江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初3501号原告：秦洪敏，男，1954年4月24日出生，汉族，住江西省南昌县东湖区。被告：江西崇德房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县金沙二路**力高国际巴塞罗那住宅区**。营业执照注册号：360100510003350。法定代表人：黄恒政，该公司总经理。委托代理人：王英，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601211811086213。委托代理人：王轩，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601202010205130。原告秦洪敏诉被告江西崇德房地产有限公司（以下简称为江西崇德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理，原告秦洪敏，被告江西崇德公司委托代理人王英、王轩到庭参加诉讼。该案在审理过程中，经查发现不宜适用简易程序，故于2019年8月26日转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告秦洪敏，被告江西崇德公司委托代理人王英、王轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦洪敏诉称：被告交付力高澜湖郡公寓411、412房屋存在严重的质量问题，不能满足居住功能及设计要求。原告与被告于2015年10月15日签订了合同编号为【2015-030727、2015-030728】南昌县商品房买卖合同。合同标的为力高澜湖郡A-411、A-412公寓楼，合同交房时间为2017年6月30日。开发商通知提前交房，实际交房时间是2017年4月20日。交房时，因为隐蔽工程，五楼顶板、空调储藏间顶板位置渗漏严重，当时五楼以上没使用空调，收房时难以判断，难以察觉。在装修时，才发现五楼渗水，造成墙面大片潮湿。出现渗漏、顶板开裂等质量的问题。原告于2017年4月收房后开始装修。在5月25日发现该4层房屋顶板开裂、空调机位顶部墙边渗漏，原告多次告知物业。要求赶快维修。主梁高低误差大，达不到合格要求，还有粉刷没有完成。原告只好停工。结果，一天约一天不见被告派人来修复。由于被告的房屋质量问题及拖延行为，造成原告无期限搁置，造成损失，该损失应按周边同等房屋租金价格进行计算。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令：1.被告支付房屋质量问题所产生的施工修复费用人民币129361.86元；2.被告承担因房屋质量问题所造成房屋租金（财产）损失共计人民币103169元（其中：2017年4月20日至2020年2月19日期间为89594元，2020年2月20日至2020年7月19日期间按每月2715元/月计算）；3.被告应承担因房屋质量问题所造成所交物业费人民币7562.88元（2017年4月20日至2020年7月19日共计39个月，其中，411房物业费3658.2元，412房物业费3904.68元）；4.本案诉讼费、工程质量司法鉴定费、司法鉴定财产损失评估费、造价鉴定费及档案馆图纸查档费、复印费等共计31570元由被告承担。被告江西崇德公司辩称：1.原告所在房屋无质量问题，我方履行了合同义务。依据南昌县建设工程竣工验收备案表（编号2016-489号）所载明的情况可知，案涉房屋所在楼栋已于2016年11月15日取得竣工验收备案，我方严格履行双方合同中约定的出卖人义务，与原告对案涉房屋进行了交接，且交接时相关基础设施、配套建筑都符合法律规定及合同约定，故原告主张的房屋质量问题与我方无关。关于施工修复费用方面，修复百叶的费用不应当纳入费用范围内，如果房屋确实存在质量问题，我方愿意自行修复到合格为止；2.原告存在私自改装空调管道的不当行为。根据我方的房屋设计与规划蓝图，案涉房屋所在楼栋的空调管线排线系施工单位统一规划、统一装置，与原告所有的411号房周围户主皆不存在墙面渗水等质量问题，经我方了解情况并实地勘察得知，系因原告自身私自改装空调管道，操作不当、违规施工导致，故对房屋墙面渗水的责任不应当由我方承担；3.原告的租金损失赔偿请求不合理、不合法。案涉房屋没有装修完毕，不应当以精装房的标准计算租金损失。同时，存在墙面渗水房屋为411室，但原告在诉讼请求中将412室也列入其中，依法应当予以驳回。我方根据链家、房天下、安居客同类型房屋租金并未达到2715元每月的标准，基本都是1200-1600元左右，由于案涉房屋是毛坯房所以我方认为鉴定金额较高。鉴定报告在房屋精装修的情况下得出的报告结论，所以房屋租金应下调。原告应当承担房屋租金损失，因为房屋漏水导致房屋没租出去，由于原告私自改造空调管道导致漏水；4.缴纳物业费是业主的法定义务，我方无理由为其缴纳。原告于2017年4月20日办理入伙手续，开始接受优居美家物业服务有限责任公司的物业服务，理应依法向物业公司缴纳物业费。原告并未全部缴纳物业费金额，该案与物业费无关，应当是原告与物业之间的关系，原告将所谓房屋质量问题与物业费联系在一起，实属恶意逃避物业费缴纳义务，请法庭予以综合判定。经审理查明：2015年10月15日，秦洪敏（买受人）与江西崇德公司（出卖人）签订《南昌县商品房买卖合同》两份（合同编号为：2015-030727、2015-030728），约定：秦洪敏购买江西崇德公司开发建设的位于南昌县莲安路以南力高澜湖郡Ａ-411、Ａ-412房屋，建筑面积分别为46.9平方米、50.06平方米，房屋总价款为人民币268187元、人民币278355元。合同签订后，秦洪敏按合同约定支付了购房款。江西崇德公司于2016年4月18日向秦洪敏出具了案涉两套房屋的购房款发票。2017年4月20日，秦洪敏办理了案涉房屋的收楼手续。同日，秦洪敏与案涉房屋的物业服务单位江西优居美家物业服务有限公司（以下简称为优居美家公司）签订了《前期物业服务协议》，并支付了2017年4月20日至2018年4月19日期间的物业费。2017年4月21日，秦洪敏提交《装修开工申请表》，申请对案涉房屋自行装修，施工时间为2017年4月21日至2017年7月30日。2019年8月22日，原告秦洪敏向本院申请对以下事项进行司法鉴定并得到本院准许：1.位于南昌县莲安路以南力高澜湖郡Ａ-411室顶板结构开裂及空调机位堵塞渗漏的形成原因；2.位于南昌县莲安路以南力高澜湖郡Ａ-412室的主梁是否符合验收合格要求、粉刷是否达到合同交房要求以及靠空调机位附近渗漏的形成原因。2020年1月2日，江西昌盛工程质量检测有限公司作出编号为：昌盛[2019]鉴字第0704号《建设工程鉴定意见书》，鉴定意见为：1.原告A-411室、A-412室天棚裂缝其主要原因是结构设计及施工措施不当所致；2.空调洞口墙面渗迹，其主要原因是被告对空调百叶未进行维修所致，原告擅自改造空调排水管做法不对，必须立即修复；3.A-412室边梁垂直度偏差3CM，是施工模板安装存在不足所致，不满足验收规范要求；4.A-411室、A-412室存在局部梁面、墙面粉刷未完成情况，是施工单位未按图纸要求完成工作面。秦洪敏已先行向江西昌盛工程质量检测有限公司支付鉴定费人民币20000元。2020年1月11日，秦洪敏向本院申请对以下事项进行司法鉴定并得到本院准许：1.针对江西昌盛工程质量检测有限公司出具的《建设工程鉴定意见书》（编号为：昌盛[2019]鉴字第0704号）鉴定意见内容进行修复的工程造价；2.力高澜湖郡A-411室、A-412室自2017年4月20日至2020年2月19日期间的房屋租金损失。2020年5月25日，江西洪利房地产土地评估顾问有限公司作出编号为：赣洪利房评字第[2020]0525-05号《房地产估价报告》，2017年4月20日至2020年2月19日期间，案涉房屋租金总计为人民币89594元。秦洪敏已先行向江西洪利房地产土地评估顾问有限公司支付鉴定费人民币4000元。2020年7月9日，江西赫尔利工程造价咨询有限公司作出编号为：赫尔利工鉴字[2020]第001号《力高澜湖郡办公A#411室、412室工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：1.A-411室、A-412室天棚裂缝修复造价为98598.54元；2.空调百叶未进行维修造价为1460.46元；3.边梁垂直度偏差修复造价为3953.33元；4.局部梁面、墙面粉刷未完成修复造价为25349.53元；5.共计费用价款129361.86元。秦洪敏已先行向江西赫尔利工程造价咨询有限公司支付鉴定费5000元。同时查明，秦洪敏存在改装案涉房屋空调管道的情形。另查明，案涉房屋所在的力高澜湖郡A#办公楼于2016年11月17日取得竣工验收备案。截至庭审之日止，案涉房屋仍处于装修停工状态。以上事实有当事人当庭陈述以及原告提供的《南昌县商品房买卖合同》二份、不动产权证二份、购房款发票二张、《入伙通知书》、物业费收据二张、昌盛[2019]鉴字第0704号《建设工程鉴定意见书》、赣洪利房评字第[2020]0525-05号《房地产估价报告》、赫尔利工鉴字[2020]第001号《力高澜湖郡办公A#411室、412室工程造价鉴定意见书》、鉴定费发票三张，被告提供的《南昌县建设工程竣工验收备案表》、设计图纸、现场照片七张、《力高澜湖郡》业主办理入伙手续表、优居美家公司《签约存档文件》二份等证据予以证实。本院认为：《南昌县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定，本院予以确认。江西崇德公司作为房屋出让方，应保证其交付给买受人的房屋符合双方合同中关于房屋质量的约定。经司法鉴定机构认定，411室、412室所存在的顶板结构开裂、411室空调洞口墙面渗迹、412室边梁垂直度偏差及粉刷未完成情况的形成系由于结构设计、施工不当、未及时维修空调百叶及施工单位未按图纸要求完成工作面等原因导致，即，江西崇德公司在向秦洪敏交付案涉房屋时，上述问题业已存在，秦洪敏据此主张江西崇德公司承担上述修复工程的费用，于法有据，应当予以支持。依据赫尔利工鉴字[2020]第001号《力高澜湖郡办公A#411室、412室工程造价鉴定意见书》的鉴定结论，上述修复工程的造价总计人民币129361.86元，该款应当由江西崇德公司承担。因江西崇德公司交付的房屋存在质量问题需要修复，致使秦洪敏无法正常使用致其损失，秦洪敏据此主张江西崇德公司应承担房屋交付之日（2017年4月20日）至2020年7月19日期间的房屋租金损失人民币103169元，即：1.《房地产估价报告》确定的2017年4月20日至2020年2月19日期间的租金总金额人民币89594元；2.以《房地产估价报告书》中2018年12月20日至2020年2月19日期间案涉房屋月租金2715元的标准计算2020年2月20日至2020年7月19日期间租金总金额为13575元。对此，本院认为，当事人应当对自己主张的事实承担举证责任，秦洪敏比照鉴定报告中2018年12月20日至2020年2月19日期间案涉房屋租金标准计算2020年2月20日至2020年7月19日期间的租金，无任何法律依据，且江西崇德公司亦不认可，故秦洪敏应承担对2020年2月20日至2020年7月19日期间租金损失举证不能的不利后果。秦洪敏于2017年4月20日办理了案涉房屋的收楼手续，并与案外人优居美家公司订立《前期物业服务协议》，双方形成物业服务合同关系，根据上述协议，秦洪敏负有向优居美家公司支付物业费的义务，该义务并不因案涉房屋存在质量问题而产生，故秦洪敏主张物业费属于损失应当由江西崇德公司承担，于法无据，本院不予支持。秦洪敏主张其为调取证据而支付人民币519元，并提供了收据五张以证明自己的事实主张，上述证据经江西崇德公司质证，对票据的总金额及关联性提出异议，对此，本院认为，因秦洪敏提供的票据并非正规发票，故对该部分费用，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西崇德房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告秦洪敏支付工程修复费人民币129361.86元；二、被告江西崇德房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告秦洪敏赔偿房屋租金损失人民币89594元；三、驳回原告秦洪敏其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2051元、鉴定费29000元，共计31051元由原告秦洪敏承担51元，由被告江西崇德房地产有限公司承担31000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 朱 琳人民陪审员 刘 菲人民陪审员 龚红金二〇二〇年八月三十一日法官助理曾思施书记员刘忆童