济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0116民初3532号 原告：赵杰，男，汉族，1976年8月9日出生，住济南市莱芜区。 原告：王红，女，汉族，1977年5月19日出生，住济南市莱芜区。 共同委托诉讼代理人：吕霞，山东圣宏律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：徐强，山东圣宏律师事务所实习律师。 被告：济南兴宇房地产开发有限公司，住所地：莱芜高新区凤凰路以东、苍龙泉大街以北前宋小区沿街楼。 法定代表人：于宗德，董事长。 委托诉讼代理人：孟宪法，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告赵杰、王红与被告济南兴宇房地产开发有限公司（以下简称兴宇房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵杰、王红及委托代理人吕霞、徐强，被告济南兴宇房地产开发有限公司委托代理人孟宪法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵杰、王红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行合同，立即交付合格涉案房屋；2、判令被告承担违约责任，支付违约金（违约金自2020年1月1日起，每日按照全部购房款的万分之三计算）；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年6月26日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的兴宇华府3幢东3单元7层701号楼房，购房款是946144元，双方约定涉案楼房价格包含装修（装修内容详见装修协议），合同还约定被告于2019年12月31日前向原告交付该房屋，逾期则按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，其他约定详见商品房预售合同。被告到期未能交房，经协商，双方于2020年1月1日达成协议，延期交房。被告承诺于2020年3月15日交房，逾期则按原购房合同约定支付违约金。但是，约定到期后，双方在验房时发现房屋地面瓷砖空鼓、门窗框开胶有裂缝、马桶下水道倾斜、无可视对讲设备等问题，无法交房。后被告承诺尽快修复合格后交付房屋，但至今房屋尚未交付。被告出售的楼房不符合约定标准，且一再拖延交房，存在违约。根据《合同法》及相关法律规定，特起诉至法院，请法院查明事实，依法判如所请。 兴宇房地产公司辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应依法予以驳回，具体事实与理由如下： 一、我们要求原告尽快来我公司办理房屋交接手续。被告已经按照《山东省新建商品房买卖合同》及2020年1月1日的约定履行了房屋交付的义务。 二、《山东省新建商品房买卖合同》中约定了双方的权利义务，其第九条第十条约定了房屋交房的条件，在原被告双方2020年1月1日签订的《协议书》中约定了房屋交付的时间为2020年3月15日，交付条件达到《山东省新建商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，双方互不追究各方的责任。涉案房屋在2020年3月15日已经满足了合同约定的交付条件。 三、根据原告的诉状，原告自认2020年3月15日已经验房，但原告是认为由于房屋地面砖空鼓、门窗框开胶有裂纹、马桶下水道倾斜等问题达不到自己的要求而向法院起诉。因为装修问题原告不履行交接手续与房屋本身质量问题的延期交房是两个不同的概念，可见原告因为装修合同问题依据《山东省新建商品房买卖合同》第十一条的约定主张违约金是没有法律依据的。综上，请求法院查明事实依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实:：2019年6月26日，赵杰、王红与兴宇房地产公司签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，约定赵杰、王红购买兴宇华府3幢东3单元701号房屋一套，楼房总价款946144元。 合同第九条约定商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件:1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件。1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。5、电话通信：交付时线路敷设到位。6、有限电视：交付时线路敷设到户。7、宽带网络：交付时线路敷设到户。 合同第十一条约定交付时间和手续。（一）出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未接到交付通知书的，以本合同约定的支付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）自收到交房通知30日内未办理交接手续，视为买受人同意交房已验收合格，无任何质量问题。出卖人可将该商品房交给物业公司管理，自移交之日起，与该商品房有关的权利义务及物业管理费用由买受人承担。 合同第十二条约定逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条规定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。2.逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款本金及利息部分)，并自买受人付款之日起，按照X%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的X%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。 合同第十六条约定商品房质量。其中（二）发现除地基基础和主体结构外质量问题的，买受人可要求出卖人及时更换、修理。 合同第十七条约定保修责任。（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人15日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。 合同附件七《关于装饰装修及相关设备标准的约定》。交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。 原告在合同约定的期限内交付房款946144元。 2019年7月10日，原被告双方签订《兴宇华府装修协议》，约定被告为原告购买的楼房进行简单装修，装修内容包括：室内地砖，卫生间，厨房，阳台墙砖到顶，室内卧室、卫生间门，墙面壁纸或乳胶漆，天棚乳胶漆，其他均按原协议或约定的标准执行。 2019年7月22日，原被告双方签订《兴宇华府装修协议》，进一步明确双方的权利义务，其中第八条约定了保修责任：墙地砖、室内门、乳胶漆保修期为交房后一年，一年之内存在质量问题由被告负责维修，墙面壁纸不提供保修服务。第十条约定：原告不得以拒绝被告赠与的全部或部分装修、装饰为条件，要求被告方返还或冲抵其他费用。原告对装修材料进行了选型。 2020年1月1日，原被告签订《协议书》，约定：被告承诺于2020年3月15日交房，达到双方签订《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件。如在2020年3月15日被告未交付，原告追究被告约定在2019年12月31日延期交房的违约责任，自2019年12月31日开始计算违约金。 庭审中，原告提供涉案楼房验房单一份，验收记录由原告自己填写，记载内容：地面、墙面瓷砖空鼓、有裂缝，墙面隐角不直、卫生间墙砖差2.5公分，门窗框开胶有裂缝、厨房门框不平、卧室门框开胶，配电箱打不开，马桶下水道倾斜，无可视对讲设备，客厅空调洞口没有。日期为三次验房时间2020年3月15日、2020年4月24日、2020年6月1日。该验房单由物业人员孟宪诰签字，原告王红签字。上方零星记载“未交房、简装、先整改、再交房”字样。被告认可双方在2020年3月15日、4月24日、6月21日验房事实，但是验房单所记载的内容均是装修的问题，且都是原告自行填写，与房屋本身质量无关。 原告提供现场录像，拟证实：2020年4月24日验房时，发现涉案楼房装修存在诸多问题，墙体不平，配电箱、开关无法使用，厨房、卫生间的管道和下水道有问题，被告的装修人员、物业人员承诺会在5月10日前整改好。6月1日，双方再次验房时发现楼房还存在问题，墙体不直，门窗未封胶，墙角开裂，厨房、卫生间墙面的墙砖存在空鼓，下水道问题没解决。被告质证认为，仅从录像来看，也是原告方找出了装修的一些问题，要求予以整改。 被告方提供《房地产开发项目竣工综合验收备案证》、《房屋测绘报告》以及经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格后出具的《建筑工程竣工验收报告》，拟证实涉案楼房符合双方合同约定的房屋交付条件。另提供《住宅使用说明》与《住宅质量保证证书》，称因原告一直对房屋装修质量有异议，未交接房屋，未在《住宅使用说明》与《住宅质量保证证书》上签字。原告称上述材料在验房时被告未提供。 被告提供《住宅工程质量分户验收记录（户内部分）》，该表由建设单位莱芜兴宇置业有限公司、施工单位莱芜市恒志建设工程有限公司、监理单位莱芜市宏业建设监理有限公司、物业单位山东兴宇物业有限公司盖章确认，拟证实涉案房屋户内部分验收合格。原告质证认为与现状不符。 被告方提供现场录像一份，拟证实现在的房屋状况，没有问题。原告方质证认为，是被告单方录制，不能视为涉案楼房不存问题，即便目前房屋符合录像中所说的没有任何瑕疵，也只能说明涉案的楼房在7月16日才进行了整改，符合交付条件，也不能否定在3月15日被告没有交付房屋的事实。 开庭后当日下午，双方再次到涉案房屋查看，根据录像和双方庭后提交的验房情况说明，原告就房屋本身质量问题未提出异议，问题仍是水龙头未安装、马桶下水道倾斜、地板砖不一样高、门窗打胶不够等问题。 统合所有录像，按照双方签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》中第十一条约定的查验房屋标准，未发现墙面倾斜、管道堵塞、配电箱打不开、窗户翘裂等情况。 现双方仍未签署房屋交接手续。 本院认为，赵杰、王红与兴宇房地产公司签订的房屋买卖合同、房屋装修协议、协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。根据查明的情况，双方均认可2020年3月15日、2020年4月24日、2020年6月1日三次验房时赵杰、王红向兴宇房地产公司提出案涉房屋需维修的事项，争议的焦点系案涉房屋是否符合约定及法定的交付条件，兴宇房地产公司有无履行合同约定的交房义务。 根据案涉房屋合同、附件、协议书约定，出卖人应于2020年3月15日向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件:1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 庭审中被告提供了上述材料，并提供了《住宅工程质量分户验收记录（户内部分）》，同时根据双方提供的录像材料，涉案房屋不存在严重影响居住使用的功能性质量瑕疵，即说明出卖人已经履行完毕主合同第九条及协议书第一条约定的义务。其次，兴宇房地产公司在合同约定的期限内通知赵杰、王红查验房屋，办理案涉房屋入住手续，并未违反合同约定的交房期限亦符合法定及约定的交房条件。 双方主合同约定了如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题的，出卖人承担保修义务，而出卖人承担质量保修义务与逾期交房违约责任有所区别。本案中，赵杰、王红主张的房屋问题均系装修的质量问题，而非房屋主体结构安全质量问题，尚不足以对原告正常居住、使用房屋造成严重影响，其提交的证据不能证明案涉房屋质量问题达到合同约定或法律规定的可以拒收房屋的情形，赵杰、王红可依照合同约定或法律规定要求兴宇房地产公司承担相应的质量保修责任，但不能作为拒收房屋的理由，应认定兴宇房地产公司已经完成合同约定的交房手续，现赵杰、王红主张兴宇房地产公司未按期交付房屋要求赔偿违约金的诉讼请求，无合同及法律依据，法院不予支持。 购买房屋是人生中的一件大事，对于一个家庭至关重要，应当精挑细选，并对质量严格把关。在审判实务中，逾期交房违约金系针对未依约定承诺时间完成工程主体结构、达到工程质量标准、取得验收竣工或分户质量合格的相关房屋基本质量、基础结构等情形，而因其他质量问题，已约定出卖人承担相应保修责任的，因后者导致买受人延迟入住，买受人主张逾期交房违约金的，法院不予支持。但考虑到现实及诉讼成本问题，被告方作为开发商，既然双方有装修协议，那就应当提供符合装修标准的房屋，在原告提出相关装修质量异议后，尽量整改，让买受人放心居住。作为买受人的原告，因为装修并非自己亲自装修，肯定会对装修标准严格要求，但也不能吹毛求疵，尽量找到一个衡量标准，在房屋符合基本的功能性和审美性标准下，尽快配合被告办理入住手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告济南兴宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告赵杰、王红交付兴宇华府3幢东3单元7层701号楼房，原告予以配合完成交付手续。 二、驳回原告赵杰、王红其他的诉讼请求。 案件受理费减半收取50元，由被告济南兴宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 亓 飞 二〇二〇年八月十八日 书记员 吕秀连