福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初2331号 原告：阳光城(石狮)房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市濠江路西侧塘边村南，统一社会信用代码913505810687544829. 法定代表人：张坚，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈旺富、郭小缘，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。 被告：陈吉兴，男，1983年2月17日出生，汉族，住福建省大田县，现住福建省石狮市。 第三人：招商银行股份有限公司泉州分行，营业场所福建省泉州市丰泽区宝洲路东段南侧中骏·国金中心2号楼,统一社会信用代码913505007729173291. 负责人：詹毅，系该行行长。 原告阳光城(石狮)房地产开发有限公司（下称阳光城公司）与被告陈吉兴、第三人招商银行股份有限公司泉州分行（下称招行泉州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光城公司的委托诉讼代理郭小缘、被告陈吉兴到庭参加诉讼。第三人招行泉州分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳光城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除阳光城公司与陈吉兴于2016年2月25日签订的编号为00017028《商品房买卖合同》，并向阳光城公司支付合同解除违约金163522.8元；2.判令陈吉兴向阳光城公司返还坐落于阳光城丽兹公馆1幢3205单元商品房，并配合阳光城公司办理《商品房买卖合同》的合同网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记注销及配合招行泉州分行办理预购商品房抵押权预告登记注销等相关手续；3.判令陈吉兴向阳光城公司支付阳光城公司代偿款（暂计至2020年1月17日为559330.86元）；4.判令陈吉兴向阳光城公司支付律师费20000元；5.本案的全部诉讼费用由陈吉兴承担。事实和理由：2016年2月25日，陈吉兴与阳光城公司签订编号为000117028《商品房买卖合同》一份，合同约定陈吉兴向阳光城公司购买位于石狮市阳光城丽兹公馆1幢3205单元商品房，房屋总价817614元，首付款177614元，剩余64万元通过申请贷款方式支付。合同补充协议第四条约定“买受人向银行申请贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故买受人在此确认并承诺：买受人同意按贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由买受人承担。出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并约定买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起超过30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款30%的违约金。”2016年3月31日，陈吉兴与第三人招行泉州分行及阳光城公司共同签订《个人购房借款及担保合同》，约定陈吉兴向银行借款64万元用于前述商品房，阳光城公司为陈吉兴的该笔借款承担保证责任，上述房屋作为抵押担保。然而，陈吉兴未按照《个人购房借款及担保合同》约定按时还款付息，导致阳光城公司为此承担了保证责任，即于2020年1月17日代陈吉兴向第三人招行泉州分行清偿陈吉兴拖欠的贷款本息共559330.86元。阳光城公司代垫上述款项后，多次催告陈吉兴向阳光城公司偿还，但至今仍未偿还。阳光城公司认为，阳光城公司与陈吉兴双方签订的《商品房买卖合同》对双方均具有法律约束力。根据合同约定，由于陈吉兴原因，导致阳光城公司承担担保责任的，陈吉兴必须自阳光城公司承担担保责任之日起7日内归还阳光城公司代还全部款项，超过30日仍未归还阳光城公司代还全部款项的，阳光城公司有权解除合同，同时收取陈吉兴总房价款30%的违约金。现陈吉兴未依约履行，阳光城公司依约有权解除合同，同时要求陈吉兴承担相应的违约责任。 陈吉兴辩称，我是农民工，购买房产的时候我不知道是阳光公司帮我担保，我以为是直接抵押给银行，但是阳光城公司也没有告知我办证的事，之后才通知我去办理证件这些手续。后面也没有跟我说过，阳光城公司就代我向银行支付代偿款，银行起诉的时候阳光城公司没有为我说一句好话。至于违约责任，之前阳光公司从未说起过，这样对我这种农民工出身的损害太严重了。至今阳光城公司的负责人从未出面与我协商，全部是通过律师。 招行泉州分行述称：该行发放的贷款是以诉争房屋作为抵押，并以阳光城公司作为保证担保为前提的，阳光城公司解除购房合同，其双方必须清偿尚欠该行的本金及至清偿日的利息、罚息、复利、其他费用。陈吉兴于2016年3月31日与第三人招行泉州分行签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定陈吉兴向第三人招行泉州分行贷款人民币陆拾肆万元整，贷款用于支付购房款；贷款期限240个月，从2016年3月31日至2036年3月31日止，贷款执行年利率4.41%，还款方式为按月结息，按月还本，等额本金。阳光城公司自愿为陈吉兴在《个人购房借款及担保合同》项下的贷款本息及其他一切相关费用承担连带责任保证；保证期间为自合同生效之日起至贷款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止，但至今陈吉兴仍未配合阳光城公司办理正式抵押登记，阳光城公司应承担连带保证责任；为担保陈吉兴在《个人购房借款及担保合同》项下所欠第三人招行泉州分行的所有债务能得到按时足额清偿，陈吉兴自愿以址石狮市福辉路阳光城丽兹公馆1幢3205单元的房产向阳光城公司提供抵押担保，并于依法办理了预购商品房抵押权预告登记。以上抵押及保证担保的范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费)等；合同签订后，阳光城公司依约向陈吉兴发放贷款，贷款后，陈吉兴未能按合同约定按时还本付息。根据借款合同约定，陈吉兴的行为已构成违约，招行泉州分行有权提前收回已发放贷款的本息并要求陈吉兴支付相关费用；同时要求阳光城公司承担连带保证责任。故招行泉州分行于2019年8月22日向丰泽区人民法院提起诉讼，案号(2019)闽0503民初9124号，该院于2019年10月28日作出民事判决：一、判决陈吉兴、许彩煌应于本判决生效之日起十日内向招行泉州分行偿还借款本金535865.78元、利息6092.97元、罚息33.76元、复息24.64元，并按中国人民银行逾期付款的有关规定及案涉《个人购房借款及担保合同》的约定支付自2019年10月15日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复息；二、陈吉兴、许彩煌应于本判决生效之日起十日内向招行泉州分行偿付律师费11000元；三、阳光城公司对陈吉兴、许彩煌上述判决第一、二项的债务承担连带清偿责任；其在承担清偿责任后，有权向陈吉兴、许彩煌追偿；现该判决已生效。第三人招行泉州分行认为阳光城公司诉请解除与陈吉兴《商品房买卖合同》，双方也必须清偿尚欠招商银行泉州分行的欠款本金及至清偿日的利息、罚息、复利及其他费用。现阳光城公司已向招行泉州分行代偿款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于阳光城公司提供的所有证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：阳光城公司系从事房地产开发建设等业务的有限责任公司，依法以出让方式取得址于石狮市福辉路东侧塘边段编号为2012-16-01地块的土地使用权，并经批准开发建设商品房，取得“阳光城丽兹公馆项目”证号为2013022的商品房预售许可证。案涉商品房系阳光城公司开发建设的“阳光城丽兹公馆1幢3205单元的商品房。2016年2月25日，阳光城公司与陈吉兴就案涉商品房买卖事宜签订编号为00017028的《商品房买卖合同》，附有六个附件，其中附件六为补充协议。合同约定：商品房用途为住宅，建筑面积共129.78平方米；按建筑面积计算，商品房单价为每平方米6300元，总价款为817614元；陈吉兴贷款支付，应于合同签订之日支付177614元，剩余房款640000元申请贷款支给阳光城公司；阳光城公司应当在2016年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付际吉兴使用；合同自双方签订之日起生效，合同签订之日起30日内，由陈吉兴向房屋权属登记机构申请预告登记；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由阳光城公司向石狮市房产登记交易中心办理合同登记备案；等内容。合同附件六即合同补充协议针对以申请贷款方式支付购房款特别约定：陈吉兴向银行申请贷款，按银行有关规定阳光城公司以承担连带责任保证方式向银行提供担保，陈吉兴承诺同意按贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此引起的法律责任由陈吉兴承担。阳光城公司保证期间，如陈吉兴原因，导致阳光城公司承担保责任的，陈吉兴必须自阳光城公司承担保责任之日起7日内归还阳光城公司代还全部款项，并承担违约责任......。因陈吉兴未按时还贷，致使贷款银行要求解除合同并要求阳光城公司承担连带担保责任，阳光城公司有权立即单方面解除合同，由此给阳光城公司造成的损失（包括但不限于政府税费、相关手续费、诉讼费、律师费等）各产生的相关责任由陈吉兴承担，同时陈吉兴还应向出卖人支付总房款的30%作为违约金。 另查，当事人双方于2016年2月25日向石狮市房产登记交易中心办理合同编号为00017028的商品房买卖合同备案证明，于2016年3月4日向石狮市房产登记交易中心办理了编号为YG2016000659的预购商品房预告登记证明。陈吉兴已支付阳光城公司购房首付款177614元。2016年3月31日，招行泉州分行作为贷款人及抵押权人，陈吉兴作为借款人及抵押人，阳光城公司作为保证人，共同签订编号为8160330872004的《个人购房借款及担保合同》，合同约定在陈吉兴以抵押担保加阳光城公司的阶段性保证的担保方式下，陈吉兴向招行泉州分行贷款640000元用于支付购房款，以及各方的权利义务等内容。同日，招行泉州分行向阳光城公司支付剩余购房款640000元。2016年4月6日，该商品房向石狮市房产登记交易中心办理编号为201604000228的预购商品房抵押权预告登记证明书。2016年10月10日，阳光城公司向陈吉兴交付商品房。因陈吉兴逾期支付按揭银行贷款本息，2019年8月22日，招行泉州分行诉至福建省丰泽区人民法院。2019年10月28日，该院作出（2019）闽0503民初9124号民事判决，判决陈吉兴、许彩煌偿还招行泉州分行借款本金535865.78元及相应利息、罚息、复息、律师代理费，阳光城公司对陈吉兴、许彩煌的债务承担连带清偿责任等。该判决已发生法律效力。嗣后，阳光城公司向招行泉州分行代垫款项559930.86元。因陈吉兴、许彩煌仍未能按时足额偿还招商银行贷款本息，亦未偿还阳光城公司代垫款项，阳光城公司诉至本院。同时，阳光城公司因提出本案诉讼，支付北京德恒（厦门）律师事务所律师代理费20000元。 本院认为，阳光城公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，该公司与陈吉兴于2016年2月25日签订的《商品房买卖合同》及其附件系当事人双方的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。当事人双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，陈吉兴应于签订购房合同时支付阳光城公司购房款177614元，向银行按揭贷款支付阳光城公司剩余购房款640000元，并按时偿还按揭银行贷款本息。合同履行过程中，陈吉兴未能按时足额偿还按揭银行的贷款本息，导致按揭银行即招行泉州分行从阳光城公司账户扣划款项合计金额559930.86元。陈吉兴的行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第四条“1.买受人向银行申请贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故买受人在此确认并承诺：买受人同意按贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由买受人承担。出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：买受人自出实人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出实人支付违约金：买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日及其后归还出卖人代还全部款项的，每日技买受人贷款总额的千分之六的标准向出卖人支付违约金：买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款30%的违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失(包括但不限于房屋降价损失)的，出卖人有权另行向买受人追索。2.如因买受人出现逾期偿还贷款本息达到合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除合同并耍求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失(包括但不限于政府税费、相关手续费、诉讼费用、律师费等)和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的30%作为违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失(包括但不限于房屋降价损失)的，出卖人有权另行向买受人追索。”。另《商品房买卖合同》补充协议第十九条：“2.无论何种原因导致本合同和/或本补充协议解除的：(1)买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时问内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的迷约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之二的违约金。”。故阳光城公司有权援引上述合同约定解除合同并要求陈吉兴返还商品房，协助办理合同的注销备案登记和商品房预告登记手续，支付违约金163522.8元（阳光城公司自愿按总房价817614元的20%计算），支付阳光城公司代垫按揭款559330.86元，支付阳光城公司因本案诉讼支出的律师费20000元。阳光城公司的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上所述，阳光城公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除阳光城(石狮)房地产开发有限公司与陈吉兴于2016年2月25日签订的编号为00017028《商品房买卖合同》； 二、陈吉兴应于本判决生效后十日内向阳光城(石狮)房地产开发有限公司返还址于阳光城丽兹公馆1幢3205单元的商品房； 三、陈吉兴应于本判决生效后十日内协助阳光城(石狮)房地产开发有限公司办理编号为为00017028《商品房买卖合同》的合同网签注销、合同预售备案登记注销和址于阳光城丽兹公馆1幢3205单元的商品房的预告登记注销、抵押权预告登记注销手续； 四、陈吉兴应于本判决生效后十日内支付阳光城(石狮)房地产开发有限公司违约金163522.8元； 五、陈吉兴应于本判决生效后十日内支付阳光城(石狮)房地产开发有限公司代垫按揭款559330.86元； 六、陈吉兴应于本判决生效后十日内支付阳光城(石狮)房地产开发有限公司因本案诉讼而支出的律师代理费20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11976元，减半收取计5988元，由陈吉兴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邱长途 二〇二〇年八月十日 书记员  陈莹莹 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。