福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初1347号 原告：福建宇诚房地产开发有限公司，住所地福建省平潭县。 法定代表人：林珠香，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨斌，福建沃博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓梦，福建沃博律师事务所律师。 被告：薛由武，男，1965年1月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：欧存华，福建中亚海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳杰，福建中亚海天律师事务所实习律师。 原告福建宇诚房地产开发有限公司（以下简称宇诚公司）与被告薛由武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宇诚公司的委托诉讼代理人杨文斌，被告薛由武及其委托诉讼代理人欧存华、杨艳杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宇诚公司向本院提出诉讼请求：1.确认宇诚公司与薛由武签订的MF-2007-01-№0584260的《商品房买卖合同》及薛由武于2014年9月15日出具的《还款承诺书》有效；2.薛由武配合宇诚公司办理房屋过户手续，并由薛由武承担因办理房屋过户手续产生的一切费用（包括但不限于手续费、税费等）；3.薛由武向宇诚公司付清购房余款2913030元；4.薛由武向宇诚公司支付逾期付款利息（以2913030元为基数，按月利率1.8%自2014年12月31日起计算至全部购房款付清之日止）；5.本案诉讼费用由薛由武承担。诉讼过程中，宇诚公司撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2014年9月15日，宇诚公司与薛由武签订编号MF-2007-01-№0584 260的《商品房买卖合同》，薛由武向宇诚公司购买位于宇诚•海景国际的房屋一套，合同价款为5373030元，付款方式为一次性付款。合同签订后，被告在未足额支付购房款的情况下要求宇诚公司出具全额发票，并要求宇诚公司先行办理房屋过户手续，为此特向宇诚公司出具《还款承诺书》。《还款承诺书》中确认薛由武已支付的购房款总金额为2460000元，剩余房款2913030元未支付。同时，为了让宇诚公司放心，经双方协商一致，将《商品房买卖合同》中买受人逾期付款违约金的计算比例由“日万分之二”变更为“月利率1.8%”。之后，宇诚公司依约办理相应手续，但薛由武却未按约足额支付剩余购房款，宇诚公司无奈之下只得暂停房屋过户手续的办理，并多次催促薛由武支付剩余购房款，但薛由武不仅拒不配合，还占用房屋至今。宇诚公司遂提起本案诉讼。 薛由武辩称，请求依法驳回宇诚公司的全部诉讼请求。1.2014年9月15日，薛由武与宇诚公司签订《商品房买卖合同》，约定由薛由武买受宇诚海景国际2109单元的住宅套房一套(面积233.61平方米;单价23000元/平方米；总价款为5373030元），付款方式为一次性付款。2014年12月31日前付清尾款。2014年9月15日（即签订商品房买卖合同之日），双方达成一致意见，确认：由宇诚公司开具总价款为5373030元的不动产统一发票，薛由武支付2460000元，剩余2913030元最迟在2014年12月31日前付清，逾期未付按月利率1.8%支付利息，并由薛由武出具一份《还款承诺书》。上述《还款承诺书》出具后，薛由武代宇诚公司法定代表人林珠香的前夫林君杰购买片仔癀合计总价483000元，还分别代林君杰偿还游昌斌、林霖借款780000元、330000元，合计1110000元，且直接支付上述购房款1000000元到林君杰的账户。上述总计2593000元，实际仅剩余购房款320030元。宇诚公司在毫无催讨及协商的情况于2020年3月5日提起诉讼，要求薛由武偿还购房余款2913030元和自2014年12月31日起按月利率1.8%计算的利息。2.宇诚公司的诉请已超过诉讼时效。薛由武出具《还款承诺书》，宇诚公司同意薛由武按照约定的还款日期还款，且约定的还款最后期限为2014年12月31日，因此本案诉讼时效于2016年12月30日届满，自约定最后还款期限宇诚公司2014年12月31日至提起本案诉讼已达5年2个月多。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院将结合具体情况予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月15日，薛由武作为买受人与宇诚公司作为出卖人签订编号MF-2007-01-№0584260的《商品房买卖合同》，约定：买受人以总价5373030元向出卖人购置宇诚•海景国际大厦第1幢17层2109号商品房，付款方式为一次性付款，买受人应于签订认购确权时向出卖人支付100000元作为履行本合同的定金，定金折抵购房款，买受人应于2014年12月31日前付清购房款5373030元。同日，经双方协商，宇诚公司向薛由武出具总金额5373030元的销售不动产统一发票一份，薛由武向宇诚公司出具一份《还款承诺书》，内容载明：“本人薛由武，于2014年9月15日购买宇诚公司开发项目“宇诚海景国际”住宅壹套，房号**，面积233.61平方米，单价23000元/平方米，住宅总，住宅总价5373030元销售不动产统一发票，发票金额共计5373030元。本人现已支付购房款2460000元，其中包含2014年9月14日汇入用于先支付税款的款项460000元，剩余房款2913030元尚未支付。本人承诺三个月内支付剩余的购房款2913030元，如逾期支付，最迟延至2014年12月31日前归还，逾期未付款按月利率1.8%支付利息”。嗣后，宇诚公司与薛由武就上述购房款产生纠纷，宇诚公司遂于2020年3月6日提起本案诉讼。 本院认为，宇诚公司与薛由武于2014年9月15日签订的编号MF-2007-01-№0584260的《商品房买卖合同》及薛由武于2014年9月15日向宇诚公司出具的《还款承诺书》均是双方当事人的真实意思表示，内容真实合法，未违反法律、行政法规强制性规定，均应认定为合法有效，本院予以确认。 宇诚公司诉称薛由武在出具《还款承诺书》后未还款，并提出薛由武应向其支付购房余款2913030元及相应利息的诉讼请求，薛由武辩称该诉讼请求已超过诉讼时效。本院对此诉讼时效抗辩分析如下：案涉《还款承诺书》约定最迟延至2014年12月31日前归还剩余购房款2913030元。本案中，宇诚公司提供落款时间2015年12月31日、2016年12月31日、2017年12月31日的催讨通知，欲证明其向薛由武催讨剩余购房款的事实，但并未提供证据证明已向薛由武送达该催讨通知，薛由武当庭否认有收到该催讨通知。证人林某系宇诚公司法定代表人林珠香的父亲，出庭时陈述其有通过电话向薛由武催讨案涉款项。但其无法确定具体催讨日期，亦未提供相应的通话记录予以佐证，且薛由武予以否认，故本院对证人林某的证言不予采信。宇诚公司提供的证据不足以证明其已向薛由武催讨剩余购房款的事实，即案涉诉讼时效期间不存在中止、中断的情形。为此，本案诉讼时效起算日期应是2015年1月1日，宇诚公司直到2020年3月6日才向本院提起诉讼主张案涉购房余款。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，本案诉讼时效期间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，诉讼时效期间为二年。宇诚公司在诉讼时效有效期间内怠于行使其相应的权利,应承担相应的不利后果,据此，薛由武关于本案超过诉讼时效的抗辩主张成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、福建宇诚房地产开发有限公司与薛由武于2014年9月15日签订的编号MF-2007-01-№0584260《商品房买卖合同》及薛由武于2014年9月15日向福建宇诚房地产开发有限公司出具的《还款承诺书》均合法有效； 二、驳回福建宇诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费55253元，由福建宇诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李小洪 人民陪审员  林 锦 人民陪审员  林金瑞 二〇二〇年八月三日 法官 助理  杨海龙 书 记 员  陈虹燕