湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0527民初338号原告：秭归县茅坪镇西楚社区居民委员会，住所地秭归县茅坪镇平湖五路**，统一社会信用代码554205270111389374。法定代表人：韩俊杰，系该居委会主任，委托诉讼代理人：李**，湖北峰峦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：湖北三峡金城集团有限公司，住所地秭归县茅坪镇长宁大道**，统一社会信用代码91420527737105405J。法定代表人：陈宏雄，系该公司董事长，委托诉讼代理人:韩明，男，1968年10月6日出生，汉族，系该公司总经理，住秭归县，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人:崔邦华，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：秭归县金城实业有限责任公司，，住所地秭归县茅坪镇长宁大道**统一社会信用代码914205270526338899。法定代表人：颜尚，系该公司董事长，委托诉讼代理人:崔邦华，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告秭归县茅坪镇西楚社区居民委员会（以下简称“西楚居委会”）诉被告湖北三峡金城集团有限公司（以下简称“金城集团”）、秭归县金城实业有限责任公司（以下简称“金城实业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后,依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告的法定代表人韩俊杰及其委托诉讼代理人李**、被告金城集团的委托诉讼代理人韩明和崔邦华、被告金城实业的委托诉讼代理人崔邦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西楚居委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告金城集团向原告支付200000元违约金，并承担律师代理费8000元；2.判令被告金城实业对前述债务承担连带清偿责任；3.判令二被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年3月19日，原告与被告金城集团签订《租房合同》，约定将秭归县茅坪镇平湖五路的西楚社区小商品市场1号楼3-11层及2号楼全栋出租给被告金城集团用于商业经营。租赁期限从2013年10月1日起至2028年9月30日止，前四年年租金350000元，从第五年开始每年租金在上一年租金的基础上逐年上涨5%。同时约定合同一经签订，双方必须严格遵守，若违约，违约方应向守约方支付200000元的违约金。该合同履行至2019年，被告金城集团向原告请求解除《租房合同》并商请减免违约金。协商期间被告金城实业以自己名义对外出租了部分上述租赁房屋并收取租金。2019年11月28日，原告与二被告达成协议，约定先解除《租房合同》，违约金数额由原告通过诉讼方式解决，被告金城集团承担原告为实现债权开支的律师费、诉讼费等全部费用，被告金城实业对前述费用承担连带清偿责任。被告金城集团辩称，根据《租房合同》第二条和第四条规定，每年9月1日前一次性交清全年租金，逾期三个月不交房租的视为违约，合同自行终止。金城集团2018年的租金是当年的12月19日缴纳的，实际缴纳租金时间超过了约定应缴纳租金时间三个月，因此该《租房合同》自2018年12月1日起属于不定期租赁合同的状态,且2019年11月28日同原告协商一致解除《租房合同》，因此不应当向原告承担违约责任。同时《租房合同》约定的200000元违约金是基于15年的租赁期限所定，该合同已经履行了6年，这种情况同合同刚签订就违约承担违约金应当有所区别，并且主张的违约金应当以其实际损失为请求基础，不能超过实际损失的30%，原告主张的200000元违约金应提供损失证据。被告金城实业辩称，金城实业在履行合同过程中没有任何过错。其它辩称与被告金城集团辩称一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。当事人对相互提供证据的三性均无异议，只是对证明目的有异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交证据的证明目的本院结合查明的法律事实综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月19日原告与被告金城集团签订《租房合同》，将秭归县茅坪镇平湖五路5号的西楚社区小商品市场1号楼3-11层及2号楼全栋（面积大约5500平方米）出租给被告金城集团用于商业经营。租赁时间15年，从2013年10月1日起至2028年9月30日止。租赁价格为每年350000元，前四年租赁价格不变，从第五年开始每年租金在上一年租金的基础上逐年上涨5%。每年的9月1日前被告金城集团必须一次性将全年的租金交清，先交费后使用。逾期三个月不交房租的视为违约，合同自行终止，原告有权将房屋收回，重新进入招标程序。被告金城集团在租赁期内必须按时向有关部门及单位缴纳水、电、环境卫生、物业管理等费用，租赁期间房屋的维修及装饰由被告金城集团负责。原告若因发展需要对房屋进行改造和遇其他政策原因需要将房屋提前收回，需与被告金城集团协商一致并承担违约责任及经济损失。同时约定合同一经签订，双方必须严格遵守，若违约，违约方应向守约方支付200000元的违约金，合同还就其他事项进行了约定。承租后被告金城集团一直委托被告金城实业进行管理，包括但不限于房屋转租、收取物业费、收取水电费等。2019年2月28日被告金城集团向原告发送关于终止《租房合同》的商函，提出于2019年9月30日解除双方签订的《租房合同》。2019年3月21日原告给被告金城集团复函，同意终止《租房合同》，但被告金城集团必须按照《租房合同》约定支付200000元的违约金等。2019年11月28日，原告与二被告达成协议，同意《租房合同》于2019年9月30日终止，对违约金数额问题协商如下：经双方协商，西楚居委会要求金城集团支付违约金，金城集团认为对承担违约金的数额多少与西楚居委会存在分歧，双方未能达成一致。为及时、妥善处理，因金城集团违约给西楚居委会集体经济管理造成的不便或可能的损失，西楚居委会同意先解除《租房合同》，对违约金的争议依法通过诉讼方式由法院裁决。如西楚居委会为实现上述债权产生的包括但不限于律师费、保全费、诉讼费等一切费用，由金城集团全部承担；金城实业对前述债务承担连带清偿责任。原告与二被告还就其他事项达成一致协议。同时查明，被告金城集团第6年交付的租金总额为385875元，2019年9月30日前的租金已按合同支付完毕。2019年9月30日终止《租房合同》后第一个年度内，原告收回租赁房屋自行出租的租金收入为432600元，但也因此支出了该房屋的物业管理费19000元、电梯维修费用17860元、电梯维护保养费用6000元、三方通话设备费用4850元、水电维修费1271元，合计48981元。原告西楚居委会为主张权利开支律师代理费8000元。本院认为，原告与被告金城集团签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示,于法不悖,具有法律效力，当事人双方都应当按照约定全面履行自己的义务。关于违约金,本院认为,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方当事人约定，一旦违约，违约方向守约方支付违约金200000元。根据契约精神,在符合法律规定的情况下,应遵循约定优先,双方应遵守合同约定,被告金城集团提前解除合同，已构成违约，应当承担违约责任，支付违约金。被告金城集团辩称不承担违约责任的理由本院不予支持。关于本案约定的违约金是否过高的问题。双方当事人在《租房合同》第十一条违约责任中明确约定“合同一经签订，甲乙双方必须严格遵守，一旦违约，违约方向守约方支付200000元的违约金。”被告金城公司认为双方约定的违约金标准过高,要求进行调整，应当向法庭举证证明违约金数额过分高于造成的损失。其申请法院调取原告解除合同后当年的租金收入，也只能证明原告当年的租金收入为432600元，解除合同给原告造成的损失到底为多少，被告金城公司并没有提交其他证据予以证明，本院凭此无法作出调减的裁决。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据合同约定，如果被告金城公司按合同履行义务，原告9年的收益可达4467619元，该收益即为履约可以获得的利益，被告金城公司在违约之时应该能预见可获得的利益及需承担的违约后果，其为减少自己的损失仍提出解除合同，就应当承担支付违约金的责任。而事实上，租赁物由原告自己出租，导致管理、经营等成本的增加，收益的减少，对比以前整体出租给被告金城公司经营使用，现原告自己管理，需要和几十家承租方进行对接，不仅耗费时间和精力投入更多人力进行管理，同时也大大增加支出成本，仅当年支出就高达48981元。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，从本案原告的实际损失来看，既包含原告对租赁物的管理、经营等成本，也包含收取的租金费用之间的差额。从合同的履行情况来看，双方约定的合同履行期限为15年，而实际只履行了6年。从当事人过错程度来看，在履约过程中，原告无过错，被告金城公司提前解除合同，没有遵守合同约定，其过错程度在于被告金城公司。从预期利益来看，原告依合同约定，未来9年可以获得的利益4467619元是被告金城公司能够预见的。从公平原则来看，本案中双方自愿选择支付一定数额的违约金，既是填补守约方的损失，也是对违约方擅自变更或解除合同的惩罚，公平合理，并没有加重被告金城公司的违约责任。从诚实信用原则来看，当事人在民商事活动中,应当遵守诚实信用原则,被告金城公司中途提出解除合同，对自愿达成的租赁合同反悔,违背了民事活动诚实信用原则。综上所述，原告与被告金城集团签订的《租房合同》依法成立并生效，被告金城集团提前解除合同，构成根本违约应当支付双方约定的违约金。被告金城集团辩称违约金过高，没有充分的证据予以证实，其辩称没有事实依据和法律依据,本院不予支持。根据法律和相关司法解释的规定，本案以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告诉请给付违约金200000元和律师代理费8000元，于法有据,本院予以支持。二被告系关联公司，在租赁期间内，被告金城集团一直委托被告金城实业进行管理，被告金城实业在原告与被告金城集团签订的协议书中自愿对被告金城集团的债务承担连带清偿责任，与法不悖，原告主张由被告秭归县金城实业有限责任公司承担连带责任的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下:湖北三峡金城集团有限公司于本判决生效之日起十日内向秭归县茅坪镇西楚社区居民委员会支付违约金200000元及律师代理费8000元，共计208000元；秭归县金城实业有限责任公司对该债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由湖北三峡金城集团有限公司、秭归县金城实业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  周红英人民陪审员  郑 好人民陪审员  杜雷林二〇二〇年八月三十日书 记 员  邓 娇