广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21293号原告（反诉被告）：佛山市嘉瑞投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********江南名居熙苑二层3号商铺之A1分铺，统一社会信用代码914************433。法定代表人：吴玮鸿。委托诉讼代理人：肖滨，广东博顿律师事务所律师。被告（反诉原告）：张裕忠，男，1972年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李土金，广东朗仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓乐，广东朗仁律师事务所实习律师。原告佛山市嘉瑞投资有限公司与被告张裕忠租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人肖滨、被告及其委托诉讼代理人李土金、邓乐到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院依法追加许首峰为第三人参加诉讼，后因许首峰与本案已无直接利害关系，本院通知其退出诉讼。诉讼期间，被告申请进行鉴定，本院依法委托相关鉴定机构进行了鉴定。当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2016年10月15日至2019年7月14日租金差额1276800元（30400元×24个月+60800元×9个月）、利息368448元（以每月未付租金为本金从每月15日起至实际清偿之日止按年利率24%计算，暂计至2019年7月14日为368448元）；2.被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：原、被告于2014年10月15日就位于佛山市南海区********的土地及地上建筑物租赁事宜签订了《租赁合同》（合同编号：JR201410001-01),该合同对租金、装修、违约金等均作出了明确约定。2014年12月30日，双方又就该租赁事宜签订了《租赁合同补充协议》，原告又给予被告19个月的免租期。免租期满后，被告依照约定开始缴纳租金，但自2016年10月15日起，被告未按照租赁合同租金递增后应缴租金额缴纳租金，经原告多次催促后仍未按递增后的标准缴纳，也未补缴拖欠的租金部分。被告辩称，一、不同意原告的诉讼请求，因为双方已经实际变更租金标准为38万元/月，双方一直按38万元/月的标准履行合同。原告给予被告的免租期应为19个月加4个月，且实际计租期应从2016年12月1日起算。具体如下：1.《租赁合同》第五条约定，自计租期开始，租金每二年递增一次（从计租期起第三年开始递增，以后如此类推，一直递增至租赁期满）。第三条约定计租日期以实际交付使用时间起计算，第七条约定合同签订后三个月内完成装修工程将租赁物交付给乙方使用，原约定的交付日为合同签订三个月后，并非合同第2页明细表中的2014年10月15日，此表已不适用。2.双方于2014年12月30日签订《租赁合同补充协议》，约定由乙方负责装修，从本补充协议签订之日开始计算，甲方优惠乙方装修期19个月（即从2014年12月31日至2016年7月30日）,并约定甲方需在本补充协议签订后40天内安装好消防设施，如超过40天未完成安装，优惠乙方装修期则从消防设施安装好之日计算19个月。在实际履约过程中，甲方延期支付电梯款及消防工程款，延期4个多月安装消防设施，消防设施至今未合格。按约定，实际的免租期应为23个月即至2016年11月30日，交租日应为从2016年12月1日起算。3.实际履行中，由于原告资金紧张，被告已提前4个月于2016年8月份开始按38万元/月的标准交付租金，同时，被告经营二手车买卖，经营压力大，长期处于亏损状态，租金成本太高。后在实际履约过程中，双方考虑到被告提前交租及被告经营亏损问题，从2016年8月份开始收租，一直按38万元/月的标准收取租金，双方并无异议。可见，双方在实际履行的过程中，以自己的实际履行行为变更了合同内容，原告接受这种变更后的履行行为且没有提出异议，可以视为双方当事人协商一致，变更了合同。二、原告在起诉状中所述“原告又给予被告19个月的免租期”，属于颠倒是非。合同本来约定装修由原告负责，后来原告遇到经济问题，无法提供装修，已经构成违约，之后得到了被告的同意，改由被告装修，才给予免租期19个月，才出现了这19个月的免租期。而并非原告所述的“又给予”被告19个月的免租期。如前所述，实际上，免租期并非19个月，而是23个月。三、原告在合理期限里，未催收过被告支付差额租金。从原告的起诉状可知，原告诉被告2016年10月便拖欠租金差额，却一直没催收，持续长达3年几的时间，完全不符合常理。四、原告诉求的利息按年息24%计算没有法律依据。涉案的整栋建筑物无建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，双方签订的《租赁合同》和《租赁合同补充协议》应为无效合同，合同的违约条款没有法律效力，且被告亦没有违约。五、退一步说，原告实际计租日应为2016年12月1日，从计租日开始，每两年递增一次租金，也是从2018年12月起算递增租金，而非原告所主张的2016年10月份。原告主张的租金起算日期是错误的，没有按照合同的约定。综上，原告请求被告支付拖欠的租金及利息，既不符合常理，也不符合事实，更不符合法律规定，恳请法院查明事实。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》为无效合同；2.原告向被告返还押金124万元及利息（以124万元为本金从2019年10月16日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.原告向被告赔偿装修现值损失7187400元；4.原告向被告支付维修费用46300元；5.本案诉讼费、财产保全费由原告承担；6.原告协助被告腾退涉案建筑物及办理相关交接手续。事实和理由：被告与原告于2014年10月15日就位于佛山市南海区********的土地及地上建筑物租赁事宜签订了《租赁合同》（合同编号：JR201410001-01)。在实际履约过程中，双方变更每月租金标准为38万元/月。被告已按时足额支付房屋占有使用费，不存在差额租金问题。且在被告使用租赁建筑物过程中，每逢台风，四楼的外围会损坏，出现漏水等问题，被告通知原告前来维修，但其从不履行维修义务，被告代为聘请维修人员进行维修并垫付费用46300元。后经查，涉案的整栋建筑物无合法报建手续，无建设工程规划许可证，给被告的使用及转租造成严重影响，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方签订《租赁合同》和《租赁合同补充协议》应为无效合同。因无建设工程规划许可证原因，致使被告亏损地在使用涉案建筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”被告投资巨额资金对涉案建筑物进行装修，已形成附合的装饰装修物，因为原告的过错，造成被告严重的损失，损害了被告的合法权益，原告应对被告的装修现值损失承担赔偿责任。其他意见与被告答辩意见相同。原告针对反诉辩称，合同效力问题由法院依法判决。被告的第二项至第六项诉讼请求没有事实与法律依据，请法院依法驳回。被告在租赁物中成立了佛山市南海区车皇达二手汽车有限公司（以下简称车皇达公司），在其工商资料没有迁出或注销的情况下，原告有权拒绝退还押金。在租赁合同中，原告已明确告知被告涉案租赁物没有房产证，被告仍然承租并加建，因此，产生的后果应由被告自行承担。租赁合同中已明确约定维修责任由被告承担，因此，维修费用不应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的照片，因原告未能举证证明该照片的拍摄时间，故本院对该照片的真实性予以确认，对原告主张的证明内容不予确认。2.对被告提交的咨询报告书，由于上述报告书是被告单方委托评估，原告未予认可，而被告已在本案中申请鉴定，因此，相关评估结果应以本案鉴定结论为准，本院对上述报告书不予采纳。3.对被告提交的土地勘测定界技术报告书，由于该报告书是由相关专业机构作出，原告虽提出异议但未能举证推翻，故本院对该证据的真实性予以确认。4.对被告提交的2016年8月31日收据，因被告未能提供合同等佐证，该收据无法体现与本案存在关联，故本院对该收据的关联性不予确认，对真实性不作审查。5.对被告提交的微信聊天记录、水槽修理工程合同书、防漏水工程合同书、7张收据、送货单、租赁合同、水电费表格、银行流水、照片、光盘、企业信用信息公示报告，本院经审查对其真实性均予以确认。6.对被告提交的合同作废声明、申明、临时场地租金作废声明、通知，本院经审查对其真实性予以确认。7.原、被告对双方在本案中提交的其他证据及鉴定费发票的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性予以确认。8.对本案的资产评估说明书，原告虽提出异议，但未能提供充分证据推翻该评估结论，且该评估结论是由具备相应资质的鉴定机构作出，故本院对该证据予以采纳。本院经审理认定事实如下：2014年10月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区*********块商铺1-3层及室外空地，包括商铺首1-3层，建筑面积约9300平方米及室外空地面积1000平方米；现甲方将租赁物（带装修）转租给乙方，双方同意按以上面积计算租金；所租赁商铺无房产证，甲方按双方约定将租赁物装修后交付，乙方确认对租赁物的情况已经清楚了解并同意承租该地块；租赁期限从2014年10月15日到2022年4月20日止，计租日期以实际交付使用时间起计算；本合同签订后三日内，乙方须向甲方支付首月租金；自计租期开始，首年租金按38万元/月计算（不含税），即2014年10月15日至2016年10月14日每月租金38万元，此后租金每二年递增30400元；租金实行先缴交后使用的原则，租金每月收取一次，乙方须在每月5号前（遇节假日可顺延）支付当月租金；乙方应于合同签订后三日内向甲方一次性交付114万元作为租赁押金及10万元作为水电费押金；租赁期内，乙方应负责租赁物的日常维修管理、当地职能部门收取的治安费、垃圾费等费用；合同期满，甲方收回租赁物，乙方在租赁物上增建的所有建筑物、构筑物设施和投入的水电设施、固定装修等固定资产无偿归甲方所有，乙方无权对增加该附属物主张权利或要求甲方予以赔偿，其他若拆除对建筑物和装修物没有影响的设备如办公设备等属乙方投资的财产归乙方所有，属于甲方前期装修投入的设备归甲方所有；甲方同意乙方可使用建筑物1-3层正面外立面及4层的三分之二正面及侧面外立面发布户外广告，但乙方需要遵守《户外广告登记管理规定》并办理相关报建手续；等等。2014年10月14日、16日，原告开具收据确认收取了被告租赁押金114万元及水电押金10万元。2014年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：“1.甲方负责租赁物1-3层的消防设施安装，消防设施安装费用由甲方负责。甲方保证安装的消防设施不影响乙方正常经营，可同步装修商铺。日后如因由于消防出现问题，甲方负责处理，造成乙方停业的整改时期，在整改时期不收取租金，甲方负责维修好消防设施，一切费用与乙方无关，由甲方承担。如因由乙方人为造成消防问题，与甲方无关，一切费用由乙方负责。2.自甲、乙双方签订本补充协议日期开始计算，甲方优惠乙方装修期19个月，在优惠期间，甲方不收取乙方租金，19个月的租金作为乙方装修资金补偿。甲方需在本补充协议签订后40天内安装好消防设施，如超过40天未完成安装，优惠乙方装修期则从消防设施安装好之日计算19个月。3.乙方装修资金不得少于500万元整……13.本补充合同自双方代表签字盖章且在乙方支付履约保证金后生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。”2016年7月21日，被告及车皇达公司向原告提交《改扩建申请报告》，申请改扩建项目如下:1.首层南面（后面）的沙砖墙体，除主支撑柱以外的墙体全部拆除，拆除高度为2.8米，后建横梁顶上面沙砖。2.在车皇达公司南面（后面）街道建筑一道能用于汽车行驶的桥梁，连接到现建筑物的第2层和第3层，2层和3层分别在非主要支撑墙的位置开门口作为桥梁连接入口（不影响墙体的支撑结构）。3.合约期满如双方协商一致不再续约的，本人承诺将建筑物恢复原状。原告在该文件上盖章并写明同意。2016年8月2日，被告向原告提交《部分转租申请》。原告在该申请上盖章确认同意转租。2017年12月5日，被告（甲方）与张荣（乙方）签订《楼顶水槽修理工程合同书》，约定乙方负责位于佛山市南海区*************四楼楼顶水槽修理工程，包人工、吊机、成品安装，不包材料，工程总人工费为15300元等。张荣分别于2017年12月5日、2018年1月5日开具收据，确认收取被告支付的15300元。被告于2017年12月6日支付了材料款9850元。2018年4月25日，被告（甲方）与蒋朝文（乙方）签订《搭建星铁瓦防漏水工程合同书》，约定位于佛山市南海区***********皇达二手汽车有限公司四楼露台墙身搭建星铁瓦防漏水工程由乙方包人工、包材料、包吊机、包成品安装，工程承包价为8750元等。蒋朝文分别于2018年5月4日、5月25日开具收据，确认收取被告支付的工程款8750元。2018年10月27日，蒋朝文开具收据，确认收取被告补漏水款2900元。2018年2月26日，被告以车皇达公司名义与许首峰签订《租赁合同》，将涉案租赁物三层展厅南西面积约120平方米出租给许首峰。2018年8月2日，许首峰因涉案租赁物三楼东侧漏水维修工程、补排污口共支出6800元。2018年9月6日，被告与许首峰约定上述费用6800元在租金中进行抵扣。2020年4月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《场地交还协议书》，约定双方一致同意乙方应于2020年4月15日将租赁物交回给甲方并交接现有的次承租人合同资料，并将水电数据进行抄表等。2020年4月15日，原、被告对涉案租赁物进行了交接，并签订了《水电交接表》，但被告仍使用其中两间办公室至2020年7月。根据被告的申请，本院委托广东同信房地产土地资产评估有限公司对涉案租赁物的装修现值进行鉴定，该公司于2020年6月22日作出同信资评报字[2020]第1081号《资产评估说明书》，评估结果显示涉案租赁物室内外装修重置总值为5949602元，评估现值为4154360元。被告支出鉴定费28000元。另查明，被告于2016年8月4日向原告转账支付了38万元，并在转账时注明“支3层办公租金2016年8月份”。被告已按每月38万元的标准向原告支付了2016年8月至2019年8月的租金。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原、被告未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》因违反法律强制性规定而无效。虽然双方合同无效，但被告占有使用涉案租赁物，仍应参照上述合同约定的租金标准支付其占有使用期间的占有使用费。双方对于租金的起算时间存在争议，由于被告于2016年8月4日向原告支付租金时已备注支付2016年8月份租金，双方多年来均未对此提出异议，应视为双方认可从2016年8月份开始计算租金。关于租金标准问题，虽然双方合同约定了租金每二年递增一次，但被告按照每月38万元的标准支付了2016年8月至2019年8月的租金，而原告多年来未提出异议，应视为双方同意按照每月38万元的标准计算租金，不再增租，故对原告主张被告支付2016年10月15日至2019年7月14日递增部分租金及利息的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故对被告主张原告返还押金124万元的请求，本院予以支持。关于被告的利息主张，由于双方于2020年4月15日才交接涉案租赁物，且被告尚拖欠原告自2019年9月起的租金未付，故对被告的利息主张，本院不予支持。关于被告主张原告协助其腾退、交接涉案租赁物的问题，由于双方已进行了交接，故被告该项请求已无必要，本院予以驳回。关于被告主张的装修现值损失，双方合同约定租赁期限从2014年10月15日到2022年4月20日止，双方于2020年4月15日对涉案租赁物进行了交接，原告同意接收被告的次承租人，由次承租人继续使用涉案租赁物，即被告所进行的装修建设现由原告使用并取得收益，因此，原告应就形成附合的装饰装修对被告进行折价补偿。考虑到原告给予被告较长时间的免租期作为对被告装修资金的补偿，且双方多年来没有增租，结合被告的装修投入、使用情况及本案的资产评估说明书，本院酌定由原告支付装修补偿款80万元予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。关于原告主张被告拆除室外广告牌的问题，根据资产评估说明书，室外广告牌实际悬挂的并非被告经营的“车皇达二手名车广场”的广告，而是“千里发名车汇”的广告，即该广告牌实际由原告的相关承租人使用，拆除该广告牌涉及案外人利益，不宜在本案中进行处理，故对原告该主张，本院不予支持。关于维修费用问题，原告作为出租人负有向被告提供符合正常使用条件的租赁物的义务，被告为解决涉案租赁物三楼的漏水问题而对四楼进行相关维修支出了维修费用43600元，原告未能举证证明该漏水问题是因被告的原因导致，故上述维修费用43600元应由原告承担。原告主张其中15300元维修费已在租金中扣除，但未能提供充分证据予以证明，故本院对其主张不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认佛山市嘉瑞投资有限公司与张裕忠于2014年10月15日签订的《租赁合同》、于2014年12月30日签订的《租赁合同补充协议》无效；二、佛山市嘉瑞投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金124万元予张裕忠；三、佛山市嘉瑞投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修补偿款80万元予张裕忠；四、佛山市嘉瑞投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付维修费43600元予张裕忠；五、驳回佛山市嘉瑞投资有限公司的全部诉讼请求；六、驳回张裕忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计9803.62元、财产保全费5000元，合共14803.62元（佛山市嘉瑞投资有限公司已预交），由佛山市嘉瑞投资有限公司负担。反诉受理费79910.25元、财产保全费5000元，合共84910.25元（张裕忠已预交），由张裕忠负担47373.85元，佛山市嘉瑞投资有限公司负担37536.4元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对张裕忠已预交的诉讼费用37536.4元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。鉴定费28000元（张裕忠已向鉴定机构交纳），由佛山市嘉瑞投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予张裕忠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年八月十四日书记员  钟丹