江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初4587号原告：范保卫，男，1967年11月27日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：黄果红叶、黄鑫，江苏昂格律师事务所律师。被告：盱眙凯德商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91320830MA1WH2L69Y，住所地盱眙县盱城街道金源小区**。法定代表人：谈惠荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王喜芝，该公司员工。委托诉讼代理人：孙奥，江苏宗泽律师事务所律师。原告范保卫与被告盱眙凯德商业运营管理有限公司（以下至判决主文前简称盱眙凯德公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范保卫及委托诉讼代理人黄果红叶、被告盱眙凯德公司委托诉讼代理人孙奥到庭参加诉讼。因本案不宜适用简易程序，依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理，原告范保卫及委托诉讼代理人黄果红叶，被告盱眙凯德公司委托诉讼代理人王喜芝、孙奥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范保卫向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》；2、判决被告返还原告缴纳的运营管理费、物业服务费等共计50073元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日，以50073元为本金，从2018年11月23日起至实际给付之日）；3、判决被告赔偿原告各项损失180859元，庭审变更为186660元，对能够返还的物品，同意返还，对不能返还的物品照价赔偿；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年11月22日，原告与被告签订1份租赁合同，约定原告租赁被告所有的盱眙中安欢乐城三层A4101-A4102、A4105-4108号商铺。合同约定租赁期限为2018年12月25日至2021年12月24日,商铺的用途为餐饮类，每半年支付运营管理服务费37573元。原告与被告签订《租赁合同》，缴纳完各种费用后，即与淮安易象装饰设计工程有限公司签订《住宅装饰工程合同》，约定由淮安易象装饰设计工程有限公司对原告租赁的商铺进行装修，约定承包方式包工包料，装修期28天，从2018年11月29日起，合同价款为91000元。装修结束后，因在装修过程中，有增加项目，故除约定91000元装修款外，原告多支付18600元。装修结束后，原告向盱眙红星家具城购买了桌、椅等开店所需物品，共26800元，在盱眙安富厨具城购买各式碗筷、冰箱等共22260元。在盱眙县碧波渔具行购买鱼缸5200元，各式调料品约2300元，投影仪1699元，锅底秘方13000元；在经过被告验收后，原告准备开业经营，至2019年4月25日,因被告在商场内消防设施不到位，包括原告在内各商户被盱眙县消防大队进行约谈。2019年5月14日，原告隔壁商铺“盱眙易记木桶鱼”被盱眙县公安消防大队出具责令立即改正通知书，违法行为为“人员密集场所，在厨房间使用液化石油气”，原告因被告无法解决上述消防问题，没有办法营业，拒绝缴纳下一季度物业管理费用。被告对原告餐厅进行强制清退，导致原告上述所有财产损失。原告在第一时间向盱眙县盱城派出所报案。被告在与原告签订合同时，明知原告租赁的目的是餐饮经营，但因被告在设计该商场时，无法将液化燃气的管道通至三楼中间，也就是原告所在的几家商铺，故原告在内的几家商铺不得不使用液化石油气进行经营。但因在人员密集场所使用液化石油气，违法《中华人民共和国消防法》，故盱眙县公安消防大队要求各商铺进行整改。因盱眙中安欢乐城在设计上有缺陷，无法整改至符合规定，原告也就无法再继续经营。综上，原告的合法权益遭受损失，特具状人民法院，请求判决如诉。被告盱眙凯德公司辩称，1、原、被告租赁合同已于2019年6月18日解除，被告方向原告方寄送了解除房屋租赁合同的知会函，原告方提供的证据中也有该材料；2、被告方不同意返还运营管理费、物业服务费，原告方至合同解除之日尚欠被告运营管理费、运用服务费、物业服务费、水电费等共计99852元；3、被告方不存在过错，不应赔偿原告所谓的损失。本案经审理查明事实如下：2018年11月22日盱眙凯德公司作为出租人（甲方）与范保卫作为承租人（乙方）签订《盱眙中安欢乐城租赁合同》1份，约定乙方租赁甲方位于盱眙县金鹏大道与奥体路交汇处中安欢乐城三层A4101-A4102、A4105-A4108号，建筑面积暂为274.5平方米的商铺；商铺使用范围仅限用于餐饮类迷踪蟹焖锅的使用；商铺使用期限暂定自2018年12月25日起至2021年12月24日止，期限三年（此商铺使用期限最终起算日以甲方书面通知日为准）；乙方按商铺建筑面积以45元/平方米/月每半年向甲方交纳运营管理费，以10元/平方米/月每季度向甲方交纳物业服务费，租赁期内含装修期；乙方在进场装修前应向甲方缴纳经营保证金12500元，在双方权利义务终止，且乙方办理相关核准手续离场一个月后，扣除按约定乙方应承担的赔偿费用后剩余经营保证金不计息予以退还；在合同有效期间如有特殊情况（本条第3项内容除外），一方要求提前终止合同，则必须提前一个月书面通知对方，甲乙双方就本合同的变更或解除达成书面合同后，方可确认对本合同的变更或解除。第八条第3款约定，在合同有效期间乙方出现下列情形之一的，甲方有权立即解除合同，由此产生的损失与责任均由乙方承担：（4）乙方逾期向甲方交纳各项费用的。第九条第4款违约责任方面，双方约定，甲乙双方须严格遵守履行本合同，一方违约须向另一方支付违约金，给他方造成损失的还应赔偿他方损失；如乙方逾期交纳应付款达三天，甲方有权停止乙方该商铺的水电供应，并限制乙方商铺货品出入商场；如乙方逾期交纳应付款达七天，甲方有权进入该商铺扣置乙方所展货品并停止乙方营业；如乙方逾期交纳应付款达十天，甲方有权单方解除合同，收回该商铺，没收乙方的经营保证金，拍卖乙方所展货品并向乙方追讨按标准应付总额的30%作为违约赔偿。如发生乙方提前、擅自终止合同或因乙方原因造成甲方解除合同等情况时，则乙方均不享受甲方给予的各种优惠政策，乙方须按实际应缴费用标准结算各项费用，并承担违约赔偿。在该合同附件二消防安全管理责任制度第4条双方还约定，不得在商铺内存放、展示易燃、易爆、有毒、有腐蚀性、有放射性的危险品。合同签订后，范保卫向盱眙凯德公司支付2018年12月25日至2019年6月24日半年的运营管理费37573元，第一季度的物业管理费8235元，经营保证金12500元，合计58308元。范保卫承租的中安欢乐城三层A4101-A4102、A4105-A4108号在商场三楼的中央位置（另外还有一户易记木桶鱼店），没有对外窗户，属于密闭空间，消防部门不允许使用管道燃气和液化气。2018年11月23日范保卫与淮安易象装饰设计工程有限公司签订《淮安市住宅装饰工程合同》1份，淮安易象装饰设计工程有限公司以包工、包料的承包方式，为范保卫承租的案涉商铺进行了装饰装修，约定工程价款为91000元，因增加工程量，实际支付工程款109600元；制作门头店牌支付盱眙腾图广告经营部7500元；在盱眙安富厨具城购置消毒柜1个、金额650元，冰箱2台、金额4200元，冰柜2台、金额2600元，货架6个、金额1600元，调料架1个、金额200元，洗水池1个、金额830元，垃圾桶2个、金额100元，猛火灶1个、金额2200元，液化汽瓶3个、金额300元，排烟灶1个、金额4500元，油桶5个、金额800元，刀2把、金额110元，勺子2把、金额20元，开火器1个、金额300元，火锅架20个、金额1200元，合计支付19910元；在盱眙安富厨具城还购置碗80个、金额800元，盘子100个、金额1200元，味缸12个、金额120元，油缸4个、金额160元，垫板2个、金额70元，合计支付2350元；在盱眙红星家具店购置椅子96张、金额11520元，电磁炉18个、金额3960元，大理石圆桌3个、金额3780元，6人位大理石方桌3个、金额4080元，四人位桌子5个、金额2900元，二人位桌子2个、金额560元，合计支付26800元；在盱眙县盱城碧波渔具行购置鱼缸7个、金额5200元。范保卫提供自制清单：购置各种调味料、包、酱等大约价值2300元；范保卫提供自制清单：烟、酒及密制调味包等，范保卫在庭审中主张密制调味包价值13000元。范保卫庭审中陈述，其经营的迷踪蟹焖锅的制作方式是，先用猛火爆炒，然后将爆炒好的蟹上桌，客人吃了一部分后，再用电磁炉加高汤焖煮，必须要使用明火。2019年1月19日范保卫使用瓶装液化气开始经营。2019年5月14日盱眙县公安局消防大队对范保卫隔壁的盱眙易记木桶鱼店发出《责令立即改正通知书》，理由为，发现存在其他消防安全违法行为和火灾隐患：该场所违规使用液化石油气，具体问题为该场所在盱眙中安欢乐城3楼，属于人员密集场所，在厨房间使用液化石油气。因当时范保卫不在现场，盱眙易记木桶鱼店经营者易传广对范保卫进行了传达，范保卫于当日即停止营业。2019年6月15日盱眙凯德公司向范保卫发出《关于解除房屋租赁合同知会函》，主要内容为，按合同约定，范保卫应于2019年4月19日前缴纳下季度的物业管理费，现已拖欠两个月，违反双方签订的房屋租赁合同第九条第四项及第五条第七项统一管理原则，通知范保卫于2019年6月18日18：00时前到盱眙中安欢乐城运营部办理解除合同手续，如逾期未办理将视范保卫默认解除合同，有权对原铺位进行清理，铺内物品按视为废弃物品做相关处理。范保卫于2020年6月16日收到盱眙凯德公司寄出的上述《关于解除房屋租赁合同知会函》。2019年6月19日范保卫分别与盱眙凯德公司物业方经理、工程部经理徐工、燃气公司殷经理通电话，询问案涉商铺能否接通管道天燃气，均答复该商铺在商场中央，不可以通管道天燃气。其中范保卫与工程部经理徐工的通话内容为，范保卫：边上可以（通管道天燃气），我又不在边上，其实当时我们签合同的时候你们商场就该通知我们，告诉我们燃气通不了，我应不选那个位置了。徐工：是失误，当时他们那边也没跟你们说。一开始我们就知道中间燃气是不能通的，边上能通。范保卫：当初一开始燃气公司就跟你们说了那个地方燃气通不了是吗？徐工：对,一开始就说了，最开始第一个方案能用，现在第二个方案不能用。范保卫：如果你们招商一开始就跟我们说了，我们就不选那个地方了，你说对不对？徐工：是的。2019年6月20日上午，盱眙凯德公司组织人员对范保卫经营的案涉商铺进行了搬迁清理，将案涉商铺里的物品放置到三楼旋转小火锅空铺内，并向本院递交的《迷踪蟹商铺物品封存明细单》1份，具体明细为，消毒柜1个、冰箱2台、冰柜1台、货架4个、调料架1个、，洗水池1个、，垃圾桶10个、猛火灶1个、液化汽瓶3个、排烟灶1个、油桶2个、刀3把、勺子2把、铁锅4个、开水器/壶3个、火锅架15个、椅子60张、电磁炉13个、方凳2个、大理石圆桌2个、6人位大理石方桌9个、四人位桌子2个、碗54个、盘子170个、砧板2个、烟缸6个、油缸3个、开水壶2个、不锈钢大火锅盆19个、不锈钢小火锅盆6个、塑料盆33个、大漏勺3个、大电饭煲1个、不锈钢大托盘6个、菜架16个、热水壶5个、煤气灶头1个、花盆8个、高压锅1个、磨桨机1个、厨房不锈钢架1个、黑色配菜架1个、明炉架1个、小花篮4个、小板凳4个；配料食品若干。范保卫报警后，接处警民警告知其到法院诉讼处理。诉讼中，范保卫同意盱眙凯德公司对扣留的没有损害的物品予以返还，不能返还的照价赔偿。范保卫提交的案涉物品购置清单与盱眙凯德公司提交的《迷踪蟹商铺物品封存明细单》相差物品及价值为，冰柜1个*1300元、货架2个*300元=600元、油桶3个*160元=480元、火锅架5个*60元=300元、椅子39个*120元=4680元、电磁炉5个*220元=1100元、大理石圆桌1个*1260元、4位大理石方桌5个*580元=2900元、2人位大理石桌子2个*280元=560元、碗26个*10元=260元、油缸1个*40元、碧波鱼缸1个*740元、门头牌7500元，合计21720元。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《盱眙中安欢乐城租赁合同》《淮安市住宅装饰工程合同》《责令立即改正通知书》《关于解除房屋租赁合同知会函》、电话记录、《接处警工作登记表》，收款收据、销货单等，被告提交的《迷踪蟹商铺物品封存明细单》及图片等，经双方当事人质证，本院予以认定。本院认为，盱眙凯德公司与范保卫签订的《盱眙中安欢乐城租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。一、关于合同的解除。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。案涉租赁合同中双方约定，如乙方逾期交纳应付款达十天，甲方有权单方解除合同。因范保卫逾期交付物业费、运营管理费超过10天以上，已经构成违约，盱眙凯德公司按照约定有权单方解除合同，盱眙凯德公司于2019年6月15日向范保卫送达《关于解除房屋租赁合同知会函》，如在2019年6月18日18时未前往办理解除合同手续，视为范保卫默认解除合同。范保卫在庭审中陈述从2019年1月3日起已多次向盱眙凯德公司提出要求解除合同，现向本院起诉要求解除案涉租赁合同，因此双方签订的《盱眙中安欢乐城租赁合同》应予以解除，该合同的解除时间为2019年6月18日。二、案涉租赁合同解除的责任。当事人在订立合同时，应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行相关义务，不得故意隐瞒订立合同有关的重要事实。盱眙凯德公司对案涉三楼商铺设置用途为餐饮业，对其中部分商铺不能通管道燃气，但其明知范保卫租赁的案涉商铺，按消防规定不能通管道燃气，不能使用液化石油气。范保卫在察看三楼商铺后，决定租赁案涉商铺签订租赁合同时，范保卫在合同中明确该商铺是做迷踪蟹闷锅，盱眙凯德公司无证据证明已告知范保卫案涉商铺没有管道燃气使用，不能使用液化石油气，致使范保卫在经营过程中，被相关消防部门要求立即整改，因案涉商铺位置的特殊性，无法整改而无法经营，盱眙凯德公司应承担主要过错责任。范保卫处于对案涉商铺情况信息不对称方，没有证据证明其已结合其经营的餐饮业，对该商铺进行仔细察看、询问该商铺能否使用明火情况，具有一定过错，应承担次要责任。三、合同解除后的损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。1、关于范保卫要求盱眙凯德公司返还其缴纳的运营管理费、物业服务费及经营保证金50073元及利息的诉讼请求。本院认为，范保卫租赁盱眙凯德公司案涉商铺，实际租赁时间从2018年12月25日至2019年6月18日，范保卫交纳2018年12月25日至2019年6月24日的运营管理费、2018年12月25日至2019年3月24日的物业服务费，其已实际承租期间的上述费用不予返还，但对超出上述期限即2019年6月19日至2019年6月24日共6天的运营管理费应予返还，返还数额为75146元/360天*6天=1252.43元。范保卫交纳的经营保证金12500元，返还8750元，合计10002.43元；2、关于范保卫要求盱眙凯德公司赔偿各项损失186660元。⑴装修损失109600元。范保卫租赁案涉商铺，为经营需要进行了装修，已支付装修款109600元，因该装修不可返还原物，对范保卫已造成实际损失，按双方的过错，由范保卫自行承担30%，盱眙凯德公司承担70%，即76720元；⑵其他物品损失。①范保卫为经营需要在盱眙县盱城碧波渔具行购置鱼缸，在盱眙安富厨具城、盱眙红星家具店购置的物品，有销货单据予以证实。盱眙凯德公司与范保卫因租赁合同发生纠纷，应依法主张权利，虽然盱眙凯德公司的清理案涉商铺行为是依据合同的约定，但该约定明显违反法律规定，应属无效，在无足够证据证明范保卫案涉商铺的物品已全部记载于《迷踪蟹商铺物品封存明细单》上的情况下，其对案涉商铺封存明细单记载的物品应予返还，对范保卫上述购置的物品在其《迷踪蟹商铺物品封存明细单》没有记载的应予以赔偿，本院酌定物品赔偿价值为21720*70%=15204元。②对范保卫自制的有关调味品和烟、酒的2份自制清单的物品，范保卫未提供相应证据证明，且在盱眙凯德公司提供的封存明细单中除白酒、香烟外，与范保卫自制清单基本相同，考虑到范保卫经营商铺对烟、酒、及调料的必要，酌定盱眙凯德公司赔偿范保卫烟、酒损失6000元。本案合同解除后，盱眙凯德公司如认为范保卫应恢复原状、返还财产或赔偿损失等，可另行依法主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、第六十条第二款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告范保卫与被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于2018年11月22日签订的《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》于2019年6月18日解除；二、被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告范保卫运营管理费、经营保证金合计10002.43元；三、被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告范保卫《迷踪蟹商铺物品封存明细单》记载的物品，具体为：消毒柜1个、冰箱2台、冰柜1台、货架4个、调料架1个、洗水池1个、垃圾桶10个、猛火灶1个、液化汽瓶3个、排烟灶1个、油桶2个、刀3把、勺子2把、铁锅4个、开水器/壶3个、火锅架15个、椅子60张、电磁炉13个、方凳2个、大理石圆桌2个、6人位大理石方桌9个、四人位桌子2个、碗54个、盘子170个、砧板2个、烟缸6个、油缸3个、开水壶2个、不锈钢大火锅盆19个、不锈钢小火锅盆6个、塑料盆33个、大漏勺3个、大电饭煲1个、不锈钢大托盘6个、菜架16个、热水壶5个、煤气灶头1个、花盆8个、高压锅1个、磨桨机1个、厨房不锈钢架1个、黑色配菜架1个、明炉架1个、小花篮4个、小板凳4个；四、被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告范保卫装修、物品损失97924元；五、驳回原告范保卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3917元，由原告范保卫负担1175元，被告盱眙凯德商业运营管理有限公司负担2742元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院并同时向该院预交案件受理费。审 判 长  李家锐人民陪审员  季春林人民陪审员  张春艳二〇二〇年八月二十四日书 记 员  杨 帆附：本案援引相关法律条文1、《中华人民共和国合同》第四十二条第二项当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。第六十条第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行相关义务。第九十三条第二款，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。