贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初3879号 原告（反诉被告）：陈某一，男，汉族，贵州省遵义市播州区人，户籍地贵州省遵义市播州区，现住贵州省遵义市播州区。 委托代理人：张路，贵州名城（播州）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托代理人：解琪睿，贵州名城（播州）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：王某某，男，汉族，四川省达县人，户籍地四川省达县，现住贵州省遵义市播州区。 被告（反诉原告）：陈某二，女，汉族，贵州省遵义市播州区人，住址同上。系被告王某某之妻。 二被告（反诉原告）共同委托代理人：谭礼强，贵州十朋律师事务所律师。代理权限为特别授权。 第三人：中国工商银行股份有限公司遵义播州支行。住所地：贵州省遵义市播州区南白街道万寿南段**。统一社会信用代码：91520321214812207P。 负责人：王丹，该行行长。 委托代理人：李云齐，该公司员工。代理权限为一般代理。 原告（反诉被告）陈某一诉被告（反诉原告）王某某、陈某二以及第三人中国工商银行股份有限公司遵义播州支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）陈某一及其委托代理人解琪睿，被告（反诉原告）王某某、陈某二及其委托代理人谭礼强，第三人中国工商银行股份有限公司遵义播州支行之委托代理人李云齐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈某一向本院提出诉讼请求：1、请求判决二被告协助原告办理房屋过户手续。2、准予原告行使涤除权，代二被告向第三人偿还抵押贷款，第三人协助原告办理解除抵押登记手续。3、判决二被告给付原告向第三人支付的逾期利息，以16万元为本金从2019年8月1日起按月息1.5%计算支付至解除抵押登记手续之日止，暂计算至2020年6月1日共计24,000.00元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告王某某与被告陈某二系夫妻关系，2015年共同出资按揭贷款在遵义市播州区马家湾铜雀台购买商品房一套，房号为某号，该房屋利用被告公积金在第三人处设立贷款抵押登记。原告陈某一与被告陈某二系亲兄妹关系，2017年二被告因家庭急需用钱，商量将该房屋出售，于是，双方协商将房屋出售给原告，并口头约定由原告支付完所欠第三人的贷款，被告配合办理相关过户手续，协议签订后，原告将约定的房款支付给被告，被告已将房屋交付给原告使用至今。但是，原告找被告配合办理支付银行贷款及配合办理房屋过户手续时，被告拒不配合，而且将支付房屋贷款的银行账户变更，导致原告无法过户和支付房屋贷款。被告的行为已严重侵害原告的合法权益。为此，原告特提起诉讼请求支持其诉讼请求。 被告王某某、陈某二辩称以及反诉称：1、该《房屋买卖合同》有严重瑕疵，多处约定不明，太显失公平，非答辩人真实意思。该房屋买卖合同有多处错误，如房屋号，面积等。该房屋首付款92,000.00多元，且装修费约125,000.00元，不算物价上涨因素，除按揭款21,400.00元外，价值也在250,000.00元左右，合同约定总价200,000.00元，没有对按揭款约定，有严重瑕疵。同时对如何交房，怎样办理过户手续没有约定。显然该房屋买卖合同是原告一人事先打印好，编造为了其小孩陈某某在此上学，叫答辩人签个字应付相关部门出证明，卖房不是答辩人本意。2、即使该房屋买卖合同有效，原告没有按合同约定及时支付房屋全价款，原告违约。即使该房屋买卖合同有效，原告至今向医院代答辩人交了约120,000.00元医疗费，尚差80,000.00余元未付（按揭款未付），违背了合同第二项第二条一次性付清房款约定，原告违约。因答辩人急需用钱救人，可原告至今才向答辩人代交医疗费120,000.00元，在此期间大哥陈某四向银行贷款100,000.00元借给答辩人，银行利息由答辩人支付。3、答辩人未向原告实际交付房屋。原告虽然现实际居住在涉案房屋里，是因陈某二受意外伤害后，其大哥陈某四、二哥陈某五、三哥陈某一均很关心，因他们三人家住枫香，到遵义医学院探视陈某二不便，在大哥陈某四提一下，给他们三人各一把钥匙方便进出，该钥匙是在签订书面合同前就给的。陈某一借涉案房屋做搬家酒请客，也是出于筹集资金借给陈某二医疗费。在2017年12月，陈某二第一次医治出院回家休养，因考虑回枫香减少开支，同时女儿王某二又在枫香读小学六年级，所以答辩人回了枫香，此时涉案房屋除儿子王某三周末居住外，就没有人居住。大约在2018年3月，我家儿子在马家湾读书，有时也在涉案房屋居住，回枫香给我们讲，三舅（陈某一）和舅妈（杨某某）已在马家湾我们房屋内居住，答辩人才知道原告真正搬进了房屋，这段时间我儿子王某三同样周末居住在该房屋内。王某某向原告提出两年时间还没有满，等两年满后还不起原告借款房屋才归原告。原告回答王某某：小孩在此读书，在外租房要费用，你们房子反正是空起的，我借钱给你们住下房子都不可以吗？今后你们把钱付清了我搬出来就是。于是在2018年10月，医疗费报下后，我联系原告还其借款，原告总是躲着答辩人，之后答辩人与原告发生停水纠纷和诉讼。答辩人未向原告实际交付房屋。综上所述：该合同约定不明，有严重瑕疵，且显失公平；同时原告至今未按合同履约，答辩人也未真实向原告交付房屋。为此，请求驳回原告本诉诉求。同时提出反诉请求。1、被反诉人未按合同约定支付购房款义务，已构成违约，要求与被反诉人解除《房屋买卖合同》，反诉人退还被反诉人已支付购房款12.5万元，反诉人收回房屋；2、本案所产生的本诉和反诉诉讼费均由被反诉人承担。事实及理由：反诉人王某某、陈某二系夫妻关系，反诉人与被反诉人陈某一系特殊亲戚关系，陈某二系陈某一的同胞妹妹。2015年3月，反诉人在播州区龙坑镇天池大道北侧格瑞铜雀台小区处购买了某住房，住房面积约108㎡，房屋总价款为306,018.00元，反诉人支付购房款首付款92,018.00元，通过住房公积金贷款214,000.00元，贷款时间为2015年4月17日起至2030年4月17日止，每月须向银行还按揭款1,506.00元。同时，反诉人通过多方筹集，于2015年底对该房屋进行装修，装修房屋和购买家电等共计支出125,000.00余元。2017年6月18日，陈某二因自己驾车发生交通事故在遵义医学院抢救急需钱，反诉人通过多方筹集30余万元医疗费后，难以再筹集费用。出于兄妹感情，被反诉人陈某一代反诉人向医院账户打款部分费用作为反诉人借款，但又担心反诉人偿还能力。大哥陈某四建议：现陈某二受伤治疗急需用钱，王某某的马家湾住房按市价值250,000.00元左右，现陈某一如能给王某某们垫付200,000.00元医疗费，两年内王某某们有经济能力就按银行利息还本付息，如两年内王某某们无能力偿还，王某某们就将上述房屋作价200,000.00元（不含按揭款）抵给陈某一们，这对双方均有益。有了大哥陈某四的建议，陈某一觉得有了定心丸，先后代反诉人向医院账户打款125,000.00余元（具体结算是陈某四负责）。被反诉人于2017年10月21日打印出《房屋买卖合同》让反诉人签字，并向反诉人王某某说这个书面《房屋买卖合同》只是个形式，我们之间仍按大哥陈某四所说的办。反诉人虽然有些不情愿（首付款95,018.00元，装修支出约125,000.00元，房价又约上涨，200,000.00元有些亏）但考虑因急需用钱有求于人，同时两年内如经济条件允许可以偿还借款后赎回房屋。于是，反诉人在该房屋买卖合同上签字。2018年4月，反诉人垫付的400,000.00多元医疗费得到报销300,000.00多元，反诉人向被反诉人提出偿还其垫付的医疗费125,000.00元及利息，要求被反诉人退还反诉人的房屋被拒。同时被反诉人停止了该房屋的按揭款打款，因该房屋按揭还款仍是反诉人王某某名字，为不影响个人征信，从2018年4月起至今该房屋按揭款由反诉人王某某支付。被反诉人未按合同约定履行其义务，为此，反诉人要求与被反诉人解除合同，由反诉人退还被反诉人已支付费用及利息，房屋归反诉人所有。 原告（反诉被告）陈某一针对反诉辩称：首先，反诉人在2019年8月以该《房屋买卖合同》提起过诉讼，判决确认了该合同的效力并驳回了反诉人的诉讼请求，庭审后并没有新的事实发生。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第二百四十七条之规定，反诉人提起的反诉当事人、起诉标的均相同，属于重复起诉，应裁定驳回其起诉。其次，陈某一已按照合同约定履行了支付购房款的义务，反诉人所陈述的事实与案件事实不相符，陈某一并不构成违约，反诉人无权要求解除《房屋买卖合同》。2017年6月18日陈某二发生交通事故在遵义医学院治疗，因陈某二缺钱，陈某一陆续向医学院交款为其垫付医疗费，实则陈某一已经超额完成了合同约定的20万元购房款，根据我方提供的银行账户明细，从2017年6月23日至2017年11月10日，陈某一向遵义医学院缴纳医疗费19万元，此外在发生事故当日因为王某某没有钱，陈某一喊堂兄弟陈某六在其朋友处借了25,000.00元现金，用于陈某二的抢救治疗费。在陈某二、王某某起诉陈某一确认《房屋买卖合同》无效纠纷中，陈某二、王某某在起诉状的事实理由部分中自认向陈某一借款20万元的事实。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。此外在双方签订合同后反诉人就向陈某一交付了房屋，由陈某一居住使用至今。期间的物业水电费一直由陈某一缴纳，银行按揭贷款由陈某一每月按时转入王某某的账户，直至王某某变更账户导致无法还款。根据以上事实，陈某一全面履行了自身支付房款的义务，并不存在违约行为，反诉人并不享有合同解除权，无权要求解除房屋买卖合同。即便认定陈某一未支付完毕购房款也不是根本性的违约，并未导致合同不能继续履行，反诉人应当起诉要求按约定支付购房款，赔偿损失，而不是直接起诉要求解除合同，这样也不利于民事交易活动的稳定性。综上，请求驳回反诉人的全部诉讼请求。 第三人中国工商银行股份有限公司遵义播州支行陈述称：只要还完了贷款本息后我方就同意协助办理解押登记手续。可以提前还贷，如果当事人有人同意还贷，我方就同意协助。 经审理查明：王某某与陈某二系夫妻关系，陈某二与陈某一系兄妹关系。因陈某二发生交通事故需抢救费用，陈某一以自己的名义借钱为陈某二垫付了医疗费，后就陈某一为陈某二垫付的医疗费用问题，经王某某与陈某一协商，王某某和陈某二将其按揭贷款购买的位于遵义市播州区房屋卖给陈某一。2017年10月21日，王某某作为甲方，陈某一作为乙方，双方签订了房屋买卖合同。合同约定：乙方向甲方购买私有住房，甲方所售房屋位于龙坑镇××大道铜××台××19-1，大约108㎡，所售房屋总金额为200000.00元，一次性付清。虽然合同约定房屋总金额为200000.00元，但双方口头约定陈某一为陈某二垫付的医疗费用折抵为购房款，涉案房屋的银行按揭贷款则由陈某一偿还，王某某和陈某二已将涉案房屋交付给了陈某一管理使用至今。陈某一找王某某和陈某二配合办理支付银行贷款及房屋过户手续时被拒绝。为此，陈某一特提起诉讼请求支持其诉讼请求。 另查明，2019年9月9日，王某某和陈某二向本院起诉陈某一，请求确认双方于2017年10月21日签订的房屋买卖合同无效，该案经本院审理，于2019年11月26日作出（2019）黔0321民初7662号民事判决书，判决驳回王某某和陈某二的诉讼请求。王某某和陈某二所出卖的涉案房屋系二人于2015年3月10日向遵义格瑞易通房地产开发有限公司按揭贷款购买，首付款为92,018.00元，在第三人处按揭贷款214,000.00元，并办理了相关的商品房买卖合同备案登记和抵押登记。陈某一为陈某二垫付的医疗费用有票据的为190,000.00元。 上述事实，有各方当事人的陈述、房屋买卖合同、备案登记表、民事判决书、转账凭证等证据在卷佐证。经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：原、被告之间系房屋买卖合同关系，所签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。按照双方的口头约定陈某一为陈某二垫付的医疗费用折抵为购房款，涉案房屋的银行按揭贷款则由陈某一偿还，实际垫付的医疗费用有票据的为19万元，其购房款尚差1万元，该款应由原告支付给二被告；二被告应协助履行办理房屋的过户义务，二被告所提起的要求解除房屋买卖合同的反诉请求，因不具备合同解除的情形，故其反诉请求本院不予支持。庭审中，原告表示愿意偿还欠第三人的抵押贷款，第三人表示只要贷款本息归还后同意协助办理解除抵押权。关于原告要求二被告给付向第三人支付的逾期利息的问题，按照双方的口头约定涉案房屋的银行按揭贷款则由陈某一偿还，故从双方签订合同时起，涉案房屋的银行按揭贷款则由陈某一负责偿还，故原告的该项请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由原告陈某一在判决生效后代为被告王某某、陈某二偿还第三人中国工商银行股份有限公司遵义播州支行剩余贷款本金、利息及逾期利息（含罚息），利息及逾期利息（含罚息）按被告王某某、陈某二与第三人中国工商银行股份有限公司遵义播州支行签订的借款合同约定的计算规则计算。 二、第三人中国工商银行股份有限公司遵义播州支行在原告陈某一履行完还贷义务后十五个工作日内协助原告陈某一办理位于遵义市播州区房屋的抵押权注销登记手续。 三、由被告王某某、陈某二继续履行与原告陈某一签订的房屋买卖合同，在涉案房屋的抵押权注销后十五个工作日内协助原告陈某一办理位于遵义市播州区房屋的过户手续。 四、由原告陈某一在判决生效后五日内支付被告王某某、陈某二购房款10,000.00元。 五、驳回原告陈某一的其余诉讼请求。 六、驳回反诉原告王某某、陈某二的诉讼请求。 案件受理费200.00元（已减半收取），反诉费2,800.00元，减半收取1,400.00元，共计1,600.00元，由被告王某某、陈某二负担。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  陈载林 二〇二〇年八月二十一日 法官助理王成素 书记员高艺