辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初17237号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行，住所地沈阳市沈河区十三纬路**。负责人：李野，该行行长。委托诉讼代理人：于洋，该行员工。被告：张贺新，男，1989年6月12日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区姚**屯镇后陡峪村**10。身份证号：2101111989********。被告：许亚男，女，1990年6月15日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区姚**屯镇后陡峪村**10。身份证号：2206221990********。被告：沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司，住，住所地沈阳市沈北新区正良三路**门）法定代表人：李洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国夫，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行与被告张贺新、许亚男、沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行委托诉讼代理人于洋，被告沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人张国夫到庭参加诉讼，被告张贺新、许亚男经本院依法送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告偿还贷款本金193,808.11元，利息2,181.97元及罚息43.06元，共计196,033.14元（利息、罚息暂计至2019年5月31日，以后利息、罚息按合同约定给付至实际付清之日止）；3、判令原告对被告抵押给原告位于沈阳市沈北新区的房产享有优先受偿权；4、判令被告沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司对张贺新、许亚男的欠款及本案诉讼相关费用承担连带偿还责任；5、判令被告承担本案全部诉讼相关费用。事实及理由：被告于2014年4月8日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币23万元整，用于购买位于沈阳市沈北新区之房屋（建筑面积：56.4平方米），借款期限为贰佰肆拾个月（即2014年4月8日至2034年4月8日），并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保物，依法办理了抵押登记。合同成立后，原告按约定发放了贷款，但被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司辩称，同意原告的第一、二、三、五项诉讼请求，对第四项诉讼请求，因为本案担保有物的担保和人的保证，按照法律规定，应先履行物的担保责任，答辩人对此借款是保证担保，应该按照法律规定在物的保证责任履行不能和不完全时方履行补充保证责任。被告张贺新未到庭，未提交书面答辩意见。被告许亚男未到庭，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证，因被告张贺新、许亚男未到庭，视为放弃了质证的权利，本院对当事人无异议的证据个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、商品房抵押预告登记复印件、个人贷款对账单予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，被告张贺新、许亚男作为借款人、抵押人，被告沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司作为保证人与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：被告张贺新、许亚男向原告借款23万元用于购房，借款期限为240个月，自2014年2月28日至2034年2月28日。还款方式为等额本息还款法，贷款利率为基准利率，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为1,721.6元。原告并以被告张贺新、许亚男名下的位于沈阳市沈北新区建筑面积56.4平方米的房产作抵押，并于2014年3月7日办理预购商品房抵押权预告登记。合同同时约定，如果被告未按照该合同规定按期足额归还贷款本息，贷款人有权行宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，同时对借款人未按时还清的借款本金和利息自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%。合同另约定，被告沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司作为保证人对借款人的债务提供连带责任保证，保证范围包括本合同所列的借款本金、利息、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用，保证期间自保证条款生效之日起至将抵押物他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。合同订立后，原告依约放款，截止到2019年5月31日，被告张贺新、许亚男应偿还贷款本金193,808.11元、利息2,181.97元、罚息43.06元，现原告以被告应给付贷款本金及利息为由，起诉至法院。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张贺新、许亚男经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及被告沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司的答辩意见对案件事实予以认定。原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行与被告张贺新、许亚男、沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行。合同签订后，原告已按合同约定履行了向被告张贺新、许亚男发放贷款的义务，但二被告未依照合同约定还款，其行为已构成违约，故原告主张解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并要求被告偿还剩余全部贷款本金及利息的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因被告沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司系保证人，合同约定原告可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内对被告张贺新、许亚男的债务承担保证责任，且原告的主张在保证期间，故原告主张被告沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司对张贺新、许亚男的上述债务承担连带保证责任符合法律规定及合同约定，应予支持。被告沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司在承担保证责任后有权向被告张贺新、许亚男追偿。关于原告主张对抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行与被告张贺新、许亚男、沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张贺新、许亚男于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行贷款本金193,808.11元；三、被告张贺新、许亚男于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行贷款利息2,181.97元、罚息43.06元（利息、罚息截至2019年5月31日，自2019年6月1日起至被告实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算）；四、被告沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项承担连带保证责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,750元，保全费1,500元，由被告张贺新、许亚男、沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司负担。公告费800元，由被告许亚男、沈阳正轩鑫盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  仲芳雪人民陪审员  徐宝信人民陪审员  张宝权二〇二〇年八月七日书 记 员  吴靖雯本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。