广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初229号原告：廖某，女，1967年12月14日出生，汉族，住广东省江门市新会区*******委托诉讼代理人：李艳芳，是广东贯虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁桂芝，是广东贯虹律师事务所律师。被告：陈某，男，1968年7月18日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区***************。委托诉讼代理人：唐跃华，是广东森德律师事务所律师。第三人：陈某1，男，1989年1月6日出生，汉族，户籍地：江西省乐平市**********，现住广东省江门市新会区*************。第三人：刘某，男，1961年11月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区********。委托诉讼代理人：吴达能，是广东冈州律师事务所律师。第三人：李某，男，1966年8月22日出生，壮族，住广西天等县************。第三人：江门市新会区****河北梅昌经济合作社，住所地：广东省江门市新会区*********。组织机构代码：69249462-9。负责人：刘达贤。原告廖某诉被告陈某租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。被告陈某于2020年3月25日向本院提出追加陈某1、刘某、李某为共同被告的申请，经询问，原告廖某表示不同意追加上述三人为本案被告，但申请追加为本案第三人。本院于2020年4月7日依原告申请追加陈某1、刘某、李某为本案无独立请求权第三人，依职权追加江门市新会区****河北梅昌经济合作社（以下简称“梅昌经济合作社”）为本案无独立请求权第三人，并于2020年4月30日公开开庭进行审理，原告廖某及其委托诉讼代理人梁桂芝、被告陈某的委托诉讼代理人唐跃华、第三人陈某1、第三人刘某的委托诉讼代理人吴达能到庭参加诉讼，第三人李某、梅昌经济合作社经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行审理，原告廖某及其委托诉讼代理人李艳芳、被告陈某的委托诉讼代理人唐跃华、第三人刘某的委托诉讼代理人吴达能、第三人梅昌经济合作社的负责人刘达贤到庭参加诉讼，第三人陈某1、李某经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖某提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告就位于会城街道河北村梅昌小组四斗土地签订的《土地承包合同》，限期被告将涉案承包土地（470平方米）及地上建筑物交回给原告；2.判令被告向原告支付至2019年12月31日止的应付未付租金及管理费共270491.25元；3.判令被告向原告支付从2020年1月1日起至上述《土地承包合同》解除，被告将本案承包土地使用权交回原告日止的承包费及管理费（按每月21267.50元计）；4.判令被告向原告支付从2018年7月1日起至付清全部欠款之日止的违约金（按欠款额月利率18‰计，暂计至2019年11月30日止，应付违约金47934.14元）；5.判令被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，原告廖某明确其主张被告应付未付的租金及管理费金额为267686.25元。事实与理由：2012年5月11日，原告廖某与会城街道河北管理区梅昌经济合作社签订《土地承包合同》，原告向该社承包位于会城街道河北村梅昌小组四斗（土名）1705平方米土地（含原有地上建筑物及设施）使用。同年7月1日，原告与被告签订《土地承包合同》，合同约定：原告将上述其中1405平方米土地（含原有地上建筑物及设施）转包给被告承包使用，期限从2012年8月1日起至2022年7月31日止；承包期内承包款（即地租及管理费）：从2012年8月1日至2015年7月31日，地租每月每平方米30元，管理费每年每平方米2元；从2015年8月1日至2018年7月31日，地租每月每平方米38元，管理费每年每平方米2元；从2018年8月1日起至2022年7月31日起，地租每月每平方米45元，管理费每年每平方米3元；被告先交承包款后使用土地（即每年的12月30日前付清次年1-6月份的地租及管理费，6月30日前付清当年7-12月份的地租及管理费）；逾期付款超过10天，按欠款额每日千分之二计付违约赔偿金，如拖欠超过30天，原告有权与被告无偿解除合同，地上一切建筑设施及水电设施无偿归原告，并且被告支付的押金归原告所有。上述合同签订后，原告将约定土地面积及地上设施移交被告承包使用。合同执行至2017年4月1日，被告经原告同意，将上述其中465平方土地及地上设施转由第三人邹元华直接向原告承包使用，被告承包使用土地面积减少至940平方米。2017年4月14日，被告经原告同意，从2017年5月1日起，将上述940平方米中的470平方米土地转由第三人汪有良直接向原告承包使用。从此，被告实际承包使用的土地面积变更为470平方米。从2017年8月1日起，被告每月应付原告的地租为21150元，应付管理费为117.50元，合计21267.50元。被告从2018年开始拖欠地租及管理费，至起诉日，被告应付未付2019年12月31日前的地租及管理费共计270490.5元。综上，被告在《土地承包合同》履行中已严重违约，经多方追讨无果，现原告诉至法院，请法院支持原告的诉求。被告陈某辩称，一、原告与陈某所签的《土地转租合同》（实质上是租赁合同），属于无效合同，法院应确认其无效。1.《土地转租合同》违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。陈某与原告所签的《土地承包合同》，表明是“有偿出租”，多处用“地租、租赁税、分租费”等措词，实质上是租赁合同。租赁物包括原有固定建筑物及水电设施，租金基于这些因素确定。原告出租的这些建筑物，属于未经批准而建设的临时建筑，至今都没有报建手续，属于违建。2.陈某与原告所签的《土地转租合同》违反了《土地管理法》第二十六条，《城乡规划法》第四十四条、第六十四条、第六十五条、第六十六条的强制性规定，具有《合同法》第五十二条第（五）项情形，属于无效合同。首先，《土地管理法》第十四条规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。本案出租范围内所涉及的土地，是原出租方梅昌村民小组的农民集体所有的土地，属于农用地，不属于工业用地或商业用地。其次，《土地管理法》第二十六条规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。本案没有证据显示涉案土地已经批准改变为工业用地或商业用地，原出租方和原告擅自改变土地用途，违反了《土地管理法》的强制性规定。再次，根据《城乡规划法》第四十四条、第六十五条、第六十六条第一项的规定，无证据显示原出租方和原告在涉案土地上建设的临时建筑物已经报请城乡规划主管部门批准而擅自建设，明显违反了上述法规规定的强制性规定。根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，陈某与原告所签的《土地承包合同》属于无效合同。3.原告未经原出租方同意，擅自转租，损害了原出租方和村民的利益，损害社会公共利益。原告的行为属于合同法第五十二条第四项情形，合同无效。4.原告未经原出租方同意，未经政府批准，将涉案土地出租给梅昌村民小组以外的人，违反了《土地承包法》第四十八条的规定是无效的。二、根据《合同法》第五十六条的规定，《土地承包合同》因为无效而自始没有法律约束力，其中有关违约金的条款也不产生法律效力，原告主张支付违约金的理由不成立。三、原告没有尽到维持治安、清运垃圾的义务，无权收取管理费，已收取的管理费应冲减相应的租金（实为占有使用费）。四、刘某、李某与陈某之间所形成的是个人合伙关系，原告所主张的债权，是陈某与刘某、李某个人合伙的合伙债务。本案应追加李某、刘某为共同被告，而非第三人。陈某提供的《收支明细对账表》证实，刘某、李某与陈某先后于2012年12月9日、2013年9月12日、2014年1月4日、6月2日、10月8日、2015年4月28日进行对账，确认从2012年6月1日至2015年4月19日期间涉及合伙事务的345项收支，其中包括支付原告押金、租金、管理费、水费、电费以及向（2020）粤0705民初229号案原告廖某支付押金、电费、租金、管理费等等。可见，刘某、李某与陈某于2012年5月11日所签的《商铺投资合作》并非意向性文件，而是正式且生效的合伙协议，且刘某、李某均参与合伙经营。共同诉讼人与第三人不是同一概念，刘某、李某作为合伙人，只能是共同被告，而不是第三人。五、应追加陈某1为共同被告，因陈某将其余470平方米全部转租给陈某1，但陈某1欠交租金，导致陈某没有能力交租。六、如果原告放弃追加李某、刘某为共同被告，则陈某只须承担合伙债务金额的40%。刘某、李某与陈某所签的《商铺投资合作》明确约定，一切盈亏与相关风险按股份分配比例承担，即陈某、刘某、李某各承担40%、30%、30%。原告不同意追加刘某、李某为共同被告，则视为其同意陈某按比例承担40%，至于刘某、李某各应承担的30%，由其另案起诉处理。七、如果陈某应向原告支付占有使用费，占有使用费应酌定为租金标准的80%。本案的《土地转租合同》属于无效合同。按常理，无效的租赁合同和生效的租赁合同后果应当有所区别，对于无效合同，占有使用费应适当低于租金标准，这才体现“无效合同不受法律保护”否定性评价。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。从司法解释原意看，参照是指“参考仿照”，参照并不表示要与原标准完全相同，且条文用“一般”这个词语表述，更表明并非完全照搬原标准。对此，审判实践中也有生效的判例体现，比如（2016）粤0705民初1811号民事判决书是按租金标准的80%酌定占有使用费，江门市中级人民法院以（2016）粤07民终2550号民事判决书予以维持。八、为减少诉累，本案应确认《土地承包合同》无效，直接判令陈某1向原告交还土地及地上建筑物，并由陈某1在陈某应支付的范围内直接向原告支付占有费。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。综上，原告对陈某的起诉，其理由全部不成立，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人陈某1提出意见如下：本案是原、被告之间的纠纷，与其无关，其只是租房子交租金。因其致电被告陈某，但无人接听，所以其已经向刘某交纳了租金，并非没有交纳租金。第三人刘某提出意见如下：陈某提供的《商铺投资合作》只是一份意向性文件，没有实际履行。本案涉及的是廖某与陈某之间的转包或转租关系，刘某不知情，没有参与，没有享有权利，也没有承担义务，与刘某没有任何关联。从2015年5月11日至今，刘某与陈某之间没有任何经营行为和任何经济往来，因此，刘某不承担任何责任。第三人李某没有发表意见。第三人梅昌经济合作社没有发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述以及本院对相关证据的认定情况，本院认定事实如下：2012年5月11日，原告廖某与第三人梅昌经济合作社（原会城镇河北管理区梅昌经济合作社）签订一份《土地承包合同》，约定：梅昌经济合作社将位于江门市新会区*******梅昌经济合作社四斗（土名）的土地发包给原告使用；涉案土地面积为1705平方米，东至刘均池承包地，南至公路预留地边，西至王桂明、张国龙承包地（2米巷），北至梅昌村路边；承包期限为2012年8月1日至2022年7月31日；其中2012年8月1日至2017年7月31日期间每年承包款409200元、管理费3410元，合共412610元；2017年8月1日至2022年7月31日期间每年承包款511500元、管理费5115元，合共516615元；地上原有建筑设施及水电设施属梅昌经济合作社所有，供原告在合同期内使用；转租分租必须经梅昌经济合作社书面同意等内容。2012年7月1日，原告廖某与被告陈某签订一份《土地承包合同》（以下简称“涉案合同”），约定：廖某将其承包的位于会城街道河北村梅昌小组（四斗）土地（以下简称“涉案土地”）给陈某，土地面积1405平方米，发包期限为2012年8月1日至2022年7月31日，共10年。关于承包款的具体约定为：第一期2012年8月1日至2015年7月31日租金每月30元/平方米，即租金505800元/年，管理费每年2元/平方米，即管理费2810元/年，租金及管理费合计508610元/年；第二期2015年8月1日至2018年7月31日租金每月38元/平方米，即租金640680元/年，管理费每年3元/平方米，即管理费4215元/年，租金及管理费合计644895元/年；第三期2018年8月1日至2022年7月31日租金每月45元/平方米，即租金758700元/年，管理费每年3元/平方米，租金及管理费合计762915元/年。双方约定按先交承包款后使用土地的原则，在承包期内陈某必须在每年6月30日、12月30日前缴交每半年的承包款；陈某在签合约后五天内缴交150000元给廖某作为定金。关于土地使用的具体约定为：地上原有固定建筑设施属廖某所有，供陈某在合同期内使用；陈某可对地上设施进行改建、加建，但必须经廖某同意；该地块陈某只有使用权，不能作抵押用途，廖某要求陈某必须在2015年内完成建设二层家私展厅，合同期内或到期时陈某对地上固定设施不能拆除，合同期满后无条件交回廖某；在未经政府相关职能部门批准的情况下，陈某不能对地上设施进行改建、加建；陈某不能在该地块内进行违法活动等。关于违约责任具体约定为：陈某逾期缴交承包款超过10天后，每日计罚千分之二给廖某；如陈某拖欠承包款超过30天，廖某单方有权与陈某无偿解除合同，地上一切建筑设施及水电设施无偿归廖某所有，且陈某缴交的押金归廖某所有等。涉案合同签订后，廖某依约将涉案土地交付给陈某使用，陈某将原有地上建筑物拆除后重建二层厂房。2017年4月6日，原告廖某、被告陈某与案外人邹元华签订《土地承包合同转让合约》，约定将涉案土地中的465平方米出租给邹元华用于销售古典红木家具，租赁期限为2017年4月1日至2022年7月31日，约定原、被告签订的《土地承包合同》关于租赁费用、合同条款执行、相关连带责任全部由邹元华承担，签订本合约后，原、被告签订的涉案合同面积变更为940平方米，陈某按940平方米面积缴交承包费。同日，廖某、陈某、邹元华在附件涉案合同复印件上签名确认。2017年4月14日，原告廖某、被告陈某与案外人汪有良签订《土地承包合同转让合约》，约定将涉案土地中的470平方米出租给汪有良用于销售古典红木家具，租赁期限为2017年5月1日至2022年7月31日，约定原、被告签订的《土地承包合同》关于租赁费用、合同条款执行、相关连带责任全部由汪有良承担，签订本合约后，原、被告签订的涉案合同面积变更为470平方米，陈某按470平方米面积缴交承包费。同日，廖某、陈某、汪有良在附件涉案合同复印件上签名确认。2019年3月31日，被告陈某与第三人陈某1签订《商铺租赁合约》，约定陈某将其剩余租赁的涉案土地470平方米出租给陈某1，租期自2019年4月1日起至2022年7月31日，每月租金为24850元、管理费416元，合计25266元，并约定以先交租金后使用的原则，每月底30日前缴交下月租金等。签订该合同后，陈某依约将上述土地及地上建筑物交付给陈某1使用至今，廖某未对陈某转租的行为提出异议。庭审过程中，梅昌经济合作社对廖某上述转租行为表示没有异议。陈某支付租金及管理费的情况具体如下：截至2017年7月31日前的租金及管理费，陈某已经支付完毕；自2017年8月18日起至2019年7月8日止，陈某合共支付了17笔，每笔18211.25元，合共309591.25元。因廖某认为陈某长期拖欠租金及管理费未付，遂提起本案诉讼。被告陈某于2020年2月14日签收本案应诉资料。原、被告一致确认，陈某已交纳押金150000元，后因部分涉案土地出租给邹元华、汪有良，其中100000元押金已作为邹元华、汪有良的押金已结清。陈某现有50000元押金在廖某处，廖某同意该50000元押金用于抵扣陈某尚欠的租金和管理费。另查明，位于江门市新会区*******梅昌经济合作社四斗（土名）（以下简称“四斗”）10976平方米土地于1998年11月2日办理了编号为***的《建设用地规划许可证》，发证机关为原新会市城市规划局，准予办理征用划拨土地手续，本证自核发之日起有效期为六个月，逾期未使用，本证自行失效。1998年12月21日，原新会市国土局发出新地政用[***号《关于会城镇河北管理区梅昌经济合作社兴建厂房用地的批复》，同意梅昌经济合作社使用位于四斗10976平方米土地作兴建厂房用地，该土地是经清查和处理的非农建设违法用地补办手续。对于涉案土地在2007年至2020年的性质及用途，本院发函江门市新会区自然资源局调查核实，该局复函称：根据新地政用***号文，位于四斗（土名）10976平方米土地已批准用作兴建厂房用地，该土地2007年至2018年的土地利用现状地类为建设用地，截至目前该局尚未有2019年-2020年的土地利用现状地类数据，该土地用途为工业用地，没有土地使用权登记记录。梅昌经济合作社当庭确认涉案土地包括在上述四斗10976平方米土地内。本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案双方争议的焦点是：一、原、被告签订的《土地承包合同》是否有效？若有效，原告主张解除涉案合同应否支持；二、被告陈某拖欠原告廖某租金、管理费的数额是多少；三、原告主张的违约金及计算标准应否支持；四、第三人陈某1、刘某、李某应否对陈某的涉案债务承担共同偿还责任。本院具体分析如下：关于争议焦点一。从涉案合同的条款来看，双方约定被告陈某租赁涉案土地后应在2015年内完成建设二层家私展厅，陈某可以经廖某同意的情况下对原有地上建筑设施进行改建、加建。实际上，廖某将涉案土地交付给陈某后，陈某亦已将原有地上建筑物拆除并在涉案土地上重建二层厂房，因此涉案合同的标的物是涉案土地而非原有地上建筑物。而涉案土地位于四斗，上述土地在2007年至2018年均为建设用地，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”的规定，原、被告在签订合同时涉案土地为建设用地，按照法律规定属于可以出租的土地。被告以涉案土地为农用地和原告无承租农用地资格主张合同无效，无事实依据，本院不予采信。因此，原、被告在平等自愿协商的基础上签订涉案合同，内容不违反相关法律行政法规强制性规定，故涉案合同合法有效，双方当事人均应按法律规定和合同约定履行各自义务。至于被告在履行涉案合同过程中在涉案土地上重建的二层厂房是否为违章建筑，不影响本案原、被告签订涉案合同的效力。被告以其在合同履行中重建二层建筑物为违章建筑为由主张合同无效，依法无据，本院不予支持。关于原告要求解除涉案合同的主张。本案中，原、被告在涉案合同中明确约定以先交款后使用土地为原则，由被告于每年的6月30日及12月30日前交纳每半年的承包款，若被告陈某拖欠承包款超过30天，原告廖某有权解除合同。故被告陈某于2017年5月10日和5月18日交纳2017年2月至同年7月的租金及管理费已经超过双方约定交款时间的30天，且在其后履行交付租金及管理费过程中，被告亦多次未依约支付全额租金及管理费，故被告上述行为实属违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原、被告双方约定的解除合同的条件已成就，原告廖某有权按照合同约定主张解除合同，故本院确认原、被告签订的涉案合同于被告陈某签收本案应诉资料之日即2020年2月14日解除。关于原告要求被告退还涉案土地及地上建筑物的主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案合同解除后，涉案租赁物应返还给原告廖某，被告陈某在庭审中亦同意返还，故本院对原告的该主张予以认可。因涉案土地及地上建筑物已经转租给第三人陈某1，陈某1亦已实际使用，故陈某1应协助陈某腾退涉案租赁物。关于争议焦点二。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，被告陈某应依照合同约定按期支付租金。原告确认被告已付清2017年7月31日前的租金及管理费，并确认被告于2017年8月18日至2019年7月8日期间支付租金及管理费17笔，每笔18211.25元，合共309591.25元。被告辩称双方口头约定自2018年8月1日起每月的租金及管理费维持18211.25元不变，故其已付清截至2018年12月31日前的租金及管理费，但原告对此不予认可，因被告未能提供证据证明其主张，故本院对被告的上述抗辩不予支持。关于原告主张被告自2017年8月1日起至2019年12月31日应付的租金及管理费，并主张要求被告向其支付自2020年1月1日起至交还涉案土地及地上建筑物之日止的承包费及管理费。原告的上述主张应分两部分进行分析：一是自2020年1月1日起至解除合同之日即2020年2月14日止。该期间属于合同期间，原告主张该期间的“承包费及管理费”实质上为合同期内的租金及管理费，故原告实际主张被告支付自2017年8月1日起至2020年2月14日的租金及管理费，应以被告实际承租的470平方米按照双方的合同约定的标准计算。二是自2020年2月15日起至交还涉案土地及地上建筑物之日止。因双方涉案合同已于2020年2月14日解除，被告未及时将涉案租赁物交还给原告，应向原告支付占用期间的使用费。被告抗辩认为占用期间使用费的计算标准应酌定为租金标准的80%并无事实和法律依据，本院不予认可。结合本案实际，涉案合同系因被告违约导致解除，故对原告主张按合同约定的租金及管理费的标准计算占用期间的使用费，本院予以支持。经核算，被告拖欠原告租金及管理费的具体情况如下：（一）2017年8月1日起至2018年7月31日：双方约定每月租金为38元/平方米、每月管理费为0.25元/平方米（4215元/年÷12个月÷1405平方米），即每月租金及管理费合共17977.50元[（38元/平方米+0.25元/平方米）×470平方米]，故被告应付的租金及管理费合共215730元（17977.50元×12个月；（二）2018年8月1日起至2020年2月14日：双方约定每月租金为45元/平方米、每月管理费为0.25元/平方米（4215元/年÷12个月÷1405平方米），即每月租金及管理费合共21267.50元[（45元/平方米+0.25元/平方米）×470平方米]，故被告应付的租金及管理费合共393082.07元[21267.50元×（18+14/29）个月]；此外，在庭审过程中，原告同意被告支付的押金50000元用于抵扣尚欠的租金及管理费，故截至2020年2月14日，扣减被告已支付的309591.25元及押金50000元，被告尚欠原告租金及管理费合共249220.82元（215730元+393082.07元-309591.25元-50000元）。此后被告应以每月21267.50元[（45元/平方米+0.25元/平方米）×470平方米]的标准向原告计付使用费。关于争议焦点三。原、被告在涉案合同中约定，陈某逾期缴交承包款超过10天的，需每日计罚千分之二给廖某。该条款属于违约金条款。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告陈某未能按合同约定按期足额支付租金及管理费，其行为属于违约，故原告主张违约金合法有据，本院予以支持。至于违约金的计算标准，原告主张自2018年7月1日起按月利率18‰计算，被告则提出涉案合同约定的计算标准及原告主张的计算标准过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，违约金应与违约所造成的损失相当，原告未能举证其实际损失的情况，而涉案合同约定的计算标准及原告主张的计算标准均已远远高出中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故结合本案被告违约的情况，本院酌定违约金以尚欠的租金及管理费249220.82元为基数，按照年利率6%计算至实际清偿租金及管理费之日止。至于违约金起算时间，经核算，2017年8月1日起至2019年1月的租金及管理费合共343335元（215730元+21267.50元/月×6个月），故被告已支付的租金、管理费309591.25元及押金50000元，合共359591.25元，可以足额支付至2019年1月的租金及管理费。自2019年2月起开始不足额支付，余款16256.25元（359591.25元-343335元）可以支付至2019年2月21日的租金及管理费。故本院酌定违约金的起算时间为2019年2月22日，经核算，暂计至2020年2月14日，被告应支付的违约金为14666.47元（249220.82元×6%/年÷365天×358天）。参照双方在涉案合同中先付款后使用土地的约定，涉案合同解除后，被告亦应先支付当月使用费后使用土地。因此，被告自2020年2月15日起拖欠原告占用期间使用费，确实造成原告的经济损失，故被告亦应按照上述违约金的计算标准以当月累计拖欠的使用费金额为基数向原告支付逾期付款利息。具体计算方法如下：以21267.50元为本金，自2020年2月15日起按年利率6%计至同年3月14日；以42535元为本金，自2020年3月15日起按年利率6%计至同年4月14日；以63802.50元为本金，自2020年4月15日起计至同年5月14日……以此类推，每增加一个月使用费，本金增加21267.50元，自当月15日起计算至次月14日，按年利率6%计算至使用费清偿日止的总和。经核算，暂计至2020年7月14日，被告应支付的逾期付款利息为1595.06元（21267.50元×6%/年÷12个月+42535元×6%/年÷12个月+63802.50元×6%/年÷12个月+85070元×6%/年÷12个月+106337.50元×6%/年÷12个月）关于争议焦点四。被告陈某抗辩认为第三人陈某1、刘某、李某应对陈某的涉案债务承担共同偿还责任，并提交《商铺租赁合约》以证明其将涉案土地转租给陈某1，应由陈某1向原告支付租金，以及提交《商铺投资合作》证明其与刘某、李某属于个人合伙关系，约定承租厂房或商铺后再转租以赚取差价利润，风险由三人共同承担，故涉案债务属于陈某与李某、刘某的共同债务，应由三人共同承担，陈某在本案中仅承担40%的责任。本院对被告的上述抗辩不予支持，理由如下：首先，根据合同相对性原则，本案原告廖某是与被告陈某签订涉案合同，第三人陈某1、刘某、李某均不是该合同的相对方。其次，被告陈某在庭前向本院申请追加陈某1、李某、刘某为本案共同被告参与诉讼，原告不同意追加上述三人为本案被告，但申请列为第三人参与诉讼。经审查，陈某1与陈某之间的法律关系以及陈某与刘某、李某三人之间的法律关系，与本案原、被告之间的租赁合同关系均属于不同的法律关系。若陈某认为陈某1拖欠其租金，或认为李某、刘某应承担责任，应另寻合法途径主张权利。第三人李某、梅昌经济合作社在第一次庭审中无正当理由没有到庭，第三人陈某1、李某在第二次庭审中无正当理由没有到庭参加诉讼，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”的规定，上述第三人无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、原告廖某与被告陈某于2012年7月1日签订的《土地承包合同》于2020年2月14日解除；二、被告陈某、第三人陈某1应于本判决发生法律效力之日起十日内将陈某1承租的位于江门市新会区*******梅昌经济合作社四斗（土名）的面积为470平方米的土地及地上建筑物腾退给原告廖某；三、被告陈某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖某支付租金及管理费合共249220.82元，并支付相应违约金（违约金暂计至2020年2月14日为14666.47元，自2020年2月15日起违约金以249220.82元为基数，按照年利率6%计算至租金及管理费实际清偿之日止）；四、被告陈某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖某支付自2020年2月15日起至实际腾退之日止占用期间的使用费及逾期付款利息（使用费以每月21267.50元为标准计算。逾期付款利息以21267.50元为本金，自2020年2月15日起按年利率6%计至2020年3月14日；以42535元为本金，自2020年3月15日起按年利率6%计至2020年4月14日；以63802.50元为本金，自2020年4月15日起计至2020年5月14日……以此类推，每增加一个月使用费，本金增加21267.50元，自当月15日起计算至次月14日，按年利率6%计算至使用费清偿日止的总和，暂计至2020年7月14日为1595.06元）；五、驳回原告廖某的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费13563.08元、财产保全申请费1520元，合共15083.08元（均已由原告廖某预交），由原告廖某负担100元，由被告陈某负担14983.08元。原告廖某多预交的案件诉讼费14983.08元，由本院予以退回；被告陈某应向本院补缴案件受理费13463.08元、财产保全申请费1520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 莫国峰审 判 员 王潇凝审 判 员 袁婷姗二〇二〇年八月十日法官助理 梁韶华书 记 员 陈晓文