江苏省常州市新北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0411民初3730号 原告:陈勇，男，1981年11月3日生，汉族，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：吴剑波，江苏东臻律师事务所律师。 被告：许金和，男，1960年5月24日生，汉族，住江苏省常州市新**。 被告：陈维娟，女，1967年4月1日生，汉族，住江苏省常州市新**。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张辉，江苏常一律师事务所律师。 原告陈勇与被告许金和、陈维娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法由审判员莫礼花担任审判长，与人民陪审员任一群、王平西共同组成合议庭于2019年11月11日公开开庭进行了审理。后由审判员莫礼花担任审判长，与人民陪审员蒋琳、吴叶萍共同组成合议庭于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告陈勇及其委托诉讼代理人吴剑波，被告许金和、陈维娟共同委托诉讼代理人张辉两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈勇向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的常州市房屋转让合同；2、判令被告退还购房定金20000元；3、被告赔偿原告中介费9000元；4、被告承担违约责任，赔偿原告购房损失743500元；5、诉讼费用、鉴定费由被告承担。事实和理由如下：原、被告经过协商，常州市云天房产中介有限公司九洲花园分公司提供中介服务，于2016年11月27日达成房屋买卖合意，签订《常州市房屋转让合同》，合同约定：1.被告向原告转让其所有的常州市新北区××花园××幢××单元××室房屋，该房屋面积128.48平方米，并告知原告：房产证在待办。2.房屋转让总价为678000元，在签订合同时原告需支付被告购房定金20000元。3.双方约定房款支付方式为：双方办理资金监管时，原告支付被告房款138000元，原告另支付50000元房款到邮政银行资金监管专用账户上。双方在办理资金监管时，原告向银行贷款47万元并按规定时间到该资金监管专用账户上。4.在甲方的不动产证下来后七个工作日内，双方约定于2017年6月30日前办理资金监管手续，并在贷款放款后3天内办理产权转移登记手续。5.被告承诺出售此房无债权债务纠纷，并承诺产权人到场签字办理过户手续，如未到现场则一切违约责任由被告承担。双方对合同的其他事项也进行了约定。在签订合同的同日原告支付了房屋的购房定金20000元，被告收取定金。后将该房屋的大门钥匙、邮箱钥匙、门禁电话、房屋档案袋等交付给原告。2017年春节后，原告联系被告就继续履行合同交付房款一事进行沟通，但被告表示要涨价，并且要求原告一次性付款，如果不同意就毁约，此后原被告双方在2017年5月初在中介公司进行沟通，原告要求按照合同履行，但被告一意要涨价，并且要求原告一次性付款，不同意就毁约。在2017年5月中旬再次和被告沟通，但被告反而变本加厉要将房款涨到860000元，不同意就毁约。在此情况下，原告坚决不同意被告的做法，要求被告按照合同履行。在甲方的不动产证下来后七个工作日内，本来需要被告配合办理资金监管手续，并接受第一笔购房款138000元，但被告毁约不办理相关手续，不接受第一笔购房款。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，希贵院能依法支持原告的诉讼请求。 被告许金和、陈维娟共同辩称，双方于2016年11月27日签订的《常州市房屋转让合同》应该予以解除。根据双方签订的该合同第5条第一款已经明确约定了2017年6月30日为办理资金监管手续的最后日期，双方在签订合同时被告告知原告案涉房屋产权证明可能在2017年5月中旬左右可以拿到，因此在该条中已经明确了实际办理资金监管手续的日期。由于案涉房屋涉及政府迟延交纳土地出让金的问题，以至于在2017年6月30日前案涉房屋迟迟不能办理产权证明，此事原告在提供的录音证据中也有所体现，为此被告曾多次与原告的妻子协商，告知因土地出让金的缘故，案涉房屋不能按合同约定的期限申领产权证明，原告的妻子也表示对此事也调查过，也知悉此事。因此如果在订立合同当时就已经出现了该情况就表明相关当事人已经认识到合同的基础发生了变化，且对这个变化自愿承担风险。但在本案中恰恰相反，被告是在合同签订之后才得知房屋的产权证不能如期申领，因此原告也不能按照合同约定的期限办理资金监管手续，从而不能正常办理银行按揭贷款，被告也同样不能顺利获取出卖房屋的对价，因此根据最高院合同法司法解释二的第二十六条之规定非因双方当事人的原因发生了在订立合同时难以预料的不能按合同约定的期间办理产权证。2、原、被告双方在2016年10月27日签订房屋买卖合同被告在原告支付了20000元购房定金（其中10000元由中介保管)的情况下就已经将该房屋所有的钥匙已全部交付给原告，这足以表明被告是按照合同履行义务的。且从原告提供的录音证据中也反映出了被告与原告的妻子为房屋买卖事宜曾多次协商，但事实上被告与原告妻子的协商不仅仅只限于这三次，在5月3日之前被告就已经原告的妻子协商，屡次告知原告的妻子案涉房屋在2017年6月30日之前因政府的原因是办理不了产权证明的，若原告还想继续履行本合同必须向被告一次性支付全额房价款，不然被告以何种方式来获得房屋的对价，同时被告还告知原告的妻子如不能一次性全额支付双方是要解除该份合同的，并向原告退还已收取的定金。但原告的妻子却以一时筹不到资金为由一直在推诿，不能给予被告是否还要继续履行合同的这样的明确的答复。而事实上当时常州地区的房价已在节节攀升，但被告还是本着诚信交易的原则上继续履行合同，所以还不断的与原告妻子协商，要求他们在不能办理资金监管的前提下通过来另一种方式即支付全额房款双方也是可以继续合同的但原告妻子没有同意该方案。3、原告在2017年5月之后对案涉房屋是否还要继续买卖一直没有一个准确的回复给被告，被告多次催促也无果，因此根据上述法律规定该买卖合同应该予以解除。 经审理查明：2016年11月27日，原告陈勇（乙方）与被告许金和（甲方）与常州市云天房产中介有限公司九州分公司（丙方）签订常州市房屋转让合同一份，约定被告许金和将其所有的位于玲珑花园30幢甲单元602室房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给原告，房屋建筑面积为128.48平方米，房屋成交价为678000元，在签订合同时先支付20000元定金，其中10000元暂存在中介方。该合同约定通过邮政银行办理资金监管，原、被告办理资金监管手续时，原告支付房款138000元到被告账户，另支付500000元至资金监管专用账户。该合同第三条约定：甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方房屋有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。该合同第五条约定：甲乙双方约定于2017年6月30日前办理资金监管手续，并于资金监管完成时或乙方贷款（公积金房款承诺书）3个工作日内甲乙双方办理产权转移登记手续及维修基金过户手续。在该条处手工备注：不动产证下来七个工作日之内。第七条约定：甲方若中途毁约，应在毁约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币20000元，同时甲方必须赔偿丙方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为该房屋成交总价的2%。如甲乙任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总金额的，违约方应据实赔偿。该合同签订当日，被告许金和向原告出具收条一份，载明：今收到陈勇购买玲珑花园30-甲-602室房屋定金20000元（其中10000元暂存于中介方）。 另查明：案涉房屋系两被告获得的拆迁安置房，两被告于2016年12月15日与常州市新北区城市管理与建设局、常州市新北区龙虎塘街道房屋征收与补偿服务中心签订房屋征收与补偿协议书一份，通过产权调换形式获得案涉房屋在内的五套安置房。两被告于2017年8月28日补办了结婚证，案涉房屋于2017年9月22日登记在两被告名下。庭审中，被告陈维娟明确表示对于案涉房地产转让合同不知情，也不同意出售该房屋。 又查明：经原告申请，本院委托江苏鲲鹏土地房地产评估咨询有限公司对案涉房屋于2017年6月30日以及2019年11月11日的市场价值进行鉴定，该公司于2020年6月5日作出（江苏）鲲鹏2020（估）字第SW051906-1号房地产估价报告，鉴定结论为案涉房屋在价值时点即2017年6月30日的市场价值为927900元。该公司于2020年6月5日作出（江苏）鲲鹏2020（估）字第SW051906号房地产估价报告，鉴定结论为案涉房屋在价值时点即2019年11月11日的市场价值为1421500元。为此，原告共计支出鉴定费16262元。 另查明：原告为证明被告违约的事实，提供了原告妻子与被告许金和之间的三段谈话录音。2017年5月3日，原告妻子与被告许金和的谈话录音显示，被告许金和：我们拿这个房子也是急等着钱用，懂我的意思乏？原告妻子：嗯。被告许金和：拿这个房子就是想一下子拿钱，就是因为办不到房产证。原告妻子：那现在是什么时候能办到房产证？被告许金和：现在是不知道的，因为龙虎塘开发商欠一个多亿的钱。被告许金和：现在就是这个情况，我们按照这个合同的话，68万元，现在你付给我的话，不贷款的话，你应该要拿的出来的。原告妻子：这个全额的话，有点困难的。被告许金和：困难是你的事，按照合同的约定来说，第一点如果你68万拿不出的话，那你就不要买了，你付了钱了我会写东西给你的，会协助你办理产证的，因为现在房价还在涨的。原告妻子：我就是不明白，这个房产证为什么办不下来呢？被告许金和：这个就是龙虎塘政府欠了市政府的土地出让金，我比你了解的多了。首先不是我的原因，还有个什么事呢？你要等，要等6.30号，到6.30号还办不下来的话，就无条件解除合同，我现在5.3日已经解除一个人了，人家也担心的，付了全款以后，也不知道这个房产证有没有。2017年5月23日19时40分，原告妻子与被告许金和的谈话录音显示，被告许金和：我有店面房的，有4万的也解除了，你的房子我退你1万元钱，他懂我的意思吗？你要是不情愿的话，你要赔了，这个你懂的。原告妻子：如果双方都有违约的情况的话，这个我也懂的。许金和：你也理解点我，我这个房子可以不卖给你的，但我不会做这样的事的，你们买套房子也不容易的，当时只有付个首付就可以贷款的，现在你要想办法。原告妻子：当时是这样的，我只要付个首付，就可以贷款了。被告许金和：这样你只有去借钱了，你又借不到，又这样拖着，如果你借不到了，你就做好准备，我把钱退给你，包括中介的钱也退给你，懂我的意思吗？我就不会把房子卖给你了。你也可以到法院去告我的。原告妻子：那就是说，我凑的到的话就给你打电话。被告许金和：凑不到，唯一的办法就是你去贷款。原告妻子：我就是凑到68万，到现在我还没有看到房产证，如果给他了，对我一点没有保障了，我一点底都没有。2017年5月15日，原告妻子与被告许金和的谈话录音显示，被告许金和：你听我说，我工地是要用钱了，我可以把这个钱用了。我还不知道房价涨这么多了，当然房产证还是拿不到，你要拖，我随便你，其他话我都不说，你和你老公说，去借钱。原告妻子：钱我肯定是去借了，我钱已经借的差不多了。许金和：如果房子跟市场价来去不大的，我还会给你，来去太大了，相差20来万以上了，我的意思是什么，各人承担一半，你承担一半，如果你承担不了的话，我们就这样了，你看吧。中介：许的意思是602的房子86万卖给你，第二个付款方式再晚点商量确定，第二条就是赔你20000元，还20000元。许：哎哎哎，是的。原告妻子：前天我老公不是说房子是85万可以卖的吗，怎么又涨到86万了？许金和：我打过电话了，房产证很快下来的。许金和：听我讲啊，原因在哪里啊，因为我去年卖这个房子的时候，我要钱用，后来拿不到房产证，我只能在外面借钱在工地上用，你相信的吧，我把我老婆叫过来，你把钱付了40万，后面贷款再付，同意吗？原告妻子：我回去考虑，如果同意了就星期三过来。许金和：好的，如果不同意的话，我们也把这个问题解决掉。原告妻子：我有数了。 上述事实，由常州市房屋转让合同、收条、房屋征收与补偿协议书、房地产估价报告、录音、鉴定费票据等证据以及原、被告双方在庭审中的陈述及自认等在卷证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告陈勇与被告许金和之间签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于原告陈勇要求解除双方签订的房屋转让合同的诉讼请求。根据原告陈勇提供的证据以及庭审中原、被告的陈述及质辩意见，被告许金和在签订案涉房屋转让合同后以房产证不能按期办理为由向原告提出要求一次性付款的请求，后在双方协商过程中又提出房价涨至860000元，双方重新签订合同的请求，显然已经违背了双方合同的约定，结合案涉房屋共有人暨被告陈维娟在庭审中明确表示对于案涉房屋转让合同不知情，不同意出卖案涉房屋，导致案涉合同无法履行，已构成根本违约。故对原告陈勇要求解除房屋转让合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还，故对原告陈勇要求被告许金和返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告陈勇要求被告赔偿损失743500元的诉讼请求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。鉴于原、被告签订案涉房屋买卖合同后至原告提出解除合同时案涉房屋价格持续上涨的事实，原告陈勇因被告许金和的违约所造成的损失，可预见的即是房屋市场价与合同价的差额。通过本案查明的事实，原、被告双方于2017年5月就案涉房屋进行多次协商，被告许金和也明确表示其不愿意按照案涉合同的约定继续履行合同，并明确向原告提出房价涨至860000元双方重新签订合同的请求。按照双方房屋转让合同的约定，2017年6月30日系双方约定的办理资金监管手续的最后期限，截止该日期，原告在明知被告不愿履行合同的情况下，未能及时止损，直至2019年5月15日才诉至法院，这期间的损失显然属于扩大的损失。综合本案实际情况，本院认为应当按照案涉房屋于2017年6月30日的市场价值与合同价的差额作为原告损失的赔偿依据，其余不予支持。故对原告要求被告许金和赔偿损失249900元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担中介费9000元的诉讼请求，该费用双方并未明确约定，且前述被告承担的违约赔偿已能弥补原告的损失，故对该费用，本院不予支持。被告陈维娟并非案涉房屋买卖合同的相对方，故对原告要求被告陈维娟承担返还定金、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈勇与被告许金和于2016年11月27日签订的常州市房屋转让合同中的房屋买卖部分。 二、被告许金和于本判决生效之日起十日内返还原告陈勇定金20000元，并赔偿原告陈勇房屋差价损失249900元，共计269900元。 二、驳回原告陈勇的其余诉讼请求。 若被告未按照指定期间履行上述给付金钱的义务则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10580元，保全费4020元，鉴定费16262元，合计30862元，由原告陈勇负担20079元，由被告许金和负担10783元（此款原告已预交，原告同意被告应负担的部分由被告于本判决生效之日起十日内直接向原告支付，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 审 判 长  莫礼花 人民陪审员  蒋 琳 人民陪审员  吴叶萍 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  吕 冰