内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2020）内0502民初5255号   原告：通辽市诚达物业服务有限公司。   法定代表人：刘峰，职务：总经理。   委托诉讼代理人:陈宇，通辽市诚达物业服务有限公司员工。   委托诉讼代理人：马福君，通辽市148指挥中心第四法律服务所法律工作者。   被告：孙某，男，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。   原告通辽市诚达物业服务有限公司（以下至判决主文前简称为诚达物业公司）与被告孙某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诚达物业公司的委托诉讼代理人陈宇、马福君、被告孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告诚达物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告孙某支付2018年1月1日至2020年10月9日期间物业费4317元，支付违约金3140元（自2018年1月1日至2019年12月31日，按照欠款金额的日3‰计算），合计7457元;2.本案诉讼费用由孙某负担。事实和理由：孙某系东兴新城小区2#商铺xx室营业房业主，其房屋建筑面积为163.50平方米，由诚达物业公司提供物业服务，物业费价格为每月每平方米0.80元。诚达物业公司在物业服务期间按照合同约定提供合格的物业服务，但孙某拖欠自2018年1月1日至2020年10月9日期间物业费4317元,产生违约金3140元，经催要至今未交纳。为保护诚达物业公司合法的民事权益，请求法院支持诚达物业公司的诉讼请求。   被告孙某辩称，孙某系东兴新城小区2#商铺xx室营业房业主，其房屋建筑面积为163.50平方米，由诚达物业公司提供物业服务，物业费价格为每月每平方米0.80元。   孙某没有交纳2018年1月1日至2020年10月9日期间的物业费理由如下：   1.诚达物业公司没有按照合同约定提供物业服务，其违约在先。（1）诚达物业公司对商业街物业秩序管理不到位，没有有效解决车辆出入问题，导致车辆通行不畅；没有及时清理小区商贩占道经营问题，没有安排保安定期巡护。（2）诚达物业公司没有及时清理商户门前垃圾、积雪，商户门前卫生环境恶劣。（3）出现水电、地下排污管道、门前台阶塌陷等问题后，成达物业公司没有及时处理；孙某经营的超市门口出现塌方导致雨水灌入地下室，地下污水管道堵塞导致粪便倒灌，诚达物业公司也没有解决处理。   2.2018年-2019年物业费的金额为3014元，诚达物业公司要求支付2020年的物业费因未到期而不能成立；由于孙某因物业不合格与物业公司正在协商减免事宜，其请求违约金失实。   3.由于诚达物业公司物业服务不合格，孙某享有先履行抗辩权，在诚达物业公司合格地履行服务义务之前，孙某有权拒绝交纳物业费。   综上，请求法院驳回诚达物业公司的诉讼请求。   证据和事实认定：   诚达物业公司为证明自己主张的事实，提交如下证据：   证据1：《物业管理委托合同》1份，证明物业合同约定交纳物业费期限及逾期交纳的违约金标准。   证据2：维修清单11张，证明诚达物业公司合格地履行物业合同。   证据3：照片13张，证明业主孙某擅自改造其商铺门前台阶。   孙某质证对证据1没有异议，对证据2真实性没有异议，对证据3证据的取得和来源有异议。   孙某为证明诚达物业公司物业服务不合格的事实，提供如下证据：   证据4：照片3张，   证据5：《东兴新城北门商户对诚达物业公司服务管理不满意联名书》1份。   证据6：徐海英的证言。   证据7：侯广宇、申宝龙的证言。   诚达物业公司质证对证据4真实性没有异议，但认为证据4不能证明案件事实，质证对证据5真实性、合法性有异议，对证据6有异议，对证据7无异议。   本院认证认为，当事人对证据1和证据2真实性没有异议，证据1和证据2形式合法，内容真实，能够证明案件事实，本院予以采纳。证据3的取得和来源不明，缺乏证据形式和来源的合法性与内容的真实性，本院不予采纳。当事人对证据4真实性没有异议，虽然作为视听资料的证据4截取的是物业管理方面的片段，也能够体现物业管理方面存在一定的问题，因此，证据4具有证明力，本院予以采纳。证据5属于证据种类中的书面证言，根据相关法律规定，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的依据，因此，证据5不具有证明力，本院不予采纳。证据6形式合法，与证据4相互联系，对案件事实有一定证明作用，本院予以采纳。当事人对证据7没有异议，本院予以采纳。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2017年12月25日，通辽市东兴新城小区业主委员会与诚达物业公司订立《物业管理委托合同》，合同期限自2017年10月9日至2020年10月9日，约定由诚达物业公司提供物业服务，非住宅房屋物业费价格为每月每平方米0.80元，物业费按年度收取，收费时间为每年的1月1日至3月1日，逾期交纳则按照日3‰支付违约金。合同订立后，诚达物业公司为案涉小区提供物业服务至今。   孙某系东兴新城小区2#商铺xx室营业房业主，其房屋建筑面积为163.50平方米。自2018年1月1日起，孙某没有交纳物业费，拖欠自2018年1月1日至2020年10月9日期间物业费4355.64元。按照合同约定，业主应当在2018年3月1日前和2019年3月1日前分别交纳物业费1569.40元，在2020年3月1日前交纳本年度物业费（由于物业服务合同期限截止至2020年10月9日，因此，交费截止时间为当年10月9日），截止2019年12月31日，以欠款金额为基数按照合同约定的违约金标准计算，违约金金额为4520.45元。   本院认为，通辽市东兴新城小区业主委员会与诚达物业公司订立的《物业管理委托合同》意思表示真实，不违反效力性强制规定，合同合法有效，对案涉小区业主孙某具有法律上约束力，孙某应当按照合同约定履行交纳物业费的合同义务。   按照合同约定，物业费按年交纳，交纳期限为每年的3月1日，因此，孙某应当支付截止至2020年10月9日（物业服务合同期限届满日期）的物业费用，因此，诚达物业公司请求孙某支付物业费4317元成立。   由于诚达物业公司依据合同约定所请求的违约金过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释规定，应当予以酌情减少，本院酌定违约金以不超过中国人民银行同期贷款利率的30%（约为年利率6%）为宜，金额为251元。   关于诚达物业公司在物业服务质量方面确实存在一定瑕疵的问题，本院认为，实施物业服务或者交纳物业费用，均涉及全体业主的共同利益。在物业服务过程中存在的属于全体业主共同利益范畴的公共部分服务质量瑕疵问题，个体业主无权以个人名义通过诉讼方式对小区公共部分主张权利，其可以根据物业管理的相关规定通过投诉等方式和途径解决；属于个体业主利益范畴的个体部分服务质量瑕疵问题，个体业主可以通过请求物业公司承担履行合同、采取补救措施以及赔偿经济损失等诉讼方式解决。无论物业公司还是个体业主，不能以业主没有交纳物业费而停止物业服务，业主也不能以物业公司存在服务质量瑕疵而拒绝交纳物业费。综上，孙某以诚达物业公司提供的公共及个体部分的物业服务不合格而拒绝支付物业费缺乏合同依据和法律依据，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，诚达物业公司请求孙某支付物业费和违约金的诉讼请求部分成立，其请求超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十条第一款、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定的规定，判决如下：   一、被告孙某支付原告通辽市诚达物业服务有限公司物业服务费4317元，支付违约金251元，合计4568元，于本判决发生法律效力后立即履行；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；   二、驳回原告通辽市诚达物业服务有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费减半收取25元，由被告孙某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   审判员 高朝东   二○二〇年八月三日   书记员 张 蕾