洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初4057号原告（执行案外人）：姚磊，男，1965年3月8日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托代理人：李理博，河南精专律师事务所律师。委托代理人：冯军雅，河南精专律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：徐巍，男，1966年2月9日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托代理人：陈晓丽，河南昌兰律师事务所律师。委托代理人：郭美园，河南昌兰律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：李丽，女，1958年11月16日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托代理人：胡学芹，河南精专律师事务所律师。原告（执行案外人）姚磊诉被告（申请执行人）徐巍、第三人（被执行人）李丽为执行异议之诉一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）姚磊的委托代理人李理博、冯军雅，被告（申请执行人）徐巍的委托代理人陈晓丽、郭美园，第三人（被执行人）李丽的委托代理人胡学芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（执行案外人）姚磊向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对洛阳市××院××楼××单元××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月10日，洛阳市涧西区人民法院对徐巍诉李丽、李丽君民间借贷纠纷一案作出(2019)豫0305民初1055号民事判决，判令：李丽、李丽君共同向徐巍偿还借款本金228000元及利息。此后，徐巍申请强制执行，执行案号(2019)豫0305执755号，涧西区人民法院查封了位于洛阳市××院××楼××单元××号房屋，并公告要求李丽三日内迁出房屋。原告以案外人身份对涧西区人民法院强制执行提出书面异议，涧西区人民法院作出(2020)豫0305执异10号执行裁定书，驳回原告执行异议，并告知对裁定不服，可向人民法院提起诉讼。为此，提起本案执行异议之诉。首先，原告享有足以排除对涉案房屋(洛浦路15号院南楼2单元301号)强制执行的民事权益。涉案房屋原告于2014年7月31日与李丽签订《房屋买卖协议》，李丽将涉案房屋以36万元价格出售给原告，该房屋交付原告已近6年。根据最高人民法院关于人民法院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉案房屋即使登记在李丽名下，在查封前原告即已签订了《房屋买卖协议》，并支付了房款、合法占有房屋，原告享有排除执行的民事权益。根据举重以明轻的法律原则，涉案房屋未登记在李丽名下，在此情况下原告更享有排除执行的民事权益。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。涉案房屋原告与李丽2014年7月31日签订《房屋买卖协议》，2014年8月1日将房款36万元以银行转账方式交付李丽；此后占有涉案房屋，××预防控制中心组织本小区直供电改造，办理了供电更名：同时，原告与李丽签订《房屋买卖协议》及房款支付凭证，××预防控制中心进行了备案。因包括涉案房屋在内的整个小区均未办房产证，原告对涉案房屋没有办理过户登记手续无过错。据此，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，查封涉案房屋错误，应当予以解除查封。第三，(2020)豫0305执异10号执行裁定书以最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二条为由，认为涉案房屋可以处置，系适用法律错误。该通知是处置无证房产的法律规定，但是该通知不能做为确定无证房产是否属于被执行财产的依据。将该通知做为驳回原告执行异议申请理由，系适用法律错误。根据我国法律规定，案外人对不动产提出执行异议是否成立，不以取得不动产权属登记为条件。(2020)豫0305执异10号执行裁定书以《中华人民共和国物权法》第九条规定，认为原告没有取得涉案房屋权属登记，做为驳回原告执行异议申请理由，系适用法律错误。综上所述，原告合法购买并占有洛阳市××院××楼××单元××号房屋，对该房屋享有排除执行的合法民事权益，请求立即停止对洛阳市××院××楼××单元××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。被告（申请执行人）徐巍辩称，原告要求停止对涉案洛浦路房产的执行没有事实和法律的依据，根据物权法相关规定，对于不动产的设立变更转让和消灭必须是依法登记才发生法律效力，而本案涉案房屋截至目前还登记在被执行人第三人的名下，所以法院对该房产的执行并没有任何违法和不当，原告要求停止执行没有事实和法律依据。涉案房屋在2013年4月1日第三人向被告借款时明确约定自愿将涉案房屋用于抵押借款，并且有产权单位洛阳疾控中心出具房产证明，2013年6月20日第三人与被告又签订房屋过户协议，将涉案房屋出卖给本案被告，并且将房屋钥匙交于被告，即便本案原告和第三人之间存在房屋买卖关系，也是晚于被告之间签订的借款抵押和房屋买卖关系之后。本案第三人与本案原告系亲属关系，且在案件执行过程中执行法官对原告进行询问时，原告明确表示自己从购买该房屋之后至2019年8月1日从未居住该房屋，并没有实际占有和使用该房屋，所以第三人与原告签订的所谓房屋买卖合同系恶意串通转移财产损害第三人的合法权益，即便真实存在该合同也是无效合同。本案的第三人在西工法院还存在多个类似的纠纷，均是先有她与别人签订借款合同，约定将名下没有产权证的房屋抵押给出借人，随后又将用于抵押的房屋出售给自己，存在亲属关系的第三人，通过银行转账留痕的方式形成所谓的买卖事实关系，在债权人申请执行时候再有其亲属以房屋所有人身份提出执行异议从而达到恶意转移财产的目的。综上，原告所谓购买房屋并且系产权人的主张没有事实和法律依据，存在和他人恶意串通损害第三人的权益，请求法院驳回原告起诉。第三人（被执行人）李丽述称，涉案房屋没有办理房产证没有登记在李丽名下。2013年4月1日借款合同上约定的抵押没有办理登记不产生抵押的效力。2013年6月20日第三人与被告协商以涉案房屋顶底第三人所欠被告的借款，因此而签订的该过户协议，但第三人从未收到被告支付的房款，第三人与被告的借款没有一笔被抵消，被告在西工法院起诉2次在涧西法院起诉一次，双方所有的借款均有判决或调解书，且进入执行程序。第三人没有将涉案房屋钥匙交给被告。第三人与原告没有亲属关系，二人不存在恶意串通是真实的房屋买卖合同关系。第三人也实际收到原告支付的房款，而且第三人与原告的房屋买卖协议在2014年7月已经将复印件留存于洛阳市洛龙区疾控中心。李丽在西工法院的案件均进入执行程序，而且徐巍已经对第三人在西工区健康路工商局家属院所述的房屋拍卖抵债实现债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2013年4月1日，第三人（被执行人）李丽、李丽君向被告（申请执行人）徐巍出具借条一张，载明：今借到徐巍人民币30万元，借款期限一年，并以本人房产证明反抵押（洛阳市洛浦路15号南楼2-301号方灿一套），上半年利息三万六千元已付。后于2013年10月1日在该借条上第三人（被执行人）李丽补充载明：下半年利息共计三万六千元已付（从2013年10月1日至2014年4月1日止）。2013年4月1日，××预防控制中心出具《房产证明》一份，载明：兹证明我单位职工李丽在洛阳市××院××院××房产××套，面积三室两厅（102平方米），无房产证。第三人（被执行人）李丽在该证明中补充：此房产证明仅用于抵押徐巍处借款抵押。2013年6月20日，第三人（被执行人）李丽与被告（申请执行人）徐巍签订《房屋过户协议》一份，约定：李丽将坐落于洛阳市××院××院2-301，建筑面积102平方米三室两厅房产以33万元的价格过户给徐巍，李丽收到徐巍33万元房款后将房屋钥匙交予徐巍。2014年7月31日，第三人（被执行人）李丽与原告（执行案外人）姚磊签订《房屋过户协议》一份，约定：第三人（被执行人）李丽将坐落于洛阳市××院××院2-301，建筑面积102平方米三室两厅房产以36万元的价格卖给原告（执行案外人）姚磊。2014年8月1日，原告（执行案外人）姚磊向第三人（被执行人）李丽转账360000元。2019年3月13日，被告（申请执行人）徐巍向本院起诉第三人（被执行人）李丽、李丽君民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月10日作出(2019)豫0305民初1055号民事判决书，判决：一、被告李丽、李丽君于本判决生效后十日内共同向原告徐巍偿还借款本金228000元及利息(以借款本金228000元为基数，按照月利率2%的标准从2013年12月4日起计算至全部借款实际偿还完毕之日止)。二、驳回原告徐巍的其他诉讼请求。因判决生效后，第三人（被执行人）李丽、李丽君未按期偿还借款，被告（申请执行人）徐巍向本院申请执行，执行案号(2019)豫0305执755号。2019年8月16日，本院作出(2019)豫0305执755号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人李丽的银行存款228000元及相应利息等或扣留、提取同等数额的收入。2019年8月22日，××预防控制中心送达协助执行通知书，查封第三人（被执行人）李丽位于洛阳市××院××楼××单元××号房产至2022年8月21日。被告（申请执行人）徐巍申请执行第三人（被执行人）李丽、李丽君民间借贷纠纷一案中，原告（执行案外人）姚磊向本院提出执行异议申请，本院于2020年1月20日作出（2020）豫0305执异10号执行裁定书，裁定驳回原告（执行案外人）姚磊的异议请求。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判定原告（执行案外人）姚磊就执行标即坐落于洛阳市××院××院2-301有房产是否享有足以排除本院对执行标的强制执行的民事权益，主要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案经审理查明存在以下与该法律规定不符之处：一、本案中原告（执行案外人）姚磊虽然与第三人（被执行人）李丽签订《房屋过户协议》，交纳了全部购房款，但并未将所购房屋过户登记到自己名下，××预防控制中心集资建房，至今未办理权属证明。原告（执行案外人）姚磊与第三人（被执行人）李丽签订房屋过户协议，购买的并非是登记在第三人（被执行人）李丽名下的房屋。这就与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”规定的前提条件不符。二、原告（执行案外人）姚磊在庭审中称购买涉案房屋后，因本人在三门峡工作，房屋一直对外出租，而在2019年8月23日本院执行人员对其进行询问时称2014年8月1日至2019年春节前后，该房产一直无人居住，前后说法矛盾，且原告（执行案外人）姚磊未提交相关证据对在本院查封之前已合法占有该不动产予以证明，这就与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项不符。故原告（执行案外人）姚磊作为案外人提起执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的前提规定。同时，其主张的在人民法院查封之前已合法占有该不动产，因证据不足而无法认定，不符合第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，原告（执行案外人）姚磊在第三人（被执行人）李丽未取得涉案房屋的权属证书的情况下，明知涉案房屋尚未登记在被执行人名下而购买该房，致使房屋不能过户，此系原告（执行案外人）姚磊自身原因所致，其本人亦应承担相应的责任。故此，原告（执行案外人）姚磊请求立即停止对洛阳市××院××楼××单元××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封的诉求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告（执行案外人）姚磊的诉讼请求。本案受理费7420元，由原告（执行案外人）姚磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹二〇二〇年八月六日书记员  闫帅辉