云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5967号上诉人（原审原告）：徐家锐，女，1973年9月30日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：资庆元，男，汉族，1948年12月30日生，身份证住址：昆明市五华区。现住昆明市呈贡区。系云南省写作协会推荐，特别授权代理。委托诉讼代理人：周东臣，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南博鼎房地产开发有限公司。住所地昆明市呈贡区仕林街商饮中心******。法定代表人：朱彦，执行董事。委托诉讼代理人：王海娇、吕思成，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。上诉人徐家锐因与被上诉人云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称博鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初4990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。徐家锐上诉请求：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初4990号民事判决，依法改判被上诉人博鼎公司把其因多算上诉人所购第七街区博鼎上城A1-2-D18号地下商铺公摊面积（12.15平方米）所多收上诉人的购房款（12.15平方米×每平方米价格8267.36元）100448.42元，全部赔还给上诉人。二、一、二审诉讼费都由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审判决严重歪曲、违背、回避了一审承办法官自己确认的上诉人所交证据锁定的本案主要法律事实，并且隐匿了上诉人提交的第八组、第九组本案主要证据；第二，一审法院争议的焦点遗漏了一个基本的要素，也就是大型综合超市到底有多少面积需要纳入到计算公摊里面来，到底是两千多还是六千多还是八千多平米？是否应当与我们所有商铺一样，有多少面积能够纳入到分摊公摊的比例；第三，我们对精正测绘公司的测绘报告存在异议，但一审法院不同意鉴定，上诉人向二审人民法院提出请求申请有资质的鉴定机构对其公摊面积进行实地鉴定。博鼎公司辩称：第一，上诉人是在清楚地知晓涉案房屋公摊面积的情况下签订的商品房买卖合同，该合同对双方都具有法律约束力。在双方签订的商品房购销合同第四条第一款里面就明确约定了每一套房屋的套内面积、建筑面积是多大，每平米的价格是多少，并且也是依据这个公式计算出的房屋总价。其次，在双方签订商品房购销合同之前，被上诉人就已经按照昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市预售管理实施意见的通知的规定，公示了销售价格公示表，已经明确公示了涉案房屋的公摊面积，上诉人是在知晓房屋公摊面积的情况下进行购买的该房屋，所以也不存在上诉人所称的被上诉人计算公摊面积错误等行为。第三，上诉人的诉讼其实已经过了诉讼时效了。上诉人在2015年备案的时候就已经知晓涉案房屋的公摊，但在2019年7月份才提起诉讼，早已过诉讼时效。第四，涉案房屋的公摊面积是具有测绘资质的云南精正测绘有限公司测绘的测绘成果，在办理预售许可证前已提交行政主管审核通过，不存在上诉人所述的被上诉人多算公摊的问题。第五，房产的面积应该具有房产测绘的单位进行测绘，因为这是一个很专业的行为。上诉人自行计算出一个公摊面积以及房屋价款，并且根据自己计算的东西就要求被上诉人返还款项，没有任何的法律依据，也不符合基本的常识和逻辑。因此一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。徐家锐向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决：被告把其因多算原告所购第七街区博鼎上城A1-2-D18号地下商铺公摊面积（12.15平方米）所多收原告的购房款（12.15平方米X每平方米价格8267.36元）100448.42元全部赔还原告；2、本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月9日，原告徐家锐（甲方）与被告博鼎公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城A1-2地块Ⅱ”6栋负2层D18号商铺即A1-2-D18，建筑面积10.53平方米，每平方米22203.32元，房屋总价233801元。合同三条关于乙方所购商品房基本情况的第三款约定：该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记面积以产权登记机关登记为准；合同第四条关于计价方式和价款的第1项约定，按套内面积计价，该套商品房套内建筑面积为10.53平方米。单价为（人民币）内每平方米22203.32元（已包含分摊的共有建筑面积的价格）。总金额为233801元；另查明，2017年7月10日，昆明市呈贡区住房和城乡建设局在另案中函告呈贡区人民法院，明确了本案商铺涉及的A1-2地块并未办理竣工验收及备案手续。2017年6月22日，在呈贡区住建局主持博鼎公司、精正公司、业主代表三方召开了关于原告所属地下商业区公摊面积的座谈会进行协商，但协商未果，呈贡区住建局建议双方通过法律途径解决。本案庭审中，双方均认可本案博鼎上城负二层地下室超市搭建楼盘套内面积为1552.67平方米，公摊面积为751.39平方米，总建筑面积是2304.06平方米，2019年9月3日，昆明市呈贡区住房和城乡建设局答复资庆元，博鼎上城负二层地下室超市规划审批面积为2304.06平方米，其公摊面积为751.39平方米，超出实际经营面积的为云南博鼎房地产开发有限公司自持部分物业（人防区域）。并附昆明市人防工程维护管理处昆人维复[2018]2号文件，该文件明确了同意博鼎公司对项目配建的防空地下室第11防护单元和第12防护单元平时用途由车库变更为地下商场。针对本案的第一个争议焦点：原告的起诉是否超过诉讼时效的问题，一审法院认为，首先，经生效判决确认的事实，本案案涉商铺涉及的A1-2地块于2017年7月10日并未办理竣工验收及备案手续，不符合交房条件；其次，根据双方合同第三条第三款约定，产权登记面积以产权登记机关登记为准，而本案的案涉商铺目前尚未获得产权登记机关颁发的房屋产权登记证明，最终面积尚未确定；最后，原告在2016年至2019年期间一直就本案案涉事宜进行维权，综上，原告起诉时间均未超过法律规定的诉讼时效。针对本案的第二个争议焦点，案涉商铺的公摊面积是否符合法律规定？原告诉讼请求是否应当得到支持？首先，原告主张本案案涉商铺的公摊面积的计算过大且不符合法律规定，但原告并未提供证明案涉商铺的公摊面积违反法律规定的公摊面积比例限制的证据，应由原告承担举证不能的后果；其次，原告主张认为被告地下超市超过其规划面积2304.06平方米的部分应当为被告本身的产权面积部分，参与分摊共有建筑面积，根据一审法院到不动产登记交易中心调取的案涉地下超市的规划面积回复及双方均认可的关于昆明市呈贡区住房和城乡建设局关于资庆元同志信访事项答复意见两份证据能明确，该地下室超市规划审批面积为2304.06平方米，其公摊面积为751.39平方米，超出实际经营面积的为云南博鼎房地产开发有限公司自持部分物业（人防区域），根据《中华人民共和国房产测量规范》8.1.5房屋的共有建筑面积规定：“房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。”该规范附录B3·2规定：“共有建筑面积的计算方法整装建筑物的建筑面积扣除整幢各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房以及人防工程的等建筑面积，为整幢建筑物的共有建筑面积。”由此可以看出独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房以及人防工程等是不计入共有建筑面积的计算的，本案中已经明确，案涉博鼎上城负二层地下室超市超出规划审批面积2304.06平方米的部分为人防区域，并不应当计入共有建筑面积进行计算，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中案涉地下超市和商铺所在的负二层由博鼎公司投资开发建设，为地下人防工程，该超出部分并不属于博鼎公司的产权面积部分，不应当参与共有建筑面积的分摊；综上，原告主张无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。对原告申请一审法院对案涉超市和所在商铺地下负二层按照同一公摊系数进行共有建筑面积的分摊进行鉴定的申请，无鉴定的前提和必要，一审法院依法不予准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国防空法》第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告徐家锐的全部诉讼请求。二审在审理过程中，上诉人提交如下证据：1、《关于重新委托第三方测量计算公摊面积的函》；2、《昆明市呈贡区房产交易中心关于博鼎上城部分业主代表请求出具房产测绘成果鉴定委托书的情况说明》，欲证明因当事人对A1-2地块负二层商铺的公摊面积及精正房屋咨询有限公司测绘结果有争议，不予认可，昆明市呈贡区住建局及昆明市呈贡区房产交易中心建议重新委托有资质的测绘单位测量计算公摊面积，但测绘机构不接受个人委托，特申请昆明市中级人民法院组织测量计算。经质证，被上诉人对证据的三性均认可，但认为该份函件只是政府部门的一个建议函，并不具有任何的行政强制力。本院认为，该证据是政府的建议函，不具有法律效力，本院不予确认。上诉人要求重新对案涉超市和所在商铺地下负二层是否应当按照同一公摊系数进行共有建筑面积的分摊进行鉴定，对此，被上诉人不予认可，本院认为同一层各建筑物是否应当适用同一公摊系数不是鉴定机构可以鉴定的范围，并且昆明市商品房销售价格公示表、双方签订的合同、商品房预售许可证以及涉案房屋的产权证等均是依据云南精正测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测量计算报告》作出的，在上述文件未经相关行政机关予以撤销或者认定为违法的情况下，无法认定云南精正测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测量计算报告》有需要重新鉴定的情况，同时上诉人也未提交证据证明云南精正测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测量计算报告》存在法律规定的需要重新鉴定的情形，双方当事人对该份报告的真实性亦予以认可，故对上诉人要求重新鉴定的申请，本院不予支持。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均无异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。上诉人要求补充确认：1、双方认可的政府公示价格表是按照总面积计算的，签订合同时并没有向我们提供，是发生纠纷的时候开发商才拿出来。2、超市的公摊系数和上诉人等所有商铺的公摊系数。被上诉人对此不予认可。因双方当事人对昆明市商品房销售价格公示表以及云南精正测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测量计算报告》中的公摊系数的真实性无异议，本院予以确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。并补充确认：昆明市商品房销售价格公示表载明：房号：D18，建筑面积28.28㎡，单价9160.5元/㎡，总价259059元，公摊面积17.75㎡。云南精正测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测量计算报告》中载明：D18套内建筑面积10.53㎡，分摊系数168.5837%，共有分摊面积17.75㎡，建筑面积28.28㎡。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的上诉主张是否能成立？本院认为：博鼎公司与徐家锐签订的《商品房购销合同》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。关于公摊面积的问题，合同有约定的，应当按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照法律规定处理。虽然双方签订的《商品房购销合同》中是按房屋套内面积10.53㎡，单价22203.32元/㎡计算的总金额233801元，与昆明市商品房销售价格公示表载明的计算方式不同，但是根据昆明市商品房销售价格公示表可以计算出套内面积为10.53㎡（28.28㎡-17.75㎡），与双方签订的《商品房购销合同》中约定的套内面积一致，并且双方签订的《商品房购销合同》约定的总价款比昆明市商品房销售价格公示表的总价款还要低。综上所述，双方签订的《商品房购销合同》约定的套内面积与昆明市商品房销售价格公示表中公示的套内面积相同，并且双方签订的《商品房购销合同》约定的总价款，比昆明市商品房销售价格公示表中的总价款还要低。双方在签订《商品房购销合同》过程中，对涉案房屋的套内面积、建筑面积以及总价款的金额应当是明知，被上诉人博鼎公司已经依法履行了相应的合同义务，上诉人徐家锐在明知道涉案房屋面积、价格的情况下，依然与被上诉人博鼎公司签订《商品房购销合同》，上诉人徐家锐应当依法履行相应的合同义务。上诉人徐家锐认为他们在签订合同时并不清楚昆明市商品房销售价格公示表，是发生纠纷后，博鼎公司才拿出来的。本院认为，昆明市商品房销售价格公示表系在公开的网络上公示的，具有一定的法律效力，不因当事人是否清楚而否认其法律效力，不管上诉人是通知被上诉人取得的，还是自行上网查询的，都不影响其客观存在的事实，故本院对上诉人主张不予支持。上诉人徐家锐认为涉案房屋公摊面积过大，不符合法律规定，但是法律对房屋公摊面积或者公摊系数应当是多少并没有禁止性规定，而且被上诉人博鼎公司在销售涉案房屋之前，已经就涉案房屋的面积、价格进行了公示，上诉人在签订《商品房购销合同》以及办理《商品房买卖合同登记备案表》时已经知道购买房屋的面积、价格、公摊面积等，仍然与被上诉人博鼎公司签订购房合同并支付价款，应当视为对涉案房屋公摊面积的认可。同时，上诉人徐家锐也未提交任何证据证明同一小区各业主的公摊面积必须一致。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，上诉人徐家锐的上诉主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2310元，由上诉人徐家锐承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年八月十日书记员 王麒翔