北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初34965号原告：沈新运，女，1965年5月25日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：田志刚，北京信创律师事务所律师。委托诉讼代理人：董红喜，北京信创律师事务所实习律师。被告：北京枫露奥海休闲娱乐有限公司，住所地北京市通州区永顺镇焦王庄村（枫露皇苑****）。法定代表人：赵桂斌，经理。委托诉讼代理人：宋艳，女，1981年9月6日出生，汉族，该公司法务。被告：赵立红，男，1968年12月20日出生，汉族，北京枫露奥海休闲娱乐有限公司职员。委托诉讼代理人：宋艳（单位推荐），女，1981年9月6日出生，汉族，北京枫露奥海休闲娱乐有限公司职员。原告沈新运与被告北京枫露奥海休闲娱乐有限公司（以下简称枫露奥海公司）、被告赵立红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂本案依法变更为普通程序，并公开开庭进行了审理。沈新运及其委托诉讼代理人田志刚、董红喜，枫露奥海公司的委托诉讼代理人宋艳，赵立红及其委托诉讼代理人宋艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沈新运向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的合作协议及补充协议；2、判令被告退还原告已支付的租金60万元、保证金10万元；3、判令被告赔偿原告装饰装修损失3236269.7元；4、判令被告赔偿原告违约金31800元（从2018年5月1日暂计算至2018年8月15日，以实际赔偿日为准）；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年4月18日原被告签订了合作（联营）协议书和补偿协议，并于2013年8月25日签订了合作补充协议，约定将枫露皇苑一区甲1号房屋租赁给原告，用以开办幼儿园，期限自2013年5月1日至2023年4月30日。协议签订后，原告就着手对涉案房屋进行装饰装修，总价花费3201269.7元。2018年初，原告得知本案房屋已被法院查封并拍卖，导致幼儿园无法继续经营，被告投入的装修装饰费用、教育教学设备及各种配套设施将无法继续使用，给原告造成巨大损失。赵立红系枫露奥海公司实际控制人，并且租金都是由赵立红收取的，枫露奥海公司与赵立红构成了事实和法律上的混同行为，枫露奥海公司与赵立红应当承担连带责任。根据合作协议第七条的约定，为了维护原告的合法权益，根据相关的法律法规，特诉至法院，望判如所请。枫露奥海公司辩称，不同意原告沈新运的诉讼请求。理由是：一、原告沈新运主体不适格。2013年4月18日枫露奥海公司与北京市通州区斯宾塞尔幼儿园（以下简称斯宾塞尔幼儿园）签订合作（联营协议书），原告沈新运不是协议的合同相对方，沈新运诉讼主体不适格。二、原告沈新运与枫露奥海公司、赵立红不存在房屋租赁合同关系，枫露奥海公司与斯宾塞尔幼儿园是合作法律关系。2018年4月22日斯宾塞尔幼儿园与枫露奥海公司联名签署一份情况说明，在情况说明中表示双方为合作办学，并在合作办园期间赵立红在斯宾塞尔幼儿园任行政专员职务，全权负责幼儿园教学以外的一切外围事务。此外，枫露奥海公司为保障斯宾塞尔幼儿园正常经营，代收代缴水电费用、物业费、垫付维修费，并针对北京市第二中级人民法院强制执行共同采取诉讼活动。三、枫露奥海公司保留向斯宾塞尔幼儿园请求返还原物、给付房屋使用费、赔偿损失的权利。因斯宾塞尔幼儿园与枫露奥海公司系合作关系，幼儿园单方自行离开枫露奥海公司承租的房屋，且至今未与枫露奥海公司办理物品及房屋交接手续，未返还枫露奥海公司所有物品，导致枫露奥海公司大量财务仍在房屋内，给枫露奥海公司造成巨大经济损失，并拖欠枫露奥海公司房屋使用费。四、沈新运主张枫露奥海公司、赵立红退还租金、赔偿经济损失没有事实和法律依据。枫露奥海公司收取斯宾塞尔幼儿园的费用名目为房屋综合费用，该费用性质不是租金，双方是合作关系，与沈新运个人无关。2015年6月1日枫露奥海公司与斯宾塞尔幼儿园签订《补充协议》约定双方合作期间如因政府行为、法院拍卖、司法抵债或因出租方原因等行为导致不能继续合作经营，甲乙双方互不承担违约赔偿责任。由此可见，斯宾塞尔幼儿园与枫露奥海公司不存在违约情节。五、赵立红签署合作（联营）协议书系职务行为，与其个人无关。2013年4月18日枫露奥海公司与斯宾塞尔幼儿园签订协议书时，赵立红系枫露奥海公司负责人，其代表枫露奥海公司与斯宾塞尔幼儿园签订协议书，共同创办幼儿园，赵立红的行为系职务行为，与赵立红个人无关。综上，沈新运诉枫露奥海公司、赵立红房屋租赁合同纠纷一案，沈新运主体不适格，枫露奥海公司与斯宾塞尔幼儿园系合作法律关系，不存在房屋租赁关系。请求法院依法驳回沈新运全部诉讼请求。赵立红辩称，不同意沈新运的诉讼请求。第一，赵立红与沈新运不存在房屋租赁合同关系。赵立红代表枫露奥海公司与斯宾塞尔幼儿园签订合作（联营）协议书，双方系合作联营关系，共同创办幼儿园，赵立红行为系职务行为，与赵立红个人无关。赵立红与沈新运不存在房屋租赁关系。第二，赵立红在开园期间在斯宾塞尔幼儿园任职行政专员，专门负责幼儿园外围事务。在枫露奥海公司与斯宾塞尔幼儿园合作联营期间，赵立红在幼儿园任职行政专员，负责处理幼儿园外围一切事务。由此可见，赵立红与沈新运不存在房屋租赁合同关系，沈新运并非幼儿园创办主体，原告主体不适格。第三，沈新运向赵立红主张返还租金、赔偿装修损失、违约金没有事实和法律依据。赵立红非创办幼儿园合作方，与沈新运个人不存在法律关系，与赵立红无关。综上，赵立红不同意沈新运全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月26日，枫露奥海公司（出租方、甲方）与沈新运（承租方、乙方）签订《租房预签协议（非正式文本）》，约定：甲方保证所使用出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；出租房屋的位置及面积1.北京市通州区永顺镇焦王庄村（枫露皇苑一区甲1号）3600.5平米。2.甲方自建部分3600平米。3.楼前广场1000平米；甲方应提供营业执照等文件，乙方应提供身份证明文件；乙方装修设计经甲方同意后，乙方装修时所拆甲方物品概不承担责任，如遇纠纷后果由甲方自行承担；合同期10年自2013年5月1日至2023年4月30日（如果出租房屋产权甲方购买后，租期顺延10年，总合同期为20年），乙方在租赁期间电费为0.4元、水费为2元，甲方保证乙方在租期内水电暖正常使用；甲方在租期内，乙方承租之前的所有纠纷有甲方负责解决，不能影响乙方正常经营，如因纠纷给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；甲方负责提供乙方所需有关房屋的一切手续；房租乙方第一年全付，第二年开始每半年付一次房租，1、第一年至第五年每年租金为120万元，2、第六年至第十年每年租金为132万元（每五年上调总租金的百分之十）；装修期为6月15日前；甲方所留办公用房为楼房西侧自建部分四间；乙方首先支付甲方一个月房租十万元作为租房定金，正式合同签订后，此定金转为租房押金。合同期内如是乙方的原因，未到期退租，押金甲方不予退还；双方签订正式合作合同，合同中乙方只支付甲方房租，在租期内出租房屋的使用权与经营权全归乙方；正式合同签订日期：2013年5月1日前。此外，协议还约定了其他内容。在协议落款处的甲方签章处加盖了枫露奥海公司公章及赵立红的签字，乙方签章处有沈新运的签字。在双方签订上述协议时，根据北京市房屋登记表显示双方约定的出租房屋即枫露皇苑一区甲1号楼（建筑面积3600.5平方米，以下简称甲1号楼）当时系登记在北京五龙新村开发公司（以下简称五龙公司）名下，枫露奥海公司表示其当时从五龙公司处租赁了甲1号楼。2013年4月18日，枫露奥海公司（甲方）与沈新运（乙方，后注明“幼儿园”字样）签订《合作（联营）协议书》，约定：合作形式：甲方以下房产提供给幼儿园使用：1、租赁部分3600.5平米（出租方：五龙公司），2、自建部分3600平米，包括主楼右侧平房宿舍，3、楼前广场1500平米左右，参照甲方提供的区域图；乙方以现金及经营管理劳务作为出资，向甲方固定支出房屋费用，并投入资金进行装修改造（方案应经甲方同意），在经营过程中，由乙方自行组织师资力量进行经营管理。合作原则：在保障甲方的房屋费用同时，保障乙方经营管理的独立性和有效性；合同期限：2013年5月1日至2023年4月30日;甲方权利义务：甲方负责给乙方办理营业执照等相关手续，有关单位需要乙方提供房屋的证明和文件由甲方负责提供，出现问题负责解决，涉及费用（办证照手续）由乙方承担。甲方不干涉乙方正常的经营活动。甲方保证在租期内该楼房产权的任何变动不得影响乙方的经营活动，甲方负责所提供固定房产的修缮工作（平房宿舍不包括在内），产生的费用由甲方承担。本协议期满后，如乙方愿意继续经营，甲方协助乙方直接与产权方签订租赁合同，乙方有优先租赁权。甲方保证乙方租期内水电暖正常使用，费用由乙方承担；乙方的权利义务：乙方在合同签订之日向甲方足额支付15个月的房屋费用150万元和押金10万元。第二年开始房屋固定费用到期后半年一付费，以收据为凭证。乙方每月30日向甲方按时缴纳水电费用（甲方代收代缴）。乙方投入资金装修改造及日常经营所需全部资金，自主经营，自负盈亏。乙方经营期间的债权债务与甲方无关，所产生的员工纠纷由乙方自行处理，与甲方无关。乙方经营期间无论盈亏，必须向甲方固定支出房屋费用和水电相关费用，如果拖欠，乙方应按照拖欠金额的10%向甲方支付违约金，逾期三个月，甲方有权解除本协议；协议的变更解除与终止：经双方协商一致的，可以变更、解除、终止本协议。乙方有下列情形之一，视为违约，甲方可单方解除合同：（1）擅自将该场所转租、分租、转让；（2）利用该场所从事非法经营，损害公共利益的；（3）逾期三个月未向甲方支付相关费用的；（4）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的；违约责任：协议有效期内，任何一方不履行协议义务，违约方需向守约方赔偿违约金，违约金每日按每月房屋固定支出的0.3%支付；在本协议履行期内如遇国家拆迁，乙方必须配合甲方工作，拆迁装修及设备设施补偿款甲方70%，乙方30%，经营损失补偿归乙方，自建房屋部分归甲方。此外，协议还约定了其他内容。在协议的附件后附了一份补充协议，补充协议签署的时间与上述主合同签署的时间为同一日，甲乙双方均一致（乙方处同样注明了“幼儿园”），补充协议主要约定了如下内容：固定支出房屋费用五年上调租金的10%，第一年至第五年每年为120万元，第六年至第十年每年为132万元；甲方自留办公用房，为楼房西侧配电室、中控室、二楼自建部分四间；甲方所提供房屋如果整体出让或因甲方原因无法履行合同，乙方装修费用（甲方签字认可）和经营损失全部由出租方赔偿给乙方；在装修期正式开业前，甲方负责乙方办理各种手续，费用由乙方承担，办理的幼儿园法人为乙方或乙方聘用人员；为了双方更好的加强合作，甲方提供一位后勤工作人员，协助乙方工作；在补充协议约定全部条款的下方的备忘录一栏内由赵立红与沈新运签字并摁手印确认手写的内容如下：1、水电费预交壹万元整。2、甲方买房后，租期顺延10年，总合同期为20年。3、幼儿园证办下来后所有协议加盖公章。4、合作合同期一年内，如乙方原因单方解除合同，甲方收取乙方的房屋费用不予退还。庭审中，沈新运提交的上述主协议及补充协议的乙方落款处均系沈新运签字（在乙方和负责人处沈新运均签字确认），未加盖斯宾塞尔幼儿园的公章；枫露奥海公司提交的上述主协议（即《合作（联营）协议书》）的乙方处（包括协议书抬头及末尾签章）除了沈新运签字确认，还加盖了斯宾塞尔幼儿园的公章。双方均认可上述协议的真实性。2013年8月25日，枫露奥海公司（甲方）与沈新运（乙方）又签订了一份《合作补充协议》，约定的主要内容如下：甲方保证乙方在租房期间水、电正常使用，如遇停水、停电，甲方应立即报请有关部门按时维修处理，费用乙方承担，如甲方不及时处理，造成乙方损失的，由甲方承担赔偿责任；北京斯宾塞尔幼儿园办理证照一事双方协商如下：甲方负责办证，费用乙方承担，双方协商办证费用为55万元整。乙方先支付甲方办证费用30万元，甲方负责办理有关房屋、消防、卫生、环评、水电等一切证照，并达到办理幼儿园证的标准，并给乙方在合同期内无偿使用。在办证期间，甲方确保乙方的正常经营，甲方未能办理幼儿园证，甲方退还乙方办证费30万元。协议的甲方代表人处有赵立红签字，乙方代表人处有沈新运签字。2013年9月8日，沈新运与王蕴芬、张俊华、刘海军、王然签订合作出资协议书，就约定各方共同出资合作开办幼儿园事宜达成协议，协议对各方的投资额及投资方式、合作事务的执行及分红方式等作了约定。后通过了北京市通州区斯宾塞尔幼儿园章程，章程记载了以下内容：本单位的名称：北京市通州区斯宾塞尔幼儿园；本单位的住所地是北京市通州区永顺镇枫露皇苑****；本单位的性质是利用非财政经费、自愿举办、从事教育事业，是非盈利性社会服务活动的民办非企业单位；本单位的登记管理机关是通州区民政局，本单位的业务审批机关是通州区教委。并由通州区教育委员会颁发办学许可证，名称为北京市通州区斯宾塞尔幼儿园，，地址通州区永顺镇焦王庄村枫露皇苑****有效期限2015年4月1日至2018年3月31日。2015年9月12日，斯宾塞尔幼儿园股东签订补充协议，确定股东及股份比例为：沈新运51%、王蕴芬10%、董松利10%、张俊华11%、刘海军10%、王然8%。在斯宾塞尔幼儿园成立并取得办学许可证后开始运营，并在运营前对承租的甲1号楼等租赁物进行了装修。2018年3月30日，北京市第二中级人民法院发布通知，载明：本院在执行过程中，依法拍卖了被执行人北京五龙新村开发公司名下位于北京市通州区永顺地区焦王庄村的枫露苑别墅一区甲1号楼房产及相应国有土地权，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令所有占有、使用北京市通州区永顺地区焦王庄村的枫露苑别墅一区甲1号楼房产及相应国有土地权的单位和个人于2018年5月1日前迁出。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。斯宾塞尔幼儿园在收到该通知后，以案外人身份向北京市二中院提起了执行异议，请求依法中止对甲1号楼的执行、中止对斯宾塞尔幼儿园下发的腾房通知的执行并撤销对涉案房屋的拍卖行为，重新评估拍卖。北京市二中院经审理后，于2018年6月25日作出执行裁定书，裁定驳回了斯宾塞尔幼儿园的异议请求。2018年7月16日，北京市通州区教委向斯宾塞尔幼儿园发出责令限期改正通知书，载明：经查，你园所用房屋即甲1号楼已由北京市二中院拍卖，房屋所有权人由五龙公司变更为北京先科中电电力技术设备有限公司，截至目前，你园尚未向我委提交新的有效的房屋租用协议。现责令你园限期改正。你园须于2018年8月31日前完成改正：就甲1号楼使用问题提交新的有效的房屋租用协议，并将房屋租用协议及房屋产权证明文件提交我委。如逾期未能完成整改，我委将按照法定程序对你园作出相应处理。庭审中，沈新运代表斯宾塞尔幼儿园表示在收到北京市二中院的限期腾退通知后即陆续搬离，2018年后半年就没有经营了，直至2018年8月1日完成搬离，并另外租了一个地方，对此斯宾塞尔幼儿园提交一份幼儿园迁址协议，协议签署时间显示为2018年8月1日。关于沈新运在本案中提出的解除《合作（联营）协议书》及相关补充协议的诉讼请求，枫露奥海公司在庭审中明确表示同意与斯宾塞尔幼儿园解除，不是与沈新运本人。关于沈新运主张的退还已付租金60万元，其明确表示系退还2018年6月5日至2018年12月5日这半年的租金，理由系北京市二中院于2018年3月30日向斯宾塞尔幼儿园下发腾退通知后，斯宾塞尔幼儿园即陆续搬离，这半年未经营，未享受租赁权，故主张要求退还。枫露奥海公司明确表示不同意退还，理由系斯宾塞尔幼儿园系交纳的房屋使用费，幼儿园从来没有被采取过任何执行活动，也没有被查封，关于北京市二中院2018年3月30日的腾退通知枫露奥海公司表示从未见过。关于沈新运主张的退还保证金10万元，枫露奥海公司认可收取了保证金10万元，但不同意退还，理由是斯宾塞尔幼儿园没有返还相应物品，而保证金就是用于保障幼儿园场所内物品的完好及合同解除后物品的返还。关于沈新运主张的装饰装修损失，其提交了预算单、装修合同、承诺书等证据予以证明，有部分单据上有赵立红的签字。枫露奥海公司对此不予认可，不同意赔偿装饰装修损失，并提交一份日期为2015年6月1日的《补充协议》，载明：甲方：枫露奥海公司，乙方：斯宾塞尔幼儿园；一、甲乙双方2013年签订《合作（联营）协议书》，双方签订合作期限为：2013年5月1日至2023年4月30日；二、如因乙方投资人或其股东个人债务纠纷或其他原因导致幼儿园不能正常经营，不能继续合作的，甲乙双方互不承担违约赔偿；三、甲乙双方合作期间如因政府行为、法院拍卖、司法抵债或因出租方（五龙公司）原因等行为导致不能继续合作经营，甲乙双方互不承担违约赔偿责任；四、本协议自签订之日起生效；五、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力；六、本协议与《合作（联营）协议书》相冲突的以本协议为准。在协议落款处加盖了枫露奥海公司公章和斯宾塞尔幼儿园的公章。沈新运对上述协议的真实性不认可，并向本院申请对上述补充协议中所加盖的斯宾塞尔幼儿园公章的真实性进行鉴定。本院受理了沈新运的鉴定申请，并依法委托北京京安拓普文书司法鉴定中心进行鉴定。经鉴定，该鉴定中心出具鉴定意见书，载明的鉴定意见为：2015年6月1日的《补充协议》上落款右下方印章印文“北京市通州区斯宾塞尔幼儿园”与样本上北京市通州区斯宾塞尔幼儿园印章印文是出自同一枚印章所盖印。沈新运又表示在2018年斯宾塞尔幼儿园提起的异议之诉败诉后，赵立红提出让斯宾塞尔幼儿园委托其处理二中院的诉讼，故赵立红为了方便处理诉讼就让沈新运等人在空白的纸上加盖了斯宾塞尔幼儿园的公章。赵立红对此不予认可，其提出公章是沈新运同意加盖的，在幼儿园盖的，系双方协商一致同意签订的补充协议，签订协议的时间就是协议落款的时间。另查，根据沈新运的陈述及本院向北京市通州区教委核实的情况，在斯宾塞尔幼儿园停止在甲1号楼经营，撤出甲1号楼并迁址后，斯宾塞尔幼儿园向通州区教委申请办理注销手续，幼儿园营业执照（民办非企业单位登记证书）已收回（证书显示的有效期为2016年7月11日至2018年3月31日，证书已过有效期），不能再对外招生，且斯宾塞尔幼儿园已办理税务注销登记，提交了税务注销通知书，且正在办理斯宾塞尔幼儿园银行账户基本户的注销登记，已向银行递交了注销申请，因银行内部手续变化，需要更长的时间办理，之后才能出具书面注销证明。通州区教委的工作人员向本院表示斯宾塞尔幼儿园的注销手续早在一两年前就已经递交了，在办理完毕税务、银行账户等注销手续齐全后再注销幼儿园，就其所了解的斯宾塞尔幼儿园在一两年前就已经闭园不能在对外招生了。斯宾塞尔幼儿园的其他五位股东王然、张俊华、王蕴芬、董松利、刘海军分别向本院出具情况说明，均载明：因斯宾塞尔幼儿园已经被通州区教委注销，本人同意以沈新运的名义代为提起民事诉讼，并向沈新运出具了授权委托书。再查，在沈新运提交的支付房租（房屋费用）的银行电子回单凭证，显示付款人为斯宾塞尔幼儿园，收款人为赵立红，有的以沈新运的名义支付。在有的款项支付后由枫露奥海公司出具收据，确认收取房屋费用，并加盖了枫露奥海公司的财务专用章。本院认为：设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，关于双方当事人争议的焦点问题，本院逐一分析认证如下：第一、关于本案所涉的《合作（联营）协议书》及相关补充协议的性质。沈新运主张协议名为合作联营实为租赁协议，故沈新运以租赁合同纠纷提起诉讼；枫露奥海公司对此不予认可，坚持认为枫露奥海公司与斯宾塞尔幼儿园系合作联营关系。本院认为，根据沈新运与枫露奥海公司在签订正式协议之前所签订的预约合同即《租房预签协议（非正式文本）》可以确认双方预签协议时确定为房屋租赁合同，并在协议中约定了租赁物的名称、数量、位置、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物装修设计等条款，后在正式签订协议时将协议名称更改为《合作（联营）协议书》，虽名称进行了更改，但根据协议的内容可以确定枫露奥海公司作为甲方向乙方沈新运幼儿园固定收取房屋费用和水电相关费用，而无论乙方在经营期间的盈亏。且协议的内容约定的均为租赁物的使用、装修改造、甲方的维护修缮等义务，在协议的变更解除条款中约定如乙方擅自将该场所转租、分租、转让或逾期三个月未支付甲方相关费用的，甲方可单方解除合同。此外，在双方签订的补充协议中进一步约定房屋费用固定支出及增幅，约定了甲方负责协助办理相关证照的约定。双方协议中大量的内容与租赁合同内容相符，完全符合合同法关于租赁合同的规定。故本院认定本案所涉的《合作（联营）协议书》及相关补充协议的性质实际为租赁合同，本案的案由确定为房屋租赁合同纠纷，本案涉及的法律关系为租赁合同法律关系。第二、关于本案所涉的《合作（联营）协议书》及相关补充协议的主体。在签订《租房预签协议（非正式文本）》、《合作（联营）协议书》及补充协议（除了2015年6月1日的补充协议）的甲方均为枫露奥海公司，赵立红系代表枫露奥海公司在协议上签字确认。协议的乙方均为沈新运签字，并由沈新运在乙方的负责人、代表人处签字（每份协议沈新运都签了两遍名字），但在枫露奥海公司提交的主合同中加盖了斯宾塞尔幼儿园的公章，且在双方于2013年4月18日签署的补充协议的备忘录中手写确认了幼儿园证办下来后所有协议加盖公章，沈新运亦认可从枫露奥海公司处承租房屋系为了开办斯宾塞尔幼儿园，系作为幼儿园的办公教学场所使用，且斯宾塞尔幼儿园在协议履行过程中还以幼儿园名义向赵立红账户支付过租金，斯宾塞尔幼儿园也实际注册成立并拥有办学许可。故本院认为沈新运作为主要发起人，为设立法人而对外与枫露奥海公司签订协议，协议的权利义务应由斯宾塞尔幼儿园承受，上述协议的乙方应为斯宾塞尔幼儿园。第三、关于沈新运作为原告提起本案诉讼主体是否适格问题。根据上述分析，本院确认本案所涉租赁协议的双方为枫露奥海公司（甲方）与斯宾塞尔幼儿园（乙方），故根据合同相对性，因本案所涉租赁协议产生的争议应在该二者之间解决。而本案沈新运以其个人名义提起诉讼，枫露奥海公司对此提出异议，认为主体不适格。本院对此认为，根据核实，斯宾塞尔幼儿园确已向通州区教委申请办理注销手续，幼儿园营业执照（民办非企业单位登记证书）已收回，有效期已过，不能再对外招生，且斯宾塞尔幼儿园已办理税务注销登记，提交了税务注销通知书，且正在办理斯宾塞尔幼儿园银行账户基本户的注销登记，已向银行递交了注销申请，因银行手续变化及受疫情影响，办理时间较以往要长，但已经在办理中，目前正走银行内部报批程序，预计在一个月之内办理完毕。根据本院向通州区教委的工作人员核实斯宾塞尔幼儿园的注销手续早在一两年前就已经递交了，在办理完毕税务、银行账户等注销手续齐全后再注销幼儿园，就其所了解的斯宾塞尔幼儿园在一两年前就已经闭园不能在对外招生了。且斯宾塞尔幼儿园的其他五位股东王然、张俊华、王蕴芬、董松利、刘海军分别向本院出具情况说明，均载明：因斯宾塞尔幼儿园已经被通州区教委注销，本人同意以沈新运的名义代为提起民事诉讼，并向沈新运出具了授权委托书。基于上述情况，斯宾塞尔幼儿园目前已无银行基本账户和税务账号，丧失了办学资格，主体资格证书也已到期未续期，失去了效力，事实上无法以其名义对外独立承担民事责任和履行义务，其作为民办非企业单位也不同于一般的企业法人，故作为斯宾塞尔幼儿园的投资方和控股股东的沈新运以其个人名义起诉，其他股东均表示无异议，而斯宾塞尔幼儿园作为沈新运等人投资设立，其利益最终还是归属于沈新运等股东。故本案沈新运以其个人名义起诉，本院认为这是斯宾塞尔幼儿园目前所处的注销中状态所决定，并得到了其他股东的一致认可，故不存在主体不适格问题，沈新运获得相关利益后再与其他股东或发起人另行解决。对于枫露奥海公司提出的主体不适格的抗辩意见，本院不予采信。第四、关于双方签订的《合作（联营）协议书》及补充协议解除的问题。在协议履行过程中，因主要租赁物的甲1号楼（亦为斯宾塞尔幼儿园的经营地址）被法院拍卖，法院还下发通知要求斯宾塞尔幼儿园腾退，斯宾塞尔幼儿园对此提出执行异议也遭法院驳回，故斯宾塞尔幼儿园也无法使用租赁物，无法继续在此地开办经营幼儿园，故无法实现租赁合同之目的，斯宾塞尔幼儿园有权解除《合作（联营）协议书》及补充协议，关于补充协议斯宾塞尔幼儿园认可并要求解除的为《合作（联营）协议书》附件所包含的补充协议及双方在2013年8月25日签订的《合作补充协议》。枫露奥海公司在庭审中表示同意与斯宾塞尔幼儿园解除《合作（联营）协议书》及补充协议，这表明双方都无意再履行合同，事实上也无法再继续履行合同。关于协议解除的时间，本院认为庭审中沈新运认可斯宾塞尔幼儿园实际是在2018年8月1日完成了撤离，并另行签订一份租赁协议找到新址，故实际上斯宾塞尔幼儿园在2018年8月1日时以自己彻底搬出租赁物的行为通知枫露奥海公司不再继续履行合同，主张解除租赁协议。虽枫露奥海公司不认可斯宾塞尔幼儿园搬离租赁物的时间，但该时间具备合理性，首先北京市二中院在2018年3月30日下发了腾退通知，通知要求2018年5月1日前迁出；其次，斯宾塞尔幼儿园在收到通知后向法院提出了执行异议，法院经审理裁定驳回其异议申请，而法院裁定出具的时间为2018年6月25日，在执行异议得不到支持的情况下，斯宾塞尔幼儿园必然要着手开始搬迁，从这个时间上也比较吻合；再次，作为斯宾塞尔幼儿园的业务主管部门通州区教委在2018年7月16日向斯宾塞尔幼儿园发出了责令限期改正通知书，要求幼儿园必须在2018年8月31日前提交新的有效的房屋租用协议，如逾期未能完成整改，将对幼儿园作出相应处理。在这种情况下，斯宾塞尔幼儿园必然会尽快搬出，另寻他处。故斯宾塞尔幼儿园在2018年8月1日前搬出甲1号楼具备合理性，且斯宾塞尔幼儿园搬迁时枫露奥海公司肯定是知情的，因根据协议约定枫露奥海公司在该处预留了办公场所，且赵立红自认其受枫露奥海公司指派在斯宾塞尔幼儿园任职行政专员，并一直参与负责幼儿园的多项事务，枫露奥海公司亦对此表示认可，故枫露奥海公司在庭审中陈述的不清楚斯宾塞尔幼儿园何时搬走，斯宾塞尔幼儿园一直在控制房屋直到2019年3月25日的陈述完全与事实不符，自相矛盾，没有依据，本院不予采信。故本院认为斯宾塞尔幼儿园在2018年8月1日完成搬迁，撤出了甲1号楼系以行为表示不再履行租赁协议，枫露奥海公司在斯宾塞尔幼儿园迁出后也未对此提出异议，故本院确认双方解除租赁协议的时间为2018年8月1日。第五、关于协议解除后的后果处理问题。根据上述分析认定双方解除《合作（联营）协议书》的时间为2018年8月1日，在这时间之后斯宾塞尔幼儿园未在实际占有使用租赁物，但根据本案查明的事实斯宾塞尔幼儿园向枫露奥海公司实际交纳租金至2018年12月5日，故从2018年8月2日至12月5日这段期间的租金枫露奥海公司应予以退还。按照协议的租金标准（年租金120万元，每个月租金为10万元）及实际交纳的租金情况，枫露奥海公司应退还的租金数额为413333元（四舍五入取整）。关于押金10万元，双方在主协议及补充协议中均未约定押金在何种情形下不能退还，亦非可归责于斯宾塞尔幼儿园的违约行为导致协议解除，故枫露奥海公司在协议解除后应将押金10万元予以退还。关于沈新运主张的装饰装修损失及违约金，本院认为首先关于装饰装修损失的具体数额沈新运并未提交证据予以证明，其提交的仅是自行与第三方签订的装修合同及报价单等，不足以证明实际损失，枫露奥海公司对此也不予认可；其次，枫露奥海公司提交的其与斯宾塞尔幼儿园于2015年6月1日的《补充协议》，在该补充协议中明确载明甲乙双方合作期间如因政府行为、法院拍卖、司法抵债或因出租方（五龙公司）原因等行为导致不能继续合作经营，甲乙双方互不承担违约赔偿责任。虽沈新运在庭审中不认可该份协议的效力，认为系枫露奥海公司或者赵立红伪造的，斯宾塞尔幼儿园并未签署过该份补充协议，但经过启动司法鉴定程序，由鉴定机构出具的鉴定意见确认了该份补充协议上所加盖的斯宾塞尔幼儿园的真实性，后沈新运认可了公章的真实性，但提出系赵立红在之前为了代表斯宾塞尔幼儿园到法院代理诉讼让其在空白纸上加盖的公章，赵立红对此不予认可，沈新运对于其所主张的在空白纸上加盖公章的说法亦未提出证据，斯宾塞尔幼儿园应当对补充协议上加盖其公章的真实性承担后果。故根据补充协议因系租赁物甲1号楼的原产权人五龙公司与案外人的债务纠纷导致双方无法继续履行协议，按照协议约定枫露奥海公司不承担违约赔偿责任。再次，因双方协议约定的租赁物甲1号楼被拍卖导致双方无法再继续履行租赁协议，沈新运并无证据证明枫露奥海公司在签订协议时故意隐瞒租赁物的真实情况，且在甲1号楼面临腾退时枫露奥海公司包括赵立红积极协助斯宾塞尔幼儿园向法院说明情况及提出执行异议，一直为能继续履行协议努力，并非枫露奥海公司恶意违约导致协议解除。故综合上述理由，枫露奥海公司不承担违约赔偿责任。综上所述，本院对于沈新运主张的解除与枫露奥海公司签订的《合作（联营）协议书》及其附件所包含的补充协议以及2013年8月25日的《合作补充协议》，本院予以支持并确认解除的时间为2018年8月1日；关于斯宾塞尔幼儿园与枫露奥海公司于2015年6月1日的补充协议，因沈新运对该协议始终不予认可，也未提出诉讼请求要求解除，本院不予处理，事实上该协议也已无法履行。关于沈新运主张退还的租金及押金，本院支持其主张枫露奥海公司退还租金413333元及押金10万元，超出部分不予支持。关于沈新运主张的装饰装修损失及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于沈新运主张赵立红承担连带责任，因赵立红系代表枫露奥海公司，其系履行职务行为，与赵立红个人无关，故赵立红不承担连带责任，本案所涉协议相关权利义务由枫露奥海公司承担。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、北京枫露奥海休闲娱乐有限公司与沈新运（系代表北京市通州区斯宾塞尔幼儿园）2013年4月18日签订的《合作（联营）协议书》及附件所包含的补充协议、2013年8月25日签订的《合作补充协议》于2018年8月1日起予以解除；二、北京枫露奥海休闲娱乐有限公司退还沈新运房屋租金413333元及押金10万元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、驳回沈新运的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30544元，由沈新运负担21894元（已交纳）；由北京枫露奥海休闲娱乐有限公司负担8650元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费（具体数额以鉴定机构出具的票据为准），由沈新运负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  何杨彪人民陪审员  任庆奎人民陪审员  李世祥二〇二〇年八月四日书 记 员  杨小萌书 记 员  刘 仙