黑龙江省依兰县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0123民初1592号原告：李柏刚，男，1964年5月20日出生，汉族，个体，现住黑龙江省依兰县。委托代理人：陈德福，黑龙江联升律师事务所律师。被告：谭淑芬，女，1973年3月2日出生，汉族，个体，现住黑龙江省依兰县。委托代理人：曲绪龙，男，1968年8月10日出生，汉族，法律工作者，现住黑龙江省依兰县。原告李佰刚与被告谭淑芬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李佰刚的委托代理人陈德福，被告谭淑芬及其委托代理人曲绪龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李佰刚向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告停止侵占搬出侵占房屋并结清该房屋的所有费用（水费、电费、物业费、取暖费及各种税费）；二、依法判令被告给付房租费90,000.00元（2015年9月28日至2020年3月29日四年半×每年20000元）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年9月28日被告租用原告达连河新商业小区门市房经营啤酒生意，并与售楼处签订了门市出租协议，租期为三年，房屋费每年20,000.00元，合同到期后，原告多次要求被告办理租用的房屋或继续交费续签合同，被告既不交房租也不续签合同，故原告诉至法院。被告谭淑芬辩称，原告所述的第一项请求，被告所花租赁期间的费用已全部结清。所述第二项请求在合同期满后由于租赁地下的车库没有做防水，每年夏季漏水达五个月不能使用，并且在2016年气化厂解体后租赁的房屋和车库价格下降每年大约在16,000.00元，2020年由于疫情租赁物下降到12,000.00元，另外被告所租赁的房屋根据商品房出租管理办法第六条车库没有取得相应的验收合格证明，不符合安全工程建设，依据该办法第十六条第三款规定不允许出租，因此被告要求对原告所请求的租赁费减少一半收取。被告签订的（出租门市楼协议），甲方为昊诚集团达连河新商业区售楼处，而该诉讼原告主体是李柏刚，被告认为李柏刚诉讼原告主体不适格，请求驳回原告对被告的诉讼请求。本院开庭审理过程中，原告李柏刚、被告谭淑芬为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。原告李柏刚向法院提交如下证据并当庭举示：证据一、证据一组，判决书两份（（2013）哈民二民初字第74、75号民事判决书、（2016）黑民终292号民事判决书）。拟证明：被告所占用的房屋实际开发人为原告，即原告拥有所有权。经质证，被告对该证据的真实性及证明的问题均无异议，对关联性有异议；证据二、《出租门市楼协议书》一份。拟证明：从2015年9月27日至今，被告一直侵占原告所租赁龙化路11号楼门市1门及地下室和两个车库至今，及证明侵占房屋对外租金为20,000.00元。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为在使用房屋期间，被告主动向售楼处缴纳房屋费，售楼处拒绝收取。被告在租赁昊诚集团达连河商业区售楼处房屋时没有侵占达连河新商业区售楼处房屋，被告属于延续租赁，在2019年该售楼处人员到被告处主张要求收取自2015年至2019年的租赁费，由于该售楼处车库每年夏天漏水五个月不能使用，造成被告一定的损失，所以与胡某协商减少收取租赁费，没有达成协议，故租赁费拖延至今，被告没有侵占达连河新商业区房屋租赁使用权；证据三、证人胡某证言。拟证明：原告曾多次找被告主张索要房屋，或者搬出所租赁的房屋。经质证，被告对该证人证言有异议，认为该证人证言有部分倾向性，因为该证人系原告的雇工，但他所证实的连续向被告催要房屋费事实是真实的，该证人可以证明因为被告没有缴纳租赁费，原告向其要租赁费就承认其延续租赁合同，事实存在，同意被告继续租赁该租赁物。被告谭淑芬为证明其抗辩主张的成立，向本院提交如下证据并当庭举示：证据一、照片十张。拟证明：出租的地下车库每到夏季、雨季有漏水，大约漏五个月，五个月不能使用。经质证，原告对该证据的真实性及证明的问题均有异议；证据二、《出租门市楼协议书》一份。拟证明：租赁年限自2012年9月28日至2015年9月27日，租赁物所有人甲方为达连河新商业区售楼处，本合同与本案原告没有关联性，本合同证明由于被告到期延续租赁至今，没有间断。经质证，原告对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议；证据三、证人张某。拟证明：1、地下车库每到夏季因为没做防水就漏水，一年要漏水五个月，不能使用，2、房租费地下车库每年一万元，地上门市房房租费每年一万元，自2016年开始房屋降价每年降价至16,000.00元，2020年降价至12,000.00元。经质证，原告对该证人证言真实性有异议，认为证人与被告有利害关系，证人只是听说周边房屋价格降低，同时证人并不了解原告与被告合同的面积，以及周边房屋租赁合同的面积；证据四、证人王某。拟证明：1、地下车库每到夏季因为没做防水就漏水，一年要漏水五个月，不能使用，2、房租费地下车库每年一万元，地上门市房房租费每年一万元，自2016年开始房屋降价每年降价至16,000.00元，2020年降价至12,000.00元。经质证，原告对该证人证言的真实性有异议，认为该证人与被告有利害关系，证人受被告雇佣，证人只是听说被告租金高，并不了解本案被告承认了多少面积，不了解地下室多大面积，也不了解被告人还承租了两个车库。经审理查明，2012年9月28日被告与达连河新商业区售楼处达成《出租门市楼协议》，协议约定：被告租赁位于达连河镇龙化路11号楼门市北第1门及地下室和两个车库，租期三年，租金为每年20,000.00元。《出租门市楼协议》中约定出租的房屋实际经营人为原告李柏刚，被告承租后按照协议约定按期给付了三年租金。自2016年始至原告起诉时，被告未与原告续签合同，也未缴纳租赁费，故原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。《出租门市楼协议》系原、被告双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效，双方当事人应依约定履行各自的权利义务。2015年9月27日《出租门市楼协议》履行到期后，原、被告之间虽未续签合同，但被告继续承租并使用了案涉房屋，原告方已经履行了主要义务，被告方接受，原、被告租赁合同法律关系成立并生效。因被告租赁期限在六个月以上，原、被告之间应采用书面形式但未采用，视为不定期租赁。合同生效后，原、被告没有续签房屋租赁协议，双方也未达成新约定，本院按照交易习惯确定。租赁合同生效后，承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告自2015年9月28日始至今未向原告缴纳房屋租赁费，被告谭淑芬应按交易习惯每年向原告支付20,000.00元房屋租赁费，故本院关于原告要求被告给付房屋租赁费及解除租赁合同的诉请予以支持。关于原告诉请被告结清房屋的所有费用（水费、电费、物业费、取暖费及各种税费），因没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告抗辩原告诉讼主体不适格，庭审中被告自认向原告缴纳房租费，结合原、被告举示的证据和当庭陈述，本院对被告这一抗辩不予支持。关于被告抗辩租赁的房屋有瑕疵及租赁费过高，因没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条及二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告谭淑芬于本判决生效之日起十日内给付原告李柏刚房屋租赁费90,000.00元;被告谭淑芬于本判决生效之日起三十日内将案涉承租的房屋(达连河镇龙化路11号楼北第一门、11号楼后车库北至南1门、2门及475平方米地下室）返还给原告李柏刚；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1025元，由被告谭淑芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  高铁军二〇二〇年八月十一日书记员  李伟健