福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7935号 原告：厦门市思明区自然家园第一届业主委员会，住所地厦门市思明区湖光路**之105—106单元。 负责人：肖东泰，主任。 委托诉讼代理人：徐磊明，福建方与圆律师事务所律师。 被告：厦门华铃置业投资有限公司，，住所地厦门市思明区百家村路**** 法定代表人：叶佳昕，执行董事。 委托诉讼代理人：徐林武，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王劲超，福建远大联盟律师事务所律师。 被告：厦门市辰照科技发展有限公司，住所地，住所地厦门市湖里区仙岳路裕发花园**楼**iv> 法定代表人：陈维力，总经理。 被告：厦门福美莱物业管理有限公司，住所地厦门，住所地厦门市思明区文屏路**之五十六> 法定代表人：方红霞，总经理。 委托诉讼代理人：陈向阳，该公司员工。 被告：游恢汉，男，1978年8月12日出生，汉族，住厦门市海沧区。 原告厦门市思明区自然家园第一届业主委员会（以下简称自然家园业委会）与被告厦门华铃置业投资有限公司（以下简称华铃公司）、厦门市辰照科技发展有限公司（以下简称辰照公司）、游恢汉、厦门福美莱物业管理有限公司（以下简称福美莱公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告自然家园业委会的委托诉讼代理人徐磊明，被告华铃公司的委托诉讼代理人徐林武、王劲超，被告辰照公司的法定代表人陈维力，被告游恢汉以及被告福美莱公司的委托诉讼代理人陈向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 自然家园业委会向本院提出诉讼请求：1.华铃公司、辰照公司、游恢汉、福美莱公司共同向自然家园业委会支付2005年5月1日至2013年12月31日期间的游泳池经营收益10.5万元及相应利息（其中2005年5月1日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按银行间同业拆借利率支付至实际付款日）；2.四被告共同赔偿原告为追讨损失而实际支付的律师费等相关费用暂计10912元。事实和理由：厦门市思明区自然家园小区于2004年交付使用，同时小区配套公建游泳池也投入使用，被告一华铃置业公司将游泳池出租给辰照科技公司，原告于2018年1月25日依法成立，其后于2018年5月22日向华铃置业公司送达《关于小区游泳池的通知》，要求华铃置业公司向原告移交游泳池管理权及历年游泳池经营财务报表、经营合同等与游泳池相关的财、物。2018年5月23日，华铃置业公司答复原告：“游泳池使用权和经营权归我司所有，不属于应当移交的物业。”原告通过律师于2018年6月14日分别向华铃公司及辰照公司发送律师函，要求二被告归还游泳池并移交与游泳池收益相关的财物。自2005年5月1日至2013年12月31日游泳池（室外水池）每年平均收益为1.1万元或1.2万元，累计经营收益10.5万元。华铃公司非法处分原告财产给辰照公司，辰照公司非法占有原告所有游泳池（室外水池）后出租给福美莱公司，导致原告产生经营损失及相关利息。因游恢汉违反《物业管理条例》规定，未履行《前期物业服务合同》约定，导致自然家园全体业主所有的游泳池被他人侵占，故应赔偿原告损失及实际支出的律师费。 华铃公司辩称，一、自然家园业委会代表自然家园小区业主以业主共有权纠纷作为案由主张游泳池经营收益，存在诉讼主体不适格的问题，法院依法应当驳回原告的起诉。（一）案涉游泳池系开发商华铃公司投资建设并且未列入小区公摊面积范围，自然家园业委会没有证据证明华铃公司已经通过合同的形式将游泳池约定为小区业主的共有部分，因此，游泳池属于华铃公司所有，不属于小区全体业主共同共有，与自然家园业委会没有利害关系。由此可见，自然家园业委会以业主共有权纠纷作为案由起诉主张游泳池经营收益，存在诉讼主体不适格的问题，依法应当驳回起诉。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”结合相关法律及司法解释的规定，华铃公司认为，案涉游泳池符合专有部分的构成要件，而且由其开发建设、维护管理，自然家园业委会无法证明开发商通过合同的形式将游泳池约定为小区的共有部分。因此，游泳池属于华铃公司所有。理由如下：1.游泳池符合专有部分的构成要件。游泳池与其他建筑物能够明确区分，可以排他使用,在符合某些特定条件下，涵盖游泳池的会所能够登记成为特定所有权的客体。2.从《物权法》第七十四条第二款的规定可以看出，根据“谁投资、谁受益”的原则，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归投资建设的开发商所有。据此推论，案涉游泳池由开发商投资建设，不应当归全体业主共有。3.如果将游泳池从法律上确定为业主共有,对业主不一定有利。因为游泳池的养护费用是一笔不小的开支，如果由业主分摊养护费用，很可能无法筹集，从而使游泳池的服务功能无法得到充分利用，甚至因缺乏养护费用而丧失服务功能。4.2003年6月10日，华铃公司与厦门市国土资源与房产管理局签订《国有土地使用权有偿转让合同书》，约定由华铃公司取得涉案自然家园小区土地使用权，游泳池并未列入小区公摊面积。5.2004年至2007年期间，华铃公司共投入131036元资金，对游泳池进行基础建设、设备添附、维修改造，使游泳池发挥服务小区业主的功能。6.游泳池在《物权法》实施前规划建设，华铃公司无法在规划申请及权利登记时明确其对游泳池的专属所有权，但是，按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》相关规定，游泳池作为独立使用空间，未计入公用建筑面积部分。华铃公司与商品房买受人签订的《商品房买卖合同》约定“除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。”本案中，游泳池不计入公摊面积的，应按照“谁投资，谁受益”原则，确认游泳池归属华铃公司所有。（二）自然家园业委会将游泳池误认为属于全体业主共有，进而起诉主张游泳池的经营收益，存在诉讼主体不适格的问题，法院应当依法驳回起诉。《民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”最高院适用《民事诉讼法》的司法解释第二百零八条规定：“人民法院……立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”自然家园业委会主张游泳池经营收益的前提条件是游泳池属于小区全体业主共有，但是，正如前述，案涉游泳池的所有权归属华铃公司，并非小区全体业主共有，与自然家园业委会没有直接利害关系，存在原告主体不适格的情况。二、根据相关法律及司法解释的规定，自然家园业委会主张的案由是“业主共有权纠纷”，涉及“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”才有权代表业主提起诉讼，自然家园业委会在不能证明其已经满足“双过半原则”的情况下提起本案诉讼，存在主体不适格的问题，不符合民事诉讼起诉的条件，法院应当依法裁定驳回起诉。（一）《物权法》第七十六条第一款第七项规定：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”该条第二款规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权力的其他重大事项”。本案中，自然家园业委会起诉的案由是业主共有权纠纷，主张游泳池属于小区全体业主共有进而主张游泳池的经营收益。因此，自然家园业委会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（二）自然家园业委会提交的证据无法证明“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，亦即自然家园业委会存在主体不适格的情况，法院应当依法驳回起诉。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”自然家园业委会提起本案诉讼时并未提交业主授权文件资料，此前提交的业主大会决定、表决签字表等表决文件资料，无法证明其已取得“双过半”业主的有限有效授权。例如，没有提交业主的产权证复印件及身份证复印件，无法证明参与表决者就是自然家园小区的业主，也无法证明该业主所占专有部分的面积；没有提交经公证处或居委会、街道办等第三方在场佐证的签名证据，以证明表决签名是自然家园小区业主的真实签名，或者表决签名是经自然家园小区业主授权的签名。相反，华铃公司通过调查核实，有确切证明自然家园业委会提交的表决签名存在弄虚作假的问题。在举证责任规则没有倒置的情况下，法院应当责令自然家园业委会补充提交业主的产权证复印件、身份证复印件等材料，并且对业主的签名负更高的审核义务，以证明确实取得“双过半”业主的同意。否则，自然家园业委会无法证明已具备合法有效的诉讼主体资格，法院依法应当驳回起诉。三、自然家园业委会诉请华铃公司支付游泳池经营收益5.1万元及相应利息、律师费，没有任何事实和法律依据。（一）虽然自然家园业委会通过不正当手段擅自从游泳池经营者手中抢走控制权，但并不代表游泳池属于小区全体业主共有，更不能因此确认自然家园业委会拥有游泳池合法的经营管理权。自然家园业委会主张游泳池经营收益的前提是游泳池属于小区全体业主共有，但是案涉游泳池归华铃公司所有，华铃公司拥有管理权、经营权，自然家园业委会无权主张游泳池的经营收益。（二）华铃公司作为自然家园小区的开发商，自行投资建设维护游泳池，是为提高作为开发企业的市场口碑和入住业主的满意度，并不是为了营利。华铃公司投资建设游泳池后，先是自行维护管理游泳池，之后于2009年5月31日与辰照公司签订《房屋租赁合同》，合同约定华铃公司委托辰照公司代为管理和养护小区的游泳池，收取的费用作为辰照公司全年对游泳池的管理和养护费用；于2016年12月29日与林忠民签订《房屋租赁合同》，合同约定小区游泳池无偿由林忠民管理使用，林忠民应根据卫生、安全、防疫等相关法律法规的规定，积极妥善管理。管理费用（含维修、养护等）及管理后果由林忠民独自承担。由此可见，华铃公司出租案涉游泳池并非为了获利，而是将游泳池交给专业人员管理，使游泳池处于有效服务小区业主的功能状态。（三）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。”《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”退一步讲，即使游泳池被认定属于小区全体业主共有，但是，游泳池需要采取换水、清洗、监测、人工管理等流程，才能为小区业主提供安全卫生的服务，这些都需要付出成本。但是，自然家园业委会仅拿出林凯雄与游恢汉之间的游泳池承包经营协议，以其中约定每年租金1.2万元或1.5万元，就简单计算出2014年5月1日至2018年4月30日（总计4年），游泳池的经营收益总计为5.1万元（平均每年的经营收益为1.27万元），显然不符合生活经验法则与法律及司法解释的规定。实际上，在以往的时间段，一旦扣除合理成本，游泳池几乎没有收益，甚至出现亏损。更不用说疫情期间的游泳池，根本就没有经营收益可言。此外，华铃公司始终并未经营游泳池，也并未从中获利，自然家园业委会无权向华铃公司主张游泳池的经营收益。由此可见，游泳池不属于小区全体业主共有，自然家园业委会无权主张游泳池收益，华铃公司作为游泳池的专有权人，保留向自然家园业委会取回游泳池的权利。 辰照公司辩称，一、辰照公司于2006年2月就讼争游泳池事项与承担自然家园物业管理的福美莱公司洽谈，被告知该游泳池产权归小区开发商华铃公司所有，之后辰照公司与华铃公司多次洽谈，于2006年3月29日签订自然家园游泳池承包经营协议。自然家园业委会主张从2005年5月1日开始计算损失系错误的。自然家园业委会于2018年1月25日成立，而迄今为止华铃公司仍坚持认为讼争游泳池系其所有，辰照公司主客观均未构成对自然家园业委会的侵权。二、辰照公司多年来均依照游泳池承包经营协议的约定履行，向华铃公司缴交承包经营费用，华铃公司、福美莱公司、业主均知悉所有的经营活动，自然家园业委会无权对其提起诉讼。三、自然家园业委会与华铃公司存在多起产权纠纷，均与辰照公司无关。 游恢汉辩称，其此前向林凯雄承租讼争游泳池，自2018年6月份开始与自然家园业委会签订租赁合同；其仅是游泳池的经营者，无论向何人承租均已足额支付了租金，因此讼争纠纷与其无关，自然家园业委会诉求的游泳池经营收益不应由其承担。 福美莱公司辩称，福美莱公司作为自然家园小区前期物业服务企业，接收华铃公司移交的自然家园小区公共建筑物《移交清单》中不包括讼争游泳池。华铃公司移交给自然家园业委会“用于公共服务的物业管理用房等公共配套部分及设施”《移交清单》所列项目中也载明讼争游泳池未移交给物业公司。因此，其从未将讼争游泳池作为自然家园小区公共建筑物进行管理，更无需承担相应损失。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区自然家园小区项目系由华铃公司（原公司名称为厦门元利源房地产开发有限公司）开发建设，于2002年取得建设工程规划许可证，于2004年7月20日通过工程竣工验收备案。讼争游泳池建设规划时为5#、6#楼的室外水池，在该项目进行产权面积测算时，讼争游泳池面积并未计入5#、6#楼的公摊面积中。 另查明，自然家园业委会于2018年1月25日成立。2018年5月22日，自然家园业委会向华铃公司发出一份《关于小区游泳池的通知》，要求华铃公司在2018年5月30日前向其移交游泳池管理权及历年游泳池经营财务报表、经营合同等与游泳池相关的财、物。2018年5月23日，华铃公司向自然家园业委会回复称游泳池既未分摊计费到户，也非物业管理用房，其使用权和经营权归其公司所有，不属于应当移交的物业。双方因此发生争议，自然家园业委会向本院提起诉讼，并因此支出律师代理费6000元。 还查明，林凯雄与游恢汉先后签订两份《自然家园游泳池承包经营协议》，约定游恢汉向林凯雄承包经营讼争游泳池，其中2014年5月至2016年12月期间承包费为每年12000元，2017年4月至2019年12月期间承包费为每年15000元。2018年6月28日，林凯雄与游恢汉协商终止了双方的经营协议。2018年7月5日，游恢汉与自然家园业委会签订了一份《游泳池经营协议》，约定向自然家园业委会承包讼争游泳池，期限自2018年6月15日至2018年9月15日，管理费用为每年15000元。此后，自然家园业委会又与案外人美人鱼计划（厦门）游泳俱乐部有限公司签订《厦门自然家园小区室外游泳池承包合同》，约定由该公司承包讼争游泳池，承包期间自2019年5月1日至2024年9月30日，承包费用为每年20000元。 又查明，福美莱公司系厦门市思明区自然家园小区的前期物业公司，已于2018年退场。自然家园业委会成立后，曾与华铃公司、及福美莱公司签订一份《移交清单》，约定华铃公司将该小区用于公共服务的物业管理用房等公共配套部分及设施移交给自然家园业委会，讼争游泳池并未列入移交清单中。 本案审理中，自然家园业委会提交了《关于征集委托追讨小区公共财产签名的通知》《委托授权书》及其公示照片以及业主选票等证据，拟证明提起本案已取得自然家园小区“双过半”业主的同意。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。自然家园业委会主张讼争游泳池归自然家园小区全体业主所有，应对该项主张进行举证。 首先，讼争游泳池所在自然家园小区项目的规划、兴建、竣工均发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，当时的法律和司法解释未对建筑物区分所有权问题进行明确规定；且《中华人民共和国物权法》第七十三条也并未明确将“游泳池”列明为该条款所规定的“共有部分”。其次，讼争游泳池面积并未摊入公用建筑面积，没有证据证明讼争游泳池的建造费用计入了商品房的房价成本，不能仅以游泳池系小区配套设施、具有一定的公共使用功能即当然认定其必然归小区业主共有。再次，自然家园业委会也未举证证明华铃公司与买受人签订的《商品房买卖合同》曾约定讼争游泳池归小区业主共有，因此自然家园小区的业主也未通过约定方式取得讼争游泳池的所有权。 综上所述，自然家园业委会主张讼争游泳池归自然家园小区全体业主所有，缺乏事实及法律依据，故对其提出的各项诉讼请求，本院不予支持。另，自然家园业委会已提交相应证据证明其提起本案诉讼已经自然家园小区“双过半”业主授权，在无其他反驳证据情况下，对华铃公司提出自然家园业委会提起本案未经业主合法授权，应驳回起诉的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回厦门市思明区自然家园第一届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费2078元，由厦门市思明区自然家园第一届业主委员会负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  吕云平 二〇二〇年八月十二日 书记员  王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。