广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5723号原告：佛山市长华商业管理有限公司，住所地：佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层197商铺（住所申报），统一社会信用代码914************373。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：陈春伶，女，该司员工。委托诉讼代理人：崔伟碧，女，该司员工。被告：向晶，汉族，1982年9月30日出生，女，住广州市番禺区*********************，公民身份号码422************027。委托诉讼代理人：孙春林，广东创誉律师事务所律师。原告佛山市长华商业管理有限公司与被告向晶租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人陈春伶、崔伟碧，被告的委托诉讼代理人孙春林到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市长华商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年1月至2020年2月租金99610.39元；2.被告立即向原告支付2019年1月至2020年2月物业管理费11469.17元；3.被告立即向原告支付2019年1月至2020年2月水电费669.56元；4.被告向原告支付逾期付款滞纳金（自逾期支付租金及管理费之日算至实际付款之日，每日按逾期支付金额的千分之五的标准计算，暂计至2020年2月29日为111974.36元）；5.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确其第1、2项诉讼请求为被告立即向原告支付2019年1月15日至2020年2月29日租金99610.39元；2.被告立即向原告支付2019年1月15日至2020年2月29日物业管理费11469.17元。事实和理由：2018年10月23日，原告与被告签订了《物业租赁合同（南区）》，约定原告将位于佛山市南海区**********商铺出租给被告使用。租赁合同第四条约定，2018年12月15日至2019年12月14日每月租金为7779.6元，每月租金应于每月第5日前支付。被告应向原告支付每月的管理费（每月管理费为847.11元）；第十六条约定，被告逾期交付租金、管理费及水电费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金。租赁合同签订后，原告依约将该商铺交付给被告，被告也接收了该商铺并在该商铺营业。但被告自2019年1月起开始不予支付租金、管理费及水电费，为此原告多次催促被告支付租金、管理费及水电费，被告仍不支付。暂计至2020年2月，被告已拖欠2019年1月至2020年2月的租金99610.39元、管理费11469.17元、水电费669.56元。原告认为，被告与原告签订的租赁合同合法有效，被告理应严格依约向原告支付租金、管理费及水电费，被告逾期未足额支付租金、管理费及水电费的行为，已违反了租赁合同第四条约定及合同法的规定，被告应立即向原告支付所拖欠的租金、管理费及水电费。此外，根据租赁合同的约定和合同法的规定，被告除应立即向原告清偿所拖欠的租金、管理费及水电费外，每日还应按逾期支付金额的千分之五支付滞纳金。鉴于原告多次向被告催讨拖欠租金、管理费及水电费，但被告仍未支付任何拖欠的租金、管理费及水电费。原告为维护其合法权益，故请求法院支持其诉讼请求。被告辩称，一、原告并未举证证明其系涉案租赁铺位的产权人或经产权人同意转租涉案商铺，不能证明其系涉案铺位的合法出租人。二、根据《广东省商品交易市场管理条例》第二条规定：本条例所指的商品交易市场是指有固定的交易场地、设施，有若干经营者进场经营，对生产资料、生活资料被告集中、公开、现货交易的场所。涉案商铺位于的长华国际中心属于条例所指的商品交易市场。该条例第八条规定：开办商品交易市场应当依法向县级以上工商行政管理部门申请办理企业登记注册，取得营业执照后方可进行市场摊位、店铺招商招租和开业。市场开业前，市场建筑应当经县级人民政府建设部门验收合格。《广东省商品交易市场管理条例》的规定旨在维护社会公共安全和社会公共利益。涉案长华国际商业中心并未办理企业登记注册，取得开业许可，市场建筑也未能建设部门验收合格。原告工商登记时间成立时间是2015年2月13日，成立时注册地址为佛山市南海区****************写字楼之一，原告成立时间早于长华国际中心建设时间，成立时注册登记地址也非在长华国际商业中心，可见原告并非《广东省商品交易市场管理条例》中所指的商品交易市场主体，而只能是市场服务管理机构。在本案中长华国际商业中心未经工商登记注册，取得开业许可，即由原告对商铺进行租赁，该租赁行为损害了社会公共安全和公共利益，租赁合同无效。由于被告租赁铺位位于长华国际商业中心内，长华国际商业中心至今未取得开业许可，致使原告的租赁目的无法实现，因此，原告无权收取租赁费用和物业管理费。三、在签订租赁合同后，长华国际商业综合体公共区域一直处于施工装修中，电梯、照明、公厕、停车场等公共设施一直未能投入使用，致使被告不能根据租赁合同目的使用租赁物。四、长华国际商业中心在招商时存在虚假宣传及承诺。长华国际商业中心在网络等公开报道中称已有温德姆酒店、中影等19家知名品牌签约入驻。长华国际商业中心作为一个商业综合体，被告系基于对长华国际商业中心报道中所称的品牌效应和商业氛围、及未来的客流量信赖才考虑签约，可长华国际商业中心所报道的19家知名品牌签约入驻是虚假情况，未有其所称的任何一家知名品牌入驻。五、涉案铺位存在严重漏水情况，严重影响承租人使用，承租人多次反应，原告均未履行维修、修缮义务，致使涉案商铺无法使用，被告已于2019年10月11日向原告提出解除合同请求，并同时停止经营，从被告租赁商铺在此之后未再产生水电费可以证明。六、原告起诉的滞纳金标准严重超过法律规定的标准，其所诉求的滞纳金金额已超过起诉所称的租金金额。由于原告未履行在先的租赁合同义务，被告拒交租金系行使不安抗辩权，不属违约，原告诉请滞纳金依法不应获得法律保护。综上所述，原告并未举证证明其对涉案商铺具有合法的出租权和经营管理权，涉案商铺租赁亦是违反广东省地方性法规的强制性规定，未取得开业许可即开始招租，损害了社会公共安全和公共利益，涉案商铺的租赁合同应属无效。长华国际商业中心在招商时存在虚假宣传，公共区域和公共设施至今仍不具备开业经营条件，原告诉请支付租金和滞纳金的诉求依法不能获得法律保护。请求人民法院依法判决涉案租赁合同无效，根据过错原则由原告承担大部分过错责任，判令被告支付部分铺位使用费。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告的证据均提交了原件予以核对，对其真实性予以确认。被告提供的申请书，本院对其进行综合认定；被告提供的委托书为原件，原告虽有异议，但未举证推翻，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年12月11日，佛山市粤海通房地产有限公司（甲方）与北京戴德梁行物业管理有限公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对长华国际商业中心提供前期物业管理服务，南区商铺9.8元/㎡.月，北区商铺25元/㎡.月。2018年10月23日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同（南区）》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********长华国际中心南商2座一层151号商铺自编物业（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；物业建筑面积86.44平方米，租赁期限自2018年12月15日至2021年10月31日，装修期自2018年10月30日至2018年12月14日；涉案商铺只供乙方作“甜品”品牌经营使用，其经营范围为餐饮；乙方该铺位首年月租金标准100元每平方米，按建筑面积计算，第二年开始按照上一年月租金标准，每一年递增3%，2018年12月15日至2019年12月14日每月租金6915.2元（按8折计），2019年12月15日至2020年12月14日每月租金8012.99元（按9折计），2020年12月15日至2021年10月31日9170.42元，上述租金并不包括乙方需支付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；租赁保证金相当于乙方租赁铺位三个月的月租金和管理费的总额共计28525.2元，乙方须于合同签订之日当天向甲方交纳；甲方须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金（不计利息）；由双方另行签订《长华国际中心物业管理服务合同》，并按照《长华国际中心物业管理服务合同》的约定缴纳管理费；水、电费的计算标准参照政府相关规定及长华国际中心实际情况结合制定，乙方须自行负担每月的水、电费，并须按甲方的收费通知单所约定的日期前支付；甲方已于本合同签订前向乙方说明该物业建筑物的状况，而乙方在本合同签订前及与甲方签署《物业交接确认书》时已通过各种可能之途径了解、实地勘察该物业状况及周围地理环境、商业环境等状况，具体不限于空调、照明、用电、消防等使用注意事项和甲方有关装修管理规定、程序、验收要求及装修期乙方已缴付的相关费用标准；本合同签订前，甲方已向乙方出示了能足以表明甲方对长华国际中心拥有合法使用权、经营管理权的证明资料，乙方已清晰了解房屋产权与该铺位状况；乙方有权并应该在交付日期前已详细了解涉案商铺权属状况、装修、设施、该物业公共部位、公共设施设备等情况，如果乙方认为该物业存在缺陷，应当拒绝签署《物业交接确认书》，并在交付日当天向甲方提出书面异议，逾期未提出书面异议或签署《物业交接确认书》后向甲方提出书面异议的，均不构成该物业交付的有效异议；甲方系经长华国际中心物业产权人委托的物业公司，负责包括长华国际中心在内的全部物业管理事项；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，均同意变更合同的，合同方可变更，变更必须以书面方式进行，变更本合同的，要求变更合同的一方应主动向另一方提出；提前解除本合同条件如下，经双方协商一致，同意提前解除合同的；出现非甲方能及的情况，使该物业设施正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，且中断期一次超过60日，乙方认为严重影响正常使用物业的等，因提前解除合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失；在租赁期间内，甲方有如下行为，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，未按本合同约定的时间交付物业供乙方使用的，超过90日的；违反本本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该物业的；违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用等；乙方依据合同单方解除合同，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金、退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在3日内迁离该物业；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广费、仓库租金（如有）及水、电、空调、燃气及其他费用之一或部分或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金，逾期达15日以上的，甲方有权委托长华国际中心的物业公司采取停止供应水、电、燃气、空调或停止使用其他设施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，逾期达30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任。2018年10月24日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺2018年12月15日至2019年1月14日管理费1个月864.4元。2018年12月5日，被告提交《装修申请登记表》，装修时间从2018年12月5日至2019年1月8日。2018年11月23日，涉案商铺所在楼栋办理竣工验收备案手续。2020年3月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉案商铺位于长华国际商业中心一楼沿街，被告已支付涉案商铺保证金28525.2元及租金6915.2元（2018年12月15日至2019年1月14日租金）、管理费864.4元（2018年12月15日至2019年1月14日）；铺内电费为预付，截至起诉之日未产生欠费；欠缴2019年1月至2020年2月公摊电费648.35元；欠缴2019年1月至2020年2月公摊水费99.03元。另查明，《3月26日会议各方承诺》载明：一、开发商承诺2019年4月25日前将商场所有硬件措施完善、可以正常运转（包括但不限于电梯、卫生间），且租户及开发商于今日起10日内完成排查，租户可主动将问题发至微信群汇总及监督整改情况。二、开发商承诺内街（含二、三楼）3月、4月全部免租金，其他月份按原公示方案执行，外街按原公示方案执行。三、开发商承诺，租户撤场的同意退三押一租的租金，前提是租户结清电费、物业管理费和公摊水电费、房屋需要高于交付标准，装修押金如果是已经审批的可退，未经审批需要恢复原貌才退还。原告员工王蒙、租户代表5人在该会议记录上签名。原告出具《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，载明：关于长华国际中心南区步行街租金优惠方案，经公司高层商讨报请董事会决议如下：如不接受该优惠方案，可按照按326政府协调会约定申请办理退铺（退铺申请截止时间6月30日）步行街最新租金优惠方案（3-12月）优惠方案分类具体区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注最新优惠方案A类LG外街、1F沿街按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折优惠截止12月管理费按合同标准执行B类LG内街、1F内街免租免租按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折C类2F、3F免租免租按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《物业租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。关于租金及物业管理费应否支付问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租方亦应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告本着销售经营的目的与原告签订《物业租赁合同（南区）》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告合理利用商场附属设施设备以及商场整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体租户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商场的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此负有一定责任。被告在合同签订后接收了原告交付的涉案商铺进行经营，未按照合同约定及时给付租金及物业管理费，已构成根本违约。综上，对于原告所主张的租金和物业管理费，原告虽存在管理失当的行为，但亦完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故被告应当支付租金及物业管理费。二、关于租金及物业管理费的支付金额问题。考虑合同的履行情况及商铺的经营情况等因素，结合原告发布的租金优惠政策及涉案商铺所在一楼沿街的位置，本院确定涉案商铺于2019年1月15日至2020年1月31日期间，租金、物业管理费按每月应缴租金、物业管理费的8折进行收取；2020年2月受新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉案商铺的使用和经营造成影响和损失，基于公平原则，本院酌定涉案商铺于2020年2月，租金、物业管理费按当月应缴租金、物业管理费减半进行收取。故被告应支付原告2019年1月15日至2020年2月29日的租金74786.03元【其中2019年1月15日至2019年12月14日期间按每月5532.16元（6915.2元/月×0.8）计租，2019年12月15日至2020年1月31日按每月6410.39元（8012.99元/月×0.8）计租，2020年2月按4006.5元（8012.99元/月÷2）计租】及2019年1月15日至2020年2月29日物业管理费8927.48元【其中2019年1月15日至2020年1月31日期间按每月677.69元（847.11元/月×0.8）计物业管理费，2020年2月按423.56元（847.11元/月÷2）计物业管理费】。原告请求超出本院核定部分，不予支持。被告辩解其于2019年10月11日向原告提出了解除合同的请求，但未能充分举证证明其已实际搬离涉案商铺，本院对被告该辩解不予采信。三、关于原告主张的迟延付款滞纳金问题。原告主张的迟延付款滞纳金实为逾期付款违约金，考虑到被告在合同履行过程中存在瑕疵，且原、被告对租金标准产生争议，故本院对原告请求被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求不予支持。四、关于水电费的支付问题。原告主张被告未支付2019年1月至2020年2月的公摊电费648.35元、公摊水费99.03元，但仅请求被告支付水电费669.56元，原告该主张合理，被告亦未举证其有支付该费用，本院对该请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告向晶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金74786.03元、物业管理费8927.48元及水电费669.56元予原告佛山市长华商业管理有限公司；二、驳回原告佛山市长华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2327.93元（原告已预交），由原告负担1373.14元，被告负担954.79元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年八月三十一日书记员  刘冬花