广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5161号原告：宁安，男，1962年10月4日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区********，公民身份号码：220************436。委托诉讼代理人：麦美群，广东明典律师事务所律师。被告：清远市御墅莲峰房地产开发有限公司，住所：清远市清城区********。法定代表人：王万兵，该司执行董事。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司清远石角支行，住所：清远市清城区*******************01、02号。负责人：刘庆远。委托诉讼代理人：林沛联，中国银行股份有限公司清远分行主任。委托诉讼代理人：邝一玮，中国银行股份有限公司清远分行经理。原告宁安与被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称御墅莲峰公司）、第三人中国银行股份有限公司清远石角支行（以下简称中国银行石角支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，第三人中国银行石角支行提出独立请求，本院依法合并审理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁安的委托诉讼代理人麦美群，被告御墅莲峰公司的委托诉讼代理人陆嘉敏，第三人中国银行石角支行的委托诉讼代理人林沛联、邝一玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁安向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年1月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告立即向原告返还已付购房款570529元及其利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中6000元从2017年1月8日起算，24000元从2017年1月9日起算，141529元从2017年1月13日起算，399000元从2017年3月1日起算，均计至全部购房款返还之日止，暂计至起诉之日为23962元）；3、判令被告以己付购房款570529元为基数按年利率百分之六的标准向原告支付违约金（其中6000元从2017年1月8日起算，24000元从2017年1月9日起算，141529元从2017年1月13日起算，399000元从2017年3月1日起算，均计至全部购房款返还之日止，暂计至起诉之日为3423元）；4、判令被告向原告赔偿购房团购费10000元、购房律师费1300元、预告登记费80元、诉讼律师费15000元，共计26380元损失；5、本案诉讼费由被告承担。上述合计655102元。事实和理由：2017年1月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》合同编号（2017012836），原告向被告购买位于清远市清城区********御墅莲峰花园二期北区02号之二12层02号商品房，该商品房总房价款为570529元。原告分别于2017年1月7日支付1000元购房定金，2017年1月8日支付购房定金5000元，2017年1月9日向支付购房定金24000元；2017年1月13日向被告支付购房首期141529元。另外，2017年2月24日原告、被告及第三人签订《个人一手住房贷款合同》，2017年3月1日第三人向被告发放原告的购房贷款399000元，至此原告己将房款全额支付给被告。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2019年6月30日前将商品房交付原告使用。该合同第十二条及补充协议书第四条关于逾期交房违约责任的约定，被告逾期交付超过180日后，原告有权解除合同。被告于2020年4月24日才向原告出具收楼通知书，要求原告于2020年5月1日办理收楼手续，己明显超过双方约定交付房屋期限，被告己经构成违约，并达到了原告行使合同解除权的条件。《商品房买卖合同（预售）》第十二条及补充协议书第四条关于逾期交房违约责任约定的违约金为原告已付金额的万分之一，属于商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金的情形，约定的违约金明显低于造成的损失，相关违约金条款约定显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第四十四条的规定，恳请法院解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，判令被告向原告返还购房款并支付贷款利息，并根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条、第三十九条规定结合原告实际损失情况和公平合理原则调整被告应向原告支付的违约金数额和赔偿原告的损失。今维护原告的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告御墅莲峰公司答辩称：一、由于被答辩人没有在双方合同约定的时间内书面通知解除合同，视为己放弃合同解除权，双方应当继续履行合同。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。虽然涉案房屋逾期交付超过180天，但鉴于被答辩人没有按照双方合同约定履行解除合同的书面通知义务，依照合同附件约定，被答辩人己放弃涉案合同解除权。据双方《商品房买卖合同》附件十一补充协议第九条第4点约定内容:“若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃了该解除权，买卖双方继续履行合同，并按照本合同及其附件的约定履行各自的义务”，答辩人并没有在上述期间(2019年12月28日-2020年1月26日)内收到被答辩人解除合同的书面通知，故视为被答辩人己放弃合同解除权。而且涉案房屋己具备约定交付条件，双方合同继续履行。据合同附件十一补充协议第四条第3点内容，答辩人自合同交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，按己付房款金额万分之零点二的标准向被答辩人计付违约金。同样，合同附件十一补充协议第二条“关于买受人逾期付款的违约责任(对本合同第八条的补充约定)的条款内容，约定买受人逾期付款应承担的违约责任，按每日买受人逾期付款金额万分之零点二的标准向出卖人计付违约金”。因此，对于逾期交房违约责任的约定，是双方平等协商的真实意思表示。另外，合同附件十一第十四条“其他补充约定”明确约定:“出卖人在本合同及本补充协议中如有多种赔偿的，只以最高赔偿标准计算一次，不重复累计赔偿”，在双方合同继续履行的情况下，答辩人承担的违约责任仅限于合同约定计算方式的违约金。至于，被答辩人基于解除合同而提出的第二至第五项诉讼请求，由于合同解除的前提不存在，答辩人对上述诉讼请求无需承担责任，且被答辩人提出第一项诉讼请求不符合双方合同约定及法律规定，请求贵院对被答辩人提出的全部诉讼请求予以驳回。二、涉案房屋具备交付条件后，答辩人已按合同约定书面通知被答辩人收楼，被答辩人拒不接收房屋，视为涉案房屋在约定的收楼日期己交付。涉案房屋在2019年7月30日竣工验收，在2019年12月取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，于2020年4月22日取得竣工验收备案证明文件。房屋具备约定交付条件后，答辩人于2020年4月24日向被答辩人寄送《收楼通知书》，通知被答辩人于2020年5月1日前办理收楼手续，否则视为房屋己交付。但被答辩人收到通知书的情况下，并未在约定期限内办理收楼手续并且提起本案诉讼，按照《商品房买卖合同》第十一条约定，由于买受人原因导致商品房未按期交付的，视为出卖人已经完成交付义务。另外，据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一条第二款规定，商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人己经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房己经交付。由于被答辩人的合同解除权行使期限届满，视为己放弃合同解除权，故被答辩人无正当理由拒不接收涉案房屋，本案房屋也视为己于2020年5月1日实际交付。三、根据合同相对性，答辩人无需对被答辩人与第三方之间的合同关系承担任何责任。本案为商品房预售合同纠纷，受诉法院审查的是答辩人与被答辩人之间的商品房买卖合同关系。被答辩人主张的购房律师费、团购费、代办证费等，属于被答辩人为获取优惠、签约获得中自愿支付给第三方的费用，是被答辩人与第三方之间的合同关系，双方在《御墅莲峰花园认购书》中己明确约定上述费用属于认购方(或买方)承担，答辩人没有义务赔偿。而预告登记费及维修基金，属于被答辩人按政府机关规定支付的办理权证费用，相关事项己办理完毕，答辩人不是收取该费用的机构，被答辩人向答辩人主张返还没有合法依据。至于被答辩人主张提起本案诉讼产生的律师费，双方合同并未约定出卖人一方违约的情况下，买受人有权主张律师费，故被答辩人主张本案的律师费无合同依据及法律依据。综上所述，答辩人认为，由于被答辩人己放弃合同解除权，涉案房屋具备交付条件，涉案合同应当继续履行。答辩人同意自合同交付期限满90日之第二日起至2020年5月1日(实际交付)止，按己付房款金额万分之零点二的标准向被答辩人计付违约金。请求贵院依法采纳答辩人的答辩意见，驳回被答辩人无合同事实依据及法律依据的诉讼请求，维护我方合法权益。第三人中国银行股份有限公司清远石角支行述称，2017年2月24日，第三人宁安、御墅莲峰公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定申请人向宁安提供贷款39.9万元，用于购买坐落于清远市清城区********御墅莲峰花园一期北区02号之二12层02号房屋，贷款期限120个月，实行浮动利率，按中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮10%浮动，浮动周期12个月。还款方式为:按月等额本息还款，每月10日为还款日:宁安逾期还款的，第三人有权根贷款合同第三条第6款、附件一:特别签订条款(以下简称特别签订条款)第二款第(七)项约定收取罚息。特别签订条款第五款、《附件二:个人一手住房贷款合同通用条款》(以下简称通用条款)第二条约定宁安以案涉房屋向贷款人提供抵押担保，案涉房屋己办妥预告抵押登记。特别签订条款第五款、通用条款第四条约定御墅莲峰公司提供阶段性连带责任保证。2017年3月1日，申请人依宁安授权将39.9万元付至御墅莲峰公司账户，宁安立写借据交第三人收执。宁安借款后偿还了部分借款，截至2020年7月10日，宁安尚欠申请人借款本金285704.71元。宁安认为御墅莲峰公司未按购房合同约定交付案涉房屋提起本诉诉讼，请求解除购房合同，损害了申请人合法权益，影响了贷款合同继续履行。根据通用条款第三条第1款(6)、(12)项的约定，宁安己构成违约。申请人现根据通用条款第三条第2款第(2)、(5)项的约定，宣布贷款合同项下贷款本息全部提前到期，并解除《贷款合同》。根据特别签订条款第五款、通用条款第四条的约定，御墅莲峰公司应承担连带清偿责任。宁安与御墅莲峰公司因案涉房屋的交付事宜发生纠纷，影响贷款合同继续履行，宁安、御墅莲峰公司己构成违约。申请人为维护自身合法权益，依据商品房买卖合同司法解释第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，向贵院提起诉讼，祈望判准诉讼请求。第三人中国银行股份有限公司清远石角支行向本院提出独立诉讼请求：1、解除第三人与宁安、御墅莲峰公司于2017年2月24日签订的《个人一手住房贷款合同》；2、判令宁安、御墅莲峰公司向申请人连带清偿借款本金285704.71元(截至2020年7月10日)及利息、罚息(按合同约定至还款日的利息、罚息)；3、本案受理费等费用由宁安、御墅莲峰公司负担。原告宁安针对第三人提出独立的诉讼请求辩称，1、如法院判令解除答辩人与御墅莲峰公司签订的《商品房买卖合同(预售))(合同编号:2017012836)，则答辩人同意解除与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，并用御墅莲峰公司退还的房价款优先偿还第三人的贷款本息。2、答辩人提出解除与御墅莲峰公司签订的《商品房买卖合同(预售))，是基于御墅莲峰公司未能按合同约定如期将涉案房产交付给答辩人使用所致，即是御墅莲峰公司违约行为所导致，因此，对于第三人提出的支付罚息的责任，应由御墅莲峰公司承担。以上答辩意见，望法院予以采纳。被告御墅莲峰公司针对第三人提出独立的诉讼请求辩称，被告认为商品房买卖合同是否解除应当以法院的生效判决为准，涉案原告没有对第三人提出任何诉求，也不存在贷款约定保证人违约的任何情形，第三人提出的诉求没有任何法律依据，请法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告（买受人）与被告（出受人）于2017年1月13日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同主要约定，原告购买被告开发的位于清远市清城区********御墅莲峰花园一期北区02号之二12层02号房屋，房屋总价款为570529元。合同第九条商品房交付条件约定，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定：1、出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房;2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按合同附件十一补充协议第四条的约定处理。合同附件十一补充协议第四条第3点约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内退还买受人已付全部房款，并向买受人支付买受人已付金额万分之一的违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限届满90日之第二日起至实际交付之日止，出卖人按日买受人已付金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金；合同附件十一补充协议书第九条第4点约定，若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃了该解除权，买卖双方继续履行合同，并按照本合同及其附件的约定履行各自的义务。合同及附件还就其他权利义务进行了约定。至2017年1月13日止，原告向被告支付购房首期款171529元。2017年2月24日，原告（借款人）、被告（保证人、开发商）与第三人（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》及附件，主要约定，原告为购买涉案房屋向第三人贷款399000元，贷款期限120个月，实行浮动利率，按中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮10%浮动，浮动周期12个月。还款方式为:按月等额本息还款，每月10日为还款日；被告为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证；如借款人与开发商就本合同项下贷款所购房屋的质量、条件、权属等事宜发生纠纷，且上述纠纷将会影响借款人偿还贷款本息的；或发生借款人与开发商擅自解除、变更购房合同等影响本合同继续履行情形等违约事件，贷款人有权终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。2017年3月1日，第三人依原告宁安的授权将399000元付至被告账户，原告立写借据交第三人收执。2017年10月24日，案涉房屋办理预售商品房抵押权预告登记，权利人为第三人中国银行石角支行。至此，原告已向被告全部付清涉案房屋的购房款570529元。2020年5月7日，原告向被告邮寄送达《律师函》，主要内容为：被告于2020年4月24日才向原告出具的《收楼通知书》通知原告办理收楼手续，严重违反合同约定房屋交付期限，现通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同(预售))，并要求被告退还全部已付款项和支付违约金。此外，原告与广东明典律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，约定由原告委托广东明典律师事务所代理本案诉讼业务。广东明典律师事务所出具《广东省增值税普通发票》。另查明，涉案房屋所在建筑物于2019年12月取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，于2020年4月22日办理竣工验收备案。被告于2020年4月24日向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2020年5月1日前办理收楼手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已依约向被告付清购房款，按约定被告应于2019年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告的商品房交付给原告，而涉案房屋于2020年4月22日才取得竣工验收备案文件，符合约定的交付条件，被告不能依约如期向原告交付房屋，已构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任。原告依据《商品房买卖合同(预售)》第十二条及附件十一补充协议第四条约定，以被告逾期交付超过180日为由，请求解除双方签订的《商品房买卖合同(预售),被告抗辩原告没有在合同约定的时间内书面通知解除合同，视为己放弃合同解除权，双方应当继续履行合同。原告没有按照合同附件十一补充协议第九条第4点约定，在被告逾期交付涉案房屋180日后的30日（即2020年1月26日）内行使合同解除权，该权利消灭，故被告上述抗辩意见，事实和依据充分，本院予以采纳，双方应继续履行《商品房买卖合同（预售）》及附件，原告主张被告返还购房款570529元及其利息，赔偿购房团购房、购房律师费、预告登记费的请求，本院不予支持。对于被告逾期交房的违约责任，根据《商品房买卖合同（预售）》及合同附件十一补充协议第四条第3点约定，买受人不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限届满90日之第二日起至实际交付之日止，出卖人按日买受人已付金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金。被告于2020年4月24日向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2020年5月1日前办理收楼手续。逾期交房违约金的计算起止时间为从约定的交楼期限届满后的第91天即2019年9月29日起计算至2020年5月1日止。对于违约金的计算标准，虽然合同对违约金的计算方式有约定，但合同约定的违约金数额显然不足以弥补原告因被告逾期交付房屋所造成的损失，约定的违约金过低。本院酌情认定，违约金按已付购房款570529元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张被告支付诉讼律师费15000元，《商品房买卖合同(预售)》并没有做出约定，本院不予支持。对于第三人提出的独立诉讼请求，鉴于第三人在本案的独立请求是在原告与被告解除《商品房买卖合同(预售)》的基础上提出的，《商品房买卖合同(预售)》继续履行的情况下，第三提出的独立诉讼请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向给原告宁安支付逾期交付房屋的违约金（违约金按已付购房款570529元为基数，自2019年9月29日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年5月1日止）；二、驳回原告宁安的其他诉讼请求；三、驳回第三人中国银行股份有限公司清远石角支行的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10352元，减半收取计5176元，保全费3795.51元，合计8971.51元，由原告宁安负担8771.51元，被告清远市御墅莲峰房产开发有限公司负担200元。第三人独立请求受理费7285元，减半收取计3643元，由第三人中国银行股份有限公司清远石角支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  何丽文二〇二〇年八月二十四日本件与原件核对无异书记员  林文敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。