福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初2862号 原告：中国建设银行股份有限公司石狮分行，住所地福建省石狮市八七路**建行大厦，统一社会信用代码91350581858223475Y。 负责人：潘汉彬，该分行行长。 委托诉讼代理人：高树宙，男，该分行员工。 委托诉讼代理人：蔡舒婧，女，该分行员工。 被告：汪若芝，女，1982年6月10日出生，汉族，住安徽省黄山市徽州区。 被告：陈易明，男，1979年12月13日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被告：石狮世茂房地产开发有限公司，住所，住所地福建省石狮市灵秀镇钞坑片区世茂摩天城会所**社会信用代码913505810687700522。 法定代表人：孙岩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：牛燕楠，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢浩，福建一脉律师事务所执业律师。 原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告汪若芝、陈易明、石狮世茂房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司石狮分行的委托诉讼代理人蔡舒婧、被告陈易明、被告石狮世茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牛燕楠、谢浩到庭参加诉讼，被告汪若芝经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司石狮分行向本院提出诉讼请求：1.被告汪若芝、陈易明一次性偿还尚欠原告的贷款本金197500元、利息、罚息890.17元，合计199280.34元（暂计至2020年4月20日），及从2020年4月20日起至实际还款日止相应的利息、罚息及复利（按合同约定规则计算）；2.被告汪若芝、陈易明立即配合办理位于石狮市的房屋权属证书及抵押登记手续，抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司石狮分行；3.上述所涉房产抵押登记手续办妥后，或被告汪若芝、陈易明逾期未办理抵押登记的，请求判令原告有权对上述所涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.被告石狮世茂房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用由三被告承担。诉讼中，原告变更上述第1项诉讼请求为：被告汪若芝、陈易明一次性偿还尚欠原告的贷款本金185000元（计至2020年8月28日），及从2020年8月29日起至实际还款日止相应的利息、罚息及复利（按《个人住房借款合同》约定规则计算）。 事实和理由：2016年10月19日，被告汪若芝、陈易明向原告申请个人住房贷款，与原告签订《个人住房借款合同》(编号为350658102-2032-20161026098)约定：汪若芝、陈易明向原告借款30万元正；借款期限10年；还款方式为等额本金还款法；借款利率为中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款人未按时还清任一期借款本金和利息(包括全部或部分到期的借款本金和利息)，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款、宣布借款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等；被告石狮世茂房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、财产保全费等)。如贷款人根据合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，保证人应在保证范围内承担连带保证责任。无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在合同项下的保证责任不因此减免，贷款人均可直接要求保证人在保证范围内承担保证责任。对于担保人在合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开立的任一账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知担保人。合同签订后，原、被告双方就被告汪若芝提供抵押的房产于2016年10月21日到石狮市不动产登记中心办理不动产抵押登记证明，原告并于2016年10月20日依约向被告汪若芝、陈易明发放贷款30万元。借款后，被告汪若芝、陈易明于2019年7月未依约按期足额履行还款义务，我行依据合同约定分别于2020年2月24日及2020年3月24日从被告石狮世茂房地产开发有限公司账户中扣划累计人民币19226.85元。诉讼中，我行于2020年7月27日、2020年8月28日从被告石狮世茂房地产开发有限公司账户中分别扣划3375.34元、3347.49元，截止2020年8月28日被告汪若芝、陈易明尚欠原告本金185000元。庭审中，原告自认被告汪若芝、陈易明、石狮世茂房地产开发有限公司自2019年7月20日起结欠利息、罚息、复利。 被告汪若芝未作答辩。 被告陈易明辩称，无法一次性偿还，希望按原来的合同约定继续偿还贷款。 被告石狮世茂房地产开发有限公司辩称，1.案涉房屋已于2017年11月28日办理房地产项目登记确认通知，案涉房屋具备不动产权证办理条件；2.原告诉求第3项、第4项是矛盾的，根据合同约定，我方承担的是阶段性担保责任，在案涉权证抵押手续办理完毕后，我方的担保责任解除，即第3项得到支持时第4项就不应得到支持；3.原先计算的利息、罚息过高，法院应予调整。 原告、被告石狮世茂房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，原告、被告陈易明、石狮世茂房地产开发有限公司对对方提供的证据没有异议，被告汪若芝未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对原告、被告石狮世茂房地产开发有限公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告陈易明未在举证期限内向本院提交证据。 本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。 本院认为，原、被告签订的合同主体适格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告汪若芝、陈易明在借款后未按约履行还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告提出被告汪若芝、陈易明应偿还尚欠借款本金及相应利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%。被告汪若芝、陈易明自愿以其预购的石狮市房产作为讼争借款的抵押担保物并办理了抵押权预告登记，但讼争抵押房产的预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房产的处分，而非对讼争房产享有现实抵押权。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，涉诉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人被告汪若芝、陈易明怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人被告汪若芝、陈易明负有协助办理抵押登记的义务，被告石狮世茂房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定被告汪若芝、陈易明应在三十日内办理本案房产抵押登记。只有在案涉房产抵押登记办妥后，原告才依法对涉诉房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案在抵押权未能依登记而设立情况下，被告石狮世茂房地产开发有限公司的保证期间延续，保证责任尚未免除。保证人被告石狮世茂房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告汪若芝、陈易明追偿。在追偿过程中，若原告对本案房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后仍有余款的，应优先用于偿还被告石狮世茂房地产开发有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告汪若芝、陈易明。被告汪若芝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告汪若芝、陈易明应在本判决生效后立即偿付原告中国建设银行股份有限公司石狮分行借款本金185000元及自2019年7月20日起至实际还款之日止按《个人住房借款合同》约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%，并应扣除被告汪若芝、陈易明自2019年7月20日起已支付的利息、罚息、复利）； 二、被告石狮世茂房地产开发有限公司应对被告汪若芝、陈易明的上述债务承担连带清偿责任； 三、被告汪若芝、陈易明应在本判决生效之日起三十日内协助原告中国建设银行股份有限公司石狮分行办理石狮市房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司石狮分行；被告石狮世茂房地产开发有限公司应督促被告汪若芝、陈易明配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告石狮世茂房地产开发有限公司的保证责任终止； 四、上述房产的抵押登记手续办妥后，原告中国建设银行股份有限公司石狮分行有权以上述房产折价或者以拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿； 五、原告中国建设银行股份有限公司石狮分行对上述房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告石狮世茂房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告汪若芝、陈易明； 六、被告石狮世茂房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告汪若芝、陈易明追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4000元，因适用简易程序减半收取计2000元，由被告汪若芝、陈易明、石狮世茂房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨少婷 二〇二〇年八月三十一日 书记员  王鑫鑫 附： 一、本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 6.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。