广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3906号原告：王扬威，男，，汉族，身份证住址广东省，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：黄彤瑶，广东万**海天律师事务所律师。被告：孙少庆，男，1973年2月25日出生，汉族，身份证住址广东省中山区******，公民身份号码442************。被告：梁五妹，女，汉族，身份证住址广东省中山市，公民身份号码440************。原告王扬威与被告孙少庆、梁五妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告王杨威的委托诉讼代理人黄彤瑶到庭参加诉讼，被告孙少庆、梁五妹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王扬威向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2019年9月26日签订的《房屋买卖合同》；2.判令两被告向原告返还购房款250000元；3.判令两被告向原告支付违约金234760元；4.判令两被告向原告支付房地产买卖代理费15000元及逾期利息（以15000元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项还清之日止）；5.判令两被告向原告支付因本案支出的律师费10000元。事实和理由：2019年9月26日，原告在案外人佛山市朴邻房地产中介服务有限公司第一分公司（以下简称佛山朴邻房产中介第一分公司）居间下，与两被告签订《房屋买卖合同》，约定两被告将其名下位于中山市******出售给原告，总购房款1173800元，定金10万元，购房首期款36万元共分两笔支付（第一笔首期款15万元需在收到银行通知还贷之日起1日支付到两被告供款账号，第二笔首期款21万元于取得过户回执当天再支付）。同时，合同第七条约定，原告需向案外人佛山朴邻房产中介第一分公司支付代理费35214元，如因两被告出现违约行为，则需向原告赔偿已支付的房地产买卖代理费。合同签订后，原告依约于2019年9月26日将定金10万元支付给两被告。2019年10月9日，原告通过银行转账向两被告支付第一笔首期款15万元，但两被告收到前述款项后并没有依约履行合同相应的义务办理赎楼。就原告了解，涉案房屋已于2019年12月4日被中山市第一人民法院查封，现导致合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条的规定，原告有权解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求两被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告孙少庆、梁五妹未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月26日，孙少庆、梁五妹（卖方）与王扬威（买方）在经纪方佛山朴邻房产中介第一分公司的居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定：买方购买卖方名下的位于中山市南区******，建筑面积117.8平方米，总价款1173800元；因买方或买方原因违反合同约定，如单方提价、拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续等无故不履行本合同项下义务的，则：逾期未超过十天的，违约方按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任，若卖方违约，则卖方需双倍返还定金，若买方违约，则买方没收定金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收楼款应于解除合同通知书发出之日起五天内全额无息退还，若任何一方违约除需按照合同约定支付违约金外，还要承担一切因违约产生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；买方应向经纪方支付房地产买卖代理费35214元，在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产买卖代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方。备注：1.……3.卖方的按揭银行赎楼款由买方支付的购房首期款代为赎楼。合同附件另约定，付款方式为注销抵押后付款：买方需在2019年9月27日前支付卖方定金10万元；卖方应在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷的一切手续费用；由买方出资赎契，买方应在该物业原抵押银行通知还贷之日起3天内将首期楼款存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划至卖方供楼账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用；对于首期楼款，买方应于原贷款银行通知还贷之日起1天内将首期楼款（不含定金）15万元付至买方供款账号；买方须于递件成功并取得过户回执当天将余下首期款21万元直接支付给卖方；楼价余款由买方按揭付款；卖方出资赎契后，因买方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属于买方违约，买方应向卖方支付等额于总楼价20%的违约金；买方全额出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属于卖方违约，卖方应返还楼款，并向卖方支付等额于总楼价20%的违约金；双方共同出资赎楼后，因一方违约导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则违约方须返还守约方已付楼款，并向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。合同还约定了其他内容。2019年9月26日，王扬威向孙少庆、梁五妹转账支付购房定金10万元，孙少庆、梁五妹为此出具了《定金收款收条》确认收到上述款项。同日，王扬威向佛山朴邻房产中介第一分公司支付了房屋转让佣金15000元。2019年10月9日、10月10日，王扬威分别向梁五妹转账支付10万元、5万元，孙少庆、梁五妹亦出具了《购房首期款收条》，确认收到涉案楼房首期款15万元。2019年11月11日，中山农村商业银行股份有限公司向王扬威发送《个人二手房贷款初审结果（同贷书）》，通知其贷款已初审通过。2019年11月25日，因孙少庆、梁五妹与他人民间借贷纠纷一案，本院依当事人申请依法作出（2019）粤2071民初28709号民事裁定，查封了涉案房屋相应价值份额。2020年1月16日，王扬威因本案诉讼与广东万**海天律师事务所签订民事案件委托代理合同，并为此支付了律师费10000元。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。王扬威与孙少庆、梁五妹签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，当事人应按合同的约定履行自己的义务，享有相应的权利。关于解除涉案房屋买卖合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，孙少庆、梁五妹因与他人纠纷而致使涉案房屋被法院查封，故涉案房屋无法按照合同约定办理过户手续，即王扬威的合同目的无法实现。因此，王扬威诉请解除该房屋买卖合同，符合上述法律规定，本院予以支持。关于返还购房款、支付违约金及代理费的问题。（一）返还购房款、支付违约金的问题。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于涉案房屋买卖合同被解除是孙少庆、梁五妹的违约行为所导致，故王扬威有权要求其返还已付购房款25万元，并赔偿损失。现王扬威诉请孙少庆、梁五妹支付违约金234760元（1173800元×20%）既符合双方的约定，亦符合合同法第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本院予以支持。（二）关于支付代理费及逾期利息的问题。《合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。违约金兼具了补偿性和惩罚性功能，当守约方造成的损失低于违约金时，该违约金具有惩罚性，足以弥补其损失。本案中，虽然王扬威为涉案房屋支付了房地产买卖代理费15000元，该款项的确属于因孙少庆、梁五妹违约所造成的损失，但由于双方约定的违约金数额为234760元，已足以弥补该损失，故王扬威除主张违约金外再行主张上述代理费及逾期利息，缺乏事实依据，本院不予支持。关于律师费的问题。王扬威为本案诉讼而支付的律师费10000元有民事委托代理合同及律师费发票在案为凭。依据《广东省律师收费政府指导价》的规定，结合本案的标的，王扬威支付的律师费属合理范畴。该10000元律师费因孙少庆、梁五妹违约导致诉讼而产生，且涉案合同对此亦有明确约定，因此本院对该诉请予以支持。综上所述，王扬威诉求合法部分，本院予以支持。被告孙少庆、梁五妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告王扬威与被告孙少庆、梁五妹于2019年9月26日签订的《房屋买卖合同》；二、被告孙少庆、梁五妹于本判决生效之日起七日内向原告王扬威返还购房款25万元，并支付违约金234760元、律师费10000元；三、驳回原告王扬威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8897.6元、诉讼保全费3069元，合计11966.6元（原告王扬威已预交），由原告王扬威负担345元，被告孙少庆、梁五妹负担11621.6元（两被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  饶 琨人民陪审员  李翠萍人民陪审员  练文庆二〇二〇年八月十七日书 记 员  罗李力肖长妍