黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0381民初763号原告（反诉被告）：张继宸，男，1991年7月25日出生，汉族，住虎林市。委托诉讼代理人：王宝富，黑龙江王宝富律师事务所律师。被告（反诉原告）：王春芝，女，1968年9月28日出生，汉族，住虎林市。委托诉讼代理人：黄云涛，虎林市宝东法律服务所法律工作者。原告张继宸与被告王春芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，被告王春芝于2020年6月16日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张继宸的委托诉讼代理人王宝富、被告（反诉原告）王春芝的委托诉讼代理人黄云涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）张继宸向本院提出的诉讼请求：1.要求被告给付原告门市房租金37500元、利息3262元（利息以本金37500元为基数，自2018年4月3日起按年利率4.35％计算至2020年4月2日止），合计40762元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年3月7日原告在历某某处购买位于虎林市虎林镇×××街××号××街道人民委×××南楼0单元×××号门市房（面积48.45平方米），原告付清全部购房款，办理了房屋过户登记手续，成为该门市房的所有权人。原告购买门市房之前，历某某将该门市出租给被告王春芝用于经营“×××鲜肉”，租赁期限自2015年4月2日起至2020年4月2日止，被告一直拖欠该房屋租金。2019年1月10日原告依法起诉至人民法院，经黑龙江省虎林市人民法院2019年6月17日（2019）黑0381民初×××号和黑龙江省鸡西市中级人民法院（2019）黑03民终××××号民事判决，判决被告给付原告自2016年4月2日起至2018年10月2日止期间的房屋租金62500元，利息5709元，本息合计68209元。2020年4月3日房屋租赁合同到期，被告向原告交回了租赁房屋，但被告自2018年10月2日起至2020年4月2日止期间的房屋租金37500元至今未予给付，要求给付门市房租金37500元，利息3262元（利息以本金37500元为基数，按照年利率4.35％自2018年4月3日起计算至2020年4月2日止。原告向法院提起诉讼。被告王春芝（反诉原告）辩称，对原告所诉不认可，以我的反诉状为准。反诉原告王春芝向本院提出诉讼请求：1.要求被反诉人张继宸赔偿反诉原告违约金37500元（租金的30％）；2.由被反诉人张继宸承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2015年4月2日反诉原告与本案诉争房屋的原房主历某某签订租赁合同，合同约定租期5年，租赁期内取暖费由出租房主负责缴纳，如有违约按房屋租费的30％赔付。反诉原告租赁房屋后，因原房主历某某未缴纳热费，该房屋自租赁开始被热力公司停止供热至今。反诉被告2016年3月7日从历某某处购买诉争门市后也没有缴纳热费，其违约行为持续至合同期满，诉争房屋一直没有供热。且反诉被告已经进行了一次索要租金的诉讼，现反诉被告在没有对违约行为进行赔偿的情况下，又一次起诉索要租金显然是不能成立的。为此，反诉原告为了维护自身的合法权益依法提起反诉。反诉被告张继宸辩称，一、在案涉的房屋租赁合同中，张继宸的主合同义务是提供租赁的门市房交给王春芝使用，从义务是向热力公司交纳取暖费，保证门市房适宜温度的义务；而王春芝的主合同义务是交付房屋租金的义务。该房屋租赁合同履行的第一年，是历某某与王春芝之间履行，张继宸还没有购买取得门市房，与张继宸没有关系。从第二年开始，王春芝交付第二年和第三年租金的时间是2016年4月2日前，张继宸交纳热费的时间是2016年12月1日之前，很明显王春芝的履行合同义务的时间在前。张继宸履行合同义务的时间在后，同样道理第四年和第五年履行期限内，王春芝的履行合同义务时间在前。并且张继宸违反的是从合同义务，王春芝违反的是主合同的义务，二人的义务都是金钱义务，王春芝违反的金钱义务金额要远远大于张继宸违反合同的义务的金额，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。黑龙江省虎林市人民法院（2019）黑0381民初×××号民事判决书和黑龙江省鸡西市中级人民法院（2019）黑03民终××××号民事判决书已确认王春芝未交付房屋租金违反了主合同义务。故张继宸享有先履行抗辩权，王春芝未履行先行的交付房屋租金的合同义务，张继宸有权拒绝履行交纳取暖费的后履行义务，王春芝无权要求张继宸交纳取暖费，更无权要求张继宸承担违约责任，支付违约金。二、张继宸交纳取暖费的对方是热力公司，王春芝无权要求张继宸交纳取暖费。三、王春芝在案涉门市房经营的鲜肉买卖生意，门市房温度低，有利于其经营鲜肉，案涉门市房未交纳取暖费，没有影响到王春芝使用门市房，没有造成任何损失。本案即使适用违约金，违约也应当调整为0元，张继宸不支付违约金。四、双方约定的违约金是合同履行主义务违约适用30％的违约金，张继宸的主合同义务是提供门市房，从合同义务是交纳取暖费。张继宸违反从合同义务，不应当适用主合同标的的30％确定违约金。五、张继宸违反从合同义务未交纳取暖费，王春芝违反主合同义务未给付租金，双方互有损失，王春芝对张继宸承担的违约金的数额要高于张继宸对王春芝承担的违约金的数额。张继宸在本案中主张债务抵顶，也不应当支付王春芝违约金。并且双方都是金钱债务，王春芝向张继宸承担的金钱债务的数额要比张继宸向王春芝承担交纳取暖费的债务数额高很多，王春芝没有给付张继宸租金，张继宸也没有钱交纳取暖费，完全可以抗辩不履行义务。综上，王春芝一直未给付张继宸门市房租金，却一直占用门市房，现又主张张继宸未给其占用的门市房交纳取暖费，这种主张完全违背一般人的认知，违反公序良俗，违反公平原则，不应得到法律的支持。本诉原告张继宸围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证：1.房屋买卖合同复印件，证明2016年3月7日原告购买历某某位于虎林市虎林镇×××街××号××街道人民委×××南楼0单元104门市，面积48.45平方米；2.房屋所有权证复印件，证明原告为购买的案涉门市办理了房屋过户登记手续，成为该房屋所有权人；3.门市房屋租赁合同复印件，证明原告购买案涉门市之前，历某某将该门市一楼36平方米部分出租给被告王春芝经营“×××鲜肉”，门市房租金为每年25000元，第二年、第三年门市房租金给付时间是2016年4月2日，第四年、第五年门市房租金给付时间是2018年4月2日；4.黑龙江省虎林市人民法院2019年6月17日（2019）黑0381民初×××号民事判决书、黑龙江省鸡西市中级人民法院（2019）黑03民终××××号民事判决书复印件，证明原告购买案涉门市房，系该门市房的所有权人，被告租赁案涉门市房，判决被告给付原告租金的情况。对于本诉原告提交的证据一、二，本诉被告有异议，认为该房屋买卖价格明显低于市场价格，对于原告本人偷、漏税等行为，且就该买卖合同诉讼的一、二审案件，被告已到省院申请再审立案。经本院核实，被告虽有异议，但未提交有效证据予以佐证，本院对其真实性予以确认。对于本诉原告提交的证据三，本诉被告对真实性无异议，但认为原告无权收取租金，被告已与原房主历某某及其债权人王某某约定债权抵顶房租，被告已将房租抵顶给历某某的债权人王某某，上一次诉讼虽然判决另案诉讼，但该事实是成立的。经本院核实，被告对该证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。对于原告提交的证据四，本诉被告有异议，认为其已申请再审，在再审没有结论之前不能确定本诉原告享有所有权，不能确定本诉原告收取租金是合法的。经本院核实，其来源合法，被告虽有异议，但无有效证据推翻生效判决，本院对该证据予以确认。本诉被告王春芝未向法庭提交证据。反诉原告王春芝围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证：1.门市房租赁合同复印件，证明合同明确约定取暖费由甲方负责缴纳，如违约按房屋租费的30％赔付。本案案涉房屋自租赁至今未缴纳热费，反诉被告应赔付反诉原告违约损失；2.热费缴纳通知书复印件，证明案涉房屋自2013年至今房主均没有缴纳热费，构成违约，应按合同承担违约赔偿责任；3.黑龙江省虎林市人民法院2019年6月17日（2019）黑0381民初×××号民事判决书、黑龙江省鸡西市中级人民法院（2019）黑03民终××××号民事判决书复印件，证明目的与证据一相同。对于反诉原告提交的证据一、二、三，反诉被告对真实性无异议，对证明目的有异议。认为：1、该证据不能证明案涉房屋未缴纳热费。2、缴纳热费只是本诉被告的从义务，即使违约，也不能按照合同约定的主义务的违约金额承担责任。3、被告未提交证据证明其损失大小，所以根据违约金应当以损失为基础进行调整的规定，本诉被告不应向反诉原告支付违约金。4、在本案中反诉被告主张反诉原告支付租金，反诉原告未履行该义务，反诉被告享有先履行抗辩权，反诉被告不承担违约责任。经本院核实，反诉被告对真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。反诉被告张继宸未向法庭提交证据。根据以上确认的证据及原告的当庭陈述，本院认定案件事实如下：位于虎林市××街道人民委×××南楼0单元×××号门市房原登记在历某某名下。2015年4月2日，历某某与王春芝签订《门市房租赁合同》，约定：出租方（甲方）历某某，承租方（乙方）王春芝，甲乙双方就门市房屋租赁事宜，达成如下协议：一、甲方将位于老××××××街××号门市房出租给乙方使用，面积约36平方米，租赁期限五年，自2015年4月2日至2020年4月2日。二、付款方式：年租金为人民币贰万伍仟元整。第一年于2015年4月2日前付清，第二年和第三年于2016年4月2日前付清，第四年和第五年于2018年4月2日前付清。三、取暖费由甲方负责缴纳……五、在门市房租赁期间，双方如有违约行为赔偿对方经济损失，按房租费的30％赔付……落款处历某某在甲方处签名按指印，王春芝在乙方处签名按指印。2016年3月7日，历某某与张继宸签订《房屋买卖合同》，约定：卖方（甲方）历某某，买方（乙方）张继宸，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同。1.甲方将虎林市人民委×××综合楼4号门市出售给乙方。2.上述房产的交易价格为：人民币240000元整（大写：贰拾肆万元整）。3.付款时间与办法：乙方先交付定金20000.00元整，余款220000元整于合同签订之日起一周内一次性付清，如乙方违约甲方不返还定金，甲方违约加倍赔偿乙方……落款处历某某在甲方处签名，张继宸在乙方处签名。虎林市国土资源局不动产登记中心向张继宸颁发黑（2017）虎林市不动产权第0001499号不动产登记证书，该房屋转移登记至张继宸名下。张继宸向王春芝主张给付租金未果，张继宸于2019年1月10日向本院提起房屋租赁合同诉讼，要求：1.解除2015年4月2日历某某与王春芝签订的《门市房租赁合同》；2.被告返还案涉门市房；3.被告给付原告门市房租金62500元，利息5709元，合计68209元，利息按照年利率4.35％暂计算至2018年10月2日，利息继续计算至门市房租金本息付清时止。本院于2019年6月17日作出（2019）黑0381民初×××号判决书，判决：一、被告王春芝于本判决生效后十日内给付原告张继宸租金62500元及利息5709元（其中本金50000元，自2016年4月2日至2018年10月2日，按年利率4.35%计算；本金12500元，自2018年4月2日至2018年10月2日，按年利率4.35%计算），自2018年10月3日起，以62500元为基数，按年利率4.35%继续计算利息至上款全部给付之日止；二、驳回原告张继宸的其他诉讼请求。王春芝不服，向鸡西市中级人民法院提起上诉，鸡西市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）黑03民终××××号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2020年4月3日房屋租赁合同到期，王春芝向张继宸交回了租赁房屋，张继宸以王春芝自2018年10月2日起至2020年4月2日止期间的房屋租金37500元及利息至今未给付为由，向本院提起诉讼。诉讼中，王春芝向本院提起反诉，要求张继宸按租金125000元的30％赔偿违约金37500元。本院认为，本案中，历某某与王春芝签订的诉争门市房租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规相关规定，应为有效。张继宸购买历某某诉争门市房，且已办理产权转移登记手续，张继宸取得诉争门市房所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定（租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力）。历某某与王春芝签订的房屋租赁合同对张继宸继续有效，张继宸替代历某某成为诉争门市房租赁合同的出租人，享有合同权利，承担合同义务。原告要求被告给付2018年10月2日至2020年4月2日门市房租金37500元及利息3262元（自2018年4月3日起按年利率4.35％计算利息至2020年4月2日止），理由正当，本院予以支持。反诉原告王春芝主张案涉门市房取暖费未缴纳，室内温度过低，给其造成的损失应按《门市房租赁合同》第五条约定，按房租费的30％赔付，反诉被告张继宸主张其主合同义务是提供门市房，从合同义务是交纳取暖费，张继宸违反从合同义务，不应当适用主合同标的的30％确定违约金。经庭审调查，王春芝与原房主历某某签订的《门市房租赁合同》第五条约定：“在门市房租赁期间，双方如有违约行为赔偿对方经济损失，按房租费的30％赔付。”应是双方存在根本性违约，致使合同无法履行而应承担的违约责任。本案张继宸未交纳取暖费，不属于根本性违约，故对反诉原告王春芝的主张不予支持。综上所述，张继宸要求王春芝给付房屋租金及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；王春芝要求张继宸赔偿违约金37500元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第一款、第二款的规定，判决如下：一、王春芝于本判决生效后十日内给付张继宸租金37500元及利息3262元（自2018年4月3日起至2020年4月2日止，按本金37500元，年利率4.35％计算）。二、驳回王春芝的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，反诉费369元，由王春芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审判员  王树梅二〇二〇年八月十一日书记员  徐晨娟