四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初170号 原告（反诉被告）：李宇睿，男，汉族，1987年8月28日出生，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 特别授权委托诉讼代理人：袁胜国，男，汉族，1969年9月20日出生，住四川省绵阳市涪城区。 被告（反诉原告）：四川省励智学校后勤管理有限公司，住所地成都市武侯区洗面桥街**，统一社会信用代码：91510107592061519A。 法定代表人：李正中，该公司执行董事兼总经理。 特别授权委托诉讼代理人：张成，四川诚中成律师事务所律师。 原告（反诉被告）李宇睿与被告（反诉原告）四川省励智学校后勤管理有限公司（以下简称励智公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，本案依法适用简易程序进行审理。被告励智公司在答辩期内向本院提出反诉，本院受理反诉后，裁定将本案转为普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了合并审理本、反诉。原告（反诉被告）李宇睿的特别授权委托诉讼代理人袁胜国，被告（反诉原告）励智公司的特别授权委托诉讼代理人张成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告李宇睿向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2016年2月22日所签“锦华休闲广场合同书”无效；2、判令被告返还原告租金及水电保证金共计222900元，并赔偿原告因该无效合同而产生的场地改造、装修及设施设备投入损失782776元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，本诉原告变更第一项诉讼请求为撤销原、被告于2016年2月22日所签“锦华休闲广场合同书”，理由是我方是受欺诈，且合同早已到期。事实与理由：被告励智公司于2015年7月30日与遂宁锦华纺织有限公司（以下简称锦华公司）签订场地租用合同，承租了该公司位于船山区介福西路原“锦华休闲广场”，租期仅一年半时间，应于2017年1月31日到期，不续租。且合同签订后锦华公司又于2015年11月20日和2015年12月1日特别以书面形式通知并提醒被告，场地租期仅一年半时间，期间2016年政府要施行“海绵工程”施工，退园进城（终止并解除租用合同）不要盲目扩大投资，应控制投资风险，随时可能拆迁。被告励智公司去故意隐瞒事实真相，作虚假宣传招商，口头宣传该场地可使用8到10年，诱导原告作出错误决定，同被告签订《锦华休闲广场合同书》租用场地三年，从2016年2月22日起至2019年4月22日止，其中前两个月为被告租用后的场地改造修缮、装修期不计租金（即两个月改造装修期），每年租金220900元，水电押金2000元，合同签订后原告即向被告缴纳了第一年租金及水电押金共222900元。被告对该场地的租赁使用权已不足一年时间，且被告已知这一年内政府实施“海绵工程”随时有可能断水、断电、围路，不能正常经营，但被告依然诱使原告签订了首期三年租用合同，致使原告错误作出租用投资决定（为被告利用原告错误投资获取拆迁赔偿和补偿埋下伏笔）。2016年2月22日签订合同后，原告即于同日28日与第三人（王兴军）签订了《天天红火锅店修缮装修合同》，经过昼夜工期，于2016年五一节间原告的火锅店开业了，这时被告的东家眼看该场地如此投资规模再次告知并提醒被告不要续租场地（不要投资太大），并将不保证场地供水供电，且将于2016年9月处置变压器，开始搬迁。原告花20多万租用场地，花70多万用约两个月装修、改造、开业的火锅店，在开业不足一个月时就不能正常营业了，到2016年底就彻底关门了。为此，原告一直找被告协商解决此事，被告却以种种理由推诿，至2019年3月份，被告将原告投资的资产处理并获取其东家锦华公司的补偿后，又于2019年4月10日将现场残值抵扣给案外人黄永清作拆迁清场费，还获取黄3000元人民币的补偿价格，彻底清灭了原告火锅店的一切投入，事后被告就拒不与原告商谈相关返还租金及损失赔偿事宜。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。 本诉被告励智公司答辩称，1、原告的诉称不属实，原告称被告故意隐瞒不属实，被告未隐瞒，没有进行过虚假宣传；2、原告诉称政府要撤掉要断水、断电，不能正常经营，导致原告作出错误投资，且原告一直在遂宁，应该对此事知情，是由原告自身原因造成；3、原告诉称其经过昼夜施工在五一开业，在经营不到一个月就关闭了，是不属实的，根据我方证据显示原告在3月就营业了，在7月15日左右就停业了；4、被告没有处置原告的财物，也没有因处理原告的财物获得补偿。原告主张的合同无效是不成立的。原告要求返还损失的理由没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告的诉请。 反诉原告励智公司提出诉讼请求：1、判令反诉被告立即支付反诉原告租金人民币231945元；2、判令反诉被告支付反诉原告物业管理费人民币29040元；3、由反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年2月22日，反诉原、被告签订了《门面房屋租赁合同》，合同约定反诉被告向反诉原告租赁位于遂宁市船山区，建筑面积605平方米，拟用于开始火锅店；租期为3年，从2016年2月22日起至2019年4月22日止；第一年租金220900元，以后的租金每年递增5%；物业费收费标准为每平方米2元／月，每年交付一次。合同签订后，反诉原告将租赁物交付给了反诉被告，反诉被告遂对房屋及场地进行了简易装修，火锅店辩开始营业。因反诉被告经营管理不善，火锅店只营业了两个月左右便关闭。在租赁期间，反诉被告除仅支付了第一合同年度的租金外，以后的租金及物管费至今未支付。为此，根据《合同法》等相关规定，特向人民法院起诉，请求人民法院依法支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告李宇睿辩称，反诉原告的诉请不成立，不符实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定事实如下： 2015年7月29日，陈勇（乙方）代表励智公司与遂宁锦华纺织有限公司（甲方，以下简称锦华公司）签订《场地租赁协议》，约定甲方将其自有的位于厂区西面约2000平方米的闲置场地出租给乙方从事经营活动，出租期限自2015年7月30日至2017年1月31日止，场地租赁费为每年60000元，协议签订后两个工作日内付清当年租金，同时支付保证金50000元。该协议第五条第一项第4款约定：“由于出租场地设计退城进园项目，租赁期限可能与项目进度发生交集，因此租赁期限以政府要求交地时间为止，租赁费以实际租期进行计算，多退少补。”该协议第五条第二项第3款约定：“乙方在甲方闲置土地上有权进行安装、扩建和装修等建设保证正常经营，投资由乙方自行负责。” 2016年2月22日，出租方励智公司（甲方）与承租方李宇睿（乙方）签订《锦华·休闲广场合同书》，约定甲方将位于遂宁市船山区方，建筑面积605平方米，租赁期限自2016年2月22日起至2019年4月22日止，每年租金为人民币220900元。该合同第三条约定：“承租方有下列情形之一的，出租方可以解除本合同，收回房屋：……3、承租方拖欠租金的；4、因市政建设、规划需要拆除该片区以及营业房时；5、乙方拖欠本合同第六条应当交付给甲方的费用时。甲方解除合同后，乙方应当在五日以内搬迁，否则，甲方有权强制搬迁，乙方未搬迁物品视为乙方的抛弃物，甲方搬迁后所有损失由乙方自负……”该合同第五条约定：“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或者中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋框架。”该合同第六条第1款约定：“物业管理费（包含清洁卫生、安保服务）：乙方必须向甲方缴纳，物管费收费标准为每平方米每月2元，物管费每年交付一次。”该合同第六条第5款约定：“商铺租赁范围内乙方需搭建部分设施或座椅摆设样式，需提前跟甲方协商经甲方认可后方能实施。”该合同第九条约定：“若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，以及城市建设规划需要拆迁该租赁物业致使租赁合同解除时，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。”该合同第十二条约定：“每年递增5%。” 2016年2月28日，李宇睿（甲方）与案外人王兴军（乙方）签订《工程承包合同》，约定将“天天红火锅店工程”全部承包给乙方施工修建。该合同第四条约定：“1、工程款支付时间和比例：工程开工前，按清单表所列款项下浮10%后的总价（704498.4元），支付50%，用作材料款预付；2、工程款结算：工程完工后，根据现场实际工程量，按清单表价格下浮10%进行结算，并在180日内付清工程款。 2016年3月1日，王兴军出具《收条》一张，载明：“今收到李宇睿做天天红火锅店工程款30元（大写叁拾万圆），收款人：王兴军。”2016年3月25日，王兴军出具《收条》一张，载明：“今收到李宇睿天天红火锅店工程款25万元（贰拾伍万圆），收款人：王兴军。”2017年12月30日，王兴军出具《收条》一张，载明：“今收到李宇睿做天天红火锅店工程款15万元（壹拾伍万圆），收款人：王兴军。” 2015年11月20日，锦华公司向励智公司的代表陈勇发出《遂宁锦华纺织有限公司关于场租相关事宜的函告》，向陈勇告知：“退城进园项目建设时间为2017年3月31日前，根据退城进园项目推进进度，政府要求我司按期上交老厂净地，希望你方自行控制场租投资规模。由于场租期限仅为一年半时间，希你方根据场租期限不要盲目扩大投入，控制投资风险，我司不对你方投资损失承担任何法律和经济责任。 2016年5月20日，锦华公司向励智公司代表陈勇发出《告知函》，载明：“根据创维集团与政府签订的协议，公司上交老厂的土地必须在2017年1月31日前，且必须是净地，即上面没有任何附属物，包括建筑物、设施等。依据《场地出租协议》，正式告知你方：在租期2017年1月31日期满后，我公司不再续租此场地，要求你方在租期期满后1个月内拆除场地上一切设施。我公司于2016年9月底开始搬迁，将处置变压器、供电控制等闲置设备，大幅降低产能和用电量，因此将不再保证给你方供电，告知你方提前做好预案自行解决……” 2016年3月30日，遂宁市城市管理委员会办公室发布的《遂府准120号城市管理工作简报》载明：“3月29日上午，市城管办在船山区召开临时也是规划设置、规范管理现场会，旨在借鉴船山区临时也是疏导管理方面的做法和经验，推进市城区临时夜市的规划设置和规范管理工作……与会人员现场参观了由船山区主导，社会资本投资建设管理的锦华休闲广场也是的运营情况……对加强市城区夜市规范管理进行了部署……” 2019年3月26日，励智公司（乙方）与锦华公司（甲方）签订《锦华休闲夜啤酒广场拆迁补偿协议》，载明：“为了推进交净地工作顺利进行，经甲乙双方协商，乙方修建的锦华夜啤酒休闲广场现有一切地面建筑及附属设施的现状，由甲方一次性补偿给乙方人民币100万元整（大写：壹佰万元整）后，此地面建筑及附属设施归甲方所有。双方签字盖章后生效，具有法律效力”，双方均在协议上签字盖章。 《遂宁市锦华纺织有限公司收据No.0000159》载明：“2019年11月27日收到四川省励智学校后勤管理有限公司2017年场地租赁费50000元（将原保证金转为2017年场地租赁费），备注：挂账冲抵，盖印遂宁市锦华纺织有限公司财务专用章。” 遂宁市公安局船山分局介福路派出所2019年5月14日对原告李宇睿的询问笔录显示，2019年3月份左右原告的父亲李福智回遂宁看见店内所有东西都还在，2019年5月13日上午9时许，原告的父亲发现案涉店面内所有家电、设施设备均不见了，于是报警。 本院认为，本案系合同纠纷，李宇睿与励智公司签订的《锦华·休闲广场合同书》系双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。李宇睿陈述称因政府修建海绵工程导致其无法正常营业，系因励智公司虚假宣传导致其作出错误投资决定租赁了该店铺，但双方签订的《锦华·休闲广场合同书》条款明确载明：“因市政建设、规划需要拆除该片区以及营业房时，出租方可以解除本合同，收回房屋；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，以及城市建设规划需要拆迁该租赁物业致使租赁合同解除时，双方互不承担责任”，根据该合同条款，李宇睿应当对该经营风险有所认知。同时根据2016年3月30日，遂宁市城市管理委员会办公室发布的《遂府准120号城市管理工作简报》来看，锦华·休闲广场确系处于实际运营状态。故本院对于李宇睿称其因受欺诈且合同早已到期而主张撤销其与励智公司于2016年2月22日所签《锦华·休闲广场合同书》、返还其租金及水电保证金共计222900元的诉讼请求，不予支持。 对于李宇睿主张励智公司赔偿其场地改造、装修及设施设备投入损失782776元的问题。根据李宇睿与励智公司签订的《锦华·休闲广场合同书》之约定，甲方将案涉13号商铺出租给乙方，建筑面积605平方米，租赁期限自2016年2月22日起至2019年4月22日止；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；商铺租赁范围内乙方需搭建部分设施或座椅摆设样式，需提前跟甲方协商经甲方认可后方能实施。根据合同条款，李宇睿应当对于店铺装修、修缮的损失自行承担。该合同租期自2016年2月22日始至2019年4月22日止，李宇睿支付了一年租金之后一直未再缴纳租金，属于违约行为；励智公司抗辩称李宇睿搭建的设施等未经其同意，但由于该设施已实际存在多时，励智公司并未对已存在的、其未同意的搭建设施进行相应管理，且2019年清退场地时，励智公司也未尽到通知李宇睿搬走其店铺的设施的职责，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大……”，励智公司未采取适当措施防止李宇睿店铺的设施受损，故应当对该损失进行相应的补偿。再者，由于励智公司与锦华公司于2019年3月26日达成《锦华休闲夜啤酒广场拆迁补偿协议》，由遂宁市锦华纺织有限公司一次性补偿励智公司100万元整后，此地面建筑及附属设施归锦华公司所有，而李宇睿所租店铺尚在租期内，且租赁面积占该广场的30%左右（605㎡/2000㎡），且其店铺内的设施均被清灭，故本院酌情认定励智公司补偿李宇睿损失款300000元。 对于励智公司主张李宇睿立即支付其租金人民币231945元的问题。由于2019年11月27日锦华公司出具《遂宁市锦华纺织有限公司收据No.0000159》，载明收到励智公司2017年场地租赁费50000元，系将原保证金挂账冲抵，而励智公司未举证证明其在2017年之后是否向锦华公司缴纳租金，且李宇睿已缴纳2016年2月22日至2017年2月21日一年租金220900元，故本院认定李宇睿还应向励智公司缴纳2017年2月22日至2017年12月31日的租金。又由于李宇睿与励智公司签订的《锦华·休闲广场合同书》约定年租金每年递增5%，故李宇睿应当向励智公司支付的租金金额为198900.78元（231945元÷365天×313天）。 对于励智公司主张李宇睿支付物业管理费人民币29040元的问题。根据李宇睿与励智公司签订的《锦华·休闲广场合同书》约定物业费收费标准为每平方米2元/月，每年交付一次。由于本院认定李宇睿应当缴纳租金至2017年12月31日，租金应当和物业管理费的期限统一，故本院对李宇睿应当缴纳物业管理费的期间亦认定为自2016年2月22日起至2017年12月31日止，李宇睿应当向励智公司支付的物业管理费金额为27011.19元（605㎡×2元×12月÷365天×679天）。以上李宇睿应向励志公司支付的租金及物业管理费共计225911.97元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、四川省励智学校后勤管理有限公司向李宇睿支付损失款300000元； 二、李宇睿向四川省励智学校后勤管理有限公司支付租金及物业管理费225911.97元； 三、驳回李宇睿的其他诉讼请求。 以上一、二项相互品迭后，尚应由四川省励智学校后勤管理有限公司支付李宇睿74088.03元，限于本判决生效之日起10日内支付。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币6925元，由李宇睿负担4800元，由四川省励智学校后勤管理有限公司负担2125元；反诉案件受理费2600元，由李宇睿负担2200元，由四川省励智学校后勤管理有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 飞 人民陪审员  冉荣华 人民陪审员  冻玉玲 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  徐梦蕊