广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初1789号 原告：中国农业银行股份有限公司钦州分行，住所地钦州市钦州湾大道**，统一社会信用代码：91450703201136174X。 代表人：覃东，行长。 委托诉讼代理人：张炳雄，该分行员工。 委托诉讼代理人：李悦，该分行员工。 被告：陈建虹，女，1982年11月23日出生，汉族，住钦州市钦**。 被告：钦州市宁海房地产开发有限公司，，住所地钦州市钦**大垌镇新城八路南面钦北区人民医院西面，统一社会信用代码：914507000927456073。 法定代表人：章镭宁，总经理。 原告中国农业银行股份有限公司钦州分行与被告陈建虹、钦州市宁海房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张炳雄到庭参加诉讼，被告陈建虹、钦州市宁海房地产开发有限公司经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中国农业银行股份有限公司钦州分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告陈建虹归还借款本金人民币304177.79元，利息5492.37元（利息计至2020年6月9日止，含罚息及复利，从2020年6月10日至还清之日止按借款合同约定另计）；3、确认原告对被告陈建虹借款的抵押物（钦州市钦北区人民医院西面、钦北区大坛镇新城八路南面***号楼**单元***号房）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令被告钦州市宁海房地产开发有限公司对被告陈建虹的借款承担连带偿还责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月27日，被告陈建虹向原告申请借款32.3万元，用于向被告钦州市宁海房地产开发有限公司购买住房；2016年6月30日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：4502****0699),借款金额人民币32.3万元，利率执行中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮5%,同时借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，借款期限30年，还款方式为按月等额本息还款。借款用被告陈建虹购买的钦州市钦北区人民医院西面、钦北区大桐镇新城八路南面***号楼**单元***号房作抵押担保，2016年8月25日办妥正式抵押登记，他项权证编号：桂（2016)钦州市不动产证明第***号。2016年7月22日，原告向被告陈建虹发放贷款32.3万元。被告陈建虹借款后，未按合同约定按期归还借款本息，至2020年6月9日止，累计已归还原告借款本息70081.39元（其中：已还本金18822.21元、正常息51169.53元、罚息25.06元、复利64.59元）,自2020年2月22日当期未按期足额还款，逾期期数共4期，逾期金额共计6746.36元（其中：逾期本金195741元、逾期正常息4708.47元、罚息23.58元、复利56.90元）,当前借款余额304177.79元，月还款额1666.47元。该笔借款未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，依照原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》特别条款第三十一条和第三十五条约定，被告钦州市宁海房地产开发有限公司对陈建虹的借款承担连带偿还责任。根据原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》第十一条第4款约定，被告陈建虹未按约定按期足额偿还借款，违反合同约定的义务，原告依合同约定提前收回借款。为了维护原告合法权益，向法院提起诉讼，望依法判决。 庭审中，原告当庭变更诉讼请求第二项：借款本金为303202.88元，利息4722.70元（利息计至2020年7月22日止，含罚息及复利，从2020年7月23日至还清之日止按借款合同约定另计）。 陈建虹、钦州市宁海房地产开发有限公司均未作答辩。 本院经审理认定的事实与原告中国农业银行股份有限公司钦州分行主张的事实一致。 另查明，原告于2016年8月25日领取了桂（2016）钦州市第***号《不动产登记证明》，该证明记载的证明权利或事项为：预告登记；种类为：预售商品房抵押权预告登记。 再查明，被告陈建虹在诉讼中于2020年7月14日归还了逾期本息3415.47元，其中逾期本金为974.91元，逾期利息2440.46元。 本院认为，二被告与原告签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同的约定行使合同权利、履行合同义务。本案中，原告依约发放了贷款，履行了借款义务，被告陈建虹未依照约定还本付息，其行为构成违约，致使不能实现合同目的，应承担相应的违约责任。原告诉请解除合同，提前收回借款本金303202.88元及利息，具有相应的事实和合同依据，本院予以支持。被告钦州市宁海房地产开发有限公司自愿为借款本息及诉讼费、律师费等实现债权的相关费用提供连带责任保证，应当承担连带清偿借款本息及实现债权费用的民事责任。其承担连带责任后，有权向被告陈建虹追偿。关于原告主张的优先受偿权问题，原告虽然领取了不动产登记证明,但证明权利和事项为预告登记,种类为预售商品房抵押权预告登记，根据物权法的相关规定，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力,预告登记是对将来发生不动产物权变动请求权的登记,其所登记的并非现实的抵押权。因此,原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就时办理抵押权登记的请求权,并非对该房产享有抵押权，故对原告主张对案涉房屋行使优先受偿权，本院不予支持。二被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不利后果自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司钦州分行与被告陈建虹、钦州市宁海房地产开发有限公司于2016年6月30日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告陈建虹应偿还原告中国农业银行股份有限公司钦州分行借款本金303202.88元，利息4722.70元（利息计至2020年7月22日止），并按借款合同的约定支付自2020年7月23日起的利息、复利及罚息至实际清偿之日止； 三、被告钦州市宁海房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告陈建虹追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5945元、减半收取2973元，由原告中国农业银行股份有限公司钦州分行负担73元，被告陈建虹、钦州市宁海房地产开发有限公司负担2900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  陈国庆 二〇二〇年八月五日 书记员  田喜榕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。