云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0926民初230号 原告（反诉被告）：李绍林，男，1992年8月19日出生，彝族，云南省临翔区人，住云南省临沧市临翔区，现住云南省临沧市耿马自治县。 委托诉讼代理人：吴强，云南通四海律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 被告（反诉原告）：雷鸣，男，1997年12月14日出生，汉族，四川省江阳区人，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：崔大磊，云南华恒律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 原告（反诉被告）李绍林与被告（反诉原告）雷鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日受理后，依法适用普通程序，被告雷鸣于2020年4月8日提起反诉，本院于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李绍林及其委托诉讼代理人吴强、被告（反诉原告）雷鸣及其委托诉讼代理人崔大磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告李绍林向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告于2019年3月1日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告返还房屋租金50,000.00元整；3、判令被告赔偿装修款107,078.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。 本诉原告李绍林起诉的事实和理由：原告因开设网吧，经他人介绍，与被告协商承租位于耿马自治县城南鑫居的商铺。该商铺未经验收，没有取得产权证书。被告称两三个月就会验收，并办理产权证书。于是，原告与被告便于2019年3月1日签订了一份《房屋租赁协议》，租期三年，租金为每年50,000.00元，一年一付。协议签订后，被告口头承诺免租半年，原告按被告要求支付了2019年3月1日至2020年2月29日的租金50,000.00元，然后根据开设网吧的需要对房屋进行了必要装修，但在装修投入20000.00多元钱后，发现该商铺不能办理相关产权证书和无法进行工程验收后，原告向被告表明不想再继续承租，但被告保证办理相关产权证书及工程的验收没问题，所以，原告才继续进行装修，支付各种材料费109,969.00元、人工费43,000.00元，两项合计152,969.00元。但是该房屋直到今天都没有进行验收和取得产权证书，消防设施未经主管部门验收合格，房屋不能合法使用，导致原告的网吧无法营业，原告签订租房协议的目的无法实现，该协议已经丧失继续履行之必要，只能予以解除。鉴于原告本人在签订协议时过于匆忙，没有考虑周全，原告自愿承担装修款30%，被告承担70%即107,078.00元。 本诉被告雷鸣辩称：一、本案原告李绍林与被告雷鸣签订的《房屋租赁协议》出于双方真实意愿，合法有效，无撤销的法律依据。原告李绍林与被告于2019年3月1日签订《房屋租赁协议》，双方均为完全民事行为能力人，《房屋租赁协议》的签订出于双方真实自由之意愿，合法有效，并无《民法总则》规定的重大误解、欺诈、胁迫等可撤销合同的情形。因此，原告请求撤销《房屋租赁协议》及返还房屋租金50,000.00元，无法律依据。二、被告对房屋拥有所有权和处分权，并且被告在原告对房屋进行装修前已经明确告知原告房屋消防未经验收，原告在知晓该事实的情况下，仍然对房屋进行装修并用作经营网吧，其对自己恶意扩大的损失应当承担全部责任。首先，原告与被告签订《房屋租赁协议》时，被告已告知原告房屋没有产权证，原因是因为整个小区的房屋均没有产权证明，但这并不影响答辩人占有、使用、支配、处分的权利。被告对该房屋拥有所有权，并有权处分和使用该房屋。被告将房屋出租给原告后，在原告使用该房屋期间也无案外第三人主张过任何权利。其次，在租赁合同签订时，被告已告知原告房屋未经消防验收，在耿马俊发房地产信息咨询服务有限公司2019年3月14日开具的《租赁证明》中已经写明：“此小区房屋未经消防验收”，且原告李绍林与被告雷鸣共同签字认可。原告李绍林在明知消防未经验收合格的情况下，仍投入大量资金对房屋进行装修，并用作网吧经营用途，其行为后果不应该由被告承担。被告与原告李绍林签订的《房屋租赁协议》仅将房屋租赁给原告，并未对其他事项加以约定。原告李绍林是因其网吧经营不善，未达到预期效果，故找理由欲解除双方合法签订的《房屋租赁协议》。三、原告提交的证据难以支撑自己的诉讼请求。原告提交的诸多证据，真实性、合法性、关联性存疑，并且部分证据之间相互矛盾。比如证据耿马渝佳建材店发票中载明劳务费、材料费和网购物品单与李绍林提交的第5组证据《工费收据》相矛盾，仅仅凭借发票难以反映真实业务关系。基于以上理由，被告请求人民法院依法驳回原告所有诉讼请求。 本诉原告（反诉被告）李绍林针对本诉向本院提交了以下证据材料： A1、《房屋租赁协议》原件1份，欲证明原被告双方签订房屋租赁协议的事实。 A2、《租赁证明》原件1份，欲证明该份证明由耿马俊发房地产信息咨询服务有限公司出具，手写部分是被告自行书写。 A3、微信转账记录打印件1份，《收条》原件1份，欲证明原告以微信转账方式支付房屋租赁定金10,000.00元及以现金方式支付房屋租金40,000.00元的事实；房屋租赁定金10,000.00元通过微信转账是按照中介要求由原告支付给中介，再由中介转给被告。 A4、耿马国锋电脑经营部、耿马渝佳建材店出具的《发票》原件各1份，网购物品单截图打印件1份，欲证明原告装修所租赁房屋购买各种材料支出费用为109,969.00元（补充说明：发票是为了举证才补开）。 A5、《工费收据》原件1份，装修工李绍华出具，欲证明原告支付装修工人工费43,000.00元事实。 A6、房屋装修前照片打印件1份，装修后照片打印件1份，欲证明本案所租赁房屋装修前后对比图片。 A7、原、被告微信聊天记录打印件1份，欲证明双方签订租赁合同后，原告在装修房屋时发生一些问题，原告要求被告解决，但是被告一直没来处理，并且让原告继续装修，承诺三四个月之后房屋就会被验收及办理相关产权证。 本诉原告（反诉被告）李绍林针对本诉庭后向本院提交如下证据材料： A8、微信截屏打印件1份，欲证明2019年3月1日，原告以微信转账方式将10,000.00元房屋租赁定金转给中介，后再由中介转给雷刚（被告雷鸣之父）。 经质证，被告雷鸣对原告李绍林提交的A1组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。认为原告与被告之间确实存在房屋租赁合同法律关系。对A2组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。需要特别指出在该证据中被告已于2019年3月14日书面明确告知原告该小区房屋未经消防验收。对A3组证据中微信转账的真实性存疑，被告并未收到该费用，对合法性和关联性不予认可；对《收条》的真实性、合法性和关联性予以认可，被告目前只收到原告40,000.00元租金。对A4组证据耿马国锋电脑经营部开具《发票》的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。第一，发票所载货物名称为六类网线、六类水晶头，但原告并未证实上述材料实际用于网吧装修。其次，上述两类物品即使实际用于装修过程中，但两类物品并未与房屋形成附合，应当由承租人自己拆除利用，不应当计算为原告实际损失。最后，着重指出网吧前期运营许久，上述物品购买时间为2019年12月10日，原告明知网吧运营不下去，还购买上述物品，恶意扩大自己的损失。对耿马渝佳建材店出具的《发票》，该发票中载明劳务费、材料费和网购物品单与A5组证据《工费收据》相矛盾，仅凭借发票难以反映真实业务关系，应当提供装修合同等材料。此外，该发票开具日期为2019年12月，与装修事实不相符合，发票也缺乏相应付款凭证予以佐证，装修材料中难以区分附合物与非附合物。对A5组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为缺少转账凭证以及其他材料相印证。对A6组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。认为原告在2019年3月14日已经知晓房屋没有经过消防验收合格，其后期还进行装修，装修损失系属于自己恶意扩大损失。对A7组证据的三性均不予认可。对A8组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，认可已经收到中介转给的10,000.00元钱，但认为是保证金。 反诉原告雷鸣向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行《房屋租赁协议》，并向反诉原告支付房屋租金；2、如不履行，请求判令反诉被告十日内将反诉原告承租的房屋（即位于耿马自治县城南鑫居17栋102号）恢复原状，腾空返还，并结清水电费和物业费；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金15,000.00元。 反诉原告提起反诉的事实和理由：反诉原告雷鸣与反诉被告李绍林于2019年3月1日签订《房屋租赁协议》，根据协议约定，反诉原告雷鸣将耿马自治县城南鑫居17栋102号门市商铺出租给反诉被告李绍林使用，房屋租期为三年，即2019年3月1日至2022年2月30日止。房屋租金为每年50,000.00元，每年提前一个月缴房租，若有违约，违约方应向履约方承担年租金30%的违约金。合同签订后，反诉被告李绍林于2019年3月14日告知反诉原告雷鸣其本人用途为经营网吧。同日，反诉被告向反诉原告出具的《租赁证明》中载明，该土地不属于“两违”用地，房屋未经消防验收。反诉被告知晓上述事实后，仍然对该房屋继续装修，用于网吧经营。由于其本人经营不善，加之扫黑除恶原因，网吧未能持续经营下去。截止反诉之日，反诉被告除了拖欠反诉原告10,000.00元房屋租金和6,000.00元租房押金外，在房屋租期满一年后未按照双方协议支付第二年租金。 反诉被告李绍林辩称：一、针对反诉原告的诉讼请求第一项，其认为反诉原告出租的房屋不具有合法使用的权利，不符合消防法以及国家住建部关于商品房出租的有关规定，属于违法出租，双方签订的合同属于无效合同。二、反诉原告在签订合同过程中具有重大过失，其明知出租的房屋未经验收，没有合法的使用权而委托房屋中介机构出租，属于一种恶意行为，反诉被告是通过中介机构得知反诉原告出租房屋，在知道房屋没有合法使用权后，多次与反诉原告联系协商处理租房问题，但是反诉原告反复承诺会通过验收，让其继续装修，保证房屋能在两、三个月以内办理产权证，而事实证明反诉原告的承诺都是虚假的，反诉原告应当对所产生的一切后果承担责任。反诉被告已经按当时双方的约定支付完了2019至2020年第一年的租金50,000.00元，不存在还欠反诉原告租金10,000.00元的事实，反诉原告要求支付15,000.00元的违约金没有事实依据。反诉原告在签订合同过程中存在重大过错，造成合同无法履行，反诉被告无法正常使用房屋的主要原因就是该房屋不符合相关法律规定的使用条件，违约方恰好是反诉原告本人而不是反诉被告。综上所述，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）雷鸣为证明其反诉请求及本诉辩称理由，向本院提交了以下证据材料： B1、《房屋租赁协议》原件1份，欲证明反诉被告违反协议约定，应当向反诉原告支付违约金，并对房屋恢复原状。 B2、《租赁证明》原件1份，欲证明反诉被告在装修前已经知道反诉原告的房屋未经消防验收，其本人恶意扩大装修损失。 B3、装修施工图片打印件1份，欲证明反诉被告自己扩大损失，应当对房屋恢复原状。 B4、《商品房购销合同》《商品房买卖合同登记备案表》复印件各1份，欲证明反诉原告具有房屋所有权、处分权。 B5、《房屋租赁协议》复印件2份，欲证明与反诉被告所租赁的房屋相邻的房屋可以正常使用，并不是反诉被告所述的没有产权证及消防设施就不能正常使用。原告经营网吧应该进行设计及装修，房屋用途不一样，验收标准也是不一样的。 反诉原告（本诉被告）雷鸣庭后向本院提交如下证据材料： B6、《通知》复印件1份、照片打印件1份，欲证明反诉被告存在违规装修情形。 B7、9月、10月、11月经营账本复印件1份，欲证明反诉被告网吧已经实际营业。 B8、《营业执照》复印件1份，欲证明营业执照显示经营范围为网吧活动，营业执照登记时间为2019年3月19日，在反诉被告申办营业执照时，经营范围显示为网吧活动，该经营事项需经相关部门批准后方可开展经营活动。反诉被告后续未经批准，即开始对房屋进行装修改造，其对装修损失应当自己承担责任。 经质证，反诉被告对反诉原告提交的B1-B3组证据的证明目的不予认可，对B4组证据三性无异议，对证明目的有异议，认为房屋没有整体进行验收，虽然反诉原告对房屋有使用权，但是作为出租房屋，按照国家住建部的规定，没有经过验收，不符合安全的标准是不能出租的。对B5组证据真实性无异议，对合法性及关联性有异议，认为与本案无关。对B6-B8组证据，认为取证程序不合法，系采用偷窃手段取得。对B6组证据，在反诉被告装修时经得反诉原告的同意，物管干涉后，反诉原告让其继续装修，不要理物管。B7组证据是另一处的营业记录，与本案无关。营业地点在鑫源路“耿马超凡电竟网咖”。B8组证据营业执照并不代表有营业资质。网吧最主要的证件是消防许可证和公安部门颁发的“互联网上网服务营业场所安全审核批准文件”，仅有营业执照无法营业。 反诉被告李绍林针对反诉未向本院提交相关证据材料。 根据当庭举证以及双方当事人的当庭陈述，本院认证如下： 对本诉原告提交的A1、A2及A3组证据中的《收条》、A4、A6、A8组证据的真实性本诉被告予以认可，本院予以采信；对A3组证据中的微信转账记录打印件、A5、A7组证据与本案有关联，本院予以采信。对反诉原告提交的B1-B8组证据能够证明本案客观事实，本院对其真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李绍林于2019年3月1日与雷鸣签订《房屋租赁协议》，甲方为雷鸣，乙方为李绍林。协议载明：“一、甲方将耿马县城南鑫居17栋102号门市的102号商铺出租给乙方使用。二、房屋租期为叁年，即2019年3月1日至2022年2月30日止。三、房屋租金每年为50,000.00元人民币（大写：伍万元整）。每年提前一个月缴房租。四、租金支付方式：实行先付租金后用房的原则，该协议签订当日乙方向甲方一次性付清全年租金伍万元人民币（大写：伍万元整）。房屋押金6,000.00元（大写：陆仟元整），如乙方不续租，甲方验收确认后，方可退还乙方押金。五、经甲乙双方协商，房屋租金一年后涨房租10%，每2年涨一次。六、所租房屋乙方在经营使用过程中所产生的水、电费、物业费由乙方自行承担。……十二、违约责任：若有违约，违约方应向履约方承担年租金30%的违约金或赔偿损失。此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。甲方因房屋产权问题由甲方承担，与乙方无关。”协议签订当日，李绍林通过微信转账的方式向租房中介支付定金10,000.00元，后该定金由租房中介转交给雷鸣的父亲雷刚。李绍林长期从事网吧经营行业，租用涉案房屋也是为了开设网吧，但签订协议时雷鸣并不清楚李绍林的租房用途。2019年3月14日，由耿马俊发房地产信息咨询服务有限公司出具的《租赁证明》中，明确李绍林租房用于经营网吧。本诉被告在《租赁证明》中自行书写“因此小区房屋未经消防验收，在使用期间如果被消防部门处罚，一切损失由开发商和消防承包单位承担”。2019年3月17日，李绍林以现金方式向雷鸣支付2019年3月1日至2020年2月29日期间的剩余租金40,000.00元。李绍林在与雷鸣签订《房屋租赁协议》时并不知道消防未通过验收，知道真实情况后，李绍林与雷鸣联系协商处理租房问题，但雷鸣以可以办理产权证为由，让李绍林继续装修，而本案所涉租赁房屋至今仍未办理到产权证书。后李绍林根据开设网吧的需要对房屋进行了必要装修，于2019年10月7日装修完毕，支付各种材料费109,969.00元、人工费43,000.00元，两项合计152,969.00元。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，本案所涉租赁房屋虽有《商品房购销合同》《商品房买卖合同登记备案表》，但该房屋未经消防验收，没有办理产权证书，雷鸣仍委托房屋中介机构将房屋出租。而李绍林在与雷鸣签订《房屋租赁协议》时并不知道消防未通过验收，知道真实情况后，李绍林与雷鸣联系协商处理租房问题，但雷鸣以可以办理产权证书为由，让李绍林继续装修，雷鸣对李绍林租房用于经营网吧的合同目的明知，视为双方对租房用途进行了变更确认。雷鸣作为耿马自治县城南鑫居业主，明知《房屋租赁协议》中的耿马自治县城南鑫居项目的开发商云南盛德大业耿马房地产开发有限公司作为债务人被债权人申请破产清算，耿马自治县人民法院已于2018年8月7日依法受理，城南鑫居项目的房屋未全部完工，也未竣工验收，故在短期内不可能及时办理相关产权证书，其还将位于耿马自治县城南鑫居17栋的102号商铺出租给李绍林，隐瞒破产清算事实，让李绍林继续装修，并承诺可以在短期内办理产权证书，导致李绍林继续进行装修改造，至今网吧无法营业，其合同目的无法实现，本案雷鸣与李绍林房屋租赁行为成立时显失公平，应当依法予以撤销。故对李绍林要求撤销2019年3月1日与雷鸣签订的《房屋租赁协议》的诉请，本院予以支持，对反诉原告雷鸣要求继续履行《房屋租赁协议》的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”，本案中，李绍林作为长期从事经营网吧行业的经营者，对经营网吧的相关审批手续应当知晓，但其未尽审慎审查义务，在所租赁商铺相关权利证书尚未完备情况下，投入大额资金予以装修，对所造成的损失亦应承担相应责任，本院认为，针对房屋租金及人工费用损失问题，李绍林与雷鸣应各自承担50%的责任为宜，故对李绍林要求雷鸣返还的房屋租金本院支持25,000.00元（50000.00×50%），对要求雷鸣赔偿的人工费本院支持21,500.00元（43,000.00元×50%）。对材料费的赔偿问题，因李绍林购买的开设网吧的各种材料还可以使用，由李绍林自行拆回，故对李绍林要求雷鸣赔偿各种材料费109,969.00元的诉请，本院不予支持。至于反诉原告雷鸣请求判令李绍林支付违约金15,000.00元的诉请，因当事人双方均有过错，故本院对该诉请不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，雷鸣要求李绍林结清水电费和物业费的主张，未提供相应的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销本诉原告李绍林与本诉被告雷鸣于2019年3月1日签订的《房屋租赁协议》。 二、由本诉被告雷鸣于本判决发生法律效力后十日内向本诉原告李绍林返还房屋租金25,000.00元，赔偿房屋进行装修时产生的人工费21,500.00元，两项合计46,500.00元。 三、驳回本诉原告李绍林的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告雷鸣的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,442.00元，由本诉原告李绍林负担2,479.50元，本诉被告雷鸣负担962.50元。反诉案件受理费175.00元，减半收取87.50元，由反诉原告雷鸣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的期限届满后法律规定的期限向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  许宇敏 审 判 员  周 静 人民陪审员  毕绍华 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  茶世涛