湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初1487号原告:深圳多禾国际物业管理有限公司，住所地深圳市福田区华富街到红荔路**园心苑首层**，统一社会信用代码：914403003267130196。法定代表人：汪青，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈吉立，湖南德巍律师事务所律师。被告：曹亚芬，女，1963年11月30日出生，汉族，户籍住址湖南省郴州市北湖区。原告深圳多禾国际物业管理有限公司（以下简称多禾物业公司）诉被告曹亚芬物业服务合同纠纷一案，本院2019年9月6日立案受理后，于2019年10月28日作出（2019）湘1002民初4946号民事裁定书，裁定驳回原告多禾物业公司的起诉。原告多禾物业公司不服该裁定，提起上诉。湖南省郴州市中级人民法院于2020年2月6日作出（2020）湘10民终476号民事裁定书，指令本院审理。本院于2020年4月2日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告多禾物业公司的委托诉讼代理人陈吉立、被告曹亚芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告多禾物业公司请求本院判令：1.被告支付原告物业管理费人民币7887.60元；2.请求判令被告起诉前按照拖欠物业费的30%支付逾期付款的违约金暂计2366.28元，起诉按物业费的6%计违约金至被告缴清全部物业管理费之日止；3.由被告承担本案诉讼费。被告曹亚芬答辩要点：1.原告未按合同约定全面履行自己的义务，对有关治安秩序、安防消防、道路、房屋建筑等共用部位未做到日常维护和管理，更未制定绿化养护计划，严重怠于履行小区公共区域的清洁卫生等管理与服务；2.原告违背合同，不履行沟通义务，不讲职业道德，侵犯业主权益，侵占业主利益，从未赢得业主的认可和追认；3.在原告入驻不久，就发生人身安全事故，并擅自退出停工数月，严重影响小区业主的正常生活，更使用非法手段和言辞，欺骗恐吓、恶意索要巨额滞纳金，催缴物业服务费；4.原告未公示或以其他方式告知业主有关物业招投标、依据《管理规约》制定物业服务的各项制度和服务标准等事项；5.在合同中，原告对空置房没有明确要求被告向原告缴纳物业费，原告也从未有向被告收取物业费的表示；6.被告及所有业主从未以任何合法形式授权甲方与原告签订任何合同，《物业管理服务合同》是显示公平的合同，且存在严重的欺诈行为，更是非法无效的合同；7.原告再次向法院起诉，属于重复起诉，因此请求法院依法予以驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实：一、2016年8月20日，原告多禾物业公司通过招投标中标“七星花园”物业服务。2016年9月28日，以郴州市七星花园业主委员会作为甲方与原告多禾物业公司作为乙方，双方签订了《物业管理服务合同》，该合同约定：1.根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度，制订物业服务工作计划并组织实施；2.严格执行湖南省物业管理服务三级标准，落实乙方投标书第四章《郴州市七星花园物业管理实施方案》的各项条款；3.物业服务收费方式为包干制，由业主按其拥有的专有建筑面积缴纳，高层住宅按照1.20元/平方米/月缴纳；4.物业区域内已出售未装修入住的，按《湖南省物业管理条例》的有关规定收取；5.物业服务期限为三年，自2016年10月1日至2019年9月30日；6.业主及物业使用人逾期一个月未缴纳物业服务费、水电等费用的，乙方向业主及物业使用人按每日1%的标准收取违约金；7.乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理的期限内改进，乙方未能改进的，甲方可根据物业公司提供服务的质量标准，参考行业主管部门的定价标准降低应交物业管理费用。该合同签订后，原告多禾物业公司为湖南省郴州市南岭大道988号（原湖南省郴州市107国道）七星花园小区提供了物业服务。二、被告曹亚芬系湖南省郴州市107国道七星花园2栋1501号房业主（七星花园小区编号4栋1501号房屋与郴州市不动产登记中心登记的2栋1501号房屋系同一房屋），该房建筑面积为182.62平方米，被告曹亚芬未装修入住。2016年10月1日至2019年9月30日期间，原告多禾物业公司向被告曹亚芬所在七星花园小区提供了物业服务，被告曹亚芬未向原告多禾物业公司支付2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务管理费。2019年10月1日，原告多禾物业公司因未与郴州市七星花园业主委员会续签《物业管理服务合同》，因此退出七星花园小区物业服务。原告多禾物业公司以被告曹亚芬拖欠物业管理服务费为由，提起前述诉讼请求。判决结果及理由本院认为，本案属物业服务合同纠纷。针对原告多禾物业公司与被告曹亚芬在庭审中的争议，评述如下：一、关于本案是否系重复起诉的问题原告多禾物业公司于2019年9月6日向本院起诉，要求被告曹亚芬向原告多禾物业公司支付物业管理服务费，本院于2019年10月28日，以原告未按照相关法律规定履行书面催交义务，不符合起诉条件为由，裁定驳回原告多禾物业公司的起诉。原告多禾物业公司不服该裁定，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院认为：“根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条”之规定，书面催交物业费不是物业服务企业提起诉讼的前置程序，故裁定撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4946号民事裁定，指令本案由湖南省郴州市北湖区人民法院审理。本案不属于重复起诉规定情形，故被告曹亚芬辩称本案系重复起诉，无事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于合同效力的问题原告多禾物业公司通过竞投标取得了郴州市七星花园住宅小区的物业服务管理权，并与郴州市七星花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同系业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，不违法法律强制性规定，合法有效，对小区所有业主均具有约束力，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。被告曹亚芬辩称，被告曹亚芬与所有业主并未授权郴州市七星花园业主委员会与原告多禾物业公司签订《物业管理服务合同》，该合同系无效合同的意见，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。三、关于是否交纳物业管理服务费及违约金的问题被告曹亚芬辩称，原告多禾物业公司未按合同约定全面履行自己的义务，对有关治安秩序、安防消防、道路、房屋建筑、绿化养护、清洁卫生等方面存在服务和管理不到位的问题，且提供相应照片及限期整改通知书等予以佐证。本院认为，物业服务具有即时性、持续性特点，该部分照片能证明涉案小区存在的部分问题，但不足以证明原告多禾物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或严重瑕疵的情形。现原告已向涉案小区提供了基本的物业服务，被告曹亚芬不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳物业管理服务费的理由，故被告应交纳拖欠的物业管理服务费。根据涉案的《物业管理服务合同》第六条“物业服务费用由业主按其拥有物业的专有建筑面积交纳，具体标准如下：1.高层住宅按1.20元/平方米/月”；第七条“物业区域内的已出售未装修入住的，按《湖南省物业管理条例》的有关规定收取。”本案中，被告曹亚芬系该物业区域内业主，但未装修入住，应按合同约定的第七条约定收取物业费，同时参照《湖南省物业管理条例》第四十条“物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具体标准和方式由物业服务合同约定，……”之规定，故本院认为该涉案的物业服务合同未约定对被告曹亚芬的物业费收费标准，属于约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，并参照涉案的《物业管理服务合同》第六条之约定，本案被告曹亚芬应按高层住宅1.20元/平方米/月交纳2016年10月1日至2019年9月30日的物业管理服务费，即182.62平方米×1.2元/平方米×36个月=7889.18元.但本案被告曹亚芬未装修入住，结合本案具体情况,故本院酌情认定被告曹亚芬应向原告多禾物业公司交纳物业管理服务费5500元。至于是否交纳违约金，被告曹亚芬认为原告多禾物业公司提供的物业服务有瑕疵，其未装修入住，且原告多禾物业公司并未向其催缴。本院认为，被告曹亚芬未按合同约定交纳物业管理服务费，并非恶意拒交，原告多禾物业公司在物业服务工作中应加强对各业主的沟通，故本院对原告多禾物业公司要求被告起诉前按照拖欠物业费的30%支付逾期付款的违约金暂计2366.28元的诉请，本院不予支持。但被告曹亚芬应从原告多禾物业公司退出小区物业管理之日即2019年10月1日起按年利率6%支付违约金至物业管理服务费付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下：一、限被告曹亚芬于本判决生效之日起十日内支付原告深圳多禾国际物业管理有限公司物业管理服务费5500元；二、限被告曹亚芬于本判决生效之日起十日内支付原告深圳多禾国际物业管理有限公司违约金（违约金以未交纳物业服务费5500元为基数，按年利率6%自2019年10月1日起计算至物业管理服务费付清之日止）；三、驳回原告深圳多禾国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告曹亚芬未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334元，由原告深圳多禾国际物业管理有限公司负担150元，由被告曹亚芬负担184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  杨宗文人民陪审员  石兴英人民陪审员  李友英二〇二〇年八月十三日法官助理卢青清书记员张婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。