广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初1596号原告：中国农业银行股份有限公司阳西县支行，住所地：广东省阳西县*********。法定代表人：赵汝升，该行行长。委托诉讼代理人：郭亨留，该行职员。委托诉讼代理人：姚富尹，该行职员。被告：许水来，男，汉族，1977年12月1日出生，户籍所在地：广东省阳西县***************之一，经常居住地：广东省阳西县*******************，公民身份号码：441************03X。被告：戴康珍，女，汉族，1977年4月22日出生，户籍所在地：广东省阳西县***************之一，经常居住地：广东省阳西县*******************，公民身份号码：441************523。被告：阳西县联城房地产开发有限公司，住所地：阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园C02-01A号地。法定代表人：李海龙,该公司总经理。委托诉讼代理人：唐苗，该公司销售经理。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行（以下简称农行阳西支行）与被告许水来、戴康珍、阳西县联城房地产开发有限公司（以下简称联城公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行阳西支行的委托诉讼代理人姚富尹，被告粤联城公司的委托诉讼代理人唐苗到庭参加诉讼。被告许水来、戴康珍经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行阳西支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告许水来、戴康珍、联城公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********371）；二、被告许水来立即偿还借款本金367788.06元及利息（从2020年5月4日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；三、判令被告戴康珍对上述贷款本息承担连带清偿责任；四、被告联城公司对上述贷款本息承担连带保证责任；五、原告在处置抵押物价款中享有优先受偿权；六、本案诉讼费用及相关费用由被告承担。事实与理由：被告许水来因购买房屋，于2016年7月4日向我行借款39万元，期限为30年（自2016年7月4日至2046年7月3日），年利率5.39%，按月等额本息还款法，用在许水来名下的坐落在阳西县*******************产为借款作抵押担保，并在房地产管理部门办理抵押预登记手续（粤房地预登记阳西字第0400030263号），被告戴康珍为该笔贷款作保证担保，被告联城公司为该笔贷款作阶段性保证担保。各方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********371）。合同签订后，原告依约借款390000元整给被告许水来。借款后，被告许水来累计清偿了45期贷款本息，但从2018年6月4日起出现不按合同约定时间还款的情况，累计超期还款13次，至2020年5月15日止仍有一期贷款本息没有清偿，尚欠贷款本金368321.21元及利息1654.38元（计至2020年5月3日），合计369975.59元。被告许水来的行为违反了与我行所签订的《个人购房担保借款合同》第四条、第十一条、和第二十九条的约定。至2020年5月25日止，借款人未取得房地产权证书，也未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。根据《个人购房担保借款合同》第九条、第十一条、第三十一条、第三十五条的约定，被告联城公司应对上述贷款本息承担连带保证责任。为维护我行的合法权益，故向贵院提起诉讼，望判如所请。被告许水来、戴康珍不作答辩。被告粤丰公司辩称，被告许水来的房子被法院查封了，所以办不了房产证，我公司认为原告要求我公司承担连带保证责任不合理，我方不应承担连带保证责任。本院经审理认定事实如下：2016年6月8日，被告许水来（借款人）、被告戴康珍（保证人）、被告联城公司（保证人）与原告农行阳西支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********371）,合同约定：借款本金390000元；借款用途为购买住房；借款期限为360个月，自2016年6月8日起至2046年6月7日止；借款利率：本合同项下的执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，即年利率5.39%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入联城公司账户（445***********264）内；还款：采用等额本息还款法；借款担保：由戴康珍提供保证担保。阶段性保证人粤丰公司提供阶段性保证，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人以预登记在其名下的位于阳西县*******************产【粤（2019）阳西县不动产权第0005863号】提供抵押担保；违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用……。2016年6月30日，原、被告共同办理完毕涉案房产的抵押权预告登记手续并取得不动产登记证明（粤房地预登阳西字第0400030263号），其上载明：“权利人中国农业银行股份有限公司阳西县支行，义务人许水来，坐落阳西县*******************，预购商品房抵押权预告登记，抵押期限2016年6月8日至2046年6月7日。”2016年7月4日，原告即依约发放贷款390000元至被告许水来指定的联城公司账户中。借款后，被告许水来只偿还了部分借款本金和利息。至2020年5月3日止，被告许水来尚欠原告借款本金367788.06元。另查明，涉案位于阳西县*******************至今未办理房地产权证，亦未办理抵押登记。原告农行阳西支行尚未取得他项权利登记证。本院认为,原告农行阳西支行与被告许水来、戴康珍、联城公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********371）是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定发放贷款390000元至被告许水来指定的联城公司账户，已履行了贷款义务，但被告许水来并未按合同约定履行还本付息义务。因此，被告许水来的行为已构成根本性违约，依法应当承担违约责任。现原告请求解除与被告许水来、戴康珍、被告粤丰公司于2016年6月8日签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告许水来偿还尚欠的借款本金367788.06元及2020年5月4日后至还清款项之日止的利息（按借款合同约定的利率计算），本院应予支持。关于原告请求确认其对处置涉案位于阳西县*******************所得价款享有优先受偿权的问题，虽然原告与被告许水来已就上述涉案房产进行了抵押权预告登记，但原告作为预告登记的权利人，其享有的仅为当抵押登记条件成就或约定期限届满时对上述涉案房产办理抵押登记的请求权。因上述涉案房屋并未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，原告对涉案房屋并不享有抵押权，故原告请求确认其在处置涉案房产的价款中享有优先受偿权，本院不予支持。被告戴康珍为被告许水来的涉案债务提供保证，根据合同约定，保证方式为连带保证，保证期间自借款期满之日起二年止，保证期间尚未届满，故原告请求被告戴康珍对本案借款本息承担连带保证责任，依法应予支持。被告联城公司为被告许水来的涉案债务提供阶段性保证，根据合同约定，保证方式为连带保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。现涉案房产尚未办理抵押登记手续，保证期间尚未届满，故原告请求被告粤丰公司对本案借款本息承担连带保证责任，依法应予支持。被告许水来、戴康珍经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未作任何答辩，应视为放弃抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行与被告许水来、戴康珍、阳西县联城房地产开发有限公司于2016年6月8日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********371）；二、限被告许水来在本判决发生法律效力之日起十五日内偿还尚欠的借款本金367788.06元及2020年5月4日后至还清款项之日止的利息（按借款合同约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行；三、被告阳西县联城房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3425元，由被告许水来、戴康珍、阳西县联城房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员  黄 颖二〇二〇年八月二十日法官助理  黄应定书 记 员  李小梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。