江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初679号原告：干海平，女，1984年12月27日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。被告：李升红，男，1974年4月12日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。被告：李某，男，2004年8月3日出生，汉族，住九江市柴桑区。原告干海平与被告李升红、李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序于2020年6月28日公开开庭进行了审理，原告干海平、被告李升红、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告干海平向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原告与被告李某签订的《房屋租赁合同》；2、请求人民法院判决两被告给付原告房屋租金1900元；3、两被告赔偿原告电视机款（损坏）4100元，两项合计人民币6000元，上述两被告承担连带清偿责任；4、本案受理费由两被告负担。事实与理由：2019年10月24日，原、被告经房屋中介自愿签订房屋租赁合同，原告将自有位于柴桑区出租被告李某一家，约定租期为2019年10月25日至2020年10月24日止，还约定了租金和支付方式等。合同生效后，原告将出租房屋连同房屋内电视机等物品交给被告李某一家居住和使用。但被告在2020年2月26日，将原告出租屋内电视频损坏，为此双方交涉未果，故被告李某出具欠条确认房租1900元，电视机4100元，欠干海平6000元在4月份还清，被告李升红在该欠条上签字。之后两被告不交付房屋租金，也未提出解除租赁合同，亦不赔偿原告电视机损失，故原告诉至法院。被告李升红辩称，1.原告所述不属实，该房屋不是其一家租住，而是其儿子李某与同学一起租的，本人未参与租赁；2.电视机不是李某损坏，而是李某同学陈辉损坏的，房租情况不清楚，李某清楚。被告李某辩称，1.其父亲李升红说的是事实；2.当时与原告沟通电视机赔偿，原告要求赔新电视机或者换电视机屏幕，电视机屏幕是两千元，电视机是四千元，我们选择换电视机屏幕，当时警察也在，在原告家里就打了条子，条子写的是欠房租1900元，欠电视机4100元，合计六千元，四月份给原告；3.关于房屋，当时是陈辉要求租的，陈辉和中介说好只需要我签字，到了2020年1月23日，原告问我要不要租，不租就赔钱，一月二十多号的时候，我给原告发微信说不租了，但是钥匙还没交，放陈辉那，租金付了三个月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1、原告提交的房屋租赁合同及欠条原件各一份，证明原告与被告李某签订了房屋租赁合同，租期一年，每月租金1800元，物业费每月100元，合计每月1900元，家具有损坏后被告李某就没租，被告李某出具了一份欠条，欠租金1900元，电视机损坏赔偿4100元，合计6000元。被告李某认可合同是其签订的，欠条也是其写的，被告李升红认可合同是其儿子李某签的、欠条也是李某出具，本院对该组证据的真实性予以采信。2、被告李某提交的微信聊天记录（当庭出示手机），证明在2020年1月31日跟原告说过明确房屋不租了。原告确认聊天记录属实，但是被告将后续的聊天记录删除了，删除的内容主要是协商家电损坏的内容。本院认为，被告未提交证据证实其质证意见，本院对该微信聊天记录真实性予以采信。3、被告申请证人饶某、陈某作证，证人证言以证明电视机是2019年12月份损坏的，2020年2月份被告并未租赁该房屋。证人饶某陈述在2019年12月5日回来后就看到电视机已损坏，证人陈某陈述在2020年1月时电视机已损坏，且两证人关于陈辉出钱，李某出名签合同的陈述基本一致，本院对证人证言的真实性予以采信，但认为该证人证言尚不足以达到被告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月24日，原告干海平与被告李某签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、出租物业坐落地点及设施情况1、甲方将其所有的位于江西省九江市柴桑区的房屋（以下简称该房屋）租给乙方使用，用途为租赁，房屋面积120平方米。2、该房屋现有装修及设施情况见附件。除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交换还该房屋的验证依据。二、租赁期限1、该房屋租赁期限共12个月，自2019年10月25日至2012年10月24日止。2、租赁期限内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。三、租金及支付方式1、房屋租金为：人民币1800元每月，该房屋租金按季度支付，支付时间为2019年10月24日。在签订本合同时，乙方应交纳首期租金：人民币5400元…四、租赁条件…6、因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并负担所发生的费用，由不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用…六、关于押金为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时另外支付甲方人民币2000元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。七、合同的终止1、租赁期届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止…甲方：干海平身份证号：3604211984××××××××乙方：李某身份证号：3604212004××××××××2019.10.24丙方：九江房联地产经纪有限公司…”。当日，陈辉将三个月房租5400元现金交付于原告干海平，原告干海平并收到案涉房屋押金2000元。案涉房屋内电视机及其他物品损坏在被告李某租赁期限内损坏，后被告李某出具欠条一张，欠条载明：“房租1900元，电视4100元，欠干海平债主6000元在4月份之前还清。2020.2.26”，被告李升红在欠条上签字“李升红，187××××****”。2020年2月26日，被告李某将房屋钥匙交还原告干海平。庭审中，原、被告均认可该电视机赔偿款包含电视机及其他屋内物品损坏的赔偿款。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》时被告李某未满十六周岁，为未成年，属限制行为能力人，《中华人民共和国民法总则》第十九条规定“八周岁以上的未年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”第一百四十五条第一款规定“限制行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。”该合同租赁期限为一年，每月租金1800元，一年租金总计21600元，没有证据证明被告李某具有自主收入来源，即被告李某签订合同的行为已超出了与其年龄、智力所能进行的、相适应的民事活动，被告李某签订案涉合同应经其法定代理人同意或者追认；被告李升红作为被告李某的父亲，系李某的监护人、法定代理人，2020年2月26日，被告李升红在李某书写的欠条上签字，应予认定属对于李某签订租赁合同行为及相关事实的追认及对电视机等物品损失的赔偿和对所欠房屋租金等事实的确认，故对于原告要求被告给付租金及赔偿损失的诉讼请求予以支持。关于电视机等物品的损失及尚欠租金的认定和支付问题。被告李某作为承租人租赁原告干海平的案涉房屋，对该房屋及内部设施具有合理使用并负有管理及保护的义务，但在被告租金期间，案涉房屋的电视机及其他物品被人为损坏，虽然被告李某表示物品损坏人并非被告本人行为所致，但被告李某作为承租人对物品的损坏应属未尽妥善保管义务，故李某应当对其租赁期间房屋内的物品损失承担赔偿责任；虽然被告李某已于2020年1月底向原告表示不再租赁的意向，但双方就合同的解除及房屋内物品的损失赔偿发生了争议，租赁合同并未真正解除，被告在当月月底并未向原告交还房屋钥匙，直到2020年2月26日李某才将案涉房屋钥匙交还给原告，因而租赁合同的解除时间应认定为2020年2月26日，故案涉合同的租金应当支付至2020年2月26日合同解除前。前述物品损失4100元及尚欠租金1900元，共计6000元，虽然该款项已由被告李升红于2020年2月26日签字确认，但本院认为，在签订《房屋租赁合同》时李某未满十六周岁，为限制行为能力人，被告李某签订租赁期限一年、租金总计21600元的合同的行为已超出了与其年龄、智力所能相适应的民事活动，且没有证据证明被告李某具有独立收入来源，虽然原告表示不知道被告李某系未成年人，但案涉《房屋租赁合同》落款处已注明李某的身份证号，原告干海平应当知晓被告李某系限制民事行为能力人，仍与其签订合同，原告干海平对该合同的缔结具有过错，本院认为，原告干海平在未征得未成年人法定代理人同意的情况下将房屋租赁给未成年人，原告本身具有过错，故对于因此造成的损失，原告亦应承担一定的责任，本院酌情确定由原告承担未付租金损失中的500元，即认定被告尚欠租金为1400元。关于原告在合同签订时收取的租金2000元的处理问题。原告干海平主张该房屋押金2000元应作为违约金归其所有，本院认为，案涉《房屋租赁合同》并没有明确押金不予退还，亦未约定押金应作为违约金，在双方协商一致解除《房屋租赁合同》时已经确认了应赔偿的物品损失金额，并未同时确认押金应作为违约金不予退还，另，根据押金的性质，押金亦应在双方解除合同时予以返还或抵扣所欠房屋租金或其他款项，故对原告干海平主张该房屋押金2000元应作为违约金归其所有的意见不予支持，本案中，因双方解除合同时被告尚欠原告租金及物品损失，故该房屋押金2000元应予抵扣上述款项。综上，被告签字确认所欠原告的物品损失赔偿4100元及房屋租金1900元等共计6000元，在抵扣前期交付的押金2000元，并由原告自行承担租金损失500元后，被告尚应向原告支付房屋租金及物品损失共计3500元。对于上述款项，被告李某承担还款责任，被告李升红承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第三十四条、第一百四十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告干海平与被告李某签订的《房屋租赁合同》已解除；二、由被告李某于本判决生效之日起十日内向原告干海平支付房屋租金及物品损失共计3500元；三、被告李升红对上述本判决第二项所确认款项承担连带清偿责任；四、驳回原告干海平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告干海平负担10元，被告李升红负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  万新成二〇二〇年八月三日法官助理刘校宇书记员冯翠