昆明市盘龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0103执异272号案外人（异议人）：彭海娟，女，汉族，1966年9月25日生，住重庆市开县（东）847号附1号3幢4单元5-1委托代理人：周琨杰，系云南耀律律师事务所律师，一般授权代理。申请人：徐兵，男，汉族，1966年7月24日生，住云南省昆明市盘龙区委托代理人：杨艳、阿贵忠，系云南匠诚律师事务所律师，特别授权代理。被申请人：彭薇，男，汉族，1967年2月26日生，住云南省昆明市盘龙区本院在执行徐兵申请对彭薇财产保全一案中，案外人彭海娟提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人彭海娟称：2010年11月6日，我与彭薇签订了《市公安局呈贡新区公务员住房转让协议》，约定我向彭海娟转让呈贡新区公务员住宅及配套车位，我向彭薇一次性支付转让金100000元。合同签订当日，我以现金形式向彭薇支付了100000元的转让金。2012年7月16日，双方签订了《市公安局呈贡新区公务员配套住房转让协议》，约定由我向彭薇支付25万元的首付款（20万元为房屋款，5万元为车位费），我由此取得昆明市呈贡新区公务员配套住房及车位的认购资格。我按照合同约定向彭薇支付了250000元的首付款。2013年10月19日，我在彭薇的陪同下选定了金盾俊园Ａ5地块23幢3单元1层101室及车位Ａ5-Ｅ026，即本案的涉案房屋和车位。随后按照开发商呈贡俊发伟业房地产开发有限公司（以下简称“俊发公司”）要求，我于2015年10月25日向俊发公司通过刷卡方式支付了房屋尾款350520元，煤气费4500元，分户式空气源热泵5500元，电话／宽带／有线电视费800元，可视对讲费3000元，远程抄表1900元，以及车位尾款68000元。至此，我已经支付了本案涉案房屋的转让费100000元，购房款550520元，其中300000元由我向彭薇支付，350520元由我直接向房屋开发商俊发公司支付。同时我也已经支付了本案涉案车位的所有购车位款，50000元由我向彭薇支付，68000由我直接向俊发公司支付。2013年11月28日，彭薇代替我与俊发公司签订了涉案房屋的《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园住宅Ａ5-23-3-101）及涉案车位的《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园Ａ5-Ｅ026），签订完毕后，该两份《商品房购销合同》即由我持有。2015年5月25日，为办理该房屋所有权证及向开发商俊发公司接房，我向俊发公司支付了涉案房屋契税16515元、涉案车位契税3684元，向房屋所属物业公司云南俊发物业服务有限公司（以下简称“俊发物业”）支付了涉案房屋土地证办理费200元、涉案车位土地证办理费300元，涉案房屋物管费2836.1元、涉案车位物管费387元及涉案房屋维修基金16628.4元、涉案车位维修基金1842.7元。随后，俊发物业在当日就向我交付了涉案房屋及涉案车位，我在接收该房屋和车位后，对该房屋进行了装修，按时缴纳了使用该房屋和车位时产生的水电费、物业管理费等费用。故涉案房屋和涉案车位已经由我在2015年5月25日起即俊发公司交房后占有并使用至今。需要特别说明的是，与购买该房屋及车位有关的所有合同、发票、收据等相关材料均在我及彭薇与俊发公司办理后的第一时间交由我持有。故在房屋所有权证办理成功后，也是由我携带相关资料与彭薇一同前往俊发物业所在地，领取《房屋所有权证》，编号为昆房权证呈贡字第**的《房屋所有权证》也是由我持有至今。在《房屋所有权证》办证完成后，我多次向彭薇提出办理过户手续，但彭薇以本案中涉案房屋属于昆明市，5年内无法过户，拒绝为我办理过户登记。同时在2012年7月16日双方签订的《市公安局呈贡新区公务员配套住房转让协议》中，也明确表明因本商品房性质特殊，故先期商品房产权暂寄彭薇名下。同时，彭薇本人迟迟拒绝去办理车位的《不动产权证》。因此，异议人我始终无法办理涉案房屋及车位的过户登记手续。本案中，异议人我与被保全人彭薇签订了合法有效的合同，同时异议人于2015年10月25日前向彭薇及俊发公司支付了所有的购房款及购车位款，并合法占有该房屋及车位使用至今。虽然该争议房屋及车位至今还在彭薇名下，但是因为彭薇以《市公安局呈贡新区公务员配套住房转让协议》中约定及该房屋性质特殊为理由拒绝为我办理过户手续，异议人对尚未办理过户登记手续没有过错，也就是说，并非因为异议人自身原因未办理过户登记。请求解除对彭薇名下的位于云南省昆明市呈贡区车位的查封。为证明其主张，案外人彭海娟向本院提交了《市公安局呈贡新区公务员住房转让协议》《市公安局呈贡新区公务员配套住房转让协议》、转账明细、俊发伟业呈贡项目认购资格确认单、时代俊园一期商品房购销确认书、收据、金盾俊园收款确认单、《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园住宅Ａ5-23-3-101）、金盾俊园项目业主入住结算单、金盾（时代）俊园费用抵消单、对账单、发票、税收缴款书、呈贡金盾俊园101号房屋备忘录、昆房权证呈贡字第**《房屋所有权证》、水电燃气缴费凭证、涉案房屋照片、车位款收据、《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园Ａ5-Ｅ026）、金盾俊园项目业主入住结算单（车位）。申请人徐兵答辩称：彭海娟应当通过诉讼方式确认涉案保全财产云南省昆明市呈贡区金盾俊园A5地块23幢3单元101室、金盾俊园A5地块地下车库-1层E026号车位产权归属。请求驳回彭海娟的异议。被申请人彭薇经本院依法送达异议材料，未提交证据及发表质证答辩意见。本院查明，徐兵诉彭薇民间借贷纠纷一案，申请人徐兵于2019年4月12日向本院申请财产保全，本院经审查后作出（2019）云0103民初3609号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人彭薇所有的价值合计2000000元的财产。2019年4月18日，本院以（2019）云0103民初3609号《民事裁定书》、（2019）云0103执保323号《协助执行通知书》查封了彭薇名下坐落于昆明市呈贡区房屋［不动产权证号：云（2016）呈贡区不动产权第××号］、马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园Ａ5地块Ａ5地下车库-1层车位Ｅ026号（合同登记号：ＫＭ2013112800390），查封期限为2019年4月18日至2022年4月17日。2010年11月6日，彭薇、彭海娟签订了《市公安局呈贡新区公务员住房转让协议》；2012年7月16日，彭薇、彭海娟签订了《市公安局呈贡新区公务员配套住房转让协议》，双方就昆明市呈贡新区公务员住房转让事宜达成协议。2013年11月28日彭薇与呈贡俊发伟业房地产有限公司签订了《商品房购销合同》，就买卖金盾俊园Ａ5地块23栋3单元1层101号房屋、金盾俊园Ａ5地块Ａ5地下室-1层车位Ｅ026号达成协议，上述房屋价款550520元、车位价款118000已付清。2015年12月8日，上述房屋的房屋所有权证书办理完成，房产证号为昆房权证呈贡字第**。上述房屋和车位自2015年8月5日至2017年8月31日的物业管理服务费已缴纳。另查明，彭海娟与彭薇所有权确认纠纷一案，昆明市呈贡区人民法院于2020年1月13日立案，经审理后作出判决：云南省昆明市呈贡区房屋（房屋所有权证号为：昆房房权证呈贡字第**）金盾俊园Ａ5地块Ａ5地下室-1层Ｅ026号车位（合同登记号：ＫＭ2013112800390）由彭海娟所有。该判决已于2020年4月3日生效。本院认为，不动产物权的归属，以不动产登记簿为根据。不动产登记信息和商品房买卖合同登记备案表显示，位于昆明市呈贡区房屋的权利人为彭薇，位于马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园Ａ5地块Ａ5地下车库**车位**的买受人为彭薇。案外人彭海娟虽主张其为涉案房屋的实际买受人和权利人，而该房屋的房屋所有权证在2015年12月8日即已完成登记办理，在此之后直至2019年4月18日涉案房屋被本院查封前，其并没有提供证据证明采取过积极的民事法律行为主张将涉案房屋过户登记至其名下。即对于涉案房屋和车位未办理过户登记，案外人彭海娟并没有举证证明非因其自身原因或者其对此没有过错。另外需要说明的是，在昆明市呈贡区人民法院审理涉案房屋和车位的确权诉讼时，该房屋和车位已被本院执行局查封，该确权判决无法作为本案异议审查的依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零三条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：驳回案外人彭海娟的异议申请。案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 瑞审判员 陈 为审判员 菅文龙二〇二〇年八月四日书记员 彭 湃