云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初6744号原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所：昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人胡斌，公司董事长。委托代理人陈玲，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告保德芬，女，1975年11月20日生，回族，身份证登记住址云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。被告昆明市民办教育协会。住所：昆明市五华区莲花池片区远建商务大厦10—****写字楼**001/div>法定代表人詹大年。委托代理人王子敏，男,1984年3月3日生，汉族，身份证登记住址云南省楚雄彝族自治州禄丰县，系单位员工，特别授权代理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告保德芬、昆明市民办教育协会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托代理人陈玲、被告昆明市民办教育协会的委托代理人王子敏到庭参加诉讼，被告保德芬经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2018年12月11日，原告作为出租方与被告一签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类）》及《补充协议》，被告一承租位于昆明市官渡区住房，租赁合同对租金及其缴纳方式、租期、违约责任等作出了约定。被告一系被告二的员工，原告与被告二于2018年7月6日签订《企业﹝单位﹞代表职工申请公共租赁住房管理协议》约定被告二应为被告一的履约行为承担连带责任。合同签订后原告依约将房屋交付被告一使用，但被告一自2019年6月26日起一直拖欠租金至今，原告多次催讨未果。原告认为，原告已履行《租赁合同》中约定的义务，将房屋交付被告使用，被告未按时支付租金的行为不仅违约且给原告造成巨大经济损失。原告现诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告一签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类）补充协议》；2、被告一于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市官渡区住房；3、被告一、二连带向原告支付自2019年6月26日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月862.1元的标准计算，暂计算至2020年3月2日为7184.2元）；4、被告一、二连带向原告支付2019年6月26日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金【违约金按照每逾期一日按月租金5%（即43.1元／日）的标准计算，暂计算至2020年3月2日为10776.3元】；5、被告一、二连带承担原告为实现债权产生的公告费、邮寄费等费用；6、原告不予退还被告一交纳的全部履约保证金，用于抵扣被告应承担的违约金；7、被告承担本案的诉讼费。另，经原告当庭明确第五项诉请未产生相应费用。被告保德芬未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩状。被告昆明市民办教育协会答辩称：我单位以服务民办教育及相关老师为宗旨，为其办理申请公租房相关事宜，但租金、违约金及相关费用应由被告保德芬承担，已向被告保德芬核实由其回来办理相关拖欠租金的事宜。原告针对其诉讼主张向本院提交如下证据：《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类）补充协议》、《企业﹝单位﹞代表职工申请公共租赁住房管理协议》及《补充协议》、房屋设备移交表、缴款通知单、云南增值税普通发票，欲证明2018年12月11日，原告与被告一签订租赁合同，约定原告将位于昆明市官渡区公租房出租给被告，双方就月租金、租期、租金缴纳方式、违约责任、解除合同等事项进行了相应约定。被告于2017年3月30日向原告缴纳履约保证金2586.3元及8个月租金6896.8元，原告于2017年3月31日将房屋交付被告使用。被告支付租金至2019年6月25日，自2019年6月26日开始欠缴租金、违约金。被告二应承担连带责任。被告保德芬未到庭进行质证，也未向本院提交证据。被告昆明市民办教育协会对原告的证据予以认可。被告昆明市民办教育协会针对其答辩向本院提交如下证据：《昆明市公租房公司公共租赁住房三方房屋租赁协议》，欲证明被告二与原告及被告一签订三方协议，被告一的租赁期间为2017年4月26日至2017年12月25日，本案欠费发生在此协议之后，属于原告与被告一续签的协议。原告对被告昆明市民办教育协会的证据予以认可。本院对原告及被告昆明市民办教育协会提交的证据认证如下：原告及被告昆明市民办教育协会提交的证据形式合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以采信。被告保德芬经本院依法传唤拒不到庭发表质证意见，应视为其放弃质证的权利。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2017年3月30日，原告（甲方）与被告保德芬（丙方）、被告昆明市民办教育协会（乙方）签订《昆明市公租房公司公共租赁住房三方房屋租赁协议》，约定甲乙双方于2017年3月30日签署了《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）》，由乙方团租甲方所有的普惠园、盛惠园等项目内的公共租赁住房，租赁期自2017年4月26日起至2017年12月25日止，丙方系乙方员工，乙方将丙方安排入住盛惠园项目****的公共租赁住房，面积62.63平方米，月租金862.1元，乙方对于实际租住人员的行为应承担连带责任。同日，被告保德芬向原告缴纳履约保证金2,586.3元及8个月（2017年4月26日至2017年12月25日）租金6,896.8元。原告于2017年3月31日将房屋交付被告保德芬。被告保德芬于2017年12月26日向原告缴纳2017年12月26日至2018年6月25日期间租金5,172.6元。2018年7月6日，原告（甲方）与被告昆明市民办教育协会（乙方）签订《企业﹝单位﹞代表职工申请公共租赁住房管理协议》及《补充协议》，约定经乙方代表企业（单位）职工申请并审核通过后，甲方将坐落于盛惠园等项目合计119套公共租赁住房出租给乙方职工居住使用，房屋租赁合同关系存在于甲方、乙方职工之间，乙方为乙方职工在《公共租赁住房租赁合同(企业﹝单位﹞类》项下的履约行为承担连带责任。租金支付方式为每6个月为一期，乙方于职工签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。为担保乙方职工履行上述合同，乙方自愿在本协议签订当日向甲方缴纳的履约保证金，如乙方职工有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方职工应承担的租金、物业费、水电费及其他费用等，不足部分有权继续追偿，上述合同终止后，甲方根据乙方职工履约情况无息退还给乙方。2018年12月11日，原告（出租人、甲方）昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告保德芬（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类补充协议》，约定甲方将坐落于昆明市官渡区住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积62.63平方米，月租金862.1元；租赁期限为36个月，租赁期自2017年12月26日起至2020年12月25日止；租金缴纳及履约保证金缴纳详见甲乙双方所在企业（单位）于2018年7月6日签订的《企业（单位）代表职工申请公共租赁住房管理协议》第三条、第六条。乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准和附件3（补充协议）支付违约金。合同签订之日，乙方向甲方缴纳履约保证金2586.3元。在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方将从企业（单位）缴纳的履约保证金中扣除，如仍不足的，甲方有权向乙方继续追偿。无论乙方违反《租赁合同》及协议的任何内容，均视为乙方违约，违约累计三次（含三次）以上的，甲方有权提前解除《租赁合同》。被告自2019年6月26日起未按约支付租金。原告诉至本院，请求判如所请。另查明，原告陈述2017年3月，原告（出租人、甲方）昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告保德芬（承租人、乙方）签订了期限自2017年4月26日至2017年12月25日的租赁合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告保德芬签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同(企业﹝单位﹞类》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。对原告第一项诉请，双方合同约定被告保德芬违约累计三次（含三次）以上的，原告有权解除合同，本案被告保德芬自2019年6月26日起至今拖欠租金，故原告依法享有合同解除权。现被告保德芬仍占有、使用本案诉争的房屋，依照上述法律规定，原告有权解除合同，故第一项诉请本院予以支持。对第二项诉请，被告保德芬未支付租金的前提下，经原告向本院起诉，本院依法将原告诉状送达被告承租房屋，应视为原告解除合同及腾退房屋的意思表示已通知到被告，且原告主张给予被告30日的腾退期限，故原告第二项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。对第三项诉请中对被告保德芬的主张，按照双方合同约定及前述论述，本院支持由被告保德芬支付原告自2019年6月26日起至实际腾退房屋之日止以月租金862.1元为标准计算的租金。对第四、六项诉请中对被告保德芬的主张，本院按照合同约定及法律规定，结合公租房的社会保障属性，本院支持以保证金抵扣违约金，对超过部分的违约金本院不予支持，原告无须退还被告保德芬保证金。关于原告要求被告昆明市民办教育协会对被告保德芬的上述债务承担连带责任的诉讼请求，因《企业（单位）代表职工申请公共租赁房屋管理协议》及其补充协议中有明确约定，本院予以支持。被告保德芬经本院依法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担不利后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告保德芬于2018年12月11日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类》（合同编号：昆公租房盛团字第××号）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类补充协议》；二、由被告保德芬于本判决生效后三十日内将昆明市官渡区房屋腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、由被告保德芬于本判决生效后十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2019年6月26日起至腾还上述房屋时止按每月862.1元计算的租金；四、被告保德芬支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的履约保证金2,586.3元与本案违约金相互抵销，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再承担退还保证金的义务；五、被告昆明市民办教育协会对被告保德芬的上述债务承担连带清偿责任；六、被告昆明市民办教育协会承担上述连带清偿责任后，有权向被告保德芬追偿；七、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元，由被告保德芬、昆明市民办教育协会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  赵秋静二〇二〇年八月二十一日书记员  袁映娟