广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初1440号原告：梁雄彬，男，1971年8月2日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区********。公民身份号码：440************555。原告：梁艺华，男，1974年10月15日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区********。公民身份号码：440************510。原告：唐文科，男，1968年6月16日出生，汉族，住广东省台山市**********之1。公民身份号码：440************713。三原告共同委托诉讼代理人：张培军，广东文证律师事务所律师。被告：肖常林，男，1964年5月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************。公民身份号码：512************613。被告:曹小红，女，1973年11月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************。公民身份号码：610************066。原告梁雄彬、梁艺华、唐文科诉被告肖常林、曹小红农村建房施工合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人张培军、被告肖常林、曹小红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《合作建房协议书》、两被告与原告梁雄彬、梁艺华签订的《合作建房协议书》及两被告与原告唐文科签订的《合作建房补充协议书》均无效；2、两被告向原告唐文科归还合作建房款2291838.5元并支付占用利息损失（其中50万元从2017年9月3日，50万元从2017年12月1日，315480元从2018年1月16日，325272.5元从2018年9月15日，651086元从2020年1月1日，均按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至实际付清之日止）；3、两被告向原告梁雄彬、梁艺华支付逾期交楼损失192500元；4、两被告向原告唐文科支付逾期交楼损失342700元；5、两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年8月30日，两被告与原告梁雄彬、梁艺华签订一份《合作建房协议书》，约定由两原告以自有宅基地、两被告出资约500万合作建房，被告承担宅基地用地指标及办证费用8万元，两原告占房屋35%，两被告占65%份额；工期为签订合同后30天内施工，15个月完工并验收。合同对施工方式、施工水电等其他费用进行了约定。两被告由于资金短缺，于2017年9月1日与原告唐文科签订一份《合作建房补充协议书》，约定原告唐文科出资100万及混凝土1100立方米，两被告将涉案房屋分配所得中分割745平方米给原告唐文科。合同签订后，原告唐文科向两被告支付了现金100万及供应混凝土1070.5立方米，被告肖常林确认收到了款项及混凝土。期间，两被告仍无资金收入，后又与原告唐文科达成协议，将上述房屋其中一套作价315480元作为抵偿，原告唐文科于2018年1月16日将款项315480元交付给被告肖常林。主体楼房建成后，两被告无资金投入后续工程，导致未能完工。经协商，三原告与两被告于2019年10月17日签订一份《合作建房协议书》，约定由唐文科借款30万元给两被告以支付工程相关欠款以及完成部分工程（包括1：水泥款5万元、排栅款2万元、木工5万元、打桩款1.1万；2、重新搭建排栅款3万元；3、施工楼顶机房和围栏1万元；4、内外墙砌砖10万元；5、外墙贴砖3万元，合计301000元），并对还款期限进行了约定。之后，经梁雄彬、梁艺华审核和监管，完成了以上1-5项工程，花去费用651086元。原告唐文科认为，后续工程预算金额为2202600元，两被告没有自己的资金，根本无法继续履行合同。双方签订的合同属于无效合同。另外，由于两被告逾期完工无法交楼，给三原告造成损失。以当地租金为参考，原告梁雄彬、梁艺华损失为分配所得875平方米×20元/平方米×11个月=192500元（从约定交楼时间2019年5月1日计算至起诉之日）；原告唐文科的损失为745平方米×20元/平方米×23个月=342700元（从2018年5月3日起算至今）。原告提交的证据材料有：1.原告梁雄彬、梁艺华与两被告签订的合作建房协议书；2.原告唐文科与两被告签订的合作建房补充协议；3.三原告与两被告签订合作建房协议书；4.承诺书；5.收据；6.收据；7.混凝土销售结算；8.建房费用确认书；9.规划证（梁雄彬）；10.规划证（梁艺华）。两被告答辩称：1、我们与原告梁雄彬、梁艺华之间存在建房合作关系，与唐文科无关。2019年10月17日签订协议时，房屋已经是现在这个现状。2、我们与梁雄彬合作建造的房屋实际建筑面积在1100平方米左右，具体以实际丈量为准，与梁艺华合作的建筑面积在1400平方米左右，故与原告所述的2700平方米不符，所有建筑材料单价和品牌型号均是我定的，原告称装修费用700元每平米没有依据；3、我已经把报建费8万元给原告，但原告未能将报建手续办好导致两栋房子被政府叫停，无法继续，过错在于原告。停工后，原告以加建为由，从我处拿走15万元说是办加建手续使用，有收条为证。4、由于报建手续没有办好影响施工，在停工阶段，由于材料暴涨，造成我施工计划打乱，成本增加，后续工作出现资金困难的情况，才有2019年10月17日双方签订的补充协议。至今，原告方仍未能完成报建手续，原告应赔偿我因此造成的损失（详见起诉状清单）。关于与唐文科之间的关系，我们与唐文科之间签订的协议与梁雄彬、梁艺华无关，是独立的。第一，唐文科出资130万，我承诺房屋建成后分其150万利润，现由于梁雄彬、梁艺华的过错未能办好报建手续导致房屋停工，我方不存在过错，这是属于唐文科本应承担的风险。第二、唐文科未按照2019年10月17日协议执行，说好先期支付十万元但未支付，导致材料没调过来，后唐文科自行叫材料商高价购进材料，增加成本。第三，唐文科出资32万已经从我手上购得的房屋已有现楼位置，且在我的配合下在村委会办好700平方米的相关手续在唐文科名下。综上，在我方主体工程封顶后，因原告未能将报建手续办好，导致不能按时完工，一切后果由原告负责。两被告向本院提交证据材料有：收据，载明梁雄彬收到肖常林在龙塘一街36号建房的加建费用合计人民币15万元。本院经审理认定事实如下：2017年8月30日，原告梁雄彬、梁艺华（甲方）与被告曹小红、肖常林（乙方）签订了一份《合作建房协议书》，约定甲方提供珠海市金湾区************的房屋及龙塘一街36号房屋前的宅基地，乙方出资500万，双方合作建成两栋、一梯两户、带电梯六层半的住宅楼。实际建筑成本高于或低于500万的部分由乙方承担。乙方以包工包料的方式承建，建房工期为240天，应在本合同生效后第30天内开工，并在15个月内完成竣工验收工作。协议第三条约定，甲方负责办理报建手续外，乙方需向甲方缴纳8万元作为办理该宅基地指标费用及办证费用。第四条约定，新建房屋及其建筑物的所有费用由乙方承担，产权由双方按照甲方占有面积35%，乙方占65%的比例享有。该协议有原告梁雄彬、梁艺华及被告曹小红、肖常林的签名及按捺指模。上述协议签订后，被告开始进场施工。施工过程中，原告唐文科作为甲方与两被告作为乙方签订了一份《合作建房补充协议书》（下称补充协议），约定根据上述2017年8月30日梁雄彬、梁艺华与两被告签订的合作建房协议书来签订本补充协议，约定甲方出资100万及两栋楼房所需混凝土，房屋建成后甲方分得面积745平方米的房屋产权，价值283万元（含利润150万元，前期投入资金及混凝土合计人民币133万元）。补充协议约定甲方所分得房屋及相应的宅基地使用权归甲方所有；房屋建设期间，甲方对乙方施工进行监督。该补充协议有唐文科及两被告的签名确认。补充协议签订后，唐文科分别于2017年9月3日及2017年12月1日分两笔各50万向被告肖常林支付投资款共计100万元，有收据予以佐证。2018年1月16日的收据显示，被告肖常林收到唐文科购房款315480元。同日，被告肖常林出具其本人签名的承诺书，载明其将案涉房屋36号前B栋西北边二楼120平方米一套普通装修房产卖给唐文科，价格315480元。如项目未能加建到六层半，肖常林在2018年3月1日前退还315480元给唐文科，如未能退还则将上述房屋给予唐文科。唐文科提交了一份混凝土销售结算单显示，混凝土销售价格合计325272.5元，购货单位处有被告肖常林的签名确认，落款为2018年9月。两被告对上述收据及承诺书均无异议。2019年10月17日，原告（甲方）梁雄彬、梁艺华与唐文科（丙方）、两被告（乙方）签订一份《合作建房协议书》，该协议书约定，甲乙双方在2017年8月30日签订合作建房协议书，后由于乙方资金困难，乙方和丙方签订一份补充协议，约定由丙方部分出资和混凝土参与投资，后由于各方面原因从2018年年中停工至今，现三方补充达成如下协议。该协议约定乙方必须在2019年10月18日恢复施工，且对施工项目打排栅、楼顶机房和围栏、内墙间隔、外墙砖贴砖等预算进行了预定，并同意上述所有款项由丙方预借给乙方，乙方在一年内归还丙方，否则按月利率1%向其支付利息，超过一年的，按月利率2%支付利息。第八条约定，按原合同约定乙方分配所得的楼房、乙方按协议分配给丙方的楼房，乙方不能私自买卖及抵押他人。第九条约定甲方应协助办理所有手续，保证乙方和丙方的利益。补充协议有三原告及两被告五人的签名确认。原告提交的艺华楼（梁艺华）建房费用确认书显示，现肖常林共借唐文科人民币651086元，确认人处有肖常林、曹小红的签名及按捺指模。原告梁雄彬、梁艺华是兄弟关系，根据原告庭后提交的规划证显示，两人父亲梁贵发在珠海市*******享有一块面积为104.77平方米的土地，原告梁雄彬通过继承得到该房屋，并于2017年11月7日取得珠海市**************建设规划许可证，载明层数5层，建设规模400平方米。另外，原告梁艺华享有的宅基地与梁雄彬房屋相邻，于2018年1月10取得珠海市住房和城乡规划建设局发放的乡村建设规划许可证，层数、建筑面积与前述一样。关于房屋现状，原告梁雄彬的房屋已经建成五层半，梁艺华房屋已经建成六层。被告主张两幢房屋总面积为2500平方米，且两被告已经将其中700平方米房屋过户至原告唐文科名下。庭审时，经本院向被告释明合同无效的法律后果后，两被告坚持认为合同有效，并明确不提起反诉。原告在法庭辩论时提出，若合同无效，则对第二项诉讼请求的利息以及第三、四项请求由法院认定，两被告应向原告唐文科返还投资本金。以上事实有原告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案系合作建房合同纠纷，案涉土地系农村集体所有的土地，其性质是宅基地，按法律规定只允许使用权人梁雄彬、梁艺华在该地块上建造房屋，不得非法出租、买卖或变相买卖。从原告与被告之间签订的所有协议书及补充协议约定中可知，双方采取原告出地、被告出资进行建造房屋的方式合作，两被告由此拥有房屋65%的产权及收益，其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规，应认定为无效。故原告请求确认原告梁雄彬、梁艺华与被告肖常林、曹小红在2017年8月30日签订的《合作建房协议书》、原告唐文科与被告肖常林、曹小红签订的《合作建房补充协议书》以及原告梁雄彬、梁艺华、唐文科与被告肖常林、曹小红于2019年10月17日签订的《合作建房协议书》无效，有法律依据，本院予以支持。上述合同确认为无效，合同双方均有过错，过错比例各占50%，故因合同取得的款项虽应返还，但款项占用的利息损失应由过错方自行负担。根据原告唐文科提交的收据及结算单、费用确认书，唐文科一共向两被告支付了投资款100万、购房款315480元、混凝土款325272.5元及建房费用651086元共计2291838.5元，应由两被告予以返还。原告主张的利息无法律依据，本院不予支持。原告主张的逾期交楼损失，因合同无效，自始无效，不存在逾期交楼的事实，故该主张没有事实及法律依据，本院不予支持。另外，关于原告涉案新建毛坯房的归属问题，及被告已投入的资金损失问题，因双方经本院释明后，均没有提出具体诉求及依据，被告亦没有依法提起反诉，本案不予处理，双方若有纠纷应再另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁雄彬、梁艺华与被告肖常林、曹小红于2017年8月30日签订的《合作建房协议书》无效；二、确认原告唐文科与被告肖常林、曹小红签订的《合作建房补充协议书》无效；三、确认原告梁雄彬、梁艺华、唐文科与被告肖常林、曹小红于2019年10月17日签订的《合作建房协议书》无效；四、被告肖常林、曹小红应于本判决发生法律效力之日起七天内向原告唐文科返还建房资金共计2291838.5元；五、驳回原告梁雄彬、梁艺华、唐文科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15616元，由原告梁雄彬、梁艺华承担4576元，由被告肖常林、肖小红承担11040元。本院多收取的诉讼费10451元，退还给原告梁雄彬、梁艺华、唐文科。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 李雅惠二〇二〇年八月四日法官助理 陈妙斯书 记 员 何洪标