甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终755号上诉人（原审原告）：李怀林，男，1970年8月15日出生，汉族，住甘肃省景泰县。委托诉讼代理人：赵龙，甘肃恒亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芮守江，男，1956年5月17日出生，汉族，住甘肃省景泰县。委托诉讼代理人：罗崇东，景泰县法律援助中心律师。上诉人李怀林与被上诉人芮守江房屋买卖合同纠纷一案，甘肃省景泰县人民法院于2019年12月5日作出（2019）甘0423民初2262号民事判决，李怀林不服该判决向本院提起上诉，本院以（2019）甘04民终1393号民事裁定将本案发回重审。甘肃省景泰县人民法院经过重新审理，于2020年4月26日作出（2020）甘0423民初635号民事判决，李怀林仍不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李怀林上诉请求：撤销一审判决，依法改判:（1）解除上诉人与被上诉人于2013年3月达成的房屋转让口头合同，责令被上诉人清除房屋内的一切障碍物，退回上诉人位于景泰县海天家园1号楼1单元1101的房屋。（2）判令被上诉人按每年25000元向上诉人支付房屋占用费:自2013年4月1日起直至实际返还房屋之日（先计算至2019年6月1日，占用费为154166元），原房款377922元，共计532088元。事实与理由:（一）一审事实认定部分不清。上诉人出卖给被上诉人的房屋总价款为377922元。上诉人出卖给被上诉人的房屋系案外人付廷海向其抵债而来，上诉人得到该房产后就将其以抵债原价377922元出卖给了被上诉人。被上诉人提交的收据系其事先打印好后让上诉人签字的，因当时双方关系很好，上诉人在签字时没有细看，才有了所谓的“35万元购房款”。否则，按照常理，上诉人怎么会将抵债来的房产以更低的价格出售。由于被上诉人系司法局干部，知道证据的重要性，因此才会自己打印收条，也有后面私自篡改收条内容的事件出现。被上诉人私自篡改收条的行为及其恶劣，在原来一审及二审中都称收条系后来私自改的，但在本次一审中居然改口说在上诉人在场的情况下修改的，其前后表述不一致，就此来看，双方关于房产的交易金额应当为377922元。（二）一审就被上诉人实际履行的数额前后认定不一。上诉人认为，被上诉人于2013年3月1日的10万元转账和收据中的10万元为同一笔钱，但一审法院认为被上诉人支付了20万元，也认可上诉人在2013年10月17日将10万元退还给了被上诉人。因此，即使被上诉人向上诉人支付了20万元，那退还的10万元呢？难道不应当扣除吗？难道仍然应当认定被上诉人实际支付了20万元吗？（三）一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，被上诉人没有履行任何付款义务，因此，上诉人请求解除合同有事实及法律依据。后退一步来讲，即使上诉人在收据中签字的10万元系被上诉人实际支付的，被上诉人仍有绝大部分购房款未付。并且，被上诉人私自篡改收据中的内容，其意图很明显:即通过此方式表示不再向上诉人支付剩余款项。既然被上诉人想通过耍赖的方式不想支付剩余购房款，难道此时上诉人还不能解除合同吗？综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，望二审法院在查明案件事实的基础上，依法撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求或发回重审。芮守江辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。（一）本案经过一审、上诉发回重审，事实基本查清，适用法律正确，对于房屋买卖合同交款数额基本查清，事实是原条据中上诉人已经注明“后续房款全部由芮文青支付”，这是上诉人亲笔书写的，该依据是被上诉人的儿子芮文青一直在上诉人的砖厂上班，劳务费顶低了剩余房款，但上诉人违反诚信原则，不予认可，芮文青也将保留追诉的权利。（二）上诉人的上诉理由不能成立。一审在审理过程中，法官向上诉人特别释明，对于诉讼请求，是选择解除合同，还是要求支付房屋价款，上诉人选择的是要求继续履行合同，那么，一审也是依据履行合同判决支付下剩房款，而上诉人上诉请求是解除房屋转让合同，支付房屋占用费。明显是对诉权的滥用，浪费司法资源，试想，双方的买卖合同成立于2013年2月22日，被上诉人当年就装修入住，现已达六年之久，期间，上诉人从未向被上诉人主张过权利，现被上诉人及儿子芮文青向上诉人主张其他还款责任，上诉人则提起陈年往事，明显存在主观恶意。综上，被上诉人认为，本案房屋买卖合同成立并已实际履行，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人主张解除合同、支付占用费的请求不能成立，故请求依法驳回上诉人的上诉请求。李怀林向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告于2013年3月达成的房屋买卖转让口头合同，责令被告清除原告房屋内的一切障碍物，退回原告位于景泰县海天家园1号楼1单元1101号房屋；2.判令被告按每年25000元向原告支付房屋占用费：自2013年4月1日起至实际返还房屋之日（先计算至2019年6月1日，占用费为154166元）；3.判令被告向原告支付违约金75584.4元；以上赔偿费用总计607672元。一审法院认定事实：2013年2月，原被告达成买卖房屋的口头协议，约定将原告从付廷海处以账务抵顶方式取得的景泰县海天家园1号楼1单元1101号房屋出卖给被告，房屋总价款350000元。2013年2月22日、2013年3月1日被告分别向原告支付房款100000元，2013年4月，被告向原告交付房款100000元，后因被告急用钱，2013年10月17日，原告又将该100000元退还给被告。原被告双方同意剩余房款由芮文青支付，支付期限未明确。自2013年4月起，原告即将该房屋交付被告居住使用至今，被告对下剩房款150000元没有支付。一审法院认为，原被告双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方达成的口头协议对买卖房屋的位置、价款、房款的支付等主要内容达成了一致，原告已将房屋交付被告使用，被告也支付了大部分房款，原被告之间达成的房屋买卖口头协议合法有效，应受法律保护。原被告双方均应按约定履行。原告请求解除合同并要求被告承担房屋占用费、违约金没有法律依据，依法不予支持。庭审中，经向原告释明合同效力关系，原告表示如合同有效继续履行，即请求由被告芮守江向原告支付全部房款。对于剩余房款的支付，原被告约定剩余房款由芮文青支付，此约定是给买卖合同之外的第三人设定债务，原被告均未提交芮文青同意接受该债务的相关证据，此约定损害了第三人的利益，为无效约定。被告应作为买受人向原告支付下剩购房款，原告请求由被告支付剩余购房款理由正当，应予以支持。综上所述，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，依法应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项，第六十条，第一百五十九条之规定，判决：一、被告芮守江于本判决生效后十日内支付原告李怀林购房款150000元；二、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费9876元，由原告李怀林负担6576元，被告芮守江负担3300元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，上诉人李怀林一审中诉称“被告于2013年3月向原告支付购房款10万元……”一审判决在引述李怀林陈述时错误引述为“2013年4月被告向原告支付购房款10万元”，由此导致错误认定被上诉人分别于2013年2月22日、3月1日、4月向上诉人各支付购房款10万元，共计30万元，10万元退回后，已付房款20万元。经二审询问，被上诉人无证据证实其于2013年4月向上诉人支付购房款10万元，故应当认定被上诉人支付房款数额为20万元，退回10万元后，确认已付房款10万元。李怀林上诉主张应以《结算清单》载明的房款377972元认定房款总价，但由于该清单系其与付廷海之间的结算，无证据证实芮守江同意以该价款受让房屋，一审以芮守江主张的35万元认定房屋总价款并无不妥。综上，房款已付10万元，未付25万元。本院对一审认定的其他事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：李怀林与芮守江之间的房屋买卖协议应否解除。李怀林主张芮守江未支付过购房款，即便支付过10万元房款，尚欠大部分房款，构成根本性违约，依法应当解除房屋买卖协议，由芮守江向其返还房屋并支付房屋占用费。对此，本院认为，李怀林与芮守江之间关于房屋买卖达成的是口头协议，双方对后续房款曾书面约定由芮守江的儿子芮文青支付，因债务转移未经第三人同意，被一审认定为无效约定。除此之外，无任何证据证实李怀林与芮守江就后续房款约定过履行期限，也正因为这一点，本案中对芮守江所提出的诉讼时效抗辩未予支持。同理，由于双方未明确约定剩余购房款支付期限，本案中无法认定芮守江存在逾期未履行合同义务这一违约行为，李怀林关于芮守江未付剩余房款构成根本违约的主张不能成立。但自李怀林起诉时起，应当认定付款义务履行期间已届至，芮守江应当承担剩余房款的支付责任。一审中，法官向李怀林释明了诉讼请求的问题，李怀林表示若合同须继续履行，则要求芮守江承担剩余房款支付责任。一审据以判令芮守江支付剩余房款，并未超出当事人诉讼请求范围。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，但上诉理由部分成立。一审因认定事实部分错误，处理失当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省景泰县人民法院（2020）甘0423民初635号民事判决；二、芮守江于本判决生效之日起10日内向李怀林支付剩余房款250000元；三、驳回李怀林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9876元，李怀林负担5827元，芮守江负担4049元；二审案件受理费7031.3元，李怀林负担5191.1元，芮守江负担1840.2元。本判决为终审判决。审 判 长 张霞明审 判 员 王承林审 判 员 魏晓忠二〇二〇年八月三日法官助理 王杏花书 记 员 刘彦彤