浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)浙0122执异31号 异议申请人（案外人）：童志平，男，1964年2月7日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托代理人：孙建平，浙江春江明珠律师事务所律师。 被申请人（申请执行人）：尤成银，女，1982年12月25日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被申请人（被执行人）：章智俊，男，1978年3月21日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 本院在执行尤成银与章智俊民间借贷纠纷一案中，异议申请人童志平对执行标的提出书面异议。本院于2020年7月15日受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议申请人童志平异议称：异议人与拆迁户户主徐良良、女儿徐小娟、女婿章智俊于2012年4月22日签订《房屋买卖合同》，约定将位于桐庐县××路××号××幢××单元××室拆迁置换房屋转让给异议人。 异议人与妻子赵红英由于长年常住杭州做生意，家中长辈赵柏松（84岁）与王胜莲（73岁）年纪已大，无人照顾，异议人（为上门女婿）与赵红英商量在桐庐购房给父母居住，方便赵红英妹妹赵娟芳帮忙照顾。在购买案涉房屋前期的付款、选房、交房交接、装修、办理房产证等事宜均由异议人进行办理（异议人委托常住桐庐的妻妹赵娟芳代办）。 异议人已按约支付购房款和按揭还款并装修入住。因该房屋是农村农民住房置换县城公寓房，房屋所有权人中有未成年人，故不能办理变更登记到异议人名下。现异议人发现该房屋被贵院查封，影响居住，故异议请求法院解除对上述房屋的查封。 异议申请人童志平为证明其异议主张已向本院提供以下证据：1、《房屋买卖合同》一份，拟证明异议人于2012年4月22日向徐良良、徐小娟、章智俊购买案涉房屋的事实。 2、《证明》二份、《身份证复印件》一份，拟证明童志平与赵红英系夫妻关系，赵海杰系童志平和赵红英儿子，赵娟芳系赵红英妹妹，章诗露为未成年人等事实。 3、《契证含税收缴款书》、《银行存款凭证》各一份，拟证明案涉房屋于2015年10月28日办理了产权证至章智俊、徐小娟、章诗露名下的契税5100元系异议人方支付的事实。 4、《银行转帐凭证》三份，《银行分户明细查询》、《银行业务凭证》、《收条》、《“合家安”农村农民住房置换城镇公寓房贷款分期还款测算表》、《置换公寓房选房确认书》各一份，拟证明案涉房屋购房款已于2013年至2015年全部支付给出卖人徐小娟方的事实。 5、《银行转帐（或存款）凭证》二十二份、《银行存款分户明细查询》十四份、《借方交易明细》十五份、《网上银行电子回单》二份、《借记卡帐户历史明细清单》二份20页、《分户明细对帐单》二份9页，拟证明自2013年8月起案涉房屋的按揭贷款全部由异议人方支付的事实。 6、《装修明细》、《杭州市住宅装饰装修施工合同》、《供用气合同》、《杭州燃气工程安装有限公司售后维修施工单》各一份，《银行转帐凭证》六份，《收款收据》二份，《销货单》三份，拟证明异议人于2016年对案涉房屋进行装修的事实。 7、《历月电费明细》一份、《缴费帐单》十三份，《水费帐单》一份，《物业费收款收据》四份，拟证明案涉房屋自2015年10月1日起至今的物业费、水电费都由异议人支付的事实。 8、《起诉状》、《应诉通知书》各一份，《传票》二份，拟证明案涉房屋异议人购买后曾卖给亲属并发生争议纠纷的事实。 被申请人（申请执行人）尤成银答辩称：一、异议人提供的《房屋买卖合同》显示是2012年4月22日签订，但与本合同相对应的购房款打款凭证异议人提供不出，故无法确定合同的真实性和有效性。 二、异议人提供的《银行流水》是从2018年1月6日异议人转帐给徐小娟，而买卖合同于2012年签订，在此期间近6年时间提供不出任何付房款凭证，故该证据无法证明是异议人用来付房款的事实。 三、异议人提供的《装修合同》、《管道燃气居民用户供气合同》及《售后维修施工单》等，所有的合同及交易凭证都是第三人赵娟芳。赵娟芳与异议人又没有什么关系，故不能证明房屋的所有人是异议人。 被申请人（申请执行人）尤成银未提供证据。 被申请人（被执行人）章智俊未答辩，也未提供证据。但章智俊妻子徐小娟出具书面情况说明称：一、本人徐小娟与父亲徐良良、丈夫章智俊于2012年4月22日同钟山乡城下村童志平签订拆迁房转让合同。合同签好后当天由童志平转徐小娟银行卡6228××××7026购房预付款40000元。2013年7月收到支付桐庐滨江建设有限公司春江景苑分公司购房款99505元，同时由徐小娟代童志平办理按揭房款20万元，因当时必须由拆迁户进行按揭贷款。 二、根据当时合同约定，童志平除了付给春江景苑分公司339505元外，需支付徐小娟、章智俊21.6万元购房款，分别为章智俊原来欠童志平10000元，2012年4月29日支付15.6万元，2016年4月17日支付10000元，2016年9月20日支付40000元，截止2016年9月20日房款全部付清。 三、自2012年4月22日合同签订后，该房屋的所有选房、房屋交接、办理房产证费用交付、物业合同交接、装修等事宜由童志平处理，房屋已转让给童志平。 四、2013年9月24日，该房屋可以交房，由童志平办理房屋交接手续，拿到钥匙，正式交房给童志平入住。 经审查查明：尤成银诉章智俊民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月14日作出（2020）浙0122民初1198号民事判决。判决生效后，因义务人章智俊未按判决确定履行义务，权利人尤成银于2020年6月16日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行［案号为（2020）浙0122执1275号］。申请执行标的为借款385000元及利息19250元。在该案执行过程中，本院于2020年6月19日依法查封被执行人章智俊与妻子徐小娟、女儿章诗露共有的位于桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋［即案涉房屋，首封，房产证号为桐房权证移字第1××9、1××0、1××1号，登记日期2015年11月4日，用途住宅，建筑面积136.98平方米；土地使用权证号为桐土国用（2015）第01405570号，登记日期2015年11月3日，用途为城镇住宅用地，面积6.41平方米］。 另查明：2012年4月22日，甲方（卖方）徐良良及其共有权人女儿徐小娟、女婿章智俊与乙方（买方）异议人童志平签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：乙方向甲方购买房屋座落于桐庐县××街道××期，房屋结构为砖混框架结构，房屋用途为农村农民住房置换县城公寓房（建筑面积为135平方米），该房屋应交的一切费用由乙方自行承担。乙方应该缴纳县城置换房开发部门购房款均价为每平方米2300元和楼层差价以外，需支付甲方每平方米1600元共计21.6万元。3月13日至3月27日期间乙方需交纳建房预付款40000元，今后为乙方结算房款。4月15日摇号后本月底内交付甲方每平方米1230元计16.6万元，余款每平方米370元计50000元待甲方协助乙方完成三证过户手续后一次性付清。合同当日，童志平通过农商银行转帐交付给徐小娟建房预付款40000元。2012年4月29日，童志平通过农商银行转帐交付给徐小娟15.6万元。2013年7月18日，童志平通过妻子的妹妹赵娟芳经农商银行转帐交付给徐小娟99505元。2016年4月17日童志平支付徐小娟10000元。2016年9月20日，童志平通过妻子的妹妹赵娟芳经杭州银行转帐交付给徐小娟40000元。另抵扣章智俊原先尚欠童志平的10000元。 2013年6月13日，徐良良户（置换人口6人，可置换面积270平方米）经选房确认置换二套房产，其中案涉房屋（实测面积136.98平方米，总价款339505元）由异议人童志平代为选中。 2013年7月，以徐小娟名义办理案涉房屋按揭贷款20万元用于支付房屋开发商（因案涉房屋是拆迁房，必须由拆迁户办理按揭贷款），但从2013年8月起至今由童志平方归还按揭贷款（每月还贷2000余元，款项由童志平、或童志平妻子的妹妹赵娟芳、或童志平妻子的妹夫胡邦满、或胡邦满开办的杭州鑫红螺食品有限公司等打入徐小娟按揭还款帐户），现尚在归还中。 2013年9月，案涉房屋由童志平直接办理房屋交接手续。 2015年11月初，案涉房屋三证登记在徐小娟及其丈夫章智俊和女儿章诗露（2005年1月6日出生）名下（因案涉房屋是拆迁房，首先必须办理在拆迁户名下），但契税款5100元由童志平方打款给徐小娟支付。 2016年10月，异议人童志平妻子的妹妹赵娟芳与杭州遐想装饰设计工程有限公司（委托代表人王**刚）签订装饰装修施工合同，于2016年10月至2017年1月对案涉房屋进行装修。2017年，童志平妻妹赵娟芳与桐庐杭燃燃气有限公司签订案涉房屋管道燃气供用气合同，并施工完成供气使用。房屋装修后，异议人童志平及其家人入住案涉房屋至今，案涉房屋水电费、物业费等也均由童志平方交付。 本院认为，首先、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，涉案房屋至今仍登记在章智俊等人名下，本院在对被执行人章智俊财产采取强制执行措施时将涉案房屋予以查封，并无不当。 其次、执行异议审查主要是形式审查。（一）在人民法院查封案涉房屋之前异议人童志平与章智俊等人已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封案涉房屋之前异议人童志平已合法占有该不动产；（三）异议人童志平已支付全部价款（支付徐小娟给开发商的房款为40000+99505+按揭200000＝339505元，支付徐小娟的差价款为156000+10000+40000+抵债10000＝216000元）；（四）因产权人之一章诗露2005年1月6日出生，为未成年人尚不能办理产权过户等不能完全归责于异议人童志平的原因而未办理产权过户登记。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议申请人童志平的异议理由成立，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对登记在章智俊等人名下的位于桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋【房产证号为桐房权证移字第1××9、1××0、1××1号，土地使用权证号为桐土国用（2015）第01405570号】的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  石 甦 人民陪审员  姚丽华 二〇二〇年八月十四日 代理书记员  金 玲 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。