广西壮族自治区桂林市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）桂03行终242号 上诉人（一审原告）王志刚,男,1979年10月27日出生，汉族，住广西灵川县。 被上诉人（一审被告）桂林市不动产登记局，住所地广西桂林市临桂区青莲路桂林投资发展大厦**。 法定代表人王飚，局长。 委托诉讼代理人黄敏，广西君美律师事务所律师。 委托诉讼代理人韦宜君，桂林市不动产登记局工作人员。 一审第三人桂林蒲风商贸有限公司，住所地广西桂林市叠彩区中山北路****办公用房。 法定代表人高骑，总经理。 破产管理人广西诚瑞律师事务所。 委托诉讼代理人李秋圆，广西诚瑞律师事务所律师。 一审第三人高滨，男，1968年5月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人李菁，四川都江律师事务所律师。 上诉人王志刚因房屋行政登记一案，不服桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303行初5号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月10日公开开庭审理了本案。上诉人王志刚，被上诉人桂林市不动产登记局委托代理人韦宜君、黄敏，一审第三人桂林蒲风商贸有限公司委托代理人李秋圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院认定：2015年，高滨在成都市金牛区人民法院起诉王**、包道全、桂林蒲风商贸有限公司，请求法院判令：1、包道全、王**、蒲风公司连带向高滨偿还借款本金900万元及利息；2、高滨对蒲风公司提供的已经依法登记在案的位于桂林市叠彩区房屋享有抵押权，有权在包道全、王**、蒲风公司不履行清偿义务时，享有优先受偿权；3、诉讼费由包道全、王**、蒲风公司承担。成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第5184号民事判决书，查明：2014年4月8日，高滨（甲方）、王**、包道全（乙方）及桂林蒲风商贸有限公司（丙方）签订《借款合同》，合同约定：乙方向甲方借款金额玖佰万元整，实际借款金额以乙方向甲方出具的借款凭条为准，借款期限自2014年4月8日至同年10月7日，实际借款期限以乙方向甲方出具的借款凭条为准。月利率为2%，利息应自借款发生之日起计算，按月向甲方支付利息，支付的时间为期初的三日内。丙方自愿为该笔借款承担连带保证责任，乙方未按本合同约定向甲方履行本金偿还和利息支付义务，甲方有权要求乙方清偿，也可以直接要求丙方清偿。保证范围为借款本金、利息、违约金和甲方为实现权利所产生的全部费用。同日，高滨与蒲风公司签订《借款抵押合同》，蒲风公司将其所有的位于桂林市叠彩区的房屋及占有范围内的土地使用权作为抵押担保物。主合同项下的债权期限届满，若债务人申请延期并经甲方同意，在主合同债务延续期间，合同设定的抵押权随之顺延，无需另行签订抵押合同，本合同继续有效。抵押担保的范围为主合同约定的借款本金、利息、违约金和甲方为实现权利发生的全部费用。甲方同主合同的债务人协商延展借款期限时，视为已经征得本合同乙方的事先同意……，并且特别约定《借款抵押合同》为高滨与王**、包道全签订的《借款合同》的从合同，并同该合同具有同等法律效力。同日，蒲风公司在《股东会会议》上盖章，其上载明高骑、陈莉娟同意对王**、包道全向高滨借款900万元承担连带保证责任，并就位于桂林市叠彩区的房屋及占有范围内的土地使用权作为抵押担保物。2014年4月11日，位于桂林市叠彩区（产权证号30××03）、12层（产权证号30××04）、13层（产权证号30××05）的房屋作他项权登记，权利人为高滨。 2019年5月15日，原告王志刚向桂林市叠彩区人民法院起诉蒲风公司、高滨房屋买卖合同纠纷一案，原告王志刚向本院提出诉讼请求：1、判决桂林市叠彩区中山北路119号楼房第1幢11层1103号房屋归原告所有（含该屋内装修及设备，详见原告与被告签订的《房屋买卖合同》补充协议及附件的附件二）；2、判决被告提供桂林市叠彩区中山北路119号（原599号）楼房1幢11层楼的房产证、土地证、营业执照等资料，协助原告将桂林市叠彩区中山北路119号楼房第1幢11层1103号房屋产权证办理至原告名下。2019年6月27日，桂林市叠彩区人民法院出具（2019）桂0303民初833号民事判决书，驳回了原告王志刚的诉讼请求。 2014年4月8日，第三人蒲风公司向被告提交各类房屋抵押权设立登记申请书、蒲风公司营业执照副本、授权委托书、代理人身份证、询问笔录、借款抵押合同书、抵押财产清单、借款合同等材料，被告于2014年4月8日受理后，2014年4月11日，被告将位于桂林市叠彩区（产权证号30××03）、12层（产权证号30××04）、13层（产权证号30××05）的房屋作他项权登记（桂林市房他证叠彩区字第××），房屋他项权利人为高滨，房屋所有权人桂林蒲风商贸有限公司。现原告对被告颁发的涉案房屋他项权证不服,向本院提起行政诉讼。 一审法院认为：本案争议焦点为一、原告王志刚诉讼主体是否适格？二、被告是否有权作出被诉具体行政行为？三、被告所作出的具体行政行为是否有事实依据？被告作出被诉具体行政行为的程序是否符合法律的规定？ 关于焦点一，原告王志刚诉讼主体是否适格的问题。本院认为，桂林市叠彩区人民法院出具（2019）桂0303民初833号民事判决书已确认，原告王志刚与蒲风公司签订的《房屋买卖合同》、补充协议及附件依法成立且生效，原告按约定支付了购房款，且蒲风公司已将房屋交付原告王志刚使用，故原告王志刚作为购房人及实际占有人对涉案房屋抵押登记行为具有法律意义上的利害关系,为本案适格原告。本院对被告的辩解理由,不予采信。 关于焦点二，被告是否有权作出被诉具体行政行为的问题。本院认为，《房屋登记办法》第四条规定：房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。桂林市不动产登记局作为本市确定的不动产登记机构,具有办理房屋他项权登记的法定职权。 关于焦点三，被告所作出的具体行政行为是否有事实及法律依据的问题。本院认为，本案被诉的行政行为是不动产抵押权登记。根据《房屋登记办法》第二十三条、第四十三条、第四十四条的规定可以认定,在不动产上设定抵押权应当由当事人双方共同向不动产登记部门申请抵押权登记,当事人应当提交不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料。申请人对提交材料的真实性负责。不动产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料,就有关登记事项询问申请人,对于属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式的应当如实、及时登记有关事项。本案中,被告及第三人高滨提交的证据材料可以证实,蒲风公司、高滨作为抵押人和抵押权人共同向被告提出涉案房屋的抵押权登记申请,并提交了蒲风公司为房屋所有权人的涉案房屋登记档册、蒲风公司与高滨订立的《借款抵押合同书》、蒲风公司、高滨及案外人王**、包道全订立的《借款合同》等申请材料。上述材料从形式上能够证明,蒲风公司为涉案房屋所有权人,蒲风公司、高滨订立了《借款抵押合同书》并约定在桂林市叠彩区旅馆的房屋及占用范围内的土地使用权做抵押担保物。被告对上述申请材料进行了必要的查验并就登记有关事项询问了蒲风公司、高滨及案外人王**,被告作为不动产登记机构已经履行了法定的审查义务和登记程序,在两第三人提交材料齐全且形式真实、具备相应证明力的情况下作出被诉不动产抵押登记行为符合《房屋登记办法》的规定。且原告在购买涉案房屋前，涉案房屋的抵押权已经设立，故本院对原告要求撤销桂林市房他证叠彩区字第××号上11层旅馆1103号房屋的抵押权的诉讼请求不予支持。关于原告要求判令第三人协助被告桂林市不动产登记局将11层旅馆1103号房屋过户登记在原告名下的诉请，不属于本案审理的范围，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告王志刚的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告王志刚负担。 上诉人王志刚上诉称，第一，因上诉人在2015年5月1日以取得房屋所有权为目的购买了桂林蒲风商贸有限公司位于桂林市房屋，并且签订了《房屋买卖合同》和补充协议及附件，后当即支付了全部购房款，故上诉人作为购房人实际占有使用。上诉人与蒲风公司签订的《房屋买卖合同》、补充协议及附件依法成立且生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第二条规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。该房屋客观存在的事实，法律上认为不属于抵押财产。法院应当予以支持上诉人的诉求。第二，桂林市叠彩区人民法院对被诉抵押权登记行政行为事实认定错误，被上诉人提供的证据不能明确、具体、清晰的说明上诉人购买的房屋属于抵押财产，适用法律不当。被上诉人桂林市不动产登记局提供的证据内容与客观存在的事实不符，不予以采纳。桂林市不动产登记局没有进行实地查看，只是从表面形式上初步审查就作出了行政决定将11层旅馆设立了抵押权，实际上11层旅馆当时价值为694.76万元，而抵押价款仅是300万元，没有明确登记哪部分属于抵押财产，故上诉人认为该房屋不是抵押财产的一部分。现桂林市叠彩区人民法院也完全忽略了客观事实的存在，没有根据事实判决，有失公允。第三，桂林市叠彩区人民法院认为桂林市不动产登记局作出被诉不动产抵押登记行为符合《房屋登记办法》的规定，过于表面化，形式化，没有根据客观事实依法进行认定，认定事实不清，适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条，被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记方违法应予撤销，可以判决部分撤销。第四，被上诉人及第三人高滨提交的证据材料，部分与客观事实不符，存有欺骗行为。桂林市不动产登记局的行为，给社会上善意的第三人造成伤害。请求法院判决：一、撤销桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303行初5号行政判决。二、请求撤销桂林市房他证叠彩区字第××号上11层旅馆1103号房屋的抵押权。三、请求判决第三人协助桂林市不动产登记局将11层旅馆1103号房屋过户登记在上诉人名下。四、两审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人桂林市不动产登记局辩称：第一，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第二，涉案抵押权登记行为认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。第三，上诉人诉请第三人协助过户，不属于行政诉讼的受案范围。此外，上诉人提起本案诉讼已经超过了起诉期限，在（2015）叠民初字第1250号民事判决书中已经查明，上诉人最迟在2016年已经知道了本案的抵押权登记行为，其于2019年才提起本案诉讼，已经超过了起诉期限。上诉人的诉讼请求与上诉人事实理由部分自相矛盾，上诉人一方面主张他项权证的抵押范围并不包含所购房屋在内，另一方面却诉请撤销他项权证。综上，恳请二审法院驳回上诉人的起诉。 一审第三人桂林蒲风商贸有限公司述称，破产是依法依规进行，破产管理人对待每一个债权人都是公平平等的。因此请人民法院依法查清事实，公平公正判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 一审第三人高滨述称：一、第三人对上诉人、被上诉人诉争房屋依法享有抵押权。2014年4月8日，因王**、包道全在本案第三人处借款人民币900万元整，与本案第三人之间构成民间借贷法律关系，同时桂林蒲风商贸有限公司出具股东会决议，同意以其所有的位于桂林市叠彩区酒店作为王**、包道全向本案第三人借款的抵押担保财产。并于2014年4月8日向桂林市房屋登记管理中心依法申请办理抵押登记，并于2014年4月11日领取抵押他项权利证书。因王**、包道全未依照合同履行清偿义务，桂林蒲风商贸有限公司也未履行连带清偿责任，本案第三人已于2015年8月向有管辖权的四川省成都市金牛区人民法院起诉，请求判决债务人偿还债务，及本案第三人对抵押财产的优先受偿权。2016年5月4日，成都市金牛区人民法院作出生效判决（2015）金牛民初字第5184号民事判决书，支持第三人前述请求。2017年2月4日，本案第三人依法申请强制执行，成都市金牛区人民法院以（2017）川0106执3179号《受理通知书》受理立案，因桂林蒲风商贸有限公司已进入破产程序，遂执行程序暂停。由此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百八十七条、第一百九十一条之规定，本案第三人对本案所涉房屋依法享有抵押权。二、上诉人与桂林蒲风商贸有限公司之间签订的《房屋买卖合同》不能对抗第三人高滨依法享有的抵押权。第三人与桂林蒲风商贸有限公司之间的抵押登记的时间为2014年4月11日，但上诉人与桂林蒲风商贸有限公司签订的买卖合同均形成为抵押登记日期之后，故其房屋买卖行为发生于该房屋已依法办理抵押登记之后的抵押存续期间。为此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定，以及《城市房地产抵押管理办法》第四十九条“抵押人擅自以出租、出售、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地的，其行为无效”之规定，本案上诉人诉讼请求事项不应得到法律支持，双方之间发生的房屋转让行为为无效民事行为，不具有物权效力，即诉争房屋不属于上诉人所有。并且，上诉人于2019年5月向桂林市叠彩区人民法院起诉，请求判决本案诉争房屋归原告所有，并请求判决桂林蒲风商贸有限公司将本案诉争房屋产权办理至原告名下，经过桂林市叠彩区人民法院开庭审理后，叠彩区法院认定原告购买涉案房屋时，抵押权已经设立，桂林蒲风商贸有限公司转让房屋未经得抵押权人同意，上诉人要求的确认其享有涉案房屋的所有权不合法，故桂林市叠彩区法院对于原告的诉求不予支持。由此可见，上诉人在本案中诉求撤销抵押权登记，于法无据。三、本案所涉抵押权登记为合法登记。2014年4月8日，第三人高滨向桂林市房屋登记管理中心申请的抵押权登记，按照桂林市房屋登记管理中心要求提供的证明材料（借款合同、借款抵押合同、股东会决议），在被上诉人工作人员的主持下，双方现场确认抵押房屋合法、抵押登记材料真实、抵押权人及抵押人双方的自愿合法的情况下办理抵押登记申请，在桂林市房屋登记管理中心审核合法合规后，于2014年4月11日领取了桂林市房他证叠彩区字第××号他项权利证书。抵押登记从申请到领取证书，桂林市房屋登记管理中心及本案第三人高滨均按照法律法规要求，合法合规办理了房屋抵押登记。由此,上诉人要求撤销抵押登记的请求不合法。综上所述，第三人于2014年4月11日依法办理抵押登记的行为，提交材料齐全且形式真实，具备相应证明力的情况下做出的不动产抵押登记行为符合《房屋登记办法》的规定，具有向社会公示的法律效力。上诉人在购买涉案房屋前，涉案房屋的抵押权已经设立，诉争房屋抵押权依法存续期间签订的房屋买卖合同，不能对抗第三人至今存续的抵押权。上诉人请求判决撤销行政行为的诉求，已被桂林市叠彩区人民法院驳回，则上诉人于本案上诉请求撤销抵押权更是不合法。上诉人不能秉持自己是所谓“弱势群体”一而再再而三的提出不合法的请求，企图损害其他受害人的权利以保护自己。上诉人购买房屋的行为本就是商业经济投资行为，看中的是房屋管理费的“高回报”，上诉人不能因为自身的问题而损害第三人的权利，损害第三人的名誉。请求依法判决驳回本案上诉人的诉讼请求。 经审查在案证据及经二审庭审查明，2014年4月8日，桂林蒲风商贸有限公司向桂林市不动产登记局（原桂林市房产管理局）提交各类房屋抵押权设立登记申请书、蒲风公司营业执照副本、授权委托书、代理人身份证、询问笔录、借款抵押合同书、抵押财产清单、借款合同等材料。原桂林市房产管理局于2014年4月8日受理后，经审查于2014年4月11日作出桂林市房他证叠彩区字第××号《中华人民共和国房屋他项权证》，内容：房屋他项权利人高滨，房屋所有权人桂林蒲风商贸有限公司，房屋所有权证号30××03、30××04、30××05，房屋坐落叠彩区中山北路599号12层旅馆等，他项权利种类抵押权，债权数额玖佰万元整，登记时间2014年4月11日。王志刚与桂林蒲风商贸有限公司于2015年5月1日签订《房屋买卖合同》和补充协议及附件，购买桂林蒲风商贸有限公司位于桂林市房屋，后支付了房款，又将购买房屋交由桂林德高酒店管理有限公司经营管理，并签订了《委托运营管理合同》。2015年11月9日，叠彩区人民法院受理王志刚诉桂林蒲风商贸有限公司、广西长盛非融资性担保有限公司、高滨房屋买卖合同纠纷一案，王志刚诉请判决桂林蒲风商贸有限公司、广西长盛非融资性担保有限公司在判决产生法律效力之日起10日内协助王志刚办理位于桂林市叠彩区房屋所有权、土地证。2016年7月5日，叠彩区人民法院作出（2015）叠民初字第1250号民事判决，该判决查明：“2014年4月8日，被告蒲风公司以其名下所有的包括本案诉争房屋在内的桂林市叠彩区中山北路119号十一层房产为案外人王**、包道全与第三人高滨的900万元借款提供抵押担保，抵押期间为2014年4月8日至2014年10月7日，并取得《他项权证》。”该判决驳回王志刚的全部诉讼请求。王志刚在本案庭审中，承认在该诉讼时知道了被诉行政行为内容。2019年5月15日，王志刚向叠彩区人民法院起诉桂林蒲风商贸有限公司、高滨房屋买卖合同纠纷一案，王志刚诉讼请求：1、判决桂林市叠彩区中山北路119号楼房第1幢11层1103号房屋归原告所有（含该屋内装修及设备，详见原告与被告签订的《房屋买卖合同》补充协议及附件的附件二）；2、判决被告提供桂林市叠彩区中山北路119号（原599号）楼房1幢11层楼的房产证、土地证、营业执照等资料，协助原告将林市叠彩中山北路119号楼房第1幢11层1103号房屋产权证办理至原告名下。2019年6月27日，叠彩区人民法院作出（2019）桂0303民初833号民事判决，驳回了原告王志刚的诉讼请求。2019年9月2日，王志刚提起本案之诉，请求：1、判决撤销桂林市房他证叠彩区字第××号上11层旅馆1103号房屋的抵押权；2、判决第三人协助被告桂林市不动产登记局将11层旅馆1103号房屋过户登记在原告名下。 本院认为，根据行政行为发生时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款：“行政机关作出具体行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”的规定,在被告作出行政行为时未告知诉权或者起诉期限的情况下，原告的起诉期限为2年。本案中，被上诉人桂林市不动产登记局（原桂林市房产管理局）于2014年4月11日作出被诉房屋他项权登记之时，未告知诉权或者起诉期限。2015年11月9日，叠彩区人民法院受理王志刚诉桂林蒲风商贸有限公司、广西长盛非融资性担保有限公司、高滨房屋买卖合同纠纷一案，并于2016年7月5日作出（2015）叠民初字第1250号民事判决，已经查明存在被诉房屋他项权登记行为，且上诉人王志刚在本案庭审中，亦承认在该诉讼时知道了被诉行政行为内容。据此，即便王志刚享有诉权，也应在知道被诉行政行为内容之日起2年内起诉，即其最迟应当在2018年之前提起行政诉讼，但其2019年9月2日才提起本案之诉，明显超过上述规定的起诉期限。因此，上诉人（一审原告）王志刚提起本案诉讼超过起诉期限，依法应不予受理，已经受理的，应驳回起诉，一审法院未审查起诉期限问题,进行实体审理并作出判决,属于认定事实错误,应予纠正。 需要说明的是，本案的根源在于王志刚与桂林蒲风商贸有限公司的房屋买卖合同纠纷，现该公司已经进入破产程序，王志刚也向破产管理人申报了债权。据此，为实质性解决争议，减少诉累，王志刚可以通过民事途径解决纠纷，而不宜通过行政诉讼解决纠纷。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项以及《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第(二)项、第一百二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下： 撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303行初5号行政判决； 驳回一审原告王志刚的起诉。 一、二审案件受理费共100元，退还给上诉人王志刚。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 李明军 审 判 员 刘新农 审 判 员 莫仕航 二〇二〇年八月十二日 法官助理 查献群 书 记 员 唐丽霞 附：一、本裁定适用的相关法律依据 1、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条“人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。” 2、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。” 3、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十三条“人民法院审理二审案件和再审案件，对原审法院立案、不予立案或者驳回起诉错误的，应当分别情况作如下处理：（一）第一审人民法院作出实体判决后，第二审人民法院认为不应当立案的，在撤销第一审人民法院判决的同时，可以迳行驳回起诉；（二）第二审人民法院维持第一审人民法院不予立案裁定错误的，再审法院应当撤销第一审、第二审人民法院裁定，指令第一审人民法院受理；（三）第二审人民法院维持第一审人民法院驳回起诉裁定错误的，再审法院应当撤销第一审、第二审人民法院裁定，指令第一审人民法院审理。”