吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2403民初2232号原告：王玉骞，男，1968年10月28日出生，汉族，无职业，住敦化市。原告：关红玲，女，1974年10月2日出生，汉族，敦化市实验小学教师，住敦化市。委托诉讼代理人：王玉骞，男，1968年10月28日出生，汉族，无职业，住敦化市，系关红玲丈夫。被告：敦化市立通房地产有限公司，住所地敦化市怡品蓝庭小区立通公司综合办公楼。法定代表人：李飞跃，该公司经理。委托诉讼代理人：颜春霞，吉林良正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思奇，吉林良正律师事务所律师。原告王玉骞、关红玲与被告敦化市立通房地产有限公司（以下简称敦化立通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉骞、原告关红玲的委托诉讼代理人王玉骞、被告敦化立通公司的委托诉讼代理人颜春霞、王思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉骞、关红玲向本院提出诉讼请求：1.确认王玉骞、关红玲与敦化立通公司于2015年12月1日签订的商品房买卖合同有效；2.判令敦化立通公司限期协助王玉骞、关红玲办理房屋权属证书及产权登记，并给付以购房款总额378100元为基数，自2017年6月6日起至办理房屋权属证书之日止按中国建设银行同期贷款利率计算的违约金；3.由敦化立通公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月1日,敦化立通公司与王玉骞、关红玲签订商品房买卖合同。敦化立通公司将其开发的敦化市××楼、建筑面积95平方米房屋以378100元的价格出售给王玉骞、关红玲（房款已结清）。2017年3月5日，敦化立通公司将该房屋交付给王玉骞、关红玲,但时至今日敦化立通公司没有给王玉骞、关红玲办理房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,敦化立通公司应当在交付房屋后90日内，即2017年6月5日前办理产权证,因敦化立通公司违反上述规定，故提起诉讼。敦化立通公司辩称，2015年12月1日，敦化立通公司与王玉骞、关红玲签订商品房买卖合同，该合同第二十条属于双方对所有权证书下发时间的特殊约定，且该约定也是双方基于涉案房屋面临逾期交房可能会影响办证这一现实情况的协商结果。出卖方敦化立通公司在签订合同时也通过加粗字体的方式将双方协商的结果尽到了明确告知义务，该合同系双方的真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。依据合同约定敦化立通公司不存在违约，无需支付违约金；涉案房屋未办理产权证是由于最初第三方敦化市人民政府拆迁工作拖延，后期因关红玲的财产被保全等原因导致，敦化立通公司无法控制和左右，不应由敦化立通公司承担违约责任。敦化的当地人包括王玉骞、关红玲都知道该小区一直有拆迁户迟迟无法达成拆迁协议，房屋迟迟无法拆迁，导致影响了土地利用和手续办理，后期涉案房屋又因关红玲民间纠纷一案已被敦化市人民法院于2019年11月14日作出的（2019）吉2404财保67号民事裁定书查封，房产局对于查封的房屋一律不予办理手续，所以对于第三方敦化市人民政府和关红玲的原因导致的无法办证，不应当由敦化立通公司承担责任；因违约金为补偿性质，王玉骞、关红玲没有证据证明自己存在损失，要求敦化立通公司承担违约金没有法律依据。即使按照王玉骞、关红玲的主张，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十八条规定，王玉骞、关红玲主张敦化立通公司承担逾期办证违约金责任已经超过诉讼时效，其请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下:2013年5月15日，敦化立通公司与案外人康某签订商品房买卖合同，敦化立通公司将其开发的敦化市××楼、建筑面积95.8平方米房屋以381284元的价格出售给康某。合同约定首付款121284元，余款银行按揭。2014年10月30日前交付房屋。后康某将上述房屋转让给王玉骞、关红玲。2015年12月1日，因敦化立通公司未能如期交付房屋，敦化立通公司与王玉骞、关红玲签订协议，敦化立通公司赔偿了王玉骞、关红玲逾期交房的损失。2015年12月1日，敦化立通公司与王玉骞、关红玲签订商品房买卖合同，敦化立通公司将敦化市怡品蓝庭6号楼3单元601室、建筑面积95平方米房屋（住宅）以378100元的价格出售给王玉骞、关红玲。合同约定首付款193100元，余款185000元公积金贷款。2016年10月30日前交付房屋。房屋登记条款约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.014%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金。2.根据敦化市房管局下发时间为准。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。王玉骞、关红玲结清房款。2017年3月5日，敦化立通公司将涉案房屋交付给王玉骞、关红玲。2017年3月23日，王玉骞、关红玲交付给敦化立通公司涉案房屋产权测绘费、专项维修基金、两证款、土地测绘费、他项权证款、有线电视安装费等费用6869元。敦化立通公司至今未给王玉骞、关红玲办理不动产权证书，致争讼发生。另查，因案外人王某与关红玲民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月14日作出（2019）吉2403财保67号民事裁定书，查封了关红玲名下坐落在敦化市××楼、建筑面积95平方米房屋，查封期限三年。上述事实有王玉骞、关红玲、敦化立通公司庭审陈述及王玉骞、关红玲提交的2013年5月15日《商品房买卖合同》、《补充协议》、2015年12月1日《商品房买卖合同》及敦化立通公司提交的（2019）吉2403财保67号民事裁定书、《补充协议》、2017年3月23日敦化立通公司给关红玲出具的产权测绘费、专项维修基金、两证款、土地测绘费、他项权证款、有线电视安装费收据等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，敦化立通公司与王玉骞、关红玲签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，本案敦化立通公司于2017年3月5日将涉案房屋交付给王玉骞、关红玲使用，应当自商品房交付使用之日起90日内协助王玉骞、关红玲办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案因出卖人敦化立通公司的原因，买受人王玉骞、关红玲未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证，双方同意按照“根据敦化市房管局下发时间为准”的方式处理，属当事人对逾期未能取得房屋权属证书的特殊约定。敦化立通公司并未与王玉骞、关红玲约定如在规定的期限内买受人未能取得该商品房的房屋所有权证应由敦化立通公司承担违约责任，故王玉骞、关红玲要求敦化立通公司给付以购房款总额378100元为基数，自2017年6月6日起至办理房屋权属证书之日止按中国建设银行同期贷款利率计算的违约金的诉讼请求没有法律依据。敦化立通公司主张2015年12月1日签订的商品房买卖合同第二十条属于对房屋所有权证书下发时间的特殊约定，无需支付违约金的抗辩理由成立，本院予以支持。敦化立通公司主张涉案房屋未能办理产权证系案外人敦化市人民政府拆迁工作拖延、关红玲因民间借贷案件涉案房屋被人民法院查封无法办证，王玉骞、关红玲要求敦化立通公司给付逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，王玉骞、关红玲要求敦化立通公司限期协助王玉骞、关红玲办理房屋权属证书及产权登记的诉讼请求于法有据，本院予以支持。王玉骞、关红玲要求敦化立通公司给付以购房款总额378100元为基数，自2017年6月6日起至办理房屋权属证书之日止按中国建设银行同期贷款利率计算的违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、敦化市立通房地产有限公司与王玉骞、关红玲于2015年12月1日签订的商品房买卖合同有效；二、敦化市立通房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内协助王玉骞、关红玲办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；三、驳回王玉骞、关红玲的其他诉讼请求。案件受理费933元，减半收取466.50元，由王玉骞、关红玲负担416.50元，由敦化市立通房地产有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  宫英东二〇二〇年八月十日书记员  王 月