湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6839号原告：中南大学，住所地湖南省长沙市岳麓山左家垅。法定代表人：田红旗。委托诉讼代理人：汪时利，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：林留芳，女，1985年6月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系原告员工。被告：湖南随你咖啡经营管理有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路**湖南人民印务有限公司科研展销楼****。法定代表人：仇青峰。委托诉讼代理人：肖刚，男，1978年5月13日出生，汉族，住长沙市开福区。原告中南大学与被告湖南随你咖啡经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中南大学的委托诉讼代理人汪时利、林留芳，被告湖南随你咖啡经营管理有限公司的委托诉讼代理人肖刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南大学向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金450000元，迟延履行违约金321950元（每日按欠付金额的0.5‰，自欠付之日起暂计算至2020年2月27日止，最终计算至被告实际清偿房屋租金之日止），电费27557元，房屋占用费548219.18元（按每年30万元的标准，2018年5月1日起暂计算至2020年2月27日止，最终计算至被退搬离并向原告交还涉案房屋之日止），以上合计l347726.189元；2、判令被告立即腾退搬离并向原告交还涉案房屋；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2015年7月3日签订《中南大学后勤保障部生活务中心校园宾馆鸿业楼一楼餐厅租赁合同》（合同编号：1BC2015-001，以下称《租赁合同》）。《租赁合同》约定被告承租原告中南大学南校区鸿业楼一楼餐厅房产，租赁期限为2015年5月1日至2018年4月30日，租金为每年300000元；第一年租金支付时为合同签字盖章之日起三日内，第二年租金支付时间为2016年1月30日前，第三年租金支付时间为2017年1月30日前；租赁期间的水、电、热力等能源费用由乙方承担；若乙方迟延支付履约费用，每迟延一日需按欠付金额50%支付迟延履行违约金。《租赁合同》对房产用途、装饰装修、租赁物业交还、违约责任等内容进行了约定。上述合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告于2015年3月19日支付押金10万元，2015年5月19日支付租金l5万元，2016年8月31日支付租金5万元，2017年3月22日支付租金15万，此后再未向原告支付任何租金，并拖欠水电费27557元。原告多次以口头、书面方式催促被告缴纳房屋租金、水电费，被告以其经济困难为由，一直怠于支付履约款项。《租赁合同》于2018年4月30日期满后，原告多次敦促被告搬离退涉案房屋，被告均置之不理，将相关设施设备等财物滞留在涉案屋中，妨碍原告使用涉案房屋。原告认为，被告上述迟延支付租金、水电费的行为已经构成违约，在合同期满后拒绝搬离已经构成对原告财产的侵占，导致原告遭受重大损失。为维护自己的合法权益，原告特具状向法院提请诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护社会正常经济秩序，维护国家法律尊严。被告湖南随你咖啡经营管理有限公司辩称，一、原告违反合同约定，在被告毫不知情的情况强行锁门，造成被告无法营业，应承担违约责任。2015年7月3日，双方签订《中南大学后勤保障生活服中心校园宾馆鸿业楼一楼餐厅租赁合同》（以下简称《租赁合同》），被告承租原告一楼餐厅作为咖啡馆对外经营。被告先期投入了数万元进行房屋装修和添置设备。但该涉案房屋所处地理位置较特殊，即非学生出行路线，又地处南校区内，也非麓山南路自然人流道路，加之学校的暑期间三个月几乎没有营业收入，虽经被告多方努力，但咖啡馆一直于亏损状态。2016年底，为了扭转亏损局面，被告股东又追加投资120万元，改变店内装修风格，增加经营场地，补充店内设施、设备。在被告咖啡馆营业收入有所提升时，原告于2018年1月1日，在未通知被告的情况下，突然将咖啡馆的前后门用大锁锁住，造成被告咖啡馆无法正常开门营业，违反了《租赁合同》的约定，给被告造成了巨大的经济损失。二、原告违约锁门给被告所造成的损失应予以赔偿。被告2016年底投资120万元进行装修，同时又增加投入了50万元的投影仪、高清LED屏高档音响、电视机等器设备。正当被告的改造升级，硬件的投入发挥效益时，原告未告知被告的情况下，突然将所有门、窗锁死，造成被告无法经营，馆内的设备无法取出。造成被告的设备、设施等因长时间不使用而全部报废，给被告造成重大的经济损失，对此损失原告应承担全部赔偿责任。三、被告不应承担自锁门以后的租金及房屋占用费。被告不顾咖啡馆的实际情况，不按租赁合同约定，违约锁门，应自行承担锁门之日起的房屋租赁费，无权向被告提出此期间的房屋租金要求。同时，造成该涉案房屋无法退还的责任完全在原告，是因原告违约锁门造成的，无权要求被告支付房屋占用费。四、2020年，原告打开了涉案房屋的房门，被告才将馆内的电器设备等物品搬出。综上，在被告的咖啡馆正常经营，效益上升的情况下，被告未与被告协商也未通知突然锁住门窗，应承担违约责任，造成被告重大的经济损失应予以赔偿。经审理查明：2015年7月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了合同编号为SHBG2015-001的《中南大学后勤保障部生活服务中心校园宾馆鸿业楼一楼餐厅租赁合同》，约定乙方承租中南大学南校区鸿业楼一楼餐厅，本合同项下租赁期限为3年，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日。4.1本合同项下房产租金为300000元一年。4.2合同签订之日乙方向甲方交付押金100000元，该押金在合同期满且双方结清无争议时，甲方退还给乙方（押金不计息）。4.3本合同项下的租金支付时间及方式:第一年（2015年5月1日至2016年4月30日）30万元租金乙方应在双方签字、盖章之日起三日内一次性全部转入甲方账户，第二年（2016年5月1日至2017年4月30日）30万元租金乙方应在2016年1月30日前一次性全额转入甲方账户，第三年（2017年5月1日至2018年4月30日）30万元租金乙方应在2017年1月30日前一次性全额转入甲方账户。如乙方延迟支付，双方应按本合同第十三条第一款规定执行。第八条8.1自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、热力（含热水、采暖，下同）等能源费用。以上费用在本合同中统称为能源费用。8.2乙方因签订和履行本合同而应当缴纳的企业所得税及法律、行政法规规定应缴的其他税、费，由乙方缴纳。第十三条，13.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限向甲方足额支付履约费用，则每延迟一日，乙方须向甲方支付欠付金额50‰的迟延。13.2租赁期间，甲方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，经乙方通知其改正，甲方应当改正。如因甲方违反本合同导致乙方无法继续享有该房屋的使用且在收到乙方书面通知后10日内仍未改正的，乙方有权解除本合同。协议签订后，被告未按期向原告支付租金，仅向原告支付了45万元（含押金10万元），期间原告多次向被告发函催要房屋租金未果，双方协商过程中对房屋搬离协商未果，原告将房屋封存，并要求被告支付后续房屋占用费。庭审中，被告对欠付原告水电费27557元无异议，但不认可后续房屋占用费。以上事实有原告提交的《中南大学后勤保障部生活服务中心校园宾馆鸿业楼一楼餐厅租赁合同》、《催款函6份》、《关于湖南随你咖啡经营管理有限公司房租的情况说明》、《关于唱吧音乐吧房租的情况说明》、《关于请求解决鸿业楼唱克音乐吧遗留问题的报告》、《告知函》、《回复函》，等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告中南大学与被告湖南随你咖啡经营管理有限公司签订的《中南大学后勤保障部生活服务中心校园宾馆鸿业楼一楼餐厅租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告湖南随你咖啡经营管理有限公司未按期支付原告租金及水电费是引起本案纠纷的主要原因，对于原告诉请被告腾空房屋返还原告，并支付2015年5月1日至2018年4月30日的租金450000元，水电费27557元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的迟延履行违约金，本院认为违约金的标准虽有合同约定，但过分加重了被告的负担，故本院酌情调整为按日万分之三的标准暂计算至2020年2月27日止。结合原告陈述的被告支付房租的时间，截止至2017年3月22日被告缴纳租金45万元（含保证金10万元），另根据原被告双方签订的租赁合同，约定的第二年的房租30万元的缴纳时间为2016年1月30日、第三年的房租缴纳时间为2017年1月30日，截止至2020年2月27日的违约金的具体数额为（150000元×日万分之三×365天）+（450000元×日万分之三×1122天）=167895元，2020年2月27日后的违约金以实欠租金为基数，按万分之三每日的标准计算至被告实际清偿之日止。关于原告诉请自2018年5月1日起计算至2020年2月27日的房屋占用费548219.18元，本院认为租赁合同到期后，被告继续占用房屋损害了原告的利益，考虑到原告在明知被告逾期较长时间未缴纳租金后未及时防止自身损失的扩大,对该部分损失的发生亦有一定过错,本院酌情对占有使用费核减为274109.59元。对原告主张占有使用费应计算至实际返还之日止,本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南随你咖啡经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中南大学支付租金450000元，违约金167895元（违约金暂计算至2020年2月27日，此日后的违约金以实欠租金为基数按万分之三的标准计算至被告实际清偿之日止）；二、被告湖南随你咖啡经营管理有限公司于本判决生效之日十日内向原告中南大学交还本案所涉商铺并支付房屋占有使用费274109.59元（房屋占有使用费暂计算至2020年2月27日，后续房屋占有使用费按合同约定的标准计算至被告实际腾空房屋为止）；三、被告湖南随你咖啡经营管理有限公司于本判决生效之日十日内向原告中南大学支付水电费27557元；四、驳回原告中南大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16930元，减半收取为8465元，由被告湖南随你咖啡经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年八月二十四日法官助理林青曼书记员解秋阳