广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5407号上诉人（原审原告）：李春茂，男，汉族，住广东省博罗县*************，公民身份号码441************218。委托诉讼代理人：宁会桥，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卓方，广东至高律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：彭绍丰，男，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码441************413。上诉人李春茂因与上诉人彭绍丰房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李春茂不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求：1.彭绍丰向李春茂赔偿装修费21500元[计算方式：43000元-（43000元÷36个月×18个月）]；2.本案一、二审诉讼费由彭绍丰负担。事实和理由为:（一）承接本案商铺装修工程的佛山市竹某居装饰工程有限公司（以下简称竹某居公司）已出具装修证明、结算表等证实李春茂在租赁期间对本案商铺进行了装修并支付了装修款。该证据在一审判决后竹某居公司在李春茂催促下才出具的，属于新证据，二审法院应予以采信并认定相关装修事实。（二）彭绍丰对李春茂装修本案商铺的事实是明知的。双方当事人签订的《个人商铺租赁合同》明确约定本案商铺的用途为“商铺使用”，且李春茂实际将该商铺用于汽车贸易销售，必然需要对本案商铺进行重新装修。从李春茂的员工林某君与彭绍丰妻子吴某欢的微信聊天记录可以证明，彭绍丰明知对李春茂对本案商铺进行装修且未表示反对，并与李春茂一方就漏水问题进行了沟通协商。针对李春茂的上诉，彭绍丰答辩称：其答辩意见与其上诉意见一致。上诉人彭绍丰亦不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回李春茂的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李春茂负担。事实和理由：（一）本案合同并未约定12万顶手费，该费用实际是彭绍丰将本案商铺内的装修、空调、展柜等所有财产一揽子转让给李春茂的费用，交易方式是一手交钱一手交货，所以双方在合同中并无对此作出约定，彭绍丰也无需退还该部分款项。（二）彭绍丰和李春茂均是从事汽车贸易生意，且相识多年，李春茂受让了本案商铺和店铺内全部财产后马上可以进行经营，所以双方约定以12万的价格一并转让店铺内财产，符合常理。李春茂也在微信中也陈述：“对铺位没有做任何装修”。（三）李春茂一审诉讼请求为返还押金，但本案合同并无押金约定，一审法院未根据当事人诉请作出裁判，缺乏法律依据。（四）彭绍丰是按原价将本案商铺转租给李春茂的，且合同主体已于2019年5月变更为李春茂和商铺业主熊某梅，李春茂也已直接向熊某梅缴纳租金。因本案合同没有约定办理营业执照事宜，相关事项应由熊某梅和李春茂自行协商解决。（五）相关的微信聊天记录足以证明本案纠纷系因李春茂长期拖欠熊某梅租金导致的，其应承担相应责任。二审庭审中，彭绍丰补充如下上诉意见：1.双方的微信聊天截图和转账记录备注均能显示该12万元为“转让款”，一审法院将其定性为顶手费，属于认定事实错误。2.本案商铺并非李春茂实际经营，其系因与合伙人内部矛盾才导致无法办理继续营业执照等事宜。根据李春茂提交的微信聊天记录，李春茂早已退出了合伙。同时，李春茂的合伙人因违法经营，经常被相关部门查处，其经营本身就存在困难。因李春茂合伙人长期拖欠租金，经与熊某梅协商后，本案商铺的租金缴纳、办理营业执照事宜，直接由李春茂一方与熊某梅进行对接。相关微信聊天记录显示，熊某梅多次主动上门找李春茂合伙人办理营业执照问题，但其均不予理睬，因此李春茂应承担本案商铺营业执照未能办理的全部责任。3.根据李春茂提交的微信记录显示，其合伙人也承认本案店铺仅做了内部少量墙面粉刷，其他部位的装修系从彭绍丰受让所得。本案的12万元转让款，包括装修价值、店铺内的空调、家电、几万元的红木沙发、红木茶具、皮质沙发、厨房设备、办公家具、价值万元的2米大鱼缸、公司监控等整体设备。彭绍丰当年从熊某梅租赁该店铺时投入了进30万元，现以12万元转让店铺及店内物品，完全系基于双方的友情考虑。4.因李春茂的合伙人拖欠业主熊某梅租金，造成了业主直接解除与彭绍丰之间的租赁合同，并没收了彭绍丰的3万元保证金。另，李春茂还恶意查封彭绍丰的账户，导致彭绍丰征信受损，生意受损、精神受损。针对彭绍丰的上诉，李春茂答辩称：（一）一审法院认定12万元为“顶手费”，认定事实清楚，适用法律正确。1.虽然本案合同并没有关于顶手费的约定，但同时也没有约定该款项为店铺装修、店内空调、展柜等财产转让款，李春茂未能提供证据证明其主张。相反，李春茂的员工林某君与彭绍丰妻子吴某欢的微信聊天记录中，多次谈及该12万为顶手费的事实。2.彭绍丰称12万元款项为店铺的装修、空调、展柜等财产转让款，但本案合同既无约定，双方也没有签订任何交接清单，此明显不符合常理。3.彭绍丰与李春茂虽同为经营汽车贸易，但双方经营品牌不同、销售汽车的种类和等级不同、装修风格和档次也存在差异，对店铺重新进行装修是必然的事实。事实上，李春茂已提交证据证明因对本案店铺装修而向竹某居公司支付了装修款43000元。（二）李春茂起诉要求彭绍丰返还12万元款项，至于该款项的性质如何确定，应法院作出认定。一审法院将该款项定性为顶手费并判决部分返还，与李春茂的诉讼请求不存在矛盾。（三）彭绍丰主张本案合同相对方于2019年5月变更为业主熊某梅，与事实不符。李春茂从2018年10月开始促成彭绍丰协助办理营业执照，至2019年9月2日，双方为此还在协商沟通，但李春茂一直以各种理由推脱。为了解决问题，李春茂迫于无奈才与熊某梅取得联系，其本身并不承认本案合同权利义务已概况转让给熊某梅。（四）导致本案合同解除的原因在于彭绍丰未能按约定协助办理营业执照，合同目的无法实现，其应承担相应的责任。李春茂向一审法院起诉请求：1.彭绍丰返还李春茂押金人民币120000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基础利率从起诉之日起计算至实际清偿之日止的利息）；2.彭绍丰赔偿李春茂装修损失费用44444元［装修费80000元－（80000元÷租赁期限36个月×已使用16个月）］；3.彭绍丰承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：位于佛山市禅城区************的商铺为彭绍丰从案外人熊某梅处承租而来，租赁期限自2013年10月1日起至2021年9月30日止。2018年4月30日，李春茂（承租方，乙方）与彭绍丰（出租方，甲方）签订《个人商铺租赁合同》，约定甲方将本案商铺出租给乙方作商铺使用，租金8000元／月，乙方必须于每月30日前以现金或银行转账方式支付；租赁期限从2018年5月1日起至2021年4月30日止；合同约定的租赁期满后，如果甲方同意乙方可以继续承租本合同项下房屋，续约期内的租金，由双方根据当时的市场价格协商确定，在同等条件下乙方有优先权。该合同第六条“甲方权利和义务”的第3点约定“在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明文件”；第七条“乙方权利和义务”的第3点约定“乙方在租赁过程中如因甲方原因造成无法正常经营，所带来的一切损失由甲方承担，并负责损失的赔偿”。《个人商铺租赁合同》签订后，彭绍丰将本案商铺交李春茂使用，李春茂在本案商铺中开展汽车贸易业务。在租赁合同关系存续期间，彭绍丰通过其配偶吴某欢的微信（微信号：shoujiwuli8137)与李春茂方的人员林某君沟通有关租赁合同履行的事宜。从2018年10月30日起至2019年7月26日期间，李春茂方逾数十次催促彭绍丰协助提供办理工商营业执照所需的房屋产权证复印件等材料，而彭绍丰以需联系熊某梅、熊某梅很忙或者外出等理由未提供协助。期间，李春茂于2019年5月份按照彭绍丰的指示直接联系熊某梅要求其协助提供办理相应执照的材料，但仍未果。至2019年7月，李春茂方通过微信告知彭绍丰，因为彭绍丰一直不协助李春茂办理在本案商铺上工商营业执照的原因，李春茂的经营活动频繁受到工商行政管理部门、社区居委会等的检查，正常的经营活动严重受到限制。2019年9月2日，李春茂微信告知彭绍丰“工商来说我们长时间没有办执照，属于违法经营，现在要求我们马上关门搬走，这两日我把钥匙交回你们，我们交接完就走”。彭绍丰方回复“直接跟业主对接就好了”。之后，李春茂于2019年10月26日联系熊某梅交还了本案商铺的钥匙。另查明，李春茂于2018年4月29日和同年5月3日委托案外人张颜向彭绍丰支付了共计12万元，其中5月3日的转账的备注为“张颜7477金思源转让”。之后李春茂、彭绍丰双方在前述吴某欢和林某君的微信沟通中多次提到该12万元为“顶手费”。再查明，庭审中，李春茂陈述称要求解除与彭绍丰所签订的《个人商铺租赁合同》。以上事实，有李春茂举证的《租赁合同》《个人商铺租赁合同》、银行交易明细、微信对话记录、手机短信对话记录、彭绍丰举证的银行交易截图、微信对话记录以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。李春茂、彭绍丰双方签订本案《个人商铺租赁合同》是李春茂、彭绍丰双方的真实意思表示，内容不存在法律法规规定的无效或者可撤销情形，合法有效，双方应诚实全面履行，否则应承担相应责任。本案涉及租赁合同解除、押金返还以及装修损失赔偿的问题。一、关于《个人商铺租赁合同》的解除问题。本案合同约定，彭绍丰负有提供房屋的相关证明文件给李春茂办理工商、税务手续之用的义务，此义务属于彭绍丰应当履行的合同主要债务之一。而据查明事实，彭绍丰从2018年10月30日起至2019年9月期间，经李春茂频繁催告，仍未履行上述合同义务，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，李春茂有权解除本案《个人商铺租赁合同》。关于合同的解除时间。合同自解除通知到达合同相对方时解除。李春茂虽然于2019年9月2日向彭绍丰表示“这两日我把钥匙交回你们，我们交接完就走”，作出拟终止合同的意思表示，但其直至2019年10月26日才交还本案商铺钥匙，故双方合同解除时间应为2019年10月26日。至于彭绍丰提出的已于2019年5月份将本案合同的相对方变更为业主熊某梅的抗辩意见。无证据证实李春茂、彭绍丰和业主熊某梅曾达成过概括转让该合同项下彭绍丰方权利和义务。而且，综合本案的证据，李春茂是因未能取得彭绍丰提供的办理工商营业执照所需的材料的情况下，按照彭绍丰的指示联系熊某梅，在与熊某梅联系期间，李春茂、彭绍丰双方直到2019年9月份还不间断地就合同双方权利义务问题进行协商，故应视为李春茂、彭绍丰双方之间仅是就合同的部分权利义务的履行方式作改动，合同的主体未曾变动。因此，彭绍丰的抗辩不能成立。二、关于押金的返还问题。对于李春茂所支付给彭绍丰的12万元款项的性质，李春茂、彭绍丰双方各执一词，一方认为是应当于合同终止后悉数返还的押金，另一方则认为是本案商铺中的电器、装修等的所有权的转让对价。双方均未提供足以证明己方主张或者足以反驳对方主张的证据，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合当事人提交的证据，探究签订时合同当事人的真实意思表示，进而对合同当事人之间法律关系的性质作出判断。李春茂、彭绍丰双方之间的微信对话记录显示李春茂所付的该12万元为“顶手费”，结合本案的证据以及日常生活习惯，所谓“顶手费”，其实质是在转租赁合同中，承租人为了获得租赁物（通常指不动产）的租赁权或者占有使用权利，在租赁合同成立时一次性支付予转出租人，且在租赁期限届满后不予退还的费用，其实质与合同所约定的租金相同，均为承租人应当支付租赁物承租对价的一部分。在租赁双方无约定的情况下，该费用应分摊至约定的全部使用期限，平均计算。根据上述《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，对于已经使用期间的对价，李春茂无权要求返还，而对于未使用期间的对价，彭绍丰应当返还。李春茂使用本案商铺至2019年10月份，故彭绍丰应当返还2019年11月起的顶手费计为120000元×（36个月-18个月）/36个月＝60000元。三、关于装修损失费用。我国民事诉讼实行“谁主张、谁举证”的一般民事诉讼证据规则，即当事人对其主张的事实，应当提供证据并加以证明，否则其主张不能成立。本案李春茂主张其对本案商铺投入了80000元进行装修，但未对此予以举证证明，彭绍丰亦不确认，故李春茂应承担举证不能的不利后果，对李春茂所主张的装修损失，一审法院不予确认。而且，李春茂也未举证证明其对本案商铺的装修经过了彭绍丰的同意。因此，对于李春茂要求彭绍丰赔偿装修损失费用的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、彭绍丰在判决发生法律效力之日起十日内向李春茂返还“顶手费”60000元；二、驳回李春茂的其他诉讼请求。如彭绍丰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1794元、财产保全费1342元，合共3136元（李春茂已预交），由李春茂负担1992元，彭绍丰负担1144元。二审诉讼期间，上诉人李春茂向本院提交了如下新的证据：《装修证明》、比邻新屋翻新改造结算表、竹某居公司营业执照各一份，拟证明其对本案店铺进行了装修并支付了43000元装修款。经质证，彭绍丰对上述证据的真实性不予确认，对证明内容不予确认，认为对方之前只是说做了墙内粉刷，而且只是两个地方进行了粉刷，装修的事实与金额都缺乏依据。二审诉讼期间，上诉人彭绍丰向本院提交了如下新的证据：证据1.微信聊天记录截图一页，拟证明本案的12万的性质为转让款而非顶手费；证据2.续租协议，拟证明业主熊某梅知悉并同意彭绍丰将本案商铺转租给李春茂。经质证，李春茂对证据1微信聊天记录截图的真实性不予确认，认为该证据也不能证实彭绍丰拟证明的内容，该微信里面没有对本案12万元的性质作明确的回应，在林某君与彭绍丰老婆的微信聊天记录里，双方有明确该款项属于顶手费；李春茂对证据2续租协议的真实性予以确认，但对证明内容不予确认，认为该续租协议是在2018.9.30签订的，签订的原因是彭绍丰已经违反合同约定，擅自转租本案商铺，双方签订该续租协议时，是因为原房东知道彭绍丰收了12万元顶手费，对其单方收取12万元顶手费已经有很大意见，要求李春茂不能继续经营，为了平和矛盾，彭绍丰才承诺补偿一万元予熊某梅。经审查，上诉人李春茂提交的证据系竹某居公司一审判决后才制作和出具的，无相关装修款的支付凭证予以佐证，且装修证明注明的金额与改造结算表备注的金额并不完全一致，本院对该证据不予采纳；上诉人彭绍丰提交的微信聊天记录截图，无法证明其主张，本院对该证据不予采纳，本案12万元款项的性质，本院在本院认为部分再依法作出认定；彭绍丰提交的续租协议，因李春茂确认其真实性，本院对该证据的真实性予以确认。经审理，本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：根据当事人一审诉讼期间提交的微信聊天记录显示，李春茂自认其租赁本案商铺仅作出外墙的喷涂，并对店铺内的装修并没有碰过。本院认为:本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.本案12万元款项的性质及彭绍丰是否应将该款项返还给李春茂；2.彭绍丰应否赔偿李春茂装修费损失。一、关于本案12万元款项的性质及彭绍丰是否应将该款项返还给李春茂的问题。彭绍丰上诉认为李春茂向其支付的12万元为转让本案商铺内装修、空调、展柜等物品的转让款，即使本案租赁合同解除，其也无需退还该12万元款项。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，彭绍丰虽然主张本案12万元为店铺装修、店内物品转让款，但未能提供证据予以证明，李春茂对此亦否认，故在缺乏买卖合同所涉及的转让物品的种类、数量、价值以及交付记录等证据佐证的情况下，本院对彭绍丰的该项上诉主张不予采纳。因双方当事人签订本案租赁合同后，李春茂确实向彭绍丰支付了12万元，一审法院根据双方当事人聊天记录、合同履行情况及日常交易习惯，认定该费用为李春茂取得本案商铺租赁权资格、在租赁期期间内使用本案店铺及附带的装修物的对价，合理合法，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，李春茂系通过支付12万元的方式取得本案商铺承租资格和使用权，在双方当事人无约定的情况下，该费用应分摊至合同约定的全部使用年限。现一审法院确认本案合同已于2019年10月底解除，双方当事人未对此提起上诉，故一审根据合同的已经使用期间与合同约定总租期的比例，判决彭绍丰返还未使用期间部分的对价60000元[120000元×（36个月-18个月）/36个月],并无不当，本院予以维持。因李春茂一审诉请已包含了要求彭绍丰返还前述款项全部内容，而对该款项性质的认定则是人民法院应依法审查的事项，现在人民法院在查明事实的基础上对该款项性质作出认定，并根据当事人诉讼请求的实质内容依法作出裁判，不属于超越当事人诉讼请求裁判的情形。至于彭绍丰上诉还认为本案租赁合同主体已于2019年5月变更为李春茂与业主熊某梅，因其该主张不符合《中华人民共和国合同法》第八十八条关于合同权利义务概况转让规定，在李春茂予以否认的情况下，不能仅凭李春茂曾向业主熊某梅直接支付过租金的事实，推导出双方当事人已经就本案合同权利义务概况转让达成合意，故本院对彭绍丰该项上诉主张，亦不予支持。因此，彭绍丰上诉认为其无需返还任何费用、一审法院超越李春茂诉讼请求进行裁判，均于法无据，本院不予支持。二、关于彭绍丰应否赔偿李春茂装修费损失的问题。本案中，李春茂向彭绍丰主张装修损失，但经本院审查，其始终未能举证证明对本案商铺进行了装修并支付了相关装修款项，而已查明的事实显示李春茂自认仅对本案商铺的外墙进行喷涂，故在此情况下，一审法院根据举证规则，对其主张的装修费损失不予支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，李春茂、彭绍丰的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1638元，由上诉人李春茂负担338元，由上诉人彭绍丰负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年八月十七日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫