山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4187号上诉人（原审被告）：山西广兴房地产开发有限公司，住所地太原市小店区平阳路******，统一社会信用代码：×××。法定代表人：程国刚，总经理。委托诉讼代理人：王佳丽，山西国韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘凯，男，1986年10月28日出生，汉族，个体，住四川省罗江县，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：林芳，女，1988年6月19日出生，汉族，个体，住四川省罗江县，公民身份号码：×××。二被上诉人委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。原审被告：上海浦东发展银行股份有限公司太原分行，住所地，住所地太原市迎泽大街**东方明珠湖滨广场项目西侧**部分裙楼及**写字楼会信用代码：×××。负责人：白海忠。委托诉讼代理人：刘丹，女，汉族，1982年7月21日出生，该银行职工，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：田华，女，汉族，1977年6月6日出生，该银行职工，公民身份号码：×××。上诉人山西广兴房地产开发有限公司与被上诉人刘凯、林芳、原审被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初622号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人山西广兴房地产开发有限公司委托诉讼代理人王佳丽，被上诉人刘凯、林芳及委托诉讼代理人贾国伟，原审被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行委托诉讼代理人刘丹、田华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山西广兴房地产开发有限公司上诉请求：一、上诉人延期交房系因政府环保政策调控所形成的，该调控行为应属于不可抗力和不可预测事由。上诉人延期交房存在法定的免责事由，上诉人与被上诉人就位于太原市万柏林区“广兴国际”项目内的商铺签订了《商品房买卖合同》，合同中约定上诉人交房日期是2019年3月31日前。2015年12月9日太原市政府因治理雾霾事宜作出的紧急通知及2018年8月14日《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》“征求意见稿发布，明确要求各地在9月底前明确具体完成错峰生产方案制定工作，要将错峰生产方案细化到企业生产线、工序和设备，企业错峰生产的基准产能以2018年9月产能计。采暖季限产时间：2018年10月1日至2019年3月31日。主要范围:北京市，天津市，河北省石家庄、唐山、邯郸、邢台、保定、沧州、廊坊、衡水市，山西省太原、阳泉、长治、晋城市，山东省济南、淄博、济宁、德州、聊城、滨州、菏泽市，河南省郑州、开封、安阳、鹤壁、新乡、焦作、濮阳市”等政府环保政策性文件的调控，导致建设施工场地全面停工及建设所需材料的断供，才使得上诉人建设开发的“广兴国际”项目施工期延期系不可抗力和不可预测事由造成的，上诉人延期交房存在法定的免责事由。二、被上诉人要求解除《商品房买卖合同》的诉请是不符合法律规定及双方合同约定的。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定交房的时间为2019年3月31日。2019年3月1日上诉人就向被上诉人送达了《延期交房通知书》，2019年7月10日送达了《交房通知书》。被上诉人在《延期交房通知书》中，明确载明了延期交房的原因及准备交房的时间，被上诉人无视因政府环保政策调控所造成上诉人延期交房的客观不可预测及不可抗力的因素，单方面提出解除《商品房买卖合同》的要求不仅破坏了合法交易秩序的稳定性，同时给上诉人也会造成不必要的经济损失。三、原审法院判令上诉人偿还被上诉人的贷款利息及第三人剩余银行贷款本金及利息于法无据。上诉人与被上诉人签订的是《商品房买卖合同》，被上诉人与第三人签订的是《借款合同》，这是两个主体关系独立、法律关系独立的民事法律行为。被上诉人贷款买房的方式及所产生的贷款利息与上诉人是无关的。即使认定被上诉人存在经济损失，原审法院依据上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》中的违约条款，已判令上诉人承担了违约金的赔偿，同时还判令上诉人承担被上诉人贷款期间的银行利息。上诉人认为原审法院既让上诉人承担违约金赔偿，又让上诉人承担被上诉人贷款期间银行利息的判定，有悖于与民法通则及合同法中关于违约金承担的基本原则。综上所述，请二审人民法院在查明本案客观事实后，依法撤销上述判决，并改判驳回原审原告的全部诉讼请求。被上诉人刘凯、林芳辩称：1、在一审中，广兴房产承认延期交房，同意解除商品房买卖合同并承担房款1%的违约金，构成《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》的自认，其上诉再寻找理由进行否认，违背法律规定。2、上诉人所谓的环保调控政策导致延期交房不构成不可抗力，不是其免责事由。（1）京津翼及周边地区冬季大气治理行动并不是偶然突发的时间，2017-2018-2019均有具体的大气治理行动，均涵盖太原市，是一项延续性政策，上诉人作为开发企业，对此应该有所预估，在合同约定交房期限的时候应充分考虑这一点。上诉人提出的环保行动是2018年10月1日开始实施，而签订买卖合同是2018年12月1日，已经是在该项环保政策的实施过程中，故不存在不可抗力一说。（2）治理行动要求错峰生产，并未关停企业，延期交房与政策之间不具备因果关系。二、解除合同后上诉人除退还购房款，还应承担损失的赔偿。银行按揭贷款期间支付的利息，因上诉人违约导致我方合同目的无法实现，其应该承担该部分损失。依据《合同法》之规定，损失高于违约金的，当事人可以请求法院予以增加，再此，我方同时请求贵法院对判令以80万元首付款为基础，上诉人按银行同期存款利率赔偿我方实际损失。三、作为按揭贷款的主体，在不能拿到房屋，提出解除合同，包括通过诉讼解除合同过程中，每个月近万元的按揭款需要不断的缴纳，因为上诉人的违约导致合同目的无法实现，准备经营的生意项目落空。故恳请二审法院查明事实，依法判决，驳回上诉人上诉请求。原审被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行辩称：一、本案诉由为商品房买卖合同纠纷案，上诉人在上诉状中称延期交房存在法定免责事由以及被上诉人要求解除商品房买卖合同不符合法律规定及双方合同约定，因答辩人非商品房买卖合同的签约主体，因此该诉请与答辩人无关，请法院依法查明。二、上诉人在上诉状中称“被上诉人贷款买房的方式及所产生的贷款利息与被上诉人是无关的”与事实及合同约定不符。根据协议约定，在《个人购房担保借款合同》项下债务未清偿完毕为止，答辩人有权向原审原告或原审被告广兴房地产继续追偿。根据答辩人与原审原告、原审被告广兴房地产签订的《个人购房担保借款合同》4.3约定“贷款发放后，借款人与售房人就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应正常履行。”根据答辩人与原审原告、原审被告广兴房地产签订的《个人购房担保借款合同》7.1约定:“为保障本合同项下贷款人债权的实现，保证人同意为本合同项下借款人的债务向贷款人提供连带责任保证担保”;7.2约定“保证的担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金等等”;7.4约定“借款人未依照本借款合同规定履行债务的，在本合同约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任。对借款人到期应付未付的全部债权，保证人均应无条件地按贷款人的要求直接向贷款人支付。”答辩人同时与广兴房地产签订《楼宇按揭合作协议》，协议约定原审原告上述贷款由广兴房地产提供阶段性连带责任保证担保，担保期间为自借款人的债务履行期届满之日起两年。协议同时约定，“如在乙方提供阶段性连带责任保证期间内，借款人未按借款人合同约定按时足额归还甲方贷款本息和相关费用，或者借款人/或乙方违反借款合同项下的任何声明、陈述、保证、义务及责任，或者发生其他借款合同规定的事项，甲方均有权按借款合同的规定要求乙方履行保证责任”、“借款合同项下的贷款一经发放，乙方与借款人就所购商品房发生的任何纠纷概与甲方无关，乙方应无条件地履行保证义务。”以上合同签署为双方真实意思表示。合同签订后，答辩人依约履行了义务，在《个人购房担保借款合同》项下债务未清偿完毕为止，答辩人有权向原审原告或原审被告广兴房地产继续追偿。否则，答辩人有权按照协议约定，追究原审原告或上诉人合同违约责任。故此，为维护答辩人合法权益，请依法裁判。原告刘凯、林芳向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原告与被告山西广兴房地产开发有限公司签订的编号为20180095562号商品房买卖合同；2.判令解除原告与被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行签订的编号为×××个人购房担保借款合同；3.判令被告山西广兴房地产开发有限公司返还原告已付房款800000元，及已付按揭贷款24177.03元（计算至2019年8月28日）；4.判令由被告山西广兴房地产开发有限公司将保证金直接支付给被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行，剩余按揭贷款本息由被告山西广兴房地产开发有限公司负责偿还；5.判令被告山西广兴房地产开发有限公司返还原告营销服务费20000元；6.判令被告山西广兴房地产开发有限公司向原告支付违约金16000元（已付房款总额1%计算）；7.判令被告山西广兴房地产开发有限公司赔偿原告资金占用利息29193元（以800000元为本金，按同期一年期银行贷款利息，自2018年11月1日计算至2019年8月30日），已支付银行按揭款利息20694.91元（计算至2019年8月30日）；8.判令本案诉讼费、保全费由被告山西广兴房地产开发有限公司承担。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为判令被告山西广兴房地产开发有限公司返还原告已付房款800000元，及已付按揭贷款本金105927.28元（暂计算至2020年12月10日）；变更第7项诉讼请求为判令被告山西广兴房地产开发有限公司赔偿原告资金占用利息81383.33元（以800000元为本金，按同期一年期银行贷款利息，自2018年11月1日计算至2020年12月10日），已支付银行按揭款利息83540.82元（计算至2020年12月10日）。一审法院认定事实如下：2018年10月31日，甲方山西广兴房地产开发有限公司与乙方刘凯签订认购确定书约定，乙方所认购房屋为广兴·巅峰国际商铺3001号，建筑面积156.84平方米，单价10201.48元/㎡，总价1600000元，乙方在签订本认购书时需交付定金50000元，付款方式为按揭贷款，乙方应在签定本认购书之日起七日内携带认购确定书、本人身份证及签约金750000元到售楼中心付款。同日，原告向被告山西广兴房地产开发有限公司支付了定金50000元和首付款750000元，被告山西广兴房地产开发有限公司向原告出具了收据。当日，原告还向山西仁江房地产经纪有限公司支付20000元，该公司出具收据载明的收款事由为营销服务费。2018年12月1日，出卖人山西广兴房地产开发有限公司与买受人刘凯签订编号为20180095562号商品房买卖合同约定，刘凯购买出卖人开发建设的位于西矿街168号1幢3层商业3001号房屋，房屋用途为商业，建筑面积156.84平方米，单价每平方米10201.48元，总金额1600000元。买受人应在2018年10月31日前付清首付款800000元，剩余房款800000元办理银行按揭贷款。出卖人应在2019年3月31日前将具备经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按照逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2019年3月11日，借款人刘凯、共同还款人林芳与贷款人上海浦东发展银行股份有限公司太原分行和保证人山西广兴房地产开发有限公司签订编号为×××号个人购房担保借款合同约定，贷款人向借款人提供贷款800000元，贷款用途为购买位于西矿街168号1幢3层商业3001号房屋，贷款期限十年，合同利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮30%计算，还款方式为等额本息还款法，抵押财产为所购房屋，保证人对借款本金及利息等提供阶段性连带责任保证。上述合同签订后，原告从2019年4月起逐月向被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行归还贷款本息至今。被告山西广兴房地产开发有限公司在超过商品房买卖合同约定的交房日60日未向原告交付房屋。庭审中，原告表示被告山西广兴房地产开发有限公司的工作人员称交纳营销服务费可以优惠购房，故交纳了该费用。一审法院认为：原告刘凯与被告山西广兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，以及二原告与二被告签订的个人购房担保借款合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定严格履行相应义务。原告依约支付购房款，被告山西广兴房地产开发有限公司超过合同约定的交房日期60日未向原告交付房屋，形成违约，应依约依法承担责任。原告要求解除与该被告的商品房买卖合同并要求该被告返还已付购房款800000元、支付违约金16000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，案涉的商品房买卖合同解除后，个人购房担保借款合同的目的已无法实现，原告要求解除该合同，符合法律规定，也予以支持。因该合同的解除是由于被告山西广兴房地产开发有限公司违约导致商品房买卖合同解除而致，作为借款人及共同还款人的原告向被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行承担的法律责任最终亦应由被告山西广兴房地产开发有限公司承担。故原告要求被告山西广兴房地产开发有限公司退还原告实际支付的按揭贷款本金、利息，及要求该被告向被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行偿付剩余贷款本息，符合法律规定，亦予以支持。关于原告要求被告山西广兴房地产开发有限公司赔偿的营销服务费，提供的证据不足以证明该费用实际由该被告收取，本院不予支持。原告要求赔偿已付房款800000元的资金占用期间的利息，鉴于上述认定已支持原告要求的违约金，故也不予支持。被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行未到庭参加诉讼，视为放弃相关权利，责任自负。综上，本院对原告合法合理的诉讼请求，予以支持。判决如下：一、解除原告刘凯与被告山西广兴房地产开发有限公司于2018年12月1日签订的编号20180095562号的商品房买卖合同。二、解除原告刘凯、林芳与被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行、被告山西广兴房地产开发有限公司于2019年3月11日签订的编号×××号的个人购房担保借款合同。三、被告山西广兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘凯购房款800000元。四、被告山西广兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘凯自2019年4月起至本判决生效之日止已向被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行归还的贷款本金及利息（以被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行于本判决生效当月出具的还款明细为准）。五、被告山西广兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行偿还原告刘凯、林芳自本判决生效之日起就个人购房担保借款合同剩余的贷款本息。六、被告山西广兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘凯支付违约金16000元。七、驳回原告刘凯、林芳的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。庭审中，当事人对新证据进行了质证，上诉人提交的证据一：竣工验收证明，为复印件，本院不予采信。证据二：延期交房通知书，上诉人无证据证明送达过被上诉人，且该证据为复印件，本院不予采信。证据三：太原市2017-2018年秋冬大气污染治理攻坚行动建设工程开工审批的通知、太原市大气污染防治2018行动计划、京津冀20**-2019秋冬大气污综合治理攻坚行动方案。该证据均是发生在双方签订商品房买卖合同前，无法证明是由于不可抗力导致逾期交房。本院不予采信。上诉人山西广兴房地产开发有限公司提交的新证据不影响本案基本事实的认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、解除商品房买卖合同、个人购房担保借款合同是否符合合同约定且符合法律规定。二、要求上诉人山西广兴房地产开发有限公司退还被上诉人实际支付的本金、利息，并偿还个人购房担保借款合同剩余的贷款本息，是否符合法律规定。一、上诉人山西广兴房地产开发有限公司与被上诉人刘凯签订的《商品房买卖合同》，被上诉人刘凯、林芳与原审被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行、上诉人山西广兴房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应为合法有效。双方合同第九条约定，出卖人逾期超过60日后，买受人有权解除《商品房买卖合同》。第八条第二款约定，遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。上诉人山西广兴房地产开发有限公司提交的证据未能证明涉案房地产项目的顺延系由不可抗力造成，即使逾期交房是由不可抗力造成的，但因上诉人未在合理期间内告知被上诉人，上诉人仍应按合同约定按期交房，因此，被上诉人逾期交房构成违约，且不存在法定的免责事由，应依法承担违约责任。被上诉人要求解除与上诉人签订的商品房买卖合同符合约定及法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同解除后，个人购房担保借款合同的目的已无法实现，被上诉人要求解除该合同，符合法律规定。二、由于上诉人山西广兴房地产开发有限公司违约导致商品房买卖合同解除，从而导致个人购房担保借款合同的目的无法实现。被上诉人向原审被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行承担的法律责任应由上诉人山西广兴房地产开发有限公司来承担。故被上诉人要求上诉人山西广兴房地产开发有限公司退还其实际支付的本金、利息，及要求该上诉人向原审被告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行偿付剩余贷款本息，符合法律规定。因此，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人山西广兴房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17136元由上诉人山西广兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 峻审判员 刘 涛审判员 吕 斌 二Ｏ二Ｏ年八月十三日书记员 张丹丹