北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初5087号原告（反诉被告）：睿希尚亿（北京）贸易有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：陈嵬，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：马永光，北京声驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：候文霞，北京声驰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：泛海物业管理有限公司北京第三分公司，营业场所北京市朝阳区工人体育场西路18号光彩国际公寓3层。负责人：郑翼龙，总经理。委托诉讼代理人：胡永平，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵筱雪，北京市地平线律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：泛海物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路****楼****。法定代表人：潘瑞平，董事长。委托诉讼代理人：胡永平，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵筱雪，北京市地平线律师事务所实习律师。原告（反诉被告）睿希尚亿（北京）贸易有限公司（以下简称睿希公司）与被告（反诉原告）泛海物业管理有限公司北京第三分公司（以下简称泛海第三分公司）、泛海物业管理有限公司（以下简称泛海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。睿希公司委托诉讼代理人马永光、候文霞，泛海第三分公司、泛海公司共同委托诉讼代理人胡永平、邵筱雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。睿希公司向本院提出诉讼请求：1.撤销睿希公司与泛海第三分公司签订的《租赁合同》；2.判令泛海公司、泛海第三分公司退还睿希公司已经支付的租金332703.82元、物业管理费19656元、保证金12133.4元；3.判令泛海公司、泛海第三分公司赔偿睿希公司装修费183400元；4.判令泛海公司、泛海第三分公司支付瑞希公司违约金115863.3元。事实和理由：2015年11月20日，睿希公司与泛海第三分公司签订《租赁合同》，约定：泛海第三分公司将北京市朝阳区姚家园路97号院泛海国际居住区碧海园会所的碧海园会所水吧、B1办公室（以下简称涉案房屋）出租给睿希公司，租赁期限5年，自2015年11月20日至2020年11月19日。合同签订后，睿希公司按照约定支付了租金、保证金、物业管理费。因睿希公司租赁涉案房屋的目的是经营咖啡厅，需要取得相关证照，故双方在合同中对此进行了约定。但合同签订后至今，睿希公司多次催要相关产权文件，但泛海第三分公司一直以相关文件在总公司为由拖延提供，导致睿希公司不能依法办理营业执照及卫生许可证，不能正式对外全面营业，亏损严重。至2018年2月，睿希公司依约支付租金332703.82元、物业管理费19656元、保证金12133.4元、水电网空调供暖能源费56856.67元。在多次催促泛海第三分公司提供相应文件未果后，睿希公司在2018年年初要求泛海第三分公司返还租金、赔偿损失，并拒绝继续履行合同，但泛海第三分公司并无任何反馈而是禁止睿希公司车辆进入停车区域。至2019年8月1日，泛海第三分公司强行收回涉案房屋。睿希公司承租涉案房屋的目的是经营咖啡厅，无论从合同目的实现还是合同约定角度，提供涉案房屋的产权证明文件是泛海第三分公司的先合同义务，否则睿希公司无法正常经营。睿希公司不能取得餐饮服务行业的营业执照等许可与泛海第三分公司拒不提供涉案房屋产权证明文件有直接因果关系，泛海第三分公司构成根本违约。泛海第三分公司、泛海公司辩称，第一、睿希公司主张其因我公司未能提供涉案房屋产权证明文件而导致其不能办理工商营业执照的情况与事实不符，根据工商信息查询，睿希公司于2011年8月8日成立，营业范围包括销售食品等，该公司已经获得了营业执照，故不存在睿希公司所主张的情况。同时，睿希公司承租涉案房屋用于经营咖啡厅，事实上咖啡厅一直正常对外经营。第二、睿希公司是涉案房屋的名义承租人，但实际承租人是刘庆华，睿希公司隐瞒该项重要信息，违反诚实信用原则，违约在先。第三、涉案房屋的产权证明在2015年9月21日取得，自合同签订后即2015年11月至2018年3月19日超过两年的时间内，睿希公司一直按约定支付各项费用，从未要求我公司提供相关产权证明文件。第三、我公司已经按照约定向睿希公司提供符合合同约定的租赁物，保证其正常使用，睿希公司不按照合同约定支付租金构成违约。泛海公司、泛海第三分公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认睿希公司与泛海第三分公司签订的《租赁合同》于2019年8月1日解除；2.判令睿希公司向泛海公司、泛海第三分公司支付2018年3月20日至2019年7月31日的租金195112.9元、物业费15912元、欠缴租金的滞纳金37545.72元、欠缴物业费的滞纳金3241.47元；3.判令睿希公司向泛海公司、泛海第三分公司支付以251812.09元为基数，按年利率24%的标准支付2019年8月1日至实际支付之日止的利息；4.判令睿希公司按25747.4元/月的标准向泛海公司、泛海第三分公司支付自2019年8月1日至2020年5月9日的滞留金；5.判令睿希公司承担泛海公司、泛海第三分公司的律师费40000元。事实和理由：《租赁合同》签订后，我公司依约向睿希公司交付了涉案房屋，并开设名为“UFAN”的咖啡厅，一直正常经营。睿希公司支付租金至2018年3月19日，此后未再支付租金，根据合同第15.3条约定，我公司享有合同解除权，睿希公司应按合同约定办理退租手续，将涉案房屋交付给我公司。2019年8月1日，睿希公司关闭咖啡厅，拒不交还租赁单元门钥匙，未按照合同第16.1条约定履行退租义务，按照合同约定，睿希公司应向我公司交纳相当于日租金、物业费2倍的滞留金。睿希公司对泛海公司、泛海第三分公司的反诉请求辩称，第一，泛海第三分公司拒不提供涉案房屋产权证明文件的行为直接导致《租赁合同》的合同目的无法实现，构成根本违约。第二，睿希公司在多次与泛海第三分公司交涉无果的情况下，拒绝继续缴纳租金的行为，不构成违约，睿希公司有权行使同时履行抗辩权，在泛海第三分公司履行义务前拒绝支付租金。第三，2019年8月1日后，泛海第三分公司已经强行收回涉案房屋，无权向睿希公司索要租金。第四，睿希公司不构成违约，2019年8月1日，泛海第三分公司强行将涉案房屋上锁、断水断电，扣押睿希公司的物品，致使睿希公司无法进入涉案房屋，故泛海第三分公司无权要求睿希公司支付滞留金，且该标准过高。第四，泛海第三分公司强行断水断电、收回涉案房屋的行为，单方解除租赁合同，构成第二次违约。综上，不同意泛海第三分公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月20日，泛海第三分公司作为甲方（出租人）与睿希公司作为乙方（承租人）签订《碧海园会所一层咖啡厅及地下办公室租赁合同》，约定：泛海第三分公司将涉案房屋出租给睿希公司用于经营咖啡厅，租赁期限为5年（2015年11月20日至2020年11月19日）。合同第6.1条约定了租金标准，一层50平方米：5.7元/日.平方米；地下一；地下**28平方米元/日.平方米。第6.2条约定，乙方以一个季度为一个交租期限向甲方支付租金，除首期租金外，乙方应在每个交租期限最后一个月的第20日前（若当日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期限的租金。甲方应在乙方支付的租金到账后向乙方出具正式发票。租赁期限首期或末期不足一个月的，以每月30.5日为基数计算每日租金，按实际租赁日数计算应付租金，乙方应于租赁单元交付之日起5个工作日内向甲方支付租金首付款。合同第6.6条约定，物业费：12元/平方米/月。第7.1条约定，乙方须缴纳一个月租金12133.4元作为保证金。第7.3条约定，租赁期限内，保证金由甲方保管，租赁期限届满或者本合同被提前终止时，甲方应在乙方按照本合同规定将租赁单元交还甲方后60日内分别如数退还乙方所缴纳的租金保证金，但是如出现本合同第15.2条情形的，甲方有权从上述保证金中扣除相关款项，余款（若有）将于甲方从乙方提出的所有索偿被解决后的60日内归还乙方。第9.3条约定，乙方应如期、足额支付合同规定的租金、物业管理费、市场推广费和其他各项费用......第9.5条约定，乙方保证在租赁单元开业前，获得国家有关部门或机关发出的关于乙方经营业态、经营品牌或经营项目之有效的营业执照、注册证书、授权经营证明、卫生许可证、员工健康证等批准或许可证明文件，乙方不得拒绝或拖延提供。乙方若未能在该租赁单元开业前提供前述合法有效文件，甲方有权解除合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。第10.2条约定，甲方应向乙方提供租赁单元有关的产权证明文件，以便于乙方为在租赁单元进行经营活动时办理工商、税务等审批登记手续。第13.1.2条约定，乙方应对租赁期限间由于其违约行为、过失或过错而对甲方造成的一切损失（包括但不限于损害赔偿、诉讼或仲裁费用、律师费用等）承担责任。第15.1条约定，若乙方未能按本合同的约定向甲方和/或物业管理企业支付租金、物业管理费、市场推广费、保证金或其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的0.5%按日计算收取滞纳金，直至乙方全数付清其所应付的租金、物业管理费、市场推广费、保证金或其他费用之日为止。第15.2条约定，在租赁期限内，若乙方拖欠甲方之租金、物业管理费、市场推广费、其他费用及其违约金，或因乙方违反本合同或因乙方的过错而需对甲方承担赔偿或补偿责任的，甲方亦可选择从保证金中扣除一笔相等于该欠缴或甲方所蒙受的损失之款项，并通知乙方.......第15.3条约定，在租赁期限内，若出现以下情形之一的：（1）乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过30日的；或（2）乙方违反本合同任何条款，并未能在甲方或物业管理企业书面通知指定的合理期限内纠正的；或（3）乙方破产或清算；或（4）乙方出现资不抵债或其他情形导致其无力偿还债务的，则甲方有权采取下列一种或多种权利救济措施：（a）在提前10日发出书面通知后，截断租赁单元的所有电力、空调、水、电话、互联网及/或其他设施的服务及/或供应，由此引起的恢复供应费用（包括接驳费用）由乙方承担；（b）终止本合同并收回租赁单元，且不影响甲方依据本合同约定追究乙方违约责任的权利；（c）没收乙方保证金和其他押金；（d）采取一切甲方认为必要的合法措施以纠正乙方的违约行为。第15.6条约定，除非本合同另有约定，任何一方不得单方解除本合同，否则违约方应向另一方支付相当于九个月基本租金和物业管理费（以租赁期限最后一个会计期间的月基本租金和物业管理费为准）的金额作为违约金，并赔偿另一方因此所收到的损失。合同第16.2条约定，若乙方未能在租赁期限届满之日或在本合同被提前终止之日将租赁单元恢复原貌（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物除外）及交回租赁单元，每逾期一日，乙方须向甲方缴纳相当于2倍的日租金及物业管理费的滞留金（以合同终止前最后一个会计期间的租金为准）。此外，乙方将被视为自动放弃租赁单元内的设施或装修的产权或使用权，包括所有的设备和物品，甲方有权就此作出处理。乙方须向甲方赔偿任何因乙方违反本条而需甲方清除上述物件的开支及费用。2015年11月26日，睿希公司向泛海第三分公司支付2015年12月20日至2016年3月19日的租金35617.4元、保证金12133.4元、物业费2808元（2015年11月20日至2016年2月19日）。经询，双方认可睿希公司支付涉案房屋的租金及物业管理费至2018年3月19日。2019年1月17日，泛海第三分公司向睿希公司发送《催缴通知单》，向睿希公司催要2018年3月20日至2018年12月19日的租金107635元、2017年12月29日至2018年12月21日电费17899.5元、物业费9360元、空调费3666元、供暖费3666元、滞纳金20622.77元。2019年3月1日，泛海第三分公司向睿希公司发送律师函，向其催要相关款项。睿希公司当天签收。2019年4月15日，泛海第三分公司向睿希公司发送《工作联系函》，主要内容为：你公司至今未按律师函付清欠费，我公司再次要求你公司付清欠费，有关营业执照办理事宜方可协助，如你公司在收到催款函5个工作日后，拒不付清欠款，我公司将按照合同约定收取滞纳金，并执行违约条款：1、截断租赁单元的所有电力、空调、水、电话、互联网或其他设施的服务......；2、终止本合同并收回租赁单元，且不影响我公司追究违约责任；3、没收保证金及其他押金。2019年4月16日，睿希公司收到该函件。2019年7月31日，泛海第三分公司向睿希公司再次发送《工作联系函》，催要相关款项，并表明将于2019年8月1日按照违约责任条款执行：1、截断租赁单元的所有电力、空调、水、电话、互联网或其他设施的服务......；2、终止本合同并收回租赁单元，且不影响我公司追究违约责任；3、没收保证金及其他押金。2019年8月3日，睿希公司收到该函件。2019年8月1日，泛海第三分公司前往涉案房屋将涉案房屋进行断电，睿希公司工作人员从涉案房屋退出，并将涉案房屋上锁，泛海第三分公司同时在正门另上一把锁。经询，双方称并未办理交接手续。睿希公司称，其此后联系泛海第三分公司要求继续经营，但泛海第三分公司不予理会，后又提出搬东西，但泛海第三分公司仍未理会。泛海第三分公司对此不予认可。2019年11月22日，泛海第三分公司向睿希公司发送《工作联系函》，主要内容为：鉴于睿希公司拖欠支付租金等应缴费用，根据双方合同约定，泛海第三分公司行使合同解除权，要求自本函发出之日，双方合同解除，并要求睿希公司在收到本函之日起10个工作日内腾退涉案房屋。该函件通过快递分别向刘庆华、北京市朝阳区辛庄一街28号泛海国际居住区樱海园3号楼201室，孙嵬、北京市大兴区黄村中路36号楼1层2单元36-4发送，其中收件人为刘庆华的快递于2019年11月23日签收。经询，睿希公司表示收到该份函件。2020年5月9日，经法庭组织，睿希公司和泛海第三分公司进行了现场交接，睿希公司将涉案房屋腾空并交付给泛海第三分公司。庭审中，睿希公司以泛海第三分公司明知涉案房屋不能办理营业执照而与其公司订立经营用途的租赁合同，构成欺诈，主张撤销租赁合同，并要求泛海第三分公司承担缔约过失责任。泛海第三分公司对此不予认可，主张涉案房屋具备办证条件，睿希公司从未提出过协助办理营业执照的问题，且睿希公司一直在涉案房屋正常对外经营。泛海第三分公司提交工商档案若干，以证明涉案房屋可办理营业执照。睿希公司对此不予认可。经询，睿希公司称其一直要求泛海第三分公司协助办理营业执照，但并未举证。泛海第三分公司对此不予认可，主张睿希公司在2019年4月12日前几日，才提出营业执照办理问题。关于合同，泛海第三分公司主张睿希公司逾期支付租金、管理费，构成根本违约，主张双方间合同自2019年8月1日解除。另，睿希公司为证明涉案房屋不能办理经营咖啡厅的营业执照，申请法院向北京市朝阳区房管局、市场监督管理局对此进行调查。经询，双方均认可涉案房屋所在位置为北京市朝阳区姚家园路97号院8号楼。2020年8月11日下午14时20分，本院联系北京市朝阳区市场监督管理局登记科（电话为6466****），询问该地址能否办理营业执照，对方答复称“可以”。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，睿希公司以泛海第三分公司在签订合同时明知涉案房屋不能办理营业执照，构成欺诈为由，要求撤销双方就涉案房屋签订的租赁合同；泛海第三分公司、泛海公司以睿希公司逾期未支付租金、物业管理费等为由，要求确认合同解除。故本案争议焦点有二，一是涉案合同应否被撤销；二是谁构成违约。关于争议焦点之一，即涉案合同应否被撤销。根据我国《民法总则》规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。所谓欺诈是指，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，睿希公司主张泛海第三分公司明知涉案房屋不能办理营业执照而与其订立具有经营用途的房屋租赁合同，构成欺诈。根据本院向北京市朝阳区市场监督管理局核实的情况，涉案房屋可以办理营业执照，故睿希公司该项主张缺乏依据，泛海第三分公司不构成欺诈，故本院对睿希公司该项主张不予采纳。关于争议焦点之二，即谁构成违约。睿希公司和泛海第三分公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。庭审中，双方均确认睿希公司支付租金、物业管理费至2018年3月19日，此后的租金及物业管理费未能支付，根据双方合同约定，睿希公司已构成根本违约，泛海第三分公司据此享有合同解除权。2019年7月31日，泛海第三分公司向睿希公司发函，要求解除合同，泛海第三分公司于2019年8月1日将涉案房屋上锁，视为泛海第三分公司以实际行动行使了合同解除权，故本院确认双方之间的租赁合同于2019年8月1日解除。对睿希公司以泛海第三分公司未能提供产权证明文件以协助办理营业执照及涉案房屋不能正常经营咖啡厅为由主张泛海第三分公司构成违约的意见。本院认为，自双方于2015年11月签订租赁合同至2018年3月，睿希公司一直在缴纳相关费用，无证据显示睿希公司在此期间要求泛海第三分公司履行前述义务，故本院对睿希公司该项意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，睿希公司与泛海第三分公司间的租赁合同于2019年8月1日解除，睿希公司支付租金、物业管理费至2018年3月19日，故2018年3月20日至2019年7月31日的租金、物业管理费，睿希公司应予缴纳，即租金194525.8元、物业管理费15506元。对睿希公司已支付的保证金12133.4元，从睿希公司应支付的租金、物业管理费中予以抵扣。对泛海第三分公司、泛海公司主张的滞留金，根据双方合同第16.2条约定，逾期交还房屋的，每逾期一日，按日租金及物业管理费的2倍支付滞留金。本案中，泛海第三分公司于2019年8月1日前往涉案房屋上锁，当日，睿希公司也对涉案房屋上锁，导致双方均不能单独进入涉案房屋，故睿希公司和泛海第三分公司对2019年8月1日至2020年5月9日的房屋空置损失均有过错，本院根据本案案情酌情确认该部分损失应由睿希公司与泛海第三分公司、泛海公司分别负担1/2。关于滞留金计算标准，有合同为依据，本院予以采纳，即845.2元/天。综上，应由睿希公司负担滞留金117905.4元。对泛海第三分公司、泛海公司主张的相应利息，计算基数应为197898.4元，本院根据本案案情酌情将利息标准确定按中国人民银行同期存款利率，自2019年8月1日起算，至实际支付之日止。鉴于本院已支持了利息请求，故对泛海第三分公司、泛海公司主张的滞纳金，不予支持。对泛海第三分公司、泛海公司主张的律师费40000元，于法有据，本院予以支持。因睿希公司构成违约，故本院对睿希公司要求退还租金、物业管理费、赔偿装修损失的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）睿希尚亿（北京）贸易有限公司与被告（反诉原告）泛海物业管理有限公司北京第三分公司签订的《碧海园会所一层咖啡厅及地下办公室租赁合同》于2019年8月1日解除；二、原告（反诉被告）睿希尚亿（北京）贸易有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）泛海物业管理有限公司北京第三分公司、泛海物业管理有限公司2018年3月20日至2019年7月31日的租金194525.8元、物业管理费15506元，共计210031.8元（扣除保证金12133.4元，原告（反诉被告）睿希尚亿（北京）贸易有限公司实际需支付197898.4元）；三、原告（反诉被告）睿希尚亿（北京）贸易有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）泛海物业管理有限公司北京第三分公司、泛海物业管理有限公司以197898.4元为基数按中国人民银行同期存款利率计算自2019年8月1日至实际支付之日止的利息；四、原告（反诉被告）睿希尚亿（北京）贸易有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）泛海物业管理有限公司北京第三分公司、泛海物业管理有限公司2019年8月1日至2020年5月9日的滞留金117905.4元、律师费40000元，共计157905.4元；五、驳回原告（反诉被告）睿希尚亿（北京）贸易有限公司全部诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）泛海物业管理有限公司北京第三分公司、泛海物业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10400元，减半收取5200元，由原告（反诉被告）睿希尚亿（北京）贸易有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费4400元，由原告（反诉被告）睿希尚亿（北京）贸易有限公司负担3350元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）泛海物业管理有限公司北京第三分公司、泛海物业管理有限公司负担1050元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 彬二〇二〇年八月二十六日书记员 张晓明书记员 慕婷婷