安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2365号 原告：鲁峰，男，1963年11月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：陈俊，男，1984年10月17日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 原告鲁峰与被告陈俊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁峰到庭参加了诉讼，被告陈俊经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁峰向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方签订的《房屋租赁合同》;2、判令陈俊支付本人违约金5000元;3、判决陈俊赔付本人房屋损坏修复费5000元;4、判决陈俊支付本人房屋空置损失费14100元;5、判决陈俊缴纳租房期间的水电费用1513.8元;6、判决陈俊承担本案诉讼费用。 事实与理由：本人与陈俊于2019年3月11日签订了《房屋租赁合同》,合同约定本人将位于合肥市庐阳区房屋出租给陈俊,租期一年,租金4700／月,同时还约定了违约责任等条款；合同签订后,本人如约交付房屋给陈俊使用，至2019年8月23日,陈俊突然发信息通知要终止租赁合同，随后本人多次联系陈俊,其均不与理会；现房屋已有多处损坏,欠大量电费、水费未交,导致该房屋长时间空置，陈俊的种种恶劣行为,导致双方之间的《房屋租赁合同》无法履行,本人的经济利益遭到巨大损失；为维护合法权益,现依据我国《民事诉讼法》之规定,特提起诉讼,望判如所请。 陈俊未作答辩，也未提供证据。 本院经审理认定的事实如下：2019年3月11日，鲁峰作为出租方（甲方），陈俊作为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，鲁峰将坐落于合肥市庐阳区房屋出租给陈俊作为办公使用,租期一年,每月租金4700元,押金4700元，付款方式为提前十天支付下三个月租金14100元，在合同第八条还约定了维修养护责任，即在租期内承租人应负责对造成的房屋及其设施的损坏予以维修或进行经济赔偿，对水电费、物业费约定由承租人支付；双方同时约定了违约责任，如承租人提前退租的，应提前一个月告知出租人，同时应承担5000元违约金，其所交押金4700元作为违约补偿不予退还；双方还约定了其他条款。 合同签订后，鲁峰按约交付了出租房屋，陈俊也支付了相应押金和租金，并在案涉房屋处进行公司经营活动。2019年8月29日，陈俊通过微信告知鲁峰，公司已无法经营，房屋不租了，鲁峰回复要求对方按合同办，把违约金付了，将房屋整理好后约定时间交房。2019年9月11日，陈俊将房屋钥匙交还鲁峰，鲁峰经现场查验房屋，当天即通过微信聊天方式向陈俊指出了案涉房屋已多处损坏，包括地砖、墙面、门窗等需要维修和清理的地方，并拍照发给陈俊，陈俊回复称，房屋有损伤是正常的，房屋有人用就肯定有损伤，约个时间再过去。但随后鲁峰再联系陈俊均未果，2019年10月8日和2019年10月17日鲁峰分别就案涉房屋缴纳了电费1476.96元和水费37.8元。因双方之间纠纷未能解决，鲁峰遂诉讼来院，2020年5月13日，本院组织对案涉房屋的现状进行了勘验并形成笔录和现场照片。 以上事实，有鲁峰提交的身份证复印件、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、水电费票据和本院勘验笔录、现场照片以及当事人庭审陈述予以证实，本院依法予以确认。陈俊经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃一审期间的抗辩和举证质证权利。 本院认为，鲁峰与陈俊之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。陈俊在双方合同履行期内未经鲁峰同意即自行终止履行双方的合同，虽通过微信聊天通知了鲁峰并将房屋钥匙交还，致使双方合同已事实上解除，但陈俊的行为显已构成了违约，应承担相应违约责任，故鲁峰诉请陈俊支付合同约定的5000元违约金有事实依据，本院予以支持。陈俊的违约行为还给鲁峰造成了实际损失，该办公用房在本院现场勘验时仍处于空置状态，故鲁峰的实际损失应为房屋空置期间的租金损失，其诉请陈俊承担三个月的租金损失14100元（4700元／月×3月）并不过高，本院亦予以支持。关于房屋损坏维修费用5000元的诉请，经本院现场勘验并结合双方之间微信聊天内容可见，案涉房屋确有损坏情形，但鲁峰未能举证证明产生的具体赔偿损失额，且陈俊交纳的4700元押金足以覆盖可能产生的维修费用，故鲁峰的该项诉请本院不予支持。对鲁峰支付的陈俊租赁房屋期间欠缴的水电费1514.76元，应由陈俊一并返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认鲁峰与陈俊之间签订的《房屋租赁合同》解除； 二、陈俊于本判决生效后十日内支付鲁峰违约金5000元、房屋空置损失14100元、水电费1514.76元，合计20614.76元； 三、驳回鲁峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费520元，由陈俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  郑明民 人民陪审员  张 闵 人民陪审员  王 娟 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  李晶晶 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二） 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。