贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初698号 原告：岳书香，女，1959年8月20日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 原告：岳维秀，女，1964年4月24日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 原告：岳妹，女，1965年8月20日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省贵阳市花溪区。 原告：岳维菊，女，1968年6月12日生，汉族，贵州省龙里县人，住河北省河间市。 原告：岳小菊，女，1974年8月18日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 原告：岳维莲，女，1976年11月13日生，汉族，贵州省龙里县人，住天津市东丽区。 原告：岳维媛，女，1980年5月13日生，汉族，贵州省龙里县人，住天津市东丽区。 七原告共同委托诉讼代理人：黄万林，贵州龙滔律师事务所律师。 被告：岳维荣，男，1969年2月22日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 被告：岳维柱，男，1966年1月15日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 二被告共同委托诉讼代理人：岳成园，贵州恒易律师事务所律师。 原告岳书香、岳维秀、岳妹、岳维菊、岳小菊、岳维莲、岳维媛诉被告岳维荣物权保护纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行审理，因本案的审理结果与岳维柱存在直接利害关系，本院依职权追加岳维柱作为被告参加诉讼，并于2020年6月30日再次公开开庭进行审理。原告岳书香、岳维秀、岳妹、岳维菊、岳小菊、岳维莲、岳维媛及七原告共同委托诉讼代理人黄万林，被告岳维荣、岳维柱及二被告共同委托诉讼代理人岳成园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳书香、岳维秀、岳妹、岳维菊、岳小菊、岳维莲、岳维媛向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告岳维荣立即停止对其侵占的属于七原告共有的位于贵州省龙里县及附属院坝一块（老房屋为木瓦结构，一层，一间半，共计约70平方米；院坝约50平方米；房屋及附属院坝的四至范围为：面向房屋正面即东面抵路，后面即西面抵路，右面即北面抵被告房屋及院坝，左面即南面抵宅基地）的侵占，立即搬出该房屋，将房屋及院坝腾空并交还七原告。二、依法判决被告岳维柱立即停止对其侵占的属于七原告共有的位于贵州省龙里县宗（以面向前述老房屋正面为准，该宅基地位于前述老房屋左侧，约70平方米，四至范围为：东抵路，西抵路，北抵老房屋及院坝，南抵路）的侵占，将修建在该宅基地上的房屋拆除，恢复宅基地原状并交还七原告。三、案件受理费由二被告承担。事实及理由：七原告父亲岳灵昌（2016年10月已故）与母亲胡德芳（2015年11月已故）共同生育原告七人，二人死亡时遗留有位于贵州省龙里县的木瓦结构老房屋一幢及附属院坝一块，房屋共一层，一间半，共计约70平方米，附属院坝一块约50平方米；老房屋左侧有空宅基地一宗，约70平方米；空宅基地后有自留地两块，共计约80平方米；自留地旁原有厕所一间及煮纸窖一个。被告与原告系寨邻关系，在未经岳灵昌、胡德芳及七原告同意的情形下擅自将前述房屋及附属院坝、空宅基地、自留地、厕所及煮纸窖占为己有，强行居住使用前述老房屋及院坝，在空宅基地上修建房屋一幢，剩余部分栽种庄稼，将煮纸窖填平栽种庄稼。原告户知晓后即行阻止，并经龙里县龙山镇人民调解委员会调解未果，至今被告仍强行侵占前述房屋及土地等，拒不返还给七原告。综上所述，七原告认为，被告的行为已经严重侵害七原告的合法权益，七原告为维护自身合法权益，现特依据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律之规定诉至法院，望判如所请。 被告岳维荣、岳维柱辩称，请求依法驳回七原告诉讼请求。事实及理由：一、2001年5月13日岳维荣与岳灵昌夫妇在岳相贵、杨某、夏某见证下协商房屋买卖事宜，经双方口述并委托岳相清执笔代书《卖房立约据》，约定岳灵昌夫妇将房屋两间半出售给岳维荣，将厢房地基、院坝等送予岳维荣，买卖双方虽未在《卖房立约据》上签名，但该《卖房立约据》代书过程客观体现了双方订立合同的经过，是双方真实意思表示，双方未签名并不影响合同的完整性和有效性，凭中人处岳相贵、杨某、夏某的签名虽系岳相清代笔，但亦得到三人同意，不影响三人对卖房协议进行见证的效力。案涉房屋及地基、院坝等系岳灵昌通过继承取得，且岳维荣系同村村民，《卖房立约据》的签订不违反法律规定，合法有效。被告岳维荣通过购买及接受赠与方式从七原告父母岳灵昌夫妇处取得案涉房屋所有权及附属院坝、地基土地使用权，后将地基赠予岳维柱，政府在地基上为岳维柱修建房屋，二被告系合法占有、使用案涉房屋及地基、院坝。二、《卖房立约据》已实际履行。岳维荣获得不动产后，对不动产进行改造，将其中一间房屋拆除改为菜地，另一间房屋通过政府危房改造项目分别于2015年、2017年进行墙体加固、屋顶加瓦，院坝也进行平整硬化。岳维柱在政府帮助下在厢房地基上修建房屋。从2001年开始出卖人及七原告都没有就案涉房屋、地基等向二被告提出任何权属争议，应视为认可二被告取得房屋及附属院坝、地基的事实。且因岳维荣对不动产进行改造，岳维柱在厢房地基上修建房屋，现已不存在返还原物的基础。 原、被告各方围绕诉讼请求依法提交了证据，并申请证人出庭作证，经本院组织质证，对当事人无异议的证据及证人证言，本院予以确认并在卷佐证。对各方存在争议且与本案存在关联性的证据，本院在下文中作进一步认证。 经审理查明，本案七原告系岳灵昌之女，被告岳维荣、岳维柱系岳灵昌叔伯侄子。本案案涉房屋与被告岳维荣自有房屋以堂屋中线为界，是一个整体，均系祖上遗留。岳灵昌通过继承取得案涉房屋及附属院坝，岳维荣亦通过继承取得自有房屋及相应院坝等。因岳灵昌在村中另有房屋居住，2001年5月13日岳灵昌夫妇与岳维荣夫妇在岳维荣家中商议，岳灵昌将案涉房屋卖予岳维荣，并在岳相清、岳相贵、夏某（系岳灵昌女婿，原告岳维秀之夫）、杨某（系岳灵昌女婿，原告岳书香之夫）的共同见证下，由岳相清执笔并根据岳灵昌、岳维荣口述以毛笔在白布上代书《卖房立约据》，载明：“岳灵昌卖房子给岳维荣，间数两间半，实价贰仟壹佰元，实要壹仟陆佰元，送买主伍佰元，厢房地基、空地基、院坝、自留地、麻地一律送予买主。特立此据，从立此据之日起，由买主永久管理。”《卖房立约据》落款处明确“执笔人”为岳相清，“凭中人”为岳相贵、杨某、夏某，“凭中人”签名均由岳相清代笔，买卖双方岳灵昌、岳维荣未在《卖房立约据》上署名。庭审中岳相清、岳相贵、夏某、杨某作为证人出庭作证，四人均证实岳灵昌夫妇与岳维荣夫妇曾在岳维荣家中商议房屋买卖事宜并拟定卖方协议，对于拟定协议当日是否支付购房款1600元，夏某、杨某明确表示没有支付，岳相清、岳相贵表示时间太长记不清楚。对于四人名字上的手印是否本人所捺，夏某、岳相清、岳相贵表示记不清楚，杨某明确表示不是本人所捺，且当时所写协议并非被告庭审中出示的《卖房立约据》。本案第一次庭审中，岳维荣陈述购房款1600元于拟定协议当日一次性付清，第二次庭审中，岳维荣陈述于拟定协议当日支付购房款1000元并向岳灵昌出具欠条，之后支付600元取回欠条，并表示第一次陈述有误，经回忆购房款分两次付清。经原告方申请对《卖房立约据》中夏某、杨某捺印真实性进行司法鉴定，在本院选定鉴定机构后岳维荣承认夏某、杨某、岳相清手印系其伪造，岳相贵也是事后应其要求在名字上加盖手印，目的是在社区居委会调处本案纠纷时增强《卖房立约据》的可信度。 另查明：多年以来，被告岳维荣以自主占有方式占有、使用争议房屋及附属院坝，自行拆除《卖房立约据》提及两间半房屋中的一间房屋，将《卖房立约据》中提及的厢房地基赠予其兄即本案被告岳维柱，岳维柱在政府部门帮助下于2009年左右在该地基上修建房屋。岳维荣亦在政府部门帮助下对争议房屋进行修缮，并将院坝平整硬化。再查明，本案纠纷因岳小菊夫妇与岳维荣夫妇其他矛盾引发，2019年原告岳小菊之夫宋兴贵就案涉房屋权属提出异议，向草原社区居民委员会及龙山镇人民调解委员会申请调处，原告方并无证据证实在此之前曾对岳维荣占有使用争议房屋提出异议。岳灵昌于2016年10月去世，原告方亦无证据证实岳灵昌在世时曾对岳维荣占有使用争议房屋提出异议。 本院认为，本案中原、被告双方就案涉房屋及院坝、宅基地发生纠纷，实质是就房屋所有权及附属宅基地使用权发生争议。房屋所有权及宅基地使用权均属财产权范畴，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。结合双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：七原告之父岳灵昌与被告岳维柱之间的房屋买卖协议是否成立并生效。对此本院认为，首先，岳灵昌系通过继承取得案涉房屋及附属宅基地，有权独自对上述财产进行处分，无需七原告同意。二被告与岳灵昌属同村村民，宅基地使用权在同村村民之间流转亦不违反法律规定。其次，对于《卖房立约据》是否真实有效的问题，证人杨某提出岳维荣出示《卖房立约据》并非当时所签协议，但杨某也证实当时商定房屋价款为1600元，且不能陈述其所称的真实协议与《卖房立约据》内容有何差别，因执笔人出庭并证实《卖房立约据》签订过程，且其余两位在场证人对《卖房立约据》内容未持异议，本院对《买房立约据》真实性予以采信。岳灵昌与岳维荣选择通过书面形式订立合同，《卖房立约据》应自协议双方签字或盖章时成立，岳相清、岳相贵、夏某、杨某虽见证双方协商过程，但在协议双方未签字确认的情况下，应认定《卖房立约据》在拟定当日并未成立。但岳维荣以自主占有方式占有、改造争议房屋及附属院坝，并将一处空地（厢房地基）赠予其兄岳维柱建房，而原告方未能举证证实岳灵昌生前曾对此提出异议，可推定岳灵昌已依据协议履行交付房屋义务，并默认协议的效力，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”及第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，应认定《卖房立约据》自交付房屋时已成立并生效。最后，对于购房款问题，虽然原告方证人夏某、杨某均表示购房款1600元并未履行，且岳维荣对购房款履行的细节问题在两次庭审中所作陈述前后不一，购房款是否实际给付存疑。但《卖房立约据》已实际履行，被告岳维荣已取得房屋所有权及宅基地使用权，岳维柱在空地处建房得到岳维荣允许，七原告无权要求二被告返还房屋及附属院坝、宅基地。综上,依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 驳回原告岳书香、岳维秀、岳妹、岳维菊、岳小菊、岳维莲、岳维媛的全部诉讼请求。 案件受理费30元（已减半收取），由被告岳维荣、岳维柱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。 审判员 吴 宇 二〇二〇年八月十一日 书记员 罗程菊