福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0626民初829号 原告：朱平水，男，1974年2月7日出生，汉族，住福建省东山县。 原告：吴顺娥，女，1971年11月12日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：朱平水（系吴顺娥配偶），男，住福建省东山县。 被告：东山县舒泰房地产有限公司，住所地福建省漳州市东山县西埔镇白石街泽园路**。统一社会信用代码91350626782153828L。 法定代表人：林才武，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈剑东，福建劲节律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭威，福建劲节律师事务所律师。 原告朱平水、吴顺娥与被告东山县舒泰房地产有限公司（以下简称舒泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱平水，被告舒泰公司的委托诉讼代理人陈铭威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱平水、吴顺娥向本院提出诉讼请求：1．判令舒泰公司支付逾期办证违约金92916.33元（自2017年1月1日起至2020年4月1日止共1186天，以已付购房款391721.5元为基数按日万分之二计算，391721.5元×0.0002／天×1186天＝92916.33元）；2．判令舒泰公司支付后续违约金，自2020年4月1日起至交接房屋产权证之日止以已付购房款391721.5元为基数按日万分之二计算。事实和理由：2013年8月21日，朱平水、吴顺娥与舒泰公司签订《商品房买卖合同》，约定其向舒泰公司购买位于福建省东山县，合同对商品房价款、交付时间、逾期交房违约责任、逾期办证违约责任等进行约定。合同签订后，朱平水、吴顺娥依约向舒泰公司支付全部购房款，但舒泰公司至2016年10月1日才交付商品房，至今未能在合同约定时间内取得房屋权属证书，舒泰公司的行为已经构成违约，故请求支持其诉讼请求。 舒泰公司辩称，1．舒泰公司于2016年10月1日将案涉商品房交付使用，当时双方在交接案涉商品房时，朱平水、吴顺娥对于该商品房未通过消防验收、不具备交付条件非常清楚，当时的交付属于事实上的交付。未通过消防验收不能办证，作为买受人是非常清楚的，这属于其自甘风险的行为。因此朱平水、吴顺娥于2016年10月1日事实上的交付时间起算办证时间，显然不能成立。答辩人认为逾期办证期限应当自案涉商品房通过消防验收（即2020年5月6日）起经过90日后起算；2．福建省自2020年1月24日起进入新冠肺炎疫情防控，至今尚未解除，各地政府及社会生活均遭受不同程度的影响，在此期间，正常的生活、商业和行政活动均受不同程度的影响，依法应认定为不可抗力，因此对疫情防控期间的逾期办证违约金应当予以相应扣除。退一步，假使法庭认为答辩人应当承担逾期办证违约责任，双方在《预售商品房买卖合同》中未约定逾期办证违约金标准，且案涉商品房因办理按揭贷款，处于抵押状态，答辩人为此向银行提供阶段性担保，朱平水、吴顺娥并未因迟延办证而遭受任何的实际经济损失。其在另案的诉讼中已取得逾期交房违约金48181.74元，加上截至起诉之日主张的逾期办证违约金92916.33元，已占购房款总额的36.02%。依据《合同法司法解释二》第二十九条规定，双方未约定逾期办证违约金，法院不应支持。事实上，案涉楼盘早自2015年就完工，并通过设计、施工、监理和建设单位的四方验收，但因电力、消防等职能部门的原因，非因出卖人的原因，直至2020年5月6日才通过消防验收。近阶段，舒泰公司正积极向规划等部门报送材料，力争早日办理不动产登记手续。鉴于上述情况，舒泰公司请求法庭综合平衡双方的利益，特别是充分考虑舒泰公司在先前因本楼盘众多业主主张逾期交房违约金时，已经支付了数百万违约金的实际情况，并根据当前的审判实践，对涉及本案合同约定的逾期办证违约金予以大幅度调低；3．关于诉讼时效的抗辩，自起诉之日起往前推三年，超过三年部分诉讼时效届满。综上，请求法院依法审理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱平水、吴顺娥于2013年8月21日与舒泰公司签订《商品房买卖合同》，约定朱平水、吴顺娥购买由舒泰公司开发的址在福建省东山县，总价款391721.5元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的Ｘ%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，朱平水、吴顺娥支付首期购房款和按揭贷款合计391721.5元。 另查明，2017年8月21日，朱平水、吴顺娥向本院起诉要求舒泰公司支付逾期交房违约金。本院于2017年11月30日作出（2017）闽0626民初1682号民事判决。舒泰公司不服该判决并提起上诉。漳州市中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）闽06民终881号民事判决。一、二审判决均认定案涉商品房的交付时间为2016年10月1日。案涉商品房至今未取得不动产产权证。案涉商品房所在1号楼、2号楼，经建设单位验收合格，2020年4月30日，东山县住房和城乡建设局组织建设、设计、施工、监理等单位参加验收，经现场抽查：该工程项目消防验收合格。2020年5月6日，东山县住房和城乡建设局作出消防验收监督报告。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：1、朱平水、吴顺娥诉求逾期办证违约金是否超过诉讼时效；2、舒泰公司是否构成逾期办证、是否应当支付逾期办证违约金；对此本院分析认证如下： 1、朱平水、吴顺娥诉求逾期办证违约金是否超过诉讼时效； 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”故买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。舒泰公司于2016年10月1日向朱平水、吴顺娥交付商品房，2016年12月30日为办理房产权属登记的期限届满之日，自2016年12月31日起，朱平水、吴顺娥可主张逾期办证违约金。朱平水、吴顺娥于2020年5月8日以商品房预售合同纠纷向本院提起诉讼，但未提交证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形，故其主张2017年5月8日之前的逾期办证违约金超过诉讼时效，不予支持。 2、舒泰公司是否构成逾期办证、是否应当支付逾期办证违约金； 本院认为，房屋买受人办证的前提是初始登记完成，而办理完毕房屋初始登记是开发商的主要义务，开发商在完成初始登记后还应履行告知买受人的义务，至此开发商的办证义务才算履行完毕。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，办证时限为商品房交付使用后90日内，而“使用”意味着买受人有执掌行为，只有实际交付才会发生执掌后果，继而发生“使用”。案涉商品房经生效判决认定实际交付时间为2016年10月1日，交付使用后，舒泰公司未举证证明其已办理完毕案涉商品房的初始登记，现因出卖人的原因，致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，舒泰公司已构成违约，应当承担违约责任。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》和合同补充协议未书面约定逾期办证违约金的计算标准，朱平水、吴顺娥主张以购房款为基数按日万分之二的标准计算违约金，没有合同和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，舒泰公司构成逾期办证，应当向朱平水、吴顺娥支付自2017年5月8日至实际取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。 综上所述，本院认为，朱平水、吴顺娥与舒泰公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。合同签订后，朱平水、吴顺娥已经支付了全部购房款，舒泰公司应按合同约定向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但其未举证证明已及时办理房屋所有权初始预登记，致使买受人未能在约定时间内取得房屋权属证书，已构成违约，舒泰公司应当承担违约责任。基于上述分析，朱平水、吴顺娥主张2017年5月8日之前的逾期办证违约金超过诉讼时效，不予支持。其主张自2017年5月8日起至实际取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，合法有据，予以支持，赔偿标准应当以购房款总额391721.5元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。舒泰公司的抗辩主张，于法有据的部分予以采纳，其他异议则不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、东山县舒泰房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱平水、吴顺娥支付自2017年5月8日起至实际取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金（以购房款391721.5元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）； 二、驳回朱平水、吴顺娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2122.9元，减半收取计1061.45元，由朱平水、吴顺娥负担509.45元，东山县舒泰房地产有限公司负担552元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  游少莉 二〇二〇年八月七日 书记员  沈雪娟 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。