湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0624民初2062号原告：陈刚，男，生于1974年11月25日，汉族，无固定职业，住南漳县。委托诉讼代理人：闫疆南，湖北周成律师事务所律师。被告：凃安平，男，生于1958年9月25日，汉族，农民，住南漳县。被告：詹翠玲，女，生于1974年11月24日，汉族，无固定职业，住襄阳市襄州区。两被告委托诉讼代理人：楚人桦，南漳县李庙镇法律服务所法律工作者。被告：杨乐，男，生于1990年2月10日，汉族，南漳县城建局职工，住南漳县。委托诉讼代理人：李志勇，南漳县玉印法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨兆华，男，生于1967年5月13日，汉族，无固定职业，住湖北省荆门市掇刀区。系杨乐父亲。原告陈刚与被告凃安平、詹翠玲、杨乐为占有排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告陈刚及其委托诉讼代理人闫疆南，被告凃安平、詹翠玲及其委托诉讼代理人楚人桦，被告杨乐的委托诉讼代理人李志勇、杨兆华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈刚向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告杨乐、詹翠玲之间签订的房屋买卖合同无效；2．请求确认被告詹翠玲、凃安平签订的房屋买卖合同无效；3.请求判令第一被告凃安平立即腾退占用原告的房屋、恢复原状，并支付自2016年10月15日至腾房之日的租金，按每月500元标准计算（截止起诉日为17000元）；4.请求判令三被告承担本案全部诉讼费用、律师代理费10000元。诉讼过程中，原告陈刚放弃请求确认被告杨乐、詹翠玲之间签订的房屋买卖合同无效、确认被告詹翠玲、凃安平签订的房屋买卖合同无效、请求凃安平恢复原状并支付自2016年10月15日至腾房之日的租金和要求三被告承担律师代理费10000元的诉讼请求。事实和理由：原告陈刚于2013年8月26日支付133500元房款及水电开户费6500元，合计140000元给房屋原始取得者龚雨勇(身份证号)，购买了位于湖北省南漳县城关镇和平桥路84号西单元4-2层住宅，面积约为110平方米左右（该房系龚雨勇、谭某在周同的宅基地上合法建造）。原告与龚雨勇在2013年8月27日签订了《房屋买卖合同》，由谭某在场签字确认。因客观原因未能办理房产证，但原告系该房屋合法的所有权人。因原告常年在外地工作，今年六月才知房屋已经多次被非法转卖，现实际居住人为被告凃安平，其在占有期间对房屋进行了装修。原告在得知情况后，通过报警的方式要求被告凃安平恢复原状、腾退房屋，但无果。后经原告初步了解，被告杨乐在2016年10月15日通过南漳县商业街乐万佳信息服务中心的介绍与被告詹翠玲签订《房屋买卖协议》，作价100000元，由杨乐作为出售方将本案争议的房屋出售给詹翠玲。而后，被告詹翠玲再次通过乐万佳信息服务中心介绍，将该房屋作价140000元出售给被告凃安平。凃安平在购买房屋时未尽充分的注意和审查义务，将房屋占有并装修。故请求支持原告的诉讼请求。被告凃安平、詹翠玲辩称，一、原告主体资格不适格。1.原告与龚雨勇所签订的房屋买卖合同属无效合同，首先案涉房屋截止目前，并未办理任何批准手续，属于违法建筑；其次，该房屋建设在船湾集体土地，原告系薛坪镇薛家坪村人，根据我国法律相关规定，其签署的房屋买卖合同无效；2.原告未取得诉争房屋的物权，时至今日，原告并未取得诉称房屋的所有权，也未实际占有该房屋，仅凭一纸无效的房屋买卖合同就主张房屋所有权于法无据，因此，原告无权提起本案诉讼。二、被告凃安平己善意取得了案涉房屋的占有权和使用权。被告杨乐将该房屋在房屋中介登记出售，是处分该房屋的一种公示形式，期间并未有任何人主张诉争房屋的所有权，詹翠玲、凃安平通过信息中心购买房屋，已经尽到了充分的注意义务，支付了相应的对价，并且已经占有使用该房屋，詹翠玲、杨乐、凃安平相互签订的房屋买卖合同均为有效，根据物权法第15条之规定，涂安平虽未办理物权登记，但并不影响其合同效力。三、原告诉称的房屋与被告占有的房屋不是同一套房屋。从双方提交的合同看，原告从龚雨勇手中购买的房屋为西单元4-2室，而被告交易和占有的房屋为西单元4-1室，东户是奇数号，西户是偶数号，房号的编排虽然未在房管局登记，但被告凃安平所住房屋一侧其他购房户购买的房号均为1号，而原告购买的房屋是2号，原告的诉讼涉嫌恶意诉讼。四、原告要求被告支付租金，律师代理费无事实和法律依据。因原告既不是诉争房屋的所有权人也不是占有和使用权人，原告无权要求答辩人腾退房屋，更无权要求答辩人支付租金，其为诉讼聘请律师支付的费用应由其自己承担。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼要求。被告杨乐辩称，1.原告起诉超诉讼时效，原告既然2013年就已经购买，根本没有交付情况下，现在已经达6年之久；2.龚雨勇与陈刚签订的买卖协议无效，龚雨勇无处分权，该房属违法无证建筑；3.龚雨勇将该房屋建好后就已经将该房屋交给答辩人的父亲杨兆华进行了抵账处理，龚雨勇承建该房屋全部是借款和其义父杨兆华帮其借款建设的；4.龚雨勇将该房屋抵付给被告杨乐的父亲杨兆华后，杨兆华委托被告杨乐进行处理，直到2016年被告杨乐出售给詹翠玲的当天才将钱转给了原借款人王**曦。并且现在该房屋已经出售给第三人。第三人已经善意取得，进行了装修使用占有该房屋；5.原告在签订合同后并没有交付，更没有使用占有，原告的房屋买卖合同实际到底是什么时间签订的明显有异议。综上，请求人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，2011年11月，龚雨勇与谭某（周同的女婿）等四户居民签订《房屋改造置换合同》。合同约定，由龚雨勇对四户居民房屋进行改造，并用改造后的部分房屋同四户居民进行置换。合同签订后，龚雨勇即开始动工拆除旧房屋建设新房屋。2012年底，龚雨勇在四户居民房屋的宅基地上建起一栋七层房屋（一梯两户，东、西两个单元）。2013年8月27日，经谭某在场证明，龚雨勇（甲方）与原告陈刚（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：1.甲方经城市规划部门批准在和平桥路84号修建七层住宅东、西单元，乙方愿意购买其中西单元4-2层住宅一套，该房屋面积约110平方米左右；2.甲方负责住房内电总箱，安装闭路电视线和电话主线，用电用水由乙方出资和甲方统一开户安装；3.房屋为砖混结构，房屋外墙装饰，塑钢窗由甲方负责，乙方不得随意破坏房屋结构，如另行打门，砌墙需经甲方同意，否则出现一切事故由乙方承担，甲方概不负责。房屋在两年内出现质量问题一切损失由甲方承担；4.甲方负责办理房屋产权总证，负责协助乙方办理房屋产权分证，办证税费及其他费用（含营业税、契税等）一切由乙方承担，甲方概不负责；5.甲、乙双方协商该房屋总价为人民币壹拾叁万叁仟伍佰元。乙方入住后，水电费由自来水公司和小区物业管理公司直接收取；6.付款方式：一次性付清，本合同签订时付壹拾叁万叁仟伍佰元整，不包括水电开户费；7.本合同一经签订，双方不得违约，如有一方违约，违约方按房产评估价的20％赔付对方违约金；8.其它未尽事宜，双方协商解决；9.本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效。合同签订后，龚雨勇于同日即将其建造的该栋七层单元楼中西单元四楼东侧的一套单元房屋交付给原告陈刚。原告陈刚接收该房屋后未装修亦未居住。2016年10月15日，被告杨乐通过南漳县乐万佳信息服务部将原告陈刚购买的该房屋又变卖给被告詹翠玲，被告杨乐（甲方）和被告詹翠玲（乙方）同时签订一份《房屋买卖协议》，约定的主要内容为：甲方将自己位于湖北省南漳县城关镇和平桥路84号单元房出售给乙方，乙方所选购房屋为西单元肆楼东户，面积约为110平方米，甲乙双方商定价格为人民币壹拾万元整（￥100000.00元），在签订本协议后，甲方交房时，乙方一次性付清全部房款。协议签订的当日，被告詹翠玲将100000元房款交付给被告杨乐，被告杨乐于同日将该房屋交付给被告詹翠玲，同时向被告詹翠玲出具收条一份，内容为“收条今收到詹翠玲（肆楼）房款人民币拾万元整（拾万元整100000.00）。房款已付清。房屋已交付。杨乐2016.10.15”。被告詹翠玲接收该房屋后未装修亦未居住。2018年6月16日，被告詹翠玲通过南漳县乐万佳信息服务部将其购买的该房屋又变卖给被告凃安平，被告詹翠玲（甲方）和被告凃安平（乙方）同时签订一份《房屋买卖协议》，约定的主要内容为：甲方将自己原购买杨乐位于湖北省南漳县城关镇和平桥路84号单元房出售给乙方，乙方所选购房屋为西单元肆楼东户，面积约为110平方米，甲乙双方商定价格为人民币壹拾肆万元整（￥140000.00元），在签订本协议后，甲方交房时，乙方一次性付清全部房款。协议签订的当日，被告凃安平将140000元房款交付给被告詹翠玲，被告詹翠玲于同日即将该房屋交付给被告凃安平，同时给被告凃安平出具收据一份，内容为“收据今收到凃安平购我位于南漳县城关镇和平桥路84号单元房西单元四楼东户房款人民币壹拾肆万元整（140000.）。房款已付清.房屋已交付。詹翠玲2018.6.16号”。被告凃安平购买该房屋后，于2018年9月即开始对房屋进行装修，同年11月装修完毕。2019年6月，原告陈刚发现其购买的房屋被侵占。为此，原告诉至本院。另查明，1.2013年8月26日，原告陈刚已向龚雨勇支付购房款133500元（其中：通过建设银行汇款120000元，支付现金13500元），龚雨勇同时原告陈刚出具收条两份，一份内容为“收条今收到和平桥路84号西单元402.陈刚房屋款大写：壹拾叁万叁仟伍佰元整.（￥133500.00）收款人：龚雨勇2013.8月26日”，另一份内容为“收条今收到和平桥路84号西单元402.房屋水电开户费大写：陆仟伍佰元整.￥（6500.00）收款人：龚雨勇2013.8月26日”；2.本案讼争房屋土地性质为集体土地，无相应建房许可手续；3.本案讼争房屋所在楼层对面的一套单元房屋即西单元四楼西侧的一套单元房屋在房屋建造过程中已由龚雨勇变卖给他人；4.原告因本案诉讼需向原告支付律师代理费10000元。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《房屋改造置换合同》、集体土地建设用地使用证、证人谭某的出庭证词、《房屋买卖协议》，被告凃安平、詹翠玲提交的《房屋买卖协议》及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，物权法第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。首先，占有保护请求权的基础是占有事实，而非基于确定的权利，是法律为保护占有的事实而特别赋予占有人的一种救济性权利。其次，作为请求权主体的原占有人，是对物享有事实上管领力的占有人，无论其有权占有还是无权占有，均享有占有物返还请求权，其只需举证证明原本占有的事实即可。本案中，原告提交的原告和案外人龚雨勇签订的《房屋买卖合同》和案外人龚雨勇为原告出具的两份收条能够证明原告向案外人龚雨勇购买涉案房产，并已付清购房款。另结合证人谭某的出庭证词，证明案外人龚雨勇已将涉案房产交付给原告。原告提交的证据已充分证明其为涉案房产的占有人，有权对涉案房产进行占有、使用及收益。被告杨乐没有证据证明其取得对本案争议房屋的财产权利，其擅自通过南漳县乐万佳信息服务部将原告占有、使用的房屋变卖给被告詹翠玲，侵犯了原告的占有权。被告詹翠玲通过与被告杨乐签订《房屋买卖协议》占有涉案房产及被告凃安平通过与被告杨乐签订《房屋买卖协议》占有涉案房产，因被告詹翠玲和被告凃安平占有涉案房产的时间在原告占有涉案房产的时间之后，原告作为涉案房产的原占有人，被告詹翠玲和被告凃安平对涉案房产的占有侵犯了原告的占有权。被告杨乐、詹翠玲、凃安平的行为均构成对原告陈刚占有的侵占，应予返还。由于涉案房产现实际为被告凃安平占有，故应由被告凃安平将占有的涉案房屋返还给原告。诉讼过程中，原告陈刚放弃请求确认被告杨乐、詹翠玲之间签订的房屋买卖合同无效、请求确认被告詹翠玲、凃安平签订的房屋买卖合同无效、请求凃安平恢复原状并支付自2016年10月15日至腾房之日的租金和要求三被告承担律师代理费10000元的诉讼请求，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。对三被告之间房款的返还，三被告可另行协商或主张权利，对被告凃安平装修部分费用，被告凃安平可另行主张权利或由被告凃安平和原告另行协商。原告请求理由成立，本院予以支持。三被告辩称要求驳回原告诉讼要求的理由与《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定不符，本院依法不予采纳。经调解，双方不能达成协议。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：凃安平于判决生效后15日内将位于南漳县城关镇和平桥路84号七层单元楼中西单元四楼东侧的一套单元房屋予以腾退，并将该房屋交付给陈刚。案件受理费1900元，由陈刚负担1820元，凃安平负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  冯小平人民陪审员  李玉梅人民陪审员  乔相慈二〇二〇年八月三日书 记 员  张 恒