甘肃省陇南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘12民终748号上诉人（原审被告）:甘肃昊天房地产开发有限公司。法定代表人:张某。委托诉讼代理人：蔡某，甘肃稻合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:贾某,住甘肃省成县。上诉人甘肃昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天房地产公司）因与被上诉人贾某房屋买卖合同纠纷一案，不服成县人民法院（2020）甘1221民初366号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。昊天房地产公司上诉请求：1．请求二审法院撤销成县人民法院(2020)甘l221民初366号判决，依法查清事实后改判或发回重审。2．判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。理由：一、一审判决认定被上诉人的起诉不属重复起诉的判决不当。被上诉人提出的主要诉求及事实是上诉人根据双方合同的约定逾期交付房屋，实质上都是要求上诉人承担困迟延交房而产生的违约责任。对于上述违约行为被上诉人已经提起诉讼，2018年11月14日甘肃省成县人民法院已经作出的(2018)甘122l民初553号判决书，对这一问题作出了处理，根据合同约定的条款，被上诉人选择继续履行合同，上诉人按合同约定支付违约金，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同；(二)后诉与前诉的诉讼标的相同；(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果。本次诉讼的当事人与成县人民法院作出的(2018)甘122l民初553号判决书的当事人相同，诉讼标的都是买卖合同权利义务关系，诉讼请求也基本相同，在前诉中生效判决根据台同约定确定合同继续履行，违约方承担违约责任，这次被上诉人要求解除合同的诉讼请求实质上是否定前诉继续履行合同承担违约责任的裁判结果，并且根据2018年11月14日成县人民法院作出的(2018)甘1221民初553号判决书，法院对违约责任的问题已经做出了处理，已经判决上诉人向被上诉人支付违约金，并且上诉人根据该份判决书已向被上诉人支付了相应的违约金。而此次被上诉人又再次起诉要求上诉人承担违约责任，违反了“一事不再理”的原则。二、一审法院判决解除合同，支付房屋差价的判决不当。首先，根据2018年11月14日成县人民法院已经作出的(2018)甘1221民初553号判决书可知，法院已经判决双方当事人继续履行《商品房买卖合同》并且上诉人已向被上诉人支付了违约金。而在此次诉讼中，在该商品房已经可以交付的前提下，一审法院基于同样的违约事实又判决要求解除双方当事人之间的《商品房买卖合同》，这使得法院的裁判出现矛盾的情况，影响法院的权威性与公正性。其次，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》中第九条：出卖人逾期交房的违约责任中双方明确约定了如出卖人逾期超过90日后未交房，买受人可以解除合同，出卖人按照累计已付款的1％向买受人支付违约金。据此可知双方约定了明确的违约责任。一审按合同约定判决解除，也应该按照当事人的约定条件处理，不能任意认定被上诉人所谓的购房差价的损失。所谓购房差价的损失实际上是被上诉人造成的，被上诉人作为具有完全民事能力的自然人，明知道生效判决确定自己己经购房的合同继续履行，自己已经得到的延期交付的违约金，又购买其他住房，这与原购房合同的履行没有任何事实和法律上的关联性，这种所谓的损失是被上诉人明知的情况自己造成的，在情理上和法律上都不应让上诉人承担。三、被上诉人在合同履行过程中也存在违约行为。除付清首付款外，应向陇南市住房公积金管理中心成县管理部申请公积金按揭贷款38万元，但至今未付清房款，应承担逾期付款的违约责任。故请求二审法院判准上诉人的诉请。贾某向一审法院起诉请求：1、判决解除贾某与昊天房地产公司签定的“汇金广场”商住楼701号房屋《商品房买卖合同》;2、判令昊天房地产公司返还贾某已付购房款98276元;3、判令昊天房地产公司承担贾某按照市场价重新购买基本条件相当、同等面积房屋的差价112435元作为合同根本违约的损害赔偿款4、判令昊天房地产公司承担贾某已付购房款按照同期银行贷款利率计算的占用资金利息至解除合同之日止。5、判令本案诉讼费由昊天房地产公司承担。原审法院认定事实:2017年10月26日，贾某与昊天房地产公司签订商品房买卖合同（合同编号：2017预04265），合同约定，贾某购买昊天房地产公司开发的的位××县商品房，建筑面积125.40平方米，每平方米单价3814.0元。双方对交付期限以及出卖人延期交房的违约责任都进行了约定。合同签订后，贾某于2017年10月19日向昊天房地产公司转账8276元（贾某此前分别于2016年10月13日向昊天房地产公司转账20000元，于2016年12月19日向昊天房地产公司转账70000元），自此贾某付清合同约定的购房首付款98276元。此后，由于昊天房地产公司未按合同约定的时间向贾某交付房屋，贾某与其他案外人向原审法院提起诉讼，请求昊天房地产公司就延期交付房屋承担违约责任。原审法院于2018年11月14日作出的(2018)甘1221民初553号判决书,支持了贾某的诉讼请求，即由昊天房地产公司向贾某支付自2018年3月16日起至实际清偿之日止，每日按房屋总价款478276元的万分之一计算的违约金。该笔款项后经本院强制执行，昊天房地产公司于2020年3月10日向贾某支付。原审法院另查明，2015年5月27日，昊天房地产公司以案涉商品房建设用地使用权为案外人瑞杰农业科技公司与成县农村信用合作社的借款提供抵押担保，同时与成县农村信用社签订了抵押担保合同并办理了抵押登记。原审法院同时查明，贾某于2019年8月5日与成县九鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：2019预03467），合同约定贾某购买成县九鑫房地产开发公司开发的“水木鑫城”第8幢2单元402号房，建筑面积148.40平方米，每平方米单价4710.61元。成县房管所出具的个人住房情况证明书（2020-135）证明贾某除案涉汇金广场1#1单元701室以及水木鑫城8#2单元402室外，再无其他住房。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因昊天房地产公司未按合同约定的期限向贾某交付房屋，贾某起诉要求昊天房地产公司承担违约责任后，昊天房地产公司仍未依约向贾某交付房屋，贾某为保障其居住权另行购买房屋后，向本院提起诉讼，请求解除双方签订的商品房买卖合同并赔偿损失。关于本案是否属于重复起诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中贾某贾某起诉要求解除商品房买卖合同、由昊天房地产公司返还贾某已付购房款、由昊天房地产公司承担贾某按照市场价重新购买基本条件相当、同等面积房屋的差价以及承担资金占用期间利息的诉讼请求与前诉的诉讼请求不同，不属于重复诉讼，昊天房地产公司关于本案系重复起诉的主张，不予支持。本案中，贾某因昊天房地产公司迟延交付房屋曾向本院提起诉讼，请求昊天房地产公司承担违约责任，本院于2018年11月14日作出(2018)甘1221民初553号判决书，该判决书生效后，昊天房地产公司应依判决向贾某支付违约金，并在合理期限内向贾某交付房屋，但截止本案立案之日，昊天房地产公司未向贾某交付房屋亦未明确告知贾某房屋具体的交付时间。在无其他住房的情况下，贾某为保障其居住权，另行购买了“水木鑫城”第8幢2单元402号房，由此可见，因昊天房地产公司的违约行为导致原、昊天房地产公司双方签订商品房买卖合同的目的依然不能实现，如果强行要求原、昊天房地产公司继续履行合同，必然会额外增加贾某的经济负担，这显然与我国民法强调的公平原则相悖。故依照《合同法》第九十四条规定，贾某享有对该合同的解除权。贾某要求解除其与昊天房地产公司之间签订的商品房买卖合同于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，贾某要求被告返还购房首付款98276元的诉讼请求于法有据，予以支持。在商品房买卖合同当中，商品房买卖合同被解除，过错方需要承担全部的赔偿责任，包括直接损失和间接损失。其中，房屋差价损失系因合同解除所引起，属于间接损失，应当作为赔偿的范围。关于商品房价格涨跌产生的溢价损失的计算方法，商品房买卖合同有约定的从其约定，没有约定的，可以比照最相类似商品房的市场成交价与买卖合同的差额计算。本案中，双方对于商品房价格涨跌产生的溢价损失的计算方法没有在合同中约定，但参考本地房地产市场成交价以及贾某另行购买的房屋价格可以确定房屋差价。贾某与昊天房地产公司签订的商品房买卖合同约定所购房屋建筑面积125.40平方米，每平方米单价3814.0元；贾某另行购买的房屋建筑面积148.40平方米，每平方米单价4710.61元，两套房屋相距不远，且楼层相当（贾某之前购买的房屋是7楼，之后购买的房屋是4楼，按市场行情，高楼层单价略高于低楼层），故按照贾某第一次购买的房屋建筑面积125.40平方米计算，昊天房地产公司昊天房地产公司昊天房地产公司需向贾某支付差价112434.89元。贾某的该项诉请求成立，应予支持;由于前述已经明确昊天房地产公司应向贾某赔偿房屋差价，故对于贾某要求昊天房地产公司昊天房地产公司承担已付购房款资金占用利息的主张，不予支持。据此，原审法院判处：一、解除贾某贾某与昊天房地产公司甘肃昊天房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号：2017预04265）；二、昊天房地产公司于判决生效后十日内一次性返还贾某购房款98276元，以及向贾某支付房屋差价112434.89元，两项费用共计210710.89元；三、驳回贾某其他的诉讼请求。案件受理费4460元，减半收取计2230元，由昊天房地产公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据，二审认定事实与一审一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点一为本案是否重复诉讼、焦点二为被上诉人贾某要求赔偿损失的主张是否应予支持、焦点三为贾某要求赔偿损失的数额如何认定。关于本案是否重复诉讼的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。贾某等人第一次向原审法院起诉的诉讼请求为要求昊天房地产公司承担违约责任，但并未要求解除商品房买卖合同。本案中，贾某向原审法院的诉讼请求为解除商品房买卖合同、返还已付购房款、由昊天房地产公司按照市场价重新购买基本条件相当、同等面积房屋的差价承担损失并承担资金占用期间利息，因此贾某两次诉讼的请求完全不同。故本案不属于重复诉讼。上诉人称贾某两次诉讼实质上都是要求上诉人承担因迟延交房而产生的违约责任的主张无事实依据。关于贾某要求既要求赔偿损失的主张是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案中贾某要求与昊天房地产公司解除合同的同时，可以就造成的损失要求赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。即赔偿损失与其他违约责任方式可以并用。故上诉人昊天房地产公司认为已经支付违约金就不应该再赔偿损失的上诉理由不成立，不予采纳。关于贾某要求赔偿损失的数额如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。损失赔偿数额以一方的违约行为造成对方损失的情况来确定，具有损失的填补性，不具有惩罚性；未约定损失赔偿金计算方式的，不影响违约方赔偿损失。本案中，昊天房地产公司在订立合同时是可以预见若因其违约，会导致贾某在其公司购买的房屋无法入住时，只能在他处重新购买住房居住，而重新购房时房屋价格可能有所上涨的情形。故贾某购买昊天房地产公司房屋时价格明显低于本案纠纷发生时的价格，一审法院判决支持贾某以房屋升值出现的价差作为损失额的请求符合法律规定，应予维持。综上所述，昊天房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4460元，由上诉人昊天房地产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 彩 霞审 判 员 张 曜 曦审 判 员 李 海 涛二〇二〇年八月三日法官助理 （杜雪丽书 记 员 邓  玲