湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初99号原告：董华强，男，1975年5月18日出生，汉族，住湖北省枝江市，原告：徐万琴，女，1976年6月14日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区，上述两原告共同的委托诉讼代理人：张琼，湖北普济律师事务所律师。上述两原告共同的委托诉讼代理人：龙睛，湖北普济律师事务所实习律师。被告：宜昌弘洋投资有限公司，住所地宜昌市伍家岗区桔城路**，统一社会信用代码91420500698023035G。法定代表人：程世山，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵鹏，湖北陈守邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛汝节，湖北陈守邦律师事务所律师。原告董华强、徐万琴与被告宜昌弘洋投资有限公司（以下简称“弘洋投资公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐万琴及其与董华强共同的委托诉讼代理人张琼、龙睛和被告弘洋投资公司的委托诉讼代理人赵鹏、毛汝节到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告董华强、徐万琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延迟交房的违约金99729元【应当最后交房日期2017年11月9日，实际收房日期2019年6月12日（逾期580天），（573160元×万分之三×580天=99729元）】。2、判令被告立即为原告办理房地产权属证书及支付延迟办理房产权属证书违约金45072元【573160元×逾期贷款利息4.75%/360×（1+30%）×844天=82976元（暂计2018年2月10日至2020年6月3日止，逾期844天，年贷款利率按4.75%，在此贷款利率上加收30%罚息）】。我方诉请的总金额为182705元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月19日原告与被告弘洋投资签订商品房买卖合同，购买其位于香山××区××楼××号房屋，在该合同附件五，将前期物业服务委托给宜昌弘洋物业管理有限公司（该公司于2017年4月12日后变更为宜昌弘洋物业服务有限公司）实施前期物业管理，房屋买卖合同约定的交房时间为2012年12月28日。由于被告弘洋投资拟交付的商品房存在严重的质量问题，不符合交房条件，原告拒绝收房并起诉，诉讼要求弘洋投资承担房屋不符合交房条件的整改、降低房屋价款、支付逾期交房违约金等违约责任，并不得收取未收房之前的物业费等。原告与弘洋投资的商品房买卖合同纠纷案历时五年之久，原告向伍家岗区人民法院申请强制执行，2017年10月9日制发（2017）鄂0503执873号执行裁定书，裁定由弘洋投资为原告更换双面钢化安全中空玻璃、支付对楼板整改加固的赔偿款6000元、支付因户型不符导致的损失4000元、支付主卧室门改窗费用1240元、进水管道改造费用700元、支付自2012年12月29日起至2017年9月30日止逾期交房违约金，原告于2017年11月左右在法院领取了案件执行款，本案执行终结。原告领取案件赔偿款后准备收房入住，2017年11月9日，原告和杨清、杨万慧、孙继莲等人一起，到弘洋物业处要求收房，表示愿意从2017年9月30日起，预交一年的物业费领钥匙收房，但弘洋物业以必须交清未收房之前的物业费为由，拒绝向原告交钥匙。2017年12月22日，原告分别向被告、弘洋物业送达要求收房的通知书及执行裁定书，并和弘洋物业公司的朱经理、乔经理多次沟通，二位经理以只交2017年9月30日之后的物业费拿钥匙，弘洋物业作不了主，必须有被告弘洋投资公司给其出具的不收取2017年9月30日之前的物业费的说明才能让原告收房，同时称收到原告送交的法院执行裁定书、通知书等资料后和领导们商量再作答复，原告要求收房入住的要求被一拖再拖，后经原告多次交涉，直到2018年6月12日，弘洋物业收取自2017年10月1起预交物业费后，让原告收房入住。同时，原告于2017年11月9日，向被告提交了办理房屋产权证的相关资料和费用，被告向原告出具了收据和发票，但被告在合同约定的时间内一直未能将房屋权属证书办理好，根据合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将符合办理房屋权属登记的资料，提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房将交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：因买受人自身原因、产权登记部门或税务部门的原因造成未能及时提交权属登记资料和办理房地产权属证书的，出卖人不承担延期办理房屋产权属证书的责任。截止起诉时止，被告仍然没能给原告办理房屋产权证书。弘洋物业和弘洋投资均不得以物业费争议为由，拒绝向原告交钥匙，更何况逾期交房的责任是被告弘洋投资拟交付的房屋不符合交房条件，且有生效文书判决弘洋投资承担违约责任并赔偿损失，交房是被告弘洋投资公司的义务，弘洋物业作为受弘洋投资公司委托的前期物业公司，主要责任重在管理、维护，针对办理房屋交接手续具有协助办理义务且不得附加条件，弘洋物业以弘洋投资公司没有作出可以不收取原告自2017年9月30日之前的物业费而配合交房的明确意见为由，从而拒绝向原告交领钥匙收房，毫无法律依据，该行为导致原告直至2018年6月12日才能收房。由此给原告造成的逾期交房损失应当由被告承担赔偿责任。同时，被告应当在原告移交办理房屋权属登记的资料之日起60日内办理房屋产权证书，因出卖人的原因在商品房交付后90日内不能办理权属证书的，出卖人即本案被告应当承担违约责任。原告多次与被告就逾期交房、逾期办证问题协商未果，请求法院判如所请。被告弘洋投资公司辩称：1、答辩人没有逾期办证，不承担逾期办证违约责任。《商品房买卖合同》约定，因买受人、税务部门、房管部门及同批次买受人等非出卖方原因导致办证逾期的，答辩人不承担责任。本案中，2017年11月9日，原告交纳办证费用但没有交齐办证资料，直到2018年4月24日才将房屋查询结果证明交给被告，同年5月21日，原告同批次的买受人杨清将房屋查询证明交给答辩人。同年5月28日，答辩人在整理好原先所在批次买受人缴税资料后将资料移交税务部门，办理产权转移完税证明。2018年7月13日，税务部门审核通过，出具完税证明。在这个过程，答辩人一直积极办理原告房屋的不动产权证，原告房屋不动产权证未按期办理，过错不在答辩人，答辩人不承担逾期办证违约责任。2、答辩人没有阻碍原告收房，原告无权要求答辩人承担逾期交房违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月19日，董华强、徐万琴与弘洋投资公司签订《商品房买卖合同》，购买香山福久源A区4号楼010603房屋，合同约定出卖人应当在2012年12月28日前，将商品房交付买受人使用，如逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；并约定出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，因买受人自身原因、产权登记部门或税务部门的原因造成未能及时提交权属登记资料和办理房地产权属证书的，出卖人不承担延期办理房地产权属证书的责任。买受人承担商品房产权证的主要办证义务，出卖人仅承担提供产权办理所需由开发商提供的资料的协助义务。因买受人银行按揭贷款抵押需要，买受人委托出卖人代收办证资料和办证费用的，买受人同意出卖人根据情况分批次办理，因同批次其他买受人迟延递交资料导致办证迟延的，买受人可以将已交委托办证资料收回自己办理权证，出卖人不承担迟延办证责任。合同签订后，董华强、徐万琴依约向弘洋投资公司支付了全部购房款，2012年12月20日，弘洋投资公司在《三峡晚报》上刊登交房公告，通知董华强、徐万琴其所购买的香山福久源商品房已达到交房条件，定于2012年12月28日起开始交房。2012年12月27日，弘洋投资公司取得竣工验收备案证明。2012年12月31日包括董华强、徐万琴在内的数百名业主向弘洋投资公司出具《香山福久源A区拒收房屋通知书》，以香山福久源A区存在违规建筑、面积严重缩水、层高不够、物业费超高、容积率超标、违规售房及其他问题或缺陷为由拒收房屋。董华强、徐万琴于2013年8月16日诉至本院，提出对质量不合格的部分进行整改、退还房款、支付改造费用以及支付逾期交房违约金等诉讼请求。该案本院作出（2013）鄂伍家岗民初字第00982号《民事判决书》，判决弘洋投资公司向董华强、徐万琴支付逾期交房违约金（违约金按董华强、徐万琴已付房价款即573160元的日万分之三的标准自2012年12月29日起计算至该房屋楼板整改合格或者因该房屋楼板不合格且已无法整改而导致弘洋公司向董华强、徐万琴应支付的赔偿金支付完毕之日止），弘洋投资公司不服判决结果上诉后，宜昌市中级人民法院于2017年6月20日作出（2017）鄂05民终1110号《民事判决书》维持本院一审判决。2017年10月9日本院作出（2017）鄂0503执873号《执行裁定书》，裁定弘洋投资公司为董华强、徐万琴更换玻璃、支付损失赔偿款等费用，并支付2012年12月29日起至2017年9月30日止的逾期交房违约金共计316138.11元。董华强、徐万琴领取了前述执行款，该案已执行完毕。弘洋投资公司将案涉房屋前期物业服务委托给宜昌弘洋物业管理有限公司（该公司于2017年4月12日后变更为宜昌弘洋物业服务有限公司，以下简称“弘洋物业公司”），董华强、徐万琴于2017年11月9日向弘洋物业公司提出收房请求，弘洋物业公司要求董华强、徐万琴补交2012年12月28日至2017年7月期间的物业费为由双方发生纠纷，弘洋物业公司拒绝向董华强、徐万琴办理交房手续。2017年12月22日，徐万琴向弘洋物业公司发出《通知书》，要求物业公司与其办理交房手续并保留追究其拒绝交房（2017年11月9日起至实际收房之日止）所造成损失的权利。嗣后，几方经交涉处理，2019年6月12日，徐万琴向弘洋物业公司交纳了案涉房屋2017年10月1日-2020年1月1日期间的物业服务费，弘洋物业公司向董华强、徐万琴办理了交房手续。同时查明，董华强、徐万琴于2017年11月9日向弘洋投资公司交纳了契税、维修基金、土地、房产证等办证费用共计22130.20元，弘洋投资公司为其开具了收据。董华强、徐万琴于2018年4月24日后向弘洋投资公司交齐办理产权过户需要资料，同批次购房业主杨清、钟旭霞于2018年5月21日后交齐产权办理资料，2018年5月29日弘洋投资公司将涉董华强、徐万琴房屋批次办证资料提交宜昌市地税局伍家分局，该局于2018年7月13日办理完毕该批次完税手续。嗣后，因办理不动产权属证书需要提供房屋预告登记证书，但案涉房屋的预告登记证于前期办理贷款过程中遗失，2020年5月25日，弘洋投资公司通过短信通知董华强、徐万琴案涉房屋的预告登记证在2012年被伍家岗区住房公积金管理中心收走用于发放贷款，但预告登记证原件在办理过程中遗失，根据不动产登记中心的要求，需要二人前往不动产登记中心办理挂失手续，否则无法继续办理不动产权属证书。董华强、徐万琴收到短信后，至今未办理涉房屋预告登记证的挂失手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。1、关于逾期交房违约金问题。按照合同约定以及生效判决及执行文书确定的事实，2012年12月29日起至2017年9月30日期间的逾期交房违约金已执行完毕，弘洋投资公司最晚应于2017年11月9日即董华强、徐万琴向弘洋物业公司提出收房请求时交房，但弘洋物业公司以董华强、徐万琴未缴清2012年12月28日至2017年7月期间物业服务费为由拒绝交房。本院认为，根据前期生效民事判决书所确定的内容，案涉房屋因存在质量问题，延期交付的责任由弘洋投资公司承担，故2012年12月29日至2017年9月30日诉讼及执行期间的物业服务费用不应由董华强、徐万琴承担，弘洋物业公司作为弘洋投资公司委托的房屋前期物业服务公司，且负有交房义务，弘洋投资公司应在生效判决作出后与弘洋物业公司就前期涉诉期间物业服务费问题协助一致并处理完毕，保证案涉房屋在董华强、徐万琴提出收房请求即2017年11月9日时处于不附条件的可交付状态。因弘洋投资公司未妥善提前解决此事及事后未及时处理，导致董华强、徐万琴无法在2017年11月9日收房，故弘洋投资公司应按合同约定标准，向董华强、徐万琴承担2017年11月9日二人提出收房至2019年6月12日实际收房时止（580天）的逾期交房违约金。2、关于办理房地产权属证书及支付延迟办理房产权属证书违约金问题。本院认为，根据庭审查明的事实，董华强、徐万琴于2017年11月9日向弘洋投资公司交纳办证费用后，弘洋投资公司在收集齐同批次业主办证资料后，即向相关部门依次递交办证资料，尽到了及时协助办理产权证的义务。董华强、徐万琴提出弘洋投资公司怠于行使及拖延办证义务、遗失二人房屋预告登记证书等主张，证据不足，二人在得知房屋预告登记证书遗失，不挂失无法办理产权证后，至今亦未办理挂失手续，故其主张本院不予采信。根据合同约定，弘洋投资公司承担办理产权证的协助义务，因买受人、税务机关、产权登记部门、同批次买受人等非弘洋公司自身原因造成产权证迟延办理的，弘洋投资公司不承担迟延办证违约责任，故对于董华强、徐万琴此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起三日内向徐万琴、董华强支付逾期交房违约金99729元（573160元×日万分之三×580天）。二、驳回董华强、徐万琴的其他诉讼请求。如果宜昌弘洋投资有限公司未按本判决指定的期间向董华强、徐万琴履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1977元，由宜昌弘洋投资有限公司负担1087元，由董华强、徐万琴负担890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 李 琳二〇二〇年八月十三日书记员 夏梦蝶