河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1081民初3063号原告：任杰锋，男，汉族，生于1977年6月7日，住河南省禹州市。原告：王昆伦，女，汉族，生于1977年11月21日，住河南省禹州市。二原告委托诉讼代理人：吴刚，河南名人（禹州）律师事务所律师。被告：史晓非，男，汉族，生于1987年10月11日，住河南省禹州市。被告：沈亚菲，女，汉族，生于1985年11月26日，住河南省禹州市。原告任杰锋、王昆伦诉被告史晓非、沈亚菲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告任杰锋及二原告委托诉讼代理人吴刚到庭参加诉讼，被告史晓非、沈亚菲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任杰锋、王昆伦诉称：2018年8月22日，经禹州市满堂红房产经纪有限公司居间，二原告与二被告签订房屋买卖合同，约定二被告以840000元的价格将其共有的位于禹州市骏景中央公园小区A栋一单元1001室的房屋出售给原告，合同签订后共向二被告交付购房款663224元并偿还银行五个月房贷计14440元。2018年11月，二被告因拖欠款项，上海招商银行申请人民法院将该房屋查封，导致原、被告无法再继续履行房屋买卖合同。2019年元月23日，经禹州市满堂红房产经纪有限公司在场见证，以被告史晓非为乙方，原告为甲方，被告沈亚菲为担保人，三方签订补充协议，第三条约定：1、房屋冻结事件由乙方自身原因造成甲方损失现金677664元及月息一分的利息。乙方在2019年7月1日前由担保人担保退还房款200000元整及利息47432元。2019年10月30日前由担保人担保退还房款200000元及利息14328元，在2019年12月30日前一次性付清剩余房款277764元及利息5552元，在房款退完之前甲方仍有此房屋的居住权。现已过约定的最后一期还款期限，但二被告均未履行还款义务,(其实沈亚菲原本应当与史晓非是共同债务人而不仅仅是担保人)，故提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2、判令二被告共同支付原告677664元及利息47432元，并以677664元为基数自2019年7月1日起按月利率1%计算利息至全部本息还清之日止。被告史晓非、沈亚菲缺席未答辩。原告任杰锋、王昆伦向本院提供的证据有：1、房屋买卖合同一份、收据两张，证明二原告与二被告签订房屋买卖合同并足额支付购房款的事实；2、补充协议一份，证明二原告和二被告协商一致解除房屋买卖合同以及二被告分期退还房款的相关约定。被告史晓非、沈亚菲未向本院提供证据。本院审查后认为，原告提供的证据内容真实、形式及来源合法，且与本案事实相关联，依法予以采信。经审理查明：史晓非通过分期付款方式购买位于骏景中央公园A幢1单元10层1001号西户房产一套。2018年8月22日，史晓非作为甲方，任杰锋、王昆伦作为乙方，禹州市满堂红房产经纪有限公司作为丙方，签订房屋买卖合同一份，约定：甲方拥有位于禹州骏景中央公园A幢1单元10层1001房屋，房屋所有（共有）权人沈亚菲，房屋建筑面积143.3平方米，乙方自愿购买上述房屋；房屋及其配套设施的总价款为840000元；乙方应于合同签订时支付定金20000元，双方同意暂存于丙方处10000元为物业保证金，即佣金，物业保证金在办理完成房屋立契过户手续前由丙方代为保管；甲乙双方同意一次性付款，乙方应在立契过户后当日，向甲方付清全部房款，物业保证金仍由丙方保管；甲乙双方应在本合同网签备案之日起三十个工作日内，共同到不动产管理局立契并办理房屋过户及相关手续。另甲乙双方共同协商约定如下：1、甲方在2018年8月22日在丙方公司收乙方购房定金20000元；2、乙方是跟着甲方的按揭还款，甲方知情并全力配合乙方的过户手续和银行面签；3、甲、乙双方协商等不动产证过2年后再进行过户，乙方承担以后过户的所有费用及甲方欠银行的房贷；4、甲方在过户前如有任何纠纷，需承担一切法律责任，过户后由乙方负责；5、乙方分二次付款，第一次在2018年8月22日支付给甲方定金20000元，第二次在2018年8月28日支付甲方房款643424元，甲方收到第二次房款时，将房子交给乙方，将之前的物业费、水费、电费清完，之后由乙方负责，乙方收到甲方交房钥匙后，甲方负责将水卡、电卡、天然气卡更名到乙方名下；6、为了以后过户，乙方押甲方房款30000元，甲方同意等过户后，乙方将30000元给予甲方。该合同由史晓非、任杰锋、王昆伦及禹州市满堂红房产经纪有限公司分别签字捺印、盖章确认。2018年8月22日，任杰锋支付购房定金20000元，沈亚菲出具收据一份；2018年8月28日，任杰锋、王昆伦向史晓非支付房款643424元，史晓非出具收据一份。2019年1月23日，任杰锋作为甲方，史晓非作为乙方，沈亚菲作为担保人，禹州市满堂红房产经纪有限公司作为丙方（在场见证人），共同签订补充协议，约定第一条：甲方经丙方介绍购买位于禹州市骏景中央公园A栋一单元10层1001房产一处价值840000元，甲方于2018年8月28日经丙方见证付与乙方房款663224元，及五个月房屋贷款共计14440元，余款为乙方未付清的银行贷款。由甲方负责偿还，有丙方提供房屋买卖合同为证。第二条：由于甲方自愿为了降低房产过户费用，在丙方明确告知存在风险的前提下，甲乙双方共同协商等房产证满2年以后再办理房屋过户手续，期间由于乙方经营不善出现经济问题，造成招商银行追讨乙方名下房产，现乙方被招商银行起诉，该房产被法院冻结保全。第三条：1、房屋冻结事件由乙方自身原因造成甲方损失现金677664元及月息一分的利息。乙方在2019年7月1日前由担保人担保退还房款200000元及利息47432元。2019年10月30日前由担保人担保退还房款200000元及利息14328元，在2019年12月30日前一次性付清剩余房款277664元及利息5552元，在房款退还完之前，甲方仍有此房屋的居住权。2、自本合同签订之日起，该房屋所欠银行房贷，月供由乙方承担。3、房款退还完的当天此房屋买卖合同直接解除。4、如果该房屋被法院拍卖，甲方搬出该房屋，由此造成的甲方的损失由乙方全部承担。该补充协议由任杰锋、史晓非、沈亚菲、禹州市满堂红房产经纪有限公司分别签字捺印、盖章。另，二原告于2001年4月4日登记结婚，本案发生在二原告夫妻关系存续期间，庭审中原告王昆伦认可原告任杰锋签订的补充协议内容。后因多次催要上述款项无果，二原告来院提起本案诉讼。本院认为：被告史晓非与二原告于2018年8月22日签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告任杰锋与二被告于2019年1月23日签订的补充协议明确显示期间由于被告史晓非经营不善出现经济问题，造成招商银行追讨被告史晓非名下房产，现被告史晓非被招商银行起诉，该房产被法院冻结保全,合同无法继续履行,致使原告无法实现合同目的,被告史晓非已经构成违约。故本院对二原告要求解除被告史晓非与二原告于2018年8月22日签订的房屋买卖合同的诉请，依法予以支持。二原告已向被告史晓非支付的款项有：定金20000元，购房款643424元，五个月房贷14440元，共计677864元，合同解除后，二原告要求被告史晓非返还677664元的诉求，依法予以支持。按照补充协议约定，利息按月利率1%支付未超出法律规定，因此二原告主张以677664元为基数自2019年1月1日起至2019年6月30日止按月利率1%计算的40659元利息，以477664元为基数自2019年7月1日起至2019年9月30日止按月利率1%计算的14328元利息，以277664元为基数自2019年10月1日起至2019年12月1日止按月利率1%计算的5552元利息，共计60539元，依法予以支持；下余利息应以677664元为基数按月利率1%自2019年12月2日起支付至款项清偿之日止。补充协议中，没有约定被告沈亚菲的担保方式和担保范围，应对协议全部债务承担连带保证责任；协议约定剩余房款支付日期为2019年12月30日，故二原告要求被告沈亚菲承担本案付款责任未超过保证期间，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告任杰锋、王昆伦与被告史晓非于2018年8月22日签订的房屋买卖合同已解除。二、被告史晓非于本判决生效后十日内返还原告任杰锋、王昆伦738203元及利息（以677664元为基数按月利率1%自2019年12月2日起支付至款项清偿之日止）；被告沈亚菲承担连带清偿责任。三、驳回原告任杰锋、王昆伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5525元，由被告史晓非、沈亚菲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  张继先二〇二〇年八月二十八日法官助理吴鹏书记员马丽华