内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终1465号上诉人（原审原告、案外人）：徐伟，男，1977年8月8日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区通辽市库伦旗。委托诉讼代理人：包青格乐吐，内蒙古义源律师事务所库伦分所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：赵淑玲，女，1970年8月16日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区通辽市库伦旗。委托诉讼代理人：王国龙，辽宁守衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：刘永坤，男，1982年2月3日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区通辽市库伦旗。被上诉人（原审被告、被执行人）：姜东梅，女，1982年7月26日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区通辽市库伦旗。上诉人徐伟因与被上诉人赵淑玲、刘永坤、姜东梅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区库伦旗人民法院（2019）内0524民初2218号判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐伟上诉请求：一、改判库伦旗人民法院（2019）内0524民初2218号民事判决书，依法判令解除位于库伦旗某镇市场院内自西向东第七户房屋的查封。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人诉被上诉人案外人执行异议之诉一案，库伦旗人民法院作出（2019）内0524民初2218号民事判决书，上诉人认为一审判决认定事实不清、法律适用不当。一、关于《房屋买卖合同》是否合法有效问题。一审法院认定“《房屋买卖合同》系2016年秋季，被告刘永坤欠徐伟、徐某1、刘某军、徐某2、徐某3等五户的玉米款后，于2017年5月3日，被告刘永坤与原告签订的合同，根据询问徐某1、刘某军、徐某2、徐某3等人的笔录，该房屋抵债给上述五户玉米款，并非是2017年5月3日原告与被告刘永坤在刘某军等人的见证下签订《房屋买卖合同》，被告刘永坤将涉案房屋卖给原告的事实，其证明力不予确认。”未依《民事审判指导与参考》总第**辑中案外人执行异议之诉中，应对案外人提交的《房屋买卖协议》或者《房屋抵债协议》的真实性予以审查的指导观点审查确认。本案中被上诉人将涉案房屋抵债给上诉人等五户的事实是客观存在的，从被上诉人赵淑玲出示证人赵某龙、刘某某的出庭证言，上诉人五户的询问笔录（徐某1、刘某军、徐某2、徐某3四人同意以物抵债方式并在见证人处签字）、被上诉人刘永坤的庭审陈述均可以证实房屋抵债的真实存在。此合同并不存在合同法第52条之无效情形，且以物抵债形式的房屋买卖并非法律所禁止。因此上诉人与被上诉人刘永坤签订的《房屋买卖合同》应为合法有效，对其证明力应予以确认。二、关于是否合法占有该不动产。依最高人民法院2019年7月18日作出的（2019）最高法民申2261号民事裁定书中的裁判要旨：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”规定中的“合法占有”应以买受人实际控制该房屋为标准，其是否实际入住或者使用则不是对该房屋合法占有的必要条件。基于以上最高法裁判观点本案中通过庭审可知刘永坤签订合同时已将房屋及相关手续交付于上诉人，上诉人出示的《购买房基地合同》、收款凭单两枚可以相互佐证。徐某1、刘某军、徐某2、徐某3笔录中的清理涉案院落杂草及清理杂草时的录像，（2019）内0524执异11号案卷中房屋东西户耿某某、周某某笔录中的涉案房屋已经抵债、涉案房屋财产保险单、庭审中被上诉人刘永坤陈述等足以证实上诉人对涉案房屋有实际控制权。三、房屋价款支付问题。上诉人与被上诉人刘永坤签订的《房屋买卖合同》存在以物抵债性质，债权人徐某1等人的询问笔录及被告赵淑玲出示的证人证言亦可以证实涉案房屋以20万元抵债的事实存在。且上诉人、被上诉人刘永坤庭审中均已表明合同签订当日上诉人等五人已将20余万元欠条全部返还给被告刘永坤，足以证实涉案房屋价款已支付完毕。四、关于涉案房屋办理过户登记问题。（2019）内0524执异11号案卷中王某某的笔录可以证实涉案房屋无任何手续，且被上诉人均认可。一审所述的“争议房地产在被执行人刘永坤名下”只是依据的2008年从某某某某林场购买房基地时的简单登记而言。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及最高院裁判观点，只要以房抵债协议是真实的，且签订于人民法院采取强制执行措施之前，并已经实际占有的，就应当保护实际权利人的利益。本案中上诉人所举证据、结合庭审中各方陈述、被上诉人赵淑玲出示的证人证言足以表明上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。赵淑玲辩称，关于房屋合同合法有效的问题，涉案房屋系被上诉人刘永坤以物抵债给徐伟、刘某军、徐某1、徐某2、徐某3五个人的粮款并非真实的房屋买卖合同，一审中有刘某军、徐某1、徐某2、徐某3的笔录予以证实，且该涉案房屋在此之前以同样的方式抵给赵某某、刘某某、程某某、刘某军、刘某军五人，也是抵顶所欠粮款，且此次顶账的刘某军和后来顶账的刘某军是同一人，所以不能证实该房屋买卖合同真实存在，一审法院对此已查明事实。关于上诉人提出其上诉人合法占有涉案房屋，一审法院对此已经查明，该房屋上诉人并未实际占有，徐某1、刘某军、徐某2、徐某3的录音录像也不予确认，且有相关证人证明，涉案房屋一直无人居住，无人管理，更谈不上上诉人所谓的实际占有，上述两个问题说明，上诉人与被上诉人刘永坤、姜东梅所谓的房屋买卖合同是不真实的。针对上诉人已支付全部购房款问题，实际上，是上诉人与被上诉人刘永坤、姜东梅抵债给上诉人徐伟等五人的所欠粮款，具有担保性质，并非真实房款的交付，且被上诉人刘永坤以该形式抵顶粮款并非上诉人一次，在此之前也抵顶给其他人。涉案房屋未办理过户登记问题，上诉人并未到某某某某林场予以核实，对此一审法院调查该厂厂长王某某均证实徐伟没有到该厂进行备案、询问。上诉人徐伟所上一份家庭财产保险，是在赵淑玲所涉案件一审判决生效之后，申请强制执行之后。刘永坤辩称，认可上诉人的上诉意见。姜东梅未做答辩。徐伟向一审法院提出诉讼请求：一、请求法院解除位于库伦旗某镇市场院内自西向东第七户房屋的查封。二、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2008年6月21日，被告刘永坤与某某某某林场签订购买房基地合同，并分别于2008年6月27日以及12月30日向某某某某林场缴纳相关费用，后刘永坤在某镇北市场院内自西向东第七个房基地上建造四间人字架。2017年5月3日，原告徐伟与刘永坤签订房屋买卖合同，刘永坤将某某某农贸市场院内的房屋出售给徐伟，整体出售价格为200000.00元，实际为抵债给欠徐伟、徐某1、刘某军、徐某2、徐某3等五人200000.00余元的粮食款。被告赵淑玲与被告刘永坤、姜东梅间民间借贷纠纷一案，于2017年10月16日，库伦旗人民法院作出（2017）内0524执2335号民事判决。该判决发生法律效力后赵淑玲向本院提出申请执行，在执行过程中，本院于2019年8月26日作出（2018）内0524执122执行裁定，对库伦旗某镇市场院内自西向东第七户的四间人字架房屋进行了查封。2019年9月3日原告提出执行异议后，我院作出（2019）内0524执异11号裁定，驳回了原告异议请求。一审法院认为，虽原告徐伟与被告刘永坤已签订书面房屋买卖合同，但徐某1、刘某军、徐某2、徐某3等五人证实，该房屋买卖合同不是被告刘永坤将涉案房屋卖给了徐伟，而是抵债给欠徐伟、徐某1、刘某军、徐某2、徐某3等五人200000.00余元的粮食款。原告徐伟提供的证据不能证实在本院查封之前其已合法占有该不动产，且已付清全部价款。所提供的证据不能够证明就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，现争议房地产仍在被执行人刘永坤名下，法院依据已生效的法律文书查封被执行人所有的房产并无不当，原告徐伟的异议缺乏事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告徐伟的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告徐伟负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵淑玲申请证人姜某田、姜某权出庭作证，拟证明：徐伟对涉案的房屋没有实际占有。本院审查后认为，证人姜某田、姜某权证言证实内容不清，不能证明待证事实，故对其证言不予采信。二审采信的证据与认定的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案案由应为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人徐伟提供的证据不能证实在法院查封之前其已合法占有该案涉房屋及已付清全部价款，不符合上述法定的情形，一审判决并无不当。故徐伟上诉主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人徐伟的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐伟负担。本判决为终审判决。审判长 包永春审判员 刘景国审判员 朱秀峰二〇二〇年八月二十四日书记员 张 琦