江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0923民初1491号 原告（案外人）：计彦，男，1981年8月31日出生，汉族，居民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：李彤，江苏阜源律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司阜宁支行，住所地阜宁县阜城街道城河路**。 主要负责人：单林，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘丽萍，该支行员工。 委托诉讼代理人：黄奎，该支行员工。 被告（被执行人）：周洲，男，1985年10月16日出生，汉族，居民，住阜宁县。 被告（被执行人）：廖青，女，1987年10月18日出生，汉族，居民，住阜宁县。 被告：江苏鹏鼎置业有限公司，住，住所地阜宁县经济开发区花园路**/div> 法定代表人：刘长军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐巍巍，江苏苏一律师事务所律师。 原告计彦与被告中国工商银行股份有限公司阜宁支行（以下工行阜宁支行）周洲、廖青、江苏鹏鼎置业有限公司（以下简称江苏鹏鼎公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告计彦及其委托诉讼代理人李彤、被告工行阜宁支行的委托诉讼代理人刘丽萍，黄奎，被告江苏鹏鼎公司的委托诉讼代理人徐巍巍到庭参加诉讼。被告周洲、廖青经本院依法传唤，无正当理由未有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告计彦向本院提出诉讼请求：1.请求贵院解除阜宁县产的查封，停止对该房屋的执行；2.请求确认阜宁县产所有权归原告享有，房屋价值35万元；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2018年10月26日，阜宁县人民法院对工行阜宁支行诉周洲、廖青、江苏鹏鼎公司金融借款合同纠纷一案作出苏09**民初2567号民事判决：一、周洲、廖青偿还工行阜宁支行借款本金304754.73元及利息(截止2018年4月25日利息为3907.49元，自2018年4月26日起实际还款之日止，按合同约定利率计算)，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、江苏鹏鼎公司对周洲、廖青的上述第一项还款义务承担连带清偿责任；三、驳回工行阜宁支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5930元，由被告周洲、廖青负担。2019年12月28日，工行阜宁支行对执行标的阜宁县产提出书面执行异议。阜宁县人民法院于2020年3月20日作出苏09**执异1号执行异议裁定：驳回案外人计彦的异议请求。2013年初，周洲与计彦口头约定将其位于书香花庭的期房以350000元的价格出售给计彦，并指定将所有房款汇给周洲的岳父廖士余。后计彦根据被告周洲的指令，于2013年2月份至2016年2月份先后10次将350000元房款汇给了被告周洲的岳父廖士余农业银行6228481984678561818收款帐号。2015年1月份，开发商将书香花庭高层1幢13A02室房屋交付给周洲。房屋交付后，计彦为了进一步确认房屋买卖的事实，以及办理水电过户手续等实际需要，与周洲、廖青夫妻二人于2016年7月20日补签了房屋买卖协议。计彦于当日办理了水电过户手续，即始入住。另外，关于房屋银行贷款的问题，周洲一直声称：“你（原告）只管入住，与房屋有关的债务纠纷，包括该银行贷款，由其自行处理，与你无关”，周洲还特别口头承诺三年内还清全部房贷。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》司法解释28条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”工行阜宁支行与周洲、廖青、江苏鹏鼎公司就贵院作出的（2018）苏0923民初2567号民事判决书的强制执行过程中，贵院误将计彦已经支付对价，且合法占有，已实际居住使用的位于阜宁县产，当作周洲、廖青的财产予以执行，是错误的。综上，从本案的实际情况来看，案涉房屋的350000元房款已全部付清，依合同善意取得案涉房屋，已居住多年，以及自来水发票等证据，可以充分证明其在查封前已经实际合法占有使用案涉房屋的事实，并完全符合上述司法解释的规定。故计彦特提出执行异议之诉，请求依法解除查封措施，停止对该房屋的执行，并确认该房产所有权归原告享有。 被告工行阜宁支行辩称,周洲、廖青与江苏鹏鼎公司签订的商品房买卖合同是合法有效的，因周洲、廖青逾期未偿还房屋按揭贷款，故工行阜宁支行诉至法院，并经法院作出判决。案外人计彦对法院查封、拍卖案涉房屋提出异议，无法律依据，因为案涉房屋已于2014年5月20日办理预购商品房抵押权预告登记，登记权利人是工行阜宁支行，登记义务人是周洲。周洲、廖青与计彦之间签订的房屋买卖协议的真实性、合法性、关联性有待核实，协议对付款方式、交房时间、办理过户时间等合同主要条款均未作约定，不符合交易习惯，也不合逻辑，计彦也从未向周洲、廖青支付款项。案涉房屋目前未登记在计彦名下，根据物权法第九条规定，计彦未取得该房屋的所有权，其无权要求对案涉房屋停止执行。综上，请求法院驳回案外人计彦的异议请求。 被告周洲、廖青未作辩称。 被告江苏鹏鼎公司辩称，根据计彦的自述，其对涉案房屋差欠银行贷款及相关抵押权的是清楚的，涉案房屋抵押权预告登记目前继续有效，并排除他人处分的权利；周洲、廖青在没还清银行按揭前，不能取得正真意义上的物权，现物权所有人应当为江苏鹏鼎公司故廖青、周洲无权处分涉案房屋。综上，请求法院依法驳回计彦的诉讼请求。 经审理查明，2018年10月26日，本院对工行阜宁支行诉周洲、廖青、江苏鹏鼎公司金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0923民初2567号民事判决：“一、被告周洲、廖青偿还原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行借款本金304754.73元及利息（截止2018年4月25日利息为3907.49元，自2018年4月26日起至实际还款之日止，按合同约定利率计算），限于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告江苏鹏鼎置业有限公司对被告周洲、廖青的上述第一项还款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5930元，由被告周洲、廖青负担（原告已预交）。” 根据工行阜宁支行的申请，本院于2019年8月21日立案强制执行，案号为（2019）苏0923执2388号。在本院（2018）苏0923民初3840号曹某与周洲、廖青、王某买卖合同纠纷一案中，根据曹某的申请，本院于2019年4月15日对周洲所有的位于阜宁县房屋予以查封，查封期限为三年。2019年11月22日，本院作出（2019）苏0923执2388号执行裁定书，裁定拍卖周洲、廖青购买的位于阜宁县房屋。 另查明，2014年5月4日，周洲、廖青与江苏鹏鼎公司签订案涉商品房买卖合同，因资金不足向工行阜宁支行贷款340000元。计彦为证明案涉房屋为其从周洲、廖青处购买，提供了如下证据：1.2016年7月20日，周洲、廖青与计彦的房屋买卖合同1份；2.汇款、存款凭条9份；3.水电费发票；4.证人朱某,4的证言。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，江苏鹏鼎公司与周洲、廖青于2014年5月4日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，该房屋一直网签在周洲、廖青名下，并未过户给计彦。2019年11月22日，阜宁县人民法院对案涉房屋进行拍卖，计彦提出案外人执行异议，计彦主张已经通过向周洲、廖青支付全部价款，但计彦提供的存款、汇款凭证载明汇款时间为周洲、廖青与江苏鹏鼎公司的网签协议之前，且上述证据无法证明是向周洲、廖青支付案涉房屋的购房款，也无法证明为计彦所支付。综上所述，本院对案涉房屋采取查封措施，程序合法，并无不当，计彦就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对计彦的诉讼请求，本院依法驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下： 驳回原告计彦的诉讼请求。 案件受理费6550元（原告已预交），由原告计彦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  朱余春 审 判 员  吴菊兰 人民陪审员  尹雪梅 二〇二〇年八月十二日 法官 助理  陈 勇 书 记 员  吴 迪