贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8802号原告：郑昌钱，男，1984年1月15日出生，汉族，贵州省黄平县人，住黄平县。原告：杨科，男，1979年1月5日出生，苗族，贵州省黄平县人，住黄平县。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：赵凯，贵州筑安黔起律师事务所律师。被告：贵州大地建设集团投资有限公司，住所：贵州省贵阳市南明区护国路凯宾斯基大厦**。法定代表人：杨光跃，董事长。被告：杨才，男，1983年9月11日出生，苗族，贵州省施秉县人，，住施秉县被告：黔东南大地和创置业有限公司，，住所：凯里市韶山南路**法定代表人：杨才。原告郑昌钱、杨科与被告贵州大地建设集团投资有限公司（以下简称：大地建设）、杨才、黔东南大地和创置业有限公司（以下简称：大地和创）合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告郑昌钱、杨科的委托诉讼代理人赵凯，被告杨才、大地和创公司法定代表人杨才到庭参加诉讼，被告大地建设经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑昌钱、杨科向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法将原被告于2019年11月14日签订的《以房抵债协议》中第一条：丙方黔东南大地和创置业有限公司同意用自己开发取得预售证的大都汇，从编号为：Ｌ2-048（29.45平方米）、Ｌ2-049（26.69平方米）、Ｌ2-050（66.19平方米）、Ｌ2-051（60.56平方米）、Ｌ2-052（21.54平方米）、Ｌ2-053（21.94平方米）、Ｌ2-054（24.65平方米）、Ｌ2-055（22.31平方米）号商业用房（预测绘建筑面积共273.73平方米）按备案价每平方米46680元的75%即35010元，作价9583287.3元（大写玖佰伍拾捌万叁仟贰佰捌拾柒元三角）抵偿甲方，变更为：丙方黔东南大地和创置业有限公司同意用自已开发取得预售证的大都汇，从编号为：Ｌ2-048（29.45平方米）、Ｌ2-049（26.69平方米）、Ｌ2-050（66.19平方米）、Ｌ2-051（60.56平方米）、Ｌ2-052（21.54平方米）、Ｌ2-053（21.94平方米）、Ｌ2-054（24.65平方米）、Ｌ2-055（22.31平方米）号商业用房（预测绘建筑面积共273.73平方米）按每平方米21900.00元，作价5994687.00元（大写伍佰玖拾玖万肆仟陆佰捌拾柒元）抵偿甲方；2、请求人民法院依法将原被告于2019年11月14日签订的《以房抵债协议》中第二条：本次以房抵债后，乙方尚欠甲方的2766712.7元差额，甲乙双方另行协商解决，甲方不得以任何理由再向丙方主张任何债权，变更为：本次以房抵债后，乙方尚欠甲方的6355313元差额，甲乙双方另行协商解决，甲方不得以任何理由再向丙方主张任何债权；3、请求人民法院依法将原被告于2019年11月14日签订的《以房抵债协议》中第五条：丙方按本协议以房抵甲方债务后，甲方不得以任何理由向乙方主张超过剩余尾款2766712.7元的债权，变更为：丙方按本协议以房抵甲方债务后，甲方不得以任何理由向乙方主张超过剩余尾款6355313.00元的债权；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：大地建设欠原告工程款及利息合计12350000元，为保证原告的合法权益，使该款项能够顺利兑现，原告和大地建设、杨才及大地和创于2019年11月14日签订《以房抵债协议》，约定杨才用其持有大地和创公司的股权或股权分配收益，即名下的凯里市大十字位于凯里市的商业门面，以市场实际对外销售价格的75%计价抵扣甲方债权，大地和创同意，故三方签订了《以房抵债协议》并约定：1、丙方大地和创同意用自己开发取得预售证的大都汇从编号为：Ｌ2-048（29.45平方米）、Ｌ2-049（26.69平方米）、Ｌ2-050（66.19平方米）、Ｌ2-051（60.56平方米）、Ｌ2-052（21.54平方米）、Ｌ2-053（21.94平方米）、Ｌ2-054（24.65平方米）、Ｌ2-055（22.31平方米）号商业用房（预测绘建筑面积共273.73平方米）按备案价每平方米46680元的75%即35010元，作价9583287.3元抵偿甲方；2、以房抵债后，乙方尚欠甲方的2766712.7元差额，甲乙双方另行协商解决，甲方不得以任何理由再向丙方主张任何债权。协议签订后，乙方和丙方并未履行合同义务，原告曾向凯里市人民法院提起诉讼［（2020）黔2601民初1261号］，在诉讼过程中经过委托评估鉴定，结论是《以房抵债协议》中用以抵偿债务的编号为：Ｌ2-048（29.45平方米）、Ｌ2-049（26.69平方米）、Ｌ2-050（66.19平方米）、Ｌ2-051（60.56平方米）、Ｌ2-052（21.54平方米）、Ｌ2-053（21.94平方米）、Ｌ2-054（24.65平方米）、Ｌ2-055（22.31平方米）号商业用房实际对外销售价格仅为每平方米21900.00元，比《以房抵债协议》中的抵债价格每平方米相差13110.00元，总款相差3588600.30元。原告没有房产开发经验，也没有商品房、商品用房的市场销售价格知识、经验，对以房抵债的标的价格没有清晰的认识，导致《以房抵债协议》的订立，明显违反公平、等价有偿的民事原则，经济利益极其不平衡，对原告造成了极大的经济损失，违反了民法总则、民法通则公平合理的原则。综上，为保障原告合法权益，原告请求法院支持上述诉讼请求。为证明诉请成立，原告向本院提交的证据有：《原告身份证》、《被告公司公示信息》、《补充协议》、《以房抵债协议》、《房地产评估报告》。被告杨才、大地和创公司辩称：1、《以房抵债协议》约定杨才、大地和创用大地和创公司开发的编号为：L2-048（29.45平方米）、L2-049（26.69平方米）、L2-050（66.19平方米）、L2-051（60.56平方米）、L2-052（21.54平方米）、L2-053（21.94平方米）、L2-054（24.65平方米）、L2-055（22.31平方米）号商业用房代被告大地集团抵偿郑昌钱、杨科的债务，同时约定将按备案价每平方米46680元的75%即35010元，作价9583287.3元抵偿，这是原、被告的真实意思表示，也是三方共同认定的结果；2、《以房抵债协议》第二条约定：以房抵债后，大地集团尚欠郑昌钱、杨科的2766712.7元差额，郑昌钱、杨科与大地建设另行协商解决，其不得以任何理由再向杨才及大地和创主张任何债权；3、《以房抵债协议》第五条约定：杨才、大地和创按该协议以房抵债后，郑昌钱、杨科不得以任何理由向大地建设主张超过剩余尾款2766712.7元的债；4、郑昌钱、杨科与大地建设、杨才、大地和创于2019年6月12日签订的补充协议约定应付工程款950万从2018年8月2日起按月息三分计算，至2019年6月15日应付利息约为2850000元，该利息明显高于金融机构市场融资借贷利息，在此基础上，郑昌钱、杨科下调抵债商铺的单价和总价是明显不合理的；5、原告提供的房地产评估报告仅是原告郑昌钱、杨科与房地产估价机构江苏金土地房地产评估测绘有限公司单方面的行为，不具备法律效力，因估价机构印上字迹模糊，无法辨认，且委托单位大地建设没有印章，高云峰只是大地集团的职业经理人；6、原告已通过诉讼，凯里市人民法院依据《以房抵债协议》作出了（2020）黔2601民初1261号判决被告大地建设欠原告郑昌钱、杨科的债务尾款为2766712.7元，说明《以房抵债协议》具有合法的效力，故请人民法院驳回原告郑昌钱、杨科的诉讼请求。为证明辩解理由成立，杨才及大地和创向本院提交的证据有：《身份证》、《营业执照》、《以房抵债协议》、《贵州省凯里市人民法院民事判决书》、《补充协议》复印件。被告大地建设未向本院提交答辩意见及证据。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：2019年6月12日，大地建设与郑昌钱及杨科签订了《补充协议》，协议主要内容有：贵州大地建设与郑昌钱、杨科在2017年9月16日签订了项目工程施工内部承包协议书……，双方根据原补充协议约定应付工程款950万元从2018年8月2日起按月息三分计算，至2019年6月15日应付利息约为285万元，应付工程款及利息合计1235万元，双方达成如下协议：“一、由杨才用其持有黔东南大地和创置业有限公司股权或股权分配收益，即名下的凯里大十字位于凯里市的商业门面给乙方进行帐务结算，以市场实际对外销售价格的75%计价抵扣应付款项总金额：壹仟贰佰叁拾伍万元（1235万元）进行偿还，若产生相关税费应购置方（即：乙方）承担；二、该商业门面在开盘时具体确定位置、面积……。同年11月14日，郑昌钱、杨科（甲方）与大地建设（乙方）、杨才及大地和创（丙方）共同签订了《以房抵债协议》，内容为：“甲方承建乙方安排的岩腊乡集镇至都香高速公路匝道交通联络线公路建设项目，经甲乙双方结算，乙方欠甲方工程款及利息合计为1235万元。现经甲乙双方共同协商达成如下协议：杨才同意用丙方大地和创股权或股权分配收益即凯里大十字韶山击中各大都汇楼盘中2至4层的商业门面，以市场实际对外销售价格的75%计价抵扣前述甲方总债权金额，若产生相关税费由购置方承担。丙方杨才进一步协调和创公司同意用大都汇楼盘第2层商业门面代乙方抵偿甲方的上述债务，经协商和创公司同意，愿意配合杨才以其股权分配收益抵债，为此，经甲方、乙方、丙方充分协商同意，特签订本协议。一、丙方黔东南大地和创置业有限公司同意用自已开发取得预售证（附件1）的大都汇第2层编号为:L2-048（29.45m2）、L2-049（26.69m2）、L2-050（66.19m2）、L2-051（60.56m2）、L2-052（21.94m2）、L2-053（21.94m2）、L2-054（24.65m2）、L2-055（22.31m2）号商业用房（预测绘建筑面积共273.73平方米，下称“门面”）按备案价每平方米46680元的75%即35010元，作价玖佰伍拾捌万叁仟贰佰捌拾柒元叁角（9583287.3）抵偿甲方。该门面最终建筑面积，以不动产登记部门办证登记的为准，甲方与乙方按前述单价多退少补。二、本次以房抵债后，乙方尚欠甲方的2766712.7元差额，甲、乙双方另行协商解决，甲方不得以任何理由再向丙方主张任何债权。三、和创公司根据经营需要，已引进世纪金源集团方圆荟招商运营大都汇项目，即和创公司将大都汇项目委托世纪金源集团经营12年。因此，上述门面抵债给甲方后，该门面的经营委托方由和创公司变更为甲方。四、和创公司同意配合甲方办理后续相关门面移交、不动产权证办理、委托经营主体变更等手续，产生的税费按国家规定各自承担。五、丙方按本协议以房抵甲方债务后，甲方不得以任何理由向乙方主张超过剩余尾款2766712.7元的债权。六、乙方、丙方杨才及丙方和创公司三方之间因本次以房抵债产生的权利义务关系，由乙方、丙方杨才及丙方和创公司三方另行解决。七、在办理不动产权证等环节中，若有关部门要求使用或签订其格式文本文件，则该格式文本文件仅用于办理相关手续，三方的权利义务仍以本协议约定为准……”。合同签订后，原告于2020年1月13日曾向本院提起诉讼，依据《以房抵债协议》要求大地建设支付其尾款2766712.7元，并要求杨才、大地和创支付以房抵债的9583287.30元，本院经审理认为涉案的《以房抵债协议》约定由和创公司以其开发的已取得预售许可的商品房作价9583287.30元用以抵偿大地建设所欠原告的债务（工程款），差额2766712.70元由原告与大地建设另行协议解决的内容，系三方的真实意思表示，郑昌钱、杨科在无证据证明杨才、和创公司不履行合同义务下，主张杨才、和创公司直接支付以房抵债的9583287.30元无事实依据，遂于2020年6月5日作出（2020）黔2601民初1261号《民事判决书》，判决大地建设支付郑昌钱、杨科2766712.70元，并驳回郑昌钱、杨科的其余诉讼请求。事后，郑昌钱、杨科就《以房抵债协议》向本院提起变更之诉。同时查明，在（2020）黔2601民初1261号诉讼期间，郑昌钱、杨科于2020年4月14日委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对以房抵债的商铺进行价值评估，评估结果为601.63万元。本院认为:《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）重大误解而订立的；（二）在订立合同时明失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，涉案的《以房抵债协议》系经当事人三方协商一致，约定由大地和创以其开发的已取得预售许可的商品房作价9583287.30元用以抵偿大地建设所欠原告的债务（工程款），差额2766712.70元由原告与大地建设另行协议解决的内容，系三方的真实意思表示，合法有效，对当事人各方均具有约束力。原告在2020年1月13日依据《以房抵债协议》曾向本院提起诉讼向被告主张剩余工程款及以房抵债的款项，其诉讼行为足以说明原告对《以房抵债协议》内容的认可。加之庭审中，原、被告亦自认协议是经三方协商一致，并未受胁迫所签订，故原告主张变更以房抵债的价格，不具备《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第六条，第五十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回郑钱昌、杨科的诉讼请求。案件受理费已减半收取60元，由郑昌钱、杨科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  毛丽艳二〇二〇年八月十四日书记员  杨水燕