广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初1486号 原告：中国工商银行股份有限公司桂平市支行，住所地：桂平市西山镇大成路兴宁街**，统一社会信用代码：91450881MA5KBMGJ17。 负责人：李凤姬，该行行长。 委托诉讼代理人：覃梓豪，广西正大五星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘厶铭，广西正大五星律师事务所律师。 被告：梁国强，男，1989年4月6日出生，汉族，住桂平市。 被告：刘丹妮，女，1991年4月2日出生，汉族，住柳城县。 被告：桂平市华鸿房地产开发有限公司，住，住所地桂平市西山镇迎宾大道南侧世阳光小区内），统一社会信用代码：91450881596851198H。 法定代表人：何丛青，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周宗照，广西世享律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司桂平市支行（下称工商银行）与被告梁国强、刘丹妮、桂平市华鸿房地产开发有限公司（下称华鸿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人覃梓豪、被告梁国强、被告华鸿公司的委托诉讼代理人周宗照到庭参加诉讼，被告刘丹妮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告梁国强、刘丹妮于2018年8月17日签订的《个人购房借款／担保合同》［合同编号：（个住）字（贵港）行（桂平）支行（2018）年（851）号］；2.判令被告潘梁国强、刘丹妮立即偿还尚欠原告的贷款本金526059.14元及利息7564.01元（利息暂计至2020年4月17日，2020年4月18日起按借款合同约定计至借款本息全部还清之日止），合计533623.15元；3.判令原告对被告梁国强、刘丹妮用于抵押的坐落于桂平市房屋［产权证明号：桂（2018）桂平市不动产证明第XXX号］以折价、变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权；4.判令三被告支付律师代理费12000元给原告；5.判决被告华鸿公司对被告梁国强、刘丹妮的债务承担连带还款责任。 被告梁国强辩称，一、由于疫情原因，导致找不到工作，才不能按时归还借款本息，且开庭前本被告已经支付了到期的借款本息，故不同意解除合同。二、律师代理费过高。 被告刘丹妮不作答辩。 被告华鸿公司辩称，首先，不同意原告提出解除借款合同的请求。其次，被告梁国强是本案的主债务人，本被告不应承担连带还款责任。理由：一、本公司并不知道被告梁国强逾期还款；二、本公司在原告处开设有保证金账户，原告并没有从该账户中划款。再次，由于受到疫情影响，导致被告梁国强不能按时归还贷款，原告要从实际出发客观看问题，不能单从借款合同约定累计6次逾期还款就主张解除合同。房地产开发商面对很多客户，在疫情期间很多业主靠工资偿还贷款，如果解除借款合同，对很多开发商造成影响以及社会不稳定，同时，被告梁国强已积极向原告归还了部分贷款本息，在行为上是积极履行义务的，只是由于疫情原因未能及时履行还款义务，望法庭从客观情况考虑。第四，原告主张按照合同标的计收律师费，明显过高，也没有提供相关律师费发票。 本院经审理查明事实如下： 一、合同约定及本案相关概况 （一）借款人：梁国强、刘丹妮； （二）借款金额：533000元，于2018年12月25日发放； （三）贷款期限：360个月，即自2018年12月25日起至2048年12月25日止； （四）贷款利率：以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮16%；贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率； （五）还款方式：按月等额本息； （六）担保方式：被告梁国强、刘丹妮以其购买的坐落于桂平市房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记；被告华鸿公司为被告梁国强、刘丹妮的债务提供阶段性连带责任保证，包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金及原告为实现债权的费用和其他费用，包括但不限于诉讼费、财产保全申请费、律师费等费用；保证期间为正式抵押登记办理完毕，且原告收到记载上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明； （七）违约责任：借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权采取下列一项或几项措施：1、宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；2、解除本合同；3、按本合同约定向借款人计收违约金；4、法律法规规定、本合同约定或贷款人认为必要的其他措施……。 二、逾期及尚欠本息情况 计至2020年4月17日，累计逾期还款6期，尚欠借款本金526059.14元，利息7564.01元。原告起诉后，被告梁国强、刘丹妮归还了部分贷款本息。计至2020年7月10日，尚欠本金52824.85元。 三、其他 原告已支付律师代理费120000元给广西正大五星律师事务所。 本院认为，原告与被告签订的借款／担保合同合法有效。合同签订后，原告依约发放了533000元贷款给被告梁国强、刘丹妮，两被告理应依照借款合同约定的借款期限足额偿还借款本金及支付利息给原告，两被告没有偿还本金和支付利息的行为已构成违约，依法应当承担违约责任，即应当承担还款付息责任。原告主张律师代理费12000元，符合合同约定和行业收费标准，予以支持。被告起诉后，被告梁国强、刘丹妮虽然按约定履行还款义务，但其累计逾期还款6期均是疫情之前发生，故原告主张解除借款合同，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。 被告华鸿公司作为保证人，承诺为被告梁国强、刘丹妮的上述借款提供阶段性连带责任保证，且在保证有效期间，依法应对该债务承担连带清偿责任。被告华鸿公司承担清偿责任后，可以向被告梁国强、刘丹妮追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”被告蒙伟坚用于抵押的房屋办理的是抵押权预告登记，抵押权预告登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案商品房抵押权预告登记的权利人，在抵押人未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对涉案房屋的处分，并没有对涉案房产享有现实的抵押权。同时，《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：以房屋进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。而原告未能提供证据证明进行抵押权预告登记后，已经办理了房屋抵押权登记。综上，原告主张对被告梁国强、刘丹妮名下用以抵押的坐落于桂平市房屋以折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，没有法律依据，依法不予支持。 综上所述，被告刘丹妮不到庭参加诉讼，视为自愿放弃了法律赋予的举证、质证、抗辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（三）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司桂平市支行与被告梁国强、刘丹妮于2018年8月17日签订的《个人购房借款/担保合同》［合同编号：（个住）字（贵港）行（桂平）支行（2018）年（851）号］； 二、被告梁国强、刘丹妮偿还借款本金52824.85元及支付利息（本金、利息已计至2020年7月10日，自2020年7月11日起的利息按借款合同约定的利率计至借款本息结清之日止）给原告中国工商银行股份有限公司桂平市支行； 三、被告梁国强、刘丹妮支付律师代理费12000元给原告中国工商银行股份有限公司桂平市支行； 四、被告桂平市华鸿房地产开发有限公司对被告梁国强、刘丹妮的上述第二、三项债务承担连带清偿责任，被告桂平市华鸿房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告梁国强、刘丹妮追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司桂平市支行的其他诉讼请求。 案件受理费9072元，减半收取计4536元（原告已预交），由被告梁国强、刘丹妮、桂平市华鸿房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费9072元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐理荣 二〇二〇年八月四日 代书记员 黄科华