广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2014号原代：广州保税区国际经济技术发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区**************，统一社会信用代码914***********162T。法定代表人：王某2。委托诉讼代理人：胡磊，广东信德盛律师事务所律师。被告：广东省信托房产开发有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区******，统一社会信用代码914***********276C。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：陈英创，男，该公司员工。被告：中国（深圳）物资工贸集团潮州开发公司，住所地：广东省潮州市*********物花园3幢B座，注册号****。法定代表人：王某1。第三人：张照发，男，1949年7月20日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区*************，公民身份号码440************637。原告广州保税区国际经济技术发展有限公司与被告广东省信托房产开发有限公司（以下简称省信托公司）、中国（深圳）物资工贸集团潮州开发公司（以下简称工贸公司）、第三人张照发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡磊，被告省信托公司的委托诉讼代理人陈英创到庭参加庭审。被告工贸公司、第三人张照发经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，本院依法调查取证，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即协助原告办理将位于佛山市南海区******牡丹阁一梯202房、501房、801房、902房过户至原告名下的产权登记手续；2.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1995年9月5日，原告广州保税区国际经济技术发展有限公司（曾用名：广州保税区国际经济技术发展总公司）与广州保税区中物穗华贸易有限公司（以下简称中穗公司）签订《借款协议书》及《补充协议》，约定：中穗公司向原告借款500000元并自愿将其所在佛山市南海区*****************、房进行抵押；如中穗公司不能按期归还借款，原告对以上抵押物有权处理；房屋可作价出售，也可自己居住；出售后除去本息还回原告余款；如自行居住原告将不再返还借款与房款之间的差额，等等。同日，省信托公司（曾用名：广东省信托房产开发公司）与原告签订《房地产买卖契约》，并向原告出具《广东省信托房产开发公司花地分公司收据》，载明收取原告交来房款500000元，房屋买卖合同约定省信托公司将上述四套房屋出售给原告。原告已于1995年8月31日将500000元借款支付给中穗公司，借款期限自1995年8月31日至1995年11月30日。借款到期后，中穗公司未依约清偿借款，构成违约。1998年1月9日，原告与中穗公司签订《还款协议书》，约定：自实际借款之日起至1997年12月31日，中穗公司已逾28个月未清偿借款本金及利息，本息合计756620元；中穗公司自愿将其所有的佛山市******501房、801房、802房、902房共四套房屋抵欠原告的借款，如查证802房已售，以一梯202房顶替；中穗公司负责办理房产过户手续，承担过户应缴纳的税费及有关一切手续费用，以及本协议签订后三日内报省信托公司书面确认事宜；中穗公司于本协议签订后五日内支付802房以外三套房屋的钥匙；等等。《还款协议》签订后，省信托公司确认中穗公司将自有的房屋抵债给原告并配合办理收楼、产权登记手续事宜，2000年3月1日，由广信**阁售楼处出具了《交楼通知书》，载明：将**一梯202房、301房、801房、902房交业主原告；根据省信托公司发出的《入伙交楼通知书》的要求，原告与省信托公司已履行了《商品房预售契约》之条款及义务并已办妥一切有关收楼手续；等等。经最终确认交付的四套房屋是：**一梯202房、501房、801房、902房。第三人为中穗公司的法定代表人，经手并清楚知悉中穗公司向原告借款、以房抵债、交付房屋及办理产权手续等相关事宜。中穗公司是被告工贸公司于1994年6月投资成立的公司，现中穗公司已经注销，作为唯一股东的工贸公司应对中穗公司的债务承担责任。原告自接收涉讼房屋后，一直居住使用至今。涉讼房屋并不存在产权登记过户的障碍。原告多次向中穗公司、工贸公司、省信托公司要求其协助办理上述四套房屋过户至原告名下的产权登记手续，两被告一致以各种理由推脱。被告省信托公司辩称，一、涉讼房屋并非《房地产买卖契约》中所约定的房地产。1995年9月5日，原告与被告省信托公司签订《房地产买卖契约》，约定省信托公司将**一梯五楼518、519、六楼618、619出售给原告，约定房地产成交价868816.8元，由原告于1995年9月1日前一次性付清给省信托公司。本案中，原告要求省信托公司协助办证的房子是****牡丹阁一梯202、501、801、901房。原告与省信托公司之间并无就涉讼房屋签订任何合同，更无为原告办证的义务。省信托公司并非涉讼房屋的合法产权人。原告与中穗公司签订《借款协议书》，约定如未能按期还款，原告可以将中穗公司位于广信****牡丹阁一梯五楼518、519、六楼618、619房屋作价出售，也可以自行居住。后因中穗公司不能按期偿还借款，双方于1998年1月9日签订《还款协议书》，约定中穗公司将位于广信****牡丹阁一梯202、501、801、902房用于抵债。从原告提供的证据无法显示中穗公司拥有****牡丹阁一梯五楼518、519、六楼618、619房及涉讼房屋的合法产权，原告提交的证据反映涉讼房屋属于案外人金莱斯公司，无法证明原告直接或间接从金莱斯初获得房产，因此原告既然没有涉讼房屋的合法产权，更无理由要求被告省信托公司协助办证。涉讼房屋并非通过省信托公司移交给原告的。从原告提交的证据中可看出，省信托公司、工贸公司及案外人广州中国法律咨询中心三方于1993年10月15日签订《合作售楼协议书》，合同中约定被告工贸公司将位于南海区黄岐六小区黄岐****牡丹阁86套商品房委托省信托公司进行销售，省信托公司按照房屋实际售价的2.5％收取管理费并履行办理领取房地产即买主户口入籍事宜的义务。省信托公司在对外销售时，会与购买人签订《房地产买卖契约》，同时会给购买人送达一份《交楼通知书》，从省信托公司提交的证据可以看出，省信托公司对外签发的《交楼通知书》部分内容是机打的，且落款是“广东省信托房产开发公司花地分公司”，而对方提供的《交楼通知书》完全是手写，且签字盖章处为广信****牡丹阁售楼部，无论是从形式还是实体内容而言，原告提交的《交楼通知书》均非省信托公司作出的。中穗公司与被告工贸公司属于独立的法人，省信托公司仅与工贸公司存在合同义务，与中穗公司之间并无合同关系，因此不能以省信托公司与工贸公司之间签订的《合作售楼协议书》要求省信托公司履行办证义务。再者，中穗公司已破产，原告应在其破产过程中主张其债权损失。中穗公司作为有限责任公司应以其财产独立承担债务，原告在即没有证明涉讼房屋属于中穗公司所有便要求被告省信托公司协助办证，这既不符合合同的相对性，也不符合法人的独立性。涉讼房屋属于牡丹阁一梯，但是从原告提交的证据无法显示涉讼房屋属于《合作售楼协议书》中所约定的86套房屋。即便认定省信托公司有协助办证的义务，也应由原告先行履行付清房款的义务。1995年9月1日，省信托公司收到原告支付的500000元房款，并注明是“广信****牡丹阁一梯五楼518、519，六楼618、619房的部分房款”。但是从《房地产买卖契约》中可以看出双方约定的购房款是868816.8元，至今原告仍未付剩余368816.8元的余款。如认定省信托公司有办证义务，原告需付清余款，并按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向省信托公司支付利息。被告工贸公司、第三人张照发没有答辩。原告在诉讼中举证如下：1.借款协议书原件1份；2.补充协议原件1份；3.原告工商信息打印件1份。证据1-3，用以证明：①1995年9月5日，原告与中穗公司签署《借款协议书》及《补充协议》，约定中穗公司向原告借款500000元并自愿将其所在佛山市南海区*****************、519房、618房、619房进行抵押，如中穗公司不能按期归还借款，原告对以上抵押物有权处理，房屋可作价出售，也可自己居住，出售后除去本息还回中穗公司余款，如自行居住原告将不再返还借款与房款之间的差额；②原告已于1995年8月31日将涉讼500000元交付给中穗公司；③原告的历史名称为广州保税区国际经济技术发展总公司。4.广东省信托房产开发公司花地分公司收据原件1份；5.房地产买卖契约原件1份；6.广东省信托房产开发有限公司工商信息打印件1份。证据4-6，用以证明：①1995年9月5日，原告与省信托公司签署《房地产买卖契约》，约定省信托公司将属于中穗公司所有的相关房屋出售给原告并配合办理房产登记手续；②省信托公司于1995年9月1日向原告出具收到500000元的收据；③省信托公司的历史名称为广东省信托房产开发公司。7.还款协议书原件1份，用以证明1998年1月9日，原告与中穗公司签署《还款协议书》，约定：自实际借款之日起至1997年12月31日，中穗公司已逾28个月未清偿借款本金及利息，本息合计756620元；中穗公司自愿将其所有的佛山市******牡丹阁一梯501房、801房、802房、902房共四套房屋抵欠原告的借款，如查证802房已售，以一梯202房顶替；中穗公司负责办理房产过户手续、承担过户应缴纳的水费及有关一切手续费用、以及本协议签订后三日内报信托公司书面确认的事宜；中穗公司于本协议签订后五日内支付802房以外三套房产的钥匙。8.交楼通知书复印件1份；9.关于一套房被人强占情况的说明原件1份；10.举报黄岐****牡丹阁三梯501住户抢占我住房的材料原件1份。证据8-10，用以证明：①2000年3月1日，由广信****牡丹阁销售处向原告出具了《交楼通知书》，载明：将****牡丹阁一梯202房、301房、801房、902房交给业主原告，根据省信托公司发出的《入伙交楼通知书》的要求，原告与省信托公司已履行了《双方预售契约》之条款及义务并已办妥一切有关收楼手续；②原告实际接收的四套房屋为牡丹阁一梯202房、501房、801房、802房。11.合作售房协议书复印件1份，用以证明：①1993年10月15日，被告工贸公司与省信托公司签署《合作售楼协议书》，约定工贸公司委托省信托公司出售其所有的86套房屋，省信托公司负责向市国土局、房管局办妥上述物业的预售商品房许可证及领取房地产预售契约，并以卖方名义和买主签署售房契约，省信托公司负责办理领取房产证等等；②第三人既是中穗公司的法定代表人，亦是工贸公司的授权代表，其经受并清楚知悉涉讼借款及房屋抵债的事实过程。12.物业费收据原件14份；13.租赁合同复印件、原件各1份；14.《关于我任职期间管理公司在黄岐房产的情况》原件1份、胡秀兰身份证复印件1份；15.装修工程规定原件1份；16.****小区业主公约复印件1份。证据12-16，用以证明：原告使用涉讼4套房产至今；胡秀兰曾为原告的员工，原告以其名义办理涉讼房屋的收楼手续，涉讼房屋的权属人为原告。17.企业法人申请开业登记注册书复印件1份（加盖告知书黄埔区市场监督管理局档案资料查询专用章原本）；18.中穗公司章程复印件1份；19.中穗公司的工商信息打印件1份。证据17-19，用以证明：中穗公司为工贸公司于1994年6月28日投资成立的公司；中穗公司已注销，作为中穗公司唯一的股东的工贸公司应当承担清偿责任。20.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件4份，用以证明截止至2019年5月23日，涉讼4套房屋没有不动产登记记录及查封抵押等过户障碍。21.变更黄岐抵押房产补充协议原件1份，用以证明中穗公司原交付的房屋为****牡丹阁一梯301房，因该房屋被其他住户侵占，经中穗公司、原告、侵占住户协商，于2002年4月10日达成协议，约定将****牡丹阁一梯301房变更为一梯501房，中穗公司配合原告办理****牡丹阁一梯202房、501房、801房、902房的房产过户手续。22.省信托公司与金莱斯公司共同向工贸公司出具的函件复印件1份，用以证明工贸公司及中穗公司有权对涉讼房屋进行处分，原告基于其有权处分，有权主张房屋的权利。23.（2014）佛南法民三初字第358号民事判决书复印件1份，用以证明工贸公司与省信托公司专门设立了广信嘉乐牡丹阁售楼部合作出售****牡丹阁的房屋，因此，交楼通知书以广信****牡丹阁售楼部的名义发出。24.黄岐****牡丹阁楼价表复印件1份，用以证明工贸公司与省信托公司合作出售的房屋为****牡丹阁的一梯、二梯、三梯的部分房屋。被告省信托公司在诉讼中举证如下：1.融资合同复印件1份，用以证明原告无法证明其房屋的合法来源，该房屋是由被告省信托公司与案外人金莱斯公司合作建造，在合同中约定建造好的房屋产权归金莱斯公司所有，原告并未提供任何证据证明其或者案外人中穗公司从金莱斯公司处获得涉讼房屋的来源，原告既不是房屋的合法产权人更无权向被告省信托公司主张办证的权利。2.交楼通知书复印件1份，用以证明省信托公司作为销售方，均是以“广东省信托房产开发公司花地分公司”的名义对外签发《交楼通知书》，而且部分内容是机打的，而对方提供的《交楼通知书》完全是手写，而且签字盖章处为广信****牡丹阁售楼部，无论是形式还是实体内容而言，原告提交的《交楼通知书》均非被告省信托公司作出。3.补充融资合同复印件1份，用以证明原告主张的涉讼房屋并不属于工贸公司所拥有的的86套房屋之中，从该证据可以看出，86套房屋均在牡丹阁的第3、4、5梯，而原告主张的房屋是一梯。4.关于****房产证办理的专题办公会议纪要复印件1份，用以证明该纪要共计列举了三种办证情形，但是原告均不属于任何一种，原因在于原告无法举证证明该房屋合法来源，涉讼房屋是原告通过案外人中穗公司获得，由于原告无法证明中穗公司获取涉讼房屋的合法性，因此导致无法办证的原因在于原告而非被告。5.房地产买卖契约、住宅商品房认购书复印件各1份，用以证明牡丹阁一梯501、502已出售。在诉讼中，本院依法向佛山市自然资源局南海分局调查佛山市南海区*********牡丹阁一梯518、519、618、619、202、301、501、502、801、902房的情况，该局经核查后向本院提交了《佛山市自然资源局南海分局关于（2020）粤0605民初2014号调查函的复函》及附件1份。本院依法送达到庭双方，双方对上述函件的真实性均未提出异议。被告工贸公司、第三人省张照发未出庭参加诉讼，也没有提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。经庭审质证、辩证，省信托公司对原告举证1-7、11-13、15-16、21的真实性无异议，本院确认该部分证据的真实性。原告举证9-10系其单方陈述，本院对其证明力不予确认。原告举证14属于证人证言，证人未到庭，本院对其证明力不予确认。证据17-19为中穗公司公开的公司工商登记信息，本院予以确认。原告举证20为原件，本院确认其真实性。原告举证23为本院依法公开的生效文书，本院予以确认。原告举证8、22、24，被告举证1、3、4、5，本院结合案件事实作综合认定。被告举证2与本案无关，本院对其关联性不予确认。佛山市自然资源局南海分局的复函由相关行政部门依法作出，当事人对真实性无异议，本院亦予以采信。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：原告广州保税区国际经济技术发展有限公司历史名称为广州保税区国际经济技术发展总公司。被告省信托公司历史名称为广东省信托房产开发公司。中穗公司由被告工贸公司投资成立，法定代表人为第三人张照发，中穗公司现已注销。1993年10月15日，被告工贸公司（甲方）与被告省信托公司（乙方）、案外人广州中国法律咨询中心（丙方）签订《合作售楼协议书》，约定：甲方拥有“牡丹园”总建筑面积6222029平方米的商品房共86套，现已基本竣工，预计年底前可交付使用，甲方委托乙方以乙方的名义对外销售上述物业，并同意按实际售价的2.5%向乙方缴纳管理费；甲方负担上述物业的地价及全部建造费用，并保证在一九九三年十二月三十一日前交付使用，甲方负担上述物业销售过程中发生的宣传、广告、劳务费用及政府规定的税费，负担上述物业销售后发生的工商统一税和所得税，按时向乙方和丙方支付管理费和法律服务费；乙方负责向市国土局、房管局办妥上述物业的预售商品房许可证及领取房地产预售契约，并以卖方名义和买主签订售房契约，乙方收取售楼款，并在扣除管理费、法律服务费及预留税费（含工商统一税、所得税等一切税费）后，将余额支付给甲方，上述物业出售完毕后和甲方进行结算，多退少补，乙方办理领取房地产证及买主户口入籍事宜，乙方在保修期间负保修责任，但费用由甲方负责。1995年9月1日，广东省信托房产开发公司花地分公司出具收据，确认收到原告交来广信****牡丹阁一梯五楼518、519、六楼618、619部分房款500000元。1995年9月5日，被告省信托公司（甲方）与原告（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方已收到乙方预付的购房定金17000元；甲方自愿将座落南海市潘阳路****牡丹阁一梯五楼518、519、六楼618、619出售给乙方；成交价格868816.8元，乙方于1995年9月1日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金；双方同意于1995年9月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。同日，原告与中穗公司签订《借款协议书》，约定：原告借给中穗公司500000元，期限三个月，由1995年8月31日至1995年11月30日；中穗公司自愿将其所在南海县黄岐****牡丹阁五楼518（72.71平方米）、519（96.65平方米）、六楼618（72.71平方米）、619（96.65平方米）四套总价值（按现行市价计）868816.8元，作为500000元借款抵押给原告；如中穗公司不能按期归还借款，原告对以上抵押物有权处理，房屋可作价出售，也可自己居住，出售后除去本息还回中穗公司余款，如自行居住原告将不再返回借款与房款之间的差额。同日，原告与中穗公司签订《补充协议》，约定原告给予中穗公司借款500000元，月利率18.33‰，按季付息，房地产买卖契约、购房收据统一由广东发展银行开发区办事处代保管。1998年1月9日，原告与中穗公司签订《还款协议书》，约定：原告于1995年8月31日通过广东省发展银行开发区办事处借给中穗公司500000元，月息18.33‰，至1997年12月31日本息合计756620元，中穗公司由于资金困难一再违约，自愿将产权属其所有的广东南海市黄岐****牡丹阁商品房四套给原告以抵所欠原告的借款；中穗公司给原告抵债的四套商品房包括牡丹阁一梯九楼02,、五楼01、八楼01、八楼02，如查证八楼02房被客户已买，中穗公司同意以一梯二楼02房顶替，中穗公司在签订协议的一个月内将房屋回复商品房原貌；中穗公司负责替原告办理以上房产过户的手续，并承担原告按规定应缴纳的税费及有关一切手续费，鉴于中穗公司资金暂时困难，先由原告垫付，所垫付费用，中穗公司承担欠债，两个月内原告可持票证由中穗公司一次性付清，原告拿到以上四套房屋的产权证后，双方本次借款的债权债务始算结清；产权手续乙方应于本协议签订后的三天内报广东省信托房地产公司花地湾公司，五天内花地湾分公司书面确认，如产权有异议，由中穗公司承担法律责任；本协议签订之后五天内将除八楼02以外的三套房屋钥匙交给原告，八楼02于恢复原貌之日交钥匙给原告。2002年4月10日，原告与中穗公司签订《变更黄岐抵押房产补充协议》，载明：2020年4月8日，原告到黄岐****房产登记时发现中穗公司抵押给原告的一梯301房被二梯502住户占有，现双方商定原告将中穗公司抵押的一梯301房转给占房的二梯502住户，中穗公司将****牡丹阁一梯的501房还给原告，作为更换抵押物，中穗公司负责办理抵押给原告的黄岐****一梯202、501、802、901房的房产手续。另查明，广信****小区管理处开具收据及发票，确认收到案外人胡秀兰所交的牡丹阁一梯202、301、801、902的部分管理费、水电费。原告陈述称胡秀兰系其员工，由其负责上述房屋的收楼手续并以其名义缴纳管理费等。2020年1月17日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，工贸公司派出张照发等3人与省信托公司派出5人共同成立广信****牡丹阁售楼部，对外出售属于工贸公司所有的部分牡丹阁一梯、二梯、三梯房屋，原告收到广信****牡丹阁售楼部发出的交楼通知书并办理202、301、801、902的收楼手续，202房、801房、902房现由原告实际占用使用，501房被案外人侵占使用。被告省信托公司陈述，牡丹阁一梯501房曾在1997年与案外人陈壮清签订过《认购书》，牡丹阁一梯202、801、902房并没有出售的记录。本院在诉讼中就佛山市南海区*********牡丹阁一梯518、519、618、619、202、301、502、501、801、902的问题发函佛山市自然资源局南海分局，该局经调查后复函称：来函提及的上述房屋，经大沥镇不动产登记中心核查及查询佛山市不动产登记管理系统，黄岐****牡丹阁一梯301、502房已办理商品房合同备案及不动产权登记；黄岐****牡丹阁一梯202、501、801、902、518、519、618、619房产均没有查询到相关合同备案信息及不动产登记信息；经查确权登记档案，亦没有518、519、618、619这几处房产的确权资料，及经向小区管理公司咨询，现场也未有这4处房产；若法院处置黄岐****牡丹阁一梯202、501、801、902的房产，买受人可持生效法律文书、协助执行通知书（内容应有将上述房产转移至买受人名下的清晰表述）、购房产合同、完（免）税证明、房屋测绘图等相关材料补录房屋确权登记信息后，才能办理上述不动产转移登记手续。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案属房屋买卖合同纠纷，原告诉请两被告协助办理牡丹阁一梯202、501、801、902房的产权登记手续，本院分析如下：一方面，原告举证反映其与省信托公司签订合同约定买卖的是五楼518、519、六楼618、619房，双方未就202、501、801、902房签订买卖协议，原告事实上占有使用202、801、902房，不足以认定省信托公司与其达成买卖上述房屋的合意；另一方面，工贸公司与省信托公司签订《合作售楼协议书》，将其拥有的****86套房屋委托省信托公司销售，但原告提交的牡丹阁楼价表无法反映202、501、801、902房属于合作销售房屋，省信托公司提交的《补充融资合同》载明由工贸公司拥有的86套房屋也不包括202、501、801、902房，虽然《补充融资合同》载明的部分房号经房管部门确认并不存在，但根据现有证据，无法确定合作销售的86套房屋实际房号，而工贸公司投资设立的中穗公司与原告签订协议，约定以202、501、801、902房抵偿债务，相关抵债协议亦未经省信托公司确认，故原告举证不足以证明中穗公司有权将该四套房屋出售或抵偿给原告。综上，原告诉请省信托公司及工贸公司协助办理202、501、801、902房的产权登记手续，理据不足，本院不予支持。被告工贸公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定,判决如下：驳回原告广州保税区国际经济技术发展有限公司的全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费11366元（原告已预交），由原告广州保税区国际经济技术发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  陈美玲人民陪审员  欧阳芬二〇二〇年八月二十八日书 记 员  林浩成