湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初2855号 原告：湖南温馨物业管理有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道黄都港社区普瑞大道二段**。 法定代表人：李聪，总经理。 委托诉讼代理人：李艳，湖南天楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌辉，湖南天楚律师事务所律师。 被告：易珂，男，1987年7月20日出生，汉族，户籍所在地长沙市望城区，经常居住地长沙市望城区。 原告湖南温馨物业管理有限公司(以下简称温馨物业公司)与被告易珂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告温馨物业公司的委托诉讼代理人凌辉、被告易珂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温馨物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4858元，违约金1676元，共计6534元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为富基世纪公园89栋1408房的业主，房屋面积为126.52平方米。原告与开发商湖南富基置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务，对被告居住的小区实施了规范化的物业管理，为被告提供了物业管理服务。被告自2018年1月1日起停止缴纳物业管理费。根据合同约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，物业公司有权要求业主或物业使用人补交所欠费用并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。经原告多次催交，被告拒绝缴纳物业管理费。原告依法诉至法院，望判如所请。 被告易珂辩称：从入住小区以来，缴纳过一年的的物业费，但因为小区物业服务不到位，第二年开始就没有缴纳物业费了。物业的主要问题如下：1、安保服务不到位，车放在车库被擦坏要物业调监控但因为监控未打开并没有监控画面，电动车棚没有安装监控导致电动车经常被盗，安保人员严重不足，人员可以随意出入小区；2、临时用电问题，从入住以来一直都是使用的临时用电，冬季、夏季每天停电最少三次，导致了家里有电器被烧坏；3、维修不及时，家中窗户坏了、门前灯坏了、房间漏水等问题向物业反映并没有及时得到处理。 经审理查明，2010年5月25日，温馨物业公司作为乙方，案外人湖南富基置业有限公司作为甲方，双方签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将其开发的富基世纪公园住宅小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至业主委员会授权全体业主委托与选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅面积1.6元/平方米。物业服务费按季缴纳，业主应在每季的第一月第5日履行缴纳义务。 2016年5月27日，易珂与案外人湖南富基置业有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区××道××段××号××幢××单元××房，房屋面积126.52平方米。2017年2月14日，易珂办理入住手续。同日，温馨物业公司作为乙方，易珂作为甲方，双方签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方在甲方收房时，预收六个月物业服务费，甲方自收房后第七个月开始应在每季度后10日内履行缴费义务；物业服务费实行包干制，每月收费标准为1.6元／平方米（住宅）；甲方逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三的标准向乙方支付违约金。 另查明，本院在受理本案的同时，受理了涉案小区多起物业服务合同纠纷案件。经查明，涉案小区88、89、90栋至今仍是临时用电，对业主的生活产生了一定影响。对此，温馨物业公司向湖南富基置业有限公司出具业务联系函，要求明确应急解决方案及永电正式启动时间，被告易珂属于该范围的业主。 庭审中，温馨物业公司陈述易珂自2018年1月1日至2019年12月31日止共计24个月拖欠物业服务费总计4858元（126.52平方米×1.6元/平方米/月×24个月，四舍五入后取整），易珂表示认可。温馨物业公司向易珂催收物业管理费未果，故诉至法院。 以上事实有温馨物业公司提交的《前期物业管理委托合同》、《长沙市望城区商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《准予入住通知书》、装饰装修申请表、物业服务照片、业务联系函、物业费发票、催缴照片及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。温馨物业公司与案外人湖南富基置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及温馨物业公司与易珂签订的《前期物业管理服务协议》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。温馨物业公司依协议提供了物业服务，易珂应当按照约定支付物业服务费。关于临时用电问题，《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。根据上述规定，临时用电只能用于建设施工用电，不能用于居民的日常生活用电，而开发商向业主出售的商品房的交付标准应包括永久用电。如果涉案房屋迄今仍使用临时用电，业主的日常正常生活无法得到保障，应由开发商承担相应责任。但该问题与本案并非同一法律关系，当事人可另行主张。温馨物业公司当庭陈述采取了相应措施居中协调，并提交相应证据予以证明，已尽相应义务。故本院认为，温馨物业公司应继续努力提高服务水平，为业主提供更高质量物业服务，但被告不能以临时用电问题认定物业服务有瑕疵而拒绝缴纳物业服务费用。对于被告陈述的小区物业存在安保、维修等服务方面的瑕疵问题，被告未提交证据证明，被告以上述理由拒交物业费，于法无据，本院不予支持。综上，对原告温馨物业公司诉请被告易珂支付物业服务费4858元的诉讼请求，本院予以支持。原告温馨物业公司诉请被告易珂支付违约金，本院认为，双方在《前期物业管理服务协议》约定被告从逾期之日起按照每日千分之三的标准缴纳滞纳金，该约定明显高于温馨物业公司的实际损失。另为更进一步加强物业公司与业主之间的沟通与协商，促进物业公司提供更优质高效的管理和服务，本院对于温馨物业公司请求支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告易珂于本判决生效之日起十日内支付原告湖南温馨物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费4858元； 二、驳回原告湖南温馨物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告易珂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  周红宇 二〇二〇年八月十九日 书记员  严 尚 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，依据业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的。人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据或 者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。