广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂03民终2211号 上诉人（原审第三人）：柳州银行股份有限公司红光支行，住所地：广西壮族自治区柳州市红光路**。 负责人：羊萍，该行行长。 委托诉讼代理人：茹薏，广西至和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邹玲，女，1971年3月14日出生，汉族，现住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：林永吉，男，1964年11月9日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。由广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路119号业主委员会推荐。 委托诉讼代理人：胡兴明，女，1958年5月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。由广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路119号业主委员会推荐。 原审被告：桂林蒲风商贸有限公司，住所，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路****办公用房div> 法定代表人：高骑。 破产管理人：广西诚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文姣，广西诚瑞律师事务所律师。 原审第三人：包道全，男，1967年3月30日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人柳州银行股份有限公司红光支行（以下简称红光支行）因与被上诉人邹玲，原审被告桂林蒲风商贸有限公司（以下简称蒲风公司）、原审第三人包道全房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 红光支行上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初867号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、本案一审判决对上诉人的实际权益构成影响，上诉人具有上诉权利。2015年10月20日上诉人与蒲风公司共同办理了涉案房屋抵押登记手续，并取得了编号为桂林市房他证叠彩区字第××号房屋他项权证。且根据生效的柳州市城中区人民法院于2016年10月8日所作的（2016）桂0202民初1303号民事判决，上诉人享有的案涉抵押权合法有效。现一审法院将涉案房屋确权为被上诉人所有，这直接侵犯了上诉人的抵押权，对上诉人的民事权益有直接影响，因此上诉人应享有相应的权利救济途径，即享有上诉的权利。二、本案一审法院认定事实错误。1.一审法院认定被上诉人已支付购房款这一事实错误。本案中被上诉人主张的涉案房款的支付证据为其与一审被告蒲风公司以及一审第三人包道全签订的《还款协议》。但该《还款协议》本质为抵债协议。作为抵债协议的原始出借方，借款人包道全一审未出庭，担保人蒲风公司不予认可的情况下，被上诉人应当对以物抵债协议的借款基础事实进行举证。2.一审法院认定涉案房屋已于2015年9月2日交付给德高公司这一事实错误，被上诉人没有实际占有诉争房产。3.一审法院认定被上诉人对于涉案房屋未能办理登记不存在过错这一事实是错误的。三、本案一审法院适用法律错误。一审判决引用《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第28条的规定进行判决是错误的。上诉人认为应依据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”之规定，本案应当驳回被上诉人的起诉。 邹玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 蒲风公司辩称，应核实邹玲与包道全是否存在真实的借贷关系，才能认定以房抵债的事实。 包道全未提交答辩意见。 邹玲向一审法院起诉请求：1、判决桂林市叠彩区中山北路119号楼房第1幢8层822号房屋归原告所有(含该屋内装修及设备，详见原告与被告签订的《房屋买卖合同》补充协议及附件的附件二)；2、判决被告提供桂林市叠彩区楼房第1幢8层楼的房产证、土地证、营业执照等资料，协助原告将桂林市叠彩区中山北路119号楼房第1幢8层822号房屋产权证办理至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月1日，原告作为甲方与第三人包道全作为乙方、被告蒲风公司作为丙方签订《还款承诺书》，约定：“乙方于2015年4月22日向甲方借款五十二万元整（甲方已经将前述款项全额出借给乙方），现到期乙方无法归还，经甲乙丙各方协商，特制定以下还款承诺：1、乙方丙方共同确认，乙方属于丙方的实际投资人，是丙方的隐名股东。乙方丙方共同承诺，乙方丙方愿意以登记在丙方名下位于桂林市叠彩区的不动产（权属证号：房间是********）抵借款。即乙方丙方将前述不动产以“以物抵债”的方式，出让给甲方，甲方以出借款项52万元中的513565元作为购房款，甲方不再另行支付任何购房款。剩余借款中的0.6435万元，甲乙丙三方协议签订后，乙方承诺2015年9月15日之前以现金方式一次性付清给甲方。2、无论因任何原因，导致前述以物抵债的不动产不能过户到甲方名下的或者不动产有任何权利瑕疵的，甲方可以选择是否解除本协议；如甲方选择本协议的，则乙方仍然应当偿还甲方借款本金52万元整，同时按照月息3分支付利息。在此，丙方承诺，丙方愿意对乙方前述债务承担无限连带责任。” 2015年9月2日，原告与被告签订两份《房屋买卖合同》和补充协议及附件，分别约定：原告购买被告所有的位于桂林市叠彩区名为德高国际项目的第1幢8层822号、814号商业用途房屋，总价款分别254605元、258960元，在合同签订时一次性付款；被告应当在2015年9月2日前将房屋交付原告使用，同时约定被告交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定(详见合同附件二)的标准;在房屋交付使用后365个工作日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关，并办理房屋产权证，如逾期超过180日，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；同时，合同还对交付条件等进行了约定。上述两份合同的总价款为513565元。双方签订的《补充协议》中还约定原告将所购买房屋委托德高公司进行运营管理，并授权德高公司根据运营需要对房屋进行适当的装修布置，同时原告委托德高公司进行交房验收。基于上述约定，原告与德高公司于当日签订两份《委托运营管理合同》，约定：原告授权第三人德高公司办理房屋交付手续，并对德高公司的交付行为承担责任；同时约定运营管理期限为10年，即2015年7月1日至2025年6月30日，2015年9月2日支付第一季度的房屋运营管理费，此后每季度支付一次，应于前一季度到期日前将下一周期的运营管理费付至原告指定账户。 另查明，2015年9月2日，被告已将涉案房屋交付予德高公司，德高公司即开始对该房屋进行运营管理。2015年10月16日，被告蒲风公司与第三人红光支行到桂林市房屋登记管理中心申请用叠彩区中山北路119号八层办公房为案外人柳州市沙鸿贸易有限公司的债务设立抵押，并办理了他项权证（桂林市房他证叠彩区字第××号）。 2016年10月8日，柳州市城中区人民法院对柳州银行股份有限公司诉被告蒲风公司、柳州市沙鸿贸易有限公司等借款合同纠纷案件作出（2016）桂0202民初1303号《民事判决书》，判决被告柳州市沙鸿贸易有限公司不履行债务时，原告柳州银行股份有限公司有权对蒲风公司名下的位于桂林市叠彩区中山北路119号八层的房产的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案所涉《还款承诺书》、《房屋买卖合同》和补充协议及附件是否有效；二、原告是否享有涉案房屋及房屋内部装饰、装饰设施的所有权；三、涉案房屋是否存在办证履行不能的情况。 关于争议焦点一，原、被告及第三人包道全在2015年9月1日签订的《还款承诺书》、原、被告于2015年9月2日签订的《房屋买卖合同》和补充协议及附件，是在第三人包道全拖欠原告借款520000元未还的情况下，三方经协商同意，将经原告、第三人包道全确认的借款转为购房款，将原告、第三人包道全之间的借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，因此该《还款承诺书》、《房屋买卖合同》和补充协议及附件系第三人包道全难以清偿债务时，三方协商通过将被告所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务均衡的一种交易安排。原告具有购买涉案房屋的真实意愿，被告及第三人亦有出售该房屋的真实意愿，且该《还款承诺书》、《房屋买卖合同》和补充协议及附件内容未违反法律法规的强制性规定，因此，本案《还款承诺书》、《房屋买卖合同》和补充协议及附件合法有效。 关于争议焦点二，根据《还款承诺书》约定原告出借款项520000元中的513565元作为购房款，原告不再另行支付任何购房款，因此原告在《房屋买卖合同》、补充协议及附件签订时，视为原告已经支付了购房款，无需另行支付购房款。后被告也按约将房屋交付原告。原告主张被告于2015年9月2日将涉案房屋交付德高公司，该主张与《房屋买卖合同》约定一致，涉案房屋于2015年9月2日已交付德高公司，即原告于此时已实际占有、使用涉案房屋。第三人红光支行辩解原告与德高公司的合同并未实际履行，理由不成立，该院不予采信。 又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。根据原告与被告蒲风公司签订的房屋买卖合同内容，明确双方订立该合同的目的即为原告最终取得涉案房屋及房屋内装饰设备所有权，对此原告与被告蒲风公司亦达成了一致意见。且在合同签订前，原告依据《还款承诺书》的约定以第三人包道全向原告的借款抵扣了全部购房款，并于第三人红光支行在办理涉案房屋抵押权之前实际占有使用该房产，原告所提供的证据足以证明原告为本案涉案房产的真实权利人。另根据《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记”，本案中，第三人红光支行认为其对本案所涉房屋享有合法的抵押权，已经生效判决确认，执行法院已经查封了涉案房屋，原告的第一项诉请属于确权之诉；原告认为（2016）桂0202民初1303号《民事判决书》的抵押合同应属无效，抵押登记应当被撤销，第三人认为根据原告的该项陈述本案应属原告对原判决不服应按审判监督程序处理，应当驳回原告的诉讼请求。该院认为，在第三人红光支行办理抵押权之前，原告与被告蒲风公司已签订合同且全额支付购房款并由其占有使用，且未将讼争房屋登记于原告名下的过错在于被告。依据上述法律规定及结合案件事实，原告要求享有涉案房屋及房屋内装饰设备所有权的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。对被告的辩解，该院不予采信。原告认为（2016）桂0202民初1303号《民事判决书》的抵押合同无效，应另案主张权利。 关于争议焦点三，第三人红光支行认为原告对本案所涉房屋未能办理登记存在过错，因其自身原因未能办理过户登记。该院认为，本案中，原告依据合同约定已付清全部购房款并取得了涉案房产的使用权，第三人红光支行在取得涉案房产抵押权之前该房产已交付给原告并由原告实际占有使用，而未将涉案房产登记于原告名下的过错在于被告蒲风公司。依据双方签订的《房屋买卖合同》、补充协议及附件的约定，被告蒲风公司有义务于房屋交付使用后365个工作日内协助办理房屋产权证。但因目前涉案房产上设立了抵押权且抵押权人已对涉案房产行使抵押权，根据《物权法》第一百九十一条“抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。故原告要求被告协助办理涉案房屋的权属证书过户的诉请由于存在办证履行不能的情况，该院不予支持，待该履行不能的情形消灭后，可再行主张该项诉请。对被告的辩解，该院亦不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认被告桂林蒲风商贸有限公司名下的位于桂林市叠彩区楼房第1幢8层822号房屋及房屋内装饰设备(详见判决书附件)归原告邹玲所有；二、驳回原告邹玲其他诉讼请求。案件受理费5119元，公告费560元，合计5679元（原告邹玲已预交），由被告桂林蒲风商贸有限公司负担。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款关于“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款“根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。”第八十二条“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”的规定。本案中,红光支行系无独立请求权的第三人,由一审法院通知参加诉讼,一审并未判决其承担民事责任,因此红光支行不是依法享有上诉权的主体，无权提起上诉，故对其上诉，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一、二款、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款、第八十二条、第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 驳回上诉人柳州银行股份有限公司红光支行的上诉。 二审案件受理费5119元，由本院退还给上诉人柳州银行股份有限公司红光支行。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年八月七日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  俸筱雅