广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂执异97号 异议人（案外人）：朱柏安，男，1991年5月25日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 申请保全人：海天建设集团有限公司。住所地:浙江省东阳市江北街道甘溪东街**。统一社会信用代码：91330783785663700R。 法定代表人：应培新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王成松，该公司职员。 被保全人：北海智弘投资有限公司。住所地：广西北海市广东路**。统一社会信用代码：914505007913176284。 法定代表人：张均智，该公司执行董事 被保全人：张均智，男，1964年6月8日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被保全人：北海智海经贸发展有限公司。住。住所地：广西北海市西南大道**一社会信用代码：91450500282893854F。 法定代表人：符开铸，该公司执行董事。 本院在审理原告海天建设集团有限公司（以下简称海天公司）诉被告北海智弘投资有限公司（以下简称智弘公司）、张均智、北海智海经贸发展有限公司（以下简称智海公司）建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告海天公司的申请，本院于2019年1月17日和23日分别作出（2019）桂民初9号民事裁定和（2019）桂执保1号协助执行通知，查封了智弘公司名下位于北海市杭州路以南国有土地使用权【国有土地使用权证号：北国用（2012）第××号、北国用（2009）第××号】及地上在建工程。案外人朱柏安以其购买的商品房被查封而向本院提出异议。本院于2020年8月13日立案受理，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人朱柏安提出异议，请求本院依法解除其购买的位于广西北海市屋（以下简称涉案房屋）的查封。事实和理由：2018年5月30日，案外人朱柏安与智弘公司签订一份《商品房买卖合同》购买涉案房屋。该房屋建筑面积182.4平方米，每平方米5798元，总价为1057555元。合同签订后，案外人一次性交付1057555元给智弘公司。案外人还于2020年6月16日缴纳完涉案房屋契税20143.90元给税务局。案外人还缴纳了维修基金、有线电视安装费、管道燃气初装费用等其它全部费用交纳完成。案外人于2019年1月20日收房并装修入住至今，但智弘公司未在房产交易中心给其办理备案登记。案外人到北海市不动产登记中心查询时，发现案外人购买的涉案房屋已被法院查封。案外人认为，涉案房屋为其在法院查封前已经购买且支付完全部购房款的合法房产，也是唯一住房。请求解除对涉案房屋的查封执行。 案外人朱柏安提供的证据材料（均为复印件）：1、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00122350）；2.《ENS快递单》（编号：1082724427232）；3、《广西增值税普通发票》两份，编号NO：02111067、NO：02111068；4、《中华人民共和国税收完税证明》，编号345055200600011730；5、《不动产登记信息查询证明》两份；6、朱柏安居民身份证。 海天公司、智弘公司、张均智、智海公司均未提交答辩意见。 本院查明，本院在审理原告海天公司诉被告智弘公司、张均智、智海公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告海天公司的申请，本院于2019年1月17日作出（2019）桂民初9号民事裁定，裁定：一、查封智弘公司名下位于北海市杭州路以南国有土地使用权【国有土地使用权证号：北国用（2012）第××号、北国用（2009）第××号】及地上在建工程；二、冻结智弘公司银行存款共计39000000元。2019年1月23日本院作出（2019）桂执保1号协助执行通知，请求北海市不动产登记中心协助查封智弘公司名下案涉土地和在建工程，在建工程为××路××城绿洲××、××、××、××、××、××、××、××、××幢。其中，……9幢房号为……1602……。查封期限为三年，自2019年1月23日至2022年1月22日止。同日，北海市不动产登记中心在回执上回复本院：关于智弘公司合同纠纷一案协助事项的执行情况如下：一、经不动产数据库查询，登记在北海智弘公司名下证号为北国用（2012）第××号、北国用（2009）第××号《国有土地使用权证》项下建有“智弘银城绿洲”在售项目，并已有部分售出，该两土地使用权应属开发商智弘公司和全体业主共有，本次无法协助办理对该两宗土地使用权的查封登记。二、智弘银城绿洲4幢ｌ单元2201号、6单元2503号；6幢1单元0203、1202、1601、2503号；9幢2302号；11幢1802号；12幢1502号房屋均已办理合同登记备案至他人名下，本次无法协助执行办理预查封登记。三、其余房屋本次已按协助执行通知书要求办理预查封。其中7幢2801、2802、2901号；8幢1802、1902、2002号；9幢2001、2201号；10幢1401、1801、1802、1901、1902、2001、2002、2201、2202号本次均为轮候预查封……案涉房产在上述查封范围之内。 2019年11月22日，本院作出（2019）桂民初9号民事判决，判令：一、被告智弘公司向原告海天公司支付工程款216313067.5元及利息（利息计算方式：从2018年2月15日起，以216313067.5元为基数，按月息2%计算至债务全部清偿时止）；二、被告智弘公司向原告海天公司支付逾期支付工程进度款的利息105409923.2元；三、被告智弘公司向原告海天公司支付逾期返回履约保证金的利息4196933.33元；四、被告智海公司、张均智对被告智弘公司的上述债务承担连带清偿责任；五、原告海天公司在被告智弘公司应付的工程款216313067.5元范围内，就涉案工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。案件受理费1901715元，原告海天公司已预交，由被告智弘公司负担。财产保全费5000元由海天公司负担。 另查明，本院对异议人朱柏安提供证据予以审查，确认以下事实：2018年5月30日，朱柏安与智弘公司签订一份《商品房买卖合同》（预售），合同编号：ＹＳ00122350，购买位于广西北海市屋，建筑面积共182.4平方米，其中，套内建筑面积152.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.83平方米，每平方米5798元，总金额人民币1057555元。合同签订后朱柏安已按合同约定于2018年6月11日一次性支付全部房屋价款给智弘公司。2019年1月20日，朱柏安接收涉案房屋并装修入住至今。2020年5月18日，北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》，证明截止2020年6月16日16时10分，朱柏安名下无不动产（房屋）登记信息。 本院认为，归纳本案争议焦点为：异议人朱柏安请求解除查封涉案房屋是否有事实和法律依据？ 异议人朱柏安主张涉案房屋为其购买，在本案中提出的是涉案标的异议，也就是对涉案房屋的权属提出实体异议，目的是为了阻却法院对该标的查封。本案中，朱柏安在涉案房屋被查封前，已经与智弘公司签订房屋购买合同并已按房屋买卖合同的约定一次性交纳全部房款给智弘公司。2019年1月20日，朱柏安取得该房屋并使用至今。上述事实有《商品房买卖合同》、《广西增值税普通发票》、《中华人民共和国税收完税证明》等证据相互印证，可以认定异议人在本院查封前签订了合法有效的买卖合同、支付对价的事实；2019年1月20日异议人收受案涉房产钥匙，可以认定异议人在本案查封之前占有使用案涉房产的事实。涉案房屋至今未办理过户登记，非异议人杜莹莹的过错所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，异议人朱柏安对查封涉案房屋提出异议，符合上述规定情形且其权利能够排除执行，本院予以支持。 综上，异议人朱柏安提出的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下： 解除异议人朱柏安购买位于广西北海市产的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广西壮族自治区高级人民法院提起诉讼。 审 判 长 梁文华 审 判 员 杨家杰 审 判 员 阮传华 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 邓 波 书 记 员 冯飞燕