安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初2461号 原告：安徽省长城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路**通和大厦**楼**。 法定代表人：朱寿明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高雅，女，系该公司员工。 被告：董君萍，女，1962年4月12日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：马红岩，女，1983年1月25日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市田家庵区。 上述两被告委托诉讼代理人：董皖，系董君萍的儿子。 被告：董皖，男，1982年4月18日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市田家庵区。 原告安徽省长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）与被告董君萍、董皖、马红岩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托诉讼代理人高雅到庭参加诉讼，被告董皖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告董君萍支付物业管理费11437元（自2011年9月1日至2017年7月31日止），违约金572元,合计12009元；2.判令被告董皖支付物业管理费4156元（自2017年8月1日至2019年9月24日止），违约金208元,合计4364元；3.判令被告马红岩支付物业管理费966元（自2019年9月25日至2020年3月24日止）；4.诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求，要求：1.被告董皖、被告马红岩给付物业费16559元、违约金780元，合计17339元；2.本案诉讼费由被告承担；被告董皖当庭表示同意原告变更诉请内容并认可该分担方式。事实和理由：被告董君萍、董皖、马红岩系金地国际城小区A-8-302室的业主，建筑面积140.07平方米。根据原告与淮南万洋置业有限公司签订的《前期物业服务协议》，该协议第三章第七条约定：“物业服务费按六个月预交，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月交纳下半年度的物业服务费用，履行交纳义务”；第六条约定：“多层住宅（洋房）：0.7元/月/平方米；叠加别墅：1.5元/月/平方米；小高层（含8+1电梯洋房）0.95元/月/平方米；高层住宅（含18F和30F）1.2元/月/平方米……”。自2011年9月1日起，被告无故拖欠缴纳物业服务费，经原告多次催缴，被告至今仍拒不缴纳物业服务费。经原告多次催要无果，故原告诉至法院，请求判如所请。 三被告共同辩称，1.物业公司不作为，当时承诺的安保及管理未达到物业公司当初的承诺，交房时我们被强制签的合同，不签合同不给钥匙；2.我家中被盗均有报案，公安机关调取监控发现图像模糊，部分没有监控覆盖；3.房屋质量存在严重问题，我家漏水找开发商，因物业公司劝阻我们不要找开发商导致未能及时报修，后来小区的开发商被注销登记了；4.小区公共场所的收费和维修基金不公开，公共设施被破坏、绿化和树木被物业移植、砍伐、业主私家车位不给业主使用等存在诸多问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的公司营业执照，法人身份证明、被告身份证、不动产查档证明复印件、《前期物业服务协议》、服务价格登记证打印件、确认书、承诺书、催费通知单打印件、工作日志照片，对被告提交的身份证复印件、户口本复印件、车位购买合同复印件、受案回执，因当事人对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、被告向本院提交的证据如下： 1.照片打印件一组；证明：案涉房屋漏水、小区内公共设施被破坏公共设施维护不到位、垃圾清理不及时、车库不给业主使用等问题；原告质证意见为：房屋质量问题系被告与开发商之间的纠纷，与物业公司无关；车库没有不给业主使用，是因为开发商通知被告，但被告没有办理入伙手续，物业公司的服务具有持续性，不能仅凭几张照片就证明物业服务有瑕疵，而常年拒缴物业费。本院认证意见：本院对该组证据予以部分确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告系金地国际城小区A-8-302室的业主，建筑面积140.07平方米。根据原告与淮南万洋置业有限公司签订的《前期物业服务协议》，该协议第三章第六条约定：“多层住宅（洋房）：0.7元/月/平方米；叠加别墅：1.5元/月/平方米；小高层（含8+1电梯洋房）0.95元/月/平方米；高层住宅（含18F和30F）1.2元/月/平方米……第七条约定：“物业服务费按六个月预交，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月交纳下半年度的物业服务费用，履行交纳义务”；第三十四条，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，长城物业公司按照合同约定对淮南市金地国际城小区提供了前期物业服务。被告自认交纳物业费至2011年8月31日，其后自2011年9月1日起至今被告未按时交纳物业管理费，原告长城物业公司以张贴催费通知单向被告催要物业费。2020年6月10日，原告诉至本院，后于2020年7月21日当庭变更诉讼请求，要求：1.被告董皖、被告马红岩给付物业费16559元、违约金780元，合计17339元；2.本案诉讼费由被告承担； 另查明，被告自认案涉房屋产权人进行多次变更，由其母亲董君萍变更至董皖名下，后再由董皖变更至马红岩名下；根据原告提交的不动产查档证明显示，产权人：马红岩，不动产权证号：皖（2019）淮南市不动产权证第0040314号。 再查明，根据长城物业公司提交的《服务价格登记证》载明，“依据淮价服[2017]5号文件规定，普通高层住宅物业公共服务费1.26元/平方米/月”。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但长城物业公司依据其与淮南万洋置业有限公司签订金地国际城小区《前期物业服务合同》对金地国际城小区提供了前期物业管理，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。庭审中，董皖认可自2011年9月1日起未交纳物业费且长城物业公司主张按照1.15元/月/平米的标准计收物业费也未超过服务价格登记证的核准收费标准，故长城物业公司要求被告支付自2011年9月1日至2020年3月24日期间的物业费,经计算为16795元（1.15元/㎡/月×140.07㎡÷30天×3128天），原告要求支付物业费16559元的诉请，尚未超过法律规定，本院予以支持。关于各被告的责任承担问题。因原告在庭审中将原诉讼请求变更为要求被告董皖、马红岩支付全部物业费，且被告在庭审中在庭审中称案涉房屋实际系董皖购买并同意由被告董皖、马红岩承担物业费。因原告变更诉讼请求系其对自身权利的处分，且被告同意物业费由被告董皖、马红岩承担，故本案应由被告董皖、马红岩支付原告长城物业公司物业费16559元。虽然被告辩称其房屋存在漏水问题与物业公司协商未成才拒付物业费，但案涉房屋质量导致的漏水问题与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，该辩解理由不能以此作为拒缴物业费的法定事由，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。如被告因质量问题存在的漏水问题，可以选择另案诉讼主张权利。 关于长城物业公司主张违约金问题。本院通过庭审查明事实和参照与董皖同小区业主在同类案件中提供的证据来看，原告提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对原告要求被告支付滞纳金780元的诉请，依据不足，本院不予支持。本院特别强调：物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告长城物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照国务院《物业管理条例》第四条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告董皖、马红岩于本判决生效后十日内一次性支付原告安徽省长城物业公司服务有限公司自2011年9月1日至2020年3月24日期间物业服务费16559元； 二、驳回原告安徽省长城物业公司服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费333元，减半收取计166.5元，由原告安徽省长城物业公司服务有限公司负担7.5元，被告董皖、马红岩负担159元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  李小柱 二〇二〇年八月十一日 法官助理丁玲玲 书记员杜金山 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。