河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初647号原告：王**，男，1970年9月4日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：王旭起，河南辽源律师事务所律师。被告：刘东育，男，1963年2月15日出生，汉族，住河南省开封市龙亭区。第三人：开封伟宏置业有限公司，住所开封市四大街与职教路交叉口伟宏天境售楼部，统一社会信用代码9141020058858398XD。法定代表人：刘炎军原告王**与被告刘东育、第三人开封伟宏置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告王**于2019年10月28日诉至开封市金明区人民法院，被告刘东育于2019年11月22日向开封市金明区人民法院提交申请开封市金明区人民法院和池伟法官回避的申请书，经开封市金明区人民法院请示开封市中级人民法院后，开封市中级人民法院经审查于2019年12月5日报请河南省高级人民法院决定，河南省高级人民法院于2019年12月20日作出（2019）豫民辖549号民事裁定，裁定由本院审理。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王**委托诉讼代理人王旭起，被告刘东育到庭参加诉讼，第三人开封伟宏置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王**向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告王**、被告刘东育双方解除合同；2、请求判令被告刘东育返还原告王**购房资格转让费、购房款、车位费等共计386700元；3、请求判令被告刘东育赔偿原告王**房屋增值损失894075元（4035元/平方米×135平方米+4110元/平方米×85平方米）；4、本案诉讼费、评估费由被告刘东育承担。事实和理由：2014年7月31日，王**与刘东育签订了《房屋转让协议》，协议约定刘东育将位于开封市××区××与××、××园区以北、××广场以南的单位团购房（伟宏天境25号楼601号、602号，储藏间为25号楼28号，车位为B区46号）的购买权及建成后的所有权转让给王**。合同签订后，王**按约定向刘东育支付转让费50000元，并以刘东育名义预缴购房款及车位费等共计336700元，现因刘东育明确表示不再履行该协议，即不再将上述房屋购买资格及房屋所有权转让给王**，王**认为刘东育的违约行为导致合同履行不能，此时房屋的市场价格与签订合同时约定的房屋价格存在差价，王**因承担该部分差价产生了较大损失，故王**多次要求刘东育退还转让费、购房款并赔偿相应的可得利益损失未果，王**为了维护自己的合法权益，现诉至法院。被告刘东育辩称，一、王**起诉刘东育房屋指标经济纠纷一案，由开封市金明区人民法院受理，在审理案件过程中由于遭遇不公平，刘东育申请开封市人民法院回避，河南省高级人民法院于2018年12月28日下达民事裁定书：指定中牟县人民法院审理，经过审理，中牟县人民法院于2019年6月23日依法驳回了王**的诉讼请求，王**又上诉至郑州市中级人民法院，经审理，郑州市中级人民法院于2019年9月6日驳回了王**上诉，维持原判。二审后，2019年9月21日下午5点，开封市金明区人民法院的两名女书记员到开封市人民检察院把开封市金明区人民法院签发的传票、应诉通知书、举证通知书和王**提交的民事起诉状各一份交给了开封市人民检察院七十多岁的退休人员李海滨，让李海滨转交给刘东育，在这件事发生前，开封市金明区人民法院从未联系过刘东育，传票是一个五无传票（没有编号、没有性别、没有年龄、没有工作单位、没有地址），传票上写2019年11月27日上午9点开庭，这明显违法，因为应诉通知书日期为2019年11月4日，15天内提出答辩状，直接就剥夺了刘东育答辩权利，举证通知书日期也是2019年11月4日，2019年11月20日前提交证据，直接剥夺了刘东育提交证据的权利，还有假如李海滨患有老年痴呆、健忘症或其他原因未将传票交给刘东育，开封市金明区人民法院会不会缺席判决，以上情况，全部违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。开封市金明区人民法院院长在没有担任院长前，是开封市中级人民法院刑庭庭长，其与王**是上、下级和同事关系，本案在二审后还以这种方式立案，合法吗？其他人在伟宏天境检察院家属楼类似的案件，开封市金明区人民法院就不立案，给出的理由是没有房本不能立案，难道开封市金明区人民法院立案采用两个标准？二、2014年7月31日，刘东育通过开封市人民检察院王娜丽介绍将检察院集资建家属楼的大套指标以5万元的价格转让给王**，转让时涉案房屋还未开建，是一片空地。2017年9月25日，王**对刘东育说，再给刘东育两万元让其将指标卖给他的朋友，刘东育当即提出不同意（有刘东育和王娜丽的短信）。2016年开始建房，2018年6月20日刘东育单位开始分房，刘东育分到了25号楼601、602室，王**又找到刘东育说其已将涉案房屋的指标卖给了他的朋友，其再给刘东育两万元让刘东育重新签一份写王**朋友名字的协议，并到公证处进行公证（有短信为证），再次被刘东育拒绝。开封市人民检察院与伟宏天境公司签订协议的第九条权利义务中的第3款规定：团购房户不得自行转让预留权。并且伟宏天境客户经理王嫚代表公司于2019年1月14日给刘东育发了一个短信，内容是按照和检察院签订的协议：团购房户不得自行转让预留权，不同意刘东育转让房屋指标，并因此取消了刘东育601号房的购房资格（有短信为证）。综上所述，刘东育没有违约，王**称刘东育违约不属实，也说明刘东育与王**签订的协议系无效协议。三、王**交的房屋预付款是23.61万元，交车位费10万元，购买大套指标5万元，38.61万元不能全部都算成房款，检察院家属楼至今未建成并交工，刘东育至今也未与伟宏公司签订《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关司法解释规定：违约责任是在合同有效的前提下因一方违约适用，如果合同无效，就不能适用违约责任条款了，违约条款也属于合同的一部分，合同无效了，所有的约定均无效。且该案件已经过一审、二审，法院均驳回了王**的诉讼请求，说明房子不是王**的，协议系无效协议，刘东育没有违约，而是王**将指标卖给第三人，这样卖来卖去（有两次短信为证），开封市人民检察院和开封伟宏置业有限公司就更不同意了，有什么理由让刘东育赔偿王**损失，故王**要求刘东育赔偿溢价89万元的诉讼请求，既无法律规定，也无双方约定，请求法院依法不予支持。第三人开封伟宏置业有限公司未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月31日，刘东育（甲方）和王**（乙方）签订《房屋转让协议》一份，协议主要内容为：甲方系开封市人民检察院干警，该院于2014年由本院干警员工集资承建干警家属房，地点在开封市××区××与××、××园区以北、××广场以南。甲方拥有亲子房两套（建筑面积135平方米、85平方米）集资住房的购买权。现甲方转让该套住房购买权，甲乙双方协议如下：1、甲方将该套房屋购买权及建成后的所有权转让给乙方，乙方一次性支付给甲方转让费五万元整，乙方拥有该套住房的所有权利。2、甲方负有该家属房承建过程中相关事项的通知和帮助义务。3、该协议一式两份，甲乙双方各持一份，自双方签字之日起生效。落款甲方处签署：刘东育、转让费已交付、2014年7月31日；乙方处签署：王**、2014年7月31日。2014年7月31日，王**给付刘东育转让费5万元。2014年7月18日，王**以刘东育名义向开封市伟宏置业有限公司交纳认筹金1万元。2015年3月2日，开封伟宏置业有限公司（甲方）和开封市人民检察院机关党工会（乙方）签订《团购房协议》一份，协议主要内容：第一条、项目概况。本协议团购房位于开封××区四大街××、××、××广场以南、××大道以北（具体位置以市规划局批准的详规位置为准），集中建于该宗地块的南侧，总建筑面积约7万平方米。……。第三条、团购房价格。1、团购房均价为3016元/㎡（不含配套费用）。2、车位10万元/个，本协议签订后团购房户再申请购买为12万/个；储藏间2600元/㎡。……。第五条、付款方式及优惠条件。1、预留金：乙方将团购房户选购的户型汇总统计交由甲方设计后，组织团购房户向甲方账户交纳1万元预留金，该预留金可在第一批预付款中冲抵。2、第一批预付款：本协议签订后，乙方组织团购房户交纳第一批预付款（选购单套户型交纳10万元，选购双套户型交纳20万元）。3、第二批预付款：本协议签订后第六个月，乙方组织团购房户交纳第二批预付款5万元。4、剩余房款：（1）、不需要贷款的团购房户应在甲方取得该团购户对应楼号预售许可证30日内（以乙方接到甲方正式书面通知之日起）交齐剩余房款；（2）、需要贷款的团购房户应在取得预售许可证30日内提交完整真实合法的审贷资料（具体内容由银行信贷系统确定）办理贷款手续，待购房贷款审批通过后支付甲方。……。5、车位及储藏室款：团购房户应在甲方取得预售许可证后30日内，随剩余房款一并交清车位及储藏室款项，其中选购两个及以上车位的团购房户应在交纳第一批预付款的同时交纳2万元的车位预留金，如团购房户未在30日内全部交清车位及储藏间款项，未交纳部分从该团购户已交纳的预付款中扣除。6、优惠条件：团购房户在本协议签订后15日内（含第15日）交齐第一批预付款及车位预留金，可享受13900元优惠；15日至30日（含第30日）交齐第一批预付款及车位预留金的团购房户，可享受10000元优惠；30日至90日内交齐第一批预付款及车位预留金的团购户不再享受优惠；90日仍未交齐第一批预付款及车位预留金，视为放弃团购房资格。……。2015年3月16日，王**以刘东育名义向开封市人民检察院后勤服务中心交纳房款17.61万元。2016年3月18日，王**以刘东育名义向开封市人民检察院后勤服务中心交纳房款5万元。2017年9月28日，王**至开封伟宏置业有限公司以刘东育名义通过刷卡方式交纳车位款10万元，并因刷卡产生手续费600元。2018年6月份左右，经选房，已确定涉案房屋号为伟宏天境小区25号楼601、602号。在案件审理过程中：2020年3月6日，王**向本院提出鉴定申请，要求对本案诉争房屋（位于开封市××区××与××、××园区以北、××广场以南的单位集资住房，即伟宏天境小区25号楼601、602号，储藏间为25号楼28号，车位为B区46号）的市场价值依法评估，评估基准日暂定为中牟县法院受理之日即2019年12月20日。2020年6月18日，郑州众合房地产估价有限公司作出豫郑众合估字2020（司法鉴定）060029号房地产司法鉴定估价报告，开封市新区伟宏天境小区25号楼2单元601号房地产评估价值：评估总价94.97万元，评估单价7035元/平方米。2020年6月18日，郑州众合房地产估价有限公司作出豫郑众合估字2020（司法鉴定）060030号房地产司法鉴定估价报告，开封市新区伟宏天境小区25号楼2单元602号房地产评估价值：评估总价60.44万元，评估单价7110元/平方米。储藏间、停车位因未竣工，暂无法鉴定其市场价值。王**为此支出鉴证咨询服务评估费16541元。刘东育在答辩过程中称其将大套购房指标转让给王**时，涉案房屋还未开建，是一片空地，2016年开始建房，2018年6月20日刘东育单位开始分房，刘东育分到了25号楼601、602室。在庭审过程中：一、刘东育称车位费10万元是王**未经其允许直接至开封市伟宏置业有限公司交纳的，现在开封市伟宏置业有限公司出售车位的价格为6万元，车位费的损失应由王**承担，且王**购买车位费刷卡产生的费用600元也与其无关；二、刘东育称其转让给王**的购房指标是大套601的购房资格，602室的房款是刘东育支付的；三、刘东育称其至今尚未与开封伟宏置业签订房屋买卖合同，涉案房屋尚未实际交付。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于《房屋转让协议》应否解除的问题。王**与刘东育签订的《房屋转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效协议，应当受到法律保护，双方均应按照协议约定履行各自的义务。刘东育称因团购房协议中约定团购房户不得自行转让预留权，致使该《房屋转让协议》为无效协议，但因团购房协议中的约定对外并不具有法律效力，所以，团购房协议中的约定不能否定涉案《房屋转让协议》的效力。王**要求解除双方签订的《房屋转让协议》，刘东育在庭审过程中也同意解除《房屋转让协议》，双方意见达成一致，故王**请求解除与刘东育签订的《房屋转让协议》的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。关于刘东育应否返还王**转让费5万元、认筹金1万元、房款22.61万元、车位费10万元、手续费600元的问题。现双方签订的《房屋转让协议》已经解除，继续履行合同的基础已经丧失，刘东育应返还王**因该协议而交纳的各项费用，故王**请求刘东育返还购房资格转让费5万元、认筹金1万元、房款22.61万元，车位费10万元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。刘东育称车位费10万元系王**自己交纳和现在开发商出售车位价格为6万元，车位费损失应由王**承担的意见，因王**是基于其与刘东育签订的《房屋转让协议》及该协议对应的可期待物权而交纳的车位费，现因该协议已经解除，双方互负相互返还的义务，故对于刘东育的上述意见，本院不予采纳。王**主张要求刘东育给付因交纳车位费所产生的刷卡手续费600元，该费用是王**选择缴款方式所产生费用，该费用不在订立合同时能预见或者应当预见损失范围内，故对于王**要求刘东育返还手续费600元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于王**要求刘东育赔偿增值损失894075元的问题，刘东育称双方签订《房屋转让协议》时，其仅将购房指标中的大套即601室房屋的购买权转让给了王**，但未于本判决作出前向法庭提交其交纳小套即602室房款的相关证据，其另称曾与王**约定由王**先交纳房款的意见，也未得到王**的承认，故对刘东育称其仅将大套即601室的购买权转让给王**的意见，本院不予采信，本院认为刘东育系将《房屋转让协议》中亲子房（601室、602室）的购买权转让给了王**。刘东育称因王**违约，刘东育不同意继续履行《房屋转让协议》，要求解除《房屋转让协议》，并称王**违约的原因是王**告知其要将房子转让给其他人，但在双方签订的《房屋转让协议》中并未对受让方不得将购房资格转让事宜作出禁止性约定，且刘东育在开封伟宏置业有限公司通知选房并选定房屋后至今未与开封伟宏置业有限公司签订房屋买卖合同，基于以上事实，本院认为刘东育存在违约行为，王**作为守约方，其合法权益受法律保护，王**有权要求刘东育赔偿损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，综合考虑王**和刘东育签订《房屋转让协议》的时间、刘东育占用款项的时间、王**已交纳购房资格转让费和已交纳购房款所占总房款比例和房屋增值等因素，王**可要求刘东育赔偿其自获得购房权至今的房屋增值损失，王**与刘东育签订《房屋转让协议》时房屋的价格应依开封伟宏置业有限公司和开封市人民检察院机关党工会签订《团购房协议》中约定的团购房单价3016元/㎡为准，王**和刘东育签订《房屋转让协议》时房屋团购总价中王**已交纳购房资格转让费和购房款占总房款的比重约为43.12%（28.61万元÷（3016元/㎡×（135㎡＋85㎡））＝43.1185%），已交纳费用在当时的购买价与王**起诉至法院时房屋市场价之间的购买价差额为[（7035元/㎡－3016元/㎡）×135㎡＋（7110元/㎡－3016元/㎡）×85㎡）]×43.12%=384007.316元，故王**要求刘东育赔偿增值损失384007.316元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持；关于房屋鉴定评估费16541元，根据本院支持王**可要求刘东育赔偿增值损失384007.316元占涉案房屋评估总价的比例，应由王**负担鉴定评估费9408.52元，刘东育负担鉴定评估费7132.48元，故王**要求刘东育负担鉴定评估费7132.48元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。王**其他过高部分的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王**与被告刘东育签订的《房屋转让协议》；二、被告刘东育于本判决生效之日起十日内向原告王**返还购房资格转让费5万元、购房款23.61万元、车位费10万元，共计38.61万元；三、被告刘东育于本判决生效之日起十日内向原告王**赔偿房屋增值损失384007.316元；四、被告刘东育于本判决生效之日起十日内向原告王**支付鉴定评估费7132.48元；五、驳回原告王**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16475.84元，减半收取8237.92元，由原告王**负担2451.72元，由被告刘东育负担5786.2元；案件受理费6675.13元，退还原告王**。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将上诉费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王娜二〇二〇年八月二十五日书记员  王欣