福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2334号 原告（反诉被告）：吴玉斌，男，1980年7月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林雪卿，福建华睦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林进贵，男，1989年5月1日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：何龙，福建通亨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏贵珍，福建通亨律师事务所（实习）律师。 原告(反诉被告)吴玉斌与被告(反诉原告)林进贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，被告（反诉原告）林进贵在法定期限内提出反诉,本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吴玉斌及其诉讼代理人林雪卿、被告（反诉原告）林进贵及其诉讼代理人何龙、魏贵珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴玉斌向本院提出诉讼请求：1.判令林进贵立即退还吴玉斌自1月24日至2月23日共一个月的租金14700元及押金28000元；2.判令林进贵立即偿还吴玉斌店面装修装饰残值48100.88元；3.本案的诉讼费用由被告承担。后申请变更诉讼请求为：1.确认吴玉斌与林进贵的《店面租赁合同》于2020年4月16日解除；2.判令林进贵立即返还吴玉斌抵扣完租金后剩余的店面装修装饰残值22620.88元（店面装修装饰残值48100.88元，2020年2月24日至2020年4月15日共一个月22天的租金为25480元，抵扣完剩余22620.88元）；3.林进贵减免疫情期间吴玉斌自2020年1月24日至4月10日共2个月17天租金的一半18865元；4.林进贵立即退还吴玉斌押金28000元；5.本案诉讼费由林进贵承担。事实与理由：2018年9月3日，吴玉斌与林进贵签订《店面租赁合同》，约定林进贵将福州市晋安区店面出租给吴玉斌作为旅行社使用。租赁期限为2018年9月4日起至2023年9月3日止，免租期自2018年9月4日起至2018年10月23日止。租赁押金为28000元，在返还店面当日，经双方结清相关费用后，林进贵应将租赁押金无息退还给吴玉斌。合同签订后，吴玉斌按照合同约定支付押金和租金，林进贵向吴玉斌出具了租房押金收条。此后，吴玉斌每月向林进贵支付租金，租金支付至2020年2月23日止。 2019年年底全国开始陆续出现新型冠状病毒感染者，且传播速度较快，2020年1月24日，福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同日，文化和旅游部办公厅发布《关于全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，通知即日起，全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票＋酒店”旅游产品。吴玉斌即日起暂停营业。2020年4月10日，福州市文化和旅游局发布《福州市文化和旅游局关于本市旅行社恢复部分经营活动的通知》。故2020年1月25日至2020年4月10日这段疫情期间属于不可抗力。根据林进贵发送的解除函，本合同解除，双方互相免责。因此，林进贵应退还吴玉斌自1月24日至2月23日共一个月的租金14700元并退还吴玉斌28000元押金。 2020年4月16日，林进贵在未与吴玉斌结算，也未退还吴玉斌押金的情况下，以吴玉斌延迟交房租与房屋使用的相关费用超过3个月为由向吴玉斌发出《解约通知函》，并将吴玉斌租赁商铺内现有的装修装饰的价值折价为48100.88元抵扣房屋租金及相关费用，且已将店面转租给他人。吴玉斌同意林进贵《解约通知函》对房屋装修装饰的估值为48100.88元。依据法律规定，吴玉斌有权要求林进贵退还28000元的押金，并要求林进贵退还48100.88元的店面装修装饰残值。 林进贵辩称：一、吴玉斌租金支付至2月份止，3月至4月的租金拖欠至今，林进贵一直催其支付，吴玉斌以各种理由不予支付，林进贵无奈提出解约，双方沟通、协商将装修残值进行评估折抵未支付的拖欠租金及物业费等，装修需保留，若拆除装修则需将拖欠租金及相关物业费等在2020年4月16日支付至指定账户。吴玉斌收到函件且知悉，又在毫无证据的情况下，诉求林进贵返还装修残值，若吴玉斌要求林进贵偿还装修残值，对装修残值已折抵租金的事实负有举证责任，起诉后，林进贵自始未收到吴玉斌就装修残值已与林进贵确认交接折抵拖欠租金的证据，其应当承担由此造成的不利后果。且吴玉斌实际在未与林进贵沟通的情况下，擅自拆除装修，也未支付拖欠租金及物业费等，吴玉斌违约在先，拖欠租金及物业费等，拆除装修后，还以此来要求林进贵返还装修残值，这明显是强盗行为。林进贵通知函上关于装修抵租金在合同法上是要约邀请，吴玉斌要做出回应，回应后双方要书面交接确认交接手续，这方面举证责任在吴玉斌。二、租赁合同在无法定解除的情况下，具有合同效力，双方需按照合同约定履约，林进贵免租、返还租金的诉求毫无依据。吴玉斌于2018年9月3日与林进贵签订租赁合同，租赁期限为5年，在该份租赁合同未予以法定解除的情况下，该合同仍具有法律效力，双方应按照合同约定，享有权利，履行义务，疫情并不能免除双方的权利义务，吴玉斌应按照合同按期履行付款义务，林进贵按约享有收取租金的权利，吴玉斌以此要求返还2月份租金、免除3-4月的租金，毫无依据，经营受到疫情影响，虽暂时无法经营，但其客源并未减少，其在后期疫情恢复后（2020年4月）可以继续经营，并不影响合同的履行。故，吴玉斌应支付拖欠林进贵3-4月的租金及水电物业费、及对应的资金占用费（暂计算至2020年6月15日），暂合计35915.3元，具体总金额计算至实际偿还之日止，应驳回吴玉斌的诉讼请求。 林进贵向本院提出反诉请求：1.判令吴玉斌向林进贵支付租金32067.3元及资金占用费3848元（从2020年2月15日起至实际偿还之日止，暂计算至2020年6月15日至，按年化36%计算占用费），合计应支付给林进贵35×××××.3元；2.本案全部诉讼费用由吴玉斌承担。事实与理由：2018年9月3日林进贵与吴玉斌签订了坐落于福州市晋安区店面的《店面租赁合同》，2020年2月15日起吴玉斌一直拖欠租金及物业费、水电费等，多次催收无果，林进贵于2020年4月16日发《解除通知函》给吴玉斌，但吴玉斌在解约后至今未支付拖欠的租金及资金占用费合计35915.3元（拖欠租金32067.3元，资金占用费从2020年2月15日起至实际偿还之日止，暂计算至2020年6月15日止，按年化36%计算占用费）。 吴玉斌针对林进贵的反诉辩称：林进贵主张吴玉斌支付租金32067.3元及其资金占用费3848元没有事实和法律依据。首先，吴玉斌已向林进贵支付租金至2020年2月23日，不存在林进贵所主张的吴玉斌从2020年2月15日起开始拖欠租金。其次，林进贵向吴玉斌发出《解除通知函》，同意以48100.88元来补偿吴玉斌保留该商铺的装修装饰的残值。也同意用商铺的装修装饰残值来抵扣吴玉斌未付的租金等费用，因此，吴玉斌无须再向林进贵支付任何费用，林进贵主张的吴玉斌拖欠租金及资金占用费没有事实和法律依据。综上所述，林进贵的诉求缺乏事实和法律依据，请求人民法院判决驳回林进贵的诉讼请求。 本院结合当事人庭审陈述，查明认定如下事实：林进贵与吴玉斌于2018年9月3日签订《租赁合同（店面）》，约定：林进贵将坐落于福州市晋安区店面出租给吴玉斌作为旅行社使用。林进贵确保该店面具备出租条件并保证吴玉斌能够正常使用，吴玉斌愿意承租。该店面现已具有的附属设备（详见补充协议）在租赁期内一并交付吴玉斌使用；租赁期限自2018年9月4日起至2023年9月3日止，其中免租期自2018年9月4日起至2018年10月23日止；租赁押金28000元，在签订本合同后一日内，吴玉斌应向林进贵支付租赁押金，林进贵应开具相应的押金收款收据。在返还店面当日，经林进贵验收店面且双方相互结清水、电、有线电视以及物业等相关费用后，林进贵应将租赁押金无息退还给吴玉斌；2019年9月4日至2020年9月3日，月租金为14700元，租赁税费由吴玉斌承担；吴玉斌应当每一个月支付一次租金，在应付租金当月的15号前支付。在签订本合同之日起一日内，吴玉斌应向林进贵支付首期租金；在签订本合同之日起一日内，林进贵应将店面交付吴玉斌使用；双方约定任何一方有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付月租金两倍金额的违约金，支付的违约金低于守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方实际损失与违约金的差额部分：......7.吴玉斌逾期支付租赁押金或租金累计超过三十日的、8.其他拒不履行合同义务，经书面告知后仍不履行持续超过七日的；吴玉斌应按月支付租金，否则，每逾期一日，林进贵有权按月租金金额的百分之三向吴玉斌收取违约金。合同签订后，吴玉斌向林进贵支付了租赁押金28000元，林进贵收款后向吴玉斌出具《租房押金收条》并交付了案涉房屋，后吴玉斌依约支付租金至2020年2月23日止，2020年2月24日后的租金未按时支付，林进贵多次向其催讨未果。 2020年4月15日，林进贵通过微信聊天要求下午3点前搬离，固定的东西不要拆，不要破坏装修，吴玉斌回复可以今天弄好。2020年4月16日，林进贵再次通过微信告知吴玉斌合同解除,给你发一个函，也寄回你的身份证地址，作为一个解除的证明。后林进贵向吴玉斌发出《解约通知函》，载明：本人就位于福州市晋安区，以下简称该房屋）的租赁合同（合同编号：ＭＴ-ＳＰ20180000062）作出以下的解约通知：因您方延迟交房租与房屋使用的相关费用已超过3个月（2020年1月15日-2020年4月15日未交付的房租，金额44100元整，物业费、水费、电费4000.88元。前述费用合计：48100.88元）。故我方发此解除通知函，与您方于2020年4月16日解除上述租赁合同（合同编号：ＭＴ-ＳＰ20180000062）。若您方保留该商铺内现有的装修装饰，则本人同意免除上述金额以此来补偿该房屋内装修装饰残值。如您方拆除该房屋内装修装饰，则您方应于2020年4月16日24点前补足上述金额，合计48100.88元，将上述欠款金额于2020年4月16日24点前支付至以下收款账号：62×××69、中国建设银行福州杨桥支行、林进贵。 另查，因新型冠状病毒影响，文化和旅游部办公厅为做好防控工作自2020年1月24日至4月10日期间暂停旅游企业经营活动。 本院认为：本案吴玉斌与林进贵之间的《租赁合同（店面）》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。林进贵向吴玉斌发出《解约通知函》，函告案涉租赁合同于2020年4月16日解除，具有法律效力，双方对该事实均无异议，本院予以支持。 关于装修装饰抵扣租金及其残值部分。合同解除后,吴玉斌本应向林进贵支付其所拖欠的租金，但结合双方的微信聊天记录可知双方于2020年4月15日已完成房屋的交接，林进贵于2020年4月16日发出的《解约通知函》作为解除的证明。双方就以店内装修装饰残值抵扣吴玉斌未支付的房租、水电及物业管理费达成合意。林进贵主张吴玉斌擅自拆除装修，但未提供相应证据证明该主张，本院依法不予认可。因此，吴玉斌请求减免2020年1月24日至2020年4月10日期间的租金并在48100.88元内返还减免租金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。林进贵请求吴玉斌支付租金及资金占用费的反诉主张，无事实及法律依据，本院亦不予支持。 关于押金部分，因《租赁合同（店面）》已解除，吴玉斌应付租金、水电及物业管理费已通过店内装修装饰残值结清，故林进贵应向吴玉斌退还押金28000元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）吴玉斌与被告（反诉原告）林进贵20**年9月3日签订的《租赁合同（店面）》于2020年4月16日解除； 二、被告（反诉原告）林进贵应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴玉斌退还租赁押金28000元； 三、驳回原告（反诉被告）吴玉斌的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）林进贵的全部诉讼请求。 本诉案件受理费2070元，减半收取1035元，其中716元由原告（反诉被告）吴玉斌负担，319元由被告（反诉原告）林进贵负担。反诉案件受理费349元，由被告（反诉原告）林进贵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 李伯魁 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 黄娜娜 书 记 员 厉 丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。