重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初5899号原告：殷桂利，女，汉族，1979年3月24日出生，住重庆市南岸区。被告：崔丹，女，汉族，1987年4月8日出生，住重庆市沙坪坝区。原告殷桂利诉被告崔丹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告殷桂利、被告崔丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告殷桂利诉称：2019年1月18日，被告与案外人陶富敏签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于重庆市南岸区XX路XX号XX-XX的房屋出租给陶富敏，每月租金2200元，押金2000元，并约定房屋为民宿用房，承租人自行配置的物品，承租人有权自行拿走。2020年1月6日，原、被告以及陶富敏签订三方协议，三方同意，自2020年1月6日起由原告实际承租涉案房屋，原、被告继续履行《房屋租赁合同》；且被告在房屋租赁合同中签订去人表明同意与原告继续履行。达成协议后，因陶富敏已向被告支付房屋租金至2020年1月31日，因此原告将2020年1月6日至2020年1月31日的租金支付给陶富敏，将2020年2月1日至2020年4月30日三个月的租金6600元以及押金2000元支付给被告。合同签订后不久，受新型冠状病毒引发肺炎疫情的严重影响，各政府部门相当重视，要求餐饮业、娱乐业等各行业停止营业，各地区施行封闭式管理，原告经营的民宿无奈被迫长期停业，合同无法全面履行。遂原告与被告进行协商，双方同意租赁合同于2020年2月1日解除。后原被告进行了部分交接手续，但因退还租金问题双方发生分歧，被告仅退还原告租金3000元及押金2000元，擅自扣留了租金3600元，且在未通知原告的情况下，采取暴力手段损坏原告价值1200元的密码锁，更换涉案房屋的门锁，导致原告价值近千元的物品（路由器300元、摩登100元、植物170元、电饭锅280元、烧水壶120元、霓虹灯150元、空调被3床80*3为240元，合计1360元）无法搬离。原告认为，原被告已经达成一致解除合同，且根据《房屋租赁合同》第十条的约定，因不可抗力、政府原因导致合同不能全面履行的，双方均不承担违约金责任，租金按实际使用时间计算，多退少补。本案中，严重疫情本身就导致涉案合同履行障碍，再加上政府部门为抑制疫情而进行的一系列行政干预措施，导致涉案合同根本无法全面履行，根据合同的约定，双方均不承担违约责任，租金按实际使用时间计算，多退少补，因此被告无权擅自扣留原告租金3600元，且被告应当承担故意毁坏原告财物的赔偿责任。故原告诉至本院，请求判令：一、被告崔丹与原告殷桂利签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月1日解除；二、被告崔丹向原告殷桂利退还租金3600元并支付资金占用损失（资金占用损失以3600元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，自2020年2月1日起至付清之日止，利随本清）；三、被告崔丹向原告殷桂利赔偿损失2200元（门锁1200元、其他物品暂计1000元）；四、本案全部诉讼费用（案件受理费）由被告崔丹负担。被告崔丹辩称：1、2020年3月21日被告向原告退还了5000元，原告实际搬离的日期为2020年3月21日；2、被告将原告购买的安装于案涉房屋门上的门锁完整取下并带至法庭，被告可以向原告交付完整的门锁，被告将整个开锁的过程录制了视频；3、不认可原告与被告的《房屋租赁合同》于2020年2月1日解除；4、不同意退还原告租金3600元并支付资金占用损失，因为原告退还给被告的5000元中，已经多退还给原告800元；5、诉讼费用不应当由被告负担；综上，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。原告殷桂利为证明其诉讼请求举示如下证据：（一）1、《房屋租赁合同》1份（原件），系2020年1月6日原、被告双方签订的；2、《三方协议》1份（原件），系2020年1月6日原、被告双方以及案外人陶富敏签订的；证据（一）拟共同证明原、被告双方的房屋租赁合同关系成立，双方对各自的权利义务进行了明确的约定；（二）1、《中国建设银行个人账户支出交易明细》1页（原件）；2、《微信截图》1页（原件）；证据（二）拟共同证明被告于2020年1月5日向原告支付3个月的租金6600元，2020年1月5日向原告支付押金2000元；（三）《微信截图》8页（原件），拟证明被告于2020年2月1日同意原告提出的解除合同的要求，被告应当退还原告交纳的自2020年2月1日起至2020年4月30日止期间3个月的租金6600元以及押金2000元，2020年3月23日被告采取暴力方式将原告安装于案涉房屋门上的门锁损坏，门锁价值1200元，且因为被告更换了门锁，导致原告价值1000元的物品无法取回。被告崔丹质证如下：对证据（一）的真实性没有异议；对证据（二）的真实性没有异议；对证据（三）的真实性没有异议，但不认可其证明目的。被告崔丹为证明其辩称理由举示如下证据：（一）《微信截图》22页（原件），拟证明原告没有提前告知被告要退租，按照合同约定需要扣除1个月房租，原告一直没有搬离案涉房屋，直至2020年3月21日才搬离；（二）《视频》3份（复制件），拍摄于2020年3月21日21时30分左右，时长分别为8秒、3分8秒、1分19秒，拟证明被告并未暴力开锁以及开锁后被告进入案涉房屋的实际情况；（三）《专用收据》1份（原件），拟证明应由原告负担但原告并未交纳，且由被告交纳的2020年1月1日至2020年3月31日期间的案涉房屋的物业服务费以及水电公摊费，合计574.08元。原告殷桂利质证如下：对证据（一）的真实性没有异议；对证据（二）的真实性予以认可，但不认可被告的证明目的；对证据（三）的真实性予以认可。本院经审理查明：2019年1月18，被告作为出租人与作为承租人的案外人陶富敏签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其名下的位于重庆市南岸区XX路XX号XX-XX房屋出租给陶富敏。2020年1月5日，原、被告以及陶富敏签订一份《三方协议》，约定陶富敏自2020年1月6日起将其与被告于2019年1月18日签订的《房屋租赁合同》以及合同相关的权利义务转让给原告；原告自2020年1月6日起系案涉房屋实际的承租人和使用人；原、被告双方继续履行前述合同关系。同日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其名下的位于重庆市南岸区XX路XX号XX-XX房屋出租给被告；房屋租赁期限自2020年1月6日起至2021年1月30日止；房屋月租金为2200元；押金为2000元；原告承担案涉房屋租赁期内的水费、电费、燃气费、物业服务费等实际使用产生的费用；原告承租房屋用途系民宿经营。前述合同签订后，原告于2020年1月5日向被告支付2020年2月1日起至2020年4月30日期间共计三个月的房屋租金6600元以及押金2000元。2020年1月25日，原告向被告提出免除疫情期间房屋的要求。2020年1月27日，原告向被告提出自2020年2月1日起不再继续租赁案涉房屋的要求。2020年1月28日，被告认可了原告提出的《房屋租赁合同》于2020年2月1日解除的要求，但不同意向原告退还2020年2月1日至2020年4月30日期间的房租。2020年3月21日，被告向原告退还了款项5000元（包含房屋租金3000元以及押金2000元）。2020年3月21日，原告搬离案涉房屋，同日晚9时30分左右，被告让开锁人员将案涉房屋入户门上的门锁拆卸后进入案涉房屋并更换了案涉房屋的门锁。原、被告双方直至2020年8月12日开庭审理本案时仍未办理案涉房屋的交接手续。2020年3月30日，被告向案涉房屋的物业服务公司缴纳了费用574.08元，包含：2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费558.54元、2019年12月1日至2019年12月31日期间的水电公摊费3.75元、2020年1月1日至2020年1月31日期间的水电公摊费4.18元、2020年2月1日至2020年2月29日期间的水电公摊费4元、2020年3月1日至2020年3月31日期间的水电公摊费3.61元。被告于2020年8月12日法庭审理期间当庭向原告返还其从案涉房屋入户门上拆卸下来的门锁以及从案涉房屋中取出的路由器，原告拒绝接收门锁但接收了路由器。另查明，2020年1月24日，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，重庆市决定将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月25日，重庆市决定将重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。本院认为：原告举示证据足以证明原、被告双方已就其间签订的《房屋租赁合同》于2020年2月1日解除达成合意，同时被告在庭审中当庭认可前述合同已经于2020年2月1日解除，即无论原告提出解除合同以及被告同意解除合同是否与新冠疫情的发生存在关联性，原、被告双方已就合同的解除形成合意，双方作出确认合同于2020年2月1日解除的意思表示均系对其间房屋租赁合同关系的处分，不违反法律规定，本院予以确认，故本院对原告请求确认原、被告双方于2020年1月5日签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月1日解除的诉讼请求予以支持。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月1日解除，作为承租人的原告应当在合同解除后立即将案涉房屋交还给被告，但在2020年2月1日至2020年3月21日期间原告仍实际占用并使用其租赁的房屋未交还给被告。虽新冠疫情的发生系不可抗力，但该情形不能成为合同解除后原告继续占有案涉房屋的正当理由，故本院认为原告在租赁关系解除后继续占用房屋的前述其间仍应承担案涉房屋的占有使用费。参照租赁合同约定的租金标准，原告占用案涉房屋至2020年3月21日止，故原告应向被告支付截至2020年3月21日的房屋占有使用费。因原告已按每月2200元的标准向被告支付了2020年2月1日至2020年4月30日的租金6600元，故被告应向原告退还其已经支付的2020年3月22日起至2020年4月30日期间的租金2933元，但被告已经向原告退还了租金3000元、押金2000元且代原告支付了2020年1月6日起至2020年3月21日期间产生的本应由原告承担的案涉房屋的物业服务费以及水电公摊费，原告要求被告退还全部租金和押金无法无据，本院不予支持。原告同时要求被告赔偿损失2200元，包含门锁价值1200元、其他物品价值1000元，但被告已经举证证明其并未损毁由原告所有的门锁且当庭向原告返还，原告当庭拒绝接收被告向其返还的门锁系其自行扩大损失，故本院对原告要求被告赔偿门锁损失1200元的诉讼请求不予支持。原告称被告更换案涉房屋门锁导致原告无法取回案涉房屋中价值1000元的物品，但被告举示的证据足以证明原告搬离案涉房屋后且被告在更换门锁前案涉房屋内并未有除路由器和植物之外的其他由原告享有所有权的物品。因被告已经当庭向原告交还了路由器且原告亦予以接收，且原告所称的植物价值亦不高于被告向其退还的租金3000元与实际应退还的款项2933元之间的差额，故本院认为原告要求被告赔偿物品损失1000元于法无据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认被告崔丹与原告殷桂利于2020年1月5日签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月1日解除；二、驳回原告殷桂利的其他诉讼请求。本案案件受理费50元由原告殷桂利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  张茹雪人民陪审员  汪 庆人民陪审员  周文格二〇二〇年八月二十四日书 记 员  刘鹏铖