北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0109民初431号原告：张娅，女，1986年7月16日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。原告：吕光芝，女，1960年2月3日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。二原告委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：张广宇，北京市亚太律师事务所律师。被告胡立禧，男，1941年4月1日出生，汉族，退休职工，住北京市朝阳区。被告张玉珍，女，1947年5月27日出生，汉族，退休职工，住北京市朝阳区。二被告委托诉讼代理人：胡志坚，1980年5月1日出生，汉族，东兴证券公司员工，住北京市西城区。二被告委托诉讼代理人：佟盛，1979年8月12日出生，汉族，北方置业集团有限公司员工，住北京市海淀区。原告张娅、吕光芝诉被告胡立禧、张玉珍农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕光芝及二原告委托诉讼代理人杨练兵到庭参加诉讼。被告胡立禧、张玉珍经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张娅、吕光芝向本院提出如下诉讼请求：第一，请求法院确认原被告签订的《立卖房契约》无效；第二，要求二被告腾退位于北京市门头沟区XXX14号院（以下简称14号院）房屋及院落，并交付于二原告。事实与理由：吕光芝与张治清（现已去世）原系夫妻，二人育有一女张娅。婚后，门头沟区清水镇双塘涧村委会为吕光芝、张治清批了一块宅基地，二人在宅基地上建北房四间，即14号院内房屋。张治清去世后，2002年，原被告签订《立卖房契约》，双方约定，二原告将14号院内房屋及院落出售给二被告，作价1．4万元。后原告得知二被告胡立禧、张玉珍并非双塘涧村集体经济组织成员，二人为城镇户口，无权购买本村宅基地上房屋。故原告诉至法院，请求法院支持原告上述诉讼请求。被告胡立禧、张玉珍未到庭应诉，其向本院邮寄书面答辩意见称：1、坚持要求法院聘请第三方机构对14号院落内房屋及其他地上物及土地的区位补偿价进行评估。2、坚持此前已提交法院的书面答辩意见，即第一，原被告签订的买卖协议系双方自愿签订，是双方真实意思表示，中证人与协议执笔人可证明双方是自愿买卖；第二，双方签订的协议中明确载明被告是退休职工，原告陈述在买卖协议签订后才知道被告并非本村村民不符合事实，即原告在明知被告非本村村民且为城镇户口的前提下，仍将14号院出售给被告；第三，购买房屋时，由于原告家庭困难，被告出于善意，对原告伸出援手支付1．4万元房款购买房屋。购房后，被告屡次对房屋进行修缮，累计投入2．9965万元，并对房屋倾注了深厚感情。鉴于房屋已建造多年，被告准备对房屋进行重建。在此时，原告突然提出合同无效，原告的行为纯属恶意违约，即使最终法院判决买卖合同无效，合同无效的过错全部在原告；第四，如果法院最终判决买卖合同无效，并要求被告腾退房屋，被告在腾退房屋时，要求原告给予经济和精神补偿且需一次付清。其中，应当退还被告购房款1．4万元，并赔偿被告在房屋增建和修缮投入损失2．9965万元，可信赖利益损失（以银行存款利息为准）9．14万元，并要求法院聘请第三方机构对房屋现价和土地价值进行评估，根据评估价值支付给被告房屋和土地价值补偿款。同时，赔偿被告精神损失费10万元。在原告未付清全部经济和精神补偿款前，被告不予退还房屋。被告认为，在14号院房屋买卖过程中一直心存善意，请求法院依法驳回原告诉讼请求。3、被告愿意与原告进行和解，和解金为人民币100万元，被告收到上述款项后立即将房屋退还给原告。4、针对法院委托鉴定机构出具的房屋评估报告，主要有如下意见：第一，评估报告中明确评估对象为14号院内房屋及附属设施价值进行评估，但实际评估价格中未体现2002年被告购买的房屋部分原值以及被告修缮房屋的相关价值和费用；第二，对被告2019年针对房屋修缮部分，彩钢板面积、钢管、梁柱使用、水泥墙修缮等面积统计严重失真或体现不全，未予评估；第三，对被告修缮的洗澡间，未评估墙面和地面瓷砖价值；第四，对被告重建的北房西侧房屋中门窗部分、地基部分价值体现不全，未予评估。经审理查明，吕光芝与张治清（1995年去世）系夫妻，二人育有一女张娅。吕光芝与张治清婚后在双塘涧村委会分配的宅基地上建北房四间，即现14号院内房屋。胡立禧与张玉珍系夫妻关系。2002年，张娅、吕光芝与胡立禧、张玉珍达成书面协议，双方约定，张娅、吕光芝将14号院内房屋及院落出售给胡立禧、张玉珍，出售价格为1．4万元。此后，胡立禧、张玉珍按约定支付了购房款，并在上述房屋内居住至今。14号院原有北房四间，居住期间，胡立禧、张玉珍对房屋及院落进行了装修、修缮，并在院内新建北房一间，储物间、厕所、洗澡间各一间。本案受理后，被告还对北房房顶进行了改造，加盖了彩钢板，但此情况被告未通知法院或原告。以上事实，有《立卖房契约》、村委会证明、派出所证明、现场照片及当事人陈述在案佐证。案件审理过程中，本院委托北京中源正信资产评估有限公司对14号院内房屋及附属设施的价值进行了评估，评估结果为81890元（评估费6000元由原告预付）。对该评估结果，原告表示，被告对房屋屋顶加盖彩钢板系发生在法院受理本案之后，故彩钢板费用应予扣除，评估报告显示“型材屋面-彩钢单板”为5788．18元，该费用应从总价中扣除。被告意见同其向本院邮寄的答辩意见一致。关于被告在邮寄的书面答辩意见中提出的对上述评估报告的意见，本院亦向评估机构进行了咨询。评估机构答复本院称：已根据要求对涉案房屋及附属设置进行价值评估，符合相关的法律法规及评估程序；评估标的的项目及数量是根据双方现场签字确认的勘验记录确定的，本次评估结论已包含勘验记录中的全部内容，未出现错项、漏项的情况。另，案件审理过程中，经咨询，因14号院所处区域地价无评估参考标准，故评估机构无法就14号院的地价（区位补偿价）出具评估结果。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告签订的《立卖房契约》中，买卖标的物不仅是涉诉房屋，还包含了相应的宅基地使用权。二被告均不属于双塘涧村集体经济组织成员，不得享受双塘涧村集体经济组织成员待遇，故原、被签订的《立卖房契约》违反了我国现行的土地管理法律、法规、政策的禁止性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故胡立禧、张玉珍应将购买的涉案房屋及院落返还给张娅、吕光芝；张娅、吕光芝亦应将收取的房款1．4万元返还给胡立禧、张玉珍，同时就涉案房屋、土地对胡立禧、张玉珍进行补偿。对于房屋价值的评估报告，原告提出应对彩钢屋顶价值进行扣除的意见，该要求较为合理，本院将在划分过错比例时予以考虑。关于被告在书面答辩意见中对评估报告提出的异议，本院认为，评估机构勘验现场时，已对评估项目具体情况进行了记录，且该记录有原、被告签字确认，故本院对被告的异议不予采纳。本案中，因原、被告的行为共同导致房屋买卖合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应责任。本院依据评估结果，综合考虑双方的利益，酌情确认张娅、吕光芝就房屋价值补偿胡立禧、张玉珍57323元（81890元×70%）。被告主张原告给付其土地补偿款，但农村集体土地的交易受严格限制，致使该部分补偿款缺少相关参考补偿标准而难以确定。在本案中本院不予处理。被告可待拆迁补偿发生或具备相应条件后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告张娅、吕光芝与被告胡立禧、张玉珍于二○○二年八月十七日签订的《立卖房契约》无效；二、原告张娅、吕光芝于本判决生效之日起三十日内返还被告胡立禧、张玉珍购房款一万四千元，并给付房屋价值补偿款五万七千三百二十三元，共计七万一千三百二十三元；三、被告胡立禧、张玉珍在收到上述款项起三十日内将位于北京市门头沟区XXX14号院房屋及院落腾空并返还给原告张娅、吕光芝；四、评估费六千元（原告预交），由原告张娅、吕光芝负担四千二百元（已交纳）；由被告胡立禧、张玉珍负担一千八百元，于本判决生效之日起三十日内给付原告张娅、吕光芝。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百二十四元，由原告张娅、吕光芝负担六百四十七元（已交纳），由被告胡立禧、张玉珍负担二百七十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 高 兵二〇二〇年八月三十一日书记员 宋海星