广东省江门市新会区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0705执异61号 案外人：李银珍，女，1981年9月27日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 委托诉讼代理人：谢裕良，广东冈州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉梅，广东冈州律师事务所实习律师。 申请执行人：赵沃林，男，1977年8月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 委托诉讼代理人：陈莹，广东良匠律师事务所律师。 被执行人：郭志彬，男，1971年2月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 被执行人：李银盘，女，1979年10月7日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 本院在执行申请执行人赵沃林与被执行人郭志彬、李银盘房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2020）粤0705执2103号]过程中，案外人李银珍向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人李银珍称，请求停止对江门市××区会城街道××大道××号xx庭xx座903房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。贵院因（2020）粤0705执2103号房屋买卖合同纠纷一案，查封了郭志彬、李银盘名下位于江门市××区会城街道××大道××号xx庭xx座903的房屋，并责令异议人于2020年8月20日前迁出上述房屋。现异议人对该查封、执行行为提出异议。2016年6月10日，郭志彬、李银盘与江门市汇联地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定：江门市汇联地产有限公司将坐落于江门市××区会城街道××大道××号xx庭xx座903的房屋出售给郭志彬、李银盘。2016年10月26日，郭志彬、李银盘与异议人就上述房屋的买卖事宜签订《购房买卖合同》一份，约定：郭志彬、李银盘将位于江门市××区××村xx庭x座9层903号的房屋出售给异议人；房屋出售总价为人民币55万元；郭志彬、李银盘负责办理房屋更名过户手续至异议人名下。合同签订后，异议人分别于2016年10月30日、2016年11月1日将购房款人民币40万元、5万元转账支付至合同约定的银行账户内；于2016年11月1日，将购房款人民币3万元现金支付给郭志彬、李银盘。2018年7月，郭志彬、李银盘将上述房屋交付给异议人使用，异议人将房屋装修后于同年11月入住，房屋交付后的水电费、物业管理费一直由异议人支付至今。房屋交付使用后，异议人曾多次催促两被执行人尽快办理房屋产权的过户手续，但两被执行人一直以江门市汇联地产有限公司未交付其产权确认书为由，不予履行协助办理房屋产权过户的义务。2019年2月19日，异议人应郭志彬、李银盘急需现金办理房产证的要求，提前现金支付了合同约定的购房款尾款人民币7万元给郭志彬、李银盘。2020年5月21日，由于郭志彬、李银盘迟迟未能将上述房屋过户至异议人名下，异议人为维护自身权益，通过民事诉讼途径依法向江门市新会区人民法院提起诉讼[案号：（2020）粤0705民初2852号]，诉请郭志彬、李银盘履行合同约定，将上述房屋过户至异议人名下。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，现涉案房屋在贵院查封前，异议人已与郭志彬、李银盘于2016年10月16日签订了合同有效的书面买卖合同，且异议人亦支付了房屋买卖的全部对价并于2018年11月入住至今，另异议人也已经通过各种途径要求郭志彬、李银盘将涉案房屋过户至异议人名下，涉案房屋未能办理过户登记手续的原因与异议人无关。故恳请贵院停止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封。 案外人李银珍提供了如下证据：1.《广东省商品房买卖合同》（编号1x2）、广东省增值税发票复印件。用以证明郭志彬、李银盘已足额支付涉案房屋的购房款，涉案房屋为郭志彬、李银盘所有，其有权转让该房屋；2.《购房买卖合同》。用以证明李银珍与郭志彬、李银盘于2016年10月26日签订《购房买卖合同》一份，约定：郭志彬、李银盘将涉案房屋转售给李银珍，郭志彬、李银盘负责办理房屋更名过户手续至李银珍名下；3.银行转账记录、收据。用以证明李银珍已足额支付涉案房屋的购房款；4.《房地产买卖合同》。用以证明李银珍将其唯一的旧住房出售，并用出售住房所得受让涉案房屋；5.《城市名庭前期物业管理服务协议》。用以证明涉案房屋的物业管理公司为江门市珑城物业管理有限公司；6.用水户委托银行代交水费及其他收费委托书、银行账单、物业房屋管理费信息、新会水务公司水费信息。用以证明郭志彬、李银盘将涉案房屋交付给李银珍使用，李银珍将涉案房屋装修后于2018年11月入住至今，涉案房屋交付后水电费、物业管理费也一直由李银珍支付至今；7.微信聊天记录截图。用以证明郭志彬、李银盘以江门市汇联地产有限公司拒不交付确权书为由，拒不协助李银珍办理房屋过户手续，导致李银珍至今不能取得上述房屋所有权证；8.起诉状、立案通知书。用以证明李银珍已经民事诉讼途径诉请郭志彬、李银盘将涉案房屋过户至李银珍名下，涉案房屋未能办理过户登记手续的原因与李银珍无关。 申请执行人赵沃林称，异议人的异议理由不成立。异议人与两被执行人为亲属关系。本案申请执行人的债权所依托的法律关系为房屋买卖合同纠纷而形成的合法债权，两被执行人不可能同时存在一屋二卖的情况。异议人所主张的合同成立时间、交易金额、房屋交付情况不但与客观事实不符，也明显不符合房屋买卖的日常交易习惯。具体体现为涉案房屋的开发商与两被执行人的一手房买卖文件原件包括商品房买卖合同、税票、完税证明、刷卡凭证等原件已在2018年3月与我方交易时交付我方。如果异议人在2016年已经受让该房屋，则相关的原件不可能由我方至今保管。由此印证，异议人明显存在过错，也非善意第三人。其次，在2018年3月两被执行人与我方交易后，还共同至公证处办理公证授权书，授权给我方直接向开发商签领涉案房屋的相关确权手续。如异议人所述的交易真实的，则两被执行人不可能在我方交易时间内再次出售房屋，并公然与我方到公证处办理上述手续，以及收取我方50万元的购房款。再者，异议人所陈述的交付内容也与我方在知悉两被执行人对涉案房屋进行装修后，与中介公司物管公司一起在涉案房屋内发现被执行人李银盘仍在该房屋内居住生活，该时间点2018年11月30日。而按照异议人所述，其在2018年7月已接收涉案房屋，11月入住。则原卖家李银盘不可能在我方临时到涉案房屋现场时，其亦在房屋内。最后，根据异议人所主张的交易金额、交易时间及款项交付情况可知，至今为止，其仅在2016年10月30日、11月1日转账支付所谓的购房款40万元、5万元给两被执行人。其余购房款均为现金交付，无相关的提款记录予以印证。由此可证实异议人与两被执行人利用亲属关系恶意串通、虚构事实，利用执行异议程序抗拒执行。综上，异议人的理由明显不符合法定条件以及鉴于其身份以及所谓的交易细节，可知其目的在于阻挠法院执行，不应予以支持。 申请执行人赵沃林提供如下证据：1.《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1xx2）、广东省增值税普通发票、税收完税证明、刷卡凭证。用以证明涉案房屋的相关原件均在赵沃林处，李银珍不可能为善意第三人购买该房屋，由此印证李银珍的买卖行为完全不符合交易习惯；2.《房屋、商铺买卖合约》、受理通知书、广东省非税收入（电子）票据、公证书。用以证明赵沃林与郭志彬、李银盘在2018年3月8日签订了涉案合同，因此将涉案房屋的相关原件并办理公证委托书给赵沃林的事实；3.装修施工证。用以证明涉案房屋实际为郭志彬、李银盘装修及占有的事实；4.2018年11月30日涉案房屋的现场视频、照片。用以证明李银珍所述的房屋交付内容不真实，李银盘本人在2018年11月30日仍居于涉案房屋内，如真实交付，李银盘不可能出现在涉案房屋内的事实；5.郭志彬信件及邮寄单。用以证明郭志彬直至2018年12月1日才首次陈述“买我房的那对可怜母子”，由此证实即使郭志彬存在一房二卖，也绝不可能于2016年10月26日以55万元的价格出售涉案房屋给李银珍的事实，由此印证李银珍的买卖行为完全不符合交易习惯；6.（2019）粤0705执保53号财产保全告知书。用以证明赵沃林早在2019年初起诉郭志彬、李银盘房屋买卖合同纠纷的事实，并申请查封郭志彬、李银盘位于江门市××区××大道××号x庭xx座903房产的事实；7.（2019）粤0705民初6378号民事答辩状、开庭笔录。用以证明郭志彬在诉讼过程中从未陈述出售涉案房屋给李银珍的事实，且承认涉案房屋由其装修的事实，由此印证李银珍的买卖行为完全不符合交易习惯，实际郭志彬、李银盘利用与李银珍的亲属关系，捏造卖房一事对抗人民法院依法的执行程序。 被执行人郭志彬称，在2016年我们准备以供楼的形式购买涉案房屋。在供楼前，我们把身份证交给开发商的工作人员查询是否符合公积金供楼，对方答复是可以的。但当我们给了定金及部分购房款，到银行办理按揭时，银行通知我们不符合供楼条件。后来，我们与开发商商量要求将定金及款项退还。开发商说暂不能退。对此，我们认为这样损失很大，因此联系李银珍问她是否有意购买涉案房屋。后来李银珍卖了旧屋就分两次转了45万元给我。我们也签订了房屋的买卖合同。涉案房屋价值为56万元左右，剩下的钱分两次支付，一次是3万元，另一次是7万元（以卖旧屋中她应得的7万元抵偿）。房屋的原件都在我手上，由于我经济出现了很大问题，房屋也涨价了。因此，我当时想瞒着李银珍把房屋卖出。对事整个过程李银珍是全不知情的。我第一次买卖房屋时遇到两个买主，因为没有房产证，对方没有购买。后来，中介公司联系我说赵沃林想要购买房屋，我们就以70万元的价格成交，后再将款项退还李银珍。后来我老婆与李银珍一起去拿房屋钥匙。李银珍收到房屋钥匙后，就对房屋进行装修。对此，我也不知道。2018年10月份左右，我到涉案房屋那里看，发觉钥匙也开不了，房屋已经装修。我与我老婆都不知道这个情况。后知道李银珍已经装修入住。那我就写了一封信给赵沃林告知其情况，并承诺退回其款项。并不存在恶意串通。 被执行人郭志彬没有提供证据。 被执行人李银盘没有提出意见，也没有提供证据。 本院查明，2018年3月8日，赵沃林与郭志彬、李银盘经江门市优家房地产代理有限公司会城分公司介绍签订《房屋、商铺买卖合约》，约定：由郭志彬、李银盘将广东省江门市××区××大道××号xx庭xx座903的房屋以人民币700000元卖给赵沃林。合同签订后，赵沃林支付500000元给郭志彬、李银盘。由于郭志彬、李银盘未能按约定交付房屋给赵沃林，赵沃林于2019年6月19日向本院提起民事诉讼，请求：1.解除与郭志彬、李银盘、江门市优家房地产代理有限公司会城分公司之间的《房屋、商铺买卖合约》；2.判令郭志彬、李银盘归还定金人民币50万元；3.判令郭志彬、李银盘支付违约金14万元；4.判令郭志彬、李银盘支付代理费及咨询费1万元。本院于2019年12月31日作出（2019）粤0705民初6378号民事判决，判令“一、原告赵沃林、被告郭志彬、被告李银盘、第三人江门市优家房地产代理有限公司会城分公司于2018年3月8日签订的《房屋、商铺买卖合约》，自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告郭志彬、被告李银盘应在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告赵沃林返还人民币500000元；三、被告郭志彬、被告李银盘应在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告赵沃林支付140000元；四、被告郭志彬、李银盘应在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告赵沃林支付10000元（原告赵沃林已支付的代理费、咨询费）”。判决生效后，本院根据赵沃林的申请立案执行。 在案件审理过程中，根据赵沃林的财产保全申请，于2019年10月21日查封了江门市××区××大道××号xx庭xx座903的房屋。 江门市××区××大道××号xxx庭xx座903的房屋系江门市汇联地产有限公司开发建造。2016年6月10日，郭志彬、李银盘与江门市汇联地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买上述房屋。不动产登记部门已办理预告登记，预告登记的权利人为郭志彬、李银盘。2016年10月26日，郭志彬、李银盘与李银珍签订《购房买卖合同》，约定将上述房屋以55万元出让给李银珍。2016年10月30日，李银珍转账40万元到李银盘的银行账户；2016年11月1日，李银珍转账5万元到李银盘的银行账户。李银珍、郭志彬确认，其余款项以现金方式支付，其中2016年11月1日支付3万元；2019年2月19日支付7万元。2018年11月27日，上述房屋的水费委托从李银珍的银行账户代收。从2018年12月以来，上述房屋的物管费、水费由李银珍的银行账户中支付；从2019年2月起，上述房屋的电费从李银珍的银行账户中支付；从2019年7月起，上述房屋的燃气费也从李银珍的银行账户中支付。且关于上述房屋水费的缴费信息也是发至李银珍的手机上。 另查明，李银珍与李银盘是姐妹关系，郭志彬与李银盘是夫妻关系。李银珍与郭志彬之间，就办理过户登记问题，一直有微信沟通。李银珍就上述房屋过户登记问题对郭志彬、李银盘提起了民事诉讼。 本院认为，本案为案外人对执行标的提出的排除执行异议，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。涉案房屋预告登记在被执行人郭志彬、李银盘名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人李银珍所主张的权利，必须满足上述四个条件，才能排除执行。就本案而言，第一、在本院查封之前，李银珍已与郭志彬、李银盘签订了《购房买卖合同》。当前没有证据证明该《购房买卖合同》存在违法或无效的情形；第二、郭志彬、李银盘虽然对涉案房屋存在一房二卖的情况，但是从李银珍提供的证据来看，该房屋在本院采取查封措施前已交付给李银珍占有使用；第三、李银珍提供的证据也证明其已按合同约定支付了全部购房款，且郭志彬也予以确认；第四、就涉案房屋的过户问题，李银珍一直有催促郭志彬办理，还提出了民事诉讼。因此，对于涉案房屋未办理过户登记，李银珍不存在过错。此外，虽然李银珍与李银盘、郭志彬存在亲戚关系，但是存在亲戚关系并非不能对房屋进行转让。并且申请执行人赵沃林所提供的证据也不足以证明其所提出的被执行人与案外人捏造事实、对抗执行的主张。 综上所述,案外人李银珍对涉案房屋的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其所主张的权利可以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第(一)项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下: 中止对广东省江门市新会区xx大道xx号xx庭xx座903房屋的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  丘国汉 审判员  区洁芳 审判员  张钊平 二〇二〇年八月二十六日 法官助理兼书记员陈雨顺