山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民再113号再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：于某，住山西省大同市。委托诉讼代理人：石某，山西九论律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：大同市当代房地产有限责任公司。负责人:赵某。委托诉讼代理人：计某，天津唐徽律师事务所律师。再审申请人于某与被申请人大同市当代房地产有限责任公司（以下简称当代房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市中级人民法院（2019）晋02民终671号民事判决，向本院申请再审，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，于2019年12月30日作出（2019）晋民申2930号民事裁定，决定对本案予以提审，本院提审后依法公开开庭对本案进行了审理，再审申请人于某的委托诉讼代理人石某，被申请人当代房地产公司的委托诉讼代理人计某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。再审申请人于某的再审请求为：1.撤销山西省大同市中级人民法院（2019）晋02民终671号民事判决。2.改判解除双方签订的《商品房买卖合同》，并返还再审申请人购房款1572080元及支付资金占用期间的利息455640.26元（从2014年1月23日计算至2018年11月13日，按照银行同期贷款利率6％计算，直至偿清为止），被申请人承担1572080元的赔偿款。3.诉讼费用由被申请人承担。其事实与理由：（一）本案有新证据，足以推翻原判决。1.第一份证据为山西省大同市城区人民法院（2015）城民初字第1926号民事判决和合同编号为YS0022112号的《商品房买卖合同》。从该新证据可以得出：一是被申请人对自己出卖的一批商铺及房屋，在对方起诉要求交房或者赔偿后，均是以“名为买卖实为借贷”抗辩。二是被申请人提出的“名为买卖实为借贷”并无证据予以证明。三是被申请人以“名为买卖实为借贷”来辩解，理由均是价格低于市场价、约定房屋交付时间早于合同签订时间和出具收据时间。但同样证明：第一、被申请人出卖该批房屋的价格全部都不是市场价；第二、被申请人提供的合同全部是格式合同，交房时间全部打印成2011年12月31日前，这个时间是被申请人《建设工程施工合同》约定的竣工日期2011年11月30日之后的一个月，可见交房日期是统一打印，《商品房买卖合同》的落款时间是签订的具体买卖房屋那天的日期。2.第二份证据为中国农业银行个人结算业务申请书及银行卡业务回单。该证据证明另案再审申请人于虹和于某从被申请人处购买的商铺共计六套，总计人民币355万元，60万是现金支付，剩余295万元款项应被申请人的要求，要求再审申请人向案外人许某和郭夫汇房款即可。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据予以证明。首先，关于商铺的价格，被申请人找到再审申请人时说急于回笼资金，有便宜商铺出售，故价格低于市场价格是正常，加之商铺地处偏僻，所以双方协商价格4000/㎡，合情合理。其次，被申请人提供的房屋买卖合同就是格式合同，无论何时买房，都是签订被申请人提供的格式的房屋买卖合同，都是显示机打的2011年12月31日之前交房，但落款日期都是在2011年之后的日期，所以不能以合同中约定交房时间和收据早于签订时间和收据时间的表象来认定不符合常理。最后，再审申请人的购房款是经被申请人指定汇给案外人许某和郭夫账户，汇款后由被申请人向再审申请人出具收据，收据加盖被申请人财务专用章，被申请人对收据的真实性是予以认可的。被申请人主张是借贷，但并未提供任何证据予以证明借贷关系的合法存在。被申请人向再审申请人交付的钥匙可以证明房屋已经交付，在房屋交付后，再审申请人准备装修的时候才发现房屋已被第三人占有，且门锁已更换。（三）原判决适用法律确有错误。1.再审申请人提供了已经网签备案的真实合法有效的《商品房买卖合同》及双方都认可的加盖被申请人财务专用章的真实收据，对自己的主张提供了充足的证据。二审撤销一审判决属于适用法律错误。2.本案一审法院作出的（2018）晋0213民初166号民事判决书认定的事实清楚、适用法律正确。当代房地产公司辩称：于某要求我方双倍返还购房款以及赔偿的前提是双方有真实的商品房买卖关系。本案的事实是案外人陶某承诺给我方贷款，并且在贷款之前先用于某、于虹（另案当事人、于某之女）身份信息办理房屋买卖手续及收款收据，我方照办后陶某并未给付款项，并且拒不撤销房屋买卖合同及收据，故本案系虚假诉讼，不存在商品房买卖关系，属于名为买卖实为借贷。上述情况可以从本案合同价款明显低于市场价，交付时间早于签订合同数年，于某没有任何使用痕迹，没有天然气、物业等票据，再审申请人与被申请人都知晓诉争的商铺并非真实买卖关系，只是为了借贷而出具一份形式上的手续，故才如此不严谨。由于陶某未给付贷款，作为借贷担保自始不发生效力，请求驳回于某的全部再审申请。原告于某向一审法院提出诉讼请求：请求判令被告当代房地产公司双倍返还购房款3144160元，资金占用利息369439元，合计3513599元及本诉费用。事实和理由：原告于2018年8月份诉被告程某腾房纠纷一案，现由于被告当代房地产公司提出异议，原告经过多方了解得知被告程某已实际购买、占有、装修的房屋与原告购买的房屋位于大同市××区商铺、9号楼3层27号商铺是同一处，现已无法给原告腾出，被告当代房地产公司也无法将原告所购房产交付，显然，被告当代房地产公司对其卖出的房屋形成一房两卖的事实。因此原告请求变更诉求。当代房地产公司辩称，1.鉴于原告变更诉求及案由，基于同一事实同一理由已有判决，属于重复诉讼，请求驳回原告诉讼请求。2.原被告未发生真实交易，不是房屋买卖合同关系，实属民间借贷。三、具体不属于房屋买卖合同理由，如低于市场价1/3，收据是签订合同3年后开具，不符合交易习惯，原告没有实际使用过房子。一审法院经审理查明：原、被告2014年1月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告金地福苑9号楼2层16号商铺，建筑面积196.51平方米，金地福苑9号楼3层27号（于虹26号。202.58平方米，810320元）商铺，建筑面积196.51平方米总价款为1572080元。2014年1月23日，被告为原告出具收取房款现金1572080元的收款收据。2018年12月10日原告申请对程某撤销诉讼请求。庭审中，被告认可案外人程某为上述房屋的实际购房人。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。现被告已将诉争房屋另行出售给案外人程某并交付使用，致使原、被告的合同目的无法实现，因被告一房二卖，原告主张被告当代房地产公司双倍返还购房款3144160元。资金占用利息369439元（从2014年1月23日至2018年11月30日），符合法律规定，一审法院应予确认。被告辩称，本案原告属于重复诉讼。一审法院认为原告两次诉讼，诉讼请求不同，适用法律不同，不属于重复诉讼。被告辩称签订合同时间为2014年，交付房屋为2011年12月31日，合同所定价款远远低于市场价，该笔款项被告并没有实际收到。原、被告为民间借贷关系而非买卖合同关系，本院认为，被告所辩意见不足以说明本案为民间借贷法律关系，且无证据予以证实，并且原告所举证据商品房买卖合同、收款收据可相互印证本案系商品房买卖合同法律关系，故对被告上述抗辩，一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定，判决如下：1.解除原告于某与被告当代房地产公司签订的合同编号为YS0022109的《商品房买卖合同》；2.被告当代房地产公司在本判决生效后十五日内向原告于某双倍返还购房款3144160元，支付占用资金利息369439元（从2014年1月23日至2018年11月30日）并利随本清；一审判决后，当代房地产公司上诉请求：1、请求撤销大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初166号民事判决书第二项，改判驳回上诉人返还被上诉人双倍购房款、利息的诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院作出的（2018）晋0213民初166号民事判决书与已经生效的(2017)晋0202民初2528号判决书有严重冲突。被上诉人在2017年因同一诉争商铺以及同一诉讼案由向大同市城区人民法院起诉，要求上诉人履行《商品房买卖合同》，城区人民法院做出(2017)晋0202民初2528号判决,驳回被上诉人的诉讼请求。在本判决中对争议事实做出认定，其中本院认定部分第二项:“关于于某与当代房地产公司是否存在有效的买卖合同关系.........综合考虑《商品房买卖合同》、《收据》及当事人的当庭陈述,现有证据尚不足以证明于某与当代房地产公司之间存在有效的买卖合同关系。”以及本院认为部分:“原告于某请求确认《商品房买卖合同》有效，但现有证据尚不足以证明其与当代房地产公司之间存在有效的商铺买卖合同关系.........”，该判决否认了诉争商品房买卖关系及合同的有效性,并已经生效。一审法院作出的与原有生效裁判相矛盾的判决，应当予以驳回。二、一审法院事实认定错误，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系,所签订的《商品房买卖合同》是基于民间借贷关系的担保合同。上诉人与被上诉人之间并未发生真实房屋买卖行为,双方实质为民间借贷关系，上诉人为了取得借款,按照出借方的要求和于某签署了《商品房买卖合同》并为其办理了网签等行为。双方合同价款明显低于市场价格，为正常成交价三分之一,不符合房屋销售逻辑;约定的商铺交付时间为2011年，而《收据》载明的付款时间为2014年,不符合交易习惯;是先借贷，后抵押；被上诉人无诉争商铺交付使用痕迹，无采暖、天然气、物业等费用票据。上诉人也没有实际交付，另售程某的事实被上诉人也知情。三、一审法院适用法律错误。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款适用的前提为基于真实的房屋买卖交易，而上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》是作为民间借贷的担保合同，不是房屋买卖，更不存在出卖人欺诈或恶意违约行为,被上诉人从未支付过购房款，也数年未要求交付房屋，故适用该条法规作出返还购房款、资金占用利息、一倍购房款赔偿的判决适用法律错误。对于上诉人与被上诉人之间的借贷关系纠纷，应当另行处理。被上诉人于某答辩称：原判正确，应予维持。二审法院经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，二审法院予以确认。另查明，于某因与当代房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，向大同市平城区人民法院提起诉讼，请求当代房地产公司履行合同，交付所售的房屋。大同市平城区人民法院于2017年12月27日作出（2017）晋0202民初2528号民事判决，认为现有证据不足以证明于某与当代房地产公司之间存在有效的商铺买卖合同关系，故驳回于某诉讼请求。该判决现已生效。二审法院认为，于某请求当代房地产公司返还双倍购房款的前提是双方所签订的买卖合同是有效合同。上诉人主张其与被上诉人之间的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，是名为买卖实为借贷，被上诉人于某虽提供了商品房买卖合同和收据，但商品房买卖合同约定的商铺价格明显低于同类市场价格，约定房屋交付时间早于合同签订时间及出具收据的时间，不合常理。被上诉人主张购房款1572080元全为现金支付，上诉人否认收到该款项，被上诉人并没有提供相应的资金来源。且被上诉人并未提供证据证实诉争房屋已经交付、其合法占有了房屋。结合大同市平城区人民法院（2017）晋0202民初2528号生效民事判决对双方所签订的房屋买卖合同合法有效并未予以确认的事实，故本院对该商品房买卖合同的效力不予确认。一审法院确认双方所签订的房屋买卖合同有效并判决解除合同、由当代房地产公司返还于某购房款错误，应予纠正。综上所述，当代房地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：1.撤销山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初166号民事判决；2.驳回被上诉人于某的诉讼请求。本案在再审审理中，于某提交了如下证据：1.大同市房屋交易权属登记管理中心出具的《查询结果》，主要内容为：位于××区商铺于2015年10月28日合同备案在买受人于某名下，面积均为196.51平方米。2.《商品房买卖合同》，主要内容为：出卖人当代房地产公司，买受人张俊林，买卖商品房为金地福苑9号楼1层4号商铺，建筑面积154.7平方米，每平米8000元，交付日期2011年12月31日，合同签订日期2014年1月23日。3.《山西省大同市城区人民法院民事判决书》（2015）城民初字第1926号，主要内容为：原告张俊林，被告当代房地产公司；张俊林诉求将涉案商铺归还原告；原告提供的证据有《商品房买卖合同》和《收据》各一份；该判决认定《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，应予确认；判决当代房地产公司于本判决生效后十日内将涉案商铺交付原告张俊林。于某称是找张俊林要了这个合同，这个判决书生效后被申请人也没有上诉，张俊林只要房不要钱，判决生效已经进入执行阶段。当代房地产公司称，我方对这份证据真实性认可，证明目的不认可。被申请人当代房地产公司在该时间段需要大量筹集资金，所以存在包括于腾宇以及刚才这个人都是找着需要能借出钱的人，提供身份证要求当代房地产公司办理合同收据内容，如果说贷款这个钱还不了可能用房子去抵账，还了的话房屋买卖合同就撤销了，就是刚才再审申请人疑问的一点去抗辩，刚才再审申请人提交的证据以及本案于腾宇都是拿着手续去贷款，但是双方不一样的地方是当代房地产公司没有上诉，可能是因为当代房地产公司确实收到背后出资人的款项，但是没有能力偿还借款，所以房子最终判决当代房地产公司没有提出上诉，本案没有收到借款，所以说无论合同还是担保关系也好均未发生履行，所以被申请人不认可证明目的。4.《中国农业银行银行卡取款业务回单》，主要内容为：陶某于2014年1月23日向许某转款95万元人民币。5.《中国农业银行个人结算业务申请书》，主要内容为：陶某于2014年1月23日向郭夫转款200万元人民币。本案再审庭审中，关于涉案房屋卖给案外人程某的价格是多少的问题，当代房地产公司称，合同签的是4000元，实际按5500元一平米交易；关于《商品房买卖合同》上为何出现房屋交付日期为2011年12月31日，而合同签订日期为2014年1月23日的问题，当代房地产公司称：当时陶某要求弄合同，然后这个合同没有修改，只是知道陶某可以拿这个合同弄出钱，根本不是买卖行为，双方并没有在意这些细节，包括各方面都是很简略，对细节一概而过出了这些东西；审判人员问当代房地产公司，陶某拿着合同和收据，迟迟没有支付对应借款，你们采取哪些自救行为，当代房地产公司称，其公司控制人私下索要手续，向陶某要求撤销合同与收据，但当时没有留下证据，自救行为是陶某没有办法借到钱后，当代房地产公司非常困难，以低价5500平米将商铺卖给陈龙获得900万元的资金。对此，于某不予认可索要合同收据的行为，并称，当时仝喜财要求给郭夫、许某两人打钱。陶某是于某女儿于惠的丈夫。关于为什么一二审说是现金，本案中是出具转款收据的问题，于某称，因当时当代房地产公司开的是现金收据，山西省大同市城区人民法院（2017）晋0202民初2528号民事生效判决也认定了，所以一审也就这样说，当代房地产公司确实是收到这笔购房款。当时开收据的时候他给出现金，我们说打款，有凭证用不用备注一下，仝喜财和他财务人员说不用备注了，公司账户没有收到钱，写了无法下账。关于当代房地产公司为什么不自己拿房子去办理款项的问题，当代房地产公司称，金地福苑无法办理产权登记，所以不能用这些房子去办理，可以从个人手里进行融资。本案经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，经本案审判人员到涉案房屋现场实地察看，涉案房屋位于该楼二、三层，进入房屋只能从该栋楼房的东西两侧小区院内绕行，现该涉案房屋已经被案外人程某转包于某医院占有使用，案外人程某购买的××层直接进入商铺。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点问题为：1、所签《商品房买卖合同》是否有效；2、应否双倍返还购房款及利息。第一，现有证据中，有于某与当代房地产公司签订的《商品房买卖合同》、于某转款的银行凭据、当代房地产公司向于某出具的收款收据、涉案商铺经过大同市房产管理局的备案登记、同一栋楼与本案同类事实张俊林的《商品房买卖合同》和已经生效的民事判决书。以上证据相结合能够认定于某与当代房地产公司签订的《商品房买卖合同》系真实有效合同。而当代房地产公司虽然主张《商品房买卖合同》是用于融资借贷所用，但未提供相应证据予以证明其主张，故对其主张无法支持。第二，关于《商品房买卖合同》房屋交付日期为2011年12月31日，而合同签订日期为2014年1月23日是否影响该合同效力的问题。本案中，当代房地产公司称，当时于某（陶某）可以拿这个合同弄出钱，双方并没有在意这些细节，而于某则认为，于某2014年1月23日与当代房地产公司签订《商品房买卖合同》时，当天即全额交付购房款，标的物已是现房，格式合同约定的交房日期已经不影响合同本身成立并发生法律效力，更不影响双方履行各自的合同义务。本院认为，以上所述主张中，于某的理由更为合理，且张俊林与当代房地产公司所签订《商品房买卖合同》的日期为2014年1月23日，约定的交房时间是2011年12月31日前，和于某与当代房地产公司签订《商品房买卖合同》上两处时间均一样。既说明《商品房买卖合同》是当代房地产公司提供的格式合同，通过张俊林的生效判决，亦说明于某与当代房地产公司签订《商品房买卖合同》亦应有效。第三，关于涉案商铺备案的问题。于某与当代房地产公司签订的《大同市商品房买卖合同》是经过大同市房产管理局备案登记的合同，备案日期为2015年10月28日。预售合同备案登记虽然没有产生物权上预告登记的法律效力，但预售合同备案登记是行政部门对双方的买卖行为的备案行为，政府部门接受该备案后向社会予以公示，鉴于政府行为的公信力，购房人对获得预售房屋有期待权，排除第三人购买的效力，该备案未被撤销前，完全具备上述效力，该备案行为应当被认为是涉案房屋“已经深度”买卖的行为。故应当认定该合同为有效合同。第四，先抵押，后借贷的说法不能成立。当代房地产公司主张，本案中的《商品房买卖合同》名为买卖，实为借贷，但没有提交任何证据，假如该事实存在，那么关于借款本金、借款期限、利息约定这三个借贷关系基本要素如何构成，当代房地产公司应当向法庭作出解释。当代房地产公司的观点是先抵押，后借贷，抵押完成后，于某没有履行出借义务。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，预售合同备案是开发商即当代房地产公司的法定义务。如当代房地产公司所述签订《商品房买卖合同》名为买卖实为借贷属实，当代房地产公司既然未收到借款，又未收到购房款，不是积极撤回上述相关“借贷手续”或主张权利，以尽快消除可能因签订合同、出具收据等行为而引发的风险损失，反而在2014年1月23日签订《大同市商品房买卖合同》后的2015年10月还去对涉案房屋做备案登记，如签订合同只是为了让于某融资借贷，为何还要去将涉案商铺备案。故当代房地产公司的此主张不能成立。第五，关于涉案商铺交易价格的问题，当代房地产公司主张，涉案合同约定的商铺交易价格是每平方米4000元，低于市场价1/3，但其未提交其它商铺销售价格的证据予以证明。虽然其称将涉案商铺卖于案外人程某的合同价是每平方米4000元，实际价格是每平方米5500元，但案外人程某所买的商铺还包含一层，一层商铺的价格明显高于二、三层是市场交易的正常价位，且涉案房屋位于二、三层，存在进入该房屋需绕行的客观情况，以每平方米4000元的价格交易，亦无不当，其不是合同无效的理由。第六，当代房地产公司存在不诚信交易行为。在再审庭审中，当代房地产公司称，于某（陶某）在2014年1月23日与其签订《商品房买卖合同》和取得收据没有办法借到钱后，当代房地产公司非常困难，以低价5500平米将商铺卖给案外人程某获得900万元的资金。而在当代房地产公司与于虹案（2017）晋0202民初1737号中，第三人程某述称，2014年1月29日，程某与当代房地产公司即签订了《商品房买卖合同》，程某购买了包含本案涉案商铺的建筑面积1619.5平方米，一次性付款900万元。从上述事实可以看出，在2014年1月23日于某与当代房地产公司签订《商品房买卖合同》后六天，当代房地产公司即将该涉案商铺卖于他人，且在第二年，即2015年10月还去大同市房地局将该商铺备案登记在于某名下，在无证据证明当代房地产公司与于某恶意串通的情况下，当代房地产公司的的上述行为，势必会对于某、程某或“融资出借人”中的一方或两方造成无房所得或“抵押权”无法实现的不利后果，故当代房地产公司存在不诚信交易行为。第七，关于当代房地产公司应否向于某双倍返还购房款以及利息的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，在当代房地产公司与于某已签《商品房房屋买卖合同》后，又将该涉案房屋卖于案外人程某，并已实际占有使用，故于某诉求当代房地产公司应向其双倍返还购房款及利息的主张应予以支持。综上，现有证据能够证明于某与当代房地产公司签订的《商品房买卖合同》系真实有效合同，双方应积极履行，但当代房地产公司已将该涉案房屋另行出售给他人并交付使用，因当代房地产公司一房二卖，导致于某的合同目的无法实现，于某要求解除合同、返还已购房款及利息、赔偿损失的再审请求符合法律规定，应予支持。当代房地产公司辩称，本案为民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，因无证据予以证实，故本院无法支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。?依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、《诉讼费用交纳办法》第九条、第三十二条之规定，裁定如下：一、撤销山西省大同市中级人民法院（2019）晋02民终671号民事判决书；二、维持山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初166号民事判决书。本案二审案件受理费34909元，由大同市当代房地产有限责任公司负担；本案再审案件受理费34909元，由于某负担。本判决为终审判决。审判长 仲俊光审判员 韩德荣审判员 张建军 {文书日期}书记员 胡 静