海南省高级人民法院   民事判决书   （2020）琼民终255号   上诉人（原审原告、执行案外人）：谢秀莲，女，1935年10月1日出生，汉族，住海南省海口市龙华区，系蒙以实之妻。   上诉人（原审原告、执行案外人）：蒙智生，男，1962年12月31日出生，汉族，住海南省海口市龙华区，系蒙以实之子。   以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王辉富，海南椰城律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：海南联合建工集团有限公司。住所地：海南省海口市龙华区国贸路**北京大厦15A。   法定代表人：李传明，该公司董事长。   委托诉讼代理人：蔡海明，该公司职员。   被上诉人（原审被告、被执行人）：海南玖基房地产开发有限公司。。住所地：海南省海口市金牛路****   诉讼代表人：任渭生，该公司破产管理负责人。   委托诉讼代理人：张玲，海南新概念律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郑燕，海南新概念律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、被执行人）：罗江**，男，1971年9月29日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。   上诉人谢秀莲、蒙智生因与被上诉人海南联合建工集团有限公司（以下简称联合建工公司）、海南玖基房地产开发有限公司（以下简称玖基公司）、罗江**案外人执行异议之诉一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）琼01民初853号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人蒙智生及上诉人谢秀莲、蒙智生的共同委托诉讼代理人王辉富，被上诉人联合建工公司的委托诉讼代理人蔡海明，被上诉人玖基公司的委托诉讼代理人郑燕到庭参加诉讼。被上诉人罗江**经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   谢秀莲、蒙智生上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除对登记在海南省农垦总局招待所（以下简称农垦招待所）名下位于海南省海口市龙华区金垦路45号金岭佳苑小区706号房屋（以下简称案涉房产）的查封，并终止执行该房产；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人共同承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，导致判决结果错误，故依法应当予以撤销并改判。一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定属于适用法律错误，本案应适用执行异议和复议规定第二十九条的规定。具体理由为：首先，从司法解释的规定上来讲，执行异议和复议规定第二十八条规定适用于所有不动产买受人的执行异议，而第二十九条规定仅适用于商品房买受人的执行异议。前者属于一般规定，后者属于特殊规定，在案外人提起的执行异议均符合前述两项规定的前提下，应当优先适用第二十九条规定。第二十九条规定系对房屋消费者物权期待权的保护，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。其次，从本案事实来讲，案涉房产所属项目的房地产开发企业为农垦招待所和玖基公司，案涉房产属于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房。因此，本案应适用执行异议和复议规定的第二十九条规定，而不能适用执行异议和复议规定第二十八条规定。最后，本案中，2010年8月26日，蒙以实与农垦招待所签订了《拆迁户购安置套房协议书》；2012年7月25日，蒙以实向玖基公司支付了10万元购房款；原安置房也早已被开发商另行处置。上诉人所购案涉房产显然属于居住用房，且上诉人名下无其他用于居住的房屋，上诉人也已按约定支付了全部购房款及相关费用。因此，上诉人对案涉房产提起的执行异议符合执行异议和复议规定第二十九条规定，也即上诉人对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。此外，上诉人对案涉房产被查封的情况一直不知情，开发商也从未告知过上诉人，且开发商照常通知上诉人按约支付后续购房款并将案涉房产交付给上诉人装修入住。因此，上诉人对此没有任何过错。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。   联合建工公司辩称，上诉人谢秀莲、蒙智生诉请解除对案涉房产的查封没有事实和法律依据。一、一审法院依据已发生法律效力的（2014）海中法民二初字第1号民事判决书及联合建工公司的申请，于2015年2月26日作出（2015）海中法执字第42号民事裁定书，裁定查封包含案涉房产在内的24套房产及一楼1、2、3、4号商铺。农垦招待所对执行标的提出异议，一审法院于2015年11月12日作出（2015）海中法执异字第179号执行裁定，裁定驳回了农垦招待所的异议，农垦招待所未提起执行异议之诉。至此，一审法院将案涉房产作为玖基公司的房产查封，农垦招待所再无异议。二、上诉人对案涉房产不享有物权，其称将位于海南省海口市龙华区金垦路45号金岭佳苑小区的1603号房屋（以下简称1603房）已置换成案涉房产无事实依据。首先，案涉房产为玖基公司的房产，上诉人在上诉状中也确认置换的是玖基公司的案涉房产，但未提供其与玖基公司的置换协议，对置换条件、置换金额及支付方式均未明确约定；玖基公司不认可置换事实，其从未收到上诉人房款，也从未同意上诉人入住。其次，上诉人提供的《拆迁户购安置套房协议书》是农垦招待所与上诉人于2017年11月24日签订，当时案涉房产已被一审法院作为玖基公司的房产查封，农垦招待所已无权处置案涉房产；且该协议第五条第2款明确置换案涉房产是基于上诉人与玖基公司的约定，但上诉人却提供不出与玖基公司的置换约定协议，玖基公司也未在该协议上签字盖章，所以《拆迁户安置套房协议书》中置换约定是无效的，不能作为上诉人已置换玖基公司案涉房产的依据。再次，玖基公司从未授权农垦招待所代收款项，玖基公司也从未授权农垦招待所给上诉人办理入住手续。三、上诉人诉请不得执行案涉房产没有法律依据。首先，上诉人对案涉房产提起的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定，即其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。其次，上诉人主张的房产权益是基于农垦招待所安置补偿的1603房，依据合同相对性原理，置换房产的主体应为农垦招待所而非玖基公司，置换的也应是农垦招待所所有的房产，而农垦招待所就相同标的提出的执行异议已被裁定驳回，且未提起执行异议之诉，故上诉人的该项主张无法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   玖基公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.案涉房产为玖基公司的房产，该事实已经生效判决确认。上诉人主张其享有案涉房产的物权，但没有事实依据。上诉人未提供其与玖基公司关于置换房屋的协议，从上诉人提供的证据来看，有关的安置协议均是与农垦招待所签订，且上诉人主张其中置换房屋的差额98300元由农垦招待所代玖基公司收取，但没有提供玖基公司出具的有关授权材料，而玖基公司也未收到案涉房产的全部购房款。2.执行异议和复议规定第二十八条与第二十九条两个规定并非以被执行人是否系房地产开发企业为区分标准，第二十八条规定系普适性的条款，第二十九条规定系专门针对房地产开发企业为被执行人而规定的特别条款。但是，上述两条规定均要求案外人在人民法院查封案涉房产之前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。具体到本案，上诉人仅提供一张玖基公司加盖公章的《往来凭证》，但没有书面的买卖合同。因此，无论是依据执行异议和复议规定第二十八条规定还是第二十九条规定，上诉人对案涉房产均不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。   被上诉人罗江**未提交书面答辩意见。   谢秀莲、蒙智生向一审法院起诉请求：解除对案涉房产的查封，并终止执行该房产。   一审法院认定事实：蒙以实系农垦招待所退休职工。谢秀莲系蒙以实之妻，蒙智生系蒙以实之子。蒙以实名下有位于海南省海口市龙华区金垦路45号农垦招待所住宅区4幢103号房屋及土地，房屋面积为76.1平方米（证号为HK042559号），土地分摊面积33.58平方米（证号为海口市国用[2003]第008546号）。2010年8月26日，农垦招待所与蒙以实签订《拆迁户购安置套房协议书》，约定蒙以实自愿将上述房屋通过拆迁赔偿方式转让给农垦招待所；蒙以实选择实物赔偿方式，按房屋建筑面积1:1比率赔偿；蒙以实选择农垦招待所提供的住宅编号为第十六层16A1号房（毛坯房），其面积为94.39平方米，比蒙以实原来的房屋（拆迁房76.1平方米）大出18.29平方米；应补交购房款总额合计人民币44190元；购房款分三期付款给农垦招待所（以农垦招待所通知为准，限期不超过10天），第一期在签订该协议后支付房款总额的30%即13257元；第二期在工程进度完成过半时付余额的60%即18560元，第三期在交房时付余额的95%即11754元，余额0.5%即619元（按房产局测量计算为准，金额多退少补），办理房产证发放时根据实际面积付清；蒙以实必须按时交付款项，否则，按自行放弃购房资格论处。后蒙以实将原分配的1603房与开发商更换为案涉房产。2011年10月8日，蒙以实向农垦招待所支付第一期房款13257元。2012年7月25日，蒙以实向玖基公司支付案涉房产内部认购金（原职工1603房换案涉房产）10万元。2015年6月8日，蒙以实向农垦招待所支付第二期房款18560元。2016年8月1日，蒙以实去世。2017年11月13日，蒙以实家属向农垦招待所支付房款98300元；2017年11月27日，农垦招待所开具资金往来专用凭证载明：付款方为蒙以实，摘要为代玖基公司收房款。2017年10月20日，农垦招待所发出交房通知书，通知购房职工于2017年10月25日到农垦招待所办理交房手续，要求在办理交房前需付清第三期购房款并在交房后三个月内将房屋装修完毕。同年11月6日，蒙以实家人收到该通知。2017年11月14日，农垦招待所向金岭佳苑物业作出《交房通知书》。同日，蒙以实家人向农垦招待所交纳管道燃气安装及入网费3100元，向金岭佳苑物业交纳垃圾清运费及电梯使用费600元和水电费200元，并领取了钥匙。此后，蒙以实家人对案涉房产进行装修，并于2018年春节实际入住该房屋，居住使用至今。2017年11月24日，蒙以实家属伍仙凤与农垦招待所补签《拆迁户购安置套房协议书》，其中约定蒙以实与玖基公司于2012年7月25日将1603房置换案涉房产（面积136.33平方米），差额按每平方米2478.57元支付给农垦招待所，蒙以实置换房需支付给农垦招待所的总差额为98300元；蒙以实应交纳购房款为原1603房购房款52700元加上置换案涉房产应付差额98300元，合计151000元；蒙以实购买1603房的购房款分三期付款给农垦招待所（以农垦招待所通知为准）：第一期在签订该协议后支付房款总额的30%即15810元；第二期在工程进度完成过半时付余额的60%即22134元；第三期交款在交房时付余额的95%即11754元，余额的0.5%即738元（按房屋局测量计算为准，金额多退少补），办理房屋证发放时根据实际面积计算后付清；蒙以实置换案涉房产的面积差额款98300元在交房时由农垦招待所代玖基公司收取；房屋交付蒙以实后，产权归蒙以实所有，产权证办理及所有费用由农垦招待所负责等内容。2015年2月12日，一审法院作出（2015）海中法执字第42号执行裁定书，查封玖基公司名下的位于海南省海口市龙华区金垦路45号金岭佳苑小区1701、1801、102、202、5A02、602、902、1102、25A02、2502、1703、1905、2105、506、706、806、1006、1106、1506、2206、2506、2107、2207、2307号共计24套房产及一楼第1、2、3、4号商铺，查封期限为三年。农垦招待所于2015年7月29日对上述执行标的提出异议，一审法院于2015年11月13日作出（2015）海中法执异字第179号执行裁定书，认定案涉房产虽然尚未过户给玖基公司，但属于玖基公司依据合作协议应分得的3865平方米工程中相应的房产，法院查封为执行生效判决判项内容，裁定驳回案外人农垦招待所的异议。2019年10月8日，一审法院作出（2019）琼01执异421号执行裁定书，认为案外人谢秀莲、蒙智生异议主张的权益应居于农垦招待所对案涉房产享有权益为前提，而农垦招待所就相同的标的提出的异议已被裁定驳回，因此谢秀莲、蒙智生的异议无事实和法律依据，对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，裁定驳回案外人谢秀莲、蒙智生的异议申请。谢秀莲、蒙智生不服该裁定，遂成讼。   一审法院另查明，2018年7月16日，一审法院于2017年11月15日作出（2017）琼01破申6号裁定书，受理申请人关天勇对被申请人玖基公司破产清算的申请。   一审法院认为，本案争议的焦点问题是：谢秀莲、蒙智生对案涉房产享有的权利能否阻却对案涉房产的执行即谢秀莲、蒙智生诉请停止对案涉房产的执行是否有事实和法律依据。蒙以实与农垦招待所于2010年8月26日签订的《拆迁户购安置套房协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。蒙以实依约向农垦招待所支付1603房第一笔购房款后，在该协议履行期间即2012年7月25日，蒙以实向玖基公司支付以1603房换案涉房产的内部认购金10万元，玖基公司向蒙以实出具收据，玖基公司和蒙以实虽未签订书面合同，但以该实际行动建立了买卖案涉房产的合同关系。一审法院于2015年2月12日查封了玖基公司名下的案涉房产，现谢秀莲、蒙智生主张对该房产享有合法的物权期待权益。一审法院认为，执行异议和复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，只有同时满足上述四个条件，谢秀莲、蒙智生作为房屋买受人才享有物权期待权，其提出阻却执行的请求才能得到法院的支持。本案中，案涉房产于2015年2月12日被查封，谢秀莲、蒙智生自认蒙以实一家于2018年春节实际入住该房屋，因此，案涉房产被查封前蒙以实一家尚未入住，没有合法占有该房屋，根据上述规定，谢秀莲、蒙智生并未满足上述四个条件，不能享有物权期待权，不能阻却对案涉房产的执行。一审法院依照执行异议和复议规定第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回谢秀莲、蒙智生的诉讼请求。一审案件诉讼费9252元，由谢秀莲、蒙智生负担。   二审期间，上诉人蒙智生、谢秀莲提交了一份书面证据，即海南农垦明诚置业有限公司于2020年5月6日向玖基公司破产管理人出具的《关于金岭佳苑小区706房的告知函》，拟证明：上诉人将原安置给其的1603房与玖基公司的案涉房产进行了置换，并按照玖基公司的要求完成了全部手续，不存在过错，且1603房也已被玖基公司处理完毕。   被上诉人联合建工公司质证认为，对该份书面证据的真实性、合法性与关联性没有异议，对其证明内容有异议。   被上诉人玖基公司质证认为，对该份书面证据的真实性、合法性与关联性没有异议，对其证明力有异议，该份书面证据是海南农垦明诚置业有限公司单方出具的，玖基公司并未参与。   被上诉人罗江**未发表质证意见。   针对上诉人谢秀莲、蒙智生提交的证据，结合被上诉人联合建工公司、玖基公司的质证意见，本院认证认为，因两被上诉人均对该份书面证据的真实性、合法性与关联性没有异议，故本院对该份证据的真实性、合法性与关联性予以确认。至于该份证据的证明力，本院将结合其他证据进行综合分析认定。   二审期间，本院从海口市房屋交易与产权管理中心调取了1603房的《海口市商品房买卖合同备案表》，该表显示1603房的商品房买卖合同已于2017年5月18日在海口市房屋交易与产权管理中心进行了备案。本院组织各方当事人对该份证据进行了质证。   上诉人谢秀莲、蒙智生质证认为，对该份证据的真实性、合法性与关联性均没有异议，该份证据也证明了上诉人已将1603房置换成案涉房产，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。   被上诉人联合建工公司质证认为，对该份证据的真实性和关联性予以认可，对合法性不认可，证据中显示备案时间为2017年5月18日，当时1603房正被海口市龙华区人民法院查封。   被上诉人玖基公司质证认为，对该份证据的真实性、合法性与关联性均无异议，但出卖该房并办理备案手续的不是玖基公司。   被上诉人罗江**未发表质证意见。   针对本院调取的证据，结合各方当事人的质证意见，本院认证认为，该份证据系本院从海口市房屋交易与产权管理中心调取的书面证据，故本院对其真实性与合法性予以确认，因各方均确认了其关联性，故本院对其关联性亦予以确认。该份证据证明了1603房已被作为商品房出卖。   本院二审查明：2010年2月10日，农垦招待所与玖基公司签订一份《合作建设经济适用房合同书》，约定：双方合作开发金岭佳苑项目，项目类别为经济适用房，项目地址位于海口市金垦路45号（宿舍区）；合作方式为农垦招待所负责提供项目与土地，玖基公司负责投入建设资金并组织施工建设，双方按约定比例分配权益；为便于运作，项目开发以农垦招待所名义进行，双方共同设立项目部，项目部人员由各方派员组成，由玖基公司负责管理；由玖基公司全面负责项目的规划、勘察、设计、报建、招投标、施工、资金投入、房屋销售、税费等具体工作；项目设立专管账户，所有开发建设投资资金、房产销售资金、工程建设资金及相关税费，一律由本账户统一财务管理，财务人员由玖基公司负责，农垦招待所负责配合；利益分配方式为本项目开发后，按农垦招待所实际情况，从项目建筑总面积中固定无偿划分给农垦招待所6500平方米房屋建筑面积，作为补偿农垦招待所拆迁户产权置换和安置无房户面积；玖基公司努力取得政府主管规划部门批准超出3.0以上部分的容积率，所建成的房产归玖基公司，但增加容积率的费用由玖基公司负责；农垦招待所分得6500平方米的建筑面积后、作为置换拆迁户和安排无房户之外，一楼商铺按4:6分成（农垦招待所4成，玖基公司6成）；双方同时约定所有房产由玖基公司销售，必须按国家及省市有关的法律法规销售，如违反造成的一切后果由玖基公司自负。2011年2月12日，金岭佳苑项目取得海口市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，核定地上建筑面积为19800.83平方米，地下建筑面，地下建筑面积3988。2011年8月29日，该项目取得海口市住房和城乡建设局颁发的《建筑工程施工许可证》，核定建设单位系农垦招待所和林道权等20户。2015年2月13日，该项目取得海口市住房和城乡建设局颁发的《海口市商品房预售许可证》。   2013年4月15日，农垦招待所与玖基公司、海南汇通置业有限公司（以下简称汇通公司）签订一份《合作建设经济适用房合同书补充协议》，约定：汇通公司出资参与合作开发金岭佳苑项目，合同签订之日起三日内汇通公司支付前期工程款500万元整，后续建设资金全部由汇通公司负责投入；本项目完成后，农垦招待所分得的房产面积按照《合作建设经济适用房合同书》的约定保持不变，农垦招待所分得住房6500平方米及商铺与玖基公司4:6分成；玖基公司分得地上3865平方米，汇通公司分得地下一层及地上9185.83平方米；农垦招待所分得房产为第一至第十六层01、03、05、07号房和5、6号商铺，除农垦招待所分得部分外，汇通公司支付前期工程款之日起地下一层即归汇通公司所有，玖基公司与汇通公司地上房产各楼层原则按玖基公司30%，汇通公司70%的比率分配，玖基公司分得地上约为3865平方米，房号为1701、1801、102、202、302、5A02、602、902、1102、25A02、2502、1703、1905、2105、506、706、806、1006、1106、1506、2206、2506、2107、2207、2307和商铺1、2、3、4号；汇通公司分得地上住房约为9185.83平方米，农垦招待所与玖基公司分得住房和商铺外，剩余房产均归汇通公司所得。   另查明，2014年11月10日，一审法院就联合建工公司与玖基公司、罗江**及农垦招待所建设工程施工合同纠纷一案作出（2014）海中法民二初字第1号民事判决，判决：一、限玖基公司于该判决生效之日起十日内向联合建工公司支付工程款1516万元、农民工保证金75万元、未还工程履约保证金240万元，以上三项合计1831万元及违约金（违约金计算方法：自2014年1月20日起至该判决限定履行之日止，以1831万元为本金，按中国人民银行同期流动资金一年期贷款利率计付）；二、联合建工公司在1516万元工程款范围内对玖基公司在金岭佳苑项目中所应分得的3865平方米工程的折价或者拍卖价款享有优先受偿权；三、罗江**以海南豪劲实业有限公司49%股权为玖基公司上述欠款承担保证责任；四、驳回联合建工公司的其他诉讼请求。该判决已经生效。   2016年5月19日，汇通公司对已经生效的（2014）海中法民二初字第1号民事判决向一审法院提起第三人撤销之诉，一审法院于2017年8月22日作出（2016）琼01民撤2号民事判决，判决：改变一审法院于2014年11月10日作出的（2014）海中法民二初字第1号民事判决主文第二项“海南联合建工集团有限公司在1516万元工程款范围内对玖基公司在金岭佳苑项目中所应分得的3865平方米工程的折价或者拍卖价款享有优先受偿权”为“海南联合建工集团有限公司在1516万元工程款范围内对玖基公司在金岭佳苑项目中所应分得的2210.7平方米工程的折价或者拍卖价款享有优先受偿权”。该判决已经生效。   再查明，2020年5月27日，玖基公司向一审法院申请解除对包含案涉房产在内的五套房产及一套商铺的查封。一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”现玖基公司因破产清算工作需要，申请解除对其所有的相关房产的查封符合法律规定，应于支持。因此，一审法院于2020年5月28日作出（2018）琼01执恢11号之四执行裁定书，裁定解除对包含案涉房产在内的五套房产及一套商铺的查封。   还查明，1603房已被作为商品房出卖。   二审期间，经本院现场勘查，上诉人谢秀莲、蒙智生已装修入住案涉房产。   本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，上诉人谢秀莲、蒙智生主张不得执行案涉房产，故本案的争议焦点为谢秀莲、蒙智生对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，主要应分析案外人对执行标的享有的民事权益与申请执行人对被执行人享有的民事权益相比是否具有优先性。据此，本案应从谢秀莲、蒙智生对案涉房产是否享有民事权益以及该民事权益是否优先于联合建工公司的民事权益等两个方面对前述争议焦点进行分析。   首先，关于谢秀莲、蒙智生对案涉房产是否享有民事权益的问题。本案中，根据已经查明的案件事实，2010年8月26日，农垦招待所与蒙以实签订《拆迁户购安置套房协议书》，约定农垦招待所以产权调换方式对蒙以实拆迁房屋进行安置补偿，明确了安置房屋（即1603房）的具体位置与用途。该《拆迁户购安置套房协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。上诉人谢秀莲、蒙智生主张蒙以实已将1603房置换成案涉房产，故案涉房产已成为其安置房，其对该房产享有足以排除强制执行的民事权益。据此，判断谢秀莲、蒙智生对案涉房产是否享有民事权益应分析蒙以实与玖基公司之间是否存在房屋置换的合同关系。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”由此可知，在蒙以实未与玖基公司签订书面合同的情况下，判断双方之间是否存在房屋置换的合同关系应分析合同的一方是否已履行了合同的主要义务，且对方已接受。本院认为，蒙以实已实际履行了其与玖基公司之间的房屋置换合同的主要义务，玖基公司也已接受。具体表现为：其一，2012年7月25日，蒙以实向玖基公司支付案涉房产内部认购金10万元，玖基公司向其出具了收款收据，并在该收据上注明“原职工1603房换706房”；其二，根据农垦招待所与玖基公司签订的《合作建设经济适用房合同书》的约定以及农垦招待所与玖基公司、汇通公司于2013年4月15日签订的《合作建设经济适用房合同书补充协议》可知，农垦招待所分到的住宅用房只能用于安置职工，玖基公司分到的房产作为商品房出售，而根据二审已经查明的案件事实可知，1603房已被作为商品房出卖，故蒙以实已将安置给其的1603房交付给玖基公司。综上，蒙以实与玖基公司之间存在房屋置换的合同关系并已实际履行，1603房已经与案涉房产进行了置换，二者的房屋属性发生了变换，即1603房由原来的安置房变更为商品房，案涉房产也由原来的商品房变更为安置房。农垦招待所作为拆迁人对该事实亦予以认可，且其已经将案涉房产作为安置房交付给上诉人谢秀莲、蒙智生。因此，上诉人谢秀莲、蒙智生对案涉房产享有因拆迁安置而产生的债权。   其次，关于谢秀莲、蒙智生对案涉房产享有的民事权益是否优先于联合建工公司的民事权益的问题。根据已经查明的案件事实可知，联合建工公司对案涉房产享有建筑工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，上诉人谢秀莲、蒙智生作为被拆迁人对案涉房产享有的债权优先于其他房屋买卖合同中买受人的权利。上述司法解释中的所指第三人所购买之房屋，其用途既包括用于消费（自住），也包括用于投资。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，建筑工程的承包人就商品房享有的工程款优先受偿权不能对抗交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者买受人。因此，谢秀莲、蒙智生对拆迁安置的案涉房产享有的债权优先于联合建工公司的建筑工程价款优先受偿权。综上，上诉人谢秀莲、蒙智生对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益不当，本院予以纠正。   至于案涉房产因玖基公司进入破产重整程序而被一审法院裁定解除查封是否影响本案实体审理的问题。本院认为，首先，《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”因此，在人民法院受理破产申请后，执行程序并未终结，仅处于暂时中止的状态，是否终结则需根据破产程序的进展和走向而定。本案中，针对玖基公司的破产重整申请被受理后，执行程序依法应当中止，故在此情形下，通过执行异议之诉对申请执行人提出的是否可以继续执行该执行标的进行审理判断，使得该执行标的在执行法律关系中从争议状态转为确定状态，具有独立的程序及实体价值，且不应因执行程序中止而中止本案审理。其次，《中华人民共和国企业破产法》第八十八条规定，“重整计划草案未获得通过且未依照本法第八十七条的规定获得批准，或者已通过的重整计划未获得批准的，人民法院应当裁定终止重整程序，并宣告债务人破产。”可见，破产重整程序的最终走向存在不确定性，可能会因法定情形而终止，从而转为破产清算程序。因此，虽然执行异议之诉裁判的效力范围限于是否得以排除申请执行人对执行标的的执行，在被执行人进入破产程序之后，对执行标的的权利归属进行认定则需通过破产法规定的其他程序予以完成，但无论债务人企业最终是破产重整或者清算，通过执行异议之诉案件的审理对案外人针对执行标的享有何种民事权益加以认定，对于债务人财产范围的确认，均具有一定的参考价值。此外，《中华人民共和国企业破产法》第二十条规定，“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”因玖基公司的管理人已经确定，故可以代表其继续参与诉讼。综上，案涉房产因玖基公司进入破产重整程序而被一审法院裁定解除查封不影响本案实体审理。   综上所述，谢秀莲、蒙智生对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，判决如下：   一、撤销海南省海口市中级人民法院（2019）琼01民初853号民事判决；   二、不得执行位于海南省海口市龙华区金垦路45号金岭佳苑小区706号房屋。   一审案件受理费9252元，二审案件受理费9252元，均由海南联合建工集团有限公司与海南玖基房地产开发有限公司共同负担。   本判决为终审判决。   海口市中级人民法院（2019）琼01执异421号执行裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 夏伟伟   审判员 赵 晖   审判员 林秋婷      二○二○年八月五日   法官助理 徐欣瑞   书记员 庞 馨   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《中华人民共和国合同法》   第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》   第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。   第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。   第三条建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。   第四条建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。   第五条本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。   《最高人民法院   关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。   《中华人民共和国企业破产法》   第十九条人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。   第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。   第八十八条重整计划草案未获得通过且未依照本法第八十七条的规定获得批准，或者已通过的重整计划未获得批准的，人民法院应当裁定终止重整程序，并宣告债务人破产。