江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初1750号原告：李永顺，男，1954年5月11日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：董馨，江苏道多律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴健涵，江苏道多律师事务所实习律师。被告：王超，男，1983年12月10日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王帆，江苏宁星律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雄伟，江苏宁星律师事务所律师。第三人：吕小连，男，1952年8月6日生，汉族，住南京市秦淮区。第三人：包巧珍，女，1955年9月18日生，汉族，住南京市秦淮区。以上两第三人的共同委托诉讼代理人：包利，系两第三人的侄女，住南京市秦淮区。第三人：王宝龙，男，1955年7月1日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王帆，江苏宁星律师事务所律师。原告李永顺与被告王超及第三人吕小连、包巧珍物权确认纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告李永顺及其委托诉讼代理人董馨，被告王超及第三人王宝龙的共同委托诉讼代理人王帆，第三人吕小连、包巧珍的共同委托诉讼代理人包利到庭参加诉讼。后依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告李永顺及其委托诉讼代理人董馨，被告王超及第三人王宝龙的共同委托诉讼代理人王帆到庭参加诉讼。第三人吕小连、包巧珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李永顺向本院提出诉讼请求：1.判令被告王超将南京市秦淮区房屋的不动产权变更登记至原告李永顺名下；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：位于南京市秦淮区房屋（以下简称诉争房屋）系原告所有。2007年，原告朋友陈正铭急需资金，请求原告将诉争房屋过户至陈正铭儿媳张金名下，便于张金用诉争房屋抵押贷款。原告遂与张金签订了《南京市存量房买卖合同》，以买卖形式将诉争房屋过户给张金。2009年，张金未经原告同意，擅自与吕建签订了《南京市存量房买卖合同》，将诉争房屋以买卖方式过户给吕建，由吕建以诉争房屋作为抵押向银行贷款，贷款由陈正铭使用，并由陈正铭归还。2010年，吕建意外身亡。因吕建无妻无子，其法定继承人是吕建的父亲吕小连，母亲包巧珍。2010年5月22日，吕小连、包巧珍出具《承诺书》，表明其知悉诉争房屋与吕建无关，吕小连、包巧珍对诉争房屋不享有任何权利，并承诺只要陈正铭还清银行贷款，愿意配合将诉争房屋产权人变更为原告。但是2019年6月，吕小连、包巧珍通过以房抵债的方式，将诉争房屋用于抵偿了亲属张志林、包利欠王宝龙的债务，并将诉争房屋过户登记至被告王超（系王宝龙之子）名下。以房抵债过程中，王宝龙及被告已知晓诉争房屋存在未决纠纷且实际由原告居住的事实。目前，李永顺与张金签订的《南京市存量房买卖合同》已被南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初10110号民事判决书认定为无效，张金与吕建签订的《南京市存量房买卖合同》已被南京仲裁委（2019）宁裁字第948号裁决书认定为无效。诉争房屋一直由原告居住至今。综上，李永顺与张金、张金与吕建签订的合同均属无效合同，诉争房屋依法归原告所有。吕小连、包巧珍以原告所有的房屋抵债，债权人王宝龙及被告受让诉争房屋时并非善意，因此被告无法取得诉争房屋的所有权，原告有权追回诉争房屋，望法院判如所请。被告王超辩称，首先，被告取得诉争房屋属于善意取得，诉争房屋当时登记的产权人是吕小连、包巧珍，且当时原告查询了第三人取得的方式是继承取得，手续也是合法的。其次，被告取得诉争房屋是通过抵债取得，被告支付了相应的对价，冲抵了第三人王宝龙的200余万元的债务，且被告还偿还了解除房屋抵押的银行贷款。再次，以房抵债的协议是在法院执行局进行的，被告具有充分的善意，符合物权法的规定。本案纠纷的产生是原告对自己权利的漠视、想要获得非法利益造成的，为了套取贷款将诉争房屋过户给他人长达十几年而没有追回，因此产生的相关损失应当由原告自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人吕小连、包巧珍、王宝龙述称，第三人同意被告王超的意见。本院经审理认定事实如下：陈正铭与陈菊兰原系夫妻，陈杰系二人之子，张金与陈杰原系夫妻。2007年7月4日，张金向李永顺出具《借条》，载明“今借李永顺春光里19号X室用于向银行贷款，保证按期还款，负责安全。”陈杰作为证人在借据上签字。2007年9月30日，李永顺与张金签订《南京市存量房买卖合同》，约定李永顺将诉争房屋出售给张金，房屋售价500000元，张金在2007年9月30日前付给李永顺定金10000元，2007年9月30日过户完毕支付190000元，贷款支付房款300000元，双方定于2007年10月30日正式交付诉争房屋。后诉争房屋不动产权过户登记至张金名下，但李永顺并未向张金交付诉争房屋，李永顺一家一直居住于诉争房屋内。2007年11月1日，中信银行南京分行瑞金路支行向张金发放住房贷款300000元，陈杰一家自2007年12月开始偿还贷款，2009年6月结清贷款。2009年5月1日，陈杰、陈菊兰、张金共同向李永顺出具《承诺书》，载明：“本人承诺，诉争房屋实际所有权归李永顺所有，本人不得出租、出让该房屋及影响李永顺居住使用，该房屋名下的一切债务与李永顺无关，由本人陈菊兰承担，该房屋银行抵押贷款偿还完毕后，将该房屋过户归还给李永顺，保证该房屋在此期间内不得转作他用或过户给他人。”2009年6月6日，陈正铭向李永顺出具《承诺书》，载明：“本人承诺，诉争房屋实际所有权归李永顺所有，本人不得出租房屋，不影响李永顺居住。该房屋名下的一切债务与李永顺无关，由陈正铭承担，陈正铭拿中牌楼东X房屋交李永顺处理。”陈杰、陈菊兰于2017年4月16日对上述《承诺书》予以确认。2009年6月19日，张金与吕建签订《南京市存量房买卖合同》，将诉争房屋以买卖形式过户至吕建名下，用于向银行贷款。此后，吕建与中国银行鼓楼支行营业部签订抵押贷款合同，陈正铭按月归还银行贷款，陈正铭去世后，由陈杰归还银行贷款直至2019年4月。2009年7月10日，吕建出具《承诺书》，载明其对诉争房屋只是挂名，陈正铭保证每月按时还清银行欠款，陈正铭根据经济情况，可随时将房产证名字过走，吕建无权干涉，只能协助办理。2010年5月22日，吕小连、包巧珍出具《承诺书》，载明：“张金将诉争房屋过户至吕建名下，目的是便于陈正铭向银行贷款。该房屋实际产权人为李永顺，是陈正铭向李永顺借的。原本是想以张金的名义贷款，因张金在银行尚有贷款未还清，故改为吕建名义贷款。吕建只是挂名，与该房没有关系，也没有支付任何费用，主要是帮陈正铭的忙。当时吕建也承诺，只要陈正铭还清银行贷款，随时可将该房产权证变更为原产权人。现吕建意外身亡，作为吕建父母、法定继承人，我们郑重承诺，我们对该房屋不享有任何权利，只要陈正铭还清银行贷款，我们愿意配合将该房屋产权人变更为张金或者李永顺。我们没有支付任何费用，也不要该房屋，主要是帮陈正铭的忙。特此承诺。”2010年1月23日，陈正铭向李永顺出具《立据》一份，载明陈正铭借李永顺的房产证、土地证于2010年底前归还。2011年3月1日，陈正铭向李永顺出具《借条》，载明：“陈正铭借李永顺秦淮区春光里房产证是在2003年，是向李永顺借用于向银行借款的，因本人原因，一直没有把房产证及时还给李永顺，责任在陈正铭，今报李永顺协商再延迟6个月时间（2011年9月30日）。没有办好，没延迟一个月陈正铭承担李永顺500元，其间房产证出现任何问题，由陈正铭承担一切责任。”陈菊兰作为担保人在该借据上签字。2011年11月15日，陈正铭、陈菊兰向李永顺承诺一年内将诉争房屋过户至李永顺名下。2014年7月6日，陈杰、陈菊兰向李永顺承诺，声明诉争房屋实际房屋所有权及产权归李永顺所有。2016年7月，李永顺起诉张金至本院，要求解除其与张金签订的房屋买卖合同。该案审理过程中，2016年8月23日，陈杰（甲方）与李永顺（乙方）签订《协议书》，约定，一、甲方于2016年12月1日前，协助吕建继承人（吕建父母吕小连、包巧珍）将春光里19号X室房屋过户至乙方儿子李保臣名下，所有过户费用由甲方承担，过户后，甲方以李保臣名义向银行申请抵押贷款，下款后李保臣给付甲方，甲方按约已将应还贷数额付至李保臣银行账户内。二、如甲方未按约还款，李保臣所欠银行的全部借款包括违约金、利息，李保臣有权向甲方追偿。2018年7月3日，吕小连、包巧珍在江苏省南京市石城公证处办理继承公证手续，并于2019年6月24日将诉争房屋不动产权登记至吕小连、包巧珍名下。2014年5月12日，王宝龙诉至本院，要求张志林、包利归还欠款本息。后本院作出（2014）秦红民初字第118号民事调解书，双方达成如下调解协议：张志林、包利欠王宝龙1067100元及利息（自2014年3月21日起以欠款本金为基数，按同期银行贷款利息四倍计算），该款张志林、包利于2014年5月31日前归还300000元，余款767100元及利息自2014年6月起每月归还120000元，直至付清。如张志林、包利有一期未能按约给付，王宝龙则可对全部债权申请执行。后因张志林、包利未能履行调解协议，王宝龙向本院申请强制执行。2019年6月11日，本院执行局制作的执行笔录载明：“等房子过户到我们（吕小连、包巧珍）名下后就把房子过户给王宝龙，房子目前的贷款由王宝龙垫款解押，房子过户到王宝龙名下，并由王宝龙实际占有后，吕小连、包巧珍以及张志林、包利与王宝龙之间的债权债务关系全部结清。”因王宝龙夫妻名下有两套房屋，无法办理过户手续，遂决定将诉争房屋过户登记至其子王超名下。2019年6月28日，吕小连、包巧珍与王超签订《南京市存量房买卖合同》，将诉争房屋过户登记至王超名下。其间王宝龙给付吕小连、包巧珍450000元，用于支付诉争房屋剩余银行贷款357665.42元及过户税费。2019年7月22日，王超诉至本院，要求李永顺一家自诉争房屋中迁出，后因李永顺起诉相关案件尚未审结，本院中止了该案的审理。2019年9月2日，李永顺诉至本院，要求确认其与张金签订的《南京市存量房买卖合同》无效。本院经审理作出（2019）苏0104民初10110号民事判决，确认李永顺与张金于2007年9月30日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。2019年11月6日，张金向南京仲裁委员会，提出仲裁申请，要求确认张金与吕建签订的《南京市存量房买卖合同》无效。后南京仲裁委员会作出（2019）宁裁字第948号裁决，确认张金和吕建于2009年6月19日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。案件审理过程中，原告提供（2019）苏0104民初8491号案件庭审笔录一份，其中王宝龙陈述在以诉争房屋抵偿债务之前，其已经知晓诉争房屋存在纠纷，有人占有诉争房屋，但是其并未上门核实，李永顺据此以证明王宝龙、王超取得诉争房屋并非善意。被告及第三人对上述证据的真实性不持异议，但是认为据此不能证明被告取得诉争房屋并非善意。另，原告表示其同意将王超垫付的诉争房屋剩余银行贷款357665.42元归还被告，并已将上述款项先行提存至本院标的款账户，原告同时表示自愿负担恢复登记所需税费。本院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。关于原告要求被告将诉争房屋不动产权恢复登记至原告名下的诉讼请求，本院认为，诉争房屋系第三人吕小连、包巧珍以买卖方式过户给被告王超，用于抵偿案外人张志林、包利所欠王宝龙的债务，但从本案查明事实来看，第三人吕小连、包巧珍明知诉争房屋并非其子吕建所有，亦已向原告出具了相应承诺书，故其此后出售诉争房屋的行为系无权处分。而被告王超作为买受人，在买卖前即已知晓诉争房屋内有他人即本案原告居住的事实，但此后并未上门询问、查看，且从双方所签执行笔录来看，也明确约定“房子过户到王宝龙名下，并由王宝龙实际占有后，吕小连、包巧珍以及张志林、包利与王宝龙之间的债权债务关系全部结清”，被告王超及第三人王宝龙对此亦陈述，该条约定系指在未实际占有诉争房屋的情况下，第三人王宝龙所享有的债权并未结清，故在债权未清偿的情况下，应当认定被告并未支付购买诉争房屋的合理对价。综合以上两点，被告不构成善意取得，诉争房屋的所有权登记不发生物权转移的效力，原告有权要求被告将诉争房屋不动产权恢复登记至原始状态。但在过户过程中，被告为诉争房屋所垫付的贷款费用，原告理应予以返还，现原告同意支付并已提存至本院，同时原告自愿负担恢复登记可能产生的税、费，本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王超于本判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区房屋不动产权恢复登记至原告李永顺名下（恢复登记所涉税、费由原告李永顺负担）；二、原告李永顺于本判决生效之日起三十日内返还被告王超垫付的贷款本息357665.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22620元，保全费5000元，合计27620元，由被告王超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇二〇年八月二十四日见习书记员  朱秋萍