云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7739号上诉人（原审原告）：杨显桥，女，1981年2月11日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：王敏，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：太永刚，云南同胜律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：云南房小二房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区上海东盟商务大厦**楼****。法定代表人：全虎，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吕喆祺，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨显桥因与被上诉人云南房小二房地产经纪有限公司（以下简称：房小二公司）合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨显桥上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持杨显桥的上诉请求；2、本案一、二审案件受理费由房小二公司承担。事实和理由：1、一审法院将房小二公司收取的1.5万元优惠抵扣款认定为优惠服务错误。房小二公司盖章的“收据”中载明了1.5万元为优惠抵扣款，而非优惠服务费。另外，《团购优惠告知书》中关于1.5万元抵扣3万元的优惠抵扣款系优惠服务费的约定无效。《团购优惠告知书》房小二公司单方面拟定的格式合同，合同中手写“1.5万抵3万”、“7.5万抵15万”非常显著，而合同中“特别说明”第5条以不显著的字体写道“此费用不抵扣房款，仅作为团购优惠费……等”。在同一页中，对费用作出了两种解释、两种含义时，应当作出不利于提供格式合同一方及房小二公司的解释。房小二公司系房屋买卖中介机构，只有收取中介费的权利。但房小二公司为了达到获取巨额收益的目的，伙同开发商自导自演了为杨显桥争取团购优惠服务、谋取不正当利益的骗局。开发商的受访价格受法律、法规的限制，所谓的团购优惠，就是房小二公司和开发商为规避法律，谋取不法收益。2、本案系房屋销售合同纠纷，而非一审判决认定的购房优惠服务合同纠纷。一审认定了房小二公司系销售公司，即杨显桥与房小二公司之间的纠纷是“房屋销售合同纠纷”，但本院认为部分又认定双方的纠纷为“购房优惠服务合同纠纷”，明显是自相矛盾、逻辑混乱。房屋的备案价应为合同备案价，合同备案价是开发商售房的唯一合法房价，该房价是契税、印花税、房屋维修基金等税费唯一合法的交费计算基数。其他任何房价都是违法的，都是巧立名目、逃避税收、以达到非法获利的违反手段。3、一审法院适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第一百一十三条的规定，本案双方签订的协议属于格式条款，格式条款应当认定为无效。综上，请求二审法院改判支持杨显桥的上诉请求。房小二公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨显桥向一审法院起诉请求：1、判令被告立即返还原告优惠抵扣款15000元；2、判令被告立即赔偿原告损失15000元；3、判令被告向原告支付自2019年12月5日起至实际支付日止以30000元为基数，按年利率6%计算的资金占用费；4、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告房小二公司系博鼎公司开发建设的部分房屋的销售合作商。2016年11月28日，原、被告签订《团购优惠告知书》约定：原告认购第七街区11、13幢共计5套房屋，被告从开发商处争取到7.5万抵15万（每套1.5万元抵3万元）的优惠条件购买意向楼盘，原告自愿接受被告提供的本次购房优惠服务，被告收取的7.5万元不抵扣房款，仅作为优惠服务费，由被告开具相应收据。团购优惠告知书签订次日，原告向被告支付了第七街区公寓11－1908、11－2008、13－1423、13－1823、13－1602号共计5套房优惠抵扣款7.5万元，被告向原告出具了收据。后经博鼎公司置业顾问、业务、销售经理及财务四方审核，确定了13-1423号房交款明细并形成了交款单，交款单载明：销售公司（含渠道）为房小二公司，套内面积30.96平方米，成交总价：（298581－30000）×0.95×0.97＝247497元。2016年12月20日，原告与博鼎公司签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：原告向博鼎公司购买博鼎上城A1-3地块III第13幢第14层1423号房，套内面积30.96平方米，房屋总价247497元，付款方式为首期付款127497元，余款120000元向农村信用社申请贷款支付。合同签订后，原告向被告博鼎公司支付了房款247497元，并缴纳了相应的维修基金和税费。一审法院认为，原、被告之间的法律关系为购房优惠服务合同关系，不存在商品房购销合同关系，故本案案由应为合同纠纷，而非原告主张的商品房销售合同纠纷。对于争议焦点，一审法院认为，原告与被告签订的《团购优惠告知书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，对双方具有约束力。《团购优惠告知书》约定被告收取7.5万元是作为原告购买5套房的团购优惠服务费，为原告提供7.5万元抵15万元，即每套1.5万元抵3万元的服务。根据被告方提交的交款单可以证实被告已经按约提供了每套房抵扣3万元房款的优惠服务，原告与博鼎公司签订的《商品房购销合同》中约定总价与《团购优惠告知书》载明的优惠后的总价一致，也印证原告实际享受了该优惠服务，故原告以没有享受到优惠折抵为由要求被告退还优惠抵扣款并赔偿损失及资金占用费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告杨显桥的全部诉讼请求。”二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。为核实房小二公司一审中提交的《博鼎第七街区缴款单》的真实性以及杨显桥购买案涉房屋是否享受了优惠，本院依法通知博鼎公司到庭进行接受调查，博鼎公司市场营销总监代世喜向本院作出如下陈述：1、博鼎公司与房小二公司存在合作关系，房小二公司向博鼎公司找寻客户购买博鼎公司开发的商品房；2、房小二公司向博鼎公司介绍了客户杨显桥，博鼎公司给予了杨显桥每套房屋3万元的优惠，购买5套房屋优惠了共计15万元的房款及提供了其他折扣；3、若客户未经房小二公司介绍，客户就无法享受购房优惠，博鼎公司按照市场价格出售给客户；4、对一审中房小二公司提交的《博鼎第七街区缴款单》真实性无异议，系博鼎公司内部营销、财务共同出具，交款单中写明了优惠方式，并特别注明了销售渠道是通过房小二公司介绍，成交价与《商品房购销合同》的总价是一致的。经质证，杨显桥对博鼎公司的陈述不予认可，认为：1、代世喜的身份无法查明，博鼎公司应提交为代世喜交纳五险一金等的证明材料；2、调查笔录不能证实博鼎公司给予了杨显桥3万元的购房优惠，杨显桥实际并未享受过购房优惠，博鼎公司若确实给予了杨显桥购房优惠，应提供其他购房人的购房合同来证实本案的房价低于其他购房人的价格；3、该份调查笔录属于证人证言，博鼎公司与房小二公司存在利害关系，博鼎公司应到庭接受当事人及法庭的质询。综上，杨显桥对该份调查笔录的真实性、合法性、关联性均不予认可。房小二公司对该份调查笔录无异议。因该份调查笔录系本院通知博鼎公司到庭进行调查形成，且博鼎公司的陈述与一审中房小二公司提交的《博鼎第七街区缴款单》中的内容能够相互印证，故本院对博鼎公司的调查笔录内容予以确认。针对一审判决确认的事实，杨显桥提出以下事实异议：1、对一审判决认定的“原告自愿接受被告提供的本次优惠服务，被告收取的7.5万元不抵扣房款，仅作为优惠服务费”有异议，该条款并非杨显桥自愿，且杨显桥最终并未享受该优惠；2、对于博鼎公司向杨显桥销售案涉房屋的原价有异议，本案优惠后的购房价格与其他购房人未享受优惠的价格是一致的。房小二公司对一审判决认定的事实无异议。对于上诉人所提事实异议，本院将作为本案争议焦点在本院认为部分予以评述。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、本案法律关系如何认定？二、《团购优惠告知书》的约定是否存在格式合同条款无效的情形？三、房小二公司是否应向杨显桥退还购房优惠费用并赔偿相应的损失？本院认为：本案双方当事人签订的《团购优惠告知书》及《合系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定享有权利及履行义务。首先，关于本案法律关系如何认定。本案双方当事人签订的《团购优惠告知书》约定杨显桥向房小二公司支付服务费，房小二公司向杨显桥提供购房优惠服务，房小二公司并非销售房屋的开发商，房小二公司与杨显桥并未形成商品房买卖合同关系，故本案并非商品房购销合同纠纷。房小二公司为博鼎公司介绍客户及为杨显桥提供购房优惠服务，符合《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”，本案双方签订的《团购优惠告知书》属于无名合同，故一审认定本案的法律关系为合同纠纷并无不当，本院予以维持。其次，《团购优惠告知书》的约定是否存在格式合同条款无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案是否存在格式合同条款无效的情形，应审查提供格式条款一方是否免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利。本案双方签订的《团购优惠告知书》虽然系房小二公司提供，但从合同约定的内容来看，并未明显免除房小二公司的责任，加重杨显桥的责任或排除杨显桥的权利，并且在《团购优惠告知书》中末尾处载明：“本人已知晓本活动的全过程，同意参加房小二地产此次团购‘第7街区’项目的活动。购买方对以上条款有询问权，房小二房地产已将以上内容详细解释给购买方，购买方已清楚明白以上条款的内容。”，杨显桥未对合同约定的内容提出异议且在该内容下方予以签字确认，表明其已清楚知晓并认可《团购优惠告知书》的内容，故《团购优惠告知书》并不存在格式条款无效的情形。第三，房小二公司是否应向杨显桥退还购房优惠费用。根据双方签订的《团购优惠告知书》第1条约定：“1、只有您支付服务费后方能享有本说明书房小二房地产汇元7.5万元抵15万的购房优惠服务。……5、房小二房地产为此团购活动收取人民币75000元，此费用不抵扣房款，仅作为团购优惠服务费，由房小二房地产开具相应收据……”，上述约定内容表明杨显桥向房小二公司支付服务费后，房小二公司与开发商博鼎公司协商，由博鼎公司向杨显桥提供优惠购房价。根据本案二审中向博鼎公司核实的情况，博鼎公司向杨显桥出售的原房价为298581元，实际房价为247497元，即在原房价的基础上博鼎公司已优惠了30000元并给予了其他的优惠折扣。结合博鼎公司二审中的陈述，房小二公司已实际履行了《团购优惠告知书》的内容，杨显桥购买案涉房屋已享受了相应的优惠。杨显桥虽主张博鼎公司出售案涉房屋的优惠价格与其他购房人未享受优惠的价格相同，但博鼎公司对此予以否认并作出说明未经房小二公司介绍的客户系按照正常市场价格进行销售，故杨显桥的该项上诉主张无事实依据，本院不予采信。综上理由，杨显桥所提事实异议及由房小二公司退还服务费并赔偿相应损失的诉讼请求均不能成立，本院不予采信及支持，一审判决驳回杨显桥的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人杨显桥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人杨显桥承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年八月二十五日法官助理潘鑫书记员袁艺