广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17247号原告：王蓉，女，1982年9月3日出生，身份证住址湖南省攸县*****************，现住中山市**********，公民身份号码430************640。委托诉讼代理人:陈健明，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文秀，广东广瀚律师事务所实习律师。被告：中山市普力奥房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区******，统一社会信用代码914***********619A。法定代表人：张培峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘柏涵，该司员工。委托诉讼代理人：金国栋，该司员工。原告王蓉与被告中山市普力奥房地产开发有限公司（以下简称普力奥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告王蓉的委托诉讼代理人陈健明、吴文秀，被告普力奥公司的委托诉讼代理人刘柏涵、金国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王蓉向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《认购书》及《中山市商品房买卖合同》于2019年12月8日解除；2.判令被告向原告双倍返还定金40000元；3.判令被告向原告返还购房款429041元及利息（利息以429041元为基数，从2020年6月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）；4.判令被告向原告支付律师费8800元。事实和理由：2019年6月5日，原告与被告签订一份《认购书》，约定原告认购位于中山市南区*******x房的住宅，建筑面积110.26平方米，优惠后总房价1469041元，定金20000元，首期购房款440941元（含定金），购房余款1020000元以按揭方式支付。原告依约付清了首期购房款440941元，并签订《中山市商品房买卖合同》草稿合同，但因被告自身原因，至今未能与原告签订网上备案的《中山市商品房买卖合同》。原告已按照被告的要求提交相关退房退款的申请给被告，被告同意全额返还购房款。然而，被告至今未返还购房款，原告多次与被告协商未果，特提起诉讼。被告普力奥公司辩称，一、原告要求解除商品房买卖合同，因为双方并没有签订商品房买卖合同草稿合同，故该请求没有依据。二、双方签订的认购书为真实意思表示，被告按照认购书履行义务，没有违约行为，认购书第4条第2款明确约定了双方签订网上备案商品房买卖合同的时间是在有关政府部门审批通过后，由被告通知起7日内；认购书第7条约定该物业在被告全面履行认购书签署并履行商品房买卖合同，且完善网签备案手续下于2021年6月30日前交付原告使用；认购书第8条约定原告知悉该物业已抵押，如该物业已抵押，则被告应在该物业网签前办理注销抵押手续，目前尚未到认购书约定的网签时间，原告的请求没有依据。三、原告要求被告支付律师费没有合同依据，被告不予确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月5日，王蓉（乙方）与普力奥公司（甲方）签订《认购书》，约定：乙方认购位于中山市南区*******x房住宅，建筑面积110.26平方米，该物业优惠后总房价为1469041元；付款计划：乙方应于签署本认购书时交付2万元作为定金，交付的定金在付清首期房款时抵作房款，于2019年6月30日前交付首期房款129041元，于2019年7月30日前交付首期房款20万元；于2019年8月30日前交付首期房款10万元，余款102万元向民生银行办理按揭贷款；乙方须在约定时间交付房款同时按甲方公示的主要合同条款签署《商品房买卖合同》；乙方清楚了解并同意，鉴于目前中山市政府有关部门执行网签预约申报措施，愿意按照本认购书第三条约定履行付款责任，并保证有关政府部门审批通过后在甲方书面通知之日起七日内与甲方签订该物业的网上备案《中山市商品房买卖合同》；乙方知悉该物业【□已抵押/□未抵押】（该部分标注已抵押），如该物业已抵押，则甲方应于该物业网签前办理涂销抵押手续。该认购书还约定了其他内容。王蓉于2019年8月21日向普力奥公司支付涉案商品房定金2万元及首付款共计329041元；于2019年8月30日支付首付款10万元。普力奥公司均出具了收款收据。因买卖涉案商品房，普力奥公司自行制作一份《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，王蓉在该合同多处签名及捺印，但普力奥公司未在该合同上加盖公章。其中，商品房买卖合同及补充协议均约定：本合同自双方签订之日起生效。王蓉称，其通过其他业主知道涉案商品房处于抵押状态，后经查档后予以确认。2019年12月8日，王蓉与普力奥公司签订《解除协议书》（以下简称协议书），约定解除双方签署的《商品房买卖合同》、《认购书》，普力奥公司同意返还其支付房价款共计449041元等内容，但该协议书仅有王蓉本人签字，普力奥公司未盖章确认。王蓉另向普力奥公司提交了《商品房终止合同解除所缴预售款监管申请表》（以下简称申请表）、《江中区域x项目退房审批表》，申请退还购房首期款，在退房审批表中，普力奥公司置业顾问予以签字，且普力奥公司员工余力军在“案场负责人审批”一栏中写明“报领导审批”。普力奥公司称，上述协议书及申请表是普力奥公司提供的模板，仅作为申请退房的材料，该文件需经审批才能确认，提交资料不代表认可材料相关内容，普力奥公司也未在材料中盖章同意。2020年6月11日，王蓉因本案诉讼与广东广瀚律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，并为此支付律师费8800元。诉讼中，普力奥公司确认涉案商品房于2019年4月16日办理了在建工程抵押登记，现仍处于抵押状态；涉案商品房已于2019年12月竣工验收，并于2019年12月27日取得竣工验收备案登记证。本院认为,王蓉与普力奥公司于2019年6月5日签订的商品房认购书是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，故本案应为商品房预约合同纠纷。认购书是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。本案争议焦点在于：一、涉案商品房买卖合同及协议书是否已成立生效；二、涉案认购书是否已于2019年12月8日解除；三、诉请返还购房款及利息并赔偿损失应否支持。关于焦点一。王蓉认为，根据商品房交易习惯，通常是由开发商将合同协议等材料交由购房者签名，再由开发商审核盖章，普力奥公司可以随时补盖章，故商品房买卖合同及协议书已生效。普力奥公司称，商品房买卖合同及协议书仅有王蓉签字，普力奥公司并未盖章确认，所以不发生法律效力。对此，本院认为，根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，涉案《中山市商品房买卖合同》、《解除协议书》中仅有王蓉单方签字，普力奥公司未盖章确认，故上述合同并未成立。关于焦点二。因涉案商品房买卖合同并未成立，故王蓉诉请要求解除双方签订的《中山市商品房买卖合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。对于王蓉请求确认已于2019年12月8日解除认购书的主张，本院认为，《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠……㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。首先，认购书乃普力奥公司为购房认购者提供的格式文本，普力奥公司在与王蓉签订认购书前已将涉案商品房抵押，该事项足以影响当事人是否订立合同，普力奥公司应履行提示说明的注意义务，现普力奥公司未有证据证明其履行该义务，故约定的抵押条款无效。其次，涉案商品房处于抵押状态，且普力奥公司截止本案庭审结束时仍未能办理涂销抵押，致使认购书的合同目的无法实现。因此，王蓉请求解除涉案认购书，符合上述法律规定。最后，王蓉已于2019年12月8日明确书面要求解除认购书并退还购房款，且普力奥公司为其提供了该协议书、申请表的格式文本，可见普力奥公司已知晓王蓉要求解除认购书。根据“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，王蓉主张认购书已于2019年12月8日解除，本院予以支持。关于焦点三。㈠关于返还购房款及其利息的问题。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于本院已支持王蓉主张解除涉案认购书的诉求，故根据上述法律的规定，普力奥公司应向王蓉返还首期购房款429041元及该资金被占用期间的利息。现王蓉诉请要求自2020年6月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，系其权利的自由处分，本院予以支持。㈡关于双倍返还定金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，鉴于普力奥公司收受王蓉定金2万元，现因普力奥公司一方原因而未能订立商品房买卖合同，故按照定金罚则，普力奥公司应双倍返还定金4万元给王蓉。㈢关于律师费的问题。律师费并非诉讼中发生的必然费用，也不属于违约造成的必然损失，且双方在认购书中并未对普力奥公司违约情况下律师费的承担问题进行约定。因此，对于王蓉主张律师费8800元的请求，本院不予支持。综上所述，王蓉诉求合法部分，本院予以支持；普力奥公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告王蓉与被告中山市普力奥房地产开发有限公司于2019年6月5日签订的《认购书》于2019年12月8日解除；二、被告中山市普力奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王蓉返还购房款429041元及支付利息（以429041元为基数，自2020年6月9日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、被告中山市普力奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王蓉双倍返还定金40000元；四、驳回原告王蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18358元，减半收取9179元（原告王蓉已预交），由原告王蓉负担50元，被告中山市普力奥房地产开发有限公司负担9129元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇二〇年八月二十六日书记员  赵会黄怡凤