福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4000号 上诉人（原审被告）:福建长滔建设开发有限公司，住所地福建省闽侯县上街镇。 法定代表人：陈维，董事长。 委托诉讼代理人：郑庆寨，福建名匠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈启，福建名匠律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：刘华英，女，1945年10月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：林森，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:闽侯县上街镇金屿村民委员会，住所地福建省闽侯县上街镇金屿村。 法定代表人：王洪棋，村委会主任。 委托诉讼代理人：池明城，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，福建合立律师事务所律师。 原审第三人：张锦武，男，1946年7月15日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：张梅（系张锦武之女），女，1982年7月14日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：戴雄光（系张锦武女婿），男，1974年4月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人福建长滔建设开发有限公司（以下简称长滔公司）、刘华英因与被上诉人闽侯县上街镇金屿村民委员会（以下简称金屿村委）、原审第三人张锦武房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 长滔公司上诉请求:1.撤销一审判决第三项，改判驳回金屿村委对长滔公司的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由金屿村委负担。事实与理由：一、长滔公司承租案涉房产的目的是用于闽侯县上街镇人民政府安置拆迁户，作为过渡房使用，早在2014年10月份，长滔公司已经完成了拆迁安置工作的任务，将拆迁安置房等全部移交于闽侯县上街镇人民政府，一审判决长滔公司支付占有使用费没有任何事实与法律依据。二、长滔公司已经于2014年12月份交还案涉房产，金屿村委也已全部接收完毕。长滔公司在2014年12月份即停止向金屿村委支付占有使用费，从2014年到2019年长达近5年的时间内，金屿村委从未向长滔公司主张过相关费用或权利，也可以证实长滔公司事实上已经将案涉房产腾空交还于金屿村委，双方已经以事实行为表明结束租赁关系。一审法院未依法查清本案事实，仅依据双方没有办理书面交接手续就草率认定长滔公司未返还案涉房产，明显有误。三、张锦武、刘华英与长滔公司之间不存在任何关系，其是否居住在案涉房产均与长滔公司无关，长滔公司依法无需支付占有使用费。案涉房屋由张锦武、刘华英使用，并非长滔公司。且如上所述，在长滔公司完成拆迁安置工作任务后，即不再负有向金屿村委承租房屋用于闽侯县人民政府安置拆迁户的义务，一审判决长滔公司需为张锦武、刘华英的占有行为支付占有使用费，无任何事实理由和法律依据。四、一审判决长滔公司需支付占有使用费至案涉房屋归还之日止明显有误。首先，长滔公司并非腾空案涉房产的义务人，对此一审法院已经确认。其次，长滔公司并非行政机关，不具有任何强制执行能力，无法强制张锦武、刘华英搬离腾空案涉房屋。一审判决要求长滔公司支付金屿村委至案涉房屋归还之日止的房屋占有使用费，将导致长滔公司支付占有使用费的时间结点及数额完全取决于张锦武、刘华英何时搬离案涉房屋，而长滔公司却无任何救济手段可以实施，从而严重损害长滔公司合法利益。 金屿村委辩称，一、金屿村委仅是案涉《写字楼租赁合同》的出租人，权利义务仅限于提供租赁场所、收取租金，长滔公司租赁房屋的真正目的及用途与金屿村委无关，其作为合同承租主体，承租案涉房屋后，将案涉房屋交付给刘华英、张锦武实际使用，至今未予归还，故一审法院判令其支付占有使用费并无不当。二、长滔公司主张已腾空交还房屋，这与张锦武及刘华英在一审中陈述：“自拆迁时一直居住至今”的言论相悖，且金屿村委五年内多次电话及发函催收款项，只是函件因年代久远已无法找到。故长滔公司认为双方以事实行为表明结束租赁关系并无任何依据。三、长滔公司作为租赁合同的主体、承租方，案涉房屋系其交给刘华英及张锦武居住使用，自然应当承担返还承租物的义务。一审判决其支付占有使用费并无不当。综上，请求驳回长滔公司的全部上诉请求。 刘华英述称，刘华英目前居住的房屋并不是金屿村委与长滔公司所争议的房屋，刘华英所居住的房屋是上街镇政府提供给刘华英居住的房屋。长滔公司认为占用费应当由刘华英承担没有事实和法律依据。 张锦武述称，2011年4月，为了支持政府拆迁事项，长滔公司积极支持，鉴此政府及开发商许诺张锦武将新上街一套房屋做为过渡房给张锦武居住至安置完毕，现如今拆迁安置房店面仍未安置，房屋产权尚未登记。张锦武要求兑现当初承诺，请求法院作出公正的判决。 刘华英上诉请求:撤销一审判决第二项。事实与理由：一、刘华英所居住的房屋系闽侯县××街镇××房，刘华英的房屋被拆迁至今已近十年仍未安置，现金屿村委主张要求刘华英腾空房屋并交还没有事实和法律依据。若交还房屋，刘华英将没有地方居住。二、一审判决以《村财确认函》作为判决的依据，但并未查明该《村财确认函》是如何出具的。刘华英在一审庭审时对《村财确认函》提出了充分的质疑，甚至金屿委员都不清楚《村财确认函》上具体经办是谁签的字，一审法院未充分核实该《村财确认函》是如何出具的情况下，以该《村财确认函》作为定案依据，认定事实存在错误。 金屿村委辩称，刘华英的上诉请求无事实及法律依据。 一、金屿村委仅是案涉《写字楼租赁合同》的出租人，权利义务仅限于提供租赁场所、收取租金。刘华英提及的拆迁安置系上街镇政府的行政行为与本案无关，更与金屿村委无关。刘华英上诉状中提及若交还房屋，将没有地方可以居住。这不是其无权占有使用的正当理由。二、案涉房屋建造在属于金屿村委集体经济组织界线范围内的土地上，属于集体所有。根据房随地走的原则，案涉房屋也应属于金屿村所有，且该事实已经闽侯县上街镇人民政府出具《村财确认函》确认。金屿村委作为案涉《写字楼租赁合同》的出租人，案涉房屋系金屿村村财系客观事实，刘华英一直揪着案涉房屋的所有权归属，是一种胡搅蛮缠的行为。《村财确认函》仅是证明一个历史权属遗留问题以及门牌变动的问题。若刘华英仍认为权属不明，根据谁主张谁举证的原则，应由其承担举证责任。 长滔公司辩称，刘华英的上诉理由不符合客观事实。拆迁安置工作早已在2014年10月份已经完成。安置房是可交付使用的。且根据一审查明的事实，以及案涉房屋为五间房，其中三间都已安置完毕。 张锦武述称，只要房屋安置，有地方居住就行。 金屿村委向一审法院起诉请求：1.判令解除金屿村委与长滔公司就位于闽侯县××街镇××街路××号（原新上街路门牌10号）的租赁关系；2.判令长滔公司及张锦武、刘华英腾空并交还位于××街路××号（原新上街路门牌x号）的房屋；3.判令长滔公司向金屿村委支付房屋租金42240元（按每月1056元为标准，从2016年9月10日计算暂计至2020年1月10日），此后依然按此标准计，直至长滔公司将案涉房屋实际返还金屿村委之日止；4.本案全部诉讼费用由长滔公司承担。 一审法院认定事实：2011年2月27日，金屿村委与长滔公司签订《写字楼租赁合同书》，该合同约定金屿村委将位于闽侯县××街镇××街路××号××楼，建筑面积660平方米的写字楼出租给长滔公司。租金按每平方米月租金4元，每月租金2640元，年租金为31680元。租赁期限2年，从2011年3月1日至2013年3月1日止。合同签订后，金屿村委将房屋交付给长滔公司。合同期满后，长滔公司并未与金屿村委续签租赁合同。2020年1月2日，闽侯县上街镇人民政府在《村财确认函》上盖章，该函件内容为兹证明闽侯县上街镇新上街路门牌7号（原新上街路10号）系上街镇金屿村村财。庭审中，长滔公司陈述其租赁房屋的目的是用于上街镇人民政府安置拆迁户，张锦武、刘华英亦陈述其居住的房屋是因为拆迁原因由上街镇人民政府临时安排的过渡房，且该二人从房屋被拆迁后一直居住在临时安排的过渡房中。金屿村委与长滔公司确认长滔公司支付房屋费用至2014年12月，且每月租金2640元系租赁五间房屋的租金。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中,案涉房屋并未取得建设工程规划许可证,且在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，也未办理案涉房屋的产权证，故金屿村委与长滔公司签订的《写字楼租赁合同书》应认定为无效，金屿村委要求解除双方租赁关系的诉求一审法院不予支持。因拆迁安置事由，长滔公司租赁金屿村委的房屋用于上街镇人民政府安置拆迁户，张锦武、刘华英陈述其目前仍居住的××街镇××排××房，根据《村财确认函》的内容，闽侯县上街镇人民政府确认闽侯县上街镇新上街路门牌x号（原新上街路10号）系上街镇金屿村村财，故一审法院有理由相信长滔公司租赁的金屿村委的房屋系用于安置张锦武、刘华英，故合同无效后，张锦武、刘华英应将案涉房屋归还金屿村委。长滔公司主张其已将案涉房屋归还金屿村委，但其并未提供证据予以证明，一审法院对其该主张不予采信，虽然《写字楼租赁合同书》无效,但长滔公司实际使用了案涉房屋,应向金屿村委按照租金标准支付房屋占有使用费至案涉房屋归还之日止,双方确认长滔公司支付房屋费用至2014年12月，且每月租金2640元系租赁五间房屋的租金，因长滔公司未返还的房屋为两间，金屿村委自愿要求长滔公司从2016年9月10日起支付房屋占有使用费，一审法院予以准许，故该房屋占有使用费从2016年9月10日起，按每月租金1056元（2640元÷5间×2间）为标准计算。关于长滔公司提出金屿村委主张的租金已经超过法律规定的诉讼时效的问题，一审法院认为，双方签订《写字楼租赁合同书》无效，长滔公司未将案涉房屋交还金屿村委，案涉房屋目前仍处于被占用的状态，房屋占用费仍在不断产生，故金屿村委的起诉并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、闽侯县上街镇金屿村民委员会与福建长滔建设开发有限公司于2011年2月27日签订的《写字楼租赁合同书》无效；二、张锦武、刘华英应自本判决生效之日起起七日内将位于闽侯县××街镇××街路××号（原新上街路x号）房屋腾空后并交还给闽侯县上街镇金屿村民委员会；三、福建长滔建设开发有限公司应自本判决生效之日起七日内支付闽侯县上街镇金屿村民委员会房屋占有使用费，该房屋占有使用费从2016年9月10日起，按每月租金1056元为标准计算至案涉房屋归还之日止；四、驳回闽侯县上街镇金屿村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费856元，由福建长滔建设开发有限公司负担。 本院二审期间，长滔公司提供了交接书以及委托书复印件各一份，证明2014年10月份，长滔公司已将拆迁安置房住宅、店面、电梯等全部完成移交给上街镇人民政府，长滔公司无义务继续承租案涉房产用于闽侯县上街镇人民政府安置拆迁户，无需支付任何占有使用费。经审查，长滔公司未能提供证据原件予以核对，故对证据的真实性无法确认，不予采信。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，一审诉讼中金屿村委提供的《村财确认函》可以说明闽侯县上街镇人民政府已经确认案涉租赁房屋为金屿村的村财，一审法院对此予以认定符合规定。刘华英对《村财确认函》提出质疑，但并未提供足以反驳的相反证据，故对其主张不予采纳。刘华英主张其房屋被拆迁至今未安置、其交还案涉房屋后无地居住，属另一种法律关系，其可另行提起主张。 案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院据此认定金屿村委与长滔公司签订的《写字楼租赁合同书》无效符合规定。因无效合同取得的财产应予返还。一审诉讼中，长滔公司陈述其租赁案涉房屋系用于闽侯县上街镇人民政府安置拆迁户，刘华英、张锦武均陈述2011年其房屋被拆迁后即居住在案涉租赁房屋内。现长滔公司主张其已于2014年12月将案涉租赁房屋腾空交还金屿村委，但未能提供相应证据予以证实，金屿村委亦予以否认；且该主张亦与刘华英、张锦武至今仍居住在租赁房屋内的实际情况不符，故一审法院认定长滔公司并未返还案涉租赁房屋其中的两间，长滔公司应支付相应的房屋占用费并无不当。因此，长滔公司主张其无需支付房屋占用费不能成立，不予采纳。 综上所述，长滔公司和刘华英的上诉请求均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费856元，由长滔公司负担428元，刘华英负担428元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年八月十九日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰