云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终660号上诉人（原审原告）：保朋，男，1992年4月23日生，回族，住云南省玉溪市澄江县。委托诉讼代理人：马利学，云南红塔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：代贵友，男，1973年3月20日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。委托诉讼代理人：蒋斌，云南澄清律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：袁黎斌，云南澄清律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人保朋因与被上诉人代贵友房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保朋上诉请求：撤销原判，将本案发回重审，或维持原判第一项，撤销原判第二、三项，改判为：由代贵友返还保朋房屋剩余租金20909.58元，支付保朋经营性用房补助金753068元，搬家补助费17127元，交房奖励（土地面积）12454元和交房奖励（建筑面积）42817.5元，装修补偿1169222.5元的40%计467689元，油烟净化器补偿8000元和油烟分离器补偿300元，以上共计1322365.08元。事实及理由：1.补偿方案已明确补偿餐厅油烟净化器8000元和油水分离器300元，一审未审查在代贵友与右所镇人民政府签订的补偿安置协议书中是否包含该两项补偿款，若代贵友漏签，应当补签，若已获补偿，则代贵友应承担返还的责任。2.其计算的剩余租金及搬家补助金额与一审法院认定不一致，但一审法院未向其释明并询问是否变更诉讼请求，导致其利益受损。3.矣旧片区和广龙旅游小镇的补偿安置方案均对住房用作经营性用房补偿作了规定，两个方案的政策指向都是对住宅用作经营因征迁而停业的补偿，对经营所得损失的计算是依据实际经营的楼层和面积。说明住房没有用于经营，就没有该项补偿，房主自营的，补偿经营损失，出租经营的，补助金包含承租人的经营损失和房主的租金损失，补助金由房屋所有权人领取，有租赁关系的，租赁协议解除，经营补偿（或经营补助）的分配由房屋所有权人与承租人自行协商解决。涉案合同由代贵友提供，系套用他人的合同条款，双方在签订合同时已知晓将来会拆迁，因此对拆迁事项作出特别约定，对补偿款进行明确，当时双方只知补偿项目中增加了经营停业的补助，但不知道如何表述，只知道有证照且拆迁发生时正在合法经营才有该项补助。合同第九条第五项约定的“乙方在合同期范围国家补偿的营业损失（必须在合同期内）全归乙方所有，合同期外归甲方所有，甲方必须配合完成”的精准表述应该是“在本合同租期内，如果发生政府拆迁，双方均应无条件积极配合，对国家给予的因经营停止的补偿或补助款，无论是以何种方式计算，补偿（或者补助）金额全归乙方所有，若拆迁发生于合同期外，则乙方不享受该项补偿。”涉案房屋是整栋出租，用于经营餐饮和住宿，办理了两套经营证照，房屋面积就是经营面积，因此双方对经营性补偿约定合同期内全部归乙方所有。一审将住宅用作经营性用房的补偿理解为对房屋的补偿错误，该项补偿是以经营性用房的面积来计算，经营性用房的面积就是经营面积，以经营面积计算经营损失相对客观，且房屋所有权、土地使用权的补偿已经单独列项，该项费用是经营者的经营行为因拆迁受损的补偿。一审认定经营性用房补助金不属于营业损失错误，认定由其享有20%经营性用房补助金违背合同约定。4.双方签订合同时，房屋的装修为一楼地面水泥抹平，一至五楼墙面、屋顶粉白，各间通电通水，卫浴齐全，其认可上述装修内容并同意合同第九条第三项约定的“房屋装修费补偿款归甲方所有”，该约定是指代贵友装修内容的拆迁补偿款归代贵友，其对房屋重新装修（一楼高档地砖，墙砖，背景墙，吊顶，二至五楼更换酒店专用带卡片开启门锁的高档门，增装高档墙纸，电视背景墙等内容，投入共计31.6万元），不含一楼饭店、二至五楼酒店添置的固定资产和物资用品，使代贵友获得了高装标准的装修补偿，依据合同约定和公平原则，提升部分的装修补偿应分配给其。综上，请求二审改判。代贵友辩称，一审认定的交房奖励费以及经营性用房补助金对其不公平，其为定纷止争，没有提出上诉，请求驳回上诉，维持原判。保朋向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋场地租赁合同》，并判令代贵友从房屋拆迁补偿款中将经营性用房补助金726924元、装修补偿费的40%暂计400000元、搬家费16160元、按期腾房（土地房屋）奖励52901元、合同期内未使用的剩余租金17666元、餐厅油烟净化器8000元、餐厅油水分离器300元，合计1221951元分配给保朋。2.案件受理费由代贵友承担。一审法院认定事实：1、澂集用（1999）字第D-07038号集体土地使用证，土地使用者为代贵友，土地所有者为集体，坐落于右所镇矣旧办事处（矣户村一社）。2、保朋与代贵友于2015年12月15日签订《房屋场地租赁合同》，主要内容为：出租方（甲方）：代贵友、承租方（乙方）：保鹏（朋）；租赁物权及证号D-07038#，地址右所镇矣旧办事处渔户村一社（一层临街铺面连大厅4间，二至五层各6间，室内外精装修，各间通电通水，卫浴齐全），一楼临街铺面粉白；间数28间，总建筑面积650平方米，实际租赁面积650平方米；租赁期限共10年，自2015年12月20日起至2025年12月20日止；……；2015年12月20日到2017年12月20日租赁费为206000元（大写：贰拾万陆仟元整），2017年12月20日到2018年12月20日租赁费为106000元（大写：壹拾万陆仟元整），2018年12月20日到2019年12月20日租赁费为106000元（大写：壹拾万陆仟元整）；……；租金每年一付，第一次的租金于2015年12月20日前支付，以后期间提前一个月（每年11月20日）支付下一次租金……；乙方如要装修或变更原有设施时，须征得甲方同意，租赁期满，并恢复原样，可自行搬走，不动产除外；发生政府拆迁，合同自行终止，乙方无条件服从，房屋拆迁费及装修费全部由甲方所有，乙方当年所付的租金，甲方按实用天数按日计算，剩余的退还乙方；乙方在合同期范围内国家补偿的营业损失（必须在合同期内）全归乙方所有，合同期外归甲方所有，甲方必须配合完成。合同签订后，保朋按约定向代贵友交付了房屋租金，代贵友将房屋交付保朋使用，保朋将承租的房屋用于餐饮及宾馆经营。2019年9月21日，澄江县人民政府启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目，代贵友出租给保朋的房屋位于该棚户改造区内。2019年10月10日，代贵友与澄江县右所镇人民政府签订了编号为右矣一—20301012的《抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目集体土地上房屋补偿安置协议书》，约定：被征迁房屋坐落于右所镇人民政府矣旧社区一组95号；在征迁补偿金额中，房屋装修补偿金额1169222.5元、经营性用房补助金额753068元、搬家补助金额17127元、交房奖励（土地面积）12454元、交房奖励（建筑面积）42817.5元。保朋于2019年10月24日搬离租赁房屋后。保朋在一审诉讼过程中申请诉讼财产保全，并提供中国人民财产保险股份有限公司玉溪市分公司出具的保单进行担保，交纳保全费5000元，一审法院于2019年10月25日裁定在1200000元的价值范围内对代贵友的银行存款予以查封、冻结。查封期限为一年。一审法院认为，保朋与代贵友签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定严格履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋场地租赁合同》约定：“发生政府拆迁，合同自行终止”。该约定隐含了解除合同的条件，即代贵友的房屋遇到拆迁事件时，合同达到解除条件，双方均具有解除合同的权利，代贵友应将剩余时间的租金退还给保朋。现涉诉房屋遇政府征迁，符合合同约定的解除条件，故保朋要求解除双方于2015年12月15日签订的《房屋场地租赁合同》的诉讼请求应予支持。同时，按照合同约定，因拆迁事件导致合同解除，代贵友应将剩余租期的租金退还，保朋已经交纳了2018年12月20日至2019年12月20日的租金；2019年10月10日代贵友与澄江县右所镇人民政府签订《补偿安置协议书》，依据该补偿协议，签订协议后代贵友应将房屋移交给澄江县右所镇人民政府，签订协议日为经营截止日，以此为起点计算剩余租期为72天，剩余租金为20909.58元（106000÷365×72=20909.58元），现保朋要求代贵友退还未到期租金17666元，予以支持。对于经营性用房补助金的分配问题，住房用作经营性用房是将原使用性质为住宅的房屋经工商等行政管理部门登记领取相关证照后用于商业经营，该补助金是基于房屋实有的建筑面积按照相应赔偿标准给予的款项，而营业损失是指在生产经营过程中产生的价值损失，故双方签订的《房屋场地租赁合同》约定的营业损失并非经营性用房补助金。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被征迁房屋认定为经营性用房才能获得经营性用房补助金这部分补偿款。经营性用房的认定条件包含：1、在2019年3月7日澄江县人民政府《关于启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目的通告》及2019年4月2日澄江县人民政府《关于启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目的补充通告》前有实际经营行为，至今仍在经营的；2、餐饮服务业必备环保备案、食品经营许可证、营业执照、消防安全检查合格证，住宿服务业必备环保备案、营业执照、消防安全检查合格证（或消防安全审批手续齐备）、卫生许可证、特种行业许可证。因此经营性用房补助金是需同时具备保朋提交的相关证照、代贵友自有房屋在征迁范围内才能获得该部分的补偿款，故保朋有权分配该部分补偿款。对于分配的比例，因保朋与代贵友签订了10年的租赁合同，在经营不到4年的时间遇政府征迁致合同解除，双方均因合同的解除受到损失，考虑双方的分配比例，应充分考虑双方的实际损失与可预期收益。代贵友因合同无法继续履行存在房屋租金损失，而保朋无法再进行经营，不再取得预期的收益，根据公平原则，考虑到本案保朋承租房屋后所进行的各项经济投入及在合同解除后另寻场地进行经营需要一定的时间，代贵友因房屋被认定为经营性用房可在安置地置换商业面积，此经营性用房补助金753068元，根据本案实际情况，确认由保朋享有20%即150613.6元，代贵友享有80%即602454.4元。对于保朋要求支付搬家补偿费的诉讼请求，因澄江县右所镇人民政府界定的搬家补偿费是以实有建筑面积乘以20元/㎡补偿，现由于不可归责于双方的事由致使合同解除，实际使用房屋的主体才存在搬家的问题，应以房屋的实际使用人作为搬家费补偿对象，房屋实际使用人为保朋，搬家补助费应由保朋享有，本案中政府补偿的搬家补助费为17127元，现保朋主张16160元，予以支持。对于保朋主张的交房奖励，是基于房屋土地及建筑物产生的，系政府奖励给实际房屋所有权人的款项，但房屋实际由保朋管理使用，由于双方相互配合才能在规定期限内交房，代贵友才能享受该笔奖励，故此笔款项中基于房屋建筑面积补偿的金额由双方各享有50%，本案中政府补偿的交房奖励（建筑面积）为42817.5元，由双方各享有21408.75元。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋场地租赁合同》第九条第三款约定：“发生政府拆迁，合同自行终止，乙方无条件服从，房屋拆迁费及装修费全部由甲方所有”，双方在签订合同时已预见到可能发生政府拆迁行为，且对装修费的分配已做了明确约定，应当按照合同的约定履行各自的义务，故对保朋主张由代贵友支付其装修费40万元的诉讼请求不予支持。对于餐厅油烟净化器及油水分离器，保朋陈述该费用系其根据拆迁安置房案中附属设施补偿标准（表三）列明的类型及补偿标准进行主张，但代贵友户的赔偿明细中并无该项赔偿款，对该项主张不予支持。遂判决：“一、解除原告保朋与被告代贵友于2015年12月15日签订的《房屋场地租赁合同》；二、由被告代贵友于本判决生效后十日内一次性返还原告保朋房屋剩余租金17666元、支付原告保朋经营性用房补助费150613.6元、搬家补助费16160元、交房奖励费21408.75元，共计205848.35元；三、驳回原告保朋的其他诉讼请求。”二审中，保朋提交以下证据：1.抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目万海、右所-吉花、矣旧片区集体土地上房屋搬迁补偿安置宣传手册，欲证明：根据拆迁补偿安置方案第十二条第七项的规定，经营性用房补助金是补偿给拆迁时合法经营的经营主体，该项费用应由保朋享有；2.澄江县广龙旅游小镇（玉溪市澄江县广龙片区棚户区改造项目）集体土地和房屋征迁补偿安置方案，欲证明：根据该方案第十四条规定，住房用作经营性用房的，征迁时才给予经营性用房补助，未用于经营不能得到此项补偿；3.收据，欲证明：涉案房屋第六层的彩钢瓦是由保朋搭建。经质证，代贵友对第1组证据的真实性、合法性和关联性无异议，对证明目的不认可，认为该方案第十二条第七项规定的经营性用房补助金是针对房屋所有权人及土地使用权人，该项补助是根据房屋的具体位置、登记经营的相关情况进行认定，且双方签订租赁合同时，代贵友在涉案房屋经营食品综合商店，该证据反证该项费用应由代贵友享有；对第2组证据的真实性无异议，但认为该规定系2017年3月发布，涉及的是澄江县广龙旅游小镇，与本案没有关联；对第3组证据的三性不认可，认为该收据没有正规发票相印证，且收据上记载的金额、付款日期系另行添加。本院认为，因当事人对第1、2组证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认，证明目的涉及本案争议焦点，本院在说理部分一并评析；第3组证据因无其他证据与之佐证，本院不予认定。经二审审理，查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，当事人对一审判决解除双方于2015年12月15日签订的《房屋场地租赁合同》无异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：保朋要求代贵友返还及支付的各项费用应如何认定，本院具体评析如下：1.关于保朋主张的剩余租赁期间的租金以及搬家补助费，一审已按其主张金额予以支持，保朋上诉提出其计算的此两项金额与一审法院认定不一致，但一审法院未向其释明并询问是否变更诉讼请求，导致其利益受损。因民事案件审理遵循不告不理的原则，不能超出当事人的诉讼请求，当事人的具体请求金额不属于人民法院释明的范围，对保朋的此项上诉主张不予支持。2.关于经营性用房补助金，《抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目万海、右所—吉花、矣旧片区集体土地上房屋搬迁补偿安置方案》明确，享受该项补助须具备的条件包含：搬迁通告发布前有实际经营行为，至今仍在经营的；有经营的必备有效证件；在合法合规宅基地上建盖的房屋及其它构筑物用于经营的建筑面积。并明确，该补偿金额由土地或房屋权属人领取，有租赁关系的，租赁协议的解除，经营补偿的分配由权属人与承租人自行协商解决。由此可知，该补助性质包含房主的出租收益损失和实际经营者的停业损失。一审综合考虑租赁合同的履行情况及双方因房屋被征收导致损失的实际情况，确定由代贵友享有补助金的80%，保朋享有20%符合本案实际及利益平衡原则，本院予以维持。3.关于交房奖励，《抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目万海、右所—吉花、矣旧片区集体土地上房屋搬迁补偿安置方案》明确，此项奖励以认定的宅基地面积和宅基地上房屋实有建筑面积及搬迁补偿人口为依据，奖励的对象是被搬迁人。保朋主张的交房奖励包含土地面积和房屋建筑面积两部分，因涉案房屋的被搬迁人系代贵友，交房奖励（土地面积部分）应由代贵友享有，鉴于涉案房屋用于出租，房屋的所有权人及实际使用人需相互配合才能完成交房，一审确认交房奖励（建筑面积部分）由代贵友与保朋各享有50%符合本案实际，予以维持。4.关于房屋装修补偿费，经审查，双方所签《房屋场地出租协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该协议第九条第三款约定“发生政府拆迁，合同自行终止，乙方无条件服从，房屋拆迁费及装修费全部由甲方所有”，结合双方约定“一层临街铺面连大厅4间，二至五层各6间，室内外精装修，各间通电通水，卫浴齐全，一楼临街铺面粉白”以及“乙方如要装修或变更原有设施时，须征得甲方同意，租赁期满，并恢复原样，可自行搬走，不动产除外”，能够反映涉案房屋租赁时代贵友进行了装修，双方约定保朋如需装修须征得代贵友同意，且租赁期满应恢复原样，若发生政府拆迁，装修费全部由代贵友所有，现保朋要求代贵友支付其部分房屋装修补偿费与约定不符，一审对其该项请求不予支持并无不当，本院予以维持。5.关于餐厅油烟净化器及餐厅油水分离器的补偿费，本案中，保朋认可在代贵友与政府签订的《抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目集体土地上房屋补偿安置协议书》中并没有此两项补偿费，现保朋也未提交证据证明代贵友领取了此两项设施的补偿费，保朋要求代贵友支付该两项补偿费无依据，本院不予支持。综上所述，保朋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14848元，由保朋负担。本判决为终审判决。审判长  黄延林审判员  殷红珍审判员  段 娟二〇二〇年八月二十一日书记员  刘 震