河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初3963号原告（反诉被告）：黄丹，女，汉族，1988年5月20日出生,住址郑州市中原区。被告（反诉原告）：郑州恒林置业有限公司，统一社会信用代码91410182077832817Q，住所荥阳市贾峪镇洞林路**。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李红朵，女，汉族，1994年5月18日出生，住址河南省鲁山县。系公司员工。原告黄丹与被告郑州恒林置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄丹、被告郑州恒林置业有限公司委托诉讼代理人李红朵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告于2018年2月6日签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》（编号0001746）；2.判令被告退还原告购房款及维修基金共计334084元并按年利率6%的标准支付资金占用期间的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告基于对被告出售房屋信息的宣传和信赖，2018年2月6日和被告签订编号为0001746的《郑州恒大山水城商品房认购书》一份，合同约定被告将位于恒大山水城1号楼110号的房屋转让给原告，并约定分期支付房款等内容。原告于签订合同当日及其后陆续支付给被告购房款及维修基金334054元。由于被告在售房前的宣传彩页中明确约定可无理由退房，且被告对布局景观虚假宣传，所承诺的房前防护、眺望景观区和高尔夫休闲区都未建设实施，加之受新冠疫情影响原告后续房款无力支付，且被告亦未按合同约定和原告签订正式商品房买卖合同，购房信息未办理相关网签备案手续。因客观情况该合同已无法继续履行。被告所发布宣传资料应作为合同的履行情况，依据相关规定依法提起诉讼。被告辩称，一、我司从未承诺商铺可享有无理由退房，根据恒大集团无理由退房政策仅住宅享有无理由退房，被答辩人无权以此为由解除认购。二、关于高尔夫休闲区、眺望观景区等广告宣传，我司在宣传册页中均已明确：广告宣传为要约邀请，具体以商品房买卖合同的约定为准，被答辩人无权以此为由解除认购。三、关于截止目前正式买卖合同未签订一事，依据认购书的约定，被答辩人应于2018年2月1日前签署《商品房买卖合同》，但被答辩人一直不来签署合同。合同的未订立并未由于我司违约，是由于被答辩人的原因，无权以此为由解除合同。四、被答辩人单方违约要求退房，依据认购书约定，所付房款不予退还。应驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告提出反诉请求：1.判令被反诉人支付违约金3186.62元（以115110元作为计算基数，按每日万分之一计算违约金至实际付款日，暂计算至2020年8月9日违约金为3186.62元）；2.判令被反诉人支付反诉受理费。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年2月6日签署《郑州恒大山水城商品房认购书》，认购书第二条约定：被反诉人须在2018年2月1日前支付首期房款115110元，于2019年1月28日前付清165110元；于2020年1月28日前付清165110元；如被反诉人未能按约定日期支付相应房款的，则每天按未交房款的万分之一向上诉人支付违约金。被反诉人第三笔分期款165110元已于2020年1月28日到期，但是被反诉人逾期缴纳相应房款，按照双方认购书的约定，应当承担逾期付款的违约金。故提起反诉。反诉被告辩称，被告违约在先，没有给我们签订商品房买卖合同，我们不应该支付违约金。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月6日，被告作为甲方（出卖人）与原告作为乙方（买受人）签订《郑州恒大山水城商品房认购书》一份，主要内容为：乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大山水城楼盘1号商业幢110单元，该商品房建筑面积共94.22平方米，单价为11683/㎡,总金额为1100733元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币50000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方选择分期付款，于2018年2月1日前支付首期房款115110元，并签署《商品房买卖合同》；于2019年1月28日前付清165110元，于2020年1月28日前付清165110元，于2021年1月28日前付清165110元，于2022年1月28日前付清165110元，于2023年1月28日前付清275183元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳维修资金3297元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。乙方支付首期的同时预缴税费570元。乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。原告于同日向被告缴纳首付款（含税）165110元，维修基金及其他3867元。于2019年7月26日向被告支付房款165110元及违约金2955元，之后房款未付。另查明，原告认购的郑州恒大山水城项目在新闻媒体及其公众号上多次发布广告，宣传其“无理由退房”的优惠政策。本案事实与本院（2020）豫0182民初96号民事判决事实基本一致，该判决已经郑州市中级人民法院（2020）豫01民终5272号民事判决予以维持。本院认为：原、被告于2018年2月6日签订《郑州恒大山水城商品房认购书》后，原告认购了被告开发的郑州恒大山水城楼盘1号商业110房屋并向被告支付房款及其他费用共计334087元，有原告转款凭证及被告给原告出具的收据等证据在卷为凭，被告亦无异议，本院予以确认。因被告在新闻媒体及其公众号上多次宣传其“无理由退房”的优惠政策，即被告应当在购房人提出解除合同退房时，为购房人提供退房服务。但本案中，原告要求退房时，被告以原告所购房屋系商业用房不属于“无理由退房范围”且未依约签订商品房合同等理由不予退还原告房款，被告以格式条款对认购定金形式作出限制购房人权利的解释，其行为违反了公平原则和诚实信用原则，属于我国合同法规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，且被告未提交证据证明其已完全履行了向原告明示“无理由退房”还附有其他条件的义务，故被告对“无理由退房”政策的解释及认购书中所涉房款的条款对原告不具有约束力。原告要求解除与被告所签认购书，被告亦无异议，本院予以支持。被告应退还原告交纳的房款及其他费用334087元。现原告要求退还334084元，系对其权利的自行处分，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告按年利率6%支付资金占用期间的利息，因双方并无约定，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金3186.62元，因双方约定支付首期房款时签署《商品房买卖合同》，但双方并未依此约定签订《商品房买卖合同》，后续付款条件并未完全成就，且考虑到新冠疫情该不可抗力因素，故对反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告黄丹与被告郑州恒林置业有限公司于2018年2月6日签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》；二、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄丹购房款及其他费用共计334084元；三、驳回原告黄丹其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郑州恒林置业有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3156元，反诉费减半收取25元，均由被告郑州恒林置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张晓丽二〇二〇年八月十九日书记员  王 瑜