湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初1505号原告：中国工商银行股份有限公司孝感长征支行，住所地：孝感市长征路**。统一社会信用代码：91420900732731757A。负责人：夏学军。委托诉讼代理人：杨依、黄建伟，系该行员工。委托代理权限为一般代理。被告：鲁建熊，男，汉族，1987年10月10日出生。住湖北省孝感市孝**。被告：徐凤丹，女，汉族，1988年11月11日出生。住湖北省广水市。上列二被告的委托诉讼代理人：王慧峰、高聪聪，湖北书院律师事务所律师。代理权限为特别授权:代为起诉,代为承认、放弃或变更诉讼请求；提出反诉、撤诉、和解等。原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行与被告鲁建熊、徐凤丹金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行的委托诉讼代理人杨依、黄建伟、被告鲁建熊、徐凤丹的委托诉讼代理人王慧峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即偿还所欠原告贷款本金384861.13元、罚息及复利5549.82元（利息计算截止2020年5月24日，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至被告还清全部贷款本息之日止）合计390410.95元；2.判令原告对本案抵押房屋享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿原告贷款本息及实现债权发生的费用；3.判令上述被告承担本案诉讼费、保全费等实现债权的全部费用。事实和理由：2012年11月30日，被告鲁建熊、徐凤丹与原告长征支行签订了编号为“[房]字[孝感]行[长征]支行〔〕[2012]年[商房贷0000158]号”《个人购房借款／担保合同》，双方约定：原告为被告发放个人商用房贷款113万元，贷款起止日自2012年11月30日至2022年11月30日，期限为10年（120个月）。贷款目前形成违约，经长征支行工作人员多次催收仍未偿还，时至今日贷款本息逾期达3个月。2012年11月30日，原告与被告鲁建熊、被告徐凤丹签订了编号为“[房]字[孝感]行[长征]支行[2012]年[商房贷0000158]号”《个人购房借款／担保合同》，约定以被告鲁建熊、徐凤丹所购的位于孝感市宝××单元××号商用房为本笔融资提供抵押担保，并到抵押登记部门办理了正式抵押登记手续（他项权证号为：孝感市房他证字第××号）。由于被告鲁建熊、徐凤丹拒不按期足额偿还我行贷款本息，原告依约向其宣布上述贷款提前到期，要求偿还我行贷款本息。截止2020年5月24日，被告鲁建熊、徐凤丹尚积欠原告贷款本金384861.13元，利息5549.82元，本息合计390410.95元。鉴于被告鲁建熊、徐凤丹未依约履行归还贷款本息的义务，根据法律规定和合同约定，现依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告鲁建熊、徐凤丹辩称：1.以房屋抵押担保在原告处借款是事实，陆续还款后下欠也无异议，依据当前自上而下相继出台的、针对民营企业扶持的政策、法律、法规等文件精神，恳请原告在还款期限及利息数额上给予宽容；2.本案所涉的贷款，是存在着担保抵押物的。抵押物的价值足以偿还全部贷款本息，因此该款项不存在安全风险；3.基于双方前期良好的合作基础、信赖关系，恳请在法院的主持下，允许两被告重新拟定还款计划，与原告达成调解协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行对被告提供的证据二《民办非企业单位登记证书》、《社会福利机构设置批准证书》有异议,认为该证据与本案无关,不应采信。本院认为，前述证据与本案没有关联性，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，原、被告签订了《个人购房借款／担保合同》,该合同的主要相关内容：贷款人中国工商银行股份有限公司孝感长征支行，借款人鲁建熊，共同借款人徐凤丹，保证人湖北同升鹏祥置业有限公司，抵押人鲁建熊，抵押物共有人徐凤丹，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，金额113万元，购买坐落于孝感市××路建筑面积567.93平方米的房屋；贷款担保方式为抵押，贷款期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率6.55上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；按月等额本息还款法，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30％确定。同日，原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行与被告鲁建熊办理了《个人住房（商业用房、装修）贷款凭证》，该凭证载明:借款人鲁建熊,贷款到期日2020.12.7，执行利年7.5325%，核准借款金额1130000元。同日，原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行将1130000元发放到被告鲁建熊在银行的账户上。2014年1月2日，原、被告到孝感市住房保障和房屋管理局办理了房屋他项权利人中国工商银行股份有限公司孝感长征支行、房屋所有权人鲁建熊、徐凤丹、房屋坐落孝南区朋兴乡挂口村宝成路西5号楼幢1单元2层201号房、他项权利种类一般抵押、债权数额1130000元的孝感市房他证字第××号他项权证登记。2019年3月11日，原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行向被告鲁建熊发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，要求被告清偿逾期1期拖欠贷款；2020年4月23日，原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行向被告鲁建熊发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》，要求被告清偿逾期4期拖欠贷款；2020年5月27日，原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行向被告鲁建熊发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行认为被告已连续4期未依合同约定还款、要求被告及时清偿欠款。被告鲁建熊、徐凤丹被催收后陆续支付了部分本息。截至2020年8月17日止，被告尚欠原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行本金363191.43元、利息6794.17元，共计369985.6元。另查明,2010年12月6日,被告鲁建熊、徐凤丹进行了结婚登记。本院认为，本案系金融借款合同纠纷，原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行与被告鲁建熊、徐凤丹签订的及被告签订的《个人购房借款／担保合同》、《个人住房（商业用房、装修）贷款凭证》等均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合同合法有效。双方的借贷、担保关系成立。双方当事人均应当按约定全面履行合同义务。被告鲁建熊、徐凤丹迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行有权解除合同、提前收回贷款本息。综上所述，原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行的第1项“判令被告立即偿还所欠原告贷款本金384861.13元、罚息及复利5549.82元（利息计算截止2020年5月24日，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至被告还清全部贷款本息之日止）合计390410.95元”的诉讼请求，本院部分支持；原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行的第2项“判令原告对本案抵押房屋享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿原告贷款本息及实现债权发生的费用”的诉讼请求；本院予以支持；被告鲁建熊、徐凤丹的辩论意见，本院部分以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、之规定，判决如下：一、被告鲁建熊、徐凤丹于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行贷款本金363191.43元、利息6794.17元，共计369985.6元（截至2020年8月17日止）及后期利息（以本金363191.43元为基数，按年利率7.5325%计算，自2020年8月18日起至本息清偿完毕之日止）；二、被告鲁建熊、徐凤丹不履行上述债务时，原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行对被告鲁建熊、徐凤丹所有的坐落孝南区朋兴乡挂口村宝成路西5号楼幢1单元2层201号房屋予以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司孝感长征支行的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7156元、申请费2520元合计9676元，由被告鲁建熊、徐凤丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈南新人民陪审员  费燕文人民陪审员  杨 丹二〇二〇年八月二十五日书 记 员  田 蜜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。