广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1704民初603号原告：钟旭，男，1967年2月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*******。委托诉讼代理人：梁适，广东拓进律师事务所律师。被告：曾昭锦，男，1964年9月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区******************。委托诉讼代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。第三人：曾莺莺，女，1989年10月26日出生，汉族，住广东省阳江市江城区******************。第三人：阳江市阳东区东骏房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区*********。法定代表人：郭，该公司经理。原告钟旭与被告曾昭锦、第三人曾莺莺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理，原告钟旭的委托诉讼代理人梁适、被告曾昭锦的委托诉讼代理人黄志豪到庭参加诉讼，第三人曾莺莺经传票传唤无正当理由未到参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形后，本院遂裁定转为普通程序，并依法追加阳江市阳东区东骏房地产开发有限公司（以下简称东骏公司）作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼，于2020年7月10日再次公开开庭进行了审理，原告钟旭的委托诉讼代理人梁适到庭参加诉讼，被告曾昭锦、第三人曾莺莺、东骏公司经传票传唤无正当理由未到参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟旭向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告钟旭与被告曾昭锦于2012年5月9日签订的《协议书》；2、判令被告曾昭锦返还原告钟旭购房款280000元及利息（从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款时止）；3、本案诉讼费由被告曾昭锦负担。事实和理由：2012年5月左右，曾昭锦称东骏公司欠其工程款，东骏公司用部分商品房抵顶了部分尚欠的工程款，曾昭锦为将房屋变现，向钟旭推销该房屋。钟旭见涉案房屋大小合适、价格合适，便同意购买，由于钟旭没有足够的现金支付房款，提出以房换房的方法，曾昭锦同意。双方约定，曾昭锦将北惯房屋以938365元转让给钟旭，钟旭将其在阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）支付了首期款及办证费共280000元的房屋（丰怡）一套转名到曾昭锦名下作为首期款，余下房款待案涉房屋办好房产证后由钟旭向银行贷款再支付给曾昭锦。2012年6月22日，钟旭向丰怡公司申请转名成功，将该房屋已缴的一切款项及权益转为曾昭锦的女儿曾莺莺的名下，此后，曾莺莺取得丰怡房的相关权益并进行还贷。交付案涉房屋后，钟旭便对案涉房屋进行装修入住。后来由于时间太久，钟旭多次询问曾昭锦是否可以协助办理房屋产权证书，但曾昭锦均表示办证条件还未成就。直至2017年3月，广州市筑力贸易有限公司（以下简称筑力公司）工作人员手持广州市天河区人民法院（2014）穗天法执字第8372号执行裁定书称，筑力公司已取得案涉房屋所有权，要求钟旭搬迁，钟旭因投入装修且已居住多年，迫于无奈与筑力公司协商，最终与筑力公司签订《房屋买卖合同》，从筑力公司处合法受让案涉房屋的所有权。由于曾昭锦在与钟旭订立涉案房屋买卖合同关系时及事后均没有从法律上及事实上合法取得案涉房屋所有权，其又未能将案涉房屋产权过户至钟旭名下，让涉案房屋权属置于不稳定状态，最终因开发商欠下债务被其他债权人通过司法拍卖的合法途径取得所有权，导致钟旭与曾昭锦双方之间的房屋买卖合同无法完全履行完毕。因此，曾昭锦应返还丰怡豪庭房屋的对价280000元及利息给钟旭。被告曾昭锦辩称，法院应驳回钟旭的全部诉请，具体理由如下：一、钟旭与曾昭锦于2012年5月9日签订《协议书》约定，由曾昭锦以938365元的价格将案涉房屋出卖给钟旭。签订协议书之后，曾昭锦将案涉房屋交付给钟旭使用，钟旭对该房屋进行装修，并在2013年入住。钟旭在签订《协议书》之前对案涉房屋的状态、曾昭锦如何获取该房屋以及如何向其出售，钟旭是非常清楚的，是双方的真实意思表示，钟旭已经享有了案涉房屋，所以不存在解除《协议书》的问题。二、钟旭要求曾昭锦返还280000元购房款没有事实及法律依据。从钟旭提供的证据所知，其诉请的280000元是以丰怡房的首期款及办证费用交换案涉房屋的，该款是履行《协议书》的部分购房价款，其是包含在案涉房屋交易价款938365元之中，钟旭已经在2012年5月9日实际占有使用案涉房屋，曾昭锦已经履行交付房屋的义务，那么钟旭也应当支付房屋的交易价款，故钟旭无权要求曾昭锦返还280000元。第三人曾莺莺缺席，未作陈述及举证。第三人东骏公司缺席，其于庭前提供《关于曾昭锦房屋的情况说明》述称，2009年11月，曾昭锦与黄业拉合作承建东骏公司开发的北惯新城一期项目A、B区土建工程。该工程竣工后，因东骏公司资金周转问题，经双方协商，以东骏公司北惯三套房屋抵顶曾昭锦的部分工程款并网签了购房合同，但未及时送住建部门备案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本案证据及双方当事人的陈述，本院认定如下事实：2009年11月，曾昭锦与他人合作承建东骏公司开发的北惯新城一期项目A、B区土建工程，因东骏公司资金周转问题，双方协商，以东骏公司北惯新城一期三套房屋抵顶曾昭锦的部分工程款。双方就上述交易分别签订了《房屋认购书》、《商品房买卖合同》，东骏公司开具了《收据》，双方未到房管部门办理备案手续。东骏公司将上述房屋交付给了曾昭锦。2012年5月初，曾昭锦与钟旭协商转让北惯新城房屋。双方协商一致约定，由钟旭“以房换房”的方式支付购房款，即钟旭将其已支付了首期款及办证税费的丰怡豪庭房转名到曾昭锦女儿曾莺莺名下，作为购买案涉房屋的首期款，余下房款待案涉房屋办好房产证后由钟旭向银行贷款再支付给曾昭锦。2012年5月9日，钟旭与曾昭锦签订了一份《协议书》，约定：曾昭锦以938365元转让北惯新城房屋给钟旭，现曾昭锦已收到钟旭交来购房款878365元，余下60000元未付。《协议书》签订后，钟旭依约将其当初购买丰怡豪庭房所支付首期款、购房定金及办证税费合计为268497元的收款收据，更名至曾昭锦的女儿曾莺莺的名下，同时，曾昭锦亦将案涉房屋交付给钟旭，钟旭于2012年底对该房屋进行装修，于2013年入住。在本案中，钟旭称上述《协议书》载明曾昭锦已收到钟旭交来购房款878365元不属实，曾昭锦实际收到钟旭的购房款是上述钟旭为丰怡豪庭8幢701房所付的购房款项268497元及更名至曾莺莺名下的更名费5900元，合计274397元。对于更名费用5900元，钟旭没有提供相关票据证明其已实际支付了该款项，曾昭锦对此亦不予认可。广州市天河区人民法院在办理申请执行人筑力公司与被执行人谢莲、东骏公司买卖合同纠纷一案过程中，广州市天河区人民法院于2017年3月27日作出（2014）穗天法执字第8372号执行裁定书，裁定将东骏公司所有的包括案涉房屋在内的九套房产抵债给筑力公司，房产所有权及财产权自裁定书送达时转移，筑力公司可持裁定书到相关部门办理产权过户及完税手续。随后，筑力公司工作人员持上述裁定书要求钟旭搬迁。2017年9月20日，钟旭与筑力公司签订房屋买卖合同，主要约定筑力公司以270000元的价格将案涉房屋出卖给钟旭，钟旭并依约支付了购房款给筑力公司。以上事实，有原告钟旭提供的《协议书》、《房屋认购书》、《商品房买卖合同》、《收据》、转名申请审批表、（2014）穗天法执字第8372号执行裁定书、《房屋买卖合同》、邮政储蓄银行汇款业务凭单、收款收据，以及本院向阳江丰怡房地产发展有限公司调取的收款收据、本案庭审笔录等证据在卷为证,本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，曾昭锦与钟旭签订的《协议书》，双方意思表示真实，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效合同。根据双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：一、案涉《协议书》是否应该解除；二、已交付的购房款应否返还及付息。一、关于案涉《协议书》是否应该解除问题。案涉《协议书》合法有效，双方本应严格依照合同约定的权利义务履行。合同约定，曾昭锦是合同的卖方，享有收取购房款的权利，同时承担交付房屋并将房屋所有权转移至买方钟旭名下的义务；钟旭是买方，其享有接收房屋、获得房屋所有权的权利，同时承担支付购房款的义务。《协议书》签订后，钟旭通过“以房换房”的方式支付了部分购房款268497元并接收使用了案涉房屋，由于案涉房屋一直未能办理房屋所有权过户手续，该房屋仍然登记在开发商东骏公司名下，东骏公司由于欠付筑力公司货款最终导致该房屋被人民法院裁定抵债给了筑力公司。至此，案涉房屋所有权客观上已无法通过继续履行原合同来实现双方订立合同的最终目的，而将房屋所有权转移至买方钟旭名下是曾昭锦的合同义务，曾昭锦对此负有违约责任。钟旭因此请求解除上述《协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定可以解除合同的情形，本院应予支持。二、关于已交付的购房款应否返还及付息问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除，本应恢复原状，已收取的购房款应返还，已交付的案涉房屋亦应予恢复。经查，钟旭用“以房换房”的方式实际支付给曾昭锦的购房款为268497元。钟旭主张其所支付的更名费用5900元，缺乏证据证明，本院不予支持。故钟旭请求曾昭锦返还已收取的购房款268497元及利息（从起诉之日起即从2020年3月11日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款时），合理合法，本院应予支持。钟旭诉请返还购房款金额超过268497元的部分，本院不予支持。由于钟旭又以重新购买的方式向筑力公司购买了案涉房屋，且钟旭实际上已占有使用了案涉房屋。因此，钟旭不需再负有返还房屋恢复原状的义务。曾昭锦可通过另诉本案第三人东骏公司给付工程款的途径，维护其自身的合法权益。综上所述，本案《协议书》因无法实现合同目的而解除。被告曾昭锦、第三人曾莺莺、东骏公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告钟旭与被告曾昭锦于2012年5月9日签订的《协议书》；二、被告曾昭锦在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款268497元及利息（从2020年3月11日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款时止）给原告钟旭。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由原告钟旭负担226元，被告曾昭锦负担5274元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  赖宝军人民陪审员  李南彩人民陪审员  林举植二〇二〇年七月二十九日法官 助理  黄俊奋书 记 员  梁亮好附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。