江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初636号原告：杨家凤，住南京市雨花台区。被告：黄志远，住安徽省明光市。原告杨家凤与被告黄志远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，依法适用普通程序独任审理，于2010年6月17公开开庭进行了审理。原告杨家凤到庭参加诉讼，被告黄志远经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨家凤向本院提起诉讼请求：1.被告支付自2019年12月19日起至法院判决生效被告交还房屋时的房屋使用费15000元，按100元/天计算5个月，被告将遗留物品清走、交还租赁房屋并归还门禁卡、电费卡、钥匙。2.被告支付违约金人民币3000元；3.被告支付2019年9月19日起的物业费（1257元/年÷365天）*（2019年9月19日起至法院判决生效被告交还房屋时的天数即8个月）=838元、公共水电分摊费（400元/年÷365天）*（2019年9月19日起至法院判决生效被告交还房屋时的天数即8个月）=266.7元、装修垃圾清运费人民币319元。4.被告支付水费3.1元，电费66元；5.房屋修复费用评估费及恢复原状所需费用（包括材料费、人工费及其他物品修复费用）由被告承担；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年8月26日取得xx室房屋。经同事彭某介绍，原告让张某于2019年9月18日前往签订房屋租赁合同，约定租金每月3000元；租期两年，自2019年9月19日至2021年9月18日；押金3000元。被告先支付了3个月租金（同事彭某微信转账原告9000元作为被告租金）。2019年11月12日，原告询问被告是否继续租房子，要交房租、押金和物业费，被告表示一直租下去。2019年11月18日，被告突然说不租了，可被告迟迟不搬，也不按合同约定交纳房租、物业费、租房押金。多次联系后，被告于2019年12月17日才拆除部分增添物，如地板、封闭阳台用的窗户、厨房简易柜等。2019年12月17日被告发的视频，室内留有许多东西且房屋损坏严重。原告多次联系被告要求解决，但被告未能履行。被告构成违约，给原告造成巨大损失，原告遂诉。被告黄志远辩称，责任被告不逃避，但原告主张费用过高。本院经审理认定事实如下：2019年9月18日，原告（甲方）委托张某与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于南京市雨花台区，建筑面积91.1平方米的房屋出租给乙方作办公使用；租赁期限共24个月，自2019年9月19日至2021年9月18日止；月租金3000元，第一次支付三个月房租，计9000元，以后每半年付款一次，应提前壹个月支付；乙方装修房屋，不得改动房屋承重结构和擅自拆改设施如门、窗、墙、管路等；物业费、生活垃圾费、装修垃圾费、网费、电视费、公共水电分摊费、水费、电费、燃气费等由乙方支付，甲方现已预交一年的物业费、公共水电分摊费、装修垃圾费1976元，合同签订后，乙方须支付该费用给甲方；租赁房屋甲方于2019年8月26日从开发商处拿到，仅厨房卫生间阳台未贴瓷砖地砖、未铺设地板，其余设施如水、电、气、门、窗、墙、灯等完好无损，故合同期内所有维修费用均由乙方承担。合同第十条约定了乙方的违约责任，如乙方故意损坏该房屋，擅自拆改该房屋结构或改变房屋用途的；拖欠房屋租金累计达一个月；逾期未交纳按约定应由乙方交纳的额各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权终止合同并收回该房屋，乙方应支付违约金并赔偿相应损失。合同第十二条约定：甲方收取乙方押金3000元，乙方退房时，结清水、电、气费，交换钥匙等物品后，由甲方退还乙方押金。合同第十三条约定：提前解除合同，需付违约金3000元。该合同末备注：两个月后交下面半年房租时，再补交押金3000元和物业费1976元。被告通过案外人彭某向原告支付了三个月房租合计9000元。合同签订后，被告使用涉案房屋。2019年11月17日，原告向被告催交下面六个月房租及押金、物业费。被告迟迟未交相关费用，也未与原告办理房屋交接手续。本案诉讼过程中，被告表示屋内所有东西。原告于2020年5月11日接收涉案房屋。关于修补费用，由于被告使用涉案房屋对屋内墙面造成损坏，被告表示修补费用为600元至1000元合适；原告表示认可修补费用1000元，不再要求进行评估。关于门禁卡、电费卡、钥匙，被告表示已遗失，同意赔偿合理费用。另查明，2019年8月9日原告与南京雨花建设发展有限公司签订购房协议书，购置了涉案房屋。同年8月26日，原告已向物业公司交纳了一年的物业管理费1257元、一年的公共水电费分摊400元、装修垃圾清运费319元（一次性收费），合计1976元。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、照片、视频、产权置换通知书、购房协议书、缴费通知、收据及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人不履行合同或者合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，当事人均应按照约定全面履行。被告未能按期支付房租、押金等费用，构成违约，应当承担由此导致的违约责任。本案诉讼过程中，被告明确表示放弃屋内物品所有权，原告可以随时接收房屋，即原、被告双方事实上达成解除房屋租赁合同的合意，涉案房屋租赁合同于2020年5月11日确认解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因涉案房屋已经交接，原告主张返还不在具有事实依据，本院不再支持。关于租金，被告未能提供证据证明其在此之前已向原告完成交接手续，故被告仍应向原告支付实际使用期间的租金，自2019年12月19日至2020年5月11日止，合计14300元（3000元/月*4个月+23天*100元/天）。关于物业管理费、公共水电费分摊、装修垃圾清运费，合同约定该部分费用由被告承担，根据合同约定及被告实际使用期间（2019年9月19日至2020年5月11日），费用计算如下：1、物业管理费811元（1257元/366天*236天）；2、公共水电费分摊258元（400元/366天*236天）；3、装修垃圾清运费319元，该笔费用为一次性费用，且合同约定了由被告承担，故被告应向原告支付该319元。以上合计1388元。关于水费3.1元，电费66元，合同约定水电费用由被告承担，被告实际使用房屋半年多，原告主张的费用有其合理性，故原告主张被告承担水电费合计69.1元本院予以支持。关于门禁卡、电费卡、钥匙，被告未能返还，但同意赔偿合理费用，本院考虑被告过错、原告重新办理所需费用等因素，酌定200元。关于墙面损失修复费用，被告认可墙面损坏的责任，结合当事人陈述，本院确认修复费用为1000元。原告依据合同约定另向被告主张违约金3000元，即原告在本案中同时主张违约金和实际损失。结合案件审理查明情况，租金、物业管理费、公共水电费分摊、装修垃圾清运费、水电费根据合同约定和实际使用状况，系被告因使用涉案房屋实际产生。而未能返还门禁卡、电费卡、钥匙，墙面损坏，系被告未能妥当使用、管理涉案房屋给原告造成的实际损失。考虑到被告在涉案合同履行过程中的违约事实，原告主张3000元违约金属于合理范畴，其涵盖了上述认定的被告未能返还门禁卡、电费卡、钥匙，墙面损坏所造成的实际损失1200元，故上述1200元损失本院不再重复计算；原告主张的3000元违约金具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告黄志远于本判决生效之日起十日内支付原告杨家凤租金14300元；二、被告黄志远于本判决生效之日起十日内支付原告杨家凤物业管理费、公共水电费分摊、装修垃圾清运费合计1388元；三、被告黄志远于本判决生效之日起十日内支付原告杨家凤水电费合计69.1元；四、被告黄志远于本判决生效之日起十日内支付原告杨家凤违约金3000元；六、驳回原告杨家凤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费287元，由被告黄志远负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  陈 波二〇二〇年八月十九日法官助理  史佳丽书 记 员  於国瑾