石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初11085号 原告河北壹洲房地产开发有限公司，住所地石家庄长安区金石街**天洲商务广场**。 法定代表人李某某，该公司总经理。 委托代理人李宁，河北冀石律师事务所律师。 被告刘某某，女，1966年3月17日出生，汉族，无业，住石家庄市长安区。 委托代理人赵宗，河北时音律师事务所律师。 原告河北壹洲房地产开发有限公司（以下简称“壹洲公司”）与被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告壹洲公司之委托代理人李宁，被告刘某某及其委托代理人赵宗均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告壹洲公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告双方于2016年1月4日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判决被告协助原告到石家庄市住房和城乡建设局办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续；3、依法判决被告向原告支付违约金14716.259元及利息4206元（以147162.59为基数，自2019年2月18日起至2019年9月18日，按照年利率4.9%计算）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼期间，原告增加诉讼请求：请求判决被告将天洲视界城D8号住宅楼01单元0403室房屋恢复原状，并将该房屋返还原告。事实与理由：2015年12月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的天洲·视界城D8号住宅楼01单元0403室房产，购房总价为369344元，付款方式为按揭付款。2016年1月28日，被告与中国建设银行股份有限公司石家庄分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为被告的贷款承担保证责任。上述合同签订后，被告连续四期未按约定还款，该银行已按照合同约定于2019年2月18日从原告保证金账户扣划147162.59元，至此，被告在该银行的贷款已全部结清。根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条第七款的约定，被告应当在银行扣款后5日内归还原告的全部代还款项，超过90日未还的原告有权解除合同并追究被告违约责任。原告为被告偿还贷款当日即通知被告还款，之后又多次催促被告还款，但被告多次承诺还款却至今未还。被告的行为已构成违约，应依法承担违约责任。据此，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告刘某某辩称：1、《商品房买卖合同》补充协议第四条第七款属于格式条款，原告作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。根据最高院关于合同法若干问题解释的规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方要求对该格式条款予以说明。《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。该补充协议第四条第七款不合理加重了购房者责任，并且原告在提供格式条款时并未对加重被告责任内容采取标黑、添加下划线等特别标识引起被告注意，排除了被告就此项加重被告责任的合同条款内容进行磋商的权利，应属无效。《商品房买卖合同》第二十八条第二款规定：补充协议中含有不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的仍以本合同为准。故补充协议第四条第七款应认定为无效。2、原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并支付违约金没有法律依据。2015年12月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定被告购买原告开发的天洲视界城D8号住宅楼01单元0403室房产，购房总价为369344元。当天，被告以银行转账方式支付原告购房首付款183344元，2016年1月28日，被告与中国建设银行股份有限公司石家庄分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，随后向原告支付了剩余购房款186000元。原告随后向被告交付了房屋。在《商品房买卖合同》中，原告作为开发商承担的是交付房屋将房屋产权转移登记至买方名下的义务，被告作为买方承担的是支付购房款的义务。被告已支付全部购房款，原告已将房屋交付被告居住四年，双方权利义务已经履行完毕，合同目的实现，故合同权利义务终止，已经不具备合同解除权的行使条件。原告与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定原告为被告在建行的借款提供连带责任保证担保，保证期间至被告取得房地产权属证书并办妥抵押登记手续为止。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条规定出卖人应在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。第二十条规定出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起720工作日内取得商品房所有权证书。正因为原告未在规定期限内为被告办理房地产权属证书，被告无法办妥抵押登记手续，才会导致原告向建行承担连带保证责任，是原告违约在先导致的后果，却成为原告解除《商品房买卖合同》的理由，于理于法不能成立。被告逾期偿还银行到期借款本金利息，若原告有证据证明自己承担了保证责任，原告有权向被告追偿，被告也同意偿还原告支付的保证金147162.59元，但本身是两个不同的法律关系，买卖合同、按揭贷款是两个相互独立的合同，原告已在按揭贷款合同中承担了保证责任为由，主张解除已经履行完毕的《商品房买卖合同》没有依据。3、解除《商品房买卖合同》将导致原、被告权益的严重失衡。被告并非主观恶意不偿还银行贷款，而是由于儿子、儿媳闹离婚，儿媳未交银行贷款，并且没有通知被告，导致还款延期。如果仅因为被告4个月没交贷款，就要求其将已经装修并居住四年的房屋返还开发商，开发商按现在的房屋市价将该房屋重新出售后，将获得巨大利益，导致原、被告双方权益巨大失衡。被告名下只有一套房屋，祖孙三代一家四口居住在这个房子，若解除合同，将导致被告一家流离失所，严重影响社会稳定。 经审理查明： 一、2015年12月26日，原、被告签订《石家庄市商品房买卖合同》约定：“出卖人：河北壹洲房地产开发有限公司……买受人：刘某某……购买房产基本情况：项目名称：天洲视界城房屋坐落：长安区荷园路55号天洲视界城D8号住宅楼01单元0403……总价款大写：叁拾陆万玖仟叁佰肆拾肆元整。……”附件十一：《商品房买卖合同》补充协议“……第四条有关办理个人住房商业性贷款、公积金贷款的补充约定：……7、如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保的，即出卖人在买受人依据本合同所购房屋的他项权利证办妥并送达按揭银行前为其购房贷款提供保证。则：甲方保证期内，如因乙方原因，导致银行从甲方处扣款，乙方必须自扣款之日起5日内归还甲方代还款项，并按以下方式承担违约责任（从乙方已付款中优先扣除）：……（3）、乙方超出90日仍未归还甲方代还款项的，应按中国人民银行住房贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，同时甲方还有权解除合同；甲方解除合同的，乙方应向甲方支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款0.5%的标准计算，此外，乙方装修不得破坏或拆除，其所有权转归甲方所有，甲方不予补偿。如因乙方原因导致银行解除与乙方之间的担保贷款协议，甲方亦有权解除合同，同时按照关于解除合同的约定进行处理（从乙方已付款中优先扣除）。”上述合同的备案日期为2016年1月4日。合同签订后，被告向中国建设银行股份有限公司石家庄分行贷款186000元。 2019年2月18日，中国建设银行股份有限公司石家庄分行出具《保证金扣划证明》，载明：“借款人刘某某于2016年1月28日与我行签订《个人住房（商业用房）借款合同》……由河北壹洲房地产开发有限公司承担保证责任。截止2019年2月18日，借款人已连续4期未按约定还款……我行于2019年2月18日从河北壹洲房地产开发有限公司账户（账号：……）中扣划147162.59元，结清此笔贷款。”同日建设银行从壹洲公司账户中扣除保证金147162.59元。 二、原告提供其委托代理人与被告儿子的短信记录，证明原告委托代理人在2019年7月19日再次通过短信方式告知被告银行已扣划保证金，被告行为已达到合同解除条件，但截至开庭之日被告仍未还款。 被告提供物业费、暖气费缴费凭证、房屋照片，证明房屋已经自2016年4、5月份交付被告居住至今；提供户口页、不动产查询证明，证实被告的丈夫、儿子名下均无房产，被告名下只有涉诉这一套房产；被告已经把所有购房款交给原告，原告已经把房屋交付给被告居住满4年，《商品房买卖合同》约定的双方的权利义务已经履行完毕，合同目的已经实现。根据《合同法》第91条规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止，此时已经不具备合同解除权的行使条件，买卖合同和按揭贷款合同是两个独立的合同，原告以按揭贷款中承担保证责任为由，主张解除已经履行完毕的《商品房买卖合同》没有依据，原告承担保证责任，有权向被告追偿，被告同意偿还原告支付的保证金147162.59元，但这本身是两个不同的法律关系。被告认可缴纳房屋首付款183344元后，剩余贷款186000元偿还至2018年11月，之后因家庭原因间隔4个月未再偿还。 原告称房屋是否交付及房屋是否为被告唯一住房，不影响合同解除条件已经成就的法律效力。 本案立案后，本院多次通知被告之子及被告还款，但被告仅同意还款，拒不承诺还款时间。现原告要求解除合同，退还被告除违约金及利息外的剩余首付款，被告不同意解除合同，被告仅同意偿还14万元款项及支付利息或分割房屋市场价格的三分之二。 诉讼期间，经本院调解，原、被告同意先由被告向原告偿还已垫付的款项及部分利息15万元，但经本院多次通知及与被告约定还款时间，被告均未能给付原告上述款项。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，对上述合同的效力，本院予以确认。被告按照约定交付了房屋，原告按照约定交付首付款及办理了贷款，形式上已经向原告缴纳了全部购房款，但事实上，购房款的贷款部分系银行替被告向原告缴纳，被告向银行负有及时还款的义务，而原告为被告购房的保证人，在被告出现逾期偿还借款后银行扣划了原告的保证金，原告承担了保证责任后，依据《商品房买卖合同》补充协议第四条第7款的约定，要求与被告解除商品房买卖合同，并要求被告协助原告到石家庄市住房和城乡建设局办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续以及向原告支付违约金14716.259元及利息4206元（以147162.59为基数，自2019年2月18日起至2019年9月18日，按照年利率4.9%计算），理据充分，本院予以支持。因原告已交付首付款183344元及支付贷款38837.41元（全部贷款186000元-原告被扣划的保证金147162.59元）共计222181.41元，故违约金及利息自该款项中予以扣除后余203259.15元，应由原告返还给被告。合同解除后，被告应将天洲视界城D8号住宅楼01单元0403室房屋恢复原状，并将该房屋返还原告。经调解，双方未达成一致意见。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告河北壹洲房地产开发有限公司与被告刘某某于2015年12月26日签订的《商品房买卖合同》；被告刘某某于本判决生效之日起十日内协助原告河北壹洲房地产开发有限公司到石家庄市住房和城乡建设局办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续； 二、原告河北壹洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告刘某某购房款203259.15元； 三、被告刘某某于本判决生效之日起十日内将石家庄市长安区天洲视界城D8号住宅楼01单元0403室房屋恢复原状，并将该房屋返还原告河北壹洲房地产开发有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费273元，由被告刘某某负担（该项费用原告已预交）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费273元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审 判 长  苏亚萍 人民陪审员  孙 亮 人民陪审员  张秀萍 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  王子冰