湖北省沙洋县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0822民初70号原告:沙洋县峰华资产经营有限责任公司，住所地沙洋县建设街**。统一社会信用代码91420822770755637H。法定代表人:李振东，该公司经理。委托诉讼代理人:徐旭，湖北邦伦律师事务所专职律师。被告:陈卫华，男，生于1965年10月5日，汉族，住湖北省沙洋县。被告:刘晓梅，女，生于1968年8月19日，汉族，住湖北省沙洋县。系陈卫华之妻。以上二被告共同委托诉讼代理人:彭希文，湖北希文律师事务所专职律师。被告:刘义发，男，生于1979年6月14日，汉族，个体工商户，住湖北省沙洋县。原告沙洋县峰华资产经营有限责任公司（以下简称峰华公司）与被告陈卫华、刘晓梅、刘义发财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年10月11日作出（2019）鄂0822民初665号民事判决，原告对判决不服上诉，二审裁定本院重审，本院2020年3月24日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告法定代表人李振东及委托诉讼代理人徐旭、被告陈卫华及其与被告刘晓梅共同委托诉讼代理人彭希文、被告刘义发到庭参加诉讼。原告申请证人向某、郑某、杨某及被告申请证人李某出庭作证。审理中，本院原审根据原告财产保全申请，于2019年7月对被告陈卫华、刘晓梅的330000元财产予以冻结和查封。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告向本院提出诉请：1、被告刘晓梅、陈卫华就非法占用原告经营门店的租金损失320000元承担连带赔偿责任，被告刘义发就非法占用原告经营门店的租金损失中的19.2万元承担连带赔偿责任；2、三被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。事实与理由：原告于2012年8月10日成为沙洋县全顺购物中心大楼所有权人，在此之前，该大楼所有权××为沙洋县全顺购物中心。因沙洋县全顺购物中心与中国农业银行股份有限公司沙洋县支行（以下简称农行××洋县支行）以前有金融借贷关系，当时双方口头约定将该中心所属大楼一楼面积约20平方米门店借给农行×沙洋县支行用作营业网点，以此取得该银行在贷款方面给予沙洋县全顺购物中心优惠。该营业网点在2003年12月撤销，因该门店所属的沙洋县全顺购物中心全部资产抵押给该银行，在未偿还该银行金融债权之前该银行继续使用该门店，该银行以其职员陈卫华的家属刘晓梅没有工作为由，为照顾其家庭将该门店租赁给陈卫华夫妻。此后该银行清理信贷不良资产，经过诉讼程序，在法院执行过程中，于2011年11月28日沙洋县全顺购物中心与农行×沙洋县支行双方的债权债务予以结清，沙洋县全顺购物中心于2012年8月10日将资产过户给原告。原告在取得该资产所有权后，即要求被告刘晓梅、陈卫华腾退交还门店，其以各种理由拒绝腾退，一直占用，并在2015年5月将门店以每年4.8万元的租金转租给被告刘义发。经原告向有关部门多次反映情况，被告才在2019年4月15日将门店交给原告，但原告的门面从2012年8月至2019年4月共计6年8个月的租金损失没有得到赔偿，为此原告请求法院判令被告赔偿租金损失32万元。被告陈卫华、刘晓梅在庭审中辩称：1、涉案门面由刘晓梅从农行沙洋县支行租用，系合法占有，且农行沙洋县支行一直未要求刘晓梅交付房屋；2、陈卫华不是本案适格被告，该门面陈卫华并未占有使用；3、原告要求赔偿租金损失没有依据，原告单方计算的损失数额32万元也没有依据；4、该案已超过诉讼时效；5、原告应当赔偿被告在房屋租赁期间对房屋进行装修的费用76299元。被告刘义发在庭审中辩称：涉案门面是2016年出租给我的，2019年以前该门面所有人是刘晓梅，我该交的租金都交了，我不可能交两次房租金。我不认可原告要求本人连带赔偿其租金损失19.2万元。原、被告围绕诉请及主张依法提交了证据，本院分析认定证据如下：三被告对原告营业执照、法定代表人身份证、刘晓梅、陈卫华身份信息及刘义发身份信息、涉案房屋所有权证、土地使用权证、刘晓梅出具的收条及房屋出租合同均无异议。经审查，该组证据真实合法，与本案相关联，且能相互印证，其证明效力，本院予以确认。被告刘晓梅、陈卫华对原告提交的农行沙洋县支行向沙洋县扫黑办出具的情况说明的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该说明表明陈卫华、刘晓梅不存在长期霸占房屋门面的事实，该门面存在权属和政府免收5年租金尚未落实到位的问题；刘义发对该证无异议。经审查，该证真实合法且能证明案件基本事实，但要证明被告霸占该房屋门面理由尚不充分，故对其证明效力，本院部分予以确认。三被告对原告提交的沙洋县供销合作社关于集体资产长期被个人非法侵占的报告有异议，认为：1、该报告系原告单方出具，不能作为证据使用；2、该报告中2015年6月的时间不属实，应该是2016年6月1日合同开始生效。经审查，该证系原告单方出具且不具关联性，被告亦不认可，其证明效力，本院不予确认。原告申请证人郑某出庭作证证言主要内容为：证人郑某在1996年至2017年担任沙洋县全顺购物中心副经理。新大地购物中心（后更名为沙洋县全顺购物中心）成立于1996年，因与农行沙洋县支行存在借贷关系，与银行解除借贷关系后，到证人郑某退休之前门面一直未归还原告，当时原告与该银行并无借贷关系，房屋产权证就全部转移给原告了，证人郑某去找被告收取租金时，被告说该房屋是其直接找农行承租的。2012年沙洋县全顺购物中心将资产过户给原告后，证人郑某和向某、王长江去案涉门面找被告催收过房租。原告申请证人向某出庭作证证言主要内容为：证人向某于2013年至2017年在峰华公司担任经理期间为这个事情去找过陈卫华，因上级领导要求落实公司资产问题，证人向某等与陈卫华见过两次面把这个事情跟陈卫华说了，陈卫华说是与农行签的租赁合同，证人向某等去找过农行领导，农行领导也没给出明确答复。沙洋县全顺购物中心资产过户到原告后，证人向某和郑某、王长江去案涉门面找被告催收过房租和要求腾退事宜。原告对该二证人证言无异议。被告刘晓梅、陈卫华对该二证人证言真实性有异议，认为：1、两个证人均与原告有利害关系；2、两个证人何时去找的被告，没有明确的时间，不符合证人出庭作证要求；3、假如证人所说的是真的，也不能达到原告的证明目的，因为证人只找了陈卫华，而没有找刘晓梅本人，因该租赁合同承租方只是刘晓梅。刘义发对该证言有异议，认为自己开始租房的时间是2016年6月1日。经审查，结合其他证据事实分析，该证人证言能够证明本案部分事实，故对其证明效力，本院部分予以确认。原告申请证人杨某出庭作证证言主要内容为：从2016年6月到2019年5月，三年的房屋租金都是交给了刘晓梅的，前两年是刘义发交的，后一年是证人杨某给付的50000元，但刘晓梅没有给证人杨某出具收据。被告陈卫华对证人杨某所称最后一年所交租金50000元的证言不予认可。经审查，因刘晓梅本人未出庭，证人杨某也未提交其他证据予以佐证其向刘晓梅交纳租金50000元的事实，故对杨某的证言所要证明的上述事实，本院部分予以采信。原告对被告刘晓梅、陈卫华提交的2008年与农行沙洋县支行签订的房屋出租合同的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该合同租赁期是2008年1月至2008年12月，刘晓梅在此期间承租该房屋合法并不代表她在2012年原告取得房屋所有权之后的行为仍然合法。经审查，该证真实合法，被告刘晓梅所要达到的证明目的是基于租赁合同而占有使用该房屋，故对该证的证明效力，本院予以确认。原告对被告刘晓梅、陈卫华提交的湖北希文律师事务所对农行沙洋县支行办公室副主任严震超的调查笔录有异议，认为严震超作为证人应当出庭作证并接受质询；在调查笔录第2页严震超陈述租金交到了2008年，之后合同没有在续签，也说明被告占用门面没有法律依据。经审查，该证人未出庭作证接受质询，其证言本院不予采信。被告刘晓梅、陈卫华对被告刘义发提交的刘义发与刘晓梅签订的房屋租赁合同和租金收条无异议，原告对该证有异议，经审查，该证真实合法，其证明效力，本院予以确认。原告及被告刘晓梅、陈卫华对被告刘义发提交的50000元银行流水单有异议，认为：1、刘义发将租金汇款给刘远祥，但陈卫华和刘晓梅都不知情，刘远祥也未告知陈卫华、刘晓梅；2、该汇款可能是刘义发与刘远祥存在其他经济往来；3、汇款给刘远祥与本案无关联。经审查，刘远祥系刘晓梅父亲，被告陈卫华、刘晓梅后又认可了该租金汇款，故对其证明效力，本院予以确认。原告对被告刘晓梅、陈卫华提交的关于房屋装修及屋面露水（修理）支付费用76292元明细及三张缴纳电费收款收据的证据有异议，认为其并非新证据，且明细是原告单方书写，电费收款收据未盖公章，对该证据的“三性”均有异议。经审查，原告的异议成立，故对该证据的证明效力，本院不予确认。被告陈卫华、刘晓梅申请证人李某出庭作证证言主要内容为：原告方于2019年3月27日到农行找本人（李某于2017年任农行××洋县支行副行长）要求解决涉案门面问题，农行沙洋县支行当时就对陈卫华说，要求陈卫华于2019年4月20日前腾退房屋，陈卫华则于2019年4月10日腾退了该房屋。原告对该证言无异议，但认为恰好说明该房屋系陈卫华妻子刘晓梅占用，且陈卫华是明知此事的。经审查，该证人证言属实，本院予以采信。被告刘义发对被告刘晓梅、陈卫华提交的证据均无异议。根据当事人诉辩称述，结合审查确认的证据，本院认定事实如下：新大地购物中心位于沙洋县建设街和平湖大道交汇处，成立于1996年，2005年更名为沙洋县全顺购物中心。案涉门面位于该购物中心所属大楼一楼临街，面积约20平方米。1991年12月21日至1999年9月10日期间，沙洋县全顺购物中心以该中心大楼房地产作抵押向农行沙洋县支行累计贷款1420.47万元，双方约定将案涉门面借给农行沙洋县支行用作营业网点使用，该银行则在贷款方面给予优惠。2008年1月1日至2008年12月31日期间，农行沙洋县支行将该门面房屋租赁给该行员工陈卫华的妻子刘晓梅经营使用，刘晓梅向该银行支付租金10000元。2011年沙洋县全顺购物中心偿还农行沙洋县支行借款本息后，农行沙洋县支行于2011年11月23日将包含涉案门面的房屋抵押权证退还给沙洋县全顺购物中心。2012年8月10日，原告依法取得位于沙洋县平湖大道的沙洋县全顺购物中心大楼所在地的土地使用权，该地用途为商服用地，使用权面积为728.26平方米。2013年6月14日，原告依法取得位于沙洋县平湖××××幢的沙洋县全顺购物中心大楼房产所有权，该楼房总层数为4层，建筑面积为2958.40平方米。原告在取得该不动产物权后，刘晓梅仍继续经营使用该门面。2016年5月2日，刘义发向刘晓梅交付房屋年租金48000元，后刘晓梅与刘义发签订租赁合同，将该门店租赁给刘义发经营使用，租赁期为2016年6月1日至2017年5月31日，刘义发交付给刘晓梅租金50000元。后经原告多次交涉，刘晓梅于2019年4月15日将门店交付给原告。原告认为被告自2012年8月至2019年4月占有该门面6年8个月属侵权行为，因被告侵权造成原告租金损失，故诉至法院要求被告赔偿。另查明，原告峰华公司原经理向某、沙洋县全顺购物中心原副经理郑某在沙洋县全顺购物中心将房地产物权转让给原告后，曾向被告催要过案涉门面的租金及要求被告腾退事宜。本案原告主张的法律关系是基于侵权造成的财产损害赔偿纠纷。那么被告是否存在侵权行为，以及由谁即哪个主体向被告主张权利，是本案争议的主要焦点问题。本院认为，被告刘晓梅系基于与农行沙洋县支行签订的租赁合同而取得对案涉房屋的占有使用权的，虽然原告在取得该房屋的所有权后，去找过被告陈卫华腾退房屋或收取租金，但没有证据证明去找过被告刘晓梅腾退房屋或收取租金，再者原告并未与农行沙洋县支行一同去找过被告陈卫华或被告刘晓梅要求腾退房屋或收取租金，即使刘晓梅通过陈卫华知道原告要求其腾退房屋，且农行沙洋县支行也未再与其续签租赁合同，但刘晓梅也有理由相信其与农行沙洋县支行仍然保持存在事实上的不定期租赁关系的可能性，因为农行沙洋县支行是其合同的相对方并未要求其腾退房屋，而原告也缺乏证据证明其取得该房屋所有权××××沙洋县支行即已通知刘晓梅腾退房屋，故原告主张被告刘晓梅继续占有该房屋属于非法的侵权的行为尚缺乏证据支持。该案涉房屋交与农行沙洋县支行使用，系该房屋××所有权人沙洋县全顺购物中心与农行沙洋县支行协议约定的，而原告没有证据证明房屋原所有权人将该房屋交与农行沙洋县支行使用的时间期限，其次，在房屋××所有权人沙洋县全顺购物中心将房屋所有权转移给原告后，原告即取代沙洋县全顺购物中心对该房屋享有的支配、使用、处分权，根据合同的相对性，原告应当去或者与沙洋县全顺购物中心一同去找农行沙洋县支行索回房屋，但原告也缺乏有效证据证明具体什么时间去找过农行沙洋县支行，即使去找过农行沙洋县支行，也缺乏证据证明农行沙洋县支行是否已通知要求刘晓梅腾退房屋。能够确认的是直至2019年3月27日，原告到农行沙洋县支行要求解决涉案门面问题，农行沙洋县支行当时即通知要求陈卫华于2019年4月20日前腾退房屋，而刘晓梅于2019年4月10日即腾退了该房屋。综上，原告不具有单独直接通知要求刘晓梅腾退房屋或收取租金的法律关系主体资格，即原告向刘晓梅直接主张权利缺乏法律依据，故对原告以被告侵权为由，要求被告因占有使用案涉房屋造成原告租金损害予以赔偿的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百二十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沙洋县峰华资产经营有限责任公司对被告陈卫华、刘晓梅、刘义发的诉讼请求。案件受理费6100元及诉讼保全费2170元,由原告沙洋县峰华资产经营有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  李正文人民陪审员  卢礼斌人民陪审员  周森林二〇二〇年八月十八日书 记 员  袁 媛