广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13199号原告：刘献忠，男，1969年2月10日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区****************，现住广东省中山市,公民身份号码430************。委托诉讼代理人：梁卓轩，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文军，广东盈隆律师事务所实习律师。被告：梁剑锋，男，1987年11月25日出生，汉族，身份证住址广东省中山市********，公民身份号码442************。原告刘献忠与被告梁剑锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告刘献忠及其委托诉讼代理人梁卓轩、黄文军到庭参加诉讼，被告梁剑锋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘献忠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年4月20日签订的房地产买卖合同（NO.8900176）；2.判令被告向原告退还已实际支付的购房款80万元；3.判令被告向原告支付违约金27.6万元（房产转让总价款138万元的20%）；4.判令被告向原告赔偿因对涉案房产装饰装修费用37000元；5.判令被告向原告赔偿房产中介费20700元；6.判令被告承担原告因本案支出的律师费45000元；7.判令原告有权对被告名下座落于中山市港口镇********拍卖变卖所得价款优先受偿。事实和理由：2017年4月20日，原告、被告、案外人中山市港信房地产经纪有限公司（以下简称港信公司）签订《房地产买卖合同》（NO.8900176），约定原告购买被告名下位于中山市港口镇********的不动产，转让成交价138万元。同年5月2日，三方又签订《补充协议》，约定变更房款支付方式。5月7日，原告与案外人郑诗初签订《补充协议》，约定原先由被告签订的装修合同中的37000元装修费用由原告支付。上述买卖合同和补充协议签订后，原告共计向被告支付购房款80万元，被告分别出具了《收据》，载明原告交的款项性质为涉案房产的购房款。港信公司出具《业务收据》，证明其已经收到原告交付的涉案房产中介费20700元。另，原告在2017年5月3日对涉案房产办理了被担保主债权数额为100万元的抵押登记。2017年5月12日，被告将不动产证（未过户登记）、房屋钥匙交付原告。后因被告与广州银行中山分行信用卡纠纷一案，涉案房屋被法院查封。因原告认为其在涉案房屋被查封前已经签订房屋买卖合同、支付绝大部分房款且实际占有使用该房屋，遂依法提起执行异议，但均被驳回，现房屋仍处于被查封状态，无法办理过户登记。被告的违约行为致使双方签订的房地产买卖合同目的不能实现，双方协议未果，特提起诉讼。被告梁剑锋未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月20日，梁剑锋（卖方）、刘献忠（买方）与港信公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（NO.8900176），约定：刘献忠购买梁剑锋名下的位于中山市港口镇********，建筑面积125.85平方米；该房产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起60个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续；转让成交价138万元，付款方式如下：1.定金20万元为第一部分楼款，买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元，在本合同签署后2个工作日内再向卖方支付定金15万元；2.第二部分楼款118万元，双方须于2017年8月30日之前签署《中山市房地产买卖合同》，在买卖双方办理递件手续并领取回执当天，买方自行向卖方支付38万元，在领取公证书当天支付80万元；卖方须在国土局过户当天将该房地产交由买方使用；买方向经纪方支付中介费41400元；违约责任：1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双方返还定金或支付转让总价款20%的违约金……4.本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，协商不成，任何一方都可以向房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担；备注：楼款80万元，有一部分用于帮卖方赎楼以及清退关于该物业的费用，成交价138万元包含卖方屋内未完成的装修，新的产权人可以是第三方。合同还约定了其他内容。2017年5月2日，梁剑锋、刘献忠、港信公司签订《补充协议》，约定更改对涉案房屋楼款的支付方式如下：1.该物业成交价为卖方实收138万元整，其中买方向卖方支付了定金20万元，买卖双方办理全权委托公证及将该物业做二次抵押给买方当天，买方向卖方支付60万元整，做完全权委托公证，并办理好二次抵押后，卖方应将该物业不动产权证原件托管于经纪方；2.卖方向银行申请赎楼还款，并达到还款条件时，买方再向卖方还款账户支付20万元用于赎楼；3.剩余楼款38万元，在买卖双方办理递件过户之前将该笔楼款38万元托管到经纪方指定账户，待买卖双方领取新的房产证当天，由经纪方将该笔楼款直接支付给卖方；4.该物业成交价为138万元整包含屋内固定装修，由于买卖双方签订买卖合同时，该物业装修未完成，卖方负责该房屋内的装修完成，包含但不仅限于地砖铺贴、墙面粉刷……等应装标准，所产生的费用由卖方负责。2017年4月21日，刘献忠以转账方式向梁剑锋分别支付2万元、170700元，向李先丽转账3万元。梁剑锋分别于2017年4月20日、2017年4月21日出具了5万元、15万元的收据，确认收到刘献忠支付的涉案房屋定金合计20万元。港信公司出具收据确认收到刘献忠支付涉案楼房的中介费20700元。庭审中，刘献忠称李先丽为中介人员，向其转账支付的为监管金，若交易成功，中介需要从30000元中退9300元给被告，中介费与购房款就相互抵扣。2017年5月3日，梁剑锋为涉案楼房办理了抵押权登记，权利人为刘献忠，担保债权数额为100万元。同日，刘献忠向梁剑锋转账支付合计60万元，梁剑锋出具收据确认收到上述购房款。另查，涉案房产于2017年3月22日设定了被担保债权为436000元的抵押权，权利人为中国农业银行股份有限公司中山石岐支行（以下简称农业银行石岐支行）。另，根据刘献忠提交的《中山市不动产登记资料查询结果》显示，涉案房产现已被多轮查封。2017年5月9日，因梁剑锋与广州银行中山分行信用卡纠纷一案，本院作出（2017）粤2071民初7284号民事裁定书，裁定查封涉案房产相当于价值109703.93元的产权份额。刘献忠对上述查封向本院提起案外人执行异议，案号为（2018）粤2071民初2474号。本院以刘献忠对涉案房屋不具有足以排除查封的权利为由，判决驳回其诉讼请求。刘献忠不服该判决，向中山市中级人民法院提起上诉。2019年12月23日，中山市中级人民法院作出（2018）粤20民终5008号民事判决，查明并认定因刘献忠不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，其要求解除查封不符合法律规定。据此，判决：驳回上诉，维持原判。刘献忠因本案诉讼，于2020年2月29日与广东盈隆律师事务所签订民事委托代理合同，并为此支付律师费45000元。庭审中，刘献忠称，梁剑锋在转让涉案房产之前已于2017年1月6日与装修公司签订装饰工程施工合同，在涉案房产转让后，便由其接手，其另与该装修公司承包方郑诗初签订了《补充协议》,约定原装修合同继续生效，后期装修费用及厨卫货款共计37000元由刘献忠支付。郑诗初于2017年6月10日向刘献忠出具收到涉案房屋装修尾款47000元的收据。为证明上述主张，刘献忠申请证人郑诗初出庭作证。郑诗初作证称：2017年1月6日，其与梁剑锋签订装饰工程施工合同，在装修过程中，涉案房屋卖给刘献忠，所以与刘献忠签订了补充协议；房屋已完成工程95%，产生装修费差不多20万元，在刘献忠接手前梁剑锋已经支付了十几万元，还剩下47000元应由刘献忠支付；补充协议约定的是37000元，但未包含门窗工程费用10000元，收款收据中47000元包括了上述两项费用；确认收到刘献忠微信转账支付的19000元，另支付了一笔现金，但具体金额忘记了，不确定补充协议约定的37000元是否已收齐。经质证，刘献忠对证人证言的三性确认，并认为在证人未收齐47000元款项之前，按常理证人不可能向其出具47000元的收款收据。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。刘献忠与梁剑锋签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，当事人应按合同的约定履行自己的义务，享有相应的权利。关于解除涉案房地产买卖合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠……㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。本案中，梁剑锋因与他人纠纷而致使涉案房产被法院查封，且处于多轮查封状态，故涉案房产无法按照合同约定办理过户手续，即刘献忠的合同目的无法实现。据此，刘献忠诉请解除涉案房地产买卖合同，符合上述法律规定，本院予以支持。关于退还购房款、支付违约金及赔偿装修款、中介服务费的问题。㈠退还购房款、支付违约金的问题。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于涉案房地产买卖合同被解除是梁剑锋的违约行为所致，故刘献忠有权要求梁剑锋退还已付购房款80万元，并赔偿损失。按照双方约定，刘献忠可要求梁剑锋双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。现刘献忠诉请梁剑锋支付违约金276000元（138万×20%）系其权利的自由处分，亦符合《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本院予以支持。㈡赔偿装修费用及中介服务费的问题。《合同法》第一百一十三条第一款的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。违约金兼具了补偿性和惩罚性功能，当守约方造成的损失低于违约金时，该违约金具有惩罚性，足以弥补其损失。本案中，虽然刘献忠为履行涉案合同支付了涉案房屋的装修装饰费用37000元及中介费20700元，上述款项的确属于因梁剑锋违约所造成的实际损失，但由于双方约定的违约金数额为276000元，已足额弥补该损失，故刘献忠除主张违约金外再行主张上述赔偿金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于律师费的问题。刘献忠为本案诉讼而支付的律师费45000元有民事委托代理合同及律师费发票在案为凭。依据《广东省律师收费政府指导价》的规定，结合本案的标的，刘献忠所支付的律师费属合理范畴。该45000元律师费因梁剑锋违约导致诉讼而产生，且涉案合同对此亦有明确约定，因此本院对该诉请予以支持。关于涉案债务就涉案房产的拍卖变卖所得价款是否具有优先受偿的问题。梁剑锋以涉案房产对涉案债务提供抵押担保并对抵押物办理了抵押登记，当梁剑锋不履行上述债务时，刘献忠有权以梁剑锋提供的抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款超出顺位在先的中国农业银行股份有限公司中山石岐支行担保债权的部分优先受偿。综上所述，刘献忠诉求合法部分，本院予以支持。被告梁剑锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告刘献忠与被告梁剑锋于2017年4月20日签订的《房地产买卖合同》；二、被告梁剑锋于本判决生效之日起七日内向原告刘献忠返还购房款80万元，并支付违约金276000元、律师费45000元；三、被告梁剑锋逾期履行上述债务，原告刘献忠有权就抵押物即被告梁剑锋名下位于中山市********的房地产〔不动产证书号：〕的折价或者拍卖、变卖所得价款在中国农业银行股份有限公司中山石岐支行就上述抵押债权受偿后的剩余部分在原告刘献忠的债权范围内享有优先受偿权；四、驳回原告刘献忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27270元，减半收取13635元（原告刘献忠已预交），由原告刘献忠负担1243元，被告梁剑锋负担12392元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；原告多预交部分由本院予以退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇二〇年八月十三日书记员 罗李力梁琳