广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1070号上诉人（原审被告、反诉原告）：中华联合财产保险股份有限公司佛山中心支公司。住所地：广东省佛山市南海区。代表人：唐文辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张子瑜，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昊，广东东成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶国华，男，1959年10月19日出生，澳门特别行政区居民。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁展基，男，汉族，1968年11月5日出生，住所地：广东省佛山市南海区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。上诉人中华联合财产保险股份有限公司佛山中心支公司（以下简称中华联合保险公司）因与被上诉人叶国华、梁展基租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初21435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中华联合保险公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项判项；二、改判或将本案发回重审；三、驳回叶国华、梁展基一审全部诉讼请求；四、判决支持中华联合保险公司的一审反诉请求；五、一、二审案件受理费由叶国华、梁展基承担。事实和理由：一、一审判决认定中华联合保险公司与叶国华、梁展基签订的《职场租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同是错误的。该《职场租赁合同》出租的不动产位于广东省佛山市南海区*********广东夏西国际橡塑城x号楼x楼；该不动产的权属人为佛山市南海区****夏西股份合作经济联合社，不动产的土地性质为集体用地，即叶国华、梁展基不属于出租不动产的合法权属人，对该不动产不享有物权的占有、使用、收益和处分的权能。叶国华、梁展基无权利基础，当然不应享有主张案涉物业的权利，叶国华、梁展基无权出租案涉不动产。故《职场租赁合同》的出租方主体不适格，从而该《房屋租赁合同》无效。二、一审判决认定“叶国华、梁展基通过与其签订合同的方式取得案涉租赁物的房屋权益”，从而认定叶国华、梁展基有权作为出租人与中华联合保险公司签署合同并成为案涉不动产租赁物的权利人有误。叶国华、梁展基举证的《广东夏西国际橡塑城楼房使用权购买合同》足以证明叶国华、梁展基以转让的形式购置了集体所有的案涉租赁的集体用地和物业。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，叶国华、梁展基在2007年11月20日购买了案涉不动产物业的土地使用权从事非农业建设，案涉不动产的登记权属人佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社与叶国华、梁展基均违反了上述强制性规定，该种行为应属于无效行为。另，根据《中华人民共和国刑法》第二百二十八条：“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役”的规定，叶国华、梁展基和佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社违反了集体用地不得转让的规定，已涉嫌违法倒卖土地，理应移送公安机关追究刑事责任。一审判决实质通过合法形式对叶国华、梁展基的非法利益进行了保护，与国家法律规定相悖。三、即使《职场租赁合同》合法、有效，该《职场租赁合同》第十一条按年租金的50%支付违约金也偏高，应予调低。一审判决认定该条款合法有效却未降低违约金的数额，与法不符。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”及第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，中华联合保险公司已提前30日告知叶国华、梁展基退租，叶国华、梁展基即可另行出租以增加租金收益，并不会产生任何实际损失；在叶国华、梁展基没有任何实际损失的情况下，以年租金的50%（相当于6个月租金）作为违约金明显畸高，应当予以降低。而且叶国华、梁展基在起诉时要求中华联合保险公司支付一个月空租期租金，证明叶国华、梁展基在中华联合保险公司撤离后一个月内就将涉案租赁物另行出租，因此叶国华、梁展基的损失只有一个月租金和招租的费用，总损失不可能超过两个月的租金，而一审法院判决六个月租金为违约金，明显高出叶国华、梁展基损失，请求二审法院调低违约金金额。四、中华联合保险公司提前解除《职场租赁合同》的主要原因是因叶国华、梁展基的先前违约行为，影响中华联合保险公司办公场所的不确定性、整体形象和宣传，不得已变更办公场所，提出退租。(一）如上所述，案涉物业权属人并非叶国华、梁展基，其无权出租该物业，该《职场租赁合同》随时可能被宣告无效，从而影响中华联合保险公司办公场所的确定，中华联合保险公司属大型的国有企业，办公场所的不确定会影响企业的正常经营发展。(二）2013年1月31日，案外人广东夏西国际橡塑城与中华联合保险公司、叶国华、梁展基签署了《A3楼顶广告位租赁协议》，约定案外人广东夏西国际橡塑城出租广告位置给中华联合保险公司，该广告位置即位于案涉物业楼顶。《A3楼顶广告位租赁协议》第五条第4项约定“乙方（指梁展基）应为丙方（指中华联合保险公司）提供广告牌安装、使用所必需的场地、电源”。基于该广告位置的宣传效果和便利，中华联合保险公司才承租了案涉物业和广告位置，并在《职场租赁合同》第六条第二项和第八条第1项约定叶国华、梁展基协助中华联合保险公司办理设置广告牌及保障设备设施的正常使用。但是，在中华联合保险公司全额缴付了合同期内的租金后，叶国华、梁展基却在之后对该广告牌停电并予以拆除，直接导致案涉物业附属设施无法正常使用。五、叶国华、梁展基收取中华联合保险公司的押金48000元应当返还予中华联合保险公司，双方在房屋交接完毕以后，叶国华、梁展基再占用该押金已没有依据，一审判决驳回中华联合保险公司的反诉请求不当。叶国华、梁展基共同答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。二、案涉《职场租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，合同第十一条已明确约定提前退租的违约责任和违约金标准，违约金标准为年租金的50%，中华联合保险公司的行为已构成根本违约，应按约定承担违约责任。三、中华联合保险公司所称广告位租赁协议是其与案外人签署，与本案无关。另外，根据叶国华、梁展基一审提交的证据《A3楼顶广告位租赁协议补充协议》，可证明中华联合保险公司与案外人解除广告位租赁协议的原因是中华联合保险公司一直拖欠案外人的租金，中华联合保险公司在协议中也承诺补交拖欠的租金及由案外人没收保证金。四、一审判决已有利于中华联合保险公司，一审未判令其支付拖欠的租金及空租期损失，只判令其按约定支付违约金，而且押金也没有没收，而是用于抵扣违约金。叶国华、梁展基向一审法院起诉请求：1.判令中华联合保险公司向叶国华、梁展基支付拖欠的租金58314.11元。2.判令中华联合保险公司向叶国华、梁展基支付违约金299899元。3.判令中华联合保险公司赔偿叶国华、梁展基空租期损失49983.11元。4.一审诉讼费用由中华联合保险公司承担。中华联合保险公司向一审法院反诉请求：1.判令叶国华、梁展基退还押金48000元予中华联合保险公司。2.反诉案件受理费由叶国华、梁展基承担。一审法院认定事实：位于广东省佛山市南海区********广东夏西国际橡塑城x期x号楼的房地产权属人为佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社，由其单独所有，建筑面积为4669.81平方米，已办理房地产权证。2007年11月20日，叶国华、梁展基与佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社签订《广东夏西国际橡塑城楼房使用权购买合同》，约定佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社将位于广东省佛山市南海区********广东夏西国际橡塑城x期x号楼三、四层全层使用权出售予叶国华、梁展基。楼房使用权的期限自2007年11月20日至2055年6月30日。2016年6月22日，叶国华、梁展基作为甲方（出租人）与中华联合保险公司作为乙方（承租人）签订《职场租赁合同》，约定叶国华、梁展基将位于广东省佛山市南海区********广东夏西国际橡塑城x期x号楼x楼使用面积为990平方米的房屋出租予中华联合保险公司作办公用途，租赁期限自2016年7月18日至2021年7月17日，共计5年，该合同为续租合同，不存在房屋交付事宜。租金标准及支付方式为：每一年按43.61元/平方米计算，即每月43177.28元，以后按每年5%递增。2016年7月18日至2017年7月17日期间每月租金为43177.28元；2017年7月18日至2018年7月17日期间每月租金为45336.15元；2018年7月18日至2019年7月17日期间每月租金为47602.96元。租金支付日期为每月15日前。原乙方支付给甲方的押金48000元继续作为本次合同押金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。2.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的50%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。2019年5月31日，中华联合保险公司通过寄送快递的方式，向梁展基发送《退租通知书》，同日，中华联合保险公司通过手机彩信的方式，向叶国华发送《退租通知书》。梁展基于2019年6月1日收到上述通知书。《退租通知书》主要记载：中华联合保险公司因业务发展，需要换办公职场，向叶国华、梁展基提出提前退租，退租日期为2019年6月30日。2019年7月1日，中华联合保险公司的工作人员与叶国华到租赁房屋商协交接事宜，并向其出具《租赁房屋交接明细表》，叶国华拒绝在该表上签名。2019年8月5日，叶国华、梁展基通过广东昊驰律师事务所向广东省佛山市南海区*********广东夏西国际橡塑城x号楼想x楼的地址以及中华联合财产保险股份有限公司广东分公司发送《律师函》，通知中华联合保险公司拖欠2019年7月的租金，并称于2019年8月5日发现中华联合保险公司未通知叶国华、梁展基，擅自搬离全部物品，要求中华联合保险公司于2019年8月15日前支付拖欠的租金及违约金299899元。一审法院认为：叶国华系澳门特别行政区居民，该案属于涉澳案件。双方在庭审中选择适用内地法律，符合规定，一审法院予以确认，故该案应适用内地法律。案涉租赁物已办理房地产权证，登记权属人为佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社，叶国华、梁展基通过与其签订合同的方式取得案涉租赁物的房屋权益，其与中华联合保险公司签订的《职场租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方均应依约全面履行各自义务。《职场租赁合同》第十条中约定中华联合保险公司（乙方）单方解除合同情形虽只有：“1.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。2.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。”但在第十一条中又约定“乙方需提前退租的，应提前30日通知对方”，即该条款明确了中华联合保险公司若提前30天通知对方，可提前退租，其享有单方解除合同的权利。中华联合保险公司已提供证据证明其于2019年5月31日明确向叶国华、梁展基提出提前退租，该主张符合合同约定解除合同形式及实质要件，因此可认定双方签订的《职场租赁合同》已于2019年6月30日解除。叶国华、梁展基主张中华联合保险公司尚欠2019年7月的租金的主张，没有法律依据，一审法院不予支持。因中华联合保险公司单方提出提前退租，离约定租期尚有2年时间，客观上造成了叶国华、梁展基约定租期期间的租金损失，叶国华、梁展基主张支付违约金，合理合法，按照合同约定中华联合保险公司应向叶国华、梁展基支付年租金50%的违约金，根据解除合同当期的租金（2018年7月18日至2019年7月17日期间每月租金为47602.96元）核算，该违约金应为285617.76元，中华联合保险公司应予支付，对叶国华、梁展基超出部分主张，一审法院不予支持。叶国华、梁展基主张空租期损失，本质上亦属于主张不履行剩余租期的违约损失，为免违约金计算过高，使双方权利义务失衡，显失公平，综合合同的履行情况、过错程度及损失情况，在一审法院已支持约定违约金的情况下，对该请求不予支持。对于中华联合保险公司交付的押金48000元，根据双方合同约定，该押金系用以保障合同履行及违约赔偿责任，因中华联合保险公司提前解除租约，该押金应用以抵偿其应承担的违约金，不予退还，即中华联合保险公司尚应向叶国华、梁展基支付违约金为237617.76元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，一审法院判决如下：1.中华联合保险公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付违约金237617.76元予叶国华、梁展基；2.驳回叶国华、梁展基的其他诉讼请求；3.驳回中华联合保险公司的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7422.94元，由叶国华、梁展基负担3101.92元，由中华联合保险公司负担4321.02元。反诉受理费500元，由中华联合保险公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。叶国华系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳商事纠纷。各方对一审法院适用内地法律审理无异议，本院予以确认。本案二审期间的争议焦点为：一、《职场租赁合同》是否有效；二、叶国华、梁展基出租案涉房地产的行为是否合法；三、一审判决认定的违约金标准是否过高；四、中华联合保险公司缴交的押金是否应退回。关于第一个争议焦点。中华联合保险公司认为，叶国华、梁展基无权擅自出租他人房地产，《职场租赁合同》因此无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效应符合法定情形，其中不包括无权出租他人财产，无权出租他人财产的行为不影响合同效力。且叶国华、梁展基已与佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社签订《广东夏西国际橡塑城楼房使用权购买合同》，取得案涉房地产的使用权，根据该合同约定，叶国华、梁展基有权出租案涉房地产，即叶国华、梁展基对房地产的使用权包括出租等收益权能。故本院对中华联合保险公司的该项主张不予支持。关于第二个争议焦点。中华联合保险公司认为，叶国华、梁展基出租案涉房地产的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定。根据案涉《广东夏西国际橡塑城楼房使用权购买合同》约定，叶国华、梁展基向佛山市南海区***夏西股份经济联合社购得位于广东省佛山市南海区******广东夏西国际橡塑城x期x号楼三、四层全层的使用权。又根据案涉《职场租赁合同》约定，中华联合保险公司向叶国华、梁展基租赁广东省佛山市南海区******广东夏西国际橡塑城x期x号楼x楼。上述两份合同标的均为房产使用权，不涉及集体土地使用权出让，本院对中华联合保险公司该项主张不予支持。关于第三个争议焦点。中华联合保险公司认为一审判决认定的违约金标准已达年租金的50%，明显高出叶国华、梁展基实际损失，请求调整。根据《职场租赁合同》约定，中华联合保险公司需要提前退租的应提前30日通知叶国华、梁展基并按年租金的50%支付违约金。一审法院以尚余2年租期未得到履行确定叶国华、梁展基的合同损失并无不当，以该损失来判令中华联合保险公司支付年租金50%违约金不属于过分高于叶国华、梁展基的损失，本院对中华联合保险公司的主张不予支持。关于第四个争议焦点。中华联合保险公司认为，其缴交的48000元押金应予返还。根据《职场租赁合同》第四条第（二）款约定，合同解除后押金应抵扣中华联合保险公司应承担的违约赔偿责任后再退还。因此，一审法院判令扣除中华联合保险公司缴纳的48000元押金后再向叶国华、梁展基支付违约金符合合同约定，本院予以维持。中华联合保险公司的主张没有事实依据，本院不予支持。至于履约过程中对广告牌的使用。中华联合保险公司称叶国华、梁展基没有履行《职场租赁合同》约定的保障中华联合保险公司设置广告牌的义务。根据《A3楼顶广告位租赁协议》约定，出租方为广东夏西国际橡塑城，梁展基作为合同乙方、中华联合保险公司的商业合作方，享有对广告牌制作、安装和使用的监管权及承担配合中华联合保险公司安装广告牌、提供场地和电源的义务。中华联合保险公司没有证据证明叶国华、梁展基未履行上述合同义务，阻碍中华联合保险公司合理使用广告牌，包括其声称的中断电源等行为。因此，本院对其主张不予支持。综上所述，中华联合保险公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4864.27元，由上诉人中华联合财产保险股份有限公司佛山中心支公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 谢达辉审 判 员 梁亦民二〇二〇年八月二十一日法官助理 巫江禺书 记 员 任小青