大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初1863号原告：王树栋，男，1986年3月20日出生，汉族，个体户，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：路小雪，系辽宁善成律师事务所律师。被告：大连懿德房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区中心路三段**，统一社会信用代码：91210282311441188R。法定代表人：张丹，系该公司经理、执行董事。委托诉讼代理人：吕玉品，系辽宁博信律师事务所律师。被告：大连恒田房地产开发有限公司，，住所地辽宁省大连市金州区光明街道丘地号28-614-4统一社会信用代码：91210213242932900M。法定代表人：孙盛和，系该公司经理、执行董事。委托诉讼代理人：周洪国，男，系该公司员工，住大连市金州区。委托诉讼代理人：所超，系辽宁法大律师事务所律师。原告王树栋与被告大连懿德房地产开发有限公司（以下简称懿德公司）、大连恒田房地产开发有限公司（以下简称恒田公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王树栋的委托诉讼代理人路小雪、被告懿德公司的委托诉讼代理人吕玉品、被告恒田公司的委托诉讼代理人周洪国、所超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王树栋向本院提出诉讼请求：1、确认原告与大连东方财富购物广场有限公司签订的五份《东方财富广场认购协议书》解除；2、判令二被告向原告双倍返还定金500000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年11月25日，原告与大连东方财富购物广场有限公司签订五份《东方财富广场认购协议书》，认购位于东方财富广场项目二层2104、2105、2110、2111、2112号商铺，每份合同均约定：签订认购协议书后，项目预售许可证审批以后签订正式合同，缴纳定金五万元整，总房款享受八折优惠。当日，原告向大连东方财富购物广场有限公司共计缴纳定金25万元，大连东方财富广场有限公司向原告出具了专用收款收据。大连恒田房地产开发有限公司与大连豪亿房地产开发有限公司合作开发东方财富广场楼盘项目，二者签订《合作开发协议》，作为合作双方，对楼盘共同投资、共享收益，共担风险，共负盈亏，对外债务承担连带责任。后豪亿公司将销售、出租事宜委托给大连东方财富购物广场有限公司，二者为委托代理关系，原告与东方财富公司签订的合同，所产生法律后果应由委托人豪亿公司来承担。东方财富公司在对外销售楼盘时，宣传材料明确标注开发商为大连恒田房地产开发有限公司，销售中心位置在普兰店市房地产管理处东侧，距离现东方财富楼盘坐落位置步行仅三分钟左右。销售人员带购房者去楼盘看现场情况时，非常顺畅，恒田公司予以配合。且恒田公司将以自己名义办理的四证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》原件交给东方财富公司，供其在销售中心公示，并为广大购房者所知晓。恒田公司对东方财富公司的销售、出租行为，不仅知情，而且以实际行动给予配合和支持。2018年5月23日，大连东方财富购物广场有限公司更名为大连懿德房地产开发有限公司。协议签订后五年间，原告多次找二被告问询合同事宜，二被告多次表示不履行或不能履行，且协商退还定金均无果，无奈诉至法院，望判如所请。法庭审理过程中，原告将诉讼请求由确认解除合同变更为要求解除合同。被告懿德公司辩称，针对原告的诉讼请求，对于案涉合同是予以解除还是认定无效，由法院依据事实以及相关的法律规定依法认定。对于原告要求懿德公司返还收取的款项，懿德公司同意返还本金但不同意双倍返还，具体答辩意见：案涉项目原来是普兰店宾馆，，地上物及土地均为刘忠丽所有后来该地块进行开发建设，由大连豪亿负责，与本案的恒田公司进行合作，其中豪亿公司是实际的开发单位借用大连恒田公司的名义进行办理土地等相关手续。大连恒田公司实际上负责的是具体的施工事项，开发项目名称为东方财富，因该项目原有的土地及地上物是刘忠丽所有，故此东方财富项目当中的全部公建部分包括本案认购书当中所提及的商铺作为回迁安置补偿房屋，归刘忠丽所有。开发项目在进行过程当中大连懿德公司对外开始对公建这部分房屋以出售、招租等方式进行处分，进而签订了本案当中的协议书，在签定协议时，公建房屋没有完工，至今也没有竣工验收交付给刘忠丽实际占有。合同中收取的些许费用实际上起着先行定点定位的作用，因为案涉工程是恒田公司负责施工至今不能将协议书当中的标的物交付给原告，是恒田公司延误工期所致。造成目前这个状况懿德公司对原告深表遗憾，同意返还已经收取费用的本金，也希望原告理解并谅解等待刘忠丽实际得到这些房屋以后双方继续合作。至于原告要求双倍返还定金的意见，其认为：1、双方协议正文中体现交付款项5万元认购金，合同中下端手写的定金内容其不认可，不是懿德公司的人书写的。2、认购协议中没有约定签订合同的正式时间，只是表明有预购许可后签合同，现在还没有预售许可，不能认定被告懿德公司违约。认购协议正文第6条约定，即便违约只返还认购金，如果我方不违约的前提下，原告要求解除合同，我方如果同意解除是协商解除，不是违约解除，不产生双倍返还的后果。被告恒田公司辩称，1、不同意原告的诉讼请求，本案案由系房屋买卖合同纠纷，但是原告与被告恒田公司之间没有签订任何合同，即没有要求被告大连恒田公司返还相关款项的请求权基础；2、针对被告懿德公司提出的答辩事实，懿德公司陈述的豪亿公司与大连恒田公司的合作关系与事实不符，因该事实与本案事实无关，所以不作具体的辩驳。原告要求二被告承担连带责任没有合同或法律的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证：1、原告提供的其委托诉讼代理人与被告懿德公司员工的电话录音，拟证明恒田公司和豪亿公司签订合作开发协议，豪亿公司具有出售楼盘、商铺的权利；豪亿公司为委托人，懿德公司为受托人，将销售、租赁事项委托给懿德公司，懿德公司具有销售资格；对于懿德公司受豪亿公司委托对外销售东方财富房屋、商铺，恒田公司知情；懿德公司销售东方财富项目房屋、商铺，在普兰店区域内进行了大型、广泛的宣传。被告懿德公司对证据的真实性没有异议，但否认与豪亿公司之间是委托代理关系。被告恒田公司质证认为，该证据是原告与懿德公司工作人员之间形成的，懿德公司并非恒田公司与豪亿公司合作开发合同之间的当事人，其对双方合作协议中事项的相关陈述是错误的；根据恒田公司与豪亿公司之间的协议，无论什么时间都必须以恒田公司的名义销售，豪亿公司没有权利在此阶段销售案涉房屋，更没有权利委托任何第三方销售案涉楼盘的房屋。本院认为，因缺少书面委托协议等证据佐证，仅凭该录音不足以证明原告的主张，故该据本院不予采信。2、原告提供的2014、2015年“东方财富销售中心”现场公示的“四证”照片，拟证明懿德公司在对外销售房屋、商铺，出租商铺时，悬挂了以恒田公司名义办理的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》证原件，恒田公司将四证原件提供给懿德公司，在东方财富楼盘预售时将进行展示，公示给消费者；故恒田公司对懿德公司销售、出租东方财富房屋、商铺事宜不仅知情，且完全配合，大力支持。3、原告提供的2019年恒田销售中心现场公示的“四证”照片，拟证明2019年恒田公司在预售东方财富楼盘第3栋时，悬挂的以恒田公司名义办理的证件原件，与2014懿德公司“东方财富销售中心”现场公示的“四证”原件，完全相同。被告懿德公司对2、3项证据的真实性无异议。被告恒田公司质证认为，其无法确认证据2、3项的拍摄地点和拍摄时间；自东方财富项目开始至今所有的手续始终都由被告恒田公司合法持有，从来没有出借过，其中只有建筑工程施工许可证曾经因为丢失而办理挂失，更没有将其悬挂于原告所述的地点；恒田公司售楼处所悬挂的并非原件而是影印件，结合原告的主张，可以断定原告在懿德公司售楼处所见到的也应该是影印件，而绝不可能是原件。本院认为，结合被告恒田公司的质证意见，证据2、3项中拍摄的“四证”照片不足以证明其拍摄的是原件，更无法证明被告恒田公司对被告懿德公司的处分行为予以追认的意思表示，故该证据本院不予采信。4、原告提供的销售顾问名片（复印件）、置业计算表（复印件）、户型图（复印件），拟共同证明懿德公司在对外销售的宣传、销售资料均明确告知消费者，所售楼盘开发商为“大连恒田房地产开发有限公司”。被告懿德公司对该组证据的真实性没有异议。被告恒田公司质证意见：该组证据与恒田公司无关，恒田公司没有制作及分发。本院认为，该组证据与被告恒田公司无关联，对该组证据本院不予采信。5、原告提供的《东方财富广场认购协议书》及收据各五份，拟证明：2014年11月25日，原告与大连东方财富购物广场有限公司（现被告懿德公司）签订五份《东方财富广场认购协议书》，认购位于东方财富广场项目二层2104、2105、2110、2111、2112号商铺，每份合同均约定：签订认购协议书后，项目预售许可证审批以后签订正式合同，缴纳定金五万元整，总房款享受八折优惠。以及证明原告向大连东方财富广场有限公司（被告懿德公司）共交纳五份合同定金，每份5万元，合计25万元。被告懿德公司对该组证据的真实性没有异议。但认为，原告所提供认购协议书当中，第六条约定即便违约甲方应返还认购金，表明案涉所收取款项的性质是认购金，同时也表明在返还时是不计息的。双方协议正文中体现交付款项为认购金，合同下端手写的定金非我方书写，不予认可。被告恒田公司质证认为，该证据均没有恒田公司的印鉴，原告依据该合同及收款收据所提出的诉讼请求，与恒田公司无关。本院经审查认为，原告提供的上述证据的真实性被告大连懿德公司予以认可，大连恒田公司亦未否认真实性，故对上述证据真实性，本院予以确认。被告大连懿德公司对五份认购协议中手书的内容非其书写，不予认可，但其未提供相应的证据佐证，本院对其辩解不采信，故本院对原告提供的上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月25日，原告王树栋（乙方）与大连东方财富购物广场有限公司（甲方）签订五份《东方财富广场认购协议书》，认购位于东方财富广场项目二层2104、2105、2110、2111、2112号商铺，协议主要内容如下：一、乙方在五份协议中分别认购东方财富项目二层2104号铺位、建筑面积10.59平方米、单价每平30000元，总金额317700元；认购东方财富项目二层2105号铺位、建筑面积10.67平方米、单价每平30000元，总金额320100元；认购东方财富项目二层2110号铺位、建筑面积10.59平方米、单价每平35000元，总金额370650元；认购东方财富项目二层2111号铺位、建筑面积10.67平方米、单价每平35000元，总金额373450元；认购东方财富项目二层2112号铺位、建筑面积12.41平方米、单价每平35000元，总金额434350元，具体面积以相关部门实测为准。二、乙方同意签认购书时，已交付的东方财富广场认购金每铺50000元，共250000元，待甲乙双方签订正式的买卖合同后，该认购金正式转为购房款。甲方双方同意，本认购协议书为正式买卖合同的预订，双方应按本认购书内容，在项目预售后正式签订买卖合同。本认购协议书签订后，甲方为乙方保留所定购的商铺，效力直至双方签订正式的买卖合同，届时乙方应按合同的约定履行缴纳房款的义务。三（协议书第六条）、签订认购合同后，如乙方未依认购书约定及甲方要求签正式的买卖合同，则视为违约，届时本认购书解除，甲方有权另行处理所认购商铺，乙方已缴纳认购金不予退还。如甲方在签订本认购书后将乙方所认购商铺另售他人的，则视为违约，则甲方应返还认购金。四、认购协议书自双方签字盖章之日起生效。且在每份认购协议书尾部均手书：缴纳定金五万元整，总房款享受八折优惠，全款再享9.9折优惠。被告在每份协议书的甲方处加盖大连东方财富购物广场有限公司印章，原告在乙方处签名。同日，原告向大连东方财富购物广场有限公司缴纳五份认购定金，每份50000元，合计250000元，大连东方财富广场有限公司向原告出具了加盖该公司财务专用章的五份专用收款收据。2018年5月23日，大连东方财富购物广场有限公司更名为大连懿德房地产开发有限公司。另查，案涉房产的开发单位系被告恒田公司，至本案辩论终结前案涉房产尚未竣工验收，并且被告大连懿德公司未取得案涉房产的所有权或经营权。2020年4月14日，本案开庭审理期间，原告变更诉讼请求，要求解除与被告懿德公司签订的五份《东方财富广场认购协议书》。本院认为，本案的争议焦点是:一，本案原告与被告大连懿德公司签订的五份《东方财富广场认购协议书》应否解除及时间；二、被告懿德公司与原告签订认购协议时收取的款项性质，应否双倍返还；三、被告大连恒田公司应否承担连带责任。一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案原告与被告懿德公司（大连东方财富购物广场有限公司）签订的五份《东方财富广场认购协议书》系双方真实的意思表示，被告懿德公司在出售案涉商铺时虽未取得该商铺的所有权或处分权，但依据协议的性质及法律的规定，可以认定双方签订的认购协议书是有效的。原告与被告懿德公司签订认购协议书后，被告懿德公司至开庭审理前未通知原告与其签订《商品房买卖合同》，超过了签订《商品房买卖合同》的合理期限，且被告懿德公司不能确定其将来与原告签订《商品房买卖合同》的合理期限，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及相关法律的规定，原告当庭要求解除与被告懿德公司签订的五份认购协议书于法有据，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，原告主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因原告在本案开庭审理之前并未通知被告懿德公司要求解除五份《东方财富广场认购协议书》，且原告向本院递交的起诉状中亦没有要求解除五份认购协议书的事实表述，故涉案五份《东方财富广场认购协议书》的解除时间应为本案开庭审理的日期，即2020年4月14日。二、原告与被告懿德公司签订的五份协议书中虽在格式协议内容中载明原告缴纳“认购金五万元”，但在每份协议书尾部又手书补充约定：“缴纳定金五万元整，总房款享受八折优惠，全款再享9.9折优惠”，应视为双方对认购协议书中款项性质的变更，由认购金变更为定金；被告懿德公司认为该内容非其书写，不认可该补充内容的效力，但其未提供相应的证据证实该补充内容非双方合意达成，故其辩解意见本院不予采信，因此可以认定本案原告与被告懿德公司签订协议时所缴纳的款项性质应为定金。被告懿德公司未按约交付商铺并致双方解除协议，属违约行为，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”据上述法律规定，被告懿德公司以认购协议的方式向原告收受五笔定金合计250000元，因其不履行合同义务，应当双倍返还定金计500000元，故对原告起诉要求被告懿德公司双倍返还定金计500000元的诉讼请求，本院予以支持。三、被告恒田公司既未与原告签订合同，亦未收取相关费用，且原告无充分证据证实被告恒田公司应对被告懿德公司违约行为承担连带责任，故原告起诉要求被告恒田公司共同返还定金500000元的诉讼请求，本院不予支持。至于原告申请追加案外人豪亿公司作为本案被告参加诉讼，因其未提供相应的证据予以证明，亦未在申请书内写明对豪亿公司的相关诉讼请求，因此原告该申请无事实与法律依据，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王树栋与被告大连懿德房地产开发有限公司于2014年11月25日签订的五份《东方财富广场认购协议书》于2020年4月14日解除；二、被告大连懿德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王树栋返还定金500000元；三、驳回原告王树栋其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4400元，由被告大连懿德房地产开发有限公司负担，被告大连懿德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  于峰红二〇二〇年八月二十七日书记员  王 茜附：依据的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。