江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2690号上诉人(原审原告)：赣州宝能商业管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区安远路**宝能城****楼。法定代表人：姜云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何明慧，女，1992年10月21日生，住陕西省汉阴县，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：王颜，女，1988年9月23日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：苏若飞，男，汉族，1981年4月2日生，住江西省抚州市金溪县，系王颜丈夫。委托诉讼代理人：谢和南，江西红土地律师事务所律师。上诉人赣州宝能商业管理有限公司（下称宝能公司）因与被上诉人王颜合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。上诉人宝能公司的委托诉讼代理人何明慧、被上诉人王颜的委托诉讼代理人苏若飞、谢和南参加了本院组织的调查询问。现已审理终结。宝能公司的上诉请求：1.撤销（2020）赣0702民初1364号民事判决第二项，改判被上诉人应向上诉人支付2019年5月1日至2019年6月23日的运营管理费5619.53元、物业管理费4759.25元、推广费403.33元、POS租金800元、电费1678.45元（2019年3月25日至2019年6月24日的用量费用），共计13260.56元；2.撤销（2020）赣0702民初1364号民事判决第五项判决；3.撤销（2020）赣0702民初1364号民事判决第六项，改判被上诉人向上诉人支付2019年6月25日至2019年9月10日逾期交还商铺期间的营运管理费用7908.97元、物业管理费6698.21元、推广费567.64元（暂计至2019月9月10日，实际应支付至被告交还商铺之日）。4.判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定合同欠费区间错误，被上诉人应承担合同解除日前的运营管理费、物业管理费、推广费及POS机基金，且合同解除后，被上诉人仍应按管理合同约定支付逾期办理交还手续空置期间的各项合同费用。2.一审判决认定违约责任存在重复计算错误，双方违约责任约定为其真实意思表示，且被上诉人的违约行为给上诉人造成的实际损失已远远超过上诉人根据合同主张的违约责任，其违约责任不存在重复计算，亦不存在违约责任过高过重，因此上诉人无需返还被上诉人管理费保证金、质量保证金及水电保证金。3.一审中，上诉人的诉讼请求未涉及是否没收保证金，一审判令上诉人返还各项保证金，违反不告不理的诉讼基本原则。4.就被上诉人如何承担违约责任的认定，一审法院自由裁量权行使不当，缺乏合法性和合理性，且有违惯例。管理合同中已明确约定保证金是被上诉人承担违约责任的组成部分，被上诉人无权要求以保证金来支付或者冲抵被上诉人应支付的任何款项、违约金或者赔偿金。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院支持上诉人的全部上诉请求。王颜答辩称：请求驳回上诉人的诉讼请求。关于上诉请求一，合同解除时间应该是2019年5月，双方以实际行为构成了解除合同的意思表示，所以各项费用应当计算至2019年5月。关于上诉请求二，一审法院均在审理上诉人起诉的一审案件中判决不能重复计算，另一方面被上诉人认为涉案运营管理合同关于违约金条款系霸王条款、格式条款，应作出不利于格式条款制作方的合同解释。关于上诉请求三，被上诉人于2019年5月就撤店，上诉人仍要求支付运营管理费、物业费、推广费过于严苛，被上诉人2019年5月之后没有继续享受，上诉人也没有相应损失。宝能公司向一审法院诉讼请求：1.确认宝能公司与王颜签订的《宝能环球汇赣州店营运管理合同》于2019年6月24日起解除；2.由王颜向宝能公司支付2019年5月1日至2019年6月23日的营运管理费5629.53元、物业管理费4759.25元、推广费403.33元、电费1678.45元（2019年3月25日至2019年6月24日的用量费用）、POS租金800元及逾期支付各项费用的违约金2996.02元（暂计至2019年9月10日，应计至实际支付之日）；3.由王颜向宝能公司支付2019年6月25日至2019年9月10日逾期交还商铺期间的营运管理费7908.97元、物业管理费6698.21元、推广费567.64元（暂计至2019年9月10日，实际应支付至王颜交还商铺之日）；4.由王颜支付合同解除违约金16676.68元；5.本案的诉讼费由王颜承担。一审法院认定事实：2018年9月10日，宝能公司与王颜签订《宝能环球汇赣州店营运管理合同》，约定：王颜接收宝能公司对其承租的购物中心Ｌ2层2011号商铺的营运管理，其营运管理面积为74.69㎡；王颜自起租日起至2019年12月29日为首个计费年度，以此类推；自起租日起至2019年4月29日，王颜每月应交纳的基本营运管理费为0元；自2019年4月30日起至2019年12月29日，王颜每月应交纳的基本营运管理费为3121.96元；自2019年12月30日起至2020年2月29日，王颜每月应交纳的基本营运管理费为0元；自2020年3月1日起至2020年12月29日，王颜每月应交纳的基本营运管理费为3220.6元；自2020年12月30日起至2021年12月29日，王颜每月应交纳的基本营运管理费为3483.54元；除首月基本营运管理费于合同签订之日起5日内向宝能公司支付外，每月基本营运管理费须于当月5日前支付（如遇法定节假日则顺延至该节假日后第一个工作日）；王颜应自合同约定的起租日起交纳物业管理费，月物业管理费为4406.71元；宝能公司同意自2018年12月30日起至2020年12月29日，王颜应交纳的物业管理费按6折优惠计收，即每月2644.03元；水费为3元／吨、电费为1.2元／度，由王颜承担；水、电费保证金共计2000元，王颜应于合同签订之日起5日内向宝能公司支付；宝能公司须在合同终止且双方就王颜承租商铺的水电费结算而产生一切权利、义务、责任清理完毕后30日内，向王颜无息退还水、电费保证金；王颜应自起租日起支付推广费，月推广费为448.14元，除首月推广费合同签订之日起5日内向宝能公司支付外，其余月份推广费于每月5日前支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日），宝能公司同意自2018年12月30日起至2020年12月29日，王颜应交纳的推广费按5折优惠计收，即每月224.07元；王颜向宝能公司交纳的各项保证金（含营运管理费保证金、物业管理费保证金、推广费保证金，以下统称“管理费保证金”）共计16282.42元，王颜应在合同签订之日起5日内向宝能公司交纳；王颜应在签订合同后5日内向宝能公司交纳质量保证金1万元，作为营运管理期间王颜销售的商品／提供的服务之质量保证，如自合同解除之日起三个月内没有任何第三方因王颜销售的商品／提供的服务向宝能公司／宝能公司提出权利主张或索赔，宝能公司将在该三个月期限届满后7个工作日内将上述质量保证金无息退还王颜；王颜享有60天的装修期，装修期内无需支付营运管理费、推广费、物业管理费，但仍需支付装修管理费以及装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）；王颜或其委托的装修公司应在装修进场前按《商户装修服务手册》的规定向宝能公司支付装修管理费、装修押金和装修垃圾运输费，装修管理费为每平方米6元；在营运管理期限内，王颜逾期支付管理费保证金、水电费保证金、质量保证金、营运管理费、物业管理费、推广费及水、电、维修费等费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰向宝能公司支付违约金；合同终止或解除（无论基于何种原因），王颜逾期交还商铺的，宝能公司有权强行收回商铺，如有损失由王颜自行承担，每逾期一日，王颜应当交纳营运管理费、物业管理费、推广费、水电费等各项费用，直至王颜交还商铺；王颜拖欠营运管理费、物业管理费、推广费、水电费其中之一或全部达到30日（含30日）以上，或拖欠营业管理费、水电费、物业管理费、推广费、违约金等累计金额达基本月营运管理费120%的，宝能公司有权单方解除合同，合同解除后，管理费保证金、水电费保证金、质量保证金由宝能公司没收，且王颜应按最后一个营运管理年度基本营运管理费、物业管理费、推广费总额度两倍向宝能公司支付违约金；王颜在合同中约定的送达地址为江西省赣州市章贡区章江北大道16号滨江爱丁堡二期6栋150室，电话为186××******，任何文件、通知、财务单据或其他通讯往来（包括司法机关的法律文书等往来）均以双方约定的上述地址为准，如以邮寄的方式，应以中国邮政特快专递ＥＭＳ的方式寄出，在寄出后第3个工作日即视为已送达（无论是否签收）；营运管理期限内，王颜应持续租用宝能公司提供的ＰＯＳ系统收银，王颜就ＰＯＳ系统应向宝能公司支付押金3000元／台，从起租日开始，ＰＯＳ系统月租金400元／台；王颜逾期支付ＰＯＳ系统租金的，每逾期一天，按逾期支付的金额的2‰向宝能公司支付滞纳金。合同中还约定了其他事项。合同签订后，王颜向宝能公司交纳了管理费保证金16282.42元、质量保证金10000元、ＰＯＳ机押金3000元、装修保证金5000元、水电保证金2000元。2018年10月22日，王颜接收了案涉商铺。王颜未向宝能公司支付2019年5月份的营运管理费、物业管理费、推广费、ＰＯＳ机租金。王颜于2019年5月23日撤离案涉商铺，并尚欠宝能公司电费1678.45元。2019年5月11日，宝能公司向王颜合同约定的地址邮寄了《催缴通知单》，载明：王颜自2019年5月6日起开始拖欠各项管理费用，务必于2019年5月13日前交清欠款。2019年6月19日，宝能公司向王颜合同约定的地址邮寄了《解除合同通知书》，载明：由于王颜未按合同约定向宝能公司缴纳2019年5月期间的各项管理费用，宝能公司解除双方签订的管理合同，由王颜最迟于2019年6月20日之前将房屋按合同约定返还莱华泰盛有限公司，逾期宝能公司将按合同约定处理，不再另行通知。王颜拒收了《催缴通知单》、《解除合同通知书》。一审法院认为：宝能公司与王颜签订的《宝能环球汇赣州店营运管理合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，王颜未及时支付相关费用，其行为已构成违约，符合合同中约定解除合同的条件，且宝能公司于2019年6月19日按合同地址向王颜邮寄送达了《解除合同通知书》，已通知王颜解除合同，故宝能公司要求确认原、王颜之间签订的《宝能环球汇赣州店营运管理合同》于2019年6月24日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。因王颜于2019年5月23日撤离案涉商铺，且原、王颜之间系营运管理合同关系，王颜自撤离案涉商铺起未再享受宝能公司提供的营运管理服务，故不宜再计收王颜撤离案涉商铺后的相关费用，宝能公司要求王颜支付其拖欠的相关费用及逾期交还商铺期间的费用，一审法院予以部分支持，王颜应向宝能公司支付2019年5月份的营运管理费3121.96元、物业管理费2644.03元、推广费224.07元、POS机租金400元及电费1678.45元。关于宝能公司要求王颜支付每日按拖欠营运管理费、物业管理费、推广费、POS机租金及电费的2‰支付逾期付款违约金，因该约定过高，故一审法院酌定该违约金的计算标准应以尚欠营运管理费、物业管理费、推广费、POS机租金及电费为基数，自实际拖欠之次日即2019年5月6日起至付清款项之日止，按月利率2%计算为宜。因王颜违约导致合同解除，故宝能公司要求王颜支付合同解除违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，因合同解除违约金与没收管理费保证金、水电费保证金、质量保证金均是弥补宝能公司损失的方式，不宜重复计算，故王颜向宝能公司承担合同解除违约金16676.78元后，则宝能公司应将相应的管理费保证金16282.42元、质量保证金10000元、POS机押金3000元、装修保证金5000元、水电保证金2000元退还王颜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认宝能公司与王颜签订的《宝能环球汇赣州店营运管理合同》于2019年6月24日解除；二、王颜于本判决生效之日起七日内向宝能公司支付拖欠的营运管理费3121.96元、物业管理费2644元、推广费224.07元、POS机租金400元及电费1678.45元；三、由王颜于本判决生效之日起七日内向宝能公司支付逾期付款违约金（以营运管理费3121.96元、物业管理费2644.03元、推广费224.07元、POS机租金400元、电费1678.45元合计8068.51元为基数，按月利率2%计算，自2019年5月6日起至付清款项之日止）；四、由王颜于本判决生效之日起七日内向宝能公司支付合同解除违约金16676.78元；五、由宝能公司于本判决生效之日起七日内返还王颜交纳的管理费保证金16282.42元、质量保证金10000元、POS机押金3000元、装修保证金5000元、水电保证金2000元；六、驳回宝能公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1003元，减半收取501.5元，由王颜负担。二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为：《宝能环球汇赣州店营运管理合同》合法有效，双方当事人应受其约束。因案涉店铺经营不善，王颜未及时支付相关费用，已构成违约，宝能公司于2019年6月19日向王颜寄送《解除合同通知书》通知王颜解除合同，故宝能公司主张案涉合同已于2019年6月24日解除，本院予以确认。宝能公司就此主张王颜承担合同约定的合同解除违约金，原审予以支持并无不当，应予维持。关于合同期内的欠付款项问题。依据查明事实，自2019年5月23日起，宝能公司已派人强制收铺断电，并将店面上锁。自此直至2019年6月24日双方合同解除之日止，尽管案涉合同仍合法有效，但双方在事实上均已终止了合同的履行。宝能公司主张营运管理费、物业管理费、推广费等应计算至合同解除之日。应注意的是，本案并非租赁合同纠纷，宝能公司也不是案涉商铺所有权人，上述费用的发生和支付本应以店面正常运营的管理服务作为支付对价。在双方均已终止合同履行、且合同又明确另约定合同解除违约金的情况下，不宜再计算上述管理服务费用。原审判决对于2019年5月31日后宝能公司主张的其他管理服务费用不予支持，处理并无不当，本院予以维持。关于合同解除后至2019年6月24日之间的营运管理费、物业管理费、推广费等应否由王颜承担的问题。本院认为，一方当事人违约后，对方亦应采取合理措施避免损失扩大。本案中宝能公司已经扣有王颜预交的保证金，在王颜已违约且双方已经明确不再继续履约的情况下，宝能公司本应鼓励、配合王颜积极腾空商铺，将设备、物品移至他处，及早另寻新租户，避免自身损失扩大。但宝能公司一方面主张其因王颜未搬离设备、物品而遭受营运管理费等损失，另一方面又以款项未结清为由拒绝王颜将设备、物品搬离，存在不当。由此导致的营运管理费等扩大损失不应由王颜承担。对于宝能公司该项上诉请求，本院不予支持。关于原审对于过高违约金进行调减是否不当的问题。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故对违约金的调整，应在实际损失的基础上依据公平及诚信原则予以衡量。本案中已明确约定解除合同违约金及逾期付款违约金，而宝能公司因违约遭受主要损失也即营运管理费等损失，二者相较未见明显失衡。在此事实基础上，原审判决未另支持宝能公司有关没收保证金等其他惩罚性质违约责任的主张，处理并无不当。此外，关于一审法院对于王颜交给宝能公司的各项保证金之处理是否存在不当的问题。经查明，王颜在一审答辩中已经提出将各项保证金与本案中宝能公司主张的各项支付义务相抵，故一审法院本应对相关事实进行审查。在双方已解除合同，也不存在其他约定扣减王颜保证金的事实，各项保证金本应退还。宝能公司主张该部分款项必须由王颜另案起诉，无端增加双方诉累，亦无法律依据。现一审法院在查明相关事实基础上将保证金退还事项一并作出处理，未有不当，本院予以维持。综上所述，宝能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1216元，由赣州宝能商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑小兵审 判 员  彭 莉审 判 员  张 璐二〇二〇年八月二十六日代理书记员  王越颖代理书记员  胡子仪