福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初118号 原告（反诉被告）：福州宝龙乐园游乐有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路**宝龙城市广场地下**（A-C）(A-L)/（A-32）（A-39）轴间。 法定代表人：吴子昌，总经理。 委托诉讼代理人：吕嘉瑛，福建彬恺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张乐乐，福建彬恺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门夏商百货集团南平有限公司，住，住所地福建省南平市延平区滨江中路**四鹤广场**305-1/div> 法定代表人：陈亨溉，董事长。 委托诉讼代理人：倪友贤，福建万天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖金水，福建万天律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州宝龙乐园游乐有限公司（以下简称宝龙公司）与被告（反诉原告）厦门夏商百货集团南平有限公司（以下简称夏商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序进行了审理。被告（反诉原告）夏商公司于2019年1月22日提起反诉，本院决定与本案合并审理。因案情复杂，本院于2019年1月23日裁定将本案转为适用普通程序进行审理。本院于2019年3月20日第一次公开开庭审理本案。原告（反诉被告）宝龙公司委托诉讼代理人吕嘉瑛、张乐乐，被告（反诉原告）夏商公司委托诉讼代理人倪友贤到庭参加诉讼。本院于2019年5月30日、2019年11月18日、2020年8月6日第二、三、四次公开开庭审理本案。原告（反诉被告）宝龙公司委托诉讼代理人吕嘉瑛、被告（反诉原告）夏商公司委托诉讼代理人倪友贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝龙公司向本院提出诉讼请求：1.确认宝龙公司与夏商公司于2016年12月22日签订的编号为ＺＳＢ2016122号《租赁合同》于2018年11月2日解除；2.夏商公司向宝龙公司返还履约保证金101124元，支付违约金101304元，并赔偿宝龙公司各项损失（设备净值847778元、装修损失758267.50元、人员遣散费52750元、营业损失42789元）合计1701584.50元。事实与理由：2016年12月22日，宝龙公司与夏商公司签订编号为ＺＳＢ2016122的《租赁合同》。宝龙公司向夏商公司承租位于福建省南平市延平区域商铺用于开设儿童乐园。合同对租赁期限、租金标准、双方权利义务及违约责任等进行了明确约定，其中“如发生以下任何情况之一，均视为甲方根本违约，乙方有权提前解除合同，并要求甲方承担此给乙方造成的赔偿：1.广场一、二楼开业率低于75%；……7.甲方在广场内又招租与乙方业态相同或相近商家的……”。合同签订后，宝龙公司对租赁商铺进行装修后开设了南平裕龙乐园游乐有限公司（以下简称裕龙乐园）。裕龙乐园入驻商场数月后，与其相同业态的“酷派王子”开业。该商铺位于商场入口处，慕名而来的裕龙乐园消费者始入商场即被酷派王子工作人员招揽，长此以往导致宝龙公司客源丢失出现严重亏损，宝龙公司无法继续经营。后在2018年9月份，夏商公司对整个商场二楼进行关闭装修，一楼过半商铺也歇业，广场一、二楼开业率不足30%。宝龙公司就夏商公司上述违约事宜曾多次与其进行协商，然未果。宝龙公司认为，夏商公司的行为已经严重违反了法律及双方合同的约定，宝龙公司有权解除合同并要求夏商公司承担违约责任。宝龙公司特提起诉讼。 夏商公司辩称，夏商公司认为宝龙公司要求确认租赁合同于2018年11月2日解除，没有法律依据。夏商公司在合同过程中没有任何违约行为。根据宝龙公司提交的证据，结合案件的客观事实，宝龙公司的证据不足以证明夏商公司有违约行为。夏商公司未引进酷派王子，也没有证据商场关闭过半歇业，只是关闭装修二三天而已。夏商公司没有违约行为，宝龙公司要求夏商公司返还保证金、支付违约金、赔偿损失，没有事实依据和法律依据，请求予以驳回。 夏商公司向本院提出反诉诉讼请求：1.继续履行夏商公司与宝龙公司签订的《租赁合同》；2.宝龙公司支付夏商公司租金202608元、物业管理费15168元、空调费差额13521元（计算至2018年12月31日止）；3.宝龙公司支付夏商公司逾期支付租金、物业管理费、空调费的违约金7731元（暂计至2019年1月21日，按每日万分之五计算）及至付清款项之日止的违约金（按每日万分之五计算）。诉讼过程中，夏商公司变更诉讼请求为：1.解除夏商公司与宝龙公司签订的《租赁合同》，宝龙公司将租赁房屋恢复原状腾空交付给夏商公司；2.宝龙公司支付夏商公司租金734458元、物业管理费65728元、空调费118886.73元（计算至2019年10月31日）及至生效法律文书判决解除合同后宝龙公司腾空交付租赁房屋之日止的租金、物业管理费、空调费；3.宝龙公司支付夏商公司逾期支付租金、物业管理费、空调费的违约金96909.44元（暂计算至2019年10月31日，按每日万分之五计算）及至付清款项之日止的违约金（按每日万分之五计算）。事实与理由：夏商公司与宝龙公司于2016年12月22日签订《租赁合同》。合同中约定：1.夏商公司将南平市府前路（延府豪庭）36号夏商购物中心嘉联店3层D-2（建筑面积约2022.47平方米）租赁给宝龙公司经营；2.租金为每月50652元，第三年开始每年递增5%；3.每月物业管理费5056元，每月空调费20225元；4.履约保证金101124元；5.宝龙公司任一期租金或水、电费及其他各种应缴纳的费用拖欠达一个月且经夏商公司催告后仍未交纳的，夏商公司有权单方解除合同，收回房屋、恢复原状，不予退还履约保证金；6.宝龙公司逾期支付租金或各项费用，每逾期一日，宝龙公司应按所欠租金的万分之五支付违约金。截止至2018年12月31日，宝龙公司尚欠夏商公司租金202608元、物业管理费15168元、空调差额费13521元。夏商公司多次催促宝龙公司支付所欠款项，但宝龙公司置之不理。在合同履行过程中，夏商公司没有任何违约行为，宝龙公司要求解除合同没有事实及法律依据。因宝龙公司逾期支付租金，夏商公司有权解除合同。宝龙公司应支付所欠的租金、物业管理费、空调费，还应承担相应的违约责任。夏商公司特提起反诉。 宝龙公司辩称，夏商公司构成根本性违约，宝龙公司依照合同约定依法有权解除合同。宝龙公司于2018年11月2日寄出解除通知书，夏商公司于2018年11月3日签收。关于宝龙公司未支付该部分租金、物业费、空调费等，系宝龙公司行使同时履行抗辩权的结果。根据合同法第66条“……一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，夏商公司违反合同约定已是不争的事实，表现在：一、二楼开业率低于75%；在其商场内招租同业态的商户。宝龙公司不存在违约行为，因此无需承担相应的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于真实性有异议的证据，本院认定如下：1.宝龙公司提交的2018年9月30日的《告知函》及其邮政特快专递单、《函》、《律师函》及其邮政特快专递单各一份。根据邮政特快专递单记载，《告知函》、《律师函》均已邮寄至夏商公司的经营地址，夏商公司已实际签收，本院对该证据予以采信。《函》无相应的签收证据佐证，夏商公司亦否认收到该《函》，本院不予采信。2.宝龙公司提交的《建设工程施工合同》、汇款单一组。该合同签订方为宝龙公司与中山艺新环境艺术工程有限公司，装修地点为涉案租赁房屋，该合同与汇款单相互印证，对于宝龙公司为涉案租赁房屋装修向中山艺新环境艺术工程有限公司支付装修费用942105.50元的事实具有证明力，本院予以采信。3.宝龙公司提交的《建设工程施工合同》、《清单》、发票一组。该合同签订方为宝龙公司与姜志坚，结合《清单》和发票可知，宝龙公司为涉案房屋装修，已向姜志坚支付了装修费用74460元，本院对该组证据予以采信。4.宝龙公司提交的《南平宝龙监控工程施工合同》、汇款单一组。该合同签订方为南平裕龙乐园游乐有限公司（以下简称裕龙公司）、福建平安报警网络有限公司，结合发票可知，裕龙公司为涉案房屋监控安装向福建平安报警网络有限公司支付了71250元，本院予以采信。5.宝龙公司提交的《建设工程施工合同》、《工程预算书》、南平市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》、汇款单一组。该合同签订方为宝龙公司与福州华安消防工程技术有限公司南平分公司，结合《工程预算书》和汇款单可知，宝龙公司为涉案房屋消防工程，已向福州华安消防工程技术有限公司南平分公司支付了15万元，本院对该组证据予以采信。6.宝龙公司提交的《采购合同》、发票一组。该合同签订方为宝龙公司与中山市世软软件科技有限公司，结合发票可知，宝龙公司为宝龙乐园项目采购“七彩合家欢管理系统”，已向中山市世软软件科技有限公司支付了15万元，本院对该组证据予以采信。7.宝龙公司提交的《订购合同》、收据、汇款单一组。该合同签订方为宝龙公司与广州市爱朵游乐设备有限责任公司，结合收据、汇款单可知，宝龙公司采购宝龙乐园的游乐设备，已向广州市爱朵游乐设备有限责任公司支付了266000元，本院对该组证据予以采信。8.宝龙公司提交的《采购合同》、汇款单一组。该合同签订方为裕龙公司、泉州哎摇贸易有限公司，结合汇款单、收款收据可知，裕龙公司为宝龙乐园项目采购电玩设备（沙池）向泉州哎摇贸易有限公司支付了10250元，本院予以采信。9.宝龙公司提供的（鱼池）《收据》、转账单、（决明子）《收款收据》一组。该组证据均由收款单位的盖章确认，具有真实性，本院予以采信。10.宝龙公司提交的《销售合同书》、收据、汇款凭证一组。该合同签订方为宝龙公司与厦门市集美区申金伯朗台球用品店，结合收据、汇款凭证可知，宝龙公司为宝龙乐园项目采购台球桌，已向厦门市集美区申金伯朗台球用品店支付了116950元，本院对该组证据予以采信。11.宝龙公司提交的《游戏币订购合同》、《付款委托书》、发票一组。该合同签订方为宝龙公司与广州市广盖宇电子科技有限公司，结合发票可知，宝龙公司为宝龙乐园项目采购游戏币，已向广州市广盖宇电子科技有限公司支付了54000元，本院对该组证据予以采信。12.宝龙公司提交的《订购合同》、发票一组。该合同签订方为宝龙公司与厦门金马溜冰鞋有限公司，结合发票可知，宝龙公司为宝龙乐园项目采购溜冰鞋，已向厦门金马溜冰鞋有限公司支付了72229元，本院对该组证据予以采信。13.宝龙公司提交的《收款收据》、汇款单、发票一组。该证据来源真实性，对于裕龙公司支付溜冰鞋、音响、吊柜货款的事实具有证明力，本院予以采信。14.宝龙公司提交的《采购合同》、汇款单、收据等七组。该组证据来源真实，有付款凭证相印证，且与涉案宝龙乐园项目具有关联性，本院予以采信。15.宝龙公司提交的《南平宝龙乐园人员遣散费用清单》、《参保单位在职职工花名册》、劳动合同书、工资发放凭证一组。该证据系裕龙公司与其员工之间的劳动合同关系，与本案不具有关联性，不予采信。16.宝龙公司提供的收据、发票一组。该证据来源真实，对于裕龙公司支付玩具等货款42788.75元的事实具有证明力，但该证据不足以证明所采购玩具是用于会员退卡使用，本院对该证据不予采用。17.夏商公司提交的《催款函》一份、顺丰速运单一份、发票一组。夏商公司将《催款函》和发票以顺丰速运方式邮寄给宝龙公司的法定代表人，本院对该证据证据予以采信。18.夏商公司提交的《商业房屋租赁合同》二份、房屋所有权证一组。该证据来源真实，对于夏商公司向产权人南平博基房地产开发有限公司租赁涉案商场的事实具有证明力，本院予以采信。19.本院依职权调取的本院（2019）闽0702民初6号民事判决书、《品牌租赁合同》各一份。该证据为本院调取，来源真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月16日，南平博基房地产开发有限公司（以下简称博基公司）与夏商公司签订一份《商业房屋租赁合同》，博基公司将其名下坐落于福建省南平市延平区（延府豪庭）1层至4层、建筑面积为15909.94平方米的商场（其中，一层2333平方米，二层4306.05平方米，三层4770.89平方米，四层4500平方米）出租给夏商公司。2016年12月22日，夏商公司（合同甲方）将其承租的前述商场3层Ｄ-2区域转租给宝龙公司（合同乙方），并签订一份《租赁合同》（合同编号：ＺＳＢ2016122）。合同主要约定：第一条房屋的基本情况。甲方将位于南平市延平区（延府豪庭）36号夏商购物中心嘉联店3层Ｄ-2区域，建筑面积约为2022.47平方米的房屋，按现状出租给乙方使用。甲方应提供与原出租方间的租赁合同及租赁房屋所有权证、国有土地使用权证作为本合同附件。第二条租赁期限。租赁期限自2017年1月1日起至2031年3月30日止。第三条租金及管理费收取标准。租金及物业管理费收取标准按租赁房屋租赁面积计价，租金标准为每月租金为50652元，前两年不递增，第三年起逐年递增5%，开业免租五个月，免租期从交房之日开始计算；每月物业管理费为5056元；每月空调费为20225元。因甲方原因导致乙方无法取得本合同第一条约定的行政审批文件的，免租期自动延长。第四条租金及管理费、场地空调费支付方式。租金按月预付的方式，合同签订后一次性缴清合计50652元。乙方在支付租金、管理费及其他费用前，甲方应向乙方提供当地税务部门认可的相应金额国家税票，否则由此引发的付款迟延均由甲方自行承担。第五条房屋用途。乙方应在法律、法规许可的范围内使用租赁房屋，作为儿童乐园使用。第六条履约保证金。本合同生效之日起，乙方须向甲方交纳履约保证金共计101124元，该保证金不能用于抵扣任何月份的租金。合同期满或提前解除、终止，乙方无违约行为且依约将租赁房屋现状并退交还给甲方后90日内，甲方退还履约保证金（履约保证金不计利息）。若乙方违约给甲方造成经济损失或拖欠租金及其他各项应缴费用（包括但不限于甲方代缴的费用）的，甲方有权直接从履约保证金中先行扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿。甲方从履约保证金中直接扣除乙方应付费用的，乙方应在接到甲方付款通知之日起三日内补足履约保证金及未付清费用，若七日内仍未补足，乙方同意甲方有权单方解除租赁合同。第七条至第九条（略）。第十条装修约定。乙方不得损坏租赁房屋及其设施，不得改变租赁房屋的结构，不得设置对租赁房屋结构有影响的设备。在租赁房屋内，乙方对租赁房屋进行室内装潢、二次装修及设备安装，如涉及租赁房屋的主体机构改变时，须事先将方案向甲方提出书面申请，甲方在收到乙方的装修方案后三日内应作出决定，若逾期作出决定的，视为同意乙方报送的装修方案。乙方对租赁房屋进行室内装潢、二次装修及设备安装，应保证符合国家有关法律法规及各项规范的要求，按规定办理相关手续并报有关部门核准。乙方须委托具有相关合法资质的单位按规范使用，费用由乙方自行承担，乙方并应负责做好验收的工作。对未经甲方书面同意，乙方擅自实施影响建筑结构的装潢、装修或安装行为，或乙方在实施前述行为过程中造成租赁房屋（包括设备设施）损毁，影响租赁房屋安全的，乙方应负责进行修复并承担相应费用，并对由此给甲方造成的经济损失承担赔偿责任。第十一条房屋转租。乙方有权对租赁房屋50%面积内自行转租，用于经营儿童乐园相关配套业态。甲方不得经营乙方转租的业态见附件。第十二条至第十三条（略）。第十四条因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回房屋，恢复原状，不予退还履约保证金，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿，乙方因解除合同所遭受的一切损失由乙方自行承担，甲方不予任何补偿和赔偿。（一）擅自将租赁房屋转租、转借或换房使用的；（二）乙方利用租赁房屋进行非法活动；（三）任一期租金或水、电费及其他各种应缴纳的费用拖欠达一个月且经甲方催告后仍未交纳的；（四）擅自装修、拆改、扩建、增添房屋或改变房屋用途的；（五）无正当理由闲置房屋达二个月的；（六）违反本合同第六条约定，拒绝接收租赁房屋或自甲方通知的租赁房屋接收日起七日内仍未办理接收手续的。第十五条（略）。第十六条违约责任。（一）略。（二）乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按所欠租金万分之五的标准向甲方支付违约金。乙方逾期向甲方缴纳由甲方代缴的费用的，每逾期一日，应按所欠费用万分之五的标准向甲方支付违约金。（三）略。（四）除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为甲方根本违约，乙方有权提前解除合同，并要求甲方承担此给乙方造成的赔偿：1）广场一、二楼开业率低于75%；2）甲方将租赁场所交付给乙方时，甲方应当获得并维持与商业广场有关的所有政府许可（包括但不限于营业执照、建设工程竣工验收合格证、环保许可、消防许可以及法律法规要求的其他许可），使乙方可以在租赁场所上正常和合法地经营；3）因甲方原因造成重大事故导致乙方无法正常经营。4）甲方或经营管理公司超过30天未能及时提供物业服务；5）因甲方原因导致乙方营业执照在开业后仍未办理完成影响乙方经营的；6）甲方非因本合同约定及合法行为致使乙方营业中断超过30天仍未解决的；7）甲方在广场内又招租与乙方业态相同或相近商家的；8）本合同及法律的其他规定。（五）双方约定，本合同任何乙方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金（本合同另有约定除外）。若因甲方原因导致合同提前解除的，甲方除承担导致合同解除的违约责任外，甲方还应在解除合同十五日内退还乙方履约保证金以及租金、管理费中已缴纳未使用的部分，并赔偿乙方装修、设施设备的损失及营业损失。（六）若乙方连续亏损达三个月以上，乙方有权提前解除合同，不承担违约责任，但应至少提前一个月通知甲方。（七）任何乙方违反其保证，导致本合同无法继续履行的，守约方均可提前终止合同。（八）租赁期间出现不可抗力致使租赁场所灭失或租赁合同无法履行的，经双方协商一致，可以提前终止合同，双方互不承担责任。第十七条至至第二十三条（略）。双方又签订一份《补充协议》，约定乙方应在每年5-10月向甲方支付场地空调费，场地空调费每月为20225元（最终以实际使用月份收取）。 合同签订后，夏商公司将租赁房屋交付宝龙公司使用。宝龙公司于2017年1月4日向夏商公司交纳了履约保证金101124元。2017年1月19日，宝龙公司与姜志坚签订一份《建设工程施工合同》，宝龙公司将租赁房屋拆除吊顶及地面铺砖工程发包给姜志坚施工，支付了装修费用74460元。同年2月21日，宝龙公司与中山艺新环境艺术工程有限公司签订一份《建设工程施工合同》，宝龙公司将涉案房屋装修工程发包给中山艺新环境艺术工程有限公司，支付了942105.50元。同年2月27日，宝龙公司与广州市广盖宇电子科技有限公司，宝龙公司为宝龙乐园项目向广州市广盖宇电子科技有限公司采购游戏币，支付了54000元。同年3月2日，宝龙公司与中山市世软软件科技有限公司签订一份《采购合同》，宝龙公司为宝龙乐园项目向中山市世软软件科技有限公司采购“七彩合家欢管理系统”，支付了15万元。同年3月10日，宝龙公司与福州华安消防工程技术有限公司南平分公司签订一份《建设工程施工合同》，宝龙公司将租赁房屋消防设计施工及验收工程交由福州华安消防工程技术有限公司南平分公司施工，支付了15万元。同年3月13日，宝龙公司与厦门金马溜冰鞋有限公司签订一份《订购合同》，为宝龙乐园项目向厦门金马溜冰鞋有限公司采购溜冰鞋，支付了72229元。同年3月14日，宝龙公司与厦门市集美区申金伯朗台球用品店签订《销售合同书》，宝龙公司为宝龙乐园项目采购台球桌，向厦门市集美区申金伯朗台球用品店支付了116950元。同年3月20日，宝龙公司与广州市爱朵游乐设备有限责任公司签订一份《订购合同》，宝龙公司为宝龙乐园项目向广州市爱朵游乐设备有限责任公司采购游乐设备支付了266000元。同年3月20日，宝龙公司与广州顺宏游乐设备有限公司签订一份《采购合同》，向广州顺宏游乐设备有限公司采购电玩设备，支付了16万元。同年3月31日，宝龙公司为在涉案租赁房屋经营宝龙乐园项目，以涉案租赁房屋为经营场所，注册成立了南平裕龙乐园游乐有限公司（即裕龙公司）。裕龙公司的唯一股东为宝龙公司，注册资本为200万元，法定代表人为吴子昌，经营范围为游乐、游艺项目的开发，提供台球、溜冰场的服务，预包装食品（不含冷藏冷冻食品）销售。同年4月8日，裕龙公司与福建平安报警网络有限公司签订《南平宝龙监控工程施工合同》，裕龙公司将租赁房屋内的监控系统改造工程发包给福建平安报警网络有限公司施工，支付了71250元。同年4月14日，裕龙公司支付了音响货款17500元。同年4月22日，裕龙公司支付了吊柜货款1250元。同年4月28日，宝龙乐园正式开业。同年7月28日，裕龙公司支付了溜冰鞋货款16928元。同年8月22日，裕龙公司与泉州哎摇贸易有限公司签订一份《采购合同》，向泉州哎摇贸易有限公司采购电子游艺机设备（沙池），支付了10250元。同年9月2日，裕龙公司支付了购买宝龙乐园中的决明子货款4693.50元。同年9月11日，裕龙公司支付了购买宝龙乐园中的鱼池货款4400元。同年9月5日，裕龙公司与广州市富嘉动漫科技有限公司签订一份《采购合同》，裕龙公司向广州市富嘉动漫科技有限公司采购电子游艺机设备（地球护（地球护卫队了23000元。裕龙公司与广州顺宏游乐设备有限公司于2017年10月17日、2018年1月19日、2018年4月15日签订三份《采购合同》，向广州顺宏游乐设备有限公司采购电玩设备，分别支付了96700元、13万元、87500元。2017年11月29日，裕龙公司与广州市爱朵游乐设备有限责任公司签订一份《采购合同》，向广州市爱朵游乐设备有限责任公司采购儿童游乐设备（淘气包），支付了19500元。2018年9月28日，裕龙公司与广州迅盈动漫科技有限公司签订一份《采购合同》，向广州迅盈动漫科技有限公司采购电子游艺机设备（粉色娃娃机），支付了11700元。2018年11月22日，裕龙公司支付了宝龙乐园中的大炮乐园货款4330元。 夏商公司从2018年9月起对租赁商场二楼进行关闭装修，于2019年1月起陆续恢复营业。宝龙公司向夏商公司支付租金至2018年8月，未支付2018年9月起的租金。宝龙公司向夏商公司支付物业管理费至2018年9月，未支付2018年10月起的物业管理费。2018年10月7日，宝龙公司向夏商公司发出一份落款时间为2018年9月30日的《告知函》，载明：“贵司在未提前通知、未进行应有协商的情况下，启动夏商百货二楼整体装修。自开始装修以来，楼层封闭、扶梯停运，二楼以上的指引导示不顺，客人无法顺利到达三楼，客观上我司无法正常经营。不仅如此，贵司还一直无法明确什么时间能完成装修，租赁合同约定的合同目的已无法实现。为减少损失，我司近期拟暂停营业，请贵司及时采取补救措施，并对由此给我司造成的损失予以补偿。”2018年11月2日，宝龙公司委托福建彬恺律师事务所吕嘉瑛律师向夏商公司发出一份《律师函》。该律师函主要载明：宝龙公司租赁商铺所在的广场一楼、二楼的开业率低于75%，夏商公司在本广场内又招租与宝龙公司业态相同或相近的商铺，已构成根本违约；宝龙公司与夏商公司签订的《租赁合同》即日解除，夏商公司应在收到律师函之日起7日内与宝龙公司处理合同解除事宜，包括但不限于退还宝龙公司相应的保证金以及租金、管理费，赔偿宝龙公司装修、设施设备的损失及营业损失。夏商公司于2018年11月3日签收该律师函。2018年12月12日，夏商公司向宝龙公司邮寄一份落款时间为2018年12月10日的《催款函》，载明宝龙公司截止至2018年12月10日，已欠9-12月租金202608元、10-12月物业费15168元、5-10月空调费差额13521元，共计231297元；要求宝龙公司于2018年12月15日前交清，否则将追究其法律责任。夏商公司还将2018年9月至2018年12月的租金增值税发票、2018年10月至2018年12月的物业服务费增值税发票、2018年10月的空调费增值税发票一并邮寄给宝龙公司。宝龙公司于2018年12月13日签收前述快件。截止至2018年12月31日，宝龙公司未向夏商公司支付租金202608元，物业管理费15168元，空调费差额13521元。宝龙公司从2019年1月起对宝龙乐园停止营业。 宝龙公司以夏商公司招租同业态商家、商场开业率不足，构成根本违约为由，诉至本院。本院于2019年4月9日组织双方当事人对夏商百货一、二层商场进行现场盘点，一、二层商场开业率已达75%。2019年9月4日，在本院组织下，宝龙公司将租赁房屋内的可移动物品和自行购置的设备自行搬离。宝龙公司于2019年11月21日向本院申请对租赁场地装饰装修残值损失进行价值评估，于2020年7月20日撤回评估申请。 另查明，坐落于南平市延平区（延府豪庭）-1层商场的所有权人为南平市万安资产管理有限公司。南平市万安资产管理有限公司将该商场交由刘兰香进行出租。2014年3月28日，刘兰香将该商场出租给薛守波。2017年12月30日，薛守波将该商场中的Ａ-9、Ａ-10、建筑面积为500平方米的部分出租给彭聪，用于经营“酷派王子电玩城”。 本院认为，夏商公司与宝龙公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方已建立房屋租赁法律关系。双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案争议焦点为：一、夏商公司是否存在“甲方（夏商公司）在广场内又招租与乙方（宝龙公司）业态相同或相近商家”、“广场一、二楼开业率低于75%”的根本违约行为；二、宝龙公司是否存在根本违约行为；三、夏商公司是否应向宝龙公司返还履约保证金、支付违约金、赔偿损失；四、宝龙公司是否应向夏商公司支付租金、物业管理费、空调费及其违约金。 关于第一个争议焦点。关于夏商公司是否在广场内招租与宝龙公司业态相同或相近商家的问题。宝龙公司所主张的开设于南平市延平区（延府豪庭）-1层商场“酷派王子电玩城”，与宝龙公司在涉案租赁商场经营的宝龙乐园，属于业态相同或相近。但根据夏商公司提交的与博基公司的《商业房屋租赁合同》，涉案商场负一楼并不在夏商公司的承租范围。“酷派王子电玩城”的出租人为薛守波，与夏商公司无关。因此，夏商公司不存在“甲方（夏商公司）在广场内又招租与乙方（宝龙公司）业态相同或相近商家”的根本违约行为。关于“广场一、二楼开业率低于75%”的问题。夏商公司与宝龙公司签订的《租赁合同》第十六条第四款约定：“除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为甲方根本违约，乙方有权提前解除合同，并要求甲方承担此给乙方造成的赔偿：1）广场一、二楼开业率低于75%；2）……”。宝龙公司租赁涉案商场用于开设宝龙乐园，该乐园盈利的关键因素为商场人流量。租赁合同中关于开业率的约定，是为保障宝龙乐园盈利所必须的人流量。根据查明事实，夏商公司从2018年9月起对租赁商场二楼进行关闭装修，于2019年1月起才陆续恢复营业。在长达四个月的时间里，商场一、二层开业率明显低于合同所约定的75%。夏商公司在收到宝龙公司发出《告知函》后，仍未解决该问题。夏商公司的行为，已构成根本违约，宝龙公司有权单方解除《租赁合同》。宝龙公司以律师函的方式向夏商公司发出解除合同通知，《租赁合同》自该通知到达夏商公司之日即2018年11月3日解除。 关于第二个争议焦点。《租赁合同》第十四条约定：“因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回房屋，恢复原状，不予退还履约保证金，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿，乙方因解除合同所遭受的一切损失由乙方自行承担，甲方不予任何补偿和赔偿。（一）……（三）任一期租金或水、电费及其他各种应缴纳的费用拖欠达一个月且经甲方催告后仍未交纳的；……”宝龙公司未向夏商公司支付2018年9月起的租金、2018年10月起的物业管理费、以及空调费差额。但如前述分析，宝龙公司未支付租金、物业管理费、空调费的原因在于夏商公司存在“广场一、二楼开业率低于75%”，故宝龙公司的行为不构成根本违约。 关于第三个争议焦点。《租赁合同》第十六条第五款约定：“双方约定，本合同任何乙方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金（本合同另有约定除外）。若因甲方原因导致合同提前解除的，甲方除承担导致合同解除的违约责任外，甲方还应在解除合同十五日内退还乙方履约保证金以及租金、管理费中已缴纳未使用的部分，并赔偿乙方装修、设施设备的损失及营业损失。”1.关于履约保证金问题。宝龙公司向夏商公司交纳了履约保证金101124元。根据前述约定，因夏商公司原因导致合同提前解除的，夏商公司应当向宝龙公司退还履约保证金，故本院对宝龙公司主张夏商公司返还履约保证金101124元的诉讼请求予以支持。2.关于支付违约金问题。根据前述约定，因夏商公司原因导致合同提前解除的，夏商公司应向宝龙公司支付违约时月租金标准两倍的违约金101304元（即50652元/月×2个月），故本院对宝龙公司主张夏商公司支付违约金101304元的诉讼请求予以支持。3.关于赔偿损失问题。《租赁合同》在约定违约金条款的同时，还约定了损失赔偿条款。根据本案实际，夏商公司支付的违约金数额显然低于宝龙公司的经济损失数额，故本院对于宝龙公司的损失数额予以酌情支持。关于装修损失。宝龙公司为经营宝龙乐园，向姜志坚支付了装修费用74460元，向中山艺新环境艺术工程有限公司支付了装修费用942105.50元，向福州华安消防工程技术有限公司南平分公司支付了消防施工费用15万元。前述费用合计1166566元，属于已形成附合的装饰装修物的装修费用。双方对于已已形成附合的装饰装修物的装修费用负担没有进行约定。因夏商公司违约导致合同提前解除，宝龙公司请求夏商公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院予以支持。《租赁合同》约定租期为2017年1月1日起至2031年3月30日止，宝龙公司实际使用期间为2017年1月1日至2018年12月31日。宝龙公司主张装修损失为758267.50元，低于剩余租赁期内装饰装修残值，本院予以支持。关于设备净值损失。双方对于未形成附合的装饰装修物如何处理没有进行约定。鉴于宝龙公司所主张的电玩设备等娱乐设施均属于易耗品，且宝龙公司已对可移动物品和设备予以拆除撤场，本院对于宝龙公司主张的设备净值损失不予支持。关于人员遣散费。宝龙公司提交的工资发放记录和员工名册，可以证明其已支付工资的事实，但该支出系宝龙公司的自主管理正常支出，不属于合同约定的赔偿范围，本院不予支持。关于营业损失。虽然《租赁合同》约定营业损失的赔偿，但宝龙公司提交的营业损失数据为其自行制作，无相关营业流水凭证以及税收凭证证明，本院不予支持。 关于第四个争议焦点。双方对于宝龙公司截止至2018年12月31日未向夏商公司支付租金202608元，物业管理费15168元，空调费差额13521元的事实无异议，本院予以确认。宝龙公司在2018年9月至2018年12月期间仍使用租赁商场，应当向夏商公司支付该期间的租金、物业管理费、空调费。宝龙公司从2019年1月起对宝龙乐园停止营业，且双方合同已于2018年11月3日提前解除，夏商公司主张宝龙公司支付2019年1月起的租金、物业管理费、空调费，依据不足，本院不予支持。关于租金、物业管理费、空调费的违约金。如前所述，宝龙公司未支付租金、物业管理费、空调费的原因在于夏商公司存在“广场一、二楼开业率低于75%”违约情形，宝龙公司拒付租金、物业管理费、空调费，具有合法依据，故其无需向夏商公司支付租金、物业管理费、空调费的违约金，本院对夏商公司的该项诉讼请求不予支持。关于夏商公司提出宝龙公司恢复原状腾空返还租赁房屋的诉讼请求。宝龙公司在租赁合同提前解除后，已于2019年9月4日将租赁房屋内的可移动物品和自行购置的设备自行搬离，宝龙公司已实际腾空返还房屋，故本院对夏商公司的该项诉讼请求亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福州宝龙乐园游乐有限公司与厦门夏商百货集团南平有限公司于2016年12月22日签订的《租赁合同》（合同编号：ZSB2016122）于2018年11月3日解除； 二、厦门夏商百货集团南平有限公司于本判决生效之日起十日内向福州宝龙乐园游乐有限公司返还履约保证金101124元； 三、厦门夏商百货集团南平有限公司于本判决生效之日起十日内向福州宝龙乐园游乐有限公司支付违约金101304元； 四、厦门夏商百货集团南平有限公司于本判决生效之日起十日内向福州宝龙乐园游乐有限公司赔偿损失758267.50元； 五、福州宝龙乐园游乐有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门夏商百货集团南平有限公司支付租金202608元； 六、福州宝龙乐园游乐有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门夏商百货集团南平有限公司支付物业管理费15168元； 七、福州宝龙乐园游乐有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门夏商百货集团南平有限公司支付空调费差额13521元； 八、驳回福州宝龙乐园游乐有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回厦门夏商百货集团南平有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21936元，由福州宝龙乐园游乐有限公司负担11068元，由厦门夏商百货集团南平有限公司负担10868元。反诉案件受理费2443元，由福州宝龙乐园游乐有限公司负担1221元，由厦门夏商百货集团南平有限公司负担1222元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  徐华强 人民陪审员  张 怡 人民陪审员  刘 青 二〇二〇年八月二十八日 法官 助理  张玉萍 书 记 员  陈 芳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理: （一）因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。