广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终695号上诉人（原审被告）：石晓华，女，1968年4月14日出生，汉族，住址汕头市潮阳区**********1*1*，公民身份号码440************664。被上诉人（原审原告）：郑会林，男，1987年4月11日出生，汉族，住址汕头市潮阳区**********1*，公民身份号码440************698。上诉人石晓华因与被上诉人郑会林房屋租赁合同纠纷一案，不服汕头市潮阳区人民法院（2020）粤0513民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石晓华上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由郑会林承担。事实和理由：一审法院对租期的认定与实际不符，一审判决书中认定双方约定租金交付的方式为“每6个月付一次”，由此推定双方未约定租期，一审判决书对该事实的认定和表述有误。首先，石晓华与郑会林双方约定的租期仅为6个月，其次，租金的支付方式并非如判决书所述“每6个月付一次”，实际上，石晓华与郑会林约定的是：6个月的租金需一次性付清。另外，一审判决书关于租期的表述是建立在租赁合同有续租的可能性的基础上，实际上，石晓华与郑会林之间关于续租的问题从未有过约定，不存在续租的可能性，一审判决书对租期不明确的认定无事实依据，依照城镇房屋租赁合同解释规定，口头协议约定的租期不超6个月，即视为双方约定了明确的租赁期间。关于租金和租期的事实如下：1、石晓华是海安苑小区物业的管理经营者，于2019年5月底与郑会林口头订立承租合同，双方约定租期6个月，租金一次性付清，石晓华先将位于海安苑小区3栋楼下的车库交付给郑会林占有使用（注意：是石晓华先交付了车库），郑会林接手车库后开始对车库进行装修，并支付了租金共计8400元，至此，双方均履行了承租合同的主要义务，租赁期间，郑会林还委托石晓华帮忙找人定制铁门一扇，并给予定制铁门的费用3000元，具体明细如下：1）郑会林于2019年5月31日支付2000元现金；2019年6月4日微信转账1000元；共计3000元，该款是郑会林委托石晓华帮忙找人定制铁门的费用。2）郑会林于2019年6月11日微信支付6400元；2019年6月25日支付宝支付2000元；共计8400元，该款是郑会林租赁车库6个月的费用。三、纠纷发生后，当事人双方曾在微信上进行过协商，石晓华从未答应解除合同，从未答应过郑会林的任何要求，但一审法院未对协商内容进行审查，就草率认定石晓华在协商中同意解除合同，该认定违背了石晓华的真实意思表示。首先，一审法院在事实认定中忽视了石晓华被迫进行协商的缘由。其次，一审法院在事实认定中也忽视了石晓华在协商中提出的前提条件，另外，从始至终，双方关于纠纷问题从未达成一致，一审法院对该事实认定不清，事实如下：1、石晓华被迫进行协商的缘由是在双方均履行了承租合同的主要义务之后，郑会林反悔，在不享有任何解除权的情况下要求退赔全部租金和装修费，遭石晓华明确拒绝，遭到拒绝后，郑会林在拥有479名群成员的海门本地微信群“你好海门”中，对石晓华本人及小区物业管理方进行言语攻击和侮辱诽谤，海门镇当地生活圈子不大，且是石晓华的家乡，“你好海门”微信群中的群成员均是海门人，是本地有影响力的微信群，且群成员人数众多，群成员里既有石晓华的海门镇老乡、亲戚和朋友、连涉案标的所在小区的居民也是该微信群“你好海门”的群成员，郑会林用极其粗鄙肮脏的话，利用微信群咒骂石晓华和小区物业管理方，经微信群传播后使石晓华的社会声誉遭受极坏的影响，给石晓华的身心俱造成巨大的创伤，迫于无奈，石晓华就此事通过微信聊天工具与郑会林进行协商。2、石晓华在协商中提出的前提条件：石晓华在微信中谴责郑会林缺乏契约精神，也谴责郑会林的野蛮行径，随后提出条件，如果郑会林把车库归还给石晓华或小区物业管理方，放弃对车库的占有，等石晓华或小区物业管理方接手车库后，石晓华或小区物业管理方可考虑在15天内给郑会林一点补偿，协商中，石晓华反复向郑会林提出前提条件：郑会林必须先归还车库，停止对车库的占有，将车库交接给小区物业管理方，并将车库仅有的出入钥匙交还给小区物业经理“阿总”，且需拍照并录像，郑会林听到石晓华提出的条件后，在微信聊天中骂咒石晓华，表示拒不履行前提条件，拒绝返还车库，从始至终，双方关于纠纷问题从未达成一致，此后该车库一直是郑会林在占有和使用，石晓华和小区物业管理方也从未侵犯过郑会林的合法权益，租赁关系一直持续到2020年1月1日，租期届满（以上事实有石晓华提交的证据，微信聊天截图和微信语音聊天记录为证，语音聊天载体为数据光盘）。四、关于双方微信协商的内容，一审判决书认定石晓华与郑会林就解除合同和返还租金问题达成一致意见，该事实认定有误，一审法院忽视了石晓华在协商中提出的前提条件，草率认定石晓华同意解除合同，属本末倒置，断章取义。首先，在纠纷问题上，石晓华与郑会林双方从未达成一致，在原审庭审中，石晓华在与法官的答辩中也已屡次强调过，只有在郑会林先返还对车库的占有的情况下，才考虑给予补偿，而不是解除合同，从始至终，石晓华都没有解除合同的意向，有庭审笔录和当事人双方微信记录为证。其次，假设在2019年7月份，石晓华同意解除合同，石晓华与郑会林双方将基于同一法律关系而互负对待给付义务，在郑会林拒不履行前提条件就想要钱的情况下，石晓华也享有同时履行抗辩权，石晓华有权拒绝给钱，一审法院在明知郑会林拒绝返还车库的情况下，仍作出让石晓华单方面对郑会林负担金钱给付义务的判决，该判决违背事实，于法无据。事实上，租赁期间，车库一直是郑会林在占有使用，石晓华和小区物业管理方从未侵犯过郑会林的合法权益，租赁关系一直持续到2020年1月1日，租期届满。五、2020年1月1日，租期届满，郑会林曾派其母亲作为使者到海门镇和睦市场二楼找到石晓华，与石晓华面对面谈话，要求续租，交谈中石晓华得知郑会林与其母亲住在一起，一家人同住，具备传话的条件，由于郑会林先前在微信群里的侮辱诽谤行为，败坏了石晓华的声誉，石晓华不同意续租，便托其母亲给郑会林带话，告知他租期届满，拒绝续租，要求停止对该车库的非法占有，立即将车库归还给物理管理处，但郑会林过了合理期限仍不停止对车库的非法占有，经催告后仍霸占该车库，更是拒绝归还该车库仅有的出入钥匙，郑会林的非法占有行为，导致作为权利人的石晓华本人和小区物业管理方，想将该车库另行出租而不能，想另行使用也不能，郑会林的非法占有行为妨害了石晓华及物业管理方作为权利人对车库效用的行使，导致石晓华及物理管理方遭受合理利益的损害。六、在石晓华拒绝续租且催告后，承租人郑会林于2020年1月7日起诉石晓华存在不当得利，石晓华疲于应诉，由于没有应诉经验，在一审诉讼中未能做好证据收集工作，现将证据补齐，请二审法院结合事实，公正判决，以维护石晓华的合法权益。郑会林辩称，一、双方约定的租期是两年合同半年一付，不存在租期为六个月一说，因不可能存在说只租半年装修几万元这事，所以根本不存在租期只为半年，也没口头协议约定租期不超过六个月。二、因有2019年5月31日2000元（两仟元）整为证，并答应2019年6月1日至2019年7月1日为装修期限，期限内不予计租，所以不存在石晓华先交付车库一说。三、三千元款项找人制定铁门，是因为石晓华声称铁门需要统一安装同等规格为要求，才转给石晓华帮忙找师傅安装。四、石晓华称郑会林不履行承租合同，原因是石晓华在2019年7月初和廉租房住户发生肢体冲突，因此受伤住院，而后称县上和镇上的领导要来了解情况为由要求郑会林停止店面一切活动，郑会林问过什么时候才能开始营业，石晓华霸道回复：“你以为你是谁啊，我为什么要回答你什么时候才能营业，你想租就租，不想租就来退”。所以郑会林怕有同样事情再次发生而同意退租，而石晓华也有叫郑会林算好全部金额，承诺半个月后结清全部费用，未提只退还租金及铁门的费用，而装修费用共8000元不退还，后因郑会林了解到物业没权力租售廉租房消防通道单车间为店面，因廉租房为国有财产，所有权为海门镇房管所所有，石晓华只承包物业而无法出具海门镇房管所允许出租和修改消防通道单车间为店面的相关证明文件，故此郑会林认为石晓华有欺骗郑会林去装修的意图，故此有了以下的情况。五、石晓华至始至终都没想过要与郑会林解除合同，因郑会林从2019年7月就开始多次要求石晓华处理此事，包括廉租房主席、海门镇司法所陈所长及海门镇法院的同志都有致电于石晓华做出调解，而石晓华都不予理会，一拖再拖，也有图片证明石晓华答应15天内结清所有费用（其中包括租金和装修费用）直到2020年初郑会林请求母亲去和睦市场二楼找石晓华要说法（因石晓华在海门镇和睦市场二楼开设一个回收黄金首饰等贵重物品的店面），却让石晓华告知已经拖过租期为由而敷衍了事，还声称再次承包廉租房物业再优先租给郑会林，殊不知石晓华已知道海门镇镇政府已不同意石晓华这种无良商人再次以盈利为目的来榨取贫苦群众了，此事全廉租房住户都了解知晓。六、因郑会林对石晓华此作风做法不能理解无人能请求告知，才在群中问群友如何才能完美解决此事，而郑会林在群里所说也都有事实可寻，石晓华说郑会林在群里说石晓华诈骗、到处骗人纯属无稽之谈，因为郑会林至始至终都没提过石晓华是“诈骗、到处骗人”此些字眼，都是群里的众多群友给的建议，所以不存在郑会林让石晓华名誉遭受破坏，都是石晓华自身的所作所为让自己蒙羞，如郑会林陈述实情也是错误的，那郑会林在此表示歉意。七、石晓华至始至终都未曾提起郑会林归还车库后作出补偿，因石晓华做事经常出尔反尔，故郑会林才没听从石晓华要求归还车库钥匙，而非石晓华所说拒不归还车库钥匙。最后石晓华无法提供房管所授予石晓华能租赁单车房为店面利用的证明，故不能私自租赁，特此郑会林保留控告石晓华欺诈罪的权利。郑会林向一审法院起诉请求：1.请求判决石晓华退回郑会林11400元；2.本案诉讼费用由石晓华承担。一审法院认定事实：2019年5月份，石晓华将位于海门镇海安苑小区三栋楼下的车库出租给郑会林，双方口头约定租金每6个月支付一次，但未约定租期。协议后，石晓华将海安苑小区三栋楼下的车库交付给郑会林使用，郑会林向石晓华支付六个月的租金8400元。随后，郑会林委托石晓华定制铁门一扇，并通过手机转账方式给付3000元给石晓华，用于支付铁门的定制费用。2019年7月，郑会林、石晓华通过协商约定解除合同，石晓华同意退还郑会林租金8400元及3000元铁门费用，并要求郑会林将铁门钥匙返还石晓华。但协商后石晓华未将上述款项返还郑会林，郑会林也未将铁门钥匙返还石晓华，双方就此事宜发生争议。郑会林以石晓华取得不当得利为由，于2020年1月7日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，郑会林与石晓华口头的租赁合同是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行。虽然郑会林以不当得利纠纷为由向一审法院提起诉讼，但是在审理期间，郑会林、石晓华均明确案涉基础法律关系为房屋租赁合同纠纷，且郑会林主张返还款项系解除承租房屋的租金，故本案应为房屋租赁合同纠纷。庭审中，石晓华确认其于2019年7月份同意返还郑会林租金8400元及铁门费用3000元，故可认定郑会林、石晓华双方已经就合同解除、返还租金等问题达成一致。现石晓华以郑会林不返还铁门钥匙为由提出不予返还涉案款项的辩解于法无据，一审法院不予采纳。石晓华应当按照原先约定向郑会林返还上述款项，故郑会林的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第九十七条的规定，一审法院判决如下：石晓华向应于一审判决发生法律效力后十五日内返还郑会林11400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，减半收取计42.5元，由石晓华承担。本院二审期间，石晓华向本院提交了《微信聊天记录》一份，拟证明郑会林在微信群“你好海门”中辱骂石晓华。郑会林提出如下质证意见：对石晓华提交的《微信聊天记录》的真实性没有异议，但对关联性有异议，该聊天记录与本案无关。郑会林向本院提交了如下证据：1.《微信聊天记录》一份，拟证明石晓华答应解除合同，并于半个月后结清所有的费用。2.《收款收款》一份，拟证明石晓华先收取郑会林支付的定金后再交付车库给郑会林使用。石晓华提出如下质证意见：对郑会林提交的两份证据的真实性没有异议，但郑会林当时是要求先交还车库钥匙再还款。本院经审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系因房屋租赁合同纠纷而提起的诉讼。综合当事人诉辩主张，本案争议的主要焦点是：石晓华应否退回郑会林11400元的问题。综合双方当事人在本案一、二审期间提交的证据以及双方当事人在一、二审庭审中的陈述，可以证明石晓华与郑会林于2019年7月通过协商约定解除合同，且石晓华同意返还郑会林租金8400元及铁门费用3000元。石晓华与郑会林关于合同解除以及石晓华返还郑会林租金、铁门费用的约定是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履责。但根据本院查明的事实，石晓华并未向郑会林返还租金及铁门费用，因此，郑会林主张根据双方的约定，请求判决石晓华退回郑会林租金及铁门费用，事实与法律依据充分，一审法院对郑会林的上述诉讼请求依法予以支持并无不当，本院予以维持。石晓华上诉辩称其从未答应解除合同，并以郑会林应先返还铁门钥匙为由拒向郑会林返还租金及铁门费用，缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。综上所述，石晓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由上诉人石晓华负担。石晓华已向本院预交二审案件受理费85元，本院依法不予退回。本判决为终审判决。审 判 长 陈瑞琳审 判 员 张丹华审 判 员 林思浩二〇二〇年八月十八日法官助理 曾 曼书 记 员 林鸿瑜