广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14837号原告：中山奥园物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市*********************卡，统一社会信用代码914************787。法定代表人：任登飞，总经理。委托诉讼代理人：刘文媛，广东正鸿律师事务所律师。被告：赵建武，男，1974年11月28日出生，汉族，住重庆市潼南县*************，公民身份号码510************23X。原告中山奥园物业管理服务有限公司（以下简称奥园物业公司）与被告赵建武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥园物业公司委托诉讼代理人刘文媛、被告赵建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥园物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2012年10月至2020年1月期间共58个月的住宅物业管理费29363.2元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费505.76元为基数，分别从欠费当月6日起按0.3%利率计算至清偿之日止）；2.被告向原告支付2012年10月至2020年1月期间共58个月的车位物业管理费2560元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费40元为基数，分别从欠费当月6日起按0.3%利率计算至清偿之日止）；3.被告向原告支付2019年12月1日至2020年1月1日水费53.9元。事实和理由：2011年6月12日，原告与被告签订前期物业服务协议，约定由原告就包含中山市西区爱琴湾一期二区10幢04房在内的物业提供物业服务，约定被告每月应按其房屋的建筑面积每平方米2.8元向原告缴付物业服务费、一期低层住宅业主独立产权的房屋公共地下车库、独立地下车库按40元/个/月计收物业服务费，若逾期未缴，从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。但被告拖欠从2012年10月至2020年1月期间的物业管理费合计29363.2元、车位物业管理费2560元，水费53.9元。原告于2018年11月通过邮寄催收函催收，但被告置之不理。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告赵建武辩称，因原告奥园物业公司未尽物业管理义务，故被告不交物业管理费：1.被告车库从收楼至今仍存在漏水现象，原告未对此进行处理；2.原告将公司饭堂开设在别墅区内，造成严重污染，严重影响业主生活和居住环境；3.物业公司将清洁人员的打卡设备设置在被告车库下面，严重影响被告生活和休息，同时他们将所有的卫生工具、垃圾场等堆放在车库；4.涉案小区公共设施长期没有得到维护，公共道路长期没有维修，小区卫生及绿化没有处理，别墅区很多业主装修严重占用了公共面积，严重影响业主生活环境；5.别墅区内部公共休闲区域有一部分地方让商户占为己用，允许商贩在小区门口摆摊；6.别墅区小车乱停乱放；7.物业没有维护抽水泵，导致一到暴雨天气车库浸水，损坏业主部分物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2011年6月12日，奥园物业公司作为甲方与赵建武作为乙方签订爱琴湾前期物业服务协议，约定：奥园物业公司受中山市中山广场开发建设有限公司的委托对该园区实施前期物业管理服务，乙方所购物业位于爱琴湾项目一期二区10幢4房，建筑面积179.37平方米（最终以产权证登记，含附记栏标注的建筑面积为准），地下车库建筑面积116.71平方米，花园面积90平方米。低层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元，乙方按到期后的5日前向甲方交纳当期物业服务费和上月水电费及其他相关费用。若乙方在连续三个月未交纳物业服务费、停车服务费等相关费用，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业服务相关费用及从逾期之日起按每天0.3%计收滞纳金，由此所发生的律师费与诉讼费等费用由乙方全部承担。每月5日前交纳机动车位停车服务费，一期低层住宅业主独立产权的房屋公共地下车库、独立地下车库按40元/个/月计收物业管理服务费。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金，对拒交或无理拖欠的业主，甲方可采取有效催交措施。合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。2011年11月30日，赵建武办理案涉物业收楼手续。赵建武为广东省中山市西区爱琴湾一期二区10幢04房的业主[预售许可证号：中建房（预）字第2011031号，签约日期2011年1月26日]，物业建筑面积179.37平方米，按合同约定，每月应交物业服务费502.24元（179.37平方米×2.8元/月/平方米）、车位物业管理费40元。赵建武办理收楼后，自2012年10月至2020年1月期间未支付物业服务费、车位物业服务费、水费，奥园物业公司于2018年11月11日通过发律师函催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。2.庭审中，赵建武辩称其已于2017年1月18日缴纳物业费7000元，同时因涉案物业装修故减免了2013年9月至2015年2月共18个月的物业费9103.68元。奥园物业公司对此予以确认，并确认赠送赵建武2011年7月至9月的物业管理费。赵建武同意支付水费53.9元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告奥园物业公司对案涉小区进行物业管理服务，并与赵建武签订了前期物业服务协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。赵建武辩称奥园物业公司提供的物业服务质量不符合合同约定，但未对此提交相关证据，故本院对其辩解意见不予采信。赵建武未按时、足额支付物业服务费、车位费、水费已构成违约，应向奥园物业公司支付水费、物业服务费、车位费及逾期付款违约金。经核算，赵建武应向奥园物业公司支付2012年10月至2020年1月期间的物业服务费28093.44元（502.24元/月×88个月-7000元-9103.68元）、车位费2320元（40元/月×58个月，原告仅主张2012年10月至2020年1月期间内的58个月，系其对自身权利的处分，本院予以照准）、水费53.9元。关于违约金的问题。奥园物业公司主张按合同约定日千分之三的标准自欠费之日起计收违约金，但该标准明显过高，奥园物业公司未举证证明赵建武未交物业管理费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%。因奥园物业公司、赵建武无法明确赵建武具体拖欠物业管理费时间，故本院确定物业管理费的违约金计算方法为：以28093.44元基数，从立案之日即2020年6月8日起，按年利率6%计算至清偿之日止；车位费的违约金计算方法为：以2320元基数，从立案之日即2020年6月8日起，按年利率6%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵建武于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山奥园物业管理服务有限公司支付2012年10月至2020年1月期间的物业服务费28093.44元及违约金（违约金计算方法：以28093.44元基数，从2020年6月8日起，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、被告赵建武于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山奥园物业管理服务有限公司支付2012年10月至2020年1月期间的车位费2320元及违约金（违约金计算方法：以2320元基数，从2020年6月8日起，按年利率6%计算至清偿之日止）；三、被告赵建武于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山奥园物业管理服务有限公司支付2019年12月1日至2020年1月1日期间的水费53.9元；四、驳回原告中山奥园物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取为1400元（原告中山奥园物业管理服务有限公司已预交），由被告赵建武负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年八月二十八日书记员  柯佩烨简培华