安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初1363号 原告:陈林燕，女，1983年11月27日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：张绪贵,安徽沿江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查鉴轩,安徽景旺律师事务所律师。 被告：铜陵和利房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区西湖大道**。 法定代表人：孙继召,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：章剑平，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢梅，北京京师（合肥）律师事务所律师。 原告陈林燕与被告铜陵和利房地产开发有限公司（以下简称和利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈林燕的委托诉讼代理人张绪贵、查鉴轩，被告和利公司的委托诉讼代理人章剑平、邢梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈林燕向本院提出诉讼请求：1.请求确认《商品房买卖合同》附件三的备注部分第一段内容“出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家居摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准”的约定无效；2.请求撤销原告于2018年5月3日签订的《承诺书》第一条内容“因买卖合同中的毛坯单价及装修单价的数额填写受政府合同备案控制的影响，故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担”的约定；3.判令被告退还多收款项17256.67元；4.判令被告立即向原告支付铜陵碧桂园8栋402室实际现状合格装修价值与约定的装修总价325824元之间的差额部分，暂估值为325824元，实际按照鉴定评估结果确定；5.判令被告立即向原告支付铜陵碧桂园8栋402室实际现状不合格装修的拆除、搬运费用（暂估为1000元，实际按照鉴定评估结果确定）；6.判令被告退还费用后，按照实收款重新向原告开具办理不动产登记的发票和装修发票；7.本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实与理由：2018年5月，陈林燕因购买和利公司销售的铜陵碧桂园房屋与和利公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定房屋毛坯价为1569213元，装修总价为325824元（每平方米约1446.50元），房屋交付时间为2020年2月28日前。2020年2月28日，被告和利公司交付了房屋，但该房屋存在诸多质量问题。经原告了解，该房现状的装饰价值明显低于合同约定，因此与被告产生纠纷。 被告和利公司辩称：案涉商品房买卖合同及补充协议等相关文件的签约双方均系具备完全民事行为能力的平等民事和市场主体，合同形式要件完备，内容均系原被告双方平等协商的结果，是双方的真实意思表示。无论是合同约定的具体内容或是合同标的商品房的约定价款均不违反法律行政法规的强制性、效力性规定，当然属于合法有效合同。合同协议及相关文件签订后，买卖双方的相关权利和义务即应当以约定为依据予以确定，并在此基础上严格依约履行。针对原告的各项诉讼请求：1.原告第一项诉请要求确认《商品房买卖合同》附件三的备注部分第一段的约定无效没有任何法律根据。该约定内容表述的意思清晰、明确，与合同其他约定并不存在冲突，更不违反法律、行政法规的强制性规定，尤其是完全不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任何一种无效情形。2.原告第二项诉请要求撤销《承诺书》第一条约定内容也是没有任何依据。《承诺书》的所有条款内容表述清晰简洁，不含特殊行业概念和辨识能力，不存歧义和理解困难，以普通成年人具备的正常生活经验和辨识能力完全能够阅读并理解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条至第一百五十一条的规定，只有具备重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等五种情形才可以行使撤销权，而案涉《承诺书》的签署明显不存在这五种情形。《合同法》第五十五条规定撤销权行使的期限是自知道或应当知道撤销事由之日起一年，案涉合同及承诺书是2018年5月签署，即使原告认为具有某一种情形，至原告就本案起诉早已超过一年的期限，其行使撤销权的期限也早已超过。此外，本案原告主张的是商品房买卖合同违约之诉与撤销权之诉是两个不同的诉，也不能合并提出。3.原告第三项诉请要求退还多收款项17256.67元没有事实根据。被告完全是按照双方合同约定收取购房款，并没有多收原告款项。4.原告第四项诉请要求被告赔偿其所谓实际现状装修价值与约定装修总价差额325824元更是没有任何事实根据和法律依据。本案的案由是商品房买卖合同纠纷，基础法律关系是商品房买卖合同关系。案涉合同的交易模式是原告向被告购买带装修的商品房，原被告之间不存在装饰装修合同法律关系。合同附件三关于装饰装修的约定是对合同标的商品房状况的描述，也是对带装修商品房的交付标准的约定。按照约定的交付标准向买受人交付房屋是被告的合同义务，而合同价款的约定其实是买受人也就是原告的合同义务。合同附件标注装修价款是政府相关职能部门对精装修商品房销售的管理性规定，政府的这种行政管理规定和要求并不意味着原被告双方已建立单独的装饰装修合同关系。原被告双方在合同及所有相关文件中都没有约定被告必须交付与装修价款等值的装修成果，也没有任何法律行政法规规定房地产开发企业出售的带装修商品房的装修成果必须与标注的装修价款价值相等。5.原告的第五项诉请更是毫无根据。首先，被告按照合同约定履行了自己的义务，原告并没有任何证据能够证明被告交付的商品房装修质量不合格，在不能确定质量不合格的前提下，其主张所谓的拆除、搬运费用当然也就不能成立。即使原告能够证明装修质量存在瑕疵，根据合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”的约定，被告也只是“负责在30日内维修、更换，并承担维修、更换费用，同时维修更换期间按每日贰拾元补偿买受人房屋使用损失”。6.被告对原告第六项诉请的答辩意见同第三项诉请的意见。在被告没有多收原告款项的情况下，就不存在退还费用的问题，当然也就不存在重新开具发票的问题。综上，原告的诉讼请求没有任何事实根据，更没有任何法律依据，依法均不能成立，应予以全部驳回。 本院经审理认定事实如下：因买卖案涉铜陵碧桂园8栋402室房屋，原告陈林燕与被告和利公司签订了系列合同文件，具体包括：1.认购书，2.商品房买卖合同（含四个合同附件），3.签约特别提示，4.重要事项告知书，5.承诺书。上述系列合同文件对案涉商品房建设及销售依据、基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、违约责任等买卖双方权利义务予以明确详细约定。 在上述系列合同文件中，有关本案讼争的装修标准问题的相关具体约定如下：1.认购书约定，认购价为毛坯总价1569214元，装修总价325832元，商品房合计总价款1895037元。2.商品房买卖合同约定，（1）第四条“计价方式与价款”约定，该商品房价款按面积计算，单价6966.54元/㎡，总金额1569213元整，该价款为毛坯价款（不含装修价款，详见附件四）。（2）第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人负责更换并承担更换费用，出卖人应负责在30日内维修、更换，并承担维修、更换费用，同时维修、更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。3.附件三对结构、外墙、内墙、灯具、天花、地面、地面及生活阳台、阳台栏杆、户门、外窗、卫生设施、厨房设施、水电、电话、电视以及网络燃气等交付标准及配套设施 等“装饰装修标准”予以约定，同时备注说明：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。4.附件四“合同补充协议”约定，该商品房建筑面积225.25㎡，毛坯单价6966.54元/㎡，毛坯总价1569213元；装修单价1446.50元/㎡，装修总价325824元；该商品房合计总价款为1895037元；出卖人按照附件三约定的标准进行交付，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。5.补充协议约定，“第六条关于商品房交接”（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附件三《装饰、设备标准》约定的交付标准进行交付，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。“第十三条关于税费与利率”：买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为1722760.91元，增值税为172276.09元（税率为10%），故买方应向卖方支付的总房价为1895037元。6.承诺书载明，本人（即原告陈林燕）明确知悉如下事项：因买卖合同中的毛坯单价及装修单价的数额填写受政府合同备案控制的影响，故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担；与该商品房有关的一切税费均按照买卖合同约定的合计总价款（含装修款）为基数向政府部门进行缴交；如遇政府要求或其他原因需重新签署买卖合同的，本人自愿同意配合贵司办理已签署的买卖合同的解除、备案注销手续及重新签署买卖合同等相关文件，如因本人不予配合贵司办理上述手续造成的损失，均由本人承担。 上述系列合同文件签订后，原告依据合同约定，履行了付款义务，被告向原告开具了安徽增值税普通发票，发票载明：数量为225.63，税率为9%，价税合计1898233.91元。2019年11月18日，陈林燕所处的8#楼竣工验收合格。合同约定的房屋交付期限届满后，被告按期向原告交付了房屋。因陈林燕所购买的房屋实际面积与合同约定面积不符，该房屋实际面积为225.63平方米，购房款为1898233.95元。交房时，陈林燕对房屋进行了验收，并签署了交付验房单，验房单中除提出了“厨房中式吊柜缺少拉手”问题外，并未提出其他问题。后原告认为被告提供的房屋装修部分存在质量问题，双方因此发生纠纷。诉讼过程中，原告就案涉商品房的装修质量问题提出鉴定申请，其申请内容为：1.铜陵碧桂园8栋402室房屋装修质量（含材料及工艺和技术参数）是否符合相关的国家或行业标准；2.铜陵碧桂园8栋402室房屋合格项目的装修造价；3.铜陵碧桂园8栋402室房屋不合格项装饰装修工程的合格造价（即如果重新装修这些项目，并将其装修至符合国家标准和行业标准，需要多少造价费用）；4.铜陵碧桂园8栋402室房屋不合格装饰装修工程的拆除、搬运费用。同时，原告主张案涉商品房的装修存在质量问题，被告和利公司称即使存在问题，其同意进行维修处理，本院也告知原告其可以首先要求被告进行维修，但原告坚持其在本案中的诉讼请求。 本院认为，本案原告陈林燕与被告和利公司就买卖铜陵碧桂园8栋402室房屋签订认购书，商品房买卖合同及附件，承诺书等合同文件，签约双方均系具备完全民事行为能力的平等民事和市场主体，合同文件形式要件完备，且所约定内容不违反法律及行政法规的效力性规定，应当认定为合法有效。上述合同文件签订后，买卖双方的相关合同权利义务即应当以约定为依据予以确定，并在此基础上严格依约履行。综合陈林燕的诉讼主张以及和利公司的答辩意见，本案双方当事人争议的主要焦点问题为：1.《商品房买卖合同》附件三的备注部分第一段内容及《承诺书》第一条内容的约定是否合法有效，是否应当撤销；2.被告和利公司将税款由10%调整为9%，产生的1%的税费17256.67元是否应当补偿给原告陈林燕并向陈林燕重新开具发票；3.被告和利公司是否应当向原告陈林燕赔偿不合格部分的装修款及其他费用。 关于第一个焦点问题。《商品房买卖合同》附件三备注说明内容为：“出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准”。承诺书内容为：“因买卖合同中的毛坯单价及装修单价的数额填写受政府合同备案控制的影响，故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担”。就上述约定而言，首先，原告陈林燕在购买房屋前，现场查看了样板房，而从商品房买卖的实际情况来看，为达到相应的效果，样板房除具备附件三约定的相关内容外，实际上还包括了家具、家电及相应的物件，而被告和利公司在交付房屋时，也并不包含相关的家具、家电等物品，且不同的买受人在添置相应的家电、家具等物件后，其效果与样板房的效果必然存在一定差异，这种情况符合商品房买卖市场的实际情况，备注内容并不存在欺骗买房人。至于原告陈林燕主张的承诺书，从形式上来看，该承诺书确系被告事先打印好并由原告签字确认，依据上述法律规定，承诺书确系格式条款，但并非所有的格式条款均属无效，只有符合《合同法》第四十条规定的情形，才能认定格式条款无效。但从承诺书关于涉案商品房价款的内容来看，该承诺书中载明的价款（含毛坯价与装修价）与双方签署的《商品房买卖合同》及相关附件完全一致，只是对《商品房买卖合同》约定的毛坯价与装修价如何而来进行的补充说明，并没有加重买受人的负担。鉴于双方约定的商品房价款受法律保护，承诺书关于“本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向贵司主张任何权利或其他要求”的内容，实际上是对双方约定的商品房价款不能更改的再次强调，并不是限制买受人的相关权利。其次，案涉所有书面合同文件，均系被告所提供的为重复使用而预先拟定的格式文本，并非上述两个文件系格式文本，而上述文件所约定的条款内容，并无合同法第五十二条和第五十三条规定情形，也无免除被告责任，加重原告责任、排除原告主要权利的情形。且条款内容表述清晰简洁，不含特殊行业概念及术语，不存在歧义和理解困难，以普通成年人具备的正常生活经验和辨识能力，完全能够阅读并理解。第三，原告在购房过程中签署多份合同文件，而购买房地产对个人而言系重大财产处分行为，按常理原告不可能草率而为，如原告未仔细阅读相关内容，也系原告对其自身合同权益的轻率处分，由此造成的不利后果也应由原告自行承担。因此，上述内容合法有效，也不存在应当予以撤销的情形。 关于第二个焦点问题。原告陈林燕与被告和利公司签订的《商品房买卖合同》，该合同约定了房屋总价款，后因面积差异问题，房屋总价款变更为1898233.91元，陈林燕应当按照面积变更后的价格支付购房款。原告陈林燕在本案中要求被告和利公司退还1%的税率即购房款，但从本案实际情况来看，税务机关对增值税的交纳标准进行相应调整，这是税务机关给予纳税义务人的一种税务政策，直接影响的是被告和利公司，与买受人陈林燕并无直接关联，原告陈林燕仍应当按照合同约定的价款向被告和利公司支付购房款。同时，陈林燕与被告和利公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件也未明确约定购房款总价随着税率的变化而进行相应的调整。因此，陈林燕无权向被告和利公司主张退还部分购房款，也无权要求被告和利公司重新开具发票。 关于第三个焦点问题。首先，被告和利公司开发的涉案房屋已经竣工验收合格，在向陈林燕交付房屋时，陈林燕也签署了交付验房单，验房单中除提出了“厨房中式吊柜缺少拉手”问题外，并未提出其他质量问题。其次，即使涉案房屋装修部分存在问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。依据上述规定，陈林燕认为涉案房屋装修部分存在质量问题，其应当依据上述规定，在合理期限内要求被告和利公司进行维修，如被告和利公司不愿维修或无法进行维修的情况下，陈林燕才可以选择自行维修并要求被告和利公司承担相关的维修费用。但原告陈林燕并未提供证据证明其履行过上述义务，其无权在本案中直接要求被告和利公司承担相应的不合格装修款项。第三，原告陈林燕与被告和利公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议均明确约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到标准的，买受人有权要求出卖人负责更换并承担更换费用，出卖人应负责在30日内维修、更换，并承担维修、更换费用，同时维修、更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。该约定也很明确，即即使装修部分存在质量问题，出卖人也应当首先按照该种约定承担违约责任，但并不是陈林燕所主张的退还不合格部分的装修款及相关的费用。 关于鉴定问题。从陈林燕的鉴定申请来看，其是要求确定合格部分与不合格部分的装修价款，并在此基础上要求被告和利公司退还不合格部分的装修款，但鉴于和利公司应当首先履行维修义务，陈林燕在本案中无权直接要求被告和利公司退还不合格部分的装修价款，其鉴定的项目对本案并无实际意义，本案无需进行鉴定。 综上所述，对于原告陈林燕的诉讼请求，本院不予支持。对于被告和利公司的答辩意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条规定，判决如下： 驳回原告陈林燕的诉讼请求。 本案受理费6461元，减半收取计3230.50元，由原告陈林燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  孙国兵 二〇二〇年八月五日 书记员  方 燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条——采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条——格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十三条——合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身伤害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条——当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十一条——质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条——因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百二十一条——当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。 人民法院准许当事人鉴定申请的,应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的,由人民法院指定。 符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。