉讼时效中断，且根据《福州市物业服务合同》约定，涉案商铺按3.95元/㎡·月的标准计收物业服务费。因此，林婷婷、李娜应向实达物业公司支付2015年9月12日起至2018年3月5日的物业服务费8617.5元（每月289.1795元）。因实达物业公司物业服务确实存在不足，本院酌情对物业服务费数额予以扣减50%，故林婷婷、李娜应向实达物业公司支付物业服务费4308.7元。 关于违约金的问题。本院认为，实达物业公司物业服务确实存在不足，对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条规定，判决如下： 一、林婷婷、李娜应于本判决生效之日起十日内向福建实达物业有限公司支付物业服务费4308.7元； 二、驳回福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费183元，减半收取计91.55元，由林婷婷、李娜负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈菁菁 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为人民币五万元以下的，适用小额诉讼程序，实行一审终审。