广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3983号原告：广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社，住所地广东省广州市增城区新塘镇西洲村第一社。负责人：陈锦培，该社社长。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市日骏纺织有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇荔新十二路******。法定代表人：袁志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑兵，广东民诚众信律师事实所律师。第三人：东莞市十一兄弟实业投资有限公司，住所，住所地广东省东莞市高埗镇创兴北路**div>法定代表人：刘海斌。委托诉讼代理人：李玉彤，广东普翼律师事实所律师。委托诉讼代理人：张家文，广东普翼律师事实所律师。原告广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社（以下简称西洲一社）诉被告广州市日骏纺织有限公司（以下简称日骏公司）、第三人东莞市十一兄弟实业投资有限公司（以下简称十一兄弟公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西洲一社的委托诉讼代理人曹强华、黎家学，被告日骏公司的委托诉讼代理人郑兵，第三人十一兄弟公司的委托诉讼代理人张家文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西洲一社向本院提出诉讼请求：1、被告立即将土名上洲、面积为5400平方米的土地及上盖建筑物腾空并交还给原告；2、被告立即向原告支付自2019年11月至被告实际交还土地及上盖建筑物给原告时的场地使用费，场地使用费以每月89500元得标准，自2019年11月暂计至2020年4月；3、本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求如下：1.日骏公司及十一兄弟公司立即将面积为5692平方米的土地及上盖建筑物和1700平方米空地全部腾空并交还给西洲一社使用；2.日骏公司与十一兄弟公司共同向西洲一社支付从2019年11月至日骏公司及十一兄弟公司实际交还土地及上盖建筑物与空地给西洲一社时至的场地使用费（场地使用费按每月93880元得标准计算）；3.本案诉讼费由日骏公司承担。事实与理由：西洲一社与日骏公司于2009年9月8日签订《租用土地合同》，约定日骏公司承租西洲一社名下土名为上州、面积为5400平方米的土地；租赁期限从2009年9月1日至2018年8月30日，每五年租金上递增10%；日骏公司承租土地作公司使用；合同期满，上盖建筑物不得拆除归申请人所有等。鉴于双方签订的《租用土地合同》的合同期限在2018年8月30日届满，双方没有续签新的租赁合同，上盖建筑物使用权归西洲一社。因此，双方于2009年9月8日签订《租用土地合同》己终止，日骏公司没权再继续使用之前租赁的土地及上盖建筑物并应将土地交还给西洲一社。双方曾在政府部门协商解决双方的纠纷，日骏公司答应在限期内将涉案土地及上盖建筑交还给西洲一社。但日骏公司在答应期限届满后不但没有将土地交还给西洲一社，而且一直拖欠相应的场地使用费没有支付，更恶劣的是近期，西洲一社发现日骏公司在没有经过西洲一社的同意私自将土地及上盖建筑物转租给十一兄弟公司，并且恶意提起2020粤01**民初1377号案诉讼，隐瞒有关事实，试图通过诉讼确认日骏公司私自转租的合同继续履行。西洲一社己多次催促日骏公司将土地及上盖建筑物交还西洲一社并支付所拖欠的一切费用。但日骏公司依然拒绝履行相应的义务。日骏公司的行为己严重损害西洲一社的合法权益。为了维护自身合法权益，西洲一社特向法院提起诉讼，请求法院支持西洲一社的全部诉讼请求。被告日骏公司辩称：1.日骏公司认为西洲一社的诉讼请求没有事实及法律依据。请求法院驳回西洲一社的全部诉讼请求。按照合同约定，西洲一社诉请要求日骏公司交还土地及交还腾空土地上的建筑物是违反了双方的合同约定，应驳回西洲一社的诉讼请求。2.西洲一社主张的场地占用费的标准与双方签订的合同是相违背的，西洲一社主张按照十一兄弟公司向日骏公司支付的租金标准来主张占用费没有法律依据，日骏公司也不欠付占用费的情况，日骏公司一直按照双方签订的补充协议的标准支付租金至今。西洲一社从起诉至今也没有提供充分的证据证实涉案的土地权属属于西洲一社所有。日骏公司认为西洲一社主张要求土地及上盖建筑物必须符合主体资格。若是西洲一社没有证据证明涉案土地属于西洲一社，则其诉讼主体不符。该案是必会影响该土地的真实权属人的权益。依据广东省高院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设若干问题的指导意见之第二、三条的规定，应当驳回西洲一社的起诉。第三人十一兄弟公司述称：十一兄弟公司是基于与日骏公司签订的租赁，十一兄弟公司不知道西洲一社和日骏公司之间的合同期限，十一兄弟公司已按时支付了租金，故有权继续使用该租赁物。2019年11月-12月的租金因为台风原因由日骏公司予以减免，应当从诉讼请求中扣减，至于2020年1月至今的租金交付给谁以及交付多少由法院依法审定。本院经审理认定事实如下：2009年9月8日，西洲一社（出租方、甲方）和日骏公司（承租方、乙方）签订《租用土地合同》，约定如下内容：甲方将位于新塘镇××第一经济合作社（土名上洲）的土地（空地）出租给乙方，租用时间从2009年9月1日至2018年8月30日止，租用面积约5000平方米，租金每月每平方2.5元计算，合同期满时，乙方所建的建筑物不得拆除归甲方所有等。上述合同落款有西洲一社和日骏公司的盖章及西洲一社原社长梁镜森和日骏公司原法定代表人陈士元的签名，合同后附《同意出租（土名上洲）空地一块户主签名》包括西洲一社原社长梁镜森在内的五十几名社员签名，并加盖西洲一社公章。2019年10月31日，西洲一社通过广州市增城区新塘镇农村集体资产交易中心发布《上洲2厂房出租公告》，载明出租项目具体情况为：位于广州市增城区新塘镇西洲村一社上洲的厂房，占地面积5692平方米，租金价格为9元/月/平方等内容。2019年11月8日、11月13日，西洲一社发布《搬迁通知书》、《限期搬迁、腾空厂房通知书》，载明因其所签署的租赁合同已到期，要求使用场地的人员搬离并交还场地。2019年11月13日，陈士元向派出所报案并拍摄现场照片。2019年11月，西洲一社出具《收条》给十一兄弟公司收执，载明“现收到刘海斌交来使用广州市增城区新塘镇××第一经济合作社土名上洲厂房B栋的地块及厂房的场地使用费，人民币1253000元，（即2018年09月01日至2019年10月31日场地使用费，厂房每月按面积5400平方米乘以15元/平方米计算，路面1700平方米乘以5元/平方米计算）该款为刘海斌自愿支付出于其真实意思”。落款处由加盖西洲一社公章，并由西洲一社社员代表签明见证。2020年2月24日，西洲一社向日骏公司发出《致函书》载明因合同期满，日骏公司无权继续使用涉案土地及上盖建筑物，也无权将土地及上盖建筑物转租给十一兄弟公司，日骏公司应立即将土地及上盖建筑物腾空交还并支付场地使用费。2020年4月2日、5月28日，余爱荷向西洲一社转账支付11100元、56700元37800元、7400元，并备注为5400平方厂房、马路1480平方至2020年5月的租金。另查明，2017年10月13日，广州市国土资源和规划委员会出具粤（2017）广州市不动产权第10800305号《不动产权证》，载明位于增城区新塘镇西洲村面积404975平方米的土地权利人为广州市增城区新塘镇西洲村经济联合社农民集体。2020年6月18日，广州市增城区新塘镇西洲村民委员会出具《证明》，载明“兹有我广州市增城区新塘镇西洲村位于上洲（土××）××土地权属为本村第一经济合作社，该土地总面积约为6840平方米，其中简易建筑面积约为5400平方米，空地面积约为1440平方米（内部道路），东至西洲村一社空地，南至西洲村一社空地，西至西洲村一社简易厂房，北至水沟边。广州市增城区新塘镇××第一经济合作社可对上述土地自行出租收益。……”。上述事实有西洲一社、日骏公司提交的《租用土地合同》，西洲一社提交的《致函书》、快递单、妥投单及相片、《搬迁通知书》、《限期搬迁、腾空厂房通知书》、《上洲2厂房出租公告》、《收条》、不动产权证书《证明》，日骏公司提交的银行转账电子回单等予以证明，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。西洲一社另提交如下证据：广州市西洲物业管理有限公司（以下简称西洲物业公司）和十一兄弟公司广州分公司2018年2月7日签订的《厂房租赁合同》以及银行转账凭证等，合同约定十一兄弟公司所承租物业为增城区新塘镇上洲福泰毛织厂已建好的旧厂房，面积为10770平方米，其中3200平方米按每月每平方17元计租，7570平方米按每月每平方16元计租。后十一兄弟公司以刘明中的账户或十一兄弟公司广州分公司的账户陆续向余爱荷、陈住兴等人以及广州市西洲物业管理有限公司、西洲一社等支付租金。拟证明日骏公司在以每平方16元将涉案物业出租给十一兄弟公司并谋取非法利益。日骏公司对上述证据不予认可，日骏公司主张是在日骏公司起诉十一兄弟公司后，十一兄弟公司向法院提交了证据才知悉该合同的存在。十一兄弟公司对合同及租金支付情况均予以确认。日骏公司另提交如下证据：1、2017年12月26日，梁镜森等七人与陈仕元签署《修改补充合同》，载明因西洲一社和日骏公司于2009年9月8日签订的《土地租赁合同》已到期终止，故双方修改签订本协议，并约定经双方测量面积为5400平方米，租用时间15年，从2018年9月1日至2033年8月30日至，租金每月每平方3.5元等。合同落款处有梁镜森等七人在甲方“新塘镇××第一经济合作社”处签名，陈士元在乙方（广州市日骏纺织有限公司）处签名。2、2019年5月14日的《调解会议记录》复印件，载明由于2017年12月26日在任社长梁镜森等七人同意以3.5元每月每平方给陈士元续租15年，因手续不完整，没有上政府交易中心备案，所以社员要求完善手续，日骏纺织公司陈士元提出要求以9元每平方每月继续完善合同续租，租期暂定9年，每5年递增5%，租用面积以实际测量为准等，落款有社代表即现任社长陈锦培、承租方代表陈士元、以及村委干部等人的签名。该证据拟证明西洲一社对《修改补充合同》一直知悉，且会议上明确由梁镜森作为社长签名。西洲一社对该证据不予确认，西洲一社认为，即使存在原件，但因手续不完善，没有备案等，且租金数额与《修改补充合同》的约定内容不符，再次证明《修改补充合同》不真实。3、西洲村公告栏照片，载明梁镜森任西洲一社社长。西洲一社认为，梁镜森曾是西洲一社的社长，2018年因涉嫌刑事被通缉，故2018年开始已经不主持合作社事务。4、4、陈士元报案当天现场照片，拟证明西洲一社的社员阻碍日骏公司的租客经营生产，到现场倒泥、堵路、种芭蕉等行为，日骏公司为此报警制止。西洲一社认为仅有报警回执不能证明日骏公司主张。5、日骏公司、余爱荷于2020年1月6日委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案土地上盖建筑物的价值进行评估而做出的评估报告书，评估基准日为2019年12月31日，评估结果为涉案5400平方米土地附着物价值为8012896元。2020年1月15日，日骏公司、余爱荷起诉十一兄弟公司，要求十一兄弟公司按约支付租金。本院立案为（2020）粤0118民初1377号。在该案件的庭审中，各方当事人分别做如下陈述：一、西洲一社陈述，日骏公司没有起诉资格，其与西洲一社的合同已届满，涉案厂房应归西洲一社所有，日骏公司无权转租。二、日骏公司陈述，余爱荷是日骏公司的财务人员，日竣公司委托余爱荷代理对外签署合同，日骏公司与广州市西洲物业管理有限公司无任何关系，仅由该公司及陈住兴代为收取租金、管理厂房，其不确认十一兄弟公司与西洲物业公司签署的《厂房租赁合同》，该合同约定的内容不约束日骏公司。三、十一兄弟公司陈述，十一兄弟公司与日骏公司签署《厂房租赁合同》后，一直由其西洲物业公司管理，代为履行合同，所以其一直向西洲物业公司交租，后与日骏公司的合同期满后就与西洲物业签署合同。此外，十一兄弟公司与梁镜森也签订租赁合同，但不包含在与日骏公司承租的租赁物中，但均由西洲物业公司进行管理。十一兄弟公司一直按约交租，日骏公司无任何异议，与西洲物业的租赁合同到期后，自2018年8月30日起，其租金分了两份，一部分给了西洲物业公司，另一部分交付给了西洲一社，对于之后的租金，其承诺在各方租赁关系理清后支付。同时，其在合同履行过程中承租的厂房面积变少了，故其申请由法院对涉案租赁物进行测绘。四、西洲物业公司陈述，其在整个租赁关系中只是代收代转租金，无权处理其他事务。2020年1月15日，日骏公司起诉西洲一社，要求确认的《租用土地合同》《修改补充合同》有效，并要求西洲一社继续履行上述合同，停止对外招租。本院立案为（2020）粤0118民初1873号。后日骏公司申请撤诉，本院已裁定准许其撤诉。本案的庭询中，就本案事实，各方当事人做如下陈述：一、关于涉案土地情况及土地租赁合同签署情况。西洲一社主张，涉案土地性质为农用地，土地范围全部在西洲一社范围内，没有任何第三方主张过权属，历史以来，都是西洲一社使用收益，土地面积以西洲村委会出具的《证明》载明的面积一致；西洲一社不确认十一兄弟承租的面积与西洲一社出租给日骏公司的面积是否一致，故本案无需以（2020）粤0118民初1377号案的测绘为准；西洲一社提交的《租用土地合同》和日骏公司提交的《租用土地合同》内容一致，但是日骏公司提交的那份没有写明具体面积，其提交的明确写明5400平方，应以其提交的为准。日骏公司主张，涉案土地经过河道改造，面积已经发生了变化，且涉案土地已经规划为城镇建设用地，土地面积以十一兄弟公司在1377号案中的测绘为准。关于土地面积，十一兄弟公司同意日骏公司的意见。二、关于土地上盖建筑物。日骏公司主张，该建筑物是日骏公司投资建设，没有报批报建，没有取得建设工程施工许可。三、关于占用费问题。西洲一社主张，其占用费是按照十一兄弟向其支付的租金数额，即《收条》中的支付标准为准，其中有建筑物的5400平方米按照15元/月/平方，空地1700平方米是按照5元/月/平方；由于日骏公司自2018年9月开始拖欠西洲一社租金，西洲一社为避免村民利益受损，将涉案土地厂房重新招租，在招租过程中，十一兄弟公司提出自愿支付租金，在政府交易中心工作人员的见证下，十一兄弟公司按照市场价格向其支付的租金，由西洲一社出具收条确认；西洲一社收到十一兄弟公司支付的租金自2018年9月至2019年10月，故其主张自2019年11月起向日骏公司和十一兄弟公司要求支付占用费。日骏公司主张，西洲一社收取占用费没有合法依据，是西洲一社采取胁迫的方式迫使十一兄弟公司向其支付租金；且日骏公司已经按照3.5元/月/平方的标准每月支付5400平方米的租金18900元和空地租金3700元给西洲一社至2020年7月。十一兄弟公司主张，其是基于要继续租用，自2018年9月开始向西洲一社每月支付89500元，支付至2019年10月，具体支付标准是按照西洲一社的要求支付的。四、关于土地四至范围及面积，西洲一社明确表示不申请对涉案土地的四至范围及面积进行测绘。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，西洲一社将土地出租给日骏公司，日骏公司建设厂房后转租给十一兄弟公司。现西洲一社的诉讼请求是要求返还土地和上盖建筑物，以及要求日骏公司和十一兄弟公司支付场地使用费。但根据各方当事人的举证及庭审中的陈述，涉案土地面积并不明确。具体如下：一、西洲一社第一次诉讼请求主张要求返还5400平方米的土地，后变更诉讼请求为要求返还5692平方米土地及1700平方米的空地，且原告提交的《上洲2厂房出租公告》中显示出租项目具体情况是厂房占地面积5692平方米。根据西洲一社与日骏公司于2009年9月8日签订的《租用土地合同》，载明租用土地面积为5400平方米，且日骏公司持有的合同文本中并未填写土地面积。二、原告主张土地面积以西洲村委会出具的《证明》中载明的面积为准，而根据西洲村委会出具的《证明》显示，土地面积为简易厂房占地面积5400平方米和1440平方米的空地，与西洲一社主张的面积不符。三、庭审中，日骏公司和十一兄弟公司均表示涉案土地面积因河道改造而发生了变化。由此可见，日骏公司所承租的土地以及日骏公司转租给十一兄弟公司的土地的面积均不确定，且各方当事人对此存在争议。至于日骏公司和十一兄弟公司所主张的土地面积以十一兄弟公司在（2020）粤0118民初1377号案中申请的测绘为准，但根据西洲一社提交的十一兄弟公司与西洲物业公司签署的租赁合同以及十一兄弟公司在（2020）粤0118民初1377号的陈述可知，十一兄弟公司承租的是涉案土地上盖建筑物，其所申请的亦是对涉案土地上盖建筑物面积的测绘。此测绘可能包含涉案建筑物的基建面积，但未包含空地面积。因此，即使十一兄弟公司在另案中申请了测绘，本案土地面积仍无法确定。综上所述，在涉案土地面积无法确认且西洲一社不申请测绘的情况下，其要求返还土地及支付场地占用费，证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社的全部诉讼请求。案件受理费6085元，由原告广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年八月十日书记员  李慧芳蔡小明