大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初2279号原告：大连科隆自动化仪表有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区长春路**。法定代表人：闫大伟，该公司总经理。委托代理人：杨传君，辽宁华夏律师事务所律师。委托代理人：崔晓晨，辽宁华夏律师事务所律师。被告：大连久安汽车出租有限公司，住，住所地辽宁省大连市西岗区长春路**（A）座****/div>法定代表人：陆云秋，该公司执行董事。委托代理人：孙智红，辽宁丰源律师事务所律师。委托代理人：张露，辽宁丰源律师事务所律师。第三人：吕杰，女，1979年2月2日生，汉族，西岗区曼天雨服装长春路润发店经营者，住辽宁省盖州市。原告大连科隆自动化仪表有限公司与被告大连久安汽车出租有限公司、第三人吕杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连科隆自动化仪表有限公司的委托代理人崔晓晨、杨传君，被告大连久安汽车出租有限公司的委托代理人孙智红，第三人吕杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告腾退位于大连市西岗区的案涉房屋；2.被告按照年租金7.3万元标准支付自2020年1月1日至被告腾退之日止的房屋占用使用费；3.被告按照年租金6万元（3万元/年×2）标准支付自2020年1月1日至被告腾退之日止的违约金。事实和理由：原被告在2018年签订《房租租赁合同》，约定：原告将大连市西岗区一层临街房（建筑面积74.7平方米）租赁给被告，期限为2018年1月1日至2019年12月31日，年租金3万元。合同期限届满后，如被告在延长期后不能归还房屋，每逾期一日向原告支付原日租金2倍的罚金。合同签订后双方按合同约定履行了各自义务。依据国资委相关规定，2019年11月29日，原告授权实际控制股东大连市建设投资集团有限公司将案涉房屋在大连产权交易所进行挂牌出租，租赁期自2020年1月1日开始。2019年12月13日，大连产权交易所告知原告的实际控股人大连市建设投资集团有限公司，通过网络竞价由案外人刘世臣摘牌，成为案涉房屋新的承租人，自2020年起租金为3.65万元/半年。双方的《租赁合同》在2019年12月31日终止，被告应腾退案涉房屋。在原告多次催促后，被告仍未将案涉房屋腾退，其行为严重的侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告诉讼请求。被告于2020年1月1日之前已经搬出案涉房屋，亦不存在案涉房屋占用费及罚金。事实及理由：被告于2019年12月17日收到原告委派的员工裴喜军送达的《腾退函》，口头告知案涉房屋将被在大连产权交易所以大连市建设投资集团有限公司的名义进行挂牌出租，要求被告腾退案涉房屋。事实上，在产权交易所挂牌的房屋街牌号与本案案涉房屋的街牌号并不一致。被告经咨询律师，查询得知，原告已经于2002年5月15日被大连市市场监督管理局吊销，被告才了解原告在多年的租赁期间拒绝给被告开具租房发票的原因。原告被吊销后，除清算外无权对其所有财产进行盈利性处分，也无权委托任何第三方对其所有的财产进行盈利性处分。依据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的函》，“吊销企业法人营业执照，是工商行政管理局根据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记，该企业法人归于消灭”。依据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十三条“企业法人被吊销《企业法人营业执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知其开户银行，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理”。另外，大连市建设投资集团有限公司并非案涉房屋产权所有者，其无权代表原告在大连产权交易所进行挂牌出租。被告希望通过沟通可以继续履行原合同，但口头沟通无果。同日，被告向原告送达《沟通函》希望原告依据合同支付多年未支付的修缮费用及违约金，原告至今置之不理；被告随后又邮寄《续租函》，希望以书面形式承报原告领导继续承租案涉房屋，原告关于房屋是否续租或者如果不续租何时进行案涉房屋的接收没有任何回复。因此，被告在本案租赁合同履行过程中，一直积极配合，主动沟通。沟通无果后，在2019年12月31日，被告认为依据原、被告之间的《房屋租赁合同》第六条第6款租赁期满合同自然终止。在《房屋租赁合同》终止的情况下，被告与大连九龙高新技术创业服务有限公司签订《租赁合同》，租赁期间为三年自2020年1月1日起至2022年12月31日，地址为西岗，地址为西岗区长春路****。被告于当日已经搬离案涉房屋，经营地点也已经变更，也，经营地点也已经变更一直没有收到的原因。此事因原告负责人裴喜军休假，被告与另一负责人李志新沟通并告知其搬家的情况，希望早日接收案涉房屋，原告负责人回复，过完年看领导的意见，被告一直等待原告的接收房屋。收到本案传票后，被告了解到，原告是2020年1月22日向贵院提起诉讼，起诉后并未通过任何一种方式告知原告，且不再提收房事宜，存在怠于接收案涉房屋且扩大自身损失的过错。随后全球新冠疫情开始，亦对案涉房屋的接收造成影响，被告在此过程中并不存在过错，不应当承担相关法律责任，即在原告诉请第一项不成立的情况下，诉请的第二项、第三项亦不能成立。另外，本案存在次承租人即吕杰作为经营者的西岗区曼天雨服装长春路润发店（个体工商户），次承租人与被告之间的《房屋租赁合同》也于2019年12月31日自然终止，次承租人是街边门面房，原告一年多前已经知悉，目前与原告之间从2020年1月1日开始已经成立事实租赁关系，而且次承租人现在仍在该地址经营。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持”。因此，原告应当向次承租人主张权益。综上，原告的诉请不符合事实及法律规定，为维护被告的合法权益，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，2018年底，我在被告大连久安汽车出租有限公司处承租了位于大连市西岗区临街房，建筑面积50平方米，租赁用途为服装销售店，租期为1年，自2019年1月21日起至2019年12月31日止，每年租金为4万元。我现在仍然实际占有使用该房屋，对原告主张的请求腾退案涉房屋，第三人可以腾退，但希望考虑第三人的投资情况，第三人经营不足一年且受到疫情影响，希望把案涉房屋租赁给第三人。经审理查明，2017年12月27日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将大连市西岗区一层临街房租赁给被告使用，建筑面积74.7平方米，租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还。年租金3万元。租赁期满，被告应如期交还房屋。如被告确实短期内租不到房屋，原告应酌情延长租赁期限，被告在延长期后不能归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的罚金。合同签订后，原告向被告交付了案涉租赁房屋。2018年底，第三人吕杰从被告大连久安汽车出租有限公司处承租了案涉房屋中的50平方米（建筑面积），租赁用途为服装销售店，租期为1年，自2019年1月21日起至2019年12月31日止，每年租金为4万元。第三人占有使用该房屋部分面积至今。另查，2019年12月13日，大连产权交易所向大连市建设投资集团有限公司出具《关于大连西岗区长春路358号3处房产出租项目公告情况的函》，该函记载，“……大连市西岗区长春路358号3处房产……标的3成交价格为3.65万元/半年……”原告称函所提及的“标的3”即为案涉租赁房屋，被告对此予以否认。本院所确认的上述事实，有（1997）大行初字第4号行政判决书、（1997）大行初字第4号行政裁定书、房屋租赁合同、竞价结果通知单、授权委托书、企业信用信息、企业机读档案登记资料、收条、沟通函、续租函、快递签收单、租赁合同、租赁保证金收款收据、营业执照、情况说明、银行卡客户交易详细信息、企业信用信息公示报告和当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原被告之间的房屋租赁合同关系至2019年12月31日届满，被告应及时向原告腾退案涉房屋。被告在其租赁案涉房屋期限内，将案涉房屋的部分面积出租给第三人使用，被告应在租赁期届满之时将案涉承租房屋整体交付给原告。被告未能将其从原告处所承租的房屋整体交付给原告，属违约，原告主张被告腾退位于大连市西岗区房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张按照年租金7.3万元标准支付房屋占用使用费的诉讼请求。因原告所提交的《关于大连西岗区长春路358号3处房产出租项目公告情况的函》等证据不足以证明自2020年1月1日至今案涉房屋的租赁价格为3.65万元/半年，故应按照原被告之间的房屋租赁合同约定的租金标准，即年租金3万元，支付自2020年1月1日至被告腾退之日止的房屋占用使用费，原告诉请中超出部分没有事实依据，本院不予支持。关于被告主张的按照年租金6万元标准支付自2020年1月1日至被告腾退之日止的违约金的诉讼请求。该违约金标准约定过高，本院按照被告应向原告支付的房屋占用使用费（自2020年1月1日至被告腾退之日止，按照年租金3万元标准计付）的30%，予以调整，原告该项诉讼请求中超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告大连久安汽车出租有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告大连科隆自动化仪表有限公司腾退位于大连市西岗区临街房屋（建筑面积74.7平方米）；二、被告大连久安汽车出租有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连科隆自动化仪表有限公司按照3万元/年标准支付自2020年1月1日至被告腾退之日止的房屋占用使用费，并按照该房屋占有使用费的30%支付违约金。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费631元（原告已预交），由被告大连久安汽车出租有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分交纳案件受理费，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  杨 多人民陪审员  黄启迪人民陪审员  田云碧二〇二〇年八月五日书 记 员  张 颖