广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5161号上诉人（原审原告）：陈庆铭（CHENCHING-MING），男，1959年2月17日出生，台湾地区居民，大陆住址比亨饰品（中山）企业有限公司内。委托诉讼代理人：芦道宾，广东德元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦顺源（ＭＡＫＳＨＵＮＹＵＥＮ），男，1960年9月20日出生，香港特别行政区居民，内地住址广东省中山市。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁晶晶，广东香山律师事务所实习律师。上诉人陈庆铭（CHENCHING-MING）因与被上诉人麦顺源（MAKSHUNYUEN）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初7160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈庆铭上诉请求：一、判决麦顺源支付348平方米厂房从2012年6月至2013年8月期间的房屋占有使用费48720元；259平方米厂房从2012年6月至2013年8月期间的房屋占有使用费36260元，360平方米厂房从2012年6月至2016年7月期间房屋占有使用费229320元，合计314300元；二、维持一审判决其它判项。事实和理由：一审判决有3处事实没有查清，麦顺源虚假陈述，刻意隐瞒其使用和出租房屋的事实。一、麦顺源应当支付348平方米、259平方米的厂房从2012年6月至2013年8月期间的房屋占有使用费，360平方米的厂房从2012年6月至2016年7月期间的房屋占有使用费也应当支付。麦顺源并没有按照与陈庆铭、比亨饰品（中山）企业有限公司（以下简称比亨公司）之前的案件中所称的退回2000平方米厂房，麦顺源当时没有退回钥匙，当比亨公司和陈庆铭没有及时退回1000000元时，麦顺源很快就找人承租其之前没有退回钥匙的厂房，并自行收租，比亨公司和陈庆铭也没有阻拦，这是事实；二、从本案一审查明的事实可以推断的事实有：麦顺源的确没有退回360平方米厂房，因为麦顺源自认2016年8月以后一直是其出租360平方米厂房给刘兴的，那么麦顺源是如何得到这360平方米厂房出租权的；三、360平方米的厂房在2016年8月之前是租给彩轩印刷厂使用的，麦顺源如果执意否认该事实，陈庆铭和比亨公司可以找到麦顺源出租厂房给彩轩印刷厂的证据，届时麦顺源应当承担对其不利的后果。且麦顺源在一审时已承认2012年6月之后占用348、259、360平方米厂房的事实。麦顺源辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈庆铭的上诉请求。一、关于涉案的2000平方米厂房是否已经返还的问题，（2012）中一法民一初字第903号生效判决已查明认定，依法可以作为事实依据；二、陈庆铭所谓租赁的情况并非事实，麦顺源不清楚其证据来源和相关证据的关联性；三、根据生效判决以及该案件中双方对于返还厂房的事实确认，2000平方米的厂房完全在陈庆铭的控管之下，麦顺源不可能在大庭广众下非法占用厂房且长达近5年的时间，陈庆铭也没有提出异议，只有经过其许可麦顺源才会使用或出租相应的厂房，即使法院认定厂房被占用，陈庆铭所主张的占用费从2012年6月计算，已经超出诉讼时效，不应予以支持。陈庆铭向一审法院起诉请求：1.判令麦顺源支付陈庆铭房屋占有使用费至麦顺源完全归还占用的2000平方米厂房给陈庆铭之日止（截至起诉之日为418650元，未付部分360平方米按照每月4680元，348平方米按照每月3480元，259平方米按照每月2590元计算）；2.判令麦顺源支付所占比亨公司场地126平方米用于排污水的费用262080元（从2001年比亨公司建厂房开始计算，每月1260元计算）；3.判令麦顺源归还比亨公司厂房红线图（当初签购地合同时有拿走规划图正本一直未归还比亨公司）。一审法院认定事实：陈庆铭提供的《划拨土地协议书》显示，2000年11月10日，中山市三乡镇白石管理区（甲方）与陈庆铭（乙方）签订《划拨土地协议书》，约定：一、甲方将管辖范围内白石工业区，工业用地面积30亩划拨给乙方自建工业厂房，到时双方到实地丈量面积为准；二、地价以人民币计算，每亩75000元，甲方负责为乙方办理好国有土地使用证，费用由甲方支付……六、乙方办厂后，实行独立核算，自负盈亏，一切往来债权、债务均属乙方自理……八、乙方拥有该土地的永久使用权和建筑物所有权，如乙方因某种原因将土地使用权和建筑物所有权出售或出让其他客户时，甲方应协助乙方办理转让手续。协议还约定了其他内容。2009年8月26日，陈庆铭（甲方、出卖人）与麦顺源、郑淑芬（乙方、买受人）签订《土地及其厂房买卖合同》，合同约定：甲方出卖给乙方的土地及厂房，位于中山市依《中山市三乡测绘工程有限公司》丙测资字4418287图示所确定的、属于甲方的全部土地使用权及其厂房的所有权（含一层铁皮房）；甲方同意将该房产作价527.5万元出卖给乙方，在该房产过户给乙方时乙方已借给甲方的借款可抵作该房地产价款，该价已含欠村委土地欠款152.5万元；合同双方签字后当日乙方支付甲方定金40万元，此款在该房地产价款中扣除；甲方在转让给乙方前，所有的债务由甲方自行承担，与乙方无关；如甲方违约则须向乙方支付40万元违约金，另退还乙方已交付的定金40万元；如乙方违约则定金40万元归甲方所有（即定金不退还乙方）；甲方担保人比亨饰品（中山）企业有限公司对甲方在合同中义务承担担保责任至合同经甲乙双方确认终止之日止。2009年10月30日，陈庆铭（甲方）与麦顺源（乙方）签订《关于厂房及地转让合同补充协议》，协议载有：甲方同意将在享有的厂房内腾出2000平方米左右厂房，供乙方无条件使用（时间到转让合同成效为止）；乙方在已付定金40万元的前提下，再付甲方60万元（作为原合同内金额的前期付款）；补充协议违约责任，参照2009年8月26日，签订转让合同第九条内容执行。陈庆铭和麦顺源在补充协议上签名及捺印确认。2012年8月10日，麦顺源就其与陈庆铭、比亨公司的建设用地使用权转让合同纠纷，向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除陈庆铭与麦顺源于2009年8月26日签订的《土地及其厂房买卖合同》以及2009年10月30日签订的《关于厂房及地转让合同补充协议》；二、陈庆铭退还麦顺源100万元购地款以及赔偿麦顺源违约金40万元，共计140万元；三、比亨公司对陈庆铭的责任承担连带赔偿责任；四、诉讼费用由陈庆铭、比亨公司承担。2013年5月10日，一审法院作出（2012）中一法三民一初字第903号民事判决，查明陈庆铭如约向麦顺源提供了2000平方米厂房给其使用，直至2012年6月底麦顺源将该厂房退还给陈庆铭，涉案房地产系中山市三乡镇白石村的集体土地，无土地证和房产证，麦顺源在与陈庆铭签订上述合同时已经清楚该情况等事实，并认定双方在签订补充合同后，陈庆铭无条件将位于比亨公司内的2000平方米厂房交付给麦顺源使用，据公平原则，麦顺源在占有使用陈庆铭提供的厂房期间，其资金被陈庆铭占用的损失，不应计算。据此判决：一、确认麦顺源与陈庆铭于2009年8月26日签订的《土地及其厂房买卖合同》及2009年10月30日签订的《关于厂房及地转让合同补充协议》无效；二、陈庆铭于判决生效之日起七日内向麦顺源返还房地产价款1000000元并支付相应利息（从2012年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决指定履行期限届满之日止）；三、比亨公司对麦顺源不能清偿上述债务的三分之一部分承担连带清偿责任；四、驳回麦顺源的其他诉讼请求。比亨公司不服判决，向本院提起上诉，本院于2013年10月17日作出（2013）中中法民一终字第769号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年6月12日，一审法院作出（2014）中一法执字第1105-1号执行裁定，核实中山市三乡镇伟兴模具加工部及其经营人黄伟平租赁陈庆铭、比亨公司的厂房面积1274平方米（本案中，双方确认实为1272平方米），其中424平方米租赁期限到2017年7月14日止，截至2015年6月11日租金每月每平方米8元，此后每月每平方米9元，另外850平方米（本案中，双方确认实为848平方米）租赁期限到2017年5月30日，截至2015年4月11日租金每月每平方米6元，此后每月每平方米7元，并裁定：提取被执行人陈庆铭、比亨公司的租金收入1119187元至一审法院代管款账户；案外人中山市三乡镇伟兴模具加工部、黄伟平应将租赁被执行人陈庆铭、比亨公司厂房的租金每月月底前交纳至一审法院代管款账户。中山市三乡镇伟兴模具加工部、黄伟平收到一审法院协助执行通知后，不得向被执行人陈庆铭、比亨公司或其他人交纳租金，擅自向被执行人或其他人支付的，应当承担相应的法律责任。2014年9月1日，麦顺源出具收据一份，载明：“今收到黄伟平（比亨厂租）6月、7月、8月每月9480元存在法院指定账号28440元”。之后麦顺源就中山市三乡镇伟兴模具加工部、黄伟平向陈庆铭所承租的面积为1272平方米的厂房及小宿舍、厨房，向黄伟平直接收取租金。根据由麦顺源签名确认的收据显示，麦顺源收取了黄伟平上述租赁物2014年9月至2018年2月租金共435464元【其中2015年7月21日确认收取了66360元，2016年2月4日收取了104280元，2016年10月28日收取了66360元，2017年11月2日收取了71840元，2018年2月9日收取了126624元（含麦顺源同意黄伟平减免的2个月租金21104元）】。麦顺源确认，其另从2018年3月起，按照每月租金10152元的标准，收取上述租赁物租金至2019年1月止，2019年2月后未再收取租金。陈庆铭确认其诉状中所主张的348平方米厂区亦包含在上述1272平方米厂区内。另查：陈庆铭主张麦顺源另从2012年6月起占用259平方米厂区至2013年8月，占用360平方米厂区至今；麦顺源否认占用259平方米厂区，但确认其为尽快收回债权，从2016年8月起按照2300元每月将360平方米厂区出租给案外人刘兴等人，并由其直接收取租金。诉讼过程中，双方一致同意上述360平方米厂区按照8元／平方米／月的标准计算租金赔偿给陈庆铭。2019年5月17日，麦顺源（甲方、移交方）、陈庆铭（乙方、接收方）、刘兴（丙方、承租方）签订《移交确认书》一份，约定：“经甲、乙、丙三方确认，甲方向丙方出租位于中山市，甲方同意于2019年5月31日向乙方返还该厂房，即2019年6月1日起该厂房由乙方接收处分，租金由乙丙双方另行协商处理。2019年6月1日起乙方接收该厂房，各方不再办理移交手续，本确认书作为乙方接收该厂房的依据，特此确认”。一审法院认为，本案系合同纠纷，双方于2009年8月26日签订的《土地及其厂房买卖合同》以及2009年10月30日签订的《关于厂房及地转让合同补充协议》被已经生效的（2012）中一法三民一初字第903号民事判决、（2013）中中法民一终字第769号民事判决认定为无效，且麦顺源已就上述债权申请了强制执行，一审法院亦作出（2014）中一法执字第1105-1号执行裁定裁定提取陈庆铭、比亨公司的租金收入。因麦顺源并未提交其有权直接收取涉案租金的法律依据，亦未证明其已将收取的租金通过合法途径抵扣了陈庆铭的相应债务，故麦顺源无权以个人名义直接向中山市三乡镇伟兴模具加工部及其经营人黄伟平收取租金，亦无权将涉案360平方米的厂区出租给刘兴收取租金，其收取中山市三乡镇伟兴模具加工部及其经营人黄伟平的租金，应当返还给陈庆铭，并向陈庆铭赔偿占用厂区期间的损失。双方争议的主要焦点为：一、麦顺源所占厂区面积及时间；二、麦顺源应支付租金损失的金额。关于焦点一。陈庆铭主张，麦顺源收取中山市三乡镇伟兴模具加工部及其经营人黄伟平所租1272平方米厂区、宿舍及厨房2014年6月至今的租金，并另外从2012年6月起占用348平方米、259平方米厂区至2013年8月，占用360平方米厂区至今；麦顺源主张其在2012年6月返还厂房后，仅自行收取了黄伟兴所租1272平方米厂区2014年9月-2019年1月租金，并于2016年8月将360平方米厂区出租给他人收取租金以用来弥补陈庆铭欠其的债务，并未在2012年6月至2013年8月后占用348平方米、259平方米厂区，也并未在2012年6月至2016年7月占用360平方米厂区。对此一审法院认为，（2012）中一法三民一初字第903号民事判决、（2013）中中法民一终字第769号民事判决均认定麦顺源已于2012年6月份向陈庆铭返还了《土地及其厂房买卖合同》、《关于厂房及地转让合同补充协议》约定的2000平方米厂房。陈庆铭主张麦顺源在此之后继续占据厂区，应当承担举证责任，但陈庆铭并未充分举证证明麦顺源在该期间占用厂房，故陈庆铭未能完成其举证责任，对陈庆铭主张的麦顺源在2012年6月至2013年8月后占用348平方米、259平方米厂区，在2012年6月至2016年7月占用360平方米厂区的事实，不予采信。麦顺源陈述的占用时间虽然亦缺乏证据，但相较而言，麦顺源的陈述对己不利，且陈庆铭未有证据反驳，更为真实可信。故关于麦顺源收取黄伟兴所租1272平方米厂区2014年6-8月租金，系通过人民法院执行所得执行款，不再重复处理；1272平方米厂区2014年9月-2019年1月租金，麦顺源无权自行收取，应返还给陈庆铭。麦顺源于2016年8月至2019年5月占用360平方米厂区，应当向陈庆铭赔偿占用期间的损失。1272平方米厂房系陈庆铭出租给中山市三乡镇伟兴模具加工部及其经营人黄伟平，麦顺源虽收取租金，但并未占用厂房，故麦顺源无需返还上述厂房；360平方米厂房确系麦顺源占用出租，但陈庆铭、麦顺源已经达成协议并办理交接，于2019年6月1日返还厂房，故予以照准。关于焦点二。陈庆铭主张，关于黄伟兴租赁厂房计算方法为2014年9月1日至2015年5月租金为9480元/月（其中1272平方米厂房租金8480元，小宿舍加厨房1000元），2015年6月至2016年10月租金为10750元/月（其中1272平方米厂房租金9750元，小宿舍加厨房1000元），2016年11月至2017年12月租金为10550元/月（其中1272平方米厂房租金9750元，小宿舍加厨房800元），2018年1月之后租金为10150元/月（其中1272平方米厂房租金9750元，小宿舍加厨房400元），关于360平方米厂房同意按照8元/平方米/月标准计算；麦顺源主张，按照其出具的收据显示，其确认收取了黄伟兴2014年9月至2018年2月的租金435464元，之后收取了黄伟兴2018年3月至2019年1月的租金111672元（10152元/月×11个月），另愿意按照8元/平方米/月的标准赔偿陈庆铭360平方米厂区2016年8月至2019年5月的租金损失97920元（8元/平方米/月×360平方米×34个月）。黄伟兴租赁厂房的出租方系陈庆铭，麦顺源仅需将其确认从黄伟兴收取的2014年9月至2019年1月租金547136元返还给陈庆铭，至于黄伟兴未付少付部分，陈庆铭可依据其出租方权利另行向承租人进行主张。关于360平方米厂区2016年8月至2019年5月的租金，双方在诉讼中，已经协商按照8元/平方米/月标准计算，予以照准，故麦顺源还应向陈庆铭赔偿360平方米厂区2016年8月至2019年5月的租金损失97920元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、麦顺源于2019年6月1日向陈庆铭返还侵占的360平方米厂房；二、麦顺源于一审判决生效之日起七日内向陈庆铭返还中山市三乡镇伟兴模具加工部、黄伟平所缴纳的2014年9月至2019年1月租金547136元，并赔偿所占用的360平方米厂房2016年8月1日至2019年5月31日的租金损失97920元，以上合计645056元；三、驳回陈庆铭的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7580元（陈庆铭已预交），由麦顺源负担（麦顺源于一审判决生效之日起七日内迳付陈庆铭）。本院二审期间，陈庆铭围绕上诉请求依法提交以下五组证据：1.微信聊天记录，拟证明2015年期间，麦顺源出租360平方米厂房给彩轩印刷厂使用；2.图片，拟证明2015年期间，麦顺源出租360平方米厂房给彩轩印刷厂使用；3.比亨厂门卫放行条，拟证明麦顺源使用和出租348平方米以及259平方米厂房；4.比亨厂门卫来访登记表，拟证明麦顺源使用和出租360平方米、348平方米和259平方米厂房的事实；5.消防检查登记表，拟证明麦顺源使用和出租360平方米、348平方米和259平方米厂房的事实。麦顺源质证称上述证据不属于新证据，不应采纳，如果二审法院要采纳，其发表质证意见如下：对证据1、2真实性、关联性不确认，对话内容并非麦顺源发出的内容；对证据3真实性确认，但陈庆铭同意其无条件使用部分厂房，双方既无约定相关的使用费和使用期限，其仅仅在2014年11月到2015年4月使用部分闲置厂房，无法证明实际借用的面积，但事实上该位置的管控权仍在陈庆铭手上，麦顺源只是借用，从麦顺源每次从厂房拉回胶盘可以反映出厂房是由陈庆铭管理的；对证据4的质证意见与证据3一致；对证据5三性不予确认，与本案无关。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是涉台房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案的合同履行地在内地，故一审法院适用大陆法律作为本案的准据法正确，本院予以维持。围绕陈庆铭的上诉请求，本案的争议焦点是案涉厂房的占有使用费是否已超过诉讼时效。本案系追索案涉厂房占有使用费的租赁合同纠纷，应参照租金的诉讼时效进行认定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列诉讼时效为一年：…（三）延付或者拒付租金的…。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，陈庆铭主张348平方米、259平方米的厂房从2012年6月至2013年8月期间的占有使用费以及360平方米的厂房从2012年6月至2016年7月期间的房屋占有使用费，在《中华人民共和国民法总则》施行前即2017年10月1日前已超过一年诉讼时效，故陈庆明上述主张的占有使用费已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，上诉人陈庆铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理6015元（上诉人陈庆铭已预交），由上诉人陈庆铭负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇二〇年八月二十一日书记员  周芷铭