石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初799号 原告李亚洲，男，1990年8月22日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托代理人薛红磊，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托代理人张卓，河北世纪方舟律师事务所实习律师。 被告河北旭远祥华房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区肖家营联合社区居委会大院西侧办公楼。 法定代表人王治，该公司执行董事。 委托代理人陈军，该公司员工。 原告李亚洲与被告河北旭远祥华房地产开发有限公司（以下简称“旭远祥华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李亚洲及其委托代理人薛红磊、张卓，被告旭远祥华公司之委托代理人陈军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李亚洲向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《森林城买卖协议》及《补充协议》、《森林城小区地下室使用权出售协议》于2018年1月中旬已经解除；2、依法判决被告返还原告款项198534元及付清前的利息（利息自2017年10月24日起按年利率6%计算至付清之日止，截止到2019年10月23日利息暂为23760元，诉求合计暂为222294元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月24日，原告与被告签订《森林城买卖协议》，约定原告购买被告销售的森林城二期3-1-1201的房产一套，面积为139.06平方米，单价为18002.18元/平方米，金额为2503383元，交房日期为2019年12月31日。同日，双方签订《补充协议》，约定在双方签订正式《商品房买卖合同》之前，被告可提供一次免费更名手续。2017年10月24日，原、被告签订《森林城小区地下室使用权出售协议》，约定原告购买被告销售的森林城二期3号楼1单元-2/3号地下室，建筑面积12.97平方米，单价2200元/平方米，总金额28534元。合同签订后，2017年10月24日，原告分别向被告交付了房款13万元、地下室全款28534元、车位款2万元和销售活动2万（抵总房款4万），共计198534元。2018年1月初，原告得知被告销售的森林城二期不能按时交房，交房时间大概是2021年8月。2018年1月中旬，原告告知被告置业顾问不要房子了，要求退房退款（即解除合同），且当时被告开发的森林城二期未取得商品房预售许可证明。被告至今未退还原告任何房款，也未向原告支付任何违约费用，经多次催要，被告拒绝返还任何款项，为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告旭远祥华公司辩称，1、原告请求解除《森林城买卖协议》及《森林城小区地下室使用权出售协议》没有法律和事实依据。法定解除权的行使权在非违约方，即被告拥有法定解除权，且被告已取得涉案房产的预售证，不存在原告所述的致使合同目的不能实现的情形。2、原、被告签订的《森林城买卖协议》是双方的合意，是合法有效的，对双方均具有约束力。3、被告交房时间延期属于政府行为和不可抗力（新型冠状病毒疫情）的影响，根据双方合同约定，被告不承担责任。4、被告没有任何违约行为，原告诉求有违诚信。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 经审理查明： 一、2017年10月24日，原、被告签订《森林城买卖协议》、《补充协议》及《森林城地下室使用权出售协议》。《森林城买卖协议》约定：“出卖人：河北旭远祥华房地产开发有限公司，买受人：李亚洲。……一、买受人所购房屋的基本情况：二期地上3幢1单元1201号房，建筑面积139.06平方米，单价18002.18元/㎡，金额2503383元。合计总房款贰佰伍拾万叁仟叁佰捌拾叁元。二、付款方式及期限：买受人按下列第2、3种方式按期付款：……2、分期付款：签订本协议之日，买受人向出卖人支付房屋总款的5%，即￥150000。第二次于办理贷款前向出卖人支付所购房屋总款的25%即￥603383。……3、贷款：签订本协议之日，买受人向出卖人支付房屋总款的……其余购房款由买受人向出卖人指定地点的贷款银行申请贷款，贷款金额￥1750000（大写壹佰柒拾伍万元整）……四、交付期限及约定1、买受人全部房款交清后或银行贷款全部到账后，出卖人应于2019年12月31日前将房屋交付买受人使用。如房款未交清，出卖人有权不为买受人办理交房。……3、如因政府行为或不可抗拒因素，致使该房屋交房日期延后则出卖人不承担责任……九、其他约定……6、在本项目具备商品房预售条件时，买受人须在出卖人指定的时间内无条件积极配合，与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》。……” 《补充协议》约定，在双方签订正式商品房买卖合同之前，被告向原告提供一次免费办理更名手续。 《森林城小区地下室使用权出售协议》约定：“甲方：河北旭远祥华房地产开发有限公司。乙方：李亚洲……乙方已经购买甲方座落于森林城小区3号楼1单元1201号房屋（建筑面积为139.06平方米）。现依平等、自愿、诚实守信的原则，甲乙双方经过友好协商，就森林城小区地下室使用权出售事宜，达成如下协议：第一条甲方出售地下室使用权给乙方，地下室位置和面积如下：森林城小区3号楼1单元，地下室-2/**，建筑面积为12.97平方米……第二条计价方式与价款该地下室按建筑面积计算，以甲方公司测量的面积数据为准，据实结算，多退少补。单价2200元/平方米，总金额为人民币28534元；大写：贰万捌仟伍佰叁拾肆元整。第三条付款方式付款方式为一次性付款，乙方需在签订本协议时一次性向甲方支付全款。……” 2017年10月24日，原告分别向被告转款178534元、20000元，共计付款198534元，其中房款13万元、地下室购买款28534元、车位定金2万元及销售活动2万元（抵房款4万元）。现被告已于2019年8月14日取得原告所购买房产的预售许可证，涉案项目现已建设到15、16层。 原告提供与被告员工的通话录音，证明原告已于2018年1月中旬当面告知被告的员工裴玉要求退房，被告认可自身原因导致涉案房屋无法交付给原告，但是拒绝退房，此外，被告为了造成原告违约的假象，在明知原告要求退房的情况下，向原告老家发出催告函；提供石家庄市政府文件，证明石家庄市政府早在2013年就重污染日预警发出通知，且石家庄常年天气污染严重，被告作为专业的房地产公司，应当明知或应当预见该情况，其称天气原因影响施工为不可抗力没有事实及法律依据；提供现场照片，证实涉案房屋现在仍未封顶，更没有交付。 被告对通话录音的真实性不认可，称不能证实谈话双方的身份；对石家庄市政府文件无异议，但每年大气情况不同，政府会作出不同的政府文件及通知；对现场照片真实性不认可，不能证实是被告开发的房屋施工现场。 被告称根据双方签订的《森林城买卖协议》第九条第六款约定，具备预售条件后原、被告签订正式商品房买卖合同，原告应该配合办理贷款，证实该协议合法有效，对双方均有效力，原告违背诚信未履行合同约定；提供京津冀及周边地区2017、2018秋冬大气污染综合治理攻坚方案节选，证实文件要求在采暖期间停止各类道路工程、水利工程、土石方作业和房屋拆迁施工；提供石家庄市2017年-2018年秋季大气污染综合治理攻坚行动方案，要求全面加强扬尘管理，采暖期间城市建成区基本停止各类建设工程土石方作业，房屋拆迁拆除施工，停止道路工程水利工程的土石方作业，证明2017年到2018年整个采暖期间工地被迫停工约120天，根据双方合同约定，交房时间延后被告不承担责任；提供石家庄市重污染天气应急预案、重污染天气Ⅱ二级响应启动及解除通知、河北省启动重大突发公共卫生事件应急响应企业停产停工、河北省办公厅发布关于延迟企业复工复业的通知，证明因新型冠状病毒肺炎疫情、重污染天气给企业造成停工，造成的延误时间应当予以顺延。 庭后，原告提供情况说明及不动产权证书，证明其于2019年4月购买石家庄市的二手房一套，现已办理了产权登记，根据石家庄市限购政策，非石家庄市户籍居民家庭已有**以上住房不得购房的规定，要求解除与被告的买卖协议。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的《森林城买卖协议》、《补充协议》及《森林城地下室使用权出售协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已于2019年8月14日取得了商品房预售许可证，故对上述协议的效力，本院予以确认，原、被告双方均应依据上述协议约定享受权利并履行义务。原告虽称在2018年1月中旬即通知被告不再购房，双方合同已解除，但被告不认可，原告未提供确切证据证实，故对原告的说法本院不予采信。被告于原告起诉前已取得商品房预售许可证，涉案项目已建到15、16层，被告已具备履行合同条件，原告购房的合同目的是可以实现的；《森林城买卖协议》虽约定在2019年12月31日前交房，但同时也约定了如因政府行为或不可抗力延期交房被告不承担责任，被告提供了政府文件，证明因疫情及大气污染影响、不可抗力因素导致交房延期，均系该条约定的情形，据此，被告未在约定时间交房并非主观故意，被告不因此承担违约责任，故原告以被告无证售房且逾期交房要求解除上述《森林城买卖协议》、《补充协议》及《森林城地下室使用权出售协议》，并要求被告退还购房款，理据不足，本院不予支持。就原告所称其已于2019年在石家庄市另行购买其他房产，根据石家庄市限购政策其不再符合购买涉案房产的条件，因原告与被告签订房屋买卖协议在先，购买其他房产在后，其购买其他房产的行为不能构成解除签订在先协议的理由，对此本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下： 驳回原告李亚洲的诉讼请求。 案件受理费4634元，减半收取2317元，由原告李亚洲负担（案件受理费原告已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费4634元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  苏亚萍 二〇二〇年八月二十日 书记员  张 旭