北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36436号原告（反诉被告）：刘晓平，女，汉族，1980年3月15日出生，住所地北京市朝阳区。被告（反诉原告）：张宝珠，男，汉族，1954年10月30日出生，住所地山西省大同市平城区。原告（反诉被告）刘晓平（以下简称姓名）与被告（反诉原告）张宝珠（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘晓平、张宝珠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘晓平向本院提出诉讼请求：判令张宝珠返还押金1862元。事实和理由：2019年2月8日，刘晓平与张宝珠签订房屋租赁合同，承租张宝珠的房屋。2020年1月，双方达成续租的一致意见。由于疫情原因，双方在2020年2月初达成一致，即刘晓平先租到3月8日。2020年3月8日，刘晓平按照约定与张宝珠进行了房屋交接，当时张宝珠确认房屋一切正常，水电费138元未结清。刘晓平与张宝珠沟通，从租房押金9200元中扣除。但张宝珠以各种理由扣除了1862元，仅退回7200元。刘晓平已按照正常流程交还了房屋，也结清了水电燃气费用，张宝珠不应扣除1862元的费用。经多次沟通未果，故诉至法院。张宝珠答辩并反诉称，请求驳回刘晓平的诉讼请求。理由如下：一、刘晓平违反租房合同约定，提前解除租房合同，2020年1月12日，刘晓平在微信中确认续租一年，其他合同条款与2019年2月8日双方签订的租房合同一致；续租时，刘晓平认为洗衣机老旧，要求张宝珠购买新的更换，张宝珠认为洗衣机没有坏，无需更换，但因为刘晓平续租才同意更换，总费用为1099元，并且张宝珠因为刘晓平续租才同意将原有的写字台和电视机挡扔掉。二、刘晓平违反租房合同约定，并未提前一个月告知不再租房，而是在2020年2月25日才告知张宝珠想要在2020年3月8日退租。2020年2月9日，刘晓平以疫情为由要求减免租金，张宝珠未同意，但同意其可以先支付一个月的租金，因为按照合同约定其应支付三个月的租金。当时刘晓平并未告知张宝珠要在2020年3月8日退租。三、双方在2020年3月8日房屋交接当天已经协商过押金问题，双方均同意扣除押金及扣除数额。四、刘晓平的违约行为给张宝珠造成直接经济损失18459元，包括房屋空置期间的租金损失17360元及家具更换费用1099元。张宝珠的房屋在2020年5月3日才又出租，直接经济损失17360元。刘晓平的陈述不符合事实，违反诚信原则，并且以疫情为借口向张宝珠隐瞒其解除合同的真实原因。刘晓平在2020年2月9日称由于疫情开不了工，没有收入，资金紧张，张宝珠正是因为相信其陈述的理由并考虑到疫情影响，才未在其明显违约的情况下扣除全部的押金9200元，只是扣除了1862元。然而事后才知道刘晓平是因为不喜欢澳洲康都中央空调系统才搬家，并且在找到新房子以后才告知张宝珠要退租。刘晓平的行为违反诚信原则，因此张宝珠要提出反诉：要求刘晓平赔偿经济损失16597元。刘晓平就反诉答辩称，不认可张宝珠的反诉请求，请求驳回。张宝珠的陈述和真实事实不符。首先，双方之前的合同已经到期，新的合同是2020年2月9日双方协商产生的，因为当时我很明确告知张宝珠就租到2月底，当时协商交一个月的租金，张宝珠也是同意并认可的。其次，当时张宝珠要求涨房租，我方当时也提出了希望减租金的请求，张宝珠回绝了，因为疫情的原因，我们没有收入，所以支付不起了，就与其协商到2020年3月8日解除，当时张宝珠也是同意的，我就将租金给他打过去了，张宝珠也没提出有任何的异议。2020年2月9日当时我们协商的是租到月底，2020年2月25日再次确认，张宝珠就回复两个字“好的”，当时他也没有提出任何扣除押金的疑问。2020年3月8日交房的当天，张宝珠找了房产中介，双方也做了微信视频的现场验收，验收没有问题的情况下，我问了押金什么时候退，张宝珠就说因为给我换了洗衣机要扣除一系列的费用，但是当时我是不同意的。张宝珠房屋的空置，也与我无关，当时我们已经协商2020年3月8日双方解除合同关系。张宝珠陈述中介人员说我们不喜欢中央空调系统，搬新房子等都不是事实。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实和证据，本院依法予以确认。张宝珠系位于北京市朝阳区望京北路39号3号楼3单元24B号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2019年2月8日，张宝珠作为出租人（甲方），刘晓平作为承租人（乙方），经北京田园房地产经纪有限公司居间，签订《北京市房屋租赁合同》一份，约定张宝珠将涉案房屋出租给刘晓平居住，租赁期自2019年2月8日至2020年2月7日，租赁期满乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金标准为每季度27600元，以银行汇款方式押一付三，押金9200元在租赁期满或合同解除后，抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同签订后，双方均依约履行。2020年1月8日，刘晓平通过微信与张宝珠联系续租事宜。双方联系内容为：“刘晓平：房子租赁期快到了，我们明年还想继续租！张宝珠：房租再涨点吧！（刘晓平发送语音）张宝珠：你再涨上100元吧！让我们心里平衡平衡！”2020年1月10日，双方继续通过微信沟通：“张宝珠：小刘，如果洗衣机买好后，你租金涨到多少钱？刘晓平：就是按您说的100，张宝珠：好的，那就下个月八日后按月租金9300元，三个月一付，租期一年！洗衣机你在淘宝上买吧，按我给你发的图片，券后1079元，你从给我的租金扣除！发货直接发到你那里，另外客服也好沟通！租房合同其他条款不变！”2020年1月12日，张宝珠再次发微信与刘晓平确认：“再租房与否，请你确认一下！”刘晓平回复：“租”。2020年2月9日上午9:16，张宝珠向刘晓平催收租金，双方就疫情影响下的租金减免问题进行了沟通，刘晓平要求免除二月份房租，三、四月份房租减半，并称自己因为疫情没有收入，资金紧张，张宝珠未同意。刘晓平于2020年2月9日上午9:55给张宝珠发微信：“那这样，看疫情到二月底情况如何，如果还不能解禁，那我们就租到二月底，如果解禁了，我们就还继续租。”张宝珠于上午10:01回复刘晓平：“好的！你按租到3月8日，一个月租金，你给我打一个月的租金！”刘晓平回复要求用之前已经支付的一个月的押金冲抵，并表示到月底时，如果疫情解除，到时候一次性补齐；张宝珠未同意。之后刘晓平表示先打一个月的房租，等三月初看疫情情况，张宝珠回复：好的。2020年2月25日上午7:31，刘晓平给张宝珠发微信：“叔叔阿姨早上好，计划房子到期就先不租了，和您提前说一下。”张宝珠于8:58回复：“好的。”张宝珠在同日上午9:15给刘晓平发微信：“小刘：你在北京吗？客户什么时候能看房？”2020年3月4日，双方通过微信协商张宝珠收房事宜，张宝珠确定委托中介于2020年3月8日前去收房。双方的微信聊天记录显示，刘晓平在2020年3月6日曾询问押金退还事宜，张宝珠回复称交接后中介把水电等说清再退押金。2020年3月8日，张宝珠委托的中介人员与刘晓平就涉案房屋进行了交接，中介人员于该日13:55向刘晓平发短信确认：澳洲康都3-3-24B房屋家具家电已经清点完毕，水电燃气已经结算清楚，应交业主138水费跟电费，已经交接钥匙，收到门禁卡3张，钥匙一套，费用已经跟业主确认清楚。同日13时35分，刘晓平与张宝珠也通过微信视频的形式对房屋交接等事宜进行了沟通。2020年3月9日上午，张宝珠退还刘晓平押金7200元，减去刘晓平应支付的水电费138元，共扣除押金1862元。诉讼中，双方就张宝珠扣除押金1862元的问题产生争议。张宝珠称在2020年3月8日13时35分双方就房屋交接问题进行的视频通话中，其明确提出要扣除刘晓平2000元押金（含水电费），刘晓平当时已经表示同意。经询，刘晓平认可其曾说过就当1862元是给张宝珠做慈善了，但又称其在视频通话中曾对此提出质疑，但因张宝珠爱人态度很强硬，其交涉不下，没有办法的情况下说暂时同意，但要等其丈夫回来再商量一下，后经与其丈夫商量，其丈夫不同意，并且认为其并未违约，房屋也没有损坏，洗衣机也未拿走，于是又和张宝珠交涉返还扣除的押金。刘晓平提交其微信聊天记录，显示其在2020年3月8日14时16分给张宝珠发微信，表示张宝珠扣房子押金不合适，之后双方一直就押金返还问题维修沟通。张宝珠提交其在2020年4月26日与案外人张晓真就涉案房屋签署的租赁合同，以证明涉案房屋在2020年5月3日才再次出租，中间存在空置期。刘晓平认为该合同与其无关，双方之间的租赁合同已在2020年3月8日到期。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。根据双方提交微信聊天记录，本院可以认定张宝珠与刘晓平在双方此前签订的房屋租赁合同到期的情况下，通过微信沟通，就刘晓平续租问题达成新的一致意见，即刘晓平按照月租金9300元的标准继续租用涉案房屋至2020年3月8日，该日期之后是否继续承租，视疫情是否解禁而定，若解禁，就继续承租，若未解禁，不再继续承租。2020年2月25日，刘晓平提出到期后不再继续租房，张宝珠未就此提出异议，并积极组织他人看房，双方亦在2020年3月8日完成了涉案房屋的交接。故应当认定双方之间的房屋租赁合同在2020年3月8日已经到期终止。根据诚实信用原则，在合同到期后，张宝珠应当将押金返还给刘晓平，并从押金中抵扣应由刘晓平承担的费用。关于扣除押金一节，张宝珠称在其2020年3月8日提出扣除1862元押金时，刘晓平曾表示同意，双方关于退还押金一事已经达成一致意见；对此，刘晓平虽认可其曾在视频通话中说过就当这1862元是给张宝珠做慈善了这样的话，但又表示因张宝珠爱人态度很强硬，其在交涉不下的情况下说暂时同意，但要等其丈夫回来再商量一下，后认为其并未违约，房屋也已交接完毕，于是一直张宝珠交涉返还押金的问题。本院认为，从双方陈述来看，双方对于张宝珠扣留1862元押金并未达成一致意见，故本院对刘晓平要求张宝珠返还押金的诉讼请求予以支持。张宝珠称双方续签了一年期的房屋租赁合同，但从双方提交的微信记录来看，张宝珠在2020年1月10日提出的“下个月八日后按月租金9300元，三个月一付，租期一年！”的微信内容仅为其提出的要约，刘晓平就此并未作出承诺，故张宝珠关于刘晓平提前解除合同存在违约的意见，本院不予采信。张宝珠关于房屋空置的租金损失和更换家具费用的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张宝珠于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）刘晓平押金一千八百六十二元；二、驳回被告（反诉原告）张宝珠的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二十五元，由被告张宝珠负担（原告刘晓平已预交，于本判决生效之日起七日内给付原告刘晓平）。反诉案件受理费一百零七元，由反诉原告张宝珠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张帅宾二〇二〇年八月二十一日书记员  李 灏-2-