云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0328民初752号原告：刘海娇，女，1991年10月27日生，彝族，楚雄彝族自治州武定县人，初中文化，住云南省曲靖市沾益区。委托诉讼代理人：孙云云，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张志勇，云南权仲律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：曲靖虹烨房地产开发有限公司。住所地：云南省曲靖市曲陆高速公路1.5公里处（阳光花园金麟苑）44幢3单元301室。统一社会信用代码：91530302690899534U。法定代表人：任雪梅，董事长。委托诉讼代理人：车柄泉，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高成涛，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。第三人：李正明，男，1970年3月13日生，汉族，昭通市巧家县人，初中文化，住曲靖市沾益区。原告刘海娇与被告曲靖虹烨房地产开发有限公司（以下简称虹烨房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理，审理中，原告刘海娇以李正明与本案具有直接的利害关系为由申请李正明作为本案第三人参与诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理期限到期后，经征询当事人及第三人意见，双方当事人及第三人同意继续适用简易程序审理，并报经本院院长批准。原告刘海娇及其委托诉讼代理人孙云云、张志勇、被告曲靖虹烨房地产开发有限公司的委托诉讼代理人车柄泉、高成涛、第三人李正明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海娇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即向原告交付房屋及办理房屋不动产权证书；2、请求依法判令被告支付原告因迟延交房产生的违约金（即2017年8月31日暂计算至2020年3月10日，按总房款230186元的0.01%／天计算，合计21223.15元）；支付合同约定交房时间至实际交房之日至90日内的违约金900元；3、依法判令被告支付原告因延期交房造成的房屋租金损失24000元（按每月800元计算，逾期30个月）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月12日，原告与被告虹烨房地产公司签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告以总价款230186元购买被告销售位于沾益区，被告应于2017年8月31日前组织建设单位验收合格，并符合本约定的商品房交付给原告等内容。原告于2015年8月26日向被告支付了首付款70186元，于2015年10月22日向中国工商银行贷款壹拾陆万元整付清被告房屋价款，全部履行了合同约定的付款义务，银行按揭贷款原告也一直履行着还款义务。双方合同约定的交房日期为2017年8月31日，原告多次催促被告履行交房义务，但被告却以各种理由推脱、忽悠原告，被告至今仍未将房屋交付给原告使用和占有，严重损害了原告的利益。双方签订的《商品房购销合同》第九条约定：甲方如未按期交房，按【一】种方式处理：一、自本合同约定的交付时间届满后的次日至实际交房日90天内甲方按每天10元向乙方支付违约金；逾期90天后甲方按已支付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金；合同继续履行。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条损害赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。至今逾期30个月之久被告仍未交付房屋，原告仍未能使用该房屋，一直在外租房居住。为此提起诉讼，请支持原告的全部诉讼请求。被告曲靖虹烨房地产开发有限公司辩称，原告提出交房和办理不动产权证书，原告应当达到商品房购销合同中约定的四个条件，原告未按时支付全部房款，被告不应承担违约责任，双方签订的商品房销售合同明确了购房交钱时间，原告未按约定付清先期房款。第三人李正明辩称，对原告的诉请没有意见，原告的首付款已经交给我了，是被告曲靖虹烨房地产开发有限公司同意我收的款。原告刘海娇及其委托诉讼代理人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证复印件2份，证明原告的诉讼主体资格；2、商品房购销合同原件1份，证明原告与被告之间存在商品房买卖的事实；3、个人购房借款/担保合同原件1份，证明原告向中国工商银行股份有限公司贷款160000元支付到被告账户，原告已向被告履行完付款义务；4、商品房议价协议复印件1份，证明曲靖市远昇建筑劳务有限公司与被告之间存在抵扣工程尾款的事实；5、收条原件1份、原告的委托诉讼代理人庭后提交收条原件1份，证明原告向曲靖市运昇建筑劳务有限公司交付首付款的事实；6、中国农业银行云南省分行交易明细1份，证明原告于2016年2月20日向银行取现金70000元，交付给李正明用于支付涉案房屋的首付款。经质证，被告的委托诉讼代理人对证据1、2、3的三性予以认可；对证据4提出不能证明其对象和意图，从实际履行过程中，原告将房款交给第三人，反而证明被告没有收到购房款的事实；对证据5、6的三性不予认可，因李正明的收条时间与取款时间不一致，反而证明原告没有足额缴纳涉案房屋的首付款。对于2020年4月22日出具的收条提出该份收条形成于本案受理后，原、被告私下调解形成的，沈宗顶的签字不能代表公司，因公司财务核算相关工程款支付凭证发现该份收条所涉款项已全额支付给当事人，同时与李正明的工程款已结清，故不存在工程抵款情形。第三人李正明对上述证据均无异议，并认可钱是其收的。本院认为，原告提交的证据5、6，收条系原告与本案第三人在本案起诉之前临时补写的，中国农业银行云南省分行交易明细只能证实原告方在2016年2月20日取款70000元，且无其他证据予以佐证，不予采信。其他证据的真实性予以采信。被告曲靖虹烨房地产开发有限公司除当庭陈述外未提交证据材料。第三人李正明围绕其陈述向本院提交微信聊天截图1份，证明其与被告方存在工程抵款的事实。经质证，原告的委托诉讼代理人提出第三人提交的聊天记录能够充分反映出被告与第三人之间形成售房款抵工程款及第三人可以收取售房款的客观意思表示，充分说明被告对原告向第三人支付购房首付款的客观事实是知晓的。被告的委托诉讼代理人对第三人提交的微信聊天记录的三性不予认可，因微信聊天的相对人没有账号信息及电话信息，无法推定涉案第三人是与沈宗顶聊天，聊天的主体不相称，聊天所述的数字与汇总表数字不一致，二者没有关联，且所有表格没有注明是由谁制作的，无法明确其来源。本院认为，第三人提交的证据的合法性予以采信，但其不能完整客观的证明其主张的事实。本院依法对被告曲靖虹烨房地产开发有限公司的员工兰娅所做的询问笔录，兰娅陈述：其在公司是负责销售房屋工作，李正明是负责建盖公司房屋的建筑公司的一个公司负责人，当时公司销售房屋情况不太好，就让李正明发动身边的人购买房屋，李正明也确实带了一些人来公司签订买房合同。但买房客户要在约定的期限内交购房款，并由公司财务出具的交款凭证，公司是不会交房给客户的。只听说公司与李正明好像有协议，在李正明为公司建房的工地上做工的工人确实被告差欠工资的，如果其向公司买房的，公司核实情况属实后同意用其差欠的工资折抵部分房款，公司并办理了相关手续。李正明找来的客户买房要抵款，必须要公司同意，公司要通知我们。“李正明抵扣汇总表”是我们制作的，只表示我们销售部对售房情况的一个统计，这此表格有的是我发给李正明对买房客户进行确认的，有的是李正明自己在公司电脑上用手机照的，能不能抵房款要公司同意才行。对签订购房合同但没有交款的客户我们都会打电话催交。经质证，原、被告均无意见。第三人李正明认为兰娅的陈述不是事实，不客观。该组证据的真实性本院予以采信。根据上述当事人的陈述和举证、质证情况，本院确认事实如下：2015年10月12日，原告刘海娇与被告虹烨房地产公司签订了合同编号为龙20150284号《商品房购销合同》，合同约定：被告将其位于沾益县出售于原告，该商品房总价款为230186元，付款方式为买受人首期支付购房总价款的30.49%金额70186元，付款日期为2015年8月26日。其余价款160000元，向银行贷款支付。交房时间2017年8月31日前。同时合同第八条约定原告逾期付款的违约责任：原告未按约定付款，则应自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，原告按每天10元向被告支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，原告按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行。逾期付款超过90天的，被告有权解除合同。被告不解除合同的，原告按本款约定承担违约金直至价款付清。被告解除合同的，原告承担合同总价款5%的违约金。第九条约定被告逾期交房的违约责任:自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。第十二条产权登记的约定，在原告达到以下四个条件的前提下，被告为原告代办产权登记申请手续：1、原告支付全部房款、配套费用、公共维修基金，契税及办证费用；2、原、被告双方办理房屋交接手续；3、原告向被告出具书面委托；4、原告向被告交付办理产权所需资料。2015年10月22日，原告刘海娇向中国工商银行股份有限公司曲靖牡丹支行贷款160000元用于购买涉案房屋。被告虹烨房地产公司提供担保。该笔贷款原告刘海娇已支付被告虹烨房地产公司，但被告虹烨房地产公司未收到原告刘海娇购买涉案房屋的首付款70186元。2015年11月8日，被告虹烨房地产公司与曲靖市运昇建筑劳务有限公司（简称运昇公司）签订《商品房议价协议》，协议约定第一条：乙方（运昇公司）帮助甲方（虹烨房地产公司）销售的所有商品房均为2200/㎡。高于2200/㎡抵扣工程尾款。第二条：通过乙方途径卖出的任何一套商品房，一旦销售成功，款项到账，甲方应将所有购房款拨给乙方。被告虹烨房地产公司、曲靖市运昇建筑劳务有限公司均在协议上加盖公司公章，同时曲靖市运昇建筑劳务有限公司的法定代表人李正明也在协议上签名。另查明，第三人李正明出具收条给原告刘海娇，收条载明：今收到刘海娇购房首付款70000元大写（柒万元整）。收条落款时间为2015年10月6日，原告刘海娇陈述收条是在起诉前找李正明补写的。李正明对刘海娇的陈述认可。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告刘海娇与被告虹烨房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应予保护，依法成立的合同对双方当事人均有法律约束力。在双方所签订的合同中对首付款的计算方式、付款时间、金额进行了约定，原告应按照约定时间向被告交付首付款。但本案查明的事实是原告刘海娇仅将由被告虹烨房地产公司担保的银行贷款160000元支付给被告，而涉案房屋首付款70186元原告刘海娇称已交给第三人李正明，其向被告购买的商品房款项已全部付清，被告应按合同约定交房并办理不动产权证书，可本案同时查明的事实被告虹烨房地产公司与运昇公司签订的《商品房议价协议》是约定由运昇公司帮助其销售商品房，购房款支付到被告公司账户后由被告再将该款转给运昇公司抵扣工程尾款，并未约定或者同意李正明个人可以收取房款。合同约定涉案房屋的首付款支付时间是2015年8月26日，而合同签订时间为2015年10月12日，且原告向李正明支付涉案房屋首付款70000元的收条是在诉前才由李正明出具，该行为有悖生活常理，故原告刘海娇主张其涉案房款已付清的事实不成立。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案原、被告签订的《商品房购销合同》，原、被告互负有义务，合同约定原告应先付清房款，被告才向其交房，虽然原告刘海娇向被告支付了房屋尾款，但未按照合同约定支付涉案房屋首付款，已构成违约，被告虹烨房地产公司同意原告只要交清首付款愿意立即交付涉案房并配合办理不动产权证书，但原告明确表示不同意向被告支付首付款，故原告请求被告交付房屋及办理不动产权证书、支付逾期交房违约金、延期交房造成的房屋资金损失请求不成立。不予支持。综上，原告刘海娇的诉讼请求不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘海娇的诉讼请求。案件受理费2376元，由原告刘海娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  高丽萍二〇二〇年八月十日书记员  王强浩