广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3661号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处营业场所，具体为中山市东区*********），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：周家豪，男，1990年8月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区********。委托诉讼代理人：覃德灿，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅慧，广东刘志均律师事务所实习律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人周家豪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并实际交付之日止没有依据。根据双方签订的商品房买卖合同附件六补充协议第五条“该商品房在交付时只要符合合同第八条约定的条件的（即取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并符合合同约定的使用条件），买受人应无条件收楼并办理交接手续……买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任”的约定，涉案房屋逾期交房违约金应截止至通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止，因为中山市建设工程竣工验收备案登记证的取得表明涉案房屋的供水、供电、管道煤气符合正常使用，如若周家豪不接收涉案房屋，按照约定通大公司不承担逾期交房责任，故逾期交房违约金截止时间应为通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日，最迟不应晚于通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知周家豪之日（通知之日以买卖合同附件六合同补充协议第八条第4点为准），且如周家豪在前述违约金截止时间前已办理收楼手续的，则通大公司逾期交楼违约行为的截止时间则为周家豪办理收楼手续之日，即实际交付房屋之日。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循的是当事人意思自治原则，中山市商品房买卖合同（含补充协议）是双方当事人协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，合法有效。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，双方对于逾期交楼违约责任条款，即买卖合同第九条第2点的约定符合法律、法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，周家豪亦并未就该条款向权利机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.一审法院认定逾期交房违约金过高。有关逾期交房违约金应以双方约定为准，通大公司承担的逾期交楼的违约金应以不超过周家豪已付房价款的1%为准。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，双方已就逾期交房违约金的数额进行了明确约定，周家豪并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，周家豪只有获利而无相应损失，一审判决通大公司承担的违约金明显过高，对通大公司显然不公。综上，即使通大公司存在逾期交房，通大公司因此承担的逾期交房违约金总额不应超过周家豪已付房价款的1％。周家豪辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证但并未交付，通大公司应在此时或后将涉案房屋交付周家豪，一审法院以通大公司在实际交付之日止计算违约金适用法律正确。二、根据合同法有关规定，合同双方约定违约金过低的，认为违约金过低一方可以请求法院予以调整。双方在买卖合同中约定若通大公司无法按时交房，则按日向周家豪支付房价款0.01%的违约金，累计总额不超过房价总款的1%，而周家豪未按期付款则每日按总房款的0.01%标准支付违约金，不设上限。通大公司截止目前逾期交房一年多，目前仍未能确定竣工验收备案登记手续的时间，也不能确定何时实际交付涉案房屋给周家豪，若按合同约定逾期交房违约金计算违约金明显过低，违反了公平原则。且涉案房屋自周家豪按照合同约定支付房款后，通大公司未按合同约定交付涉案房屋给周家豪使用、收益。双方虽然在合同约定总违约金不能超过总房价款的1%，但结合通大公司逾期交房的时间，不能确定交房的实际时间，以合同计算出来不超过0.01%违约金明显过低，一审法院予以调整为按每日万分之一的标准计算至通大公司实际交房之日止是正确的。周家豪向一审法院起诉请求：通大公司向周家豪支付逾期交房违约金（计算方法：以购房款460173元为本金，从2018年7月1日起计至通大公司实际交付房屋之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2019年10月23日为29083.57元）。一审法院认定事实：1.2015年10月6日，周家豪与通大公司签订中山市商品房买卖合同约定，周家豪以460173元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区**********的房屋，合同第七条约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋接收单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，已报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，周家豪如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与周家豪签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2018年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付周家豪使用。通大公司其至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，应自2018年7月1日起承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向周家豪支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而周家豪如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已一年多，目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即通大公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给周家豪使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于周家豪实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于周家豪逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的周家豪以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，一审法院予以支持。但合同约定的按日按已交付房价款0.01%的标准并不属于明显过低，周家豪主张调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算一审法院不予支持。至于逾期交房违约金的计算截止时间，一审法院认为，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，因此逾期交房违约金应计算至房屋实际交付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：通大公司于判决生效之日起七日内向周家豪支付逾期交房违约金（以460173元为基数，自2018年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至通大公司实际交付房屋之日止）。案件受理费527.1元，减半收取为263.55元，由周家豪负担63.55元，通大公司负担200元（该款周家豪已预付，通大公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付周家豪）。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据通大公司的上诉请求以及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审法院认定通大公司承担逾期交房违约金计算至实际交付房屋之日止是否妥当；二、通大公司承担逾期交房违约金的总额是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限。关于焦点一。通大公司上诉称逾期交房违约金的截止时间应为通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日，最迟不应晚于通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知周家豪之日，且如果周家豪在前述违约金截止时间已办理收楼手续的，则逾期交楼违约行为的截止时间则为周家豪办理收楼手续之日。对此本院认为：其一，周家豪在涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知书之日前是否办理收楼手续属尚未发生的事实，也非将来必然会发生的情形，其具有不确定性。法院作为审判机关，所承担的审判职能具有被动性，是对已发生的事实而引起的且属于法院受理管辖的纠纷进行审理裁判，不是对将来尚未发生的可能存在的纠纷进行裁判。若将来确实发生了周家豪在涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知书之日前已办理收楼手续的情形，通大公司可另循合法途径予以解决；其二，商品房买卖合同第八条约定，通大公司应于2018年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付周家豪使用。从该条的文义理解，涉案商品房首先应具备法定及约定的交付条件，同时通大公司还应有交付的行为，即通知周家豪前来收楼并与之办理交楼手续。该约定符合客观实际且符合商品房买卖交易惯例。而附件六补充协议第五条的内容是针对买受人收楼时产生工程质量争议如何处理所作的约定，并无免除通大公司交付房屋的合同义务。因此，一审法院在本案中认定逾期交房违约金截止日为通大公司实际交付房屋之日止并无不当，本院对此予以维持。关于焦点二。虽然双方签订的合同中约定了“通大公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系。如果不论通大公司逾期交房行为的时间长短，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司目前较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补周家豪的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。周家豪诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于通大公司较长时间的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算违约金，并无不当。综上所述，通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元（中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 刘 通审判员 黎 妙二〇二〇年八月四日书记员 钱绮丽