江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初4198号原告：李江，女，1954年2月20日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：刘峰平、黎丽萍，江西朗秋律师事务所律师。被告：新余新绿农产品市场运营管理有限公司，住所地江西省新余市渝水区新欣北大道鲜活农产品批发市场**，统一社会信用代码：91360500596531258F。法定代表人：熊学华，该公司总经理。被告：新余星辉农产品批发市场开发有限公司，，住所地江西省新余市新欣北大道**统一社会信用代码：91360500680927423A。法定代表人：李旭东，该公司总经理。原告李江（下称原告）与被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司（下称第一被告）、新余星辉农产品批发市场开发有限公司（下称第二被告）合同纠纷一案,本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘峰平到庭参加诉讼，二被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除原告与第一被告签订的《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》；2、依法判令第一被告支付原告自2016年6月1日至2020年5月31日（共4个租赁年度）未付租金183298元；3、依法判令第一被告支付违约金60777元（暂计算至2020年3月31日）；4、依法判令第二被告对上述债务承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告购买了位于新余市商铺（以下简称“系争商铺”），并于2015年5月13日与第二被告签订了商品房买卖合同，系争商铺由第一被告负责运营和管理。销售过程中，第二被告要求原告购买的商铺不得自营，必须交置第一被告经营。第二被告称第一被告系其子公司，且保证原告购买商铺交给第一被告经营的投资收益。原告基于对第二被告的信任，同意购买并出租系争商铺，在第二被告的要求下，原告与第二被告签订《商品房预售合同》同时与第一被告签订了《商铺委托经营管理合同》。《商铺委托经营管理合同》约定委托期限为10年，自2015年6月1日起至2025年5月31日止，第一年度租金抵扣总房款，第二年度至第五年度租金于每年6月7日前支付，合同同时约定若未按时支付，每逾期一日，第一被告应向原告支付违约金50元整。因第一被告经营管理不善，拖欠原告租金至今尚未支付，原告曾通过上访、媒体等途径维护合法权益。为此，第二被告出具书面承诺代为支付租金，现支付期限届满，第一、二被告均未支付。原告认为，第二被告不仅在销售过程中进行捆绑销售，不许业主自营，只能出租给其选定的第一被告，并口头承诺保证业主的投资收益，基于对第二被告的信任签订了上述《商品房预售合同》和《商铺委托经营管理合同》，故第二被告应当对上述债务承担连带责任。为此，原告起诉至法院并提出上列诉请。二被告未到庭，亦未向本院提交答辩状及证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》、《商品房买卖合同》、保证书、承诺函等材料，因二被告未到庭，视为二被告放弃举证、质证的权利。本院经审查认为，原告所举证据符合客观真实性、合法性、关联性的要求，予以确认并在卷佐证。本院根据上述证据及庭审调查，查明以下事实：原告向第二被告购买了位于新余市的商铺，并于2015年5月13日与第一被告签订了商铺委托经营管理合同，将案涉商铺委托给第一被告经营，委托期限为10年，自2015年6月1日至2025年5月31日止。根据委托经营管理合同约定，案涉商铺原价为436423元，第一被告第一年需向原告支付的租金共计34914元用于抵扣总房款，则原告实际购铺款为401509元；委托经营第二年（自2016年6月1日起至2017年5月31日止），一次性于2016年6月7日向原告支付39278元；委托经营第三年（自2017年6月1日至2018年5月31日止），一次性于2017年6月7日前向原告支付43642元；委托经营第四年（自2018年6月1日至2019年5月31日止），一次性于2018年6月7日前向原告支付48007元；委托经营第五年（自2019年6月1日至2020年5月31日止），一次性于2019年6月7日前向原告支付52371元，如第一被告未按月支付租金，每逾期一日，应向原告支付为违约金50元整。原告诉请将违约金调整为第一年按年租金24%计算，从第二年开始按50元一天计算违约金。另，案涉商铺委托经营第一年的租金按照约定抵扣了房款，原告向第二被告支付案涉商铺的购铺款401509元，第二被告于2015年5月13日向原告出具了收款收据。另查明，2017年1月9日，二被告共同向包括原告在内的22位购铺业主出具保证函，其中载明：“由于种种原因及资金周转困难，我们两公司均未按合同履约，两公司保证2017年1月20日之前起两公司将2016年度至2020年共四个经营年度的返租收益总款分60个月支付，每月20日之前支付金额总返租款的六十分之一，每月20日之前支付一次，第六年起返租收益按签订的《委托经营管理合同》按月正常支付”，二被告在保证函上盖章确认。本院认为，原告与第一被告之间签订的《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。原告按照合同约定将商铺交付给第一被告经营管理，但第一被告拖欠租金达4期之久，导致原告的合同目的不能实现，实属违约，对原告要求解除与第一被告签订的《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求第一被告支付自2016年6月1日起至2020年5月31日止共4个租赁年度的租金183298元的诉讼请求，本院认为，《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》中明确约定，自委托经营第二年（即自2016年6月1日起至2017年5月31日止），一次性于2016年6月7日向原告支付39278元；委托经营第三年（自2017年6月1日至2018年5月31日止），一次性于2017年6月7日前向原告支付43642元；委托经营第四年（自2018年6月1日至2019年5月31日止），一次性于2018年6月7日前向原告支付48007元；委托经营第五年（自2019年6月1日至2020年5月31日止），一次性于2019年6月7日前向原告支付52371元，则第一被告自2016年6月1日至2020年5月31日共应向原告支付租金183298元（39278元+43642元+48007元+52371元=183298元），故本院对原告该项诉请予以支持。关于原告要求第一被告支付违约金60777元的诉请，本院认为，委托经营管理合同约定如第一被告未按约支付租金，每逾期一日，应向原告支付违约金50元整，即每逾期一年的违约金为365天×50元/天=18250元，现原告调整了逾期违约金计算标准，请求逾期第一年（委托经营的第二年）的违约金按照年租金的24%计算，逾期第二年（委托经营的第三年）起按照50元一天计算违约金，即自2017年6月7日起至2020年3月31日的违约金共60777元（39278元×24%+1027天×50元/天），根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法每第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”,本院将违约金调整为54989.4元（183298元×30%=54989.4元）。故，原告要求判令第一被告支付违约金60777元的诉请，本院予以部分支持。另，第二被告与第一被告于2017年1月9日向原告出具保证函，保证在2017年1月20日之前起将2016年度至2020年度共四个经营年度的租金分60个月支付，第二被告系本案债务的保证人，根据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，当事人对保证方式没有约定的或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故，对于原告要求第二被告对上述债务承担连带赔偿责任的诉请，本院予以支持。二被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，因此产生的不利后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李江与被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司于2015年5月13日签订的《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》。二、被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李江支付自2016年6月1日起至2020年5月31日之间的租金183298元。三、被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李江支付违约金54989.4元（暂计算至2020年3月31日）。四、被告新余星辉农产品批发市场开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告李江的其他诉讼请求。如未按上述指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2481元（已减半收取），由被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司承担2422元，被告新余星辉农产品批发市场开发有限公司承担连带支付责任，由原告李江承担59元，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  李建荣二〇二〇年八月二十五日法官助理顾婷书记员袁瑶