安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初1545号原告：张申龙，男，1995年7月29日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：杜正立，安徽梨苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈召虎，安徽梨苑律师事务所（实习）律师。被告：安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇帝景公馆**楼，统一社会信用代码91341321697384787U。法定代表人：祝先项，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭兵，安徽尊崇律师事务所律师。第三人:中国银行股份有限公司砀山支行，，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇梨花路世纪名城110/**统一社会信用代码91341321852420039W。法定代表人：武洋，该行负责人。原告张申龙与被告安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司（以下简称砀山嘉泰房地产公司）、第三人中国银行股份有限公司砀山支行（以下简称中国银行砀山支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张申龙的委托诉讼代理人杜正立、陈召虎、被告砀山嘉泰房地产公司的委托诉讼代理人彭兵到庭参加诉讼，第三人中国银行砀山支行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张申龙诉称：2019年2月28日，张申龙与砀山嘉泰房地产公司签订商品房买卖合同（预售），购买该公司开发的‘帝景公馆’43栋16层1601号商品房，约定：房屋总价款630227元，首付款190180元，余款办理银行按揭贷款；交房期限为2019年12月31日前，房屋交付应具备“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告”等条件。逾期交房超过30日的，买受人有权解除购房合同，出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部购房款，并自买受人付款之日起按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，张申龙按照约定交付了购房首付款，余款办理了银行按揭贷款。砀山嘉泰房地产公司直至2020年4月22日仍不具备交房条件（且出现“豆腐渣工程”事件），张申龙于4月22日（以特快专递送达的方式）书面通知砀山嘉泰房地产公司解除合同，该公司于次日签收了快递邮件，但至今未予回复，也没有按约定返还张申龙已付购房款项。现提起诉讼，请求判令：1、解除张申龙与砀山嘉泰房地产公司签订的商品房买卖合同（预售）；2、解除张申龙与中国银行砀山支行签订的商品房按揭贷款合同；3、判决砀山嘉泰房地产公司返还张申龙已付购房款（包括首付款190180元和按揭贷款合同解除时张申龙已经归还的贷款本金及利息，并自2019年2月28日起以630227元为基数按照5%利率计算给付至实际返还之日期间的利息）；4、按揭贷款合同解除后，张申龙尚未归还的银行贷款本息由砀山嘉泰房地产公司直接支付给中国银行砀山支行；5、判决砀山嘉泰房地产公司按照全部房价款的2%支付违约金12603.6元；6、判决砀山嘉泰房地产公司赔偿张申龙契税损失8672.85元。砀山嘉泰房地产公司辩称：一、张申龙与砀山嘉泰房地产公司之间签订的商品房买卖合同系合法签订，是双方的真实意思表示，并已实际履行，不具备合同法规定的解除条件。因双方之间的合同不具备解除条件，其诉讼请求中的第二、三、四、五、六项请求均不应支持，理由如下：张申龙诉求的事由是以砀山嘉泰房地产公司直至2020年4月22日仍不具备交房条件，不是事实。根据双方约定的合同第九条交付条件款项中明确交付时商品房取得竣工验收备案的证明相关文件，以及房屋测绘报告即可。上述两项，砀山嘉泰房地产公司在向张申龙告知时均已合法取得，并且张申龙主张交付房屋出现豆腐渣工程系张申龙一家之言并无相关证据且与事实不符。因此，张申龙诉状中所述理由与事实不符，于法律无据，请求予以驳回。二、涉案工程完工后，砀山嘉泰房地产公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行了竣工验收，各方于2019年12月25日签署一致的工程竣工验收意见，同时将竣工验收文件报请有关机关审核。2020年1月19日砀山县自然资源和规划局在竣工验收文件上签章、2020年1月20日砀山县建筑安装工程监督管理站出具“建设单位能够按照有关要求组织验收，其验收程序符合要求，验收资料基本完整，该工程已组织竣工验收”的验收意见并签章，该监督管理站也是竣工验收工程的备案登记机构。上述文件，经核实砀山嘉泰房地产公司，确认为“商品房买卖合同”第九条第一款中所约定的证明文件，即工程已实体验收；而工程备案登记仅指工程验收合格后相关资料向备案单位登记，为资料性审查而非实体验收。张申龙认为砀山嘉泰房地产公司必须办理工程竣工验收备案登记为约定的交房前提条件系理解错误，没有法律依据，应不予支持。三、合同第九条约定的本意是为了防止商品房没有竣工验收会影响买受人居住，但是本案中砀山县建筑安装工程监督管理站虽然是在2020年1月20日对涉案工程出具竣工验收意见，但砀山嘉泰房地产公司符合验收条件是在交房约定的期限之前就已经具备。故，此时张申龙接受房屋不会产生安全隐患，并且砀山嘉泰房地产公司向验收备案机构提交验收文件是在2019年12月25日，而验收机构对竣工验收证明文件进行完成审批所需时间，砀山嘉泰房地产公司并非能够掌控。故，应从2019年12月25日视为砀山嘉泰房地产公司已经完成合同第九条第一款约定的条件。再者，张申龙认可在2019年12月12日收到砀山嘉泰房地产公司向其寄送的收房通知，并且其在交房期间过后也自行缴纳了房屋契税等款项，足以证明张申龙对砀山嘉泰房地产公司具备交房条件并且对房屋质量存在主观认可的情形。综上，张申龙的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回张申龙的诉讼请求。中国银行砀山支行述称：一、张申龙与砀山嘉泰房地产公司于2019年2月28日签订的商品房买卖合同是双方当事人在平等、自愿、合法的基础上签订的，属有效合同，且双方已经履行了大部分合同义务，张申龙在诉状中陈述的要求解除合同的内容，中国银行砀山支行认为不符合涉案合同的解除条件，请求法院驳回张申龙的诉讼请求。二、如果法院判决认定张申龙与砀山嘉泰房地产公司签订的商品房买卖合同达到解除条件，判决解除该合同，但该合同的解除并不影响涉案商品房按揭贷款合同的效力，该合同的履行义务方仍应继续履行合同，合同的履行义务主体由法院确认。综上，请求法院采纳中国银行砀山支行的陈述意见，驳回张申龙的诉讼请求。经审理，本院查明如下案件事实：砀山嘉泰房地产公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发与经营等经营活动。2019年2月28日，张申龙与砀山嘉泰房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的‘帝景公馆’住宅小区43幢16层1601号商品房。其中，合同第六条约定：该商品房单价4678.05元/平方米，房屋总价款630180元；第七条约定：买受人应当支付首期购房款190180元，余款440000元申请银行贷款支付；合同第九条（商品房交付条件）约定：该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条（交付时间和手续）约定：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将检验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条（逾期交付责任）约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（一）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照5﹪（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；等相关合同内容。合同签订后，双方到砀山县房地产管理局办理了该合同登记备案手续。涉案商品房买卖合同签订后，张申龙于2019年2月28日支付了购房首付款140180元。之后，张申龙于2019年6月27日与中国银行砀山支行签订个人住房（按揭）贷款合同，向该银行按揭贷款440000元，并已将所贷（购房）款项委托该行直接代支付给了砀山嘉泰房地产公司。之后，张申龙又于2020年1月2日转款支付给砀山嘉泰房地产公司50000元，即：张申龙按照约定支付了涉案商品房的全部购房款项计630180元。2019年12月12日，砀山嘉泰房地产公司售楼部向张申龙邮寄书面交房通知。2020年1月17日，张申龙自行交纳了涉案商品房买卖契税8672.85元。后因砀山嘉泰房地产公司未能如期将涉案商品房交付给张申龙，张申龙于2020年4月22日向砀山嘉泰房地产公司邮寄了书面解除合同通知书，该公司于2020年4月23日收到该书面通知。诉讼过程中，张申龙否认砀山嘉泰房地产公司按照合同约定如期向其交房以及向其出示或者提供涉案合同第九条约定的‘该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告’文件；诉讼过程中，砀山嘉泰房地产公司未向本院提交其按照合同约定向张申龙如期交房并出示或提供了涉案合同第九条约定的涉案商品房已符合交付条件的文件等相关有效证据。诉讼过程中，砀山嘉泰房地产公司向本院提供的帝景公馆43＃楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录（复印件）所显示的参加验收单位签章落款日期为2019年12月25日，专业管理部门验收意见成文的落款日期为2020年1月20日；砀山嘉泰房地产公司提供的测绘报告（复印件）不完整，且无测绘单位形成该文件的落款日期。另查明，涉案银行按揭贷款合同签订后，中国银行砀山支行将涉案贷款代支付给了砀山嘉泰房地产公司。之后，张申龙始按照约定向中国银行砀山支行按月归还借款本金（部分）及利息。上述案件事实，有商品房买卖合同（预售）、商品房购销合同登记备案表、购房付款发票、个人住房贷款合同、银行交易流水单、税收完税证明、解除合同通知书、快递邮寄单、快递查询单、竣工验收报告，及当事人、委托诉讼代理人的陈述等证据，在案佐证。本院认为：涉案张申龙与砀山嘉泰房地产公司于2019年2月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，该合同成立并生效，本院予以确认。当事人应当依据合同的约定享有权利及负担义务。合同签订后，张申龙按照约定向砀山嘉泰房地产公司支付了首付购房款190180元，余款440000元办理了按揭贷款并已实际支付给砀山嘉泰房地产公司，其已经履行了交付购房款的合同义务。砀山嘉泰房地产公司应当按照合同约定的交房日期于2019年12月31日前将符合前述合同约定的交付条件的涉案商品房交付给张申龙。虽然，砀山嘉泰房地产公司售楼部于2019年12月12日向张申龙邮寄了交房通知，但根据前述查明的案件事实，砀山嘉泰房地产公司出具该通知之日涉案商品房尚不具备交付条件。前述张申龙于2020年1月17日仍办理交纳了涉案商品房买卖契税8672.85元，视为张申龙至该办理缴纳契税之日（即涉案交房日期逾期17日内）仍同意履行合同，其行为不会有拒绝接收涉案商品房的意思。但砀山嘉泰房地产公司仍未在该期限内将涉案商品房交付给张申龙，视为该公司至2020年1月17日仍不具备向张申龙交付涉案房屋的条件，而未向张申龙交付涉案房屋。至2020年1月31日，张申龙否认砀山嘉泰房地产公司已经具备合同约定的交付房屋的条件，以及否认该公司已经按照合同第十一条的约定向其出示或提供合同第九条约定的交房应具备的文件并向其进行了实际交房。对此，砀山嘉泰房地产公司亦未向本院提交相关有效证据，应视为该公司至2020年1月31日未能按照前述合同约定的第九条、第十一条的规定向张申龙交房。至2020年4月22日张申龙向砀山嘉泰房地产公司发出解除合同的书面通知之前，砀山嘉泰房地产公司仍未将涉案商品房交付给张申龙。依照涉案合同第十二条‘逾期超过30日后，买受人有权解除合同’的约定，张申龙有权单方解除涉案商品房买卖合同。涉案商品房买卖合同应于张申龙解除合同的通知到达砀山嘉泰房地产公司时即解除。张申龙解除合同的通知于2020年4月23日由砀山嘉泰房地产公司签收，视为该解除通知送达给了砀山嘉泰房地产公司，即：涉案《商品房买卖合同（预售）》于2020年4月23日即解除，本院予以确认。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，张申龙要求同时解除与中国银行砀山支行签订的涉案《个人住房贷款合同》的诉讼请求，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，以及《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条第二款‘商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人’的规定，涉案《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房贷款合同》解除后，砀山嘉泰房地产公司应返还张申龙已付购房款190180元和利息（以190180元为本金，其中140180元自2019年2月28日起、其中50000元自2020年1月20日起分别按照约定的利率5﹪计算给付至本判决生效之日止）以及张申龙已向中国银行砀山支行归还的贷款本金和利息（以本判决生效当月张申龙归还中国银行砀山支行的实际款项为准），并支付给张申龙违约金12603.6元（全部购房款630180元×2﹪）；张申龙要求砀山嘉泰房地产公司向中国银行砀山分行归还剩余部分贷款的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，即：砀山嘉泰房地产公司应向中国银行砀山支行归还前述张申龙尚未归还的剩余部分贷款本息，具体数额以中国银行砀山支行出具的还款明细单为准。砀山嘉泰房地产公司清偿前述余下贷款本息等债务后，中国银行砀山支行应及时办理涤除涉案商品房（‘帝景公馆’住宅小区43幢16层1601号商品房）的抵押登记手续。涉案商品房买卖合同解除后，张申龙为履行合同接受房屋所缴纳契税8672.85元，应视为张申龙因履行合同造成的损失，其本人亦无过错，该笔款项的损失应由砀山嘉泰房地产公司负担，赔付给张申龙；张申龙的其余诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。砀山嘉泰房地产公司的前述抗辩意见，以及中国银行砀山支行的前述意见，缺乏相关事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认张申龙与安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于2019年2月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年4月23日解除；二、解除张申龙与中国银行股份有限公司砀山支行于2019年6月27日签订的《个人住房贷款合同》；三、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还给张申龙（已付）购房款190180元及利息（以190180元为本金，其中140180元自2019年2月28日起、其中50000元自2020年1月20日起分别按照约定的利率5﹪计算给付至本判决生效之日止），以及返还给张申龙已向中国银行股份有限公司砀山支行归还的贷款本息（以本判决生效当月止张申龙归还中国银行股份有限公司砀山支行的实际款项为准）；四、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给张申龙违约金12603.6元；五、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向中国银行股份有限公司砀山支行归还张申龙自本判决生效之日起就涉案《个人住房贷款合同》剩余部分的贷款本息（具体数额以中国银行股份有限公司砀山支行出具的还款明细单为准）。自安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司清偿前述贷款之日起七日内，中国银行股份有限公司砀山支行办理涉案（‘帝景公馆’住宅小区43幢16层1601号）商品房上抵押登记的涤除手续；六、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔付给张申龙（契税损失）8672.85元；七、驳回张申龙的其余诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5158元，由安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇二〇年八月十三日书记员  张郅臻附：本案所适用的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认合同解除的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。