济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初2193号 原告：李敏，女，1983年12月22日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：孙子鑫，山东金仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张殿壮（原告之夫），男，1982年11月25日出生，汉族，户籍所在地山东省聊城市，现住济南市。 被告：褚朕卓，女，1984年4月6日出生，汉族，户籍所在地济南市，现居新西兰。 委托诉讼代理人：许兴斌，山东律雨人律师事务所律师。 被告：济南蓝泰房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：史兆振，总经理。 委托诉讼代理人：邱立民，男，1991年4月3日出生，汉族，该公司职工，住山东省陵县。 委托诉讼代理人：丁振华，山东舜达律师事务所律师。 原告李敏与被告褚朕卓、被告济南蓝泰房地产经纪有限公司（以下简称蓝泰公司）房屋买卖合同、居间服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告李敏的委托诉讼代理人张殿壮、孙子鑫，被告褚朕卓的委托诉讼代理人许兴斌，被告蓝泰公司委托诉讼代理人邱立民、丁振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告一立即给付双倍定金4万元及违约金4万元；2.判令被告二立即退还中介费68650元；3.判令被告一、二承担本案律师费1万元；4、本案诉讼费、保全费等所有费用由二被告承担。 事实与理由：原告与被告一、被告二于2019年12月24日共同签订《房屋买卖合同》(编号：0000650)。合同约定，被告一将单独所有的位于济南市槐荫区恒大华府A-9地块5号楼1-xxx【所有权证号：鲁(2019)济南市不动产权第0294216】房产出售给原告，成交价贰佰陆拾伍万元(￥2650000.00元)，原告需在网签当天支付首付款100万元，2020年3月15日前支付35万元，余款130万元办理银行按揭。被告二负责督促双方办理房屋过户的全部手续。合同签订当天，原告即交付购房定金2万元，中介费68650元。合同签订后，原告积极履行相应义务。但被告一在为原告办理网签当天，突然提出有违约定的要求，要求原告提高首付款比例至150万元，再行办理网签。原告积极与被告二沟通，被告二工作人员(邱立民)从中斡旋屡次与被告一交涉，但未果。原告无奈，于2020年3月15日委托山东金仑律师事务所致函被告一、被告二，但被告一现居国外，无法近期回国办理相关手续。原被告三方买卖合同签订至今已3个月有余，被告一消极、怠于履行义务的行为，致使原告丧失再购其他房源的机会，已构成严重违约。故此，原告特依法诉至法院，望判如所请 诉讼过程中，李敏明增加一项诉讼请求，要求解除与褚朕卓签订的涉案房屋买卖合同，其并明确第1项诉讼请求为要求褚朕卓向其双倍返还定金，不再主张违约金。 褚朕卓辩称，一、被告不存在任何形式的违约行为，是原告一直违反双方签订的房屋买卖合同，构成多次违约。1.被告按中介指定时间到达网签中心，原告则不准时参与网签办理手续，构成违约；原告在指定时间过去后仍不出现办理网签手续，被告此时离开不违反义务，不属于违约。2020年1月3日，中介济南蓝泰房地产经纪有限公司的工作人员指示原被告双方下午14时整准时办理网签手续。被告提前到达后未见到原告，询问后对方答复：“刚办完离婚手续，正准备往这边赶。”原告不按中介指定时间办理网签，故意拖延，违反了房屋买卖合同第七条： “任一方故意做出拖延或不及时提供相关资料、不配和缴纳税 费的，按本合同第十条规定追究违约方责任”的约定，构成违约。 2.原告违反房屋买卖合同第十一款的约定，在网签当日未支付 首付款，2020年3月15日前也未支付剩余首付款，构成违约。双方签订的房屋买卖合同第十一条约定“购买房屋的首付款135 万网签当日支付，剩余首付款2020年3月15日前支付”。因双方签订的房屋买卖合同没有“因网签未完成则不支付首付款”的内容，原告需在约定网签之日不论是否完成网签都应支付首付款，但原告并未支付，构成违约。同理，原告在2020年3月15日前亦没有支付剩余首付款，构成违约。3.原告违反承诺，签署的房屋买卖合同违反事先约定的房屋首付款135万元一次性付清的内容。被告与原告在签署房屋买卖合同之前，就首付款事宜多次通过中介磋商和谈，双方一致同意首付款比例为135万元人民币，一次付清。签订合同时，原告上述一次付清的首付款分两次付清，原告解释这样写只是为了避免潜在的违约风险。原告多次向被告保证，首付款135万在年后一定准备到位，且会一次性给付。签完合同两周后，中介说原告首付款已准备好，沟通后，原告称只准备好了100万，且会在网签当日给付；剩余第二批次首付款2020年3月15日前给付完毕。原告多次违反承诺，假意陈述，违反了事先约定。二、被告积极履行合同；相反原告多次违约，其行为表示其不想继续履行合同，人民法院应驳回原告诉讼请求。1.被告在签署房屋买卖合同的第二天即向银行申请提前还款和解押的行为足以证实被告履行合同的积极性。2019年12月25日，即被告签署《房屋买卖合同》的第二天，被告便向债权人银行提交解押申请(《个人信贷业务要素变更申请表》)，积极履行房屋买卖合同。为积极履行房屋买卖合同，使原告顺利过户，被告在父亲重病期间仍拿出资金，还清银行的贷款。此行为足够证明被告履行上述合同的积极性。2.受疫情影响，被告住所封闭后，被告立即委托母亲办理房屋买卖事宜，妥善处理房屋过户的材料和手续，足以显示被告继续履行房屋买卖合同的积极性。由于新型冠状病毒疫情的爆发，新西兰宣布国家进入紧急状态。在新西兰三级警戒状态下，被告无法回国。为妥善履行房屋买卖合同，被告特向中华人民共和国驻奥克兰总领馆申请办理公证手续，并于2020年3月24日办理公证，委托被告母亲孙凤清代被告履行房屋买卖合同。被告认为，依托被告褚朕卓和孙凤清之间血缘关系的嫡亲性，以及中国驻奥克兰总领馆公证书委托书的效力，孙凤清足够有能力、有权限代被告完成房屋买卖合同的履行。原告却对上述委托事项视而不见，仅承认被告的出卖人地位，给双方善意履行完毕房屋买卖合同制造麻烦。3.原告行为不真诚，原告在被告尚未违约的状况下不积极协商，仅通过发律师函后立即起诉被告，其行为证明原告无继续履行合同的决心，仅有通过证明被告违法获利的意愿。三、受新型冠状病毒疫情不可抗力的影响，被告履行合同严重困难，愿意委托母亲作为代理人继续履行双方的房屋买卖合同。此次新型冠状病毒疫情，使被告积极履行房屋买卖合同严重困难。新冠防疫战迎来重大利好，阻碍房屋买卖合同履行的因素消失，双方可继续履行房屋买卖合同。被告愿意协同原告、中介变更合同履行期限，继续履行合同，减少诉累，避免不必要的诉讼成本。综上，被告多次违反房屋买卖合同，构成多次违约，应承担相应的违约责任；现阶段新冠疫情迎来利好，阻碍房屋买卖合同履行的因素消失，双方可继续履行房屋买卖合同，请求人民法院驳回原告诉讼请求。 蓝泰公司辩称，第一，蓝泰公司接受被告一委托后对涉案房屋进行出售，将该涉案房屋详细情况向原告如实进行了告知，此后在蓝泰公司的居间下，原告和第一被告经过磋商达成了房屋买卖合同的合意，并签订了房屋买卖合同，蓝泰公司依法履行了居间义务。第二，对原告和第一被告在合同履行过程中出现的争议属于双方之间对履行过程中存在的问题看法不一导致，和居间人没有法律上的关系。因此，原告要求蓝泰公司退还中介费没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院依法组织其他当事人进行了证据交换和质证。李敏向本院提交了《房屋买卖合同》、《房屋所有权证》复印件、银行交易明细、增值税发票、《律师函》、委托代理合同及律师费发票、微信聊天记录，褚朕卓向本院提交住院病案、护照复印件、《公证书》、《回函》，蓝泰公司向本院提交了《房屋出售委托协议》、《收件回执》、《定金收条》、微信聊天记录。当事人对上述证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，由上述证据及当事人陈述，本院对当事人无异议的事实认定如下： 李敏与张殿壮于2009年10月16日登记结婚，2020年1月3日登记离婚，2020年5月9日登记复婚。孙凤清系褚朕卓之母。 坐落于济南市槐荫区恒大华府A-9地块5号楼1-xxx号房屋（以下简称xxx号房屋），建筑面积为180.37平方米，登记为褚朕卓单独所有。 2019年12月24日，褚朕卓与蓝泰公司签订《房屋出售委托协议》一份，约定褚朕卓委托蓝泰公司出售xxx号房屋，合同约定蓝泰公司的责任包括代收定金，协助办理房屋交易过户手续等。 同日，褚朕卓作为卖方（甲方），李敏作为买方（乙方）蓝泰公司作为见证方（实际为居间人，丙方）三方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，甲方将xxx号房屋以265万元的价格卖予乙方。该房屋“无租赁、有抵押、甲方自行解押”。签订该合同时由乙方向甲方支付定金2万元。房款支付方式为按揭贷款，乙方于网签当天将售房款100万元（含定金），存入甲方银行账户，剩余房款在发放贷款当日由银行向甲方支付。甲、乙双方已于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。合同第七条约定：“甲、乙双方应于本合同签订后7日内，委托并协助济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，甲、乙双方应相互配合协助其税费的缴纳；由于甲、乙一方故意作出拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。”第十条违约责任约定“1.若发生与甲方有关权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决。并向乙方承担违约责任。2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同规定约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；3.若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金；4.若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获违约金；5.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；6.甲、乙双方任何一方违约，造成合同不能继续履行的，由违约方承担丙方中介费。7.甲方违约双倍赔偿定金；乙方违约，定金不退；违约方同时按照以上违约责任支付违约金。”第十一条其他约定事项约定：“甲、乙双方约定乙方购买该房产的首付款为135万元，网签当日支付100万元（包括定金在内），剩余首付款35万元于2020年3月15日支付甲方。2.甲、乙双方均按丙方指定时间办理该房产的所有手续。”第十二条约定，合同其他条款约定与第十一条约定不一致的，以第十一条为准。上述合同还约定了其他内容。合同甲方落款处由褚朕卓签名捺印，乙方由李敏签名捺印，丙方加蓝泰公司恒大世纪广场店合同专用章并由经办人邱立民签字。 签订上述合同当日，李敏向褚朕卓支付了定金2万元。褚朕卓于该日向不动产登记部门提交了不动产所有权登记申请并取得了上述房屋的所有权。签订上述合同后，李敏向蓝泰公司支付了居间服务费68650元。 2020年12月25日，褚朕卓向贷款银行提交了提前结清全部按揭贷款申请。 李敏在与褚朕卓签订涉案房屋买卖合同前，与其丈夫张殿壮原在济南市拥有住房一套，并通过蓝泰公司居间对外进行了出售。2020年1月3日上午，李敏与张殿壮通过蓝泰公司的居间服务，将该套房屋出售并过户给他人。 2020年1月3日，李敏与褚朕卓通过蓝泰公司，约定于该日下午至济南市政务服务中心理涉案房屋的网签手续。蓝泰公司员工董奥运的微信聊天记录显示，其在该日14:11分告知李敏去办理离婚手续。蓝泰公司员工邱立民的微信聊天记录显示该日14:51分，邱立民催问李敏“到哪里了李姐，我好抽号”，李敏回复还没有领到离婚证。邱立民问能否先不领离婚证了，资料后期再向银行补交。李敏回复：“行。”之后邱立民让李敏赶往网签地点。邱立民与褚朕卓的微信聊天记录显示，该日15：11分（手机显示新西兰时间“下午7:11”），其通知褚朕卓到济南市政府服务中心办理网签手续。褚朕卓回复其在济南市中心医院，“20-30分钟”能到。15:18分，褚朕卓发送微信称：“七分钟后到。”邱立民回复：“好的，我在这呢，李敏在路上。”褚朕卓回复：“妈呀，可别在我我等他，他什么时间到，我催催他，我爸爸一个人在医院呢。”邱立民回复：“那应该不会晚也晚不了几分钟，嗯嗯。”15:42分，邱立民发微信称：“我给她打电话，给她说了，我以为孙姨在医院呢。”褚朕卓回复：“还有你和他们说另外35万元一定要给现金。”邱立民回复：“现金？” 经过上述在蓝泰公司进行转述的交谈后，褚朕卓及其母亲孙凤清在到达政务中心未待李敏赶到的情况下，离开了政务中心，双方未能于该日办理网签手续。 2020年1月30日，褚朕卓离境至新西兰，之后未再归国。2020年3月21日因新冠肺炎疫情影响，新西兰疫情防控二级响应级别，之后于3月23日升级为三级响应级别，于3月25日升级为四级响应级别并进入国家紧急状态。 2020年3月15日李敏委托山东金仑律师事务所向褚朕卓制作《律师函》一份，主要内容为要求褚朕卓在收函后7日内，主动与李敏或蓝泰公司取得联系，尽快办理该房产的网签手续，李敏同意依约支付首付款。如收函后7日内仍不积极履行相应义务，李敏将因褚朕卓的违约行为单方解除《房屋买卖合同》，并由褚朕卓承担所有的费用。同日李敏还委托上述律师事务所向蓝泰公司制作《律师函》一份，主要内容为要求蓝泰公司收函后7日内积极斡旋褚朕卓办理网签手续，如收函后7日内未见任何进展，蓝泰公司应向其退还中介费及双倍定金。 2020年3月22日，褚朕卓收到上述《律师函》后向李敏制作《回函》一份，主要内容为其收到《律师函》后一直积极与李敏及蓝泰公司联系但均未果，其一直积极履行原《房屋买卖合同》。鉴于新冠肺炎疫情，其本人不在国内，《律师函》所指定的时间根本不可能解决购房合同事项，如李敏有意继续购房，其将委托孙凤清通过中国驻外使领馆办理见证手续，认证相关委托书，委托孙凤清办理房屋买卖交易的事宜。李敏已收到该《回函》。 2020年3月24日，褚朕卓通过中国驻奥克兰总领馆办理了编号为（2020）澳领证字第0000344号《公证书》，内容为委托孙凤清办理涉案房屋的网签、房屋过户等手续。 当事人对以下事实存在争议： 李敏称，其与张殿壮办理离婚手续是为了能够享受一套房的房贷政策，降低购房首付。其在购买涉案房屋时，即向蓝泰公司告知过需要通过该种方式购买房屋，但其没有直接向褚朕卓告知。2020年1月3日15时左右，其在办理完毕离婚手续后，立即赶往政务中心，但当其马上要到达时，蓝泰公司工作人员通知其褚朕卓及其他母亲已经离开，导致双方未能网签成功。在此之后，其一直催促褚朕卓及蓝泰公司办理网签手续并向褚朕卓支付购房款，但褚朕卓不但拖延办理，还擅自要求提高首付比例至150万元，褚朕卓的上述行为构成违约，其要求基于褚朕卓的上述两项违约行为解除与褚朕卓签订的涉案房屋买卖合同，并以此要求褚朕卓双倍返还定金。因蓝泰公司的失职，导致房屋买卖无法完成，蓝泰公司应当返还其支付的居间费。为证明其上述主张，其向本院提交如下证据： 证据1.2020年3月12日，李敏、张殿壮与邱立民之间的谈话录音一份。谈话中李敏、张殿壮催问邱立民与褚朕卓联系的最终结果是什么，褚朕卓是否还要出售涉案房屋。李敏并称：“年前是你自己叫停的，是不是当天去网签的时候，她自己叫停，由100万涨到135万，是不是啊，我们135万元凑齐了，她又涨到150万。”邱立民回复：“她没有按合同来。”李敏问邱立民是否催促褚朕卓办理公证手续以免褚朕卓出国影响合同履行。邱立民回复，催促过，但褚朕卓当时称其不着急返回新西兰，就没有办理公证手续。邱立民称2020年1月3日，15：10分左右，其与褚朕卓及孙凤清在政务中心等待李敏，后因其要去济南市中级人民法院开庭，其便离开。其并称其离开前告知褚朕卓、孙凤清已经安排专人为李敏办理其他手续，李敏办完其他手续马上就到。其走后“有2分钟”孙凤清就称不等了，算李敏违约，之后褚朕卓与孙凤清离开政务中心。李敏称：“然后小董就给我打电话，说这个首付100万元改到了135万，她自己叫停的。”邱立民：“对呀。因为什么呢，年前的时候啊，你那个房子放款的时间我肯定有把握，因为后来我又和她沟通嘛，我一听实在沟通这么费劲，她说是等凑够这些钱，因为你们这个有些资金在外面回不来嘛，我也考虑，因为年前这些钱不一定能回来，要不然就只能说是春节回来之后，我说春节回来之后百分之百放款了，那要不然就春节吧，春节之后她又弄这么一出。”邱立民还提及：“你那天你没在，她那天是这样说的，她说是办个离婚手续去，我还以为是骗人来。怎么着，怎么着。”李敏回复：“你说人家买你房，人家给你钱，人家跟你交易就行。那其他的那是人家内部的事。你有没有问她，你说你既然打谱这个房子跟人家交易，你也知道人家这个钱已经到位了，那你既然想卖这个房子，那你为什么在你闺女走之前，为什么不跟你去做公证呢?你问她了吗？”该谈话中，双方还提及孙凤清要求将首付涨至150万元，要求李敏承担褚朕卓回国路费以及李敏要求蓝泰公司退还居间服务费等问题。 证据2.2020年3月13日张殿壮、李敏与邱立民电话录音一份，张殿壮询问邱立民有没有向“她”要求退还定金。邱立民称没有，但说了如果再不办手续就是褚朕卓一方的问题了。李敏并向邱立民要求退还中介费，邱立民称公司不同意。该录音还记录了其他内容。 证据3.2020年3月17日，张殿壮与孙凤清电话录音。孙凤清询问双方房屋买卖要走司法程序，是什么意思。张殿壮回复其与李敏希望抓紧了结、抓紧网签、抓紧办手续，不想再拖下去。孙凤清称：“……因为这个里头有很多误会，你怎么滴吧，你什么时候方便，咱见面沟通一下吧。”张殿壮：“我在外面出差呢，阿姨。”孙凤清称:“是没有任何影响，我说的是啊，人呐，都怕见面，什么都是这样，我感觉哈，我们之间的问题呀，都出在中介方面上，造成我们双方都有误解。那天打电话，你和你老婆办完手续回来路上，其实呢，我一直认为呢他们是假的、是骗人的，我一直不认为是真事儿。”张殿壮问：“现在是这样，咱什么时候能网签呢，阿姨?”孙凤清：“啊，网签呐，网签这个，你--你一不想去退，你必须是网签，因为我这会儿吧，手头上差一些钱，就是交这个贷款差一些钱，你能不能先垫一部分这个钱，咱把这个事儿，交付这个钱，咱别说非得135了，100多少了，是这么个情况，完事网签，完事我女儿把这个贷款还上，她那边就可以办公证了，咱就可以去做下一步了，是这么个情况。”张殿壮不同意进行先行垫款。该录音还记录了其他内容。 证据4.2020年3月19日，张殿壮与邱立民的电话录音。电话中，邱立民称其与褚朕卓均收到了张殿壮发生的《律师函》。 证据5.2020年3月21日，褚朕卓与李敏的本案代理律师孙子鑫之间的电话录音。孙子鑫询问褚朕卓收到《律师函》后是否打算继续出售涉案房屋，褚朕卓称同意继续出售。孙子鑫询问褚朕卓在国外如何履行合同，且合同约定由褚朕卓自行解除抵押。褚朕卓称其签订合同时向李敏告知过，需要用李敏支付的首付款偿还银行贷款。孙子鑫则称按照合同约定褚朕卓不应以李敏的首付款进行解除抵押。 证据6.2020年3月21日，褚朕卓与孙子鑫及褚朕卓“表弟”之间的另一段电话录音。通话中，褚朕卓称其2019年12月25日就向银行提交了提前还贷的申请，因李敏迟迟没有网签，没有支付首付款，其没有去解除抵押。合同约定自行解押并非以其自有资金解押。孙子鑫谈话中强调按照合同约定，褚朕卓应当向解除银行抵押，然后双方再进行网签。褚朕卓及其“表弟”则称，其提交了还贷申请，按照双方约定网签时李敏支付100万元首付款，其以该款项偿还剩余的90余万元涉案房屋的抵押贷款。孙子鑫称其现在要求褚朕卓马上网签、马上解押，李敏马上交首付款，褚朕卓“你现在能回来办吗？”褚朕卓问：“你能保证钱到位吗？”孙子鑫：“钱能到位，钱就在我这里。”……孙子鑫：“我要是不给你发律师函，催促你们，你们要拖到什么时候啊?”褚朕卓：“我现在都想告你们。”孙子鑫：“那你要是这么说的话，我们就没有必要再继续沟通了。”孙子鑫：“所以我现在要告诉你们怎么办网签，你们现在人在国外怎么办?多长时间?你们商量好了以后给我回复。”褚朕卓：“给我回复，不也给我合理的回复吗。我在国内我等她的时候你怎么没说呢？”孙子鑫：“过去的事谁也说不清楚，谁等谁说不清楚。”褚朕卓：“没有过去能有今天吗。”孙子鑫：“这样吧，再见。” 证据7.2020年3月25日，李敏、张殿壮、孙子鑫、孙凤清、邱立民、“丁律师”，在蓝泰公司谈话录音一份。孙子鑫问邱立民，褚朕卓是否还有意卖房，为什么春节前补办手续。邱立民回复，褚朕卓希望继续卖房，春节前一直担心李敏一方欺骗她。孙子鑫称：“网签完了给她款不就完了嘛。”邱立民回复：“当时合同上就是这么规定的。她(褚)不是有100万左右的抵押嘛，当时张哥和李姐的首付是不够的，我们就说，先够你这个解押的数，然后尽量年前办完这个手续，这么回事。”……孙凤清：“我们家有病人，我当时说实话，一说办离婚，我吓一跳，这不是一个拖儿嘛，把我们搁这儿，没有诚心不是买房子的人。”……李敏：“我们上午也在那个交易大厅，但是我们办的是别的事儿。我们只是接到邱经理的通知，什么时候过去交易，我们什么时候就过去的。我们为什么要去办离婚手续，他(张殿壮)是想把这个房子作为婚前财产……后来我们到了火车站，然后你给我打了电话，邱经理的员工小董，打电话说，李姐你不用过来了，房主回去了。我们合同上定的，网签当天100万嘛，他(小董)转述的让我们准备135万，凑齐135万，再跟我们去交易，是这样吧阿姨?”孙凤清：“那是我女儿和你们这么谈的。”邱立民：“邱：我办手续当天啊，确实上午呢咱改了一下时间，上午审核限购没有通过，即便是去了也没法办手续，我考虑呢你家里有病人，你得照顾，我还说你不用过来也行，光让褚姐过来就行，办完，她们就把这100万打给她，再办解押手续，这35万呢打算是年后，过户之前，给她这个35万。但是后来呢，当天不办手续了，你说人家迟到了，然后你一着急就走了。不办就不办吧，后来我又跟她们联系，因为考虑到年后她们要出国嘛，我说年前不办，万一年后耽误了你出国，或者你出国耽误了这个事。您跟我说的，不着急了，也不着急出国了，也不用拿出国这个事儿说事儿了，然后她们把钱凑够吧，凑够了咱再办手续，是这样聊的。”孙子鑫：“凑够是指全款吗?是多少?”邱立民：“凑够了135万。”孙子鑫：“凑够135万?”邱立民：“对、对、对。咱这上面不是规定的135万分两次嘛，她说要不然就一次吧，等凑够了135，再办手续。是吧?”李敏：“对。”邱立民：“这也是孙姨您说的。”孙凤清:“因为她们在国外，说话办事都很认真，我们是24号签的合同，25号就去解押了，正好年前就能办完。说你们钱凑不够。”李敏：“不够135万。”孙凤清：“说100万也凑不够。”李敏：“我们从来没说过。”邱立民：“我们也没说过。”……孙子鑫：“就是凑够135万，再网签？”邱：“对。再办理提交手续一块儿办，说年前办不完不要紧，过了年我也不着急出国了，等到办完再说，这么说的。”李敏：“而且在网签当天，阿姨，我跟邱经理说了，因为房主有特殊情况，牵扯到出国嘛，咱网签别到时过不了户，急着回国呀，我跟邱经理说，督促一下，赶快去做公证，就是公证给你啊阿姨，如果用不着是最好，如果能用着了，咱也不耽误事儿，是吧。邱经理我是跟你说过吧。”张殿壮：“而且在12月24号……”邱立民：“就是咱签合同的当天晚上，产权人(褚朕卓)、张哥、李姐、我，在我们的店里，也协商这个事儿来，当然没有写到纸上，产权人说如果这个手续办不利索，过了年回来，我们要是赶不上的话，我们年前就在济南把公证手续做了，不耽误这个交易流程。大家说也行，但我合计了一下这个时间，年前应该是问题不大，我说应该耽误不了，就先别做了，就没写这一条。”孙子鑫：“那么年前，这所有的手续都没有办理呢？”邱立民：“因为网签卡住了嘛。”孙子鑫：“孙子鑫：这边给我转述，后来房主又提了从135万提到150万，有这个事儿吗?”孙凤清：“那是我后来提的，我后来提的，我提的。”邱立民：“邱：那是春节回来，我一直在联系他们，我们是2月3号，房管局那边没法办手续，我就没有再联系，2月中上旬我就和她们联系了，说实话，孙姨这个态度呢，我有点发怵，我就没给孙姨打电话，我就给她孩子发微信，发语音不接，发微信不回。回了一句是“等我一会儿”，我说没有别的事儿，我跟你们说一声，暂时手续办不了，我说你放心就行，这个意思。后来在网上预约能办手续了，我又联系，我说咱得尽快办，要不不耽误事儿嘛。到最后又给我回了一句“问我妈吧”，问孙姨，我一寻思，光打怵不行啊，我的问啊，我就给孙姨打电话，不接，始终没有接，这个孙姨也知道，她自己也承认。发微信不回，打电话不接，后来打通电话了，先说的是把全款给我，办手续。”孙凤清：“孙凤清：我没说全款，我说的是150万。”“他说完了，我解释一下，我为啥要提到150万，我说这就是一个托儿，是一个不真实的事情……都是一个假的，没有一个是真实的。”孙子鑫：孙子鑫：“这个不存在托的问题，我们定金都交了，怎么能是托儿呢?”孙凤清：“”这种事情太多了，我认为你当了这么多年律师，经历的事情也很多，这种事情不是没有……了，别的事儿咱别再去纠结了。如果当时早让你们俩见面，我就不认为是托儿……”丁律师问：“当时三方订这个合同的时候，这个解押……怎么定的？”孙子鑫：“合同约定甲方自行解押。”邱立民：当时聊的时候，人家买房子，100多万不可能说给你就给你，再说了你这个抵押，原话是这样聊的，我给褚朕卓解释了，这个抵押呢，是你们自己贷款买的这个房子，抵押的，和人家没有关系，我说他给你首付是给你首付，这个必须是你自己来解押，网签当天给你首付款100万，你拿着这个钱干嘛咱不管，但是你得自己解押，这样聊的，你们那天在。”李敏：“对。”后续谈话中，李敏一方表示愿意继续购买涉案房屋，要求褚朕卓一方给出明确意见及网签的合理时间。孙凤清表示褚朕卓同意继续出售涉案房屋并且已经在新西兰办理好了公证手续，并通过微信向李敏及邱立民转发了公证书。孙凤清表示公证书已经邮寄出来，但是因为新冠肺炎疫情影响，不确定什么时候能够收到，可能需要1个月左右。李敏一方称时间太久，太耽误其时间了。张殿壮称20天之前，孙凤清称要让褚朕卓回来要再加10万元。邱立民问：“说过吧，孙姨？”孙凤清：“那我记不得了。”邱立民：“多加10万块钱得。”孙凤清：“哦。”……孙子鑫：“春节之前时间有很多时间，按照合同约定，首付100万，3月15号交35万，你提高到135万，又提高到150万，说让褚朕卓回来，又说再拿10万块钱，这都是一些无理要求啊。”孙凤清：“那些话不能成为呈堂证供，只是气头上说的气话。”……孙子鑫：“你说邮寄需要1个月，或者说不确定，那我们需要考虑考虑。”……张殿壮：“首付涨到135万，也跟合同不相符啊。”丁律师：“她们把钱给你，房子产权还在你手里，你管她离不离婚干什么?”该录音还记载了其他内容。 证据8.2020年4月10日张殿壮与邱立民的电话录音一份。录音中邱立民称褚朕卓已经完成解除抵押的手续，公证书也已经邮寄到孙凤清处。张殿壮称，褚朕卓未能在2020年3月15日解决问题，已经晚了，其已经起诉，不再同意继续履行合同。 褚朕卓上述证据质证认为，上述录音结合房屋买卖合同的约定，均未对解除抵押作出详细约定，房屋是否解除抵押、解除抵押的时间如何均不影响房屋买卖合同的履行，现房屋的抵押登记已经解除，李敏应当向其支付首付款用于偿还其提前还款的支出，双方应当按照合同履行，但原告并未支付首付款或网签，已构成违约应承担违约责任。录音中孙凤清提到首付款提高到150万元是孙凤清自己的意思，并非其意思表示。因李敏网签迟到，不配合办理网签，且其用自有资金解除抵押，孙凤清出于气愤提出该建议，此时其并未授权孙凤清作为代理人，孙凤清的意思表示不能代表其意思表示。该建议也仅是与中介和原告之间进行磋商，双方并未达成一致意见，原告不同意支付首付款150万，其也没有表示若不支付150万元则不配合办理解除抵押等意思，该建议并不具有变更合同的目的和效果。该建议的成立与否不影响买卖合同的履行，李敏不履行合同、不支付首付款已构成违约，应承担违约责任。 蓝泰公司对上述证据的真实性均没有异议，其称其已经履行了居间义务，提供了居间服务，其不应向李敏退还居间服务费。 褚朕卓并称，因其父亲因急症住院治疗，故其要求蓝泰公司与李敏约定准确的网签时间，但李敏未能如约到达网签地点，且向其隐瞒了需要通过离婚购买涉案房屋的事实，导致其对李敏的诚信产生质疑，双方未能在第一次约定的时间完成网签。在此之后，其也一直在催促李敏办理网签手续，但李敏不予配合。之后因疫情原因，其出国后无法回国。在此情况下，其已经通过公证委托其母亲为其办理涉案房屋的所有买卖事宜，但李敏通过诉讼拒绝履行合同，导致双方合同难以继续履行，其同意解除双方之间的房屋买卖合同。 对于双方存有争议的上述证据和事实，本院认定如下： 因相关录音的相对方均认可录音的真实性，故本院对上述录音证据的真实性均予以确认。通过上述录音可以较为真实的反映本案当事人之间就涉案房屋的买卖进行沟通的大概过程，本院可基于对上述录音内容的认定，对各方当事人之间的权利义务进行判断确认。 本院认为，李敏与褚朕卓及蓝泰公司签订的涉案房屋买卖合同，虽然名为房屋买卖合同，但实际还包含李敏、褚朕卓与蓝泰公司之间的居间权利义务关系的约定，故上述合同实际系房屋买卖合同及居间服务合同的混合合同。本案不仅包括李敏与褚朕卓之间房屋买卖合同纠纷的处理，还包括李敏与蓝泰公司之间居间服务合同纠纷的处理，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷及居间服务合同纠纷。 上述涉案合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。但履行合同义务的前提，应当是该合同在法律和事实上具备可履行性。现合同当事人对涉案合同不再继续履行，应当予以解除的意见没有异议，本院对涉案《房屋买卖合同》已解除的事实予以确认。 现当事人争议的焦点问题为合同解除的原因及当事人之间的归责问题。 李敏称，其要求解除合同的理由为褚朕卓不积极配合办理网签手续，擅自提高首付比例，违反合同约定构成违约。褚朕卓则系李敏明确表示不再履行合同，其表示同意解除，但主张系李敏违约，其不应承担违约责任。 合同解除，按其解除原因分类，可分为当事人协商一致解除；基于约定解除权行使的解除和基于法定解除权行使的解除。所谓约定解除权，即当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。而法定解除权即《中华人民共和国合同法》第九十四条多规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）以及法律规定的其他情形。”经查，李敏与褚朕卓所签订的合同，并未约定李敏享有解除合同权利的情形，故其在本案中无法行使约定解除权。如其有权单方解除涉案房屋买卖合同，其仅能依法定解除权解除合同。故本案应查明李敏是否享有法定解除权。法定解除权的行使，除不可抗力导致的合同解除外，其他法定解除权行使的前提均应首先对合同的履行期限予以确定，进而判断对方是否构成根本违约。 按照双方合同的约定，在李敏交付定金后，双方合同的下一步履行为网签。双方也实际在签订合同后，约定了网签时间，即2020年1月3日，但该日双方未能网签成功。对于未能网签成功的原因，李敏称系褚朕卓拒绝进行合理等待，且在当日提高合同首付至150万所致。褚朕卓则称，李敏未能依照约定时间到达网签地点，且李敏向其隐瞒了需要通过离婚的方式购买涉案房屋，导致其对李敏的诚信产生怀疑所致。本院认为，通过李敏所提交的录音内容可证实，褚朕卓在该网签之日后曾先提出将原来的两次支付首付款135万元变更为一次性支付的意见，并不存在网签当日要求提高首付至150万元的事实。现李敏与蓝泰公司均自认，在签订合同时，李敏与张殿壮系夫妻关系，两人在济南市已经拥有一套住房。两人以李敏的名义，并通过办理离婚手续的方式购买涉案房屋系为享受首套房的信贷政策，减少首付的交纳比例。对于该事实，李敏与蓝泰公司在签订房屋买卖合同时并未向褚朕卓进行披露。李敏与蓝泰公司对此解释为，该事实并不影响合同的后续履行。本院认为，本案涉案房屋买卖合同签订时，李敏与张殿壮系夫妻关系，且两人共同参与了与褚朕卓及蓝泰公司协商房屋买卖的过程，虽然该合同由李敏一人签订，但该购房行为实际系夫妻双方的共同行为。此时，如李敏欲通过离婚方式办理后续房屋买卖手续，其应当将该事实如实向褚朕卓披露，并由褚朕卓决定是否接受其此种购房方式。理由有二：一是，褚朕卓与李敏签订房屋买卖合同系基于对李敏夫妻双方履行该合同义务的判断与预期签订。双方签订合同后，李敏即办理离婚手续，存在降低履行债务能力的风险。二是，签订合同时，李敏夫妻双方在济南市曾拥有一套住房。按照济南市住房贷款“认房又认贷”的政策，李敏签订购房合同时，其首付比例应当达到总房款的60%，即159万元，但涉案合同约定的首付款为135万元。该事实的存在，对于褚朕卓与李敏签订房屋买卖合同进行款项的具体约定时具有关键性影响。基于上述理由，在网签当日，在褚朕卓已经到达网签地点时，李敏与蓝泰公司才将该事实向褚朕卓披露，两者的行为有违诚信。因合同进一步的履行，已经出现了褚朕卓同意继续履行，进行网签的前提性事实的变动，褚朕卓有权基于不安抗辩权中止合同的履行。而褚朕卓及其母亲认为李敏、蓝泰公司系“骗子”，并提及要求将首付款135万元由两次支付变更为一次性支付，实际带有基于不安而要求李敏对其履行能力进行担保的意思表示。因此，本院认为，在其父亲确因危急症住院治疗的情况下，褚朕卓于2020年1月3日从医院依约到达网签地点后，其具有于该日履行网签义务的真实意思。而当褚朕卓临时获知李敏需要通过离婚方式购房的情况下，其中止履行的行为不构成违约。中止履行后，在合同具备履行条件的情况下，双方应当另行商定网签时间。 《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项规定，在合同约定不明不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或交易习惯确定时，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。在2020年1月3日后，双方未能就网签时间重新达成一致意见。在此情况下，因网签的履行期限不明，如李敏与褚朕卓之间能够达成按照原签订合同内容继续履行的合意，且双方原签订的合同符合相关信贷政策的前提下，李敏可随时要求褚朕卓进行履行，但应当给褚朕卓预留合理的履行时间。李敏称其在褚朕卓出国前即向褚朕卓进行过催告，但其所提交的录音证据并不能明确证明该主张。反而其提交的2020年3月12日的电话录音显示，蓝泰公司对另行网签的时间对双方进行协商确定的为春节后。 落款为2020年3月15日的《律师函》显示，李敏为催告褚朕卓7日内履行网签义务，逾期不办理的其将解除双方房屋买卖合同。在双方多次沟通未能就新的网签时间达成一致的情况下，该《律师函》构成履行义务的催告。如此时李敏已经符合相关信贷政策，其负有举证告知的义务。在符合相关信贷政策的前提下，褚朕卓收函后，如其在合理时间内不履行义务，则构成违约。根据现有证据的显示，李敏与褚朕卓在此之前均在为合同的履行在协商，双方均未明确提出解除合同的意思表示。因此，本院认定在2020年3月15日前，双方均无解除合同的意愿。 上述催告中，李敏为褚朕卓确定的履行合同的期限为七日。本院认为，李敏提交的该律师函落款为2020年3月15日，但送达的证据为2020年3月19日的一份录音。在无其他证据的情况下，应以此作为起算7天义务期的起始时间。其次，在褚朕卓已身在国外，且受新冠疫情影响的情况下，褚朕卓已经向李敏回函将积极办理公证委托手续协助李敏办理网签手续，七天时间对褚朕卓来讲显然难以完成与李敏进行网签的义务，其上述时间限定不合理。但在7日内，2020年3月24日，褚朕卓办理完毕了委托孙凤清办理后续手续的委托公证，孙凤清在2020年3月25日也将该公证书的通过微信向李敏及蓝泰公司进行了出示。褚朕卓的该行为表明，其在限定时间内已在积极履行义务。此时，应当允许褚朕卓将该公证书邮寄回国后，由孙凤清代为履行合同义务。但李敏在孙凤清收到该公证书的当日已向本院提起了诉讼。虽然解除合同系其增加的诉讼请求，但其起诉时要求双倍返还定金，并要求蓝泰公司退还居间服务费的诉讼请求，已经通过其行为表明了解除合同的意思表示。在褚朕卓已经通过办理公证委托的方式为进行网签进行积极准备的情况下，因新冠肺炎疫情下国际快递送达时间较长，而导致孙凤清收取公证书时间较长，并不能归责于褚朕卓。2020年4月10日，立案当日，蓝泰公司通知了李敏公证书已经收到的事实，而褚朕卓此时仍然希望继续履行合同。故本院认为，在剔除快递送达时间后，在褚朕卓已于李敏限定的时间内办理了公证手续，并在办理后及时通知了李敏，且在收件后也及时通知了李敏的情况下，截止李敏立案之日，尚在褚朕卓为李敏办理网签手续的合理期间内。李敏无权以褚朕卓经催告后合理时间内不履行合同义务进而行使合同的法定解除权，解除双方之间的房屋买卖合同。 关于李敏提除的褚朕卓提高购房首付款至150万元，进而其有权解除合同的主张。在褚朕卓出国后，李敏、张殿壮、蓝泰公司与褚朕卓及孙凤清进行过沟通。孙凤清虽然在2020年3月24日取得褚朕卓的公证授权之前，没有褚朕卓出具的书面委托手续。但在交易的各方之间，孙凤清一直参与房屋的交易过程，在褚朕卓没有办理委托手续而出国的情况下，李敏及蓝泰公司完全有理由相信孙凤清能够代表褚朕卓，孙凤清在交易各方之间的行为，能够认定为其对褚朕卓的表见代理。孙凤清后续提及的将售房款提至150万元的意见，可以认定为代表褚朕卓。但在之后的录音可显示，其并未坚持不缴纳首付款150万元就拒绝履行合同的明确意思表示，而且在褚朕卓在接到李敏的催告后已经回函同意按照合同继续履行，并未再要求首付款提高至150万元的意见。故该意见系变更合同的提议，而非明确的违约的行为，并未导致双方合同目的无法实现，不构成法定解除的条件。且在李敏已经向褚朕卓发送《律师函》表明自己仍然希望继续履行合同，催告褚朕卓履行合同，褚朕卓也同意继续履行合同的情况下，其已无权基于在该催告前各方的行为主张解除合同。 另，因从双方合同约定的总体文意看，网签时间应不晚于全部首付款付清的时间。因褚朕卓尚未完成与李敏的网签义务，李敏未在2020年3月15日前支付首付款的行为也不构成违约。 综合以上分析，双方合同纠纷的发生，始于李敏及蓝泰公司未能将其“离婚买房”的方式在签订合同前向褚朕卓进行披露，使得双方信任产生问题。在后续双方多次协商后，李敏催告褚朕卓履行义务，褚朕卓也已经在合理时间内进行了履行合同义务的准备。但在褚朕卓准备完成后，在李敏尚不知情的情况下，其向本院提起了本次诉讼，要求解除合同。故本院认定，涉案合同系因双方无法重新就网签时间这一合同核心条款达成一致意见的情况下，在合同本可继续履行，而双方又均表示不再履行的情况下解除。对该合同的解除，既有李敏前期未如实告知购房方式导致褚朕卓对其不信任的原因，也有褚朕卓及孙凤清在购房款问题上的多次意见摇摆导致李敏对其不信任的原因。在此情况下，双方合同解除，褚朕卓应将其收取的购房定金退还李敏，李敏无权主张双倍返还的定金罚则。 因合同系因双方原因所解除，且双方合同未对律师费的承担进行约定，李敏要求褚朕卓赔偿其律师费1万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于李敏与蓝泰公司之间的居间服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。”本案中，蓝泰公司自认其明知李敏需通过“离婚购房”的方式购买涉案房屋，且其明知李敏在签订房屋买卖合同时应当适用二套房的信贷政策，但其并未将该重要的信息向褚朕卓进行披露，也未告知李敏其未将该事实向褚朕卓进行披露。而上述事实，直接影响合同签订时的首付款支付比例以及后续褚朕卓获知该信息后对李敏及蓝泰公司诚信度的评判。毁信容易，立信难。关键交易中的一个不诚信行为，就能毁掉整个交易。也正是因为该原因，导致双方本应能够在首次约定时间完成的网签手续拖而不决。加之疫情影响，各项手续的办理都存在延后的客观情况，更加加剧了买卖双方对于买卖完成的焦虑和担忧。本院认为，蓝泰公司向褚朕卓隐瞒了有关订立合同的重要事实，系导致买卖双方未能完成交易的起因及关键性影响因素，蓝泰公司不得要求支付报酬，其应当将收取李敏的68650元居间服务费予以退还。李敏的该项诉讼请求，有理有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第九十七条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认李敏与褚朕卓于2019年12月24日签订的有关济南市槐荫区恒大华府A-9地块5号楼1-xxx号房屋的《房屋买卖合同》已解除； 二、褚朕卓于本判决生效之日起十日内向李敏返还购房定金2万元； 三、济南蓝泰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向李敏退还居间服务费68650元； 四、驳回李敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3474元，减半收取计1737元，由李敏负担637元，由褚朕卓负担200元，由济南蓝泰房地产经纪有限公司负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇二〇年八月二十五日 书记员  官静