广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终14571号上诉人（原审被告）：深圳市安厦物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区，统一社会信用代码：914403007787683877。法定代表人：程磊，总经理。委托诉讼代理人：段军威，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋卫东，广东鹏鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市南山区福海苑第三届业主委员会，住所地：深圳市南山区。主任：姜志林。委托诉讼代理人：郑重，广东德纳律师事务所律师。上诉人深圳市安厦物业管理有限公司（以下简称安厦物业公司）因与被上诉人深圳市南山区福海苑第三届业主委员会（以下简称福海苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初16084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。安厦物业公司上诉请求:请求撤销一审判决，改判支持安厦物业公司无需向福海苑业委会移交租金收益。事实与理由是：一、一审法院认定事实错误，福海苑业委会召开业主大会会议程序违法，是否取得业主大会授权无法确认，福海苑业委会不具备起诉资格。(一)根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、十二条的规定，本案中的商铺租金收益，涉及小区业主共有部分的经营收益，属于需要业主共同决定的事项范围，业主委员会需得到全体业主或者业主大会的授权方可代表业主提起诉讼，并且需经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(二〉一审中，福海苑业委会提交如下证据：《召开业主大会公告》公示、召开业主大会公告、表决结果统计表、《表决结果统计表》公示，关于以上证据安厦物业公司提出如下异议：1、根据《深圳市经济特区物业管理条例))(2008)第十条第二款、第二十九条第四款的规定，召开业主委员会会议和业主大会会议时，均应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。但福海苑业委会提交的证据均无法显示有邀请社区工作站人员列席，福海苑业委会召开业主委员会会议及业主大会会议的程序违法。2、仅凭借福海苑业委会提交的以上证据，无法核实其业主大会是否真实召开、召开程序是否合法，无法核实表决结果统计表中的与会业主人数、与会票权数、同意户数、同意票权数等数据的真实性，以上证据仅加盖了"业主委员会"的印章，安厦物业公司完全有理由怀疑以上文件是业主委员会单方制作。例如，根据以上证据显示投票方式为微信投票加纸质投票，福海苑业委会至少需向法院提交使用微信投票的业主信息和投票页面的截图。二、即使案涉商铺租金属于小区公共收益，但不属于物权请求权，应当适用诉讼时效规定，一审法院适用法律错误。（一）《民法总则》及《物权法》第33条规定。物权在遭受到侵害时，法律共赋予了五种保护方法:确认所有权、恢复原状、返还原物、排除妨害、赔偿损失，这五种保护方法是物权的最基本的保护方法。其中，前四种保护方法是物权的保护方法，而赔偿损失则是债权的保护方法。所以，并非物权权能本身不适用诉讼时效的规定，只是基于物权受到侵害而产生的物权请求权中的返还原物请求权、消除危险请求权、排除妨害请求权不适用诉讼时效的规定。本案的商铺租金作为小区公共收益虽然是建筑区分所有权，属于物权，但基于小区公共收益受到损失而提起的请求并不属于物权请求权，而是属于债权保护方式的损害赔偿请求权，损害赔偿请求权属于债权，应当适用诉讼时效的规定，所以一审法院认定小区公共收益属于物权而不适用诉讼时效的规定，属于法律适用错误。(二)在涉案商铺租金应适用诉讼时效的情况下，福海苑业委会主张的2007年2月至2016年9月份期间的商铺租金已过诉讼时效，丧失了胜诉权，且我方在一审时已明确提出了时效抗辩，对于超出诉讼时效部分的租金不应予以支持。(三)本案中，福海苑业委会为第三届业主委员会，任期从2016年7月18日开始，在福海苑业委会之前还存在第一届业主委员会、第二届业主委员会，所以在2016年7月18日之前的租金收益前两届业主委员会就应及时主张，法律不保护在权利上沉睡的人，既然前两届业主委员会并未主张过权利，则相应期间内权利就超过了诉讼时效，丧失了胜诉权。三、安厦物业公司无需向福海苑业委会移交商铺租金165600元，一审法院认定事实错误。(一)关于商铺出租的时间和标准，应由福海苑业委会举证证明。（一）关于商铺出租的时间和标准，应由福海苑业委会举证证明。（二）涉案商铺大部分时间作为物业仓库使用，并非一直出租的状态，即使涉案商铺出租了并收取租金，但该租金还包括了物业管理费、专项维修资金、垃圾处理费等费用。商铺出租，则安厦物业公司也必须要对商铺进行管理，存在管理投入，基于公平原则，涉案商铺的租金收益的一部分应当归属于安厦物业公司所有，即使应当移交部分租金，也应考虑到安厦物业公司的管理，酌定减少移交金额。（三）根据福海苑业委会提交的证据五((2017年涉案商铺房屋租赁合同》可看出，2017年的商铺租金方达到6900元/月，根据房屋租赁的一般市场规则，2017年前的租金标准肯定低于6900元/月，而一审法院按照6900元/月的标准进行判决不符合事实，违反了市场规则。（四）根据《物业管理条例》五十四条的规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中，因涉案小区公共设施老旧、专项维修资金无法如数收取的原因，涉案小区收取的专项维修资金一直不足以支付维修费用，所以安厦物业公司会将仅收取到的商铺租金用于补充专项维修资金，这也是小区业主默认的惯例，请求二审法院考虑以上因素。安厦物业公司认为福海苑业委会未得到业主大会授权，应驳回福海苑业委会的起诉;商铺租金应当适用诉讼时效的规定，2007年2月至2016年9月之前的租金已过诉讼时效，福海苑业委会丧失了胜诉权，安厦物业公司也无需向福海苑业委会移交租金。请求贵院基于上述事实和法律公正裁决，支持安厦物业公司的请求。福海苑业委会答辩称：一、一审法院认定安厦物业公司具有本案诉讼主体资格事实确凿充分，适用法律正确。二、安厦物业公司认为福海苑业委会要求其移交案涉商铺租金属于损害赔偿请求系对福海苑业委会这一诉讼请求权利归属的错误认定。三、一审法院判决安厦物业公司移交店铺租金165600，事实确凿充分，适用法律正确，应予维持。综上，福海苑业委会已经得到业主大会的授权，具有本案诉讼主体的资格；移交店铺租金不适用时效的规定；一审法院酌情安厦物业公司移交24个月的店铺租金已经考虑到了安厦物业公司的管理投入以及房屋租赁的一般市场规则等多方面因素。一审法院的判决认定事实充分，适用法律正确，应予维持。福海苑业委会一审诉讼请求：1、安厦物业公司偿还2007年2月至2017年4月份期间的商铺租金848700元（人民币，下同）（每月租金6900元，共计10年零3个月）；2、安厦物业公司承担本案的全部诉讼费。原审法院查明以下事实：安厦物业公司原为深圳市南山区福海苑小区的物业管理单位。2017年4月28日，福海苑业委会、安厦物业公司与深圳市卓源物业服务有限责任公司（下称“卓源物业”）签署《福海苑移交、接管证明书》，约定福海苑的物业整体管理权移交福海苑业委会、卓源物业，同时终止安厦物业公司对福海苑的物业管理权，移交后福海苑发生的任何事情，均与安厦物业公司无关。2019年1月17日至21日，涉案小区召开业主大会，内容和议题为：是否授权业委会向安厦物业公司追讨商铺租金收益、未缴纳的日常专项维修资金、小区广告费收益等相关的小区公共利益；是否授权业委会代表全体小区业主向开发商追讨小区首期专项维修资金等四个议题。业主大会表决结果显示上述议题均表决通过。为证明安厦物业公司将小区业主共有的商铺出租，每月收取租金，平均租金为每月6900元，2018年后上涨为每月12242元，且安厦物业公司长期以来一直将租金收入作为物业管理收入来源，福海苑业委会提交了房屋租赁合同12份（租期为2016年至2019年期间，其中一份合同的出租方为个人，另11份合同的出租方为福海苑业委会或卓源物业）、福海苑物业管理处财务收支报表（2007年2月至6月、2015年和2016年上半年）、收款收据及微信转账记录予以证明。其中，管理处财务收支报表中载明：2007年2月至4月收取综合管理费6900元，2007年5月至6月实收商铺租金7200元、现金收取商铺租金11380元，2015年收入商铺租金每月5200元、商铺管理费每月381.68元，2016年上半年每月收取商铺租金6900元。安厦物业公司对前述证据均不予认可，并表示财务收支报表并无安厦物业公司签字或盖章确认，而且福海苑业委会与现任物业公司签署的物业服务合同中也有商铺租金属于物业公司所有、处分的约定，可佐证存在的商铺租金属于物业管理收入的范畴。安厦物业公司提交福海苑业委会2018年第4次会议纪要、2018年福海苑业主大会议题背景信息说明、关于福海苑花园物业管理服务提升方案（均为打印件），以证明福海苑业委会与现任物业签订的物业收费标准中，将商铺租金归属为物业服务费用的范畴，福海苑业委会在安厦物业公司管理涉案小区期间也是认可这一事实的；商铺租金的收入并非福海苑业委会主张的每月6900元。福海苑业委会对前述证据不予认可，并表示福海苑业委会诉求为安厦物业公司擅自使用商铺租金，安厦物业公司的证据不能证明其收取租金是经过了业主授权的行为。庭审中，福海苑业委会表示其主张的商铺租金是小区6栋架空层7、8、9、16、17，共五间商铺的租金，并无房产证，系开发商违规搭建隔出来的商铺，架空层规划的用途为停车场。安厦物业公司表示其从2007年2月进驻小区是接手原物业的管理，有3个商铺由原物业移交给安厦物业公司以弥补物业管理费的缺口，该3个商铺的面积很小，仅做仓库，安厦物业公司偶尔有出租，出租的租金收益及数额无法确定；该商铺位置是在架空层。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。《物业管理条例》第二十七条、第五十五条规定：业主依法享有的物业共有部位、共有设施设备的所有权或者使用权；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续；业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，业主对建筑物的共有部分享有共有权，即享有占有、使用、收益的权利；小区共有部分的使用和收益都应归全体业主共有；如对小区共有部分进行经营的，应先征求业主同意，经业主表决“同意”后方可对外出租并签订合同，且获得的收益应主要用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定进行使用。本案中，涉案小区的架空层属于小区公共部分，安厦物业公司在小区提供物业管理服务期间，利用架空层的商铺所获得的租金收益应归全体小区业主所有，且该收益仅能用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定进行使用。现安厦物业公司并未举证证明其将收取的租金收益用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定进行了使用，应承担举证不能的法律后果，故安厦物业公司所收取的租金收益均应归小区全体业主所有，安厦物业公司应将该收益返还给小区全体业主。因小区业主对小区公共收益享有的权益系建筑区分所有权，属于物权，不适用诉讼时效的规定，故对于安厦物业公司提出的诉讼时效的抗辩，不予采信。本案中，福海苑业委会系经涉案小区业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，负责执行业主大会交办的各项物业管理事项；福海苑业委会已提交表决票、业主大会决议等，证明福海苑业委会在起诉前已获得业主大会授权，有权提起诉讼并要求安厦物业公司移交公共收益，故福海苑业委会具备本案诉讼主体资格，福海苑业委会作为业主大会的执行机构有权代全体小区业主接收安厦物业公司移交的公共收益。对于安厦物业公司收取的租金收入的金额问题。依据民事证据规则“谁主张、谁举证”的原则，福海苑业委会应举证证明上述期间安厦物业公司持续收取了租金，且租金金额与福海苑业委会主张的一致，而福海苑业委会提交的租赁合同并非安厦物业公司出租商铺的租赁合同，其他证据亦不能证明在安厦物业公司提供物业管理的2007年2月至2017年4月期间，架空层的商铺一直由安厦物业公司占用并出租收取租金，同时也不能证明安厦物业公司每月收取租金的具体金额；而安厦物业公司确认其占用了三个商铺且曾出租并收取了租金，安厦物业公司虽对福海苑业委会提交的证据不予认可，但并未提交反证证明其收取租金的标准和期间。故综合福海苑业委会提交的相关证据中载明的租金金额和期间，原审法院酌情判令安厦物业公司按月租金6900元的标准向福海苑业委会移交24个月的商铺租金165600元（6900元／月×24个月）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条，《物业管理条例》第二十七条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安厦物业公司于判决生效之日起十日内向福海苑业委会移交租金收益165600元；二、驳回福海苑业委会的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12287元，由福海苑业委会负担9947元，由安厦物业公司负担2340元。本院经审理查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。另查明：原审法院案卷材料显示，2019年6月28日，原审法院收到福海苑业委会的起诉状。本院认为，本案中，福海苑业委会要求安厦物业公司返还收取的商铺租金。双方当事人在二审中的争议焦点问题是两个方面，一是福海苑业委会是否有诉权；二是福海苑业委会的诉讼请求是否已过时效。对于第一个问题，本院认为，本案已经查明，福海苑业委会系经涉案小区业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，负责执行业主大会交办的各项物业管理事项；一审中，福海苑业委会已提交表决票、业主大会决议等，证明其在起诉前已获得业主大会授权，有权提起诉讼并要求安厦物业公司移交公共收益，故福海苑业委会具备本案诉讼主体资格。安厦物业公司主张福海苑业委会不具备本案诉讼主体资格，无权起诉的理由不能成立，本院对其该项主张不予支持。对于第二个问题，本院认为，案涉商铺属于小区全体业主所有，小区全体业主对其拥有所有权，该项权利为物权，如对商铺所有权发生争议，则不受诉讼时效的限制。本案中，安厦物业公司在管理小区物业期间，将相关商铺出租并收取租金，福海苑业委会代表小区全体业主要求安厦物业公司将收取的租金返还，福海苑业委会在本案中主张的权利并非物权，而是基于物权被侵害要求赔偿损失的权利，属于债权，应受诉讼时效的限制。本案一审及二审中，安厦物业公司均提出了时效抗辩，因此应当对时效进行审查。本案中，原审法院于2019年6月28日收到福海苑业委会的起诉状。民法总则规定的诉讼时效为三年，民法通则规定的诉讼时效为两年，在民法总则实施之日即2017年10月1日诉讼时效尚未届满的，诉讼时效应适用民法总则的规定，也就是诉讼时效应为三年。因租金均为按月收取，故诉讼时效应按月分别计算。本院根据上述意见，认定2016年5月及此前的租金，已超过三年诉讼时效，福海苑业委会因此丧失了胜诉权；2016年6月-2017年4月的租金，未超过三年诉讼时效，受法律保护。原审法院酌定月租金为6900元，双方当事人在二审中未提交新的证据，故本院确认原审法院的认定。据此，安厦物业公司应当向福海苑业委会返还租金75900元（6900×11）。安厦物业公司上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。综上，原审认定事实清楚，但适用法律有不妥之处，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初16084号民事判决第二项；二、变更深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初16084号民事判决第一项为：上诉人深圳市安厦物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向被上诉人深圳市南山区福海苑第三届业主委员会返还租金75900元；三、驳回被上诉人深圳市南山区福海苑第三届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12287元（已由深圳市南山区福海苑第三届业主委员会预交），由深圳市安厦物业管理有限公司承担1094元，深圳市南山区福海苑第三届业主委员会承担11193元；二审案件受理费人民币3612元，由深圳市安厦物业管理有限公司负担1654元，深圳市南山区福海苑第三届业主委员会负担元1958元；深圳市安厦物业管理有限公司预交了二审案件受理费6287元，多预交的部分2675元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 彭  安  明二〇二〇年八月二十七日书记员 李紫娟(兼)附相关法条：《中华人民共和国侵权责任法》第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……