济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初3317号 原告：上海绿地物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。 法定代表人：张勇，总裁。 委托诉讼代理人：郑荣荣，女，系上海绿地物业服务有限公司济南分公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘玲娣，女，系上海绿地物业服务有限公司济南分公司工作人员。 被告：王焕利，男，1973年4月5日出生，汉族，住济南市。 原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司（以下简称绿地物业公司）与被告王焕利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告绿地物业公司的委托诉讼代理人郑荣荣、刘玲娣，被告王焕利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费5955.5元及违约金4000.55元(具体违约金数额按照合同约定计算方式计算至判决确定的付款之日)；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月15日，原告与绿地地产(济南)有限有限公司签订《绿地中央广场D-1地块前期物业服务合同》，由原告对绿地中央广场D-1地块进行物业管理服务。被告作为绿地中央广场D-1地块2号楼2单元601室的业主，于2015年12月15日和原告签订《绿地中央广场前期物业服务协议》，进一步确定了双方的权利义务。在物业管理服务期间，原告积极履行合同义务，依约对绿地中央广场D-1地块提供规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务，但是被告共计拖欠2016年7月1日至2018年6月30日期间物业管理费5955.55元。经原告多次向被告催缴，但被告拒不支付，为维护原告合法权益，原告依法提起诉讼，望依法予以判决。 王焕利辩称，一、答辩人王焕利不应该对绿地物业公司提出的物业管理费及违约金承担任何法律责任。1.答辩人王焕利于2016年2月21日，绿地物业公司、绿地地产(济南)有限公司提出的业主如不接受提前缴纳物业费、并签订收房及前期物业服务协议，就不允许看房、收房的霸王条款下，作为弱势群体被迫缴纳物业费、签订前期物业服务协议、收房手续；2.绿地物业公司及绿地地产(济南)有限公司，在答辩人王焕利完全履行与绿地地产(济南)有限公司签订的商品房预售合同，并缴纳全款及提前缴纳物业费的情况下，完全不履行合同协议，对答辩人王焕利购买的绿地中央广场D1项目2号楼2单元601室的房屋维修、储藏室的供电等责任问题不予理会、小区内环境卫生、小旅馆猖獗造成的人身安全问题不予处理等事宜，存在严重违约责任；3.绿地物业公司在绿地地产(济南)有限公司在市中区法院(2013)市民初字第3984号伙同他人杨颖，给答辩人王焕利几十万元的直接经济损失及其他间接损失一案中，拒不履行法定证明义务，存在渎职行为；4.答辩人王焕利临时中断缴纳物业费亦是源于绿地物业公司拒不向人民法院提供答辩人的购房居住证明，存在合同诈骗、虚假诉讼、侵犯公民个人信息罪等犯罪行为；5.依据《中华人民共和国合同法》第一条、第八条、第四十条、第四十一条、第四十二条第三项、第四十三条、五十二条第二项，第三项、第五十三条第二项之规定，答辩人王焕利属于绿地物业公司合同法严重违约的免责行为。二、绿地物业公司提出的物业管理费及违约金，并将此事起诉至人民法院是一种背信弃义、违反职业操守的行为。三、绿地物业公司越权违法、恐吓威胁答辩人。被答辩人本末倒置、置国家宪法、法律法规、答辩人的生命权、财产权、居住权于不顾，实施暴力恐吓答辩人王焕利，试图驱离当事人的合法住所。四、绿地物业公司虚构物业服务协议签订日期。当事人双方于2016年2月21日签订前期物业服务协议，答辩人王焕利缴纳物业费，根据协议约定半年支付一次，应该是2016年8月22日再次交付，原告起诉物业费时间提前就是提供伪证、虚假陈述，骗取法院信任，通过虚假诉讼手段诈骗申请人财产的目的。五、绿地物业公司对应归业主所有的小区停车位、广告费用等收益，未财务公开，存在贪污挪用之嫌疑。1.被答辩人应向被答辩人在内的全体业主公开物业费的收支情况；2.被答辩人所收取的停车费、广告费用等收益，应向被答辩人在内的全体业主公开并归全体业主所有。 本院经审理认定事实如下：绿地物业公司与王焕利于2016年2月21日签订《绿地中央广场前期物业服务协议》一份，协议载明王焕利系绿地中央广场一区2号楼2单元601室业主，协议约定物业费按建筑面积每月每平方米1.8元计算，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年初第一个月5日前履行交纳义务。延期交纳物业服务费的按日向绿地物业公司支付应交款项千分之三的违约金。 2016年2月21日，王焕利办理了业主入住进户手续，房屋的实测建筑面积为137.86㎡。王焕利于当日交纳了6个月的物业管理费1488.9元。之后未再交纳物业管理费。 另查明，绿地中央广场一区2号楼2单元601室房屋系王焕利以按揭贷款的方式向绿地地产（济南）有限公司购买。2017年4月7日，绿地地产（济南）有限公司以王焕利未按时偿还按揭贷款，绿地地产（济南）有限公司代王焕利偿还欠款后，王焕利未能及时还款为由，向本院提起诉讼，请求解除双方于2013年11月12日签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》王焕利配合绿地地产（济南）有限公司办理商品房合同网签备案撤销手续；王焕利解除该房屋所设定的任何权利负担，将房屋腾还绿地地产（济南）有限公司；王焕利支付绿地地产（济南）有限公司代为偿还的贷款、违约赔偿金、房屋折旧费、律师费、补偿金等费用。本院于2017年7月7日作出（2017）鲁0104民初1812号民事判决书，判决绿地地产（济南）有限公司与王焕利于2013年11月12日签订的关于济南市槐荫区绿地中央广场D-1地块项目2号楼2单元601号房屋的《济南市商品房买卖合同》及附件于2017年4月3日解除；王焕利于判决生效之日起十日内协助绿地地产（济南）有限公司办理济南市槐荫区绿地中央广场D-1地块项目2号楼2单元601号房屋的商品房网签备案撤销手续；王焕利于判决生效之日起十日内将济南市槐荫区绿地中央广场D-1地块项目2号楼2单元601号房屋腾还至绿地地产（济南）有限公司；王焕利还需支付绿地地产（济南）有限公司代为偿还的贷款、违约金、律师费、补偿金；驳回绿地地产（济南）有限公司其他诉讼请求。经核实，（2017）鲁0104民初1812号民事判决书于2017年8月份发生法律效力。 本院认为，王焕利原系绿地中央广场一区的业主，其在入住小区时，与绿地物业公司签订的《绿地中央广场前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。王焕利辩称该服务协议是在非自愿平等协商的基础上签订的，没有证据支持，本院不予采信。王焕利作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业费用等相关费用。 王焕利于2016年2月21日与绿地物业公司签订《绿地中央广场前期物业服务协议》，并于当日办理业主入住进户手续，那么物业费应当自2016年2月21日起开始计算。王焕利已经交纳了6个月的物业费，即王焕利已经交纳了自2016年2月21日起至2016年8月21日止的物业费。绿地物业公司称交房通知书要求自2016年1月1日起收取物业费，但未能提交证据，故本院不予采信。 根据（2017）鲁0104民初1812号民事判决书，绿地地产（济南）有限公司与王焕利于2013年11月12日签订的关于济南市槐荫区绿地中央广场D-1地块项目2号楼2单元601号房屋的《济南市商品房买卖合同》及附件已于2017年4月3日解除，故王焕利交纳物业费的截止日期应为2017年4月3日。 经本院核算，王焕利应交纳的自2016年8月21日起至2017年4月3日止的物业费应为1845元。 王焕利辩称对绿地物业公司提供的物业服务不满，房屋质量存在问题，且绿地物业公司未公开收益等。本院认为，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间相互理解、相互交流。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常采用拒交物业费的方式来表达不满情绪，但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境的恶化甚至处于瘫痪状态。人民法院审理物业服务协议纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区物业服务的正常运行。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持，业主不交纳物业费，不但不会使物业服务质量提高，反而会导致物业服务质量进一步下降。从本案审理认定的事实来看，王焕利自2016年8月21日起至一直拒交物业费，其应该认识到，一是小区还有很多业主交纳了物业费，二是此期间其仍然接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），从这两点来说，其拒交物业费的行为损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也是不公平的。再者，房屋质量问题的责任人系建设单位，并非物业服务单位，王焕利以房屋存在质量问题为由拒交物业费，于法无据，本院不予支持。王焕利以绿地物业公司未公开收益等理由拒交物业费亦没有法律依据，本院不予支持。 关于王焕利答辩中提到的济南市市中区人民法院审理并判决的(2013)市民初字第3984号案，该案系案外人杨颖与王焕利因同居关系产生的纠纷，与绿地物业公司没有关联，且该案民事判决书系2014年作出，此时王焕利尚未与绿地物业公司签订《绿地中央广场前期物业服务协议》，更没有接受物业公司服务。王焕利辩称绿地物业公司存在渎职、合同诈骗、虚假诉讼、侵犯公民个人信息等情形，没有事实及法律依据，本院不予采信。 关于王焕利辩称的绿地物业公司越权违法、恐吓威胁王焕利的情形。绿地物业公司于2019年9月6日张贴公示，公示载明受绿地地产委托，要求王焕利于两日内将房内物品清理，如不配合，物业公司将采取强制措施收房。根据本院认定的事实，（2017）鲁0104民初1812号民事判决书的判项之一是王焕利于判决生效之日起十日内将济南市槐荫区绿地中央广场D-1地块项目2号楼2单元601号房屋腾还至绿地地产（济南）有限公司，该判决已于2018年8月份发生法律效力，王焕利至今仍居住在上述房屋内，绿地物业公司基于此进行公示并未违反法律规定，且王焕利未能举证证明绿地物业公司存在其他违法行为，故本院对王焕利相关答辩意见不予采信。 综上，王焕利应当支付绿地物业公司自2016年8月21日起至2017年4月3日止的物业费1845元。但本院也同样认为，绿地物业公司在提供物业服务过程中存在的一定的不足，对此首先要有清醒的认识，其次要有积极改正的态度与措施。鉴于其提供的物业服务客观上存在瑕疵，本院对其要求王焕利支付违约金的诉请不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、王焕利于本判决生效之日起十日内向上海绿地物业服务有限公司济南分公司支付自2016年8月21日起至2017年4月3日止的物业费1845元； 二、驳回上海绿地物业服务有限公司济南分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告王焕利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李明亮 二〇二〇年八月十二日 书记员  赵珊珊