苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初2899号 原告（反诉被告）：上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇芦墟芦莘大道**。 负责人：吴如柳，经理。 委托诉讼代理人：蒋昌顺，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙剑，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：孔志舰，男，1975年12月25日出生，汉族，住上海市虹口区。 原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司（以下简称物业公司）与被告孔志舰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，被告在答辩期内提起反诉，本院依法合并审理。由审判员李文苑与人民陪审员顾金华、刘鹤华组成合议庭适用普通程序于2020年7月10日、2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人蒋昌顺、孙剑，被告孔志舰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费25164元；判令被告支付逾期付款违约金4860元(从逾期之日起按年利率11.7%暂计算至2020年1月3日)，并请求继续计算至实际支付之日止；本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告受上海新太阳置业有限公司委托，为太阳湖大花园二期提供前期物业服务。根据原告与上海新太阳置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》和原告与物业买受人签订的《太阳湖大花园二期管理公约》，物业服务费收费标准为3.8元/平方米/月，按建筑面积每季度首月第一日或之前计收。如业主未按期交纳物业服务费，则应按每日0.3%的标准支付违约金。合同订立后，原告依约提供了物业服务。被告系太阳湖大花园二期30幢-2别墅的业主，房屋的建筑面积为216.31平方米。2017年9月8日，苏州市中级人民法院就原告主张的2011年9月1日至2016年12月31日期间的物业费作出(2017)苏05民终5764号终审判决。但被告至今未履行上述生效判决内容，也未支付2017年1月至今的物业费致本案诉讼。 被告孔志舰辩称，其房屋被原告公司员工或因原告物业管理不到位而被外人进入、占用和污染，原告存在违约行为。原告同意30幢-1房屋业主违建，使得其双拼别墅变成联排外加L型，严重损害被告房屋的结构、价值及被告的采光权和身心健康。原告偷偷在被告房屋院内与30幢-3房屋间建造了围墙，占用了被告院子部分土地，影响被告视野和景观。涉案小区内人工湖被蓝藻覆盖，湖面漂浮大量垃圾。小区内有业主饲养家禽，影响小区整体环境。原告管理十分混乱，一直未向被告提供发票，故存在原告收取被告物业费后未入账而再向被告主张的可能。被告实际付过部分现金，因原告没交付被告发票或收据，导致被告拿不出证据而败诉，所以被告有理由有证据认为原告丧失商业信誉或可能丧失履行提供发票的能力。被告应该看到发票再付款，因此被告因履行不安抗辩权中止付款不存在违约行为，不应支付违约金。原告诉请的年利率11.7%的违约金标准无法律依据，被告不予认可。 反诉原告孔志舰向本院提出诉讼请求：判令反诉被告承担违约责任，赔偿反诉原告自2017年7月1日至2020年6月30日的损失11.88万元（后变更为5.94万元）；判令反诉被告拆除反诉原告房屋院内与30号-3房屋间的围墙，恢复买房时的原样；判令反诉被告清除反诉原告院内物业工人或他人堆积的垃圾；判令反诉被告承担本诉和反诉的诉讼费用。 事实与理由：1、反诉原告房屋被反诉被告员工或外人进入、占用和污染，院子被不明身份的人长期居住、堆放垃圾，可以推断系物业工人所为，反诉被告显然存在违约行为。2、反诉被告同意30号-1房屋业主违建、改建，建成后不予拆除，使得反诉原告的双拼别墅变成了联排外加L形包围，严重损害了反诉原告房屋结构价值和反诉原告身心健康。3、反诉被告在反诉原告房屋院内建围墙，占据了反诉原告院子，遮挡反诉原告视野，破坏了景观。4、反诉原告的房屋一直在出售、出租，但由于反诉被告的上述违约行为导致其房屋长期无法出售、出租；反诉被告把反诉原告拉入失信黑名单，致使反诉原告找不到工作；因有外人随便进入反诉原告的房屋导致反诉原告家人认为没有安全感而不敢入住，故反诉原告在外租房的支出、反诉原告房屋的房贷利息支出及房屋单价贬值损失均是反诉原告的损失，反诉被告应承担部分赔偿责任。尽管反诉原告损失巨大，但反诉原告主张的赔偿金额仅仅为了抵销反诉原告应向反诉被告支付的物业费及违约金。另外，若法院判决反诉原告支付物业费及违约金，该部分费用也是反诉原告的损失，反诉被告应该予以返还。综上，反诉被告未能履行管理公约、装修指南、前期物业管理合同的约定，也未遵守《物业管理条例》的相关规定，未尽到应有的物业责任，应承担相应的违约赔偿责任，故诉至贵院请求依法判决如前之请求。 反诉被告辩称，反诉原告提出的反诉请求所依据的事实在（2017）苏0509民初2982号案件中基本上都已经提出过，相关判决也都对其提出的抗辩意见予以驳回。反诉原告在本案中再次依据同样的事实提出相关诉请，明显是恶意拖延诉讼，请求法院依据相关民事诉讼规定对反诉原告进行制裁。 经审理查明：孔志舰为太阳湖大花园二期30幢-2房屋所有权持证人，该幢房屋的建筑面积为216.34平方米。本案原告名称于2008年3月从上海锦友物业管理有限公司苏州分公司变更而来，本案所涉房产公司名称则从苏州新锦发房地产有限公司变更为苏州新太阳置业有限公司。 苏州新锦发房地产有限公司、太阳湖大花园二期30幢-2房屋业主孔志舰、上海锦友物业管理有限公司苏州分公司太阳湖大花园二期物业处三方签订太阳湖大花园二期管理公约，主要约定内容为：针对物业管理，物业管理的各个业主形成管理公约，其中约定了物业费的收取标准即按照建筑面积计算为3.8元/平方米/月，逾期支付的违约金为每日千分之三。各业主的别墅单元其土地与房屋都经政府规划批准建设，入住后各业主不可在其庭院内再搭建房屋或其他建筑物，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项。管理者有权对小区进行有效管理和维护，其中包括检查、视察小区，必要时包括所有单元的内部。 2007年12月，本案原告物业公司与苏州新太阳置业有限公司补签《前期物业管理委托合同》，合同约定的主要内容为：本案所涉太阳湖二期开发商委托本案原告进行前期物业管理，并且约定了物业管理费的收费标准，按照建筑面积计算，3.8元/平方米/月，逾期支付物业管理费按每日千分之三收取滞纳金。合同附件二约定物业管理服务质量，其中房屋、共用设施、设备维护和管理部分巡检、装修管理按《江苏省住宅物业管理服务标准》执行。该标准规定业主已委托管理的空置房，每周户外巡视一次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况，及时通知业主并采取紧急处理措施。 另查明，孔志舰在2010年12月25日和房产公司签署了房屋交接书，表示接受了涉案物业纠纷之房屋太阳湖花园二期30幢-2别墅。 又查明，2011年8月15日，物业公司向30幢-1别墅业主王志强送达违法（规）行为整改通知书，因其破坏原房型结构及小区整体规划进行违建、扩建，要求其立即停止上述行为并予整改。当日，王志强签收该通知书。 再查明，2017年3月，物业公司向本院起诉，要求孔志舰支付2011年9月1日至2016年12月31日的物业费并支付逾期付款违约金。2017年9月，苏州市中级人民法院出具（2017）苏05民终5764号民事判决书，判决由孔志舰支付2011年9月1日至2016年12月31日的物业费36348元并按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.95倍支付逾期付款违约金。 再查明，2018年3月25日-26日，孔志舰与物业公司员工符雪娟进行微信聊天。孔志舰称，其房子里有人居住，要求物业公司排查。符雪娟称，会不定时去查看，并且让晚班的保安多巡逻。2018年3月29日，符雪娟称，保安当时每天都在巡查。 以上事实由原告提供的（2017）苏05民终5764号民事判决书、房屋产权信息，被告提交的太阳湖大花园二期管理公约、前期物业管理委托合同、微信聊天截屏、江苏省住宅物业管理服务标准、照片及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：原告与被告签订的管理公约及原告与苏州新太阳置业有限公司签订的前期物业管理委托合同合法有效，原、被告双方均应当依照法律规定和合同约定全面履行各自的义务,同时享有相应的正当权益。 关于被告抗辩认为30号-1别墅违建对其造成损害，原告认为其已向该业主发放了违法（规）行为整改通知书，要求其立即停止违法行为并进行整改，已尽到了物业公司的责任。本院认为，被告认为的30号-1别墅违建、扩建的问题，原告已向该业主送达了整改通知书，已经履行了物业管理职责，被告应向侵权人主张权利。相应地，对被告反诉认为因原告违约应赔偿其房屋贬值损失的主张不予支持。 关于被告抗辩认为原告偷偷在30号-3别墅院内建造了围墙，占用了其院内土地并使其房屋价值贬损的问题。原告称该围墙并非实体围墙，且建造在30号-3别墅院内。本院认为，根据管理公约约定，业主不得在其庭院内再违法搭建房屋或其他建筑物，而本案被告所认为的围墙根据其提交的照片可知并非砖混结构等建筑物，而是简易隔断，被告并未举证该围墙系原告建造且建造在其别墅院内并实际损害了其利益，故对其反诉要求原告拆除围墙、恢复原状并赔偿其房屋贬值损失的主张均不予支持。 关于被告抗辩认为原告员工或他人在其院内居住，给其院内造成了大量垃圾，且使其家人认为该房屋没有安全感而不敢居住，导致房租损失和房屋贷款损失。原告认为，被告房屋系空置尚未装修的房屋，被告提出其房屋有人居住后，原告即加强了巡逻并为被告房屋安装了围栏，已经尽到了物业服务职责。本院认为，管理公约约定管理者职责为对小区公共地方及公共设施进行管理和维护，必要时包括单元内部。故原告物业服务范围为小区公共地方及公共设施，一般不包括业主房屋内部区域。且根据被告提交的与原告员工符雪娟的微信聊天记录可知，在被告反映有人进入其房屋后，原告鉴于该特殊情况加强了保安巡逻，并为被告房屋安装了围栏，尽到了物业管理职责，不存在违约行为。被告认为原告员工进入、使用并污染其房屋，或原告违约致使他人入住、使用被告房屋的意见，因其并未举证系原告员工所为，且未举证原告在提供物业服务过程中存在其他违约行为，故对其反诉要求原告清除其院内垃圾并赔偿房租损失及贷款损失的主张不予支持。 被告另抗辩认为涉案小区人工湖蓝藻泛滥、垃圾丛生、小区有业主养家禽等情况，但其并未举证证明原告存在大范围、长时间的物业服务瑕疵并对被告造成了实际损害,故被告据此不向原告支付物业费的抗辩，于法无据，本院不予采信。退一步讲，即使原告在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，被告可以向物业公司反映情况，物业公司应有针对性地进行整改，物业公司要求被告全额交纳物业费，也应提供全面完善的物业服务。考虑到物业服务费的公共属性，若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。 综上，被告拒交物业服务费的上述理由均不能成立。经本院计算，2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业费为25164元。管理公约约定逾期支付物业管理费可按每日千分之三收取滞纳金，现原告自愿将违约金降低为年利率11.7%，主张被告支付以2097元为基数，自2017年第一季度起每个季度开始的次日计算至实际给付之日止并将起始日计算至2019年第四季度，按照上述标准计算逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告孔志舰应支付原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司自2017年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费25164元，并支付原告以2097元为基数，自2017年第一季度起每个季度开始的次日计算至实际给付之日止并将起始日计算至2019年第四季度，按照年利率11.7%计算的逾期付款违约金，均于判决生效后十日内履行完毕。 二、驳回反诉原告孔志舰全部诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，由被告孔志舰负担，于本判决生效之日起十五日内交至本院，原告已预交的案件受理费550元本院于本判决生效之日起十五日内退还。反诉案件受理费643元，由反诉原告孔志舰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  李文苑 人民陪审员  刘鹤华 人民陪审员  顾金华 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  管 晓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。 友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。 当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。 本案联系人：李文苑联系电话：0512-6318****