福建省光泽县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0723民初479号 原告：曾友全，男，1972年6月18日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：颜端森，福建杉城律师事务所执业律师。 被告：王协坚，男，1970年12月2日出生，汉族，住福建省光泽县。 第三人：叶长青，男，1964年2月26日出生，汉族，住福建省光泽县。 第三人：黄爱萍，女，1966年2月22日出生，汉族，住福建省光泽县。 第三人：张克奇，男，1961年7月21日出生，汉族，住福建省光泽县。 第三人：高细兰，女，1966年2月1日出生，汉族，住福建省光泽县。 原告曾友全与被告王协坚，第三人叶长青、黄爱萍、张克奇、高细兰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，因叶长青、黄爱萍、张克奇支持曾友全的诉请，本院根据曾友全的申请，将叶长青、黄爱萍、张克奇变更为第三人。原告曾友全及其委托诉讼代理人颜端森，被告王协坚，第三人张克奇、高细兰到庭参加诉讼，第三人叶长青、黄爱萍经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 曾友全向本院提出诉讼请求：解除本院（2019）闽0723执恢143号查封；解除对原张克奇所有的坐落于光泽县房屋［所有权证号：闽（2017）光泽县不动产权第0003918号］的执行与拍卖。事实与理由：2017年8月30日，张克奇、高细兰夫妇与曾友全在光泽县百姓房产中介所的居间下签订房产买卖契约，约定：1、张克奇、高细兰将位于光泽县房产（证号：闽20**光泽县不动产权第**）出售给曾友全；2、房屋成交价93万元曾友全分三次付清购房款，于2017年8月31日预付购房定金50万元；于2017年9月5日前再支付37万元，余款6万元于该房产证初始登记两年后且不动产登记中心受理房屋产权变更登记手续后付清；3、原告付清购房款87万元后，张克奇、高细兰交付上述房产等内容。2017年8月30日至2017年9月1日，原告按约支付张克奇、高细兰购房款合计87万元。2017年9月5日，张克奇、高细兰实际交付了上述房屋由曾友全占有，并已实际居住。2018年1月28日，其支付了尾款6万元。后其要求过户时才知晓因王协坚与叶长青、黄爱萍、张克奇民间借贷纠纷一案中，光泽县人民法院于2017年10月19日，裁定查封了光泽县房产。曾友全认为，从民事权益角度分析，首先，张克奇、高细兰与其签订房屋买卖合同的时间均早于人民法院立案受理以及财产保全查封上述房产的时间，即合同成立在先，该房产交易均在百姓中介的居间下进行，部分购房款还通过百姓中介支付，上述房屋买卖合同也未违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曾友全对取得上述房屋的所有权具有合法的债权合同基础，对上述房产具有了物权期待权。其次，曾友全于2017年9月5日已实际合法占有上述房屋，即张克奇、高细兰将房屋钥匙等交由曾友全，其已支付了全部购房款93万元。再次，张克奇、高细兰与曾友全虽有约定了初始登记两年后办理产权变更登记，系合同当事人的真是意思表示，买卖双方均不可预见上述房产存在上述财产保全的可能性。上述房产未过户导致被光泽县人民法院查封，均不能归责于张克奇、高细兰及其本人。曾友全对取得上述房屋所有权具有合法有效的合同作为基础，对上述房屋具有物权期待权，即曾友全对上述房屋享有足以排除保全、执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理对财产保全案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合前述事实分析，上述房产曾友全已在2018年1月28日付清尾款6万元后，即要求办理过户，而未能办理过户原因并非其自身原因，而是该房被法院依王协坚申请保全而查封，其不存在避税之说。为此其于2020年3月16日提出书面异议，光泽县人民法院2020年3月23日以（2020）闽0723执异1号作出的执行裁定书，驳回了本人的异议申请，遂提起本诉。 王协坚辩称，曾友全的行为是在逃避税收。根据政策规定未满两年要交更多的税才能过户，曾友全在房屋买卖协议中约定了两年后再过户，说明曾友全是为了逃税而没有选择过户，其系自身过错导致房屋没有及时过户。其行为虽符合《最高人民法院关于人民法院办理对财产保全案件若干问题的规定》第二十八条中的第一、二、三项的规定，但违反了第四项规定。故请求驳回曾友全的诉讼请求。 第三人张克奇、高细兰述称，曾友全所诉属实，支持曾友全的诉请。当时因母亲生病，高细兰在外打工，因此才拖到2年再过户。如果是为了避税，还不如到5年之后。 第三人叶长青、黄爱萍未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2017年8月30日，张克奇、高细兰夫妇与曾友全在光泽县百姓房产中介所的居间下签订《房产买卖契约》约定：1、张克奇、高细兰将位于光泽县房产（证号：闽2**：闽20**光泽县不动产权第**友全；2、房屋成交价93万元曾友全分三次付清购房款，于2017年8月31日预付购房定金50万元；于2017年9月5日前再支付37万元，尾款6万元于该房产证满两年后过户手续不动产受理后付清；3、原告付清购房款87万元后，张克奇、高细兰交付上述房产等内容。2017年8月30日至2017年9月1日，曾友全按约支付张克奇、高细兰购房款合计87万元。2017年9月5日，张克奇、高细兰将上述房屋钥匙交由曾友全，曾友全经装修后入住案涉房屋。2018年1月28日曾友全将购房尾款6万元通过光泽县百姓房产中介所支付给了张克奇、高细兰，但因该房屋已被法院查封，房产中介所无法办理过户登记。2017年10月19日，张克奇因民间借贷纠纷，本院作出（2017）闽0723民初1072号之一民事裁定，保全查封了案涉房产，张克奇提出复议申请，2017年10月26日，本院作出（2017）闽0723民初1072号之二民事裁定，驳回了张克奇的复议申请。2020年3月16日案外人曾友全提出书面异议，经听证审查，本院于2020年3月23日做出（2020）闽0723执异1号民事裁定，驳回了曾友全的异议申请。曾友全遂提起本案诉讼。 本案的争议焦点是：曾友全在《房产买卖契约》约定房产证满两年后办理过户手续，是否属逃税的过错行为？曾友全对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 王协坚认为，根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让经营税政策的通知》的财税（2015）39号文件，曾友全未办理房屋过户手续的原因是为了逃税，因其逃税的过错行为，不应受法律保护。本院认为，根据财税（2016）36号文件附件1《营业税改增殖税试点实施办法》第五章第45条第一款的规定，纳税义务发生的时间，应以产权发生转移时作为征税行为认定的标准。具体结合本案，曾友全向张克奇、高细兰夫妇购买案涉房屋并无签订阴阳合同，曾友全在《房产买卖契约》约定房产证满两年后办理过户手续，其征税行为也应发生在案涉房屋房产证满两年后，曾友全并无不办理房屋过户手续的动机和行为，其购房合同中虽有两年后办理过户的约定，但该约定应属当事人在政策允许范围内为实现个人权益最大化的“合理安排”，其性质应认定为“纳税筹划”，不属偷逃税款的行为，因此王协坚的辩称理由无法律依据，本院不予采纳。 本院认为：判定房屋买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议是否成立，应同时具备四个条件。具体结合本案，其一，曾友全与张克奇、高细兰签订房屋买卖合同的时间早于本院财产保全查封上述房产的时间，即合同成立在先，房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，曾友全对上述房产具有了物权期待权；其二，曾友全于2017年9月5日已入住并装修，买受人已实际占用了案涉房屋；其三，曾友全已按照合同约定支付了全部购房款；其四，曾友全与张克奇、高细兰约定了初始登记两年后办理产权变更登记，其物权期待权属可实现的范畴，并不存在以逃税形式故意不办理变更登记消极不行使登记权利的自身过错行为。综上曾友全对案涉房屋享有足以排除保全、执行的民事权益，本院对其主张予以支持，但其诉求表述应按《民事诉讼法》的具体规定予以修正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 不得执行福建省光泽县房产。 案件受理费13100元，由王协坚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  阎 浩 人民陪审员  邱少平 人民陪审员  万异明 二〇二〇年八月二十日 法官 助理  罗 娟 书 记 员  叶 夷