广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书(2020)桂0204民初135号原告：潘文莲，女，1987年7月13日出生，汉族，住广西柳州市柳**。委托诉讼代理人：朱月香，广西顶好律师事务所律师。被告：农才，男，1984年8月30日出生，汉族，住广西柳州市柳**。原告潘文莲与被告农才共有权确权纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘文莲及其委托诉讼代理人朱月香到庭参加了诉讼，被告农才经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘文莲向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于柳州市房屋为潘文莲一人所有；2.判令被告农才履行合同义务，配合原告办理房屋过户手续；3.判令被告农才向原告支付违约金50000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2012年5月13日原、被告共同按揭购买了位于柳州市房屋一套，该房屋登记在原、被告名下，首付款166945元由双方共同支付，剩下的387000元向银行按揭贷款。原、被告于2014年3月7日协商并签订了《终止共同购房协议书》，协议书约定被告农才主动放弃上述房产的共有权，原告同意，并同时确认上述房屋为原告个人所有，被告农才不需要承担该房屋的贷款，尚未偿还的房贷为原告个人债务，在原告还完房贷并能办理房屋过户手续时，被告农才须无条件协助原告办理过户手续，将该房屋过户到原告个人名下，由此产生的相关手续费由原告承担；原告同意将被告农才出的首付款及部分按揭款共计拾万元整一次性交给被告农才；如果任何一方违约，由此产生的一切后果及损失由违约方承担。协议签订当天，原告就将约定的100000元通过银行存款的方式支付给了被告农才，被告农才也向原告出具了相应的收条。后续该房屋所涉及的税费均是由原告一人负担，每个月的房贷也是由原告按时存进原来办理房贷时预留的被告名下建行卡（卡号为：62×××28）内进行扣款。房开交付房屋后，原告就一直与家人居住在该房屋内至今。2019年8月到9月份，原告按时将房贷存进被告名下建行卡内后，扣款短信提示扣款2100元及81.82元并非扣房贷，便联系银行询问是怎么回事，银行告知该2笔款项系被告农才向银行申请了房贷之外的其他贷款种类并绑定了该银行卡后银行系统自动划扣还款金额的，为了能让原告按时归还房贷，银行向原告提供了另一个银行的收款账户（账号为：45×××48）,让原告直接将房贷存入该银行账户即表示己经归还了房贷。2019年10月份，原告要将该房屋转让给第三人，请求被告配合办理房屋过户登记手续，原来被告是同意配合办理的，也配合办理了银行申请提前还款的签字手续，但是后来被告突然反悔，要求原告要向其支付巨额款项后才同意继续配合办理房屋过户登记后续。被告这样的行为严重违反了双方之间签订的《终止共同购房协议书》中约定的内容，己经违约，应当承担相应的违约责任。被告农才未作答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院将结合案件事实查明部分，予以综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月25日，被告农才以个人名义与中国建设银行股份有限责任公司柳州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款用于购置柳州市房屋，借款本金387000元，借款期限为360个月（即2012年5月25日至2042年5月25日），指定扣款账户为农才名下账号为62×××28的建行卡，抵押人为原告潘文莲及被告农才，抵押财产为柳州市房屋。目前，该抵押权已办理抵押登记。2014年3月7日，原告潘文莲作为甲方，被告农才作为乙方签订《终止共同购房协议书》，协议约定“……1.乙方自愿同意放弃上述房屋共有权，确认房屋为甲方个人所有，乙方不需承担该房屋贷款，尚未还的房贷为甲方个人债务。2.在甲方还完上述房屋贷款并能办理房屋过户手续时，乙方须无条件协助甲方办理过户手续，将该房屋过户告甲方个人名下，由此产生的相关手续费由甲方承担。3.甲方同意将乙方出的首付款及部分按揭款共计拾万元整（￥100000.00）一次性交还乙方……”同日，原告潘文莲通过中国工商银行向被告农才支付100000元，被告农才出具收条给原告潘文莲收执，收条载明“今收到潘文莲给的首付款及部分按揭款（100000.00）整”。2014年3月20日，鱼峰区地税局出具的税收缴款书载明“纳税人名称：潘文莲、农才，地址：—××号，税种：契税，品目名称：个人房屋买卖（家庭唯一＜144）……”同日，原告潘文莲通过交通银行ＰＯＳ机支付该税款。2014年4月20日，原告潘文莲作为乙方与作为甲方的广西川海房地产开发有限公司签订《收房协议书》，广西川海房地产开发有限公司出具发票一张及现金收入单据两张，发票载明“付款方名称：潘文莲、农才……款项性质：购房款，合计金额：伍拾伍万叁仟玖佰肆拾伍元整……”，现金收入单据一张载明“交款人：农才、潘文莲（1-18-4），事由：代收代办土地证费……”，另一张载明“交款人：农才、潘文莲（1-18-4），事由：代办费……”。同日，柳州市万安物业服务有限公司出具现金收入单据一张，载明“交款人：潘文莲、农才1-18-4，事由：装修垃圾清运费……”。2014年8月26日，案涉房屋取得房屋所有权证书，载明“房屋所有权人：农才、潘文莲，共有情况：共同共有”。2020年1月2日原告潘文莲诉至本院，要求：1.请求确认位于柳州市房屋为潘文莲一人所有；2.判令被告农才履行合同义务，配合原告办理房屋过户手续；3.判令被告农才向原告支付违约金50000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。关于原告诉请确认案涉房屋为其个人所有，本院认为，首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿作为物权归属和内容的根据，根据原告提交的不动产权证可以看出案涉房屋登记在原、被告双方名下，原、被告双方虽签订了《终止共同购房协议书》约定案涉房屋为原告个人所有，但是并未进行登记，按照法律的规定，即使合同成立并生效也不发生物权变动的效力。其次，依据《中华人民共和国物权法》第四条的规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。案涉房屋虽登记在原、被告双方名下，但案涉房屋的银行按揭贷款协议为被告以个人名义与中国建设银行柳州分行签订，并以案涉房屋作为抵押财产设立抵押，原告并非贷款合同的合同相对人，被告需要以案涉房屋作为还款担保，在房屋按揭贷款清偿完毕、抵押权消灭之前，如确认案涉房屋为原告个人所有，势必会损害中国建设银行柳州分行所享有的担保物权的实现。故原告请求确认位于柳州市房屋为原告潘文莲一人所有，本院不予支持。关于原告诉请被告履行合同义务并支付违约金，本院认为，原告潘文莲与被告农才于2014年3月7日签订的《终止共同购房协议书》是双方的真实意思表示，该合同约定债务全部转移给原告，虽未经债权人同意，作为债权人的中国建设银行柳州分行仍有权按照借款合同的约定要求被告履行还款义务，但合同内容没有违反法律法规的强制性规定，亦不存在无效或可撤销情形，是合法有效的民事合同，原、被告双方均应予履行。该协议中约定原告应一次性支付被告100000元并未约定具体时间，原告可以随时履行付款义务，但对于被告协助办理过户手续的义务，协议明确约定“在甲方还完上述房屋贷款并能办理房屋过户手续时”，目前，原告尚未还清案涉房屋项下的房屋贷款，被告履行协议约定义务的条件尚未成就，被告并未违约，原告也未能举证被告预期违约。故对于原告第二、三项诉请被告履行合同义务并支付违约金，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十五条、第十六条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十四条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告潘文莲的诉讼请求。案件受理费9839元，公告费700元，共计10539元（原告潘文莲已预交），由原告潘文莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  覃 军人民陪审员  黄柳明人民陪审员  杨金兰二〇二〇年八月二十日书 记 员  蓝明明法律适用：《中华人民共和国物权法》【平等保护国家、集体和私人的物权】国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第八十四条【债权人同意】债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3．对被执行人限制高消费、限制出境；4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。柳州市柳南区人民法院地址：柳州市柳南区航生路20号邮政编码：545007