长春市二道区人民法院   民事判决书   （2020）吉0105民初578号   原告：长春市豪爵房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市二道区乐群街**。   法定代表人：张勇，该公司董事长。   委托诉讼代理人：任铃，吉林茂世律师事务所执业律师。   委托诉讼代理人：赵海洋，吉林茂世律师事务所实习律师。   被告：牟春阳，男，1987年7月19日出生，汉族，住吉林省。   原告长春市豪爵房地产开发有限责任公司（以下简称豪爵公司）与被告牟春阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豪爵公司的委托诉讼代理人任铃、赵海洋到庭参加诉讼，被告牟春阳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   豪爵公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2015年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0000000000876189）、2015年5月8日签订的《万晟·御水湾购房协议》、《万晟·御水湾首付款分期付款协议》解除，判令被告立即返还所购买的万晟·爱琴海第A4幢1单元1802号房屋；2.依法判令被告协助原告办理撤销万晟·爱琴海第A4幢1单元1802号房屋的商品房预告登记、抵押权预告登记及商品房买卖合同备案；3.依法判令被告支付违约金14356（287126.99元×5%）元；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年5月8日，原、被告签订《万晟·御水湾购房协议》《万晟·御水湾首付款分期付款协议》，约定被告购买原告开发的的位××区以西的万晟·爱琴海A4幢1单元1802号房屋，单价7473.16元/m2,建筑面积为53.81m2,总价为402131元。同时约定，首付122131元、贷款280000元。原告同意被告将首付款分四次支付，并约定了分期支付的时间及金额。2015年5月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号0000000000876189）并办理了登记备案。但被告仅按期支付了第一期首付款，自第二期开始违约，随后便不支付首付款。截至原告起诉时，被告尚欠首付款80000元。被告购买房屋时，以房屋抵押向中国建设银行股份有限公司吉林省分行贷款，原告为贷款提供了保证担保。被告欠付银行贷款，导致第三人扣划了原告保证金账户内资金，并要求全部结清贷款。根据首付款分期协议约定，如果买受人逾期付款超过6日的，出卖人有权解除分期付款协议和《商品房买卖合同》，且买受人须向出卖人支付违约金。同时，根据《商品房买卖合同》第七条，如果买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同并收取违约金。被告首付款第二期违约后，原告多次催促被告履行付款义务，但被告均明确表示拒绝。原告认为，被告拒绝支付房款的行为已构成违约，并满足协议约定的解约条件。为此，于2017年11月24日在《东亚经贸新闻》报上通知被告解除合同。为维护原告合法权益诉至法院，请求支持原告诉讼请求。   牟春阳经本院合法传唤未到庭亦未提交书面答辩材料。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月8日，原、被告签订《万晟·御水湾购房协议书（售出不退）》（协议编号：201505080001），载明买受人付款方式为银行按揭付款或公积金贷款，并约定签订《认购协议书》5日内付清首付款（含定金）。买受人须向出卖人支付122131元（含定金）作为按揭付款或公积金贷款首付款。   同日，原、被告签订《万晟·御水湾首付款分期付款协议（售出不退）》（协议编号：201505080001），约定，买受人须于2015年5月8日第一次支付期款10000元、2015年12月20日第二次支付期款32131元、2016年6月20日第三次支付期款40000元、2016年12月20日第四次支付期款40000元。买受人应按该协议约定时间支付期款，若未按该协议支付期款的，视为买受人违约。买受人未按该协议约定付清全额首付款的，视为买受人违约，出卖人有权不为买受人办理入住手续，出卖人不承担因延期入住产生的违约责任。买受人需按该合同第一条约定时间和金额按时付清期款，否则视为违约。每逾期1天，出卖人有权按首付款总额的5%比例收取违约利息。逾期超过6日的，出卖人可解除《商品房买卖合同》和该协议，并在不通知买受人的情况下，将其购买之房产另行出售或做其他用途使用，买受人已支付的款项出卖人不予退还，且买受人须向出卖人支付该协议约定的总房款30%的违约金。万晟·御水湾属于万晟·爱琴海项目A地块的推广案名，隶属于万晟·爱琴海项目。故，万晟·爱琴海项目各分区开发地块均可使用该协议，具有同等法律效力。该协议作为《商品房买卖合同》的有效附件，与合同具有同等法律效力。除该协议约定外，其他事项仍按《商品房买卖合同》履行。   2015年5月8日，牟春阳缴纳房款10000元。   2015年5月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号0000000000876189），约定被告购买原告开发的二道区广德街以西万晟·爱琴海第A4幢1单元1802号房，建筑面积53.81平方米，房屋单价每平方米7473.16元，总金额402131元，被告以按揭贷款方式购买。并约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在30日之内，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。该条中的逾期应付款指依照该合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。   2015年5月21日，原告将案涉房屋交付给被告，案涉房屋现登记于牟春阳名下。   2015年12月22日，牟春阳缴纳房款32131元。   2020年8月14日，中国建设银行股份有限公司长春城建支行出具情况说明及结清证明各一份，证实2015年5月20日至2020年8月14日期间，牟春阳陆续欠款且经该行催收未果后，由豪爵公司代为偿还25624.85元，2020年8月14日豪爵公司代为偿还297397.61元，将贷款全部结清，其中代偿本金266713.82元。豪爵公司代偿金额共计323022.46元。   本院对中国建设银行股份有限公司长春城建支行出具的两份说明予以采信，确认豪爵公司已代牟春阳偿还款项323022.46元。   庭审中，原告自认，除首付款42131元外，牟春阳还交纳了物维基金6726.25元，并同意返还。   本院于2020年7月14日向被告公告送达了起诉状副本。   本院认为，豪爵公司与牟春阳于2015年5月8日签订的《万晟·御水湾购房协议》《万晟·御水湾首付款分期付款协议》，于2015年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0000000000876189）是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。   关于合同解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在《万晟·御水湾首付款分期付款协议（售出不退）》中约定：“买受人需按本合同第一条约定时间和金额按时付清期款，否则视为违约。每逾期1天，出卖人有权按首付款总额的5%比例收取违约利息。逾期超过6日的，出卖人可解除《商品房买卖合同》和本协议”，现牟春阳已经逾期超过6日，因此，豪爵公司可以要求解除《万晟·御水湾首付款分期付款协议（售出不退）》（协议编号：201505080001）及《商品房买卖合同》。又，原、被告在《万晟·御水湾购房协议（售出不退）》（协议编号201505080001）中约定：“发生下列情况之一，视为买受人违约，买受人向出卖人承担违约责任：因买受人违约出卖人行使解除权的，并在不通知买受人的情况下，将其购买之房产另行出售，且买受人须向出卖人支付本协议约定的总房款30%的违约金：1.买受人逾期付款的，每日按照未付款额的5%支付违约金，超过6日的，出卖人有权解除本协议。”则，豪爵公司有权解除《万晟·御水湾购房协议（售出不退）》（协议编号201505080001）。当事人因行使解除权而解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除。本案起诉状副本于2020年7月14日送达被告，则上述协议于2020年7月14日解除。   关于财产返还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。则原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持，且豪爵公司应返还牟春阳已经交纳的首付款42131元、物维基金6726.25元。   关于手续办理。豪爵公司诉请被告协助办理撤销商品房预告登记、抵押权预告登记及商品房买卖合同备案，该项诉请并非民事案件审理范围，故本院不予支持。   关于违约金。《商品房买卖合同》中关于违约金的约定应视为对之前协议关于违约金约定的变更，因此应按《商品房买卖合同》的约定计算。因案涉房屋系贷款购买，相应贷款已由案外人银行支付，即该约定应系对欠付首付款的约定。则被告应支付的违约金应为80000元×5%=4000元。   综上所述，原告的部分诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、原告长春市豪爵房地产开发有限责任公司与被告牟春阳于2015年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0000000000876189、2015年5月8日签订的《万晟·御水湾购房协议》《万晟·御水湾首付款分期付款协议》于2020年7月14日解除；   二、被告牟春阳于本判决生效之日起七日内返还长春市豪爵房地产开发有限责任公司位于××区以南、河东路以北、太和街以东、广德路以西万晟·爱琴海A4幢1单元1802号、建筑面积53.81平方米、权利证号:Y201512110239,丘地号6-8/9-27（1802）的房屋;原告长春市豪爵房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还牟春阳购房首付款42131元、物维基金6726.25元，以上合计48857.25元；   三、被告牟春阳于本判决生效之日起七日内支付原告长春市豪爵房地产开发有限责任公司违约金4000元（与第二项中的金钱给付义务折抵后，长春市豪爵房地产开发有限责任公司还须返还牟春阳44857.25元）；   四、驳回原告长春市豪爵房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7547元，公告费560元，保全费2570元，合计10677元，由被告牟春阳负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。   审判长 张楠楠   人民陪审员 李东玲   人民陪审员 孙秀敏     二〇二〇年八月十八日   书记员 翟国华