北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初20421号原告：李文强，男，1975年10月6日出生，汉族，北京嘉铭盛源商贸有限公司法定代表人，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：许晓星，男，1979年7月7日出生，汉族，北京嘉铭盛源商贸有限公司法务，住该公司单位宿舍。被告：北京黄村雪峰工贸有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇狼各庄东村****。法定代表人：刘淑娟，经理。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭浩峰，北京兴展律师事务所律师。原告李文强与被告北京黄村雪峰工贸有限公司（以下简称雪峰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文强的委托诉讼代理人许晓星，被告雪峰公司的委托诉讼代理人杨智永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李文强向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的场地租赁合同于2019年6月4日解除；2、判令雪峰公司支付原告违约金100万元；3、判令雪峰公司支付原告场地装修、翻修费100万元；4、诉讼费用由雪峰公司承担。事实和理由：双方于2018年5月2日签订场地租赁协议后，原告应被告要求对场地进行翻修，双方合同于2018年6月1日开始履行。被告已交纳了2019年6月1日前的租金，但此后下一季租金以各种理由推托不交，经原告多次催要无效。被告行为构成根本违约，根据法律规定及合同约定，被告应支付违约金及赔偿原告前期投入翻修费用。被告雪峰公司辩称：我方已于2018年底退出场地租赁合同关系，于2018年11月30日起即解除了双方租赁合同，并将场地转移给我方合伙人张连春，由张连春向原告交纳了2019年5月31日前的第二期租金，故我方不是适格被告；不认可涉案场地出租前的装修费用，即便有费用也与我方无关；原告出租的场地无合法手续、无出租场地权利以及无消防许可，不具备租赁经营条件，该场地租赁合同是无效的，也因此导致被有关部门限期强制清退，原告无法保障我方正常经营。我方不存在违约行为，并保留向原告主张已交租金的权利。本院经审理认定事实如下：涉案场地系以李文强为法定代表人的北京嘉铭盛源商贸有限公司从北京市天堂河教育矫治所取得使用权，该场地规划用地性质为有条件建设区。李文强（出租方、甲方）与雪峰公司（承租方、乙方）于2018年5月6日签订《场地租赁协议》，该协议载明内容有：甲方将贵溪垂钓园东侧场地使用权出租给乙方使用（该场地四至为：….），总面积58亩；乙方租用场地用于存放各种车辆和物资的装卸、存放及看管等；乙方租赁期限以甲方租赁期限为准，起租日为2018年6月1日；租金为预付方式，即每半年交付一次，2018年6月1日前交纳第一次租金813750元，第二次租金87万元于2018年12月1日前交纳，第三次租金89.61万元应于2019年6月1日前交纳，第四次租金89.61万元于2019年12月1日前交纳，第五次租金922983元于2019年12月1日前交纳，第六次租金922983元于2020年12月1日前交纳，之后以此类推；甲方于2018年6月1日前将场地交付乙方（其中7.5亩地推迟到9月1日前交付）；乙方必须合法经营、自负盈亏，在经营中产生的一切法律、经济问题，由乙方自行解决，与甲方无关，但甲方保证其有权出租此场地，且此场地不存在任何法律问题；甲方负责协调矫治所的关系，确保乙方使用土地合法经营；合同期内，任何一方提出解除合同需支付年租金双倍赔偿金（政府行为除外，双方互不承担违约责任。甲方不能继续出租场地或者乙方不能在此正常经营的情况除外，需要出具政府下达的书面通知且至少提前一个月通知对方，双方互不承担责任）。庭审中，原告认可被告已将2019年5月31日前的租金已交清；被告表示2019年5月31日前的即第二次租金系其合伙人张连春交纳，被告已不是涉案场地承租人了。双方均认可涉案场地于2019年6月1日后腾退停止经营。雪峰公司提交了北京市天堂河教育矫治所于2018年11月21日以北京嘉铭盛源商贸有限公司为被通知人发出的《消防隐患通知书》，主要内容为：你单位现经营项目未取得营业执照，属于无照经营；院内临时房屋、集装箱（办公、住人），堆放物料杂物等可燃物较多，易引发火灾，全部清走；院内车辆人员出入较多，易发生安全事故；无消防通道，消防设施未取得许可证、消防不合格；限2018年11月25日前清除院内全部临时房屋…。北京市天堂河教育矫治所于2019年5月24日以李文强为被通知人发出的《清退通知书》，主要内容为：你公司属于无照经营、异地经营，未对进出车辆及人员进行登记，未对货物进行开箱验货登记及二次检验，未对监控表进行填写、登记备案，无处理突发事件预案等。根据有关规定，限你公司5月31日清退完毕，为保障清退工作顺利进行，此间只许空车进入，载货车辆禁入。李文强表示，其未收到过以上通知书，因其系直接从北京市天堂河教育矫治所承租的涉案场地，故该通知上写的是我方名称，但针对的是雪峰公司经营行为。李文强曾以微信方式告知雪峰公司：联合执法部门检查雪峰公司经营项目不符合规定，你方要合理合法经营，纠正所有经营中不合理行为，任何法律和经济问题由你方承担。2019年5月27日，雪峰公司亦以微信方式向李文强发出《通知书》，其中表示因李文强的原因未能按合同协调确保租赁场地按合同用途正常经营，被联合执法部门限期清退，张连春已实际交付第二次租金、实际履行租赁合同，自2018年11月30日起解除双方《场地租赁合同》，不再履行给付租金义务。双方针对有争议的事实举证、质证情况：1、原告提交2019年6月1日及4日向被告发出的二次邮政特快专递封面及视频，用以证明于2019年6月4日向被告发出解除合同通知，并于此时解除合同；被告表示收到过该邮政专递，但不能证明内容与本案有关联性。2、原告提交2018年5月三份收据，用以证明涉案场地交付被告前，应被告要求对场地进行翻修支出费用的损失；被告表示对收据不予认可，且该费用是交付场地前的支出与己无关。3、被告提交涉案场地租赁协议，证明双方约定租地用途为存放各种车辆和物资的装卸、存放及看管等物流业务，表示被告是按约定经营使用场地；原告表示租赁用途约定中并不包括“物流业务”。4、被告提交涉案场地使用与合伙人张连春分红协议，张连春分别与刘淑娟、王若鹏、李正良的微信聊天记录以及银行业务回单、凭证，用以证明被告已经退出与原告就涉案场地租赁关系；原告表示对以上证据的真实性、关联性不予认可，原告对应涉案场地承租人为被告。5、被告提交北京天堂河教育矫治所发出的《消除隐患通知书》、二份《清退通知书》、涉案场地视频照片，2019年4月30日联合执法部门与李文强在涉案场地的谈话录音，以及与李文强微信聊天记录，用以证明原告无出租场地营业执照、不允许出租经营、消防不合格、不具备出租条件，导致被执法部门强制清退，无法使用场地经营；原告表示对以上证据真实性不认可，但可以证明不是租赁场地本身不具备经营条件，而是被告在此非法经营、无照经营物流业务等行为导致被清退，与原告无关。本院认为，李文强与雪峰公司签订的《场地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。双方约定涉案场地用途为“存放各种车辆和物资的装卸、存放及看管等”，就其约定场地本身用途并不违反相关法律规定；通过北京天堂河教育矫治所发出的《消除隐患通知书》、《清退通知书》内容可以得知，清退原因系涉案场地在经营使用过程涉及消防、安全、营业资格，以及经营中所采取各项安全措施等方面存在问题，故雪峰公司被有关部门清退而不能在此从事相关经营的原因、责任不在场地出租方李文强。雪峰公司关于涉案场地的承租人已经转移变更为张连春或他人的主张，事实和法律依据不足，本院仍应认定李文强、雪峰公司为涉案场地租赁协议的合同相对方，雪峰公司仍为涉案场地租赁协议中履行交纳租金的义务主体，至于该合同履行过程中其他人向李文强交纳了场地租金的行为，并不能改变涉案合同义务主体。雪峰公司逾期（即2019年6月1日前）应交纳第三次租金，虽经李文强催要，雪峰公司以其他理由明确表示不应、不再交纳，但其理由不能成立，故其逾期交纳第三次租金行为已构成违约，应承担违约责任。雪峰公司虽曾向李文强表示解除租赁合同，但其行使单方解除合同权利的事实和法律依据不足，本院不予确认。关于李文强因雪峰公司逾期交纳租金构成违约，请求确认于2019年6月4日解除场地租赁合同，并由雪峰公司承担解除合同违约金的主张，本院根据雪峰公司被清退时间、其拒不交纳第三次租金的意思表示，故对李文强的该项请求予以支持。关于李文强要求支付违约金的数额显然过高，本院结合租赁协议约定的租金标准、实际造成损失情况、导致雪峰公司被清退而不能在涉案场地从事有关经营活动的原因，以及李文强所能具备的止损条件，酌情确定雪峰公司向李文强支付以第三次应交纳租金为标准的一个半月的租金数额即224025元。关于李文强要求雪峰公司承担的涉案场地装修、翻修费损失一节，因该行为发生在双方场地租赁协议履行之前，且双方对该行为支出费用的负担没有明确约定，应认定系李文强对提供出租场地一种完善条件行为，故李文强该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，九十四条第三、四项，第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认2019年6月4日解除李文强与北京黄村雪峰工贸有限公司于2018年5月6日签订的《场地租赁协议》；二、自判决生效之日起十日内，北京黄村雪峰工贸有限公司向李文强支付违约金224025元；三、驳回李文强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由李文强负担17300元（已交纳），由北京黄村雪峰工贸有限公司负担5500元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李继伟二〇二〇年八月二十日书记员  程 飞-8--1-