山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3185号上诉人（原审原告）：李娜，女，1995年10月4日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：潘晓霞，山西岱安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白阳，男，1971年5月21日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：尚红斌，山西泰格律师事务所律师。上诉人李娜因与被上诉人白阳房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李娜的委托诉讼代理人潘晓霞，被上诉人白阳的委托诉讼代理人尚红斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娜上诉请求：一、撤销（2020）晋0110民初149号民事判决，改判支持李娜的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费由白阳承担。事实与理由：一、一审法院认定李娜未按约定在每年2月10日前交纳第二年租金构成违约，属事实认定错误。涉案《店面租赁合同》签订后，李娜按约向白阳支付了两年的租金及1万元的押金，共计25万元，履行了作为租赁方支付租金的义务。因此，李娜不存在拖欠白阳第二年租金的行为，更不可能构成违约。证人房某的证人证言可证实，白阳同意给李娜两个月免租期，故本案起租日期应从2018年5月15日开始计算。且在第一年租期到期前，白阳已将商铺另租给新租户，双方事实上已合意解除合同。李娜不存在拖欠租金的行为，也不需要依据合同约定承担违约责任。二、《店面租赁合同》中明确约定了只有以下两种情况才构成违约，即白阳单方提高租金或李娜未按时支付租金，对于水电费的缴纳并没有约定为违约，因此对于李娜欠交2413元的水电费并不能认定违约。且白阳作为合伙人之一，亦有义务交纳水电费。三、根据相关法律规定，主张违约金必须有实际损失，本案中白阳在第一年租期到期后已及时将商铺另租他人，新租户在庭审中也明确提出其每年租金55万元，因此白阳不存在任何损失。一审法院错误认定李娜构成违约，但对于白阳无任何损失，其主张的违约金数额过高也未予以调整。本案中白阳没有任何损失，其应返还李娜预交的13万元。四、一审法院认定双方仅为租赁合同关系，而非多人合伙关系，属事实认定错误。李娜提供的微信聊天群及聊天记录可证明，各合伙人已实际履行合伙协议约定的内容，合伙协议合法有效。对于未实际履行分红的约定，是因此餐馆并未达到分红的条件，且实际分红与否并不影响合伙协议的效力。五、双方签订《店面租赁合同》时，对于履约保证金的条款并没有约定，是李阳以资金紧张为由，让李娜支付两年的租金加1万元的押金，共计25万元。该事实案外人刘国栋及证人房某的证人证言均可证实。一审法院以李娜没有提供相关证据而驳回诉讼请求，属于适用法律错误。白阳辩称，一、李娜称其按照白阳的要求支付了两年租金及1万元押金，共计25万元的情况，没有任何证据证明。反而是双方签订的《店面租赁合同》及收款记录可以证实,李娜所支付的25万元是由12万元的租金和13万元的履约保证金构成，25万元中并不包括第二年的租金。原审法院基于合同约定认定李娜存在违约行为正确。二、《店面租赁合同》第一条第2款明确约定了租赁期间所产生的水、电费等各种杂费均由李娜承担，而在李娜单方解除租赁合同后，总计欠水、电费2413.96元。故原审法院认定李娜在租赁期内未交纳水、电费构成违约正确。三、李娜提供的汇款证据可以清晰看出李娜通过案外人刘国栋向白阳转帐汇款15万元，附言为“租金”，因此原审法院将本案定性为房屋租赁合同关系属事实认定无误。四、李娜在原审的诉讼请求中并无列明减少违约金赔偿的诉讼请求，李娜并没有向原审法院主张这13万元是其预交的违约金，同时请求法院判决减少违约赔偿金。因此原审法院依据“不诉不理”的审判原则不予认定是完全正确的。五、《店面租赁合同》第三条第2款明确约定涉案13万元是履约保证金，且李娜承诺若有违约，白阳有权不退还履约保证金。涉案租赁期限是5年，而李娜却只履行了1年的租赁合同，就擅自单方解除了租赁合同，李娜的行为存在着重大违约的情形，原审法院依据《店面租赁合同》之约定并结合《合同法》第八条、第六十条之规定，认定白阳有权不予以退还13万元的履约保证金正确。李娜向一审法院起诉请求：1.依法判令白阳返还李娜租金及押金13万元；2.依法判令白阳支付李娜从起诉之日到实际支付止的利息；3.本案的诉讼费用、律师费由白阳承担。一审法院认定事实：案外人房某系李娜之丈夫，案外人刘国栋系李娜与白阳的共同好友。2018年1月24日，案外人房某、刘国栋及白阳经协商，就“太原市晋源区南中环街28号阳光汾河湾A区”投资开办“铁活餐馆”项目达成一份《多人合伙协议》，确定由各方共同经营位于太原市晋源区南中环街28号阳光汾河湾A区的店铺，经营范围为餐饮，法定代表人为李娜，各方在该协议中约定协议经全体合伙人签名、盖章后生效，同时还对合伙期限、出资额、出资方式、盈余分配与债务承担、入资、退资、出资的转让、合伙人的权利和义务、禁止行为、合伙的终止和清算、违约责任、协议争议解决方式、其他事项作出了约定。后案外人房某、刘国栋及白阳在上述协议上签名、捺印，但列名合伙人刘建明并未在该合伙协议中签字、捺印，且白阳也未收到过该协议中约定的分红。签订上述协议当天，李娜分两笔向案外人刘国栋转账共计15万元，其中附言5万元为“房某鐡活餐饮项目入资款”、10万元为“刘建明鐡活餐饮入资款”，同日案外人刘国栋又向白阳转账15万元，附言“租金”。2018年1月26日，李娜作为承租方与作为出租方的白阳签订一份《店面租赁合同》，双方约定：1、白阳将位于太原市晋源区南中环街28号（阳光汾河湾A区3号楼临街底商）租赁给李娜；2、租赁期限为：2018年3月10日起至2024年3月9日止；3、李娜租赁白阳商铺从2019年3月10日至2021年3月9日，年租金为人民币12万元/年；每年的2月10日前交纳下一年的商铺租金；2021年3月10日至2024年3月9日，根据当年市场行情调整商铺租金；4、李娜向甲方支付人民币13万元履约保证金，如有违约概不退还；5、李娜在租期内需按时缴纳各项费用；6、李娜未按时向白阳支付所有租金，属于李娜违约，白阳有权采取措施收回房屋。另双方在合同中对各自的其他权利义务做出了约定。合同签订后，案外人刘国栋又分别于2018年2月9日及2018年3月9日通过银行转账分两笔向白阳转账共计95000元，庭审中，李娜与白阳一致认可案外人刘国栋向白阳转账的245000元为李娜付给白阳的用于租赁房屋的费用。另李娜还支付白阳5000元现金，即双方达成租赁房屋合意后，李娜共向白阳支付25万元租赁房屋费用。2018年底，李娜因经营困难曾向白阳提出减免租金的要求，但白阳并未同意。2019年3月，白阳找到李娜索要2019年的租金，但李娜暂无能力交纳，提出将2018年已经交付的25万元抵做第二年租金，但双方并未就从此达成一致意见。直至2019年5月，李娜仍未向白阳支付当年的租金，同时在2018年11月1日至2019年4月30日间还欠付水、电费共计2413.96元。后因另有他人想要租赁该商铺，故李娜在整理相关物品后，于2019年5月中旬搬离该商铺并将该商铺交付新的承租人，因灶具难以拆除，且新承租人表示想要继续使用该灶具，故约定由新承租人承受李娜使用商铺期间欠付的水、电费还款义务及灶具。现双方因《店面租赁合同》所产生的25万元的构成产生分歧，故诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，本案中，案外人房某、刘国栋及白阳签订的《多人合伙协议》因缺少列名合伙人刘建明的签名，且在实践并未履行分红的约定，故应认定李娜与白阳之间仅为房屋租赁合同关系，并非多人合伙关系。而双方所签《店面租赁合同》并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应视为有效合同，双方均应按照租赁合同的约定行使权力、履行义务。双方在《店面租赁合同》中明确约定，2018年3月10日至2021年3月9日的租金为12万元，李娜还另需向白阳支付13万元的履约保证金，如有违约不退还，而双方履行过程中，李娜未按照约定于每年的2月10日前交纳下一年的商铺租金，且在租期内未能按时缴纳水、电费等费用，已构成违约，依照约定，白阳有权不予退还李娜13万元的履约保证金。李娜虽称13万元中12万元即为第二年租金，1万元为押金，但并没有相关证据予以佐证，依法应承担举证不利的后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：“驳回原告李娜的全部诉讼请求”。二审中，李娜提交的证据为：证据一、与白阳的微信截图及微信群截图。证据二、餐馆经营者房某与白阳的微信聊天记录。证据三、刘国栋证人证言。证明李娜与白阳系合伙关系，涉案25万元的组成是两年的租金及1万元的押金，李娜与白阳2019年协商同意不承租房屋。白阳质证认为：真实性无法核实，应当进行公证、认证，与本案无关联性。其他查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。涉案《店面租赁合同》签订后，白阳已将租赁物交付李娜使用、收益，李娜不仅应按约支付租金及各项费用，还应按合同约定的租赁期限履行合同，违反租赁合同中约定的任一内容均属违约。本案中李娜未按期交纳租金、未交纳各项费用及未按租赁期限履行合同的行为，均为违约行为，故李娜上诉称其并未违约，不应承担违约责任，与上述事实不符，本院不予支持。二、李娜主张25万元的组成系两年租金及1万元押金，并提供了证人证言及微信截图欲证明该事实，本院认为上述证据的证明效力低于双方签订的《店面租赁合同》的效力，李娜该项主张与合同约定不符，本院不予采信。三、李娜是依据《店面租赁合同》提起诉讼，其是否与白阳及案外人形成多人合伙，与本案租赁合同非同一法律关系，故李娜称与白阳系合伙关系与本案租赁合同无关联性，其该项请求不属于本案审查范围。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元由李娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 段雪丽审 判 员 任 峥审 判 员 赵耀功 二Ｏ二Ｏ年八月十日法官助理 王 艳书 记 员 李 钰