河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初1718号原告：高爱英，女，汉族，1963年5月10日出生，住天津市大港区。委托诉讼代理人：刘丹，河南大然律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛鹏宇，河南大然律师事务所实习律师。被告：河南美丽华购物广场有限公司，住所地安阳市北关区人民大道中段。统一社会信用代码：91410500785060213F。法定代表人：邢玉荣，职务：董事长。委托诉讼代理人：宋昆，河南国厚律师事务所律师。被告：安阳市华隆国际小商品有限公司，住所地安阳市北关区人民大道**。统一社会信用代码：914105003679462796W。法定代表人：黄良泽，职务：总经理。委托诉讼代理人：于江龙，河南正义彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵卫国，河南正义彰律师事务所律师。原告高爱英诉被告河南美丽华购物广场有限公司（以下简称美丽华公司）、安阳市华隆国际小商品有限公司（以下简称华隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理，原告高爱英的委托诉讼代理人刘丹，被告美丽华公司的委托诉讼代理人宋昆到庭参加诉讼，被告华隆公司委托诉讼代理人于江龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高爱英向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告美丽华购物广场有限公司支付原告美丽华广场2层B2-066号房屋租金48233.73元（租金从2014年4月10日起计算至2016年1月24日止）；2、判令二被告将美丽华购物广场2层B2-066号商铺腾清并返还原告；3、判令二被告支付原告美丽华购物广场层B2-066号商铺占用使用费（自2016年1月25日起按照2243.43元每月计算至安阳市华隆国际小商品有限公司交还商铺之日止）4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：李俊芳是涉案房屋原所有权人，与被告美丽华公司之间签订了《房屋租赁合同》。合同约定：（1）租金按照购房款269211.6元的10%计算；（2）租赁期为十年，从2006年1月25日起至2016年1月24日止；（3）租赁期间，租赁商铺所有权发生变动的，不影响本合同的效力，商铺所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。被告美丽华公司与案外人李俊芳签有委托管理协议，合同期限为2009年1月25日起至2016年1月24日止，代为原告出租管理商铺。案外人李俊芳和原告是朋友关系，2014年4月10日李俊芳夫妇将涉案商铺出售给原告并办理了房屋登记手续，且已通知被告美丽华公司该事实。自涉案房屋出售给原告后，原告一直未领取租金。后来被告美丽华公司将原告的商铺租赁给了被告华隆公司。合同到期后，两被告未就续租事宜与原告进行协商，也没有将上述商铺返还给原告，而是继续非法占有，两被告的行为对原告造成了损失。综上所述，原告认为：被告的行为已侵犯了原告的合法权益，依据《民事诉讼法》《合同法》第263条等相关规定，原告特向贵院提起诉讼，望贵院能依法支持原告的诉讼请求。被告美丽华公司辩称，第一、美丽华公司与华隆公司签订租赁合同后华隆公司在显著位置设置安阳国际小商品城的广告牌说明原告知道或者应当知道转租的事实且并未提出异议，根据租赁的司法解释第16条的规定，美丽华公司与华隆公司合同有效；第二、美丽华公司与华隆公司的租赁协议超期部分被法院生效判决认定无效，已经被认定终止。涉案商铺由华隆公司占有使用管理经营，美丽华公司没有交还商铺的能力，腾房义务应由华隆公司承担，根据租赁解释18条的规定，房屋占用使用费也应当由实际占用人华隆公司承担。第三、原告与美丽华公司的管理协议已经终止到期，原租金标准没有参考意义，原告应当申请法院委托有资质的评估机构对涉案房屋的租金标准进行评估确定，不应意定租金标准。第四、在众多已经生效的小业主商铺执行案件中，在美丽华公司没有参与的情况下，小业主与华隆公司达成执行和解，由华隆公司直接向小业主支付租金或者占用费。被告华隆公司辩称，第一、租赁合同的当事人是原告和被告美丽华公司，华隆公司不是租赁合同的当事人，按照合同的相对性原则不应当承担赔偿责任。第二、本案超期占用经营是因为美丽华公司擅自处分属于原告的房产，损害了原告的财产权，美丽华应当就其过错承担相应的责任。第三、美丽华答辩所称的执行案件与本案不同，其他案件小业主与华隆公司直接签订了租赁合同，与本案情况不同，不能作为类比。综上请求驳回对华隆公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李俊芳是美丽华广场2层B2-066号房屋原所有权人，2005年7月31日，李俊芳与美丽华公司签订房屋租赁合同，约定李俊芳将其购买的上述商铺租赁给美丽华公司，租赁期10年，自2006年1月25日起至2016年1月24日止。租赁期间美丽华公司以李俊芳购买该商铺总额269211元的10%作为年租金，以六个月为一期支付一次租金，每期第一个月初支付。租赁期间该商铺的一切经营活动（包括但不限于招商、出租等）由美丽华公司全权负责。美丽华公司逾期支付租金，应当按当期租金的日万分之二向李俊芳支付违约金。合同期满后，如需续租，须提前六个月以书面形式通知对方，双方在协商一致的基础上另行签订合同，续约的合同期限仍为10年，续约期内美丽华公司支付给李俊芳的房屋租金金额由李俊芳推举产生的业主委员会和美丽华公司协商而定。2009年1月25日，李俊芳与美丽华公司签订商铺委托管理协议。合同约定：李俊芳将其所有的2层B2-066号商铺租赁给美丽华公司，租赁期7年，自2009年1月25日起至2016年1月24日止；租赁期间美丽华公司以原告购买该二层B2-066号商铺总额269211元的10%作为一年的租金，每季度支付一次租金。2008年7月17日，美丽华公司与华隆公司签订场地租赁合同。合同约定：美丽华公司将其所属包括李俊芳的2层B2-066号商铺在内的美丽华购物广场1、2、3层共计22421平方米场地出租给华隆公司使用；租赁期限为20年，从2008年10月1日起至2027年9月30日止；租赁场所租金为第1年250万元、第2年350万元、第3年400万元、第4年470万元、第5年500万元、第6-10年550万元、第11-15年605万元、第16-20年665.5万元。美丽华公司与华隆公司签订场地租赁合同后，在该商城显著位置设置了“安阳国际小商品城”广告牌。2014年4月10日李俊芳将涉案的2层B2-066号商铺出售给原告高爱英并办理了房屋登记手续，并通知被告美丽华公司。李俊芳与美丽华公司签订的商铺委托管理协议到期后，原告高爱英与美丽华公司双方就续租问题发生纠纷，未能达成一致意见。在安阳市××区豆腐营街道办事处的协调下，美丽华公司与华隆公司各自出资51.7万元，委托北关区美丽华纠纷工作组向原告高爱英及其他业主支付过渡期租金。原告高爱英收到两个月过渡租金4486.83元，每月租金为2243.42元。2016年2月2日、2月18日，美丽华公司、华隆公司、北关区美丽华纠纷工作组联合发布联合声明：待美丽华业主委员会与承租方就租金价格达成协议后，先期支付业主的过渡期暂付租金抵顶2016年1月25日后正式租金。美丽华业主至今未成立业主委员会。上述事实，有原告高爱英提供的房屋买卖协议书、不动产权登记证、房屋平面图，房屋租赁合同、商铺委托管理协议、过渡期租金收到条、本院和安阳市中级人民法院生效法律文书以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，李俊芳与美丽华公司签订的商铺委托管理协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法予以保护。李俊芳将其所有的美丽华购物广场第二层B2-066号商铺租赁给美丽华公司经营使用至2016年1月24日止，美丽华公司向李俊芳支付第二层B2-066号商铺总额269211元的10%作为年租金，是本案的事实。因美丽华公司未经李俊芳同意，擅自将第二层B2-066号商铺租与华隆公司经营使用至2027年9月30日止，且在与李俊芳签订的商铺委托管理协议到期后，未与李俊芳以及原告高爱英续签合同，所以华隆公司使用该商铺的租期应受到李俊芳与美丽华公司签订的房屋租赁合同的约束。根据合同相对性原理，美丽华公司应将超期租与华隆公司经营的第二层B2-066号商铺腾清并交还，由此产生的损失华隆公司可另案向美丽华公司主张赔偿。2014年4月10日李俊芳将涉案第二层B2-066号商铺出售给原告高爱英并办理了房屋登记手续，原告高爱英享有该商铺的所有权。因租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原告高爱英要求被告美丽华公司支付2014年4月10日起计算至2016年1月24日止2层B2-066号房屋租金48233.73元租金请求，原告提供证据不足以支持其该项诉讼请求，本院不予支持。由于美丽华公司擅自处分第二层B2-066号商铺2016年1月24日以后的财产权，造成该商铺被华隆公司超期占用经营，原告高爱英财产有所损失，美丽华公司的行为存在过错，故应对该商铺被超期占用使用期间的损失承担赔偿责任。第二层B2-066号商铺2016年1月24日以后的占有使用费参照房屋租赁合同的月租金2243.42元计算至法院限定华隆公司交还商铺之日止，但需扣除原告高爱英已收取被告的4486.83元过渡租金。综上所述，原告高爱英要求美丽华公司、华隆公司交还美丽华购物广场第二层B2-066号商铺，支付原告该商铺的占用使用费，于法有据，予以支持，但需扣除原告已收取被告的过渡租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告河南美丽华购物广场有限公司、被告安阳市华隆国际小商品有限公司于本判决生效后三十日内将美丽华购物广场第二层B2-066号商铺腾清并交还原告高爱英；二、被告河南美丽华购物广场有限公司于本判决生效后四十日内支付原告高爱英美丽华购物广场第二层B2-066号商铺占用使用费（自2016年1月25日起按第二层B2-066号商铺2243.42元/月计算至被告安阳市华隆国际小商品有限公司交还商铺之日止，扣除原告高爱英已收取的4486.83元过渡租金）；三、驳回原告高爱英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1006元，减半收取503元，由原告高爱英负担250元，由河南美丽华购物广场有限公司、被告安阳市华隆国际小商品有限公司负担253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  乔东茂二〇二〇年八月三十一日书记员  侯旭晖