河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初3865号原告：牛颜军，男，汉族，1978年10月28日出生，住河南省淇县。原告：周李霞，女，汉族，1977年11月29日出生，住河南省淇县。委托诉讼代理人:齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。被告：河南正商物业管理有限公司新乡分公司，住所地新乡市荣校路与新八街交叉口正商城**楼**。负责人：冯二伟，男，汉族，1975年12月13日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：朱刚刚，男，汉族，1987年11月18日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：宁海红，女，汉族，1984年10月6日出生，住河南省。原告牛颜军、周李霞诉被告河南正商物业管理有限公司新乡分公司（以下简称正商公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员组成合议庭公开开庭审理了本案。原告牛颜军、周李霞及委托诉讼代理人齐亚利，被告正商公司委托诉讼代理人朱刚刚、宁海红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、请求判令被告赔偿原告家中被泡等造成的经济损失50000元（具体数额待评估后定）、搬迁费3000元，合计53000元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2016年初购买位于正商城18号楼1单元1203号房，2016年12月28日交房当日原告与被告签订了《前期物业服务协议》，原告于房屋交付后开始装修，2018年3月装修完毕，期间，原告花费了大量的时间与金钱。原告在装修完毕后，涉案房屋一直在晾味状态并未入住，准备气味消除后搬进新房。2019年1月3日，原告接到物业电话到达房子时发现家中一片狼藉，一股恶臭味弥漫整个楼道及家中，由于主管道返水，家中污水已经5厘米深，并且污水不断往外冒。反水导致原告木质门、木质地板及家具等严重受损。原告多次找到物业与其协商，希望能够解决返水造成的一系列问题，没有任何结果。原告为维护合法权益特诉至贵院，望判如所求。我们要求按财产损害赔偿纠纷审理，不是立案时的侵权。被告正商公司辩称，根据《前期物业物业服务协议》第十条：违约责任，第5条：甲方对共用设施、设备等的维护和保养义务仅限于按照规定定期检查和保养，如因突发故障或损坏造成的损失，甲方不承担责任。第6条：对于存在于业主所购买的独立空间内的共用设施、设备的日常检查将不再进行，甲方仅根据业主的报修通知履行维修、保养义务，如因业主未报修或未通知造成的损失，甲方不承担责任。第十四条：前期物业服务企业其他免责事由，第7条:因部分共用供水、排水或雨水管道可能位于业主的专用区域内，前期物业服务企业已经按照养护计划定期进行了检查和查看或因业主原因无法按照养护计划检查和查看，但仍可能发生突发性损坏或因业主未向物业服务企业报告，造成业主损失的。原告家中被淹的原因是位于原告楼下的下水管（均位于业主专有区域面积内部）堵塞造成污水不能正常排出进而反灌进原告家中，堵塞物为水泥块及日常生活垃圾。综上实际情况造成管道堵塞、原告家中被淹的行为人是原告本身和其楼上一共25户住户（事发时正在装修和已经入住）。此次事件中，我方完全按照《前期物业物业服务协议》约定进行服务，没有出现违约侵权行为请求贵院驳回原告诉求。由造成损失的行为人履行赔偿责任。原告向本院提交的证据材料有：第一组证据1、2016年4月11日商品房买卖合同一份；证明：原告系案涉房屋的所有权人，具备本案原告主体资格。2、前期物业服务合同一份；证明：原、被告存在合同关系，被告对排污系统有管理、维护义务，因被告未尽到管理职责，导致原告房屋受损，应当承担赔偿损失的义务。该合同第二条物业管理服务的内容：二、房屋公共设备及其运行的维护和管理：“共用设备是指共用上下水管道、落水道、水箱、加压水……、公益性设施和共用设施设备使用的房屋等。”第三条：“2、公共排污系统通畅，化粪池使用正常。”3、情况说明一份、照片6张证明：1、反水造成原告房屋受损的情况；2、下水道堵塞位置为主地下水管道，堵塞物为水泥块。第二组证据鉴定报告、鉴定费票据各一份证明：原告房屋受损部分价值38361元，鉴定费2000元，共计40361元。以上证据共同证明：楼底部共用主下水管道属于共有部分，被告应当对共有部分的维修、养护进行负责，对于可能造成小区业主财产造成损害的小区共有部分的安全隐患，被告应当定期、主动、及时消除。根据《物业管理条例》第36条第2款之规定，因被告维修养护义务为尽到，造成原告损失应当承担赔偿责任。被告正商公司对原告提交的证据均无异议。被告开发公司向本院提交的证据材料有：1、李怀中证人证言，证明当天疏通过程以及堵塞物是什么，以及堵塞的位置。2、园区疏通管道记录表。原告对被告开发公司提交证据材料质证如下：1、对证人证言真实性无异议，证明目的有异议，证人所述，堵塞位置是公用下水管道，依据原、被告签订的物业合同及物业条例，被告应当对污水管道进行定期日常检查和保养，公共排污管道封闭的公用特征决定任何业主不能有效的管理，只有物业公司对其管理和维护，故被告未尽到合同义务。2、对该纪律表2017-2019记录表笔迹完全一样是一人书写。证人所述杂物并非一天形成，按记录表记录，不应堵塞。经庭审质证，根据当事人的陈述及有效证据，本院可以确认以下案件事实：原告牛颜军、周李霞向新乡市正商置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于新七街，新八街以西，荣校路以南，规划路以北，正商城18号楼1单元1203号房屋。购买房屋后原告牛颜军、周李霞与河南正商物业管理有限公司新乡分公司签订了《前期物业服务协议》并交纳了相关物业费用。该涉案房屋装修完毕后，原告牛颜军、周李霞未经常在房屋内居住使用。2019年1月3日，正商物业工作人员得知该涉案房屋门口流水，便通知原告。原告得到通知后前来与正商物业工作人员到现场查看情况并清扫污水的措施。经原被告双方核查，发现反水的原因为卫生间公共下水管处被油漆、腻子粉、乳胶漆、水泥等装修杂物堵塞，导致无法排水，造成公用下水管反水。此次房屋淹水，导致原告房屋木地板、墙、家具不同程度损坏。经本院委托河南巨中元房地产土地资产评估有限公司评估，出具司法鉴定意见为涉案房屋因下水道返水浸泡造成的损失物品更换所需费用进行评估鉴定，评估鉴定结果为38361元，鉴定费2000元。本院认为，原告牛颜军、周李霞购买了为了位于正商城18号楼1单元1203号房屋，系该涉案房屋的所有人。原告与正商公司签订了《前期物业服务协议》并且向被告缴纳了物业费，原被告之间形成了物业服务合同关系。根据原被告之间签订的《前期物业服务协议》的约定，原告与该楼住户共用的排污主管道应为该楼的公共设施，被告维修保养及该设施的正常运行应为被告物业服务的约定。虽然被告提供了排水管、井检查疏通记录表来证明被告已定期检查，但从其提供的记录表中显示该18号楼从2017至2019年就开始存在有杂物沉淀及堵塞的现象，这充分说明被告一直未完全尽到自己应尽的职责和义务，故原告要求被告承担因返水造成的损失，本院予以支持，经河南巨中元房地产土地资产评估有限公司鉴定，原告各项损失共计为38361元，鉴定费2000元。关于被告抗辩原告涉案房屋返水有可能系原告倒入油漆、腻子粉、乳胶漆、水泥等装修杂物堵塞所造成的，但未向本院提交证据证明，故被告抗辩理由不成立。庭审中，被告称该楼下水管堵塞也有可能系该楼其他业主排污不当所致应承担责任的辩论意见，与本案并非统一法律关系，被告可另案起诉主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第八项，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第六项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南正商物业管理有限公司新乡分公司于本案生效之日起十日内一次性赔偿原告牛颜军、周李霞各项损失共计38361元，鉴定费2000元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1050元，由被告河南正商物业管理有限公司新乡分公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  侯丽芳审判员  张建强审判员  赵彦春二〇二〇年八月十日书记员  贾 佳