山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1329民初4597号 原告：临沂泽盈物业有限公司，住所地临沭县万象阳光城。 统一社会信用代码：91371329MA3EYWYXF。 法定代表人：朱晓，经理。 委托诉讼代理人：高文文，女。 委托诉讼代理人：解天男，山东临正律师事务所执业律师。 被告：王家增，住临沭县。 委托诉讼代理人：高磊，山东铭星律师事务所执业律师。 原告临沂泽盈物业有限公司（下简称泽盈物业公司）与被告王家增物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泽盈物业公司法定代表人朱晓及委托诉讼代理人高文文、解天男，被告王家增及委托诉讼代理人高磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泽盈物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王家增给付2018年1月1日至2019年12月31日物业公共服务费2260元；2.判令王家增按照每日万分之五支付逾期付款的违约金，直至结清全部物业费，届至2019年12月31日应支付违约金355.32元。事实和理由：王家增系泽盈物业公司所服务的万象阳光城小区的业主，泽盈物业公司在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与临沂市万象房地产开发有限公司（下简称万象房地产公司）签订《前期物业管理合同》，约定按建筑面积0.75元/㎡收取物业公共服务费。在王家增欠费期间，泽盈物业公司对其物业公共安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作，在泽盈物业公司提供服务同时，王家增自2018年1月起一直未交物业公共服务费，经泽盈物业公司多次催要未果。 王家增辩称，我认为泽盈物业公司要求我支付物业公共服务费的请求没有事实和依据，泽盈物业公司主张的依据与万象房地产公司签订了《前期物业管理合同》不符合法律规定，不能强行为我设立义务，应驳回泽盈物业公司的诉讼请求。1.泽盈物业公司与万象房地产公司签订的《前期物业管理合同》违反《物权法》、《物业管理条例》。我与泽盈物业公司之间并未有物业服务合同约定。泽盈物业公司声称在接收物业时按照《物业管理条例》的相关规定与万象房地产公司签订了《前期物业管理合同》。我入住后，万象房地产公司屡次变更物业服务公司，既未通知我，更未征得我同意。根据《物权法》七十六条、《物业管理条例》第十一条（四）规定，选聘和解聘物业服务企业必须征得“双过半”的业主同意。更换物业管理公司并不以召开业主大会，成立业委会为必要条件。根据《物权法》第76条规定，业主更换物业管理公司不需要一定成立小区的业主大会和业委会，只要通过合法的“双多数”业主的同意，即可续聘或更换物业管理公司。万象房地产公司并未履行上述合法程序未征得业主意见的情况下屡次变更物业服务企业并非合法行为。2.万象房地产公司与泽盈物业公司签订《前期物业服务合同》违反下列法律法规的相关规定，《山东省物业服务收费管理办法》第十条、《山东省物业管理条例》第二十一条、第二十三条。3.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，万象房地产公司与泽盈物业公司签订的《前期物业服务合同》加重业主责任的条款无效，该司法解释第二条规定“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”万象房地产公司在未征得业主同意情况下，与泽盈物业公司签订的《前期物业服务合同》加重了业主的责任，违反了业主在购房合同中与万象房地产公司中关于前期物业服务企业的约定，依据上述司法解释，该合同无效。综上，建设单位仅能在办理房产证前享有不经业主授权便单方决定选聘和解聘物业服务企业的权利，房屋已经卖出，应当征询全体业主的意见，达到法定比例后再作出选聘或解聘物业服务企业的决定。故万象房地产公司无权在未征得业主同意选聘物业服务公司。我无需向泽盈物业公司支付物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对泽盈物业公司提交的商品房预售合同，王家增质证认为真实性无异议，但该合同约定由买受人与物业公司另行签订协议，合同附件四第二条第三款约定前期物业服务企业是连云港市恒诚物业服务有限公司。对泽盈物业公司提交的物业服务合同，王家增质证称合法性、关联性有异议，同在答辩意见中陈述的万象房地产公司无权在未征得业主同意情况下选聘前期物业服务企业。对物业费催收函及邮寄收据，王家增质证称不认可，该证据未显示相关邮件已实际送给我。对物业费收据，王家增质证称，泽盈物业公司设立时间为2017年12月5日，而该收据时间为2017年10月3日，不能证明王家增认可泽盈物业公司主张。对临沭县房××住房保障局出具的说明，王家增质证称对其三性均有异议，根据王家增在山东省政务服务网下载的信息显示，建设单位应在申请办理商品房预售许可证前进行前期物业管理备案，该备案不符合相关要求。对电梯保养服务合同、建筑消防设施维修保养合同、物业服务公示照片、物业费收支明细公示照片、日常服务记录及服务管理照片等，王家增质证称与本案没有关联性，原告所谓的提供上述服务并未征得业主同意，也未经合法程序，更未按照国家要求达到业主双过半要求。 对王家增提交的万象阳光城入住指南、前期物业管理备案要求，泽盈物业公司质证称，连云港市恒诚物业服务有限公司与万象房地产开发公司签订合同的期限是2017年，涉案小区一直未能成立业主委员会，根据物业管理条例第二十四条规定，可采用协议方式选聘物业服务企业，泽盈物业公司与房地产开发公司签订的物业服务合同真实、合法、有效，适用于全体业主。对王家增拍摄的现场照片，泽盈物业公司质证称，该组证据仅能证明在照片拍摄时可能存在王家增所述问题，但不能证明其所辩称的泽盈物业公司存在违约情形，也不能证明在王家增未缴物业费期间原告存在管理服务问题。对电梯使用标志照片，泽盈物业公司质证称，2019年12月时公司已提交检验申请至市质检局，并且此电梯已使用五年需要做125测验，在2020年1月份时市质检局来过一次，因2020年疫情耽误了一个月。对于灭火器的问题，泽盈物业公司陈述新的灭火器质保期是五年，王家增提供的照片看不清日期，正常质保期是至2021年。 结合举证、质证意见，本院认证如下：物业服务合同系万象房地产公司与泽盈物业公司的真实意思表示，内容不违反法律规定，王家增的质证意见无法律依据，该组证据予以确认。王家增对物业费催收函及邮寄收据的质证意见符合客观情况，泽盈物业公司未提交其他证据予以佐证，不能证实泽盈物业公司的主张，不予确认。王家增对于交纳物业费收据的质证意见，符合客观情况，不予确认；但该收据中载明王家增房屋面积为117.44平方米、物业服务费每平方米0.75元，垃圾处理费每月6元，对该事实予以确认。临沭县房××住房保障局出具的说明，系相关行政机关出具，与已经备案的前期物业服务合同相互佐证，该证据具有真实性、合法性，予以确认。王家增对于电梯保养合同、建筑消防设施维修保养合同、物业服务公示照片、物业日常服务记录及服务管理照片等证据的质证意见，部分符合法律规定，但该组证据能够相互印证，证明泽盈物业公司对万象阳关城小区尽到了主要的物业公共管理服务，予以确认。 万象阳光城入住指南温馨提示中的落款日期为2014年10月16日，能够证实当时的物业服务公司为连云市恒诚物业服务有限公司，对该证据予以确认。前期物业管理备案要求具有真实性、合法性，但该证据的证明力需要结合其他证据进行综合认证。泽盈物业公司对王家增拍摄的现场照片的质证意见，部分符合法律规定，但该组证据能证实泽盈物业公司在物业服务过程中，对公共停车位的管理及使用等方面未对业主尽到解释说明义务，使业主产生了误解引发了纠纷，予以确认。王家增仅提交电梯使用标志，未提交其他证据佐证，无法证明电梯是否逾期检验，对该组证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月9日，王家增、李方芹（买方）与万象房地产公司（出卖人）签订商品房预售合同,合同约定买受人购买的商品房为万象阳光城小区6号楼3单元501房，建筑层数地上11层，预测建筑面积117.20平方米。合同第十七条约定，双方可以就下列事项约定……5、买受人应当服从物业管理公司的管理，有关物业管理的事宜，由买受人与物业管理公司另行签订协议；6、买受人有服从物业管理公司的管理和按时交纳物业管理费的义务。附件四补充协议第二条约定，买受人同意出卖人选聘的连云港市恒诚物业服务有限公司对小区进行前期物业管理。合同还约定了其他事项。 2017年12月18日，万象房地产公司（甲方、开发建设单位）与泽盈物业公司（乙方、物业服务企业）签订临沭县前期物业服务合同，约定物业项目名称临沭县万象阳光城，类型普通住宅、公寓、商业已交付业主的部分。前期物业服务期限为一年，自2017年12月18日至2018年12月17日。物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.3元/平方米/月，高层住宅0.75（带电梯）元/平方米/月。其中合同第十九条约定，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应继续按本合同约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。合同第二十一条约定，业主逾期未交纳物业管理费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。第三十三条约定，业主无正当理由的拒付物业费的，乙方有权向法院提起诉讼。合同还约定了其他事项。 2018年4月4日，临沭县房××住房保障局沭房发［2018］**文件载明，泽盈物业公司材料齐全，已在我单位备案，现服务于临沭县万象阳光城小区。 王家增的房屋系高层住宅，房屋面积117.44平方米。根据合同约定的物业费收取标准0.75元/月/平方米，每个月物业费为117.44平方米×0.75元/月/平方米＝88.08元，自2018年1月1日至2019年12月31日期间24个月的物业费88.08×24个月＝2113.92元；生活垃圾处理费6元×24个月＝144元；上述费用共计2113.92元+144元＝2257.92元。 泽盈物业公司在物业服务过程中，对于公共停车位的使用管理等问题，未向王家增等业主尽到合理解释说明义务，使王家增等业主产生了误解引发了纠纷，公安机关出警处理未果。 庭审中，泽盈物业公司陈述，万象阳光城小区一直未成立业大会及业主委员会选聘新的物业服务企业，合同到期后一直由泽盈物业公司继续按照合同约定提供物业服务。泽盈物业公司主张其向王家增催要过物业费，但其未提供证据证实。王家增主张其与泽盈物业公司无物业服务合同约定，万象房地产公司无权替其与物业公司签订服务合同，不认可泽盈物业公司的服务，但其未能提交证据证实其他物业公司提供了物业服务。王家增认可物业服务费已经交至2017年年底，未能提交证据证实2018年1月至2019年12月的物业服务费已经缴纳。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由上述规定可知，业主个人虽然没有与物业公司签订物业服务合同，但建设单位签订的物业服务合同对业主个人具有约束力。本案中，万象阳光城业主、业主大会尚未选聘物业服务企业，万象房地产公司选聘泽盈物业公司为该小区物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同，符合上述规定。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，双方应按照合同约定全面履行义务。泽盈物业公司虽然没有与王家增签订物业服务合同，但万象房地产公司与泽盈物业公司签订的前期物业服务合同对王家增有约束力。前期物业服务合同到期后，泽盈物业公司仍按照前期物业服务合同的约定提供相应服务，王家增作为小区业主应按照合同约定缴纳物业管理费。 物业服务人应当定期将服务的事项、质量要求、履行情况、业主共有部分的经营及收益等情况，以合理方式向业主公开，并及时答复业主的询问。考虑到泽盈物业公司在提供物业服务中对公共停车位的管理及使用等方面未对业主尽到解释说明义务、使业主产生了误解引发了纠纷，本院酌定由王家增支付泽盈物业公司2018年1月至2019年12月物业管理费、生活垃圾处理费2257.92元×90%＝2032元。 泽盈物业公司主张其向王家增催要过物业费，但其未提供充分证据证实，且泽盈物业公司在合同履行过程中存在部分瑕疵，对泽盈物业公司要求王家增支付逾期付款违约金的主张，不予支持。王家增、泽盈物业公司的其他主张，未提供证据证实，均不采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 被告王家增于本判决生效后十日内支付原告临沂泽盈物业有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费、垃圾处理费共计2032元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元减半收取25元，由被告王家增负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 张兰成 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 惠 婷 书 记 员 柏红伟