江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0391民初4709号原告：徐州通域空间结构有限公司，住所地徐州经济技术开发区蟠桃山路**。法定代表人：刘宪生，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏雨，江苏义行律师事务所律师。被告：王胜芹，女，1957年1月5日出生，汉族，住徐州市泉山区。被告：王华北，男，1956年11月25日出生，汉族，住徐州市泉山区。二被告委托诉讼代理人：张昌松，江苏典锐律师事务所律师。第三人：蔡召明，男，1970年7月13日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告徐州通域空间结构有限公司（以下简称通域公司）诉被告王胜芹、王华北、第三人蔡召明执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月6日受理后，于2019年7月16日作出准予执行本院（2017）苏0391执583号执行裁定书涉及对徐州市泉山区碧水湾小区C55号楼4单元302室房屋的执行。被告王胜芹、王华北不服一审裁决，提出上诉，徐州市中级人民法院经审理后于2019年11月15日作出裁定撤销徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初1986号民事判决，发回徐州经济技术开发区人民法院重审。2019年12月23日，本院重新受理后，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告通域公司的委托诉讼代理人夏雨、被告王胜芹及委托诉讼代理人张昌松到庭参加诉讼，第三人蔡召明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告通域公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令准许执行徐州市泉山区碧水湾小区C55-4-302室房屋；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，买受人提出执行异议，需要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件方可执行。”首先，涉案房产登记在第三人蔡召明名下，即便存在真实的买卖合同关系，被告王胜芹、王华北系自身原因未办理不动产登记，对未办理不动产登记具有过错。上述手续的变更不需要“分户”政策，亦不存在任何障碍，原告所称的“分户”政策规避了一次不动产登记手续，目的是为了规避正常交易模式下应缴纳的相关税费。其次，被告未在人民法院查封之前与第三人蔡召明签订合法有效的书面买卖合同。王胜芹、王华北称与蔡召明之间存在买卖合同法律关系，但是其至始未与蔡召明签订过合法有效的书面买卖合同，因此其权利不足以排除人民法院对涉案房屋的继续执行。综上，原告认为被告王胜芹、王华北对涉案房屋的权利不足以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。被告王胜芹、王华北辩称：我们认为原告的诉讼请求无事实和法律依据。第一，被告王胜芹与蔡召明是亲戚关系，双方没有签订书面的房屋买卖合同并不影响二被告对该房屋享有的实际权力，因为该房屋在法院查封前二被告已实际支付全部购房款，并已实际居住、占有、使用该房屋，双方的权利义务均已履行完毕，因此两被告对该房屋享有实际权力；第二，涉案房屋未办理过户登记两被告没有任何过错，因为涉案房屋需要由蔡召明办理房屋登记后才能与两被告办理过户登记，但是蔡召明至今没有办理，致使两被告无法办理该涉案房屋的过户手续，综上所述，两被告在善意无过失的前提下，取得房产，请求法院依法驳回原告诉讼请求。第三人蔡召明未答辩。本院经审理认定事实如下:2017年3月16日，本院对原告通域公司诉被告蔡召明追偿权纠纷一案作出（2017）苏0391民初334号民事判决：被告蔡召明于本判决生效后十日内给付原告通域公司垫付款6123847.74元及利息（以6123847.74元为本金，自2016年8月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）。2017年2月15日，本院根据原告通域公司的申请，作出（2017）苏0391民初334号民事裁定：冻结被告蔡召明银行存款6123847元，或查封、扣押其相应价值的其他财产。2017年2月20日，本院依法查封了被告蔡召明名下位于徐州市泉山区等住宅房地产。2017年4月，根据通域公司申请，本院立案强制执行案号为(2017)苏0391执583号执行裁定书。在执行过程中，本院依法委托江苏苏北土地房地产评估咨询有限公司对保全查封的蔡召明名下位于徐州市泉山区碧水湾小区A21—1—1601、A21—1—1602、C58—3—302、C55—4—302室共计四套住宅房地产进行司法鉴定价值评估。该公司于2018年3月19日出具了（江苏）苏北（2018）（房估）第130号房地产估价报告：评估对象于价值时点的市场价值评估结果为人民币278.95万元。另查明：2009年，第三人蔡召明房屋拆迁，2011年上房，安置的房屋包括坐落于徐州市泉山区。被告王胜芹、王华北与第三人蔡召明于2012年5月8日通过被告儿子王林向第三人蔡召明支付28万元购房款，用于购买碧水湾小区C55号楼4单元302室房屋，第三人蔡召明向原告出具了购房款收据。涉案房屋自2012年上房后，由被告王胜芹、王华北及其儿子、孙子一直居住至今。由于该涉案房屋为拆迁房，且因拆迁村落分户的原因，碧水湾小区房屋一直未能办理房产证。经当地居民自治组织协调，相关部门确定了该小区安置房的分户政策，即在2009年年满18周岁的子女享受分户政策，在2009年登记在父母名下的房产，在2017年可以直接分户登记在子女名下，免交相关过户费用。2017年5月，被告收到通知去办理涉案房产的不动产登记，发现涉案房屋已经被法院查封，遂向本院提出执行异议之诉，以上事实由支付房款收条、银行流水、居委会证明等证据加以佐证。本案争议的焦点为被告王胜芹、王华北对坐落于徐州市泉山区房屋是否享有排除本案强制执行的民事权益。本院认为：房屋买卖合同，是物权继受取得方式的一种，指的是民事主体双方达成协议，出卖人一方将出卖财产交给买受人一方所有，买受人接受此项财产并支付价款；通过买卖，由买受人取得了原属出卖人的财产所有权。根据《最高人民法院关于人民法院审理民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对其没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，被告王胜芹、王华北对（2017）苏0391执583号执行裁定书的执行提出执行异议，两被告已经向第三人蔡召明支付了全部购房款并居住至今，但由于分户的原因，碧水湾小区房屋均未办理不动产登记，涉案房屋未办理过户登记手续并非被告王胜芹、王华北的过错。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告徐州通域空间结构有限公司的诉讼请求。案件受理费10130元，由第三人蔡召明负担。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘 伟人民陪审员  孙荣林人民陪审员  孟献勇二〇二〇年八月十一日书 记 员  高 杰