江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初58号 原告：程兵兵，男，1978年12月12日出生，汉族，户籍地南昌市新建区，现住南昌市新建区。 委托诉讼代理人：曾东发，江西华力欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐爽，江西青仁律师事务所律师。 被告：江西省步云文化传播有限责任公司，住所地南昌市红谷滩新区绿地香颂小区xx住宅楼**（第**）。 法定代表人：虞锋，该公司总经理。 被告：虞锋，男，1974年8月30日出生，汉族，住南昌市经济技术开发区。 两被告共同委托诉讼代理人：鲁建军，江西哲远律师事务所律师。 原告程兵兵与被告江西省步云文化传播有限责任公司（以下简称步云文化公司）、虞锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程兵兵及其委托诉讼代理人曾东发、徐爽，被告步云文化公司的法定代表人和被告虞锋及其共同委托代理人鲁建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程兵兵向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告虞锋签订的商铺租赁协议无效；2.被告赔偿因无效转租向原告造成的直接经济损失40万元；3.诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告明确第2项诉请的被告指步云文化公司，将第3项诉请变更为诉讼费和鉴定费由被告步云文化公司承担，增加一项诉请为被告虞锋对第2项和第3项诉请承担连带赔偿责任。事实与理由：被告步云文化公司于2014年11月26日与江西先锋软件职业技术学院签订了《共建电子竞技实训基地协议》，被告因此获得了该校区内电竞基地5年的管理权。2019年2月间，被告向原告声称自己管理的电竞基地可以转租、转让给原告经营管理，并承诺与校方的一切关系均由其去疏通。2019年2月25日被告虞锋与原告签订合同将该电竞基地转租给原告经营管理，租赁期限为2019年2月25日至2021年12月31日止，原告于当日将租赁款10万元一次性转入被告虞锋银行账户。其后，原告将该电竞基地整体重新装修，并购买大量电子产品，投资额达到60余万元。2019年12月19日原告得到该学院通知，要求店铺于2020年1月1日前停止营业，并于1月3日前将该店铺交还给学院，学院出示其与被告签订的合同，原告才发现被告隐瞒了其无权转租的基本事实，原、被告之间签订的租赁合同属于无效合同，自始无效，给原告造成直接损失达40万元，现为维护原告的合法财产权益，特诉至法院。 被告步云文化公司和虞锋辩称：一、原告主张涉案合同无效，没有事实和法律依据，应不予支持。（一）两被告未隐瞒基本事实，两被告有权转租3年。2014年11月26日，被告步云文化公司与江西先锋软件职业技术学院就电子竞技实训基地签订协议，期限为五年，自2015年1月1日起至2020年12月30日止。2019年2月25日两被告将电子竞技基地转租给原告经营管理，剩余期限为2年。在签订转租合同之前，原告要求至少租赁3年，两被告便与出租人江西先锋软件职业技术学院沟通，在学院同意续租1年的情况下，两被告才与原告签订书面合同。但因学院正处于“专升本”升级中，电子竞技实训基地将交由物业公司负责经营管理，因此学院告知两被告待物业公司确定后再与两被告续签一年的书面协议，两被告也将此事实转告给原告，原告并无异议。2019年6月，江西森荣物业管理有限公司（以下简称森荣物业公司）正式接管学院物业，物业公司负责人也多次答应待工作步入正轨后续签书面协议。2020年3月24日两被告与森荣物业公司续签了1年的租赁合同，合同约定租期截至2021年12月31日，与2019年2月25日《商铺租赁合同》约定的3年转租期限完全吻合。签订转租合同时，原告对剩余期限仅到2020年12月30日的事实是明知的，也同意两被告之后去续签合同。原告在诉状中称两被告“承诺与校方的一切关系均由其去疏通”，其中“疏通”事项指的就是续签剩余1年合同。事实证明，两被告兑现了当初的承诺，事后已将租赁期限延续到2021年12月31日。因此，两被告并没有向原告“隐瞒无权转租的基本事实”。（二）原告恶意毁约不诚信。学院将电子竞技基地转由森荣物业公司管理后，人员流动性较大，分工不到位，对部分事实不清，误以为5年期限届满，于2019年12月13日通知电子竞技基地于2020年1月1日前停止营业，交回场地设施，但实际“期限是2015年1月1日起至2020年12月30日止，共计五年”。原告借森荣物业公司的工作失误而顺势主张合同无效，实则是恶意毁约。森荣物业公司知道合同期满时间计算失误后，并未要求原告撤场，原告于2020年1月至2020年1月14日（学院放假之日）仍正常经营，并交付电费500元。原告一边继续经营，一边向法院起诉主张合同无效，违背了诚实信用原则。（三）原告认定合同无效没有法律依据。首先，本案不存在合同法第五十三条所规定的违反国家法律和禁止性规定的情形，不存在法定无效的情形。其次，两被告与原告之间合同期限为3年，剩余租期当时虽为两年，但签订转租合同时原告已同意继续由两被告与校方疏通续签1年，事后也确实续签到1年，并未影响到合同的实际履行。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，原告对将续签1年是明知的，也同意在签订转租合同之后由两被告负责与校方沟通续签，故不应认定为无效。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的立法精神是，即使签订合同时存在效力瑕疵，但在一审法庭辩论终结前采取了补救措施，在效力瑕疵消除的情况下，仍应认定合同有效。该解释第二条和第三条第一款、第二款均有类似规定。本案两被告作为转租人与原告签订3年的转租合同，虽另1年存在瑕疵，但在2年的有效期内，一审法庭辩论终结前，两被告已续签了1年的合同，消除了瑕疵，未影响到合同的继续履行，给原告也未造成任何影响，故应当认定3年租赁期间均有效。二、原告要求赔偿损失40万元没有任何事实和法律依据。原告诉称的40万元损失，不具有客观真实性、合法性与关联性，不应支持。三、被告虞锋签订和履行涉案合同的行为属于职务行为，不负担任何法律后果。被告虞锋系步云文化公司的法定代表人，在本案中，虞锋代表公司与学院签订租赁合同、与原告签订转租合同以及履行合同的行为均属于职务行为。四、鉴定费没有补交诉讼费，法院不应审理。五、原告将诉讼请求变更为虞锋承担连带责任，没有事实依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：一、对于双方无争议的事实，本院予以确认：位于南昌市湾里区先锋软件职业技术学院，以下简称先锋学院）校园内Ａ11幢实训大楼一楼右侧闲置地下室系先锋学院所有。2014年11月26日，被告步云文化公司作为乙方，与作为甲方的先锋学院签订《共建电子竞技实训基地协议》一份，约定甲方为了办好电子竞技专业，加强学生的动手能力培养，解决教学设备紧缺，充分利用社会力量，经研究，决定引入社会资金，共同建立一个“电子竞技实训基地”（以下简称Ａ区电竞室），该基地建在Ａ11幢实训大楼一楼右侧闲置地下室，并将此基地由乙方管理。乙方管理使用时间期限是2015年1月1日起至2020年12月30日止，共计五年。甲方提供场地、电源、宽带接入等外部条件，提供卫生用水接入条件；乙方投资购置200台电脑设备、布线工程，以及200套电脑课桌椅，提供部分电子竞技教学比赛的管理软件。乙方每年向甲方缴纳场地使用费8000元，在非教学时间段（但不可违反甲方作息时间）乙方使用管理电子竞技实训基地，根据电子竞技实训基地使用情况，乙方可以向使用者收取一定的使用费。合同还约定不准乙方私自转租、转借电子竞技实训基地给第三方使用。合同期满后，乙方优先享有续签权，但乙方连续使用甲方场地八年后，基地所有设备归甲方所有，如乙方不再续签，只可带走电脑设备，不可破坏场地任何装修、装饰品。步云文化公司的法定代表人虞锋在乙方代表处签名并盖有步云文化公司印章。2019年2月25日原告程兵兵作为顶让方（乙方）与转让方虞锋（甲方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：1.丙方同意甲方将自己位于先锋学院的店铺转让给乙方使用，建筑面积为300平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2.甲方将店铺租赁给乙方后，乙方同意代替甲方向学校履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用（含卫生物业费）；3.合同签订后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方使用，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行），甲方营业前产生的水电费由乙方承担，合同期满乙方必须归还原有设备；4.乙方一次性向甲方支付房租费共计人民币壹拾元（大写壹拾万元整），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。合同还对工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续、债权债务等进行了约定。原告程兵兵在合同的乙方处签名，被告虞锋在甲方处签名。合同的补充条款约定：合同期内乙方购置客户机（电脑）归乙方所有，时间为2019年2月25日到2021年12月31日止。合同签订的第二天原告程兵兵通过银行转账方式向被告虞锋支付了租金10万元，后接手Ａ区电竞室。2019年12月13日，森荣物业公司以合同将于2019年12月31日满五年期限为由，要求Ａ区电竞室于2020年1月1日前停止营业，并于1月3日前将所使用场地交还学校且保证设施完好。 二、双方有争议的事实部分：1.先锋学院是否知道转租：原告称其与被告的转租行为未经先锋学院同意，先锋学院也不知道，如先锋学院知道了也不会同意。被告则认为，先锋学院口头同意，且在原告实际经营的一年中，先锋学院和森荣物业公司都没有就转租提出任何异议。先锋学院于2020年2月11日回复称步云文化公司将A区电竞室转租给程兵兵一事不知情。原、被告亦未提供证据证明先锋学院知道或应当知道转租事宜，故本院认定虞锋将A区电竞室转租给程兵兵一事未经过先锋学院同意，先锋学院对此也并不知情。2.原告程兵兵的搬离时间。原告主张其接到森荣物业公司的通知后于2019年12月31日自行搬离，两被告则认为原告在2020年1月15日先锋学院放假前仍在营业。先锋学院于2020年5月15日回复称A区电竞室于2019年12月31日搬离，故本院认可原告于2019年12月31日搬离A区电竞室。3.关于两被告与先锋学院的租赁期限：两被告认为其与先锋学院的租赁期限为2015年1月1日起至2020年12月30日止，并续签1年即有效期延至2021年12月30日，对此提交了其与森荣物业公司于2020年3月24日签订的《电子竞技实训基地补充协议》，该补充协议载明：由于步云文化公司提出原合同存在时间问题，据核实原合同确实存在时间的问题，故补充此协议，重新确认原有合同的终止时间为“2020年12月30日”，另续签1年，即有效期延至2021年12月30日。本院认为，两被告与森荣物业公司之间补充协议的签订时间系其与原告产生纠纷并诉至法院之后，且原告因收到森荣物业公司要求其限期搬离的通知后已实际搬离A区电竞室，故该补充协议关于原有合同“有效期延至2021年12月30日”的效力仅对先锋学院和两被告有效，并不溯及程兵兵。4.司法鉴定：2020年2月27日，江西万昌房地产资产评估有限公司受原告程兵兵委托作出赣万昌评报字（2020）字第005号资产评估报告书，评估结论为评估资产在评估基准日（2019年12月27日）的评估价值总额为480246.87元，其中电脑、监控等设备净值为360859元，机器设备净值为119387.87元。为此原告程兵兵支付鉴定费4940元。被告步云文化公司对该鉴定意见有异议，要求对A区电竞室装修时间及原值、残值和设备添置时间及原值、残值进行鉴定，因鉴定机构江西隆鑫房地产评估咨询顾问有限公司称对装修时间和设备添置时间事项不属资产评估价格鉴定范畴，被告步云文化公司撤回鉴定申请。原告程兵兵在江西万昌房地产资产评估有限公司的鉴定人员出庭接受质询后，向本院申请对A区电竞室所添附的装饰装修及电子设备的残值损失进行重新鉴定。经随机选择鉴定机构为银信资产评估有限公司，该鉴定中心于2020年6月22日回函称，涉案当事人对评估范围无法达成一致时，评估人员无法将已灭失的资产纳入本次的评估范围，且仅对申请人申报并经其确认的A区电竞室尚存的装饰、装修以及电子设备的价值进行评估。并于2020年7月5日作出银信评报字（2020）沪第0857号资产评估报告，鉴定结论为截至评估基准日2020年6月28日，部分装修市场价值为72700元。为此原告程兵兵支付鉴定费3000元。 本院认为，原告程兵兵与被告虞锋签订的《商铺租赁合同》虽系双方真实意思表示，但因A区电竞室的所有权人为先锋学院，被告步云文化公司与先锋学院签订的《共建电子竞技实训基地协议》约定步云文化公司不准私自转租、转借该实训基地，截至法庭辩论终结前，被告步云文化公司和虞锋未提交证据证明其拥有合法转租权，故原、被告所签订的《商铺租赁合同》因被告无转租权而为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案被告虞锋作为出租人，明知其无转租权的情形下仍与原告签订租赁合同，甚至在明知步云文化公司与先锋学院所签订的合同使用期为2020年12月30日止的情况下，仍于2019年2月25日与原告程兵兵签订租期至2021年12月31日止的租赁合同，应对合同无效承担责任。被告虞锋系步云文化公司法定代表人，且被告步云文化公司认可被告虞锋与原告程兵兵签订租赁合同，系履行职务行为，故被告虞锋的行为构成表见代理，因此合同产生的民事责任由被代理人步云文化公司承担。因涉案房屋租金汇入步云文化公司股东虞锋账户，对此两被告未作合理解释，故本院认为步云文化公司与股东虞锋之间存在财产混合的情形，被告虞锋应对被告步云文化公司债务承担连带责任。原告程兵兵作为承租人其在庭审时虽称不知道被告与先锋学院之间存在租赁行为，但根据其与被告虞锋所签订的《商铺租赁合同》所约定的内容“丙方同意甲方将自己位于先锋学院的店铺转让给乙方使用……并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”“甲方将店铺租赁给乙方后，乙方同意代替甲方向学校履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用（含卫生物业费）”和“合同签订后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方使用，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）……”可以看出，A区电竞室系转租，原告程兵兵作为次承租人只需尽到一般的注意义务，在签订合同时就应审查被告虞锋有无转租权，但原告未尽到该义务，在被告虞锋无转租权的情形下与其签订租赁合同，且使用期限超过原租赁合同的使用期限，并在步云文化公司与先锋学院剩余租期不足两年的情形下仍对租赁物进行整体装修，原告程兵兵对合同的无效及损失的扩大亦应当承担责任。根据双方的过错程度和各自应尽义务的大小，本院认定原、被告各承担50%的责任。 原告程兵兵主张的损失包括房屋租金、中介费、装修损失、购置音响、电脑配件、电脑显示屏的费用。对于房屋租金，现原告认为10万元租金是租赁期限的总租金，两被告则认为是一年租金，本院认为依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”规定，原、被告所签订的租赁合同约定“乙方……一次性向甲方支付房租费共计壹拾万”，从合同所使用的词句来看，10万元租金应是合同期限内的总租金，况且如10万元是一年租金，首先不会使用“一次性共计支付”的字句，其次如10万元是一年租金，合同通篇对第二年、第三年租金的支付方式和支付时间全文都没有提及，这也不符合常理，故本院对两被告所主张的原告程兵兵所支付的10万元租金为一年租金的抗辩不予支持。原告程兵兵已实际使用租赁物，且已于2019年12月31日撤离，故其应向被告支付2019年2月25日至2019年12月31日的房屋使用费即29412元（10万元÷34个月×10个月），被告步云文化公司应退原告租金70588元（10万元-29412元）。对于装饰装修费用，根据鉴定意见确定装修残值为72700元，对该部分损失，原告程兵兵自行承担36350元（72700元×50%），被告步云文化公司承担36350元（72700元×50%）。对于中介费，因原告程兵兵已实际使用了涉案租赁物，且原告所主张的该部分费用系其租赁涉案房屋的正常经营损失，并非因合同无效所造成的实际损失，故本院对该部分损失不予认定。对于电脑监控等设备，因原告认可该电脑及其配件等设备均已由其拆除搬离，并且已处置，故本院对该部分损失不予认定。 关于鉴定费：原告程兵兵自行委托鉴定所产生的鉴定费4940元，因在本案审理中，原告程兵兵又向本院申请重新鉴定，且重新鉴定的鉴定结论改变了其自行委托鉴定的结论，故该次鉴定费由原告程兵兵自行负担。经原告申请，本院同意委托鉴定所产生的鉴定费3000元，由原告程兵兵负担1500元，被告步云文化公司和虞锋负担1500元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百二十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、程兵兵与虞锋于2019年2月25日签订的《商铺租赁合同》无效； 二、江西省步云文化传播有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还程兵兵租金70588元； 三、江西省步云文化传播有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿程兵兵损失36350元； 四、虞锋对本判决第二项和第三项所确定的江西省步云文化传播有限责任公司应负的款项承担连带赔偿责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3650元（已减半收取），由程兵兵负担承担2430元，江西省步云文化传播有限责任公司和虞锋负担1220元。鉴定费3000元（原告已垫付），由程兵兵负担1500元，江西省步云文化传播有限责任公司和虞锋负担1500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员  王 倩 二〇二〇年八月十一日 法官助理  夏 琳 书 记 员  杨宇珠