广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初22091号原告：佛山市禅城区澜石供销社，住所地广东省佛山市禅城区************之一，统一社会信用代码914************684。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李津，广东然铨律师事务所律师。被告：佛山（国际）家居博览城有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************************商铺，统一社会信用代码914***********194D。法定代表人：左某1。委托诉讼代理人：李忠生，广东汇顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盛森，广东汇顺律师事务所律师。原告佛山市禅城区澜石供销社诉被告佛山（国际）家居博览城有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付2019年5月1日至2020年7月31日的到期租金968754.40元（暂计至起诉日，审理后租金计至一审判决作出之日止）及滞纳金（以每月应交租金为本金，按月利率2%从应付之日的次日起计至实际清偿之日止，暂计至起诉日为154618.60元）；二、原告有权优先要求被告将每个月从原告租赁地块经营餐厅的固定租金收入，直接向原告支付，用于抵扣生效判决确认被告拖欠的租金及滞纳金；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2008年10月24日签订《土地租赁合同书》，主要约定土地租赁期限20年；租金前三年不变，从第四年起每年在上期租金基础上递增3%，以此类推；按季度支付租金及相关各项税费，出现违反情形的视为被告违约；若被告逾期或部分逾期缴纳租金及其他应付费用的，每逾期一日，原告有权加收滞纳金。合同生效后，原告按时交付出租土地给被告建设家居博览城，被告开始还能按时支付到期租金，但自2018年4月1日开始，被告出现延迟支付的现象，经原告多次催促，被告再未支付，故原告诉至法院。经审理，禅城法院作出（2018）粤0604民初29670号被告向原告支付到期租金及滞纳金的判决。然而，被告直至执行阶段都未再向原告支付过租金。历经一年多，截至本次起诉之日，被告又已拖欠2019年5月1日至2020年7月31日的到期租金968754.45元未支付。被告屡屡、长期拖欠原告租金的行为已构成违约，根据合同第十条的约定，原告有权以未交纳的金额按日千分之五加收滞纳金。鉴于该滞纳金约定比例过高，原告请求比照民间借贷法律保护的年利率24%计收被告延期支付租金的滞纳金。同时，被告在租赁原告通过政府置换的地块上兴建、经营餐厅，每个月都有固定租金收入。在被告目前不能依判决支付到期租金、形成“旧债未清又添新债”的困境下，原告有权优先要求被告将该地块经营的租金收入直接支付给原告，用于抵扣（2018）粤0604民初29670号判决确认的租金和本案被告继续拖欠的租金及滞纳金，确保逐步降低拖欠租金金额。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、根据《土地租赁合同书》第四条第2点的约定，2019年第2季度的违约金的起算日期应为2019年5月26日，2019年第3季度的违约金的起算日期应为2019年8月26日，其他季度的违约金亦如此类推。原告要求按月计算滞纳金有误。二、被告受新冠疫情的影响在2020年1月至3月间无经济收入，现虽复工复产，但受外围经济状况的影响，经营非常困难，如将滞纳金计算标准定为年利率24%，更会增加被告的负担，被告更加无法偿付。考虑到新冠肺炎疫情属于不可抗力，被告请求减免2020年1月至3月的滞纳金，并将滞纳金的计算标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1年期3.85%的标准计算。三、原告对被告转租广东三元麦当劳食品有限公司的租金不享有优先受偿权。（一）原告对被告的租金及滞纳金属于普通债权，不具有优先性；（二）禅城法院于2020年7月7日作出（2020）粤0604民初5403号民事判决，已判决佛山农村商业银行股份有限公司对被告自2012年1月13日起至2051年4月1日止所产生的全部租金在最高本金总额不超过9500万元及相应的利息、罚息、复利、律师费、诉讼费等费用范围内享有优先受偿权。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告公示信息打印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、土地租赁合同书。拟证明原告将涉案土地出租给被告使用，合同约定了租金及滞纳金的计算方式。3、（2018）粤0604民初29670号民事判决书。拟证明被告拖欠原告租金，原告催收无果后提起诉讼并得到法院支持。4、[2014]103号佛山市禅城区人民政府工作会议纪要、业主同意书、土地使用权证。拟证明土地置换相关手续经佛山市政府及部门批准同意，经原告同意，由被告在置换土地上新建麦当劳餐厅。诉讼中，被告提交（2020）粤0604民初5403号民事判决书。拟证明佛山农村商业银行股份有限公司对被告自2012年1月13日起至2051年4月1日止所产生的全部租金，在最高本金总额9500万元及相应的利息、罚息、律师费等费用内享有优先受偿权。经质证，本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信；原告的证据2-4，被告对真实性无异议，本院予以确认。被告的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年10月24日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《土地租赁合同书》，约定“第一条、出租土地位置、面积及用途。1、本合同项下甲方出租的土地位于佛山市禅城区***以东、顺峰山庄东面、中石化加油站北面（原佛山市石湾区********，新地号：060025060003），土地使用权面积约合2766平方米……2、土地用途：本合同项下土地用于建设中国家居博览城……第二条、甲、乙双方共同确认：甲方已于2008年8月1日按照禅城区政府有关部门的要求，以净地形式将本合同项下租赁土地移交予乙方。第三条、出租土地的用途、租赁期限。1、本合同项下土地使用权租赁期限20年，即自2008年8月1日起至2028年7月31日止……第四条、租金标准及缴交方式。1、本合同项下租赁土地租金自2008年8月1日起计收。租金平均单价为18元/平方米·月，月租金总额49788元；从第四年（即从2011年8月1日）起每年在上期租金基础上递增3%以此类推……2、本合同项下租金由乙方按季度支付，首期租金自本合同签订之日起10日内一次性支付予甲方；其余各期租金，乙方应于每季度第二个月的25日前向甲方缴纳……第十条、违约责任……2、若乙方延期或部分延期缴纳租金及其他应付费用的，每逾期一日，甲方有权按未缴金额日千分之五加收滞纳金……”。2018年12月19日，本院立案受理原告佛山市禅城区澜石供销社与被告佛山（国际）家居博览城有限公司土地租赁合同纠纷一案，原告在该案中诉请解除《土地租赁合同书》、被告无偿交还出租的土地、被告支付2018年4月起至实际交还土地之日止的租金、滞纳金及没收履约保证金等。2019年4月17日，本院作出（2018）粤0604民初29670号民事判决书，判决：一、被告佛山（国际）家居博览城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区澜石供销社支付2018年4月至2019年4月30日的租金合计812561.39元及滞纳金91381.63元（滞纳金计算至2019年4月15日，之后的滞纳金以租金812561.39元为本金，按照年利率24%计算至被告实际支付完毕之日止）；二、确认《土地租赁合同书》项下的履约保证金300000元归原告佛山市禅城区澜石供销社所有；三、驳回原告佛山市禅城区澜石供销社的其他诉讼请求。另查明，原、被告签订《土地租赁合同书》时即2008年10月24日，案涉出租土地即佛山市禅城区***以东、顺峰山庄东面、中石化加油站北面的土地权属人系原告，土地面积约合2766平方米。2009年6月23日，原告就佛山国际家居博览城项目向佛山市国土资源局禅城分局提出对换申请报告，申请将案涉租赁土地与佛山市禅城区*****塘头股份经济联合社权属的同等面积土地进行对换。2010年7月23日，佛山市国土资源局作出佛国土资禅（建设）字[2010]43号《关于佛山市禅城区澜石供销社与佛山市禅城区*****塘头股份经济联合社对换土地使用权的批复》，同意将原告位于禅城区镇中路以北，土地证号为佛府国用（2000）字第06000808152的2766平方米土地与石湾镇街道塘头股份经济联合社位于佛山大道西侧的27**平方米土地进行等面积对换。2010年12月13日，原告就佛山大道西侧的2766平方米土地领取了佛禅国用（2010）第1003624号土地使用权证。再查明，2020年3月16日，本院立案受理原告佛山农村商业银行股份有限公司诉被告佛山市顺德区科建机电安装工程有限公司、佛山（国际）家居博览城有限公司、佛山市泰汇物业发展有限公司、佛山市顺德区东升管理顾问有限公司、陈天成、林景恩、梁俊谦金融借款合同纠纷一案，案号为（2020）粤0604民初5403号。2020年7月7日，本院作出（2020）粤0604民初5403号民事判决书，判决第三判项的内容为“原告佛山农村商业银行股份有限公司对被告佛山（国际）家居博览城有限公司提供质押的佛山（国际）家居博览城项目自2012年1月13日起至2051年4月1日止所产生的全部经营收益权利（包括但不限于租金、物业管理费、孳息、转让或出租项目所得、通过项目场所提供服务或进行买卖所得、项目拆迁所得、残值所得等）的应收账款对本判决第一项、第二项确定的债权在最高本金总余额不超过9500万元及相应的利息、罚息、复利、律师费、诉讼费等费用范围内享有优先受偿权”。被告当庭陈述：涉案土地承租后，被告转租给麦当劳餐厅使用中；被告对原告第一项诉请中租金的欠费期间无异议。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。原、被告于2008年10月24日签订的《土地租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的租金。被告对原告主张的欠租期间无异议，本院予以确认。根据租赁合同第四条约定的租金标准和支付方式，2018年8月至2019年7月的租金标准为63069.95元/月，2019年8月至2020年7月的租金标准为64962.05元/月，截至本次庭审时止，被告应向原告支付到期租金即2019年5月至2020年7月的租金合计968754.45元（63069.95元/月×3+64962.05元/月×12）。之后的租金因未达到支付条件，原告可于到期后另案主张。关于原告诉请的滞纳金。租赁合同第四条约定“租金由乙方按季度支付，乙方应于每季度第二个月的25日前向甲方缴纳”，第十条约定“若乙方延期或部分延期缴纳租金及其他应付费用的，每逾期一日，甲方有权按未缴金额日千分之五加收滞纳金”。被告自2019年5月起欠付租金的行为已构成违约，原告有权要求被告支付滞纳金。鉴于合同约定的日千分之五计付标准过高，原告在本案中诉请按年利率24%计付合法合理，本院予以支持。经分段计算，截至庭审之日止，被告应向原告支付滞纳金合计147849.84元，详见下表。当期租金计付期间滞纳金金额2019.5-2019.72019.6.26-2020.8.1152095.78（189209.85×24%×413/360）2019.8-2019.102019.9.26-2020.8.1141705.64（194886.15×24%×321/360）2019.11-2020.12019.12.26-2020.8.1129882.54（194886.15×24%×230/360）2020.2-2020.42020.3.26-2020.8.1118059.45（194886.15×24%×139/360）2020.5-2020.72020.6.26-2020.8.116106.43（194886.15×24%×47/360）自2020年8月12日起的滞纳金，以968754.45元为本金按年利率24%计至实际清偿之日止。被告抗辩应免除疫情期间的滞纳金，经查，被告自2018年4月起开始欠付租金，即被告违约在先，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。至于原告的第二项诉请，一方面，原告并未举证证明本案债权属于法律规定的优先于其他债权人受偿的权利，另一方面，生效判决确认的债权以何种方式清偿不属审判权限范围。原告诉请优先以餐厅固定租金收入抵扣生效判决确认的欠租及滞纳金，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山（国际）家居博览城有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市禅城区澜石供销社支付2019年5月至2020年7月的租金968754.45元及滞纳金（截至2020年8月11日为147849.84元，自2020年8月12日起以968754.45元为本金，按年利率24%计至实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市禅城区澜石供销社的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取7455元，由原告佛山市禅城区澜石供销社负担45元，被告佛山（国际）家居博览城有限公司负担7410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年八月十三日书记员 陈佳颖