广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7392号原告：凌镜芳，女，1956年7月26日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告：骆欣欣，女，1985年6月2日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：广州市华康地空开发有限公司，住所地广州市荔湾区康王北路**负**。法定代表人：余秀萍。诉讼代表人：广州市华康地空开发有限公司破产管理人。管理人负责人：邹阳，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹就平，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈枚花，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。原告凌镜芳、骆欣欣与被告广州市华康地空开发有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌镜芳、骆欣欣，被告委托诉讼代理人尹就平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌镜芳、骆欣欣的诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告返租金54609元；2、判令被告支付原告代垫房产证费21648元，总计76257元；3、诉讼费用由被告承担。原告明确其主张的代垫房产证费是笔误，实际是逾期交楼的违约金。事实与理由：原告于2002年2月购买了被告开发的康王商业城法国区4218号铺并同时签订商铺返租《协议书》，被告十多年来对拖欠原告返租金和代垫房产证交易费76257元，先后多次承诺支付而没有兑现，只是用协议和解方式同原告确认欠款金额至2008年11月14日。由于被告内在原故，欠款无法再确认。从2009年起，被告就没有再为小业主办理确认手续了。2018年1月，被告破产清算[案号：(2018)粤01破5号]便以时效已过为由，对原告的债权不予确认，实属不公。被告广州市华康地空开发有限公司答辩：原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。理由如下：一、从程序性来讲，请求法院依法查明原告是否在法定期限内进行起诉，如未在法定期限内进行起诉，请求法院依法驳回原告的起诉。二、原告的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据。1.双方签订的协议书（编号：2005第B0052号）“一、2007年6月1日开设华康公司代原告支付物业管理费，直至清偿违约金及返租收益，并且康王物业公司公司也同意华康公司的付款行为”；编号2005第A0069号协议：“二、乙方同意逾期交楼违约金余额21648元由甲方通过为乙方代付物业管理费的方式支付……直至付清逾期交楼违约金之日止”；编号2005第A0070号协议：“二、乙方同意该物业返租金收益53609元由甲方通过为乙方代为支付物业管理费的方式支付”的约定，原告已经确认其所主张的返租金已作为物业管理费由被告代为支付，原被告之间的款项已经结清。2.根据B0052号协议第四条约定及A0069号协议第四条，原告已经放弃追究逾期交付商铺的违约责任，原告无权请求被告支付相关款项。3.根据第A0070号和B0052号协议，三方已经约定被告以代原告支付物业管理费清偿违约金及返租收益，即使有拖欠，也应当由物业公司向华康公司主张，而非原告向华康公司主张。三、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。即使被告对原告存在欠款，但在原告明显知道其权利受到损害的情况下，未及时主张权利，至被告破产受理之日已经超过诉讼时效。四、破产管理人已依法对涉案款项不予确认。被告管理人都是严格遵守法律规定，严格依法履行管理人的职责，审核相关的债权，并非故意刁难，在2018年3月8日原告进行债权申报后，被告管理人已依法对涉案款项不予确认，原告无权主张涉案的款项。五、如判决被告需要承担涉案款项，会严重损害债权人的利益，并且引发系列的社会问题。经审理查明，原被告于2001年2月16日签署《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买广州市荔湾区中山七路282-304号以北至西华路232-256号康王商业城负一C区4218号房（以下简称涉案商铺），建筑面积9.75平方米，总金额286694元。涉案商铺于2009年6月4日登记在原告名下。2005年10月30日，原告（乙方）与被告（甲方）、广州市康王物业管理有限公司（丙方）签订编号2005第B0052号《协议书》（以下简称52号协议书），约定：一、乙方同意逾期交楼违约金余额21648元，返租收益金54609元，合计76257元，由甲方为乙方代为支付丙方的物业管理费，乙方每月应交纳的物业管理费以丙方计费发票金额为准，甲方同意为乙方代为支付涉案商铺的物业管理费从2007年6月1日开始直至付清逾期交楼违约金和返租收益金为止；丙方同意甲方代乙方支付上述约定的物业管理费。二、甲乙丙三方在履行本协议第一条的权利、义务期间如有以下情况则按本条款执行：1.从2007年6月1日开始，涉案商铺在空置或业主自己经营情况下，甲方代乙方向丙方支付该商铺每月应交纳的物业管理费；2.从2007年6月1日开始，涉案商铺在业主或业主委托他人出租给第三方（租户）经营情况下，丙方向第三方收取该商铺每月应交纳的物业管理费，则甲方每月20日前以现金的方式向乙方支付相当于丙方向第三方收取该商铺每月交纳的管理费的金额，如支付时间推迟超过10天后，则甲方每日按该费用的千分之二向乙方支付滞纳金。三、甲乙丙三方每年对物业管理费的支付情况对数一次，以三方确认数据（金额）为准等。签订52号协议书当日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订了编号2005第A0069号《协议书》（以下简称69号协议书）和编号2005第A0070号《协议书》（以下简称70号协议书）两份协议书。69号协议书约定：一、1.甲方同意对逾期交付涉案商铺行为承担违约责任，乙方同意并确认甲方逾期交付商铺的违约金时间从2001年11月1日至2003年3月31日止，剔除法院判决的65天免责天数，合计445天，甲乙双方同意前180天按《商品房预售合同》约定以同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算违约利息，之后265天按日万分之二点三为标准计算逾期交付商铺的违约金，违约金合计27382元。2.乙方确认在2003年2月22日甲方已支付给乙方违约金5734元，用于甲方代乙方支付应交纳的物业维修基金；甲方实际应支付乙方违约金余额21648元。二、乙方同意逾期交楼违约金余额21648元由甲方通过为乙方代付物业管理费的方式支付；乙方每月应交纳的物业管理费以物业管理公司计费金额为标准，甲方同意代乙方支付该物业的物业管理费（但乙方商铺每月实际产生的水、电费用由乙方自行负担），直至付清逾期交楼违约金余额21648元为止。四、本协议书生效后，乙方同意放弃依据《商品房预售合同》中约定的追究甲方逾期交付商铺的违约责任等。70号协议书约定：一、甲方应向乙方支付涉案商铺的的返租收益54609元。二、乙方同意该物业返租收益金54609元由甲方通过为乙方代为支付物业管理费的方式支付；乙方每月应交纳的物业管理费以物业公司计费发票金额为准，甲方同意代乙方支付该物业的物业管理费（但乙方商铺每月实际产生的水、电等费用由乙方自行负担）直至付清该物业返租收益金54609元为止。三、甲方每月按期和按物业公司的要求支付管理费，若出现逾期未履行，在代支付物业管理费期间由于该费用而产生的任何经济责任和法律纠纷由甲方负责，乙方不承担因此而产生的任何责任等。2008年11月14日，广州市康王物业管理有限公司出具证明：我司从2005年10月30日至2008年11月14日止未作任何冲减，发展商欠业主违约金及返租金76257元。2018年1月26日，广州市中级人民法院出具（2018）粤01破5-1号公告，载明：根据广州市志燊物业管理有限公司（以下简称志燊公司）的申请于2018年1月12日裁定受理被告破产清算一案，并于2018年1月24日指定北京市中伦（广州）律师事务所为被告管理人；被告的债权人应自2018年3月23日前，向被告管理人申报债权等等。2018年5月30日，原告向被告管理人申报债权本金76257元。2020年1月2日，被告管理人出具《债权符合审查结论（补充）》，审查结果载明，原告的逾期交楼违约金、返租金76257元，已过诉讼时效。原告在收到被告于2020年1月4日发出的审查结果后，于2020年1月16日向法院提起本案诉讼。原告为证明前述协议书所涉违约金和返租金的债权未过诉讼时效，向本院提交了志燊公司的证明材料和被告出具的《业主提出问题的答复》、《业主提出问题的补充答复》等证据材料。其中志燊公司的证明材料载明：2013年被告变更法定代表人后停止了为小业主办理返租金、违约金等欠款的确认工作；被告在商场内设置的办公室没有工作人员，只有一两名看门的保安人员，小业主去办确认债权手续，保安便说无人办公；由于被告的办公室与志燊公司相邻，加上其也有保安队巡查商场，所以其对被告在场的工作情况十分了解等。被告对原告提交的前述证据材料均不予认可。关于志燊公司的证明材料，被告认为此证明材料属于证人证言，志燊公司未出庭，不符合证据规则的要求；志燊公司与被告之间至今存在多个诉讼，标的额巨大，与被告之间存在矛盾，其作出的材料应当不予采纳；志燊公司明显是为了损害被告的利益，抬头是写给法院的材料，但是每个小业主手上都有一份证明材料的原件，明显是不合理的；根据该材料的内容，志燊公司未明确表示原告是否进行催告的问题，无法证明原告长期对被告进行催告，无法证明原告的诉讼主张；其内容也表示被告没有人，也就显示了原告根本没有向被告工作人员主张过权利。至于《业主提出问题的答复》、《业主提出问题的补充答复》，没有原件，即使真实也不会中断诉讼时效。被告为证明2015年-2017年期间，其都有员工为小业主登记催款情况并中断了诉讼时效，提供了登记表和债权审查结论，登记表没有原件且没有所涉业主的签名确认。庭审中，有关被告以代付物业管理费方式向原告支付违约金及返租收益金问题，原告陈述，被告实际并没有为原告代付过物业管理费，原告将房屋租给被告，被告再出租给其他公司，由其他公司缴纳。原告是按照协议书中的违约金、返租金的金额要求被告支付。对此，被告称因为因为华康公司经过人事调动，不清楚之前缴纳物业费的情况。另外，关于原告如何追讨违约金及返租金的问题，原告还陈述，其基本上每月都去找被告，有时候和其他买铺的人，有时候自己去，但是每次都找不到人，也曾到政府部门上访。本院认为，原被告双方对70号协议书和69号协议书分别所确定的返租金54609元、违约金21648元的金额并无分歧，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、前述返租金及违约金是否已由被告通过代交涉案商铺物业管理费付清；二、若被告未付清前述债权，该债权是否超过诉讼时效，是否确认原告对被告的普通破产债权。本院分析如下：关于返租金及违约金是否已通过代付管理费付清的问题。返租金、违约金相关协议书均约定被告代原告支付涉案商铺管理费；52号协议书还约定原被告及物业管理方每年对物业管理费支付情况对数一次，以三方确认金额为准。但本案并没有相关证据证明签订协议书后，被告已按约定履行了代付管理费的义务，亦无前述约定的三方确认金额证明被告已代付管理费的实际金额。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，由被告承担关于其已以代交物业管理费方式向原告付清违约金和返租金的举证不能后果。原告关于被告仍拖欠其涉案商铺违约金及返租金，有事实依据，本院予以采信。关于违约金及返租金是否超过诉讼时效的问题。原告关于其持续对债权进行追讨，在本案中已进行了相关举证；结合被告住所地（办公室）与涉案商铺位置在同一商场的事实、商场物业管理方志燊公司出具的证明材料，以及生活常理等，原告主张其一直到被告住所地（办公室）向被告追讨违约金和返租金，具有高度盖然性。而且本案中被告亦未否认其此后从办公室撤走全部工作人员，此情形也客观上导致原告主张债权的困难；被告不能仅以志燊公司为其利害关系人对其提供的证明材料不予采信，进而反驳原告到被告住所地追讨违约金及返租金的主张。故原告本案所主张的债权并未超过诉讼时效，本院予以确认。由于原告在本案主张违约金和返租金未超过诉讼时效，其在被告不予确认申报债权后，于法定期限内提起诉讼，本院对其主张的违约金及返租金共计76257元普通破产债权予以确认。至于被告主张原告未向被告催款，被告提交的登记表无原件核对，也无业主签名，更不能证明被告已经完整的记录了所有向其主张过的债权人，故本院对其抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第九十一条的规定，判决如下：确认原告凌镜芳、骆欣欣对被告广州市华康地空开发有限公司享有76257元普通破产债权。本案受理费853元，由被告广州市华康地空开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 付 瑾二〇二〇年八月三十一日书记员 雷启鸿曾芳