江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1030民初616号 原告：温予馨，女，2001年9月1日出生，汉族，住江西省广昌县。 委托诉讼代理人：温志坚（温予馨父亲），住江西省广昌县。 被告：江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司，住所地为江西省广昌县旴江镇建设西路玉新苑**，统一社会信用代码913610305610966121。 法定代表人：范崇良，该公司经理。 委托诉讼代理人：王福圣，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者。 原告温予馨与被告江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司（以下简称亚凌公司广昌分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温予馨的委托诉讼代理人温志坚，被告亚凌公司广昌分公司的委托诉讼代理人王福圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温予馨向本院提出诉讼请求：1.要求亚凌公司广昌分公司严格按照购房合同第五条面积确认及面积差异处理条款执行，返还温予馨房价款人民币29661.2元；2.要求亚凌公司广昌分公司返还多收温予馨契税637.31元；3.要求亚凌公司广昌分公司支付逾期办证违约金7182元；4.要求亚凌公司广昌分公司退还维修基金4207.6元；5.要求亚凌公司广昌分公司退回装修保证金2000元；6.本案诉讼费由亚凌公司广昌分公司承担。事实和理由：1、商品房和储藏室不动产权证书（赣【2018】广昌县不动产权第0003189号）经过温予馨等业主的多次要求，直到2018年7月12日才办理下来，拿到手后却发现住房面积为85.77㎡，少了3.43㎡，商品房合同买卖合同中的面积为89.2㎡；储藏室面积为14.74㎡，少了1.25㎡，商品房买卖合同中的面积为15.99㎡。根据商品房买卖合同第5条规定，面积误差比绝对值超过3%部分的房价款由出卖方双倍返还原告。温予馨的住房面积误差为3.85%，超过3%，储藏间的面积误差为7.8%，超过3%，因此亚凌公司广昌分公司需双倍支付温予馨住房面积误差款23049.6元，储藏间面积误差款6611.6元。温予馨与开发商联系后，亚凌公司广昌分公司口头承诺表示来退回面积误差款但迟迟不兑现。2、2013年3月15日温予馨向亚凌公司广昌分公司交付了住房和储藏室的契税4688.64元，由于住房和储藏室产权登记面积少于合同约定面积，故实际契税为4051.33元，所以亚凌公司广昌分公司应双倍退还多收契税1274.62元。3、双方于2012年8月15日签订《商品房买卖合同》，亚凌公司广昌分公司于2013年4月30日前将房屋交付温予馨使用，合同约定在商品房交付使用后360日内办好房地产权属证书，买受人不能在规定期限内取得房地产权的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。温予馨已支付购房款359100元，因此亚凌公司广昌分公司应支付每年1795.5元，共计7182元。4、2013年3月15日温予馨在交房结算时向亚凌公司广昌分公司交付了维修基金4207.6元，按照商品房买卖合同第十六条规定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，亚凌公司广昌分公司应当履行保修义务。但亚凌公司广昌分公司在2014年开始就经常联系不上，中途发生的质量问题也不了了之。温予馨认为亚凌公司广昌分公司已经把维修基金挪为他用，因此，温予馨要求亚凌公司广昌分公司返还维修基金。5、2013年3月15日温予馨在交房结算时向亚凌公司广昌分公司交付了装修押金2000元，温予馨于2014年全部装修完毕，没有违反规划，因此亚凌公司广昌分公司应当返还原告装修押金2000元。亚凌公司广昌分公司未按照合同约定履行义务，且在温予馨要求协商处理时推托、拒绝，严重损害温予馨利益，为维护自身的合法权益，温予馨遂具状诉至法院。 亚凌公司广昌分公司辩称，由法院根据温予馨提供的相关证据核查面积，合同只是约定双倍返还住房的面积。误差面积由法院核定，契税由实际交款发票核定，希望温予馨不要按双倍计算误差，如能按单倍计算误差面积款他们争取在7月30日之前给付给温予馨，至于违约金，他们已经办理了房产证，不存在支付违约金了，如果温予馨执意要求返还违约金，他们方保留解除合同诉权，维修基金已经交给相关部门了，如果温予馨执意要返还维修基金，这应该是另一个法律关系，与本案无关。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据：温予馨提交的身份证、不动产权证、交房结算清单、收据、税收发票，上列证据，经审查，真实合法有效，本院予以确认并在卷佐证。对温予馨提交的商品房买卖合同，亚凌公司广昌分公司对其真实性、合法性没有异议，本院予以确认，对于关联性，本院将根据合同以及法律规定进行认定。 根据本院审查确认的证据，结合原、被告的诉、辩意见，本院经审理认定事实如下： 2012年8月15日，温予馨与亚凌公司广昌分公司签订《商品房买卖合同》，温予馨向亚凌公司广昌分公司购买位于广昌县旴江镇建设西路22号凤凰城市中央2号楼4单元407室住宅，合同登记面积为89.2㎡，单价为3360元，总价299712元，并购买了该楼29室的储藏室，合同登记面积为15.99㎡，单价为人民币2644.65元，总价42288元。住宅和储藏室房价合计342000元。合同第五条第2点对面积差异的处理约定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房…买受人不退房的…产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。”现温予馨购买的住宅产权登记面积为85.77㎡，储藏室产权登记面积14.74㎡，均小于合同约定面积。亚凌公司广昌分公司在2013年3月15日向温予馨交付房屋，收取温予馨契税4688.64元、装修保证金2000元，维修基金4207.6元。契税发票显示温予馨所购住宅应收契税2881.87元、储藏室应收契税1169.46元，合计4051.33元。另，根据合同第十五条的约定：“亚凌公司广昌分公司公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由亚凌公司广昌分公司公司提供的资料报产权登记机关备案。如因亚凌公司广昌分公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……。”2013年3月15日亚凌公司广昌分公司向温予馨交房，温予馨并办理了交房手续，温予馨2014年装修完成。2018年7月12日，亚凌公司广昌分公司将办好的不动产权证书交付温予馨。现温予馨要求亚凌公司广昌分公司按照合同约定向其返还房价款，支付逾期办证违约金，退还多收契税，退还装修押金、退还维修基金，双方协商未果，温予馨诉至本院。 本院认为，温予馨与亚凌公司广昌分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应遵照履行。 一、关于面积差价款问题。 现温予馨购买的住宅及储藏室产权登记面积均小于合同约定面积，亚凌公司广昌分公司应当按照合同约定的方式向温予馨支付面积差价款。温予馨购买的住宅合同约定面积为89.2㎡，单价为3360元，而产权登记面积为85.77㎡，故面积差为3.43㎡，面积误差比绝对值为3.8%，大于3%，对3%以内的部分亚凌公司广昌分公司应返还温予馨面积差价款8991.36元（89.2㎡×3%×3360元）。对于面积误差比超过3%的部分的房价款，根据合同约定，应由亚凌公司广昌分公司双倍返还温予馨5066.88元[（3.43㎡-89.2㎡×3%）×3360元×2]，温予馨购买的储藏室合同约定面积为15.99㎡，单价为2644.65元，而产权登记面积为14.74㎡，故面积差为1.25㎡，面积误差比绝对值为7.8%，大于3%，对3%以内的部分亚凌公司广昌分公司应返还温予馨面积差价款1268.64元（15.99㎡×3%×2644.65元）。对于面积误差比超过3%的部分的房价款，根据合同约定，应由亚凌公司广昌分公司双倍返还温予馨，对此，亚凌公司广昌分公司认为合同只约定了住房面积误差是超过3%要双倍返还，没有约定储藏室的面积误差超过3%要双倍返还。根据整个合同前后的内容约定、前后内容的逻辑性以及《最高人民法院》第十四条的规定，本院认为亚凌公司广昌分公司的答辩缺乏事实与法律依据，不予采纳。对面积误差比超过3%的部分的房价款，应由亚凌公司广昌分公司双倍返还温予馨4074.34元[（1.25㎡-15.99㎡×3%）×2644.65×2]。亚凌公司广昌分公司共应返还温予馨住宅及储藏室面积差价款19401.22元（8991.36元+5066.88元+1268.64元+4074.34元）。 二、关于退还维修基金、退还装修押金、多收契税问题。 温予馨要求亚凌公司广昌分公司退还多收契税637.31元，退还装修押金2000元的诉讼请求，虽然合同并未对该事项进行约定，但根据交易习惯，亚凌公司广昌分公司代收契税及装修押金等事项的处理方式应属于商品房销售合同应有的附属内容，亚凌公司广昌分公司应当履行该义务。对于温予馨要求亚凌公司广昌分公司退还多收契税637.31元（4688.64元-2881.87元-1169.46元）、退还装修押金2000元，本院予以支持。关于温予馨要求亚凌公司广昌分公司退还其代收的维修基金4207.6元的诉讼请求，根据温予馨与亚凌公司广昌分公司签订的《商品房销售合同》补充协议约定：“由行政主管部门规定收取的制造业维修专项基金由买受人自行承担”，故缴纳维修基金是温予馨应当履行的义务，经查，亚凌公司广昌分公司已将代收的房屋维修基金缴入房管部门指定的房屋维修专项基金账户，故对温予馨要求亚凌公司广昌分公司退还其代收的维修基金4207.6元的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于逾期办证违约金问题。 根据合同约定，亚凌公司广昌分公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由亚凌公司广昌分公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。现亚凌公司广昌分公司于2013年3月15日将商品房交付温予馨使用后，至2018年7月12日才办理好涉诉房产的房屋产权证书，超过360天内办理权属登记，按照约定构成违约，应当按合同约定按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但并未约定每年都需要支付逾期办证违约金，且根据合同和交房清单中可知已付房价款应是342000元而不是温予馨主张的359100元，故对温予馨要求亚凌公司广昌分公司每年支付逾期办证违约金的诉请请求予以部分支持，即亚凌公司广昌分公司一次性支付逾期办证违约金1710元（342000元×0.5%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内支付温予馨住宅及储藏室面积差价款19401.22元。 二、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内退还多收温予馨住宅及储藏室契税637.31元。 三、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内退还多收温予馨住宅及储藏室装修押金2000元。 四、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起六十日内支付温予馨住宅及储藏室逾期办证违约金1710元。 五、驳回温予馨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费893元，减半收取446.5元，由江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。逾期未上诉，本判决发生法律效力，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 审判员  郑志勇 二〇二〇年八月十三日 法官助理邱芩 书记员揭芸