河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2946号 上诉人（原审被告、反诉原告）：三河市祥民物业服务有限公司，住所地三河市燕郊行宫东大街北侧商住楼，统一社会信用代码91131082060462039E。 法定代表人：马艳宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐国英，北京策慧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军63600部队，地址河北省三河市燕郊开发区神威南路，中国人民解放军63600部队燕郊经济适用住房小区。 法定代表人：张志芬，主任。 委托诉讼代理人：薛其东，北京谢金龙律师事务所律师。 上诉人三河市祥民物业服务有限公司因与被上诉人中国人民解放军63600部队物业服务合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三河市祥民物业服务有限公司上诉请求：1、依法撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9616号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、改判支持上诉人的全部反诉请求：继续履行双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》；被上诉人支付上诉人自2018年11月1日至2019年6月6日的物业费146179.15元；自2018年11月1日至2019年6月6日止按每日万分之五支付违约金1888.14元，共计148067.29元；被上诉人支付上诉人自2019年6月6日起至实际付清之日止的物业费，标准为综合楼每月8752.38元，二期空地每月11550.28元及按每日万分之五支付违约金。3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决遗漏了上诉人的反诉请求。在反诉中，上诉人请求被上诉人支付2018年11月1日至2019年6月6日的物业费及2019年6月6日至实际服务日止的物业费。一审法院遗漏了2018年11月1日至2019年6月6日期间的物业服务费146179.15元，属于遗漏诉讼请求。2、一审法院判处解除双方《前期物业服务合同》及《补充协议》错误。《前期物业服务合同》约定，在业主委员会没有成立之前，物业服务合同有效。被上诉人并没有成立业主委员会，解除条件没有成就，物业服务合同继续有效，双方应继续履行。 中国人民解放军63600部队辩称，对上诉状中提到的事实和理由不认可，一审认定事实比较清晰，适用法律正确，应当维持原判。 中国人民解放军63600部队向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2012年10月1日签订的《前期物业服务合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。 三河市祥民物业服务有限公司向一审法院提出反诉请求：1、判令继续履行双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》；2、反诉被告支付反诉原告自2018年11月1日至2019年6月6日的物业费146179.15元；自2018年11月1日至2019年6月6日止按每日万分之五支付违约金1888.14元，共计148067.29元。3、反诉被告支付自2019年6月6日起至实际付清之日止的物业费，标准为综合楼每月8752.38元，二期空地每月11550.28元及按每日万分之五支付违约金。4、本案本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2012年签订有《前期物业服务合同》，约定由被告为原告燕郊经济适用住房小区提供物业服务，其中包括综合楼、住宅以及**建设预留地。同时合同约定日常服务期限至“本项目”成立业主委员会并选聘新的物业管理公司时止。2015年年中，原告接到中央军委总政治部、总后勤部、军委纪委发出的军发[2016]58号关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知，其中要求对空余房地产租赁等项目应予以停止。2018年1月22日，本案被告祥民物业公司将中国人民解放军63600部队诉至一审法院，中国人民解放军63600部队在该次诉讼中提出与祥民物业公司解除合同，但未提交反诉状。另查明，双方合同约定的物业费标准为：综合楼物业费10.5万元/年，由承租者承担；住宅物业费33.64万元/年，由各业主自行交纳；二期建设预留地物业费13.86万元/年，由原告承担。现综合楼物业费及二期建设预留地物业费均系原告交纳，已支付至2018年10月31日。原、被告双方就解除案涉合同发生争议。原告主张其自2015年开始即向被告提出解除案涉合同，并已向被告送达书面解除函。对此，原告向一审法院提交63600部队保障部运输营房处于2018年10月19日出具的《关于协商解除的函》及EMS邮单。被告否认收到上述函件，且尾号729的邮件虽被“马小宁”签收，但原告无充分证据证明该邮件系解除函，故一审法院对原告的主张不予采信。被告主张双方签订的《前期物业服务合同》约定日常物业服务期限自首批业主入住之日起计算至“本项目”成立业主委员会并选聘新的物业管理公司时为止。现，被告提供物业服务的小区尚未成立业主委员会，不具备解除的条件。原告认为该条款约定的期限是不确定的，其可以随时要求解除合同。 一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。本案中，原告诉求与被告解除合同。依据我国《合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。从双方签订的《前期物业服务合同》来看，解除合同的条件尚未成就；但，原告作为开发建设单位，其身份具备一定的特殊性，不等同于具有商业性质的开发商，中央军委发出的军发[2016]58号关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知中要求原告停止一切有偿对外项目，双方合同中关于综合楼、二期建设预留地的物业服务合同客观上确已无法继续履行，应当予以解除。关于经济适用住房小区项目，被告系原告选聘的前期物业，小区业主尚未成立业主委员会，故，一审法院对原、被告《前期物业服务合同》中关于住宅建筑的物业服务合同不予解除，住宅建筑的物业费应由小区业主向被告交纳。对于综合楼以及二期建设预留地的物业费，因反诉原告确已提供物业服务，反诉被告理应支付物业费，故一审法院对反诉原告要求反诉被告按照合同约定的计费标准向其支付自2019年6月6日起至实际付清之日止的物业费，一审法院予以支持。反诉原告请求反诉被告支付延期付款违约金，但原、被告双方在《前期物业服务合同》中未约定物业服务费的给付方式和给付期限，因此，反诉原告的该项请求没有事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告中国人民解放军63600部队与被告三河市祥民物业服务有限公司于2012年10月1日签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》中涉及中国人民解放军63600部队燕郊经济适用住房小区综合楼及二期建设预留地的物业服务合同。二、反诉被告中国人民解放军63600部队于本判决生效后五日内向反诉原告支付综合楼及二期建设预留地（综合楼按每月8752.38元计付，二期空地按每月11550.28元计付）自2019年6月6日起至本判决生效之日止的物业费。三、驳回原告中国人民解放军63600部队的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告三河市祥民物业服务有限公司的其他反诉请求。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，依据双方签订的《前期物业服务合同》，解除合同的条件尚未成就，但是被上诉人作为建设单位，具有特殊性，中央军委发出的军发[2016]58号关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知中要求被上诉人停止一切有偿对外项目，双方合同中关于综合楼、二期建设预留地的物业服务合同客观上已无法继续履行，应当予以解除。一审法院判决解除《前期物业服务合同》中关于综合楼、二期建设预留地的物业服务合同部分，并无不当。对于综合楼以及二期建设预留地的物业费，合同解除前上诉人已提供物业服务，被上诉人应支付物业费，本院对上诉人要求被上诉人支付2018年11月1日至2019年6月6日的物业费146179.15元的请求予以支持。《前期物业服务合同》中未约定物业服务费的给付方式和给付期限，本院对上诉人要求被上诉人支付延期付款违约金的上诉请求不予支持。 综上所述，三河市祥民物业服务有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9616号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9616号民事判决第四项； 三、中国人民解放军63600部队于本判决生效之日起三十日内给付三河市祥民物业服务有限公司2018年11月1日至2019年6月6日的物业费146179.15元； 四、驳回三河市祥民物业服务有限公司的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉部分案件受理费80元，由中国人民解放军63600部队负担；反诉部分案件受理费3261元，减半收取计1630.5元，由三河市祥民物业服务有限公司负担630.5元、中国人民解放军63600部队负担1000元。二审案件受理费2857元，由三河市祥民物业服务有限公司负担1429元、中国人民解放军63600部队负担1428元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年八月十二日 书记员 周 雪