江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初6461号 原告：刘仪，男，1985年9月25日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原告：祝晋芳，女，1985年10月14日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：田涛（共同代理上述两原告），北京德恒(合肥)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华青峰（共同代理上述两原告），北京德恒(合肥)律师事务所律师。 被告：苏州信达置业有限公司，住所地江苏省常熟市虞山北路寺路街**，统一社会信用代码91320581567840801Q。 法定代表人：徐建东,该公司董事长。 委托诉讼代理人:曹正丰,江苏世纪天合律师事务所律师。 原告刘仪、祝晋芳与被告苏州信达置业有限公司（以下简称信达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘仪、祝晋芳的共同委托诉讼代理人田涛、被告信达公司委托诉讼代理人曹正丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘仪、祝晋芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付逾期交房违约金62040元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月31日，原被告签订《商品房买卖合同》一份(编号Y20180004422)，约定原告购买由被告开发的位于常熟尚湖玫瑰园×××310室商品房，房屋价款310万元。合同第8条约定，出卖人应当在2019年10月31日前将符合交付条件的交付买受人使用，双方应在买受人收到书面通知7日内对商品房进行勘验，勘验符合合同约定的，双方应及时签署房屋验收单以示交接。第9条约定，逾期交房未超过180日的，出卖方按天支付房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行。2018年3月31日，双方另签订《商品房买卖合同》一份(编号Y20180004472)，约定原告购买由被告开发的尚湖玫瑰园×××110室商品房(自然层数为-1层)，房屋价款20万元。合同约定内容同前一份合同一致。2019年10月20日，被告通知原告收房。2019年11月7日经现场勘验，双方共同确认涉案房屋屋面存在漏水、渗水、屋顶瓦片破裂等质量不合格情况，勘验结论是达不到合同约定的交接条件。被告承诺对房屋进行维修并达到使用条件再办理交接手续。2020年5月14日，经双方再次现场勘验，共同确认涉案房屋在维修后达到了使用条件，故当日办理了房屋交接手续。原告认为双方系房屋买卖合同关系，因房屋质量以及房屋维修等原因，原告逾期188天交房(2019年11月8日至2020年5月13日)，应当按合同约定支付逾期交房违约金62040元(330万×188×0.01%)。因双方无法协商一致，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告信达公司辩称：一、针对原告购买的涉案房屋，被告在合同约定交付时间之前已经取得了《常熟市商品房交付使用备案通知书》，具备交付条件，被告已通知原告前来办理交房手续。原告收到交房通知后，以××幢楼房部分屋面存在渗水问题为由不同意按照商品房交房流程办理交房手续。二、原告提出的质量问题在屋顶上，原告的商品房与屋顶之间有“闷顶”（即原告所称阁楼）分隔，两空间之间是用混凝土浇筑的12cm厚平顶进行隔离，现场未有渗水进入原告商品房，根本不会影响原告的正常使用，即使对屋顶进行修理也不会影响原告使用。××幢楼房中与原告房屋户型相同的302、304、312室均正常办理交房手续，即使在屋顶修理期间也没有影响到该些业主的正常装修。原告应该正常收房，无理由拒绝接收房屋，视为房屋已经交付，被告不存在逾期交房的违约行为。三、关于原告反映的质量问题，经被告实地察看，发现是因屋面施工完成后在安装太阳能时存在个别碎瓦。被告已经及时要求承包单位进行修理，总包单位根据有漏修漏的原则制定了修复方案，但原告等人不同意该修复方案，提出对整幢楼房屋面的瓦片全部拆除进行修理，不听被告解释在交房现场、销售中心影响正常活动。被告为维护正常交房秩序，在政府部门的协调下做出让步，同意按照原告等人提出的维修方案，并接受其现场监督要求。在总承包单位翻修结束后，原告等业主迟迟不来收房，一再拖延收房时间，并集结其他未收房业主到尚湖玫瑰园营销中心要求赔偿其延期交房违约金、物业管理费、车位管理费等费用。被告无奈同原告等业主协商后，同意减免部分物业管理费，原告等遂于次日办理完成收房手续。目前尚有80多户业主还在观望，没有正常收房。如果以部分房屋质量瑕疵为由即可拒绝收房，拖延办理交房手续，将严重影响房地产交易秩序。综上，被告认为在合同约定的交房期限前，房屋已经达到交付条件，所谓质量问题不影响正常使用，即使存在质量问题，属于正常保修范围，尤其对于房屋公共部位的修理并不影响业主对商品房的正常使用。因此，原告逾期交房的违约金主张不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2018年3月31日，刘仪、祝晋芳（买受方）与信达公司（出卖方）签订编号Y20180004422的《商品房买卖合同》一份，约定：刘仪、祝晋芳购买信达公司开发的常熟市虞山街道尚湖玫瑰园×××310室商品房一套，该商品房所属楼宇自然层数为地上4层，所属自然层为3层，属毛坯房，建筑面积153.35平方米，总价款310万元。出卖方应当在2019年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。商品房达到交付使用条件后,出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起7日内,会同出卖方对该商品房进行勘验。勘验情况符合本合同约定的双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。商品房交接时，出卖方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》或《非住宅质量保证书》、《非住宅使用说明书》，出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受方原因，未能按期交接的，视为出卖方已按本合同约定的商品房交房标准、交付时间和交付方式交给买受方商品房，商品房及其附属物的风险责任随之转移给买受方，房屋保修从次日起开始计算。出卖方如未按合同约定将该商品房交付买受方使用，逾期不超过180天，自房屋交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过180天，买受方有权解除合同。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之二的违约金。合同第12条系出卖方关于房屋质量、装饰、设备标准的承诺条款，约定出卖方承诺商品房质量符合国家和本省、本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。合同第16条关于保修责任条款约定为，“出卖方自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》或《非住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖方应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖方原因造成的损坏，出卖方不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受方承担。”第17条约定，买受人有权与其他权利人共享与商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与共有部位分摊建筑面积和承担义务。该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权归该楼宇全体业主所有。合同附件七约定，本套住宅附带销售地下室，编号为××幢-103，所附带的地下室合同另行签订。 2018年4月14日，刘仪、祝晋芳（买受方）与信达公司（出卖方）签订编号Y20180004472的《商品房买卖合同》一份，约定：刘仪、祝晋芳购买信达公司开发的常熟市虞山街道尚湖玫瑰园×××110室地下室，总价款20万元。出卖方应当在2019年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。合同其他内容同前一份合同约定一致。 合同签订后，刘仪、祝晋芳付清了房款。信达公司于2019年12月24日向刘仪开具了金额为330万元的购房款增值税普通发票。 另查明：2019年10月21日，信达公司办理了常熟尚湖玫瑰园××幢楼房等单位工程的建筑工程竣工验收备案,备案表载明2019年10月9日建设单位组织竣工验收合格。2019年10月30日，信达公司取得常熟市住建局颁发的××幢等楼房的《常熟市商品房交付使用备案通知书》。信达公司在合同约定的交房期限前已通知刘仪、祝晋芳办理交房手续，但刘仪、祝晋芳以房屋存在渗漏质量问题为由未同意接收房屋。 2019年11月7日，信达公司及施工单位代表在一份××幢楼房维修方案单上签字，该方案提到把屋面挂瓦拆除、找平层修补、漏电修补、做防水涂层、挂瓦等工序，做好防水后请业主来验收。 2019年11月12日，常熟市住建局在“寒山闻钟”网站回复业主所提案涉质量问题，表示经现场踏勘，常熟尚湖玫瑰园××幢屋面局部存在渗漏点，已责成建设、施工单位进行维修，要求在维修结束后再次进行淋水检查，并通知业主代表检查时到场，确保房屋正常使用。 此后，信达公司牵头对××幢楼房屋面进行了修复。2020年5月14日，刘仪、祝晋芳办理了交房手续。2020年5月22日，刘仪、祝晋芳取得涉案常熟市虞山街道尚湖玫瑰园××幢310、-110不动产的权属登记。 审理中，原告刘仪、祝晋芳表示，购房合同虽然约定了以交付使用备案为交付条件，但并不是以备案表作为唯一的交付条件，还约定了勘验合格的交付条件，如果存在严重影响房屋使用的情形，当然属于勘验不合格。案涉渗漏发生在专有部分，并非共有部分，被告销售的范围是包括阁楼在内的，并作为一个卖点，四层房屋与阁楼预留了通道，阁楼虽然没有单独的产权面积登记，但不影响原告对阁楼空间的使用。退一步而言，且不论阁楼是专有还是公共部分，渗漏问题都会影响到房屋装修，被告已经承诺先维修再组织验收，实际上被告已经承认第一次验收时不具备交付条件，并承诺另行组织验收。直到2020年5月14日经维修才具备了交付条件，所以逾期交房时间应当从2019年11月8日计算至2020年5月14日。另外，经当事人2020年7月16日查看，案涉房屋仍有渗漏情况。 被告信达公司表示，案涉房屋的质量瑕疵不影响正常使用，不影响房屋交付，愿意依约履行保修义务。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告刘仪、祝晋芳与被告信达公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。本案争议焦点是，原告能否以案涉房屋质量问题为由拒绝接收房屋，并要求被告承担逾期交房的违约责任。首先，涉案商品房于2019年10月21日取得工程竣工验收备案表，于2019年10月30日取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，说明房屋已经具备交付条件，符合有关强制性标准。被告在合同约定的交房期限届满前，也已通知原告接收房屋并办理交房手续。其次，根据有关部门调查，案涉房屋渗漏问题系因屋面局部渗漏所致，原因明确，已责令维修。该质量问题为房屋建筑工程中一般质量瑕疵，非房屋主体结构问题，可通过维修予以解决，一般不导致买受人不能实现合同目的。同时，原告所举证据不能证明上述质量问题已经达到严重影响居住使用的程度。再次，针对原告提出房屋质量问题，经政府职能部门处理，被告已经进行维修，目前案涉商品房尚在保修期限内。综上，原告以案涉质量问题拒收房屋，依据不足，被告在交房期限前已及时通知收房，原告迟延接收房屋并主张被告承担逾期交房违约金，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告刘仪、祝晋芳的诉讼请求。 案件受理费减半收取676元，由原告刘仪、祝晋芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  高少波 二〇二〇年八月三十一日 书记员  张春亚