广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5160号上诉人（原审被告）：林洁，女，1974年1月28日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎振荣（ＬＡＩＣＨＡＮＷＥＮＧ），男，1970年12月12日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。被上诉人（原审原告）：缪灿成（ＭＩＯＣＨＡＮＳＥＮＧ），男，1971年8月28日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。被上诉人（原审原告）：何佩玲（ＨＯＰＵＩＬＥＮＧ），女，1971年4月28日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。上列三被上诉人共同的委托诉讼代理人：高雅馨，广东凯行律师事务所律师。上列三被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄健林，广东凯行律师事务所律师。上诉人林洁因与被上诉人黎振荣（LAICHANWENG）、缪灿成(MIOCHANSENG)、何佩玲(HOPUILENG)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初17421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林洁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黎振荣、缪灿成、何佩玲的诉讼请求。事实和理由：一、林洁与黎振荣、缪灿成、何佩玲之间的租赁合同已于2018年3月5日解除，林洁于2018年5月11日向黎振荣、缪灿成、何佩玲交还涉案租赁物的钥匙，至此林洁已无法实际占用租赁物，不应向黎振荣、缪灿成、何佩玲支付未占用期间的租金；二、双方在2018年5月11日签署协议时，黎振荣、缪灿成、何佩玲同意林洁将相关装修、物品留在租赁物内，待找到新租客再搬迁，且未要求林洁补交或另行支付租金。因此，双方在2018年5月11日解除租赁关系时已放弃钥匙交还前的该部分租金；三、黎振荣、缪灿成、何佩玲并未办理水电费转移手续，因林洁无法自行办理，至今黎振荣、缪灿成、何佩玲的租赁物所花费的水电费仍由林洁代付，该款项黎振荣、缪灿成、何佩玲应返还。黎振荣、缪灿成、何佩玲辩称，一、一审法院认定林洁搬迁的时间为2018年7月24日正确。林洁主张2018年5月11日已经归还租赁物钥匙并没有实际占用租赁物，该主张没有依据，事实上2018年6月林洁仍有占用场地；二、林洁一直没有搬迁的原因是其经营商铺期间有损失，其要求找到新的租客并收取顶手费再搬迁。黎振荣、缪灿成、何佩玲向一审法院起诉请求：1.林洁支付黎振荣、缪灿成、何佩玲租金40680元（2018年2月10日至2018年6月9日期间）；2.林洁支付占有使用费15255元（2018年6月10日至2018年7月24日期间）；3.林洁支付物业管理费308.3元（2018年2月10日至2018年7月24日期间）；4.林洁支付税费1871元（2018年2月10日至2018年7月24日期间）。一审法院认定事实：涉案房地产登记在黎振荣、缪灿成、何佩玲名下。2015年8月15日，黎振荣、缪灿成、何佩玲向案外人黄丽施出具委托书，载明缪灿成、何佩玲授权黄丽施对位于中山市石岐区卡的物业办理租赁手续，签署租赁合同。2015年8月15日，黎振荣、缪灿成、何佩玲（甲方）与林洁（乙方）签订商铺租赁合同，约定：乙方租用甲方位于中山市石岐区卡商铺作为商业使用，租赁期限为5年，即2015年8月10日至2020年8月9日；该物业第一年至第三年月租金为10170元（不含税，只开具收据），第4及第5年租金按每年累积递增10%标准支付；乙方应在双方签署合同时向甲方支付押金为2个月租金，即20340元；租金交付方式为上期缴交，即交付时间为每月10日前，乙方在租赁期间发生的包含但不限于水电费、燃气费、电话费、物业管理费、租赁税、土地使用税等相关费用由乙方负责支付；甲方必须协助乙方办理经营所需的有关证照；乙方若不按时支付租金及其他费用税款超过10天，甲方有权终止合同，收回物业，押金不予退回；租赁期间，若乙方违约，甲方有权没收押金并有权讨回乙方在使用该物业期间所产生的相关费用；合同还约定了其他事项。甲方代理人黄丽施在甲方处签名，林洁在乙方处签名予以确认。合同签订后，黎振荣、缪灿成、何佩玲依约向林洁交付涉案商铺，2015年8月15日，林洁向黄丽施支付押金20340元。2018年6月1日，何佩玲、黎振荣、缪灿成与案外人陈锡谦、黄庆嫦在南方都市报刊登《解除租赁合同》，载明：陈锡谦、黄庆嫦、何佩玲、黎振荣、缪灿成是位于中山市石岐区卡的房屋产权人，于2015年9月1日与林洁签订了租赁合同，将该房屋租给其作为中山市艾馨美容中心大信分店的经营场所。现声明解除与林洁签订的房屋租赁合同，收回该房产的使用权。2017年10月17日，林洁与黄丽施的微信聊天截图反映：林洁表示无法继续经营店铺，租金交至当月，要求黄丽施将出租涉案商铺信息放到中介进行出租。2017年11月28日，黄丽施与林洁的微信聊天截图显示，黄丽施：林小姐，你是否立刻搬出或留下（用按金交租）？1.如果留下，请支付如下费用，每月支付租赁税、水电费和物业管理费（这些费用请转给黄小姐代交）；2.安排尽快搬出，我们会按比例在按金扣租金、租赁税、水电费和物业管理费。2018年3月4日，林洁与黄丽施的微信聊天截图反映，林洁要求黄丽施收取涉案商铺钥匙，并由黄丽施对外出租。次日，黄丽施回复：“林小姐，我们同意你留下家私至我们找到新租客，我们不能保证能收取顶手费，我们请你在3月12日去办理取消租赁证手续。”同年5月10日，黄丽施微信称：“如果有租客愿意给顶手费和合理租金，我们会把顶手费全数转给你，我们要求你配合黄小姐一起取消租赁证和工商登记，以及将所有税费缴清，因为这样做有新客的话可以尽快签约。”庭审中，双方对上述微信聊天截图的真实性予以确认。庭审中，双方确认已经解除涉案合同，林洁于2018年7月24日搬离涉案商铺。林洁称于2018年5月11日交还涉案商铺的钥匙，亦没有实际经营。黎振荣、缪灿成、何佩玲称林洁从2017年10月开始拖欠租金，自2018年2月10日起未再支付租金。林洁称其已支付2017年10月租金，2017年11月、12月的租金双方协商以押金抵扣，林洁已支付2018年1至3月的租金及税费，自2018年4月起未再支付租金。2018年7月10日，黎振荣、缪灿成、何佩玲向林洁发出律师函，载明林洁拖欠何佩玲、黎振荣、缪灿成与案外人陈锡谦、黄庆嫦的租金52866元和税费3251.9元及拒不搬走商铺内的物品，并要求林洁在收函后4日内处理。林洁确认收到该律师函。黎振荣、缪灿成、何佩玲对其主张代林洁垫付租赁税提供了税收发票，显示涉案商铺自2018年3月1日至同年5月31日的土地使用税、房产税、个人所得税合共1871元。林洁不认可，称愿意承担2018年5月11日前的税费，即2018年5月1日至5月11日的税费228.8元，之前的税费已经支付。黎振荣、缪灿成、何佩玲对其主张的物管费提供了增值税发票，显示涉案商铺2018年5月至7月的物业服务费为370元。林洁对此不认可，认为其已将钥匙交还黎振荣、缪灿成、何佩玲，其不应承担物业服务费。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。黎振荣、缪灿成、何佩玲与林洁签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。双方一致确认解除涉案合同，予以认定。林洁于2017年10月17日以微信方式向黎振荣、缪灿成、何佩玲代理人黄丽施表达了因经营困难并要求解除合同的意思表示，黄丽施于2018年3月5日的微信内容可知其已经同意解除涉案合同，故认定双方于2018年3月5日解除涉案合同。关于占有使用费的问题。基于上述，林洁在合同解除后理应将涉案商铺返还黎振荣、缪灿成、何佩玲，但其以投入装修费用，寻找承租人承担顶手费为由，占有使用商铺至2018年7月24日，其理应支付该占有商铺期间的占有使用费。黄丽施与林洁于2017年11月28的微信聊天内容可知，黄丽施同意林洁尽快搬出商铺后可按比例以押金抵扣租金等费用，之后微信聊天中黄丽施均没有催告林洁支付2017年11月、12月的租金的事实，根据日常生活经验法则，若林洁拖欠上述二个月租金，黄丽施应当在之后的微信中予以催告，故认定双方事实上已经将押金20340元抵扣了2017年11月、12月的租金。据此，林洁应当支付2018年4月至2018年7月24日期间的占有使用费，即38646元（10170×3＋10170÷30×24）。关于物业服务费的问题。黎振荣、缪灿成、何佩玲提供的增值税发票显示涉案商铺2018年5月至7月的物业服务费为370元，故对于黎振荣、缪灿成、何佩玲主张物业服务费308.3元的诉求予以支持。关于租赁税费的问题。黎振荣、缪灿成、何佩玲提供的税收发票显示涉案商铺自2018年3月1日至同年5月31日的土地使用税、房产税、个人所得税合共1871元，故对黎振荣、缪灿成、何佩玲主张租赁税费1871元的诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、林洁于一审判决发生法律效力之日起七日内向黎振荣、缪灿成、何佩玲支付占有使用费38646元、物业服务费308.3元；二、林洁于一审判决发生法律效力之日起七日内向黎振荣、缪灿成、何佩玲返还税款合共1871元；三、驳回黎振荣、缪灿成、何佩玲的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1253元（黎振荣、缪灿成、何佩玲已预交），由黎振荣、缪灿成、何佩玲负担373元，林洁负担880元（林洁应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付黎振荣、缪灿成、何佩玲）。二审中，林洁提交了水电费缴费证据，陈锡谦、黄庆嫦认为该证据与本案无关。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系涉澳房屋租赁合同纠纷。双方当事人协商同意适用内地法律作为本案的准据法，故一审法院适用内地法律作为本案的准据法正确，本院予以维持。围绕林洁的上诉请求，本案的争议焦点为林洁主张不支付占有使用费是否应予支持。对2018年5月11日前的租金是否减免林洁并无证据证明，而对于2018年5月11日之后的占有使用费，无论林洁是否已交还案涉商铺的钥匙，但其未将留在案涉商铺内的物品搬走，仍实际占有使用案涉商铺，故一审法院认定占有使用费从2018年4月计算至2018年7月24日即林洁清场之日并无不当，本院予以维持。关于水电费的问题，林洁并未提出反诉，本院对此不予审理，林洁可另行主张。综上所述，林洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1253元（上诉人林洁已预交），由上诉人林洁负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇二〇年八月十日书记员  林烨颖