广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23727号上诉人（原审原告、反诉被告）：张家玮，男，汉族，1980年4月9日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：曹勇，湖南德有常律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市鼎峰盛世电子科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道马安堂社区侨联西五巷******，统一社会信用代码：91440300573130793C。法定代表人：乔礼峰，执行董事。委托诉讼代理人：程业勇，广东金地律师事务所律师。原审第三人：徐伟，女，汉族，1972年5月19日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：李国平，广东百盈律师事务所律师。上诉人张家玮因与被上诉人深圳市鼎峰盛世电子科技有限公司（以下简称鼎峰公司）及原审第三人徐伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张家玮于二审期间变更其上诉请求为：一、撤销一审判决，改判驳回鼎峰公司的反诉请求；二、判决确认鼎峰公司与张家玮签订的厂房租赁合同为无效合同；三、依法判决鼎峰公司赔偿张家玮的装修损失200万元及其他损失200万元；四、判决鼎峰公司返还已收取张家玮的两个月押金及一个月的租金10.8万元；五、诉讼费用由鼎峰公司承担。事实与理由：一、原审法院不予认可张家玮提交的录音证据，属于认定证据错误。二、原审法院判决张家玮于2015年1月起向鼎峰公司支付租金，属于认定事实错误。三、原审法院认定张家玮不曾向鼎峰公司提出协助其办理房屋租赁登记备案手续，属于认定事实错误。（一）根据录音资料显示，张家玮曾多次要求鼎峰公司办理房屋租赁合同备案事宜。（二）根据深圳市港航和货运交通管理局和深圳市房屋租赁管理办公室作出的复函显示，张家玮要求办理房屋租赁合同登记备案具备合理性，备案是张家玮获得机动车维修经营权的必备手续，张家玮必须办理备案手续才能实现其租赁合同的目的。四、原审法院忽视鼎峰公司的违约行为，并驳回张家玮主张的各项损失，属于认定事实与适用法律错误。鼎峰公司辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院予以维持。徐伟述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张家玮的上诉请求。张家玮向一审法院起诉请求：1.确认鼎峰公司违约；2.判令鼎峰公司支付装修费300万元，以评估为准；3.判令鼎峰公司赔偿营业损失200万元；4.判令鼎峰公司赔偿人工、材料及设备损耗损失300万元。鼎峰公司反诉请求：一、双方2014年10月1日签订的《厂房租赁合同》自2015年12月8日解除；二、张家玮于判决生效后三日内搬离位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区xx；三、张家玮向鼎峰公司支付租金至搬离之日止（暂计至2016年1月10日止共拖欠租金468000元）；四、张家玮向鼎峰公司支付违约金72000元；五、张家玮向鼎峰公司支付逾期支付租金的滞纳金至租金支付完毕之日止（暂计至2015年12月31日止为407160元）；六、鼎峰公司无须向张家玮返还租赁保证金72000元；七、张家玮承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：鼎峰公司与徐伟于2013年11月20日签订《厂房租赁合同》，约定鼎峰公司租赁徐伟所有的位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区xx房屋，租赁期限为三年，自2013年11月20日至2016年11月19日，鼎峰公司在租赁期间经徐伟书面同意有权转租或分租。涉案房屋的房地产权证号为深房地字第**。张家玮和鼎峰公司于2014年10月1日签订《厂房租赁合同》，约定：一、张家玮向鼎峰公司租赁位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区xx，用于汽车维修、二手车交易与车辆业务相关用途，鼎峰公司应提供相关房产证件协助张家玮办理房屋租赁合同登记备案手续；二、租赁期限为十年，自合同签订之日至2024年9月30日止，其中，装修期（即免租期）为自合同签订之日至2014年11月30日；三、租金为前四年36000元/月，以后三年以10%递增，租金起算时间为2014年12月1日，张家玮应于每月5日前支付当月租金，若逾期5日未支付，应以拖欠总额为基数，按5‰/日标准向鼎峰公司支付滞纳金；四、张家玮应于合同签订之日向鼎峰公司支付72000元作为租赁保证金，若张家玮不履行合同约定或者擅自解除（终止）合同，保证金不予退还；五、若张家玮拖延支付租金累计达到两个月以上的，鼎峰公司可以不经催告单方解除租赁合同，并要求张家玮支付拖欠的租金及相应的滞纳金，另要求张家玮支付相当于两个月租金的违约金，且不予退还保证金。2015年12月8日，鼎峰公司向张家玮发出《关于解除暨相关事项的通知》，称因张家玮自2015年1月起没有支付租金，截至2015年11月30日共拖欠房屋租金396000元，故鼎峰公司通知张家玮：单方面解除厂房租赁合同，要求张家玮收到通知后5日内支付租金并搬离租赁房屋。2015年12月17日，张家玮向一审法院提起诉讼，称因鼎峰公司未办理房屋租赁合同备案登记，造成张家玮无法办理道路运输经营许可证、环保批文、二次消防批文等，无法实现合法经营，造成张家玮损失，要求判令鼎峰公司办理厂房租赁合同备案登记并赔偿张家玮损失等。2016年1月11日，鼎峰公司向一审法院提起反诉，称因张家玮拒不缴纳房租，构成违约，请求判令解除房屋租赁合同、张家玮搬离房屋并支付租金、违约金等。此后，一审法院将上述本、反诉合并审理，作出（2015）深龙法地民初字第1833号民事判决书，判决：1.确认张家玮和鼎峰公司之间签订的《厂房租赁合同》于2015年12月8日解除；2.张家玮在判决生效起10日内搬离涉案房屋；3.张家玮在判决生效起5日内支付鼎峰公司2015年1月至12月8日租金405600元；4.张家玮在判决生效其5日内支付鼎峰公司违约金72000元；5.鼎峰公司无需向张家玮返还租赁保证金72000元；6.张家玮自2015年12月9日起按36000元/月的标准向鼎峰公司支付占有使用费至搬离之日；7.驳回张家玮全部诉讼请求；8.驳回鼎峰公司其他诉讼请求。此后，张家玮不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院于2016年10月12日作出（2016）粤03民终12597号民事裁定书，认为一审判决未查明房屋所有人徐伟是否知悉、同意转租行为，徐伟应当参加诉讼，一审未通知或追加徐伟参加诉讼，属于遗漏当事人，违反了法定程序，故裁定撤销（2015）深龙法地民初字第1833号民事判决并将该案发回重审。该案发回重审后，一审法院依法受理即为本案。本案审理中，一审法院依法追加了房屋所有人徐伟为第三人参加诉讼，徐伟在本案庭审中称其在事后同意了鼎峰公司的转租行为。此外，涉案房屋已于2017年12月因城市更新征收被拆迁，张家玮主张其于2017年3月已搬离涉案房屋，但鼎峰公司、徐伟均称张家玮占用房屋直至2017年12月18日。就当事人各自主张的搬离时间，各方均未提交证据证明。（2015）深龙法地民初字第1833号民事判决书中查明的事实有：张家玮自2015年1月即未向鼎峰公司缴纳涉案房屋租金，张家玮已于2015年12月期间收到了鼎峰公司发出的《关于解除暨相关事项的通知》。因未缴纳房屋租金，徐伟已于2016年1月底向鼎峰公司发出房屋租赁合同解除通知，鼎峰公司与徐伟的房屋租赁关系已解除。以上事实，有该案各方证据及庭审笔录等证实，一审法院予以确认。各方当事人有争议事项：1、鼎峰公司是否存在拒不协助办理房屋租赁备案的行为：张家玮主张《厂房租赁合同》约定鼎峰公司应提供相关房产证件协助张家玮办理房屋租赁合同登记备案手续，而鼎峰公司承诺在2015年1月8日交付办理房屋租赁备案登记的相应资料，但其一直没有提供，于是，鼎峰公司承诺2015年4月10日办理好房屋租赁备案登记手续后，才开始起租，故张家玮没有违反合同约定，鼎峰公司无权单方解除合同。对此，张家玮提交了录音资料及光盘予以证明。鼎峰公司对张家玮提交的证据不予认可，认为：第一，没有证据显示该证据取得相对方的同意，来源不合法；第二，该录音没有时间地点，双方的身份信息，不具有真实性；第三，该录音没有指明办理租赁合同登记备案手续涉及的房屋是涉案房屋，且该录音多次谈到“台湾佬”，但本案房屋业主并非台湾人，而是湖南人，且办理租赁合同登记备案手续是简单且正常的程序，但录音多次提到办理租赁合同登记备案手续需要走关系，需要花费几十万办理，这些都是非法内容，与本案无关。同时，鼎峰公司辩称张家玮在诉状中写明其要求鼎峰公司协助办理房屋租赁备案登记的目的是办理道路运输执照，而张家玮并没有营业执照，故无法办理道路运输执照，更没有协助办理房屋租赁备案登记的需要，说明并非鼎峰公司不配合，而是张家玮没有要求。本案审理中，张家玮申请对其提交的录音资料真实性、完整性、“乔礼峰”、“徐伟”语音同一性进行鉴定，一审法院予以准许，但因张家玮所提交鉴定检材不符合鉴定机构要求，最终上述鉴定未能实际进行。2、鼎峰公司解除合同行为合法性：鼎峰公司主张因张家玮拒不交纳房屋租金，故按照合同约定，鼎峰公司有权不经催告解除双方之间的租赁合同，而其已经于2015年12月8日向张家玮邮寄了《关于解除暨相关事项的通知》，因此，双方之间的租赁合同关系在2015年12月8日已经解除。张家玮认为，因鼎峰公司一直未交付办理房屋租赁备案登记的相应资料，故鼎峰公司承诺办理好房屋租赁备案登记手续后，才开始起租，张家玮没有违反合同约定，鼎峰公司无权单方解除合同。3、房屋租金收取期间：鼎峰公司主张张家玮应支付2015年1月起至实际搬离之日期间的房屋租金。张家玮称2016年1月29日鼎峰公司与徐伟的房屋租赁关系解除后，鼎峰公司无权收取房屋租金。徐伟称已授权鼎峰公司以鼎峰公司自己名义向张家玮收回厂房、收取租金。2018年5月10日，徐伟向一审法院提交说明，称虽然其与鼎峰公司房屋租赁合同已于2016年1月解除，但因张家玮拒不返还房屋，故徐伟授权鼎峰公司以鼎峰公司名义通过诉讼、调解等方式收回厂房、收取2016年1月30日起至厂房返还期间的租金、使用费、水电费等费用。4、张家玮各项损失：本案中，张家玮主张涉案房屋于2011年发布了拆迁公告，根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第七条，拆迁范围内房屋禁止出租，故涉案房屋自张家玮租赁始无法备案，从而无法办理交通运输许可证等。鼎峰公司故意隐瞒拆迁事实，致使租赁合同无法备案，且鼎峰公司与徐伟租赁合同期限仅3年，但与张家玮所签合同期限为10年，使得张家玮以长期经营为目的加大投资，由于超过3年的租赁期限无效，使张家玮遭受重大损失。故要求鼎峰公司赔偿张家玮装修损失、营业损失、人工、水电等损失。张家玮对其主张的营业损失未提交证据证明，称按行业利润估算为2000000元；对其主张的人工、水电、机器及材料损耗损失，未提交证据予以证明。本案审理中，张家玮申请对涉案房屋装修工程、生产设备、生产设备预计搬迁费用进行评估、鉴定。2018年3月30日，深圳市融泽源资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，认定涉案房屋室内装修工程（无异议部分）评估值781123元、室内装修工程（有异议部分）评估值601551元、设备价值82740元、预计的设备搬迁、安装费用121598元。张家玮和鼎峰公司签订的《厂房租赁合同》第七条第8款约定，合同期限内，如遇政府征收、他人收购或城市更新改造拆建，鼎峰公司应配合张家玮向开发商（或征收方）进行装修及搬迁赔偿，张家玮不得向鼎峰公司及原房东要求装修及搬迁方面的赔偿。涉案房屋已于2017年12月因城市更新等原因被拆迁。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分应认定为无效。本案中，根据鼎峰公司与涉案房屋所有权人徐伟签订的《厂房租赁合同》的约定，鼎峰公司租赁涉案房屋的期限截至2016年11月19日，而张家玮和鼎峰公司签订的租赁合同期限却为2014年10月1日至2024年9月30日，转租合同期限超过了鼎峰公司的剩余租赁期限，因此，张家玮和鼎峰公司签订的《厂房租赁合同》中有关租赁期限超过2016年11月19日的约定内容为无效，但其他内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。根据张家玮和鼎峰公司的诉辩意见及一审法院查明事实，双方争议的焦点有：一、关于张家玮和鼎峰公司签订的《厂房租赁合同》的解除问题：根据张家玮和鼎峰公司之间签订的《厂房租赁合同》的约定，张家玮应于每月5日前支付租金，累计拖延支付租金达两个月以上的，鼎峰公司可以不经催告而单方解除合同。而经双方确认，张家玮自2015年1月起未支付租金。虽然张家玮提交了录音资料用以证明其并非拖欠租金，而是鼎峰公司一直未按照合同约定协助办理房屋租赁登记备案手续，故鼎峰公司同意等房屋租赁登记备案手续办好后再支付租金，但张家玮无法证明录音中对话双方的身份、对话时间及所涉内容与本案的关系，且录音内容中谈及的“台湾佬”、“我们签了5年，我们合同上有明文约定”的内容与徐伟的身份信息及鼎峰公司与徐伟签订的《厂房租赁合同》约定的合同期限均不符，鼎峰公司对该证据亦不予认可，故张家玮应承担举证不能的不利后果，一审法院对张家玮提交的录音资料依法不予采信。对于张家玮能否以鼎峰公司未协助办理房屋租赁登记备案手续为由对抗支付租金义务问题，一审法院认为，虽然张家玮和鼎峰公司双方确未办理房屋租赁备案登记手续，但双方并未书面或者口头约定以办理房屋租赁备案登记手续作为支付租金的前提条件，且根据租赁合同的本意，交付租赁物及支付租金均为租赁合同的主义务，两者是相对应的，因此在《厂房租赁合同》已经生效的情况下，鼎峰公司已经依约向张家玮交付了涉案房屋，张家玮也实际占用了涉案房屋，故其应当按照合同约定向鼎峰公司支付租金。而张家玮自2015年1月起未支付租金，属于违约行为，故根据《厂房租赁合同》中双方有关解除合同条件的约定，鼎峰公司不经催告单方解除合同的条件已经成就，其有权单方解除双方之间的租赁合同。鼎峰公司已向张家玮邮寄《关于解除暨相关事项的通知》，根据邮寄详单显示，张家玮已经于2015年12月8日收到该通知，故一审法院依法认定张家玮和鼎峰公司签订的《厂房租赁合同》于2015年12月8日解除，自该日起张家玮应将涉案厂房返还给鼎峰公司。二、关于涉案房屋租金、滞纳金、违约金及保证金问题：张家玮和鼎峰公司之间的租赁合同于2015年12月8日解除，而张家玮在合同解除前一直占有使用涉案房屋，且其自2015年1月起未支付租金，故其应当根据《厂房租赁合同》约定的租金标准（即36000元/月）向鼎峰公司支付自2015年1月起至2015年12月8日的租金405600元（36000元/月×11个月＋36000元/月÷30天×8天）。2015年12月9日至鼎峰公司与徐伟解除租赁合同即2016年1月29日期间，张家玮仍实际占有使用涉案房屋，故应当参照《厂房租赁合同》约定的租金标准36000元/月向鼎峰公司支付占有使用费计人民币61200元（36000元/月÷30天×51天）。虽然张家玮和鼎峰公司在《厂房租赁合同》中约定，若张家玮拖延支付租金累计达到两个月以上的，鼎峰公司可以单方解除租赁合同，并要求张家玮支付拖欠的租金及相应的滞纳金，另要求张家玮支付相当于两个月租金的违约金，且不予退还保证金，但滞纳金及违约金均是对鼎峰公司因张家玮违约所受损失的赔偿，而鼎峰公司并未就张家玮拖欠租金而遭受的损失举证，考虑到鼎峰公司确有利息损失，双方之间约定的违约金又足以对鼎峰公司应收房屋租金的利息损失进行赔偿，若张家玮同时向鼎峰公司支付滞纳金及违约金，则属于重复赔偿，有违公平原则，故一审法院对鼎峰公司关于违约金72000元的主张予以支持，对其关于滞纳金的主张不予支持。而对于租赁保证金，双方在合同中约定因张家玮违约导致合同解除的，鼎峰公司无需向其退还，该约定属于双方真实意思表示，故一审法院对鼎峰公司关于无需退还保证金的主张予以支持。三、关于2016年1月30日后的房屋占有使用费：2016年1月29日，鼎峰公司与徐伟的房屋租赁关系解除。但在张家玮拒不退还房屋并支付房屋占有使用费的情形下，徐伟授权鼎峰公司以自己名义向张家玮收回厂房、收取2016年1月30日后的租金、房屋占用使用费、水电费的行为合法有效，鼎峰公司既可以鼎峰公司名义要求张家玮退还房屋并支付房屋占有使用费，也可以向张家玮披露徐伟，张家玮提出的鼎峰公司无权接受房屋及收取房屋占有使用费的答辩意见，一审法院不予支持。张家玮主张因未办理房屋租赁登记而无法正常经营，而此时张家玮应采取措施减少损失，但张家玮仍占用自称无法正常营业的涉案房屋拒不退还，由此产生的扩大损失应由张家玮承担，故张家玮应向鼎峰公司支付直至实际返还之日止的房屋占用费。张家玮未提交证据证明具体搬离时间，应承担举证不能的法律后果，故一审法院采信鼎峰公司、徐伟陈述的搬离时间即2017年12月18日。房屋占用使用费应以36000元/月的标准，自2016年1月30日起计算至2017年12月18日，共计人民币813600元（36000元/月×22个月＋36000元/月÷30天×18天）。四、关于张家玮主张的各项损失：《深圳经济特区房屋租赁条例》已于2015年8月废止，且该条例在有效期内并未有禁止拆迁范围内房屋的出租行为，而张家玮和鼎峰公司双方在《租赁合同》第七条第8款中曾就涉案房屋在租赁期间遇到征收、收购、城市更新等进行过约定，故张家玮主张鼎峰公司故意隐瞒拆迁事实、涉案房屋自始不可备案的主张，与事实不符，一审法院不予采信。张家玮和鼎峰公司在《厂房租赁合同》中只约定了鼎峰公司协助其办理房屋租赁登记备案手续的义务，故张家玮应提交证据证明其曾向鼎峰公司提出协助办理房屋租赁登记备案手续的要求而被拒绝或拖延办理，但如前所述，一审法院对录音资料不予采信，因此，张家玮应承担举证不能的不利后果，一审法院依法认定张家玮没有向鼎峰公司提出协助办理房屋租赁登记备案手续的要求，鼎峰公司解除租赁合同的行为不存在违约，故张家玮要求鼎峰公司承担营业损失、人工、水电、机器及材料损耗的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。涉案房屋因城市更新而拆迁，装修工程拆除损失、机器设备搬离费用等均系征收行为产生，与鼎峰公司、徐伟没有因果关系，即鼎峰公司与徐伟对张家玮的装修工程损失、设备搬离费用产生无过错。此外，《厂房租赁合同》第七条第8款约定，在本合同期限内，如遇政府征收、他人收购或城市更新改造拆建，鼎峰公司应配合张家玮向开发商（或征收方）进行装修及搬迁赔偿，张家玮方不得向鼎峰公司及原房东要求装修及搬迁方面的赔偿，也即张家玮和鼎峰公司已约定在遇征收等情形时，鼎峰公司无须承担装修、搬迁等赔偿。综上，张家玮要求鼎峰公司赔偿装修损失的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。基此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十五条之规定，判决如下：一、确认张家玮与鼎峰公司之间签订的《厂房租赁合同》于2015年12月8日解除；二、张家玮于本判决生效之日起五日内向鼎峰公司支付2015年1月至2015年12月8日的租金405600元；三、张家玮于本判决生效之日起五日内向鼎峰公司支付2015年12月8日至2016年1月29日期间的房屋占有使用费61200元；四、张家玮于本判决生效之日起五日内向鼎峰公司支付违约金72000元；五、鼎峰公司无需向张家玮退还租赁保证金72000元；六、张家玮于本判决生效之日起五日内向鼎峰公司支付2016年1月30日至2017年12月18日期间的房屋占有使用费813600元；七、驳回张家玮的全部诉讼请求；八、驳回鼎峰公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费38800元（张家玮已预交），由张家玮承担。反诉案件受理费6987元（鼎峰公司已预交），由张家玮负担。本院经审理查明，（一）鼎峰公司与徐伟间就案涉房屋于2013年11月20日签订租赁合同，期限3年，至2016年11月19日止。（二）鼎峰公司与张家玮于2014年10月1日签订案涉厂房租赁合同，期限10年，至2024年9月30日止。（三）2016年1月29日徐伟向鼎峰公司发出解除合同通知，称后者自2015年11月未再交付租金；2015年12月3日鼎峰公司向张家玮发出解除合同通知，称张家玮自2015年1月未再交付租金；同年12月8日张家玮收到了该通知书；2018年5月10日徐伟就案涉租赁事宜授权鼎峰公司向张家玮收回厂房并收取自2016年1月30日起的租金、使用费和水电费等。（四）2011年12月5日深圳市规划和国土资源委员会公告拆迁。（五）案涉租赁物已于2017年12月被拆除。（六）张家玮主张自2017年3月因鼎峰公司对租赁场地停水电，未继续占有、使用场地；而鼎峰公司主张张家玮在2017年12月18日将设备、家具及可拆卸物搬离案涉租赁场地，双方对上述对方主张均未有反驳或提交反证予以否认。（七）2017年4月17日一审庭审时张家玮变更其诉讼请求认为1.确认鼎峰公司违约；2.判令鼎峰公司支付装修费300万元，以评估为准；3.判令鼎峰公司赔偿营业损失200万元；4.判令鼎峰公司赔偿人工、材料及设备损耗损失300万元。（八）一审法院查明的其他事实清楚，应予认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。依各方诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）案涉合同的效力问题；（二）案涉合同被解除的原因及责任承担问题；（三）相应租金或占有使用费及损失如何分担等问题。对此，本院作如下综合评判：关于合同效力。据法院查明的事实和案情显示，鼎峰公司与徐伟合同的有效期仅为3年，至2016年11月19日止，而其与张家玮却在2014年10月1日订立了有效期为10年的租赁合同。因此，案涉鼎峰公司与张家玮间合同在2016年11月19日前为有效；之后，由于鼎峰公司已无承租权，故与张家玮的转租关系已无权租出，为无效，即案涉合同自2016年11月20日为无效合同。关于合同解除的原因和责任。再据案情，案涉租赁物已在2011年12月5日经政府公告被列入拆迁范围，而不论是鼎峰公司还是徐伟均未有证据证明己方在出租时，已将该情形告知张家玮。鼎峰公司在明知自己与徐伟合同仅余约2年时间，且在2011年已有政府公告拆除的情况下，仍与张家玮订立10年租约，致其依10年计划经营投入资金，最终导致本案诉讼，不能排除其非善意。而且，即使如一审法院分析的，案涉合同“只约定了鼎峰公司协助其办理房屋租赁登记备案手续的义务”，张家玮没有证据证明曾向鼎峰公司提出要求办理租赁登记备案而遭到拒绝，但依常识和常理，张家玮作为承租案涉物业开办企业、经营汽修业务的一方，其依法必定须办理相应的经营场地（房屋）租赁备案手续，进而办理诸如工商、税务、消防、道路出入等审批手续。鼎峰公司辩称其未收到张家玮的协办要求，一审法院亦认可鼎峰公司的辩解，有悖常理，应予纠正。因此，基于如上分析，鼎峰公司在订立合同时未主动披露己方合同期及政府拆除的事实，和在履约过程中，未能协助张家玮办妥租赁登记备案手续，已构成违约。该违约行为早于张家玮自2015年1月未交租金的违约行为。因此，鼎峰公司就合同解除应承担一定的责任，而张家玮在订立案涉合同时亦未尽审慎注意义务，在应知鼎峰公司非房屋所有人的情形下，未审查其合同租期，签下10年期租约，更未查询政府公告，在已有公告计划拆除的情形下，承租案涉物业，使经营陷入困局，合同目的不能实现，其亦须承担一定责任。本院认为，造成本案合同解除，合同目的不能实现，由双方（即鼎峰公司和张家玮）各自的违约行为所致。因此，各自须担负各自的违约责任。综合各自在合同订立、履行以及主观因素等方面的过错，就2015年12月8日合同解除日之前的自2015年1月张家玮未付的租金405600元，本院酌定由鼎峰公司自担50%，此为其在签约和履约中的责任承担，而张家玮的该部分租金支付即为202800元（405600*50%）。关于合同解除之后的占有使用费支付问题。据法院查明的事实，张家玮于2015年12月8日收到鼎峰公司解除合同通知，在己方自1月未交租金、此时收到解除通知、12月17日提起本案诉讼，其最初的请求仍要求鼎峰公司继续履行合同，即要求鼎峰公司协助办理合同备案登记手续。由此可见，张家玮在应知合同目的难以实现，对方已通知解除、且自己已有近1年未支付租金的违约情形下，未有及时止损，应承担全部合同责任。张家玮应自2015年12月9日至2016年1月29日（即徐伟与鼎峰公司解除日）依合同约定向鼎峰公司支付占有使用费61200元（36000元/月÷30天×51天）。关于合同无效情形下的占有使用费及装修费等损失问题。本案中，鼎峰公司与徐伟间租赁期届满时为2016年11月19日，但双方间上述合同在2016年1月29日已解除。因此，鼎峰公司与张家玮合同不论自2016年1月29日因徐伟解除通知解除，还是自2016年11月19日鼎峰公司与徐伟合同期限届满，合同的约定已不再约束双方。因此，本院认为，如前述，不论就合同解除而言，还是自2016年11月19日后合同无效而言，主要责任均在鼎峰公司，其应当对己方主张的占有使用费和张家玮主张的装修等费用损失担负较大部分。据一审法院查明及委托的鉴定评估，案涉租赁物装修工程评估值（无异议部分）781123元、（有异议部分）601551元，设备价值82740元，搬迁、安装费用121598元。本院认为，上述各项费用和估值均是鉴定机构在结合案件中相关依据作出的结论，在鼎峰公司未有提出证据否定有异议部分估价的情形下，可作为张家玮主张装修等赔偿的依据，应予采纳。张家玮诉称其已于2017年3月停用案涉租赁物，甚至已搬离，理由是鼎峰公司此时已停水停电，而此后亦未再有水电费用产生。鼎峰公司不认可张家玮上述主张，并认为张家玮搬离的时间为2017年12月18日。据案涉鉴定机构评估报告显示，就案涉租赁物评估的现场勘察发生在2017年11月17日。因此，张家玮主张2017年3月因鼎峰公司停水停电未再使用案涉租赁物，鼎峰公司未反驳；而鉴定评估机构2017年11月17日还可现场勘察，鼎峰公司据此主张张家玮2017年12月18日搬离，均有一定合理性和事实基础。但通观本案，2014年10月签订合同后张家玮便开始装修、2015年1月起张家玮不再支付租金、同年12月8日鼎峰公司发出解除合同通知、一周后12月17日张家玮提起诉讼，双方对解决纠纷都缺乏主动性、积极性，尤其是鼎峰公司在己方的责任和过错更大一些的情形下，未积极、及时止损，解决合同纷争，放任损失扩大，在诉讼中不仅不赔偿张家玮的装修损失，还依约主张己方的租金和占有使用费以及违约金，表明双方均有过错。一审法院未能查清事实，也未依法判定造成合同解除和部分合同无效的原因和责任，更未虑及张家玮诉请的合理性，悉数支持鼎峰公司的诉请，事实依据不足，合理性不够，有失公平，判处欠妥，依法应予纠正。基于如上分析，本院认为，鼎峰公司违约在先，因此，其无权请求张家玮支付违约金，而相应地鼎峰公司还应该向张家玮退还租赁保证金。张家玮就此的诉讼理由和主张成立，应予支持，一审法院的判处有误，应予纠正。至于2016年1月30日至2017年12月18日期间合同无效后的房屋占有使用费813600元以及张家玮主张的经鉴定机构评估的装修损失1587012元，均是本案中的损失。而鼎峰公司因其作为出租方在本案的租赁关系中主观过错更大须负担70%、张家玮则须负担30%，即张家玮应支付该时期占有使用费244080元（813600×30%）,鼎峰公司应向张家玮赔偿装修等损失1110908.4元（1587012元×70%）。张家玮还对经营损失等事项提出上诉，但没有相应的事实和法律依据，应承担举证不能的不利后果。本院不予支持。综上，张家玮的上诉请求和理由部分成立，就成立的部分，本院予以支持，不成立的部分予以驳回。一审法院判决在认定事实和适用法律上均有错误，导致判决欠妥，应予纠正。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项的规定判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初49号民事判决第一项、第三项和第八项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初49号民事判决第四项、第七项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初49号民事判决第二项为：张家玮于本判决生效之日起五日内向深圳市鼎峰盛世电子科技有限公司支付2015年1月至2015年12月8日的租金202800元；四、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初49号民事判决第六项为：张家玮于本判决生效之日起五日内向深圳市鼎峰盛世电子科技有限公司支付2016年1月30日至2017年12月18日期间的房屋占有使用费244080元；五、深圳市鼎峰盛世电子科技有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿张家玮装修等损失1110908.4元；六、深圳市鼎峰盛世电子科技有限公司于本判决生效之日起五日内退还张家玮保证金72000元；七、驳回张家玮的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费38800元（张家玮已预交），由张家玮负担27160元，深圳市鼎峰盛世电子科技有限公司负担11640元；反诉案件受理费6987元(深圳市鼎峰盛世电子科技有限公司已预交)，由张家玮负担2096.1元，深圳市鼎峰盛世电子科技有限公司负担4890.9元。二审案件受理费39760元，由张家玮负担27832元，深圳市鼎峰盛世电子科技有限公司负担11928元。由深圳市鼎峰盛世电子科技有限公司迳付张家玮21471.9元。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年八月三十一日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。