湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初19710号原告：某银行股份有限公司武汉分行。负责人：邓某，行长。委托诉讼代理人：汪振，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛以涛，湖北维思德律师事务所律师。被告：祝某。委托诉讼代理人：祝某某。委托诉讼代理人：晏周生，湖北谦顺律师事务所律师。第三人：王某。第三人：张某某。原告某银行股份有限公司武汉分行（以下简称某银行武汉分行）与被告祝某、第三人王某、张某某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告某银行武汉分行的委托诉讼代理人毛以涛、被告祝某的委托诉讼代理人祝某某、晏周生到庭参加诉讼，第三人王某、张某某经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告某银行武汉分行向本院提出诉讼请求：1、准许武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106执保949号《协助执行通知书》执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人张某某将涉案房屋于2017年12月1日出卖给被告祝某的事实证据不足，明显存在弄虚作假、和债务人相互串通逃避债务的嫌疑。首先，被告祝某提供的购房合同从形式来看，明显不符合常规房屋买卖合同的基本形式和合同构成要件的要求，明显存在事后补签、弄虚作假的嫌疑。涉案房屋买卖的购房款没有任何支付凭证，被告及第三人称以代替偿还他人债务的方式支付购房款不仅明显不符合交易常理，也缺乏有力的证据证实代为清偿债务的事实。其次，从涉案房产权属证书登记和纳税的情况来看，2017年11月24日，第三人张某某进行纳税并于2017年12月1日办理相应的房权证书，却在2017年12月1日与被告祝某签署所谓的房屋买卖合同，此行为明显不合常理。按照被告祝某的说辞，其与第三人张某某在办理房权证书之前已经达成了买卖协议，但房屋权属却依然登记在第三人张某某名下，且协议中未做任何说明和约定，进一步说明被告祝某及第三人张某某并非是2017年12月1日达成房屋买卖关系的真实意思表示。被告祝某即使提供了转账记录，也完全不能排除双方因其他原因存在关联关系的可能。最后，从房屋燃气供气协议和安装燃气管道等签字来看，均是由第三人张某某签署，如果房屋买卖合同关系早已成立，显然应由实际所有权人进行签字确认。据此，武汉市武昌区人民法院作出（2019）鄂0106执异265号民事裁定错误，原告某银行武汉分行为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。被告祝某辩称，武汉市武昌区人民法院就某银行武汉分行与张某某、王某借款合同纠纷一案，于2019年1月30日作出（2018）鄂0106民初7051号民事判决，并依据（2019）鄂0106执7061执行裁定书查封了登记在第三人张某某名下的坐落于武汉市江夏区纸坊街物泰小区14层1404房屋。被告祝某发现第三人张某某名下中国银行卡不能及时归还贷款，立即就此提出执行异议申请，武汉市武昌区人民法院作出（2019）鄂0106执265号执行裁定书，裁定中止执行登记在第三人张某某名下房屋。被告祝某有证据证实第三人张某某在涉案房产被查封前就已将该房产出售给被告祝某，祝某系该房产的实际所有人及使用人。1.被告祝某与第三人张某某达成口头房屋买卖协议后，由被告祝某母亲徐细意与张某某去武汉市江夏区政务中心不动产窗口查询涉案房屋权属情况，该房屋除了涉及中国银行贷款，且已办理抵押登记外，并无其他瑕疵。被告祝某之母徐细意当日向第三人张某某支付9016.56元，用于缴纳诉争房屋办证契税，并办理了登记在第三人张某某名下的不动产证，不动产证书由被告祝某保留。前述事实均发生在原告某银行武汉分行诉与第三人张某某之间借款合同纠纷诉讼之前，上述付款金额明显不符合房租整数的特点。被告祝某付款刷卡符合日常生活经验规则和交易习惯。2.被告祝某在保留涉案房屋不动产权证书后于2017年12月1日与第三人张某某签订书面购房协议，并聘请三名见证人在协议上签名。此时，第三人张某某将购房合同、发票、借款抵押合同及还款银行卡等均交付给被告祝某。3.被告祝某已依约向第三人张某某支付了60万元购房款。被告祝某之父祝某某与第三人张某某认识，曾互相介绍业务，第三人张某某因资金短缺向熊国军借款30万元，祝某某为担保人。因第三人张某某要出售该诉争房屋，而被告祝某结婚需要房屋，故祝某某与第三人张某某达成购买涉案房屋的一致意见。祝某某除向他人借款19万元用以支付购房款外，被告祝某之母也通过自己银行卡向第三人张某某转款8.6万元。前述30万元借款也由祝某某偿还给了债权人熊国军。至此，第三人张某某收取了60万元购房款并出具了收条。4.被告祝某从2017年12月就开始每月按时归还第三人张某某购买诉争房屋的银行贷款本息，直至2019年9月，被告祝某母亲发现第三人张某某的中国银行卡被冻结。5.诉争房屋原为毛坯房，被告祝某于2017年12月开始筹资装修，物业公司收取的物业费票据载明由祝某某补交该诉争房屋拖欠的物业费。6.被告祝某及家人在诉争房屋装修完毕后一直居住在诉争房屋。7.诉争房屋内的天然气开通、水电费、宽带费等均由其母本人办理，相关费用均由被告祝某家人承担，8.原告某银行武汉分行主张被告祝某租赁诉争房屋并不合理。如被告祝某为租户，按常理是不可能筹集巨资装修出租房屋及出资去办理不动产权证的，更不可能在向第三人张某某转款8.6万元后，仍每月按时归还贷款。9.未能及时办理不动产权证原因在于一是在办理不动产证2年内过户及满2年后过户，税费存在较大差异，二是过户需先还清房屋贷款，而更换贷款人手续非常麻烦。第三人张某某、王某未发表意见。第三人张某某、王某未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证的权利。本院对原、被告双方当事人无异议的证据，本院予以采信，有异议的证据，本院认定如下：1.被告祝某对原告某银行武汉分行提供的（2019）鄂0106执异265号执行裁定书及武汉市不动产登记信息查询单真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明目的有异议，认为前述执行裁定书正好证明了被告祝某的答辩观点。武汉市不动产登记信息查询单登记产权人虽是第三人张某某，但其现在已经无处分权了。经审查，本院认为，被告祝某对前述证据真实性无异议，本院对前述证据真实性予以确认，关于第三人张某某是否有处分权及被告祝某的答辩观点是否成立问题属于法律适用问题，不影响该证据对案件事实的证明效力。2.原告某银行武汉分行对被告祝某提供的购房协议真实性、合法性及关联性有异议，认为该份购房协议签订日期无法核实，且购房协议不具备房屋买卖合同的各项要点。经审查，本院认为，该证据上相关人员签字确认，原告某银行武汉分行对此真实性提出异议，但并未提供证据反驳，本院对其异议不予支持，对该证据真实性予以确认。3.原告某银行武汉分行对被告祝某提供的证人证言、证人身份证复印件真实性表示无法核实，且证人依法应出庭作证，接受法庭询问，在证人未出庭的情形下，其证言无法作为认定事实的依据。经审查，本院认为，证人未依法出庭作证接受询问，原告某银行武汉分行异议成立。4.原告某银行武汉分行对被告祝某提供的不动产证书原件、完税证明及建设银行卡交易明细真实性无异议，对证明目的有异议，认为该份证据只能证实第三人张某某系涉案房产的所有权人。经审查，本院认为，原告某银行武汉分行对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，该证据可以证实涉案房产已办理不动产证书及完税证明以及第三人张某某收款事实。5.原告某银行武汉分行对被告祝某提供的收条及情况说明真实性、合法性及关联性均有异议。经审查，本院认为，该证据均有相关人员签字确认，原告某银行武汉分行虽对该证据真实性有异议，但未提出充足证据反驳，本院对其异议不予支持。6.原告某银行武汉分行对被告祝某提供的微信、支付宝支付水电费转账记录、光盘、供气协议、宽带入网登记表真实性无异议，但对证明目的有异议，认为此只能证实被告祝某使用涉案房屋，不能证实其系所有权人。经审查，本院认为，原告某银行武汉分行对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，可以证实被告祝某系涉案房屋实际使用人，关于被告祝某是否享有享有的房屋产权问题属于法律适用问题，不影响该证据对案件事实的证明效力。7.原告某银行武汉分行对被告祝某提供的情况说明及收据有异议，表示真实性无法确认，经审查，本院认为，该证据上有相关签章确认，原告某银行武汉分行并未提供充足证据反驳，本院对其异议不予支持。8.原告某银行武汉分行对被告祝某提供的第三人张某某银行流水、被告祝某结婚证、户口本及营业执照真实性无异议，对证明目的有异议，认为此上显示2018年3月16日出现徐细意转账记录，无法证实此前系由被告祝某还贷的事实，前述结婚证及户口本无法证实被告祝某因结婚购买涉案房产的事实。营业执照也无法证实祝某之父祝某某承担担保责任的事实。经审查，本院认为，原告某银行武汉分行对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，此可以证实被告祝某之母徐细意向张某某转款的事实、被告祝某结婚及家庭成员情况以及第三人张某某及被告祝某之父经营公司情况。本院经审理查明，认定事实如下：某银行武汉分行为与王某、张某某金融借款合同纠纷一案向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018年）鄂0106财保1277号民事裁定书，并依据该裁定作出（2018）鄂0106执保949号协助执行通知书，于2018年6月6日对张某某名下位于武汉市江夏区纸坊街西交路以东武汉物泰购物广场14层4室进行了查封。某银行武汉分行后于2018年4月27日提起诉讼，本院于2019年1月30日作出（2018）鄂0106民初7051号民事判决书，判决王某于判决生效之日起十日内向某银行武汉分行偿还借款本金、利息及罚息，并向某银行武汉分行支付律师费损失800元；张某某对前述款项承担连带清偿责任。平安银行在该判决生效后向本院申请强制执行，案号为（2019）鄂0106执7061号，祝某就此向本院提出执行异议，要求解除对上述涉案房产的查封。本院于2019年11月12日作出（2019）鄂0106执异265号执行裁定书，裁定中止本院（2019）鄂0106执保949号《协助执行通知书》的执行。某银行武汉分行对此不服，诉至本院请求判如所请。张某某（甲方、转让方）于2017年12月1日与祝某（乙方、受让方）签订合同，载明，甲方将位于武汉市江夏区纸坊物泰小区14层1404房建筑面积125.23㎡，实际面积125.23㎡，以每平方米单价8000元的价格出售给乙方。甲方配合乙方将此房屋产权证、土地证等与该房屋相关证件、证明办理至乙方名下。从2017年12月1日起，甲方剩余贷款39万元（不含利息）由乙方偿还，剩余贷款利息由乙方承担，并将该套房屋总价减去应还贷款的余款60万元分两次支付给甲方，甲方应开具收据证明。见证人徐某1、徐某2、张某。张某某名下前述房产于2017年11月29日办理完不动产权证书，证号为鄂（2017）武汉市江夏不动产权第0046712号。武汉市地方税务局于2017年11月24日就前述张某某名下房产出具《税收完税证明》，载明纳税人为张某某，增量房（商品住房买卖）契税9016.56元。前述房产所在小区物业公司即武汉军桥物业管理有限公司2019年9月22日出具《情况说明》，载明武汉市江夏区纸坊街物泰小区14层1404室的原业主是张某某，后张某某将房屋出售给祝某某，因张某某拖欠物业费，2017年12月19日，祝某某在补交该房屋拖欠的物业费后开始装修，并居住至今。祝某某为祝某之父，其于2017年12月19日、2019年1月16日、2019年10月31日向武汉军桥物业管理有限公司交纳上述涉案房产物业费。祝某之母徐细意于2017年11月24日缴纳税费9016.56元，于2017年11月26日向张某某转款1万元，于2017年12月4日向张某某转款5.7万元，于2017年12月8日向张某某转款1万元，于2017年12月9日向张某某转款9000元。张某某于2018年1月26日出具收条，载明其于当日收到祝某购房款60万元，并注明张某某向熊国军借款30万元，由祝某某负责处理，与张某某无关；张某某以前向祝某某出局的所有收条全部作废，银行贷款继续由祝某偿还。熊国军于2019年11月6日出具《情况说明》，载明因武汉蓝郡枫装饰有限公司（张某某是负责人）急需资金租转，张某某于2017年1月6日向熊国军借款30万元，祝某某为张某某的担保人，月息为一分，每月按时支付利息3000元。2018年3月19日，祝某某向熊国军归还本金8万元，2019年3月28日，祝某某通过江夏区大花岭某工地负责人洪祖华向其转款22.4万元。至此，张某某30万元借款及利息全部清偿完毕。张某某名号下尾号3131的中国银行账户交易明细显示，祝某之母徐细意通过尾号9030中国建设银行账户向其转款明细如下：2018年3月16日转款2750元，2018年5月8日转款2700元，2018年6月10日转款2750元，2018年9月11日转款2780元，2018年10月10日转款800元，2018年10月11日转款2000元，2018年11月11日转款400元，2018年12月12日转款2700元，2019年2月12日转款2500元。该账户交易明细另显示中国银行江夏支行营业部于2017年10月至2019年2月期间每月均从该卡扣收贷款还款款项。某银行武汉分行在庭审中表示其对祝某提供的水费支付宝缴纳记录、电费微信缴纳记录真实性无异议，但认为此仅能证实祝某为涉案房屋使用人，此上显示缴纳水费时间为2019年12月18日、2020年4月12日、2020年5月13日。缴纳电费时间为2018年10月、2018年12月、2019年1月至5月，2019年7月至12月，2020年1月至5月。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，主要应就申请执行人是否对执行标的继续执行有诉讼利益进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案而言，张某某于2017年12月1日与祝某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，某银行武汉分行认为该合同形式不规范，但该合同中已载明交易房屋、房款支付等主要内容，应为合法有效。祝某提供的证据能够证明其于2017年12月将涉案房屋装修后，一直居住至今，故可以证实祝某在法院查封之前就已签订合法有效的书面合同并合法占有涉案房产。关于是否支付全部价款，祝某提交的房款支付凭证及对支付凭证中涉及的金额、时间作出的说明符合日常交易习惯，虽然尚有部分房款在通过分期偿还银行贷款的形式支付，但迄今为止，祝某未怠于履行还款义务，可以视为祝某已经按照合同约定在支付购房房款。祝某之所以未办理过户登记主要原因在于涉案房屋存在银行贷款未结清，抵押登记未注销，并无证据显示祝某消极不行使登记权利，故祝某作为买受人未能办理过户并非系其个人原因导致。据此，某银行武汉分行主张祝某无权排除强制执行的依据不足,本院对某银行武汉分行诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告某银行股份有限公司武汉分行全部诉讼请求。本案案件受理费14005元，由原告某银行股份有限公司武汉分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 袁 晶人民陪审员 王 茜人民陪审员 罗小妹二〇二〇年八月二十日法官助理吴芮书记员陈岚绮