贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2659号 上诉人（原审被告）：黔南天源集团实业开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市开发区。 法定代表人：袁开海，该公司董事长。 上诉人（原审原告）：王露，女，1989年5月10日出生，汉族，住贵州省平塘县。 委托诉讼代理人：阚路遥，系贵州诺雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓依锋，系贵州诺雅律师事务所律师（实习）。 上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司（以下简称天源集团公司）因与被上诉人王露商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。 天源集团公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，依法改判，降低违约金计算比例。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实及理由：一审判决判决上诉人承担的违约金比例虽有调整，但结合案件的具体情况，上诉人请求进一步下调。根据上诉人提供的政府文件，案涉商品房之所以发生逾期提供测绘报告和提供办证资料，是由于上诉人配合都匀市招商引资工作，将万达广场安排进驻案涉项目，造成相关规划调整所致。同时需要注意的是：（1）万达广场的进驻提高了案涉商品房的品质和价值，有利于原告的利益；（2）测绘报告的作用仅仅是影响人到面积差的多退少补，并不会实际影响到原告的使用，且无证据证明逾期提供测绘报告和提供办证资料，给原告造成实际损失；（3）万达广场的进驻系上诉人配合都匀市招商引资工作，上诉人没有故意违约的恶意。如果严格按照合同约定让原告承担违约金，比例过高。另外我省其他地区对逾期交房和逾期交付办证资料的案件审判中，对违约金比例有进一步的合理下调（如遵义市下调至万分之0.2）。目前受新冠疫情影响，上诉人作为实力不强的民营经济体，面临诸多困难，需要政策和司法的大力支持，如果让上诉人承担较高的违约金，将可能诱发新的纠纷，既不利于社会稳定，又会给上诉人极大的经营压力，甚至可能造成上诉人的工作停滞，又影响到在上诉人处就职的数百人的就业。综上所述，上诉人恳请二审人民法院审查案件的特殊情况，参照我省其他地区的判例，下调违约金比例，支持被上诉人的上诉请求。 王露二审未答辩。 王露向一审法院起诉请求：1、判令被告天源集团公司支付原告逾期交房违约金45962元；2、本案诉讼费用由被告天源集团公司负担。事实及理由：2015年9月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的都匀市天源广场城市综合体3幢908房屋一套，总价款411838元。原告以首付加银行按揭方式将房款按约支付给被告。合同第十一条约定出卖人应于2017年12月31日前向买受人交付该商品房，并在合同第十三条约定被告逾期交房超过90日，按日向买受人支付已交付房款0.2‰的违约金。合同签订后，被告于2019年6月5日向原告交付该商品房，被告逾期交房的行为构成违约，原告经向被告主张违约金，被告拒不支付，故向法院提起诉讼，请求判决如前所请。庭审中，原告明确违约金起算时间从2018年1月1日起至2019年6月5日止。 一审法院认定事实：2015年9月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的天源广场城市综合体第3幢9层附908号住宅，建筑面积为108.91平方米，合同价款为411838元，该《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件”；第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；……4.燃气：2017年12月31日达到移交；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有限电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。……”；第十三条约定：“……(1)逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。合同附件十二补充协议中约定，本合同中出卖人“书面通知”和“书面告知”包括电视、报纸、公告、通知、手机短信、电话、信函通知等。合同签订后，原告依约向被告共计支付了房价款411838元。 案涉项目施工完成后，于2017年11月17日在都匀市建筑工程质量安全监督站监督下（负责人汤某、孙某签字），经建设单位（被告天源公司）、施工单位（广东电白建设集团有限公司）、设计单位（同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司）、勘察单位（贵州地矿基础工程有限公司）、监理单位（贵州深龙港工程项目管理有限公司）共同签署了《工程验收会议结论》，以上单位均一致同意验收。 之后，案涉项目于2017年10月23日正式供电，2017年11月20日管道燃气管网敷设到户，2017年12月5日相关网络、通信光纤端口敷设到户，2017年12月25日纳入城市自来水管网。以上交房条件具备后，被告分别于2018年1月1日和2018年3月28日在黔南日报上刊登交房通知，通知购房业主收房。2018年6月13日都匀佳信房产测绘所针对案涉项目，出具了《房屋建筑面积分户汇总表》。2019年1月11日，被告天源公司开发的天源广场城市综合体3#楼进行了竣工验收备案。 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，原告向被告支付了购房款项后，被告应按照合同约定的时间，将符合合同约定条件的商品房交付给原告。 案涉《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定了案涉商品房交付的条件，首先，该条中约定的“建筑工程竣工合格证明文件”系《工程竣工验收备案表》或系《工程验收会议结论》的认定涉及了案涉商品房是否已达到交付条件，对此本院叙论如下：第一，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《建设工程质量管理条例》第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案……；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案；综上，依照上述法律法规的规定，可知工程竣工验收备案是竣工验收合格后进行的,工程竣工验收备案与否不影响竣工验收合格的效力,案涉合同所约定的“建筑工程竣工合格证明文件”并非为工程竣工验收备案，并取得工程竣工验收备案表。第二，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条的规定，即工程符合下列要求方可进行竣工验收：（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。（五）有完整的技术档案和施工管理资料。（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。（七）建设单位已按合同约定支付工程款。（八）有施工单位签署的工程质量保修书。（九）对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。（十一）法律、法规规定的其他条件。本案中，案涉工程项目在取得《工程验收会议结论》时，已经完全具备《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备规定》第五条中规定的相关资料，符合建筑工程竣工合格条件，仅待向县级以上地方人民政府建设主管部门备案，故可以认定《工程验收会议结论》系工程竣工验收合格的证明文件；第三，工程竣工验收备案属行政许可范畴，案涉工程竣工验收合格，依照法律法规的规定，应当到建设行政主管部门备案，而自工程竣工验收合格至办理完成备案期间，并未有案涉房屋应当重新组织竣工验收的事项发生，现仅因案涉工程未完成行政许可而归责房地产开发企业，显然不符合公平原则。同时，对于案涉《商品房买卖合同》第十二条中约定的天源广场项目内的相关基础设施即水、电、燃气等，均于2017年12月31日前敷设到户，符合案涉合同约定的商品房交付条件。 但对于案涉《商品房买卖合同》第十一条中约定的“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”，被告自认该实测报告书的出具时间为2018年6月13日，该日期超过合同约定的交付期限。故按照双方在合同中的约定，被告取得商品房面积实测技术报告书的时间即2018年6月13日应为案涉商品房符合交房条件的时间。鉴于案涉商品房已符合交房条件，且被告已按照合同约定采取登报形式向原告等购房业主送达交房通知，原告可自行至被告处办理房屋交付手续。 关于合同约定的违约金如何计算的问题。依照合同约定，逾期交房应按照已交付房价款的日万分之二计付违约金，但该违约金的标准应当以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，故本院酌定将逾期交房违约金的计算标准调整为日万分之一，故被告应向原告支付的逾期交房违约金计算为163天（自2018年1月1日至2018年6月13日）×411838元×0.0001=6712.96元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，并参照《建设工程质量管理条例》第四十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条，判决：一、被告黔南天源集团实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王露逾期交房违约金6712.96元；二、驳回原告王露的其他诉讼请求。案件受理费950元，因适用简易程序实际减半收取475元，原告王露负担375元，被告黔南天源集团实业开发有限公司负担100元（该款立案时原告王露已预交，被告黔南天源集团实业开发有限公司应负担部分于履行义务时径付原告王露）。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：一审法院对逾期交房违约金的调整比例是否适当。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益的目的。一审经审理查明，上诉人天源集团公司逾期交房计163天。按照本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过90日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金。一审诉讼中，上诉人天源集团公司认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调整，一审法院结合本案的实际情况，根据公平和诚实信用原则，酌定将逾期交房违约金的计算标准调整为日万分之一，认定上诉人天源集团公司应向上诉人王露支付逾期163天交房违约金6712.96元（自2018年1月1日至2018年6月13日计163天）×411838元×0.0001=6712.96元），并无不当。二审诉讼中，上诉人天源集团公司主张一审法院调整后的违约金仍明显过高，但其并未提供相关证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果。 综上所述，上诉人天源集团公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费950元，由上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年八月三十一日 法官助理黄诗泽 书记员万昌龙