云南省昆明市五华区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0102执异174号案外人：昆明鑫康投资有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北京路俊发中心**。统一社会信用代码：91530103563166071G。法定代表人：王学晓，总经理。委托代理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：程思奇，女，汉族，1987年10月25日出生，住云南省昆明市五华区。委托代理人：李贵红，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：杨舒予，女，汉族，1985年9月18日出生，住云南省昆明市五华区。被执行人：杨嘉睿（曾用名杨斌），男，汉族，1986年12月8日出生，住云南省昆明市五华区。本院在执行申请执行人程思奇与被执行人杨舒予、杨嘉睿民间借贷纠纷一案中，案外人昆明鑫康投资有限公司对本院查封的位于昆明市盘龙区地块）1幢2608号房屋（合同备案登记号：ＫＭ2015080753348）提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人昆明鑫康投资有限公司异议称：本院在执行（2020）云0102执125号案件时，对异议人名下位于昆明市盘龙区地块）1幢2608号房屋进行了预查封。若法院继续拍卖该房屋，可能导致异议人昆明鑫康投资有限公司的合法权益受损。2015年8月7日，昆明鑫康投资有限公司与杨嘉睿签订了《商品房购销合同》及其补充协议，合同约定：杨嘉睿购买我方开发的位于盘龙区地块）1幢2608号房屋，房屋总价1034919元。双方的《商品房购销合同》同时备案，但标的房产产权证仍未办理，未进行物权变更登记。杨嘉睿在签订购房合同时支付了首付款人民币314919元，其余价款720000元向浦发银行昆明分行贷款支付。杨嘉睿在履行合同过程中，出现逾期偿还银行贷款情形，我方收到银行的《履行担保责任通知书》需向浦发银行昆明分行一次性结清686388.88元代偿款（截止2019年12月12日）。按照我国物权法第九条及最高人民法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，杨嘉睿尚未取得标的物权且无论异议人是否对标的的房产进行过初始登记，标的房产的所有权人均是异议人。根据我国物权法和合同法的相关规定，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，但只有债权法约束力。因此双方签约行为、合同备案均不具有完成物权变动的效力，杨嘉睿仅享有对标的的房产的预期财产性权益。预查封是对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了合同备案手续、由被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。此时标的房产还不是被执行人的财产。被执行人对未登记的物权享有的仅仅是一种期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。因此被执行人不享有标的房产的物权；第二是允许对被执行人预期财产性利益进行预查封，但并未赋予人民法院对被执行人预期性财产利益进行处分的权利。本案中，标的房产的物权始终未登记在被执行人杨嘉睿的名下，其从未实际占有标的房产，预查封未能转化为查封。因此，人民法院不能对预查封的标的房产进行处置。综上，我方认为房屋产权证的办理未完成，该房屋所有权仍为我方所有，法院不应当查封该房屋，更不应该对我方的房屋进行拍卖。请求：解除对异议人名下位于昆明市盘龙区地块）1-2608号房屋的预查封并停止对上述房屋的拍卖程序。申请执行人程思奇答辩称：异议人的异议请求是否成立由法院依法裁决，我们申请执行的标的额不大，即使异议成立昆明鑫康投资有限公司应当给付杨嘉睿的30多万元也应作为执行标的，法院应依法扣除偿还我们的债权。本院查明：原告程思奇与被告杨舒予、杨嘉睿民间借贷纠纷一案，本院审理过程中，根据原告程思奇的申请，于2019年1月2日预查封了被告杨嘉睿名下位于昆明市盘龙区地块）1-2608号房屋（合同备案登记号：ＫＭ2015080753348）。该案经本院审理后于2019年6月25日作出（2019）云0102民初701号民事判决书，判令：一、被告杨舒予、杨嘉睿于本判决生效后十日内偿还原告程思奇借款本金10万元及该借款本金自2018年9月12日起按年利率24%计算至借款实际清偿之日止的利息。案件受理费2820元、财产保全费1150元、邮寄送达费200元，由被告杨舒予、杨嘉睿承担。上述判决生效后，被执行人未履行义务，原告向本院申请执行，本院于2020年1月8日以（2020）云0102执125号案立案执行。另查明：2015年8月7日，昆明鑫康投资有限公司与杨嘉睿签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定由昆明鑫康投资有限公司将其开发建设的坐落于盘龙区金尚俊园二期（Ａ1地块）1幢2608号房出售给杨嘉睿。房屋总价款为人民币1034919元，首期支付购房总价款的30.43%金额314919元，其余价款720000元向浦发银行昆明分行贷款支付于2015年8月7日前付款，交房时间为2016年10月31日前。签订合同后，双方依据上述合同于2015年8月7日办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为ＫＭ2015080753348。杨嘉睿于2015年8月7日向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行贷款人民币72万元支付购房款，昆明鑫康投资有限公司为该笔贷款提供连带担保责任。后因杨嘉睿违约，贷款银行于2019年12月12日向昆明鑫康投资有限公司发出《关于杨嘉睿贷款履行责任的通知》，要求其履行连带保证责任。2020年2月28日昆明鑫康投资有限公司向银行代偿完毕欠款本息693833.64元。2020年3月31日，昆明鑫康投资有限公司针对与杨嘉睿之间的房屋买卖合同纠纷向昆明市盘龙区法院提起房屋诉讼，盘龙区人民法院审理后于2020年6月11日作出（2020）云0103民初2167号民事判决书，判决：一、解除原告昆明鑫康投资有限公司与被告杨嘉睿于2015年8月7日签订对的《商品房购销合同》及其补充协议；二、被告杨嘉睿于本判决生效之日起十日内协助原告昆明鑫康投资有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续（合同登记号为ＫＭ2015080753348）；三、被告杨嘉睿于本判决生效之日起三十日内向原告鑫康投资有限公司返还坐落于盘龙区地块）１幢2608号房屋；四、原告昆明鑫康投资有限公司有权从返还被告杨嘉睿的购房款人民币1034919元中扣除原告代偿的款项人民币693833.64元以及本案应当由被告承担的诉讼费和保全费。再查明：2020年４月23日，昆明鑫康投资有限公司向本院起诉杨嘉睿追偿权纠纷一案，本院审理后于2020年７月31日作出（2020）云0102民初3948号民事判决书，判决：一、由被告杨嘉睿于本判决生效后十日内偿还原告昆明鑫康投资有限公司款项人民币693833.64元。二、由被告杨嘉睿于本判决生效后十日内向原告昆明鑫康投资有限公司支付以款项人民币693833.64元为基数，自2020年2月28日起至全部款项还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算的资金占用期间利息。三、驳回原告昆明鑫康投资有限公司的其他诉讼请求。本院认为：首先，因涉案房屋并未办理物权登记至被执行人杨嘉睿名下，杨嘉睿并未取得对涉案房屋的完整所有权，但在签订房屋买卖合同并交付使用后，其即取得了对涉案房屋的在符合办理物权登记时取得物权的期待利益，并取得了对于涉案房屋的占有、使用、收益权能。在双方的商品房购销合同解除前，异议人也并不享有对涉案房屋的完整所有权，涉案房屋的使用价值及交换价值均归买受人享有，且异议人有义务按照合同约定将涉案房屋的物权办理登记至买受人名下。商品房买卖合同登记备案虽不是正式的不动产物权登记，不引起物权变动，但是记载和宣示了房屋买卖双方之间的权利义务关系，对于双方之后就房屋的处分已经确定了一定的交易规则，对外产生了一定的公示公信效力。而人民法院对涉案房屋采取预查封措施实系就被执行人对涉案房屋享有的权益的查封，待被执行人取得物权后即转换为对房屋物权进行的查封，在申请执行人的债权未实现之前，法院有权对涉案房屋采取查封、拍卖等执行措施，以保障债权人合法权益的实现，故法院对涉案房屋的预查封并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”如查封后的另案生效法律文书对查封的标的物作出处理，将导致被执行人对查封标的物享有的权利受到影响，亦导致已经向法院申请执行的其他债权人的权益间接受到影响。本案中，昆明鑫康投资有限公司与杨嘉睿之间的房屋买卖合同关系是在法院采取预查封措施之后才被判令解除的。按照上述规定，解除房屋买卖合同的判决对涉案房屋的处理并不足以排除法院的执行。因此，异议人昆明鑫康投资有限公司的执行异议请求于法无据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议若干问题的规定》第二十六条的规定，裁定如下：驳回案外人昆明鑫康投资有限公司的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。审 判 长  朱尤龙审 判 员  李林友人民陪审员  靳洪桥二〇二〇年八月二十六日书 记 员  范娅磊