广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6446号原告（反诉被告）：吴国胜，男，1966年10月17日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：招洁华，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭泳桃，广东品高律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：范世界，男，1983年5月15日出生，汉族，住四川省泸县。委托诉讼代理人：陈敏仪，广东科岸律师事务所律师。原告吴国胜与被告范世界租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人招洁华、谭泳桃、被告及其委托诉讼代理人陈敏仪到庭参加诉讼。诉讼期间，原、被告申请进行庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还租赁保证金6万元及首月租金2万元，并以8万元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自起诉之日起至实际清偿之日止向原告支付利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，由被告将坐落于佛山市南海区************B1-B5场地的物业租赁予原告，租赁期限自2019年12月25日至2020年6月24日止。合同签订后，原告已依约向被告支付保证金6万元及首月租金2万元。但被告却在交付物业后对物业采取贴封条及停电措施，导致原告无法正常使用物业，被告亦拒绝向原告退还保证金6万元及首月租金2万元。被告辩称，被告无需退回租赁保证金予原告，原告违约，未按时支付租金，租赁保证金应予以没收。关于首月租金，被告已交付租赁物给原告，原告已实际占有使用，被告无需退回首月租金。原、被告签订的租赁合同为有效合同，被告提供了房产证、证明、租赁合同，被告有出租的资质。被告向本院提出反诉请求：1.确认《房屋租赁合同书》解除，原告将涉案房屋交还被告；2.被告没收原告租赁保证金6万元；3.原告支付2020年1月起至实际返还租赁物之日止的租金，暂计至2020年3月为44516元；4.原告支付2019年12月至2020年3月的基本电费7419元、水费14元、电费45元；5.原告支付滞纳金27058元（以每月所欠租金、水电费为本金从每月1日起按日1%计算滞纳金至被告返还房屋之日止,暂计至2020年3月31日）；6.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年12月20日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告将坐落于佛山市南海区***************B1-B5场地租赁给原告用于冻库用途，房屋租赁时间从2019年12月25日至2020年6月24日止，租金2万元/月。被告依约交付租赁物给原告使用。2019年12月27日，因原告违规经营，被佛山市南海区大沥镇消防安全委员会办公室查封了电表，要求停业整改。被告亦要求原告整改。原告拒不整改，也拒不支付租金。截止至起诉之日，原告仍拖欠被告租金44516元和基本电费7419元、水费14元及电费45元。原告的行为违反合同约定，原告逾期支付租金及水电费的行为给被告造成了损失。原告针对被告的反诉辩称，1.被告并非涉案物业的所有权人，其也没有举证证明已经取得了涉案物业所有权人的同意处分涉案物业，被告无权将涉案物业租赁予原告，其与原告签订的合同应为无效合同，根据合同法第五十八条规定，被告因合同无效而取得的财产即原告支付的保证金6万元及首月租金2万元应返还予原告。2.即使被告有权出租涉案物业，在其与原告在合同中约定物业用途为冻库的情况下，其理应确保原告能正常使用，但在原告接收物业的2天后，涉案物业就于2019年12月27日被查封及停电，理由是涉案物业不得用作冻库使用，但被告在签订合同时却未向原告告知这一情况。涉案物业被查封后，被告也一直拒绝配合处理解封事宜，被告该行为已构成根本违约，导致原告合同目的无法实现，其无权要求原告按照合同约定支付租金等费用。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。被告主张的滞纳金按日百分之一计算，也就是按年利率已高达360%，严重超出法律规定的最高标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下:1.对原告提交的律师函、快递单，本院经审查对其真实性予以确认。2.被告提交的证明、房地产权证、房屋租赁合同、授权委托书能够相互印证，故本院对上述证据均予以确认。3.对被告提交的缴费通知单，结合被告提交的微信聊天记录，本院对上述缴费通知单的真实性予以确认。4.对被告提交的通知、照片，本院经审查对其真实性予以确认。5.对被告提交的欠款明细，该证据为被告单方制作，具体数据应综合本案证据进行认定，故本院对该欠款明细不予确认。6.原、被告对本案中的其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年12月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于佛山市南海区*************B1－B5场地出租给乙方，该房屋用途为冻库；租金2万元/月，租赁时间从2019年12月25日起至2020年6月24日止；本合同签署时视为甲方已将房屋按合同标准交付给乙方使用，乙方已知晓房屋所有状况、完成对房屋的所有检查；乙方用水单价按7元/立方米计算，公共用水按各租户租用面积分摊，水费单价将根据相关收费部门收费标准而调整；乙方用电约100千瓦，乙方在使用过程中不得超过此限，否则产生的后果自负，且每月向甲方缴纳23元/千瓦的基本电价（每月基本电价为2300元）;安装峰平谷表的电费按供电所峰平谷时段相应单价每度再加10%的电损进行核算，乙方每月另支付当月用量的5%的相应电费作为电房维护费用给甲方，普通电表的电费单价按1.5元/度核算，水电表由乙方付费甲方代为购买；协议签订当天，乙方即向甲方支付保证金6万元，同时支付首月租金2万元；乙方应在每月8号前支付当月租金及相关费用；如乙方在超过8号后再缴纳房租及相关费用的，即从1号开始计算滞纳金，每超出一天则按所欠金额的1%加收滞纳金，乙方拖欠费用至15号（含15号）以上未缴清，甲方作停止供应水电处理，乙方不得有异议，由此产生损失，由乙方承担；超过当月30号未缴清所欠费用时，则视为乙方违约，甲方除要乙方付清所欠费用及滞纳金外，甲方有权终止本协议，并收回厂房、宿舍、办公楼、门面，乙方应即刻清场退出，乙方赔偿三个月租金作为补偿金，保证金不退还；乙方负责租赁的办公、生产、生活区域内，购买和安装消防器材、消防设施、购买财产保险等，乙方生产及经营中造成的火灾事故、安全生产事故、盗窃损失、受到的违规处罚，由乙方自行承担；协议期内使用的房屋相关设施（含门窗、排水、排污、卫生、消防设备、电力供应设施等）的检查、维护和维修等费用由乙方负责，如因乙方不合理使用，致使房屋、相关设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任，如乙方拒不维修的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担；甲方协助乙方解决办理房屋营业执照相关手续，涉及环保、消防、财产保险、公众责任险等由乙方自行办理，费用概由乙方负责；等等。同日，原告向被告支付了保证金6万元及首月租金2万元。2019年12月27日，佛山市南海区大沥镇消防安全委员会办公室查封了涉案租赁物内的电箱。2020年1月13日，原告通过微信向被告表示因“政府部门关停设施不完善”要求退租。2020年2月25日，被告通过微信要求原告在2020年2月27日前缴清租金、水电费及滞纳金。经本院向佛山市南海区大沥镇消防安全委员会办公室发函，该单位回复称，2019年12月27日，经大沥镇沥北社区巡查员现场核查，兴顺园区B1-B5场地作冻库使用，该场地内电线裸露和乱拉乱接、未按相关防火规范安装应急照明灯具、疏散知识标志和灭火器材，未制定消防安全管理制度，存在严重的消防安全隐患，为督促该冻库经营者及时消除消防安全隐患，故沥北社区当场对该场所的电箱采取停电措施，在完成隐患整改后，方可复电。庭审中原告同意于2020年5月13日交还涉案租赁物，被告以电箱未解封为由拒绝接收。之后，双方确认于2020年6月12日完成涉案租赁物的交接手续。另查明，位于佛山市南海区大沥镇沥北沥北变电站（检修车间）的房屋的登记权属人为南海市电力工业局大沥供电所，权利证号为粤房地证字第******号。涉案租赁物位于上述房屋范围内。再查明，被告主张解除合同的反诉状等材料于2020年4月14日送达原告。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告将涉案租赁物交付原告使用后，因涉案租赁物内存在电线裸露和乱拉乱接、未按相关防火规范安装应急照明灯具、灭火器材等严重消防安全隐患，相关部门于2019年12月27日查封涉案租赁物内电箱，根据双方合同的约定，消防器材、消防设施的购买和安装及房屋相关设施的检查、维护和维修等由原告负责，且在电箱被查封后原告亦未进行相关整改以恢复用电，因此，导致涉案租赁物无法正常用电的责任在原告，并不在被告。原告以电箱被查封为由提前退租，本院不予支持。原告未依约向被告支付租金、水电费，根据双方合同约定，被告有权解除合同。被告主张解除合同的反诉状等材料于2020年4月14日送达原告，本院据此认定双方签订的《房屋租赁合同书》于当日解除。如前所述，原告构成违约，被告主张没收保证金6万元，符合双方合同的约定，本院予以支持，对原告主张退还保证金、租金及利息的请求，本院不予支持。上述合同已解除，双方应配合对涉案租赁物进行交接。被告主张原告交还涉案租赁物，原告同意于2020年5月13日交还，但被告又以电箱未解封为由拒绝接收，导致双方于2020年6月12日才进行交接，即双方未能及时对涉案租赁物进行交接的原因在被告，原告已交纳首月租金2万元，结合被告的主张，本院酌定由原告支付2020年1月25日至2020年5月13日的租金72903元（4516元+2万元/月×3个月+2万元/月÷31天×13天=72903元）予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。由于双方已对涉案租赁物进行交接，故被告主张原告交还涉案租赁物的请求已无必要，本院予以驳回。关于被告主张的水电费，双方合同约定的每月基本电价2300元实际是原告使用被告所提供的供电设施而支付的对价，结合原告的使用情况及被告提交的缴费通知单，对被告主张原告支付水电费共7478元的请求，本院予以支持。关于被告主张以每月所欠租金、水电费为本金从每月1日起按日1%计算滞纳金至返还房屋之日止的问题，双方确认于2020年6月12日对涉案房屋进行交接，结合双方合同的约定及被告的损失情况，本院酌定由原告支付以实际拖欠的租金、水电费共80381元为本金从2020年3月17日起按日万分之五计算至2020年6月12日止的违约金3536.76元予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认吴国胜与范世界于2019年12月20日签订的《房屋租赁合同书》于2020年4月14日解除；二、吴国胜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金72903元予范世界；三、吴国胜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费7478元予范世界；四、吴国胜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3536.76元予范世界；五、吴国胜已支付的保证金6万元归范世界所有；六、驳回吴国胜的全部诉讼请求；七、驳回范世界的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计1350元（吴国胜已预交），由吴国胜负担。反诉受理费1350元（范世界已预交），由吴国胜负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予范世界，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年八月十二日书记员  钟丹