广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6053号上诉人（一审被告、反诉原告）：王丽珍，女，1983年12月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：英德市众鑫资产管理有限公司，住所地广东省英德市。法定代表人：张源。委托诉讼代理人：殷建，广东都汇律师事务所律师。第三人：赖志荣，男，1997年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人王丽珍因与被上诉人英德市众鑫资产管理有限公司（以下简称众鑫公司）、原审第三人赖志荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初23358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。王丽珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回众鑫公司一审全部诉讼请求，并支持王丽珍的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由众鑫公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，本案未查明众鑫公司支付的定金30000元是否在王丽珍与赖志荣履行《房地产买卖三方合同》中予以抵扣，故判决王丽珍返还定金30000元错误。一审判决认定，“其与赖志荣签订的《房地产买卖三方合同》系在众鑫公司知情默许的情况下签订的，系《房屋买卖合同》的补充合同”。既然王丽珍与赖志荣签订的属于补充合同，说明王丽珍还是和众鑫公司在履行合同，房屋买卖交易的主体还是王丽珍和众鑫公司，赖志荣只是众鑫公司指定的实际房屋产权登记人，可证明众鑫公司是在利用王丽珍的房屋进行炒房，王丽珍与赖志荣签订合同是基于众鑫公司的指示，与王丽珍的合同相对方应还是众鑫公司。一审判决认定（一审判决第9页第二段），王丽珍与众鑫公司签订的《房屋买卖合同》实际履行完毕，且王丽珍不存在违约。但一审法院并未查明合同履行房款的交付情况，认定涉案房产的实际买受人为赖志荣、购房款由赖志荣另外支付、未包含众鑫公司支付的30000元定金，并无事实依据。故判决王丽珍向众鑫公司返还定金30000元没有任何依据。二、王丽珍的反诉应当予以支持。根据一审法院认定，王丽珍与赖志荣签订的合同属于原合同的补充合同，说明与王丽珍履行合同的相对方还是原合同的主体，即众鑫公司，而一审法院又认为购房款非众鑫公司支付，对王丽珍的反诉不予支持，明显存在矛盾。赖志荣支付房款的行为应认为是代众鑫公司在履行付款义务，王丽珍一直主张的房款总价均为1550000元，而赖志荣履行的房款总价是1650000元，多出的10万元，实际就是众鑫公司所获得的利益。一审并未查明房款履行的情况，导致判决错误。众鑫公司答辩称，一、众鑫公司与赖志荣并非同一主体。众鑫公司与赖志荣签订《房地产买卖三方合同》的时间是2018年9月19日，而众鑫公司的法定代表人张源此时在南海区看守所，其对此并不知情，更谈不上默许。赖志荣并非众鑫公司指示的实际房屋产权登记人，否则不需要另外再签订《房地产买卖三方合同》，亦无需赖志荣的中介何某带领其到灏典公司处，只需要在过户登记时直接登记赖志荣为权利人即可。从王丽珍与赖志荣的资金支付情形看，赖志荣单独支付了定金、购房款，资金来源并非众鑫公司。《房屋买卖合同》的主体是众鑫公司与王丽珍，《房地产买卖三方合同》的主体是王丽珍与赖志荣，两份合同的主体不同，约定的房屋买卖总价款和支付的定金均不同，故不应理解《房地产买卖三方合同》为《房屋买卖合同》的补充合同。二、众鑫公司不存在违约行为，也未收过赖志荣的任何购房款，众鑫公司反而受到损失30000元。请求二审驳回其上诉请求。赖志荣二审期间未作陈述。众鑫公司向一审法院起诉请求：1.解除众鑫公司与王丽珍签订的《房屋买卖合同》；2.王丽珍向众鑫公司返还定金30000元；3.王丽珍向众鑫公司支付违约金465000元；4.王丽珍支付律师费10000元；5.本案诉讼费用由王丽珍负担。王丽珍一审反诉请求：1.众鑫公司向王丽珍支付购房款118000元、违约金155000元，合计273000元，并从反诉之日起至清还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；2.本案本诉和反诉的诉讼费用由众鑫公司负担。一审法院查明事实：位于佛山市顺德区****的房地产[以下简称**的房地产]登记权利人为王丽珍。2018年9月13日，王丽珍作为卖方，众鑫公司作为买方，佛山市灏亨房地产中介有限公司（以下简称灏亨公司）作为中介方，三方共同签订《房屋买卖合同》，约定：王丽珍将**的房地产出售给众鑫公司，成交总价为1550000元；众鑫公司应于签订合同当天支付定金30000元；收到定金后，王丽珍拒绝转让该房屋的，视为王丽珍严重违约，众鑫公司有权解除合同并要求王丽珍按第十条第1.5款的约定承担违约责任；王丽珍因违约需承担违约责任为双倍返还定金；退回除定金外的众鑫公司因此而支付的购房款等其他费用；从违约之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算应返款项的利息；按该房屋总成交价的30%向众鑫公司赔偿违约金；承担众鑫公司通过法律途径维权而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用；双方签订本合同后，未经众鑫公司同意，王丽珍擅自将该房屋出售、出租或抵押给第三方的，则属于王丽珍违约，王丽珍必须按第十条第1.5款的约定承担本合同的违约责任。备注中注明：1.买家可以指定落名人；2.买家帮业主赎楼，通过第三方平台公司垫资赎，业主配合该赎楼的任何手续；3.银行同贷拿到后，买家按照贷款合同支付首付。当天，王丽珍出具收据，写：收到定金30000元，以银行到账为准。2018年9月17日，案外人张粤向王丽珍的银行账户转款30000元。2019年11月20日，众鑫公司出具《情况说明》，称张粤在众鑫公司的安排下代众鑫公司支付30000元给王丽珍。2018年9月19日，王丽珍作为卖方，赖志荣作为买方，佛山市灏典房地产租赁有限公司（以下简称灏典公司）作为中介方，三方共同签订《房地产买卖三方合同》，约定：王丽珍将**的房地产出售给赖志荣，成交总价为1650000元；如有争议且协调不成的，由佛山仲裁委员会管辖处理。2019年2月1日，王丽珍收到银行发放的赖志荣贷款款项1450000元，并于当天向案外人张京图转款共计1100000元，于2019年2月15日向张京图转款12000元。庭审中，王丽珍称由于**的房地产原设定了抵押，张京图是赖志荣找的归还银行按揭贷款的垫资人，垫资金额为1100000元，垫资利息为12000元。2019年9月20日，众鑫公司就其与王丽珍房屋买卖合同纠纷一案委托殷建作为委托诉讼代理人，双方签订《民事委托代理合同》，约定律师费为10000元。王丽珍与众鑫公司、赖志荣房屋买卖合同纠纷一案，一审法院受理案号为（2019）粤0606民初13785号，王丽珍提出诉讼请求：1.两被告连带向原告支付购房款118000元、违约金155000元……。经审理，一审法院于2019年7月5日作出（2019）粤0606民初13785号民事裁定，裁定驳回王丽珍的起诉。另查，佛山市灏亨房地产中介有限公司的投资人为众鑫公司和徐汐。佛山市灏典房地产租赁有限公司的投资人为张粤、张伟。庭审中，众鑫公司称，张粤与众鑫公司的法定代表人是老乡，因众鑫公司出现资金困难，所以找张粤代付定金30000元。至庭审之日，众鑫公司尚未向张粤支付该30000元。由于张粤是佛山市灏亨房地产中介有限公司、佛山市灏典房地产租赁有限公司的经营者，所以张粤知道王丽珍签了两份合同。是张粤告诉众鑫公司王丽珍签署两份合同的事实，具体告知时间不清楚。一审法院认为，本案的争议焦点为王丽珍是否存在将涉案房产“一房二卖”的情形。对此，分析如下：第一，从王丽珍的主观方面考虑。王丽珍于2018年9月13日在灏亨公司作为中介方的情况下，与众鑫公司签订《房屋买卖合同》，将涉案房产出售给众鑫公司。又于2018年9月19日在灏典公司作为中介方的情况下，与赖志荣签订《房地产买卖三方合同》，将涉案房产出售给赖志荣。上述两份合同的签订时间相隔仅六天，售价相差100000元。而在与众鑫公司签订的《房屋买卖合同》中，对于王丽珍不出售房产或将房产出售给他人的行为约定了高额的违约金，已远远超过王丽珍将涉案房产出售给赖志荣所可能获得的额外收益，王丽珍作为完全民事行为能力人，足以预见若其自行将涉案房产“一房二卖”，不仅不会取得收益，反而将产生数额较大的损失，故就其主观而言，王丽珍私自将涉案房产出售给赖志荣的可能性较小。且王丽珍虽然就涉案房产签订了两份房屋买卖合同，但其自始自终均主张出售房产的价款为1550000元，在其提起的（2019）粤0606民初13785号诉讼案件及本案的反诉中，要求对方支付的余款亦是按总房价款为1550000元来计算的。第二，从王丽珍与众鑫公司签订的合同来看，在《房屋买卖合同》备注栏中特别注明：买家可以指定落名人，银行同贷拿到后，买家按照贷款合同支付首付。即众鑫公司虽然系以自己的名义与王丽珍签订购房合同，但亦存在将所购房产转让给他人的可能性。第三，从支付购房款的行为上看，在王丽珍与众鑫公司签订的《房屋买卖合同》中，对于支付购房款的日期无任何具体的约定。合同签订之后，除众鑫公司陈述的委托案外人张粤支付过30000元定金之外，再未支付过任何购房款。即便是首期款的支付，合同也约定在取得银行同贷书后才支付，但按照日常生活经验可知，银行的同贷书应该是在支付首付款完毕后才出具，两个付款时间相冲突，故而，若该《房屋买卖合同》确系由众鑫公司自己履行，并无实际履行的可能性。第四，从人员关系上看，灏亨公司的投资人包括众鑫公司，灏典公司的投资人为张粤和张伟，庭审中，众鑫公司自述张粤与众鑫公司的法定代表人是老乡，张粤持有两份合同，但表示不清楚自己是何时知道存在两份合同的。可见，灏亨公司、灏典公司、众鑫公司其实应为联系非常紧密的相关公司，张粤既帮众鑫公司支付2018年9月13日签订的《房屋买卖合同》的首付款，又通过其投资的灏典公司主导王丽珍与赖志荣签订《房地产买卖三方合同》，上述行为与王丽珍作出的系在众鑫公司的指示下签订两份合同的陈述一致。因此，本院认为，王丽珍不存在“一房二卖”的情形，其与赖志荣签订的《房地产买卖三方合同》系在众鑫公司知情并默许的情况下签订的，系《房屋买卖合同》的补充合同。因王丽珍与赖志荣、灏典公司签订的《房地产买卖三方合同》已经实际履行，故王丽珍与众鑫公司、灏亨公司签订的《房屋买卖合同》亦应认定为实际履行完毕，不存在再予以解除之说。一审法院对于众鑫公司要求解除合同的诉请不予支持。又因王丽珍系基于与众鑫公司签订《房屋买卖合同》而补充签订并履行《房地产买卖三方合同》，其履行《房地产买卖三方合同》的行为亦应视为履行《房屋买卖合同》的行为，王丽珍不存在违约，无需支付违约金并承担律师费。但因涉案房产的实际买受人为赖志荣，购房款亦由赖志荣支付，故而王丽珍应退回已收取的张粤代众鑫公司支付的定金30000元。对于王丽珍的反诉主张，虽然《房地产买卖三方合同》可认定为《房屋买卖合同》的补充合同，但合同的相对方、实际履行人均不相同，购房款应由赖志荣交付，而非众鑫公司，对王丽珍的反诉请求，一审法院均不予支持。综上所述，众鑫公司诉请中合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。王丽珍的诉请无事实和法律依据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、王丽珍于判决发生法律效力之日起五日内向众鑫公司返还定金30000元；二、驳回众鑫的其他诉讼请求；三、驳回王丽珍的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为4425元（众鑫公司已预交），由众鑫公司负担4162元，由王丽珍负担263元。案件反诉受理费减半收取为2697.50元（王丽珍已预交），由王丽珍负担。众鑫公司二审期间提交《逮捕通知书》一份（复印件），以证明众鑫公司法定代表人在王丽珍与赖志荣签订三方合同时，其并不知情，其人当时在看守所，并未默许其双方签订房屋买卖合同。王丽珍质证认为，对该证据的真实性、关联性不予认可，其与本案房屋买卖交易不存在关联，法定代表人是否被逮捕不影响公司实际的权利义务。本案王丽珍与众鑫公司之间签认合同时，张某1已经被逮捕，因此不能以法定代表人被逮捕为由否认涉案合同的履行，公司的实际控制人为张粤，张粤与张某1为兄弟关系，本案的操控人为张粤。赖志荣二审未发表质证意见。经审查，众鑫公司二审期间提交的证据与本案无关，本院对其不予确认。王丽珍、赖志荣二审期间均未提交新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人意见，本院分析意见如下：一审法院关于《房地产买卖三方合同》系《房屋买卖合同》补充合同的认定，主要是根据本案事实，就王丽珍是否存在“一房二卖”情形，进而是否应当承担相应责任所作判断和认定，并不能因关于上述两份合同关系的认定改变涉案房屋实际买受人为赖志荣的事实。诚如一审法院所析，涉案房产的实际买受人为赖志荣，购房款亦应由赖志荣支付，故而一审法院判决王丽珍返还其已收取的众鑫公司支付的定金30000元并驳回其反诉请求并无不当。王丽珍关于其无须返还定金30000元及要求众鑫公司支付购房款及违约金的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费5845元（王丽珍已预交），由王丽珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇二〇年八月二十六日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔