湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初1715号 原告：桂阳县弘兴物业服务有限责任公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道蔡伦中路****。 法定代表人：何善民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘鸿，湖南指点律师事务所律师。 被告：吴小飞，男，1982年4月8日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：何成林（被告吴小飞之妻），女，1985年10月3日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告桂阳县弘兴物业服务有限责任公司（以下简称弘兴物业公司）与被告吴小飞、何成林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告弘兴物业公司的委托诉讼代理人刘鸿到庭参加诉讼，被告吴小飞、何成林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告弘兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费13123.94元、违约金8071.2元，共计31195.14元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月16日，被告购买了桂阳金鹰房地产开发有限公司（以下简称金鹰房产公司）开发的桂阳县时代广场项目小区A号楼A703号房产，该房产因被告未能偿还中国农业银行股份有限公司桂阳县支行（以下简称农行桂阳县支行）按揭贷款，经桂阳县人民法院判决由被告偿还农行桂阳县支行借款247409.81元，同时判决被告承担抵押担保责任，确认农行桂阳县支行对贷款抵押物，即桂阳县时代广场项目小区A号楼A703号房产享有优先受偿权。因金鹰房产公司在被告与农行桂阳县支行签订的《个人购房担保借款合同》中代为支付了部分贷款、房屋维修基金及未缴的各项费用，经桂阳县人民法院判决由两被告连带支付金鹰房产公司代为偿还的有关费用。现该房屋因被告未能履行上述判决被桂阳县人民法院依法拍卖。2014年4月25日，原告与金鹰房产公司就时代广场前期物业服务签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定在前期物业阶段，实行物业费包干制，物业费按建筑面积（住宅电梯房1.2元/月/㎡）按月计收。2014年8月1日，原告根据合同进驻时代广场提供物业服务，被告因一直未收房，至今未交纳物业费。为此，原告特具状起诉，请求法院判如所请。 被告吴小飞、何成林未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告吴小飞、何成林系夫妻关系。2013年7月16日,两被告购买金鹰房产公司开发的位于桂阳县××镇××路××路××广场小区××幢××号房屋一套，该房屋建筑面积为135.02平方米,付款方式为首付124789元，按揭280000元。随后，被告吴小飞就购买上述房屋向农行桂阳县支行申请按揭贷款280000元，两被告以所购买的案涉房屋提供抵押担保。在农行桂阳县支行向被告吴小飞发放个人贷款280000元后，因被告吴小飞未按期还本付息，农行桂阳县支行遂向本院提起诉讼，本院经审理后判决：被告吴小飞、何成林偿还农行桂阳县支行所欠贷款本息，金鹰房产公司承担连带还款责任；由被告吴小飞、何成林承担抵押担保责任，确认农行桂阳县支行对案涉房屋享有优先受偿权。判决生效后，两被告未履行生效判决所确定的义务，农行桂阳县支行向本院申请强制执行，本院立案受理后，依照执行程序依法拍卖案涉房屋，并于2020年7月2日作出（2019）湘1021执2061号之一执行裁定书，裁定案涉房屋的所有权归买受人欧阳艳文所有。 另查明，2013年7月16日,两被告与金鹰房产公司就购买案涉房屋事宜在《商品房买卖合同》的基础上签订《合同补充协议》，协议第五条第一款约定：“金鹰房产公司以挂号信或特快专递方式向买受人在《商品房买卖合同》确定的通讯地址或买受人书面通知变更后的通讯地址发出《收楼通知书》，买受人应按出卖人指定时间和方式办理房屋交接手续。买受人逾期办理，则视为出卖人已按照约定交付房屋。交付之日起发生的物业管理等费用及房屋的毁损风险由买受人承担”。2014年4月25日，原告弘兴物业公司与金鹰房产公司就桂阳县城关镇宝蓝路与园艺路交汇处时代广场项目前期物业服务签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按建筑面积（住宅电梯房1.2元/月/㎡）按月计收。2014年7月1日，金鹰房产公司通知业主收房，2014年8月1日，原告进驻时代广场提供物业服务。原告因被告一直未收房，至今未交纳物业费，遂向本院提起诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中,建设单位金鹰房产公司与原告弘兴物业公司签订的《前期物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效，对作为时代广场小区业主的被告何成林、吴小飞具有约束力，被告何成林、吴小飞应当按照物业服务合同约定支付物业费。 对于被告欠交物业费的时间及金额。金鹰房产公司于2014年7月1日通知被告收房，但被告直至原告起诉之日未办理案涉房屋交接手续，按照《合同补充协议》第五条第一款约定：“金鹰房产公司以挂号信或特快专递方式向买受人在《商品房买卖合同》确定的通讯地址或买受人书面通知变更后的通讯地址发出《收楼通知书》，买受人应按出卖人指定时间和方式办理房屋交接手续。买受人逾期办理，则视为出卖人已按照约定交付房屋。交付之日起发生的物业管理等费用及房屋的毁损风险由买受人承担”。视为被告收房,即日起可以计收被告的物业服务费用。因原告于2014年8月1日进驻时代广场提供物业服务，故被告交付物业费的起始时间为2014年8月1日。由于案涉房屋于2020年7月2日被本院裁定归新买受人所有,此后的物业管理费用应当由新的买受人承担。故被告欠缴物业费的期间为2014年8月1日至2020年7月2日，共计71个月，按其房屋面积135.02平方米，每平方米每月1.2元计算，物业费金额为11503.70元（1.2元/月/㎡×71个月×135.02㎡）。故被告欠交物业费的金额为11503.70元。 对于违约金，原告主张参照同小区其他业主签订的物业管理服务合同约定的违约金计算标准，按照每日万分之五计算违约金。鉴于违约金计算标准过高,且被告并未实际入住案涉房屋，本院酌情确定被告应向原告支付违约金3500元。对原告诉讼请求的过高部分,不予支持。 关于被告何成林是否需要承担责任的问题,因该债务系被告吴小飞与被告何成林夫妻关系存续期间所负债务,属夫妻共同债务,应共同承担偿还责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告吴小飞、何成林于本判决生效后十日内支付原告桂阳县弘兴物业服务有限责任公司物业费11503.70元； 二、被告吴小飞、何成林于本判决生效后十日内支付原告桂阳县弘兴物业服务有限责任公司违约金3500元; 三、驳回原告桂阳县弘兴物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费330元，减半收取计165元，财产保全费220元，合计385元，由原告桂阳县弘兴物业服务有限责任公司负担85元，被告吴小飞、何成林负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  陈桂东 二〇二〇年八月六日 法官助理黄进东 书记员陈娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的 使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出 的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前， 建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。