终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2986号原告：梁翠平，女，1983年1月27日出生，汉族，住广州市白云区。被告：欧俊麟，男，1986年11月22日出生，汉族，住广州市荔湾区，兼欧润森的委托诉讼代理人。被告：欧润森，男，1957年10月11日出生，汉族，住广州市荔湾区，兼欧俊麟的委托诉讼代理人。原告梁翠平与被告欧俊麟、欧润森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告梁翠平，被告欧俊麟、欧润森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁翠平向本院起诉请求：1.判令两被告立即退还原告2020年2月份租金16000元及3月1日租金516元，合计16516元；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年3月11日，原告与两被告签订《商场租赁合同》，两被告将位于广东省广州市荔湾区环市西路139号二层2A067铺租赁给原告用以经营服装，租期期限由2018年3月16日起至2019年3月15日止。一年合同期满后，原告与两被告续租该商铺，租赁合同期期限由2019年3月16日起至2020年3月15日止，每月租金16000元不变。原告已向被告总支付租金160000元，租赁押金32000元。原告积极履行合同，每月按时向被告欧俊麟交付租金，直至租赁期最后两个月，原告因个人原因，不打算续租，于2020年1月21日与被告欧俊麟协商，最后两个月（2020年1月15日至2020年3月15日）租金用两个月押金抵消，被告也默认这种方式。如无特殊因素，原告于2020年3月15日，将该商铺归还两被告就履行完合同。但春节期间，新型冠状病毒××肆虐祖国大地，汇美国际服装城，作出放假停业通知：从2020年1月20号至2020年3月2号止，共计42天。此次疫情，属于不可预见，不可避免，因此导致无法正常履行合同，符合《合同法》第117条之规定“不可抗力”，两被告应退还原告（两被告无法提供原告正常营业场所）期间的租金。汇美国际服装城积极响应政府号召，2020年2月20日发出租金减免优惠通知：2020年4月租金综合服务管理费全免，2020年5月、6月租金综合管理费以5折计算。2020年3月5日汇美国际服装城发出租金优惠方案补充说明：此次租金优惠政策均对应疫情期2020年2月、3月、4月，该商场各经营商户均应享受相应的租金优惠政策。2020年3月15日租赁合同期满，档口设施完好无损，水电费已结算清，原告准时将该商铺交还两被告。原告积极与两被告协商租金退还事宜未果。另外，2020年3月19日汇美国际服装城发出免租通知，F层是免租金和综合服务管理费一年，1-5楼是免租金和综合服务管理费半年。对合同快到期的商铺，可以延期3个月。商场要求必须将上述政策落实到实际经营者。被告欧俊麟、欧润森共同答辩：不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，原告没有准时交租，未按约履行合同，我方按合同约定不予退还租金。商铺2020年1月15日至2020年2月14日的租金原告应在2020年1月15日缴交，但其超期限未缴交。合同规定：每月15日为交租期，逾期3天则视为乙方违约和放弃租权并视乙方中途退场；每月租金为16000元旺季不增，淡季不减，乙方不得已任何理由要求减少或延期交租金，否则甲方有权依以上约定终止协议并收回档口，押金不退还乙方。第二，2020年1月21日，我方没有准许原告用两个月押金抵消最后两个月租金，而且原告1月15日和最后期限都没有交租金，已经是违约在先。第三，我方租赁的商铺是跟商场租赁期10年，先缴付98万元进场费。另外每月还要向商场缴交租金管理费，我方对商铺的每月成本价为9000元＋5000元（利息）＋8653元（综合服务费、管理费），合计22653元。我方租给原告每月16000元，都亏蚀6000元。第四，原告早在没发生疫情前违反合约，即违约在先，疫情在后。不履行合同，无理由要求我方退还租金。另外，我方和原告的合同是在2020年3月15日到期，汇美国际服装城是2020年3月19日才发出通知。商场规定1月20日至2月5日是春节的正常放假时间。根据往年的习惯，商场是有半个月左右的关闭时间，在此期间整个商场是关门的，不对外经营。经审理查明，被告欧润森曾与广东汇美发展有限公司签订租赁合同，约定广东汇美发展有限公司将广州市环市西路139号汇美国际服装城2A067档商铺（以下简称涉案商铺）出租给被告欧润森，租赁期限为10年，从2013年8月1日至2023年7月31日止。2018年3月10日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方提供涉案商铺给乙方经营使用；租赁时间从2018年3月16日至2019年3月15日止。乙方每月租金为16000元，签约时乙方先付两个月租金作为押金共计32000元正。以后当月租金缴交时间为每月15号为准，逾期3天则视为乙方违约和放弃承租权，并视乙方中途退场，一天内乙方应自觉清空档口交还甲方。每月租金16000元，旺季不增，淡季不减，乙方不得以任何理由要求减少或延期交租金，否则甲方有权依以上约定终止协议并收回档口，押金不退还乙方。租赁期间，乙方负责每月电话费、电费以及公摊水电费和自己的债权债务。租赁期间，如遇不可抗拒的原因而造成的损失，由甲、乙双方各自负责，因商场改建或政府行为令本档口不能继续合作（须以本商场通知为准），只有无息退还押金，甲方不做另外赔偿等。前述合同到期后，原被告双方协商一致由原告续租涉案商铺一年，期限至2020年3月15日，其它约定条件不变，上一年度租赁押金转为续租押金。原告按约定向被告支付租金至2020年1月15日。2020年1月21日，被告欧俊麟通过微信问原告“档口还打算续不续租”，原告回复“不续了，最后两个月就不交租了，直接扣押金吧”，被告欧俊麟继续回复“下半年生意该好点吧”等。2020年3月15日，原告清空并搬离涉案商铺。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。再查，2020年1月7日，“汇美国际服装商场”的微信公众号发布《2020春节放假通知》，载明：汇美国际服装城2020年春节放假安排将定于2020年1月20日起至2020年2月5日结束；等等。2020年2月5日，汇美国际服装城商场管理处在名为“汇美国际服装商场”的微信公众号上发布《春节再次延后启市通知》，上载：鉴于新型冠状病毒××疫情防控处于关键时期，决定汇美服装城延期开业，具体时间将另行通知。2020年2月20日，广州市汇美市场经营管理有限公司在“汇美国际服装商场”的微信公众号上发布《公告》，上载：汇美国际服装城于2020年3月1日上午10时正式开业复工；同日该司发布对汇美商场租户租金减免优惠的通知，内容为2020年4月租金、综合服务管理费全免、2020年5月、6月租金、综合服务管理费以五折计算、2020年4至6月份物业管理费正常计算。2020年2月26日，广州市汇美市场经营管理有限公司在公众号发布《开业时间调整通知》，将原定2020年3月1日复工时间更改为2020年3月2日上午10时正式复工。2020年3月5日，广州市汇美市场经营管理有限公司发布《租金优惠方案补充说明》，载明：第一季度的缴收已完毕，因此，我司对此次疫情的租金优惠在第二季度执行；此次租金优惠政策均对应于疫情期2020年2月、3月、4月。对于用心经营商户均应享受相应的租金优惠政策；等等。2020年3月19日，广州市汇美市场经营管理有限公司再次发布《租金升级减免通知》，上载商铺租金减免政策如下：1.汇美F层全体档主免除租金及综合服务管理费一年；2.汇美1-5层全体档主免除租金及综合服务管理费半年；3.如档主存在合作租约的必须给与实际经营者3个月的优惠政策，建议2020年2月29日到期实际经营者将合同延续至2020年5月31日、2020年3月31日到期实际经营者将合同延续至2020年6月30日（以此类推）；4.合同期至在2020年6月30日及之后未到期的实际经营者，免除二月份及三月份租金，四月份及五月份减半。另，要求商户需履行以下条款，才能顺利享受上述租金减免优惠方案：1.承租人（档主）必须将3个月的优惠政策落实到实际经营者（租户），否则不享受上述优惠。2.在公告发出之日起，三个工作日内不开门营业的（租户），不享受上述优惠。2020年3月18日，原告于本案诉讼前向本院申请财产保全，本院于2020年3月18日作出民事裁定，查封、冻结或扣押被申请人欧俊麟名下价值16516元的财产。庭审中，被告陈述其在2020年3月15日当天告知原告可以延长15天使用，若涉案商铺之后仍没有出租出去，原告还可以继续使用。对此，原告表示被告没有给其准确的时间，有不确定性。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》及续租约定是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于2020年1月16日至2020年3月15日最后两个月租期的租金支付问题。原告在2020年1月21日已向被告表示用押金抵扣2020年1月16日至2020年3月15日最后两个月租期的租金，但被告并未表示拒绝，且此后双方未就2020年1月16日至2020年3月15日的租金提出相关意见；前述情形可以视为被告已经同意以押金抵扣租金。被告主张原告未按约定支付租金，属于违约，理据不足，本院不予采信。原告已以押金抵扣合同最后两个月的租金。关于原告要求被告退还2020年2月1日至3月1日期间的租金16516元的诉讼请求。2020年1月23日至2020年2月24日9时，全省处于重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合广州市汇美市场经营管理有限公司发布的复市通知可见，商场能否启市与新型冠状病毒感染××疫情的发展及政府的防控措施有关，故案涉商铺在2020年2月份无法经营系因政府防控工作需要。原告租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月1日至3月1日无法开门营业产生了实际损失。双方当事人应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，合理分担疫情期间的租金。原告在对《商铺租赁合同》续约时理应预计到商场将会在春节期间休市而无法经营的情形，根据“汇美国际服装商场”的微信公众号发布的春节放假通知，商场原定的春节后开市时间为2020年2月6日，故原告主张2020年2月1日至5日的租金退还，本院不予支持；原告应当按照合同约定标准向被告支付该期间的租金。对于2020年2月6日至2020年3月1日的租金，本院依据公平原则予以调整，酌定原告应按16000元/月的租金标准的30%向被告支付，即减免原告该期间租金9631元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告欧俊麟、欧润森向原告梁翠平返还租金9631元；二、驳回原告梁翠平的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费106元，由原告梁翠平负担44元，被告欧俊麟、欧润森负担62元；诉前财产保全费185元，由原告梁翠平负担77元，被告欧俊麟、欧润森负担108元；。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年八月三十一日书记员  管军军黄辉燕