河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0123民初500号 原告（反诉被告）：张海洋，男，1988年2月7日出生，汉族,住石家庄市龙泉花园**。 委托诉讼代理人：赵雄，河北铠嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北宝能地产有限公司，住所地石家庄市正定新区新城大街**石家庄宝能中心。 法定代表人：张保文，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈时辉、张灵华。 原告(反诉被告）张海洋与被告（反诉原告）河北宝能地产有限公司（以下简称宝能地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）张海洋及其委托诉讼代理人赵雄、被告（反诉原告）宝能地产的委托诉讼代理人陈时辉、张灵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海洋(反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方购房合同；2.请求被告返还186345元购房款；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2019年8月31日签订购房认购书，原告于合同约定期限缴纳首付，因被告在订房之初未告知原告需到银行审查征信，导致原告征信问题无法办理银行按揭贷款，并且原告不具备一次性缴纳剩余房款的能力，故导致合同无法履行，合同目的无法实现。综上，原告与被告多次协商解除合同及退款问题，被告不予理会，为维护自身权益原告提起诉讼，望判如所请。 宝能地产（反诉原告）有限公司答辩称，原告的起诉应当被全部驳回，原告所诉与事实不符，在原告认购房源时，被告已经明确告知原告按揭付款相关责任，且认购协议原告签署个人声明及买卖合同都进行了明确约定，另一方面是否具备办理银行按揭贷款资格是原告方个人应当承担的义务，被告对其资格审查无任何义务，因此原告所诉无事实及法律依据，请法庭驳回。 被告（反诉原告）宝能地产向本院提出诉讼请求：1、判令原告继续履行2019年9月6日与被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》（预售，合同编号：8619090610155244651），并向被告支付一次性剩余购房款170000元。2、判令原告向被告支付逾期付款违约金6628.02元（按原告所购商品房总价款每日万分之一的标准，自2019年10月7日起暂计算至2020年4月10日计6628.02元，最终计算至原告实际付清剩余购房款之日止）。3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月31日，反诉原告与反诉被告签订了《石家庄宝能中心认购书》（以下简称认购书），反诉被告认购了反诉原告销售的石家庄宝能中心4号楼1414号商品房。2019年9月6日，反诉被告与反诉原告就所购房屋签订了《石家庄市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同约定反诉被告所购房屋总价款为356345元，反诉被告应于买卖合同签订当日向反诉原告支付首期购房款186345元，剩余购房款170000元反诉被告应于买卖合同签订之日起30日内以银行按揭贷款方式支付给反诉原告。因任何事由导致按揭银行在前述期限内未支付剩余购房款的或买受人与银行未能订立按揭贷款合同或银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人都应在签署期限内自行筹款一次性付清或自行筹款补足差额贷款部分，银行未按时放款、未能订立按揭贷款合同、银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额都不构成买受人逾期付款的免责理由。反诉被告签订合同时明确知晓该付款方式，且未提出任何异议。 买卖合同签订后，反诉被告始终未按买卖合同约定支付剩余购房款，反诉原告多次通过电话、微信等方式通知反诉被告支付剩余购房款，但反诉被告至今仍未支付剩余购房款。 根据买卖合同附件十一补充协议第4条第一款的约定，买受人逾期付款的，按该商品房总价款每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。 综上，反诉被告的行为已经构成根本违约，并给反诉原告造成了经济损失，为维护自身合法权益提起反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）答辩称，因被告（反诉原告）在签订合同之初未告知原告（反诉被告）审查征信问题，导致原告无法正常办理按揭贷款，且不具备一次性履行能力，现合同已经陷入事实上履行不能的状态已导致合同僵局，不具备继续履行的事实及法律基础，故原告要求解除。被告（反诉原告）诉请的违约金，原告请求依据合同法第一百一十四条予以调整。 本院经审理认定案件事实如下： 2019年8月31日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《石家庄宝能中心认购书》（以下简称认购书），主要内容约定：“出卖人（甲方）：河北宝能地产有限公司买受人（乙方）：张海洋一、基本情况及价款原告（反诉被告）认购被告（反诉原告）位于石家庄正定新区，建筑面积约51.36平方米；二、付款方式付款方式为银行按揭付款，折后单价6938.18元／平方米，折后总价356345元；定金20000元整须于签署本认购书之日或之前付清；首期付款即186345元（含定金）须于签署《商品房买卖合同》前付清；其余房款即170000元须于签署《商品房买卖合同》之日起7天内向银行办理房款按揭手续；四、特别约定1、乙方须按上述选定之付款方式依期足额缴纳上述房款；2、乙方选择向银行按揭贷款付款的，乙方应自行向银行办理按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准，与甲方无任何关联。如最终无法办妥银行贷款手续或银行批准的按揭金额少于乙方申请的金额，则乙方应自行筹款补足差额，不得以此为由拒绝签订《商品房买卖合同》等文件、要求变更或解除本认购书等”。 2019年9月6日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》及附件，主要内容约定:“出卖人：河北宝能地产有限公司买受人：张海洋第三条商品房基本情况该商品房坐落为石家庄正定新区新城大街5号石家庄宝能中心4号特色办公1414，其预测建筑面积共51.36平方米，其中套内建筑面积36.53平方米。第六条计价方式与价款该商品房单价为每平方米6938.18元，总价款356345元。第七条付款方式（一）签订本合同前买受人已向出卖人支付定金20000元，买受人采取贷款方式付款买受人应当于2019年9月6日前支付首期房价款186345元，占全部房价款的50%，余款170000元向平安银行或北京银行或东亚银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任逾期超过X日后，出卖人有权解除合同...出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之X的违约金...第十一条出卖人应当在2020年6月3日前向买受人交付该商品房。其中附件十一补充协议的特别提示条款中约定2.买受人若选择“贷款方式付款”的，买受人在签订合同及本补充条款时已查明其征信并已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件及现行银行信贷政策可能带来的各种信贷风险，买受人应自行向银行办理按揭贷款手续，并督促按揭银行代买受人将剩余购房款在本合同签订之日起30日内支付至出卖人账户。因任何事由导致按揭银行在前述期限内未支付剩余购房款的或买受人与银行未能订立按揭贷款合同或银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人都应在前述期限内自行筹款一次性付清或自行筹款补足差额贷款部分，银行未按时放款、未能订立按揭贷款合同、银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额都不构成买受人逾期付款的免责理由。4.买受人逾期付款的，按该商品房总价款每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的买受人应另行按该商品房总价款5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用等”。 2019年9月6日，原告(反诉被告）签署《申明》一份，主要内容为:“河北宝能地产有限公司：本人于2019年8月31日与贵公司签订的《石家庄宝能中心认购书》，购买了石家庄宝能中心项目4-1414号房屋，房屋面积51.36平方米，单价6938.18元，房屋总价356345元。现本人郑重申明：1....2.本人保证按认购书及商品房买卖合同的约定履行付款及其它义务，若因自身或非贵司原因导致无法办理完成购房手续包括但不限于商品房预售登记备案手续及银行按揭贷款手续等，由此导致的一切后果由本人自行承担”。 另查明，2019年8月31日，原告(反诉被告）缴纳购房定金20000元，2019年9月6日原告(反诉被告）缴纳购房首付款166345元。 被告（反诉原告）于2018年7月2日取得商品房预售许可证。 现原告(反诉被告）主张因其自身的征信问题不能办理银行按揭贷款手续，导致合同不能履行，故要求解除合同，被告（反诉原告）返还购房款。 被告（反诉原告）则称，是否具备办理银行按揭贷款资格是原告(反诉被告）方个人应当承担的义务，原告(反诉被告）要求解除合同无法律依据，要求原告(反诉被告）继续履行合同并承担延期交款的违约责任。 上述事实，有双方当事人各自提交的证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》及其相关附件系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的规定，双方均应诚信履行。 关于双方签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》的效力问题。本院认为，一、办理房屋按揭贷款，系原告（反诉被告）与银行之间的一种行为关系，是银行对原告（反诉被告）偿还风险能力的考察，与被告（反诉原告）不存在直接的关联性。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。由此规定可知，只有在因开发商的原因或不可归责于购房者和开发商原因的情况下，购房者有权请求解除合同。但本案中，原告（反诉被告）未能办理银行按揭贷款是由于其自身存在不良征信记录所致，易言之，征信问题乃系在签订房屋买卖合同前因原告（反诉被告）自身的失信行为所致，并非合同订立后发生的无法预见之变化、不可抗力之情形，因此，原告（反诉被告）要求解除合同并不符合法律规定。三、原告（反诉被告）在向被告（反诉原告）签署出具的《申明》中明确载明：“本人保证按认购书及商品房买卖合同的约定履行付款及其它义务，若因自身或非贵司原因导致无法办理完成购房手续包括但不限于商品房预售登记备案手续及银行按揭贷款手续等，由此导致的一切后果由本人自行承担”。原告（反诉被告）对自身购房贷款及偿还能力的事实应为可知，相关金融机构的贷款政策亦非国家机密，且对外公布并接受公众咨询。原告（反诉被告）作为完全民事行为能力人，完全有能力了解相关金融机构的贷款政策，并结合自身经济状况作出正确判断，对自己签署的《申明》负责。因此，原告（反诉原告）主张的在订房之初被告（反诉原告）未告知其审查征信，不足以证实其主张。综上，原告（反诉被告）提出的解除合同请求权，既不符合双方买卖合同中约定解除的情形，亦无《合同法》九十四条法定解除的事由，本院不予支持；被告（反诉原告）要求继续履行上述房屋买卖合同，与法有据，本院予以支持。 关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付逾期付款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》中对逾期付款的违约责任进行了明确的约定，即“买受人逾期付款的，按该商品房总价款每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”，现原告（反诉被告）未按约定向被告（反诉原告）交付剩余房款，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付逾期付款违约金与法有据，且并不存在违约金约定过高的情形，故本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 原告（反诉被告）与被告（反诉原告）继续履行2019年9月6日双方签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，原告（反诉被告）在本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）一次性支付剩余购房款170000元。。 原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付逾期付款违约金（自2019年10月7日至实际付清剩余购房款之日止、按日万分之一计算，但累计违约金金额不超过该商品房总价款的5%为限）。 驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。 驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4027元，由原告（反诉被告）负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  刘丽平 人民陪审员  周 莹 人民陪审员  任可心 二〇二〇年八月十四日 书 记 员  李闪闪 ——