黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终606号上诉人（原审原告）:马饶晴，女，1995年10月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：徐凤玲，女，1971年1月10日出生，汉族，黑龙江省尚志市人民医院医生，住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：郑永标，黑龙江博润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江世纪城开房地产开发有限公司，住所地黑龙江省尚志市尚志镇新都明珠******。法定代表人：周小林，经理。委托诉讼代理人：门莉，女，1970年2月17日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省尚志市。上诉人马饶晴因与被上诉人黑龙江世纪城开房地产开发有限公司（以下简称城开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案不服黑龙江省尚志市人民法院（2019）黑0183民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。马饶晴上诉请求：撤销一审判决，改判支持马饶晴的全部诉讼请求，或将案件发回重审。事实和理由：1.一审法院严重违反法定程序，遗漏应当参加诉讼的第三人，未将刘长海、王辉、渠彦涛作为本案的第三人参加诉讼，导致事实认定不清，判决结果错误。（1）马饶晴在一审中提供的证据已经能够证实本案的基本事实经过。被拆迁房屋的原所有权人为王辉，王辉将房屋出卖给刘长海，刘长海将房屋出卖给渠彦涛，渠彦涛将房屋出卖给马饶晴。（2）城开公司在一审中没有提供任何证据证明将案涉房屋的补偿款支付给任何一个第三人或与其中任何一个第三人签订或履行了房屋拆迁补偿安置协议，应当承担举证不能的后果。（3）假设一审法院认定马饶晴没有主张房屋拆迁权利，应当将其他几个案涉的人追加为本案的第三人，或应当根据法律规定向马饶晴进行释明。2.合同行为系民事行为的一种，只要不违反国家强制性规定即成立并生效。在合同签订时，马饶晴有理由相信渠彦涛有权出卖该房屋，因为在签订合同之前，城开公司与马饶晴之间已经就房屋安置问题达成了房屋置换协议书，在达成协议书后才与渠彦涛签订买卖协议，并支付款项。假设没有马饶晴与城开公司之间的置换协议，城开公司收取马饶晴款项的行为也不可能会出现后来的马饶晴与渠彦涛之间的买卖协议，因此无论渠彦涛是否为城开公司的工作人员，均不影响合同的成立和生效，马饶晴作为善意第三人购买房屋并支付全部价款，所有的交易均合法。3.马饶晴与城开公司之间签订的房屋置换协议书，出于双方真实的意思表示，周小林作为城开公司公司的法定代表人签章，并加盖城开公司公章。城开公司并未在一审中提供协议书无效的请求，双方均应履行协议约定的内容，一审判决在没有确认合同无效的情况下，直接判决驳回马饶晴的上诉请求明显错误。城开公司辩称，1.马饶晴不是总公司拆迁户，对其提供的房屋置换协议真实性存在异议。2.协议上注明的房屋面积与提供产权证的面积不符，产权证上是0008168、36.05平方，产权证是王辉的名。置换协议上写的是008168、42平方，与原产权证不符，马饶晴不能提供原房主王辉的卖房协议，不能证明他有残疾证和低保证，置换协议上20平方米延长米的围墙根本不存在，城开公司也没有收到26500元的现金补面积钱，给马饶晴签协议的工作人员在逃，已经抓捕到案，因疫情期间不能接受公安局调查，所以现在案子迟迟没有结案。马饶晴向一审法院起诉请求：1.依法判令城开公司赔偿马饶晴同等地段同等楼层64.98平方米楼房现在的市场价值（待评估后增加）；2.判令城开公司返还马饶晴给付的差价款26500元，并自2011年4月5日起按年利率6%向马饶晴支付利息；3.判令城开公司给付违约金39352.8元（2012年12月30日-2019年3月30日），嗣后按每日17.26月给付至全部赔偿款付清日止。一审法院认定事实：马饶晴主张其与城开公司于2011年4月5日签订房屋置换协议，置换64.98平方米房屋一套，并向城开公司支付26500元房屋差价款，该房屋系马饶晴在渠艳涛处购买，房屋的所有权人为王辉，马饶晴与渠艳涛于2011年4月6日签订房屋买卖协议。故马饶晴诉讼至人民法院。一审法院认为，马饶晴于2011年4月5日与城开公司签订房屋置换协议，2011年4月6日与渠艳涛签订房屋买卖协议，马饶晴在未签订合法有效的房屋买卖合同时即与城开公司签订房屋置换协议，依据合同的相对性原则，房屋拆迁安置补偿协议的双方应为房屋的所有权人或者合法有效购买房屋的权利人与开发商。马饶晴主张该房屋系在渠艳涛处购买，渠艳涛作为证人出庭证实其在刘长海处购买房屋，但提供的证据无法客观证实与王辉所有的房屋产权证记载一致。且渠艳涛系拆迁公司的工作人员，在拆迁阶段将房屋出售即不符合常理，也是公司禁止的行为，故就马饶晴的主张，没有法律依据，一审法院不予维护。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决:驳回马饶晴的诉讼请求。本院二审期间，马饶晴围绕上诉请求依法提交了证据：刘长海的证人证言，以及作证时的光盘一份。意在证明：刘长海从王辉处购买房屋，将房屋出卖给渠彦涛的事实，以及渠彦涛在取得房屋后，有权将房屋出卖给马饶晴的事实，与一审中已经出庭的渠彦涛以及马饶晴提供的王辉录音相辅相成。本院组织当事人进行了证据交换和质证。城开公司对该证据的质证意见为：对刘长海身份有异议，其与本案无关。刘长海写的买房证明，不能证明王辉把房子直接卖给刘长海的，需要提供刘长海与王辉的房产交易证明，房子是王辉的产权房。城开公司向法庭举示证据如下：（2019）黑民再414号黑龙江省高级人民法院民事判决书、（2017）黑0183民初2777号黑龙江省尚志市人民法院民事裁定书、一份徐艳华情况说明（均为复印件）。意在证明：城开公司在拆迁工作过程当中出现问题，经过上级法院判决，城开公司均胜诉。马饶晴对该证据的质证意见为：1.城开没有提供原件，请法庭予以核实，仅对复印件进行以下质证。该组判决与本案没有关联性，其中黑龙江省尚志市人民法院的裁定认为，刘建文的起诉不符合起诉的条件，没有提供具体的诉讼请求及事实予以驳回，没有关联性。黑龙江省高级人民法院民事判决书，当事人要求的是履行房屋置换协议，以及办理产权证，与本案马饶晴的诉请不符，并且没有任何的关联性，提供的情况说明系城开公司自行书写的，不符合证据的基本特征，没有证明效力。本院认证意见，对马饶晴举示的证据不足以证明马饶晴签订案涉房屋置换协议的真实性、合法性，故本院对马饶晴举示的证据不予采信。对城开公司举示的证据与本案无关联性，本院不予确认本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，马饶晴提起诉讼要求城开公司赔偿其房屋价款并返还差价款，需证明其为合法的被拆迁人以及城开公司收到差价款。就本案而言，首先，马饶晴与城开公司于2011年4月5日签订的房屋置换协议中标注产权证号00008168，有低保证和残疾证，而马饶晴不是产权证号为00008168房屋登记所有权人，亦无提供低保证和残疾证，房屋置换协议记载与客观事实不符。其次，房屋置换协议日期为2011年4月5日，而马饶晴与案外人渠艳涛签订的房屋买卖协议及渠艳涛出具的收条为2011年4月6日，签订拆迁协议在先，买卖被拆迁房屋在后有悖常理。马饶晴所举示证据不足以证明其在签订房屋置换协议前就已经合法取得案涉房屋处分权，具备与城开公司签订房屋置换协议资格以及城开公司实际收到差价款。马饶晴的诉讼请求因证据不充分不能得到支持，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，马饶晴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1447元，由马饶晴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇二〇年八月十日法官助理张智慧书记员于文娟