福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初1682号 原告（反诉被告）：林森森，男，汉族，1985年2月4日出生，住福建省长汀县。 被告（反诉原告）：陈航，男，汉族，1976年10月21日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：罗国文，福建福兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓华，福建福兴律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）林森森与被告（反诉原告）陈航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。林森森、陈航及其委托诉讼代理人罗国文、朱晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林森森向本院提出诉讼请求：1．判令陈航立即返还林森森租房押金17660元以及店面转让费35000元；2．判令陈航立即支付林森森违约金17660元；3．判令陈航立即支付林森森店面装修费损失30000元；4．本案诉讼费、公告费等费用由陈航负担。 事实与理由：2019年4月20日，林森森与陈航签订了二份《店面租赁合同》，合同约定陈航将位于福州市鼓楼区（面积共计50平方米）两个店面出租给林森森作餐饮店，租赁期限自2019年6月1日至2021年5月31日止即两年。合同第三条约定的每月租金分别为4630元及4200元，押金为两个月的租金共计17660元，合同第八条违约责任第2点有约定：在租赁期内，甲方提前解约或违约，赔偿乙方两个月的租金作为违约金，乙方提前解约或违约赔偿甲方两个月租金作为违约金。同时，林森森还支付给陈航店面转让费35000元。林森森为此花费店面装修费共计60000元。2020年1月份，陈航以消防需要检查为由通知林森森停止经营，此后又遇到疫情，造成前述租赁店面一直处于不能经营的状态。更令林森森意外的是，2020年3月份陈航突然通知需要提前解除前述《店面租赁合同》。林森森认为，林森森和陈航之间签订的《店面租赁合同》合法有效，陈航提前解除合同已明显构成违约，造成林森森合同目的无法实现。因此，陈航需按约定返还原告租房押金17660元以及店面转让费35000元，同时陈航需支付林森森违约金17660元，林森森的装修损失按30000元计算。为维护林森森的合法权益，特向法院提起诉讼，并提出如上诉讼请求，恳请依法判如所请。 陈航辩称，林森森的诉求不明确，本案合同期限还在有效期限内，因此后面主张失去了基础。因为在疫情期间店面关闭是客观原因，并不是陈航的过错。违约金的问题不应该由陈航承担。其余诉请都没有依据。林森森的各项损失与陈航无因果关系。 陈航向本院提出反诉请求：1．判令林森森支付租金61810元（2020年1月1日至2020年7月1日）；2．诉讼费由林森森承担。 事实与理由：2019年4月20日，陈航和林森森签订了两份店面租赁合同，合同约定陈航将位于福州市鼓楼区店面共计50平方米出租给林森森作食杂店，租赁期限从2019年6月1日至2021年5月31日止，双方约定每月的租金为8830元，押金为17660元。合同签订后，陈航交付出租店面，林森森将租金只交至2019年12月，截止反诉日林森森一直没有支付租金，为此特诉至法院，请求判如所请。 林森森辩称，1．林森森的房租交到2020年1月份，而非陈航在民事反诉状所称的交到2019年12月。2．陈航请求林森森租金支付至2020年7月1日没有事实和法律依据，据林森森所知，该店面系陈航公司福建云豹互联信息技术有限公司从福州市鼓楼铝合金厂转租过来的，福州市鼓楼铝合金厂厂长吴财仁于2020年3月份有发一份陈航所在公司福建云豹互联信息技术有限公司出具的《终止租赁声明》给福州市鼓楼铝合金厂。该《终止租赁声明》证明陈航自认其于2020年3月31日结束经营，因此，其主张租金支付到2020年7月1日没有事实和法律依据，不应支持。3．如林森森在民事起诉状中所述，2020年1月份，陈航以消防需要检查为由通知林森森停止经营，此后又遇到疫情，造成前述租赁店面一直处于不能经营的状态。更令林森森意外的是，2020年3月份陈航突然通知需要提前解除前述《店面租赁合同》。因此，其民事反诉状诉请支付租金不应支持。4．本案系陈航违约提前终止租赁协议，造成林森森巨大经济损失，后又遇到百年不遇的新冠病毒疫情冲击，造成前述店面根本无法经营，因此，恳请法院依法驳回其反诉请求，支持林森森的本诉诉讼请求。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和经审查确认的证据材料，本院查明如下法律事实： 2019年4月20日，陈航和林森森签订《店面租赁合同》两份，第一份合同约定：1．陈航将位于福州市鼓楼区（建筑面积为25平方米）及设施出租给林森森使用；租赁期限从2019年4月21日至2021年4月20日止；月租金为4200元，每个月20日以前转账支付；2．陈航收取林森森缴纳的8400元作为相关费用（如装修、设施、水电、物业等）的押金，待本合同期满或终止时，经陈航验收店铺无损坏，所有费用结算清楚后陈航将押金如数无息退还给林森森，但中途不得以押金抵租金。3．租赁房产权属清楚，符合出租使用要求，若发生与陈航有关的产权纠纷或债权债务，概由陈航负责清理，给林森森造成的经济损失，陈航负责赔偿。4．在租赁期内，陈航提前解约或违约，赔偿林森森两个月租金作为违约金，林森森提前解约或违约赔偿陈航两个月租金作为违约金。5．因不可抗力的因素无法履行本合同以及造成的损失，双方互不承担责任。第二份合同约定：陈航将位于福州市鼓楼区（建筑面积为25平方米）及设施出租给林森森使用；租赁期限从2019年6月1日至2021年5月30日止；第一年的月租金为4630元，每个月1日以前转账支付；陈航收取林森森缴纳的9260元作为相关费用（如装修、设施、水电、物业等）的押金；该合同的其他内容均与第一份合同内容一致。 另查，位于福州市鼓楼区厂房系福建云豹互联信息技术有限公司（以下简称“云豹公司”）向福州市鼓楼区铝合金厂承租的，该公司出具情况说明称委托法定代表人陈航对外出租。 2020年3月17日，云豹公司向福州市鼓楼铝合金厂发送《终止租赁声明》称，新冠疫情对其经营造成巨大损失导致每月租赁等费用无法上缴，其已无法承担相关费用，将于2020年3月31日结束经营，同时将租赁厂房给退还福州市鼓楼铝合金厂，请其做好清点和交接工作。 2020年5月26日，福州市鼓楼铝合金厂张贴告知函称，云豹公司至今未把厂房退还，其将通过法律途径主张权利。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。林森森和陈航之间签订的本案两份《店面租赁合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。 关于本诉诉请，本院认为，林森森和陈航于庭审中均确认本案租赁合同尚未解除，二人于各自诉请中亦均未主张解除本案租赁合同，故本案两份店面租赁合同尚未解除，林森森在本案诉请中主张的各项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于反诉诉请，本院认为，林森森和陈航于庭审中确认林森森已将2020年1月份租金缴清，本院对此予以确认，陈航主张的该期间租金，本院不予支持。因新冠疫情或者疫情防控措施导致林森森没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院结合本案的实际情况，根据公平原则酌定其2、3、4月租金按照原约定租金的50%即4415元支付，之后租金可按合同约定标准继续计算。陈航主张的该期间（即2020年2月1日至2020年7月1日）租金应为4415元×3+8830元×2+8830元×1/30=31199.33元。故陈航主张的相应反诉金额，本院予以支持，超过部分不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、林森森于本判决生效之日起十日内向陈航支付从2020年2月1日起至2020年7月1日止的租金31199.33元； 二、驳回林森森的诉讼请求； 三、驳回陈航的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取1153元（预收林森森2306元），由林森森负担；反诉受理费减半收取672.5元（预收陈航1345元），由林森森负担339元，陈航负担333.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇二〇年八月二十一日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。