广西壮族自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂民申1636号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：薛孝丰，男，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：廖淑莲，广西创和律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南宁市南方融资担保有限公司。住所地：南宁市青秀区朱槿路。 法定代表人：李文鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐耀颖，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：广西晟远电线电缆有限公司。住所地：广西南宁市江**壮锦大道。 法定代表人：陈锦如，该公司执行董事。 原审第三人（被执行人）：陈锦如,男，住广西蒙山县。 原审第三人（被执行人）：詹颖，女，住广西南宁市。 再审申请人薛孝丰因与被申请人南宁市南方融资担保有限公司（以下简称南方担保公司）及原审第三人广西晟远电线电缆有限公司（以下简称晟远公司）、陈锦如、詹颖案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2019）桂01民终2228号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 薛孝丰申请再审称：（一）一、二审判决认定事实错误。申请人与陈锦如、詹颖、陈思翰、陈文鹏、陈志鹏签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效。申请人在2010年10月20日就已签订《房屋租赁合同》，并合法占有、使用该商铺至今。被申请人的抵押权于申请人签订租赁合同后设立，依法不能对抗承租人。原审认定《房屋租赁合同》签订时间存疑属于事实认定错误；（二）申请人根据合同约定足额支付了租金。原审判决以大额现金支付且交易时间频繁有违生活常理及一般商事交易习惯，认定申请人已经全部支付租金的事实，属于事实认定错误；（三）《房屋租赁合同》签订后，申请人已经持续合法占有、使用涉案商铺。原审判决认定申请人未持续占有、使用涉案商铺属事实认定错误。据此请求：1、撤销一、二审判决；2、判决确认申请人对涉案三个商铺的租赁权在租赁合同有效期内对执行中商铺的受让人继续有效；3、本案诉讼费由被申请人承担。 南方担保公司答辩称：薛孝丰未能证明其与被执行人陈锦如就涉案房屋存在真实有效的租赁关系，也无法证明其在抵押设立前已交付并由其持续占有、使用。据此请求驳回薛孝丰的再审申请。 本院认为：本案是案外人执行异议之诉，争议焦点是薛孝丰对涉案商铺是否享有带租拍卖的民事权益。 本案事实表明，2010年12月6日，南方担保公司与晟远公司签订《委托担保协议》，约定南方担保公司为晟远公司向交通银行股份有限公司广西区分行贷款800万元提供担保，陈锦如以其所有的位于南宁市，及陈锦如与詹颖、陈思翰、陈志鹏、陈文鹏共有的位于南宁市方担保公司提供反担保，各方签订《反担保抵押合同》，各方分别于2011年1月11日、2011年1月12日、2011年1月21日办理抵押登记。后因晟远公司欠款未还，南方担保公司履行担保责任，代为偿还贷款本息后向晟远公司追偿，并要求反担保人承担保证责任，该案经一审法院审理作出（2012）青民二初字第579号《民事判决书》，判令“南方担保公司对抵押财产南宁市，有权以折价或以拍卖、变卖该质押财产的价款优先受偿”。 在诉讼、执行期间，一审法院依法对案涉抵押商铺进行查封，并作出裁定拍卖南宁市的《执行裁定书》。薛孝丰对执行标的提出书面异议，主张其为商铺承租人，请求法院停止对房屋的执行。薛孝丰提交其与陈锦如签订的《房屋租赁合同》一份、《补充协议》两份、《收条》六份，用以证明其与陈锦如存在租赁合同关系，以此阻却南方担保公司的执行。其中，《房屋租赁合同》载明，2010年12月20日，陈锦如将位于南宁市出租薛孝丰，租赁期限从2010年12月20日至2030年12月20日止，计租日为2010年12月20日，年租金总计168534元，20年租金总计3370680元。租金支付方式为自《房屋租赁合同》签订之日起15日内，由承租人一次性将20年租金支付给出租人。2010年12月21日的《补充协议》载明，将《房屋租赁合同》承租人使用期限延长4年，即承租人实际使用该房屋期限从2010年12月20日起至2034年12月20日止，延长部分不收租金。2016年3月28日的《补充协议》载明，陈锦如允许薛孝丰自主转租位于南宁市。薛孝丰提交的六份《收条》记载，陈锦如分别于2010年12月25日、2010年12月28日、2010年12月30日、2011年1月2日、2011年1月6日、2011年1月9日收到薛孝丰给付的八桂绿城商铺租金370680元、800000元、500000元、600000元、700000元、400000元，共计3370680元。南宁市XX商铺取得房屋所有权证的时间为2010年12月15日；南宁市壮锦大道XX商铺取得房屋所有权证的时间为2010年12月29日。 薛孝丰还提交其分别与案外人兰艳芳、庄绍祥、万衡、黄丽娜、甘知喜、兰艳芳签订的《租赁合同》，用以证明其将案涉商铺转租给前述案外人。其中，与兰艳芳签订的《租赁合同》，落款时间为2011年6月16日，约定由兰艳芳承租XX商铺约41㎡，租期自2011年6月16日至2017年6月16日。与庄绍祥签订的《租赁合同》，落款时间为2013年2月17日，约定由庄绍祥承租XX号商铺，租期自2013年2月20日至2016年2月20日。与万衡签订的《租赁合同》，落款时间为2016年11月9日，约定由万衡承租XX号商铺约200㎡，租期自2016年12月10日至2019年12月9日。与黄丽娜签订的《租赁合同》，落款时间为2017年1月15日，约定由黄丽娜承租XX号商铺约441.6㎡，租期自2017年3月1日至2022年3月1日。与甘知喜签订的《租赁合同》，落款时间为2017年1月15日，约定由甘知喜承租XX号商铺约488.3㎡，租期自2017年3月1日至2022年3月1日。与兰艳芳签订的《租赁合同》，落款时间为2016年1月27日，约定由兰艳芳承租XX商铺约60㎡，租期自2016年3月15日至2022年3月15日。 薛孝丰另提交由兰艳芳出具的《证明》及薛孝丰出具给兰艳芳的收条五份，用以证明其收取租金的主张。该《证明》记载：“本人兰艳芳自2011年开始承租薛孝丰位于南宁市。租金交付分别为大部分现金，小部分银行转账与柜员机存现。”该些收条记载，兰艳芳自2012年起按年向薛孝丰交付XX铺面的租金，每年租金24000元；自2016年起兰艳芳交付XX铺面的租金。 薛孝丰另提交案涉商铺的物业公司南宁市康业物业服务有限责任公司出具的2012年8月至2016年12月《绿城印象收款收据》若干份及南宁市康业物业服务有限责任公司出具的《收条》一份，用以证明其缴纳物业费的主张。前述《绿城印象收款收据》载明的住户名称为晟远公司，收款方式为现金或刷卡。该《收条》主要内容为收到S103号房2012年9月、10月的物业费、水费、生活垃圾费、电费共计394.4元。 一审法院作出（2016）桂0103执异39号《执行裁定书》，裁定驳回案外人薛孝丰的执行异议,薛孝丰遂提起本案诉讼。一、二审法院未支持其诉讼请求，现向本院申请再审。 关于薛孝丰对涉案商铺是否享有带租拍卖的民事权益的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，租赁关系能否对抗抵押权，主要审查租赁关系与抵押权成立的先后顺序。对租赁关系而言，要重点审查在该不动产设立抵押权之前是否已经签订合法有效的书面租赁合同、支付合理租金并实际占有使用该不动产。本案中，首先，薛孝丰与陈锦如所签《房屋租赁合同》，在取得房产证前就已知晓房产证号，该合同签订的真实时间存在疑点，薛孝丰主张是陈锦如在房产证正式下发之前私下打听获得的理由不能成立，本院不予支持。其次，双方约定租金3370680元。金额巨大，且系现金交易，有违生活常理。且薛孝丰亦无法提供充足证据证明其是否已经足额支付了上述租金。对于薛孝丰主张的转租事实，其仅提供了合同、收据及证人证言证明，提供的银行转账记录均形成于案涉商铺被查封之后，商铺被查封前几年间均未有通过银行转账方式支付租金，也不符合一般商事交易习惯。因此，一、二审法院认定薛孝丰主张其已在抵押权设立前对涉案商铺租赁并占有使用的证据不足并无不当，本院予以支持。 综上所述，一、二审法院认定事实清楚，适用法律法规正确。薛孝丰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回薛孝丰的再审申请。 审 判 长 韦伟强 审 判 员 韦志勇 审 判 员 曾亦桦 二〇二〇年八月六日 法官助理 茹 超 书 记 员 李璐君