福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3572号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区善化新村****。 法定代表人：刘胜昔，总经理。 委托诉讼代理人：陈春永、柳梦楠，福建群韬律师事务所执业律师。 被告：丁宝芳，女，1965年2月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福建实达物业有限公司（以下简称实达物业公司）与被告丁宝芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告实达物业公司委托诉讼代理人柳梦楠及被告丁宝芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令丁宝芳立即向实达物业公司支付拖欠的自2015年1月起至2018年3月5日的物业管理费8688.49元及逾期付款违约金，以每月应交物业费管理费227.678元为基数，自2015年1月起按月利率2%的标准逐月累计至欠款还清之日止，暂计至起诉之日起为3400.36元；2.丁宝芳承担与本案的全部诉讼费用。 事实和理由：实达物业公司于2013年12月20日与福州海峡置业有限公司（更名前为：福州海峡物流有限公司）签订前期物业服务合同，为位于福州市闽侯县××镇××路××号的“海峡·鑫天地”提供物业管理服务，合同第二十三条约定服务期限为自交房之日起2年（实际为2014年10月1日至2016年9月30日）。后因合同履行期限届满前1个月，“海峡·鑫天地”业主大会尚未成立，经实达物业公司与福州海峡置业有限公司协商后，双方将前期物业服务合同履行期限延期至2年（即2016年10月1日至2018年9月30日）。合同第五条对物业服务费用标准进行了约定，商业街为3.95元／月·平方米。第七条约定自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。后实达物业公司于2018年3月5日退出了“海峡·鑫天地”的物业管理。丁宝芳是“海峡·鑫天地”室业主，丁宝芳于2014年12月31日经验收交房取得“海峡·鑫天地”室，同时领取了业主手册等材料。此后实达物业公司依约向丁宝芳提供了物业管理服务，但丁宝芳自2015年1月起至2018年3月5日均未缴纳物业服务费。实达物业公司曾于2018年9月12日向丁宝芳邮寄律师函催促缴纳物业费，但丁宝芳仍不缴纳。实达物业公司认为，丁宝芳在接受房屋之际已在由实达物业公司提供物业管理服务的相关材料上签字，实达物业公司也已尽告知义务。后实达物业公司也按照约定向丁宝芳及小区业主提供物业管理服务，丁宝芳不支付物业费的行为已构成违约，损害了实达物业公司的利益。 丁宝芳辩称，一、商铺并未实际交付。由于海峡鑫天地统一委托商管公司进行招商，丁宝芳于2014年12月14日仅签署交付通知单，至今未收到商铺钥匙，并未实现商铺的现实交付。二、实达物业公司不能按照合同约定提供物业服务，违约在先。1.在《商品房买卖合同》中的《前期物业服务合同》中（P19第八条第5点》，物业服务费每月支付一次，物业公司每月前5个工作日提交正式物业管理服务发票给甲方，甲方在收到证书物业管理服务发票给甲方，甲方在收到正式物业管理服务发票之后支付。按照实达物业公司提供的材料，物业服务期限从2014年10月至2018年3月5日，在此期间，丁宝芳从未收到物业管理服务发票，也未收到实达物业公司的催缴电话、催缴信件等材料。实达物业公司在撤出项目半年之后，即2018年9月12日才第一次催缴物业费，且一次催缴三年物业费，如若物业公司进行正常管理运作，退出项目后才开始催缴费用不合理。2.不履行物业管理义务。由于招商失败，海峡鑫天地项目长期处于烂尾状态，所有商铺空置到2019年。丁宝芳多次实地查看，整个项目区域杂草丛生，设施损坏，且一个在岗物业人员也没有看见，实达物业公司既没有配齐管理项目所需的工作人员，也没向业主提供安全保卫、设施维护、环境清洁等物业服务，物业管理设施形同虚设。三、实达物业公司部分物业费超过诉讼时效，超过部分由法院审查并驳回实达物业公司该部分诉讼请求。其余物业费由于物业公司未尽职责，请法院裁判时予以考虑。 本院认为，福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡·鑫天地”前期物业服务补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。实达物业公司为涉案商铺提供物业服务，业主理应按期交纳物业费。丁宝芳系闽侯县南通镇“海峡·鑫天地”商的业主，店铺面积为57.9㎡。丁宝芳提出案涉商铺尚未交付的抗辩意见，本院认为丁宝芳在交付通知单及业主手册上签字确认，于2014年12月31日在房屋移交检查记录表上签字同意交房，故丁宝芳应从2014年12月31日起向实达物业公司交纳物业费。丁宝芳提出实达物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，本院结合双方庭审陈述及相关证据认为，实达物业公司于2018年9月12日向丁宝芳的户籍所在地寄送催缴物业费律师函进行催收，诉讼时效中断，且根据《福州市物业服务合同》约定，涉案商铺按3.95元/㎡·月的标准计收物业服务费。因此，丁宝芳应向实达物业公司支付2015年9月12日起至2018年3月5日的物业服务费6815.4元[每月（57.9㎡×3.95元/㎡·月）]。因实达物业公司物业服务确实存在不足，本院酌情对物业服务费数额予以扣减50%，故丁宝芳应向实达物业公司支付物业服务费3407.7元。 关于违约金的问题。本院认为，实达物业公司物业服务确实存在不足，对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条规定，判决如下： 一、丁宝芳应于本判决生效之日起十日内向福建实达物业有限公司支付物业服务费3407.7元； 二、驳回福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费102元，减半收取计51元，由丁宝芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年八月二十日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为人民币五万元以下的，适用小额诉讼程序，实行一审终审。