江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1023民初1210号原告：胡鼎，男，汉族，南丰县人，住南丰县。被告：江西广升房地产开发有限公司，住所地：抚州市宜黄县丰乐桥头，统一社会信用代码：91361026664791853N。法定代表人：徐富爱，系公司执行董事。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。原告胡鼎与被告江西广升房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡鼎、被告江西广升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张秀容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡鼎向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办证的违约金38495.76元（违约金按原告已付房价款663720元的年息4.35%，从2017年7月31日起计算至2018年11月23日至）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月10日，原、被告双方签订了一份凯升公馆5栋3单元1202房的商品房买卖合同（合同编号201501508）。该商品房建筑面积123.77平方米，总价678634元。根据合同约定，原告已于当日支付了该房屋的首付款208634元，余款470000元也已办理了银行按揭货款。2018年8月16日，被告公司向原告交付的总房款发票，显示房屋实际面积为121.05㎡，房屋实际总价为663720元。被告按合同约定应于2017年1月30日前交付该商品房，合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后180日内（即2017年7月30日之前），该商品房产权办理完毕，但直到2020年，原告才取得了不动产权证书。因被告存在违约，原告为维护自身的合法利益，根据合同约定和相关法律规定，特向贵院起诉。江西广升房地产开发有限公司（以下简称江西广升公司）辩称，1、延迟办证客观存在，是由于政府主管部门捆绑式管理所致，其不应承担违约责任。2、被告提交《竣工验收备案表》的时间是启动办理产权证的开始，是被告提交房屋权属登记资料义务完成的标志。5#楼在2016年11月18日通过五方验收，但直至2018年7月26日才取得备案登记，原因不在其。3、商品房买卖合同的第十五条内容打叉，并非是没有约定，而是特别约定，约定的的内容为不追究迟延办证的责任。本院经审理认定事实如下：2015年7月27日，原告胡鼎与被告江西广升公司签订了一份《商品房买卖合同》，出卖人为江西广升公司，买受人为胡鼎。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下：一、买受人购买的房屋为出卖人开发的凯升公馆第5幢3单元1202号房屋，房屋预售许可证号为2014丰房预售证第029号，房屋建筑面积共123.77平方米，其中套内建筑面积92.41平方米，公摊面积31.36平方米。二、房价款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米5483.02元，总金额为678634元。三、出卖人应当在2017年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。四、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。五、买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同还约定了其他事项。合同签订后，胡鼎支付了购房款663720元。2016年11月18日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的五方验收。2018年6月27日，原告收到票号为02238458购房江西增值税普通发票；发票载明，面积为121.05平方米，总价663720元。2018年7月26日，南丰县建设局出具备案意见如下：“凯升公馆5#楼工程的竣工验收备案资料已于2018年7月26日收讫，资料齐全。”2018年11月23日，江西广升公司开发的凯升公馆5#楼办理了房屋产权初始登记。另查明：1.江西广升公司与胡鼎签订的《商品房买卖合同》的第十五条的内容系关于产权登记的约定。在该条中除约定了出卖人应限期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案外，对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书如何处理未作出选择，而是以斜杠划掉，对如何赔偿损失或计算违约金的空格处亦均以斜杠划掉。2.导致江西广升公司开发的凯升公馆楼盘迟延办证的原因有拖欠土地出让金滞纳金的问题、凯升购物广场三楼违章搭建行为。以上事实，有原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、购房发票等，被告提交的《南丰县城镇房屋交易与产权确认书（初始）审批表》、《5#竣工验收备案表》、《交易与产权确认书（初始）》、《南丰县建设工程项目执法情况表》、《关于凯升公馆楼盘信访相关事宜调度会议纪要》、《关于全县房产项目土地出让金滞纳金清理工作调度会议纪要》等证据在卷作证。经当事人举证、质证，结合当事人的当庭陈述，本院予以认定。本院认为，原告胡鼎与被告江西广升公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法成立并生效，依法受法律保护，合同双方当事人均应当严格按照合同的约定，如实的履行各自的义务。关于被告逾期事实的认定以及违约天数计算问题。参照《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，本院确认南丰县房产管理局盖章同意江西广升公司办理凯升公馆5#楼房屋确权的时间，即2018年11月23日应视为被告江西广升公司履行完了合同约定的办证资料提交的义务。原、被无相关依据，本院不予采信。订的《商品房买卖合同》约定：交房时间2017年1月30日，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。按合同约定江西广升公司应不晚于2017年7月30日之前履行提交房屋权属登记所需材料的义务。而江西广升公司直至2018年11月23日才履行完该义务，逾期481天，构成违约。江西广升公司主张双方所签订的合同第十五条约定的是不追究迟延办证的责任。本院认为胡鼎与江西广升公司签订的《商品房买卖合同》系由江西广升公司提供的格式合同，双方对合同第十五条中的斜杠含义有不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”从习惯上讲合同中以斜杠划掉某部分内容涵义是不作约定，江西广升公司如果要免除自己的违约责任，应当明确以文字表示，并且应当采取合理的方式向对方说明，提请对方注意，而不是以划斜杠这种容易产生争议的方式来免除自己的违约责任，因此江西广升公司这一主张无事实和法律依据，本院不予采信。胡鼎主张应当按年利率4.35%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。江西广升公司履行提交办理房屋权属登记材料已逾期481天，应当支付逾期481天的违约金，即江西广升应赔偿胡鼎逾期办证481天的违约金为38047.52元（663720元×4.35%÷365天×481天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告江西广升房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告胡鼎支付38047.52元违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，减半收取计381元，由原告胡鼎负担5元，被告江西广升房地产开发有限公司负担376元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  陈永琴二〇二〇年八月二十四日书记员  戴 琦