江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初2956号原告：蒋维波，男，1963年9月1日生，住盐城市亭湖区。原告：魏锦荷，女，1968年7月1日生，住盐城市亭湖区。两原告共同委托诉讼代理人：王加龙，江苏新苑律师事务所律师。被告：蒋为成，男，1954年5月25日生，住盐城市亭湖区。被告：孙桂银，女，1955年3月29日生，住盐城市亭湖区。两被告共同委托诉讼代理人：蒋亚（系两被告之女），女，1978年11月1日生，住盐城市盐都区。两被告共同委托诉讼代理人：蒋超（系两被告之子），男，1982年9月17日生，住盐城市盐都区。原告蒋维波、魏锦荷与被告蒋为成、孙桂银确认合同有效纠纷一案，本院于2020年6月16日受理后，依法适用简易程序由审判员吕建生独任审判，于同年8月6日公开开庭进行了审理。原告蒋维波、魏锦荷及其共同委托诉讼代理人王加龙，被告蒋为成、孙桂银及其共同委托诉讼代理人蒋亚、蒋超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋维波、魏锦荷向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年7月29日签订的《房屋买卖协议》有效。2、判令被告协助原告办理土地使用证的变更登记手续。3、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告在原告院落内曾有父母分得的面积约50平方米房屋一幢。2013年7月29日，经原、被告双方协商签订一份《房屋转让协议》，协议约定：被告同意将上述房屋及土地转让给原告所有，今后原告对该房屋进行拆建、维修等一切活动被告均不得干涉。原告一次性给付被告人民币8万元整，于协议签订时付清，同时被告将该房屋的所有权属登记交付给原告，被告对该房屋及宅基不再享有任何权利。此房屋如遇拆迁，拆迁补偿的各项费用归原告所有。合同签订后，原告即将8万元支付给被告，被告也将土地使用证交付给原告，而被告一直未能协助办理过户手续。故诉至法院请求依法判决。被告蒋为成、孙桂银共同辩称：1、《房屋转让协议》是无效的，国有土地是划拨土地，不能转让。2、农村宅基地只能卖给同村村民，并且是该村民没有宅基地的情况下。本案原告蒋维波不是本村村民，并且在本村有宅基地。3、原告从来没有找过被告，要求被告协助办理过户手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理认定事实如下：蒋维波与魏锦荷是夫妻关系，蒋为成与孙桂银系夫妻关系，蒋维波与蒋为成系兄弟关系。位于盐城市亭湖区院内原有房屋七间，其中门朝南主房三间，门朝东副房两间，门朝西厨房两间，系蒋维波、蒋为成父母所有。1978年春，其父母口头将该七间房屋进行分家，具体为：长子蒋为俊分得门朝西厨房两间，次子蒋为成分得门朝东副房两间，三子蒋维波分得门朝南主房三间，院内的所有土地使用权除原有房子外，由弟兄三人均分。2013年7月29日，蒋为成、孙桂银（甲方）与蒋维波、魏锦荷（乙方）经盐城市**街道办事处**村人民调解委员会调解签订一份《房屋转让协议》，载明：“甲、乙双方系兄弟，甲方在乙方院落内曾有父母分得的面积约50平方米（土地面积70.1平方米）的房屋一幢，现已年久失修，无法使用。为解决双方对该房屋的相关矛盾，经村、组调解，双方达成一致协议：一、甲方同意将上述房屋及土地转让给乙方所有，今后乙方对该房屋进行拆建、维修等一切活动甲方均不得干涉。二、乙方一次性给付甲方人民币捌万元整，于本协议签订时付清，同时甲方该房屋的所有权属登记证交付给乙方，甲方对该房屋及宅基不再享有任何权利。三、此房屋如遇拆迁，拆迁补偿的各项费用归乙方所有,拆迁的安置房源无论大小由甲方自行出资购买，甲方要补偿乙方的政府拆迁安置房屋的差价。四、甲乙双方一致同意本协议的内容，自双方在协议书上签名或捺印后生效，如一方违约，则承担违约金叁万元，并赔偿另一方的全部损失。”时任该村民调主任陈某、妇女主任凌某在该协议上见证方处签名。盐城市**街道办事处**村人民调解委员会在该协议上加盖印章。同日，蒋维波向蒋为成、孙桂银支付8万元。蒋为成、孙桂银出具收条载明：“今收到蒋维波房屋补赔款计人民币8万元整。”同时，蒋为成、孙桂银将上述房屋的国有土地使用证交给蒋维波，该证载明土地使用者为蒋为成，地址**路，用地面积70.1平方米。蒋维波、魏锦荷购买房屋后，将上述房屋拆除后重建，由其一直居住。2020年6月2日，蒋维波与盐城市亭湖区住房和城乡建设局、盐城市亭湖区人民政府**街道办事处、盐城市房屋征收服务中心签订《盐城市国有土地上房屋征收补偿协议书（货币补偿）》一份，该协议书显示被征收入为（蒋为成）蒋维波。协议载明：“被征收房屋坐落于**，不动产权利人为蒋为成，土地面积70.1平方米，房屋现状面积77.78平方米，补偿面积77.78平方米（其中补偿安置面积56.72平方米，只补偿不安置面积21.06平方米）；征收房屋补偿费用：1、征收房屋价值补偿442910元。2、装饰装修、附属设施等补偿120297元。3、搬迁和临时安置补偿7134元。4、让房奖励、疾病补助等99709元。合计670050元。”案涉房屋目前已拆除。本案审理过程中，原告撤回要求被告协助办理土地使用证的变更登记手续的诉讼请求，本院予以准许。经本院主持调解，因双方当事人争议较大致调解未果。本院认为：民事法律行为应当尊重当事人的真实意思表示，并依此确定民事行为的性质。本案争议的焦点是：原、被告于2013年7月29日签订的《房屋转让协议》是否有效。经审查，该《房屋转让协议》是合同双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，为有效合同。其理由：1、原、被告所签订的《房屋转让协议》是经过双方所在的**村人民调解委员会主持调解下签订，且有村民调主任及妇女主任的见证，不存在被告所述的受胁迫所签的情形，且在协议签订后，双方均按协议约定履行了交付房款及房屋、房屋土地使用权证的义务。2、双方在协议中对所转让房屋被拆迁的可能性已有所预见，对拆迁时的补偿及安置的方式均作了明确约定。而在实际履行过程中，拆迁征收部门亦是依据该《房屋转让协议》与原告签订了《征收补偿协议书》。3、《中华人民共和国土地法》第六十二条规定，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处宅基地，此系管理性规定，而非效力性规定。原告蒋维波非本村村民及其有宅基等事由均不能构成本案房屋买卖合同无效的法定事由。综上所述，原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：原告蒋维波、魏锦荷与被告蒋为成、孙桂银于2013年7月29日签订的《房屋转让协议》有效。案件受理费1800元，依法减半收取900元，由原告蒋维波、魏锦荷负担450元，被告蒋为成、孙桂银负担450元[被告负担部分限于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳并注明案号（附缴费通知），原告预交部分由本院退回]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  吕建生二〇二〇年八月七日书记员  徐歆妍附录法律条文1.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。