广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异201号 案外人吴森文，男，汉族，1991年3月23日出生，住广东省兴宁市。 委托代理人陈江杰，广东康邦律师事务所律师。 委托代理人林文宗，广东康邦律师事务所实习律师。 申请人中核华辰建筑工程有限公司，住所地为陕西省西咸新区沣东新城世纪大道中段南侧人才大厦601。 法定代表人董德建。 委托代理人孙雅莲、李楠楠，广东万承律师事务所律师。 被申请人东莞市振江房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇竹塘浸校塘工业区富民路**振江中心。 法定代表人黄泮。 关于本院受理的申请人中核华辰建筑工程有限公司（以下简称“中核华辰公司”）与被申请人东莞市振江房地产开发有限公司（以下简称“振江公司”）诉前财产保全纠纷一案【案号为（2019）粤1973财保1556号】，案外人吴森文于2020年6月17日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2020年7月27日公开举行听证，案外人吴森文的委托代理人陈江杰、林文宗及申请人中核华辰公司的委托代理人孙雅莲到庭参加听证，被申请人振江公司经合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人向本院提出异议请求：解除对位于东莞市凤岗镇××凤凰××花园××房（以下简称案涉房屋）的查封。事实和理由:案外人于2018年11月15日与被申请人振江公司签订了《商品房认购书》及《补充协议》，约定案外人向振江公司购买案涉房屋，案外人需在2018年11月15日下午15时前将购房款二百五十万元支付给振江公司即完成了付清全款的义务。双方签订合同时还约定振江公司在案外人满足限购政策后即为案外人完成网签及办理房产证相关手续。案外人在签订《商品房认购书》及《补充协议》后，已按约定向振江公司指定的收款账户按时汇入全部购房款，完成了支付全款的义务。振江公司于2018年12月8日向案外人交付了案涉房屋，并在物业管理公司办理了交接手续。物业管理公司向案外人交付了案涉房屋钥匙、《房屋建筑工程质量保修书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。案外人还申请了装修案涉房产，物业管理公司与案外人签订了《业主/住户装修施工消防安全责任书》，案外人对案涉房屋进行装修，并在收楼后按时支付了物业管理费。2019年11月，案外人已满足东莞市的限购政策，可对案涉房屋进行网签并办理过户手续。案外人多次催促振江公司进行办理，但振江公司的工作人员办事拖拉，延误了案外人办理手续的时间，直到法院查封了案涉房屋。案外人在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已付清全款，案涉房屋已交付给案外人，案外人已实际占有案涉房屋，对未办理过户不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“查扣冻规定”）第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“异议和复议规定”）相关规定，法院应对案涉房屋进行解封。 案外人为证明其主张提交了以下证据予以佐证： 1.《振江.凤凰台商品房认购书》，被申请人振江公司作为出售方（甲方）与案外人作为乙方于2018年11月15日签订该认购书，主要约定乙方以优惠价3904800元向甲方认购凤凰台项目凤华宫4号楼7层01单位，该商品房建筑面积为202.39平方米，套内面积为158.18平方米，用途为住宅，乙方在签订认购书同时向甲方交纳定金10万元；乙方选择一次性付款，乙方须于2018年11月22日前向甲方支付首期购房款3904800元（含定金在内），并同时签订《商品房买卖合同》；余款3804800元由乙方依《商品房买卖合同》约定向甲方支付；等等。甲方由振江公司加盖公章，乙方无签名信息，仅有两个按捺痕迹，刘甜作为销售员签名，左真珍作为复核签名。2020年8月20日，案外人向本院再次提交一份《振江.凤凰台商品房认购书》，该认购书的内容与前认购书内容一致，甲方由振江公司加盖公章，乙方由吴森文签名并按捺，刘甜作为销售员签名，左真珍作为复核签名。 2.《补充协议》。2018年11月14日，振江公司作为甲方与案外人作为乙方签订该协议，主要约定乙方以3904800元的价格向甲方认购案涉房屋；乙方在2018年11月15日下午15时前将购房款250万元支付给甲方后，甲方承诺剩余房款将不再向乙方收取，即甲方认可乙方已付清全部房款；等等。该协议最后一行为手写信息，内容为“注：收款人是黄泮先生。” 3.《房屋建筑工程质量保修书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《业主/住户装修施工消防安全责任书》《新家互联网装修定金协议》《金地集团客户确认单》。主要内容：案外人作为振江凤凰台花园住宅4栋701单元的防火责任人与东莞市振江物业管理有限公司签订该责任书；振江公司作为发包人与中核华辰公司作为承包人签订《房屋建筑工程质量保修书》，发包人及承包人经协商一致对凤凰台凤华宫（商业、住宅楼）（剪力墙29层1幢）签订工程质量保修书；等等。 4.东莞市振江物业管理有限公司收据及发票联。东莞市振江物业管理有限公司分别于2018年12月8日、2019年12月29日作出编号为579689、0002541的收据，注明其已收到凤华宫701吴森文2018年12月、2019年1-2月、3-12月管理费，金额分别为1458元、4857元。 5.交通银行交易明细单。2018年11月15日，户名为陈建明的账户向户名为黄泮的账户转入250万元，无备注信息。 6.收款收据。2018年11月15日，振江公司出具编号为543796的收款收据，写明今收到吴森文交来凤凰台花园凤华宫701房房款250万元。 7.情况说明。该说明是由吴森文、陈建明作出，主要内容为案外人在签订认购书认购案涉房屋后，于2018年11月15日通过陈建明交通银行账户向振江公司负责人黄泮转账250万元。 8.养老保险个人账户对账单、参保人险种缴费明细表、截图、参保情况记录表。 9.不动产登记情况查询结果列表。东莞市自然资源局于2020年7月2日作出，显示吴森文在东莞市范围内无房产登记信息。 10.确认函。该确认函是振江公司于2020年5月28日作出，主要内容为振江公司向案外人出售案涉房屋，其同意继续履行合同。案外人在符合购房条件后，因振江公司工作人员推迟了时间导致没有及时办理，案涉房屋已在2018年12月8日交付给了案外人使用。 申请人中核华辰公司辩称，案外人与振江公司所签订的认购书属于无效合同，不受法律保护。因此，本案不符合《异议和复议规定》第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，不能排除本案的执行。作为买受人的案外人明知自己不具备购房条件，且明知案涉房屋的面积为202.39平方米，销售价格为4593799元，出售给案外人的价格是3904800元，实际上以250万元成交，房产的价格严重背离市场价值的情况，该行为属于自甘冒险的行为，应承担相应法律后果。本案中，案外人要求排除的是建设工程价款的优先受偿权，其购买的是房地产开发企业出售的商品房，审查其异议是否成立，应当适用《异议和复议规定》第二十九的规定而非第二十八条。但无论适用哪个法律规定，案外人要求排除执行的主张均不能成立。 申请人未提交证据资料。 经审查查明，案涉房屋位于东莞市凤岗镇××凤凰××花园××房，权属证明号码为粤（2019）东莞不动产权第0223195号，登记权利人为振江公司，权利性质为市场化商品房，登记日期为2019年7月9日。 再查明，关于本院受理的申请人中核华辰公司与被申请人振江公司诉前财产保全纠纷一案【案号为（2019）粤1973财保1556号】，本院依法作出（2019）粤1973财保1556号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押被申请人振江公司相应价值20605166.72元的财产。2020年1月20日，本院依据（2019）粤1973财保1556号民事裁定书查封了被申请人振江公司案涉房屋。根据东莞市凤岗镇不动产登记中心的复函显示，东莞市凤岗镇凤观路1号凤凰台花园凤华宫701号房变更信息为东莞市凤岗镇××凤凰××花园××房。 另查明，本院于2020年1月9日立案受理原告中核华辰公司与被告振江公司建设工程合同纠纷一案【案号为（2020）粤1973民初1400号】,并依法作出（2020）粤1973民初1400号民事判决书。因振江公司不服本院该判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉，该案正在审理中。申请人中核华辰公司主张对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。 在审理过程中，案外人主张其在签订《补充协议》后，因售楼处下班才在第二天签订认购书，双方实际是按《补充协议》约定履行。 以上事实，有《振江.凤凰台商品房认购书》《补充协议》《房屋建筑工程质量保修书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《业主/住户装修施工消防安全责任书》、东莞市振江物业管理有限公司收据及发票联、收款收据、养老保险个人账户对账单及参保人险种缴费明细表、不动产登记情况查询结果列表、情况说明、确认函、民事裁定书、查封（扣押）财产清单、执行笔录、复函等证据附卷佐证。 本院认为，被申请人振江公司经合法传唤，无正当理由拒不参加听证，由其自行承担不利后果。案外人以其已购买案涉房屋为由请求解除查封，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，案外人对保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定适用案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 第一，关于本案的适用法律问题。首先,申请人中核华辰公司就本案查封的房屋主张建设工程价款优先受偿权，但其对案涉房屋是否享有建设工程价款优先受偿权未经生效裁判文书予以确认,各方当事人对此存在争议且在二审审理阶段，故在执行程序中不适宜直接作出认定。其次，由于案涉商品房系登记在被执行的房地产开发企业振江公司名下，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房”的情形。因此，本案应当适用《异议和复议规定》第二十八条、二十九条及《查扣冻规定》第十七条对案外人主张的权利能否排除执行进行审查。 第二，关于案外人所主张的权利能否排除执行的问题。《异议和复议规定》第二十九条及第二十八条均明确规定，案外人应在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，案外人所提交的两份《振江.凤凰台商品房认购书》的内容虽一致，但明显曾签订两次，案外人对此未能作出合理解释。其次，认购书中约定案涉房屋的买卖价款为3904800元，但认购书中约定的支付方式为案外人在2018年11月22日前支付首期购房款3904800元，余款3804800元由案外人依买卖合同约定向振江公司支付，认购书中所约定的支付金额明显前后矛盾，支付约定事项不明。最后，案外人主张其与振江公司实际上是按照《补充协议》的约定履行，并已支付全部购房款。然而，《补充协议》签订时间为2018年11月14日而认购书签订时间则在2018年11月15日，该协议所确定的250万元与认购书中约定的3904800元成交价格不一致，明显低于一般市场交易价格。况且，案外人是将款项转入黄泮的个人账户而并非按照认购书的约定向振江公司直接支付购房款，该项支付行为明显与一般交易习惯不符，以及《补充协议》没有明确约定支付款项的具体账户信息，仅以手写形式备注收款人为个人，案外人的转账记录中也无任何转账备注信息，故该款项是否为案涉约定购房款存疑。因此，本院不能认定案外人与振江公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。此外，关于案外人提出其符合《查扣冻规定》第十七条的规定情形，承上，由于案外人所提供《振江.凤凰台商品房认购书》及《补充协议》约定的成交价格不一致，案外人是否已支付全部价款存疑，故本院认定案外人的请求不符合该条规定。 综上所述，案外人提出的异议请求不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人吴森文的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  李能耀 审判员  何业生 审判员  莫芷维 二〇二〇年八月二十五日 法官助理张君秋 书记员刘嘉泰 附部分法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 4.《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。