上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6473号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海零雨餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：蒋守强，总经理。委托诉讼代理人：袁冠周，上海汉路律师事务所律师。上诉人(原审被告)：周燮晹，男，1987年2月3日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海远运投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：冯新彦，总经理。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。上诉人上海零雨餐饮管理有限公司(以下简称零雨公司)、周燮晹因与被上诉人上海远运投资管理有限公司(以下简称远运公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初52398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。零雨公司、周燮晹上诉请求：1．撤销一审法院民事判决主文第二项至第十一项；2．判决驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；3．判决被上诉人赔偿上诉人支付给员工的解除合同赔偿金人民币(以下币种均为人民币)64，832元，判令被上诉人赔偿品牌使用费20，000元，判令被上诉人赔偿装修损失97，700元，判令被上诉人返还保证金36，865元，判令被上诉人支付律师费10，000元；4．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人于2018年9月在未通知上诉人的情况下，将上诉人商铺所在的商场一楼进行全封闭装修，造成上诉人遣散员工、支付品牌保底等费用的无故损失，由此双方才签署了这份协议。被上诉人发送的《催款书》及《解除合同通知书》也证明约定的免除是笔误。协议订立是在2019年3月31日，此时双方均无法预见品牌调整入住完毕是在什么时候。双方互相妥协，达成一致，暂时约定减免半年合情合理。而在一审判决书中，既计算了逾期付款利息，又计算了违约金，重复计算违约金，远远超过“欠款”额年息24％的法定高度，实属错判。一审认定周燮晹承担连带责任，并无依据。远运公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。远运公司向一审法院起诉请求：1．判令远运公司与零雨公司签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；2．判令零雨公司向远运公司支付装修期(2018年1月1日至2018年3月31日)租金3，109.74元；3．判令零雨公司支付远运公司自2018年9月1日起至2019年10月31日止的租金2，263.13元(系提成租金，第一年为营业额的15％，第二年为营业额的18％)；4．判令零雨公司支付远运公司自2018年11月1日起至2019年10月31日止的管理费73，728元；5．判令零雨公司支付远运公司自2018年11月1日起至2019年10月31日止的推广费6，000元；6．判令零雨公司支付远运公司自2018年9月1日起至零雨公司实际搬离之日即2019年10月31日止的公共事业费9，587.20元；7．判令零雨公司支付的保证金36，865元不予返还；8．判令零雨公司支付远运公司律师费15，000元；9．判令零雨公司支付逾期付款滞纳金(以欠付租金、管理费、推广费、公共事业费总和为本金，按照每日万分之五的标准，自起诉之日计算至实际付清之日为止)；10．判令周燮晹对零雨公司的上述付款义务承担连带付款责任。零雨公司向一审法院提出反诉请求：1．判令远运公司赔偿零雨公司支付给员工的解除合同赔偿金64，832元；2．判令远运公司赔偿品牌使用费20，000元；3．判令远运公司赔偿装修损失97，700元；4．判令远运公司返还保证金36，865元；5．判令远运公司支付律师费10，000元。一审法院认定事实：上海市江场路XXX弄XXX号NL120-121(以下简称系争房屋)的权利人为上海远运投资管理有限公司。2017年11月30日，远运公司(甲方)、周燮晹(乙方)就系争房屋签订了《上海协信星光广场房屋租赁合同》，约定，远运公司将系争房屋出租给周燮晹，租赁面积101平方米；乙方仅限于在该房屋内经营COSOMODA系列品牌零售及餐饮品类的商品；合同期自交付日2018年1月1日起至2020年12月31日止；装修期自交付日起3个月；开业日为2018年4月1日；租金起计日为开业日；装修期按租赁面积计算，月租金为500元；提成租金为于交付日起算的第一年内(装修期除外)月租金为该房屋当月总营业额之15％，第二年内月租金为该房屋当月总营业额之18％，第三年内月租金为该房屋当月总营业额之20％；管理费为按租赁面积计算月管理费为6，144元；在整个合同期内，除装修期和开业日所在的日历月外，乙方须于每个日历月的第15日前向甲方预先缴付下月的基本租金、管理费，乙方最后一次支付基本租金／管理费的付款额为按当月基本租金／管理费乘以合同期在最后一个日历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额；推广宣传费自2018年7月1日起计收，每月500元，乙方须于每个日历月的第15日前／于收到甲方付款通知书后十四日内向甲方预付下月推广宣传费；履约保证金36，865元，乙方须于签署本合同后10日内按此金额向甲方存放履约保证金，在整个合同期内该履约保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付该履约保证金的利息，若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后14日内予以补足或重新交付履约保证金；商品质量保证金10，000元，公用事业费用押金5，000元；乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过14日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)，视为乙方违约，出现乙方违约情形的，甲方有权对涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一(‰)的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有的前述费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止。甲方有权要求乙方赔偿甲方因乙方的违约或侵权行为而遭受的损失。甲方还有权提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期租金优惠，乙方按交付之日起第一年经营期的基本租金或提成租金与装修期的租金差额向甲方补交装修期的租金。除此之外，甲方有权选择没收履约保证金或乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意；甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金优惠、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金损失、管理费的承担、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼／仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。履约过程中，周燮晹支付履约保证金36，865元。后远运公司(甲方)和周燮晹(乙方)、零雨公司(丙方)还签订了《合同权利义务转让三方协议》，约定，乙方将租赁合同项下全部权利义务转让给丙方，丙方同意受让并承诺其由受让和履行租赁合同项下权利义务的资质和能力，甲方对此予以同意；自2018年4月1日起，租赁合同项下乙方所有权利义务即转移至丙方，丙方应依照租赁合同约定履行义务、享受权利；乙方应责成丙方完全履行租赁合同约定的义务，如丙方未按照租赁合同约定执行，则乙方应对丙方因履行租赁合同产生的任何责任承担连带责任。三方确认并同意，乙方将权利义务转让至丙方后，乙方已向甲方支付的定金或履约保证金直接转至丙方项下。2019年3月11日，远运公司赵云峰向商户发送邮件，告知商户：自2018年9月底起，我司1F进行了整体装修，现品牌已开始陆续装修进场，因此我司定于2019年3月29日为贵司品牌重新开业之日，望贵司安排好人员及货品，保证2019年3月29日当天能正常对外营业。远运公司(甲方)和零雨公司(乙方)签订《补充协议(1)》，约定，甲方于2018年9月25日至2019年3月31日期间对1F进行整体装修升级，乙方于该期间暂停营业。乙方应于2019年4月1日前恢复正常营业，若乙方不能如期开业，甲方有权按原合同要求乙方承担违约责任；在乙方完全履行原合同各项义务的前提下，甲方同意不收取乙方2019年9月25日起至2019年3月31日止的基本租金和提成租金、管理费、推广费，其他应缴纳费用乙方仍应按原合同约定缴纳，费用标准不变。该期间结束后恢复原合同约定的租金缴纳标准和缴纳方式；租赁合同期限变更为：自2018年1月1日起至2021年6月30日；乙方承诺2019年4月1日前恢复正常营业，且于原租赁期限内不再以任何理由和方式要求减交、免交任何费用，否则甲方有权取消本补充协议第二条所述的租金优惠，在此情况下，乙方应当按合同约定的该期间租金交纳标准补交该期间内的所有租金，并按原合同约定的交纳时间承担逾期交纳的违约责任；乙方已知悉并同意，在乙方未出现违约及违反法律、行政法规等情形的前提下，乙方享有本协议约定的优惠政策。在原合同租赁期内，乙方发生违约、提前撤铺或解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权取消乙方在本补充协议项下的部分或全部优惠政策，在这种情况下，视为乙方自始不享有本补充协议项下的优惠，乙方须立即按原合同约定的租金、管理费及其他各项费用的标准向甲方补交所有租金及费用，并承担相应的滞纳金及违约责任。该协议零雨公司于2019年3月盖章，远运公司于2019年6月11日盖章。2018年5月2日，远运公司向零雨公司发送《催款函》，载明：贵司承租系争房屋，在整个合同期内，除装修期和开业日所在的日历月外，贵方须于每个日历月的第十五日前向我方预先缴付下月的基本租金和管理费，若某个日历月的提成租金高于该日历月的基本租金，则贵方应于该日历月后的第二个日历月的第十五日前向我方全额缴清提成租金超出基本租金的金额。贵方还应于每个日历月第十五日前向我方支付相应月份的公共事业费用／推广宣传费／收银机租用费／销售服务费／超市空调费等其他费用。截止2018年5月2日，贵方已逾期缴纳上述款项，欠款12，288元。鉴于双方的良好合作关系及信赖，请贵司在收到本函之日起1个工作日内联系我司财务部门，就欠款缴付问题进行沟通，并在2018年5月15日前完成缴费，否则，我司将按合同约定收取日1‰的滞纳金。周燮晹于2018年5月4日签收该《催款函》。2018年6月19日，远运公司向零雨公司发送《催款函》，载明：截至2018年6月19日，贵方已逾期缴纳上述款项，欠款12，292.50元，鉴于双方的良好合作关系及信赖，请贵司在收到本函之日起1工作日内联系我司财务部门，就欠款缴付问题进行沟通，并在2018年7月1日前完成缴费。否则我司将依据合同约定，采取相应措施保障我方权益，包括但不限于：一、依据合同约定，每延迟一日，向贵司收取延迟支付款项1‰的滞纳金；二、提前解除合同并要求贵方支付约定违约金；三、法律规定及合同约定的其他求偿及追究违约责任的措施。2018年6月27日《催款通知书》载明应付费用为：电费4，500.72元(2018年5月)、水费224元(2018年5月)、管理费6，144元(2018年7月)、提成租金923.78元(2018年5月)、推广费500元(2018年7月)。周燮晹于2018年6月29日签收该《催款函》。2019年7月23日，远运公司向零雨公司发送《催款函》，向零雨公司催收截至2019年7月19日的欠款72，774.19元。2019年10月22日，远运公司向零雨公司发送《解除合同通知书》，告知：鉴于存在欠付租金、管理费及其他费用的行为，我司已向贵方发出相关函件，贵方仍未主动与我方联系，为维护我司权益，根据合同约定，我司现正式函告贵方：一、合同于2019年10月31日解除；二、贵方在2019年10月31日前完成欠付款项的缴费；三、我司依法没收贵方缴纳的履约保证金；四、我司将依约计取贵方违约金、滞纳金，并针对所有损失进行求偿；五、请贵方于2019年10月31日前，完成合同解除后的撤场等相关义务，包括但不限于注销公司登记，清空房屋内物品及设备，将房屋恢复原状等，否则，我司将封闭、清空租赁单元、移除贵方的设施、物品、恢复原状，所有费用均由贵司承担。该通知书邮寄至系争房屋，于2019年10月24日由他人(同事)代收。2019年10月28日，零雨公司向远运公司发函，载明：自2018年9月25日起，贵司在事先未与我司协商的情况下将我司所在店铺的北里一楼进行了封闭式装修，工期为3个月，我向贵司市务主任赵云峰提出此次调整装修对我司造成的直接损失即人员遣散工资、品牌保底费，赵先生代表贵司承诺会对我司进行必要的补偿，并且承诺在贵司品牌升级调整装修结束后给具体方案。后赵先生通知要等到2019年3月底才能装修完毕，并要求我司在2019年4月1日开业，我司在重新开业以后发现商场一楼不但没有一家新品牌入驻，反而少了很多品牌商家，我司与赵云峰提出严正交涉，后就我司的损失赔偿达成一致：1．免除品牌入驻升级调整综合装修期间的提成租金、管理费、推广费；2．从2019年4月1日起我司应提交提成租金、管理费、推广费来冲抵贵司由于综合装修给我司造成的损失，直至商场一楼北里一楼品牌调整入驻完毕。鉴于上述原因由此造成我司对于贵司要求支付租金、管理费及其他费用的总额存在异议。由于贵司决定在2019年10月31日起，单方面解除合同，由此造成的我司损失，我司将直接贵司违约造成我司的一切损失包括但不限于员工赔偿、品牌加盟费及每月与品牌方所签合约规定的保底金额，店铺装修、设备等折旧费用等。一审法院另查，零雨公司2018年4月11日至2018年9月24日期间的营业额为38，468.61元，2018年9月1日至2018年9月24日的营业额为4，323.50元，2019年3月的营业额为117元，2019年4月起至2019年10月31日的营业额为8，853元。零雨公司尚欠自2018年9月起至2018年10月、2019年6月起至2019年10月的公共事业费共计9，587.20元。一审法院再查，2019年10月31日，远运公司将系争房屋收回。远运公司为本次诉讼向上海路森律师事务所支付律师服务费15，000元。一审法院审理中，对于远运公司与零雨公司签订的《补充协议(1)》中第二条“甲方同意不收取基本租金和提成租金、管理费、推广费”的期间，双方存在争议。该期间应为2018年9月25日起至2019年3月31日还是2019年3月31日起至2019年9月25日，系本案的争议焦点。远运公司认为双方约定免除各项费用的期间为2018年9月25日起至2019年3月31日，协议上2019年9月25日系笔误，后零雨公司欠付2019年4月1日起的费用，系零雨公司违约，远运公司有权按照双方的约定取消该段期间的优惠政策并要求零雨公司承担违约责任。零雨公司认为双方约定免除2019年3月31日起至2019年9月25日期间的各项费用。然远运公司违反双方的协议，于2019年10月通知零雨公司解除合同，系远运公司违约，应赔偿零雨公司各项损失，包括：品牌使用费20，000元，因暂停经营支付员工施海一次性的经济补偿金及代通知金17，800元，向夏惠平支付一次性的经济补偿金及代通知金7，600元，向陶思雨支付一次性的经济补偿金及代通知金8，432元，向王佳支付一次性的经济补偿金及代通知金12，000元，向张蓓支付一次性的经济补偿金及代通知金11，600元，向田秋丽支付一次性的经济补偿金及代通知金7，400元、装修费97，700元、律师费10，000元。一审法院认为，双方约定的免除各项费用的期间为2018年9月25日起至2019年3月31日止。理由如下：1．将2019年3月31日至2019年9月25日书写成为2019年9月25日至2019年3月31日不符合日常的书写习惯，远运公司所述的2019年9月25日系笔误实际应为2018年9月25日的说法更为符合常理；2．远运公司的《催款函》及《解除合同通知书》亦可以看出其并未有放弃2019年4月1日之后各项费用的意思表示；3．零雨公司陈述远运公司承诺免除自2019年4月1日起至品牌调整入驻完毕止的各项费用，与零雨公司主张协议约定免除2019年3月31日至2019年9月25日期间的费用，并不一致；4．协议中约定乙方应在2019年4月1日前恢复正常营业，且在原合同租赁期限内不再以任何理由和方式减交、免交任何费用，从该表述亦可以看出远运公司并未免除2019年4月1日后的费用。该协议对双方均有约束力，零雨公司应支付2019年4月1日起的租金、管理费、推广费。一审法院认为，当事人之间签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》《合同权利义务转让三方协议》系真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。零雨公司使用系争房屋应按期履行支付各项费用的义务。零雨公司逾期支付2018年5月、7月的费用，且欠付自2018年9月起的公共事业费、2018年9月1日起至2018年9月25日的租金，至今仍未支付，商场的整体装修升级并不影响该段期间费用的支付。合同履行过程中，因2018年9月25日至2019年3月31日期间商场整体装修升级导致零雨公司暂停经营，双方达成了《补充协议(1)》，约定免除2018年9月25日起至2019年3月31日期间的基本租金、提成租金、管理费、推广费，双方对因暂停经营造成损失如何处理达成了一致意见。该协议对双方均有约束力，零雨公司应支付2019年4月1日起的租金、管理费、推广费，然，截至诉讼，零雨公司仍未支付。零雨公司逾期支付任何应付款项超过14日的，视为违约。零雨公司的行为已经构成违约，远运公司有权按约定行使合同解除权。至于合同解除的时间，远运公司要求于《解除合同通知书》记载的解除日期即2019年10月31日为解除日，合法有据，法院予以确认。合同解除后，零雨公司应与远运公司结清欠付的租金、管理费、推广费、公共事业费。关于2018年9月25日至2019年3月31日期间的各项费用，虽然双方签订的《补充协议1》中约定因零雨公司违约远运公司有权取消优惠政策，但是双方已经就该段期间因暂停经营免除各项费用达成一致意见，且零雨公司在该段时间内实际并未使用系争房屋进行经营，故该期间的租金、管理费、推广费不应支付。零雨公司应支付的提成租金金额为2，242.07元(2018年9月营业额4，323.50×15％，2019年4月至2019年10月营业额8，853×18％)。零雨公司应支付管理费35，635.20元(2019年4月至10月管理费6，144×7，减去2018年9月25日至2018年10月31日期间应免除的管理费6，144÷30×6＋6，144)。零雨公司应支付的推广费为2，900元(2019年4月至10月推广费500×7，减去2018年9月25日至2018年10月31日期间应免除的推广费500÷30×6＋500)。零雨公司欠付水费、电费，远运公司均提供了租赁商户账单及抄表记录，远运公司要求零雨公司支付2018年9月1日至2019年10月31日期间欠付的公共事业费9，587.20元，法院予以支持。零雨公司逾期支付相关费用，应按合同约定支付滞纳金，远运公司要求零雨公司以前述欠付租金、管理费、推广费、公共事业费总额为基数，按每日万分之五为标准，向远运公司支付自起诉之日2019年11月6日起至实际付清之日止的逾期付款滞纳金，尚属于合理范围，法院予以支持。由于零雨公司违约，致合同提前解除，远运公司依据合同约定要求零雨公司支付2018年1月1日起至2018年3月31日的装修期租金3，109.73元(按交付之日起第一年经营期的提成租金与装修期租金的差额补交装修期的租金即38，468.61÷167×15％×90)，并要求没收租赁保证金36，865元，其实质是主张违约金，法院予以支持。合同亦约定零雨公司违约应当向远运公司赔偿律师费等损失，远运公司要求零雨公司支付律师服务费15，000元，法院认为标准过高，故酌情调整为7，500元。周燮晹在签订《合同权利义务转让三方协议》时承诺对零雨公司因履行租赁合同产生的任何责任承担连带责任，故远运公司要求周燮晹对零雨公司上述付款义务承担连带付款责任，本院予以支持。零雨公司主张远运公司赔偿解除合同补偿金及代通知金、品牌使用费、装修损失、律师费，退还履约保证金，因系零雨公司违约导致合同解除，故零雨公司的诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决如下：一、上海远运投资管理有限公司与上海零雨餐饮管理有限公司就上海市江场路XXX弄XXX号NL120-121房屋签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；二、上海零雨餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司提成租金2，242.07元；三、上海零雨餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司管理费35，635.20元；四、上海零雨餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司推广费2，900元；五、上海零雨餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司公共事业费9，587.20元；六、上海零雨餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内以50，364.47元为本金，按照每日万分之五的标准支付上海远运投资管理有限公司自2019年11月6日起至实际付清之日止的逾期付款滞纳金；七、上海零雨餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司违约金36，865元(以上海零雨餐饮管理有限公司已支付的履约保证金36，865元冲抵)；八、上海零雨餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司装修期租金3，109.73元；九、上海零雨餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司律师费7，500元；十、周燮晹对上海零雨餐饮管理有限公司的上述付款义务承担连带付款责任；十一、上海零雨餐饮管理有限公司的全部诉讼请求，法院不予支持。本院二审期间，双方均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人之间签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》《合同权利义务转让三方协议》系真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。合同履行过程中，因2018年9月25日至2019年3月31日期间商场整体装修升级导致零雨公司暂停经营，双方达成了《补充协议(1)》，该协议中约定免除2019年9月25日起至2019年3月31日期间的基本租金、提成租金、管理费、推广费。对该期间双方都确认系笔误，一审法院采纳远运公司的意见，确认免除期间应为2018年9月25日起至2019年3月31日，该意见本院予以认同，可以维持，相关理由一审法院已经详细阐述，本院不再赘述。零雨公司未支付2019年4月1日起的租金、管理费、推广费，构成违约，应当承担违约责任。一审法院依据合同约定判处零雨公司应支付的违约金，数额尚属合理，本院不再调整。周燮晹在签订《合同权利义务转让三方协议》时承诺对零雨公司因履行租赁合同产生的任何责任承担连带责任，一审法院判决其承担连带责任，并无不当，可以维持。综上所述，上诉人上海零雨餐饮管理有限公司、周燮晹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，576元，由上诉人上海零雨餐饮管理有限公司、周燮晹共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 成 皿二〇二〇年八月二十八日法官助理 苗一路书 记 员 任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……