苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初8628号原告：徐虹，男，1970年1月14日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：费晨吉，江苏恒渊律师事务所律师。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。原告徐虹与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法由审判员陈烨于2020年8月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐虹的委托诉讼代理人费晨吉到庭参加诉讼；被告财智公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐虹向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金共计215849.58元(以1390006元为基数，自2017年9月14日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算为167850.94元，从2019年8月20日起按2019年8月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至2020年3月31日止为47998.64元)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月1日，原、被告签订两份《吴江市商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买吴江财智金鹰商业中心第2，3幢3单元1401号房、1402号房，价款分别为元983300元、406582元。合同约定的房屋交付日期为2016年12月31日，实际交房日期为2017年6月15日，且原告补交两套房面积差额各62元。合同第十五条关于产权登记约定，因被告的原因导致原告没有在合同约定的期限内取得房产证书，被告应当承担违约责任，由于合同内约定的违约金固定且过低，不能客观反应原告实际遭受的损失，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求作出公正判决。被告财智公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年11月1日，财智公司作为出卖人（甲方）与徐虹作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》2份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元1401号、1402号房，房屋价款分别为983300元、406582元。两份合同均约定，房屋交付日期为2016年12月31日前；合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，徐虹向财智公司支付了1401号房购房款983362元、1402号房购房款406644元。案涉两套房屋于2017年6月15日交付，徐虹向财智公司支付了办证所需的税费。财智公司于2020年3月31日向徐虹退还了契税、代办费等办证费用，后徐虹自行办理了案涉房屋的房产证。以上事实，有原告提交的《吴江市商品房买卖合同》、购房发票、开发公司代收代缴费用明细表、收据、房屋交验记录单、网上银行电子回单以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告徐虹与被告财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋于2017年6月15日交付，按照合同约定，被告财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年9月13日前，将办理权属登记需由被告财智公司提供的资料报产权登记机关备案。原告徐虹向被告财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系原告徐虹委托被告财智公司办理不动产权属证书。由于被告财智公司的原因，原告徐虹长期未能取得涉案房屋的权属证书，被告财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。原告徐虹与被告财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，按照本案购房款983362元、406644元计算，违约金分别为295.01元、121.99元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。被告财智公司的违约行为确实会给原告徐虹造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算。原告徐虹原先委托财智公司办理不动产权属证书，后财智公司于2020年3月31日将办证费用退还给原告，应视为双方解除了委托关系，由原告自行办理产证，故逾期办证违约金应计算至2020年3月31日。综上，经本院核算，被告财智公司应支付原告徐虹逾期办证违约金215061.53元（以1390006元为基数，自2017年9月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，为168089.37元，自2019年8月20日起至2020年3月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，为46972.16元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告徐虹支付逾期办证违约金215061.53元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××67）。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2269元，由被告吴江财智置业发展有限公司负担并于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××65）。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 陈 烨二〇二〇年八月二十一日书记员 顾佳佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。