湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0302民初2472号原告：十堰市居佳房产经纪有限公司，住所地十堰市茅箭区华源巷****1-5-1。法定代表人：武平，该公司经理。委托诉讼代理人：庹浩，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，签收法律文书，提起上诉。委托诉讼代理人：姚杰，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，签收法律文书，提起上诉。被告：黄亚男，女，汉族，1975年7月12日出生，住十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：耿昌胜，男，汉族，1974年8月1日生，住十堰市茅箭区，系被告黄亚男丈夫。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：张南辉，湖北朗润律师事务所律师。代理权限为：一般代理。原告十堰市居佳房产经纪有限公司诉被告黄亚男居间合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告十堰市居佳房产经纪有限公司（以下简称居佳公司）法定代表人武平、委托诉讼代理人姚杰、被告黄亚男及诉讼代理人耿昌胜、张南辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居佳公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付违约金25550元；2、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。事实与理由：原告是从事房产中介、房源发布、代办过户等业务，2019年12月9日通过朋友圈发布了东方明珠92平房源一套，2020年1月份被告看到本房源有意向购买，主动联系约原告2020年3月26日看房，同时原被告签定看房协议，协议约定看中房源并成交应支付房价的1.5%中介佣金费用，若被告以任何理由不通过原告，自己或通过第三方与房主达成交易该房屋，查实交易成功，被告构成违约应承担房价的3.5%违约金。被告看完房后，原告联系被告是否有意购买，或者提供其他房源购买，被告未知可否，后原告联系房主得知已经将此房屋过户给被告。根据协议，被告已经违约，应当根据协议约定支付原告违约金。为了保护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告黄亚男辩称，1、被答辩人没有在行政部门进行房地产经纪业务备案，其开展房地产居间经纪业务行为违法。2、被答辩人欺骗、诱导答辩人在《看房协议》落款上签字，该合同的内容并非答辩人的真实意思表示，依法应当撤销。3、在看房过程中，被答辩人的房屋报价为75万元，而在58同城网站多家中介公司报价72-73万元，问及东方明珠的暖气开口费回答是9000元，后来了解是18000元，被答辩人存在隐瞒、虚报房屋信息的事实。且那次看房没看上，合同即已终止，后期原告亦未提供任何服务，未促成房产交易，4、该房源为公共房源，原房主从未授权任何一家中介机构独家代理其销售事宜，58同城网站有多家房产中介推荐，珍爱房地产经纪公司业务人员极力推荐撮合，并帮原房主解决了房产解押资金问题，才最终促成交易，成交房价715000元，答辩人已支付珍爱公司佣金6000元。根据最高人民法院发布的指导性案例，同一房源信息经多个中介公司发布，买房通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。5、涉案的《看房协议》内容存在明显事后添加、伪造情形，依法该《看房协议》不能作为认定本案事实的依据。6、涉案的《看房协议》属于合同格式，被答辩人对于合同中限制其责任，加重对方责任的条款没有向答辩人作出合理的解释和说明，打印时也未作加粗处理，依法条款无效。综上请求驳回原告的诉讼请求。原告居佳公司为支持其诉讼请求向本院提交了微信截图、通话记录、看房协议、微信聊天记录、十堰市不动产登记信息查询结果作为证据，被告黄亚男为支持其辩称向本院提交十堰市房地产服务中心《关于加强房地产经纪机构备案的通知》、天眼查资料、微信聊天记录、网上售卖涉案房屋的信息网页、房屋买卖居间协议、收据等证据。本院将结合案件查明情况予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月9日，原告居佳公司在微信上发布位于东方明珠小区的涉案房屋信息。2020年1月31日、3月25日，被告黄亚男电话联系原告居佳公司业务员了解房屋原告情况。2020年3月26日，被告黄亚男在原告业务员带领下对涉案房屋实地看房，并在原告提供的看房协议上签字。看房协议内容为：甲方委托方黄亚男，身份证号，乙方受委托方十堰市居佳房地产经纪有限公司给甲方提供房源如下：看房位置东方明珠14-1-401，面积91.22平，售价73万元。委托事项：甲方即日起委托乙方为其寻找出售房屋并接受乙方的代理费，委托期限直至乙方为甲方找到满意的房源并成交为止。1.乙方受甲方委托为甲方提供房源并带甲方实地看房，甲方保证本人其亲属等不与乙方曾介绍的出售房源私下进行房屋买卖交易；2.甲方看房时和看房后不能和房主交换联系方式或直接给房主联系，有任何要求应和乙方联系，由乙方出面和房主商谈，若甲方和房主直接联系产生纠纷等，由甲方承担；3.甲方看中乙方提供的出售房源并成交应支付给乙方房屋总价的1.5%作为中介佣金费用。甲方如贷款购买该房屋则支付乙方贷款额的3%服务费由乙方办理贷款手续；4.只要是乙方带看的房源，甲方以任何理由不通过乙方，自己或通过第三方与房主达成交易该房屋，一经查实视为本次交易成功。甲方构成违约并承担违约责任，甲方应按照该房屋成交价格的3.5%支付中介佣金给乙方，甲方并承担诉讼费，公证费等相关费用；5.中介费和贷款服务费支付时间，甲方缴纳购房定金时一次性支付给乙方；6.甲乙双方均认可以上内容，签字或盖章后生效。另查明，涉案房产原告居佳公司报价为73万元，而另一中介服务公司珍爱公司对同一房源报价72万元，并积极与买方协商价格。2020年4月5日，被告黄亚男与涉案房产所有人及居间方十堰珍爱房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间协议，以715000元购买涉案房产，并于2020年4月15日支付中介费定金1000元、4月24日转账支付中介费5000元。2020年4月28日，位于十堰市××箭区××街办北京××号涉案房产已登记在黄亚男名下。又查明，58同城网站上自2020年2月28日起多家房产经纪公司将涉案房屋的相关信息予以发布。2020年6月，原告员工联系涉案原房主，要求出具独家代理委托书被拒绝。本院认为：原告居佳公司与被告黄亚男签订的《看房协议》属于居间性质，看房协议中第四条关于违约条款的约定，属于房屋买卖居间合同中禁止“跳单”的格式条款，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该约定，衡量买方是否违约的关键，是看买方是否利用该中介公司提供的房源信息等条件。当中介公司所提供的信息为其独有或通过其他途径无法获知时，买方利用其信息避开中介签订合同的行为构成违约；如果买方并未利用该中介公司提供的信息等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，涉案房产信息被多个房产中介公司发布，且原告员工与原房主间的微信记录也显示原房主并未独家授权原告代为出售，涉案房产应认定为公共房源，非原告独家房源。被告黄亚男通过不同的途径了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立，并没有利用居佳公司的信息、机会，故不构成违约。综上，原告居佳公司的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告十堰市居佳房产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费439元，减半收取计219.5元，由原告十堰市居佳房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判员  张东二〇二〇年八月二十六日书记员  王燕本案适用的相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。