江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0623民初492号原告：葛嘉钰，男，1995年2月26日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：邓光明，江苏琴海律师事务所律师。被告：徐苏娅，女，1990年4月24日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：王军，江苏正东律师事务所律师。原告葛嘉钰与被告徐苏娅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告葛嘉钰及委托诉讼代理人邓光明，被告徐苏娅及委托诉讼代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛嘉钰提出的诉讼请求：1、终止原、被告间的房屋租赁合同，被告腾空房屋并向原告交付；2、被告向原告支付租金1500元。事实与理由，原、被告于2019年1月15日签订房屋买卖合同，原告向其购买座落于如东县掘港镇宾东新村x幢xx室房屋。合同价款为236000元。原告已完成支付价款义务。双方办理了房屋转让登记手续，原告领取了房屋产权证书。因被告没有房屋居住，同日与原告协商将房屋向其出租，双方签订房屋租赁合同，约定租期6个月，租金1500元/年。但租期届满后至今，被告未腾出房屋并交付，也未交纳租金。原告于2019年12月4日向其发出通知，终止双方租赁合同，并要求被告在收到通知之日起五日内腾空房屋并交付。被告徐苏娅辩称，2019年1月15日被告向原告借款200000元，当时原告提出为了确保被告能偿还债务，要求被告将坐落于如东县掘港镇宾东新村20号楼206室进行担保，办理过户手续，这就构成了让与担保。双方签订房屋买卖合同当日，原告将200000元汇至被告账户，为符合表面上的买卖关系，同日双方又签订房屋租赁合同。但租赁合同并非是被告的真实意思反映，双方之间的房屋买卖合同实际是让与担保合同，房屋租赁合同是让与担保合同派生出来的合同。根据最高院九民会议纪要第71条的规定，租赁合同对双方均没有约束力。原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回。根据双方当事人的陈述及举证、质证，本院认定如下事实：2019年1月15日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定（1）被告将座落于如东县掘港镇宾东新村x幢xx室出卖给原告。房屋建筑面积70.66平方米；（2）房屋成交总价款236000元。同日双方办理了产权转移登记，现房屋权利人为葛嘉钰，不动产权证书号：苏20**如东县不动产权第0000272号。因办理产权转移登记产生的税费5454.40元，由被告支付。合同签订当天，原告向被告转账支付200000元。2019年1月23日，原告向被告转账20000元。1月23日、2月23日，被告分两次共向原告转付4000元。2019年1月15日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定，被告承租原告位于如东县掘港镇宾东新村x幢xx室，租赁期限半年，自2019年1月15日至2019年6月15日，房屋租金1500元/年……2019年12月4日，原告向被告发出书面通知，通知房屋不再续租，并要求被告在收到通知之日起五日内腾空房屋并交付原告。庭审中，原告对被告提供的与原告（微信号：×××银行贷款Tony）的微信聊天记录及原告与被告母亲通话记录内容的真实性予以认可。通话中原告陈述（1）原告以300000元价格将房屋卖出，多下来多少会给被告，也就是说原告在房屋出卖后会考虑给被告差价，且原告准备卖房前曾通知过被告；（2）原告同意被告以265300元赎回房屋，对于这265300元的组成，原告称房屋236000元，借给被告20000元，租房8000元，此外还借给被告1300元。对于1300元借款，原告当庭确认属实。对于“租房8000元”，原告陈述在双方约定的半年期间内原告因着急处理掉案涉房屋，为让被告搬出房屋，原告另行为被告租赁房屋，支付租金等8000元。（3）原告同意房屋按265300元卖给被告，但得两年后再办理产权转移登记。或者再贴35000元给被告和其母亲，因为房屋市场价也就300000元左右。原告强调“265300元真没向你多要，就200000元我半年都不止挣60000元。”（4）对于被告母亲的责问，“你和我女儿约定半年期拿回房子，你怎可以提前把房卖了，还说亏了几万，我还不是给了你那36000元”，原告的答复“那你把房卖给我吧，你重新买去吧”，被告母亲则称“我一定要拿回此房”……另查明，（1）被告于2014年7月17日以260000元从案外人陈晓军、张华娣处购得案涉房屋。（2）原告陈述被告曾于2018年10月29日向其借款5000元，被告于2019年1月23日、2月23日分两次所付4000元是归还的上述5000元中的一部分。2019年1月15日，被告向永红（*永红）转账5000元，被告陈述此为归还的上述原告所称借款5000元。原告确认其母亲名张永红。本院认为，原、被告对双方曾签订房屋买卖合同，原告在合同签订之日向被告支付200000元，同日双方又签订房屋租赁合同，且被告至今一直居住在房屋内的事实不存争议。案件争议焦点，原告要求被告搬离并交付房屋有无依据。关于原告要求被告搬离并交付房屋有无依据的问题，实质涉及原、被告间是原告主张的房屋买卖关系进而又建立租赁关系，还是被告认为的双方间实为借贷关系，被告与原告签订房屋买卖合同进而办理产权转移手续，仅是依原告的要求，以转移房屋所有权的形式对被告向原告借款所作的一种让与担保。－、原、被告是否存在房屋买卖关系。合同是公民、法人或者其它他组织在平等自愿的基础上就民事权利义务关系的变动达成的协议。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖关系成立的基本要件需作为出卖方有将标的物所有权有偿转让买受人的真实的意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。其涵义为民事法律行为是按当事人意思发生变动权利义务关系效果的合法行为。这里的合法，就是说它所追求的效果不违反法律或者社会公共利益。民事法律行为的核心是意思表示。任何民事法律行为都必须具备意思表示这一要素。而意思表示是行为人将内心希望引起民事法律关系变动的想法表达于外部的行为。民法的基本理念是意思自治，它主张人们在民事生活中自己做主，自己负责。民事法律行为的效果，规定于它的要素即意思表示中，只要意思表示中所要实现的效果是合法的，法律就听任其依照内容发生法律效果，设定权利，负担义务，或使权利义务变更、终止。合同作为民事行为的一种，其成立的要件同于民事行为的一般成立要件，即具备民事主体、意思表示及标的要素。其中民事主体的意思表示是决定民事行为－合同，成立与否的决定性要素。而意思表示由效果意思（希望发生法律上即民法上效果的主观愿望）和表示行为（表达于外，使人知晓）构成，意思表示构成要约，构成承诺，欠缺效果意思就没有意思表示，没有意思表示就没有要约、承诺，没有要约、承诺，合同就不成立。涉及到本案，原、被告虽签订房屋买卖合同，并在相关职能部门办理了产权转移登记，但（1）原告与被告签订买卖合同前不知晓房屋状况，未实地查看房屋，对房屋的权属状况也是双方办理产权转移登记手续时才得到确认；（2）原、被告签订房屋买卖合同当日办理产权转移登记手续，办理产权登记所需缴纳税费全部由被告支付，不符合通常的交易惯例；（3）原告在双方订立合同、办理产权转移手续当日向被告支付200000元。虽然，原告在此后的几天又向被告支付20000元，但结合原告与被告母亲间的通话录音，被告分别两次支付2000元的事实，原告主张此20000元即为其所述支付的剩余房款没有依据。即虽然原、被告合同约定的房款为236000元，但现有证据能证明的是原告实际向被告支付的仅为合同签订当日的200000元。合同约定的剩余房款被告至今未提及和索要，亦不符合常情；（4）被告于2014年以260000元向他人购得案涉房屋，近几年如东的房屋价格亦一直保持增涨态势。在此背景下被告以远低于市场正常的价格将房屋出卖有悖常情。（5）原、被告虽签订房屋买卖合同，但原告实际未足额支付约定的房款，被告亦未向原告交付房屋，房屋实际一直由被告及其母亲占有、使用。且若双方间确为原告所主张的买卖关系，被告之所以后来一直居住在房屋中是基于双方此后形成的租赁关系。则其一原告在将房屋向他人出售之后无需再承诺支付被告差价；其二原告出卖房屋后被告无房居住，亦无需原告另行为其租赁房屋并支付租金等费用。据此，可以确认的是原、被告虽签订了房屋买卖合同，但双方并无买卖的合意，即被告实无将房屋出卖给原告的效果意思，原告亦无向被告买房的意愿，而依合同成立的要件，欠缺效果意思就没有意思表示，无意思表示就无所谓合同的成立，在房屋买卖合同不成立的前提下，原告并无取得房屋所有权的合同依据，即也无将房屋出租给被告的基础。二、被告是否基于双方间的借贷关系将房屋产权转移给原告，为其向原告借款行为提供的让与担保。所谓让与担保，是指债务人或第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。其基本特征包括（1）让与担保的标的物包括动产、股权、不动产等；（2）让与担保属于从合同；（3）让与担保当事人根据合同约定已经完成财产权利变动的公示，形式上已经将财产转让至债权人名下。（4）合同所涉财产形式上虽已转至债权人名下，或者说根据公示情况其形式上是财产的所有人，但其地位仍是债权人。从原告陈述及与被告、被告母亲的往来、通话，（1）原告认可其曾先后出借给被告5000元、20000元、1300元，双方间存在经济往来，且据原告陈述，其经营二手车买卖业务，并曾挂职智富小贷公司（音）。（2）原、被告订立的房屋买卖合同中约定的房款为236000元，原告向被告支付200000元，结合双方租赁合同约定的期限为半年，及原告针对被告母亲的责问，“你和我女儿约定半年期拿回房子，你怎可以提前所房卖了，还说亏了几万，我还不是给了你那36000元”给予回复“那你把房卖给我吧，你重新买去吧”等，事实更可能是被告向原告借款200000元，被告将房屋作为担保，并依原告要求进行了形式上的财产所有权转移，双方约定的借期为半年，届时被告归还借款及利息计236000元，原告将房屋产权再转移给被告。双方间的房屋买卖合同符合基于借贷债权债务关系而设立的让与担保的法律特征，因此原告现形式上虽为座落于如东县掘港镇宾东新村****房屋的所有权人，但实质依然为债权人，其作为债权人无权要求被告搬离房屋并向其交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张双方间存在房屋租赁关系无事实、法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告葛嘉钰的诉讼请求。案件受理费210元，由原告葛嘉钰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费210元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  张晓红人民陪审员  朱文明人民陪审员  许正泉二〇二〇年八月二十日书 记 员  刘 丹