广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16208号原告：陈爱雯，女，1988年2月23日出生，汉族，身份证地址广州市白云区，委托诉讼代理人：陈俊兵，广东圣和胜律师事务所律师。被告：李景耀，男，1990年8月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：郑肯原，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：林知行，广东金轮律师事务所律师。原告陈爱雯与被告李景耀合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈爱雯的委托诉讼代理人陈俊兵，被告李景耀的委托诉讼代理人郑肯原、林知行到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈爱雯向本院提出诉讼请求：1.被告向我返还保证金10万元；2.被告向我支付违约金50万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告及其同事“燕”为涉诉房（广州）法律咨询服务有限公司职员。2019年11月底，我及兄长陈国文从被告同事“燕”处了解到被告正在处理甘某立位于广州市荔湾区（辖区范围内）的房产用于处理债务，被告同事“燕”称，房子评估价在43000至44000一方，不用按查封房处理，按正常银行赎契就可以。2020年3月4日，被告向我兄长陈某文发来甘有立房产的涉案法律文件等相关证件材料，用于证实被告对甘有立名下房产的处置权，于是我兄长陈某文于2020年3月5日代我向被告转账10万元作为订金，双方于2020年3月10日共同签署了《资产项目购买协议》，约定我支付50万元作为保证金，被告保证我可按不高于300万元的价格取得涉案资产，被告并保证我可于2020年5月10日前取得涉案房产的所有权及2020年6月10日前我可正常收楼。协议签订后，我当天即向被告转账40万元，足额交付了约定的保证金。后我于2020年4月20日发现广州市荔湾区人民法院在京东司法拍卖网仍在继续拍卖涉案房屋，并于2020年4月21日由竞买人丁某以3314084元竞得该房。至此，我的合同目的已无法实现，被告已构成根本违约。根据上述《资产项目购买协议》约定，若该房最终成交价高于该协议购买价、甲方未能按该协议约定的房价300万元购买或其他任何原因，导致甲方不能在2020年6月10日前按约定购买价格购买该房并完成过户，乙方需要在2020年6月10日当天退还甲方的保证金，且赔偿1倍保证金作为经济损失。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告李景耀辩称，我对原告主张返还保证金10万元的诉请无异议，但认为原告主张的违约金远远高于其实际损失，本案应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，原告的过错及我是否因违约而获益等因素对违约金进行调整，公平的处理违约金事宜，对于原告主张的诉讼费和保全费，也应当根据最终违约金的判决情况进行合理分配。具体理由为：（一）应考虑以原告的实际损失为基础。（1）本案中，涉案房屋在2020年4月21日由案外人以3314084元竞得，此时我与原告签订的合同目的已经不能实现。我与原告签订的讼争合同的对价为300万元，据此，应认定如原告在全面履行讼争合同的情况下，其丧失的可得利益损失为314084元。原告并未向我支付300万元，仅依据讼争合同支付了50万元保证金，且讼争合同并未全面履行，现原告在本案中主张违约金50万元，明显高于其实际损失，依法应当予以调整。按照上述意见，原告在本案中仅支付50万元的保证金，按照相应的比例计算，原告的实际损失约为6万元。（2）在认定原告的实际损失，考虑可得利益问题时，还需要考虑转售时需要支出的成本问题。本案中，如全面履行合同后，按第三人竞得价格与讼争合同所标价格的差价314084元，如对外转售房屋，因转售房屋溢价由此必然产生相关税费泵成本，相关税费成本也应当在库里可得利益时予以扣除。从资金成本的角度考虑，原告实际损失也非常低。假设按照民间借贷支持的最高利率月利率2%计算，原告于2020年3月10日支付了50万元，我截止2020年6月22日偿还了40万元，按照该理论计算的利息仅约为3万元。（3）本案为居间合同纠纷，原告因此丧失的是交易机会，评判丧失此交易机会而受到的损失时，还应当同时考虑其未全额支付诉争合同所约定款项而获得的交易机会。（二）应兼顾合同的履行情况、当事人的过错情况。首先，我有积极履行讼争合同，本合同最终未能履行时因为作为银行的债权人最终反悔而造成，我的过错程度较小。我与原告在2019年11月就涉案房屋事宜开始接触，在此之后，为了能顺利与原告完成交易，我积极沟通涉案房屋的原业主，并取得相应的手续，我还与银行积极沟通，口头上得到银行的同意，并向银行支付了20万元的预付款，在这些基础条件基本完备后才与原告签订讼争合同。其次，原告仅履行了合同的首期义务，且原告也存在相应的过错。具体而言，原告仅支付了50万元的保证金，其他义务未履行。原告在与我签订讼争合同时，知道涉案房屋存在抵押、查封且正在被广州市荔湾区人民法院执行中，将进行拍卖，原告也知道银行同意涉案房屋原业主自行处置房屋的对价为500多万元，在此情况下，原告仍签订了以300万元为对价，并需要通过排除各种障碍方能实现合同目的合同，原告存在一定的过错，也可以说，原告对最终合同目的无法实现是存在一定预判的。（三）还应考虑我是否因违约而获益的情况。基于涉案房屋最终通过司法拍卖的方式由案外人竞得，我未能完成涉案房屋原业主及原告拟达到的目的，我并未从本次交易中获得任何收益。而且我不但无法获得收益，还存在一定的损失，具体为我于2019年12月13日向银行支付了20万元，至今未收回。因处理涉案房屋事宜还付出了人力物力进行处理。综合考虑以上因素，我认为我的违约金金额应不超过5万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月10日，原告（委托方，甲方）与被告（协助方，乙方）签订《资产项目购买协议》，约定：就甲方委托乙方协助甲方收购广州市荔湾区（辖区范围内）资产项目事宜签订如下协议：一、委托事项：收购资产项目名称：广州市荔湾区（辖区范围内）（以下简称涉案房屋），该房概况：粤房地权证，穗字第XXXXXXXXXXX号，房地产权属人：甘某立，住宅，建筑面积103.06平方米；二、协助购买资产项目的程序：甲方委托乙方协助收购涉案房屋资产项目，并保证该资产项目过户到甲方名下房产。乙方保证甲方购买该房价格最高额为300万元，乙方应当在不高于本委托收购价的基础上开展收购事宜。1、乙方保证该房所有权的转让方与乙方已经达成了本协议甲乙约定进金额的价格区间300万元，甲方于2020年3月10日将保证金50万元汇入乙方的指定账户。该保证金含2020年3月5日由陈国文转给李景耀的订金10万元。2、乙方根据资产的特点、依据现行法律法规，乙方收到甲方的保证金后乙方支付该房产权属人转让的所有费用，促成该房顺利按照国土资源和房管局房产交易正常过户给甲方，甲方正常交付房产过户时产生的契税费用，转让方与该房所有法院、银行、及其他所有相关纠纷的费用由乙方支付，该房过户前所产生的所有费用及利息乙方需支付且不得向甲方追究和索要，甲方按照乙方指引配合过户相关事宜。3、该房正常过户给甲方并该房的房地权证权属人更名为甲方名下房屋后，甲方办理抵押登记向银行申请按揭贷款，银行放款后甲方支付乙方该房价格尾款250万元，甲方转给乙方的保证金转为甲乙双方约定购买该房金额的部分金……四、乙方陈述及保证：乙方保证该房于2020年5月10日前将该所有权转让方正常过户给甲方……五、违约金条款：1、甲乙双方若未能按照本协议执行，违反方需支付对方违约费，每逾期一日，即按照甲乙双方约定的该房价格的万分之五支付违约金，违约金不足以补偿给对方造成的经济损失的，应继续予以补偿，直至不足为止。2、若该房最终成交价格高于该协议购买价、甲方未能按该协议约定的房价300万元购买或其他任何原因，导致甲方不能在2020年6月10日前按约定购买价格购买该房并完成过户，乙方需在2020年6月10日当天退还甲方的保证金，且赔偿1倍保证金作为甲方经济损失等。上述合同签订后，原告向被告支付保证金50万元。2020年4月21日，涉案房屋以3314084元价格由案外人竞拍成交。涉案房屋被拍卖后，被告向原告退还了40万元保证金。另查，涉案房屋原产权人为甘某立，因甘有立作为债务人需要承担责任，涉案房屋曾被广州市荔湾区人民法院查封并拍卖。诉讼中，原告表示其与被告签订涉案协议时，知悉涉案房屋为甘有立的房产，且该房产处于被法院查封，即将被拍卖等情况。被告表示其与原告签订涉案协议协助原告办理产权过户手续的模式是先与房屋的产权人签订协议，由其帮产权人找买家，再找涉案房屋抵押权银行口头协商，由其代产权人向银行债务款项，银行因此同意停止执行拍卖该房屋。涉案房屋之所以未能停止执行，最后被拍卖，是因银行反悔，不同意其通过向银行直接支付债务款项处理。原告认可被告陈述涉案房屋最终未能过户至其名下的理由。本院认为，根据双方签订的《资产项目购买协议》，涉案房屋未能按协议过户至原告名下的，原告有权要求被告退还已支付的保证金并要求被告赔偿经济损失。签订合同后，原告已向被告支付50万元保证金，现涉案房屋因被拍卖而无法再过户至原告名下，被告应当承担违约责任。被告至今已向原告退还保证金40万元，故原告要求被告退还剩余10万元保证金及支付违约金有据，本院予以支持。原告主张违约金按协议约定的1倍保证金50万元计付，鉴于一方面，原告知悉涉案房屋因涉讼而即将被拍卖的情况，本就有被拍卖而无法实现合同目的风险；另一方面，双方约定的购买涉案房屋的最高价格为300万元，原告仅向被告支付了50万元保证金，对于涉案房屋最终被拍卖并非因被告主观上恶意不履行合同义务所致，此外，被告在涉案房屋被拍卖后于2020年6月22日前陆续向原告退还了40万元保证金。违约金按50万元的标准计付确属过高，本院综合考虑上述因素酌定调整为按10万元计付。驳回原告主张多出上述数额的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告李景耀向原告陈爱雯退还保证金10万元；二、本判决生效之日起五日内，被告李景耀向原告陈爱雯支付违约金10万元；三、驳回原告陈爱雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4900元，由原告陈爱雯负担2750元，被告李景耀负担2150元；保全费3250元，有原告陈爱雯负担2000元，被告李景耀负担1520元。由于被告李景耀负担的受理费和保全费于本判决生效之日起五日内迳付原告陈爱雯。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年八月二十六日书记员  陈玉梅