济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初1643号原告：金世锐，男，1970年10月25日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：武硕，山东博澣律师事务所律师。被告：济南市历下区人民政府解放路街道办事处，住济南市。负责人：贾龙，街道办事处主任。委托诉讼代表人：郝斌，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代表人：刘芹芹，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告金世锐与被告济南市历下区人民政府解放路街道办事处（以下简称解放路办事处）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金世锐及其委托代理人武硕、被告解放路办事处的委托代理人郝斌、刘芹芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金世锐向本院提出诉讼请求：1.判令解放路办事处向金世锐支付装修费用967350元及利息（自2015年至起诉之日暂计241837元）；2.判令解放路办事处向金世锐赔偿2013年5月至2017年5月期间管理人员费用50万元；3.判令解放路办事处向金世锐赔偿2010年至2017年期间经营损失100万元；4.本案诉讼费、鉴定费由解放路办事处承担。事实与理由：千佛山路39号土地及地上建筑物因长期无人管理，垃圾堆积、蚊蝇众多、居民乱占乱搭等情况严重。自2009年起解放路办事处委托金世锐对该区域进行改造和管理，签订租赁合同，并出具了委托书。随后金世锐对该土地进行一系列改造，包括房屋等工程，共计花费876315元。2014年4月30日，解放路办事处签订补充协议认可了上述款项。金世锐对该土地整改后，解放路办事处承诺允许金世锐在该范围内经营停车场或健身场地。并经解放路办事处允许，金世锐对地上建筑物进行了二次改造及装饰、装修，共计花费人民币967350元。但因解放路办事处未能与周围居民达成一致意见及领导检查等情况，导致金世锐一直未能经营使用该土地，造成投资巨大却未能产生收入。直至2017年5月房屋被拆除时，金世锐都未能正常经营、使用该土地、房屋。因此，给金世锐造成巨大经济损失。解放路办事处辩称，2017年1月25日解放路办事处与金世锐签订《山东省行政事业单位土地使用权租赁合同》，截至到开庭之日，所签订的土地使用权租赁合同并未解除。因此，金世锐无权对与其签订租赁之前以及签订租赁合同后非因解放路办事处原因导致的损失要求赔偿。综上，金世锐的诉求无合同及法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月解放路办事处房地产开发管理办公室出具的《证明》载明，兹证明千佛东路39号两处场地系解放路办事处拥有产权的场地及地上建筑物。2010年9月1日，解放路办事处房地产开发管理办公室（甲方）与山东健智实业有限公司(乙方)签订《（场地）租赁合同》，约定：甲方将千佛山路东路39号场地，共计3665.2平方米，租赁给乙方使用，年租金2万元，租赁期限自2010年9月1日起至2015年9月1日止；甲方自签订合同3日内将此（场地）交付给乙方使用，乙方所租土地只用于停车场或户外健身场地，无其他用途。解放路办事处房地产开发管理办公室盖章，负责人王磊签名；山东健智实业有限公司未盖章，负责人马刚签名。2014年4月30日，金世锐（甲方）与解放路办事处（乙方）签订《补充协议》，约定：一、乙方委托甲方管理和使用千佛山东路39号所属办事处土地和房屋约4000平方米，土地证号：历下国有土地2006第0100259和01002**，其中房屋：北屋四间、南屋四间、车库五间，房屋总面积约300多平。对于2013年前甲方为解放路办事处所垫付的各项工程款（约87.6万），在以后的土地和房屋使用过程中抵扣房租（需甲乙双方合同期满15年，每5年一签）。为方便上级检查，签订正式合同，房租费用另计（每年1万），合同期限为5年一签，连续三次续签，并不因办事处领导更换而更改，以后所签订正式合同都以本协议为准，最终解释权和权利以本协议为准。因后期装修和建设，乙方同意拖延3年后抵扣房租（综合经营后抵顶所垫付工程款），前3年均已正式合同缴纳房租。二、在合同期满（2014年至2028年），本协议终止但甲方在同等条件下有优先租赁权，甲方应无条件下把土地和房屋交给乙方，不得损坏已有设施，甲方所有装修设施和乙方同意甲方所盖建筑物均无条件交给乙方，包括水、电、暖、燃气等，甲方不得损坏，应保持完整，如有损失，对等赔偿。三、乙方同意自2017年后，甲方进行自主经营，合法合规，乙方不得进行干预。四、乙方同意甲方在该土地空余场地进行改造和临时用房建设，用作经营使用，乙方须配合。五、乙方在合同没有到期解除合同（包括政府开发和拆迁），造成的甲方的损失，乙方应赔偿甲方所有投资（垫付工程款87.6万和利息，以及后期装修改造、加建临时用房、基础设施建设、水电暖气等费用）和因此所造成的其他损失（加倍赔偿），并承担法律赔偿责任。六、本协议经双方多次沟通和协商达成，须双方共同对外保密。（因为在2009年至2012年乙方委托甲方在收回千佛山东路39号归办事处的两宗土地当中甲方作出贡献和投入的资金非常大，作为补偿达成以上协议）。解放路办事处盖章，金世锐签名。2014年7月22日，解放路办事处向马刚发出《通知》，载明：马刚：近日接政府12345热线反映，你在我单位所有的千佛山东路39号院土地上修建院门，改变原房屋状况，经我工作人员现场勘查，情况确认属实，根据双方协议和相关法律规定，现依法通知你停止施工，以后不再修建任何设施。2014年7月22日马刚签收的《回执》载明：我本人于2014年7月22收到济南市历下区解放路办事处给停止施工，以后不再修建任何设施。马刚在“收到人”处签名并按手印。2015年2月1日，金世锐与9号元素建筑装修设计有限公司签订《装修施工合同》，约定：装饰施工地点：千佛山东路39-1号，房屋结构：平房混砖，装修施工内容及价格：室内：一、墙砖150元/㎡，抹墙皮25元/㎡，乳胶漆50/㎡，吊顶260元/㎡，地砖150元/㎡；二、阳光棚750元/㎡；三、门窗套（定制仿古）门3000元/套，窗2000元/套；四、古建筑（门楼）围墙共计7万元；五、小桥流水：假山总价6万元、汉白玉桥2万元、鱼池2万元、地面艺术石1.5万元、大理石福满天下（定制）2万元、瀑布及喷水系统1万元、广场砖150元/㎡；六、板房（仿古）1万元（24㎡），七、电缆系统及施工236m，共计7万元；八、混凝土地面260元/㎡（20公分以上）；九、燃气管道施工约3万元；工期：2015年3月开工；工程总造价：按工程量结算；工程付款方式：第一次，对预算设计认可，签订合同之日支付3万元定金，第二次付款时扣除；第二次，合同签订后开工前支付工程总造价20%，合计5万元（定金）。千佛山东路39号装修预决算：1、室外装修共计19500元，2、室内装修共计119600元，3、阳光棚计67250元，4、窗门更换（定制仿古）28000元，5、古建筑装修7万元，6、小桥流水145000元，7、板房仿古1万元，8，新装电缆供电系统7万元，9、西大院20公分混凝土硬化182000元，10、燃气铺地下管道20公分28000元，11、修100米地面（传达室至车库）2万元，12、东大院广场砖75000元，13、东大院板房92000元，14、东大院板房防盗门11000元，15、以上共计937350元；16、暖气安装2万元，17、维修车库1万元。综上共计967350元。金世锐向9号元素建筑装饰设计有限公司支付装修款情况如下（9号元素建筑装饰设计有限公司给金世锐出具的收款收据）：2015年3月10日付5万元、3月21日付5万元、3月28日付5万元、4月15日付7万元、4月30日付6万元、5月10日付5万元、5月18日付3万元、5月25日付8万元、6月10日付6万元、6月20日付4万元、7月1日付7万元、7月10日付4万元、7月20日付6万元、8月1日付5万元、8月10日付5万元、8月30日付5万元，2016年3月18日付5万元、12月1日付5万元，共计96万元。金世锐提交装修前、装修中、装修后的照片1宗。2015年3月6日解放路办事处房地产开发管理办公室出具的《关于同意改造和装修的函》载明：金世锐、马钢同志：经办公会决定，同意贵方提出的，关于在千佛山东路39号院我办拥有的土地和产权的房屋内的水、电、燃气、暖气的改造和施工方案，并同意对所有房屋进行二次装修，搭建临时板房300平用于以后经营和自用，原则上由贵方出资建设和施工并与有关部门联系，我方只提供证明，并协助办理。在合同到期，贵方不再租赁时，所有的移交给我办，所有建筑和装修不得破坏，统一归办事处所有，已办手续过户我办，不再支付费用。因我办原因在合同未到期解除租赁合同，我办赔偿所有费用并支付违约金。2015年6月解放路办事处房地产开发管理办公室给金世锐下发的《通知》载明：金世锐同志：由于近期上级部门来我办检查工作，贵方租赁的我办千佛山东路39号两处土地及地上房屋在此次检查当中，为方便上级部门检查，考虑到对我办会造成影响，特向你发出通知，暂停一切装修、改造，如果开工，另行通知。由此造成的损失以后双方共同协商进行处理，对此造成的不便，深表歉意。2017年1月25日，金世锐(乙方)与解放路办事处（甲方）签订《山东省行政事业单位土地使用权租赁合同》，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就土地使用权租赁的有关事宜达成协议如下：该宗土地坐落于济南市历下区，土地四至为详见土地证，土地面积为3665.2平方米，土地使用证号：历下国用（2006）第0100260号，2257.8平方米，历下国用（2006）第0100259号，1407.4平方米；租赁期限自2016年11月31日至2021年11月31日；第1年租金1万元、第2年租金10500元、第3年租金11025元、第4年租金11576元、第5年租金12155元，每年支付一次。解放路办事处盖章，金世锐签名。2017年4月25日，济南市历下区人民政府千佛山街道办事处出具的《申请》载明：历下区停车管理办公室：根据市政府办公厅济政办发2011第39号《关于济南市鼓励公共停车场建设暂行规定》的文件，经千佛山办事处与解放路办事处共同协商达成一致意见，同意在千佛山办事处辖区内千佛山东路39号历下国有土地2006第0100259和0100260两块土地共计3665平方米地上建立临时停车场，请协助办理相关手续。2017年4月25日解放路办事处房屋开发管理办公室出具的《关于千佛山东路39号建设停车场的情况》载明：千佛山街道办事处：经解放路街道办事处研究会议研究：您辖区内千佛山东路39号（地号：0107170017-1、0107170017-2）地上建筑物拆除之后，同意申报建设绿色停车场。2017年千佛山办事处出具的《违法违章建设责令限期拆除通知书》载明：千佛山东路39#院：你（单位）未取得相关审批手续擅自在此建设房屋。按照济南市委市政府依法整治违法违章建设会议的指示精神，依据《济南市人民政府关于依法整治违法违章建设有关问题的通告》及相关法律法规，现责令你（单位）于2017年4月10日前自行腾空并拆除。逾期不自行拆除完毕的，相关部门将依法强制拆除。拆除过程中所造成的经济损失自行负担。2017年5月11日千佛山街道办事处出具的《关于千东39号院违章建筑拆除的函》载明：历下区解放路街道办事处：按照济南市开展拆除违法建设行动的要求，我办按照市政府的要求全力开展拆违拆临工作，目前第二批拆违台账已公布，我办工作人员经过调查核实，位于千佛山东路**院内的违章建筑产权所有人属于解放路办事处所有，属于涉公的违章建筑，该违章建筑要求在2017年4月底之前应完成拆除任务，但目前仍未拆除。希望贵办，给予我办支持和配合，望自行拆除该院内的违章建筑。盼于复函。2017年5月，案涉土地上经金世锐改建的房屋被作为违章建筑予以拆除。2020年1月10日刘钢出具的《工作证明》载明：今证明自2013年至2017年在千佛山东路39号工作，聘用方金世锐，月薪2600元，现金支付，特此证明。于磊出具的《工作证明》载明：今证明自2013年至2017年在千佛山东路39号工作，聘用方金世锐，月薪2600元，现金支付。2020年1月13日金运强出具的《工作证明》载明：今证明自2013年至2017年在千佛山东路39号工作，聘用方金世锐，月薪2600，现金支付。蔡广磊出具的《工作证明》载明：今证明2013年至2017年千佛山东路39号工作，聘用方金世锐，月薪2600，现金支付。另查明，2013年2月22日，解放路办事处开发公司出具的关于金山东路39号土地及地上建筑物管理系统所产生的费用的认定（土地证号：历下国有2006第0100259和01002**），该认定共分两部分，一、工程款（前期基础），1、清运生活和建筑垃圾费用共计115050元，2、旧房拆除共计9950元，3、地面清理铺管砌沟（上下水）共计69500元，4、绿化共计26950元，5、围墙共计89000元，6、二次房重盖92500元，7、塑钢门窗及室内电路改造共计35180元，8、39号东院共计26535元，9、西广场共计39430元，10、东广场共计41840元，11、39号院增加费用共计18380元，12、道路硬化96000元（围墙外小区通道），13、1+2+3……12=660315元；二、管理费用2010年10月至2013年4月劳务费、值班费共计21.6万元；以上全部共计费用876315元。2013年12月2日刘洪利出具的收条载明：今收工程款14380元。案件审理过程中，我院向马刚作了调查了解，马刚认可他所经手的合同签订，都是金世锐授意，他本人放弃合同权利。本院认为，根据案外人马刚的陈述，可以认定合同的实际履行人为金世锐，实际权利人也是金世锐，金世锐与本案有直接的利害关系，是本案的适格原告。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，故解放路办事处与金世锐签订的租赁合同以及补充协议中涉及租赁的部分均属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。作为出租人，解放路办事处对于涉案房屋是否具有规划手续等具体情况是清楚的；作为政府派出机关，解放路办事处对于房屋出租相关法律规定应当是知晓的，且其本身具有较高的社会公信力，这就导致解放路办事处不同于一般的房屋出租人，在房屋租赁过程中应负有高于一般出租人的注意义务、提示义务等，故解放路办事处对合同无效具有主要过错。金世锐作为完全民事行为能力人，在签订合同时仍负有审查涉案房屋有无产权证或规划手续的义务，故金世锐对合同无效具有次要过错。综合本案情况，本院依法酌定解放路办事处承担的过错比例为70%，金世锐承担的过错比例为30%。根据解放路办事处房地产开发管理办公室出具的《关于同意改造和装修的函》，金世锐对涉案房屋进行装修及改造是经过解放路办事处同意的，装修、改造完成后，因涉案房屋属于违章建筑于2017年5月被依法拆除。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，解放路办事处与金世锐应根据各自的过错程度分担装修、改造涉案房屋所形成的经济损失。金世锐向本院提交了《装修施工合同》、《千佛山东路39号装修预决算》、装修款收据及装修前后对比照片，足以证明其对涉案房屋进行了装修、改造，并实际支出装修款96万元，解放路办事处应赔偿金世锐装修损失67.2万元（96万元×70%）。关于装修损失的利息支付期间。金世锐要求解放路办事处装修损失的起算点为2015年，缺乏相关依据，故本院将利息的起算点确定为金世锐向我院递交起诉状之日，即2019年10月9日。关于管理人员费用50万元。2009年10月解放路办事处委托金世锐对千佛山东路39号土地及地上建筑物进行管理、使用，并承诺相关工程费用和管理人员费用由办事处最后统一支付，双方已于2014年4月30日对金世锐所垫付的各项工程款约87.6万元（包含管理人员费用）进行了确认并形成《补充协议》。本案中，金世锐所诉请的管理人员费用为2013年5月至2017年5月期间的费用，该部分费用属于金世锐履行租赁合同过程中所产生的运营成本，其要求解放路办事处承担赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。关于经营损失100万元。经营损失属于预期可得利益，建立在合同有效的基础上且在对方当事人违约的情况下方可主张，故金世锐该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南市历下区人民政府解放路街道办事处赔偿原告金世锐装修损失67.2万元,于本判决生效之日起十日内执行；二、被告济南市历下区人民政府解放路街道办事处赔偿原告金世锐利息损失（以67.2万元为基数，自2019年10月9日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内执行；三、驳回原告金世锐超出部分的诉讼请求；四、驳回原告金世锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26538元，由原告金世锐负担7230元，被告济南市历下区人民政府解放路街道办事处负担19308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  闫 云人民陪审员  韩备提人民陪审员  田相瑞二〇二〇年八月二十五日书 记 员  亓 瑞