山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终2110号 上诉人（原审原告）：山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场。住所地：山东省菏泽市牡丹区牡丹街道人民北路以东长城路以北鲁商-凤凰城。 负责人：刁雷达，该广场总经理。 委托诉讼代理人：李佑仓，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：何艳平，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：南通微纺电子商务有限公司。住所地：江苏省南通市通州区川姜镇志浩村南通家纺城面料市场（金川路）****。 法定代表人：曹清，该公司执行董事。 上诉人山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场（以下简称银座和谐广场）因与南通微纺电子商务有限公司（以下简称微纺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人银座和谐广场的委托诉讼代理人李佑仓、何艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银座和谐广场上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持银座和谐广场的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由微纺公司承担。事实和理由：（一）一审法院租金计算的截止日期错误，应计算至合同解除之日。合同约定微纺公司拖欠租金超过30日，银座和谐广场有权解除合同，同时银座和谐广场也可以选择不解除合同，要求微纺公司继续履行合同约定的义务。因为微纺公司租赁银座和谐广场的店铺中仍有物品，银座和谐广场不清楚微纺公司是否还要继续营业，期间银座和谐广场也不断催促微纺公司履行合同约定的义务。一审法院仅以银座和谐广场在微纺公司拖欠租金30日后未立即解除合同为由，不支持拖欠30日后双方未解除合同期间的租金，明显不符合法律以及合同和事实。（二）一审法院违约金计算依据错误。合同第6.4.2条明确约定逾期支付租金以及各项费用的违约金计算方式，而13.1条违约金计算情形不包含逾期支付租金以及各项费用的情形，因此一审法院在计算逾期支付租金等费用的违约金时适用合同条款错误。（三）一审法院完全驳回银座和谐广场要求的房屋占用费以及恢复施工费，违反了银座和谐广场与微纺公司的合同约定，无法律和事实依据。根据合同第12.1条，合同解除后，微纺公司应将租赁商铺恢复原状返还银座和谐广场，但微纺公司既未恢复原状又占用房屋，导致银座和谐广场无法向外出租，给银座和谐广场造成巨大损失。银座和谐广场要求的房屋占用费和恢复施工费完全符合合同约定，作为违约方的微纺公司应当承担上述损失。一审法院无视合同约定以及占用和需要恢复施工的事实，严重损害了作为守约方银座和谐广场的合法权益。 银座和谐广场向一审法院起诉请求：1.依法判令微纺公司支付截止合同解除日（2018年11月12日）保底租金104644.77元、物业管理费88092.54元、宣传推广费66851.01元及通讯费、水电费8552.5元；2.判令微纺公司支付违约金345921.15元；3.判令微纺公司支付合同解除之日至实际交还之日的房屋占用费348894元；4.判令微纺公司支付涉案房屋进行恢复性施工支出的费用87976.8元；5.诉讼费用由微纺公司承担。 一审法院认定事实：银座和谐广场为了证明自己的主张，提交如下证据：证据一、《租赁合同》一份，证明银座和谐广场、微纺公司法律关系、租赁期、租赁费标准、违约责任等。证据二、《告知函》五份，证明银座和谐广场屡次催告微纺公司支付租金。证据三、《告知函》两份，证明租赁合同已解除，银座和谐广场通知微纺公司腾空房屋。证据四、欠费明细单一份，证明微纺公司欠费明细。证据五、违约金计算说明一份，证明微纺公司违约金金额及计算方式。证据六、占用费计算说明，证明占用费金额及计算方式。证据七、恢复原状施工单位出具的报价单，证明店铺恢复原状施工所需费用。证据八、微纺公司工商登记信息一份。微纺公司经公告送达，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，应当承担对自己不利的法律后果。银座和谐广场提交的证据一系《租赁合同》，微纺公司盖章并签名，予以采信；银座和谐广场提交的证据二系《告知函》，2017年10月8日《告知函》微纺公司收到，予以采信；其余四份《告知函》，银座和谐广场没有提供证据证明已经送达给微纺公司，不予采信；银座和谐广场提交的证据三系《告知函》，微纺公司收到，予以采信；银座和谐广场提交的证据四系租金计算明细，其计算方式符合合同规定，仅对计算方式予以采信，对计算的期限及数额不予采信；银座和谐广场提交的证据五、六均为其自行计算的结果，不具有合法性，不予采信；银座和谐广场提交的证据七，系非经法定鉴定程序确定的必须费用，不具有合法性，不予采信；银座和谐广场提交的证据八系微纺公司的工商登记信息，予以采信。 一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，银座和谐广场、微纺公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，为有效合同，双方应当履行。关于租金部分，银座和谐广场认可微纺公司2018年3月开始拖欠租金，银座和谐广场没有提供证据证明微纺公司实际停业时间，依据《租赁合同》第6.4.2条，微纺公司拖欠租金逾期30日，银座和谐广场可以立即解除合同，因而，银座和谐广场应于2018年4月30日前及时行使合同解除权，但银座和谐广场实际没有行使，而是放任损失扩大。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，银座和谐广场就没有采取适当措施致使扩大的损失，无权要求微纺公司赔偿。自2018年5月1日之后继续计算的租金，不予支持。微纺公司应当支付银座和谐广场2018年5月1日以前的保底租金、物业管理费、宣传推广费、通讯费、水电费。依据银座和谐广场提交的2018年11月7日《催告函》，参照银座和谐广场提交的租金计算明细表，微纺公司应当支付银座和谐广场2018年1月份电费2562.5元，2018年2月份电费2028.75元，2018年3月份保底租金12083.49元、宣传推广费4983.03元、电费2233.75元，2018年4月份保底租金12141元、宣传推广费8115.3元、物业管理费11693.7元、电费1637.5元，以上共计57479.02元。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金”。银座和谐广场要求微纺公司支付保底租金、物业管理费、宣传推广费、通讯费、水电费共计57479.02元的诉讼请求，依法予以支持。关于违约金部分，依据《租赁合同》第4.1条约定，租赁期限为三年，即2017年10月1日起至2020年9月30日止。微纺公司仅履行合同至2018年3月，构成违约。依据《租赁合同》第13.1条，双方约定的违约金为6个月的保底租金、宣传推广费及物业管理费总和。租赁期处于第二年，依据《租赁合同》第6.1.1条，违约金应当按照第二年的保底租金、宣传推广费、物业管理费之和1107.6元/日计算，违约金数额为：180日×1107.6元/日=199368元。依据《租赁合同》第13.1条第（2）项，微纺公司自2018年3月不再支付租金至今，银座和谐广场应当及时行使合同解除权，但银座和谐广场实际没有行使，而是放任损失扩大。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，银座和谐广场就没有采取适当措施致使扩大的损失，无权要求微纺公司赔偿。因此，银座和谐广场要求微纺公司支付房屋占用费348894元的诉讼请求，无法律依据，不予支持。银座和谐广场自行计算的房屋恢复性施工费用，并非经过司法鉴定程序确定的必须费用，不符合法律规定，银座和谐广场要求微纺公司支付房屋恢复性施工所需费用87976.8元的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，银座和谐广场的实际损失系租金占用期间的利息，应当计算至本判决作出之日2019年10月14日。依据《租赁合同》第6.4.2条约定，不足15日的，为逾期支付总额的0.5%，即年利率180%，超过15日的，为逾期支付总额的1%，即年利率360%，该约定不符合法律规定。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条：“借贷双方约定的借款利率未超过24%的，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”一审法院认为，应当按照年利率24%（月利率2%）计算租金占用期间的利息。银座和谐广场的租金占用期间的利息损失为：2018年1月31日至2019年10月14日利息为：2526.5元×（619日÷30日）月×2%=1042.6元，2018年2月28日至2019年10月14日利息为：2028.75元×（591日÷30日）月×2%=799.33元，2018年3月31日至2019年10月14日利息为：19300.27元×（560日÷30日）月×2%=7205.43元，2018年4月30日至2019年10月14日利息为：33587.5元×（530日÷30日）月×2%=11867.58元，以上小计20914.94元。银座和谐广场的实际损失20914.94元 二审中，当事人没有提交新证据。 另查明，银座和谐广场一审时提交的微纺公司欠缴租金明细表显示，2018年4月微纺公司电费同比下降，自2018年5月起未再有电费支出。银座和谐广场称微纺公司的停业时间为2018年11月8日。 又查明，银座和谐广场与微纺公司签订的《租赁合同》第5.1条约定，“本合同签署时计算的租赁保证金数额为95850元”。二审法庭调查中，银座和谐广场认可微纺公司已支付该95850元租赁保证金，并称因微纺公司违约在先，银座和谐广场按照合同约定已直接扣除。 再查明，二审法庭调查中，银座和谐广场称关于修复店铺，其选择了一个最低的报价表，实际是后面店铺施工，其从租金上扣除，是租金的优惠支持。 本院二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。 本院认为，（一）关于一审判决认定的租金数额是否适当的问题。根据现有在案证据，虽然银座和谐广场称微纺公司的停业时间为2018年11月8日，但其一审提交的微纺公司欠缴租金明细表显示，自2018年5月起微纺公司未再有电费支出。对于商铺而言，未有电费支出，即意味着停止经营，故微纺公司的停业时间应为2018年4月底。在微纺公司商铺已经停止经营的情形下，银座和谐广场未及时行使合同解除权，确实会扩大自身损失。虽然不能将由此带来的不利后果全部由银座和谐广场自行承担，但上述因素亦应予以考虑，兼之银座和谐广场已经扣除微纺公司95850元租赁保证金及一审法院未对双方约定的199368元过高违约金予以调整，此两项相加足以弥补银座和谐广场自2018年5月至2018年11月主张合同解除之日的保底租金等损失。故本院对于一审判决认定的租金数额不再予以调整。 （二）关于一审判决计算违约金依据是否正确的问题。银座和谐广场与微纺公司签订的《租赁合同》第6.4.2条及第13.1条均约定了违约责任，其中第6.4.2条约定了逾期付款的违约责任，第13.1条约定了擅自不营业、未重新装修等情形的违约责任。一审法院按照第13.1条约定支持了相当于6个月保底租金、宣传推广费及物业管理费总额的违约金且未予调整，已经充分保护了银座和谐广场的合法权益。在双方约定违约金本就过高的情形下，一审法院未重复计算违约金，并无不当。 （三）关于房屋占用费的诉求应否支持的问题。如前所述，微纺公司的停业时间应为2018年4月底，之后持续处于不营业状态且联系不畅，以致于诉讼时一审法院通过公告的方式向微纺公司送达开庭传票。此种情形下，银座和谐广场作为出租方及物业管理方，就应当及时自力救济，腾退商铺。银座和谐广场直至2018年11月方出具《告知函》，通知微纺公司解除租赁合同，之后一段时间亦未腾退商铺。在微纺公司失联、未继续以经营为目的使用房屋且银座和谐广场有能力腾退商铺而未腾退的情形下，一审法院认为银座和谐广场没有采取适当措施致使损失扩大，对其关于房屋占用费的诉讼请求不予支持，并无不当。 （四）关于房屋恢复性施工费的诉求应否支持的问题。银座和谐广场为主张该笔费用，一审提交的证据为山东唐宋装饰工程有限公司出具的装饰工程预（决）算单。二审法庭调查中，银座和谐广场认可该预（决）算单是其选择的一个最低的报价表，即其仅为报价表，该笔费用并没有实际发生。银座和谐广场称实际是后面店铺施工，其提供了租金优惠支持，未提供相应证据。银座和谐广场未能举证证明其存在关于房屋恢复性施工的实际损失，应当承担举证不能的不利后果。一审法院对其该项诉请未予支持，并无不当。 综上所述，银座和谐广场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11741元，由上诉人山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇二〇年八月十日 法官助理 张小彤 书 记 员 杨 曼