广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6428号原告：广州市名邦房地产代理有限责任公司，住所地广东省广州市荔湾区文昌南路****。法定代表人：邓贺乐。委托诉讼代理人：郑然，广东隽博律师事务所律师。被告：李浩鹏，男，1981年12月5日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托诉讼代理人：叶华川，广东均桓律师事务所律师。原告广州市名邦房地产代理有限责任公司与被告李浩鹏居间合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑然，被告的委托诉讼代理人叶华川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付中介服务费60000元;2、判令被告向原告支付滞纳金（以60000元本金为基础，自2019年8月28日起至实际清偿完毕之日止，按日利率千分之三计算）。事实和理由：原、被告双方及案外人(涉案房屋卖方）于2018年11月28日签订《房屋买卖中介合同》，约定被告向案外人购买位于广州市越秀区XX二马路36号的房屋，同时原、被告双方在签订合同当日签署了《咨询及中介服务承诺书》，明确原告已帮助被告签订物业买卖合同，被告承诺在2019年8月28日前向原告支付中介服务费60000元。期满后，原告多次向被告提出支付中介服务费事宜，但被告一直拒不履行。2019年10月29日，原告委托广东隽博律师事务所向被告发出律师函，要求被告自收到律师函之日起五日内向原告支付中介服务费，但被告一直不予回应。鉴于被告己构成违约，原告为此特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决被告向原告支付中介服务费，并按合同及承诺书的约定，向原告支付自违约之日起至今的滞纳金。被告辩称，一、原告与被告之间建立的是房屋交易中介合同法律关系，并非仅仅只是居间合同法律关系，原告应当为案涉房屋交易提供登记和咨询、居间、代理等系列中介服务。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条，《广州市房屋交易监督管理办法》第五十六条第五项，房地产中介服务包括咨询、居间、代理等服务，可见，房地产中介服务，既包括居间形式的服务(撮合买卖或租赁双方签订合同)，也包括委托代理形式的服务(代办贷款、过户等事宜)。2018年11月28日，原告、卖方(五个业主中其中三个)、被告三方签订的《房屋买卖中介合同》，合同内容可以分为房屋买卖合同以及房屋中介合同两部分。房屋中介合同部分，中介方提供的房屋中介服务不仅仅包括居间服务，根据《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条、第二十二条第二款的规定的，原告应提供的中介服务包括查验房地产自然状况和权利限制情况、查验当事人对房屋的处分权、促成签订房屋买卖合同、通过房屋交易信息化平台办理存量房买卖合同(即俗称网签)、缴纳交易税费、向不动产交易登记中心递件、办理不动产所有权证等中介服务。其次，根据原告在《房屋买卖中介合同》中的格式约定以及现实生活中的房产中介交易习惯，合同中的第九条中的“中介及咨询服务费”，从字面上理解，该费用不应只指居间报酬。按现实生活中普通人对房产中介提供服务的理解，房产中介方提供的服务不仅只促成买卖双方签订房屋买卖合同，而是应包括房屋交易全流程的服务，包括查验卖方处分权、买方购房资格、办理网签、缴纳交易税费、向不动产交易登记中心递件、办理不动产所有权证等中介服务。再次，被告在《房屋买卖中介合同》签订之后，20l8年l1月30日就催促原告办理过户登记手续。根据被告与原告方的法定代表人邓贺乐之间的微信聊天记录(时间:20l8年11月30日下午2:06)，被告曾经要求原告的法定代表人邓贺乐赶紧办理过户登记手续，其中原告的法定代表人邓贺乐也回复了“好”字。在签订《咨询及中介服务承诺书》时，该承诺书的第二段的咨询及中介服务费的支付时间原本写的是“2018年11月28日”，后改成“2019年08月28日”，之所以延长9个月，是双方约定由原告需办理完过户登记和办理不动产所有权证后，再支付中介服务费，所以原告才将“2018”改成了“2019”。由此可见，原告提供的中介服务并非仅仅促成合同成立的居间服务，而是应包括房屋交易全流程的服务。因此，原告与被告之间建立的是房屋交易中介合同关系，原告应依据《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条、第二十二条第二款的规定，提供的服务完整的房屋中介服务，包括查验房地产自然状况和权利限制情况、查验当事人对房屋的处分权、签订房屋买卖合同、通过房屋交易信息化平台办理存量房买卖合同(即俗称网签)、缴纳交易税费、向不动产交易登记中心递件、办理不动产所有权证等系列服务。二、原告违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条和《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条的规定，未如实提供订立合同的事项，反而提供虚假情况，导致案涉《房屋买卖中介合同》无法履行，导致卖方和原告不能实现合同目的，其无权要求支付咨询和中介服务费。1、原告坚称《房屋买卖中介合同》的五个共有产权人中，两个共有产权人被代签，合同效力待定且不能够履行。在签订《房屋买卖中介合同》之前，原告只出示了三份产权证复印件，但涉案的房产(坐落于广州市越秀区XX二马路**)共有产权人是五名业主:林X梨、林X芬、林X豪、司徒XX梨、林X基。在2018年11月28日，司徒XX梨、林X豪并未到场签订《房屋买卖中介合同》，二人的签字系其他三位业主代签，卖方签字“司徒XX梨、林X豪”处有“代”字。原告并未查验林X梨、林X芬、林X基是否对涉案房屋有完全的处分权，违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，提供虚假情况，也违反《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条的规定，未履行查验卖方处分权的义务。正是原告未履行前述义务，司徒XX梨、林X豪至今也没有对《房屋买卖中介合同》进行追认，导致合同不能履行，买卖双方不能实现合同目的。2、原告未按照《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条规定，查验涉案房产的租赁情况，未如实报告承租人行使优先购买权的风险。涉案房屋有一名新疆籍租客，在原告、被告和卖方签订《房屋买卖中介合同》之后，该名租客要求行使优先购买权。可见，原告违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条和《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条的规定，未如实提供订立合同的事项，反而提供虚假情况，导致案涉《房屋买卖中介合同》无法履行，导致卖方和原告不能实现合同目的，其无权要求支付咨询和中介服务费。三、原告恶意促成《房屋买卖中介合同》订立，导致该合同不能履行，依据广东高院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高发[20l7]l91号)第五十三条第二款的规定，原告请求被告支付报酬的，法院不予支持。被告曾经接受原告的中介服务，购买过广州市荔湾区十三甫路两处物业，对原告非常信任。原告正是利用被告对其信任，在共有产权人少两人亲自签字的情况下，恶意促成被告与涉案房屋的部分共有产权人(三人)签订《房屋买卖中介合同》。并且，原告未将房屋的承租人未放弃优先权的情况如实告知被告，违反了《房地产经纪管理办法》第二十一条第(四)项、第(六)项的规定。因此，依据广东高院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高发[20l7]191号)第五十三条第二款规定，原告要求支付报酬，不予支持。综上所述，原告与被告之间建立的是房屋交易中介合同关系，原告应当提供涉案房屋交易全流程服务，包括查验交易房地产自然状况和权利限制情况、查验当事人对房屋的处分权、签订房屋买卖合同、通过房屋交易信息化平台办理存量房买卖合同(即俗称网签)、缴纳交易税费、向不动产交易登记中心递件、办理不动产所有权证等系列服务，原告不但没有完成中介服务，还恶意促成合同成立，导致合同不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条和《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条、《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高发[20l7]l91号)第五十三条第二款的规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年11月28日，原告（中介方）与林X梨、林X芬、林X豪、司徒XX梨、林X基（卖方、共有产权人）、被告（买方）签订《房屋买卖中介合同》，约定：买方向卖方购买广州市越秀区XX二马路36号，建筑面积约410.19平方米，成交价为810万元。该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业，该物业之现状：不带租约。双方同意按一次性付款方式支付楼款并办理交易手续：1、签订本合同时支付100万元作为定金；2、买卖双方应在本合同签订后240天内共同到房管部门办理交易递件手续；3、于交易过户完成当天（以付清双方交易税费为准）付清房价余款710万元，交易过户手续需在2019年9月30日前完成（以付清双方交易税费为准）。第十八条：三方约定的其他事项：买方有权指定第三方下名过户，买方定金100万元分两次支付，第一次签合同当天给50万元，第二次50万元签合同7天内给齐。另外林美梨承诺该物业所有产权人已知悉此次交易。原、被告均确认上述合同签名栏中“司徒XX梨”、“林X豪”的名字是由房屋的其他共有人代签。同日，被告签署《咨询及中介服务承诺书》，确认原告提供了中介及咨询服务，成功与业权人签订关于越秀区XX二马路36号物业的买卖合同，并同意在2019年08月28日（注：该日期有改动痕迹，但改动位置没有双方签名）前支付6万元作为咨询及中介服务费。若逾期支付则每逾期一天按逾付金额的3%计算滞纳金。被告称该承诺书是原告在签订买卖合同当天要求签订的，但被告对立即支付咨询和中介服务费提出异议，要求原告完成房屋交易后才支付，原告才将原填写的支付日期“2018年11月28日”直接涂改为“2019年08月28日”。原告确认该日期是将双方协商后修改，但不确认曾承诺待交易过户手续完成后再收取中介费。据查册时间为2020年4月14日的不动产权登记查册表显示，越秀区XX二马路36号于2019年9月20日登记在韦X名下。被告为证明其于2018年11月30日向原告催促办理过户登记手续，以及原告在签订合同前没有查验房屋的租赁情况，提交了被告与原告法定代表人邓贺乐之间的微信聊天记录。原告质证称：对证据三性不予认可，聊天记录没有原件。即使该微信聊天记录为真，也是说明了原告一直在为被告提供服务。第一页的日期为2019年9月24日，该内容所涉及到的合同效力的问题，是在业主企图违约拒绝出卖房屋后原告向被告提供的意见。第四页是2018年11月30日的聊天记录，被告声称“反正里间屋我是肯定要的了”说明了被告是一直在履行合同的。第五页至第九页是被告与原告之间就业主企图违约拒卖房屋的借口寻找解决途径，也证明了原告一直在为被告提供服务。同时在第九页被告称“写明白她是华侨身份”，证明被告是一直知道涉案房屋是在外华侨所有的，在签署买卖合同时无法全员到场，由其他归国业主代签也符合常理。被告提交了被告与韦X的离婚证和婚内财产分配协议，用以说明2019年8月13日被告因为感情问题与妻子韦X协议离婚，被告是净身出户即所有财产包括向涉案房屋业主支付的一百万元都给了其前妻韦X。被告曾经为涉案房屋支付的一百万元经过与涉案房屋业主之一林X梨协商由韦X处理，后来被告得知韦X另外订立房屋买卖合同，买下涉案房屋。但该房屋买卖交易与原告无关，与本案无关联。原告质证称：被告与妻子之间的关系不影响第三人的权利义务，该份中介合同签署于2018年11月28日，被告离婚是2019年8月13日，该行为也与合同的履行无关。反而证实了本案中的中介服务费属于夫妻共同债务，其次婚内财产分配协议只是被告与其妻子之间的内部关系，不影响原告向其主张相应的权利。原告为证明其已向被告出示过查册表以及被告要求将房屋登记在其前妻韦X名下，提交了原告工作人员和被告的微信聊天记录，其中显示原告工作人员2018年11月29日向被告发送了查册表的图片。被告质证称，对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。庭审中，被告表示：签订买卖合同前，被告查看过三份共有产权证复印件，产权人分别是林X梨、林X芬、林X基。原告表示：被告有看过五份共有产权证的原件，当时是由原告的一名员工和被告到业主方位于顺德的碧桂园处查看的。本院认为：在原告、被告和房屋原业主签订的《房屋买卖中介合同》中，既有规范买卖双方买卖行为的条款，也有规范原告与买卖双方的居间行为的条款，原告在该次房屋买卖中与被告形成的是居间关系。鉴于上述买卖合同是三方的真实意思表示，且该合同中规范原告与买卖双方间的居间关系条款没有违反法律、法规的强制性规定，故该合同中规范原、被告间居间关系的条款是有效条款,对居间关系中的双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”原告促成买卖双方订立了买卖合同，有权收取房地产咨询及买卖代理费。被告抗辩称其中介及咨询服务费对应的原告居间服务应包括办理网签、递件、办理产权证等，但被告签署的《咨询及中介服务承诺书》并没有明确支付中介及咨询服务费的前提需以交易过户手续完成为前提，被告亦不确认其曾承诺待交易过户手续完成后再收取中介费，故本院对被告该抗辩意见不予接纳。对于被告抗辩称原告未查验林X梨、林X芬、林X基是否对涉案房屋有完全的处分权，未查验房屋的租赁情况导致合同目的不能实现的意见，根据双方确认的事实，合同签名栏中“司徒XX梨”、“林X豪”的名字是由房屋的其他共有人代签，在明知房屋共有权人司徒XX梨、林X豪未到场且未有相关委托的情况下，被告仍签订买卖合同，对相关风险未尽审慎注意义务；作为提供中介服务的原告，亦未严格审查林X梨、林X芬、林X基是否有权代其他共有人签署合同；涉案房屋最终于2019年9月实现交易过户，虽产权登记主体为被告前妻，但该情况与合同中第十八条约定的“买方有权指定第三方下名过户”的内容吻合，证明买卖合同目的并非不能实现。综合本案查明事实及双方的责任，本院对原告主张的中介费予以酌减至30000元。《咨询及中介服务承诺书》已明确载明逾期支付中介服务费应按日百分之三标准承担滞纳金，但该滞纳金标准明显过高，本院予以调整至按每日千分之一标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、四百二十四条的规定，判决如下：一、被告李浩鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将中介及咨询服务费30000元支付给原告广州市名邦房地产代理有限责任公司；二、被告李浩鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市名邦房地产代理有限责任公司支付逾期给付中介及咨询服务费的滞纳金（自2019年8月28日起，以欠付的中介及咨询服务费为基数，按每日千分之一的标准计，该滞纳金以本金30000为限）；三、驳回原告广州市名邦房地产代理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1773元，由原告广州市名邦房地产代理有限责任公司负担886.5元，被告李浩鹏负担886.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二〇二〇年八月三日书 记 员  郑艳婷