广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1121民初580号 原告：胡见英，女，汉族，1978年10月17日出生，教师，住广西昭平县。 原告：黎亿全，男，汉族，1976年07月26日出生，住广西昭平县。 被告：广西昭平幸福里投资有限公司，住所广西昭平县昭平镇石梯和育才东路十字路口交接处。 法定代表人：李明隆，执行董事。 委托诉讼代理人：程达坤，广西桂东律师事务所律师。 原告胡见英、黎亿全与被告广西昭平幸福里投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告胡见英、黎亿全，被告广西昭平幸福里投资有限公司的委托诉讼代理人程达坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法撤销原告与被告签订的定金协议书，责令被告退回原告定金和预交的首付款共184,437元，并赔偿原告利息损失（利息的计算：自2019年8月7日起，以184,437元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。二、本案一切诉讼费用均由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：一、请求法院依法撤销或解除原告与被告签订的《商品房认购协议书》，责令被告退回原告定金和预交的首付款共184,437元，并赔偿原告利息损失（利息的计算：自2019年8月7日起，以184,437元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止)。事实与理由：原告于2019年8月1日在广西昭平幸福里投资有限公司订了7幢1单元1302号房,签了一份定金协议书且交了20,000元定金。2019年8月6日在被告售楼部签合同时，被告的置业顾问要求按公司的规定，交首付款项后才打印合同，原告又交164,437元。在原告黎亿全签完字时，被告置业顾问拿出一份关于昭平幸福里房屋地块已抵押给银行的告知书，要求原告在告知书上面签字。因在签订定金协议书之前从没见过这份地皮抵押告知书，原告胡见英就不敢签购房合同，并要求退房退款，但被告不愿意退。另，购房合同第二十条关于房屋登记的条款，因为出卖人的原因无法按时办理房屋所有权证登记的，合同格式条款约定的是按第2种方式处理，而不是约定按第1种方式处理。之后曾请求昭平县昭平镇司法所调解，因被告拒到司法所而未果。因此，特向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。 被告辩称，一、被告与原告胡见英、黎亿全签订的《商品房认购协议书》合法有效。被告开发桂江幸福里7栋1单元1302号房已取得预售许可证。2019年8月1日被告与原告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房认购协议书》，是就被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》相关事宜进行了约定，没有违反法律法规。二、希望原告胡见英、黎亿全全面履行《商品房认购协议书》，尽快与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。原告签订《商品房认购协议书》时缴纳20,000元定金，2019年8月6日，被告与原告准备签订《商品房买卖合同（预售）》，原告缴纳164,437元。不知什么原因原告一直不与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告多次联系原告，原告都不理不睬。后来原告要求解除《商品房认购协议书》。综上，被告与原告胡见英、黎亿全签订的《商品房认购协议书》合法有效，原告的行为构成违约，请求人民法院依法判决。 原告围绕诉其讼请求提供以下证据：证据1刷卡小票（3张）；证据2收据（1张);证据3《商品房买卖合同（预售）》(叶年镱)（证据4通话录音（含文字版）;证据5告知书（地皮抵押）;证据6被告的广告宣传资料(5张)；证据7被告的样板房图片（1张）；证据8《盛世地王大厦商品房买卖合同》。 被告为其辩解向本院提交以下证据：证据1广西昭平幸福里投资有限公司营业执照、法定代表人身份证明和法定代表人身份证；证据2桂江幸福里置业计划书、商品房买卖签约备忘审核表、《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、预售许可证、黎亿全和胡见英户口本、身份证、结婚证；证据3《催签函》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2、3、6、7三性无异议；原告对被告提供的证据1三性无异议。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据4，从房屋认购协议书内容来看，一是房屋认购协议书作为预约合同，目的是就商品房买卖具体内容继续磋商。二是告知书（地皮抵押）不是房屋认购协议书双方协商的内容，因此原告提出在签房屋认购协议书和支付首付款之前没有见过告知书（地皮抵押）及《商品房买卖合同（预售）》，无事实依据，对该证据本院不予认定。原告提交的证据5，被告承诺涉案房屋对应的土地没有抵押或担保，原告主张被告已用涉案土地作抵押，未能提供证据证实，且原告提交告知书（地皮抵押）未能提交原件核对，对该证据的真实性无法认定，因此，本院对该证据不予认定。原告提交的证据8，是其他房地产公司的合同，与本案无关联，本院不予认定。被告提交的证据2，可以证明被告已取得涉案商品房预售许可，以及原被告签订了商品房认购协议的事实，对该证据本院予以认定。被告提交的证据3，可以证明被告曾向原告去函催签《商品房买卖合同（预售）》的事实，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月1日，原被告签订一份《商品房认购协议书》。双方就认购商品房事宜做出约定：一、基本情况方面，约定为原告在被告处认购7幢1单元1302号商品房，预售面积为127.63平方米,总价款570,138元。二、双方特别约定方面，约定有签订本协议时乙方（原告，下同）自愿向甲方（被告，下同）交纳定金20,000元作为乙方按期与甲方签订《商品房买卖合同（预售）》的担保。经甲方审查确认并收到乙方缴纳的定金时本商品房认购协议生效。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》生效后，乙方所交纳的定金自动冲抵乙方应向甲方支付的相应房款。因乙方原因不与甲方签订《商品房买卖合同（预售）》的，无权要求甲方返还定金；因甲方不与乙方签订《商品房买卖合同（预售）》的，甲方应双倍返还定金。三、付款方式约定方面，约定为乙方自愿选择银行按揭贷款方式付款，签订本协议书后7日内支付首付款220,138元,并签订《商品房买卖合同（预售）》及其他相关文件；剩余房款350,000元，乙方须在2019年8月7日签办银行按揭贷款手续。四、其他约定方面，约定有甲方的其他广告、宣传资料、沙盘模型、样板间及宣传解说信息等，仅供乙方认购时参考。本协议未尽事宜，以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》内容为准。本协议自甲乙双方签订、盖章之日起生效。此外，双方还就其他费用、乙方提交的资料等相关内容做出了约定。 另查明，2019年8月1日，原告按约定向被告支付定金20,000元。2019年8月6日，原告支付给被告首期购房款164,437元。同日，黎亿全在《商品房买卖合同（预售）》上签字。胡见英因与被告就涉案商品房土地有无抵押、房屋登记、房屋户型等与被告协商未能达成一致而没有签字。之后，双方多次协商均未果。原告曾申请昭平县昭平镇人民调解委员会进行调解，因被告不同意调解而未能进行。2020年4月1日，被告向胡见英发出催签函，要求其于4月7日前签订《商品房买卖合同（预售）》。 还查明，原告变更第一项请求为撤销或解除《商品房认购协议书》，其真实意思是通过行使权利使合同消灭。 本院认为，一、关于涉案《商品房认购协议书》可否撤销或解除的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，合同因重大误解、显失公平、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危等情形下签订的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。从查明的事实来看，本案不存在可撤销的事由。对原告主张被告以欺诈手段签订商品房认购协议，与查明的事实不符，本院不予采信。原被告达成的《商品房认购协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。《商品房认购协议书》在性质上属于预约合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当依据认购书的约定严格履行合同义务。本案原被告因买卖合同有关条款协商不一致，而未能签订《商品房买卖合同（预售）》。故，原告请求解除《商品房认购协议书》，符合有关法律规定，应予支持。 二、关于原告请求返还购房款项的问题。（一）购房款。因解除商品房认购协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求被告返还已收取的购房款，应予支持。（二）定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”所谓“因不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但商品房买卖合同仍未能订立的情形。本案中，原被告在签订商品房认购协议后，就商品房买卖合同某些条款，如涉案商品房土地是否抵押担保，是否影响办理房屋登记等，双方出现较大分歧,不能协商一致，导致商品房买卖合同未能订立，但双方已履行了相应的协商义务，由此应认定双方在协商过程中均无过错。根据上述规定，被告应当将定金返还给原告。（三）利息。原告请求被告自2019年8月7日起以184,437元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止计付利息。本院认为，双方对支付利息未做约定。如前所述，解除商品房认购协议，原被告均无过错。且从催签函内容可以证明2020年4月7日前双方仍在协商之中。因此，原告主张从2019年8月7日（即支付首付款次日）起计付利息，显失公平，本院不予支持。但经协商后被告仍未能返还购房款（含定金），造成原告该资金被占用而存在利息损失，因此，结合本案实际情况，对原告请求从起诉之日起至实际清偿之日该资金被占用期间的利息，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、解除原告胡见英、黎亿全与被告广西昭平幸福里投资有限公司于2019年8月1日签订的《商品房认购协议书》； 二、被告广西昭平幸福里投资有限公司向原告胡见英、黎亿全返还购房款及定金共184,437元，并支付相应利息（利息计算：从2020年5月6日起至实际清偿之日止，以184,437元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 上述款项，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,988元，申请费1,442元，合计5,430元，由被告广西昭平幸福里投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  林发强 人民陪审员  吴和生 人民陪审员  谢庆先 二〇二〇年八月七日 法官 助理  陈 晨 书 记 员  谢心雨