贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初3463号原告：何氏商业运营管理（贵阳）有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区曹关村。统一社会信用代码：91520100MA6DLUJL91。法定代表人：何友明，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人:王大伟，贵州挈山律师事务所律师，执业证号：15201201610224540。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人:徐光秀。代理权限：特别代理。被告：杨正菲，女，1989年11月5日生，汉族，住贵州省贞丰县，现住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘文俊，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201410951460。代理权限：特别代理。原告何氏商业运营管理（贵阳）有限公司（以下简称“原告”）诉被告杨正菲租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何氏商业运营管理（贵阳）有限公司的委托诉讼代理人王大伟、徐光秀,被告杨正菲及其委托诉讼代理人刘文俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何氏商业运营管理（贵阳）有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告于2017年10月31日签订的《白云北尚华城商铺租赁合同》；2、判决被告支付租金、物业管理费、商业服务费、空调费等租赁费用366589.09元以及逾期支付租赁费用的违约金（暂计至2020年6月1日为109950.42元，违约金按照日万分之五计算，计算至被告付清欠付租赁费用之日止）；3、被告承担原告支出的律师费人民币5000元；4、诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）由被告承担。事实与理由：2017年10月31日，原告与被告签订《白云北尚华商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定被告承租贵阳市白云区云环路北尚华城购物中心G栋1-90、1-91、1-139、1-140号的商铺用于经营服装，租期为5年，自2017年2月12日起至2022年2月11日止，合同中对每年租赁费用进行了约定。其中，《租赁合同》第4.4条约定了租金等租赁费用的支付方式均采用预付方式，按季支付，每季为一个周期，被告应当在每一计费周期前10日内将下一周期的费用支付给原告，合同第4.2.1条还约定了被告逾期付款的违约责任，被告应当按逾期支付金额的万分之五向原告支付违约金。合同第14.4条约定甲方因向乙方催讨租金或其他费用引起的必要费用（包括律师费）和开支由乙方承担。合同签订后，原告将前述商铺交付被告进行装修并开展营业活动，但被告却没有按合同约定支付租金、物业管理费、商业服务费、空调费等租赁费用。经原告多次催收，被告仍未按约定履行义务。被告因不愿继续经营所租赁的商铺，向原告提出提前撤场申请，并于2019年10月15日完成撤场，腾空了租赁房屋，但仍拒绝支付欠付原告的租赁费用，致使原告的合法权益受到损害。为此，原告起诉至法院，诉请如前。被告杨正菲辩称，一、被告已经将房屋租赁合同的全部权利义务转让给第三方王昭莉，并从2018年6月12日已经将门面移交王昭莉经营，后续租赁事宜均是由原告直接与王昭莉对接，本案依法应当追加王昭莉作为被告，并由其向原告直接支付2018年6月12日之后的门面租金及费用。具体到本案中,被告与王昭莉于2018年6月9日签订了《转让协议》，该《转让协议》第三条中明确约定“甲方（王昭莉）从2018年6月12日接店，接店后该门面产生的所有相关经营费用及门面租金甲方自行承担，与乙方（被告）无关。”，协议签订后，被告向原告告知了已经将房屋租赁合同的全部权利义务转让给王昭莉及此后租金由其直接向原告支付的事实；此后涉案门面商铺交由王昭莉自行经营，期间也是由王昭莉直接与原告对接相关事宜，且直至本案诉讼前，都是由王昭莉在与原告对其欠付租金事宜进行协商处理；被告在开庭前已经依法向人民法院提出追加王昭莉作为本案被告参与诉讼，并请求由王昭莉直接承担向原告支付租金的责任。二、被告与原告约定的每月租赁费用中已经包含了房屋租金、物业管理费、公共设施设备使用费及维修保养费、商场公共区域水电费用等全部费用。原告诉请中主张的商业服务费、空调费等没有事实及法律依据，依法应当不予支持。根据诉争《租赁合同》第4.1.1条约定，物业首期租赁费共计每平方人民币140元，其中租赁费应含缴纳的：房屋租金每平米人民币100元、物业管理费每平米人民币20元、公共设施设备使用费及维修保养费每平米10元、商场公共区域水电费用每平米人民币10元；同时在该租赁合同4.4条中约定了其他费用；但纵观整个《租赁合同》中，没有任何原告所主张的商业服务费、空调费的有关约定，更不能确定具体的承担主体，属于既无法定又无约定的费用，原告无权要求被告进行承担，对应的金额应当从其主张中予以扣减。三、原告已经交付的70000元履约保证金依法应当全部用于折抵房屋租金。根据诉争《租赁合同》第3.2.4条：“合同签订之日起7天内向甲方缴纳履约保证金70000元。乙方免租期结束后，将乙方缴纳的履约保证金自动扣除50000元转为租赁费用，不足3个月租赁费用的需补齐租赁费用，剩余20000元作为租赁履约保证金。”的约定，具体到本案中，原告于2016年12月5日向被告出具了收据，确认收到了被告7万元保证金，并备注“宋敏转让给杨正菲”；被告已经向案外人全额支付了转让费用（含7万元保证金），依法属于该保证金的所有人；现双方在租赁合同中已经明确约定7万元中的5万元直接转为租金，剩余2万元履约保证金原告并未在本案中主张权利，同时原告在本案中已经提出解除合同的诉请，根据《合同法》第九十七条规定的合同解除的法律后果，该保证金应当予以返还，原告与被告之间存在互负债务，直接用于抵扣租金有利于减少当事人争议，也合情、合理、合法。四、关于原告要求支付逾期支付租赁费用的违约金，原告应当按照合同约定进行书面通知履行，未书面通知的，其违约金主张依法应当不予支持。根据双方于2017年10月31日签订的《租赁合同》第14.2条约定“在租赁内，乙方逾期交付物业租赁费、宣传推广费等相关费用，经甲方书面通知，仍未能7个工作日交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.05%支付滞纳金。”的约定，原告需经书面通知仍未在7个工作日内支付租赁费用的，才应计算滞纳金；同时《商铺租赁合同》第十六条中明确约定了通知送达地址和送达方式，原告应当举证证明其已经书面通知了被告，否则其应当承担举证不能的后果，对其主张的逾期付款违约金依法不予支持；五、关于原告主张的律师费5000元，原告应当提供律师事务所的委托合同、代理费增值税发表、代理费支付凭证等共同证明已经实际产生，否则应当不予支持。综上所述，被告已将租赁合同的全部权利义务转让给王昭莉，原告也知晓并认可，依法应当追加王昭莉作为本案被告参加诉讼并判决其承担租金支付责任；同时，原告主张的部分费用及违约金，没有事实及法律依据，依法应当不予支持，恳请人民法院在查清案件事实的基础上，依法采纳被告的答辩意见后公平判决。经审理查明：2017年10月31日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《白云北尚华城商铺租赁合同》，合同约定，甲方将位于贵阳市白云区方用于经营服装，该商铺建筑面积约为122.72平方米，使用面积约为104平方米，租赁期限自2017年2月12日至2022年2月11日止，租赁期限为5年。双方在《租赁合同》第4.1.1条中约定，案涉商铺的免租期为6个月，从2017年8月27日至2018年2月26日，免租期内乙方需缴纳物业管理费每平方米人民币20元及水、电、气、税款等，包括乙方在装修过程中所产生的费用；租赁费用自2018年2月27日起计租，至2022年2年11日；租金费用按3个月／次支付。首次租金应在免租期结束前30日内支付，以后每次交付租金应在上次租赁日结束前30日内预先支付3个月的租金，以此类推；租金的递增是以每个租约年为单位，在合同存续期间，下一租约年的租金在本租约年租金的基础上递增10%。Ａ、合同执行第一年至第二年无递增，从2017年2月12日至2019年2月11日止，月租赁费用为每平方米140元；Ｂ、从2019年2月12日至2020年2月11日止，月租赁费用为每平方米人民币154元；Ｃ、从2020年2月12日至2021年2月11日止，月租赁费用为每平方米人民币169.4元；双方在合同第四条中还约定，2017年8月27日至2018年2月26日期间（免租期）的月租赁费用为2454.4元，总的租赁费用为14726.4元；2018年2月27日至2019年2月11日期间的月租赁费用为17180.8元，总的租赁费用为196331.83元；2019年2月12日至2020年2月11日期间的月租赁费用为18898.88元，总的租赁费用为226786.56元。另外，合同第3.2.4条约定，合同签订之日起7天内向甲方缴纳履约保证金7万元。乙方免租期结束后，将乙方缴纳的履约保证金自动扣除5万元转为租赁费用，不足3个月租赁费用的需补齐租赁费用，剩余2万元作为租赁履约保证金；合同第4.2.2条约定，在租赁期限内乙方应按时缴纳租赁费用，如乙方恶意拖欠以上费用，甲方可终止本合同，合同履约保证金不予退还；合同第14.2条约定，在租赁期内，乙方逾期交付物业租赁费用、宣传推广费等相关费用，经甲方书面通知，仍未能7个工作日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.05%支付滞纳金。另查明，合同签订前，被告向原告交付履约保证金人民币7万元，物业费人民币7363.2元。2019年10月15日，被告撤场。上述事实，有原、被告双方的到庭陈述及原告提交的《租赁合同》及被告提交的收据二张等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的基本定案依据。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定及法律规定履行义务。本案中，原告请求解除双方签订的《租赁合同》，被告对此无异议，故本院依法予以解除。关于原告主张的租金、物业管理费、商业服务费、空调费等租赁费用，由于被告于2019年10月15撤场退还案涉商铺，故结合双方签订的《租赁合同》，租赁费用应从2017年8月27日起开始计算，算至2019年10月15日。其中，2017年8月27日至2018年2月26日期间（免租期）的租赁费用为14726.4元；2018年2月27日至2019年2月11日期间的租赁费用为196331.83元；2019年2月12日至2020年10月15日期间的租赁费用为153629.61元（18898.88元/月×8个月+18898.88元/月÷31天×4天），故2017年8月27日至2019年10月15日期间，被告应当支付的租赁费用为364687.84元（14726.4元+196331.83元+153629.61元）。由于合同约定，免租期结束后，70000元的履约保证金自动扣除50000元转为租赁费用，故扣除履约保证金自动转为租赁费的50000元及被告已缴纳的物业费7363.2元，被告还需支付原告租赁费共计人民币307324.64元（364687.84元-50000元-7363.2元）。被告虽主张应将全部履约保证金70000元转为租金予以扣除，但根据双方在《租赁合同》第4.2.2条约定：“在租赁期限内乙方应按时缴纳租赁费用，如乙方恶意拖欠以上费用，甲方可终止本合同，合同履约保证金不予退还。”由于被告未按约缴纳房租，已构成违约，该履约保证金应转作违约金不予退还，被告无权主张返还剩余履约保证金20000元或以该履约保证金抵偿其应付债务。关于原告主张的违约金、律师费，根据《租赁合同》第14.2条约定，被告需经原告书面通知后仍未在7个工作日内支付租赁费用的，才应计算滞纳金，现原告未提供证据证实其已书面向原告催收租赁费用，且原告推迟开业时间也构成违约，给被告造成了一定的损失，故对原告主张的违约金、律师费，本院不予支持。审理中，被告以其已将案涉商铺转让给案外人王昭莉为由向本院申请追加王昭莉作为被告参加本案诉讼，本院认为，原告是依据原、被告双方签订的《租赁合同》提起本案诉讼，根据合同的相对性，被告主体资格适格。关于被告与案外人王昭莉之间签订的转让协议，系另一合同关系，与本案无关，不宜在本案中处理，故对被告追加王昭莉参加本案诉讼的申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何氏商业运营管理（贵阳）有限公司与被告杨正菲于2017年10月31日签订的《白云北尚华城商铺租赁合同》；二、被告杨正菲于本判决生效之日起十日内支付原告何氏商业运营管理（贵阳）有限公司2017年8月27日至2019年10月15日期间的租赁费用人民币307324.64元；三、驳回原告何氏商业运营管理（贵阳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4262元（原告何氏商业运营管理（贵阳）有限公司已预交），由原告何氏商业运营管理（贵阳）有限公司负担人民币1542元；被告杨正菲负担人民币2720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘玉二〇二〇年八月二十四日法官助理杨文先书记员王婷