安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初5600号 原告（反诉被告）：李雪，女，1955年8月10日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：任培培（李雪女儿），住合肥市蜀山区。 被告（反诉原告）：苏利，女，1974年6月27日出生，汉族，阜阳市临泉县田家炳实验中学教师，住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：李君蓉（苏利女儿），住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：李东林（苏利丈夫），住合肥市蜀山区。 李雪诉苏利房屋买卖合同纠纷一案及苏利反诉李雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李雪及委托诉讼代理人任培培，苏利及委托诉讼代理人李君蓉、李东林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李雪向本院提出诉讼请求：1、判决解除合同；2、判决苏利返还李雪支付的房屋尾款740000元；3、根据定金协议苏利阻碍过户，违反定金协议收到房屋全款立即过户，判决苏利违约双倍返还定金，共计198000元（明确该项诉讼请求为判决被告违约双倍返还定金，共计198000元）；4、判决本案的诉讼费用由苏利承担。事实与理由：2019年7月14日，李雪代理人任培培在幸福里小区业主群咨询谁家有小公寓出售，15栋1104的业主给出了邀约价格850000元，16栋21楼的业主也发出邀约880000元送车位，任培培于2019年7月14日晚加了苏利丈夫的微信看了房屋的室内照片，经一家人最后决定购买苏利位于幸福里15B栋1104室公寓，在微信里约定房屋价格840000元。2019年7月17日下午，李雪及任培培去看房，发现涉案房屋厨房没有移门也没有吊顶，于是还价1000元，约定涉案房屋最终成交价格839000元，房屋建筑面积为48.99平方，每平方单价为17120元。李雪、任培培和苏利丈夫李东林一起到了物业公司签订合同，双方未约定房屋的税费问题，苏利大概10分钟后赶到物业公司，询问不经过中介公司是否好办过户，任培培表示，买过一次二手房，李雪这边大概有一个点的税交完就可以过户。2019年7月17日，任培培支付苏利定金99000元，签订了存量房买卖合同、定金协议。存量房买卖合同第七条的甲方空格处划了一道杠，目的是为了防止空白合同，且任培培认为案涉房屋已经满两年不会产生税费。乙方交纳的国家税、费是以地税局、房管局规定为准，李雪及代理人从未有过帮苏利缴纳国家规定，由卖方承担税费的意思表示。2019年10月16日，因贷款出现问题，任培培及时与苏利丈夫沟通，2019年12月23日，任培培联系苏利丈夫告知银行年底没有额度了，最快要2020年1月份才能拨款，苏利丈夫没有提出异议，也未提出违约金的问题。2020年1月14日支付苏利740000元的购房款，加上2019年7月17日支付的定金99000元，共计839000元。苏利出具收到房屋全款的收条并承诺于15日、16日两天内配合过户。14日晚苏利夫妻和女儿及李雪和女儿到涉案房屋，办理出租交接事项，经苏利同意李雪将租房合同出租方的名字改为李雪。苏利丈夫通过微信转给任培培共计2120元，其中2000元是房屋押金，另外120元是2020年1月15日、1月16日两天的租金。2020年1月15日办理产权过户手续，因苏利拒绝缴纳应由其承担的个人所得税，双方未办理过户手续。李雪方表示苏利如果按照规定承担其应承担的费用，会另外约定时间办理过户手续。但苏利在明知李雪等已经回到老家的情况下，继续要求15、16两天内办理过户。苏利拒绝按照地税局以及国家规定纳税是导致涉案房屋不能过户的原因，是阻挠过户的行为。并且在李雪已经付清839000元履行完成付款义务基础上继续刁难对方，索要所谓的违约金5000多元。苏利要求支付违约金的权利应在李雪支付全款前行使。苏利索要违约金的行为实际上是1月15日拒绝缴税事件的延伸，目的是进一步阻碍过户。2020年1月19日任培培回到老家告知李雪所有情况后，让任培培微信联系苏利要求归还总房款，苏利不同意归还。2020年1月20日，李雪发出催告，通知苏利3天内配合办理过户，不要再进行阻碍过户的行为。2020年1月22日，因苏利不配合缴税，再一次阻碍过户。综上所述，根据定金协议，李雪付清全款后要立即过户，苏利多次阻挠过户的行为构成违约，应当判决解除合同，根据定金协议双倍返还定金，并返还李雪已支付的房屋尾款740000元。 苏利针对李雪的诉讼请求辩称：一、《存量房买卖合同》第七条约定应由李雪承担过户所需的国家税、费，其要求苏利承担个人所得税无事实和法律依据。（一）双方的真实意思表示是“卖方净得839000元，税都是买方承担”。1、在签约之前，双方就已明确达成一致：“卖方净得839000元，买方承担所有税费”并签订《存量房买卖合同》。2、李雪方在起诉书中陈述签约时以为房子满两年不会产生个人所得税、杠掉甲方承担的税是为了防止合同空白、表示只要自己交一个税点就能过户的理由明显不足，也不符合交易惯例。（二）2019年7月17日，双方签订的《存量房买卖合同》（李雪方起草并提供的房管局格式示范合同）中，特别告知：“三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后确定”，第七条约定：“甲、乙双方应按照国家有关规定缴纳税、费，由[甲方]交纳国家税、费计/元；由[乙方]交纳国家税、费计以房管局、地税局规定为准元”。在（甲方）承担（交纳）金额处杠掉，而在（乙方）处写的是以房管局地税局规定。根据通常理解及双方真实意思表示，即双方经协商达成一致，转让价款为不含税的卖方净得款，应由李雪承担过户所需的国家税、费，苏利无须承担税费。二、双方未过户的原因系李雪方以诸多理由恶意拒绝过户，其动机系“在签约三个月后听说房价跌了，故想尽办法无责退房”；而本案中，我方已经极尽所能配合过户，无任何违约行为。故李雪要求解除合同和适用定金罚则无任何事实和法律依据。 苏利向本院提出反诉请求：1、判令李雪继续履行合同（明确该项诉讼请求为：判令李雪继续履行合同，办理产权过户手续）；并由李雪承担过户所需的全部税、费；2、判令李雪赔偿苏利99000元的违约定金（明确该诉讼请求为：判令李雪支付的99000元不予折抵房款，李雪支付购房款99000元）；3、依法判令李雪将“押金、15、16日房租”共计2120元返还给苏利；4、判令李雪承担本案诉讼费用。事实与理由：一、2019年7月17日，双方经协商达成“卖方净得839000元，税费均由买方承担”并签订《存量房买卖合同》，其中第七条约定“苏利不承担任何税费，由李雪按照房管局地税局规定交纳过户所需的税费”。2020年1月14日，李雪再次向苏利表示“税费都是由买方出，让苏利多考虑其利益。”依据上述约定及合肥市由买方承担过户税费的二手房交易惯例可知，应由李雪承担过户所需的全部税、费。二、在合同履行过程中，李雪有逾期付款、拒绝过户、拒绝返还租金及押金的违约行为，已经构成严重违约，依据《合同法》第一百零七条及《购房定金协议》第二、三、四条的约定应继续履行合同并适用定金罚则向苏利赔偿99000元的违约定金，且应返还15、16日的租金和押金共计2120元。（一）双方在《购房定金协议》第二条、第三条、第四条中约定最后付款期限为2019年12月30日。定金的性质为违约定金，逾期付款视为违约应适用定金罚则。李雪实际付款时间为2020年1月14日，其逾期付款行为已经构成违约，并应适用定金罚则；且其逾期付款行为同时违反了《存量房买卖合同》第八条的约定，需承担房价款万分之五/日共计5873元的逾期付款违约金。我方选择适用定金罚则。我方仅有接收房款的意思表示，从未免除李雪方的违约责任。（二）过户的义务和责任系约束双方，依据《购房定金协议》第二条、第三条及《收条》可知，双方应于1月15日、16日完成过户，任何一方逾期过户视为违约应适用定金罚则。本案中，李雪以拒绝承担个人所得税、有私事要处理、索要99000元违约金等诸多理由恶意拒绝过户，导致双方过户无法完成，已经构成违约，应继续履行合同并适用定金罚则。（三）1月15日上午，在双方办理完网签手续、水电过户（仅剩下交税环节）后，李雪要求我方将房客押金和15、16日房租共计2120元转账支付，但在转款后，李雪便拒绝承担个人所得税导致过户并未完成。后我方多次要求其返还租金、押金遭到拒绝。依据《购房定金协议》第二条的约定可知，过户前租金归我方，且过户前李雪并非所有权人，应返还上述房租和押金共计2120元（押金待实际过户后，如有租客再租再进行交接）。请求贵院判如所请。 李雪针对苏利的反诉请求辩称：1、苏利无权要求我方继续履行合同，其多次阻止我方过户，存在多次违约；2、驳回苏利方没收定金99000元及要求我方支付99000元购房款的诉讼请求。 经审理查明：2019年7月17日，苏利（甲方）与李雪（乙方）签订存量房买卖合同，载明：第一条：甲方出卖存量房的具体状况如下：存量房坐落在合肥市，建筑面积48.99平方米；第二条：甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币839000元。第七条：本合同生效后，甲、乙双方应按国家有关规定缴纳税、费，由甲方（苏利）交纳国家税、费的空格处为斜杠，由乙方缴纳国家税、费计以房产局地税局规定为准。第八条：乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过叁日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之伍的违约金，合同继续履行。二、逾期超过叁日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之伍的违约金，如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。合同特别告知第三条：合同内的空格由买卖双方当事人商定后确定。同日，李雪（乙方）与苏利（甲方）签订购房定金协议，内容为：一、该房屋坐落于幸福里15幢1104室，房屋权属面积48.99平方米，甲方收取乙方定金9.9万元。二、甲方应确保产权清晰，所有权明确，无权益纠纷。乙方则应在约定时间付清全款。全款付清之日应立即过户，全款付清当日不过户则视为违约。过户前的租金归甲方所有，过户后租金归乙方所有。三、甲、乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视为违约。甲方若违约，则向乙方支付相当于定金金额双倍的违约金，乙方若违约，乙方则应放弃收回定金的权利，所付的定金视作违约金。四、甲、乙双方约定：选择一次性付款方式，最后付款期限2019年12月30日。同日，苏利出具定金收据，言明收到李雪购房定金9.9万元整。注：经买卖双方协商一致同意：如买方违约，此定金不予退还，如卖方违约，应按此定金金额双倍返还给买方，具体事项见定金协议。2020年1月14日，苏利出具收条，内容为：今甲方收到乙方支付的望江西路123号幸福里15Ｂ幢1104室的购房款共计人民币捌拾叁万玖仟元整（包含之前乙方支付的定金）。甲方承诺并保证于收到全额购房款之日，即2020年1月14日起两个工作日内配合乙方办理该套房产的过户手续。 2020年1月15日，苏利将收取的案涉房屋承租方的押金2000元及2020年1月15日至16日租金120元支付给李雪。 2020年1月15日、2020年1月22日，双方前往房屋交易部门办理过户手续时，因对苏利应承担的个人所得税由谁缴纳未达成一致意见，案涉房产未办理过户手续。 后双方对税费的承担、合同是否继续履行、定金返还、违约金支付等问题多次进行协商，未达成一致意见。 上述事实有当事人陈述、李雪提交的存量房买卖合同、购房定金协议、房屋定金收据、房屋尾款收条及微信聊天记录、短信记录、短视频，苏利提交的存量房买卖合同、购房定金协议、微信转账记录及微信聊天记录、录音资料、短信记录在卷证实。 李雪提交的地税局完税表格的真实性，本院予以确认，但达不到苏利的个人所得税不应由其承担的证明目的，对该证据的证明效力，本院不予确认。 李雪提交的房屋出租合同，与本案无关联性，本院不予确认。 李雪提交的租房合同、58同城小区出租信息截图与本案无关联性，本院不予确认。 本院认为：李雪与苏利签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行合同义务。合同履行过程中，双方因对苏利应缴纳的个人所得税由谁负担发生争议，致案涉房屋未办理产权转移登记手续。合同第七条载明甲乙双方应按国家有关规定缴纳税、费，由甲方（苏利）交纳国家税、费的空格处为斜杠，由乙方（李雪）缴纳国家税、费计以房产局地税局规定为准。依据该约定及合肥市二手房买卖的交易习惯，本院确定案涉房屋过户所产生的全部税费（含苏利应缴纳的个人所得税）应由李雪承担。李雪主张苏利未按约支付应由其缴纳的个人所得税，构成根本违约，要求解除合同并返还购房款740000元的诉讼请求。无事实与法律依据，本院不予支持。李雪要求苏利双倍返还定金198000元，无事实与法律依据，本院不予支持。苏利要求李雪继续履行《存量房买卖合同》并将案涉房屋产权过户至李雪名下的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。李雪要求苏利承担产权过户所需全部税费的反诉请求，本院予以支持。因苏利已主张李雪继续履行合同，故其要求没收99000元定金即该99000元定金不折抵购房款的反诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。因李雪已全额支付购房款，且租房押金2000元及房租120元系案涉房屋产权过户前苏利支付给李雪，故苏利要求李雪返还租房押金及房租的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、李雪与苏利2019年7月17日签订的《存量房买卖合同》继续履行，苏利于本判决生效之日起10日内协助李雪将合肥市望江西路123号幸福里15B幢1104室房屋产权转移登记至李雪名下，所需税、费由李雪负担； 二、驳回李雪的诉讼请求； 三、驳回苏利的其他反诉请求。 本案案件受理费13180元，减半收取6590元，反诉费1161元，由李雪负担6630元；苏利负担1121元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢静筠 二〇二〇年八月四日 书记员  刘媛媛 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百二十条：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。