广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2773号上诉人（原审被告）：中山市古镇镇资产经营有限公司，住所地广东省中山市*******镇政府公办楼417室。法定代表人：李锦辉，该公司经理。委托诉讼代理人：林丽芬，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧敏，广东凯行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市嘉胜照明有限公司，住所地广东省江门市江海区*********厂房四层。法定代表人：崔后旺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁彧健，国信信扬（江门）律师事务所律师。原审被告：中山市信贤商贸有限公司，住所地中山市*******古镇灯饰广场光立方-LED城1F-D44-D45卡。法定代表人：梁某1。上诉人中山市古镇镇资产经营有限公司（以下简称古镇资产公司）因与被上诉人江门市嘉胜照明有限公司（以下简称嘉胜公司）及原审被告中山市信贤商贸有限公司（以下简称信贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15527号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人古镇资产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回嘉胜公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决没查明和认定嘉胜公司拖欠租金、物业管理费的违约事实，属认定事实不清。按照《权利义务转移协议书》第二条之约定，2018年1月1日起，信贤公司将《商铺租赁合同书》中作为出租人的权利义务全部转移给古镇资产公司，嘉胜公司直接向古镇资产公司支付租金、管理费等各项费用。按照《商铺租赁合同书》第4.3条之规定，嘉胜公司应于2018年1月1日前向古镇资产公司支付2018年1月至3月的租金和物业管理费。但事实上，自2018年1月1日起，嘉胜公司一直拖欠2018年1月至3月的租金和物业管理费。古镇资产公司多次电话、上门向嘉胜公司催收，并于2018年1月31日向嘉胜公司发出《缴费通知书》，但嘉胜公司仍不肯支付租金及管理费。上述事实证实，嘉胜公司已构成违约。按照《商铺租赁合同书》第5.2条“押金的用途：①上述押金作为乙方（嘉胜公司）履行本合同之保证”、第5.3条“乙方（嘉胜公司）发生以下情形的，甲方（出租方）有权没收押金：①乙方（嘉胜公司）逾期缴纳租金超过15日的。…⑧乙方（嘉胜公司）不按时支付各项应付费用的。”的约定，古镇资产公司有权按照上述合同约定没收涉案押金。二、一审判决以合同期满为理由，判决古镇资产公司返还押金，属认定事实不清，适用法律错误。《商铺租赁合同书》第5.4条约定，“押金的返还：租赁合同期满乙方（嘉胜公司）办理全部退场手续后7个工作日内甲方（出租方）确认租赁物及附属设施无损害，且乙方（嘉胜公司）无发生任何违约行为的，甲方（出租方）退回押金（不计息）给乙方（嘉胜公司）”。根据该约定，返还押金的前提条件是嘉胜公司无违约行为。如上所述，嘉胜公司存在不按时缴付物业管理费且拖欠租金超过15天的违约行为，涉案押金退回的条件不成就。因此，古镇资产公司无需返还押金，有权没收涉案押金。综上，古镇资产公司认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决第一项，支持古镇资产公司的全部诉讼请求。被上诉人嘉胜公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回古镇资产公司的上诉请求，维持原判。原审被告信贤公司未作陈述。嘉胜公司向一审法院起诉请求：信贤公司与古镇资产公司连带返还租赁押金78621元及利息（以78621元为基数，从2018年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部偿还之日）。一审认定事实：2014年9月20日，嘉胜公司以乙方名义与信贤公司以甲方名义签订《商铺租赁合同书》，约定信贤公司将位于中山市××××××第一层B区04号商铺出租给嘉胜公司使用，租金为每月26207元，签订合同之日缴纳押金78621元。合同签订后，嘉胜公司依约向信贤公司缴纳租金和押金78621元。根据合同5.2押金的用途：①上述押金作为乙方履行本合同之保证保证金；②如乙方发生违反合同约定行为的，甲方有权按本合同约定直接扣除全部或部分押金；③甲方扣除全部或部分押金后，乙方必须自甲方扣除之日起三日内补足押金。5.3押金的没收：①乙方逾期缴纳租金超过15日的；②乙方违约，甲方按本合同约定解除合同的；⑧乙方不按时缴付各项应付费用的；5.4押金的返还。租赁合同期满乙方办理全部退场手续后7个工作日内甲方确认租赁物及附属设施无损害，且乙方无发生任何违约行为的，甲方退回押金（不计算）给乙方。11.1甲、乙任一方不履行合同约定的其他义务或履行义务不符合约定的，应当按相对方的要求，承担继续履行、采取措施或者赔偿损失等违约责任。11.2乙方逾期交租的，每逾期一日按应交租金的1%承担违约金，逾期交租超过15日的，构成根本违约，甲方有权解除合同。合同解除后，甲方有权要求乙方支付拖欠租金，并按本合同约定的三个月租金额向甲方支付违约金。11.5乙方违反本合同第9.5条的约定，构成闲置租赁物的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，没收全部押金，并要求乙方按本合同约定的三个月租金额向甲方支付违约金。16.1经甲、乙双方协商一致，可变更本合同主体及内容。16.3合同内容的变更，由甲、乙双方协商一致后，签订书面协议确定。一审另查明，2017年12月30日，古镇资产公司以出租方名义（作为甲方）、信贤公司以承租方的名义（作为乙方）与嘉胜公司以次承租方的名义（作为丙方）签订《权利义务转移协议书》，约定：一、丙方同意乙方将《商铺租赁合同书》中出租人的权利义务转移给甲方。二、甲、乙、丙三方确认，自本协议生效之日起，乙方在上述次合同中作为出租人享有承担的权利义务全部转移给甲方，由甲方享有和承担出租人权利义务；本协议生效之日起，丙方直接向甲方履行上述次合同应付租金、管理费等各项费用及其他义务；三、本协议生效之日后，乙方应在五个工作日内将对丙方的保证金（或押金）人民币78621元移交给甲方（汇款至甲方账户内），若逾期移交，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金，违约金按每日6‰计算；四、本协议生效之日前，丙方依次租赁合同发生的租金、管理费、押金（保证金）、水电费、税费或者其他应缴费用由丙方向乙方结清，若不及时结清的乙方有权按次合同向丙方追索；本协议生效之日前，因次合同产生的所有债务（包括但不限于租金、管理费、押金（保证金）、水电费、税费等）及相关纠纷，由乙方与丙方自行解决，与甲方无关。七、本协议自2018年1月1日起生效。各方盖章签名确认。一审又查明：嘉胜公司提供收据（NO0056307）1份，载明；今收到中山市古镇镇资产经营有限公司退回××××1F－304卡商铺租赁保证金大写柒万捌仟陆佰贰拾壹元正。已收原件，上述收据以款项到账之日为有效。资产办陈春和，2018年5月10日。收据上还载明嘉胜公司开户行及开户账号等信息。一审审理中，古镇资产公司确认基于三方签订的《权利义务转移协议书》涉及信贤公司的押金（保证金）等权利义务也向一审法院提起另案诉讼。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，嘉胜公司与信贤公司签订《商铺租赁合同书》，约定双方相关权利义务，其在履行过程中，又与古镇资产公司签订《权利义务转移协议书》，达成三方协议，确定将信贤公司其享有的权利义务全部转移给古镇资产公司。上述各方签订的《商铺租赁合同书》《权利义务转移协议书》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于嘉胜公司请求返还押金78621元及利息（以78621元为基数，从2018年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部偿还之日）的问题。本案中，嘉胜公司提供《商铺租赁合同书》、租赁物交接确认书及收据等证明已向信贤公司支付押金78621元，现涉案合同已期满，租赁场地也交还古镇资产公司，其基于上述请求返还押金78621元有理，一审法院予以支持。至于其主张押金78621元的利息请求，由于双方合同中约对押金返还不计利息。故嘉胜公司该项请求无理，一审法院不予支持。二、关于信贤公司、古镇资产公司的责任承担问题。根据古镇资产公司、信贤公司与嘉胜公司签订的《权利义务转移协议书》，约定将信贤公司其享有的权利义务全部转移给古镇资产公司。现嘉胜公司基于合同期满后请求押金返还，古镇资产公司理应按协议约定向嘉胜公司返还本案押金78621元。嘉胜公司主张事实有充分证据予以佐证，其请求古镇资产公司返还押金78621元有理，一审法院予以支持。至于信贤公司，该《权利义务转移协议书》明确约定，信贤公司应在五个工作日内将对嘉胜公司的保证金（或押金）人民币78621元移交给古镇资产公司，怠于移交应承担相应违约责任等。还约定古镇资产公司与信贤公司之间纠纷与嘉胜公司无关。因此，从该约定来看，涉案押金应由古镇资产公司向嘉胜公司返还合理，对于古镇资产公司抗辩认为信贤公司未移交押金，其不应承担返还押金理由不充分，一审法院不予采纳，至于其与信贤公司之间押金问题，属于信贤公司与古镇资产公司之间纠纷。且其在庭审中也确认另行提起诉讼，本案不作处理。因此，依据上述《权利义务转移协议书》约定，信贤公司在本案中不应承担返还押金责任。信贤公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对嘉胜公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，一审法院依法作缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、古镇资产公司于本判决发生法律效力之日起七日内向嘉胜公司返还租赁押金78621元；二、驳回嘉胜公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1822元，由古镇资产公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：嘉胜公司在一审期间提交《中山市信贤商贸有限公司收据》一份，收据上记载内容为：兹收到江门市嘉胜照明有限公司（嘉胜照明1F-B04）交来2017年10月1日至12月31日的余下部分租金，金额为42378.23元。在该收据的右下方添加“备注：减免2018年1月1日至2018年3月31日的租金”的文字，并盖有信贤公司的财务专用章。嘉胜公司主张该收据由信贤公司出具，收据上内容均由信贤公司相关人员书写，以此证明信贤公司作出了免除嘉胜公司2018年1月1日至3月31日期间租金的承诺。古镇资产公司质证称：嘉胜公司直到第二次庭审才提交该收据，且该收据为复写件，嘉胜公司未提交第一联的收据予以核对，古镇资产公司对该收据的真实性不予认定。嘉胜公司在二审中确认在签订《权利义务转移协议书》时未向古镇资产公司出示该收据。本院又查明：古镇资产公司在一审期间提交的缴费通知书【NO.20180130-04】载明：按照《权利义务转移协议书》约定，自2018年1月1日起，贵司应向我司缴交上述场地的租金、物业管理费、空调费、电费，现通知贵司缴交2018年1月1日至2018年3月31日期间租金787621元，2018年1月1日至2018年3月31日期间物业管理费5019元，请贵司收到本通知书5日内付清上述应交费用。通知书下方载明了收款单位、收款银行与银行账户等详细付款方式信息，落款时间为2018年1月30日，并加盖了古镇资产公司的公章。嘉胜公司辩称从未收到该缴费通知书。本院再查明：古镇资产公司、信贤公司与嘉胜公司三方于2017年12月30日签订《权利义务转移书》后，直至2018年3月31日合同到期日止，嘉胜公司未向古镇资产公司支付租金与管理费等费用。本院认为，本案争议的焦点在于古镇资产公司应否向嘉胜公司返还押金。《商铺租赁合同》约定“押金的返还。租赁合同期满乙方（嘉胜公司）办理全部退场手续后7个工作日内甲方（信贤公司）确认租赁物及附属设施无损害，且乙方无发生任何违约行为的，甲方退回押金（不计息）给乙方。”古镇资产公司基于《权利义务转让协议》承接了信贤公司在该租赁合同中的权利义务。现嘉胜公司确认未向古镇资产公司支付2018年1月至3月的租金，对于是否存在嘉胜公司所称应减免支付2018年1月至3月租金义务的事由问题，本院结合证据分析如下：1.嘉胜公司提交了信贤公司同意减免该期间租金的《中山市信贤商贸有限公司收据》为复写件，在古镇资产公司不确认且信贤公司也未有认可的情形下，应由嘉胜公司进一步举证该复写件第一联以证明与复写件内容一致，但嘉胜公司未进一步举证，因此，该收据不具有证明力。2.退一步说，即使该收据复写件为真，也只是嘉胜公司与信贤公司之间的约定，且到底是减租还是免租以及减免数额均不明确。从古镇资产公司、信贤公司与嘉胜公司三方签订的《权利义务转移协议书》的内容看，嘉胜公司与古镇资产公司的租赁关系仍由2014年9月20日的《商铺租赁合同书》约定的相关条款规定，嘉胜公司亦确认在签订《权利义务转移协议书》时未向古镇资产公司说明存在租金减免的事实或出示该收据。且《权利义务转移协议书》的签订日期为2017年12月30日，租赁合同到期日为2018年3月31日，《权利义务转移协议书》中有关于签订协议书后由嘉胜公司直接向古镇资产公司履行应付租金、管理费等各项费用的内容，倘若存在减免租金的事宜，则古镇资产公司在签订《权利义务转让协议书》后，可能存在根本没有租金可收取的事实，这显然与三方签订的权利义务转让协议中古镇资产公司应收租金的内容相悖。由此可见，古镇资产公司并不知悉租金减免事宜，信贤公司对嘉胜公司的减免租金承诺对古镇资产公司不产生法律效力。3.古镇资产公司在2018年1月底向嘉胜公司发送了缴费通知书，虽然嘉胜公司不确认收到该通知书，但从古镇资产公司提供的EMS返单中反映，该缴费通知书的邮寄送达地址为涉案商铺，显示于2018年2月1日由案外人签收，签收时嘉胜公司仍在涉案商铺正常经营，应认定缴费通知书已经成功送达。嘉胜公司在收到上述缴费通知书后，既未向古镇资产公司进行说明，又不支付租金，主观上存在过错。综上，根据合同法的诚实信用原则，《中山市信贤商贸有限公司收据》即使为真实，也不能作为减免嘉胜公司向古镇资产公司支付2018年1月至3月的租金义务的依据，嘉胜公司应按照《商铺租赁合同》《权利义务转移协议书》的约定履行支付租金的义务。嘉胜公司未支付2018年1月至3月的租金，违反了上述义务，应认定嘉胜公司存在违约行为。根据商铺租赁合同在嘉胜公司存在违约行为的情形下，则不满足古镇资产公司应当退还押金的条件，嘉胜公司主张返还押金及利息于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律有不当之处。古镇资产公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15527号民事判决；二、驳回江门市嘉胜照明有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费用1822元，由江门市嘉胜照明有限公司负担；二审案件审理费1822元，由江门市嘉胜照明有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年八月二十日书记员  陈静文梁洛希