上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初27303号原告：上海正己信息技术有限公司,住所地上海市青浦区胜利路**********。法定代表人：王征，总经理。委托诉讼代理人：营鹏飞，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨清，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海静安悦诚资产管理有限公司，住所地上海，住所地上海市静安区>法定代表人：王纪来,董事长。委托诉讼代理人：刘超，上海江晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴忠杰。原告上海正己信息技术有限公司与被告上海静安悦诚资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。审理中，被告上海静安悦诚资产管理有限公司针对原告上海正己信息技术有限公司提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理。原告(反诉被告)上海正己信息技术有限公司委托诉讼代理人营鹏飞、杨清，被告(反诉原告)上海静安悦诚资产管理有限公司委托诉讼代理人刘超、戴忠杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海正己信息技术有限公司(以下简称“正己公司”)向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年5月18日解除；2、判令被告退还租赁保证金76,296元；3、判令被告退还综合管理费保证金16,053元；4、判令被告退还推广宣传费41,478元。事实与理由：2017年6月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》并约定由原告承租上海市静安区万航渡路XXX号(悦达889广场)3层L3-15室房屋(以下简称“涉案房屋”)用于经营。因受疫情影响，原告无法正常经营，营业额骤减，其合同目的无法实现。原告遂于2020年5月16日发函解约，被告应当退还租赁保证金及综合管理费保证金。同时，被告未提供推广宣传服务，应当退还收取的推广宣传费。经交涉未果，原告遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告上海静安悦诚资产管理有限公司(以下简称“悦诚公司”)辩称，原告提出解约系自身原因，与疫情无关，其并无解约权，合同应于2020年6月25日到期终止；原告拖欠租金和中途退租，构成严重违约，被告有权没收相关保证金；被告按月收取推广费，具有合同依据，亦提供了相应服务。因此，不同意原告全部诉请。反诉原告悦诚公司针对反诉被告正己公司提出反诉请求：1、判令反诉被告支付拖欠的2020年3月1日至2020年6月25日期间的租金69,983.14元；2、判令反诉被告支付拖欠的2020年3月1日至2020年6月25日期间的商场综合管理费20,451.08元；3、判令反诉被告支付拖欠的2020年3月1日至2020年6月25日期间的推广宣传费5,129元；4、判令反诉被告支付因拖欠费用产生的滞纳金41,309.64元(按日千分之五的标准计算至实际付清之日)；5、判令反诉原告没收反诉被告支付的租赁保证金76,296元；6、判令反诉原告没收反诉被告支付的综合管理费保证金16,053元；7、判令反诉被告支付根本违约的违约金36,622元；8、判令反诉被告支付房屋复原费21,373.43元。反诉被告正己公司针对反诉辩称，1、其在2020年3月未使用涉案房屋，故无须支付相应租金、综合管理费以及推广宣传费；2、对于2020年4月1日至2020年5月18日期间的费用，请求法院考虑疫情及其营业状态将租金及综合管理费调整至原来标准的一半，因对方没有履行推广义务，其无须支付推广宣传费；3、2020年5月18日后被告上锁收房，其无须支付相关费用；4、其未按时支付租金系受疫情影响，无须支付滞纳金，且标准过高；5、其已如期履约33个月，即便存在违约行为，对方主张保证金及违约金存在重复、且标准过高；6、其未复原房屋，愿意承担8,000元的复原费用。本院经审理认定事实如下：2017年6月14日，悦诚公司(甲方、出租方)与正己公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》并约定：由乙方承租涉案房屋用于零售DELL电脑及电脑配件，租赁面积66.89平方米，租期自2017年6月26日至2020年6月25日，乙方应于每月20日前支付下月租金，租赁保证金为平均月租金的3倍计76,296元。合同同时约定：乙方逾期不支付租金累计超过30日的，一方可书面通知另一方解除合同，违约方应向守约方按月租金的2倍支付违约金；乙方中途退租的，视为乙方放弃保证金所有权，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金及商场综合管理费保证金，此外乙方还应按月租金的2倍支付违约金。合同补充条款约定，月商场综合管理费5,351元，月推广宣传费1,338元，乙方除第一期外应于每月20日前支付下月该两笔费用。合同还对其他租赁事宜作了约定。另双方签有《补充协议Ⅱ》，将2019年5月1日至2020年6月25日期间的月保底租金减低为18,311元。正己公司支付租赁保证金76,296元、综合管理费保证金16,053元，并支付租金至2020年2月29日。2020年3月12日，双方签订《补充协议Ⅲ》。该协议载明，因疫情影响，悦诚公司免除正己公司2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金的50%以及商场管理费的50%，该期间剩余应付费用可分期支付，正己公司仍须按约支付2020年4-6月的租金及商场管理费。2020年5月14日，悦诚公司向正己公司发出《公函》，催讨2020年3月1日后的租金、商场综合管理费以及推广宣传费。2020年5月16日，正己公司将涉案房屋内部分物品搬出、停止营业，并发出《关于提前终止租赁合同的公函》。该函称涉案房屋自2020年1月25日至2020年3月31日无法正常经营，此后商场虽可正常营业，但其顾客寥寥、收入不足，无力缴纳房租，无法继续履行合同，要求解除合同并减免2020年2-4月的租金。2020年5月18日，悦诚公司收到《关于提前终止租赁合同的公函》。2020年5月25日，悦诚公司委托律师事务所向正己公司发出《律师函》，催讨欠费并要求恢复营业或洽谈提前终止事宜。2020年6月9日，正己公司(该方人员)与悦诚公司(该方人员)通过微信沟通：“亲，在不，我店铺里有点东西，厂商做活动用的东西，要让我拿一下。能帮我把你们商场锁的那把锁开一下吗？”“目前还不能拿，费用还没结清”。2020年6月29日，悦诚公司向正己公司发出《告知函》称正己自2020年5月16日擅自停业而未在2020年6月25日前将房屋复原返还，如正己公司需要遗留物品，则3日内清空房屋内物品；逾期悦诚公司将处置遗留物品、收回房屋。2020年7月1日，悦诚公司(该方人员)与正己公司(该方人员)通过微信沟通：“你们的东西本周全部搬走，到时候带个公章，填一下物品出门单”“贵方给的告知函我已看到，5月16号我这边已发函告知贵方在我方未将店内物品搬离的情况下，就将大门上锁，收回了店铺。至今，我方还有部分物品滞留在店铺。请贵方安排时间打开门锁，配合我方将相关物品搬离。”同日，双方办理涉案房屋交还手续。后双方交涉不成，正己公司起诉来院并提出诉请如上。另查，为应对此次疫情，上海市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，悦诚公司与正己公司签订《房屋租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。时至2020年5月，疫情影响减弱、商业逐步恢复。正己公司未能举证证明疫情造成合同不能履行且已达到合同目的无法实现的程度，营收减少亦不构成要求解约的合法理由，其无法律及事实依据要求解约，不发生合同解除的法律效力，并构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。悦诚公司未同意正己公司解约要求，主张合同于租期届满之日(2020年6月25日)到期终止，符合法律规定，本院予以确认并对正己公司相应诉请不予支持。合同终止前，正己公司应当继续履行合同，支付租金、综合管理费，其搬离物品、停业的行为并不免除其合同义务；正己公司以悦诚公司亦存在锁门行为为由要求免除租赁费用，即便所称属实，该锁门行为未妨碍正己公司继续或恢复涉案房屋正常使用状态、亦未明显造成损失扩大，正己公司该项意见缺乏法律依据，本院不予采纳；正己公司要求调低2020年4月1日至2020年5月18日期间的租金、综合管理费标准，缺乏法律依据，且双方已于2020年3月就租金、综合管理费的减免以及继续支付事宜作了约定，并无不当，本院不再调整该两项费用标准；因此，悦诚公司要求支付租金及综合管理费的诉请，本院均予支持。悦诚公司收取推广宣传费，具有合同依据，正己公司亦实际长期按约支付未提异议，双方缔约及履约合意明确稳定、与法无悖，正己公司应当按约继续支付，不因其违约行为而免除，故本院对正己公司相应诉请不予支持、对悦诚公司相应诉请予以支持。基于正己公司根本性违约，悦诚公司有权按照合同约定主张违约金，因没收租赁保证金在法律性质上属于主张违约金，本院将悦诚公司主张根本性违约金及没收保证金的诉请合并审查，考虑正己公司履约情况及造成的损失范围，本院酌情将两项违约金调整至50,000元，并在该金额内支持悦诚公司该两项诉请，租赁保证金剩余部分26,296元应返还正己公司。正己公司欠付费用发生于疫情期间，后值双方发生争议，正己公司欠费尚有合理因素，同时违约金金额足以弥补悦诚公司该项损失，故本院对悦诚公司提出的滞纳金相关诉请不予支持。合同终止后，悦诚公司已无继续保有综合管理费保证金的法律依据，该项保证金应予退还，故本院对悦诚公司相应诉请不予支持，对正己公司相应诉请予以支持。因正己公司未将涉案房屋复原，悦诚公司该项诉请具有事实基础，然其主张复原费用未能提供充分证据加以证明，同时违约金金额足以弥补该项损失，本院对悦诚公司该项诉请不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海正己信息技术有限公司与被告(反诉原告)上海静安悦诚资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月25日终止；二、被告(反诉原告)上海静安悦诚资产管理有限公司应当向原告(反诉被告)上海正己信息技术有限公司返还租赁保证金26,296元；三、被告(反诉原告)上海静安悦诚资产管理有限公司应当向原告(反诉被告)上海正己信息技术有限公司返还综合管理费保证金16,053元；四、原告(反诉被告)上海正己信息技术有限公司应当向被告(反诉原告)上海静安悦诚资产管理有限公司支付2020年3月1日至2020年6月25日期间的租金69,983.14元；五、原告(反诉被告)上海正己信息技术有限公司应当向被告(反诉原告)上海静安悦诚资产管理有限公司支付2020年3月1日至2020年6月25日期间的综合管理费20,451.08元；六、原告(反诉被告)上海正己信息技术有限公司应当向被告(反诉原告)上海静安悦诚资产管理有限公司支付2020年3月1日至2020年6月25日期间的推广宣传费5,129元；〔上述第二、三、四、五、六项判决付款金额相互折抵，原告(反诉被告)上海正己信息技术有限公司应当于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海静安悦诚资产管理有限公司支付53,214.22元〕七、原告(反诉被告)上海正己信息技术有限公司已付的租赁保证金中50,000元不予退还；八、对原告(反诉被告)上海正己信息技术有限公司其余诉讼请求不予支持；九、对被告(反诉原告)上海静安悦诚资产管理有限公司其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,977元，减半收取计1,488.50元，由原告(反诉被告)上海正己信息技术有限公司负担1,042.50元，由被告(反诉原告)上海静安悦诚资产管理有限公司负担446元。反诉案件受理费2,804.13元，由原告(反诉被告)上海正己信息技术有限公司负担1,122.13元，由被告(反诉原告)上海静安悦诚资产管理有限公司负担1,682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  钟献明二〇二〇年八月二十八日书记员  梅益婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……