湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初2093号原告刘旭，男，生于1986年4月14日，土家族，湖北省利川市人，住本市。委托代理人黄桦，利川市诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告重庆海亿乐商贸有限公司，住所地重庆万州区(天城)合巴路**附****，统一社会信用代码：91500101585720424P。法定代表人杨其立，男，生于1991年3月13日，汉族，重庆市万州区人，户籍地重庆市万州区，现住万州区，委托代理人王贤才，系被告公司汪营清江新镇项目的现场主管。一般授权代理。委托代理人朱友鑫，湖北硒都律师事务所律师。一般授权代理。原告刘旭诉被告重庆海亿乐商贸有限公司(以下简称海亿乐公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月1日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年5月20日、2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告刘旭及其委托代理人黄桦，被告海亿乐公司的法定代表人杨其立及其委托代理人王贤才、朱友鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘旭诉称，被告海亿乐公司（原泰旺公司）在湖北省××汪××镇清江新镇搞房地产开发，2017年12月30日，原告与被告海亿乐公司签订《宅基地房屋买卖合同》。合同约定：被告海亿乐公司将清江竹苑A-12栋15号现房（混合结构，建筑面积200平方米）出卖给原告，价款人民币34万元(口头约定32万元)。原告于2017年12月30日付定金70000元，2017年12月31日付款60000元，尾款于2018年3月30日前付清。原告如逾期付款，应按照欠付款总额的30%向被告海亿乐公司支付违约金。被告海亿乐公司应在2017年l2月30日前将验收合格的房屋交付给原告使用。如海亿乐公司逾期90日后未交房的，原告有权解除合同或由海亿乐公司向原告支付已付款总额的5%的违约金，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行。房屋产权证由原、被告按照汪营镇政府和苏家桥村民委员会的统一要求办理，原告只负责提供的资料准确。合同签订后，原告在2017年12月31日向被告付款共计130000元，在2018年1月l6日向被告付款70000元，在2018年3月2日向被告付款100000元，合计人民币30万元，余下2万元约定在原告收到产权证时付清。2018年6月26日，原告又向被告交电表钱340元。被告收取定金和房款后，未按照合同约定的时间即2017年12月30日将房屋交付原告使用。2019年7月17日，被告将己出售给原告的房屋又以30万元的价格出卖给了张咏梅，张咏梅已进行装修，原告知道后从外地赶回，双方发生矛盾，经双方协商无果。诉讼请求：1、请求人民法院判令被告重庆海亿乐商贸有限公司履行宅基地房屋买卖合同，将清江竹苑A-12栋15号房屋交付给原告，并按约定办好房屋产权证；2、由被告海亿乐公司支付原告违约金15000元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更其第一、二项诉讼请求为：解除《宅基地房屋买卖合同》，被告双倍退回原告交付的房屋定金和价款共计600000元，并支付违约金15000元。被告海亿乐公司辩称，一、被告海亿乐公司在清江新镇是卖地基，没有修房子也没有卖房子，也没有签订卖房子的协议和合同，房子是包括杨东在内的几个人合伙在被告公司处买地基后修了卖的，签订合同的杨东当时已经从海亿乐公司离职，售楼部业务员杨欣是与海亿乐公司有合作代理关系的公司雇请的工作人员，与海亿乐公司没有直接关系。二、因原告本人原因，被告无法在正常情况下联系原告，原告预留给被告的电话已成空号，被告按照合同约定履行通知义务，但未能联系到原告本人。根据合同约定原告应于2018年3月30日将房款付清，否则将承担违约责任，原告至今仍有2万元未向被告付清，也未达成书面协议约定原告可以延期付款，因此，原告没有按照合同约定的付款期限向被告支付购房款，应承担违约责任，被告保留要求原告支付违约金的权利。三、被告海亿乐公司按照合同约定，程序正当、合理合法地解除合同，不存在欺诈行为，所以不应承担违约责任。经审理查明，被告公司成立于2011年11月8日，原名称为重庆泰旺投资有限公司（以下简称泰旺公司），于2019年10月1日变更名称为重庆海亿乐商贸有限公司。2017年12月30日，原告刘旭在由泰旺公司设立于汪营镇的清江新镇售楼部通过业务员杨欣购买房屋一套，由原告刘旭与泰旺公司的员工杨东签订了《宅基地房屋买卖合同》。合同中，出卖人列明为泰旺公司；买受人列明为刘旭；杨东列为“签约代表人”。其“项目建设依据”是：“出卖人与利川市汪营镇人民政府、汪营镇苏家桥村民委员会签订《利川市汪营镇“清江竹苑”项目垫资建资协议》取得的宅基地性质的建设用地”。合同约定：“买受人购买汪营清江竹苑A-12栋15号房屋，价款人民币34万元，于2017年12月30日付定金70000元，2017年12月31日付款60000元，尾款于2018年3月30日前付清。买受人如逾期付款，应按照欠付款总额的30%向出卖人支付违约金；出卖人应在2017年l2月30日前将验收合格的房屋交付给买受人使用。如出卖人逾期90日后未交房的，原告有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行”。该合同由杨东在“出卖人”签章处加盖“泰旺公司”的公章并签名，刘旭在“买受人”签章处签名并捺印。合同签订次日，原告刘旭分两次分别付房款80000元和50000元，2018年1月6日，原告付房款70000元，2018年3月2日，原告付房款100000元。2018年6月26日，原告交电入户费用340元。以上交款均由售楼部财务人员出具收据并加盖泰旺公司的公章。其中的80000元房款收据注明“交8万抵10万”。被告至今未将房屋交付给原告，原告尚余20000元房款也未再支付。2019年7月17日，杨东和熊攀又与张咏梅签订合同，将已出售给原告的房屋出售给张咏梅，该合同由杨东、熊攀在出卖人签章处加盖“泰旺公司”的公章并分别签名，张咏梅在“买受人”签名处签名。为使张咏梅顺利办理水电气入户手续，被告公司负责汪营清江新镇项目的主管王贤才在合同下方空白处注明“泰旺公司证明该栋房屋未出售给他人，情况属实”，并由王贤才签名和加盖项目部印章。同时，王贤才出具《证明》一份，内容为：“兹有我公司员工杨东，于2015年3月29日收到张咏梅购房款170000元，另于2018年12月3日收到张咏梅的房款50000元，合计220000元。经项目部协商，公司以300000元将农贸市场A－12－15号楼房卖给张咏梅，张咏梅已于2019年7月17日将余款80000元交给项目部，项目部证明该栋楼房未出售给别人，交款属实，项目部将水电气及房产证等手续给张咏梅办理到位”。该证明由王贤才签名并加盖项目部印章。现张咏梅已对该套房屋进行了装修。另，案涉房屋地基为汪营镇苏家桥村集体所有的安置宅基地，被告未向本院提交售房的相关合法审批手续。原告与被告签订购房合同后，尚未办理土地使用权证和房产证。以上事实，有《宅基地房屋买卖合同》、《收据》、张咏梅购房合同尾页复印件、王贤才出具的《证明》复印件、被告公司的企业信用公示信息等证据及双方的当庭陈述在卷为证，本院予以确认。被告提交了“重庆泰旺投资有限公司”的公章章印以证明原告提交的《收据》上的公章章印为假，但从肉眼分辨，章印并无明显区别，且被告不申请鉴定。本院对被告拟证明的《收据》章印为假的证明目的不予采信。本案争议的焦点在于：一、杨东以签约代表人身份代表泰旺公司与原告刘旭签订的《宅基地房屋买卖合同》对被告是否产生法律效力。二、被告是否构成违约及如何承担责任。本院认为，一、关于杨东以签约代表人身份代表泰旺公司与原告刘旭签订的《宅基地房屋买卖合同》的代理效力问题。第一，庭审中，被告海亿乐公司的法定代表人杨其立和委托诉讼代理人王贤才否认海亿乐公司出售过房屋，也否认杨东的签约行为系公司行为，但杨其立对公司另一委托诉讼代理人辩称原告尚欠20000元房款，系原告违约而非被告违约的答辩意见不表示反对，因此本院对被告三名出庭人员的陈述和答辩均作为判断认定事实的参考依据。第二、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。关于杨东是否具有以海亿乐公司名义出售房屋的代理权限，被告当庭承认王贤才为张咏梅出具的《证明》的真实性，该证明中，被告承认杨东系海亿乐公司员工，承认杨东作为海亿乐公司员工向张咏梅售房并分别在2015年3月和2018年12月两次收取房款的事实，被告同时承认杨东和牟攀于2019年7月17日代表被告公司与张咏梅签订的购房合同的效力，由此可见，在2017年12月杨东与原告签订《宅基地房屋买卖合同》时，杨东是具有以被告名义签订房屋买卖合同的代理权限的。被告辩称杨东此时已离职，与上述事实不符。即使在原告签订购房合同时杨东已经离职，原告并不知晓被告公司员工的变动情况，原告在被告所设的售楼部由售楼部业务员联系，再由杨东签订合同并加盖泰旺公司公章，原告有理由相信杨东具有代理权，该代理行为仍然有效。因此，杨东以被告名义与原告签订的《宅基地房屋买卖合同》对被告发生效力。二、被告是否构成违约及如何承担责任。关于是否违约。原告认为被告违约并应承担相应责任，被告辩称被告无法在正常情况下联系原告，且原告未在2018年3月30日将房款付清，因此是原告违约在先，被告不应承担违约责任。根据查明的事实，双方在合同中约定“出卖人应在2017年l2月30日前将验收合格的房屋交付给买受人使用”、“尾款于2018年3月30日前付清”，合同约定的被告交房义务在先，原告付尾款的义务在后。被告至今未将验收合格的房屋交付给原告，被告违约在先，原告在被告履行义务前有权拒绝其支付尾款的要求。而原告在履行付款义务期限届满前，已付300000元，仅余20000元未付。原告分别在2018年1月6日、2018年3月2日、2018年6月26日向被告交款，被告辩称无法联系原告，与事实不符。原告无违约行为，被告未在合同约定的期限内交付房屋，并将已出卖给原告的房屋以30万元的价格出卖给了张咏梅，被告已构成违约。按照双方合同的约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。因此对于原告请求解除合同的诉讼请求，本院应予支持。关于原告请求被告支付双倍购房款600000元和违约金15000元的诉讼请求。因解除合同，被告取得的房款300000元应予返还，同时被告应按合同约定支付违约金15000元。对于原告主张的双倍返还购房款的请求，本院认为，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案原告未举证证明其因解除合同造成的损失，但被告占用原告的资金300000元至今近两年半之久，同时，被告违背诚信原则一房二卖，其所涉房屋虽不是商品房，但可参照商品房买卖合同适用法律若干问题的解释中关于一房二卖的赔偿责任规定，对原告增加赔偿的损失金额适当考虑。而被告将出卖给原告的房屋以300000元的价格出卖给张咏梅，未获取到更多的利益。因此兼顾以上综合因素，根据公平原则和维护诚实信用原则，本院认为双方约定的违约金15000元不足以弥补原告的资金损失和对被告不遵守诚实原则的惩罚，因此除支持违约金15000元外，另按年利率6%计算已付房款自原告付款之日起至被告还款之日止的资金占用利息，对原告请求被告加倍支付购房款300000元的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘旭与被告重庆海亿乐商贸有限公司签订的《宅基地房屋买卖合同》。二、被告重庆海亿乐商贸有限公司向原告刘旭支付违约金15000元。三、被告重庆海亿乐商贸有限公司返还原告刘旭已付购房款300000元，并以130000元为基数，按年利率6%支付自2017年12月31日起至还款之日止的资金占用利息；以70000元为基数，按年利率6%支付自2018年1月6日起至还款之日止的资金占用利息；以100000元为基数，按年利率6%支付自2018年3月2日起至还款之日止的资金占用利息。四、驳回原告刘旭的其他诉讼请求。以上款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费9950元，依法减半收取4975元，由原告刘旭负担1962.50元，被告重庆海亿乐商贸有限公司负担3012.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  张明二〇二〇年八月一日法官助理王珍书记员（兼）  王珍