广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初750号原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914************475。法定代表人：冼某1。委托诉讼代理人：白晓莉，女，回族，1976年1月13日出生，住广东省佛山市南海区**********金御华府御丰阁2801房，公民身份号码420*0**********521，系公司员工。被告：佛山市桔子金服企业信息咨询有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码91440604MA4X7EB863。法定代表人：易某1。原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告佛山市桔子金服企业信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后,由于被告下落不明，依法适用普通程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白晓莉到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原、被告于2019年1月2日签订的《恒福中心写字楼租赁合同》已于2019年7月30日解除，并判令被告已经缴纳的租赁保证金28814元归原告所有；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金28349.26元（从2019年6月1日计至2019年7月30日）；3.判令被告立即向原告支付违约金3154.85元（违约金按以每个月所欠租金为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计，暂计至2019年12月6日，请求计算至实际清偿之日）；4.判令被告立即向原告支付物业占有使用费51834元（按合同终止时日租金的200%计算，从2019年7月31日计算至实际清场之日2019年9月23日）；5.判令被告立即向原告补交免租期减免的租金6971元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告就被告租赁位于佛山市禅城区**************（以下简称案涉房屋）事宜于2019年1月2日签订《恒福国际恒福中心写字楼租赁合同》（以下简称案涉合同）。根据案涉合同约定，案涉房屋的计租面积以建筑面积215.41平方米计算，租赁期限自2018年12月29日起至2020年12月31日止，其中2018年12月29日至2019年1月12日为免租期。2019年1月13日至2020年12月31日租金按每月14407元计算。被告须按合同约定于每月5号前缴交当月租金。否则，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过三十天的，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。另案涉合同约定，如因被告原因导致合同提前终止、被解除（包括被告违约导致原告解除合同的）等情形，则被告应补交免租期减免的全部费用，其中租金按每月每平方米66.88元（按建筑面积计算）标准计算。2018年12月29日，原告已按约定交付场地给被告使用，被告于同日接收并签订了《租户收楼确认书》。但自2019年6月起，被告未能依约向原告支付租金，截至案涉合同解除之日，被告欠付租金28349.26元，违约金暂计3154.85元，前述费用合计31504.11元。经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，被告均不予理会。原告已于2019年7月25日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《解除合同通知书》，被告收到解除合同通知书后未按约定交还案涉房屋，原告于2019年8月2日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《限期搬离通知书》。被告收到限期搬离通知书后仍置之不理，原告于2019年8月15日通过EMS特快专递的形式向被告送达《清场通知书》。根据案涉合同约定，租赁期届满或案涉合同提前终止被解除的次日，原告有权收回该物业，若被告未能按约定期限交还案涉房屋的，每逾期一天，被告应按合同终止时日租金的200%的标准向原告支付物业占有使用费。经原告通知限期搬离后仍不按期搬离的，视为被告放弃案涉房屋内装饰装修、物品及设备的所有权。原告已于2019年9月23日对案涉房屋进行了清场并收回案涉房屋。截至原告起诉之日，被告仍未向原告支付拖欠的费用。被告故意拖欠租金以及在合同解除后不按时归还案涉房屋的行为已构成违约，为保障原告的合法权益，现提起诉讼，请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告在诉讼中举证如下：1.原告营业执照复印件，拟证明原告的主体资格。2.被告营业执照复印件，拟证明被告的主体资格。3.《证明》、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，拟证明产权人佛山恒裕房地产开发有限公司将案涉房屋出租予原告，并允许原告转租。4.《恒福中心写字楼租赁合同》，拟证明根据合同约定，案涉房屋计租面积215.41平方米，租赁期限自2018年12月29日起至2020年12月31日止，被告需按合同相关约定支付租金。否则，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，并不予退还被告已交付的保证金，并要求被告另行承担赔偿责任。5.《租户收楼确认书》，拟证明案涉合同签订后，原告依约于2018年12月29日将案涉房屋交付予被告，被告于同日接收案涉房屋。6.《催缴函》《律师函及寄件回执》，拟证明原告按合同约定送达地址及案涉房屋地址发函要求被告支付拖欠的租金，但被告置之不理。7.《解除合同通知书》及寄件回执，拟证明被告长期拖欠租金，已达到合同约定解除条件，原告依约向被告发出《解除合同通知书》，原被告之间的租赁合同已解除。8.《限期搬离通知书》及寄件回执，拟证明被告未按原告要求的时间搬离物品及归还案涉房屋，原告向其送达了限期搬离通知书。9.《清场通知书》及寄件回执，拟证明被告未按原告要求的时间搬离物品及归还案涉房屋，原告向其送达了《清场通知书》。被告在诉讼中未向本院提交证据。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性均予以确认，作为本案认定事实的依据。本院经审理查明：案涉房屋位于佛山市禅城区**************，权利人为案外人佛山恒裕房地产开发有限公司。2013年11月30日，佛山恒裕房地产开发有限公司出具证明确认将案涉房屋出租予原告，且原告有权对案涉房屋进行出租、转租，有效期为2013年12月1日至2021年11月30日。2019年1月2日，原被告签订案涉合同约定原告（甲方）将案涉房屋出租予被告（乙方）。主要内容如下：第一条、租赁位置和面积：1.租赁物业位于佛山市禅城区**************物业。2.计租面积（建筑面积）为215.41平方米，套内建筑面积为154.04平方米，双方对此予以确认。……第二条、租赁期限和用途：1.租赁期限：自2018年12月29日起至2020年12月31日止。……第三条、免租期：1.自2018年12月29日至2018年1月12日为免租期，甲方暂不收取租金，但乙方仍然应当交纳本合同约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、水、电费及其他因本物业使用而产生的一切费用。2.双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租期优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前终止、被解除（包括乙方违约导致）等情形，则乙方应补交免租期减免的全部费用，其中租金按每月每平方米66.88元（按建筑面积计算）标准计算。……第四条、费用及支付方式：1.租金及支付方式：1）租金从2019年1月13日起按计租面积（建筑面积）计算，租赁期限内租金情况如下：①自2019年1月13日至2019年12月31日止，乙方应缴纳租金为66.88元/月/平方米，即每月租金14407元。②自2020年1月1日至2020年12月31日止，乙方应缴纳租金为66.88元/月/平方米，即每月租金为14407元。2）乙方应于每月五日前缴交当月租金，……3.保证金及支付方式：1）签订本合同之日，乙方应向甲方支付租赁保证金28814元。……第五条、交付使用日期：甲方应在2018年12月29日前将本物业按附件二现状的标准交付乙方使用。……第十条、合同终止退场手续：……4.租赁期限届满或本合同提前终止（无论何种原因）、被解除的次日，甲方有权收回该物业。若乙方未能按约定期限交还该物业的，每逾期一天，乙方应当按照合同终止时日租金200%的标准向甲方支付物业占有使用费，……第十一条、违约责任：1.任何一方违反本合同的约定，均构成违约，违约方应依法承担继续履行、采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等违约责任。……6.乙方未按约定交纳租金或管理费等费用的，每逾期一日，应向甲方支付欠付金额的千分之一的违约金。逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除按合同相应约定承担违约责任外，乙方所交付的保证金归甲方所有，并追究乙方造成甲方损失的责任。……第十六条、其他：1.通讯地址：甲方：佛山市禅城区************；联系人：殷侃。乙方：湖南省新宁县***********；联系人：易小军。甲乙双方的送达地址以本合同约定的通讯地址为准，任何一方以挂号信、传真、特快专递的方式通知另一方，通知在下列日期视为送达：由挂号信邮递，发出通知一方持有的挂号信回执所示日为送达日；由传真传送，收到回复码或成功发送确认条的情况下的第一个工作日为送达日；由特快专递发送，以寄出日后第三个工作日（无论签收与否）为送达日。任何一方变更通讯地址，应以书面形式通知对方，否则，由此导致的一切法律责任和经济损失由变更一方承担。乙方确认：租赁期间，租赁物业地址也是乙方的有效送达地址。甲方有权选择将合同项下的通知、函件张贴于该物业的门窗或墙面上，一经张贴即视为有效送达，乙方于通知张贴当日知悉张贴内容。2018年12月29日，被告法定代表人易某1签署《租户收楼确认书》并加盖被告公司公章，确认接收佛山市禅城区***************/铺。2019年7月16日，原告通过EMS（全球邮政特快专递）分别向案涉房屋地址和案涉合同约定的被告指定通讯地址寄送《催缴函》，该函件载明：截止至2019年7月15日，被告拖欠原告租金28814元、违约金720.35元，构成违约，要求被告在收函后2日内向原告支付上述费用，否则原告将依据合同约定追究被告违约责任。2019年7月22日，被告指定联系人易小军本人签收邮件。2019年7月19日，原告通过EMS（全球邮政特快专递）分别向案涉房屋地址和案涉合同约定的被告指定通讯地址寄送《律师函》，该函件载明：被告拖欠租金及未付违约金的行为已构成违约，其应于收函后三日内缴清欠付费用。2019年7月22日，被告指定联系人易小军本人签收邮件。2019年7月25日，原告通过EMS（全球邮政特快专递）分别向案涉房屋地址和案涉合同约定的被告指定通讯地址寄送《解除合同通知书》，该通知书载明：原告于2019年7月16日、2019年7月19日分别向被告发出《催缴函》及《律师函》催缴拖欠的租金，但被告至今仍未缴纳，故被告逾期缴纳租金的行为已构成违约，原告主张与被告签订的《恒富国际写字楼租赁合同》及系列补充协议于本通知书送达之日解除，被告已缴纳的租赁保证金原告不予退还。并要求被告于收函后五天内缴清欠付的租金，并将租赁物业交还予原告。该邮件均被退回。2019年8月2日，原告通过EMS（全球邮政特快专递）分别向案涉房屋地址和案涉合同约定的被告指定通讯地址寄送《限期撤场通知书》，该通知书载明：因被告欠付租金行为已达合同约定的解除条件，双方的租赁合同现已解除。请被告于收到通知书后2日内缴清欠费并将租赁物业交还给原告。否则，视为被告自动放弃该租赁物业内一切物品的所有权。该邮件均被退回。2019年8月15日，原告通过EMS（全球邮政特快专递）分别向案涉房屋地址和案涉合同约定的被告指定通讯地址寄送《清场通知书》，该通知书载明：因被告欠付租金导致合同解除，且被告未按时向原告交还租赁物业。原告将于2019年8月23日对租赁物业进行清场处理，请被告派员参加，否则视为被告放弃该租赁物业内一切物品的权利。该两封邮件分别于2019年8月20日、2019年8月21日被退回。庭审中，原告确认于2019年9月23日收回案涉房屋，并确认其第三项诉请的违约金计算标准为以年利率24%计收。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。原告主张被告自2019年6月1日起未依约支付租金构成违约，依据合同约定原告有权解除合同。首先，案涉合同约定被告逾期支付租金超过30日，原告即有权单方解除合同。其次，2019年7月25日原告通过EMS（全球邮政特快专递）向被告于案涉合同约定的指定通讯地址寄送《解除合同通知书》，并载明因被告逾期缴纳租金超过30日，原告依据合同约定解除案涉合同；同时，案涉合同约定通过特快专递发送的通知以寄出日（无论签收与否）后第三个工作日为送达日。结合原、被告关于通知送达的约定，本院确认原告发出《解除合同通知书》后第三个工作日即2019年7月30日视为送达被告之日。因此，本院确认案涉合同于2019年7月30日解除。案涉合同因被告违约而解除，被告应承担相应的违约责任，原告诉请按照合同约定没收被告已经交纳的保证金28814元，本院予以支持。结合案涉合同关于被告原因导致合同提前解除，被告应补交免租期减免的全部费用的约定，原告主张被告补交免租期减免的租金有理。经本院核算，免租期内被告享受减免租金6970.95元（66.88元/月/平方米×215.41平方米÷31×15）应补交予原告。关于原告主张被告支付2019年6月1日至2019年7月30日的租金，2019年7月31日至2019年9月23日的场地占用费的问题。对于原告该主张，被告未提交证据予以反驳，本院对原告关于被告欠付2019年6月1日至7月30日的租金的主张予以确认。案涉合同于2019年7月30日解除后，由于被告未清场，原告向其发出《清场通知书》明确原告将于2020年8月23日清场。虽原告于起诉状及庭审中均陈述其于2019年9月23日实际清场，但该陈述与《清场通知书》记载不一致，且未有其他证据予以印证，本院不予采信，并确认原告于2019年8月23日实际清场并接管案涉房屋。故截止至清场之日即2019年8月23日之前被告应当向原告支付场地占用费。原告主张2019年7月31日至实际清偿日2019年8月23日的场地占用费按照合同金额的双倍支付，该主张实质系主张被告承担违约责任，因本院已经支持原告没收被告交纳的保证金，足以弥补原告的损失，故原告该诉请本院不再予以支持。经计算，被告应以案涉合同约定标准向原告支付自2019年6月1日至2019年7月30日的租金共计28349.26元（14407元+14407元/月÷31天×30天），同时支付2019年7月31日至2019年8月23日的占有使用费11153.81元（14407元/月÷31天×24天）。原告主张超出部分，本院不予支持。至于原告主张被告按照年利率24%的标准支付迟延支付租金的违约金，如前所述，原告未能证明其损失，在原告已经没收被告保证金的情况下，本院对其他违约金的主张不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告佛山市桔子金服企业信息咨询有限公司于2019年1月2日签订的《恒福中心写字楼租赁合同》于2019年7月30日解除；二、确认被告佛山市桔子金服企业信息咨询有限公司已缴纳的28814元租赁保证金归原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司所有；三、被告佛山市桔子金服企业信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司补交免租期内减免的租金6970.95元；四、被告佛山市桔子金服企业信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付佛山市禅城区**************物业自2019年6月1日至2019年7月30日的租金28349.26元；五、被告佛山市桔子金服企业信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付佛山市禅城区**************物业自2019年7月31日至2019年8月23日的占有使用费**153.81元；六、驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告佛山市桔子金服企业信息咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费2682元,由原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司负担978元，被告佛山市桔子金服企业信息咨询有限公司负担1704元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 菡人民陪审员  罗锦辉人民陪审员  陈业强二〇二〇年八月十日书 记 员  原洁萍