广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2717号 上诉人（原审被告）：广西隆华桂投资有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市七星区漓江路**国展购物公园**。统一社会信用代码：91450300687792226Q。 法定代表人：刘增各，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢佑息，广西嘉宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文金发，广西嘉宸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋健慧，女，汉族，1988年1月30日出生，医生，住广东省深圳市福田区。，住广东省深圳市福田区 style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 委托诉讼代理人：詹黎波，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李劲松，广西齐兴律师事务所律师。 原审第三人：桂林卓玛营销策划有限公司。住所：广西壮族自治区桂。住所：广西壮族自治区桂林市秀峰区九岗岭小区**4503025859558484。 法定代表人：刘卫卫，该公司总经理。 上诉人广西隆华桂投资有限公司（以下简称隆华桂公司）因与被上诉人蒋健慧、原审第三人桂林卓玛营销策划有限公司（以下简称卓玛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人隆华桂公司的委托诉讼代理人文金发，被上诉人蒋健慧的委托诉讼代理人詹黎波到庭参加诉讼。原审第三人卓玛公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 隆华桂公司上诉请求：一、撤销（2020）桂0305民初9号民事判决第三、四项判决内容，依法改判上诉人无需返还另一倍的定金10万元以及装修配套费59460元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人和第三人承担。事实及理由：一、一审应诉通知送达违反法定程序，剥夺己方的抗辩和质证权，造成案件重要事实无法查明。己方一直经营正常，办公场所未变更，完全具备送达条件，但己方在近半年的诉讼期间，未收到本案任何方式的应诉通知。二、蒋健慧隐瞒重要事实。1、己方于2018年11月30日委托桂林展鹏房产营销策划有限公司（以下简称展鹏公司）代理销售案涉房屋，未授权过卓玛公司代理销售物业及收取客户相关交易价款。2、己方与蒋健慧签订的买卖协议约定有返租条款，案涉商铺委托物业公司托管，蒋健慧每月收取2787元的租金收益。一审期间，蒋健慧仍一直收取此租金，说明买卖协议已成立并生效且履行至今。三、一审适用买卖协议中房屋买卖合同不成立的定金条款支持蒋健慧的定金罚则诉请是法律适用错误。蒋健慧所预期的签订买卖合同及合同生效均已实现，一审还适用合同不成立的定金条款是对定金的作用性质理解错误，违约责任的合同条款适用错误。四、一审认定装修配套费返还责任主体错误。房屋买卖协议明确约定蒋健慧在所有款项须付到己方账户，且协议条款中无装修配套费项目。蒋健慧擅自将大额款项支付给卓玛公司，而且并非合同中约定的项目及合同中约定的账户，与己方毫无关系。己方不知道蒋健慧交纳过该装修配套费，蒋健慧也从未向己方反映过该费用。蒋健慧应向卓玛公司主张返还。 蒋健慧辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 卓玛公司未作陈述。 蒋健慧向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告在2019年5月14日签订的《房地产买卖协议》；二、判决被告双倍返还原告购房定金223034.40元；三、判决被告返还原告购房款176068.80及资金占用利息4402元（按年利率6%计算，从2019年5月15日暂计至2019年10月15日，之后另计至返还之日止），共计180470.80元；四、判决被告退还原告装修费59460元；五、判决本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年4月16日，原告与被告的工作人员王洪伟草签了一份《置业计划表》，该表上首付款一栏标注：287586＋59460＝347046；按揭款一栏标注：27万；其他费用一栏标注：定金10万元。2019年4月17日，原告与被告的工作人员王洪伟签订一份《桂林国展购物公园商铺确认函》，其中折后总价为557586元；装修配套费总价款为59460元。2019年4月18日，原告按照被告要求将100000元转账支付至第三人卓玛公司账户。2019年5月14日，原、被告签订一份《房地产买卖协议》，协议约定：被告将位于桂林市七星区商铺出售给原告；商铺建筑面积为19.82平方米，套内面积约9.12平方米，土地分摊面积10.7平方米；商铺总价557586元。原告于合同签订当日支付被告首期房款（含定金）287586元，余款270000元由原告申请银行贷款支付至被告账户。如被告违约，导致房屋买卖不成立，购房定金不予退还；如原告违约，导致房屋买卖不成立，应在七日内双倍退还原告购房定金；该合同自然终止执行。合同签订后，原告按照约定通过银行转账支付了247046元至被告账户。另查明，被告将涉案商铺与其他商铺于2012年12月25日进行抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司桂林分行；2019年10月31日，被告再次办理了涉案商铺的抵押手续。现原告无法办理该商铺的抵押贷款手续，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依照合同支付首付款287586元和装修配套费59460元后，被告应当及时提供将涉案商铺的相关资料配合协助原告办理房屋过户和抵押贷款手续。但从本案查明事实，被告已将涉案商铺向银行抵押贷款，导致原告无法按照合同约定进行办理抵押贷款和房屋过户手续，无法实现其合同目的，故被告的行为已构成违约，原告主张与被告解除合同和返还购房款的诉讼请求，该院予以准许；为减少双方当事人的诉累，在双方解除合同时，原告亦应返还向被告购买的商铺。结合原、被告签订的《置业计划表》、《桂林国展购物公园商铺确认函》和《房地产买卖协议》，可以确认双方约定的购房定金为100000元，故原告主张被告按总房款的20%，即111517.2元计算定金并进行双倍赔偿的诉讼请求，与查明事实不符，该院部分予以支持。根据上述协议，被告另收取了原告的装修配套费59460元，在双方解除合同的情况下，该费用理应退还，故原告的此项诉讼请求，该院亦予以支持。根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。根据原、被告签订的协议，双方已约定定金条款，现原告仍主张资金占用费的性质属违约条款，故二者不能同时适用。对原告主张被告支付资金占用费的诉讼请求，该院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告蒋健慧与被告广西隆华桂投资有限公司于2019年5月14日签订的《房地产买卖协议》；二、被告广西隆华桂投资有限公司返还原告蒋健慧购房款187586元（被告在返还购房款后，原告应退还购买的商铺）；三、被告广西隆华桂投资有限公司双倍赔偿原告蒋健慧购房定金200000元；四、被告广西隆华桂投资有限公司返还原告蒋健慧装修配套费59460元；五、驳回原告蒋健慧其他诉讼请求。本案收取案件受理费9970元，由被告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。隆华桂公司提交的证据是：1、2019年5月14日己方与蒋健慧签订的《房地产买卖协议》1份、国展购物中心《客户成交备忘录》（复印件）1份。拟证明涉案商铺价款为557586元，其中首付287586元（含定金），按揭贷款270000元；案涉协议不存在装修费的收费款项，己方未收取过蒋健慧装修配套费59460元且明确约定蒋健慧支付款项“须付至”己方账户；涉案协议中的定金罚则系立约性质的定金条款。2、2019年5月14日桂林国展购物公园物业服务有限公司与蒋健慧签订的《桂林国展购物公园商铺委托经营管理协议》（复印件）1份、转账凭证（复印件）10张。内容为涉案房屋买卖协议签订当日，蒋健慧签订托管协议并委托己方经营管理涉案商铺且按期收取托管收益，拟证明己方与蒋健慧签订的涉案房屋买卖协议已成立和生效并正在执行托管协议中。3、2018年11月30日己方与展鹏公司签订的《授权委托书》1份。内容为己方授权展鹏公司代理销售房产证号为30××10、30××11、30××12、30××13、30××14、30××17、30××18、30××19、30××20、30××21、30××22、30××38的商铺。拟证明己方委托展鹏公司销售涉案商铺等不动产，从未授权卓玛公司销售，一审遗漏诉讼当事人。4、中国工商银行转账凭证7张。记录2019年5月14日从蒋健慧账户先后转入隆华桂公司17046元、80000元、50000元、50000元、20000元和30000元，另从卡号尾号为84×××35账户转入隆华桂公司40540元，拟证明卡号尾号为84×××35账户转入的40540元为代理销售商展鹏公司通过ＰＯＳ机转入的款项，上述7笔款项均为蒋健慧支付首期房款，共计287586元。蒋健慧的质证意见是：证据1，认可真实性、合法性，不认可证明目的。《客户成交备忘录》中显示置业顾问为王洪伟，恰好与己方一审时提交的《置业计划表》中的王洪伟相印证，己方一审提交的59460元的装修费收据的经手人即是王洪伟，证明王洪伟是隆华桂公司的工作人员或委托收款人，可见，卓玛公司与隆华桂公司有关联。证据2，认可真实性、合法性，不认可证明目的。己方购买涉案商铺的目的是为取得商铺的产权，但包括涉案商铺在内的销售房产早在2012年就已抵押给工商银行桂林分行且案件已经在一审法院进入执行拍卖程序，己方无法实现买卖合同的目的。证据3，真实性不认可。己方一审提交的《置业计划表》载明全案代理系桂林雅锐房产营销策划有限公司（以下简称雅锐公司），现在隆华桂公司又称代理销售商为展鹏公司，无法核实真实性。证据4、己方确转入隆华桂公司247046元，己方转给卓玛公司100000元，但隆华桂公司给己方开具了287586元的收据，证明隆华桂公司认可己方转给卓玛公司的100000元；40540元的凭证只能证明隆华桂公司收到了40540元，且己方从未向展鹏公司交过款，证明展鹏公司和隆华桂公司或卓玛公司关系混乱，人员混同。蒋健慧提交的新证据为：2019年4月7日至5月25日标注为“南城国展王洪伟17777388413”推送的微信朋友圈信息4条（截图打印件）、销售广告图5份，内容为推销南城百货旺铺。拟证明王洪伟是隆华桂公司的工作人员。隆华桂公司的质证意见是：真实性不认可，也无法体现王洪伟是己方的工作人员。 对双方当事人在二审新提交的证据及争议的事实，本院认定如下：隆华桂公司的证据1和证据2，双方均认可真实性和合法性且均为涉案商铺购买过程中形成的文字证据，本院予以采信并在其后综合分析评判其证明力。证据3，蒋健慧虽不认可真实性，但其提交的销售广告图中即印刷有“全案代理：展鹏营销”字样，证明展鹏公司确为涉案商铺的代理销售商。但一则《置业计划表》中又出现雅锐公司也为全案代理方，二则隆华桂公司与展鹏公司的《授权委托书》约定的代理销售房产证号并非全部销售商铺房产证号，因此本院认可展鹏公司为涉案商铺的代理销售商但隆华桂公司不能证明展鹏公司为唯一代理销售商。蒋健慧的证据为电子数据证据，因仅为微信截图打印件，未能与原始载体核实，无法确认真实性，本院不予采信。证据4，仅能证明隆华桂公司收到蒋健慧首期房款287586元，不能证明是否收到装修配套费59460元，因此本院对该证据的证明目的不予采信。隆华桂公司对一审认定王洪伟为隆华桂公司工作人员有异议。本院认定如下：隆华桂公司自认《国展购物中心客户成交备忘录》中的王洪伟、伍娇龙均为展鹏公司的工作人员，本院对此予以认可，确认王洪伟、伍娇龙均为展鹏公司的工作人员。 一审查明的事实除王洪伟的身份有误予以纠正外，其余事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，2019年5月15日，隆华桂公司收到展鹏公司转账40540元并确认系蒋健慧交付的购买商铺款项。 本院认为，隆华桂公司与蒋健慧签订的《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。 本案二审的争议焦点为：一、一审是否严重违反法定程序？二、一审对定金条款的适用是否违反合同约定？三、隆华桂公司是否是装修配套费的返还主体？ 本院综合评述如下： 一、关于一审是否严重违反法定程序的问题 《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干规定》第八条第一款第（一）项规定，人民法院不能或无法要求当事人确认送达地址的，可以以当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中明确约定的地址为送达地址。一审法院在审理案件时，首先以隆华桂公司案涉合同上的地址“桂林市七星区漓江路26号”作为送达地址并邮寄相关法律文书。但邮件一直无法送达而被退回。在无法联系隆华桂公司的情况下，一审法院采用公告方式送达法律文书并无不妥。因此，隆华桂公司辩称一审法院程序违法与查明事实不符，本院不予采纳。 二、关于一审对定金条款的适用是否违反合同约定的问题 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”案涉《房地产买卖协议》第八条第1项“违约责任”约定：“如乙方（蒋健慧）违约，导致房屋买卖不成立，购房定金不予退还；如甲方（隆华桂公司）违约，导致房屋买卖不成立，应在七日内双倍退还乙方购房定金；该合同自然终止执行。”现隆华桂公司用涉案商铺向金融机构办理抵押贷款并背负巨额债务导致蒋健慧实际上已无法实现合同目的，符合双方约定的甲方违约导致房屋买卖不成立的情形。因此，隆华桂公司应按协议约定双倍返还蒋健慧购房定金。隆华桂公司辩称涉案定金性质为订约定金，现购房合同不仅成立而且已生效并履行，因此定金不应退还。但上述条款约定定金法则适用前提是“房屋买卖不成立”，协议条款的表述意指购买商铺的行为及当事人追求的交易目的而非合同不成立，该定金性质应为违约定金。隆华桂公司的辩称实有混淆概念之嫌。据此，隆华桂公司的该主张，本院不予支持。一审适用法律正确，本院予以确认。 三、关于隆华桂公司是否是装修配套费的返还主体的问题 隆华桂公司认可王洪伟为代理销售商展鹏公司的工作人员，因此，王洪伟履行职务的行为后果应由被代理人隆华桂公司承担。现由王洪伟于2019年4月17日填写的《桂林国展购物公园商铺确认函》中，确认装修配套费总价款59460元，并打勾确认蒋健慧购买的商铺有100000元定金。而蒋健慧于当日向卓玛公司转账100000元，隆华桂公司在庭审时认可蒋健慧交付了 100000元定金。可见，确认函的内容确为商铺买卖双方的意思表示并已实际履行，证实购买商铺确有装修配套费59460元，蒋健慧通过卓玛公司交付的定金隆华桂公司已收到。其次，隆华桂公司自述蒋健慧仅向己方交付购房首付款247046元却向蒋健慧开具了287586元的收据，亦证实卓玛公司系代隆华桂公司或展鹏公司收取款项。因此，装修配套费的收据虽由卓玛公司开具，但后果应由隆华桂公司承担。再次，隆华桂公司自己提交的国展购物中心《客户成交备忘录》的置业顾问和卓玛公司开具的装修配套费收据中的经手人均为王洪伟，证明卓玛公司并非是与隆华桂公司毫无关联的第三方。据此，一审判令隆华桂公司为装修配套费的返还主体并无不妥。 综上所述，上诉人广西隆华桂投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5192元，由上诉人广西隆华桂投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 卉 审判员 王治斌 审判员 陈海涛 二〇二〇年八月二十八日 书记员 秦 婧