广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初11379号原告：吴淑敏，女，1974年5月23日出生，汉族，住佛山市顺德区**************，公民身份号码440************228。委托诉讼代理人：钟晴，广东晨诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖嘉鑫，广东晨诺律师事务所实习律师。被告：广州中茂园林建设工程有限公司，住所地广州市天河区珠江东路****。法定代表人：王国豪。委托诉讼代理人：罗政权，北京市东元（广州）律师事务所律师。原告吴淑敏与被告广州中茂园林建设工程有限公司（以下简称中茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告吴淑敏的委托诉讼代理人钟晴、廖嘉鑫，被告中茂公司的委托诉讼代理人罗政权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴淑敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的租金69696元（=5808×12，其中5808元为约定的第三年，即自2019年1月至2020年1月的月租金金额）；2.判令被告支付违约金35424.96元（具体详见附表：违约金计算表）；3.判令被告立即返还租赁场地，同时支付场地占用期间的场地占用费11616元（=5808×2，自2020年1月1日起，暂计至2020年2月25日，以后顺延至实际交付日止）；4.本案律师费9000元由被告承担；5.本案诉讼费由被告承担；以上第1、2、3、4项合计人民币125736.96元。事实和理由：原告与被告于2017年1月1日签订了《房屋租赁合同》，双方为租赁合同关系。根据《房屋租赁合同》约定，由被告承租原告位于佛山市顺德区****桂畔路的88号铺、89号铺铺面，租赁期限自2017年1月1日至2020年1月1日，共三年。被告已支付了第一年及第二年的租金，但是自租赁期内的第三年年初起，存在如下违约行为，严重损害原告的合法权益：一、拖欠第三年（自2019年1月1日起至2020年1月1日止）租金共计69696元。根据《房屋租赁合同》第2条，第三年的月租金为5808元，根据第3条以及被告2017年及2018年支付租金的时间，被告应于当年年初支付租金。但是，自2019年2月底，被告仍未按约支付2019年当年的全年租金共69,696元。针对被告逾期不交租金的行为，原告曾多次催款，并于2019年12月20日委托律师出具《律师函》再次催促履行，但被告仍拒不履行。二、合同终止后仍实际占用租赁场地拒不返还。在2019年12月20日的《律师函》中，原告向被告发出了2020年是否续租的要约，如需续租，被告应在2019年12月25日前回复，否则视为不再续租。但是被告在收到该函件后，并未在限定期限内作出续租的答复，故应视为不再续租，双方租赁合同关系终止，被告应于2020年1月5日前完成搬迁、交还租赁场地。但截至2020年2月25日止，被告虽已无人员在租赁场地内办公，但其办公物品等仍实际占用租赁场地，并且拒不履行搬迁、返还租赁场地。三、律师费及诉讼费的承担。原告在2019年12月20日的《律师函》中，明确提出如果被告仍拖欠租金，拒不返还租赁场地并办理工商迁移手续，导致原告为主张权利救济所造成的损失，包括律师费，诉讼费等应由被告承担。被告在收到《律师函》后并未提出异议，因此应承担本次诉讼的律师费及诉讼费。综上，直至起诉之日，被告尚拖欠原告租金共计人民币69696元、仍实际占用原告租赁场地并拒不办理工商迁移手续。被告的上述行为已经严重损害了原告的合法利益，应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》相关规定，为维护原告的合法利益，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告中茂公司辩称，被告确实已经付清了2018年12月之前的租金。被告在2019年12月底收到原告律师函后便搬迁离开租用场地。收到律师函后被告不再续租，并根据租赁合同第5条规定，放弃了场地内的办公用品的所有权。因此，被告实际上在2019年12月底已经将租用场地返还原告，原告要求被告支付场地占用费无事实及法律依据。对于逾期支付租金的违约金，原、被告之间并无关于第三年拖欠租金违约金的约定，1.租赁合同第3条是关于第一年租金支付的相关约定，因此原告要求被告支付逾期支付违约金无事实及法律依据；2.即使被告需支付违约金，违约金计算方式错误，首先计算违约金的起算点错误，租赁合同并无关于第三年支付租金的时间，只约定了第一年租金支付时间，被告可以在2019年任意一天内支付租金，自进入2019年后，原告都没有向被告主张要求支付租金直至2019年12月20日才通过律师函方式通知被告于2019年12月25日前支付租金，因此即使被告需支付违约金，起算点应为2019年12月26日。其次，原告主张违约金过高，被告请求按照未付租金为基数，以LPR计算。关于逾期办理工商迁移手续违约金的意见，原告与被告之间并无该项违约金约定，原告要求该部分违约金无事实及法律依据。关于律师费的意见，双方并无就律师费承担协商一致达成合意，原告要求该部分费用无事实及法律依据。被告主张被告已向原告支付的押金14400元应抵消被告尚欠原告的租金，虽租赁合同约定了合同期满后被告应当办理工商迁移手续，否则不退还押金，但是并无明确约定何时办理迁移手续。因疫情原因，被告经营调整，在合同期满后未能及时办理工商迁移手续，但现在被告正积极办理上述手续，因此原告应返还押金，但因被告尚欠原告租金，因此被告主张该押金抵消相应租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无争议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告吴淑敏提交的《民事委托代理合同》及律师费发票，均系原件，本院予以采信；2.原告提交的税费交付情况，系打印件，无法核实来源，不予采信。经审理查明：吴淑敏系佛山市顺德区****桂畔路88号、89号铺的业主。2017年1月1日，吴淑敏与中茂公司签署《房屋租赁合同》，约定吴淑敏将上述商铺出租给中茂公司，租赁期限自2017年1月1日至2020年1月1日，第一年租金每月4800元，第二年每月租金5280元，第三年每月租金5808元，租金包含管理费；房屋租赁税由中茂公司承担；中茂公司应在签订合同后五天内以银行转账或现金方式缴纳一年租金，每超期一天按月租金的1%增收罚金，超过十五天以上的，吴淑敏有权终止合同收回商铺并没收按金，合同期满时要把牌照注册地点变更或注销，否则按金不予退还；中茂公司缴纳14400元给吴淑敏作按金；中茂公司违约导致吴淑敏有权终止合同的，中茂公司需按吴淑敏要求在15日内办理交接手续，如未能按期办理交接手续，当作自动放弃该商铺内物品所有权；中茂公司迁出前应缴清所有费用，包括租金、电费、水费以及各项经营费用，中茂公司无拖欠的情况下，吴淑敏无条件无息一次性退还按金给中茂公司，否则吴淑敏有权没收按金作为经济补偿。2016年12月23日，中茂公司向吴淑敏支付了2017年全年租金及按金合共72000元。2018年1月22日，中茂公司向吴淑敏支付了2018年全年租金63360元。中茂公司以案涉商铺地址作为住所地办理了广州中茂园林建设工程有限公司佛山分公司的工商登记。因中茂公司一直未缴纳2019年的租金，吴淑敏委托广东晨诺律师事务所向中茂公司发出《律师函》，要求中茂公司于2019年12月25日前支付欠缴租金69696元并支付违约金19631.04元，如中茂公司未按上述期限支付的，吴淑敏因提起诉讼产生的律师费等损失将由中茂公司承担。并告知中茂公司在2019年12月25日前就是否续租问题进行回复，不再续租的在2020年1月5日前迁出租赁场地。中茂公司于2019年12月23日收到了该《律师函》，但并未回复。中茂公司一直未与吴淑敏办理租赁物交接手续，至庭审时亦未将公司的工商登记的经营地址从案涉商铺地址迁出。吴淑敏在2020年3月10日至15日期间自行收回了案涉商铺，并于2020年3月15日另行出租给他人。吴淑敏委托广东晨诺律师事务所就其与中茂公司租赁合同纠纷一案提供法律服务，代理一审诉讼及执行事宜，约定律师费为9000元。本院认为，原、被告签署的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告中茂公司至今尚未向原告支付2019年租金，存在违约。原告吴淑敏主张被告中茂公司支付尚欠租金69696元有理，本院予以支持。原告吴淑敏已自行收回了案涉商铺，原告吴淑敏主张被告中茂公司返还租赁物已无必要，对该诉讼请求不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在原告吴淑敏已向中茂公司发送律师函要求中茂公司迁出租赁物的情况下，被告中茂公司既不主动与原告吴淑敏办理交接手续，也不明确告知原告吴淑敏可自行收回租赁物。因此被告中茂公司并未履行向原告吴淑敏返还租赁物的义务，理应向原告支付场地占用费。考虑到原告自认已于2020年3月10号左右自行收回商铺，本院认定被告中茂公司应向原告支付2020年1月1日至2020年3月10日场地占用费，占用费标准按原租金标准5808元/月计收。故被告中茂公司应向原告吴淑敏支付场地占用费13552元（5808×2+5808÷3）。对于违约金，原告主张被告支付逾期支付租金的违约金、逾期办理工商迁移手续的违约金。对于逾期支付租金的违约金，《房屋租赁合同》并未约定第三年租金的支付期限。原、被告未就支付期限达成补充协议，也并未有相应的交易习惯。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，租金应当在每届满一年时支付。故第三年的租金应在2020年12月31日前支付。原告主张自2019年3月1日起计算违约金并无理据，本院不予支持。被告至今未支付2019年租金，也未办理工商登记住址的迁移手续。根据《房屋租赁合同》中关于“超过十五天以上的，吴淑敏有权终止合同收回商铺并没收按金，合同期满时要把牌照注册地点变更或注销，否则按金不予退还”的约定，考虑被告中茂公司的过错及给原告造成的损失，本院认定原告无需退还被告中茂公司已缴纳的按金，被告中茂公司无需另行向原告吴淑敏支付违约金。被告中茂公司关于以按金抵扣尚欠租金的抗辩，本院不予采纳。对于律师费，属于因被告违约造成的原告的损失，原、被告并无约定，已超过被告中茂公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告在《律师函》中虽有提及，但双方并未就此达成一致意见。原告主张被告支付律师费，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州中茂园林建设工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日向原告吴淑敏支付2019年租金69696元；二、被告广州中茂园林建设工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日向原告吴淑敏支付场地占用费13552元；三、驳回原告吴淑敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1407.37元、财产保全费1148.68元，合共2556.05元（已由原告吴淑敏预交），由原告吴淑敏负担762.97元，被告广州中茂园林建设工程有限公司负担1793.08元（被告广州中茂园林建设工程有限公司径向原告吴淑敏支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 慧二〇二〇年七月三十日书记员 吴楚君