贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初3107号原告：贵州省华联玛客超市有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区经济开发区产业园****。法定代表人：唐新发，公司总经理。委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：彭莎莎，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。被告：田雨，男，1993年03月14日出生，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：王明，贵州泽富律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：熊智慧，贵州泽富律师事务所律师，特别授权。原告贵州省华联玛客超市有限公司与被告田雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年07月07日立案后，依法适用简易程序，于2020年08月05日公开开庭进行了审理。原告贵州省华联玛客超市有限公司委托诉讼代理人杨林到庭参加诉讼，被告田雨及其委托诉讼代理人熊智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州省华联玛客超市有限公司的诉讼请求：1、判令解除原被告于2019年05月18日签订的商铺租赁合同，被告立即腾空并搬离其租赁的原告位于铜仁市碧江区，并将该商铺返还给原告；2、判令被告支付原告租金（租金按照每月6480元自2020年03月01日起计算至被告将租赁的商铺腾空并返还给原告之日止，暂计至2020年07月01日租金为25920元）；3、判令被告支付原告违约金5184元（25920＊20%＝5184元）；4、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：2019年05月08日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，该租赁合同约定原告将位于川硐店超市外租区租给被告经营使用，合同租期为60个月（从2019年09月01日起至2024年08月31日止），合同约定租金为6480元／月。合同签订后，原告按照约定履行合同义务，将该商铺交给被告使用。被告在经营过程中未能按照合同约定支付租金，其只支付租金至2020年02月29日，后期租金至今未缴纳。原告虽多次向被告主张2020年03月01日起至今的租金，但被告多次以各种理由加以推诿，迟迟不肯支付所欠租金，被告的此行为给原告造成了巨大损失。综上所述，原告为维护自身合法权益被迫起诉，恳请人民法院依法裁判，保障、实现原告切身利益。被告田雨答辩称：一、请求依法驳回原告的第一项及第三项诉讼请求。被告于2019年05月18日与原告签订《租赁合同书》，约定将位于原告商场租赁位置二楼独立门面216平方米，租赁期限60个月，租金每月6480元/月，交租金方式为按照季度缴纳，每季度为19440元，被告用于经营贰火锅店，原告签订人代表系张娟。双方签订合同后，被告便投入大量人力、物力、财力，历时2个月投资约50万元左右才装修好。装修好后被告于08月04日开始营业，刚经营几个月后因疫情影响餐饮行业不许营业，被告便与原告协商延期支付租金，原告也同意了。被告房租都是转给原告员工张娟或其店长，被告之前也从未拖欠过房租，被告开店正常营业后通过微信主动转账给张娟，张娟领取其房租过后，一会又告知被告自己已未在该公司上班了，让他交给公司其他人员，被告再次到公司找到其他工作人员，但都没有工作人员收取该租金。后被告于2020年07月09日收到法院通知，告知原告起诉其要求解除合同，被告顿时惊慌失措，自己并不是不支付租金，而是支付租金找不到工作人员收取其租金，被告一直也没有收到过原告任何催缴租金的书面通知，并不是恶意拖欠租金，被告在收到法院传票后再次打电话询问原告工作人员，主动缴纳租金，但原告均无任何工作人员收取原告租金。被告花费大量心血及财力苦心经营该店铺，才经营几个月的时间，不可能因为想拖欠房租而解除合同，且从被告多次主动积极缴纳房租来看，被告并无解除合同的意愿，若恶意解除合同，将给被告造成巨大的损失，也给社会增加动荡因素。二、被告未按时缴纳房租系因新型冠状病疫情影响，属于不可抗力因素。2020年01月20日国家卫健委发布公告，将新冠疫情纳入《中华人民共和国传染病防治法》，并采取甲类传染预防、控制措施，01月30日，世界卫生组织宣布新冠疫情为“国际关注的突发公共卫生事件”，铜仁市人民政府根据上级指示，采取了具有强制力的疫情防控措施，被告所在地区餐饮行业不能正常营业，致使被告停业2个多月至2020年03月25日左右才开始营业，被告也和原告口头申请过延期支付租金，也得到了原告的许可，因本次事件属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，被告要求延期支付租金系正当理由，对原告合同目的实现没有实质性影响，且双方合同第十四条中也约定因不可抗力原因致使本合同不能继续履行造成损失的，甲乙双方互不承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告系因不可抗力因素才延期支付租金的，其系有正当理由及因素，且被告从未收到过原告的书面催缴房租的通知，被告主观上并无恶意拖欠的意愿。三、被告愿意马上缴纳房租，并保证以后按时足额缴纳。被告主观上并无恶意拖欠租金的意思，且也与原告协商因疫情影响延期支付租金并征得了原告同意，后又主动缴纳租金，足以证明被告的诚心。综上所述，被告系因不可抗力因素而延期缴纳房租，且后期多次找到原告主动缴纳房租，并无恶意拖欠房租，但原告均不收取其房租，后被告才知道因原告恶意拖欠该房屋所有人铜仁非凡置业有限公司房租及物业费，铜仁非凡置业有限公司起诉原告要求解除合同及支付拖欠费用，原告担心其与非凡置业解除合同后需要赔偿被告装修损失及承担违约责任才不收取被告的房租，才恶意起诉被告解除房屋租赁关系。被告系因疫情不可抗力而延期支付，并未恶意拖欠，被告愿意马上支付到期未交纳的房租。原告向本院提交证据如下：原告：1号证据，营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明：原告的身份信息。被告质证：没有意见。2号证据，非凡置业--川硐教育园区墨香苑房屋租赁合同、商铺租赁合同，证明：1、原告于2019年05月18日与被告就案涉商铺签订了商铺租赁合同的事实；2、商铺租赁合同约定租期为2019年09月01日至2024年08月31日，第一年每月租金为6480，第二年开始逐年递增10%；3、若被告逾期支付租金超过7日，原告可以解除商铺租赁合同；4、其他权利义务的约定。被告质证：对第三个证明目的有异议。因不可抗力因素造成的，原告同意延期支付租金，被告主动缴纳租金过，原告拒收。第五款第一项说的有原告是有权转租的。被告质证表示：原告有权与被告签订合同，得到了非凡置业的同意。由被告出示证据：1号证据，被告身份证复印件，证明：被告的身份情况。原告质证表示：没有意见。2号证据，商铺租赁合同、收据，证明：被告与原告签订的租赁合同系合法有效的，原告方签订人系张娟。被告已将物管费缴纳给铜仁非凡物业有限公司墨香苑分公司，物管费缴纳至2020年09月15日，足以证明被告并没有解除租赁合同的意愿，也并非恶意拖欠房租。由原告进行质证。原告质证表示：对租赁合同真实性无异议，收据真实性由法庭核实。收据不能证明被告因为向案外人缴纳物管费而不存在欠付原告租金的事实，原被告双方签订的合同明确月底了被告如果逾期缴纳租金七日，原告是有权解除合同的，案涉的租赁合同已经达到了解除合同的条件。3号证据，微信聊天记录图片，证明：被告曾将房租通过微信转给张娟，张娟在收取后又退回给被告，被告曾主动缴纳房租，并没有恶意拖欠房租。由原告质证表示：1、无法证明与被告聊天的对方是张娟本人。2、即使是张娟，但张娟在去年就已经从原告处离职，所以被告作为张娟的微信好友，对张娟离职的事情是知情的。3、被告通过微信聊天记录也知道了张娟不是原告公司的工作人员，之后也没有找到原告公司的工作人员洽谈缴纳租金的事情。4、通过两张微信截图，可证明2020年06月至07月的租金，被告也是没有缴纳的。该组证据恰恰证明被告恶意拖欠房租。4号证据，录音证据，证明：被告曾和原告店长沟通延期交租，原告同意延期；被告主动到原告处缴纳房租，原告处员工不收取被告房租，并告知被告非凡置业因原告拖欠房租及物管费已起诉原告至法院。录音机的主机号码是153××××****，被叫号码是180××××****。在张娟退我19440元之后交租金的一个录音情况。2020年07月13日录的，钱是07月06日退的，张娟叫我自己去找店长。07月07日我去找店长，店长还是不收。原告质证表示：对三性及证明目的均有异议。1、该录音无法显露出是原告店长的记录，身份无法核实。2、即使被录音人是原告处店长，但是通过该录音内容也能反映出原告并没有同意被告缓交租金或者减免租金，被告一直以各种理由加以拖欠，通过录音记录文字版，被告要求缓交租金也是在六月底，足以证明被告存在恶意拖欠租金的事实存在。上述证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院予以认定作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：2019年05月08日，原告（合同中的甲方）与被告（合同中的乙方）签订《商铺租赁合同》，该租赁合同约定原告将位于川硐店超市外租区租给被告经营使用，合同租期为60个月（从2019年09月01日起至2024年08月31日止），合同约定租金为6480元／月，按季度支付。其中第十三条第4项约定了违约责任“4、如乙方逾期支付租赁金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金，若逾期超过7日，甲方可以解除本合同，且乙方所交保证金甲方不予退还。室内装修及内部设施归甲方所有。”合同签订后，原告按照约定履行合同义务，将该商铺交给被告使用。被告便投入人力、物力、财力，历时2个月左右才装修好。装修好后因疫情影响餐饮行业不许营业，被告便与原告协商延期支付租金，但双方在合同中未约定租金如何收取。前期支付部分租金系被告通过转给原告员工张娟或其店长的形式收取租金。自2020年03月01日起的租金原告一直未收取到，故提出前列诉请；但被告主张停业2个多月，至2020年03月25日左右才开始营业，被告也和原告口头申请过延期支付租金，也得到了原告的许可才延期支付租金，之后原告已将租金交付给原告工作人员张娟，因张娟收取之后称其不在原告处工作又将租金退还被告，被告交付租金未果，故引起本案诉讼。另，被告主张其因新冠肺炎疫情影响，导致其经营的餐饮行业不能正常营业，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，被告要求延期支付租金系正当理由，对原告合同目的实现没有实质性影响，合同能继续履行，同意支付所欠租金，但不应承担违约责任。上述事实，有原告诉称及其提供的证据材料、被告辩称及其提供的证据材料，本院开庭庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本案争议焦点：一、原被告之间是否成立合法的租赁合同民事法律关系？二、如成立，被告是否存在违约，应否承担违约责任及如何承担违约责任？应否解除双方签订的《商铺租赁合同》?被告应支付租金金额是多少？争议焦点之一：原被告之间是否成立合法的租赁合同民事法律关系？根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采取书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”结合本案，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，原告已经将出租房屋交付被告使用，被告已经进行了装修经营，双方对租金金额等方面进行了明确约定，因此，原、被告双方依法成立房屋租赁合同民事法律关系。争议焦点之二：被告是否存在违约，应否承担违约金？应否解除双方签订的《商铺租赁合同》？被告应支付租金金额是多少？首先，被告是否存在违约、应否承担违约金及应否解除合同问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第二百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”原、被告双方对支付租金金额无异议，即原告尚欠2020年03月01日起的租金。根据双方合同约定系按季度支付，即存在2020年06月01日止的该季租金仍未支付，即原告还须支付原告该季度的租金为6480元/月×3个月=19440元。原告主张因涉及到新冠肺炎疫情影响，双方对租金进行了磋商，原告同意延期支付，且在后来已经支付给原告工作人员张娟后，张娟又返还给被告，导致被告支付未果。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在合同中双方对租金收取方式未进行明确约定，但约定“若逾期超过7日，甲方可以解除本合同”，一方面因涉及到疫情的影响，被告须配合本地政府防疫工作，属于响应国家政策号召，导致未能正常经营，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”另一方面，被告已经主动履行支付义务，但因原告管理问题，导致租金无人接手，自身存在问题。基于上述两方面的原因，导致被告欠付的租金至今未向原告支付。综上所述，被告的行为并非导致合同目的不能实现，而是积极履行义务。因此，被告不用承担违约责任，对原告要求解除租赁合同、承担违约金并返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。其次，被告应支付租金金额问题。结合《商铺租赁合同》约定的内容，按季度支付，每季度租金为19440元，自2020年03月01日起至2020年05月31日的租金为19440元，而下一季的租金为2020年06月01日至2020年09月30日止，尚未到期限。因此，就本案而言，被告还应支付给原告的租金金额为19440元。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”原告诉请金额为31104元，应收取诉讼费289元，本院支持金额19440元，该笔请求金额应收取143元，该笔费用应当由被告负担，原告自行负担146元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告田雨于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省华联玛客超市有限公司房屋租金19440元（如原告贵州省华联玛客超市有限公司拒绝接收上述房屋租金，被告田雨可直接打入其公司账号予以提存，即视为支付）。二、驳回原告贵州省华联玛客超市有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取289元，由原告贵州省华联玛客超市有限公司负担146元，被告田雨负担143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李枝彬二〇二〇年八月十一日法官助理田坤书记员刘谊