湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1228民初886号原告：舒黎明，男，1983年6月2日出生，苗族，住湖南省芷江侗族自治县。原告：周雪芳，女，1982年12月9日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。特别授权委托诉讼代理人：舒黎明，男，1983年6月2日出生，苗族，住湖南省芷江侗族自治县。（原告舒黎明与原告周雪芳系夫妻关系）被告：怀化市鸿翔房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市工业园区（和安商业广场**楼**），统一社会信用代码914312006685655458P。法定代表人：陈先红，系该公司总经理。原告舒黎明、周雪芳与被告怀化市鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告舒黎明到庭参加诉讼，被告鸿翔公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒黎明、周雪芳向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即依照合同规定将房屋交付给原告使用；2.依法判决被告因逾期交房违约金共计133716.48元（暂计2016年6月19日至2020年6月30日，共计1472天，全部违约金应计算至实际房屋交付之日止。）；3.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由二原告购买被告开发的位于芷江县××镇××路××栋××号房屋一套，房屋总价为302800元。二原告已按约定的付款方式和期限履行了付款义务。被告须在2016年6月18日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同规定的商品房交付二原告使用，但直到二原告起诉之日止，被告仍不能向二原告交房，不能向二原告提供规定的证明文件，以及《住房质量保证书》《住宅使用说明书》和《商品房面积实测表》。被告的行为已构成严重违约，为此，二原告特向法院提起诉讼，以维护其合法权益。按照合同第九条约定，逾期超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。合同签订后，二原告已按照合同第六条约定累计向被告支付人民币227100元。从《商品房买卖合同》中原、被告双方约定的交房日期的次日即2016年6月19日暂计至2020年6月30日，被告已逾期交房的天数为1472天，按每天90.84元计算，被告应当向二原告支付人民币133716.48元的违约金。舒黎明、周雪芳为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：1.二原告的身份信息、被告的工商注册登记信息及负责人的证明，拟证实原、被告的身份主体信息。2.二原告与怀化市鸿翔房地产开发有限公司于2015年11月4日签订了《商品房买卖合同》一份，拟证实二原告购买了位于芷江县××镇××路××栋××号房屋一套，房屋总价为302800元，怀化市鸿翔房地产开发有限公司应在2016年6月18日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同规定的商品房交付给二原告使用。3.购房款票据，拟证实二原告自合同签订后，已按照合同约定的付款方式支付购房款共计227100元。4.二原告与怀化市鸿翔房地产开发有限公司于2017年2月6日签订了《商品房买卖合同补充协议》，拟证实被告因延迟交房的原因，同意二原告的购房尾款在原定合同的基础上采取分期付款的方式进行结算，即其中的50%（人民币75700元）在出卖人满足约定交房条件之后一个月内支付，剩余的50%（约人民币75700元，视结算时的具体情而定）在办理房产证时付清。5.2020年3月30日及2020年6月11日，芷江侗族自治县住房和城乡建设局在红网百姓呼声栏目内关于舞水新城楼盘#17、#18、#19、#20栋电梯房未通过验收合格之事实的陈述，拟证实被告至今仍不能按照合同约定的交房条件交房给原告。6.二原告与被告的销售工作人员在2018年12月期间的通话录音及中文译本，共截取了13小段，拟证实被告目前在职的销售人员承认房屋不能按合同约定的条件交付给二原告，并否认被告与二原告签订的《商品房买卖合同补充协议》之付款条款，并扬言要将房屋作转售处理。鸿翔公司未到庭参加诉讼，未作任何形式的答辩，亦未向本院提交任何形式的证据。本院对原告提交的证据进行了审查评议，认为原告提交的证据符合证据要求的真实性、合法性及关联性，予以采信。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：舒黎明、周雪芳购买了位于芷江县××镇××栋××号房屋，并于2015年11月4日与该房屋的开发商即鸿翔公司签订了《商品房买卖合同》。双方在合同中第六条约定：“一、购房款。买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款。签合同时付足总房款30%即玖万零捌佰肆拾（90840）元人民币，本合同约定房源于2016年1月30日另付总房款20%即陆万零伍佰陆拾（60560）元人民币，余款50%即壹拾伍万壹仟肆佰（151400）元人民币交房时付清。”第八条约定：“出卖人应当在2016年6月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。”第十九条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1.提交芷江县仲裁委员会仲裁。”合同签订后，舒黎明、周雪芳在约定期限内已付购房款227100元及缴纳相关税费。约定的房屋交付期限届满后，鸿翔公司仍未取得房屋验收合格并符合交房条件的相关证明及文件，未能向二原告交付房屋。本院认为，舒黎明、周雪芳与鸿翔公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。舒黎明、周雪芳按照合同的约定履行了按照合同约定支付购买商品房价款的义务，鸿翔公司应当按照合同约定在2016年6月18日前交付验收合格的房屋。但鸿翔公司至今尚未经五方主体验收合同，未达到法定的交房条件，且在舒黎明、周雪芳与鸿翔公司于2017年2月6日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中，也明确载明了出卖人即鸿翔公司系严重逾期，虽然协议中有“因出卖人的工程进展原因，导致了房产交付日期的拖延，直至本协议签署当日，出卖人仍未达到房产交付的合法条件”的说明，但该情形不属于法定的不可抗力情形的范围，故鸿翔公司逾期交房已构成违约，应当承担逾期交付的违约责任。同时，在该协议中还载明了“鉴于出卖人（鸿翔公司）已严重逾期，现出卖人允许买受人（舒黎明、周雪芳）自本协议签订之日起可以对所购房产进行装修并入住，出卖人和物业管理公司不得以任何理由拒绝或阻拦。”，这是原、被告双方之间的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故舒黎明、周雪芳主张鸿翔公司继续履行合同约定的交房义务以及鸿翔公司向舒黎明、周雪芳支付逾期交房违约金的诉请符合法律规定，本院依法予以支持。根据双方的合同约定，交房日为2016年6月18日，结合舒黎明、周雪芳提出的第二项诉讼请求，故鸿翔公司延迟交房期间应为约定的交房日期的次日即2016年6月19日至鸿翔公司实际向二原告交房之日，目前暂计为从2016年6月19日起至2020年6月30日，共计1472天。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《合同法》虽未规定法院可以主动对过高的违约金予以调整但也未明确禁止，因此，当违约金过分高于对方的损失时，即使鸿翔公司没有提出申请，法院从公平原则出发也应主动予以调整。同时，本案双方约定的违约金是补偿性违约金，以填补实际损失为原则，参照目前房地产交易市场现状，本院酌情调整鸿翔公司按日向舒黎明、周雪芳支付已交付房价款227100元的万分之一的违约金，经计算，逾期交房违约金从违约次日即2016年6月19日起暂计至即2020年6月30日为33429.12元（227100元×0.0001×1472天）。舒黎明、周雪芳已经按照合同约定缴纳了相关税费及相应部分的购房款，鸿翔公司没有在约定期限向二原告交付房屋使用属违约行为，按照合同约定，鸿翔公司应当将房屋交付给舒黎明、周雪芳使用并支付违约金，对舒黎明、周雪芳主张鸿翔公司将房屋交付给其二人使用的诉讼请求予以支持。但对于鸿翔公司应向其二人支付的违约金，本院酌定调整应按已交付房价款227100元的万分之一计算，具体总金额的计算时间为2016年6月19日至鸿翔公司实际向舒黎明、周雪芳交房之日，应二原告的诉求，暂计至2020年6月30日为33429.12元。依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、怀化市鸿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于芷江侗族自治县××镇××路舞水新城18栋407号房屋交付给舒黎明、周雪芳使用；二、怀化市鸿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向舒黎明、周雪芳支付逾期交房违约金33429.12元（从约定的交房日期的次日即2016年6月19日起暂计至即2020年6月3日，共计1472天，暂计金额为33429.12元，而实际支付的违约金总额的计算时间应从2016年6月19日起至房屋实际交付给舒黎明、周雪芳之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费636元，减半收取计318元，由怀化市鸿翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  姚源登二〇二〇年八月二十日书记员  周晔莹