山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初5818号原告：岳远广，男，1987年10月16日出生，汉族，驾驶员，住聊城市开发区。委托诉讼代理人：王凤敏（岳远广之妻），女，1985年9月16日出生，汉族，农村居民，住址同上。委托诉讼代理人：付和中，聊城东昌法恒法律服务所法律工作者。被告：翟士运，男，1990年8月5日出生，汉族，住所地山东省聊城市东昌府区。被告：刘香香，女，1990年1月27日出生，汉族，住所地山东省聊城市东昌府区。系翟士运之妻。第三人：中国工商银行股份有限公司聊城市中支行，住所地聊城市东昌府区东昌东路**。负责人：盛勇，行长。委托诉讼代理人：许雷，男，该行金融业务部主任。原告岳远广与被告翟士运、刘香香、第三人中国工商银行股份有限公司聊城市中支行（以下简称工行市中支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳远广委托诉讼代理人王凤敏、付和中以及被告刘香香、第三人委托代理人许雷到庭参加了诉讼，被告翟士运经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳远广向本院提出诉讼请求：1、判决二被告继续履行《房屋买卖合同》办理涉案房产不动产产权证；2、判令二被告协助原告办理涉案房地产不动产产权证过户登记手续，原告依法支付抵押的银行剩余购房款；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2017年2月22日原被告通过协商达成一致协议，约定二被告将位于聊城市开发区住宅楼以710000元出售给原告，并签订了《房屋买卖合同》，因被告不配合原告办理过户手续，原告提起诉讼，东昌府区人民法院出具（2018）鲁1502民初1566号民事判决，确认双方签订的合同合法有效。确认房屋价款为710000元，原告已向被告支付290000元。现原告自愿将剩余的房款一次性偿还被告所欠第三人贷款，第三人解除抵押，要求被告办理不动产产权证，并将涉案房屋过户于原告名下。被告翟士运未作答辩。被告刘香香辩称，将案涉楼房卖给原告以及原告已实际入住的事实无异议，但案涉房款是800000元，原告仅支付200000元，对于所欠银行剩余贷款，卖房时商定由原告偿还。第三人工行市中支行称，如原告将剩余贷款代偿完毕，同意解除抵押，包括配合解除房管局抵押手续。截至2020年6月29日被告尚欠贷款340781.82元，具体偿还金额应截止到代偿完毕止。原告围绕诉讼请求向本院提交原被告签订的《房屋买卖合同》和本院(2018)鲁1502民初1566号民事判决书各一份，以证明原被告就案涉房屋签订的买卖合同已经人民法院生效判决确认为有效合同，并确定案涉房屋总价款710000元、原告已向被告支付房款290000元。被告刘香香质证认为，对证据的真实性无异议，对法院判决认定房款为710000元，有异议，双方签订合同时说的房款是800000元，因原告不认可，所以合同中未写明，也未同意协助原告办理过户手续；对法院认定合同签订后原告又向其支付的30000元及担保人杨华伟代其偿还60000元提出异议，认为借款不应视为房款。本院审查认为，对于人民法院生效判决认定的事实，被告虽提出异议，但未提交相反的证据予以证明，故对上述生效判决认定的事实，予以采信。第三人向本院提交了被告就案涉房屋偿还贷款明细以及偿欠贷款金额，原被告均无异议，本院予以采信。根据本院审核认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年2月22日，原告与翟士运签订《房屋买卖合同书》一份，约定翟士运（甲方）自愿把其无任何纠纷、位于本市开发区星光·东昌丽都小区****楼******房屋卖与原告（乙方），乙方于当日支付购房款200000元，甲方将房屋交付乙方入住；房屋过户之前所有责任由甲方承担，等办理房产证后，再过户与乙方，期间，乙方只承担物业费，入住后的水、电费，直至过户完毕；房屋或涨或跌，价格不准变动，如有违约，违约方赔偿对方违约金400000元；房产证办理完毕后20日内过户给乙方，乙方下款后将余款给付甲方。落款处有翟士运（甲方）、岳远广（乙方）签名，案外人杨华伟、王敏（注王凤敏）以担保人的身份在合同上签名，翟士运之妻刘香香事后在上述合同书上签名。房屋买卖合同未载明房屋价款。2018年2月原告向本院提起诉讼，请求确认案涉《房屋买卖合同》有效。聊城市东昌府区人民法院作出（2018）鲁1502民初1566号民事判决，认定合同签订后，原告向被告支付购房款200000元，并将房屋装修后，于2017年3月1日入住至今；2017年10月12日、10月15日经被告催要，原告分两笔支付原告购房款30000元，并于2017年10月20日、10月21日，由担保人杨华伟代原告支付购房款两笔计60000元。合计已向被告支付房款290000元。被告辩称房屋总价830000元，并申请对房屋价值进行鉴定，后被告撤回鉴定申请。上述生效判决确认案涉《房屋买卖合同》有效，房屋总价款为710000元。另查明，被告在购买案涉房屋时，向第三人工行市中支行贷款430000元，以案涉房屋做抵押，并办理了抵押登记。截至2020年6月29日被告尚欠第三人贷款340781.82元。经查询案涉房屋目前的权利状况，除了存在第三人的抵押权外，另有司法查封，查封日期均在原被告签订案涉房屋买卖合同并入住之后。原告向本院提交书面意见，同意提前偿还剩余的全部房款，除用于偿还案涉房屋抵押贷款外，余款提存法院用以偿还被告债务，以涤除司法查封。本院认为，案涉《房屋买卖合同》的效力，已经人民法院生效判决确认为有效合同，双方均应遵照执行。关于双方争议的案涉房屋价款问题。房屋合同价款是合同的主要条款，合同应当载明，而案涉房屋买卖合同中未予明确，双方应根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定履行。原告诉称双方协商房款为710000元，被告在前述案件中辩称房款为830000元，本次庭审中陈述房款为800000元，而其在58同城上发布的案涉房屋售价为750000元。本院审查认为，房屋实际成交价格高于卖房要约的价格，不符合房屋交易市场的一般交易习惯，被告亦未就成交价格高于要约价格做出合理的解释，而在上述案件审理中，被告曾提出就案涉房屋价值进行鉴定，后又撤回鉴定申请，且陈述前后不一致，对被告辩称的房屋价款无法予以确认，被告应承担举证不能的责任。上述生效判决，根据现有证据，结合当时的市场价格，采信原告主张，确定房屋合同价款为710000元，并无不当，应予采信。关于原告已向被告支付的房款问题，上述生效案件审理过程中，原告提交了原告之妻王凤敏分两次向被告支付30000元的证明，且王凤敏出庭予以证明，被告未提出异议；案外人杨华伟以借款给被告的名义向被告支付60000元，杨华为表示系作为担保人履行的担保义务，在上述案件中，被告亦未提出异议。本院认为，两案外人均为案涉房屋买卖合同的担保人，其明确表示系代原告向被告支付的房款或以转让方式向被告支付房款，且被告未提出相反证据予以否认，案涉生效判决认定两笔款系案外人代原告偿还的房款，并无不当，本院予以采信，据此认定原告已向被告支付房款290000元。原告按合同约定支付了部分房款，被告翟士运、刘香香作为涉案房屋的共同财产所有人应按照合同约定履行义务。涉案房屋所在小区已具备办理不动产权证条件，翟士运、刘香香应当及时办理涉案房屋不动产权登记手续，并协助原告办理房屋产权证。对于案涉房屋设定的抵押权，审理中，原告向本院递交书面申请，同意提前向被告支付全部剩余房款，足以表明其继续履行合同的诚意。第三人工商银行市中支行作为出借人和抵押权人同意在原告代被告清偿完案涉房屋抵押贷款后，协助原告办理解除案涉房屋抵押手续。则案涉房屋抵押权可以消灭，第三人的合法权益能够得到充分保障，原告与第三人的上述行为，不违背法律规定，未损害被告权益，本院予以支持。原告同时表示同意将代被告偿还第三人工行市中支行贷款后剩余部分提存法院，以涤除司法查封。据此案涉《房屋买卖合同》能够且应当继续履行，岳远广要求翟士运、刘香香协助办理涉案房屋产权过户登记以及要求第三人工商银行古楼支行协助办理涉案房屋解除抵押手续的请求，不违背法律规定，本院予以支持。被告翟士运，经本院合法传唤，无故未到庭应诉，应视为放弃答辩和质证权利。综上所述，原告诉求，证据确凿，依据充分，本院予以支持。被告刘香香辩称主张，事实和法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告翟士运、刘香香于本判决生效之日起十日内办理位于聊城市经济开发区房屋的不动产权登记手续；二、原告岳远广于本判决生效之日起十日内代被告偿还第三人中国工商银行股份有限公司聊城市中支行关于聊城市开发区星光·东昌丽都小区3期36号楼1单元28楼1281室房屋的剩余按揭贷款；三、被告翟士运、刘香香、第三人中国工商银行股份有限公司聊城市中支行于原告岳远广还清关于聊城市开发区星光·东昌丽都小区3期36号楼1单元28楼1281室房屋剩余按揭贷款之日起五日内办理该房屋解除抵押手续；四、被告翟士运、刘香香于聊城市开发区星光·东昌丽都小区3期36号楼1单元28楼1281室房屋解除抵押之日起五日内协助原告岳远广办理该房屋的产权过户登记手续。案件受理费100元，由被告翟士运、刘香香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  舒润琴二〇二〇年八月十日书记员  樊 睿