江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0104民初622号原告（反诉被告）：李红平，女，汉族，1968年8月9日生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：吴雨，系北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201911137814。委托诉讼代理人：徐文，男，汉族，1991年5月5日生，住江西省南昌市西湖区，与原告系母子关系。被告（反诉原告）：南昌航行投资发展有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区。法定代表人：何智韬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李红，系江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201611496292。委托诉讼代理人：闫章科，系江西华邦（赣江新区）律师事务所律师，执业证号：13601201710011630。原告（反诉被告）李红平与被告（反诉原告）南昌航行投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李红平的委托诉讼代理人吴雨、徐文，被告（反诉原告）南昌航行投资发展有限公司的委托诉讼代理人李红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李红平向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令解除原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》；2、请求贵院判令被告返还原告已付房款人民币583842元及利息41343元（利息暂计算至2020年4月1日，后续利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息清偿之日止），合计人民币625185元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告开发的保利中航城楼盘在销售过程中一直以“双地铁”和“九年制名校”宣传，原告是冲着宣传的这两点选择购买该楼盘。2018年10月，原告与被告签订了《南昌市商品房买卖合同》，并支付了定金和部分房款，但之后得知该楼盘并未有所谓的“双地铁”和“九年制名校”，原告和其他业主也寻求了政府的救济，南昌市青云谱区市场监督管理局也下达了（青）市管（广）罚决【2018】4号《行政处罚决定书》，被告的行为确属误导宣传，原告因此遭受了巨大损失。原告一直维权至今，再者今年又遇到疫情原因，更加坚定了原告退房的决心。故原告为此诉诸贵院，望贵院判如所请。被告南昌航行投资发展有限公司辩称，一、答辩人虽存在发布误导性宣传广告行为，但原告并不能据此要求解除合同。本案系商品房销售合同纠纷，合同主要目的应是商品房这一具体标的物本身，包括该商品房是否真实存在、是否符合国家规定的强制性安全标准等。至于商品房本身之外的其他因素，如房屋价格、地段、绿化、交通、周边环境等等，虽均可对购房选择具有一定影响，但并非合同主要目的，《南昌市商品房买卖合同》第十条2.8款:“本地块未配建医疗卫生、幼儿园、学校等设施”，可知“九年制名校”、“双地铁”不是合同约定的配套设施，也不在开发商的规划范围内，是建筑区规划范围之外的公共设施，对于购房人而言影响并不大。合同中也明确了售楼书、沙盘、建筑规划模型等均不被视为要约之内容，仅为买受人选择购房时提供参考，不构成出卖人的允诺，应以政府最终批准的规划设计方案为准。况且，原告所提交的证据只能证明被告存在误导宣传的行为，并没有证据证明原、被告在签署《南昌市商品房买卖合同》与“九年制名校”“双地铁”之宣传具有关联性。因此，本案不存在合同目的不能实现的可能，答辩人的行为也不影响原告所购商品房的质量或使用功能，并未导致购房目的不能实现，原告并不能据此要求解除合同。合同附件二十二第22.2条：“买受人按本合同其他条款行使解除权的，应在解除事由发生之日起15日内将解除合同的书面通知送达出卖人，否则视为买受人放弃解除合同的权利”，原告并没有在规定时间内向答辩人送达解除合同的书面通知，应视为原告放弃解除合同的权利，是原告对自身权利的处分。（青）市管（广）罚决【2018】4号《行政处罚决定书》载明，“双地铁的广告宣传内容与《南昌市洪都老厂区周边地区（CN1、CN4局部/CN2）控制性详细规划修编》中地铁线路规划无明显不符，未违反广告法相关规定。”“双地铁”之变化属于政府规划调整。答辩人宣传行为不属于误导性宣传。答辩人为了原告等业主的利益，积极与政府相关部门沟通，2019年4月16日，南昌市青云谱区人民政府回复南昌市自然资源局《关于调整洪都新城项目教育用地规划的函》［青政文（2019）62号］：“建议将溪桥学校规划用地进行调整，调整到具有可操作性、马上能启动学校建设的地块；如溪桥学校规划用地无法调整，基于优先解决法定义务教育的原则，建议将振飞中学高中规划用地恢复调整为九年制学校规划用地”可知，原告所提出的“九年制名校”是可以得到解决的。二、原告称因误导宣传给其遭受巨大损失，但原告无证据证明其造成的损失具体是多少，应承担举证不能的法律后果。基于上述，请求贵院依法驳回原告的所有诉讼请求。反诉原告南昌航行投资发展有限公司提出反诉请求：1、请求贵院判令被反诉人支付剩余购房款910000元及违约金（以910000元为基数，按照日万分之三的标准，自2018年11月16日计算至款清之日止，暂计算至2020年6月17日，违约金为158067元）；2、请求贵院判令被反诉人支付律师费36213元；3、请求贵院判令本案反诉的诉讼费用由被反诉人承担。反诉事实和理由：2018年10月16日，被反诉人于反诉人签订《南昌市商品房买卖合同》，约定被反诉人购买反诉人开发的位于南昌市青云谱区，房屋总价款为1493842元，首付款为483842元，余款1010000元办理银行按揭，案子合同附件十一的约定执行。合同附件十一约定：如买受人申请的银行按揭贷款部分或全部未获批准（包括但不限于买受人原因、银行原因、国家贷款政策、商品房所在地政策等原因）且未在期限届满前（即签订本合同之日起30日内）补足该差额的，视为买受人逾期付款。合同第八条约定买受人逾期付款的违约责任，即逾期在60日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人选择解除合同的，买受人自通知送达之日起10日内按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。同时，合同附件十一第4.2条亦约定，买受人逾期付款的，出卖人主张买受人违约所发生的相关费用包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等由买受人承担。合同签订后，被反诉人向反诉人支付购房款583842元。根据合同之约定，被反诉人应当于2018年11月16日之前支付剩余购房款910000元，而被反诉人至今尚未支付剩余购房款。基于上述，反诉人为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院判如所请！反诉被告李红平答辩称：被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，其将格式条款中的违约责任与本案的真实情况割裂开来。第一、原告（反诉被告）逾期支付购房款是因为被告（反诉原告）在签订合同前就明知其不能履行宣传标语中双地铁、学区房的承诺，却仍然作出误导宣传欺骗原告与其签订购房合同，被告作出违约行为在先。在被告印发的宣传广告、售楼部的沙盘中，被告以双地铁、学区房为标语，吸引了大量购房者。后经南昌市青云谱区市场监督管理局调查发现，虽然在南昌市城乡规划局出具的规划方案中，CN204-F06地块虽被规划为教育用地，但被告在未确定该地块被规划为九年制名校的情况下，就已经在借此宣传出售楼盘，此行为被青云谱区市场监督管理局认定为误导宣传行为，并对被告作出了20万元的行政处罚。这可以充分证明被告在签订合同前就已经作出误导性宣传行为，原告没有按时支付剩余购房款是基于维护自身权益减少损失的一种正常的救济行为。第二、被告要求原告向其支付逾期付款的违约金，其违约金计算方式从2018年11月16日开始计算违背了本案的基本事实，与被告自己2018年11月9日向业主出具的《告业主书》自相矛盾。本院经审理查明，2018年10月16日，原告李红平与被告南昌航行投资发展有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告南昌航行投资发展有限公司开发的南昌市青云谱区房屋。房屋用途为住宅，房屋建筑面积为109.72㎡，总价款为1493842元。该商品房买卖合同已经在房管部门登记备案。首付金额为483842元于2018年10月1日付清，余款1010000元办理银行按揭。合同签订后，原告李红平向被告南昌航行投资发展有限公司支付购房款583842元，剩余910000元因原、被告双方之间存在争议至今未付清。双方争议点在于根据南昌航行投资发展有限公司的广告宣传“双地铁”和“九年制名校”，小区业主可以就读于青云谱区溪桥东路以西、溪桥西路以东（CN204-F06地块）的振飞中学，合同签订后原告发现学校变更为位于地块J19的博文学校，两所学校地址与小区距离相差较大，原告以被告误导宣传为由拒绝履行商品房买卖合同。2019年4月30日，南昌市青云谱区市场监督管理局认定南昌航行投资发展有限公司在未确定该地块被规划为“九年制名校”的情况下，在售楼部沙盘中的该地块上插上印有“九年制名校”宣传片作为宣传，导致购房者误认为该地块设有“九年制名校”，该行为属于《中华人民共和国广告法》所规定的误导宣传行为，并且作出罚款人民币200000元的行政处罚。另查明，2018年11月7日南昌市城乡规划局就保利中航城业主的申诉作如下回复：保利中航城及周边范围规划了一所小学、六所九年制学校、一所高中，青云谱区溪桥东路以西、溪桥西路以东（CN204-F06地块）的规划明确为高中。学校布点规划能符合居住区规范要求，也能满足教育配套的需求。2019年4月16日，南昌市青云谱区人民政府给南昌市自然资源局发了《关于调整洪都新城项目教育用地规划的函》，函中青云谱区人民政府提出建议：将溪桥学校规划用地进行调整，调整到具有可操作性、马上就能启动的地块；如溪桥学校规划用地无法调整，基于优先解决法定义务教育的原则，建议将振飞学校高中规划用地恢复调整为九年义务教育规划用地。同时江西航都投资发展有限公司分别于2018年11月9日、2018年11月21日、2019年4月13日以函的形式向小区业主作出承诺会解决保利中航城业主就读学校的问题。上述事实，有原告身份证复印件、被告企业信用信息、《南昌市商品房买卖合同》、签约单、收款收据、沙盘及售楼部图片、江西卫视节目截图、南昌市青云谱区教育科技体育局的回复函、南昌市城乡规划局的回复函、南昌市青云谱区人民政府《关于调整洪都新城项目教育用地规划的函》、南昌市青云谱区市场监督管理局的信访事项答复意见书、江西航都投资发展有限公司的《告业主书》和《告业主承诺函》以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告于2018年10月16日与被告南昌航行投资发展有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》，双方在合同履行过程中发生争议。原告主张解除商品房买卖合同，理由是：被告开发的保利中航城楼盘在销售过程中一直以“双地铁”和“九年制名校”宣传，但之后得知该楼盘并未有所谓的“双地铁”和“九年制名校”，被告的误导宣传行为是否致使双方不能实现合同目的。针对上述争议焦点，本院认为：一、由于房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的产权性质、主体结构、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后，才会作出购买与否的意思表示。虽然被告在房屋销售过程中一直以“双地铁”和“九年制名校”进行宣传，其中“双地铁”的变化属于政府规划调整，被告所宣传的地铁和学校均系商品房开发规划范围外的相关设施，被告的误导宣传对原告的购房意向产生一定影响，但该影响并非决定原告是否购买涉案房屋的关键性因素，因为在双方签订的《南昌市商品房买卖合同》第十条2.8款载明:“本地块未配建医疗卫生、幼儿园、学校等设施”，可知“九年制名校”、“双地铁”不是合同约定的配套设施。“九年制名校”、“双地铁”的内容只存在于开发商的宣传广告中而没有在商品房买卖合同中得到体现。另根据《南昌市商品房买卖合同》的补充协议第十七条17.6和第十八条18.2约定，出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不作为合同内容，双方不受其约束，不构成出卖人的允诺，被告的误导宣传行为不会致使双方不能实现合同目的，原告已经在该合同上签名确认，原告也没有证据证明在签订合同时不是自己的真实意思表示，故原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。二、被告对“双地铁”的广告宣传内容与《南昌市洪都老厂区周边地区（CN1、CN4局部/CN2）控制性详细规划修编》中地铁线路规划无明显不符，“双地铁”的变化属于政府规划调整，不属于误导宣传。根据2019年4月16日，南昌市青云谱区人民政府回复南昌市自然资源局的《关于调整洪都新城项目教育用地规划的函》［青政文（2019）62号］：“建议将溪桥学校规划用地进行调整，调整到具有可操作性、马上能启动学校建设的地块；如溪桥学校规划用地无法调整，基于优先解决法定义务教育的原则，建议将振飞中学高中规划用地恢复调整为九年制学校规划用地”，可知虽然原告所称“九年制名校”的误导宣传确属事实，但经过有关部门的协商和重新规划，该小区的适龄学生入学问题可以得到解决。综上所述，对原告要求解除合同的诉请，本院予以驳回。原告基于解除合同的基础而主张返还钱款及赔偿相关损失的诉请，本院亦予以驳回。对反诉原告要求的继续履行合同、支付剩余款项的诉请，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付违约金和支付律师费的诉请，由于反诉被告拒绝履行合同事出有因，即反诉原告存在误导宣传行为，致使反诉被告为减少损失采取救济行为而未按时支付剩余购房款，故对此诉请本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告李红平的全部本诉请求。二、反诉被告李红平在本判决生效之日十日内向反诉原告南昌航行投资发展有限公司支付剩余购房款910000元。三、驳回反诉原告南昌航行投资发展有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费18617元（原告已预交），由原告李红平承担；反诉受理费7369元（反诉原告已预交），由反诉原告南昌航行投资发展有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  许立元人民陪审员  熊 艳人民陪审员  胡久瑞二〇二〇年八月十三日书 记 员  刘智博