吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初1950号 原告（反诉被告）：钟金妹，女，1974年10月30日出生，汉族，农民，住浙江省瑞安市。 委托代理人：姚均彪，浙江精武律师事务所律师。代理权限：代为起诉，代为承认、放弃或者变更诉讼请求，代为和解、提起上诉或者反诉，代为领取法律文书。 被告（反诉原告）：张立林，男，1971年12月12日出生，汉族，个体，住通化市东昌区。 原告钟金妹与被告张立林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟金妹的委托代理人姚均彪，被告张立林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟金妹向本院提出诉讼请求：一、依法确认双方已经于2020年5月25日解除《门市租赁合同》；二、依法判决被告立即返还已经收取的房屋押金50，000.00元及租金90，000.00元合计140,000.00元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月12日，原、被告签订《门市租赁合同》一份，合同约定原告承租被告所有的坐落于通化市东昌区东昌路XX号X-XX号共计XXX平方米的房屋作为商业用房，年租金400,000.00元，租赁起始时间为2020年6月12日至2021年6月11日。合同签订后，原告依约于同日向被告支付了押金50，000.00元及预付租金90,000.00元共计人民币140,000.00元，并由被告亲笔出具收条一份交原告收执。由于原告自身原因，取消了原投资计划。因此，原告于2020年5月25日通过丈夫以微信及快递的形式同时向被告发送了解除《门市租赁合同》通知书。被告收到解除《门市租赁合同》通知书后，以该房屋再次出租收取他人押金和租金后才同意返还原告上述的押金及预付租金为由，拒绝了原告提出返还押金及预付租金的要求，经多次沟通未果。故此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院准予上述诉讼请求为盼。 张立林辩称，答辩人不同意被答辩人钟金妹的诉讼请求，答辩人没有违反约定，已将房屋交付给钟金妹，钟金妹解除合同的理由没有事实根据，纯属强词夺理，通化地区属低风险地区，商业活动已正常经营，其签约前已经知道，且其违约行为给答辩人造成了经济损失，故申请驳回其诉讼请求。 张立林向本院提出反诉请求：1、判令解除双方于2020年5月12日签订的《门市租赁合同》，责令被反诉人（本诉原告）钟金妹，返还租赁房屋。2、依法判令被反诉人钟金妹赔偿反诉人张立林，房屋空置期间租金损失14万元。3、判令被反诉人钟金妹承担诉讼费用。事实和理由：2020年5月12日，双方签订门市租赁合同一份，合同约定，被反诉人钟金妹承租，反诉人（本诉被告）张立林所有的坐落于通化市东昌区东昌路XX号X-X的商业用房，约定年租金40万元，租赁起始时间为2020年6月12日至2025年6月11日，合同签订后被反诉人（本诉原告）钟金妹，于当日支付了押金5万元及预付租金9万元，反诉人（本诉被告）张立林于当日将房屋钥匙及租赁房屋交付给被反诉人（本诉原告）钟金妹，同时反诉人（本诉被告）张立林给被反诉人，让了一个月的租金，这一个月的时间用于给被反诉人（本诉原告）钟金妹装修，后被反诉人无正当理由反悔，假借疫情为由，违反约定不租赁该房屋。并将反诉人（本诉被告）张立林诉至人民法院，反诉人（本诉被告）张立林认为被反诉人违反合同约定，侵害反诉人（本诉被告）张立林的合法权益，故依法提起反诉，请求人民法院依法支持反诉人（本诉被告）张立林的反诉请求，维护反诉人（本诉被告）张立林的合法权益。 钟金妹对张立林反诉辩称，1、本案反诉的事实是符合事实的，但本案双方已经于5月25日解除合同，双方起租的时间为2020年6月4日，解除合同的时候租金尚未起算；2、本案双方签订的租赁合同并没有约定违约条款，故此没办法计算违约金；3、双方解除合同的时候已经告知反诉原告钥匙存放在某个地方，故此不存在反诉被告再向反诉原告交付房屋的事实。最后反诉原告要求反诉被告承担租金损失14万元没有任何事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：2020年5月12日，张立林（甲方）与钟金妹（乙方）签订门市租赁合同，约定：门市位置为通化市东昌区东昌路XX号X-X#，门市面积256.6平方米，租赁期自2020年6月12日至2025年6月11日止，年租金40万元，每年交房租日期5月12日，房屋押金50，000.00元等。当日，钟金妹支付张立林押金5万元及租金9万元，张立林亦将房屋钥匙及租赁房屋交付给钟金妹，同时张立林给钟金妹让了一个月的租金用于钟金妹装修。2020年5月25日钟金妹通过手机微信通知张立林解除双方签订的门市租赁合同，返还已经收取的租金及押金。2020年7月8日钟金妹就其与张立林之间的房屋租赁合同纠纷向本院起诉。2020年7月23日反诉原告张立林反诉状副本送达反诉被告钟金妹。 本院认为，原、被告签订的门市租赁合同已于2020年5月12日经双方签字依法成立并生效。双方均应按合同约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。被告作为出租方已依约将案涉房屋交付原告。合同解除是法律允许非违约方在对方违约的情况下可采取的补救方式，是否愿意继续受到合同约束的选择权在于非违约方。本案合同履行期限届满前，原告单方违约提前主张解除合同，不符合约定或法定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。其主张其于2020年5月25日通过丈夫以微信及快递的形式同时向被告发送了解除《门市租赁合同》通知书，确认双方已经于2020年5月25日解除《门市租赁合同》缺乏法律依据，本院不予支持。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，致使不能实现租赁合同目的，反诉原告张立林作为出租人主张解除合同，符合解除条件，本院应予支持。该合同于2020年7月23日反诉原告张立林反诉状副本送达反诉被告钟金妹时解除。合同解除后，根据履行情况和合同性质，张立林主张钟金妹返还租赁房屋，本院应予支持。钟金妹应支付张立林租金为33,333.00元／月×1个月＋33,333.00元÷30日×12日＝46,666.00元（自2020年6月12日起至2020年7月23日止）。张立林应返还钟金妹租金为90,000.00元－46,666.00元＝43,334.00元。该合同因原告钟金妹违约解除后，原告钟金妹作为违约方应向守约方张立林承担赔偿损失等违约责任，违约方违约而给守约方张立林造成的损失主要是空租期的租金损失，根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于进行租赁、违约方的过错程度等因素可酌定，张立林主张钟金妹赔偿其房屋空置期间租金损失14万元，约4个月的租金损失，尚属合理，本院应予支持。租赁合同押金的功能在于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿；为了担保承租人不拖欠其在租赁期间所产生的租金、水电费、卫生费、物业费等费用。因钟金妹仍在使用租赁房屋至今未将该房屋倒出交付给张立林，无法确定租赁房屋设施是否完好以及租期内相关费用是否已结清，故对原告钟金妹主张被告张立林返还房屋押金5万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，判决如下： 一、解除反诉原告张立林与反诉被告钟金妹于2020年5月12日签订的门市租赁合同； 二、反诉被告钟金妹自本判决生效后十日内，将租赁房屋返还反诉原告张立林。 三、被告张立林自本判决生效后，立即返还原告钟金妹房租43,334.00元； 四、反诉被告钟金妹自本判决生效后，立即赔偿反诉原告张立林房屋空置期间租金损失140,000.00元； 五、驳回原告钟金妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（本诉部分）1,550.00元，由原告钟金妹负担1,108.00元，被告张立林负担442.00元；案件受理费（反诉部分）1,550.0元，由反诉被告钟金妹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  毛德义 二〇二〇年八月十七日 书记员  徐慧丽