福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1945号 原告（反诉被告）：福建福维股份有限公司，住所地福建省永安市曹远镇清水池村**。 法定代表人：魏平和，职务董事长。 委托诉讼代理人：郭昌添，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓烽，福建建达律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：晋安区兴达文具店，住，住所地福建省福州市晋安区/div> 经营者：陈淑兰，女，1934年4月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：任建生，福建秉峰律师事务所律师。 原告福建福维股份有限公司与被告晋安区兴达文具店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，被告晋安区兴达文具店当庭提出反诉，本院予以合并审理。原告福建福维股份有限公司、被告晋安区兴达文具店的经营者陈淑兰、委托诉讼代理人任建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建福维股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告晋安区兴达文具店立即腾退位于福州市晋安区仓库南侧面积270平方米的租赁房屋并交还原告福建福维股份有限公司；2.被告晋安区兴达文具店立即向原告福建福维股份有限公司支付2017年4月1日至2017年8月31日未支付的租金24560元；3.原告福建福维股份有限公司收取的履约保证金8910元不予退还；4.被告晋安区兴达文具店立即向原告福建福维股份有限公司支付律师服务费5000元；5.被告兴达文具店承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月20日，原、被告签订《房产租赁合同》一份，约定：（一）原告将名下位于福州市晋安区仓库南侧面积270平方米房产出租给被告，租期自2014年9月1日起至2017年8月31日止，租赁用途为仓储。（二）每月前10日交纳当月租金，2016年9月1日至2017年8月31日期间每月租金为4912元。（三）被告向原告缴纳履约保证金8910元，被告如有违约，视违约情节扣除违约金后退还。（四）违反法律或者违反合同规定不履行或不完全履行的一方应向对方支付与本合同履约保证金等额的违约金；被告违反本合同规定或违反法律规定产生的各种纠纷，原告为解决纠纷产生的各类委托律师代理费均由被告全额承担。（五）本合同履行期满，被告应当在终止日前无条件无偿搬迁在租赁房屋内属被告的财物。被告依约交纳履约保证金8910元，并按期支付租金直至2017年3月31日，之后未再支付租金，至今尚欠2017年4月1日至2017年8月31日共5个月的租金共计24560元。2017年8月1日原告向被告送达《合同终止、限期搬离并移交租赁房产告知书》，书面提出租期届满后终止合同，被告未提出异议。但被告在租期届满后，仍占用该房屋拒不交还。此后，原告于2019年7月18日、2020年2月24日分别向被告发函催讨拖欠租金并通知搬离，被告均不搬离并占用至今。原告认为，原、被告之间的《房产租赁合同》合法有效，被告自2017年4月10日起未依约向原告缴纳租金，拖欠从2017年4月1日至2017年8月31日长达5个月的租金，租期满后拒不依约返还租赁房屋，已构成严重违约。原告依法有权要求被告腾退、交还租赁房屋、并向原告支付尚欠的租金。此外，根据租赁合同约定，在被告违约的情况下，原告有权要求被告支付违约金并在履约保证金中扣除，扣除之后履约保证金不予退还；同时，为解决被告违约产生的本案纠纷，原告特聘请律师代理并支付律师费5000元，该费用依约应由被告承担。 被告晋安区兴达文具店辩称：一、原、被告双方签订的《房产租赁合同》合法有效。二、原告指责被告拖欠租金，拒绝返还履约保证金并要求被告承担其律师费用没有事实与法律依据。原告明知双方签订的租赁合同未到期，却提前解除租赁合同，负有过错，应视为违约，并非被告过错。如果讼争房屋存在征收情况，被告有权作为实际承租人与经营者参与协商、获得补偿，但被告未告知原告讼争房屋的征收部门及征收实施单位。 反诉原告晋安区兴达文具店向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告因本案诉讼支出的律师费5000元；2.反诉被告退还反诉原告履约保证金8910元。事实和理由：由于反诉被告没有告知反诉原告讼争房屋属于拆迁，同时在合同期未满的情况下，强行于2017年4月份开始对讼争房屋断水、断电，故反诉原告拒绝向反诉被告交纳租金。 反诉被告福建福维股份有限公司辩称：1.反诉被告不存在任何违约行为，反诉原告请求反诉被告支付的律师费，是为了应诉本案聘请律师产生的费用，该费用依法不应由反诉被告承担。2.反诉原告至今欠付5个月租金构成违约，依据双方租赁合同约定，履约保证金应由反诉被告扣除，不予退还。3.反诉被告没有采取停水、停电的措施，反诉原告也并未举证证明该事实，应承担举证不能的不利后果。综上恳请驳回反诉原告的全部反诉请求。 本院经审理查明事实如下：2014年10月20日，原告与被告签订《房产租赁合同》，约定被告承租原告位于福州市晋安区溪口伏岭坡山三号仓库南侧面积270平方米的房屋（以下简称讼争房屋），每平方米月租金16.5元，每满一个年度递增5%租金，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日止，租赁用途为仓储。租金按月缴纳，除第一个月租金外，之后的租金在每月10日前交纳，其中，2014年10月1日至2015年8月31日期间每月租金为4455元，2015年9月1日至2016年8月31日期间每月租金为4678元，2016年9月1日至2017年8月31日期间每月租金为4912元。签订合同时，被告应当向原告交纳相当于本合同二个月租金额的履约保证金8910元，合同租赁期满被告搬迁完毕并交还租赁房产的十个工作日后被告向原告办理无息退还，被告在无违约的情况下全额退还，如有违约视违约情节扣除违约金后余额退还。履约保证金不能抵扣租金和被告应承担的其他费用。本租赁行为因原告企业改制或原告需要收回自用、或者政府征用拆迁、收储、或者法律或规章以及上级主管部门认为等出现应当收回的情形，原告提前二个月书面通知被告，原告单方有权解除本合同并终止履行，且不承担任何补偿或违约等责任。原、被告任何一方违反法律或本合同规定不履行或不完全履行造成解除本合同履行的，违反法律或者违反本合同规定的一方应当向对方支付与本合同履约保证金等额的违约金，造成对方损失的应当赔偿。被告违反本合同规定或违反法律规定产生的各类纠纷，原告为解决纠纷产生的各类委托代理费用由被告全额承担。本合同履行期限届满或者本合同约定的解除终止情形出现，被告应当在终止日前无条件无偿搬迁在租赁房屋内属于被告的财物，逾期搬迁期间被告按本合同规定的租金额双倍支付给原告租金。 上述合同签订后，被告依约支付押金8910元，并支付租金至2017年3月份。2017年4月，原告通知被告称讼争房屋被政府征收，要求被告搬离该房屋。后被告未搬离，亦未支付租金，原告于2017年8月1日向被告送达《合同终止、限期搬离并移交租赁房产告知书》，告知被告至合同履行期限届满的2017年8月31日，终止双方签订的《房产租赁合同》，要求被告按照合同约定在终止日前无条件无偿搬迁在租赁房屋内的财物等。2019年7月18日，原告通知被告称双方房屋租赁合同已到期，要求被告于2019年7月23日前自行腾空搬离所占用的房产。2020年2月24日，原告向被告发出《催告函》，催促被告支付拖欠的2017年4月1日至2017年8月31日期间的租金24560元。被告至今未搬离讼争房屋，亦未支付租金。讼争房屋尚未因征收而拆除。被告因本案诉讼支出律师费5000元。 以上事实，有产权证复印件、土地证复印件、《房产租赁合同》、履约保证金收款收据、2017年1-3月租金收款回单、《合同终止、限期搬离并移交租赁房产告知书》、通知、《催告函》、送达信息、张贴照片、福州市晋安区房屋征收工程处出具的收据、委托代理合同（被告方）、增值税普通发票及当事人的陈述证实，本院予以认定。 本院认为： 一、本诉部分。 原、被告之间的《房产租赁合同》依法成立，具有法律效力，双方应当依约履行。《房产租赁合同》约定的租赁期限已于2017年8月31日届满，原告请求被告腾退并交还讼争房屋，有合同和法律依据，应予支持。被告承租使用原告房屋应当按约支付租金，原告请求被告支付2017年4月1日至2017年8月31日期间拖欠的租金24560元，应予支持。本案《房产租赁合同》系因履行期限届满而终止，不存在合同解除的违约责任问题；被告在租期满后未搬离讼争房屋虽已经构成违约，但不予退还履约保证金并非《房产租赁合同》就该违约情形约定的违约责任，故原告主张不予退还履约保证金缺乏合同依据，不予支持。鉴于原告已经诉请被告腾退讼争房屋，本院确认履约保证金先行用于抵扣拖欠的租金，抵扣后被告还应支付原告租金15650元。原告举证的委托代理合同尚不足以证明其因本案实际支出律师费5000元，其主张被告支付该费用缺乏事实依据，不予支持。 二、反诉部分。 反诉原告主张反诉被告自2017年4月份开始即对讼争房屋断水、断电，但未提供证据证明，本院不予认定。反诉被告虽在租赁期限届满前通知反诉原告搬离讼争房屋，但反诉原告并未搬离，《房产租赁合同》实际履行至合同期限届满，反诉原告并无拒付租金的合法事由。告知房屋征收实施单位情况不属于法律规定或《房产租赁合同》约定的出租人义务范畴，反诉原告欲了解该信息，可自行向政府部门查询、核实，不能以反诉被告未告知征收部门情况为由拒绝履行合同义务。反诉原告违约导致本案诉讼，其请求反诉被告支付其律师费没有依据，不予支持。反诉原告尚未交还讼争房屋，其诉请退还履约保证金不符合合同约定，本院确定该履行保证金先行用于抵扣拖欠的租金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告晋安区兴达文具店应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离坐落福州市晋安区溪口伏岭坡山三号仓库南侧面积270平方米的租赁房屋，并将该房屋交还原告福建福维股份有限公司。 二、被告晋安区兴达文具店应于本判决生效之日起十日内向原告福建福维股份有限公司支付2017年4月1日至2017年8月31日期间的剩余拖欠租金15650元。 三、驳回原告福建福维股份有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告晋安区兴达文具店的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费762元，减半收取计381元，由原告福建福维股份有限公司负担138元，被告晋安区兴达文具店负担243元。反诉案件受理费74元由反诉原告晋安区兴达文具店负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李蓓蓓 二〇二〇年八月七日 书记员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。