广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0802执异67号 案外人：卢意芬，女，1972年5月12日出生，汉族，住址广东省湛江市。 申请执行人:黄土才，男，1956年5月4日出生，汉族，住贵港市港**。 被执行人:吴伟文，男，1959年12月31日出生，汉族，住址贵港市港**，现在贵港监狱服刑。。 本院在执行申请执行人黄土才与被执行人吴伟文刑事附带民事一案中，案外人卢意芬于2020年7月17日对本院执行登记在冯秀莲名下位于贵港市＊＊＊＊房屋（产权证号：＊＊××＊＊）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人卢意芬称，请求法院停止拍卖登记在冯秀莲名下坐落于贵港市＊＊××＊＊房屋（产权证号：＊＊××＊＊），并解除对该房屋的查封。事实与理由：2011年9月，案外人获知冯秀莲要出卖所有权属于其的坐落在贵港市＊＊××＊＊房屋（房权证：港北区字第××号，房屋坐落：贵港市＊＊××＊＊号）毛坯房屋，便与之协商，最后冯秀莲以325753元的价格将房屋转让给案外人，2011年9月23日签订《房屋转让协议书》。当日，案外人付给冯秀莲购房款现金81000元，其余购房款因冯秀莲原向银行贷款，由案外人继续接着冯秀莲名字按揭。案外人受让冯秀莲的上述房屋后装修入住使用至今，从2013年8月8日起物业费一直由案外人缴纳。案外人认为，贵港市＊＊××＊＊盛世名门花园＊＊＊幢＊＊＊＊号房屋，冯秀莲已有偿转让给案外人，案外人已付清购房款并实际占有该房屋，管理使用多年，房屋产权已属案外人，只是由于冯秀莲丈夫吴伟文因刑事犯罪被判刑不能办理房产变更登记到案外人名下。港北区人民法院在执行黄土才与吴伟文刑事附带民事一案过程中，作出（2013）港北执字第82-5号执行裁定书和（2020）桂0802执恢409号之一执行裁定书，查封、拍卖被执行人吴伟文与案外人冯秀莲共同共有，登记在冯秀莲名下的坐落于贵港市＊＊××＊＊幢＊＊＊＊号房屋显然是错误的。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出执行异议，请人民法院认真审查，依法支待案外人的请求事项。 案外人卢意芬向本院提供了居民身份证复印件、房屋转让协议书、收条复印件、证明复印件、（2013）港北执字第82-5号执行裁定书、（2020）桂0802执恢409号之一执行裁定书、中国农业银行取款业务回单复印件、物业收款收据、装修送货单复印件、燃气卡复印件、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单复印件、微信转账详情复印件、《商品房买卖合同》复印件、《个人购房担保借款合同》复印件作为证据以证明自己的主张。 申请执行人黄土才答辩称：一、被执行人吴伟文与冯秀莲系夫妻关系，二人在婚姻存续期间购买了坐落于贵港市＊＊××＊＊幢＊＊××＊＊号房屋一套，该房屋属吴伟文与冯秀莲夫妻共同财产，房产证上即使只有一个人的名字，在法律上房屋是属于两个人的，在买卖的时候，必须征得另一个人的同意。案外人卢意芬与冯秀莲于2011年9月23日签订的房屋转让协议书上，出让方只有冯秀莲、吴静签字同意，没有房屋共有人吴伟文签字，冯秀莲擅自处置夫妻共有财产，该房屋转让协议无效，不受法律保护。二、证明房屋归属的只能是房产证，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力，未经登记，不发生效力。坐落于贵港市＊＊××＊＊盛世名门花园＊＊××＊＊幢＊＊××＊＊号房屋没有变更到案外人名下，房屋产权依旧归属冯秀莲与吴伟文。三、案外人与冯秀莲签订的房屋转让协议没有公证，物权变动的意思表示没有生效，何况该房屋未经过变更登记，房屋产权仍归属于冯秀莲与吴伟文。四、案外人称：与冯秀莲签订房屋转让协议当日，付给冯秀莲购房款现金81000元，其余购房款冯秀莲原向银行贷款，由案外人继续接着冯秀莲名字按揭。案外人没有付完全部房款，根据执行案件规定，不能对抗执行，亦没有优先权。五、案外人是否实际占有、入住房屋存疑。案外人未提供2011年至今：本人的户籍变动记录、就业或失业情况证明、社区居民登记、房屋缴纳水电费、天然气费、物业费缴纳票据、按揭转账到冯秀莲名下等佐证材料。六、案外人与冯秀莲签订的房屋转让协议是否真实存疑，冯秀莲存在恶意转移财产。1.吴伟文2011年11月18日犯案被刑事拘留，案外人于2011年9月23日与冯秀莲签订的房屋转让协议，时隔案发3个月，不存在由于冯秀莲丈失吴伟文因刑事犯罪被判刑不能办理房产变更到其本人名下的情形。所以案外人与冯秀莲签订的房屋转让协议可认定不真实、伪造，冯秀莲存在恶意转移财产。2.案外人与冯秀莲签订的房屋转让协议，第二页最下面，案外人卢意芬签自己的身份证号码位数不齐全，明显数字＊＊××＊＊＊＊＊后面有遗留空白空隙，按照纸张比例，遗留的空隙足够签齐身份证号码，但却出现案外人自己签自己的身份证号都不齐全，这么重要的财产转让协议居然会出现这种错误。所以案外人与冯秀莲签订的房屋转让协议可认定不真实、伪造，冯秀莲存在恶意转移财产。综上，案外人卢意芬的异议不能成立，请求查明事实，依法驳回申请。 本院查明，本院在执行申请执行人黄土才与被执行人吴伟文刑事附带民事一案中，查明黄土才与冯秀莲婚姻关系存续期间，以冯秀莲名义购买位于贵港市＊＊××＊＊盛世名门花园＊＊××＊＊幢＊＊××＊＊号房屋（产权证号：＊＊××＊＊），遂2020年6月30日作出（2013）港北执字第82-5号执行裁定，查封了该房屋，并于2020年7月15日作出（2020）桂0802执恢409号之一执行裁定，拍卖该房屋。案外人卢意芬以其已买受该房屋为由，向本院提出异议。 另查明，2010年1月12日，冯秀莲与广西贵港市小龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以325753元的价格购买该公司开发的贵港市＊＊××＊＊栋＊＊××＊＊房（即案涉房屋）。2011年9月23日，冯秀莲与卢意芬签订《房屋转让协议书》，约定冯秀莲将案涉房屋以325753元转让给卢意芬。卢意芬支付冯秀莲前期已支出的购房首付款、费用及按揭贷款81000元，剩余按揭贷款由卢意芬继续按月偿还。后冯秀莲将房屋交付给卢意芬，卢意芬装修入住该房屋，并过户了燃气、物业用户名。 以上事实有居民身份证复印件、房屋转让协议书、收条复印件、证明复印件、（2013）港北执字第82-5号执行裁定书、（2020）桂0802执恢409号之一执行裁定书、中国农业银行取款业务回单复印件、物业收款收据、装修送货单复印件、燃气卡复印件、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单复印件、微信转账详情复印件、《商品房买卖合同》复印件、《个人购房担保借款合同》复印件、执行笔录及执行卷宗材料以证实。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋登记在冯秀莲名下，在本院查封之前，案外人卢意芬已与冯秀莲签订《房屋转让协议书》，约定冯秀莲以325753元的价格转让案涉房屋给卢意芬，卢意芬依约支付冯秀莲前期已支出的购房首付款、费用及按揭贷款81000元，剩余按揭贷款由卢意芬继续按月偿还。卢意芬已实际占有使用案涉房屋。案涉房屋未办理过户登记，系银行贷款未还清原因所致，无证据证实卢意芬存在过错，案外人卢意芬的异议成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对冯秀莲名下位于贵港市＊＊××＊＊盛世名门花园＊＊＊＊幢＊＊××＊＊号房屋（产权证号：＊＊××＊＊）的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 冯 媚 审判员 葛 娟 审判员 张秀仁 二〇二〇年八月十七日 书记员 周育卓