上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9434号原告：上海巴士第五公共交通有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：周建平，总经理。委托诉讼代理人：李平，上海思信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽娜，上海思信律师事务所律师。被告：陈俊毅，男，1962年1月7日生，汉族，住上海市普陀区。原告上海巴士第五公共交通有限公司(以下简称“巴士五交公司”)与被告陈俊毅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告巴士五交公司的委托诉讼代理人李平，被告陈俊毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巴士五交公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈俊毅搬离并返还宝山区泰和西路XXX号房屋。2、判令陈俊毅按每月人民币3,667元(以下币种均为人民币)计算支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金44,004元，及按日租金的三倍即每日366.70元计算，支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。3、判令陈俊毅支付2018年1月1日至2018年7月31日期间的水费350元(每月固定价50元)、电费8,217.60元(按抄表数实算)。事实和理由：2016年1月1日，巴士五交公司与案外人朱某签订《房屋租赁合同》，约定，巴士五交公司将宝山区泰和西路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给朱某，用途为歌厅，每季度租金为1万元。2016年5月3日，朱某将系争房屋经营的刘园茶座(歌厅)委托给陈俊毅经营。2018年12月31日，巴士五交公司与陈俊毅签订《房屋租赁合同》，约定，巴士五交公司将系争房屋出租给陈俊毅，用途为办公，月租金为3,667元，租期从2019年1月1日起至2019年12月31日止。合同签订后，陈俊毅未支付任何押金、租金。合同到期后，巴士五交公司无意续约，但陈俊毅拒不返还房屋及支付租金，故涉诉。被告陈俊毅辩称，陈俊毅从朱某处受让刘园茶座，朱某向巴士五交公司缴纳的押金也转给了陈俊毅。2017年11月中旬，巴士五交公司通知陈俊毅停止经营娱乐场所，经协商，巴士五交公司的刘经理同意陈俊毅变更经营内容为火锅餐饮。陈俊毅装修火锅店花费32万元。2018年1月至7月的水电费都是现金交付的，已经付清，水费为每月固定50元，电表按抄表数计算，但巴士五交公司于2018年8月起未至系争房屋抄过表。2018年4月1日，火锅店开张。巴士五交公司的工作人员周建平又要求陈俊毅重新办理火锅店的营业执照。陈俊毅咨询后得知办理营业执照需要产权证及租赁合同，巴士五交公司回复系争房屋没有产权证，合同需待集团审批，陈俊毅因此无法办理营业执照。2018年下半年，经双方交涉，巴士五交公司要求陈俊毅将火锅店转为办公用途，可以将系争房屋继续租给陈俊毅十年，且承诺租赁合同一年一签，如无政府行为陈俊毅可以续租。陈俊毅遂花费10万元将火锅店重新装修成办公室。2018年12月31日，巴士五交公司与陈俊毅签订了系争房屋租赁合同，租期为一年。但巴士五交公司拒绝将合同原件给陈俊毅，陈俊毅要求巴士五交公司保证如不给合同所产生的一切费用和后果由公司领导负责，巴士五交公司回复一律不租了。陈俊毅至今已有两年半未正常使用系争房屋，仅于每月至系争房屋查看。不同意巴士五交公司的诉请。经审理查明，2016年1月1日，巴士五交公司(甲方)与案外人(朱某)签订《房屋租赁合同(商用)》，约定，甲方将宝山区泰和西路XXX号房屋出租给乙方经营歌厅，租期从2016年1月1日起至2017年12月31日止，每季度租金为1万元。2016年5月3日，朱某(委托人)与陈俊毅(被委托人)签订委托承诺书，内容为，朱某因身体健康原因无法经营泰和西路XXX号刘园茶座(歌厅)，因与巴士五交公司的房屋租赁合同未到期，故全权委托陈俊毅在该产所经营，在该房屋租赁合同未变更之前，同委托经营者一起，共同履行房屋租赁合同内条款，若有违反，共同承担责任。该承诺书签订后，陈俊毅实际经营刘园茶座。2018年12月31日，巴士五交公司(甲方)与陈俊毅(乙方)签订《房屋租赁合同(办公)》，约定，甲方出租给乙方泰和西路XXX号房屋，用途为办公；租期从2019年1月1日起至2019年12月31日止；月租金为3,667元；本合同租赁保证金3,000元，乙方应于本合同签订后10日内向甲方支付；乙方返还房屋经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用后，方可办理退租手续，如乙方未按约定拆除的，由甲方或甲方委托的第三方代为拆除，拆除费用由乙方承担，拆除工作所需的合理时间视为乙方未经甲方同意逾期返还该房屋，每逾期一日，乙方应按日租金的3倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。审理过程中，陈俊毅提供如下证据：1、巴士五交公司于2017年12月29日发出的告示，内容为，巴士五交公司借给刘园茶座的宝山区泰和西路XXX号房屋将于2017年底到期，根据合同相关条款，将终止该合同，不再续签，因刘园茶座转业态该刘园茶坊(火锅)，合同重新签注。陈俊毅表示，巴士五交公司要求陈俊毅将刘园茶座改为火锅店，但系争房屋又无法办理火锅店的营业执照，造成陈俊毅损失；陈俊毅要求巴士五交公司赔偿火锅店、办公室装修等损失后再返还系争房屋。巴士五交公司表示，对该告示的真实性无异议，对陈俊毅的证明内容不予认可。2、2019年7月27日，巴士五交公司工作人员发给陈俊毅的微信，主要内容为告知陈俊毅最新情况为系争房屋不出租了，若协商解决请安排时间面谈。巴士五交公司对该微信记录真实性无异议。审理中，巴士五交公司表示，系争房屋无产权证，也无建造的相关行政审批手续。陈俊毅表示，不同意将系争房屋返还给巴士五交公司，待双方协商如何赔偿后再返还。因陈俊毅经济困难，故不申请对系争房屋装修进行鉴定，也不提起反诉。以上事实，有巴士五交公司提供的《房屋租赁合同》、委托承诺书，陈俊毅提供的告示、微信记录、装修协议及收据，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，巴士五交公司于案外人朱某签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日到期，从陈俊毅提供的告知来看，巴士五交公司明确与朱某的合同到期后不再续签。而2018年1月1日起系争房屋实际由陈俊毅使用，巴士五交公司也予以认可，故此时双方之间已经形成了租赁合同关系。巴士五交公司要求陈俊毅支付2018年1月1日至2018年7月31日期间的水费350元、电费8,217.60元，可以准许。陈俊毅主张已经支付上述期间的水电费，但未提供相应证据，本院不予采信。巴士五交公司自述系争房屋无产权证也无建造审批手续，故双方之间的租赁合同关系及2018年12月31日签订的《房屋租赁合同(办公)》当属无效。巴士五交公司要求陈俊毅搬离并返还系争房屋，本院予以准许。《房屋租赁合同(办公)》约定，合同租赁保证金3,000元，陈俊毅应于本合同签订后10日内向巴士五交公司支付。陈俊毅主张朱某将其租赁保证金转让给了陈俊毅，陈俊毅无需再支付保证金，未提供相应的证据，本院不予采信。巴士五交公司在陈俊毅将系争房屋经营火锅店后，又要求陈俊毅改成办公室，陈俊毅予以同意，双方并签订了《房屋租赁合同(办公)》，明确系争房屋用于办公使用。期间，陈俊毅未要求巴士五交公司赔偿火锅店装修损失。现《房屋租赁合同(办公)》约定的租期已经届满，陈俊毅再要求赔偿装修损失，并要求赔偿后返还房屋，本院不予准许。巴士五交公司要求陈俊毅按照租金标准每月3,667元计算，支付从2019年1月1日起至2019年7月27日期间的房屋使用费25,195.80元，本院予以准许。巴士五交公司于2019年7月27日发微信通知陈俊毅，明确告知不出租系争房屋了，双方可进行面谈。自此，对陈俊毅使用房屋有一定影响，本院酌情确定陈俊毅从2019年7月28日起按每月2,200元计算，向巴士五交公司支付房屋使用费。合同约定，陈俊毅逾期返还房屋，应承担日租金三倍的房屋使用费。该条款系对陈俊毅逾期返还房屋的违约惩罚，因合同无效，巴士五交公司据此要求陈俊毅按日租金三倍支付房屋使用费，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海巴士第五公共交通有限公司与被告陈俊毅就上海市宝山区泰和西路XXX号房屋形成的租赁合同关系，及签订的《房屋租赁合同(办公)》无效；二、被告陈俊毅于本判决生效之日起十日内，搬离上述房屋并将该房屋返还给原告上海巴士第五公共交通有限公司；三、被告陈俊毅于本判决生效之日起十日内，支付原告上海巴士第五公共交通有限公司2019年1月1日起至2019年7月27日期间的房屋使用费25,195.80元，并按每月2,200元计算，支付从2019年7月28日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、被告陈俊毅于本判决生效之日起十日内，支付原告上海巴士第五公共交通有限公司水费350元、电费8,217.60元；五、驳回原告上海巴士第五公共交通有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为1,446元，由原告上海巴士第五公共交通有限公司负担750元，被告陈俊毅负担696元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年八月二十五日法官助理 鲍仲钰书 记 员 朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。