河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3412号上诉人（原审原告）：李志杰，男，1979年11月2日出生，回族，身份证住址:。委托诉讼代理人：刘献峰，河南顺飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁传凯，河南顺飞律师事务所律师。上诉人(原审被告)：新乡桦港置业有限公司，住所地：原阳县城关镇温庄村。法定代表人：赵红岭。委托诉讼代理人：王剑锋，河南力超律师事务所律师。上诉人李志杰因与上诉人新乡桦港置业有限公司（以下简称新乡桦港公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0725民初782号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李志杰委托诉讼代理人刘献峰、鲁传凯，上诉人新乡桦港公司委托诉讼代理人王剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志杰上诉请求：撤销原审判决，改判支付逾期交房违约金1189920元（从2016年5月1日起计算）以及后续违约金至房屋实际交付之日止。事实和理由：一、双方签订合同约定2016年5月1日交付房屋，新乡桦港公司至今没有交付，存在严重违约，原审判决未按照违约时间违约责任是错误的。二、调解书中的补偿款与本案逾期交房违约金无关。新乡桦港公司辩称：该房屋已返祖，应视为房屋已达到交付条件。租金和违约金是不能并列存在的。新乡桦港公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回李志杰的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审法院适用法律错误，房屋未交付的损失为资金的贷款利息，李志杰的违约金已远远超出损失。二、租赁费请求和违约金请求是一种竞合，不能重复使用。李志杰辩称：虽然已通知交房，但未经验收合格，未达到交房条件。调解书并不涉及房屋买卖合同。李志杰向原审法院起诉请求：判令新乡桦港公司支付李志杰逾期交房的违约金1189920元（从2016年5月1日计算至2020年1月1日止444×2×1340天=1189920元）以及后续违约金一直支付至房屋实际交付之日止（违约金计算标准每逾期一天按每日444万元的万分之二计算）。原审法院查明：2015年8月20日，双方签订了三份《商品房买卖合同》，李志杰分别购买新乡桦港公司开发的位于原阳公园（桦港城市广场）西侧房屋，楼号分别是2号楼1单元1-2层101号房、102号房、103号房。其中101号房产建筑面积为147.07平方米，每平方米7615.421元，总房款共计112万元整；102号房产建筑面积为258.29平方米，每平方米6891.479元，总房款共计178万元整；103号房产建筑面积为218.99平方米，每平方米7077.949元，总房款共计155万元整，以上三套商铺房款共计：445万元整。合同另约定，新乡桦港公司应在2016年4月30日前，商品房经五大责任主体验收合格，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的等原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的按合同第九条第1款（按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同时合同还约定在商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知办理交付手续，双方进行验收交接时，新乡桦港公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。新乡桦港公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，李志杰有权拒接交接，由此产生的延期交房责任由新乡桦港公司承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，李志杰、新乡桦港公司及原阳县桦港物业管理有限公司之间就三处房产又分别签订《商品房买卖合同补充协议》及《桦港城市广场商铺委托租赁合同》，租赁合同期限均为2016年5月1日至2021年4月30日，后因租赁合同产生纠纷，李志杰诉至原审法院，经调解，2019年4月8日，三方达成调解协议：1、解除李志杰与原阳县桦港物业管理有限公司签订的桦港城市广场2-101号、102号、103号《桦港城市广场商铺委托租赁合同》及《商品房买卖合同补充协议》，新乡桦港公司于2019年11月1日前支付补偿款1023500元（按购房款的30%计算，应付1335000元，已支付31150元）。2019年4月2日，新乡桦港公司出具《承诺还款计划书》，由新乡桦港公司另外补偿107100元，该款于2019年7月30日前支付。原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案李志杰按合同约定履行了付款义务，新乡桦港公司亦应按约定日期交付房屋。因双方签订了《桦港城市广场商铺委托租赁合同》，故在合同租赁期间，鉴于新乡桦港公司已向李志杰支付了租金，新乡桦港公司不应再支付逾期交房违约金。但在2019年4月8日双方约定解除《桦港城市广场商铺委托租赁合同》后，新乡桦港公司应当交付房屋，新乡桦港公司未交付房屋，构成违约，应承担违约责任，故李志杰要求支付逾期交房违约金合理部分的诉讼请求，予以支持。新乡桦港公司支付的违约金应自2019年4月9日起，按照合同约定的每日总房款万分之二计算至起诉之日止，即新乡桦港公司支付违约金317730元（4450000元×0.0002×357天），之后的违约金每日按照总房款的万分之二计算至新乡桦港公司实际交付房屋之日止。李志杰的其他请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、新乡桦港公司于判决生效后十五日内支付李志杰逾期交房违约金317730元（暂计至2020年3月31日），自2020年4月1日起的违约金每日按照总房款4450000元的万分之二计算至新乡桦港公司向李志杰实际交付房屋之日止；二、驳回李志杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7754.64元，由李志杰负担5684.64元，由新乡桦港公司负担2070元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：本案中，结合双方诉辩意见，现围绕诉讼焦点分别评述如下：一、关于逾期交房违约金标准问题。本案中，因双方合同约定的逾期交房违约金有效，且日万分之二的违约金标准并无证据证明存在过高情形，故在新乡桦港公司存在逾期交房这一违约情形下，原审法院按照合同约定的标准判决支付违约金并无不当。二、关于逾期交房违约金计算问题。本案中，原审法院（2019）豫0725民初490号民事调解书并未写明逾期交房违约金不再支付，故新乡桦港公司上诉认为调解书后无需再支付逾期交房违约金，缺乏依据。同时，原审法院认定自委托租赁合同解除之后的2019年4月9日开始计算逾期交房违约金合理，李志杰该项上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16522.84元，由上诉人李志杰负担12521.9元，由上诉人新乡桦港置业有限公司负担6275.95元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年八月十八日书记员  车韩卓