云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3323号原告（反诉被告）昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组地址昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组负责人屠松才委托代理人刘英、樊梦丽，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）郭彪，男，汉族，1974年1月17日生，身份证住址昆明市官渡区。委托代理人毕云龙、党锐，云南滇铭律师事务所律师.特别授权代理。原告昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组（以下简称“土桥小组”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，被告郭彪在提出答辩状期间，针对本诉部分提起反诉，本院依法适用普通程序，由审判员朱蓉独任审判，于2019年8月26日、2020年8月3日公开开庭对（2019）云0111民初3322、3323号两案的本诉和反诉进行了合并审理，原告土桥小组的特别授权委托代理人、被告郭彪及其委托代理人到庭参加诉讼。鉴定人黄某到庭接受询问。本案现已审理终结。原告土桥小组诉称：2014年5月30日，原告土桥小组作为甲方，被告郭彪作为乙方，双方协商一致签订《场地租赁合同》，约定由原告提供位于老昆洛公路西边，土桥村永庆庵北侧的独立临街公房后面的厂房出租给被告使用。《场地租赁合同》约定：租赁时间定为叁年，即二Ｏ一五年一月一日至二Ｏ一七年十二月三十日止，每年租赁费人民币叁万元。按照先付租金后使用场地，乙方应每年一月一日前一次性付清当年的租赁费。上述《场地租赁合同》签订后，原告按照合同约定将房屋交付被告使用，合同约定期间内，被告依约履行支付租金的义务。租赁期限届满后，原、被告双方未续签租赁合同，但被告于2017年12月交付了30000元给原告后继续使用场地。诉请判令被告郭彪腾还位于老××公路西边、××北侧××临街公房后面的厂房及场地给原告，判令被告按照每日328.77元的标准支付原告自2018年12月31日起至被告实际腾还场地及房屋之日止的房屋、场地占用费（厂房及场地）。原告土桥小组针对其诉讼主张提交如下证据材料：1、场地租赁合同，欲证实原、被告形成租赁合同关系；2、会议记录，欲证实双方未能在租赁合同期限届满后就续租和租金事宜达成一致；3、场地租赁合同及补充协议，欲证实土桥小组向黄连平、李祖红出租场地，约定的租金标准。被告郭彪答辩、质证并提出反诉称：反诉原告郭彪自2003年就承租反诉被告土桥小组永庆庵独立临街公房后面的厂房，约定租期于2014年12月31日期满。2014年5月14日经双方协商反诉被告将原租赁标的（临街公房和厂房）分作两部分分别续签《场地租赁合同》出租给反诉原告。签订合同后反诉原告提出整体投资改造租赁标的，经反诉被告同意对临街公房和厂房进行投资改造，并表示厂房改造后的租赁期限可延长至12年。反诉原告共对租赁标的物投入改造费用为2,152,879.62元。现反诉被告在租赁期内违反合同约定，不按期与反诉原告续签合同并要求解除《场地租赁合同》和腾还租赁物已构成违约。诉请判令反诉被告土桥小组赔偿反诉原告投资改造损失2,152,879.62元，判令反诉被告赔偿反诉原告因未能按期续签合同导致租赁物第三层闲置的租金损失10万元，租赁物第一、二层因解除租赁协议赔偿给第三方的违约损失20万元，赔偿原告违约金6万元。被告郭彪针对其本诉及反诉意见，提交如下证据材料：一、场地租赁合同，欲证实原、被告形成租赁合同关系及各自权利义务；二、关于对晓东社区土桥小组危房进行修缮的申请，欲证实2014年12月4日经反诉被告同意，反诉原告对临街公房和后面的厂房投资整体加层和修建；三、建房合同、建房款项领款条、工程施工项目清单计价表、平面位置示意图，欲证实反诉原告对临街公房和后面的厂房整体加层和修建的费用计价为3,444,607.39元；四、房屋照片，欲证实案涉房屋与厂房修建前与修建后的状态。反诉被告土桥小组针对反诉部分质证并答辩如下：按照双方签订的租赁合同的约定，合同期满后，地上附着物归出租方所有，现合同已履行完毕，土桥小组不应对反诉原告予以补偿。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，在双方无争议的合同文本的基础上，确认本案基本法律事实如下：被告郭彪与原告土桥小组于2014年5月20日签订《场地租赁合同》，主要内容为：自关雨路修建以后，土桥村本应对原村社的旧公房作统一规划和改造，因永庆庵相隔而不能成一体，并且合同已经到期，应乙方（郭彪）需要，由甲方（土桥小组）提供位于老昆洛公路西边，本村永庆庵北侧独立临街公房后面的厂房出租给乙方使用，租赁时间定为叁年，即2015年1月1日至2017年12月30日止，租赁费每年租金人民币叁万元，每叁年期满后租金另行确定。按照先交租金后使用场地，乙方于每年一月一日前一次性付清甲方当年的租赁费叁万元。乙方该租赁标的物如因危房要改造由乙方自行处理，甲方不承担任何责任及费用，甲方可适当延长合同时间到十二年，但是合同只能三年一签。租赁期内如遇政府征地拆迁或者城中村改造，则土地及房屋补偿费按450平方米乘以每平方米拆迁补偿费的金额全部归甲方所有，另外剩余面积按使用时间折算归甲方，即除了450平方米的保底面积外，乙方改造的面积乙方每使用一年拆迁补偿费就在十二分之一归甲方所有，乙方使用两年则拆迁补偿费就在十二分之二归甲方所，以此类推，剩余时间的房屋拆迁补偿费归乙方所有，土地补偿费全部归甲方所有。十二年期满时全部地上建筑物归甲方所有。（搬迁时不得损坏地上建筑物），改造面积以改造完的实物为准。合同期满，如乙方继续使用，征得甲方同意，在同等条件下，优先满足乙方。违约金为陆万元。在合同期满后的2018年至今，双方因未能对续租的租金达成一致，被告郭彪仍按原合同约定的标准支付了一年的租金60000元后，使用上述租赁物至今。审理过程中，查明涉案房屋现处于闲置状态，但仍由郭彪占用使用。本案双方当事人争议的焦点为：1、双方未能续签租赁合同，是否存在违约及存在违约责任的情形？2、双方签订的租赁合同履行期限届满，此后形成不定期租赁合同关系，租金标准应如何确定？3、承租人郭彪在租赁物上所作添附，在合同期满后应否由出租人应予补偿，如需补偿，依如何确认补偿标准？本案在审理过程中，委托云南中庆资产评估有限公司对涉案位于土桥居民小组永庆庵独立临街公房及后面厂房同地段的租金标准进行司法评估。云南中庆资产评估有限公司于2019年12月函复我院“因鉴定前期初步的调查了解及查阅相关资料后，由于市场上近期无法找到三个区域内有可比性参照物以及参照物参照性相对较弱，具体经办评估师对市场租金进行了调查询价及查阅资料，考虑到租金评估要按市场法的租金来计算其租金公允价值，而且技术上找不到合理参照物，因此无法承接本次鉴定评估工作”故向法院提交退件申请。同时，本院在审理过程中，委托云南云岭土地资产评估有限公司对涉案位于土桥居民小组永庆庵独立临街公房及后面厂房进行的改造残值进行评估。该公司在后续勘验过程中，经对涉案资产情况梳理，提出如下问题“1、土桥居民小组永庆庵独立临街公房后面厂房部分原告有部分原有建筑，被告改造时已拆除，无法评估；2、土地居民小组永庆庵独立临街公房及后面厂房进行的改造，被告已出租为网吧、超市、美容院、餐馆等，因部分装修工程为承租方实施，被告不予提供租赁合同及组织承租方配合勘验，无法确定资产权属问题；3、被告无法提供涉案资产改造资料，隐蔽工程价值无法准确评估；4、被告对现场勘验记录表示不是最终确认。”因此，提出终止评估工作。我院另行委托昆明正宇司法鉴定所对案涉土桥居民小组永庆庵独立临街公房及后面厂房进行的改造另行进行残值评估。昆明正宇司法鉴定所于2019年10月12日作出昆正宇司鉴字【2019】第040号房产改造价值评估司法鉴定意见书，主要内容为以2019年9月30日为评估鉴定基准日，采用重置成本法，根据谨慎性原则，对改造后的厂房的可延续租期设定为2015年1月1日至2026年12月31日，尚可使用7年零3个月，确定厂房年限成新率为62.61%，厂房改造部分的原值为2,852,570元，评估价值为1,785,990元。反诉原告郭彪质证称：对此份鉴定意见书以2019年9月30日为评估鉴定基准日有异议，因合同于2017年12月30日履行期限届满，应以2017年12月31日为基准日。但为了尽快结案，认可此份鉴定意见书的真实性、合法性和关联性。反诉被告土桥小组对此鉴定意见书提出如下异议：1、鉴定机构及鉴定人员的资质存疑，云南省司法厅已发出关于注销“四类外”司法鉴定机构和司法鉴定人登记的通知；2、鉴定方法错误。鉴定所依据的《资产评估准则-基本准则》已经废止，同时鉴定机构不能提供作出鉴定结论的建筑物层高、用钢量等具体数据的来源；3、鉴定依据存在严重偏差错误，其中对新建钢结构厂房的钢结构报出1430元的单价，明显高于市场价，更高于农村房屋建设的实际价格。对鉴定意见书的真实性和合法性及鉴定结论均不予认可。反诉被告土桥小组针对其质证意见，提交2015年昆明市人民政府办公厅《关于印发昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见的通知》作为参考依据，欲证实对农村集体经济组织、单位或个人租用农村集体土地建盖的生产、生活、仓储、商业、办公、附属设施用房，有审批手续的，简易钢架结构按照每平方米450元的价格进行补偿；无合法手续的，不予补偿。针对反诉被告土桥小组提出的异议，鉴定人黄某到庭接受询问，对反诉被告提出的异议回复如下：1、云南司法厅于2019年12月11日作出关于对昆明正宇司法鉴定所予以注销登记的决定，欲证实注销鉴定所及司法鉴定人登记的时间为2019年12月11日；2、本次鉴定采用市场询价的方式确定新建钢结构厂房的评估单价为每Ｍ21430元；3、鉴定人对评估标的物进行了详细的勘验、测量，并有相应的工作记录。本院对【2019】第040号房产改造价值评估司法鉴定意见书认证如下：1、鉴定机构及司法鉴定人被注销登记的时间为2019年12月11日，【2019】第040号房产改造价值评估司法鉴定意见书作出的时间为2019年10月12日，其时，鉴定机构昆明正宇司法鉴定所及司法鉴定人黄某、高福忠具备相应的司法鉴定资质；2、《资产评估准则-基本准则》是否废止，不影响其中对资产评估的基本方法规定为市场法、收益法和成本法的技术规范的效力，鉴定机构选取重置成本法的方式进行，已明确说明“重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。”庭审中，鉴定人已就土桥小组对鉴定方法提出的异议予以说明。同时本院注意到，土桥小组提交作为参考依据的《关于印发昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见的通知》系适用于不特定的财产，且系2015年的补偿标准，对本案新建钢结构厂房的残值，不具有参考价值；第三、异议人土桥小组未提交相反证据以佐证鉴定机构在现场勘验、市场询价等鉴定方法时存在严重偏差；第四、本院注意到，鉴定人在鉴定过程中，虽确认了涉案公房有改造、装修的投入，但给出的价值评估意见为零，充分尊重和采纳了本案租赁合同的约定。综上所述，对土桥小组的质证意见不予认可。采纳【2019】第040号房产改造价值评估司法鉴定意见书作为本案的定案依据。针对争议焦点，本院认为：一、本案出租人土桥小组与承租人郭彪于2014年5月20日签订《场地租赁合同》及2014年5月30日《场地租赁合同》履行期限已届满，双方形成不定期租赁关系。但因出租人土桥小组已对租金提出异议，本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“原租赁合同继续有效”的规定。本案双方当事人在合同期满后未就续签达成一致，系原告土桥小组的缔约自由，并不构成对意向承租人郭彪的违约，亦不承担违约责任；二、关于不定期租赁合同期间的租金标准。涉案厂房及场地，合同约定的租金标准为每年30000元，明显低于市场价，可以得出双方缔约时充分考虑了承租人郭彪承租后需进行改造装修以及合同期满后租赁物归出租人所有的因素，现双方均同意解除租赁关系，则租金应按市场价来确定，本院根据【2019】第040号房产改造价值评估司法鉴定意见书成新率的计价方式，以双方缔约时暂订承租年限为十二年，期满后无偿归出租人所有为依据，以承租人郭彪投资的原值2,852,570元为基数，每月应折旧19809.51元，根据上述标准，原告土桥小组以每年120,000元（每天328.77元）为标准计付郭彪自合同期满后实际使用期间的租金在合理范围之内，故对原告土桥小组的此项请求，予以支持；三、反诉被告土桥小组以合同期满后，地上附着物归出租方所有的约定拒绝对反诉原告的改造装修残值进行补偿，本院认为，双方签订的租赁合同虽然约定的履行期限为三年，但对承租人添附的资产补偿均按十二年来进行约定，该项约定应视为有效，同时本院考虑到反诉原告的此项投资客观上提高了租赁物的价值，以及上述添附的不动产未办理合法批建手续的客观事实，酌情按照鉴定结论1,785,990元的70%确定反诉被告土桥小组作为此部分添附投入的最终受益人，应对投资人予以补偿，计币1,250,193元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告郭彪于本判决生效之日起十日内将承租的老昆洛公路西边，土桥村永庆庵北侧的独立临街公房后面的厂房腾还原告昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组；二、被告郭彪于本判决生效之日起十日内一次性支付原告昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组自2018年1月1日起至实际腾还房屋之日止按每天328.77元的标准计算的租金（应扣除被告郭彪已付的30000元）；三、反诉被告昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组于判决生效之日起十日内一次性补偿反诉原告郭彪案涉地上附着物改造及装修残值1,250,193元；四、原告昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组的其他诉讼请求不予支持；五、反诉原告郭彪的其他反诉请求不予支持。本诉案件受理费375元，反诉费13452元，合计13827元，由原告昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居民委员会土桥居民小组承担6000元，由被告郭彪承担7827元。鉴定费由被告郭彪自行承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为判决生效后两年。审判员  朱蓉二〇二〇年八月二十四日书记员  于晶