广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0126民初1163号 原告（反诉被告）:宾阳县盛世广告装饰有限公司，住所地广西宾阳县宾州镇商贸城广场南路西段****，统一社会信用代码91450126MA5L91Q96L。 法定代表人：莫宇俊，该公司经理。 委托诉讼代理人：蓝瑞彪，南宁市宾阳县法律援助中心律师。 被告（反诉原告）：蒙秀丽，女，汉族，1985年6月4日出生，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：程杰章，广西思盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘友思，广西思盛律师事务所律师。 原告宾阳县盛世广告装饰有限公司（以下简称盛世公司）与被告蒙秀丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，被告蒙秀丽于2020年5月20日提起反诉，本院于当日受理。本院依法适用普通程序，于2020年6月12日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛世公司委托诉讼代理人蓝瑞彪，被告（反诉原告）蒙秀丽委托诉讼代理人程杰章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛世公司向本院提出诉讼请求:1、判决解除盛世公司与蒙秀丽于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令蒙秀丽退还盛世公司租房押金8000元；3、判令蒙秀丽支付占用租房押金8000元的利息（利息计算：从2020年3月1日起按年利率6%计至付清之日止）；4、诉讼费用由蒙秀丽承担。事实与理由：2019年5月19日，经双方协商，蒙秀丽同意将其所有的位于宾阳县房屋出租给盛世公司。因房屋需要装修以达到出租条件，双方约定蒙秀丽装修时间为一个月即至6月中旬，盛世公司也需要半个月时间设计，故双方将签订合同时间签至2019年7月1日。合同订立当日，盛世公司微信支付蒙秀丽租房押金8000元。但蒙秀丽并未按约定进行装修，经盛世公司多次催促，蒙秀丽以种种理由推托，并且于2020年3月份将房屋出租给第三方。蒙秀丽没有继续将房屋出租给盛世公司意向并同意退还押金，但以尚欠工人工钱为由未退还。盛世公司、蒙秀丽订立的合同合法有效，蒙秀丽无故解除合同已构成违约，依法应当退还盛世公司租房押金8000元。蒙秀丽已将房屋出租给第三方，合同已无继续履行的可能，盛世公司要求蒙秀丽退还押金，蒙秀丽一直未退还，故应支付占用租房押金8000元的利息。 原告盛世公司提供如下证据： 1、《房屋租赁合同》。证明盛世公司、蒙秀丽存在租赁房屋的事实； 2、微信转账记录。证明盛世公司己付给蒙秀丽租房押金8000元； 3、微信聊天记录。证明蒙秀丽尚未退租房押金的事实； 4、租赁房屋装修情况图片。证明蒙秀丽未按约装修房屋； 5、蒙秀丽现时房屋情况图片。证明蒙秀丽将房屋租给第三方的事实； 被告蒙秀丽辩称，同意解除《房屋租赁合同》，但不同意退还盛世公司租房押金8000元。押金当作房租预付部分，在合同没有完全履行完毕之前，押金不应退还。既然押金8000元不退还就不产生占用押金的利息，且诉讼费用应当由盛世公司承担。 反诉原告蒙秀丽向本院提出反诉请求：1、判决盛世公司赔偿蒙秀丽2019年7月1日至2020年3月1日期间的租金损失20000元（2500元×8个月）；2、反诉费用由盛世公司承担。事实与理由：2019年5月19日，蒙秀丽与盛世公司签订《房屋租赁合同》，约定由蒙秀丽将自有的宾阳县宾州镇广场南路特色街13号整栋双门面第一、二全层建筑面积约390平方米出租给盛世公司作为办公经营场所，租金每年30000元，租期自2019年7月1日至2024年6月30日。合同落款日期是2019年7月1日，实际签订时间是2019年5月19日。合同签订后，蒙秀丽投入7万多元装修房屋，包括地板贴瓷砖、刮墙、安装水电和大门。2019年6月底前蒙秀丽己将房屋装修好准备交付盛世公司使用。但盛世公司却不肯租用蒙秀丽的房屋。盛世公司与蒙秀丽签订合同前，一直租用蒙秀丽房屋旁边的西段北排3、4号房屋，租期到后房东不打算出租给盛世公司了，盛世公司就想租赁蒙秀丽的房屋作办公经营场所。租期到后，西段北排3、4号房东仍继续将西段北排3、4号房屋出租给盛世公司，盛世公司因此违约不再租用蒙秀丽的房屋。直到2020年3月7日和3月8日，蒙秀丽才能将房屋转租给第三人李会芳和姜启林。因盛世公司违约造成蒙秀丽从2019年7月1日至2020年3月1日共8个月的租金损失20000元（2500元×8个月）。扣除盛世公司已付押金8000元后，盛世公司仍应赔偿蒙秀丽租金损失12000元。 反诉原告蒙秀丽提供如下证据： 1、《房屋租赁合同》2份。证明2020年3月7日、8日，蒙秀丽将房屋出租给李会芳、姜启林的事实； 2、《收据》2张、《收条》8张。证明蒙秀丽装修房屋支出费用共计8138.5元。 反诉被告盛世公司辩称，蒙秀丽、盛世公司签订《房屋租赁合同》后，蒙秀丽违约没有及时装修房屋，其主张房屋租金的损失并不存在。2020年3月7日，蒙秀丽没有征求盛世公司的意见，擅自将房屋出租给他人已构成违约，其反诉盛世公司赔偿耽误其出租房屋的租金损失20000元不合理，也不成立。盛世公司原来使用的房屋是在蒙秀丽房屋的隔壁，该房屋是盛世公司自己的房子，不存在蒙秀丽所说的盛世公司不能租用原来的房屋后再考虑租用蒙秀丽房屋的问题。请驳回蒙秀丽的反诉请求。 反诉被告盛世公司未提供证据。 本案争议焦点：1、盛世公司、蒙秀丽请求解除《房屋租赁合同》应否准许；2、盛世公司诉求蒙秀丽退还租房押金8000元及支付利息是否合法；3、蒙秀丽反诉盛世公司赔偿8个月的房屋租金损失20000元是否有事实与法律依据。 经过开庭质证，本院对当事人的证据认定如下： （一）蒙秀丽对盛世公司的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性无异议，本院采纳作为定案依据； （二）盛世公司对蒙秀丽的证据1、2的真实性、合法性无异议，但蒙秀丽证据2其中装修房屋支出费用的2张《收据》发生交易的日期分别是2019年5月10日、15日，早于2019年5月19日即双方签订《房屋租赁合同》之日，不能作为定案依据；本院认定蒙秀丽证据2其中的8张《收条》真实、合法，作为定案依据。 根据当事人的陈述及确认的证据，本院确认如下事实： 2019年5月19日，盛世公司、蒙秀丽口头约定：蒙秀丽同意盛世公司订租其所有的位于宾阳县，蒙秀丽依照约定对房屋进行装修后再交付租赁房屋给盛世公司，交付租赁房屋的时间为2019年7月1日。当日，盛世公司、蒙秀丽签订《房屋租赁合同》时，双方均将签署合同的日期提前写为2019年7月1日，盛世公司当即付给蒙秀丽租房押金8000元。 盛世公司、蒙秀丽签订的《房屋租赁合同》第五条第(―)项约定：蒙秀丽应在本合同签订后60日内对房屋做如下改善--房屋水电安装、平铺瓷砖地板、刮白等，改善房屋的费用由蒙秀丽承担。第六条第(―)项约定：房屋租赁期自2019年7月1日至2024年6月30日，共计5年60个月。第七条约定：房屋租金标准30000元/年，租金总计90000元(合同满三年后，如市场物价上升，房屋租金上涨不超过原租金10%)。押金8000元，盛世公司不再租房屋后归还押金。第九条第(―)项约定：蒙秀丽将房屋按约定条件交付给盛世公司，（房屋附属设施、设备清单）经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。第十二条第(―)项约定：经双方协商一致，可以解除本合同；第十二条第(三)项第1目约定：蒙秀丽未按约定时间交付租赁房屋达30日的，盛世公司有权单方解除合同。 2019年5月20日至6月20日期间，蒙秀丽购买了装修材料、雇请工人对租赁房屋进行装修。装修期间，蒙秀丽为了达到其房屋各层既能够共用楼梯又不相互影响的效果，便在盛世公司订租的第一、第二层砌墙将共用的楼梯单独隔出，盛世公司为此持反对意见，遂提出不再订租蒙秀丽的房屋第一、第二层。2019年6月18日，盛世公司的法定代表人莫宇俊向蒙秀丽发送微信：“蒙姐，您好，既然大家没有缘分合作也麻烦您这边退押金，我们也没有必要对簿公堂，当初单独开门这个问题没有说过，突然这样改对我们也不利，也希望你们能理解”，蒙秀丽回复：“你们不是和6哥说好我们把房子租出去了，再把押金退给你了吗”，盛世公司回复：“这个说不过去的，这个是六哥说的而已，等下你几年租不出，你就押金几年不给吗。按照合同，我们不租押金就退给我的”，蒙秀丽回复：“我现在也退不了给你，押金我给6哥拿去买装修材料了”，盛世公司回复：“没事的，你给个时间就得，不是让你立刻退，大家都是邻居也没必要为这些闹得不愉快，您说是吧，乡里乡亲的”，蒙秀丽回复：“等你好久了，我也欠工人工钱8300元钱，等你的法院传票传来了，我的钱就有还工人钱了，我欠人家的也太久了，不好意思面见工人了”。 2020年3月7日，蒙秀丽与李会芳签订《房屋租赁合同》，蒙秀丽以16600元/年将其房屋的第一层出租给李会芳，收取李会芳租房押金5000元。2020年3月8日，蒙秀丽与姜启林签订《房屋租赁合同》，蒙秀丽以25000元/年将其房屋的第三层出租给姜启林，收取姜启林租房押金5000元。因蒙秀丽至今仍未退还租房押金8000元，盛世公司遂提起本案诉讼。 本院认为，关于合同的性质与效力的问题。盛世公司、蒙秀丽于2019年5月19日签订的《房屋租赁合同》是附生效期限的合同，约定合同自2019年7月1日开始生效。签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。 关于盛世公司请求解除《房屋租赁合同》应否准许的问题。从盛世公司与蒙秀丽于2019年6月18日互发微信聊天记录显示的内容可断定，盛世公司以蒙秀丽在其订租的第一、第二层房屋内砌墙单独开门，如此改造订租房屋对其不利为由，向租蒙秀丽提出不再租用蒙秀丽的第一、第二层房屋，并要求蒙秀丽退还订租房屋押金8000元。盛世公司的行为实质是向蒙秀丽提出解除《房屋租赁合同》并要求蒙秀丽退还订租房屋押金8000元。从蒙秀丽发微信回复盛世公司的聊天记录显示的内容可认定，蒙秀丽已于2019年6月18日同意退还盛世公司订租房屋押金8000元，并承诺待其将房屋出租获得租金后退还。蒙秀丽的行为实质是同意解除《房屋租赁合同》，但附期限、条件退还盛世公司订租房屋押金8000元。本院据此事实确认盛世公司、蒙秀丽已于2019年6月18日解除《房屋租赁合同》，盛世公司请求解除双方已经解除的合同不符合法律规定，依法不准许。 关于盛世公司诉求蒙秀丽退还订租房屋押金8000元及支付占用资金利息是否合法的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，盛世公司、蒙秀丽已于2019年6月18日约定解除《房屋租赁合同》，合同解除后蒙秀丽应当依照约定的条件、期限退还盛世公司订租房屋押金8000元。而蒙秀丽已于2020年3月7日将其房屋第一层出租给李会芳、2020年3月8日将其房屋第三层出租给姜启林，且均已取得了租金与押金，其退还盛世公司订租房屋押金8000元的条件已成就。但蒙秀丽从2020年3月7日起至今仍未退还盛世公司订租房屋押金8000元，应当支付占用盛世公司订租房屋押金8000元产生的利息，利息的计算：以8000元为基数，按照一年期贷款市场报价利率，从2020年3月8日起计算至还清之日止。 关于蒙秀丽反诉盛世公司赔偿房屋租金损失20000元是否合法的问题。蒙秀丽、盛世公司于2019年5月19日签订的《房屋租赁合同》生效日期为2019年7月1日，《房屋租赁合同》生效之前蒙秀丽、盛世公司已解除该合同，双方从未受《房屋租赁合同》的约束，故认定蒙秀丽主张盛世公司未履行《房屋租赁合同》已构成违约，缺乏事实依据，不予采信。蒙秀丽、盛世公司自2019年6月18日解除《房屋租赁合同》后，蒙秀丽可以自由与他人签订房屋租赁合同。至于蒙秀丽的房屋能否顺利出租给他人，受其房屋所处的位置、市场租赁价格行情等多方面因素的影响，与盛世公司退订租蒙秀丽的第一、第二层房屋的行为并无因果关系。本院认定蒙秀丽反诉请求盛世公司赔偿耽误其出租房屋8个月（2019年7月1日至2020年3月1日）造成租金损失20000元，缺乏事实依据，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宾阳县盛世广告装饰有限公司与被告（反诉原告）蒙秀丽于2019年5月19日签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月18日解除； 二、被告（反诉原告）蒙秀丽退还原告（反诉被告）宾阳县盛世广告装饰有限公司订租房屋押金8000元； 三、被告（反诉原告）蒙秀丽支付原告（反诉被告）宾阳县盛世广告装饰有限公司占用订租房屋押金期间利息（利息的计算：以8000元为基数，按照一年期贷款市场报价利率，从2020年3月8日起计算至还清之日止）； 四、驳回被告（反诉原告）蒙秀丽的反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费3460元，反诉案件受理费1730元，由被告（反诉原告）蒙秀丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费（开户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  和大新 人民陪审员  孙志玲 人民陪审员  屈丽萍 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  潘 静