江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初622号原告（反诉被告）：无锡市锡山区东亭镇华夏旅馆，住所地无锡市锡山区东亭街道锡州东路51-6。经营者：朱合为，男，1982年4月20日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：邱艳、吕翊，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡友好医院管理有限公司，住所地无锡市锡山区东亭街道锡沪东路南（资景南路东）。法定代表人：陈福全，该医院执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：严奇荣，江苏法舟（江阴）律师事务所律师。原告无锡市锡山区东亭镇华夏旅馆（以下简称华夏旅馆）与被告无锡友好医院管理有限公司（以下简称友好医院）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法由审判员杨晓敏独任审理，后经批准于2020年5月20日转入普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。审理中，友好医院提起反诉，本院依法予以受理。原告（反诉被告）华夏旅馆的委托诉讼代理人邱艳、吕翊，被告（反诉原告）友好医院的委托诉讼代理人严奇荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告华夏旅馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告将租赁物恢复原状，拆除负一楼的泵，8楼外平台的1个水箱、2个空气能外箱，9楼楼顶平台的4个水箱及2个空气能外箱；2、判令被告修复租赁物9楼楼顶平台的漏水点以及9楼被毁损的墙面；3、判令被告承担原告维修费用2400元；4、判令被告赔偿原告损失187947.88元；5、判令被告免除原告因疫情致使经营严重受损期间一个月的租金60083元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：双方于2012年3月25日签订租房协议，约定友好医院将无锡市东港镇希望大厦一楼通道、门厅、6-8楼、9-12楼、负一楼出租给其用于经营快捷酒店。2018年8月，其发现水中央温泉浴场在其承租的场地上施工，遂要求友好医院制止但无果。因友好医院允许他人在负一楼安装泵，导致其无法对外出租，楼顶架设的水箱严重漏水，致使其酒店墙面严重毁损，且水箱和空气能噪音致使其8、9楼部分房间无法投入使用。另因新冠疫情影响，依据公平原则，其要求减免一个月租金，故要求友好医院搬离相关设施及赔偿租金损失等，后其多次调整诉请，最终诉请如上所述。本诉被告友好医院辩称，原告明确其请求权基础为合同之诉，而原告诉请中要求被告承担的恢复原状等诉求即便成立因涉及到第三人，事实上也不能履行。关于负一楼损失，合同中明确约定未经被告同意不得转租，且在地下负一楼开办网吧，本身可能违反消防安全法律规定，该项损失作为预期利益明显不能成立。关于原告主张拆除3个水箱，案外人已经明确，平台上只有2个水箱属于四楼浴场，原告也认可自己从2012年承租起就开始使用水箱，因此其主张的漏水是否是案外人原因导致仅凭现有证据无法确定。关于9楼过道的墙体修复，原告在证据交换时已经明确表示了暂时无需修复。反诉原告友好医院向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告立即支付反诉原告房租463500元和支付逾期付款利息，其中以103000元为基础，自2019年7月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息损失，支付至实际付款之日止；以360500元为基础，自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息损失，支付至实际付款之日止；2、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告华夏旅馆辩称，虽双方签订租房协议，约定先付租金后使用，但双方还约定租赁期15年内，租金每半年一付，实际租赁合同分段履行，当出租人在上一阶段的租赁期内，未能提供约定条件的租赁物，承租人有权拒付下一期租金，因此反诉被告尚未支付到期租金的行为不构成违约，其要求适用顺序履行抗辩权，反诉原告未拆除被告场地设备，修复损坏区域之前，反诉被告有权拒付后续租金，而反诉原告不得主张解除合同或延期支付租金相应的利息要求。反诉被告要求因维修租赁物影响承租人使用及租赁物不符合约定条件，适用公平原则要求对方免除一个月租金即扣减租金共计250430.88元。其在庭审中明确上述免除一个月租金即本诉总所述的一个月租金。经审理查明：本案所涉坐落于无锡市锡山区楼房的所有权人系无锡中诚酒店管理有限公司（以下简称中诚公司）。中诚公司将该房屋出租给友好医院占有、使用。2012年3月25日，经中诚公司同意，友好医院将上述部分房屋转租给华夏旅馆，并与其签订《租房协议（合同）》一份，约定友好医院将该大厦一楼通道、-1楼、6-12楼共计约4700平方米出租给华夏旅馆，租金为每年70万元，每半年支付，先付后用，年租金每四年递增3%，未经友好医院同意，华夏旅馆不得将房屋转租第三方，双方约定用途为自主经营快捷酒店，在不违反国家和地方有关法律法规的前提下可以经营其他项目。审理中，华夏1号连锁快捷酒店（以下简称华夏酒店）向本院出具情况说明一份，载明上述合同相对方为华夏旅馆，华夏酒店在华夏旅馆的指示下使用该房屋经营快捷酒店，友好医院对此无异议。上述合同签订后，友好医院即按约交付本案所涉房屋。审理中，双方一致确认，本案所涉房屋租金自2019年7月1日至2019年12月31日按照合同约定标准计算的结欠金额为103000元，自2020年1月1日至2020年6月30日按照合同约定标准计算的结欠金额为360500元。2017年2月11日，华夏旅馆与李平签订《房屋租赁合同》，约定由华夏旅馆将本案所涉楼房中的负一楼出租给李平使用，租金为10万元每年，租期5年。审理中，华夏旅馆陈述，李平承租房屋系用于开设网吧，后因李平违约未实际履行合同。其在出租给李平前将该处用于仓库和员工宿舍，此后也一直没能再出租出去。关于负一楼的泵，双方均认可属于四楼租户锡山区东港镇水中央温泉浴场（以下简称浴场）所有。原告华夏旅馆认可9楼楼顶平台有4个水箱、3个空气能外箱、4个空调外机归其所有，认为9楼楼顶平台另有4个水箱、2个空气能外箱，8楼外平台有1个水箱、2个空气能外箱归浴场所有。华夏旅馆另举证证明9楼有一个水箱有漏水现象，水箱附近有积水，友好医院认为该水箱漏水与其无关。关于华夏旅馆主张的漏水问题，其明确包括以下几点：第一，9楼楼顶的拐角处有积水，旁边浴场架设的水箱有发生渗水的现象。第二，903号、905号房间存在墙皮脱落、霉变现象，同侧的其他房屋也有一定程度的霉变现象。9楼过道墙皮脱落。第三，8楼墙皮已经自行修复，801号、901号、913号、821号房间其已自行修复，其中9楼房间修复提供金额为1200元收据一张，8楼房间修复未提供凭据。关于9楼过道墙面，本案审理中，友好医院同意直接修复，但遭到华夏旅馆工作人员拒绝。庭审中，华夏旅馆明确表示，9楼楼顶浴场水箱渗水的问题不解决，暂时不需要修复9楼过道墙面。华夏旅馆在2019年2月2日的微信聊天记录中陈述，浴场侵占其承租场地，产生噪音，同时提出9楼房间存在漏水现象等。友好医院陈述，8楼墙面由其维修，并非华夏旅馆自行维修，其也曾经为华夏旅馆维修过屋面等。以上事实，有《租房协议（合同）》、房产证、照片、视频、收据以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，华夏旅馆就本案所涉房屋与友好医院签订转租协议一份，友好医院按约提供了可供开设快捷酒店的房屋，华夏旅馆自2012年使用至今，理应按约支付房屋租金。故友好医院主张，华夏旅馆尚结欠其2019年7月1日应付租金103000元，2020年1月1日应付租金360500元符合合同约定，也不违反法律强制性规定，本院予以确认。华夏旅馆辩称，因新冠疫情严重影响经营，故其要求减免一个月租金，本院认为，新冠疫情对酒店经营确实影响较大，相关损失应当由出租人和承租方分担，同时，由于部分房间、屋面因渗水维修，也对经营有一定影响，故该辩称意见，本院予以采纳，2020年1月1日应付租金调整为300417元。故华夏旅馆应付租金为403417元及逾期付款利息，计算方式为：其中以103000元为基础，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以300417元为基础，自2020年1月1日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告诉请拆除的负一楼的泵与8楼、9楼的水箱和空气能外箱，双方都确认上述设备不属于友好医院，华夏旅馆也未举证证明上述设备系在友好医院的授意下安装。同时，华夏旅馆亦在9楼楼顶安装了相当数量的水箱与空气能外箱，其所举证据尚不足以证明系他人安装的上述设备噪音影响了旅馆经营。综上，因上述设备涉及案外第三人利益，故其主张要求友好医院拆除上述设备，本案不予理涉。关于华夏旅馆主张修复的9楼楼顶平台的漏水点，审理中，其明确了所谓漏水系一个9楼楼顶平台的水箱渗水及平台积水，但未举证证明9楼平台本身存在漏水点，也未举证证明9楼、10楼过道、房间的墙体脱落、发霉与水箱漏水之间存在直接关联，故其要求友好医院修复无事实依据，本院不予支持。关于9楼过道的墙体脱落、发霉等，华夏旅馆在审理中明确表示拒绝修复，故该项诉请本院亦不予支持。关于维修费，其提供了其中两个房间的维修票据1200元，根据相关照片显示，另两个房间存在类似的问题，故其主张维修费用合计2400元，较为合理，本院予以确认，因房屋质量问题产生的相关费用，理应由出租人承担，故该笔费用应由友好医院承担。关于华夏旅馆主张的损失187947.88元，其中负一楼部分，华夏旅馆与友好医院之间的租赁合同明确约定不能转租，华夏旅馆在2017年在与他人签订转租合同后未实际履行也与友好医院无关，且华夏旅馆在庭审中明确表示目前负一楼租不出去，故其主张负一楼因无法出租获益而造成的损失与友好医院无直接关联，其要求友好医院赔偿相关损失，无事实依据，本院不予支持；另外四个已维修房间的空置损失，本院认为，一方面，华夏旅馆在本院询问其开设快捷酒店的满房率后未有回复，也未举证证明该四个房间无法正常使用致使酒店营业收入实际减少；另一方面，其在发生墙体损坏后半年以上才对房间进行维修，存在较长期间的扩大损失，综合考虑到各方面的情况，本院已对其应交租金进行了扣减，该部分损失不再另外计算。关于903、905房间的维修，原告未提出诉讼请求，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、无锡市锡山区东亭镇华夏旅馆于本判决生效之日起十日内向无锡友好医院管理有限公司支付租金403417元及逾期付款利息，计算方式为：以103000元为基础，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以300417元为基础，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、无锡友好医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡市锡山区东亭镇华夏旅馆支付维修费2400元。三、驳回无锡市锡山区东亭镇华夏旅馆的其他本诉请求。四、驳回无锡友好医院管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5056元，由无锡友好医院管理有限公司负担48元，无锡市锡山区东亭镇华夏旅馆负担5008元。反诉案件受理费4126元，保全费2870元，合计6996元，由无锡友好医院管理有限公司负担907元，无锡市锡山区东亭镇华夏旅馆负担6089元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨晓敏人民陪审员  邱新华人民陪审员  华 奋二〇二〇年八月十七日书 记 员  高 剑