吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0291民初369号 原告（案外人）：张敬远，男，1981年7月6日出生，汉族，个体，住吉林市丰满区。 被告（申请执行人):于俊勇，男，1974年6月13日出生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：盛立刚，吉林万璋律师事务所律师。 第三人(被执行人):蔡高峰，男，1973年4月21日出生,汉族，住吉林市丰满区，其他情况不详（缺席） 第三人（被执行人):周小红，女，1975年10月14日出生，汉族，住吉林市龙潭区，其他情况不详（缺席） 原告张敬远与被告于俊勇、第三人蔡高峰、周小红案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张敬远、被告于俊勇及其委托诉讼代理人盛立刚到庭参加诉讼。第三人蔡高峰及周小红经本院公告送达开庭传票，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张敬远向本院提出诉讼请求：1.解除对位于吉林市高新区盈胜毓园×号楼×-×-××号第三人名下房屋的查封，并停止对该房屋的执行;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因对贵院（2020）吉02911执异3号民事裁定不服，现依法提起诉讼。2018年3月9日原告与第三人蔡高峰、周小红签订房屋买卖合同，第三人将坐落于吉林高新区盈胜毓园×号楼×-×-××号房屋出售给原告。由于第三人购买该房屋是银行按揭贷款购房，在原告与第三人签订房屋买卖合同时仍有60余万元贷款本息未付，因此双方协商房屋价款80万元，原告支付第三人30万元，剩余银行贷款本息由原告支付。签订房屋买卖合同时，原告即支付第三人289445元，第三人将案涉房屋交付给了原告。从2018年4月，原告又支付第三人购房款现金2万元，累计支付银行贷款31511.12元（用第三人贷款账户偿还)，支付房屋水电费370元。原告实际占有使用该房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。首先,贵院查封案涉房屋是在2019年6月14日,原告与第三人签订《房屋买卖合同》是2018年3月9日,在查封之前原告与第三人签订的房屋买卖合同已经生效。第二，原告在购买案涉房屋后，已经实际入住该房屋，并且对该房屋进行了装修，交付了实际占用期间房屋相关费用，原告已经实际占有、使用案涉房屋。第三，原告已经按照合同约定支付房屋价款。由于第三人案涉房屋系银行贷款购房，贷款60万元,在2018年3月9日签订房屋买卖合同时，原告对该房屋实际拥有所有权的部分仅值30万元左右,其余房屋仍属于按揭抵押贷款状态。因此，双方在房屋买卖合同第二•(四)条约定:“甲方应于2018年8月9日前解除该房屋的银行抵押,并在解除抵押后三个工作日协助乙方办理下一步相关手续”;房屋买卖合同第四•(二)条约定“乙方应在房屋所有权转移登记时将剩余房款50万元支付给甲方”。但由于第三人的个人原因，第三人无法偿还银行贷款，导致银行贷款逾期，也无法按照双方约定在2018年8月9日解除房屋的抵押手续，因此与原告协商由原告偿还房屋剩余的银行贷款，实际原告亦在正常偿还贷款。即:原告已经按照合同约定全额支付第三人房屋转让价款（属于第三人财产部分),房屋剩余贷款债务由原告正在按期偿还(房屋剩余贷款部分价值属于贷款银行，不属于被执行人(第三人)，执行法院不能要求买受人将剩余款项价值交付法院用于执行)。第四，原告与第三人房屋买卖合同明确约定，第三人应在2018年8月9日解除房屋银行抵押(也就是提前还清银行贷款),然后再协助原告办理下步合同义务(办理更名过户);原告在更名过户时支付剩余房款。但在实际履行过程中，由于第三人原因，其不能按期还贷,更不能提前还清贷款解除抵押,进而在贷款未还清、银行抵押未解除情况下根本无法办理房屋更名过户。原因在第三人未按合同提前解除房屋抵押,在银行按揭抵押合同仍在有效期内。未办理更名过户原因不是原告过错，原告属于善意受让人，不能更名过户没有过错。综上,原告完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,足以排除人民法院对案涉房屋的执行，执行法院驳回异议人申请错误，应予纠正。根据《民事诉讼法》相关规定提起诉讼，请求人民法院支持诉请。 于俊勇辩称，原告不具备《执行异议规定》第二十八条规定的四项排除执行的条件，并对其具备四项条件，负有举证责任。1.原告对于其与第三人签订的涉案房屋买卖合同的合法有效负有举证证明责任。原告关于已付购房款的金额等陈述，事实不清，不符合交易惯例和常理；对于支付时间和查封时间的先后关系，陈述不清；2.原告称其在法院查封前已合法占有该不动产，但未对涉案房屋的装修等情况进行说明；3.原告自述涉案房屋系按揭贷款购入，未付全款，也不认可将剩余价款交付法院执行，不符合适用法定排除执行的情形；4.原告明知其交易方式将导致无法办理过户登记，故其具有过错；5.原告未能办理银行转按揭，亦不认可将剩余房款交付法院执行，故其主张不应得到支持。 蔡高峰、周小红未到庭，亦未提交书面陈述意见。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：周小红和蔡高峰系夫妻关系。周小红（甲方）将其名下已设定抵押的、坐落于吉林高新区盈胜毓园×号楼×-×-××号房屋（建筑面积149.94平方米，以下简称涉案房屋）出售给张敬远（乙方），双方于2018年3月9日签订了房屋买卖合同（蔡高峰亦在甲方处签字），主要约定如下：购房款80万元，乙方于签订合同当日交付定金30万元，于办理房屋所有权转移登记时交付剩余50万元；2018年8月9日前，甲方解除涉案房屋的银行抵押、双方共同申请办理房屋所有权转移登记；甲方应在得到全部房款当日将该房屋交付给乙方。 签订合同当日，王宇新通过中国工商银行手机银行向洪廒淇汇款289445元，附言：蔡高峰还款结清。 2018年5月14日，经吉林市江城公证处公证，周小红、蔡高峰就委托王宇新作为代理人全权办理涉案房屋清偿银行贷款、注销抵押登记、解除他项权利、办理房屋买卖及过户更名手续、不动产权证书更名手续、领取房屋不动产权证等相关事宜，出具了三份内容不同的委托书。 2018年7月17日，王宇新向周小红银行卡内汇款7200元。 2019年4月21日、5月21日、6月26日，桑新然先后通过中国农业银行偿还了周小红名下的银行贷款,金额为3463.27元、3463.27元、3467.16元，合计10393.7元。 另查明，张敬远未按照合同的约定交付剩余房款50万元，但周小红已将涉案房屋交付给张敬远占有使用，并将房屋所有权证书交由张敬远持有，涉案房屋仍登记在周小红名下。张敬远缴纳了涉案房屋的水、电费。 再查明，涉案房屋系周小红单独所有。于俊勇与蔡高峰、周小红民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月25日作出（2018）吉0291民初714号民事判决书，该判决书生效后，于俊勇向本院申请执行，本院于2019年6月14日作出（2019）吉0291执248号之四执行裁定书，查封了涉案房屋的产籍，期限三年。执行过程中，案外人张敬远向本院提出执行异议，请求排除对房屋的执行，经审查，本院于2020年3月30日作出（2020）吉0291执异3号执行裁定书，驳回案外人张敬远的异议。张敬远不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 认定上述事实的证据有房屋买卖合同、查询汇款明细（2018年3月9日）及电子回单、中国建设银行个人活期账户交易明细（客户名称：王宇新）、吉（2017）吉林市不动产权第00612××号房产证、中国农业银行业务凭证、公证书（【2018】吉江城证字第184××号、第184××号、第184××号）、水电费缴费账单、（2020）吉0291执异3号执行裁定书、通话录音。 本院认为，张敬远的诉讼请求表述为“解除对位于吉林高新区盈胜毓园×号楼×-×-××号周小红名下的房屋查封，并停止对该房屋的执行”，其真实意思表示是停止对吉林高新区盈胜毓园×号楼×-×-××号房屋的执行。本案争议的焦点问题是作为案外人的张敬远是否享有足以排除强制执行的民事权益，对此，张敬远负有举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。可见，涉案房屋买受人张敬远需同时符合前述四个条件，其权利方能排除人民法院的强制执行。 本案中，张敬远与周小红、蔡高峰签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此，张敬远提出的异议，符合前述法律规定的第一个要件。 结合庭审调查可知，虽然张敬远至今仍未支付全部购房款，但在本院于2019年6月14日查封涉案房屋之前，张敬远依据房屋买卖合同已占有使用涉案房屋。因此，张敬远提出的执行异议，符合前述法律规定的第二个要件。 虽然张敬远主张其已通过以下三种方式超额（超出7038.7元）支付了涉案房屋首付款：一是王宇新向洪廒淇汇款289445元（附言：蔡高峰还款结清）；二是王宇新向周小红汇款7200元；三是桑新然偿还周小红的三期贷款合计10393.7元。但根据庭审调查和汇款、交款凭证可知：1.张敬远所述剩余价款的支付方式（银行按揭贷款)与涉案房屋买卖合同约定的支付方式（现金全款）不符;2.张敬远未能提供其向王宇新支付289445元和7200元的任何交易凭证（如借条、取款凭证等），且张敬远关于289445元的款项来源陈述，与证人王宇新证言相矛盾;3.张敬远亦未能提供证据证明桑新然偿还周小红的三期贷款与本案的关联性或提供证据证明张敬远向桑新然支付了10393.7元。因此，张敬远关于其已支付涉案房屋首付款的主张，依据不足。此外，经庭审调查，张敬远表示不同意将剩余购房款按照法院的要求交付执行，故张敬远提出的执行异议，不符合前述法律规定的第三个要件。 根据房屋买卖合同、委托书和庭审调查表明：1.签订涉案房屋的购房合同时，张敬远明知涉案房屋已设定抵押权、尚未清偿银行贷款，存在过户登记的障碍；2.张敬远明知蔡高峰、周小红已委托王宇新代办注销涉案房屋抵押登记、房屋买卖及过户更名手续等诸多事宜，这意味着即使蔡高峰和周小红违反房屋买卖合同的约定，未履行解除房屋抵押登记、办理房屋过户更等义务，张敬远完全可以通过要求王宇新履行上述义务而完成涉案房屋过户更名等事宜，故张敬远客观上不存在及时涤除抵押权、办理过户登记的客观障碍。虽然张敬远辩称：其未能办理过户的理由，一方面是周小红未向王宇新付款，故王宇新不同意办理过户，该辩解与逻辑不符，亦与委托书载明的授权权限不符；另一方面是为涉案房屋设定抵押权的银行因周小红有案外其他贷款未清偿而拒绝解除抵押。如该事实成立，张敬远完全可以自知道该事由之日起，依据涉案房屋买卖合同的约定，追究周小红、蔡高峰的违约责任（如解除买卖合同、返还首付款、支付违约金等），而自2018年至今，张敬远并未采取积极措施排除过户更名的客观障碍，亦未通过诉讼等方式维护自身合法权益。因此，张敬远关于非其自身原因未办理过户的辩解，理由不成立，本院不予采纳。综上可见，张敬远系因其自身的主观原因将自己置于抵押权涤除前不能进行物权变更登记、无法取得物权的风险之中，故此情形应当认定涉案房屋未办理过户登记系张敬远自身原因所致，故不符合前述法律规定第四个要件。张敬远应承担举证不能的不利后果。 因此，张敬远对登记在周小红名下的涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权利，其主张没有事实和法律依据，应予驳回。 综上所述，应驳回张敬远的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告张敬远的诉讼请求。 案件受理费6400元，由原告张敬远负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林市中级人民法院。 审 判 长  王 灿 人民陪审员  张泽君 人民陪审员  杨俊华 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  崔世佳