辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初13120号原告：叶标，男，1983年10月10日出生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：戴卫祥、余国凡，均系辽宁东亚律师事务所律师。被告：姜永敏，男，1975年8月6日出生，汉族，住所辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：陈雷，系辽宁瑾宸律师事务所律师。被告：中国人民解放军93176部队，住所辽宁省大连市沙河口区中山路**。责任人：范遵生，系该部队司令员。委托诉讼代理人：马家强、王姗姗，均系辽宁融都律师事务所律师。原告叶标（以下简称“原告”）与被告姜永敏、中国人民解放军93176部队（以下简称“被告93176部队”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告姜永敏的委托诉讼代理人，被告93176部队的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月1日，被告姜永敏与案外人陈兴波签订《授权委托书》，委托人姜永敏将其位于甘井子区西北路XXX号一栋四层楼房和连体二层楼房委托给受托人陈兴波，授权其“与承租户签订租赁协议、收取租金、租赁纠纷诉讼、调解、执行、日常维护管理等”，委托期限自2012年8月1日至2025年10月27日。2015年5月19日，原告与被告姜永敏的委托代理人陈兴波签订房屋租赁合同约定：被告姜永敏向原告出租庆利宾馆主楼一楼门头房、后院及附属二层建筑4间小房用于汽车维修，租赁期限为5年，自2015年7月1日至2020年6月30日，后三年年租金为30万元。合同签订后，原告投入了大量资金进行装修改造，并持续经营至2018年4月1号。因军队停止有偿服务，被告93176部队于2017年7月20日发布《停止有偿服务不再续签租赁合同的通知》，并于2018年4月1日对案涉租赁房屋进行封挡，导致原告无法经营并造成了大量的财产损失。后，原告多次通过陈兴波找姜永敏解决，但陈兴波一直拖延并躲避；被告93176部队封挡后也未给原告补偿。故诉请：1、确认原告叶标与被告姜永敏签订的《房屋租赁合同》于2018年4月1日解除；2、被告姜永敏向原告返还租金75000元（2018年4-6月的租金，每月租金25000元）；3、被告姜永敏支付原告的装修损失115300元【（460㎡+250㎡）/1858.42㎡】*67.09万元*27个月/60个月；4、被告93176部队对第3项诉请承担连带支付责任。被告姜永敏辩称，对原告前3项诉讼请求均不同意。1、虽然二被告间的土地租赁合同于2018年3月23日解除，但该解除并不及于原告，原告的租赁关系是与被告姜永敏之间形成，双方之间关于地上物的租赁一直持续到2018年8月30日。故此原告主张2018年4月1日解除房屋租赁合同不应得到法律支持。2、原告缴纳了2017年7月-2018年6月的租金，虽然被告93176部队于2018年4月2日对场地进行了围挡，但未影响、阻碍原告继续进行经营。当时的围挡目的是被告93176部队应付上级检查，原告也是一直经营到2018年8月31日。被告姜永敏保留对原告2018年7月1日至2018年8月31日租金的诉求。3、原告要求支付装修损失没有法律和事实依据，原告并未对案涉租赁的房屋进行装修，被告姜永敏在与被告93176部队的诉讼中也曾对装修部分申请评估鉴定，但法院未予支持，在姜永敏与被告93176部队的调解书中，也未对装修部分予以调解，法院始终不支持装修损失。我方认为，如果原告主张由于被告93176部队的围挡导致其经营损失，这项诉求属于侵权之诉，不应由我方承担相应责任。被告93176部队辩称，对原告第1、2项诉讼请求因和我方无关，我方不做答辩。对第3、4项诉讼请求，我方不同意。1、我方和原告之间不存在直接的租赁合同关系，没有义务向原告承担任何赔偿责任，更没有承担连带责任的事实。2、我方和被告姜永敏之间就案涉租赁场地的纠纷已经调解结案，并已履行完毕，故不存在另行向原告承担连带责任的事实和法律依据。赔偿是包括对案涉租赁场地及租赁物的全部赔偿，除了调解书之外，不存在其他赔偿事宜。且被告姜永敏对我方的诉求包括了经营损失、搬迁损失、配套设施损失、临时安置补偿损失等，故调解也是针对姜永敏的诉求进行。关于围挡，我方认可判决书所认定被告姜永敏经营至2018年4月的事实。但被告姜永敏称围挡是为了应付上级检查，我方不认可，当时中央军委要求项目不能继续经营，为了防止案涉地块经营，我方进行了围挡，但整个场地的控制权仍在被告姜永敏处，实际上被告姜永敏及原告是否在里面偷偷经营，我方无法控制。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过庭审进行审查。对于本案事实，本院认定如下：1、2015年5月19日，原告（乙方）与被告姜永敏的授权委托人陈兴波（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告姜永敏将庆利宾馆主楼公建门头房（不包括庆利宾馆接待厅及其北面相邻的一门头房）和后院及附属二层建筑4间小房租赁给原告用于经营汽车维修、保养、美容业。原告对标的物做了充分了解，并同意租赁。租赁期限为五年，自2015年7月1日至2020年6月30日。前两年的年租金为280000元；后三年的年租金为300000元。每个年度提前一个月缴纳下一年度租金，否则为违约。合同第十二条“动迁事宜”中约定：“因乙方需要投资对承租的房屋进行补充装修、增建构筑物或建筑物，经营期间需要增添设施、设备等，……合同初期——乙方装修、增建构筑物或建筑物或增添设施设备损失、搬迁费、经营损失等（含其他不可预见的损失）共计按万元计算。该款项双方约定为动迁补偿款并按五年（60个月）递减折扣（每年扣除万元或是每月扣除万元），……合同期内，乙方进行任何的装修、增建、维修和增添设施、设备等的投资款或费用均已经含在本条款双方所定的万元内。”合同第十五条“补充协议”中亦约定：“本合同第十二条第1款具体数额待乙方装修、增建项目确定后，乙方实际发生额由甲乙双方确定、填写。由乙方投资的所有非固定的设施、设备、物品等归乙方所有，如遇动迁、乙方自主迁走。”原告已向被告姜永敏交付2017年7月1日至2018年6月30日的租金。2、关于案涉租赁物所在的建筑及土地的租赁合同纠纷，二被告间曾发生诉讼。93176部队作为原告起诉姜永敏及林奇芳土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日作出（2017）辽0211民初4909号民事判决书，该判决已生效。其认定事实为：1995年8月23日，中国人民解放军86385部队（甲方）与大连天宇物资公司（乙方）签订《合同书》，约定：本合同生效后甲方继续向乙方出租元原饭店场地1108平方米。合同期满后，甲方无偿收回租赁场地和场地内的一切建筑设施。合同期限自1995年10月28日至2025年10月27日，共计30年。合同期内，如遇国家和部队统一征用土地和不可抗拒情况下，甲方需提前一个月通知乙方，并出具军以上单位证明，乙方应在规定时间搬出。2007年10月12日，中国人民解放军93162部队（甲方）与张镇平（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“……。自2000年10月28日至2009年12月28日甲方应收租金775600元整与所欠乙方餐费775632元整相互抵消。大连天宇物资公司现变更为张镇平，原合同部队番号现变更为93162部队。”2008年6月20日，中国人民解放军93162部队（甲方）与大连天宇物资公司（法定代表人张镇平，乙方）、被告林奇芳（丙方）签订《补充协议》一份，约定甲、乙、丙三方同意将1995年8月23日签订的合同中乙方大连天宇物资公司及法人张镇平变更为被告林奇芳，甲方同意乙方将地上建筑物转让给丙方。原合同部队番号现变更为93162部队，合同的其他款项不变。2013年9月22日，被告林奇芳以申请人身份向原告出具《变更合同法人申请书》一份，载明：“我是林奇芳，现因业务需要，申请将我与你部（原93162部队）所签订合同的法人变更为姜永敏，合同的其他条款不变。”本院判决：“一、解除原告中国人民解放军93176部队与被告姜永敏于1995年8月23日签订的《合同书》、2007年10月12日签订的《补充协议》、2008年6月12日签订的《补充协议》、2013年9月22日签订的《变更合同法人申请书》（不包括2007年10月12日签订的《补充协议》中租金抵顶餐费一项）。二、驳回原告中国人民解放军93176部队其他诉讼请求。”后被告姜永敏作为原告起诉93176部队，诉请其赔偿位于大连市甘井子区天桥南侧一至四层建筑及附属建筑的市场价经营损失及装修损失、搬迁损失、配套设施设备损失、临时安置补偿损失等。93176部队亦反诉姜永敏请求其将租赁物（位于大连市甘井子区天桥南侧1108平方米场地及地上物）腾退并支付自2017年10月27日起至腾退租赁物之日止租金。后本院作出（2018）辽0211民初1779号民事判决：“一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告（反诉原告）中国人民解放军93176部队赔偿原告（反诉被告）姜永敏损失4159693元（包括建筑物、装饰装修、测绘费、评估费、公证费）。二、原告（反诉被告）姜永敏于本判决生效之日起十五日内将租赁物（位于大连市甘井子区天桥南侧1108平方米场地及地上物，具体四至范围及地上物详见后附图表）腾退并交付给被告（反诉原告）中国人民解放军93176部队。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告（反诉被告）姜永敏给付被告（反诉原告）中国人民解放军93176部队租金及使用费（计算期限自2017年10月27日起至实际腾退之日止，按年租金111687元标准）。……”且判决中查明事实包括“案涉场地原告姜永敏经营至2018年4月”内容。因该判决书中“本院认为”中参照鉴定结论并按照姜永敏受让案涉建筑物时的转让价格550万元，将装饰装修的可使用价值即原告的装修损失确定为67.09万元（617.09万元-550万元）。故原告按照该判决中确定的上述装修损失赔偿67.09万元，并按照案涉租赁物及整个建筑物的面积比例及未使用租赁物的租期比例主张装修损失115300元。因姜永敏及93176部队均不服（2018）辽0211民初1779号民事判决书，并提出上诉，后经大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终6671号民事调解书，确认双方调解协议：“一、中国人民解放军93176部队于2018年8月30日前，一次性向姜永敏支付256万元（收款账号：……）；二、姜永敏于收到上述第一条款项的2日内，将位于大连市甘井子区天桥南侧1108平方米场地及地上物（具体四至范围及地上物详见一审判决所附图表）腾退并返还给中国人民解放军93176部队；三、姜永敏于2018年8月30日前，一次性向中国人民解放军93176部队支付租金及土地占用费93,072.50元；……”被告93176部队称该调解书二被告已经自行履行完毕，未申请强制执行程序。3、原、被告均认可被告93176部队自2018年4月1日对案涉租赁物所在建筑进行围挡。被告姜永敏称即使被告93176部队进行围挡，但只是形式上的，原告仍继续在租赁物内实际经营至2018年8月30日。但原告提交被告93176部队于2018年4月16日张贴的通告照片，内容为：“根据甘井子区人民法院2018年3月23日民事判决书（2017）辽0211民初4909号判决，已解除我部与姜永敏的土地租赁合同关系。从判决生效之日起，未经部队同意在该场地上的经营活动均属非法行为，我部依法要求庆利宾馆、鹏宇汽修立即停止经营行为，积极配合法院进行评估工作，最终按法院判决结果进行场地清退和损失赔偿。在此期间，租户可暂不搬离存放物品。”本院认为，关于原告诉请确认其与被告姜永敏间《房屋租赁合同》于2018年4月1日解除一节，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现被告并未提交证据证明案涉租赁物属于该规定所明确的房屋，故对于原、被告间的《房屋租赁合同》本院暂无法确认为有效。第二，关于原告诉请确认该《房屋租赁合同》于2018年4月1日解除一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告虽称因被告93176部队于2018年4月1日对案涉租赁物进行围挡导致原告无法正常经营，故双方合同于2018年4月1日解除，但亦认可除本次诉讼外并未向被告姜永敏发出解除合同通知，故原告称合同于2018年4月1日解除并无法律及事实依据，本院不予支持。根据被告姜永敏提供的证据，其与原告于2018年8月31日进行了租赁物的交接，故双方协商解除合同时间应以该时间为准。关于原告诉请被告姜永敏返还2018年4月至6月租金75000元一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故无论原、被告间的合同是否有效，被告姜永敏收取租金的前提需为其已按约向原告提供可供使用的租赁物即原告亦实际占有使用租赁物，而本案中被告姜永敏按调解书约定将包括租赁物在内的建筑物腾退及返还被告93176部队，且在此前，被告93176部队向包括原告在内的使用人发出通知以与被告姜永敏间土地租赁合同解除为由不允许原告再继续使用地上建筑物即案涉租赁物进行经营，并于2018年4月1日对租赁物进行围挡，且另案中也查明案涉场地被告姜永敏经营至2018年4月，故原告实际可使用租赁物进行经营的时间至2018年3月31日。本院认为，原告无法正常使用租赁物系因为二被告间的土地租赁合同解除，被告姜永敏在合同解除后无法继续合法使用土地，致使地上建筑物的使用及租赁产生影响，故被告姜永敏应承担无法提供可供使用租赁物的违约责任。关于被告姜永敏辩称原告仍继续经营至2018年8月30日一节，并无证据予以证明，本院不予采信。关于其辩称围挡系被告93176部队实施，故应由其承担相应责任一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告姜永敏应对原告承担其违约责任。关于原告要求返还此期间全部租金75000元一节，本院认为，从原告提交的被告93176部队发出的通知及申请调取的卷宗材料可证，原告虽无法正常使用案涉租赁物进行经营，但仍有占用案涉租赁物未腾退的情况，且原告也未能提交证据证明其在2018年4月1日起即将租赁物返还被告姜永敏，故其主张将此期间的租金全部予以返还，对被告姜永敏亦非公平，本院考虑原告租赁房屋目的确系经营及被告姜永敏也实际承担此期间的土地租赁费用，故对原告诉请返还的租金调整为60000元。关于原告诉请二被告连带赔偿装修损失一节，本院认为，原告应首先证明其接收租赁物后有进行相应的装饰装修。原告与被告姜永敏所签订的《房屋租赁合同》中有“乙方装修、增建构筑物或建筑物或增添设施设备损失、搬迁费、经营损失等（含其他不可预见的损失）共计按万元计算”内容，且亦有“本合同第十二条第1款具体数额待乙方装修、增建项目确定后，乙方实际发生额由甲乙双方确定、填写”内容，但合同此项条款现仍为空白未填写任何数额，故无法证明原告在租赁后确进行了装饰装修。其次，即使原告在租赁后为其经营进行相应的装饰装修，但双方合同中并无租赁物交付时的初始状态记录，且原、被告均未举证证明该节事实，故无法查实原告所实施装饰装修的具体内容。第三，原告虽以（2018）辽0211民初1779号民事判决书所载内容主张装饰装修损失，但该判决并未生效，且二被告最后达成的调解书中也未明确被告93176部队给付被告姜永敏款项的具体性质，故原告此节诉请计算方式也没有相应的事实依据。综上，本院对原告此项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百二十一条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告姜永敏返还原告叶标2018年4月至6月的部分租金60000元。如果被告姜永敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告叶标的其他诉讼请求。案件受理费2053元（原告按照诉请190300元及简易程序减半预交），按照原告诉请支持比例，由被告姜永敏承担647元并支付原告，剩余1406元，由原告自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审判员  马雯菁二〇二〇年八月七日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。