浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)浙0122执异33号 异议申请人（案外人）：姜亚明，男，1966年12月28日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被申请人（申请执行人）：中达建设集团股份有限公司。住所地浙江省宁波市象山县丹城镇育才路**。 法定代表人：齐明春。 执行代理人（实际施工人）：钟国良，男，1956年2月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市陶朱街道马坊村破塘头**。 被申请人（被执行人）：桐庐君杰置业有限公司。。住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路** 法定代表人：徐耀庚。 被申请人（被执行人）：徐耀庚，男，1963年1月20日出生，汉族，，住浙江省杭州市富阳区 被申请人（被执行人）：浙江**光冶炼集团有限公司。住所地。住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路****iv> 法定代表人：刘光火。 委托代理人：周国健，男，1969年3月22日出生，汉族，，现住浙江省桐庐县 被申请人（被执行人）：刘光火，男，1946年1月9日出生，汉族，，住浙江省桐庐县 本院在执行中达建设集团股份有限公司（以下简称“中达公司”）与桐庐君杰置业有限公司（以下简称“君杰公司”）、徐耀庚、浙江**光冶炼集团有限公司（以下简称“华光公司”）、刘光火建设工程施工合同纠纷一案中，异议申请人姜亚明对执行标的提出书面异议。本院于2020年7月24日受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年8月10日公开进行听证，异议申请人姜亚明、被申请人“中达公司”的执行代理人（实际施工人）钟国良、“华光公司”的委托代理人周国健出席参加听证，被申请人“君杰公司”、徐耀庚、刘光火未出席听证，本案现已审查终结。 异议申请人姜亚明异议称：异议人于2010年7月18日与“君杰公司”签订《合作建房入股协议》一份，约定与蔡小松共同入股投资“华光大厦”项目并以441.6万元的价格认购18楼一层的房产。协议签订后，异议人在2013年12月30日前共向“君杰公司”交付购房款197万元，并于2014年1月26日与“君杰公司”签订《房屋转让合同》，确认18层1805－1811房地产的房屋总价为1924128元（剩余半层为蔡小松购买），异议人已支付197万元，且房屋在2012年7月1日已交付给异议人。异议人对上述房屋进行装修并使用至今，并按时缴纳物业费、水电费等。后异议人得知法院在（2017）浙0122执3194号中裁定拍卖（变卖）被执行人“君杰公司”名下的位于桐庐县××路××号××大厦××房产。 异议人认为：异议人与“君杰公司”签订的《房屋转让合同》合法有效，应予确认和支持。被执行人“君杰公司”已在法院查封前将案涉房屋出售给异议人并完成了交付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，异议人所购案涉房屋符合上述规定，足以阻却对案涉房屋的执行。故异议请求中止对上述房屋的拍卖（变卖）。 异议申请人姜亚明为证明其异议主张已向本院提供以下证据：1、《合作建房入股协议》一份，拟证明异议人与蔡小松合伙于2010年7月18日与“君杰公司”签订《合作建房入股协议》，约定入股投资“华光大厦”项目并以441.6万元的价格认购18楼一层房产的事实。 2、《桐庐县房屋转让合同》七份，拟证明在法院查封前异议人已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有案涉房屋的事实。 3、《收款收据》、《收款明细》、《证明》、《交款说明》、《交款变更用途及金额确认书》各一份，拟证明异议人与蔡小松共同交房款394万元（其中异议人交款97万元、蔡小松交款297万元），经协商分割为议人和蔡小松交房款各半为197万元的事实。 4、《交房通知书》、物业费和能耗费《收款收据》及证明各一份，拟证明在法院查封前异议人已合法占有使用案涉房屋的事实。 对《合作建房入股协议》、《交款变更用途及金额确认书》、《交房通知书》，“中达公司”无异议。 被申请人（即申请执行人）“中达公司”答辩称：一、异议人未在法院查封之前签订合同，现在的书面买卖合同是在查封之后执行申请人申请法院强制执行后补签的。依据异议人合同第八条产权登记的约定，自合同生效之日起，乙方在三个月内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方给予协助。但异议人没有向登记机关申请办理也没有要求甲方给予协助，而且所有异议人的合同都是2014年1月22日至28日期间，即都是2014年的春节前一天至七天签订。 二、异议人没有提供任何证据证明其已于查封前合法占有该不动产，如已占有应当提供物业管理费、水电费、装修垃圾清运费交费凭证，故异议人没有在法院查封之前已合法占有该不动产。 三、异议人未支付全部价款，其应付房款552.91平方×每平方3840元＝2123174.4元，已付197万元，欠付房款133174.4元，异议人未将剩余价款按照法院要求交付执行。 四、“华光大厦”于2011年9月30日竣工验收，涉案房屋在法院查封前已经完全符合办理产权证条件，如华光大厦第1、3层已在查封前办理了产权变更登记，案涉房屋产权证未办理并非因政府政策和“君杰公司”的原因，异议人对产权证未办理明显存在过错。 综上，异议人执行异议完全不符合《执行异议与复议规定》第28条的规定，请求驳回异议人的异议，并对异议人故意妨碍执行的行为进行制裁，以维护申请执行人的合法权益。“中达公司”未提供证据。 被申请人（即被执行人）“华光公司”答辩称：我们相信异议人是想购房的，但要求异议人提供房款打款凭证，而不是收款收据，对尚未交付的房款如何处置，请法院查明事实后依法裁判。“华光公司”未提供证据。 被申请人“君杰公司”、徐耀庚、刘光火均未答辩，也未提供证据。 经审查查明：“中达公司”诉“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火建设工程施工合同纠纷一案，杭州市中级人民法院（以下简称“杭州中院”）于2014年4月10日立案受理，根据“中达公司”的财产保全申请及其财产保全线索，“杭州中院”对“君杰公司”名下的位于桐庐县××路××号房地产（房产总证号为桐房权证更字第1××3号，其中包括涉案房屋）予以查封。案经审理，“杭州中院”于2016年9月30日作出（2014）浙杭民初字第3号民事判决，判决确定：一、“君杰公司”支付“中达公司”工程款16845610.25元；二、“君杰公司”支付“中达公司”按中国人民银行同期贷款利率为标准从2014年4月10日计算至款项实际付清之日的利息；三、“君杰公司”返还“中达公司”工程质量保证金3540867.8元；四、“君杰公司”支付“中达公司”鉴定费178750元；五、“华光公司”、刘光火对上述第一项判决所涉款项中的16003329.73元、第二项判决所涉款项以及第三项判决所涉款项中的3363824.41元承担连带付款责任；六、徐耀庚对上述第一项判决所涉款项中的842280.52元、第三项判决所涉款项中的177043.39元以及第四项判决所涉款项承担连带支付责任；若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息；并负担诉讼费用。案经浙江省高级人民法院二审，作出驳回上诉、维持原判的（2016）浙民终769号民事判决。判决生效后，因义务人“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火未按判决确定履行义务，权利人“中达公司”向“杭州中院”申请强制执行，“杭州中院”立案执行［执行案号为（2017）浙01执709号］。2017年10月23日，“杭州中院”作出（2017）浙01执709号之一执行裁定，指定“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号民事判决由本院执行，本院于2017年11月6日立案执行［执行案号为（2017）浙0122执3194号］。 另查明：涉案房屋系“君杰公司”（现在册）开发建设，位于桐庐县县城（现城南街道）迎春南路69号桐庐华光大厦（以下简称“华光大厦”）【房产总证号为桐房权证更字第1××3号，用途为非住宅，共有建筑面积为31300.3平方米，登记权利人为“君杰公司”，登记日期2014年1月22日】第十八层1805室至1811室房地产。 2009年5月31日，中共桐庐县委作出县委（2009）26号《中共桐庐县委、桐庐县人民政府〈关于进一步加快县城商务区建设的实施意见〉》文件，第三﹒（三）﹒1条规定，“华光大厦”等商务区项目需改变土地出让时约定的“项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让”条件，由项目建设业主在2009年底提出申请，按评估价经政府确认、公示无异议、并补交土地出让金及相关税费后，再办理房产、土地使用权分割和转让登记（裙房部分除外）。其裙房部分入驻企业经营及办公房屋面积在1000平方米以上的经县政府审核同意后才允许该房产、土地使用权分割登记和转让。 2010年7月18日，甲方“君杰公司”与乙方姜亚明和蔡小松签订《合作建房入股协议》一份，约定乙方自愿认购华光大厦18楼共一层，折合名义股份2.3%，面积为1150平方米（最终按实际测绘含公摊为标准），单价每平方米3840元（毛胚房），总价款为441.6万元（交房办证时按实际测绘含公摊面积计算结清）。乙方的名义股份由甲方及时到工商部门办理，过户到其名下。（注：乙方仅作为甲方的挂名股东，在认购房产分割到户后，乙方应协助甲方办理名义股权转让给甲方的手续）。乙方在签订合同后当日应支付总额的10%定金计40万元，在签订合同后二个月内再支付总额的40%计177万元，在签订合同后四个月内应再付总额的40%计177万元，余款在“华光大厦”竣工验收合格后10个工作日内付清，如乙方不按时付款，甲方一个月后有权处理乙方所定的房产，所产生的税费由乙方承担。甲方努力争取在2010年底前完成全部工程并通过竣工综合验收，确保尽早交付给所有股东使用。 “君杰公司”于2010年7月13日、7月14日、2010年10月13日、2011年4月29日分别出具《收款收据》收到蔡小松交合作建房暂借款25万元、40万元、（100+52＝）152万元、（65+15＝）80万元，合计交款297万元。“君杰公司”于2011年7月20日和次日分别出具《收款收据》等收到姜亚明交合作建房暂借款94万元、3万元，合计交款97万元。以上共计394万元。 2011年9月30日，“中达公司”就“华光大厦”完成竣工验收并交付。 2012年6月10日，“君杰公司”向姜亚明、蔡小松发出《交房通知书》一份，要求：一、在接到本《交房通知书》后，携带《合作建房入股协议》、已付款凭证，按通知和约定的时间来我公司办理交房手续。二、根据《合作建房入股协议》，你认购的“华光大厦”楼盘第一十八层，测绘面积为1169.98平方米，单价每平方米3840元，总价为4492723.2元，你已交394万元，应补交552723.2元，汇入本公司指定帐户。 2013年5月7日，经桐庐县住建局、信访局、商务区管委会、“君杰公司”、“华光公司”、“中达公司”、杭州正宏建设管理有限公司等单位协调，达成会议纪要，于2013年6月6日由桐庐县住房和城乡建设局作出桐住建纪要（2013）10号《关于华光大厦工程结算等事项协调会议纪要》，第1条规定根据“华光公司”与“君杰公司”转让协议，“君杰公司”按原转让协议总价（1.38亿元）除去已支付工程款等各项费用外的余额部分资金一次性打入住建局监管帐户，在资金到位后一周内县住建局按规定给予办理有关房产证等。但“君杰公司”未按要求将资金打入住建局监管帐户。 2013年12月，姜亚明、蔡小松出具给“君杰公司”《交款说明》一份，内容载明：贵公司开发的“华光大厦”18楼购房款，截止2011年12月31日姜亚明、蔡小松共交款394万元（姜亚明交款97万元、蔡小松交款397万元），其中为姜亚明交房款197万元，蔡小松交房款197万元，现房产已分，差额部分以后由各人自己交清，希公司财务帮助划分。 2014年1月8日，姜亚明与“君杰公司”签订《交款变更用途及金额确认书》一份，内容载明：本人（姜亚明）在2013年12月30日前交到“君杰公司”共计197万元。“华光大厦”在2012年7月1日起已交付给各业主使用，现本人要求原交的款项全部转为购房款，并要求签订房屋转让合同，便于本人办理产权证。具体楼层、房号、金额按签订的桐庐县房屋转让合同为准，房款不足部分本人按合同办证前全额交清给“君杰公司”。 2014年1月26日，甲方（卖方）“君杰公司”与乙方（买方）姜亚明签订《房屋转让合同》七份，约定乙方以222059×3元的价款购买案涉房屋1805至1807室（非住宅，每室建筑面积各为63.81平方米，单价每平方米3480元）；乙方以571033元、315706元、186772元、184440元的价款分别购买案涉房屋1808－1811室（非住宅，每室建筑面积分别为164.09平方米、90.72平方米、53.67平方米，单价每平方米3480元）。付款方式为乙方已付给甲方的全额转为购房款，乙方所付不足部分办证前应全额付清给甲方；未按原协议付款的按1%付息给甲方。并注明2012年7月1号已经交房，按政府准须时间办理产权证。 2014年11月18日，桐庐县国土资源局发布《改变土地利用条件补交土地出让金项目公示》：项目名称为华光大厦项目，开发单位这“君杰公司”，出让合同相关条件为项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让，改变条件为按规划批准认定的建筑单元进行分割，应补交土地出让金额为440.94万元。并在《今日桐庐》报刊登，但“君杰公司”未按要求补交土地出让金。 另查实：2015年4月10日，姜亚明志桐庐龙腾物业管理有限公司（又名浙江福腾物业服务有限公司，以下简称“龙腾公司”或“福腾公司”）签署《前期物业管理服务协议》，并于当日开始交纳从2012年7月1日起的物业费。 在本案审查中，异议申请人姜亚明承诺同意将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行。 本院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，涉案房屋至今仍登记在“君杰公司”名下，法院在对“君杰公司”财产采取强制措施时将涉案房屋予以查封，并无不当。 其次，执行异议审查主要是形式审查。姜亚明于2015年4月10日与“龙腾公司”签署《前期物业管理服务协议》，并于当日开始交纳物业费，故异议申请人姜亚明所提供的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有该不动产，应当承担举证不能的不利后果。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议申请人姜亚明的异议理由不成立，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，故对异议人的异议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议申请人姜亚明的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  石 甦 人民陪审员  沈宇黎 二〇二〇年八月二十日 代理书记员  金 玲 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。