广西壮族自治区平果市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1023民初562号 原告：平果县平易物业服务有限公司。住所地：广西平果市马头镇三中路**铝都文苑****商铺。统一社会信用代码：91451023MA5P3X814T。 法定代表人：黄海跟，总经理。 委托诉讼代理人：覃智彬，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃义军，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告：平果县铝都文苑小区第一届业主委员会。。住所地：广西平果市马头镇三中路**铝都文苑 负责人：农加科，主任。 委托诉讼代理人：蒙仕清，广西双贺律师事务所律师。 第三人：平果鑫东物业服务有限公司。住。住所地：广西平果市马头镇教育路浓特小区秀金、覃世光住宅）。统一社会信用代码：91451023MA5P3RLE7Q。 法定代表人：覃世光，总经理。 委托诉讼代理人：黄宏城，广西全通律师事务所律师。 原告平果县平易物业服务有限公司（以下简称“平果平易物业公司”）诉被告平果县铝都文苑小区第一届业主委员会（以下简称“平果铝都文苑业主委员会”）、第三人平果鑫东物业服务有限公司（以下简称“平果鑫东物业公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法组成合议庭于2020年6月1日公开开庭进行审理。原告平果平易物业公司的法定代表人黄海跟及其委托诉讼代理人覃智彬、覃义军，被告平果铝都文苑业主委员会的负责人农加科及其委托诉讼代理人蒙仕清，第三人平果鑫东物业公司的委托诉讼代理人黄宏城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平果平易物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告自2019年11月7日起与平果县铝都文苑小区业主存在前期物业服务合同关系；2.确认被告于2020年2月26日、2020年3月10日、2020年3月23日要求解除与原告前期物业服务合同的通知无效；3.判令被告继续履行与原告的前期物业服务合同；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年10月11日注册成立，主要经营范围为物业管理服务。鉴于铝都文苑小区前期物业公司平果铝都房地产项目物业服务有限公司将于2019年11月6日正式退出，平果县房地产管理所遂于2019年11月5日发函指派原告接管铝都文苑小区前期物业服务管理工作，原告接函后与开发商签订了有效的前期物业服务合同，于2019年11月7日起正式进驻铝都文苑小区提供前期物业服务。2020年2月27日，被告铝都文苑小区业主委员会滥用职权，在未召开全体业主大会或征求全体业主意见的情况下，擅自选聘第三人平果鑫东物业公司成为小区新的物业管理单位，并于2020年2月26日、2020年3月10日、2020年3月23日三次向原告发出要求解除前期物业服务合同的通知。第三人在原、被告前期物业服务合同解除之前，已私自收取小区业主物业管理费。为维护小区的和谐与安宁，避免激化矛盾，原告始终保持克制，多次依法向政府房管部门投诉、反映情况，但遗憾的是均未能得到妥善解决。综上，被告滥用职权，违反法定程序擅自选聘第三人平果鑫东物业公司为小区提供物业服务，不仅侵犯了小区业主的知情权和决定权，同时亦侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益不受侵犯，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》等有关规定，特诉至贵院，望判如诉请。 原告为证实其主张，提供以下证据佐证： 1.平果县房地产管理所平房管函（2019）10号文件《告知函》，证明平果县房地产管理所于2019年11月5日指派原告接管铝都文苑小区的前期物业管理工作； 2.物业费票据，证明原告已经实际向铝都文苑小区提供了物业服务，原告与铝都文苑小区业主存在事实上的前期物业服务合同关系； 3.平果县房地产管理所平房管函（2020）2号文件《关于终止铝都文苑小区前期物业服务的函》、（2020）3号文件《关于统计情况报备单回复函》，证明平果县房地产管理所责令原告限期退出铝都文苑小区前期物业管理工作，并向平果鑫东物业公司移交物业工作； 4.平果铝都文苑业主委员会作出的《关于要求平果县平易物业服务有限公司限期退出并与铝都文苑小区业主委员会做好相关交接工作的函》、《关于限时要求交接铝都文苑小区物业的通知书》、《关于限时要求交接铝都文苑小区物业的通知书》，证明平果铝都文苑业主委员会向原告送达三份通知书，要求原告退出铝都文苑小区前期物业管理工作，并向其完成物业工作交接事宜； 5.铝都文苑小区部分业主作出的《声明书》、《商品房买卖合同》，证明平果铝都文苑业主委员会未经业主大会投票决定和征求全体业主意见，擅自与平果鑫东物业公司签订物业服务合同； 6.前期物业服务合同，证明原告与该小区的建设单位签订了合法有效的前期物业服务合同； 7.收据，证明原告收取铝都文苑小区部分业主的物业费，并为小区提供物业服务的事实。 被告平果铝都文苑业主委员会辩称：1.被告从未与原告有过前期物业服务合同关系；2.被告根据《广西壮族自治区物业管理条例》的规定，于2020年2月20日依法成立业主委员会，并报备平果县房管所备案，平果县房管所于2020年3月22日向原告发出《关于终止铝都文苑小区前期物业服务的函》，从该函送达到原告时起，原告就丧失在平果县铝都文苑小区从事物业服务的资格。被告于2020年2月26日作出的《关于要求铝都文苑小区临时物业退出服务的函》、2020年3月10日作出的《关于限时要求交接铝都文苑小区物业的通知书》、2020年3月23日作出的《关于限时要求交接铝都文苑物业的通知书》的通知有效；3.原告与被告不存在前期物业服务合同的情况，更不存在继续履行合同的说法。综上所述，原告要求继续履行合同与其所认为的前期物业服务合同没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。 被告平果铝都文苑业主委员会为证实自己的主张，向法院提供以下证据佐证： 1.平果县房地产管理所文件《告知函》，证明2019年11月5日原告进驻小区服务是通过房管所指派进来的； 2.业主大会/业主委员会备案证明，证明被告单位于2020年2月20日成立； 3.关于要求平果县平易物业服务有限公司限期退出并与铝都文苑小区业主委员会做好相关交接工作的函，证明2020年2月26日被告向原告发函要求其于2020年3月22日与被告交接工作； 4.关于要求铝都文苑小区临时物业退出服务的函，证明2020年2月26日被告发函要求县房管所协助原、被告做好交接工作； 5.关于选聘新物业服务企业的通知，证明2020年2月27日原告启动要求更换平果平易物业公司程序的通知已向全体业主公示； 6.告知函，证明2020年3月7日被告已经走完更换平果平易物业公司征求意见的程序并向业主公示； 7.平果铝都文苑物业服务委托合同，证明2020年3月8日被告与第三人签订物业服务委托合同； 8.关于限时要求交接铝都文苑小区物业的通知书，证明2020年3月10日被告向原告发函要求其限时交接工作； 9.关于平果铝都文苑小区选聘平果鑫东物业服务有限公司的统计情况报备单，证明2020年3月20日被告选聘平果鑫东物业公司的结果已向县房管所报备； 10.关于统计情况报备单的回复函，证明2020年3月22日县房管所同意被告的报备单，同意与平果鑫东物业公司签订合同； 11.关于终止铝都文苑小区前期物业服务的函，证明2020年3月22日县房管所已经正式下函终止原告在铝都文苑小区前期物业服务并要求其及时移交物业工作； 12.关于限时要求交接铝都文苑小区物业的通知书，证明2020年3月23日被告向原告发函要求其限时交接物业工作，原告已同意将于3月31日前交接完成，新物业2020年4月1日正式进小区为业主服务； 13.通告，证明2020年3月24日被告发通告要求全体业主和鑫东物业办理物业服务手续； 14.感谢信，证明2020年3月24日原告同意退出小区服务，并感谢广大业主一直以来的支持和帮助； 15.缴费、退费通知，证明2020年3月24日原告同意退出小区服务，并通知广大业主来退费； 16.通知，2020年3月31日原告承诺退出之后，仍然向业主收取所谓的停车费； 17.平果县住房和城乡建设局关于要求协助解决平果县铝都文苑小区规划建设物业办公用房被占用的复函，证明2020年4月1日县住建局确认原有的物业办公室就是原开发商指定的物业办公用房； 18.关于再次要求平果县平易物业服务有限公司依法对接物业的函，证明2020年4月18日被告发函要求原告做好物业交接工作； 19.平果铝都文苑小区业主选聘物业公司征求意见表，证明被告选聘第三人平果鑫东物业公司是合法的。 第三人平果鑫东物业公司辩称：1.原告与被告的物业服务合同关系依法已自行终止，原告的诉请没有法律依据；2.被告于2020年2月20日依法成立业主委员会，并报备平果县房管所备案，被告于2020年2月26日、2020年3月10日、2020年3月23日向原告发出的《函》、《通知书》，有事实和法律依据，完全合法有效；3.被告与第三人签订的《平果铝都文苑物业服务委托合同》合法有效。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。 第三人平果鑫东物业公司为证实自己主张，向法院提供如下证据佐证： 1.平果铝都文苑物业服务委托合同，证明第三人进驻铝都文苑小区提供物业管理服务合法、有效； 2.营业执照，证明第三人具有物业管理服务的资质。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于争议证据：原告的证据5，被告和第三人对证据的合法性和关联性有异议，但该证据能够反映本案的事实，可作定案的参考；证据10，被告和第三人有异议，但该证据与本案的事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考。原告对被告的证据：5-7、9、12-13的三性有异议，但上述能够反映案件事实，具有证明力；1、3-4、8、10-11、14-19的真实性、合法性、关联性部分有异议，但上述证据能够反映案件的事实，可作为定案的参考。 根据上述证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 平果铝都文苑小区的前期物业公司平果铝都房地产项目物业服务有限公司于2019年11月6日正式退出，为了使小区生活环境卫生等有序衔接，2019年11月5日平果县房地产管理所作出平房管函（2019）10号告知函，派遣原告平果平易物业公司对铝都文苑小区的物业服务进行接管。原告平果平易物业公司自2019年11月7日起进驻铝都文苑小区进行物业服务。平果铝都文苑小区在2020年2月20日成立了小区业主委员会，并在平果县房地产管理所进行备案。平果铝都文苑业主委员会采取登门征求意见的选聘方式，最后选聘第三人平果鑫东物业公司为小区进行物业服务管理，并于2020年3月8日双方签订《平果•铝都文苑物业服务委托合同》。被告于2020年2月26日向原告平果平易物业公司发出限期退出并与铝都文苑业主委员会做好相关交接工作的函，并于当日向平果县房地产管理所发函要求协助原、被告做好交接工作。2020年3月24日原告发出通告，原告与被告已约定双方的交接期限为2020年3月31日前完成交接，新物业第三人平果鑫东物业公司将于2020年4月1日进驻铝都文苑小区进行物业服务。但原告认为被告滥用职权，违反法定程序擅自选聘第三人平果鑫东物业公司为小区提供物业服务，不仅侵犯了小区业主的知情权和决定权，同时亦侵犯了原告的合法权益，拒绝退出小区服务而与被告引发纠纷。2020年4月20日原告向法院起诉，请求法院支持其诉讼请求。 根据当事人诉辩意见，本院对争议的问题分析评判如下： 一、关于原告自2019年11月7日起是否与平果县铝都文苑小区业主存在前期物业服务合同关系的问题。《物业管理条例》第五条的规定:“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。本案中，平果铝都文苑小区的前期物业公司为平果铝都房地产项目物业服务有限公司，2019年11月6日该公司正式退出铝都文苑小区的管理后，原告平果平易物业公司根据平果县房地产管理所2019年11月5日作出平房管函（2019）10号《告知函》的指派，对铝都文苑小区的物业服务进行接管，并于2019年11月7日至2020年3月31日在铝都文苑小区进行物业服务管理，有原告收取小区业主的物业服务费凭据佐证，被告对此予以认可。原告称其在接管时与开发商签订有前期物业服务合同，但原合同已经丢失，其提供到法院的合同是事后补充签订的。被告认为双方在漫长几个月争议交涉中，原告一直未出示该合同，双方到房管所查询也未见该合同备案，该合同是临近开庭原告才提交，不认可原告与开发商签有物业服务合同的事实。经本院核实，原告提交的《前期物业服务合同》是事后补签的，其未能提供管理该小区时与开发商签订前期物业服务合同原件，在时间、形式逻辑上存在解释不清，本院对其主张不予采信。但原告确实在2019年11月7日至2020年3月31日对铝都文苑小区进行了管理，此期间，原告与铝都文苑小区业主形成了事实的物业服务合同关系，本院予以确认。 二、关于被告分别于2020年2月26日、3月10日、3月23日要求解除与原告前期物业服务合同的通知是否有效的问题。平果铝都文苑小区通过书面征求意见的形式于2020年2月20日成立了业主委员会，并在平果县房地产管理所进行备案登记，平果铝都文苑业主委员会的成立合法有效。平果铝都文苑业主委员会在疫情期间采取登门的形式逐户征求意见，在小区住户过半数同意选聘第三人平果鑫东物业公司为小区服务，双方签订物业服务委托合同。依照《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。被告选聘平果鑫东物业公司后，其要求原告交接相关手续是履行其职责行为，没有违反法律规定。原告关于确认被告要求解除与其前期物业服务合同的通知无效的主张无法律依据，理由不充分，本院不予支持。 三、原告要求被告继续履行与原告签订的前期物业服务合同的问题。被告平果铝都文苑业主委员会自成立后，已选聘了新的平果鑫东物业公司为小区服务，原告与铝都文苑小区业主之间的物业合同关系已因选聘新的物业公司而终止，原告主张继续履行前期物业服务合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第五条、十五条第二项、第二十一条、第二十六条的规定，判决如下： 一、确认原告平果县平易物业服务有限公司自2019年11月7日至2020年3月31日止与平果铝都文苑小区业主存在前期物业服务合同关系； 二、驳回原告平果县平易物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，由原告平果县平易物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  廖彦官 审 判 员  昌绍友 人民陪审员  黄艳梅 二〇二〇年八月二十日 法官 助理  谭喜荣 书 记 员  梁焱雅