太原铁路运输中级法院 行 政 裁 定 书 （2019）晋71行再3号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王文明，男，回族，1955年12月9日出生。 委托诉讼代理人：张晓民，山西杏梅律师事务所律师。 被申请人（一审被告）：太原市房产管理局（原太原市房地产管理局），住所地太原市府西街**。 法定代表人：王东立，该局局长。 委托诉讼代理人：赵华，山西晋泰律师事务所律师。 被申请人（一审第三人、二审上诉人）：郑美玲，女，汉族，1947年9月17日出生。 再审申请人王文明与太原市房产管理局、郑美玲房屋行政登记一案，2016年5月18日太原市迎泽区人民法院作出（2014）迎行重字第1号行政判决，郑美玲不服，提起上诉。2017年12月28日太原市中级人民法院作出（2016）晋01行终138号行政判决，王文明不服，申请再审。2018年8月21日，山西省高级人民法院作出（2018）晋行申39号行政裁定，指令我院再审。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 一审法院查明下列事实，被告太原市房产管理局根据郑美玲提交的和刘福芝签订的买卖涉案房屋的相关材料于1995年12月给郑美玲颁发了涉案房屋所有权证。此前，该房屋的所有权人登记在王新海名下，由太原市人民政府于1952年颁发给王新海房屋所有权证。被告给郑美玲颁证的依据是市房登办字（1990）第4号文件、太原市房屋产权登记发证领导组办公室市房登办字（1991）第2号文件。 一审法院认为，被告给郑美玲颁发房屋所有权证的依据是市房登办字（1990）第4号文件和市房登办字（1991）第2号文件。市房登办字（1990）第4号文件即《关于印发的通知》要求将《关于房屋所有权登记中对无证房屋的处理意见》印发给各城区房屋登记办公室，遵照执行。该意见明确，无证房屋是没有证件和证件不全的新建、改建、扩建的房屋。市房登办字（1991）第2号文件即《关于执行的几点说明》中第二条规定：“以购买、受赠、继承等方式取得的房屋产权的确认，属于房管部门的行政权限，按登记办法的有关规定只要提交了能够证实产权来源的相应证件或证明，就应准予登记”。根据该条规定进行登记的前提仍然是按照无证房屋处理意见进行。本案查明涉案房屋由郑美玲从案外人处购买，在被告给郑美玲颁发房屋所有权证之前，该房屋登记的房屋所有人为王新海，属于有证房屋，即使该房屋没有及时过户，也不属于无证和证件不全的新建、改建、扩建房屋。因此被告给第三人郑美玲颁发涉案房屋所有权证件所适用依据错误，故撤销被告太原市房产管理局1995年12月21日向郑美玲颁发的并房权字第00049**房屋所有权证。 二审法院查明下列事实，当事人讼争之房屋位于太原市纯阳宫7号，系东平房两间，1984年经房主同意，被上诉人王文明将该房改建成临街西房，并领取了营业执照办起商店，一直使用至今。房主刘福芝于1961年在太原市双塔人民法院以（61）民字第162号调解书的方式取得讼争房屋所有权。1986年11月3日经太原市公证处公证，房主刘福芝再次确定了该房的所有权。本案被上诉人王文明持有1989年10月28日同房主刘福芝所签买卖协议，见证人为律师张少华及房主刘福芝之女李志慧。上诉人郑美玲持有1981年9月18日同房主刘福芝所签买卖契约，中人为上诉人郑美玲的丈夫郭太栓。1995年9月18日上诉人郑美玲持该买卖契约及原始产权凭证等材料，向原审被告太原市房产管理局申办产权证，原审被告于1995年12月21日为上诉人郑美玲颁发了并房权00049**房屋所有权证，所有权性质为私产。上诉人郑美玲于1995年12月22日向太原市南城区地方税务局缴纳交易税60元。被上诉人王文明申办该房产权证因未能提交原始产权凭证而未能批准。上诉人郑美玲于1999年11月申请对原卷宗材料中刘福芝的指纹与买卖契约中刘福芝的指纹作同一鉴定，1999年11月26日经山西省人民检察院技术鉴定研究中心检验得出结论：送检卖方契约上“刘福芝”的指纹与案卷中刘福芝的指纹为同一人捺印。另查明，原审被告太原市房产管理局在1999年本院二审中陈述当年办理房产证实践中不要求当事人到场，并提交了太原市房屋产权登记发证领导组办公室1991年5月10日下发的市房登办字（1991）2号文件，该文件第二条规定：以购买等方式取得的房屋产权的确认，属于房管部门的行政权限，按照登记办法的有关规定，只要提交了能够证实产权来源的相应证件或证明，就应准予登记。并且该局还出具了《情况说明》再次重申了上述当年办证的实际情况。被上诉人王文明提供了1989年9月18日本院下达的（1989）法民上字第36号民事判决，该判决证明：太原市南城区文庙水电工程队（郑美玲的丈夫郭太栓为该队队长）1981年9月14日和刘福芝签订的买房协议，王文明是中间人。1987年郭太栓以太原市南城区文庙水电工程队的名义起诉刘福芝和王文明，要求确认水电队向刘福芝购买的本案争议房产的合同有效。该案终审判决确认刘福芝尚未取得房屋所有权，和水电队所订立的买卖房屋协议无效，由刘福芝将卖房款退给王文明，并判令王文明腾房交给刘福芝。该判决中的当事人并没有提及本案1981年9月18日刘福芝卖给郑美玲争议房屋的事。王文明占有使用该房至今，其陈述1989年从刘福芝手中购买了该争议房屋，提交了1989年10月28日其和刘福芝的女儿李志慧签订的卖房协议，以2000元购买该房。该协议刘福芝没有签字，但在协议上按了手印。同日，李志慧给王文明出具了10000元房款和补偿款的收据。刘福芝1991年去世，郭太栓2003年去世。另本案二审庭审中原审被告坚持以第一次一审提交的适用法律为准。 二审法院认为，一、本案争议的核心是原审被告太原市房产管理局为上诉人郑美玲颁发的并房房权00049**屋所有权证是否合法。郑美玲向原审被告申报房产登记时持有买卖契约、原始产权证明及其他相关材料。该买卖契约在本案的相关程序中经山西省人民检察院技术鉴定研究中心检验得出结论，其买卖契约上“刘福芝”的指纹与案卷中刘福芝的指纹为同一人捺印。故该买卖契约真实有效并可以作为发证的主要依据。原始产权证明虽然房主登记在王新海名下，但卖主刘福芝于1961年就通过司法调解的形式取得其所有权，并于1986年再次通过公证予以确权。刘福芝在取得该房所有权后，并未办理相应的房屋所有权证。且该房屋已于1984年进行过改建。太原市房产管理局根据当时的法律法规，以及市房登办字（1990）第4号文件和市房登办字（1991）第2号文件中“无证房屋是没有证件和证件不全的新建、改建、扩建的房屋。以购买、受赠、继承等方式取得的房屋产权的确认，属于房管部门的行政权限，按登记办法的有关规定只要提交了能够证实产权来源的相应证件或证明，就应准予登记”的相关精神，并经审核上诉人郑美玲提交的材料后为其办理了房屋所有权证的行为并无不妥。二、被上诉人王文明虽然实际占有涉案房屋，并于1989年与刘福芝签订了卖房协议，充分说明该房存在一房二卖的情形，其也没有证据证明刘福芝与郑美玲的买卖契约无效。另被上诉人王文明向原审被告申办该房产权证时未能提交原始产权凭证。故被上诉人王文明在一审中的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实错误，应予纠正。上诉人的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。故判决撤销太原市迎泽区人民法院（2014）迎行重字第1号行政判决；驳回原审原告王文明的诉讼请求。 王文明申请再审称，一、审判组织不合法。太原市中级人民法院（2013）并行再终字第3号行政裁定书和（2016）晋01行终138号行政判决书的合议庭组成人员均有安源生法官。二、原判决适用法律确有错误。原判决引用“市房登办字（1990）第4号文件”和“市房登办字（1991）第2号文件”作为本案的法律依据，属适用法律错误。三、原判决认定事实的主要证据不足、系伪造。原判决认为刘福芝和郑美玲的买卖契约有效，属认定事实错误。第三人郑美玲未实际占有使用该房屋、未提交已付房款的证据，并且刘福芝1991年去世，在其生前的十年间，刘福芝没有交付房屋，第三人郑美玲也没有与其发生过任何诉讼，这些事实可以证明刘福芝与第三人之间不存在任何债权债务关系。依据《城市私有房屋管理条例》第九条等规定，刘福芝未领取房屋产权证，其与第三人郑美玲所签的卖房协议应属无效。另外，第三人郑美玲出具的证据继承公证文书已经被太原市中级人民法院(1989)法民上字第36号民事判决书确认无效。第三人郑美玲出具的证据《翻修情况说明》与其他证据相矛盾，纯属虚构。被申请人太原市房产管理局在第三人郑美玲未提供卖方刘福芝的身份证及户口本、书面授权委托书、刘福芝名下的原始产权凭证、城建规划部门的许可证、契证、卖方的死亡证明以及卖方继承人放弃继承公证书的情况下便为第三人办理转移登记，违反《山西省城镇房屋所有权登记发证暂行办法》第六条等规定。四、被申请人太原市房产管理局行政行为程序严重违法。一是被申请人超期为第三人办理转移登记，违反法定程序。依照《山西省城镇房屋所有权登记发证暂行办法》第六条等规定，因房屋买卖而需要进行转移登记的时效为三个月，特殊情况下延期到一年。本案中，第三人与刘福芝签订卖房协议的时间是1981年9月18日，申请变更登记的时间为1995年6月28日，显然超过法律规定的时效。二是被申请人在涉诉房屋存在争议的情况下为第三人办理转移登记，违反《山西省城镇房屋所有权登记暂行办法》第六条第四款等规定。三是被申请人复审时没有注明所适用的法律依据，违反法定程序。房屋产权登记审核意见表特别注意事项第三条：“复审要注明运用法规情况。”但被申请人却没有按照该程序规范在复审意见一栏中注明发证依据，因此其房屋登记行为严重违反法定程序。四是被申请人在第三人未申请延期登记时办理转移登记，违反《山西省城镇房屋所有权登记发证暂行办法》第十二条等规定。五是被申请人在未收取工本费、登记费、测丈费、契税等的情况下为第三人办理转移登记，违反《山西省城镇房屋所有权登记发证暂行办法》第十一条等规定。综上所述，原判决审判组织不合法，适用法律错误，认定事实的主要证据不足、系伪造，依法应当撤销，故本案应当再审。 太原市房产管理局发表意见称，一、太原市中级人民法院合议庭组成合法，不存在程序违法。二、原二审认定事实清楚，适用法律正确。（一）要以历史的眼光看问题，用当时的法规审核当时行为的合法性和有效性，从我国房产制度发展过程来审理当时的登记行为，不应以现行的《物权法》《房屋登记办法》衡量1995年房屋登记行政行为的合法性和有效性。（二）本案二审认定事实清楚。原审从房屋产权来源、郑美玲与刘福芝的买卖契约合法性、办证提交的资料、当时办证法律适用以及王文明占有房屋过程等都进行了审查，认定事实清楚。（三）原二审适用法律法规正确。1.关于本案被申请人1995年为郑美玲登记房屋所有权所适用的法律。根据被申请人工作人员1997年第一次参加诉讼提供的应诉材料显示当时提供的发证依据是《山西省城镇房屋所有权登记发证暂行办法》（晋建房字（1988）4号），从提供的房产登记档案主要资料卖方契约、公证书、房地产所有权证看，也是按照有证房屋提供的证据，尤其是提供档案资料中登记初审意见：“郑美玲所申请纯阳宫7号西房两间24.87平米，产权来源购买，经查档原产权人王新海变更为刘福芝后未换新证，证件齐全符合登记条件”。另外，按照当时办理无证房办理方式，先由各城区建设局对无证房下发处罚决定，当事人缴纳罚款之后，持罚款决定和缴纳罚款收据方可办理产权登记。显然，郑美玲1995年办理房产登记并不是按照无证房方式办理的。所以，当时涉案房屋登记适用的法律依据是《山西省城镇房屋所有权登记发证暂行办法》。2.原二审法院并未引用市房登办的文件作为登记发证依据，仅仅引用说明“房屋产权确认，属于房管部门的行政权限”。所以，原二审法院适用法律正确。三、本案申请人不具备行政诉讼的主体资格，其应当通过民事诉讼方可解决争议。（1989）法民上字第36号民事判决书确认刘福芝尚未取得房屋所有权，其和水电队所订立的房屋买卖协议无效，由刘福芝将卖房款退给王文明，并判令王文明腾房交给刘福芝。所以，在没有新的民事判决确认王文明依法对争议房屋享有合法权益或确认郑美玲与刘福芝房屋买卖契约无效的前提下，王文明与争议房屋没有法律上的利害关系，不具备本案行政诉讼主体资格。综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，请求驳回申请人的再审申申请。 郑美玲发表意见称，王文明不是涉案房屋所有权人也不是房屋合法的买受人，不具有原告主体资格。刘福芝通过继承享有房屋所有权，被申请人向太原房产管理局提供的房屋买卖契约合法并有房屋原始产权凭证。太原市房产管理局办理的涉案房屋登记合法有效。请求法院驳回申请人的再审申请。 山西省高级人民法院再审审查认为，一、本案二审法院适用法律错误。对涉案房屋，二审法院认定太原市房产管理局是根据登记当时的法律法规以及市房登办字（1990）第4号文件和市房登办字（1991）第2号文件中“无证房屋是没有证件和证件不全的新建、改建、扩建的房屋。以购买、受赠、继承等方式取得的房屋产权的确认，属于房管部门的行政权限，按登记办法的有关规定只要提交了能够证实产权来源的相应证件或证明，就应准予登记”的相关精神，为郑美玲办理了房屋所有权证。但在本案再审审查中，太原市房产管理局主张该房屋为“有证房屋”。因此，二审法院存在适用法律错误。二、二审法院认定事实不清。二审法院查明“1984年经房主同意，王文明将该房屋改建成临街西房”。但根据太原市房产管理局提交的涉案房屋产权档案，郑美玲办理房屋登记时的《情况说明》中提到“83年在经济浪潮推动下，进行了修补并将门改在临街经商”。因此，本案属事实认定不清。三、被申请人太原市房产管理局给郑美玲登记涉案房屋存在程序问题。根据涉案房屋登记时有效的国发[1983]194号《城市私有房屋管理条例》（2008年1月15日废止）第九条第一款的规定，“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续”。另外，依据涉案房屋登记时有效的《山西省城镇房屋所有权登记发证暂行办法》（1988年1月4日生效，2001年12月15日失效）第六条第二款的规定，“产权人因故不能亲自登记者，须本人出具委托书，由受托人代为登记”。根据被申请人太原市房产管理局提交的证据，办证时涉案《房地产权证申请登记表》上登记类别显示为“转移”，本案房屋登记为转移登记，被申请人郑美玲未提供卖方刘福芝的委托书、死亡证明，被申请人太原市房产管理局未询问卖方刘福芝继承人的情况下便为郑美玲办理涉案房屋转移登记，存在程序问题。四、本案遗漏了第三人。由于本案刘福芝与郑美玲于1981年进行房屋买卖后，卖方刘福芝先于郑美玲办理涉案房屋登记时间去世。只要房屋没有进行登记，就属于合同没有履行完毕。郑美玲提交的房屋契约在本案的相关程序中经山西省人民检察院技术鉴定研究中心检验得出结论，其卖房契约上“刘福芝”的指纹与案卷中刘福芝的指纹为同一人捺印，表明刘福芝将涉案房屋卖给郑美玲的买卖协议合法有效。如果合同有效，其继承人有义务继续履合同;如果继承人对合同有异议或者拒绝履行协助办理登记的义务，则表明有争议，应先行解决民事争议。因此，本案属于遗漏了应当参加诉讼的第三人。五、《不动产登记暂行条例》施行前房管部门房屋行政登记行为为自《不动产登记暂行条例》施行后，原登记机关的职责整合到了不动产登记机构。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，本案应当以继续行使其职权的行政机关为被告。根据太原市人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》，太原市于2016年9月26日完成全市不动产登记机构整合，成立了太原市不动产登记中心，加挂不动产登记局的牌子。2016年10月10日，太原市人民政府批示：“同意自2016年9月30日起，由太原市不动产登记机关承担与房产登记相关的行政诉讼、行政复议……等相关职责，太原市房产管理局不再作为受理的行政案件主体”。该案被申请人太原市房产管理局应该在再审时予以更换。综上，二审法院认定事实不清，适用法律错误，遗漏第三人，故裁定：本案指令太原铁路运输中级法院再审；再审期间，中止原判决的执行。 本院再审认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，遗漏第三人，可能影响案件的正确处理，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第(三)项、第(四)项、第(五)项的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十九条、第一百二十二条之规定，裁定如下： 一、撤销太原市迎泽区人民法院（2014）迎行重字第1号行政判决和太原市中级人民法院（2016）晋01行终138号行政判决； 二、本案发回太原市迎泽区人民法院重审。 审判长  荣育宏 审判员  郭文清 审判员  吕 楠 二〇二〇年八月六日 书记员  杨 帆