河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终14号 上诉人（原审原告、申请执行人）：承德银行股份有限公司东大街支行，住所地河北省承德市双桥区都统府大街**。 负责人：杨爱国，该行行长。 委托诉讼代理人：宋洁霞，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：王淑华，女，1965年10月10日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：赵共鹏（系王淑华丈夫），住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：王然，河北山庄律师事务所律师。 被上诉人（被执行人）：承德市建通房地产开发有限责任公司，，住所地河北省承德市双桥区观景楼街道 法定代表人：孟庆民，该公司董事长。 上诉人承德银行股份有限公司东大街支行（以下简称承德银行东大街支行）因与被上诉人王淑华、承德市建通房地产开发有限责任公司（以下简称建通公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省承德市中级人民法院（以下简称承德中院）（2019）冀08民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 承德银行东大街支行上诉请求：一、请求撤销承德中院（2019）冀08民初8号民事判决，改判准许执行建通公司开发的位于承德市双桥区房产（以下简称案涉房产）；二、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房产已于2007年7月9日抵押给了上诉人，上诉人依法取得案涉房产的抵押权。2007年7月9日，承德银行东大街支行与建通公司签订《借款合同》，为担保贷款偿还，同日双方签订《抵押合同》，约定建通公司同意以其开发建设的案涉会龙山小老虎沟路西1-6号楼、2Ａ商业、3Ａ商业、4Ａ商业共计19736.44平方米在建工程为贷款提供担保，并依法办理了在建工程抵押登记手续，取得承德市城镇房屋产权产籍监理处作出的承德市在建工程抵押登记批准书（70）号。二、承德中院依法判决上诉人对案涉房产享有抵押权。承德中院（2009）承民初第93号民事判决书第二项确认了上诉人对建通公司抵押的在建工程享有抵押权。三、王淑华对案涉房产所享权利无法对抗上诉人的抵押权。王淑华与建通公司签署《商品房买卖合同》时间为2007年7月20日，在上诉人取得抵押权之后，依据《担保法》第49条、《担保法司法解释》第67条，该合同应为无效合同。四、原审法院判决“上诉人的抵押权为在建工程抵押…上诉人对案涉房产的抵押权不明确”观点错误，没有事实及法律依据。根据《担保法解释》第47条之规定，在建工程抵押符合法律规定的抵押方式。在建工程即办理抵押时房屋尚在建造过程中，抵押时的房号、面积均是该项目的初步计划，建造过程中因政策等原因可能对规划进行调整，所以最终完工后的房号、面积等情况会与抵押时登记不一致。在建工程抵押的核心要素是抵押在建工程的总建筑面积，本案中本笔贷款抵押的在建工程总面积为19736.44平方米，抵押登记的面积为19736.44平方米，抵押清单中包含2Ａ商业具体到门牌号2Ａ1-2Ａ6，案涉房产就包含在上述抵押登记范围内。 被上诉人王淑华答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用依据正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维护当事人的合法权益。案涉房产所有权应归王淑华所有，（2009）承中执字第72-7号执行裁定查封错误，无事实及法律依据，王淑华享有足以排除强制执行的民事权益。抵押权系在建工程抵押，抵押登记中没有明确抵押的具体房号，涉及到案涉房产的抵押清单中体现为2A3面积159平方米，案涉房产是开发商抵顶建筑工程款的房屋，系王淑华从建筑商手中购买并经过承德市房产管理局备案的，合同中明确写清了楼号2A-3-103、203,面积为248.82平方米，足以证明案涉房产不在抵押范围之内。 承德银行东大街支行向一审法院起诉请求：一、准许执行建通公司开发的位于承德市双桥区房产；二、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：承德中院依据2009年6月16日所作（2009）承民初字第93号民事裁定书，对建通公司名下的部分房产进行了查封，在所列查封物品清单中，未明确包括案涉房产。2009年8月6日，该院对承德银行东大街支行与建通公司借款合同纠纷一案作出（2009）承民初字第93号民事判决：一、被告建通公司在判决生效后10日内偿还原告借款本金3618万元及利息2408070.92元（2009年6月21日以后的利息连续计算至给付之日）；二、如到期不能给付，则拍卖、变卖抵押物予以清偿。清偿不足部分由被告继续清偿。判决生效后，承德银行东大街支行申请强制执行。承德中院于2011年5月23日作出查封公告，公告内容为对被执行人建通公司所有的位于承德市部分房产查封进行公告，其中查封房产中未包括案涉房产。2018年5月23日，该院作出（2009）承中执字第72-7号执行裁定书，并于当日作出协助执行通知书，查封房产中涉及案涉房产。本案王淑华作为案外人于2018年12月11日对案涉房产向承德中院提出书面异议。该院审查后作出（2018）冀08执民95号执行裁定书，裁定：中止对案涉房产的执行。2018年12月14日，承德银行东大街支行向承德中院提起诉讼，要求支持其诉讼请求，准许对案涉房产的执行。 另查明，建通公司欠付龙城公司工程款，其将部分房屋抵顶给龙城公司，由龙城公司出售，所得价款由龙城公司收取，抵顶欠付的工程款。同时建通公司与购房人再签订买卖合同。2007年7月20日，王淑华作为购房人与建通公司签订《商品房买卖合同》，约定王淑华购买案涉房产，建筑面积为248.82平方米。上述房产在承德市管理处进行了合同备案。王淑华共向龙城公司法定代表人林成方支付购房款1181895元。龙城公司将房屋交付给王淑华。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、承德银行东大街支行与建通公司签订的抵押合同是否有效；2、王淑华对案涉房产是否享有排除执行的权利。关于抵押合同是否有效，该院认为，根据承德银行东大街支行提交的借款合同、抵押合同及在建工程抵押登记批准书等证据可以证明，建通公司因借款，以其所有的承德市在建工程作抵押，并办理了抵押登记。该抵押合同有效，抵押关系成立，但具体到对案涉房产的抵押权不明确。关于王淑华对案涉房产是否享有排除执行的权利问题，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列具体情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”本案王淑华与建通公司在法院查封案涉房产之前就签订了《商品房买卖合同》，并交付了大部分购房款，也已实际对所购房产进行了占有使用，对《商品房买卖合同》进行了备案登记，虽然未办理过户手续，但不是王淑华个人原因不能办理。虽然，抵押合同关系成立，但该抵押权系在建工程抵押，且在抵押登记中没有明确抵押的具体房号，涉及到案涉房产在抵押清单中体现为“门牌号2Ａ3,面积为159平方米”，也与王淑华所购房产房号、面积均不符，因此承德银行东大街支行对案涉房产的抵押权不明确，该院对其要求执行王淑华所购房产的主张不能支持。综上，王淑华系善意购房人，其本身无过错，未办理过户登记并非王淑华个人原因，系建通公司的不规范开发行为所导致。因此，王淑华作为执行案外人享有足以排除执行的权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的规定，承德中院于2019年8月20日作出（2019）冀08民初8号民事判决书，判决驳回承德银行东大街支行的诉讼请求。 本院查明事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为王淑华就案涉房产所享权益是否足以排除强制执行。根据已查明案件事实，承德中院2018年5月23日作出的（2009）承中执字第72-7号协助执行通知书中明确查封案涉房产，在此之前，王淑华与建通公司签订《商品房买卖合同》并经承德市管理处办理合同备案，支付购房款且完成房屋交付合法占有，未办理过户登记亦非王淑华个人原因。故王淑华符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，其就案涉房产所享权益足以排除人民法院强制执行。 关于承德产享有抵押权的问题。第一、该支行主张就案涉房产享有抵押权，提供了《抵押物明细表》《承德在建工程抵押登记批准书（70）号》等证据，能够证明该支行对2Ａ商业在954平方米范围内享有抵押权。但因上述证据载明“套数6、面积954平方米”、“门牌号2Ａ3、159平方米”等信息均与现状不符，且在建工程竣工后具备办理建筑物所有权首次登记条件时，该支行亦未积极协同抵押人将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押登记，故案涉抵押权具体设立在2Ａ商业哪些房产之上并不明确。第二，关于承德银行东大街支行主张抵押系在建工程可能存在规划调整的问题。本院认为，该支行作为抵押权人，在设立抵押之前应当对抵押物的套数、面积等规划情况以及建设过程中是否存在调整规划等情况尽到充分审查及注意义务。工程编号为ＩＹ05-22-02Ａ的《承德市2Ａ＃楼》建筑施工图纸显示2Ａ商业为8套房产，制图时间为2006年10月，在承德银行东大街支行2007年7月9日设立抵押权之前。且王淑华与建通公司所签订的《商品房买卖合同》已经承德市管理处办理合同备案，即承德市住建部门认可该案涉房产之上未设立抵押权。故，承德中院认为承德银行东大街支行对案涉房产的抵押权不明确，并无不当。承德银行东大街支行称其对案涉房产享有抵押权的主张不能成立。 综上所述，承德银行东大街支行的上诉请求理据不足，不予支持；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人承德银行股份有限公司东大街支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 解占林 审 判 员 王振健 审 判 员 李明杰 二〇二〇年八月七日 法官助理 刘奂军 书 记 员 昝卫霞