吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0602民初1003号 原告（案外人）：赫亮，男，1976年9月14日生，汉族，国家电网职员，住白山市。 委托诉讼代理人：曹玉廷，白山市浑江区法律援助中心法律援助律师。 被告（申请执行人）：刘春阳，男，1978年6月4日生，汉族，无职业，住白山市。 被告（被执行人）：王轩，男，1978年7月4日生，汉族，无职业，住白山市。 被告（被执行人）：冯静，女，1980年2月10日生，汉族，无职业，住白山市。 第三人（案外人）：吕清楠，女，1976年9月1日生，汉族，无职业，住通化市东昌区。身份证号码：×××。 委托诉讼代理人：朱宝权，吉林星浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：隋莉，吉林星浦律师事务所律师。 原告赫亮诉被告刘春阳、被告王轩、被告冯静，并由第三人吕清楠参加的案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赫亮的委托诉讼代理人曹玉廷、第三人的委托诉讼代理人隋莉及朱宝权到庭参加诉讼。被告刘春阳、王轩、冯静经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赫亮向本院提出诉讼请求：一、解除对白山市山水名家小区X号楼X单元XXX室房屋的查封，排除被告刘春阳对白山市山水名家小区X号楼X单元XXX室房屋的执行。二、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月5日，浑江区人民法院对申请执行人刘春阳与被执行人王轩、冯静民间借贷纠纷一案作出（2016）吉0602财保38号民事裁定书，查封山水名家小区X号楼X单元XXX室的房屋。2020年4月8日，原告赫亮对执行标的提出书面异议。浑江区人民法院于2020年4月21日作出（2020）吉0602执异23号执行异议裁定：驳回赫亮的执行异议。原告认为，浑江区人民法院依据债权关系作出（2020）吉0602执异23号执行异议裁定严重侵犯了原告对该房屋的物权权益。原告于2016年6月3日与出卖人吕清楠签订了房屋买卖合同，因开发商原因导致该小区暂时不能办理不动产登记，在吕清楠的协助下，原告与通化市通胜房地产开发有限公司白山分公司签订了商品房买卖合同，并且变更了“三联单”名称后合法实际使用该房屋至今。吕清楠于2015年11月17日在查询该房屋信息后与出卖人王轩、冯静签订了二手房买卖合同，已经尽到注意义务，因开发商客观原因，导致该小区无法办理不动产变更登记，在王轩、冯静积极协调下，吕清楠与通化市通胜房地产开发有限公司白山分公司签订了商品房买卖合同，变更了“三联单”足以证明该房屋无不良信息，吕清楠合法取得该房屋。刘春阳与王轩、冯静之间因发生民间借贷纠纷，于2016年2月5日向法院申请查封该房屋，但此时该房屋已经为吕清楠所有并实际使用中，虽然未办理不动产变更登记，但并非吕清楠原因所致，法院在事实不清，证据不足情况下作出的查封裁定系错误的。原告于2016年6月3日与通化市通胜房地产开发有限公司白山分公司签订了商品房买卖合同，足以证明该房屋无不良信息，原告已经尽到了合法的防范义务，且已经支付了房款并实际入住至今，缴纳各项费用，均为原告本人姓名，社区均能开具证明，为维护原告合法权益，特诉至法院。 刘春阳未到庭、未答辩。 王轩未到庭、未答辩。 冯静未到庭、未答辩。 吕清楠陈述：该房屋于2015年11月17日以物抵债给第三人，第三人接收并居住到2016年6月出售给原告。该房屋已归原告所有，法院对该房屋的查封没有法律依据。应依法保护原告和第三人对该房屋的权利。 经审理查明：2010年6月30日，通化市通胜房地产开发公司白山分公司（出卖人）与冯静（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2010XXX），主要约定：买受人购买的商品房位于山水名家第X幢X单元XXX号、房屋面积155.32平方米；每平方米1,700元，总金额贰拾陆万肆仟零肆拾肆元整；合同其他内容略，通化市通胜房地产开发公司白山分公司在该合同落款出卖人处加盖公司公章及法人名章，冯静在该合同落款买受人处签字、捺印。 2014年4月28日，吕清楠通过其银行账户向王轩中国农业银行账户（账号为×××）转账存款19.20万元。2014年7月4日，吕清楠通过其吉林省农村信用社银行账户（账号为×××）向王轩中国农业银行账户（账号为×××）转账19.20万元。吕清楠分别于2015年9月1日、6日现金取款10.20万元、7万元，合计现金取款17.20万元。 2015年10月1日，刘春阳与王轩签订《借款协议》，协议约定：王轩向刘春阳借款人民币67.50万元，王轩用山水名家小区12号楼2单元201室房屋抵押，借款期限2个月。 2015年11月17日，王轩、冯静与吕清楠签订《二手房买卖合同》，吕清楠出资60万元购买了其二人位于山水名家××楼、面积155.32平方米房屋。当日，王轩、冯静向吕清楠出具《收据》一份，载明：人民币陆拾万圆整600,000.00元，事由今收吕清楠购房款，王轩、冯静分别在该收据落款处签字、捺印。合同签订后，王轩、冯静、吕清楠至白山市馨予物业服务有限公司将通化市通胜房地产开发公司白山分公司（出卖人）与冯静（买受人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2010XXX）的买受人变更为吕清楠。吕清楠到该处房屋居住。 2016年2月5日，依刘春阳申请，本院作出（2016）吉0602财保38号民事裁定书，裁定：对位于××区房屋、19号楼1号车库查封，查封期限三年。该裁定作出后送达给白山市房屋产权管理中心。 2016年6月3日，吕清楠（甲方）与赫亮（乙方）签订《二手房屋买卖合同协议书》，吕清楠将位于白山市××区、房屋面积155.32平方米的房屋以54万元出售给赫亮，双方约定付款方式为乙方于本合同签订之日前向甲方支付订金2万元，双方达成一致协议，尾款于2016年6月3日前一次性交付给甲方。合同签订后，吕清楠向赫亮出具《收据》一份，载明：将山水名家X号楼X楼155.3平方米，全款伍拾叁万柒仟元整537,000.00元，今收定金贰万元整，截止到2016年6月5日之前全款结清，如到6月5日房款没有到，定金不返（今收到赫亮购房定金）更名由赫亮负责，吕清楠在该收据落款处签字。合同签订当日，赫亮通过其中国工商银行账户（账号为×××）向吕清楠中国工商银行账户（账号为×××）汇款52万元。合同签订后，吕清楠、赫亮至白山市馨予物业服务有限公司将购房收据及商品房买卖合同更名为赫亮，购房收据及商品房买卖合同的日期为2010年6月30日。赫亮购买该房屋后居住至今，该房屋至今未办理房屋产权登记。 白山市一次性处理无籍房屋领导小组办公室出台【白山一次性无籍房字（2017）19号】《关于白山市山水名家小区申请办理无籍房屋登记涉及税费追缴事宜的请示》主要内容：按照一次性解决无籍房屋工作的实施意见文件规定及政府意见，市无籍房屋登记工作领导小组第一工作组给予山水名家住宅小区办理房屋产权初始登记。赫亮在该小区可以办理产权登记后，至产权部门办理产权登记时，方知晓该房屋被查封。 2016年10月31日，本院作出（2016）吉0602民初171号民事判决书，判决：被告王轩、冯静于本判决发生法律效力之日起五日内偿还原告刘春阳借款57万元，并支付自2016年1月1日起至还款之日止按年利率24%标准以50万元为基数的利息。该判决生效后，刘春阳向本院申请强制执行。 2018年1月11日，吕清楠以案外人的身份向本院提出执行异议。本院于2018年1月30日作出（2018）吉0602执异9号执行裁定书，裁定：驳回吕清楠的异议。后，吕清楠向本院提起执行异议之诉，本院于2018年7月13日作出了（2018）吉0602民初784号民事判决书，判决：驳回异议人吕清楠的诉讼请求。吕清楠不服该判决，上诉至白山市中级人民法院，白山市中级人民法院于2018年12月14日作出了（2018）吉06民终889号民事裁定书，裁定：一、撤销白山市浑江区人民法院（2018）吉0602民初784号民事判决；二、驳回吕清楠的起诉。后，赫亮以案外人的身份向本院提出执行异议，本院于2020年4月21日作出了（2020）吉0602执异23号执行裁定书，裁定：驳回赫亮的异议。 以上案件事实有当事人陈述及经过庭审质证的《商品房买卖合同》、《二手房买卖合同》、《收据》、《二手房屋买卖合同协议书》、（2018）吉0602民初784号民事判决书、（2018）吉06民终889号民事裁定书、（2020）吉0602执异23号执行裁定书、（2020）吉0602执异23号执行裁定书、白山市馨予物业服务有限公司出具的情况说明、中国农业银行存款业务回单、吉林省农村信用社电汇凭证、中国农业银行取款业务回单、中国工商银行凭证、（2017）19号白山市一次性处理无籍房屋领导小组办公室文件等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。 本院认为：王轩、冯静与吕清楠签订的《二手房买卖合同》，吕清楠与赫亮签订的《二手房屋买卖合同协议书》，均系当事人的真实意思表示，应属合法有效。王轩、冯静将房屋转让给吕清楠的时间为2015年11月17日，吕清楠实际交付房款，并取得房屋。2016年2月5日，法院经刘春阳申请将涉案房屋查封，吕清楠购买取得该房屋系在查封之前，吕清楠取得房屋权益后，将房屋出售给赫亮，赫亮向吕清楠实际交付房款购买涉案房屋，现由赫亮实际居住至今。该房屋所在山水名家小区因属无籍房等原因无法办理产权登记过户手续，对此吕清楠、赫亮无过错。 综上，赫亮从吕清楠处购买涉案房屋，合法取得房屋权属，其有权利排除法院对该涉案房屋的查封，并不得执行，故对赫亮的诉讼请求，本院予以支持。 王轩、冯静、刘春阳经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证及质证的权利，应承担相应的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”之规定，判决如下： 解除对白山市山水名家小区X号楼X单元XXX室房屋的查封，并不得执行。 案件受理费8,289元，由刘春阳、王轩、冯静共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 审 判 长  王 颖 人民陪审员  李银萍 人民陪审员  王书博 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  李文博