河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0782民初588号原告：张和富，男。委托诉讼代理人：郎建军，河南共鸣律师事务所律师。被告：郭超明（曾用名郭绍福），男。委托诉讼代理人：申文娟，河南百泉律师事务所律师。原告张和富与被告郭超明租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理。2019年10月30日本院作出（2019）豫0782民初5416号民事判决，郭超明不服，上诉至新乡市中级人民法院。2020年2月18日新乡市中级人民法院作出（2019）豫07民终5895号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2020年3月11日作出立案受理决定，另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张和富及其委托诉讼代理人郎建军，被告郭超明及其委托诉讼代理人申文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张和富向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告之间的租赁协议，被告返还原告10号门面房3间及返还后院（面积5m×15m），并拆除后院地面上的建筑物；2、被告支付原告2012年5月至2019年5月的租金42000元；3、被告承担本案诉讼费。后原告申请撤回返还后院（面积5m×15m），并拆除后院地面上的建筑物的诉讼请求，另案主张。事实和理由：原告大约于2000年将原胡桥市场外10号门面房3间租给被告，约定每年每间租金1500元，2007年1月份，租金调整为每年每间2000元。后原告向被告借款20000元，从原告向被告借款后，一直到2012年5月，双方未算账。原告应偿还被告借款，被告应支付原告租金，故诉至法院。郭超明辩称，1、原告主张要求解除与被告之间的租赁合同并要求支付租金没有任何事实及法律依据，原被告之间根本不存在租赁合同关系，原告诉称2000年左右与被告存在租赁关系，约定租金等事宜与本案没有关联，不能仅凭原告与被告之前存在租赁合同关系，就推定双方之间存在租赁合同关系，原告应当就其主张承担举证责任，举证不能应承担不利后果。2、原告要求被告返还涉案房屋没有任何事实及法律依据。涉案房屋已经由原告抵债卖于被告并实际交付被告，被告在涉案房屋中已经占有使用多年，被告对涉案房屋的占有使用系合法占有，原告要求被告返还房屋没有任何依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据有：第一组证据：1、1998年8月9日辉县市工商行政管理局与原告签订的协议书一份；2、中华人民共和国国有土地使用证；3、辉县市工商行政管理局文件即辉市工商字[2001]80号《关于处理胡桥市场遗留问题的请示》；4、辉县市人民法院（2019）豫0782民初2688号民事判决书一份，证明：原告对案涉房屋享有合法的所有权，具备诉讼主体资格。第二组证据：1、2006年租赁费收据一份（补充说明：每间房屋每年租赁费1500元，三间每年租赁费4500元，加上后院每年租赁费共计5380元）；2、2006年8月6日预先告知书一份；3、被告在第一审庭审中出示的证据即：2005年租赁费5380元收据一份、2006年租赁费5380元收据一份、2007年租赁费6880元证明一份。证明：原、被告之间自2000年至今是租赁关系，从2007年1月份开始租金调整为每间每年2000元。第三组证据：2007年2月8日原告出具的借据和抵押证明一份（借据上加盖辉县市农贸建材市场财务专用章，抵押证明上加盖辉县市农贸建材市场印章）。证明：1、原告与2008年2月8日没有借被告现金60898元，事实情况是原告最初借被告现金40000元，后偿还现金20000元，每年按照24%的利率结算一次。到2008年2月8日结算，扣除房屋租金6880元后，欠被告60898元，每次结算，原告都给被告出具了相同的抵押手续。2、2007年元月份开始，每年每间租金调整为2000元。第四组证据：2004年8月6日收据一份。证明：原告向被告借款40000元，在2004年8月6日还款20000元的案件事实。被告提供的证据有：第一组证据：1、借条一份、抵押书一份、录像视频一份。证明：2008年2月8日原告向被告借款60898元，约定还款期限为2008年7月8日，并给被告出具抵押书一份，将涉案房屋抵押给被告。借款到期后，2008年9月份被告向原告主张借款，原告称没有能力还款，将涉案房屋抵债，双方房债两清。2020年1月15日下午1点50分左右，在辉县市××镇××村原告妻子侄儿家中，原告在与被告谈话中，明确表示认可其因为归还不了被告借款，将房屋抵债卖给被告的事实，且其明确表明虽然因为不懂法当时签订的抵押协议效力不受法律保护，但是内容确是其真实意思表示，至视频拍摄之日其仍认可房屋以房抵债的事实。2008年9月份，原告已经将案涉房屋以房抵债卖给了被告，被告对涉案房屋的使用并非基于租赁合同关系，原被告之间根本不存在租赁合同关系。2、证人马某证言。证明2008年秋天，马某见到原告与被告说过将案涉房屋卖给被告，被告与原告之间的60000多元借款两清的事实。3、证人郎某证言。证人郎某曾多次听到被告提到原告将案涉房屋卖给被告的事实。4、新乡市中级人民法院庭审笔录一份。证明：证人马某、郎某在新乡市中级人民法院开庭审理期间已经出庭作证，其证人证言应当予以采纳。以上证据证明目的：被告与原告就案涉房屋达成了口头买卖协议，原告已经将案涉房屋卖于被告，双方均已按照口头协议履行至今。第二组证据：照片6张。结合人民法院勘查笔录可以证明涉案房屋现状，及被告与原告就涉案房屋达成口头买卖协议后，被告在这十几年期间，对案涉房屋进行了整体垫高50公分，加盖了半间房屋用作厨房，更换了窗户，铺设了地板砖，安装吊顶，粉刷了墙面，对房屋进行了防水修葺等基本事实。被告花费大量费用，几乎对房屋进行了全部改造，被告基于对房屋的加盖行为、修整行为等已经取得相应的物权。原告诉称要求解除租赁合同关系，要求返还房屋没有任何依据。第三组证据：2010年2月12日、2011年2月8日、2012年1月29日、2013年2月8日，原告向被告出具的借条四张。证明：原审中原告认可房租缴纳至2008年2月，但2010年至2013年期间，原告每年向被告借款，该期间原告因缺钱每年多次向被告借款却从未主张过租赁费，证实了被告与原告之间根本不存在租赁关系，被告无需缴纳任何租赁费的事实。原告诉称双方存在租赁关系要求解除租赁关系，要求返还房屋没有任何依据，其主张也超过了诉讼时效。本院调取的证据有：2020年4月13日、4月14日的勘验笔录两份。经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据的真实性无异议，但仅能证明2008年之前原告对涉案房屋享有相关权利。对第二组证据中证据1无异议，对证据2有异议，预先告知书没有被告的签字，对其真实性不予认可。对证据3的真实性无异议，但2007年的房租并非6880元，该6880元中包含其他费用。该组证据只能证明2007年之前原被告是租赁关系，不能证明此后原被告之间的关系状况为何。从原告提供的第二组证据可以显示，在原被告2007年之前形成租赁关系期间，原告按年向被告收取租金，收取租金的时间较为固定，由此也印证了2007年之后原告再未向被告主张过任何租金，证实双方之间的关系是否发生变化。2007年之后原告不仅未向被告主张过租金，对涉案房屋也不管不问，没有主张过任何权利，不能以双方之间是租赁关系，就推定此后也是租赁关系，原告应当就2007年之后原被告之间仍然是租赁关系承担举证责任，举证不能应当依法驳回原告的诉讼请求。对第三组证据的真实性和证明目的均有异议，第三组证据均系原告个人书写，没有被告的任何签字，且该证据保存在原告个人手中，不能证实其真实性，该证据并不能证实原被告之间的借贷情况，也不证实原被告之间系租赁关系。对第四组证据的真实性无异议，条据上收款人的签名是被告本人所签，但该证据与本案没有任何关联性，并不显示原被告借款情况，也不能证实原告向被告还款的事实，该证据也不能证实原被告之间是租赁关系。原告对被告提供的第一组证据中借条、抵押书的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据不能证明原告将案涉房屋及后院转让给被告，对录像视频有异议，视频只有十一分钟，原告认为录像资料是经过剪辑的，并不是原告真实意思表示。被告多次诱导性发问，多次提到“把房屋卖给我吧”，原告始终没有正面回答，只是说按照手续。原告认为双方至今仍是房屋租赁关系。对马某的证人证言，没有第二个证人证明双方之间的买卖经过，马某与原告存在利害关系，在另一个案件中，马某作为原告起诉了张和富。该证据不应采信。对郎某证人证言，属于传来证据，可信度极低，也没有其他证据予以佐证，也不应采信。上述证据不能证明原被告之间存在买卖关系，及案涉房屋属于被告所有。对第二组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告为了经营需要，擅自对涉案房屋进行整修，不能据此认为该房屋属于被告所有，依据整修行为取得不动产所有权没有法律依据。对第三组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。需要对事实进行说明，关于该四张借条，是在原被告结算利息、租赁费和原告赊被告的东西后，出具的相关借条，该四张借条出具的时间均是在双方借款到期日2月8日前后出具，借款显示的金额精确到个位数，也说明了原告陈述借条产生过程的真实性，借款的金额显示了双方算账后的结果。也说明了被告陈述2008年9月份原告将案涉房屋相关土地转让给被告不是事实，因为双方之后一直在结算租金。原、被告对本院调取的证据均无异议。根据原、被告的举证及质证意见，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的有关规定，综合认证如下：被告对原告提供第一组证据的真实性无异议，本院确认为定案依据；被告对原告提供第二组证据的证据1无异议，本院确认为定案依据；对证据2有异议，因不能确定被告签名的真实性，本院对该证据的证明力不予确认。被告对证据3的真实性无异议，本院确认为定案依据。原告提供的第三组证据，被告对其真实性不予认可，本院不予确认。原告提供的第四组证据，被告对其真实性无异议，本院确认为定案依据。原告对被告提供的第一组证据1中的借条、抵押书的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告提供的录像视频，原告对其完整性提出异议，本院不予确认。被告提供的证据2、3系传来证据，本院不予确认。被告提供的证据4系新乡市中级人民法院的庭审笔录，本院对其真实性予以确认。原告对被告提供的第二组证据、第三组证据的真实性均无异议，本院确认为定案依据。被告依据以上证据证明涉案房屋已因房屋抵债卖给被告，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条的规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，故本院对被告的证明目的不予采信。根据以上有效证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：1994年辉县市工商行政管理局经辉县市人民政府同意，经过审批，征收18.5亩土地，在辉县市胡桥乡胡桥村北段建设了一个农贸市场，由原告建设。建成后，因不能支付原告工程款，1998年8月9日辉县市工商行政管理局（甲方）与胡桥工商所长张和富（乙方）为解决因政府行为造成上届班子遗留下来原胡桥市场160多万元债务问题，经甲、乙双方协商达成协议如下：一、甲方愿将胡桥市场及市场外门面房（含全部资产）出售给乙方，乙方向甲方交纳资金550000元；二、原经乙方遗留下的160多万元债务偿还，一切经济纠纷，法律责任等概有乙方承担，甲方概不承担；三、现胡桥工商所及该所东墙外门面房（含全部资产）归甲方所有与乙方概无关系；四、胡桥所与胡桥市场共用的该所南墙东至该所大门，西至该所西屋西墙外滴水属共用墙，任何一方未经对方同意不准使用、拆除该墙等，否则对方有权干予；五、胡桥所西屋南墙外的厕所，在该所南墙直线延伸以外北属甲方地界，以南属乙方地界…。2000年4月21日，辉县市人民政府向胡桥乡工商所颁发了国有土地使用证，该证载明土地使用者：胡桥乡工商所，座落：南环路南段路西，使用权类型：划拨，使用权面积：10054.80m2。2001年12月辉县市工商行政管理局以辉市工商字〔2001〕80号文件向辉县市人民政府请示《关于处理胡桥市场遗留问题》，辉县市人民政府作出“该市场属于工商局资产，同意工商局处理意见”的批复。之后，辉县市工商局将协议所涉胡桥市场及市场外门面房交付原告。原告未办理土地使用权变更手续，也未办理房产所有权证书。原告将其从辉县市工商行政管理局取得的房屋出租给包括被告在内的一些商户，被告自2001年起租赁了原告三间门面房经营土产日杂，2005年、2006年原告每年收取被告房屋租赁费5380元，2007年原告收取被告房屋租赁费6880元。现原告要求被告返还房屋三间并支付其2012年5月至2019年5月的租金42000元，被告以原告欠其借款60898元到期未还并以房抵债，房屋现归被告所有为由，不予返还，致诉讼在案。另查明，被告在使用案涉房屋期间，对案涉房屋进行了整体垫高、更换了窗户，铺设了地板砖，安装吊顶，粉刷了墙面，后院地面上建成房屋一间。经对被告释法，其表示涉案房屋改造和装修等的损失，另行主张。本院认为，关于原被告之间是否通过以房抵债协议将原租赁合同关系转换为房屋买卖合同关系的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告将涉案房屋租赁给被告，被告向原告支付租赁费，符合租赁合同的要件，故本院认为，原被告之间形成了房屋租赁合同法律关系。同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条的规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，故被告抗辩认为通过以房抵债协议将原租赁合同关系转换为房屋买卖合同关系事实不能成立，本院不予采纳。关于原被告租赁合同是否应当解除，被告是否应当返还原告其所租赁的房屋问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告基于和辉县市工商行政管理局的协议书取得了租赁物的出租权，原告享有对租赁物占有、使用、收益的权利，原被告未签订租赁合同，也不能确定租赁期限，故原被告之间的租赁合同为不定期租赁合同，原告要求与被告解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。原告以向本院提出诉讼的方式解除租赁合同，本院于2019年8月28日向被告送达了起诉状副本、开庭传票等法律文书，合同自此解除。租赁合同解除后，被告应返还租赁物，原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。承租人支付租金是租赁合同承租人的一项主要义务，原告要求被告支付租赁费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于支付租赁费数额确定问题。双方2005年、2006年的租赁费为5380元，2007年的租赁费为6880元，现原告按每年5380元主张租赁费，根据原告计算的起始时间，被告应支付原告自2012年5月起至2019年5月止（共计7年1个月）的租赁费共计38108元，原告主张的超过该数额的部分，本院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。原被告未约定租赁期限，原告的起诉符合上述诉讼时效的规定，对被告诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。原告申请撤回返还后院（面积5m×15m），并拆除后院地面上的建筑物的诉讼请求，另案主张，系原告对诉权的处分，本院不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、自2019年8月28日起解除原告张和富与被告郭超明三间房屋的租赁合同；二、被告郭超明于本判决生效后十五日内将租赁的三间房屋返还给原告张和富；三、被告郭超明于本判决生效后十五日内支付原告张和富租赁费38108元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由原告张和富负担49元，被告郭超明负担376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  范运霞人民陪审员  曹绍贵人民陪审员  郭学太二〇二〇年八月七日书 记 员  孟令彬