广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤18执异38号 异议人（案外人）：刘梦林，女，1977年3月15日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 申请执行人：茂名市茂南建安集团有限公司。住所地：广东省茂名市人民南路龙湖二街**。 法定代表人:梁伯和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张洪杰、林筱岚，均系广东海法律师事务所律师。 被执行人:慧峰（清远）房地产有限公司。住所地：广东省清远市清城区凤城街道办事处清郊村委会（庙田）。 法定代表人:文树均，该公司总经理。 本院在执行茂名市茂南建安集团有限公司（以下简称茂南公司）与慧峰（清远）房地产有限公司（以下简称慧峰公司）建设合同施工合同纠纷一案中，异议人刘梦林对本院强制执行慧峰公司名下位于清远市清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园意钻楼14层02号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘梦林称，异议人早在2015年12月19日，经了解开发商慧峰（清远）房地产有限公司取得预售许可后（预售许可证，清建预售许字第2015125号），购买了涉案房产的1402号房产，并与开发商签订了《认购协议书》。其房产面积115.43平方米:售价646000.00元，异议人已经交付全部房款（见票据）。在签订上述合同时，异议人已经敦促开发商办理预售登记，但当时的销售经理黎弢说“这些你们不要管，我们会负责”。异议人认为，异议人经过合法方式购买上述房产，签订了《认购协议书》，并已经支付全部房款。异议人的购买行为完全合法有效，且已经具备“期待权”，具有物权的特征，即房产建成后，即应属于异议人所有，理应受法律保护。而法院执行的是一般债权，按照物权优先债权的规定，本案的查封及拍卖损害了异议人的合法利益。依照规定，申报预售备案系出售方的单方责任。依照法律规定，备案并非销售合同成立、有效的必要条件。即使开发商未登记备案，也不能以开发商的违规行为，而让善意购买人承担不利后果。本案债权人茂名茂南建安公司，作为涉案房产的建筑施工单位，长达多年驻地施工，是完全了解异议人的房产已经实际销售的事实。其与开发商之间的债权债务纠纷，不能侵害善意购买人的利益。更重要的是，异议人购房在先，执行人诉讼保全在后。故，本案执行的是一般债权，但查封、拍卖异议人已经购买取得的房产，严重侵害先前购买人（异议人）的利益，更违背“物权优先”及“保护交易”的司法准则。综上，请求法院解除对清远市清城区××路××湖××花园××楼××号房屋的查封，并撤销对上述房屋的拍卖。 异议人刘梦林为证明其主张，提供了以下证据：一、《飞来湖壹号花园商品房认购协议书》两份；二、壹号花园意钻楼14层02号房屋的《房产信息查询证明》及《清远市不动产登记资料查询结果证明》；三、《商品房买卖合同（预售）》两份；四、收据五份；五、转账凭证；六、《住宅专项维修资金交存通知书》二份。 本院查明，关于茂南公司与慧峰公司建设合同施工合同纠纷一案，本院于2018年5月17日作出（2017）粤18民初16号民事判决书，判令慧峰公司应于判决生效之日起十日内向茂南公司支付工程款104258087元及利息，茂南公司对慧峰公司位于清远市清城区××街道办事处清××（庙田）的商品房项目飞来湖壹号的5号至19号楼工程折价或者拍卖的价款在104258087元及利息范围内享有工程款的优先受偿权。双方均不服该民事判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院经审理，于2019年9月12日作出（2018）粤民终1505号民事判决书，判令慧峰公司应于判决生效之日起十日内向茂南公司支付工程款102160307.28元及利息，茂南公司对慧峰公司位于清远市清城区××街道办事处清××（庙田）的商品房项目飞来湖壹号的5号至19号楼工程折价或者拍卖的价款在102160307.28元范围内享有工程款的优先受偿权。慧峰公司未履行前述生效裁决确定的义务，茂南公司向本院申请强制执行，本院于2019年10月15日立案执行，案号为（2019）粤18执818号。 茂南公司与慧峰公司建设合同施工合同纠纷一案审理过程中，本院于2017年9月30日保全冻结了慧峰公司名下在广发银行股份有限公司清远分行的存款2169945元，在中国农业银行股份有限公司清远清城支行存款2169945元。查封了慧峰公司名下位于清远市清城区××街道办事处清××（庙田)的国有土地使用权14592.64平方米［土地使用证证号为：清远市国用(2013)第00362、清远市国用(2013)第00365号］。查封了慧峰公司开发的位于清远市清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼的商品房40套和首层商铺45间，其中即包括涉案清远市清城区××路××湖××花园××楼××号房屋。 另查明，慧峰公司与异议人刘梦林签订两份《飞来湖壹号花园商品房认购协议书》，分别约定异议人刘梦林认购位于清远市清城区××路××湖××花园××楼××、××号房屋，落款日期均为2015年12月19日。其中，案外人刘梦林认购壹号花园意钻楼14层02号房屋的认购价格646000元，认购协议书约定由异议人刘梦林交付购房定金20000元，签署协议时支付180000元（不含定金）；2016年3月30日前再协商付款方式，支付完楼款或成功办理完按揭之时再签署《商品房买卖合同》。 2015年11月20日，异议人刘梦林向慧峰公司转账30000元，支付现金10000元。其中，用于支付飞来湖壹号花园意钻楼14层02号房屋的定金为20000元。 2015年12月16日，异议人刘梦林向慧峰公司转账360000元，转账摘要注明为“清远飞来湖1号意钻楼购房款”。其中，用于支付飞来湖壹号花园意钻楼14层02号房屋价款为180000元。 2016年4月1日，异议人刘梦林向慧峰公司转账340000元。其中，用于支付飞来湖壹号花园意钻楼14层02号房屋价款为170000元。 2017年6月29日，异议人刘梦林以已支付飞来湖壹号花园意钻楼14层01号的房屋价款276000元用于转移支付飞来湖壹号花园意钻楼14层02号房屋价款。同日，慧峰公司向异议人刘梦林出具收据，载明“刘梦林交来飞来湖壹号花园意钻楼14层02号房购房款646000元”。 2017年6月30日，慧峰公司与异议人刘梦林签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由异议人刘梦林购买位于清远市清城区××路××湖××花园××楼××号房屋，房屋价款646000元，付款方式为于2017年6月29日前一次性付清。 针对异议人刘梦林向慧峰公司支付定金20000元及首期款180000元的日期早于《飞来湖壹号花园商品房认购协议书》签订日期的问题，异议人刘梦林在听证中认为《飞来湖壹号花园商品房认购协议书》的落款日期为笔误，实际签订日期应为2015年11月19日。 又查明，根据清远市房产交易中心出具的《房产信息查询证明》显示，涉案清远市清城区××路××湖××花园××楼××号房屋登记购房人为刘梦林，该房屋未办理合同备案登记，未办理预告登记。 又查明，涉案清远市清城区××路××湖××花园××楼××号房屋至今未办理竣工验收备案手续。 本院认为，本案的争议焦点是异议人刘梦林请求中止涉案房屋的执行应否支持。异议人刘梦林于2015年11月20日向慧峰公司支付涉案房屋的定金20000元，并于2015年12月16日向慧峰公司支付涉案房屋的购房款180000元，与《飞来湖壹号花园商品房认购协议书》约定的付款金额一致，因此，本院对刘梦林认为《飞来湖壹号花园商品房认购协议书》落款日期为笔误的辩解予以采纳，《飞来湖壹号花园商品房认购协议书》的实际签订日期应为2015年11月19日。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人刘梦林在本院查封涉案房屋之前，与慧峰公司先后签订《飞来湖壹号花园商品房认购协议书》及《商品房买卖合同（预售）》。签订《飞来湖壹号花园商品房认购协议书》及《商品房买卖合同（预售）》后，异议人刘梦林均按照合同约定支付全部购房款。此外，清远市清城区××路××湖××花园××楼××号房屋至今为未理竣工验收备案，异议人刘梦林对于未实际占有涉案房屋及未办理过户登记不存在过错。综上，异议人刘梦林作为涉案房屋的买受人，其请求中止对诉争房屋强制执行的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院予以支持，清远市清城区××路××湖××花园××楼××号房屋应当中止执行。此外，本院对清远市清城区××路××湖××花园××楼××号房屋并未进入拍卖程序，故对异议人刘梦林要求撤销对涉案房屋拍卖的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止对位于清远市清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园意钻楼14层02号房屋的执行； 二、解除对位于清远市清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园意钻楼14层02号房屋的查封； 三、驳回异议人刘梦林的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  潘钢鸣 审判员  谢伟诚 审判员  郑家驹 二〇二〇年八月三十一日 书记员  刘如香 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。