江苏省滨海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0922民初1590号 原告：滨海昌达物业服务有限公司，住所地：滨海县东坎镇中市北路**昌伟城市花园**商业房。 法定代表人：帅婷婷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘训伟，江苏强仕律师事务所律师。 被告：吴海滨，男，1976年10月13日出生，汉族，居民，住滨海县。 委托诉讼代理人：李家山，男，1972年11月28日出生，汉族，居民，户籍地在滨海县，现住滨海县，系被告吴海滨姐夫。 原告滨海昌达物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告吴海滨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日第一次公开开庭进行了审理，原告物业公司的委托诉讼代理人刘训伟、被告吴海滨的委托诉讼代理人李家山到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，于2020年8月21日第二次公开开庭进行了审理，原告物业公司的法定代表人帅婷婷、委托诉讼代理人刘训伟、被告吴海滨的委托诉讼代理人李家山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年5月18日至2019年5月18日物业服务费等7176元，2016年5月18日至2019年5月18日滞纳金计2152元，总计9328元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月18日被告吴海滨与原告物业公司签订了“前期物业管理服务协议”一份，根据协议约定，原告为被告吴海滨居住在滨海县城昌伟城市花园11幢1602室业主提供物业服务，被告吴海滨应按约定向原告物业公司支付物业服务费等，如逾期缴纳，每逾期一日加收0.3%的滞纳金。目前，被告吴海滨尚欠2016年5月18日至2019年5月18日物业服务费等7176元，2016年5月18日至2019年5月18日滞纳金计2152元，总计9328元。原告物业公司多次催要未果，遂诉至法院。 被告吴海滨辩称，原告物业公司提供的合同是假的，不是被告吴海滨本人签字。被告吴海滨自购买后并没有居住，一直空置。所以被告吴海滨不认可原告物业公司所主张的物业费。 本院经审理认定事实如下：被告吴海滨系滨海县城昌伟城市花园11幢1602室的业主，房屋建筑面积为128.29平方米，另有6.02平方米的车库一间。原告滨海昌达物业于2011年4月25日成立后，即取得了滨海县中市北路88号昌伟城市花园物业管理服务的执业资质，并为包括本案被告吴海滨在内的所有业主提供物业管理服务。2013年11月8日，滨海县昌达物业服务有限公司（作为甲方）与被告“吴海滨”（作为乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定主要内容为：“乙方缴费时间：每年物业费用到期的前一个月，收费标准按建筑面积：小高层住宅0.72元/平方米.月+0.45元/平方米乘以（楼梯系数），小区公共部位的水、电费用均由全体业主平摊，每户每年预收200元；乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的0.3%支付滞纳金”。按照协议被告吴海滨每年应交物业费为2192元。被告吴海滨自入住该小区后，曾缴纳2015年5月18日至2016年5月18日的物业费2191元，公用水电费200元、装修清理垃圾费385元以及装修保证金1000元。自2016年5月至2019年5月共计三年未缴纳物业费。 庭审中，被告吴海滨的委托诉讼代理人李家山称协议中的“吴海滨”并非吴海滨本人所签。 以上事实，有《前期物业服务协议》、营业执照、业主入住物业服务费用交纳清单、物业服务费催缴通知、物业费缴纳机打发票以及原、被告的庭审陈述等证据在卷佐证，作为认定本案事实的依据。 本院认为：业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业服务费用。本案中，原告是滨海县昌伟城市花园小区的物业服务企业，被告是滨海县昌伟城市花园小区11幢1602室房屋业主，按照合同约定以及相关规定提供服务，被告吴海滨接受了原告物业公司提供的物业服务，应当按时交纳物业费。被告吴海滨购房后，曾向原告滨海昌达物业服务有限公司缴纳2015年至2016年度的物业服务费用，其在庭审中称该款为装潢公司所缴纳，明显违背正常交易习惯且未提供证据证实，本院不予睬信。对于被告吴海滨辩称房产一直空置，该抗辩理由不能成立，本院不予支持。故原告物业公司主张被告应承担的房屋及车库的物业费每年2192元的诉讼请求，本院予以支持，但对于原告物业公司主张的公共水电用费每户每年200元，该部分费用应以实际发生的数额为准，原告物业公司对此未能提供充分的证据证实，故本院不予支持，原告物业公司可待证据完善后另行诉讼主张。合同中对违约金约定按日3‰标准计算标准过高，过分高于造成的损失，本院依法调整为逾期未缴纳物业服务费的20%，故被告吴海滨应承担的滞纳金为1315.2元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业服务管理条例》第七条第五项、第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告吴海滨于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告滨海昌达物业服务有限公司自2016年5月起至2019年5月止物业服务费6576元，并承担违约金1315.2元。 二、驳回原告滨海昌达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告吴海滨承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费50元。 审 判 长  陈剑虹 人民陪审员  王建军 人民陪审员  刘志明 二〇二〇年八月二十八日 法官 助理  刘 通 书 记 员  王文静 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《物业服务管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。 3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。