福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4978号 原告：廖俊俊，女，汉族，1980年11月13日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈大敏，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志强，福建建达律师事务所律师。 被告：福州鑫元宝投资有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区北环中路**。 法定代表人：张洪卫，系执行董事兼总经理。 原告廖俊俊与被告福州鑫元宝投资有限公司（以下简称“鑫元宝公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖俊俊的委托诉讼代理人陈大敏、李志强到庭参加诉讼，被告福州鑫元宝投资有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告廖俊俊向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告返还购房款本金人民币209万元并支付利息、罚息（其中利息以209万元为本金，每日万分之五计算；罚息以每日500元计算；利息及罚息自2020年1月5日起至被告偿还完毕全部款项之日止，暂计至2020年5月5日被告尚欠原告的利息及罚息为186945元）；2．判令被告向原告支付违约金20万元；3．判令被告赔偿原告前期律师费人民币3.2万元；4．本案诉讼费用（包括案件受理费、保全费、保全担保费）由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2018年6月23日在“瀚城国际”售楼部签订了《【瀚城国际】认购协议书》，约定原告向被告认购瀚城国际17-26室住宅，总购房款为人民币219万元整，若因被告原因在2018年12月31日前无法完成该商品房交易手续，被告在2019年1月10日前将原告所付购房款返还给原告并支付违约金。协议签订后，原告通过在被告在“瀚城国际”售楼部刷POS机、银行转账等形式向被告全额支付了购房款，被告向原告开具购房款的收款收据。因被告无法按《【瀚城国际】认购协议书》的约定，在2018年12月31日前完成瀚城国际17-26室住宅的交易手续。原告与被告于2018年12月30日签订的《【瀚城国际】认购协议书之补充协议》，约定被告应在2019年1月31日返还原告购房款50万元，2019年3月31日返还剩余购房款169万元及利息，同时双方还约定，在被告未将全额购房款返还原告之前，被告仍应按原协议约定保留原告认购的瀚城国际17-26室住宅。因被告未按《【瀚城国际】认购协议书之补充协议》的约定向原告返还购房款，原告与被告于2019年4月13日签订的《【瀚城国际】认购协议书之补充协议（二）》，约定被告应于2019年9月30日完成瀚城国际17楼及以上26室住宅的交易手续，否则被告应全额返还购房款并支付利息、违约金20万元。因被告无法按《【瀚城国际】认购协议书（二）》的约定，在2019年9月30日前完成瀚城国际17及以上26室住宅的交易手续（包括网签等），且未按约定返还购房款。原告与被告又于2019年10月18日签订的《【瀚城国际】认购协议书之退款协议》（以下简称“《退款协议》”），协议约定原告不再购买瀚城国际17-26室或瀚城国际17楼以上26室住宅以及该楼盘其他的住宅。被告应将原告支付的购房款全额退还并支付利息及20万元违约金。根据《退款协议》第3条的约定，被告应于2019年10月20日前返还购房款本金人民币20万元整，2019年10月31日前返还购房款本金人民币10万元整。2019年11月5日前支付2019年10月的利息以及应支付的罚息，2019年11月30日前返还购房款本金人民币120万元整。2019年12月5日前支付2019年11月利息以及应支付的罚息，2019年12月31日前返还剩余的全部购房款人民币69万元整，并支付2019年12月的利息及违约金人民币20万元整。利息按每日万分之五计算，罚息以每日500元计算。但《退款协议》签订后，截至原告起诉之日，被告仅向原告支付购房款本金人民币10万元整、2019年10月至2020年1月5日的利息、罚息。为维护原告合法权益，特此起诉，恳请法院依法判如所请。 被告鑫元宝公司未到庭应诉答辩，亦未提交书面的答辩意见。 在审理过程中，原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭进行质证，亦未提交书面的质证意见和证据，视为放弃相应的诉讼权利。对于原告提供原件供本院核对的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和经审查确认的证据材料，本院查明如下法律事实： 2018年6月23日，原告廖俊俊和被告鑫元宝公司签订《【瀚城国际】认购协议书》一份，约定：1．原告向被告订购瀚城国际17-26室，面积约57.78平方米，总房款219万元。2．原告于2018年3月20日向被告支付定金20万元，于2018年6月19日向被告支付购房款110万元，同时双方签订商品房买卖合同。3．原告如未能按期付款，被告对预定房屋不再保留，可自行处理，且将不退还定金。被告如未按期保留房屋，应向原告支付定金一倍的违约金。4．双方约定此房款于2018年6月23日前全额付清。 被告分别于2018年3月7日、2018年3月20日、2018年6月19日、2018年6月20日、2018年6月23日向原告出具收款收据六份，分别确认收到原告款项2万元、18万元、50万元和60万元、70万元、19万元。 2018年12月30日，原、被告签订《【瀚城国际】认购协议书之补充协议》一份，载明原告已按约向被告全额支付购房款，因被告原因在2018年12月31日前无法完成案涉房产的交易手续，且被告无法按原协议约定在2019年1月10日前将购房款及违约金全额返还，双方协商约定：1．被告于2019年1月31日前返还购房款50万元；被告已支付的利息不得要求退回。2．剩余购房款169万元及利息被告于2019年3月21日支付给原告；2018年11月1日至2019年1月31日的利息按照219万元为本金，每日万分之五计算；2019年2月1日至2019年3月31日的利息按169万元为本金，每日万分之五计算（若被告未在2019年1月31日返还50万元，则利息按219万元为本金计算）。3．被告未将全额购房款返还原告之前，被告仍应按原协议约定保留原告预定的该套房产。 2019年4月13日，原、被告签订《【瀚城国际】认购协议书之补充协议（二）》，载明因被告无法按约将购房款及违约金全额返还给原告，双方经协商约定：1．被告已付的利息不得要求退回；被告保留原告对案涉房产的优先购买权。2．被告承诺向原告支付相应利息，若被告延迟或未足额支付利息的次数达两次的，原告有权解除相应协议，并要求被告支付违约金20万元。3．根据福州市相关政策规定，原告目前处于限购状态。根据被告的承诺，必须为原告尽快办理购房手续。4．若2019年9月30日前因被告原因未能完成商品房交易手续，被告应在2019年8月5日前将全部购房款返还给原告并支付利息，逾期未还的，另需承担违约金20万元整，以及由此造成实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）。 2019年10月18日，原、被告签订《【瀚城国际】认购协议书之退款协议》一份，载明鉴于双方之前签订的相关协议约定，被告确认已收到全额购房款，且原告已办理完成解除个人限购状态的手续，因被告原因，截至2019年9月30日，被告无法按约完成案涉房产的交易手续，且未按约全额返还购房款并支付利息、罚息、违约金20万元，现双方协商约定：1．被告同意向原告支付违约金20万元。2．原告不再购买相应房产，被告应将购房款全额退还并支付利息（以未退还的购房款数额为本金，按每日万分之五计算利息，并于每月5日前付清上月利息，延迟或未足额支付利息的，另需支付每日罚息500元，直至被告返还全部购房款时止）。具体计划为：（1）2019年10月20日前返还购房款本金20万元，2019年10月31日前返还购房款本金10万元；（2）2019年11月5日前支付2019年10月的利息以及应支付的罚息，2019年11月30日前返还购房款本金120万元；（3）2019年12月5日前支付2019年11月的利息以及应支付的罚息，2019年12月31日前返还剩余购房款本金69万元，并支付2019年12月的利息及违约金20万元。若被告未能按约付款，则所有款项视为到期，原告有权要求被告立即返还全部购房款并支付利息、违约金。3．若被告未能按约付款，原告有权提起诉讼，由此造成原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公告费等）均由被告负担。 2019年12月19日，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告支付剩余购房款209万元、违约金20万元及利息、实现债权的费用。同日，被告签收该律师函。原告因此于2019年12月20日支出律师费2000元。 2020年5月8日，原告因本案纠纷而委托律师，于2020年5月15日支出律师费30000元。 另查，被告法定代表人张洪卫于2019年10月27日向原告转账两笔共计10万元，于2020年4月18日向原告转账10万元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告廖俊俊和被告鑫元宝公司之间签订的本案《【瀚城国际】认购协议书》、《【瀚城国际】认购协议书之补充协议》、《【瀚城国际】认购协议书之补充协议（二）》、《【瀚城国际】认购协议书之退款协议》等协议，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。被告未能按约履行退款等义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于原告的第一、二项诉请，本院认为，原告于庭审中自认被告于2019年10月27日转账的10万元系返还购房款本金10万元，本院对此予以确认，故原告主张被告返还剩余购房款本金209万元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于利息、罚息和违约金，本院认为，被告应承担履行不能的相应后果，但本案退款协议中约定被告应支付按照每日万分之五标准计算的利息外，还应支付每日罚息500元及违约金20万元，该相关约定的综合违约标准明显过高，本院依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，对原告的相应利息诉请予以支持，其罚息、违约金诉请均不予支持。原告自认被告于2020年4月18日支付的另一笔10万元，应当予以相应扣减。 关于律师费诉请，本院认为，原告因与被告的本案纠纷而委托律师，实际支出律师费共计3.2万元，原告主张该费用由被告承担，有事实和法律依据，本院予以支持。关于保全担保费，本院认为，原告自认该费用并未实际产生，故原告的该项诉请，本院不予支持。 被告鑫元宝公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告福州鑫元宝投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖俊俊返还购房款本金人民币209万元，并支付相应利息（以人民币209万元为基数，从2020年1月5日起按照每日万分之五标准计算至款项全部返还完毕之日止的金额，减去已付款项人民币10万元）； 二、被告福州鑫元宝投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖俊俊赔偿律师费人民币3.2万元； 三、驳回原告廖俊俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取13435.5元（预收原告26871元）、保全费5000元，由被告福州鑫元宝投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇二〇年八月五日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。