河南省义马市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1281民初840号原告：义马市美景瑞园业主委员会。负责人：武会宴。被告：邢建立，男，汉族，1982年6月27日出生，住义马市。委托诉讼代理人：裴方方，女，汉族，1986年12月7日出生，住址同上。系被告邢建立配偶，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张永耀，河南良承律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告义马市美景瑞园业主委员会与被告邢建立物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月8日公开开庭进行了审理。原告负责人武会宴，被告委托诉讼代理人裴方方、张永耀，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义马市美景瑞园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付1386.13元（其中物业费976元及滞纳金410.13元）；2、请求人民法院依法判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：义马市美景瑞园小区在泰山里办事处和滨河社区的监督下选举了义马市美景瑞园业主委员会，义马市美景瑞园小区实行自治管理，被告自2019年8月7日至2020年6月6日应支付原告物业费976元及滞纳金410.13元，但至今未支付。故诉至贵院。被告邢建立辩称：1、原告业委会起诉主体资格不适格，根据物权法第76条规定，业委会的选举应该占有一半的户主，并经过半的人数表决通过，那么业委会才能成立。据当事人了解，原告未对业主举行业主表决大会，所以，原告不能代表业委会行使职责。2、业委会应当有5-11人组成，行使相关职责。3、按照建设部业主大会和业委会选举的规定，应当在30日内向政府部门报备，而原告的所有选举结果都是不合法的，原告没有资格代表全体业主。4、业委会是自治机关，是在业主授权下进行管理的，与具有物业管理资质的相关物业企业签订。原告起诉的物业费没有事实和法律依据。被告邢建立拒付违法收取的物业费，没有损害任何人的合法权益，他只是作为美景瑞园的一名业主。5、原告没有经过业主的授权收取物业费是没有任何法律依据的。原告违法收取车位费，车位费是每位业主的，每位业主都有停放车辆的权益。6、原告侵犯了业主们的权益，业主有权起诉撤销原告。综上，原告的主体资格不适格，双方不是物业合同关系。原告利用职权收取违法费用，没有公开过业委会的财务。请求法庭依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告证据1，原告义马市美景瑞园业主委员会的盖章，客观真实，本院予以采信。证据2，证人郭某当庭所做证言，客观真实，本院予以采信。证据3，被告未能举证证明其异议，本院予以采信。证据4、5、6、7、8、9，均客观真实，本院予以采信。证据10、11、12，能够证明小区自治决议形成过程，本院予以采信。证据13，照片客观真实，予以认可。证据14，《自治管理条例》，客观真实，被告未能举证证明其异议，本院对此证据予以采信。证据15，证明未盖章不能证实真实性，本院不予采信。豫发改收费［2015］276号文件客观真实，本院予以采信。证据16，能够证明原物业费收费情况，本院予以采信。证据17，凯达物业服务有限公司合同书，客观真实，本院予以采信。证据18，自治管理条例公示的照片，客观真实，本院予以采信。证据19，原告收取物业费的收费票据，客观真实，本院予以采信。证据20，工作照片，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据21，三发改收费（2010）436号文件，客观真实，本院予以采信。被告证据1，客观真实，本院予以采信。证据2，客观真实，原告未能举证证明其异议，本院予以采信。证据3、4，能够证明原告物业管理存在一定瑕疵，本院予以采信。证据5，系被告单方制作，本院不予采信。证据6，证人邱某、李某证言，能够证明双方在物业管理过程中曾产生矛盾，本院予以采信。本院依据上述有效证据，结合庭审调查及双方当事人的陈述，确认如下案件事实：义马市美景瑞园业主委员会与义马市凯达物业服务有限公司于2016年7月29日签订物业管理合同，期限自2016年8月6日至2019年8月5日。合同到期后，前义马市美景瑞园业主委员会未再招聘物业公司进行管理，而是由原告义马市美景瑞园业主委员会开始进行物业管理。2019年11月26日，义马市泰山办事处滨河社区居民委员会发出公告，请全体业主于2019年12月1日上午九时至2019年12月2日下午五时选举业主委员会，2019年12月3日，经业主代表选举产生业主委员会，并于同日进行公告。后于2020年3月11日分别向义马市泰山办事处和义马市住房和城乡建设局备案。2020年4月12日经美景瑞园小区业主投票作出决议，美景瑞园小区实行自治管理。义马市美景瑞园业主委员会在自治管理过程对小区进行了道路修缮、保洁、绿化、电梯维护保养等工作，并配合政府进行疫情防控工作。期间，也存在业主未交纳物业费、车位费及因物业管理发生纠纷报警的情况。义马市美景瑞园业主委员会与义马市凯达物业服务有限公司于2016年7月29日的物业管理合同约定的收费标准为：高层物业服务费每平方每月为0.85元，多层物业服务费为每平方每月0.35元，商业区域服务收费每平方每月1.2元，车辆管理费每月每辆60元收取。原告美景瑞园业主委员会公示的收费标准更改为：物业费：无电梯0.30元/月/㎡，有电梯0.80元/月/㎡。车位费：每月60元，一年720元，交一年费用的优惠两个月600元。电费：0.568元/kwh。水费：高层六楼以上3.85元/吨（不含六楼），以下的3.58元/吨，低层3.58元/吨。商品：物业费1.10元/月/㎡，电费0.85元/月，水费7元/吨。水电费价格如遇政策性变化，将随之进行调整。小区自治管理收益使用：1．正常使用物业服务机构。2．收益返还业主福利，主要有以下几方面：A、物业费结余。B、车位费80%。C、收益补充相应的专项维修资金2%。D、广告费100%。另查明，被告邢建立系义马市美景瑞园小区5号楼1单元5楼东户业主，为高层住户，至今未向原告交纳物业费用。美景瑞园小区388户业主已交纳物业费，并由原告出具了收费票据。本院认为：关于原告是否具有诉讼主体资格问题。在美景瑞园小区原物业公司撤出该小区后，小区业主代表通过投票的方式，决议实施物业自治管理模式。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条之规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，法律赋予业主对所居住小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。美景瑞园小区业主通过业主代表大会选择由业主自行管理，符合法律规定，并且大部分业主缴纳了物业费，这说明大部分业主对自治管理模式和物业费收取标准已经认可。在泰山街道办事处和滨河社区监督下，经过小区业主代表大会选举产生了业主委员会，并在小区进行了公示，由义马市泰山街道和义马市主管部门备案，以上程序均符合《河南省物业管理条例》的规定，原告成立符合法律规定，具有诉讼主体资格。被告辩称原告美景瑞园业委会组成人数不合法，依据《河南省物业管理条例》第二十八条规定：“业主委员会由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查”，现原告经美景瑞园小区业主大会选举成立，并经义马市泰山街道备案，符合法律规定。即使如被告辩称业主委员会应由5人组成，也应通过补选程序增加业主委员会人员，而不能因业主委员会本身组成问题，拒绝缴纳物业费。关于物业服务费收取标准问题。原告参照原物业服务合同中的收费标准，及物价部门指导意见，在原物业服务费标准基础上收费标准降低了0.05/月/㎡，确定为高层按照0.8元/月/㎡计算。而且实际履行过程中，美景瑞园小区大部分业主也按照该标准缴纳了物业费，证明小区业主对该收费标准的认可。综合以上情况，该物业服务费标准不违反法律规定。现原告诉请被告邢建立交纳2019年8月7日至2020年6月6日的物业费976元，该诉讼请求于法有据，本院予以支持。因原告证据不足以证明双方就逾期缴费收取滞纳金进行过约定，原告也无证据证明什么时间通知过被告缴纳物业费，故对其要求被告支付滞纳金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告辩称原告收费过高，有盈利行为，这与被告应否缴纳物业费无关。需要指出的是，美景小区业委会在进行物业服务过程中，与业主意见不一致，双方应当协商解决。业主委员会应当虚心接受业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平。业主亦应对业委会在物业服务中的不足，理性看待，多些宽容和理解。双方互谅互让，以促进物业工作良好开展。综上所述，美景瑞园小区与原物业公司合同到期后，未再聘用物业公司进行物业管理，原告义马市美景瑞园小区业主委员会于2019年8月7日接手物业管理工作后，进行了道路修缮、保洁、绿化、电梯维护保养等工作，实际实施了物业服务行为，向业主提供了物业服务。被告邢建立系义马市美景瑞园小区5号楼1单元5楼东户业主，为高层住户。被告作为小区业主，接受了相应的物业服务，原告与被告形成了事实上的物业服务合同关系。原告对小区进行物业管理，被告也理应交纳物业服务费。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《河南省物业管理条例》第十八条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告邢建立于判决生效后十日内给付原告义马市美景瑞园业主委员会物业服务费976元；二、驳回原告义马市美景瑞园业主委员会其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告邢建立承担。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判长 余 飞审判员 贺卫锋审判员 刘迎宾二〇二〇年八月十二日法官助理张乐书记员何医博