山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0802民初4662号 原告：贾东瑞，男。 原告：冯琼，女。 二原告委托诉讼代理人：沈彤，山西上韬律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：侯玉静，山西上韬律师事务所律师。 被告：任守为，男。 被告：运城市玛雅万佳房地产经纪有限公司。 委托诉讼代理人：王松，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：孙永贤，山西同诚律师事务所律师。 原告贾东瑞、冯琼与被告任守为、运城市玛雅万佳房地产经纪有限公司（以下简称“玛雅房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾东瑞、冯琼委托诉讼代理人沈彤、侯玉静、被告玛雅房产公司委托诉讼代理人王松、孙永贤到庭参加诉讼。被告任守为经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾东瑞、冯琼向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告贾东瑞、冯琼与被告任守为、被告玛雅房产公司签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令被告任守为向二原告返还定金20000元及购房首付款15000元；3、判令被告任守为向二原告支付违约金63000元；4、判令被告任守为赔偿二原告个人所得税、契税、律师费、交通费等损失共计11750元；5、判令被告玛雅房产公司对上述2-4项诉讼请求承担连带清偿责任；6、本案受理费由二被告承担。事实与理由：2020年4月25日，二原告授权被告玛雅房产公司办理购买房屋一套的各项事宜。2020年4月29日，原告贾东瑞、冯琼与被告任守为、被告玛雅房产公司签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定：被告任守为自愿将权属自己，坐落于运城市盐湖区某某大道某某花园百合园×层东的房产经被告玛雅房产公司居间出售给二原告，房产总价315000元，被告任守为同意二原告以银行按揭贷款的方式付款等。合同签订当日，二原告按约定向被告任守为交付定金20000元。后经协商，二原告于2020年5月13日向被告任守为支付首付款95000元，被告任守为均向二原告出具了收据。在交完首付、办理房产过户相关业务手续后，二原告接到工作人员电话得知该房屋被查封，经查询，被告任守为在与他人合同纠纷一案中，作为被执行人，其名下该房屋确被作为执行标的被查封，二原告无法取得涉案房屋所有权。后二原告多次要求二被告解决此事，但被告任守为仅向二原告返还80000元后再无任何消息。被告任守为刻意隐瞒该房屋被查封的事实，二原告未能实现购房目的，被告任守为的行为已构成严重违约，据此，二原告要求解除《房地产买卖居间合同》，并要求被告任守为按照合同第九条第一款约定承担违约责任，由违约方按房款成交价的20%向守约方支付违约金。二原告因办理房产过户交纳个人所得税2500元、契税3750元、花费律师费5000元、交通费500元，根据《房地产买卖居间合同》第九条第四款约定，就本案而言，因被告任守为过错给二原告造成的经济损失，应当予以全额赔偿。在交易前二原告多次向被告玛雅房产公司核实涉案房产是否存在问题，被告玛雅房产公司房产经纪人王锦冲一再向二原告承诺该房产无任何纠纷，基于此，二原告才购买该房屋。被告玛雅房产公司作为居间方未能尽力审核交易房产信息，二原告取得涉案房屋所有权的合同目的无法实现，并给二原告造成了损失，违反了中介机构的诚实信用义务，依法应对二原告的损失承担连带清偿责任。 被告玛雅房产公司辩称：二原告要求被告玛雅房产公司为定金、购房首付款、违约金及各项损失承担连带责任的主张没有事实根据和法律依据。理由如下：1、被告玛雅房产公司已完成居间义务，房屋买卖合同履行过程中的问题，不应归责于居间方。被告玛雅房产公司是一家正规的中介服务机构，成立于2013年11月13日，经营范围主要是房屋经纪服务及信息咨询服务，即被告玛雅房产公司的经营性质是提供居间服务。结合本案，被告玛雅房产公司为买卖双方提供求购、出卖房源的媒介信息，促成双方交易，在其双方签订买卖房屋合同时，被告玛雅房产公司即已完成居间服务。此后买卖双方在合同履行过程中发生的纠纷，不应将居间方牵扯其中。2、买卖合同标的物（房屋）权利瑕疵担保责任的法定义务主体是出卖方，而非被告玛雅房产公司。根据买卖合同的相关规定，权利瑕疵担保义务是出卖人的一项基本法定义务。由此可见，案涉房屋买卖合同中，保障不动产无权利瑕疵的法定义务主体是出卖方，即本案被告任守为，而非被告玛雅房产公司。三方所签订的《房地产买卖合同》中，也未约定被告玛雅房产公司作为居间方有权利瑕疵的担保责任。在客观上，被告玛雅房产公司没有权利也没有办法到相关职能部门查证、落实房屋产权是否有瑕疵，是否存在查封、抵押等问题。3、法院查封信息的不公开性、政府部门之间对案涉房产登记管辖、分工的不公开性，导致购买方未及时知晓案涉房屋被查封的事实，责任后果不应由居间方承担。正如二原告所称：本案房屋交易是在“原告交完首付、办理房产过户相关业务手续后”，即将领取产权证时方才得知该房屋被查封的事实。事发后，经了解得知，出现该情况的主要原因是：一是案涉房屋位于某某大道的某某花园小区，因地理位置原因，分别归属运城市不动产登记中心（或房管中心）和空港经济开发区不动产中心（或房管中心）管辖；二是两职能局的信息并不共享；三是人民法院在查封该房屋时，仅向空港经济开发区的不动产中心办了查封手续，并未在市不动产中心办查封手续。特别是两个职能局之间的此种协同分工的工作机制并未向社会公开，更未被广大市民所知晓。由此可见，出现本案该情况，且不论我们普通民众，就是职能局的工作人员都不知晓的事实，不能将过错归责于被告玛雅房产公司。4、被告玛雅房产公司事前核查双方相关资料，事后及时协调追回首付款的行为，并非法定职责和约定义务，更不因此成为二原告要求被告玛雅房产公司承担连带责任的事实依据。首先，如前所述，被告玛雅房产公司对案涉房屋交易信息的审查也仅是产权证、房屋本身及出卖方身份信息的审核。政府职能部门保存涉案房屋的信息，被告玛雅房产公司无权核实。其次，被告玛雅房产公司工作人员在得知案涉房屋被查封的事实后，第一时间通知二原告，且及时联系出卖方，从中多次协调，帮二原告讨回80000余元，挽回大部分损失。最后，事发后，被告玛雅房产公司已将收取原告方的中介费8725元（含代办费）全额退还给二原告。综上所述，从居间方的起止时间上看，被告玛雅房产公司已完成居间服务；从不动产产权瑕疵责任的法定义务主体上看，被告玛雅房产公司不负有法定的义务；从合同约定的内容上看，被告玛雅房产公司既没有约定的产权瑕疵担保责任，也未违反合同任何条款而应承担违约的连带责任；从情理道义上讲，被告玛雅房产公司在买卖双方签订合同之前，已经审查双方的资料，在事发之后，第一时间告知房屋被查封信息，且积极主动协调出卖方退款，包括庭前被告玛雅房产公司仍在帮二原告想办法协调税务局给二原告退还已交的个税和契税。由此可见，二原告让被告玛雅房产公司承担连带清偿责任没有事实根据，没有法律依据，于情于理也不通。为此请求依法判决驳回二原告对被告玛雅房产公司的诉讼请求。 被告任守为未到庭，未提交答辩状，亦未到举证期限内提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告双方均无异议的原告贾东瑞、冯琼提供的贾东瑞、冯琼身份证复印件、结婚证复印件、被告任守为涉案信息、转账截图三张及被告玛雅房产公司提供的《房地产买卖居间合同》、《收款收据》、《买卖客户方退款申请表》、《建行电子回单》的真实性，本院予以认可并在卷佐证；对原、被告双方有异议的证据本院作如下认定：1、原告贾东瑞、冯琼提供的房屋居间合同、房地产买卖合同、任守为身份证复印件及证明、运房权证字第**××7号房屋信息，本院认为该组证据能够证明原告贾东瑞向被告任守为购买案涉房产的事实，故对该组证据予以认可；2、微信转账截图、山西省农村信用社借贷转账回单、收条一份、收据一份，本院认为该组证据能够证明原告贾东瑞向被告任守为支付定金和首付款的事实，故对该组证据予以认可；3、房屋所有权转移登记申请书、山西增值税普通发票一张、中华人民共和国税收完税证明（个人所得税）、中华人民共和国税收完税证明（契税），本院认为该组证据能够证明原告贾东瑞为办理房屋过户手续交纳税费的事实，故对该组证据予以认可；4、委托合同，因二原告未提供发票、银行转账凭证等予以辅证，无法证明其律师费花费情况，故对该组证据本院不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月25日，原告贾东瑞（委托人、买方）与被告玛雅房产公司（居间人）签订了一份《房屋居间合同》，合同约定：委托人授权居间人办理购买房屋壹套的各项事宜；居间期间：自本协议签订后，居间方即取得委托人对其提供房屋的代理购买权，代理权限至委托人、居间人和房屋业主签订房屋买卖合同止；居间人促成《房地产买卖合同》成立的，委托人自愿向居间人支付合同标的物成交总金额的1.5%作为服务报酬，委托人须在签订《房地产买卖居间合同》时一次性向居间人支付。2020年4月29日，原告贾东瑞（买受方、乙方）与被告任守为（出卖方、甲方）、被告玛雅房产公司（居间方、丙方）签订了一份《房地产买卖居间合同》，合同约定：甲方自愿将权属自己，座落于运城市某某大道某某花园百合园×层东的房产（以下简称该房产）经丙方居间出售给乙方；该房产建筑面积为103.72平方米，产权登记证号：05××7；该房产总价为人民币叁拾壹万伍仟元整（小写：￥315000元）；乙方须于本合同签订当日，向甲方交付定金人民币贰万元整，如甲方在收取定金后不依照本合同条款将该房产售予乙方，则甲方须双倍返还定金予乙方。若甲方或乙方任何一方未能依照合同的条款卖出或买入该房产，则毁约的一方须承担丙方应收的居间费用，并即时付予；乙方以银行按揭付款的方式给付除定金之外的房款，乙方须在2020年5月10日前支付给甲方首期款人民币95000元；甲方确保该房产享有完整所有权，能完全支配及处理，并保证该房产产权状况能按本合同约定时间正常办理过户手续；因甲、乙任何一方原因导致本合同不能正常履行，丙方不承担任何责任；在本合同履行期间，甲、乙任何一方违反本合同约定或解除合同者，以及不配合办理房产交易相关手续者，均视为违约，由违约方按房款成交价的20%向守约方支付违约金；甲方保证上述房产符合国家有关法律规定且权属清楚，符合上市交易条件，所提供的权属资料真实有效，交易过程中若发生与产权人（所有权人）有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责处理，并承担相应法律责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿并承担本合同约定的违约责任，同时乙方有权提出退房，乙方的行为不构成违约，甲方在乙方提出退房之日起20日内将乙方支付给甲方有关该房屋买卖的全部款项退还给乙方。合同签订当日，原告贾东瑞向被告任守为支付了20000元定金，被告任守为向原告贾东瑞出具了一份《收条》，该收条载明：“本人任守为232××11今收到：贾东瑞142××10购买坐落于某某花园百合园×层东户的房定金大写：贰万元整（￥20000元），收款人：任守为（牛竹梅代）20204月29号”。同日，原告贾东瑞向被告玛雅房产公司支付佣金8725元。2020年5月13日，原告贾东瑞向被告任守为支付首付款95000元，被告任守为向原告贾东瑞出具了一份《收据》，该收据载明：“今收到贾东瑞购房首付款玖万伍仟元整，房屋坐落于某某花园百合园×层东。收款人：任守为，2020年5月13日”。同日，原告贾东瑞向国家税务总局运城经济技术开发区税务局交纳个人所得税2500元、契税3750元。二原告在办理房屋过户手续过程中，发现案涉房屋被法院查封。2020年5月19日至5月20日，被告任守为分三次通过微信向原告贾东瑞转款80000元。2020年6月21日，被告玛雅房产公司向原告贾东瑞退还佣金8725元。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告贾东瑞与二被告签订的《房地产买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按约履行。现因案涉房屋被法院查封，致使案涉房屋无法办理过户登记手续，被告任守为的行为构成违约，原告贾东瑞要求解除《房地产买卖居间合同》，理据充分，该诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告任守为应向原告贾东瑞返还定金20000元及购房首付款95000元，扣除被告任守为已向原告贾东瑞返还的购房首付款80000元，被告任守为现应向原告贾东瑞返还定金20000元及购房首付款15000元。原告贾东瑞要求被告任守为按合同约定支付违约金，本院认为合同中约定的违约金标准过高，本院酌定违约金为10000元。原告贾东瑞已交纳的个人所得税2500元、契税3750元，共计6250元，系被告任守为违约造成的损失，被告任守为理应赔偿；原告贾东瑞未提供有效证据证明其交通费、律师费花费情况，故对原告贾东瑞的该部分诉讼请求，本院不予支持。案涉《房地产买卖居间合同》约定：“因原、被告任何一方原因导致合同不能正常履行，被告玛雅房产公司不承担责任”；《房地产买卖居间合同》未约定被告玛雅房产公司应承担查询房屋查封情况的义务，故对二原告要求被告玛雅房产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，原告冯琼并非案涉合同当事人，故对原告冯琼的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告任守为于本判决生效之日起十五日内向原告贾东瑞退还定金20000元、购房首付款15000元并支付违约金10000元，损失赔偿金6250元，共计51250元； 二、驳回原告贾东瑞的其他诉讼请求； 三、驳回原告冯琼的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2495元，减半收取1248元，由被告任守为负担600元，由原告贾东瑞、冯琼负担648元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  畅清泉 二〇二〇年八月二十日 书记员  刘 洪