山东省五莲县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1121民初1295号原告:王志东，男，1965年6月25日出生，汉族，住五莲县。委托诉讼代理人:王发金,山东竞天律师事务所律师。被告：五莲县恒力置业有限公司，住所地五莲县城解放路**，统一社会信用代码91371121564080106P。法定代表人：伊良善，总经理。委托诉讼代理人：刘兆志，五莲明辨法律服务所法律服务工作者。原告王志东与被告五莲县恒力置业有限公司（以下简称恒力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王志东及委托诉讼代理人王发金、恒力公司委托诉讼代理人刘兆志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志东向本院提出诉讼请求：1.判令恒力公司协助王志东办理位于五莲县的不动产权证；2.判令恒力公司向王志东支付截至2020年4月26日前的逾期办证违约金142061.44元及2020年4月27日之后的逾期办证违约金(以房款424064元为基数，按照年利率6%，自2020年4月27日起计付至不动产权证书办理完毕之日)；3.恒力公司承担案件受理费、邮寄费等全部诉讼费用。事实与理由:2012年11月29日，王志东与恒力公司签订商品房买卖合同，约定王志东购买恒力公司开发的位于五莲县。合同签订后，王志东依约履行了义务，恒力公司却未按照合同约定给王志东办理涉案房屋的不动产权证书。恒力公司辩称:1.本案已超过诉讼时效。恒力公司与王志东于2012年11月29日签订了商品房买卖合同,到2020年已经过了7年多；2.法律规定办理房屋不动产权证书义务主体为商品房的购买人,恒力公司没有义务为王志东办理不动产权证书，恒力公司已经于2019年6月份办理了涉案整栋楼的不动产权证书，恒力公司的协助义务已经完成，根据不动产权证书的办证流程规定，商品房购买人完全可以自行去办理个人的不动产权证书；3.双方签订的商品房买卖合同第十五条约定出卖人的义务仅为购买人到主管部门申请办理不动产权证书的备案手续，不负责为王志东办理不动产权证，恒力公司不存在违约行为,不应当承担违约责任；4.合同法中的违约金应当以守约方遭受损失为前提,未遭受损失的不应当支付违约金,王志东购买的房产，已经早已交付使用,办理产权证与否没有对其产生经济损失,王志东主张的违约金明显过高,其要求支付违约金的请求缺乏事实依据。王志东围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1.商品房买卖合同一份，用于证明合同签订过程及相关记载事项；2.涉案楼房首付款及储藏室收款收据各一份、中国建设银行个人贷款支付凭证一份及中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书一份，用于证明王志东已经足额向恒力公司缴纳了购房款；3.2019年12月17日五莲县信访局出具的证明复印件一份、2020年4月28日五莲县信访局出具的证明扫描件一份，五莲县信访局工作人员的电话录音一份及2015年12月28日五莲县信访局来访登记表照片影印件一份，用于证明王志东及其他西班牙小区业主多次到五莲县信访局反映办理不动产证及违约金等问题，同时证明五莲县信访局工作人员不同意在出具的证明上签字。2019年12月17日五莲县信访局出具的证明载明：“西班牙来访情况2013年7月1日、9月23日、10月10日、2014年4月12日、6月30日、7月1日、9月23日、10月10日、2016年5月3日、5月6日、7月4日、7月7日、7月11日、8月9日、11月4日，西班牙业主来县上访，反映办理不动产证及违约金等问题”。2020年4月28日五莲县信访局出具的证明扫描件载明：“西班牙来访情况2013年7月1日、9月23日、10月10日、2014年4月12日、6月30日、7月1日、9月23日、10月10日、2016年5月3日、5月6日、7月4日、7月7日、7月11日、8月9日、11月4日、2018年12月6日、2019年8月22日西班牙业主来县上访，反映办理不动产证及违约金等问题”；4.（2019）鲁11民终1519号民事判决书一份，该判决书来源于中国裁判文书网。杨月志和王志东居住在同一小区，该判决书已就与本案有关的问题进行了认定；5.证人赵某、许某、陈某的证言，用于证明本案存在多次诉讼时效中断的事由。证人赵某和陈某均系西班牙小区业主，许某为其子在西班牙小区购买商铺一处。赵某证实，其与其他业主曾于2015年至2016年到五莲县信访局信访过两三次，信访时其遇见过王志东一次，小区业主就办证问题还到房管局反映过，其他业主还打过市长热线；许某证实，自己多次找过开发商，2015年其同王志东等其他业主一起找开发商，并到信访局反映办证问题及逾期办证违约金问题；陈某证实，其于2015年搬到西班牙小区居住，小区业主微信群中2015年就有人组织到房管局反映办证问题，但其并未参加，其从2019年开始到恒力公司反映逾期办证及违约金问题。恒力公司质证意见为：1.对商品房买卖合同的真实性无异议，但根据合同约定，王志东的诉求已经超过诉讼时效，且恒力公司仅是协助办理不动产权证书，并非必须由恒力公司办理不动产权证书；2.楼房首付款及储藏室收款收据模糊不清，由法庭依法认定，对中国建设银行个人贷款支付凭证和中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书的真实性无异议；3.王志东提交的两份西班牙风情街来访证明不符合单位出具证明的证据形式要件，单位提供证明必须有单位负责人盖章并签字，或者经办人员签字或盖章，两份证明并不具有证据效力；录音光盘从内容上听不出录音的时间、地点，也听不出王志东要求恒力公司办理不动产权证书和支付逾期办证违约金的事实，不能证实王志东的主张；对2015年12月28日五莲县信访局来访登记表照片影印件的真实性有异议，该来访登记表载明的时间是2015年12月28日，到王志东起诉之日已超过了诉讼时效；4.对杨月志判决书真实性无异议，但是人民法院应当根据每个案子的具体情况认定案件事实，并作出符合案件事实和法律规定的判决；5.根据证据规则的规定，王志东申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前向人民法院提交申请书，申请书应当载明证人的基本信息以及作证的内容，并且庭前告知双方当事人，故本案证人出庭作证不符合法律规定，另上述证人与王志东是同一小区的业主，上述证人也可能维权，王志东与证人之间有法律上的利害关系。恒力公司围绕其答辩意见提交如下证据：1.交房凭据一份，用于证明涉案房屋的交付时间为2014年1月10日；2.不动产权办证流程一份，该办证流程在办证服务大厅张贴，用于证明王志东自己可以办理涉案房屋的不动产权证明。王志东质证称：1.对交房凭据的真实性无异议；2.涉案小区的业主能否办理产权证书，恒力公司是否完成协助及备案义务，应当由恒力公司向法庭提交不动产登记部门出具的证明，业主办理不动产权证书，必须有恒力公司开具的合法购房发票，截至目前，恒力公司并未给王志东开具购房发票，恒力公司未履行协助义务，另恒力公司提交的办证流程无任何单位盖章签字，并无证明力。根据当事人的举证、质证，本院认证如下：王志东提交的商品房买卖合同、楼房首付款及储藏室收款收据、中国建设银行个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；（2019）鲁11民终1519号民事判决书来源于中国裁判文书网，具有真实性、合法性，但与本案无关联性，不作为认定本案事实的依据；证人赵某、陈某及证人许某之子均系西班牙小区的业主，三证人与本案具有利害关系，对其证言本院不予采信；2019年12月17日和2020年4月28日五莲县信访局的证明，内容前后不一致且无单位负责人及出具证明材料的人员签名或者盖章，本院不予采信；王志东提交的电话录音内容不能证实与本案具有关联性，对该证据本院不予采信；2015年12月28日五莲县信访局来访登记表照片影印件并非证据原件，且记载的内容与五莲县信访局出具的证明不一致，对该证据本院不予采信。恒力公司提交的交房凭据，王志东予以认可，能够证实涉案房屋的交付时间，对该证据本院予以采信。恒力公司提交的办证流程，不能证实恒力公司已经履行了协助王志东办理涉案房屋不动产权证的义务，对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查采信的证据，本院认定事实如下：2012年11月28日，王志东向恒力公司交纳涉案房屋首付款202835元及储藏室款21229元。2012年11月29日，王志东与恒力公司签订商品房买卖合同，约定王志东购买恒力公司开发的位于五莲县，建筑面积110.49m2，房款402835元。第五条约定,商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，根据合同约定单价结算房款，多退少补;第七条约定，买受人逾期付款在60日之内，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金;第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.…；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.双方按第2项约定协商处理，办理证件所产生的费用由买受人承担。上述合同签订后，王志东于2013年2月4日向中国建设银行按揭贷款200000元交付恒力公司,恒力公司将涉案商品房于2014年1月10日交付王志东。王志东至今未取得涉案房屋不动产权登记证书。恒力公司未提供相关证据证实在交房后360日内将办理涉案商品房权属登记所需资料报产权登记机关备案。关于违约金。王志东主张，因恒力公司至今未协助办理不动产权证书，要求以总房款424064元为基数,按照年利率6%计算逾期办证违约金，自2014年9月26日计算至2020年4月26日,数额为142061.44元，对2020年4月27日之后逾期办证违约金，以购房款424064元为基数，按照年利率6%，自2020年4月27日计付至不动产权证书办理完毕为止。恒力公司认为，应当按照合同约定计算违约金，不同意王志东违约金的计算方式。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王志东与恒力公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律规定，合同成立并生效，本院予以确认。该买卖合同约定，恒力公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助王志东办理不动产权证书，故对王志东要求恒力公司协助办理位于五莲县不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。对于逾期办证违约金的诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。王志东房屋交付的时间为2014年1月10日，诉讼时效应自2015年1月5日开始计算。对于2014年9月26日至2015年1月4日的逾期办证违约金，因尚在约定的履行期限内，王志东主张该期间的逾期办证违约金，本院不予支持。对于2015年1月5日至2017年5月18日的逾期办证违约金，王志东提供的证据不足以证实诉讼时效发生中断，王志东主张该期间的逾期办证违约金，本院不予支持。对于逾期办证违约金的数额计算。王志东与恒力公司签订的商品房买卖合同系由恒力公司提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。该商品房买卖合同中对王志东逾期付款和恒力公司逾期办证的违约责任约定不对等，明显减轻了恒力公司责任，该条款并无特别标识，恒力公司亦未提供证据证实其在订立合同时尽到了合理提示及明确说明义务，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。故商品房买卖合同第十五条中关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定，应为无效条款。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（2）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本案中，王志东因逾期办证产生的损失难以确定的情况下，应按照上述规定予以计算，2017年5月19日至2020年4月26日的违约金数额为，以总购房款424064元为基数，按照年利率6%计算，逾期办证违约金为74706元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，判决如下：一、被告五莲县恒力置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告王志东办理位于五莲县的不动产权证书；二、被告五莲县恒力置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王志东支付自2017年5月19日至2020年4月26日的逾期办证违约金74706元；三、被告五莲县恒力置业有限公司自2020年4月27日起，以购房款424064元为基数，按照年利率6%计算逾期办证违约金至不动产权证书办理完毕之日；四、驳回原告王志东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3141元，减半收取1571元，由被告五莲县恒力置业有限公司负担826元，原告王志东负担745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  迟庆霞二〇二〇年八月十四日法官助理万德粉书记员房鑫