广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5164号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋胜男，女，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：袁陈兵，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐沛婷，广东泽康律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄晓青，男，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：黄哲，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王韵，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人蒋胜男因与上诉人黄晓青房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初22586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋胜男上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判黄晓青于判决发生法律效力之日起十日内退还保证金84000元；2.本案一、二审诉讼费用由黄晓青负担。事实和理由：1.黄晓青违约在先，蒋胜男可依据涉案合同第十八条的约定提前退租并要求黄晓青退还全部保证金。2.涉案房屋停水、停电，不符合使用条件，黄晓青也未向蒋胜男交付涉案房屋的钥匙，导致蒋胜男无法正常使用涉案房屋，应承担相应的违约责任。黄晓青辩称：1.签订合同时黄晓青已就拖欠物业服务费一事进行了说明。2.涉案房屋不存在蒋胜男所述的影响正常使用的情形，蒋胜男未提交证据证明涉案房屋存在无法正常使用。即使存在停水的情形，蒋胜男也在停水一天后就搬走了。一审法院调低应没收的保证金金额不公平。3.支付租金的义务不应以实际使用为依据。黄晓青于2019年12月9日接收涉案房屋，蒋胜男应支付接收涉案房屋前的占有使用费。黄晓青上诉请求：1.撤销一审判决第二项至第六项；2.改判黄晓青有权没收全部保证金82000元；3.改判蒋胜男向黄晓青支付涉案房屋2019年9月租金28000元及逾期付款违约金（以月租金28000元的2%按日计算，自2019年9月1日开始计算至实际还款日止）；4.改判蒋胜男向黄晓青支付涉案房屋2019年10月1日至25日的租金22580.65元及逾期付款违约金（以月租金22580.65元的2%按日计算，自2019年10月1日开始计算至实际还款日止）；5.改判蒋胜男向黄晓青支付涉案房屋2019年10月26日至实际交还之日（12月9日）的占有使用费；6.改判蒋胜男向黄晓青支付涉案房屋2019年8月1日至实际交还涉案房屋之日的物业服务费、水电费、垃圾费等合计5404.6元；7.本案一、二审诉讼费用由蒋胜男负担。事实和理由：1.双方签订合同时，黄晓青已就拖欠物业服务费的事实向蒋胜男说明，并承诺尽快处理，蒋胜男对此知情并同意。蒋胜男称物业公司自2019年8月1日起采取了停水及拒绝办理车辆进出小区门禁卡等情况，仅是其单方陈述，未经黄晓青、物业服务公司等确认。黄晓青的欠费情况已妥善解决。即便存在停水一天、物业公司拒绝办理车辆进出小区门禁卡等情况，该情况也是时间极短，不影响房屋使用。一审法院将没收保证金的金额调低至三分之一不公平。2.一审法院认定涉案合同于2019年10月25日解除，但以蒋胜男未实际使用涉案房屋为由不支持黄晓青要求蒋胜男支付承租期内租金的请求，属于适用法律错误。3.蒋胜男作为违约方，应承担因未及时通知并交还涉案房屋产生的占有使用费、违约责任及其他一切费用。蒋胜男辩称：1.黄晓青违约在先，无权要求没收保证金及要求蒋胜男支付租金和占有使用费。2.黄晓青明知蒋胜男已提出解除合同并搬离租赁物，其此后才缴清欠费已没有任何意义，且黄晓青一直未收回涉案房屋，属于恶意放任损失扩大，该部分损失应由其自行承担。3.根据类似判决，只要出租人不能提供约定用途的租赁物予承租人使用的，即使是停水停电时间不长或非出租人恶意造成的，法院均判决出租人违约。蒋胜男向一审法院起诉请求：1.解除蒋胜男与黄晓青签署的《租赁合同》；2.黄晓青偿还蒋胜男房屋租金28000元和租赁保证金84000元并支付相应的利息（以112000元为本金，自起诉之日起按年利率4.35%计算利息至实际清偿日止）；3.黄晓青偿还蒋胜男已支出的中介费14000元及相应利息（以14000元为本金，自起诉之日起按年利率4.35%计算利息至实际清偿日止）；4.黄晓青配合蒋胜男将租赁物内的设施设备搬离；5.黄晓青承担本案的全部诉讼费。诉讼中，蒋胜男明确，因中介公司已经退给蒋胜男7000元，故诉讼请求第3项的中介费变更为7000元；因蒋胜男已于2019年7月30日将所有物品搬离，故撤销诉讼请求第4项。黄晓青向一审法院反诉请求：1.解除黄晓青与蒋胜男签署的《租赁合同》，判令蒋胜男于《租赁合同》解除之日立即清场腾退，向黄晓青交还涉案房屋；2.确认黄晓青有权没收蒋胜男签订合同时交付的保证金84000元；3.蒋胜男向黄晓青支付拖欠的涉案房屋2019年9月租金28000元及其逾期付款违约金（以月租金28000元的2%按日计算，自2019年9月1日开始计算至实际还款日止）；4.蒋胜男向黄晓青支付拖欠的涉案房屋2019年10月以后的租金及其逾期付款违约金（实际应付租金计至法院生效判决确认解除之日止，逾期付款违约金以月租金28000元的2%按日计算，自应付之日起开始计算至实际还款日止）；5.蒋胜男按照每月28000元的标准向黄晓青支付涉案房屋的占有使用费，自《租赁合同》解除之日起计算至实际交还涉案房屋之日止；6.2019年8月1日至蒋胜男实际搬离之日止的物业服务费、水电费、垃圾费等一切杂费均由蒋胜男承担；7.本诉和反诉的全部诉讼费用均由蒋胜男承担。诉讼中，黄晓青明确诉讼请求第6项的金额为5404.6元。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市*******************，已取得房地产权证，权属人为黄晓青和曾某。2019年7月18日，黄晓青（出租方）与蒋胜男（承租方）签订一份《租赁合同》，约定：出租方将涉案房屋租赁给承租方，租期从2019年8月1日至2020年7月31日，免租期从2019年7月18日至2019年7月31日；保证金84000元，租金每月28000元，按月支付，在1日前交付；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；出租方负责交清租赁期前该房产之物业服务费、电话费、水电费、煤气费、有线电视费、网络费等一切杂费；在租赁期内，承租方依时缴纳租金及每月的物业服务费、电话费、水电费、煤气费、有线电视费、网络费等一切杂费；如承租方逾期缴付租金或欠交物业服务费、水电费超过十五日，则视为违约，出租方有权解除合同，收回房产，没收保证金，且不作任何赔偿；第八条第2款合约签订后，租赁双方均不得借故解约，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前2个月以书面通知另一方，如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿3个月租金予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金；租赁合同期满或解约，承租方必须依时迁出并将其个人之家具杂物全部搬走。如迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃利论，由出租方全权处理，承租方对此无任何异议；租赁双方均同意在合同签订当日向中介方各支付半月的租金作为中介服务费及咨询费；因出租方原因无法继续使用的，按合约第八条第2款执行；等等。同日，蒋胜男、黄晓青签署一份《交楼清单》，对涉案房屋进行交接，确认水电表读数，清点物品。同日，黄晓青出具收据，确认收到蒋胜男支付的押金84000元和2019年8月租金28000元。2019年7月31日，佛山XXXX物业服务中心向涉案房屋业主（使用人）发出《物业服务费催缴函》，通知截止到该日，该户尚欠物业服务费72917.24元，公摊及自用水电费21771.7元，合计94688.94元，请在8月3日前清缴所欠款项，以便该中心更好地提供物业服务，如果继续拖欠，根据相关规定，该中心将停止物业服务（包括停水，请提前做好储水准备），并将采取进一步的法律行动追讨所欠款项。2019年8月2日，蒋胜男与涉案房屋所在的物业公司交涉，询问涉案房屋物业费、水电费交纳情况，物业工作人员回复业主欠了物业费等11万多元，并回复电费不是物业收的，停电也是供电局停的，水是物业代收，如果没交水费是物业停的。蒋胜男称“现在停了水了，我看水龙头没水了已经”，工作人员回复“估计就是管家去停的”，蒋胜男称“那电呢”，物业回复“电的话不是我们物业的”。蒋胜男称需要搬东西，工作人员回复“要你们先找业主，找到业主来。你住在这里享受了我们物业的服务……领导说要交清欠费才能开”。同日，蒋胜男丈夫通过微信语音通话向黄晓青称“那个要赶紧处理啊，现在没法住，出入他也不让出入，然后水也停水了，这等于住也住不了……你要去把费用交上去”，黄晓青回复“我要谈好再交。”随后，蒋胜男称“他说我们该交的费用没有交，没办法为我们提供任何服务，他说还给你发过通知，还有律师函的，都有通知过你”，黄晓青回复“19年的2月5号发过来的。”2019年8月8日，佛山XXXX物业服务中心出具一份《缴费说明》，确认黄晓青已于当日缴清截止到2019年7月（含7月）的物业服务费、自用水费、生活垃圾清理费以及公摊水电费。同日，XXX物业有限公司佛山分公司出具收据，确认收到黄晓青及曾某交纳的代收自用电费6654.7元。2019年8月16日，黄晓青通过微信向蒋胜男丈夫称“在吗张老板，我现在半岛空调电视都弄好了也包括花园都搞得很干净，希望你考虑一下，我也希望你继续住下去”，蒋胜男丈夫回复“……没水没电没钥匙，你去住吧”，黄晓青称“……水停了一天，电是一直有的，你自己没换锁芯不在那住，后门一直开着，中介告诉我才知道的”。2019年9月11日，蒋胜男提起本案诉讼，本案应诉材料于2019年9月28日送达予黄晓青。2019年10月16日，黄晓青提起反诉，反诉材料于2019年10月25日送达予蒋胜男。诉讼中，蒋胜男称2019年8月2日物业公司一开始拒绝蒋胜男搬走物品，后在中介协调后当晚物业公司同意蒋胜男搬走物品。黄晓青表示不知情，经一审法院主持，黄晓青于2019年12月9日清点物品并接收房屋，并称清点当天房屋无蒋胜男遗留物品。诉讼中，蒋胜男向一审法院申请传唤广州市XXXX房地产代理有限公司（以下简称XXX公司）的员工何某出庭接受调查，以查明其有无将蒋胜男要求解除租赁合同的情况转告黄晓青，并申请追加XXX公司作为本案第三人参加诉讼，以查明其员工何某有无将蒋胜男表示不再承租涉案房屋等信息转告黄晓青。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。蒋胜男、黄晓青均认为对方存在违约行为应承担相应的违约责任，故本案的争议焦点为何方存在违约行为。涉案合同的租期为2019年8月1日至2020年7月31日，蒋胜男主张因黄晓青拖欠物业服务费等费用导致物业公司自2019年8月1日起即对涉案房屋采取了停水、拒绝向蒋胜男办理车辆进出小区门禁等手续，导致蒋胜男无法使用涉案房屋，但黄晓青于2019年8月8日已缴清2019年7月前的物业服务费等费用，自此后涉案房屋已具有使用条件，故即便2019年8月1日至8月8日期间涉案房屋均停水、车辆无法进出，因黄晓青原因导致房屋无法正常使用的期间仅为8天，黄晓青的行为虽构成违约，但不构成根本违约，蒋胜男无权解除合同。蒋胜男于合同签订当日即2019年7月18日签署《交楼清单》，确认水电表读数，清点物品，故蒋胜男实际已于该日接收并使用房屋。合同约定自2019年8月1日正式起租，蒋胜男称自起租之日起开始无法正常使用房屋，次日即搬离房屋，要求退租，不符合合同约定的解除条件。在黄晓青不存在根本违约的前提下，蒋胜男拒绝继续履行合同，并不再支付此后的租金，已构成根本违约，黄晓青有权解除合同。双方均请求解除涉案合同，但蒋胜男提出解除合同时未达到约定或法定条件，其提出解除合同的通知不具有合法性，故一审法院确认涉案合同于蒋胜男收到黄晓青的反诉材料当日即2019年10月25日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，虽然蒋胜男在起诉状中请求黄晓青配合蒋胜男将租赁物内的设施设备搬离，但庭审时蒋胜男陈述其于2019年8月2日全部搬离，结合黄晓青在2019年8月16日陈述“空调电视都弄好了也包括花园都搞得很干净，希望你考虑一下，我也希望你继续住下去”，以及黄晓青于2019年12月9日清点物品时无发现蒋胜男遗留物品，故一审法院认为蒋胜男已于2019年8月2日搬离涉案房屋。因蒋胜男已搬离涉案房屋，黄晓青亦已收回房屋，一审法院对黄晓青反诉请求返还涉案房屋的请求不再支持。因黄晓青在微信中亦承认“水停了一天”，故一审法院认为蒋胜男自2019年8月1日起未能正常使用房屋，故蒋胜男请求黄晓青退还蒋胜男已交纳的2019年8月租金28000元，一审法院予以支持。黄晓青反诉主张2019年9月起的租金及逾期付款违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。因蒋胜男未正常使用涉案房屋，且于2019年8月2日搬离涉案房屋，故黄晓青反诉请求蒋胜男支付2019年8月1日至蒋胜男实际搬离之日止的物业服务费、水电费、垃圾费等费用合计5404.6元，一审法院亦不予支持。合同约定“合约签订后，租赁双方均不得借故解约，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前2个月以书面通知另一方，如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿3个月租金予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金”。蒋胜男无正当理由提前退租，黄晓青有权按合同约定没收保证金，但如前述，蒋胜男是基于黄晓青原因导致房屋无法正常使用后搬离，拒绝履行合同，故虽然蒋胜男存在根本违约，但黄晓青存在一定过错，蒋胜男的违约责任应予减轻。综合合同的履行情况、双方的过错程度及损失，黄晓青请求没收蒋胜男已交付的保证金84000元数额过高，一审法院酌情确定蒋胜男已交付的保证金56000元归黄晓青所有，黄晓青应退还保证金28000元予蒋胜男。蒋胜男请求退还保证金及黄晓青反诉请求没收保证金的数额，超出上述核定的部分，一审法院均不予支持。关于蒋胜男诉请黄晓青退还租金和保证金的利息，双方因何方履约期间存在违约行为发生争议，需经诉讼才能最终确定双方权利义务，且一审法院在认定蒋胜男的违约责任时已综合考量利息损失，故一审法院对蒋胜男的利息部分的诉请不予支持。关于中介费7000元，因蒋胜男构成根本违约，其主张黄晓青偿还中介费7000元及相应利息均于法无据，一审法院不予支持。蒋胜男向一审法院申请传唤XXX公司员工何某出庭接受调查，以及申请追加该公司作为本案第三人参加诉讼，因何某有无将蒋胜男表示不再承租涉案房屋等信息转告黄晓青，不实质影响本案的认定，故一审法院对其提出的上述申请均不予准许。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认蒋胜男与黄晓青于2019年7月18日签订的《租赁合同》于2019年10月25日解除；二、黄晓青应于判决发生法律效力之日起十日内退还租金28000元予蒋胜男；三、黄晓青应于判决发生法律效力之日起十日内退还保证金28000元予蒋胜男；四、蒋胜男已支付的保证金56000元归黄晓青所有；五、驳回蒋胜男的其他诉讼请求；六、驳回黄晓青的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计4115元（蒋胜男已预交），由蒋胜男负担3515元，由黄晓青负担600元。反诉受理费收取计3170元（黄晓青已预交），由蒋胜男负担600元，由黄晓青负担2570元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明一，2019年8月2日蒋胜男到物业服务公司交涉请求登记车牌以便出入。物业服务公司员工称，由于涉案房屋业主欠费，不能提供服务。另查明二，经本院发函调查，相关供电部门回复称其未对涉案房屋采取停电措施，涉案房屋于2019年7月18日至8月2日间每天均有用电记录。本院认为，由于双方对一审法院确认涉案合同于2019年10月25日解除未提起上诉，本院对此予以维持。综合双方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点主要为双方是否存在违约行为以及相应的违约责任如何确定。首先，关于双方当事人是否存在违约行为的问题。合同法第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”黄晓青作为涉案房屋的出租人，负有向蒋胜男提供适用于居住的涉案房屋的合同义务。涉案证据显示，涉案房屋曾被停水，虽蒋胜男未举证证明停水的具体持续时间，但从物业服务公司于2019年7月31日才发出《物业服务费用催缴函》告知将采取停水措施以及黄晓青在微信中确认只停水一天等事实可知，涉案房屋停水时间较短，此其一。其二，根据本院向供电部门发函调查的结果，涉案房屋并未被停电，黄晓青在微信聊天记录中也未予确认，故本案无证据显示涉案房屋曾被停电。其三，蒋胜男提交的证据显示，由于黄晓青欠交物业服务费导致蒋胜男无法在物业服务公司登记车牌进出小区。其四，虽然黄晓青未向蒋胜男交付涉案房屋前门的钥匙，但蒋胜男可从后门进入涉案房屋。虽然对蒋胜男使用涉案房屋造成一定影响，但未造成实质性影响。综上，虽然黄晓青欠付物业服务费导致涉案房屋在使用上存在不便，构成违约，但在蒋胜男搬离涉案房屋要求退租时，违约的期间较短，且违约并未导致合同目的无法实现，其无权请求解除合同，故一审法院认定蒋胜男拒绝履行合同构成根本违约并无不当，本院予以维持。其次，关于双方当事人应承担的违约责任。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”如上所述，虽然蒋胜男存在根本违约行为，但黄晓青也存在一定的违约行为，故一审法院酌情认定黄晓青有权没收保证金中的56000元处理得当，本院予以维持。由于蒋胜男于2019年8月2日已搬离涉案房屋且已明确向黄晓青表示不再在涉案房屋居住，可视为黄晓青已收回涉案房屋，同时考虑到涉案房屋确实存在影响居住的情形，一审法院对黄晓青请求蒋胜男支付在其搬离后的租金、占有使用费、物业服务费、水电费、垃圾费等不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，蒋胜男、黄晓青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7540元，由蒋胜男负担1200元，由黄晓青负担6340元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年八月十九日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡