安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民初74号 原告:天长市自然资源和规划局，住所地安徽省天长市广场东路，统一社会信用代码11341181003211727。 法定代表人:王金友，该局局长。 委托诉讼代理人：郭宣彤，该单位公职律师。 委托诉讼代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。 被告:天长市粤恒置业有限公司，住所地安徽省天长市广陵路南侧东二凤南路西侧**统一社会信用代码91341181MA2RX77Y7K。 法定代表人:陈华，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：胡正安，北京恒德（合肥）律师事务所。委托诉讼代理人：刘正梅，北京恒德（合肥）律师事务所。 原告天长市自然资源和规划局（天长市规划局）与被告天长市粤恒置业有限公司（以下简称粤恒公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天长市规划局的委托诉讼代理人郭宣彤、王学翥、被告粤恒公司的委托诉讼代理人胡正安、刘正梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天长市规划局向本院提出诉讼请求：1.判令粤恒公司按《国有建设用地使用权出让合同》的约定,支付延期支付土地出让金的违约金4716.612万元;2.粤恒公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：天长市规划局与恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）于2018年9月26日签订电子监管号分别为3411812018Ｂ02148、3411812018Ｂ02154、3411812018Ｂ02164、3411812018Ｂ02186、3411812018Ｂ02172的五份《国有建设用地使用权出让合同》,约定天长市规划局将位于天长市金牛湖新区宗国有建设用地以46868万元价格出让给恒大公司,后恒大公司申请将涉案建设用地使用权受让人变更为粤恒公司,双方于2018年10月11日签订了补充合同。合同约定粤恒公司于2018年10月19日前支付成交价款的50%（含定金）,其余50%款项于2019年9月19日前付清。但粤恒公司除支付了9270万元定金外,并未按合同约定于2018年10月19前支付全部成交价款50%中除定金外的14164万元,直至2019年9月17日才将该款项和其余的50%合同款付清,因此14164万元支付不符合合同约定,粤恒公司构成违约。按照合同约定,粤恒公司应当按日1‰承担逾期333天付款的违约责任,合计4716.612万元。天长市规划局于2019年9月19日致函粤恒公司要求承担违约责任未果。 粤恒公司辩称，1.天长市规划局出让的土地不符合《闲置土地处置办法》中规定的出让条件。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定天长市规划局应于2018年9月30日前交付出让的土地，粤恒公司支付第一期土地款时间为2018年10月19日前。根据《城市房地产管理法》第九条、《土地管理法》第四十七条、第四十八条相关规定，天长市规划局在出让土地之前应当按法定程序完成对原集体土地上农民的安置补偿工作，交付的土地应为可以自主使用且无任何第三人主张权利的净地。天长市规划局交付的土地上原有的输电线路未及时迁移导致粤恒公司无法按计划施工。征地过程中天长市规划局未妥善解决被征地农民的安置补偿问题，粤恒公司在施工过程中不断有被征地农民进行阻拦，对开发进度造成极大的影响。因此，天长市规划局交付的土地不符合法律规定。天长市规划局交地义务在先，粤恒公司付款义务在后，粤恒公司有权行使先履行抗辩权，无需承担迟延付款的违约责任；2.天长市规划局没有按照合同约定的时间交付土地。 即使粤恒公司应当承担迟延付款的违约责任，合同约定按日1‰支付违约金的比例过高，请求法院予以调整。天长市规划局系非经营性单位，其实际损失应为银行同期存款利息损失（年利率为1.3%）。综上，天长市规划局违约在先请求依法驳回天长规划局的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：天长市规划局提供的证据一、企业注册信息查询单一份。证明天长市规划局主体合法；证据二、天长市规划局统一社会信用代码。证明天长市规划局的主体合法；证据三、《出让合同及补充条款》及补充条款（监管号3411812018B02148/-1、监管号3411812018B02154/-1、监管号3411812018B02164/-1、监管号3411812018B02172/-1、监管号3411812018B02186/-1）缴款单（编号7162220439/7162220498、7162220447/7162220500、7162220455/7162220519、7162220463/7162220527、7162220471/7162220535）。证明粤恒公司具体的支付时间，粤恒公司存在违约应当承担违约责任；证据四、催缴函一份。证明粤恒公司应当承担违约责任；证据五、催缴通知书一份。证明天长市规划局已按约履行交地义务；证据六、地籍、地籍调查表产登记审核审批表各一份。证明粤恒公司确认天长市规划局于2018年9月30日交付土地；证据七、施工进度表说明、预售许可审批表、进一步完善商品房预售管理的通知各一份。证明天长市规划局于预售许可证发放之前交付了涉案土地。本院认证意见为，天长市规划局提供的证据一、证据二，能够证明天长市规划局主体合法，本院予以确认。对天长市规划局提供的证据三、四，本院对该两份证据的真实性予以确认，对于粤恒公司是否应当承担违约责任本院结合其他证据予以综合认定。证据五、证据六、证据七，能够证实天长市规划局已按约交付涉案土地，本院对该三份证据予以确认。 粤恒公司提供的证据一、2018年11月22日、2018年12月10日、2019年2月23日、2019年3月22日拍摄的照片4张、工程竣工验收报告1份（复印件）。证明双方签订《国有建设用地使用权出让合同》后，由于天长市规划局未及时完成土地上原有输电线路的改迁，其中冶山变10KV山南105线67号杆至136号杆线路迁改工程在天长市金牛湖筹备工作委员会组织下于2019年1月14日完成，其他输电电路改迁在2019年3月底尚未完成。天长市规划局出让的土地不符合法律规定的出让条件；证据二、2018年12月12日、2019年1月17日、2019年3月4日、2019年3月13日拍摄的照片4张。证明双方签订《国有建设用地使用权出让合同》前，由于天长市规划局在征地过程中未妥善解决被征地农民的安置补偿问题，导致粤恒公司在施工过程中不断有被征地农民进行阻拦。天长市规划局出让的土地不符合法律规定，其违约在先，粤恒公司无需承担违约责任；证据三、冶山变10KV山南105线67号杆至136号杆线路迁改工程竣工验收报告一份。证明2019年1月14日冶山变10KV山南105线67号杆至136号杆线路迁改工程由滁州东源电力工程有限公司施工完成；证据四、2019年3月7日天长市公安局接处警情况登记表一份。证明案涉土地上被征地农民拆迁安置问题未解决，涉案土地不符合国家规定的供应条件。天长市规划局违约在先，粤恒公司无需承担迟延付款违约责任。本院认证意见为，粤恒公司提供的证据一、证据二，天长市规划局出让的土地是否符合法律规定，粤恒公司是否应当承担违约责任，本院将结合其他证据予以综合认定。证据三、证据四，该两份证据与本案无联性，本院不予认证。 根据当事人举证、质证、本院认证及当事人陈述，查明本案事实如下： 2018年9月26日天长市规划局与恒大公司签订五份《国有建设用地使用权出让合同》，约定天长规划局将位于天长市金牛湖新区宗国有建设用地出让给恒大公司。电子监管号分别为3411812018Ｂ02148、3411812018Ｂ02154、3411812018Ｂ02164、3411812018Ｂ02186、3411812018Ｂ02172。上述五份合同对应五块不同宗地的出让方案。五份合同主要条款大致相同，分别约定了合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款、支付的定金数额、分期支付的出让价款数额等内容。合同主要内容为，…第五条合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地；第六条出让人同意在2018年9月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到现状土地条件；第十条受让人同意按照以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期支付成交价款的50%（包含定金），付款时间为2018年10月19日，第二期支付剩余50%的款项，付款时间为2019年9月19日之前；…第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。五份合同约定的出让价格总计为46868万元。后恒大公司申请将涉案建设用地使用权受让人变更为粤恒公司。合同签订后天长市规划局按约向粤恒公司交付了涉案土地。2018年10月11日天长市规划局与粤恒公司签订了五份补充合同，约定双方协议对上述五份土地出让合同变更为，投资项目名称由恒大公司改为粤恒公司，受让人由恒大公司改为粤恒公司。恒大公司为粤恒公司承担无限连带责任。 补充合同签订后，粤恒公司支付定金9270万元，2019年9月17日支付土地出让价款37598元。 本院认为，综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：粤恒公司是否存在延期支付土地出让金的行为；如果存在，延期支付土地出让金的违约金数额如何确定。 2018年9月26日天长市规划局与粤恒公司签订的五份《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的权利和义务。天长市规划局诉称，根据合同约定粤恒公司应于2018年10月19日前支付成交价款的50%(含定金),其余50%款项于2019年9月19日前付清。但是粤恒公司除支付了9270万元定金外,并未按合同约定于2018年10月19前支付全部成交价款50%中除定金外的14164万元,直至2019年9月17日才将该款项和其余的50%合同款付清,因此14164万元的支付不符合合同约定,粤恒公司构成违约，粤恒公司应当按日1‰承担逾期333天付款的违约责任,合计4716.612万元。粤恒公司辩称，根据《城市房地产管理法》第九条、《土地管理法》第四十七条、第四十八条相关规定，天长市规划局在出让土地之前应当按法定程序完成对原集体土地上农民的安置补偿工作，交付土地应为可以自主使用且无任何第三人主张权利的净地。双方签订的合同约定宗地交付方式为，出让人同意在2018年9月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到现状土地条件。如果涉案合同对宗地交付方式无约定的，应当遵从法律的规定。天长市规划局按现状向粤恒公司交付涉案宗地，粤恒公司亦进场施工，故应当视为天长市规划局已按约交付涉案宗地。即便涉案宗地上存在未迁移的输电杆线，输电杆线原先存在于涉案土地之上，因天长市规划局只需现状交付宗地，故天长市规划局交付行为没有违反合同的约定。粤恒公司提供的接处警情况登记表载明，因征地款无法分配，导致村民到粤恒公司工地阻止施工。从证据内容来看，纠纷因村民阻止粤恒公司施工产生，与天长市规划局出让土地的行为无关。故粤恒公司的抗辩理由不能成立。 根据粤恒公司的付款节点，能够认定未按合同约定于2018年10月19前支付成交价款14164万元,逾期支付333天。粤恒公司存在逾期付款的违约行为。双方签订的合同约定，受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。天长规划局要求粤恒公司按约承担逾期付款违约金4716.612万元。粤恒公司抗辩合同约定的违约金数额过高，请求调减，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因粤恒公司现已缴清国有建设用地使用权出让款，不存在土地出让金不能入库的风险，且天长市规划局未能提供证据证明实际产生的损失，结合粤恒公司履约情况等其他因素，本院酌定粤恒公司按中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准支付违约金。粤恒公司需支付的违约金为7307518元（141640000元×0.0435÷365天×333天×1.3）。 综上，天长市规划局的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下： 一、被告天长市粤恒置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告天长市自然资源和规划局违约金7307518元； 二、驳回原告天长市自然资源和规划局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费277631元，由原告天长市自然资源和规划局负担234588元，由被告天长市粤恒置业有限公司负担43043元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 高 奎 审判员 刘 勇 审判员 王 敏 二〇二〇年八月三十一日 书记员 王倩倩 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。