贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8397号原告：蒋威炯，男，1973年9月1日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：陆淼、龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所执业律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地凯里市金山大道金泉国际新城售楼中心，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住贵州省凯里市，系公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：冯昌萍，女，1997年11月11日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告蒋威炯诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序与罗立芳等2案合并公开开庭进行了审理。原告蒋威炯的委托诉讼代理人陆淼，被告恒丰房产公司的委托诉讼代理人杨晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋威炯向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办证违约金38157元，（以购房款632779元为基数，按日万分之0.5，从2017年1月1日暂计算至2020年4月20日，应计算至实际办证之日）；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2014年11月22日共同签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买凯里市，实际购房款632779元已付清。《合同》第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）2、②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”被告从应当为原告办理商品房所有权证至今未办理，其应当承担支付违约金之义务，综上，被告已违反合同约定的义务，依法应当按照合同约定向原告支付逾期违约金，现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告恒丰房产公司辩称：一、原告提起本案诉讼时，诉讼时效已经届满，且并无中止、中断、延长事由，原告已依法丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。二、本案原告违反了相关管理条例，其所购的住宅存在违规搭建行为，故无权追究我公司逾期办证违约责任。三、我公司未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于我公司在办理前期一期住宅所有权初始登记证时遇到一些问题，才导致原告所购买楼栋的所有权初始登记证办理延后，并非我公司有意拖延。四、我公司对《商品房买卖合同》约定的义务也一直在努力积极履行，但由于政府内部政策及一些不可抗力的原因无法及时为原告办理房屋产权初始登记证。五、因商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，根据公平原则，我公司请求依法减少逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2014年11月22日，以原告蒋威炯为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市，房屋建筑面积149.17平方米，总价款632779元。被告承诺在2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在附件十二补充协议“三、房屋所有权办理”中约定：“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合。……办理《房屋所有权证》发生的税费，全部由买受人承担”。合同签订后，原告向被告恒丰房产公司支付了购房款632779元，恒丰房产公司亦出具了发票。被告于2016年4月25日将涉案商品房交付给了原告。被告已于2019年8月12日取得了涉案房屋的商品房所有权初始登记证，原告已于2019年12月6日到被告处领取了该证。庭审中，因原告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。还查明，2018年11月26日，凯里市国土资源和规划管理局以凯国土规划法[2018]94号文件要求被告对包含原告在内的26户业主违规搭建等行为进行整改，凯里市人民政府于2018年12月12日形成专题会议纪要(凯府专议[2018]596号)，明确：“二、同意对金泉国际14、15栋楼已完工交付的住宅部分先行进行规划验收，验收完成后，同意对无违规搭建、增加楼层的住户办理不动产手续，存在违建、增加楼层的住户不予办理不动产手续。”2019年1月16日凯里市人民政府再次形成专题会议纪要（凯府专议[2019]13号），明确：“三、关于金泉国际项目建设问题。（二）3.市国土资源和规划管理局在办理不动产登记证时，要认真核实业主是否存在违规搭建行为，若业主存在违规搭建行为，一律不予办理不动产登记手续”。再查明，庭审时，原告当庭变更诉讼请求为：要求给付截止逾期办证违约金的时间为2019年8月12日止。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按约定交付商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，故不适用情势变更的原则，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。关于诉讼时效，本案原告于2020年6月8日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2020年6月8日。因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开公司一直违约不办证，违约事实一直存在，每天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样。对已超过三年诉讼时效的部分，因权力人即原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故本院支持的逾期办证违约金起算时间应为2017年6月8日。被告辩称原告违反了相关管理条例，其所购的住宅存在违规搭建行为，故无权追究其逾期办证违约责任，从提供的证据来看，该案涉房屋所在楼栋已取得了产权大证，即使是存在违法搭建也仅仅是影响办理个人产权证，且整改通知是否已经送达到原告处现也无充分证据证明。因此，被告应承担支付逾期办证违约金的责任。现原告主张按日向其支付房价款万分之零点五支付违约金，是在法律规定的范围内对自己权利的处分，本院予以准许，故被告要求减少逾期办证违约金的意见，本院不再采纳。综上所述，原告应获得的2017年6月8日起至2019年8月12日的逾期办证违约金为25152.97元（795天×0.00005×632779元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起六十日内支付原告蒋威炯逾期办证违约金25152.97元。二、驳回原告蒋威炯的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取377元，由原告蒋威炯负担128元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  王莹二〇二〇年八月二十八日书记员  袁瑛