江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1030民初766号 原告：黄秀玲，女，1983年2月3日出生，汉族，住江西省广昌县。 被告：江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司，住所地为江西省广昌县旴江镇建设西路玉新苑**，统一社会信用代码913610305610966121。 法定代表人：范崇良，该公司经理。 委托诉讼代理人：王福圣，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者。 原告黄秀玲与被告江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司（以下简称亚凌公司广昌分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄秀玲、被告亚凌公司广昌分公司的委托诉讼代理人王福圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄秀玲向本院提出诉讼请求：1.要求亚凌公司广昌分公司严格按照购房合同第五条面积确认及面积差异处理条款执行，返还黄秀玲房价款人民币6645.22元；2.要求亚凌公司广昌分公司返还多收黄秀玲契税2771.22元；3.要求亚凌公司广昌分公司支付逾期办证违约金2400元；4.要求亚凌公司广昌分公司退还维修基金5831.6元；5.要求亚凌公司广昌分公司交付购房税务发票及产权证税务发票；6.本案诉讼费由亚凌公司广昌分公司承担。事实和理由：1.黄秀玲于2012年7月6日向亚凌公司广昌分公司购买位于旴江镇建设西路22号凤凰城市中央2号楼3单元405室住宅，产权登记面积为128.32㎡，合同登记面积为129.2㎡，单价为3346.84元，以及该楼18室储藏室，产权登记面积为15.3㎡，合同登记面积为16.59㎡，单价为2868.48元。按照购房合同第五条面积确认及面积差异处理中第2条规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的部分的房款由出卖人返还买受人，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。经计算，住房面积误差比绝对值小于3%，储藏室面积误差比绝对值超过3%，亚凌公司广昌分公司的需返还黄秀玲面积差价款6645.22元。2.亚凌公司广昌分公司于2013年5月3日交房，收取黄秀玲契税10551.76元，实际拿到税务发票3张，共计7780.54元。3.按购房合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。黄秀玲实际在2018年7月才拿到房屋及车库的不动产权证，按合同规定亚凌公司广昌分公司应按已付房价款的0.5%向黄秀玲支付违约金，黄秀玲已付房款48万元，违约金为2400元。4.亚凌公司广昌分公司于2013年5月3日交房时收取黄秀玲维修基金5831.6元。据了解，亚凌公司广昌分公司并未把该维修基金上缴到相关单位，故黄秀玲提出亚凌公司广昌分公司退回该维修基金由黄秀玲自行上缴。综上所述，亚凌公司广昌分公司应向黄秀玲退回多收房款及税款、赔偿违约金、退回维修基金，合计17648.04元，为维护合法权益，黄秀玲诉至法院。 亚凌公司广昌分公司辩称，由法院根据黄秀玲提供的相关证据核查面积，合同只是约定双倍返还住房的面积。误差面积由法院核定，契税由实际交款发票核定，希望黄秀玲不要按双倍计算误差，如能按单倍计算误差面积款他们争取在7月30日之前给付给黄秀玲，至于违约金，他们已经办理了房产证，不存在支付违约金了，如果黄秀玲执意要求返还违约金，他方保留解除合同诉权，维修基金已经交给相关部门了，如果黄秀玲执意要返还维修基金，这应该是另一个法律关系，与本案无关。根据法院核定数额及实际票据多收的款项他们都会返还，税务发票与本案无关，黄秀玲可另行起诉。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据：黄秀玲提交的身份证、不动产权证、交房结算清单、收据、税收发票，上列证据，经审查，真实合法有效，本院予以确认并在卷佐证。对黄秀玲提交的商品房买卖合同，亚凌公司广昌分公司对其真实性、合法性没有异议，本院予以确认，对于关联性，本院将根据合同以及法律规定进行认定。 根据本院审查确认的证据，结合原、被告的诉、辩意见，本院经审理认定事实如下： 2012年7月6日，黄秀玲与亚凌公司广昌分公司签订《商品房买卖合同》，黄秀玲向亚凌公司广昌分公司购买位于广昌县旴江镇建设西路22号凤凰城市中央2号楼3单元405室住宅，合同登记面积为129.2㎡，单价为3346.84元，总价432412元，并购买了该楼18室的储藏室，合同登记面积为16.59㎡，单价为人民币2868.48元，总价47588元。住宅和储藏室房价合计480000元。合同第五条第2点对面积差异的处理约定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房…买受人不退房的…产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。”现黄秀玲购买的住宅产权登记面积为128.32㎡，储藏室产权登记面积15.3㎡，均小于合同约定面积。亚凌公司广昌分公司在2013年5月3日向黄秀玲交付房屋，收取黄秀玲契税10551.76元、维修基金5831.6元。契税发票显示黄秀玲所购住宅应收契税6442元、储藏室应收契税1316.64元，印花税21.9元，合计7780.54元。另外，根据合同第十五条约定，亚凌公司广昌分公司公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由亚凌公司广昌分公司公司提供的资料报产权登记机关备案。如因亚凌公司广昌分公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……。2013年5月3日亚凌公司广昌分公司向黄秀玲交房，黄秀玲并办理了交房手续。2018年7月14日，亚凌公司广昌分公司将办好的不动产权证书交付黄秀玲。现黄秀玲要求亚凌公司广昌分公司按照合同约定向其返还房价款，支付逾期办证违约金，退还多收契税，退还维修基金，交付购房发票及产权证税务发票，双方协商未果，黄秀玲诉至本院。 本院认为，黄秀玲与亚凌公司广昌分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应遵照履行。 一、关于面积差价款问题。 现黄秀玲购买的住宅及储藏室产权登记面积均小于合同约定面积，亚凌公司广昌分公司应当按照合同约定的方式向黄秀玲支付面积差价款。黄秀玲购买的住宅合同约定面积为129.2㎡，单价为3346.84元，而产权登记面积为128.32㎡，故面积差为0.88㎡，面积误差比绝对值为0.6%，小于3%，亚凌公司广昌分公司应返还黄秀玲面积差价款2945.22元（0.88㎡×3346.84元）。黄秀玲购买的储藏室合同约定面积为16.59㎡，单价为2868.48元，而产权登记面积为15.3㎡，故面积差为1.29㎡，面积误差比绝对值为7.7%，大于3%，但黄秀玲对储藏室面积差价款只按面积差计算，对超过3%部分双倍计算予以放弃，即储藏室面积差价款为3700.34元（2868.48元×1.29㎡）。综上，亚凌公司广昌分公司共应返还黄秀玲住宅及储藏室面积差价款6645.56元（2945.22元+3700.34元），本院予以支持。 二、关于退还维修基金、退还多收契税、交付购房发票及产权证税务发票问题。 黄秀玲要求亚凌公司广昌分公司退还多收契税2771.22元并交付购房发票的诉讼请求，虽然合同并未对该事项进行约定，但根据交易习惯，亚凌公司广昌分公司代收契税及装修押金等事项的处理方式应属于商品房销售合同应有的附属内容，亚凌公司广昌分公司应当履行该义务。对于黄秀玲要求亚凌公司广昌分公司退还多收契税2771.22元（10551.76元-6442元-1316.64元-21.9元）、交付涉案房屋购房发票原件的诉讼请求，本院予以支持。关于产权证税务发票交付问题，黄秀玲在举证中已在证据中提交3张契税发票，该份契税发票就是产权证税务发票，故对黄秀玲要求交付产权证税务发票的诉讼请求不予支持。关于黄秀玲要求亚凌公司广昌分公司退还其代收的维修基金5831.6元的诉讼请求，根据黄秀玲与亚凌公司广昌分公司签订的《商品房销售合同》补充协议约定：“由行政主管部门规定收取的制造业维修专项基金由买受人自行承担”，故缴纳维修基金是黄秀玲应当履行的义务，经查明，亚凌公司广昌分公司已将代收的维修基金缴入房管部门规定的维修基金账户，故对黄秀玲要求亚凌公司广昌分公司退还其代收的维修基金5831.6元的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于逾期办证违约金问题。 根据合同约定，亚凌公司广昌分公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由亚凌公司广昌分公司提供的资料报产权登记机关备案。现亚凌公司广昌分公司于2013年5月3日将商品房交付黄秀玲使用后，至2018年7月14日才办理好涉诉房产的房屋产权证书，超过360天内办理权属登记，按照约定构成违约，应当按合同约定按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，逾期办证违约金为480000元×0.5%=2400元，故对黄秀玲诉请支付办证违约金2400元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内支付黄秀玲住宅及储藏室面积差价款6645.56元。 二、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内退还多收黄秀玲住宅及储藏室契税2771.22元。 三、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内交付黄秀玲涉案住宅及储藏室购房发票原件。 四、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内支付黄秀玲住宅及储藏室逾期办证违约金2400元。 五、驳回黄秀玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费242元，减半收取121元，由江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。逾期未上诉，本判决发生法律效力，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 审判员  郑志勇 二〇二〇年八月十三日 法官助理邱芩 书记员揭芸