江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5789号上诉人（原审原告）：鲍玺，男，1980年7月8日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：王明星，江苏公大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孔令勇，男，1967年9月8日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：刘学飞，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：闻焰锋，江苏震宇震律师事务所律师。原审第三人：李卫珍，女，1967年6月27日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：刘学飞，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：闻焰锋，江苏震宇震律师事务所律师。上诉人鲍玺与被上诉人孔令勇、原审第三人李卫珍委托合同纠纷一案，鲍玺不服苏州市吴江区人民法院作出的(2020)苏0509民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鲍玺上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判。2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：2016年6月24日，孔令勇委托鲍玺对吴江区松陵镇中山南路1729号上领大厦1501室进行招租，双方签订《委托协议》一份，此合同为期五年，约定租金底价为一年17万元，如招租中租金高于17万部分作为佣金归乙方所有，如孔令勇违约，将赔付一年租金17万元给鲍玺。2016年至今三年的房屋租赁事宜，皆由鲍玺与承租方生命人寿进行对接和洽谈。2019年6月4日起，鲍玺与承租方就2019年至2020年房屋续租事宜进行沟通，2019年6月13日，鲍玺已经和承租方负责人穆总就续租事宜达成一致，商定续租房屋年租金为21万元整。但孔令勇缺违反《委托协议》的约定，在鲍玺不知情的情况下，私自与承租方生命人寿签订续租合同。孔令勇的行为既不符合商业道德，也侵犯了鲍玺的合法权益。一审法院认定事实错误，违反法定程序。孔令勇、李卫珍答辩称，同一审答辩意见。鲍玺向一审法院起诉请求：1.判令解除委托协议，孔令勇承担违约金17万元；2.孔令勇承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于苏州市吴江区房屋系孔令勇与李卫珍夫妻共有。2016年6月24日，孔令勇作为甲方，鲍玺作为乙方，双方签订《委托协议》一份，约定甲方委托乙方对苏州市吴江区进行招租，租金底价为一年17万元整，如招租中租金高于17万部分作为佣金归乙方所有。甲方确保此房屋无任何纠纷，如有纠纷由甲方全权负责，与乙方无关。此合同为期五年，五年内租金差价归乙方所有，如甲方违约，将赔付一年租金17万元整，乙方招过来客户与甲方签署合同租金交付后三天内，甲方应将差价部分打给乙方，否则视为违约。（以上价格均不含税价格）2016年7月31日，孔令勇作为甲方，富德生命人寿保险股份有限公司苏州分公司（以下简称富德苏州分公司）作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为自2016年8月21日起至2019年8月20日止。其中自2016年8月1日至2016年8月20日为甲方给乙方的装修期；本物业租赁期内租金不变，每月租金（含税）为人民币20833元，其中价款人民币19841元，适用税率5%，税款为人民币992元，合计249996元/年，租金费用包含增值税税款、物业费；物业租金支付方式为按半年支付，乙方每半年向甲方支付一次，首期租金于2016年8月10日前支付，续期租金于当期首月的15日前支付；本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期间届满之日前1个月向甲方提出续租要求，乙方拥有在同等条件下优先承租的权利，续租租金以当时的市场价格为基准由双方协商确定。庭审中，鲍玺与孔令勇双方一致确认孔令勇已按约将该份房屋租赁合同的佣金支付给鲍玺。2019年6月4日，富德苏州分公司的员工穆进进（以下简称穆）向鲍玺（以下简称鲍）发送微信：鲍总，刚在上领这边了解了下，这里写字楼的日租在1.3-×××左右，我们已经合作3年了，不知道你们打算收多少租金。鲍：啥意思。穆：租金啊，准备收多少？鲍：不升啊。穆：不降吗？鲍：要降？穆：你不看市场？鲍：你要降多少？市场不看的。穆：我们只能按市场价来，价格方面你不按市场来，合作不了。鲍：你把你的目标价格跟我说下。穆：45月租。鲍：45一个平方？穆：嗯，物业费我们自己付。……2019年6月6日，穆进进向鲍玺发送微信：鲍老板，这个价格你们考虑的怎么样了？鲍玺回复：明天给你答复，这几天在忙。你告诉我一个总价，多少。穆进进回复：一年208260.9元，含税。物业费我们自己付。鲍玺回复：知道了，开票价是吧。穆进进回复：是的。2019年6月7日，鲍玺向穆进进发送微信：×××发票和物业都不管，你看如何。穆进进回复：×××的话一年20万不开票，但是不开票没办法给你们付款，要不然一年21万，含发票。2019年6月13日，鲍玺向穆进进发送微信：可以，什么时候可以签约。2019年7月12日，孔令勇、李卫珍作为甲方，人寿苏州分公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定本合同租赁期间为自2019年8月21日起至2022年8月20日止；本物业租赁期内租金不变，每月租金（含税）为人民币17537.76元，其中价款人民币16702.63元，适用税率5%，税款为人民币835.13元，合计210453.12元/年，租金费用包含增值税税款、物业费；物业租金支付方式为按半年支付，乙方每半年向甲方支付一次，首期租金于2019年8月10日前支付，续期租金于当期首月的15日前支付。双方关于权利义务的其他约定与2016年7月31日的房屋租赁合同相同。2020年3月9日，兰某,4出具《证明》一份，写明：富德生命人寿保险股份有限公司苏州分公司吴江支公司（以下简称富德吴江支公司）承租的吴江区中山南路1729号上领大厦1501的房屋至2019年8月中旬到期。经对吴江出租市场充分调查后，于2019年7月初向上级领导请示，富德苏州分公司同意在租金不超出20万元（不含物业费）及租赁期限为非长期的情况下可以续租，于是通过预留电话与房东孔令勇取得联系，经商谈在2019年7月12日由富德苏州分公司出面与房东孔令勇签订了下一期房屋租赁合同。庭审中，本院依法通知证人兰某,4出庭作证。证人兰某,4陈述：其于2019年3月18日任命为富德吴江支公司的临时负责人，银保监会变更后被任命为负责人。其任职时，原先签的三年租赁协议快到期了，富德吴江支公司告知其想更换办公室，要找70元/平方米以内，300平方米以内的高档写字楼。当时其找了华邦国际、亨通金融的写字楼，找了三个月没有找到合适的就想续租，其就找房东谈价格，谈妥后其就决定和房东续签合同。在此过程中，鲍玺没有找过其，其也没有听说过鲍玺。其于2020年4月30日离职。孔令勇提交的证明系其所写。续租事宜由富德吴江支公司决定，富德苏州分公司只管是否超预算。其认识穆进进，穆进进和其对接，主要负责电脑、网络、房租等杂七杂八的事。其和穆进进的领导冯伟伟沟通好后再和穆进进说，穆进进再去看办公场所，穆进进只是执行者。2020年5月8日，本院至富德苏州分公司处调查。穆进进接受本院询问，明确：鲍玺提交的微信及微信聊天记录是其的，但不全，有部分内容被删除了。其已删除了和鲍玺的所有聊天记录，故无法提供。其主要负责富德苏州分公司大市范围内的职场更换以及IT。富德吴江支公司与孔令勇的二份房屋租赁合同均由其经手。鲍玺提交的2019年1月微信聊天记录不涉及2019年房屋租赁合同的续租事宜，当时其是与鲍玺就2016年房屋租赁合同最后一期的房租进行交涉。2019年5月初，其与房产中介联系看有没有合适的写字楼，了解了吴江当时的大概行情。后，其联系鲍玺试探价格，但与鲍玺就价格没有谈妥。后，其约鲍玺于2019年6月4日到富德苏州分公司商谈续租事宜，鲍玺没有来。随即天热，富德吴江支公司的空调坏了，其就联系房东去修理。兰某,4就直接和房东商谈续租事宜，谈妥后由其负责签约。鲍玺于2019年6月13日向其发送微信问什么时候可以签约，其应该没有回复。顾晓瑛接受本院询问，明确：其认识兰某,兰某,4系富德吴江支公司负责人，于2019年3月18日入职，一开始是临时负责人，2019年4月向银保监会报备材料，任命文件会滞后，于2020年4月30日离职。根据公司印章管理要求，富德吴江支公司是四级机构，不具备用章权利。以上事实，由鲍玺提交的委托协议、穆进进的微信截屏打印件、微信聊天记录截屏打印件十二张、通话录音光盘及通话内容整理打印件、视频光盘二份、照片打印件三张、房产证复印件、孔令勇提交的物业服务费、收费通知复印件（加盖物业章）、证明、营业执照复印件、国内支付业务收款回单拍照打印件（加盖物业章）、房屋租赁合同二份（其中一份为复印件）、一审法院调查笔录二份以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，鲍玺与孔令勇之间形成的委托合同关系依法成立并有效，合同双方均应依约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，鲍玺可随时解除委托协议。故对鲍玺主张解除委托协议的诉讼请求，本院予以支持。鲍玺于起诉时向一审法院提出解除委托协议的诉讼请求，一审法院于2020年1月11日送达孔令勇，故委托协议于2020年1月11日解除。关于鲍玺主张孔令勇跳过其与富德苏州分公司签订房屋租赁合同构成违约的问题，一审法院认为，首先，委托协议未排除孔令勇、李卫珍自行出租的权利；其次，结合证人兰某,4证言以及一审法院调查笔录，鲍玺未完成委托协议约定的对涉案房屋进行招租的义务，系兰某,4自行与孔令勇协商房屋续租事宜。故对鲍玺主张孔令勇承担违约金17万元的诉讼请求，一审法院不予支持。孔令勇抗辩鲍玺支付房屋空置期间费用及物业费，孔令勇应另行主张，本案不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第三百九十六条、第四百一十条的规定，判决如下：一、鲍玺与孔令勇签订的委托协议于2020年1月11日解除；二、驳回鲍玺的其他诉讼请求。案件受理费3700元，由鲍玺负担1850元，由孔令勇负担1850元。二审中，鲍玺提交四份新证据，1.鲍玺与穆进进微信聊天记录一份，证明2019年6月4日下午未能见面不是因为鲍玺不去，而是穆进进认为身边有同事不方便，穆进进提出另约时间，以及在当日鲍玺在微信上与穆进进就租金价格、物业费、发票开具达成一致意见，为“年租金21，含发票”，此与穆进进代表富德苏州分公司与孔令勇于2019年7月12日续签的《房屋租赁合同》条件一致。此外孔令勇于2019年9月4日与鲍玺电话交谈中谎称房屋年租金为17万元，其主观恶意明显，就是不想按约把差额部分支付给鲍玺。2.吴江区市场监督管理局调取的《房屋租赁合同》（2016年版）一份，证明承租方为富德苏州分公司而不是吴江支公司，开票联系人为鲍玺，合同租赁期间至2019年8月20日止，承租方向出租方支付20833元作为押金，因为租赁合同续前三年，此押金也是续签后租赁合同的押金。3.兰某,4公安人口信息一份、富保寿苏州发（2019）41号关于兰某,4任职的通知一份、苏州市吴江区市场监督管理局分公司准予变更登记通知书一份，证明2019年9月19日富德苏州分公司任命兰某,4担任吴江支公司经理，10月29日获苏州市吴江区行政审批局审批通过。10月29日前兰某,4在法律上无权代表富德吴江支公司，且孔令勇与富德苏州分公司签订《房屋租赁合同》的日期为2019年7月12日，兰某,4既不能代表富德苏州分公司，也不能代表富德吴江支公司。4.苏州保监分局关于同意富德生命人寿保险股份有限公司苏州分公司吴江支公司营业场所变更的批复，证明保险公司不同于一般企业，地址变更涉及复杂的审批手续，除非租金特高或有影响经营的重要事由，保险公司不会轻易变更经营地址，穆进进去上领大厦周边询价只是拥有租金砍价的筹码，在鲍玺同意降低租金后，富德苏州分公司续签了《房屋租赁合同》。孔令勇、李卫珍质证认为，1.微信聊天记录应该不属于新证据，我方不再重复质证了。2.《房屋租赁合同》（2016版）在一审应该提交过了，也不属于新证据，不再重复质证了。3.兰某,4的常住人口信息、富德苏州分公司的任命文件、市场局的变更登记通知书、保监会的文件，这些文件真实性均予以认可的，关联性不予认可。富德苏州公司的内部人事任免流程、任命文件的下发及审批以及文件时间是否具有滞后我方不清楚。二审庭审中，各方一致确认2016年至2019年物业费及税费由鲍玺缴纳，物业费为13154/年，2019年2月至2019年8月的物业费共计7673元鲍玺未缴纳。二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。鲍玺与孔令勇之间的《委托协议》合法有效，鲍玺应积极按协议约定履行招租义务，孔令勇也应按约支付鲍玺相应佣金。对于孔令勇跳过鲍玺直接与富德苏州分公司签订房屋租赁合同的行为是否构成违约，本院认为，首先，富德苏州分公司是鲍玺为了履行其与孔令勇之间的委托协议而为孔令勇招的承租人，鲍玺为孔令勇与富德苏州分公司签订第二份房屋租赁合同提供了便利；其次，穆进进于2019年5月24日开始与鲍玺商谈续租事宜，穆进进于2019年6月7日给鲍玺发送微信“要不然一年21万，含发票”，鲍玺于2019年6月13日回复“可以，什么时候签约”，通过该聊天记录可以看出穆进进与鲍玺就房屋租金达成了一致，且孔令勇与富德苏州分公司于2019年7月12日签订的合同房屋租金为210453.12元/年，租金费用包含增值税税款、物业费，该金额与鲍玺和穆进进达成一致的金额基本吻合，因此，本院认为，孔令勇的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方之间的约定，孔令勇应在收到租金后将扣除17万元及物业费、税费后的部分支付给鲍玺作为佣金，《委托协议》约定如孔令勇违约需支付鲍玺17万元作为违约金，虽然孔令勇在一审二审中未明确表示17万元违约金过高，但其抗辩称未违约即包含了违约金过高的意思表示，本院依法调整违约金为（16702.6*12*2-13154*2-170000*2）*1.3=44921.6元，扣除鲍玺未缴纳的2019年2月至2019年8月的物业费7673元，孔令勇应支付鲍玺违约金37248.6元。综上所述，鲍玺的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款判决如下：一、维持江苏省吴江区人民法院(2020)苏0509民初842号民事判决第一项；二、撤销江苏省吴江区人民法院(2020)苏0509民初842号民事判决第二项；三、孔令勇于本判决生效之日起十日内支付鲍玺违约金37248.6元。一审案件受理费3700元，由鲍玺负担944.7元，由孔令勇负担2755.3元；二审案件受理费3700元，由鲍玺负担2889.3元，由孔令勇负担810.7元。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  沈军芳审 判 员  孙楚楚二〇二〇年八月二十七日法官助理  徐馨岚书 记 员  陈启航法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。