广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2560号原告：中国建设银行股份有限公司广州从化支行，所在地：广州市从化区街口街府前路**。负责人：江连锋，行长。委托代理人：邓炜欣、姚鑫涛，分别为广东瀛真律师事务所律师和实习律师。被告：李婷，女，1983年1月31日出生汉族，，住广州市从化区被告：广州从化珠光投资有限公司，住所地：广州市从化区街口街滨江一路御景商业街****。法定代表人：谢炳钊。委托代理人：温晋民，男，1988年8月21日出生，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行（以下简称“建行从化支行”）与被告李婷、广州从化珠光投资有限公司（以下简称“珠光公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理。根据原告建行从化支行的申请，本院于2020年6月15日作出（2020）粤0117民初2560号民事裁定书，裁定查封被告李婷名下的位于被告李婷名下的位于广州市从化区街口街森语大街11号801房的房产（权利证号：2019-09206975），保全金额以781088.95元为限，实际执行为轮候查封。本案依法由审判员莫柱生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行从化支行的委托代理人邓炜欣、被告李婷以及被告珠光公司的委托代理人温晋民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建行从化支行向本院提出诉讼请求：一、判令提前结清贷款，被告李婷立即偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款本金750336.19元、利息39589.84元以及罚息和复利2256.84元，合计792182.87元（暂计至2020年8月3日，从2020年8月4日起，罚息、复利利率按贷款执行利率上浮50%计算至实际清偿之日止）给原告建行从化支行；二、判令被告珠光公司就上述债权对被告李婷名下的位于珠江?流溪御景花园住宅楼工程7幢（自编R-g-1~7）森语大街R-g-2栋8层801房的房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、判令被告珠光公司对上述债务承担连带赔偿责任；四、判令由被告承担本案的诉讼费、财产保全费等实现债权的费用。庭审中，原告建行从化支行明确利息、罚息和复利均按合同约定从2019年5月25日计算至全部贷款偿还之日。事实和理由：我行与被告珠光公司签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，合同约定被告珠光公司对我行向购房人发放的住房抵押贷款，在我行最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。被告珠光公司的保证期限自我行将贷款资金划入被告珠光公司的银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《他项权利证》，并交我行保管之日止；保证范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息、我行为实现债权而发生的有关费用。另被告珠光公司与被告李婷签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告李婷向被告珠光公司购买珠光·流溪御景花园住宅楼工程7幢（自编R-g-1~7）森语大街R-g-2栋8层801房。2015年9月24日，我行与被告李婷签订了合同编号为440560008-2012-20151086940的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定贷款金额为人民币捌拾万元整；合同借款期限为360个月，自2015年9月24日至2045年9月24日，合同利率按年计付，年利率为浮动利率，在基准利率的基础上下调7%确定，即年利率4.7895%，借款利率于每年的1月1日调整；逾期罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期利率和约定的计息方式计收罚息和复利；还款方法采用等额本息还款方法；合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；本合同项下的抵押财产为被告名下的位于珠光.流溪御景花园住宅楼工程7幢（自编R-g-1~7）森语大街R-g-2栋8层801房。合同签订后，我行与被告就抵押物办理了抵押登记。2015年9月24日，我行依约向被告李婷发放贷款800000元。但被告李婷未依约履行还款义务，经我行多次催收后，被告李婷至今仍未依约还款，已构成严重违约。经过催收，仍未还款。庭审中，原告建行从化支行明确请求被告珠光公司承担连带责任的依据是《楼宇抵押贷款合作协议》第六条第一款，抵押登记（备案）手续是以《不动产登记证明》为准。被告李婷辩称：我对原告建行从化支行的诉讼请求无意见。因我涉嫌刑事犯罪，所有财产被查封、冻结，我现时无能力偿还该笔贷款。被告珠光公司辩称：放款应该在办妥抵押登记之后的，但是实际情况是未办妥抵押登记就放款，因此不在合作协议范围内，故我公司不应当承担连带责任。经审理查明：2010年10月12日原告建行从化支行与被告珠光公司签定了《楼宇抵押贷款合作协议》（编号：2010003号），合同约定被告珠光公司对原告建行从化支行向购房人发放的住房抵押贷款，在原告建行从化支行最高贷款额限度内同意为所有购房人的每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；同时合作协议第六条第一款约定：在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，原告建行从化支行才向购房人发放贷款的情况下，被告珠光公司的保证期限自原告建行从化支行将贷款资金划入被告珠光公司的银行账户之日起至被告珠光公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告建行从化支行保管之日止。2015年9月19日被告珠光公司与被告李婷签定了《广州市商品房预售合同》（编号：201509176860），其中载明：“合同当事人：甲方（卖方）：广州珠光投资有限公司，乙方（买方）：李婷，身份证号码：……第四条，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的珠光.流溪御景花园住宅楼工程7幢（自编R-g-1~7）第森语大街R-g-2栋幢8层801号房（下称该商品房），房屋地址：从化市森语大街11号（森语大街R-g-2栋）801房。第七条，甲方与乙方约定的按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单位为每平方米（人民币）每平方米10026.97元，总金额（人民币）1143075元（大写：零亿零仟壹佰壹拾肆万叁仟零佰柒拾伍元整）。第八条，付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款3.按揭贷款方式付款首期款：……343075元……除首期款外，剩余房款金额800000元……须于2015年9月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。2015年9月24日原告建行从化支行与被告李婷签定《个人住房（商业用房）借款合同）》，其中约定：第十六条违约情形及可能危及贷款人债权的情形一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……第十七条救济措施一、贷款人救济措施出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……第十三条抵押条款……八、抵押权的实现（一）借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务）……（三）贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（……）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人……第二十八条对第一条的约定借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：……房屋坐落：从化市森语大街11号（森语大街R-g-2栋）801房……第二十九条对第二条的约定借款人借款本金为人民币（大写）捌拾万元整；第三十条，对第三条的约定，借款期限为（大写）叁佰陆拾个月（即二0一五年九月二十四日至二0四五年九月二十四日）；第三十一条对第四条的约定一、贷款利率本合同项下的贷款利率为年利率，执行以下第叁种……叁：浮动利率，即在基准利率水平上下调7%，即年利率为4.7895%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次……二、罚息利率……（二）、本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款人逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；三、利率的调整本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。本合同项下贷款的利率调整日按下列第壹种方法确定：于每年的1月1日调整……第三十二条对第五条第一款的约定借款人首付款金额为人民币（大写）叁拾肆万叁仟零柒拾伍元整……第三十三条对第五条第二款的约定一、本合同用款计划执行下列第壹项：本合同生效之后，在不损害借款人利益的前提下，借款人同意贷款人在办妥抵押登记（备案）手续前将贷款款项一次划入下列账户。该账户为：账号名称：广州从化珠光投资有限公司……第三十四条对第七条的约定一、约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月每日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。二、借款人选取下列第贰种方式还款：……贰：委托扣款方式。其他约定为：借款人指定委托扣款账号为：账户名称：李婷……三、借款人还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币4192.25元……第三十五条对第十一条的约定本合同项下担保方式为以下第伍种：抵押加阶段性保证。第三十六条对第十二条的约定关于保证期间的约定为以下第贰种:……贰：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。第三十七条对第十三条的约定一、本合同项下的抵押财产清单如下：抵押财产名称：从化森语大街11号（森语大街R-g-2栋）801房……备注：债权数额（借款本金）：捌拾万元整……2015年9月24日原告建行从化支行发放贷款800000元至被告珠光公司的银行账户。2015年12月17日原告建行从化支行取得《不动产登记证明》[粤（2015）广州市不从产证明第09001931号]，其中载明：证明权利或事项：抵押权、坐落：珠光.流溪御景花园住宅楼工程7幢（自编R-g-1~7）森语大街R-g-2栋8层801房、债权数额：人民币800000元。2019年6月4日被告李婷取得广州市从化区街口街森语大街11号801房的《不动产权证书》[粤（2019）广州市不动产权第09206975号]。2019年6月10日上述房产被广州市公安局从化区分局查封。被告李婷在2019年5月24日最后一次还款，除了在2019年7月29日还款了704.23元利息外再无还款给原告建行从化支行。《贷款账户基本信息》显示：放款金额：800000、当前余额：750336.19。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。原告建行从化支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权，其与被告李婷于2015年9月24日签定的《个人住房（商业用房）借款合同）》是双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同履行各自义务。原告建行从化支行依照《个人住房（商业用房）借款合同）》的约定向被告李婷放贷800000元，被告李婷自2019年6月起未依约依时足额还款，其行为已违反合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，原告建行从化支行有权要求被告李婷承担违约责任，结合本案证据，因此原告建行从化支行主张被告李婷偿还借款本金750336.19元及利息、罚息、复利（从2019年5月25日起按照合同的约定计算至还清贷款之日止）合法、有理，本院予以支持，但应扣除2019年7月29日还的704.23元利息。本案借款于2015年9月24日发放，2015年12月17日原告建行从化支行取得《不动产登记证明》即办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，因此原告建行从化支行主张被告珠光公司承担连带责任不符合《楼宇抵押贷款合作协议》第六条第一款的约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，原告建行从化支行与被告李婷签定的《个人住房（商业用房）借款合同）》中约定了被告李婷提供从化森语大街11号（森语大街R-g-2栋）801房作为抵押担保，且已经办理了抵押登记，抵押权合法有效，原告建行从化支行已取得上述房产的抵押权，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十五条的规定，被告李婷未依约履行其义务，原告建行从化支行主张就上述抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权合法、有理，本院予以支持。原告建行从化支行的其他诉讼请求没有事实或法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条的规定，判决如下：一、被告李婷于本判决发生法律效力之日起10日内偿还借款本金750336.19元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利均从2019年5月25日起按照合同的约定计算至还清借款之日止，并扣除2019年7月29日还的704.23元利息）给原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行；二、被告李婷不履行上述债务时，原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行有权对登记在被告李婷名下的位于广州市从化区街口街森语大街11号801房房产[权利证号：粤（2019）广州市不动产权第09206975号]拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5805元、财产保全费4425元（原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行均已预交），由被告李婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额的相应标准向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  莫柱生二〇二〇年八月三十一日书记员  谭奕弯