北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初2503号原告：赵洋，女，1982年8月23日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人:张涛，男，1982年8月21日出生，汉族，北京市海淀区市场监督管理局工作人员，住北京市西城区。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街**。法定代表人：杨蕾，董事长。委托诉讼代理人：付英爽，女，1991年9月28日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：刘东来，男，1987年11月20日出生，汉族，该公司职员。原告赵洋与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵洋及委托诉讼代理人张涛、被告天洋公司委托诉讼代理人付英爽、刘东来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵洋向本院提出诉讼请求：1，请求依法判令天洋公司为我办理不动产权登记证书，并向我支付逾期办理不动产权证书所产生的违约金至实际完成房屋不动产权登记为止（以购房款2930840元为基准，按照日万分之一的标准计算）；2，请求法院依法判令天洋公司赔偿房屋未达到交付条件的经济损失至正式纳入市政供电网络为止（暂计算到2010年6月29日为150000元）；3，案件受理费、邮寄送达费用由天洋公司负担。事实和理由：我与天洋公司于2017年3月15日签订《北京市商品房预售合同》，由我购买了位于房山区阎村镇XX科技广场XXX#楼X层XXX号房屋，该房屋建筑面积为100.6平方米，预售合同约定天洋公司应该于2017年5月1日前向我交付该房屋，该房屋交付时应该符合合同第九条、第十条的约定，合同同时约定天洋公司逾期交房应该按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同同时约定，出卖人未能在该商品房交付后730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意另行约定违约金。预售合同签订后我已经按期足额缴纳了2930840元购房款，2017年4月30日天洋公司向我交付房屋，该房屋交付时为临时用电，燃气未接通。后经与天洋公司沟通，燃气于2017年12月1日接通，临电问题一直未能得到解决。天洋公司的行为已经违反了合同约定，应该按照合同约定向我支付违约金至实际满足约定为止。根据合同第二十条的规定，天洋公司已经逾期为我办理不动产登记证书，应该按日计算向我支付违约金，同时天洋公司已经向我支付了2017年5至7月的违约金。故诉至法院，请求法院依法判决。天洋公司辩称：涉案房屋暂时并不具备办理不动产登记的条件，因为涉案房屋存在抵押；原告所主张的逾期办理房屋不动产登记证书的违约金我公司认可该计算标准；燃气、电力违约金我公司不予认可，燃气、电力未按时接通主要是因为政府投资建设的市政管线未接通所致，同时我公司已经采取了补救措施，不会给业主造成损失。燃气已经在房屋交付后不久达到使用条件。因此我公司同意按照以前法院判决的标准进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2017年3月15日天洋公司（出卖人）与赵洋（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定赵洋向天洋公司购买位于房山区房山新城良乡组团XX-XX-XX地块XXX#楼第X层XXX房屋一套（现名称为XX路X号院X号楼X层XXX号），房屋规划性质为商业办公，房屋总价款为2930840元，合同约定天洋公司应当于2017年5月1日前向赵洋交付该商品房，该商品房交付时应当由出卖人提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》，同时还应符合下列条件1.该商品房已取得规划核验验收批准文件和建筑工程竣工验收合格证明文件；2.取得有资质的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的市政基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。预售合同第十条中关于市政基础设施的约定为，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。交付时纳入城市供电网络并正式供电。交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。交付时电话通信线路、有线电视、宽带网络均敷设到户。如果在约定的期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方未就违约责任进行选择。预售合同第十一条约定出卖人应当于2017年5月1日前向买受人交付该商品房。预售合同第十二条约定逾期在90日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。预售合同第二十条规定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，违约责任双方另行约定。合同签订后，赵洋于2017年4月11日交付1470840元购房款，于2017年7月1日交付1460000元购房款。2017年4月30日天洋公司向赵洋交付了涉案房屋，该房屋交付时燃气尚未接通，电力供应属于临时用电。庭审中双方确认燃气已经于2017年12月1日达到使用条件，电力供应仍属于临时用电。另查，2017年4月30日天洋公司向赵洋收取了契税、印花税、产权代办费、登记费等费用，截止到法庭辩论终结前，赵洋仍未取得涉案房屋的不动产登记证书。再查，天洋公司认可涉案房屋尚存在抵押，天洋公司认可因抵押的原因导致无法办理不动产登记证书。本院认为：赵洋与天洋公司在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。赵洋已经向天洋公司交付了全部购房款，天洋公司负有为赵洋办理不动产登记证书的义务，现因天洋公司的原因导致涉案房屋不能办理不动产登记证书，天洋公司应当向赵洋承担违约责任，现双方对违约金的计算标准均无异议，本院亦依据该计算标准计算违约金，该违约金应计算到赵洋实际取得不动产登记证书之日止。关于燃气问题，本院认为2017年4月30日房屋交付时燃气尚未达到开通条件，且双方均认可2017年12月1日已经具备开通条件，虽然燃气尚未开通会产生一定的影响，但并不影响房屋的使用，本院综合考虑赵洋遭受损失的其间、合同履行情况、双方过错等因素，酌定天洋公司赔偿赵洋经济损失额为2100元。关于供电问题，目前涉案房屋尚未达到纳入城市供电网络并正式供电的开通条件，天洋公司虽然提供了替代性的履行方式，但仍违反合同的约定，鉴于临时用电相比城市网络正式供电存在一定的不稳定因素，对赵洋的房屋使用确有影响，因此天洋公司亦应承担相应的损失赔偿责任，本院综合考虑赵洋遭受损失的情况、合同履行情况、双方过错等因素，暂计算到法庭辩论终结之日，酌情确定19000元。关于不动产权证书的问题，由于涉案房屋存在抵押，在该抵押尚未解除前，行政机关无法办理不动产权登记，因此赵洋请求判令天洋公司办理不动产登记证书的诉讼请求，本院不予支持，待该房屋具备办理条件后再行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵洋支付逾期办理不动产登记证书的违约金（以二百九十三万零八百四十元为基数，按照日万分之一的标准计算，自二〇一九年八月一日起计算至不动产登记证书办理完毕之日止）；二、被告北京天洋基业投资有限公司于判决生效后十日内赔偿原告赵洋燃气和供电不符合合同约定的违约损失二万一千一百元。三、驳回原告赵洋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千零五元，由原告赵洋负担一千四百元（已交纳）；由被告北京天洋基业投资有限公司负担六百零五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李跃坤二〇二〇年八月二十日书记员  张 楠