贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初10612号原告：周海菊，女，1977年4月12日出生，侗族，住贵州省从江县。委托诉讼代理人：罗家周，贵州争荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨科军，贵州争荣律师事务所实习律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码915226007705567349，住所地贵州省凯里市金山大道**金泉国际新城销售中心。法定代表人：方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女。原告周海菊诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周海菊的委托诉讼代理人罗家周、杨科军及被告恒丰房产公司委托诉讼代理人杨晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周海菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金40703.89元（违约金以原告已付房价款361491.00元为基数，按日万分之一计算，从2017年6月1日暂计至2020年7月1日共1126天，之后的违约金计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于凯里市出卖给原告，购房总价款361491.00元。被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付完毕房价款，被告却至今未按照合同约定为原告办理产权初始登记并交付有关文书，应当按合同约定承担违约责任。从2017年6月1日计算至2020年7月1日1126天，违约金为40703.89元。为此，特诉至法院。恒丰房地产公司辩称，1、原告提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且无中止、中断、延长事由，原告已经丧失胜诉权；2、被告未能按期办理商品房所有权初始登记，系客观原因所致。凯里市人民政府于2010年12月1日印发的内部文件（未向社会公示）——《关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（“凯府发[2010]48号”），该文件要求建设工程施工单位须在工程项目决算完成后10内向市国税局提供购买建筑用材料的全部发票（下称“砂石税”发票）进行审核，房管局根据该文件以被告不能提供上述材料为由，拒绝为被告办理房屋产权的初始登记。后因房屋产权登记单位改革及凯里市不动产登记中心数据系统维护、暂停办理业务等情况，又耽误了产权登记时间。3、商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，根据公平原则，请求法院调整减少违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认事实如下：2015年11月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第41幢1单元19-1房，购房价款为361491.00元；被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，自约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付购房款361101.00元，2017年10月22日恒丰房地产公司向原告出具了发票。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。涉案合同约定被告应于2017年5月31日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但该公司现仍未取得案涉房屋的初始登记，其行为已构成违约。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，被告不应支付违约金。因原、被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于环保部门要求变更环保材料、承包人没有按时向分包单位支付工程款推迟了竣工验收时间，并导致延期办证等辩解意见亦是如此，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，根据原、被告所签合同约定，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，被告应于2017年5月31日前将转移登记的有关文书交给原告，而原告于2020年7月17日向法院请求保护权利，对原告诉请超过三年诉讼时效的部分，被告取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2020年7月17日前超过三年期间（即2017年7月17日前）逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，因原告未及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2017年7月18日起计付违约金。关于被告辩称违约金过高问题。因原告未举证证实未及时取得办理商品房转移登记的有关文书所遭受的具体损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定原、被告在《商品房买卖合同》中约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”标准过高，并依法酌情调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五的违约金。故被告应支付原告2017年7月18日至2020年7月1日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金为19499.45元（361101.00元×0.00005×1080天），2020年7月2日之后的违约金以同样的方式计算，对超出部分的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起120日内支付原告周海菊2017年7月18日至2020年7月1日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金19499.45元，2020年7月2日后的违约金以实际支付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至办理商品房转移登记的有关文书交付之日止；二、驳回原告周海菊的其余诉讼请求。如义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取409.00元，由原告周海菊负担213.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担196.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  严进二〇二〇年八月二十五日法官助理潘旭书记员李丽霞