广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13923号原告：中山市石岐区张溪股份合作经济联合社，住所地广东省中山市石岐区*******，统一社会信用代码N244**********611C。法定代表人：关沛樟，理事长。委托诉讼代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。被告：中山市亿航电子有限公司，住所地广东省中山市石岐区张溪前进横坑工业区****，统一社会信用代码914************104。法定代表人：曹某1。原告中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）与被告中山市亿航电子有限公司（以下简称亿航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，被告亿航公司提起反诉，本院依法予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张溪经联社委托诉讼代理人封芳芝，被告（反诉原告）亿航公司法定代表人曹某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张溪经联社向本院提出诉讼请求：被告向原告清偿2020年1月1日至2020年4月30日的租金36036元及违约金（违约金按月2%标准计算，以36036元为基数从起诉之日计至实际清偿之日止）。事实与理由：2019年12月9日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于中山市石岐区张溪横坑工业区19号2楼的物业出租给被告作电子厂房使用，每月租金为9009元，租赁期限从2019年2月1日至2021年月30日，被告按季度支付租金，应在每季度首月15日前支付，逾期按日1%收取违约金。原告依约将租赁物业交付被告使用，被告从2019年11月1日开始拖欠租金，并在2020年4月底在未告知原告的前提下将物业腾空。原告为减少损失，于2020年4月30日将租赁物业收回。原告在签订租赁合同时收取的保证金16000元，原告同意用来抵扣2019年11月、12月的租金，但被告拖欠的剩余租金经原告多次催交未果。被告亿航公司辩称，其从2014年4月开始从张溪发展公司租赁涉案房屋用于经营电子、电线加工生产及出口业务。从2014年至2020年4月，其在经营初期都是提前交租几个月的租金，合共支付租金620000元，从未拖欠租金。2019年下半年经济不顺，加上2020年疫情影响，开始拖欠了两个月的租金，原告即开始停水停电，对被告生产造成严重影响。后来原告把门锁起来，不让被告出货，导致被告没有收入来源。被告请求原告延迟交租、减免租金，原告都不同意，还扣留了被告的用具、工作台等家私，被告无法继续经营。要求原告退回押金16000元。原告用保证金抵扣租金没有通知被告，被告也没有同意过，且被告在2020年3月29日向原告代收租金的工作人员“阿强”以现金方式支付了3000元租金。被告没有拖欠过水电费。被告亿航公司向本院提出反诉请求：反诉被告张溪经联社返还反诉原告亿航公司保证金16000元。事实与理由：反诉原告自2019年2月1日起租赁涉案房屋经营，每月租金为9009元。反诉原告于2019年2月1日支付16000元保证金，于2019年7月5日、9月26日、12月16日分别支付租金27027元、36036元、27027元，合共支付租金90090元，即2019年2月1日至2019年12月的租金已付清。2.反诉被告经常对经营场所人为停水、停电及锁门，导致反诉原告无法完成客户订单，造成了反诉原告的经济损失。反诉原告无法经营被逼撤离。反诉被告未经反诉原告同意，强行将保证金16000元、水电保证金1000元抵扣租金，未经反诉原告同意，理应退回。2019年4月8日，反诉原告员工邓伟航在2019年4月8日通过微信转账支付2940元给反诉被告催收人员秦国强，该笔款款项应作为租金结算。疫情期间，反诉原告已多次要求反诉被告减免租金，但反诉被告不予理会。反诉被告张溪经联社对反诉辩称，按照租赁合同约定，保证金是用于被告担保履行租赁合同义务。反诉被告不存在违约行为，但反诉原告欠付租金仍未支付，且自行搬离涉案房屋，反诉原告构成违约，导致反诉被告解除合同的条件成就，反诉原告已搬离涉案房屋的行为也视为租赁合同解除，反诉被告有权没收租赁保证金。反诉被告为妥善处理纠纷，已用该保证金抵扣了2019年11月、12月的租金，不足抵扣的部分，反诉被告不与反诉原告计较或有其他安排，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于中山市石岐区张溪横坑工业区19号的房地产，房屋建筑面积3057.92平方米，登记权属人为中山市石岐区***民委员会。2019年12月9日，张溪经联社作为出租方（甲方），亿航公司作为承租方（乙方），签订租赁合同。该合同主要约定：乙方承租甲方位于中山市石岐区张溪横坑工业区19号2楼的物业，租赁面积为800平方米，每月应交租金9009元，租赁期限自2019年2月1日至2021年1月30日止；乙方在合同签订即支付甲方租赁保证金16000元，该租赁保证金及水电保证金由甲方保管，不计利息；乙方应按约定的金额和期限向甲方交付租金，租金应于当季度首月15日前缴纳（如遇法定节假日则顺延），如逾期缴纳，甲方可向乙方按每日收取所欠租金1%的违约金；乙方拖欠租金1个月以上，甲方可以解除合同，收回物业，物业内的存物视为乙方放弃所有权，由甲方处理；甲、乙任何一方如需提前终止合同，必须提前2个月通知对方，在上述规定期限内未通知，由违约方负责赔偿相当于当月租金总额2倍给守约方；水电保证金1000元。双方当事人确认，亿航公司在租赁合同签订前已实际承租使用涉案房屋，该租赁合同系双方补签；该合同签订当天，亿航公司已向张溪经联社支付租赁保证金16000元。2.关于租金的支付情况。张溪经联社主张亿航公司自2019年11月1日起欠付涉案房屋租金。亿航公司对此予以确认，并明确未支付2020年1-4月的租金。但亿航公司称，2020年春节前后，其找到张溪经联社交租，希望先缴纳2020年2月以后的租金，但张溪将联社要求先将之前月份的租金缴清，其在当时缴纳了35000元的租金，张溪经联社认为该笔款项支付的是2019年8月、9月、10月的租金，而其认为该笔款项支付后其即付清了2019年欠付的全部租金，该笔35000元系通过法定代表人曹某1妻子的微信转账支付。就租金的支付情况，亿航公司提交了就承租涉案房屋缴纳租金的增值税发票（抵扣联）、转账记录、微信聊天记录。（1）发票反映：亿航公司于2019年7月5日缴纳了2019年1个月的涉案房屋租金增值税，于2019年9月26日缴纳了2019年4月至2019年7月共计4个月的涉案房屋租金增值税，2019年12月16日缴纳了2019年3个月的涉案房屋租金增值税。（2）转账记录反映：亿航公司于2019年12月9日支付了共计3个月的租金27027元。（3）对于微信聊天记录。发生于张溪经联社工作人员“秦国强”（微信号：qinguoqiang999）与曹某1妻子谭华之间的微信聊天反映：2019年11月18日，秦国强告知水电费1008元。2019年12月3日，秦国强告知“开始要收2019年7-12月下半年的电梯费，每月200元，共1200元”。2019年12月6日，秦国强告知“11月水电费779.5元”，当月9日谭华转账支付779.5元。2019年12月30日，秦国强催促支付2019年下半年的电梯费，并询问“你什么时候来交房租”，谭华分别回复“知道”以及“10号前”，并于2020年1月10日前表示年前一定完成。2020年1月14日，秦国强告知“水电费1064.1元”，谭华同日支付1064.1元并备注“12月水电费”；后秦国强询问电梯费是否已交，谭华转账支付1200元；秦国强询问租金交租事宜并表示“到时候拿发票给你”，谭华回复“租金等董事长来交”。2020年3月7日，秦国强催促交租，谭华表示没有开工；秦国强表示“没有开工也要交啊，你上一年的没交清的”，谭华回复“去年有2个月，开工了就来交，上班的工人，还没回来”；后秦国强表示“你交了我们就不催了，我们现在公司也难啊，就追上一年没交那种，今年欠的租金现在都没有在催”，谭华回复“嗯”。2020年3月9日，秦国强告知“2020年1-2月水电费共636元”。2020年3月23日，秦国强再次催促交租事宜，谭华告知“你去厂里，老板在厂里”，并提供了老板的电话（该电话与曹某1的电话号码一致），让秦国强直接联系老板等内容；秦国强表示“租金又没交现在连水电费都不交。再不交我守完路口，下星期过去停你们水电”，谭华表示“我打电话叫他明天来交，或者我回来交”；秦国强回复“那水电费你也不要拖”以及“尽快把2019年租金和2020年一月份租金交清先”。2020年3月26日，秦国强表示“水电费你都不交没的说”，谭华表示“谁说不交了！1-2-3都没上班……20号才开工”等内容，表示不用催会交租；秦国强回复“上一年你们租金还欠2个月，现在1-2月份水电费你们用了现在还不肯交”等，谭华表示“1月十几号都没上班，3月20号才上班，那个水电费怎么用了那么多……别催了，是我们的不是”；秦国强表示“疫情没发生前你们也拖欠租金不肯交……2019年你们的租金都没交清你还能说什么”以及“你们怎么用电我不知道，反正表在你们楼下那里，表走多少我就抄多少”。2020年3月27日，秦国强告知“636元”；谭华次日转账支付636元，秦国强表示当月需缴清2019年的租金否则锁门。发生于张溪经联社工作人员“秦国强”与亿航公司员工邓伟航之间的微信聊天记录反映：2019年8月20日，邓伟航要求张溪经联社开门及接通水电，并表示可转账5000元，秦国强表示转账后联系经理开门。2020年4月8日，邓伟航向秦国强转账支付2940元（邓伟航转账3020元，后秦国强退回80元），秦国强表示“记得下星期三交租，再交唔到锁门……”。2020年4月15日，秦国强提醒交租。另，亿航公司称其答辩时所述以现金方式支付了3000元租金，系指通过2020年4月8日邓伟航通过微信转账支付给秦国强的前述款项。张溪经联社称，该笔转账支付的2940元系用于支付2020年的电梯费2400元、2020年3月产生的水费24元及电费511.5元。就此，张溪经联社提交了以亿航公司为纳税人的2020年生活服务管理费增值税发票（发票备注为涉案房屋1-12月电梯费）、2020年3月份电费增值税发票以及其自制的2020年3月水费收款单。3.关于合同解除的时间。张溪经联社主张，亿航公司在未通知其的情况下，自行于2020年4月底开始搬离涉案房屋，正式搬走是在2020年5月3日，其工作人员在2020年5月5日巡查时发现亿航公司已腾空，为避免损失扩大即收回涉案房屋并加锁，其认为租赁合同已在2020年4月30日解除。亿航公司主张，张溪经联社在2020年1月1日时已对涉案租赁物加锁，导致其无法使用涉案房屋办公，合同自当日已解除；其在是在2020年3月30日搬离涉案房屋，对此在2020年3月底有告知张溪经联社工作人员。4.亿航公司提交了一份张溪经联社在2020年4月10日出具的告知书。告知书主要内容为：张溪经联社经股民代表大会就“疫情期间是否减免租金”事宜进行表决，表决结果为“不减免租金”。5.关于租赁保证金。张溪经联社称，其已用亿航公司支付的保证金用于抵扣2019年11月、12月的租金，保证金对2019年11月、12月租金不足抵扣的部分，其不向亿航公司主张权利。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。张溪经联社与亿航公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。现双方当事人均认可租赁合同已解除，结合张溪经联社已收回涉案房屋的事实，本院对租赁合同已解除的事实予以确认。关于欠付租金的起止时间。庭审中，亿航公司明确确认其自2019年11月1日起欠付租金，微信聊天记录反映其在2019年年底、2020年初张溪经联社工作人员催讨2019年拖欠的租金时未就该欠租事宜提出异议，并在2020年3月7日的微信聊天中明确表示“去年有2个月”租金未支付。同时，亿航公司未能提交2019年全部租金的增值税发票或者转账付款凭证，不足以证明其已足额支付了2019年的全部租金。因此，本院采信张溪经联社的陈述,认定亿航公司自2019年11月1日起欠付租金。亿航公司称其已在2020年3月30日搬离涉案房屋，既未能就该搬离时间提交证据，也未能就已通知张溪经联社搬离事宜提交证据，现张溪经联社自认亿航公司系在2020年4月底开始搬离，且自愿计算租金至2020年4月30日，本院认定亿航公司欠付自2019年11月1日起至2020年4月30日止的租金。关于实欠的租金金额。对于2019年11月、12月的租金，张溪经联社主张以亿航公司支付的保证金抵扣，实际减免了亿航公司的责任，且保证金的作用在于就承租人履行合同义务所提供的担保，保证金抵扣租金也可以减少双方当事人诉累，故本院对张溪经联社有关保证金抵扣租金的主张予以认可，并驳回亿航公司要求张溪经联社返还租赁保证金的诉求。对于2020年1月至4月的租金。亿航公司工作人员邓伟航于2020年4月8日转账向张溪经联社2940元时，并未明确该款项的性质，张溪经联社主张该款系支付全年的电梯费及2020年3月的水电费并就此提交了相应的增值税发票等证据予以佐证，结合微信聊天记录反映亿航公司在2020年3月份确有使用涉案房屋生产的情况，本院采信张溪经联社的陈述，认定该2940元系用于支付水电费及电梯费。但由于前述已认定亿航公司应支付租金至2020年4月30日，亿航公司应支付的电梯费亦应计算至2020年4月30日，前述2940元的款项中应有1604.5元（2940元-电梯费2400元÷12个月×4个月-电费511.5元-水费24元）从欠付的2020年1-4月的租金金额中予以扣减。因此，本院认定亿航公司实欠租金金额为34431.5元（9009元×4个月-1604.5元）。关于违约金。亿航公司欠付租金的行为构成违约，张溪经联社主张亿航公司自起诉之日即2020年5月27日起支付违约金，本院予以认可。合同约定违约金为每日1％明显过高,本院酌情调整违约金的计算方法为：以欠付租金34431.5元为基数，从2020年5月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市亿航电子有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市石岐区张溪股份合作经济联合社支付租金34431.5元及违约金(计算方法：以34431.5元为基数，从2020年5月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍计算至清偿之日止)；二、驳回原告中山市石岐区张溪股份合作经济联合社的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告中山市亿航电子有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取为350元（原告中山市石岐区张溪股份合作经济联合社已预交），由原告中山市石岐区张溪股份合作经济联合社负担50元，被告中山市亿航电子有限公司负担300元（被告中山市亿航电子有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市石岐区张溪股份合作经济联合社）；反诉案件受理100元（反诉原告中山市亿航电子有限公司已预交），由反诉原告中山市亿航电子有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 姚 班二〇二〇年八月十七日书记员 刘尉婷黄怡凤