重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0113民初7514号 原告：高炳件，男，1984年11月17日出生，汉族，住重庆市梁平县。 原告：罗朝菊，女，1986年9月3日出生，汉族，住重庆市梁平县。 二原告共同委托诉讼代理人：王东，重庆昆德律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：李先春，重庆昆德律师事务所律师。 被告：重庆天恩建设开发有限公司，住所地重庆市巴**界石镇富城路**附**，统一社会信用代码915001137980221955。 法定代表人：郑春，董事长。 委托诉讼代理人：冉启华，重庆泰洪瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。 原告高炳件、罗朝菊与被告重庆天恩建设开发有限公司（以下简称天恩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人李先春及被告的委托诉讼代理人冉启华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高炳件、罗朝菊向本院提出诉讼请求：1、被告支付二原告逾期交房的违约金10389元（从2019年7月1日起至2019年12月29日止，以570816元为基数，按日万分之一标准计算）；2、被告支付二原告逾期办理商品房产权登记的违约金7021元（从2020年2月28日起至2020年6月29日止，以570816元为基数，按日万分之一标准计算）；3、被告支付二原告逾期通水、通电的违约金4880元（从2019年7月1日起至2019年12年18日止，以570816元为基数，按日万分之0.5标准计算）；4、被告就涉案房屋降价1万元支付给原告。事实及理由：二原告基于被告关于买房读鱼洞二小南环校区的宣传，才与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定了房屋位置、面积、单价、交房期限和条件、办理合同登记备案、办证产权登记、通水电时间以及违约责任等事项。原告按约履行了合同义务，被告存在逾期交房、逾期办证、逾期开通水电等违约行为，且案涉楼盘至今无鱼洞二小，被告的虚假宣传足以影响二原告的购买行为，同时案涉房屋存在多处质量问题，且对案涉房屋的价值有决定性影响。原告遂提出如上诉请。 被告天恩公司辩称，被告认可逾期交房的事实，但逾期交房的原因不全在被告，巴南区政府和经济园区修建公路影响被告施工、雨水天气较多无法施工、巴南区政府因创建卫生城市对施工单位提出要求等原因导致工期延长。二原告主张的逾期交房违约金过高，请求支持三分之一的逾期交房违约金。被告不同意二原告其他诉讼请求，理由如下：逾期交房违约金包括逾期通水电的违约金，不应当重复计算。被告已与巴南区教委、鱼洞二小、南环小学签订联合办学合同，该学校在建设中停工并非被告责任，被告未虚假宣传，被告与二原告的购房合同中也未约定学校的相关事宜。因疫情的原因，被告工作人员于今年4月才陆续上班，被告于2020年4月10日向二原告发出了顺延办理产权登记的告知函，并于2020年6月29日办理了产权登记，即使认定被告应当支付逾期办证违约金，也应从2020年4月15日起计算至2020年6月29日止。 本院经审理认定事实如下：被告开发修建重庆市巴南区界石南城山水二期项目，其楼盘宣传页上方有红色显著字体标注“买南城山水二期优居读鱼洞二小南环校区”，下方有小字标注“紧邻项目有建设中的优质公立学校鱼洞二小南环校区，家门口的主城名校，让您的孩子成才更先人一步”。2018年11月8日，二原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定二原告购买位于重庆市巴南区房屋，建筑面积82.57平方米，总成交金额570816元；被告应于2019年6月30日前将竣工验收备案登记的商品房交付二原告；被告逾期交房在60日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向二原告支付违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过60日，二原告有权解除合同，二原告要求继续履行合同的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向二原告支付违约金；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由二原告与被告向房屋所在地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因被告原因未按期取得登记受理单的，逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向二原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得登记受理单之日起30日内向二原告支付违约金；本商品房于2019年6月30日前通水、电，如果被告在约定日期内未达到使用条件，按日赔偿二原告已付房款的万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按约付清购房款570816元。 因被告未能按约定在2019年6月30日前交付房屋，其于2019年9月30日作出书面承诺，载明最迟于2019年11月30日前取得竣工备案证并立即交房。并承诺延期交房违约金严格按合同约定执行，取得竣工备案登记证交房后的半个月内，将违约金的50%抵扣物业管理费，另50%以现金方式支付。若2019年11月30日未办好竣工备案证，之后的违约金按月支付。 2019年10月18日，供水单位重庆渝江水务公司出具供水工程竣工验收合格证明，确认涉案房屋工程合格、可通水运行。重庆市电力公司南岸供电分公司出具无落款时间的供电工程验收合格证明，确认验收合格已办理资产移交。 2019年12月18日，案涉房屋所在的南城山水二期（1-6#楼及车库）工程项目取得竣工验收备案登记，被告于当日通过微信通知二原告接房，二原告于2019年12月29日接房。被告于2020年6月29日向行政主管部门提交申请办理案涉房屋的不动产权利登记并于同日取得登记受理单。 另查明，2014年3月26日和2016年3月31日，重庆市巴南区教育委员会、重庆市巴南区鱼洞第二小学校分别与被告天恩建司和重庆和发房地产开发有限公司签订《巴南区界石南环小学建设协议书》、《联合办学协议》，约定在两公司开发的南城山水、南溪绿郡小区配套教育兴办班级18个，作为鱼洞二小教育集团的一个校区进行管理，性质为义务教育公办小学。目前该学校尚未建成。 审理中，原、被告双方均认可因疫情原因，被告逾期办理产权登记违约金的计算时间段为2020年4月15日至2020年6月29日。因原告坚持其全部诉讼请求而被告不同意，双方分歧较大，本院调解未果。 本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。二原告已按约支付购房款，被告未按约定时间交房，也未按约定时间办理产权登记已构成违约，应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。结合原告诉请，本院依照合同约定以及双方认可的接房时间和逾期办理产权登记违约金的计算时间段，确认被告应当以二原告已支付购房款570816元为基数，按日万分之一标准向二原告支付2019年7月1日至2019年12月29日期间共计182日的逾期交房违约金10389元（570816元×0.01%/日×182日），按日万分之一标准向二原告支付2020年4月15日至2020年6月29日期间共计76日的逾期办理商品房产权登记违约金4338元（570816元×0.01%/日×76日）。 关于二原告要求被告支付逾期开通水、电违约金的请求，本院认为合同约定交房时间和通水电时间为同一日期，即被告在交付房屋之日也一并完成水电的接通，根据分别就逾期交房、逾期通水电的违约金进行的约定，应当是针对交房时不能接通水电的情况下被告承担违约责任，但是本案中实际交付房屋时水电已经接通，不影响二原告正常使用水、电，二原告就未能在约定时间通水电的损失也被逾期交房损失吸收吞并，因此二原告主张被告承担逾期交房违约金的同时不宜再重复主张逾期通水电的违约金。故本院对二原告的该项诉讼请求不予支持。 关于二原告要求被告就案涉房屋降价1万元的请求，二原告理由为虚假宣传和质量问题，本院认为，二原告未举证证明案涉房屋存在质量问题，虽宣传中提到就读学校但无就读时间，双方合同也无此约定，且被告也确实在双方签订案涉房屋买卖合同之前已经与学校签订了联合办学的协议，学校尚未建成使用不属于被告应当承担的合同责任，故本院对该项请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高炳件、罗朝菊逾期交房违约金10389元； 二、被告重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高炳件、罗朝菊逾期办理商品房产权登记违约金4338元； 三、驳回原告高炳件、罗朝菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费426元，减半收取计213元，由原告高炳件、罗朝菊负担129元，被告重庆天恩建设开发有限公司负担84元。此款已由原告高炳件、罗朝菊自愿垫付，被告重庆天恩建设开发有限公司在支付上述款项一并支付给原告高炳件、罗朝菊。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  王 琼 二〇二〇年八月二十八日 法官助理  聂源岐 书 记 员  吴科琼