山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终1023号 上诉人（原审被告）：李瑗村，女，1970年4月28日出生，住地郓城县。 上诉人（原审被告）：吕端文，男，1965年3月16日出生，汉族，住郓城县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吕修高，山东能化律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘发英，男，1977年1月7日出生，汉族，住郓城县。 被上诉人（原审原告）：闫东梅，女，1976年9月19日出生，汉族，住郓城县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡文波，山东晟韵律师事务所律师。 原审第三人：刘妍，男，1958年5月18日出生，汉族，住郓城县。 上诉人李瑗村、吕端文因与被上诉人刘发英、闫东梅及原审第三人刘妍案外人执行异议之诉一案，不服山东省郓城县人民法院(2019)鲁1725民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李瑗村、吕端文上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁1725民初2248号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。双方签订《房屋买卖合同》后，被上诉人并未按照约定支付40万元购房款，被上诉人并未取得涉案房屋的所有权。1、按照《房屋买卖合同》第二条约定，闫东梅应支付房屋总价款40万元。合同签订后闫东梅并未按照约定支付购房款，构成违约。其当然没有取得涉案房屋的所有权。2、被上诉人称李瑷村以涉案房产抵偿应付的40万元工程款利息不符合事实。首先，李瑷村与二被上诉人不存在建设工程施工合同关系。上诉人于2016年5月16日与山东众友建筑工程有限公司签订建筑工程施工合同，后双方因工程质量发生纠纷。山东众友建筑工程有限公司已向郓城县法院提起诉讼（2017）鲁1725民初4885号、（2019）鲁17民终279号。能够看出建设工程施工的主体是山东众友建筑工程有限公司，并非二被上诉人。二被上诉人并不享有受偿李瑷村工程款的权利，怎么会以涉案房产抵偿工程款？其次，山东众友建筑工程有限公司诉李瑷村建设工程施工合同纠纷一案（2017）鲁1725民初4885号中，经李瑷村申请对建设工程质量申请鉴定，经鉴定建筑主体结构工程未施工完成（鉴定报告第五、4）。依据双方签订的建设工程施工合同（六、合同价款与支付26、工程款支付）约定，主体结构框架封顶支付工程款700万元。山东众友建筑工程有限公司要求支付工程款的条件并未成就，李瑷村并无支付工程款的义务。即使李瑷村曾陈述过以涉案房产抵偿工程款，但是通过查明现并未到上诉人支付工程款的节点，换言之，李瑷村就不应该支付工程款。关于以涉案房产抵偿工程款的约定没有履行的基础，事实上也无法履行。郓城县人民法院（2017）鲁1725民初4885号民事判决书、菏泽市中级人民法院（2019）鲁17民终279号民事判决书均未支持山东众友建筑工程有限公司要求支付工程款的诉讼请求。若以涉案房产抵偿李瑷村的工程款，那么受让人将构成不当得利。最后，涉案房产的所有权人系吕端文，吕端文与建筑施工合同产生的纠纷没有任何关系。在签订《房屋买卖合同》时，吕端文只知道双方系房屋买卖合同关系，对工程款纠纷并不知情，更没有以房产抵偿工程款的意思表示。即使李瑷村以涉案房产抵偿工程款，也应征得吕端文的同意。未经吕端文同意，事后吕端文也未追认，李瑷村系无权处分，其相应的以涉案房产抵偿工程款的约定无效。吕端文仍是涉案房产的所有权人。二、原审法院程序错误。《房屋买卖合同》中乙方（买方）系闫东梅。刘发英并非房屋买卖合同的主体，根据合同相对性原则，刘发英是合同外的第三人，房屋买卖合同对其没有约束力，其也没有本案的诉讼主体资格。综上所述，原审法院认定事实不清，程序错误。 被上诉人刘发英、闫东梅辩称，一审判决认定事实正确，审理程序合法，适用法律无误，上诉人的上诉请求缺乏事实根据及法律依据，请求依法予以驳回。 刘发英、闫东梅向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对原告购买位于郓城县沙河××巷××号房地产的查封；2、判决确认原告与被告于2017年1月21日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于郓城县沙河××巷××号房地产归原告所有；3、判决被告立即协助和配合原告办理郓城县沙河××巷××号房地产的产权过户登记。 一审法院认定事实：郓城县育才路沙河三巷221号系被告吕端文的房子，该房于2018年5月10日被郓城县人民法院（2018）鲁1725执163号执行裁定书查封；刘发英、闫东梅于2019年4月4日向本院提出执行异议之诉，请求解除对（2018）鲁1725执163号执行裁定书查封房屋的查封措施；本院于2019年4月8日作出（2019）鲁1725执异8号执行裁定书，裁定驳回刘发英、闫东梅的异议申请。原告闫东梅与被告吕端文、李瑷村签订房屋买卖合同一份，合同内容为“房屋买卖合同甲方（卖方）吕端文李瑷村身份证号：××372928197004280023乙方（买方）：闫东梅身份证号：372928197609××××甲、乙双方就房屋（含房屋所占宅基）转让事项经双方协商达成以下合同条款：一、甲方自愿将位于育才路沙河××巷路××北数第二家住宅南北长15.2米，东西宽14.2米，胡同1.5米宽，长15.2米，卖给乙方。二、双方议定上述住宅总价款肆拾万元整（￥400000），（含本宅基土地款、住房四间、东屋一间、洗刷间两小间、大门一间及该宅基土地上的一切附属物）。三、经甲、乙双方同意此合同签订之日起，该宅基地的所有附属物全部乙方所有。四、甲方保证此住宅基地的合法性，权属清楚，与四邻无任何纠纷，甲方保证该住房宅基土地无抵押、无担保。五、乙方支付房款后，待日后办理登记手续时，甲方必须无条件进行配合，如因甲方原因给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。如若甲方违反上述约定，除应当退还购房款外，还应当按照总购房款的20%承担违约金。六、乙方在签订合同之日起一次性付清该房款。七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，证明人一份。甲、乙双方立字为据，合同签字之日起房款两清甲方（签字）吕端文签名指印李瑷村签名指印乙方（签字）闫东梅签名指印证明人张洪军闫勤郑纯宪南邻葛慧丽北邻郑瑞峰2017年1月21日”。原告刘发英为被告李瑷村承建郓城县灵风木业有限公司建筑工程。本院2017年9月26日（2017）鲁1725民初4885号民事审判笔录中，被告李瑷村表述已实际支付施工人刘发英工程款包括现金60万元，位于西关沙河××巷××号院落抵偿工程款40万元，以红木家俱一宗抵偿工程款313420元共计1313420元，在查明被告欠原告工程款具体数额后，该款应从总工程款中予以扣除。一审法院另查明，自2017年10月至2019年6月，Ｂ23玻璃瓶教西巷育才路沙河三巷11-05联系电话159××××8558用水户自2017年10月至2019年6月登记客户为闫东梅，由闫东梅交纳2017年10月至2019年8月水费，证人侯某证实，该房产于2017年2月20日由其为刘发英（又名刘建）进行高压线路维修，并在郓城县供电公司代为交纳100元电费。 一审法院认为，被告李瑷村、吕端文、第三人刘研经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证、辩论权利，郓城县沙河××巷××号房地产被告李瑷村所述涉案房产是答辩人李瑷村祖辈留下来的财产，只是由被告居住使用而没有过户登记。郓城县不动产登记中心对该房产登记为吕端文，证件号××的房产。一审法院认为，该房产登记为吕端文的房产，应以登记为准，对李瑷村所述是李瑷村祖辈留下的财产，本院不予采纳。经查本院（2017）鲁1725民初4885号卷宗中2017年9月26日民事审判笔录，被告李瑷村出庭诉讼，被告李瑷村陈述：被告已实际支付实际施工人刘发英工程款包括现金60万元，位于西关沙河××巷××号院落抵偿工程款40万元，以红木家具一宗抵偿工程款313420元，合计向实际施工人支付1313420元；结合郓城县自来水公司对该涉案房产水表登记信息为房主为闫东梅、侯某证言，本院认为，涉案房子由被告于2017年1月21日出卖给原告，并已实际交付。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人的原因未办理过户登记。本院于2018年5月10日对涉案房产进行查封，原、被告对涉案房产是2017年1月21日签订的房屋买卖合同，并已实际交付；原、被告2017年1月21日的买卖合同，早于2018年5月10日第三人刘妍与被告李瑷村、吕端文执行案件（2018）鲁1725执163号执行裁定书查封时间。故原告与被告李瑷村、吕端文签订的买卖合同有效；被告应协助原告办理过户登记手续，原告要求被告协助原告办理过户手续，该请求不属于本院审理的范围，对其请求本院不予支持。原、被告应自行到政府主管部门办理过户手续。本院（2018）鲁1725执163号执行裁定书，晚于原、被告的买卖合同，该裁定对涉案房产的查封应予以解除。被告李瑷村、吕端文所述此案必须待（2017）鲁1725民初4885号二审结果和（2018）鲁1725民初5930号审理完毕后对涉案房产予以确认处置结果出后方可审理。（2017）鲁1725民初4885号民事案件，是双方建筑工程案件，双方均认可位于西关沙河××巷××号院落抵偿工程款40万元，双方均以房抵款没有异议，对工程质量有异议，该案审理完毕，双方可进行工程款对帐。本院审理（2018）鲁1725民初5930号已审理案毕。对被告吕端文、李瑷村等另案结果的主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行吕端文名下位于郓城县沙河××巷××号的房产【权证号为郓国用（94）字第96号】；山东省郓城县人民法院（2018）鲁1725执163执行裁定书于本判决生效后自动失效；二、原告刘发英、闫东梅与被告李瑷村、吕端文于2017年1月21日签订的《房屋买卖合同》有效；三、驳回原告刘发英、闫东梅的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告吕端文、李瑷村负担。 本院二审期间，上诉人李瑗村、吕端文提交两份证据，证据一是2020年4月23日交费通知单，证据二是2020年5月19日鉴定费交费单据，共同证明山东众友公司建设工程存在严重质量问题，郓城灵风公司已经申请维修费用的鉴定，在鉴定作出前，应付工程款抵扣维修费用不明确，双方是否应支付工程款及应支付工程款的数额也不明确，被上诉人主张以涉案购房款抵偿工程款没有任何依据。二被上诉人质证称上述两份证据是复印件，不符合证据的要件，从内容看，与本案没有关联性，也不能证实上诉人的主张，同时一审法院对工程质量是否鉴定、如何鉴定、是否选择鉴定机构作为本案的被上诉人也不知情，该两份证据即使是真实的也不能证明上诉人的代征目的。经审查，该两份证据均为复印件，不符合证据的要件，且与本案没有关联性，对该两份证据的效力不予认定。 二审查明的事实与一审查明事实相一致。 本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中2017年1月21日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，对该合同的效力予以确认。且上诉人李瑗村在另案中已经明确陈述将涉案房产抵偿工程款，并已实际交付被上诉人使用，郓城县法院于2018年5月10日作出的查封裁定时间晚于涉案合同签订时间，因此一审法院判决并无不当。 综上所述，李瑗村、吕端文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300.00元，由上诉人李瑗村、吕端文负担。 本判决为终审判决。 审判长  丁亚涛 审判员  井 慧 审判员  秦 迅 二〇二〇年八月四日 书记员  陈俊昂