大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5342号原告：大连德泰物业服务有限公司，统一社会信用代码91210211687091278M，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路**601。法定代表人：卢文通，系该公司经理。委托诉讼代理人：王金海，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照强，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告：张晓光，女，1971年6月7日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：卢永强，男，1968年6月13日生，汉族，住址大连市甘井子区。二被告委托诉讼代理人：赵海廷，系辽宁见道律师事务所律师。原告大连德泰物业服务有限公司（以下简称德泰公司）与被告张晓光、被告卢永强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德泰公司的委托诉讼代理人梁照强，被告张晓光、被告张晓光和被告卢永强的委托诉讼代理人赵海廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德泰公司向本院提出如下诉讼请求：1、判决二被告给付原告2016年3月4日至2020年4月3日物业费380,869元。事实与理由：被告张晓光、被告卢永强为夫妻关系，其购买了大连市甘井子区中华西路28号1607、1608号二套房产，原告为涉案房产提供物业服务。2010年7月21日，原告与被告张晓光、卢永强签订《中南大厦B座物业管理服务合同》二份，约定原告为被告购买的大连市甘井子区中华西路28号1607、1608号房间提供物业服务，服务项目为公共环境、房屋共有部分的保洁、生活垃圾收集转运、化粪池清掏，公共秩序维护、消防设施维护等。双方约定，1607房间，面积223.37平，物业费每平每月16元，年物业费总额为人民币42,887元。1608房间，面积262.43平，物业费每平每月16元，年物业费总额为人民币50,387元。被告接收房屋后，物业费交至2016年3月3日。截止到2020年4月3日，拖欠物业费累计380,869元。原告每年多次找被告索要物业费，二被告以案外人郭仕福办理了涉案房屋的产权证为由推诿，至今未交付。经多次与案外人郭仕福协商，原告了解到案外人郭仕福于2012年6月28日与开发商签订了《商品房买卖合同》，并办理了涉案两套房屋产权登记手续，原告多次与二被告和案外人郭仕福明确，二者之间的纠纷与物业服务无关，应当通过法律渠道解决。后二被告告诉原告已经通过甘井子区人民法院起诉，让原告等待判决结果再收取物业服务费，导致物业费拖欠至今。原告认为，原告服务的涉案二套房屋已经实际交付，原告按照物业服务合同提供物业服务，房屋的所有人、管理人或实际控制人应当依法交纳物业服务费。二被告以各种理由拒不交纳，给原告造成巨大的损失。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：2015年8月4日大连市甘井子区公安分局将案涉房屋查封，本次查封是实封，即不仅查封了房籍，还不让被告实际使用，门上贴了封条，也下达了通知，所以我们认为二被告没有实际享受到物业的服务，应当由查封人大连市甘井子公安分局承担该费用；原告与二被告签订的物业服务合同超过了两年的法定期限；原告未向二被告主张过物业费，故其诉请的物业费中有一部分已经超过诉讼时效；案外人郭仕福是案涉房屋的产权登记人，大连市中级人民法院对于郭仕福办理产权的事实进行了认定，认定郭仕福办理产权的行为实际上并不是实际购买，而是行使抵押权，其行使抵押权的合法性该判决书没有提及，针对这个复杂的法律状态，我们将听从法院的认定，我们认为物业费用应由大连市甘井子区公安分局承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：1、2009年5月31日，大连北亚房屋开发有限公司（以下简称北亚公司）与原告签订了《中南大厦物业服务合同》，约定案涉房屋所在的中南大厦物业由原告提供物业服务。物业服务的范围包括房屋建筑共用部位的维修、养护和服务，共用设施、设备的维修、养护、运行和服务，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和服务，公共绿地的养护与服务等；物业服务费标准为每月每平建筑面积16元；合同期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日止。合同还对其他事项进行了约定。2、二被告原系夫妻关系，双方于2014年11月25日离异。婚姻存续期间，被告张晓光于2010年3月4日与北亚公司签订两份《商品房买卖合同》，购买了大连市甘井子区中华西路X号（建筑面积138.5平方米，总房款761,750元）及XX号（建筑面积164.05平方米，总房款1,008,908元）二套房产。北亚公司于2010年7月3日为被告张晓光出具了全款发票。2010年7月21日，原告张晓光与原告签订两份《中南大厦B座物业管理服务合同》，确认了由原告为案涉房屋提供物业服务，年物业费按建筑面积16元/平方米/月计收。合同中确认1607号房屋面积为223.37平方米，物业费总额为42,887元/年，1608号房屋面积为262.43平方米，物业费总额为50,387元/年。合同第四章第二条第3项（1）约定：物业服务费按房屋建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。合同还约定，被告在合同之日起将当年费用金额交清，逾期将按日加收应交纳总费用3‰的滞纳金，当年合同期最后一个月向原告缴纳次年所有费用，逾期按日加收总费用3‰的滞纳金。委托物业服务期限自2010年3月4日起至2022年12月31日止。现原告自认二被告已按双方签订的《中南大厦B座物业管理服务合同》的约定缴纳物业费至2016年3月3日。3、经查询大连市不动产登记中心，该中心对案涉房屋登记的信息为：大连市甘井子区中华西路28号1单元16层7号房屋面积为138.5平方米，大连市甘井子区中华西路28号1单元16层8号房屋面积为164.05平方米。登记显示2013年11月7日至今上述两处房屋登记的所有权人为郭仕福。现沈阳市公安局已在大连市不动产登记中心处对上述两处房产予以查封。4、本案被告张晓光诉北亚公司、第三人郭仕福房屋买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2015年1月21日做出（2014）大民二终字第01518号民事裁定，裁定表述“大连市公安局甘井子分局二审期间通报本院，该局在立案侦查大连北府集团有限公司及相关公司涉嫌非法吸收公众存款案件过程中，发现本案涉嫌非法集资，争议标的包括在该局侦查范围内”，据此大连市中级人民法院认为该案件有经济犯罪嫌疑，故认为应驳回张晓光的起诉，将有关材料移送公安机关。若本案经有关机关立案侦查并无经济犯罪嫌疑，可再行通过民事诉讼予以解决。本院认为，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项规定“业主应按时交纳物业服务费用”、第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，据此，物业服务费的交纳主体应为业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，本案中，案涉两处房屋已在不动产登记部门做了登记，登记的产权人为案外人郭仕福，现原告无据证明二被告负有交纳案涉房屋在2016年3月4日至2020年4月3日期间的物业费的义务，因此原告要求二被告承担案涉房屋的在2016年3月4日至2020年4月3日期间物业费，无事实及法律依据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：驳回原告大连德泰物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费3,507元（原告已预付，已减半收取），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  孙云芳二〇二〇年八月二十五日书记员  刘 珊本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第四十一条建设单位在向业主交付物业前，应当给物业服务用房、共用部位、共用设施设备安装独立的水、电等计量装置。