淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初8535号原告：江苏金满房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区港口路原清浦法院北侧****。法定代表人：金永满，职务董事长。委托诉讼代理人：高孟浪、花良勋，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告：郝明珍，女，汉族，1970年5月16日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：龚运才，淮安市清江浦区浦楼法律服务所法律工作者。原告江苏金满房地产开发有限公司（以下简称金满公司）与被告郝明珍民间借贷纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告金满公司的委托诉讼代理人高孟浪，被告郝明珍的委托诉讼代理人龚运才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金满公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付多付的本金318.4285万元及资金占用费从2012年12月31日至2019年8月31日80个月为152.8456万元，共计471.2741万元（以本金318.4285万元为基数，按照年利率6%计算至实际给付之日止）。2、被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告立即支付多付的款项318.4285万元及自起诉之日起利息（以本金318.4285万元为基数，按照年利率6%计算至实际给付之日止）。事实和理由：原告因资金周转向被告借款。被告于2011年12月19日汇款3000万元，2011年12月21日又汇款3500万元，合计6500万元，并约定提前扣除一年的利息1500万元（年利率约23%)，原告实际用款5000万元。双方约定原告拿1.03亿的房产按照6.5折折价6500万来偿还借款，也就是债务抵消，但原告觉得当时抵的价格太低，就提出了在协议签订起一年内有回购的权利，如回购的房屋出售价格高于6.5折，高出的部分归原告，剩余的6.5折给被告。因此，在回购一年期内，债权金额处于不确定状态，所以双方商定在一年回购期满后将剩余的房产仍按6.5折折价抵消债务。因为房子在2012年初交付给被告后，因此约定一年期满后如果没有回购的房屋就不能再算利息。回购期内，原告共回购35套房屋，然后按照6.5折给被告打款2018.6198万元，剩余的67套房屋在期满后按照双方约定的6.5折债务冲抵4482.5761万元。以上两项合计6501.1959万元，按照原告的实际出借金额5000万元，加上应得利息1182.7674万元，本息合计应还6182.7674万元，多还的差额318.4285万元就是本案的诉讼标的，被告应当将原告多付的部分予以返还。原告多次向被告主张权利，但是被告均拒绝返还，为维护原告的合法权益，遂诉至贵院，请求依法判决。被告郝明珍辩称：1、原、被告之间的借款是当时的大气候造成的，当时国家对房地产进行调控，经建行几个行长介绍，被告才答应出借款项给原告。原、被告双方于2011年12月8日签订《补充协议》，约定被告出借6500万元给原告，原告把住宅98套，商铺8套以6.5折价格签订购房合同，抵押给被告，登记备案后，被告一次性支付6500万元。被告允许原告在2012年全年内进行回购，如原告在约定的时间内不能还款，抵押的房子就直接归被告所有。2、被告作为淮安市知名企业的法定代表人，在原告危难之际慷慨解囊，借钱给原告，帮助原告渡过难关，原告没有感恩之心，还恶意诉讼，原告不仅当时抵押的房屋没有合法手续办不了房产证，现在还弄虚作假伪造还款事实，不应得到法院的支持。3、原告的起诉金额没有依据，如果原告的计算方法成立，原告构成根本违约，没有在约定的期限内回购全部房屋，尚有四千余万元的缺口，照此计算，原告还应付7406万元给被告。4、最高人民法院于2015年8月6日公布《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，原告于2019年9月5日才提起本案的诉讼，已经超过了法律规定的诉讼时效期间。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月8日，原告金满公司（甲方）与被告郝明珍（乙方）签订《补充协议》，约定：上列甲乙双方就购买甲方开发的“金满华府”小区价值人民币1.03亿元房子，达成如下补充协议：1、住宅**，商铺8套（以实际面积计价），以6.5折价格签订购买合同、登记备案后，一次性支付人民币6500万元。2、在本协议签订后一年内允许甲方回购时间从2012年元月1日至2012年12月31日止。3、协议期间内对上述房屋的买卖回购所产生的税费由甲方承担。4、未尽事宜，双方另行协商。被告郝明珍于2011年12月19日、同年12月21日向金满公司分别汇款3000万元、3500万元。原告金满公司则于2011年12月19日将1200万元汇款给丽水市金贸物资公司（以下简称丽水公司），将300万元汇款给马天忍。2011年12月20日，丽水公司又将1200万元汇款给马天忍。被告认可2011年12月19日原告汇款给马天忍的300万元、2011年12月20日丽水公司汇款给马天忍的1200万元，共计1500万元，系原告向被告偿还的借款期限1年的利息。原告举证的《金满华府房屋团购协议》（以下简称团购协议1），载明：出卖方：江苏金满房地产开发有限公司（以下简称甲方）；受买方：江苏增力商贸发展有限公司（以下简称乙方）。上列甲乙双方就乙方向甲方团购62套住宅及5套门面，达成如下补充协议：一、乙方指定郝明珍一次性代付62套住宅及5套门面价款，甲方确认已经收到。二、乙方购房人员办理银行抵押贷款的，甲方应在乙方人员来开具购房发票当日支付给乙方。逾期按每日1%收取滞纳金。金满公司、金永满分别在甲方处盖章、签名。李增力分别在乙方处签名。在甲方处的落款日期为2013年1月9日。在乙方处没有落款日期。被告另举证《金满华府房屋团购协议》两份，其中甲方处落款日期为2013年4月26日的《金满华府房屋团购协议》（以下简称团购协议2）载明：出卖方：江苏金满房地产开发有限公司（以下简称甲方）；受买方：江苏增力商贸发展有限公司（以下简称乙方）。乙方为改善公司内部员工住房福利，解决员工住房问题，经同甲方友好协商，由乙方向甲方团购62套住宅及5套门面，协议如下：一、甲方向乙方提供62套住宅及5套门面按团购价出售，具体明细、面积、单位、总价见附件。二、乙方安排人员办理62套住宅及5套门面时，发票开具、过户、办理产权证等由甲方协助，乙方安排购房人员必须提供证件。三、在购房过程中如发生任何异议，由双方协商解决。金满公司、金永满分别在甲方处盖章、签名。江苏增力商贸发展有限公司、李增力分别在乙方处盖章、签名。在甲方处的落款日期为2013年4月28日。在乙方处的落款日期为2013年4月26日。乙方处落款日期为2013年5月28日的《金满华府房屋团购协议》（以下简称团购协议3）载明：出卖方：江苏金满房地产开发有限公司（以下简称甲方）；受买方：江苏增力商贸发展有限公司（以下简称乙方）。上列甲乙双方就乙方向甲方团购62套住宅及5套门面，达成如下补充协议：一、乙方指定郝明珍一次性代付62套住宅及5套门面价款，甲方确认已经收到。二、乙方购房人员办理银行抵押贷款的，甲方应在乙方人员来开具购房发票当日支付给乙方。逾期按每日1%收取滞纳金。金满公司、金永满分别在甲方处盖章、签名。江苏增力商贸发展有限公司、李增力分别在乙方处盖章、签名，在甲方处没有落款日期。在乙方处的落款日期为2013年5月28日。本案的争议焦点为：一、原、被告双方一致确认以房抵债的时间。二、被告是否存在超过双方约定标准收取利息的情况，如存在，是否应当向原告予以返还；三、本案原告诉讼请求有无超过法定的诉讼时效期间。关于争议焦点一，被告虽确认原告提供的团购协议1中李增力签名系其本人所签，且系被告委托李增力、江苏增力商贸发展有限公司进行洽谈，但对落款日期2013年1月9日不予认可，被告认为原告提供的团购协议1中的2013年1月9日系在甲方处所写，不能代表乙方，且日期书写的很新鲜，有可能系后补写形成，故团购协议签订的日期应当以被告提供的团购协议3中的2013年5月28日为准。对此，原告认为团购协议1明确说明乙方的购房人员必须提供证件，而且详细到了67套房屋的面积、单价做了规定，并不是因为有了4月26日协议才有5月28日的协议。对比两个版本的协议发现，1月9日的协议内容特别简单，部分无法落实，而该协议恰恰具体落实了67套的附件，怎么办理，这协议应是对1月9日协议的细化和实际操作的规定，不可能说有了这么详细的协议，反而此后再补充一个简单的协议。对此，本院认为，应以团购协议3作为原、被告最终形成以房抵债协议意见表示的依据，理由如下：首先，从上述三份团购协议的内容来看，团购协议1、3均写有“达成如下补充协议”字样，而团购协议2则为“协议如下”；其次，团购协议2未明确购房款项的支付，而团购协议1、3还进一步明确系由“乙方指定郝明珍一次性代付62套住宅及5套门面价款，甲方确认已经收到”，故上述三方协议形成的关系应为团购协议2形成在前，团购协议1、3形成在后。最后，就团购协议1、3来看，应以最后一方确认的时间作为双方形成一致意思表示的要件，故本案中应以团购协议3中的落款日期作为原、被告双方最终形成以房抵俩协议的时间节点。关于争议焦点二，双方一致认可在借期内双方约定的利息为5000万元的借款，一年的利息为1500万元，即年利率为23.07%。原告认为，因为当日返还了1500万元，实际出借款项为5000万元，应按照5000万元为基数，按照年息23.07%计算原告应付的利息，且计算利息的截止日期为2012年12月31日。在庭审中，原告提供计算表一份（详见该表），具体为：2012年12月31日前还款2018.6198万元，加上后期还款4482.5761万元，合计6501.1959万元。应还本金5000万元加上截止2012年12月31日的利息1182.7674万元，合计6182.7674万元。用6501.1959万元减去6182.7674万元，即318.4285万元，为原告向被告多偿还的部分。对此，本院认为：首先，根据原最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九第二款第二项规定：“约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”故本案中的利息计算的截止时间应为原、被告达成以房抵债协议的最终时间即2013年5月28日。其次，根据原告提供的计算明细，结合原、被告双方在协议履行过程中，实际发生的以房抵债的时间、金额，经过计算截止2013年5月28日，并不存在原告超过双方约定标准向被告支付利息的问题。再次，因原告自愿提供其所有的67套房产抵充所欠被告的债务，故即使超过双方约定的年利率23.07%支付利息，亦系原告自愿支付，该付款行为未超过法律规定的利率保护上限，故原告亦不得因此主张所谓的超付利息。最后，因原告系以房产抵充所欠被告债务，并非货币给付，而被告及江苏增力商贸发展有限公司系团购上述67套房产，其价值系双方协商确定，并非货币给付，故亦不存在超付利息的问题。综上，本案中并不存在原告所称的被告应当返还原告超付利息318.4285万元的问题。关于争议焦点三，针对被告提出的原告诉请已经超过诉讼时效的问题。原告认为2018年底，被告因一套房屋不能办理产权证起诉原告，后生效判决判令原告应退还相应款项，原告整理账务，进行结算后才知晓利息超付事宜，故原告于2019年9月提起诉讼，并未超过诉讼时效。对此，本院认为，原告向被告主张权利，已经超过了法定的诉讼时效期间，理由如下：首先，双方完成以房抵债的时间，按照原告陈述团购协议系发生在2013年1月9日，如存在原告超付利息的情形，应认定原告从此时知道其权利受到侵害，但原告直至起诉时即2019年9月5日才主张权利，显然超过了法定的诉讼时效期间；其次，即使从最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的公布施行时间来看，也应认定原告自该规定公布施行起，应知其自身权利受到侵害，但原告迟至2019年9月5日才主张权利，也超过了法定的诉讼时效期间。最后，原告辩称其在2018年底，原告公司整理账务进行结算后才知晓利息超付事宜，无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告江苏金满房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费44502元，由原告江苏金满房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 斌人民陪审员  赵秋菊人民陪审员  卢正慧二〇二〇年八月二十五日书 记 员  郭 杨附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。