福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3546号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区善化新村****。 法定代表人：刘胜昔，总经理。 委托诉讼代理人：陈春永、柳梦楠，福建群韬律师事务所执业律师。 被告：柯晓伟，男，1967年6月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告福建实达物业有限公司（以下简称实达物业公司）与被告柯晓伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告实达物业公司委托诉讼代理人柳梦楠与被告柯晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令柯晓伟立即向实达物业公司支付拖欠的自2014年7月起至2018年3月5日的物业管理费17911.98元及逾期付款违约金，以每月应交物业费管理费406.4945元为基数，自2014年7月起按月利率2%的标准逐月累计至欠款还清之日止，暂计至起诉之日起为8108.21元；2.柯晓伟承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：实达物业公司于2013年12月20日与福州海峡置业有限公司（更名前为：福州海峡物流有限公司）签订前期物业服务合同，为位于福州市闽侯县××镇××路××号的“海峡·鑫天地”提供物业管理服务，合同第二十三条约定服务期限为自交房之日起2年（实际为2014年10月1日至2016年9月30日）。后因合同履行期限届满前1个月，“海峡·鑫天地”业主大会尚未成立，经实达物业公司与福州海峡置业有限公司协商后，双方将前期物业服务合同履行期限延期至2年（即2016年10月1日至2018年9月30日）。合同第五条对物业服务费用标准进行了约定，商业街为3.95元／月·平方米。第七条约定自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。后实达物业公司于2018年3月5日退出了“海峡·鑫天地”的物业管理。柯晓伟是“海峡·鑫天地”业主，柯晓伟于2014年7月2日经验收交房取得“海峡·鑫天地”室，同时领取了业主手册等材料。此后实达物业公司依约向柯晓伟提供了物业管理服务，但柯晓伟自2014年7月起至2018年3月5日均未缴纳物业服务费。实达物业公司曾于2018年9月30日向柯晓伟邮寄律师函催促缴纳物业费，但柯晓伟仍不缴纳。实达物业公司认为，柯晓伟在接受房屋之际已在由实达物业公司提供物业管理服务的相关材料上签字，实达物业公司也已尽告知义务。后实达物业公司也按照约定向柯晓伟及小区业主提供物业管理服务，柯晓伟不支付物业费的行为已构成违约，损害了实达物业公司的利益。 柯晓伟辩称，2012年，福州闽侯南通镇芹洲路9号，一座由交建集团为投资方，其子公司福州海峡物流有限公司为运营商，共同打造的“50万平方米的海西首席农商综合体一海峡鑫天地”在铺天盖地地宣传下开始营销。因其大张旗鼓打着“政策推动，因势而为”，“实力国企，鼎立巨献”，“福州市唯一承接贸产业转移配套项目”“30年老台江，30年南福州”，“千亩海峡农贸商圈”等旗号，顿时吸引了广大投资者的注意（此有2012年的宣传彩页为证）本着对政府规划的强烈信赖和对国有企业的充分信任，几百位投资者（后简称业主）将自己的多年积蓄，几十万乃至百多万的血汗钱购买了海峡农副产品物流中心商业配套项目（此名称可见于各位业主的产权证）海峡国际农博城的铺面（后简称:海峡鑫天地）并且，在购房时业主被开发商海峡物流有限公司强制与百仕达商业管理有限公司签订了为期三年的委托商业管理协议（见附件:商业管理委托协议、授权书），说是用于符合商圈规划的统一招商、运营、管理该商圈租户的业态和物业等。购买海峡鑫天地后，广大业主们继续饱含对政府规划、交建集团这国有企业以及其子公司海峡物流有限公司的充分信任、认可，怀揣着满心的希望，几百位业主耐心地等待着他们所承诺的那个集购物、休闲、娱乐、餐饮、食品、旅游于一体的中高档综合性商业步行街，在政府的支持、国企的努下一点一点地展现，给大家带来生活的希望和获得投资应有的回报。没曾想，这一等就是三年，在这三年里，业主们多少次，自发地、不约而同地来到海峡新天地的现场，在街头、巷尾观望，从坑坑洼洼的芹洲路的兴修到通车，从海峡鑫天地崭新的楼盘一直……看到整片大楼逐渐陈旧、路面因地基下陷而变得凹凸不平裂痕显现、大楼外部瓷砖掉落、各种消防器材生锈腐朽劣迹斑斑、电梯迟迟没有进场巨大的预备坑面目狰狞、水管爆裂污水四溅、供电供水设备被完全损毁……这时，焦急万分的业主们找海峡物流有限公司询问，赫然发现这家公司不知什么时候起已经更名为:海峡置业有限公司。想找百仕达商业管理有限公司询问物业维护情况和招商进展，也不见踪影。大家多方奔走投诉，了解事情经过，希望得政府部门地支持和帮助。直到2018年11月26日，百般无奈的业主们集体冒雨至海峡置业有限公司所在的金山地址前，为个人财产和权力受到侵害而展开维权活动。海峡置业有限公司为短暂息事宁人，发布了公告以安抚业主（见2019年1月14日关于南通海峡鑫天地项目前期遗留问题解决办法），从公告中，业主们这才明晰合作的百仕达商业管理公司已经更换为实达物业公司，且海峡置业有限公司清晰地证明实达物业公司因违反合同中的有关规定造成违约，并承诺如果发生法律纠纷会在法律诉讼过程中提供相关证据一起解决相关问题，来保障广大业主的合法权益。业主的善良和信任感又一次被海峡置业有限公司糊弄了，出此公告后他们再无任何实质性动举措。2020年2月起，不断有业主收到法院传票，被实达物业公司起诉追讨2015年1月-2018年3月的物业费。所有业主们悲愤交加，写此诉状，向福建省、福州市、各大报纸、新闻媒体、12315，实名举报开发商海峡置业有限公司前期虚假宣传、恶意诱导售卖商铺，长期不作为且“一铺多嫁”私下多重签署商管物业合作协议，与实达物业公司狼狈为奸破坏业主店铺和商城公共设施，妄想捞取多重利益的恶劣行径。1.诉讼期3年；2.将海峡置业有限公司列为第三方，要他提供物业公司违约的证据；3.合同里提前5天提供正式发票；4.违约责任:我们违约合同失效。同时履行抗辩权；5.合同只两年到2016，为什么延续。 本院认为，福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡·鑫天地”前期物业服务补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。实达物业公司为涉案物业提供物业服务，业主理应按期缴纳物业费。柯晓伟系闽侯县“海峡·鑫天地”商业的业主，店铺面积为102.91㎡。柯晓伟提出实达物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，本院结合双方庭审陈述及相关证据认为，实达物业公司于2018年9月30日向柯晓伟的身份证上所记载的住址寄送催缴物业费律师函进行催收，诉讼时效中断，且根据《福州市物业服务合同》的约定，涉案商铺按3.95元/㎡·月的标准计收物业服务费。因此，柯晓伟应向实达物业公司支付2015年9月30日起至2018年3月5日的物业服务费11869.6[每月（102.91㎡×3.95元/㎡·月）]。因实达物业公司物业服务确实存在不足，本院酌情对物业服务费数额予以扣减50%，故柯晓伟应向实达物业公司支付物业服务费5934.8元。 关于违约金的问题。本院认为，实达物业公司物业服务确实存在不足，对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条规定，判决如下： 一、柯晓伟应于本判决生效之日起十日内向福建实达物业有限公司支付物业服务费5934.8元； 二、驳回福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费451元，减半收取计225.5元，由柯晓伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈菁菁 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为人民币五万元以下的，适用小额诉讼程序，实行一审终审。