昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0122民初594号原告：昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司。统一社会信用代码：91530122052200733J。住所：云南省昆明市晋宁区晋城镇三合村委会（古滇王水军府）。法定代表人：任怀灿，系公司董事长。委托代理人：杨兴美，女，1988年4月8日生，汉族，住云南省昭通市巧家县，系公司法务，特被授权代理。被告：杨可，女，1981年5月12日生，汉族，住四川省江油市。第三人：中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行。统一社会信用代码：915301007097739590。住所：云南省昆明市宝善街**。负责人：于滋萌，系行长。委托代理人：王绍宏，男，1988年10月13日生，彝族，住云南省楚，住云南省楚雄彝族自治州大姚县，特别授权代理。委托代理人：雷波，女，1978年2月3日生，汉族，住云南省昆，住云南省昆明市官渡区，特别授权代理。原告昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司与被告杨可、第三人中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月10日公开开庭进行了审理，原告昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司的委托代理人杨兴美、第三人中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行的委托代理人王绍宏、雷波到庭参加了诉讼；被告杨可经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议；二、判令被告在合同解除后10日内向原告返还位于昆明市晋宁区房屋，并配合原告办理撤销该房屋的商品房买卖合同登记备案手续（合同登记号：ＪＮ2018072002049）。三、判令被告从已支付的购房款中赔偿原告为被告向中国工商银行股份有限公司南屏支行代偿的贷款人民币21480.24元（以实际发生的代偿款项为准），并向原告赔偿自代偿之日起至还款之日的资金占用损失（按年利率24%计算。）四、请求判令被告从已支付的购房款中按照购总房价款的10%即人民币100191.2元向原告支付违约金；五、判令本案的诉讼费用及因本案发生的所有费用由被告承担（包括但不限于保全担保费、律师费、公证费、邮寄费、执行费等，以实际发生的数额为准）。事实及理由：原、被告于2018年6月12日签署了《商品房购销合同》及补充协议，约定被告以人民币1001912元的价格通过银行按揭贷款方式向原告购买位于晋宁县，首付款金额301912元，贷款金额700000元。补充协议第6条约定：“在银行尚未办理房屋抵押登记前，乙方未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款，或违反按揭合同的其他约定，或出现房屋权力受限等其他对甲方作为阶段性担保人的权益可能产生不利影响的……甲方可以选择与乙方解除《商品房购销合同》及补充协议收回房屋，将房屋另行处置，甲方解除合同的，乙方按总价款的10%向甲方支付违约金。同时，甲方有权将违约金及银行赔偿款等损失从乙方的房款中扣除后，将乙方已付房款余额无息退还乙方。”同时，原告以阶段性保证担保人身份和被告共同与中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行签署了《个人购房借款／担保合同》，约定原告为被告提供阶段性担保责任。2019年8月21日，因被告违反了《个人购房借款／担保合同》的约定，连续多期未按约定还款，贷款银行于2019年8月12日向原告发送了《个人逾期贷款催收通知书》，导致原告按照贷款银行要求承担了已经逾期还款部分的担保责任，并且逾期行为还在持续中，原告按照贷款银行的要求正在进行分期代偿中。综上，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。被告杨可经本院合法传唤，到期未到庭参加诉讼，也未向本院提交了书面答辩意见。第三人述称：一、我方认为原告的诉讼请求一、二不应当得到支持，诉讼请求三、五与我方无关，我方不发表意见，请法庭依法裁判；二、我方作为贷款银行，杨可作为借款人应当依照合同向我方支付贷款本金及利息，在双方签订的个人购房借款担保合同里面也有相关的约定，在原告办妥抵押登记之前，原告应当承担我行贷款本息的阶段性的担保责任，应该偿还我行的贷款本息；三、因为本案的房产是我行的抵押物，在贷款本息偿还之前，我们认为不应该解除原告所主张的商品房购销合同及合同的补充协议，因为解除以后不利于保护被告杨可的利益，也不利于保障贷款银行南屏支行的利益。既然合同签定已按当时的市场价来进行出售房屋，购房人杨可有相关的期待的利益，为了保障市场的公平及银行的贷款，我们认为在原告代偿我行的全部贷款之前，不应该解除个人的购房借款合同及补充协议；四、被告杨可已经逾期很多期，经过我行多次催收，被告杨可也没有进行履行偿还义务，我行已经于2020年7月13日向五华区人民法院提起诉讼，要求杨可偿还贷款，要求本案原告开发商履行代偿义务，建议法庭将本案与五华区人民法院的案件合并审理。综合双方诉辩主张，本案争议的焦点是：原告的诉讼请求是否应当支持？原告针对诉讼请求提交了如下证据：证据一、杨可身份证复印件、商品房预售许可证明，证明：被告的主体资格和原告的预售资格；证据二、《商品房购销合同》及补充协议、《个人购房借款／担保合同》，证明：被告以按揭方式向原告购买了原告位于晋宁县。原告以阶段性保证担保人身份和被告共同与中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行签署了《个人购房借款／担保合同》，约定原告为被告提供阶段性担保责任；证据三、工商银行《个人逾期贷款催收通知书》、代偿证明、中国工商银行还款凭证，证明：因被告杨可未按借款合同约定向银行还款，工商银行于2019年8月12日向原告发送了《个人逾期贷款催收通知书》，原告不得已于2019年8月21日为被告向贷款银行代偿了本息、违约金及其他费用共计21480.24元；因被告逾期偿还贷款的贷款本息及因此产生的费用及损失均应由被告承担。第三人质证称：对原告提交的证据一的三性及证明目的认可；对证据二的商品房购销合同及补充协议，因为是原告与被告杨可签订的，我方不发表质证意见；但是对《个人购房借款/担保合同》因为是原、被告及第三人三方签订的，我们认可其三性及相关的证明目的；对证据三的三性及证明目的认可。本院对原告提交的证据评判如下：上述证据除了第二组证据中的商品房购销合同及补充协议外，因第三人没有意见，本院对其真实性、合法性、关联性给予确认；对于《商品房购销合同》及补充协议本院认为，该证据形式内容符合证据的客观要件，有被告杨可的签字，本院对其真实性、合法性、关联性给予确认，对证明目的本院给予确认。被告未向本院提交证据。第三人针对原告诉讼请求提交了如下证据：证据一、《个人购房借款/担保合同》，与原告提交的一致，证明：2018年8月1日原告、被告及第三人共同签订了个人借款担保合同，被告杨可向我行借款人民币本金共计70万元用于购买原告的房产，贷款年利率为5.88%，期限为360个月，从2018年8月1日开始至2048年8月1日止；证据二、公证书一份，证明：三方向公证处申请对杨可个人借款担保合同进行了公证；证据三、催收通知单及律师函，证明：我行对被告杨可及原告进行过催收；2019年5月1日被告杨可就开始逾期，后我方向杨可送过催收通知书及律师函。证据四、贷款明细及本息计算情况，证明：我行2018年8月1日向被告发放贷款人民币700000元后，至2020年8月1日，被告杨可还欠676666.72元本金，利息合计为41641.36元。在最后一页的通知单上我方对细项进行了明确，对正常的本金我方按照合同约定计收正常的利息，正常未逾期的本金为653333.44元，逾期本金为23333.28元，两项共计676666.72元；利息包括罚息、复利，截止2020年8月1日正常的利息为39159.17元，罚息是900.92元，复利为1581.27元，三项合计为41641.36元。原告质证称：对证据一、二的三性及证明目的无异议；对证据三的律师函及催收函，因为是向杨可发的，我方不予质证，对向我方发的催收通知书我方予以认可，但是我方收到催收通知书后就积极还款，因为无法与杨可联系所以才对本案提起诉讼；对证据四因为我方不是专业的无法核实，请法庭依法认定后我方会积极代偿。本院对第三人提交的证据原告没有意见的部分，本院对其真实性、合法性、关联性给予确认；对第三人提交的向杨可发出的催收单，虽没有被告杨可的签字，但可证明第三人寻找被告杨可未果才向原告发出催收通知书，且原告积极替被告杨可还款的主张，因此本院认可其证明目的。经审理本院确认以下法律事实：原、被告于2018年6月12日签署了《商品房购销合同》及补充协议，约定被告杨可以人民币1001912元的价格购买原告位于晋宁县，被告向原告首付了房款301912元，向中国工商银行南屏支行贷款700000元，于2018年7月20日对该房进行了登记备案（合同登记号：ＪＮ2018072002049）。2018年8月1日，原告作为阶段性担保人与被告共同向第三人中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行签署了《个人购房借款／担保合同》，合同约定，第三人于2019年8月1日向被告杨可发放贷款人民币700000元，贷款年利率为5.88%，期限为360个月，从2018年8月1日开始至2048年8月1日止；合同第二十六条约定：“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任；本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外”。同时约定原告为被告提供阶段性担保责任，保证对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复息违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证责任为正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记息信的不动产抵押登记证明为止，并签订了强制执行协议，还于2018年8月3日对《个人购房借款／担保合同》赋予强制执行效力进行了公证。公证书中载明，抵押人杨可自愿同意以购买的位于晋宁县房为上述贷款提供抵押担保，如不履行或不完全履行合同义务，贷款人有权向其主张债权，并行使相应的抵押权。从贷款之日到2019年5月被告杨可偿还了贷款本金15555.52元、利息27173.22元后就未按合同约定还款，第三人寻找被告杨可未成，因被告连续多期未按约定还款，第三人于2019年8月12日向原告发送了《个人逾期贷款催收通知书》，原告于2019年8月21日替被告杨可向第三人承担了逾期还款21480.24元（其中本金7777.76元、利息为13702.48元），之后的贷款本金及利息原、被告未支付给第三人。截止2020年8月1日，被告杨可还欠第三人本金676666.72元，利息41641.36元。庭审中原告对第三人称，对于被告杨可所欠款项会在开庭后替其偿还清。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面履行合同义务。本案中原、被告及第三人签订的合同系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行。针对原告的一、二项诉讼请求，本院认为，我国合同法第九十三条、第九十四条已经作了明确规定，且第九十六条规定依照本法第九十三条、第九十四条的主张解除合同的，应当通知对方。原告并未向本院提交证据证明已通知对方，但原、被告签订的《商品房购销合同》补充协议第6条约定：“在银行尚未办理房屋抵押登记前，乙方未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款，或违反按揭合同的其他约定，或出现房屋权力受限等其他对甲方作为阶段性担保人的权益可能产生不利影响的……甲方可以选择与乙方解除本《商品房购销合同》及补充协议收回房屋，将房屋另行处置。甲方解除合同的，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金。同时，甲方有权将违约金及银行赔偿款等损失从乙方的房款中扣除后，将乙方已付房款余额无息退还乙方”。原、被告签订了上述合同后于2018年8月1日，原告作为阶段性担保人与被告共同向第三人中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行签署了《个人购房借款／担保合同》，合同第二十六条约定：“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任；本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外”。同时约定原告为被告提供阶段性担保责任，保证对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复息违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证责任为正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记息信的不动产抵押登记证明为止，并签订了强制执行协议，还于2018年8月3日对《个人购房借款／担保合同》赋予强制执行效力进行了公证。公证书中载明，抵押人杨可自愿同意以购买的位于晋宁县房为上述贷款提供抵押担保，如不履行或不完全履行合同义务，贷款人有权向其主张债权，并行使相应的抵押权。被告杨可明知上述合同已有相关约定，还产生逾期还款的违约行为，且至今被告杨可都未继续履行合同，也未与原告联系，因被告杨可的原因导致该房还被江油市人民法院保全，导致原告到今为止无法办理正式抵押登记手续。本院立案后，因与被告杨可联系不上，以公告送达方式通知被告杨可到庭参加诉讼，开庭之日本院再次与被告杨可联系，终于联系上被告杨可后其要求本院将诉状副本用微信送达被告杨可，其明确表示不愿到庭参加诉讼。本院认为被告杨可不按合同履行债务，也不与原告及第三人联系，原告及第三人寻找被告未果才向本院提起诉讼，故本院认为原告提起诉讼及本院的通知应视为对被告杨可的告知，因此对原告的该诉讼请求本院给予支持；对于原告的诉讼请求判令被告从已支付的购房款中赔偿原告为被告向中国工商银行股份有限公司南屏支行代偿的贷款人民币21480.24元（以实际发生的代偿款项为准），并向原告赔偿自代偿之日起至还款之日的资金占用损失（按年利率24%计算），本院认为虽合同中有约定，但被告已经支付了从贷款之日到2019年5月出现逾时的贷款本金15555.52元、利息27173.22元，合同解除后被告支付的利息及期待利益已消失，为平衡原、被告的权益，本院不支持该项自代偿之日起至还款之日（以实际发生的代偿款项为准）的资金占用损失的主张；对其它诉讼请求本院给予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第二、三、四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司与被告杨可签订的《商品房购销合同》及合同补充协议；限被告杨可在合同解除后10日内向原告返还位于昆明市晋宁区房屋，并配合原告办理撤销该房屋的商品房买卖合同登记备案手续（合同登记号：ＪＮ2018072002049）。二、限被告杨可于本判决生效后10日内从已支付的购房款317467.52元(301912元+15555.52元)中支付原告为被告向中国工商银行股份有限公司南屏支行代偿的贷款人民币21480.24元。三、限被告杨可于本判决生效后10日内从已支付的购房款317467.52元中按照购房总价款的10%即人民币1001912元向原告支付违约金100191.2元；以上二、三项扣除后还剩195796元由原告退还被告杨可。四、驳回原告昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司的其它诉讼请求。如果在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14912元、诉讼保全费用5000元（已由原告垫交），由被告杨可承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  袁 媛人民陪审员  陶劭勇人民陪审员  周 瑜二〇二〇年八月三十一日书 记 员  张媛媛