湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初8675号原告：中国银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市北正中路**。负责人：徐征，行长。委托诉讼代理人：厉平春，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：周京军，湖南淡远律师事务所律师。被告：浏阳金碧置业有限公司，，住所地湖南省浏阳市行政中心西北角商会大厦**法定代表人：雷权。委托诉讼代理人：代新新，女，1992年2月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被告：邹开耀，男，1984年11月12日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：何苑，女，1986年5月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告中国银行股份有限公司浏阳支行（以下简称中国银行浏阳支行）与被告邹开耀、何苑、浏阳金碧置业有限公司（以下简称金碧置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司浏阳支行的委托代理人厉平春、被告金碧置业公司的委托诉讼代理人代新新到庭参加诉讼。被告邹开耀、何苑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行浏阳支行向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告邹开耀签订的《个人一手住房贷款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2.判令被告邹开耀立即偿还原告贷款本金267704.71元、逾期本金1276.09元、利息1098.34元、罚息8.65元，本息合计270087.79元（暂计算至2020年4月28日止，此后利息及罚息按合同约定的计算方式计算至全部实际清偿日止）；3.判令被告邹开耀支付按欠款总额5%计提的律师费13505元；4.原告对被告邹开耀、何苑提供抵押的位于浏阳市××路××幢××号的房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5.判令被告何苑在上述借款本息及实现债权费用的范围内承担共同偿还责任；6.判令被告金碧置业公司在上述借款本息及实现债权的费用范围内承担连带保证责任；7.本案诉讼费用、保全费及其他费用由以上被告承担。被告邹开耀、何苑未作答辩。被告浏阳金碧置业有限公司主要答辩意见：1.涉案按揭房产未办理产权登记，也未办理正式的抵押登记，原告中国银行浏阳支行不享有优先受偿权；2.金碧置业公司已依据合同约定代偿了106087.44元，不存在过错，不应承担本案诉讼费等相关费用。本院经审理认定事实如下:2012年9月29日，原告中国银行浏阳支行作为贷款人、被告邹开耀作为借款人、被告金碧置业公司作为保证人（开发商）共同签订了编号为2012年浏字XX号《个人一手住房贷款合同》，约定：个人住房贷款金额为360000元；本合同项下贷款期限为20年（240个月）；房屋地址为浏阳市××路××路交汇处，购房合同号为2011XXXX1102；利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内贷款月利率为5.4583‰；按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日；还款方式为按月等额本息还款，借款人自贷款发放后第二个月开始按月还款，还款期数共计240期，还款日为每月的10日；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；开发商提供保证阶段性连带责任保证；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且自贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证时，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；抵押物清单载明：抵押人为邹开耀，抵押物名称为房产，所在地为浏阳市XX路，抵押物共有人为何苑。该合同还对其他事项进行了约定。该合同的签章页，被告邹开耀在借款人处签名、捺印，被告金碧置业公司在保证人（开发商）处加盖公章；在抵押物清单页，被告邹开耀在抵押人处签名、捺印，被告何苑在抵押物共有人处签名、捺印。同日，被告邹开耀、何苑向原告中国银行浏阳支行共同提交了《贷款声明》，记载：借款人邹开耀与何苑为夫妻关系，与中国银行浏阳支行签订的借款合同项下的所购房产／车辆为双方共同共有，作为具有完全民事行为能力的借款人及财产共有人，自愿对贷款承担不可推卸的还贷责任，一旦借款人不能按期还款，借款人及财产共有人自愿承担相关法律责任。2012年10月10日，原告依约向被告邹开耀发放了贷款360000元，并依约汇至指定的被告金碧置业公司银行账户，约定月利率为5.45833‰，期数为240期，借款期限为20年。合同签订后，原告中国银行浏阳支行与被告邹开耀、何苑为案涉位于浏阳市××路××期××栋××号××房××商品房抵押权预告登记。借款后，被告邹开耀自行偿还、并通过被告金碧置业公司代偿的方式足额清偿了92期贷款本息，此后就开始存在逾期未还的情形。其中，被告金碧置业公司与原告中国银行浏阳支行均认可被告金碧置业公司代偿的金额为106087.44元。截止至2020年8月20日，被告邹开耀尚欠借款本金265136.88元、利息2160.01元、罚息24.59元，原告中国银行浏阳支行向被告邹开耀催问未果，遂向本院提起诉讼。另查明：1.被告邹开耀、何苑于2012年购买的浏阳市白沙路的房产建设好后，被告金碧置业公司目前已办理好了该栋的房屋产权证总证，但至今，被告邹开耀、何苑因故未就其购买的房产办理好房屋产权证；2.为实现本案债权，中国银行浏阳支行（甲方）与湖南淡远律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方作为诉讼代理人，乙方接受甲方的委托，委派律师厉平春、周京军担任甲方的委托代理人，代理费以诉讼标的的5%支付。原告中国银行浏阳支行已经向湖南淡远律师事务所支付了13505元的律师费。本院认为，原告中国银行浏阳支行与被告邹开耀、何苑及被告金碧置业公司共同签订的《个人一手住房贷款合同》，是各方真实意思的表示，合法有效，各方都应当根据约定全面履行自己的义务。原告中国银行浏阳支行根据约定将被告邹开耀所借的360000元汇入指定的银行账户后，被告邹开耀应当根据约定按月偿还借款本息。现被告邹开耀的360000元借款虽未全部到期，但在合同履行期间，被告邹开耀并没有根据约定按月偿还借款本息，因此，根据合同约定和法律规定，被告邹开耀的行为已构成违约，原告中国银行浏阳支行有权提前收回已发放的借款，提前行使担保权，并解除《个人一手住房贷款合同》。截至2020年8月20日止，被告邹开耀尚欠原告中国银行浏阳支行借款本金265136.88元、利息2160.01元、罚息24.59元未还，因此，原告中国银行浏阳支行要求邹开耀偿还未还的借款本金265136.88元、利息2160.01元、罚息24.59元及自2020年8月21日起按约定计算的利息的请求，于法有据，本院予以支持。被告何苑系被告邹开耀之妻，涉案贷款发生在被告邹开耀与被告何苑的夫妻关系存续期间，且被告何苑以向原告中国银行浏阳支行提交《贷款声明》的方式自愿共同承担本案贷款中被告邹开耀的还款责任，故该债务属于被告邹开耀、何苑的夫妻共同债务，应共同偿还。《个人一手住房贷款合同》中约定被告金碧置业公司向原告中国银行浏阳支行提供阶段性连带责任保证，因被告邹开耀、何苑至今并未办妥贷款所购房屋抵押登记手续，故被告金碧置业公司应对被告邹开耀、何苑尚欠的借款本息承担连带清偿责任，被告金碧置业公司承担保证责任后有权向被告邹开耀、何苑追偿。被告金碧置业公司辩称不应负担实现债权所支出的律师费，因双方在《个人一手住房贷款合同》中并未约定实现债权费用属于保证范围，故对于被告金碧置业公司的该项辩称，本院予以采信。被告金碧置业公司已完成涉案房屋的开发建设和产权初始登记，且被告邹开耀、何苑与原告中国银行浏阳支行就涉案房屋抵押已办理了抵押权预告登记，虽然该预告登记不必然产生物权效力，但预告登记享有物权的请求权，可以排除物权的其他请求人，且该抵押登记已经完成了初始登记，因此，在被告金碧置业公司的配合下，被告邹开耀、何苑即可完成物权登记，从而实现抵押权，故原告中国银行浏阳支行要求在抵押担保范围内对涉案房产享有优先受偿权的请求，于法有据，本院予以支持。《个人一手住房贷款合同》中对律师代理费进行了约定，但本案系普通的金融借款合同纠纷案件，而非案情复杂或影响重大的案件，故本院酌定律师费为8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司浏阳支行与邹开耀、浏阳金碧置业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；二、邹开耀、何苑在本判决生效后十日内共同偿还中国银行股份有限公司浏阳支行借款本金265136.88元及利息、罚息（计算方式：截止至2020年8月20日的利息为2160.01元、罚息为24.59元，此后按《个人一手住房贷款合同》约定的结息方式计算至实际履行之日止）；三、邹开耀、何苑在本判决生效后十日内共同给付中国银行股份有限公司浏阳支行律师代理费8000元；四、中国银行股份有限公司浏阳支行在上述债权范围内对对邹开耀、何苑提供抵押担保的座落于浏阳市××路××期××栋××号的房产（预售证号为2011-XXXX，合同编号为2011XXXX1102）折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；五、浏阳金碧置业有限公司对上述判决第二项所确定的邹开耀、何苑之付款义务及本案之诉讼费用承担连带清偿责任；六、驳回中国银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5352元，减半收取2676元，由中国银行股份有限公司浏阳支行负担268元，由邹开耀、何苑共同负担2408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘安民二〇二〇年八月二十五日法官助理李璇书记员李璇(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。