广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18380号原告（反诉被告）：黄健莹，女，1967年9月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区**********，公民身份号码440************228。委托诉讼代理人：王俊，广东明境律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市曼思顿酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******金海广场808室，统一社会信用代码914***********405Q。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：刘启雄，男，1973年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，系被告员工。委托诉讼代理人：何汉阳，广东道邦律师事务所律师。原告黄健莹诉被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理。被告在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理并适用简易程序于2020年7月23日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2019年10月1日至2020年5月31日的租金13440元；二、被告向原告支付2019年8月至2020年5月31日的管理费1950.3元、公摊费141.53元、违约金388.43元；三、被告向原告支付违约金（按每天100元，从2019年10月l6日起计至付清租金之日止）；四、本案的诉讼费用由被告承担；五、被告因拖欠租金赔偿3000元；六、被告支付因追讨租金所产生的诉讼费、律师费、交通费、误工费等相关费用合计20000元。事实和理由：2018年1月24日，原、被告签订《物业委托管理经营合同》，主要约定原告将其名下的佛山市禅城区**********交给被告托管，托管期间为2018年2月1日至2024年4月30日；被告从2018年5月1日起，每月支付租金1680元，租金每月20日前转帐到原告银行帐户中，每三年递增5%；延迟支付租金的，从第16日起每天支付违约金100元；管辖法院为原告物业所在地法院。后原告按约定向被告支付了装修费31415元，由被告统一进行装修。2018年5月1日至2019年9月30日，被告支付了租金。2019年10月1日至今，被告违约，没有支付租金。经多次协商，双方均无法达成一致意见。为维护原告合法权益，请求判如所请。原告当庭撤回了第五项、第六项诉讼请求。被告答辩称：因疫情致使本案合同无法继续履行，被告认为需解除合同且不应承担违约金。原告诉请的违约金过高，应予调整。被告向本院提出反诉请求：一、解除原、被告签订的《物业委托管理经营合同》；二、反诉诉讼费用由原告承担。事实和理由：双方签订合同，约定由被告租赁原告房屋用于酒店经营，但现因新冠肺炎疫情影响，导致被告根本无法继续经营，合同客观无法继续履行。请求判令解除经营合同，望予准许。原告庭后书面答辩称：一、涉案房屋是住房，并非办公室，本案不存在不可抗力免责的情形。二、被告欺负原告只是普通老百姓，没有任何法律意识，欺骗原告签订合约。现在被告利用该份有失公允合同的漏洞及所谓的不可抗力免责因素要求解除合同，显然是有预谋的。因此，原告不同意被告提出的解除合同，请法院认定违约金条款无效，赔偿原告合同违约金10000元、实际损失5000元。诉讼中，原告提交以下证据：1、不动产权证、佛山市不动产登记信息。拟证明原告系涉案房屋所有权人。2、物业委托管理经营合同。拟证明原、被告签订了委托经营管理合同，被告应向原告支付租金及物管费等费用。3、中国建设银行个人账户收入交易明细。拟证明被告支付明细及违约时间。4、《关于物业服务费及违约金的法律催缴函》。拟证明被告违约欠缴物业服务费。诉讼中，被告没有提交证据。经质证，本院认证：原告的证据1、3，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2，被告对真实性无异议，本院予以确认。原告的证据4有原件核对，被告对欠费期间无异议，亦未举证反驳，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区**********的产权人为原告，房屋用途为商业服务性用房。2018年1月24日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受委托方）签订《物业委托管理经营合同》，约定“第一条、托管物业位于佛山市禅城区*********……第二条、该物业用途为酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式……第四条、经营托管期限。1、业主需在2018年1月24日前交楼给酒店方，装修配套期以及开业准备期为三个月，起租时间为2018年5月1日……本合同托管时间为2018年2月1日至2024年4月30日……第五条、租金及支付方式。1、租金：1680元/每月，该租金已含税价，租金第三年开始每年递增5%，乙方于每月20号前将当月租金以银行划账的方式至甲方指定银行账户……第八条、相关费用……乙方承担费用：水费、电费、宽带月费、有线电视月费、管理费、垃圾费、公摊照明费……第十三条、违约责任。1、本合同生效后，一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。2、除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元。3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权单方解除合同，以及向乙方收取违约金……第十四条、不可抗力。1、由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任……”。2019年12月16日，被告向原告转账支付2019年8、9月租金3360元。此后，被告未再支付租金。2020年3月17日，广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司向原告发出《关于物业服务费及违约金的法律催缴函》，要求原告限期缴纳1407房2018年11月至2018年12月、2019年8月至2020年3月的物业服务费1950.3元、公摊费141.53元、违约金388.43元，合计2480.26元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《物业委托管理经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告在反诉答辩时主张该合同有失公允，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于合同解除。被告自2019年10月起欠缴租金，根据经营合同第十三条的约定，被告的行为已构成违约，原告有权单方解除合同，故被告主张提前解除合同并不产生通知到达原告时合同即解除的效力。因原告作为守约方不同意解除合同，被告诉请解除经营合同，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请的租金和欠费。被告对欠费期间无异议，根据经营合同约定及前述查明的事实，被告应向原告支付2019年10月1日至2020年4月30日的租金11760元（1680×7）、2020年5月1日至2020年5月31日的租金1764元（1680×1.05），合计13524元，原告仅诉请13440元属对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。因被告未在租赁期内及时缴费，被告还应向原告支付2018年11月至2018年12月、2019年8月至2020年3月的物业服务费1950.3元、公摊费141.53元、违约金388.43元，合计2480.26元。关于原告诉请的违约金。被告抗辩因新冠疫情应免除违约责任，经查，被告自2019年10月起开始欠付租金，即被告违约在先，而广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月23日，调整至二级响应的时间为2020年2月24日，上述期间内疫情产生的影响尚未达到不能实现合同目的的程度，故被告抗辩免责缺乏事实根据，本院不予采纳。经营合同约定“乙方于每月20号前将当月租金以银行划账的方式至甲方指定银行账户……无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元”，鉴于上述违约金计付标准过高，综合合同的履行情况、疫情的影响程度，本院酌定调至按年利率18%计付违约金，即被告应以每月欠租为本金，按年利率18%自欠租次月5日起向原告分段支付违约金至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。原告当庭撤回第四项、第五项诉讼请求属对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院已予准许。庭审后，原告针对反诉提交了答辩状，其答辩提出的合同违约金10000元、实际损失5000元可另案主张，本院在本案中不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告黄健莹支付2019年10月1日至2020年5月31日的租金13440元及违约金（以欠租当月的租金为本金，按年利率18%从欠租次月5日起分段累计至实际清偿之日止）；二、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告黄健莹支付2018年11月至2018年12月、2019年8月至2020年3月的物业服务费1950.3元、公摊费141.53元、违约金388.43元，合计2480.26元；三、驳回原告黄健莹的其他诉讼请求；四、驳回被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司的诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取693元，由原告黄健莹负担507元，被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司负担186元；反诉受理费769元，由被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年八月十二日书记员 陈佳颖