广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2133号原告：蒋满秀，女，1965年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************湖楼502房，公民身份号码432************927。委托诉讼代理人：王启渴，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张素辉，北京观韬中茂（广州）律师事务所实习人员。被告：欧国根，男，1989年6月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码441************113。委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。第三人：朱胜，男，1951年3月1日出生，汉族，住广东省阳西县**************，公民身份号码440************719。原告蒋满秀与被告欧国根、第三人朱胜租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告蒋满秀及其委托诉讼代理人王若渴、张素辉，被告的委托诉讼代理人朱详宝，第三人朱胜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，庭外和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除第三人朱胜与被告欧国根签订的《租赁合同》和《租赁补充合同》；2.被告欧国根支付涉讼商铺9月份的电费84元；3.被告欧国根赔偿原告蒋满秀2019年9月的租金损失2600元及商铺折旧费损失7656元，合计10256元；4.被告欧国根赔偿原告蒋满秀48000元；5.被告欧国根赔偿原告蒋满秀因本案而支出的律师费6000元；6.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告蒋满秀与第三人朱胜于1989年7月18日登记结婚，二人婚内购买位于佛山市南海区**********号商铺（以下简称涉讼商铺）。2016年5月1日，第三人朱胜与被告欧国根签订《租赁合同》，约定由欧国根承租涉讼商铺，租赁期限自2016年5月1日至2021年5月1日，每月租金2600元。同日，第三人朱胜与被告欧国根签订了《租赁补充合同》，该补充合同约定：欧国根须交24000元给朱胜作为保证金；欧国根租用期间，所产生的工商、税务、土地使用税、租赁税、租金所得税、卫生、水、电、管理等费用，全部由欧国根负责支付；商铺折旧费、必须同租金两项合计的款项一齐于每月5号交给朱胜，特别情况需先通知并经朱胜同意除外，逾期按50元/天违约金缴纳，若超期30日不缴款，按照合同第4条款作中途而废处理，按押金双倍赔偿甲方，并清还各项所欠款目，同时解除合同。2016年12月21日，佛山市南海区人民法院作出（2016）粤0605民初13473号《民事判决书》，判决原告蒋满秀与第三人朱胜离婚，并确认涉讼商铺归蒋满秀所有。朱胜不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，2017年6月16日，广东省佛山市中级人民法院于作出（2017）粤06民终3702号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。上述判决书生效后，原告蒋满秀通知涉讼商铺承租人欧国根涉讼商铺已归其个人所有，欧国根于2017年7月开始按照《租赁合同》及《租赁补充合同》的约定向蒋满秀履行涉讼商铺的租金、商铺折旧费以及其他费用的支付义务。2019年9月9日，蒋满秀通过微信催促欧国根及时缴纳9月租金等费用，欧国根未予以回应；2019年9月12日，蒋满秀再次通过微信通知欧国根缴纳9月租金以及相关违约费用，欧国根回复原告其不再租用涉讼商铺并已清场搬离涉讼商铺。由于蒋满秀不持有涉讼商铺的钥匙，2019年10月1日，原告报警，在当地派出所民警的陪同下打开了涉讼商铺的大门。由于9月份的电费于10月初才缴纳，而欧国根10月初未缴纳任何费用，且其9月前期未通知蒋满秀搬离涉讼商铺，因此，欧国根应按照合同约定承担涉讼商铺9月份产生的84元电费。被告欧国根擅自搬离涉讼商铺并拒绝支付租金等费用的行为已构成《租赁补充合同》约定的“中途而废”的情形，应按押金双倍赔偿给涉讼商铺的实际出租人蒋满秀，同时解除合同。被告欧国根声称其2019年9月1日起不再租用涉讼商铺，却于2019年9月12日才口头通知原告蒋满秀，在蒋满秀未同意的情况下，后续也没有再进一步协商后续相关事宜，而且还将涉讼商铺锁住，导致蒋满秀无法在9月将涉讼商铺出租，获取9月应得的租金及商铺折旧费收益，根据《合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，被告欧国根应赔偿原告蒋满秀9月应得的租金收益及商铺折旧费收益10256元。另，原告蒋满秀因本案而支出的6000元律师费属于因被告欧国根违约而造成的损失，根据《合同法》第一百一十三条的规定，该6000元律师费应由被告欧国根赔偿。综上，被告欧国根在租赁期间未与原告协商一致即擅自提前清场，搬离涉讼商铺，并拒绝支付涉讼商铺9月租金及商铺折旧费的行为，已严重损害原告的合法权益，原告蒋满秀有权依据前述法律法规的规定及《租赁合同》《租赁补充合同》的约定，请求解除《租赁合同》《租赁补充合同》，并要求被告欧国根支付8月电费84元、赔偿原告蒋满秀双倍押金48000元、9月份租金及商铺折旧费损失10562元及律师费损失6000元。被告欧国根辩称，被告已经于2019年9月1日与原告及第三人协商一致解除涉讼合同，并且通过微信、电话等方式予以告知，第三人明确表示同意，所以被告没有拖欠涉讼商铺2019年9月的电费，也不存在拖欠9月份的租金及铺位折旧费。原告主张被告双倍赔偿押金没有事实及法律依据，第三人已经明确表示合同存在重大误解或笔误，押金双倍赔偿应当是第三人或原告毁约的情况下才双倍返还押金给被告，如果是被告中途弃租则没收被告押金。双倍赔偿押金显示公平，应属无效。原告主张被告支付其本案支付的律师费6000元没有事实依据。第三人陈述意见称，被告从前一手处承接涉讼租赁物，前一手向第三人支付24000元押金及30000元顶手费，后来被告承租后，经过抵扣清算后第三人收取了被告支付的押金24000元，并在2016年年底将该押金支付给原告。被告确曾向第三人致电告知不再承租涉讼商铺，但第三人记不清楚时间，也不清楚原被告之间的事情。原告举证如下：1.租赁合同及租赁补充合同复印件各1份，用以证明被告是涉讼商铺的承租人，涉讼合同约定租赁期限、保证金、费用承担、违约金等条款，被告应支付的双倍押金为48000元及还清所欠的电费。2.（2016）粤0605号初13473号民事判决书原件1份；3.（2017）粤06号民终3702号民事判决书原件1份。证据2、3，用以证明经两审判决认定涉讼商铺归原告蒋满秀一人所有。4.银行流水记录原件1份，用以证明被告从2017年7月至2019年8月均将涉讼商铺租金支付给原告，原告蒋满秀是涉讼商铺的实际出租人。5.原告蒋满秀与被告欧国根的微信聊天记录复印件4张（当庭出示手机原本），用以证明被告欧国根在未与原告蒋满秀协商一致的情况下，擅自搬离涉讼商铺，并于2019年9月12日才口头通知原告，且拒绝与原告蒋满秀协商后续相关事宜，导致原告蒋满秀无法在9月将涉讼商铺出租，获取9月将涉讼商铺出租，获取9月应得的租金及商铺折旧费收益，严重损害原告的合法权益。6.银行存折原件1份、电费通知单原件1份，用以证明原告蒋满秀于2019年10月24日缴纳了涉讼商铺9月的电费。7.报警回执原件1份、涉讼商铺开锁照片复印件2张，用以证明被告将涉讼商铺锁住。8.《民事委托代理合同》原件1份、6000元律师费支付凭证原件1份，用以证明原告蒋满秀为实现案涉相关权益支出了前期律师费6000元。被告举证如下：1.光盘1份（被告与第三人3段录音，分别录于2019年6月19日、2020年1月16日、2020年5月28日）、文字说明复印件1份，用以证明被告于2019年与当事人协商一致被告将涉讼铺位退还给第三人及原告，双方解除租赁合同关系，按金没收，第三人没有意见。2.微信聊天记录打印件8页及附图打印件1页（当庭出示手机原本）、照片打印件1页，用以证明被告通过微信告知原告及第三人在2019年9月1日被告与原告解除租赁关系，将铺位交还给原告，并将钥匙图片发给原告要求原告领取铺位钥匙，原告实际于2019年12月也将涉讼铺位另行出租，被告没有拖欠原告租金，也不应该赔偿原告的损失，因押金由第三人没收。3.水电费缴费凭证打印件5页，用以证明被告已经付清至2019年8月的电费。4.交寄邮件收据原件1份，用以证明被告通过邮寄方式将钥匙寄送给原告。第三人在诉讼中举证如下：1.证明复印件1份、收条复印件1份，证明第三人已经将押金交付给原告。经庭审质证、辩证，原告举证1虽为复印件，但被告及第三人作为签订合同一方，均未提交原件，且被告确认双方约定的条款与原告举证1载明的合同内容一致，故本院对该证据的证明力予以确认。原告举证2-8均为原件或提交原始载体核对，被告对其真实性均无异议，本院确认该部分证据的真实性。被告举证1，由于原告及第三人离婚后，原告成为新的出租人，租赁合同的权利义务已顺接到原、被告之间，因此本院对该证据的证明力不予确认。被告举证2有原始载体核对，且原告及第三人对各自的微信聊天记录真实性均无异议，故本院确认被告举证2的真实性。原告确认被告已付清至2019年8月电费，亦未举证反驳，故本院对被告举证3的真实性予以确认。原告对被告举证4的真实性无异议，本院确认其真实性。第三人举证1，本院结合案件事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，第三人朱胜（甲方）与被告欧国根（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方经位于南海区罗村***号商铺（即涉讼商铺）出租给乙方使用，租期为2016年5月1日至2021年5月1日止（为期五年），合同期满后乙方要交齐租赁期间所产生的水、电等费用，经甲方检查确认本铺面建筑与原貌基本保持一样后，押金无息退还给乙方，否则押金不予退还；每月租金2600元，其他由于租铺后产生的一切费用由乙方支付，乙方每月5号前按时间向甲方缴纳当月租金，否则作违约处理。同日，第三人（甲方）与被告（乙方）还签订《租赁补充合同》，约定：签约承租涉讼商铺的同时，乙方须交24000元给甲方作为保证金，合同期满后，乙方交齐所有费用后，并且未有违约行为，押金无息如数退还；乙方租用期间，所产生的工商、税务、土地使用税、租赁税、租金所得税、卫生、水、电、管理等费用，全部由乙方负责支付；乙方在租用期间，除每月缴纳租金外，还须每月缴纳商铺折旧费，2016年5月1日至2017年5月1日乙方须交租金2600元/月，商铺折旧费5400元/月，合计乙方每月应交8000元给甲方，2017年5月1日至2018年5月1日每月租金2600元，商铺折旧费5880元，合计8480元，2018年5月1日至2019年5月1日每月租金2600元，商铺折旧费6558元，合计9158元，2019年5月1日至2020年5月1日每月租金2600元，商铺折旧费7656元，合计10256元，2020年5月1日至2021年5月1日每月租金2600元，商铺折旧费9296元，合计11896元；租用期间，甲乙双方不得中途而废或变相转租他人，如需转让他人，须经双方同意，否则按押金的双倍赔偿对方，并终止合同；商铺折旧费，必须通过租金两项合计的款项一齐于每月5号前交给乙方（即先交租后使用），特别情况先通知并经甲方同意除外，逾期按50元/天违约金缴纳，若超期30天不交款，则按第4条款作中途而废处理，按押金双倍赔偿甲方，并要清还各项所欠项目，同时解除合同。2016年8月17日，蒋满秀作为原告向本院提起离婚诉讼，本院作出（2016）粤0605民初13473号民事判决书，判决准许蒋满秀、朱胜离婚，并对夫妻共同财产进行分割，其中判决确认涉讼商铺（权利证号：**，权利人：蒋满秀）归蒋满秀所有。朱胜不服该判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2017年）粤06民终3702号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述判决于2017年6月22日发生法律效力。2017年7月4日，第三人朱胜微信告知被告欧国根，从2017年7月起可将每月全部租金暂时交给蒋满秀，由于还要上诉，未决，到时如朱胜要再通知欧国根。2019年9月9日，蒋满秀通过微信向欧国根催收租金。2019月12日，蒋满秀再次向欧国根催收租金。欧国根回复称从2019年9月1日起不再租用涉讼商铺并已清场，9月4日已电话通知。蒋满秀称4号通知说是转租，但蒋满秀不同意，合同没到期不能转。欧国根则称你不同意转租给他人，我们从9月1日起不再租用。蒋满秀称欧国根半途而废属于违约。同日，欧国根微信告知朱胜自2019年9月1日起不再租用涉讼商铺，已清场。2019年9月16日，欧国根通过微信向蒋满秀发送钥匙、通知书及邮单的照片，并告知蒋满秀通知书及钥匙已寄出。2019年10月24日，蒋满秀缴纳涉讼商铺2019年9月1日至2019年9月30日的电费84.02元。另查明，2019年11月28日，原告（甲方）与北京观韬中茂（广州）律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因其和欧国根租赁合同纠纷一案，委托乙方代理一审、二审和执行阶段的诉讼、执行活动，乙方指派刘文洪律师团队中的律师、实习人员担任甲方的委托代理人；甲方同意按前期律师费用加风险代理费用的方式向乙方支付律师费，甲方应在本合同生效之日起三日内向乙方支付前期律师费6000元，除前期律师费之外，甲方需按实现权益的30%向乙方支付律师费。同日，原告向北京观韬中茂（广州）律师事务所转账支付6000元。2020年1月19日，蒋满秀提起本案诉讼。诉讼中，欧国根及朱胜均确认涉讼商铺的押金已支付给朱胜。蒋满秀陈述称并未收到通知要签收寄送钥匙的邮件，原告于2019年10月1日自行请人开锁收回涉讼商铺，朱胜并未把涉讼商铺的押金交给蒋满秀，原告于2019年12月将涉讼商铺另行出租。本院认为，涉讼商铺已办理权属登记，合法适租，第三人朱胜与被告欧国根签订的《租赁合同》及《租赁合同补充合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告蒋满秀与第三人朱胜的离婚判决已于2017年6月22日生效，该判决判令涉讼商铺归原告所有，因此，2017年6月22日之后，《租赁合同》及《租赁合同补充合同》仍然有效，但出租方的权利和义务由原告延承，原、被告就涉讼商铺产生租赁合同关系。原、被告并未对解除合同协商一致，被告称2019年9月1日不再租用涉讼商铺，其作为承租方，有义务举证证明涉讼商铺返还予原告，被告举证反映了其于2019年9月16日向原告邮寄钥匙，但不足以证明原告拒收钥匙，后原告自2019年10月1日自行收回涉讼商铺，故本院确认《租赁合同》及《租赁合同补充合同》实际于2019年10月1日解除，被告于当日返还涉讼商铺，并对原告主张被告支付2019年9月的租金及商铺折旧费共10256元、电费84元予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同约定被告违约则按押金的双倍赔偿，但被告提前退租给原告造成的损失，主要为空租期的损失，本院综合考虑被告的过错程度、合同租赁期限以及涉讼商铺于2019年12月已另行出租等因素，根据诚实信用及公平原则，酌情确定被告赔偿24000元予原告，并以押金相抵，本院对原告主张超出部分的赔偿款不予支持。第三人朱胜作为原出租人，其收取押金的效力及于继受合同关系的原告，至于第三人是否将已收取的押金交给原告，属于双方内部关系，不影响被告所交的押金予以抵扣，抵扣后被告无需再向原告支付赔偿款。原告委托律师进行诉讼，相关费用并非必要的支出，合同亦未对该部分费用的承担方式进行约定，本院对原告诉请被告支付律师费6000元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认第三人朱胜与被告欧国根于2016年5月1日签订的《租赁合同》和《租赁补充合同》于2019年10月1日解除；二、被告欧国根应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月租金、商铺折旧费共10256元予原告蒋满秀；三、被告欧国根应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月电费84元予原告蒋满秀；四、驳回原告蒋满秀的其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费5483.26元（原告已预交），由原告蒋满秀负担810元，被告欧国根负担4673.26元并应于判决发生法律效力后十日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院强制执行。原告蒋满秀多预交的4673.26元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  罗鹏英人民陪审员  李少芬二〇二〇年八月二十八日书 记 员  林浩成