北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初28951号原告（反诉被告）：赵春春，女，1977年4月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：蒋秀玉，女，1972年8月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：卢静，北京中昂律师事务所律师。第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：于君，女，该公司人事总监。原告（反诉被告）赵春春与被告（反诉原告）蒋秀玉、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵春春，被告（反诉原告）蒋秀玉及其委托诉讼代理人卢静，第三人汇鑫伟业公司的委托诉讼代理人张恒宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵春春向本院提出诉讼请求：1.请求判令蒋秀玉向赵春春支付违约金47万元；2.诉讼费用由蒋秀玉承担。事实和理由：赵春春与蒋秀玉于2019年5月11日签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定赵春春将位于北京市房山区长阳镇×号楼×层×单元×的房屋出售予蒋秀玉。合同及主要事实如下：房屋成交价格为235万元。在汇鑫伟业公司组织下，双方达成并签署了合同。合同签订后，蒋秀玉按照合同向赵春春银行卡支付5万元定金。赵春春于2019年6月10日前提交还贷申请，最迟于2019年6月30日前办理解除抵押手续。赵春春在2019年5月13日办理了提前还贷并以微信和电话方式通知蒋秀玉和汇鑫伟业公司，但蒋秀玉未及时履行，经赵春春和汇鑫伟业公司多次催促蒋秀玉，蒋秀玉仍不履行合同约定。在无首付款的情况下，赵春春无法办理银行解押手续。后经赵春春和汇鑫伟业公司多次提醒及催促，蒋秀玉仍不依照合同履行，并确认不愿意再购买房屋。合同中列明：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超出十五日，违约金为房屋总价款的20%，蒋秀玉构成根本违约，应承担违约责任。双方签署的合同属于当事人双方的真实意思表示，是真实有效的，当事人应当按照约定全面履行合同义务。但蒋秀玉在履行过程中，认为房价下跌，拒绝履行，构成根本违约。赵春春此次卖房是为了换房，在合同签署后至蒋秀玉实质性违约的两个多月内，赵春春加快了买房计划，多次联系中介密集看房，并与卖家进行实质性接触和商谈，付出诸多时间和金钱成本。为了准备购房款，将在老家的房子原本可以45万元出售，结果以42万元低价出手。蒋秀玉的违约导致赵春春换房计划不能正常进行，也造成了赵春春的直接损失。蒋秀玉辩称，赵春春陈述不属实，不同意赵春春的诉讼请求。第一，在签订合同前我方已经告知汇鑫伟业公司，我方征信上没有显示贷款记录，要求按照120万元贷款，合同起草后，我方再次告知要将贷款金额改为120万。汇鑫伟业公司工作人员杨晓蕾回复说申请贷款的时候按照120万，由于我方在签订合同前听取了杨晓蕾的建议已经支付了5万元定金，无奈之下只能签订合同。签订合同后，汇鑫伟业公司告知我方由于之前做过贷款只能贷60万。后我方为了凑齐首付款向朋友进行拆借，由于时间紧张，没能按照约定时间交付第一笔首付款，但我方已经将上述情形及时告知赵春春及汇鑫伟业公司。之后我方也一直积极履行合同，多次与赵春春沟通，但其要求我方先行支付逾期违约金才能继续履行合同。在此期间，我方咨询公积金中心，被答复可以贷款120万元。汇鑫伟业公司认为我方只能贷款60万元，没有联系评估公司，我方经公积金中心主任介绍找了一家评估公司，但赵春春拒绝配合，导致公积金贷款未能办理。第二，赵春春存在违约行为。赵春春不同意评估师看房，且在与我方解除合同前存在一房二卖，违反了合同约定。赵春春匆匆发出解除通知，不想继续履行合同，构成违约。第三，赵春春没有证据证明其存在损失。赵春春在我方告知其资金缺口解决能够继续购房的第二天发出解除合同通知，不是我方不履行合同，更没有给赵春春造成实际损失，而是赵春春恶意解除合同自己造成的损失，故不同意赵春春主张的赔偿其违约金的请求。第四，汇鑫伟业公司法务也证明和澄清我方并不属于根本违约，提交的录音证据可以证明。第五，双方补充协议中约定“非个人原因，不承担违约责任”。我方可以按照首套房标准贷款120万元，合同约定贷款60万元，造成我方贷款不够，增加了我方支付首付款的压力，导致付款逾期，并不是我方个人原因，不应承担违约责任。第六，汇鑫伟业公司在没有审查我方贷款情况就促使双方签订合同，是其失职行为造成我方逾期，并不是我方恶意违约。第七，合同签订后，我找朋友借款失败，钱不够，我及时把这一情况告诉汇鑫伟业公司，并让汇鑫伟业公司找赵春春协商退还五万元定金事宜，但赵春春拒绝退还，我方感到经济损失太大，很心痛。于是，一方面让汇鑫伟业公司联系凑首付款之事，另一方面又让汇鑫伟业公司继续和赵春春协商退还五万定金的事。在二手房买卖交易中，有些购房者是知道逾期履行合同的风险多严重，而有些购房者是不太懂得逾期的风险和申请延期的重要性，也比较外行，所谓隔行如隔山，这类人在中介签了合同，每个程序都在听中介的安排，而我方就属于这类群体的购房者，不知道申请延期，因为在我方到公积金中心查询之前每一个程序都在听中介的安排，而汇鑫伟业公司是在做二手房买卖的，对申请延期的重要性很内行，并且一直知道我方在想办法凑首付款(有录音证明)，却并没有组织买卖双方申请延期而使购房者出现逾期。因此，出现逾期的违约责任并非我个人原因造成的，我方不应承担违约责任。如果7月15日之前汇鑫伟业公司能为购房者的风险着想，考虑到怎么归避购房者的逾期风险，组织买卖双方申请延期的事来归避购房者的逾期风险，我方一定会积极配合，但汇鑫伟业公司并没有这样做。综上，请求法院驳回赵春春的诉讼请求。蒋秀玉向本院提出反诉请求：1、判令解除双方于2019年5月11日签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2、判令赵春春退还蒋秀玉定金5万元；3.诉讼费用由赵春春承担。事实与理由：赵春春与蒋秀玉于2019年5月11日签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定赵春春将其位于北京市房山区长阳×号楼×层×单元×的房屋出售于蒋秀玉。蒋秀玉按照合同约定向赵春春支付了5万元定金。蒋秀玉为了合同的顺利履行积极的进行协调沟通，但赵春春于2019年8月23日发出解约通知，告知蒋秀玉解除双方签订的《房屋买卖合同》，蒋秀玉同意解除合同，但认为5万元定金应予以退还。为维护自身合法权益，特提起反诉请求。赵春春针对反诉辩称，对于双方解除合同无异议。对于返还定金不认可，双方合同无法正常履行是由于蒋秀玉原因，故应由蒋秀玉承担相应责任，诉讼费用也不应由我方承担。汇鑫伟业公司述称，赵春春的诉讼请求不涉及我方，与我方无关。我方作为中介人，已经对购房人的资质及房屋是否存在抵押等情况进行了审查。在与赵春春预约解抵押手续前，曾通知蒋秀玉交付首付款，蒋秀玉未在约定时间前支付首付款，是导致合同无法履行的原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：赵春春和蒋秀玉提交的房屋成交价格的网页截图，不能证明各自证明目的，本院不予采信。赵春春提交的账户交易流水和户型图，与本案不具有关联性，本院不予采信。蒋秀玉提交的通话录音，本院对真实性不持异议；解约通知回复函，本院对真实性、合法性及关联性均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵春春系位于房山区长阳镇×号×层×单元×房屋所有权人。2019年5月11日，赵春春（出卖人）与蒋秀玉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，出卖人所售房屋坐落于北京市房山区长阳镇×号×层×单元×，房屋性质为商品房；房屋已经设定抵押，抵押权人为公积金管理中心；房屋成交价格为1500000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为850000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金50000元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为600000元；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日（自约定的应付款期限届满之次日起）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款；合同同时约定了双方其他权利义务。同日，赵春春（甲方、出卖方）与蒋秀玉（乙方、买受方）及汇鑫伟业公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计2350000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2019年5月11日将第一笔定金人民币50000元以自行划转的方式支付甲方；甲方应于2019年6月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年6月30日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方解押所需资金来源为乙方第一笔首付款；乙方于甲方解除抵押当日将第一笔首付款700000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于甲方解押完毕七日内将第二笔首付款以自行划转的方式支付甲方；协议同时约定了双方其他权利义务。上述合同及协议签订后，双方开始履行，蒋秀玉于当日向赵春春交付定金50000元。后蒋秀玉未按约定于2019年6月30日前支付第一笔首付款700000元。2019年8月23日，赵春春向蒋秀玉发出《解约通知》，要求解除双方之间的房屋买卖合同。2019年8月30日，蒋秀玉向赵春春发出《解除通知回复函》，载明，“自从你于2019年8月23日发出解约通知，解除你与我签订的《北京房屋买卖合同》，合同已解除，本人也同意你解除合同的决定；……请你在收到本回复函之日起三日内退还我定金五万元”。现赵春春将蒋秀玉及汇鑫伟业公司诉至法院，要求给付违约金，蒋秀玉在诉讼中提出反诉，要求解除合同并退还定金。庭审中，蒋秀玉辩称在双方签订合同后两个星期内就告知汇鑫伟业公司并要求其转告赵春春，由于蒋秀玉凑不够钱无法继续履行合同，汇鑫伟业公司予以确认，蒋秀玉又称由于赵春春不同意退还定金，其又继续办理贷款手续事宜。本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，赵春春与蒋秀玉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示、内容及形式均不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，双方均应依法履行。根据双方约定，蒋秀玉最迟应于2019年6月30日前将第一笔首付款700000元交付赵春春用以还款解押，但蒋秀玉未按约支付首付款，致使合同无法继续履行，已构成违约。赵春春于2019年8月23日向蒋秀玉发出解约通知，蒋秀玉于2019年8月30日进行回复，同意2019年8月23日解除合同。鉴于上述情况，赵春春于2019年8月23日行使合同单方解除权，符合法律规定，本院予以确认，根据蒋秀玉收到《解约通知》及回复情况，本院确定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年8月23日解除。由于双方合同已经本院确认解除，蒋秀玉现要求法院判决解除合同，本院不予支持。合同解除后，赵春春应当将收取的购房定金退还给蒋秀玉，故蒋秀玉要求赵春春退还定金50000元，于法有据，本院予以支持。本案双方争议主要的焦点为合同违约责任的承担及违约金数额的确定。根据查明事实，蒋秀玉未能按约支付首付款构成违约，应当承担相应的违约责任。蒋秀玉主张赵春春构成违约，证据不足，且与查明事实不符，本院不予采纳。关于蒋秀玉应当支付违约金的具体数额，依据合同关于违约责任的约定，结合定金支付等合同履行情况、双方过错程度、违约方因违约行为给守约方造成的损失等因素，本院将违约金酌情调整为150000元。故赵春春要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、蒋秀玉于本判决生效之日起十日内给付赵春春违约金150000元；二、赵春春于本判决生效之日起十日内退还蒋秀玉购房定金50000元。三、驳回赵春春其他诉讼请求。四、驳回蒋秀玉其他反诉请求。本诉案件受理费8350元，由赵春春负担5685元（已交纳），由蒋秀玉负担2665元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费525元，由赵春春负担525元（于判决生效后七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 肖 婧二〇二〇年八月三十一日书记员 董建平