山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初581号原告：济南西实置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：郭太平，职务：董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，该公司工作人员。被告：张磊，男，汉族，1977年8月17日出生，住济南市。原告济南西实置业有限公司（以下简称西实公司）与被告张磊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告西实公司的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼，被告张磊经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西实公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除西实公司与张磊就恒大华府**号楼***室房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及附件(合同编号：销售(字)******)；2.判令张磊于合同解除后到济南市住房和城乡建设局配合西实公司办理注销合同备案手续和撤销合同网签手续；3.判令张磊将恒大华府**号楼***室房屋腾空后恢复原状交付给西实公司；4.判令张磊支付西实公司的款项120141元作为违约金不予退回；5.判令张磊承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，西实公司放弃判令张磊将恒大华府**号楼***室房屋腾空后恢复原状交付给西实公司的诉讼请求。事实与理由：2014年7月30日，西实公司与张磊签订了《济南市商品房买卖合同》及附件(合同编号：销售(字)******)，合同约定：张磊购买恒大华府**号楼***室房屋，房屋总价款1861420元，交纳首期房款561420元，余款130万元由张磊以办理银行按揭贷款的形式支付给西实公司。西实公司、张磊、兴业银行股份有限公司济南分行(以下简称“兴业济南分行”)三方签订了《个人购房抵押(保证)借款合同》，担保合同约定：西实公司为张磊的130万元按揭贷款承担连带保证责任，保证责任至张磊取得房地产权属证书，并办妥以兴业济南分行为抵押权人的抵押登记手续之日。因张磊未按期偿还贷款，兴业济南分行要求西实公司承担保证责任，截至2019年10月30日，西实公司已代张磊偿还银行本息共计87582.26元，且后期将持续按期扣划。根据合同附件五第二条第(一)款第5项第(1)点之规定，张磊未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致西实公司承担保证责任的，西实公司有权单方解除合同，收回房屋，张磊所交全部款项作为违约金向西实公司承担违约责任。根据合同附件五第二条第(四)款之规定，合同解除后，该房屋归西实公司所有，张磊须无条件配合西实公司到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。综上所述，张磊违反合同约定，多次逾期还款，致使西实公司承担保证责任，不仅侵害了西实公司的合法权益，而且也给西实公司造成重大损失，现诉至贵院，望判如所请。张磊未作答辩。西实公司围绕诉讼请求依法提交了证据，张磊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，未对西实公司提交的证据进行质证，亦未提供书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月30日，西实公司作为出卖人与买受人张磊签订合同编号为销售（字）******的《济南市商品房买卖合同》一份及相关附件，合同约定，张磊购买西实公司开发的恒大华府*号楼*单元*房屋，建筑面积217.69平方米，其中套内建筑面积176.18平方米，房屋总价款1861420元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人以银行、公积金按揭方式付款：于2014年7月29日前支付首期房款561420元，余款130万元须在2014年7月29日前办理完毕，银行、公积金按揭贷款申请手续。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”第一款第一项（2）点约定买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同另对双方的其他权利义务进行了约定。该合同附件一为房屋平面图，附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三装饰、设备标准，附件四民用建筑节能信息公示，附件五合同补充协议。附件五第二条约定双方对合同第六第、第七条修改或补充。该条第一款第5项第（1）点约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。第四款约定，合同解除后，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由责任方承担。张磊于2014年7月30日支付购房首付款114678元，2019年1月10日支付购房款5463元，共支付购房款120141元。后张磊与兴业济南分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，西实公司作为保证人为张磊的按揭贷款承担保证责任。自2016年2月10日起张磊开始偿还按揭贷款。自2018年10月29日起张磊未再依约偿还银行按揭贷款，西实公司自2018年10月29日至2020年7月31日共为张磊代偿银行按揭贷款本息22期，共计148287.47元。西实公司未向张磊交付房屋。本院认为，西实公司与张磊签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同及附件均合法有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。西实公司与张磊签订商品房买卖合同及附件中约定张磊采用银行按揭贷款方式支付首付款之外的剩余购房款，并在《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定西实公司为该贷款承担保证责任，因张磊违约自2018年10月29日后未按合同约定偿还银行按揭贷款，导致西实公司承担了保证责任，西实公司因此诉至本院，主张张磊的行为违反了双方的合同及补充协议的约定，要求解除双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件、并要求张磊承担违约责任及合同解除后的后续义务。根据查明的案件事实，张磊未能依约偿还银行按揭贷款，导致西实公司承担保证责任，按双方签订的补充协议第二条第一款第5项第（1）点的约定，西实公司有权单方解除合同，收回房屋，张磊所交全部款项作为违约金向西实公司承担违约责任。关于合同解除时间，合同解除应在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力，根据上述约定，西实公司在本案纠纷中享有解除权，西实公司在本案诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状送达张磊的时间作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除时间，因本案公告送达张磊，故送达张磊时间应为送达公告发出之日起经过60日即2020年7月12日，故涉案合同及其附件于该日解除。根据补充协议第二条第三款约定，合同解除后，涉案房屋归西实公司所有，张磊应配合西实公司到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续，故对于西实公司要求张磊协助其办理涉案房产的网签、备案撤销手续的主张，本院予以支持。西实公司要求张磊向其支付的购房款120141元作为违约金不予退还，双方签订的补充协议第二条第一款第5项第（1）点中对此进行了明确约定，因本案中张磊经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，未对西实公司主张的上述违约金提出抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”综合违约方的违约情况、守约方的实际损失、商品房买卖合同履行情况等因素，西实公司主张的120141元违约金符合双方约定且不违反法律规定，故对西实公司该项主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告济南西实置业有限公司与被告张磊于2014年7月30日签订的合同编号为销售（字）******的《济南市商品房买卖合同》及其附件于2020年7月12日解除；二、被告张磊于本判决生效之日起三十日内协助原告济南西实置业有限公司办理上述房屋的合同网签、合同备案撤销手续；三、被告张磊向原告济南西实置业有限公司交纳的购房款120141元作为违约金归原告济南西实置业有限公司所有。案件受理费21552元，由被告张磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 张代蕙二〇二〇年八月二十四日法官助理 赵洪彬书 记 员 王雪洁