江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初6154号原告：海安友谊德福服饰有限公司,住所地海安开发区通榆路168号。法定代表人：陆嘉祥，董事长。委托诉讼代理人：许立群，江苏紫石律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲海平，江苏紫石律师事务所律师。被告：崔娴，女，1964年4月27日出生，居民身份证号码320621196904270027，汉族，住海安市城东镇通榆中路**。委托诉讼代理人：曹劲松，海安市企业法制工作协会。第三人：海安美亮金属构件有限公司，住所地海安市城东镇通榆中路168号，统一社会信用代码：91320621MA1MWLL55B。法定代表人：周德明，执行董事。第三人：李存林，男，1965年4月23日出生，居民身份证号码3206211965042232611，汉族，，住海安市城东镇界墩村****原告海安友谊德福服饰有限公司（以下简称友谊公司）与被告崔娴，第三人海安美亮金属构件有限公司（以下简称美亮公司）、李存林土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原告友谊公司委托诉讼代理人许立群到庭参加诉讼，被告崔娴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。此后，友谊公司向本院提出申请，要求追加美亮公司、李存林作为第三人参加诉讼。合议庭于2020年7月3日再次开庭审理。原告友谊公司委托诉讼代理人仲海平，被告崔娴及其委托诉讼代理人曹劲松，第三人李存林到庭参加诉讼。第三人美亮公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。友谊公司向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告的土地租赁合同；被告及第三人立即返还租赁土地；判令被告立即给付拖欠的租金至租赁土地返还之日（暂计算至诉讼之日为50400元）；判令被告承担逾期付款银行贷款利息（从2018年3月10日起算）；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2012年3月9日与原告签订土地租赁合同一份，约定原告将位于海安市房屋出租给被告，租期10年，自2012年3月10日起算，年租金为40320元。然而，被告在使用了租赁物后尚欠2018年3月10日至今的租金57120元。2019年1月30日原告律师致函给被告，但被告拒收，依据合同规定因被告拖欠租金，原告有权解除租赁合同。此外，在诉讼中发现，崔娴在承租期间将租赁的土地转租给第三人美亮公司和李存林，侵犯了原告的合法权益，为早日收回土地，请求法院判决两位第三人将崔娴转租给其的土地腾空，将土地交还给原告。请求法院支持原告的诉讼请求。崔娴辩称：2012年3月9日原、被告签订土地租赁合同一份，约定原告将位于海安市房屋出租给被告，租期为10年，在此期间，2012年被告在承租的土地上又搭建了几间临时用房，自2018年3月原告按照合同约定交纳租金。被告拒绝交纳租金的原因是原告无端将承租的厂房用电停掉，造成被告无法正常经营。被告多次找原告供电，原告拒绝，这是引起纠纷的根本原因。作为公司的法人，应该有文化有素质的处理事情，在2018年前我们的租金虽然没有按时缴纳，但是经过协商，我最多延迟一两个月也都缴纳了，我认为应该人性化处理事情。他们停掉我的电，我的公司无法经营，工人无法上班。如果他要停电前首先应提出终止合同，然后再采取以下的方式。公司2、3年没有经营，造成了公司不少损失。第三人李存林述称：我与崔娴是签订了合同的。开始我在崔娴这里打工，帮她拖钢管，我本身也有模板、方子需要堆放，我跟崔娴商量，她说可以弄点地方给我堆放，我用了一年后，崔娴又收回了一些地方，此后就没有再定合同，我现在在里面也堆放了一些东西，现在每年给1万元，还有四五百平方。我曾听周德明说过，因为没电了，也就没有给租金。第三人美亮公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：2012年3月9日，原、被告签订土地租赁合同一份，双方约定友谊公司将其合法拥有的，位于海安市内的约3360平方米的土地出租给被告用于生产车间使用；租赁期限约定10年，自2012年3月10日至2022年3月9日；上述期限使用权期限、租金及其他方面的调整为三年补充一次协议，作为合同的附加条款；租赁土地按每年每平方约租金10元，计33800元，合同签订同时预交一年租金，合同生效时每逢12个月预交下一度的租金；乙方（承租方）未经甲方（出租方）书面同意，将租赁物予以转让或抵押等行为、乙方逾期3日未支付租金，给甲方造成严重损失的，甲方有权解除合同；乙方逾期未交纳租金，应按银行同期贷款利率向甲方支付利息，乙方逾期交还租赁物，应按本合同的规定向甲方支付租金，造成甲方损失的，应承担赔偿责任。上述合同签订后，友谊公司按约将约定面积的土地交予崔娴使用，崔娴接受土地后，在土地上建造10多间临时用房，并按约定租金标准向友谊公司交纳了截止2018年3月9日的土地租金。其中，原、被告双方还按照约定于2015年3月10日，就2015年3月10日至2018年3月9日期间的土地租金进行了调整，双方约定每平方按12元计算，月租金为3360元，年租金计40320元。2018年3月10日之后，因崔娴未能按约准时向友谊公司支付下一年度的土地租金，多次催要未果的情况下，友谊公司于2019年1月31日（寄出时间）通过江苏紫石律师事务所向崔娴发出律师函一份，载明：你于2012年3月9日与海安友谊德福服饰有限公司签订土地租赁合同一份，约定……。然而，你在使用了租赁物后尚欠2018年3月10日至今的租金。为此，海安友谊德福服饰有限公司特委托我所律师致函给你，提出如下法律意见：1、你未按合同约定给付租金，构成违约，应追究你的违约责任；2、你接此函后7日内将拖欠租金给付海安友谊德福服饰有限公司；3、如你不给付租金，我们将采取法律手段追究你的违约责任。审理中，崔娴称其已收到上述律师函。同时称：我当时和法人（法定代表人）打过招呼的，要延迟2－3个月缴纳租金，是我打电话给他的，他让人尽快缴纳。后来2－3个月没到他就停电了。我感觉他们的行为很可恶，应该人性化处理。正是因为这个原因我才不缴纳租金的，我觉得应当先终止合同再停电。另查明：2016年11月1日，崔娴与美亮公司签订租赁合同一份，双方约定崔娴将其从友谊公司承租土地中的约300平方土地出租给美亮公司使用，场地租赁期限自2016年11月1日起至2018年10月31日止，年租金为1万元。审理中，崔娴称：2016年11月1日我与周德明（美亮公司法定代表人）签订租赁合同，这份合同现在没有履行，他也只缴纳了一年的租金。周德明跟我订立合同后，他也在这个土地上搭建了厂房，当时原告公司也是同意的，就是原告公司的人跟我说这个事，让我租一块地方给他的，我好久不在这里了，具体他现在是否在里面经营我不清楚。经查，海安美亮金属构件有限公司成立于2016年10月9日，经营期限至2036年10月8日，公司为自然人投资控股公司，周德明为公司法定代表人。公司经营地址为海安县城东镇通榆中路**（涉案土地所在地）。2019年6月29日，该公司依法办理了年审手续，至今处于在业状态。还查明：友谊公司于2003年9月依法取得涉案土地所在地的国有土地使用权证，使用类型为出让，土地用途为工业，土地面积为93580平方米，使用终止时间为2053年2月25日。2016年10月4日，崔娴曾向友谊公司出具承诺书一份，载明：我顺发投资公司（已注销）所承租土地以外自建房，如遇政府拆迁或合同终止，不需要任何补偿，所有自建房屋等一切归海安友谊德福服饰有限公司所在。临时施工时，我单位将保证施工质量和施工安全，保证不发生任何事故。上述事实，有原、被告签订土地租赁合同、收据、律师函、崔娴与美亮公司、李存林签订租赁合同、美亮公司工商登记信息、友谊公司涉案国有土地使用证、崔娴承诺书等在卷证实。本院认为：原、被告签订土地租赁协议，约定原告友谊公司将其合法拥有的部分国有土地出租给被告崔娴用于钢模出租业务，其协议内容并不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定义务。原、被告上述租赁协议签订后，友谊公司按约向崔娴交付了租赁土地，崔娴亦按约向友谊公司支付了截止2018年3月9日的土地租金。此后，崔娴因经营不善，未能于2018年3月10日按约缴纳下一年度的土地租金，经友谊公司多次追要，甚至于在友谊公司于2019年1月向其发出“律师函”之其后，崔娴至今仍未缴纳（按崔娴陈述其在友谊公司对其实施停电措施后也未缴纳租金）。依照《合同法》相关规定，即当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对照原、被告双方签订有关合同解除的条款，友谊公司主张解除双方2012年3月9日土地租赁合同的诉讼请求符合双方合同约定，加之其行为也表示其不再履行合同主要义务，故友谊公司上述诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。合同解除后，土地承租人崔娴应当将承租物返还友谊公司，友谊公司要求崔娴将承租友谊公司约3360平方米土地腾空交付的诉讼请求，本院予以支持。2019年9月20日，原告友谊公司为维护其合法权益，向本院提起诉讼，要求解除与被告崔娴签订的土地合同。因无法直接向崔娴送达应诉手续，本院于2019年11月6日以公告的方式向其送达法律文书，经60日后，即2020年1月5日视为文书送达之日，该时间即为双方土地租赁合同解除之日。崔娴自2018年3月10日至今未按约向友谊公司支付租金，友谊公司要求其支付租金及实际返还土地之日土地占用费的诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。逾期支付的，还应按双方合同约定赔偿相应逾期利息损失。崔娴租赁期间，其擅自将其承租的部分土地转租给两位第三人，在无证据证实，崔娴将涉案标的物转租他人系得到了友谊公司同意的情况下，转租协议亦属无效，应当终止履行。美亮公司、李存林作为次承租人，在转租合同终止履行的情况下，其负有腾空并向出租人返还土地的义务，原告友谊公司要求美亮公司、李存林在其实际占有土地面积的范围内向出租人返还占用土地诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四第第三项、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告友谊公司、被告崔娴于2012年3月9日签订的土地租赁合同于2020年1月5日解除。二、被告崔娴将其承租的位海安市号内的约3360平方米的土地腾空，并将上述土地返还给原告友谊公司。三、被告崔娴支付原告友谊公司自2018年3月10日至2020年1月5日的土地租金73430元（按年租金40320元计算）；被告崔娴支付原告友谊公司自2020年1月6日至实际向友谊公司返还上述承租土地之日止的土地占用费（按年租金40320元的标准计算）。四、被告崔娴在向原告友谊公司支付上述租金、占用费的同时，向原告友谊公司支付逾期支付租金、占用费的利息损失（从2018年3月10日起，以未支付租金、占用费的实际数额为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息）。上述二、三、四项，被告崔娴于本判决发生法律效力后15日内履行完毕。如被告崔娴未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、第三人美亮公司、李存林在其实际占有原告友谊公司涉案土地面积的范围内，将其占用的土地腾空，将占用土地返还给原告友谊公司。美亮公司、李存林于本判决发生法律效力后15日内履行完毕。案件受理费7054元，由被告崔娴负担。崔娴于本判决发生法律效力后十日内将上述费用缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：中国建设银行海安营业部，账户********）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7054元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号********）。审 判 长  王维申人民陪审员  葛和明人民陪审员  钱德凤二〇二〇年八月二十日法官 助理  丁雪伟书 记 员  荀 非附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。