河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1726民初2648号原告（反诉被告）：姜佳佳，女，1992年11月26日出生，汉族，住所地广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：马才，男，1978年7月1日出生，汉族，住所地河南省泌阳县。被告（反诉原告）：禹全营，男，1987年3月13日出生，汉族，住所地河南省泌阳县。被告（反诉原告）：熊开鹏，女，1989年10月5日出生，汉族，住所地河南省确山县。二被告委托诉讼代理人：史俊山，河南博涛律师事务所律师。第三人：娄引，男，1956年11月29日出生，汉族，住所地河南省泌阳县。委托诉讼代理人：邢付渠，河南北纬律师事务所律师。第三人：贾会兰，女，1960年1月26日出生，汉族，住所地广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：邢付渠，河南北纬律师事务所律师。原告姜佳佳与被告禹全营、熊开鹏、第三人娄引、贾会兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜佳佳的委托诉讼代理人马才、被告禹全营、熊开鹏及二被告委托诉讼代理人史俊山、第三人娄引、贾会兰及其委托诉讼代理人邢付渠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜佳佳向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告支付购房款306000元及利息18360元（利息截止时间2020年7月1日，剩余利息按月息1分至利随本清）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月31日，原被告签订房屋买卖协议一份，被告以386000元的价格购买原告房屋一套，约定被告2020年元月1日前将房款支付完毕，如未按时偿还，应按剩余房款1分的利息计算付给原告。合同签订时，二被告支付首付款50000元，并于当日出具欠条一份。经过追要，二被告仅支付30000元。剩余306000元房款二被告以种种借口一直拖欠至今。为维护原告合法权益，特具文起诉。被告禹全营，熊开鹏辩称，1.娄引是该房屋的所有人，该房屋只有娄引有处分权，答辩人和娄引的合同是双方的真实意思表示，是合法的有效的，其他人无权处分。因此双方签订协议是无效的或者应当撤销的；2.本案的责任应对由娄引承担。因为娄引夫妻和禹全营夫妻双方在签订协议后，2018年7月2日娄引又签订保证书，若有事由娄引出面处理。且答辩人和姜佳佳的协议是娄引欺骗答辩人，答辩人才签了协议书，但该协议书不是答辩人的真实意思表示。因此本案责任应当由娄引承担，与禹全营无关。综上，请求法庭依法驳回被答辩人的诉讼请求并依法支持答辩人的反诉请求。第三人述称，2018年12月30日已经将该房屋赠与姜佳佳，因此姜佳佳具有处分权，且原告与二被告签订协议时，娄引在现场且在协议上签有字迹。反诉原告禹全营、熊开鹏向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉人和被反诉人签订的协议无效或者依法撤销反诉人和被反诉人签订的协议；2.本案诉讼费及反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人和被反诉人的父母（娄引和贾会兰）于2018年6月29日签订了房屋买卖协议，且该房屋的土地使用证是被反诉人父亲娄引的，协议签订后，娄引就收取了反诉人的购房款260000元，反诉人对房屋进行了装修并入住。后来娄引找到反诉人说，为了不让被反诉人和娄引生气，再和被反诉人签订一份协议，反诉人想着娄引说的可怜并给反诉人出具了书面保证，2018年12月31日，反诉人就与被反诉人签订了房屋买卖协议，但是该协议不是反诉人的真实意思表示。另外，该房屋不是姜佳佳所有，姜佳佳也无权卖。所有反诉人和被反诉人的房屋买卖协议是无效的。反诉被告姜佳佳辩称，1.反诉原告诉讼请求是无效或者可撤销是诉讼请求不明；2.反诉理由不能成立。原被告双方在签订合同时已经明确约定以前的其他合同无效，同时答辩人认可所谓的无效协议就是第三人和被答辩人签订的协议。而且原告是在取得房屋所有权之后重新以书面形式签订的协议，双方均认可。被告以帮助娄引为由，说与姜佳佳签订合同不是其真实意思表示不能成立。如果其所称理由成立，那么不会约定房屋的房价，不是签订该款已经付给本诉原告，更不会在当天出具欠条一份。因此原被告双方及第三人均完全同意以原被告双方之间签订的协议为准。该协议是双方的真实意思表示，不存在无效情形，更不符合可变更可撤销的情形。请求驳回反诉，支持本诉。第三人娄引、贾会兰辩称，娄引将房屋赠与姜佳佳且在合同上签有字迹。不动产交付是登记为准。反诉人在反诉状中承认了部分事实。2018年6月29日收取的首付款80000元不属实，系同年6月25日收取的，收据写成了6月29日。本院经审理认定事实如下：2018年6月29日，以第三人娄引、贾会兰为甲方，被告禹全营、熊开鹏为乙方签订房屋买卖手续一份，合同约定甲方将坐落在泌阳县城行政路东段南侧第叁层西户，面积138平方米的房屋一套出卖给乙方，房屋售价36.4万元，首付捌万元，每平方2700元。其中，付款方式中“一个月内全部付清”八个字被用黑色墨笔涂划线。2018年6月29日，第三人娄引给被告熊开鹏出具收条一份，收条载明收到熊开鹏房款捌万元。日期为二0一八年六月廿九日，署名为娄引的收到房款条载明今收到熊开鹏三楼房款壹拾捌万元整（180000元）。2018年7月2日，第三人娄引作为甲方向被告禹全营作为乙方出具书面说明一份，内容载明：关于二高外墙外三楼西户135平方米的房款由娄引付每平方米壹佰元整（100元）。另有事由娄引出面处理，于乙方无关。一年半以后利息由娄引出。2018年12月31日，原告姜佳佳作为甲方与被告禹全营、熊开鹏作为乙方签订协议一份，协议约定甲方将坐落在泌阳县城行政路东段南侧第叁层西户，面积138平方米的房屋一套出卖给乙方。付款方式为：该方售价叁拾捌万陆仟元整（386000.00元）。首付伍万元，下欠房款叁拾叁万陆仟元整，在签订协议起十八个月内全部付清（自二0一八年七月一日起至二0二0年元月一日止）。如乙方未按时偿还，应按剩余房款1分的利息计算付给甲方。第三人娄引在该协议上手写“以此协议为准，其它协议无效”，并由原告姜佳佳和被告熊开鹏在此手写字迹上捺印。当日，被告熊开鹏、禹全营向原告姜佳佳出具欠条一份，内容载明：今欠姜佳佳二高三楼西户房款叁拾叁万陆千元整（336000整）。庭审中，原告姜佳佳及第三人均认可在二被告与第三人签订协议时收到的首付款系80000元，第三人贾会兰代原告于2019你6月22日收到二被告购房款30000元，两次共收到房款共计110000元。另查明，针对案涉180000元的房屋款项，被告熊开鹏陈述该笔钱是通过其母亲向其姨母沈某所借，其母亲系在6月29日前一天晚上去的沈某家（住河南省××竹沟镇街上，距离二被告居住地泌阳县城，通过高德导航地图显示走高速44.7公里约41分钟到达，不走高速41.5公里约49分钟到达），给沈某说的被告熊开鹏向其借180000元的事。同时，被告熊开鹏、禹全营在本案于2020年7月24日开庭时陈述其没有沈某（系熊开鹏之姨母）的联系方式。2020年7月27日，本院组织当事人对该180000元是否实际交付进行质证。证人沈某当庭作证称，借钱是其外甥女熊开鹏在6月29日前一天晚上通过微信给其说的。并陈述熊开鹏向其借钱一事，熊开鹏的母亲自始至终没有和其说过。同时，沈某作证称，其借给熊开鹏的180000元是现金，来源为超市收入，超市是和吴**群合伙经营，年底算账，现金账由沈某丈夫管理，该180000元沈某的丈夫系在去年才知道借钱给被告熊开鹏一事，其合伙人吴**群一直不知情。证人沈某陈述二被告向其借钱拿钱时，其在屋内将装在塑料袋内的180000元交给了二被告，其没有走出超市门口，不知道二被告通过何种交通工具到达沈某所在的超市，也不知道二被告如何离开的。而二被告及证人王某陈述他们去沈某所在超市拿钱时系驾驶的面包车，车辆就停放在沈某所在的超市门口。同时，王某陈述其与二被告一起去竹沟镇沈某所在超市时，既没有驾驶车辆，到达目的地时也没有下车。二被告陈述去竹沟镇拿钱是在午后一点多从泌阳县城出发，三四点钟返回到泌阳。再查明，案涉房屋土地使用权人系第三人娄引。2018年12月30日，在河南博涛律师事务所见证下，第三人娄引、贾会兰将案涉房屋赠与原告姜佳佳，未办理相关过户手续，但庭审中第三人娄引、贾会兰认可由原告姜佳佳将该房屋出卖给被告禹全营、熊开鹏。上述事实，有当事人陈述、书证等有关证据在卷佐证，相互印证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，原告姜佳佳与被告禹全营、熊开鹏签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。庭审中二被告辩称协议不是其真实意思表示，系受第三人娄引的哄骗所签，二被告已经实际占有该房屋，形成善意取得，原告系无权处分，因此双方签订的合同应为无效合同。《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定，转让的不动产已经依法法律规定应当登记的已经登记方善意取得该不动产。本案中，二被告并未与第三人娄引就案涉房屋进行相关权利的登记，故其不适用善意取得制度。第三人娄引、贾会兰虽然在河南省博涛律师事务所见证下将案涉房屋赠与本案原告，但未办理无权变更登记，原告姜佳佳并未取得案涉房屋相关无权。但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”之规定，原告姜佳佳在缔约时对标的物即使没有处分权不影响房屋买卖合同的效力。双方之间签订的该《协议书》仍系有效合同。即使原告姜佳佳在签订合同时系无权处分，但第三人娄引、贾会兰当庭对该买卖行为进行了追认。结合二被告并未提供证据证明签订协议存在欺诈、哄骗等情形，且二被告作为具有完全民事行为能力人，在合同上签字并由被告熊开鹏在手写字迹上按印，应当对自己的行为后果有明确的法律预测，故对于二被告辩称二被告已经善意取得案涉房屋，原告系无权处分，合同系无效合同的理由，本院不予采纳。对于其反诉要求确认双方之间的协议系无效合同，本院不予支持。原告已经按照合同约定向被告交付了房屋且二被告已经入住，且案涉协议明确约定“以此协议为准，其它协议无效”。故二被告未能按协议约定将剩余房款交付给原告，被告的行为已构成违约，故原告要求二被告支付剩余购房款，理由成立，本院予以支持。被告辩称其已经向第三人娄引支付购房款290000元，抵销娄引欠被告禹全营的工程款55000元，二被告仅欠房款10000多元。庭审中原告姜佳佳认可收到通过第三人收取的二被告房款110000元。诉争的180000元原告及第三人均陈述未收到。根据本庭查明情况，虽然被告提交有第三人娄引出具的180000元的收到条，但第三人娄引对该收到条不予认可。被告熊开鹏、禹全营在本案于2020年7月24日开庭时陈述其没有其姨沈某的联系方式。而证人沈某陈述其有熊开鹏的联系方式，平时联系不多，偶尔有联系。被告熊开鹏的此项陈述不但有违常理常情，而且与证人沈某的证言相互矛盾，从而其陈述借款的内容则令人难以置信。且关于该180000元来源经过，被告熊开鹏陈述是通过其母亲向沈某商议借的180000元，证人陈述则是由被告熊开鹏微信视频给其说的借180000元的事情，双方陈述借款经过明显不一致，存在相互矛盾之处。且根据证人沈某陈述，该180000元系超市保险柜内现金，其丈夫作为管理现金账的人员，截止到去年通过沈某向其告知才知道该180000元的事，同时该超市系沈某夫妻与他人合伙经营，年底算账。但一直未发现库存现金缺少180000元，明显不符合常理。证人沈某陈述二被告向其借钱拿钱时，其在屋内将装在塑料袋内的180000元交给了二被告，其没有走出超市门口，不知道二被告通过何种交通工具到达沈某所在的超市，也不知道二被告如何离开的。而二被告及证人王某陈述他们去沈某所在超市拿钱时系驾驶的面包车，车辆就停放在沈某所在的超市门口。作为被告熊开鹏的姨母沈某如果是在外甥女、外甥女婿从泌阳远道而来借钱，能向二被告出借180000元，显然双方关系相处的不错，而借钱离开时却不出门相送，甚至连二被告系乘坐何种交通工具到达及乘何种交通工具离开也不关心、不知情，显然有违常理常情。同时，证人王某陈述其与二被告一起去竹沟镇沈某所在超市时，他本人既没有驾驶车辆，到达目的地时也没有下车。王某随同二被告去竹沟镇的作用和意义，二被告不能做出合理解释。二被告陈述去竹沟镇拿钱是在午后一点多从泌阳县城出发，三四点钟返回到泌阳。除去路途时间，二被告在证人沈某处停留至少在三十分钟以上，而证人王某在此期间一直没有下车，在本地6月下旬的高温天气，长时间待在车内，有违日常生活常识，本院同样无法予以采信。再者，关于被告与第三人签订的《房屋买卖手续》中第三项付款方式中“一个月内全部付清”八个字被用黑色墨笔涂划线问题。第三人解释说划掉的原因是二被告因为没有钱在一个月内支付，故将该内容予以划掉，二被告对此没有正当的解释理由，而是辩称不知道什么原因第三人娄引将该内容划掉了，是娄引自愿划掉的，划掉时娄引没有说原因。二被告的解释同样不符合常理。且依据二被告的辩称在2018年6月29日签订合同之日支付80000元的情况下，当日下午再次支付180000元，合同对此却没有约定，显然不符合交易习惯，故对二被告辩称于2018年6月29日下午向第三人娄引支付180000元，本院不予采信。关于第三人娄引提交2018年6月29日其不在泌阳县而在郑州参加现场订货会，其提交的银行消费记录、参会人员合影照片、购货明细单等证据能够相互印证，本院予以采信。关于第三人贾会兰辩称于2018年6月29日签订的房屋买卖协议，其是在空白协议上签的字，对后来娄引与被告约定的房屋价款其不知情，不是其真实意思表示，其不同意该项约定问题。因第三人贾会兰在该协议书上事前签字，将空白内容的合同交给其丈夫娄引，应视为其对娄引关于合同内容中约定事项的无限授权和概括授权，是合法有效的，其后，第三人与二被告签订的房屋买卖协议对第三人贾会兰具有法律约束力。但2018年12月31日原被告另行签订房屋买卖协议一份，对此第三人是知情的，且不持异议，此时，第三人与原告的房屋赠与协议已生效。故应视为第三人与二被告于2018年6月29日签订的房屋买卖协议双方已自愿解除，对双方已不具有法律约束力。当事人之间的权利和义务应依照最终签订的协议为准。被告辩称于2018年12月31日签订的协议，系在第三人娄引的欺诈和哄骗之下所签订，但没有提供相应的证据予以证实，本院不予采信。对此，被告应承担举证不能的责任。综上，对于二被告辩称已经支付购房款290000元，本院不予采纳。原告认可第三人所收取的二被告共计110000元购房款，本院予以确认。二被告未按协议约定支付剩余购房款，已经造成违约，按照协议约定，二被告应自2020年1月2日起至实际履行完毕之日止，以276000元为本金，以年利率12%向原告支付利息。因第三人娄引给被告禹全营出具的有保证书，保证135平方米的房款由娄引付每平方米100元且一年半以后利息由娄引出，因原被告双方约定的履行期限至2020年1月1日止，故二被告向原告履行完毕之后，对于房款13500元及二被告支付的自2018年7月2日起一年半之后（即自2020年1月2日起）的利息，被告禹全营有权向第三人娄引追偿。因原告未请求第三人娄引承担相应责任，二被告反诉请求也未请求第三人娄引承担相应责任，故对第三人娄引应承担的责任，本案不予处理，相关权利人可在条件成就时另行主张权利。关于被告禹全营辩称应由娄引前期工程款55000元予以抵销原告房款的问题，因二被告通过签订协议书的形式已认可该房款的债权人系原告姜佳佳，原告姜佳佳对该55000元也不同意与本案的购房款予以抵销，且该55000元与本案不属于同一法律关系，故本院对此亦不予处理，被告禹全营可在条件成就时另行主张权利。综上所述，原告姜佳佳诉讼请求，理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条、第一百零五条、第一百零八条规定，判决如下：一、被告禹全营、熊开鹏于本判决生效后十日内支付原告姜佳佳购房款276000元及利息（以276000元为基数，自2020年1月2日起至实际履行完毕之日止按年利率12%计付）；二、驳回原告姜佳佳的其他诉讼请求；三、驳回被告禹全营、熊开鹏的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6166元，减半收取计3083元，由被告禹全营、熊开鹏负担2780元，原告姜佳佳负担303元。反诉费50元，由被告禹全营、熊开鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  孙炳勋二〇二〇年八月六日书记员  陈兴淼