广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初1600号 原告：交通银行股份有限公司钦州分行，住所地钦州市钦州湾大道**阳光丽城****，统一社会信用代码：91450703715172754K。 代表人：梁峻铭，行长。 委托诉讼代理人：韩丽丽，该分行员工。 委托诉讼代理人：劳英波，广西立辉律师事务所律师。 被告：张奇彪，男，1961年12月16日出生，壮族，住钦州市钦**。 被告：黄丽兴，女，1959年7月29日出生，壮族，现住钦州市钦**。 被告：广西合盛房地产有限公司，住，住所地钦州市扬帆北大道**一社会信用代码：9145070079432046X0。 法定代表人：任泽堂，执行董事。 委托诉讼代理人：黄涛，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 原告交通银行股份有限公司钦州分行与被告张奇彪、黄丽兴、广西合盛房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人劳英波、被告张奇彪、黄丽兴、广西合盛房地产有限公司的委托诉讼代理人黄涛、袁梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 交通银行股份有限公司钦州分行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与三被告签订的《个人房产抵押贷款合同》【合同编号：20110***080】；二、判令被告张奇彪、黄丽兴偿还原告贷款本金人民币118384.72元，利息（含复利、罚息）413.54元【利息、罚息、复利暂计至2020年4月26日，此后的利息、罚息、复利按照《个人房产抵押贷款合同》的约定顺延计算至全部本息实际清偿之日止】；三、判令被告张奇彪、黄丽兴承担原告为实现债权所支出的律师费5845元；四、判令被告广西合盛房地产有限公司对被告张奇彪、黄丽兴上述第二、三项下的债务承担连带清偿责任；五、判决确认原告对被告张奇彪、黄丽兴预抵押给原告的位于钦州市武警钦州市支队住宅用地北面***单元***房折价或者拍卖、变卖所得的价款有优先受偿权；六、本案的诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费、保全费、鉴定费）由三被告承担。事实和理由：2011年，被告张奇彪、黄丽兴因购买钦州市武警钦州市支队住宅用地北面***单元***房资金不足向原告贷款，原告同意被告张奇彪、黄丽兴的贷款申请。2011年1月17日，三被告与原告签订了《个人房产抵押贷款合同》【合同编号：2011***0080】，约定贷款245000元，贷款期限15年，月利率为4.533333%,遇法定利率调整的，次年1月1日起按中国人民银行规定调整后的利率计算；采用按月等额本息还款法，还款日为放款日的对应日；被告张奇彪、黄丽兴有拖欠本金或利息的行为，原告有权对贷款的逾期部分按中国人民银行的规定计收罚息及复利，从被告张奇彪、黄丽兴在交通银行开立的任何账户内划收贷款本金、利息和其他费用；被告张奇彪、黄丽兴以其购买的上述住房设立抵押，抵押担保的主债权为借款合同项下的一切债务；出现被告张奇彪、黄丽兴连续三个月或累计六个月未能按借款合同规定足额偿还贷款本息和其他费用的情况时，原告有权行使抵押权；被告张奇彪、黄丽兴如有违反合同的约定或者应通知事项之一实际发生原告认为将影响其债权安全的，原告有权宣布该合同项下的贷款本息立即全部提前到期，要求被告张奇彪、黄丽兴清偿全部贷款本息；合同还对其他有关事项作了约定。2011年2月16日，原告向被告张奇彪、黄丽兴发放了贷款245000元，全面履行了合同义务。2011年3月15日，原告与被告张奇彪、黄丽兴在钦州市住房和城乡建设委员会已就上述住房办理了《预购商品房贷款抵押登记证明》，进行了预告登记。被告广西合盛房地产有限公司自愿作为被告张奇彪、黄丽兴的保证人，对该合同项下的债务承担连带清偿责任。贷款发放后，被告张奇彪、黄丽兴就经常逾期还款，已连续9个月、累计91个月未依约按时足额偿还月供款，尚欠原告贷款本金118384.72元，利息（含复利、罚息）413.54元。被告张奇彪、黄丽兴严重违约，其行为已危及原告的债权，已构成根本违约，根据双方合同第十三条约定，原告宣告贷款全部提前到期，要求被告张奇彪、黄丽兴立即偿还所有借款本息、利息、罚息、复利。另根据合同第十四条的约定，被告张奇彪、黄丽兴未及时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，原告为实现债权，聘请了广西立辉律师事务所的律师作为诉讼代理人，根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费【2013】41号）和《广西壮族自治区律师服务收费标准》之规定，向广西立辉律师事务所支付了5845元的律师费，根据双方合同约定，这是应由被告张奇彪、黄丽兴承担的费用，依法应由被告张奇彪、黄丽兴偿还给原告。又根据双方合同第十五条及法律法规的规定，原告对抵押担保物房屋享有优先受偿权，依法享有以抵押物优先清偿上述各项款项，请人民法院予以支持。被告广西合盛房地产有限公司自愿作为连带保证人，依约应对被告张奇彪、黄丽兴在本合同项下的债务承担连带清偿责任。为了维护原告的合法权益，特向人民法院依法提起诉讼，恳请法院判准如上所请。 张奇彪、黄丽兴辩称，原告要求解除合同并由我夫妻二人立即归还贷款118384.72元及利息413.54元，由于张奇彪打杂工收入不多且不稳定，黄丽兴四季有病缠身，家庭实属困难无能力一次性偿还；我们每年每月都足额还款，没有超月还款，自此以后，根据银行的要求，我们一定按银行的要求在规定的日期前还款。 广西合盛房地产有限公司辩称，原告主张对被告张奇彪和黄丽兴购买的文华新城1#5单元801号房享有优先受偿权，不符合法律规定，该房产办理了预抵押登记，但是预抵押登记不享有优先受偿权的效力。我公司就该合同项下的房产已于2016年8月1日办理了房屋所有权证，正常流程是合盛公司办理了房屋所有权证后，向原告告知该房屋已办理房屋所有权证需办理正式抵押手续，原告将之前的预抵押登记证交给合盛公司，我公司依据变更流程，去房管部门办理，但是我公司向原告提出要办理的时候，原告并没有将预抵押登记证交给我公司，导致该房屋无法办理正式的抵押权证，因此，原告方要求我公司对本案承担连带责任，明显有失公平。目前原告的做法就是没有给我们退回预抵押登记证，因为根据原告内部要求，当事人如果出现连续3个月累计6个月没有按时足额还贷的情况，没有达到银行认为良好的信誉，就不给办理正式抵押登记，如果是银行配合办理的情况下，拿到房产证后一至两个月内可以办到正式他项权证的，所以，我公司不应当承担连带责任。考量被告张奇彪、黄丽兴的家庭情况、履行能力及其一直来的履约记录，其每月均正常足额还款，虽然出现拖延，但并没有不还款，不构成根本违约，且原告也通过收取罚息、复利得到补偿，没有造成严重损失，不符合法定的解除合同情形，原告应撤回对三被告的起诉。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告张奇彪、黄丽兴系夫妻关系。2011年1月17日，三被告与原告签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定：贷款245000元，贷款期限15年，月利率为4.533333%，采用按月等额本息还款法，还款日为放款日的对应日，即每月16日；如有拖欠本金或利息的行为，原告有权对贷款的逾期部分按中国人民银行的规定计收罚息及复利；如出现连续三个月或累计六个月未能按借款合同规定足额偿还贷款本息和其他费用的情况时，原告有权行使抵押权；如有违反合同的约定或者应通知事项之一实际发生原告认为将影响其债权安全的，原告有权宣布该合同项下的贷款本息立即全部提前到期，要求借款人清偿全部贷款本息；被告广西合盛房地产有限公司自愿作为被告张奇彪、黄丽兴的保证人，对该合同项下的债务承担连带清偿责任，在原告取得抵押物他项权证后方能解除保证责任。合同还对其他有关事项作了约定。2011年2月16日，原告向被告张奇彪、黄丽兴发放了贷款245000元。2011年3月15日，原告与被告张奇彪、黄丽兴办理了所购买的位于钦州市武警钦州市房屋的《预购商品房贷款抵押登记证明》，进行了预告登记，但至今未办理正式抵押登记。双方合同已履行了9年110多期，被告张奇彪、黄丽兴经常逾期还款，但每次逾期仅为数日，且未跨月，除有1期偿还1813.03元，约差200元未能足额还款外，其余均能在月内足额还款。原告认为被告张奇彪、黄丽兴已连续9个月、累计91个月未依约按时足额偿还月供款，严重违约，其行为已危及原告的债权，构成根本违约为由向本院起诉，提出前述诉讼请求。 本院认为，三被告与原告签订的《个人房产抵押贷款合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同的约定行使合同权利、履行合同义务。本案中，原告因被告张奇彪、黄丽兴未能在每月16日前按时还款，逾期还款连续9个月、累计91个月，故要求解除合同并提前清偿全部贷款本息，依据本案事实，被告张奇彪、黄丽兴通过银行按揭贷款购买房屋,确实存在经常性逾期还款的现象，没有在合同约定的每月16日前按时偿还贷款,构成违约。但是二被告每次逾期时间较短，至今仍按月偿还贷款本息，不存在不履行到期债务的情况,且二被告已向原告支付了逾期罚息和复利,承担了相应的违约责任,其违约行为可认定为轻微违约,并非根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，当事人出现履行合同义务不符合约定的违约行为后并不是首先解除合同,而是应当采取补救措施以及赔偿损失,从而继续履行合同。二被告在庭审中请求继续履行合同而非拒绝不履行合同义务,主观上没有表明不履行合同主要义务，并表示以后按银行的要求按期还款，在合同履行过程中对于被告的违约行为原告也可及时通知提醒，因此，继续履行本案合同不损害各方当事人的合法权益,也不损害国家、集体或者第三人利益,故从维护合同的稳定性、保护市场交易安全的角度出发,本案合同仍应继续履行。原告诉请与二被告解除合同，提前收回贷款本息，赔偿律师费，行使抵押权，由被告广西合盛房地产有限公司承担保证责任等，理据不足，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条的规定,判决如下: 驳回原告交通银行股份有限公司钦州分行的全部诉讼请求。 案件受理费1396元，减半收取698元，由被告张奇彪、黄丽兴负担198元，原告交通银行股份有限公司钦州分行负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  陈国庆 二〇二〇年八月二十八日 书记员  田喜榕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。