广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初2148号原告：林福厚，男，1954年9月27日出生，汉族，身份证登记住址广东省吴川市**********。委托诉讼代理人：陈福宗，广东盈聚律师事务所律师。被告：温丽清，女，1971年9月23日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区***********。原告林福厚与被告温丽清租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告林福厚的委托诉讼代理人陈福宗到庭参加诉讼。被告温丽清经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林福厚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年12月11日签订的《租房协议》，判令被告立即搬离承租房屋；2.判令被告立即支付原告租金65360元（该租金暂计至2020年6月30日，此后按照每月占用费6720元的标准计算至被告搬离现场并交付房屋给原告时为止）、水费26元、电费175元，合计65561元；3.本案诉讼费概由被告承担。庭审中，原告明确上述第一项诉讼请求为：判令解除原被告于2016年12月11日签订的《租房协议》《租房补充协议》以及于2017年11月8日签订的《租房补充协议》，判令被告立即搬离承租房屋。事实和理由：2016年12月11日，被告与原告签订了《租房协议》，由被告承租原告位于肇庆市端州区*******不动产（具体承租范围为：底层铺位门面55平方米，二、三层154平方米），租期自2017年1月1日至2021年12月30日，双方同时在2016年12月11日签订了《租房补充协议》，约定上述合同的租金从2017年1月1日开始计收，先付房租后使用，每逢单月5日前交付两个月的租金，按季度递增收租。因经营需要，2017年11月8日，被告与原告签订《租房补充协议》，约定原告将16号不动产的另外不动产部分一并出租给被告（包括底层铺位增加面积17.34平方米、楼阁层面积16平方米、底层门棚顶露台31.33平方米共三处），租期自2018年1月1日至2021年12月30日止，先付房租后使用，每月5日前交付当月租金，按季度递增收租。签订上述合同之后，原告依约将出租物交付给被告使用，但被告从2019年9月1日开始就拖欠租金至今，其中：2019年9月至12月的租金为（4500+1760）×4个月=25040元，2020年1月至6月的租金（4800+1920）×6个月=40320元，经原告多次催告，但被告仍置之不理。无奈，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告温丽清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面意见及证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租房协议》，主要约定：甲方将案涉房屋出租给乙方住宿使用。租期自2017年1月1日起至2021年12月30日止为期60个月。乙方签字之日起开始计算房租，乙方必须在每月的28日前向甲方交清水费、电费、电视费，水电费按每楼层的设表计算，按该层租用房的实际居住人数分摊水电费用。未经甲方同意，乙方不得以任何理由延迟缴交租房款及水电费。本协议签订之日，乙方必须一次性向甲方交纳租房保证金（保证金按月房租金的双倍计交）壹万元整，甲方出具二联收款收据、保证金不计付利息，协议期满或不再续租后，凭甲方租房保证金的收据单，并搞好房内清洁卫生及清理杂物后，向甲方结清租房款及水电费、电视费后取回剩余保证金。双方还约定了甲方责任、乙方责任、不可抗力等条款。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订了《租房补充协议》，约定：经甲乙双方协商，实房实地确认同意，实交租房租金时间从2017年1月1日起计收。第一年（即2017年1月1日至2017年12月30日）每月房租金按叁仟捌佰元整（￥3800元）计收；第二年（即2018年1月1日至2018年12月30日）每月房租金按肆仟贰佰元整（￥4200元）；第三年（即2019年1月1日至2019年12月30日）每月房租金按肆仟伍佰元整（￥4500元）；第四年（即2020年1月1日至2020年12月30日）每月房租金按肆仟捌佰元整（￥4800元）；第五年（即2021年1月1日至2021年12月30日）每月房租金按伍仟元整（￥5000元）。同时，乙方租用房期间内，甲方每月收取乙方小区管理费贰佰元（￥200元）。乙方必须先付房租后使用，每逢单月5日前交两个月房租金，并汇入甲方指定账户。租用房部位及其使用面积：底层铺位门面（两间）7米×7.9米，55平方，二、三（两）层11米×7米×2层，154平方。本租用房仅限于乙方从事作小型咖啡、糖水、饮品、煮开水用房。乙方在承租房内不得从事违法经营活动及产生噪音、污染源妨碍周边邻居。本租房补充协议与有关租房协议同时生效使用，此补充协议自甲乙双方签字后生效。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。合同签订后，被告如约缴交了租房保证金壹万元，原告也将案涉房屋交付给被告使用。被告在案涉房屋上登记注册了“端州区******餐厅”。2017年11月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《租房补充协议》，约定：经甲乙双方协商，甲方将案涉房屋的实房实部位租给乙方使用，经乙方实地确认同意，承租实交租房租金时间从2018年1月1日起计收。此租房的租金包括有：底层铺位增加面积17.34平方，楼阁层面积16平方，底层门棚顶露台面积31.33平方的共三个使用部位。其每月租用租金为：第一年度（即2018年1月1日至2018年12月30日）每月租金壹仟陆佰元整（￥1600元）计收；第二年度（即2019年1月1日至2019年12月30日）每月租金壹仟柒佰陆拾元整（￥1760元）；第三年度（即2020年1月1日至2020年12月30日）每月租金壹仟玖佰贰拾元整（￥1920元）；第四年度（即2021年1月1日至2021年12月30日）每月租金贰仟元整（￥2000元）。（详细租金计算见附件）。乙方必须先交房租租金后使用，每月5日前交清当月租金，并汇入甲方指定账户。本租用房限于乙方在营业执照核实范围内经营，乙方在承租房内不得从事违法经营活动及产生超标噪音、污染源妨碍周边邻居及有影响市容环境、执法部门不准许的规定，并做好安全防范和安全管理工作。本租房补充协议与有关租房协议同时生效使用，此补充协议自甲乙双方签字后生效。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。《翠岗一区16号房租计费附件：》记载如下：“1、底层铺位增加使用面积：7.88×2.2=17.34平方，2017年12月1日至2018年12月30日计房租每月1000元（60元/M2），2019年1月1日至2019年12月30日计房租每月1100元，2020年1月1日至2020年12月30日计房租每月1200元，2021年1月1日至2021年12月30日计房租每月1300元。2、楼阁层使用面积：（5.1×2.98）+（1.0×1.35）=16平方，2017年12月1日至2018年12月30日计房租每月300元/月，2019年1月1日至2019年12月30日计房租每月320元/月，2020年1月1日至2020年12月30日计房租每月360元/月，2021年1月1日至2021年12月30日计房租每月380元/月。3、底层门棚顶露台使用面积：14.24×2.2=31.33平方，2017年12月1日至2018年12月30日计房租每月300元/月，2019年1月1日至2019年12月30日计房租每月320元/月，2020年1月1日至2020年12月30日计房租每月360元/月，2021年1月1日至2021年12月30日计房租每月380元/月。以上三个租用部位年度租金计算：第一年度（即2017年12月1日至2018年12月30日）每月租房租金1600元/月，第二年度（即2019年1月1日至2019年12月30日）每月租房租金1760元/月，第三年度（即2020年1月1日至2020年12月30日）每月租房租金1920元/月，第四年度（即2021年1月1日至2021年12月30日）每月租房租金2000元/月。”该附件末端空白处手写记载“注：2017年11月10日摘抄：供电部门居民用电现行价：第一档电价每度0.6元，第二档电价每度0.9元；第三档电价每度0.9元。”原告提供的抄表簿记载，2020年4月19日至今用水量为10吨，水费为26元（10×2.6元=26元），用电量为250度，电费为175元（250×0.70元=175元）。庭审中，原告确认被告已于2020年6月底搬离案涉房屋，但是没有与原告交接，只是搬走了所有物品，原告认为案涉《租房协议》已经解除，解除的时间为被告从案涉房屋搬走的时间即2020年6月30日。庭审中，原告确认被告交纳的保证金1万元仍在其手上,被告支付租金至2019年8月，从2019年9月开始拖欠租金。以上事实，有书证、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。原、被告于2016年12月11日签订的《租房协议》《租房补充协议》以及于2017年11月8日签订的《租房补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效之合同，双方均应依约全面履行。关于《租房协议》《租房补充协议》的解除。本案中，由于原告庭审中确认被告已于2020年6月底搬离案涉房屋的事实，对此本院予以确认。虽然双方当事人对解除合同没有形成书面协议，但被告以其实际搬离案涉房屋的行为表明其解除合同的真实意思表示，原告对此亦予以确认，视为双方对解除合同达成一致，由于2020年6月最后一天为30日，且被告确实是在6月底搬离案涉房屋，故原告主张《租房协议》及《租房补充协议》于2020年6月30日解除并无不妥，本院予以确认。由于《租房补充协议》约定，被告应在每月5日前向原告支付当月租金，但被告从2019年9月起拖欠支付租金，至2020年6月30日止，共计拖欠租金65360元【计算方式：（4500+1760）×4个月+（4800+1920）×6个月=65360元】，已经构成违约。故原告请求被告支付拖欠2019年9月至2020年6月30日期间的租金65360元，合理合法，本院予以支持。关于原告要求被告立即搬离承租房屋以及自2020年6月30日起按每月租金6720元的标准支付占用费至被告交还案涉房屋之日止的请求。如上所述，被告已实际搬离案涉房屋，被告已不再使用案涉商铺，故原告该两项请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于水、电费的金额。对于原告要求被告支付水费26元、电费175元的请求，原告提供了抄表簿以及具体的用水用电量予以证明，且该两项费用确实发生在被告租赁期间，对于原告该项诉讼请求，本院予以确认。关于被告已缴纳的租赁保证金10000元问题。合同保证金设定的目的在于担保承租人租赁债务的履行，并在一定条件下出租人的损失可以从中抵扣，其实质属于金钱担保性质。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权后担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，原告的损失可以在合同保证金中优先受偿。根据案涉《租房协议》约定，保证金不计付利息，协议期满或不再续租后，凭原告租房保证金的收据单，并搞好房内清洁卫生及清理杂物后，向原告结清租房款及水电费、电视费后取回剩余保证金。故此被告所交纳的10000元保证金可用于抵扣其所欠的租金，折抵后，被告尚欠租金55360元（65360元-10000元=55360元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告林福厚与被告温丽清于2016年12月11日签订的《租房协议》《租房补充协议》以及于2017年11月8日签订的《租房补充协议》；二、被告温丽清在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林福厚支付2019年9月1日至2020年6月30日的租金55360元；三、被告温丽清应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林福厚支付水费26元、电费175元；四、驳回原告林福厚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4026.4元，因适用简易程序减半收取2013.2元（原告已预交），由被告温丽清负担，被告应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告迳付，本院不另作退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 覃丽珍二〇二〇年八月二十六日法官助理 聂钰湘书 记 员 梁思颖