广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2838号上诉人（原审被告）：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地:广东省湛江市麻章区*****，统一社会信用代码914************570。法定代表人：阮方义，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓晓东，男，1988年5月14日出生，汉族，住湛江市麻章区*****广东海洋大学宿舍。公民身份号码440************314。委托诉讼代理人：成君，男，1983年4月11日出生，汉族，住湛江市赤坎区海北路11号B区*******，公民身份号码422************517。上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称“广弘物业公司”）因与被上诉人邓晓东商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人广弘物业公司的委托诉讼代理人陈柳伊，被上诉人邓晓东的委托诉讼代理人成君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法进行改判。二、依法分摊一审、二审受理费。事实和理由：一、一审法院判决违约金的计算偏高，应依法予以调整。1.根据有关法律和司法解释的规定，违约金的惩罚性额度，以不超出实际损失的30%为限，故本案对于违约金的支持额度，应以实际损失的130%为限。2.关于邓晓东的损失问题。本案是商品房预售合同纠纷，就本案纠纷而言，可能给邓晓东造成损失的，只有在房屋交易和房屋使用这两个环节。但就房屋交易环节而言，虽然涉案房屋因手续上的原因未取得竣工验收备案，但其质量、安全等与房屋内在价值相关的指标实质上均已验收合格，涉案商品房的市场价格已经比交易时的价格上涨了近一倍，故邓晓东在房屋交易环节是没有损失的。广弘物业公司迟延交付房屋，只是导致邓晓东无法及时使用房屋。邓晓东因为无法及时使用房屋产生的损失，应参照相同路段同类房屋的市场租赁价值予以认定。根据广弘物业公司在一审时提供的证据，相同路段同类房屋每月的租金不超过500元，应以此作为邓晓东实际损失的参考。本案一审时，广弘物业公司综合各方面因素考虑，自愿提出违约金额度应以每月不超出1000元为宜，该意见有相应的事实和法律依据，应予采纳。二、在计算违约天数时，尚应考虑合同约定的可以免责的情形。根据气象部门提供的资料，本项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，根据《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第2.7条的约定，该30天在计算违约天数时应予以剔除。邓晓东答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。广弘物业公司的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。邓晓东向一审法院起诉请求：一、判决广弘物业公司支付延期交房违约金94262元（从2018年7月1日开始到实际符合交楼条件之日止，暂时统计到2020年3月17日。）给邓晓东；二、判决本案诉讼费用由广弘物业公司承担。一审法院审理查明：邓晓东、广弘物业公司于2017年4月16日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，由邓晓东购买广弘物业公司开发的位于湛江市麻章区***************；合同第六条约定：购房总价款为501930元；合同第七条约定：以贷款按揭方式付款，买受人应当于2017年4月16日前支付首期房价款151930元，余款350000元向贷款机构申请贷款支付；合同的第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列件（1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》）；合同的第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；同时，该条还约定，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，如出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；合同第十二条逾期交付责任约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，邓晓东依约履行合同约定的支付购房总价款501930元的义务，广弘物业公司亦已于2017年4月16日和2018年12月27日开具购房发票（票号22125477、06414635）。2020年3月3日广弘物业公司办理了竣工验收备案手续，于2020年3月12日通过邮政快递形式向邓晓东邮寄《商品房交房通知书》，通知邓晓东于2020年3月16日办理交房，邓晓东按广弘物业公司通知的时间于3月18日办理了收楼手续。邓晓东为维护自身的合法权益，遂于2020年4月16日诉至一审法院，请求：一、判决广弘物业公司支付延期交房违约金94262元（从2018年7月1日起计至2020年3月17日止）给邓晓东；二、判决本案诉讼费用由广弘物业公司负担。庭审中，广弘物业公司对于邓晓东主张的违约时间计至2020年3月17日不持异议。上述事实，有邓晓东、广弘物业公司提交的有效证据及庭审笔录予以佐证，予以确认。一审法院审理认为，本案属商品房预售合同纠纷。邓晓东、广弘物业公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据邓晓东的主张和广弘物业公司的答辩意见，本案争议的焦点问题为：一、广弘物业公司是否存在违约行为，是否应承担违约责任；二、涉案合同约定的违约金是否过高，应否予以调整。一、关于广弘物业公司是否存在违约行为，是否应承担违约责任的问题。本案中，邓晓东已依约履行了支付购房款的义务，根据涉案的《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条的约定，广弘物业公司本应于2018年6月30日前将涉案商品房交付给邓晓东并向邓晓东出示该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，否则邓晓东有权拒绝接受涉案房屋并要求广弘物业公司按照合同第十二条约定支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，广弘物业公司逾期交付房屋的行为，显属违约，依法应当承担因逾期交房支付违约金给邓晓东的民事责任。虽广弘物业公司主张逾期交付房屋的原因是因案外人湛江四建公司拒不配合移送竣工材料等原因导致验收备案无法如期完成，但广弘物业公司未能提供证据证明案外人湛江四建公司的行为导致延期交房的原因属涉案合同约定的免责或减责事由，故广弘物业公司的该项抗辩意见，不予采纳。二、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。邓晓东主张按每日以已付房款的万分之三计算违约金，但广弘物业公司以合同约定的违约金过分高于造成的损失为由，要求法院以同地段房屋的月租金作为损失的计算标准予以调整，即每月损失按月租金1000元以下计算违约金。根据合同自由的原则，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，邓晓东、广弘物业公司在合同第十二条中约定，如出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。即涉案合同双方已约定了违约金的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定可见，违约金的性质是以补偿为原则，兼具一定程度的惩罚性质，即当约定的违约金高于实际损失但又不属于法律上所规定的“过分高于”损失的情形时，当事人不能请求予以减少，此时高于实际损失部分的违约金，就具有了惩罚性质。本案中，邓晓东、广弘物业公司双方签订的《商品房卖买合同（预售）》使用的合同文本为国家有关主管部门指定的示范文本，双方约定按日万分之三计算逾期交房违约金并未突破有关法律法规及司法解释的规定。况且，从邓晓东主张自2018年7月1日暂起计至2020年3月17日期间的违约金94262元计算，其金额相较于邓晓东交付的购房款501930元，占百分之十八点八左右,并未显得过高。其次，广弘物业公司主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，但该规定是在合同对违约金数额或者损失赔偿额计算方法均无约定的情况下才能适用，而在本案中涉案合同已经约定了违约金的计算方法，显然本案不适用该规定。本案中，广弘物业公司也未能提供充足的证据证明双方约定的违约金过分高于造成邓晓东的损失，因此对广弘物业公司的该项抗辩意见，不予采纳。综上所述，涉案合同约定的违约金并未过分高于造成的损失，邓晓东主张按合同约定计算逾期交房违约金依据充分，予以支持；广弘物业公司关于参照同路段同类房屋市场租赁价值计算违约金的抗辩理由不能成立，不予采纳。综上所述，广弘物业公司因逾期交付房屋，构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。邓晓东主张广弘物业公司按合同约定支付2018年7月1日至2020年3月17日期间共626天的逾期交房违约金94262元（501930元×0.03%×626天），于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：限湛江麻章广弘物业有限公司于判决发生法律效力后十日内支付2018年7月1日至2020年3月17日期间的逾期交房违约金94262元给邓晓东。如果广弘物业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1078元、财产保全费980元，均由湛江麻章广弘物业有限公司负担。本案二审期间，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。广弘物业公司向本院提供了以下证据。证据一、《关于公布的通知》，拟证明涉争时期相同路段同类房屋的租金不超过500元/月；证据二、《影响湛江地区的历史台风资料统计》，拟证明涉案工程项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天。邓晓东对广弘物业公司提供的上述证据质证意见如下：证据一的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议，该证据与本案无关。双方签订的合同对违约金的标准有明确的约定，广弘物业公司应按合同约定承担相应的违约责任；证据二的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议。广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，对台风等自然灾害应有合理的预判，并且该10次台风并未造成严重性的影响，故广弘物业公司就此主张免除期间的违约责任，缺乏法律依据。本院经审查认为：广弘物业公司提供上述证据均属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定均无重要影响，故本院对广弘物业公司提供的上述证据均不予采纳。邓晓东未向本院提供证据。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据广弘物业公司的上诉请求的理由和邓晓东的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失之情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量。虽然根据本案的证据未能确定邓晓东具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之三计算，自2018年7月1日至2020年3月17日期间的违约金数额为94262元，相较于邓晓东已付购房款501930元及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。广弘物业公司上诉主张合同约定的违约金过高，但未能提供证据证明邓晓东主张的违约金超过了实际损失的30%，且其主张参照相同路段同类房屋的市场租赁价格计算违约金也与合同约定不符。故广弘物业公司关于一审判决对违约金的计算偏高、应予以调整的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同履行过程中是否存在免责情形的问题。广弘物业公司主张涉案房屋所在项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，存在合同约定的免责情形，在计算违约天数时应予以剔除。但湛江属于台风多发地区，广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，在与业主签订商品房预售合同时对于交房时间的约定理应已考虑到天气影响的因素，且其提供的证据只能证明湛江地区在此期间发生过台风，无法证明涉案建设项目受到台风的直接影响。广弘物业公司上诉主张在计算违约天数时应剔除台风影响期30天，依据不足，本院不予支持。综上所述，广弘物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1078元，由上诉人湛江麻章广弘物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年八月三十一日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。