江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初2970号原告：抚州市宇恒房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市抚临路农贸市场**。统一社会信用代码：913610035918227509。法定代表人：何少伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗明华，江西深抚律师事务所律师。代理权限为：一般代理。被告：陇南市森美商贸有限责任公司，住所地福建省陇南市武都区城关北山东路。统一社会信用代码：91621202789645278D。法定代表人：陈良福，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈治梅，男，汉族，1975年12月16日出生，户籍地浙江省乐清市，现住江西省抚州市。代理权限为：特别授权。系该公司职工。委托诉讼代理人：陈小其，江西民鉴律师事务所律师。代理权限为：一般代理。原告抚州市宇恒房地产开发有限公司(以下简称“抚州市宇恒公司”)诉被告陇南市森美商贸有限责任公司(以下简称陇南森美公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员梁欢龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告抚州市宇恒公司的委托诉讼代理人罗明华，被告陇南森美公司的委托诉讼代理人陈治梅、陈小其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚州市宇恒公司诉讼请求：1、依法判决被告支付拖欠租金人民币63.83万元及逾期支付租金违约金人民币31915元；2、依法解除双方签订的《抚州市抚临菜市场第二层物业经营权租赁合同》，责令被告立即清场退出承租物；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年4月26日签订《抚州市抚临菜市场第二层物业经营权租赁合同》，约定原告将抚州市抚临菜市场第二层物业2300平方米出租给被告，租赁期限为15年，自2018年4月26日至2033年10月25日，租金标准2018年10月26日至2021年10月25日租金为191.5万元。租金按季度支付，且需要提前七日缴纳下季度租金。协议签订后，原告依约向被告交付了物业，但被告自2019年4月26日起便拖欠缴纳租金，原告经多次口头及书面催讨，被告仍以各种理由拒不缴纳租金。原告认为被告拖延缴纳租金已经远远超过合同第六条第1款约定30天期限，依据合同约定，原告有权要求被告缴纳租金及违约金，并解除租赁合同。现原告为维护自身合法权益，特具状起诉，望判若所请。被告陇南森美公司辩称，1、我方延期支付租金存在合理事由，不属于违约情况，不应承担违约责任。我方于2018年4月26日与原告签订了《抚州市抚临菜场第二层物业经营权租赁合同》，合同对租赁事宜进行了相关约定。合同签订后，我方对租赁房屋进行了全面新装修(装修时间为2018年4月26日至2018年10月25日，装修期间不计算租金)，并按约定交付了押金、第一笔租金159583.3元(自2018年10月26日至2019年1月25日)及第二笔租金159583.3元(自2019年1月26日至2019年4月25日)。但是，自2019年5月4日开始，市政府对我方经营店面前的路段路面进行封闭维修，使得我方所租赁的店面无法经营，直到2019年10月1日该路段路面维修才完成，事后双方就租金支付及减免问题一直进行协商，但是都无法达成一致意见，2020年1月又恰逢冠状××疫情发生，双方就租金的支付及减免问题一直拖到现在也无法解决，现原告诉我方违约延期支付租金及承担违约责任与事实不符且无法律依据。2、原告应依据实际情况及国家政策减免我方在合同租赁期间的部分租金。我方在租赁原告的房屋期间，因为政府封闭道路维修路面导致我方无法正常经营，这属于不可预料、不可抗拒且不可克服的因素，在法律上属于不可抗力，修路期间(自2019年5月4日至2019年10月1日)产生的租金，原告应当减免，共计5个月。因修路停止营业产生的直接损失50万元，间接损失3万元／月(陈列费及70％商户退场产生的损失)。另外，2020年1月至2020年4月属于冠状××疫情发生期间，疫情期间给营业产生了很大影响，原告应按照国家政策减免该期间租赁房屋产生的租金，共计4个月，否则有违法律及政策的规定。原告总共应减免我方9个月租金，每月53192元，共计金额478728元。3、原告在毫无法律依据情况下解除合同将会导致我方的巨大损失，将有违公平公正原则且存在违约情况。因为我方在租赁原告房屋后进行经营前期，我方己对所租赁的房屋进行了全面的装修，包括采购相关设备设施、对店面进行了全新装修和装潢，整个装修花费180多万元，如在租赁时间这么短情况下(相对于合同总租期15年)就提前解除合同，将给我方造成巨大损失，这违背了公平公正原则。综上所述，为维护我方的合法权益，请贵院查明事实，根据事实及法律依法裁判。经审理查明，原告抚州市宇恒公司(甲方)将抚州市抚临菜场第二层物业经营权以拍卖的形式转让给被告陇南森美公司(乙方)，为此，双方于2018年4月26日签订《抚州市抚临菜场第二层物业经营权租赁合同》，合同主要内容如下：一、甲方将位于抚州市抚临路与玉茗大道交叉路口的抚临菜场第二层，建筑面积2300平方米出租给乙方。二、租赁期限为15年，自2018年4月26日至2033年10月25日(6个月装修时间为2018年4月26日至2018年10月25日，该期间不计算租金)。三、租金和租金交纳期及条件：1、2018年10月26日至2021年10月25日，3年的租金为191.5万元，租金每三年递增5％。十五年租金总和为人民币10581584元。乙方缴纳租金的方式为：以转账形式每季度缴纳。乙方须一次性缴纳三个月的租金，第一季度即2018年10月26日至2019年1月25日，租金共计：159583.3元。今后须提前七日缴纳下一个季度的租金。2、合同签署之日七日内，乙方即应交纳15万元作为租赁押金并交纳50万元装修保证金(装修保证金超市开业七日内无息一次性返还)。合同终止，乙方交清租金及水电费等相关费用及验收无异后，甲方即可退还乙方甲金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。四、水电、管理、……。六、甲乙双方职责：1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，且每天加收滞纳金为实欠租金金额的5％。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金……。合同签订后，双方均依约履行。至2019年4月26日后，被告陇南森美公司以抚临路封闭维修及新冠××疫情暴发影响租赁物经营为由未缴纳租金。另查明，本案涉案租赁物所在地抚临路自2019年5月4日至2019年10月1日封闭维修。2020年7月16日，被告支付了一个月租金53194.5元给付原告。上述事实，有原被告的营业执照复印件、《抚州市抚临菜场第二层物业经营权租赁合同》、抚临路修路现场照片、原被告的陈述，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《抚州市抚临菜场第二层物业经营权租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告拖欠租金超过30天属实，虽有市政府对抚临路封闭维修影响租赁物经营的客观原因，但并不能形成被告不缴纳租金的法定条件，合同对此也未有约定，且被告拖欠租金一年余，故被告的行为构成违约，应承担违约责任。被告租赁原告的租赁物后，经装修装饰，开设抚州市美莲百货超市，抚临路封闭维修确实给被告的经营造成较大影响，根据公平原则，抚临路封闭维修期间2019年5月4日至2019年10月1日，原告的租金应适当予以减免，本院酌情减免租金一个月，即租金53194.5元(191.5万元÷3年÷12个月)。2020年1月24日因新冠××疫情防控需要，江西省人民政府启动了重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月12日江西省重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应。国家出台了相关政策，在疫情期间相关行业税费、租金等予以缓交、减免，抚州市人民政府也出台相关政策，在疫情2-3月期间，国有企业相关出租的租赁物每月减免半个月租金，故本案原告应免除被告因疫情期间租金一个月即53194.5元。被告还应给付原告自2019年4月26日至2020年5月25日拖欠的租金478744.5元(638328元－53194.5元－53194.5元－53194.5元)，支付违约金23937.23元(478744.5元×5％)。关于原告的诉讼请求2，依法解除双方签订的《抚州市抚临菜市场第二层物业经营权租赁合同》，责令被告立即清场退出承租物。本院认为，本案涉案租赁物租期较长(15年，自2018年4月26日至2033年10月25日)，被告在获得租赁物后，为经营超市，前期投入较大，如果现在解除租赁合同，被告必定会造成较大损失，现被告强列愿望继续租赁经营，并积极筹措资金来缴纳租金，故本案租赁合同不解除为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告陇南市森美商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告抚州市宇恒房地产开发有限公司拖欠的租金478744.5元，支付违约金23937.23元；二、驳回原告抚州市宇恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10502元，减半收取5251元，由被告陇南市森美商贸有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向江西省抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行抚州高新支行），如在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在二年内向本院申请执行。审判员  梁欢龙二〇二〇年八月二十六日书记员  张蕴韵