贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0115民初2951号 原告：付云，男，汉族，1990年1月8日生，住所地贵州省瓮安县。 委托诉讼代理人：李坚，贵州谦明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨义垚，贵州谦明律师事务所律师。 被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**，统一社会信用代码9152010078548813X6。 法定代表人：刘长波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘秀兰，女，该公司员工。 原告付云与被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李坚、杨义垚，被告委托诉讼代理人刘秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效;二、判令被告立即向原告支付未依照《商品房买卖合同》第十一条约定的条件按期交付商品房的违约金至商品房符合第十一条约定条件并实际交付之日止,且不受总房价2%的限制,暂计算至2019年12月31日,违约金数额为85790元（违约金以总房价783471元为基数,日万分之三为标准,从2018年12月31日起计算至商品房符合合同约定条件并实际交付之日止）;三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉请的逾期交房违约金计算标准变更为按日万分之一计算，相应金额予以降低。事实与理由：原被告于2016年2月2日签订《商品房买卖合同》,约定原告出资783471元购买被告位于贵阳市观山湖区。合同签订后,原告依照合同约定支付了首付款,并办理了相应的按揭贷款,完全履行了合同义务。依照《商品房买卖合同》第十一条之约定,被告应于2018年12月30日前将证照齐全、相关设施、设备达到相应条件的商品房交付原告。但时至今日,被告迟迟未能依照《商品房买卖合同》第十一条的约定履行交付商品房的义务。为维护原告的合法权益,特依法提起诉讼,恳请依法裁判。 被告辩称，对于已经收房的业主，应计算至实际收房之日。对在符合合同约定条件后我司通知收房的业主，应计算至通知之日，其未收房导致损失扩大的应自行承担。对现仍不符合约定交房条件且未实际收房的业主，因交房时间不能确定，逾期交房违约金具有不确定性，应驳回诉请，待业主实际收房或在符合交房条件我司通知后另行主张逾期交房违约金。 本院经审理认定事实如下： 2016年2月2日，原告以783471元向被告购买位于观山湖区房屋一套，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”；第十三条逾期交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”；第十四条交接手续：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。”；补充协议第十五条其他约定“1、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务”。 上述合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告未按约定期限向原告交付房屋。 2019年6月20日，被告向原告支付违约金7129.59元。 2019年8月20日，被告取得由贵州黔正测绘有限公司出具的案涉房屋建筑面积实测报告。 2019年8月29日，被告取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案表。 2019年8月30日，被告按原告在《商品房买卖合同》中载明的地址及联系方式向原告发送《收（验）房通知书》，通知原告在2019年8月31日办理验、收楼手续。 2019年9月5日，原、被告完成了房屋交接。 2020年5月6日，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。 本院认为，双方当事人对案涉《商品房买卖合同》效力并无异议，原告的该项诉请，本院予以确认。 本案争议的焦点有两点：1、被告通知收房是否符合约定条件；2、原告主张的逾期交房违约金截止时间。对上述焦点，本院意见如下： 根据案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，被告向原告交付的房屋应取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，同时还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》均属案涉商品房竣工验收合格的必备条件，则被告取得建设工程竣工验收备案表事实上即已满足要求。在被告通知原告办理房屋交接手续之前，已满足合同约定的交付条件。 原告主张被告提供的面积实测报告并非由合同第三条约定的测绘机构“贵阳市房产测绘队”出具，但合同第十一条约定的测绘机构系“有资质的房产测绘机构”，被告提供的面积实测报告中载明了该测绘机构的资质，在原告未提供相反证据否定该测绘机构及其资质不符合约定条件的情况下，本院认可被告提供的面积实测报告。 根据双方合同补充协议约定的通知方式，被告按照合同载明的地址寄出邮件即视为通知，被告邮寄收（验）楼通知符合双方约定，但合同第十四条约定被告应在交付日前15天通知原告办理交接手续，而被告2019年8月29日取得竣工验收备案表，2019年8月30日通知原告于2019年8月31日办理交接手续，显然违反约定，但原告于2019年9月5日与被告完成房屋交接，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交接使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告主张的逾期交房违约金应截止2019年9月5日。 从2018年12月31日计算至2019年9月5日，被告共逾期249天，逾期交房违约金计算为19508.43元，应扣除已经支付的7129.59元，剩余12378.84元，原告的诉请，本院以此予以支持。 原告诉状中载明的逾期交房违约金85790元系按每日万分之三的标准计算至2019年12月31日，诉讼过程中其将违约金标准降低为日万分之一，则其诉请的截止2019年12月31日的逾期交房违约金为28596.67元，超出诉请部分原告预交的案件受理费，予以返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、确认原告付云与被告贵阳新世界房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告付云逾期交房违约金12378.84元； 三、驳回原告付云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 应收案件受理费257元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担144元，原告付云负担113元。预交案件受理费1072元，返还原告付云8**元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员 张 铮 二〇二〇年八月三十一日 书记员 杨荣霜