福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初1052号 原告：邵武市天源祥竹业有限公司，住所地邵武市城郊镇劝业路**。 法定代表人：徐月婷，总经理。 委托诉讼代理人：黄贞祥，男，邵武市天源祥竹业有限公司职工，住邵武市。 委托诉讼代理人：何旭光，福建则刚律师事务所律师。 被告：福建竹茗竹业有限公司，住所地邵武市经济技术开发区。 法定代表人：马昌毅，总经理。 委托诉讼代理人：杨仁江，福建欣开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊喜春，福建欣开元律师事务所律师。 原告邵武市天源祥竹业有限公司（以下简称天源祥竹业）与被告福建竹茗竹业有限公司（以下简称竹茗竹业）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天源祥竹业的委托诉讼代理人黄贞祥、何旭光，竹茗竹业的法定代表人马昌毅、委托诉讼代理人杨仁江、熊喜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.确定原、被告于2018年3月28日签订的《共同竞拍邵武市旺旺喜竹木家具制造有限公司厂房土地资产合作协议》中第一条第2项及第一条第4项中关于“如锅炉房产权证办理不了甲方应赔偿乙方50万元”的约定无效；2.被告将上述锅炉房（包括厕所）返还原告。事实和理由：2018年3月28日，原、被告签订了《共同竞拍邵武市旺旺喜家具制造有限公司厂房土地资产合作协议》，其中第一条约定：1、由原告出面拍卖原邵武市旺旺喜家具制造有限公司的工业厂房（产权证号：邵武字第××号）；2、锅炉房及厕所（系原告在其自有土地上自行搭建，无产权，与上述共同竞拍的土地相邻）由原告另行负责过户给被告；……4、拍卖成功后……50万元应待锅炉房产权证办理好时付清（甲方转让给乙方锅炉房的所有税费乙方自理）。如锅炉房产权证办理不了甲方应赔偿乙方50万元。2018年3月30日，原、被告及案外人邵武市文盛棋具制造有限公司（以下简称文盛棋具公司）签订委托书委托原告原法定代表人黄贞祥代表三方参与淘宝平台的竞拍。2018年4月2日，黄贞祥代表三方以669万元的价格拍得了包括上述工业厂房在内的原旺旺喜公司的土地房产。2018年4月3日，原、被告及案外人文盛棋具公司又签订了《共同竞拍邵武市旺旺喜家具制造有限公司厂房土地资产分割协议书》，约定了在竞拍取得的土地房产中各自分割的份额。2019年5月7日，原告取得了闽（2019）邵武市不动产权第××号不动产权证，上述锅炉房及厕所的土地亦包括在该不动产权证的土地使用面积中。2019年5月底，应被告要求，原告将上述锅炉房及厕所的建筑物及土地暂交被告使用。2019年6月17日，原告根据《共同竞拍邵武市旺旺喜家具制造有限公司厂房土地资产合作协议》中第一条第2项之约定，向邵武市不动产登记中心申请将锅炉房及厕所过户登记给被告。2019年6月19日，邵武市不动产登记中心向原告作出《不动产登记不予受理通知书》，认为原告所提交的宗地分割申请不符合《国土资源部关于规范土地登记的意见》第一条的规定，决定不予登记。综上所述，原告认为原、被告间签订的《共同竞拍邵武市旺旺喜家具制造有限公司厂房土地资产合作协议》第一条第2项中关于将锅炉房及厕所的土地转让给被告的约定的效力应经行政主管审核确认后方能确定，现邵武市不动产登记中心认定以上合同约定不符合《国土资源部关于规范土地登记的意见》第一条之规定，因此该合同条款应当认定无效。此外，上述锅炉房及厕所系原告在其自有土地上自行搭建，不能办理不动产权证，且无法以分割土地的方式转让给被告，因此，《共同竞拍邵武市旺旺喜家具制造有限公司厂房土地资产合作协议》第一条第4项中关于“50万元应待锅炉房产权证办理好时付清（甲方转让给乙方锅炉房的所有税费乙方自理）。如锅炉房产权证办理不了甲方应赔偿乙方50万元。”的约定因与第二条同样的原因无法履行，双方的约定应属于无效。为避免原、被告双方因上述合同条款再起争议，原告起诉至法院，望判如所请。 被告竹茗竹业辩称:1.原告在游说竹茗竹业共同向法院竞拍资产前，特别约定由其负责将与车间厂房配套的锅炉房用地（面积2000平米以上）过户给竹茗竹业，并已履行实物交付，但至今不予履行过户义务，反而诉请该约定无效，严重违背了诚实信用的法律原则。2018年1月，竹茗竹业想租赁邵武市旺旺喜竹木家具制造有限公司（以下简称旺旺喜公司）厂房从事竹制品生产经营，经邹光耀介绍，认识了旺旺喜公司债权人之一的黄贞祥，其以旺旺喜公司债权人名义占有控制该公司的土地厂房。在商议租赁中，黄贞祥称法院正在对旺旺喜公司的厂房进行拍卖，鼓动竹茗竹业租赁不如购买，竹茗竹业经上网查看竞拍资料，发现法院提示旺旺喜公司厂房同邻里（即天源祥竹业）有纠纷，需自行协商。为此，竹茗竹业对购买该项存在纠纷的资产犹豫难决，表示没有精力处理。黄贞祥见状，便游说竹茗竹业称，其已联系文盛棋具公司出资300万元购买其中一部分车间和空地，其同时向竹茗竹业保证日后分割竞拍财产时，所得的厂房能配套取得锅炉房用地3亩以上（如果没有锅炉房竹制品将无法生产），并能保证该3亩工业用地过户登记到竹茗竹业名下。鉴于黄贞祥已特别承诺负责将锅炉房用地连同锅炉、炭化炉、水、电、消防等一系列配套设施统一作价分割给竹茗竹业，竹茗竹业遂同意与天源祥竹业及文盛棋具公司三家共同参与法院资产竞拍，并于2018年3月28日与原告签订《共同竞拍邵武市旺旺喜竹木家具制造有限公司厂房土地资产合作协议》。2018年3月30日，竹茗竹业给付原告共同竞拍旺旺喜公司资产的定金30万元；2018年4月12日，竹茗竹业又将拍卖款340万元转入法院指定账户，全面履行完了协议约定义务。竹茗竹业在参与竞拍时，了解到黄贞祥为人不够诚信，担心其日后生变，于2018年4月12日再签订《的补充协议》一份。2018年4月3日，竹茗竹业、文盛棋具公司和原告三方联合以669万元价款拍卖竞得旺旺喜公司资产（拍卖价款669万元，答辩人出资370万元，文盛棋具公司出资300万元，原告没有出资）。2018年6月26日，邵武市人民法院裁定，坐落于邵武市城郊经济开发区紫金工业园区的资产所有权归原告、竹茗竹业及文盛棋具公司共同所有，可持裁定书办理权属过户。三方取得拍卖资产后，按照共拍协议，竹茗竹业出资370万元，实际取得约旺旺喜公司13亩土地厂房和原告同意打包转让的相邻锅炉房土地厂房产权；文盛棋具公司出资300万元，取得四层车间房屋及约2.71亩土地的产权；天源祥竹业分文未付，却取得旺旺喜公司共四层的办公楼及约4.29亩土地的产权。未出资而分得巨额财产的原告仍然不愿按双方协议履行其义务。其一，原告违反补充协议第二条约定的厂房移交义务，承诺移交的厂房迟迟没有按约定时间交付完毕；其二，原告违反补充协议第三条的变电器移装义务，致使答辩人不得不向原告高价购买生产用电，被迫多支付超额电费；其三，原告违反补充协议第四条的锅炉房资产移交和办证义务，至今不愿移交锅炉给竹茗竹业，竹茗竹业不得不重新购置烘烤设备，导致竹茗竹业增加不必要的投资损失；另外，原告将已打包转让给竹茗竹业的锅炉房（锅炉房厂房面积及所占地面积）私自登记至其名下后，拒绝履行于2019年9月19日前办理至竹茗竹业名下的义务；其四，原告违反补充协议第七条面积短少的补足责任，据竹茗竹业初步测算，原告即便将锅炉房资产范围土地变更至竹茗竹业名下，面积也仅1600平方米，较其保证的2000平方米少约400平方米。此前，竹茗竹业多次催促原告履行协议义务，并依约承担违约责任。原告被催告后，担心责任难逃，恶人先告状，先于答辩人提起本案诉讼。原告提起的该次诉讼违背了最起码的商道商德，不应支持。2.原告要求确认协议中关于“如锅炉房产权证办理不了甲方应赔偿乙方50万元”条款无效理由荒谬，要求取回已出售的锅炉房（包括厕所）不应获得法院的支持。如前所述，竹茗竹业是在黄贞祥特别承诺负责将锅炉房（厕所和锅炉厂房面积及所占地面积2000平方米以上）保证过户给自己使用的情况下，才决定联合竞拍的，这也是竹茗竹业参与联合竞拍的前提条件。双方对此事项，在先后签订的二份协议中作了特别约定。原告当时经慎重考虑后，也作出“如锅炉房产权证办理不了甲方应赔偿乙方50万元”的承诺。原告如今怠于履行协议约定的不动产办证义务，试图以邵武市不动产登记中心作出的《不动产登记不予受理通知书》来逃避承担违约责任义务和否认条款效力，属于背信弃诺行为，理由也根本不能成立。其一，从原告取得的闽（2019）邵武市不动产权第××号不动产权证显示，锅炉房（厕所和锅炉厂房）属于可办证的土地，且已办理了登记，根据我国《物权法》第三十九条等规定，属于可依法处分财产。其二，邵武市不动产登记中心不予受理，其理由依据是“闽国土资综【2012】255号”和“国土资发【2012】134号”两文件，而该两文件仅属于部门规章，即便违反，也不能作为认定合同条款无效的依据。其三，根据“闽国土资综【2012】255号”和“国土资发【2012】134号”两文件规定，其仅是对宗地原则上“不得随意调整”，而非“严禁调整”；对宗地确需分割、合并或调整边界的，规定仍可分割、合并或调整，只是增加“应取得国土资源主管部门会同有关部门的同意”的前置条件，该项管理规定并非我国《合同法》第五十二条第五项规定“效力性强制性规定”，因此不能作为判定合同条款效力的依据。其四，依据“闽国土资综【2012】255号”和“国土资发【2012】134号”两文件规定之本意，只要原告信守诚诺，在该约定的锅炉房土地厂房已经实际归属于答辩人占有使用，且又不可或缺的情况下，双方互相配合取得主管部门同意，是完全可以分割办证的。其五，邵武市不动产登记中心作出不予受理通知后，明确告知原告若有不服，可依法申请行政复议或行政诉讼。但是，原告对此不登记行为却怠于行使救济途径，放弃权利，甚至有希望不动产中心不予受理登记的嫌疑。因此，原告在未穷尽救济途径情况下，仅凭不动产中心不予登记的通知来推定合同条款无效，不能成立。事实上，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三部分“关于合同纠纷案件的审理”中明确，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，要依法审慎认定合同效力；要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系。其中第30条关于“强制性规定的识别”中，对“管理性强制性规定”和“效力性强制性规定”的概念进行了明确。《国土资源部关于规范土地意见》显然不属于《九民纪要》中所指的“效力性强制性规定”。因此，原告要求答辩人返还其已出售的锅炉房（包括厕所）理由不能成立，不应支持。综上，本案诉争的锅炉房不动产登记及违约责任条款意思表示真实，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。原告在取得资产后，拒绝按约全面履行承诺义务，反而提出确认相关条款无效的请求不能成立，应予驳回。 经审理查明，2018年3月28日，天源祥竹业与竹茗竹业签订《共同竞拍邵武市旺旺喜竹木家具制造有限公司厂房土地资产合作协议》，双方约定：1.由天源祥竹业出面向本院竞拍邵武市旺旺喜公司拥有的坐落在城郊经济开发区紫金工业园区的工业厂房（产权证号：邵武字第××号），面积为4843.89平方米，土地面积在15亩以上。2.锅炉房（厕所和锅炉厂房面积及所占土地面积2000平方米以上）由天源祥竹业另行负责过户给竹茗竹业。3.上述两项厂房（包括配电变压器等一系列附属设施及配套设施）以420万元人民币为总价，委托打包给天源祥竹业，由天源祥竹业负责向邵武市人民法院进行合法竞拍。除370万元外的房产土地过户费、相关税金等由竹茗竹业自理，其他事项及费用（如竞拍过程中以及竞拍后清场、办证、补偿等）全部由天源祥竹业负责。4.拍卖成功后其中370万元（扣除30万元定金后，还余340万元）应于4月9日之前直接缴入法院指定的账户，50万元应待锅炉房产权证办理好时付清（天源祥竹业转让给竹茗竹业锅炉房的所有税费竹茗竹业自理）。如锅炉房产权证办理不了天源祥竹业应赔偿竹茗竹业50万元。2018年4月3日，文盛棋具公司、竹茗竹业与天源祥竹业三家公司通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的邵武市城郊经济开发区紫金工业园区值班室（所有权证：20113968）、工业厂房（所有权证：20113969）、车间（所有权证：20113970）、办公楼（所有权证：20113971）；土地使用面积：13341平方米【所有权证：邵国用（2010）第03313号】，成交价为669万元人民币。同日，天源祥竹业、竹茗竹业与文盛棋具公司签订了《共同竞拍邵武市旺旺喜竹木家具制造有限公司厂房土地资产分割协议书》，对各自归属的房产和土地使用权范围作了划分。2018年4月9日，文盛棋具公司、竹茗竹业与天源祥竹业将拍卖成交价款全部按时缴入法院指定账户。2018年4月12日，文盛棋具公司、竹茗竹业与天源祥竹业至邵武市人民法院签署了《拍卖成交确认书》，邵武市人民法院也向三家公司办妥了标的物交接手续，并交付标的物。同日，天源祥竹业与竹茗竹业签订了《共同竞拍邵武市旺旺喜竹木家具制造有限公司厂房土地资产合作协议》的补充协议。2018年6月27日，邵武市人民法院作出《协助执行通知书》，要求邵武市不动产登记中心协助将天源祥竹业、竹茗竹业、文盛棋具公司拍得的厂房及土地所有权及其相应其他权利归买受人天源祥竹业、竹茗竹业、文盛棋具公司共同所有。2019年5月7日，天源祥竹业取得城郊镇劝业路2号厂房的所有权证，所有权证号：闽（2019）邵武市不动产权第××号，共有情况为单独所有，该厂房的建筑面积为3858.71平方米，土地使用权面积为6856.3平方米（包括锅炉房的土地，但不包括厕所的土地）。2019年6月10日，天源祥竹业向邵武市房产交易中心提出要求将其与竹茗竹业相邻的约1591.98平方米的土地（即锅炉房及厕所的土地）转让给竹茗竹业的《关于企业土地转让的申请报告》。2019年6月19日，不动产登记中心作出《不动产登记不予受理通知书》，对原告提交的国有建设用地使用权转移登记申请材料决定不予登记，理由如下：“宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。你司所提交宗地分割申请不符合规定。”。 上述事实有原、被告在庭审中的陈述及所举证据：《共同竞拍邵武市旺旺喜竹木家具制造有限公司厂房土地资产合作协议》、《共同竞拍邵武市旺旺喜竹木家具制造有限公司厂房土地资产分割协议书》、《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《共同竞拍邵武市旺旺喜竹木家具制造有限公司厂房土地资产合作协议》的补充协议、闽（2019）邵武市不动产权第××号不动产权证、《关于企业土地转让的申请报告》、《不动产登记不予受理通知书》等在卷证据予以佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，邵武市不动产登记中心作出的《不动产登记不予受理通知书》依据的是《福建省国土资源厅转发国土资源部关于规范土地登记通知》闽国土资综【2012】255号和《国土资源部关于规范土地登记的意见》国土资发【2012】134号文件，该两份文件并不属于法律，也不属于行政法规，且不予登记依据的条款内容为：“宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。”，该条款并不属于强制性规定，因此本案原、被告签订的《共同竞拍邵武市旺旺喜竹木家具制造有限公司厂房土地资产合作协议》中的第一条第2项中关于锅炉房及厕所的产权转让约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法不能确认为无效条款。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。”天源祥竹业主张因《共同竞拍邵武市旺旺喜竹木家具制造有限公司厂房土地资产合作协议》第一条第2项经邵武市不动产登记中心决定不予登记，故第一条第4项中关于“50万元应待锅炉房产权证办理好时付清（天源祥竹业转让给竹茗竹业锅炉房的所有税费竹茗竹业自理）。如锅炉房产权证办理不了天源祥竹业应赔偿竹茗竹业50万元。”的内容也无法履行，应属无效，本院不予支持。天源祥竹业主张竹茗竹业将案涉锅炉房（包括厕所）返还原告，无合同约定，也无法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告邵武市天源祥竹业有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告邵武市天源祥竹业有限公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员 叶 鉴 熳 二〇二〇年八月六日 书记员 申屠聪琴 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。