河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初11357号 原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司。 法定代表人熊翊华，总经理。 委托代理人王宏超，河北君德风律师事务所。 被告贾东明。 原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司诉被告贾东明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王宏超、被告贾东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年6月8日，原被告签订了橡树湾小区《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），约定原告提供小区的物业管理服务,在此期间,原告实施觌范的物业管理,为各业主提供完善的物业服务管理,履行自己应尽的义务,被告理应按照约定以“2.58元/月?建筑平方米”的标准向原告缴纳物业费。被告是9栋2单元1201室的业主,其住宅面积110.85平方米,自2015年6月8日入住,尚欠2016年6月9日起至2019年5月8日期间物业费10009.65元至今未付。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费,但被告均置之不理。根据协议约定,原告除要求被告支付欠缴物业费外,若被告逾期两个月以上缴纳物业费的,原告有权从逾期之日起每日按欠数费用的千分之八收取滞纳金。为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请求贵院依法裁判。1、判令被告向原告支付欠付物业费10009.65 2 元及滞纳金(以80.08元/日为标准,自2016年6月9日起计算至实际付清之日止)。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 被告辩称，从2015年6月9号至今橡树湾物业未履行《橡树湾前期物业管理服务委托合同》和《秦皇岛橡树湾前期物业管理服务协议》中的保安，保洁，设备维护等合同约定的义务，没享受到橡树湾物业的服务。从法律法规和事实方面做了充分论证。1、物业赔偿违约金，每天按80元算，并退还收房时2015年物业费，赔偿精神损失折合人民币伍万元整；2、物业违反《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国物业管理条例》相关条例要求拆除电梯电视广告机，还业主安静的电梯，拆除饮水机还原绿地，恢复小区原来南门，北门西门安全大门拆除8号楼信号基站，从而业主不受辐射；3、根据《中人民共和国合同法》显示公平和《中华人民共和国价格法》没准确核定生产经营成本隐瞒欺骗解除合同；4、根据《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务水平与收费标准相适应的原则，根据事实证明，物业没有专业服务技能，与收费标准差距过大，要求降低物业费与服务相适应的标准；5、将7号楼1单元、6号楼1单元后面物业维护不到位的裸露土地恢复成绿地（或者种植耐阴植物）；6、对于7号楼1单元、2单元的电梯经常出现异响故障等，到底是硬件设备上的问题还是电梯系统问题，需要一合理解释及解决方案。7、将8号楼西侧车库恢复成原来的样子，要求人车分流。 8、希望物业服务能质价相符，同等的软件硬件服务才有同等的物业收费。9、按照《秦皇岛市住宅小区物业服务等级标准》中规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。我没收到过律师的催缴函、催费单，2016年6月9日物业费两年的诉讼时效已届满，希望法院不给于批准。原告的起诉超过诉讼时效。 3 原告为支持其诉讼请求出示如下证据： 证据一、备案通知、资质证书各一份；证明事项：原告具有从事物业管理的资格，具有“一级物业服务企业资质”；原告已经在秦皇岛市完成备案，有在秦皇岛地区从事物业管理经营的资格。 证据二、原告与地产华润置地有限公司签订《物业前期委托管理合同》；证明事项：被告所在小区的物业管理服务系地产开发公司委托原告进行的前期物业服务。 证据三、原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》各一份。证明事项：被告系适格主体，双方存在物业服务合同关系，经协商一致达成书面约定。1、物业服务费收费标准为2.58元/平方米/每月，首期服务费按年度缴纳；自接到入住通知书后应按约预交一年的物业服务管理费，自第二年起在物业服务费到期之日15日前一次性交清，下一年度物业服务管理费；2、被告逾期未交费，逾期两个月以上原告有权从逾期之日起没日按欠费的千分之八收取滞纳金；3、该协议系上方真实意思表示合法有效，业主有义务按照合同约定应时足额缴纳物业管理费。 证据四、业主紧急联系人授权书、业主家庭成员登记表，文件签收单、商品房交接单，证明事项：业主已经实际收房，符合双方合同约定的收费条件。 证据五、原告部分工作记录，交接表、特色服务等相关文件。证明事项：原告在客户服务、安全保卫、环境卫生、工程维修、社区文化等方面均提供了全面周到的服务，此外，本次提供的证据系一部分，应原告在该期间内每日每项均有记录，数目巨大，无法全部列举。 证据六、《五星级普通住宅小区物业服务标准》与本小区提供的物业服务标准对比表。证明事项：原告所提供的物业服务标准达到了五星级收费标准，符合五星级收费标准，就本案而言，双方所约定物业收费标准合理合法。 4 证据七、缴费通知单、ems运单、律师函、律师函ems运单、律师函张贴照片各一份。证明事项：原告通过被告自行提供的地址张贴了缴费通知单及发送了催缴律师函，被告贾东明律师函退回，被告在该小区居住原告已经通过在其住宅防盗门上张贴了催缴律师函，原告于2018年5月28日向其发送了催缴函，时效发生中断。原告仍旧在该小区提供物业服务，欠付物业费应当时效一直在中断，没有产生诉讼时效问题。 证据八、欠费明细统计表一份。证明被告欠付物业费的详细情况及具体的计算标准。 证据九、原告在该小区服务期间所获得的各项荣誉，暂列六项。证明原告所提供的物业而服务获得了多项荣誉，侧面印证对该小区所提供服务质量是优质的。符合双方合同要求。 被告对原告所出示证据质证意见为： 对证据一、2018年3月8住房城乡建设部（建设部令第164号）废止了《物业服务企业资质管理办法》各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更，更换，补证申请，不能将原来的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。物业一级资质有效期为2011年6月24，物业从2011年7月至2018年3月7号违反了《合同法》相关条款，物业资质无效，提供服务达不到五星级，要求退回物业收取的2015年6月9号至2018年3月7号的物业费，物业的一级资质无效，资质一年一审。物业违反《中华人民共和国物业管理条例》以欺骗的手段，拿过期的一级资质签订了物业合同，也违反了刑法第二百二十四条。 证据二、《物业前期委托合同》收费标准物业收费标准2.58元/月/平米。包括保洁、保安，公共设备维护电梯电费和二次加压供水电费等费用，其中没做到人人平等违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和物价法》相关条款。 对证据三、《中华人民共和国物业管理》第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约 5 定的内容。《前期物业管理协议》应该包含《物业前期物业服务合同》 证据四、无异议； 证据五、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。橡树湾物业没履行合同约定义务，我没享受到橡树湾公司的服务。原告在证据目录中明确写着数目巨大浩瀚，无法全部列举，这说明原告举证不能和举证不足，就是说原告无法提供证据证明物业按合同约定履行义务，因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条，原告未能提供证据，或证据不足，原告应承担对原告不利的法律后果。5.1安保义务物业只提供了保安在办公室填写的签到表，没有持续图片和视频不能证明保安实际履行保安义务保安巡更棒维护坏了，就是为了在办公室能一次性填写，物业不用具有高科技的巡更棒巡逻，就为了不实际履行安保义务；5.2环境也是只是提供了在办公室手写的文字表格，啥也不打扫在屋里就能写，没持续的图片和视频不能实际证明履行了合同约定义务.不能看文字，要看到打扫的实际效果；5.3绿化物业只提供自己在办公室写的文字表格，没有持续的图片和视频不能证明实际履行了合同约定的义务；5.4消防系统只有一点点文字和几个消防箱模糊的照片，没有清晰的图片和视频资料能实际证明整个消防系统的联动正常运行。消防控制主机有自检功能，显示屏能自动显示前端故障，数量和位置，消防系统包括电系统消防控制主机，消防烟感，手报，广播，切换模块等，自动喷水灭火系统，消防联动系统运作，非消防电源自动切断，电梯自动归低，防火卷帘门防火门系统、通风防排烟系统、应急疏散指示照明系统这些都没有持续视频和图片证明实际正常运行；5.5安防系统原告只是自己写了一些资料，并没有清晰的图片和视频实际证明安防系统的正常运行。监控系统没有提供前段摄像机实时清晰 6 图像和录像，球机旋转拉远拉近功能，硬盘录像机实时录像机功能，矩阵主机切换功能，电视墙正常显示的实际证据安防系统中的楼宇对讲系统楼宇对讲围墙机，门禁系统，单元门口主机，没有清晰的视频资料证明正常实时运行安防系统电子围栏，红外对射周界没有清晰的图片和视频证明正常实时运行。5.6因为物业搞活动都是限制名额给少数人服务，因此物业没有按合同履行让我享受到这项服务，合同人手一份，服务应该人人有份。组织游玩磨磨刀洗洗垫子就是五星服务了，那随便一物业都能五星了。 证据六、资料对比只是文字上的形式对比，并不能证明实际履行义务的效果对比。没有实时的视频资料对比，不能证明物业实际履行达到五星级服务 证据七、1开发商九号楼4个单元的12层的1201门都是一样的，橡树湾9号楼1201门牌的共有四家，门上只有1201门牌号不能准确代表9-2-1201，物业没确定这个门是我家的，拍完照照片自己在照片写上了时间，秦皇岛橡树湾，9-2-1201弄虚作假；以下九号楼3个单元的1201门，拍完照照片也能写上时间，秦皇岛橡树湾，9-2-1201所以原告的照片上的1201门不是我家的门，没给我贴过律师函。2快递和EMS快递单上写的拒收是快递个人意愿自己填写，应该因为快递自己的原因无法送达填写的，快递应该都打电话的，如果我拒收了请提供我的拒收的电话录音，没有录音证明不了我拒收，所以我没有拒收，也没收到快递，是由于快递个人原因没有送达我家自己填写的拒收，拒收单子连个快递员签章都不敢写人名，画了几个弧线签字无效，看不出叫啥名字。2016年6月9号至2018年6月7号物业费两年诉讼时效已届满，没有中断过，请法院不予支持 证据八、合同是按年收费的原告是按月收费的； 证据九、不真实。 被告为证实其主张出示如下证据： 7 证据一、照片32张，证明从2018年至今红外对射探测器另个防水罩脱落，早已腐蚀，承诺两个月维修从未维修，原告证据是虚假的，巡更系统从未用过，这是五星级小区必须有的，这一条没有完成原告其他承诺也应该未完成。 原告对被告出示证据质证意见为： 真实性不予认可，照片不能达到被告的证明目的，通过照片不能反应设备是否损坏，被告没有其他测试数据证据予以佐证。 经本院审核认定:原告出示的证据一至证据九及被告出示证据一因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：2012年，原告（乙方）与华润置地（秦皇岛）有限公司（甲方）签订《物业前期委托管理合同》，约定：…，在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方作为华润置地(北京)物业管理有限责任公司(资质等级:壹级,证书编号:(建)1050210,以下筒称物业总公司)的合法分支机构接受甲方及物业总公司的委托签订并实际履行本合同,对橡树湾实行专业化、一体化的物业管理服务事宜,订立本合同。…，第一条:物业基本情况物业名称:华润置地(秦皇岛〕树湾1.1期住宅坐落位置:皇岛市海港区秦皇西大街横断山路以西,规划青龙河道以北物业类型:住宅占地面积:77276.89平方米建筑面积:111910平方米。…。第五条本物业管理区域物业服务收费采取包干制的方式。乙方按本条1款约定的标准收取费用,并按本合同约定的服务内容和标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。1、物业服务费标准:住宅2.58元/月.建筑平方米(注:平方米为建筑面积单位)…，第三十条甲方、业主或物业使用入造反本合同第五条、第六条、第七条的约定,未能按时足额缴纳物业服务费用的,应按欠费每日千分之三的标准向乙方支 8 付违约金。…。 2015年5月30日，原告（受委托方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订《秦皇岛橡树湾前期物业管理服务协议》，约定第一条…。住宅类型:普通住宅/底商建筑面积:109.67平方米根据有关法律、法规,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就乙方向甲方提供物业管理服务事宜订立本协议。…。第十六条物业服务费用实行市场调节价,按房屋建筑面积计算(房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分推建筑面积),自开发商入住通知书中约定的办理入住日起算。物业服务费收取标准为:2.58元/月·建筑平方米；第十七条物业服务费用交纳时间及方式：1.甲方交纳费用时间:甲方第一年物业管理服务费的起始计算日期以开发商入住通知书中约定的办理入住目为准。甲方自接到入住通知书后,无论是否入住,均应从约定日开始向乙方预交一年的物业管理服务费。自第二年起。甲方应在物业管理服务费到期之日15日前向乙方一次性交清下一年度物业管理服务费。…。第三十二条甲方逾期交纳物业服务费或其他费用,逾期十日以上的,乙方有权从逾期之日起每日按欠缴费用的千分之五收取滞纳金；逾期两个月以上的,乙方有从逾期之目起每日按欠缴费用的干分之八收取滞纳金。…。 被告系秦皇岛海港区橡树湾9栋2单元1201室业主。该房屋建筑面积110.85平方米，原告为该小区物业管理单位。被告拖欠原告2016年6月9日至2019年5月8日期间物业费10009元（2.58元/㎡/月×110.85平方米×35个月）。 本院认为，原告与华润置地（秦皇岛）有限公司签订的《物业前期委托管理合同》及原告与被告签订的《秦皇岛橡树湾前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定为橡树湾小区提供物业管理服务，被告亦应按合同约定向原告交纳物业费。考虑原告、被告举证及同时期同小区业主举证情况，原告的物 9 业服务存在一定瑕疵，对原告向被告请求给付的2016年6月9日至2019年5月8日期间物业费酌情予以扣减10%较为合理。被告关于原告的起诉超过诉讼时效的辩解意见因没有确实有效的证据予以支持，本院不予采纳。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告贾东明于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛金工物业服务有限公司给付2016年6月9日至2018年5月8日期间物业费9008.1元（10009元×90%）。 二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告贾东明负担；于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  李凌云 人民陪审员  张立敏 二〇二〇年八月五日 书 记 员  杜飞非 10