广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初822号 原告：吴燕，女，1979年6月2日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：廖祎，广西万然律师事务所律师。 被告：蒋才丽，女，1982年2月3日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：陈善荣，广西同望（柳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗乐，广西同望（柳州）律师事务所实习律师。 被告：柳州市优住房地产经纪有限公司。住所地：柳州市鱼峰路**新银都9-6。统一社会信用代码：91450200MA5KDMGR8A。 法定代表人：何昕洁，公司执行董事兼总经理。 被告：柳州市创丰房地产经纪有限公司。。住所地：柳州市桂中大道南端**阳光壹佰城市广场**1-3统一社会信用代码：91450200564020947P。 法定代表人：何昕洁，公司执行董事。 以上两位被告共同委托诉讼代理人：王义勇，广西衡生律师事务所律师。 原告吴燕与被告蒋才丽、柳州市优住房地产经纪有限公司（以下简称优住公司）、柳州市创丰房地产经纪有限公司（以下简称创丰公司）关于合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年4月17日及2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告吴燕的委托诉讼代理人廖祎，被告蒋才丽的委托诉讼代理人陈善荣、罗乐，被告优住公司及创丰公司的共同委托诉讼代理人王义勇（仅2020年7月24日开庭时）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴燕向本院提起的诉讼请求为：1．请求法院确认原告与三被告签订的《房地产买卖及居间合约》（编号:0002936)解除；2．判令三被告向原告双倍返还定金人民币80000元；３．判令被告柳州市优住房地产经纪有限公司和柳州市创丰房地产经纪有限公司退还原告居间服务佣金人民币24000元和权证代办费用2000元；４．判令三被告赔偿因未将房屋过户给原告，原告因此承受的房屋差价损失28559元；５．判令三被告承担原告为实现债权而支出的律师费5000元；6．判令三被告承担本案诉讼费和鉴定费。 事实与理由：2019年10月9日，原告与三被告签订《房地产买卖及居间合约》（编号：0002936），约定被告一将其名下位于柳州市柳南区房屋出售给原告，房屋建筑面积为167.67㎡，房屋总价款为人民币1600000元；被告二和被告三为买卖双方提供居间服务，促成买卖双方房产交易，确保买卖双方安全交易过户上述房屋。同时该合同对房屋的权属情况、房款支付方式、各方当事人的权利义务以及违约责任等事宜均作出了详细约定。合同签订当日，原告依约向被告一支付定金人民币40000元；向被告二和被告三支付居间服务费用人民币24000元和权证代办费用人民币2000元。上述合同签订后，三被告一直编造各种理由拖延，不予配合办理上述房屋相关的解押手续及过户手续。截至今日，三被告仍然没有按照合同约定办理任何手续，并且告知原告上述房屋因未满两年而无法出售，其行为导致该合同履行不能，已构成根本违约。根据相关法律法规的规定，原告有权解除合同并要求违约方承担赔偿责任。综上所述，因三被告不履行合同义务，导致上述合同履行不能，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，现根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，特向人民法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 本院于2020年4月17日开庭进行审理本案时，被告优住公司及创丰公司共同委托了广西万益（柳州）律师事务所李慧、廖俊斌两位律师作为委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，2020年6月30日广西万益（柳州）律师事务所向本院出具《解除委托关系告知函》表示该所李慧、廖俊斌两位律师解除与优住公司、创丰公司的委托关系，不再代理本案诉讼。 被告蒋才丽辩称：1、双方之间的合同解除无异议；2、原告要求双倍返还定金不符合事实和法律规定，理由是：原告支付的定金是由优住公司、创丰公司代为收取的，原告对此事实是清楚的，因此直接由优住公司、创丰公司退还可以避免诉累，要求加倍返还的定金不符合法律规定，本案中导致合同无法履行不是蒋才丽违约造成的，而是由于政策法律的规定导致合同履行不能，因此不适用定金法则，退一步讲政策法律的规定涉案当事人均是清楚的，包含原告及优住公司、创丰公司，尤其是优住公司、创丰公司作为专业的房产中介公司，对涉案房屋是否能够办理产权过户手续明显要高于一般人的认知水平，因此，即使适用定金法则，根据公平原理也应当由涉案当事人共同承担，而优住公司、创丰公司负有更重的法律责任；3、蒋才丽不存在违约行为，案涉房屋蒋才丽已将钥匙交给原告，双方合同的解除是由于不能办理过户手续并不导致合同不能履行，因此原告要求双倍定金法则与事实不符；4、原告要求蒋才丽承担房屋差价的理由不成立，如前所述，原告对房屋不能马上过户是清楚的，蒋才丽也将钥匙交给了原告，原告对案涉房屋的使用管理不存在障碍。况且案涉房屋并不存在房屋价值增长的问题，根据我方的了解，案涉房屋在合同解除时，房屋的价值反而略有下跌，因此不存在给原告的房屋造成价值损失；5、原告要求支付律师费不符合合同的约定，本案不是蒋才丽的违约所造成的。根据合同履行的进度，该购房合同仅履行了定金部分，因政策原因导致不能继续履行，中介退还原告已付定金及中介费已经足以弥补原告的损失，退一万步来说，即便法庭认定存在房屋差价损失也应考虑合同履行进度，按比例支持，另外中介作为提供居间服务的专业机构，未尽到审慎告知义务，提示风险，对于合同解除后果承担的责任应更大。原告作为买受人，明知限购政策仍然与被告蒋才丽签订购房合同，主观上亦存在一定过错，进而造成的损失应由各方按照责任划分。被告蒋才丽是因为工作需要到贵州办公故急需出售房屋，2019年11月份时已与贵州的医院签订了劳动合同，被告售房是出于一种“急卖”的状态，出售时已经降低了房屋价格，根据在柳房网、房天下网等专业售房网站的数据显示，汇景龙湾小区的房价从2019年10月至2020年1月是呈下降趋势，由于被告当时是以优惠房价出售房屋才与评估报告中的价值产生差价，如当时售房时是按照正常的市场价格出售，则至少应与上述售房中介显示的房价走势一致，呈现房价下降趋势而不是产生增值的差价。蒋才丽因急需出售房屋，在价格上面给予原告的一些让利，从两个价格来看完全是正常的商业范围，蒋才丽的让利并不能成为原告诉请的权利。 被告优住公司、创丰公司共同辩称：1、关于解除合约。不同意解除，因为本次交易没有规定明确的时限，那么半年之内完成交易都是合理的。根据2020年3月27日柳州市住建局的一个文件（2020）2号文已经取消了两年之内不能交易的限制规定，因此交易是可以半年之内完成的；2、被告优住公司、创丰公司不同意原告的第二项诉讼请求；3、居间服务费用不同意退还，若果原告与被告一同意解除合同，权证代办费用同意退还；4、被告优住公司、创丰公司不承担房屋差价损失，另外评估费用应该是由原告承担。5、由于被告优住公司、创丰公司没有违约行为，因此我方不同意支付律师费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院将结合案件事实查明部分，予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2019年10月9日，原告吴燕（买方）、被告蒋才丽（卖方）、被告创丰公司（经纪方）及被告优住公司（管理方）共同签订了《房地产买卖及居间合约》（编号：0002936）一份，合同约定由原告购买被告蒋才丽名下位于柳州市柳南区房屋一套，房屋总价为1600000元整，被告创丰公司作为经纪方为买卖双方提供房产居间服务，被告优住公司作为管理方为买卖双方提供房产成交后续相关服务，该合约对房屋情况、交易过程、各方权利义务及违约责任均进行了详细约定。原告吴燕及被告蒋才丽均在该合约落款处分别签字加盖手印，被告创丰公司、优住公司均在该合约落款处加盖公章。 2019年10月9日，被告蒋才丽出具收款收据载明收到原告吴燕交来40000元，被告创丰公司出具两张收款收据分别载明收到原告吴燕交来权证过户费2000元及中介佣金24000元，三份收款收据原件均由原告吴燕收执。 2019年10月9日，被告创丰公司出具收款收据载明收到被告蒋才丽交来出售案涉房屋的托管定金40000元，该收款收据原件由被告蒋才丽收执。 另，自2019年10月9日签订《房地产买卖及居间合约》后，原告吴燕、被告蒋才丽、被告优住公司及创丰公司的员工均通过微信及电话多次就案涉房屋买卖、纠纷解决等问题相互进行了交流沟通。 另查明，原告吴燕与广西万然律师事务所签订《委托代理合同》约定由广西万然律师事务所律师廖祎律师作为本案诉讼代理人参与诉讼，原告支付律师服务费5000元，广西万然律师事务所于2020年1月8日收到该款并向原告开具了收据予以确认。本案立案时，案卷材料中含有原告委托廖祎律师作为诉讼代理人的授权委托书，廖祎律师亦在本案开庭时到庭参加诉讼并发表了庭审意见。 本案审理过程中，原告吴燕申请对案涉现属被告蒋才丽名下位于柳州市柳南区的房屋在2020年1月期间的市场价值申请评估，柳州市中级人民法院司法技术管理科委托广西金土资产房地产不动产评估有限公司进行该事项的评估，2020年5月25日广西金土资产房地产不动产评估有限公司出具（柳州市）金土（2020）估字第桂Ｂ20052015号《房地产估价报告》，该报告评估结果为：房地产总价1628559元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房地产买卖及居间合约》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。 根据双方提交的证据及庭上发表的意见显示，被告蒋才丽、创丰公司及优住公司三者在与原告吴燕就案涉房屋达成买卖合意之前，就知晓或应当知晓该案涉房屋当时的全部限售情况，即：1、权利人为被告蒋才丽的不动产证书获证不满两年且案涉房屋并非被告蒋才丽唯一住房；2、该房屋存在预抵押登记。而三被告提交的证据均不足以证明在原告吴燕有意购买案涉房屋至签订案涉《房地产买卖及居间合约》当天，三被告对以上两点房屋限售情况对原告进行了充分和完全的披露。原告吴燕查看的案涉房屋查档信息内容亦无法看出除了存在预抵押登记之外的限售情况存在。根据原告吴燕与优住公司员工肖**微信聊天记录显示，直至2019年12月29日，优住公司才首次披露案涉房屋的全部限售情况。且经法庭询问，至今该案涉房屋仍然处于上述两点限售状态下，仍无法进行正常的房屋过户。房屋买卖作为日常生活中较为特殊和重要的买卖类型，作为卖方的被告蒋才丽更应当负有在与原告建立合同关系之前如实告知出售房产的信息及自身基本情况的责任，且从双方约定来看也确实违反了中的第一条第6项及第四条第2项。被告蒋才丽主张创丰公司及优住公司亦存在过错并不能当然的免除自身作为出卖人的审慎义务。另，创丰公司作为基于对房屋交易政策和过程的熟知从而通过为买卖双方提供居间服务从而获取一定利益的房屋中介服务机构，应当对案涉房屋是否能正常交易过户及限售政策的披露均具有如实向买卖双方进行及时而全面的告知义务，而被告创丰公司并未提交相应证据对此加以证实。故本院认定被告蒋才丽及被告创丰公司均存在《房地产买卖及居间合约》约定条款内的违约行为。 对于原告第一项诉请要求确认解除与三被告签订的《房地产买卖及居间合约》。本院认为，房屋买卖的最基本目的是在于房屋的所有权由出卖人变更至买受人名下，买受人享有对标的房屋的完全物权，而房屋作为不动产而具有一定特殊性，其所有权的变更根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，直观体现为发生了相应的物权变更登记即不动产权证书中的权利人发生变更。原告与三被告自2019年10月9日签订《房地产买卖及居间合约》至今，案涉房屋仍然处于限售无法过户状态，虽该合约并未约定具体解押及过户时间，原告与三被告进行微信沟通的记录中显示原告就房屋解押及过户事项进行了催促，三被告均未给出何时进行下一步的回复，结合案涉房屋现状，原告与三被告签订合约意在达成在可预见的合理期限内获得案涉房屋所有权的合同目的并不能实现，故原告有权解除与三被告签订的《房地产买卖及居间合约》，现原告于2020年1月16日诉至本院时要求解除《房地产买卖及居间合约》，本院于2020年3月3日已经向三被告全部送达了包括原告要求解除合同诉请在内的应诉材料，被告蒋才丽未提出异议，被告创丰公司及优住公司虽不同意解除但其半年内可以过户之主张并未提交证据加以证实，结合三被告在原告催促后仍怠于履行合约，本院对该主张不予采纳。故本院确认原告吴燕与被告蒋才丽、被告创丰公司、被告优住公司签订的《房地产买卖及居间合约》（编号:0002936)于2020年3月3日解除。 对于原告第二、三项诉请，根据原告吴燕及被告蒋才丽提交的四份收款收据可知，原告吴燕已经按照合约履行了交付定金的义务，该40000元定金现由经纪方即被告创丰公司持有（《房地产买卖及居间合约》第十条第3项约定代为托管），且被告创丰公司也向原告吴燕收取了16000元居间服务佣金及8000元按揭代理服务费，权证代办费2000元亦是由创丰公司持有。《房地产买卖及居间合约》第五条约定如作为卖方的被告违约，则除退还支付的定金之外，还应当支付同等数额的款项作为违约赔偿。现前述内容已经认定被告蒋才丽存在违约，故作为卖方应当适用定金罚则，向原告吴燕按照支付定金数额进行赔偿。另，被告创丰公司作为中介公司也在前述内容认定存在违约，该未披露告知房屋真实情况的违约行为也足以致使原告无法获得案涉房屋所有权，过错较大，故其收取的居间服务佣金16000元应全部退还原告吴燕。合约至解除时按揭代理及权证代办均尚未发生，故该两笔费用也应一并退还。综上，被告蒋才丽应向原告吴燕双倍返还定金80000元（其中40000元由被告创丰公司代被告蒋才丽向原告吴燕支付），被告创丰公司向原告吴燕退还居间服务佣金16000元及权证代办费8000元，被告优住公司向原告吴燕退还权证代办费2000元（该款由被告创丰公司代被告优住公司向原告吴燕支付）。 另外，被告蒋才丽主张被告创丰公司及被告优住公司均存在过错应承担相应责任之主张，本院认为应由作为卖方的被告蒋才丽按合同约定对善意的合同相对人即作为买方的吴燕承担合同责任后，再另行向被告创丰公司及被告优住公司主张过错责任，不宜在本案中一并处理。 对于原告第四项诉请，虽然根据广西金土资产房地产不动产评估有限公司出具（柳州市）金土（2020）估字第桂B20052015号《房地产估价报告》的评估结果以及《房地产买卖及居间合约》中买卖双方达成合意的房屋价格，两者存在的差价为28559元（1628559-1600000），但原告要求三被告承担的该差价损失亦属于违约责任的赔偿，且未超出原告在适用定金罚则要求双倍返还定金中属于惩罚部分40000元的范围，定金罚则的支持足以弥补该损失的发生，故对于原告该项诉请，本院不予支持。另，由原告支付的鉴定费16286元亦应由其自行承担。 对于原告第五项诉请，《房地产买卖及居间合约》第八条第3款约定律师费应由违约方承担，现原告为本案诉讼支出律师费5000元，因被告蒋才丽与被告创丰公司均存在违约行为，故对该项诉请，本院酌情按照被告蒋才丽承担2500元及被告创丰公司承担2500元予以支持。 另，引起本案讼争系被告违约所致，故应按照败诉比例承担相应的诉讼费用。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告吴燕与被告蒋才丽、柳州市优住房地产经纪有限公司、柳州市创丰房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖及居间合约》(编号：0002936)于2020年3月3日解除； 二、被告蒋才丽应向原告吴燕双倍返还定金80000元（其中40000元由被告柳州市创丰房地产经纪有限公司代被告蒋才丽向原告吴燕支付）； 三、被告柳州市创丰房地产经纪有限公司向原告吴燕退还居间服务佣金16000元及权证代办费8000元，被告柳州市优住房地产经纪有限公司向原告吴燕退还权证代办费2000元（该款由被告柳州市创丰房地产经纪有限公司代被告柳州市优住房地产经纪有限公司向原告吴燕支付）； 四、被告蒋才丽向原告吴燕支付律师费2500元，被告柳州市创丰房地产经纪有限公司向原告吴燕支付的律师费2500元； 五、驳回原告吴燕其他诉讼请求。 案件受理费19883元（原告已预交），由原告吴燕承担533元，由被告蒋才丽承担14380元、被告柳州市创丰房地产经纪有限公司承担4620元、被告柳州市优住房地产经纪有限公司承担350元并迳付给原告吴燕。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  韦昕宇 人民陪审员  周巧云 人民陪审员  胡凤平 二〇二〇年八月六日 书 记 员  黄善生 附本判决书所援引的相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定,可以采用下列方式担保债务的履行： (一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。 (二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。 (三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。 (四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。 《中华人民共和国合同法》 第%1条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007