广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13362号原告：李圣南，男，1989年8月26日出生，汉族，住广西藤县*************，公民身份号码450************012。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：禤映君，广东洋三律师事务所实习律师。被告：中山市山越房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区******，统一社会信用代码914420********557W。法定代表人：黄玉韶，执行董事。委托诉讼代理人：刘省东，男，该公司经理。原告李圣南与被告中山市山越房地产开发有限公司（以下简称山越公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李圣南的委托诉讼代理人赖初帆，被告山越公司的委托诉讼代理人刘省东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李圣南向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理不动产证书违约金16086.7元（计算方式：以购房款377622元为基数，按日万分之一计算，从2019年1月5日起至2020年3月5日止）;2.被告向原告支付面积差异款2478元。事实和理由：原告与被告于2015年8月6日签订中山市商品房买卖合同合同,约定原告向被告购买坐落于中山市火炬开发区***************房，合同约定建筑面积89.91平方米,合同约定计价面积和实测面积有差异的,差异值为±0.6%以上至3%以内(含3%)的,双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补;被告应当在2017年10月30日前交付涉案商品房,被告应当在商品房交付使用后720个工作日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案,如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告于2016年2月21日向原告交付了涉案房屋,按照合同约定应在2019年1月4日前为原告办妥不动产权登记证书,但被告直到2020年3月5日才实际办妥，被告逾期办证，应承担违约责任。另外,不动产权证书显示面积为89.32平方米,超过合同约定的差异值,被告应支付差异款。被告山越公司辩称，一、原告于2016年2月21日向被告提交提前装修申请书,被告按照原告的申请于同日向原告交付了涉案房屋,但是合同约定的交付期限未届满,房屋也未满足合同约定的和国家强制的交付标准。被告基于原告的申请才向原告提前了一年半交付涉案房屋，不能因此要求被告提前一年半履行办证义务。二、原告以迟延办证影响子女入学、户口迁移、房产出售或者抵押为由要求增加违约金，应不予支持。根据中山市当地政策，只要办理了销售合同备案登记就可以办理子女入学和户口迁移，涉案房屋是通过按揭贷款购买的，现在仍在按揭期间，无论是否办出房产证均不能抵押和出售。三、合同约定按照房屋套内面积计价，合同约定计价面积和实测套内建筑面积有差异±0.6%以上至3%以内(含3%)的才多退少补，本案中，合同约定套内建筑面积为73.58平方米，实测套内建筑面积为73.51平方米，因此无需补差。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2015年8月6日，李圣南（买受人）与山越公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以377622元的价格购买出卖人开发的中山市火炬开发区***************房；该商品房合同约定建筑面积共89.91平方米，其中，套内建筑面积73.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.33平方米；商品房按套内面积计价，单价为每平方米5132.13元；合同第五条约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准，实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：l.差异值为±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿，2.差异值为±0.6%以上至±3%以内(含3%)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，3.差异值超过±3%的，买受人可选择退回所购商品房或继续履行合同，买受人选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止，下同），买受人同意继续履行合同的，房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照第四条约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人，房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差异值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，面积差异百分比＝（实测套内建筑面积一合同约定计价面积）×100%／合同约定计价面积；买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期超过60日后，出卖人同意买受人继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金;出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续,将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起按买受人已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%，非出卖人的责任导致买受人未能在规定期限内取得其房地产权属证书的，双方同意按附件六补充协议第六条约定执行；附件六合同补充协议第二条关于面积差异处理约定，双方同意对本合同第五条变更、修改为：1.该商品房经出卖人委托第三条约定的测绘部门进行实测，若实测的套内建筑面积与本合同约定套内建筑面积发生差异，双方同意按如下方式处理：(1)若差异值在±0.6%（含±0.6%）以内的，合同继续履行，总楼价款保持不变，双方不进行多退少补，(2)若差异值超过±0.6%以上不足±3%（含本数）时，合同继续履行，双方按套内建筑面积单价由超过±0%以上面积据实多退少补，买受人在出卖人通知的期限内签订有关确关确认文件，若须补回房价款时，买受人应按通知期限补足，逾期按应付未付款每天万分之二支付违约金，(3)若差异值超过±3%以上时，双方同意超出+3%的部分无偿归买受人，超出-3%的部分按套内建筑面积单价退回房价款本金给买受人，但差异值±0%至±3%（含±3%）的部分由双方据实多退少补，且差异值未超过±5%（不含本数）以上时合同继续履行，(4)若差异值超过±5%（不含本数）以上，买受人方可选择解除合同，但须在收到出卖人通知15天内书面提出，逾期不答复则视为放弃主张解除合同的权利，双方按上述第(3)点约定执行，若买受人选择解除合同的，出卖人应在买受人办妥本合同备案登记的注销手续后30天内退回买受人已付房价款，并按同类周期按揭贷款利率支付利息给买受人，买受人同意对已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失，出卖人不再另外补偿或赔偿或违约金，若买受人不选择解除合同的，则按上述第(3)点约定处理。合同签订后，李圣南按合同的约定向山越公司支付了全部的购房款377622元。2016年2月21日，山越公司根据李圣南的申请向李圣南交付了涉案房屋。2020年3月5日，涉案房屋的不动产权证书办出，权利人为李圣南，房屋建筑面积89.32平方米，专用建筑面积73.51平方米，分摊土地面积11.37平方米。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李圣南和山越公司签订的中山市商品房买卖合同系双方之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于房屋面积差异。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”之规定，合同第五条和合同补充协议第二条明确约定了房屋实测套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积有差异时的处理方式，应按照约定处理。涉案房屋按套内建筑面积计价，合同约定计价面积为73.58平方米，实测套内建筑面积为73.51平方米，差异值为-0.095%，根据涉案商品房买卖合同和补充协议约定，实测的套内建筑面积和合同约定套内建筑面积差异值在±0.6%以内，总房价款保持不变，双方不进行多退少补。因此，李圣南诉请山越公司支付面积差异款没有依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起按买受人已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。本院认为，前述条款中的“商品房交付使用”应指“商品房实际交付”或“商品房视为交付”。山越公司应从2016年2月21日起算720个工作日内（即2019年1月4日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2020年3月5日才办出不动产权证书，山越公司的行为已构成违约，李圣南诉请山越公司支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。李圣南未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。综合考量山越公司逾期办证的过错程度,对李圣南造成的损失及敦促山越公司履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致李圣南的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则，本院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算至山越公司取得涉案商品房不动产登记受理通知书之日止。涉案房屋的不动产权证于2020年3月5日办出，双方当事人未提供证据证明前述的山越公司递件之日，鉴于产权登记机关办妥产权登记的期限为受理递件次日起5个工作日内，本院酌情认为山越公司递件之日为2020年3月1日。故，逾期办证天数为420日（2019年1月5日至2020年2月28日期间），山越公司应向李圣南支付逾期办证违约金15860元（377622元×420日×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市山越房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李圣南支付逾期办证违约金15860元；二、驳回原告李圣南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取为132元，由原告李圣南负担19元，由被告中山市山越房地产开发有限公司负担113元（原告已预付132元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年八月七日书记员 詹绮婷王静