吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0204民初3011号原告：吉林市大唐物业服务有限责任公司，住所地吉林市丰满区江南街吉林大街**楼****。法定代表人：刘德文，总经理。委托诉讼代理人：孙莹莹，女，该公司法务部部长。委托诉讼代理人：鲁阳，男，该公司项目经理。被告：吉林市体育彩票管理中心，住所，住所地吉林市船营区松江西路大唐天下江山**楼**网点**div>法定代表人：李春旭，主任。委托诉讼代理人：梁开春，吉林领商律师事务所律师。原告吉林市大唐物业服务有限责任公司（以下简称大唐物业公司）与被告吉林市体育彩票管理中心（以下简称市体彩中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大唐物业公司的委托诉讼代理人孙莹莹、鲁阳，被告市体彩中心法定代表人李春旭及其委托诉讼代理人梁开春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大唐物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币165,772.8元及滞纳金16,577.28元，共计182,350.08元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年3月25日，被拆迁人吉林市业余军事体育学校（现市体彩中心）同意将坐落在X小区X号楼X号，建筑面积511.43平方米的房屋交给吉林市大唐房地产开发有限责任公司进行拆除，吉林市大唐房地产开发有限责任公司已在2012年12月前将调换房屋交付使用。同年，吉林市大唐房地产开发有限责任公司与原告签订了前期物业服务协议，合同签订后，原告积极履行合同义务，被告自2013年1月至2020年12月31日，未按前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告拒不缴纳。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。市体彩中心辩称，一、原告起诉已经超过诉讼时效，根据法律规定，原告主张的2013年至2018年物业费已经超过法定诉讼时效，且该债权并不属于当事人约定的同一债务分期履行的，上述物业费的请求权不存在任何法定诉讼时效中止、中断的法定情形，故法院应依法驳回原告起诉的该部分物业费的请求；二、原告诉请物业费至2020年12月31日，没有法律依据，本次开庭时间是8月17日，对于明显未到期的物业费法院不应支持；三、被告使用涉案房屋时间是2014年12月中旬左右，原告要求从2013年1月开始支付物业费没有法律依据；四、被告并非房屋所有权人，被告是受吉林市体育局指派在涉案房屋办公，按物业管理条例规定，房屋所有权人为业主，被告并非本案涉案房屋的业主；五、原告没有尽到物业公司应尽到的职责，因原告没有尽到及时清扫被告门前区域的卫生义务，导致被告被迫额外雇佣他人进行卫生清扫，并在冬天对本应由原告进行的清扫区域进行清扫活动，因此给被告带来额外的经济支出，另外原告没有对被告楼上业主进行有效的管理和教育，导致被告单位人员两辆停放在被告楼上业主门前的轿车被楼上业主高空抛物砸坏，被告在此情况下自行安装监控予以监督，上述事件的发生是原告没有尽到自己的管理职责，存在过错，还有因原告没有及时疏通涉案房屋前的下水，导致被告房屋下水经常被堵塞，让被告苦不堪言，只能自己花钱疏通解决；六、本着尊重历史的原则，对原告主张的物业费应予以减免，吉林市业余体育学校现在为吉林市夏季运动管理中心，授权吉林市体育产业发展管理中心与吉林市大唐房地产开发有限公司在补充协议中已明确约定适当减免被告物业费，原告应依约定对被告的物业费予以减免。综上，原告的诉讼请求超过法定的诉讼时效，且没有尽到应尽的管理职责，希望法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原告提供的前期物业服务合同、补充协议、产权调换协议书，具备真实性、合法性及关联性，本院予以采信；水费明细清单、吉林市体育局决定、事业单位住所办公场所报告书、大唐房地产开发有限责任公司证明、物业费催缴通知单、企业信息，真实性予以确认。关于被告提供的房屋产权调换协议书、补充协议，予以采信；事业单位法人证书、涉案房屋水电费发票、职工安全责任书、保洁用工合同及证人殷某、陈某当庭陈述，真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：2010年3月，吉林市大唐房地产开发有限公司与吉林市体育产业发展管理中心、吉林市彩票发行中心签订产权调换协议书，将位于吉林市X小区X号楼西侧511.43平方米房屋拆除。同年3月29日，吉林市业余体育学校授权吉林市体育产业发展管理中心与吉林市大唐房地产开发有限公司签订补充协议，协议除对安置和补偿事宜进行约定外，吉林市大唐房地产开发有限公司同意适当减免物业费。2012年12月，吉林市大唐房地产开发有限公司将位于吉林市船营区X路X号楼X号网点X层安置房屋交付完成，吉林市体育局将该房屋划拨给市体彩中心使用，市体彩中心于2014年12月中旬开始正式使用案涉房屋。就吉林市船营区X路X号住宅的物业管理，吉林市大唐房地产开发有限公司与大唐物业公司签订前期物业服务合同，合同约定：服务区域位于吉林市X路X号，建筑面积为202537.53平方米；服务事项包括房屋建筑本体共用部位、共用设施、设备及附属建筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木及体育设施的维护与管理，公共环境卫生等；网点的物业管理服务费用为每月每平方米3元等内容，同时对物业管理服务质量、双方权利义务、服务期限及违约责任等均进行了约定。自2015年2月起，大唐物业公司不间断向市体彩中心催收物业服务费用。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告与房地产开发企业订立的前期物业服务合同在本小区业主委员会未与其他物业服务企业签订物业服务合同的情况下，对物业管理区域的业主具有约束力，有关物业服务收费标准一经公布并在物业管理部门登记备案，不违反行政法规的规定，同样对业主具有约束力。本案被告作为物业使用人，与业主（房屋所有权人）系基于行政命令对房屋进行占有使用，并非基于其与房屋所有权人的约定，故原告有权就拖欠的物业费向物业使用人即被告依法主张权利。关于被告所欠物业费用，应自被告使用房屋时开始计算，依被告提供的证据可以确认其使用房屋的起始时间为2014年12月17日。费用计算的截止日期本院酌定为本案开庭审理之日即2020年8月17日。服务费用标准依照合同约定予以支持。原告要求被告服务费用应当交至2020年12月31日的诉请，没有提供充分的证据加以证明，故本院不予支持；关于滞纳金，原告就该项诉请未尽举证证明责任，故本院依法确定按照金融机构计收逾期贷款利率的标准予以计算；关于被告提出的原告起诉超过法定诉讼时效期间的抗辩，因原告提供的证据足以证明原告不间断地向被告主张权利，且被告方证人陈述亦可佐证原告向其催收物业费的事实，故本院对该项抗辩主张不予采纳；关于被告提出原告物业服务存在瑕疵的抗辩，因其提供的证据不足以证明原告未尽物业管理职责，故本院对此亦不予采纳；关于被告提出的减免物业费的抗辩，因该项约定系房屋建设单位与被告之间的约定，对原告不具有法律约束力，且该项约定不明确，故本院对其要求减免物业费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吉林市体育彩票管理中心于本判决生效后三日内给付原告吉林市大唐物业服务有限责任公司2014年12月17日至2020年8月17日的物业服务费104,331.72元；二、被告吉林市体育彩票管理中心于本判决生效后三日内向原告吉林市大唐物业服务有限责任公司支付违约金，其中：以18,411.48元（年支付费用）为基数，自2015年至2019年以每年12月17日为基准日；以12,274.32元为基数，自2020年8月17日起，均按照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利率标准计算至实际履行之日止；三、驳回原告吉林市大唐物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1974元由原告吉林市大唐物业服务有限责任公司负担724元，被告吉林市体育彩票管理中心负担1250元，被告负担部分于本判决生效后三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  彭涛二〇二〇年八月二十六日书记员  朱琳