江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终443号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘芳，女，1980年6月6日出生，汉族，住景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：韩格喜，江西景之元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：方剑，男，1978年7月26日出生，汉族，住景德镇市浮梁县。（未到）委托诉讼代理人：冯绍华，江西中景律师事务所律师。方剑与刘芳租赁合同纠纷一案，景德镇市珠山区人民法院于2019年4月28日作出（2019）赣0203民初245号民事判决，方剑不服向本院提出上诉。本院于2019年9月17日作出（2019）赣02民终522号民事裁定，裁定发回重审。景德镇市珠山区人民法院依法重新组成合议庭审理，于2020年4月20日作出（2019）赣0203民初2097号民事判决。刘芳不服，向本院提出上诉。本院于2020年6月2日受理后依法组成合议庭进行了审理。刘芳及其委托代理人韩格喜，方剑的委托代理人冯绍华，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘芳上诉请求：改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；判决支持上诉人的反诉请求；本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决认定事实不清、适用法律错误1、原审法院认定涉案房屋（幼儿园园舍）没有所有权凭证，进而推定上诉人无权处分该房屋，混淆了所有权与处分权。物的所有权包括占有、使用、收益和处分权，并且以上权利是可以分离的，而本案中，上诉人作为涉案房屋的占有人、使用人，在没有所有权人禁止的情况下，完全可以对房屋的占有、使用、收益进行处分，不存在法定的禁止情形。物权法第三十九条也并未规定非所有权人不能行使物权的相关权利；2、原审法院举证责任分配错误。本案中，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》且履行了该合同的主要权利义务，足以证明上诉人有权对涉案房屋进行转租的处分，被上诉人主张上诉人无权处分理应提供充分的证据，但原审法院将该举证责任强加给上诉人显然不当；3、原审法院认定上诉人出租涉案房屋损害了房屋所有人的权利没有法律依据和事实依据。被上诉人虽然提供了录音证据予以证明可能有房屋的权利人主张权利，进而可能影响被上诉人对租赁房屋的实际使用，但该情形毕竟没有实际发生，原审法院也没有通过追加可能的房屋权利人参与诉讼，进而证明涉案房屋的出租是否存在严重损害权利人权利的情形或导致租赁合同无法履行的情形。故此原审法院认定租赁合同损害了房屋所有人的权利人属于主观推断，没有法律事实和法律依据。综上原审法院主管推断上诉人对涉案房屋没有处分权并依据物权法第三十九条和合同法第五十一条的规定作为本案的处理依据属于认定事实不清、适用法律不当。本案的处理结果违反了民事法律的公平原则，上诉人与被上诉人作为租赁合同的相对方，双方的核心义务是上诉人提供涉案房屋供被上诉人使用，被上诉人向上诉人支付房屋租金。但本案原审的判决结果却是被上诉人无需支付使用了一年多的涉案房屋租金，促成了被上诉人非法获利，而上诉人作为合同的出租方却不能获得合同约定的租金，也是对上诉人极其不公平的判决。综上原审法院在没有事实依据和法律依据的情况下主管推断上诉人无权处分涉案房屋，属于认定事实不清，进而导致适用法律错误。且判决结果明显违反公平原则，有损合法的社会经济秩序。方剑答辩意见：原审认定事实清楚，适用法律正确。方剑向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；被告返还原告已交付的房屋押金1万元，3个月的租金1.5万元，并分别按上述返还金额承担自2018年9月17日始至实际返还之日止，以6%利率计算占用资金期间的利息；2.本案诉讼费由被告承担。刘芳向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付租金45000元；2.判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金（其中15000元租金产生的滞纳金从2018年11月1日起计，30000元租金产生的滞纳金从2019年2月1日起计，均计至反诉被告实际支付之日止，按100元/天标准计算）；3.反诉费由反诉被告承担。一审法院审理查明：2018年6月14日，原告因经办幼儿园与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于景德镇市珠山区信义商住楼，被告应保证自身拥有该房屋所有权，房屋没有进行抵押，房屋现有装修及设施、设备情况，以原告与被告及陈竹婷三方另行签订的《幼儿园转让合同》为准；房屋租赁期自2018年6月1日至2028年7月31日，共计122月；房屋交付时间2018年6月1日，租金前两个月为免租期，自2018年8月1日至2020年7月31日，每月5000元，......前期按季支付，自2019年2月1日起按半年支付；原告向被告交纳押金10000元，待合同期满或双方协商解除合同或被告原因致合同解除，被告予以返还。合同违约责任约定：被告需保证对该房屋具有所有权、处分权、使用权等权益，如因房屋发生纠纷，由被告负责解决并承担原告因此产生的所有损失；租赁期内若原告未经被告同意擅自退租，被告有权向原告收取违约金30000元。原告未能如期交付租金，......被告有权自欠租之日始按100元/日的标准向原告收取滞纳金。合同签订前，原告于2018年6月13日向被告刘芳支付了房屋押金10000元，以及2018年8月1日至2018年10月30日三个月的租金15000元；合同签订后，原告经办幼儿园并使用案涉房屋。2018年8月31日，两案外人来到案涉房屋处，称该房屋系其所有并要求归还，当时被告也在场，双方产生争议，案外人离去时表示将锁门。之后案外人未予锁门，原告继续使用案涉房屋，但原告于2018年9月14日以书面方式告知被告，要求被告根据合同约定提供案涉房屋的权属证书，然未果。为此，原告曾于2018年10月16日以陈竹婷、刘芳为被告，诉至该院，要求确认双方签订的《幼儿园转让协议书》未发生效力，《房屋租赁合同》无效等。该案经审理，该院认为原告应将两份合同分开起诉，故于2018年12月20日判决驳回了原告的诉讼请求。现原告再次诉至该院，请求判如所请。另查，案涉房屋系江西信义房地产开发集团有限公司开发的信义商信楼小区车库用房，未办理产权登记，原、被告双方在本案审理中也均未能提供该房所有权归属的相关约定。被告刘芳使用该房屋用于经办景德镇市珠山区民办成长快乐幼儿园，并于2015年4月15日取得景德镇市珠山区教育局颁发的民办学校办学许可证，举办者和校长为刘芳，实际经营者为陈竹婷和刘芳。该院认为，本案争议焦点主要为：1.双方签订的《房屋租赁合同》是否有效；2.合同效力确定后，对双方诉请的处理。对于第一点，该院经审核认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》处分的是案涉房屋使用权，根据物权法第三十九条的规定，该项权利属于所有权人对自己的不动产或动产依法享有的权利，即被告出租案涉房屋，其应是案涉房屋的所有权人或经该所有权人授权的有处分权人。然而本案中，双方合同签订后，在原告要求被告依照合同条款约定出具房屋所有权凭证时，被告未能提供；案件审理过程中，被告亦未能提供；同时依照物权法第七十四条关于车库权属的规定，被告对案涉房屋的所有权归属、相关约定，以及是否取得所有权人处分授权均举证不能，依法其应承担举证不能的后果，故被告对案涉房屋的处分为无权处分。根据合同法第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现被告未能举证取得了房屋所有权人追认，也未能举证合同签订后取得了该房处分权，故原、被告签订的《房屋租赁合同》因损害了房屋所有权人的权利，应属无效合同，对原告该项诉请予以支持。对于第二点，根据合同法第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告返还已交付的房屋押金1万元和3个月租金1.5万元的诉请予以支持，对反诉原告要求反诉被告支付租金和滞纳金的诉请不予支持。原告另诉请被告支付相关利息，因原告在被告未出具房屋所有权凭证时，其已知道或应当知道被告不属于该房屋所有权人，却仍继续使用该房屋，故对原告该项诉请不予支持。综上，原告诉请理由成立，对其合理部分应予支持，反诉原告诉请理由不能成立，对其诉请不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据和若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告方剑与被告刘芳2018年6月14日签订的房屋租赁合同确认无效。二、被告刘芳于本判决生效后三日内一次性返还原告方剑已付租赁款25000元（押金10000元＋租金15000元＝25000元）。三、驳回原告方剑的其他诉请请求；四、驳回反诉原告刘芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费625元，由被告刘芳承担；反诉受理费462.5元，由反诉原告刘芳承担。二审期间，各方均无证据提交。一审法院对证据限期改正通知书未做认证，本院认为，该证据已经经过质证，具备证据三性，依法应予以采信。该证据可以证实涉案房屋未经过竣工验收消防备案。二审确认一审认定的其他事实。本院认为，本案的争议焦点：1、租赁合同效力的认定；2、租金的认定。关于争议焦点1：《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国消防法》第十三条：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”。本案，案涉房屋为小区车库用房，未办理竣工验收消防备案，依法不得投入使用。本院认为，方剑与刘芳签订的租赁合同违反了法律效力性强制性规定，属于无效合同。另一方面，刘芳未举证证明其对涉案房屋享有所有权，未提供房屋产权证书，一审查明涉案房屋属于小区车库用房，未办理产权登记，刘芳对涉案房屋不享有产权，一审法院认定租赁合同无效，认定正确。关于争议焦点2：《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。本案，房屋租赁合同因违反法律效力性强制性规定而无效，出租人刘芳获得租金无法律依据，依法应当予以返还。在合同无效的情形下，刘芳上诉主张租金无法律依据，本院不予支持。一审法院认定正确，本院予以维持。综上，刘芳的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院适用法律不当，但处理结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由刘芳负担。本判决为终审判决。审判长  舒振亚审判员  周寿林审判员  徐文生二〇二〇年八月七日法官助理金勇胜书记员朱洁