贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初2567号原告：杜杰，男，1971年4月13日生，水族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：尚进、崔红红，国浩律师（贵阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州邦泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭大街，统一社会信用代码915201816669826109。法定代表人：姜成林。委托诉讼代理人：梁进，该公司员工，代理权限为特别授权代理。原告杜杰诉贵州邦泰房地产开发有限责任公司（以下简称邦泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告杜杰的委托诉讼代理人尚进，被告邦泰公司的委托诉讼代理人梁进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜杰向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2019年1月15日签订的《商品房预售合同》及《的补充协议》；二、判令被告立即返还原告支付的购房款人民币2858587元、维修基金31762元，共计2890349元（大写：贰佰捌拾玖万零叁佰肆拾玖元整）；三、判令被告向原告支付截止至2019年8月19日的利息损失68306元（计算方式为：以1619866元为基数，自2019年1月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失为41506元；以1270483元为基数，自2019年2月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失为26800元。即：41506元+26800元=68306元）；四、判令被告以2890349元为基数，自2019年8月20日起至实际履行退还2890349元完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告支付利息损失（暂计至2020年5月20日为89239元）；五、诉讼费、保全费、保全担保费、公告费等一切费用由被告承担；以上金额共计3047894元。事实及理由：2019年1月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、《的补充协议》，原告购买被告开发的位于清镇市红枫大街A4地块棚户区改造（邦泰·上品源）项目（也称“红枫城市广场”）负1层11号商铺。《商品房买卖合同》约定“该商铺的套内建筑面积为40.44平方米，单价按套内建筑面积计算为78541.24元/平方米，总价为3176208元”。《商品房买卖合同》签订当日，原告支付了购房首期款1588104元、维修基金31762元，按照《商品房买卖合同》、《签约通知单》约定时间，原告又于2019年2月21日支付了购房款1270483元。《商品房买卖合同》第八条约定“合同备案后三天补交尾款317621元”，第十一条约定“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房”，第十三条关于逾期交房责任的约定“逾期超过180日，买受人有权退房”。《的补充协议》约定“甲方（被告）承诺于2019年3月31日前完成客户（原告）购买的红枫城市广场负1层11号临街门面的合同备案，如未按期完成合同备案，乙方（原告）有权单方面解除《商品房买卖合同》，甲方（被告)在7日内退还乙方（原告）所缴纳的房款并支付违约金”。但被告至今未将《商品房买卖合同》进行备案，未交房、也未退款，原告多次要求被告办理备案登记、交房或退款均未果。被告严重不守诚信的行为给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告在万般无奈之下，为维护自己的合法权益，根据《民法总则》、《合同法》以及《民事诉讼法》相关规定，特诉至贵院，望如诉判决。被告邦泰公司辩称：无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证,根据当事人陈述及提供的证据，本院查明事实如下：2019年1月15日，邦泰公司（出卖人）与杜杰（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定杜杰购买邦泰公司位于清镇市红枫大街A4地块棚户区改造（邦泰.上品源）项目负1层11号房，或负1-11。建筑面积57.96平方米，套内建筑面积40.44平方米。合同第五条约定，出卖人承诺：1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2、该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况；如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。第七条约定按照套内面积计算，该商品房单价每平方米78541.24元，总价款3176208元。第八条约定买受人应当于2019年2月22日前分期支付房价款1270483元，备案后三天内补齐尾款317621元。第十一条约定出卖人应当在2019年6月30日前买受人交付该商品房。第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满时，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起180日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之1向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日，出卖人向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。同日，邦泰公司（甲方）与杜杰（乙方）签订《的补充协议》，约定甲方承诺于2019年3月31日前完成客户购买邦泰公司开发的红枫城市广场负1层11号临街门面的合同备案。如未按期完成合同备案、乙方有权单方面解除《商品房买卖合同》，甲方在7日内退还乙方所缴纳的房款并支付所缴纳房款1%的违约金，若7日内未完成退款，乙方有权向当地人民法院提起诉讼，追究甲方的违约责任。杜杰于2019年1月4日向邦泰公司支付商铺定金10万元、于2019年1月15日向邦泰公司支付商铺维修基金3.1762万元、商铺分期款148.8104万元、于2019年2月21日支付商铺分期款127.0483万元。另查明，案涉清镇市红枫大街A4地块棚户区改造邦泰.上品源项目负1层11号房已由贵阳市中级人民法院以（2016）黔01执84-1号裁定进行查封，查封期限自2018年9月28日起至2021年9月27日止。原告杜杰因向本院申请保全，产生保全责任保险费3048元。本院认为，杜杰与邦泰公司签订的《商品房买卖合同》及《的补充协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，系有效协议。协议签订后，杜杰向邦泰公司按约支付了红枫大街A4地块棚户区改造邦泰.上品源项目负1层11号房购房款2858587元及维修基金31762元，但邦泰公司未能在约定时间进行备案登记、交付案涉房屋，属违约行为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，邦泰公司隐瞒案涉房屋已被贵阳市中级人民法院查封的事实，导致买受人杜杰不能办理预售合同登记备案，杜杰有权退房。杜杰向本院提请诉讼视为向邦泰公司发出解除合同的通知，送达时间为2020年7月1日，本院对其要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《的补充协议》合同及退还购房款2858587元及维修基金31762元的诉讼请求予以支持。对于利息损失的计算，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《的补充协议》对于未能办理预售合同登记备案的违约责任约定不一致。补充协议内容由房开商制定并提供，一般不与买受人进行协商，系格式合同，目前出现部分房开商通过无限制的增加补充条款来推脱商品房买卖合同通用条款责任的不良趋势。本案中，补充协议约定邦泰公司支付所缴纳房款1%的违约金，该项约定明显不合理地减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的责任，限制了买受人的权利，不利于督促邦泰公司积极履行交房义务，故本案利息的计算仍应依据《商品房买卖合同》第五条予以认定。杜杰于2019年1月4日向邦泰公司支付商铺定金10万元、于2019年1月15日向邦泰公司支付商铺维修基金31762元、商铺分期款1488104元，三笔共计1619866元，自2019年1月16日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准年利率4.35%计算至2019年8月19日为41506元；杜杰于2019年2月21日向邦泰公司支付商铺分期款1270483元，自2019年2月22日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准年利率4.35%计算至2019年8月19日为26800元。两笔利息共计41506元+26800元=68306元。自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项还清之日止。保全责任保险费3048元因邦泰公司违约，杜杰提起诉讼产生，本院凭票予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院判决如下：一、解除原告杜杰与被告贵州邦泰房地产开发有限责任公司于2019年1月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号BT-负1-11）及《的补充协议》；二、限被告贵州邦泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告杜杰退还购房款2858587元及维修基金31762元，共计2890349元及利息（截止2019年8月19日的利息损失为68306元；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项还清之日止)；三、限被告被告贵州邦泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告杜杰支付保全责任保险费3048元；案件受理费减半收取15592元，保全费5000元，共计20592元，由被告贵州邦泰房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  黄国芬二〇二〇年八月五日书记员  孙成娟