湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初2419号 原告：株洲市优易经营管理有限公司。住所地为株洲市天元区珠江南路**。 法定代表人：张伟，系公司总经理。 委托诉讼代理人：佘健，湖南银联律师事务所律师，代理权限为特别授权（有权提起、撤回、增减、变更和承认诉讼请求；有权进行和解、调解，有权上诉；有权代为签署和签收法律文书）。 被告：刘海燕，女，1979年12月15日出生，汉族，住湖南省安化县。 原告株洲市优易经营管理有限公司（以下简称优易管理公司）与被告刘海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法由审判员董海涛适用简易程序于2020年8月17日、8月24日公开开庭进行了审理，实习法官助理陈伟协助审理，书记员彭婕担任法庭记录。原告优易管理公司委托诉讼代理人佘健到庭参加了诉讼，被告刘海燕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告优易管理公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付租金欠款本金人民币117,589.85元及违约金人民币11,140元；2．判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2017年11月，被告刘海燕与原告优易管理公司签署《写字楼租赁合同》（以下简称“合同”），租赁位于株洲神农太阳城商业外圈第3号写字楼第5层xxx单元物业经营使用。合同对租赁物业计租面积、租赁期限、标准租金、优惠租金、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告优易管理公司依约交付物业于被告经营使用，履约之初，被告尚能向原告陆续支付租金。自2019年3月份开始，被告因经营原因无力向原告继续支付租金，经原告多次催收联系未有有效效果。为维护自身合法权益，原告于2019年4月26日通过邮寄方式向被告送达书面《解除合同通知书》，双方租赁合同关系于2019年4月30日正式解除。依据《合同》约定，被告应按标准租金补缴自租期开始日期至2019年4月30日的租金本金117,589.85元并支付违约金11,140元。原、被告之间签署的《合同》系双方真实意思表示，内容合法，双方均应严格履行。原告已按合同约定履行出租方义务，而被告却未严格履行租金缴付义务，被告之违约行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告刘海燕既未提交答辩状，亦未提交相关证据，且经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权利。 经审理查明：2017年11月，原告优易管理公司（出租人：甲方）与被告刘海燕（承租人：乙方）签订一份《写字楼租赁合同》，合同主要约定：甲方同意按合同约定的条件将位于株洲市天元区珠江南路599号神农太阳城商业外圈，（自编）第3号写字楼第5层xxx单元物业（下称“本物业”）出租给乙方使用；物业计租面积共计229.22平方米。租赁期限五年，自2017年12月1日至2022年11月30日；租金标准：2017年12月1日至2018年11月30日期间，每平方45元，月租金10,314.9元（大写：壹万零叁佰壹拾肆元玖角整），不含税为9,823.71元；2018年12月1日至2019年11月30日期间，每平方48.6元，月租金11,140.09元（大写：壹万壹仟壹佰肆拾元零玖分），不含税为10,609.61元；2019年12月1日至2020年11月30日期间，每平方52.49元，月租金12,031.76元（大写：壹万贰仟零叁拾壹元柒角陆分），不含税11,458.82元；2020年12月1日至2021年11月30日期间，每平方56.69元，月租金12,994.48元（大写：壹万贰仟玖佰玖拾肆元肆角捌分），不含税为12,375.70元；2021年12月1日至2022年11月30日期间，每平方61.23元，月租金14,035.14元（大写：壹万肆仟零叁拾伍元壹角肆分），不含税为13,366.80元；支付方式：以三个月为一个计租期，每一年度按自然季度分为四个计租期，乙方应于每个计租期结束前15日将下一计租期租金存入甲方指定收款的银行账户。同时如被告刘海燕无违约，可享受优惠，详见条款15．其他约定。合同提前终止或租赁届满后的处理：10.4如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担违约责任。合同的变更、解除及违约责任：11.4甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同。因乙方违约而致本合同解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于1个月租金同等金额的违约金。（5）乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过30日的。11.6乙方未依协议约定或者法律规定单方解除本协议的，无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于1个月租金同等金额的违约金。其他约定：15.1如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款；如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的租金、培育期等一切优惠条款，乙方需自违约之日起五日内按照原标准（本合同第3.1条约定的租金标准）交纳及补足培育期及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按本合同第11.2条约定违约金标准按日向乙方计收违约金并追究乙方违约责任；双方并就租赁物业的交付、甲方的权利和义务以及乙方的责任、保险、物业管理公司等进行了明确约定。原告优易管理公司的法定代表人张伟在合同上加盖了其印鉴及公司印章，合同上“乙方”一栏签有“刘海燕”的名字并捺有手印。合同签订后，被告刘海燕于2017年10月30日交纳租赁保证金13,753.2元及首期租金20,629.8元。后，被告刘海燕经营至2019年3月1日就未再按合同约定缴纳租金，亦未与原告办理交接手续解除该合同，原告于2020年4月26日向被告邮寄解除合同通知书，被告刘海燕亦未回复，原告优易管理公司为维护自己的权益诉至本院，请求判如所请。 另查明，被告向原告缴纳了租赁保证金13,753.2元，缴纳租金61,889.4元。 以上事实有原告工商登记信息、被告身份信息、《写字楼租赁合同》、《写字楼铺位现状检查交接表》、《铺位面积确认书》、《租金缴费发票》、《解除合同通知书》邮寄单、等证据及原告的当庭陈述予以证明。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。审理焦点为：1．案涉合同解除时间是否是2019年4月30日？2．原告要求被告支付租金欠款本金117,589.85元及违约金11,140元是否有事实和法律依据？具体分析如下： 1、关于合同解除时间的确定。原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》系出于双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。由于被告于2019年3月起未缴纳租金及经营。原告已按照合同约定方式于2019年4月26日通过邮寄方式书面通知被告解除合同，而被告未提供书面形式解除合同并办理交接手续证据，故对原告所提出的2019年4月30日原、被告双方租赁合同关系解除的主张，本院予以支持。 2、关于欠缴租金及违约金。因原、被告双方约定按季度支付租金，故被告因未缴纳2019年3月之后期间的租金而存在违约行为，按照双方签订的租赁合同对解除及违约责任约定，被告需自违约之日起五日内按照原标准缴纳及补足培育期及优惠期的所有租金差额，即补缴租金应按照合同3.1原租金计算标准，2017年12月1日至2019年4月30日，应缴纳租金179,479.25元，结合被告共缴纳租金金额61,889.40元，应补交117,589.85元。原告选择按照11.4条约定要求被告支付1个月租金同等金额的违约金，被告需另行向原告支付1个月租金同等金额的违约金11,140元，本院对原告的主张予以支持。 综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告刘海燕于本判决生效之日起十日内向原告株洲市优易经营管理有限公司支付租金117,589.85元，违约金11,140元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2,874元，减半收取计1,437元，由被告刘海燕承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 董海涛二〇二〇年八月二十四日 法官助理 实   习    陈   伟 书 记 员 彭            婕 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。