吉林省乾安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0723民初101号 原告：王春梅，女，1980年10月9日出生，汉族，现住乾安县。 委托诉讼代理人：郑宪明，吉林石力律师事务所律师。 被告：乾安县福第房地产开发有限公司，地址松原市 法定代表人：程万祥。 被告：赵艳，男，1981年10月9日出生，汉族，现住乾安县。 委托诉讼代理人：郭威，乾安县宇宙法律服务所法律工作者。 原告王春梅与被告乾安县福第房地产开发有限公司、赵艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告王春梅及其委托诉讼代理人郑宪明、被告乾安县福第房地产开发有限公司、赵艳及其委托诉讼代理人郭威到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 王春梅向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《买卖合同》；2.依法判令被告返还给原告价款人民币750000元及因此产生的经济损失人民币350000元，并按上款总额自2015年8月1日起至给付之日止按人民银行同期同类贷款利率支付利息，暂计人民币10000元,以上合计人民币1110000元,二被告承担连带责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月1日，原、被告签订《买卖合同》，约定被告将东门福第小区第14#-15#楼之间半地下车库顶卖给原告，共1276平方米，价格为人民币750000元，一次性付清。并约定被告必须保证正常施工，正常使用，如因被告的原因造成原告的一切损失，被告双倍赔偿原告。2015年11月18日，原告开始在车库顶部施工，原告将框架主体施工完毕后，得知该买卖合同违法，车库顶部不能再建筑，因此原告多次找被告要求解除合同、返还价款，但被告均以各种理由推脱。因此，为维护原告的合法权益，根据《合同法》等相关规定，请依法支持原告的诉讼请求。 乾安县福第房地产开发有限公司辩称，1.不同意原告的第一项诉讼请求，因为本案合同是违法的，应该是无效合同，不应该是解除合同；2.诉请的返还75万元，被告通过给杨某两套房屋抵顶了822902元整，已经返还，所产生的利息没有法律和事实依据，本案已经返还完毕，不存在经济损失；3.原告王春梅主体不适格，原告与被告东门福第公司虽然签订了买卖合同，是合同相对人，但原告不是合同的实际履行人，只是为他人顶名所签的合同，原告的诉求应予以驳回。 赵艳辩称，答辩人作为本案被告是不适格的，因为合同是原告与被告之间签订的，是公司行为，虽然在合同的履行过程中赵艳有过参与，但其是为公司办理相关事宜，并非个人行为，因此赵艳在本案中没有责任，也不应该承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告主体是否适格。对于此事实，原告提交了2015年8月1日签订的买卖合同一份，证明原告与东门福地房地产开发公司签订合同，购买14号和15号楼之间地下车库顶，价款75万元，约定如果出卖方违约双倍赔偿买受方的损失；提交原告与杨某签定的房屋产权归属协议书一份，证明案涉车库顶是原告出资购买的。二被告对买卖合同的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该合同的75万元不是一次性付清的，钱也不是本案原告合同签订人交付的75万元，原告应当提供流水交易证明；对房屋产权归属协议书的真实性有异议，认为该证据是原告和杨某之间的个人行为。二被告提交2015年8月2日原告与杨某签订的委托书一份，证明买卖合同是杨某用原告的名义去签订的，实际的买受人是杨某。原告对该委托书的真实性没有异议，对内容有异议，该份证据不能证明杨某是实际买受人，同时该份委托书是原告委托杨某协调处理车库顶钢结构修建事宜，并不包括原告与被告的合同事宜。该份委托书形成于买卖合同的次日，当时原、被告之间还不存在买卖合同争议问题，委托事项是在土地上盖钢结构事宜。经审理查明，被告虽提出原告主体不适格，但通过原、被告在庭审中的陈述和提交的2015年8月1日签订买卖合同及被告提交的王春梅与杨某签订的本案诉争买卖合同委托书来看，被告赵艳以乾安县福第房地产开发有限公司名义同原告签订了买卖合同，并对原告授权杨某一事明知。且上述二份证据都明确写明是原告买车库顶并委托杨某进行建设，故被告称原告不是合同当事人的主张在未能提交相关证据的情况下不能成立。原告主体适格。2.第二被告是否应承担连带责任。根据原告提交的2015年8月1日签订的买卖合同，合同中明确甲方即出卖方是乾安县福第房地产开发有限公司，同时在公安刑事卷宗中对赵艳的调查笔录中，赵艳也称其代表第一被告同原告签订的合同，原告也未能提交证据证明该笔款项系赵艳个人所用的证据。故赵艳签订和履行本案合同的行为应为履行职务行为，其产生的法律后果应由第一被告承担。3.杨某对合同不能履行后的赔偿事宜是否具有代理权限，其代理行为是否有效。经审理查明，2015年8月1日，原、被告签订《买卖合同》后，在2015年8月2日，原告王春梅给杨某出具了一份委托书，约定东门福第小区第14#-15#楼之间半地下车库顶卖给原告王春梅一事，委托杨某全权协调与处理。王春梅对受委托人杨某处理此事的一切后果无任何异议。2016年杨某在建设该地下车库顶钢结构建筑时，遭到东门福地小区业主阻止，无法施工，停止建设。后杨某代表原告同被告协商处理合同不能履行后的赔偿等事宜，直至2019年末，并将处理情况告知了原告王春梅，王春梅也同意杨某代表原告同被告处理赔偿事宜。从上述时间跨度可推定，此份授权书在签订时的真实意思表示应是进行钢结构的建设事宜由杨某处理，但因合同不能履行，王春梅又委托杨某同被告协商处理因合同不能履行而产生的赔偿等事宜。关于此事实，证人杨某在证言中进行了陈述，原告在庭审时对此也予以确认，且自认2015年8月2日签订的委托书虽撤销但未通知被告，也未对委托合同事项对被告进行过解释。故原告虽称杨某只有协商赔偿事宜权限，没有代为收款权限，但根据原告出具的书面委托手续和合同不能履行后原告同意杨某处理赔偿事宜的行为，被告有理由相信杨某具有委托书中全权协调与处理的权限。在庭审中，证人杨某也陈述称收到房屋后证人给被告出具了收据，并在收据上签字，同时告知原告（收到嘉恒房地产14#前半地下车库房盖钢结构款，用10号楼2单元401和5号楼1单元501室抵顶，剩余钢构款结算后结清）。故杨某的代理行为有效。4.原、被告双方签订的合同是否有效,能否解除及法律后果。对此事实，原告提交钢结构制作安装工程合同及收据一枚，证明原告购买车库顶后与案外人刘洪祥签订合同，由刘洪祥承揽车库顶的钢结构安装制作，合同价款为554700元，由于业主阻拦工程没有完工，原告共支付刘洪祥工程款35万元，证明合同损失35万元；申请证人刘某出庭，证实钢结构完工部分的结算价款。二被告对钢结构制作安装工程合同及收据，钢结构工程合同都是同案外人之间签订的，对真实性有异议，该工程内容是否用于车库顶建设，是否用了35万不确定，因为钢结构没有完工，也不能证明完工部分的价值是否值35万元；对证人证言有异议，认为工程价款是否为35万元不清楚，该价款是原告同证人协商的，二被告不予认可。二被告提交嘉恒房地产通过杨某给闫丽和夏宝军10号楼2单元401和5号楼1单元501室两套房屋的买卖合同，证明房屋价值为822902元，抵顶杨某作为诉争买卖款75万元以及钢结构款；提交杨某收据一枚，证明两套房屋是杨某收到的抵顶诉争75万元价款以及钢结构的款项，本案诉争标的款及损失已经返还了。原告对买卖合同的真实性和证明内容均有异议，两份合同并没有出卖人的签字和盖章，真实性无法确认，认为与本案没有关联性，10号楼2单元401合同没有出卖人的签字盖章，正式性无法确认，5号楼1单元501合同出卖人是嘉恒房地产与本案没有关联性；对杨某出具的收据因为不是本案原告出具的，所以对真实性不发表意见，认为收据显示的是嘉恒房地产公司用房屋抵顶款项与本案被告无关，另外收款人也是杨某并不是本案原告王春梅，和原告没有关系。原告在2020年6月16日向本院提出申请，请求调取其无法自行收集的公安立案材料，本院经审查后依法向乾安县公安局调取了赵艳涉嫌非法转让倒卖土地使用权一案和王春梅告都吉红等人诈骗案刑事侦查案卷材料。原告对赵艳一案案卷材料没有异议，认为该份材料可以证明2019年8月19日赵艳已经明确钢构补偿是82万和93万，能够证明赵艳应该赔偿原告175万余元，但是该笔资金没有给原告，支付给第三人不能免除债务；对于原告王春梅告都吉红诈骗案，认为其他人询问笔录的内容不真实，七套房屋用于抵顶对王春梅的赔偿款一事，杨某参与是不真实的。被告对立案案卷材料的真实性没有异议，对案卷内容不清楚。为查明事实，本院通知证人杨某出庭作证，证实合同签订经过和履行情况及不能履行后的处理经过。原告对证人证言中两套房屋抵顶的是钢构款不予认可，对其他内容没有意见。二被告认为证人证言带有不实的倾向性，证人不是合同的当事人，侵犯也不是证人的权利，认为证人没有理由报案，可以证明本案原告的主体资格不适格，实际合同相对方是证人杨某。经审理查明，2015年8月1日，原、被告签订《买卖合同》，约定被告将东门福第第14#-15#楼之间半地下车库顶卖给原告，共1276平方米，价格人民币750000元，一次性付清，该土地预备建设老年活动中心。而调取的赵艳涉嫌非法转让土地使用权的刑事侦查卷宗中，乾安县国土空间利用服务中心出具证明证实该半地下车库顶地上土地用途为东门福地小区绿化，后原告在2016年建设中遭小区业主阻拦未能继续建设。足以说明该地下车库顶地上是该小区公摊面积，属于业主共有，被告对此没有所有权和使用权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，本案原、被告签订的合同有效，但因被告对半地下车库顶地上土地不具有处分权致使标的物不能交付，不能实现合同目的，故应当解除合同。同时合同解除后，本案被告应当返还原告交付的合同价款75万元并赔偿给对方建设投入造成的损失，但本案关于建设投入造成的损失35万元及利息的问题在诉讼前，原、被告已达成协议，被告用10号楼2单元401和5号楼1单元501室楼房抵顶钢结构建设款，被告虽主张上述两套房屋是抵顶诉争75万元价款以及钢结构的款项，但调取的公安侦查卷宗第33页赵艳的询问笔录中的自认（我已经把钢结构款给杨某了，给了822902元，当时是杨某拿的王春梅的委托书签的字）和证人杨某在2019年1月28日出具的收据（收据内容为：收到嘉恒房地产14#前半地下车库房盖钢结构款，用10号楼2单元401和5号楼1单元501室抵顶，剩余钢构款结算后结清），并承认已收到该两处楼房，证人也陈述称收据签字后告知了原告。上述证据足以证明合同双方在合同不能履行后对其建设投入造成的损失已自行达成协议并履行完毕，证人在出庭时虽称金额是被告方后填写，但未能进行合理解释，故对其此解释不予采信。故被告需返还收取原告的合同价款75万元。利息在性质上属于法定孳息，与合同价款具有附随性，与合同双方过错无关，且该请求没有违反法律规定，其利息的主张应予保护。根据人民银行关于贷款利率标准的调整，从2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，同时因损失问题已于起诉前双方自行协商解决并履行完毕，本院对原告此项诉讼请求不予支持。 本院认为，原、被告签订的买卖合同有效，但因该合同的标的物地下车库顶用途属于东门福地小区绿化，是该小区业主共有的公摊面积。被告因对其不具有处分权致使标的物不能交付，不能实现合同目的，该合同应当解除。其利息在性质上属于法定孳息，与合同价款具有附随性，与合同双方过错无关，故原告请求解除原、被告签订的《买卖合同》，并返还合同价款人民币750000元自2015年8月1日起至给付之日止支付利息的诉讼请求，本院予以保护。对原告要求被告赔偿损失和二被告承担连带责任的主张，因第二被告赵艳在本案合同的签订和履行中的行为是履行职务的行为，其产生的法律后果应由第一被告承担，且双方在合同不能履行后对其建设投入造成的损失已自行达成协议并履行完毕，故原告此诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告王春梅与被告乾安县福第房地产开发有限公司之间签订的买卖合同自2020年8月5日予以解除； 二、被告乾安县福第房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王春梅合同价款750000元及利息（以750000元为基数，自2015年8月1日起至2019年8月19日止按人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14790元，由原告王春梅负担4663.29元，被告乾安县福第房地产开发有限公司负担10126.71元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审 判 长  刘永涛 审 判 员  徐丽娜 人民陪审员  张金荣 二〇二〇年八月五日 法官 助理  陈丹丹 书 记 员  桑 林