河南省修武县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0821民初798号原告：薛艳明，男，1977年7月20日出生，汉族，住修武县。被告：薛海东，男，1973年12月10日出生，汉族，住修武县。委托诉讼代理人：樊梨花，修武县为民法律服务所法律服务工作者，特别授权。原告薛艳明与被告薛海东租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛艳明、被告薛海东及其委托诉讼代理人樊梨花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告租赁关系。2、判令被告立即腾出所占用原告的位于原平原冶金机械厂临街房从南往北数第十三间、第十四间后部分房屋，并从第十五间临街的半间房屋中腾出。3、判令被告立即支付截止2020年3月4日剩余租金4000元，并支付2020年3月5日之后房屋租金按每月500元计算至实际搬出之日止。事实与理由：2017年8月18日，原告与河南农村商业银行股份有限公司郇封支行协商，原告以80万元的价格从河南农村商业银行股份有限公司郇封支行处购得位于郇封大街南段路西的房产一栋。期间该上述房产其中三间由被告薛海东非法占用。原告通过一审、二审民事诉讼使被告交纳非法占用期间的租金并予以搬离。2019年4月，原告通知被告法院的判决已生效。让其从非法占有的房屋中搬出，被告说他还想继续使用该房屋并问原告怎么租用，原告说三间整体出租，租金为每年17000元（其中第十三间、第十四间两整间每间每年6000元，第十五间因里面临院的半间有楼梯，临街的半间可做生意按5000元计算）。被告说可以，决定用并交租金。5月份被告将2017年8月18日至2019年3月5日之前非法占用时的租金损失7000余元送至原告手中，并且说资金紧张让原告给他一个月时间（2019年6月底）被告会将17000元的房租付给原告。然而到了2019年7月份，被告才以微信的形式转账给原告12000元，并且再三说剩余的5000元租金再给他几天时间，被告会给原告凑的。然后被告让原告的朋友薛建新找原告商量，看房租能否优惠。在薛建新的说和下，原告同意给被告优惠1000元。说和人薛建新说让给薛海东说一下，尽快将4000元交付。但直到2019年8月份仍未交付。2019年8月，原告依法向法院申请执行。修武执行局和焦作中院作出执行裁定，认为原物权占有已经灭失，新的租赁关系已经产生，原告只得依据新的法律关系依法起诉。直至原告起诉，被告仍欠我2020年3月5日之前租金4000元未支付。故提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：请求依法驳回原告诉讼请求，理由如下：原告诉请中的15间楼梯间以东临街半间属于焦作市平原冶金机械厂所有，之前民事判决书判决的两间半半间为楼梯间，被告已经实际从原告诉请的楼梯间搬离，因此驳回原告诉请。根据原告起诉意见、被告答辩意见，本庭归纳本案的争议焦点为：1、原、被告租赁关系应否解除；2、原告诉请判令被告立即腾出所占用原告的位于原平原冶金机械厂临街房从南往北数第十三间、第十四间后部分房屋，并从第十五间临大街的半间房屋中腾出应否得到支持，3、原告诉请截至2020年3月5日之前的剩余租金4000元及支付2020年3月5日之后至实际搬离第十五间临街半间房屋实际占用租金按每月500元计算应否得到支持。围绕争议焦点原告举证如下：1、房产证复印件一份，证明：诉请中涉及的十三、十四、及十五间临街半间房屋所有权人是原告；2、执行局对原被告的调查笔录复印件各一份，证明指向：被告对其租赁原告的房屋以及应当交纳的房屋没有异议；3、焦作市中级人民法院民事判决书，证明指向：所争议的第十五间是一整间，被告在提起上诉时已经提出楼梯间以东属于门岗，中院已经驳回上诉，维持原判。说明焦作中院已明确第十五间临街半间为租赁的房屋，同时证明修武法院原判决所指的两间半为第十三间、第十四间、第十五间临街的半间为判决确认的半间。针对原告举证被告质证意见如下：1、对证据1真实性无异议，对证据指向有异议，该证据不能证明双方争议的半间房屋（第十五间半间）属于原告所有；2、证据2中真实性均无异议，对证据指向有异议，其中对被告的调查笔录证明双方所达成协议为13、14间共计12000元，剩余楼梯间因原告要价过高，具体价钱最后没有商定好；3、证据3，真实性无异议，一审中原告明确诉请三间房屋，一审判决为两间半，二审维持为两间半，半间是楼梯间，现在占用是门岗间，属于焦作市平原冶金机械厂所有。围绕争议焦点被告举证如下：1、房屋租赁合同、三方协议书、现场照片六张，证明被告现占用的半间房屋为焦作市平原冶金机械厂所有，薛海东为合法租赁；2、修武县民事判决书及原审法官和被告之间于2019.7.24录音资料，证明指向：原告原起诉为三间房屋，法院判决为两间半房屋，其中半间为楼梯间。且该案的主审法官同时解释为判决的半间为楼梯间，被告现在占用是门岗间；3、收到条、微信转账记录，证明前期租赁已结清，后期租金已按约定支付针对被告举证原告质证意见如下：1、证据1真实性均无异议，对关联性有异议，房屋租赁合同在判决上已经显示租赁合同属于无效合同，协议上所述的过道房产证上已经明确标明过道范围，被告称其占用房屋是过道，是原告自己的臆想；2、民事判决书真实性无异议，第12页判决被告从十三间、十四间、十五间半间搬离，同时被告应当支付租金，进一步证明十三、十四、十五间半间属于原告财产；3、对录音真实性有异议，首先不确定是不是主审法官法官声音，而且这个楼梯间没有门岗，只是独立的间数，被告在混淆概念。证据3真实性无异议，但只是证明被告支付2017.8.18至2019.3.5的非法占用的租金损失7000余元。之后又发生了新的租赁关系，截止2020年3月5日尚欠第十五间临街半间租金4000元及2020年3月5日之后租金按每月500元计算未付。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实本院认定如下：一、关于第十五间原判决书所述半间系楼梯所占半间还是临大街所占半间问题。本院结合原判本意结合租赁的交易习惯，结合被告上诉材料及焦作中院民事判决内容，综合确定第十五间的半间应为临大街的半间。二、关于租赁费的问题。2019年3月5日之前的租赁费损失，原被告已处理结束，被告支付7000余元费用。2019年3月5日双方形成新的租赁关系。第十三间、第十四间租赁费每间每年6000元，共计12000元，被告已在2019年7月支付。对于有争执的第十五间，原告主张每年5000元租赁费，经中间人说和双方认可4000元，有本院执行局的笔录在卷佐证，本院认可第十五间临大街的半间租赁费应为每年4000元。截止2020年3月5日之前未支付该费用，之后至实际搬离之日应按每年4000元计算。三、关于原告主张第十三间、第十四间房屋之后被告所建临时仓库的问题。经本院实地勘验，该临时仓库所占土地租赁权为后院另一家浴池经营者所租赁，与原告无关。但临时仓库中被告占用原告出厦部分被告应予以腾出。四、第十四间、第十五间被告所装卷闸门问题。经本院在调解过程中，双方认可卷闸门作价900元，可由被告在支付租赁费时予以扣除。五、本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人曾自愿达成如下协议：1、被告薛海东于2020年8月30日前将位于原平原冶金机械厂临街房从南往北数第十五间临街的半间房屋腾出。2、被告薛海东于2020年8月30日前将建于原平原冶金机械厂临街房从南往北数第十三间、第十四间房屋院内临时仓库中所占薛艳明的出厦部分腾出交于原告，并作隔断处理。现临时仓库彩钢搭建情况维持现状，薛艳明不再干涉。3、被告薛海东于2020年8月30日前从应支付所欠薛艳明第十五间临街半间的租赁费4000元中扣除第十四间、第十五间卷闸门作价款后再支付原告3000元。4、双方就此事不再产生纠纷。在本院送达调解书过程中，被告薛海东予以反悔。根据原告起诉意见、被告答辩意见、双方所举证据、本院采信证据，本院确认案件事实如下：2017年8月18日，原告与河南农村商业银行股份有限公司郇封支行协商，原告以80万元的价格从河南农村商业银行股份有限公司郇封支行处购得位于郇封大街南段路西的房产一栋，共计41间。该上述房产其中三间即从南往北数第十三间、第十四间、第十五间临大街的半间由被告薛海东租赁使用。原告通过（2018）豫0821民初103号、（2019）豫08民终516号民事判决，判令被告从第十三间、第十四间、第十五间的房屋中搬出。但原判决未明确半间是楼梯所占半间还是临大街半间，致使原被告发生争执，至今被告薛海东仍占用第十五间临大街的半间未腾出。现原被告已将2017年8月18日至2019年3月5日之间的租赁费损失结清。2019年3月5日之后原被告之间又形成新的租赁关系。2019年7月份，被告以微信的形式转账给原告第十三间、第十四间租赁费共计12000元，第十五间临大街半间的租赁费原告主张5000元，经熟人薛建新说和商议到每年4000元，被告至今未支付。双方形成争执。原告诉至本院请求：1、判令解除原被告租赁关系。2、判令被告立即腾出所占用原告的位于原平原冶金机械厂临街房从南往北数第十三间、第十四间后部分房屋，并从第十五间临街的半间房屋中腾出。3、判令被告立即支付截止2020年3月5日剩余租金4000元，并支付2020年3月5日之后房屋租金按每月500元计算至实际搬出之日止。经本院调解，双方曾达成协议，后被告薛海东反悔未能再达成协议为本案事实。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告之间虽未签订书面租赁合同，但形成事实上的租赁关系。被告在2019年7月支付了第十三间、第十四间的租赁费12000元，并经人与原告就第十五间的租赁费从5000元协商到4000元，足以证明双方已形成事实上的租赁关系。因双方为第十五间所谓半间为楼梯间所占半间还是临大街所占半间发生争执，原判决未明确，致使双方在将2019年3月5日以前的租赁费结束后又形成新的争执，导致本案诉讼的发生。本院以为，租赁的本意应为出租人、租赁人均看到了租赁物所具备的使用价值，如没有使用价值，就没有租赁之必要。本案中，被告薛海东为作车辆维护的个体工商户，按交易习惯及一般常识理应向租赁房屋为第十五间临大街的半间理解，将半间理解为楼梯所占半间无任何使用价值，存在偷换概念之嫌。结合本院、焦作中院生效判决及社会常识及租赁交易习惯，第十五间的半间应理解为临大街的半间。况且在原被告就第十五间的租赁费协商过程中及本院调解过程中曾达成的协议来看，综合应确认第十五间的半间应理解为临大街的半间。对原告请求被告搬离第十五间临大街半间的诉讼请求本院予以支持。对原告请求判令被告支付欠付第十五间临大街半间房屋2020年3月5日之前的租赁费4000元，本院予以支持。对原告请求支付从2020年3月5日之后至被告实际搬离之日第十五间临大街半间按每月500元计算的请求，本院认为不妥，可依据双方达成的每年4000元计算较妥。关于第十四间、第十五间被告所留卷闸门，可按双方认可的900元作价处理，由被告在支付所欠租赁费时予以扣除。关于原告请求被告搬离第十三间、第十四间后面的临时仓库请求，因该仓库在原告买卖该房屋之前已经形成，且该仓库所占土地并非原告拥有使用权，此项请求本院不予支持，但被告所建临时仓库内所占用原告第十三间、第十四间出厦部分被告应予以搬离。关于租赁合同解除问题，现被告已将车辆维护地点迁至它处，已表明不再租用案涉租赁物，应明确双方解除租赁关系，对原告此项请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原被告之间的租赁合同关系。二、被告薛海东于本判决生效之日起十日内将位于原焦作市平原冶金机械厂临街房从南往北数第十五间临街的半间房屋腾出交付原告。三、被告薛海东于本判决生效之日起十日内支付所欠原告第十五间临大街半间的租赁费2019年3月5日之前4000元；2019年3月5日之后至被告实际搬离第十五间临大街半间期间的租赁费按每年4000元计算，直至被告实际搬离之日止。被告所装第十四间、第十五间卷闸门作价款900元被告可在支付拖欠原告租赁费时扣除。四、被告薛海东于本判决生效之日起十日内将建于原焦作市平原冶金机械厂临街房从南往北数第十三间、第十四间房屋院内临时仓库中所占原告薛艳明的出厦部分腾出交于原告。五、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告薛海东承担，暂由原告垫付，待执行时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  崔世兵二〇二〇年八月二十一日书记员  崔丽娜