苏州市姑苏区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏0508行初9号 原告曹楠，男，1983年10月28日生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托代理人曹俭（系原告曹楠父亲），即下述第三人。 被告苏州市自然资源和规划局，住所地苏州市姑苏区干将西路**。 法定代表人黄戟，局长。 出庭负责人邵繁荣，副局长。 委托代理人窦庶芳，该局工作人员。 委托代理人陈婷雯，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 第三人曹俭，男，1954年12月20日生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告曹楠不服被告苏州市自然资源和规划局（以下简称苏州资规局）所作关于苏州市姑苏区×××3号房屋权籍调查和不动产权证办理的《答复》，向本院提起行政诉讼。本院于2020年1月6日立案后，次日向被告寄送起诉状副本及应诉通知书。因曹俭与被诉行政行为存在利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭审理了本案。原告曹楠委托代理人暨本案第三人曹俭、被告苏州资规局出庭负责人邵繁荣及委托代理人窦庶芳与陈婷雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 针对原告曹楠关于×××3号房屋的翻建登记申请，被告苏州资规局下属单位苏州市不动产登记中心于2019年11月25日作出《答复》，告知原告：经查，×××3号登记权利人为曹楠，×××4号登记权利人为曹俭。×××3号土地分属两宗不同宗地且两宗地权利主体、性质相同，×××4号土地属于一个宗地。原房屋位于各自宗地范围内。经现场实地踏勘，翻建的幢号为2的房屋为一幢整体房屋，跨了×××3号、4号三个宗地，×××3号、4号已经不具备独立通行条件，事实上已经合二为一。根据《不动产单元设定与代码编制规则（GB/T37346-2019）》（以下简称《不动产单元编制规则》）中不动产登记单元的定义，原告和曹俭申请的将×××3号与4号设为两个不动产单元，因各自不具备独立使用价值，分别编制不动产单元产与规程规定不符，无法为原告与曹俭办理相应权籍调查。 原告曹楠诉称：被告采用《不动产单元编制规则》中的成套住宅规则，与事实不符。原告在申请合建规划手续时与父亲曹俭互相承诺共用通道和楼梯间，规划设计用途降级为非成套住宅。依据《不动产单元编制规则》第6.1.e条规定，非成套住宅，可以间为单位划分定单元，当同一权利人拥有连续多间房屋时，可一并划分为一个定着物单元；第5.1.d条规定，两个或两个以上权利人共同使用的地块，土地所有权界限难以划清的，应设为共用宗。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令被告为原告办理苏州市姑苏区×××3号的权籍调查和不动产权证，本案诉讼费用由被告负担。 原告曹楠向本院提交了以下证据：1.建设工程规划许可证2份，证明原告与第三人合建的房屋合法；2.国有土地使用证2份，证明原告拥有地役权和相邻权；3.苏州市房地产测绘队登记报告2份，证明住建部门己按规划合建审批的共用宗非成套住宅出具分户成果报告；4.共用宗地图，证明原告房屋的占地在本宗地内；5.《答复》，证明被告适用法规不当、认定事实错误；6.房产分丘平面图及建设工程规划核实合格证各2份，证明×××3号和4号共用了一张房产分丘平面图，二者规划验收合格证面积分别为203.56平方米与370.65平方米，但房产分丘平面图面积均为504.45平方米；7.地籍调查表、土地登记收件单，证明×××3号权籍调查早在2004年和2014年完成，土地登记已经转移到原告名下，被告关于权籍调查的答复不实。 被告苏州资规局辩称：原告向被告提交权籍调查材料，被告经现场实地踏勘，发现×××3号、4号被整体改造成一个中式花园，其中幢号为2的房屋为一幢整体房屋，横跨了权利人为曹楠的×××3号与权利人为曹俭的×××4号的三个宗地，两处不动产之间并无界限。此外，×××3号、4号各自也不具备独立通行条件。因此，×××3号不具有封闭的权属界限，不具备独立使用价值，被告无法单独对其编制不动产单元号。被告于11月20日收到原告的来信后，于11月25日对来信书面进行回复，妥善履行了告知义务。综上，被告认为，根据《不动产登记暂行条例》第八条第一款、《不动产登记暂行条例实施细则》第五条、《不动产单元编制规则》第3.16条的规定，被告作出的涉案答复内容正确、程序合法，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告苏州资规局向本院提供以下证据：1.曹楠来信，证明原告于2019年11月29日向被告提出咨询；2.房屋总平面图、一层平面图、二层平面图、阁楼平面图，证明×××3号（东侧）和×××4号（西侧）实为一幢二层加阁楼的住宅，各自部位无独立通行条件，不具有独立使用价值；3.苏州市房地产测绘队登记报告，证明测绘报告中明确×××3号无独立通行条件；4.权籍调查示意图，证明×××3号（东侧）和×××4号（西侧）第2幢房屋横跨三宗地，不具有独立使用价值，无法单独进行登记；5.《答复》，证明被告向原告作出了答复，且答复内容合法。被告提供的法律法规依据为：《不动产登记暂行条例》第八条、《不动产登记暂行条例实施细则》第五条、《不动产单元编制规则》第3.16条。 第三人曹俭述称：1.规划部门已向原告与第三人核发了原告与第三人在×××3号与4号土地上合建一幢一层及一幢二层加阁楼的三层建筑规划许可证，证明规划部门同意原告与第三人共用楼梯和通道的许可，被告适用《不动产单元编制规则》不当；2.被告未按第三人与原告规划设计的非成套住宅出具房产分丘平面图，而是出具一张房产分丘平面图，并采用成套住宅标准来行政，适用法规不当，且与事实不符。综上，请求法院判决被告为原告与第三人办理×××3号、4号的不动产权证。 第三人曹俭向本院提交以下证据：1、×××4号国有土地使用权证，证明第三人具有土地权益；2.建设工程规划许可证，证明合建许可证2002年11月始发；3.行政处罚处定书，证明案涉房屋属非成套住宅；4.苏州市房地产测绘队面积计算成果，证明办证面积；5.苏州市房地产测绘队登记报告，证明案涉房屋设计用途为非成套住宅；6.宗地界址图，证明合建房屋分割面积；7.×××4号房产分丘平面图，证明被告按成套住宅计算面积。 经庭审质证，对被告所举证据，原告与第三人对证据1无异议；对证据2真实性无异议，证明目的不予认可，无法证明无独立通行条件，且不具有独立使用价值；对证据3中的房产分丘平面图有异议，所载房屋面积与规划许可、验收合格证载明的面积不符，对该组其他证据无异议；对证据4无异议；对证据5真实性无异议，但认为与事实不符。 对原告所举证据，被告对证据1无异议；对证据2三性无异议，证明目的不认可，仅能证明原告对×××3号土地享有权利，且不是×××4号土地的权利人；对证据3三性无异议，证明目的不认可，该份报告是在原告与第三人作出今后不单独出售承诺后测绘队出具的报告。报告备注中明确3号和4号实为一幢二层加阁楼的住宅，各自部位无独立通行条件。东西两侧分割线依据用地红线。即使按照非成套住宅登记，也应当是以间为单位划分定单元，但本案中，原告在分割线上的房屋是打通的，无法以间划分，因此不符合不动产登记的条件；对证据4三性认可，证明目的不认可，从该份宗地图能清晰看出涉案房屋横跨3宗宗地，涉案房屋已经超出原告的宗地范围；对证据5-6三性认可；对证据7，认为由于涉案房屋重新进行了翻建，因此在办理首次登记时应当重新进行权籍调查，原告提供的地籍调查表与本案无关。第三人对证据均无异议。 对第三人所举证据，原告均无异议。被告对证据3真实性无异议，但无法证明涉案房屋属于非成套住宅，且即使属于非成套住宅，也不符合不动产登记的条件；对其他证据的质证意见同对原告相同证据的质证意见。 本院对上述证据作认证如下：原、被告及第三人所举证据均真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。 经审理查明：原告曹楠与第三人曹俭分别为苏州市×××3号与4号的土地使用权人，使用权类型分别为划拨与出让。2019年9月4日，苏州市行政审批局分别向原告与第三人核发建设工程规划许可证，同意×××3号与4号合建一幢一层与一幢二层加阁楼的三层建筑，其中×××3号用地范围内的建筑面积共计203.66平方米，×××4号用地范围内的建筑面积共计370.65平方米。2019年9月17日，被告苏州资规局向原告与第三人作出建设工程规划核实合格证，同意通过核实验收；其中1号房屋位于×××4号用地范围内，2号房屋横跨×××3号与4号土地，2号房屋的一层门厅、二层楼梯与客房、阁楼楼梯等部位均在两块土地分割线上。2019年10月22日，原告向苏州资规局递交承诺共同处置，放弃单独处置权利的承诺书。2019年10月23日，苏州市房地产测绘队针对案涉2号房屋出具登记报告，载明房屋设计用途为非成套住宅，同时备注：×××3号东侧与×××4号西侧实为一幢二层加阁楼的住宅，该部位无独立通行条件，东西两侧分割线依据用地红线。2019年11月19日，原告向苏州资规局邮寄信件，咨询×××3号房屋翻建登记受理情况。2019年11月25日，被告下属单位苏州市不动产登记中心向原告作出《答复》，告知原告，翻建的幢号为2的房屋为一幢整体房屋，横跨了×××3号与4号土地，不具备独立通行条件；原告与第三人申请的不动产单元各自不具备独立使用价值，无法为其办理相应的权籍调查。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，被告苏州资规局作为苏州市人民政府确定的苏州市辖区不动产统一登记机构，具有办理案涉房屋不动产登记的法定职责，是本案适格被告。 本案主要争议焦点为被告所作《答复》的事实认定及法律适用是否正确。《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定，“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。……前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”《不动产单元编制规则》第3.12条“定着物单元”规定，权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物，是定着物所有权登记的基本单位。第3.16条“不动产单元”规定，权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间，由定着物单元和其所在宗地（宗海）共同组成，是不动产登记单元。依据上述规定，不动产单元的划定需权属界线封闭且具有独立使用价值。本案中，在案证据可以证明，原告所申请的×××3号部分房屋实际是与×××4号共建的一幢二层加阁楼房屋，其中部分房屋横跨了×××3号与4号两块土地性质不同的宗地，权属界线并不封闭且不具有独立使用价值，不符合上述规定中的不动产登记单元定义，被告作出无法进行权籍调查及不动产登记的答复，并无不当。原告认为，依据《不动产单元编制规则》第6.1.e条以及第5.1.d条的规定，案涉房屋为非成套住宅，可以进行不动产登记。但第6.1.e条“非成套住宅，可以间为单位划分定单元，当同一权利人拥有连续多间房屋时，可一并划分为一个定着物单元”的规定，实际上也是以间计算的房屋符合权属界线封闭且具有独立使用价值为前提，同时，第5.1.d条“两个或两个以上权利人共同使用的地块，土地所有权界限难以划清的，应设为共用宗”的规定系针对宗地划分，而非房屋，故对于原告的上述主张，本院不予支持。 综上，被告苏州资规局针对原告的权籍调查与不动产登记申请所作《答复》，认定事实清楚、适用法律正确，原告所提责令被告为原告办理×××3号权籍调查与不动产权证的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告曹楠的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告曹楠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  李向阳 人民陪审员  郁伟中 人民陪审员  樊美华 二〇二〇年八月二十五日 法官 助理  李 闯 书 记 员  周 宇