安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终2015号 上诉人（原审被告）：严萍，女，1980年12月13日生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：代本利，安徽垚格律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张本玲，女，1978年1月15日生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：张万星，安徽会峰（定远）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡国辉，安徽锐锦律师事务所律师。 上诉人严萍与被上诉人张本玲租赁合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院（2020）皖1125民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 严萍上诉请求：1．请求依法撤销安徽省定远县人民法院（2020）皖1125民初1647号判决书判决，改判严萍赔偿张本玲装饰装修损失10000元（比一审减少22380元）或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由张本玲承担。事实与理由：一、张本玲的诉请大部分不符合客观事实，其举证相互矛盾，人民法院应当不予采信。具体理由如下：（1）张本玲陈述房屋的装修开始、结束、搬出时间相互矛盾。（2）张本玲提供的其与郭茂签订的装修协议，也与事实不符。二、涉案的鉴定报告不能作为本案的判决依据对于安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司的评估报告，严萍持有异议鉴定机构超范围鉴定。从鉴定的内容上看，涉案房屋的蹲便器是旧的，但该鉴定报告在“评估结果明细表”中赫然记载：“卫生间蹲便器改装，成新率100%”，如此不客观的报告，一审法院应不予采信。尽管如此，严萍为化解纠纷，愿意接受该报告中一楼地砖6300元的鉴定结论，并同意给付。综上所述，请求人民法院依法支持严萍的诉讼请求。补充：本案一审程序违法，严萍一审中申请三位证人出庭，但法庭仅允许两位证人出庭，第三位证人是严萍邻居，对案件事实有根本性了解，一审法院不准予该证人出庭，严重违反法律规定，侵犯严萍的合法权利。再补充：中国房地产趋势稳中有升，严萍2014年将该房屋以8000元/年出租，2019年仅与张本玲签订5000元租金，且10年不变，该协议明显有违常理，违反一般认知，根据日常生活经验规则，我国房屋租金价格稳中有升，定远县属于国家级贫困县，2019年刚刚脱贫，房屋价格不至于低于2014年。鉴定内容及项目程序违法，违背严萍的意志。三面隔墙是原先就有的，水电也早已安装完毕，交由承租人使用，该水电安装8100元子虚乌有。木门只有一楼厨房是张本玲安装的二手木门，价值100-200元，卫生间蹲便器早已安装完成交由承租人使用，该房屋已经出租近10年，每年都有租客，如果连基本的卫生间都没有装修，不可能将房屋出租出去。综上，该鉴定结论超出范围且有违常理，严萍仅认可一楼地板系张本玲装修，认可相应的乳胶漆等小额装修费用。 张本玲辩称，1、一审查明的事实充分证明了涉案所鉴定的项目全部是由张本玲所装修。2、安徽中衡司法鉴定所评估报告系由人民法院委托，鉴定机构具有相应资质，该评估报告无论从程序及实体上均符合法律规定，依法应当作为定案依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 张本玲向一审法院起诉请求：依法判决严萍赔偿张本玲装潢等损失合计32380元并承担违约金5000元；本案诉讼费由严萍承担。 一审法院查明：2019年4月16日，张本玲与严萍签订一份《租房协议》，约定严萍将所属定远阳光商业楼533号房出租给张本玲经营使用，租期自2019年6月15日至2029年6月15日止，年租金5000元，租费每年支付一次，租期内年租金不变，以后每年应提前5天支付，张本玲可根据设计需要自行装饰装修，如遇特殊情况不能外租须提前三月告知，损失双方协商确定。双方签订协议后，张本玲支付租金5000元，并对上述房屋进行了装饰装修。2019年5月26日，严萍短信通知张本玲搬离上述房屋，并自行退回房租款，将上述房屋锁上，致张本玲无法进入租赁房屋。双方争议未果，张本玲诉讼来院。本案审理期间，经本院委托安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司对张本玲租赁的定远阳光商业楼533号房产其已装修部分进行价格评估，价格评估结果：市场价值为29380元，张本玲支付鉴定费3000元。 一审法院认为：张本玲与严萍签订《租房协议》系双方当事人真实意思表示，该租赁关系合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案张本玲已履行协议义务。严萍未经张本玲同意，擅自短信通知张本玲搬离上述房屋，并将上述房屋锁上，致张本玲无法进入租赁房屋系违约行为，应当承担违约责任。对张本玲要求严萍赔偿装饰装修损失29380元、鉴定费3000元，合计32380元的诉讼请求，本院予以支持。对张本玲要求严萍支付违约金5000元一节，因双方没有约定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告严萍赔偿原告张本玲装饰装修损失32380元，于本判决发生法律效力之日起十日内一次性付清；二、驳回张本玲其他诉讼请求。本案受理费610元，减半收取305元，由被告严萍负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。严萍二审提交证据：2014年严萍与陈燕秋签订的租房协议、2017年严萍与姚晨晨签订的租房协议原件各一份，证明：严萍于2014年、2017年与他人签订租房协议时，租金达8000元，且每年一签，被上诉人与上诉人签订的协议租金仅为5000元，且10年租金不变，该协议明显有违常理，与装修价值明显不符。张本玲发表质证意见如下：因合同具有相对性，故该两份证据与本案无关联性。对严萍二审提交的证据，本院认证意见如下：该证据是严萍与案外人签订的协议，与本案无关，本院不予认定。 张本玲二审未提交新证据。 二审查明，《价格评估报告》载明：“如对评估结论有异议，可于评估报告送达之日起15日内提出重新评估、补充评估或委托有复核权的价格鉴定机构复核裁定。”。 本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：严萍的上诉请求能否成立。 双方签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，严萍未经张本玲同意，擅自短信通知张本玲搬离案涉房屋，并将案涉房屋锁上，致使张本玲无法使用案涉房屋系违约行为，应当承担违约责任。严萍主张一审不应采纳涉案的鉴定报告，本案《价格评估报告》（中衡价评字（2019）第（354）号）经一审法院合法委托安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司司法鉴定形成，鉴定程序合法，故一审法院依据该鉴定报告计算案涉房屋装饰装修市场价值，并无不妥，且严萍未在规定时间内提出重新评估、补充评估或委托有复核权的价格鉴定机构复核裁定，故对该上诉主张不予支持。严萍主张一审不准予严萍邻居出庭作证是程序违法，但严萍未举证证明一审未准予严萍邻居出庭作证，即使一审未准予严萍邻居出庭作证也不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，故该主张本院不予采纳。 综上，上诉人严萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人严萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 桑泽祥 审判员 刘 勇 二〇二〇年八月二十日 法官助理魏雅 书记员岳陈陈 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。