河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4198号 上诉人(原审被告)：肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司，住所地：河北省沧州市肃宁县尚村镇南侧肃尚路西侧，统一社会信用代码：911309267840526337。 法定代表人：周建伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴红，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：邸金库，男，1992年2月19日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。 上诉人肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司（以下简称裘皮之都商城房地产公司）因与被上诉人邸金库房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2019）冀0926民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判上诉人返还被上诉人邸金库购房款192694元，争议数额47015元；二、撤销原判决由上诉人赔付被上诉人邸金库违约金25942元。事实和理由：一、购房款239709元中有肃宁县爱家房地产经纪有限公司收取的47015元，爱家公司出具了收款收据，而且此部分款项至今在爱家账户，爱家公司是独立的法人，应承担法律责任，上诉人没有义务为其承担退款义务，因此原审判令上诉人返还全部购房款，适用法律不当。二、原判决由上诉人赔付邸金库违约金25942元金额过高，是合同法中“过分高于造成的损失”，被上诉人损失为存款利息损失，因此上诉人请求法院将违约金变更为按中国人民银行同期一年期银行固定利息上浮30%计算。三、违约金计算基数应为减去爱家公司收取的部分款项，计算基数应为上诉人实际收取的192649元。 邸金库答辩称，撤销上诉人的上诉请求；上诉人赔偿被上诉人精神损失费10万元；上诉人赔偿被上诉人房价涨幅差额35万元；上诉人赔偿被上诉人缴纳房款的利息，利息按两年定期存款利率2.94%自2018年7月7日计算至二审判决结束。一、上诉人购房款239709元交款地址为肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司五楼办公室，其中上诉人所说的47015元费用收据上公司印章模糊不清，显示不清是哪家公司的印章，同时收款人为肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司代表吴红，肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司和肃宁县爱家房地产经纪有限公司的交易被上诉人并不知情，所以上诉人应当全额退还被上诉人239709元房款。二、经协商一致后，被上诉人与上诉人于2019年9月24日签署退房款协议，明确说明上诉人迟于2019年12月31日退回缴纳的房款，上诉人将承担已交房款的20%作违约金，违约金金额为47942元整，肃宁县人民法院作出判决时已经将违约金47942元下调为25942元。三、被上诉人2018年7月交付房款时，上诉人承诺2018年12月份交房，被上诉人本计划将新房装修后作为婚房，装修完晾干通风，婚期定在了2019年5月21日，由于上诉人迟延交房，婚期推迟到了2020年5月21日，严重影响了被上诉人的婚期，我和我媳妇双方是传统家庭，先结婚后生子，由于严重影响婚期，使得我和我媳妇无法备孕要孩子，直至现在被上诉人仍然没能成功举办婚礼，闹得两个家庭矛盾严重激化，给被上诉人生活造成严重影响，同时严重打乱了我和未婚妻生活的规划，造成的影响并不是25942元违约金就能补偿的。四、被上诉人在2019年9月24日签署退款协议时，就表明拿到房款后在天津买二手房装修后尽快举办婚礼，同时上诉人承诺会在2020年5月21日前退清全部房款，但上诉人至今没有退被上诉人已交的房款，导致天津房价每平米上涨2000-3500元。五、上诉人从2018年7月至今2020年7月整整两年时间，以各种理由拖延退还房款和违约金。以上请求望二审法院予以支持。 邸金库向一审法院起诉请求：1、依法判令被告按照协议约定给付购房款239709元和违约金47942元，共计287651元；2、诉讼费用被告承担。 一审法院认定事实：2018年9月5日，原告和被告签订《房屋内部认购书》，约定原告认购被告处1座2单元1602号（B户型）房屋，总价款380709元，车位款25000元。原告交纳房款239709元，其中192694元打入被告账户，47015元打入肃宁县爱家房地产经纪有限公司账户。因合同目的不能实现，2019年5月29日，原、被告签订《裘皮城西楼内部认购解决方案确认书》一份，主要内容为：“原《房屋内部认购书》目的不能实现，原告同意按被告提供的两种方案之一平移方案处理”。在2019年9月24日，原、被告再次签订《协议（A版）》，原告持有《协议（B版）》，两份协议内容相同，主要内容与原告诉状一致。同日，原告与被告公司总经理周莉萍签订《协议》，主要内容为：“乙方（原告）于2018年9月5日前支付给肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司的款项共计人民币239709元整，甲方（被告）于2019年10月20日前支付乙方礼金按年利率8%计算为21540元整。若甲方延后支付至2019年12月31日前，则礼金计算为25271元整”。被告公司总经理周莉萍先后用个人账户转给原告共计22000元，分别为2020年1月6日转6000元、2020年1月24日转10000元、2020年3月9日转3000元、2020年3月18日转3000元。原告认为周莉萍转款系个人行为，与被告公司无关，属于赔偿原告不能用所购房产结婚造成的损失。被告认为，该转款是因为担心原告上访给公司造成影响才替公司先行垫付，且原告尚未结婚，礼金是有明确针对性事件的，周莉萍不可能给原告礼金，两个协议是针对同一事件同一天签订的，只能以其中一份为准，周莉萍是给公司垫付的，对此被告提交了一份“退款情况说明”证实。另查明，肃宁县爱家房地产经纪公司的收据与被告公司收据上面的收款人均是吴红，收款地为被告裘皮之都公司的同一办公室，吴红系被告公司的职工，其自称系受肃宁县爱家房地产经纪公司委托收款，但被告认可与肃宁县爱家房地产经纪有限公司为委托代理关系。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋内部认购书》因为无效已被撤销，对此原、被告签订的《裘皮城西楼内部认购解决方案确认书》已经确认。原、被告于2019年9月24日签订了《协议》，同日原告与被告公司总经理周莉萍签订了《协议书》，该份《协议书》虽然写明为礼金，但从内容看，明显属于双方对被告违约造成损失给付违约金的规定，两份协议均是双方再次对《裘皮城西楼内部认购解决方案确认书》的变更，两份协议如果并列使用，违约金数额显然过高，只能适应其中一个，根据协议签订的主体，被告公司总经理与原告签订的《协议书》明显不如被告公司与原告签订的《协议》效力高，故本院采信被告公司与原告签订的《协议》，该协议是双方协商一致的结果，不违背法律规定，双方均应遵守，违约应承担违约责任，原告要求被告按《协议》返还房款239709元并支付约定违约金47942元，符合法律规定，本院支持。被告要求扣除已经委托公司总经理从个人账户支付的22000元违约金，符合实际情况和法律规定，本院认同。《协议》明确了被告收取的房款和肃宁县爱家房地产经纪有限公司收取的房款均由被告退还，被告认可其与肃宁县爱家房地产经纪有限公司属于委托代理关系，现被告以自己不是实际收款人为由不予退还理据不足，被告和肃宁县爱家房地产经纪有限公司之间法律关系不属本案审理范围，原告作为合同《协议》相对人向被告主张权利本院支持。 一审法院判决：被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司从判决生效之日起三十日内返还原告邸金库购房款239709元和违约金25942元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2807元，由被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司承担2592元，由原告承担215元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明相一致。 本院认为，涉案《房屋内部认购书》、《裘皮城西楼内部认购解决方案确认书》、《协议（A版）》、《协议（B版）》均系上诉人与被上诉人签订。依据《协议》约定，上诉人承诺退还被上诉人已付购房款239709元。该239709元中包含了肃宁县爱家房地产经纪有限公司收取的47015元，且上诉人认可其与肃宁县爱家房地产经纪有限公司系委托代理关系，故上诉人应对肃宁县爱家房地产经纪有限公司收取被上诉人的47015元购房款承担返还责任。同时，因上诉人违约，一审认定的违约金数额符合双方协议约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费980元，由上诉人肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊蓉 审判员  冷树青 审判员  高玲玲 二〇二〇年八月三十一日 书记员  姚胜男