福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0722民初1080号 原告（反诉被告）：魏坤全，男，1966年8月11日出生，汉族，住浦城县。 委托诉讼代理人：吴瑞激，福建皇华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张敦利，男，1972年7月1日出生，汉族，住浦城县。 委托诉讼代理人：张文忠，男，住福建省浦城县怡源**，由浦城县富岭镇里源村村民委员会推荐。 原告（反诉被告）魏坤全与被告（反诉原告）张敦利租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月24日作出（2018）闽0722民初1631号民事判决，张敦利不服该判决，向南平市中级人民法院提起上诉，南平市中级人民法院于2019年4月23日作出（2019）闽07民终345号裁定，发回重审。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏坤全及其委托诉讼代理人吴瑞激，被告被告（反诉原告）张敦利及其委托诉讼代理人张敦利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）魏坤全向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令张敦利向魏坤全支付租金（含占用费）61250元；2．案件受理费由张敦利承担。经现场勘验，发现涉案租赁的厂房属于违章建筑，经本院释明，原告（反诉被告）魏坤全同意按合同无效主张权利，相应的变更诉讼请求为：1．请求依法判令张敦利向魏坤全支付厂房占用费61250元；2．案件受理费由张敦利承担。事实和理由：魏坤全将坐落于浦城县厂房（仓库）出租给张敦利使用，2015年5月12日，双方经协商一致，签订一份《厂房（仓库）租赁合同》，约定，租赁期限2年，从2015年5月至2017年5月14日止，每年租赁费21000元。合同签订后，魏坤全按照约定将租赁物交付给张敦利使用，但张敦利仅支付第一年度的租赁费，第二年的租赁费（应在2016年4月15日前支付）及在2017年5月14日租赁期满后的租金至今未付。虽合同无效，但张敦利应参照合同租金标准支付占用费。为维护魏坤全合法权益，现诉请依法裁判。 被告（反诉原告）张敦利辩称，1、本案已超过诉讼时效，张敦利无须支付租金或占用费；2、本案承租仓库因不可归责于承租人的事由于2015年12月11日发生火灾，致使租赁物部分毁损、张敦利放置于其中的电瓶三轮车及配件毁损，致使不能实现合同目的，张敦利可解除合同，不支付租金；3、张敦利有权解除合同，魏坤全应返还张敦利已支付的但不能实现合同目的之2015年12月11日至2016年5月14日期间的租金8917.81元及租房押金2000元。请求驳回魏坤全的诉讼请求。 被告（反诉原告）张敦利向本院提出反诉请求：1．判令解除《厂房（仓库）租赁合同》；2．判令魏坤全返还租金8917.81元、押金2000元给张敦利；3．本案反诉费由魏坤全承担。经现场勘验，发现涉案租赁的厂房属于违章建筑，经本院释明，被告（反诉原告）张敦利同意按合同无效主张权利，相应的变更诉讼请求为：1、确认《厂房（仓库）租赁合同》无效；2、判令魏坤全返还租金8917.81元、押金2000元给张敦利；3、本案反诉费由魏坤全承担。事实和理由：2015年12月11日，张敦利承租的厂房发生火灾，致使租赁物受损，张敦利放置其中的电瓶车及配件被损毁，导致合同目的不能实现。因此，自2015年12月11日至2016年5月14日的租金及租房押金应予以退回。张敦利特提出上述反诉请求，请求依法裁判。 原告（反诉被告）魏坤全反诉辩称，1、张敦利的反诉请求没有法律依据，请求依法驳回张敦利的反诉请求。张敦利要求返还租金8917.81元、押金2000元没有事实依据，魏坤全将厂房租赁给张敦利，在租赁物不存在毁损情况下，不存在张敦利所陈述的不能实现合同目的事实。张敦利占用租赁物直到2019年5月10日才将仓库腾退给魏坤全，张敦利的陈述与事实不符。张敦利混淆了其财产损失与租赁物的情况，以逃避支付租金的责任。2、关于诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条，《中华人民共和国民法通则》第140条，分期履行的合同，诉讼时效应从最后一期计算，且本案诉讼时效中断了，不存在超过诉讼时效的情况。 经审理查明，张敦利系浦城县敦利电动三轮车商行的经营者。2015年5月12日，魏坤全、张敦利签订《厂房（仓库）租赁合同》，约定，魏坤全将坐落于浦城县厂房（仓库）租赁给张敦利使用，租赁期限2年，从2015年5月15日至2017年5月14日止，每年租赁费21000元。租金按先交租赁费后使用原则，第一年度租赁费，于签订协议时一次性付清，以后每年租赁费应当提前一个月支付。签订合同后，张敦利已交付一年租金。2015年12月11日15时20分许，案外人杨长忠租赁使用的位于浦城县浦城县浦英水暖经营部仓库发生火灾，火灾蔓延至张敦利租赁仓库，导致张敦利堆放在仓库的物品被烟熏，部分物品受高温炙烤被损坏。对该损失，张敦利已于2016年7月5日，以浦城县敦利电动三轮车商行的名义提起诉讼，诉讼请求为：1．判令杨长忠、魏坤全、季利辉、浦城县绿新林业有限责任公司、福建省浦城县木材厂共同赔偿浦城县敦利电动三轮车商行因火灾造成的经济损失294240元；2．判令杨长忠、魏坤全、季利辉、浦城县绿新林业有限责任公司、福建省浦城县木材厂共同赔偿浦城县敦利电动三轮车商行2015年12月11日至2016年5月14日的仓库租金及押金共计10750元。2018年1月18日，浦城县人民法院作出（2016）闽0722民初1395号民事判决，判决：一、杨长忠应于本判决生效之日起十日内赔偿浦城县敦利电动三轮车商行70419.3元；福建省浦城县木材厂应于本判决生效之日起十日内赔偿浦城县敦利电动三轮车商行58682.75元；季利辉应于本判决生效之日起十日内赔偿浦城县敦利电动三轮车商行58682.75元；魏坤全应于本判决生效之日起十日内赔偿浦城县敦利电动三轮车商行23473.1元；二、驳回浦城县敦利电动三轮车商行的其他诉讼请求。该判决书第16页正数第十、十一、十二行认定“浦城县敦利电动三轮车商行主张2015年12月11日至2016年5月14日的仓库租金及押金损失10750元的诉讼请求，由于浦城县敦利电动三轮车商行至今仍使用该仓库，故对浦城县敦利电动三轮车商行的该诉讼请求不予支持”。后，杨长忠、季利辉、福建省浦城县木材厂提起上诉，2018年6月14日，南平市中级人民法院作出（2018）闽07民终430号民事判决，判决：一、维持浦城县人民法院（2016）闽0722民初1395号民事判决第二项．．．．．．。 另查明，涉案坐落于浦城县厂房（仓库）系福建省浦城县木材厂所改建，未取得规划和建设许可，改建后的厂房也未办理产权证。（2018）闽0722民初1631号案件2018年12月24日第二次庭审笔录第3页第1行，张敦利庭审陈述“官司没有结束，东西不能搬走，要等官司结束，东西才搬走”，（2019）闽07民终345号2019年4月17日庭审笔录第7页正数第八、九、十行张敦利庭审询问“张敦利屡次要求拿回摆放在仓库里的被烧毁的三轮车配件，你们为什么不允许”，魏坤全答复“租金没给，行使留置权”。2019年5月10日，张敦利出具书面材料，内容为“本人张敦利将堆放在工业路168号内魏坤全仓库所有的三轮车于2019年5月10日全部拉走清除”。 以上事实有魏坤全提交的《厂房（仓库）租赁合同》，张敦利提交的营业执照、（2016）闽0722民初1395号民事判决书、（2018）闽07民终430号民事判决书，本院依职权调取诉争仓库现状照片11张，现场勘验笔录，庭审笔录，双方当事人的陈述等证实。 本院认为，本案的争议焦点：1、关于《厂房（仓库）租赁合同》的效力问题。经现场勘验查明，本案租赁物浦城县厂房（仓库）未取得审批手续所改建，属违章建筑，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，该租赁物的《厂房（仓库）租赁合同》无效。经本院释明，魏坤全、张敦利均同意按合同无效主张权利并相应的变更诉讼请求。本案的争议焦点2、关于房屋占有使用费的支付问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽租赁合同无效，但当事人请求参照合同约定支付房屋占有使用费的，一般应予支持。对于本案的房屋占有使用费争议，具体分析如下：张敦利以2015年12月11日厂房发生火灾为由，主张退还剩余期限的租金及押金，对于张敦利的反诉请求，（2016）闽0722民初1395号民事判决书第16页正数第十、十一、十二行明确认定“浦城县敦利电动三轮车商行主张2015年12月11日至2016年5月14日的仓库租金及押金损失10750元的诉讼请求，由于浦城县敦利电动三轮车商行至今仍使用该仓库，故对浦城县敦利电动三轮车商行的该诉讼请求不予支持”，该判决内容已经南平市中级人民法院（2018）闽07民终430号民事判决所维持。因此，张敦利的反诉请求在其以浦城县敦利电动三轮车商行名义主张时已经生效裁判以“敦利电动三轮车商行至今仍使用”为由驳回，该判决驳回理由并非主张权利的主体不适格，故现张敦利以自己的名义主张退回仓库租金，仍应予以驳回。对于张敦利主张退回的押金2000元，因为庭审中魏坤全已明确认可2019年5月10日，张敦利已从所承租的厂房中搬走，故根据该新查明的事实，可以认定双方租赁关系已终止，张敦利主张退回押金2000元，应予以支持。关于魏坤全主张的占有使用费，因2018年1月18日，浦城县人民法院出具的（2016）闽0722民初1395号民事判决书认定，在文书下达时，张敦利所经营的浦城县敦利电动三轮车商行仍在使用所承租的厂房，故对魏坤全主张的2016年5月15日至2018年1月18日期间的占有使用费，应予以支持。对于魏坤全主张的2018年1月19日之后的占有使用费，（2018）闽0722民初1631号案件2018年12月24日第二次庭审笔录第3页第1行，张敦利明确答复“官司没有结束，东西不能搬走，要等官司结束，东西才搬走”，而张敦利所经营的浦城县敦利电动三轮车商行因火灾损失纠纷至2018年6月14日才经南平市中级人民法院终审判决，因此，对于2018年1月19日至2018年6月14日期间的占有使用费，应予支持，累积计算2016年5月15日至2018年6月14日期间的占有使用费为43750元。2018年6月15日之后的占有使用费，因（2019）闽07民终345号2019年4月17日庭审中，魏坤全已明确答复说张敦利已多次要求搬走，而魏坤全因租金未付不予准许，对于该期间的占用费，系魏坤全自身原因所致，不应由张敦利负担，不应予以支持。3、关于张敦利提出的诉讼时效抗辩问题。因张敦利在原审一审时未提出诉讼时效抗辩，而在二审及重审中又提出诉讼时效抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，对于张敦利的诉讼时效抗辩，合议庭认为应不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）魏坤全与被告（反诉原告）张敦利于2015年5月12日签订的《厂房（仓库）租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）张敦利应于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）魏坤全占有使用费43750元，原告（反诉被告）魏坤全应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）张敦利押金2000元，互相抵扣后，被告（反诉原告）张敦利应支付原告（反诉被告）魏坤全41750元； 三、驳回原告（反诉被告）魏坤全的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张敦利的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费981元，由原告（反诉被告）魏坤全负担87.25元，由被告（反诉原告）张敦利负担893.75元；反诉案件受理费36.25元，由原告（反诉被告）魏坤全负担25元，由被告（反诉原告）张敦利负担11.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  张树仁 人民陪审员  詹伟武 人民陪审员  姚紫文 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员  刘 琴 本案依据的主要法律条文 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。 当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。