广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18270号原告：段廷新，男，1965年7月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：刘田东，广东红棉律师事务所律师。被告：许剑雄，男，1981年10月24日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：王远志，广东万如律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚军，广东万如律师事务所律师。原告段廷新与被告许剑雄土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后,适用简易程序,于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘田东、被告的委托诉讼代理人张亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段廷新起诉提出如下诉讼请求（变更后）：1.判令被告向原告支付单方解除合同违约金54000元；2.判令被告向原告支付利润（土地租金差价）86508元（计算方式：6408平方米×1.5元/平方米/月×9个月）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月15日原被告签订《土地租赁合同》，被告将佛山市禅城区的土地租给原告做停车场，租期为2018年9月15日至2020年9月14日共二年，每月租金3万元，押金4万元，原告按约定支付了押金和租金。合同签订后，为满足停车场的用途，原告对停车场进行了修建并安装了监控，共发生费用110741.50元。后被告单方解除合同，在2019年9月14日前将原告赶走，被告实际使用场地只有一年，剩余一年合同被告没有履行，被告应该赔偿原告停车场建设费，原告因安排临时停车33辆发生停车费19800元，也是被告导致的直接损失，二项损失合计75170.75元。根据《土地租赁合同》第十五条“……所造成的损失由违约方承担，违约方还应按本合同—年的租金总额的15％支付违约金给对方”，即30000*12*15%=54000元。被告违约后，原告多次要求赔偿损失和支付违约金，被告总是推托，再后来便不予理睬。原告为此起诉。被告许剑雄辩称，应该驳回原告的全部诉请，理由是土地租赁协议已经在2019年9月9月经协商解除，协商应退还结算的款项也已经支付完毕，本案属于原告恶意诉讼。本院经审理认定如下事实：2018年9月15日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《土地租赁合同》，约定被告将位于佛山市禅城区的土地（以下简称涉案土地）租赁给原告使用，租赁面积为6408平方米；租赁期限为两年，从2018年9月15日起至2020年9月14日止；租赁期间每月每平方米土地的租金为4.5元，月租金30000元；原告须于签约后支付押金40000元。等等。该合同第十五条约定“违约处理：任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由违约方承担，违约方还应按本合同一年的租金总额15%支付违约金给对方”。《土地租赁合同》签订后，被告将涉案土地交付给原告，原告向被告支付了押金40000元。原、被告双方确认原告共向被告支付了9个月，即截至2019年6月14日的租金。2019年9月9日,原、被告双方协议解除《土地租赁合同》，并共同与案外人吴建德签订了一份协议，载明“许剑雄退回段廷新押金及在租期间租金多余利润共约9个月（玖个月）。同意签名：段廷新、许剑雄；段廷新应还吴建德水电费（合同生效一直未结算）另减3000元（叁仟元正）。同意签名：段廷新、许剑雄、吴建德。以上协商三方同意，不得反悔。2019.9.9”。上述协议签订后，被告于2019年9月11日向原告退还了40000元。原告催讨剩余款项未果，故起诉。另查明，涉案土地为被告向案外人吴建德承租后，再转租给原告。被告自称其向吴建德承租该土地的租金标准为3元/月/平方米，原告对被告的该陈述予以确认。再查明，被告陈述称，2019年七八月份时因政府部门航拍拍摄宣传片时看到涉案土地停了很多车，有所影响，故要求解除相关的租赁合同。吴建德解除了与被告的租赁合同，被告再与原告协商解除合同，三方于是签订了2019年9月9日的协议。按照该协议，被告应退还原告押金40000元和利润（土地租金差价）为67284元，但因原告尚欠被告涉案土地2019年7月至9月的租金76896元及此前未付的租金4600元、另外租赁物（办公室）的租金4500元，再加上依照协议原告应退还给吴建德的水电费3000元，被告在应退还原告的款项中作了抵销，抵销后被告向原告退还了40000元，已经超出实际应退还的数额。原告陈述称，从2019年五月份起由于航拍的原因，原告经常不能正常使用涉案土地，被告向原告称吴建德已经不再向其出租土地了，故要求原告撤离停车场返还土地。2019年9月9日当天，吴建德找到原告商量撤场的事，两人再一起找到了被告，吴建德提出免除2019年7月份起的租金，当时被告也在场。原告还提出其在土地上作了大量投入，退场损失巨大，故要求被告退还原告所付押金以及被告从原告身上赚取的利润（土地租金差价），以此作为退场的条件。当时三方达成一致签订了协议。签订协议当天晚上原告就与吴建德将水电费结算清楚并支付完毕。但是被告没有履行协议退还款项，原告报警后，被告才于2019年9月11日退还了40000元押金给原告。以上事实，有原告举证的《土地租赁合同》，被告举证的2019年9月9日协议、原告与被告之间的微信对话记录以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告之间签订《土地租赁合同》，成立土地租赁合同关系。《土地租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，无法律规定的无效或应予撤销的情形，该合同合法有效。在该合同履行过程中，因出现导致合同无法继续履行的情形，双方协议解除该合同，并于2019年9月9日签订协议，对合同的清理结算事项作出约定，该协议亦合法有效，各方应当按照协议履行，否则应承担相应法律责任。关于原告主张的违约金。原告诉请被告按照《土地租赁合同》第十五条的约定支付违约金。按照涉案《土地租赁合同》之约定，在一方违约，另一方单方行使合同解除权的情形下，违约方应向另一方支付违约金。然而，根据查明事实，本案《土地租赁合同》是在原、被告双方协商一致后解除，而非基于一方单方行使合同解除权而解除，故该合同约定的违约金条款于本案中并无适用之地。原告的该项诉请，于实无据、于法不合，本院不予支持。关于原告主张的利润（土地租金差价）。按照各方当事人于2019年9月9日签订的协议，被告应向原告退还40000元的押金以及9个月的利润（土地租金差价）。按照本案《土地租赁合同》的约定，原告向被告支付的租金单价为4.5元/平方米/月，而根据被告向吴建德支付的租金单价为3元/平方米/月，结合涉案土地的面积，由此计算得被告应退还原告的利润（土地租金差价）为（4.5-3）元/平方米/月×6408平方米×9个月＝86508元，即被告共计应退还原告126508元。但被告只退还了40000元，现双方争议焦点在于被告提出的以该款抵扣租金等的抗辩意见是否成立？被告抗辩从应退款项中抵扣了2019年7月至9月的租金76896元及此前未付的租金4600元、另外租赁物（办公室）的租金4500元、水电费3000元。对此，第一，被告抗辩称原告拖欠涉案土地2019年7月份前的租金4600元，但未能明确其所称的租金所发生的具体时间，也未予以举证证明，且与其庭上所确认的原告已付2018年9月15日至2019年6月14日租金的事实相矛盾，故该抗辩意见本院不予采纳。第二，关于抵扣另外租赁物（办公室）租金4500元的抗辩意见，原告对此予以否认，被告也未举证证明与原告之间存在其他租赁关系且原告尚有租金未付的事实，本院对该抗辩意见亦不予采纳。第三，关于抵扣水电费3000元的抗辩意见，2019年9月9日协议约定“段廷新应还吴建德水电费（合同生效一直未结算）另减3000元（叁仟元正）”，采用字义解释或可解释为从被告应退还的款项中扣减原告所欠的水电费3000元。原告主张其于当晚已经和吴建德就所欠水电费进行了结算并支付完毕，但未就此举证，其主张不能认定。在原告未予举证反驳的情况下，本院对被告的该抗辩意见予以采纳。第四，关于抵扣2019年7月至9月租金的抗辩意见。首先，2019年9月9日协议，是在被告需要提前收回涉案土地，而原告自认为已对涉案土地投入大量的资金建设，提前撤场损失巨大的背景下所签订的。按常理，被告应当对原告的建设损失进行赔偿。根据《土地租赁合同》的约定，原告应付2019年7月至9月的租金共计90000元，若然原、被告双方已经协商一致该租金需要支付，则原告实际上不仅不能取得利润（土地租金差价）退款，而且还须另行被告支付约4000元的款项。此为关系协议签订的重大事项，理应在协议中有所体现，但实际上协议中并无对此有任何提及，明显违背常理。其次，据双方之陈述，2019年7月份之后涉案土地由于政府部门航拍的原因不能正常使用，即使原告需支付该期间租金，按经济交易习惯，通常需由双方就该期间的租金重新进行协商，被告在无证据显示双方就此已经协商的情况下，迳行从应退款项中扣取租金，剥夺了原告的抗辩权，也与交易习惯不符。再次，据被告陈述之租金单价，被告应付案外人吴建德2019年7月至9月的租金应为57672元（3元/平方米/月×6408平方米×3个月＝57672元），被告未举证证实其已经足额支付该租金。结合协议所签订的背景，原告关于吴建德以及原、被告三方已经协议无需支付2019年7月至9月的租金的陈述有一定的可信性。因此，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上，被告应退还原告利润（土地租金差价）为86508元-3000元＝83508元。原告主张的款项超出的部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告许剑雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告段廷新返还人民币83508元；二、驳回原告段廷新的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1555元（原告已经预交）,由原告段廷新负担598元，被告许剑雄负担957元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年七月二十七日书记员 蔡漪琳