广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32465号上诉人（原审原告）：何文婷，女，汉族，1992年3月5日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杨婴子，广东华篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵莲珠，广东华篆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢继祥，男，汉族，1987年12月18日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张志英，广东华商律师事务所律师。上诉人何文婷因与被上诉人谢继祥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粵0303民初31244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人何文婷上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、改判被上诉人谢继祥返还上诉人何文婷租赁保证金1万元及利息（自2019年8月6日按同期贷款利率计至付清之日止）；3、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人将涉案房屋交给案外人黄某使用不构成转租，原审法院适用法律错误，依法应予以改判。上诉人在租赁期间，租金均由上诉人承担，案外人黄某并未支付租金，仅使用了涉案租赁房屋，案外人黄某未向上诉人另外支付租金，上诉人未因本案涉案租赁房屋收取案外人黄某任意款项。转租是指承租人立于出租人的地位，将租赁物租予第三人，而与第三人成立租赁关系。转租是承租人与次承租人另成立新的租赁关系，与单纯的允许第三人为租赁物之使用收益的情形不同，即第三人必须是对租赁物进行独立的使用收益，因此,承租人使其家属、佣人、来宾等使用租赁物因非使其为独立的使用收益从而并不构成转租。上诉人作为承租人，并未与涉案租赁房产使用人案外人黄某之间形成新的租赁关系，仅为将房屋提供给上诉人的朋友、公司的重要客户案外人黄某使用，不应当构成转租。原审法院认定上诉人构成转租,适用法律错误，依法应予以改判。被上诉人谢继祥答辩称：上诉人在未经被上诉人的同意下，在2019年3月将涉案房屋私自转租给案外人黄某使用，违反了《房屋租赁合同》第5.7条关于未经被上诉人同意，不得转租的情形，被上诉人有权不予退回租赁保证金，转租不一定要求转租人收取次承租人的租金，转租人可以基于某种利益关系免除次承租人租方的租金。上诉人将房屋转租给黄某，也可以不签订转租合同，或签订转租合同后不向法院提交转租合同，无论是转租还是以其他方式给案外人黄某使用，都不符合签订合同的目的。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同目的是将房屋出租给上诉人个人使用并收取租金，被上诉人之所以在合同中限制转租，是因为被上诉人对居住人有一定的要求，比如居住人生活习惯，从事什么职业，并影响被上诉人将房屋出租给居住人，本案上诉人将房屋给公司客户黄某使用，将涉案房屋当成酒店招待，不符合签订合同的目的。在签订合同时，上诉人也并未告知上诉人其是受公司委托签订合同，用来招待公司来宾，如果被上诉人知道，不会将涉案房屋出租给上诉人，公司来宾人员混杂，会将房屋搞的很脏乱，被上诉人无法知悉涉案房屋的情况，案外人黄某使用涉案房屋不具有合法理由，请求法院维持一审判决。原告何文婷向一审法院起诉请求：一、被告谢继祥返还原告何文婷租赁保证金1万元及利息（自2019年8月6日按同期贷款利率计至付清之日止）；二、被告谢继祥支付律师费5000元；三、本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明：一、位于深圳市罗湖区××路北侧××大厦××312的房产,权利人为谢继祥，不动产证号为粵（2018)深圳市不动产权第0xx7号。二、2018年8月1日，原告何文婷（承租方、乙方）、被告谢继祥（出租方、甲方）与经纪方中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）三方签订《房屋租赁合同》，约定：位于深圳市××沿河××路尊寓（汇泰）花园B栋312房屋出租给原告作住宅使用，租赁期限自2018年8月5日起至2019年8月4日止，租金为5000元/月，租赁保证金1万元；合约期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）；租赁期间，乙方不可将该物业全部或部分转租予他人（甲方书面同意的除外，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限），如乙方私自转租，甲方有权解除本合同并不退还租赁保证金。涉案房屋合同期内的各项费用已结清，已将房屋交还被告；合同期满后，租赁保证金1万元未退还原告。原、被告对此均予确认。三、微信号“xjxxx65”的使用人为被告谢继祥，微信号“Vivxxmer”的使用人为原告何文停。原、被告均对原告与被告妻子、原告与被告、案外人黄某与被告的微信聊天记录的真实性予以认可。原告陈述，涉案房屋是公司委托原告承租，用于公司老板或公司招待客人，但租金一直由原告支付；2019年3月，因案外人黄某是原告及原告老板的朋友，也是公司重要客户，便将涉案物业借给黄某居住。被告陈述，原告从未与被告说过公司承租房屋的事宜，房屋交给原告后未再查看实际居住人。被告直至2019年6月3日，案外人黄某添加被告微信后发现涉案房屋由黄某实际使用。原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点：一、原告将涉案房屋交给案外人黄某使用的行为是否构成转租；二、假如转租行为成立，被告是否同意该转租行为。关于第一个焦点，原、被告签订《房屋租赁合同》后，涉案物业已交付原告使用，租赁期间原告自行将房屋交给案外人黄某使用且未通知被告。原告提出涉案房屋实际是公司委托原告承租，案外人黄某是其朋友，仅是借给案外人居住，不存在转租情况的主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”在原、被告均确认涉案房屋由案外人黄某实际使用的情况下，原告未提交相关证据证明原告与黄某之间关于涉案房屋的约定及黄某合法使用涉案房屋的理由，被告亦未认可原告的主张。因此，对原告的主张，法院不予支持，推定原告存在转租的行为。关于第二个焦点，原告陈述案外人黄某自2019年3月起居住在涉案房屋，但未有证据显示被告在2019年3月已知悉涉案房屋由他人使用，应以2019年6月3日案外人黄某添加被告微信的时间作为被告知道原告转租事实的时间。原告认为，被告在知悉涉案房屋由黄某使用后，仍然对涉案房屋进行维修，并未提出解除合同或不退押金，应当视为被告同意黄某居住使用涉案房屋。自被告知悉转租事实起，距离合同约定的租赁期限剩余两个月，结合合同关于转租需要经过被告书面同意的约定及被告拒绝退还租赁保证金的行为，被告已在六个月的异议期内明确表示不同意原告的转租行为。因此，对原告认为被告已同意转租行为的主张，法院不予采纳。综上所述，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务，原告未经被告同意将涉案房屋进行转租的行为已构成违约。因此，原告要求被告返还租赁保证金及被告承担律师费的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：驳回原告何文婷的诉讼请求。本案受理费人民币88元，由原告何文婷负担。本院经审理查明：原审中，被上诉人提供其与案外人黄某的微信聊天记录显示“被上诉人称，当时何小姐转租给你有签合同或协议吗？黄某称，没有”；上诉人确认该微信聊天记录的真实性，并确认2019年3月黄某借住涉案房屋。双方确认《房屋租赁合同》期限届满后，退房的钥匙由黄某邮寄给被上诉人。在上诉人支付被上诉人的房屋租金中，其中2019年4、5、6月份由案外人林满圆分别支付被上诉人租金各5000元。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：上诉人何文婷是否构成转租行为。本案中，上诉人何文婷主张，其将涉案房屋交给案外人黄某使用，不构成转租行为，原审判决错误。被上诉人谢继祥认为，上诉人在未经其同意，在2019年3月将涉案房屋私自转租给黄某使用，违反《房屋租赁合同》约定，其有权不退租赁保证金1万元。鉴于本案所涉的《房屋租赁合同》期限为2018年8月5日至2019年8月4日，根据上诉人确认2019年3月起涉案房屋由黄某居住、被上诉人与黄某的微信聊天记录的内容以及退房的钥匙由黄某直接邮寄给被上诉人的事实，且上诉人亦未提供抗辩的证据，故原审推定上诉人存在转租行为，并对其要求被上诉人返还租赁保证金及承担律师费的诉请，不予支持，处理正确，本院予以确认。据此，上诉人的上诉主张，缺乏事实和法律依据，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币176元，由上诉人何文婷负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇二〇年八月二十日书记员 彭镘羽