山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初3087号 原告：王博。 委托诉讼代理人：李向阳，山东众成清泰（威海）律师事务所律师。 被告：威海市新海房地产开发有限公司，所在地威海市环翠区孙家疃镇合庆村，统一社会信用代码：91371002706253149R。 法定代表人：刘宏军，总经理。 委托诉讼代理人：刘丽，山东中立达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔笛，山东中立达律师事务所实习律师。 原告王博与被告威海市新海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王博之委托代理人李向阳，被告威海市新海房地产开发有限公司（以下简称新海房地产）之委托诉讼代理人刘丽、崔笛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王博向本院提出诉讼请求：1、判令新海房地产协助王博将威海市环翠区半月湾广场8号506室房产所有权转移登记至王博名下；2、判决本案诉讼费用由新海房地产承担。事实与理由：王博从案外人刘伟手中购得顶账商品房一处，即威海市环翠区半月湾广场8号506室，该商品房系新海房地产开发，后因欠付工程款抵顶给威海市泽华房地产开发公司，威海市泽华房地产开发公司又将该房产转卖给刘伟，刘伟又转卖给本案王博。为了顺利办理产权登记手续，2016年9月19日王博与新海房地产签署商品房买卖合同一份，约定了产权登记等手续，并在有关部门办理了备案手续；2016年12月9日，新海房地产指定的服务机构威海市伴月湾商业管理有限公司将该商品案交付给王博占有使用，并收取了王博的装修押金和水、电押金，王博家人遂装修入住。2016年11月18日，新海房地产为王博办理了该商品房的预告登记手续。由于王博购买的是顶账房，不需要向新海房地产支付对价，但由于王博在购房时需要一些周转资金，遂在商品房买卖合同中约定了贷款贰拾万元，当初与新海房地产口头约定款项发放到新海房地产账户后，新海房地产就返还给王博，但后来新海房地产与其合作开发的威海市金鹏房地产开发有限公司在款项到账后拒不发还给王博，王博遂诉至法院，法院以（2017）鲁1002民初2760号民事判决书判决新海房地产与威海市金鹏房地产开发有限公司将贷款返还给王博。现在涉案的楼房早已能办理所有权转移登记手续，但新海房地产总以各种理由推脱，双方协商无果，故起诉。 新海房地产辩称，王博的陈述不属实，威海市泽华房地产开发有限公司（以下简称泽华房地产）与金鹏房地产开发有限公司（以下简称金鹏房地产）于2016年3月23日签署了弱电工程承包合同，双方协商用涉案的房屋来抵顶工程款，工程造价120万元，合同约定工程验收运转后可以办理房屋抵顶手续，保修期满后方才能够办理房产证，但是泽华房地产在合同签订后，仅施工了合同约定的工程量的1/10，就擅自离场，其施工量不足15万元，因此并不存在新海房地产欠付泽华房地产工程款之情况。新海房地产之所以与王博签署商品房买卖合同，系因为泽华房地产承揽工程后，没有资金运转需要融资，所以为了帮助其筹集施工资金，开发商才勉强答应配合其办理银行贷款，但是在新海房地产方配合签署完成商品房买卖合同，并办理完银行贷款后，威海市泽华房地产就撤离现场。在王博与新海房地产签署商品房买卖合同后，新海房地产一直没有收到王博的任何款项，所以新海房地产无法为其出具收据，以及出具相关的发票，而这些都是办理房产证的必须具备的相关的文件，因此开发商无法配合办理。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月26日，王博曾以新海房地产、金鹏房地产为被告，泽华房地产为第三人诉至本院，本院于2018年3月26日作出（2017）鲁1002民初2760号民事判决书，该判决书已经生效。该判决中认定的与本案有关的事实如下： 位于威海市半月湾广场8号506室的房屋系新海房地产与金鹏房地产合作开发建设。2016年3月23日，金鹏房地产与泽华房地产签订《威海伴月屿岸及一号公馆小区建筑智能化弱电工程承包合同》一份，合同约定泽华房地产从金鹏房地产处承包伴月屿岸及一号公馆小区建筑智能化弱电工程，工期共60天，金鹏房地产以涉案房屋抵顶工程款，价格120万元，自全部工程竣工验收单签发之后起，保修期限为2年，工程验收运转后可以办理房屋抵顶手续，保修期满后办理房证。2016年3月24日，泽华房地产（甲方）与案外人刘伟（乙方）签订协议书一份，约定甲方将涉案房屋转让给乙方，转让价格为95万元，乙方一次性付款；甲方必须保证60天内给乙方办理房屋正规手续，每逾期一天按照千分之五赔偿乙方。同日，泽华房地产向案外人刘伟出具收条一份，载明收到刘伟涉案房屋购房款95万元。新海房地产于2016年7、8月份与案外人刘伟签订涉案房屋买卖合同，后双方撤销该房屋买卖合同，由王博（买方）与新海房地产（卖方）于2016年9月19日就涉案房屋签订商品房买卖合同（合同编号为201600041886）一份，约定房屋总价款为100万元，付款方式及期限为：在签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10万元，该定金于本合同签订时抵顶商品房价款，买受人应当于2016年9月19日前支付首期房款80万元，余款20万元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。该合同签订后，新海房地产为王博开具涉案房屋首付款80万元的收款收据，王博、新海房地产均认可该80万元首付款王博并未实际向新海房地产支付。2016年11月18日，涉案房屋办理了不动产预告登记，登记的权利人为王博，义务人为新海房地产。2016年12月10日，新海房地产将涉案房屋交付王博使用。 该案庭审中，新海房地产为证实其主张，提供金鹏房地产制作的施工工作日志及泽华已完工工程量汇总各一份，拟证明泽华房地产并未完成其与金鹏房地产签订的《威海伴月屿岸及一号公馆小区建筑智能化弱电工程承包合同》约定的施工工程量，工程至今未达到验收运转标准，故涉案房屋尚未达到抵顶给泽华房地产的条件，泽华房地产无权处分涉案房屋。王博质证称，对前述证据的真实性及证明内容均有异议，新海房地产提供的工程量汇总，系其单方制作，并未经泽华房地产确认，不能证明泽华房地产工程量完成情况，金鹏房地产与泽华房地产在前述工程承包合同中约定，工程验收运转后可以办理房屋抵顶手续，而新海房地产也就涉案房屋办理了相关的手续，说明以涉案房屋抵顶泽华房地产工程款的条件已成就，因此王博就涉案房屋无需向新海房地产支付任何对价。 王博申请案外人刘伟出庭作证称，其与王博系亲戚关系，涉案房屋系金鹏房地产抵顶给泽华房地产，其以95万元的价格从泽华房地产处购买涉案房屋，并与新海房地产签订商品房预售合同并办理网签备案手续，后其将涉案房屋转让给王博，并撤销了其与新海房地产之间的商品房预售合同并备案，由王博与新海房地产签订商品房预售合同。因涉案房屋是金鹏公司抵顶给泽华房地产，故王博无需向新海房地产支付购房款。王博对证人刘伟的证言无异议；新海房地产质证称，虽然泽华房地产与金鹏房地产约定以涉案房屋抵顶工程款，但因泽华房地产并未按照合同约定履行施工义务，故泽华房地产并没有真正取得涉案房屋，其无权将涉案房屋对外出卖。 （2017）鲁1002民初2760号民事判决书认定，涉案房屋系新海房地产和金鹏房地产合作开发建设，该房屋最初由金鹏房地产与泽华房地产约定用以抵顶金鹏房地产待付泽华房地产的工程款，后新海房地产应泽华房地产的要求先与案外人刘伟签订涉案房屋买卖合同，在与案外人刘伟签订的房屋买卖合同撤销后，又与王博签订涉案房屋买卖合同，新海房地产在先后与案外人刘伟、王博签订房屋买卖合同时，案外人刘伟、王博均未向其实际支付购房款，且根据泽华房地产向案外人刘伟出具的涉案房屋购房款收据及刘伟陈述看，王博已向刘伟支付涉案房屋对价，而刘伟系向泽华房地产泽华公司支付相应对价，新海房地产和金鹏房地产虽主张其先后与案外人刘伟、王博签订涉案房屋买卖合同，均系为配合泽华房地产办理房屋抵押贷款手续，但对此并未提供相应证据予以证实，且涉案房屋办理抵押贷款手续后，所贷款项新海房地产亦未实际交付泽华房地产。综合双方所提供证据及各方履行民事法律行为情况看，新海房地产与王博签订涉案房屋买卖合同，更加符合开发商协助履行顶账房交易的惯例，即新海房地产系履行其合作开发方即金鹏房地产与泽华房地产在工程承包合同中约定为泽华房地产办理房屋抵顶手续的义务，因此可以认定，王博系从泽华房地产处受让涉案房屋相关权益，按照顶账房的交易习惯，王博虽与新海房地产签订商品房买卖合同并约定了相应的合同价款，但王博实际无需直接向新海房地产支付房屋价款，新海房地产转让涉案房屋所需对价系以泽华房地产所履行的相应施工义务抵顶。 金鹏房地产与泽华房地产签订的工程承包合同中虽约定，以涉案房屋抵顶工程价款，工程验收运转后可以办理房屋抵顶手续，新海房地产现向王博主张泽华房地产所履行施工义务并未按约定完成，即约定的抵顶涉案房屋的条件尚未成就，对此并无证据证实或相关部门认定泽华房地产所施工工程未完成，且如在王博受让涉案抵账房时泽华房地产施工工程未完成或经验收合格，新海房地产作为发包方在明知上述情况下，应泽华房地产要求与王博签订商品房买卖合同，并将涉案房屋实际交付王博，明显不合常理。与之相应，在此情况下，王博作为顶账房买受人，有理由相信新海房地产已将涉案房屋抵顶与泽华房地产，并进而履行相应买受义务，新海房地产亦无证据证实王博明知涉案房屋抵顶条件不成就而受让涉案房屋，即无证据证实王博在本案所涉房屋交易过程中存在过错，且新海房地产在其主张的抵顶条件不成就的情况下自愿与王博签订相应商品房买卖合同，且实际交付房屋，其上述签订并履行商品房买卖合同出售人义务的民事行为，不排除系其与泽华房地产变更房屋抵顶条件或以行为表明不向王博主张抵顶条件不成就的抗辩等可能。 另查，涉案房屋现已经具备了办理分户不动产权证的条件。 本案庭审中，王博为证实其已经向案外人刘伟支付了全部购房款还向本院提交以下证据：1、中国银行跨行人民币汇款凭证一份，拟证明王博的母亲关文彩于2016年9月22日向刘伟转款50万元。2、刘伟于2018年12月22日出具的收条一份，拟证明王博向刘伟支付了涉案房产的尾款20万元。新海房地产对证据1的真实性无异议，但只能证明其向刘伟转款，但是无法证明款项用途是什么，其次，刘伟并非涉案房地产的所有权人，而且其也撤销了网签；对证据2有异议，无法确认刘伟签字系其本人签署，刘伟并非房屋的所有权人，其无权对该房屋进行处置，也无权接收关于该房屋的任何款项，王博之前的称款项是转给了第三方泽华房地产，与今天提交的证据相互矛盾，因此该份证据不足以采信。 新海房地产还向本院提交以下证据：1、泽华房地产于2018年5月9日向威海金鹏房地产作出的承诺书一份，拟证实在2018年5月22日，泽华房地产尚有大部分的工程没有完工，此时泽华房地产并没有取得涉案房屋的所有权和处置权。2、由泽华房地产出具的证明一份，该证明的手写体部分可以证明刘伟同意退掉了半月湾广场8号楼506室，即刘伟对涉案的房屋并没有处分权；3、施工单位过户申请会签单一份，拟证明当时新海房地产之所以配合泽华房地产，并与之提供的购房者签署商品房买卖合同，其真实的目的是为了协助泽华房地产融资需要。王博质证称，对承诺书的真实性有异议，该承诺书并没有加盖泽华房地产有限公司的公章，只是有一个承诺人个人签字，签名是否属实无法确认；承诺书第二条明确写明，甲方已将半月湾广场8号506室房产抵顶给乙方，并由乙方出售给刘伟，后由刘伟出售给王博，乙方完成上述施工项目后，即完成对甲方进行项目施工抵顶房屋的协议内容。对证据2的真实性有异议，因为该证明涉及到案外人泽华房地产，而且该证明仅加盖了印章，并没有法定代表人签字予以确认；对证据3的真实性有异议，该会签单没有加盖任何单位的印章，有关部门的负责人的签字，也无法确认其真实性。 本院认为，根据（2017）鲁1002民初2760号生效民事判决书已经认定，新海房地产与王博签订涉案房屋买卖合同，更加符合开发商协助履行顶账房交易的惯例，即新海房地产系履行其合作开发方即金鹏房地产与泽华房地产在工程承包合同中约定为泽华房地产办理房屋抵顶手续的义务，王博系从泽华房地产处受让涉案房屋相关权益，按照顶账房的交易习惯，王博虽与新海房地产签订商品房买卖合同并约定了相应的合同价款，但王博实际无需直接向新海房地产支付房屋价款，新海房地产转让涉案房屋所需对价系以泽华房地产所履行的相应施工义务抵顶。根据承包合同约定，保修期限为2年，工程验收运转后可以办理房屋抵顶手续，保修期满后办理房证，新海房地产已经于2016年9月19日与王博就涉案房屋签订商品房买卖合同，该办理房屋抵顶手续的行为应当视为此时已经满足了“工程验收运转”的情形，至今已经超过两年的时间，已经满足了约定的办理房证的条件，新海房地产提出因泽华房地产未按约履行施工义务的抗辩而拒绝履行房屋出让方的附随义务，明显不当，故王博要求新海房地产将涉案房屋的不动产权转移登记至王博名下，理由正当，本院予以支持。至于新海房地产主张的泽华房地产未按合同约定完成施工，系另一个法律关系，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决如下： 被告新海房地产于本判决生效后十日内协助王博将半月湾广场-8号-506房屋的不动产权转移登记至王博名下。 案件受理费50元，由被告新海房地产负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 刘 晓 娟 二〇二〇年八月二十日 书记员 张瑛（代）