广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1790号原告：珠海顺晟投资有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉路**斗门装饰建材城综合楼****铺，统一社会信用代码91440400MA4UHRPB71。法定代表人：陈伟，执行董事。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。被告：杜国林，男，1988年8月6日出生，汉族，公民身份号码440***************，住广东省珠海市斗门区***********。第三人：中国工商银行股份有限公司珠海分行，住所，住所地广东省珠海市吉大景山路**工商银行大厦社会信用代码9144040070799343XL。负责人：童志军。委托诉讼代理人：陈嘉良，员工。委托诉讼代理人：葛亚华，员工。原告珠海顺晟投资有限公司（以下简称：顺晟公司）与被告杜国林、第三人中国工商银行股份有限公司珠海分行（以下简称：工商银行珠海分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺晟公司的委托诉讼代理人叶思燕，第三人工商银行珠海分行的委托诉讼代理人陈嘉良、葛亚华到庭参加诉讼。被告杜国林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺晟公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签署的珠海市斗门区***************《商品房买卖合同》及附件（合同编号：1701016788）；2、判令被告协助原告办理珠海市斗门区****************预告登记注销手续[不动产登记证明编号：粤（2017）珠海市不动产证明第*******号]；3、判令被告向原告返还珠海市斗门区****************；4、判令被告向原告返还代偿款1,***,849.7元；5、判令被告向原告支付违约金381,763.8元；6、判令被告向原告支付律师费11,000元；7、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年8月4日签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号：1701016788），约定被告购买原告开发的位于珠海市斗门区****************，总房价为1,908,819元，被告于2017年8月4日支付首期房价款578,819元，余款133万元向银行申请贷款支付。随后，被告向工商银行珠海分行按揭贷款支付133万元购房款。2017年9月29日，案涉房产办理了预告登记，不动产登记证明编号为粤（2017）珠海市不动产证明第*******号。2018年11月25日，原告向被告交付案涉房产。原告与被告、第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，约定原告与购房人签署房屋买卖合同并办理网签后，在购房人办理抵押权（预告）登记前，即向购房人发放贷款……同时原告自第三人发放贷款之日起至所涉房产的不动产权证书办妥之日止，为购房人的贷款提供保证担保。2020年4月15日，第三人向原告发出《关于扣收杜国林住房贷款的通知函》，通知被告连续多期欠款断供，宣布贷款提前到期，要求原告承担保证责任。原告于2020年5月14日向第三人支付1,306,000元。第三人核实被告截止至2020年5月14日欠款本息合计1,***,849.70元，并出具《银行贷款证明》，确认被告贷款已结清。根据《商品房买卖合同》附件补充协议第三条第5点约定：“如因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人被按揭银行要求承担担保责任的，出卖人除有权在承担担保责任后向买受人追偿外，还有权在代买受人偿付3期（含3期）按揭款后单方面继续本合同，并按本补充协议第十六条的约定执行。”补充协议第十六条第1点约定：“出卖人依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款的20%的违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费等款项后将余款无息退回给买受人。”根据《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因被告断供导致原告代为偿还其按揭贷款本息，有鉴于此，原告有权解除《商品房买卖合同》及附件，并要求被告支付房款总价20%的违约金，以及因此发生的律师费、诉讼费。原告为了维护自身合法权益，特诉至法院。原告顺晟公司对其诉称依法提交如下证据：1、商品房买卖合同及附件，拟证明被告向原告购买案涉房产，房屋总价1,908,819元，其中133万元向银行贷款支付。被告断供导致原告为其偿还贷款本息，原告有权解除合同，要求被告支付代偿款、违约金、律师费；2、个人购房借款担保合同，拟证明原告、被告、第三人约定，原告为被告的银行按揭承担保证责任；3、不动产登记证明，拟证明案涉房产于2017年9月29日办理预告登记；4、收楼确认书，拟证明案涉房产于2018年11月25日完成交付；5、办证通知书及快递单，6、催交办证资料或税费通知书，拟共同证明原告多次催促被告办理房产证；7、关于扣收杜国林住房贷款的通知函，拟证明因被告断供，第三人要求原告履行担保责任，偿还贷款本息（截止至2020年5月14日贷款本息合计1,303,849.73元）；8、中国建设银行网上银行电子回执，拟证明原告已履行保证责任；9、银行贷款证明，拟证明被告购房贷款已结清本息；10、法律服务委托合同，11、发票，拟共同证明原告因本案支付律师费11,000元；12、不动产权登记表，拟证明案涉房产已办理预告登记，无抵押，原告是第一查封人；13、广发银行客户回单，拟证明原告已支付律师费11,000元。被告杜国林缺席，没有向本院提交答辩状和证据。第三人工商银行珠海分行发表意见称：第三人工商银行珠海分行并不清楚原告与被告之间的纠纷。被告杜国林原为第三人处的个人住房贷款客户，其在第三人处的贷款已于2020年5月15日结清，案涉房产的预告抵押登记也已经解除。第三人工商银行珠海分行对其意见没有提交证据证明。原告顺晟公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被告杜国林缺席，无法进行庭审质证，也没有向本院提交书面质证意见。经审查，本院对原告提交的证据认定如下：对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明内容应以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定被告购买原告开发的珠海市斗门区****************，建筑面积为119.35平方米，房产总价为1,908,819元；首期款578,819元，余款1,330,000元向银行申请按揭贷款的方式支付；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条第5点约定，如因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人被按揭银行要求承担担保责任的，出卖人除有权在承担担保责任后向买受人追偿外，还有权在代买受人偿付3期（含3期）按揭款后单方面解除本合同，并按本补充协议第十六条的约定执行。补充协议第十六条第1点约定，出卖人依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费等款项后将余款无息退回给买受人。2017年9月1日，第三人与原被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定第三人向被告发放个人一手住房购置贷款1,330,000元，用于购买珠海市斗门区***************房，贷款期限为360个月；原告作为保证人，为《个人购房借款/担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2017年9月5日，第三人向被告发放贷款1,330,000元。庭审上原告确认收到被告支付的全部房款。2017年9月29日，案涉房产珠海市斗门区*******************办理了不动产预告登记，不动产登记证明号为粤（2017）珠海市不动产证明第*******号，权利人为被告，义务人为原告。庭审上，第三人称于2017年11月14日为案涉房产珠海市斗门区*******************办理了预购商品房抵押权预告登记。2020年4月15日，中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行向原告发出《关于扣收杜国林住房贷款的通知函》，称被告未按照合同约定足额按时还款，被告连续多期欠款断供，宣布贷款提前到期（贷款本金1,281,816.81元，积欠利息16,693.86元，本息合计1,298,510.67元，利息暂计至2020年4月14日，其后利息应按照贷款合同的约定计至本息清偿之日止），将在原告划入该行帐户中扣收，用于归还全部剩余贷款本息。2020年5月15日，中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行向原告发出《关于扣收杜国林住房贷款的通知函》，称被告未按照合同约定足额按时还款，被告连续多期欠款断供，宣布贷款提前到期（贷款本金1,281,816.81元，积欠利息22,032.89元，本息合计1,303,849.70元，利息暂计至2020年5月14日，其后利息应按照贷款合同的约定计至本息清偿之日止），将在原告划入该行帐户中扣收，用于归还全部剩余贷款本息。同日，原告向账号200****************转账1,306,000元。2020年5月18日，第三人出具《银行贷款证明》，载明被告在该行申请的一笔用于购买珠海市斗门区*******************的个人按揭贷款，贷款金额为1,330,000元，截止2020年5月15日贷款已结清。后案涉房产办理了预购商品房抵押权注销登记。2020年6月11日，原告与广东明门律师事务所签订《法律服务委托合同》，约定原告委托该所律师代理原告起诉被告案件的一审诉讼，原告需支付律师费11,000元。2020年7月21日，原告向广东明门律师事务所支付律师费11,000元。根据原告的保全申请，本院于2020年7月7日作出（2020）粤0403民初1790号民事裁定，裁定查封案涉房产。庭审上，原告与第三人确认原告代被告向第三人偿还了贷款本息1,303,849.70元。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同及附件是在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。被告没有按照借款合同约定及时偿还所欠第三人的贷款，导致第三人宣布贷款提前到期并要求原告承担保证责任，根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条的约定，原告在承担保证责任后，有权解除合同并要求被告偿还原告代为支付的按揭贷款本金、利息和违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并有权向被告收取该商品房价款总金额20%的违约金。该约定为原被告双方对原告解除合同的条件的约定，现原告已经履行保证责任，清偿被告所欠第三人的全部贷款本息，合同约定的解除条件已经成就，原告作为解除权人可以解除合同，故原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》及附件依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件解除后，被告应当将案涉商品房返还给原告，并协助原告办理案涉商品房的预告登记注销手续，故原告要求被告返还案涉商品房并协助办理珠海市斗门区****************预告登记[《不动产登记证明》编号为：粤（2017）珠海市不动产证明第*******号]注销手续依法有据，本院予以支持。由于被告没有履行合同约定的义务，存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应承担赔偿损失等违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条的约定，合同解除后，被告应向原告偿还原告代为支付的按揭贷款本金、利息和违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并有权向被告收取该商品房价款总金额20%的违约金，原告已经向第三人清偿完毕按揭贷款本金、利息1,303,849.70元，并就本案已经支付法律服务费11,000元，故原告要求被告承担违约责任即支付违约金381,763.8元（190,8819元×20%）、代偿的贷款本息1,303,849.70元、法律服务费11,000元依法有据，本院予以支持。至于被告已经支付的房款问题。由于被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院无法向其释明反诉请求返还购房款，被告可另行主张。被告杜国林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视其放弃对原告的主张进行抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告珠海顺晟投资有限公司与被告杜国林于2017年8月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件；二、被告杜国林于本判决生效之日起十日内协助原告珠海顺晟投资有限公司办理珠海市斗门区****************不动产预告登记[粤（2017）珠海市不动产证明第*******号]的注销手续；三、被告杜国林于本判决生效之日起十日内将珠海市斗门区****************返还给原告珠海顺晟投资有限公司；四、被告杜国林于本判决生效之日起十日内向原告珠海顺晟投资有限公司支付代偿款1,303,849.7元；五、被告杜国林于本判决生效之日起十日内向原告珠海顺晟投资有限公司支付违约金381,763.8元；六、被告杜国林于本判决生效之日起十日内向原告珠海顺晟投资有限公司赔偿律师费11,000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,212元、保全费5000元，合计30,212元（原告珠海顺晟投资有限公司已预交），由被告杜国林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  何 莹人民陪审员  邝连凤人民陪审员  吴小冰二〇二〇年八月十七日书 记 员  冯志炜附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。