湖南省桂阳县人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘1021民初2740号原告：欧阳玉才，男，1963年12月24日出生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，现住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：刘建平，男，湖南星河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：孟凡艳，女，湖南星河律师事务所律师，一般代理。被告：郴州市同新房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区同心路**。法定代表人：唐金生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：欧汉清，男，特别授权。被告：杜海君，男，1978年11月16日出生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，住湖南省桂阳县。被告：湖南君富房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉路与城南路交汇处西北角**。法定代表人：李枚，系该公司总经理。被告：湖南君富房地产开发有限公司桂阳金域中央项目部，住，住所地湖南省桂阳县龙潭街道龙潭东路宝蓝路口******/div>负责人：李德武。被告：李德武，男，1989年1月28日出生，汉族，住湖南省桂阳县龙潭街道龙潭东路宝蓝路口******。以上四被告共同委托诉讼代理人：肖良东，湖南锐鹏律师事务所律师，一般代理。原告欧阳玉才与被告李德武、杜海君、湖南君富房地产开发有限公司（以下简称君富公司）、郴州市同新房地产开发有限公司（以下简称同新公司）、湖南君富房地产开发有限公司桂阳金域中央项目部（以下简称金域中央项目部）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月5日作出（2018）湘1021民初1873号民事判决书，原告欧阳玉才、被告杜海君等不服判决，提出了上诉，郴州市中级人民法院于2019年9月2日作出（2019）湘10民终1736号民事裁定书，发回本院重审，本院于2019年10月10日重新立本案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告欧阳玉才的委托诉讼代理人刘建平、孟凡艳，被告李德武、杜海君、君富公司、金域中央项目部的共同委托诉讼代理人肖良东，被告同新公司的委托诉讼代理人欧汉清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳玉才向本院提出诉讼请求：1、依法确认《拆迁建房协议》合法有效；2、判令五被告履行《拆迁建房协议》约定的义务，向原告交付金域中央二楼和五楼面积不低于120平方米的住房二套和在住房下面临公路边第二排不少于30平方米的车库一间。如不能交付房屋和车库，则判令被告赔偿1656000元（住房240平方米×5400元=1296000元，车库30平方米×12000元=360000元）；3、判令五被告向原告支付房屋被拆迁后租房的损失65650元（从2011年7月3日起暂计算至2019年12月3日止，后续损失应按每月650元计算至实际交房日止）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年7月2日，原告与杜海君、同新公司签订了《拆迁建房协议》，约定被告拆除原告的旧房建新房，给原告补偿安置二套面积均不低于120平方米的住房和一个面积不小于30平方米的车库，车库要装卷闸门，设卫生间一个，合同签订之日起，原告将房产证、土地证交给被告办理建房的相关手续；兑换安置的住房楼层在二楼和五楼，车库在住房的下面，路边的第二排；被告补偿原告搬迁费5000元，合同签订当日被告向原告交押金1万元；从拆迁之日起12个月内将住房交给甲方使用，如未交房，每超过一天，按总房价的2%赔偿。拆迁合同签订后，原告即将旧房屋的权属证全部交给了杜海君、同新公司，并按约定腾空了房屋，进行了搬迁，工程也在预期内开工，但杜海君、同新公司却未按合同约定履行义务，工程进展迟缓，期间还多次变更开发公司。合同签订至今已有八年，还不能向原告履行交房义务，被告的行为已构成违约。近期，原告要求被告确认安置房的具体楼层、面积，但被告知只能安置一套房屋，被告拒不按《拆迁建房协议》的约定向原告履行交付安置房的义务，已经严重侵害了原告的合法权益。被告君富公司辩称：一、本案《拆迁建房协议》是无效合同。原告被拆迁房屋面积为64.69平方米，按协议需补偿两套面积不低于120平方米的住房和一个面积不小于30平方米的车库，补偿比例高达4.17：1，已大于项目用地容积率，导致项目无法实施，按该协议履行，将导致项目烂尾，也损害了拆迁群体中已按拆迁房面积1：2补偿比例重新签订拆迁补偿协议的45户拆迁户的安置利益，同时，项目的烂尾将有损棚户区改造的改善居住条件，实施旧城改造规划，改善县城整体形象的公共利益目的，因此，该协议是无效的。二、原告欧阳玉才与被告杜海君、同新公司签订的《拆迁建房协议》，即使有效，也已经解除。2016年10月12日，本被告摘牌后，基于维护社会稳定的义务，按政府处置遗留问题的要求，同意按1:2的比例与原告等项目拆迁户签订拆迁补偿合同，并先后两次通告拆迁户，明确告知原告解除原签订的《拆迁建房协议》，各拆迁户应与本被告及投资方刘土生重新签订拆迁补偿协议。原告未能在知晓《拆迁建房协议》被主张解除后三个月内向人民法院提起诉讼，主张解除协议异议。根据最高院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，解除协议行为发生法律效力。经审查查明：2010年3月17日，桂阳县人民政府轻工行业管理办公室向桂阳县人民政府提交了《关于请求对桂阳县机械修配厂棚户区进行改造的报告》，被告杜海君为使自己在争取该棚户区改造项目取得优势，于2010年7月，与该棚户区业纷纷达成拆迁补偿协议，其中，2010年7月2日，原告欧阳玉才作为甲方与乙方杜海君签订《拆迁建房协议》，约定，甲方愿将县机修厂仓库拆迁建房，面积兑换，以仓库房产证面积为准换取二套面积不低于120ｍ2住房，和一个面积不小于30ｍ2的车库，以此仓库地皮新建住房的一、二层兑换，后手写注明：住房置换楼层为**和**，车库在住房下面为马路边第二排，按上述换房，如超出面积甲方补差价每平方米1280元；乙方补甲方每户拆迁费5000元，乙方在签订合同起向甲方交纳押金10000元，押金交房后退还；换取的房屋从搬迁之日起12个月交给甲方使用，如乙方未按期交房，甲方有权要求赔偿，每超过一天按总房价的2%赔偿。……。协议书还对其他事项进行了约定。该协议书落款处欧阳玉才在甲方签字处签名，杜海君、同新公司分别在乙方签字处签名并加盖公章。协议签订后，欧阳玉才将自己所有的位于城关镇××房（建筑面积64.69ｍ2）的房屋权证交给了杜海君。2011年9月2日，被告杜海君与被告同新公司就以上桂阳县机械厂棚户区改造项目建设签订《挂靠合同》约定挂靠期限自2011年9月2日至2014年9月1日，挂靠管理费每年10000元。2011年8月8日，桂阳县城乡规划局桂规复［2011］25号文件批准县机修厂分两地块修建房屋的规划设计，均为24米以下楼梯房。2014年1月16日又调整规划为其中地块一为60米以下电梯房，地块二，地块二为21米以下楼梯房迁房屋属于地块一。2013年4月10日，被告杜海君筹办的房地产开发公司即被告君富公司注册成立，该公司系自然人独资公司，法定代表人为被告杜海君（2019年10月31日变更为李枚），完全接手了上述棚户区改造项目的拆迁、开发工作，该开发项目命名为“金域中央”。2013年5月28日，包括原告欧阳玉才在内的50户（包括公房一户）全体被拆迁户共同签署书面委托书，委托被告君富公司办理房地产收购、土地挂牌、出让、摘牌以及规划、建设、房管等有关手续，并由君富公司负责开发、销售、管理等工作。君富公司负责该项目后，一边完善土地摘牌等各种审批手续，一边发包某建筑施工公司进行建设。2013年8月，因施工不当，造成项目外隔壁楼房出现安全问题，被告杜海君因此被追究刑责，加上资金链断裂，房屋建设长期处于停顿状态，引起拆迁户上访。考虑到维稳因素，政府有关部门介入协调处理，新的施工方刘土生融资继续施工建设，桂阳县鹿峰街道办、桂阳县房地产和建筑市场专项整治工作领导办公室及君富公司先后于2017年3月1日、2017年11月6日联合向“金域中央”棚户区项目拆迁户发出通知，称按县政府桂政［2015］35号会议纪要精神，需由君富公司和投资人刘土生共同与拆迁户重新签订拆迁补偿协议，统一按原有产权证面积1:2的比例补偿，以前协议失效。近90%的拆迁户按通知要求重新签订了拆迁补偿协议，而原告欧阳玉才不愿意与君富公司重新签订协议，遂诉讼至本院。近年来，桂阳县人民政府、桂阳县委政法委多次就“金域中央”项目问题处置工作召集相关部门召开调度会，并成立了“金域中央”项目问题处置工作组，负责协调处理涉及该项目的各类问题。工作组认为本案涉及“金域中央”项目的拆迁补偿问题，涉及众多被拆迁户利益，工作组已介入处理，为平衡全部拆迁户利益，社会大局的稳定，书面建议本案先由工作组协调解决。本院认为，本案所涉“金域中央”项目，涉及拆迁户49户及众多商品房购房户的利益。该项目由于各种主、客观原因，从拆迁至今已近10年仍未全部完成建设，拆迁安置、商品房买卖合同的房屋交付等问题，迟迟得不到解决，拆迁户及商品房购房户意见颇大，不断向县委、县政府上访，本县县政府高度重视，认为“金域中央”问题的处置工作，事关民本民生，事关大局稳定，相关部门应勇于担当面对，推动问题的解决。为此，成立了“金域中央”项目问题处置工作组，负责统筹协调处理有关“金域中央”的问题，现该工作组正在开展“金域中央”项目问题的处置工作，而对于本案，该工作组亦向本院出具“情况说明”，并建议该纠纷先由工作组协调解决。因此，本院认为本案暂不宜由本院进行处理，宜先由工作组依照相关规定协调处理，以求达到更好的社会效果和法律效果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，裁定如下：驳回原告欧阳玉才的起诉。原告已交纳案件受理费4460元，予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  宁建道人民陪审员  雷英专人民陪审员  谭立新二〇二〇年八月七日法官助理刘琪书记员肖强附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。