内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终2920号上诉人（原审原告）：李淑侠，女，1956年8月25日出生，汉族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：李维克，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玉梅，女，1969年11月15日出生，蒙古族，个体工商户，住赤峰市。委托诉讼代理人：刘超，内蒙古原法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰商贸城管理有限公司，住所地赤峰市红山物流园区**楼北段。法定代表人：贾增民，经理。委托诉讼代理人：毕文江，男，汉族。上诉人李淑侠因与被上诉人李玉梅、赤峰商贸城管理有限公司（以下简称赤峰商贸城）执行异议之诉纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李淑侠及其委托诉讼代理人李维克，被上诉人李玉梅及其委托诉讼代理人刘超，赤峰商贸城管理有限公司的委托诉讼代理人毕文江到庭参与诉讼。本案现已审理终结。李淑侠上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决；2、请求二审法院依法改判，终止对赤峰商贸城房号为1-139号（房产证号为×**）房屋的执行，并依法解除对房屋的查封；3、要求二被上诉人承担本案的一切诉讼费用。事实及理由：1、上诉人与被上诉人赤峰商贸城签订的《房屋买卖合同》效力，已经由两级人民法院生效判决予以确认，一审法院无权否定判决结果。2、在本案中，上诉人与被上诉人赤峰商贸城之间没有恶意串通行为。上诉人与被上诉人赤峰商贸城于2015年6月26日签订合同，而被上诉人李玉梅于2017年9月1日才申请诉前保全。3、占有权与使用权均属于物权，都可以脱离所有权而单独存在和单独行使。涉案房屋虽然没有办理过户登记，房屋所有权也没有发生转移，但上诉人基于《房屋买卖合同》，已经取得对该房屋的占有权和使用权。上诉人在一审期间提交的证据，足以证明上诉人对涉案房屋的实际控制，对涉案房屋存在占有权。4、2018年12月5日，最高人民法院发布案号为（2017）最高法民再355号指导性案例，与本案案情基本一致，其判决结果支持了房屋买受人不得执行涉案房屋的诉讼请求。李玉梅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。赤峰商贸城辩称：李淑侠原系我公司债权人，后在2015年与我公司达成协议，以赤峰商贸城的商厅抵顶债务，于是双方签订了房屋买卖合同。案外人程某原系赤峰商贸城的投资人，亦在我公司购有商厅。2015年，赤峰商贸城要承办展会，由于时间紧迫，所以我公司将所有的商厅全部办理到我公司名下，想着以后再把商厅变更到业主名下，于是我公司向包括李淑侠、程某在内的业主们交付了房屋钥匙、并把涉案房屋的房产证也交付给了业主。2017年，程某找到我公司，要求退回已购买的商厅，由我公司退回现金。后经法院判决解除投资协议并退回了商厅，但由于公司经营困难，商厅退回后无力返还现金，于是程某又申请执行了李淑侠的商厅。由于法院的查封，导致李淑侠无法办理涉案房屋的过户登记。李淑侠向一审法院起诉请求：1、不得对位于××区赤峰商贸城商业楼，房号为1-139号（房产证号为×**）房屋进行执行；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告于2011年5月至6月期间，分别向被告赤峰商贸城转款15万元、135万元、150万元，以上合计300万元。赤峰商贸城分别于2011年5月20日、2011年6月31日向原告出具借据两枚，每枚金额为150万元。2015年6月26日原告与赤峰商贸城签订《房屋买卖合同》，约定原告以每平方米9800元的价格购买赤峰商贸城自有的坐落××区外厅西起四个商厅，房号分别为1-137号、1-138号、1-139号、1-140号，房权证号分别为×××、×××、×××、×**，每个商厅建筑面积均为95.48平方米，合计面积为381.92平方米，总计房款为3742816.00元。房款由原告用赤峰商贸城借其的资金及利息抵扣支付。原告提供的赤峰商贸城于2015年12月24日出具的《说明》一份，记载截止2015年12月17日赤峰商贸城原借李淑侠资金及利息为4340750元，抵扣购房款3742816元后尚欠597934元。原告提供案涉房屋房权证及电费卡、购电票据，欲证明上述商厅已向其交付。案涉房产登记在赤峰商贸城名下，2017年9月1日，程某向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2017年9月4日作出（2017）内0402执保705号执行裁定书，裁定对包括案涉房产即房权证号112011509629在内的部分房产予以查封。后程某向一审法院提起民事诉讼，一审法院于2017年12月5日作出（2017）内0402民初6568号民事调解书，经一审法院主持调当事人自愿达成协议，由被告赤峰商贸城于2018年3月15日前偿还程某借款230万元。程某向一审法院申请执行，执行过程中，程某将债权转让给李玉梅，申请变更申请执行人，一审法院于2019年10月31日作出（2019）内0402执931号执行裁定书，变更李玉梅为本案申请执行人。原告李淑侠向一审法院提出书面异议，要求中止对案涉房产的执行并解除查封。一审法院于2019年11月27日作出（2019）内0402执异422号执行裁定书，认为一审法院查封按照不动产产权部门登记的权利人为赤峰商贸城并无不当，异议人提出的异议请求应通过诉讼程序实体解决。裁定驳回异议人李淑侠的异议请求。原告不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，2018年4月23日，原告李淑侠诉被告赤峰商贸城所有权确认纠纷至一审法院，形成一审法院（2018）内0402民初2578号民事案件，要求确认原告与被告的房屋买卖合同有效，并确认案涉房屋归原告所有。一审法院于2018年5月23日作出（2018）内0402民初2578号民事判决，判决李淑侠与赤峰商贸城于2015年6月26日签订的房屋买卖合同有效；驳回原告的其他诉讼请求。原告不服该判决，上诉至赤峰市中级人民法院，赤峰中院于2018年7月31日作出（2018）内04民终3128号民事判决，维持原判。一审法院认为，本案的主要争议焦点在于原告李淑侠是否对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，按原告的意见其与被告赤峰商贸城之间的基础法律关系为民间借贷关系，且该民事法律关系的发生早于双方房产购买协议的签订，在被告赤峰商贸城履行债务能力明显下降的情况下，很难认定原告与被告赤峰商贸城协议之时原告有为购买房屋的意思表示。从合同的约定来看，双方虽约定借款合同关系终止，建立房屋买卖合同关系，但实质上是原告与被告赤峰商贸城通过以物抵债的形式来达到实现金钱债权的目的，原告作为以物抵债形式而拟受让不动产物权的受让人，在完成不动产法定登记之前，原债并未消灭，其仅享有普通的债权请求权，该债权请求权不能满足法定的物权变动要件，根据债权平等原则，原告享有的债权不应优先于其他债权。鉴于以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，基于所签合同产生的权利未超过债权的范畴，无任何物权化属性，其同基于买卖而产生的物权期待权有本质上的区别。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，该规定第二十九条是对商品房消费者物权期待权的保护，而以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于房屋买卖而产生的物权期待权有基础性差别，不宜直接引用物权期待权的概念解释案外人基于以物抵债而享有的债权。另，案涉房产在查封前均处于空置状态，仅从实际表象亦未起到长期、公开、合法占有形式的公示效力。原告虽向一审法院提供了房权证原件、电费卡、电费单据，但不足以证实原告对案涉房产直接或间接地进行了实际控制。再者，案涉房产早在2015年6月就完成了产权登记，在一审法院对案涉房产查封之前及之后，没有证据证明原告及时有效地主张了权利，其对执行标的的异议亦是在2019年才提出，即使按原告所称需要统一办理，亦属其与被告赤峰商贸城之间的约定，对外不具效力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告李淑侠提起本案执行异议之诉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，即使原告向一审法院提举了其与被告赤峰商贸城之间的有关合同，原告对案涉房产享有的权利亦不符合不动产物权期待权的保护条件，不足以排除一审法院对案涉房产的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第二项规定，判决：驳回原告李淑侠的诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。另查明，自2015年赤峰商贸城向上诉人李淑侠交付房屋后，李淑侠占有使用涉案商厅至今，为此上诉人提交了案涉房屋房权证及电费卡、购电票据，足以认定。本院认为，本院作出的（2018）内04民终3128号民事判决书中认定，李淑侠与赤峰商贸城于2015年6月26日签订的房屋买卖合同合法有效，现该判决已发生法律效力。故上诉人李淑侠通过将借款转化为购房款的方式，实际支付了涉案房屋的购房款，应认定李淑侠系涉案房屋的买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人签订书面购房合同的时间是2015年6月26日，系在人民法院查封之前；上诉人签订合同后，对房屋已经合法占有至今，有房产证原件、电费卡、电费单据等证据予以证明，赤峰商贸城亦认可已实际交付房屋，足以认定；上诉人已经通过抵顶的方式支付了全部款项，赤峰商贸城亦予以认可；不能办理房屋登记的原因是涉案房屋被人民法院查封，上诉人作为购买方没有过错，故上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的权益。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人李淑侠的上诉请求成立，本院予以支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初110号民事判决；二、不得对位于××区赤峰商贸城商业楼，房号为1-139号（房产证号为×**）房屋进行执行。一、二审案件受理费合计200元，均由被上诉人李玉梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙晓东审 判 员 王旭文审 判 员 张欢欢 二〇二〇年八月二十七日法官助理 魏 乐书 记 员 王婧婷