葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初34号原告：沈玉枝，女，1938年4月8日出生，汉族，中国葛洲坝集团第六工程有限公司退休职工，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：卢邦加，湖北诚昌律师事务所律师。被告：方宏伟，男，1967年7月20日出生，汉族，中国葛洲坝集团第六工程有限公司职工，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。被告：严涵青，女，1966年7月1日出生，汉族，宜昌中信财税咨询有限公司职工，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。二被告委托诉讼代理人：张明强，湖北西陵律师事务所律师。原告沈玉枝与被告方宏伟、严涵青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法由审判员张浴阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈玉枝及其委托诉讼代理人卢邦加、被告方宏伟、严涵青的共同委托诉讼代理人张明强到庭参加诉讼。因新冠疫情，本院依法扣除2020年1月23日至2020年3月29日的审理期限。2020年5月27日，因双方当事人申请庭外和解期间，本院依法扣除审理期限三个月。本案现已审理终结。沈玉枝向本院提出诉讼请求：1.判令方宏伟、严涵青协助沈玉枝办理坐落于刘家大堰6号、房屋所有权证号为宜市房权证西陵区字第**房屋的过户手续；2判令方宏伟、严涵青承担本案诉讼费及财产保全费。事实和理由：2003年2月，严涵青、方宏伟将位于宜昌市××陵区刘家大堰6号房（现刘家大堰12栋207室）毛坯房以100000元卖给沈玉枝，方宏伟向沈玉枝出具了收条。沈玉枝对该房屋进行了装修并于入住时给付房款100000元。沈玉枝在该房屋居住十多年后，因上下楼梯不便，遂搬至二女儿位于东山××××号电梯房暂住，并将上述12栋207室出租至今。后来沈玉枝准备提出过户时，因孙子方俊彦（严涵青、方宏伟之子）出国读书需父母家庭财产担保，当时案涉房屋登记在严涵青名下作为家庭财产的证明。为了不影响方俊彦出国读书，沈玉枝只好推迟房屋过户。现方俊彦已回国参加工作两年多，房屋过户条件已成熟，但方宏伟、严涵青未协助沈玉枝办理房屋过户，故沈玉枝诉至法院。方宏伟、严涵青辩称：1.方宏伟、严涵青从未与沈玉枝达成过房屋买卖的协议，双方不存在房屋买卖合同关系；2.案涉房屋现为严涵青的个人财产。严涵青和方宏伟于1991年6月22日结婚，1999年购买案涉房屋，2002年12月取得案涉房屋所有权证。2012年11月，严涵青与方宏伟协议离婚时约定案涉房屋归严涵青个人所有，严涵青据此办理了房屋所有权变更登记。上列事实可证明方宏伟、严涵青并未与沈玉枝达成房屋买卖合意。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第八条及《中华人民共和国物权法》第九条规定，本案房屋应认定为严涵青个人财产；3.方宏伟2003年3月20日向沈玉枝出具的100000元收条实为借款不是购房款，且已全部还清，收条上房屋坐落与案涉房屋不是同一对象。对沈玉枝诉称的房屋买卖问题，严涵青毫不知情也不同意出卖案涉房屋，方宏伟也无权单方处分案涉房屋。案涉房屋未办理转移登记，沈玉枝也不符合善意取得房屋的情形；4.沈玉枝的诉讼请求超出了诉讼时效。综上，请求法院依法驳回沈玉枝的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性、合法性无异议的收条、查档证明、结婚登记档案信息、（2019）鄂0592财保12号民事裁定书、方宏伟的结婚证、离婚协议书、宜市房权证西陵字第**房屋所有权证、宜市房房权证西陵区字第**屋所有权证、《都市心海岸商品房买卖合同》及购买该房屋的发票、收据、方宏伟招商银行户口历史交易明细表、严涵青中国银行交易流水明细清单，本院对真实性、合法性予以确认并在卷佐证。对上述证据与本案的关联性及能否达到其证明目的，本院将在事实认定和本院认为中综合阐述。对有争议的证据，本院认定如下：1.沈玉枝提交的《房屋租赁合同》一份，拟证明沈玉枝买到案涉房屋后将房屋出租给长江医院的医生肖晓萍，沈玉枝取得所有权后才能出租。方宏伟、严涵青对该证据的三性均不予认可，认为对沈玉枝出租房屋不知情，且沈玉枝出租房屋并不能证明其是房屋的所有权人。经查，该合同系原件且有合同当事人的签字或盖章，真实性本院予以确认，但该证据仅能证明沈玉枝将房屋出租给他人的事实，不能以此证明沈玉枝享有案涉房屋所有权；2.沈玉枝提交的陈先法出具的证明一份，拟证明陈先法帮沈玉枝找到了装修队装修了案涉房屋。方宏伟、严涵青对该证据的三性均不予认可，认为陈先法未出庭作证，且并非房屋所有权人才有权装修房屋。经查，该份证明系证人证言性质，依照法律规定，无正当理由未出庭的证人以书面方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据，故该证明本院依法不予采信；3.沈玉枝提交的借条、方蕊、沈怡春出具的证明各一份，拟证明方宏伟、严涵青为购买东山花园的房屋向沈玉枝借款100000元，方宏伟、严涵青辩称偿还的100000元系偿还该借条款项。此外，方宏伟、严涵青因方俊彦出国向沈玉枝借款100000元，沈玉枝的两个女儿在场并出具了证明。方宏伟、严涵青质证认为该组证据真实性由法院核定，对关联性不予认可，认为上述借款均与案涉房屋无关。经查，经询问方宏伟，其对借条的真实性不持异议，对方俊彦出国向沈玉枝借款的真实性也不持异议，故真实性本院予以确认，该证据与本案的关联性本院将在事实认定和本院认为中综合阐述。4.方宏伟、严涵青提交的2011年1月13日中国光大银行《个人存款证明》和方俊彦出国留学签证各一份，拟证明：严涵青以银行存款400000元作为方俊彦出国留学财产担保，沈玉枝诉状中称系用案涉房屋担保不属实，沈玉枝的诉讼请求已经超过法定诉讼时效。沈玉枝对该组证据不予认可，认为方俊彦出国留学就是用刘家大堰的房屋作的抵押。经查，结合本院查明的事实，沈玉枝认可方俊彦系2011年出国，方俊彦出国系用何种方式担保均与本案诉讼请求无关，故该组证据因与本案缺乏关联性本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈玉枝与方宏伟系母子关系，方宏伟与严涵青于1991年6月22日登记结婚，2012年11月28日协议离婚，2016年8月4日复婚。方宏伟、严涵青于2000年左右购买了坐落西陵刘家大堰6号楼房屋一套，严涵青陈述购买价款为六、七万元。2002年12月3日该套房屋的所有权证载明登记所有权人为严涵青，房屋总层数7，所在层数4，建筑面积92.95平方米，房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第**（以下将该房屋称为案涉房屋）。方宏伟、严涵青购买后未在案涉房屋居住过。2003年初，沈玉枝对上述房屋进行了装修并实际居住使用至今。2003年3月20日，方宏伟出具收条一张载明“今收到刘家大堰12栋207室房款壹拾万元。付款人：沈玉枝。此据”。方宏伟、严涵青对沈玉枝居住使用及出租案涉房屋知情且未提出异议。2003年7月7日，方宏伟与宜昌市经济适用住房开发管理中心签订《都市心海岸商品房买卖合同》，购买了建筑面积140.70平方米的住宅一套，单价为每平方米1501.56元，总价为211269元。2003年11月30日，方宏伟向沈玉枝出具借条一张载明“今借到沈玉枝现金壹拾万元整购房款”。方宏伟已收到收条及借条上沈玉枝支付的200000元。严涵青认可其和方宏伟于2003年购房时向沈玉枝借钱了。除前述款项外，方宏伟、严涵青均认可在方俊彦出国留学时向沈玉枝借款。2012年11月28日，方宏伟与严涵青在西陵区民政局协议离婚，并约定案涉房屋归严涵青所有，双方同时对其他财产进行了约定。双方未将离婚一事告知沈玉枝，离婚后，双方仍共同生活，方宏伟的工资卡在严涵青处。2012年12月17日，严涵青依据离婚协议将前述房屋登记为严涵青单独所有并办理了产权登记，新的房屋所有权证号为宜市房房权证西陵区字第**。014年3月25日，严涵青从自己名下银行账户向方宏伟银行账户转账50000元后，再用方宏伟的招商银行账户向沈玉枝转账50000元。2017年6月13日，严涵青通过其银行账户向沈玉枝转账50000元并附言“还款”。审理中，方宏伟、严涵青认为方宏伟收到沈玉枝的100000元实为借款，并非购房款，其仅将房屋交给沈玉枝使用并非出售给沈玉枝，且方宏伟、严涵青已分别于2014年3月25日、2017年6月13日各归还50000元，并于庭审时主张系偿还收条上载明的款项，现已全部还清。沈玉枝认为，方宏伟、严涵青系偿还借条上载明的款项。本院向方宏伟询问时，方宏伟陈述其系应沈玉枝要求出具的收条，严涵青不在场，严涵青仅知道当年方宏伟找沈玉枝拿钱了，但其对方宏伟出具收条不知情。本院向严涵青询问时，其陈述2017年向沈玉枝转账50000元系严涵青想卖案涉房屋，承诺房屋出售后再给沈玉枝50000元，结果沈玉枝后来又不愿意卖房了，且沈玉枝三年前就想起诉了，是方宏伟一直给沈玉枝做工作让她不要起诉。沈玉枝亦认可2017年方宏伟、严涵青与其就案涉房屋出售事宜进行了沟通，但未能达成一致意见。现沈玉枝、方宏伟、严涵青均同意案涉房屋由沈玉枝继续居住、使用、出租，但经本院多次调解，双方未达成调解协议。另查明，沈玉枝因本案申请诉前财产保全支付保全申请费1020元。本院认为，方宏伟、严涵青均对2003年收到沈玉枝的款项无异议，但认为收条上的款项系借款而非购房款，故本案的争议焦点在于：一、沈玉枝与方宏伟是否存在房屋买卖合同关系。沈玉枝与方宏伟未签订书面房屋买卖合同，收条上写明的房屋地址与房屋所有权证上写明的地址“刘家大堰6号楼”不一致，但2003年时方宏伟、严涵青在刘家大堰仅有一套房，该房屋自2003年起由沈玉枝居住使用，且沈玉枝诉讼请求中明确的案涉房屋的房屋所有权证号与案涉房屋现所有权证相符，故本院认为收条上的房屋与本案诉争房屋系同一房屋，即位于刘家大堰6号楼、现房屋所有权证号为宜市房权房权房权证西陵区字第**《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，方宏伟作为完全民事行为能力人，应当对其书写的收条及签名承担相应的法律后果，其在收条中明确写明收到刘家大堰房款，且方宏伟已实际将房屋交付沈玉枝居住使用，沈玉枝也按照合理对价支付了购房款，买卖双方均实际履行了主要合同义务，且不存在合同无效的法定情形，应认定沈玉枝与方宏伟之间的房屋买卖合同成立且有效。二、沈玉枝与方宏伟之间存在的房屋买卖合同对严涵青是否具有法律效力。方宏伟出具收条时，虽房屋产权登记在严涵青名下，但案涉房屋系方宏伟与严涵青的夫妻共同财产。本案诉争房屋系方宏伟、严涵青共有，在共同共有的情形下，方宏伟未经严涵青同意处分共同共有财产的，构成无权处分。方宏伟在缔约时对标的没有所有权或者处分权，虽并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人之后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。在沈玉枝未提交充分证据证明严涵青知道或者应当知道售房之事而未提出异议，或者严涵青对方宏伟在收条上签字行为予以追认的情况下，不能认定沈玉枝与方宏伟之间达成的房屋买卖合同对严涵青具有约束力。且严涵青已依照其与方宏伟离婚协议的约定将房屋产权变更登记为严涵青个人所有，方宏伟至今未取得案涉房屋的所有权或者处分权，故沈玉枝请求方宏伟、严涵青协助办理案涉房屋产权登记的诉讼请求本院不予支持。与沈玉枝达成房屋买卖合意的相对方为方宏伟，因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任，沈玉枝因房屋所有权不能转移而造成的损失可通过追究出卖人的违约责任进行法律救济。三、沈玉枝的起诉是否超出诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，沈玉枝购买案涉房屋并进行装修、居住使用至今，方宏伟、严涵青均未提出异议。直至2017年因严涵青欲出售案涉房屋时，与沈玉枝进行了协商，但并未达成一致意见。换言之，因方宏伟与沈玉枝未约定案涉房屋产权过户的时间，沈玉枝可随时提出过户请求，且沈玉枝2017年亦向方宏伟、严涵青提出房屋过户的要求，至沈玉枝起诉时未超出《民法总则》规定的三年诉讼时效期间，故方宏伟、严涵青抗辩沈玉枝的起诉超出诉讼时效的意见本院不予采信。综上所述，沈玉枝主张方宏伟、严涵青协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：驳回沈玉枝的诉讼请求。案件受理费1150元（已减半收取）、保全申请费1020元，由沈玉枝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  张浴阳二〇二〇年八月二十四日法官助理陈静书记员向亚琴