福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初4571号 原告（反诉被告）：漳州市芗城百家物业有限公司，住所地漳州市芗城区南昌路小商品城**内**店面，统一社会信用代码91350602782169512A。 法定代表人：黄鸿裕，职务：总经理。 委托诉讼代理人：朱江辉，福建中仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡雪彬，福建中仑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：漳州市芗城工业加工区开发有限公司，住，住所地漳州市芗城区腾飞路**（腾飞花园**大门口**）一社会信用代码913506021565800993。 法定代表人：林阿其，职务：总经理。 委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 原告漳州市芗城百家物业有限公司（以下简称百家物业公司）与被告漳州市芗城工业加工区开发有限公司（以下简称工业加工区公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年6月8日，工业加工区公司向本院提起反诉。原告百家物业公司的委托诉讼代理人朱江辉、胡雪彬，被告工业加工区公司的委托诉讼代理人胡先文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百家物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决工业加工区公司立即向百家物业公司支付物业服务费3082277.84元；2、本案的诉讼费用由工业加工区公司承担。事实与理由：工业加工区公司系“漳州市益民花园安置房项目”（即益民花园东区）的建设单位。2010年2月20日，百家物业公司与工业加工区公司签订《委托物业临时代管协议》壹份，将“漳州市益民花园安置房项目”物业交由百家物业公司进行管理。《委托物业临时代管协议》依据物业管理方面的法规和政策订立，即百家物业公司提供的物业服务及服务费的收取遵循物业管理方面的法律法规和规章，按照政府指导价，承担自负盈亏的经济责任。“漳州市益民花园安置房项目”计划建成40幢楼房，先后建成一期和二期共26幢，目前尚有10幢在建，物业类型含多层住宅、高层住宅、店面及农贸市场。《委托物业临时代管协议》签订后，小区房屋陆陆续续交付给安置业主，但有部分房屋至今仍未安置交付，处于空置状态，由此产生房屋空置期间的物业服务费的累计，对于房屋交付给安置业主之前的物业服务费依法应由工业加工区公司承担。百家物业公司要求工业加工区公司按漳州市物价部门规定的物业费标准结算前期物业服务费，工业加工区公司以多种理由搪塞不予结算并支付。经百家物业公司统计，工业加工区公司累计拖欠益民花园东区1-26幢楼前期物业服务费共3082277.84元（详见《举证清单》证据三物业费欠费明细表）。根据《福建省物业管理条例》第46条第5款“已竣工未出售或者已出售未交付，物业的服务费由建设单位承担”的规定，工业加工区公司负有承担3082277.84元前期物业费的支付义务。鉴于工业加工区公司不积极履约的表现，百家物业公司特具状诉讼，请求人民法院依法判决。 工业加工区公司辩称，1、百家物业公司的诉求有悖商业惯例。物业服务企业能够承接小区前期物业服务业务的商业惯例是：小区的开发商按照商业规则直接选聘物业服务企业，物业服务企业放弃向开发商收取空置房的物业费的权利，直到该空置房售出或交付。多年来百家物业公司没有向工业加工区公司追讨空置房物业费，说明百家物业公司认可这个商业惯例。现百家物业公司诉请工业加工区公司承担涉案小区空置房的物业费，有悖商业惯例；二、百家物业公司诉请工业加工区公司承担涉案空置房物业服务费没有合同依据。工业加工区公司与百家物业公司在《委托物业临时代管协议》中，就百家物业公司诉请的未交付的空置房物业服务费，双方没有约定。百家物业公司的诉请该部分费用缺乏合同依据；三、百家物业公司诉请工业加工区公司承担涉案空置房物业服务费没有法律依据。案涉房屋系政府民生工程项目，房屋交付业主的时间受政府指导、政策影响，工业加工区公司无法预见、控制。工业加工区公司仅为政府代建涉案民生工程项目，不以营利为目的，更不曾盈利。工业加工区公司不同普通商品房的建设单位，空置房也不是普通商品房。根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点”规定，并结合百家物业公司没有为空置房提供物业服务的实际，百家物业公司诉请工业加工区公司承担空置房的物业费没有法律法规的依据；四、百家物业公司主张的空置房物业费已经超过了诉讼时效。按照物业服务企业收费的惯例，物业费是按月来计算并收取的，百家物业公司这么多年来没有向工业加工区公司提出空置房的物业费主张。故百家物业公司现在诉请工业加工区公司承担空置房的物业费已经超过诉讼时效。综上，请人民法院依法驳回百家物业公司的诉讼请求。 工业加工区公司向本院提出反诉请求：1、判令解除工业加工区公司与百家物业公司于2010年2月20日签订的《委托物业临时代管协议》；2、判令百家物业公司将益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场的经营权移交给工业加工区公司；3、判令百家物业公司将益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场自2017年10月起至2020年4月期间的停车费合计825237.67元立即转交给工业加工区公司；4、本案反诉费由百家物业公司承担。事实与理由：2010年2月20日，工业加工区公司与百家物业公司就漳州市益民花园安置房项目的初期物业管理事宜签订了《委托物业临时代管协议》，合同约定：益民花园东区物业由工业加工区公司临时委托百家物业公司代管，工业加工区公司如因需要收回物业管理的经营权，百家物业公司应无条件无偿归还并交还剩余的物业管理费，百家物业公司代管事项包括停车场的经营管理等。益民花园3-9幢人防地下室停车场，总建筑面积16260㎡，共有机动车停车位332个，最后通过人防竣工验收日为2017年5月25日；24-26幢人防地下室停车场，总建筑面积8007㎡，共有机动车停车位151个，最后通过人防竣工验收日为2017年2月20日。上述两处地下室停车场系工业加工区公司投资建设，依法享有经营管理权和收益权。上述人防地下室停车场竣工验收后工业加工区公司依约交由百家物业公司统一管理并收取停车费。百家物业公司2018年收取的该地下室停车费为264889.77元、2019年收取的地下室停车费为386243.9元（注：比2018年增加了121354元，增长率为46％）。本小区均为拆迁安置户，地下停车位初，地下停车位初期使用率较低是实际情况年到2019年的增长率46％，测算2017年全年可收取的地下室停车费为181430元=264889.77元/（1+46％），每月收取的费用为15119元=181430元/12月。按照惯例，地下停车场在，地下停车场在人防工程验收后装修过渡期才能实际停放车辆。两个停车场按照平均自2017年10月全部正式投入，即2017年10-12月收取的停车费：45357元=3月*15119元/月。按照百家物业公司2019年全年收取的地下停车费386243.9元，月均收费32186元的标准计算，2020年1-4月合计为：128748元=32187元/月*4月。百家物业公司自2017年10月起至2020年4月止总共收取的地下停车费为825238.67元=45357元（2017年10-12月期间）+264889.77元（2018年1-12月期间）+386243.9元（2019年1-12月期间）+128748元（2020年1-4月期间）。百家物业公司并未将收取的地下停车费转交给反诉原告。 百家物业公司辩称，一、工业加工区公司不具有解除《委托物业临时代管协议》的实体权利。2010年2月20日，工业加工区公司与百家物业公司签订《委托物业临时代管协议》时，涉讼的“益民花园”东区小区整体还未全部建成，仅有部分楼房竣工验收。工业加工区公司做为建设单位依法应当在新建物业出售前，以及业主、业主大会选聘物业服务企业之前，选聘物业服务企业，实施前期物业服务。根据《物业管理条例》的规定，工业加工区公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》性质上属于前期物业服务合同。现工业加工区公司要求解除《委托物业临时代管协议》，工业加工区公司不具有解除权，理由如下：1.工业加工区公司不具有解除《委托物业临时代管协议》的实体权利。小区房屋陆陆续续交付给安置业主之后，百家物业公司与每个业主都签订了书面的《前期物业服务合同》（详见证据一），即与每个业主都形成了物业服务合同关系，涉讼小区的物业所有权也发生了变化。如上所述，《委托物业临时代管协议》性质属前期物业服务合同，目前“益民花园东区”尚未成立业主委员会，百家物业公司提供的物业服务也受到广大业主一致好评，故工业加工区公司无权单方解除《委托物业临时代管协议》，收回物业管理权；2.工业加工区公司诉请解除协议不符合法律规定。《福建省物业管理条例》第三十四条规定：“前期物业服务合同期限不超过三年。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延；期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十九条的规定：“物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除物业服务合同；一方要求提前解除物业服务合同的，应当提前两个月书面告知对方。”因此，根据《福建省物业管理条例》的规定，有权终止前期物业服务合同的权利主体应是业主以及业主委员会，工业加工区公司依法不具有解除《委托物业临时代管协议》的权利。二、工业加工区公司无权主张收回“益民花园”3-9幢、24-26幢人防地下停车场的经营权。1.工业加工区公司不是人防地下停车场事实上的投资者。工业加工区公司虽是“益民花园”3-9幢、24-26幢人防地下停车场的建设单位，但该人防工程属于结合民用建筑修建的地下人防工程，其修建成本势必已纳入房屋建筑成本。所以，当房屋安置给业主时，该人防工程的修建成本就分摊给了业主，工业加工区公司就不能被认定为实质意义上的投资人，因此不能适用《人民防空法》第5条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定主张其享有人防地下停车场的经营权；2.工业加工区公司诉请收回人防地下停车场的经营权违反法律规定。《物权法》第73条第3项规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”人防工程从其本身的属性而言，应当属于建筑区划内的公用设施。因此，根据上述《物权法》的规定，人防地下停车场属于全体业主共有，目前“益民花园”小区房屋大部分已安置给业主，工业加工区公司要求人防地下停车场的经营权于法无据。三、百家物业公司收取的停车费大部分用于小区物业服务费成本之外的公共维修等费用，即便工业加工区公司有权主张人防工程的经营权，工业加工区公司也仅能收取停车费中的场地使用费。1.百家物业公司收取的停车费尚不足以支付小区公共开支和停车位管理服务成本。百家物业公司提供的2018年和2019年“益民经营成本”清楚地体现百家物业公司物业服务成本之外的支出情况，具体如下：2018年度：公共维修支出83731.25元，监控支出65410元，消防支出67395元，电梯支出81140元，合计297676.25元。2019年度：公共维修支出126035.51，监控支出90005元，消防支出64318.9元，电梯支出110909元，合计391268.41元。《物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条规定：“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。”根据该规定，百家物业公司2018年和2019年公共维修、监控和消防等支出显然是不包括在物业服务费的成本当中。因“益民花园东区”未设立公共维修基金，为此，百家物业公司将收取的地下停车费用于上述费用的支出，具体收费及支出情况如下：（1）2017年地下停车场刚竣工验收，又存在质量问题，没有实际使用，所以百家物业公司2017年没有收取停车费。（2）2018年百家物业公司收取地下停车费264889.77元，而当年的公共维修、监控和消防等支出合计297676.25元，不计算车位管理服务成本的情况下，2018年百家物业公司尚亏损32786.48元。（3）2019年百家物业公司收取地下停车费386243.9元，当年小区的公共维修、监控和消防等支出391268.41元，不计算车位管理服务成本的情况下，百家物业公司2019年尚亏损5024.51元。因此，在百家物业公司收取的2018年和2019年地下停车费都无法填补经营成本的情况下，工业加工区公司仍诉请百家物业公司支付其停车费，其主张于法于理都不能成立。2.退一步，即便工业加工区公司有权主张人防工程的经营权，工业加工区公司也仅能收取停车费中的场地使用费。在百家物业公司收取的150元/月·辆的停车费中，60元属于停车位的管理服务费，90元属于场地使用费。若工业加工区公司系涉讼人防工程的有权经营者，其有权收回的费用也仅场地使用费部分，具体为：2018年百家物业公司收取地下停车费264889.77元,根据上述方式计算，场地使用费为158933.86元；2019年百家物业公司收取地下停车费386243.9元，场地使用费为231746.34元；合计场地使用费为390680.2元。据上事实与理由，工业加工区公司无权收回“益民花园”3-9幢、24-26幢人防地下停车场的经营权，也就不能收回停车场的停车费。况且，百家物业公司收取的停车费基本用于经营成本。即便工业加工区公司有权主张人防工程的经营权，工业加工区公司也仅能收取场地使用费390680.2元。综上所述，工业加工区公司与百家物业公司签订《委托物业临时代管协议》属于前期物业服务合同，工业加工区公司要求解除该协议于法无据。“益民花园”小区的人防地下停车场的所有权和使用权不属于工业加工区公司，工业加工区公司要求收回停车场的经营权和收取停车费缺乏事实和法律依据。故请求法庭依法驳回工业加工区公司的反诉请求。 经审理查明，对本案主要事实可作如下认定： 2010年2月20日，工业加工区公司（甲方）与百家物业公司（乙方）签订一份《委托物业临时代管协议》，双方约定（摘要）：1、益民花园东区物业在甲方直接领导下，临时委托乙方代管，甲方有权检查、监督。如因需要收回物业管理的经营权，乙方应无条件无偿归还交还剩余的物业管理费，为方便甲方管理监督，乙方应设立益民花园东区的物业独立账户便于核算管理；2、乙方代管事项包括：......车辆行驶及停泊......。 益民花园小区1幢-26幢楼房自2010年交房以来，有部分房屋业主未能及时到百家物业公司办理交房手续，自2017年6月1日（百家物业公司提起诉讼往前推三年）至2020年4月30日共计产生物业服务费673706.74元。益民花园小区1幢-26幢店面（含农贸市场）尚未交付，自2017年6月1日（百家物业公司提起诉讼往前推三年）至2020年4月30日共计产生物业服务费440306.58元，两项合计1114013.32元。 2018年至2019年度，百家物业公司共计收取益民花园小区3-9幢、24-26幢人防地下停车场停车费651133.67元。在百家物业公司收取的150元/月·辆的停车费中，60元属于停车位的管理服务费，90元属于场地使用费。 漳州市芗城区工业加工区开发总公司于2020年6月3日变更名称为漳州市芗城工业加工区开发有限公司。 上述事实，有百家物业公司提供的《委托物业临时代管协议》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《益民花园1-26号楼空置房物业费汇总表》、《益民花园1-26号楼店面空置房物业费汇总表》、《益民花园东区安置房1-26栋欠费明细表》、律师函、EMS快递底单、邮件全程跟踪单、《前期物业管理服务协议》，工业加工区公司提供的《委托物业临时代管协议》、《人防工程竣工验收备案认可文件》、《物业企业收费情况表》、《关于追讨益民花园安置小区地下车位费等事项的函》、回复函以及代理人庭审陈述在案为据。 本案争议焦点: 1、关于工业加工区公司是否应该向百家物业公司支付空置房物业管理费问题。 本院认为，百家物业公司要求工业加工区公司支付2010年至2020年4月30日空置房所产生的物业费。参照《福建省物业管理条例》第四十六条：“......已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达物业通知之日其承担物业服务费”的规定，工业加工区公司未能主张空置房的买受人无正当理由拒绝接收房屋，因此空置房在空置期间所产生的物业费应该由工业加工区公司承担。但物业费支付的方式要么按月，要么按年，因此百家物业公司主张的物业费部分超过诉讼时效，以百家物业公司提起诉讼之日起往前推三年以内的物业费未超过诉讼时效，因此工业加工区公司应向百家物业公司支付益民花园小区1幢-26幢楼房、店面（含农贸市场）2017年6月1日至2020年4月30日的物业费1114013.32元。 2、关于工业加工区公司与百家物业公司于2010年2月20日签订的《委托物业临时代管协议》能否解除的问题。 本院认为，工业加工区公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应当依约严格履行。工业加工区公司主张按照合同约定，如因需要收回物业管理的经营权，百家物业公司应该无条件无偿归，但是本院认为本案签订的协议的名称虽然为《委托物业临时代管协议》，属于委托合同的一种，但是其协议的实质内容为物业服务合同，其解除需要有严格的条件。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中益民花园小区尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订物业管理协议。但益民花园小区已经交付使用多年，除了建设单位还有其他业主也与百家物业公司签订物业管理委托合同。如果工业加工区公司单方解除物业管理委托合同，势必直接影响到益民花园小区其他业主的利益。因此工业加工区公司无权单方解除涉及益民花园小区公共利益的物业管理委托合同。如果益民花园小区业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。如果任由一方随意解除合同，必然会造成益民花园小区物业管理的无序或不稳定，从根本上造成对全部业主利益的损害，激化社会矛盾。因此，工业加工区公司主张解除双方签订的《委托物业临时代管协议》，本院不予支持。 3、关于百家物业公司是否应该将益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场的经营权移交给工业加工区公司的问题。 本院认为，工业加工区公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》约定百家物业公司代管事项包括车辆行驶及停泊。百家物业公司对益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场的管理属于上述协议代管事项范围，本院对工业加工区公司主张解除双方签订的《委托物业临时代管协议》不予支持，因此，由百家物业公司继续管理益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场有利于益民花园小区物业管理的稳定性。 4、关于百家物业公司是否应该向工业加工区公司支付益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场2017年10月至2020年4月期间的停车费问题。 本院认为，益民花园3-9幢、24-26幢地下停车场系人防工程，平时用途为车库、设备用房，工业加工区公司系建设单位，根据《人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。工业加工区公司委托百家物业公司代管益民花园小区3-9幢、24-26幢人防地下停车场，在百家物业公司收取的150元/月·辆的停车费中，60元属于停车位的管理服务费，系管理服务成本，应该归百家物业公司所有；90元属于场地使用费，系场地使用收益，应该归工业加工区公司所有。2018年至2019年度，百家物业公司共计收取益民花园小区3-9幢、24-26幢人防地下停车场停车费651133.67元，其中场地使用费390680.2元归工业加工区公司所有。工业加工区公司还要求百家物业公司支付2017年度的停车费，但未向本院提交相关证据，该部分诉求本院不予支持。在百家物业公司收取的150元/月·辆的停车费中，60元属于停车位的管理服务费，可作为管理服务成本而归百家物业公司所有，因此，百家物业公司提出收取的2018年和2019年地下停车费无法填补经营成本，不同意向工业加工区公司支付停车费的意见，本院不予支持。 综上所述，本院认为，工业加工区公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》合法有效，且涉及到益民花园小区广大业主的利益，不应予以解除。百家物业公司所主张的空置房物业管理费，部分已经超过诉讼时效，本院依法予以部分支持。工业加工区公司所主张的益民花园3-9幢、24-26幢地下停车场的场地使用费部分，本院予以支持，管理服务费部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第七十六条、《物业管理条例》第二十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，参照《福建省物业管理条例》第四十六条、第六十三条的规定，判决如下： 一、漳州市芗城工业加工区开发有限公司应于本判决发生法律效力十日内向漳州市芗城百家物业有限公司支付益民花园1幢-26幢楼房、店面（含农贸市场）2017年6月1日至2020年4月30日的物业管理费人民币1114013.32元； 二、漳州市芗城百家物业有限公司应于本判决发生法律效力十日内向漳州市芗城工业加工区开发有限公司支付益民花园3-9幢、24-26幢地下停车场2018年度、2019年度场地使用费人民币390680.2元； 三、驳回漳州市芗城百家物业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回漳州市芗城工业加工区开发有限公司的其他反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31458.2元，减半收取15729.1元，由漳州市芗城工业加工区开发有限公司负担5684元，由漳州市芗城百家物业有限公司负担10045.1元；反诉费12052元，减半收取6026元，由漳州市芗城百家物业有限公司负担2852元，由漳州市芗城工业加工区开发有限公司负担3174元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 员 施健凤 二〇二〇年八月六日 法官助理 方汤琳 书 记 员 杨丽滨 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。