江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1619号上诉人（原审原告）：吕建军，男，1966年6月26日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：印瑞祥，江苏宪德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶崇俊，男，1986年10月15日生，汉族，住泰兴市。上诉人吕建军为与被上诉人叶崇俊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2019)苏1283民初10243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吕建军的上诉请求：对原审判决第二项进行改判，要求被上诉人支付上诉人恢复房屋原状的费用及其他损失或发回重审；被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审法院理解错了上诉人的诉讼请求，混淆了相关概念。上诉人的请求是要求被上诉人承担上诉人自己找人恢复房屋原状所产生的花费，上诉人提出该请求的逻辑是：因双方有约定不得拆卸装修物及添附物，房租到期后，被上诉人破坏了地面瓷砖、门窗等已于房屋形成一体的装修物，这种情况下，上诉人留着这些已经破坏的添附物及装修物无任何意义，上诉人才要求被上诉人拆除掉装修物及添附物并恢复原状，因上诉人事前已经口头、书面通知被上诉人来拆除，但被上诉人无动于衷，基于此上诉人才自己找人来拆除，期间产生的费用由被上诉人承担是合情合理的。但一审法院以为上诉人是在要求被上诉人承担装修物及添附物的本身物品价值，一直强调双方没有明确约定装修物、添附物的种类，但本案与装修物、添附物是什么种类没有任何关系，上诉人是毛坯交付被上诉人，房屋里面涉及装修、添附物的都是被上诉人弄的，并不需要特别明确什么种类，要么根据合同约定全部留下，如果被破坏了，根据常理，谁装谁拆，装的人不愿意拆，别人替你拆了，产生费用了，就应当承担。二、一审期间，上诉人已经提交了充分的证据证明房屋内的装修及添附物是被上诉人破坏的，但一审法院却依然觉得上诉人证据不足。上诉人一审提交了视频资料，视频里被上诉人的妻子明确承认了地面瓷砖被砸的坑坑洼洼是被上诉人搬家师傅弄的，首先地面瓷砖的许多坑洞是搬家那天形成的，所以不可能是自然磨损，其次因房屋未交付，被上诉人搬家那天，房屋依然处于被上诉人管理之下，根据合同的相对性，责任的承担方是被上诉人，最后上诉人要求被上诉人承担相关费用是基于装修物及添附物被破坏这一事实，与被上诉人主观上是否恶意并无关系，我方只要提供证据证实房屋内的装修物及添附物是在被上诉人的管理下破坏的，那么恢复原状的责任方就是被上诉人，并且现场照片上显示每一个瓷砖上都被敲的坑坑洼洼，那种形状的坑洞明显是用电钻或者榔头敲的并非自然磨损，民事证据并非刑事证据，从证据的盖然性，我方证据明显大于对方证据，因此不存在一审法院所说的证据不充分的问题。综上，原审法院混淆相关概念，希望二审法院能够给予一个公平、公正的判决。被上诉人叶崇俊答辩称，只要是石材那就是我们的样品。上诉人说的楼梯也是石材，是我们的样品一部分。合同上没有说要我恢复原样。租赁时是毛坯房，都是我自己装修的。因为销售的特殊性，本身瓷砖的质量也不好，是因为非人为原因磨损，上诉人现装修风格与石材店装修风格不符，他全部拆除与我无关。一审是公平公正的。吕建军一审诉讼请求：1.判令叶崇俊向吕建军支付拖欠的物业费、水电费、房屋恢复原状等各项费用合计104743元；2.叶崇俊承担本案诉讼费用。诉讼过程中，吕建军变更水费、电费的主张金额为596元，撤回对房租1797元的主张。事实与理由：2016年9月22日双方签订《门面房租赁合同》一份，约定叶崇俊承租吕建军的房屋用于经营，租期3年，并约定租赁到期后，叶崇俊不得拆去与房屋合为一体的装修及添附物包括瓷砖、吊顶、栏杆、门窗等。合同到期后，吕建军因自己需要门面房从事卤菜销售，故收回了出租房屋，但叶崇俊返还房屋时故意砸烂地面瓷砖、拆除栏杆等肆意破坏已与房屋合为一体的装修，导致吕建军无法继续使用房屋，吕建军要求叶崇俊恢复房屋原状，但叶崇俊置之不理。无奈，吕建军自行出资恢复原状。另，叶崇俊至今拖欠两年物业费、水费、电费等杂费。因叶崇俊故意破坏房屋装修导致吕建军被迫推迟卤菜店的经营，吕建军的经营损失与叶崇俊的破坏行为有直接因果关系，故吕建军诉至法院，望判如所请。叶崇俊一审辩称，我承租的是毛坯房，水电、装修全部是我自己出资，退房后吕建军不退还押金，且我未破坏任何东西，房屋内自始至终没有栏杆。吕建军开设的是卤菜店，与我经营大理石销售不同，屋内的装修是他自己拆除的，退房后店内的墙面之所以是毛坯，因为毛坯墙才能固定并将大理石出样。租房时我没有得到吕建军的装修补贴，而我经营大理石，需要经常出样，装卸货物对地面瓷砖肯定有损坏，并不是吕建军所称的我故意砸坏。我现在租的房子在案涉房屋的隔壁，吕建军当时按行情收租金，是在租期到期前15日通知我如果续租的话房租将上涨到5.5万元/年，因为我没有续租，所以在我退房后吕建军迟迟没有退还租房押金。吕建军主张我赔偿5000元/天的利润损失没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对于吕建军提供的门面房租赁合同、照片及视频、装修合同、付款凭证、发票、房屋拆除清单、物业交费催款通知书、物业收费标准及前期物业合同、物业费、水费、电费、公共能耗费交费凭证、物业公司关于水电费的说明、律师函、EMS签收记录单、房产证、结婚证、报警记录、加盟合同的营业执照，叶崇俊提供的微信聊天截屏、租赁期内屋内的照片及视频、与现房东签订的租赁合同等证据，经双方质证认证，一审法院予以确认，在卷佐证。一审法院根据采信的证据，结合当事人的陈述，认定事实如下：吕建军与案外人吴玉华系夫妻关系。2016年9月22日，吕建军与叶崇俊签订《门面房租赁合同》一份，约定将登记在吴玉华名下位于门面房出租给叶崇俊用于经营。合同载明：在租赁期间，乙方（叶崇俊）不得擅自改变房屋的原有主体结构。租赁到期后，乙方不得拆去与房屋合为一体的装修、添附物（瓷砖、墙面粉刷、吊顶、栏杆、门窗等）乙方添置的可移动设施在租赁期满后搬离，并归还房屋。合同租赁期自2016年9月22日至2019年9月21日。每年租金32800元，共租三年，在每年9月22日前付清。租赁押金2000元，租赁期满后，甲方（吕建军）退还给乙方。租赁期间乙方所用的水、电、卫生费、物业费等由乙方自行承担。合同签订后，叶崇俊对案涉房屋进行了装修。租期届满前，吕建军通知叶崇俊不再将案涉房屋用于出租，要求叶崇俊腾退房屋。经双方协商，吕建军同意租期延长20天，后叶崇俊按约退还房屋，吕建军亦退还租房押金2000元。一审另查明，叶崇俊承租案涉房屋用于销售大理石、电视背景墙、石材门套窗套等。租期届满后，叶崇俊拆除了用于样品展示的大理石背景墙、瓷砖等，装修铺设的地面瓷砖、屋内吊顶等未予拆除。一审法院认为，双方签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。吕建军认为租期届满后叶崇俊违反合同约定擅自拆除并恶意破坏了装修，对该事实吕建军应承担举证责任。本案中，租赁协议约定租期届满后承租人即叶崇俊不得拆除不可拆卸的装修、添附物等，并列举了部分装修内容。但租赁协议签订时，案涉房屋尚未装修，所列装修物并不实际存在。在装修完毕后，双方未对装修后现状进行确认，亦未对不得拆卸的装修物、添附物进行明确。因吕建军已对案涉房屋进行了重新装修，仅能从吕建军提供的叶崇俊腾房后所拍摄的屋内照片和叶崇俊提供的租期内拍摄的屋内照片来判断案涉房屋的装修状况，结合原叶崇俊提供的照片、视频和叶崇俊的经营范围，一审法院认定叶崇俊在装修时并未对房屋内墙采取贴装瓷砖等装修措施，租期届满后叶崇俊拆除安装于墙面的电视背景墙样品并无不当，其在腾退房屋时，对于地面瓷砖、房屋吊顶等装修物亦未予拆除。因此，对于不得拆卸的装修物有哪些种类以及叶崇俊有无恶意实施破坏装修物的行为，吕建军均未能提供充分的证据来证明其主张的事实，故一审法院对吕建军主张的房屋复原花费金额及因修复造成的店铺经营损失均不予支持。关于吕建军要求叶崇俊偿还垫付水费、电费合计596元的主张，有水电费发票、收据等在案佐证且叶崇俊同意支付，一审法院予以支持。关于吕建军要求叶崇俊支付租期内欠缴的物业费、公共能耗费、装修垃圾清运费合计8344.12元，根据合同相对性原则，物业公司就此费用只能向吕建军主张，而根据案涉租赁协议的约定，租期内的物业费、卫生费等由叶崇俊承担。因此，吕建军向叶崇俊主张上述费用并无不妥，欠缴金额有物业合同、物业费催缴通知书、物业公司出具的收据等在案佐证，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决如下：一、叶崇俊于本判决发生法律效力之日起十日内向吕建军支付物业费、水电费等合计8913.12元；二、驳回吕建军的其他诉讼请求。如叶崇俊不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案诉讼费2395元，由吕建军负担2195元，叶崇俊负担200元（此款吕建军已垫付，叶崇俊应于本判决生效后十日内给付吕建军）。二审中，双方对一审已经查明的事实没有异议。上诉人认为，一审法院遗漏瓷砖已经被破坏的事实。本院对一审查明的事实予以确认。上诉人吕建军二审中陈述，案涉房屋已经装修完毕，卤菜店已经营业。在房屋租赁给被上诉人叶崇俊时，没有对其装修提出过要求，没有考虑过装潢折抵租金。二审中，叶崇俊对物业费计算为9000元有异议。并提供其向物业管理部门索要的票据一份。其说明：一审判决下发后，我已按照判决给付上诉人8913.12元+诉讼费200元，合计9113.12元，我应该支付的596元的水电费，7600元物业费，合计596+3800*2=8196元，上诉人应当退还我2701.12元。双方当庭对物业费、公共能耗费、装修垃圾清运费等费用缴纳进行核算，叶崇俊表示遵循一审判决，对一审判决金额不提出异议。上诉人吕建军确认叶崇俊已经按照一审判决履行，对费用计算没有异议。二审明确其主张为，要求被上诉人承担房屋恢复原状的费用。本案的争议焦点为：上诉人吕建军主张被上诉人叶崇俊承担对租赁房屋的恢复原状费用是否合法有据以及标准如何计算？本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案双方签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。案涉双方自愿协商租赁，对相关权利义务予以明确：吕建军同意叶崇俊对房屋进行装修，但不得擅自改变房屋主体结构；租赁期间叶崇俊所用的水、电、卫生费、物业费等由其自行承担；租赁到期后，叶崇俊归还房屋，添置的可移动设施在租赁期满后搬离，不得拆去与房屋合为一体的装修、添附物（瓷砖、墙面粉刷、吊顶、栏杆、门窗等）；租赁期限至2019年9月21日止。在同等条件下，叶崇俊有优先承租权。租赁合同期满后，吕建军收回自用，合同自然终止。依照双方约定，叶崇俊归还房屋，不得拆去与房屋合为一体的装修、添附物（瓷砖、墙面粉刷、吊顶、栏杆、门窗等）。而由于叶崇俊经营的特殊性，其对商业营销用的栏杆，瓷砖均可拆离，此系对其所有财物的处分。吕建军并未在合同中限定装修财物中哪些自装饰之日归其所有或在协议届满前明确对装修物予以折价补偿后归其所有。故吕建军要求叶崇俊对叶崇俊的财物承担侵权赔偿责任无法律依据。在房屋租赁合同履行期满或者解除时，承租人有权拆除未形成附合的装饰装修物；但是，承租人拆除装饰装修物的行为应以未对房屋造成毁损为前提。也就是说，承租人拆除装饰装修物时，应当尽注意义务，尽量维持房屋的完整性，如拆除确实对房屋的破坏不可避免，承租人应当恢复原状，这是承租人应当承担的民事责任。而本案中，上诉人吕建军并未主张叶崇俊拆除装修对其房屋造成损毁，亦未就此提供证据证明。结合其在合同中“不得拆去……”的约定，其并未约定租期届满必须恢复原状，而是考虑对租赁财物残值的利用。由于经营范围不同，销售装饰装潢材料和售卖食品的不同需求，在装修残值不可利用且自行重新整修完毕后，再行主张恢复原状，无合同和法律依据，况上诉人吕建军主张恢复原状的费用即主张赔偿损失，在无协商依据或依法评估依据的前提下，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予维持。上诉人吕建军所提出的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2395元，由上诉人吕建军负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 李志霞审判员 李 霖二〇二〇年八月十四日书记员 刘 阳