江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初569号原告:海州区水墨江南小区第二届业主委员会，住所地:连云港市海州区南极南路****楼。负责人：张云虎，该业委会主任。委托诉讼代理人：刘传见、管兵，江苏善典律师事务所律师。被告：连云港市二月花物业管理有限公司，住所，住所地连云港市海州区人民路**利玛锦苑小区**div>法定代表人：郑振铎，该公司经理。原告海州区水墨江南小区第二届业主委员会（以下简称水墨江南小区业委会）与被告连云港市二月花物业管理有限公司（以下简称二月花物业公司）不当得利纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水墨江南小区业委会的委托诉讼代理人刘传见、管兵，被告二月花物业公司的法定代表人郑振铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水墨江南小区业委会向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告移交相关的文件和设施设备（后原告撤回该项诉讼请求）；2.判令被告移交因物业管理服务所涉占款：快递柜租金37770元，广告收入3000元，出租物业用房收取的房屋租金18000元，共计58700元的70%，即41090元。3.判令被告向原告返还违规出租物业用房收取的房屋租金48000元。4.被告承担诉讼费用和保全费。事实与理由：2014年，水墨江南小区业主成立第一届业主委员会，并聘用被告为小区物业服务企业。后因第一届业主委员会人员不足无法履行业委会职责，由海州区新南街道东望社区代行业委会职责并分别于2017年1月1日、2018年1月1日与被告续签了《小区物业管理服务合同书》。2019年4月8日，经小区业主大会决议成立第二届业主委员会，并选聘昆山烨德物业服务管理有限公司为小区提供物业服务。2019年11月26日，被告退出小区物业服务区域，但未向原告移交任何物业管理资料、账目及占有的公共收益，后虽经海州区住建局、海州区东望社区等机关多次协调，被告仍然拒绝移交。根据《中华人民共和国物权法》第76条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8、9、10条、《江苏省物业管理条例（2012年修订）》第56条的规定，被告的行为已经侵害了小区全体业主的利益，为维护全体业主的合法权益，特诉至本院，请求依法判处。被告二月花物业公司辩称，1、关于原告提出的第1项诉讼请求，2019年12月13日，海州区住建局物管科科长已经明确水墨江南小区因前期物业公司提前退场没有交接任何资料给被告，所以被告无需提交任何资料；2、被告已于2019年7月将小区业主资料、小区公共收益、公共支出以电子档的形式交给原告，原告没有异议，同时按照原告的要求在小区内进行公示。原告已于2019年6月和几家快递柜服务商、房屋出租人重新签订合同，2019年7月份之后的费用已经由原告收取；3、被告将公共收益及房租用于缴纳小区的公共水电费，并未占为己有，未侵犯全体业主的利益，公共收益为全体业主共有，公共能耗水电费也是全体业主共同分摊，所有公共收益抵充公共支出没有和法律相违背，所以，原告的诉讼请求不成立；4、原告提出的第3项诉讼请求，请予以驳回。根据江苏省物业管理条例第35条的规定，集中建设的保障性住房应按照不低于千分之三增加物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足，但被告仍将大部分租金用于缴纳小区的公共电费。5、2019年4月，水墨江南小区第二届业委会成立，与我公司解除合同，根据江苏省物业管理条例第56条的规定，双方应结清预收、代收和预付、代付的相关费用，而原告拒绝结清被告服务期间代收的公摊电费、小区路灯改造费，水墨江南小区第二届业委会及业委会筹备组办公和就餐费用；6、原告未经业主大会的授权和表决，对公共收益进行代管，所以业主委员会不能作为争取公共收益的诉讼主体；7、在原告《选聘物业服务企业方案》第10条明确约定中选企业签订物业服务合同后的30个工作日内退还应聘保证金，被告多次要求退还，原告拒不退还，为此，被告向本院提出反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提交了业主委员会备案告知函、小区物业管理服务合同书、丰巢智能摆放合同、速递易合作协议、云柜系统合作协议、房屋租赁合同、银行汇款凭证，被告提供了公共收益收支情况公示照片、情况说明、物品清单、费用支出明细等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，被告二月花物业公司和新南街道东望社区签订《小区物业管理服务合同书》，合同约定东望社区委托二月花物业公司对水墨江南小区提供物业管理服务。海州区水墨江南小区业主委员会第二届选举完成时间为2019年4月8日并于2019年4月24日向海州区住建局备案归档。2019年11月25日，原告水墨江南小区业委会向被告二月花物业公司发出通知，通知内容为水墨江南小区选聘物业服务企业工作已圆满结束。经水墨江南小区业主大会依法选举产生的新聘物业昆山烨德物业服务管理有限公司将于2019年11月26日9时入驻本小区，请被告于2019年11月26日9时前离场。后被告二月花物业公司于2019年11月26日退出水墨江南小区。被告二月花物业公司为水墨江南小区提供物业服务期间。1、和深圳市丰巢科技有限公司签订了《丰巢智能柜摆放合同》，约定在水墨江南小区24号楼南侧路边安装一个快递柜，费用为每套每年3000元（含电费）。2、于2015年1月29日，和成都我来啦网络信息技术有限公司签订《速递易合作协议》，约定为水墨江南小区安装速递易快递柜，费用为每年2300元。3、和江苏云柜网络技术有限公司签订《江苏云柜网络技术有限公司云柜系统合作协议》，约定为水墨江南小区安装云柜快递柜，每年费用为2300元。4、于2017年11月15日和连云港乐享文化传播有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告作为出租方将坐落于水墨江南小区43号楼二楼北间（原业委会办公室）出租给连云港乐享文化传播有限公司，租期为三年，从2017年8月8日起至2020年8月7日止。每年的租金为9000元。合同还约定了其他事项。5、于2019年6月25日，和浙江省邮电工程建设有限公司签订《连云港水墨江南房屋租赁合同》，约定被告作为出租方将坐落于水墨江南小区37号楼出租给浙江省邮电工程建设有限公司。租赁期为一年，从2019年6月1日起至2020年5月31日止。租金为每平方米每月17.7元，总租金为24000元。合同还约定了其他事项。2019年7月26日，浙江省邮电工程建设有限公司向被告二月花物业公司支付25300元（附言：房租费）。另查明，连云港市物业管理中心出具证明一份，内容载明水墨江南物业用房位置为1、37号楼3单元1023室，建筑面积113.29平方米。2、43号楼一层10-12轴交B-E轴，二层1-8轴交A-E轴，建筑面积488.82平方米。在庭审中，关于快递柜租金的收入，被告辩称其租金收入为25500元，而非原告主张的37770元，对此原告认可被告所述的25500元；关于广告收入的3000元，原、被告均予以认可。关于43号楼房屋原业委会办公室租赁的租金问题，原告诉求18000元，对此被告称收取18000元租金，予以认可。关于37号楼房屋租赁的租金问题，被告认为其出租给浙江省邮电工程建设有限公司的租赁期间是一年，收取24000元的租金，1300元是承租方垫付的税收。而原告主张被告出租的期限为2年，共计收取租金48000元，并提交被告于2018年6月2日出具的房屋土地使用证明和录音证据，对此，被告不予认可，认为，虽然出具了土地证明，但是承租方需要走程序、装修之类，签订合同的时间就是2019年，实际出租的时间是1年，而非2年。因原告对其提出的该项主张，只有2019年的租赁合同和转账记录，对于2018年是否出租以及收取租金的问题，原告可待有新的证据后再另行主张。根据原告提供的证据以及原被告在庭审中的陈述，本院确认被告二月花物业公司在2019年收取37号楼房屋租金24000元。综上，被告二月花物业公司收取快递柜租金、广告收入、房屋租赁租金共计70500元。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条，业主对建筑物专有部分以外的共同部分，享有权利、承担义务；不等以放弃权利不履行义务。第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《江苏省物业管理条例》（2018年修正）第六十五条规定，业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。根据上述规定，建筑区划内的公共设施和物业服务用房属于业主共有，利用业主共有部分、公用设施从事广告等经营性活动的，应经有利害关系的业主同意，收益也应在扣除合理成本后归属于全体业主所有。结合本案，被告二月花物业公司所得的快递柜租金、广告收入和出租37号楼、43号楼所得的房屋租金的收益应属于全体业主所有。扣除合理成本后，被告应将其占有的收益返还给原告。根据法律规定，本案的收益既没有决定也没有约定，故本院认定被告应将收取的公共收益其中的70%即70500元*70%=49350元返还给原告。关于被告抗辩的其收取的公共收益大部分均用于抵充小区公共水电费，并未占为己有，未侵害全体业主的利益的观点，根据法律规定，利用业主共有部分、共有设施从事广告等经营性活动的，应经全体业主同意，产生收益的按照业主大会或者业主委员会的决定，物业服务合同约定使用，没有决定或者约定的，按照收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可有用于补贴物业服务费。本案中在既没有决定也没有相关的约定的情况下，被告二月花物业公司收取的快递柜租金、广告收入、房屋租金等的公共收益在扣除合理成本后的剩余部分应属于全体业主所有。现被告在未经全体业主同意，也未得到全体业主事后追认的情况下，擅自使用小区公共收益的行为没有法律依据，属于不当得利，应返还给原告。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。故对被告的上述抗辩理由，无法律依据，本院不予采纳。关于要求原告结清代付的路灯改造费和就餐费用，因被告提交的收据，无法证明是用于服务于水墨江南小区的费用，且被告所收取的收益是属于全体业主所有，未经全体业主同意进行处分，无法律依据。关于被告抗辩的主体问题,原告水墨江南业委会在选举完成后向海州区住建局备案，其成立符合法律规定，可以提起诉讼主张权利。故对被告此抗辩，本院不予采纳。关于被告提出的反诉请求，被告要求原告结清代付的公共水电费的问题，根据相关法律规定，被告应向拖欠物业费的业主另行主张权利。关于要求原告返还投标应聘保证金3万元的反诉请求，因和本诉不是同一个法律关系，本院不予受理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、《江苏省物业管理条例》（2018年修正）第六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港市二月花物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告海州区水墨江南小区第二届业主委员会共计人民币49350元。二、驳回原告海州区水墨江南小区第二届业主委员会其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2027元，由被告连云港市二月花物业管理有限公司负担1027元，由原告海州区水墨江南小区第二届业主委员会负担1000元；保全费910元，由被告连云港市二月花物业管理有限公司负担（原告已预交，被告将负担的部分与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  王 敏人民陪审员  余汶娟人民陪审员  朱国跃二〇二〇年八月五日书 记 员  张海云法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国物权法》第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条，业主对建筑物专有部分以外的共同部分，享有权利、承担义务；不等以放弃权利不履行义务。第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（二）、《江苏省物业管理条例》（2018年修正）第六十五条规定，业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。(三)《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行。三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-013176