广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异182号 案外人东莞佐申电子有限公司，住所地为广东省东莞市常平镇常平塘角路****楼**。 法定代表人王洪利。 委托代理人赖声平，广东莞祥律师事务所律师。 委托代理人梁妲妲，广东莞祥律师事务所律师助理。 申请人东莞瑞柯电子科技股份有限公司，住所地，住所地为广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区信息路**融易大厦主楼第**iv> 法定代表人杨琪。 委托代理人黄家伟，广东凡立（东莞）律师事务所律师。 被申请人东莞市新望包装机械有限公司，住所地，住所地为广东省东莞市企石镇东平大兴路****楼iv> 法定代表人罗永中。 委托代理人彭彩虹，系该公司员工。 关于本院受理的申请人东莞瑞柯电子科技股份有限公司（以下简称“瑞柯公司”）与被申请人东莞市新望包装机械有限公司（以下简称“新望公司”）诉前财产保全纠纷一案【案号为（2020）粤1973财保912号】，案外人东莞佐申电子有限公司（以下简称“佐申公司”）于2020年6月8日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭于2020年7月24日公开进行了听证，案外人佐申公司的委托代理人赖声平、申请人瑞柯公司的委托代理人黄家伟、被申请人新望公司的委托代理人彭彩虹到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人佐申公司向本院提出异议请求：解除对如下财产的财产保全（查封）措施，即位于东莞市桥头镇田头村××7099.57平方米国有土地使用权及地上建筑物、构筑物、附属设施、在建工程【不动产证号：粤（2017）东莞不动产权第0062846号，宗地编号441925002001GB01743】（以下简称“案涉国有建设用地使用权及地上建筑物、构筑物、附属设施、在建工程”）。事实与理由：由于被申请人新望公司与案外人已于2020年3月25日签订了《东莞市国有建设用地使用权转让合同》，约定新望公司将第三期即案涉国有建设用地使用权及地上建筑物、构筑物、附属设施、在建工程转让给案外人，转让总价为15900000元。案外人已全部付清了上述转让价款，新望公司已经交付了前述不动产及一切相关证件，并于2020年5月12日通过了东莞市自然资源局的审查，该局向案外人发送了《关于东莞市新望包装机械有限公司国有土地使用权交易成交的通知》，通知案外人可申请办理不动产转移登记相关手续。案涉土地使用权已实属案外人享有，不再属于新望公司所有，且第三期土地已经通过交易审查，正准备办理过户登记手续，现因法院查封而无法继续推进过户，案外人对此不具有任何过错。根据相关规定，案外人具有对案涉国有建设用地使用权及地上建筑物、构筑物、附属设施、在建工程申请排除执行的权利。综上，请求法院解除对案涉国有建设用地使用权及地上建筑物、构筑物、附属设施、在建工程的查封。 案外人为证明其主张，提交了以下证据予以佐证： 1.《东莞市国有建设用地使用权转让合同》（示范版本）。新望公司作为转让方（甲方）与案外人作为受让方（乙方）于2020年3月25日签订该合同，主要约定甲方根据东莞市自然资源局与新望公司签订的出让合同，合同编号为东国土出让（市场）合【2017】第003号，取得合同项下宗地的国有建设用地使用权，国有土地证号/不动产权证号为粤（2017）东莞不动产权第00628**，宗地图号为441925002001GB01743，该宗地上建有两幢建筑物，均未办理产权证书。甲方以15900000元将案涉国有建设用地使用权连同地上建筑物、构筑物及其附属设施转让给乙方，其中国有建设用地使用权转让含税价款为7120859元，地上建筑物，地上建筑物转让含税价款为8779141元向甲方支付价款，第一期700万元在2020年3月27日前，第二期450万元在2020年4月3日前，第三期440万元在2020年4月30日前；等等。 2.广东省非税收入（电子）票据（编号CI58400255）,缴款单位（人）为新望公司，内容为土地出让价款收入80万元，备注为2017WT003地块公共资源交易中心保证金。广东省非税收入（电子）票据（编号CI59972332），缴款单位（人）为新望公司，备注为2017WT003的地价款311万元。税收缴款书（税务收现专用）【编号（161）粤地现01254504】，纳税人为新望公司，金额为229970元。 3.《关于东莞市新望包装机械有限公司国有土地使用权交易成交的通知》及土地交易情况表。该成交通知是东莞市自然资源局于2020年5月12日作出，主要内容为新望公司与案外人转让国有土地使用权（20203024地块）的申请收悉，经审查，符合交易条件，该局以为其办理了交易手续；等等。 4.编号为建字第2018-24-0007号、建字第2018-24-0008号、建字第2018-24-0009号、建字第2018-24-0010号建设工程规划许可证。前述四个许可证系由东莞市城乡规划局于2018年4月4日作出，建设项目名称为新望公司包装机械设备三期项目1号厂房、2号厂房、3号宿舍楼、地下室。 5.编号为地字第2017-24-0006号建设用地规划许可证。该许可证是东莞市城乡规划局于2017年10月30日作出，用地单位为新望公司，用地位置为东莞市××镇田头角村，用地面积为7099.56平方米。 6.编号为441900201808080301号（桥头镇）、441900201808080401号（桥头镇）、441900201808080501号（桥头镇）、441900201808080601号（桥头镇）、建筑工程施工许可证。前述四个许可证系由东莞市东莞市住房和城乡建设局于2018年8月8日作出，建设项目名称为新望公司包装机械设备三期项目3号宿舍楼（框架11层）、1号厂房（框架6层）、地下室（框、地下室（框架**）框架9层），施工单位为广东仁丰建设有限公司（以下简称“仁丰公司”）。 7.广东省企业投资项目备案证。该项目备案机关为桥头镇经济科技信息局，项目名称为新望公司包装机械设备三期项目，该证加盖东莞市发展和改革局公章。 8.国有建设用地使用权出让合同。东莞市国土资源局作为出让人与新望公司作为受让人于2017年1月19日签订编号为东国土出让（市场）合【2017】第003号合同，出让宗地编号为2017WT003;等等。 9.中国建设银行单位客户专用回单。案外人分别于2020年3月26日向新望公司账户转账700万元（备注用途为土地转让预付款），于4月1日向新望公司账户转账150万元（备注用途为预付工程款）及100万元（备注用途为预付工程款），于4月2日向新望公司账户转账100万元（备注用途为预付工程款），于4月3日向新望公司账户转账100万元（备注用途为预付工程款），于4月22日向新望公司账户转账50万元（备注用途为土地及建筑物购买款）及48万元（备注用途为土地及建筑物购买款），于4月23日向新望公司账户转账150万元（备注用途为土地及建筑物购买款），于4月24日向新望公司账户转账192万元（备注用途为土地及建筑物购买款）。案外人分别于2020年4月27日、5月6日、5月8日、6月1日、6月12日、6月18日向仁丰公司的账户汇入150万元（备注用途为工程款）、100万元（备注用途为工程款）、50万元（备注用途为工程款）、240万元（备注用途为工程款）、30万元（备注用途为工程款）、70万元（备注用途为工程款）。 10.证明。该证明系仁丰公司于2020年6月16日作出，主要内容为该公司作为新望公司包装机械设备三期项目工程的总承包施工方，自2020年4月23日起，新望公司将该项目移交给案外人，案外人取代新望公司作为发包方履行与该公司的《施工合同》，案外人在项目工地设有发包人办公室；等等。 11.书面说明。该书面是由新望公司于2020年6月29日作出，主要内容为新望公司在与佐申公司签订转让合同后，其已收齐全部转让款1590万元；新望公司、佐申公司与仁丰公司已于2020年4月23日办理了相关不动产的交接手续，新望公司已将项目宗地及地上建筑物、构筑物及其附属设施移交给佐申公司占有及管理。 申请人瑞柯公司辩称，第一、案涉国有土地使用权【不动产证号：粤（2017）东莞不动产权第0062846号】登记在新望公司名下，属于新望公司所有，瑞柯公司的财产保全对象正确。第二、新望公司转让案涉国有土地使用权，实质就是为了转移公司资产，对抗法院的强制执行。第三、佐申公司的异议申请不符合对案涉国有土地使用权解除查封的法律依据。第四、异议人佐申公司尚未支付全部价款，不符合相关规定。佐申公司提交的9份银行回单中，其中有一份是备注“土地转让预付款”，四份是备注“土地及建筑物购买款”，另有四份是备注“预付工程款”，注明用途是预付工程款的明显不是案涉转让合同的转让款，故案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，法院不应支持其异议请求。 申请人为证明其主张，提交了以下证据予以佐证： 1.中国广州仲裁委员会作出的（2018）穗仲莞案字第30040号裁决书；本院作出的（2018）粤1973民初20994号民事判决书；东莞市中级人民法院作出的（2020）粤19民终774号民事判决书；本院作出的（2020）粤1973执5199号受理执行案件通知书。 2.执行笔录。2020年5月25日，新望公司实际控制人罗永辉明确表示新望公司过户税费不清楚具体需要多少，但新望公司没有能力负担。 3.佐申公司商事登记信息。佐申公司核准成立时间为2020年3月10日，为有限责任公司（法人独资）。 经审查查明，案涉国有建设用地使用权坐落于东莞市××镇田头角村，权属证明号为粤（2017）东莞不动产权第0062846号，权利类型为国有建设用地使用权，用途为工业用地，面积为7099.56平方米，共有情况为单独所有；该土地使用权上有建筑物，未办理产权证。 另查明，本院受理申请人瑞柯公司针对被申请人新望公司诉前财产保全一案【案号为（2020）粤1973财保912号】，本院依法作出（2020）粤1973财保912号民事裁定书，裁定查封或冻结被申请人新望公司价值5900000元的财产。2020年5月13日，本院依法查封了案涉登记在新望公司名下位于东莞市××镇田头角村的国有建设用地使用权。 以上事实，有民事裁定书、查封（扣押）财产清单、送达证、不动产登记信息查询结果、东莞市国有建设用地使用权转让合同、转账记录、广东省非税收入（电子）票据、税收缴款书（税务收现专用）、《关于东莞市新望包装机械有限公司国有土地使用权交易的成交通知》、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有建设用地使用权出让合同、不动产登记信息查询结果、证明、书面说明、仲裁裁决书、受理执行通知书、民事判决书、执行笔录、企业信息等证据附卷佐证。 本院认为，案外人以其受让案涉不动产为由请求解除查封，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，案外人对保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定适用案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院应审查案涉不动产的转让是否同时满足上述四个条件且其权利能够排除执行。 一、关于案涉不动产的买卖合同。案外人与新望公司签订了《东莞市国有建设用地使用权转让合同》（示范版本），约定新望公司将案涉国有建设用地使用权及地上建筑物、构筑物、附属设施、在建工程转让给案外人，该合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。本院于2020年5月13日对案涉国有建设用地使用权进行查封，而案外人与新望公司早于2020年3月25日签订了转让合同。据此，本院认定案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 二、关于案涉国有建设用地使用权的价款支付。根据案外人所提交的中国建设银行单位客户专用回单证据显示，案外人于2020年3月26日至2020年4月24日通过银行转账方式将1590万元支付给新望公司，案外人据此主张其已按合同约定付清了全部价款。对于申请人提出因案外人有四笔款项为预付工程款而非合同转让价款的主张，因该四笔款项转账的时间与合同所约定的第二期支付450万的价款时间相对应，且转让合同里面也包括地上建筑物、构筑物及其附属设施，申请人亦未能提交其他相反证据予以反驳，故本院对于申请人的前述主张不予认可。因此，本院认定案外人已按照合同约定支付了转让案涉国有建设用地使用权的全部价款。 三、关于案涉国有建设用地使用权的占有。从案外人所提交的支付工程款、设立建设单位办公室等资料，可证明案外人在2020年4月已开始占有、管理案涉国有建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物、附属设施、在建工程。据此，本院认定案涉不动产由案外人实际占有。 四、关于案涉国有建设用地使用权未办理过户的原因。从东莞市自然资源局于2020年5月12日作出《关于东莞市新望包装机械有限公司国有土地使用权交易成交的通知》及土地交易情况表可知，在合同签订后，案外人积极办理过户登记手续并向相关部门提交资料，但因案涉案涉国有建设用地使用权于2020年5月13日已被法院查封，导致无法继续办理过户手续，案外人对未办理过户不存在过错。因本案无其他相反证据予以推翻该主张，故本院认定案涉国有建设用地使用权至今未办理过户的原因并非由案外人自身造成。 综上所述，案外人提出的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 中止对东莞市新望包装机械有限公司名下位于东莞市桥头镇田头角村国有建设用地使用权【证号为粤（2017）东莞不动产权第0062846号】的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李能耀 审判员  何业生 审判员  莫芷维 二〇二〇年八月二十一日 法官助理张君秋 书记员刘嘉泰 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。