广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8512号上诉人（原审被告）：广东佛山珠江科技数码城建设有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：杨楠。被上诉人（原审原告）:杨铭健，男，1999年6月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：江静，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健，广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人广东佛山珠江科技数码城建设有限公司（以下简称珠江数码城公司）因与被上诉人杨铭健商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初4616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年6月1日判决：“一、确认原告杨铭健与被告广东佛山珠江科技数码城建设有限公司于2017年4月3日签订的《楼宇认购书》于2020年1月10日解除；二、被告广东佛山珠江科技数码城建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款516640元予原告杨铭健；三、被告广东佛山珠江科技数码城建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失51664元予原告杨铭健；四、驳回原告杨铭健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4843.25元（原告已预交），由原告负担101.73元，被告负担4741.52元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。”珠江数码城公司不服上述判决，向本院提起上诉，主要上诉的事实与理由是:一、一审判决认定珠江数码城公司与杨铭健未能签订《商品房买卖合同》继而珠江数码城公司未向杨铭健交付案涉房屋的责任在于珠江数码城公司，属事实认定错误，应予改判。根据《楼宇认购书》第八条：“该物业在乙方全面履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2018年6月30日前交付乙方使用”可知，该条款约定的交付时间为附条件交付义务，即需杨铭健在签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，珠江数码城公司于2018年6月30日前将涉案房屋交付杨铭健使用。现由于杨铭健原因导致《商品房买卖合同》至今无法签订，且珠江数码城公司不存在不正当阻止条件生效的情形，不断敦促杨铭健前来珠江数码城公司处签订《商品房买卖合同》，该条件未生效责任在于杨铭健，珠江数码城公司对此不存在任何违约行为。故珠江数码城公司与杨铭健未能签订《商品房买卖合同》继而珠江数码城公司未向杨铭健交付案涉房屋的责任在于杨铭健，一审法院属事实认定错误，应予改判。二、一审判决珠江数码城公司按照房款的10%向杨铭健进行赔偿缺乏事实和法律依据，应予改判。在珠江数码城公司与杨铭健未签订《商品房买卖合同》继而珠江数码城公司未向杨铭健交付案涉房屋的情况下，杨铭健未在合理期限内催告珠江数码城公司要求签订《商品房买卖合同》以及交付涉案房屋，而是继续支付房款，在房款即将全部支付完毕时向珠江数码城公司提出退房申请，要求珠江数码城公司退还购房款并支付利息及补偿租房费用，在房款全部支付完毕后向珠江数码城公司发送《律师函》，要求解除《楼宇认购书》并退还房款。即使一审法院认为珠江数码城公司与杨铭健未能签订《商品房买卖合同》继而珠江数码城公司未向杨铭健交付涉案房屋的责任在于珠江数码城公司，但是杨铭健对珠江数码城公司未按照《楼宇认购书》约定的交付时间交付涉案房屋后杨铭健未催告而继续支付房款导致损失扩大应承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，杨铭健无权要求珠江数码城公司就其扩大的损失承担赔偿责任。综上所述，一审判决缺乏事实和法律依据，导致本案裁判结果损害珠江数码城公司合法权益，有违公平公正，故恳请二审法院依法查明事实，依法支持珠江数码城公司的上诉请求。上诉请求是：依法撤销一审判决第三项，并改判珠江数码城公司无需向杨铭健支付违约金。杨铭健答辩称：首先，无法签订《商品房买卖合同》的责任在于珠江数码城公司，而并非其所称“由于杨铭健原因导致《商品房买卖合同》至今无法签订，且珠江数码城公司不存在不正当阻止条件生效的情形，不断敦促杨铭健前来珠江数码城公司处签订《商品房买卖合同》”。珠江数码城公司并未能提供证据证明其“不断敦促杨铭健前来珠江数码城公司处签订《商品房买卖合同》”的主张，依法应承担举证不能的不利后果。并且，杨铭健在“佛山市房产信息网”查询到，案涉房屋（佛山市南海区********的珠江科技数码城[峰景湾]四期12栋**层**室）的状态至今仍属于“限制房产”，而根据该网站备注信息的解释，“限制房产”是指由于某些原因，暂不允许出售的商品房。亦即珠江数码城公司与杨铭健签订《楼宇认购书》时，案涉房屋是不允许出售的，从而导致了案涉房屋至今无法网签《商品房买卖合同》，这才是无法网签的真正原因。珠江数码城公司在明知案涉房屋不可出售的情形下，仍然与杨铭健签订《楼宇认购书》，并至今仍无法网签《商品房买卖合同》，主要责任在于珠江数码城公司，其已严重违约。其次，既然是珠江数码城公司严重违约导致双方解除商品房预约合同，珠江数码城公司应承担合理的违约责任。而根据杨铭健的诉讼请求以及相关利息的计算依据，仅从基准利息的角度来看，杨铭健的实际损失就已经远远超过房屋总价的10%，一审法院酌情设置珠江数码城公司的违约责任上限为10%，已大大减轻了珠江数码城公司的违约成本。现珠江数码城公司明知违约责任存在上限而继续上诉，明显是在进一步加重杨铭健的损失，并浪费司法资源。故一审法院判决珠江数码城公司按照购房款的10%赔偿杨铭健已非常合理，不应当予以调整。综上，杨铭健请求二审法院依法驳回珠江数码城公司的上诉请求并维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系商品房预约合同纠纷。针对本案二审的争议焦点，本院论述如下。珠江数码城公司上诉主张《楼宇认购书》约定的交付条件以杨铭健签署并履行《商品房买卖合同》为前提，由于杨铭健的原因导致《商品房买卖合同》至今无法签订，继而珠江数码城公司未向杨铭健交付涉案房屋的责任在于杨铭健，一审法院认定事实错误，应予改判。对此，本院认为，虽然珠江数码城公司与杨铭健没有签订《商品房买卖合同》，但杨铭健已经按照《楼宇认购书》的约定通过分期付款方式向珠江数码城公司支付全部购房款，珠江数码城公司也已经收取了前述款项。在杨铭健已经履行了合同主要义务的情况下，珠江数码城公司应按照约定的时间向杨铭健交付涉案房屋。双方是否签订《商品房买卖合同》并不影响已经发生的法律事实。因此，一审法院不存在事实认定错误的情形。另珠江数码城公司辩称在其未按约定时间交付涉案房屋的情况下杨铭健仍继续支付购房款导致损失扩大应承担责任，杨铭健无权要求珠江数码城公司就其扩大的损失承担赔偿责任。对此，本院认为，珠江数码城公司未按约定时间交付涉案房屋构成违约，而杨铭健按照《楼宇认购书》的约定付款，属于守约方，珠江数码城公司单方违反合同的约定给杨铭健造成了一定的损失，一审法院结合全案情况酌定珠江数码城公司按照购房款的10%即51664元赔偿杨铭健的损失并无不当。杨铭健在珠江数码城公司未按约定实际交付涉案房屋的情况下仍继续支付购房款不影响珠江数码城公司应承担的违约责任。珠江数码城公司的上诉主张均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，珠江数码城公司的上诉请求缺乏理据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1166.6元，由上诉人广东佛山珠江科技数码城建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 进审 判 员  张 莹审 判 员  禤敏婷二〇二〇年八月二十四日法官助理  李敏娜书 记 员  梁小敏