云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2020)云0581民初2583号原告：腾冲理想嘉园置业服务有限公司，住所地腾冲市和顺镇水碓村委会二社**附**，统一社会信用代码91530522MA6P297U6H。法定代表人：姜贺，该公司经理、执行董事。（未出庭）委托诉讼代理人：刘德波，云南腾越律师事务所律师，特别授权代理。被告：腾冲宏房旅居网络科技有限公司，，住所地腾冲市腾越镇腾冲世纪城金源路****统一社会信用代码91530522MA6NGMPQ80。法定代表人：常殿伟，该公司总经理兼执行董事。（未出庭）委托诉讼代理人：周晓芳，云南兰云律师事务所律师，特别授权代理。原告腾冲理想嘉园置业服务有限公司与被告腾冲宏房旅居网络科技有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾冲理想嘉园置业服务有限公司的委托诉讼代理人刘德波、被告腾冲宏房旅居网络科技有限公司的委托诉讼代理人周晓芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告腾冲理想嘉园置业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付原告佣金84266.1元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告腾冲宏房旅居网络科技有限公司是腾冲市“华侨城梦幻腾冲”地产项目的销售代理商，原告腾冲理想嘉园置业服务有限公司在腾冲范围内从事房产中介服务。2019年12月底，原告开始为被告提供中介服务，但未签订书面合同。2020年1月8日，被告渠道经理徐庆伟在微信上发给原告一份《华侨城梦幻腾冲项目渠道销售合同》、一份《附件》，并让原告按照双方实际合作时间签订合同起始日，即2019年12月27日。合同约定：合同有效期为2019年12月27日至2020年5月31日，基础佣金费率为5%，执行佣金跳点政策，即完成月销售额1000万元以上按照7%计算佣金，未完成按照5%计算佣金。后来，因原告业绩突出，原、被告双方经过协商，同意签署一份《附件》，约定2019年12月27日至2020年2月28日期间原告无论完成多少销售任务都按照7%结算佣金。2020年4月10日，被告渠道经理徐庆伟在微信上宣布：“自2020年4月11日至2020年4月30日成交的，所有佣金为成交金额的7%，并有成交奖励”。原告于2020年1月21日介绍王冰女士成交一套房屋，价格为578152元，佣金应结数额为40470.6元；于2020年4月13日介绍李建昆先生成交一套房屋，价格为625651元，佣金应结数额为43795.5元。两套房屋佣金提点均为7%，合计佣金为84266.1元。2020年6月被告发给原告一份《腾冲宏房旅居网络科技有限公司佣金结算表》，要求原告开具发票后去领取佣金，但原告发现其佣金是按照5%费率计算的。原告提出异议后，被告至今未给答复。综合上述事实及理由，原告认为，原、被告双方已经对中介佣金有过约定，应当按照约定履行。现被告出尔反尔，拒绝按照之前的佣金费率支付佣金。鉴于此，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望贵院予以办理为感。被告腾冲宏房旅居网络科技有限公司辩称，一、原告在诉状中所述与事实不符。首先，原告与答辩人确实签订过一份《华侨城梦幻腾冲项目销售分销代理合同》以及相关附件，但是分销代理合同签订的时间是2020年1月20日，合同期限也是从合同签订当日起算，而并不是原告所说的从2019年12月27日起算。双方签订的附件载明了在2019年12月27日至2020年2月28日这段期间，当月销售额在1000万元以内的按照销售额的5%结算佣金，超过1000万元（包括1000万元在内）的按照7%结算佣金，并不是原告所说的不论完成多少任务均全部按照7%结算佣金。其次，答辩人的销售经理并没有承诺原告2020年4月11日至4月30日成交的，佣金都按照成交额的7%结算，双方之间的佣金计算方式应该按照双方签订的分销代理协议或者补充协议来确定，而不是按照答辩人或者答辩人的一些宣传语来确定。再次，原告在诉状中所述的两套房屋成交的时间分别为2020年5月6日以及2020年5月13日，并不是原告所说的2020年1月21日以及2020年4月13日。最后，原告所提的李建昆购买的该套房屋是一家叫赤子之心的中介公司报备并带看的，而不是原告。综上，原告在诉状中所述与事实严重不符，请法庭依法查明。二、被告代理销售的房子，应该按照签订《商品房销售（预售）合同》的时间确定成交时间，并且按照销售金额的5%计算佣金。首先，按照双方签订的《华侨城梦幻腾冲项目销售分销代理合同》第六条结算及支付方式以及附件的约定：月度认购指标以认购金额（以签订《商品房屋买卖合同》为准），也就是说最终确定成交时间并结算佣金需根据客户和甲方签订《商品房买卖合同》来确定。其次，按照《华侨城梦幻腾冲项目销售分销代理合同》以及附件的约定，双方结佣的基础费率为5%，若原告销售任务达到1000万元以上的，当月按照7%结算，而原告所提及的房子成交当月其销售金额并没有达到1000万元，因此只能按照销售金额5%结佣。再次，李建昆购买的房屋并不是原告带来的客户，按照事实以及双方合同的约定，原告无权主张该套房屋的佣金。综合各方当事人诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告的诉讼请求是否成立？原告腾冲理想嘉园置业服务有限公司针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《华侨城梦幻腾冲项目销售分销代理合同》《附件》、被告渠道经理与原告员工的微信聊天记录各一份，欲证明被告是腾冲市“华侨城梦幻腾冲”地产项目的销售代理商，原告在腾冲范围内从事房屋中介服务。双方签订的《华侨城梦幻腾冲项目销售分销代理合同》及《附件》约定：合同有效期为2019年12月27日至2020年5月31日，基础佣金费率为5%，执行佣金跳点政策，即完成业绩销售额1000万元以上按照7%计算佣金，未完成按照5%计算佣金。后来，因原告业绩突出，原、被告双方经过协商，同意签署一份《附件》，约定2019年12月27日至2020年2月28日期间原告无论完成多少的销售额都按照7%计算佣金。2、被告方渠道经理徐庆伟在微信群“华侨城梦幻腾冲项目渠道1群”发布微信信息一份，欲证明被告于2020年4月10日向包括原告在内的所有代理商发布通知，告知所有代理商“财富通知：自2020年4月11日至2020年4月30日，各位合作伙伴，通过我渠道正确报备带看华侨城梦幻腾冲项目成交的，所有佣金为成交额的7%，额外奖励：带看奖励100元/组，成交奖励洋房500/套，合院1000/套，还有红包”。3、带看二维码二份、商品房买卖合同登记备案表二份、被告渠道经理与原告法定代表人的微信聊天记录一份，欲证明原告于2020年1月20日、2020年4月13日分别带客户王冰、李建昆到被告处看房，针对客户李建昆成交的洋房，被告方按照2020年4月10日发布的微信通知给予了原告方500元的奖励，两套房屋均最终成交。4、被告渠道经理与原告法定代表人的微信聊天记录、被告提供给原告的《腾冲宏房旅居网络科技有限公司佣金结算单》各一份，欲证明（1）原告于2020年1月21日介绍王冰女士成交一套房屋，价格为578152元，佣金应结数额40470.6元；于2020年4月13日介绍李建昆先生成交一套房屋，价格为625651元，佣金应结数额为43795.5元。（2）2020年6月，被告发给原告一份《腾冲宏房旅居网络科技有限公司佣金结算单》，要求原告开具发票后去领取佣金，但原告发现其佣金是按照5%计算的。原告提出异议后，被告至今未给答复。5、王冰《华侨城梦幻腾冲定购确认书》《认购缴款单》各一份、李建昆《认购缴费单》一份，欲证明2020年4月13日，王冰、李建昆与华侨城开发商腾冲东云实业发展有限公司签订了认购协议。6、《证明》一份，欲证明李建昆系腾冲理想嘉园公司报备的客户，所得佣金应当归腾冲理想嘉园公司所有，赤子之心（北京）房地产经纪有限公司放弃了对该笔佣金的所有权。7、原告企业信用信息公示一份，欲证明报备李建昆客户的尹炳为系原告公司的监事及销售主管，故李建昆客户的佣金应当归原告所有。经质证，被告对原告提交的证据1中分销代理合同及附件真实性、合法性、关联性认可，对证明观点部分认可，认为附件的约定和合同约定是一致的，即完成销售额1000万元按照7%结算佣金，未完成1000万元的按照5%计算佣金，并不是原告所述的无论完成多少都按照7%结算佣金。对聊天记录不认可，认为双方最终签订合同时间应该以书面合同载明时间为准，并且原告提交的证据不能证明其要证明的证明观点；对证据2不认可，认为被告公司从来没有向原告许诺过4月11日至4月30日，其佣金提点按照成交额7%计算，如果合同有变动双方应该签订新的附件或补充协议，而且原告所提的被告公司徐庆伟发布的通知，是在一个498人的大群里面，是商业广告的性质，没有特定的对象，就算是真实的，按照法律规定也是要约邀请的范畴，不是要约更不是承诺，因此原告以对不特定对象发布的商业广告来主张按照7%计算的佣金没有事实和法律依据；对证据3中带看二维码真实性不认可，认为上面并没有标明中介公司就是原告。对商品房买卖合同登记备案表真实性、合法性、关联性认可，但认为只能证明两位客户与腾冲东云实业发展有限公司购买房子，并且备案签订时间为2020年5月6日、2020年5月13日，并不能证明是原告带看后成交的客户；对证据4不认可，认为微信聊天记录只能证明双方对提点有争执无法达成一致的结算意见，并不能证明该两套房屋均是原告带看成交的。佣金结算表没有被告公司的盖章，不是被告发出的；对证据5中王冰的定购确认书和认购缴款单的真实性认可，对合法性、关联性及证明观点不认可，认为该证据是复印件且已超过了举证期限，该证据只能证明王冰之前来看过房屋并有意向购买，但是双方正式成交应当以签订商品房买卖合同为准，并不是以定购确认书为准，所以该证据与本案无关。对李建昆的认购缴款单真实性、合法性、关联性及证明观点不认可，认为该房屋没有原、被告任何一方以及东云实业公司盖章确认，真实性难于查证，凭借该缴款单不能确认房屋的正式成交时间；对证据6不认可，认为该《证明》系案外人出具，该案外人与本案原告有关联关系，所以其出具的《证明》真实性与客观性存在问题。在庭审时原告确认了腾冲理想嘉园与赤子之心公司两家都还在经营，同属一班人马，并且认可李建昆成交的房屋是以赤子之心的名义报备的，原告庭审中的陈述与《证明》内容明显矛盾，并且该《证明》系腾冲理想嘉园公司与赤子之心公司双方对佣金和客户内部分配的问题，被告公司只以书面报备的公司名称为准；对证据7真实性认可，对合法性、关联性及证明观点均不认可，认为该证据是复印件且超过了举证期限。庭审时原告已经确认理想嘉园公司与赤子之心公司共用一班人马，所以尹炳为系理想嘉园公司的员工，并不影响其承办赤子之心公司的业务，没有法律规定作为原告公司的员工后不能再从事其他公司的业务，该证据的提交对本案诉争焦点并无意义。被告腾冲宏房旅居网络科技有限公司针对其答辩意见，依法提交如下证据：1、《华侨城梦幻腾冲项目销售分销代理合同》复印件一份，欲证明原、被告于2020年1月20日签订了一份《华侨城梦幻腾冲项目销售分销代理合同》，合同约定计算佣金以及结算时间以客户签订《商品房买卖合同》为标准，并约定了原告当月签订商品房买卖合同确定的销售额在1000万元以内的按照5%结算佣金，超过1000万元的按照7%结算佣金，合同还就双方的其他权利义务做了约定。2、《附件》复印件一份，欲证明原、被告于2020年4月17日签订《附件》，约定在考核期限内（2019年12月27日至2020年2月28日）计算佣金以及结算时间以客户签订《商品房买卖合同》为标准，并约定了原告当月签订商品房买卖合同确定的销售额在1000万元以内的按照5%结算佣金，超过1000万元的按照7%结算佣金，合同还就双方的其他权利义务做了约定。3、客户李建昆报备信息截图一份，欲证明报备带看客户李建昆的公司为赤子之心北京房地产经纪有限公司，原告并非该客户成交的居间人，所以不应该要求该套房屋的佣金，当时结算佣金是因为被告法定代表人也是赤子之心北京房地产经纪有限公司的法定代表人，所以才将两套房屋一起结算，但是现在原告不能一并来要求支付。4、客户王冰《商品房买卖（预售）合同》及《商品房买卖合同备案登记表》各一份，欲证明客户王冰的成交时间为2020年5月13日。5、客户李建昆《商品房买卖（预售）合同》及《商品房买卖合同备案登记表》各一份，欲证明客户李建昆的成交时间为2020年5月6日。经质证，原告对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性认可，对证明观点部分认可，认为双方签订合同时间是2020年1月20日，实际合作时间是2019年12月27日；对证据2真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为双方因为合作良好，所以签订附件，在附件中约定都是按照7%进行结算；对证据3真实性认可，对证明观点不认可，认为从微信聊天记录看确实是赤子之心，但两个公司的法定代表人都是同一个人，理想嘉园公司在赤子之心公司后面成立，理想嘉园公司成立后一直以理想嘉园的名义来进行中介，并且在聊天记录上备注的也是理想嘉园的员工；对证据4、5真实性、合法性、关联性认可，证明观点不认可，认为王冰购买商品房备案时间是5月13日，但并不能证明成交的时间是5月13日，王冰的商品房购销合同并没有签订的时间。李建昆购买商品房备案时间是5月6日，并不能证明成交的时间是5月6日，只能证明两套房屋最终成交，并不能证明其他的观点。本院认为，原告提交的证据1、3中的《华侨城梦幻腾冲项目销售分销代理合同》和《附件》《商品房买卖合同备案登记表》与被告提交的证据1、2、4、5内容一致，客观、真实，本院予以采信；证据3中的带看二维码、证据5、6、7与本案有关联，本院予以采信；原告提交的证据1中的被告渠道经理与原告员工的微信聊天，无法证明其观点，本院不予采信；证据2、4真实性无法查实，本院不予采信。原告对被告提交的证据1、2、4、5真实性、合法性、关联性认可，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；原告对被告提交的证据3真实性认可，本院对其真实性予以采信。对原、被告提交证据的证明观点，本院将结合全案证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告腾冲宏房旅居网络科技有限公司是腾冲市“华侨城梦幻腾冲”地产项目的销售代理商，原告腾冲理想嘉园置业服务有限公司在腾冲范围内从事房产中介服务。原、被告自2019年12月底开始合作，2020年1月，双方签订《华侨城梦幻腾冲项目销售分销代理合同》一份，约定双方合作有效期至2020年5月31日，任务考核期至2020年4月30日，合计总销售金额为6000万元，乙方（原告）必须于2020年1月31日前完成销售任务额的50%；于2020年3月31日前完成销售任务额的80%；于2020年4月30日前完成销售任务额的100%。双方同意华侨城梦幻腾冲项目以月度认购金额为考核标准，以月度认购完成率作为销售佣金结算依据。考核依据为：“月度认购金额”、“月度认购完成率”以在到访保护期内乙方带访客户认购并签订《商品房买卖合同》且按《商品房买卖合同》的成交总价完成的金额作为考核依据。结算标准为：在合作期间，以月度认购完成率作为销售佣金结算依据，基础费率为5%，执行佣金跳点政策。月度任务指标以认购金额（以签订《商品房买卖合同》为准）1000万元，乙方在本月末认购任务完成未达到1000万元，按认购金额的5%结算佣金；乙方在本月末认购任务完成达到1000万元以上（含1000万元），按认购金额的7%结算佣金。2020年4月17日，原、被告签订《附件》一份，约定由被告（甲方）给予原告（乙方）2个月即2019年12月27日至2020年2月28日佣金政策，业绩要求为：期间每月至少完成华侨城梦幻腾冲销售业务≥1000万元（以签订《商品房买卖合同》为准）。业绩考核期间佣金政策：2019年12月27日至2020年2月28日佣金点位为：期间无论完成多少销售任务都按7%（以签订《商品房买卖合同》为准）结算。如果乙方在业绩考核期间每个月能够完成华侨城梦幻腾冲销售任务≥1000万元（以签订《商品房买卖合同》为准），则佣金政策继续保持7%，如果乙方在业绩考核期间每个月未能完成华侨城梦幻腾冲销售任务≥1000万元（以签订《商品房买卖合同》为准），则佣金政策降为5%（以签订《商品房买卖合同》为准）。原告在合作期间介绍客户王冰向腾冲东云实业发展有限公司购买一套房屋，王冰于2020年4月13日签订定购确认书，房屋价格为578152元，当日缴纳定金50000元，于2020年4月25日签订《商品房买卖合同》。原告员工尹炳为（向被告报备公司名称为“赤子之心”）介绍客户李建昆向腾冲东云实业发展有限公司购买一套房屋，价格为625651元，李建昆于2020年4月13日缴纳定金50000元，于2020年5月6日签订《商品房买卖合同》。后原、被告因佣金提点发生争议，被告未将佣金支付原告。本院认为，原告腾冲理想嘉园置业服务有限公司与被告腾冲宏房旅居网络科技有限公司签订的《华侨城梦幻腾冲项目销售分销代理合同》及《附件》中对原告的业绩考核期限、考核任务、考核依据、佣金结算标准、佣金优惠政策等作了明确约定。本案中客户王冰、李建昆缴纳认购款时间为2020年4月13日，原告无证据证明其介绍客户王冰成交房屋为2020年1月21日，也无证据证明其向王冰、李建昆提供中介服务的时间属《附件》中被告给予的佣金优惠政策期间范围内，即2019年12月27日至2020年2月28日期间无论完成多少销售任务都按7%结算。并且原告也未完成月度任务1000万元。虽然被告的渠道经理徐庆伟在微信群中发出“自2020年4月11日至2020年4月30日通过我渠道部正确报备带看华侨城梦幻腾冲项目成交的，所有佣金为成交额的7%”等内容的通知，但该通知是向不特定对象发布，并非仅针对原告公司，原、被告双方也未对通知内容签字确认，现被告对通知内容不予认可，原告要求被告按照成交额的7%结算佣金的诉讼请求证据不足，本院不予支持。原告主张的佣金应以月度认购完成率1203803元作为销售佣金结算依据，基础费率为5%，即60190.15元。对被告主张李建昆购买的房屋并不是原告带来的客户，原告无权主张该套房屋佣金的抗辩意见，本院认为，虽然原告腾冲理想嘉园置业服务有限公司员工尹炳为将带客户李建昆看房事宜的公司报备为“赤子之心”，但原告公司与赤子之心（北京）房地产经纪有限公司人员混同，且赤子之心公司已出具《证明》，自愿放弃案涉佣金，应视为赤子之心（北京）房地产经纪有限公司放弃对该笔佣金的所有权，故所得佣金应当归腾冲理想嘉园公司所有，被告腾冲宏房旅居网络科技有限公司的抗辩意见无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告腾冲宏房旅居网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告腾冲理想嘉园置业服务有限公司佣金60190.15元。二、驳回原告腾冲理想嘉园置业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1906元，减半收取计953元，由原告腾冲理想嘉园置业服务有限公司负担200元，被告腾冲宏房旅居网络科技有限公司负担753元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  何凤鸣二〇二〇年八月二十六日书记员  董继楠