广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0224民初114号原告：刘杰，男，汉族，1987年10月16日出生，住广州市萝岗区*****。公民身份号码：440************054。原告：张弛，女，汉族，1988年10月23日出生，住广州市白云区*******。公民身份号码：231************622。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘鸣雄，男，汉族，1963年6月21日出生，住南雄市主田镇政府宿舍。公民身份号码：440************014。（系原告刘杰的父亲）被告：仁化县和兴实业投资有限公司。住所地：广东省仁化县**********面。法定代表人：黄某1。被告：广州名汇房地产代理有限公司。住所地：广东省广州市天河区************（自编A）房。法定代表人：马**，系该公司执行董事。被告：深圳市远东旅游酒店管理有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区**********************。法定代表人：余某1。原告刘杰、张弛与被告仁化县和兴实业投资有限公司（以下简称“和兴公司”）、广州名汇房地产代理有限公司（以下简称“名汇公司”）、深圳市远东旅游酒店管理有限公司（以下“深圳远东公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理，于2018年12月5日作出（2018）粤0224民初841号民事判决。生效后，原告不服，向韶关市中级人民法院申请再审。该院于2019年10月28日作出（2019）粤02民再27号民事裁定，发回本院重审。本院于2020年1月21日重新立案，另行组成合议庭，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人刘鸣雄、被告名汇公司的法定代表人马晓翔到庭参加诉讼。被告和兴实业公司、深圳远东公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还“定金”人民币（下同）伍万元，“装修款”玖万元，以及银行现金缴款壹万元，共计壹拾伍万元；二、诉讼费由被告负担。经本院向其释明，2020年6月28日，原告变更诉讼请求为：1、依法确认两原告与被告仁化和兴公司于2017年10月3日签订的《认购协议书》无效；2、判令三被告连带清偿原告购房定金50000元、装修优惠款90000元以及其他款项10000元，合计150000元；3、支付2017年10月3日至今的利息（以150000元为基数，按银行同期同类贷款利率计算）；4、由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告口头承诺，当原告购买了房屋之后，立马给原告反租，每个月租金加上赠送的丹霞山旅游套票等福利金共计有3700多元……原告的委托代理人刘鸣雄，与被告深圳市远东旅游酒店管理有限公司法定代表人杜燕清是相互认识的。刘鸣雄代表二个原告，对杜燕清说：“目前，我家的资金比较紧缺，购房子的首期付款，可能要延后一些时间才能够交给你们”。杜燕清说：“没问题，我在《认购协议书》里签几个字，销售人员看到以后就不会说你们拖延交首期款违约，不会要你们担责的”。于是就单独给原告的《认购协议书》亲笔批示，并且签了名。因为原告是2017年10月3日在丹霞世纪城办公室，通过刷银行卡的方式支付第一次50000元，第二次90000元，给三个被告，共同提供的银行账内收（可见银行打出的支付流水单），原告资金不够，只能银行按揭贷款购买这间酒店公寓。大约过了20多天，原告又通过南雄市**信用社现金缴款人民币壹万元，是购买该“酒店公寓”的首期付款，给仁化县和兴实业投资有限公司账收（可见：现金缴款单）。之后，原被告双方电话讲到，待到被告这方，先去仁化县**信用社，办理好按揭贷款有关事项之后，再通知原告方去办按揭贷款手续；同时一次性交清尾款。结果等到现在都不见被告这方打电话过来。现在，原告听别人讲，这个楼盘是一个“烂尾楼”。因为被告无法交付《认购协议书》的标的物，现原告要求被告退还相关的款项，故请法院支持原告的诉讼请求。被告名汇公司辩称：1、原告要求答辩人退回购房优惠款（装修款）90000元，没有事实和法律依据，因为是广州房猫网络科技有限公司收取了该款项，所以原告应该找广州房猫网络科技有限公司退回；2、按照收款收据，答辩人收取的是中介费，而不是装修款，所以答辩人认为该笔款项不予以退还。被告和兴公司、深圳远东公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。原告围绕诉讼请求依法提交了10份证据：证据1认购协议书，拟证明订购酒店公寓C432房间；证据2购房定金单，拟证明刷卡订购交伍万元定金；证据3装修款，拟证明销售方包装修一次性收款玖万元；证据4现金缴款单，拟证明购房首期付款壹万元；证据5不动产登记资料查询结果证明，拟证明标的物在2017年4月5日被查封、冻结，有欺诈行为；证据6（2017）粤0204民初934号判决书复印件，拟证明深圳市远东旅游酒店管理有限公司是标的物的控股股东。本院组织了双方当事人进行了质证，被告名汇公司对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘杰、张弛作为乙方与被告和兴公司作为甲方于2017年10月3日签订《认购协议书》（编号0000358），约定：第一条：乙方向甲方认购仁化县丹霞山丹霞世纪城锦江大酒店（推广名：万景大酒店）C432单位的物业（以下简称“该物业”）。该物业的建筑面积为55.79㎡，套内面积为39.49㎡（以政府房管部门最后测定为准）。该物业用途为酒店公寓，装修标准为精装修。原价格为￥828754元，乙方同意选择按揭付款方式，折扣为一口价认购该物业，总成交价格以下统称“总房款”为：人民币（以下同）￥510000元，（大写）：伍拾壹万元正。付款方式：1、签订本协议时，即支付购房定金人民币￥50000元（伍万元整）。2、2017年10月28日前支付总房款的50%，即金额为：￥260000元作为首期款（如按揭付款方式，该项含按揭尾数款），在交付首期款同时支付，并有甲方代乙方向相关部门缴纳的为（若有关政府部门对以下A-C项，税费进行调整的，则乙方应在甲方发出通知之日五日内向甲方补足）……，第十一条：由于乙方原因未能按本协议约定签署《商品房买卖合同》或未按本协议约定支付首期楼款的则视为乙方自动放弃购置该物业的权利，甲方有权解除本协议，且有权在不知会乙方的情况下，将该物业另行出售，且乙方已付定金不予退还。第十二条：在签署正式的《商品房买卖合同》之前，如乙方已缴付首期楼款，但未能按本协议规定的付款方式依时支付其它各期房价款的，甲方有权解除本协议，甲方有权选择没收乙方付的定金或要求乙方按已付的房价款的百分之二十支付违约金，甲方有权在乙方已付的房价款中直接扣除上述违约金，余下部分（如有）由甲方不计利息退还给乙方。该物业由甲方另行处理，乙方不得提出任何异议。……第十六条：在本协议履行过程中如发生任何争议，由双方协商解决，协商不成的，任一方均有权向标的物所在地人民法院提起诉讼解决；第十七条：本协议一式肆份，自双方签订且乙方全额交付定金之日起生效。……原告按合同约定向被告和兴公司支付了定金50000元，和兴公司向原告出具了“现收到刘杰、张弛购丹霞世纪城锦江酒店项目Q栋C432单元（建筑面积平方米）定金50000元。（定金不予退还）。订购方式采用按揭的付款方式，装修标准选择精装修，定购方须在2017年10月28日前补足首付，签署《商品房认购协议》，逾期不签约的，发展商有权没收定金并将该单元另行处理。”并加盖和兴公司公章的《购房定金单》，同时，原告向被告名汇公司支付了90000元，被告名汇公司向原告出具了“刘杰、张弛C432”购房优惠款￥90000元（刷卡）（购房总价含装修）并加盖名汇公司公章的《收据》给原告，2017年10月26日，原告通过现金缴款的方式再次支付了10000元给被告和兴公司。根据本院作出的（2019）粤0224民初1037号、1038号、1043号民事判决书中所提交的证据材料查明：名汇公司与广州房猫网络科技有限公司系合作关系。被告和兴公司与广州房猫网络科技有限公司签订了一份关于韶关丹霞世纪城项目的《代理销售合同》。约定由广州房猫网络科技有限公司独家代理销售和兴公司开发的韶关丹霞世纪城房地产项目。因此，和兴公司与名汇公司系委托代理销售的合同关系。再查明，广东省仁化县人民法院于2017年4月5日依照（2017）粤0224执保3号执行裁定，查封了被告和兴实业公司位于仁化县**********面（丹霞山北门水上入口服务区）商业街第四层房产。据原告称，其所购买的Q栋C432单元位于仁化县**********面。从2018年7月16日起和兴公司的整体资产已被本院依法评估拍卖。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。争议的焦点：一、两原告要求确认《认购协议书》无效是否应予支持；二、三被告对应退还给两原告的款项是否承担连带责任；三、两原告要求支付利息本院是否应予支持。一、关于两原告要求确认《认购协议书》无效是否应予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”。本案中，被告和兴公司将已经被本院依法查封了的房产转让给原告，违反了上述法律的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，应认定两原告与被告和兴公司于2017年10月3日签订的《认购协议书》无效。二、三被告对应退还给两原告的款项是否承担连带责任。因双方签订的《认购协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，两原告要求退还购房款理由和证据充分，本院予以支持；对于具体款项返还的问题，从原告提交的购房定金单、收据、现金缴款单来看，其中的50000元“购房定金”及10000元的现金缴款由被告和兴公司收取，故该部分款项应由其返还给原告；而由名汇公司收取的90000元，收据中注明为“购房优惠款”，名汇公司辩解为“中介费”故不予退还的理由不足，本院不予采信；由于名汇公司收取原告的该款项时是代表和兴公司（虽盖的是名汇公司的公章），其代理销售行为接受和兴公司的监督和管理，由此产生的法律后果也应由和兴公司承担，故该90000元首先应由和兴公司负责退还；和兴公司退还后，可依据其与名汇公司之间的约定向名汇公司进行追偿。而原告要求名汇公司承担连带返还责任的理由和证据不足，本院不予支持；同样，深圳远东公司虽为和兴公司的控股股东，但没有证据证明其已收取了原告的相关款项，故原告要求其承担连带责任的理由和证据不足，本院也不予支持；三、两原告要求支付利息本院是否应予支持。由于被告和兴公司明知涉案房屋已被本院查封，仍将房屋转让给原告，并收取相应的款项，主观上存在过错，客观上造成了原告对所交款项利息的损失，根据《合同法》第五十八条的规定，被告和兴公司应承担赔偿责任。现原告要求被告按照银行同期同类贷款利率支付从付款之日至清偿之日止的利息，于法有据，本院予以支持。被告和兴公司、深圳远东公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，并不影响本案的审理，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘杰、张弛与被告仁化县和兴实业投资有限公司于2017年10月3日签订的《认购协议书》无效；二、限被告仁化县和兴实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘杰、张弛购房款150000元及其利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率以140000元为本金从2017年10月3日计至清偿之日及以10000元为本金从2017年10月26日计至清偿之日）；三、驳回原告刘杰、张弛其他的诉讼请求。重审案件受理费1650元，一审案件受理费1650元，合计3300元（原告已预交），由被告仁化县和兴实业投资有限公司负担。庭审中，原告刘杰、张弛同意被告仁化县和兴实业投资有限公司迳付案件受理费，故被告仁化县和兴实业投资有限公司负担部分由被告仁化县和兴实业投资有限公司迳付原告刘杰、张弛。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  何丽萍人民陪审员  蔡秋萍人民陪审员  何 凤二〇二〇年八月三日书 记 员  袁雪梅