贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9050号 原告：邓娓，女，1991年2月11日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：马志勇，男，1975年4月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：魏浪（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾勇（一般授权代理），贵州锐腾律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 被告：毕节市七星关区房屋征收管理局，统一社会信用代码：12522401789778599R，住所贵州省毕节市七星关区天河路2巷**。 法定代表人：张正伦。 委托诉讼代理人：吴海（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师。 原告邓娓、马志勇与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）、毕节市七星关区房屋征收管理局（以下至判决主文前简称“房征局”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓娓、马志勇委托诉讼代理人魏浪、被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍及张尧、被告房征局委托诉讼代理人吴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓娓、马志勇向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理位于瑞丰铭城第五号地块4号楼4单元A28层2号房商品房权属证书并交付给原告；二、判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金，(违约金计算以原告已付购房总款228225元为基数，按日0.1%从2017年6月1日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关之日止)暂计20000元；三、判决被告退还开户费829元；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求中一、二、三项的被告为瑞丰公司。事实及理由：因碧阳二道延伸段(鹅顶山隧道、毕纳路口立交工程)，毕节市七星关区房屋征收房里局对原告位于流仓桂花的房屋进行征收，毕节市七星关区房屋征收管理局以毕威高速西互通项目安置房住宅房屋与原告被征收房屋进行调换，后来因为安置点存在地质灾害隐患，为确保人民的生命和财产安全，毕节市七星关区房屋征收管理局将安置点调整到贵毕大道边瑞丰铭城5号地块上的商品房，最后毕节市七星关区房屋征收管理局将瑞丰铭城第五号地块4号楼4单元A28层2号房的商品房住宅房安置给原告。并且协议第四条约定，瑞丰公司负责办理房屋产权证并交给乙方。2016年4月24日，原告与瑞丰房地产公司签订了涉案房屋买卖合同，合同第二十二条第三款转移登记约定：(一)出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书双方同意按第(2)项处理…(2)、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”，合同签订后，原告已支付房屋办证费。按合同约定被告应于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但被告亦未按合同约定的办证日期给原告办理房屋产权登记，故被告应该向原告支付相应的违约金。综上所诉，原告根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告应向原告承担相应的赔偿责任，向原告支付相应的逾期办证违约金。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》特具状诉至贵院，请求判如所述为谢！ 被告瑞丰公司答辩称，一、涉案违约金存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、原、被告之间未实际履行《商品房买卖合同》，被告不负有办证义务，不应担责。涉案房屋是有关部门因房屋拆迁安置工作，从被告处购买该房屋后补偿给原告，双方并未就房屋买卖事宜进行协商并达成合意，即使根据有关部门的要求双方签订商品房买卖合同后，原告也未按照合同约定向被告缴纳契税、专项维修基金等办证费用，故涉案合同并未实际履行，被告实际上并不负有法定或约定为原告办理权属转移登记，仅有协助安置户办理该项登记的义务。故原告无权诉请被告为其提交资料办证，更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。三、原告自行交清办理权属登记相关税费后，被告可协助其办理权属登记。其一，即便《商品房买卖合同》对双方当事人产生约束力，合同约定原告应当在签订合同之日起30日内将契税、维修基金缴纳给被告，原告未如约支付的行为违反了先合同义务，被告因而取得顺序履行抗辩权，不应担责。其二，根据《住宅专项维修资金管理办法》第九条之规定，涉案房屋因未缴纳维修金也不具备办理办理不动产权转移登记的法定条件。毕节市住房和城乡建设局文件要求：在业主未缴纳维修基金的情形下，房地产开发企业不得向其交付房屋、不得将房屋进行备案，且维修基金由业主自行缴纳至维修基金专户后将交费票据返回交付给房地产开发企业后政府要求瑞丰公司将已经收取的房屋维修基金退回，由安置户自行将维修金缴纳至维修基金专户,2017年4月，被告委托案外人毕节市开源建设投资(集团)有限公司将所有维修基金全部退还至七星关区人民政府碧阳街道办事处，再由碧阳街道办事处统一将维修基金退支付给安置户，由其自行缴纳至相关单位，但安置户收取维修基金后，未自行缴纳至维修基金专户。其三，被告对该类安置房仅是有协助办理变更登记并提供必要证明文件的义务，但无法定和约定的办证义务，同时，被告协助安置户办理相关权属登记时，安置户应按规定承担维修基金、各类税费及办证费用。将一切办证相关义务归于被告属错误，不应支持。四、被告已尽协助办证的义务。涉案房屋于2018年11月29日取得《瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》(具备办证条件)起，答辩人就通知原告涉房已其备办理权属登记的条件，原告缴纳相应税费，交完相关资料后可办证，但原告生今未办理、也不缴纳契税、维修基金等费用，办证滞后的费用应由其自行承担，若被告担责，自2018年11月29日起未能办理权属转移登记的责任应当由原告自行承担，若2018年11月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约终期至少也应参照同一地块同幢其余户(2020年3月17日)，如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由买受人提供的办证所要材料协助原告办理权属转移登记，则庭审后未能及时交办理涉房屋转移登记有关的违约责任应由原告自行承担。五，延迟办证应考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能规则于被告，原告并未举证证明其因被告逾期将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的报产权登记机关备案而存在损失，其违约金请求不应被支持。是否支持违约金，违约金数是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况，当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，本原告购买的住宅并不因被告逾期将办理涉案房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而影响其正常居住、使用，未给其造成损失，原告也未举证证明存在损失，被告无支付义务。七、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给子1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 八、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。九、原告诉请退还开户费829元不应得到支持。该诉请已过法定诉讼时效期间，涉案商品房的价款没有包含开户费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为已有，不具备退还基础。 被告房征局答辩称，房屋征收管理局不是本案适格被告，原告是基于其与瑞丰公司之间的商品房买卖合同主张权利，因此根据合同的相对性原则，应当由瑞丰公司承担相应的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2016年4月24日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第5号地块4号楼4单元A28层2号商品房，房号为4-A28-2；建筑面积91.29平方米，套内建筑面积75.54平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款228225元；买受人应在2014年5月31日前向出卖人一次性支付全部购房款；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告瑞丰公司于2015年8月21日将涉案房屋交付原告。2016年4月22日，被告瑞丰公司收取了原告办证费568元、开户费829元。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 又查明：2015年7月7日，原告与被告房征局签订《房屋回迁安置协议》，约定房征局回迁位于瑞丰铭城第五号地块4号楼4单元A28层2号房的商品房住宅房安置给原告；房征局负责办理调换房屋产权证交原告，办证费用按有关规定执行。协议签订之后原告与拆迁部门的房屋差价款已结算完毕。2015年3月11日，被告房征局与被告瑞丰公司签订《团购安置房协议》，约定购房款由七星关区房征局支付给被告瑞丰公司，被告瑞丰公司再与原告签订《商品房买卖合同》，将房屋交付原告。上述协议载明：被告瑞丰应为原告办理房产、土地权属手续，办证产生的应由被征收人（即原告）承担的契税部分，在被告房征局安置完毕后，被告瑞丰公司提供票据，被告房征局于十个工作日内据实一次性支付给被告瑞丰公司，其他办证费用均由被告瑞丰公司全额承担。被告房征局已按约定代原告向被告瑞丰公司支付了购房款。 上述事实，有原、被告的陈述，以及各方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告房征局已按合同约定代原告支付了购房款，被告瑞丰公司已经按合同约定将房屋交付给原告，但并未在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，构成违约，原告诉请被告瑞丰公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。 对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属幢楼的《首次登记确认书》，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，本案于2020年7月31日开庭进行审理，视为通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其合同约定的义务，故该项违约金计算至2020年7月31日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款228225元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年7月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，本院予以支持，对交付的诉讼请求，本院不予支持。但原告必须提供相关文书及办证费用。 对原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告邓娓、马志勇提供办证相关文书及办证费用之日起九十日内为原告邓娓、马志勇申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓娓、马志勇逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款228225元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年7月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告邓娓、马志勇开户费829元； 四、驳回原告邓娓、马志勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币160.00元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年八月十二日 书记员  李治樱