广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4512号原告：禤文倩，女，1987年7月7日出生，汉族，住清远市清城区***************，公民身份号码：441************048。被告：何怀志，男，1992年2月6日出生，汉族，住清远市清城区*************，公民身份号码：441************211。被告：吴莹莹，女，1990年11月30日出生，汉族，住清远市清城区*************，公民身份号码：441************325。原告禤文倩与被告何怀志、吴莹莹民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告禤文倩以及被告何怀志到庭参加诉讼，被告吴莹莹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告禤文倩向本院提出诉讼请求:1.判令被告退还原告购房定金人民币伍万元；2.判令被告赔偿原告违约金（以伍万元为基数，按照每月10%标准，自2020年1月16日起，计至还清之日止，截止起诉之日，违约金暂计壹万伍仟元整。）3.判令被告赔偿原告提起诉讼而产生的诉讼费、财产保全费等。事实和理由：诉讼原告与被告在2019年7月15日签订《房屋买卖合同》，签订合同当天原告支付给被告房屋定金人民币伍万元整。根据合同约定，被告需要在2019年8月14日前办理房屋过户手续。但是被告一直没有按照合同约定在规定时间内办理房屋过户手续。一直拖延到2019年12月16日，双方经过协商，签订了一份《退还定金协议》，该份协议约定被告需要在2020年1月15日前退还房屋定金伍万儿整，不需要支付违约金。若被告未能按期在2020年1月15日退还购房定金伍万元，则从2020年1月16日起，按照实际欠款为基数，按照每月10%的标准向原告支付违约金至全部款项付清为止。被告之后也没有按照此份协议的内容执行。现在原告有权要求被告退还房屋定金人民币伍万元整，并赔偿对应的违约金（自2020年1月16日起，以伍万元为基数，每月按照10%的标准计算违约金，计至全部房屋定金退还为止。截止起诉之日，违约金暂计壹万伍仟元整。）以及赔偿原告提起诉讼而产生的诉讼费、财产保全费等。被告何怀志辩称，2019年7月15日，原告禤文倩和被告何怀志、吴莹莹夫妻二人签订《房屋买卖合同》，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，实为民间借贷关系，是民间高利贷纠纷。按约定，禤文倩向何怀志、吴莹莹夫妻二人出借5万元，从禤文倩账户转至吴莹莹建设银行账号622************7362，按每月10％标准计付利息。合同签订后，禤文倩实际出借4万元，其中的5千元作为一个月后借款利息，5千元作为服务费扣减，以现金支付给禤文倩，在中国建设银行股份有限公司清远市分行营运管理部ATM机分别取现两笔5000元，合计10000元现金给禤文倩，有提取现账户明细（附录音文件）。从2019年8月至2020年1月，每月有交付借款利息给禤文倩，以微信转账形式转账，禤文倩要求我们以违约金的形式作为备注，确保她本人的利益（附微信转账详情）。《退还定金协议》是在禤文倩诱误，以减免1个月借款利息为由的情况下签订的。希望法院法官、审判员、书记员依照法律程序、法律法规，结合证据及陈述，驳回禤文倩的诉讼请求，与禤文倩签订的房屋买卖合同关系无效及签订的退还订金协议无效。被告吴莹莹没有提交答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下:2019年7月15日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖合同》，主要约定如下：卖方将位于广东省清远市清城区***********兴豪庭祥兴楼东梯23层05号，建筑面积168.89平方米，成交价捌拾万元；买方于2019年7月15日交予卖方购房定金人民币伍万元；自2019年7月15日起至2019年8月14日止，卖方需要将该物业过户到买家名下，如逾期未办理好过户手续，卖方须于每月14日支付给买方违约金人民币伍仟元整/月，如果卖方逾期超过七天以上未办理过户到买方名下并没有支付违约金给买方，买方有权提出解除合同，在买方书面提出解除合同之日起七天内，卖方需付清因逾期造成的违约金以及退回定金人民币伍万元，卖方退回全额定金及支付违约金以后，合同自动解除，卖方可自由买卖该物业；在买方书面提出解除合同之日起七天后，卖方没有付清因逾期造成的违约金以及退还全额定金，买方可以向当地人民法院起诉，要求卖方按照成交价的20%赔偿给买方并解除合同。同日，原告通过银行转账方式转账50000元至被告吴莹莹账户，被告吴莹莹、何怀志出具一份《收据凭条》，确认收到原告支付的购房定金50000元。2019年12月16日，原告（乙方）与被告（甲方）何怀志签订《退还定金协议》，主要内容为：经双方协商，现就签订的《房屋买卖合同》作出退还定金协议的相关协定。甲方收取的房屋定金50000元，承诺在2020年1月15日全额退还乙方，若甲方未能按期支付以上款项，则以实际欠款为基础，从2020年1月16日开始，继续按照每月10%标准向乙方支付违约金至全部款项付清之日止。《房屋买卖合同》自动解除，不再有法律效力。原告提交与被告吴莹莹微信聊天记录，内容为吴莹莹确认知悉上述协议内容并全权委托何怀志处理该事宜。被告何怀志辩称原被告并不存在真实的房屋买卖合同关系，实为民间借贷关系。按约定，被告向原告借款50000元，原告向被告吴莹莹账户转账50000元，同日，被告在中国建设银行股份有限公司清远市分行营运管理部ATM机分别取现两笔5000元，合计10000元现金返还禤文倩，其中的5000元作为第一个月的借款利息扣减，另外5000元作为服务费扣减，原告实际出借金额为40000元。被告何怀志提供一份原被告在签订《房屋买卖合同》过程中录音资料以及银行账户明细予以证实。录音资料主要内容：“……该条我们都知道不会过户，如超过七日，不支付违约金又不过户，我司有权解除合同，解除合同七日内，按约定退回违约金……违约金我们讲清楚，等下我可能打50000元给你，但你只有八成到手，因为你第一次上来，我们先收第一期违约金5000元，还有5000元就是我们首次的手续费，全部包含，然后由下次14号开始，你们资金回笼了，你们退回50000给我，你就不需要给任何一分钱的费用给我，你就14号过来直接找我……成交价不可能给你市场价，因你有大笔贷款，我只能给你七成的价格……你今天从我这里拿50000元走，我就以购房定金的形式给你，你收我钱后，不能再拿房到中介……因为我是以每月计月息的形式，我不是讲收利息的，这是无法保障我的，所以我以违约金形式，以一个月为止，未过户给违约金5000元……”银行账户明细显示，2019年7月15日，被告在中国建设银行股份有限公司清远市分行营运管理部ATM机分别取现两笔现金5000元。原告当庭确认上述录音资料是其本人陈述，是双方在签订房屋买卖合同过程中的交谈，但不承认收取两笔现金5000元。另，被告何怀志当庭确认并未归回50000元给原告，但辩称自2019年8月至2020年1月每月向原告支付利息，其中2019年8月至10月每月支付5000元，2019年11月以及2020年1月每月支付2000元，2019年12月支付1500元。原告确认被告支付上述款项，但该款属于违约金。以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《收据凭条》、《退还定金协议》、转账凭证，被告提供的录音资料、银行账户明细以及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案的争议焦点系本案系房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系，被告何怀志提供的双方签订《房屋买卖合同》过程中的录音资料证实，原被告之间以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保，原告亦当庭确认上述录音系其本人的陈述。另外，原被告签订的《房屋买卖合同》中约定的房屋的成交价明显低于市场价格，违约金的约定明显高于一般房屋买卖合同中关于违约金的约定，不符合一般房屋买卖的交易习惯，故被告抗辩与原告不存在真实的房屋买卖合同关系，实为民间借贷关系,本院予以采信，本案系民间借贷纠纷。关于借款金额问题，被告提供的录音资料中原告明确陈述，原告向被告转账50000元，但要扣除第一期违约金5000元以及手续费5000元，被告实际到手金额为40000元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条关于“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”的规定，本院认定实际借款金额为40000元。根据债务清偿的原则，被告应向原告偿还借款40000元。关于利息，原告主张按每月10%标准计付，超出法律规定，本院不予支持，本院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定调整违约金为以实际借款金额40000元为基数，按年利率24%的标准，自2020年1月16日起计算至借款付清之日止。原告主张被告赔偿因本次诉讼产生的诉讼费、财产保全费等的请求，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何怀志、吴莹莹应于本判决生效之日起七日内归还借款40000元及利息（以借款本金40000元为基数，自2020年1月16日起按年利率24%计算至借款还清之日止。）给原告禤文倩。二、驳回原告禤文倩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1426元，减半收取计713元，保全费670元，合计1383元，由原告负担277元，被告何怀志、吴莹莹负担1106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  何丽文二〇二〇年八月四日本件与原件核对无异书记员  周敏清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。