广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0102民初2683号 原告：广西唐昇投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区邕宾路******房，统一社会信用代码：91450102MA5MWP1G65。 法定代表人：杨涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：农连珠，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林霄华，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 被告：韦炘妤，女，1989年11月18日出生，仫佬族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：王婕，广西欣源律师事务所律师。 原告广西唐昇投资有限公司（以下简称“唐昇公司”）与被告韦炘妤商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告唐昇公司的委托诉讼代理人农连珠、林霄华，被告韦炘妤的委托诉讼代理人王婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐昇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期付款违约金73034元；2、判令被告承担原告为实现债权委托律师而支付的律师费，暂计6000元；3、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年8月9日，被告就购买位于南宁市兴宁区大唐印象21号楼1单元二层201号房（以下简称“201号房”）事宜与被告签订了《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议。被告应按合同约定的时间及金额向原告支付房屋购房款。但是购房合同签订后，被告向原告支付了购房款296420元，剩余房款689000元经原告多次催收后被告仍未支付，已经构成违约。现被告已经将钱款本金支付完毕，根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，原告要求被告支付逾期付款的违约金和律师费、案件受理费。 被告韦炘妤答辩称，不同意原告的诉讼请求。根据城市房地产管理法的规定，转让应当签订书面的转让合同。根据合同法，签订合同应当采用书面形式，应当签订预售合同。本案被告在与原告签订合同后，原告在被告没有签署日期的情况下把被告合同留置，被告于2019年12月7日才拿到商品房买卖合同，原告以被告未支付专项维修资金和物业费为由留置被告合同，基于原告开发商的强势地位，被告也没有在合同上骑缝签名或者骑缝按指印，被告担心原告单方变更合同，因此在银行已经同意放款的请款下，被告要求银行暂缓放款是履行不安抗辩权的行为，被告不存在违约，是原告违约在先。从安全交易的角度，合同没有约定被告应当先交付专项维修资金和物业费才能取得书面买卖合同，开放商任意以各种理由留置买受人合同是危害交易安全的行为。被告不存在无法支付房款的情形，被告拿到合同后依照合同支付了每一笔分期款项，至今还在支付，因此被告要求银行迟延房款行为并未对原告造成实际损害，被告无需支付违约金及其他费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市兴宁区大唐印象项目为原告唐昇公司开发建设，原告于2018年10月25日取得了该项目的《商品房预售许可证》。 2019年8月9日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告将其开发建设的201号房转让给被告，总价985420元，被告采取按揭贷款方式付款，即在合同签订的同时支付296420元，剩余房款689000元在本合同签订之日申请办理银行按揭贷款手续，并按贷款方式付款；被告应当按照有关规定交纳专项维修资金，合同并约定了双方的其他权利义务。《南宁市商品房买卖合同》附件6《补充协议》并约定：双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者向人民法院起诉等途径解决，如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议是由买受人违约或/及过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担。同日，原、被告签订《补充协议》，约定被告应于2019年8月3日前向原告支付10%的购房款，于2019年8月15日前支付20.08%的购房款，剩余购房款689000元由被告以银行按揭贷款的方式付清给原告，被告前述30.08%的购房款在按约定付清之日起5日内向贷款机构提交贷款所必需的符合要求、真实的、全面的、有效的全部资料；被告逾期付款未超过30日，自协议约定的应付款期限之次日起至实际全部支付应付款之日止，被告应按本协议约定的应付未付款的1‰/日的标准支付违约金；被告逾期付款超过30日的，原告有权解除本协议或要求被告继续履行合同，若原告选择继续履行合同或买受人要求继续履行合同且出卖人书面同意的，被告除应自协议约定的应付款期限之次日起至实际全部支付应付款之日止，被告应按本协议约定的应付未付款的1‰/日的标准支付违约金，还应自第30日起至实际全额支付应付款之日止，按协议约定房屋总价款的1‰/日的标准向原告支付违约金，协议继续履行。 合同签订后，被告告知原告应立即支付房屋的专项维修资金和办证费用，原告拒绝立即支付，为此原告扣留了被告的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》原件。被告按照约定向原告支付了首期购房款296420元，并向银行提交了办理剩余房款贷款的相关手续。银行贷款审批通过后，由于原告未将《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》原件交付给被告，被告要求贷款银行延缓发放贷款。 2019年11月6日，原告向被告送达《付款催告函》，告知被告应于2019年9月30日前支付购房款689000元，由于被告未支付完毕购房款，截至2019年11月6日，应支付违约金5009.80元，并要求被告于收到函件之日起五日内付清剩余房款。 2019年11月25日，原告的工作人员微信通知被告可以领取《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》原件，被告于2019年12月7日领取了《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》原件，后被告通知贷款银行发放购房贷款，银行于2020年1月19日将被告所贷房款发放至原告账户。 原告于2020年4月30日与广西汉盛（南宁）律师事务所签订《委托代理合同》，约定由广西汉盛（南宁）律师事务所代理原告处理本案诉讼，诉讼费用由6000元。2020年6月4日，原告向广西汉盛（南宁）律师事务所支付了律师代理费6000元。 本院认为：关于涉诉合同效力的问题。原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》时，原告已经取得商品房买卖合同预告登记备案证明，合同系缔约双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对此本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。 对于原告主张的违约金。原告主张根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2019年9月30日前支付购房款689000元，但被告于2020年1月19日才支付该房款，已经构成违约，应当按照《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定向原告支付违约金。被告认可其要求银行迟延发放贷款导致迟延支付购房尾款，但认为是因为原告扣留了被告的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》原件，被告才要求银行延缓发放贷款，并在收到《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》原件后立即要求银行进行了房款，因此不存在违约。本院认为，双方在《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》中未明确约定专项维修资金和办证费用的支付时间，原告据此扣留被告的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》原件不妥，但《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，被告向银行申请了购房尾款的贷款，银行亦通过了贷款申请，即被告是否取得《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》原件并不影响贷款手续的办理及贷款的发放，被告据此为由拒付剩余房款缺乏依据。因此被告要求银行迟延房款导致尾款逾期的行为已经构成违约，应按约定支付相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告主张合同约定的违约金为自逾期之日2019年10月5日起，至被告实际支付之日2020年1月19日止，以应付未付房款689000元为基数，按每日1‰计算，被告主张原告未存在实际损失，该违约金过高，原告亦未提交证据证明其实际的损失情况，本院酌情调整违约金为以689000元为基数，自2019年10月5日起至2020年1月19日止，按年利率6%计算，计12119元。 对于原告主张的律师费。根据双方在《南宁市商品房买卖合同》附件6《补充协议》中的约定，因被告违约，原告所支出的诉讼费用包括律师费由被告承担，原告就其主张的律师费用提交了相应的《委托代理合同》及律师费发票，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告韦炘妤向原告广西唐昇投资有限公司支付逾期支付房款违约金12119元； 二、被告韦炘妤向原告广西唐昇投资有限公司支付律师服务费6000元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2173元，由原告广西唐昇投资有限公司承担2122元，由被告韦炘妤承担51元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 庞 梦 二〇二〇年八月五日 书记员 张渊莹 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。