广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3216号 原告：叶芳，女，汉族，1980年3月18日出生，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：韦寅，广西华震律师事务所律师。 被告：柳州御景龙恒房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市鱼峰区德润路**，统一社会信用代码：91450200MA5KB3ET9H。 法定代表人：沈治国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董志华，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦翥，男，该公司员工。 原告叶芳与被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶芳的委托诉讼代理人韦寅，被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶芳向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金78281元（从2019年1月1日至2020年4月25日逾期共481天，每日按总房价万分之一计算违约金），此后违约金继续计算至被告实际交房之日止；2.被告向原告交付无瑕疵的房屋；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。诉讼过程中，原告叶芳变更第2项诉讼请求为：被告向原告交付位于柳州市房屋；并放弃第3项要求被告承担律师费的诉讼请求。事实和理由：2018年1月26日原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于柳州市，合同约定被告应当在2018年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的商品房。原告于2019年1月13日、3月10日和2020年4月21日三次到被告处收房，被告委托金碧物业有限公司柳州分公司办理交房，并以预交12个月物业费作为收房条件。致使原告至今未能收房，损害原告正常使用房屋的权利。为此原告依法提起诉讼，请求法院判如所请。 被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司辩称，1.关于交房，原告诉请原为要求被告交付无瑕疵的房屋，但无瑕疵的房屋基本上不存在。被告已经通知负责办理交房的物业公司尽快向原告交房。2.关于逾期交房违约金，根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条约定，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。即使法院认定被告逾期交房，则被告承担的违约金不应当超过总房价的2%。3.被告不存在逾期交房：涉案房屋在合同约定的交付期限届满前，已竣工验收合格并办理备案手续，具备交付条件。同时被告委托物业公司向原告邮寄《收楼通知书》，原告收到通知后迟至2019年3月10日才来到现场，又因为房屋装修的小瑕疵而拒绝收房。因此，造成房屋至今未能交付的主要原因在于原告。 本院经审理认定事实如下： 2018年1月26日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买柳州市，总金额为1627482元。原告已按合同约定全额支付了购房款。合同第八条约定交付期限：被告应当在2018年12月31日前依照有关规定将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房交付给原告。合同第九条约定逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。……由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为原告同意该商品房已符合交付条件，并己实际交付原告；同时原告应向被告选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用。合同附件四第四条约定双方同意本合同第九条补充如下:逾期超过180日后，原告要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。合同附件四第六条约定双方同意本合同第十一条补充如下:如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，被告提前书面通知原告办理收楼手续，双方同意以被告书面通知的收楼日为交房日期；若原告未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为原告同意该商品房符合交付条件，并已实际交付原告。同时原告应向被告选聘的物业公司缴纳物业管理费及相关费用。……原告在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量不合格问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从被告书面通知的原告办理房屋交接手续之日起，视为被告己经交付房屋。合同附件四第十二条其他约定:原告确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为被告向原告发出书面通知的送达地址……被告按照原告所提供的通讯地址寄出信件，即视为被告己经履行了通知义务。 原告在《商品房买卖合同》以“柳州市”作为通讯地址。2018年12月6日原告通过微信告知被告工作人员其通讯地址变更为“柳州市”。2018年12月30日，被告向原告变更后的上述地址邮寄《收楼通知书》。根据被告提交的邮件投递情况查询结果显示，该份邮件于次日经“他人收”。原告认为，投递员并未将邮件送至原告的收件地址，而是在没有电话通知的情况下将邮件放置在物业公司。2019年1月12日原告到物业公司办事时才得知并领取了该份邮件。《收楼通知书》载明办理收（验）楼手续时间的为2018年12月31日。 2019年3月10日原告来到被告处欲办理收房，根据原告提供的录像显示，原告在该日期前亦来过被告处，并对房屋质量问题提出了异议，但双方对当时的沟通情况均未能提供证据。2019年3月10日原告要求工作人员对于此前反映的房屋质量问题（小阳台地漏堵塞、地板空鼓等）给予明确整改时间，工作人员表示需要原告办理交房手续后才能对房屋进行维修，维修约需要十日左右。原告表示当前不符合收房条件，双方未能完成房屋交付。 2020年4月21日原告再次到被告处欲办理收房，根据原告提供的录像显示，工作人员要求原告补交房屋空置期间（从合同约定的交房次日起算）的物业费才能领取房屋钥匙，并且对于原告先交纳部分物业费领取房屋钥匙的请求，明确表示了拒绝。2020年5月13日，原告以被告逾期交房构成违约为由，诉至本院，要求被告交付房屋，并支付逾期交房违约金。本案庭审结束后，被告于2020年8月5日向原告交付了涉案房屋。 另查明，2018年11月8日，恒大御府楼及地下室竣工验收合格并办理备案登记手续。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同附件四第十二条约定:被告按照原告提供的通讯地址寄出信件，视为被告己经履行了通知义务。被告于2018年12月30日向原告确认的通讯地址邮寄《收楼通知书》，该份邮件于次日即2018年12月31日签收。据此本院确认被告于2018年12月31日向原告送达了《收楼通知书》。 合同附件四第六条约定:如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，被告提前书面通知原告办理收楼手续，双方同意以被告书面通知的收楼日为交房日期；若原告未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为原告同意该商品房符合交付条件，并已实际交付原告。合同第八条约定：被告应当在2018年12月31日前依照有关规定将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房交付给原告。由此可以确认，合同附件四第六条约定的“交付条件”即合同第八条所约定的“取得房屋建筑工程竣工验收备案证明”。涉案房屋所在的恒大御府2栋于2018年11月8日竣工验收合格并办理备案登记手续，被告于2018年12月31日向原告邮寄送达《收楼通知书》，通知原告办理收（验）房时间为2018年12月31日。原告未按通知日期收房的，则被告书面通知的收楼日视为交房日期。被告按原告提供的联系方式履行了书面通知收房的义务，原告抗辩2019年1月12日才在物业公司处得知并领取了《收楼通知书》，没有证据证实，原告收件和收房迟延并非归责于被告的事由，被告对此不应承担逾期交房的违约责任。 根据原告提供的2019年3月10日录像资料显示，原告在该日期前曾到被告处验房并提出了房屋质量问题。2019年3月10日原告再次因房屋质量问题（小阳台地漏堵塞、地板空鼓等）尚未整改为由不予收房。根据合同附件四第六条约定，除房屋存在地基基础和主体结构质量不合格，以及其他严重影响正常居住使用的问题外，原告不得以房屋存在质量问题为由拒绝收房。因此，原告以房屋质量的瑕疵尚未整改完毕为由拒绝收房，理由不能成立，被告对此造成的迟延交房不应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”。也就是说，买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。对于商品房质量的瑕疵问题，原告可以在收房后要求被告进行修复、整改。 2020年4月21日，原告再次到被告处办理收房。根据原告提供的录像资料显示，被告表示原告需结清2019年1月至2020年4月期间的物业费4268.4元后，才能领取房屋钥匙。对此本院认为，本案审理的是原、被告之间商品房预售合同纠纷，原告与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷与本案不是同一法律关系。作为《商品房买卖合同》的当事人，原告已经履行了买受人支付购房款的义务，被告亦应当履行出卖人交付商品房的义务。被告在《商品房买卖合同中》约定原告的物业费交纳义务，并在房屋交付过程中以交纳物业费作为交房条件，显然加重了原告的义务。因此，被告以原告未结清物业费欠费为由拒绝交房，缺乏事实和法律依据，被告应当对此造成的迟延交房承担违约责任。需要说明的是，本院认定原告未按被告书面通知的日期办理交房，则自通知交房之日起视为交房。被告“视为交房”的法律事实认定，是服务于被告是否构成逾期交房以及是否承担逾期交房违约责任这一法律后果判断的。即被告对于不能归责于自身的事由所造成的延迟交房不应承担违约责任。但是，“视为交房”并不是对于被告履行交房义务的客观事实判断，更不意味着被告交房义务的免除，被告仍然负有按合同约定和法律规定向原告交房的义务。对于被告设置交房障碍，加重原告义务，导致原告不能收房的，被告应当按照合同约定承担逾期交房违约责任。本案中，被告于2020年8月5日向原告交付了涉案房屋，则逾期交房期间从2020年4月21日计算至2020年8月4日共计106天。根据合同第九条的约定，逾期交房不超过180日的，每日按照已付房款的万分之一计算违约金。即被告应向原告支付逾期交房违约金17251元(1627482元×1?/天×106天)。原告诉请超过部分，本院不予支持。 关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，由于被告已于2020年8月5日履行完毕，因此本院不再就原告的该项诉请作出判决处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告叶芳支付逾期交房违约金17251元； 二、驳回原告叶芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1757元（原告已向本院预交），减半收取878.5元，由被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司负担194元，原告叶芳负担684.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 曾 麟 二〇二〇年八月十一日 书记员 卢苡茜