广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35892号原告（执行案外人）：陈文全，男，1962年3月5日出生，汉族，住福建省漳平市***********，公民身份号码352************370。被告（申请执行人）：佛山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码914************916。法定代表人：李川，董事长。委托诉讼代理人：魏莉莉，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗结芳，广东群豪律师事务所律师。第三人（被执行人）:陈晨炜，男，1990年9月19日出生，汉族，住福建省漳平市********，公民身份号码350************377。原告陈文全诉被告佛山农村商业银行股份有限公司（以下简称：佛山农商行）、第三人陈晨炜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用普通程序审理。本案原定于2020年2月10日公开开庭进行审理，因新冠病毒疫情原因，变更为2020年4月15日公开开庭进行审理，原告陈文全、被告佛山农商行的委托诉讼代理人罗结芳、第三人陈晨炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文全向本院提出诉讼请求：1.确认原告享有位于福建省漳平市******三角线花乡小区商住楼（花乡半岛）C栋（11层）1102号房屋的物权期待权；2.停止对位于福建省漳平市******三角线花乡小区商住楼（花乡半岛）C栋（11层）1102号房屋的执行措施;3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：确认位于福建省漳平市******三角线花乡小区商住楼（花乡半岛）C栋（11层）1102号房屋归原告所有。事实和理由：2013年5月3日,经原告、陈晨炜及陈晨炜父亲陈刚协商后,原告与陈晨炜签订了《房屋转让协议书》，约定:陈晨炜将其于2012年购买的位于福建省漳平市******三角线花乡小区商住楼(花乡半岛)C栋(11层)1102号房屋（以下简称：案涉1102号房产）转让给原告，总价款为650000元，购房款在协议签订后一次性付清；陈晨炜领取房产证五年后过户给原告,过户费由原告承担,陈晨炜需无条件配合原告办理过户手续;陈晨炜在交房前与开发商、银行等所产生的事务、费用等由陈晨炜负责,交房时及以后的费用由原告承担等。该合同签订后,原告分别于2013年5月3日、2013年5月6日、2013年6月18日将购房款400000元、200000元、50000元转到陈晨炜指定的账户(户名陈刚，开户行农业银行，账号622*************617),已付清全部购房款。2013年5月,原告接收并占有案涉1102号房产。之后，原告对该房产进行装修,至今已入住使用该房产六年以上。陈晨炜领取案涉1102号房产的产权证五年后,原告曾多次催促陈晨炜协助办理案涉1102号房产的产权过户登记手续。但因案涉1102号房产系陈晨炜按揭贷款购买,其因经济困难无法还清购房抵押贷款,无法办理解押登记手续,故至今未能办理产权过户登记手续。法院在执行佛山农商行申请执行的(2019)粤0604民初3162号民事判决过程中,作出(2019)粤0604执11753号之一执行裁定及(2019)粤0604执11753号公告,裁定拍卖案涉1102号房产并责令原告迁出上述房产。原告认为,原告与陈晨炜签订的《房屋转让协议书》合法有效,且先于陈晨炜为陈大健向佛山农商行的贷款提供担保的时间,更先于法院为执行(2019)粤0604民初3162号民事判决对案涉1102号房产采取查封等措施的时间，且原告已支付全部购房款，并已实际占有使用案涉1102号房产多年,未办理过户登记手续是陈晨炜未清偿购房贷款造成,并非原告自身原因或过错所致。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《异议复议规定》）第二十八条的规定,法院不能拍卖案涉1102号房产。原告提出执行异议后,法院作出的(2019)粤0604执异475号执行裁定,驳回原告的异议请求。为此，原告依法提起本案诉讼,请求判如所请。被告佛山农商行辩称，一、佛山农商行依法取得生效判决,并有权向法院申请执行陈晨炜名下的案涉1102号房产。2016年4月21日,佛山农商行与陈大健签订《流动资金借款合同)，合同约定佛山农商行同意自2016年4月21日起至2018年4月l4日止在最高借款本金额度550000元内向陈大健发放贷款。2016年4月18日,佛山农商行与陈大健、佛山市南海区丹灶祥兰花木场、潭小兰、陈晨炜、何菲菲、陈廷桂、陈淑容、佛山市*****林有限公司签订《联保贷款合同》,合同约定自2016年4月21日起至2018年4月14日止,陈大健、佛山市南海区丹灶祥兰花木场、潭小兰、陈晨炜、何菲菲、陈廷桂、陈淑容、佛山市*****林有限公司对任一联保小组成员在最高贷款余额700000元内的贷款,由联保小组的所有其他成员提供连带责任保证。佛山农商行依约于2016年4月22日向陈大健发放了550000元贷款,但陈大健自2018年3月23日起未按《流动资金借款合同》等约定偿还贷款本息,故佛山农商行向法院提起诉讼。法院于2019年1月31日立案审理后,依法作出判决,判决陈大健向佛山农商行偿还相应的本息,且佛山市南海区丹灶祥兰花木场、潭小兰、陈晨炜、何菲菲、陈廷桂、陈淑容、佛山市*****林有限公司对案涉债务承担连带清偿责任。该民事判决于2019年6月1日生效,由于陈大健、佛山市南海区丹灶祥兰花木场、潭小兰、陈晨炜、何菲菲、陈廷桂、陈淑容、佛山市*****林有限公司均未按前述生效判决履行义务,佛山农商行于2019年7月26日向法院申请执行该生效判决,法院依法执行陈晨炜名下的案涉1102号房产。二、案涉1102号房产的产权登记在陈晨炜名下,应当认定案涉1102号房产的所有权人为陈晨炜。原告称其与陈晨炜于2013年5月3日签订《房屋转让协议书》，暂且不论前述行为是否为恶意串通，即使前述情况真实存在,根据《异议复议规定》第二十五条第一款第(一)项关于“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力,但法律另有规定的除外”的规定，案涉1102号房产的产权登记在陈晨炜名下,应当认定案涉1102号房产的所有权人为陈晨炜。三、陈文全并不享有《异议复议规定》第二十八条规定的物权期待权,其并不享有足以排除强制执行的民事权益。第一,法院需要进一步核查签订案涉1102号房产转让协议书双方是否存在恶意串通的情况。原告提供的2013年5月3日签订的房屋转让协议书，系关于142.3平方米的二手商住房,但原告与陈晨炜之间签订的合同只有四个条文,对二手房的现状、装饰装修、抵押情况、违约责任等均未作出约定,违反常理。另外,案涉1102号房产转让协议书四个条文中的第三条约定,原告应当一次性向陈晨炜付清款项,但实际上原告系分三次向陈晨炜支付650000元,最后一笔付款甚至与合同签订之日相隔一个多月,可见，原告提供的支付凭证与房屋转让协议书不能匹配,存在为配合银行流水记录而伪造合同的可能。第二,原告提供的物业收款收据只有5张,且收据上显示的出具日期均为2013年至2014年期间,无其他年度收款收据,加上物业收据倒签或伪造的成本极低,又无其他辅助证据，无法达到拟证明事实存在的高度可能性要求,不能证明原告在法院查封之前已合法占有案涉1102号房产。第三,原告系由于自身原因未办理案涉1102号房产的过户登记手续。原告提交的证据可见,案涉1102号房产至今未过户至原告名下的原因是:1.原告与陈晨炜约定在陈晨炜取得该房产的房产证五年后才过户;2.原告履行前述条款,亦从未向案涉1102号房产的贷款银行提出先办理房产过户再整体抵押的请求。可见,原告并不存在任何要求陈晨炜过户的积极行为,案涉1102号房产未及时过户至原告名下是原告怠于行使权利的结果,并非不可归因于原告自身。综上，原告对案涉1102号房产并不享有足以排除强制执行的民事权益,请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人陈晨炜陈述，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：原告提交的《房屋转让协议书》1份，原告向陈刚转账凭证3份，陈刚、陈晨炜于2013年5月3日出具的《收条》1份，物业费、水费收据5份，《建筑装饰工程施工合同》1份及其转账凭证4份，漳平市和辉物业管理有限公司出具的《证明书》1份，均有原件予以核对，本院对其真实性均予以确认。本院认定事实如下：本院受理佛山农商行诉陈大健、陈晨炜、何菲菲等金融借款合同纠纷一案后，于2019年3月6日依法对位于福建省漳平市******三角线花乡小区商住楼（花乡半岛）C栋（11层）1102号房产采取了财产保全的查封措施，并于2019年4月25日作出（2019）粤0604民初3162号民事判决，该案查明：佛山农商行与陈大健所签《流动资金借款合同》及《借款借据》约定，自2016年4月21日起至2018年4月14日止，在最高借款本金额度550000元内，向陈大健发放贷款；2016年4月18日，佛山农商行与陈大健、陈晨炜、何菲菲等签订《联保贷款合同》，约定自2016年4月21日起至2018年4月14日止，对任一联保小组成员在最高贷款余额700000元内发放贷款，由联保小组的所有其他成员提供连带责任保证。该案判令：陈大健向佛山农商行偿还贷款本金128384.47元及利息，并支付律师费3900元；陈晨炜、何菲菲对上述债务承担连带清偿责任，并在承担该保证责任后，均有权向陈大健追偿等。该民事判决于2019年6月1日生效后，陈大健、陈晨炜、何菲菲等均未履行生效判决确定的金钱给付义务，佛山农商行向本院申请强制执行，本院以（2019）粤0604执11753号案立案执行。2019年11月1日，本院作出（2019）粤0604执11753号之一执行裁定，裁定拍卖案涉1102号房产，并于同日发出公告，要求陈晨炜及其他使用人于2019年11月30日前迁出上述房产。陈文全作为案外人向本院提出异议，经审查，本院作出（2019）粤0604执异475号执行裁定，裁定驳回陈文全的异议请求。陈文全因不服该执行裁定，在法定期限内提起本次诉讼。经查明，位于福建省漳平市******三角线花乡小区商住楼（花乡半岛）C栋（11层）1102号登记产权人为陈晨炜，建筑面积142.3平方米，所有权证编号为：201303273，该房产已理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司漳平市支行，他项权证号为：201400246。2019年3月6日，该房产因（2019）粤0604民初3162号案件、（2019）粤0604民初3185号案件、（2019）粤0604民初3188号案件被本院查封，查封期限均至2022年3月5日止。另查明一，2013年5月3日，陈文全（乙方）与陈晨炜（甲方）签订了《房屋转让协议书》，约定：甲方于2012年在永福花乡半岛购买商品房一套（C幢1102#），有意转让给乙方，并达成一致协议；该房屋以总造价650000元转让给乙方；甲方领房产证五年后过户给乙方，过户费用由乙方承担，甲方需无条件提供手续配合乙方办理过户；双方协议签订后乙方一次性付清款项给甲方；甲方在交房前与开发商、银行等所产生的事务、费用等由甲方负担，交房时及以后的费用由乙方承担。陈刚亦在该协议的甲方落款处签名。该协议签订后，陈文全通过其名下账号为622*************311的农业银行账户向陈刚名下账号为622*************617的银行账户转账支付购房款情况如下：2013年5月3日转账400000元、2013年5月6日转账200000元、2013年6月18日转账50000元，合计650000元。庭审中，陈晨炜确认其已收到上述购房款，陈刚系其父亲。另查明二，2013年5月5日，原告向漳平市和辉物业管理有限公司支付了物业管理费683元、垃圾清运费和装修管理费555.80元。2020年1月1日，漳平市和辉物业管理有限公司出具《证明书》，内容如下：“兹证明漳平市******陈文全在永福镇花乡半岛小区C栋1102室从2013年5月至2019年9月30日终止服务协议前在本小区所产生的各项物业费都是陈文全本人所缴纳。”另查明三，原告通过支付宝支付案涉1102号房产的电费情况如下：2019年2月20日支付100元、2019年6月19日支付100元、2020年1月5日支付17.93元、2020年2月2日支付182.05元。另查明四，2013年6月22日，陈文全（甲方）与案外人池启钦（乙方）签订了《建筑装饰工程施工合同》，约定：工程名称为永福花乡半岛C1102装修工程；工期自2013年6月25日开工，于2013年9月25日竣工；合同价款为239000元，具体按照本合同附件《永福花乡半岛C1102工程报价清单》内的项目施工。上述合同签订后，原告于2013年6月25日通过其名下账号为622*************814的农业银行账户向池启钦转账支付70000元，分别于2013年9月3日、2013年12月27日、2014年1月24日通过其名下账号为622*************311的农业银行账户向池启钦转账支付80000元、30000元、62500元。另查明五，2012年3月25日，陈晨炜（借款人、抵押人）与中国农业银行股份有限公司漳平市支行（贷款人、抵押权人）、漳平市联兴房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》【合同编号：ABC(2011)5006-11】，约定：借款金额为390000元，借款用途为购买案涉1102号房产，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款法；担保方式为阶段性保证加抵押，抵押物为案涉1102号房产，该房产的购房合同编号为201200086，购房总价为562194元。陈晨炜自2012年4月25日开始偿还上述抵押贷款，截至2019年12月26日已偿还160期。诉讼中，案外人何菲菲于2020年4月16日向本院出具了一份说明，内容如下：“本人何菲菲，……是陈晨炜的妻子，我俩于2014年5月28日结婚。据家里人说结婚前（2013年）我公公（陈刚）在永福花乡半岛购买一套商品房，写儿子陈晨炜的名字，之后为了在广东佛山投资花卉的需要，将陈晨炜名下的花乡半岛C幢1102室的一套房屋转让给邻居朋友陈文全。此房屋虽是陈晨炜的名字，实际并非我夫妻共同购买的财产，我完全同意将此房屋的所有权转让给陈文全，本人毫无异议。”诉讼中，原告陈述：原告向陈晨炜购买案涉1102号房产时，其父亲陈刚已告知原告案涉1102号房产系通过按揭贷款方式购买，因双方系朋友关系，且陈刚需要资金用于投资，故原告同意一次性向陈晨炜支付案涉1102号房产的购房款；原告听说购房满五年的话，过户的费用会低，故约定五年后办理案涉1102号房产的过户手续；原告自2016年开始向陈晨炜的父亲陈刚催促办理过户事宜，但陈刚告知原告因案涉房产已抵押给银行，银行的按揭贷款尚未还清，无法办理过户，要等解押后才能办理过户手续；原告是于2013年12月底装修完毕案涉1102号房产并入住。本院认为，原告作为（2019）粤0604执11753号执行案案外人对该案执行标的主张权利，并据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，原告应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于原告主张其对案涉房产享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房产的登记权属人为陈晨炜，原告据其持有的《房屋转让协议书》主张的权利仅为请求权，而非物权，故本院对原告的确权诉求不予支持。原告虽对案涉房产不享有物权，但参照《异议复议规定》的相关规定，购房者的物权期待权在具备一定条件下能够排除执行，本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当参照该规定审理本案。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”作为案涉房产买受人的原告，应举证证明其同时具备上述司法解释规定的四个条件，才足以排除强制执行，对此，本院认为：第一，原告与陈晨炜之间的《房屋转让协议书》的签订时间为2013年5月3日，案涉1102号房产于2019年3月6日因（2019）粤0604民初3162号案件【执行案件：（2019）粤0604执11753号】被本院查封，故上述《房屋转让协议书》签订于本院查封案涉1102号房产之前。第二，原告提交的物业费、水费收据、《建筑装饰工程施工合同》及其转账凭证、漳平市和辉物业管理有限公司出具的《证明书》，可证明原告已于2013年5月占有案涉1102号房产，早于本院查封案涉1102号房产的时间。第三，原告于2013年6月18日前已全额向陈晨炜支付案涉1102号房产的购房款650000元，早于本院查封案涉1102号房产的时间。第四，关于原告对案涉1102号房产至今未办理过户登记手续是否存在过错的问题。首先，原告早已于2013年5月3日与陈晨炜签订《房屋转让协议书》约定案涉1102号房产的买卖事宜，并早已于2013年6月18日前向陈晨炜支付完毕所有购房款，故原告于2013年6月即可要求陈晨炜将案涉1102号房产过户登记至原告名下，但如原告所述，原告为逃避办理过户手续的税费而与陈晨炜约定在陈晨炜取得房产证五年后才办理过户登记手续，可见，原告为逃税而故意不及时办理过户手续，其自身对案涉1102号房产未办理过户登记存在过错。其次，如原告所述，原告于2013年5月购买案涉1102号房产时对陈晨炜系通过按揭抵押贷款方式购买该房产的事宜已知情，其应知道若该抵押登记未办理注销，则不能办理案涉1102号房产的过户登记手续的购房风险，但如原告所述，原告在此情况下为帮助其朋友陈刚因投资而产生的资金周转需要而仍选择一次性向陈晨炜支付案涉1102号房产的购房款，可见，原告在购买案涉1102号房产时对他人权利障碍予以忽略，其并未履行合理注意义务，而是对案涉1102号房产未能办理抵押登记注销手续持放任态度。原告亦理应知道即使陈晨炜领取案涉1102号房产的房产证满五年，若该房产的抵押登记未注销，也不能办理案涉房产的过户登记手续的风险，但原告亦对该风险持放任态度。因此，本院认为，原告自身对案涉1102号房产至今未能办理过户登记存在过错。综上，原告自身对案涉1102号房产未办理过户登记存在过错，其并不符合《异议复议规定》第二十八条规定的无过错买受人物权期待权保护的条件，故原告对案涉房产享有的权益并不足以排除强制执行，本院对原告要求停止对案涉房产强制执行的主张不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告陈文全的诉讼请求。本案案件受理费收取14413元，由原告陈文全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 黄小芳人民陪审员王健芳人民陪审员 杨         训二〇二〇年八月十四日书 记 员 韦    健    吉