江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0104民初1082号 原告（反诉被告）：胡松，男，1984年12月14日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：胡海林，浙江天赞（南昌）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南昌航飞投资发展有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区新溪桥北四路****，统一社会信用代码：91360104MA35GN2H9M。 法定代表人：何智韬，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛建武，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晶晶，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）胡松诉被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡松的委托诉讼代理人胡海林，被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司的委托诉讼代理人毛建武、刘晶晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）胡松向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告返还首付款527776元；2、请求法院判令被告向原告支付购房首付款利息21375元（暂按2020年3月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为4.05%计算，自2019年12月13日起计算至被告还清购房首付款时起止）；3、请求法院判令被告向原告返还一倍的定金20000元;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告拟购买被告开发的青云谱区墅溪路东段洪源盈府（保利和光）2-4#住宅楼1单元1601室，并于2019年10月8日与被告签署了《认购协议》。原告向被告支付了定金2万元。根据双方约定，原告分三次向被告支付首付款（所购房屋总价的30%）后，双方再签订《南昌市商品房买卖合同》。原告按约定分三次（2019年10月12日、11月12日和12月12日）向被告支付首付款共计527776元后，被告又向原告提出，原告需要再支付总购房款的10%，也就是说原告需支付购房款总额的40%作为首付款，这已经违反了原被告签订的《认购协议》时的约定，也超出了原告的购房预算，原告没有能力支付总购房款40%的首付款。经反复沟通，被告仍坚持原告需要支付总购房款的40%后才能与原告签订《南昌市商品房买卖合同》。原告要求被告退还首付款，被告不但不退款，还要没收原告的定金。原告认为，原被告签订《认购协议》时，被告明确告知原告只需支付总房款的30%作为首付款，剩下的可以通过银行按揭贷款支付，原告才向被告支付定金和首付款。现被告违约，不但不退回购房款，还要没收原告支付的购房定金于法无据。为维护自身的合法权益，原告故诉讼至法院，请求法院判如所请。后原告提出增加一项诉讼请求申请，请求法院判令解除原、被告之间签订的《认购协议》。 被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司答辩称：一、本案认购合同并没有解除，原告胡松也并未诉请解除双方之间签订的《保利和光认购书》，因此原告要求返还购房首付款并支付利息的主张无事实和法律依据，应当不予支持。二、答辩人不存在任何违约行为，被答辩人无权解除合同，因此被答辩人要求返还购房首付款并支付利息的主张无事实及法律依据。三、被答辩人未按照合同约定期限支付剩余10%购房首付款，已构成违约行为，根据《认购书》约定被答辩人无权要求返还定金。综上所述，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。 被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人支付剩余首付款181977.6元，并与反诉人签订《南昌市商品房买卖合同》；2、请求法院判令被反诉人于签订《商品房买卖合同》后5日内办理完成按揭贷款相关手续并签订按揭贷款合同；3、请求法院判令被反诉人承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年10月8日，反诉人与胡松签订了《保利和光认购书》，根据合同第三条第四款约定，胡松“承诺在正式的商品房买卖合同签订后5日内向银行提供办理按揭贷款所需全部材料并签订按揭贷款合同。贷款利率随行就市，甲方（反诉人）不承担任何责任，乙方（胡松）不得以此为由拒签合同或要求解除合同。如需换为一次性或追加首付款，乙方应在银行或甲方通知之日起5天内补足房款”。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，现胡松因自身原因导致按揭付款未获银行足额批准，银行要求提高首付款比例至40%，根据合同约定，胡松应在银行或反诉人通知之日起5天内补足房款，并根据反诉人的通知签订正式的《南昌市商品房买卖合同》，在正式的《南昌市商品房买卖合同》签订后5日内向银行提供办理按揭贷款所需全部材料并签订按揭贷款合同。同时，根据合同约定可知，胡松在签订《保利和光认购书》时已对将来首付款比例可能提高有了合理预期，即首付款比例可能提高属于双方约定的可以预见的事项，并非不可预见，双方当事人应当严格按照协议约定履行，但胡松至今未支付剩余首付款，其行为已构成违约行为。综上，反诉人为维护自身合法权益，故提出以上反诉请求，请求法院判如所请。 针对于被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司提出的反诉请求，原告（反诉被告）胡松答辩称：答辩人要求解除与反诉原告签订的认购协议，返还首付款，不同意与反诉原告签订南昌市商品房买卖合同，理由如下：本案双方发生纠纷的根源在于，反诉原告在反诉被告支付首付款527776元（即总房价的30%）后又要求反诉被告再支付总房价的10%的首付款，这和双方签订认购协议时的约定不一致，是反诉原告没有尽到义务，导致反诉被告增加支付总房款的10%，主要责任在于反诉原告，是反诉原告存在违约行为，因此，反诉原告应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2019年10月8日，原告（反诉被告）胡松（乙方）与被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司（甲方）签订了一份《保利和光认购书》，该认购书载明：乙方在签订本认购协议书前已详细阅读购房提示、《南昌市商品房买卖合同》（范本）以及新建商品房销售公示栏信息内容，知悉并理解相关内容；乙方须确保自己具有购买保利和光项目房源的资格及按揭贷款资格。甲方已明确说明乙方认购项目及商品房的具体位置，以及影响商品房正常使用的相关情况，承诺按照认购书及商品房买卖合同约定履行出卖人义务。乙方同意按认购书及商品房买卖合同约定履行义务。乙方自愿交纳定金20000元认购保利和光项目第Ｊ01地块4栋1单元1601号房屋。乙方承诺于2019年10月11日前到甲方售楼部（地址：南（地址：南昌市青云谱区的首付款。一次性付款的，同时支付全部房款；按揭贷款的，还须同时支付首付款、与银行签订按揭贷款合同并提供按揭贷款所需的所有材料。双方在签订本认购书时，乙方已阅读并认可甲方所展示的《南昌市商品房买卖合同》（范本），并对该合同的所有条款、内容、附件均无异议，双方一致同意按《南昌市商品房买卖合同》（范本）签署正式的商品房买卖合同。如选择按揭付款，乙方对其办理银行按揭贷款负有充分的注意义务，并承诺在正式的商品房买卖合同签订后5日内向银行提供办理按揭贷款所需全部材料并签订按揭贷款合同。贷款利率随行就市，甲方不承担任何责任，乙方不得以此为由拒签合同或要求解除合同。如需要换为一次性或追加首付款，乙方应在银行或甲方通知之日起5日内补足房款。若发生下述事由时，本认购书自动终止，甲方无须通知乙方，有权将物业另行出售，乙方所交定金不予退回：（1）乙方逾期付款；（2）乙方逾期未按甲方要求办理按揭相关手续；或因乙方提交资料不合格、征信状况或其他乙方原因导致按揭付款未获银行足额批准且乙方未补足差额；（3）乙方逾期未提供签约授权码等签约材料，未配合签《南昌市商品房买卖合同》；（4）乙方未有购房资格，不能网签《南昌市商品房买卖合同》；（5）乙方逾期未与甲方签订买卖合同或乙方单方解除认购书。 二、2019年10月8日，原告通过银行卡付款20000元（定金）给被告。2019年10月12日，原告在编号为0000930的《保利和光小区签约单》上签名，该签约单载明：一、买受人胡松及其身份信息等；二、房号J01地块4栋1单元1601室，建筑面积139.53平方米，认购单价13042.18元/平方米，认购总价1819776元，付款方式：按揭，优惠（总价-25000元）×0.98，签约单价12605.75元/平方米，签约总价1758880元，首付金额175888元，首付比例10%，贷款金额1582992元；三、缴款：已付款（含定金）20000元，本次付款155888元，累计付款175888元；四、买受人确认：本人认可认购书所有内容并同意按此内容录入商品房买卖合同，同时本人已阅过保利和光商品房买卖合同文本条款，对此无任何异议并同意网上登记商品房买卖合同；同时本人保证购房资格和贷款资格，由此产生的纠纷由本人自行承担。因南昌市公积金和商业贷款政策调整，最终公积金贷款和商业贷款审批以公积金管理中心和银行审批结果为准。购房业主签字确认上述所有内容。买受人胡松在该栏签名。备注：本人承诺于2019年11月12日付清总价10%，在2019年12月12日付清剩余10%，且按揭材料齐全，则享受（总价—3万）×0.98折扣。当日，原告通过银行卡向被告付款155888元，被告方向原告开具了编号为3127376的房款收据，金额为175888元。 三、2019年11月12日，原告在编号为0006688的《保利和光小区签约单》签名，该签约单除首付金额、首付比例、贷款金额、缴款情况及备注有变化外其他内容同编号为0000930的《保利和光小区签约单》，其中首付金额351776元、首付比例20%、贷款金额1407104元、缴款1、已付款（含定金）175888元、2、本次付款155888元、累计付款351776元，备注：本人已付351776元，达首付20%，并约定在2019年12月12日付清剩余首付达30%，且办理按揭材料齐全，则享受（总价—3万）×0.98折扣优惠，逾期付款材料不齐则取消5千优惠和一个点折扣。当日，原告通过银行卡向被告付款175888元，被告方向原告开具了编号为3124679的房款收据，金额为175888元。 四、2019年12月12日，胡国珍代原告在编号为0006837的《保利和光小区签约单》的买受人确认栏上签名，该签约单除按揭银行、首付金额、首付比例、贷款金额、缴款情况、审核签名及备注有变化外其他内容同编号为0000930的《保利和光小区签约单》，其中首付金额527776元、首付比例30.09%、贷款金额1226204元、缴款1、已付款（含定金）351776元、2、本次付款176000元、累计付款527776元，按揭银行为中行，审核栏仅置业顾问签名，备注栏空白。当日，原告通过银行卡向被告付款176000元，被告方向原告开具了编号为3125296的房款收据，金额为176000元。 五、被告曾向原告发出了落款时间为2020年3月26日的《催签函》一份，该《催签函》载明：您于2019年10月8日在我司开发的洪源盈府（保利和光）楼盘现场交付购房定金2万元定购青云谱区墅溪路东段洪源盈府（保利和光）2-4#住宅楼1单元1601室，并签署了《认购协议》。协议约定：您应当在2019年10月11日前来销售中心签订正式的购房合同，但您并未在规定的时间内前来签订购房合同，您的行为已构成违约，我司郑重通知您的签约优惠已取消。并函告您在收到本《催签函》之日起3日内前往销售中心办理签约手续。如逾期再未办理，我司将对您所定购的房屋进行挞定处理并重新销售，您所付的购房定金2万元不予退还。 六、原告原有一套住房按揭贷款结清记录。2016年10月11日，南昌市人民政府办公厅《关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展若干意见》第三条规定：……拥有1套住房且相应购房贷款已结清、居民无房但有一次购房记录的，申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付比例均为40%。2020年7月7日，中国银行南昌市青云谱支行出具一份《情况说明》给原告，该说明载明：贵公司购房客户胡松在我行办理住房按揭贷款，由于该客户名下原来有一套住房按揭贷款结清记录，按照我行对借款人的贷款要求需支付40%的首付款，现借款人只能支付首付款30%，与我行支付40%的首付款政策要求不符。故作退单处理。 以上事实，有原告的身份证、被告的营业执照、《保利和光小区签约单》三张、收款收据三张、转账凭证四份、《保利和光认购书》、催签函一份、《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展若干意见》、中国银行南昌市青云谱支行出具的《情况说明》一份等证据以及庭审笔录予以证实。 本院认为，原告（反诉被告）胡松与被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司于2019年10月8日签订的《保利和光认购书》系双方当事人真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。关于《保利和光认购书》的性质问题，本院认为，在《保利和光认购书》中不涉及到《商品房买卖合同》的主要内容，对于双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的合同条款并无明确约定，双方签订《保利和光认购书》的目的和意义在于为当事人继续公平、诚信磋商达成本约奠定基础、创造条件，该《保利和光认购书》的性质从法律上讲属于预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，预约合同的成立与生效并不能强制要求当事人订立商品房买卖合同，现原告（反诉被告）胡松以实际行为表明不愿意与被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司继续签订《南昌市商品房买卖合同》，故原、被告之间于2019年10月8日签订的《保利和光认购书》相应解除，原告胡松向被告南昌航飞投资发展有限公司已经支付的购房款507776元应由被告南昌航飞投资发展有限公司予以返还原告胡松。 关于定金问题，即便根据《保利和光认购书》不能强制要求当事人继续订立《南昌市商品房买卖合同》，但《保利和光认购书》依然对于双方当事人具有法律效力，现原告（反诉被告）胡松因为不能或者不愿意支付总房款40%的首付款导致银行贷款不能通过最终双方未能订立正式的《南昌市商品房买卖合同》，根据原、被告在《保利和光认购书》中的：“若发生下述事由时，本认购书自动终止，甲方无须通知乙方，有权将物业另行出售，乙方所交定金不予退回：……（2）乙方逾期未按甲方要求办理按揭相关手续；或因乙方提交资料不合格、征信状况或其他乙方原因导致按揭付款未获银行足额批准且乙方未补足差额；”约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，因为原告（反诉被告）自身的原因导致合同最终未能订立其无权要求被告（反诉原告）返还定金，故本院对于原告（反诉）被告返还定金以及再一倍返还定金20000元的诉讼请求不予支持。同理，系由于原告（反诉被告）胡松因为不能或者不愿意支付总房款40%的首付款导致银行贷款不能通过最终双方未能订立正式的《南昌市商品房买卖合同》，被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司并不存在任何过错，故本院对于原告（反诉被告）胡松要求被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司支付购房首付款利息的诉讼请求不予支持。原告（反诉被告）胡松提出系由于被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司的错误告知才导致其不能支付总房价40%的首付款，责任在于被告，该主张与双方在《保利和光认购书》中约定的“如选择按揭付款，乙方对其办理银行按揭贷款负有充分的注意义务，并承诺在正式的商品房买卖合同签订后5日内向银行提供办理按揭贷款所需全部材料并签订按揭贷款合同。贷款利率随行就市，甲方不承担任何责任，乙方不得以此为由拒签合同或要求解除合同。如需要换为一次性或追加首付款，乙方应在银行或甲方通知之日起5日内补足房款。”事项不符，且贷款政策被告方并不能决定，故原告（反诉被告）胡松的该项主张于法无据，本院不予支持。 对于被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司提出的要求原告（反诉被告）胡松支付剩余首付款、与其签订《南昌市商品房买卖合同》以及要求胡松在签订《南昌市商品房买卖合同》后五日内办理完成按揭贷款相关手续并签订按揭贷款合同的反诉请求，由于《保利和光认购书》的性质从法律上讲属于预约合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，预约合同的成立与生效并不能强制要求当事人订立商品房买卖合同，故被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司的以上反诉请求于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）胡松与被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司于2019年10月8日签订的《保利和光认购书》； 二、由被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内返还原告（反诉被告）胡松购房首付款507776元; 三、驳回原告（反诉被告）胡松的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9492元（原告已经预交），减半收取4746元，由被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司承担4234元，此款限被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内支付，由原告（反诉被告）胡松自担512元，本案反诉费用1970元（反诉原告已经预交），由被告（反诉原告）南昌航飞投资发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 。 审判员  胡件平 二０二〇年八月二十日 书记员  郑 幸