宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初1985号原告：刘庆东，大武口区黄河西街雅和轩茶楼经营者，住石嘴山市。原告：孙锐，汉族，住石嘴山市大武口区黄河西街凯旋城A苑**。以上原告刘庆东、孙锐共同委托诉讼代理人：赵光辉、高亮，宁夏宁聚易诚律师事务所律师。被告：余华银，男。被告：余佳，女，住大武口区春，住大武口区春晖小区**原告刘庆东、孙锐与被告余华银、余佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆东及原告刘庆东、孙锐的委托诉讼代理人赵光辉、高亮，被告余华银均到庭参加了诉讼，被告余佳经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘庆东、孙锐向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告刘庆东、孙锐与被告余华银、余佳签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告余华银、余佳向原告刘庆东、孙锐返还购房款40万元，赔偿违约金12万元，合计52万元；3.本案案件受理费由被告余华银、余佳承担。事实和理由：余华银系位于××区商业房的所有权人，余佳系该房屋的共有权人。2016年余华银找到刘庆东、孙锐协商，将其所有的××区商业房出售给刘庆东、孙锐，并收取了刘庆东、孙锐20万元购房定金。2017年双方签订了《房屋买卖协议》，协议约定由余华银将其所有的的位××区商业房以总价款90万元出售给刘庆东、孙锐；刘庆东、孙锐第一期支付购房款40万元，后续购房款待余华银还清贷款解押并配合刘庆东、孙锐办理按揭贷款后，再支付第二期剩余购房款50万元。余华银承诺于2020年6月19日前还清贷款、办理解押，并配合刘庆东、孙锐办理按揭贷款及过户事宜；协议同时约定，余华银不能按期还清贷款或因与他人纠纷导致房屋被法院查封等情形的，余华银应当按已付购房款的30％向刘庆东、孙锐赔偿违约金。现余华银不仅无法还清房屋贷款，还因与他人的民事纠纷导致房屋被查封，其本人也被列为限制高消费人员、失信被执行人等。因余华银的行为不仅违背了协议的约定，还导致房屋所有权不能转移给刘庆东、孙锐，现刘庆东、孙锐为维护自身的合法财产权益，将纠纷诉至本院，望判如所请。余华银辩称，2016年刘庆东找到余华银协商要购买其所有的的位××区商业房，总价款90万元。当时因刘庆东资金紧张，不能一次性付清购房款90万元，在刘庆东、孙锐分批交付购房款40万元后，余华银将房屋交付给刘庆东使用，约定房租为每年5万元。但后来余华银免除了刘庆东给付租金的义务。在签订《房屋买卖协议》时，余华银已告知刘庆东房屋已抵押在宁夏银行平罗县分行。刘庆东、孙锐如果能一次性付清购房款90万元，当时就可以从宁夏银行平罗县分行撤销抵押，将房屋备案至刘庆东、孙锐名下。2020年6月19日，刘庆东、孙锐要求本人还清贷款、办理解押。但因本人确实有民事案件，房屋又被石嘴山中级人民法院采取了查封强制措施，以致不能给刘庆东、孙锐如期办理解押。后来经双方协商，解除了房屋买卖协议，余华银、余佳在三年内向刘庆东、孙锐退还购房款40万元，但不存在赔偿违约金的情况。余佳未作答辩，亦未向法庭提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。刘庆东、孙锐提交的房屋买卖协议、收条、银行转账单、不动产登记信息查询结果证明具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现其所主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件事实之间产生实质关系，予以采信。本院经审理认定事实如下：刘庆东、孙锐系夫妻关系；余华银、余佳系夫妻关系。位于××区商业房的所有权登记在余佳名下，而余华银系房屋共有人。2016年5月17日，刘庆东通过银行转账向余华银交付款项20万元，余华银于当天向刘庆东出具收条一张，注明收到刘庆东交来黄河西街504号商业房定金20万元等内容；2017年1月13日，刘庆东分两次通过银行转账向余华银交付款项1万元、19万元，2017年1月20日，余华银给刘庆东出具收条一张，写有收到刘庆东交来黄河西街504号商业房购房款20万元。2017年1月20日，余华银与刘庆东、孙锐签订了《房屋买卖协议》，协议约定由刘庆东、孙锐购买余华银、余佳所有的的位××区商业房，总价款90万元；余华银承诺于2020年6月19日前还清该房屋贷款、办理解押，并配合刘庆东、孙锐办理按揭贷款及过户事宜；刘庆东、孙锐分两期向余华银支付购房款，第一期支付购房款40万元，由于协议签订前，刘庆东、孙锐已转账余华银购房款40万元，故签订协议时余华银应向刘庆东、孙锐出具收据，待余华银还清贷款解押并配合刘庆东、孙锐办理按揭贷款后，刘庆东、孙锐再向余华银支付第二期剩余购房款50万元；协议同时约定余华银不能按期还清贷款或因与他人纠纷导致房屋被人民法院查封等情形的，余华银应当按已付购房款的30％向刘庆东、孙锐支付违约金；协议还就其他条款等内容进行了约定。因大武口区黄河西街504号商业房自2017年12月25日至2020年6月10日止的期间被相关人民法院多次采取了查封措施，以至余华银无法向刘庆东、孙锐交付房屋。2020年7月9日，余华银与刘庆东、孙锐已协商解除了《房屋买卖协议》。因余华银、余佳未向刘庆东、孙锐返还购房款40万元及赔偿违约金，以至双方纠纷成诉至本院。本院认为，虽余佳未在《房屋买卖协议》上签名，但位于××区商业房的所有权登记在其名下，余华银订立涉及其名下不动产买卖协议，其不可能不会有所察觉，更不可能对交易不动产涉及关乎其重大利益不无动于衷。可见，余佳对余华银出卖案涉共有房屋应是知情的。当然，余佳对余华银出卖案涉共有房屋的知情，并不关乎《房屋买卖协议》的有效性，而是言明其系房屋买卖协议中的出卖人的角色。因《房屋买卖协议》系余华银、余佳与刘庆东、孙锐各自意愿的体现，意思真实，内容不存在违反法律、行政法规规定的内容，对双方具有约束力。因余华银与刘庆东、孙锐均认可《房屋买卖协议》于2020年7月9日经协商已解除。在此，即便余佳不同意解除房屋买卖协议，根据表见代理的相关法律规定足以克服未经余佳同意的障碍。在房屋买卖协议已发生解除的效力下，刘庆东、孙锐再请求解除房屋买卖协议已无必要，该部分诉求不符合相关法律的规定，不予支持。当案涉协议发生解除效力后，买卖合同这类一时性合同将向两个方向产生影响，即已履行的债务发生新的返还之债请求权；而未履行的债务将不再履行。故，余华银、余佳有向刘庆东归还购房款40万元的民事责任。又因案涉协议无法履行源于余华银对他人负担债务，大武口区黄河西街504号商业房已被相关人民法院采取了执行强制措施，以至余华银、余佳无法向刘庆东、孙锐交付房屋，这对刘庆东、孙锐而言已构成严重违约。刘庆东、孙锐有权依案涉合同的约定请求余华银、余佳赔偿违约金，但其请求依约定的方法计算的违约金过高，且余华银在庭审中已提出降低违约金的抗辩，主办法官在审慎行使自由裁量权的合理范围内，按已付购房款的15%确定赔偿违约金6万元为宜。这里略微阐述一下适用案涉协议违约金的约定，并不意味协议解除后又“复活”了，理由还是源于解除发生效力后，溯及合同向未订立合同之前这个方向产生附带损害赔偿的清算效果，与其重新启用其他赔偿方法到不如拟制适用原合同约定的违约金计算方法而已，这起码降低成本、简便易行。另，余佳经传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其享有相应质证权、辩论权等诉讼权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。综上所述，为维护自然人等民事主体所享有的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第四项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告余华银、余佳于本判决生效后五日内向原告刘庆东、孙锐归还购房款400000元、赔偿违约金60000元，合计460000元；二、驳回原告刘庆东、孙锐的其他诉讼请求。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，减半收取计4500元，由刘庆东、孙锐负担400元；由余华银、余佳负担4100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘力 二○二○年八月二十八日书记员 蔺臻附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。