云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初2791号原告：陈书红，男，1995年9月7日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：蔡国旺，云南陈学东律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：宋远钦，云南陈学东律师事务所实习律师（特别授权）。被告：陈礼华，男，1982年5月7日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。原告陈书红与被告陈礼华合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法由审判员王燕适用简易程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告陈书红及其委托代理人蔡国旺、宋远钦，被告陈礼华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈书红向本院提出下列诉讼请求：一、请求人民法院依法判决确认原、被告之间关于土地买卖的口头协议无效；二、请求人民法院依法判决被告立即返还原告购买土地款22000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方系亲戚关系。2019年12月19日，原、被告双方口头达成土地买卖协议，被告陈礼华将位于昭阳区新华大桥旁（小地名：三丫口）的涉案土地以100000的价格出售给原告修建修理厂。后经、原被告双方多次协商，最终以98000元价格向原告出售。原告于2019年12月20日向被告支付现金2000元，于2019年12月21日向被告微信转款20000元，原告共计向被告交付购买土地款22000元。原告后来得知，部分涉案土地的土地使用权人不是被告，涉案土地也不能修建房屋，且双方口头达成的土地买卖协议违反法律强制性规定。为此，原告曾多次与被告协商处理无果。综上所述，原、被告之间的口头协议属于无效协议，根据《合同法》的相关规定，被告依法应向原告返还购买土地款。为此，原告为维护自身合法权益，现特向贵院提起诉讼，恳请法院依法判决支持原告所有诉求。被告陈礼华辩称，我没有说卖土地给他，当时说的是租给他，而且这个土地是我从别人手里租来的，我只是转租给他。至于多少钱出租和转租是双方自愿达成的协议。是他自己找我要租这个场地，当时我要价100000元，我让了2000元。土地上当时还有个砖厂，拆除砖厂的时候还是他一起跟着拆的，但是砖厂拆了以后他跟我说土地不要了。我认为我损失有点大，我不愿意返还钱给他，我还要他赔我钱。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1.原、被告双方之间达成的口头协议是否有效？2.被告是否应该返还原告22000元？原告陈书红针对其诉讼请求及以上争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《身份证》原件1份，证明原告的主体资格及基本身份信息。二、《微信转账记录》2页，证明2019年12月20日，原告向被告支付现金2000元；2019年12月21日，原告再次向被告微信转款20000元，前后两次共计22000元。三、《通话录音》，证明被告陈礼华将位于昭阳区新华大桥旁的涉案土地以98000的价格出售给原告修建修理厂，且原告已向被告已经支付22000元土地购买款的事实。经质证，被告陈礼华对原告陈书红提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一组证据无异议；对第二组证据认可，但是我只认可我收到了20000元；第三组证据是真实的，确实是我们两人的录音，我希望法庭合理的裁判这个案子。被告陈礼华针对其辩论意见及本案争议焦点，向本院提交了《土地租用协议》1份，证明本案争议地是被告租来的。经质证，原告陈书红对被告陈礼华提交的证据材料发表了如下质证意见：三性均不予认可，不能达到被告的证明目的。根据庭审、举证及质证，本院认为，原告陈书红提交的第一组证据《身份证》，被告陈礼华无异议，具有真实性、合法性，能够证明原告陈书红的基本身份信息及其诉讼主体资格，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据《微信转让记录》，被告陈礼华无异议，能够证明2019年12月21日原告陈书红向被告陈礼华共转账20000元的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第三组证据《通话录音》，被告陈礼华无异议，能够证明原告陈书红向被告陈礼华购买土地，并告支付了22000元，及因不能修建房子，原告陈书红要求被告陈礼华退钱而发生争议的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。被告陈礼华提交的《土地租用协议》系复印件，无法查证其真实性，不能证明被告陈礼华的辩论意见，不具有证明力，本院依法不予采信。经审理查明：2019年12月19日，原、被告达成口头买卖土地的协议，约定被告陈礼华将位于昭阳区新华大桥旁（小地名：三丫口）的土地以98000元的价格卖给原告陈书红用于修建修理厂。原告陈书红于2019年12月20日向被告陈礼华支付现金2000元，于2019年12月21日通过微信转账的方式向被告陈礼华转账交付了20000元，共计向被告陈礼华支付了22000元。后因原告陈书红得知该土地使用权人不是被告陈礼华，且该土地不能修建房屋，故原告多次要求被告陈礼华退还其已经支付的款项22000元，被告陈礼华不予退还。因原、被告双方无法就已付款项的返还事宜达成一致协议，2020年5月27日，原告陈书红以合同纠纷为由起诉来院，请求：一、请求人民法院依法判决确认原、被告之间关于土地买卖的口头协议无效；二、请求人民法院依法判决被告立即返还原告购买土地款22000元；三、本案诉讼费由被告承担。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”的规定，本案中，原、被告双方达成的口头土地买卖协议违反了法律强制性规定；同时，根据被告陈礼华陈述，争议土地是其租赁来的，其对该土地并不享有土地使用权，故原、被告口头达成的土地买卖协议属于无效合同，原告陈书红交付给被告陈礼华的款项，被告陈礼华应当予以返还。通过审理，根据原告陈书红提交的微信转账凭证和《通话录音》，能够证明原告陈书红向被告陈礼华交付的购买土地的款项是22000元，因此被告陈礼华应该返还给原告陈书红的款项是22000元。关于被告陈礼华辩称其与原告陈书红达成的是租赁合同而不是买卖合同的辩论意见。根据原告陈书红提交的《通话录音》可知，原、被告双方达成的是买卖土地的协议，且根据双方约定价格98000元来看，该价格显然不符合租赁的市场价格，因此对于被告陈礼华的此部分辩论意见，本院依法不予支持。关于被告陈礼华辩称原告陈书红违约给其造成了损失的辩论意见。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案的审理过程中，被告陈礼华并未就此辩论意见提交证据材料予以证明，因此对于被告陈礼华的此部分辩论意见，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：一、原告陈书红与被告陈礼华达成的、关于昭阳区新华大桥旁（小地名：三丫口）的土地的口头土地买卖协议无效。二、被告陈礼华于本判决生效之日起10日内退还原告陈书红购买土地的款项22000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项到期之日起至全款付清之日止。案件受理费350元，减半收取175元，由被告陈礼华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  王燕二〇二〇年八月二十一日法官助理杨显花书记员李霄