福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初3667号 原告：中国农业银行股份有限公司石狮市支行，住所地福建省石狮市八七路**，统一社会信用代码91350581858225016K。 负责人：高辉雄，该支行行长。 委托诉讼代理人：李德俊，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：刘婷婷，女，该支行员工。 被告：吴金钢，男，1971年7月22日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：许丽传，女，1975年5月22日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：石狮市曙辉房地产开发有限公司，住所地福建省石，住所地福建省石狮市灵秀镇西灵路**鼎盛大厦**码：913505817356898229。 法定代表人：蔡荣镖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡金梯，男，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行与被告吴金钢、许丽传、石狮市曙辉房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行的委托诉讼代理人刘婷婷、被告石狮市曙辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡金梯到庭参加诉讼，被告吴金钢、许丽传经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行向本院提出诉讼请求：1.被告吴金钢、许丽传立即偿还结欠原告借款人民币206331.64元及利息、罚息、复利（截至2020年5月28日共结欠利息7031.94元、罚息1069.13元、复利208.05元，合计8309.12元，自2020年5月29日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付）；2.被告吴金钢在判决生效之日起一个月内到房地产管理部门办理址于石狮市宗地）佳豪·城市花园二期第2幢14层1401号房产的正式抵押登记手续，将抵押权人设为原告。否则，原告有权代吴金钢到房地产管理部门办理正式抵押登记相关手续，将抵押权人设定为原告，由此产生的费用由被告吴金钢承担。抵押权设定后，原告有权以抵押房产折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；3.对石狮市联邦工业园（Ａ宗地）佳豪·城市花园二期第2幢14层1401号的房地产如未能办妥正式抵押手续，并由此给原告造成损失的，吴金钢应对原告承担足额赔偿；4.在址于石狮市宗地）佳豪·城市花园二期第2幢14层1401号房产抵押权人设定为原告前，被告石狮市曙辉房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告吴金钢、许丽传、石狮市曙辉房地产开发有限公司于2009年9月22日与原告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35105200900010063号）。合同约定，被告吴金钢向原告借款人民币47万元，由吴金钢提供购买的商品房（商品房买卖合同××号）提供抵押担保、石狮市曙辉房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，阶段性保证期间自合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。借贷双方约定借款年利率执行借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮30%（即执行年利率4.158%），借款期限15年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，并办理抵押权预告登记。另被告许丽传于2009年9月22日向原告提供了一份《借款人家庭成员共同还款承诺书》，承诺为被告吴金钢的上述贷款承担共同还款责任。合同签订后，原告于2009年10月10日依约履行了放款义务，借款期限自2009年10月10日至2024年10月9日，执行利率4.158%，逾期利率6.237%，还款方式为等额本息还款。自2019年5月10日起，被告吴金钢、许丽传未按合同约定履行还款义务，经我行多次催讨，至今尚有多个付款期未能偿还本息，同时被告石狮市曙辉房地产开发有限公司拒不履行保证责任。根据借款合同第十二条12.2约定“发生下列情形的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款”，被告未按时足额还款超过90天的行为符合合同中12.2条第（2）项“借款人未足额偿还借款本息超过90天”的情形，故原告要求被告提前还款。 被告吴金钢、许丽传未作答辩。 被告石狮市曙辉房地产开发有限公司辩称，请求判令免除我方的担保责任，由另外两名被告要配合原告办理正式抵押登记。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告石狮市曙辉房地产开发有限公司对原告提供的证据没有异议，被告吴金钢、许丽传未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴金钢向原告申请购房借款，于2009年9月22日与原告、被告石狮市曙辉房地产开发有限公司共同签订了编号为35105200900010063的《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告吴金钢向原告借款47万元用于购买房产，被告吴金钢以其向被告石狮市曙辉房地产开发有限公司购买的址于石狮市宗地）佳豪·城市花园二期第2幢14层1401号的房产为借款提供抵押担保；借款期限为180个月；还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的借款对应日；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮30%，执行年利率4.158%，浮动利率下借款发放后借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；被告石狮市曙辉房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性保证责任，保证期间为本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证人承诺，未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在贷款人处开立的账户中划收相关款项，借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。被告许丽传与被告吴金钢系夫妻关系，双方于1998年11月4日登记结婚。2009年9月22日，被告许丽传向原告出具《借款人家庭成员共同还款承诺书》，承诺为被告吴金钢的上述借款承担共同还款责任。2009年9月24日，案涉房产在石狮市房产登记交易中心办理了抵押权预告登记，抵押登记号码093874。2009年10月10日，原告依约向被告吴金钢发放贷款47万元，执行年利率为4.158%，借款期限为2009年10月10日至2024年10月9日，还款日为每月10日。庭审中，原告自认被告吴金钢自2019年5月10日起结欠利息、罚息、复利。截止至2020年5月28日，被告吴金钢尚结欠原告借款本息合计214640.76元（其中本金206331.64元、利息、罚息、复利8309.12元）。 本院认为，原、被告签订的合同主体适格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告吴金钢在借款后未按约履行还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告提出被告吴金钢应偿还尚欠借款本金及相应利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%。被告许丽传出具《借款人家庭成员共同还款承诺书》，故原告提出被告许丽传应共同承担还款责任的请求，本院予以支持。本案中，涉诉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人被告吴金钢怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人被告吴金钢负有协助办理抵押登记的义务，被告石狮市曙辉房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定被告吴金钢应在三十日内办理本案房产抵押登记。被告吴金钢若逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因被告吴金钢拒不配合而客观上无法完成的情况下，应赋予原告对本案房产优先受偿权。据此，原告提出对被告吴金钢提供抵押的房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。本案在抵押权未能依登记而设立情况下，被告石狮市曙辉房地产开发有限公司的保证期间延续。保证人被告石狮市曙辉房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告吴金钢、许丽传司追偿。在追偿过程中，若原告对本案房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后仍有余款的，应优先用于偿还被告吴金钢、许丽传垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告吴金钢、许丽传。被告吴金钢、许丽传经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吴金钢、许丽传应在本判决生效后立即偿付原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行借款本金206331.64元及自2019年5月10日起至实际还款之日止按《个人购房担保借款合同》约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%，并应扣除被告吴金钢、许丽传自2019年5月10日起已支付的利息、罚息、复利）； 二、被告石狮市曙辉房地产开发有限公司应对被告吴金钢、许丽传的上述债务承担连带清偿责任； 三、被告吴金钢应在本判决生效之日起三十日内协助原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行办理石狮市联邦工业园（A宗地）佳豪·城市花园二期第2幢14层1401号房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行；被告石狮市曙辉房地产开发有限公司应督促被告吴金钢配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告石狮市曙辉房地产开发有限公司的保证责任终止； 四、上述房产的抵押登记手续办妥后，原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行有权以上述房产折价或者以拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿； 五、原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行对上述房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告石狮市曙辉房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告吴金钢、许丽传； 六、被告石狮市曙辉房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告吴金钢、许丽传追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4520元，因适用简易程序减半收取计2260元，由被告吴金钢、许丽传、石狮市曙辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨少婷 二〇二〇年八月二十八日 书记员  王鑫鑫 附： 一、本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 6.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。