贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民初188号 原告（案外人）:贵州一帆建设工程有限公司，住所地：贵州省贵阳市北京路**鑫都财富大厦****，统一社会信用代码：915200007221055845。 法定代表人：金利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何礼长，重庆汇博律师事务所律师。 被告（申请执行人）:周益贤，女，汉族，1966年4月10日出生，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：罗安勤，贵州祥景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李煜，贵州祥景律师事务所律师。 被告（被执行人）:余坤燕，女，汉族，1974年5月28日出生，住遵义市汇川区。 第三人:遵义金旭房地产开发有限责任公司，住所地：贵州，住所地：贵州省遵义市汇川区南京路代码：915203017221926494。 法定代表人：李登忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁扬，该公司员工。 原告贵州一帆建设工程有限公司（以下简称一帆公司）与被告周益贤、余坤燕及第三人遵义金旭房地产开发有限责任公司（以下简称金旭公司）案外人执行异议之诉一案，本院依法组成合议庭于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告一帆公司的委托诉讼代理人何礼长，被告周益贤及其委托诉讼代理人罗安勤，被告余坤燕到庭参加了诉讼，第三人金旭公司经本院传票合法传唤未到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。 原告一帆公司向本院起诉请求：1.依法撤销（2019）黔03执异311号执行裁定书，停止对涉案财产的执行；2.要求立即停止对遵义市汇川区的拍卖活动，解除对该房产的相关执行措施；3.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：第一，根据（2019）黔03执异5号执行裁定及（2019）黔执复150号执行裁定书查明的事实，一帆公司的遵义直属分公司已经注销，其权利依法应由一帆公司承接。第二，涉案564平方米的商业用房系一帆公司合法承接、所有，具体位置是第12座第二层9-11轴线，一帆公司是通过合法有效的抵债协议，从该房产的开发商金旭公司取得，并于2016年5月1日起接房控制、实际使用至今，期间无任何房产权益人提出任何质疑，一帆公司与被告没有任何经济纠纷，没有任何法律上的关联性。第三，涉案的1000万元借款与1000万元的购房款系同一笔款项，生效判决已经认定该1000万元系借款，自然不能重复认定为房款，即余坤燕与金旭公司之间的购房合同根本就没有履行，也没有实际支付房款、交接房屋，案涉房屋2013年至2016年仍然是金旭公司的房屋，并于2016年将其中的564平方米抵给了一帆公司。 综上，一帆公司的合法财产受到侵犯客观真实，应当立即停止对案涉房屋的拍卖和执行。 被告周益贤答辩称：一、案涉房屋系金旭公司开发，余坤燕于2013年1月31日购买后，由遵义市不动产登记事务中心登记在余坤燕名下，符合不动产权属以登记为物权成立的基本要件，余坤燕作为被执行人，人民法院对属其所有的房产查封并拍卖符合法律规定。二、一帆公司所提其对案涉房屋的权属依据是2016年4月22日与陶晓旭达成的抵偿协议，但本案房屋不是陶晓旭的房产，陶晓旭无权处分，根本不发生法律效力，不能证明一帆公司是执行标的的权利人。三、一帆公司所提抵偿协议系产生于金旭公司将案涉房屋销售给余坤燕三年之后，一帆公司明知该房屋是登记在余坤燕名下，仍然接受抵偿，属于恶意串通损害第三人合法权益的行为，亦属于无效行为。四、占有并非取得所有权的依据，根据《物权法》的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应以登记方才发生法律效力，一帆公司以无效的抵偿协议主张权属，依据明显不足，其异议理由不能成立，应依法驳回其诉讼请求。 被告余坤燕答辩称：案涉房屋是其购买的，其余答辩意见与周益贤的答辩意见一致。 第三人金旭公司辩称：第一，对一帆公司诉称的事实及观点，我方表示认可，没有异议。第二，涉案的2016年4月22日债权债务抵偿协议客观真实，金旭公司一直是认可的。案涉1000万元实际上是2012年金旭公司股权转让给案外人张开强、张正君，由张开强、张正君进行城上城二期开发，当时由于余坤燕有承包城上城二期劳务的意愿，在周益贤处借款1000万元向张开强缴纳保证金，由于张开强、张正君欠付原金旭公司股东股权转让款，因此张开强、张正君将该1000万元转付给金旭公司原股东。后来由于张开强、张正君又将城上城二期项目转给别人开发，导致余坤燕不能承包劳务，而此时张开强等无法退还余坤燕1000万元，余坤燕就无法偿还周益贤1000万元，因此，金旭公司就用涉案房屋与余坤燕签订房屋买卖合同的方式提供担保，实际上金旭公司与余坤燕之间的买卖合同不是真正意义上的买卖合同，余坤燕也没有真正向金旭公司交纳过2000万元的购房款。第三，周益贤对案涉房屋没有优先权，同时涉案2840.59平方米的房屋，其中有312.89平方米是金旭公司卖给重庆银行的。周益贤在申请拍卖涉案房屋时评估的是2656.64平方米，评估价29223040元，但若按实测建筑面积计算的话应该是31246490元。第四，金旭公司对外债务很多，目前能正常处置的只有本案的涉案房屋，金旭公司请求人民法院协调相关部门，将前述2840.59平方米的房屋划分312.89平方米给重庆银行，564平方米给周宗建（即本案原告一帆公司），余下约1963.7平方米以物抵债给周益贤，以解决矛盾冲突。 一帆公司为证明其主张，向本院提交如下八组证据，第一组：金旭公司与一帆公司遵义直属分公司2013年12月2日签订的《协议书》，证明金旭公司欠一帆公司1300万余元的工程款；第二组：金旭公司与一帆公司遵义直属分公司2016年4月22日签订的《债权债务抵偿协议》，证明金旭公司已将涉案的564平方米的商业用房抵给了一帆公司；第三组：金旭公司与案外人谭天明等于2010年10月8日签订的《房屋租赁合同》和2012年8月8日签订的《补充协议》，证明案涉的房屋2000多平方米是在金旭公司的掌控下出租给第三方，由此证明涉案的房屋并不在余坤燕的掌控下，也就是说涉案房屋的合法所有人不是余坤燕，金旭公司是实际的所有人；第四组：遵义天美商贸有限公司于2014年8月8日向遵义上城会物业服务有限公司作出的《承诺书》，证明承租户谭天明、遵义天美商贸有限公司向金旭公司承诺水、电、气、租金及房屋的安全使用，承诺书进一步佐证涉案房屋是金旭公司所有；第五组：金旭公司2016年7月20日向谭天明出具的《通知》，证明涉案房屋的合法所有人向租赁户发出通知，通知的内容是告知其从2016年5月1日开始将涉案房屋的其中一部分564平方米归一帆公司所有，对应的房屋的收益租金就由承租户直接交给一帆公司，证明在2016年5月1日开始至今，涉案564平方米合法所有人系一帆公司；第六组：遵义市中级人民法院（2019）黔03执异5号、（2019）黔03执异311号执行裁定书、贵州省高级人民法院（2019）黔执复150号执行裁定书，证明裁定书所载明的内容能证明客观真实的事实，涉案的房屋虽然网签到余坤燕名下，但是由于网签没有实际买卖交易的合同履行支撑，合同内约定的1000万元房款并没有发生，房屋也没有发生交换，关联的1000万元也被法院的生效判决确认为借款；第七组：承租户支付的租金给一帆公司的凭证，证明一帆公司系涉案564平方米房屋的实际控制人和所有人；第八组证据，遵义市中级人民法院（2020）黔03民终2325号民事判决，证明涉案的房屋不是余坤燕的房屋，同时也能够证明涉案的房屋不完善，办理不到房产手续，因此我方对涉案房屋的其中的564平方米房屋没有产权证是有原因的，造成没有产权证的责任在于本案的第三人。 周益贤、余坤燕质证称：对一帆公司所提除第六组证据真实性无异议以外，对其余证据的真实性不予评价。对于第一组，该份协议书与本案涉案房屋无关联性，同时该协议书明确约定系提供天壶碧水蓝天商住小区作支付担保，因此一帆公司与第三人之间的债务关系与本案无关联性；对于第二组证据，该份协议并非系金旭公司所签订的，系陶晓旭个人行为，金旭公司并未进行追认，且该协议发生在2016年4月22日，而余坤燕备案登记早在2013年，同时该抵偿协议并未办理相应的登记，对他人无效；对第三、四组证据，不能达到一帆公司的证明目的，同时也相反证明房屋也并非系一帆公司所有，一帆公司所提执行异议无事实依据；对第五组证据，因系复印件，且也不能证明该房屋系一帆公司享有租赁权，仅能证明金旭公司对其应收租金的处分行为；对第六组证据三性均认可，但不能达到一帆公司的证明目的；对第七组证据，该份银行流水系谭天明与周宗建的个人转账记录，与一帆公司不具有关联性；对第八组证据，真实性、合法性均予以认可，但对关联性不予认可，本诉及反诉均予以驳回，并未确认任何的诉讼请求及权属依据，同时对于原告想证明的未能办理产权的原因，我方作如下陈述，涉案房屋在2013年就已经备案登记到余坤燕名下，原告系2016年才与案外人陶晓旭达成抵偿协议，该协议并不能证明原告取得该房屋的权属当然不能办理产权证。 周益贤为证明其主张，提交以下证据：第一组：遵义市中级人民法院（2017）黔03民初555号民事判决书，证明周益贤与余坤燕之间存在明确的债权债务关系。第二组：不动产查询的房屋记载表，证明涉案房屋即被执行标的系备案登记在余坤燕名下，符合不动产以登记为物权成立的基本要件，余坤燕作为被执行人，法院对其所有的房产查封拍卖符合法律规定。第三组：金旭公司企业信息公示报告，证明与一帆公司达成抵偿协议的陶晓旭从未担任过金旭公司的法人，其无权对金旭公司的房产进行处分。第四组：金旭公司出具的《承诺书》及遵义市中级人民法院（2017）黔03民初555号案件庭审笔录，证明金旭公司在2015年10月15日曾向法院出具承诺，同意陶晓旭将涉案房产作为周益贤为余坤燕支付保证金的抵押担保，并同意陶晓旭、周益贤、余坤燕于2015年2月4日所形成的三方协议书的全部条款，该协议书与金旭公司在本案中的答辩内容相矛盾，存在前后不一致的处分行为，因此金旭公司在本案中的答辩观点不应当得到采纳。 一帆公司质证称：对第一组证据三性均无异议，但该份判决书恰好能证明涉案房屋关联的1000万元是借款，而不是房款，也就是说余坤燕与金旭公司间就涉案房屋所签订的买卖合同根本没有实际履行，由此足以证明涉案房屋不是余坤燕的，因此依据该判决书启动的相关执行措施不能针对涉案房屋进行拍卖。对第二组证据真实性无异议，但不能证明涉案房屋因为登记在余坤燕名下，该房屋就理所当然归属余坤燕，因为备案登记仅仅是房屋的网签行为，仅仅是房产在交易活动中的一个环节，不是不动产的转移标志，事实上涉案的房屋在登记的前后，其产权所有人系本案的第三人金旭公司，只有到了2016年5月1日，其中的564平方米房屋才实际转移到一帆公司所有。对第三组证据的真实性无异议，但是对其证明的目的有异议，该信息报告不能得出这个结论，达不到对方的证明目的，与客观真实的事实也不符合，同时与其所提第四组证据自相矛盾。对第四组证据的真实性无异议，恰好能证明陶晓旭有话语权，从承诺书所载明的内容足以证明涉案的款项1000万元与房屋无关联。对庭审笔录，仅仅是在（2017）黔03民初555号审理程序过程中的记录，最终要以该份判决的生效文书为准，金旭公司答辩状的内容真实性需要法官认定，但是我方认为事情发展到今天，本案中第三人金旭公司的答辩的内容与客观真相一致。 余坤燕对周益贤提交的四组证据三性及证明目的均无异议。 被告余坤燕为证明其主张，提交以下证据：第一组：收款收据；第二组：备案表；第三组：购房合同。以上三组证据均证明涉案房屋房屋系我购买。 一帆公司质证称：对商品房买卖合同本身的真实性无异议，而且也印证了金旭公司在答辩状中提到的签订了一份合同的事实，但是该份合同本身只能证明余坤燕与金旭公司有买卖涉案房屋的意愿，最后房屋是否实实在在的发生交易，是否交付给余坤燕不清楚，所以不能因此证明当然的交付给余坤燕，房屋登记表真实性无异议，只能证明涉案的房屋因为有买卖的意愿，所以作了一个程序上的登记，但不能因为进行了网上登记，余坤燕就有房屋的所有权。收款收据本身确确实实是金旭公司所开，但实际上金旭公司并没有收到1000万元，是个空条子，如果余坤燕真是支付了1000万元给金旭公司，因为金额大，希望余坤燕提供相应的支付凭证，综合可以印证第三人金旭公司在答辩中陈述的事实与事实是吻合的。 周益贤对余坤燕提交的三组证据三性及证明目的均认可。 经审理查明：周益贤与余坤燕、金旭公司、案外人陶晓旭民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月26日作出（2017）黔03民初555号民事判决，判令陶晓旭于本判决生效后十日内偿还周益贤借款本金1000万元及利息（利息以本金1000万元为计息基数，从2015年8月10日起按照年利率24%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；余坤燕对前述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向陶晓旭追偿。该判决发生法律效力后，因陶晓旭、余坤燕未按期履行付款义务，周益贤向本院申请强制执行，执行案号为（2018）黔03执55号。 执行过程中，本院于2018年5月8日查封了备案登记在余坤燕名下的位于遵义市汇川区商业用房，并于2018年12月3日在淘宝网司法拍卖平台上发布拍卖公告拟对该商业用房进行司法拍卖。贵州一帆建设有限公司遵义直属分公司于2018年12月27日向本院提出异议申请，本院作出（2019）黔03执异5号执行裁定，裁定驳回其异议申请后，该公司向贵州省高级人民法院提出复议申请，贵州省高级人民法院作出（2019）黔执复150号执行裁定，以该公司已被注销，本案应终结审查为由，变更本院（2019）黔03执异5号执行裁定为终结对本案的审查。其后，一帆公司以其个人名义向本院主张其中564平方米的商业用房（金旭城上城第12座第二层9-11轴线）已由金旭公司抵偿给其所有为由提出执行异议。本院作出（2019）黔03执异311号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。一帆公司不服该裁定，向本院提出案外人执行异议之诉。 另查明，贵州一帆安全技术有限责任公司遵义直属分公司（乙方）与金旭公司（甲方）于2016年4月22日签订的《债权债务抵偿协议》约定：“…一、甲方自愿用位于遵义市汇川区抵偿欠付乙方的工程款和利息共计壹仟壹佰肆拾肆万叁仟伍佰贰拾玖元零肆分（￥11443529.04）。…五、房屋交付后2.5年时间之内，乙方同意甲方将原计利息3540723.09元折半后按总价玖佰陆拾柒万叁仟壹佰陆拾柒元肆角玖分（￥9673167.49）回购该物业。否则，乙方则视同甲方自愿放弃对该物业回购权，并按本协议约定的方式履行”。 再查明，贵州一帆安全技术有限责任公司于2014年3月11日变更登记为贵州一帆建设工程有限公司。本案一审诉讼过程中，一帆公司主张因余坤燕不同意一帆公司的诉请，故申请变更余坤燕为本案被告。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”之规定，因余坤燕反对案外人异议，故其应为本案共同被告。根据诉辩双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：一帆公司主张停止拍卖和执行金旭城上城第12座第二层9-11轴线564平方米的商业用房的请求是否应当得到支持。 针对本案争议焦点。第一，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人需同时具备前述司法解释规定的几种情形，方能排除对执行标的的执行。本案中，一帆公司主张其已于2016年4月22日通过以房抵债的方式获得了案涉房屋中第9-11轴线564平方米的商业用房，但经查，虽然金旭公司认可其与贵州一帆安全技术有限责任公司遵义直属分公司于2016年4月22日签订的《债权债务抵偿协议》，但是该抵偿协议第五条约定房屋交付后2.5年时间之内，金旭公司有权按总9673167.49元回购该房屋，即双方签订该《债权债务抵偿协议》的真实目的在于以该房屋担保金旭公司在协议签订后的两年半内付清欠款，而非直接让双方的债权债务关系归于消灭。只有金旭公司在交付房屋两年半之内无法付清欠款时，金旭公司方才同意将案涉房屋抵偿给贵州一帆安全技术有限责任公司遵义直属分公司，而本院依法查封案涉房屋时，双方约定的两年半的期限尚未届满。故一帆公司主张其在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的理由不能成立。第二，即使金旭公司已按前述《债权债务抵偿协议》于2016年将案涉房屋抵偿给一帆公司，但一帆公司迟至2018年5月8日人民法院查封案涉房屋前，在长达两年的时间内既未与金旭公司签订书面正式买卖合同，亦未办理产权过户登记，且案涉房屋早在2013年即备案登记至余坤燕名下，但一帆公司仍接受金旭公司以该房屋抵偿工程款，故一帆公司对涉案房屋未办理产权过户登记亦存在过错。依照最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，一帆公司主张未办理产权过户登记并非因为一帆公司的原因，但其不能提供充分证据证明，依法应由其承担举证不能的法律后果。因此，本院对一帆公司主张案涉房屋系非因其自身原因未办理过户登记的辩解意见，不予采信。 因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，一帆公司的诉求，于法无据，依法应予驳回。第三人金旭公司经本院传票合法传唤未到庭参加本案诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案缺席审判。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回贵州一帆建设工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告贵州一帆建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判长  易大刚 审判员  喻 茜 审判员  李成波 二〇二〇年八月二十五日 法官助理周正平 书记员杨静