江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1340号上诉人（原审被告）：博文房地产评估造价集团有限公司，住所地北京市宣武门大街6，8，10,12,16,****楼****。法定代表人：徐文井，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁青男，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市淮阴区巨一农村小额贷款有限公司，住所，住所地江苏省淮安市淮阴区承德北路东昇花园东门门面房G-2div>法定代表人：叶家豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：路丹，江苏瀛广达律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪星宇，江苏瀛广达律师事务所律师。上诉人博文房地产评估造价集团有限公司（以下除判决主文外简称博文评估）因与被上诉人淮安市淮阴区巨一农村小额贷款有限公司（以下除判决主文外简称巨一小贷）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初2933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博文评估上诉请求：撤销一审判决，改判驳回巨一小贷一审诉讼请求，一、二审诉讼费由巨一小贷承担。事实和理由：1、评估报告使用对象及用途具有专用性和特定性，一审法院不应对适用主体“银行”作扩张解释。评估报告第五页第1条载明：“本报告评估结论为委托方将估价对象作为抵押物向银行申请抵押贷款提供价值参考”“致委托方函”再次强调：“评估目的是为委托方（刘玉娟）以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供价值参考，评估报告的使用期限自2011年2月17日起原则上为1年，市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。”可见该报告的使用主体为“银行”而非巨一小贷，从用途看，刘玉娟未用于银行贷款，而被其用于为第三方借款提供担保，显然违背了评估目的，委托方私自改变估价报告目的，则案涉估计报告已经失效，对任何人均不具有法律约束力；2、责任认定错误。损失是巨一小贷一意孤行造成，应由其自行承担。评估报告的作用仅作为案涉房产价值的参考，不是巨一小贷放贷的依据，巨一小贷在采用第三人房产做担保时，未进行现场勘查、核实，未尽到审慎义务，在抵押人象征性的提供评估报告后就进行放贷，由此造成的后果应由巨一小贷自行承担；3、认定的案涉房屋损失事实不成立。2011年房地产市场整体看涨，房屋价格居高不下，案涉房屋购买价是明确的，一审法院以执行中委托的评估机构作为的房屋价值认定作为损失计算的依据，事实依据不足。巨一小贷答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘玉娟使用评估报告的目的就是为了贷款，并且为贷款提供抵押物的价值参考符合评估报告的用途。巨一小贷是经过审批的合法房贷资质的金融机构，与发放贷款功能的银行并无本质区别，且报告并未指明是哪一家银行，故不具有唯一性。刘玉娟虽不是名义上的借款人，但相应贷款均发放至刘玉娟个人账户，实际还是刘玉娟使用了涉案贷款，其以评估报告向巨一小贷申请抵押贷款，未改变评估报告的用途范围。博文评估作为具有房地产评估资质的公司，巨一小贷有理由相信其作出的价格认定的权威性，但博文评估在作出评估报告前并未到现场勘查，其作出虚高的评估结论，具有明显过错，给巨一小贷造成的损失，应承担过错责任。巨一小贷一审诉讼请求：判令博文评估赔偿巨一小贷经济损失319.441106万元，本案诉讼费用由博文评估负担。一审法院经审理确认下列事实：2011年2月7日，博文评估受案外人刘玉娟委托，对刘玉娟所有的位于原淮安市清河区房屋进行价值评估，并出具评估报告[苏博房估字（2011）第2552-2号]，上述两房评估价分别为304.8万元和415.0万元。2011年9月，案外人淮安风神汽车销售有限公司（以下简称风神公司）与巨一小贷签订借款合同，向巨一小贷借款300万元，刘玉娟用上述3004室房屋作为抵押。因风神公司未能及时清偿借款，法院判决风神公司归还借款300万元及利息457411.06元；巨一小贷对上述3004室房屋享有优先受偿权。刘玉娟和风神公司承担案件受理费34459元。案件经法院执行，在执行过程中经委托江苏道德天成房地产评估有限公司对3004室房屋进行评估，评估价为181.43万元，一审法院提交拍卖后无人竞买，最终法院裁定以145.14万元将3004号房屋抵偿给巨一小贷。2011年6月，案外人顺发蛋鸡场与巨一小贷签订借款合同，向巨一小贷借款200万元。刘玉娟用上述3003号房屋作为抵押。因顺发蛋鸡场未能及时清偿借款，法院调解顺发蛋鸡场归还借款、利息、罚息合计225万元；巨一小贷对上述3003室房屋享有优先受偿权。刘玉娟和顺发蛋鸡场承担案件受理费12418.5元。案件经法院执行，在执行过程中经委托江苏道德天成房地产评估有限公司对3003室房屋进行评估，评估价为132.7万元，一审法院提交拍卖后无人竞买，最终法院裁定以106.16万元将3003室房屋抵偿给巨一小贷。巨一小贷曾于2015年7月3日向一审法院起诉，后于2017年6月30日申请撤诉。在该案审理中，一审法院曾委托评估机构对案涉房产进行价格评估，后被鉴定机构退卷。一审另查明，博文评估原名为江苏博文房地产造价咨询评估有限公司，2015年1月20日经原江苏省工商行政管理局准予变更登记为现名。一审法院认为：关于诉讼时效，巨一公司于2019年4月30日再次提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案本次起诉并未超过诉讼时效。关于本案所涉评估报告与本案关联性。根据博文评估出具的评估报告中《致委托方函》记载：“估价目的是为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供价值参考”，对此处的“银行”应作广义理解为合法的金融机构，而不应理解为某一特定的银行，本案巨一公司作为经批准的可以发放贷款的合法机构，基于起码的信赖原则利用此报告，且贷款发放并未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故评估报告在本案中具有关联性。关于博文评估应否承担赔偿责任。首先，应确定博文评估在本案中是否存在过错。在本案中，博文评估的过错是明显的。第一、从现有证据材料看，本案所涉3003室房屋，购置于2010年10月26日，购置价格为1740494元；300室房屋，同样购置于2010年10月26日，购置价格为2368695元；而博文评估于2011年2月17日作出的评估报告中对3003室房屋的估价是304.8万元，3004室房屋的估价是415.0万元，根据博文评估的估价报告，两房的增值率均超出75%，根据博文评估出具的评估报告载明，其评估时采取的是收益还原法，原因是“近期发生多宗同估价对象类似的房地产交易”。在本案诉讼过程中，其并未就此进行举证，且在当年淮安市的房地产市场尚属于较为平稳阶段，并不会在四个月不到的时间里发生如此巨大的差额。对评估对象（3003）房，博文评估的评估报告载明“估价对象装修情况如下：涂料外墙面；局部区域走廊为地砖地面，瓷砖墙面及凹凸吊顶，室内为地砖地面墙纸墙面及凹凸吊顶，”而现场并无此类装饰。博文评估有违诚信原则，且虚列评估内容，故其在出具评估报告的过程中存在过错。其次，给巨一小贷造成了损失。本案中，巨一小贷基于对博文评估出具的评估报告的信赖，向案外人发放共计500万元的贷款，实际收回两处房屋，以人民法院执行裁定书的记载价值仅为251.30万元（145.15+106.16），其损失是明显的，无须赘述。第三，巨一小贷的损失与博文评估的过错存在因果关系。巨一小贷出于对自身资金安全的需要，要求借款人提供抵押物进行担保，而出于对博文评估作为有评估资质的社会中介机构的基本信赖，而采信其评估结论，虽然从理论上讲，对同一标的物，因委托人及评估目的的不同可能会产生不同的结论，但基于社会经济活动中诚信、公正的基本原则，评估结论的误差应在可接受的范围之内，而本案中，基于正常人的理解，在房屋购买不到四个月的时间内，评估价值超过购置价75%以上，实难说明博文评估的评估报告是基于基本的诚信、公正原则所作出。故博文评估故意出具不客观的评估报告与巨一小贷的损失之间存在因果关系。关于博文评估应向巨一小贷赔偿的数额。本案中，巨一小贷主张的案外人应偿还的借款本息5707411.06-实际抵偿数额2515900=3191511.06元，该计算方式存在误区。1、根据巨一小贷与刘玉娟签订的抵押合同，其抵押担保债权为500万元，亦即，超过500万元的部分，刘玉娟不承担抵押担保责任；2、江苏道德天成房地产评估有限公司对3003号、3004号房屋评估价分别为181.43万元和132.7万元，应注意到江苏道德天成房地产评估有限公司和博文评估对涉案房屋的评估计价方式分别为收益法和收益还原法，两种评估方法的不同可能产生评估结果的不同，就本案而言，一审法院在执行过程中依法委托的评估机构结论虽产生在博文评估之后，但近年来房价上涨是总体趋势，以该评估结论作为参照更具有公信力，故采用江苏道德天成房地产评估有限公司评估结论作为案涉房屋的实际价值。房屋的实际抵偿价格除了房屋的实际价值之外，还受供需矛盾等市场因素的影响。因此，在核定巨一小贷损失时，简单以实际抵偿债务的数额与巨一小贷应受偿债权的数额相比较有失公允。一审法院酌定以抵押担保债权数额与法院委托的评估机构对标的物的评估价值的差额185.87万元（500-181.43-132.7）作为巨一小贷的损失数额。确认博文评估的赔偿责任，还应考虑到在本案中，双方当事人的责任。因博文评估在无确实证据的情形下故意将涉案标的物价值过高予以估价，一审认定应承担主要责任；巨一小贷在向案外人发放贷款时，虽然已经将抵押物的价值予以按70%放款，但对抵押物实际价值进行必要审查也是其应尽的义务，本案在贷款发放时，巨一小贷仅以博文评估的评估报告为依据，未审查涉案房屋的购置价格、房屋现状与评估报告是否相符等因素，故巨一小贷的责任也难以免除，一审法院酌定为2:8，即博文评估应赔偿巨一小贷148.696万元（185.87×80%）。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条、第一百三十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条的规定，作出判决：一、博文评估于判决生效之日起十日内赔偿巨一小贷损失148.696万元；二、驳回巨一小贷其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32356元，减半收取16178元，由巨一小贷负担7087元，博文评估负担9091元。二审期间双方均无新证据提供。二审经审理查明事实与一审判决一致，本院予以确认。本院认为，巨一小贷系经过国家行政许可从事金融业务的企业，其贷款业务具有银行工作的特征。案外人刘玉娟因贷款需要，委托博文评估对其不动产作市值评估，博文评估在其评估报告中虽明确“评估对象作为抵押物向银行申请抵押贷款”内容，但其并没有就“银行”作特定指向，故应理解为报告中的“银行”应为依法可从事金融业的机构，刘玉娟在该评估报告有效期内向巨一小贷申请抵押贷款，且用途亦是作为抵押贷款，未超出评估报告的适用范围和时效，应为有效使用，故巨一小贷将该评估报告作为其发放贷款的参考依据，并无不当。根据《中华人民共和国资产评估法》第十六条规定：“评估机构应当依法独立、客观、公正开展业务，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理。”第二十条第六项规定评估机构不得有“出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告行为”。博文评估在对涉案的3003室房屋出具评估报告中记载“估价对象装修情况如下：涂料外墙面；局部区域走廊为地砖地面，瓷砖墙面及凹凸吊顶，室内为地砖地面墙纸墙面及凹凸吊顶”内容，与目前尚为毛坯房屋的评估对象客观情况不符，博文评估存在虚高不实行为，对巨一小贷提供贷款产生误导作用，博文评估评估时违反了《中华人民共和国资产评估法》的相关规定，存在过错，该过错行为与巨一小贷的涉案贷款存在因果关系，应承担相应责任。巨一小贷作为专门贷款业务的企业，对于申请人提供的抵押物价值能否成立及是否同意向申请人发放贷款，审查和决定权在巨一小贷；其次，为避免或减小风险，其在从事贷款业务时理应尽到审慎注意义务，对抵押物予以严格审查把关，但巨一小贷过于轻信刘玉娟提供的其单方委托作出的评估报告，未对抵押物进行现场勘验，未能及时发现评估内容与实物不符的事实，且评估报告明确为“抵押贷款参考”，但巨一小贷未作进一步评判，仅以博文评估的评估报告作为贷款发放的依据，导致损害后果的发生，巨一小贷应负主要责任。关于损失事实认定。根据执行程序中的司法鉴定，用于抵押标的物的3003室、3004室鉴定市场价与博文评估报告价格存在价差，损失客观存在，且涉案房屋系商业性用房，其价格的波动受地理位置、整体区域经营环境等因素影响，尽管与现有市场反映的房屋整体价格信息存在出入，但商业性用房有别于一般住宅房，故市场房屋价格整体上扬趋势不具有绝对性，故博文评估关于房屋损失不成立主张，理由不充分，本院不予采纳。综上，博文评估作出的评估报告存在虚高评估事实，与损害后果存在因果关系，应承担一定责任，巨一小贷未尽到严格审查把关，导致损失发生，应承担主要责任，根据过错责任大小，宜按三七责任予以认定，即巨一小贷承担70%责任，博文评估承担30%的责任，则博文评估应赔偿巨一小贷损失55.761万元（185.87×30%），一审判决认定博文评估承担80%责任不当，应予纠正。依据《中华人民共和国资产评估法》第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初2933号民事判决；二、博文房地产评估造价集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿淮安市淮阴区巨一农村小额贷款有限公司损失55.761万元；三、驳回淮安市淮阴区巨一农村小额贷款有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32356元，减半收取16178元，由淮安市淮阴区巨一农村小额贷款有限公司负担11324.6元，博文房地产评估造价集团有限公司负担4853.4元。上诉案件受理费16372元（上诉人预交），由淮安市淮阴区巨一农村小额贷款有限公司负担11460.4元，博文房地产评估造价集团有限公司负担4911.6元.本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  张兆宇审判员  邹艳萍二〇二〇年八月四日书记员  余宛蓉