云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云O1**民初6111号原告：李永春，男，汉族，1983年1月5日生，昆明市人，住址：昆明市寻甸县。委托代理人：李建勋，昆明市东华法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：云南新益洲农业科技有限公司法定代表人：王玉龙住所：昆明市官渡区。委托代理人：周玉梅，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南时时菜缘商业管理有限公司法定代表人：王玉龙住所：昆明市官渡区委托代理人：周玉梅，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：郭长天，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告李永春诉被告云南新益洲农业科技有限公司、云南时时菜缘商业管理有限公司租赁纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘云顺独任审判，于2020年6月29日公开开庭进行了审理，原告李永春及其委托代理人李建勋、被告委托代理人周玉梅、郭长天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永春诉称：被告云南新益洲农业科技有限公司（以下称“云南新益洲公司”）将位于昆明市官渡区对外进行招租，被告云南新益洲公司在招租公示中称“云南新益洲都市农庄占地五百亩、地处螺蛳湾成熟商业区，位于彩云路主干道边，交通便利、农庄内停车方便、投资亿元打造云南最大的花鸟鱼虫盆景交流、交易平台等”。原告李永春居于对被告云南新益洲公司的招租信任，原告李永春与云南新益洲公司于2016年4月1日订立《云南新益洲都市农庄土地租赁合同》，按合同约定：被告新益洲公司将云南新益洲都市农庄盆景区Ｂ-01号土地使用面积400平方米及土地公摊面积40平方米，总面积440平方米出租给原告李永春使用。该合同还约定：在地块上的管护用房由原告李永春自行出资建盖，并须按农庄要求标准完成建设装修开门营业等，该合同租期为5年，从2016年4月1日起至2021年3月30日止。该合同签订后，原告李永春从2016年4月1日至2019年3月30日共计支付给被告云南新益洲公司及被告云南时时菜缘商业管理有限公司租金90000元，原告李永春并按合同规定出资人民币379000元建盖装修了管护用房。原告李永春已履行了合同约定义务享有正常使用土地及管护用房的权利。但2019年3月2日，昆明市官渡区人民政府及其国土、规划、城管、消防、公安等执法部门向云南新益洲都市农庄发出《限期搬离、拆除的通告》，该通告称因新益洲都市农庄系擅自占用农地建盖，责令于2019年3月4日进行搬离，关闭新益洲都市农庄。至此，原告租用的土地及管护用房被强制收回及拆除，这期间两被告采取逃避责任的态度不出面解决问题。因两被告一直隐瞒新益洲都市农庄属非法用地的真实情况，并在招租过程中误导原告李永春与其订立合同交付高额租金及出资建盖管护用房，两被告的行为已违背了诚实信用原则，两被告的过错行为已明显构成民事欺诈行为，故双方订立的合同已经违反了我国《合同法》第五十二条第（一）、第（三）、第（五）项之规定，属无效合同。因两被告的民事欺诈行为已给原告造成巨大经济损失，根据我国《合同法》第五十八条之规定，两被告应将收取的租金90000元返还给原告李永春，并应赔偿原告李永春建盖管护用房的经济损失379000元，故诉请：1、依法判决原告李永春与被告云南新益洲农业科技有限公司签订的《云南新益洲都市农庄土地租赁合同》及关于《土地租赁合同》的补充协议无效；2、依法判决被告云南新益洲农业科技有限公司和被告云南时时菜缘商业管理有限公司共同返还原告土地租金人民币90000元；3、依法判决被告云南新益洲农业科技有限公司和被告云南时时菜缘商业管理有限公司赔偿原告李永春经济损失人民币379000元；4、由两被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告将诉讼请求的第3项变更为299144元，并追加要求两被告返还保证金2500元。被告云南新益洲农业科技有限公司辩称：原、被告双方签订的《云南新益洲都市农庄土地租赁合同》合法有效，理由如下，第一，云南新益洲都市农庄作为昆明市官渡区人民政府大力推进的项目，根据云南新益洲都市农庄项目现场的调研协调会会议纪要内容知，该项目是作为全市第一批都市农庄建设项目，是市区都市农庄建设的重点项目。该项目在禁建区范围内探索创新土地开发建设模式，解决三农问题的一个典型范例。根据上述会议纪要内容，新义州项目为政府大力推进项目，且明确了该项目是在禁建区范围内建设、为探索创新土地开发建设的模式。会议内容还对建设的内容及时间、建设的材料风格进行了一个规定，故原被告签订的土地租赁合同是未违反项目规划，那双方签订的合同内容也是严格按照会议的内容来签订，且在2012年8月昆明市都市农庄建设领导小组还发布了关于召开都市农庄建设工作推进会的预通知，附件为昆明市重点推进的都市农庄项目名单，涉及到本次的云南新益洲都市，故被告自始至终不存在欺诈误导原告的这种情况。第二，新益洲公司与原告协商一致之后，签订了土地租赁合同，合同内容约定是被告新益洲公司将位于官渡区土地使用权出租给原告使用，那在此地块上如果要管护用房，由原告自行出资建盖，并须按“来建去留”的原则。该合同是没有违反官渡区人民政府对云南新益洲都市农庄的一个规划，系双方的真实意思表示，所以双方签订的合同是合法有效。针对原告何秀堂起诉返还已经支付的租金，答辩意见如下，被告已经按照合同约定履行了义务，无需返还已经使用的土地租金，第一，根据原、被告签订的土地租赁合同，原、被告已经将合同约定的土地交付给原告使用，占用收益，且原告从交付之日至拆迁之时一直是占有使用该土地的，即便经过审核之后，人民法院认为这个合同是无效的，根据合同法第五十八条条的规定，合同无效或者被撤销之后，该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，原告是应该支付相应的占有使用费。被告认为占有使用费应该参照合同约定的租金予以支付，这个事就相互抵消，所以被告无需返还已经使用的土地租金款。第二点，原告要求返还的租金，然后计算的方式也是有存在问题的，具体的它里面租金的话混合了管理费、卫生费等的计算，这个金额是不认可的。针对原告起诉的第三点的诉讼请求，原告主张的经济损失299144元，被告认为无事实及法律依据，理由如下，第一是根据原告与被告新益洲公司签订的土地租赁合同内容，租期是为五年，应是从2016年5月1日至2021年4月30日止。原告在土地上建盖管护用房是为了实现自己的使用目的，尤其是在地上搭建的是临时的建筑物的情况下，原告搭建时是未将该搭建作为永久性建筑与投资，那其必然是以在租赁合同期限内折旧完毕为原则，虽然双方签订的土地租赁合同未到期，但根据原告李永春与被告新益洲公司签订的土地租赁合同第一条第二项，租赁该土地，乙方经营范围为盆景，不得擅自改变管护用房及土地的用途或者是经营范围，如需更改需向甲方提供正式的书面文件，在得到甲方书面同意后方能够实施，否则一方违约，甲方是有权单方终止合同，由乙方承担违约责任。在昨天的质证环节，被告新益洲公司跟时时菜缘公司向法庭提交过原告李永春在与被告签订的租赁土地上进行保险销售的行为，按照双方签订的土地租赁合同，原告李永春已经违约，被告享有单方终止合同的权利，被告其实在发现之后就已经向原告多次电话通知解除合同，现在2019年3月份，针对对应的管护用房已经被拆除，合同实际已经解除，故被告无需承担任何责任；根据双方签订的土地租赁合同里面已经明确约定，如果合同中止或者提前解除，管护用房是归被告新益洲公司所有，原告李永春不能自行拆除，但被告愿意退给原告未使用期间的租赁费。本次涉案房屋的拆除其实是2019年国家对大棚改造的整治，系政府行为，故被告无需补偿原告任何损失。第二点意见，即使原告存在损失，也是由原告自身的过错来导致的。根据合同内容，原告需要使用管护用房，由其自行出资建盖，根据双方签订的土地租赁合同的第一条第四款，甲方通知交付期限即为实际交付之日，交付以后租赁物的风险一切有一切由原告来承担之约定，被告已经按照合同约定交付的土地，故交付后的风险应当是由原告来承担，以及合同的第三条第14款，乙方应依法办理经营所需的各种证照、证件，甲方为乙方办理证件提供相应的协助以及合同的附件一、盆景园区商户自行件管护用房及园地的修建要求标准。第七条商户是需要提交建房设计平面册里面尺寸的图纸一份，经公司审批图纸同意以后，商户方能够按照图纸的设计进行建盖记原告修建管护用房之前是需要将建房的设计图纸要提交给被告新益洲公司来审核，审核通过之后的话，原告才能建盖原告在经营过程中需要办理的相关手续的话由其自行办理。被告新益洲公司是提供协助，但在本案中被告从未收到过原告的设计图纸，且原告在被告不知情的情况下私自建盖为向任何相关部门申请办理手续，在接待过程中，被告也多次提出了整改意见，让其提交设计图纸并向相关部门办理手续后建盖，原告不但没有理会，后来还加层。其实在这个过程中，官渡区综合执法部门还多次到了现场，现场执法城管这边要求拆除违章建筑，原告也是未予理睬继续加盖，并且在建盖的房子上投入了大量资金进行装修，被告认为原告是存在过错的。第四个意见就是针对原告的损失，被告认为原告主张的各项损失无事实及法律依据第一点，原告提供的公证书里面的损失项目，因为现在已经拆除，无法核实公证内容的范围，然后项目是否是真实由原告李永春来进行承租管理的这样一个情况，所以三性我们这边没办法核实。第二点是根据公证书以及价格评估检测报告书上面的损失的话，有些损失是原告未举证，并未形成附和，无法拆卸，如果拆迁之后可以再利用。他没有举证证明该类的设备或者其他的东西已经灭失，对于该部分损失的话，答辩人也是被告这边是不认可的。第三点，根据原被告签订土地租赁合同约定，原告对管护用房仅有使用权的但是现在原告是按照价格评估检测报告书里面它的价值损失的价值是这个计算方式我们是认为是错误的，它的计算方式是构建物的评估价值，等于重置价值再乘以综合成新率。具体的话在质证的时候再一一指出计算有误的地方。第五点是被告认为原告的损失的计算的依据是错误的，在本案中应将土地租赁合同约定的租期即以履约租期是作为考虑赔偿金额的因素。原告在租赁土地上进行搭建是为了实现自己的使用目的，尤其是在搭建临时物的情况，临时建筑物的情况下，原告搭建时就没有按照它是作为一个永久性建筑物或者是以及它的评估报告里面认为是35年的使用期来计算，那这个是有问题的，其应当必然是以在租赁合同期限内来折旧完毕为原则，现在是土地租赁合同已经履行到已经履行期满。最后补充一点，根据双方签订的土地租赁合同，被告已经把土地交付，已经在合同里面明确要办理相关的证件，然后要把图纸设计的图纸交由我方审核之后才能建盖，现在原告是在被告不知情的情况下建盖的，也没有向相关部门申请办理，其实也是存在重大过错的。综上，原、被告签订的两份租赁合同是合法有效的。被告已经按照合同约定履行义务，无需再返还已经使用部分的租金。针对原告主张的各项损失，大部分损失是不成立的。被告云南时时菜缘商业管理有限公司辩称：原告并未与被告时时菜缘公司签订过合同，2018年3月1日，云南新益洲农业科技有限公司和云南时时菜缘商业管理有限公司签订了委托书，云南新益洲农业科技园公司以经营需要现将位于官渡区，委托云南时时菜缘商业管理公司运营管理，包括与承租人签订租赁合同，收取履约金、押金、卫生费、物业费、管理费、租金等，委托运营期限为十年，自2018年3月1日起至2028年3月1日。被告时时菜缘公司只是受托向原告收取过物业费等费用，根据委托书内容，结合《中华人民共和国民法总则》第162条，代理人在代理权限内以代理期限内以备的以被代理人名义实施民事法律行为对被代理人发生效力。所以云南时时菜缘商业管理有限公司不承担本案的任何责任。原告李永春针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：一、《云南新益洲都市农庄土地租赁合同》，欲证实原告与被告新益洲公司系场地租赁合同关系，合同签订的租赁时间是2016年5月1日至2021年4月30日，原告仅支付了三年租金90000元及2500元的履约保证金；二、公证书，欲证实原告李永春在签订土地租赁合同以后，按合同约定的及报被告的建盖管护用房的审核以后，建盖的管护用房在拆除前的现状；三、责令限期搬离、拆除的通知及价格评估鉴定报告书，欲证实原告承租的场地建盖有花卉养殖管护用房，经营期间因被告擅自违法占地行为造成都市农庄被关闭，原告建盖的花卉养殖管护用房被强行拆除，被告履行合同存在欺诈行为，并造成原告的经济损失。经质证，两被告对原告提交的证据一的三性予以认可，但对原告的租金的计算方式不予认可，因为原告把其他管理费算进去，被告认可收到90000元是2016年5月1日至2019年4月30日的租金及管理费和卫生费的，实际上每年租金为27741元；对证据二的三性均不认可、证明目的不予认可。在原告提供的证据公证书里面，原告把经营的门面拍个照的，可以看到上面写着年安保险超市，这份照片正好印印证了被告的观点，原告是未按照与被告签订的合同的经营范围进行经营，按照合同的第二条属于违约，被告具有单方解除权；另，从公证书照片你没办法证实公证的内容范围是否真实，是由原告来进行承租来管理的，而且原告提交公证的这些照片，原告说是公证拍的，但并没有看到任何公证的章，所以照片是不是自行拍摄的，这个没办法核实；对证据三中的责令限期搬离拆除通知的三性及证明目的予以认可；对证据三中的报告书的三性不予认可，评估报告里面的计算的标准是有问题的，原告李永春的评估报告第11页，是按照房屋的使用期限为35年进行评估的，严重与双方签订的合同不符；最后一点就是按刚刚质证的环节原告李永春当庭表示是房子是2016年3月建房，但是报告里面的所有价值是按2015年1月份建成进行评估的，这份评估报告跟他的陈述是完全矛盾的。两被告针对其辩称，向本院提交如下证据：一、关于召开都是农庄建设工作推进的预通知及云南新益洲都市农庄项目现场调研协调会会议纪要，欲证实云南新益洲都市农庄是作为昆明市官渡区人民政府大力推进的一个项目会议，明确了该项目是在禁建区范围内的，探索创新土地开发建设模式，解决三农问题的一个典型范例，该项目是被列入昆明市重点推进的都市农庄项目名单内的，被告新益洲公司不存在任何欺诈、不诚信的行为；二、《租地合同》，欲证实原告与被告新益洲公司协商一致签订土地租赁合同，约定被告新益洲公司将位于官渡区的土地使用权出租给原告使用，在此地块上的管护用房由原告自行出资建盖，该合同是双方真实意思表示，合法有效；三、委托书，欲证实被告时时菜缘公司是受被告新益洲公司的委托，对新益洲花鸟市场（新益洲都市农庄）来进行运营管理，包括与承租人签订合同、收取押金、租金等，故在本案中时时菜缘是不应承担任何责任的。经质证，原告对两被告共同提交的证据一中的推进预通知的三性不予认可，对会议纪要的真实性及关联性不予认可；对证据二的三性予以认可，涉及原告李永春与被告云南新益洲公司的租赁合同以被告提交的租赁合同为准；对证据三的真实性、合法性及关联性予以认可。本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的证据一三性予以认可，证明目的予以认可，对该证据依法予以采纳；对证据二的三性不予认可，因现场建筑物已拆除，无法证实，对其证明目的予以认可，故对该组证据不予采纳；对证据三中的责令限期搬离、拆除通知的三性予以认可，证明目的予以认可，对该证据予以采纳；对价格评估鉴定报告书的三性及证明目的均不予认可，因涉案建筑物均已被拆除，评估鉴定系原告单方进行且系根据原告提供的照片进行的，真实性无法确认，无法证实实际损失情况，故对该证据不予采纳。被告提交的证据一与本案无关联性，对该证据三性及证明目的均不予认可，对该组证据不予采纳；对证据二的三性予以认可，证明目的予以认可，对该组证据予以采纳；对证据三的三性予以认可，但无法证明被告已与原告解除租赁合同，故对该证据不予采纳。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证，认证，查明如下法律事实：原告李永春与被告云南新益洲公司于2016年5月1日签订《云南新益洲都市农庄土地租赁合同》，按合同约定：被告云南新益洲公司将云南新益洲都市农庄盆景区B-01号土地使用面积400平方米及土地公摊面积40平方米，总面积440平方米出租给原告李永春使用。该合同还约定：在地块上的管护用房由原告李永春自行出资建盖，并须按农庄要求标准完成建设装修开门营业等，该合同租期为5年，从2016年5月1日起至2021年4月30日止。该合同签订后，原告李永春向被告云南新益洲公司、云南时时菜缘商业管理有限公司支付了2016年5月1日至2019年4月30日期间的租金76129.5元、物管费6935.25元、卫生费6935.25元及履约保证金2500元，后原告李永春自行出资建盖、装修了管护用房。2019年3月2日，昆明市官渡区人民政府及其国土、规划、城管、消防、公安等执法部门向云南新益洲都市农庄发出《限期搬离、拆除的通告》，该通告称因新益洲都市农庄系擅自占用农地建盖，责令于2019年3月4日进行搬离，关闭新益洲都市农庄。至此，原告租用的土地及管护用房被拆除。本院认为，涉案土地已被昆明市国土资源局官渡分局等部门认定为“大棚房”问题清理整治对象，确认涉案场地所属的新益洲都市农庄违反昆明市《关于进一步做好“大棚房”问题清理整治工作的通知》、《中华人民共和国城乡规划法》等，要求拆除违法建筑；同时，本案所涉租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款规定：“禁止占用耕地建窖、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等。”的规定，应属无效合同。虽《租赁合同》无效，但租赁物使用期间的占有使用费仍应由原告承担，按照目的解释及体系解释，位节约诉讼资源减少当事人诉累，本院认定原告主张的租金标准应包含合同约定的租金及物管费、卫生费等费用，但双方签订的合同无效，上述费用实为场地占有使用费。因场地被提前拆除未使用期限内的场地使用费，出租方应予以退还给承租人，关于缴费问题本院认为居于被告出具的委托书，证实从2018年3月1日起租金等费用委托云南时时菜缘商业管理有限公司收取，故推定李永春与被告第三年（2019年度）缴纳租金等费用为30000元，收取方为云南时时菜缘商业管理有限公司，第三年的合同期为2018年5月1日至2019年4月30日，原告方已支付场地使用费但未使用的期限为2019年3月1日至4月30日。综上所述，原告要求确认原告与被告云南新益洲农业科技有限公司签订的《云南新益洲都市农庄土地租赁合同》无效的诉讼请求，本院依法予以支持，对要求确认《土地租赁合同》的补充协议无效的诉求，因并不存在补充协议，故对该诉讼请求不予支持；庭审中被告新益洲公司表示基于委托关系涉及被告云南时时菜缘商业管理有限公司的权利义务由被告云南新益洲公司承担，但基于合同相对性被告云南时时菜缘商业管理有限公司做为合同相对人收取了原告2019年年度的租金及管理费，应视为双方履行的租赁合同，也应对该合同产生的权利义务承担责任，故两被告应对本案租赁合同产生的相关费用承担共同返还责任，因此对原告要求被告云南新益洲农业科技有限公司和被告云南时时菜缘商业管理有限公司共同返还原告土地租金及履约保证金的诉讼请求，本院依法予以支持，但应当以实际缴纳的租金标准，扣除以实际占有使用租赁物期间的租金后，返还原告剩余部分，即30000元-30000元÷365天×304天=5013元；保证金因合同终止应予以退还，从被告出具的委托书证实，原告要求被告云南新益洲农业科技有限公司和被告云南时时菜缘商业管理有限公司赔偿原告经济损失的诉讼请求，因原告未提交足以证明实际损失的证据，但介于本案管护用房使用期为2016年5月1日至2021年4月30日，故管护用房在合同使用期间内被拆除，双方对该损失应合理分担，本院对原告要求赔付管护用房的损失酌情予以支持60000元。但根据合同相对性，该损失赔偿主体仅为被告云南新益洲农业科技有限公司。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李永春与被告云南新益洲农业科技有限公司签订的《云南新益洲都市农庄土地租赁合同》无效；二、被告云南新益洲农业科技有限公司、云南时时菜缘商业管理有限公司于判决生效之日起十日内共同退还原告李永春剩余场地使用费5013元及保证金2500元；三、被告云南新益洲农业科技有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告李永春经济损失60000元；四、驳回原告李永春的其他诉讼请求。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8335元，减半收取4167.5元，由原告李永春承担2000.5元，由被告云南新益洲农业科技有限公司与被告云南时时菜缘商业管理有限公司共同承担2167元，剩余4167.5元退还原告李永春。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审判员  刘云顺二〇二〇年八月十四日书记员  李明远