广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初17234号原告：梁楚瑶，女，1992年10月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区********************，公民身份号码440************24X。委托诉讼代理人：李伟波，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：林煌，广东国龙律师事务所实习律师。被告：广州寓觅物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区********（自编1号楼）X1301-F1764，统一社会信用代码91440101MA59G4GUX5。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘兵，广东提德律师事务所律师。委托诉讼代理人：石伙娟，广东提德律师事务所律师。原告梁楚瑶诉被告广州寓觅物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月23日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人李伟波与被告委托诉讼代理人刘兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付租金8982元（自2020年1月1日起计至被告实际交还租赁房屋之日止，暂计至2020年3月31日）；二、被告向原告支付违约金8982元；三、原告收取的租赁押金2994元无须返还给被告；四、本案诉讼费用由被告承担。原告明确：被告欠租处于持续状态，原告要求被告继续履行合同，不要求返还房屋。事实和理由：2018年10月28日，原、被告签订《物业委托经营管理合同》，约定原告将位于佛山市禅城区*******铂顿国际公寓项目一座1522号房屋出租给被告作商业使用，租期自办理托管物业的交付手续之日起五年，租金2994元/月，被告需在每月的第15日前支付租金。涉案合同约定被告无特殊原因或未经原告同意，被告迟延向原告支付租金超过一个月的，原告有权单方解除合同，并要求被告赔偿三个月租金标准的违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告却未能按时支付租金，自2020年1月1日起一直拖欠租金，原告多次催付未果。被告逾期支付租金已过一个月，根据合同约定，原告有权单方解除合同，并要求被告支付违约金。被告答辩称：一、涉案合同已于2020年2月19日解除。涉案合同约定，如发生下列情形之一，乙方无需支付固定收益，同时乙方有权单方解除本合同并要求甲方退回乙方已经支付的租赁押金。（1）因物业本身质量原因以及物业所在区域外部环境不具备经营条件，如能源供应中断等客观因素导致托管无法正常经营超过7日的；（2）因国家、地方法规、政策规定或变更、调整，以及项目物业公司行为或公安、消防等国家机关对现行相关法律法规或物业管理条例等作相应变更时，乙方无法按照上述约定方式经营托管物业超过7日的；（3）其他非因乙方原因导致乙方无法正常经营托管物业的。根据上述约定，被告于2020年2月9日向原告发送了《解除合同通知书》，原告于2020年2月19日签收通知书，双方的租赁合同关系已于该日解除。二、根据上述合同约定，被告解除合同无需向原告支付固定收益，原告应向被告退回已支付的租赁押金。三、今年疫情的发生十分突然，影响之大，波及范围之大，乃建国以来未见，对旅游业、餐饮业、娱乐业等人群密集场所打击致命。根据涉案合同约定，影响合同履行超过7天，被告就有权解除合同。虽然双方签订的合同长达数年，但双方一直合作愉快并已经履行近半，若不是突发的疫情，本案纠纷也不会产生。涉案合同约定影响超过7天便可以解除合同，就是考虑到宾馆酒店旅业的特殊性。如连续7天以上无法营业，被告损失不言而喻。因此，尽管疫情的发生与管控只是阶段性，但该阶段性的影响远远超过7天，达数月之久，双方均无法承受。被告完全可以依据上述合同条款解除合同。四、国家相关疫情管控部门、公安、街道办均要求被告在疫情期间不接待相关客人，客观上也严重影响了被告经营。即便相关部门没有明确禁止被告营业，但客观事实是疫情期间几乎没有租客。五、被告已按合同约定进行了装修，合同约定的免租期应依约履行。在免租期内，原告主张的租金不应得到支持。六、原告关于违约金的主张不应得到支持。七、根据合同约定，原告应向被告返还租赁押金。当庭补充：被告不同意继续履行合同，要求解除合同。诉讼中，原告提交以下证据：1、《物业委托经营管理合同》（含附件《托管物业交接书》与《补充协议》）。拟证明原告将涉案房屋出租予被告作商业使用，双方约定租赁期限、租金标准及违约责任。2、不动产权证书。拟证明原告系涉案房屋产权人，原告有权对房屋进行出租、收益。3、照片7张（视频截图）。拟证明截至2020年7月6日，被告仍对佛山铂顿国际公寓继续经营，被告关于涉案合同已解除的主张不成立。4、终止协议书、铂顿业主维权建议书、铂顿业主维权建议书回函。拟证明双方于2020年2月27日对纠纷进行沟通协商，但由于分歧较大，双方最终无法达成一致意见，故原告起诉。诉讼中，被告提交以下证据：1、《解除合同通知书》、EMS快递查询。拟证明被告通过EMS向原告寄出解除合同文件，原告已经签收。2、倡议信、通知及被告和街道办人员的微信聊天记录。拟证明被告接到通知，疫情期间不接受客人开房，街道办及派出所等部门要求被告不要营业，被告遂通知员工疫情期间解除合同的房屋不再使用。3、短信截图。拟证明被告通过短信通知原告解除合同，原告已经收到通知。4、水电表抄表记录。拟证明解除合同房间的水电费无变化，未使用。5、营业日收报表（2019年、2020年）、寓米铂顿店PMS取消单。拟证明疫情期间及前后，被告营业数据大幅降低，大量客户取消订单。本院认证认为，原告提交的证据1、2、4，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；证据3有原件核对，本院确认其真实性。被告提交的证据1，被告针对（2020）粤0604民初17239号-17251号共二十件系列案，仅提交一份EMS快递查询单，被告无法证明该快递查询单具体指向哪一案件，故该组证据无法证明被告已向原告提出解除合同；证据2，本院经审查确认其真实性；证据3，原告确认收到短信，但无法确认发送短信的主体，本院对证据3的真实性予以采信；证据4系被告单方制作，无其他证据佐证下，本院无法采信；证据5中，营业日收报表（2019年、2020年）系被告单方制作，原告不予确认，本院对该证据不予采信，对寓米铂顿店PMS取消单，本院经审查确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年10月28日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《物业委托经营管理合同》，主要约定：“一、托管物业（房屋及附属设施）及要求。1.1托管物业位于广东省佛山市禅城区*******铂顿国际公寓项目一座1522号房……权属证书（或备案合同）所登记的所有权人（或购买人）为梁楚瑶……二、托管物业经营模式。2.1托管物业的经营模式为固定收益模式；2.2托管物业的经营管理方式、用途主要为：对外租赁（包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式），并由乙方提供线上线下租赁服务及增值服务。三、托管期限。3.1托管期限：双方正式办理托管物业的交付手续之日起伍年。具体起算日以《托管物业交接书》为准。3.2甲方应确保最迟于2018年11月1日前，将符合乙方标准的托管物业交付乙方……四、固定收益及支付。4.1就托管物业免付期满后，乙方应每月15日前向甲方支付固定收益人民币2994元……4.4固定收益的支付时间：每月15日前支付当月固定收益，乙方可以委托或指定第三方支付。前述日期如遇国家法定节假日或休息日，则顺延到节假日或休息日后上班的3天内支付。4.5关于押金，采取合同首月租金金额数的一倍作为租赁押金，并于合同起始第一个月内支付……七、合同的解除、终止及违约责任……7.2如发生以下情形之一，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方赔偿三个月固定收益标准的违约金：（1）托管物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付固定收益超过1个月……7.4如发生以下情形之一，乙方无需支付固定收益，同时乙方有权单方解除本合同并要求甲方退回乙方已支付的保证金。（1）因物业本身质量原因以及物业所在区域外部环境不具备经营条件，如能源供应中断等客观因素导致托管无法正常经营超过7日的；（2）因国家、地方法规、政策规定或变更、调整，以及项目物业公司行为或公安、消防等国家机关对现行相关法律法规或物业管理条例作相应变更时，乙方无法按照上述约定方式经营托管物业超过7日的；（3）其它非因乙方原因导致乙方无法正常经营托管物业的……”同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，主要约定：“……5、原合同第七条、合同的解除、终止及违约责任7.4（2）（3）改为：7.4（2）因国家、地方法规、政策规定或变更、调整，以及公安、消防等国家机关对现行相关法律法规或物业管理条例作相应变更时，乙方无法按照上述约定方式经营托管物业超过7日的；7.4（3）如托管经营期间，因项目物业公司行为、物业管理条例变更等原因，造成乙方无法经营，经甲乙双方与物业公司协商无果的，乙方有权单方解除本合同并要求甲方退回已支付的保证金，甲乙双方均不承担责任……”。同日，原、被告签订《托管物业交接书》，被告确认于2018年11月1日验收通过并与原告办理房屋交接手续，被告对房屋的托管经营期限自房屋交接之日起至2023年10月31日止。2020年1月30日，被告向原告发送短信：“尊敬的业主：新年好！……国家也出台政策：所有预定酒店，或者预定的出行工具都免费取消，随疫情的发展，导致订单也随之取消了，加之，政府政策层面的一些管控措施不断加强（1月中旬已经开始），导致店里房间没人入住，目前损失非常严重。由于这些不可抗力的因素，造成我们无法正常经营……自2020年2月1日起所有公寓承租房屋申请免付2月份租金……如24小时内无回复或者回复‘不同意免租’的，根据双方合同的不可抗力条款终止合同、互不违约、退回押金，并于2020年2月1日起停止支付该房租金并且不再继续使用该房间直至前来办理退房交接手续……”。2020年2月28日，被告向原告发送《铂顿业主维权建议书回函》：“……4、对于各位业主所说向业主提供每户门锁的原始密码则是必然的情况，目前，每间房仅有的一张房卡已经被业主收回的情况下，双方办理解约手续我方必定会将门锁密码交回业主……”。另查明：原告系涉案佛山市禅城区***************的产权人。原告在诉讼中称：2020年2月27日，原、被告协商涉案纠纷，原告提出想拿门卡看房屋，被告就给了原告门卡，当天可以开门，之后就失效了；关于违约金，系被告逾期支付租金的违约金，依据为涉案合同第七条第7.2款；关于押金，根据第七条第7.4款，推断押金起到定金的作用，适用定金罚则。被告在诉讼中称：关于租金，不确认原告所述，但具体有哪些不符，代理人不清楚；被告承租房屋上百，并非所有业主都起诉了被告，故佛山铂顿国际公寓仍在经营；为了方便财务核算，被告以2020年2月19日作为合同解除时间，被告只需支付租金至合同解除之日止。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《物业委托经营管理合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于合同解除。原告主张涉案合同尚未解除，双方均应继续履行，被告抗辩涉案合同已于2020年2月19日解除。经查，原告虽然收回门卡，但据《铂顿业主维权建议书回函》可知，被告并未向原告告知门锁密码，并明确“办理解约手续我方必定会将门锁密码交回业主”，由此可知，涉案合同并未解除。且，被告承租涉案房屋用于酒店出租，分日租与月租，疫情期间政府虽然要求该类场所承租人落实防控措施，落实人员登记、体温测量等，但并未进行限制或者禁止对外经营。涉案租赁合同租期长达五年，而疫情的发生与管控只是阶段性，并未导致租赁合同完全无法履行以及合同目的落空。故此，本院认定疫情与防控措施对涉案合同的履行不构成实质性影响，被告以此为由解除合同理据不足。本院认定涉案合同应继续履行。关于租金。原告主张被告拖欠2020年1月1日之后的租金，被告不予确认，但未提交有效证据予以反驳，故此，本院采信原告主张，确认被告拖欠租金的事实。结合涉案合同约定的租金标准，截止本案判决之日，被告应向原告支付2020年1月1日至8月31日的租金23952元（2994元×8个月），之后的租金因支付条件尚未成就，本院不予支持。关于违约金。涉案合同约定，如发生以下情形之一，原告有权单方解除本合同，并要求被告赔偿三个月固定收益标准的违约金：（1）……被告迟延向原告支付固定收益超过1个月。现原告据此主张被告支付逾期支付租金的违约金，被告不同意支付。经查，上述条款约定的违约金是在被告迟延付租、原告据此解除合同的情况下成立，现原告明确要求继续履行合同，故不符合合同约定的违约金支付条件，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于押金。如上所述，涉案合同仍需继续履行，原告主张没收押金无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告广州寓觅物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁楚瑶支付2020年1月1日至8月31日的租金23952元；二、驳回原告梁楚瑶的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取161元，由原告梁楚瑶负担54元，被告广州寓觅物业管理有限公司负担107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年八月三十一日书记员 余柔敏