湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初3107号原告：郴州市祥龙郡小区业主委员会。负责人：李彬彬，系该委员会主任。委托代理人：郭华军，系湖南福城律师事务所律师。委托代理人：张武华，系湖南福城律师事务所律师。被告：郴州市众心物业服务有限公司，统一社会信用代码：91431002567675228L，住所地湖南省郴州市北湖区国庆北路**海天宾馆****。法定代表人：雷国忠，系该公司执行董事。委托代理人：曹波，系湖南瀛森律师事务所律师。原告郴州市祥龙郡小区业主委员会（以下简称祥龙郡业委会）与被告郴州市众心物业服务有限公司（以下简称众心物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥龙郡业委会的委托代理人郭华军、张武华，被告众心物业公司的法定代理人雷国忠及委托代理人曹波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郴州市祥龙郡小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即履行原告被告双方于2019年1月14日签订的协议书中约定的“将小区1、2栋计8台电梯按照要求整改维修完毕，并经原告签字后移交给原告”；2、请求判令被告立即履行原被告双方于2019年1月14日签订的协议书中约定的“将小区消防系统、消防设施设备整改完毕，并恢复正常使用”的合同义务；3、请求判令被告立即履行原被告双方于2019年1月14日签订的协议书中约定的“将地下室生活水泵二氧化氯发生器维修整改完毕，并恢复正常使用”的合同义务；4、请求判令被告立即履行原被告双方于2019年1月14日签订的协议书中约定的“清退小区业主已交的装修押金和预收的业主物业费，结算清预收业主的剩余水电费用”的合同义务，立即退还业主的电费68225元（104962度×0.65元/度）、水费4000元，合计72225元；5、请求判令被告立即履行原被告双方于2019年1月14日签订的协议书中约定“把小区的气压未移交设施设备移交给原告”的合同义务；6、请求判令被告立即支付电梯维修费5560元；7、由被告承担本案诉讼费。被告众心物业公司辩称：第一，应驳回原告的所有诉请。原告的诉请没有事实和法律依据，原告的诉讼主体不适格，业委会的成立不合法，被告已经到相关部门核实，该业委会的成立并没有通过业主大会选票通过，业委会的成员不符合相关管理条例。物业管理办法已经明确要求，业委会成员必须要按时交纳物业费，但是业委会大部分人员并没有交纳物业管理费；其次，是否诉讼也应该经业委会表决，所以原告的诉讼主体不适格。第二，被告已经按照物业服务合同的约定履行了合同义务，也办理了交接手续。关于2014年1月14日签订的协议，被告也已经履行了基本义务，但是原告却没有按照协议全面履行义务。根据双方签订的合同，300元以下的维修费用由被告承担，超过300元的由业主承担或动用公众维修基金。郴州市物业管理办法44条也明确规定了由原告业主承担。业委会没有按照合同约定协助被告收取物业管理费，还带头拒缴物业管理费，截止今日业委会的成员大部分都没有交齐物业管理费。第三，从2019年1月14日的协议来看，被告是有义务协助办理相关的整改，但是基于原告没有向被告支付相应的维修费用，也没有履行协助义务，导致有一部分整改无法实现，但是被告已经尽其权利在合同范围内履行义务。第四，关于水电费专修相关事宜，不属于业委会的履职范围，是不同的法律关系。未退的根本原因是相关业主本身就还欠被告物业费，额度远远超过了应退的额度，债权债务可以形成部分抵消；同时关于水电费押金，开发商移交的过程中本身就还有6万元没有移交给被告，所以如果不抵消的话应当向开发商申诉。第五，关于电梯维修费的诉请5560元不应当由被告承担，关于电梯维修费超过300元部分本身就不应该由被告承担，该电梯维修费的真实性无法核实。综上，原告的所有诉请没有事实和法律依据，应当全部驳回。查明的事实本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实：众心物业公司于2013年5月10日经公开招标入驻郴州市祥龙郡小区。2013年5月16日，众心物业公司与郴州市祥龙郡小区的开发商郴州市富城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就物业服务进行了约定。就小区内公共设备设备及水电维修约定为：小型维护维修费用（300元以内）由乙方承担，中修、大修或更新改造费用由甲方（业主）承担。2018年9月30日，众心物业公司退出郴州市祥龙郡小区物业服务，新的物业公司接管入驻。为解决新旧物业公司工作交接问题，2019年1月14日，祥龙郡业委会作为甲方，众心物业公司作为乙方签订《协议书》，内容为：一、乙方在2019年1月16日前将甲方小区1-2栋计8台电梯按要求整改维修完毕，并经甲方签字后移交给甲方；二、乙方在2019年2月28日前将甲方小区消防系统、消防设施设备整改完毕，并恢复正常使用；三、乙方在2019年2月28日前将地下室生活水泵房二氧化氯发生器维修整改完毕，并恢复正常使用；四、乙方清退祥龙郡小区业主已交的装修押金和预收的业主物业费、结算清预收业主的剩余水电费用。五、乙方于2019年2月20日前把甲方小区的其他未移交设施设备移交给甲方（因设备老化、超出使用寿命或因管理不善损坏的设施设备经双方共同现场签字确认）；六、甲方于2019年1月16日至2019年1月28日协助乙方催收祥龙郡小区业主前期欠缴的物业费。判决的理由与结果本院认为，本案的物业服务合同纠纷。针对本案争议焦点评议如下：一、关于祥龙郡业委会的主体是否适格问题。被告提出原告主体资格抗辩。本院认为，祥龙郡业委会于2018年8月23日经原郴州市房产管理局备案，并无任何证据显示业委会备案被撤销。案涉纠纷涉及祥龙郡小区全体业主利益，祥龙郡业委会作为原告提起诉讼并无不当。故，原告诉讼主体适格。二、关于原告诉讼请求的识别。庭审中，本院要求原告明确诉讼请求所包含的具体事项，以便于判决的准确性和可执行性。原告庭审中明确：诉讼请求第一项就是1、2栋一起有8台电梯，被告退出的时候没有整改完毕，所以要求他们整改完毕之后交给甲方管理，具体说哪个部分坏了业委会也不清楚。诉讼请求第二项，消防设备都没有，比如灭火器、消防栓之类都没有，监控系统也是坏了的。诉讼请求第三项，水泵要加压，里面有一个二氧化氯的发生器是坏掉的，需要维修。诉讼请求第五项，没有移交的这些东西，按照《致郴州市众心物业服务有限公司的函》里面写到的要求移交来移交。经审查，诉讼请求第一项原告并未明确电梯哪些部件需维修，且与诉讼请求第六项支付电梯维修费5560元重叠，故本院仅处理诉讼请求第六项。诉讼请求第二项，物业公司入驻祥龙郡小区时，消防设施、设备的交接是应有之义，众心物业公司辩称消防设施开发商没有移交，但未提供证据证实，应承担举证不能的后果。关于诉讼请求第四项，虽众心物业公司对应清退的金额并无异议，但该金额应退还给具体的业主，该部分费用众心物业公司在向欠缴物业费业主主张物业费时可主张抵扣，祥龙郡业委会提起该项诉请主体不适格。诉讼请求第五项未明确移交哪些设施设备，庭审中原告亦无法详细说明，属于诉讼请求不明，本院暂不予处理。三、本案诉讼请求第二项、第三项的处理。本案中，被告抗辩开发商并未移交消防设施，并认为监控系统已经过了保修期限。根据前期物业服务合同超过300元的维修由业主承担（含动用维修基金）。本院认为，消防设施关乎全体业主生命财产安全，无消防设施的小区不得投入使用，众心物业公司作为专业的物业管理公司，应该知晓国家消防相关法律规定。众心物业公司并未提供证据证实开发商未移交消防设施，应承担举证不能的后果。此外，2019年1月14日签订的《协议书》中并未载明费用如何承担，更未载明费用由业主承担或动用公共维修基金。如由全体业主承担，则后进驻的物业公司亦可组织维修，没必要通过签订《协议书》的方式再予明确。按照通俗的理解，应由众心物业公司承担此部分费用。故，对此部分诉请本院予以支持。如被告拒不履行诉讼请求第二项、第三项的维修、整改义务，原告可委托有资质的机构维修、整改，费用由被告承担。五、本案诉讼请求第六项的处理。关于电梯维修的费用，有2018年11月14日金额为3700元的维修报价单及2019年1月7日2160元的报价单相佐证，费用由新入驻物业公司垫付，此时间在原、被告签订《协议书》之前，该费用应由被告承担。但因祥龙郡业委会并未支付维修费，其无权要求被告支付该费用。真实权利人可另案诉讼主张。关于业主欠付众心物业公司的物业费，众心物业公司应退还部分业主的水、电费和装修押金，权利人可另案诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《湖南省物业管理条例》第三十六条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告郴州市众心物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内将郴州市祥龙郡小区消防设施、监控系统维修、整改至正常使用状态（如被告不履行维修、整改义务，原告可自行委托有资质的维修机构维修、整改，费用由被告承担）；二、被告郴州市众心物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内将郴州市祥龙郡小区地下室生活水泵房的二氧化氯发生器维修好或更换新机（如被告不履行义务，原告可自行委托有资质的维修机构维修或新装，费用由被告承担）；三、驳回原告郴州市祥龙郡小区业主委员会的其他诉讼请求。适用简易程序减半收取案件受理费872元，由原告郴州市祥龙郡小区业主委员会负担792元，被告郴州市众心物业服务有限公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谢宇明二〇二〇年八月十一日书记员  何姗蔚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《湖南省物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务，履行下列义务：(一)落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作；(二)负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生；(三)对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修；(四)做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务；(五)实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。第四十五条原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目，但与业主委员会另有约定的除外。原物业服务企业退出时，应当在业主委员会监督下，与新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交下列资料和财物：(一)物业承接查验资料；(二)物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案；(三)物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备；(四)预收、代收的有关费用及相关账册、票据；(五)法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。