江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0724民初1010号原告：曾宪达，男，1963年9月10日生，汉族，住上犹县。原告：黄平兰，女，1962年7月10日生，汉族，住上犹县。原告共同委托诉讼代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告共同委托诉讼代理人：张坚文，江西腾龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：赖光勇，男，1969年3月8日生，汉族，住上犹县。被告：钟神招，女，1969年9月10日生，汉族，住上犹县。被告共同委托诉讼代理人：罗书林，江西泓越律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告曾宪达、黄平兰诉被告赖光勇、钟神招房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾宪达、黄平兰及其共同委托诉讼代理人马达远，被告赖光勇及被告共同委托诉讼代理人罗书林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾宪达、黄平兰向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告赖光勇、钟神招支付原告2020年4月21日至2021年4月20日的房屋租金24000元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年4月15日，原、被告签订《房屋店面租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于上犹县店面及住房一栋（共三层，含附属设施），租赁期限为6年，即自2017年4月21日至2023年4月21日，租金为每月2000元；在签订协议时，被告一次性预交两年的租金48000元，第三年至第六年每年一次性预交当年的租金；如被告未按时缴纳租金，应承担逾期付款5%的月利息。签订合同后，被告未按合同约定支付2020年4月21日至2021年4月20日的租金24000元。原告多次向被告催收未果，只得向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告赖光勇、钟神招辩称：1、原、被告签订的《房屋店面租赁合同》已解除，合同对双方不再具有法律约束力。被告租赁原告房屋用来经营“云山酒店”，被告已向原告支付了2017年4月21日至2020年4月20日的租金72000元。2020年1月，全国暴发“新冠”疫情，上犹县市场监督管理局下发《全县所有餐馆酒店、早餐店、夜宵店等餐饮场所暂缓营业的公告》。被告无法正常经营，遂于2020年1月27日通过微信、电话等方式，向原告提出免除租金和解除合同的请求。在被告不要求退回预付租金的情况下，原告于2020年3月6日同意解除租赁合同，并于2020年3月8日在其店面卷闸门上张贴了招租告示。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行”之规定，答辩人无需再向原告支付2020年4月21日之后的租金；2、被告已履行解除合同所涉相应义务，原告未遭受任何经济损失。“新冠”疫情对原、被告双方均属不可抗力事件，原告至少应免除被告两个月的租金。被告已支付原告2019年4月21日至2020年4月20日期间的租金，但实际只使用了9个月的时间，剩余3个月的租金6000元，被告不要求退还就足于弥补原告重新招租期间的损失。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。原告曾宪达、黄平兰围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：1、原告身份证、常住人口信息复印件；2、《房屋店面租赁合同》复印件；3、律师函、房租费用催缴通知及快递单复印件；4、房产证复印件；5、微信聊天记录。被告赖光勇、钟神招向本院提交了以下证据：1、被告身份证复印件；2、《房屋店面租赁合同》复印件；3、租金收条；4、《全县所有餐馆酒店、早餐店、夜宵店等餐饮场所暂缓营业的公告》复印件；5、微信聊天截图；6、原告张贴招租告示照片。经审查，本院对以上证据予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年4月15日，原、被告签订《房屋店面租赁合同》一份，约定：被告赖光勇、钟神招承租原告曾宪达、黄平兰位于上犹县店面及住房一栋（共三层，含附属设施）用于经营“云山酒店”，租赁期限为6年，即自2017年4月21日至2023年4月21日，租金为每月2000元；在签订协议时，两被告一次性预交两年的租金48000元，第三年至第六年每年一次性预交当年的租金；如被告未按时缴纳租金，应承担逾期付款5%的月利息。签订合同后，被告已支付原告2017年4月21日至2020年4月20日期间的租金72000元。2020年1月25日，因全国发生“新冠”疫情，上犹县市场监督管理局向全县的餐饮行业发出《全县所有餐馆酒店、早餐店、夜宵店等餐饮场所暂缓营业的公告》，要求全县的餐饮行业自2020年1月26日起暂缓营业，被告经营的“云山酒店”也因此无法正常营业。2020年1月27日，被告赖光勇通过微信向原告曾先达提出减免租金及解除合同的请求。2020年3月8日，经原告确认被告已将店内的物品全部搬走，被告将房屋钥匙交还给了原告，原告遂在其店面卷闸门上张贴了招租告示。自2020年4月21日起，被告未再支付原告租金，原告要求被告继续按合同约定支付租金未果，因而成诉。本院认为，本案主要涉及以下几个争议焦点：第一，关于原、被告之间签订的《房屋店面租赁合同》是否已经解除，被告是否应当继续按该合同约定向原告支付租金的问题。受“新冠”疫情影响，被告经营的“云山酒店”自2020年1月26日起暂缓营业，被告遂于2020年1月27日，向原告提出解除合同的要求，并在2020年3月8日前将其承租原告房屋内的物品搬离，将房屋的钥匙交还原告，被告也于2020年3月8日在其店面大门上张贴了招租告示，故原、被告之间签订的房屋租赁合同已于2020年3月8日事实上解除，合同的权利义务终止，被告依法可不再支付原告2020年3月8日之后的房屋租金。第二、关于被告提前解除与原告签订的房屋租赁合同是否构成违约，是否应对原告承担违约责任的问题。原、被告双方签订的《房屋店面租赁合同》约定租赁期间为自2017年4月21日至2023年4月21日，而被告于2020年3月8日单方解除了租赁合同。被告辩称其因“新冠”疫情影响，经营的“云山酒店”自2020年1月26日起暂缓营业，应属“不可抗力”导致租赁合同无法继续履行。本院认为，“新冠”疫情虽然导致被告经营的“云山酒店”暂缓营业，对其收入造成一定的损失，但疫情的影响是暂时的，即“新冠”疫情对被告仅在政府要求不得营业的期间才属于“不可抗力”事件，而不会导致被告长期无法正常营业，故“新冠”疫情不能认定为被告提前解除租赁合同的“不可抗力”事件，被告单方提前解除租赁合同对原告构成违约。原、被告所签订的租赁合同未约定如被告提前解除合同，应当承担一个怎样违约责任，依相关法律规定被告应对原告因提前解除租赁合同造成的损失承担赔偿责任。合同被解除后，原告需要一定的时间重新去招租，在这一个时间段内的租金损失即为原告因合同被提前解除而造成的经济损失。结合原告房屋租赁的实际情况，本院酌情确定招租时间为6个月，即被告应当赔偿原告6个月的租金损失。第三、关于被告经营的酒店因疫情影响暂缓营业，原告是否应当减免被告房屋租金的问题。原告经营的“云山酒店”受“新冠”疫情影响，自2020年1月26日起暂缓营业，造成了一定的经济损失。疫情的发生是合同双方都不愿意看到的，也不能归咎于某一方的过错。在特殊时期，原、被告双方应当树立同舟共济、共渡难关的理念，并对疫情造成的损失进行合理的分担。被告提出原告应减免其两个月的租金，本院酌情予以支持。被告于2020年3月8日解除合同，减免两个月的租金，故只应支付原告2020年1月8日前的租金，被告已支付原告2020年1月8日至2020年4月20日的租金，原告应当予以退回。另，因被告应当赔偿原告6个月的租金损失，故被告在抵扣原告应退租金后，应再赔偿原告自2020年4月21日至2020年7月7日的房屋损失5133元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十一条第一款第二项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、被告赖光勇、钟神招于本判决生效之日起十日内赔付原告曾宪达、黄平兰损失5133元；二、驳回原告曾宪达、黄平兰其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400元，减半收取200元（原告已预交），由原告曾宪达、黄平兰承担175元，由被告赖光勇、钟神招承担25元，限于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 员  赖晓光二〇二〇年八月三日代理书记员  赵扬福附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。