文书内容济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初2615号原告：尹吉，女，1984年3月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：李培学，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告：济南物华天宝农业科技有限公司，住所地济南市市中区胜利大街56号蓝海御华大饭店一楼。法定代表人：朱孝诚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄健，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海宁，山东国曜律师事务所律师。原告尹吉与被告济南物华天宝农业科技有限公司（简称物华天宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹吉及其委托诉讼代理人李培学，原告物华天宝公司的委托诉讼代理人黄健、李海宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尹吉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告违约金及其他经济损失共计489137.04元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用，代理费用由被告承担。事实和理由：2019年5月8日，原告（承租方）和被告（出租方）签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，约定原告租赁济南市高新区舜旺路239号明湖白鹭郡二区1号楼1-106商铺2楼用于教育培训，被告称租赁房屋为被告从原房东处整体租赁，已同原房东签订可分租协议。自2019年7月份起，被告就开始欠原房东租金，被告与原房东产生纠纷，原房东多次停电、围堵租赁房屋门口，严重影响了原告的正常经营活动。2020年4月4日，被告向原告发出《解除合同通知书》，通知原告解除房屋租赁合同。被告的违约行为给原告造成了损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。物华天宝公司辩称，一、物华天宝公司未实施尹吉主张的严重影响其正常经营活动的违约行为。2019年5月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》后，物华天宝公司按照双方约定履行了合同义务，并未实施尹吉起诉状中主张的原房东多次停水停电、围堵租赁房屋等影响尹吉正常经营活动的行为。即便原房东实施了上述行为，也不能归责于物华天宝公司存在违约行为。因此，尹吉以物华天宝公司严重影响其正常经营活动为由，主张物华天宝公司违约不能成立。二、尹吉要求物华天宝公司支付违约金及其他经济诉损失的诉讼请求，没有事实和法律依据。因物华天宝公司按照合同约定履行全部义务，并未实施违约行为。因此，尹吉要求物华天宝公司支付违约金及其他经济损失的诉讼请求没有事实和法律依据。尹吉直接在本案中诉求物华天宝公司支付违约金及其他损失，没有任何法律依据，因为原告并未主张合同的效力问题。本院经审理认定事实如下：2019年5月18日，物华天宝公司（甲方）与尹吉（乙方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定物华天宝公司将位于济南市高新区舜旺路239号明湖白鹭郡二区1号楼1-106商铺2楼159.3平方米的房屋转租给尹吉做教育培训使用。租赁期限自2019年5月18日起至2024年3月15日止。物华天宝公司给予尹吉15天免租期，自2019年6月2日开始正式计租。合同第四条租金及其他费用缴纳方式约定，第一年租金84000元。租金每半年为一个缴纳周期，第一次租金缴纳时间为2019年5月20日前，之后应不晚于每个半年开始前的30日缴纳下一个半年的租金。第六条第3条约定，甲方保证本合同签订时，对出租给乙方的房屋、附属设施、设备具有合法的使用权并有权出租。租赁物没有影响乙方正常使用的权属纠纷和债权、债务纠纷，无设定地役权、抵押权，无司法机关和行政机关依法裁定、决定查封等情形。2019年5月6日、5月20日，尹吉向物华天宝公司分两次支付共49000元，于2020年1月8日通过山东轩华教育咨询有限公司的账户向物华天宝公司支付14000元。2020年3月25日、4月4日，物华天宝公司分别向尹吉发出《解除合同通知书》，称“合同约定2019年11月2日之前支付下半年房租42000元，截止1.8日只收到14000元，特依法通知解除租赁合同。”另查明，在合同履行过程中，物华天宝公司与原房东邱敏就本案涉案房屋发生纠纷，邱敏已诉至本院。在原告邱敏与被告物华天宝公司、山东物华天宝农业科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，物华天宝公司答辩称就本案涉案房屋邱敏于2020年1月3日擅自将租赁房屋换锁，导致物华天宝公司无法实际使用租赁房屋，给其造成极大的损失。邱敏认可从2020年1月3日开始给涉案房屋上锁。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。物华天宝公司与尹吉签订《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，当事人双方亦予以认可，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，物华天宝公司负有保障尹吉在租赁期间正常使用涉案房屋的义务。根据双方签订的合同第六条第3条的约定，物华天宝公司亦应保障涉案房屋没有影响尹吉使用的债权、债务纠纷。在合同履行过程中，由于物华天宝公司与原房东邱敏就房屋租金发生纠纷，邱敏将涉案房屋上锁，并向本院起诉要求解除合同。锁门的行为虽非物华天宝公司实施，但这在客观上导致了尹吉无法继续使用租赁房屋。物华天宝公司未能处理好其与原房东之间的债权、债务纠纷，未能保障尹吉对涉案房屋的正常使用。此外，物华天宝公司与原房东邱敏就涉案房屋解除合同后，也影响到其与尹吉的合同的继续履行，构成违约。对于是否要求解除合同，经法庭再三释明，尹吉均未做明确表示，只是主张赔偿损失。因原房东邱敏将涉案房屋上锁，尹吉无法继续使用涉案房屋，且物华天宝公司与房东邱敏均主张解除他们之间的房屋租赁合同，故物华天宝公司与尹吉之间的《房屋租赁合同》和补充协议实际上已不能履行，本院予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于违约金，虽然尹吉在诉讼请求有包括，但其没有说明具体的理由、依据、数额和计算方式，在法庭询问489137.04元的具体组成时，其也未将违约金包括在内，故对违约金本院不予处理，尹吉可另行主张。对于损失，尹吉提交的《新苗艺术团白鹭郡校区设计施工协议》，三份收据可以证明尹吉为装修涉案房屋支出169721元，本院予以确认。《最高人民法院》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；涉案房屋的租赁期限自2019年5月18日起至2024年3月15日止。至本案起诉时，尹吉已使用涉案房屋一年。因双方就房屋的装饰装修的处理未做约定，故对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失135776.8元（169721元÷5×4），物华天宝公司应当赔偿。物华天宝公司赔偿尹吉损失后，对于由他人行为导致的赔偿责任，可另行向他人追偿。对于尹吉主张的教育系统软件、加盟费用、广告牌、专线宽带、路由器、监控头、录像机等，都是用于尹吉的培训机构的培训教学或者租赁期满后可以拆卸带走的物品，合同解除后，尹吉可以拆除带走，继续使用，并不产生损失，故对于尹吉主张的5976元的购买教育系统软件费用、26103.5元的加盟费用、24000元广告牌制作费用、7000元安装专线宽带、路由器、监控头、录像机费用，本院不予支持。15000万的律师费用因双方在合同中没有约定，依据不足，本院亦不予支持。16408.54元的另行租赁房费四年增加房租额，由于尹吉现未另行租房，该笔费用未实际产生，故本案中不予处理。尹吉可在实际发生该笔费用后再行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院》第十一条第（一）项之规定，判决如下：一、被告济南物华天宝农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告尹吉赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失135776.8元；二、驳回原告尹吉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8638元，已减半收取4319元，保全申请费2970元，由原告尹吉负担3644.5元。由被告济南物华天宝农业科技有限公司负担3644.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 马东升二〇二〇年八月十八日法官助理 李洪星书 记 员 邓成皓