湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初497号原告高友芳，女，汉族，1978年1月14号出生，住武汉市硚口区，原告杨权明，男，汉族，1979年12月28日出生，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：杨国胜、胡俊，湖北诚明律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告湖北瑞正置业有限公司，住所地鄂州市华容区庙岭镇红莲湖旅游新城金碧大道**。法定代表人梅维生，系公司董事长。委托诉讼代理人：董钊、朱志敏，湖北兆麟律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告高友芳、杨权明与被告湖北瑞正置业有限公司（以下简称“瑞正公司”）合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理。本院依据当事人申请采取了财产保全措施。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高友芳、杨权明委托代理人杨国胜、胡俊，被告瑞正公司委托代理人董钊、朱志敏均到庭参加诉讼。本案审理终结。原告向本院诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的《房屋花园租赁合同》无效；2、依法判令被告返还原告租金2370187元及利息262300元(以2370187元为本金按照年利率6%为标准，从2018年3月29日算至实际支付完毕为止，暂计算至2020年1月22日为262300元)；3、本案诉讼费由被告承担事实与理由：2018年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定，原告购买被告开发的位于××新区××大道××楼××单元××号房屋。该房屋价款按套计算，总价为1079813元，原告按照约定支付了购房款。同日，原被告签订《房屋花园租赁合同》一份，该合同约定：1、被告将位于××新区××大道××号52号楼1单元02号房旁的花园出租给原告，租金总额为2370187元，租赁期限从2019年9月30日至2039年9月30日，原告支付了租金后，被告向原告开具了增值税发票。原告认为，根据我国《物权法》，被告出租给原告的花园属于建筑区划内的绿地，应由全体业主共同所有，被告无权对外出租并获得收益，被告就该花园与原告签订的租赁合同明显违反法律强制性规定。因此，原告特起诉至法院，请求依法确认原、被告签订的《花园租赁合同》无效，并由被告返还原告租金，并赔偿原告的利息损失。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》。拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同约定，原告购买被告开发的位于××新区××大道××号的房屋。证据二、原、被告签订的《房屋花园租赁合同》。拟证明原被告签订的合同约定，被告将位于鄂州市××新区××大道旁的花园出租给原告，租金总额2370187元。证据三、原告购买房屋和租赁花园的增值税发票。拟证明原告与被告签订两份合同之后，原告按照约定支付了购买房屋价款和租金，被告开具了增值税法发票证据四、本案房屋及花园所在工程项目的建设用地规划许可证、建设用地红线图。拟证明被告出租给原告的花园属于建筑区划内的绿地，应由全体业主共同所有，被告无权对外出租并获得收益，被告就该花园与原告签订租赁合同明显违反强制性法律规定，该租赁合同应属无效合同。被告辩称：1、原告引用的《物权法》相关条款并不属于强制性规范，所谓强制性规范是指必须依照法律适用、不能以个人意志予以变更和排除适用的规范，它的特点是主体没有自行选择的余地。其相关条款应属于任意性规范而不是强制性规范，即使违反，并不导致无效。原告以违反法律强制性规定为由，请求确认合同无效，属于适用法律错误；2、被告不构成无权处分；3、《花园租赁合同》与《商品房买卖合同》整体履行才是双方的真实意思表示。《花园租赁合同》中所约定的租金实为总购房款的一部分，原告无权要求返还。综上所述，原、被告签订的《花园租赁合同》和《商品房买卖合同》均合法有效，整体履行才是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，原告滥用无效条款，肆意扩大无效合同的认定范围，干扰正常的市场交易，违反了基本的诚实信用原则，恳请法院依法驳回原告全部诉请。被告为支持其辩称意见，提交如下证据：证据一、湖北瑞正置业有限公司营业执照复印件。拟证明被告诉讼主体资格证据二、《瑞正?御墅认购书》。拟证明：1.在认购书中，明确了原告购买房产的基本情况：包括具体座落、面积、单价及成交总价；2.原告是充分知悉其所购买房产的真实价格。证据三、《商品房买卖合同》和《花园租赁合同》。拟证明：1、两份合同依法成立、合法有效；2、两份合同之间存在直接关联性，租房实为总购房款的一部分，整体履行才是双方的真实意思表示。具体表现在：1.两份合同在同一天签订的；合同主体一致。2.《花园租赁合同》第九条“因承租人使用本合同租赁标的是作为购买瑞正御墅房产的主要考虑因素，故租赁双方同意无论任何原因导致合同解除或被认定无效…买卖合同及附件即一并解除…“3.花园租金+商品房买卖合同所约定的价款=认购总价。证据四、彭子一与被告签订的《商品房买卖合同》及附件（同一项目前期的商品房买卖合同）。拟证明根据补充协议第四条的约定，花园是免费使用，未包含在商品房价款之中。结合本案的实际情况，进一步印证了涉案的租金实为总购房款的一部分。经庭审举证质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二，《商品房买卖合同（预售）》与《房屋花园租赁合同》虽然是同一天签订，但属于两个独立的合同，租金与购房款是两种不同性质的款项，不能混同，对该证据本院予以确认；原告提交的证据四，依据《花园租赁合同》约定，花园位于涉案房屋四周，按照《花园租赁合同》附件一《花园平面图》所示，涉案房屋与四周其他房屋之间均由花园隔开，花园面积比房屋面积大，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”该条明确规定建筑区划内的绿地除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的之外的所有绿地均属于业主共有，该规定属于强制性规定，违反该规定所签订的合同当然无效，对该证据本院予以确认；被告提交的证据二，认购书是原告欲购买被告商品房的意向，之后双方又签订了《商品房买卖合同》，房屋的位置、面积、价款等应当以商品房买卖合同的约定为依据，对该证据的证明目的，本院不予确认；被告提交的证据四，买受人“彭子一”未出庭作证，无法证实该合同的真实性，即使该合同是真实的，原、被告签订的合同不可能适用“彭子一”与被告签订的合同的约定，对该证据的真实性、证明目的，本院均不予确认。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2018年3月29日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告购买被告开发的位于××新区××大道××楼××单元××层××号房屋，建筑总层数为3层，其中地上3层；该商品房价款按套计算，总价为1079813元，原告按照约定支付了购房款。同日，原被告又签订一份《房屋花园租赁合同》。该合同约定：该地块花园位于瑞正御墅二期52号楼1单元02号房旁（见附件一：花园平面图）；租赁期限从2019年9月30日至2039年9月30日止，后期无偿继续使用到不动产土地到期时间；租金总额为2370187元，付款方式为分期付款：第一期2018年3月29日前支付首期租金720187元，第二期2018年8月25日前支付租金710000元，第三期2018年12月25日支付租金540000元，第四期2019年2月20日支付400000元；出租人应当在2019年9月30日前向承租人交付该花园；该合同第九条第2款约定：因承租人租赁使用本合同租赁标的是作为购买瑞正御墅二期52号楼02号房的主要考虑因素，故租赁双方同意无论任何原因导致合同解除或被认定无效，致使本合同无法继续履行的，承租人也出租人之间就购买瑞正御墅二期52号楼02号房签订的商品房买卖合同及其附件一并解除，承租人需在出租人通知时间内将主体房屋恢复原状交还出租人，相关费用由承租人自行承担，同时出租人应在扣除相关违约金后向承租人无息退还己付房款、租金。该合同还对其他事项进行了约定。原告分别于2018年4月28日、2018年12月28日、2019年2月22日向被告支付了租金720187元、540000元、1110000元，共计2370187元。被告向原告开具了经营租赁增值税发票。本案争议焦点：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和《房屋花园租赁合同》是否属于主从合同关系？原、被告签订的《房屋花园租赁合同》是否合法有效？《房屋花园租赁合同》确认无效后《商品房买卖合同（预售）》是否当然解除问题？原告的诉讼请求能否支持？关于原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和《房屋花园租赁合同》是否属于主从合同关系问题。2018年3月29日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：原告购买被告开发的瑞正御墅二期52号楼02号房屋，合同还对房屋面积、价款、购房款支付方式及期限、房屋交付时间等进行了约定。当日，原、被告又签订了一份《房屋花园租赁合同》，合同约定：被告将位于瑞正御墅二期52号楼1单元02号房旁的花园出租给原告，合同还对租金数额、支付时间等进行了约定。本院认为，虽然两份合同是同一天签订，但从两份合同的内容及约定事项分析，属于两份独立的合同，不是主合同与从合同的关系。故对被告认为两份合同属于主从合同关系的辩称意见，本院不予采纳。关于原、被告签订的《房屋花园租赁合同》是否合法有效问题。本院认为，其一，《房屋花园租赁合同》与《商品房买卖合同（预售）》同一天签订，签订《房屋花园租赁合同》时商品房并未建成，更谈不上涉案房屋所在小区己成立业主委员会的问题。因此，被告认为其有偿出租花园是经过其他业主同意的辩称意见，理由不成立，本院不予采纳。其二，根据《房屋花园租赁合同》附件一花园平面图标示的范围，约定的“花园”位于涉案房屋周围，四周与相邻房屋以“花园”隔开，其面积在于涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”该条明确规定建筑区划内的绿地除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的之外的所有绿地均属于业主共有，只有经过全体业主或者业主委员会决定，才有权对共有绿地的管理、使用作出处理，被告作为开发商无权处理属于业主的共有绿地，更无权将共有绿地有偿向业主出租。从该条规定的立法宗旨可以看出，该条属于效力性强制性规定，违反该规定的行为当然无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。因此，原、被告签订的《房屋花园租赁合同》违反法律强制性规定，属于无效合同。关于《房屋花园租赁合同》确认无效后《商品房买卖合同（预售）》是否当然解除问题。本院认为，虽然《房屋花园租赁合同》第九条第2款约定：“因承租人租赁使用本合同租赁标的是作为购买瑞正御墅二期52号楼02号房的主要考虑因素，故租赁双方同意无论任何原因导致合同解除或被认定无效，致使本合同无法继续履行的，承租人也出租人之间就购买瑞正御墅二期52号楼02号房签订的商品房买卖合同及其附件一并解除，承租人需在出租人通知时间内将主体房屋恢复原状交还出租人，相关费用由承租人自行承担，同时出租人应在扣除相关违约金后向承租人无息退还己付房款、租金。”但因《房屋花园租赁合同》违反法律强制性规定而无效，该合同第九条第2款的约定也一并无效。由于《商品房买卖合同（预售）》与《房屋花园租赁合同》是两个独立的合同，故《房屋花园租赁合同》无效并不影响《商品房买卖合同（预售）》的效力，《房屋花园租赁合同》无效并不能导致《商品房买卖合同（预售）》的必然解除。关于原告的诉讼请求能否支持问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条规定，由于双方签订的《房屋花园租赁合同》无效，被告应当向原告返还收取的花园租赁费。同时，被告作为开发商应当知晓建筑区划内的绿地除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的之外的所有绿地均属于业主共有的规定，其仍将业主共有绿地有偿向业主出租，并制作格式合同以“因承租人租赁使用本合同租赁标的是作为购买瑞正御墅二期52号楼02号房的主要考虑因素”为名，与原告签订《房屋花园租赁合同》，被告存在过错，应当依法赔偿原告因此遭受的损失。损失应当按照银行同期贷款利率分段计算。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。对于被告的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告高友芳、杨权明与被告湖北瑞正置业有限公司签订的《房屋花园租赁合同》无效。二、被告湖北瑞正置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告高友芳、杨权明返还花园租赁费2370187元并赔偿利息损失235129.73元［利息按照银行同期贷款利率分段计算；720187元的利息自2018年4月28日计算至2018年12月28日，（720187元+540000元）的利息自2018年12月29日计算至2019年2月22日，2370187元的利息自2019年2月23日计算至2020年8月25日，后期利息计算至付清之日止］。三、驳回原告高友芳、杨权明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取14030元，由被告湖北瑞正置业有限公司负担13885元，由原告高友芳、杨权明负担145元；保全费5000元由被告湖北瑞正置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  姚四明二〇二〇年八月二十六日书记员  姜 颖