江西省赣州市赣县区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0721民初1396号原告：刘飞飞，男，汉族，1982年2月13日生，江西省赣州市赣县区人，住江西省赣州市赣县。原告：刘学恒，女，汉族，1986年4月2日生，江西省赣州市赣县区人，住江西省赣州市赣县。被告：赣州华晨房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市赣县区梅林镇章贡路**，统一社会信用代码：913607210790352807。法定代表人：刘福平，该公司执行董事。委托代理人：钟秀琴、刘春桃，江西南芳（兴国）律师事务所律师，一般代理。原告刘飞飞、刘学恒诉被告赣州华晨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘飞飞、刘学恒与被告赣州华晨房地产开发有限公司的委托代理人钟秀琴、刘春桃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘飞飞、刘学恒向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2017090400101），立即依约向原告交付华晨彩虹城二期二号楼401号房屋并办理房屋产权登记；2、判令被告一次性向原告支付逾期交房违约金人民币叁万玖仟壹佰叁拾壹元叁角肆分（￥39131.34元）（违约金以原告已交付房价款人民币玖拾柒万伍仟捌佰肆拾肆元整（￥975844元）为基数按日万分之三计算至实际交付验收合格房屋之日止，自2020年1月1日起计算至2020年7月31日）；若2020年7月31日后继续违约，则违约金应按月准时支付给原告，每个自然月的29号为违约金支付日，违约金以现金的方式支付给原告。3、判令被告一次以现金的方式向原告支付从2019年10月1日起计算至2020年7月31日的车位违约金5289.6元（违约金以原告已交付车位款58000元为基数，按日万分之三计算，自2019年10月1日起计算至2020年7月31日），若2020年7月31日被告继续违约，则违约金应按月准时支付给原告，每个自然月的29号为违约金支付日，违约金以现金的方式支付给原告。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月20日，原告刘飞飞，刘学恒为购买位于赣县县城华晨彩虹城2期2号楼401房的房屋，与被告赣州华晨房地产开发有限公司签订了《赣州市商品房买卖合同》编号：2017090400101，双方约定了房屋面积、单价、总价等条款。其中房款总价人民币玖拾柒万伍仟捌佰肆拾肆元整（￥975844元），买受人应于2017年9月4号前付清首期房价款为人民币（大写）贰拾玖万伍仟捌佰肆拾肆元整（￥295844元），余款人民币（大写）陆拾捌万元整（￥680000元）办理银行按揭，同时约定了房屋交付日期为2019年9月30日前，逾期交付的违约责任为：“……（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”合同签订后原告依约向被告支付了足额首付款并在银行办理了按揭贷款，但被告未按合同约定如期向原告交付经验收合格的商品房，现逾期已超过180日。被告赣州华晨房地产开发有限公司答辩称：一、案涉项目工程受新冠××疫情影响，对因此原因导致逾期交房，答辩人应予以免责，房屋交付时间应予以变更顺延。1.2019年12月国内爆发新冠疫情，受该疫情及疫情防控措施影响，案涉项目工程停工达4个月之久，该疫情系属突发性公共卫生事件，亦属不可抗力。2.该疫情虽发生在合同交付的时间之后，但仍应免除答辩人该期间的违约责任，顺延本案的房屋交付时间。二、除前述第1点所述外，就本案房屋的逾期交付，答辩人存在因灾害性天气、政府行政命令等免责事由，依法应免除答辩人79天的违约责任。三、原告主张本案违约金的止算点计算至实际交付之日止，缺乏事实和法律根据。四、原告诉请违约金自2020年1月1日起按全部房价款万分之三每日向其支付违约金缺乏法律依据，且违约金标准明显过高，应予以调减。五、案涉商品房目前尚未交付，未达到《赣州市商品房买卖合同》第二十条约定的办证条件，请法庭依法驳回原告关于办理房屋产权登记的诉讼请求。六、原告诉请答辩人支付逾期交付车位违约金缺乏事实和法律根据。七、就案涉项目的商品房逾期交付事宜，如处理不好，将导致几百户业主的群体性诉讼，这将导致大量案件涌入法院，同时，答辩人因受房地产行业下行严重影响，经营状况持续恶化，如今已处于举步维艰的境地，如本案不谨慎处理，则将有可能将答辩人推置破产边缘，届时，业主的利益必将严重受损，且将引发更多的诉讼及群体性事件的出现，给社会带来极大的不稳定因素。恳请法院在查明本案事实的基础上，考量各项因素依法审慎处理此案。原告刘飞飞、刘学恒围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件、结婚证复印件。2、赣州市商品房买卖合同。3、房屋付款收据及车位付款收据。被告赣州华晨房地产开发有限公司原告提供的证据1三性无异议。对证据2合同的三性无异议，对证明目的有异议。认为（1）根据合同12条，被告方可以免责；（2）本案发生了因为灾害性、行政性命令等停工了共计79天，根据合同约定，被告可将房屋交付时间顺延；（3）合同约定了逾期交房违约金止算点为被告取得商品房竣工验收备案变之时；（4）根据合同第12条，逾期交房的违约金按第一种方式处理，一、二不做累加，也就是说，发生在180日内按万分之一，发生于180日后的不应当计算该180日内的违约金；（5）本合同并未约定车位等相关购买事宜及违约责任、交付时间等，不能证实原告向被告购买了车位；（6）根据合同第20条，不动产转移登记时间为商品房交付之日起的360日。现该商品房尚未具备该办证条件。对于票据的真实性无异议，但通过该票据的开票日期2017年9月12日，可知其首付款的支付时间和赣州市商品房买卖合同支付时间2019年9月4日更晚，其存在逾期付款的情形，根据补充协议之约定，若原告方存在逾期付款，则被告方可不按合同约定的交房时间向其交房，被告可予免责。对证据3的三性及证明目的均有异议。认为（1）原告方并未提供该款项的付款凭证证实该58000元已经支付给了被告；（2）原告方未提供证据证实该58000元是属于向被告购买车位所支付的款项，无法证实双方存在车位买卖合同关系。被告围绕其答辩向本院提交的证据为：1、营业执照。证明：被告企业信息及诉讼主体资格。2、赣州市住建局复函截图、《江西省自然资源厅通知》。证明目的：受新冠疫情及疫情防控措施影响，被告可顺延交房时间三个月，并可免除责任。3、《工作联系单》。证明目的：2018年5月27日，因赣县区城区范围因出现强对流天气（11级暴风）及强降水（降水量达42.7㎜）天气，致使华晨彩虹城二期工程停工1天。4、赣县区气象局气象暴雨情况预警截图、《工作联系单》。证明目的：2018年6月9日，因赣县区城区范围因出现强降水量（降水量达90.2㎜），致使华晨彩虹城二期工程停工1天。5、《工作联系单》、赣县政府信息公开截图。证明目的：2019年3月5日，因赣县区城区范围因出现暴雨，致使华晨彩虹城二期工程停工1天。6、2017年8月24日《紧急停工通知》、《工作联系单》。证明目的：2017年8月24日至2017年9月9日，根据《赣州市厦门会晤期间环境空气质量保障应急管控方案》的要求，赣县区建设工程质量监督管理站下发停工指令，致使华晨彩虹城二期工程停工17天。7、2017年10月11日《紧急停工通知》。证明目的：2017年10月14日至2017年10月24日，依据赣市建安办【2017】17号文件要求，确保“十九大”期间安全生产，赣县区建设工程质量监督管理站下发停工指令，致使华晨彩虹城二期工程停工11天。8、2018年3月12日《紧急停工通知》、《工作联系单》。证明目的：2018年3月12日至2018年3月20日，为确保“两会”胜利召开，赣县区建设工程质量监督管理站下发停工指令，致使华晨彩虹城二期工程停工9天。9、2018年8月7日《停工整改通知》、《赣州市中心城区建筑工地扬尘治理攻坚行动方案》。证明目的：2018年8月7日至2018年8月17日期间，根据《赣州市中心城区建筑工地扬尘治量攻坚行动工作方案》要求，赣县区建设工程质量监督管理站下发停工指令，致使华晨彩虹城二期工程停工10天。10、赣县区环境保护局、赣县区城乡规划和建设局等六部门联合下发的赣县区环字（2017）39号文件《关于加强高考期间环境噪声政治工作的通知》。证明目的：为确保高考工作的顺利开展，根据赣县区环境保护局、赣县区城乡规划和建设局等六部门文件要求，致使华晨彩虹城二期工程2017年6月7日至6月9日，停工3天。11、《告知书》。证明目的：2018年6月7日至6月9日，为确保高考工作的顺利开展，赣县区建设工程质量监督管理站下发的《告知书》，致使华晨彩虹城二期工程2018年6月7日至2018年6月9日，停工3天。12、赣州市环保局赣市环发【2017】185号文件《关于启动大气污染防治强制性攻关冲刺措施的紧急通知》。证明目的：赣州市环保局对全市范围内对大气污染排放源采取强制性管控措施，全市所有混凝土搅拌站沥青搅拌站全部停产，及水泥企业错峰停产，导致华晨彩虹城二期项目停工20天。原告对被告提供的证据均不予认可，认为对其真实性无法辨认，即使是真实的，也认为：合同约定应在2019年9月30日交房，被告延期至今，疫情发生在9月30日之后，疫情期间不认可。且对被告提交的其他免责日期认为不属于不可抗力因素，不应免责。经审理查明：2017年9月5日，本案原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》，约定将位于赣县西侧的华晨彩虹城二期二号楼401房（建筑面积为130.61㎡）出售给原告，价格为975844元，原告通过按揭付款方式已将该全部房款支付于被告。同时该合同约定向原告交房的时间为2019年9月30日前，合同第十二条对逾期交付责任约定为：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自合同解除通知送达起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.……”。合同签订后，原告于2017年8月7日向被告支付了该商品房的首付款并此后在银行办理了按揭贷款，而购房合同约定的支付首付款日期为2017年9月4日前。但至今，被告赣州华晨房地产开发有限公司仍未向原告交付商品房，经原被告自行协商，被告已在4月份将2020年1月1日前的违约金按每日万分之一的标准支付给了原告。本院认为，原、被告双方已签订了合法有效的商品房买卖合同后，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定完成自己的付款义务后，被告赣州华晨房地产开发有限公司应当按照合同约定及时交付验收合格的房屋,否则构成违约,应承担合同约定的违约责任。按照合同的约定，原告可选择要求被告继续履行合同，并要求被告支付逾期交房的违约金，逾期在180日之内的时间段，违约金按日应以全部房价款即975844元的万分之一的违约金计算，第181天起至实际交房日止则按日应以全部房价款万分之三的违约金计算。被告主张的交通、环境整治、两会、高考及恶劣天气等延误的施工日期不属于法律规定的不可抗力事件范围，且有关被整治行为系被告自身过错或原因造成，依法不能免除被告迟延履行合同义务的赔偿违约金责任。新型冠状病毒疫情虽然是全国范围的重大突发公共卫生事件，可认定为不可抗力，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：“……，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，因此，被告要求疫情期间免责的抗辩意见本院不予支持。被告严重逾期交房导致原告居住及小孩就学、家庭生活诸多权益受损，合同约定的每日万分之三违约金标准符合相关法律规定范围，本院应予支持。被告依法应向原告交付的是经有关单位履行相应法定手续验收合格的房屋，交付期限及相应的产权登记不是本院职权可以确定的期间范围，因此对原告要求判决被告立即交房并办理登记产权的诉求本院不予处理。原告向被告交付的58000元车位款，现无证据证实双方已约定交付时间及违约责任，原告在庭审中也表示要求继续购买车位，因此对原告要求就车位事宜承担违约金责任的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百二十四条之规定，判决如下:一、被告赣州华晨房地产开发有限公司继续履行与原告刘飞飞、刘学恒签订的《赣州市商品房买卖合同》。二、被告赣州华晨房地产开发有限公司应向原告刘飞飞、刘学恒承担逾期交房违约金：2020年1月1日至2020年7月31日已产生的违约金数额为45182元，（2020年3月28日前逾期180天内按总房款的万分之一每日标准计算，之后则按每日万分之三计算），该款限于本判决生效之日起七日内支付；2020年8月1日起至实际交房之日止每日按975844元的万分之三数额计算并在交房时立即支付。三、驳回原告刘飞飞、刘学恒的其他诉讼请求。案件受理费389元，由被告赣州华晨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  邱旭东二〇二〇年八月十八日代理书记员  谢 婷附：一、上诉人应当在递交上诉状之日起七日内向江西省赣州市中级人民法院交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证送至赣州市赣县区人民法院处，逾期未交按自动撤回上诉处理。上诉费交至：开户行：招商银行赣州市长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、赣州市赣县区人民法院标的款账号户名：赣州市赣县区人民法院账号：140332010400004520000000000开户行：赣县农行赣东分理处