广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32446号上诉人（原审被告、反诉原告）：游德胜，男，1966年11月20日出生，汉族，住所地：广东省河源市源城区，委托诉讼代理人：欧阳鹏飞，广东竞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏晓芸，广东竞德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市人才安居集团有限公司，住所地：深圳市福田区莲花街道福新社区深南大道**招商银行深圳分行大厦27F-29F（****）,统一社会信用代码：91440300MA5DFLBQXP。法定代表人：贾保安。委托诉讼代理人：胡德启，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕云云，广东华商律师事务所实习律师。上诉人游德胜因与被上诉人深圳市人才安居集团有限公司（以下简称人才安居集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。游德胜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由人才安居集团承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）游德胜于2018年3月份才得知涉案房屋要被拆迁征收，材料显示，相关部门于2017年11月2日发出了《南山区高新公寓棚户区改造项目（专项法律服务）公开招标书》、2018年1月19日发布了《南山区高新公寓棚户区改造项目全过程拆迁咨询和谈判服务》等文件，人才安居集团的委托人于2018年1月28日与游德胜签订了《三方协议书》，人才安居集团必然对上述文件知晓，但其并未如实向游德胜告知，直至本案一审庭审结束前，人才安居集团也并未提供任何证据证实在签订《三方协议书》前其曾向游德胜履行了告知义务或者证实其曾有在涉案商铺张贴棚户区改造的相关公告。一审法院针认为游德胜没有提供证据证实其签订《三方协议书》后才知晓，该事实认定错误。（二）涉案超市位于南山区××公寓综合楼××层，面积134.99平方米，因该地段被拆迁征收后，生意暴减，还经常遭受停水停电，游德胜一直处于亏损状态，因为补偿问题未达成一致，才不得已占用超市。本案中，一审法院既然认定逾期搬离房屋应加倍支付租金属于违约金条款，但根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高干造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《合同法解释二》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。一审庭审时，游德胜已经明确抗辩即使要计算房屋占用费，也应当考虑涉案超市实际的租赁价格酌情予以减少。人才安居集团主张的加倍支付租金的金额为186016.2元，每平方米的单价为1377.9元，明显远远高于市场价格十几倍，但一审法院仍然认为游德胜未提交证据证实违约金过高，对游德胜的抗辩不予采纳。二、一审法院适用法律错误。本案中，游德胜经营的超市投入巨大，超市所在的地段突然被征收，该行为必然会对游德胜造成巨大损失，游德胜在一审也提交了相应的证据予以证实超市员工等相关情况，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”据此，为弥补涉案房屋改造项目对游德胜造成的损失，依法游德胜应得到相应的补偿。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实后依法改判或发回重审。人才安居集团辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。人才安居集团向一审法院起诉请求：1.确认人才安居集团与游德胜关于深圳市南山区高新公寓配套综合楼一层102号房屋的租赁合同关系于2018年6月25日解除；2.判令游德胜在10日向人才安居集团返还深圳市南山区高新公寓配套综合楼一层102号房屋；3.判令游德胜向人才安居集团支付2018年3月1日至2018年7月5日期间的租金387033.71元；4.判令游德胜向人才安居集团支付前述租金迟延期间的违约金28070.44元(按每月欠付租金每日万分之五的标准，自当月11日起分别计至实际清偿前述租金之日止，现暂计至2018年9月20日）；5.判令游德胜向人才安居集团支付房屋占有使用费466040.59元（按每月186016.20元的标准，自2018年7月6日起计至实际返还房屋之日止，现暂计至2018年9月20日）；6.判令人才安居集团无需退还租赁保证金279024元；7.本案诉讼费用由游德胜承担。游德胜向一审法院提起反诉，请求：1.判令人才安居集团向游德胜退还租赁保证金279024元；2.判令人才安居集团向游德胜支付赔偿金2449593.9元（含租金赔偿93008.1元×19个月＝1767153.9元，人工补偿金5×6204元×22＝682440元）；3.本案诉讼费由人才安居集团承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、人才安居集团与游德胜关于深圳市南山区高新公寓配套综合楼一层102号房屋的租赁合同关系于2018年6月25日解除；二、游德胜于判决生效之日起十日内向人才安居集团返还深圳市南山区高新公寓配套综合楼一层102号房屋；三、游德胜于判决生效之日起十日内向人才安居集团支付2018年3月1日至2018年7月5日期间的租金387033.71元及违约金（以每月欠付租金为基础，每日万分之五的标准，自欠租当月11日起依次计算至判决确定的付款之日止）；四、游德胜于判决生效之日起十日内向人才安居集团支付2018年7月6日起至判决确定返还房屋之日止的房屋占用费（按每月186016.20元计算）；五、人才安居集团无需退还租赁保证金279024元；六、驳回人才安居集团的其他诉讼请求；七、驳回游德胜的全部反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15241.52元，由游德胜负担；反诉案件受理费14314.47元，由游德胜负担。本院查明，一审法院查明事实清楚，应予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。据双方诉辩意见，本案的争议焦点是案涉房屋租赁合同应否解除，游德胜请求的补偿能否成立的问题。合同依法成立，各方即应恪守履行。就房屋租赁合同而言，出租方提供房屋、承租方支付相应租金，是房屋租赁合同中的基本义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定和谁主张谁举证的诉讼原则，游德胜自2018年3月未支付过租金，即未履行其作为承租人的基本合同义务，却以不安抗辩权为己辩解，但并未有证据证实其不安抗辩权行使的基础或条件。该主张没有事实根据，一审法院未予采纳正确。游德胜在诉讼中声称其未知案涉棚户区改造事宜，从政府信息公开的原则讲，该改造事宜是向社会公开发布，并非仅针对游德胜一人。因此，游德胜认为对其隐瞒不符合政府信息的公开性原理，其主张缺乏法律依据，应予驳回。案涉租赁物业并非游德胜所有，其作为承租人在未如期交缴房租的情形下，请求补偿金既无事实依据，亦欠合法性，应予驳回。游德胜上诉还认为应酌减其违约金，但本院认为，违约金不仅有补偿守约方损失的功能，亦有对违约方的惩罚作用，一审法院未减少对其的违约金，合法合理，本院予以支持。综上，游德胜的上诉理由和请求欠缺事实和法律依据，依法应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10460.58元（游德胜已预交），由游德胜负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年八月十九日书记员 方玉娇附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审