四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初2129号 原告：四川中置联行商业管理有限公司。住所地：成都市武侯区领事馆路**********。统一社会信用代码：91510000399764810H。 法定代表人：杨先蓉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李冬梅，四川三才（盐边）律师事务所律师。执业证号：15104201411522604。 被告：攀枝花市玺涵酒店管理有限公司。住所。住所地：攀枝花市仁和区上城****楼**社会信用代码：91510411MA64L6440F。 法定代表人：刘思思，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:宋璟佳，四川明炬（攀枝花）律师事务所律师。执业证号：15104202011194304。 原告四川中置联行商业管理有限公司与被告攀枝花市玺涵酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法由审判员袁凯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的法定代表人及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年8月7日签订《房屋租赁合同》，被告向原告退还《房屋租赁合同》项下的租赁房屋；2、被告向原告支付欠付的2020年1月1日起至2020年6月30日的租金464888.02元；从2020年7月1日起至租赁房屋交还之日的租金按照每日2582.71元向原告支付；3、被告从2020年1月16起，向原告支付违约金至房屋租金付清之日止，暂计算至2020年6月30日的违约金为人民币251039.53元（逾期期限超过15日（含）不支付租金的，每逾期一天，应按当期应付租金标准的百分之一向原告支付违约金，违约金计算公式：当期应付租金464888.02×1%×180天×30%=251039.53元）；4、被告向原告支付违约金77481.34元（庭审中，明确为1个月的租赁费）；5、被告承担诉讼费。事实与理由：2017年8月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：“……原告将合同项下的房屋共计2951.67平方米出租给被告；租赁期限120个月，自2017年10月1日起至2027年9月30日止，租金标准为：每月每平方米25元，自2019年10月1日开始，租金按照26.25元（㎡/月）计算，租金支付方式：年度缴纳，非因原告或不可抗力原因，被告违反租金支付期限的，逾期期限超过15日（含）不支付租金的，每逾期一天，应当按当期应付租金标准的百分之一向原告支付违约金，收到租金催告函达30日以上，视为被告违约，原告有权解除合同……”。2019年11月，被告向原告申请2019年10月1日至2020年9月30日的租金按季度缴纳，并承诺：若本年度不能按承诺缴纳每个季度房租，则即刻变回按照房屋租赁合同的约定按年度缴纳房租。但被告仅缴纳2019年10月1日至2019年12月31日的租金232444.01元后，未按合同约定和承诺向原告支付应付的租金。因此，2010年4月10日，原告向被告发送《商铺欠租催告函》，但被告至今仍未向原告支付欠付的租金，被告的行为已经违反合同约定。 被告辩称：被告不存在违约行为，不同意解除合同，不承担任何违约责任；愿意承担租金给付责任，但请求减免三个月租金。 原告为佐证其主张，提交了以下证据： 2017年8月7日，原告与被告、攀枝花市融恒达实业有限公司（以下简称融恒达公司）签订的《房屋租赁合同》（复印件）；融恒达公司川（2019）攀枝花市不动产权第××号房屋产权证书（复印件）；2015年3月15日，原告与融恒达公司签订的授权委托书（复印件）；2019年10月31日，原告向被告发送的《商铺告知函》（复印件）；新业主攀枝花市启正商贸有限公司对案涉21间房屋的产权证书21套（复印件）；2019年12月26日，原告与攀枝花市启正商贸有限公司签订的授权委托书（复印件）；2019年11月21日，被告向原告提交的《申请》（复印件）；2019年12月10日，《收据》（复印件）；2020年4月10日，原告向被告发送的《商铺欠租催告函》（复印件）；欲综合证实原告有权对案涉房屋进行出租，原、被告之间签订的《租赁合同》合法有效；案涉房屋的租金标准、租金缴纳方式、违约责任等；被告未按期缴纳租金，违约的事实。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1的三性无异议，但合同第十条约定了不可抗力，任何一方有权要求解除或变更合同，原告当庭要求变更合同；对证据2、3、4、5、6三性无异议，但证明目的不予认可；对证据7真实性、合法性无异议，由于当时还不涉及疫情，该交纳租赁费时就已经发生疫情了，被告没有违约，不认可原告的证明目的；对证据8三性无异议，但不认可原告的证明目的，确实交了该笔钱；对证据9真实性、合法性予以认可。 被告提交了以下证据： 1、《四川省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情Ｉ级响应措施的通知》（川办发［2020］6号）、证明1份，欲证实2020年1月25日，四川省受××影响，启动突发公共卫生事件Ι级应急响应；被告经营的月子会所受疫情影响停止经营，停止经营时间为2020年1月28日起至4月30日止。 2、房屋租赁合同1份，欲证实房屋租赁合同10条第2点约定，发生不可抗力，导致合同部分或者全部不能履行，双方均有权解除合同或要求变更合同内容；疫情期间，双方均暂停营业，被告方资金周转困难，营业收入明显减少，但并未要求解除合同，反而在恢复营业后积极与原告协商房租事宜，原告并未理会。 3、工资表（2020年2月-2020年5月）、2020年1月-5月应收未收款，欲证实疫情期间，企业承担社会责任，优先将资金为员工发放工资，保障职工生活水平；受疫情影响，月子会所停止经营，导致与客户所签合同未能履行，营业收入明显减少。 4、2020年预定未收款1份，欲证实疫情结束后，月子会所订单大量增加，许多客户已陆续入住月子会所，被告也有明显的履约能力。 5、固定人员花名册挂靠月嫂名单，欲证实被告经营的月子会所有42名固定员工以及86名挂靠月嫂，若租赁合同解除，月子会所关闭，则会有大量员工失业。 6、攀枝花市家政服务行业协会暨阳光家政诚信联盟会员名单攀枝花市阳光康阳巾帼家政培训示范基地（牌匾）培训就业项目合作协议1份，欲证实刘思思作为被告公司法人，是家政服务行业协会副会长，同时为解决就业承担了极大的社会责任，并且被告经营的月子会所具有很好的发展前景。 经庭审质证，原告对被告提交的证据对证据1三性无异议，但不能达到被告的证明目的，停止经营时间为2020年1月28日，但被告2020年1月1日就应缴纳第一季度房租，即在疫情前就已经违约，至今被告仍未缴纳租金；对证据2三性无异议，但不能达到证明目的，不能将疫情有关的合同纠纷都定性为不可抗力，被告于2020年1月1日已经违约，且一直持续违约；对证据3、4、5、6三性均不予认可。 本院认为，原、被告提交的双方均无异议的证据，本院均予以采信；对被告提交的证据3、4、5、6，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。 根据原、被告的陈述、举证、质证和本院认证，本院确认以下法律事实：2017年8月7日，原、被告及融恒达公司签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于攀枝花市仁和区33号等21处房产（以下简称诉涉房产）合计2951.67㎡出租给被告作为“月子中心”经营使用；租赁期限120个月，自2017年10月1日起至2027年9月30日止；租金标准为：25元／㎡／月，自2019年10月1日开始，租金按照26.25元／㎡／月计算等；租金支付方式：年度缴纳，非因原告或不可抗力，被告违约逾期支付租金的，逾期期限超过15日（含）不支付租金的，每逾期一天，应当按当期应付租金标准的1％向原告支付违约金；收到租金催告函达30日以上，视为被告违约，原告有权解除合同、收回标的房屋；原告按约单方面解除合同的，应当书面通知被告迁离并收回标的房屋；发生不可抗力，导致合同部分或全部不能履行，双方均有权解除合同或要求变更合同内容；被告逾期超过30日以上不支付租金的，视为被告违约，原告有权解除合同，收回标的房屋，并按当年租金标准的1个月租金作为违约金赔偿原告；融恒达公司作为诉涉房产的所有权人，委托原告对诉涉房产进行出租、经营和管理。合同签订后，原告遂将诉涉房产交付给被告从事“月子中心”经营使用。 2019年10月31日，原告向被告发出“商铺告知函”，载明：融恒达公司欲出售诉涉房产，告知被告有优先购买权；被告放弃购买。此后，融恒达公司遂将诉涉房产出售给攀枝花市启正商贸有限公司，并办理了不动产登记证书。攀枝花市启正商贸有限公司于2019年12月26日向原告出具“授权书”，委托原告对诉涉房产进行销售、出租、经营和管理。 2019年11月27日，被告以经营困难为由，向原告申请2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金由年度支付变更为按季度支付，并承诺：若本年度不能按承诺缴纳每个季度房租，则即刻变更回按照房屋租赁合同的约定按年度缴纳房租，并承担违约责任；原告对此予以同意，但双方未就按季度支付的具体时间予以明确或约定。 被告于2019年12月10日向原告支付了2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金232444.01元，原告出具了相应收据。 2020年4月10日，原告向被告发出“商铺欠租催告函”，载明：被告应于2020年1月1日、4月1日支付当季度的租金，但截止当天仍未支付；被告收到本催告函后30日内，仍未付清租金，原告有权单方面解除“房屋租赁合同”，并主张违约责任。 此后，被告未再向原告支付2020年1月1日至今的租赁费；原告也未书面通知被告迁离并收回诉涉房产。 因××疫情，四川省人民政府于2020年1月25日启动突发公共卫生事件Ⅰ级响应。被告根据相关要求，为配合××疫情的防疫工作，于2020年1月28日至4月30日期间，停止营业。 现诉涉房产仍有被告占用使用，并继续经营月子中心。 现原告以被告逾期未支付租金，已构成违约为由诉至本院，而被告则认为××疫情属于不可抗力，导致其无法经营，其不存在违约行为，不同意解除合同，也不承担任何违约责任，且愿意承担租金给付责任，但请求减免三个月租金，双方发生纠纷。 本院认为，原、被告签订的“房屋租赁合同”未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同的约定，享受合同权利，履行合同义务。 现合同履行期间，发生了××疫情，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属法律规定的不可抗力事件。该不可抗力事件直接导致被告停止经营长达3个月有余，××疫情及疫情防控措施导致被告营业收入明显减少，对其正常履行租赁合同构成障碍，以致租赁费支付逾期；在此情形下，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案卷若干问题的指导意见（二）》第5条第一款的规定，对于原告请求解除“房屋租赁合同”的诉讼请求，本院不予支持；而对于原告的主张违约金等基于解除合同的诉讼请求，本院亦不予支持。但，被告实际占用诉涉房产，并继续经营，对实际产生的租赁费，被告应当予以支付，且被告在庭审中也明确表示愿意支付；因受××疫情影响，被告停业3个月有余，营业收入明显减少，且根据被告的经营范围（月子中心），较一般行业具有一定的特殊性，停业的影响甚至会持续相对较长的时间，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，应根据公平原则变更合同，故本院认定减免3个月的租金较为合理，即被告还需支付已实际产生的截止2020年6月30日的租赁费，合计232444.01元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告攀枝花市玺涵酒店管理有限公司于本判决生效后5日内支付原告四川中置联行商业管理有限公司截止2020年6月30日的租赁费，合计232444.01元。 二、驳回原告四川中置联行商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5867元（已减半收取），由原告四川中置联行商业管理有限公司负担4150元、被告攀枝花市玺涵酒店管理有限公司负担1717元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 审判员 袁 凯 二〇二〇年八月十一日 书记员 胡林玲