四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初3836号 原告：孔向存，男，1980年4月16日出生，汉族，住浙江省乐清县。 被告：成都兴竹置业有限公司，住所地成都市新都区斑竹园街道兴城大道**。 法定代表人：赖家祥，执行董事。 委托诉讼代理人：何嘉，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：李晨，男，系公司员工。 原告孔向存与被告成都兴竹置业有限公司（以下简称兴竹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孔向存到庭参加诉讼，被告兴竹公司的委托诉讼代理人何嘉、李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔向存向本院提出诉讼请求：1.兴竹公司继续履行双方签订的合同编号ＳＳＬＷ-0280号《商品房买卖合同》，将房屋交付给孔向存；2.兴竹公司向孔向存支付违约金，按已经支付的总房款511421元为基数，从逾期交房之日（2016年5月31日）次日起计算至实际交付之日止。逾期交房违约金按照《商品房买卖合同》第十二条约定：逾期前30日之内违约金每日万分之一计算，逾期30日之后违约金万分之二计算。暂计至2020年2月29日违约金为136549元；3.兴竹公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：孔向存与兴竹公司在2015年1月22日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＳＳＬＷ-0280）号，约定孔向存购买兴竹公司开发的位于成都市新都区斑竹园街道兴城××道××期××幢××单元××层××号房屋，房屋总价款511421元，付款方式为一次性付清总房款，并约定交房日期为2016年5月31日。合同签订后，孔向存向兴竹公司支付一次性支付了购房款，并及时交付了上述首付款并办理完毕相关手续。现交房期限已过，经多次催告，兴竹公司不积极组织复工事宜，其行为不仅违反了合同约定，也违反了法律规定，应当承担继续履行合同，并承担逾期交房违约责任。 兴竹公司辩称，1.兴竹公司愿意继续履行合同，但“盛世香河”二期已经被新都区人民法院拍卖，该资产已经不在公司名下，因此兴竹公司履约的前提条件是业主对司法拍卖提出异议；2.兴竹公司唯一的资产就是“盛世香河”二期，没有其他资产，有的只是债务，故兴竹公司在不能够被动履约的情况下，也是不能够支付所谓的逾期交房违约金的；3.兴竹公司与孔向存签署有《债权债务解决协议》，故按照合同约定，孔向存起诉的违约金是不妥当的，包括金额、起算日期等都是不准确的，另违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2015年1月22日，孔向存与兴竹公司签订了《商品房买卖合同》、《物联港·盛世香河二期（盛世澜湾）补充协议》。合同约定，孔向存以总价款511421元购买兴竹公司开发的位于成都市新都区斑竹园街道兴城××道××期××幢××单元××层××号房屋。合同第五条约定：“买受人采取下列第2种方式付款。……2、分期付款。……具体付款方式及期限的约定见附件五。”；第九条约定：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”；第十条约定：“（一）出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10内向买受人支付违约金。”。补充协议附件九第四条第二款约定：“4.2.1买受人按照下列第4.2种方式向出卖人支付房款。……4.2分期付款：买受人购买的商品房总价款为511421元，该款买受人按以下期限分期支付：（1）买受人于主合同签订当日向出卖人支付总房价款的44%（小写228675.11元）；（2）买受人于2015年3月21日前向出卖人支付总房价款的56%（小写282745.89元）。”；第七条第一款约定：“主合同第十条约定的交房时该商品房应符合的条件调整为：该商品房已经竣工验收合格”。 2015年1月22日，兴竹公司向孔向存出具专用收款收据一张，载明：收款方式：抵工程款20000元，换票208675.11元；收款事由：楼款228675.11元。 另查明，2019年11月25日，甲方四川兴茂（集团）有限公司与乙方成都成开电气有限公司（法定代表人：孔向存）签订《债权债务解决协议》，第一条约定：“债权债务明细：1、乙方前期缴纳给兴茂公司保证金人民币200000元。2、乙方为甲方供应商，前期与甲方发生工程款项合计912927.8元。甲方通过抵款方式，支付740096.11元，余额172831.69元工程质保金未结清。3、乙方用于抵款的两套盛世香河二期住宅，合计房款1022842元，乙方以抵款方式支付房款740096元，剩余房款282746元尚未支付。”；第二条约定：“甲乙双方就上述债权债务，达成以下协议：1、乙方缴纳给甲方保证金200000元，作价79914.31元，用于抵扣乙方所欠购房款。2、甲方应向乙方退回工程质保金172831.69元，用于抵扣乙方所欠购房款。3.抵扣购房款合计 252746元。4、乙方应支付购房款282746元，经抵扣，实缴30000元。”。 同日，兴竹公司向孔向存出具专用收款收据一张，载明：交款单位：成都成开电气有限公司；收款方式：组合收款；收款事由：楼款282746元（前期缴纳保证金200000元，作价79914.31元，退回工程质保金172831.69元，抵扣本次楼款后，本次实收30000元）。 另查明，案涉盛世香河二期项目主体工程虽已完工，但自2014年10月起停工。经司法拍卖，（2018）川0114执3869号之二执行裁定书裁定兴竹公司名下位于成都市新都区兴城××道××号“盛世香河二期”项目全部在建工程（项目土地使用权及地上全部在建工程）归买受人广元和成房地产开发有限公司所有，“盛世香河二期”项目在建工程已办理部分预售，且已售出部分房屋，买受人广元和成房地产开发有限公司应按照原《商品房买卖合同》约定的房屋交付标准将已售出部分房产修建完工，办理竣工验收手续后向业主无偿交付房屋并协助办理产权证。 以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收据、债权债务解决协议及到庭当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，孔向存与兴竹公司签订的《商品房买卖合同》及《物联港·盛世香河二期（盛世澜湾）补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应依约履行。 关于孔向存要求兴竹公司交付案涉房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，按照双方签订的合同约定，兴竹公司的主要合同义务是向孔向存交付案涉房屋。因兴竹公司长期停工，多方欠债，为推动复工，案涉在建工程项目整体处置经司法拍卖由广元和成房地产开发有限公司所有，广元和成房地产开发有限公司在取得权利同时应将已销售房屋修建完工并交付，故兴竹公司可通过该种方式向购房人履行交付房屋义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条明确规定未经竣工验收的商品房不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位验收”，因此，法律法规强制性规定，商品房作为建筑工程必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付。现案涉房屋未经竣工验收，故对原告主张交付房屋不予支持。 关于违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人不履行合同义务应当承担违约责任。根据合同约定，兴竹公司应于2016年5月31日前向孔向存交付符合交付条件的房屋，但兴竹公司至今未交付房屋，故兴竹公司逾期交房的违约事实清楚明确，其应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。根据兴竹公司出具的专用收款收据显示案涉的1503号房屋在2015年1月22日，兴竹公司以确认工程款抵偿及换票方式收款228675.11元；同日，兴竹公司以确认工程款抵偿及换票方式对另案所涉房屋05栋-1703号房屋收款511421元；以上两笔款项，为2019年11月25日，甲方四川兴茂（集团）有限公司与乙方成都成开电气有限公司（法定代表人：孔向存）签订《债权债务解决协议》中所确认的甲方通过抵款方式，支付740096.11元。鉴于案涉楼盘于2014年10月开始停工，孔向存有权行使不安抗辩权暂不支付剩余款项，并按已支付款项为基数主张逾期交房的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，违约金应当以守约方的实际损失确定，本院综合考量上述司法解释规定的相关因素下认为，在兴竹公司长期逾期交房、孔向存支付购房款的时间及其未就具体的损失举出证据证明的情况下，违约金控制在孔向存已付购房款的24%以内为宜，该比例占已付房款的相当比例，能公平恰当地体现兴竹公司逾期交房的违约责任。故兴竹公司应向孔向存支付逾期交房违约金，根据案涉房屋款项支付情况，具体支付方式应分为：1.228675.11元×24%≈54882.03元；2.双方于2019年11月25日在《债权债务解决协议》达成后，确认收到其余购房款，故以282745.89元为基数，从从2019年11月26开始，按日万分之二为标准，鉴于目前暂不具备交付房屋条件，将来是否能交付尚不明确，故暂支持本案立案之日止的违约金，即以2019年11月25日所付的购房款282745.89元为基数，自2019年11月26日起按照日万分之二计算至2020年6月15日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都兴竹置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向孔向存支付逾期交房违约金，违约金分两部分：1.支付违约金54882.03元；2.支付以282745.89元为基数，自2019年11月26日起按照日万分之二计算至2020年6月15日的违约金； 二、驳回孔向存的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1515元（已因适用简易程序减半收取），由孔向存负担778元，成都兴竹置业有限公司负担737元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年八月二十八日 书记员  沈欣瑶