重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初4443号原告：陈宇，男，1986年9月22日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：苏玥（特别授权），重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐斌（特别授权），重庆康实律师事务所律师。被告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路**，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：徐鲁，董事长。委托诉讼代理人：肖松柏（一般代理），北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳（一般代理），北京大成（重庆）律师事务所律师。原告陈宇与被告保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称“保利公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，由审判员何流独任审理，依法适用简易程序于2020年5月22日第一次公开开庭，2020年8月6日第二次公开开庭对本案进行了审理。原告陈宇的委托诉讼代理人徐斌，被告保利公司的委托诉讼代理人肖松柏、左俣佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2019年8月1日起至2019年11月30日期间的逾期交房违约金，共计25400元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月4日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市南岸区天文大道166号X号房屋，双方在合同中对房屋价款、房款支付方式、交房时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约定支付了房款，但被告未能按约定的时间向原告交付符合法律规定及合同约定标准的房屋。为维护自身合法权益，原告起诉来院，要求判如所请。被告保利公司辩称：1、涉案房屋在交付之前已经取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定的交付标准及条件。2、在交付期限届满前，被告已于2019年7月21日向原告送达了接房通知，履行了通知义务。3、被告提出的整改事项并非法定或者约定的拒绝接房的理由，即使房屋未达到约定的标准，根据合同第十六条的约定，应由被告承担整改责任，原告不能以此为由拒接接房。因此被告不存在逾期交房的违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任。原告为证明其诉称事实，向本院举示证据如下：1、《重庆市商品房买卖合同》及附件、收款收据1张、税收完税证明1张、重庆市物业专项维修资金专用收据1张，用以证明原告与被告存在房屋买卖合同关系，合同对房款及交房时间、相关违约责任等进行了约定，原告已经付清全部房款以及相关税费；2、《南岸区住房和城乡建设委员会关于保利堂悦房屋质量问题的回复》，用以证明截止于2019年10月15日，涉案房屋所在的保利堂悦仍存在车库积水、电梯基坑积水、电梯零部件生锈等安全隐患，影响房屋的安全使用，未达到房屋的交付标准；3、光盘1张（有3段视频、照片10张），第1段视频为黎光荣拍摄的2019年9日被告召集本案原告在内的业主进行协商，同意对涉案房屋质量问题进行整改并免除交房前的物业管理费，用以证明被告承认涉案房屋存在众多的房屋质量问题，并且不符合其承诺的交付标准；第2段视频及10张照片均为代理人拍摄的负一层到负一楼到地上一层的通道的情况；第三段视频系原告自行拍摄的室内漏水情况。被告对证据1合同的真实性、合法性、关联性无异议，但对原告的证明目的不予认可，对票据的真实性予以认可，确认原告房款已经付清。对证据2的真实性无异议，但对该回复与本案的关联性及原告的证明目的不予认可，该回复是向案外人黎光荣作出的而非原告，且该回复内容与本案原告不存在任何关联性，更不能证明涉案房屋存在与案外人黎光荣所投诉的事项内容一致的问题。对证据3中业主会议的视频在另案诉讼中即黎光荣诉保利公司一案中，黎光荣陈述是由其所拍摄，但也未提供原始载体，因此对该证据的真实性不予认可。对原告代理人拍摄于2020年5月17日的视频及照片，拍摄地点为负一层车库并非涉案房屋，且视频中的负一层至一层通道实际为消防通道，因此该证据不能证明涉案房屋楼梯间未按合同约定进行装饰装修，该组证据均不予认可。对第三段视频的真实性被告无异议，但认为该视频内容是否系涉案房屋无法确定，即使涉案房屋存在漏水情况，被告应承担保修义务，原告并不能以此拒绝接房。被告为证明其辩称事实，向本院举示证据如下：4、重庆市建设工程竣工验收备案登记证（复印件，原件因办理权属登记已提交权属登记机关），用以证明涉案房屋所在项目已于2019年6月24日取得竣工验收备案登记证，达到了合同约定的交付条件；5、邀请函（接房通知）及EMS邮寄凭证，用以证明被告已于2019年7月20日向原告寄发了接房通知，履行了通知义务。原告对证据的4、证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不能达到被告的证明目的，原告认为合同约定的交房条件除了取得竣工验收备案登记证以外，还必须符合合同附件2、3的约定，被告举示的证据并不能证明房屋达到了合同附件2、3的条件。根据当事人的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院认定如下事实：2018年4月4日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定由原告购买位于重庆市南岸区天文大道166号X号房屋,该房屋系预售商品房、清水房；总成交金额为2082033元，首付款632033元，余款1450000元以银行按揭贷款方式支付。合同第七条约定，属预售商品房的，被告应在2019年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条约定，被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。第九条约定，若被告逾期交房，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付该违约金。第十六条约定，被告交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告修复或者更换。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。另，合同第三页载明原告的地址为“重庆市渝中区”。合同附件二、三约定，地下室候梯厅须贴地面地砖，墙面瓷片，天棚石膏板吊顶，楼梯间须有地面地砖，墙面、天棚刷内墙涂料，墙面水泥砂浆抹灰（防水部位为防水面层）。合同附件五补充协议第九条关于商品房的交付的补充约定：（四）……关于原告拒绝办理交房手续的“正当理由”是指：不可抗力导致原告不能按期与被告办理房屋交接手续；以及该商品房不符合买卖合同第七条第（二）款约定的交付条件。原告不得以房屋出现裂缝、空鼓、渗漏等非主体质量问题，作为拒绝接房的理由要求被告承担逾期交房的违约责任。出现前述问题的，原告应当在办理接房手续后，经双方确认维修整改部分，由被告免费进行维修。被告在不超过2个月的时间内完成维修义务（双方另行约定维修时间的除外），原告不得再向被告提出其他赔偿要求。因房屋质量问题严重影响原告居住使用的，原告可以拒绝接房，双方对于严重影响居住使用界定为：限于和特指房屋主体结构质量问题且对房屋安全性有影响，及违反设计强规的质量问题对房屋安全性有影响。除此约定外的质量问题均非严重影响居住使用的问题。（七）双方一致同意，买卖合同第八条第（一）款约定的“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备”变更为“甲方在买卖合同第七条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续”，除此以外，乙方应按买卖合同第七条约定的交付期限届满之日自行与甲方销售中心联系并办理交房使用手续。（九）原告未按期接房的，自买卖合同约定或被告书面接房通知书（以最早时间为准）确定的交付期限届满之日视为已交付原告，被告不承担逾期交房的违约责任。第十七条（一）约定，双方应按买卖合同所列电话、地址进行联络，原告必须保证其提供的上述资料真实可靠和完整，且能有效联系。……第十八条特别提示，（一）双方均同意以《重庆市商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，被告工作人员或销售代理人的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效；未经双方书面确认的，对双方均不发生约束力，原告在签订买卖合同时应特别注意。第三十条约定，买卖双方对本补充协议条款内容全部知悉和理解，本协议的签署是双方协商一致的结果，不是格式条款，不存在重大误解或显失公平的情形，本补充协议系双方的真实意思表示。第三十一条约定，本协议未尽事宜，仍以买卖合同约定为准。本补充协议如与买卖合同的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。合同签订后，原告按约定支付了全部房款以及相关税费。2019年6月24日，涉案房屋所在的保利茶园项目（一期）取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年7月20日，被告向原告在合同所载明的地址邮寄了《邀请函》，通知原告在2019年7月30日至31日期间办理接房手续。据双方当事人当庭陈述，2020年5月22日，原告办理了接房手续。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋是否已经达到交付条件。原告认为，涉案房屋不仅应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，还应当符合合同附件二、三中约定的标准。被告认为，根据合同的约定，涉案房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》即已具备交付条件。本院认为，合同明确约定的交付条件为房屋已通过竣工验收，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。涉案房屋在2019年6月24日已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，至此合同约定的交付条件已经具备。原告主张的合同第十六条，系对商品房质量、装饰、设备标准的约定，并非对交付条件的约定。根据该条的约定，若交付的房屋达不到约定的标准，原告有权要求被告修复或者更换。据此本院认为，合同附件二、三中约定的标准属于整改范围，并非合同约定的交付房屋的条件。另外，关于原告可以拒绝接房的正当理由。依照合同及补充协议的约定，原告拒绝接房的正当理由包括：不可抗力导致原告不能按期办理接房手续；交付的房屋不符合合同第七条第（二）款约定的交付条件，即未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；因房屋主体结构质量问题严重影响原告居住使用。上述约定中并不包括原告所主张的涉案房屋未达到合同附件二、三的标准。故本院认为，即使是被告交付的房屋不符合合同附件二、三约定的标准，亦不属于原告可以拒绝接房的正当理由。综上，本院认为，涉案房屋在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，即具备合同约定的交付条件。关于被告是否存在逾期交房的违约情形，是否需要承担逾期交房违约责任。本院认为，根据合同及补充协议的约定，被告应在涉案房屋具备交房条件后，在确定的交房时间前书面通知原告。被告按原告在合同中载明的通讯地址，在2019年7月20日以快递邮件方式寄送了《邀请函》，通知原告在2019年7月30日、31日办理接房手续。原告在收到接房通知后，未在指定时间办理接房手续。依照合同补充协议第九条第（九）款的约定，原告未按期接房的，自买卖合同约定或被告书面接房通知书确定的交付期限届满之日视为已交付房屋，被告不承担逾期交房的违约责任。因此，本院认为被告在涉案房屋具备交付条件后，履行了通知接房的义务，并不存在逾期交房违约的情况，不应承担逾期交房的违约责任。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告所称，涉案房屋存在质量问题无法正常使用的问题。原告举示了《南岸区住房和城乡建设委员会关于保利堂悦房屋质量问题的回复》、照片、视频予以证明。本院认为，首先，《南岸区住房和城乡建设委员会关于保利堂悦房屋质量问题的回复》系针对案外人黎光荣作出，并非本案原告。其次，原告并未举示证据证明涉案房屋存在与案外人黎光荣反映的问题相同的情况。再次，根据该回复的内容，车库积水、电梯基坑积水的问题，已得到较好解决；已安排电梯公司对所有的电梯进行了排查和维修，对生锈的零件进行更换，承诺2019年10月30日前完成；地下室层高、排污管道均是按设计文件施工，经过施工单位、监理单位、设计单位、开发公司验收合格。从上述文件的内容，案外人黎光荣反映的保利观塘A区一期存在的问题已基本得到落实和解决，并不能达到本案原告用以证明涉案房屋存在质量问题的证明目的。而原告举示的室内漏水情况视频，不能提供拍摄的原始载体，拍摄的时间、地点均不明确，因此，并不足以证明系涉案房屋存在漏水的质量问题。原告举示的2019年11月22日的视频，亦不能举示拍摄视频的原始载体，拍摄的时间、地点、人物均无法确定。且从视频的内容看，系一位工作人员对购房者作出承诺，表示现有问题系保利公司的责任，公司愿对现已存在的问题进行整改，整改接受业主的监督，整改结束前不收取物业管理费用。上述内容也不能反映出涉案房屋存在的具体质量问题，因此亦不能达到原告用以证明涉案房屋存在质量问题、不符合交付条件的证明目的。由原告代理人拍摄的视频及照片系从负一层至地面一层通道，该部分通道是消防通道，还是属于合同附件二、三所指的楼梯间，原告并未说明或举证证明，因此该证据亦不能证明涉案房屋楼梯间未按合同约定进行装饰装修。加之依照合同约定，若涉案房屋不符合合同附件二、三约定的交付标准，被告承担的是维修责任，亦非原告能够拒绝接房的理由。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。据此，本院认为原告应承担举证不能的不利后果。对于原告的相关主张，本院不予采信。另，原告主张被告交付的房屋应满足基本的居住条件，对此本院认为，第一，原告所购买的系清水房，未经装修并不能直接入住和正常使用；第二，原告主张的涉案房屋存在的问题为涉案房屋楼梯间或公共区域未达到合同附件二、三约定的标准，并非涉案房屋内部存在质量问题；第三，原告主张的涉案房屋室内墙面漏水，按照合同及补充协议的约定属于维修整改范围。因此，本院认为原告的上述主张均不构成其所称的、足以拒绝办理接房手续的质量问题、安全隐患。关于原告主张涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》及附件系格式条款，应属无效的问题。对此，本院认为，第一，商品房买卖属于大宗交易，对普通人而言，较之一般商品交易应当更加的慎重仔细。尤其在签订合同前，应当仔细阅读合同条款，了解相关信息，在能够接受合同条款的情况下再行签订。原告作为完全民事行为能力人，具备正常的沟通、判断能力以及生活常识，亦能够为自己的民事行为承担后果及责任。故在合同上签字捺印，即为其对合同及补充协议内容的认可和接受。第二，合同第二十五条、第二十六条，补充协议首端、第一条第（五款）、第十八条第（一）款、第三十条、第三十一条均有明确提示，足以引起原告的合理注意。且合同第二十五条、第二十六条，补充协议第三十条、第三十一条的文本位置均接近原告签字捺印处，原告亦应引起注意。第三，《重庆市商品房买卖合同》及附件经过相关行政机关审批备案，其内容并不存在违法之处。因此，对原告称涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》及附件属格式合同，应当无效的主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈宇的诉讼请求。本案案件受理费435元，减半收取计218元，由原告陈宇负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  何 流二〇二〇年八月二十七日法官助理  姚静婷书 记 员  曹迁玲