广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终6792号上诉人（原审被告）：任凤华，女，1968年5月5日出生，汉族，身份证住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李世清，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰，广东淳锋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：候雅燕，女，1994年3月1日出生，汉族，身份证住址福建省南安市。委托诉讼代理人：袁子怀，北京市京都（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市福永物业发展有限公司(变更前：深圳市宝安区福永物业发展总公司)，住所地深圳市宝安区福永街道政丰北路**福润大厦**，统一社会信用代码91440300192479780A。法定代表人：潘东海。原审第三人：余雪华，女，汉族，1971年9月20日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原审第三人：李锦南，男，汉族，1953年5月28日出生，身份证住址广东省揭东县。上诉人任凤华因与被上诉人侯雅燕，原审第三人深圳市宝安区福永物业发展总公司（以下简称福永物业公司）、余雪华、李锦南房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初5064号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。任凤华上诉请求：改判原审判决第二项，驳回侯雅燕请求返还转让费241818.18元的诉讼请求。上诉理由：一、侯雅燕支付给任凤华的财产转让费30万元不应返还。侯雅燕支付给任凤华的财产转让费30万元系任凤华与侯雅燕对涉案商铺内资产、设备、货物价值、装修价值现场确认后达成的口头协议，是双方另行达成的买卖合同关系，在《房屋租赁合同书》中并没有约定，况且已经即时清结，该口头协议已经履行完毕，原审判决主观认定“转让费并非仅仅是租赁房屋的资产、设备、货物价值、装修残值等实物的买卖”，偏听偏信侯雅燕的陈述，认定涉案房屋内的资产、设备、货物价值、装修残值等实物价值仅仅只有2万元，实属认定事实错误，也违反了意思自治原则。二、原审判决超出了审理范围。原审查明与本案相关联的(2018)粤0306民初2227号民事判决认定：李莉支付给候志超的124500元应属于涉案商铺内的空调、装修等财产的转让价款，系李莉与候志超另行达成的合同关系，与本案房屋租赁合同属于不同的法律关系。该关联案据此依法驳回李莉的该项诉讼请求。如前所述，侯雅燕支付给任凤华的财产转让费30万元也是双方另行达成的买卖合同关系，与本案属于不同的法律关系，在有生效判决的前提下，原审判决既认定转让费有买卖行为，却在一案中审理两个不同的法律关系，显然超出了本案审理范围。三、任凤华在本案不存在违约行为。任凤华依据双方签订的《房屋租赁合同书》的约定，将涉案房屋及房屋内的财产及时交付给了侯雅燕，全面的履行了合同义务。侯雅燕无法经营完全是自身原因所致，与任凤华没有任何关系。第三人余雪华当庭证实，侯雅燕主动要求李绍青对涉案房屋上锁，且房屋锁匙交给了侯雅燕，对侯雅燕的经营没有任何影响。原审判决对这一事实却不予认定，显然偏袒侯雅燕。原审判决把第三人对涉案房屋上锁的行为视为任凤华违约，于法无据。基于上述事实和理由，请求二审法院依法改判。侯雅燕口头答辩如下：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，任凤华的上诉请求和上诉理由不成立，请求依法驳回任凤华的上诉。二、侯雅燕支付的30万元款项为垫付的转让费，该事实有任凤华出具的《收款收据》作为证据。任凤华收到转让费以后出具的收据中注明的款项为转让费。任凤华认为该30万元属于店铺内的资产、设备、货物价值、装修残值等没有事实依据，其也没有提供任何移交该资产、设备的任何证据。而且支付店铺转让费也是店铺租赁行为的一个交易习惯。因此，该30万元一审法院认定属店铺转让费，认定事实清楚。原审法院的判决没有超出审理范围。三、导致本案的发生是因为任凤华的违约行为所致。任凤华把涉案的店铺出租给侯雅燕，存在擅自转租的行为。而且转租以后还拖欠了出租方的租金，导致出租方对涉案的店铺进行锁门，侯雅燕无法正常经营，损害了侯雅燕的合法权益。综上所述，任凤华的上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回。原审第三人福永物业公司、余雪华、李锦南二审未到庭，也未提交书面意见。侯雅燕一审起诉请求：1.请求判令侯雅燕、任凤华解除2016年10月11日签订的《房地产租赁合同书》，解除租赁关系；2.请求判令任凤华返还转让费26万元（30万-30万／44个月×6=26万）；3.请求判令任凤华返还侯雅燕2017年4月、5月租金19600元；4.本案诉讼费用由任凤华承担。一审法院认定的事实：2016年10月11日，侯雅燕作为乙方与任凤华作为甲方签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将福源商铺租给乙方作商业用途使用，租期自2016年10月11日至2020年5月3日，每月9800元，应于每月5日前交付，每逾期一天收乙方保证金额10%的滞纳金，如欠租半个月，甲方有权解除合同，保证金不退还，并有权追回所有租金；乙方应交付两个月租赁保证金即19600元；在租赁期内，乙方不准将房屋转让给第三者；合同期满后不继续承租的，乙方应提前一个月通知，乙方交清所有水电等费用后，动产归乙方所有，不动产归甲方，乙方应在三天内迁离出租房屋，乙方应在三天内迁离并清洁好卫生，如未清理，甲方可请人清理，费用可从保证金中扣除。另外，租赁合同第九条规定：本合同有效期内，发生以下情况之一的本合同自动解除：（一）发生不可抗或意外事件，使本合同无法履行。（二）政府征用出租方土地而拆除房屋。2016年10月10日，侯雅燕支付任凤华转让费定金20000元，任凤华出具了《收条》；2016年10月11日，侯雅燕支付任凤华转让费30000元、50000元，任凤华出具了《收款收据》；2016年10月1日，侯雅燕支付任凤华转让费16000元、144000元、40000元，任凤华出具了《收款收据》；以上共计3000000元。2017年3月27日，侯雅燕收到第三人福永物业公司的《通知函》，内容为：“致承租人卡丽莎：因你方所承租的位于宝安区的所有权归我公司所有，请即日起将因承租商铺产生的租金交付至我公司（办公地址：福永街道××福××大厦××楼销售部），否则我公司将行使我方的法定权利收回商铺。”2017年4月，余雪华家公李绍青将涉案商铺上锁，致使侯雅燕无法经营。2017年6月10日，侯雅燕向任凤华支付了2017年4月、5月的租金。2018年4月19日，一审法院向任凤华送达起诉状和传票。第一次庭审中，侯雅燕确认租赁商铺中约有2万元属于设备等实物价值。任凤华表示愿意将4月、5月租金返还侯雅燕。第二次庭审时，余雪华确认系其将涉案商铺租赁给任凤华，期限为2016年5月30日至2020年5月30日，但不同意任凤华转租；承认在侯雅燕证据7的视频中锁门的人是其家公李绍青，不认可其家公锁门的行为系其授权。一审另查，与本案相关联（即本案租赁商铺的后续租赁纠纷）的（2018）粤0306民初2227号民事判决认定如下事实：2017年8月1日，经侯雅燕的父亲侯志超（该案被告之一）介绍李莉（该案原告）与余雪华（该案被告之一）签订《房屋租赁合同书》，约定余雪华将座落于宝安福永白石厦铺位房屋租给李莉做小食使用，租期三年，自2017年8月1日至2020年8月1日；每月租金7500元……李莉于2017年8月7日至同年8月9日通过微信及银行转账方式支付侯志超172500元，侯志超于2017年8月8日通过微信转账支付李绍勇（系余雪华丈夫之父）10000元，于2017年8月9日通过林育治银行账户转账支付李绍勇38000元，合计48000元……侯志超主张其中124500元为涉案店铺内家私、空调、铁皮阁楼等财产的转让费，48000元系支付给李绍勇的喝茶费……余雪华系从李锦南处购得涉案商铺，登记权利人为福永物业公司，福永物业公司确认《房地产产权证书》项下不动产即涉案商铺，已转让给李锦南……余雪华认为任凤华系违约转租等。该案判决理由认为：李莉通过侯志超转付的48000元中，其中15000元为租赁保证金15000元、其余33000元为喝茶费，原告支付给侯志超的124500元应属涉案商铺内空调、装修等财产的转让价款……系李莉与侯志超另行达成合同关系，与本案房屋租赁合同纠纷属不同的法律关系……李莉可另循法律途径解决。该案判决结果：一、李莉于本判决发生法律效力之日起五日内支付余雪华2017年8月至2018年4月16日期间的租金63750元；二、余雪华于本判决发生法律效力之日起五日内退还李莉喝茶费33000元；三、驳回李莉的其他诉讼请求；四、驳回余雪华的其他反诉请求。该判决已发生法律效力。一审法院认为，一、关于本案租赁合同效力的认定问题，侯雅燕与任凤华均没有主张租赁合同无效，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故应当认定租赁合同合法有效。二、关于侯雅燕主张解除2016年10月11日签订的《房地产租赁合同书》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，享有合同解除权的当事人有权自行决定是否行使合同解除权，无须向人民法院请求解除,故侯雅燕的这一请求应当是主张确认其行使合同解除权的效力。本案中，侯雅燕与任凤华签订租赁合同的目的是为了使用租赁房屋，但是，侯雅燕于2017年3月27日收到第三人福永物业公司的《通知函》，导致侯雅燕应当向谁履行租赁合同产生困惑，随后涉案商铺又被余雪华家公李绍青上锁，导致侯雅燕无法经营。虽然是余雪华的原因造成侯雅燕不能使用涉案商铺，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任……”的规定，因此，仍应认定由于任凤华违约致使合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，侯雅燕有权解除租赁合同。侯雅燕向法院提起诉讼主张解除租赁合同，法院于2018年4月19日向任凤华送达起诉状和传票，此种情形属于侯雅燕行使合同解除权的一种方式，法院确认《房地产租赁合同书》于2018年4月19日解除。双方在租赁合同第九条约定的两种合同解除情形属于约定解除条件，不能排除侯雅燕依法行使法定解除权，故任凤华提出侯雅燕单方面提出解除合同不符合合同第九条约定的解除条件的辩解，理由不成立，法院不予采纳。至于任凤华、余雪华提出系侯雅燕主动要求李绍青对涉案商铺进行上锁的主张，仅有口头陈述，缺乏证据证明，法院不予采纳。三、侯雅燕主张任凤华返还转让费26万元的诉讼请求，虽然双方在租赁合同中没有约定转让费的内容，但从任凤华出具给侯雅燕的《收条》、《收款收据》写明的是转让费定金、转让费，可以认定转让费定金在侯雅燕支付后即转化为转让费，而转让费则是名副其实的转让费，可以认定侯雅燕支付给任凤华30万元转让费的事实。根据现实社会对经营用性质房屋转租中普遍存在转让费的惯例，转让费并非仅仅是租赁房屋的资产、设备、货物价值、装修残值等实物的买卖，更重要的是剩余租赁期限经营权、客流量、顾客群体、交通地段等无形价值的体现，是转租的必要条件之一，虽然侯雅燕、任凤华对转让费没有写入合同内容，但必然存在口头约定，侯雅燕已经支付任凤华30万元转让费，已经实际履行完毕口头合同约定的义务，不能以没有书面约定而否认该事实。至于转让费是否应当返还的问题，对此，我国法律没有明文规定，双方的租赁合同也没有约定。但是，根据《中华人民共和国合同法》第五条关于“当事人应当根据公平原则确定各方的权利和义务。”和第六条关于“当事人行使权利和履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，侯雅燕支付任凤华30万元转让费的目的是经营租赁商铺44个月时间，而侯雅燕仅经营6个月即被余雪华上锁，且前述第二点理由已经认定违约责任应当由任凤华承担，此种情况下，如果不予返还侯雅燕的转让费，明显不符合上述法律规定的公平原则和诚实信用原则的精神。至于转让费中侯雅燕确认有2万元属于设备等实物价值，应予扣除，不应当计算在返还之列。因此，任凤华应当返还侯雅燕转让费241818.18元（280000÷44×38）。侯雅燕主张返还转让费超过上述数额的诉讼请求，法院不予支持。应当指出，侯雅燕通过其父亲侯志超在另案中收取该案承租人李莉转让费124500元，应当遵循上述处理原则予以解决，避免产生不必要的纠纷。四、关于侯雅燕主张任凤华返还侯雅燕2017年4月、5月租金19600元的诉讼请求，前述第二点理由已经认定涉案商铺于2017年4月被余雪华家公李绍青上锁，导致侯雅燕无法经营，违约责任在于任凤华，侯雅燕向任凤华支付2017年4月、5月租金属于侯雅燕的损失，且任凤华在第一次庭审中表示同意将2017年4月、5月租金返还侯雅燕，故法院支持侯雅燕的这一诉讼请求。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四的规定，判决：一、确认侯雅燕与任凤华于2016年10月11日签订的《房地产租赁合同书》于2018年4月19日解除。二、任凤华应当返还侯雅燕转让费241818.18元。三、任凤华应当返还侯雅燕2017年4月、5月租金19600元。以上二、三项款项，任凤华限于判决发生法律效力后三日内付清，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。四、驳回侯雅燕的其他诉讼请求。本案本诉受理费5494元，由侯雅燕负担273元，任凤华负担5221元。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：一审认定任凤华应当返还侯雅燕转让费241818.18元是否正确。侯雅燕2016年10月11日与任凤华签订《房屋租赁合同书》，并按约定向任凤华支付了转让费定金、转让费共计300000元。2017年3月27日第三人福永物业公司以《通知函》要求侯雅燕将租金交付至该公司，否则公司将行使法定权利收回商铺。余雪华家公李绍青于2017年4月将涉案商铺上锁，致使侯雅燕无法经营。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。作为出租人的任凤华不能保证承租人侯雅燕的正常经营，导致合同目的不能实现，应承担相应的违约责任。侯雅燕起诉主张解除双方签订的《房屋租赁合同书》并无不当。对于支付的转让费：侯雅燕与任凤华均确认，当时并未书面列明转让费所支付的具体名目，双方也未制作相应的清单。侯雅燕主张除一套空调设备2万元外，其余均为顶手费。任凤华则主张包括设备、货物的价值、装修残值，但未提交证据证实。根据本案事实，一审采信侯雅燕的主张，认定转手费包括2万元设备，其余为顶手费，据此认定转让费3000000元先扣除2万元，再按经营期限折抵，经核算任凤华尚应返还侯雅燕转让费241818.18元认定正确。任凤华并未提交证据证实向侯雅燕移交涉案房屋时还移交了其他动产，其上诉主张不应退转让费本院不予采纳。综上所述，任凤华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币4927.27元(任凤华已预交)，由任凤华负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年八月二十日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。