济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3665号原告：徐广震，男，1992年2月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马祥印，山东盈德律师事务所律师。被告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫艳艳，山东康桥律师事务所律师。原告徐广震与被告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，由审判员高峰独任审判，分别于2020年7月9日、2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告徐广震的委托诉讼代理人马祥印、被告绿地地产公司的委托诉讼代理人韩聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐广震向本院提出诉讼请求：逾期办证违约金83259元(按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，以已付房款总价款为基数，自2017年2月3日至2019年3月2日止)。事实与理由：绿地地产公司未按合同履行义务，且在格式合同中约定的产权登记违约金数额过低，明显不平等，不足以弥补徐广震损失，损害徐广震利益。1.2013年8月16日，徐广震与绿地地产公司双方签订《济南市商品房买卖合同》，约定由徐广震购买绿地地产公司开发的绿地国际花都三区*房间，房屋总价款为640371元。合同签订后，徐广震按照合同约定履行了付款义务，而绿地地产公司却未按照合同约定的交付时间及交付条件向徐广震交付标的物，同时，绿地地产公司违反合同第十五条关于产权登记约定的义务，致使徐广震长期无法取得房地产权属证书。绿地地产公司的行为严重侵犯了徐广震的合法权益，故应承担违约责任。另外，绿地地产公司交付房屋迟迟不能办理房产证实质原因是绿地地产交付的房屋存在诸多问题，未达到交付的条件，未取得综合验收证明所致。徐广震使用绿地地产公司提供的临时用电、临时用水以及临时供暖等都给徐广震的使用造成了诸多不便，甚至造成不必要的损失。2.双方签订的商品房买卖合同第十五条约定“买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.5%向买受人支付违约金。”该违约金约定的数额明显过低且不合理。该违约金是逾期办证的违约金，是针对出卖方未按期未向产权登记机关备案行为而规定的惩罚性条款，即出卖方延期的天数越多，承担的违约责任应当越大，而根据该条约定，无论出卖方延期办证多长时间，都只是一次性支付已支付房款0.5%的违约金，绿地地产自交房后长达三年的时间里没有行办证的义务，因此，该条约定失去了惩罚性的本意，该条款约定的违约金比例过低，严重侵害了徐广震的合法权益。3.该条款的规定属于开发商减轻自己责任的格式条款，根据双方补充合同第五条“对于买受人逾期提交资料或者预交税费，或者未按照通知要求重新提交材料的、文件，则每延迟一日向绿地地产公司支付总价款万分之一的违约金”。而对于绿地地产应承担责任的违约金却仅规定了一次性支付总房款0.5%，作为合同的制定方，该条款明显属于加重对方责任而减轻自己责任的格式条款，应当撤销。综上，绿地地产公司交付房屋存在诸多的问题，给徐广震使用过程中造成了很多不便，特别是绿地地产公司没有及时向产权登记机关备案，导致徐广震无法办理产权登记，严重损害了徐广震的利益。徐广震特诉至贵院，望判如所请。绿地地产公司辩称，1.双方签订的商品房买卖合同第15条已明确约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已付房款的0.5%向买受人支付违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在双方已对逾期办证违约金进行特别约定的情况下，应当按照双方合同的约定计算逾期办证违约金。2.徐广震在签订商品房买卖合同时对上述条款的内容就已经知晓且自愿接受，合同签署后从未对该条内容提出异议，不存在徐广震主张的撤销事由，徐广震现主张撤销于法无据。3.本案中徐广震未说明亦未证明所谓因逾期办证产生的实际损失，其主张合同约定违约金不足以弥补损失，显然与事实不符。而且涉案项目未能在合同约定期限内办理权属证书，是因市政工程腊山热源站未正式运营，绿地地产公司为保障大量业主权益及生活，修建供热锅炉，才致使相关手续办理延迟，非答辩人故意拖延违约。徐广震在合同已经明确约定的情况下，突破双方约定，主张逾期办证违约金，于法于理均无依据。4.徐广震的诉讼请求已超诉讼时效。因此本案徐广震主张的逾期办证违约金不符合合同约定，也已超过诉讼时效，请求依法驳回徐广震诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月16日，徐广震与绿地地产公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定徐广震购买绿地地产公司开发的A2地块*房间，房屋总价款为640371元。合同签订后，徐广震支付了上述购房款，绿地地产公司已履行交付房屋义务。上述商品房买卖合同载明“……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。……”另查明，绿地地产公司于2016年2月1日作出《交房通知书》，告知徐广震于2016年2月3日办理交房手续，徐广震实际接收房屋日为2016年2月25日。绿地地产公司于2018年12月29日就案涉商品房向产权登记机关进行了备案。徐广震于2020年5月18日通过山东法院电子诉讼服务平台提起本案诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，徐广震与绿地地产公司自愿签订《济南市商品房买卖合同》，约定相应的权利、义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点是徐广震的诉讼请求是否超过诉讼时效以及违约责任的承担问题。关于诉讼请求是否超过诉讼时效，徐广震陈述绿地地产公司存在持续性违约，诉求未超诉讼时效。绿地地产公司辩称合同明确约定了违约金的数额，为一时性债权，诉求已超诉讼时效。经审查，双方在商品房买卖合同中关于产权登记约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%支付违约金，但是商品房买卖合同及补充协议均未约定“规定期限”的具体内容，属于约定不明确，并且约定的也是“取得房地产权属证书”的情况下才适用上述违约金条款，而绿地地产公司作为商品房买卖合同格式条款的提供者，简单以实际交房日期后退365天即开始计算诉讼时效显然不能成立。另外，绿地地产公司未按照合同约定时间履行向产权登记机关备案义务，即已构成违约，违约存在持续性，则逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则开始施行时间为2017年10月1日。本案中，根据合同约定，案涉商品房交付后365日内绿地地产公司即应履行备案义务，而徐广震在2016年2月25日接收房屋后，绿地地产公司于2018年12月29日才履行备案义务显然违约，结合徐广震于2020年5月18提起本案诉讼的事实及诉讼时效为三年的规定，徐广震主张的自2017年2月25日至2017年5月18日的诉求确已超过诉讼时效；自2017年5月19日至2018年12月28日的诉求未超诉讼时效。自2018年12月29日起绿地地产公司已履行合同约定的备案义务，徐广震主张2018年12月29日至2019年3月2日的违约金于法无据。综上，关于2017年5月19日至2018年12月28日期间的诉求未超诉讼时效，本院予以确认。关于违约责任的承担问题。徐广震陈述按照合同约定的已付房价款的0.5%支付违约金，显然不足以弥补其损失，申请法院予以调高。绿地地产公司则辩称应按照合同约定标准予以计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，关于绿地地产公司逾期履行义务导致徐广震无法办理房屋产权登记造成的损失，应以实际损失为基础。徐广震在已支付全部购房款的情况下，绿地地产公司逾期履行义务时间较长，致使徐广震无法实现办理房屋产权登记的权利及获得登记产权人应享有的相关民事权益。对于违约责任，合同约定的违约金为已付房价款的0.5%，该违约金的约定不足以弥补徐广震因此产生的损失，故徐广震申请法院调高违约金合法有据，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，徐广震的损失数额难以确定，依照上述法律规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综合考虑绿地地产公司的相关违约事实及本案实际案情，徐广震主张以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算较为客观、适当，也符合上述法律规定，故本院支持按照该标准计算违约金。综上，本院支持绿地地产公司向徐广震支付逾期办证违约金，以640371元为基数，自2017年5月19日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍的标准，计算至2018年12月28日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐广震逾期办证违约金（以640371元为基数，自2017年5月19日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍的标准，计算至2018年12月28日）；二、驳回原告徐广震的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1882元，减半收取941元，由被告绿地地产（济南）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  高 峰二〇二〇年八月十日法官助理  刘 佳书 记 员  周晓倩