江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初1280号原告：江西白云汽车板簧有限公司，住所地：江西省南昌市桑海开发区桑海南大道**，统一社会信用代码：9136012xxxxx463X。法定代表人：陈观连，系该公司总经理。委托诉讼代理人：夏志刚，浙江明州律师事务所律师。被告：谢永红，男，1969年12月1日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。被告：江西耀焱玻璃制品有限公司，住所地，住所地：江西省赣江新区直管区慈姑路（江西白云汽车板簧有限公司厂内**厂房（第**）会信用代码：913601xxxxJE144。法定代表人：谢永红，系该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：张明、戴佑鹏，江西求正沃德律师事务所律师。原告江西白云汽车板簧有限公司（以下在判决主文前简称“白云板簧公司”）与被告谢永红、被告江西耀炎玻璃制品有限公司（以下在判决主文前简称“耀炎玻璃公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白云板簧公司之法定代表人陈观连及其委托诉讼代理人夏志刚、被告耀炎玻璃公司和被告谢永红以及两被告共同委托诉讼代理人张明、戴佑鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方2017年7月27日签订的《厂房租赁合同》于2020年4月14日解除，并判令被告于合同解除后十天内腾空租赁厂房归还原告。合同总金额：￥264万元；2、判令被告立即支付租金80000元，并赔偿利息损失16000元（暂计至今，以80000元为基数，按年利率24%支付至实际付清之日止）；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年7月27日，原告与被告谢永红签订了一份《厂房租赁合同》，原告将涉案厂房出租给其用于独立经营。合同约定，租期9年，自2017年7月28日起至2026年7月27日止，第一个三年，每年租金26万元；第二个三年，每年租金30万元；第三个三年，每年租金32万元。同时还约定，每年租金一次性足额支付，以先交租后用房，第一期租金可分两次付清，以后每满11个月必须支付下一期租金。如被告未按约及时足额支付租金，则原告有权按年利息36%收取利息损失并有权解除合同。合同签订后，被告谢永红在租赁场所以“南昌耀焱玻璃制品有限公司”名义对外独立经营，2020年6月2日，南昌耀焱玻璃制品有限公司更名为“江西耀焱玻璃制品有限公司”。在租期内，由于被告未按约支付租金，至今，被告已欠付租金共计80000元。原告经催促无果后，分别于2020年4月15日和4月20日向被告送达了《催交租金并解除合同通知书》，催促被告付清租金并通知被告即日起解除租赁合同。但被告至今仍未按约付清。无奈之下，原告只得诉至贵院，请依法判决如诉所求。被告谢永红及被告耀炎玻璃公司共同辩称：1、原告方主张被告方欠付租金没有事实依据，涉案房屋租期正处在第一个三年期，根据合同的约定，该期间的租金是26万元，三年的租金共计是78万元，而被告截至2020年7月20日共计支付租金12笔，金额为78万元。2020年1月底至3月底正值疫情期间，被告根据政府防疫整体部署停止工作，直至5月才开工，对于涉案租金原告依法应予以减免。被告多次要求原告免除一个月的租金，两个月的租金减半收取，但没有获得原告的同意，现当庭被告再次要求原告根据市政府的方案免除一个月的租金，且两个月的租金减半收取；2、原、被告在合同履行期间事实上已经变更了租金的支付方式，虽然合同约定第一年的租金是分两次支付，之后的租金是一次性交付，但是实际的合同履行过程中被告都是应原告法定代表人的要求支付到其个人帐户，都是分次支付的，原告法定代表人出具的收据上都注明了收款的性质是租金，在履行过程中是双方的合议行为，并未有违约之处，原告主张被告欠付租金和利息损失与事实不符。确定原、被告之间权利义务的合同应该是双方在2017年6月27日签订的合同，而非原告向法庭出示的该份所谓的合同。原告提供的这份合同第11条内容明确了双方签订合同是要签字盖章之日起生效，合同生效的前提是原告必须同时签字和盖章，而原告提供的这份合同暂不认可合同是否真实，单就原告仅有盖章而没有相关经办人签字，合同不具备生效条件。陈观连出具的各份收据均载明租期的起算点是11月1日，与被告所持的合同版本相互印证；3、即使被告在支付租金问题上存在着拖延时间的问题，原告提供的合同确定延期支付租金的计算利息是按年利率的36%，该项约定与法律不符，不能适用民间借贷的利率标准，违约金不能超过损失的30%，原告主张年利率的36%明显过高；4、被告在履行合同的过程中已经完全履行了合同的义务，即使存在一些租金支付延期的现象，原告主张解除合同与事实不符，且没有法律依据。被告未拖欠涉案租金，租期应当从2017年11月1日起计算，原告相关的诉讼主张没有事实依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并存卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：一、对原告提交的《厂房租赁合同》，被告质证认为合同上签字不是其本人签署，但未提供相应证据，也未向本院提出作相关的司法鉴定。原告该证据本院予以采信；二、对原告提交的催交租金并解除合同通知书一份及送达凭证一份，邮政快递一份。经查，原告上述证据，是在被告多次延期交付租金的情形下向被告邮寄催缴通知单和解除合同通知书，该事实庭审中已查明，原、被告在双方签订的《厂房租赁合同》中也明确了原告在被告延迟或拒付租金情形下可以行使合同解除权。对原告该证据本院予以采信；三、原告提交的20万元租金发票（复印件），证明开票的税金应该由被告承担。被告质证对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因该证据与本案有关联性，本院对该证据予以采信。四、被告提交的《厂房租赁合同》。因被告该《厂房租赁合同》早于双方于2017年7月27日重新签订的《厂房租赁合同》，在两份合同均为有效合同的情形下，应认定后签订的合同为有效合同。故，对被告该证据本院不予采信，但对被告要求减免部分租金的主张，本院予以采纳；五、被告提交的租金收据六份及付款凭证、录音光盘资料。对该证据真实性本院予以采信，对其证明目的不予采信，被告的付款方式与合同约定相悖且原告对该付款方式也未予以追认。六、被告提交的照片。该证据与本案无关，本院不组织质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年6月27日，原、被告就租赁原告厂房签署了一份《厂房租赁合同》，合同约定：租期9年，自2017年11月1日至2026年10月30日止，合同对租金的约定为：第一个三年，每年租金26万元；第二个三年，每年租金30万元；第三个三年，每年租金32万元。同时还约定，每年租金一次性足额支付，以先交租后用房，第一期租金可分两次付清，以后每满11个月必须支付下一期租金。双方对违约责任也进行了约定：“如被告未按约及时足额支付租金，则原告有权按年利息36%收取利息损失并有权解除合同”。由于被告提前于2017年7月开始进入租赁厂房，原、被告于2017年7月27日重新签订了一份《厂房租赁合同》，将租赁期更改为2017年7月28日至2026年7月27日，其余合同内容没有更改。合同签订后，原告履行了交付厂房义务，被告却经常未按约按时支付租金，至今，被告仍欠付租金共计30000元。原告分别于2020年4月15日和4月20日向被告送达了《催交租金并解除合同通知书》，催促被告付清租金并通知被告即日起解除租赁合同。另查明，被告谢永红在租赁场所以“南昌耀焱玻璃制品有限公司”名义对外独立经营，2020年6月2日，南昌耀焱玻璃制品有限公司更名为“江西耀焱玻璃制品有限公司”。本院认为，本案争议焦点有三：一、案涉两份《厂房租赁合同》，哪份应认定为有效合同。二、被告是否构成违约。首先，原、被告分别于2017年6月27日、2017年7月27日签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是有效合同，当事人就同一标的分别作出不同约定的，内容不冲突，后一合同视为对前一合同的补充；如前后两合同约定有冲突，则视为后合同对前合同的变更，合同法第七十七条规定，当事人协商一致的，可以变更合同。故，本案中，原、被告双方于2017年7月27日签订的《厂房租赁合同》应认定为对2017年6月27日签定合同的变更，应视为有效合同。另，被告辩称2017年7月27日的合同只有原告单位的盖章而没有同时签字，本院认为，合同中约定签字盖章后生效，并非指签字且盖章才生效，原告作为单位，在合同书上盖章即成就了生效的条件。其次，被告是否构成违约。在《厂房租赁合同》一、2条约定，“租费：乙方（即承租方谢永红）每年厂房租金按合同（每年租金）约定一次性足额支付。先交租后用房租金必须在签订合同后一次性付清（不含开票税金），注明：满11个月，必须付第二年租金，以此类推。第一年可分两次付清，每次付50%”。审理查明，除第一年的租金26万元，被告按合同约定分两次各付款13万以外，其余第二年、第三年的租金均没有按合同约定支付，全部都是零星支付方式，截止到本案起诉后，被告支付了最后一笔租金5万元，被告付清了2017年7月26日至2020年7月25日三年的租金总数78万元，被告的行为仍构成违约，《厂房租赁合同》第四、6条规定：乙方（即谢永红）每年必须给甲方交清租金，乙方未及时足额付清给甲方的款项，甲方有权解除本合同…，至此，原告诉请解除双方签订的《厂房租赁合同》，理据充分，本院予以支持；本院认定原告邮寄给被告的有关催缴租金和解除厂房租赁合同通知书于2020年4月15日送达之日，即为双方《厂房租赁合同》解除之日；原告诉请被告支付至起诉之日尚欠8万元租金及利息损失1.6万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，因疫情影响，不能及时复工，被告向本院申请免除部分给原告的租金，被告的申请符合国家有关扶持企业发展政策，本院予以支持，鉴于被告没有提供具体的复工时间，本院酌情免除被告一个月租金2.16万元（一年26万元/12个月=2.16万元）。中华人民共和国合同法第九十三条第二款第九十六条中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款综上，依照《》、、《》之规定判决如下：一、确认原告江西白云汽车板簧有限公司与被告谢永红、江西耀炎玻璃制品有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年4月15日解除；二、被告谢永红、江西耀炎玻璃制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将上列第一项判决的合同项下租赁物腾空并将其返还予原告江西白云汽车板簧有限公司；三、原告江西白云汽车板簧有限公司应于本判决生效发生法律效力之日起免除被告谢永红、江西耀炎玻璃制品有限公司租金2.16万元（该笔租金可在后续发生的租金中扣除）。四、驳回原告江西白云汽车板簧有限公司的其他诉讼请求。案件受理费27920元，减半收取13960元，由被告谢永红、江西耀炎玻璃制品有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  李云根二〇二〇年八月二十五日书记员  詹智雯