福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2484号 原告（反诉被告）：何云彩，女，1959年11月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地平潭县万宝路康德花园**。 法定代表人：魏艺豪，董事长。 委托诉讼代理人：易艺虹，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张敬欣，福建国富律师事务所律师。 何云彩与平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）车位纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。何云彩的委托诉讼代理人林震、长福公司的委托诉讼代理人易艺虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何云彩向本院提出诉讼请求:1.长福公司于判决生效之日向何云彩交付《长福麒麟海湾》地下一层××号车位使用权；2.长福公司承担迟延交付车位使用权的违约责任，以车位使用权转让价90000元为基数，按日万分之一标准，自2017年5月23日计算至诉争车位交付之日。诉讼过程中，何云彩增加诉讼请求：确认双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予何云彩的全部优惠”内容为无效。事实和理由：2013年8月份，何云彩与长福公司签订了《商品房买卖合同签约确认单》，就何云彩购买长福公司开发的长福麒麟海湾一期第16幢××号房达成合意。2017年6月21日，双方正式签订《商品房买卖合同》，明确房屋总价款为1287298元，款项支付方式为何云彩于2017年6月21日前一次性付款。对此，何云彩分别于2013年9月4日支付456623元、2015年12月10日支付200000元、2016年10月24日支付630675元，合计1287298元，至此何云彩履行了《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》项下约定的全部付款义务。2015年6月17日，双方签订了《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定长福公司将其开发的地下一层285号停车位的使用权转让何云彩，转让价为90000元，转让款如已签订《优惠补充协议书》的，按《优惠补充协议书》的相关约定执行。约定车位在何云彩所购买的长福公司开发的房屋完成交付后30日内交付。依据双方签订的《优惠补充协议书》约定，何云彩通过一次性付款，可领取车位优惠券149325元，对此，长福公司同意何云彩以其中90000元用于抵扣车位使用权，余下59325元优惠券与长福公司购房款相抵。由此，《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》成立，何云彩已全部履行义务。长福公司于2017年1月24日交付房屋，依《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》约定，长福公司应于2017年2月23日交付地下一层285号车位使用权，但长福公司至今未予交付，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予何云彩的全部优惠”内容，加重了何云彩负担，排除了何云彩享受优惠的权利，违背了《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应为无效。 长福公司辩称，何云彩存在违约行为，也未支付车位使用权转让价款，无法享有车位使用权。1.何云彩未能在《优惠补充协议书》约定的时间前办理完结诉争房产按揭贷款的全部手续，违反了《优惠补充协议书》的约定，何云彩未能享有《优惠补充协议书》约定的优惠内容，根据《车位使用权转让协议书》的约定，何云彩应当向长福公司支付车位使用权转让的价款，何云彩未支付价款，要求长福公司交付车位使用权无事实和法律依据；2.《优惠补充协议书》第六条第一款的约定属于双方真实的意思表示，未违反法律规定，不属于格式条款，合法有效。 长福公司向本院提出反诉请求：1.判令何云彩向长福公司支付车位使用权的价款90000元；2.判令何云彩向长福公司支付违约金10万元。事实和理由：2013年8月份，双方签订了《商品房买卖合同签约确认单》，2017年6月21日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定何云彩以1287298元向长福公司购买位于平潭县××路××路××幢××号房。2015年，双方签订《优惠补充协议书》，约定何云彩应于2015年5月22日前办理完结商品房按揭贷款的全部手续，且按揭款项全部进入长福公司的账户，长福公司给予何云彩面值为149325元的车位优惠券。2015年6月17日，双方又协商签订了《车位使用权转让协议书》，约定上述优惠券用于购买长福麒麟海湾一期地下一层××号停车位的使用权（价格为90000元）。《优惠补充协议书》还约定，如何云彩未能按期办理完按揭手续或全部购房款未足额进入长福公司账户的，长福公司有权取消本协议中所约定的给予何云彩的全部优惠，要求何云彩将车位优惠券予以返还（若何云彩已转让或已使用或已回购的，应按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向长福公司支付款项），同时长福公司有权要求何云彩一次性支付违约金10万元。何云彩因个人原因于2016年10月24日才支付完购房款。何云彩的行为违反《优惠补充协议书》的约定，不享有优惠，无法使用车位优惠券抵扣《车位使用权转让协议书》中的使用权价款，其行为构成违约，且应承担违约责任。 何云彩辩称，1.何云彩依双方签订的《优惠补充协议书》约定，以车位优惠券抵扣了车位使用权转让款，已履行了诉争车位转让款的付款义务；2.何云彩系一次性支付购房款，不存在银行按揭，何云彩不存在任何违约。 本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2013年8月份，何云彩与长福公司签订了《商品房买卖合同签约确认单》，何云彩认购长福公司开发的长福麒麟海湾一期第16幢1801号商品房，认购价格为1578495元，付款方式为银行按揭。后双方就认购的上述商品房签订编号为MF-2007-01-NO0565894的《商品房买卖合同》，约定案涉商品房总金额为1496623元，付款方式为按揭贷款。 2015年，长福公司作为甲方与何云彩作为乙方签订《优惠补充协议书》，约定购房总价款为1346623元。并约定：“三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第1项义务：1、乙方系通过按揭贷款支付该商品房购房款的，乙方应于2015年5月22日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。…五、鉴于双方本着互谅互让的原则，达成了上述一至四条的共识且乙方同意向甲方购买【长福麒麟海湾】小区内的车位使用权，甲方同意按照下列方式给予车位使用权销售优惠：1、优惠金额及车位优惠券。（1）乙方可领取车位优惠券的面值为149325元。…六、如发生下列情形之一的，甲方有权取消本协议中所约定的给予乙方的全部优惠，要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）及取消免5年物业管理费的优惠，同时甲方有权要求乙方一次性支付违约金壹拾万元，本协议签订之前双方签订的《购房优惠协议书》或《购房物业优惠承诺书》恢复有效，甲方还有权根据原合同以及甲乙双方此前已经签署的其他法律文书上的约定追究乙方的违约责任：1.乙方违反本协议第四条约定，未按期办理按揭手续或全部购房款未足额进入甲方账户的；……。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等条款。”协议签订后，何云彩领取了面值为149325元车位优惠券。 2015年6月17日，长福公司作为甲方与何云彩作为乙方签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定：“一、甲方将所开发的位于长福麒麟海湾楼盘地下1层××号停车位的使用权转让给乙方；……三、经甲乙双方协商同意将第一条商定的车位使用权以优惠价玖万元整出售给乙方；四、乙方应于本协议签订之日起2日内向甲方付清上述车位使用权转让款。（注：如乙方与甲方已签订《优惠补充协议书》和《车位使用权认购协议书的》的，按《优惠补充协议书》和《车位使用权认购协议书的》的相关约定执行）；五、本协议约定的车位在乙方所购买的甲方开发的房屋完成交付后30日内，由甲方向乙方交付上述车位。”同日，何云彩使用车位优惠券面值90000元购买该车位。尚余车位优惠卷面值59325元。 何云彩于2013年9月4日支付首付款456623元，因何云彩自身原因无法办理按揭贷款，后转为一次性付款，2015年12月10日支付购房款200000元，2016年10月24日支付购房款630675元。双方签订的《优惠补充协议书》约定购房总价为1346623元。抵扣车位优惠券剩余面值59325元后，购房总价调整为1287298元。 2017年6月21日，双方重新签订合同编号为20172080的《商品房买卖合同》，约定何云彩以总价1287298元购买长福公司开发的位于平潭县××路××路××期××幢××号商品房，款项支付方式为何云彩于2017年6月21日前支付商品房全部价款。 本院认为，《商品房买卖合同》《优惠补充协议书》长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合当事人双方诉辩意见对本诉、反诉各项诉请分析如下： 关于《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予何云彩的全部优惠”是否为无效条款。《优惠补充协议书》的主要内容是约定买受人同意延长交房期限且在相应期限内办理房屋按揭手续，长福公司给予一定金钱补贴优惠，双方互利互惠，是平等基础上协商的结果。协议约定“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予何云彩的全部优惠”。按期付款是购房者的义务，若购房者因自身原因未遵守协议约定按期办理按揭手续，由此优惠被取消的条款约定，并未加重购房者负担，亦不是免除长福公司主要责任，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。为此，对于何云彩主张该条款无效，于法无据，不予支持。 关于何云彩主张长福公司交付涉案车位使用权及支付相应延期交付违约金的问题。何云彩于2015年6月17日使用车位优惠券中补贴金额90000元购买长福麒麟海湾楼盘地下1层××号停车位的使用权，长福公司在抵扣购买车位价款后对剩余优惠补贴金额充抵购房款，亦即购买涉案车位使用权的款项已抵充。长福公司提出何云彩未支付车位使用转让款的抗辩主张与客观事实相悖，不予支持。根据《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》第五条约定，长福公司应依约履行交付车位使用权义务。至于何云彩尚主张支付相应延期交付车位使用权违约金的诉讼请求，无相关合同依据，亦不予支持。 关于长福公司反诉主张何云彩支付车位使用权的价款90000元及支付违约金的问题。案涉《优惠补充协议书》是在双方约定按揭付款的情况下达成的协议，协议约定购房总价为1346623元，领取车位优惠券面值为149325元，何云彩应于2015年5月22日前办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续，逾期办理，长福公司即享有取消优惠的权利。协议签订后，2015年6月17日，长福公司在明知何云彩未在约定期限内办理按揭贷款全部手续的情形下，其未因何云彩的逾期付款行为提出取消《优惠补充协议书》项下优惠项目，且与何云彩签订车位使用权转让协议，给予《优惠补充协议书》项下车位优惠券中面值90000元抵付涉案车位使用权价款。之后在合同履行过程中，因何云彩无法办理银行按揭，双方达成合意，付款方式由银行按揭变更为一次性付款，长福公司履行回购剩余优惠券59325元的约定，即以59325元抵扣购房款，双方于2017年6月21日重新签订了《商品房买卖合同》，约定付款方式为一次性付款，购房款价格为抵扣剩余优惠券面值后的价格1287298元。据此，《优惠补充协议书》中的按揭付款的约定已被新成立的《商品房买卖合同》约定的一次性付款条款取代，即双方已经达成了新的合意。长福公司现以何云彩未在《优惠补充协议书》约定的期限办理按揭贷款手续为由，要求何云彩支付车位使用权价款及违约金的反诉主张，无事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效后十日内向何云彩交付长福麒麟海湾楼盘内地下1层××号停车位的使用权； 二、驳回何云彩的其他诉讼请求； 三、驳回平潭长福文化地产有限公司反诉请求。 本诉案件受理费2050元，反诉案件受理费减半收取计2050元，均由平潭长福文化地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  李小洪 二〇二〇年八月二十日 书记员  陈虹燕