贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0181民初2607号原告：贵州倾城物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市清镇市前进路“倾国倾城”内，统一社会信用代码9152018166699171X9。法定代表人：姜兴。委托诉讼代理人：邓开彪，朱燕新，该公司员工，代理权限为特别授权代理。被告：刘卫华，男，1973年5月3日生，汉族，住贵州省。被告：闫红利，女，1970年10月24日生，汉族，住贵州省。原告贵州倾城物业管理有限责任公司（以下简称倾城物管公司）与被告刘卫华、闫红利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年7月20日、7月22日公开开庭进行了审理，现已审理终结。倾城物管公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告支付“中环国际”A区4栋1单元10层4号住房，面积138.07㎡，单价：1.2元/平米/月，自2016年11月5日-2019年11月4日拖欠的48个月的物业服务费7968元，滞纳金728元。自2018年9月1日-2019年2月28日拖欠的电费2389度，电价0.4556元/度，金额1088元。合计支付金额为9784元；二、诉讼费由被告承担。刘卫华、闫红利辩称，小区的环境卫生、安全防范措施，根据和物业的服务合同来说，小区脏乱差随处可见，保洁员打扫是乱扔，打扫不认真，垃圾散发恶臭，过道灯坏了没有人维修，电梯经常损坏，每月至少四五次，电梯坏了物业修理时间过长，给出行造成了极大地不方便；小区绿化长期被人践踏，物业没有及时修理维护；农贸市场的污染向小区排放，无人管理；物业擅自改变规划，违章搭建活禽宰杀大棚，影响环境卫生，影响住户生活；物管公司要求业主缴纳了安防系统880元，在没有经过业主允许情况下张贴小区电梯广告、共有地方摆摊设点等所得的费用等，各项费用的使用情况至今未向业主公开，物管公司违约在先。物业服务合同约定的是24小时有人值班查守，有秩序停车，但是车库管理混乱，基础设施极差。对于电费的收取，电费的收取单位为供电公司，物管公司没有收取电费的权利，原告该项诉求不合理。业主没有欠物业电费，物业无权代供电部门收取电费；房开公司通知业主收房，物管公司告诉业主房屋达已到了交房条件，但是接房时后才知道供电部门并未给业主安装供电设备，因此，造成小区长期停电，损坏了业主家里的电器，物管公司才承认前期是欺骗业主的，是工地上的用电。并且，前期由物管公司来交的电费偏高，与业主向供电部门的缴费金额差距较大。房开公司违约交房导致业主没有电使用，物管公司违规用工地用电给业主使用，所以该电费业主不应当承担。对于物业费所产生的滞纳金，滞纳金是行政法律概念，并非平等民事主体的民事法律概念，其收取主体一般为国家机关或行政事业单位，比如水、电、煤、气的逾期缴纳，相应的水、电、煤、气公司有权收取滞纳金，其并非属于合同法规定的违约行为的承担方式，合同法只规定了违约金、定金、损失补偿的责任分配。所以在原被告双方合同中滞纳金的条款不具有法律效力，原告所主张的滞纳金于法无据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月1日，贵州益华房地产开发有限责任公司向倾城物管公司出具《代收电费委托书》，载明“根据政策要求，由贵司进行前期物业管理的三星村城中村（棚户区）改造项目的电表需在业主收房后办理过户，在办理电表过户之前业主使用的电费现授权委托司代为收取。如发生业主不缴纳电费的情形，每月暂由我公司代为支付业主电费，缴纳后由贵司代为催收”。2016年1月14日，刘卫华、闫红利接收中环国际A区4栋1单元10层4号住房，建筑面积138.07平方米。次日，刘卫华、闫红利（甲方）与倾城物管公司（乙方）签订《物业管理协议》，协议约定根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，以及房屋出卖人贵州益华房地产开发有限责任公司和贵州倾城物业管理有限责任公司签订的《物业服务合同》，《倾城物业管理有限责任公司前期物业服务协议》并共同遵守。甲方所购买房屋名称：中环国际A4栋1单元10层1号。甲方的权利义务包括按照协议约定，按时按标准向乙方缴交物业服务等物业管理费用等。乙方的权利义务包括负责编制物业管理年度计划、资金使用计划预算、决算报告；对本区域内违反有治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当劝告、制止，并及时向有关行政主管部门报告等；物业管理服务内容包括物业公共部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；环境卫生；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部分的清洁、消杀及生活垃圾的收集、清运；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；实行24小时公共区域值班、监控、监督和巡视工作制度，必要时对所有进行本物业区域内的陌生人士进行查询，对大件物品搬出本物业区域进行登记和检查；乙方不承担业主/物业使用人人身安全与财产保管、保险责任；负责车辆行驶和停放秩序的维护；负责停车场各项设施的正常运行；小高层住宅（含多层电梯住宅）管理费按建筑面积每月每平方米1.4元收取；甲方缴交费用时间：每年度第一个月的前十日缴交当年度物业管理服务费用，如逾期缴交，每逾期一日乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。协议第七条约定：一、受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、煤气费等代收代缴收费服务（代收代缴费不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。二、甲方应按有关部门或单位的规定，缴交代收代缴费用。协议第十条约定乙方违反本协议，未达到约定管理服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正，给甲方造成损失，乙方承担相应法律责任；甲方违反枯协议，不按约定收费标准和时间缴交有关费用的，乙方除有权按本协议约定收取滞纳金外，逾期三个月后仍未交纳的，乙方还可采取：1、将甲方姓名、房屋及欠费相关情况在物业管理区域内予以公布；2、停止物业管理相关服务；等等。2020年3月7日，倾城物管公司向闫红利、刘卫华发出通知，内容为“尊敬的闫红利、刘卫华业主：您好！自2016年11月5日至2020年3月31日，房号：Ａ4-1-10-4已欠物业费6784元，电费1088元，共计7872元。为了不影响您的物业服务，请您于2020年3月15日之前将费用缴清，如未交清，我们将会对您停止所有物业服务。”等。2020年5月11日，倾城物管公司向刘卫华、闫红利手机号138××××****的手机发送催收物业费的短信通知，并在刘卫华、闫红利户张贴书面通知。庭审过程中，倾城物管公司向本院提供2018年9月17日出具的电费收据1张，载明为2018年6月1日至2018年8月31日的电费，金额为527元。刘卫华、闫红利称未收到过该收款收据。另查明，本院调取中环国际A组团规划图，规划图载明-1F为农贸市场。贵州益华房地产开发有限责任公司享有清镇市云岭中路三星村棚户区城中村改造项目A组团负一层车库的所有权。又查明，2019年，倾城物管公司向供电部门申请报装各业主的用电设备，由供电部门统一更换了原由贵州益华房地产开发有限责任公司安装的电表。贵州电网有限责任公司贵阳清镇供电局接受聂忠娥户用电申请日期为2019年3月19日，完成安装的日期为2019年3月25日。倾城物管公司记录聂忠娥户最终用电度数为10999度；李子秀户用电申请日期为2019年3月19日，完成安装的日期为2019年3月25日。倾城物管公司记录李子秀户最终用电度数为7433度；李晓丽户用电申请日期为2019年1月22日，完成安装的日期为2019年2月2日。倾城物管公司记录李晓丽户最终用电度数为11230度；廖祖伦户用电申请日期为2019年10月17日，完成安装的日期为2019年11月15日。倾城物管公司记录廖祖伦户最终用电度数为5720度；王永国户用电申请日期为2019年1月25日，完成安装的日期为2019年3月25日。倾城物管公司记录王永国户最终用电度数为3931度；涂超俊户用电申请日期为2019年1月22日，完成安装的日期为2019年2月2日。倾城物管公司记录涂超俊户最终用电度数为14801度；刘卫华户用电申请日期为2019年3月19日，完成安装的日期为2019年3月25日。倾城物管公司记录刘卫华户最终用电度数为14480度。本案起诉之前，原告申请财产保全，交纳了保全费70元。本院作出（2019）黔0181财保604号民事裁定。本院认为，倾城物管公司为刘卫华、闫红利提供物业服务，双方的物业服务合同不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按照合同履行。本案争议的焦点问题，被告刘卫华、闫红利是否应当向原告交纳2016年11月5日至2020年11月4日期间的物业费。对此，本院评析如下:首先，物业服务合同虽然约定了服务的内容，但是因为物业服务涉及的内容较多、较具体，不同的人对服务的质量标准有不同的理解，实务中业主与物业公司往往存在认识上的分歧，物业公司认为已经尽力的按照物业服务合同约定履行了义务，而业主方则认为物业服务存在质量问题。在双方存在分歧的情况下，应本着诚实信用原则，善意的履行合同。其次，物业服务带有公共性，物业服务企业提供物业服务依赖于业主交纳的物业服务费，在部分业主拒交物业费的情况下，往往会进一步影响到物业服务企业的服务质量，形成非良性循环，进一步的影响服务质量，也导致一些小区的公共环境、公共秩序质量下降，影响全体业主的共同生活环境质量。因此对拒交、少交物业费应慎重处理。第三，物业服务涉及的业主众多，物业服务内容包含卫生、安全、相邻关系以及公共秩序的维护等诸多方面，点多、面广，难免出现轻微瑕疵。存在轻微瑕疵的情况下，物业公司对服务管理的漏洞应当及时进行整改，业主亦有权监督物业服务企业改进服务方式、提升服务质量，在必要时可循市场化方式寻求更好的服务，但不应以此为由拒交物业费。仅以物业服务企业提供的物业服务具有轻微瑕疵为由拒交物业费，不仅存在滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益的嫌疑，有悖公平，亦会使得物业服务企业用于物业服务的投入减少，影响服务质量，最终导致整个小区物业服务水平的下降，最终使得小区全体业主的利益受损，故业主应当具有一定的“容忍”义务。原告提供了基本的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费。如果被告认为原告提供的物业服务具有重大瑕疵导致其损失，可就其遭受的损失另行主张。本案中，倾城物管公司于2020年3月7日向被告发出催缴物业费的通知，并称如果到2020年3月15日仍未缴费则停止一切服务，因此，物管费算到2020年3月15日止。对于物业费的起算时间，被告于2016年1月14日接房，倾城物管公司诉请从2016年11月开始的物业费，即从2016年11月14日计算至2020年3月15日共计40个月。计算为138.07平方米×1.2元/月/平方米×40月=6627.36元。至于滞纳金,虽然原告为被告所在的小区提供了物业管理服务,但存在着服务不到位的情况。被告并非无故拒交物管费,对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求,本院不予采纳。对于电费，倾城物管公司受贵州益华房地产开发有限责任公司的委托向业主收取贵州益华房地产开发有限责任公司代业主向供电部门缴纳的电费，该收取行为不是原被告之间物业服务合同的内容，不属于本案处理范围。相关权利人可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告刘卫华、闫红利于本判决生效之日起五日内支付原告贵州倾城物业管理有限责任公司2016年11月14日至2020年3月15日期间的物业服务费6627.36元；二、驳回原告贵州倾城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，保全费70元，合计95元，由原告贵州绿地物业管理有限责任公司负担31元，被告刘卫华、闫红利负担64元。本判决为终审判决。审判员  黄国芬二〇二〇年八月二十日法官助理徐莉书记员孙成娟