广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1707号上诉人（原审被告）：清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社。负责人：汤建洪。委托诉讼代理人：汤志伟，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，广东本务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾米林，男，1962年4月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区*******。委托诉讼代理人：曾彦杰，广东一粤（始兴）律师事务所律师。上诉人清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社因与被上诉人曾米林房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初4598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回曾米林的诉讼请求；二、诉讼费由曾米林负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社于2006年10月通过公开招标对案涉商铺进行招租，并经全体村民开会通过将商铺出租给曾米林。双方于2007年1月1日签订《租赁合同》合同约定曾米林不得私自转让全部商铺经营权，如需转让，必须征得甲方同意，否则作违约处理。曾米林违反该约定，已构成违约，清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社有权要求与曾米林解除合同，曾米林无充分证据证明清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社同意其将上述商铺转租。二、一审法院未对涉案房屋建设及产权情况进行审查，属于认定事实不清。根据相关司法解释，本案中，清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社出租给曾米林的商铺未取得房屋权属证书，亦未取得建设手续，因此双方签订的租赁合同是否有效，一审法院应予以查明。曾米林答辩称：我们认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社上诉请求。被上诉人曾米林向一审法院起诉请求：一、依法判令清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社继续履行其与曾米林双方于2007年1月1日签订的《租赁合同》；二、诉讼费由清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社负担。一审法院认定事实：2017年1月1日，曾米林（乙方）与清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社（原名称为清城区石角镇兴仁社区居民委员会三队居民小组，甲方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方同意将本村座落在（S114线）公路入口田心路口第一排首层全部共十二间商铺租给乙方经营使用，租赁期为20年，即由2017年1月1月至2027年1月1日止；租金由2017年1月1日起至2017年1月1日止每间每月400元，即每年总租额为57600元，2017年1月1日起至2027年1月1日止，按原基数递增20%，即每间每月480元，即每年总租额为69120元；乙方自签字之日起，一次性交纳无息押金10000元给甲方。合同第七条约定，如甲方法定代表人有变更或乙方负责人有变更，均不影响本合同效力，所签条例同样生效，但乙方不得私自转让全部商铺经营权，如确需转让，必须征得甲方同意，否则，作违约处理。合同还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，曾米林将上述房屋用于经营商场。自2010年开始，曾米林在经营过程中出现亏损，便与清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社协商降低租金事宜，但清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社不同意降低租金，后经双方协商，同意曾米林将商铺分开出租。为此，曾米林亦将涉案商铺部分出租他人经营。曾米林分别于2014年8月16日、2016年9月1日、2017年4月28日与他人签订租赁合同，将涉案商铺全部出租他人经营饭店、粮油等，其中最长租赁期至2022年8月16日止。2018年7月10日，清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社向曾米林发出《合同违约通知书》，认为其在毫不知情的情况下，曾米林将涉案商铺转租未征得村长及队委同意，经队委的商量，一致同意决定与曾米林解除合同关系，并通知曾米林七日内处理好与现租方的押金、水电等租赁问题，如有异议请到兴仁居委会处理，过期不候，责任自负。双方为此进行协商未果。2018年7月23日，清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社向曾米林出具收据，内容，暂收曾米林现金37700元，待双方官司完结后，如曾米林赢得官司可作半年租金（2018年7月－12月），如曾米林输了官司则三万元作押金退回现租方三人，余款退回曾米林。庭审中，曾米林提供与清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社负责人于2016年的电话录音，证明清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社于2016年已经知道涉案商铺已部分转租他人。对此，清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社认为有与曾米林通电话，但曾米林在2017年4月28日将商铺全部出租，按合同第七条全部转租有约定的。曾米林提供的由汤国良、罗伙飞于2018年7月12日出具的《证明》，该证明主要内容是，2010年期间曾米林因经营亏损，便与清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社协商降低租金事宜，但清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社不同意降低租金，后经双方协商，同意曾米林将商铺分开出租。清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社确认，汤国良、罗伙飞为当时的村小组干部。另查明，曾米林与清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社双方确认，至该案诉讼时，曾米林并没有拖欠清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社租金情况。一审法院认为：该案为房屋租赁合同纠纷。曾米林与清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社于2007年1月1日签订的《租赁合同》，是双方当事人的意思表示，内容没有违反国家法律法规的规定，是有效合同。合同当事人应当按照合同的约定履行其权利义务。现双方争议的是涉案合同是否继续履行或解除。合同第七条约定，乙方（曾米林）不得私自转让全部商铺经营权，如确需要转让，必须征得甲方（清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社）同意，否则作违约处理。根据该案查明的事实，曾米林在承租经营过程中，因出现亏损于2010年与清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社协商要求降低租金而未获同意，但经双方协商同意曾米林将商铺分开出租，此有清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社时任的村小组干部出具证明证实，应视为清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社同意曾米林转租涉案商铺。而事实上，曾米林亦将涉案商铺出租给他人经营，且曾米林在2016年与清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社负责人电话通话中，亦谈及商铺转租情况。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社于2018年7月10日以其毫不知情的情况下而向曾米林发出违约通知并解除合同，与事实不符，其主张曾米林违约而解除合同的抗辩意见，证据、理由不充分，一审法院不予采纳。综上，曾米林将涉案商铺出租给他人，清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社在知道或当知道的六个月内未提出异议，且曾米林将涉案商铺出租给他人的期限并未超过其剩余租赁期限，同时，曾米林亦不存在拖欠清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社的租金情况，对曾米林请求继续履行双方于2007年1月1日签订的《租赁合同》，理由、证据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：曾米林与清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社（清城区石角镇兴仁社区居民委员会三队居民小组）于2007年1月1日签订的《租赁合同》，继续履行。案件受理费9330元，由清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社负担。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为案涉《租赁合同》是否应当继续履行。关于焦点问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，案涉当事人双方于2007年1月1日签订的《租赁合同》亦约定曾米林不得私自转让全部商铺经营权，如确需要转让，必须征得清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社同意，否则作违约处理。该《租赁合同》依法成立并生效，双方当事人均应遵守。经审查，曾米林在承租期间，因生意亏损于2010年与清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社协商降低租金遭拒，后双方协商一致可由曾米林将租赁物分开出租，为此曾米林并提供由时任清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社村小组干部出具证明、曾米林在2016年与清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社负责人电话通话中谈及商铺转租情况等证据材料予以证实。可见，曾米林并不存在严重违约行为，案涉《租赁合同》不符合解除条件，应继续履行。清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社主张曾米林违约而解除合同理据不足。至于清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社提出案涉租赁物商铺未取得房屋权属证书，亦未取得建设手续，因此双方签订的租赁合同应认定无效的主张，因其未提供充分的证据予以证实，本院对其该节主张，不予采纳。综上，上诉人清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院对其上诉请求予以驳回。一审法院处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9330元，由上诉人清远市清城区石角镇兴仁社区*民委员会三队经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年八月二十六日法官助理 张聪聪书 记 员 林月敏