甘肃省定西市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘11民终839号 上诉人（原审原告）：定西中和物业服务有限责任公司，住所地定西市安定区新城中和教育港教育大厦**。 法定代表人：邵凤翠，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李克祥，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：孙鹏斐，系该公司法务。 被上诉人(原审被告)：甘肃新科轨道高铁技工学校，，住所地兰州市城关区窦家山（马家梁）** 法定代表人：马天民，该学校理事长。 被上诉人(原审被告)：马天民，男，汉族，生于1965年7月11日，甘肃新科轨道高铁技工学校理事长，住兰州市城关区。 上诉人定西中和物业服务有限责任公司(以下简称中和物业公司)因与被上诉人甘肃新科轨道高铁技工学校(以下简称新科技工学校)、马天民物业服务合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2019）甘1102民初4265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中和物业公司的委托诉讼代理人孙鹏斐到庭参加了诉讼，被上诉人新科技工学校的法定代表人马天民及被上诉人马天民经传唤未到庭。本案现已审理终结。 中和物业公司上诉请求：撤销安定区人民法院（2019）甘1102民初4265号民事判决，改判或发回重审，一二审案件受理费由中和物业公司、马天民负担。事实与理由：1、一审程序违法。一审从受理案件后长达三个月时间未向新科技工学校、马天民送达文书，损害了中和物业公司的利益。2、一审认定事实明显错误。一审时，中和物业公司变更了诉讼请求，将请求的物业管理费变更为682338元，总标的额变更为1210476.12元，但在判决书中并有写明错误。一审判决认定学生宿舍1号楼被施工方占据的事实没有依据。在双方的合同中约定了50万元的履约保证金和违约责任，一审未审查合同内容错误。新科技工学校在《付款承诺》中确认了截止2018年8月31日欠付的物业费948600元、暖气费416985.32元、电费20861.15元，该承诺书系双方对欠款的核定，是结算凭证，但一审仅仅认定已支付的664020元和20861.15元的事实，对于未付的物业费284500元以及2018年9月1日至2019年6月25日期间产生的物业费用未确认错误，该期间新科技工学校、马天民实际占有并使用了物业，因此该期间的费用应予支付。关于垫付电费的事实，2018年10-11月期间，经抄表统计，共计28138.12元，由供电公司出具了电费发票，且一审已提交了相关证据，一审对该部分电费未确认错误。另外，一审对新科技工学校实际占用涉案物业场地的事实未予审查认定不当。3、一审采信证据错误。一审对中和物业公司提交的中和教育公司与新科技工学校签订的《联合办学协议》认定为与本案诉讼无关，对该证据的证明效力不予确认错误。一审既然确认两份物业协议的效力，又以无法实现合同目的而判决解除，自相矛盾。50万元履约保证金是物业协议中约定的事项，又判决驳回基于该协议产生的给付请求权，违背证据目的，判决逻辑错误。4、一审判决适用法律错误。本案不存在合同法第九十四条第一、二、五项规定的情形，一审判决笼统适用该规定，明显错误。 新科技工学校、马天民服判未答辩。 中和物业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年4月10日签订的《物业监督管理协议》及2017年5月9日签订的《物业补充协议》；2、判令新科技工学校、马天民支付截止2019年6月25日的物业管理费722788元、电费28138.12元及合同约定的违约金500000元，以上合计1210476.02元；3、案件受理费由新科技工学校、马天民负担。 一审法院认定事实：2016年4月10日，中和物业公司（甲方）与新科技工学校（乙方）签订《物业监督管理协议》，协议约定，“物业名称：定西中和学院（校）教学校舍及设施物业位置：定西市新城区监管范围：中和学校（院）综合楼；教学楼；宿舍楼1#、2#、3#、4#；风雨操场；学校配套1楼部分协议期限：同定西中和教育投资控股有限公司与甘肃新科轨道高铁技工学校联合办学期限。乙方负责物业管理区域内的物业服务；甲方负责对乙方物业管理工作监督、检查、提出整改意见并要求乙方及时整改。水、电、暖费用按国家标准具实收支，双方均不赚取差价。”并约定了双方的权利义务。2017年4月13日新科技工学校（乙方）签署《物业补充协议》，2017年5月9日中和物业公司（甲方）签字盖章确认，协议约定，“1、乙方所使用区域的所有建筑物楼体以内保洁、安保、设备维修、维护均由乙方负责。确保卫生干净、整洁，办学质量良好，设施、设备正常运行，所有产生的费用均由乙方自行承担。2、乙方所使用建筑物楼体以外包括院落、绿化带、校区外围所属部分的卫生、安保、设施设备维护均由甲方组织人员开展物业工作，确保环境卫生干净整洁，设施设备良好运行，由此产生的人员工资、物料消耗、设施设备维修、维护费用（实际发生额），均由甲、乙双方共同核定后由乙方承担，并于费用发生当月全额向甲方支付完毕，否则甲方有权停止相关物业服务。（包括但不限于停止水、电服务）。3、乙方需要无条件接受甲方物业相关人员对乙方所属管理范围内物业日常工作、装修、设施设备运行情况的检查和监督，并对甲方贩整改意见及时解决，如未能及时解决，甲方可以自行组织维修，费用及造成的损失由乙方承担。”。2018年1月20日，中和物业公司向新科技工学校发出〈解除《物业监督管理协议》的通知〉，载明“我定西中和物业服务有限责任公司（以下简称我公司）与贵校于2016年4月10日签订了《物业监督管理协议》（以下简称“协议”）。协议约定，贵校应在签订该协议时向我公司一次性交纳50万元履约保证金。但贵校至今未付，已经构成根本违约。鉴于此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，我公司向贵校发出通知，解除我公司与贵校于2016年4月10日签订的《物业监督管理协议》。自本通知送达贵校之日起，我公司与贵校于2016年4月10日签订的《物业监督管理协议》解除，请贵校立即补交欠费并承担违约责任。”2018年1月21日，中和物业公司将学生宿舍2#、3#、4#楼等加锁贴封条。现教学楼装修未完成，学生宿舍1#楼仍由主体工程施工方占有。 2018年8月30日，新科技工学校、马天民向中和物业公司发出《付款承诺》称，“在实际办学过程中，由于我方原因，欠缴如下费用：1、办学期间应产生的电费欠缴20861.15元；2、暖气费欠缴416985.32元；物业费欠缴948600元；合计1386446.47元。2018年暑假期间，贵公司也停止了对我校区的供电服务，现阶段已开始秋季招生，为确保秋季招生工作的正常开展。因我公司现阶段资金较为紧张，本人郑重承诺，于8月31日向贵公司先支付暖气费30万元整，另于2018年9月2日12时前，缴清如下费用：1、电费欠缴20861.15元；2、暖气费欠缴116985.32元；3、物业费欠缴948600元的70%即664020元，缴清费用合计801870.47元。剩余的30%即284500元后期协商另行交清”。2018年9月3日、9月5日，新科技工学校分别向中和物业公司转账支付664020元、20861.15元。 另查明，新科技工学校于2016年4月5日与定西中和教育投资控股有限公司“联合办学”事宜，签订《合作备忘》，其中约定双方合作办学，并约定双方合作的期限、办学位置、装修以及保证金、资金成本的交纳等内容。2016年4月10日，新科技工学校与定西中和教育投资控股有限公司签订《联合办学协议》。同时，与定西中和教育投资控股有限公司运营下的非企业单位定西中和教育港培训中心签订了《校务管理服务协议》。2019年1月3日，定西中和教育投资控股有限公司、定西中和教育港培训中心分别提起诉讼，请求解除定西中和教育投资控股有限公司与新科技工学校签署的《联合办学协议书》及《联合办学补充协议》；请求解除定西中和教育港培训中心与新科技工学校签署的《校务管理服务协议》及其补充协议；2019年4月3日、2019年6月27日，定西市安定区人民法院分别作出了（2019）甘1102民初97号、（2019）甘1102民初98民事判决书，分别判决，定西中和教育投资控股有限公司、新科技工学校于2016年4月10日签订的《联合办学协议书》、《联合办学补充协议》终止；解除定西中和教育港培训中心与新科技工学校于2016年4月10日签订的《校务管理服务协议》。2019年6月13日，定西市安定区人民政府（收购方）与定西中和教育投资控股有限公司（被收购方）签订《中和教育资产盘活收购协议》。 一审法院认为，中和物业公司与新科技工学校签订的《物业监督管理协议》及《物业补充协议》，系双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思的表示，该协议合法有效，应受法律保护，双方均应按照协议的约定，履行各自的义务。本案中，中和物业公司于2018年1月20日向新科技工学校发出〈解除《物业监督管理协议》的通知〉，新科技工学校对该通知的合法性、真实性、关联性无异议，另外定西中和教育投资控股有限公司与新科技工学校租赁合同纠纷一案，已经法院判决双方签订的《联合办学协议书》、《联合办学补充协议》终止，该判决现已生效；定西中和教育港培训中心与新科技工学校双方签订的《校务管理服务协议》，已经人民法院判决解除。综上，本案所涉合同目的已经不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”对中和物业公司请求解除与新科技工学校之间的《物业监督管理协议》、《物业补充协议》，符合法律规定，应予支持。对于中和物业公司诉请的支付截止2019年6月25日的物业管理费722788元、电费28138.12元及合同约定的违约金500000元，因双方签订的《物业监督管理协议》、《物业补充协议》约定，“乙方所使用建筑物楼体以外包括院落、绿化带、校区外围所属部分的卫生、安保、设施设备维护均由甲方组织人员开展物业工作，确保环境卫生干净整洁，设施设备良好运行，由此产生的人员工资、物料消耗、设施设备维修、维护费用（实际发生额），均由甲、乙双方共同核定后由乙方承担。”中和物业公司未提交证据证明双方共同进行核定及对新科技工学校《付款承诺》中的“剩余的30%即284500元”进行协商解决的事实，故对其主张不予支持。对新科技工学校、马天民的辩称，有证据证实，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十一条（二）项、第九十四条、第九十六条之规定，判决：一、解除定西中和物业服务有限责任公司与甘肃新科轨道高铁技工学校签订的《物业监督管理协议》、《物业补充协议》。二、驳回定西中和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费16058元，由定西中和物业服务有限责任公司负担。 二审中，当事人未提交证据。 二审查明的事实与一审的一致，本院予以确认。 本院认为，中和物业公司与新科技工学校签订《物业监督管理协议》、《物业补充协议》合法有效，应予确认。在合同的履行中，因新科技工学校未能按约定及时支付物业费等，中和物业公司发送限期催告函，但在限定的期限内其又发送了解除合同的函。对于通知解除合同，中和物业公司认为通知到达后新科技工学校一直未提出异议，视为合同已经解除的理由，本院认为，该解除合同的通知虽然新科技工学校未提出异议，但解除合同的通知是在其限定的催告期限内，其亦不能作合理解释，故该解除合同的通知明显不当，亦不具有法律效力。新科技工学校迟延履行合同中主要债务，且经中和物业公司催告后仍不履行，中和物业公司起诉主张解除合同，符合法律的规定，一审判决解除双方的合同，处理正确。关于欠付的物业费问题，2018年8月30日之前的物业费新科技工学校出具了承诺书，按该承诺书的内容除30%的物业费未付外，其余已付清，该事实双方并无异议，应予确认，故2018年8月30日之前欠付的物业费应认定为284500元。此后的物业费，中和物业公司主张计算至2019年6月25日，费用为438288元，符合双方合同约定的计算标准，因合同一直持续，新科技工学校亦应支付该费用，上述欠付的物业费用共计722788元，应予支持。关于欠付的电费问题，根据双方合同的约定，电费应当由新科技工学校书承担。中和物业公司主张的电费为28138.12元，有供电公司出具的电费发票可以证实，该电费产生于2018年10-11月期间，且由中和物业公司垫付，故该电费应由新科技工学校承担，中和物业公司的请求应予支持。上述欠付的物业费、电费，一审判决驳回，处理不当，二审予以纠正。关于违约金问题，中和物业公司主张50万元。从合同约定看，50万元系履约保证金，是为了保证履行合同而提前支付的费用，并不是必然产生的费用，故50万元并非约定的违约金，中和物业公司以违约金主张权利，没有事实依据，对其请求不予支持。 综上所述，中和物业公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定的部分事实不清，适用法律错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条第一款第二项、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持安定区人民法院（2019）甘1102民初4265号民事判决的第一项； 二、撤销安定区人民法院（2019）甘1102民初4265号民事判决的第二项及案件受理费的负担部分。 三、甘肃新科轨道高铁技工学校于本判决生效后十日内支付定西中和物业服务有限责任公司欠付的物业费722788元、电费28138.12元。 三、驳回定西中和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16058元，定西中和物业服务有限责任公司负担4749元，甘肃新科轨道高铁技工学校负担11309元。二审案件受理费16058元，定西中和物业服务有限责任公司负担4749元，甘肃新科轨道高铁技工学校负担11309元。 定西中和物业服务有限责任公司多预交的二审案件受理费11309元予以退回；定西中和物业服务有限责任公司于本判决生效后十日内向本院交纳二审案件受理费11039元，逾期不交，依法强制执行。 本判决为终审判决。 审判长  王利宏 审判员  张建文 审判员  吴善善 二〇二〇年八月二十四日 书记员  屠竞之