云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终580号上诉人（原审原告）：孙强，男，彝族，1971年5月16日出生，云南镇沅县人，住云南省普洱市镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县。上诉人（原审原告）：黄玉英，女，彝族，1969年12月19日生，云南镇沅县人，住云南省普洱市镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县。被上诉人（原审被告）：镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县田坝乡中心学校。住所地：镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县田坝乡。法定代表人：李智，该校校长。委托诉讼代理人：袁开斌，云南品鉴律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。上诉人孙强、黄玉英因与被上诉人镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县田坝乡中心学校（以下简称：田坝学校）物权保护纠纷一案，不服云南省镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县（以下简称：镇沅县）人民法院（2019）云0825民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，并于2020年7月30日在本院公开开庭审理了本案，上诉人孙强、黄玉英，被上诉人镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县田坝乡中心学校的委托诉讼代理人袁开斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙强、黄玉英上诉请求：1.请二审法院依法撤销一审判决，并予改判；2.田坝学校相关责任人涉嫌渎职侵权犯罪，应依法移送相关职能部门查处；3.本案一、二审包括诉讼费在内全部费用由田坝学校承担。庭审中，孙强当庭将其一审主张的损失2787025.00元变更为2902155.00元。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.违约时间从因违约开始造成损失计算，即：2008年11月6日。2.“退房”过程是田坝学校临时开会通知，田坝学校与孙强之间关于解除房屋买卖合同的合意因未采用书面形式而无效。第二，一审判决证据采信存在严重错误，程序严重违法。1.庭审中孙强、黄玉英对“购房款名单一份和教职工退款名册二份”三性不认可，是伪造的证据，但笔录中未记录。2.事实认定及证据采信存在严重错误，法庭却采信了“购房款名单一份和教职工退款名册二份”中的“2007年3月13日退回购房款”。3.田坝学校要求“退房”的行为是违约行为，是无效的民事行为。田坝学校利用自己是行政校长的优势，做出当事人双方的权利和义务极不对等，经济利益上极度不平衡，违反公平合理原则的行为。4.一审法院认为购房合同已经解除是违背事实、违背法律的认定。2008年7月校长提出要退房，孙强当场反对；2008末至2010年5月校长要发钱，孙强领钱后于2011年2月修房子公开表示对抗；2015年3月30日校长要做退房意见征集，孙强明确表示“不同意，还请领导别再做违法之事”，并附一份警告说明；2016年申领“镇沅玉英百货店”营业执照；2017年6月29日开始起诉，一直到如今。这样的坚持说明孙强从来没有放弃主张自己的权利，从未同意退房。同时，《公有住房买卖合同书》一直没有被房管局撤销。第三，一审判决结果不公，涉嫌枉法裁判。田坝学校在履行与孙强之间的房改房买卖合同中违约，孙强和田坝学校在2003年11月7日签订了房改房买卖合同，在《公有住房买卖合同书》签订完后，田坝学校交代给孙强合同由学校统一保管，五年后统一去办房产证。但房改房交付使用后五年即2008年，本来应该按房改政策和双方约定办理权属登记的时候，田坝学校却以领导的意思要求“退房”，并把购房合同由原来的统一保管变成扣押，导致孙强的合同权益无法得到有效主张，造成重大经济损失。田坝学校作为涉案甲方，主导签订了涉案《公有住房买卖合同书》，又要解除《公有住房买卖合同书》其行为违反诚实信用基本原则，而且不利于民事法律关系的稳定，对此田坝学校应当承担违约责任。第四，本案背后存在黑恶团伙，涉嫌公职人员黑恶势力犯罪以及职务侵权犯罪。田坝学校书面答辩为：一、孙强与田坝学校签订的《公有住房买卖合同书》因孙强于2007年3月13日，退回了第一批购房款6200.00元；于2010年5月4日，退回购房款6800.00元就已经协商一致解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。二、解除合同过程中没有欺诈、胁迫、乘人之危等手段，同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，“采用欺诈、胁迫、乘人之危”等手段签订的合同属于可撤销合同，并不是无效的合同。孙强在其上诉状引用的《国有土地房屋征收与补偿条例》与本案无关联性。三、孙强在其上诉状中称“本案背后存在黑恶团伙，涉嫌公职人员黑恶势力犯罪以及职务侵权犯罪。”不属实。孙强、黄玉英向一审法院起诉请求：1.请求依法判令田坝学校停止对孙强、黄玉英住房所有权的侵害行为，继续履行合同，承认并尊重孙强、黄玉英完全拥有住房所有权；排除对黄玉英合法自主经营商店权利行使的妨碍。2.判令田坝学校即日给付违约赔偿金及损失共计2787025.00元（其中土地出让金差额为6028.00元、逾期未办理产权证赔偿金18543.00元、玉英百货店纯利润损失700972.00元、黄玉英工资性收入损失1400322.00元、评估费6000.00元、诉讼差旅及误工费12000.00元，以上述费用总和2143865.00元的1.3倍计算）。3.本案诉讼费用及其他相关费用由田坝学校承担。一审法院认定事实：孙强系田坝学校的职工，其与黄玉英原系夫妻关系，双方于2009年登记离婚。2003年11月7日，根据国家公有住房改革政策，孙强与田坝学校（原田坝乡中学）签订《公有住房买卖合同书》，合同约定由孙强购买学校教师住宿区1幢2单元2号住房一套，建筑面积为55.54平方米，购房款约定为14346.00元。合同第九条约定，合同经双方签章，房改办批准并经公证处公证后生效，但合同签订后至今未办理公证。孙强于合同签订前交纳了购房款13000.00元。田坝学校收取教师购房款后，用其中一部分款项偿还了一部分该栋楼房所欠工程款。2007年，田坝学校欲将涉案住宿楼所欠债务上报为国家债务，故决定收回已出售的住房，退还教职工购房款，并在学校会议上对此作出通报。2007年3月13日，田坝学校退回了第一批购房款，其中孙强退回房款6200.00元。2008年，该栋教师住宿楼的欠款被认定为国家债务。2010年4月，镇沅县财政全额付清了该项政府债务。2010年5月4日，田坝学校第二次退回并退清了教职工购房款，孙强于此时退回购房款6800.00元。2015年3月，为办理相关注销合同手续，田坝学校制作了一份购房合同注销征集意见表，孙强在该表中签名并备注：“不同意，还请领导别再做违法之事”。另查明，学校清退了教职工购房款后并未收回住房，仍交由原购买住房的教职工居住。2011年时，孙强将其居住的1幢2单元2号住房的两个卧室改造为门面欲在此开设小卖铺，并于2016年8月申领了“镇沅玉英百货店”工商营业执照。2016年9月2日，因孙强、黄玉英将住房改为经营性用房未提交具有利害关系的业主同意将住宅该为经营性用房的证明文件，镇沅县市场监督管理局对其申请食品经营许可证发出书面通知不予核准。2016年11月8日，黄玉英向田坝学校申请住改商的审批手续。2017年2月27日，田坝学校书面答复黄玉英称：1.2008年清退政府债务时，学校已清退了孙强的购房款，该住房所有权已不属于个人；2.因教师住宿楼在学校内部，学校于2016年4月25日中层以上人员会议中讨论决定，学校内部不再开设小卖部。经学校研究决定不同意孙强、黄玉英将住房改为小卖铺。孙强对此不服于2017年6月29日向景谷县人民法院提起行政诉讼，请求确认田坝学校的退房行为违法，并且要求田坝学校继续履行合同，在一个月内完成办理房屋所有权证登记，同时支付违约金和赔偿损失。2017年10月26日，景谷县人民法院以该案缺乏事实根据且不属于人民法院行政诉讼受案范围为由裁定驳回了孙强的起诉。孙强不服提出上诉，普洱市中级人民法院于2018年3月6日以同理由驳回了孙强的上诉，维持原裁定。后孙强又向云南省高级人民法院提出再审申请，该院经审查依法驳回了其再审申请。2019年6月1日，孙强向田坝学校发出告知书一份，要求学校在7个工作日内恢复其对涉案住房的所有权。2019年6月5日，田坝学校书面答复孙强，田坝学校正在整理有关情况向教育局和住建局请示，需要有关部门协调商定后才能答复。因双方的争议至今没有得到有关部门的答复，故提起诉讼。一审法院认为，本案案由应为物权保护纠纷。争议焦点为：1.孙强、黄玉英是否享有本案争议住房所有权？2.本案孙强、黄玉英的起诉是否超过诉讼时效？关于焦点1，孙强与田坝学校签订的《公有住房买卖合同书》，是双方当时的真实意思表示，符合公有住房改革的有关政策，得到了县房改领导小组及房管所的同意，不违反法律和行政法规强制性规定，应认定该合同合法有效。至于合同约定的公证生效条件，因合同签订后，双方均按合同约定履行了交付购房款和交付住房的义务，对此应认定为双方以行为变更了合同生效要件。案涉合同成立并生效后，于孙强第一次退回购房款时，合同解除。在此无论该退房的意思是学校的单方意思表示，还是经过学校和购房教职工商量一致后的意思表示，孙强在田坝学校通知退房退款的情况下，于2007年3月13日退回购房款，其行为已表明同意退回所购住房。于此时，应认定孙强与田坝学校达成了解除案涉合同的合意。至于孙强于2015年3月30日在《田坝中心学校中学部购房合同注销征集意见》上签名并备注“不同意，还请领导别在做违法之事”，该表示作出时，案涉合同以双方的行为表示已于2007年3月解除，孙强此时表示不同意已不具有任何法律效力。此外，孙强主张田坝学校退款行为违法的说法，一审法院认为，田坝学校退款方式是否合法，此属于其他法律关系处理的范畴，并不影响对本案双方当事人退款行为的认定。关于焦点2，根据孙强、黄玉英的诉讼请求，其中要求停止侵害、承认其拥有住房所有权和排除妨碍的请求属物权请求，不适用诉讼时效制度。其要求继续履行合同和赔偿损失的请求，因孙强并不认可双方之间的合同解除，田坝学校也没有收回案涉住房，故本案应从孙强知道或者应当知道之日即2017年2月27日田坝学校对黄玉英书面答复住房不属其所有之时开始计算诉讼时效。此后，孙强提起了行政诉讼，应视为其主张了权利，诉讼时效中断。故本案孙强、黄玉英提起的民事诉讼，不超过诉讼时效。一审法院认为，孙强、黄玉英要求停止侵害、承认其拥有住房所有权、排除妨碍和赔偿损失的诉讼请求，因购房合同已于2007年3月13日解除，孙强、黄玉英已不享有案涉住房的所有权，故孙强、黄玉英的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（三）项、第一百九十条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十三条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决为：驳回孙强、黄玉英的诉讼请求。一审案件受理费29096.20元，由孙强、黄玉英负担。司法评估费6000.00元，由孙强、黄玉英负担。二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本案经二审审理，与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为孙强、黄玉英的诉讼请求是否能够得到支持。第一，关于涉案《公有住房买卖合同书》是否解除问题。涉案房屋买卖合同成立并生效后，孙强于2007年3月13日第一次退回购房款，2010年5月4日第二次退回购房款6800.00元。两次领取退回购房款时，孙强都知道且应当知道田坝学校已经单方面不再履行《公有住房买卖合同书》，但孙强并未在法定期限内向人民法院提出合同效力确认之诉，也未要求田坝学校承担相应损失或继续履行合同，而是两次领取了退回的购房款。据此本院认为，孙强已经于2010年5月4日领取最后一笔由田坝学校退回的购房款之日起，与田坝学校达成了一致协议，解除双方签订的《公有住房买卖合同书》，双方权利义务已经终止。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款并未规定解除合同必须要书面形式，而孙强于2015年3月30日在《田坝中心学校中学部购房合同注销征集意见》上签名并备注“不同意，还请领导别在做违法之事”，是在与田坝学校达成一致解除合同后又反悔的表现，并不是其不同意解除合同的意思表示。关于孙强、黄玉英称涉案房屋买卖合同还没有被房管局撤销因此没有被解除，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同的生效既然不以登记为要件，合同的解除也当然不以是否被房管局登记撤销为解除要件。《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条，确定了诚实信用原则为当事人行使权利和承担义务的基本原则。即当事人从事民事活动和进行民事诉讼活动，均应当诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同约定的义务。孙强既在已领取退回购房款且多年后又依据《公有住房买卖合同书》要求田坝学校承担违约责任和主张房屋所有权，此举不符合诚实信用原则，于法无据，不予支持。第二，关于孙强、黄玉英主张的损失是否应支持问题。2016年9月2日，因孙强、黄玉英将住房改为经营性用房因未提交具有利害关系的业主同意的证明文件，被镇沅县市场监督管理局依照《云南省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》第十三条对其申请食品经营许可证发出书面通知不予核准。经黄玉英申请，学校书面答复黄玉英经学校研究决定不同意将校内住房改为小卖铺。孙强、黄玉英对涉案房屋并不具有所有权，且其将住房改造为经营性用房并未得到有厉害关系的业主同意，同时其申请的食品经营许可证亦被镇沅县市场监督管理局书面通知不予核准，据此孙强、黄玉英要求田坝学校因不同意其在学校内部开设小卖部而承担损害赔偿，于事实和法律无据，不予支持。关于孙强、黄玉英的第二项诉求“被上诉人相关责任人涉嫌渎职侵权犯罪，应依法移送相关职能部门查处。”，因该诉求不属于民事案件审理范围，故不予评述。综上所述，孙强、黄玉英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29096.20元，由孙强、黄玉英负担。本判决为终审判决。审判长 赵 勇审判员 曾 山审判员 张相云二〇二〇年八月二十日法官助理赖金雁书记员张正立