广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16005号原告：谢兴婷，女，1980年5月26日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区********，现住广东省中山市火炬开发区*****************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：徐婉僮，广东永隆律师事务所律师。被告：中山市普力奥房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区******，统一社会信用代码914***********。法定代表人：张培峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘柏涵，该司员工。委托诉讼代理人：金国栋，该司员工。原告谢兴婷与被告中山市普力奥房地产开发有限公司（以下简称普力奥公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告谢兴婷的委托诉讼代理人徐婉僮，被告普力奥公司的委托诉讼代理人刘柏涵、金国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢兴婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年7月8日签订的《认购书》；2.判令被告向原告双倍返还定金40000元；3.判令被告向原告退回购房款1383634元；4.判令被告向原告支付赔偿款200000元。事实和理由：原告于2019年7月8日在被告处购买了座落于中山市南区***********，并签订书面《认购书》，原告随后交付定金20000元，并支付了团购费50000元。同时按《认购书》约定时间又于2019年7月17日一次性结清所有购房款共计1383634元。被告在售楼时并未明确告知原告所购楼盘已被抵押，不能网签的事实，只是欺骗原告按购买房产先后顺序安排网签，2个月内就能安排原告办理网签手续。认购期间，原告不停催促被告办理网签手续，被告都以各种理由搪塞。后原告得知，由于原告所购房产尚处于抵押状态因此一直未能办理网签手续。原告认为，被告在签订《认购书》时故意隐瞒涉案房产已抵押的事实，被告此举存在欺诈性质，已构成根本违约。原告迫于无奈，先后于2020年5月14日、5月27日分别委托律师发函被告进行协商，但被告拒绝退还相应款项，特提起诉讼。被告普力奥公司辩称，一、原告要求解除双方签订的认购书，没有相应的事实、法律依据，认购书第4条第2款已约定双方签订网上备案商品房买卖合同的条件，认购书第8条已约定如该物业已抵押，则甲方应于该物业网签前办理抵押涂销手续。二、原告要求被告承担赔偿责任，其援引的法律规定不应当适用于本案，双方签订的认购书性质为商品房预约合同，不应当适用商品房买卖合同的司法解释，故原告无权要求被告承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月8日，谢兴婷（乙方）与普力奥公司（甲方）签订《认购书》，约定：乙方认购位于中山市南区*********，建筑面积117.22平方米，该物业优惠后总房价为1403634元；付款计划：乙方应于签署本认购书时交付2万元作为定金，交付的定金在付清首期房款时抵作房款，于2019年7月19日前交付首期房款100万元，于2019年8月7日前交付二期房款383634元；乙方须在约定时间交付房款同时按甲方公示的主要合同条款签署《商品房买卖合同》；乙方清楚了解并同意，鉴于目前中山市政府有关部门执行网签预约申报措施，愿意按照本认购书第三条约定履行付款责任，并保证有关政府部门审批通过后在甲方书面通知之日起七日内与甲方签订该物业的网上备案《中山市商品房买卖合同》；乙方知悉该物业【□已抵押/□未抵押】（该部分未标注），如该物业已抵押，则甲方应于该物业网签前办理涂销抵押手续。该认购书还约定了其他内容。谢兴婷于2019年7月8日、7月9日向普力奥公司支付涉案商品房定金合计20000元；于2019年7月17日支付购房款合计1383634元。普力奥公司均出具了收款收据。2020年5月21日，谢兴婷委托律师向普力奥公司发送《律师函》，要求普力奥公司在2020年5月25日前解除涉案房产抵押并于2020年5月26日前办理网上备案登记。2020年5月27日，谢兴婷委托律师再次向普力奥公司发送《律师函》，要求解除《认购书》并赔偿损失。上述两份邮件均显示已签收。庭审中，谢兴婷称，其通过其他业主知道涉案商品房处于抵押状态，后经查询发现，普力奥公司将涉案商品房办理了在建工程抵押。普力奥公司确认涉案商品房于2019年4月16日办理了在建工程抵押登记，现仍处于抵押状态；涉案商品房已于2019年12月竣工验收，并于2019年12月27日取得竣工验收备案登记证。本院认为,谢兴婷与普力奥公司于2019年7月8日签订的商品房认购书是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，故本案为商品房预约合同纠纷。涉案认购书是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。本案争议焦点在于：一、涉案认购书是否应予解除；二、诉请返还购房款、双倍返还定金并支付赔偿款应否支持。关于焦点一。谢兴婷认为，普力奥公司在签订认购书时未告知抵押情况，且至今仍未与其签署《商品房买卖合同》，构成违约，导致购买房屋的目的无法实现，故其有权要求解除合同。普力奥公司认为，目前尚未达到约定的网签办理时间和抵押涂销时间，不存在违约行为。对此，本院认为，《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠……㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。首先，普力奥公司在与谢兴婷签订认购书前已将涉案商品房办理了抵押登记，但却未向谢兴婷告知，实为隐瞒，违反了诚实信用原则。其次，认购书乃普力奥公司为购房认购者提供的格式文本，涉案商品房是否抵押足以影响当事人是否订立合同，普力奥公司应履行提示说明义务。现普力奥公司未有证据证明其已履行该义务，故约定的抵押条款无效。最后，涉案商品房处于抵押状态，谢兴婷已委托律师向普力奥公司发出《律师函》催促其及时办理涂销抵押和网签手续，但普力奥公司截止本案庭审结束时仍未能办理涂销抵押，致使认购书的合同目的无法实现。因此，谢兴婷请求解除认购书，符合上述法律规定，本院予以支持。关于焦点二。㈠关于返还购房款的问题。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于本院已支持谢兴婷主张解除涉案认购书的诉求，故根据上述法律的规定，普力奥公司应向谢兴婷返还购房款1383634元。㈡关于双倍返还定金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，鉴于普力奥公司收受谢兴婷定金20000元，现因普力奥公司一方原因而未能订立商品房买卖合同，故按照定金罚则，普力奥公司应双倍返还定金40000元给谢兴婷。㈢关于支付赔偿款的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：㈠故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；㈡故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；㈢故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述规定的前提是双方订立了商品房买卖合同，而本案谢兴婷与普力奥公司之间仅签订了认购书，并未签订商品房买卖合同，故其依据上述规定主张赔偿200000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，谢兴婷诉求合法部分，本院予以支持；普力奥公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告谢兴婷与被告中山市普力奥房地产开发有限公司于2019年7月8日签订的《认购书》；二、被告中山市普力奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告谢兴婷返还购房款1383634元；三、被告中山市普力奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告谢兴婷双倍返还定金40000元；四、驳回原告谢兴婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19412元，减半收取9706元（原告谢兴婷已预交），由原告谢兴婷负担2150元，被告中山市普力奥房地产开发有限公司负担7556元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇二〇年八月二十六日书记员  赵会杨莉芳