江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初1958号原告：郭秀和，户籍所在地江苏省南京市雨花台区，现住江苏省南京市建邺区。原告：周斌，户籍所在地江苏省南京市雨花台区，现住江苏省南京市建邺区。被告：灌南县福田五棵树食用菌有限公司，统一社会信用代码913207246754560223，住所地江苏省灌南县新安镇新东村（现代农业示范区）。法定代表人：张洪生，该公司执行董事兼总经理。被告：南京五棵树酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320114MA1Q39YG0Q，住所地江苏省南京市雨花台区民智路****。法定代表人：张恒，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：包亚明，江苏学森律师事务所律师。原告郭秀和、周斌与被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司（以下简称灌南五棵树公司）、南京五棵树酒店管理有限公司（以下简称南京五棵树公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭秀和、周斌，被告灌南五棵树公司与南京五棵树公司的共同委托诉讼代理人包亚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭秀和、周斌向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带支付自2019年9月9日至2020年9月8日的一年房租42000元；2.判令两被告连带支付违约金：（1）以21000元为基数，自2019年8月26日起到实际支付日止，日5‰的违约金，（2）以21000元为基数，自2020年2月23日起至实际支付租金之日止，日5‰的违约金；3.判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年7月8日，原告郭秀和与被告灌南五棵树公司的法定代表人张洪生签订了《房屋租赁合同》，由原告将坐落在南京市雨花台区公寓出租给被告，合同约定租赁期3年，前两个月免除租金，租期自2017年9月8日至2020年9月8日。月租金3500元，租金每6个月支付一次，每次租金应提前15日支付；合同签订后，被告灌南五棵树公司将承租的公寓交由被告南京五棵树公司实际经营管理。2020年2月7日，被告南京五棵树公司经理周某短信联系原告要求协商房租。原告回复，因疫情原因政府统一规定不能经营期间的租金，双方可以协商处理。三天后被告向原告发送《关于证大喜玛拉雅酒店公寓免租期申请倡议书》《告五棵树业主谅解书》，想单方面把疫情带来风险和损失强加给原告，原告无法认可。根据合同，被告应在2020年2月22日前支付原告半年租金21000元，但直至4月上旬，被告既未再联系原告，也未支付租金。4月初，考虑到南京市企业基本复工复产，且被告已恢复营业一个多月，原告通过多种方式联系被告，均无人处理。2020年4月17日晚，被告的法定代表人张洪生同部分业主进行了当面协商，双方无法达成一致意见，原告当场向被告送达了《催缴租金通知书》，要求被告在5个工作日内支付拖欠的房租（已减免一个月），被告拒绝签收。2020年4月22日，原告再次通过微信通知被告，但被告至今仍未支付租金。根据合同，此次疫情虽然属于不可预见，但并未导致房屋毁损，原告已充分考虑到被告的困难，在免除一个月租金且已缓缴两个月的情况下，被告仍以疫情为由要求减免3个月的租金并拒付租金。在原告要求收回房屋减少损失时，被告也拒不配合原告收房。另，原告未查到2019年9月至2020年3月的半年租金21000元的收款纪录，要求被告提交汇款凭证，但是被告以会计更换为由一拖再拖，故诉至法院。被告灌南五棵树公司辩称，被告已经支付了21000元，只有2020年2月23日那期未支付。由于疫情的影响，导致被告未能及时支付租金，请求法庭能够依据不可抗力的相关法律规定，部分免除被告的责任。1.被告并非恶意违约，租赁合同生效后，被告一直按照合同约定全面履行了合同的义务，疫情爆发以来，被告按照政府的行政指令关闭经营，直到2020年3月27日才通过复工审核，停业期间没有任何业务收入，亏损严重；2.因疫情影响，被告经营困难，无力履行合同义务，虽然目前已经逐步好转，但旅游业尚未恢复，客流锐减，包括案涉房屋在内的住宿酒店经营收入不足同期的10%；3.疫情属于不可抗力，被告已经履行了不可抗力的义务，并就租金的问题与包括原告在内的99个业主积极的磋商，但部分未能达成一致，本案虽然是个案，但可能会对未达成一致的其他的业主产生示范效应；4.关于延期支付租金的违约金，并无法律依据，案涉的房屋的用途为商业，被告承租以后也用于酒店经营，所以按照最高院关于审理疫情案件若干问题的意见，违约金不应得到支持。被告南京五棵树公司辩称，请求驳回原告对被告南京五棵树公司的诉请。本案为租赁合同纠纷，案涉的合同形成于原告与灌南五棵树公司之间，南京五棵树公司并非租赁合同当事人，不应当列为被告，亦不应当承担相应的责任。经审查，本院认定事实如下：原告郭秀和、周斌共同共有位于南京市雨花台区不动产，房屋用途商务金融用地、办公。2017年7月8日，原告郭秀和（出租方、甲方）与被告灌南五棵树公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方自愿承租甲方所有的位于南京市雨花台区，房屋类型商住。租期自2017年9月8日至2020年9月8日，乙方选择每次支付6个月租金的支付方式，月租金3500元，每下一期租金应提前15日支付。甲方有按时收租的权利，若乙方拖欠租金，甲方有权按照日违约金为千分之五追索乙方违约金。若乙方拖欠房租超过一个月，甲方有权采取必要的措施减少损失或直接书面通知乙方解除合同，收回出租房屋，罚没保证金，并追索相应损失的赔偿……合同签订后，被告自2019年8月26日起未再支付租金。2020年2月7日，由于新型冠状病毒肺炎疫情，被告南京五棵树公司的工作人员与原告联系要求协商租金，原告表示可以协商。2020年2月10日，南京五棵树公司向原告发出《关于证大喜玛拉雅酒店公寓免租期申请倡议书》《告五棵树业主谅解书》，希望减免3个月租金，后又于2020年4月13日向原告发送《五棵树酒店致业主租金协调函》，原告均不予认可，双方未达成减租合意。2020年4月17日，原告向被告灌南五棵树公司发出《房租催缴通知书》，要求灌南五棵树公司向原告支付2020年3月至9月共半年的房屋租金21000元，如能在接到通知之日起5日内向原告支付欠缴的租金，考虑到疫情原告愿意减免一个月的租金，即灌南五棵树公司须在2020年4月22日前向原告支付租金17500元。2020年4月22日，原告通过微信向灌南五棵树公司法定代表人张洪生再次发出该份催缴通知，后被告仍未向原告支付租金。另查明，2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，因应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，南京市发布第6号通告，其中第6条规定：“严控公共场所。小区内非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”。2020年2月27日，南京市雨花台区人民政府雨花办事处向南京五棵树公司发出《企业复工备案告知书》。被告南京五棵树公司根据疫情防控要求，于2020年3月27日通过复工备案审核。再查明，涉案房屋实际使用人为南京五棵树公司，原告郭秀和与灌南五棵树公司签订合同后，租金均由灌南五棵树公司的法定代表人张洪生向原告支付。庭审中，被告灌南五棵树公司认可2019年9月9日至2020年9月8日期间的租金42000元未支付。以上事实，有不动产登记证书、《房屋租赁合同》、短信记录、《关于证大喜玛拉雅酒店公寓免租期申请倡议书》《告五棵树业主谅解书》《五棵树酒店致业主租金协调函》《房租催缴通知书》、交易清单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告郭秀和与被告灌南五棵树公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，原、被告双方在订立合同时无法预见，也不能避免，且从被告所经营的行业特点来看也无法克服，故涉案房屋因疫情防控需要无法用于经营属于不可抗力的情形。被告疫情期间无法正常使用涉案房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围，对被告的经营产生了一定影响，而因履行防疫责任致不能营业造成的租金损失，按照公平原则应由双方共担，原告主张被告支付2019年9月9日至2020年9月8日期间的租金42000元，符合合同约定且不违反法律规定，本院结合疫情的影响程度和发展情况及原、被告双方的实际损失等综合因素，酌定就涉案房屋免除被告1个月的租金即3500元，被告灌南五棵树公司还需向原告郭秀和支付租金38500元。关于违约金，本院认为，被告灌南五棵树公司有两期租金未交，分别为2019年9月9日至2020年3月8日期间的租金、2020年3月9日至2020年9月8日期间的租金，根据合同约定的提前15日支付，该两期租金分别应于2019年8月26日、2020年2月24日缴纳。因被告未按合同约定的2019年8月26日前支付2019年9月9日至2020年3月8日期间的租金，已构成违约且与新冠疫情无关，合同中约定，若乙方拖欠租金，甲方有权按照日5‰追索违约金，该违约金约定过高，故本院依法调整逾期支付租金的违约金应以21000元为基数，自2019年8月26日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于2020年3月9日至2020年9月8日期间租金迟延支付的违约金，合同约定的付款时间正逢新冠疫情爆发期间，新冠疫情的出现属不可抗力，系在订立合同时无法预见也不能避免的情形，因履行疫情防疫责任对营业造成的影响，按照公平原则应由双方共担，故对于该期间的违约金主张，本院不予支持。因案涉租赁合同的相对方为原告郭秀和与被告灌南五棵树公司，根据合同相对性原则，周斌并非本案适格原告，郭秀和对南京五棵树公司的主张，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭秀和支付租金38500元及违约金（以21000元为基数，自2019年8月26日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告郭秀和的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费850元，减半收取计425元，由被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  刘 芳二〇二〇年八月十二日法官助理  王文君书 记 员  吴 瑕