广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初832号 原告：桂林市德鑫物业服务有限责任公司，住所地桂林市叠彩区大河乡白竹干村民委员会办公室。 法定代表人：黄荣双，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋立江，广西中纬律师事务所律师。 被告：李长形，男，汉族，住广西桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：石文，广西嘉合律师事务所律师。 原告桂林市德鑫物业服务有限责任公司（以下简称德鑫公司）与被告李长形房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告德鑫公司的委托诉讼代理人蒋立江，被告李长形委托诉讼代理人石文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德鑫公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠房屋租金及物业管理费人民币622468元（从2012年7月1日起暂计算至2020年5月1日，实际计算至被告返还房屋之日），违约金186740.4元，合计809208.4元；2、被告承担全部诉讼费。事实和理由：2012年7月1日，双方签订《门面合同书》，约定：被告承租原告桂林市农业生产资料批发市场（桂林市南洲大桥农贸市场）门面房，5栋17号一、二两层各一间，一层房136.24平方米，二层房123.55平方米；租期：2012年7月1日至2013年12月30日；押金15000元；租金：一层房每平方米25元，二层房每平方米10元；物业管理费:一层房每平方米10元，二层每平方米5元；合计：一层房月租金及物业管理费4769元；二层房月租金及物业管理费1853元；违约按年房屋租金及物业管理费的30%支付违约金。被告自使用房屋起，一直未付租金，多年来经原告当面、书面、电话多次催促，被告均以各种理由推托不付。自2012年7月1日至2020年5月1日，被告共拖欠94个月租金及物业管理费622468元;约定的违约金186740.4元，被告行为严重损害了原告合法权益。原告特诉至法院，请求法院判如所请。 被告李长形辩称，1、当时案涉市场的开发，原告向被告购买了建筑材料，由于没有按照约定支付货款就用涉案房屋租金冲抵材料款，因此原告无权向被告主张租金，也无权主张解除合同及要求支付违约金；2、原被告之间口头约定货款抵扣租金，被告只需支付水电费就可以使用房屋，所以从合同签订到现在原告从未向被告主张租金；3、原告诉请2012年7月起的租金，即使被告需要支付租金，也是应该支付2016年8月23日起的租金，其他的租金已经过了诉讼时效，原告第一次起诉的时间为2019年8月23日，往前推3年，超过3年的已经过了诉讼时效；4、原告主张的违约金过高，不应当支持。综上，请求法院依法驳回原告的诉请请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据和庭审记录，本院确认以下法律事实：2012年7月1日，原告德鑫公司作为出租方（甲方）与被告李长形作为承租人（乙方）签订了一份《门面合同书》，原、被告双方对租赁物、用途、租赁期限、租赁标准押金及支付方式、租赁房屋的交接等进行了约定，约定：“一、租赁物。1、名称：桂林市农业生产资料批发市场门面房。2、门面栋号（楼层）与面积：5#-17号（一层）136.24㎡，（二层）123.55㎡……;三、租赁期限：2012年7月1日至2013年12月30日。四、租赁标准押金及支付方式。1、租金、物业管理费按季计付，每季前1个月的10日前支付下季租金及物业管理费。未按时交纳物业管理费及租金按每天5‰收取违约金。2、签订本合同当日乙方向甲方支付租赁押金人民币壹万伍仟（¥15000）元，一层物业管理费每月每平米人民币10元，支付每季物业管理费人民币¥4087元；租金每月每平米人民币25元，支付每季租金人民币¥10218元。二层物业管理费每月每平米人民币5元，支付每季物业管理费人民币¥1853元；租金每月每平米人民币10元，支付每季租金人民币¥3707元……;五、租赁房屋的交接。1、签订本合同之日2日历日内，甲方将租赁房屋交付给乙方，双方现场验看交接，签署交接单……。十、其它。……3、一方违约，另一方有权立即终止合同，违约方应按单租金的30％支付违约金，并承担对方一切损失的赔偿责任……”原告德鑫公司认为被告李长形拖欠租金、物业管理费，于2019年8月23日诉至本院，本院于2019年10月30日作出（2019）桂0303民初1533号民事裁定，以德鑫公司主体不适格为由裁定驳回德鑫公司的起诉。2020年5月9日，原告德鑫公司以被告李长形拖欠租金、物业管理费为由再次诉至本院。 庭审过程中，被告方表示案涉《门面合同书》上的门面从2012年7月1日开始使用至今；另，原告、被告双方均表示不主张解除合同。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、诉讼时效问题；三、原告诉请是否合法有据，应否支持。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款之规定，起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告德鑫公司向本院提交了桂林市叠彩区大河乡白竹干村民委员会的《证明》、桂林市叠彩区发展和改革局作出的《关于新建白竹干农贸批零兼营市场立项的批复》（叠发改字[2006]5号）、桂林市建设与规划委员会的《选址意见书》（市建规选[2006]14号）、桂林市国土资源局《关于桂林市南洲大桥农贸批发市场项目建设用地预审的批复》（市国土资耕[2006]31号）以及桂林市叠彩区大河乡白竹干村委会与德鑫公司签订的《桂林市南洲大桥农资批发市场项目合作开发及经营合同书》等，大河乡白竹干村委会同意将农贸市场交由原告德鑫公司经营管理，收取租金和其他费用，原告德鑫公司与被告李长形亦签订了《门面合同书》，故原告德鑫公司在本案中主体适格。 关于争议焦点二。法律之所以规定诉讼时效,其目的在于督促当事人及时行使权利,避免怠于行使权利而对已形成的法律关系和社会秩序造成冲击。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定”，上述法律的施行时间是2017年10月1日，则《门面合同书》约定的2012年7月1日至2013年12月30日，按照当时施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”、第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年:……(三)延付或者拒付租金的”、第一百三十七条“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定,请求支付租金的诉讼时效为1年,请求支付物业管理费的诉讼时效为2年。《门面合同书》中约定租金、物业管理费均是按季支付,在《门面合同书》约定的租赁期间内,原告德鑫公司虽主张其在此期间向被告李长形主张了权利,然并无就此提供充分的证据佐证，原告于2019年8月23日第一次提起诉讼，请求支付约定租赁期限内的物业管理费、租金已经超过了诉讼时效，对于被告主张的2013年12月30日之前的物业管理费、租金已过诉讼时效的理由,本院予以采纳。 《门面合同书》约定的租赁期限到期后,双方未再签订书面租赁合同,被告仍继续占有使用涉案房屋,原告未提出异议,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原被告双方建立了事实上的不定期租赁关系。双方在《门面合同书》约定按季度支付租金、物业管理费,虽然约定分期支付租金,各期租金的支付具备一定的独立性,但合同债务具有整体性,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定,当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。2015年12月31日之前的租金、物业管理费于2015年7月10日前交纳，则请求支付租金、物业管理费应分别于2016年7月11日、2017年7月11日前主张，原告第一次起诉时间为2019年8月23日，亦无充分证据证实原告主张过权利、存在诉讼时效中断的情形，因此，2015年12月31日前的租金、物业管理费已经超过诉讼时效。同理，2016年12月31日前的租金应于2017年7月11日前主张权利，则主张2016年1月1日至2016年12月31日的租金已超过诉讼时效；2016年12月31日前的物业管理费于2018年7月11日前主张权利，而2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为3年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，对于物业管理费应于2019年7月11日前主张权利。现被告主张因原告于2019年8月23日提起诉讼而主张从2016年8月23日开始起算，属于被告对自己权利的处分，未违反法律、行政法规规定，亦未损害原告合法利益，则租金、物业管理费从2016年8月23日起计算。 关于争议焦点三。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告辩称原被告之间口头约定货款抵扣租金，被告只需支付水电费就可以使用房屋，被告亦未提交相应的证据予以证实，原告对此不予认可，应当承担举证不能的法律后果，故对被告的此抗辩，本院不予支持。 关于租金、物业管理费。原被告双方签订的《门面合同书》系双方真实意思表示,内容未违反法律法规的强制性规定,应认定合法有效。如前所述，从2016年8月23日起，按照《门面合同书》的约定，一层、二层每个季度的租金为13925元（10218元+3707元）、物业管理费为5940元（4087元+1853元），折合每个月租金、物业管理费分别为4641.6元、1980元。则从2016年8月23日起至本案开庭辩论终结当日（2020年7月9日）尚欠租金为216112.9元、物业管理费为92268元。庭审过程中，原被告双方均表示不主张解除合同，则双方应按照约定继续履行合同。 关于违约金。庭审中，原告方表示按照《门面合同书》的约定，一层、二层一个季度的物业管理费和租金合计19865元，每月物业管理费和租金合计6622元，乘以94个月（2012年7月1日至2020年5月1日）得出622468元；按照合同第十条第三款，按30%计算违约金，计算出违约金186740.4元（622468×30%=186740.4元）。被告主张此违约金条款在合同解除情形下才能适用、只包括一个月租金、违约金标准过高。本院认为，按照《门面合同书》第十条第三款的约定“一方违约，另一方有权立即终止合同，违约方应按单租金的30%支付违约金……”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，综合诉辩双方的意见，《门面合同书》约定的支付违约金条款在于敦促合同双方按照约定履行合同，按照约定的内容“乙方违约，另一方有权立即终止合同，违约方应按单租金的30%支付违约金……”，并不意味着唯有终止合同时才由违约方支付违约金。另外，《门面合同书》约定有租金及物业管理费，而该条款仅约定“租金”的30%作为计算标准，原告亦未提交证明其存在其损失，现被告抗辩违约金标准过高，综合本案实际情况，本院酌情按10%予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告李长形向原告桂林市德鑫物业服务有限责任公司支付2016年8月23日至2020年7月9日期间的所欠租金216112.9元、物业管理费为92268元； 2、被告李长形向原告桂林市德鑫物业服务有限责任公司支付违约金21611元； 3、驳回原告桂林市德鑫物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费11892元（原告已预交），由原告桂林市德鑫物业服务有限责任公司负担4638元，被告李长形负担7254元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费11892元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李明权 人民陪审员  王莲弟 人民陪审员  刘昌花 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  徐建真 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。