贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0115民初4558号 原告：贵阳市花溪区黄河社区大坡村村民委员会，住所地贵州省贵阳市花溪区淮河路中段，统一社会信用代码54520111K3634963X5。 法定代表人：帅啟伦。职务：主任。 委托诉讼代理人：黎晶，男，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。 被告：贵阳恒星诚信典当有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区毓秀路**，统一社会信用代码91520100775345776U。 法定代表人：彭先群。职务：总经理。 委托诉讼代理人：蒋波，男，贵州黔鹰律师事务所律师。 被告：贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区中海诚实花园5-2-3统一社会信用代码91520114789763178F。 法定代表人：张宇恒。 原告贵阳市花溪区大坡村村民委员会（以下简称大坡村委会）与被告贵阳恒星诚信典当有限公司（以下简称恒星典当公司）、贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司（以下简称玉宇房开公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳市花溪区大坡村村民委员会委托诉讼代理人黎晶、被告贵阳恒星诚信典当有限公司委托诉讼代理人蒋波到庭参加诉讼，被告贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵阳市花溪区大坡村村民委员会向本院提出诉讼请求：1．判决确认贵阳市小河区房屋（产权证号：13××35、13××36）归原告所有；2．判决停止对贵阳市小河区房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；3．判决被告贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司协助将贵阳市小河区房屋登记在原告名下；4．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2006年8月8日，原告与玉宇房开公司签订《协议书》一份，约定玉宇房开公司在原告所有的集体土地上进行房地产开发修建宏宇大厦，待宏宇大厦修建完成后，大厦一层（产权登记为负一层，建筑面积963.32平方米）建筑面积的50%房屋产权（481.56平方米）、二层（产权登记为一层）建筑面积的100%房屋产权（677.57平方米）归原告所有，其余部分归玉宇房开公司。合同另约定，宏宇大厦修建完毕后，由玉宇房开公司为原告办理房屋产权手续。宏宇大厦修建完毕后，原告与玉宇房开公司尚未办理产权过户登记手续时，宏宇大厦相关楼层已被法院查封，原告依法将玉宇房开公司起诉至贵阳市花溪区人民法院，要求确认前述房屋所有权归原告，同时要求人民法院判决玉宇房开公司配合办理过户登记手续。贵阳市花溪区人民法院受理案件后查明：根据原告提交房屋分层分户平面图3份、被告法定代表人张宇恒签字及被告公司盖章的案涉房屋现场照片一张、贵阳经济技术开发区房屋管理处调取的案涉不动产登记信息3张，表示协议中约定的宏宇大厦一层、二层分别对应不动产权登记信息是负一层、一层。其中，负一层的房屋分层分户平面图中的负1-5、负1-6房屋用红线进行了标注，该图右下角红线范围内，被告法定代表人张宇恒签名并自述手写“红线属实归大坡村”且加盖公章。一层的房屋分层分户平面图全部房屋用红线进行了标注，该图右下角红线范围内，被告法定代表人张宇恒签名并加盖公章。负1-5房屋的不动产登记信息显示“有抵押，权证号：13××35，建筑面积191.14㎡，房屋坐落小河区长江路××号”；负1-6房屋的不动产登记信息显示“有抵押；权证号：13××36，建筑面积228.3㎡，房屋坐落：小河区长江路××号”；一层房屋的不动产登记信息显示“有抵押，有限制，权证号：13××74，建筑面积677.57㎡，房屋坐落：小河区××”。因最高人民法院在2018年5月28日下发了《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》，其中第8条规定：审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。故，花溪区人民法院认为：原告（原告）主张确权的房屋被采取了司法查封措施，原告（原告）应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提起执行异议。最终，该院以（2017）黔0111民初5119号之一民事裁定书驳回了原告的起诉，随后原告上诉至贵阳市中级人民法院，该院维持原裁定，导致原告无法获得合法财产。原告向观山湖区人民法院提起执行异议申请，被该院以（2019）黔0115执异30号民事裁定书驳回了执行异议申请，原告认为原告与玉宇房开公司签订的《协议书》对执行标的权属约定先于贵阳恒星诚信典当有限公司对玉宇房开公司的债权产生，应当得到优先保护，确认原告执行异议成立，不存在玉宇房开公司逃避债务的风险，且有助于保护大坡村上千村民的集体财产。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权和利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告在人民法院查封案涉房屋前，已经根据与被告玉宇房开公司签订的《协议书》合法占有案涉房屋，并将案涉房屋出租。原告也早已通过交付集体土地的使用权而履行了全部义务，且没有过户登记案涉房屋，并不是因为原告的原因。根据《民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，提出前述请求。 庭审中，原告贵阳市花溪区大坡村村民委员会变更了第一项诉讼请求为：判令确认贵阳市小河区房屋（产权证号：13××35、13××36）归原告所有；第一项中增加确认玉宇××号（权证号13××74）归原告所有，第二项中增加解除对玉宇××号（权证号13××74）的查封，第三项增加被告贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司协助将玉宇××号房屋登记至原告名下。 被告贵阳恒星诚信典当有限公司辩称，根据本案的第一、第三诉请，本案不是民事法律关系，原告诉请为房屋所有权，若登记错误应当由相应的机关提出变更申请或者提起行政诉讼，因此不是民事案件的受案范畴，我方不是适格的被告，同样，玉宇房开公司也不是适格的被告，只能做行政诉讼中的第三人；第二项诉请所有的查封均是经过法院的合法查封，且为生效的判决文书，物权的公示原则已经是登记过的。贵阳恒星诚信典当有限公司诉贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司抵押借款纠纷，贵阳市观山湖区人民法院民事判决书（2013）筑观法民商初字10号已经明确玉宇房开公司将宏宇大厦一层门面作为典当物抵押借款的实时性、同时性，恒星典当公司与玉宇房开公司之间的债务的合法性。观山湖区人民法院协助执行通知书（2017）黔0115执24号明确将涉案宏宇××号、××号的房屋（产权证号13××35、13××360）等八套房屋从2017年11月13日查封至2020年11月12日，查封的法定理由系贵阳市观山湖区人民法院民事判决书（2013）筑观民商初字10号的生效判决；原告2019年提出的执行异议申请书，贵阳市观山湖区人民法院执行裁定书（2019）黔0115执异30号，证明了我司与玉宇房开公司之间债务的合法性，申请执行人依法申请查封被执行人名下的不动产并无不当行为；贵阳市经济技术开发区不动产中心备案登记，所诉争的房屋竣工验收时间是2008年10月14日，而后是以房开商自留房作为备案登记，登记时间是2009年5月27日。如原告所述在2006年去签订协议，为何在2008年房屋竣工验收合格之后，不与玉宇房开公司沟通办理产权证事宜，如果所述性是真实的，当时完全在未办理产权登记时就可得到的房屋登记归属到原告名下；（2006）黔国土筑经开分（定）字第066号建设用地定址附图中有相关规定证明符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，协议中明确说明土地是经过土地部门挂牌出让后，土地的征拨款国家也如数支付给了原告，土地的性质也发成了变化，宏宇公司也是合法获得的土地，合法开发；综上，贵阳恒星诚信典当有限公司为了保证自己的权益，实现自己的债权债务，诉争的房屋进行查封是受到法律保护的，并无任何过错，不应该成为本案的被告，而原告诉讼目的的真实性也不言而喻，请求人民法院查清事实，保障贵阳恒星诚信典当有限公司的合法权益。 被告贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，具体如下：恒星典当公司与张宇恒、玉宇房开公司借款合同纠纷案，本院（2013）筑观法民商初字第10号民事判决书生效后进入执行程序。在执行过程中，本院于2017年11月10日以（2017）黔0115执异30号中查明：恒星公司与张宇恒、玉宇房开公司借款合同纠纷一案，本院（2013）筑观法民商初字第10号民事判决书生效并进入执行程序。执行过程中，本院于2017年11月10日以（2017）黔0115执恢24号执行裁定书，查封了玉宇房开公司所有的位于贵阳市小河区××号（权证号13××35）、××号（权证号13××36）、××号（权证号13××74）、××号（权证号13××73）、××号（权证号13××69）、××号（权证号13××70）、××号（权证号13××71）、××号（权证号13××72）共八套房屋，并经房产管理部门协助办理了查封登记。异议人向本院提出了上述异议。 另查明，大坡村委会于2017年10月曾向贵阳市花溪区人民法院提起诉讼，要求确认宏宇商住大厦××号房屋（权证号13××35、13××36），二层（权证号13××74）归大坡村委会所有并由玉宇房开公司协助将房屋产权过户至异议人名下。花溪区人民法院经审查，根据原告大坡村委会提交的不动产登记信息，负××号（权证号13××35）、××（权证号13××36）房屋的不动产登记信息显示有抵押；一层房屋（权证号13××74）的不动产登记信息显示有抵押，有限制。花溪区人民法院认为因原告主张的房屋被采取了司法查封措施，以（2017）黔0111民初5119号之一民事裁定书驳回大坡村委会的起诉，大坡村委会向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院维持原裁定。 再查明：2009年6月23日，原告收到玉宇房开公司交来门面租赁押金3万元，且2009年6月23日至2019年期间，原告皆收到玉宇房开公司交来的房屋租金。 复查明：原告在2017年10月3日向贵阳市经济技术开发区不动产登记站查询了宏宇商住大厦产权信息，其中宏宇商住大厦××房屋（房屋ＩＤ：ＦＷ14000564-1-1，权证号：13××74）有6次查封信息，具体的查封文号为：（2011）云民商初字第188号，相应的业务号为Ｃ20160100016574；（2011）云民商初字第189号，相应的业务号为Ｃ20160100017295；（2011）筑小法民初字第447号，相应的业务号为Ｃ20160100017559；（2015）乌执字第211号，相应的业务号为Ｃ20160100056435；（2015）筑观法执字第689号，相应的业务号为Ｃ20160100070778；（2016）黔0111执协677号，相应的业务号为201608150070。2020年8月3日，经依职权向贵阳市不动产登记中心调取宏宇商住大厦1-1号房屋不动产登记信息，查询到该处一层的房屋登记的权利人为贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司，登记时间为2010年1月13日；有抵押信息，登记的抵押权人为贵阳市乌当区金和小额贷款股份有限公司，登记时间为2013年1月8日，抵押期限为2012年12月27日至2013年2月26日；此外，目前的查封信息显示目前的查封机构为贵阳市观山湖区人民法院（首封），查封文号：（2017）黔0115执恢24号，查封期限为2017年11月13日至2020年11月12日止，贵阳市云岩区人民法院还进行了轮候查封。 对有争议的焦点，本院认定如下：原告是否对涉案房屋享有物权期待权，所依据的基础法律关系是否合法的问题，以及是否已经合法占有的问题。 本案中，原告提交了其与玉宇房开公司于2006年签订的协议书（书写内容、印章部分或全部有影印的可能，经向原告询问，原告表示不申请笔迹、印章检验鉴定），协议书中原告为甲方，玉宇房开公司乙方；提交了一层（登记为负一层）平面图、一层（登记为负一层）以及二层（登记为一层）房屋分层分户平面图。此外原告还提交了原告与贵州雅泽商务酒店管理有限公司签订的租赁协议，贵阳农村商业银行股份有限公司长江支行出具的2009年1月1日至2019年11月22日户名为贵阳市小河区大坡村村民委员会的对公明细对账单、单位对账凭证，2009年6月23日至2019年7月18日的会计记账原始凭证。本院认为，从会计记账原始凭证、银行账户流水明细等基本上可以确定原告在一层、二层（登记为负一层、一层）区域享有租赁收益的事实，结合负一分层分户图等能够形成证据链，证实原告有占有宏宇商住大厦负一层及一层的事实，但对于原告与玉宇房开公司有协议书中约定的内容因从直观上看，确实有较大可能是影印件，但从前述事实来看，双方曾达成相应的合意具有高度可能性。 对于是否享有物权期待权的问题，从原告提交的证据来看，即便认定协议书为双方真实意思表示，其第二条约定：“‘宏宇大厦’项目开发成功后，该大厦一层建筑面积的50%，二层建筑面积的100%归甲方所有（以最后规划实际建筑面积为准）。‘宏宇大厦’项目的其余部分归乙方所有。乙方的50%包含电梯的面积”；而对照原告提交的一层平面图与房屋分层分户平面图，负1-5、负1-6号房屋在一层平面图中被用红笔标划并加盖有贵阳小河玉宇房地产开发有限公司的印章，其余部分则加盖有贵阳市花溪区黄河社区大坡村村民委员会的印章，且红笔标划并加盖有贵阳小河玉宇房地产开发有限公司的印章的区域中有电梯井。本院认为前述事实足以说明即便协议书真实，双方的协议内容亦已明确玉宇房开公司享有的50%包含电梯，结合房屋分层分户平面图标划、加盖印章的行为，足以说明原告不可能享有对负1-5、负1-6号房屋的物权期待权。 对于涉案的宏宇商住大厦1-1号（协议书中约定的二层），结合前述论述，原告与玉宇房开公司曾达成合意具有高度可能性的事实，原告提交的协议书约定该层由原告所有。综合原告与贵州雅泽商务酒店管理有限公司签订的租赁协议、明细对账单、单位对账凭证、会计记账原始凭证等，本院认为，足以说明原告享有宏宇商住大厦部分房屋的租赁收益，形成了对不动产的管理和支配。原告与玉宇房开存在的前述协议书中约定：“第一、甲、乙双方合作开发小河区长江路原老戒毒所，由乙方在甲方所属的长江路原老戒毒所地址上进行房地产开发，该房开项目名称为‘宏宇大厦’；‘宏宇大厦’建成后，乙方以‘宏宇大厦’的部分房屋返还甲方。第二、‘宏宇大厦’项目开发成功后，该大厦一层建筑面积的50%，二层建筑面积的100%归甲方所有（以最后规划实际建筑面积为准）。‘宏宇大厦’项目的其余部分归乙方所有。乙方的50%包含电梯的面积”，本院认为，原告方享有涉案宏宇商住大厦1-1号的物权期待权，并实际占有房屋，但还需审查是否存在非因自身原因未办理过户登记的问题。从原告提交的贵阳市经济技术开发区不动产登记站出具的查询记录显示宏宇商住大厦1-1号房屋（房屋ＩＤ：××，权证号：13××74，打印时间为2017年10月13日）有6次查封信息，现势及历史查封信息业务号均以“2016”或“Ｃ2016”为首。原告陈述未及时过户是因玉宇房开公司多次向原告表示房屋的初始登记尚未办理，原告方无法查实初始登记办理进程，故不能在第一时间办理过户登记。针对该问题，从原告提交证据来看，其应在2017年10月13日之前便知晓宏宇商住大厦1-1号房屋存在查封的事实，结合本院调取的不动产登记信息，涉案的一层房屋登记时间为2010年1月13日，抵押登记的期限为2012年12月27日，之后于2015年6月11日又存在查封。本院认为，对于非因自身原因未办理过户登记不应忽视了涉案协议书中玉宇房开公司义务的设定以及该义务实际履行时间进行判断，故综合考虑，不予认定原告在未及时办理过户登记的问题上存在完全过错。 综上所述，原告要求排除对贵阳市小河区房屋的执行不能成立，解除查封、确认所有权的理由亦不能成立，应予以驳回。对于涉案宏宇商住大厦1-1号房屋，原告享有的实体权益能排除本案申请执行人的强制执行，但未达到在本案中确认所有权的法定条件；对于原告主张被告玉宇房开公司协助办理过户登记手续的合同义务，该诉请非本案的审理范围，本案不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行贵阳恒星诚信典当有限公司与贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司、张宇恒借款合同纠纷一案查封的位于贵阳市小河区房屋（权证号13××74）； 二、驳回原告贵阳市花溪区大坡村村民委员会的其他诉讼请求。 案件受理费8,800元，由贵阳市花溪区黄河社区大坡村村民委员会负担6,000元，由贵阳恒星诚信典当有限公司负担2,800元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  张 勇 人民陪审员  张建湘 人民陪审员  李庭超 二〇二〇年八月三日 书 记 员  安宇螓