山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初5005号原告（反诉被告）：济南立天唐人置业有限公司，住所地济南市市中区十六里河望岳路**。法定代表人：童云峰，董事长。委托诉讼代理人：张丰丰，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洪法，山东舜天律师事务所律师。被告（反诉原告）：高晓晓，男，1983年9月23日出生，汉族，住济南市历下区。被告（反诉原告）：袁超，女，1985年5月7日出生，汉族，住山东省安丘市。两被告共同委托诉讼代理人：黄贤卓，山东强源律师事务所律师。原告济南立天唐人置业有限公司（以下简称立天唐人公司）与被告高晓晓、袁超商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告立天唐人公司的委托诉讼代理人张丰丰，被告高晓晓、袁超的共同委托诉讼代理人黄贤卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立天唐人公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金90284.59元(以987826元为基数，自2016年8月4日起至2016年12月21日止，按月利率2%计算)；2.案件受理费2057元由被告承担。事实和理由：2016年6月28日，原、被告签订济南市商品房买卖合同及合同补充协议，原告以987826元的价格将济南唐人中心一期A-4地块5号楼1单元1801室房产出售给被告。根据合同补充协议第二条第1款的约定，被告应当在合同签订之日付清首付款253826元，合同签订次日起30日内通过银行贷款的方式付清余款734000元。2016年12月22日，被告才通过银行贷款方式将尾款734000元支付给原告，逾期139天。根据补充协议约定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，向本院提起诉讼，望判如所请。被告高晓晓、袁超共同辩称，第一，《合同补充协议》第二条第1款第三条第1款显然是无效条款。根据合同法第三十九条和四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方签订的合同及补充协议都是被答辩人提供的格式条款，并非双方当事人自行平等协商一致后确定的。《合同补充协议》第二条第一款，约定无论何种原因导致剩余房款未按合同约定期限支付，均视为答辩人付款违约。补充协议第三条第一款约定，如果银行未在购房合同签订后30日内放款，我方需支付的违约金为：7日内每日为购房款总额的千分之一，7日至15日每日为购房款总额的千分之三，16日至30日每日为购房款总额的千分之五，超过30日每日为购房款总额的千分之八。也就是说，即使是银行方面的原因、信息系统故障、国家政策、法律法规强制性规定，甚至是被答辩人自己账户异常导致的付款失败等被答辩人方面的原因造成，也视为答辩人违约，贷款发放进度与房地产调控政策、贷款审批流程政策、人民银行监管情况、银行的放款额度及被答辩人方自身的情况均有关系，非答辩人方可以控制。答辩人是商业与公积金组合贷贷款，公积金贷款需要被答辩人将该商品房先行预抵押，才能进行贷款流程的其他程序，本案中答辩人按照银行的要求，按期及时提供了贷款所需要的资料，没有任何过错。反而是被答辩人没有及时履行预抵押义务。该条约定明显免除被答辩人责任、加重答辩人责任、排除答辩人主要权利，该条款属于无效条款。恳请贵院依法判定该条款无效，并依法驳回被答辩人据此提出的一切诉讼请求。第二，答辩人积极主动的履行合同的贷款义务，没有出现拖延办理贷款的事宜，发生贷款没有按照合同约定的时间到账，责任不在答辩人，答辩人不应承担贷款延期到账违约金的责任。答辩人已经按照合同的约定履行了按时提交资料并办理贷款的义务，并且贷款银行在被答辩人方设有办公地点，贷款银行是被答辩人推荐给答辩人的，被答辩人方与贷款银行的关系更紧密。贷款发放进度与房地产调控政策、贷款审批流程政策、人民银行监管情况、银行的放款额度及被答辩人方自身的情况均有关系，非答辩人方可以控制。答辩人方不存在合同约定的因买受人的原因导致申请的贷款在约定的时间未能到达被答辩人指定账户的情形，被答辩人也没有证据证实答辩人存在其他违约情形，故被答辩人方要求答辩人承担违约责任没有充足的事实和法律依据。被答辩人诉求要求答辩人支付贷款延期到账违约金，虽然合同约定贷款到账的时间，但是本案是商业与公积金组合贷贷款，公积金贷款需要被被答辩人将该商品房先行预抵押，才能进行贷款流程的其他程序，本案中被答辩人按照银行的要求，按期及时提供了贷款所需要的资料，没有任何过错，反而是被答辩人没有及时履行预抵押义务。答辩人已经按照合同约定的日期向银行提交了所有合格资料，至于银行是否批准，最终是否能够订立按揭贷款合同，贷款何时能到达被答辩人方指定的账户，答辩人均不能控制，被答辩人没有证据证实系因答辩人方的原因导致贷款晚于合同约定的时间到达公司账户，被答辩人的诉求不能获得法院的支持。双方签订的买卖合同及补充协议合法有效，当事人应按合同全面履行自己的义务，补充协议中约定了按揭贷款付款期限及逾期付款的相关责任，答辩人按照补充协议的约定及时缴纳了首付款，余款选择按揭方式，贷款逾期到账的过错不归于答辩人一方，答辩人方办理按揭贷款的银行在被答辩人处有办公地点，是被答辩人推荐的银行，贷款需要出借人和贷款人两方主体共同完成，并且被答辩人没有证据证明贷款逾期到账的过错在答辩人，被答辩人要求答辩人支付违约金没有充分的事实和法律依据。第三，合同及补充协议对双方权利义务的约定极不对等。合同法第三十九条明确规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。合同及补充协议是被答辩人提供的格式条款，被答辩人借此在延期交房、延期办证、基础设施配套不达标、质量缺陷等众多重要问题上大大免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利。例如：延期交房，如是被答辩人责任，被答辩人可自然获得30日宽展期，从第31日起每日支付已交购房款万分之一的违约金；延期办证，如是被答辩人责任，被答辩人从第721日起每日支付已付购房款万分之一的违约金；银行放款逾期，补充协议约定无论何种原因导致剩余房款未按合同约定期限支付，均视为答辩人付款违约，也就是说，即使是银行方面的原因、信息系统故障、不可抗力、国家政策、法律法规强制性规定，甚至是被答辩人账户异常等被答辩人方面的原因造成，也视为我方违约。根据被答辩人提供的格式条款，类似情形下双方承担的责任却大相径庭，此类“双重标准”“霸王条款”比比皆是，对这种行为的放任有违社会公平、正义和法治精神。综上所述，其所据条款依法应无效。我方不存在过错，不应承担违约责任。请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。反诉原告高晓晓、袁超向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告支付反诉原告交房后基础设施未达到交付使用条件的违约金43513.74元(以987826元为基数，自2018年1月31日起至2020年6月30日止，按日万分之零点五计算)；2、判令反诉费由反诉被告负担。事实与理由：2016年6月28日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于济南市市中区，南北康片区A-4地块5#楼1单元1801室商品房一处，该商品房建筑面积124.09平方米，单价每平方米7960.56元，总价款为987826元。被反诉人应于2017年12月31日前交房。被告交付商品房日起经过30日的宽限期，基础设施未达到交付使用条件，构成了违约。为了维护反诉人合法权益，特依据《民事诉讼法》的有关规定，向法院提起诉讼，望判如所请。反诉被告立天唐人公司辩称，一、涉案房屋在交房前已经建筑工程竣工验收合格、建设工程消防竣工验收合格，水、电设施已经验收合格。被答辩人收房时，答辩人的基础设施已经符合双方合同约定，被答辩人自收房后至今两年多也一直正常使用基础设施，也能佐证答辩人交付的基础设施符合使用条件，答辩人依法不应承担违约责任。（一）、根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施按以下日期达到使用条件：1、水、电、电梯于房屋交付使用之日起达到使用条件；2、住宅为地暖，沿街为商业散热片，居民及公共采暖管网建设费出卖人已缴纳；3、住宅燃气安装到表，开通费出卖人已缴纳……（二）、答辩人于2015年12月10日已经缴纳城市建设配套费及管网建设费（含热源、燃气、供水、综合布线、排水）。A4地块《管网建设费征收审核登记表》中自来水公司意见为“此市政管道铺设，暂未通水，暂不具备接水条件”，故未收取供水管网费。答辩人供水管网设备已经达到双方合同约定的使用条件，向被答辩人交房后也一直正常供水。供电设施配套费答辩人也已经缴纳完毕，完全具备使用条件，向被答辩人交房后电力公司也一直正常供电并按月收取电费。二、根据双方《补充协议》第十四条第8项约定：“该房屋的水、电、暖等费用自交付（包括视为交付）之日起由乙方承担，按公用事业部门收费标准执行”，但被答辩人自2018年收房至今两年多的时间，水、电费一直未支付，是答辩人为被答辩人垫付了高额的电费、水费，被答辩人自收房后正常使用基础设施并未造成损失。综上所述，答辩人基础设施已经达到合同约定的使用条件，被答辩人等业主收房后亦正常使用水、电、暖、燃气等设施，却还要求答辩人支付基础设施违约金，没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的济南市商品房买卖合同、合同补充协议、告知函、快递详情单、快递回执、付款收据、A4地块《管网建设费征收审核登记表》复印件、A4地块供电设施配套费增值税发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：一、2016年6月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于济南市市中区房屋一套，建筑面积95.96平方米，总价款987826元。付款方式为银行按揭：买受人于2016年6月28日前支付首期房款253826元，余款73.4万元须在2016年7月5日办理完毕银行按揭贷款申请手续，2016年8月5日前银行按揭贷款到达出卖人账户。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过X日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的X%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在2017-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2016年7月3日，原、被告签订合同补充协议，其中关于逾期付款的补充约定：1、若乙方未按约定期限付清购房款或提交合格的贷款审批材料，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日的，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日的，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日的，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2、乙方选择分期付款方式的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款承担违约责任。3、乙方选择银行贷款付款方式的，若乙方违反本补充协议第二条第1、2、3款中任何一款，均应按照本条第1款承担违约责任。关于房屋交付的补充约定：1.合同约定该房屋交付时间为2017年12月31日之前，具体时间以原告发放《房屋交付使用通知书》载明的交房时间为准；2.该房屋的交付条件为该房屋竣工验收合格（包括单体验收合格或综合验收合格等情形），双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件。房屋交付时，原告应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，除经具备房屋所在地市级房屋质量检测资质的检测机构确认房屋地基基础与主体结构存在质量问题外，被告不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按被告原因造成房屋未能按期交付执行。被告拒绝接受房屋的，视为原告已按《房屋交付使用通知书》载明的交房时间交付房屋，原告就此不承担延期交房责任。3.原告发出《房屋交付使用通知书》的书面形式可以是传真、信函、特快专递、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等本合同约定的任何形式。被告应在原告《房屋交付使用通知书》发出之日起5日内到房屋所在地或被告另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如被告未付清前述款项及费用，均视为被告未付清房款，应当按照本补充协议约定承担违约责任。4.该房屋交付时基础设施设备未达到交付使用条件的，被告同意接受该房屋。被告给予原告30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，原告无需向被告承担违约责任。宽展期届满后基础设施设备仍未达到交付使用条件的，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，原告应按日向被告支付已交购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。被告无权据此解除合同，且不因原告催告被告而产生解除权……6.如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，原告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）被告在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清；（6）政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；（7）市政配套的批准的延误；（8）因气候原因造成临时性施工中断；（9）因行政审批程序等原因；（10）其他非因出卖人原因导致的情形。7.如发生上述除第（5）项所述延期交房情况之一，原告应在发生该情形后90日内通知被告，如原告未履行通知义务，原告不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或被告原因无法通知的情形除外。8.原告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付被告，则：（1）被告给予原告30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，原告无需向被告承担违约责任；（2）如宽展期届满后原告仍未将该房屋交付被告，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，原告应按日向被告支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，被告无权据此解除合同。本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本协议为准。二、被告高晓晓、袁超分别于2015年12月向原告交纳5万元购房款，于2015年12月27日交纳首付款253390元，于2016年6月28日交纳住宅追加首付款436元。2016年12月22日，中国建设银行分两笔向原告账号发放两被告购房贷款400000、334000元。原告于2019年8月15日向两被告送达关于追缴按揭贷款未能按期到账违约金的告知函，被告于次日签收。告知函内容为两被告以按揭贷款方式支付涉案房屋购房款，应在《济南市商品房买卖合同》签订的次日起30日内通过银行贷款的方式支付给原告，即2016年8月5日将734000元的款项汇至原告，但原告实际收到款项时间为2016年12月22日，已逾期139天。根据合同补充协议第二条第1款、第三条第1款的约定，两被告应向原告支付自2016年8月5日至2016年12月22日，共计139日的违约金人民币1098463元。三、2015年11月3日，原告缴纳济南市建设项目城市建设配套费及管网建设费、热源、燃气、综合布线、排水均已缴纳完毕。2016年1月26日管网建设费征收审核登记表中自来水公司意见为：此处管网暂未通水，暂不具备接水条件。涉案供水系经济南市自来水公司审批用自备井水，电系市供电局供电，截止至今，水、电费均有原告自行缴纳负担。被告提交山东泉诚检测技术有限公司出具的济南唐人中心委托的生活饮用水检验报告，检测结果各项测定项目均合格。四、2018年5月25日，原告取得济南唐人中心一期A-4地块房地产开发项目5号楼建筑工程竣工验收报告；于2018年5月17日取得济南市公安消防支队出具的建设工程消防备案复查意见书。涉案房屋于2018年5月29日交付被告。五、被告提交被告高晓晓的借记卡的历史明细清单（复印件）及部队的公积金贷款审批表（复印件），欲证实按约提供贷款所需材料。公积金贷款审批表载明时间为2016年7月15日，被告自认高晓晓系军人身份，使用部队公积金贷款需经军队总后勤部批准，时间较长。其同时主张原告未及时进行房产预抵押导致被告贷款延期。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。补充协议约定的关于房贷逾期支付的效力问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。鉴于：第一，双方对房贷逾期支付的补充约定，未免除出卖人原告的责任、加重买受人被告的责任、排除买受人原告的主要权利；第二，该补充协议约定不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，被告未在法定期间内，以原告违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致被告没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充协议约定。综上，本院认为，补充协议中关于房贷逾期交付条件的约定合法有效。被告虽主张原告未及时办理房屋预抵押手续导致贷款延期但未提交证据证实自己主张，其同时自认因军人身份存在报批公积金贷款时间长的事实，涉案房贷至2016年12月22日支付原告，共计逾期139日，被告不能证实逾期系因原告导致，故原告要求被告按约支付逾期违约金90284.59元的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。反诉原告主张反诉被告交房基础设施未达到交付使用条件，但依据反诉被告提交证据证实2015年11月3日已经缴纳济南市建设项目城市建设配套费及管网建设费、热源、燃气、综合布线、排水费用，非因反诉被告原因导致涉案房屋基础设施未使用市政资源，且反诉原告亦未提交证据证实基础设施不能正常使用，故反诉原告要求反诉被告交付43513.74元违约金的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告高晓晓、袁超于本判决生效之日起十日内支付给原告济南立天唐人置业有限公司房贷逾期交付违约金90284.59元(以987826元为基数，自2016年8月4日起至2016年12月21日止，按月利率2%计算)；二、驳回反诉原告高晓晓、袁超反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2057元，减半收取1028.5元，由被告高晓晓、袁超负担。反诉费888元，由反诉原告高晓晓、袁超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  苏乐风二〇二〇年八月二十日书记员  谢书凤