上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1770号原告：上海东渡建筑装饰设计工程有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：严小英，执行董事。委托诉讼代理人：管海萍，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐天合，上海久光律师事务所律师。被告：上海九陌实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蒋官福，执行董事。委托诉讼代理人：彭婷婷，上海田玉秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：田玉秀，上海田玉秀律师事务所律师。原告上海东渡建筑装饰设计工程有限公司诉被告上海九陌实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2020年3月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人管海萍，被告委托诉讼代理人彭婷婷、田玉秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海东渡建筑装饰设计工程有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令2016年12月20日原、被告双方签订的厂房租赁协议解除；二、判令被告腾退系争房屋；三、判令被告支付原告占有使用费(按人民币7,410.21元/日为计算标准，自2020年2月12日计付至实际腾退之日止)；四、判令被告修复被破坏的厂房一楼、二楼、恢复原有门窗、绿化及拆除厂区内搭建的斜坡；五、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月20日，原、被告签订了《厂房租赁协议》，约定被告承租原告位于上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX弄XXX号面积为8,632.72平方米厂房、办公楼及面积为181平方米的车棚。房屋租期为6年，自2017年2月1日起至2023年1月31日止，租赁用途为自主招商创建科技园、仓储物流及商业办公等。厂房及办公楼租金为每天每平方米0.85元，车棚租金为每天每平方米0.40元。年租金每三年递增一次，递增的幅度为上年度年租金总额的6%。同时约定，被告应合理使用并爱护承租房屋、绿化及附属设施。2019年6月30日，被告发函给原告告知，承租厂房二楼的次承租人上海新大洲物流有限公司搬离后，地面出现了大面积开裂、多处墙体出现裂缝等导致房屋无法使用。原告要求被告修复，被告不但不予修复，在2019年7月21日再次致函给原告，因其与次承租人的纠纷无法修复，并要求原告减免二楼厂房租金。原告接函后至现场查看，发现房屋二楼损毁严重，并破坏了厂区绿化，搭建了斜坡，对承租场地随意改建和扩建。2019年7月29日，原告书面回复被告要求其立即修复承租场地至原状，消除安全隐患，但被告不予理会。2019年9月20日，原告至租赁房屋内发现一楼支柱亦有新开裂情况，然被告仅用纸板及透明胶带固定，支柱表面仅作水泥涂抹处理，至今未就损害部位进行任何维修。原告认为，被告应安全合理使用承租房屋，现因被告出租给次承租人，未尽到合同相关义务，擅自改建、扩建并破坏了房屋的的承重结构，且拒绝予以恢复原状，被告不仅违反合同约定也违反了法律规定，原告有权解除租赁关系并要求赔偿，解除合同的理由是被告在租赁房屋期间，擅自拆建、改建房屋，破坏房屋的承重结构，导致合同目的无法实现。根据合同第3页第5.4条、6.3条约定，被告应合理使用房屋及附属设施，双方就拆改房屋可以解除合同。根据合同法第219条规定，被告未按照约定的方法，没有合理使用租赁物，造成租赁物的损失，出租人可以要求解除合同并赔偿相应损失。合同解除日期定为被告收到日期为2020年2月12日。合同解除之后，被告应予返还房屋，并支付原告占有使用费，双方租赁协议第4条约定，厂房及办公楼0.85元/日/平方米，厂房及办公楼面积为8,632.72平方米，车棚0.40元/日/平方米，按照车棚181平方米，则两项相加，故按7,410.21元/日/平方米为计算标准，自2020年2月12日计付至实际腾退之日止。恢复原状的标准是按照照片的要求进行修复，原告能够提供照片，且由被告法定代表人签字确认。故原告诉至法院。被告上海九陌实业有限公司辩称：针对诉请一，不同意解除合同，原告的诉请无事实及法律依据。理由是，被告对系争房屋进行简单装修，原告没有证据证明系争房屋主体结构进行破坏。被告在2019年发现二楼出现裂缝，但该裂缝、墙体脱落等情况产生的原因未知，原告也没有证据证明是被告不当使用造成的，且被告发现二楼有裂缝，一直在积极处理事宜，就房屋二楼的裂缝问题，被告在2019年6月起诉当时实际使用人。针对诉请二、不同意腾退房屋。理由同上。针对诉请三，不同意支付占有使用费，被告不存在拖欠支付租金，被告一直按约支付租金，基于不同意解除合同，也不同意支付占有使用费。针对诉请四，被告同意待查明原因后配合处理，目前房屋在另案中进行了相关鉴定，目前无法提供鉴定报告，在初勘时，鉴定人员表示没有伤害到房屋的主体结构。经开庭审理查明：2016年12月20日，原告(出租方、甲方)被告(承租方、乙方)签订了《厂房租赁协议》，约定：甲方将坐落于华新镇嘉松中路XXX弄XXX号(新大洲厂房西面)，厂房及办公楼面积为8,632.72平方米，车棚面积181平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为自主招商创建科技园、仓储物流、商务办公等使用，生产型企业不能在属地注册，甲方不负任何责任，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定。乙方承租的期限6年，自2017年2月1日起至2023年1月31日止，2016年12月20日至2017年1月31日为免租期。经双方同意，厂房及办公楼租金价格0.85元/平方/天，车棚租金价格0.40元/平方/天，年租金每三年递增一次，递增的幅度为上年度年租金总额的6%。乙方应当在签署本协议后5个工作日内，向甲方支付一次性保证金2个月即450,788元，房租付三个月押二个月，该保证金在本协议终止或者提前解除且双方之间不存在任何未决争议后，由甲方无息返还给乙方。第一年(2017年2月1日起至2018年1月31日止)，全年租金为2,704,727元。第二年(2018年2月1日起至2019年1月31日止)，全年租金为2,704,727元。第三年(2019年2月1日起至2020年1月31日止)，全年租金为2,704,727元。第四年(2020年2月1日起至2021年1月31日止)，全年租金为2,867,010元。第五年(2021年2月1日起至2022年1月31日止)，全年租金为2,867,010元。第六年(2022年2月1日起至2023年1月31日止)，全年租金为2,867,010元。租金的付款方式：实现先付后用，租金为每三个月支付一次。乙方应于协议签署之后5个工作日内支付第一期租金，共计676,182元，第一期租金支付日后三个自然月届满日支付第二期，租金支付各期限以此类推。本协议租金的价格为不开发票的价格。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋、绿化及其附属设施，发现该房屋结构及屋面设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的三日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。乙方应爱护保养并合理使用厂区内的各项设施，如需改动应先征得甲方同意，造成损坏的应承担修复或赔偿责任；未经甲方许可，严禁在场地内违章搭建建筑物，否则造成一切损失由乙方承担。协议另对其他事项作了约定。2016年12月21日原告向被告交付房屋及附属设施，被告已向原告支付租金至2020年10月31日止。房屋目前由被告占有使用。另查明，2019年6月30日及2019年7月21日被告发函原告，告知原告，被告将承租的厂房转租给次承租人上海新大洲物流有限公司作为仓储使用，次承租人上海新大洲物流有限公司搬离租赁厂房的过程中，被告在查看房屋的过程中发现该厂房二楼地面出现了大面积开裂、多处墙体出现裂缝等情况，与新大洲公司进行交涉，但双方对裂缝的形成原因分歧较大，次承租人上海新大洲物流有限公司一直说是因为房屋质量存在问题、房屋自然沉降导致，地面出现大面积开裂、多处墙体出现裂缝等导致房屋无法使用。鉴于目前地面开裂原因系自然因素还是人为因素尚无法明确，二楼房屋处于空置的状态，被告希望原告能够同意对二楼的租金予以减免，待开裂的原因查明后再就租金进行核算。2019年7月29日及2019年12月22日原告回函被告，要求被告立即修复房屋及场地，并赔偿原告一切损失。2019年9月4日，被告以房屋租赁合同纠纷为由起诉上海新大洲物流有限公司，要求上海新大洲物流有限公司将华新镇嘉松中路XXX弄XXX号房屋二楼恢复原状，以及赔偿租金损失、支付房屋占用费。本院立案受理后，为查明系争房屋受损原因，依被告申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋二楼地面大面积开裂原因进行鉴定。2020年2月17日，上海源正科技有限责任公司出具《鉴定工作联系单》，载明：由于缺少系争房屋相关图纸(建筑设计总说明、结构设计总说明、相关节点做法)，无法对系争工程原施工质量进行检查；缺少系争房屋地面租赁期间实际堆载使用情况(包括堆载货物及设备重量、堆载区域及位置等)，无法明确租赁期间实际使用对二楼地面大面积开裂的影响程度及范围；综上，系争房屋二楼地面大面积开裂原因的鉴定依据不足，且根据预勘情况，现场已撤场(非租赁期间实际使用状态)，不具备鉴定条件，故本次鉴定作撤销处理。再查明，系争房屋已办理产证，登记在上海谢迪礼品有限公司名下。以上事实，由原、被告的陈述、厂房租赁协议及设备移交清单、房产证及不动产登记簿、通知函、回函、函件签收单、照片、起诉状、受理通知书、(2019)沪0118民初16979号民事判决书及鉴定工作联系单(撤销)等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，被告认为，就2019年12月22日原告反馈的一楼立柱出现开裂一事,被告已于当月26日与原告共同于现场核查，双方现场确认立柱开裂仅是表面脱落并不影响到支柱及房屋主体结构，无实质风险，并认为表面粉刷修复完毕即可。原告也回函称，亦征询过设计人员对厂房一楼立柱开裂的相关意见。设计人员告知原告，其无法就目测的表象对厂房存在的隐患得出实质性结论，其建议原告委托有资质的专业机构进行安全检测。因此，原告无法在未有明确的安全检测报告的情况下，贸然同意被告对立柱采用粉刷的处理方法。若有检测资质的专业机构出具了相关报告，原告可同意被告按此报告建议的方案进行修复。原、被告双方仍然在履行租赁合同。为此，被告还提供了视听资料、告知函、回函、EMS快递面单、签收凭证以及微信聊天记录等证据。原告对上述证据的真实性均无异议。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原告与被告签订的厂房租赁协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告认为,被告擅自拆建、改建房屋，破坏房屋的承重结构，导致合同目的无法实现，故主张解除合同。被告对此并不同意，并认为无合同及事实依据。为查明系争房屋受损原因，依被告申请，本院已在另案中依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋二楼地面大面积开裂原因进行鉴定，鉴定机构出具鉴定工作联系单(撤销)，意见为，根据预勘情况，现场已撤场(非租赁期间实际使用状态)，不具备鉴定条件，本次鉴定已作撤销处理。原告现仍主张解除合同，其依据不足，本院不予支持。据此，原告在解除合同条件基础上主张的被告腾退系争房屋及支付房屋占有使用费，本院也不予支持，且根据查明的事实，被告已支付租金至2020年10月31日日止。原告主张被告修复被破坏的厂房一楼、二楼、恢复原有门窗、绿化及拆除厂区内搭建的斜坡，本案中，原告虽认为系争房屋及场地存在一定的损害或安全隐患，但原告仅提供了照片作为证据，该照片并不能明确原告所主张的具体修复范围及程度，且该照片证据也不足以证明该损害事实与被告租赁房屋之间的因果关系，本院在另案中已委托鉴定机构予以查明，鉴定机构出具鉴定工作联系单(撤销)，明确意见为，不具备鉴定条件，本次鉴定作撤销处理。故原告主张该项诉请，依据并不充分，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海东渡建筑装饰设计工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币160元，减半收取计人民币80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年八月十九日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付房屋占有使用费的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。