四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1849号 上诉人（原审被告）:陈桂仁，男，1982年1月26日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：李朝彬，四川英特信（南充）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：苏文芳，女，1970年8月11日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：唐崇伟，南充市顺庆区东昇法律服务所法律工作者。 上诉人陈桂仁、苏文芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈桂仁上诉请求：1.请求撤销（2020）川1302民初13号民事判决，依法改判驳回苏文芳对陈桂仁的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用苏文芳承担。事实及理由：一、苏文芳和陈桂仁在合同履行完毕前已解除《房屋租赁合同》，一审法院认定事实错误。陈桂仁经营网吧，在2017年决定缩小规模，与苏文芳协商一致共同达成口头协议，2018年1月8日正式解除合同。二、陈桂仁在履约中无违约行为，解除合同后无合同关系，无义务向苏文芳支付违约金、租金、返还租赁物。 苏文芳上诉请求：1.请求撤销（2020）川1302民初13号民事判决第四项，改判由陈桂仁向苏文芳支付违约金100,000元；2.一、二审诉讼费用陈桂仁承担。事实及理由：2016年1月9日，陈桂仁租赁苏文芳所租赁使用的房屋，双方明确约定：甲乙双方在租赁期内违约，任何一方有权终止合同，并按照年租金两倍支付对方违约金。陈桂仁租赁房屋后，仅支付了第一、二年的租金就停止支付，已构成根本性违约，应向苏文芳支付278,000元违约金，虽该违约金偏高，法院可适当调整，但仅判决陈桂仁支付20,000元违约金，明显有失公允。虽判决双方合同于2020年1月12日解除，但判决未生效，但时至今日，仍不能收回房屋，已给苏文芳带来长达四个月的租金损失，即使现在收回房屋，也应充分考虑给予苏文芳对外出租所需的相应合理时间。违约金应具有惩罚性，一审法院所判违约金不能填补苏文芳损失，更不具有惩罚性，对苏文芳明显不公。 针对苏文芳上诉请求，陈桂仁答辩称，双方在合同履行完毕前，已解除房屋租赁合同，陈桂仁不存在违约行为，没有义务向苏文芳支付违约金、租金和返还租赁物，苏文芳要求支付10万元违约金缺乏事实和法律依据。 针对陈桂仁上诉请求，苏文芳答辩称，陈桂仁修隔离墙开了门的，目的是为了转租，苏文芳不会同意修隔离墙，会影响出租，钥匙在陈桂仁处，没有交还给苏文芳。张贴广告是在内侧玻璃上，是为了转租而张贴的。陈桂仁只交了两年租金，而苏文芳多次催缴，陈桂仁拒不支付，是陈桂仁单方违约行为，不能按陈桂仁所称推定合同解除。至合同届满，苏文芳均有收取租金权利，陈桂仁有交付租金义务，在此期间苏文芳可随时主张权利，不影响苏文芳现在提出诉讼请求。 苏文芳向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除当事人双方于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》，陈桂仁向苏文芳返还房屋；2.请求法院依法判令陈桂仁立即向苏文芳支付2018年1月9日至开庭之日的租金（至2019年11月28日房屋租金25,4163元）、实际占用房屋期间租金及资金占用利息并按合同约定支付违约金278,000元；3.代理费6万元和本案受理费由陈桂仁承担。 一审查明：苏文芳与案外人王丽燕因债权债务关系，王丽燕委托郭俊华将其所有的位于南充市顺庆区××街××号××商住楼××栋××层××号××号××号，西门坝街217号附1号2层14、15号租赁给苏文芳使用，所得租金用以支付尚欠苏文芳的债务，租赁合同中约定苏文芳可以转租。2016年1月9日，陈桂仁（乙方）因经营沧海网吧在苏文芳（甲方）处租赁前述房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，合同中约定：出租房屋座落于南充市顺庆区××街××号××商住楼××栋××层××号××号××号××号××㎡，西门坝街217号附1号2层14号73.36㎡、15号62.88㎡；租赁期限为2016年1月9日起至2022年1月8日止；房屋租金按年租金12万元收取，从第2年起每年按上年年租金总额递增5%，即第一年（2016年1月9日至2017年1月8日）120000元、第二年126000元、第三年132300元、第四年139000元、第五年146000元、第六年153300元；乙方按年租金一次性向甲方交清下年租金，乙方租金交纳从上年租期届满之日起提前30天支付下年租金，如未按时支付，按年月3%支付违约金，若到期不支付租金，甲方有权收回房屋；乙方拖欠房屋租金，超过双方约定最后期限的，甲方可中止合同，收回房屋；甲乙双方在租赁期内违约，任何一方有权终止合同，并按年租金的两倍支付对方违约金；乙方若违约，逾期不交租金，自愿将其经营设施和物品作为履约和承担责任的抵押物；本合同执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决；协商不成，可向房屋所在地人民法院提出诉讼。合同签订后，陈桂仁向苏文芳支付了10000元保证金，合同履行过程中陈桂仁仅支付了第一、二年的租金（246000元），故引发诉讼，一审法院于2020年1月12日向陈桂仁送达了应诉通知书等法律文书。一审庭审中，陈桂仁举出了在案涉房屋张贴了落款为苏文芳的招租公告、同城网上“苏女士”的招租公告；以及调查笔录、陈桂仁网吧装修照片、微信聊天记录等证据，欲证明双方在2017年底2018年初已经解除了租赁合同。对此，苏文芳质证意见是：被调查人是被告的员工，且未出庭作证，调查笔录不具有证明力;招租公告不是苏文芳所为，任何人都有能力张贴和发布公告，苏文芳同意转租但不同意解除合同，招租广告应该是陈桂仁张贴的；陈桂仁网吧如何装修、如何隔离是陈桂仁的事情，与苏文芳无关；微信聊天记录证明了苏文芳为维护自己权益要求陈桂仁支付租金，且释明了所有损失由陈桂仁承担。另查明，苏文芳因与陈桂仁房屋租赁合同纠纷一案，委托了南充市顺庆区东昇法律服务所代理第一审诉讼事务，双方签订了（2019）东昇民代字第118号《委托代理合同》，合同约定：苏文芳一次性向东昇法律服务所支付基础代理费伍仟元并按判决书确定标的百分之拾交纳代理费。再查明，案涉房屋的钥匙仍然在陈桂仁处。 一审法院认为，苏文芳虽然不是案涉房屋的所有权人，但其合法取得房屋使用权和转租权，故诉讼主体适格，其与陈桂仁签定的《房屋租赁合同》合法有效。陈桂仁举出的证据不能证明《房屋租赁合同》在2017年底2018年初已经解除，理由是：1、陈桂仁无充分证据证明招租广告系苏文芳所为；2、案涉房屋的钥匙至今仍在陈桂仁处，且按惯例交付房屋的同时，对水、电、物管费等费用应当进行清算，故陈桂仁没有证据证明已经向苏文芳交还了房屋；3、陈桂仁举出的微信聊天记录证明苏文芳向陈桂仁催收租金、印证了合同在2017年底2018年初已经解除的事实不能成立。苏文芳要求解除合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，合同从陈桂仁收到一审法院应诉通知书之日起解除。陈桂仁应当承担合同解除前的租金272500元（2018年1月9日至2020年1月12日期间的租金）。合同虽然约定了违约方按年租金的两倍向守约方支付违约金，但该约定过高，一审法院酌定陈桂仁向苏文芳支付违约金20000元。代理费是苏文芳自行委托产生的费用，合同对代理费没有约定，苏文芳要求陈桂仁承担代理费的请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、原告苏文芳与被告陈桂仁签订的《房屋租赁合同》于2020年1月12日解除；二、被告陈桂仁立即向原告苏文芳返还位于南充市顺庆区××街××号××商住楼××栋××层××号××号××号××号××㎡，西门坝街217号附1号2层14号73.36㎡、15号62.88㎡房屋；三、被告陈桂仁向原告苏文芳支付租金272500元，品迭保证金10000元后，实际支付262500元，限本判决生效后5日内履行；四、被告陈桂仁向原告苏文芳支付违约金20000元，限本判决生效后5日内履行；五、驳回苏文芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照>第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9122元，由苏文芳负担4280元，陈桂仁负担4842元。 本院二审期间，苏文芳、陈桂仁提交了新的证据，本院组织双方当事人交换和质证。陈桂仁申请，证人罗某、苟某出庭作证，本院组织双方当事人对证人证言质证。经本院调查，对证人刘某、蒲某、李某、侯某证人证言制作了笔录，并组织双方当事人对笔录进行了质证。 本院二审查明的事实与一审无异。另查明，沧海网吧窗户上张贴的招租广告所留电话为苏文芳及其丈夫的电话。沧海网吧在2018年1月后用电量从每月1万元以上降到每月4,000元左右。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕苏文芳、陈桂仁的上诉请求进行审理。 本案双方的争议焦点是案涉房屋租赁合同是否在2018年1月解除。苏文芳认可在该时间段陈桂仁与自己协商合同解除事宜，但称自己只同意陈桂仁转租租赁房屋。陈桂仁称双方合同已在2018年1月双方协商中解除。证人罗某、苟某证实了双方协商的具体过程和最终解除合同的情况，其证言能与陈桂仁陈述相互印证，也能与陈桂仁提供的隔墙单据等证据相印证。陈桂仁提供的电力发票则证实了2018年1月以后其所经营的网吧电费大幅度降低的事实，这与陈桂仁陈述2018年1月双方合同解除后就未再在案涉房屋经营的陈述相符。证人该小区居委会楼房小组长刘某、楼下仓库老板蒲某证实，2018年6月因楼上漏水的问题蒲某到案涉租赁房屋，发现其中所有网吧设施已撤离、无人经营使用，沧海网吧员工告知蒲某网吧已解除租赁合同。陈桂仁提交的水费单据证实其在2018年2月缴纳清案涉租赁房屋水费，而负责收取该小区水费的李某则证实2018年8月其开始收水费时，案涉租赁房屋一直未经营，其也未收到该房屋水费。小区门卫侯某也证实了沧海网吧隔墙和处理设施的情况。上述证物和证人证言均能和陈桂仁的陈述能相互印证。而陈桂仁出示的张贴广告和58同城的对案涉租赁房屋广告截图上留下的电话均为苏文芳及其丈夫的电话，这与陈桂仁主张的双方合同解除故苏文芳另行找人出租的事实相符，而与苏文芳抗辩的同意陈桂仁自行转租的事实不相符合。对此，苏文芳并未作出合理解释。至于案涉租赁房屋钥匙在陈桂仁处，陈桂仁做出了合理解释：苏文芳因长期在外，故委托其若有人查看租赁房屋，其代为帮忙开门。这与苏文芳陈述自己长期在云南生活相符。而陈桂仁提供的微信记录表明其在苏文芳起诉前早已认为双方合同解除。故综合全案证据，本院认为，虽然陈桂仁与苏文芳在2016年1月9日签署了《房屋租赁合同》，约定陈桂仁租用苏文芳房屋六年，但经双方口头协议该合同在2018年1月8日已经解除。陈桂仁的上诉理由成立，本院予以支持。《房屋租赁合同》早已解除，苏文芳要求陈桂仁支付违约金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。 综上，鉴于出现新的事实和证据，一审法院判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初13号民事判决； 二、驳回苏文芳的全部诉讼请求。 一审案件受理费9,122元，由苏文芳负担；苏文芳预缴的二审案件受理费2,300元，由苏文芳负担；陈桂仁预缴的二审案件受理费9,122元，由苏文芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱 伟 审 判 员  严钲棚 审 判 员  罗晓翠 二〇二〇年八月二十八日 法官助理  张孙昊 书 记 员  陈洋佳