广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初5725号原告：广州市润立五金塑胶制品有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：王伟彬，职务董事长。委托诉讼代理人：吴磊，广东港宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雪敏，女，1972年9月12日出生，系被告公司董事。被告：广州伟创风机制造有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：王燕辉，职务总经理。委托诉讼代理人：肖鹏，男，汉族，系原告公司职工。原告广州市润立五金塑胶制品有限公司与被告广州伟创风机制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告广州市润立五金塑胶制品有限公司的委托诉讼代理人吴磊、曾雪敏，被告广州伟创风机制造有限公司的委托诉讼代理人肖鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市润立五金塑胶制品有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年7月13日签订的《租赁合同》；2.被告交回租赁的坐落于XXX号内建筑面积为1895平方米的厂房；3.被告向原告支付从2020年2月1日起至交回租赁厂房为止的租金（场地使用费），租金（场地使用费）以每月19500元为计算标准；4.被告向原告支付2020年1月份、2月份的水费113.4元，电费341元，垃圾费200元、2020年3月份的水费6.48元、电费176.45元、垃圾费100元，2020年4月份的水费22.68元、电费210.34元、垃圾费100元；5.被告承担合同违约责任，己缴纳的保证金58500元归原告所有；6.被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金，从2020年2月1日起计至付清之日止，以19500元为本金按每日1%计算滞纳金，从2020年3月1日起计至付清之日止以19500元为本金按每日1%计算滞纳金；7.被告承担本案律师费人民币18000元；8.被告承担本案诉讼费、财产保全费等各项诉讼费用。事实和理由：原告、被告于2017年7月13日签订《租赁合同》，约定原告将位于XXX号内厂房（以下简称涉案厂房）出租给被告，建筑面积为1895平方米。合同签订后，原告依约将厂房交付被告使用。在履行过程中，被告自2020年2月1日起至今未支付租金，以及水电费和垃圾费。经原告多次催促，被告仍未支付，被告的行为已经已严重违反合同约定。原告为维护自身合法权益，提起本案的诉讼。被告广州伟创风机制造有限公司答辩称，被告同意支付2020年1月至4月的水电费、垃圾费，并对原告主张的水电费、垃圾费金额没有异议。同意在收到余下二个月押金后搬离涉案厂房。从广东省高级人民法院3月23日发布的指导意见来看，只要求严格区分租赁物商业和居住用途，根据不同用途在疫情期间受影响的严重程度采取不同处理措施。被告为国家提倡的节能减排的高技术高产值的企业，主要经营通风、制冷、制热设备，经营模式为委托外厂按照常规制式加工好送至被告，被告再用其掌握的行业技术进行关键改动，然后贴上被告品牌出货。尽管被告有全套生产设备，但是除非外加工厂无法配合的情况下才会开启设备全部生产，否则只是用设备偶尔进行关键部件的加工及修改，不管被告是以何种方式进行经营，均属于租赁商用非住宅用途，原告认为影响不大属于严重判断错误。被告从2020年1月31日起与原告代表人曾小姐微信沟通厂房租金减免事宜。2020年2月8日发出正式的书面沟通函，被告已经提前尽到了通知的义务。2020年4月7日被告发出《告知函》，要求四月份的租金从押金中抵扣。故被告已经尽到了通知和正常履约的义务，不应承担违约责任。经审理查明：2006年11月13日，番禺润立五金塑料制品有限公司（现原告、乙方）与广州市番禺区东涌镇马克村经济合作社（甲方）签订《土地使用协议》，约定甲方有偿提供给乙方使用的土地位于广州市番禺区（现南沙区）东涌镇马克村10队旧滘尾小学（即甲乙双方于2002年12月20日签订的《土地租约合同》所涉及的土地，长为60米，宽123.68米，折合7421平方米，该用地附红线图。该土地只能作工业用地，使用期限为50年，本协议签订日期起生效，土地使用期限从2006年12月30日至2056年12月30日）；乙方支付给甲方的用地补偿款按每亩一次性90000元计，并以实际面积为依据计算，总用地补偿款为1080000元；甲方提供上述土地给乙方使用，乙方要求领取土地使用证及获国土等部门批准，甲方协助办理，乙方必须及时提供办证所需的一切资料。地属国家所有，乙方有偿使用，如遇国家建设等被征用，甲乙双方应该服从等。本协议自甲乙签字之日起生效，协议一式四份，同时甲乙双方于2002年12月20日签订的《土地租约合同》作废，以此协议为准。甲乙双方均盖章签字确认。2015年4月20日，广州市国土资源和房屋管理局南沙分局东涌国土资源管理所出具《证明》，记载马克村滘尾北街XXX号的广州市润立五金塑料制品有限公司用地，占地面积7858.12平方米，建筑面积14221平方米，上述项目用地及其建筑物符合以下要求：（一）该项目用地及其建筑物不属于新增违法用地、违建厂房，且未列入土地卫片执法监察中须查处整改的范围；（二）该项目用地属工业用地；（三）该项目符合广州南沙新区东涌分区控制性详细规划；此证明仅作为办理环保审批手续的依据。2015年6月2日，广州市南沙区东涌镇人民政府出具《证明》，记载内容与广州市国土资源和房屋管理局南沙分局东涌国土资源管理所出具《证明》内容基本一致，另载明该项目的建设用地指标在我镇新增的用于解决历史遗留问题的建设用地规模中优先解决。此证明仅作为办理环保审批手续的依据。2017年7月13日，被告（乙方、承租方）与原告（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案厂房出租给乙方使用，厂房为工业用途，建筑面积约为1895平方米，乙方租用该建筑物需付租金给甲方。甲方保证厂房权属清晰，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事责任。租期为三年，2017年7月14日至2020年7月13日，租金为每月19500元。其中自2017年7月14日至2017年8月22日为免租装修期。乙方在签订本合同的当天向甲方支付58500元作为保证金，保证金在租赁期满乙方不再续租，经甲方验收建筑物后且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起十天内由甲方不计利息返还给乙方。签订本合同当天乙方预付第一个月租金，以后每月1日支付当月租金（可按国家节假日顺延）。乙方在2017年7月14日前将建筑物交付乙方使用。甲方提供建筑物原有水/电设施和水电负荷（原用电负荷为50千瓦）给乙方使用；如乙方增加水/电负荷的，甲方协助乙方到有关部门协商解决，其报装费、安装费等由乙方负责。现时水费3.24元/度，电费对部门收费加收0.1元/度。乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达7天的（按照国家法定假期顺延），则是做乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，否则一切责任由乙方自行承担与甲方无关。租赁期内乙方中途解除本合同，必须提起三个月通知甲方，通知期间内租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。租赁期内乙方未按本合同规定履行责任方造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追究乙方拖欠款项及滞纳金。备注中写明“甲方同意乙方将现有建筑物简易厂房部分星瓦顶换成隔热星瓦顶及搭建协商空地部分的简易棚和打通原宿舍部分的隔墙。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原被告双方均盖章签字确认。合同签订后，被告向原告支付保证金58500元。双方在庭审中确认，被告已经付清2020年1月31日前的租金。2020年1月29日，广州市南沙区东涌镇人民政府经济服务办公室出具《东涌镇关于辖内企业复工时间的通知》，通知各类企业复工时间不早于2月9日24时等。2020年2月7日，被告向原告发出《关于因不可抗拒因素申请减免厂租的沟通函》，记载因突发的新型冠状病毒××疫情事件与政府行政行为等不可抗拒因素影响，现向原告及原告实际控制人王伟彬提请减免二个月厂房租金。原告委托广东港宏律师事务所通过中国邮政特快专递于2020年3月2日向被告注册地址发出《律师函》，要求被告支付2020年2月、3月的租金以及2020年1月、2月的水费等其他费用共计39655.1元。被告确认收到该《律师函》，并于收到后向本院另案提起诉讼。被告分别于2020年4月7日、2020年5月7日向原告发出《告知函》，要求2020年4月、5月租金及2月至4月的水电垃圾费从厂房押金中扣除。原告确认收到上述函件，但是表示不同意从保证金扣除被告欠付租金和水电费、垃圾费。由于新型冠状病毒××疫情影响，双方就减租事宜的微信沟通如下：2020年1月31日原告代理人肖鹏“曾小姐，新年好，应国家要求现在无法开工，可否有房租减免了？”2月3日，被告公司董事曾雪敏回复“肖先生，新年好，面对疫情，我们都很无奈，我们都要面对各种困难和挑战，每个人都很不容易，但是我还是决定对你提供2点帮助，1：本月的水电费暂缓到下个月一并收取，2：减免2月份租金3000元（3月份恢复正常）……”肖鹏“曾小姐，本来如果初八能够正常开工，我连说都不会说，现在我们等于强制停工，本来去年签完合同的预计5号前要出货的订单全部压在手里，员工工资政府又强制要发……去年生意本来就不好，以为年初可以收一些款回来，现在全部停工是暂时没有一毛钱收入，我们深圳二个办公室现在一个免一个月，一个免1个月10天，你看能否免一个月租，我们延长租到2021年1月，你看怎么样？”“问题是厂房由于不可抗拒因素（武汉××政府强制停工）闲置的，不是我们的原因啊，不可抗拒因素下是可以减免房租的，当然也可以解除合同”曾雪敏“这些也不是我要求你停工的，我只能量力而帮，希望你能理解！”。2月7日，曾雪敏“请按合同办事，谢谢！”肖鹏“请咨询律师，不可抗拒因素可以不付房租，同时可以解除合同”曾雪敏“那你看着办，我也咨询过律师，并非如此！”。2020年2月8日，肖鹏通过微信发送“沟通函-刘律师”，曾雪敏回复“请尊重合同，如果你对我2月份租金减免3000元不能接受的话，那我们就按原合同继续履行吧！”肖鹏“这是履行书面告知的义务，不行就打官司了，最后还得减的。建议你咨询律师或者直接交给律师处理。”曾雪敏“肖先生，不要威胁！请尊重合同！”肖鹏“我们估计这个月都开不了工，没有人上来也没法正常上班，厂房空置长达2个月之久，我们的损失很大，到时打完官司我们又搬走了，你不是连后面的租都收不到了，今天经济形势会更差，你也可以做好我们搬迁的准备先放出去中介放租，看情况是不是跟预想的一样。”被告在庭审中陈述，其为节能减排的高技术高产值企业，主要经营通风、制冷、制热设备，经营模式为委托外厂按照常规制式加工好送至涉案厂房，被告再用其掌握的行业技术进行关键改动，然后贴上被告品牌出货；被告承租涉案厂房主要用于加工生产、仓储办公；正月初八（2月1日）的时候被告发现马克村委封了路，所有非本村人员都不让进入，在内的企业也要去村委报备审核领取通行证之后才能进入，所有的相关疫区人员回来都要隔离14日，导致被告的9个员工（员工有来自广西、广东、湖南，没有来自湖北的员工）无法上班，所以在厂房门口也贴了停工证明；2月9日以后村委要求企业改成审核制，要求每个企业要有隔离间，同时配备所有的防疫工具包括口罩、消毒液，且需要签订承诺书待村委审核通过后才可以复工，虽然村委没有强制要求有感染的人公司要负全责，但是被告从各方了解到如果是因为企业复工导致感染的，企业承担全责可能还要追究相关责任人的法律责任，马克村有提供疫情期间前置复工审批的的空白表格，但是被告考虑到风险太大就没有申请复工，不敢提交审核资料；根据广州市的通知，在3月4日左右开工就不需要前置审核，所以被告一直停工到3月10日左右，此后被告开始陆续复工；由于疫情影响导致被告与案外人签订的合同无法履约，被告有租金损失，同时也要支付疫情期间的工人工资。原告在庭审中陈述，涉案厂房为其自行建设的厂房，其已向马克村经济合作社付清了全部的土地租赁费用；马克村没有采取封路措施，据了解仅是设立自愿者进行量体温和信息登记工作；被告承租涉案厂房仅是用作仓库，疫情并不影响被告对涉案厂房的使用，双方签订合同时应被告要求提供50千瓦用电，即意味每月电费上万元，但是被告至今每个月的电费都是几百元，所以涉案厂房一直用于仓储，疫情对被告没有造成影响。为证明上述事实，原告提供被告支付的水电费转账凭证。被告认为其有全套生产设备，但是除非外加工厂无法配合的情况下才会开启全部设备生产，否则只是用设备偶尔进行关键部件的加工及修改，所以设备耗电较少。本院于2020年4月29日庭审时要求双方尽快办理交接手续，但被告不同意办理交接，要求待本案办结后才办理交接。双方在2020年6月15日庭询中确认，原告自2020年6月9日对涉案厂房进行停水停电。本院又再次要求双方办理交接手续，但被告坚持不同意交还涉案厂房。双方当事人在庭审中确认，原告于2020年7月30日发函要求被告在函件发出后3日内搬离涉案厂房。但被告坚持等案件终结后才搬离。诉讼过程中，本院又组织当事人就租金减免进行协商，原告同意减免10000元租金，但是要求被告尽快交还涉案厂房；被告要求原告至少减免一个月的租金。双方最终未能达成一致意见。由于被告未按约定支付租金，原告提起本案诉讼。原告为证明其为实现本案债权支出了律师费，提交其与广东港宏律师事务所签订的《民事诉讼委托合同》、金额为10000元的发票。本案诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2020年4月8日作出（2020）粤0191民初5725号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被告名下价值75009.4元的财产。原告为此支付保全费770.09元。依据上述裁定，本院查封了被告位于涉案厂房内的两台机器设备。另查明，被告登记的经营范围为制冷、空调设备制造，风机、风扇制造，其他农、林、牧、渔业机械制造等。再查明，就减租问题，被告于2020年3月25日向本院提起诉讼，案号为（2020）粤0191民初5152号，要求解除涉案《租赁合同》、免除2个月租金及返还保证金。本院认为：在本案审理过程中，《租赁合同》约定的租期已于2020年7月13日届满，涉案合同已于该日终止，无需解除，故本院对原告要求解除合同的诉请不予支持。合同期满后，被告理应向原告返还涉案厂房。关于原告要求被告支付返还涉案厂房前的租金（占有费）的问题。涉案厂房为非国有物业，被告自述其承租涉案厂房用于加工生产、仓储办公，虽然原告认为原告的租赁用途仅为仓储，但根据被告登记的经营范围为制冷、空调设备制造，风机、风扇制造等，结合本院采取保全措施时查封了被告的机器设备等，本院对被告陈述的租赁用途予以认可。为了应对新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。疫情防控确实会导致一定时间内通行受限，结合原告自述其已于2020年3月10日陆续复工的情形，考虑到涉案厂房的用途、性质及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，根据公平原则，本着损失共担的精神，本院酌情减免被告2020年2月份50%的租金9750元（19500元×50%）和2020年3月份20%的租金3900元（19500元×20%）。被告要求减免两个月租金，没有依据，本院不予支持。对于2020年4月1日之后的租金按19500元计算，双方均无争议，其中2020年4月至2020年6月9日前（不含9日）的租金为44200元（19500元+19500元+19500元/30天*8天）。2020年6月9日之后，由于原告对涉案厂房停水停电，被告实际无法使用涉案厂房，故原告主张的该日之后至2020年7月13日期间的租金（占用费），本院不予支持。故被告应当向原告支付2020年2月1日至2020年7月13日期间的租金（占用费）69550元（9750元+15600元+44200元）。2020年7月13日租赁期满后，被告负有腾空返还涉案租赁物的义务，但被告至今仍未搬离，原告要求被告按照每月19500元的标准支付占有使用费至实际返还之日止，于理有据。对于原告主张超出上述认定的部分，本院不予支持。关于原告主张的2020年1月至4月的水费142.56元（113.4元+6.48元+22.68元）、电费727.79元（341元+176.45元+210.34元）、垃圾费400元（200元+100元+100元），被告同意支付，本院予以支持。关于保证金的问题。双方就2020年2月、3月租金支付产生争议，被告对此已另案提起诉讼，如上所述，新型冠状病毒感染××疫情和疫情防控措施确实对被告使用涉案租赁物及经营产生一定影响，故被告未支付2020年2月、3月份租金不宜认定违约。而对于2020年4月、5月租金，被告已向原告发函要求从保证金中扣除，虽然原告表示不同意，但考虑到双方自2017年7月14日建立租赁关系之后，基本保持良好合作关系，被告已经足额支付2020年2月1日之前的租金，现合同期限已经届满，对原告主张没收保证金的诉请，本院不予支持。同上，对于原告主张的滞纳金，本院亦不予支持。保证金58500元抵扣被告欠付的租金后，被告尚需支付2020年2月1日至2020年7月13日期间的租金（占用费）11050元（69550元-58500元）。原告主张的律师费，并无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州伟创风机制造有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市润立五金塑胶制品有限公司返还南沙区东涌镇马克村滘尾北街XXX号内厂房（建筑面积为1895平方米）；二、被告广州伟创风机制造有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市润立五金塑胶制品有限公司支付自2020年2月1日至2020年7月13日的租金（占用费）11050元；自2020年7月14日起至实际返还上述租赁物之日止以每月19500元的标准按月向原告广州市润立五金塑胶制品有限公司支付占有使用费；三、被告广州伟创风机制造有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市润立五金塑胶制品有限公司支付2020年1月至4月的水费142.56元、电费727.79元、垃圾费400元；四、驳回原告广州市润立五金塑胶制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2970元，由原告广州市润立五金塑胶制品有限公司负担2698元，由被告广州伟创风机制造有限公司负担272元。保全费770.09元，由原告广州市润立五金塑胶制品有限公司负担699.09元，被告广州伟创风机制造有限公司负担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二〇年八月十三日法官助理贾清宸书记员钟秀娟