湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初2641号 原告：望城广源建筑装饰材料有限公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭大道**广源家居建材中心****。 法定代表人：朱胜文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王佩玉，湖南江荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周炎梅，湖南江荣律师事务所律师。 被告：高西文，男，1979年9月10日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。 原告望城广源建筑装饰材料有限公司（以下简称“广源公司”）与被告高西文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行审理。原告广源公司的委托诉讼代理人王佩玉到庭参加诉讼，被告高西文经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金、经营服务费、市场推广费、房屋保证金等各项费用共计278634元；2、判令被告向原告支付违约金38954元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》，合同约定原告向被告提供位于广源家居建材中心S栋7-8/23-24号商铺，计租面积为178.24平方米。每月租金3565元，一次性缴纳一年的租金，以后的租金每半年缴纳一次，并须提前一个月的3日前向原告支付。合同签订起3日内被告需向原告缴纳租赁保证金15000元/间，共计租赁保证金60000元。经营服务费为每月5347元，与租金缴纳期限同步。合同租赁期限从2019年1月1日至2020年12月31日。根据《房屋租赁合同（附件）》约定：被告构成根本违约时，原告除不予退还被告所交租赁保证金及其它费用外，被告须按年租金和年经营服务费总额的百分之二十向原告支付违约金，并赔偿原告的一切经济损失。 2018年12月31日，原告与被告又签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》，合同约定原告向被告提供位于广源家居建材中心N栋14-16号商铺，计租面积为146.38平方米。每月租金3928元，一次性缴纳一年的租金，以后的租金每半年缴纳一次，并须提前一个月的3日前向原告支付。合同签订起3日内被告需向原告缴纳租赁保证金15000元/间，共计租赁保证金45000元。经营服务费为每月4391元，与租金缴纳期限同步。合同租赁期限从2019年1月1日起至2020年12月31日止。根据《房屋租赁合同（附件）》约定：被告构成根本违约时，原告除不予退还被告所交租赁保证金及其它费用外，被告须按年租金和年经营服务费总额的百分之二十向原告支付违约金，并赔偿原告的一切经济损失。 截止到2020年6月30日，被告应支付原告租金、经营服务费、代收代缴税费、消防换粉费、市场推广费、水费等费用共计278634元。另因被告长期拖欠租金，构成严重违约，原告有权要求被告支付违约金38954元。被告作为承租人，故意拖欠应交的各项费用，其行为已经构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。为了挽回原告的经济损失，故成此诉。 被告高西文未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2018年12月31日，原告广源公司作为甲方与被告乙方签订第一份《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》和《补充协议》。《房屋租赁合同》（1）约定甲方向乙方提供位于广源家居建材中心S栋7-8/23-24号商铺，双方约定计租面积为178.24平方米，由乙方租赁使用。该租赁区域的法定用途为商业用途，经营门业类壹号门城品牌商品，租赁区域的月租金标准按20元/平方米计算，每月租金为3565元整，一次性缴纳一年的租金，以后的租金每半年缴纳一次，并须提前一个月的3日前向甲方支付。租金自2019年1月1日起开始计算。本合同签订之日起三日内，即2019年1月1日前乙方须向甲方缴纳租赁保证金15000元/间，共计租赁保证金为60000元整。甲方对租赁区域实行统一管理（含物业管理、品牌推广等），乙方同意接受甲方统一管理，并独立承担租赁区域所产生的租金、水电费及其他双方约定的费用，以上费用乙方须按照合同约定或甲方指定时间按时交付，否则按照拖欠金额每日千分之三的标准向甲方支付违约金。本合同期间自2019年1月1日起至2020年12月31日止。乙方拖欠租金或其他款项达10天以上，视为乙方根本违约，甲方随时有权单方面解除合同，并有权追究乙方的违约责任。 《房屋租赁合同（附件）》（1）第2.01条约定，除当月租金外，乙方还应每月向甲方交纳经营服务费（包括物业管理费、销售管理、市场管理）共计人民币5347元，经营服务费与租金缴纳期限同步。未按期向广源公司缴清经营服务费的，按照拖欠金额每日千分之三的标准向广源公司支付违约金。第十一条第一款第二项约定，广源公司为高西文单独安装水表，广源公司根据当地商业用水收取高西文水费，水损费用由广源公司按各门面实际用水的一定比例适当收取，水表产权属广源公司所有。第13.05条约定，乙方构成根本违约时，甲方有权利单方终止和解除合同。除不予退还乙方所交租赁保证金及其他费用外，乙方须按年租金与年经营服务费总额的百分之二十向甲方支付违约金，并赔偿甲方的一切经济损失。《补充协议》第三条约定，根据高西文的合同面积，由高西文向广源公司主动缴纳每年度的市场推广费，标准按20元/平方/年向广源公司财务部一次性缴纳。 2018年12月31日，原告广源公司作为甲方与被告乙方签订第二份《房屋租赁合同》（2）、《房屋租赁合同（附件）》(2)和《补充协议》（2），《房屋租赁合同》（2）约定甲方向乙方提供位于广源家居建材中心N栋14-16号商铺，双方约定计租面积为146.38平方米，由乙方租赁使用。该租赁区域的法定用途为商业用途，经营门业类阁睿思品牌商品，租赁区域的月租金标准按20元/平方米计算，每月租金为2928元整，一次性缴纳一年的租金，以后的租金每半年缴纳一次，并须提前一个月的3日前向甲方支付，租金自2019年1月1日起开始计算。本合同签订之日起三日内，即2019年1月1日前乙方须向甲方缴纳租赁保证金15000元/间，共计租赁保证金为45000元整。甲方对租赁区域实行统一管理（含物业管理、品牌推广等），乙方同意接受甲方统一管理，并独立承担租赁区域所产生的租金、水电费及其他双方约定的费用，以上费用乙方须按照合同约定或甲方指定时间按时交付，否则按照拖欠金额每日千分之三的标准向甲方支付违约金。本合同期间自2019年1月1日起至2020年12月31日止。乙方拖欠租金或其他款项达10天以上，视为乙方根本违约，甲方随时有权单方面解除合同，并有权追究乙方违约责任。 《房屋租赁合同（附件）》(2)第2.01条约定，除当月租金外，乙方还应每月向甲方交纳经营服务费（包括物业管理费、销售管理、市场管理）共计人民币4391元，经营服务费与租金缴纳期限同步。未按期向广源公司缴清经营服务费的，按照拖欠金额每日千分之三的标准向广源公司支付违约金。第十一条第一款第二项约定，广源公司为高西文单独安装水表，广源公司根据当地商业用水收取高西文水费，水损费用由广源公司按各门面实际用水的一定比例适当收取，水表产权属广源公司所有。第13.05条约定，乙方构成根本违约时，甲方有权利单方终止和解除合同。除不予退还乙方所交租赁保证金及其他费用外，乙方须按年租金与年经营服务费总额的百分之二十向甲方支付违约金，并赔偿甲方的一切经济损失。《补充协议》第三条约定，根据高西文的合同面积，由高西文向广源公司主动缴纳每年度的市场推广费，标准按20元/平方/年向广源公司财务部一次性缴纳。 上述合同签订后，高西文开始租赁经营合同约定的门面。自2019年1月1日起，高西文未向广源公司交纳房屋租金、经营服务费、2019年度和2020年度市场推广费等相关费用。庭审中，原告承认被告已经支付经营服务费50000元，并表示不主张终止和解除案涉合同。 另查明，高西文自2019年1月1日起至2020年6月30日止欠付广源公司租金116863元(18个月×178.24平方米×20元/月/平方米＋18个月×146.38平方米×20元/月/平方米)、经营服务费125284元(18个月×5347元/月＋18个月×4391元/月－已付经营服务费50000元)、2019年度和2020年度市场推广费12985元(178.24平方米×20元/平方米/年×2年＋146.38平方米×20元/平方米/年×2年）；此外，被告仍欠付原告租赁保证金20000元；以上共计275132元。 上述事实，有广源公司提交的房屋租赁合同、房屋租赁合同（附件）、补充协议、催款通知书、缴款通知书、通知函、律师函、快递单、广告费发票和凭证等证据以及当庭陈述证明，本院予以确认。 本院认为，广源公司与高西文签订的两份《房屋租赁合同》、两份《房屋租赁合同（附件）》、两份《补充协议》等系双方真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依约履行各自合同义务。合同签订后，广源公司已经将商铺交付高西文使用，高西文应当按时足额支付租金以及其他相关费用。被告未能提供证据证明其已向原告履行上述支付义务，应当由负有举证证明责任的被告承担不利的后果。广源公司主张自2019年1月1日起至2020年6月30日止高西文欠付的租金、经营服务费、市场推广费等相关费用，广源公司多次向其发出催款、缴款通知，高西文仍未履行，其行为已构成违约，广源公司有权要求其立即支付。因此，高西文应当向广源公司支付自2019年1月1日起至2020年6月30日止的房屋租金、经营服务费以及市场推广费、租赁保证金等费用共计275132元，本院对原告的诉求予以部分支持。原告主张的水费、消防换粉等费用，因其提供的证据不足以证明其事实主张，由负有举证证明责任的原告承担不利的后果，本院不予支持。 关于违约金，高西文违反合同约定不支付租金、经营服务费等相关费用构成违约，广源公司有权要求其承担相应的违约责任。双方约定逾期支付租金、经营服务费等相关费用的违约金标准均为拖欠金额每日千分之三，已然远远超出违约金补偿性为主、惩罚性为辅的基本属性，也与广源公司的实际损失不符。高西文自2019年1月开始欠付租金及经营服务费等其他费用，存在明显过错，给广源公司造成资金占用的利息损失；但自2020年1月以来，因新型冠状病毒疫情防控工作的需要，对高西文开展正常营业造成不利影响，使其营业收入减少，加大了高西文支付租金及经营服务费等费用的经济压力，其未能按时支付租金及经营服务费等费用也并非全无正当事由。因此，综合高西文的过错程度、本案合同的实际履行情况以及疫情因素影响，考虑高西文仍继续承租案涉房屋开展经营活动的合同履行意愿，遵循诚实信用及公平原则，本院酌情调整违约金计算标准以逾期租金及经营服务费为基数，按照年利率6%的标准计付。至于其他费用（市场推广费等），广源公司亦未作为违约金计付基数，而是以租金、经营服务费作为基数，故本院不再将其他费用作为违约金计付基数。广源公司主张按照双方约定的解除合同违约金标准即年度租金、经营服务费总额的20%确定违约金数额，但是广源公司在庭审中明确表示不行使单方终止和解除合同权利，其参照该标准计付违约金缺乏事实基础，本院不予采纳。 关于违约金计付期间，根据合同约定，租金自2019年1月1日开始计付，一次性缴纳一年租金，以后每半年缴纳一次，并须提前一个月的3日前支付；经营服务费与租金缴纳期限同步。根据本院查明的上述事实，高西文从2019年1月1日起至2019年12月31日止，应当交纳租金77909元(12个月×178.24平方米×20元/月/平方米＋12个月×146.38平方米×20元/月/平方米)、经营服务费66856元(12个月×5347元/月＋12个月×4391元/月－已付50000元)，共计144765元。因双方对第一笔租金和经营服务费的支付期限没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故高西文应当自2020年1月1日开始计付第一笔违约金，暂计算至立案之日即2020年7月1日为4355元（144765元×6%/年÷365天×183天、四舍五入取整）；从2020年1月1日起至2020年6月30日止的租金为38954元(6个月×178.24平方米×20元/月/平方米＋6个月×146.38平方米×20元/月/平方米)、经营服务费为58428元(6个月×5347元/月＋6个月×4391元/月)，共计97382元。根据双方对第二笔租金和经营服务费支付期限的约定，2020年1月1日至2020年6月30日的租金、经营服务费应当在2019年12月3日前支付，高西文未支付，应当自2019年12月4日开始计付第二笔违约金，暂计算至立案之日即2020年7月1日为3378元（97382元×6%/年÷365天×211天、四舍五入取整）。以上两个时间段的违约金共计7733元；从2020年7月2日起至实际清偿之日止的违约金、仍以欠付租金和经营服务费为基数、按照年利率6%的标准计付。鉴于广源公司所主张之违约金为固定数额38954元，则上述违约金计付总额以不超过38954元为限。因此，本院对广源公司要求高西文支付违约金的诉讼请求予以部分支持，超过部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告高西文于本判决生效后十日内支付原告望城广源建筑装饰材料有限公司房屋租金、经营服务费、市场推广费、租赁保证金等各项费用共计275132元； 二、被告高西文于本判决生效后十日内支付原告望城广源建筑装饰材料有限公司违约金7733元（已计付至2020年7月1日，从2020年7月2日起至欠付租金和经营服务费清偿之日止的违约金、仍以欠付租金及经营服务费为基数、按照年利率6%的标准计付，违约金总额以不超过38954元为限）； 三、驳回原告望城广源建筑装饰材料有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6064元，因适应简易程序减半收取3032元，财产保全费2108元，两项合计5140元，由原告望城广源建筑装饰材料有限公司负担340元，由被告高西文负担4800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  彭喜云 二〇二〇年八月七日 代理书记员  傅路婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。