江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初2869号原告（反诉被告）：张双富，男，1963年5月26日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：朱金伟，江苏双汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡盛世家园房地产经纪有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖新城金融一街**平安财富中心**。法定代表人：彭悦生，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳新，上海方本（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐漱寒，上海方本（无锡）律师事务所实习人员。原告（反诉被告）张双富与被告（反诉原告）无锡盛世家园房地产经纪有限公司（下称盛世家园房产经纪公司）定金合同纠纷一案,本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张双富及委托诉讼代理人朱金伟和被告（反诉原告）盛世家园房产经纪公司的委托诉讼代理人柳新、徐漱寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张双富向本院提出诉讼请求：1、判令盛世家园房产经纪公司返还其45000元；2、判令盛世家园房产经纪公司支付逾期还款利息(以45000元为基数，自2019年5月29日起至实际付款之日止按照银行间拆借中心公布的贷款利率计算利息)。3、判令由盛世家园房产经纪公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：其与于瑞红和盛世家园房产经纪公司在2017年7月8日签订《房屋买卖合同》，约定由其出售房屋给于瑞红，于瑞红当日向盛世家园房产经纪公司支付了45000元房款定金。盛世家园房产经纪公司未将该款支付给其。2017年4月20日于瑞红向无锡市滨湖区人民法院起诉解除买卖合同，法院判令解除合同并要求其返还45000元定金。但经其多次催讨，盛世家园房产经纪公司至今未返还该款项，故其诉至法院，诉请如前。被告盛世家园房产经纪公司辩称：1、根据其与张双富及于瑞红签订的房屋买卖合同相关约定，并根据（2018）苏0211民初2528号民事判决书，房屋买卖合同中约定的居间服务费21000元应由张双富承担，故要求在物业保证金45000元中进行抵消。2、张双富主张逾期利息无法律依据。请求法院依法裁判。反诉原告盛世家园房产经纪公司向本院提出反诉请求：1、判令张双富支付居间服务费21000元及逾期付款利息（以21000元为基数，自2018年7月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按银行间拆借中心公布的贷款利率计算）。2、反诉费由张双富承担。事实及理由：其与张双富、于瑞红三方于2017年7月8日签订《房屋买卖合同》，后该合同在履行过程中于瑞红与张双富发生纠纷诉至无锡市滨湖区人民法院，法院作出（2018）苏0211民初2528号民事判决书认定张双富在履行《房屋买卖合同》中构成根本违约。根据上述《房屋买卖合同》的相关条款，约定的居间服务费21000元应由张双富承担。故其提出反诉请求。反诉被告张双富辩称：1、本案中其与于瑞红之间的房屋买卖合同并未完成，已经解除。盛世家园房产经纪公司并未完成居间义务，双方居间合同并未履行完成，不能收取相应居间费用。2、根据（2018）苏0211民初2528号民事判决书也明确于瑞红存在过错，合同解除是双方一致确认解除的。3、在整个中介活动中，盛世家园房产经纪公司促成双方的签订合同后，就对整个交易放任，当交易存在障碍、隐患时，中介公司却对其义务视而不理，导致合同无法履行，中介公司也存在过错。综上，其不应当支付相应居间费，即使其需要承担相应居间费用，也应当考虑于瑞红的过错及中介方的过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对相关的证据和事实，本院认定如下：1、2017年7月8日，甲方张双富与乙方于瑞红在丙方无锡盛世家园房产经纪公司的中介下签订房屋买卖合同，将无锡市滨湖区仙河苑311号502室以74.7万元卖给于瑞红。合同第3.8条约定：“促成甲乙双方签订本合同时，甲方向丙方支付服务费（人民币）/元整（大写）；乙方向丙方支付服务费（人民币）贰万壹仟元整（大写）；合计服务费（人民币）贰万壹仟元整（大写）”，合同第4.2条同时约定：“若因甲乙单方或双方原因，导致本合同不能履行，违约方应支付丙方完成此次交易应收的甲乙双方合计服务费的总额作为服务费”，三方均在合同上签名或盖章。2、签订合同后，于瑞红按约将4.5万元定金汇至盛世家园房产经纪公司，并由张双富出具收条，上书：本人（张双富）收到购买仙河苑311号502室购房定金4.5万元。3、2017年4月20日，于瑞红诉至本院要求解除其与张双富之间的房屋买卖合同，并要求张双富返还定金和支付违约金。2018年8月27日，本院出具（2018）苏0211民初2528号民事判决书认定，“涉案房屋未按约定期限办理房产证，致使后期各项于瑞红的义务无法履行，且现涉案房屋已被另卖他人，并且张双富庭审中陈述转让时的土地出让金是其支付，致使本合同买受目的无法实现，张双富已构成根本违约。”、“在本案中于瑞红签订买卖合同时明知涉案房屋的房主并非张双富，且涉案房屋还未办理房产证，还购买该房屋，将自己的交易置于不安全的地位，自身也具有过错，故结合双方当事人的过错比例，本院酌定张双富应给付于瑞红违约金104580元。”“且张双富作为出卖方保证涉案房屋于2017年9月8日前办好房产证，后并未按期办好，系张双富违约在先，并不能归责于乙方和丙方”，该判决书判决：“一、原告于瑞红与被告张双富签订的关于无锡市滨湖区仙河苑311-502室房屋的买卖合同于2018年6月11日解除；二、被告张双富于本判决生效之日立即向原告于瑞红支付违约金104580元；三、被告张双富于本判决生效之日立即向原告于瑞红返还定金4.5万元。四、驳回于瑞红的其他诉讼请求。”。4、2020年5月24日，张双富与于瑞红达成执行和解协议书，内容为张双富于2021年5月25日前一次性支付于瑞红66607元（定金45000元+诉讼费6607元+律师费15000元），本案作一次性解决。庭审中，张双富提供函件证明其于2019年5月29日、11月27日和2020年4月27日向盛世家园房产经纪公司发函告知房屋买卖合同已经法院判决解除，要求返还定金。盛世家园房产经纪公司辩称其愿意返还部分定金，但因其仅收到函件，并不清楚判决的具体内容，无法确定向哪一方主张居间服务费等权利，故未向张双富返还物业交割保证金。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张双富与于瑞红及盛世家园房产经纪公司签署《房屋买卖合同》的行为，系三方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该合同通过于瑞红起诉张双富已经法院裁判解除合同，买受人于瑞红支付的购房定金应予返还。该笔定金由于瑞红直接转账给盛世家园房产经纪公司，张双富出具收条给于瑞红，系张双富自愿将该定金交予盛世家园房产经纪公司暂管，现根据张双富与于瑞红之间的房屋买卖合同纠纷的判决结果和执行和解协议，该定金应由张双富返还给于瑞红，故盛世家园房产经纪公司应当将收取的该定金返还给张双富。张双富向本院主张要求盛世家园房产经纪公司返还定金45000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于张双富主张的定金利息，系因当事人资金被占用而导致的损失，该定金的实际权利人系于瑞红，根据张双富与于瑞红的执行和解协议，张双富该笔定金的给付日期是2021年5月25日前，且于瑞红并未主张该笔定金的利息，故张双富关于该定金并未有利息损失，对其主张本院不予支持。关于居间服务费21000元，《房屋买卖合同》约定在合同不能履行的时候由违约方支付，本案中张双富因构成根本违约导致《房屋买卖合同》客观上不再具备履行的条件，于瑞红诉至法院解除了合同，于瑞红的过错在于明知张双富不是房屋的房主，且涉案房屋还未办理房产证，将自己的交易置于不安全的地位，从而降低了其获得违约金的比例，但张双富作为违约方、于瑞红作为守约方的认定并不因此改变，盛世家园房产经纪公司依约应当在签订《房屋买卖合同》当日收取服务费，其后续未按约继续提供中介服务并非其主观故意，故针对已签署的《房屋买卖合同》而言，张双富未按期限办理房产证等行为系违约行为，应承担相应的违约责任，案涉服务费应由张双富承担。关于盛世家园房产经纪公司主张的居间服务费的利息，因签订房屋买卖合同当日于瑞红将定金45000元转入盛世家园房产经纪公司作为张双富缴纳的物业交割保证金，盛世家园房产经纪公司并未另外收取居间服务费，后张双富未在房屋买卖合同解除后立即支付居间服务费，盛世家园房产经纪公司亦未在合同解除后立即返还定金，故盛世家园房产经纪公司并未有相应的利息损失，对该反诉请求，本院不予支持。综上所述，原告张双富的诉讼请求、反诉原告盛世家园房产经纪公司的反诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、无锡盛世家园房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日立即返还张双富房屋定金45000元；二、张双富于本判决发生法律效力之日立即支付无锡盛世家园房地产经纪有限公司服务费21000元；三、驳回张双富的其他诉讼请求；四、驳回无锡盛世家园房地产经纪有限公司的其他反诉请求；五、前述第一、第二项中双方相互的款项给付进行互相抵冲后，无锡盛世家园房地产经纪有限公司应予本判决生效之日立即支付张双富24000元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取463元、保全费520元、两项合计983元，由被告无锡盛世家园房地产经纪有限公司负担，本案反诉受理费163元，由反诉被告张双富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  朱加嘉二〇二〇年八月二十七日书记员  黄莹洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。