湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1021民初863号原告：谭平，男，1958年5月13日出生，汉族，住湖南省桂阳县。原告：谭宁飞，男，1983年7月19日出生，汉族，住址同上。以上两原告共同委托诉讼代理人：肖红英，湖南志浩律师事务所律师。被告：栗海军，男，1979年9月7日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：李小龙，桂阳县泰安法律服务所法律工作者。被告：桂阳县聚宝房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市桂阳县鹿峰街道培才路渠道西。法定代表人：栗海军。被告（追加）：邓勇德，男，1975年7月15日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被告（追加）：桂阳县住宅开发公司，住所地：湖南省桂阳县城关镇东正街**房管大楼**。法定代表人：刘军。原告谭平、谭宁飞与被告栗海军、桂阳县聚宝房地产开发有限公司（以下简称聚宝房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭平、谭宁飞及其共同委托诉讼代理人肖红英，被告栗海军及其委托诉讼代理人李小龙，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司法定代表人栗海军、被告邓勇德到庭参加诉讼，被告桂阳县住宅开发公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭平、谭宁飞向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告等人签订的《开发建房协议》、《补充协议》、《培才名苑股东买断效力认可书》等协议合法有效;2.判令被告履行合同,将原告的房产交付给原告；3.判令被告支付从2019年元月以后二户的租金,每月1600元,直至被告交付房产后二个月止；4.诉讼费、保全费等由二被告承担。事实与理由:原告系父子关系,于上世纪九十年代在桂阳县城关镇培才村自建住宅一套。桂阳县人民政府在建设环城西渠防洪综合治理工程时,造成原告房屋开裂受损。2009年5月11日县政府专题研究,同意原告等受损户在原住址上自拆自建，但相关手续一直未办妥。2013年6月20日谭凰初以桂阳县宏润建筑工程有限公司名义经与原告协商,签订了《开发建房协议》,对原告的房屋拆迁后的安置补偿进行了约定。被告粟海军及廖柏开、谭凰初等六人为了建设拆迁安置房,2013年8月18日签订了股东协议,成立了桂阳县环西路培财新区建设工程部。2014年7月28日、2016年6月29日原告与被告栗海军等人又签订了二份《补充协议》,对原告的拆迁安置进行了补充完善。2014年7月左右原告搬离原住房。原告谭平作为拆迁户代表委托栗海军等人摘牌承建。后被告栗海军及其他五股东因无资金中断合作,于2016年9月3日签订了买断协议书,培才名苑项目由栗海军一人买断。次日原告等拆迁户与被告栗海军签订《培才名苑买断效力认可书》,双方约定被告粟海军保证在2017年12月之前按合同约定如数将房屋交付使用。桂阳县环西路培财新区建设工程部造表确定了拆迁户安置房的分配(见分配表,原告分配的房屋为桂阳县培才名苑一栋一单元北面101、201、301、401、501、601住宅、701隔层,二栋五单元401号住房,总面积953.15平方米,培才名苑北面1号、2号、3号门面,总面积179.58平方米,培才名苑2排一层1号、2号车库,总面积78.55平方米。)现二被告超期将房屋建成,原告多次要求被告按合同约定履行义务,向原告如数交付约定的房产,但被告一拖再拖。现二被告不仅不履行交房义务,还将约定属于原告所有的房产对外销售,严重侵犯原告的合法权益。综上,原告依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定,特向法院提起诉讼,请求依法公正判决。原告为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、原告、被告身份信息复印件。拟证明原告、被告是本案适格主体；2、桂阳城镇房屋登记核发权证申请表。拟证明原告谭宁飞于1994年3月已建成的房屋面积64.52平方米；3、国有土地使用权出让合同。拟证明谭宁飞1994年以出让方式取得桂阳培才路480平方米土地使用权，一层建设住房面积185.80平方米；4、（2009）14号会议纪要。拟证明桂阳县政府同意因环城西渠防洪综合治理工程导致临街房屋开裂的住房进行自拆自建；5、桂阳县人民政府桂政函【2014】72号批复。拟证明桂阳环城西路培财（才）名苑系保障性安居工程。6、报告一份。拟证明环城西渠培财（才）名苑拆迁户多次向政府请求尽快办理拆迁建房手续；7、2014D-028地块总平面图等。拟证明2014D-028地块开发规划设计要求；8、桂住规地条[2016]119号文件。拟证明拆迁安置地块规划性指标等要求；9、开发建房协议、补充协议、旧房搬迁延期合同。拟证明原告房屋被拆迁后安置补偿的房产面积、办证等约定；10、股东协议、买断协议、买断协议效力认可书、买断时培财（才）名苑债权债务等明细。拟证明培财（才）名苑建设最先是谭凰初，后是栗海军等六人，最后是栗海军、桂阳县聚宝房地产开发有限公司、培财（才）名苑房子建好交给拆迁户的时间是2017年12月之前，培财（才）名苑买断时买断人有利可得；11、培财（才）名苑房产分配表。拟证明原告房屋拆迁后在培财（才）名苑安置补偿的房产、门面、车库等具体位置；12、土地使用权挂牌出让成交明确书、土地出让金、收据。拟证明栗海军、邓相德取得包括原告在内的房屋拆迁的国有土地的使用权；13、租房协议、收据。拟证明房屋拆迁超过约定交房期后，原告租房及交纳的租金；14、对周凡的调查笔录。拟证明《开发建房协议》是双方真实意思；15、对廖柏开的调查笔录。拟证明两份《补充协议》是双方真实意思；16、对栗海军的调查笔录。拟证明栗海军建设拆迁安置房经过，栗海军将补偿给原告的房子卖给侯水保；17、承诺书。拟证明桂阳县聚宝房地产开发有限公司承诺培财（才）名苑项目由其开发、交付房屋并办理相关手续；18、《证明》一份。拟证明桂阳县住宅开发公司的公章未在桂阳县公安局备案。被告栗海军辩称，一、两原告持有的提交给法庭的《开发建房协议》是经两原告擅自篡改的,栗海军请求法院对该协议确认合法有效不能成立,应予驳回。该协议被篡改的地方如下:1、《协议》-2:“从门面上二、三、四、五加顶层”被改成“从门面上一、二、三、四、五加顶层”多了一套房子。“门面内宽3.5米、高度4米”被改成“门面内宽4米、高度4.5米”。2、《协议》二.1:“(安装水电落户费用由乙方负责)”被改成“(安装水电落户费用由甲方负责)”.“门窗安装铝合金推拉窗”后面擅自添写“门面卷闸门三条,5套户间大门(大门1千元每套)。3、《协议》二.7:“甲方房子完工”后面擅自添写“期限2014年12月底”。“退还押金留壹万元作房屋质量保证金”被改成“退还押金留贰万元作房屋质量保证金"。4、《协议》签订日期2011年6月30日被改成为2013年6月30日。二、答辩双方各自提交给法庭的《开发建房协议》是同时签定的一式二份、属经对方签字再互换式协议,是由两原告与周凡恶意串通、欺瞒原开发商虚报面积形成的,严重损害了第三人(栗海军)利益的协议,属于合同法第52条(2)情形,其超过正常补偿面积部分应属无效。1、培财（才）名苑启动时,原开发商谭凰初、侯伟民全权委托受聘人周凡与被拆迁户洽谈拆迁补偿事宜,每户报酬5000元(见证据8(领条)。周凡利用手中的便利在与两原告洽谈拆迁补偿事宜时与两原告达成阴阳合同,从两原告补偿房屋中回报了一个门面(见证据8周凡与谭宁飞《开发建房协议》、谭平《证明》)。2、虚报面积,根据《桂阳县2014D-028地块用地勘测定界图》所标注的计算,两原告原房包括住房、空坪、杂房所有的面积在内总共面积为210.5㎡。而《开发建房协议》写成“现有房屋及空地面积为480㎡,虚报了269.5㎡。3、隐瞒无国土使用证事实,根据盖有桂阳县人民政府土地权属专用章的NO:20160205《土地权属证明书》记载的培才名苑整个地块(2014D-028)中《国有土地使用权收购合同》中及2016年12月2日桂阳县国土资源局不动产登记中心《不动产注销登记审批表》上均没有两原告的名字,说明两原告无国土使用证事实。三、廖柏开一人所写的《补充协议》来历不明,法院不应支持,理由如下:1、《补充协议》是原股东之一廖柏开一人签字所写。而所盖“桂阳县环城西路培财新区建设工程部”印章于2016年7月宣布作废,该印章现仍在廖柏开手中。2、《补充协议》中“经全体股东同意”不是事实。以下证据证明:2016年7月18日经全体股东会议纪要明确决定:“2016年7月18日以前原管理人员管理的各项事务必须在一个月内向新班子成员对应衔接并移交完毕”,而廖柏开没有将该《补充协议》移交给对应衔接的栗海军,在答辩一人买断项目之后也没有移交答辩人:“2016年7月18日以前所销售的房屋由经手人造册交全体股东认可",而该《补充协议》至今没有其他股东签字认可,其他股东也没有人知情。3,2016年7月18日廖柏开所写的《承诺书》中也没有对该《补充协议》有记载。4、《补充协议》中“所以北面一、二、三、号门面原合同……补给乙方谭平所有”系无中生有。因为原合同没有那个条款写明了北面一、二、三、号门面补给了谭平。5、《补充协议》中“另外二号车库住房顶楼隔层”表述随意,“二号车库”是指哪一栋的?从南数还是从北数?住房顶楼隔层是指哪一栋?哪个单元?。说明该协议瑕疵重重。6、2017年1月11日栗海军与包括两原告在内的7户拆迁户签定的《补偿门面补偿协议》中也写明“谭平门面3个,面积120平方米”。该《补偿门面补偿协议》比《补充协议》晚半年,说明廖柏开所写的《补充协议》之前是不存在的。四、2014年7月28日的《补偿协议》是两原告阻工后形成的,从该协议内容可以看出。根据《民诉法解释》第107条规定,当事人为达成调解协议或和解协议作出妥协而认可的事实,也不适用自认。因违反当事人的真实意思表示,其通道已得到补偿,没有补偿与事实不符。《民诉法解释》第107条第2款规定,自认的事实与已查明的事实不符的人民法院不予确认。五、两原告与周凡恶意串通、虚报面积,以及两原告的不当行为损害了栗海军的利益。法院应对两原告超出补偿请求部分予以驳回。1.2011年5月5日谭宁飞与周凡签定的《开发建房协议》,周凡在首页下面注明“此件协议合同补偿没有按周凡协议签定”而该协议只补偿五套房子,40平方米门面两个,车库一个,该协议写明原房面积360平方米,比实际面积多了140多平方米。2011年6月30日促成本诉《开发建房协议》所写原房面积480平方米,周凡从中获得一个门面的分脏。2、两原告原房包括住房、空坪、杂房实际总面积只有210.5㎡。而两原告通过不当行为要求栗海军补偿房子8套约953.15㎡、门面3个约179.8㎡，车库2个约78.55㎡。如果门面价值折算成住房值两倍计算,原住房、空坪、杂房共210.5㎡竟补偿了1390.86㎡新住房,补偿比例竟达到了1比6.6,补偿标准按政策规定是1比1.5,竟超过了5.1的比例。即使栗海军愿意(包括空坪、杂房按住房待遇,并按有国土手续待遇)按1比2补偿,其应补偿住房面积也只有421㎡。因此,法院应对两原告这969.86㎡多出的住房补偿请求应予以驳回。综上所述,两原告对《开发建房协议》多处进行了篡改,依法不能对该协议确认有效,两原告提交的廖柏开个人所写的《补充协议》来历不明依法不能认定。两原告与周凡恶意串通、虚报面积,严重损害栗海军的利益,其不当得利部分应属无效,按照栗海军退一步计算,法院应对两原告超出的969.86㎡住房补偿请求应予以驳回。被告为支持其答辩意见，向本院提供了下列证据：19、被告栗海军身份证复印件。拟证明被告身份事实；20、公司执照复印件。拟证明桂阳县聚宝房地产开公司是依法成立；21、桂阳县人民政府关于调整2014年部分保障性安居工程建设项目的批复、授权委托书、环城西路棚改房子女就学报告。拟证明诉标的培财（才）名苑项目主体资格是桂阳县住宅开发公司，而非桂阳县聚宝房地产开发公司；22、原告持有的《开发建房协议》。拟证明：①原、被告各自持有的由对方签字互换的《开发建房协议》是同时签定的一式二份协议。②原告持有的《开发建房协议》多处篡改的事实；③虚报面积的事实。④签订日期是2011年6月20日的事实；23、2014D-028地块用地勘测定界图、照片。拟证明：①原告原住房包括空坪狗棚所有面积为210.5平方米的事实。②原告原住房、空坪、狗棚及四至清楚明显，所谓“通道”均在院内的事实。24、土地权属证明书。拟证明原告住房、空坪、狗棚均没有国土使用证的事实；25、全体股东会议纪要、廖柏开的承诺书、补偿门面补充协议、对李文生的商品房预订合同的认可盖章。拟证明①原告提供给法庭的2016年6月29日廖柏开个人写给原告的《补充协议》，廖柏开没有按《全体股东会议纪要》规定对应地将该《补充协议》移交给栗海军的事实。②廖柏开的《承诺书》中没有就该《补充协议》告知全体股东的事实。③被告按廖柏开《承诺书》和移交对李文生的商品房预计合同上加盖了桂阳县环城西路受损户安置工程培财（才）名苑项目部新公章予以认可，并没有对原告提交给法庭的《补充协议》加盖新章认可的事实。④2017年1月11日包括原告在内的七户拆迁户与原告签订的《补偿门面补充协议》中确定给原告补偿门面的面积为门面3个总面积为120平方米，说明该《补偿协议》不能成立的事实；26、转让合同书，原告谭宁飞与周凡签订的《开发建房协议》，原告谭平写给周凡的《证明书》、收条。拟证明：①培财（才）名苑项目由原开发商谭凰初、侯伟民于2013年8月5日转让给廖柏开及原告等人。②原开发商谭凰初、侯伟民的全权委托人周凡于2011年5月5日与原告谭宁飞签定的《开发建房协议》所标原房、、地面积为360平方米虚报了159.5平方米。之后促成本诉原告向法庭提交的《开发建房协议》又多报了2百多平方米，结果开发商多给原告补一个门面的事实；③周凡从中不当得利一个门面的事实，证明原告向法庭提交的《开发建房协议》签定日期是2011年6月20日的事实。④证明周凡在培财（才）名苑领取拆迁劳务工资8.5万元的事实。被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司辩称，两原告将桂阳县聚宝房地产开发有限公司列入被告没有事实和法律依据，请求法院驳回两原告对桂阳县聚宝房地产开发有限公司的起诉，理由是桂阳县聚宝房地产开发有限公司没有与两原告签订任何协议，不存在合同相对人和权利义务关系，在培财（才）名苑建设项目发包过程中，也没有以桂阳县聚宝房地产开发有限公司名义与任何人签订过任何协议。被告邓勇德辩称，邓勇德是2017年9月12日以后才与被告栗海军合伙开发建设培财（才）名苑项目，在2017年9月12日之前该项目的事情邓勇德不清楚。2017年9月27日国有土地使用权摘牌是邓勇德以邓相德名义与栗海军一起摘牌的，但邓相德不是培财（才）名苑项目的合伙人，其不应承担责任。对邓勇德签字的协议愿承担责任。为支持其辩称意见，被告邓勇德向本院提交下列证据：27、委托证明书一份。拟证明环城西路培财（才）名苑建设项目实际经营和土地摘牌人均是栗海军和邓勇德、聚宝房地产开发公司的实际股东是栗海军和邓勇德；28、栗海军和培财（才）名苑出具的《证明》一份。拟证明培财（才）名苑建设项目实际经营和土地摘牌是栗海军和邓勇德，挂靠桂阳县住宅开发公司。聚宝房地产开发公司的股东邓勇德是以邓相德名义登记，土地摘牌时邓勇德也是以邓相德名义和栗海军共同摘牌；29栗海军、邓相继、廖柏开签订的《承诺书》一份。拟证明培财（才）名苑项目开发的合伙人是栗海军和邓勇德，邓相德不是该项目合伙人。被告桂阳县住宅开发公司未提交答辩意见，亦未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的证据2、证明了在1994年3月份以谭宁飞名义在桂阳县房屋，该证据本院予以确认其效力；2、原告提供的证据3，该证据属复印件，无法核实其真实性，本院不予采信；3、原告提供的证据4、5、6、7，证明了培才名苑项目开发建设的由来，本院认为可作为查清案件事实的依据；4、原告提供的证据9、11，该两组证据相互印证原告房屋拆迁安置补偿的面积及安置房屋的具体位置，对该两组证据予以认定；5、原告提供的证据10、12，证明了被告栗海军、邓相德实际是邓德勇是培财（才）名苑项目实际开发建设商的事实，该证据效力本院予以确认；6、原告提供的证据13，该证据证明了被告迟延交付房屋，原告承租房屋居住的事实；7、原告提供的证据14、15、16，该三组证据的证人出庭作证，对其证明的事实本院予以确认；8、原告提供的证据17、18、19、20，均可证明被告栗海军以桂阳县聚宝房地产开发有限公司名义开发建设、销售培财（才）名苑项目房产，并不是挂靠桂阳县住宅开发公司开发建设培财（才）名苑项目的事实；9、被告栗海军提供的证据21，只能证明在2014年时培财（才）名苑是挂靠桂阳县住宅开发公司开发建设，而桂阳县住宅开发公司在2016年后一直处于歇业状态，不能证明被告栗海军买断培财（才）名苑项目后仍是挂靠该公司经营；10、被告栗海军提供的证据22、23、24，不能达到其证明目的，本院不予采信；11、被告栗海军提供的证据25印证了廖柏开出庭作证的证词，对其内容的真实性予以确认；12、被告栗海军提供的证据26，可作为查清案件事实的依据；13、被告邓勇德提供的证据27、28、29，证明2017年9月以后，培财（才）名苑项目由被告栗海军、邓勇德合伙开发建设，并且两人合伙注册成立了桂阳县聚宝房地产开发有限公司，栗海军持60%股份，邓勇德持40%股份的事实。根据当事人庭审举证、质证和认证情况，结合当事人陈述，本院认定案件事实如下：桂阳县环城西渠防洪综合治理工程因道路施工引起临街部分房屋开裂，受损群众要求自拆自建。2009年5月11日桂阳县人民政府办公室下发了“环城西渠防洪综合治理工程临街房屋开裂问题协调处理工作会议纪要”，同意因环城西路道路施工而引起房屋开裂的包括谭平在内的38户住户在原宅基地自拆自建。2011年谭凰初委托周凡与谭平等26户房屋受损户洽谈房屋拆迁安置补偿事宜，直到2013年6月20日谭凰初（甲方）才与谭平、谭宁飞父子（乙方）签订了《开发建房协议》，约定谭平、谭宁飞现有住房及空地总面积480㎡,谭凰初愿以每套120㎡住房伍套，门面40㎡叁套，30㎡车库壹间，在原住房地址上选层次房，从门面上一、二、三、四、五加顶层补偿给谭平、谭宁飞，甲方补偿乙方每月400元拆迁安置补偿费，时间为12个月，乙方为2户，签订合同后谭凰初一次性支付玖仟陆佰元房租。2014年12月底房屋建设完工。2013年8月5日谭凰初与谭平签订《旧房搬迁延期合同》，约定谭平搬迁日期暂定于2013年9月31日至2014年9月31日止，如谭凰初不来建房交给谭平的押金一律不退。2013年8月18日栗海军、廖柏开、龚茂军、雷源斌、邓勇德、谭凰初签订《股东协议》，约定六人合伙拆迁开发谭平、谭宁飞等26户房屋，该项目称培财（才）名苑新区项目，由廖柏开负总责，使用的公章为“桂阳县环西路培财新区建设工程部”。2013年至2016年期间，以谭平为代表的26户受损户多次呈报告至县政府相关部门，请求办理培财新区项目的立项、建设、规划手续，期间，在2014年7月28日谭平愿把老房子北面4米通道让给开发商，廖柏开、栗海军与谭宁飞签订了《补充协议》，廖柏开、栗海军同意补给谭平B栋、邱八京现在住房对面、新建房上楼梯左边四楼（401号）补一套面积为100平方米左右。2016年6月29日廖柏开给谭平签署《补充协议》，约定因北面地下通道发生改变，北1、2、3号门面原合同40㎡左右每间现每间有60㎡以上补给谭平所有，不补差价，另补2号车库和住房顶楼隔层。2014年10月20日桂阳县人民政府办公室下发桂政函[2014]72号桂阳县人民政府关于调整2014年部分保障性安居工程建设项目的批复，培财新区更名为环城西路培财（才）名苑调整为棚户区改造项目，实施主体单位为桂阳县住宅开发公司。直到2015年5月份谭平等26户拆迁户房屋土地规划部门制定规划设计为桂阳县2014D-025地块控制性详细规划。2016年9月3日，栗海军与廖柏开、雷源斌、邓勇德、龚茂军、谭凰初签订了《培才名苑项目买断协议书》，由栗海军以200万元价格买断培才名苑项目，约定买断后培才名苑项目与拆迁户，项目承建方的权利义务由买断人栗海军享有和承担，与被买断人无关。2016年9月4日谭平等拆迁户与栗海军签订了《培才名苑股东买断效力认可书》约定由栗海军负责按照之前培才名苑项目部与拆迁户签定的（包括廖柏平、谭凰初与拆迁户签定的）《拆迁补偿协议》履行对拆迁户的义务，并保证在2016年11月之前完成项目摘牌，2017年12月之前交付房屋。2016年9月12日环西路培财新区建设部工程部制订了《培才名苑房屋、车库余剩明细表》，《培才名苑一栋楼、二栋楼房屋》安置分配表，《门面表》、《培才名苑2排一层车库表》、《2排地下室车库表》，注明拆迁户房屋安置补偿具体位置，其中谭宁飞的住房安置在一栋楼1单元北面101、201、301、401、501、601面积均为119.98㎡，谭平的住房安置在二栋楼5单元401，面积为113.29㎡，谭宁飞三个面门安置在北面的1号门面，面积为54.18㎡，2号门面面积为62.7㎡，3号门面为62.7㎡，谭宁飞的车库安置在2排一层1号车库，面积为38.21㎡，谭平车库安置在2排一层2号车库，面积为40.34㎡。2017年9月19日，栗海军与邓勇德进行了土地摘牌，暂交纳了236万元土地出让金。2017年9月28日栗海军、邓勇德合伙注册成立了桂阳县聚宝房地产开发有限公司，栗海军持股60%，邓勇德持股40%，合伙开发建设培财（才）名苑项目。2018年以来，栗海军、邓勇德以桂阳县聚宝房地产开发公司名义销售房产，并对拆迁户、购房户承诺办理房产相关手续，培财（才）名苑项目房产建成后，被告栗海军、邓勇德于2019年12月底将培财（才）名苑一栋楼1单元北面101号、201号、401号、501号、601号及三间门面交付给了谭宁飞，但根据双方签订的《开发建房协议》、《补充协议》和《培才名苑股东买断效力认可书》及房屋、门面、车库安置表，被告栗海军、邓勇德未将应补偿安置一栋楼1单元北面的301号、701号（顶楼阁层）、二栋楼5单元的401号房及2排一层的1号和2号车库交付给谭平、谭宁飞。同时，由于栗海军、邓勇德未按时交房2019年1月起的过渡期间应补偿给谭平、谭宁飞的房屋租金应当支付，截至2019年12月交付部分房屋时，拖欠谭平、谭宁飞安置补偿租金为9600元（400元/月×12个月×2户）。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案的《开发建房协议》，两份《补充协议》及《培才名苑股东买断效力认可书》是否合法有效；二、培财（才）名苑项目是挂靠哪家房产开发企业进行开发建设的；三、本案由谁承担交付房屋责任。一、关于涉案的三个《协议书》的法律效力问题。2011年开始，谭凰初为了统一开发建设桂阳县环城西路谭平等26户房屋受损户住房，委托周凡与房屋受损户洽谈房屋拆迁补偿安置事宜。2013年6月20日谭凰初与谭平、谭宁飞签订的《开发建房协议书》是双方真实意思表示，并未违反法律和法政法规的强制性规定，应是合法有效的。环城西路26户房屋受损以谭平为代表，为了促使该项目立项和办理规划、建设等相关手续，谭平协助当时的开发商谭凰初、廖柏开、栗海军等做了大量工作，该项目合伙开发商负责人廖柏开、栗海军在原《开发建房协议》的基础上，与谭宁飞、谭平分别于2014年7月28日、2016年6月29日签订了《补充协议》，约定在B栋邱八京住房对面新建房上楼左边四楼补一套面积为100平方米左右，并且北面三个门面现有面积60平方米以上补给谭平所有，不补差价，另补2号车库和住房（顶楼隔层）一套，并且加盖了“桂阳县环城西路培财新区建设工程部”公章，是开发商的真实意思表示，应是合法有效的协议。栗海军提出谭平、谭宁飞与谭凰初的委托人周凡恶意串通、虚报面积，且廖柏开出具的《补充协议》来历不明，其和廖柏开与谭宁飞签订的《补充协议》是被协迫签订的辩称意见，但栗海军并未提供相关证据予以证实，相反栗海军在买断其他股东股份时，在《培才名苑股东买断效力认可书》中其均认可廖柏开、谭凰初与拆迁户签订《拆迁补偿协议》。同时，栗海军在买断培财（才）名苑项目时对培财（才）名苑前期工程欠款，欠原股东个人款、培才名苑一栋、二栋房屋及门面、车库安置补偿拆迁户数目进行了统计，对培财（才）名苑房屋车库余乘数目也进行了统计并列具了明细表，足以证明栗海军认为该项目有利润可获才买断该项目，因此，对栗海军的辩称意见，本院不予采纳。《培才名苑股东买断效力认可书》是在栗海军与其他股东签订《培才名苑项目买断书》基础上栗海军与拆迁户签订的，是双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应按协议履行义务。二、关于培财（才）名苑项目是挂靠哪家房地产企业开发建设的问题。谭平、谭宁飞等26户房屋拆迁始于2011年，是由谭凰初与拆迁户洽谈拆迁安置补偿事宜。2013年由谭凰初、栗海军、廖柏开、龚茂军、雷源斌、邓勇德六人合伙开发建设谭平等26户拆迁户房屋，虽然桂阳县住宅开发公司全权委托栗海军为环城西路受损户培才名苑建设项目的代理人，在2014年桂阳县人民政府把该项目环城西路培财（才）名苑立项为城市棚户区改造项目，实施主体为桂阳县住宅开发公司，但廖柏开、栗海军等人在施实开发建设过程中，对外签订合同（协议）均是以个人名义签订，一直未使用“桂阳县住宅开发公司”名义，且桂阳县住宅开发公司从2016年开始已处于歇业状态。2016年9月3日栗海军买断培财（才）名苑项目的开发建设权后，其与邓勇德合伙开发建设该项目，共同对该项目土地使用权进行了摘牌并交纳了部分土地出让金，于2016年9月28日注册成立了桂阳县聚宝房地产开发有限公司，公司股份由栗海军持股60%，邓勇德持公司股份40%，培财（才）名苑项目中两人的合伙股份比也是6:4，2018年开始在销售房产以该公司名义签订合同，在对购房户拆迁户承诺办证等相关事宜中也是以“桂阳县聚宝房地产开发有限公司”名义作出的承诺，因此，培才名苑项目在栗海军买断后，在与邓勇德合伙开发建设过程中，培财（才）名苑是以桂阳县聚宝房地产开发有限公司名义开发建设。三、关于谭平、谭宁飞拆迁安置补偿房产，由谁交付的问题。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。根据2016年9月3日栗海军与廖柏开、谭凰初、雷源斌、龚茂军、邓勇德签订的《培财（才）名苑项目买断协议书》及栗海军与拆迁户签订的《培才名苑股东买断效力认可书》，培财（才）名苑项目由栗海军承接了该项目的权利义务，且邓勇德参与和栗海军合伙以桂阳县聚宝房地产开发有限公司开发建设培财（才）名苑项目，谭平、谭宁飞及26户拆迁户的安置补偿房屋应当由实际开发建设者栗海军、邓勇德和桂阳县聚宝房地产开发有限公司承担交付房产的责任。同时，由于栗海军、邓勇德迟延交房应承担拆迁过渡期租房补偿款每月每户400元，2019年1月至12月交房时租房补偿款为9600元，由栗海军、邓勇德聚宝房产公司支付给谭平、谭宁飞。综上所述，涉案的《开发建房协议》两个《补充协议》和《培才名苑股东买断效力认可书》均是签订双方的真实意思表示，是合法有效的合同，培才名苑项目的开发建设方栗海军、邓勇德、桂阳县聚宝房地产开发有限公司均应按合同、协议履行交付安置补偿房产的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告谭平、谭宁飞与谭凰初于2013年6月20日签订的《开发建房协议》，2014年7月28日原告谭宁飞与廖柏开、栗海军签订《补充协议书》，2016年6月29日廖柏开出具的《补充协议》及2016年9月4日原告谭平等拆迁户与被告栗海军签订的《培才名苑股东买断效力认可书》均合法有效；二、由被告栗海军、邓勇德、桂阳县聚宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将培财（才）名苑一栋楼301号房屋、701号（顶楼阁层）房屋，二栋楼5单元401号房屋，2排一层1号车库、2号车库交付给原告谭平、谭宁飞；三、由被告栗海军、邓勇德、桂阳县聚宝房地产开发有限公司于本判决生效后十五日支付谭平、谭宁飞房屋拆迁过渡期的租房补偿款9600元；四、驳回原告谭平、谭宁飞其他诉讼请求。案件受理费240元，由被告栗海军、邓勇德承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李柏旺人民陪审员  吴湘蓉人民陪审员  何 茳二〇二〇年八月十八日法官助理曾俊喆书记员邓文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。