广东省和平县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1624民初684号原告：屠孝兰，女，1986年7月5日出生，汉族，身份证号420************427，住广东省广州市番禺区洛溪新城芳华花园洛涛居南区***之二106房。委托诉讼代理人：黄辉跃（系屠孝兰丈夫），男，1963年9月10日出生，汉族，身份证号441************435，住广东省和平县***************。被告：河源市利和房地产开发有限公司，住所地：广东省和平县********第一层（利和豪庭）。法定代表人：林全胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾永祺，广东至友律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司和平支行，住所地广东省和平县*************第一层。负责人：丘少刘，该行行长。委托诉讼代理人：谢志强，男，1966年11月25日出生，汉族，身份证号442************010，该行员工。原告屠孝兰与被告河源市利和房地产开发有限公司（以下简称利和公司）、第三人中国建设银行股份有限公司和平支行（以下简称建行和平支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告屠孝兰及其委托诉讼代理人黄辉跃，被告利和公司的委托诉讼代理人曾永祺，第三人建行和平支行的委托诉讼代理人谢志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屠孝兰向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告于2018年8月24日订立的《商品房买卖合同（预售）》；2、判决被告向原告返还首期房价款162734元并按年利率4.9%向原告支付自2018年8月24日起，至实际赔偿之日的首期房价款利息；3、判决被告向原告返还原告已向第三人归还的贷款本金及利息（具体以第三人提供的还款记录为准）；4、判决被告退还原告因购买商品房支付的其他费用即房屋维修基金3787元；5、判决被告向原告支付违约金4592.34元（合同约定解除合同后出卖人应按全部房价款的1%向买受人支付违约金）；6、判决解除与第三人于2018年10月22日订立的《个人购房按揭贷款合同》；7、判决被告直接向第三人归还原告因购房的剩余贷款本金及提前归还贷款的违约金（具体的金额以第三人提供的记录为准）；8、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年8月24日，被告与原告签订了一份《商品房买卖合同(预售)》，被告将和平县*******B座****号房出卖给原告，房屋总价款为459234元。原告支付给被告首期房价款162734元，并于2018年9月21日支付给被告房屋维修基金3787元，被告均向原告出具了相应的收款收据，另原告与被告及第三人订立担保贷款合同向第三人申请按揭款，以银行按揭贷款方式向被告支付了剩余房价款。商品房买卖合同订立后，被告本应在2019年4月30日以前向原告交付该商品房，但被告至今未交付已严重逾期。根据合同约定出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的逾期超过90日后，买受人有权解除合同：出卖人付款之日起按4.9%计算给付利息，同时出卖人应按照全部房价的1%向买受人支付违约金。被告本应在2019年4月30日前向原告交付该商品房，但至今未交付逾期14个月余共430多天，严重违约。综上所述，被告的行为已构成严重违约，原告为了维护自己的合法权益特根据《中华人民共和国合同法)》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向人民法院提起诉讼，恳请法院作出支持原告的上述诉讼请求的判决为盼。被告利和公司辩称，原告屠孝兰所主张的合同解除事由不成立，被告并未超过合同约定最迟期限进行交房，故原告屠孝兰的诉求不应得到支持，请求法院依法驳回其诉讼请求。一、涉案房产的通知交楼时间为2019年5月20日，虽超过了《商品房买卖合同（预售）》的交楼时间，但未逾期超过90日，原告主张合同解除的事由不成立。二、涉案房产所在楼盘的其他业主多数已经收楼，原告的房产己通知交付但原告一直怠于收楼。三、原告要求解除合同没有事实根据，被告仅同意向其赔付自2019年5月1日至2019年5月20日的逾期交房违约金。四、原告诉前一直未书面通知解除合同，并至今按月支付购房贷款，应视为其“要求继续履行合同”，相应违约金计算标准应降低。第三人建行和平支行述称，原告所签订的借款合同是真实有效的，所提交的证据也是有效的，我行向原告发放借款32万元是事实。原告要求解除与第三人于2018年10月22日订立的《个人购房按揭贷款合同》，我行不同意，只有把贷款全部还清，我行才同意解除合同。原告屠孝兰围绕诉讼请求提交了1、原告身份证复印件，2、认购房合同书，3、《商品房买卖合同（预售）》，4、不动产登记证明复印件，5、收据4张，6、维修资金缴款通知书，7、银行流水清单，8、申请书，9、U盘（电话录音），共九组证据。被告围绕答辩意见提交了1、商品房预售许可证，2、委托书，3、收楼通知书、收楼确认书（共13户），4、业主信息一览表，5、证明，6、询问笔录，7、房屋图片，共七组证据。第三人围绕其主张提交了对账单一组证据。上述当事人依法提交的证据均经双方当庭举证、质证，并由本院审查确认附卷在案佐证。原、被告对本案的证据与事实的争议主要集中在，被告何时通知原告收楼、是否违反了合同关于交楼时间的约定，原告是否怠于收楼。原、被告有关交楼的证据都是单方自行制作的打印材料，材料中所涉及人员都未以证人身份到庭作证，不符合证据形式的基本要求，真实性与关联性无法确定，本院皆不予采信。根据被告自认，涉案房屋虽已向和平县住建局申请验收，但相关行政部门尚未出具验收意见。而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告迄今都不可能履行向原告交付房屋给予使用的义务是显而易见的。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。被告利和公司是具有房地产开发及销售资质的企业法人，其与原告屠孝兰签订的《商品房买卖合同(预售)》及原告与第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》是当事人的真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的合同。在合同履行过程中，被告利和公司未能依约于2019年4月30日前向原告交付涉案房屋供使用，现原告主张解除《商品房买卖合同(预售)》并由被告承担相应违约责任，可依法律规定及双方的合同约定予以支持。《商品房买卖合同(预售)》既已解除，《个人购房按揭贷款合同》的合同目的便无法实现，原告请求解除《个人购房按揭贷款合同》亦可予以支持，但不得损害第三人的合法权益。《个人购房按揭贷款合同》解除后，被告利和公司应退还原告屠孝兰首期购房款162734元并根据《商品房买卖合同(预售)》中的违约责任条款按年利率4.9％向原告支付162734元自2018年8月24日起至实际付清之日止的利息，另向原告返还住房维修基金3787元、支付违约金4592.34元。原告《个人购房按揭贷款合同》中涉及的本金及利息可以看作是被告违反《商品房买卖合同(预售)》给原告造成的损失，因此原告请求被告赔偿其已支付的放贷本金及利息、直接向第三人返还其尚未归还的本金及提起返还本金的违约金亦可予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告屠孝兰与被告河源市利和房地产开发有限公司于2018年8月24日签订立的编号为2018082864的《商品房买卖合同(预售)》；二、解除原告屠孝兰与第三人中国建设银行股份有限公司和平支行于2018年10月22日签订的编号为440747402-201*******820540的《个人购房按揭贷款合同》；三、被告河源市利和房地产开发有限公司应退还原告屠孝兰首期购房款162734元并以162734元为基数按4.9％年利率向原告支付自2018年8月24日起至实际退清款之日止的利息；四、被告河源市利和房地产开发有限公司应支付原告屠孝兰已向第三人中国建设银行股份有限公司和平支行归还的贷款本金及利息，具体数额截止本判决生效之日原告屠孝兰实际向第三人中国建设银行股份有限公司和平支行支付的金额为准；五、被告河源市利和房地产开发有限公司应当直接向第三人中国建设银行股份有限公司和平支行归还因原告购房的剩余未还贷款本金及提前归还贷款的违约金，未具体还贷款本金与违约金数额以第三人贷款系统数据为准；六、被告河源市利和房地产开发有限公司应支付原告屠孝兰违约金4592.34元；七、被告河源市利和房地产开发有限公司应退还原告屠孝兰房屋维修基金3787元。上述第三、四、五、六、七项确定的付款义务，被告河源市利和房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3722元，因适用简易程序审理，减半收取1861元，由被告河源市利和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  黄国徽二〇二〇年八月十九日书记员  陈文彩