广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15647号原告（反诉被告）：刘钢，男，1971年6月7日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托诉讼代理人：杨恒勤，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市宏宪房地产开发有限公司，住所地广州市广花二路**首层。法定代表人：孔宪桥，总经理。委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天柱，广东红棉律师事务所实习人员。被告：广东长城建设集团有限公司，住，住所地广州市越秀区寺右新马路**之8/div>法定代表人：何绍文，总经理。原告（反诉被告）刘钢与被告（反诉原告）广州市宏宪房地产开发有限公司（以下简称宏宪公司）、被告广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘钢及其委托诉讼代理人杨恒勤，被告宏宪公司的委托诉讼代理人梁伟生、杨天柱到庭参加了诉讼。被告长城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘钢向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801房归原告所有；2.请求依法判决将广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801房过户至原告名下，两被告应承担协助义务；3.请求依法判决两被告为原告办理广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801房不动产权证书。事实与理由如下：1998年5月26日，两被告与原告、刘秉忠签署了《房屋合建合同》，约定：原告与刘秉忠参与长城公司与宏宪公司开发的位于广州市黄石路榕溪花园的D座四梯八楼801房的投资，建筑面积为71.92平方米。原告和刘秉忠以每平方米2510元作为该房屋的结算价，房屋总价款为176909元，房款支付方式为原告与刘秉忠于合同签订之日向被告支付首期总房款的40%即70764元，余下的房款在交付首期房款次月起，带息分六十期供楼，每月一期，月供2406元。并约定原告和刘秉忠入住后，向被告缴付380元/平方米（住宅）的办证费，长城公司与宏宪公司自收到办证费次日起两年内负责为原告办妥产权证。合同签订后，原告和刘秉忠按约支付了首期购房款70764元，缴纳了第一、二期供楼款2406元，并缴纳了办证费用。两被告已于1998年6月12日将涉案房屋交付给刘秉忠和原告使用。后原告和刘秉忠发现涉案房屋建设及销售并未取得当时法律规定的多项合法手续和证照，按照当时法律规定，无法办理产权证书，且房屋有重大质量问题，原告和刘秉忠遂停止了继续支付购房款。原告和刘秉忠多次要求两被告提供建房所需的相关资料，两被告多次推诿并拒绝与原告沟通，且至今仍未为原告办理房屋产权证书。据查，原告和刘秉忠发现两被告于2002年12月将涉案房屋登记至被告宏宪公司的法定代表人孔宪桥名下，原告和刘秉忠向广州市白云区人民法院提起了确认合同无效之诉，广州市白云区人民法院作出（2019）粤0111民初23963号民事判决书判决确认宏宪公司与孔宪桥于2001年4月18日签订的《房屋合建合同》无效及判令宏宪公司和孔宪桥将涉案房屋恢复登记至宏宪公司名下。该判决现已生效，且已履行完毕。刘秉忠系刘钢的父亲，已于2019年9月9日死亡，其合法继承人李荣香等人在2019年12月2日声明放弃对涉案房屋的继承权，因此刘钢享有该房屋的合法权益，是本案的适格原告。故诉至法院，请求判如所请。被告长城公司向本院提交书面答辩状辩称：我司同意宏宪公司的答辩意见和反诉请求，我司认为刘钢既然确认要购买涉案房屋并请求法院判决涉案房屋归其所有，就应当拿出诚意，履行合同，交齐房款、支付利息并承担相应违约责任。由于长城公司和孔宪桥之间有合同约定，同意本案诉争房屋所涉及的权利义务由宏宪公司承受。被告（反诉原告）宏宪公司答辩并提起反诉称：一、刘钢应当向宏宪公司支付剩余房款、办证费本息及滞纳金，并承担办证过程中产生的税费、杂费等一切费用。《房屋合建合同》约定涉案房屋总价款176909元，同时刘秉忠与刘钢应当按照380元/平方米（住宅）的标准支付办证费。刘秉忠与刘钢在合同签订当日向宏宪公司和长城公司支付了首期购房款70764元及代办产权费14000元，1998年6月12日，宏宪公司和长城公司将涉案房屋交付给刘秉忠、刘钢使用。1998年6月22日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了第一期供楼款2406元和代办费9094元，1998年7月21日支付了第二期供楼款2406元，此后未在支付过供楼款，也未支付剩余办证费用。因此刘秉忠和刘钢尚欠购房款101333元及办证费4235.6元未支付。刘秉忠和刘钢应当从1998年8月21日开始以未付购房款101333元为本金计付利息，暂计算至2020年6月30日利息为134329元。以办证费4235.6元为本金从1998年6月13日开始计付利息，暂计算至2020年6月30日利息为5699元。根据合同约定，刘秉忠和刘钢逾期支付房款，应当按照未付清的购房款为基数，第一个月内按每日1‰计罚，第二个月内按每日2‰计罚，超过两个月按每日3‰计罚，现从1998年8月21日暂计至2020年6月30日滞纳金为2415069.389元。以上购房款本息、办证费本息、滞纳金合计2660665.989元，我方现在反诉要求刘钢合计向我方支付70万元。二、过了22年房价大幅度上涨且货币大幅贬值后，刘钢主张按原房价履行合同，违反了民法的公平原则。故我方现提起反诉请求如下：1.判令刘钢向宏宪公司支付剩余房款本金101333元以及利息，从1998年8月21日起计算至付清上述房款本金之日止，现暂计至2020年6月30日止的利息为134329元（从1998年8月21日到2019年8月20日按照人行5年以上期同期贷款利率计算；2019年8月21日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算）；2.判令刘钢向宏宪公司支付剩余办证费用本金4235.6元及利息，从入住之次日即1998年6月13日起计算至付清上述4235.6元之日止，现暂计至2020年6月30日的利息为5699元（按照人行5年以上同期贷款利率计算）；3.判令原告支付逾期付款滞纳金2415069.389（以101333元为基数，从1998年8月21日至1998年9月20日，逾期31日，按1‰计算；从1998年9月21日至1998年11月20日，逾期60日，按2‰计算；从1998年11月21日至2020年6月30日，逾期7894日，按3‰计算）；以上1、2、3项共计2660665.989元（245596.6+2415069.389），被告仅主张其中的70万元；4.判令原告承担办理广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801房不动产权证过程中产生的税费、杂费等一切费用；5.判令原告承担本案全部诉讼费用。针对被告（反诉原告）宏宪公司的反诉，原告（反诉被告）刘钢辩称：我方同意支付剩余房款本金及办证费本金，购房款本金我方不认可被告主张的金额，办证费本金4235.6元金额我方没有异议。但对于利息及滞纳金我方不同意支付，因为双方签署《房屋合建合同》后原告一直在履行，而暂停支付房款的行为根据已经生效的民事判决书已经确认原告存在合理的抗辩理由，故原告暂未支付房款的行为并非违约行为。且宏宪公司在合同履行过程中一直存在违约行为。因此我方不应当支付利息及滞纳金。同时，由于宏宪公司第4项诉讼请求已经包含在其第2项诉讼请求的办证费中，故其第4项诉讼请求不应得到支持。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《房屋合建合同》、民事判决书、民事裁定书、公证书予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：涉案房屋为广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801单元，该房屋现门牌地址为广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房。房屋登记查册资料登记附注处注明：已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2000年9月20日起；“集资房”自1996年5月1日起，五年内不准进入二级市场交易流通，五年后，如要进入二级市场交易的，必须按照国家有关法律、法规再补交有关税费。1998年5月26日，宏宪公司（原名称为广州市银宇房地产开发有限公司）与长城公司综合处房地产开发部（原名称为广东长城建设总公司综合处房地产开发部）（共同作为甲方），刘秉忠、刘钢（共同作为乙方）签署了《房屋合建合同》，约定：一、房屋地址、工期。乙方参与广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801单元投资，建筑面积71.92平方米。本单元房于一九九七年五月二十八日前完工。二、投资额。乙方以建筑面积每平方米2510元作为该楼东南北方向801单元的结算价，共计人民币176909元。三、付款方式。乙方须于本合同签订之日立即向甲方支付首期总房款70764元，余下60%房款106145元，在交付首期房款次月起，带息分六十期供楼，年息7.2%，每月一期，月供2406元（含息，每月二十日前将该期房款交到甲方指定的账号）。四、双方责任。其中第一款甲方责任d项约定：甲方负责为乙方办理由市国土房管局核发的有效产权证明手续。第二款a项约定：乙方必须保证按期付款。e项约定：逾期付房款或交房期限不来签收房屋，而又未征得甲方同意的，则作自动退房处理按第六条第三款处理。f项约定：乙方入住后，必须向甲方缴付380元/平方米（住宅）的办证费，甲方自收到乙方办证费次日起两年内负责为乙方办妥该房屋的房产证手续，而此费用由甲方统一代乙方向国土局、房管局支付办理该单元的房地产证（按市府及市房管局、国土局办证细则及要求办理）所需费用。六、违约责任。如乙方不遵照第三条规定按时按期按要求预付房款，甲方有权处罚乙方，按迟交款交付滞纳金，一个月内按每日1‰计罚，第二个月内按每日2‰计罚，超过二个月按每日3‰计罚。第七条第2款约定：为保证合同的顺利履行，乙方未付清房款之前，不得向甲方领取房地产证，最后双方的结算面积以房管局测量审定的面积为准。等等。上述合同签订当日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了首期购房款70764元，代办产权费14000元。1998年6月12日，宏宪公司和长城公司将涉案房屋交付给刘秉忠、刘钢使用。1998年6月22日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了第一期供楼款2406元和代办证费9094元。1998年7月21日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了第二期供楼款2406元。此后，刘秉忠、刘钢未再支付过供楼款。2001年4月18日，宏宪公司（甲方）与孔宪桥（乙方）签订了《房屋合建合同》，约定：乙方参与涉案房屋投资，乙方以建筑面积每平方米2100元作为该楼东南北方向801单元的结算价，房款共计142359元，付款方式为本合同签订之日向乙方一次性付款142359元。等等。上述合同签订后，双方在房管部门办理了产权转移登记手续，该房屋于2002年12月31日登记于孔宪桥名下。2019年7月2日，刘秉忠、刘钢诉至本院，诉讼请求为：1.判决确认宏宪公司与孔宪桥签订的《房屋合建合同》无效；2.判决宏宪公司与孔宪桥将涉案房屋产权在房管局恢复登记至宏宪公司名下。该案案号为（2019）粤0111民初23963号。2019年7月19日，宏宪公司、长城公司诉至本院，诉讼请求为：1.判决确认刘秉忠、刘钢与宏宪公司、长城公司综合处房地产开发部签订的《房屋合建合同》于2000年12月31日解除；2.依法判决解除原被告签订的《房屋合建合同》并判决刘秉忠、刘钢承担违约金37788元（解约违约金）；3.判决刘秉忠和刘钢承担本案诉讼费。该案案号为（2019）粤0111民初27088号。本院于2019年9月24日分别作出（2019）粤0111民初23963号和（2019）粤0111民初27088号民事判决书，两份判决书中，法院均认定：宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢签署的《房屋合建合同》实为农村“集资房”买卖合同，但涉案房屋所在的土地已经办理土地征收手续转为国有土地，且涉案房屋现已经核发产权证，双方合同的法律障碍已经消除，故上述《房屋合建合同》应认定为有效合同。（2019）粤0111民初23963号民事判决书认为：宏宪公司与孔宪桥恶意串通于2001年4月18日签订的《房屋合建合同》，损害了刘秉忠、刘钢的利益，应属于无效合同。该案判决：一、确认宏宪公司与孔宪桥于2001年4月18日签订的《房屋合建合同》无效；二、在本判决生效之日起十五日内，宏宪公司与孔宪桥将广州市白云区黄石路黄石西街30号801房在房管部门恢复登记至宏宪公司名下。（2019）粤0111民初27088号民事判决书认为：宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢签订《房屋合建合同》后，宏宪公司、长城公司已于1998年6月12日将涉案房屋交付给刘秉忠、刘钢使用。……宏宪公司、长城公司要求解除与刘秉忠、刘钢之间的《房屋买卖合同》依据不足，本院不予支持。该案判决：驳回宏宪公司、长城公司的全部诉讼请求。宏宪公司不服上述两判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2019年12月24日分别作出（2019）粤01民终22013号和（2019）粤01民终22014号民事判决书，两案均判决驳回上诉，维持原判。上述两案审理过程中，刘秉忠于2019年9月9日死亡，其法定继承人李荣香、刘丹、刘锐、刘鑫向广州市中级人民法院提交放弃继承权的《公证书》，其中载明：刘秉忠生前与刘钢共同购买了广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801单元私产房一套。刘秉忠生前未设立遗嘱或与他人签订遗赠抚养协议，我们是其法定继承人之一，享有刘秉忠的继承权，决定自愿放弃上述遗产的继承权。涉案房屋现已恢复登记至宏宪公司名下，该房屋现不存在他项权利内容及查封信息。宏宪公司明确其与刘秉忠、刘钢签署的《房屋合建合同》中约定的380元/平方米的办证费包括土地出让金、契税、印花税及杂费等。本院认为：生效民事判决已经确认宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢于1998年5月26日签署的《房屋合建合同》为有效合同，故上述合同对于合同双方具有约束力，双方均应当遵守履行。刘秉忠、刘钢已经根据双方合同约定向宏宪公司和长城公司支付了购房款75576元、办证费23094元，且刘钢表示其同意向宏宪公司支付剩余购房款和办证费。宏宪公司、长城公司已于1998年6月12日将涉案房屋交付给刘秉忠、刘钢使用多年，根据《房屋合建合同》，宏宪公司负责为刘秉忠、刘钢办理由市国土房管局核发的有效产权证明手续，现刘秉忠已经死亡，刘秉忠的法定继承人已明确放弃对涉案房产的继承权，故刘钢现要求宏宪公司和长城公司协助其办理将涉案房屋过户至其名下的手续的诉讼请求本院予以支持。涉案房屋现尚未登记至刘钢名下，刘钢享有要求宏宪公司和长城公司协助其办理过户登记手续的债权，其尚未享有涉案房屋的所有权，故刘钢要求判决涉案房屋归其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于宏宪公司要求刘钢支付剩余房款本金101333元及剩余办证费4235.6元。根据《房屋合建合同》，涉案房屋总价款为176909元，刘秉忠和刘钢已经支付了75576元，故宏宪公司要求刘钢支付剩余房款本金101333元的诉讼请求本院予以支持。对于办证费4235.6元，刘钢对该费用无异议，故宏宪公司的该项主张本院予以支持。对于宏宪公司要求刘钢支付剩余购房款和办证费的利息及逾期付款滞纳金的诉讼请求，由于涉案房屋于2000年9月20日才办妥国有土地出让金补交手续，且自2001年5月1日以后才能进入二级市场交易，由此可知涉案房屋在双方约定的办证期限内并不具备办理房地产证的条件。并无证据证实宏宪公司、长城公司在涉案房屋具备办证条件后及时将该情况告知刘秉忠、刘钢。相反，宏宪公司与其法定代表人与孔宪桥恶意串通于2001年4月18日签订的《房屋合建合同》，将涉案房屋过户至孔宪桥名下，刘秉忠和刘钢通过（2019）粤0111民初23963号案诉讼，涉案房屋才得以恢复登记至宏宪公司名下。因此刘秉忠、刘钢在本案诉讼前暂停支付购房款理据充分，宏宪公司现要求刘钢支付购房款及办证费的利息及逾期付款滞纳金依据不足，本院不予支持。对于宏宪公司要求刘钢承担办证过程中产生的税费、杂费等的诉讼请求。由于宏宪公司已明确其与刘秉忠、刘钢签署的《房屋合建合同》中约定的380元/平方米的办证费包括土地出让金、契税、印花税及杂费等，本院已经支持宏宪公司要求刘钢按照380元/平方米的标准向其支付办证费，故之后办证过程中产生的税费应当由宏宪公司承担，故宏宪公司的该项反诉请求缺乏合同依据，本院不予支持。涉案《房屋合建合同》系由宏宪公司和长城公司共同作为甲方签署的，故刘钢支付剩余房款和剩余办证费，本应当支付给宏宪公司和长城公司，鉴于长城公司在答辩意见中已经明确其同意宏宪公司的反诉请求，并同意本案诉争房屋所涉及的权利义务由宏宪公司承受，应视为长城公司同意刘钢将剩余房款和剩余办证费支付给宏宪公司，故本院判令刘钢向宏宪公司支付剩余房款和剩余办证费。被告长城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三日内，刘钢向广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司支付剩余房款101333元；二、本判决生效之日起三日内，刘钢向广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司支付剩余办证费4235.6元；三、在刘钢履行完毕本判决第一项和第二项后十日内，广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司按照国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房的产权过户登记手续；办证过程中产生的税费由广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司负担；四、驳回刘钢的其他诉讼请求；五、驳回广州市宏宪房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1919.09元，由广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司共同负担；反诉费5400元，由广州市宏宪房地产开发有限公司负担4194.31元，刘钢负担1205.69元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年八月二十五日书记员  林嘉仪