山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初1007号原告：温莉，女，1968年11月1日出生，汉族，住古交市，身份号码×××。被告：太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区双塔北路****，统一社会信用代码×××。法定代表人：裴容，经理。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：于利峰，山西德珲律师事务所律师。第三人：阎福亮，男，1960年10月21日出生，汉族，住古交市，身份号码×××。原告温莉与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2018年12月31日作出（2018）晋0106民初3772号民事判决书。原告不服该判决，向太原市中级人民法院提起上诉。太原市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）晋01民终2289号民事裁定书，裁定撤销（2018）晋0106民初3772号民事判决、发回本院重审。本院于2020年3月25日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告申请阎福亮作为第三人参加诉讼，本院予以准许。原告温莉，被告委托诉讼代理人郭志刚、于利峰到庭参加诉讼；第三人阎福亮经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠2006年1月1日至2011年10月15日的租金109580元及2007年1月21日至2018年3月12日的违约金57565元（之后按中国人民银行同期同类贷款利率计算到实际付清之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。原告主张的事实与理由：原告于2003年购买太原市迎泽区双塔北路79号B座3092号商铺，并于2004年8月18日与被告签订《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同》，合同约定原告将房屋出租给被告。2011年10月15日，被告及山西八闽服饰品牌之都有限公司（以下简称八闽公司）与鸿金宝业主管理委员会签订《商场移交协议》，将商场移交给鸿金宝业主管理委员会。被告长期对外收取商场租金，但是却不向原告支付房屋租金，造成原告严重经济损失。原告长期向被告主张均未果，为维护合法权益原告诉至法院。被告太原市鸿金宝物业管理有限公司辩称，1.被告于2004年12月18日支付了原告2005年的租金19889.76元、于2006年4月4日支付了2006年租金22376元、于2007年8月8日支付了2007年的租金25640元；2008年被告与原告未签订任何租赁合同，为原告的自营期间，故2008年的租金被告不应支付；后原告与八闽公司签订了《商铺租赁协议》，约定租赁期限为2009年1月1日至2028年12月31日，所以从2009年起的租金应当由八闽公司承担。2.原告未提供证据证明其在与被告的租赁关系解除后1年内向被告请求支付租金，根据民法通则及相关司法解释的规定，原告请求支付租金的诉讼时效为1年，原告的请求已经超过了诉讼时效，依法丧失胜诉权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对真实性无异议的以下证据本院予以确认并在卷佐证：原告提交的《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》《房屋所有权证》《商品房买卖合同》》《商铺移交协议》；被告提交的《2004年12月18日的收条》《商铺租赁经营协议》。对有争议的证据本院认定如下：对原告提交的《七色童年梦想城的照片》，被告认为该照片反映不出时间且不包括原告的商铺；对原告提交的《山西天兰天服饰有限公司的承包合同书》，被告认为是与鸿金宝业主管理委员会所签，与被告无关；本院认为以上两份证据反映不出与本案的关系，本院不予确认。对原告提交的《美特好连锁超市房屋租赁合同》，被告认为，该合同租赁的具体商铺为一层，原告的是三层，与原告无关；对原告提交的《马艳玲证人证言》，被告认为，由于证人未出庭，真实性不认可；对原告提交的《信访材料》，被告质证后认为，材料无原件，也没有相关信访单位出具的证明，只能证明原告去相关信访单位主张权利，不能证明原告去被告单位主张过权利；对原告提交的《山西晚报及被告发布的宣传单》，被告质证后认为，该证据只是山西基磊房地产公司发布的宣传广告，不能证明在实际履行过程中到底是返租还是委托租赁，实际在委托过程中一开始签订的广州白马协议是被告与业主签订的，到2009年原告与八闽公司签订了房屋租赁协议，原、被告之间的租赁关系终止，2009年之后的租金不应当由被告承担；对原告提交的业主张运桃、邢爱项的两份《商铺租赁经营合同》，被告质证后认为，该合同合法有效，不存在强迫之说，被告经查阅大部分八闽公司协议，乙方负责人签字处均为李庆雄，李庆雄是八闽公司的负责人，不是被告的负责人，原告提交了八闽协议说明包括原告在内的业主是知情的，该证据中的签字看不出是谁签的；对原告提交的《补充协议》，被告质证后认为，协议约定的是2013年之后美特好超市的租赁情况，原告的诉求是截至2011年10月15日，与原告诉求无关，不予质证；对原告提交的《承包经营合同书》，被告认为是是八闽公司成立之前的；本院认为，原告提交的上述证据，虽有的为复印件，但结合所有证据的内容、来源、形式以及与本案事实的相关性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。对被告提交的2006年4月4日、2007年8月8日的两张《收条》，原告不认可，称不是原告所签，不认识第三人阎福亮且没有委托第三人阎福亮代原告领取租金，原告也未收到该租金；本院认为，被告提交的2006年4月4日的《收条》中客户签字处虽签有“温莉”字样，但在其后载明的为“（闫福亮代）”；2007年8月8日的《收条》中客户签字处也同时签有“温莉”“闫福亮”字样；被告称该两份《收条》系第三人阎福亮代原告所签，因被告提交的证据不足以证明第三人阎福亮有权代原告领取租金和原告已收到租金的事实，对该两份《收条》在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月8日，原告温莉购买了“基磊鸿金宝项目”B3092号商铺。2004年8月18日，原告温莉（作为出租人、甲方）与太原市鸿金宝商业管理有限公司（现名称已变更为太原市鸿金宝物业管理有限公司即本案被告，作为承租人、乙方）签订《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》其中约定：甲方已购买了“基磊鸿金宝项目”B3092号商铺（以下简称“商铺”），甲方将商铺出租给乙方；租赁期间为3年，自2005年1月1日起算；商铺第一年租金为19889.76元、第二年租金为22375.95元、第三年租金为24862.2元；第一年租金乙方应于2005年1月1日前15日内支付甲方，剩余两个租赁年度的租金乙方应于该个租赁年度开始后20日内支付甲方。另查明，2007年2月10日，被告太原市鸿金宝物业管理有限公司与钟志孟、陈水筑、陈建立、李庆雄签订《承包经营合同书》，约定被告将位于太原市双塔北路79号的商场发包给钟志孟、陈水筑、陈建立、李庆雄经营，承包期限自2007年2月10日至2015年12月31日。后钟志孟于该合同履行前退出了承包合作项目。陈水筑、陈建立、李庆雄为了管理承包项目于2007年4月29日成立了八闽公司。八闽公司承包后，投入了资金用于商场运营和招商，并引进麦当劳和美特好超市等项目。后因八闽公司经营不善、亏损持续加剧，无力再继续经营，八闽公司（作为甲方）于2011年10月15日与被告（作为乙方）、鸿金宝业主管理委员会（作为丙方）签订《商场移交协议》，其中载明：甲方向乙方承包经营位于太原市双塔北路79号鸿金宝商业项目，包括A座、B座两部分；乙方为该商业项目的物业管理方、丙方于2008年1月由该鸿金宝商业项目业主大会代表推选设立；三方协商一致，终止甲方承包经营商场，商场移交丙方，由丙方负责商场的运营和管理；丙方接管商场后，可以使用乙方的经营手续，包括印鉴和物业管理资质，实施商场统一经营管理，如需乙方提供税务票据，丙方须承担一切相关税费；甲方将该商场经营管理有关的一切证照、资料全部移交丙方（包括但不限于美特好超市、麦当劳及其它入驻商户签订的合同及与商铺业主签订的租赁合同等），移交后由丙方负责继续管理；甲方移交日之前因经营管理该商场所形成的一切债务（包括对乙方的债务）仍然由甲方负担偿还，如因此给乙、丙双方造成经济损失的，甲方应当承担赔偿责任；商场移交后，原甲方财务帐册进行封存、由三方签封，由乙方保管；三方商定于2011年10月15日办理商场移交事宜；丙方承诺，丙方取得业主大会及业主的认可，全权代表业主管理商场及签订履行本协议。原告温莉（作为出租人、甲方）与八闽公司（作为承租人、乙方）签订《商铺租赁经营协议》，其中约定：甲方为B3092号商铺的投资业主，甲方愿将其商铺出租给乙方统一经营管理；租赁期限为20年，自2009年1月1日至2028年12月31日止。协议第三条对租金标准及租金支付作了约定。被告提交的2014年12月18日的《收条》载明原告收到被告支付B3092号商铺第一年回租金19889.76元。本院认为，原告温莉与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司签订的《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告应按合同约定向原告支付2005年1月1日至2007年12月31日的租金。被告提交的证据不足以证明被告在租赁合同期满后将商铺返还给了原告，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，被告应按2007年的租金标准向原告支付2008年1月1日至2008年12月31日租金。后原告就该商铺与八闽公司签订《商铺租赁经营协议》，租赁期限为自2009年1月1日至2028年12月31日止，并对租金支付作了约定。此协议已经原告与八闽公司签章确认，依法成立。自2009年1月1日起至2011年10月15日止实际履行的为原告与八闽公司之间的租赁协议，虽然被告与美特好公司签订过房屋租赁合同及补充协议，但根据双方提交的证据可以证明其是以物业管理方或借用其资质签订的，故对原告主张被告应支付2009年1月1日以后租金的诉讼请求，本院不予支持。原告温莉依约将商铺出租给被告，被告未按约向原告温莉支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。经核算，被告尚欠原告2006年1月1日至2008年12月31日的租金为72100.35元(即2006年租金22375.95元+2007年租金24862.2元+2008年租金24862.2元)。因双方未约定违约金及因违约产生的损失赔偿额的计算方法，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，本案原告的损失实为因被告逾期给付租金产生的利息损失，原告要求按照银行同期贷款利率计算违约金损失，不违反法律规定，本院予以支持；违约金应分别以22375.95元、24862.2元、24862.2元为基数，从2006年1月21日、2007年1月21日、2008年1月21日起均算至付清之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。商铺其他业主的陈述均可相互印证业主们从未间断催要房租，故诉讼时效已构成中断，被告关于原告诉讼已过诉讼时效的答辩意见本院不予采纳。被告辩称应由第三人阎福亮向原告支付2006年、2007年的租金，因被告提交的证据不足以证明原告曾委托第三人阎福亮代领租金，故对被告的该辩称意见本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温莉2006年1月1日至2008年12月31日的租金72100.35元；二、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温莉相应逾期付款违约金（违约金分别以22375.95元、24862.2元、24862.2元为基数，从2006年1月21日、2007年1月21日、2008年1月21日起均算至付清之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告温莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3643元、保全费1356元，合计4999元（原告已预交），由原告温莉负担889元、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司负担4110元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 赵全龙人民陪审员 郭雅璟人民陪审员 吴 苗 二〇二〇年八月十七日书 记 员 史晓宇相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。