福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2907号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨建波，男，1984年10月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：周红书，女，1983年3月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：马春财，福建闽鹭律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：潘欣瑜，福建闽鹭律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨双喜，男，1970年11月17日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：易丽君，女，1973年10月11日出生，汉族，住厦门市思明区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王成光，福建民丰律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：林健，福建民丰律师事务所律师。 上诉人杨建波、周红书与杨双喜、易丽君因赠与合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨建波、周红书上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判由杨双喜、易丽君赔偿杨建波、周红书房产差价损失669,722.2元（956,746元×70%），即在一审判决房产差价损失的基础上增加95,674.6元；2.依法撤销一审判决第五项，改判由杨双喜、易丽君赔偿杨建波、周红书的资金占用损失（分别以首付款144,554元、房屋赠送费60,000元以及2011年1月至2015年12月期间的银行贷款131,409元为基数，按银行同期贷款利率计算自杨建波、周红书付款之日起至杨双喜、易丽君实际返还之日止），暂计至上诉之日即2020年4月2日止为128,391.88元。事实和理由：一、杨双喜、易丽君应对合同无效承担主要过错责任，一审法院认定杨双喜、易丽君承担60%的责任与其过错程度不相适应。首先，杨双喜在同时享受军队分配住房以及政策性住房的情况下，为了获取经济利益，明知涉讼房屋无法出卖却予以出卖。其次，在双方转让行为已发生多年、涉讼房屋升值并存有巨大利益后，杨双喜、易丽君以违反法律规定为由主张合同无效，明显违反诚实信用原则。最后，杨建波、周红书因合同无效产生了巨大损失，相反杨双喜、易丽君作为主要过错方却因此获得巨大利益，因此杨双喜、易丽君在房屋买卖合同的过程中发挥主要作用，对合同无效的后果具有明显过错，应负主要责任，一审法院亦认为杨双喜、易丽君具有明显过错。但是一审法院却认定二者责任比例差仅为20%，无法体现杨双喜、易丽君的过错程度，因此应改判由杨双喜、易丽君承担70%的责任，赔偿杨建波、周红书房产差价损失669,722.2元，才能充分表明杨双喜、易丽君的过错程度，弥补杨建波、周红书因合同无效所造成的损失。二、杨双喜、易丽君应赔偿杨建波、周红书因合同被确认无效造成的资金占用损失（分别以首付款144,554元、房屋赠送费60,000元以及2011年1月至2015年12月期间的银行贷款131,409元为基数，按银行同期贷款利率计算自杨建波、周红书付款之日起至杨双喜、易丽君实际返还之日止）。因造成房产差价损失的因素主要是取决于市场供求关系，房产差价损失中所考虑的资金成本并无法真正反映出杨建波、周红书所付出的资金成本。此外，房产差价损失并无法弥补杨建波、周红书因合同无效所造成的损失，鉴此，杨双喜、易丽君应赔偿杨建波、周红书因合同被确认无效造成的资金占用损失。 杨双喜、易丽君辩称，一、杨建波、周红书主张的房屋差价损失不应得到支持。首先，双方签订的《房屋有偿赠予协议书》已被认定为无效合同，根据合同无效的相关规定，无效的合同自始无效也就不存在赔偿房屋差价损失的问题。其次，根据合同法的立法精神，只有在合同有效情形下一方存在根本违约时，可得利益损失才有可能得到支持。本案中杨建波、周红书主张赔偿房屋差价损失是基于双方签订的《房屋有偿赠予协议书》有效且能够完全履行的前提下，杨建波、周红书再将案涉房屋出售后所能得到的利益，即杨建波、周红书主张的房屋差价损失在本质上属于合同履行后可以获得的利益。现双方签订的《房屋有偿赠予协议书》已被认定为无效合同，因此本案中根本就不存在赔偿可得利益损失的问题。再次，根据合同法的立法精神，合同无效与有效的法律后果并不相同，合同无效，就不能完全按照合同有效的标准来确定赔偿责任。在合同无效的情形下，损失应限定在实际损失的范围内，即为缔约付出的成本。而本案中杨建波、周红书主张的房屋差价损失并非实际产生的损失，且也明显超出双方在签订合同时的预见。同时，双方签订的《房屋有偿赠予协议书》第六条（违约责任）第一款约定：“甲乙双方签订合同后，甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付首付款，已付贷款，房屋赠送费以及装修家具家电添置费返还给乙方，并按总额做为基数支付同期银行五年期银行商业贷款利息作为违约金。”根据该条之约定，即使在合同有效且杨双喜、易丽君违约的情况下，杨双喜、易丽君也仅需向杨建波、周红书支付同期银行五年期银行商业贷款利息的违约金，也根本就不存在赔偿房屋差价损失的问题。因此杨建波、周红书要求杨双喜、易丽君赔偿因合同无效造成的房屋差价损失无任何事实和法律依据。最后，根据杨双喜与厦门市住宅建设办公室签订的《厦门市保障性商品房销售合同书》第九条第三款的约定：“购房取得产权未满5年，不得直接上市交易，因特殊原因确需转让的，向市建设与管理局提出申请，由市住宅建设办公室按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，年折旧率为1.43%。乙方自行装饰装修的费用，回购时不予结算。”杨双喜、易丽君于2018年8月30日才取得案涉房屋的产权证书，产权证书权利其他状况一栏也明确载明：“本单元上市交易事项按销售合同执行”，即杨双喜、易丽君取得案涉房屋的产权仍未满5年，案涉房屋根本就不能进行上市交易，即使案涉房屋确实需要转让，也是由厦门市住宅建设办公室按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，年折旧率为1.43%，也根本就不存在所谓的房屋差价问题。因此，本案中杨建波、周红书主张的房屋差价损失不应当得到支持。案涉《房屋有偿赠予协议书》被认定为无效合同的主要过错在于杨建波、周红书。从双方签订的《房屋有偿赠予协议书》第四条第5款、第6款、第五条以及第六条的相关约定可知，杨建波、周红书在签订案涉的《房屋有偿赠予协议书》前就已经十分清楚案涉房屋为保障性商品房不能进行上市交易且明知在签订协议时其根本就不具备购买保障性商品房资格的情况下仍执意向杨双喜、易丽君购买，所以杨建波、周红书才会在与杨双喜、易丽君签订《房屋有偿赠予协议书》时详细约定诸如：政府因政策性原因要收回案涉房屋时怎么处理、案涉房屋过户前杨建波、周红书申请到保障性商品房怎么处理、案涉房屋达到上市交易条件时怎么处理以及案涉房屋不能进行上市交易时怎么处理等各项协议条款，由此可见杨建波、周红书是在明知其不具备购房资格的情况下为了恶意规避政府对购买保障性商品房资格的要求才与杨双喜、易丽君签订案涉的《房屋有偿赠予协议书》，杨建波、周红书的行为是具有明显的主观恶意的。另外，杨建波、周红书之所以会与杨双喜、易丽君签订案涉的《房屋有偿赠予协议书》，是因为当时杨建波、周红书经济能力有限，又贪图便宜才会向杨双喜、易丽君购买案涉的房产，可见杨建波、周红书是存在明显的过错的。而杨双喜、易丽君作为杨建波、周红书的远房长辈，当时是出于好意想帮杨建波、周红书一把才将案涉的房产出售给杨建波、周红书的，而且杨双喜、易丽君也早已于2018年7月11日就将案涉的房屋赠送费6万元返还给杨建波、周红书。因此杨双喜、易丽君认为对于双方之间签订的《房屋有偿赠予协议书》被认定为无效合同的主要过错在于杨建波、周红书，杨建波、周红书应对合同无效的后果承担主要责任，即杨建波、周红书应承担70%的责任，原审法院认定杨双喜、易丽君对于合同无效的后果承担60%的责任明显是错误的。二、杨建波、周红书要求杨双喜、易丽君赔偿资金占用损失无任何事实和法律依据。首先，案涉《房屋有偿赠予协议书》已被认定为无效合同，根据我国合同法关于合同无效的相关规定，无效的合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，因此杨建波、周红书要求杨双喜、易丽君按银行同期贷款利率支付资金占用损失无任何事实和法律依据。其次，杨建波、周红书主张的房屋差价损失实际上已经包含了其已付房款的银行利息损失，因此房屋差价损失与资金占用损失是不能同时进行主张的，杨建波、周红书在主张房屋差价损失时又主张资金占用损失，属于重复主张，依法应予驳回。综上，杨建波、周红书的诉请无任何事实和法律依据，依法应予驳回。 杨双喜、易丽君上诉请求，请求依法撤销一审判决的第二项、第三项及第六项，并改判驳回房产差价损失及评估费的诉讼请求及改判杨建波、周红书支付房屋占有使用费114,660元、评估费4,873元。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。一、案涉《房屋有偿赠予协议书》被认定为无效合同主要过错在于杨建波、周红书。同答辩意见所述，杨建波、周红书应对合同无效的后果承担主要责任，原审法院认定杨双喜、易丽君对于合同无效的后果承担60%的责任明显是错误的。二、杨建波、周红书要求杨双喜、易丽君赔偿房屋差价损失无任何事实和法律依据。同答辩意见所述，易丽君赔偿房屋差价损失无任何事实和法律依据。退一步而言，即使原审法院认为杨建波、周红书主张的部分房产差价损失应当得到支持，那么原审法院认定杨建波、周红书主张的房产差价损失为956,746元也是明显错误的。首先，原审法院认定以评估价１４３６３００元减去杨双喜、易丽君此前的购房总价４７９５５４元后得到的数值９５６７４６元即是杨建波、周红书主张的房产差价损失，但原审法院的该认定明显是错误的。杨双喜、易丽君购买案涉房产的总价为４９６９０６．２７元，房屋总面积为７０．８８平方米（含增补面积１．７８平方米），评估机构在进行评估时也是以房屋面积７０．８８平方米进行评估的，但原审法院在计算所谓的房产差价时却仍按原先的购房总价４７９５５４元进行计算显然是错误的。其次，根据杨双喜、易丽君杨双喜与厦门市住宅建设办公室签订的《厦门市保障性商品房销售合同书》第九条第４款的约定：“购房取得产权满５年后乙方上市转让的，应当按原购买价格与届时相应地段社会保障性住房上市交易指导价格的差价的６０％向政府缴纳土地收益等价款，市住宅建设办公室可以优先回购。”虽然评估机构在估价报告中载明估价对象为保障性商品房，本次估价结果已扣除上市转让应缴纳的土地收益等价款，但评估机构在评估时仍然是按照商品房的标准来进行评估的。评估机构评估得出的房屋市场价值（扣除６０％土地收益等价款后）为１４３６３００元，通过计算可知评估机构评估得出的案涉房屋的市场总价值为３５９０７５０元，每平方米的均价为５０６５９．５７元，该价格明显高于厦门市建设局公布的上市交易指导价，由此可以证明评估机构根本就不是按照保障性商品房而是按照商品房的标准来进行评估的且案涉房屋在进行评估时仍不能进行上市交易，但评估机构在对案涉房产的价值进行评估时却以案涉的房产能够进行上市交易进行评估且以商品房的标准进行评估，明显偏高。最后，本案中杨建波、周红书根本就没有能力购买商品房的所以才会向杨双喜、易丽君购买案涉的保障性商品房。根据双方签订的《房屋有偿赠予协议书》的约定，杨建波、周红书仅支付了30%的首付款即144544元。而以当时厦门市的房价来看，若杨建波、周红书想购买７０．８８平方米的商品房，则杨建波、周红书至少需要支付不低于５０万元的首付款才能买到商品房。因此，杨建波、周红书本身就是不能以当时的价格买到商品房的，且普通公民是无法预见房价、物价上涨这种因素的，原审法院认为合同无效后杨建波、周红书难以用当时的价格买到房屋并据此认定杨建波、周红书主张的房屋差价损失为９５６７４６元明显是错误的。三、如前所述，原审法院对于双方的过错认定存在明显的错误，对于双方之间签订的《房屋有偿赠予协议书》被认定为无效合同主要过错在于杨建波、周红书，杨建波、周红书应对合同无效的后果承担主要责任，因此原审法院据此作出的对于杨建波、周红书主张的评估费相应支持60%的认定也是错误的。四、杨双喜、易丽君主张支付房屋占有使用费是基于杨建波、周红书占有案涉房屋自始没有法律依据且案涉房屋从2010年11月起就一直由其二人实际使用，因此杨建波、周红书理应支付房屋占有使用费。至于杨双喜、易丽君的损失问题，根据生活常识可知在此期间案涉房屋一直都被杨建波、周红书占有使用，杨双喜、易丽君要另外租房子居住并支付相应的租金。退一步而言，因案涉的房屋一直被杨建波、周红书占有使用，杨双喜、易丽君也无法再将案涉的房屋出租，势必也会产生相应的租金损失，因此原审法院以此为由判决驳回杨双喜、易丽君主张的房屋占有使用费明显是错误。 杨建波、周红书辩称：一、杨双喜、易丽君对合同无效的后果具有明显过错，应承担70%的房屋差价损失。理由同上诉意见。案涉房屋从交易到诉讼已经长达九年，在这九年过程中，对于杨建波、周红书购买房产造成很大的影响，长达九年之后向法院主张双方签订的合同无效，就是典型的违反诚实信用原则，一审依照法定的程序对房屋的损失进行评估是有法律依据的，房价上涨已经成为了事实，损失事实已经成立。二、一审法院以《房地产估价报告》（厦深房估司字［2019］0141号）作为房屋差价损失认定依据具有法律依据。（一）其一，杨建波、周红书并非以《厦门市保障性商品房销售合同书》中第八条第三款关于政府回购的标准购买涉案房屋，即“购房取得产权未满5年，不得直接上市交易，因特殊原因确需转让的，向市建设与管理局提出申请，由市住宅建设办公室按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，年折旧率为1.43%。乙方自行装饰装修的费用，回购时不予结算。”甚至额外支付给杨双喜、易丽君6万元赠送费才购得案涉房屋。其二，若以上述政府回购价作为房屋差价损失参考，则无法体现涉案房屋的市场价值，更无法反映出杨建波、周红书客观发生的房屋差价损失，而且，评估报告所采取的评估方法是以同涉案房屋相类似的社会保障性住房相比较的标准，而非商品房标准，因此该评估报告可作为认定房屋差价损失的依据。此外杨双喜、易丽君对于该评估报告既没有提出证据予以反驳，亦没有申请重新鉴定，因此应当认定为同意该评估报告的结论。（二）杨双喜、易丽君关于涉案房屋市场总价、均价的计算方法不符合《厦门市社会保障性住房销售合同》第九条第四款约定以及《厦门市建设局关于公布××居住区等10个小区保障性住房上市交易指导价的通知》的要求，具体的计算方法可查阅《房地产估价报告》（厦深房估司字［2019］0141号）第22页，本处不再赘述。且杨双喜、易丽君在上诉状中所提出的实际购房总价496906.27元无事实依据。综上所述，评估报告应予以作为房屋差价损失认定依据。三、杨双喜、易丽君所主张的房屋占有使用费，没有事实和法律依据。（一）根据《厦门市社会保障性住房管理条例》第三十一条规定，社会保障性住房的住户不得违反规定将社会保障性住房出租、转租、转借、调换、转让、抵押以及作为经营性用房、以及《厦门市保障性商品房销售合同书》第九条第二款约定，乙方不得出租、出借本房屋等，据此案涉房屋不得用于出租牟利，杨双喜、易丽君不应因合同无效从中获得房屋占有使用费，否则将与地方性法规、合同约定相悖。（二）杨建波、周红书使用涉案房屋期间，杨双喜、易丽君居住于厦门市××路××号××室军队人员住房，2015年5月18日退还军队住房后同样有所居，未因另行承租房屋而造成损失，相反杨双喜、易丽君因转让涉案房屋而从杨建波、周红书处获得6万元赠送费。因此杨双喜、易丽君所主张的房屋占有使用费，没有事实和法律依据。综上所述，应予以驳回杨双喜、易丽君的全部上诉请求。 杨建波、周红书向一审法院起诉请求：1．杨双喜、易丽君向杨建波、周红书返还首付款144554元、2011年1月至2015年12月期间的银行贷款以首付款144554元、房屋赠送费60000元以及2011年1月至2015年12月期间的银行贷款131409元为基数，按银行同期贷款利率四倍计算自杨建波、周红书付款之日起至杨双喜、易丽君实际返还之日止），暂计至起诉之日止为470876.81元；3．杨双喜、易丽君向杨建波、周红书赔偿装修费、家具购置费56682.5元；4．杨双喜、易丽君向杨建波、周红书赔偿因《协议书》无效造成杨建波、周红书的房屋差价损失（具体金额以法院委托鉴定机构的鉴定意见为准）；5．杨双喜、易丽君承担本案全部诉讼费用。本案审理过程中，杨建波、周红书明确第四项诉讼请求为：杨双喜、易丽君向杨建波、周红书赔偿房屋差价损失956746元（以房屋价值估价结果1436300元与房屋成交价479554元差价为准）。杨建波、周红书明确第五项诉讼请求为：杨双喜、易丽君承担本案诉讼费（包含评估费4873元）。 杨双喜、易丽君向一审提出反诉请求：1．杨建波、周红书支付杨双喜、易丽君房屋占有使用费暂计为293800元（房屋占有使用费按房屋历年租金标准计算，现暂按每月3000元计，自2010年12月1日起计至2019年1月28日止为293800元，房屋历年租金标准以实际评估为准）；2．杨建波、周红书支付杨双喜、易丽君物业管理服务费1109.3元、公维金185.1元、水费28.6元、电费137.5元、燃气费75.81元，以上各项共计为1536.31元。 一审法院认定事实：2010年8月26日，杨双喜（乙方）与市住宅办（甲方）和厦门市东区开发公司（丙方）签订一份《厦门市保障性商品房销售合同》，约定的主要内容有：本合同项下的房屋属社会保障性质的政策性住房；乙方购买位于××居住区小区××（××号）410室的三房型住宅，建筑面积69.1平方米，按建筑面积计算，本房屋单价为6940元，总房价479554元，付款方式为提取公积金支付购房首付款的，在合同签订时缴交112954元，同时办理公积金提取手续，并在10日内将所提取的公积金31600元转入甲方指定账户；甲方、丙方应于2010年11月30日之前将房屋交付给乙方；甲方、丙方交付使用的房屋按每平方米200元的标准进行室内装修；特别约定：乙方应对其所提交的保障性住房申购材料的真实性负责。若乙方隐瞒家庭人口和住房情况等弄虚作假，骗购本房屋的，甲方有权解除合同，收回本房屋。乙方不得出租、出借本房屋。乙方确需装修房屋的，应当经保障性住房管理机构批准。购房取得产权未满5年，不得直接上市交易，因特殊原因确需转让的，向市建设局于管理局提出申请，由市住宅建设办公室按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，年折旧率为1.43%。乙方自行装饰装修费用，回购时不予结算。购房取得产权满5年后乙方上市转让的，应当按照原购房价格与届时相应地段社会保障性住房上市交易指导价格的差价的60%向政府交纳土地收益等价款，市住宅建设办公室可以优先回购。合同签订后，杨双喜于2010年8月26日和31日分二次向市住宅办缴交首付款112954元和31600元。2010年9月30日，以杨双喜、易丽君为赠与人（甲方），以杨建波、周红书为受赠人（乙方），以案外人陈德品为见证方（丙方）签订《房屋有偿赠予协议书》，约定的主要内容有：甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方有偿赠送甲方申请所获得保障性商品房一事达成以下条款；甲方根据国家规定，已依法取得厦门市湖里区××号410室的房屋使用权和所有权，甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为三房一厅。建筑面积69.1平方米，房屋以甲方名义先行申请购买，首付款由乙方支付，赠送房屋正式过户前，余额部分以甲方名义申请公积金贷款，贷款上限仍不足以支付房屋余额的情况下，以甲方名义申请商业贷款，贷款申请过程中产生的费用由乙方承担，以发票为准；房屋赠送费，经协商乙方需另行给甲方支付房屋赠送费60000元。2011年1月16日前需支付50%，余额部分在首付款支付后一年内还清（2011年4月30日、8月31日、12月31日）。2010年8月26日，杨建波向杨双喜支付购房首付款147000元。讼争房产的银行贷款系以杨双喜的名义申请，由杨建波每月支付给杨双喜，2011年1月至2015年12月杨建波支付杨双喜银行贷款131409元。杨建波已向杨双喜支付赠送费60000元。2015年3月18日，中国人民解放军92674部队清房分房办公室向杨双喜送达《住房信息确认单》，要求杨双喜确认杨双喜已经分配厦门市××路××号××室住房，同时家庭又享受了××号410室的政策性住房。2015年5月10日，中国人民解放军92674部队清房分房办公室与杨双喜签订《公寓退房协议》，杨双喜于2015年5月18日退还厦门市××路××号楼××室房屋。2017年3月28日，杨双喜、易丽君向本院提起诉讼，请求确认上述《房屋有偿赠予协议书》无效并判令杨建波、周红书立即将厦门市湖里区××号401室房屋腾空并返还给杨双喜、易丽君。本院依法作出（2017）闽0206民初2704号民事判决，判决如下：确认杨双喜、易丽君与杨建波、周红书于2010年9月30日签订的《房屋有偿赠予协议书》无效；杨建波、周红书于本判决生效之日起三十日内将厦门市湖里区××号410室房屋腾空并返还杨双喜、易丽君。杨建波、周红书不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年4月28日依法作出（2017）闽02民终5173号民事判决，该判决认为《房屋有偿赠予协议书》其实质是买卖协议，双方明知讼争房屋为社会保障性住房，仍以有偿赠与的形式恶意转让，损害国家、集体利益，为无效合同，判令驳回上诉，维持原判。（2017）闽0206民初2704号民事判决、（2017）闽02闽终5173号民事判决现已生效。2018年7月11日，杨双喜向杨建波返还60000元。2019年6月13日，杨双喜向杨建波返还144554元。2019年1月28日，讼争房产返还杨双喜、易丽君。杨双喜缴纳了讼争房产2018年1月1日至2019年1月31日产生的物业费1109.3元、公维金185.1元、水费25.3元。杨双喜还缴纳了水费3.3元、电费137.5元、燃气费75.81元，但票据未体现该水费、电费、燃气费系何时使用讼争房产产生的。本案审理过程中，根据杨建波、周红书的申请，本院依法委托厦门深茂土地房地产评估有限公司对讼争房产进行房屋价值评估，该评估公司出具厦深房估司字［2019］0141号《房地产评估报告》，评估结果为：扣除上市转让应缴纳的土地收益等价款，讼争房产2018年4月28日的估价总价为1436300元。杨建波、周红书支出评估费4873元，根据杨双喜、易丽君的申请本院依法委托厦门深茂土地房地产评估有限公司对讼争房产2010年12月1日至2019年1月31日止的历年租金进行评估，该评估公司出具厦深房估司字［2019］0142号《房地产评估报告》，评估结果为：讼争房产2010年12月1日至2019年1月31日的历年总租金总价为114660元。 另，杨建波、周红书提交销售单、安装工单、订货合同、订单、销售票、送货单、厦门市文化体育业统一发票、保修凭证、厦门福厦苏宁电气有限公司货物销售发票、收款收据等拟证明其为讼争房产支付装修费、家具购置费56682.5元。杨双喜、易丽君对杨建波、周红书提供的证据有异议，并提供照片及视频作为反驳证明，拟证明杨建波、周红书搬离讼争房产前已经搬迁所有设施设备，无法搬迁的设施设备亦已经破坏。 一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一、合同无效后的财产返还。杨建波、周红书主张杨双喜、易丽君返还首付款144544元、银行贷款131409元，杨双喜、易丽君对此无异议，且在案件审理过程中已返还首付款144544元，因此，对杨建波、周红书主张杨双喜、易丽君返还银行贷款131409元，一审法院予以支持。杨建波、周红书占用使用讼争房产期间产生的物业费、公维金、水费应由杨建波、周红书承担，杨建波、周红书应返还杨双喜、易丽君2018年1月1日至2019年1月31日产生物业费1109.3元、公维金185.1元、水费25.3元，共计1319.7元。二、合同无效造成的损失及承担。双方签订的《房屋有偿赠予协议书》其实质是买卖协议。首先，杨双喜、易丽君作为讼争保障性商品房的申请人，明知讼争房产不得转让的情况下仍为获取不法利益将讼争房产有偿转让给杨建波、周红书，明显具有过错。其次，杨建波、周红书明知讼争房产为保障性商品房的情况下予以购买，同样具有过错。再次，杨双喜、易丽君出售房产多年后又以合同无效为由收回讼争房产，违反了诚实信用原则。根据双方的过错程度，一审法院认定杨双喜、易丽君对合同无效后果承担60%的责任，杨建波、周红书承担40%的责任。杨建波、周红书签订该协议的目的是购买讼争房产，该协议书被确认无效后，因通货膨胀、房价上涨等因素，结合当地房地产市场行情，杨建波、周红书难以用当时的价格买到房屋，杨建波、周红书主张讼争房产的差价956746元系因合同无效给其造成的经济损失，一审法院予以采纳。杨双喜、易丽君应赔偿杨建波、周红书房产的差价损失574047.6元（956746元×60%）。对于杨建波、周红书主张的评估费4873元，一审法院相应支持60%即2924元。因杨建波、周红书支付购房款中有通货膨胀、房价上涨等因素造成的房产差价损失，房产差价损失中已经考虑了资金成本，因此其主张杨双喜、易丽君赔偿资金占用损失，一审法院不予支持。杨建波、周红书主张杨双喜、易丽君赔偿装修费、家具购置费，因杨建波、周红书提供的证据不足以证明其为讼争房屋支出装修费、家具购置费，故对该诉讼请求一审法院不予支持。根据《厦门市社会保障性住房管理条例》第三十一条的规定“社会保障性住房的住户不得违反规定将社会保障性住房出租、转租、转借、调转、转让、抵押以及作为经营性用房。”讼争房屋不得出租，且杨双喜、易丽君亦无证据证明其2010年12月1日至2019年1月28日期间承租了与讼争房产类似的房产并产生相应的租金损失，故其主张杨建波、周红书按照讼争房产的市场租金标准支付占有使用费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杨双喜、易丽君应于判决生效之日起十日内返还杨建波、周红书银行贷款131409元；二、杨双喜、易丽君应于判决生效之日起十日内赔偿杨建波、周红书房产差价损失574047.6元；三、杨双喜、易丽君应于判决生效之日起十日内向杨建波、周红书支付评估费2924元。四、杨建波、周红书应于判决生效之日起十日内返还杨双喜、易丽君物业费1109.3元、公维金185.1元、水费25.3元，共计1319.7元；五、驳回杨建波、周红书的其他诉讼请求；六、驳回杨双喜、易丽君的其他反诉请求。若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15636元，减半收取计7818元，由杨建波、周红书负担2391元，杨双喜、易丽君负担5427元；反诉案件受理费2865元，由杨建波、周红书负担25元，杨双喜、易丽君负担2840元。 经审理查明，双方当事人对一审查明的事实除杨建波、周红书认为《房地产评估报告》的房产总价中应扣除租金补助款，以及评估报告引用的第11条通知已经失效外，对其余事实均无异议。本院对双方无争议的事实予以确认。 杨双喜、易丽君认为一审判决遗漏查明讼争房屋的实际面积为70.88平方米，面积差价由杨双喜、易丽君补交；2016年1月1日前的按揭购房款系杨双喜、易丽君支付，应作为房屋增值的考量事实。 二审中，杨双喜、易丽君提交以下证据：1．房屋租赁合同，2．银行明细，拟证明2010年12月1日至2019年1月28日期间，其承租了与讼争房产类似的房产并产生相应的租金损失的事实；3．补充协议、4．账户交易明细、5．增值税发票、6．产权证，拟证明案涉房屋的总面积为70.88平方米，增补面积1.78平方米的款项为12353.2元，该款由杨双喜、易丽君缴纳。杨建波、周红书质证认为：该证据不属于新证据。第1组证据没有原件，三性均有异议；第2组证据也并非原件，真实性不予确认。租赁合同系2013年签订，银行流水系2014年，银行明细也体现不出系租金，与本案并无关联。且一审中杨双喜、易丽君说2015年才退出军队住房，租房不可能发生在退房之前；第3、4、5、6证据的真实性无异议，但关联性与证明对象有异议，案涉房屋的估值时点为2018年4月28日，而增补面积款的支付在2018年7月，在评估之后，不影响房屋的估值。案涉房屋的差价损失系估价总值扣除杨建波、周红书购买案涉房屋时支付的购房款，与增补面积并无关联性。 本院认为，本案争议焦点有：1．双方当事人对于案涉《房屋有偿赠予协议》认定无效的过错责任大小；2．关于案涉房产评估价格是否合理以及差价损失的计算。3．关于房屋占用费及资金占用损失的认定。 焦点1．双方当事人对于案涉《房屋有偿赠予协议》认定无效的过错责任大小。此前生效判决认定案涉《房屋有偿赠予协议书》实质系买卖协议，因损害国家、集体利益故认定为无效合同。首先，双方当事人均明知杨双喜同时享受军队分配住房以及政策性住房，为了获取经济利益在明知涉讼房屋不符合交易条件下签订案涉协议，对于规避政策进行交易导致协议无效，双方当事人的过错是对等的。其次，在案涉房屋转让后多年、涉讼房屋升值并存有巨大利益后，杨双喜、易丽君提起诉讼主张合同无效，其违反诚实信用原则的主观故意明显。最后，合同无效的法律后果系返还财产并按照过错大小认定损失赔偿。杨建波、周红书因退还案涉房屋导致房屋增值而产生的损失，相反杨双喜、易丽君因收回房屋则因此获得利益，故应当平衡双方的损失与获利。据前述在双方当事人对于签订案涉协议均有过错的情况下，发起诉讼的杨双喜、易丽君则因其明显的违背诚信需承担稍多的过错责任。一审法院认定二者责任比例差为20%，符合诚信原则在本案中的影响程度，合乎情理。双方当事人上诉主张该过错责任大小认定不当，缺乏充分的事实与法律依据，不予采纳。 焦点2．关于评估价格是否合理以及差价损失的认定。杨双喜、易丽君取得案涉房屋的产权虽未满5年，暂不能进行上市交易，但不影响其作为商品的市场价值认定。一审法院委托房产评估机构对讼争房产的价格作出评估，评估价为1436300元，评估报告记载估价结果中已扣除上市转让应缴纳的土地收益。杨双喜、易丽君上诉主张相关房屋价值评估结果过高，并无任何依据。评估报告显示案涉房屋的面积为70.88平方米，即估价时已包含增补面积，评估结果并未存在面积与事实不符。案涉房屋的差价应以评估价１４３６３００元减去杨建波、周红书所支付的购房总价，根据案涉《房屋有偿赠予协议》约定，杨建波、周红书购买案涉房屋，除房屋原价款479554元外还需另行支付6万元，故其应支付的购房价款为539554元，与评估价的差价为896746元。一审法院在认定房屋差价时，未将赠与款6万元计算在内，属事实认定不当，应予纠正。根据前述杨建波、周红书过错责任较轻为40%，故杨双喜、易丽君应赔偿杨建波、周红书房产的差价损失为538047.6元（896746元×60%）。关于评估费的负担，一审法院按照过错责任比例认定依法有据，予以维持。 焦点3．关于房屋占用费及资金占用损失的认定。杨建波、周红书因案涉《房屋有偿赠与协议》占有使用房屋，其依约支付了相应的购房款。同理，杨双喜、易丽君也依约占有了购房款。该期间的房屋占有或者资金占有均非无权占有。故双方当事人均上诉主张所谓的房屋占有使用费及资金占用费，均缺乏法律依据。 综上所述，杨建波、周红书的上诉请求不能成立，杨双喜、易丽君关于房屋差价损失的计算部分有事实依据，予以支持。一审判决认定事实部分清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初1010号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项； 二、变更厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初1010号民事判决第二项为杨双喜、易丽君应于本判决生效之日起十日内赔偿杨建波、周红书房产差价损失538047.6元； 三、驳回杨建波、周红书的上诉请求； 四、驳回杨双喜、易丽君的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费15636元，减半收取计7818元，由杨建波、周红书负担2481元，杨双喜、易丽君负担5337元；一审反诉案件受理费2865元，由杨建波、周红书负担25元，杨双喜、易丽君负担2840元。二审案件受理费15376元，由杨建波、周红书负担5216元；杨双喜、易丽君负担10209元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （林巧玲） 审 判 员 （胡林蓉） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年八月二十四日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。