江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初8561号 原告：吴丽华，女，1978年8月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：谢朝勃，男，1968年10月24日生，汉族，住常州市。 被告：谢正祥，男，1996年7月26日生，汉族，住常州市。 上述两被告委托诉讼代理人：陈良，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 上述两被告委托诉讼代理人：徐晓露，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 原告吴丽华诉被告谢朝勃、谢正祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴丽华，被告谢朝勃、谢正祥的委托诉讼代理人陈良、徐晓露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴丽华向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租房押金余款8914元，并承担利息（其中被告应退还原告租房押金13300元，退还原告帮被告代缴2014年1月1日至2014年6月12日商铺物业管理费6027元，扣除被告帮原告代缴2017年1月1日至2017年9月30日商铺物业管理费10413元，被告欠原告租房押金余款8914尚未归还）；2、判令被告违约，即违反租赁合同约定的原告“根据市场行情，乙方具有优先续租权”，赔偿原告因被告违约所造成的损失444287元（其中实际转让费损失293777元、二次装修80000元、楼梯改造等20000元、厨房墙面支架等改造9200元、门头制作6000元、门头LED屏装修2200元、店面吧台改造雨棚9000元、淹水再次改造处理24110元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2014年6月12日原告与前租客在被告代理人曹珑瑛见证下签订转让协议，并支付转让款34万元，同时约定签订协议前所有纠纷与原告无关，原告与被告代理人重新签订《商铺租赁合同》，交纳押金13300元，合同约定，租赁期届满，原告具有优先续租权，后拒不退还押金。原告受被告代理人委托代缴清2014年1月1日至2016年12月31日物业管理费，而被告应缴纳的2014年1月1日至2014年6月12日的物业管理费拖欠至今未归还原告。因被告已经提前于8月初已缴纳了2017年1月1日至2017年9月30日物业费10413元，因此原告同意抵扣前期原告代缴物业费6027元，差额部分从租房押金中扣除，则被告拖欠原告租房押金余款8914元一直未还给原告。合同到期前一年原告即与被告代理人商谈续租事宜，曹珑瑛积极商谈，微信承诺续租并约定详细方案，最终以出差推迟签订书面合同时间。因此原告一直等待续签合同，并正常经营，但8月13日，房东提出书面不再续约函。此商铺租赁之初，代理人曹珑瑛知道商铺雨季会由于小区雨水梳理不畅，导致商铺倒灌水（有2个下水管交汇口在商铺后面)，却不及时告知，直至原告装修好开业第二天即1楼全淹，停业重新改造，装修费损失30520万元，营业收入损失5216元。原告投资此商铺共70万元，其中含293777元装修转让费、二次装修损失126400元、淹水再次改造处理24110万元，合计444287元。被告的上述行为违反了租赁合同关于原告享有的优先续租权的规定，被告拒不退还原告商铺租赁押金，给原告造成巨大损失和严重精神损害，原告无奈向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请！ 被告谢朝勃、谢正祥辩称，2012年10月1日案涉商铺是被告与案外人签订租赁商铺合同，期限从2012年10月1日起到2017年9月30日止，在2014年6月12日，原告从案外人处购买了案涉房屋的承租权，并向案外人支付的转让费，关于费用的具体数额被告没有参与讨论也不清楚具体是如何发生的。在原告租赁案涉房屋的过程中，原告从未按照合同约定支付过物业管理费，导致被告在2016年12月被物业公司起诉追索物业管理费，到2017年7月，被告又收到物业公司通知说逾期未缴纳物业费，这说明原告自2014年6月-2017年9月从未支付过物业管理费，根据双方合同，在此情况下，由于原告违约，被告有权终止合同。关于押金的事情，双方合同约定是租赁期满双方结清费用并验房之后，甲方退还押金，如果逾期退房不但要承担违约金而且押金不退，合同在2017年9月30日届满，但实际由于原告封门拒不退还案涉房屋导致被告于2017年10月11日才收回房屋，至今未办理验房手续，按照合同约定，原告缴纳押金并不足以弥补被告遭受的损失，因此原告有权不予退还押金。另原告主张的装修费和改造费的损失，商铺合同约定原告的装修被告无需补偿，且原告改造费的损失也是由于其装修设计未向物业报备，获得物业的审核导致房屋进水，是原告自己造成的，根据合同应当自行承担损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原承租人自2012年10月1日起开始租赁案涉商铺，后中途于2014年6月12日将案涉商铺的承租权转让给了原告。 2014年6月12日，原告（乙方）与被告谢朝勃、谢正祥代理人曹珑瑛（甲方）签订《商铺租赁合同》，其中载明：出租方谢朝勃、谢正祥（代理人：曹珑瑛），承租方吴丽华；谢朝勃、谢正祥将其拥有的位于南京市建邺区【福园街214-22号】的房屋租给吴丽华使用；用途为商业；房屋建筑面积为154.27平方米；装修情况及附属设施为毛坯；该房屋现状为空房整租；租赁期限共60个月，自2012年10月1日至2017年9月30日止；其中2014年10月1日至2015年9月30日间的租金为226800元，2015年10月1日至2016年9月30日间的租金为244944元，2016年10月1日至2017年9月30日间的租金为264539元；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还，乙方若要续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同；为保证乙方合理并善意的使用该房屋及配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方人民币13300元作为押金，待租赁期限届满，甲乙双方结清费用并验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，甲方将此押金全部归还乙方；乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费等实际使用费用，若有特殊约定则从其约定；合同期内乙方逾期交纳水费、电费、气费、电话费及物业管理费等相关费用累计达半个月租金时，甲方有权使用保证金支付上述费用，乙方应承担造成的一切后果，同时甲方有权终止合同；合同期限届满，若乙方未能及时将设施完好的房屋交给甲方，乙方应按原日租金的两倍按实际天数向甲方支付违约金；同时押金甲方不予退还乙方，并有权收回该房屋；五年租期到期后，根据市场行情，乙方具有优先续租权；合同期内，甲方不得提前收回房屋，否则甲方对乙方的装修损失给予赔偿；乙方也不得提前退租，若因经营不善必须退房，需与甲方协商转让事宜，乙方不得私自转让房屋，经同甲方协商一致才能转让，转让时第三方承担者必须与本合同中甲方签署租赁合同，乙方只能收取关于装修方面的转让费；合同期内，物业管理费由乙方承担，并且乙方按照每半年支付一次物业管理费同房租一同交付甲方等，协议尾部注明“续租，装修转让费34万元”。该34万元原告明确其中46223元系退还给前租客的租金，293777元系给前租客的装修转让费。当日，原告向被告支付押金13300元。原告承租案涉商铺系为开设“茜茜甜品美食店”。 2017年2月9日，南京远宏物业发展有限公司就案涉商铺2014年1月1日至2016年12月31日物业服务费、公摊水电费合计4万余元至本院起诉谢朝勃、谢正祥。同年3月6日，南京远宏物业发展有限公司收到原告缴纳的4万元后撤诉。2017年7月23日，南京远宏物业发展服务有限公司向被告发送短信，载明：您位于万达西地××街区××大街××门面房17.1.1-17.6.30日物业费共计6942元。请您百忙中抽空到物业缴纳一下（或通知租客尽快缴纳），也可以打款形式缴纳。另查明，2017年8月6日，曹珑瑛代二被告向南京远宏物业发展有限公司转账物业费10413元，摘要“214-22，1-9月”。对此，二被告称因原告拒不缴纳物业费，被告才代其清缴，为此造成被告10413元损失；原告则称其并不知晓物业费催缴事项，9月份正常缴纳物业费时才发现当年1-9月物业费已被被告缴纳。 庭审中，被告提供1、其代理人曹珑瑛与中介就案涉商铺的微信聊天记录，显示：2017年4月1日，曹珑瑛“现在我们这一排的商铺的单价多少”，中介“35到38万元左右一年”；2、原告与被告的代理人曹珑瑛微信聊天记录，显示：2017年7月19日，曹珑瑛“如果按你的方案合同期三年”，原告“确认一下，后面的房租续约合同是第一年30万元、第二年起每年6%的递增，其它的与前期合同一致”，曹珑瑛“年限按四年吧”，原告“为什么”，曹珑瑛“到时你有得赚再续”，原告“签五年，我想长期”，曹珑瑛“不再讨论，挺累”；2017年7月21日11:18曹珑瑛“今天挂中介了，报价40万，已有意向的客户了”，11:51原告“确认一下，后面的房租续约合同是第一年30万元、第二年起每年6%的递增，其它的与前期合同一致”，曹珑瑛“年限按四年吧，后面的房租续约是第一年30万元、第二年起每年6%的递增，其它的与前期合同一致”，12:03原告“好的，双方确认，各承担法律后果，请问什么时候签合同”，12:48曹珑瑛“什么法律责任？八月份待我回宁后”，原告“大约几日，好做准备”，曹珑瑛“现在还没定回来的时间”，13:26曹珑瑛“我待会把这些告诉房东”，17:32原告“没事，已经确认条约，就等您出差回来约时间签”，曹珑瑛“待房东确认”，18:40曹珑瑛“很抱歉，房东不同意”。原告对上述证据真实性予以认可，但称被告代理人之后就把其微信拉黑，原告无奈直接联系被告，被告称其代理人不同意与原告续租。原告提供1组照片，以证明因被告方原因导致涉案房屋倒灌水受损。被告方对此不予认可，质证意见为案涉房屋受损系因原告违规改造所致，与被告方无关。 2017年8月14日，被告谢朝勃向原告致函，载明：根据商铺租赁合同的约定，到今年的9月30日租赁合同期限届满，福园街214-22的商铺将不再续约，请你方按照合同约定在9月30日前搬离并交还承租商铺。8月20日，原告回函，载明：根据商铺租赁合同的约定，我方提出对福园街214-22商铺进行续租，并享有根据市场行情下的优先续租权。 2017年8月28日，二被告将商铺出租给了新的承租人，签订了《租赁合同》，约定商铺用于经营回味鸭血粉丝，租期5年，自2017年11月8日至2022年11月7日止，2017年10月1日至2017年11月7日为免租期共装修等准备，第一年、二年租赁年度的租金为40万元，之后每年按5%递增。现该合同正在履行中。 2017年10月2日被告要求原告：于当天撤场、于次日前将水电卡及门钥匙送至欣城张小姐处、张小姐会将押金余额予以返还。同年10月6日，原告将水电卡、门钥匙交给张小姐。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因原被告间的租赁合同约定，合同租赁期系自2012年10月1日至2017年9月30日，租赁期间的物业费由被告承担，虽然该合同系在2014年6月12日签订，但双方的约定应视为原告对前承租人债权债务的承继，故该期间的物业费应由被告承担，原告要求被告退还其垫付的2014年1月1日至6月11日期间物业管理费5881元的诉请，本院不予支持。因被告既未按合同的约定及时将案涉商铺交付被告，根据合同约定原告交付的押金被告可以不予退还，故原告要求被告退还押金的诉请，本院亦不予支持。 对于原告主张的优先续租权。被告虽因物业管理费的迟延交付被物业公司起诉，但原告知道后就予以了缴纳；2017年1月至9月的物业管理费，系被告收到物业公司催告后在未通知原告的情况下支付，且系于7月份支付，此时双方间已有矛盾；合同中也未有约定由原告直接向物业公司缴纳物业费，且物业费被告可直接从保证金中扣除；合同中也未有约定迟延缴纳物业管理费，原告就丧失优先续租权；综上，本院认为，原告就物业管理费的交付未构成根本违约，仅是存在履行瑕疵，根据合同的约定，租期到期后根据市场行情原告对案涉商铺具有优先续租权。但该优先权只是在同等条件下优先承租租赁物的权利，并非绝对优先权。案涉商铺合同租赁期限届满前，双方虽经过多次磋商，但未达成续租合意。被告代理人于2017年7月21日告知原告，有人愿以每年40万元的租金承租，但原告根本不接此话，仍要按每年30万元租金续租，后被告代理人明确告示房东不同意被告的要求。之后被告也确实以每年租金40万元的价格另租他人。现原告未能提供证据证明其之后又曾愿意以每年40万元租金续租，故应当认定在被告与新承租人签订租赁合同后，原告已经丧失了同等条件下的优先承租权优。 对于原告主张被告违约造成其损失的赔偿问题。现租赁期限届满，且被告未有违约行为，故原告的装修损失费用根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定不应予以支持。对于原告所要求的淹水造成的损失，因侵权行为人并非被告，故对该主张本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告吴丽华的诉讼请求。 本案受理费8098元，减半收取4049元，由原告吴丽华自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费8098元。 审判员  戈平乐 二〇二〇年八月十四日 书记员  陈 梦