陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0423民初4447号原告（反诉被告）：陕西鑫军安房地产开发有限公司。法定代表人：吴某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：任某1，陕西万兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：董某某，男，汉族，居民。委托诉讼代理人：任某2，陕西恪普律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西鑫军安房地产开发有限公司（以下简称“鑫军安公司”）与被告（反诉原告）董某某商品房销售合同纠纷一案，原告鑫军安公司于2019年11月4日向本院提起诉讼，被告董某某于同年11月18日向本院提起反诉，本院受理后，在审理过程中,因案情疑难复杂，不宜适用简易程序，于2020年1月15日依法将本案转为普通程序，将本诉与反诉合并，于2019年12月4日、2020年6月23日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鑫军安公司之委托诉讼代理人任某1、被告（反诉原告）董某某之委托诉讼代理人任某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鑫军安公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2014年6月15日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即腾出该买卖的商品房第2幢2单元402室；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的位于泾阳县文艺路中段颐和茗居小区第2幢2单元402室房屋，面积135.92㎡，单价2600元/㎡，总价值353392元，付款方式为合同签订之日一次付清全部房款，房屋交付期限为2014年8月31日前。合同成立生效后，原告按照约定交付了房屋，可被告却迟迟未按照约定付清房款，已经构成了根本违约。经过多次催促，被告仍未向原告付款，按照双方签订的《商品房买卖合同》第7条约定，被告逾期30日不交清款项，原告可以解除合同。目前，被告占用该房屋已经5年之久，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求依法判决。被告（反诉原告）董某某辩称并反诉称，原告所诉与客观事实不符，应驳回原告的诉讼请求，理由如下：第一，本案的实际情况为：王某某提供县招待所东北角土地使用权给原告开发房地产，原告给王某某提供面积不少于125㎡的12套房屋抵账，并承诺办理房产手续，后王某某将上述房屋售予其在内的12人，购房款已全部交清，故其购买的是王某某的房屋，不应向原告交纳购房款；第二，其与原告签订《商品房买卖合同》的目的是为了办理房产证，且合同签订之日其已从王某某处取得涉案房屋钥匙，现已在涉案房屋居住5年之久，原告从未向其索要过房款，故本案早已超过诉讼时效；第三，原告作为房屋开发企业，销售楼盘的目的就是实现资金回笼和收益，在其未按合同约定交纳房款的情况下将房屋交付，并向其收取契税、大修基金、天然气开户费、房产证工本费、网络电视费等共计25500元，不符合商品房买卖的交易习惯和日常的经验法则；第四，由于其已将涉案房屋的全部房款交付王某某，且向原告缴纳了契税、大修基金、房产证工本费等费用，故依法提起反诉，要求原告为其办理涉案房屋的房产证。原告鑫军安公司针对被告董某某的反诉答辩称，其在开发商品房初期，确实在办理土地手续时与王某某有过交涉，但不存在给王某某12套房屋抵账的事实，对被告要求其办理房产证一节应严格按照合同约定在房款交清后办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：一、原、被告（反诉被、原告）委托诉讼代理人均提交2014年6月15日《商品房买卖合同》一份，双方对该合同的真实性均无异议，原告（反诉被告）欲证明“鑫军安公司与董某某签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，属有效合同，董某某未按合同约定支付房款，鑫军安公司依法可以解除合同”；被告（反诉原告）欲证明“鑫军安公司与董某某签订《商品房买卖合同》的目的是为董某某办理房产证”；二、原告（反诉被告）鑫军安公司委托诉讼代理人任某1提交的：1、泾阳县人民政府常务会议决定事项通知单一份；2、泾法改（2011）315号关于陕西鑫军安房地产开发有限公司建设泾阳颐和茗居项目备案的通知一份；3、泾国土资函（2012）20号关于确定宗地规划条件的函一份；4、土地出让（2013）2号关于挂牌出让2.9227亩国有土地使用权的请示一份；被告（反诉原告）董某某委托诉讼代理人经质证，认为证据1的真实性无法核实，且与本案无关联性；证据2是泾阳县发改局的一个文件，与本案合同是否履行、房款是否交纳无关联性；证据3、4与涉案房屋无关联性；三、被告（反诉原告）董某某委托诉讼代理人任某2提交的：1、王某某与杨某某2012年5月17日签订的《协议》一份；2、陕西省泾阳县人民剧团出具的证明一份；3、证人王某某、张某某出庭证言；4、颐和茗居收费明细及2014年9月11日收款收据各一份；原告（反诉被告）鑫军安公司委托诉讼代理人经质证均不予认可，认为证据1系杨某某与王某某两个自然人之间达成的协议，协议内容不明确，杨某某无权处分鑫军安公司的财产，该协议无效；证据2不能证明土地的具体位置和土地的权属；证据3中证人王某某无法提供土地租赁协议原件，亦不能说明土地权属、地理位置、面积大小，证言内容模糊不清；证人张某某说不清土地的真实来源，证言内容与本案无关联性；证据4收款收据仅加盖杨某某私章，不能证明杨某某将该笔费用交付鑫军安公司，更不能证明董某某将涉案房款已经交清；四、本院与杨某某2019年12月4日的谈话笔录、杨某某提交的收费票据及其书写的“案件的时间点”各一份，原告（反诉被告）鑫军安公司委托诉讼代理人经质证无异议；被告（反诉原告）董某某委托诉讼代理人经质证，对杨某某证明董某某与王某某签订协议的事实无异议，对其证明董某某交纳涉案房款及取钥匙的事实不予认可。本院认为，原、被告（反诉被、原告）委托诉讼代理人共同提交的《商品房买卖合同》，形式合法，内容真实，本院予以采信；原告（反诉被告）鑫军安公司委托诉讼代理人提交的1、2、3、4系泾阳县人民政府、泾阳县发展和改革局、泾阳县国土资源局依职权做出的，本院予以采信；被告（反诉原告）董某某委托诉讼代理人提交的1、2、3、4与本院和杨某某2019年12月4日的谈话笔录、杨某某提交的收费票据及其书写的“案件的时间点”可相互印证，且杨某某证明其与王某某2012年5月17日签订协议时系鑫军安公司颐和茗居项目负责人，事后将协议内容告知了鑫军安公司法定代表人吴某某，故本院予以采信；对杨某某证明董某某交纳涉案房款及取钥匙的事实，因证人王某某、张某某和杨某某说法不一，且双方未提交其他证据加以证明，本院不予采信。对本案事实，本院认定如下：2011年8月，泾阳县人民剧团将位于泾阳县招待所东北角的土地租赁给王某某，租赁期限十年，期间，鑫军安公司欲在该租赁土地上进行房地产开发，因王某某当时正在上述租赁土地上建厂房，时任鑫军安公司颐和茗居项目负责人的杨某某在张某某的见证下，与王某某于2012年5月17日签订的协议约定：王某某无条件提供招待所东北角面积约300㎡左右的土地使用权给杨某某进行房地产开发，杨某某无条件给王某某提供12套住房，面积不低于125㎡（南楼西边1-12层），杨某某承诺给此12套住房办理房产手续，并保证2013年6月30日交房。后王某某将上述12套房屋中的其中一套即位于泾阳县文艺路中段颐和茗居小区第2幢2单元402室以20万元的价格售予董某某，董某某向王某某支付了全部价款，双方未签订书面买卖合同。2014年6月15日，鑫军安公司（以下简称“出卖人”）与董某某（以下简称“买受人”）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“一、买受人购买出卖人开发的泾阳县文艺路中段颐和茗居项目中的第2幢2单元402号商品房，该商品房建筑面积共135.92㎡，单价2600元/㎡，总价款为353392元；二、买受人在合同签订之日一次付清全部房款，出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房；三、1、买受人如未按本合同约定时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金；四、1、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；五、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金；六、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”合同签订之日，董某某收到涉案颐和茗居小区第2幢2单元402室房屋钥匙，并于同年9月11日向鑫军安公司缴纳了契税、大修基金、天然气开户费、房产证工本费、网络视频入户费、他项权证费及其他费用共计25500元，后对该房屋进行装修并居住至今。庭审中，鑫军安公司承认合同签订之日将涉案房屋钥匙交付董某某，并对董某某在涉案房屋居住5年的事实无异议，但双方及证人王某某、张某某对董某某从何处领取的钥匙说法不一，但均未提交相关的证据佐证。本案在审理期间，经本院与杨某某调查核实，杨某某与王某某2012年5月17日签订协议时系鑫军安公司颐和茗居项目负责人，事后其已将协议内容告知该公司法定代表人吴某某。本院认为，杨某某与王某某2012年5月17日签订协议时系鑫军安公司颐和茗居项目负责人，且杨某某证明事后其已将该协议内容告知鑫军安公司法定代表人吴某某，故杨某某代表鑫军安公司将其开发颐和茗居小区房屋中的12套房屋折抵给王某某，后王某某将该12套房屋中的第2幢2单元402室以20万元的价格售予董某某，董某某向王某某支付了全部价款。鑫军安公司于2014年6月15日与董某某签订《商品房买卖合同》之日即将该房屋交付董某某，董某某于同年9月11日向鑫军安公司缴纳了契税、大修基金、天然气开户费、房产证工本费、网络视频入户费、他项权证费及其他费用共计25500元，并对该房屋进行装修并居住至今，期间，鑫军安公司未提出任何异议，也未向董某某索要过购房款，足以证明鑫军安公司与董某某签订该商品房买卖合同就是为董某某办理房产证，故对鑫军安公司以董某某未按合同约定交付购房款为由要求解除双方2014年6月15日签订的《商品房买卖合同》，并由董某某腾出该买卖的商品房第2幢2单元402室之诉讼请求本院不予支持；对董某某反诉要求鑫军安公司为其办理涉案房屋产权证一节，因杨某某与王某某2012年5月17日签订的协议明确约定涉案房产证由杨某某办理，且杨某某是代表鑫军安公司将涉案12套折抵给王某某，故对董某某此节反诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条之规定，判决如下：一、由原告（反诉被告）陕西鑫军安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为被告（反诉原告）董某某办理位于陕西省泾阳县文艺路中段颐和茗居小区第2幢2单元402号房的房产证；二、驳回原告（反诉被告）陕西鑫军安房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件本诉受理费300元，反诉受理费300元，共计600元，由原告（反诉被告）陕西鑫军安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  杨望芝人民陪审员  何乐芹人民陪审员  杨雪侠二〇二〇年八月三日书 记 员  薛 静法条索引：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。1