广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终445号上诉人（原审被告）：郁南县港海实业发展有限公司。住所地：广东省云浮市。法定代表人：邹某1。委托诉讼代理人：郭灿彬，广东安达信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘志豪，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈星广，男，汉族，1988年5月15日出生，住广东省云浮市。委托诉讼代理人：冯彩，广东祥谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建中，广东祥谷律师事务所律师。上诉人郁南县港海实业发展有限公司（以下简称“港海公司”）因与被上诉人陈星广商品房预售合同纠纷一案，不服郁南县人民法院（2019）粤5322民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人港海公司上诉请求：1.撤销（2019）粤5322民初1432号民事判决，改判上诉人无须支付违约金给被上诉人；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、2018年12月18日涉案房屋已经达到了交楼的住宅使用条件，被上诉人可以收楼。2018年12月18日就已经完成分户验收，水电系统等工程均已经完成，基本上达到交付使用条件。二、被上诉人及其他业主的不断投诉，才导致上诉人无法提交综合验收申请，直接影响了综合验收的进度。2019年1月份由于业主不断投诉的原因，上诉人无法完成公示，致使拖延综合验收进度，直至2019年3月4日郁南县房管局作出书面答复时还有争议存在，在类似的投诉未解决完之前不能申请综合验收。2019年4月份经过县政府及相关职能部门多次协调，才基本上理顺类似的投诉问题，上诉人才能提交综合验收申请。三、因政策需要，要求消防验收职责改由住房和城乡建设部门负责，这职权移交期间停止收件，耽误了上诉人取得《建设工程消防验收意见书》的进程，属于不可抗力，上诉人没有过错，无需承担违约责任。2019年1月份至2019年4月份的多次投诉，经过县政府及职能部门多次协调，才基本处理完投诉问题，上诉人立刻提交综合验收申请。但是，上诉人提交综合验收资料给建设局的时候，因政策的变动，建设局已于2019年3月12日与房管局合并为住房和城乡建设局。根据《关于承接建设工程消防设计审查验收职责的公告》内容，2019年4月23日起建设工程消防设计审查验收职责划转给住房和城乡建设部门承担，实际上2019年4月1日已经停止了消防验收的所有申报业务文件受理，要待启用新的业务专用公章并完成职责移交后才恢复办理业务申请。因此，并不是上诉人故意拖延办理综合验收手续。四、收到《建设工程消防验收意见书》后，上诉人很快就完成了测绘并完成竣工验收备案，并取得了《房产面积测绘报告书》、《单位竣工验收备案表》的行为，说明上诉人已经尽到合同义务。由于具备交件条件的时候，出现政策变动原因，停止收件，延误至2019年7月2日郁南县住房和城乡建设局才能正式出具《建设工程消防验收意见书》，确认综合评定该工程消防验收合格。上诉人很快完成了测绘并完成竣工验收备案，并取得了《房产面积测绘报告书》、《单位竣工验收备案表》。很明显，上诉人早就已经充分做好履行合同义务准备。五、过半数的业主已经收楼的事实，并且综合验收报告为合格，说明被上诉人没有损失，因此，被上诉人不应该获取赔偿。过半数业主已经完成收楼，收楼入住至今，一直有水电使用，也接受物业管理服务，已经正常使用。现在取得《房产面积测绘报告书》、《单位竣工验收备案表》对被上诉人的提前收楼没有影响，因此，被上诉人没有损失。六、安装独立水表、电表并不是上诉人的责任，一审法院判决错误。上诉人的义务是连接城市用水、城市用电，而不是有义务完成每户的水表、电表的安装。各住户要向供水、供电部门申请才能取得独立的电表、水表。因此，安装独立水表、电表并不是上诉人的责任，一审法院认定事实错误。并且，被上诉人没有提交曾经向供水、供电部门申请的证据，可以说，是被上诉人自己的原因导致没有办理独立水表、电表，是被上诉人拖延办理所致。综上所述，上诉人已经尽到了《商品房买卖合同》的约定义务，综合验收延期取得并不是上诉人的过错，上诉人无须承担这段期间的违约责任，请求依法撤销一审法院的错误判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。补充事实和理由：部分业主在一审判决后已经办理安装了电表，已收楼的业主基本已办理安装电表。被上诉人陈星广辩称：上诉人认为一审法院认定事实不清、适用法律错误无事实及法律依据。在一审中被上诉人已说明对于上诉人主张的政策问题属于不可抗力不予认可。上诉人主张已尽了合同义务不是事实，按合同履行是上诉人应尽的义务，应按合同完全履行，上诉人并没有按合同约定交付符合标准的房屋。业主收楼不等同于业主没有损失，上诉人应按合同的约定支付违约金。安装独立的水表、电表是合同的约定，应由上诉人安装，一审判决认定正确。陈星广向一审法院起诉请求：1.判令港海公司立即支付陈星广逾期交房违约金18012.26元（违约金暂从2018年11月1日计至2019年7月14日，余下计至交付房屋的水、电接城市供水、供电网之日）；2.本案诉讼费用由港海公司承担。一审法院认定事实：港海公司是位于云浮市郁南县**********东方雅苑商住小区的房地产开发商。2018年1月9日，陈星广作为买受人与港海公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（包含附件一至附件十一），该合同约定买受人购买的商品房为预售商品房，为东方雅苑商住小区**号楼**单元**层**房，预测建筑面积共110.56平方米，用途为住宅。第六条约定了按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3182元，总价款为351802元。第七条约定买受人应于签订合同之日付清首期房款91802元，剩余房款260000元办理银行按揭，买卖双方签订本合同之日起七天内由买受人备齐资料向银行申请按揭贷款并按银行要求签署相关文件。第十条约定供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定东方雅苑高层洋房毛坯房交楼标准：供水每户设独立水表及一个开关，供电每户设独立电表及配电箱各一个。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按本合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15天内退还买受人全部已付款，并按全部房价款的6%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，陈星广于2018年10月31日前将全部购房款351802元支付给港海公司。港海公司于2019年6月22日向陈星广发出《收楼通知书》，要求陈星广于2019年7月14日前办理房屋交接手续。陈星广以该房屋的设备设施不符合合约的约定标准为由不同意收楼。陈星广于2019年10月11日以未接收的房屋不符合合同约定的交付条件为由向一审法院提出诉讼，诉如所请。庭审中，港海公司表示案涉小区有150户业主于10月份左右已经成功办理了独立电表，案涉小区业主暂时还没有成功办理独立水表，原因是水表的配额不够故自来水厂还没有过来安装水表，目前小区的生活用水是临时用水。陈星广表示对港海公司所述案涉小区有150户业主成功办理电表的情况不清楚。开发商出具了预售许可证后，每户的数量已经确定了，按照合同约定港海公司应当在综合验收前与水厂及供电部门协商好所需的水电表。一审法院认为：本案属商品房预售合同纠纷。陈星广与港海公司在协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，双方均应严格依照合同的约定履行各自的义务。陈星广依照合同约定支付了全部购房款，港海公司没有按照合同约定将符合合同规定的商品房交付陈星广使用，对此应承担违约责任。陈星广要求港海公司支付逾期交房违约金，理由充分，一审法院予以支持。陈星广于2018年10月31日前将全部购房款351802元支付完毕。陈星广在收到港海公司的《收楼通知书》后以未接收的房屋不符合合同约定的交付条件为由拒绝收楼，且案涉小区至目前为止还使用临时用水用电，并不符合合同的约定。因此陈星广请求的违约金应从2018年11月1日起计至2019年7月14日止的天数为256天，以351802元为基数按每天万分之二的标准计算，该违约金为18012.26元（351802元×0.0002×256天=18012.26元），余下违约金从2019年7月15日起以351802元为基数按每天万分之二的标准计至交付房屋的供水、供电接城市供水、供电网之日，即案涉小区业主能报装独立的水、电表时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：郁南县港海实业发展有限公司于判决发生法律效力之日起七日内支付违约金18012.26元（暂计至2019年7月14日止。另从2019年7月15日起以351802元为基数按每日万分之二的标准计算违约金至涉案房屋的供水、供电接城市供水、供电网之日，即案涉小区业主能向供水、供电部门报装独立的水、电表时止）给陈星广。案件受理费125.16元，由郁南县港海实业发展有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.本条第一点中建设工程竣工验收备案证明文件是指由建设主管部门批准的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十条关于商品房基础设施设备交付条件约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。以上设施由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：买受人同意出卖人在30个工作日内给予合理解决，达到使用条件。第十一条约定，出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。2018年12月19日，经建设单位、总承包单位、监理单位以及设计单位验收后，共同出具《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》，一致认为东方雅苑工程给排水系统安装质量（包括给水系统的通水情况）、电气工程安装质量（包括分户配电箱）合格。涉案商品房于2019年7月2日完成竣工验收备案，于2019年9月25日取得房屋测绘报告。又查明，郁南县房地产管理局就东方雅苑业主投诉的问题，先后于2019年1月30日、2019年2月20日组织业主、郁南县城市规划管理局、港海公司等多方召开协调会，并于2019年3月4日发出《关于东方雅苑问题的答复》。针对交楼时间及赔偿问题，答复中载明：“开发商承认逾期交楼的事实，并承诺补偿，具体赔偿方案需正式交楼时视具体逾期时间而定。如开发商提出的赔偿方案业主不能接受，业主可根据合同中的赔偿条款通过司法途径向开发商索偿。”云浮市住房和城乡建设局于2019年6月14日发出《关于承接建设工程消防设计审查验收职责的公告》，载明：“自本公告发布之日起，建设工程消防设计审查、消防验收及消防验收备案抽查业务由云浮市住房和城乡建设局、各县（市、区）住建局、云浮新区公建局承接。”本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点问题为：上诉人港海公司应否向被上诉人陈星广支付逾期交房违约金。上诉人认为涉案房屋已于2018年12月18日完成分户验收，符合交楼条件。本院认为，根据双方签订的合同第九条约定，涉案房屋交付使用前应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，上诉人主张房屋完成分户验收即符合交付使用条件与合同的约定不符，本院不予采信。上诉人还认为，因业主投诉及消防验收职责改由住房和城乡建设部门负责的政策原因，导致涉案房屋验收备案延迟，该情况不是上诉人的自身原因导致的，其不应承担逾期交房的违约责任。为证明该主张，上诉人在一审诉讼期间提交了郁南县房地产管理局出具的《关于东方雅苑问题的答复》及云浮市住房和城乡建设局出具的《关于承接建设工程消防设计审查验收职责的公告》。本院认为，郁南县房地产管理局出具的《关于东方雅苑问题的答复》只是对东方雅苑业主的投诉问题进行答复，并没有因业主投诉不予办理涉案房屋竣工验收手续的内容。云浮市住房和城乡建设局出具的《关于承接建设工程消防设计审查验收职责的公告》也只是公告建设工程消防设计审查、消防验收及消防验收备案抽查业务由云浮市住房和城乡建设局、各县（市、区）住建局、云浮新区公建局承接等内容，不能证明消防验收职能部门变更期间停止办理消防验收业务。即上诉人提交的上述证据均不能证明其以客观原因延迟申请综合验收的抗辩主张。上诉人该上诉理由证据不足，本院不予支持。根据合同第九条约定，涉案房屋交付条件是取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。合同约定上诉人应在2018年10月31日前将符合交付条件的商品房交付给被上诉人使用。上诉人于2019年6月22日通知被上诉人办理房屋交接手续，但被上诉人并没有收楼。涉案房屋于2019年7月2日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2019年9月25日取得《房产面积测绘成果报告书》，即涉案商品房于2019年9月25日才符合交付条件。上诉人未能在合同约定的交付时间内将符合交付条件的商品房交付给被上诉人使用，存在逾期交房的违约行为，应向被上诉人支付以全部房价款按日万分之2计算的逾期交房违约金。虽然被上诉人至今没有收楼，但涉案商品房已于2019年9月25日符合交付条件，上诉人承担的逾期交房违约责任应计至2019年9月24日。从合同约定的房屋交付之次日即2018年11月1日起计至2019年9月24日止，上诉人已逾期交房328日，计得违约金为23078.21元（351802元×0.0002/日×328日=23078.21元）。合同第十条商品房相关设施设备交付条件以及附件六约定，供水、供电纳入城市管网，由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，每户设独立水表、电表及开关、配电箱各一个，第十条同时约定如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，买受人同意出卖人在30个工作日内给予合理解决，达到使用条件。因此，港海公司未能为业主安装独立水表、电表，违反了合同约定的相关设施设备交付义务，应承担继续履行的违约责任，为小区每一户业主尽快安装独立水表、电表。被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金至涉案商品房的水、电接城市供水、供电网之日止，与合同约定不符，本院仅支持计至商品房符合交付条件之日前的违约金。一审法院判决港海公司支付违约金18012.26元（暂计至2019年7月14日止，从2019年7月15日起以351802元为基数按每日万分之二的标准计算违约金至涉案房屋的供水、供电接城市供水、供电网之日，即案涉小区业主能向供水、供电部门报装独立的水、电表时止）给陈星广有误，本院予以纠正。综上所述，郁南县港海实业发展有限公司的上诉理由成立部分，本院予以支持，理由不成立部分，本院不予支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销郁南县人民法院（2019）粤5322民初1432号民事判决；二、郁南县港海实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交房违约金23078.21元给陈星广。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费125.16元、二审案件受理费250.31元，均由上诉人郁南县港海实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  罗晓红审判员  陈 阳二〇二〇年八月二十日书记员  冯梓叶附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。