吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0102民初1760号原告：中信银行股份有限公司长春分行，住所地长春市南关区。主要负责人：刘战，该行行长。委托诉讼代理人：贾真真，吉林和美律师事务所律师。被告：田淑芬，女，汉族，1970年11月23日生，住吉林省九台市。被告：戴明晶，女，汉族，1984年11月2日生，住长春市宽城区。被告：潘利江，男，汉族，1985年12月30日生，住长春市宽城区。戴明晶、潘利江委托诉讼代理人：潘殿林，吉林实正律师事务所律师。被告：吉林省天汇房地产有限责任公司，住所吉林省长春市二道区。法定代表人：卢忠友，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙爱辉，吉林瑞广律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司长春分行（以下简称中信银行）与被告田淑芬、戴明晶、潘利江、吉林省天汇房地产有限责任公司（以下简称天汇地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行委托诉讼代理人贾真真、被告戴明晶、潘利江委托诉讼代理人潘殿林、被告天汇地产公司委托诉讼代理人孙爱辉到庭参加诉讼。被告田淑芬经本庭合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信银行向本院提出诉讼请求:1.判决宣告原告与被告田淑芬、戴明晶、潘利江、天汇地产公司于2015年11月13日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（合同编号：（2015）811362000872）项下已发放贷款提前到期；2.判决被告田淑芬立即偿还原告借款本金1,132,249.67元、利息30,076.21元、罚息425.69元、复利527.34元、共计1,163,278.91元（利息、罚息、复利暂计算至2019年12月31日，实际计算至借款本息全部还清之日）；3.判决原告对田淑芬抵押给原告的的坐落××区房屋享有优先受偿权；4.判令被告戴明晶、潘利江、天汇地产公司对上述借款本金、利息、罚息等承担连带偿还责任；5.判决四被告承担原告为实现债权而发生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、公告费等。事实与理由：2015年11月13日，原告与被告田淑芬、戴明晶、潘利江签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定被告向原告借款1,280,000元，贷款期限自2015年11月12日至2035年11月12日止，并约定被告将位于××区房屋抵押给原告，被告天汇地产公司为被告田淑芬、戴明晶、潘利江提供担保（内容详见合同）。2015年11月13日，原告依合同约定向被告田淑芬发放贷款1,280,000元，但被告截止至2019年12月31日已经逾期6期未能偿还贷款，期间原告多次向被告田淑芬、戴明晶、潘利江主张要求偿还逾期未能支付的本金及利息，但被告田淑芬、戴明晶、潘利江迟迟未能归还，故提起诉讼。被告田淑芬未到庭，亦未做出答辩。被告戴明晶、潘利江辩称：不同意原告第一项诉讼请求，虽然田淑芬未能按借款合同约定及时归还借款，但原告与田淑芬可就借款合同继续履行，并要求田淑芬承担一定的违约责任，不至于宣告贷款提前到期，这样对各方当事人均有益处，不应由戴明晶、潘利江承担保证责任。根据法律规定，在既有物的担保又有人的保证并且是债务人自己提供的抵押物时，债权人应当先就物的担保实现债权，本案中用于抵押的房屋价值足已偿还原告的借款，无需保证人承担补充的保证责任，故请求驳回对戴明晶、潘利江的诉讼。天汇地产公司辩称：我方不应承担连带责任，应当由其余三被告共同承担还款责任，该房屋已办理入住，田淑芬为房屋的买受人和实际受益人，原告应当先就抵押房产实现债权，而不应要求我方承担责任。原告主张的罚息、复利等金额过高，请法院予以查清；原告对被告田淑芬自2019年拖欠贷款承担一定的责任。如判决我方承担连带责任，应判决我方对债务人享有追偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人就那些了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年11月13日贷款人（乙方中信银行）与借款人（甲方田淑芬、戴明晶、潘利江）、保证人（丙方天汇房地产有限责任公司）签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》一份，约定：田淑芬、戴明晶、潘利江从中信银行处借款人民币128万元；贷款年利率为4.9%，合同履行期间，贷款利率的调整采取浮动利率方式予以调整，调整后贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率计算。贷款期限为240个月，从2015年11月12日起至2035年11月12日止，还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月12日，每期还款本息为3,375.88元；逾期贷款罚息利率为合同利率的50%，对逾期贷款从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息（包括罚息），按照罚息利率计收复利。丙方自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权利证》及其他相关材料交至乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段未能依照合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息，为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、评估费等）。甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，（乙方有权）停止发放贷款，宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息，乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于限于律师费、诉讼费、保全费、评估费等），均由甲方承担。合同签订后，中信银行于2015年11月13日发放该笔贷款128万元，按合同约定发放贷款后，被告在2018年11月13日前一直按期还款，自2018年12月13日开始出现逾期，于2019年3月25日借钱拖欠的本金、利息、罚息、复利；2019年4月13日再次逾期，并于2019年6月26日结清此前拖欠的已到期本金及利息、罚息、复利。自2019年7月13日后，再未履行还款义务。截止到2020年7月13日田淑芬、戴明晶、潘利江尚欠中信银行本金1,132,249.67元，利息63,014.55元、罚息2,106.21元、复利2,633.03元，共计1,200,003.49元，且该房屋未办理抵押登记。原告中信银行提交律师代理费发票一张，金额为1,000元。本院认为，田淑芬、戴明晶、潘利江与中信银行及天汇地产公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。中信银行按照合同约定向田淑芬、戴明晶、潘利江发放贷款128万元，田淑芬、戴明晶、潘利江未能按照合同约定按期偿还相应还款额度，已经构成违约。中信银行虽未提交证据证明已向各被告发出宣告贷款提前到期的通知，但其以起诉方式主张田淑芬、戴明晶、潘利江提前偿还全部借款本息亦即宣告贷款提前到期的意思表示，故对中国银行要求被告清偿全部借款本息的诉讼请求应当予以支持。依据庭审中中信银行提交的证据，本院酌定将2020年7月13日确定为宣告贷款提前到期日，中信银行要求田淑芬、戴明晶、潘利江清偿剩余全部本金，并支付拖欠利息的诉讼请求应当予以支持，罚息、复利应当按照合同约定的相应利率标准计算。合同中，戴明晶、潘利江均为共同借款人，并未保证人，故二人应当与田淑芬承担共同还款责任，而非保证责任，故对二人的答辩意见不予采纳；关于中信银行主张天汇地产公司承担连带责任一节，因合同中已作出明确约定，该房屋未办理抵押登记，天汇地产公司应承担连带责任保证，故对此请求予以支持；天汇房地产有限责任公司承担保证责任后，在其承担保证责任的限额内即取得对田淑芬、戴明晶、潘利江的追偿权。因抵押房产尚未办理产权及抵押手续，中信银行未取得房屋抵押权，其请求对被告田淑芬、戴明晶、潘利江抵押的的位××区、远达大街交汇处蓝色港湾二期D区（梓堂）第D区22幢2单元103号房屋有优先受偿权，不予支持。合同中已经约定中信银行实现债权的费用（律师代理费）由田淑芬、戴明晶、潘利江、汇房地产有限责任公司承担，原告请求田淑芬、戴明晶、潘利江给付律师代理费，应予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中信银行股份有限公司长春分行与被告田淑芬、戴明晶、潘利江、吉林省天汇房地产有限责任公司于2015年11月13日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》项下已发放贷款于2020年7月13日提前到期；二、被告田淑芬、戴明晶、潘利江于本判决生效后立即偿还原告中信银行股份有限公司长春分行借款本金1,132,249.67元，利息63,014.55元、罚息2,106.21元、复利2,633.03元（以上利息、罚息、复利均计算至2020年7月13日；2020年7月14日之后的罚息，以拖欠的本金1,132,249.67元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，复利以拖欠的利息63,014.55元为基数，按照按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；）三、被告田淑芬、戴明晶、潘利江于本判决生效后立即给付给原告中信银行股份有限公司长春分行为此次诉讼支付律师代理费1,000元；四、被告吉林省天汇房地产有限责任公司对上述债务承担连带保证责任。承担保证责任后，在其承担保证责任的限额内，被告吉林省天汇房地产有限责任公司即得对被告田淑芬、戴明晶、潘利江的追偿权；五、驳回原告中信银行股份有限公司长春分行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7635元，由被告田淑芬、戴明晶、潘利江、吉林省天汇房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长  赵金龙二〇二〇年八月十三日书记员  李政霖